上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0105民初6411号
原告(反诉被告)：东阳鼎石影视文化有限公司，住所地浙江横店影视产业实验区C1-028-A。
法定代表人：吴宏亮，总经理。
委托诉讼代理人：杨露，北京天达共和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵舒杰，北京天达共和律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海亨安商务咨询有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：郑中，执行董事。
委托诉讼代理人：李海东，上海创远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周颖，上海恒量律师事务所律师。
原告东阳鼎石影视文化有限公司与被告上海亨安商务咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月26日组织原、被告进行证据交换，被告于同日提出反诉，本院予以受理。此外，原告申请追加上海世界贸易商城有限公司(以下简称世贸商城公司)、微票文化传媒(上海)有限公司(以下简称微票公司)为第三人参加诉讼，本院经审查，对原告的申请不予准许。此后，本院于2017年6月14日、2017年6月23日公开开庭审理了本案。原告(反诉被告，以下简称原告)东阳鼎石影视文化有限公司的委托诉讼代理人杨露、赵舒杰，被告(反诉原告，以下简称被告)上海亨安商务咨询有限公司的委托诉讼代理人李海东、周颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东阳鼎石影视文化有限公司向本院提出本诉诉讼请求：1.被告退还原告已支付保证金2,636,400元以及自保证金付款之日至退还之日期间的利息29,220.70元(按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2017年3月3日)；2.被告支付违约金3,285,000元；3.世贸商城公司、微票公司对上述请求承担连带付款责任；4.确认被告于2017年1月9日发出的《解约通知书》无效。事实和理由：原、被告于2016年11月24日签署《上海世贸商城.唐德影院经营场地租赁合同》(以下简称《租赁合同》)。合同约定，被告将其承租的上海市延安西路XXX号上海世界贸易商城第四层展览厅的房屋租赁给原告作为电影院租赁场地，面积7,200平方米；租赁期自2016年10月28日起至2026年7月24日止；被告应于2016年10月28日以房屋现状向原告交付租赁场地。此后，由于被告交付的房屋不符合约定条件，原告于2016年12月21日、12月30日向被告发出《工作联系单》提出异议。2017年1月3日，原告员工张海建与被告员工晏翥飞就租赁房屋交付条件及首月租金支付等事宜协商一致，但被告却于2017年1月9日单方擅自发出《解约通知书》，解除《租赁合同》。因被告无法按照约定时间、条件交付房屋；房屋租赁面积与合同不符；未办理经营影院所需消防审批文件；未提供图纸证明租赁房屋的楼板荷载符合规定；未按照合同约定签订投资合作协议等违约情形，故原告于2017年1月16日向被告发出《回函》及《律师函》，要求解除《租赁合同》，被告拒收，故原告提起诉讼。
被告上海亨安商务咨询有限公司本诉辩称及反诉诉称，因原告逾期支付首期租金构成违约，被告向原告发出《解除函》，该函件于2017年1月11日送达被告，故《租赁合同》已于该日解除。关于场地交付，被告认为场地属于现状交付，被告已于合同签订后将场地实际交付原告。关于交付日期，《租赁合同》中并未约定最迟交付日期，且原告只有在房屋主体结构不符合安全要求的情况下才有权拒绝接受房屋。另外，未能签订投资协议的原因系原告对原协议进行重大修改导致，被告并无过错。综上，被告不存在违约情形，不同意原告全部诉请。因原告逾期支付首期租金及物业管理费、无理由拒绝接受租赁房屋构成违约，应承担违约责任。被告据此提出反诉诉讼请求：1.原告支付拖欠的首期租金1,095,000元并承担逾期违约金(以1,095,000元为基数，按照日万分之一标准计算，自2016年11月26日起至实际支付日止)；2.原告支付自2016年10月28日至2017年1月9日止的物业费758,880元及逾期违约金(以758,880元为基数，按照日万分之一计算，自2017年1月9日起至实际支付日止)；3、原告支付违约金2,636,400元，以原告已经支付的保证金抵充；4、原告支付律师费180,000元。审理中，被告变更第二项反诉诉讼请求的物业费金额为535,680元。
