江苏省扬州市广陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扬广民初字第2929号
原告：刘嘉林，女，1962年11月11日生，汉族，住扬州市开发区。
委托诉讼代理人：董震铭，扬州市邗江区志诚法律事务所法律工作者。
被告：关晓欢，男，1981年8月15日生，汉族，住扬州市广陵区。
委托诉讼代理人：王德友，江苏省离退休法律工作者协会法律服务部法律工作者。
被告：徐扬，男，1983年10月22日生，汉族，户籍地为扬州市开发区。
委托诉讼代理人：凌启芳，女，1964年10月14日生，汉族，住扬州市，系被告徐扬母亲。
原告刘嘉林与被告关晓欢、徐扬案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘嘉林及其委托代理人董震铭，被告关晓欢及其委托代理人王德友，被告徐扬的委托代理人凌启芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘嘉林向本院提出诉讼请求：1.撤销（2013）扬广新执字第38号民事裁定书；2.撤销（2013）扬广执督字第855号民事裁定书，解除对扬州市魏西花园3幢808室房屋的查封保全措施；3.撤销（2015）扬广执异字第37号执行裁定书；4.扬州市魏西花园3幢808室房屋归原告所有。诉讼中，原告要求停止对讼争房屋的执行。事实和理由：2011年4月28日，原告与被告徐扬在扬州市华扬房地产中介装潢有限公司金鑫分公司签订了房屋买卖合同，被告将位于扬州市魏西花园3幢808室房屋出卖给原告，合同签订后原告支付了购房款，被告徐扬将讼争房屋交付给原告占有至今。原告已经取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，被告徐扬应当配合原告办理房屋过户手续。被告关晓欢系执行案件的申请人，被告徐扬系被执行人，在执行案件中被告关晓欢作为申请人向广陵法院申请对原告具有所有权的房产（魏西花园3幢808室房屋）申请执行，原告提出异议，广陵法院作出的（2015）扬广执异字第37号执行裁定：驳回原告的异议申请。原告不服，向法院提起诉讼。
被告关晓欢辩称，广陵法院（2012）扬广民初字第209号民事调解书已经生效，因被告徐扬未按照调解书履行，关晓欢向法院申请执行，执行过程中两被告达成以物抵债协议，徐扬自愿将其所有的位于扬州市魏西花园3幢808室房屋及车库折价75万元抵偿其欠关晓欢的债务。（2013）扬广新执字第38号民事裁定书送达后，徐扬即将讼争房屋的钥匙交给关晓欢，执行已经终结。后原告提出执行异议，认为以物抵债行为属恶意串通，请求撤销该裁定。（2014）扬广执异字第0008号民事裁定书撤销了（2013）扬广新执字第38号民事裁定书。被告关晓欢不服，向扬州中院提出复查申请，扬州中院指令广陵法院审查纠正。广陵法院（2015）扬广执监字第0002号民事裁定书撤销（2014）扬广执异字第0008号民事裁定书，并立案重新审查刘嘉林的执行异议申请。后广陵法院作出（2015）扬广执异字第37号执行裁定书：驳回了刘嘉林的异议。被告认为原告要求撤销的三份法律文书认定事实清楚，适用法律正确，裁决结果客观公正，依法应予以维持。原告的诉求无事实和法律依据，依法不应支持。请求法院驳回原告的诉求。
被告徐扬辩称，讼争房屋不是徐扬的房屋，而是凌启芳的，现在我方要求返还房屋也是不可能了，这个房子到底是判给原告还是判给被告关晓欢与我方没有关系，但要给凌启芳钱。请法院依法判决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理认定事实如下：2012年4月28日，本院作出（2012）扬广民调初字第209号民事调解书：被告徐扬欠原告关晓欢75万元，被告徐扬在2012年7月31日前一次性归还，被告倪建华对上述债务承担连带责任（注：该债务被告徐扬出具借条的时间为2012年1月6日）。因徐扬未在约定的期限偿还借款，关晓欢向法院申请执行，本院于2013年2月4日制作（2013）扬广执督字第855号民事裁定书：查封徐扬所有的本市魏西花园3幢808室房屋一处，两被告亦签收了该裁定书。执行过程中徐扬、关晓欢达成一致，徐扬以其所有的上述被查封房屋折价75万元抵债给关晓欢，2013年2月27日本院作出（2013）扬广新执字第38号民事裁定书：被执行人徐扬所有的扬州市魏西花园3幢808室房屋（建筑面积104.17平方米）及车库一间折价75万元，归关晓欢所有，抵偿徐扬欠关晓欢的债务75万元。该裁定书同时查明徐扬名下有三套拆迁安置房，分别为扬州市魏西花园1幢603室、3幢808室和5幢801室。关晓欢于2013年3月4日向法院出具收条一张，该收条载明“今收到徐扬魏西花园3幢808室房屋一套，案件执行完毕”。
