浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙03民终3749号
上诉人（原审原告）：浙ＸＸ夏物业管理有限公司，住所地：浙江省桐庐县迎春南路207号新青年广场201室，统一社会信用代码：913301227332355878。
法定代表人：郭力前，总经理。
委托诉讼代理人：叶露茜，浙江平宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄歆涵，浙江平宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周宗权，男，1963年2月27日出生，汉族，住温州市鹿城区，
被上诉人（原审被告）：温州市鹿城区鼓楼东阿外楼大酒店，住所地：温州市鹿城区环城东路*******号。
代表人：周宗权，董事长。
上述两位被上诉人共同委托诉讼代理人：戴泽宇，浙江嘉瑞成律师事务所律师。
上述两位被上诉人共同委托诉讼代理人：张付钢，浙江嘉瑞成律师事务所律师。
上诉人浙ＸＸ夏物业管理有限公司（以下简称华夏物业公司）因与被上诉人周宗权、温州市鹿城区鼓楼东阿外楼大酒店（以下简称东阿外楼大酒店）物业服务合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2017）浙0302民初2465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年08月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
华夏物业公司上诉请求：撤销（2017）浙0302民初2465号民事判决，依法改判支持华夏物业公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1、原判决“本院对一下事实进行认定”部分认定“酒店主体位于小区外围，酒店大门朝外开放，酒店人员进出无需进入小区（后门虽通向小区内，但位于小区保安岗亭之外）”属于事实认定错误。东阿外楼大酒店的大门虽朝向小区外的马路，但食材、垃圾、设备及大量酒店工作人员均通过后门出入，对此被上诉人亦无异议。且后门设在小区内部，只能通过小区内部道路进入，华夏物业公司每年均对该道路进行管理、维护、维修，亦在原审中提交维修费用支出的票据。故原审判决书认定事实与被上诉人的陈述及证据证明的事实相矛盾，系事实认定。2、原审判决书“法院认为”部分认定“根据（2001）温民终字第373号二审判决书，原业主委员会与温州房产物业管理公司签订的《物业服务合同》对东阿外楼大酒店没有约束力，该判决生效后，被上诉人从未交纳物业管理费，亦未要求小区物业管理公司提供物业服务，自行管理酒店的安保、卫生、设备维修等事项，直至华夏物业公司起诉后仍有被上诉人自行管理”（2001）温民终字第373号二审判决书，与本案没有任何的关系，约束的主体为当时海坦山庄的业主与物业公司，且该判决判令被上诉人不用承担物业服务费的原因是“当时的《物业服务合同》不约束商住物业，对被上诉人没有约束力。”原审法院凭借该份判决书得出“被上诉人从未交纳物业管理费，亦未要求小区物业管理公司提供物业服务”的结论，实在荒唐，被上诉人这么多年有无缴纳物业费，有无要求历届物业公司提供服务，怎能凭被上诉人一面之词及一份多年前的判决进行认定。故关于该部分事实，原审法院认定不清。3、原审判决认定“合同中虽约定了物业公司对商业用房提供物业服务，但未列明委托管理的物业项目”与客观事实不符。《物业服务合同》第一条第2款载明“物业类型：多层、高层、商业住宅”，第4项载明“建筑面积：5.88万平方米”，该建筑面积为海坦山庄小区的总建筑面积，包含海坦山庄C幢第一、二、三层（以下简称“涉案房屋”），且《物业服务合同》已经对服务的物业项目进行概括，故原审认定事实错误。且根据法律的规定和原审法院的认定：“业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，故是否有列举具体的服务项目，亦不影响合同的约束力。4、原审判决认定“华夏物业公司从未与两被上诉人进行沟通、协商如何提供物业服务”属于主观臆测，且《物业服务合同》已对物业服务事项进行了明确的约定，是否与两被上诉人沟通、协商不影响合同效力，亦不影响两被上诉人知晓其影响缴纳物业服务费的事实，且不构成被上诉人不缴纳物业费的理由。