福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终3471号
上诉人（原审被告）：黄钰琴，女，1975年10月24日出生，汉族，住福建省福州市晋安区宦溪镇宦溪村宦溪**号，现住福州市晋安区。
被上诉人（原审原告）：福州金鸿达物业管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区新店镇南平东路118号社会停车场办公楼2层停车场办公。
法定代表人：叶聪，总经理。
委托诉讼代理人：李尾芹，福建熹龙律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：徐仲财，福建熹龙律师事务所实习律师。
上诉人黄钰琴因与被上诉人福州金鸿达物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2017）闽0111民初485号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
黄钰琴上诉请求：1.确认双方签订的《高尔夫花园物业服务合同》、《业主公约》无效;2.撤销一审判决第一项并依法予以改判;3.福州金鸿达物业管理有限公司赔偿公共设施损坏维修费、退还公摊费和小区停车费等费用;4.福州金鸿达物业管理有限公司承担诉讼费用。事实和理由：一、福州金鸿达物业管理有限公司未与黄钰琴签订《高尔夫花园物业服务合同》，《业主公约》只是房屋建设单位对业主的约定，并非物业服务合同。二、一审法院判令黄钰琴支付物业费错误。1、2009年后物业聘用无证人员上岗，对小区管理不当，导致业主财物多次被盗，小区公共财产破坏严重。2010年后物业管理公司管理资质下降，2012年后失去管理在资质，2012年后小区属于无物业小区，而一审不顾该事实，只采纳物业公司提供物业管理的说法。而根据相关规定，只有一到四级物业资质收费标准，否则属非法企业，没有收费资质和收费理由。三、福州金鸿达物业管理有限公司对东方高尔夫花园小区的公共设施损害存在过错，应赔偿公共设施损坏维修费，退还2012年后所收的物业费、公摊费小区停车费等费用。
福州金鸿达物业管理有限公司辩称，一审判决正确，应予维持。一、《高尔夫花园物业服务合同》、《业主公约》系双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当确认有效，双方应当按照合同约定行使权利和履行义务。福州金鸿达物业管理有限公司接受委托后，依约进行物业管理，业主及物业使用人也享受了福州金鸿达物业管理有限公司提供的物业服务。物业企业的资质只是限制物业企业服务区域范围，与物业费标准没有必然联系，福州金鸿达物业管理有限公司2010年被降低资质并不影响双方签订的《高尔夫花园物业服务合同》的效力。二、关于小区部分业主违章装修和搭盖等问题，由于物业服务企业本身并无执法权，既无权对车主进行处罚，也无权拆除违章搭建，应由相关的行政管理部门进行处理，不能成为拒交物业费的理由。三、公共设施损坏的维修问题不属于本案审查范围，应另行主张。
福州金鸿达物业管理有限公司向一审法院起诉请求：黄钰琴支付福州金鸿达物业管理有限公司物业管理费1502元，水电公摊费107.9元，合计1609.9元及逾期违约金1334.9元（资金占用费以当月物业费为基数，按银行同期利息计算，从违约之日2015年3月1日计至还清之日止，暂计至2016年8月31日为1334.9元，具体计算表格附后），以上共计2944.8元。
一审法院认定事实：被告系福州市晋安区新店镇南平东路815号东方高尔夫花园9号楼101室业主，原告系东方高尔夫花园物业管理服务公司。双方于2005年9月25日签订《高尔夫花园物业服务合同》、《业主公约》，约定：由原告为被告提供物业管理服务，并有权向被告收取物业管理的各项物业费用、公共用途公摊费、停车管理服务费等；物业管理服务费收费标准按物委批复文件（榕价房［2005］9号）执行，为每月每平方米0.55元，缴费时间为每月的5号前，逾期一天按日千分之三交纳违约金，双方还约定了其他的权利义务。合同签订后，原告依约履行物业管理服务合同内容，被告亦按其建筑面积151.71平方米，每月交纳物业费83.4元。被告从2015年3月1日起开始拖欠物业费，截至2016年8月止，原告终止了物业服务。另查明，原告成立日期为1998年4月15日，营业期限自1998年4月15日至2018年4月14日。经营范围含物业管理服务。2010年4月份，原告被降低物业管理资质，2012年始，原告无物业管理资质。
