江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终4901号
上诉人（原审原告）：徐州龙宇货运代理有限责任公司，住所地江苏省徐州市鼓楼区琵琶社区青山1号。
法定代表人：刘亚伟，该公司总经理。
委托诉讼代理人:夏雨，江苏义行律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：杜庆超，男，1976年3月6日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。
委托诉讼代理人：高琪，江苏它石律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杜庆芳，女，1979年8月21日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。
被上诉人（原审被告）：李凤荣，女，1952年7月13日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。
被上诉人（原审被告）：崔素云，女，1927年2月16日生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。
被上诉人（原审被告）：徐州市青山防汛港，住所地江苏省徐州市鼓楼区。
负责人：杜玉民。
以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：高琪，江苏它石律师事务所律师。
上诉人徐州龙宇货运代理有限责任公司（以下简称龙宇公司）与上诉人杜庆超、被上诉人（原审被告）杜庆芳、崔素云、李凤荣、徐州青山防汛港（以下简称青山防汛港）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2016）苏0302民初3219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
龙宇公司上诉请求：1、撤销原判第二项，改判杜庆超给付吊机基础、地面附属物补偿，提前搬迁奖共计582000元。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、青山防汛港与江苏省徐州港务管理局孟家沟港务处（以下简称孟家沟港）签订《租赁协议》明确约定青山防汛港不在作任何投资，如谁投资谁收益。青山防汛港交付的4台固定吊机及吊机基础，在2006年4月27日青山防汛港与孟家沟港就该4台吊机拆除事宜签订《补充协议书》后，已由青山防汛港拆除。龙宇公司在原吊机位置重建5座基础并安装吊机。故5座吊机基础付补偿款均应归龙宇公司所有，一审法院仅判决杜庆超返还一座吊机基础补偿款6.5万元应属错误。2、杜庆超所获得的23万元地面附属物补偿款是龙宇公司所租赁的西港、防汛港两港的合并赔偿，龙宇公司在两港进行了大量投资建设，而根据涉案租赁合同青山防汛港并无能够获赔地面附属物补偿的相关资产设备。故龙宇公司应获得相应的地面附属物补偿。3、龙宇公司应享有部分提前搬迁奖励。龙宇公司系港口承租人，实际占有并使用港口，更是搬迁任务的实际承受主体，因龙宇公司在政府规定时间内完成搬迁，才获得该项赔偿。故龙宇公司应享有部分的提前搬迁奖励。
杜庆超、杜庆芳、李凤荣、崔素云、青山防汛港针对龙宇公司的上诉请求共同答辩称：1、四座吊机基础的补偿款应归其所有。杜玉民与孟家沟港签订补充协议约定的仅仅是吊机的拆除和移转，并不涉及吊机基础，没有证据证明杜玉民同意拆除吊机基础并放弃赔偿的权利。2、23万元地面附属物补偿款不属于龙宇公司的资产补偿。徐州市鼓楼区琵琶办事处除对青山防汛港厂区内的码头岸线、房屋、地坪、吊机基础资产进行补偿外，对附属的挡水墙、围墙、排水沟等并没有赔偿，而是以地上附属物的名义一并补偿。2012年5月18日杜庆超等人与琵琶办事处签订的补偿协议除部分有争议资产（吊机基础）外，确认杜庆超等人享有23万元地上附属物补偿款，与龙宇公司无关。3、提前搬迁奖金不属于对龙宇公司的补偿。2012年5月18补偿协议第二项约定的其他政策性补偿及奖励办法，明确提前搬迁奖金归属。龙宇公司主张提前搬迁奖金没有依据。综上，请求驳回龙宇公司的上诉请求。
