江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏08民终781号
上诉人（原审被告）淮安好美生物科技有限公司，住所地淮安市清河新区飞耀路1号教育文化体育社区图书馆3楼。
法定代表人司马林，该公司总经理。
委托代理人王艳、董波，江苏固邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江苏华美能源科技有限公司，住所地淮安市深圳东路22号（1号厂房）。
法定代表人张立明，该公司董事长。
委托代理人孙志，江苏律轩律师事务所律师。
上诉人淮安好美生物科技有限公司（以下简称好美公司）与被上诉人江苏华美能源科技有限公司（以下简称华美公司）房屋租赁合同纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2016年1月15日作出（2015）河新民初字第0566号民事判决。上诉人好美公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2016年3月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审查明，2014年5月17，原、被告签订租赁合同，约定原告将位于淮安市深圳东路22号内2#钢结构厂房出租给被告使用，租期为两年，自2014年7月20日起至2016年7月19日止。免租期为两个月，自2014年5月20日起至2014年7月19日止，免租期届满次日为起租日，由起租日开始计收租金。被告应于合同签订后三日内向原告支付租赁费后合同生效，具体租赁费用支付方式：第一年租赁费用分两次支付，签订合同四日内被告支付半年租赁费用431968元，下个半年租期开始前七日内，被告支付下个半年租赁费用，第二年按此类推。被告逾期支付租金，应向原告支付滞纳金，滞纳金金额：拖欠日数乘以欠缴租金总额的0.5%。双方协商一致，设立违约金10万元，租赁期内，若有一方违约，须向另一方支付违约金。未经原告书面同意，被告不得提前终止本合同。如被告确需提前解约，须提前六个月书面通知原告，并经原告书面同意，且须向原告交回租赁物并交清实租期的租金及其它因合同所产生的费用。案外人淮安市清河盐河生态科技城投资发展有限公司以见证人的名义在租赁合同上签字。被告已支付了半年的租金431968元。2015年4月12日，被告向原告发出函，载明：“由于莫西沙星项目无法得到政府的审批，按合同约定导致我们将无法履行租赁合同。我们将于2015年7月19日终止合同，特发此函。”2015年5月27日，原告向被告发出回函，载明：“一、贵公司莫西沙星项目未得到政府审批，并不是提前终止租赁合同的法定和约定条件，故我公司不同意提前终止2014年5月17日签订的租赁合同，请贵公司继续履行。若贵公司违约，我公司将依法追究违约责任。二、根据租赁合同第五条的约定，贵公司应该与2014年11月13日前支付下个半年租金431968元，但贵公司一直拖欠未付。请接函尽快支付租金431968元及滞纳金419008元（暂计算至2015年5月27日）逾期将产生更多的滞纳金”。被告好美公司于2015年6月3日收到回函。
原审另查明，2014年2月21日，淮安市清河盐河生态科技城投资发展有限公司与苏州好美生物科技有限公司签订补充协议书，双方约定为加快项目建设进度，苏州好美生物科技有限公司在清河新区租赁厂房生产，租金由双方各承担50%。
原审庭审中，被告辩称原告知晓其与淮安市清河盐河生态科技城投资发展有限公司的补充协议内容，且租赁事项主要也是原告与淮安市清河盐河生态科技城投资发展有限公司进行沟通，但未能提供相关证据，原告亦不认可。
原审原告华美公司诉称，2014年5月17日，原、被告签订房屋租赁合同，约定将原告华美公司享有的位于淮安市清河区深圳东路22号院内2#厂房（建筑面积6544.96㎡）出租给被告好美公司使用，租赁期间为2年，即2014年7月20日至2016年7月19日，年租金为863936元。合同签订后，原告华美公司按约向被告好美公司交付了房屋，但被告好美公司仅支付了上半年的租金，未支付剩余租金。现诉至法院，请求法院判令被告好美公司支付2015年1月至2016年1月期间的租金863936元、滞纳金（从2014年11月11日至实际给付之日按欠缴租金总额的0.5%乘以拖欠日数）及违约金10万元，并承担本案诉讼费用。
原审被告好美公司辩称：1、实行对房屋租赁的事实予以认可，但被告与合同的见证方约定由见证方支付一半的房屋租金，故欠付的房屋租金应由合同的见证方即淮安市清河盐河生态科技城投资发展有限公司承担；并且根据合同，被告已支付租金至2015年1月，原告主张的租金周期有误。2、被告已向原告发函要求解除房屋租赁合同，原告主张违约金，视为其已同意解除合同。3、原告主张的滞纳金和违约金均具有惩罚性质，属重复主张，且主张过高，超过实际损失，请求法庭予以减少。