5、原审判决认定“华夏物业公司甚至连物业管理费亦不积极收缴，对于被上诉人的欠款行为仅通过张贴通知的行为予以告知”明显与事实不相符合，华夏物业公司通过上门催款、张贴通知、邮寄律师函等方式进行催讨，但两被上诉人仍拒不履行。二、原审法院判决两被上诉人无需承担物业服务费系适用法律错误。1、原审法院以华夏物业公司进行了酒店内部管理行为作为不缴纳物业服务费的理由，系法律适用错误。原审判决认定“两被上诉人未要求小区物业管理公司提供物业服务，自行管理酒店的安保、卫生、设备维修等事项”从而推导出原审判决书认定的“华夏物业公司未向被上诉人提供相关物业服务，被上诉人未享受到物业服务”逻辑不通。被上诉人自行提供服务并不代表华夏物业公司未提供《物业服务合同》约定的基础服务内容，自行提供服务不能排除物业公司对小区提供的基础服务。且原审法院判决依据为《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据该条的规定，先认定被上诉人自行进行内部管理，后又援引该条规定作出两被上诉人无需缴纳物业服务的判决，完全与其援用的法律条文相违背，属于法律适用错误。2、原审法院错误理解物业服务的性质。原审判决认定“被上诉人仍按照原先模式自行管理，在华夏物业公司服务期间未享受到便利及服务，且东阿外楼大酒店位于该酒店保卫区域之外，其相关的人员进出、卫生等亦不会加重物业管理公司的工作事项”，该部分认定错误理解《物业服务合同》的服务性质。根据《物业服务合同》第三项约定，华夏物业公司更多的是提供公共部位的物业服务，物业内部安保、卫生、设备维修等事本来就不属于华夏物业公司的物业服务范围。加之涉案房屋用于开设酒店，酒店对其安保、卫生等有着特殊要求，其进行自我内部管理是属于酒店经营行为，是为了提升酒店服务品质，若由华夏物业公司承担东阿外楼大酒店的内部管理实务，既不符合《物业管理合同》的约定，也会额外地增加华夏物业公司的负担。但涉案房屋作为小区不可分割的一部分，被上诉人在进行自我内部管理的同时，其公共部分的物业管理服务仍由华夏物业公司进行，不存在原审认定的相关人员。且根据《物业服务合同》第八条约定，空置房屋的业主亦需按标准足额及时缴纳物业服务管理费用，更何况两被上诉人长期以来实际使用涉案房屋。综上，原审判决错误理解了物业服务合同公共服务的性质，与被上诉人自行管理根本毫无关系。三、两被上诉人实际享受了华夏物业公司提供的物业服务，应缴纳物业服务费。《物业服务合同》第三条对华夏物业公司的物业服务范围进行了明确约定，包括保管相关工程图纸、档案、公共部位的日常维修、绿地、景观的养护、清洁服务、车辆停放管理、消防服务等十三项内容。可见，华夏物业公司提供的是基础的、全面的、整体的物业服务，这些服务都是被上诉人无法自行管理的。涉案房屋位于海坦山庄小区内，系小区不可分割的一部分。华夏物业公司的物业服务品质直接影响到整体小区的治安、环境、房屋质量、业主生活品质，与涉案房屋及两被上诉人息息相关。华夏物业公司已按物业合同的约定全面履行了物业服务义务，被上诉人也已实际享受了华夏物业公司的服务。例如：（1）海坦山庄C幢一、二、三层房屋的消防管道与海坦山庄小区的消防管道是连接一体的，华夏物业公司按照《物业服务合同》第三条第8款的规定，对消防设施进行日常维护；（2）海坦山庄C幢一、二、三层房屋的排污管设在海坦山庄地下车库内，华夏物业公司雇佣了人员对该停车场进行管理；（3）被上诉人的发电机放置于海坦山庄地下停车场的电机房内，华夏物业公司的工作人员掌管电机房的钥匙，对电机房及发电机进行管理、维护；（4）涉案房屋侧面道路由华夏物业公司进行日常清洁及维护；（5）华夏物业公司进行小区内车辆管理。被上诉人二用于运送物资、食材的车辆每天在小区内部往来，且被上诉人二的酒店顾客将车辆驶入、停泊在小区内是常有的事，这些车辆均由华夏物业公司进行管理以维护小区内的秩序。但原判决不但对华夏物业公司实际提供的物业服务只字不提，还认定“原告未向被告提供物业服务，被告未享受到物业服务”，有偏袒被上诉人的嫌疑。综上，原审判决援引了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，亦在判决书中载明“业主委员会依法与物业服务公司签订的物业服务合同对业主具有约束力”，却判决两被上诉人无需承担物业服务费，自相矛盾。其理由是合同未列明商业用房的物业项目、华夏物业公司未与两被上诉人进行沟通、华夏物业公司不积极催缴物业费等，不仅与事实不相符，且其说法不能成立。故原审判决事实认定错误、适用法律错误，请求贵院依法予以纠正。四、海坦山庄其他商住物业业主均如约缴纳物业费。