杜庆超上诉请求：1、撤销原审对于返还停产停业损失费98760元的判项。2、诉讼费用由龙宇公司承担。事实和理由：一审法院判决向龙宇公司返还停产停业损失98760元没有事实和法律依据。青山防汛港虽然将企业租赁给龙宇公司经营，但其经营资质和经营执照仍然存续，因政府拆迁造成青山防汛港不能继续享有经营利益，势必停产停业。因此，青山防汛港有权就停产停业损失向拆迁人主张，并据此签订了包括停产停业损失在内的《拆迁补偿协议》，该补偿协议仅对部分“资产”存有争议，但是对于“费用”补偿并无争议。龙宇公司虽主张在租赁港口经营期间拆迁应当支付停产停业损失，但其停产停业损失应当由拆迁人补偿，杜庆超不负有向龙宇公司返还停产停业损失的责任。
龙宇公司针对杜庆超的上诉请求答辩称：停产停业损失是对因房屋征收遭受实际损失一方的补偿，龙宇公司作为承租人因涉案港口拆迁遭受际损失，有权获得该项补偿。原审法院该项判决正确。
杜庆芳、李凤荣、崔素云、青山防汛港针对杜庆超的上诉请求述称：停产停业损失不应向龙宇公司返还。
龙宇公司原审诉讼请求：1、判令杜庆超、杜庆芳、李凤荣、崔素云、青山防汛港返还拆迁补偿款共计1088611元（1、办公房屋426.3平方米/725.3平方米×200000元，即117551元；2、吊机基础5个×6.5万，即325000元，搬机固定吊机4个×4万，即160000元；3、码头合法经营权奖励8000元；4、停产、停业损失补偿98760元；5、提前搬迁奖金100000元；6、地面附属物230000元×90%，即207000元；以上合计1088611元）；2、承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2004年12月20日，杜玉民（甲方）与江苏省徐州港务管理局孟家沟港务处（乙方）签订了租赁协议一份，约定了甲方杜玉民将私有财产现青山防汛港整体港区租赁给乙方经营，主要约定了以下条款：“一、港口的设施码头壹个、五吨固定吊机肆台，半吨锅炉壹台，临时水、电、注乙方承担所有资产维修费、办公楼除甲方留用壹间、车库两间外一切归乙方所用，其他办公配套设施按清单。二、租赁期限及费用租赁期限为自2005年元月始至2020年12月31日止，共计16年，总计租赁租金为444.8万元，2005年至2010年每年25万元，计150万元，2011年至2020年，每年29.48万元，计294.8万元，合计444.8万元……四、资产设备投资甲方保持现有配套设施，不再作任何投资，如投资按照谁投资谁收益的原则。协议到期后，除办公用品、机动车辆等资产外，其他不动产无偿交给甲方，在履行期内如国家征用无法履行时，乙方所投入地面资产，所有赔偿金归乙方所有……”。同日，双方签订了附加临时协议一份，主要约定了甲方现租吊机（由武作庆、褚庆章租赁）履行完协议后，由乙方收取租金。2006年4月27日，杜玉民（甲方）与江苏徐州港务（集团）有限公司孟家沟港分公司就解决港口吊机作业转移等遗留问题签订了一份补充协议书，将武作庆、褚庆章租赁的吊机作业转移至孟家沟港东区从事黄沙作业，并由甲方自行拆除并远离港口作业现场。
2005年末，江苏省徐州港务（集团）有限公司孟家沟港分公司（甲方）与徐州龙宇港务有限责任公司（乙方）签订转租协议，约定了将2004年12月20日甲方与杜玉民签订的《租赁协议》中的承租范围转租给乙方，租赁期限为2006年1月1日起执行，至2020年12月31日止，双方还约定了转租期间，如因国家征用，所形成的各种补偿由乙方享有。
另查明，青山防汛港系杜玉民个人独资企业，杜玉民于2007年9月去世，但投资人一直未变更。杜庆超（杜玉民之子）、杜庆芳（杜玉民之女）、李凤荣（杜玉民之妻）、崔素云（杜玉民之母）是涉案补偿款的共同继承人。