原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，原告华美公司将厂房交付给被告好美公司使用，被告好美公司应支付租金。因合同约定合同签订起两个月，即2014年5月20日至2014年7月19日，为免租期，免租期届满次日为起租期，故租金应从2014年7月20日起算。庭审中，双方均认可被告已支付第一个半年的租金，且合同约定租金应在半年租期开始前七日内支付，即被告应当在2015年1月12日前、2015年7月12日前支付两个半年的租金。现被告未按约给付，故原告主张被告支付2015年1月至2016年1月的租金863936元，有事实和法律依据，应予以支持。当事人协商一致可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方在合同中约定，被告提前解约且须提前六个月书面通知原告，并经原告书面同意，且向原告交回租赁物，并交清租金及其他费用。庭审中，被告辩称其已于2015年4月12日函告原告其将于2015年7月19日终止合同，合同已解除，但原告于2015年5月27日回函不同意解除合同，且被告一直未能将租赁物归还原告，租赁合同未解除，对被告的该抗辩不予采信。承租人应按照约定的期限支付租金。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告约定被告好美公司于每半年租期开始前七日内支付租金不违反法律规定，故被告好美公司应承担逾期给付租金的违约责任。原告主张被告支付滞纳金（从2014年11月11日至实际给付之日以863936元为基数按欠缴租金总额的0.5%乘以拖欠日数）及违约金10万元，被告辩称其主张滞纳金及违约金属重复主张且数额过高，要求予以减少。原审认为，原告主张显属偏高，因为原告的损失实为承租人逾期交款所产生的损失。结合欠付租金的期间，故认定被告以所欠租金为基数按同期银行贷款利率上浮30%计算违约金，原告主张超出部分，不予支持。被告辩称其与案外人淮安市清河盐河生态科技城投资发展有限公司签订协议，由淮安市清河盐河生态科技城投资发展有限公司支付50%的租金，且原告知晓该内容，但未提供证据，原告亦不认可。根据合同的相对性，被告好美公司应当按约向原告华美公司支付租金。被告若有证据，可另案向淮安市清河盐河生态科技城投资发展有限公司主张权利。因被告未能举证证明原告知晓该协议，故对被告的该抗辩不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，判决：一、被告淮安好美生物科技有限公司于本判决生效后十五日内一次性支付原告江苏华美能源科技有限公司租金863936元（2015年1月至2016年1月期间租金），并支付自2015年1月13日起至2015年7月12日止以431968元为基数按同期银行贷款利率上浮30%计算，自2015年7月13日起至实际给付之日止以863936元为基数按同期银行贷款利率上浮30%计算的滞纳金及违约金。二、驳回原告江苏华美能源科技有限公司的其他诉讼请求。案件受理费13800元，被告淮安好美生物科技有限公司负担。
上诉人好美公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审判决在上诉人应付租金、滞纳金及违约金的时间上认定错误，且超前判决；2、被上诉人华美公司应知晓上诉人与淮安市清河盐河生态科技城投资发展有限公司的补充协议中关于合租涉案厂房的内容，根据该协议内容，另一半租金应由淮安市清河盐河生态科技城投资发展有限公司承担。上诉人曾请求一审追加淮安市清河盐河生态科技城投资发展有限公司为共同被告，一审未予采纳属遗漏当事人。综上，一审认定事实错误，程序违法。请求二审查明事实，依法改判或发回重审。
被上诉人华美公司辩称：1、一审法院认定事实正确，判决并无不当；2、上诉人好美公司认为其与案外人淮安市清河盐河生态科技城投资发展有限公司签订了补充协议，应当由淮安市清河盐河生态科技城投资发展有限公司承担一定的责任无事实和法律依据。淮安市清河盐河生态科技城投资发展有限公司仅是合同的见证方，并非当事方。请求二审驳回上诉，维持原判。
经审查，原审认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，承租人应按照约定的期限支付租金。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，上诉人好美公司与被上诉人华美公司于2014年5月17签订的租赁合同，约定了租期两年。2014年5月20日至2014年7月19日为两个月免租期，2014年7月20日开始计收租金，签订合同四日内上诉人好美公司支付半年租赁费用，下个半年租期开始前七日内，上诉人好美公司支付下个半年租赁费用，第二年按此类推。合同签订后上诉人好美公司按约支付了半年租赁费用431968元，以后的租赁费均未给付。根据双方合同约定，上诉人好美公司应于2015年1月12日前、2015年7月12日前支付两个半年的租金。被上诉人华美公司通过诉讼主张上诉人好美公司支付2015年1月至2016年1月的租金863936元，以及拖欠租金的违约金，有事实和法律依据。原审根据双方合同约定，依法对被上诉人华美公司应付租金数额及违约金的期限及起止时间的认定并无不当。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥解释》第九十条第一款规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案上诉人好美公司提出其与案外人淮安市清河盐河生态科技城投资发展有限公司签订协议，由淮安市清河盐河生态科技城投资发展有限公司支付50%的租金，被上诉人华美公司对该协议内容应该知晓，但上诉人好美公司对其主张未提供证据加以证明，被上诉人华美公司亦不认可，该事实不能成立。综上，上诉人好美公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费13800元，由上诉人好美公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 勇
审 判 员 赵骏飞
代理审判员 孙志丹
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 王 姝