周宗权、东阿外楼大酒店辩称，一、原审法院认定事实清楚，并无错误之处。1.1被上诉人上诉称“东阿外楼大酒店的大门虽朝向小区外的马路，但食材、垃圾、设备及大量酒店工作人员均通过后面出入，且后门设在小区内部，只能通过小区内部道路进入。”但实际上原审认定的事实是正确的，酒店主体位于小区外围，酒店大门朝外开放，酒店人员进出无需进入小区，食材、设备大部分是通过东阿外楼大酒店自建的台阶送往酒店内部，且东阿外楼大酒店的后门虽然通向小区内，但位于小区保安岗亭之外，关于后门的安保及道路维护、清扫等都是由东阿外楼大酒店自行实施的。另外东阿外楼大酒店产生的垃圾集中于一楼酒店内的垃圾房，然后由东阿外楼大酒店雇佣的清洁人员直接运往垃圾处理站进行处理，完全不存在被上诉人方声称的垃圾通过后面出入运输的情形。1.2根据（2001）温民终字第372号二审判决书的事实认定“原业主委员会与温州房产物业管理公司签订的《物业服务合同》对东阿外楼大酒店没有约束力，该判决生效后，被告从未缴纳物业管理费，亦为要求小区物业管理公司提供物业服务，自行管理酒店的安保、卫生、设备维修等事项，知道原告起诉后仍由被告自行管理。”在客观事实也没有发生变化的情况下，被上诉人方仍采用这种形式进行酒店管理，也未享受华夏物业公司的物业服务，双方多年来一直维持之前的现状，故该判决对华夏物业公司具有约束力。1.3从《物业服务合同》附件1的委托管理的物业构成细目和档案资料中可以看出华夏物业公司的服务范围是住宅，而被上诉人方的不动产性质是属于商业的，不在《物业服务合同》的委托及服务范围之内。华夏物业公司在物业构成细目和档案资料并未包含商业的，华夏物业公司以此要求被上诉人支付物业费显然是不合理。二、原审法院适用法律正确。周宗权虽系海坦山庄业主名单，但东阿外楼大酒店的主体位于小区治安亭之外，且供水、供电、治安保卫等主要由自己承担，东阿外楼大酒店有自己的一套物业管理体系，完全独立于上诉人方的物业管理体系。东阿外楼大酒店自开业以来，物业项目全部自行管理并实施，华夏物业公司没有参与东阿外楼大酒店的物业管理工作。故原审法院以“原告并未向被告提供相关物业服务，被告未享受到物业服务的情况下，原告向被告主张物业服务管理费，本院认为无事实和法律依据，不予支持。”是正确的，并无不当之处。三、被上诉人从未享受华夏物业公司提供的任何物业服务。3.1根据《物业管理条例》及《浙江省物业管理条例》的规定：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关秩序的获得。华夏物业公司并未为东阿外楼大酒店提供任何一项服务，此外，在此期间东阿外楼大酒店的垃圾处置、化粪池清理等都自行完成是事实的，东阿外楼大酒店为此支付了高达132406元的费用。在此基础上，华夏物业公司要求被上诉人支付物业管理费没有合理依据。四、被上诉人以其他商住物业业主缴纳物业费为由，要求答辩人缴纳物业管理费系逻辑错误。五、被上诉人直至上诉人，也并未提供《物业服务合同》合法性有的相关证据。
华夏物业公司向一审法院起诉请求：1.判令两被告共同支付自2014年11月1日至2017年1月31日期间的物业服务费276638.63元；2.判令两被告支付逾期付款的违约金，从2014年11月1日起算至判决确定履行之日止，现暂算至2017年1月31日，以中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算，为15156元。
