河北省邯郸市丛台区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）丛民初字第1714号
原告邯郸市招贤物业服务有限公司，地址，邯郸市人民东路98号招贤大厦28层。
法定代表人周粉芹，该公司董事长。
委托代理人陈钦，该公司经理。
被告周成汉，男1965年4月15日生，汉族，住。
委托代理人王连福，男，1961年8月2日生，汉族，住。
原告邯郸市招贤物业服务有限公司诉被告周成汉为物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邯郸市招贤物业服务有限公司委托代理人陈钦、被告周成汉及其委托代理人王连福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邯郸市招贤物业服务有限公司诉称，被告于2009年10月入住招贤大厦，原、被告签订了物业服务协议，约定每月每平米物业管理费2.77元，被告房屋建筑面积为98.48平方米，被告的物业费交到2010年10月9日，其应当依约在2010年、2011年、2012年10月9日前交付下一年的物业费，每年应交3273.48元，三年共计9820.44元，被告未交，故诉至法院。请求1、要求被告支付物业服务费9820.44元和逾期违约金17048.24元；2、要求被告支付自起诉之日起至实际支付之日9820.44元的每日千分之三的违约金；3、全部诉讼费用由被告承担。
原告为证明自己的主张，向法庭提交以下证据：1、2009年10月10日原被告双方签订的《招贤大厦前期物业管理服务协议》；2、原告公司的资质证书；3、邯郸市物业项目招标投标备案回执（邯物招备【2007】第1号）；证1-证3证明原告具备资质且经过招投标后为招贤大厦提供物业管理服务工作的，原告与被告形成物业服务合同关系，服务期限至招贤大厦业主委员会成立之前；4、邯郸市招贤物业服务有限公司物业费交费情况；5、服务评价；证4-证5证明原告自2009年5月招贤大厦交房起就已向招贤大厦的业主提供物业服务，且河北招贤房地产开发集团有限公司每年对物业公司的服务工作进行检验考核，原告所提供的服务得到了大部分业主的认可，大部分业主均已按照合同约定交纳了物业费；6被告交纳水电费的单据，水费9张，部分电费单据15张；7、周成汉2013.2.17的起诉状【（2013）丛民初字第826号】（该案周成汉已撤诉）；8、周成汉2012.8.12的起诉状【要求双倍赔偿水费的】；证1、证6-证8证明被告不仅与原告签订了物业服务合同，且在实际生活中接受了原告提供物业服务，应当履行合同义务交纳物业费；9、招贤大厦房屋面积测算报告书；10、（2015）邯市行终字第00127号行政判决书；证9-证10证明已有生效判决认定房管局以测绘队的所测绘的建筑面积进行登记并无不妥，即被告的房屋面积应为邯郸市房地产测绘队所测绘的建筑面积为98.48平方米，合同约定物业费标准为每月每平方米2.77元，被告每年应交纳3273.48元，逾期交纳物业费的违约金标准为“应缴数额的日千分之三”；11、催缴通知书，证明在每年10月9日前交纳物业费，我方电话通知过，被告仍不交，故以书面形式催缴，招贤大厦目前没有业主委员会，2012年9月发出催缴通知书，诉讼时效未超。
被告周成汉辩称，原告违反合同约定和相关规定，利用共用部位进行经营，未用经营收益充抵物业费，双方因收费标准产生纠纷，要求原告提供物价收费许可证，原告未提供，物业合同是格式合同，符合合同法39、40条规定，加重被告责任，免除了原告责任，该合同及条款应视为无效合同和无效条款，原告未按照物业管理条例第67条规定进行，原告起诉不符合法律相关规定，起诉超过法定诉讼时效，请求驳回原告诉请。
被告周成汉为证明自己的理由，向法庭提交如下证据：1、物业管理服务协议，证明是双方签订的，是格式合同，具备合同法第40条规定，应视为无效合同和无效条款，加重被告责任；2、邮寄证明、回执单、反诉状，证明被告已向法院提出反诉；3、照片6张、电梯广告收费价格3张，证明被告违约在先的事实；4、调取证据申请书。
经法庭主持质证、认证，被告对原告的证1真实性无异议，是双方签订的，是格式合同，具备合同法第40条规定，应视为无效合同和无效条款，加重被告责任；证2与本案无关，不能证明被告取得物价收费许可；证3备案回执与本案无关；证4与本案无关，内容真实性无法核实；证5开发公司与招贤是一个集团公司，我方不予认可；证6与本案无关，是物业收费以外的收费，不能证明被告的证明目的；证7、证8与本案无关；证9还在测绘当中，不能确认；证10维持原判，但一审判决的依据已被撤销，不能证明面积已经确定；证11被告未曾收到，不能证明被告已经收到该通知，物业公司未书面通知原告，不能直接起诉。原告对被告证据1真实性无异议，证明目的有异议，不是格式合同及条款，合同有关于原告未履行义务应承担的责任；证2反诉的是侵权，与本案不是同一个法律关系，与本案无关；证3照片属于侵权范围，与本案无关，价目表是复印件，真实性、关联性、合法性不予认可。
经审理查明，被告于2009年10月入驻招贤大厦，2009年10月10日原、被告双方签订《招贤大厦前期物业管理服务协议》，约定：被告所用房屋建筑面积为97.78㎡，收费标准，不含公共能源费的办公部分物业管理费为每月每平米2.77元、不含公共能源费的商业部分物业管理费为每月每平米2.77元、办公部分公共能耗为每月每平米2.58元、商业部分公共能耗为每月每平米2.28元，物业费乙方于2009年10月10日交至2010年10月9日，共计12个月，应在2010年10月9日前交付下个周期物业管理服务费，违约责任约定乙方违反协议，不按协议约定的物业费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按逾期交纳费用3‰交纳违约金，乙方不得以甲方物业管理服务有缺陷不交，少交或不按期交纳费用。
再查明，招贤大厦房屋面积经邯郸市房地产测绘队测算，被告所用的1211号房屋面积为98.48㎡。
本院认为，原告的房屋未取得房屋产权证书，应以邯郸市房地产测绘队测算的面积为准，被告按照98.48平米向原告交纳2011年、2012年的物业费；至于原告要求被告给付2010年的物业费的请求，因原告未提交其将交费通知已实际送达给被告的相关证据，该请求已超诉讼时效，故原告该请求，本院不予支持。被告辩称的原告违反合同约定和相关规定，利用共用部位进行经营，未用经营收益充抵物业费理由，与本案不属同一法律关系，亦无证据证明该理由，故该理由，本院不予采信。被告辩称原告应提供物价收费许可证，物业合同是格式合同，该合同及条款应视为无效合同和无效条款，原告起诉不符合法律相关规定的理由，因双方签订的物业合同系在平等、自愿的基础上签订的，且不违反相关法律法规的规定，属有效合同，双方均应依约履行各自的义务，故被告该理由，本院亦不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告周成汉于本判决生效后五日内给付原告邯郸市招贤物业服务有限公司物业费共计6546.96元；
二、驳回原告邯郸市招贤物业服务有限公司其他诉讼请求。
案件受理费人民币471元，由被告周成汉承担321元，原告邯郸市招贤物业服务有限公司承担150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。
审 判 长 李燕萍
人民陪审员 庞晓晨
人民陪审员 彭学彬
二〇一六年八月二十一日
书 记 员 闫倩倩
相关法律：
《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
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