广东省肇庆市高要区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1204民初1014号
原告：谭旋贞，女，1985年5月5日出生，汉族，住肇庆市高要区。
委托代理人：林中华、黄沛华，均为广东网际律师事务所律师。
被告：余艾华，女，1963年12月28日出生，汉族，住湖北省京山县。
委托代理人：戴伟瑜、温嘉敏，均为广东明瑛律师事务所律师。
原告谭旋贞诉被告余艾华租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案受理后，依法组成合议庭，于同年11月1日公开开庭进行了审理。原告谭旋的委托代理人林中华，被告余艾华及其委托代理人戴伟瑜、温嘉敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谭旋贞向本院提出诉讼请求法院判令：1、解除原、被告的租赁关系；2、被告支付拖欠租金66000元（暂从2016年1月起计算至5月止）；3、被告承担本案诉讼费。庭审过程中，原告表示请求中有笔误，“暂从2016年”应为“暂从2017年”。事实和理由：原告于2016年12月20日通过拍卖取得了高要金利新中心城区之一至之九的房产以及土地使用权，因此承接了该物业出租人的权利。根据被告于2015年6月8日与原产权人梁华新签订的房屋租赁合同可知，被告承租了上述房屋，租金每月13200元，在每月10日支付，超期15天未交付租金的，甲方可以终止合同。在原告竞拍到上枕席房产后，已经向被告提供执行裁定书以及要求被告从2016年1月起向原告支付租金。但被告一直没有主动履行支付义务，经原告多次催缴情况下，仍拒绝支付，并占用房屋至今。为维护原告合法权益，特起诉，提出请求如上。
被告余艾华辩称：一、案涉《房屋租赁合同》合法有效，谭旋贞作为案涉房屋的受让人，应当继续履行《房屋租赁合同》。2015年6月8日，余艾华与梁某新签订《房屋租赁合同》，约定余艾华承租案涉房屋，租赁期限自2015年7月1日至2025年12月31日止，其中2015年7月1日起至2015年12月31期间租金暂免，合同签订后，余艾华支付了2016年1月起至2020年1月止的租金共633600元，梁某新夫妇向余艾华出具了收据并把房屋交付给余艾华使用至今。根据《中华人民共和国合同法》第229条的规定，谭旋贞应继续履行《房屋租赁合同》。二、余艾华并没有违反《房屋租赁合同》的约定，并已交纳至2020年1月止的租金，在此期间无须再向谭旋贞交纳租金，并有权继续使用案涉房屋。三、在房屋拍卖前，余艾华已经把《房屋租赁合同》和租金收据等资料交由法院执行局审核并留档，申报了房屋租赁情况，余艾华作为房屋合法承租人有权继续使用案涉房屋。四、谭旋贞在拍卖案涉房产前已知悉案涉房屋是带租拍卖的，其应当对自身的行为承担相应的责任。综上，请驳回谭旋贞的全部诉讼请求。
经审理查明：2015年6月8日，余艾华与案涉房屋前所有权人梁某新签订《房屋租赁合同》，约定梁某新把案涉房屋出租给余艾华，租赁期限自2015年7月1日起至2025年12月31日，其中2015年7月1日起至同年12月31日期间为房屋招商招租期，该期间房屋租金暂免；从2016年1月1日起至2020年12月31日期间的租金为13200元/月。合同还约定了其他内容。余艾华承租了该房屋后，已向梁某新交纳了自2016年1月1日起至2020年1月止的租金合共633600元。
本院在执行（2015）肇要法执字第1151号案件时，于2016年1月24日作出（2015）肇要法执字第1151号执行裁定，查封了案涉房产，登记字号分别为00055014、00055XXX、00055XXX、00055XXX、000550XXX、00055XXX、00055XXX、00055XXX及相应土地使用权（其中登记字号分别为00055XXX、00055XXX、00055XXX的已于2015年11月17日被本院查封）；于2016年11月23日委托淘宝司法拍卖网络平台拍卖案涉房屋及相应土地使用权，并刊登了《拍卖公告》、《拍卖须知》，公告内容包括“拍卖标的：高要市金利镇新中心城区之……（带租拍卖）……”、标的物基本情况咨询电话、看样联系人等；拍卖须知内容包括“……本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的……请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况……竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵……”2016年12月13日，谭旋贞以8823478万元的价格竞得该房屋及相应土地使用权并且知道该房屋带租出售的事实，但坚持认为余艾华应当向其交纳租金。