一审法院认定事实：华夏物业公司系依法成立并具有收取物业管理服务费资格的物业管理企业。华夏物业公司与海坦山庄第四届业主委员会签订了《物业服务合同》，为海坦山庄提供物业服务，总建筑面积5.88万平方米，包括高层，多层，营业房，地下车位，地面车位；合同约定高层住宅按1.3元/平方米/月，商业按2.5元/平方米/月（或双方协商）的价格计算服务费；业主按3个月为一个周期缴纳物业服务费，交费具体时间为每个周期的第一个月内。对欠费的业主，业主委员会支持并且配合物业公司催缴。业主空置的房屋按标准足额及时缴纳物业服务费用，待收费情况正常后，可调整为6个月收费，二次供水和物业管理费用同时收取；物业服务期限为2014年11月1日至2017年10月31日止；另业主委员会与华夏物业公司对服务细则作出补充约定，包括安保人员、清洁人员、工作职责、服务要求、费用承担等。涉案海坦山庄C幢一、二、三层，建筑面积4098.35平方米，房屋所有权人为周宗权，东阿外楼大酒店系该房屋的实际使用人，系酒店经营场所，该场所位于温州市鹿城区海坦山庄住宅小区内，但酒店主体位于小区外围，酒店大门朝外开放，酒店人员进出无需进入小区（后门虽通向小区内，但位于小区保安岗亭之外），其变压器设在住宅小区变电室内，水、电、排污、消防等管道与小区的管道相连，但东阿外楼大酒店内部的供水、供电、排污、治安保卫等管理工作由自行负担。华夏物业公司曾于2016年11月27日在被告酒店门口张贴催缴通知单，另于2017年2月17日向被告发律师函进行物业费催缴，但被告未予理会。2014年11月1日至2017年1月31日，东阿外楼大酒店共计欠物业服务费276638.63元。
一审法院另认定，东阿外楼大酒店每年向温州市鹿城区环境卫生管理处缴纳垃圾收集处置费10000多元，并自行支出清理化粪池之类的费用，酒店配备清洁人员、安保人员、水电工等。涉案小区亦存在其他经营用房，其他部分商户已按照《物业服务合同》缴纳相应的物业管理费用。
一审法院认为，业主委员会依法与物业服务公司签订的物业服务合同，对业主具有约束力。且物业服务合同系双务合同，物业公司提供物业服务，小区业主缴纳相应的物业管理费用。本案被告周宗权作为涉案房屋的业主，被告东阿外楼大酒店作为涉案房屋的使用人，其使用的面积占该住宅小区总建筑面积58800平方米的1/15以上，占住宅小区商业用房面积的大部分比例，本应系物业服务的重要对象。根据（2001）温民终字第373号二审终审判决，原业主委员会与温州房产物业管理公司签订的《物业服务合同》对被告东阿外楼大酒店没有约束力，该判决生效后，被告从未缴纳物业管理费，亦未要求小区物业管理公司提供物业服务，自行管理酒店的安保、卫生、设备维修等事项，直到原告起诉后仍由被告自行管理。本案原告与业主委员会签订《物业服务合同》，合同中虽约定了物业公司对商业用房提供物业服务，但未列明委托管理的物业项目。原告在合同签订后，对于大面积物业所有人及使用人即二被告，其从未与其进行沟通、协商如何提供物业服务事宜，亦未进行相关的物业服务，甚至连物业管理费亦不积极收缴，对于被告的欠款行为仅通过张贴通知的形式予以告知，直到起诉前才正式发函告知。而被告仍按照原先模式自行管理，在原告服务期间未享受到便利及服务，且被告东阿外楼大酒店位于该酒店保卫区域之外，其相关的人员进出、卫生等亦不会加重物业管理公司的工作事项。关于原告主张的被告工作人员进出使用小区的道路、保安人员进行车辆秩序维护及下水管道相连等，本院认为保安人员维护车辆秩序及下水管道相连等，原告未提供证据证明因被告的事宜加重了原告的服务内容及责任，且原告仅凭照片主张被告工作人员进出使用小区道路依据不足，故本院认为原告未向被告提供相关物业服务，被告未享受到物业服务的情况下，原告向被告主张物业管理费，本院认为无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：驳回原告浙ＸＸ夏物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费5648元，减半收取2824元，由原告浙ＸＸ夏物业管理有限公司负担。
本院二审期间，被上诉人无新证据提交；华夏物业公司向本院提供了如下证据：
1、现场照片，证明：（1）华夏物业公司为海坦山庄的物业管理成立了配备了海坦山庄物业管理处，配备了管理人员、保安人员、清洁人员、水电工等工作人员；（2）在海坦山庄小区内设置了多个保安亭，配备保安人员进行治安管理；（3）东阿外楼大酒店所在物业海坦山庄C幢第一、二、三层房屋位于小区内，该房屋有多个后门；（4）东阿外楼大酒店运输食材的车辆均通过后门运送，东阿外楼大酒店的工作人员从后门进出；（5）东阿外楼大酒店的污水管道、消防管道等接入海坦山庄的相应管道。
2、海坦山庄水泵房设备运行记录表、供配电房设备运行记录表、工程部值班表，证明华夏物业公司对海坦山庄的公共设备进行日常维护。
