浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2007）善民一初字第262号
原告（反诉被告）：嘉善中宝科技工贸有限公司（以下简称“中宝公司”），所在地：魏塘镇华东建材市场西侧（嘉善320国道97K处）。
法定代表人：王海金，总经理。
委托代理人：徐波，浙江开红律师事务所律师（特别代理）。
被告（反诉原告）：浙江中路典当有限责任公司（以下简称“中路公司”），所在地：杭州市庆春路48号五洋宾馆一至十八层。
法定代表人：徐从清，董事长。
委托代理人：童卫华、吴清旺，浙江星韵律师事务所律师（特别代理）。
原告（反诉被告）中宝公司诉被告（反诉原告）中路公司优先购买权纠纷一案本院于2007年3月22日受理后，被告于2007年4月26日提出反诉，本院依法予以合并审理，并依法组成合议庭分别于2007年5月24日、7月26日、11月16日三次公开开庭审理。原、被告法定代表人及委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2006年1月，原告看到嘉兴市中级人民法院贴出通知，知道中路公司与嘉善县旺兴金属冷轧制品厂（以下简称“旺兴厂”）典当纠纷一案，中院以（2005）嘉民二初字第2号民事判决书判决旺兴厂偿还中路公司8040000元。又因两次拍卖流拍，嘉兴市中级人民法院于2005年12月28日裁定将旺兴厂抵押的房产（魏塘镇320国道北侧97K处，房屋面积7436.23平米，抵押价值800万元）以第二次拍卖的保留价670万元交付被告抵债。旺兴厂上述抵押房产已为中路公司所有。由于上述抵押房产中有部分房产旺兴厂已在2001年4月25日与原告前身嘉善中宝实业有限公司订有5年7个月的房屋租赁合同，租赁面积为1600平米。租期至2006年12月31日。2003年11月、2007年5月，该企业经二次变更名称为原告现名。由于企业变更登记需要，原告于2003年11月1日又与旺兴厂补充签订了第二份房屋租赁合同，租赁期至2011年8月7日，租赁厂房29间及堆场。由于嘉兴市中级人民法院贴出通知，被告以通知为依据，要求原告退出租赁的房屋及场地，双方在2007年经多次协商，原告准备全部买下上述房产，但价格尚未谈妥，现原告发现被告已在与他人擅自买卖上述房产，并意向嘉善县房产交易中心申请办理转让手续。被告的行为侵犯了原告的优先购买权，引发纠纷。为此原告诉请法院请求：1、确认原告对租赁房产有优先购买权；判令被告停止侵权的房产买卖行为；2、本案诉讼费由被告承担。
被告对原告的诉讼主张当庭辩称：原告对本案所涉房产不存在优先购买权，请求法庭驳回原告诉请。
原告向本院提交了下列证据，以证明其主张：
1、工商变更登记情况表，证明：原告“嘉善中宝工贸管业有限公司”现又已变更登记名称为“嘉善中宝科技工贸有限公司”。
2、（2005）嘉民二初字第2号民事判决书，证明：被告的身份及有关典当案件的判决结果。
3、（2005）嘉中法执字第91号民事裁定书，证明：所抵押的房地产已归被告。
4、2006年1月17日嘉兴市中级人民法院通知，证明：产权转移经过及与承租人关系。
5、2003年11月10日房屋他项权证，证明：所争议房产的抵押情况。
6、旺兴厂土地使用证，证明所争议地产的原属及事后的抵押情况。
7、旺兴厂房产证，证明：所争议房产的原属及事后的抵押情况。
8、租赁合同原件3份（时间分别为2001年12月26日，2001年4月25日，2003年11月1日），证明：原告与嘉善旺兴金属冷轧制品厂间的租赁合同关系。
