江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）苏民申1065号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：如东东盛建设工程有限公司。住所地：江苏省如东经济开发区新区黄河路。
法定代表人：高文松，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：袁金兵，江苏秉直律师事务所律师。
委托诉讼代理人：米晶晶，江苏秉直律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：南通华盟船舶机械有限公司。住所地：江苏省如东县掘港镇城南工业集中区。
法定代表人：施汉山，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈育红，女，该公司总经理。
委托诉讼代理人：丁慎言，江苏通南律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：如东金丝纺织有限公司。住所地：江苏省如东县掘港镇银北村二十组（城南工业园区）。
法定代表人：蒋建军，该公司总经理。
再审申请人如东东盛建设工程有限公司（以下简称东盛公司）因与被申请人南通华盟船舶机械有限公司（以下简称华盟公司）、如东金丝纺织有限公司（以下简称金丝公司）债权人撤销权纠纷一案，不服江苏省南通市中级人民法院（2016）苏06民终1995号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
东盛公司申请再审称，（一）转让案涉房产行为对东盛公司造成损害。东盛公司与金丝公司在2010年即已决算，并在2012年签署还款协议书，结算时间远远早于案涉房产转让时间，双方债权债务确实存在，金丝公司转让行为对东盛公司债权实现造成损害。（二）金丝公司以明显不合理的低价转让财产。1.根据司法解释的规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或市场价百分之七十的，一般可视为明显不合理的低价。金丝公司转让价格为5785000元，仅为当时市场价8334000元的69.41%，低于司法解释规定的70%。2.东盛公司2010年已对案涉房屋的建筑工程款进行决算，当时结算的建筑造价为550万元，之后人工、土地、材料等费用进一步上涨，金丝公司将房屋连同土地整体转让的价款仅为5785000元，远远低于市场价。3.金丝公司与华盟公司的转让协议实际是有抵押权人江苏银行参与的三方合同，抵押权人鼎力促成该转让合同的达成，转让款到位后首先须偿还银行贷款本息，故抵押权人不会阻挠华盟公司实现房产权利，也就不存在因抵押权人不配合拉低房产实际交易价格的可能。4.二审法院认为金丝公司因经营不善将案涉房产整体转让，没有拿出具体数据说明这种情况对价格的影响范围有多大，且南通宜林电池有限公司房产与金丝公司房产仅是地段相近，其他因素不详，不具有直接可比性。（三）华盟公司在转让案涉资产时存在恶意。华盟公司在签订转让合同时就知道金丝公司经营情况恶劣无力偿还银行贷款，转让款须先偿还银行贷款本息，且在合同签订后，转让价款未全部结算交付，也没有实际对转让资产进行交接，以上行为表明其不是善意购买人。综上，金丝公司与华盟公司的资产转让协议依法应予撤销，二审法院判决证据不足，请求依法再审。
被申请人华盟公司提交意见称，（一）东盛公司没有确凿证据证明其对金丝公司享有真实合法的债权，其仅凭《工程决算定价单》和《还款协议书》证明债权数额，有违常规。（二）案涉转让合同不存在债务人以明显不合理低价转让财产对债权人造成损害的情形。1.华盟公司支付的转让价款和代金丝公司缴纳的各项税费共6135039.63元，并没有低于评估价的70%，不属于以明显不合理的低价转让财产。2.评估机构博文房地产评估造价集团有限公司作出的鉴定估价报告程序违法、内容失实、超范围评估，不具有合法性。（三）华盟公司在签订转让协议之前并不知道也无从知道东盛公司与金丝公司之间存在债权债务关系，洽谈转让事宜时，华盟公司也进行了谨慎询问，金丝公司称没有债务。（四）转让合同标的物上已设定有江苏银行的450万贷款抵押，即便案涉房地产没有转让，东盛公司持有的金丝公司债权也不能在该抵押财产上得到实现。综上，二审法院判决正确，请求驳回东盛公司再审申请。
