北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终1540号
上诉人（原审原告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：刘丛，女，北京链家房地产经纪有限公司法务专员。
被上诉人（原审被告）：胡泊，女，1956年2月24日出生。
委托诉讼代理人：齐集，北京京安律师事务所律师。
上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）因与被上诉人胡泊房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初33269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后依法组成合议庭,于2018年3月21日公开开庭审理了本案。上诉人链家经纪公司的委托诉讼代理人刘丛，被上诉人胡泊的委托诉讼代理人齐集到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
链家经纪公司上诉请求：撤销原审法院的判决，支持我方原审全部诉讼请求。事实和理由:1.原审判决认定事实不清。2006年《房屋租赁协议》所载月租金29万元系笔误，应为年租金29万元。原审法院对此未予认定。2.如链家经纪公司确实欠付胡泊大额租金时，胡泊必会进行催要，但其没有进行催要。链家经纪公司虽不能提供已按时支付租赁期间的所有租金的凭证，但胡泊未催要的事实可以佐证链家经纪公司的租金已经支付完毕。3.2010年《房屋租赁协议》应为李侠代理胡泊签订。
胡泊辩称，同意原审法院的判决，不同意链家经纪公司的上诉请求和理由。
链家经纪公司向原审法院起诉请求：1.胡泊返还房屋押金89000元；2.本案诉讼费由胡泊承担。
原审法院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的依据。本案中，链家经纪公司与胡泊系房屋租赁合同关系，由此形成的双方债权债务关系受法律保护。现双方租赁关系已终止，但就租赁押金仍存在争议。链家经纪公司要求胡泊退还全部押金，胡泊则对链家经纪公司主张的押金金额存在疑异并同时提出以押金抵扣欠租的抗辩意见。关于租赁押金数额，在链家经纪公司提交的2010年协议中确有载明，因该公司未能提供该协议原件，且委托书及情况说明的真实性本身存在争议，无法相互印证证明该协议的真实性。根据查明的付款事实，胡泊认可收到链家经纪公司于2006年协议租期届满后支付的两笔款项，链家经纪公司虽解释其中一笔包含本案诉争的部分押金，但未得到胡泊的认可，且没有其他确凿证据与之相印证，法院对其主张无法采信。此外，双方更为明显的争议还在于，胡泊否认链家经纪公司已全面、足额履行了支付租金义务，即使按双方2006年协议的租金标准计算所谓后三年租金，链家经纪公司亦仅向法院提供两笔付款的证明，超出其所主张押金金额的部分租金支付事实，仍缺乏相应证据予以支持。根据双方协议内容，合同终止后，链家经纪公司所交押金用于抵扣应由其承担的费用、租金，抵押之后剩余部分如数返还。故现胡泊提出的抵扣欠租之抗辩，符合双方合同约定。综上，链家经纪公司在不能提供充分证据证明胡泊收取其第二笔押金及其已全面履行支付租金义务的情形下，其要求胡泊退还押金，缺乏事实、法律依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决：驳回北京链家房地产经纪有限公司的诉讼请求。
本院经审理查明，2006年9月1日，链家经纪公司（乙方）与胡泊（甲方）签订《房屋租赁协议》（以下简称2006年协议），约定链家经纪公司租用2号楼首层底商东1号房屋经营使用，建筑面积约200平方米。租赁期限为五年，房屋交付时间为2006年9月1日，甲方给乙方30天免租期。正式租期从2006年10月1日开始，到2011年9月30日中止。租赁期满，本合同自动终止。乙方如有意续约，应在租赁届满三个月前书面通知甲方。押金（房屋租赁保证金）为48334元。第一年租金为29万元，自第二年起每年年租金在上一年年租金基础上上调5%。每年支付两次，每次一次性支付六个月租金，押金和第一期租金应在本合同签约当日支付。正式租期起计后，乙方应于2007年5月1日支付第二期租金，依此类推六个月付一次。合同终止后，乙方所交押金用于抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任。抵扣之后，剩余部分如数返还乙方。