经质证，被告对原告所举的证据1、2、3、4、5、6、7无异议。对原告所举的证据8中2001年4月25日签订的这份合同真实性无异议，对原告所举的证据8中2003年11月1日签订的于2003年11月7日生效及2001年12月26日签订的于2004年7月8日生效的二份合同均有异议。认为：2003年11月1日签订这份合同时，承租方为“嘉善中宝工贸管业有限公司”，该公司当时是不存在的，即使存在该合同也是在所涉及房地产在出典后，在被告不知情的情况下签订的，故该租赁合同无效。对签订日期为2001年12月26日的这份合同也有异议，申请对该合同上的“嘉善县旺兴金属冷轧制品厂”的盖章进行司法鉴定。
在诉讼过程中，被告对原告提出反诉诉称：2003年10月29日，反诉人与旺兴厂签订了一份最高额房屋典当合同，约定旺兴厂将其所有的座落于嘉善县魏塘镇320国道97公里处北侧的房屋及附属资产典当给反诉人。合同签订后，双方即向有关部门办理了典当抵押登记手续。2004年5月11日，上述典当因旺兴厂在最后一次典当到期日后既未赎当也未续当，成为绝当。反诉人经两次拍卖无果后，遂将旺兴厂诉至嘉兴市中院。嘉兴市中级人民法院开庭审理后，于2005年5月11日作出了（2005）嘉民二初字第2号民事判决书，判决旺兴厂偿还反诉人当金并支付反诉人典当综合费、滞纳金等费用，同时判决反诉人在上述金额范围内对旺兴厂设定抵押的座落于嘉善县魏塘镇320国道97公里处北侧的房屋及附属资产建筑和土地使用权享有优先受偿权。判决送达生效后，旺兴厂没有主动履行判决确定的义务。反诉人依法申请嘉兴市中级人民法院予以强制执行。嘉兴市中级人民法院在强制执行过程中，依法对旺兴厂所有的抵押物先后进行两次拍卖，均因无人报名而流拍。该院遂于2005年12月28日裁定将旺兴厂抵押的房地产抵偿给反诉人。2006年1月17日，嘉兴市中级人民法院向上述房地产范围内的承租户发出通知，要求租赁合同于2003年10月29日以后签订的承租人于通知之日起15日内将所租房屋自行腾退完毕。被反诉人系上述抵偿房地产的承租人之一，且其与旺兴厂间的租赁合同亦在2003年10月29日以后签订的。但被反诉人在接到通知后却一直拒不搬迁，至今仍未腾退完毕。反诉人认为，反诉人依法取得的合法权益应受法律保护。被反诉人置嘉兴市中级人民法院要求其自行腾退完毕的通知于不顾，至今仍未将其原所租赁的房地产腾退完毕，造成反诉人损失，不仅违反法律法规的规定，也严重损害了反诉人的合法权益。为此请求：1、判令被反诉人立即腾退位于嘉善县魏塘镇320国道97公里处北侧的房地产；2、赔偿反诉人因被反诉人拒不腾退上述房地产所受的损失（按10元每月每平米的标准自2006年1月17日起暂计至2007年7月17日为288000元）；3、本案诉讼费由被反诉人承担。
被告向本院提交下列证据，以证明其反诉主张：
1、（2005）嘉民二初字第2号民事判决书，证明：本案所涉房地产抵押情况。
2、（2005）嘉中法执字第91号民事裁定书，证明：本案所涉房地产抵偿情况。
3、2006年1月17日嘉兴市中级人民法院通知，证明：嘉兴市中级人民法院要求被反诉人自行将所租住房屋腾退的事实。
4、企业名称变更核准文件，证明：反诉被告的企业登记情况。
5、租赁合同及租金收款收据，证明：反诉原告的损失情况。
经质证，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据均无异议。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的反诉请求辩称：1、2003年10月29日，反诉人与旺兴厂签订典当合同，反诉人此时未取得对抗第三人的《他项权证》，也未事先告知反诉被告，此日期只对参与典当的双方有制约作用，与反诉被告无涉。典当操作方法不合国家规范典当业法规，违反了典当法规与典当操作制度。典当双方都没有将本公司租赁的房屋及土地情况在更换典当公司时注明，也没有将典当情况告知反诉被告，反诉被告无法知道实情，造成的后果应由对方承担。反诉人又以嘉兴市中级人民法院在2006年1月17日的《通知》来否认旺兴厂与反诉被告签订的《房屋及土地租赁协议》。由于反诉人未能向法院提供与诉求有关的法律依据及证据来证明自己的反诉理由，故反诉人请求不能成立。2、反诉第二项请求是以第一项请求为依据的，第一项请求缺乏法律依据，故第二项请求也没有基础。3、反诉人在主诉求无法成立的情况下，其第三项请求也不能成立。4、租赁人虽未参加拍卖，但在普通买卖中又恢复了同等条件优先购买权，本案中反诉人已侵害了反诉被告的“同等条件下优先购买权”。