再查明，2010年12月27日，徐州龙宇港务有限责任公司与杜庆超、杜庆芳、李凤荣签订补充协议，主要约定：“一、双方同意将原来两年支付一次租金改为每年支付一次，年支付额为29.48万元，每年提前一个月支付。二、租金由杜玉民亲属受领，领取租金时，其近亲属须全部在收条上签字确认，租金领取后不得存在任何异议。三、乙方保证领取租金的亲属身份真实，签字系本人签字，如因亲属身份和签字出现异议，全部由乙方承担责任，并负责全额返还租金和利息。”
2011年6月25日，徐州市鼓楼区琵琶街道办事处（甲方）与徐州龙宇港务有限责任公司（乙方）就龙宇港中所含原孟家沟港务处西港关闭补偿分配等问题签订了一份补偿分配协议书，协议书第三条约定了关于原防汛港即涉案港口的补偿问题：“三、鉴于原防汛港的补偿已由甲方一并申报并签订补偿协议，由于原防汛港所有权人对补偿提出异议，原防汛港不能按上级要求清理关闭，与乙方无关。双方商定，对原防汛港补偿事宜暂不处理，补偿款暂由甲方保管，待具备分割条件时，由甲方负责召集乙方和原防汛港所有权人进行补偿分割，未经分割，甲方不得单方将补偿款支付给原防汛港，否则造成纠纷由甲方负责。原防汛港的港口设施拆除和关闭清理等工作由甲方向琵琶办事处汇报解决。乙方与原防汛港的补偿分割以原租赁协议为依据。”
2011年7月29日，徐州龙宇港务有限责任公司变更为徐州龙宇货运代理有限责任公司。
2012年5月18日，徐州市鼓楼区琵琶街道办事处（甲方）与杜庆超、杜庆芳（乙方）签订《徐州市重点工程亿吨大港码头拆迁补偿协议》，双方就拆迁补偿达成如下协议：“一、拆迁补偿1、码头岸线长度220米，批准岸线150米，其中，混合150米，计67.5万元，批准外岸线长度70米，计2.8万元；2、堆场地坪10800平方米，其中混凝土地坪600平方米，简易地坪10200平方米，计22.8万元；3、办公房屋400平方米，其中无证400平方米，计20万元；4、吊机基础，10吨以下5吨（含5吨）以上5个，计32.5万元；5、地中衡1个，计3万元；6、搬迁固定吊机，10吨以下5吨以上（含5吨）4个，计16万元；7、合计164.6万元；8、合法性认定164.6万元。二、其他政策性补偿及奖励办法1、码头合法经营权一次性奖励8万元；2、停业、停产损失补偿9.876万元；3、提前搬迁奖金10万元；4、地面附属物23万元。三、结算补偿总额215.476万元。四、乙方因积极配合拆迁工作，乙方与第三方出现的纠纷均由乙方自行解决。五、如本协议赔偿的资产中包含有龙宇港的资产，并因此与龙宇港产生经济纠纷，按照乙方与龙宇港之前签订的协议，一切由乙方自行解决，与甲方无关……”2012年5月19日，杜庆超等人在琵琶街道办领取了上述补偿款215.476万元。杜庆超、杜庆芳、崔素云、李凤荣、青山防汛港称上述补偿款中含龙宇公司拆迁固定吊机搬迁费16万元、1个10吨吊机基础6.5万元，计22.5万元。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十五条规定，在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益归承租人所有；江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十九条规定，房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行，出租的租赁房被拆迁后，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。该案中，虽然租赁物为经营港口，但依然可以适用上述规定进行处理。龙宇公司租赁涉案港口在租赁期限内被拆迁，故杜庆超、杜庆芳、崔素云、李凤荣、青山防汛港应当在征收补偿范围内支付龙宇公司相应的补偿费。