原告东阳鼎石影视文化有限公司反诉辩称，原、被告已经就首期租金延后支付达成一致，被告以此为由主张原告违约不成立。因被告违约引发纠纷，而原告没有实际接受租赁房屋、没有签署物业管理服务合同，被告亦未实际支付物业费，故被告要求原告支付物业费及逾期违约金、律师费缺乏依据。综上，不同意被告全部反诉诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《上海世贸商城.唐德影院经营场地租赁合同》及其附件、《保证金支付回函》、《差额补偿协议》、《解约通知书》、《律师函》、微信往来记录及《公证书》等证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据各方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
上海市长宁区延安西路XXX号房屋的权利人为世贸商城公司，裙房1-11层用途为展览，13-30层用途为办公。该房屋使用面积共计44,000平方米，其中4层建筑面积24,785.41平方米，房屋类型为商场。
2016年8月至9月期间，原、被告共同至上海市长宁区延安西路XXX号房屋4层查看现场。原告曾于2016年8月29日向被告提交租赁部位平面图，该平面图系原告根据租赁场地计租面积7,200平方米而制作。
2016年11月，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《租赁合同》，合同约定：世贸商城公司与上海切动文化传播有限公司(以下简称切动公司)签订了《上海世贸商城房屋租赁合同》，约定世贸商城公司将上海市延安西路XXX号第4层展览厅(8,200平方米)出租于切动公司，租赁期间自2016年10月28日起至2026年7月24日；世贸商城公司、切动公司与微票签订了《变更协议》，约定原租赁合同的承租方由切动公司变更为微票公司；微票公司与甲方签订《房屋租赁合同》，约定微票公司根据原承租合同及《变更协议》而取得的上海市延安西路XXX号第4层展览厅(8,200平方米)中的7,200平方米租赁场地出租于甲方，租赁期间自2016年10月28日起至2026年7月24日；甲方将上述房屋出租给乙方作为电影院经营场地，具体范围详见附图；租赁场地计租面积为7,200平方米(指实用面积，最终将以双方确认的范围或具备相应资质的测绘机构的实测数据为准)，租赁期内，双方同意不对租赁场地的租赁面积作调整。双方确认本合同附件的平面布局图仅作为标识租赁面积红线范围及影院(影厅)初步规划布局，最终版平面图根据影院结构安全要求及消防要求的基础上进行调整确认后的版本。租赁场地租金依计租面积计算，自2016年10月28日至2020年7月24日，租赁场地租金标准为每日每平方米5元，每月租金为1,095,000元；租赁场地的物业管理由业主方或者业主方制定的物业管理公司提供，乙方应向业主方或业主方指定的物业管理公司支付物业管理费……，每月物业管理费金额总计223,200元；……自双方签订本合同之日起5个工作日内，乙方须向甲方支付保证金，保证金为两个月租金加两个月物业费共计2,636,400元……；本合同终止或提前解除时，乙方将撤销本合同的租赁登记备案手续(若有)，办妥以租赁场地为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，并已清偿与租赁场地有关而须由乙方支付的一切费用后，甲方将保证金以原币种无息退还乙方；……甲方同意乙方分别直接向承租人、业主方支付月租金的相应份额(租赁期限内每月各方应得月租金额表在本合同签署并生效后由甲方书面提供)；甲方将于2016年10月28日以房屋现状(交付条件见附件《交付条件》)向乙方交付租赁场地……双方应就租赁场地内部状况签署“上海世界贸易商城物业接受单”，乙方签署接受单之日即视为实际交付之日；乙方或其授权代表对租赁场地任何部分的占有或签署接受凭单应被视为构成对租赁场地交付的接受，甲方据此被视为已按照本合同的约定完整、适当地履行了本合同项下租赁场地的交付义务；乙方或其授权代表明确表示异议，但为了尽快进场，乙方可保留对异议部分主张赔偿的权利，且甲方须继续完善租赁场地使之达到交付条件。