根据被告的申请，本院于2007年8月10日委托华东政法学院司法鉴定中心进行司法鉴定，鉴定原告所提供的三份合同上的三枚“嘉善县旺兴金属冷轧制品厂”印章是否具有同一性。华东政法学院司法鉴定中心于2007年9月29日作出司法鉴定书，鉴定的结论是：一、签订时间“2001年4月25日”、出租方为“嘉善县旺兴金属冷轧制品厂”、承租方为“嘉善中宝实业有限公司”《房屋租赁合同》上的“嘉善县旺兴金属冷轧制品厂”的印章文与签订时间“2003年11月1日”、出租方为“嘉善县旺兴金属冷轧制品厂”、承租方为“嘉善中宝工贸管业有限公司”《房屋租赁合同》上的“嘉善旺兴金属冷轧制品厂”的印章印文系由同一枚印章盖印形成；二、签订时间“2001年12月26日”、出租方为“嘉善县旺兴金属冷轧制品厂”、承租方为“嘉善中宝工贸有限公司”《房屋租赁合同》上的“嘉善县旺兴金属冷轧制品厂”的印章文与签订时间“2001年4月25日”、出租方为“嘉善县旺兴金属冷轧制品厂”、承租方为“嘉善中宝实业有限公司”《房屋租赁合同》上的“嘉善县旺兴冷轧金属制品厂”的印章印文和签订时间“2003年11月1日”、出租方为“嘉善县旺兴冷轧金属制品厂”、承租方为“嘉善中宝工贸管业有限公司”《房屋租赁合同》上的“嘉善县旺兴冷轧金属制品厂”的印章印文系非同一枚印章盖印形成。本次鉴定的鉴定费2000元已由反诉原告垫付。本院已将司法鉴定书依法送达双方当事人。并将司法鉴定书进行庭审质证，原、被告均无异议。
综上，经庭审，对原，被告所举的证据依法予以质证、认证后，本院认为：原告在庭审中所举的证据1、2、3、4、5、6、7及证据8中的2001年4月25日签订的租赁合同被告均无异议，依法予以确认；原告在庭审中所举的证据8中的2001年12月26日签订的租赁合同，因该份合同上的出租人“嘉善县旺兴金属冷轧制品厂”的印章与2001年4月25日、2003年11月1日签订的二份租赁合同上出租人“嘉善县旺兴金属冷轧制品厂”的印章不具有同一性，故对该份合同的真实性无法予以确认。被告在庭审中所举的证据原告均无异议，依法予以确认。
为此，本院依法予以确认的事实如下：
2003年10月29日，被告中路公司与旺兴厂签订了编号为中路典当房字（00034）号的最高额房屋典当合同一份，约定：旺兴厂将其所有的座落于嘉善县魏塘镇320国道97公里处北侧的房屋及附属资产建筑面积共7436.23平方米、土地使用权面积20000平方米典当给中路公司。合同签订后，双方即向有关部门办理了典当抵押登记手续。2004年5月11日，上述典当因旺兴厂在最后一次典当到期日后既未赎当也未续当，成为绝当。被告经二次拍卖无果后，遂将旺兴厂诉至嘉兴市中级人民法院。嘉兴市中院开庭审理后，于2005年5月11日作出了（2005）嘉民二初字第2号民事判决书，判决旺兴厂偿还被告当金并支付被告典当综合费、滞纳金等费用，同时判决被告在上述金额范围内对旺兴厂设定抵押的座落于嘉善县魏塘镇320国道97公里处北侧的房屋及附属资产建筑和土地使用权享有优先受偿权。判决生效后，旺兴厂未主动履行判决确定的义务，被告遂依法申请嘉兴市中级人民法院予以强制执行。嘉兴市中级人民法院在强制执行过程中，依法对旺兴厂所有的抵押物先后进行两次拍卖，均因无人报名而流拍。该院遂于2005年12月28日裁定将旺兴厂抵押的房地产抵偿给被告。