登记字号分别为00055014、00055XXX、00055XXX、00055XXX、000550XXX、00055XXX、00055XXX、00055XXX及相应土地使用权（其中登记字号分别为00055XXX、00055XXX的房屋均已被设定抵押，期限自2015年9月1日至2016年9月1日。
本院认为：本案是因谭旋贞未能向房屋承租人余艾华行使出租人向承租人收取租金的权利而引起的纠纷，属租赁合同纠纷。本案中谭旋贞通过竞拍获得案涉房屋；余艾华承租了案涉房屋，租赁期限自2015年7月1日起至2025年12月31日止；而案涉房屋被设定了抵押权，抵押期限自2015年9月1日至2016年9月1日，同时自2015年11月后陆续被本院查封。以上事实，有经质证的《房屋租赁合同》、收据、《房地产权档案详细资料证明》、（2015）肇要法执字第1151号执行裁定书、（2015）肇要法执字第1151号之二号执行裁定书等证据予以证实，本院予以确认。根据上述事实，本院认定余艾华对案涉房屋的承租权成立于第三人在案涉房屋上设定的抵押权之前，亦先于本院查封措施。根据法律规定，余艾华对该房屋的承租权优先于上述抵押权或查封所产生的效力。因此，虽然谭旋贞在余艾华承租案涉房屋期间通过竞投购得案涉房屋而产生案涉房屋产权变动的效果，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，案涉房屋上述所有权变动情况，不影响余艾华的承租权，余艾华与案涉房屋前所有权人之间的《房屋租赁合同》对买受人谭旋贞具有约束力。
关于租金的交纳问题：余艾华已向案涉房屋原权属人交纳了自2016年1月至2020年1月止的租金合共633600元的事实，有经质证的《房屋租赁合同》、《收据》、原权属人的儿子及妻子共同出具的《缴交租金确认书》、余艾华本人的交纳租金原始记录等证据佐证，余艾华所举证据形成证据链，共同证实余艾华已向案涉房屋前所有权人交纳了633600元、属于2016年1月至2020年1月期间的租金的事实，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”的规定，本院认定余艾华上述已交纳租金的事实。谭旋贞提出其不知道余艾华已交纳租金且其购买案涉房屋后已成为新的产权人，余艾华应当向其交纳租金的意见本院不予采纳，理由如下：第一、谭旋贞该意见与本院认定的上述事实及法律规定不符。第二、本院已发出的《拍卖须知》及《拍卖公告》两份文件均已注明案涉房屋带租拍卖、竞买人应当自行仔细审查标的物的情况；而余艾华已向本院（2015）肇要法执字第1151号执行案中提交了《房屋租赁合同》并附上交纳了租金的《收据》等材料，揭露了其已交纳租金的情况，故谭旋贞认为其不知道余艾华已交纳截止2020年1月的租金，是其自己对所竞买的标的物审查不仔细而产生的后果，由此产生的责任应由其自行承担。第三、谭旋贞否认余艾华所举证据的证明力并认为其成为新的产权人后余艾华即应向其交纳租金，但没有相反证据予以反驳，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，对谭旋贞的抗辩意见，本院不予采纳。
综上所述，余艾华与案涉房屋前产权人签订《房屋租赁合同》后已履行了交纳租金至2020年1月的合同义务，其租赁房屋及交纳租金的行为已发生法律效力，受法律保护。谭旋贞以余艾华逾期未交纳租金为由诉请解除双方《房屋租赁合同》并支付自2017年1月至5月的租金与事实及法律不符，本院予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回原告谭旋贞的全部诉讼请求。
本案受理费1450元，由原告谭旋贞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 游兴华
代理审判员 丁 玲
人民陪审员 陈根华
二〇一七年十一月二十日
书 记 员 何婉莹