重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝05民终1039号
上诉人（原审被告）：重庆天福地产（集团）有限公司，住所地重庆市渝中区华福巷30号，统一社会信用代码91500103622006861C。
法定代表人：任德文，总经理。
委托代理人：肖玉笙，重庆信豪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李志平，男，汉族，1966年1月9日出生，住重庆市渝中区。
委托代理人：张耕，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
委托代理人：解伟，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
原审第三人：重庆泽发商业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南坪西路23号27-1。
法定代表人：张兴能。
上诉人重庆天福地产（集团）有限公司（简称天福公司）因与李志平、原审第三人重庆泽发商业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2017）渝0108民初11740号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2012年12月30日，李志平（乙方）和天福公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同主要约定：李志平购买天福公司开发的位于重庆市南岸区南坪西路×号裙房×（商业）房屋，房屋建筑面积×平方米，套内建筑面积×平方米，建筑面积单价为×元/平方米，套内建筑面积单价×元/平方米，房屋总价款×元。买受人于2012年12月30日付房款×元，于2013年1月30日付房款×元，于2013年2月28日付房款×元。
甲方应于2013年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，出卖人应在发生之日起30日内书面告知买受人，出卖人可据实延期交房。商品房交付时应符合以下条件：已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。出卖人应于确定交房日的七日前书面通知买受人做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，出卖人应出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。出卖人还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房房屋使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。如买受人无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋损毁、灭失的风险及物业服务费由买受人承担。合同附件一为涉案房屋位置，附件三为商业交房标准，对建筑主体部位、建筑公共部分、建筑内部、户内安装等进行了约定。
上述合同签订后，李志平按约付清了房款和税费、大修基金等。
2013年12月20日，天福公司向李志平发出通知，告知因工期延误，接房时间延后，暂定至2014年3月20日前，同意承担延期交房的违约责任。2015年4月28日，李志平（乙方）和天福公司（甲方）签订《解除合同协议书》，主要约定：一、双方解除2012年12月30日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，合同及相关协议约定的义务不再履行。二、…乙方同意退还房款本金×元，另有甲方支付乙方利息、违约金等×元，合计×元。大修基金、契税等按照税务机关及大修基金管理部门相关规定另行处理。除上述费用外，乙方不得向甲方另行主张其他费用。甲方负责协调处理解除乙方与泽发商业管理公司签订的租赁合同。乙方予以配合不承担违约责任。三、…退款方式如下：1、甲方于2015年8月20日支付乙方60%款项即×元；2、甲方于2015年10月20日支付乙方20%款项即×元，乙方在收到该款项后七个工作日内办理完结合同备案注销手续；3、乙方在合同备案注销手续办理完结后，于2015年11月1日，甲方支付乙方20%款项即×元。五、甲方无正当理由延期付款的，应按中国人民银行公布的同期贷款利率计2倍赔付未付资金占用损失。
