湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂05民终2312号上诉人（原审第三人）：柳诗迪，女，1994年3月4日出生，汉族，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：赵拥军，湖北三立律师事务所律师。（特别授权代理）被上诉人（原审原告）：湖北三峡农村商业银行股份有限公司金东山支行，统一社会信用代码91420500MA4894AC32，住所地湖北省宜昌市开发区港窑路金山丽都7号。负责人：王宗强，行长。委托诉讼代理人：李青山，湖北君任律师事务所律师。（特别授权代理）原审被告：柳敢平，男，1969年10月27日出生，汉族，住宜昌市西陵区。20原审被告：张爱蓉，女，1969年10月10日出生，汉族，住宜昌市西陵区。系柳敢平之妻。上诉人柳诗迪因与被上诉人湖北三峡农村商业银行股份有限公司金东山支行（以下简称三峡农商行金东山支行），原审被告柳敢平、张爱蓉债权人撤销权纠纷一案，不服宜昌市三峡坝区人民法院（2017）鄂0591民初23号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人柳诗迪上诉请求：请求撤销宜昌市三峡坝区人民法院（2017）鄂0591民初23号民事判决，依法改判。事实和理由：1.一审认定事实不清。判断不动产的价格有多重因素，本地二手房市场低迷�房屋不能迅速出售，柳诗迪为了帮助父母经营周转融资，才出钱购买。因柳敢平、张爱蓉与柳诗迪之间为亲属关系，柳诗迪把房屋让给父母住，也合情合理。一审仅以鉴定价格就判断房屋是以明显不合理的低价出售，过于片面。本案的房屋买卖，并非通常意义上的个人买卖，而是亲子之间的过户行为，过户价格也是为了规避较高的税费。2.柳敢平、张爱蓉出售房屋并未使三峡农商行金东山支行的债权受损。柳敢平、张爱蓉长期经商，有能力偿还借款，而且该债权还有其他担保人担保。3.柳诗迪在购买房屋时，该房屋并不存在任何权利限制，说明柳诗迪并不清楚父母与三峡农商行金东山支行之间的经济纠纷。若三峡农商行金东山支行认为柳诗迪为恶意，则要承担举证责任。因此，并不能推定柳诗迪为恶意。4.本案程序错误。若三峡农商行金东山支行认为登记错误，应当先进行行政诉讼。被上诉人三峡农商行金东山支行辩称：1.本案与行政诉讼没有关联性，行政机关并未登记错误。2.一审鉴定的价格为87.37万元，双方合同约定的价格为45万元，双方转让价格低于法律规定的70%，可见转让价格明显不合理。而且双方没有实际支付过房款，双方实际为无偿赠与。3.三峡农商行金东山支行的债权到期后，柳敢平、张爱蓉一直未归还本息，该债权实际可能无法得到偿还。柳诗迪作为在校学生，根本没有购房的必要，从一审庭审中得知，柳诗迪对借款是知情的，所以双方的转让行为也是恶意的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。三峡农商行金东山支行向一审法院起诉请求：依法撤销柳敢平、张爱蓉与柳诗迪之间的对位于宜昌市西××（××）××路××单元××室（××地址为××开发区××号，原产权证号�宜市房权证宜昌开发区字第××号，现不动产登记号为（2016）宜昌市不动产权第0029912号）房屋的转让行为；柳诗迪将登记在其名下的位于宜昌市西××（××）××路××单元××室房屋返还柳敢平、张爱蓉，双方将上诉房屋登记至张爱蓉名下。一审判决认定的事实：2015年9月29日，张爱蓉作为保证人、柳敢平作为主债务人与三峡农商行金东山支行签订编号为金东山2015092903号的《最高额保证合同》，约定张爱蓉对柳敢平与三峡农商行金东山支行之间从2015年9月29日至2016年9月29日期间连续签订的借款合同、银行承兑合同等全部债权提供保证担保，保证方式为连带责任保证，保证范围包括：主债权、利息（包括罚息、复利）、违约金、赔偿金和实现债权的相关费用（包括但不限于律师费、诉讼费、评估费等）。当日，柳敢平与三峡农商行金东山支行签订编号为SLS0003金东山15039号《个人借款合同》，柳敢平因经营所需向原告借款150万元，借款期限为12个月，自实际放款日起算，实际放款日以借据记载为准。2015年10月10日，三峡农商行金东山支行向柳敢平账户发放贷款150万元。截止2017年2月8日，柳敢平尚欠本金120万元、罚息48527.70元、利息5547.01元。2016年9月5日，柳诗迪向张爱蓉账户转款27万元。2016年9月12日，柳敢平、张爱蓉与其女柳诗迪的委托代理人柳志磊（柳诗迪之兄）签订《宜昌市存量房屋买卖合同》，约定将柳敢平、张爱蓉所有的位于宜昌开发区深圳路36-1号（房屋所有权号为宜市房权证宜昌开发区字第××号，房屋所有权人为张爱蓉，后门牌号码××开）大连路1号1栋3单元401室，产籍号均为02-0019-0069-030401）的房屋出售给柳诗迪，成交价格约定为45万元。2016年9月12日，宜昌市地方税务局出具《房产、土地权属变更纳�免）税证明单》。同月22日，该房屋在宜昌市房屋交易与产权管理处变更登记所有权人为柳诗迪，权证号为鄂（2016）宜昌市不动产权第002912号。涉案房屋是柳敢平、张爱蓉唯一住房，现仍在此居住。