2013年5月刘嘉林向本院起诉徐扬，要求确认与徐扬间的房地产买卖合同有效，本院审理后查明：刘嘉林（乙方）、徐扬（甲方）于2011年4月28日在扬州市华扬房地产中介装潢有限公司金鑫分公司（以下简称华扬中介金鑫分公司）签订房屋买卖合同一份，合同约定，甲方自愿将坐落在扬州顺达路魏西花园100平方米拆迁安置房出售给乙方；房屋价款40万元，甲方净价；乙方于2011年4月20日向甲方付购房定金2万元，甲方确定将上述房产卖给乙方，并将拆迁协议原件交给中介方；乙方于2011年向甲方付首付款35万元，双方委托中介方办理房地产转让过户手续；乙方拿到房产证付清余款；过户所需税费、0.4万元中介费由乙方承担。原告分别于2011年4月20日、4月28日通过中介方给付被告购房定金2万元、房屋首付款35万元，原告于2011年4月28日向中介方支付中介费0.4万元。被告徐扬于2009年7月16日与扬州市经济技术开发区益民拆迁安置有限公司签订房屋拆迁产权调换协议书，根据上述拆迁安置协议于2012年12月29日进行拆迁房屋安置，具体为坐落于本市魏西花园1幢603室、3幢808室和5幢801室计三套房屋。华扬中介金鑫分公司的负责人马德忠出庭陈述原告与被告徐扬经其中介签订房地产买卖合同，通过中介方交付购房定金2万元、房屋首付款35万元，并证实原告与被告徐扬于2012年12月28日确定合同标的物为魏西花园3幢808室房屋，2013年2月6日左右在中介公司交接房产，交付内容包括楼层差、面积差、车库补贴等，徐扬将钥匙交给刘嘉林了。2013年11月本院作出（2013）扬广新民初字第315号民事判决：原告刘嘉林与被告徐扬于2011年4月28日签订的关于“扬州顺达路魏西花园100平方米拆迁安置房”房地产买卖合同有效。
刘嘉林认为其对讼争房屋享有所有权，遂提出案外人执行异议。2014年1月22日，本院对刘嘉林提出的执行异议进行立案审查，2014年4月14日，作出（2014）扬广执异字第0008号民事裁定书，认为徐扬在明知其他债务没有清偿的情况下，将其主要财产以物抵债给其中一位债权人，侵害了其他债权人权益，裁定撤销本院（2013）扬广新执字第38号民事裁定书。关晓欢不服此裁定，向本院提起许可执行之诉，本院经审理作出（2014）扬广民初字第1885号民事裁定，驳回了关晓欢的起诉，关晓欢不服提出上诉，后被扬州市中级人民法院维持。2015年7月，经扬州市中级人民法院执行监督，本院于2015年8月6日作出（2015）扬广执监字第0002号民事裁定书，撤销了（2014）扬广执异字第0008号民事裁定书，并于2015年9月9日作出（2015）扬广执异字第37号执行裁定书，认为：徐扬为生效法律文书的被执行人，负有向申请执行人关晓欢支付款项的义务。本院执行中于2013年2月4日制作裁定书查封徐扬所有的本市魏西花园3幢808室房屋一处，后当事人双方同意以物抵债，本院制作裁定书予以确认并无不当。异议人刘嘉林虽然与徐扬在2011年签订房地产买卖合同并支付了大部分房款，但实际占有房屋是在本院裁定查封之后，刘嘉林在房屋买卖合同中形成的权利不能排除本院执行涉案房屋给申请执行人关晓欢，遂驳回了刘嘉林的执行异议。刘嘉林不服该裁定，向本院提起诉讼，遂成此案。
另查，2013年9月23日，关晓欢起诉王松柏、刘嘉林返还财产纠纷案件，2015年10月12日本院作出（2013）扬广新民初字第578-1号民事裁定书，裁定驳回原告的起诉。
又查，刘嘉林陈述其于2013年2月6日在中介处接收了徐扬给付的房屋钥匙，但该钥匙无法开门，徐扬要其撬门进入占用房屋，随后原告对房屋进行装修；2013年2月22日关晓欢到讼争房屋向其告知法院立马就将讼争房屋裁定给关晓欢，要求原告停止侵占房屋；2013年3月11日，关晓欢持（2013）扬广新执字第38号民事裁定书要求原告停止装修，双方产生争执。关晓欢陈述2013年1月份随本院执行局人员到讼争房屋看过，但没有进入房屋，当时房屋为毛坯房，没有人居住；拿到（2013）扬广新执字第38号民事裁定书后去讼争房屋处，但讼争房屋的门开不了，经报警后发现刘嘉林将钥匙更换了，但当时讼争房屋里没有人居住；2015年3月11日发现原告在讼争房屋内。