审理中，李志平称因天福公司一直未按照《解除合同协议书》的约定支付房款，双方在2016年6月14日以实际行动达成了新的合意，即不再退款退房，而是交房办证。李志平为此举示了短信予以证明，其中2016年6月14日9:16的短信内容如下：“现在都可以接房，据我了解，接房后三个月左右可以办证”“为什么需要那么长时间？据我所知交件后不需要这么长时间啊”“保守时间，如果国土部门办证人不多的话，推进的快两个月左右能办好”“那到哪里去找谁办理”“天福克拉广场公寓三十楼物管办理”“接房手续要带什么资料和证件”“购房所有手续，产权人本人”“接房后你们马上把资料交到房管部门办证吗？还是要等。另外购房的时候与商贸公司签的租赁协议由你们公司负责处理。我不承担违约责任”“接房后马上可以交资料可以特办尽快出证”14:56分短信内容如下：“你暂不忙接房，李老师。等会我给你电话”“怎么了，我都签了字了…我按你说的接了房，请你让相关部门马上把资料交到房管局，我去看了商铺，绝对不是那种情况，根本没有任何进展。”7月11日短信：“好的，已经通知开发部办证了”。李志平称虽然办理了接房手续，但涉案商铺并没有实际交付。故要求天福公司按照《商品房买卖合同》附件一、附件三之标准向李志平交付商铺。2016年7月18日，李志平取得涉案房屋不动产权证书。
另查明，2012年12月30日，李志平（甲方）和第三人（乙方）签订《房屋委托租赁合同》，主要约定甲方系涉案房屋业主。甲方在天福公司交房公告或通知当日起3日内办理接房手续。甲方负责与天福公司办理接房手续，接房当天甲方将该房屋移交乙方，并办理房屋移交手续。如甲方不按时将房屋移交给乙方，视为甲方违约。租赁期限自《商品房买卖合同》约定的交房之日起计算，即2013年12月31日起至2018年12月31日止。租金按月由乙方支付甲方：2014年3月30日至2014年12月31日，月租金支付额×元（合同总额X年回报率5%）；2015年1月1日至2015年12月31日，月租金支付额×元（合同总额X年回报率5%）；2016年1月1日至2016年12月31日，月租金支付额×元（合同总额X年回报率6%）；2017年1月1日至2017年12月31日，月租金支付额×元（合同总额X年回报率6%）；2018年1月1日至2018年12月31日，月租金支付额×元（合同总额X年回报率7%）。若该房屋承租方需延长租赁期限的，乙方和甲方应同意承租方延长租赁协议，并另行签订协议。
李志平一审起诉称，双方于2012年12月30日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定李志平购买天福公司开发的位于重庆市南岸区南坪西路×号裙房×（商业）房地产，购房款×元。交房时间为2013年12月30日前。合同签订后，李志平按约付清了房款，但天福公司长期不履行交房义务，严重违反了合同约定。
2015年4月28日，李志平和天福公司签订了《解除合同协议书》，约定双方解除2012年12月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》，由天福公司退还李志平购房款本金×元，并由天福公司向李志平支付利息、违约金等×元。协议约定了天福公司应当支付的前述房款、利息、违约金等款项的具体时间。协议签订后，李志平多次催款，天福公司仍违约拒绝向李志平支付约定的款项，导致李志平产生资金占用损失。由于长期无法获得应收款项，迫于无奈，李志平只好与天福公司协商一致对《解除合同协议书》进行了变更，双方于2016年6月14日为办理涉案房屋产权证签了一些手续，确认李志平继续获得房屋不再退房。
涉案房屋于2016年7月18日办理了不动产权证。李志平与重庆泽发商业管理有限公司签订了《房屋委托租赁合同》，将李志平所购房屋委托该公司经营。李志平本能依据合同收取租金，但至今天福公司未向李志平交付涉案房屋，导致李志平未能按合同约定收取租金，产生了经济损失。李志平为此诉至法院，请求判令：1、天福公司将重庆市南岸区南坪西路×号裙房×号房屋与其他房屋进行隔断区分后交付李志平；2、天福公司向李志平支付利息、违约金等×元；3、天福公司向李志平支付未及时付款的资金占用利息（其中以×元为基数，按同期银行贷款利率的2倍计算，自2015年8月20日起至2016年6月14日；以×元为基数，按同期银行贷款利率的2倍计算，自2015年10月20日起至2016年6月14日；以×元为基数，按同期银行贷款利率的2倍计算，自2015年11月1日起至2016年6月14日）；4、天福公司向李志平支付未及时交房的赔偿金（从2016年6月15日起，按照×元每月的标准计算至房屋实际交付之日止）；5、诉讼费由天福公司承担。
天福公司未应诉答辩。
第三人重庆泽发商业管理有限公司未应诉答辩。
