重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）碚法民初字第06584号
原告练家明，女，汉族，1963年12月14日出生，住重庆市北碚区。
委托代理人雷颖沛，男，汉族，1960年8月11日出生，住重庆市北碚区。系夫妻关系。
原告雷颖沛，男，汉族，1960年8月11日出生，住重庆市北碚区。
被告刘洁，女，汉族，1961年8月22日出生，住重庆市北碚区。
被告重庆乾广房屋经纪有限公司，住所地重庆市北碚区新村134-5号，组织机构代码57715427-4。
法定代表人王文兵，系该公司董事长。
委托代理人孔志敏，系该公司业务员。
委托代理人孔容，系该公司业务员。
原告练家明、雷颖沛诉被告刘洁、重庆乾广房屋经纪有限公司（以下简称乾广公司）买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月22日立案受理后，依法由审判员李军、代理审判员刘凤华、人民陪审员赖远模组成合议庭，于2014年11月4日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告练家明的委托代理人雷颖沛，被告刘洁，被告乾广公司的委托代理人孔志敏、孔容到庭参加了诉讼。原告练家明、雷颖沛与被告刘洁、乾广公司向本院申请庭外和解三个月。本案现已审理终结。
原告练家明、雷颖沛诉称，2011年8月19日，由乾广公司居间介绍，二原告、被告刘洁和乾广公司三方签订《重庆乾广房屋经纪有限公司房屋买卖合同》和《情况说明》，二原告自愿购买刘洁位于北碚×××桥×××号房屋，二原告于当天支付刘洁购房定金10000元。二原告支付中介方乾广公司中介费6000元。同年8月30日，二原告通过银行支付刘洁购房款340000元。约定办理房屋产权过户手续时二原告支付被告剩余购房款50000元。二原告与二被告约定从2011年8月19日起18个月内即2013年1月30日前办理房屋产权过户手续。到2013年1月30日，刘洁借故不能办理产权过户手续。后三方协商，签订《情况补充说明》，约定将办理过户手续时间推迟至2014年4月18日。到了2014年4月18日，被告刘洁仍借故不能办理过户手续。根据合同第十条、第八条，情况说明第四条，要求法院判决：1、被告刘洁履行重庆乾广房屋经纪有限公司房屋买卖合同，办理房屋产权过户手续；2、被告刘洁赔偿原告违约金70000元（已付房款350000元×20%），其中被告重庆乾广房屋经纪有限公司承担12000元的连带赔偿责任；3、判令被告承担诉讼费用。
被告刘洁辩称，原、被告三方签订了《房屋买卖合同》、《情况说明》和《情况补充说明》，刘洁收到了房款35万元（包括定金1万元），中介公司收到了中介费6000元。同意办理过户手续，现在房产证还未办下来。另外，双方约定的违约金标准过高。
被告乾广公司辩称，原、被告三方签订了《房屋买卖合同》、《情况说明》和《情况补充说明》，刘洁收到了房款35万元（包括定金1万元），中介公司收到了中介费6000元。同意办理过户手续。另外，双方约定的违约金标准过高。
经审理查明，2011年8月19日，刘洁（甲方、售房人）与练家明、雷颖沛（乙方、购房人）、乾广公司（丙方）签订《重庆市北碚区乾运房屋中介服务部房屋买卖合同》（以下简称《合同》），约定：第二条乙方通过丙方介绍购买甲方位于北碚区×××路×××号房屋，其他合法有效证件名称及证件编号：公证书（2009）渝碚证字×××号，建筑面积72.08平方米；第三条第（一）款，该房成交价人民币400000元，甲方完全同意乙方以非按揭方式付款购买该房；第三条第（二）款第1项，经甲乙双方约定，关于房屋交易的税、费由乙方承担；第三条第（二）款第2项乙方支付丙方中介服务费8000元；第四条第B款甲乙双方约定在2011年8月19日由乙方交购房定金人民币10000元给甲方，在2011年8月30日将房屋交给乙方，在2011年8月30日或交房之日付清购房款人民币340000元；第十二条，经双方协商并约定，由于该房屋产权证没有办理下来，甲方承诺在18个月之内产权证办理下来之后，甲方配合乙方到交易所办理产权变更登记给乙方，承诺该房土地性质是还建房不是经济适用房，过户过程中所产生土地收益金由甲方支付，其他费用由乙方支付，过户当日乙方支付人民币五万元。2011年8月19日，练家明、雷颖沛支付刘洁定金人民币10000元。同日，乾广公司向练家明、雷颖沛出具收据，载明雷颖沛支付乾广公司6000元，原价8000元，打折后6000元，中介费已结清。