本院认为，一、原告对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，不得执行该讼争房屋。理由如下：1、原告刘嘉林与被告徐扬已经签订合法有效的书面买卖合同。本院于2013年2月4日制作裁定书查封讼争房屋，原告刘嘉林与被告徐扬于2011年4月28日在扬州市华扬房地产中介装潢有限公司金鑫分公司签订了关于“扬州顺达路魏西花园100平方米拆迁安置房”房地产买卖合同，该买卖合同经本院审查认为有效，且华扬中介金鑫分公司的负责人马德忠出庭陈述原告与被告徐扬于2012年12月28日确定合同标的物为魏西花园3幢808室房屋。2、原告在本院查封之前已合法占有讼争房屋。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。第十条规定：查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。2013年2月4日本院制作（2013）扬广执督字第855号民事裁定查封徐扬所有的本市魏西花园3幢808室房屋一处，但尚未采取现场查封、未将禁止涉案房屋流转的协助执行文书知会协助执行单位，该房屋查封效力尚未发生，而被告徐扬在采取上述措施前通过中介以房屋所有权人名义将房屋交于原告执管，原告为善意占有。讼争房屋已由出卖人徐扬在中介处交接给原告，原告即有权占有房屋，至于徐扬交付的钥匙无法打开讼争房屋致使原告撬门进入讼争房屋并不影响原告有合法依据占有该讼争房产。被告关晓欢亦自认其于2013年3月11日发现原告在讼争房屋内，届时两被告仍未对讼争房屋进行实质性交接，被告关晓欢仍未实际占有该房屋。3、原告已经按照合同约定支付了大部分款项，剩余款项因尚未拿到房产证故而未支付符合合同约定。4、讼争房屋为拆迁安置房屋，未能办理过户手续非因原告自身原因导致。5、被告关晓欢辩称其于2013年3月4日向法院出具收条载明“今收到徐扬魏西花园3幢808室房屋一套，案件执行完毕”，故（2013）扬广新执字第38号执行案件已经执行终结，原告其后再提出案外人异议不符合法律规定的意见，被告关晓欢并无证据证明原告当时已经知晓该以物抵债的裁定，且两被告之间尚未对讼争房屋进行实质交接，被告关晓欢并未占有该房屋，执行尚未终结，故原告提出异议符合法律规定。
二、讼争房屋为原告所有。原告刘嘉林与被告徐扬签订的书面买卖合同合法有效，原告依约给付了大部分房款，剩余款项因尚未拿到房产证故而未支付亦符合合同约定，原告基于买卖行为取得讼争房屋权利于法有据，本院予以支持。
三、驳回原告其他的诉讼请求。原告要求撤销三份民事裁定书及解除保全措施不符合案外人提起执行异议之诉规定的诉讼请求，故对原告的该主张不予处理。
综上所述，原告在房屋买卖合同中形成的权利能够排除本院执行涉案房屋给申请执行人关晓欢，故对原告提出的异议予以支持，应当认定讼争房屋归刘嘉林所有，本院不得执行该拆迁利益，驳回原告其他的诉讼请求。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第七十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款、第十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条第一款规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下:
一、不得执行扬州市魏西花园3幢808室房屋及车库，本院（2015）扬广执异字第37号执行裁定书于本判决生效时自动失效；
二、确认扬州市魏西花园3幢808室房屋及车库为原告所有；
三、驳回原告其他的诉讼请求。
案件受理费80元，由两被告各半负担（原告已预交，两被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。
审 判 长 王 涛
人民陪审员 严寄扬
人民陪审员 孙 谌
二〇一六年九月十三日
书 记 员 尹碧玲