关于龙宇公司主张返还补偿款的请求（1、办公房屋426.3平方米/725.3平方米×200000元，即117551元；2、吊机基础5个×6.5万，即325000元，搬迁固定吊机4个×4万，即160000元；3、码头合法经营权奖励8000元；4、停产、停业损失补偿98760元；5、提前搬迁奖金100000元；6、地面附属物230000元×90%，即207000元），根据相关法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。该案中，首先，杜庆超、杜庆芳、崔素云、李凤荣、青山防汛港确认补偿款中含有龙宇公司拆迁固定吊机搬迁费16万元、1个10吨吊机基础6.5万元，计22.5万元，杜庆超、杜庆芳、崔素云、李凤荣、青山防汛港虽辩称该部分补偿款冲抵因龙宇公司承租期间丢失物的赔偿款，但未提供证据予以证明，且与该案不是同一法律关系，因此，对于其辩解理由，该院不予采纳，杜庆超、杜庆芳、崔素云、李凤荣、青山防汛港应将上述补偿款22.5万元返还给龙宇公司；其次，关于办公房屋、地面附属物、吊机基础4个等属于龙宇公司所承建系其所有，但未能提供有效证据予以证明，故龙宇公司应承担举证不能的责任；关于停产停业损失补偿的问题，因龙宇公司承租被告的港口进行经营，且在租赁期内港口被拆迁，因此相应的停产停业损失应由被告补偿给龙宇公司，按照拆迁补偿协议金额应为98760元。
关于码头合法经营权奖励、提前搬迁奖金、地面附属物补偿的问题，因龙宇公司未能提交有效证据予以证明该部分补偿应系其享有，故龙宇公司应承担举证不能的责任。
综上，一审法院判决：一、杜庆超、杜庆芳、李凤荣、崔素云、青山防汛港于判决生效之日起十日内返还徐州龙宇货运代理有限责任公司拆迁固定吊机搬迁费16万元、1个10吨吊机基础6.5万元、停产停业损失费98760元，共计323760元；二、驳回徐州龙宇货运代理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费15920元，由徐州龙宇货运代理有限责任公司负担11749元，由杜庆超、杜庆芳、李凤荣、崔素云、青山防汛港负担4171元。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
本院查明的案件事实除与一审法院查明事实一致外，另查明：2006年4月27日，杜玉民与江苏徐州港务（集团）有限公司孟家沟港分公司就青山防汛港吊机作业转移签订补充协议书后，杜玉民将青山防汛港内4台吊机拆除。此后，龙宇公司在青山防汛港新建吊机基础5座（其中4座在原吊机位置重建）并安装吊机。
二审期间，本院组织杜庆超与龙宇公司到现场实地察看港口吊机。经双方当事人确认，认定如下事实：本案诉争的吊机基础系固定吊机的混凝土基座。安装吊机时需先将吊机自带底座预埋在混凝土基座内，待混凝土凝固后才能进行吊机安装连接；如拆除吊机，混凝土基座将被破坏，不能继续使用；即使从混凝土基座以上将吊机整体切割，因混凝土基座内残留预埋件，吊机混凝土基座亦不能再次使用。
还查明，徐州市鼓楼区琵琶办事处在一审中出庭陈述：关于地面附属物，涉及到杜庆超、杜庆芳的的部分，经双方多次协商，最终以23万元了结地面附属物。因码头所有权人与经营权人分离，停业停产损失归承租人或实际经营人所有，提前搬迁奖励属于码头所有权人。
本院认为：一、关于龙宇公司主张的吊机基础补偿款、地面附属物补偿款以及提前搬迁奖励款的归属问题。
1、关于吊机基础补偿款。确定吊机基础补偿款归属的前提首先应确定吊机基础的物权归属。本案中，该4座吊机基础虽为青山防汛港之出租资产，但如杜玉民拆除吊机时将4座吊机基础一并拆除，则系杜玉民对物权的处分，因吊机基础的物权已消灭，新建基础应归龙宇公司所有；如吊机基础由龙宇公司拆除，则作为承租人在合同终止时负有返还租赁物的义务，新建基础应当归出租人所有。因此，判断该补偿款的归属应查明的事实为：杜玉民拆除吊机时是否将吊机基础一并拆除。