2011年8月31日，练家明支付刘洁购房款340000元。同日，刘洁（甲方）与练家明、雷颖沛（乙方）、乾广公司（丙方）签订《情况说明》，约定将甲乙丙三方签订的《房屋买卖合同》的有关情况补充说明如下：一、2011年8月30日，乙方通过银行实名支付给甲方购房款人民币340000元证，加上2011年8月19日乙方支付给乙方的购房定金人民币10000元，两笔款项合计为人民币350000元，甲方向乙方出具三十四万元购房款的收条；乙方向甲方出具五万元购房余款欠条。二、甲方将××号房屋钥匙6把及装修钥匙2把、《城市房屋拆迁补充安置协议》原件、《公证书》（2009）渝碚证字第×××号原件、甲方向重庆亚兴房屋拆迁工程有限公司所交相关费用的发票、《重庆市新建商品房屋使用说明书》原件等共计五项交给乙方。三、乙方支付甲方人民币三十四万元购房款时间为接房时间。乙方从接房之日起承担×××房屋的物管、水、电等费用。如有第三人主张×××号房屋权利，有甲方、丙方处理，与乙方无关。四、依据合同，甲方须于十八个月内即2013年1月30日前办理房屋产权过户手续给乙方，逾期则视为违约，违约金为购房款的两倍。甲乙丙三方办理产权转移手续时，乙方向甲方支付购房余款人民币五万元。甲方借故不办理产权转移手续，致使乙方未能获得×××桥×××号房屋完全产权，则丙方负连带赔偿责任，为中介费的两倍。五、甲方所出售房产门牌号为×××桥×××号于甲方提供的相关材料《城市房屋拆迁安置补偿协议》第二页为“××幢××层××号”，经丙方调查核准确认，担保上述两种表述为同一概念、同一房产。练家明、雷颖沛于2011年8月31日接房并占有使用涉案房屋至今。
2013年4月18日，孔容代表乾广公司（丙方）与刘洁（甲方）、练家明、雷颖沛（乙方）签订《情况补充说明》，载明：经三方协商一致，办理过户房屋产权推至2014年4月18日以前。《合同》和《情况说明》其他内容不变，本《补充情况说明》是《合同》的组成部分。
另查明，2009年9月11日，重庆市碚城建设开发有限责任公司（甲方）与刘洁（乙方）签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，约定甲方拆除乙方原坐落于北碚区×××路×××号房屋，乙方申请安置于北碚区××幢××层××××号。截至2015年5月20日，重庆市北碚区×××路×××号房屋尚未办理房地产权证。
上述事实，有当事人的陈述、合同、情况说明、情况补充说明、收条、收据等证据为据，足以采信。
本院认为，刘洁、乾广公司与练家明、雷颖沛签订的《重庆市北碚区乾运房屋中介服务部房屋买卖合同》、《情况说明》、《情况补充说明》系双方真实意思表示，不违法法律法规的强制性规定，该房屋买卖合同、情况说明、情况补充说明有效。刘洁、乾广公司应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方约定刘洁在2014年4月18日前将涉案房屋产权过户至练家明、雷颖沛名下，现办理房屋过户登记手续的期限已经届满。故，对练家明、雷颖沛要求刘洁将重庆市北碚区×××桥×××号房屋过户至其名下的诉讼请求，本院予以支持。
刘洁未按照合同约定在2014年4月18日前将涉案房屋产权过户至练家明、雷颖沛名下，已违约。双方在《情况说明》中已将《重庆市北碚区乾运房屋中介服务部房屋买卖合同》中约定的逾期办理房屋产权过户手续的违约金进行了变更，违约方应支付对方购房款的两倍的违约金。刘洁认为练家明、雷颖沛主张70000元的违约金过高，请求予以适当减少。本院认为，刘洁未按合同约定将涉案房屋过户给练家明、雷颖沛的系涉案房屋尚未办理房地产权所致，且刘洁已将涉案房屋交付练家明、雷颖沛使用至今，涉案房屋未按时办理过户手续对练家明、雷颖沛造成的损失并非具体确定。故，根据公平原则，将刘洁应支付练家明、雷颖沛逾期办理产权过户手续的违约金调整为20000元较为合理。练家明、雷颖沛根据约定要求乾广公司在12000元范围内承担连带赔偿责任，符合法律规定，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告刘洁在本判决生效之日起三十日内协助将位于重庆市北碚区×××桥××幢××层××号房屋的产权过户登记至原告练家明、雷颖沛名下；
二、被告刘洁在本判决生效之日起三十日内支付原告练家明、雷颖沛违约金20000元，被告重庆乾广房屋经纪有限公司在12000元范围内承担连带赔偿责任；
三、驳回原告练家明、雷颖沛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7300元，由被告刘洁负担7200元，被告重庆乾广房屋经纪有限公司负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审 判 长 李 军
代理审判员 刘凤华
人民陪审员 赖远模
二〇一五年六月三日
书 记 员 陈 静