一审法院认为，原告与被告签订的《高尔夫花园物业服务合同》、《业主公约》系双方真实意思表示，内容并不违反法律法规的规定，是为合法有效，双方均应依约履行。物业管理企业有按照物业服务合同的约定提供相应服务的义务，业主有按时交纳物业服务费用的义务。被告以原告无物业服务资质、未尽管理职责作为拒缴全部物业费用的理由，于法无据，不能成立。虽然原告在公司营业中于2012年始无物业服务资质违反行政管理规范，但上述行政管理规范并非效力性规范，故原告无物业服务资质不影响其民事行为的效力。因此，被告以原告无物业服务资质、未尽管理职责作为拒缴全部物业费用的理由，于法无据，不能成立。关于原告主张的违约金及电费问题，因其在提供服务期间确实存在管理不善情况，且未提供有关电费计价的原始凭证，故原告的该项主张，原审法院不予支持。但作为被告，享受了物业管理基本服务的同时，应当支付物业管理费，在物业管理等各方面出现的问题、存在不足或者需要提高改善物业管理质量，应当采取积极有效的措施予以理性处理，其采用拒交物业管理费的做法欠妥，这种拒交行为无益于小区服务质量的改善和提高，因此对被告的抗辩理由，原审法院不予采纳。为此，判决：一、被告黄钰琴于本判决生效之日起十日内支付原告福州金鸿达物业管理有限公司自2015年3月起至2016年8月止拖欠的物业综合管理服务费1502元；二、驳回原告福州金鸿达物业管理有限公司其他诉讼请求。
本案二审期间，黄钰琴围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院认为，黄钰琴的证据系逾期提供，其逾期理由不成立，故本院不予采纳。一审程序中，福州金鸿达物业管理有限公司并未提供其与黄钰琴之间的《高尔夫花园物业服务合同》，一审法院认定双方签订《高尔夫花园物业服务合同》错误，本院予以纠正。根据现有证据，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，黄钰琴主张福州金鸿达物业管理有限公司赔偿东方高尔夫花园公共设施损坏维修费、退回公摊费、退还小区停车费等费用，但其在一审中并未就此提出反诉，其在二审程序中提出上述主张属新增诉讼请求，故本院不予审查，其可另行主张。
本案争议的焦点是黄钰琴是否应支付自2015年3月起至2016年8月止的物业费。
本案中，黄钰琴与福州金鸿达物业管理有限公司虽未签订书面的物业服务合同，但福州金鸿达物业管理有限公司提供了物业服务，黄钰琴亦享受了物业服务成果，故理应向其交纳物业服务费。但2012年之后，福州金鸿达物业管理有限公司已无物业服务资质，且在福州金鸿达物业管理有限公司提供物业服务期间，该小区曾多次发生被盗窃现象，可见福州金鸿达物业管理有限公司提供的物业服务存在瑕疵，故本院酌情对黄钰琴尚欠的2015年3月起至2016年8月止的物业综合管理服务费1502元予以适当核减，其应交纳该物管费的30％即450.6元为宜。
综上所述，黄钰琴的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销福建省福州市晋安区人民法院（2017）闽0111民初485号民事判决；
二、黄钰琴应于本判决生效之日起十日内支付福州金鸿达物业管理有限公司自2015年3月起至2016年8月止拖欠的物业综合管理服务费450.6元；
三、驳回福州金鸿达物业管理有限公司的一审其他诉讼请求。
四、驳回黄钰琴的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费50元，由黄钰琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
审 判 员 黄 锋
审 判 员 吴筱洲
二〇一七年九月一日
法官助理 刘 奕
书 记 员 黄晓琴