江苏省昆山市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0583执异55号
异议人（案外人）：ＸＸ飞，男，汉族，1978年5月1日生，住安徽省淮南市大通区。
申请执行人：朱从祥、中国银行股份有限公司昆山分行、刘保信等三位
被执行人：ＸＸ，男，汉族，1978年7月9日生，住江苏省昆山市。
被执行人：王琳，女，汉族，1979年12月31日生，住江苏省昆山市。
在本院（2016）苏0583执2779、2780号申请执行人朱从祥与被执行人ＸＸ、王琳民间借贷纠纷二案，（2016）苏0583执3003号申请执行人中国银行股份有限公司昆山分行与被执行人ＸＸ、王琳金融借款合同纠纷一案及（2017）苏0583执1813号申请执行人刘保信与被执行人ＸＸ、王琳民间借贷纠纷一案执行过程中，本院依法查封被执行人王琳名下位于昆山市XX镇XX花园X幢XX室房屋。后案外人ＸＸ飞向本院提出书面异议，本院经审查后予以立案受理，并依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
异议人ＸＸ飞称:2014年3月28日，异议人与涉案的昆山市玉××都花园××室房屋之所有权人ＸＸ、王琳签订房屋买卖合同，约定房屋总价65万元；约定合同签订时，ＸＸ飞支付王琳和ＸＸ2万元，合同生效之日起20日内支付35万元给二人，于2014年6月7日办理过户手续。由于王琳和ＸＸ需在此房屋内居住一段时间，因此双方一直未办理过户手续。双方约定ＸＸ飞贷款30万交付给王琳和ＸＸ后办理房屋交接手续。合同签订后，ＸＸ飞按照合同约定向王琳和ＸＸ支付定金2万元。2014年4月16日，ＸＸ飞向王琳、ＸＸ支付房款35万元，为此王琳出具了收条。ＸＸ飞于2015年5月份住进该房屋并为此房屋装修花费10万元左右。后由于ＸＸ要求再次支付房款2万元，ＸＸ飞于2015年3月24日转账支付ＸＸ2万元。现ＸＸ飞贷款已经审批通过，但二人一直不配合过户。后发现昆山市人民法院于2015年7月3日、016年6月7日先后查封上述涉案房产。异议人认为，上述查封房屋损害了异议人的合法权益；故向法院提出书面异议，要求解除对昆山市玉××都花园××室房屋的查封，允许将昆山市玉××都花园××室房屋过户至异议人名下。
本院经审查查明，涉案的昆山市XX镇XX花园X号楼XX室及XX阁楼（房屋产权证号25××99）登记房屋所有权人为王琳；该房设有为中国银行股份有限公司昆山分行，抵押登记时间为2010年6月9日。
原告刘保信与被告ＸＸ、王琳民间借贷纠纷一案中，依据原告申请，本院于2015年7月30日以（2015）昆民初字第2660-1号民事裁定书查封上述涉案房产；2015年11月19日本院作出（2015）昆民初字第2660号民事判决书，判决：被告ＸＸ、王琳于本判决生效之日起十日内偿还原告刘保信借款本金500000万元及利息34222.22元（2015年6月24日后的利息以本金500000元为基数从2015年6月24日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至判决生效之日）案件受理费、保全费、公告费由被告负担12195元。该判决发生法律效力后，因被执行人未按照生效文书履行义务，权利人向本院申请执行，本院已立案受理，案号为（2017）苏0583执1813号。后本院2016年4月14日立案受理的（2016）苏0583执2780号申请执行人朱从祥与被执行人ＸＸ、王琳民间借贷纠纷一案中，本院于2016年6月7日以（2016）苏0583执2780号执行裁定轮候查封该房产。2016年7月1日本院以（2016）苏0583执
就涉案房屋的买卖合同纠纷，异议人ＸＸ飞向本院提起诉讼，要求判令王琳、ＸＸ将位于昆山市玉××都花园××室房屋过户给ＸＸ飞。本院2016年7月26日立案受理，案号为（2016）苏0583民初12202号。该案经审理查明，2014年3月28日ＸＸ飞与ＸＸ、王琳签订房屋买卖合同，约定ＸＸ、王琳将位于昆山市XX镇XX花园X幢XX室房屋，建筑面积89.38平方米以及阁楼38.88平方米出售给ＸＸ飞，房屋转让价款为65万元。本合同签订之时，ＸＸ飞支付ＸＸ、王琳2万元作为房屋定金，自本合同生效之日起20日内ＸＸ飞支付35万元。剩余款项30万元由ＸＸ飞办理贷款手续支付，若因其自身原因导致无贷款无法房贷或贷款余额不足时以现金方式补足。双方一致同意于2014年6月27日办理房屋过户手续。ＸＸ飞在领到房产证之日将房款交付给ＸＸ、王琳，二人将房屋钥匙交付ＸＸ飞。2014年4月1日ＸＸ飞从中国农业银行帐户现支303000元。ＸＸ飞陈述其于2014年3月28日现金支付购房定金2万元，2014年4月16日以现金方式支付ＸＸ、王琳购房款35万元，于2015年5月份搬进涉案房屋居住。王琳于2016年4月16日向ＸＸ飞出具收条，载明收到ＸＸ飞购房款35万元。2015年3月24日ＸＸ飞向ＸＸ账户转账支付2万元。昆山市XX镇XX花园X号楼XX室房屋及XX室阁楼登记在王琳名下，该房屋于2010年6月9日设立有权利人为中国银行股份有限公司昆山支行的抵押权登记，债权金额为40万元。2015年7月3日、2016年6月7日、2016年7月1日该房屋连续被本院依法查封。2016年12月29日本院依法作出（2016）苏0583民初12202号民事判决，判决：驳回原告ＸＸ飞的全部诉讼请求。
后本案上述事实，有本院（2016)苏0583民初11738号民事调解书、（2016)苏0583民初11738号民事裁定书、涉案房产登记证明等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，不动产的物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十五条第一款第一项规定：“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予执行：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于<关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定>》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但并未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣划、冻结。”本案中异议人ＸＸ飞与被执行人ＸＸ、王琳就涉案房产签订房屋买卖合同，后按照合同支付部分价款并入住。但异议人并未在合同约定的时间内办理相关过户手续；现涉案房产仍仍登记在被执行人名下。本院对该房产进行查封，于法有据。在本院（2016）苏0583民初12202号一案审理过程中，就涉案房屋上已经设立抵押权登记手续和被本院多次查封存在权利瑕疵之情形，本院经过法律释明，ＸＸ飞仍明确表示无法代ＸＸ和王琳消除上述权利瑕疵，坚持诉讼。综上所述，异议人提出要求解除对涉案房屋解除查封之申请无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、第二十八条，《最高人民法院关于<关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定>》第十七条的规定，裁定如下：
驳回异议人ＸＸ飞的执行异议申请。
案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可在收到本裁定书之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 张雪莲
审 判 员 潘红刚
人民陪审员 周 琛
二〇一七年六月十三日
书 记 员 顾鸣华