安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阜民一终字第00126号
上诉人（原审被告）：王瑞新。
被上诉人（原审原告）：程玉连。
委托代理人：张翠丽，安徽姜尚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：阜阳市世杰房地产投资咨询有限公司。
法定代表人：韦世杰，该公司经理。
被上诉人（原审被告）：韦世杰。
被上诉人（原审被告）：宁瑛。
上诉人王瑞新因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院（2013）临民一初字第00645号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王瑞新、被上诉人程玉连及其委托代理人张翠丽、阜阳市世杰房地产投资咨询有限公司（以下简称世杰房地产公司）、韦世杰、宁瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2007年11月7日，王瑞新以其子王来军的名义与韦世杰协商联合开发房地产，韦世杰表示同意。当日双方商定后，王来军作为甲方，韦世杰作为乙方签订了建房协议。协议中涉及本案的主要约定：1、甲方提供自家使用的地皮，建房为一至六层楼房加隔楼。乙方出资（包括建房、办房产总证、水、电路三通）；2、乙方在甲方土地建房，从南向北建楼房三栋，第一栋的一层为门面，下面是车库；3、第一栋楼的门面从西往东4间、四层两套、五层3�归甲方所有；4、乙方负责办理房产总证，必须以甲方名义，待房子卖完后总证由甲方保管，土地永远属甲方所有。协议签订后，韦世杰与宁瑛共同出资、王瑞新出地皮1.8亩多落实了联合开发合同，并将该开发的小区命名为翡翠苑。建设中，2008年9月份，王瑞新又向韦世杰和宁瑛提出再要两间车库，韦世杰、宁瑛表示同意，便在建房协议的第2条后面补添“乙方给甲方车库两间”，但未明确两间车库位置。2008年11月4日，韦世杰与案外人王丽在阜阳市颍泉区成立阜阳市世杰房地产投资咨询有限公司，法定代表人韦世杰。韦世杰、宁瑛、王瑞新约定，除建房协议约定给王瑞新的房屋外，世杰房地产公司有权对翡翠苑小区的其他楼房管理、对外出售。2010年1月7日，程玉连与韦世杰、宁瑛协商购买翡翠苑小区的第一栋楼房下面西头两间车库。韦世杰、宁瑛以世杰房地产公司为�卖人，程玉连为买受人，双方当日在翡翠苑售楼部签订了商品房买卖合同。合同主要约定：买受人所购商品房位于翡翠苑一号楼靠西两间半车库（含楼梯口半间）约113平方米；价款18万元；买受人逾期付款或出卖人逾期交房的支付对方违约金。另外，合同在水、电、路、下水道、室内高度等方面也分别作了规定。当日程玉连交付1万元押金。2010年2月8日、同年3月29日，程玉连先后四次付给世杰房地产公司购房款17万元。楼房建成后世杰房地产公司、韦世杰、宁瑛、王瑞新按合同约定以王瑞新的名义于2011年1月31日在临泉县房产部门办理了临房字第201105**号房产证。2010年10月1日后，程玉连即按合同约定要求世杰房地产公司、韦世杰、宁瑛、王瑞新履行合同、交付所购两间车库及车库钥匙未果，王瑞新占用着该车库拒不给付程玉连车库钥匙。程玉连提起诉讼，请求依法判�世杰房地产公司、韦世杰、宁瑛、王瑞新履行2010年1月7日所签订的商品房买卖合同并给付翡翠苑一号楼靠西两间半车库及违约金8000元。
另查明：世杰房地产公司因未参加企业年检已于2012年1月17日被工商行政管理部门依法吊销营业执照。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护，合同双方当事人应当严格履行合同义务。本案中，程玉连与世杰房地产公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同，双方应当履行合同义务。韦世杰、宁瑛、王瑞新联合开发房产，属于合作开发，事后王瑞新追认韦世杰、宁瑛有权对翡翠苑小区楼房进行对外出售。因此，韦世杰和宁瑛以世杰房地产公司的名义与程玉连签订商品房买卖合同的行为，对世杰房地产公司、王瑞新均具有约束力。世杰房地产公司与程玉连签订商品房买卖合同后，因未参加企业年检被工商行政管理部门依法吊销营业执照，是工商行政管理机关依据国家工商行政法规对违法的企业法人做出的一种行政处罚，但该企业民事诉讼主体资格依然存在，仍应承担相应的民事责任。