2006年9月1日，胡泊将房屋交链家经纪公司经营使用，链家经纪公司支付胡泊房屋租金145000元及押金48334元。胡泊就此分别为链家经纪公司出具了《收条》。租金《收条》内容为：“今收到底商房屋租金145000元整，此为六个月房租，自2006年10月1日至2007年4月30日止。”押金《收条》内容为：“今收到底商房屋押金48334元。”
2007年4月12日链家经纪公司向胡泊交租金145000元；2007年9月18日链家经纪公司向胡泊交租金152250元；2008年2月28日链家经纪公司向胡泊交租金152250元；2008年8月29日链家经纪公司向胡泊交租金159862元；2009年2月25日链家经纪公司向胡泊交租金159862.5元；2009年8月22日链家经纪公司向胡泊交租金167855.6元；2010年2月21日链家经纪公司向胡泊交租金167855.62元；2010年8月26日链家经纪公司向胡泊交租金176248元；2011年2月23日链家经纪公司向胡泊交租金176248.41元。
2010年12月15日，链家经纪公司（乙方）与胡泊（甲方）签订《房屋租赁协议》（以下简称2010年协议）。该协议内容包括：“房屋位置：底商东1号，建筑面积约200平方米。租赁期限为三年，自2011年10月1日起，至2014年9月30日终止。押金：89000元。第一年年租金为530000元，自第二年起，每年年租金在上一年年租金基础上上调5%，即第二年年租金556500元，第三年年租金584325元。一年付两次。乙方应于本次租金到期前30天支付下期租金即乙方于2011年9月1日交付第一期租金，2012年4月1日支付第二期租金，以此类推6个月付一次。合同终止后，乙方所交押金用于抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任。抵扣之后，剩余部分如数返还乙方。”该协议第二条另有手书并加盖链家经纪公司合同专用章文字内容为：“乙方由于前期已交48334元押金，剩余部分于2011年9月1日补齐40666元押金”。
2011年8月25日链家经纪公司向胡泊交租金及补交押金305666元（其中租金265000元、补交押金40666元）；2012年2月25日链家经纪公司向胡泊交租金265000元；2012年8月27日链家经纪公司向胡泊交租金278250元；2013年2月25日链家经纪公司向胡泊交租金278250元；2013年8月26日链家经纪公司向胡泊交租金292162.5元；2014年2月26日链家经纪公司向胡泊交租金292162.5元。
对认定的上述事实，本院作如下必要说明：1.链家经纪公司未能提供部分其交纳租金的证据，本院依职权调取了胡泊银行账户的资金往来明细。链家经纪公司应交纳租金的数额和时间与胡泊资金往来中的收入相符合的部分，本院认定为链家经纪公司缴纳给胡泊的租金。2.2006年协议中虽载明月租金为29万，但该租金标准与出租房屋的市场价格有极大差距，亦不符合胡泊为链家经纪公司出具的《收条》中的表述，故本院认定2006年协议中的月租金29万系笔误。双方的真实意思表示应为年租金29万。3.链家经纪公司提供的2010年协议虽为复印件，胡泊亦以其不认识2010年协议中的代理人李侠为由不认可2010年协议系其本人签订，但依据链家经纪公司向胡泊支付租金及胡泊多年未提异议的事实，本院认定2010年协议的真实性。4.根据2010年协议的约定以及链家经纪公司缴纳的2010年协议各期租金的数额，应认定2011年8月25日链家经纪公司向胡泊支付的305666元的构成为租金265000元、补交押金40666元。
本院认为，胡泊与链家经纪公司之间的2006年协议、2010年协议系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应当按合同约定履行各自义务。合同到期时，胡泊应在扣抵链家经纪公司承担的费用、租金及违约责任后返还链家经纪公司的押金。本案中，链家经纪公司如期向胡泊支付了租金，胡泊亦未主张链家经纪公司需要承担的违约责任，胡泊应当将链家经纪公司支付的押金返还给链家经纪公司。链家经纪公司的诉讼请求于法有据，应予支持。原审判决对此认定错误，本院予以纠正。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初33269号民事判决；
二、胡泊于本判决生效后七日内返还北京链家房地产经纪有限公司房屋押金89000元。
一审案件受理费2026元，由胡泊负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费2026元，由胡泊负担（本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 冰
审 判 员 刘新泉
审 判 员 范 磊
二〇一八年三月二十三日
法官助理 武 旋
书 记 员 马子萌