浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭余余民初字第170号
原告（反诉被告）：程伟乔。
原告（反诉被告）：程秋霞。
二原告共同委托代理人（特别授权）：陈贺梅。
被告（反诉原告）：陈琳。
被告（反诉原告）：沈琳。
委托代理人（特别授权）：陈琳。
原告程伟乔、程秋霞诉被告陈琳、沈琳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年5月4日立案受理后，依法由代理审判员金美良独任审判，于2010年6月28日公开开庭进行了审理。二原告共同委托代理人陈贺梅，被告陈琳（又系被告沈琳委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
程伟乔、程秋霞诉称：2010年3月3日，原、被告双方签订《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》各一份，合同约定二原告购买二被告所有的位于杭州市余杭区闲林镇岸上蓝山公寓彩虹苑4幢2单元101室的房屋一套（下称101室房屋），房屋总价款为60万元，并约定了付款方式、交房方式、逾期交房的违约责任等。合同签订后，原告按照合同约定全面履行合同义务，并办理了房产过户登记手续，但被告却以各种理由拒绝交付房屋，故诉至法院，诉讼请求：1、判令二被告继续履行交付房屋义务；2、判令二被告支付违约金12万元；3、本案诉讼费用由二被告承担。在庭审中，二原告将诉讼请求变更为：1、判令二被告履行实际交付房屋义务（根据合同履行物业费结算将物业费交纳至交房之日止、将水、电、管道天然气、物业维修基金等进行交接，并将房屋钥匙及该房屋交付给二原告使用）；2、判令二被告支付逾期交房违约金（从2010年3月30日至2010年6月29日，计三个月按房款60万，按月息1%计18000元，自2010年6月30日至实际交房之日止按房款60万，按月息1%另�）；3、本案诉讼费用由二被告承担。
二原告为证明以上事实，向本院提交的证据有：
1、《杭州市房屋转让合同》、《补充协议》、《变更协议》、《监督支付协议书》各一份，证明根据上述协议的约定，二原告应将60万元的房款支付至保证金专用帐户，二原告已授权杭州裕兴房地产代理有限公司（下称裕兴公司）和银行进行支付；二被告应当在产权证办理完毕5个工作日内将物业交接清楚（包括水、电、煤气、物业维修基金等）并将房屋交付给二原告，再领取剩余10万元的房款，《变更协议》中对付款方式的约定与《房屋转让合同》第4条交房方式中付款方式的约定并不冲突。
2、付款凭证、销售不动产统一发票各一份，证明二原告按合同约定已经将房款60万元支付至保证金专用帐户的事实。
3、契税专用缴款书、税收缴款书、税务代保管资金专用收据各一份，证明二原告转让合同约定办理了房屋过户手续，并支付了税金的事实。
4、土地使用证、房产证、契证各一份，证明二原告已经成为101室房屋所有权人的事实。
5、物业公司交费通知单二份，证明二被告没有按照合同的约定办理物业交接手续的事实。
二原告申请证人朱某出庭作证，欲证明101室房屋三证办好后，二原告催告二被告办理物业交割手续未果及二原告向物业管理公司了解相关情况的事实。
证人朱某陈述：我是裕兴公司的经纪人，是原、被告房屋买卖具体事宜的办理人。在二原告于2010年3月底将101室房屋的三证办好后，我催原、被告进行房屋交付。原告方到了交房现场，但被告方一直以没有时间为由，没有进行房屋的交付，我催过被告十几次，并曾报110，希望在警方的配合下由被告交付原告房屋钥匙，但110没有出警。根据交易习惯，在二手房买卖中，中介公�工作人员和买、卖双方均应到现场，将水、电、煤气、物管费结清并需要签订物业交接单，然后再交钥匙，才表明房屋实际已经交付完毕。二原告已经按约定将购房款，包括首付和尾款打入了保证金帐户，二原告已经支付了首付50万元，尾款在物业交接清楚后支付给被告方。裕兴公司支付给被告方的房款是需要原告方签字确认，但也要凭物业交割单，证明物业已经交接履行完毕了。裕兴公司工作人员和原告方多次去过物业管理部门，了解到物业部门需要被告提供交房单，而且被告方还结欠了3000元的物业管理费，一定要等物业交接清楚后才能由物业管理部门将钥匙交给被告方。被告方曾经和我通过电话联系过，表示可以由裕兴公司代交物业费300多元，并从10万元尾款中扣除，但被告方结欠1000多元物管费没有交，且当时物业公司需要被告方本人到场，并提供交房单，�裕兴公司无法代被告进行操作，我也将上述情况和被告方讲了，但被告方一直说没有时间办理物业交割手续。