因上述抵偿的房产中有部分房产旺兴厂在此前与原告订有房屋租赁合同。其中，原告提交的2001年4月25日签订的合同约定为：租赁房屋面积为1600平米、租期5年7个月、从2001年6月1日起至2006年12月31日止。被告在取得旺兴厂抵押的房地产后于2007年3月16日以7600000元的价格卖给浙江中伟建筑材料有限公司，后原告即以享有优先购买权为由诉至本院。在诉讼过程中，被告又以原告现无权租赁上述部分房地产为由要求原告立即腾退并赔偿被告经济损失288000元。
另查明，2004年原告企业名称“嘉善中宝实业有限公司”变更为“嘉善中宝工贸管业有限公司”，法定代表人仍为“薛玉生”。2007年5月29日，原告企业名称“嘉善中宝工贸管业有限公司”又变更为现名“嘉善中宝科技工贸有限公司”，法定代表人“薛玉生”变更为“王海金”。
本院认为，原告曾向旺兴厂租赁所涉及部分厂房及场地确实，但其双方在2001年4月25日签订的租赁合同于2006年12月31日就已到期，系在拍卖后处理所涉房地产给被告之前原告的租赁权就已消灭。而2003年11月1日所签的租赁合同是在被告与旺兴金厂设立典当之后，该合同的签订现无证据能证明已征得作为典当行的被告许可，故此租赁合同无效。因2001年12月26日的这份合同上的“嘉善县旺兴冷轧金属制品厂”印章印文与其余二份租赁合同的印章印文不具有同一性，故此合同的真实性无法予以采信。况且，本案被告在其取得所涉房地产后出卖的给他人的是整个厂房及地产，而依据2001年4月25日签订的租赁合同原告曾经承租的仅是“房屋面积为1600平米”，只占所涉整个房产的21.5％左右，两者并非同一标的物，亦无同等条件之可能。因而从被告的角度，其整体出让厂房及场地与分割出让无论在价值预期、利益衡量以及交易对象、条件的选择与确定等方面均不可能相同，且其所出让厂房及场地事实上也无法进行分割，若无视该区别势必影响被告的利益。因而，原告对其曾承租的部分房地产而主张对整个厂房地产主张优先购买权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。作为财产所有权人的被告对其所有的房地产享有占有、使用、收益和处分的权利，因2001年4月25日所签订的租赁合同在2006年12月31日就已到期，故原告理应腾退所租赁的厂房。根据该租赁合同的约定，原告承租房屋的年租金为每平方米66元，以1600平方米计算每年105600元，故自2006年1月17日起计算至2007年7月17日止的被告租金损失可以此计算标准为158400元。反诉被告就反诉请求的数额过高，予以更正。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第一百二十六条、第一百二十八条之规定，判决如下：
一、驳回本诉原告嘉善中宝科技工贸有限公司的诉讼请求。
二、本诉被告浙江中路典当有限责任公司垫付的鉴定费2000元由本诉原告嘉善中宝科技工贸有限公司承担。
三、反诉被告嘉善中宝科技工贸有限公司给付本诉原告浙江中路典当有限责任公司厂房租赁损失款158400元，于本判决生效后的十日内履行完毕。
上述给付款项如果未按本判决指定期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费80元，由本诉原告承担；反诉案件受理费2810元，由反诉原告（本诉被告）承担1265元，反诉被告（本诉原告）承担1545元。（本、反诉受理费原、被告均已预交）
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起（双方或者一方当事人是公民的为一年，双方是法人或其他组织的为六个月内）向人民法院申请执行。
审判长 张敏华
审判员 洪 亮
审判员 吕学强
二〇〇八年一月三十日
书记员 赵玲莉