同时查明，经湖北赛因特司法会计和评估司法鉴定所进行司法评估，涉案房屋在2016年9月12日的房地产及室内装修价值为83.37万元，其中房地产净值760474.60元，装修净值73199.23元。三峡农商行金东山支行支付鉴定费7500元。另查明，柳诗迪从湖北恩施民族学院读完大学后，进入南京农业大学就读硕士研究生，现尚未毕业。还查明，三峡农商行金东山支行诉柳敢平等人借款合同纠纷一案，已向法院起诉，案号为（2017）鄂0591民初22号，现尚在审理中。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，“因债务人放弃其到期债�或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”经查，柳敢平、张爱蓉拖欠三峡农商行金东山支行借款120余万元事实存在，本案争议焦点为柳敢平、张爱蓉是否无偿或以不合理低价转让涉案房屋。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款规定，“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”。湖北赛因特司法会计和评估司法鉴定所采用市场法，对涉案房屋司法评估的价值为83.37万�，柳敢平、张爱蓉与柳诗迪合同约定的交易价格为45万元，低于该房屋市场价值的70%，应视为柳敢平、张爱蓉以明显不合理低价出售房屋给第三人，有关部门在税收征管工作中对房屋交易价格的合理性评估不能替代人民法院为保障债权人合法权益而对涉案房屋价格合理性所进行的审查。受让人柳诗迪作为柳敢平、张爱蓉的女儿，庭审陈述购买该房屋是帮父母解决资金困难，柳诗迪及其委托代理人柳志磊作为柳敢平、张爱蓉的子女，应知父母负债的事实，亦应知低价转让涉案房产可能给债权人造成损害，且柳诗迪尚在校读书，并无经济来源，其出资27万元受让其父母唯一住房，并仍让其父母在此居住，双方应无购买房屋的真实意思表示。现债权人三峡农商行金东山支行请求撤销柳敢平、张爱蓉与柳诗迪关于涉案房屋的转让行为，予以支持。本案系撤销权之诉，该权利具有形成权和请求权的性质，三峡农商行金东山支行请求将涉案房屋重新登记至柳敢平、张爱蓉名下，是恢复债务人的责任财产、使债权得到确保的请求，符合法律规定，予以支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十六条规定，“债权人行使撤销权所支付的律师代理费、差旅费等必要费用，由债务人负担；第三人有过错的，应当适当分担。”三峡农商行金东山支行要求柳敢平、张爱蓉承担因本案诉讼而发生的鉴定费用符合法律规定，予以支持。据此判决：撤销柳敢平、张爱蓉与柳诗迪之间关于转让位于宜昌开发区深圳路36-1号（房屋所有权号为宜市房权证宜昌开发区字第××号，现门牌号码××开）大连路1号1栋3单元401室，产籍号为02-0019-0069-030401，现房屋不动产证号为鄂（2016）宜昌市不动产权第002912号）房屋的转让行为；柳诗迪协助将登记在其名下的判决第一项确定的涉案房屋登记至张爱蓉的名下。上诉人柳诗迪围绕其上诉请求，向本院提交了增值税发票3张及税收定税证明2份，证明房屋过户行为经过了房屋登记部门，并依法交税，房屋过户是行政行为，税务部门对房屋征税有最低标准，不可能出现明显低于市场交易价格的情况。经质证，被上诉人三峡农商行金东山支行对证据的真实性无异议，但认为无法证明房屋的真实价值，也无法证明柳诗迪向出卖人实际付款。被上诉人围绕其答辩理由，向本院提交了（2017）鄂0591民初22号民事判决书，证明柳敢平、张爱蓉至今未向三峡农商行金东山支行偿还借款本息。经质证，上诉人柳诗迪认为真实性无异议，但与本案无关。对当事人提供的证据的真实性，本院予以确认。经审查，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，房屋过户登记行为虽然是行政部门的行政行为，但三峡农商行金东山支行对登记本身并无异议，而是对设立登记的原因即当事人之间的民事买卖行为提出异议，请求撤销该房屋买卖行为，故本案为民事诉讼，并非行政诉讼。柳诗迪与柳敢平、张爱蓉为父母子女关系，双方对房屋的交易价格，虽可不按照市场价格进行交易，但双方的交易系在柳敢平、张爱蓉尚欠外债，又不偿还，且无其他财产作为保障的情况下进行。该房屋对三峡农商行金东山支行的债权具有相当的保障作用。在此情况之下，柳敢平、张爱蓉与柳诗迪仍约定明显低于市场价的45万元的房屋价格，且并无依约支付购房款的相关证据，房屋亦未实际交付占有，综合分析可以认定双方并无购买房屋的真实意思。双方的房屋买卖行为对三峡农商行金东山支行的债权实现已产生不利影响，可认为是债务人以明显不合理的低价转让财产，且受让人知道该情形，对债权人造成了损害，三峡农商行金东山支行作为债权人可以行使撤销权。故上诉人的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11176元，由上诉人柳诗迪负担。本判决为终审判决。审 判 长  余焕春审 判 员  袁红文代理审判员  张 端二〇一七年十一月二十一日书 记 员  王 玮