一审法院认为，双方于2012年12月30日就购买涉案房屋签订了《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议，因天福公司未能按照合同约定交付房屋，双方遂于2015年4月28日签订了《解除合同协议书》，就房款退还、违约金以及支付时间等进行了约定，此应为债的更改，即双方之间形成新的债务关系，原合同关系消灭。再因天福公司仍不能按该协议约定支付房款，双方遂以实际行动达成了天福公司不再退还房款，而是向李志平交付房屋之合意，此应为合同履行方式之变更，属于合同条款变更之范畴。李志平于2016年6月14日办理了涉案房屋接房手续，该时间可认定为双方达成新的合意的时间，天福公司之后也按照新的合意协助李志平办理了涉案房屋的产权证。房屋交付在实践中通常以业主办理接房手续，取得房屋钥匙而获得房屋的控制权作为房屋实际已交付的标准。李志平称虽于2016年6月14日办理了接房手续，但天福公司并未将房屋实际交付。鉴于天福公司未到庭应诉，自愿放弃抗辩及举证、质证的权利，应承担相应不利后果。故对李志平称房屋并未实际交付的事实予以认定。涉案房屋虽已办理产权证，但并不能免除天福公司将房屋实际交付李志平之义务。交房之标准，应参照《商品房买卖合同》附件一和附件三之约定。因李志平并未举示证据证明房屋之现状，李志平现要求天福公司将房屋进行隔断区分后交付的诉讼请求，缺乏证据，不予支持。根据双方于2015年4月28日签订的《解除合同协议书》第二条之约定，天福公司本应退还李志平房款本金×元，另支付李志平利息、违约金等×元，合计×元。大修基金、契税等按照税务机关及大修基金管理部门相关规定另行处理。该条涉及的款项有三，一为房款本金，二为利息、违约金等，三为大修基金、税费。三笔款项是各自独立的条款，一个条款的变更不影响其他条款的履行。而双方于2016年6月14日达成的新合意内容为天福公司向李志平交付房屋，即将本应支付的房款本金变更为交付房屋。根据等价原则，此处房屋的价值对应的为上述条款中的购房款本金，故新的合意只是对天福公司向李志平支付购房款变为了天福公司向李志平交付等价之房屋，并未对违约金条款等进行变更。从另一方面而言，权利的放弃应有明确的意思表示，不能因为李志平接受了天福公司房屋的交付就视为其放弃了向天福公司主张违约金的权利。据此，天福公司仍因按照《解除合同协议书》之约定向李志平支付利息、违约金等×元。同理，天福公司也应当向李志平支付未及时付款的资金占用损失，截止期限为双方达成新的合意之日，即以×元为基数，按同期银行贷款利率的2倍计算，自2015年8月21日起至2016年6月14日；以×元为基数，按同期银行贷款利率的2倍计算，自2015年10月21日起至2016年6月14日；以×元为基数，按同期银行贷款利率的2倍计算，自2015年11月2日起至2016年6月14日。李志平于2016年6月14日办理了接房手续，天福公司本应将房屋实际交付李志平。因其未交付，导致李志平不能使用房屋而给李志平造成了损失，天福公司应就此进行赔偿。李志平要求参照与第三人签订的《房屋委托租赁合同》之租金标准，按×元/月计算，对此予以支持。鉴于《房屋委托租赁合同》的租赁期限在2018年12月31日届满，故以此标准计算之损失应截止到2018年12月31日。之后如房屋仍未实际交付的，李志平可另行起诉解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、重庆天福地产（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内将重庆市南岸区南坪西路×号裙房×（商业）房屋交付李志平。二、重庆天福地产（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付李志平利息、违约金等×元。三、重庆天福地产（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内向李志平支付延期付款的资金占用损失（其中以×元为基数，按人民银行同期贷款利率的2倍计算，自2015年8月21日起至2016年6月14日止；以×元为基数，按人民银行同期贷款利率的2倍计算，自2015年10月21日起至2016年6月14日止；以×元为基数，按人民银行同期贷款利率的2倍计算，自2015年11月2日起至2016年6月14日止）。四、重庆天福地产（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内向李志平支付未及时交房的赔偿金（从2016年6月15日起，按照×元/月的标准计算至房屋实际交付之日止，但不应超过2018年12月31日）。五、驳回李志平其他诉讼请求。案件受理费11853元，财产保全费4520元、公告费1000元，合计17373元，由重庆天福地产（集团）有限公司负担。