3、物业企业满意度测评表、喜报，证明海坦山庄业主对海坦山庄物业管理处的满意度达到98%。
4、不动产登记信息，证明东阿外楼大酒店所在物业即海坦山庄C幢第一、二、三层房屋属于海坛山庄物业服务范围。
5、部分物业费用票据，证明商住用户向华夏物业公司缴纳物业费用情况。
6、海坛山庄平面图，证明东阿外楼大酒店的管道与小区内的管道是连接一起，并非独立的事实。
经质证，被上诉人对第一组证据照片的真实性、合法性无异议，对关联性有异议；对第二组表格的真实性无法确认；对第三组满意度测评表真实性没有异议，但是业主委员会不包括东阿外楼大酒店，与本案没有关联。证据4至6在一审期间没有提交证据且在二审举证期限后才提交，不应认定为新证据，对该3份证据的关联性和真实性有异议，周宗权为东阿外楼大酒店的投资人，其作为业主缴纳的物业费与本案没有关联。证据5系华夏物业公司向其他商业用房开具的发票，对该份证据的关联性和证明的对象有异议。证据6海坛山庄平面图，没有异议，在开发商开发的时候，周宗权就购买了1-3层作为酒店使用，该3层房屋无法将管道从小区中分离出来，但是东阿外楼大酒店的管道都是自行管理，对方要求被上诉人支付物业费用没有道理。本院认为，上列证据可以证明东阿外楼大酒店所在物业海坦山庄C幢第一、二、三层房屋登记在周宗权名下，周宗权为该物业的业主；海坦山庄C幢第一、二、三层房屋系海坦山庄建筑物的组成部分，且与小区内有门、通道相连；华夏物业公司为海坦山庄配备了管理人员、保安人员、清洁人员、水电工等工作人员进行物业服务、管理工作。
经阅卷、调查和询问当事人，结合当事人一审期间提交的证据和华夏物业公司在二审期间提交的证据，本院认定事实如下：
华夏物业公司系依法成立并具有收取物业管理服务费资格的物业管理企业。海坦山庄第四届业主委员会经公开招标选聘华夏物业公司为“海坦山庄”物业服务企业，双方于2014年10月15日签订了《物业服务合同》。该合同第一条约定物业为海坦山庄总建筑面积5.88万平方米的物业，包括高层2座31层，多层3座8层，营业房43户及停车位；第三条约定华夏物业公司应当提供的物业服务包括以下内容：1、制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《管理规约》的授权制订物业服务的有关制度。2、物业共用部位的日常维修、养护和管理。3、物业共用设施设备的日常维修、养护和管理。4、公共绿地、景观的养护。5、清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集清除等。6、车辆（包括自行车）停放管理。7、做好安全防范工作。发生安全事故，及时向有关部门报告，马上采取相应措施，协助做好救助工作。8、消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等。……共计13项内容。第五条约定物业服务期限叁年，自2014年11月1日至2017年10月31日，经过海坦山庄业主委员会考核后如无书面意见则合同自动履行。第七条约定各项服务费用标准，其中商业2.50元/平方米/月（或收费协商）。第八条约定物业费业主按3个月为一个周期缴纳物业服务费，缴费具体时间为每个周期的第一个月内等。第十八条约定业主逾期未缴纳物业服务费等费用的，从逾期之日起每日按照逾期金额千分之三的标准向乙方支付相应的违约金。第二十八条约定本合同经双方签字并签章后生效，效力同时及于本物业区域的全体业主。合同签订后，华夏物业公司已依上列约定提供了一定的物业服务。
海坦山庄C幢一、二、三层，建筑面积4098.35平方米，房屋所有权人为周宗权，东阿外楼大酒店系该房屋的实际使用人，该物业位于温州市鹿城区海坦山庄住宅小区。东阿外楼大酒店配备清洁人员、安保人员、水电工等，内部的供水、供电、排污、治安保卫等管理工作由其自行负担。自本院于2001年12月7日作出的（2001）温民终字第373号民事判决生效以来，东阿外楼大酒店的垃圾运输和该酒店所在物业的楼梯等共用部位的清洁服务等物业服务的主要部分系由东阿外楼大酒店自行完成。
华夏物业公司曾于2016年11月27日在东阿外楼大酒店酒店门口张贴催缴通知单，另于2017年2月17日向被上诉人发律师函进行物业费催缴，被上诉人未予理会。按《物业服务合同》约定的标准计算，东阿外楼大酒店所在物业自2014年11月1日起至2017年1月31日止的物业服务费为276638.63元。