本院经审查认为，（一）关于金丝公司是否以明显不合理的低价转让案涉房地产，对东盛公司造成损害的问题。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款的规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。根据该规定，“明显不合理低价”应以正常的市场交易价为参考，并综合考虑相关因素予以判断。本案中，首先，金丝公司与华盟公司2013年10月29日签订的转让合同约定转让价款为5785000元。一审中，案涉房地产经司法评估，确定的评估价为8334000元。虽然案涉房地产转让价格仅为评估价的69.41%，但根据评估报告，评估机构在评估时考虑到“与估价对象类似整体房地产转让或出租的成交案例极少发生，在公开市场上难以获取足够的交易案例，且估价对象目前为空置状态，无直接经营收益资料，难以采用市场比较法和收益法进行评估”，采用的评估方法是成本法，即“在求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法”。因此，按此评估方法得出的评估价与正常的市场交易价会存在一定差异，不能仅凭转让价未达到评估价的70%，即认定转让价未达到市场交易价的70%。其次，评估价反映的是估价对象在满足估价假设和限制条件下的公开市场价值。根据评估报告，本次估价时没有考虑市场供应关系变化、市场结构转变等因素，以及因抵押、债务、被查封或其他权利限制对估价对象价值的影响。本次转让时，金丝公司系因经营不善将案涉房地产整体转让，且转让标的上设定有450万元的抵押权，这些因素在一定程度上会减弱买受人的购买意愿，影响市场供求关系，降低成交的可能性，拉低实际交易价格。再次，与案涉房产地段相近的南通宜林电池有限公司房地产2012年通过司法拍卖，其有证房产拍卖成交单价为762.32元/㎡，土地使用权拍卖成交单价为150.33元/㎡，而金丝公司与华盟公司转让中有证房产转让成交单价为729.89元/㎡，土地使用权转让成交单价为177.95元/㎡，两者成交价格基本在同一水平，虽然两处房产存在一定差异，但一定程度上亦可作为案涉房地产转让价是否过分偏离市场交易价格的参考。综合考虑上述因素，二审法院认定案涉房地产正常的交易价格应低于重置评估价是合理的。现有证据难以认定金丝公司与华盟公司转让案涉房地产行为属于以明显不合理低价转让财产。
（二）关于华盟公司在转让案涉房地产时是否存在主观恶意的问题。东盛公司认为华盟公司非善意购买的理由是，华盟公司受让资产时明知金丝公司经营情况恶劣，资产转让款须先偿还银行贷款本息，从而会置金丝公司的其他债权人处于无资产可追讨的境地，且合同签订后转让价款未全部结算交付，双方未实际对转让资产进行交接。但银行债权系具有优先受偿权的抵押债权，金丝公司转让价款优先偿还银行贷款亦属正常，即使华盟公司知晓转让价款需先偿还银行贷款，也不能由此推断华盟公司知道金丝公司与东盛公司存在债权债务关系，转让价款先行偿还银行贷款会损害其他债权人的权益。至于东盛公司所称的转让价款结算和转让资产交接情况系合同的履行情况，也难以由此证明华盟公司系非善意购买。现东盛公司亦未能提供其他证据证明华盟公司在签订转让合同时明知金丝公司结欠东盛公司债务仍以明显不合理的低价受让案涉房地产，故东盛公司主张华盟公司受让资产时存在主观恶意的理由不能成立。
综上，二审法院在案涉房地产转让价格仅略低于评估价格70%，又无直接证据证明华盟公司受让时具有主观恶意的情况下，基于维护交易安全和稳定性的考虑，判决驳回东盛公司的诉讼请求并无不当。
东盛公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回如东东盛建设工程有限公司的再审申请。
审判长 关 倩
审判员 马 倩
审判员 鲍颖焱
二〇一八年五月二十八日
书记员 曹晓洁