天福公司不服该判决，上诉称，双方虽然于2015年4月28日签订了《解除合同协议书》，但李志平于2016年6月14日到天福公司办理了房屋接房手续，表明双方以实际行动圴不再履行之前签订的《解除合同协议书》，该协议的约定内容对双方不再发生拘束力，天福公司当然就不再对该协议约定的违约金、利息等有支付义务。由于双方以行动表示选择继续履行《商品房买卖合同》，现天福公司已完成房屋交付义务，仅应承担的是延期交房的责任。
李志平已自认双方办理了交房手续，且涉案房屋已办理产权转移登记，李志平未行使其所有权不能说明天福公司没有履行交付义务。由于双方以行动表示解除《解除合同协议书》，故该协议约定的内容自然对双方不再有约束力，李志平依据《解除合同协议书》的相关约定主张权利显然不能得到支持。比如资经占用损失，李志平已接房，房款自然属于天福公司，何来资金占用？且一审判决主张的资金占用损失远远超过了银行利息，没有法律依据；李志平诉请的赔偿金与本案并无关联，且房屋租金标准一审认定也没有合法依据。
综上，一审判决认定事实错误，法律适用混乱，裁判及为不公平。请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。
李志平答辩称，天福公司除为涉案房屋办理产权证外，还应将房屋向李志平交付使用。虽然李志平为办理权属证书签署了部分手续，但天福公司至今仍未将房屋钥匙交付，房屋亦未转移占有。李志平同意天福公司办理产权证的行为，仅仅是将《解除合同协议书》中的退还购房款本金的约定变更为交付等值的房屋。该条款的变更不影响其他约定的效力。即使双方行为表明解除了《解除合同协议书》，在没有证据证明双方对该协议中结算或清算条款明确约定不予履行的前提下，相应条款还得继续履行。李志平与第三人签订的合同中明确了租金标准，因天福公司的原因造成了李志平该租金损失，依法应得到赔偿。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对天福公司的上诉请求，人民法院应依法驳回。
二审审理查明的事实与一审查明一致。
本院认为，双方于2015年4月28日签订《解除合同协议书》，对解除双方之前签订的《重庆市商品房买卖合同》后的如购房款的退还、违约金、资金利息等相关事宜进行了约定，至此，双方终止对《重庆市商品房买卖合同》的履行。因《解除合同协议书》系双方真实意思表示，内容合法，缔约双方即应按该协议的约定认真履行个协议书约定义务。
在《解除合同协议书》的履行过程中，天福公司没有按照该协议书的约定履行退还房款本金等合同义务，理应按照双方约定或法律规定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2016年6月14日双方办理涉案房屋的接房手续，对该事实天福公司主张系双方以实际行动选择继续履行《重庆市商品房买卖合同》，但李志平对天福公司的该主张予以否认，而本案中除有双方办理接房手续和配合办理产权产登记的事实外，天福公司并未举示出双方重新达成继续履行《重庆市商品房买卖合同》、不再履行《解除合同协议书》合意的证据，而李志平接收房屋的事实并不能直接得出其同意继续履行双方之前签订的《重庆市商品房买卖合同》的结论，所以，天福公司关于双方以实际行动表示继续履行《重庆市商品房买卖合同》的上诉理由不能成立，本院不予采纳。对一审判决关于“因天福公司仍不能按该协议约定支付房款，双方遂以实际行动达成了天福公司不再退还房款，而是向李志平交付房屋之合意，此应为合同履行方式之变更，属于合同条款变更之范畴”的认定，本院予以支持。
房屋的交付包括办理权属证书的转移手续和实物交付，天福公司至今未将案涉房屋的钥匙交付给李志平，案涉房屋并未转移占有，对天福公司关于李志平已经办理部分接房手续，该公司已履行房屋交付义务的上诉理由，本院不予采纳。
由于天福公司不履行《解除合同协议书》的约定，其行为构成违约，理应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，李志平关于天福公司应按约支付其利息、违约金等×元以及延期付款资金占用损失的请求符合协议约定，应当予以支持。
李志平于2016年6月14日办理了接房手续，天福公司本应将房屋实际交付李志平。因其未交付，导致李志平不能使用房屋而给李志平造成了损失，李志平要求天福公司予以赔偿，符合法律规定，一审判决参照李志平与第三人签订的《房屋委托租赁合同》之租金标准，按×元/月主张李志平不能使用房屋的损失，并无不当。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对天福公司的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11853元，由重庆天福地产（集团）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 祝来新
审判员 申 威
审判员 张小明
二〇一八年四月十二日
书记员 罗 晴