陈琳、沈琳辩称，2010年3月3日，原、被告双方签订《杭州市房屋转让合同》、《补充协议》及《变更协议》，合同约定二原告购买二被告所有的101室房屋，房屋总价款60万元。二原告依《转让合同》及《变更协议》的约定，由通过裕兴公司支付了购房款50万元。同时依《变更协议》约定：待二原告将房屋所有权证、契证以及土地证办理完毕五个工作日内将余款10万元支付给二被告。2010年4月中旬后，二被告在接到裕兴公司工作人员电话告知原告三证已办妥的情况下，催促原告及裕兴公司代理人按约定在三证办理完毕后五个工作日内支付余款10万元，但二原告至今未予支付该款，由此所造成的纠纷和损失均应由二原告承担。101室房屋现系空房，二被告自始至今均未实际占用或设置交房障碍，相反在裕兴公司通知被告后，被告多次敦促原告及裕兴公司代理人收房。4月中旬后，二原告及裕兴公司代理人曾致电被告说，已自行在物业管理部门进行交接并领取房屋钥匙；被告明确表示同意，并答应所欠物管费由裕兴公司代二被告交纳后从购房余款中扣除，并曾多次致电物业管理部门要求予以配合。综上，二被告认为二原告未按《杭州市房屋转让合同》及《变更协议》履行支付剩余购房款义务，二原告违约在先，二被告并无过错及过失，请求驳回二原告诉请。
陈琳、沈琳反诉称，2010年3月3日，原、被告双方签订《杭州市房屋转让合同》、《补充协议》及《变更协议》，合同约定二原告购买二被告所有的101室房屋，房屋总价款60万元。二原告依《转让合同》及《变更协议》的约定，由通过裕兴公司转支付了购房款50万元。同时依《变更协议》约定：待二原告将房屋所有权证、契证以及土地证办理完毕五个工作日内将余款10万元支付给二被告。程伟乔、程秋霞支付50万元购房款后，至今未能按《变更协议》约定支付余款10万元，已经违约。反诉请求，1、判令二反诉被告违约并支付违约金12万元；2、判令《杭州市房屋转让合同》终止，二反诉被告退还101室房屋，并承担101室房屋“三证”变更所产生的所有费用48000元（具体交费清单为准）；3、本案诉讼费用及二反诉原告因本案而所花费差旅、交通、误工费8700元由二反诉被告承担。
二被告为证明以上事实，向本院提交如下证据：
1、《杭州市房屋转让合同》、《变更协议》各一份，证明二反诉被告未按《变更协议》约定在办理好三证后的5日内支付余款10万的事实，程伟乔、程秋霞未按该约定付款故已经违约。
2、物业公司出具的证明一份，证明房屋钥匙一直在物管，被告并没有占有101室房屋。
程伟乔、程秋霞反诉辩称，二反诉被告已经合法取得了101室房屋的产权。并根据合同约定已经履行了作为买受人应当履行的付款义务，在本案中不存在任何违约行为。按合同中对房屋交付的约定，陈琳、沈琳应先履行房屋交付、物业交割义务，程伟乔、程秋霞再付清购房款，因陈琳、沈琳没有按照合同的约定履行交房、物业交割的义务，故购房尾款10万元尚未支付也是合法的。二反诉原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回其反诉请求。
程伟乔、程秋霞针对反诉未向本院提交证据，
经审理，对当事人提供的证据，本院作如下认证：（一）程伟乔、程秋霞提供的证据。陈琳、沈琳对证据1没有异议，故本院予以确认。陈琳、沈琳对证据2、3、4、5的真实性均没有异议，但认为证据2、3与本案没有关联性；对证据4的合法性有异议，且二原告应在办好三证后的5日内支付余款10万元；对证据5的关联性有异议，认为二被告与物业管理费用的交割与房屋产权交付是两个概念，而且裕兴公司工作人员也曾与被告联系过表明可以代交，并从余款10万元中扣除代交的费用。本院认为，证据2、3、5与本案具有关联性，可以作为本案证据使用，证据4系二原告合法取得，且与本案具有关联性，可以作为本案证据使用。对证人朱某的证人证言，二被告认为其也曾要求二原告接收房屋并支持二原告去物业管理部门拿钥匙，因为房屋产权属于二原告，至于前期没有缴纳的物业管理费，二被告可以补交，二原告也可以代缴。本院认为，该证言可以证明二原告欲证明的待证事实。（二）陈琳、沈琳提供的证据。程伟乔、程秋霞对证据1、2的真实性没有异议，但认为《变更协议》是对《杭州市房屋转让合同》第3条付款方式进行了变更，但与《杭州市房屋转让合同》中第4条交房方式的约定的付款方式并不冲突，在三证办理完毕5日内，二被告有先履行的义务，就是将物业交割清楚，并将房屋交付给原告，在被告履行交付义务后原告再支付余款10万元；二原告已经全面地按约定履行了交付房款60万元到保证金帐户的义务；证据2不能证明二被告已经按照合同约定履行了物业交接手续和交房义务；原告曾到该物业管理中心核实过情况，物业公司向原告表明没有收到任何通知要求将该钥匙交付给原告。本院认为，二原告对证据1的异议成立，证据1并不能证明二原告违约，证据2与本案具有关联性，可以作为本案证据使用。