本案中，根据2006年4月27日补充协议约定，拆除4台吊机的原因系为实施龙宇公司的建港计划，经徐州港务（集团）有限公司协调将该4台吊机原承包人移至其他港口从事黄沙作业，故需杜玉民将吊机拆除，以便于下一步港口建设。就吊机拆除而言，因吊机自身底座需预埋在混凝土基座内永久固定，拆除吊机时必然破坏混凝土基座。据此，基于实施龙宇公司建港计划原吊机承包人退出防汛港的背景，结合拆除吊机会破坏吊机基础、即使保留基础也无法再次使用的客观情况，杜玉民是否保留混凝土基础均无意义，加之基座内的预埋件仍有回收利用价值，在此情况下，应判定补充协议约定杜玉民将4台吊机自行拆除并运离港口应为对包括吊机基座在内进行的整体拆除。杜庆超主张杜玉民仅将混凝土基座以上部分拆除难以成立。据此，杜庆超对该补偿款提出权利主张应对案涉混凝土基座由龙宇公司重建时拆除的事实承担举证责任。杜庆超未能举证证明，对其该项主张本院不予采纳。综上，龙宇公司新建吊机基础所获得的补偿款应归其所有，对该笔款项杜庆超、杜庆芳、李凤荣、崔素云、青山防汛港应当予以返还。
2、关于地面附属物补偿款和提前搬迁奖励款。杜庆超等人取得的地面附属物补偿款23万元和提前搬迁奖励款10万元系基于2012年5月18日与徐州市鼓楼区琵琶街道办事处所签订的拆迁补偿协议。根据徐州市鼓楼区琵琶办事处的陈述：经双方多次协商，对于地面附属物涉及到杜庆超、杜庆芳的的部分最终以23万元了结。即该23万元地面附属物补偿款是双方单独协商后对青山防汛港的补偿数额。龙宇公司对该款提出主张缺乏事实依据，本院不予支持。徐州市鼓楼区琵琶办事处对提前搬迁奖励款的付款指向明确为码头所有权人而非承租人，龙宇公司要求返款该款缺乏依据，本院亦不予支持。
二、关于杜庆超主张的停业停产损失98760元归属问题。停产停业损失是对实际经营人的补偿。徐州市鼓楼区琵琶办事处亦明确该款归属承租人或实际经营人。因此，一审法院对该款项的认定并无不当，本院予以维持。杜庆超的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人龙宇公司的上诉请求部分成立。一审法院对吊机基础补偿款归属的认定错误，本院予以纠正。杜庆超、杜庆芳、李凤荣、崔素云、青山防汛港应就下余4台吊机基础的补偿款26万元向龙宇公司返还。上诉人杜庆超的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法法》第六十条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2016）苏0302民初3219号第二项，即：二、驳回徐州龙宇货运代理有限责任公司的其他诉讼请求。
二、撤销江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2016）苏0302民初3219号第一项，即：一、杜庆超、杜庆芳、李凤荣、崔素云、青山防汛港于判决生效之日起十日内返还徐州龙宇货运代理有限责任公司拆迁固定吊机搬迁费160000元、1个10吨吊机基础65000元、停产停业损失费98760元，共计323760元。
三、杜庆超、杜庆芳、李凤荣、崔素云、青山防汛港于本判决生效之日起十日内向徐州龙宇货运代理有限责任公司返还拆迁固定吊机搬迁费160000元、5座吊机基础补偿款325000元、停产停业损失费98760元，共计583760元。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费15920元，由徐州龙宇货运代理有限责任公司负担8400元，由杜庆超、杜庆芳、李凤荣、崔素云、青山防汛港负担7520元。徐州龙宇货运代理有限责任公司缴纳的二审案件受理费9620元，由徐州龙宇货运代理有限责任公司负担5323元，由杜庆超负担4297元。杜庆超缴纳的二审案件受理费2270元由杜庆超负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 宏
审 判 员 冯昭玖
代理审判员 张 涛
二〇一七年十二月十一日
书 记 员 李 婕