本院认为，华夏物业公司与被上诉人周宗权、东阿外楼大酒店争议的问题是：第一，华夏物业公司与海坦山庄业主委员会签订的《物业服务合同》对被上诉人是否具有法律约束力，换言之，即被上诉人是否应当负担《物业服务合同》约定的物业服务费缴纳义务；第二，若《物业服务合同》对被上诉人具有法律约束力，则被上诉人是否可以抗辩不缴或少缴物业服务费。现分析、认定如下：
一、华夏物业公司与海坦山庄业主委员会签订的《物业服务合同》对周宗权、东阿外楼大酒店是否具有法律约束力。首先，《物业服务合同》的物业项目所涉建筑面积为5.88万平方米，该面积包括东阿外楼大酒店在内，双方当事人对此均无异议。故该合同所指的物业理应已将东阿外楼大酒店所在物业包括在内。且经本院核实，海坦山庄业主委员会亦明确表示该物业服务合同约定的物业服务区域包括东阿外楼大酒店所在物业在内，因此，该合同约定的物业服务区域包括东阿外楼大酒店的证据确实充分，足以认定。其次，根据《物业管理条例》第六条、第十五条规定，“房屋的所有权人为业主”，“业主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”。本案中，周宗权为东阿外楼大酒店所在房屋的业主，海坦山庄业主委员会有权代表包括周宗权在内的海坦山庄全体业主与业主大会选聘的华夏物业公司签订《物业服务合同》。其三，《物业服务合同》为有效合同，该合同第二十八条已明确约定本合同效力及于本物业区域的全体业主。周宗权为东阿外楼大酒店所在物业的业主，故该合同对周宗权有法律约束力。其四，东阿外楼大酒店为周宗权上述物业的实际使用人，对物业服务费的缴纳由东阿外楼大酒店负责，周宗权、东阿外楼大酒店并无异议。根据《物业管理条例》第四十二条第一款规定，物业服务费的缴纳应由东阿外楼大酒店负责缴纳，周宗权负连带责任。
二、对于物业服务费的缴纳，周宗权、东阿外楼大酒店是否有权抗辩不缴或少缴以及应否承担逾期未缴物业服务费违约责任的问题。根据查明的事实，华夏物业公司的确已依《物业服务合同》的约定提供了绿化养护、车辆停放管理等一定的物业服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，周宗权、东阿外楼大酒店以其未享受、无需接受相关物业服务为由抗辩其对对方提供的物业服务无需缴纳物业服务费，该抗辩与上述规定相悖，应不予支持。华夏物业公司请求对方缴纳物业服务费理由正当，应予支持。但自本院于2001年12月7日作出的（2001）温民终字第373号民事判决生效以来，东阿外楼大酒店的垃圾运输和该酒店所在物业的楼梯等共用部位的清洁服务等按《物业服务合同》约定由华夏物业公司提供物业服务的主要部分客观上系由东阿外楼大酒店完成的事实清楚。根据权利义务对等原则，在此情形下，对东阿外楼大酒店缴纳的物业服务费应作较大幅度扣减，具体按《物业服务合同》约定物业服务费标准的30%进行缴纳为宜，即东阿外楼大酒店自2014年11月1日起至2017年1月31日止欠缴物业服务费82991.60元（276638.63元×30%）。至于违约责任，《物业服务合同》第十八条约定的业主逾期未缴物业服务费的违约责任承担，应以华夏物业公司已充分提供合同约定的物业服务为前提。由于华夏物业公司有部分物业服务系由对方完成，对其请求的逾期付款违约金，对方有权抗辩拒绝承担。
综上所述，华夏物业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销温州市鹿城区人民法院（2017）浙0302民初2465号民事判决；
二、温州市鹿城区鼓楼东阿外楼大酒店于本判决生效之日起十日内向浙ＸＸ夏物业管理有限公司缴纳物业服务费82991.60元；
三、周宗权对温州市鹿城区鼓楼东阿外楼大酒店负担的上述缴费义务负连带责任；
四、驳回浙ＸＸ夏物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5648元，减半收取2824元，由温州市鹿城区鼓楼东阿外楼大酒店负担937元，浙ＸＸ夏物业管理有限公司负担1887元；二审案件受理费5648元，由被上诉人温州市鹿城区鼓楼东阿外楼大酒店负担1875元，上诉人浙ＸＸ夏物业管理有限公司负担3773元。
本判决为终审判决。
审判长 刘伟达
审判员 郑文平
审判员 吴跃玲
二〇一八年一月二十二日
书记员 潘 曦