根据上述有效证据及原、被告的庭审陈述，本院查明本案的事实如下：2010年3月3日，原、被告双方签订《杭州市房屋转让合同》、《补充协议》及《变更协议》各一份，�《杭州市房屋转让合同》中双方约定：由二原告向二被告购买位于位于杭州市余杭区闲林镇岸上蓝山公寓彩虹苑4幢2单元101室的房屋一套，建筑面积为88.54平方米，房屋转让总价款60万元；二原告在签订合同之日起3个工作日内，将房款60万元打入保证金账户，待二原告将房屋所有权证、契证以及土地证办理完毕五个工作日内将60万元房款转付于二被告；双方在三证办理完毕且银行将贷款放入保证金账户之日起5个工作日内，将物业交割清楚并由二被告交房给二原告，当天二被告再取清房款；二被告未按约定时间交房，二原告有权按累计已付款向二被告追究违约利息，在合同约定最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按1%计算；二被告承诺随房附送水、电一户一表、管道天然气开通、数字电视（含机顶盒）不另计房款；在《补充协议》中原、被告双方约定：如该房屋有物业维修基金、数字电视等随房设施甲方承诺随房一起转让给乙方，不另计款项；二被告承诺在交房前协助二原告办理好房屋的水、电、管煤气等有关的一切过户手续。在《变更协议》中原、被告双方约定：将《杭州市房屋转让合同》中的约定“二原告在签订合同之日起3个工作日内，将房款60万元打入保证金账户，待二原告将房屋所有权证、契证以及土地证办理完毕五个工作日内将60万元房款转付于二被告”变更为“二原告在签订合同之日起3个工作日内，将房款60万元打入保证金账户，并同意到账后5个工作日内转付二被告50万元，待二原告将房屋所有权证、契证以及土地证办理完毕五个工作日内将余10万元房款转付于二被告”。2010年3月8日，二原告将购房款60万元打入保证金账户，后按《变更协议》约定支付二被告购房款50万元，并将该房屋过户至二原告�下，于2010年3月24日，取得了101室房屋的所有权证、契证以及土地证。二被告结欠101室房屋的物业管理费未付，该房屋一直空置。二原告曾与裕兴公司工作人员一起要求二被告交付101房屋并办理物业交割手续，但因二被告未到场，故未果。
本院认为，原告程伟乔、程秋霞与被告陈琳、沈琳签订的《杭州市房屋转让合同》、《补充协议》及《变更协议》均系双方真实意思的表示，合法有效，对原、被告双方均有约束力。二被告应按《杭州市房屋转让合同》按合同约定，在二原告在办妥101室房屋的三证，并将购房款打入保证金账户之日起5个工作日内，将101室房屋交付给二原告，并协助二原告办理该房屋物业维修基金、数字电视、水、电、管道天然气等随房设施过户手续。二被告未按约定交付房屋，应按实际取得购房款50万元，按月息1%，从逾期交付之日起至实际交付之�，向二原告支付违约金，故二原告要求二被告支付逾期交房的违约金合理部分，本院予以支持。二被告结欠的物业管理费，涉及案外人物业管理公司的权利，且与本案纠纷属于不同的法律关系，故不宜在本案中处理。原、被告双方在《杭州市房屋转让合同》对付款方式及交房方式同时进行了约定，根据对交房方式的约定，二被告应将物业交割清楚并交房给二原告，再取清房款。二原告已按约定将60万元购房款打入保证金账户，且已经支付二被告50万元，余款10万元未付，系因二被告未按约定交房所致，二被告未按约定向二原告交付房屋，二原告有权拒绝支付余款10万元。故二被告的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
�、被告（反诉原告）陈琳、沈琳于本判决生效后十日内将位于杭州市余杭区闲林镇岸上蓝山公寓彩虹苑4幢2单元101室的房屋交付给原告（反诉被告）程伟乔、程秋霞并协助原告（反诉被告）程伟乔、程秋霞办理房屋物业维修基金、数字电视、水、电、管道天然气等随房设施过户手续；
二、被告（反诉原告）陈琳、沈琳支付原告（反诉被告）程伟乔、程秋霞逾期交房违约金（从2010年4月1日至2010年6月29日，按房款50万，月息1%的标准计14833元，自2010年6月30日至实际交房之日止按房款50万，按月息1%另计），于本判决生效后十日内付清；
三、驳回原告（反诉被告）程伟乔、程秋霞的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）陈琳、沈琳的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加�支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费250元，减半收取125元，由原告（反诉被告）程伟乔、程秋霞负担22元，由被告（反诉原告）陈琳、沈琳负担103元，本案反诉案件受理费1917元，由被告（反诉原告）陈琳、沈琳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2167元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。
代理审判员 金美良
二〇一〇年七月三十日
书 记 员 高莲珠