宁瑛与韦世杰、王瑞新合作开发房产，且和韦世杰共同与程玉连签订房屋买卖合同，宁瑛也应承担相应的民事责任。韦世杰系世杰房地产公司的法定代表人，与程玉连签订房屋买卖合同的行为应为职务行为，其责任应由世杰房地产公司承担。商品房买卖合同签订后，程玉连已按约支付购房款，因王瑞新占用该车库，导致世杰房地产公司不能按约交付车库，已构成违约，世杰房地产公司、王瑞新均应依法承担违约责任。程玉连请求判令履行2010年1月7日所签订的商品房买卖合同，给付位于临泉县阜临路翡翠苑一号楼靠西两间半车库﹤楼梯口半间﹥约113平方米的诉讼�求，予以支持。至于韦世杰、宁瑛许诺给王瑞新车库引起的争端系其内部纠纷，可另案诉讼。购房合同约定，交付程玉连车库日期为2010年10月1日，但至今未能交付。至程玉连起诉时即2013年1月25日，逾期847天。按约应支付程玉连违约金170000元×847日×1／10000（每日）元＝16235元。程玉连请求赔偿违约金8000元，未超过诉讼请求范围，予以支持，多余部分视为程玉连放弃。韦世杰、宁瑛、世杰房地产公司请求程玉连继续履行合同义务，程玉连支付下欠车库款1万元，予以支持。王瑞新经合法传唤无正当理由拒不到庭，视为自动放弃抗辩权利，由此产生的法律后果应自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十二条第一款、第一百三十五条、第一百三十八条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼法证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、阜阳市世杰房地产投资咨询有限公司、宁瑛、王瑞新于判决生效之日起十日内将位于临泉县城关镇阜临路翡翠苑一号楼靠西两间半车库（含楼梯口半间）交付给程玉连。二、阜阳市世杰房地产投资咨询有限公司、宁瑛于判决生效之日起十日内支付程玉连违约金8000元。三、程玉连于判决生效之日起十日内给付阜阳市世杰房地产投资咨询有限公司、宁瑛购买车库下余款10000元。如果未按指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由阜阳市世杰房地产投资咨询有限公司负担。
王瑞新上诉称：涉案车库系其依据联合建房协议合法取得，该协议在先，且车库已交付，应优先保护其权益。请求二审法院撤销原判，驳回程玉连的起诉。
程玉连辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
世杰房地产公司及韦世杰辩称：其公司和王瑞新的合同并未约定车库的具体位置，与程玉连的合同是其真实意思表示。
宁瑛辩称：合同未约定给王瑞新的车库的具体位置。请求维持原判。
双方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。本院二审认定的事实与一审一致。
归纳双方当事人陈述及抗辩意见，本案争议焦点为：本案争议车库应否交付给程玉连。
本院认为：程玉连与世杰房地产公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。该合同对车库的位置、价格及交付时间均做了明确约定，程玉连已按�定支付了购房款，故世杰房地产公司应按约定履行交付义务。王瑞新上诉称涉案车库系其依据联合建房协议合法取得，该协议在先，且车库已交付，应优先保护其权益，因建房协议仅约定“乙方给甲方车库两间”，并未明确车库具体位置及交付方式，属约定不明，不能据此认定该协议约定的车库就是涉案车库；王瑞新称韦世杰已许诺将涉案车库交给自己，但韦世杰予以否认，亦无其他证据予以证明，该争议属联合建房者内部纠纷，王瑞新可另行主张。故王瑞新的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由王瑞新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚 斌
代理审判员 王来斌
代理审判员 孙 颖
二〇一四年三月四日
�记员颜廷光
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。