乙方自行负责租赁场地内部装修，乙方的装修方案报甲方备案。若乙方于签约之日起30天无正当理由仍不办理接收手续……甲方有权于签署30天期满后立刻书面通知乙方单方终止本合同，并收回租赁场地，在此情况下，乙方已交纳的保证金作违约金处理，不再退还……；乙方未能如期支付租金、各应付费用、逾期违约金，且逾期二周仍未支付的……，甲方可在发出解约通知书后解除本合同；如乙方有上述违约情形，甲方有权没收保证金抵作合同违约金并可索赔因乙方违约造成甲方的损失(包括但不限于甲方的律师费、诉讼费……)；如至最迟交付租赁场地日期，甲方仍无法按约定条件交付场地的，乙方可在发出解约通知书后解除本合同，甲方根据提前退租日所属周期内租金标准支付金额等同于三个月租金作为乙方的预期利益损失……；非因乙方的原因，业主方未能在合同签订之日起三十个工作日内就租赁场地的改建、变更用途等情况向公安消防部门报批同意的，或/及乙方在接收场地后发现场地实际不符合交付条件的，乙方有权解除本合同，并要求甲方退还乙方已支付的全部费用，及赔偿该全部费用在付款之日至退还之日期间的同期银行贷款利息。本合同生效后，乙方(或与其存在股权投资关系的关联公司)与甲方(或乙方书面认可的甲方关联公司)按甲方15%、乙方85%的投资比例合资注册成立经营影院的新公司，双方在本合同签订之日起30天内签订投资合作协议，如因一方原因致投资合作协议未能如期签订的，守约方有权解除本合同，并要求违约方赔偿守约方的损失……。合同附件中记载，甲方应提供原设计院方(盖章认证蓝图)提供的大楼结构设计图纸等。原告于2016年11月19日在《租赁合同》上加盖公章予以确认，被告于2016年11月20日在《租赁合同》上加盖公章予以确认。
在原、被告共同确认的《租赁合同》附件十二：租赁场地交付条件中明确：甲方对消防疏散楼梯、影院所在楼层建筑(梁、柱)结构安全要求、承租面积范围整体楼层板面荷载要求等项目负责。关于消防疏散楼梯，乙方根据甲方提供影院承租面积范围，进行影院(含影厅)平面布局规划设计，甲方根据乙方提供设计方案负责提交给消防部门进行一次消防验收后的复核(由于影院消防规范要求有别于其他业态)……；关于影院所在楼层建筑(梁、柱)结构安全要求，甲方根据乙方对租赁场地的面积、功能需求，在交付租赁场地前提供具有国家相关资质认证的设计院、消防行政部门审核同意后的结构框架改造图纸及相关批文……；关于承租面积范围整体楼层版面荷载要求，影院承租面积范围内整体楼层板面活体荷载不低于400kg每平方米，若根据大楼原设计院方(盖章认证蓝图)提供的大楼结构设计图纸无法说明乙方所承租范围内楼层整体板面荷载大于等于400kg每平方米，即无法达到交付条件。
2016年11月21日，世贸商城公司出具《确认函》，对原、被告之间的《租赁合同》予以确认。
2016年11月24日，微票公司出具《确认函》，对原、被告之间的《租赁合同》予以确认。
《租赁合同》签订后，原、被告对原告租赁部位调整达成一致意见，并再次至上海市长宁区延安西路XXX号房屋四层查看现场，原告向被告提出异议，认为调整后的租赁部位面积与合同约定面积不符，缺少200平方米。
2016年11月25日，原告方员工张丽娜与被告方员工晏翥飞之间通过微信进行沟通。张丽娜称：“现在合同和交接图面积不符，你想这个合同能生效吗？希望今天尽快解决这个问题，其他的事先不要考虑了”；“合同里约定7,200，现在7,000怎么讲”。晏翥飞称：“可以补充协议约定，调整面积，没问题”；“调整面积和保证金，相应的差额我们返还，很简单明了”。同日，晏翥飞通过微信向张丽娜发送《XXXXXXXX差额补偿协议》。
2016年11月26日，被告向原告发送《租赁合同之差额补偿协议》，协议载明：被告(甲方)与原告(乙方)签订《租赁合同》，约定被告出租房屋给原告作为电影院经营场地，计租面积7,200平方米；合同签署后，双方共同交接物业过程中了解到该物业邻近租户需扩大租赁面积约200平方米，该扩租面积需要从乙方处转租，各方已就相关场地布局图达成一致。次承租合同的全部内容不予调整并继续有效。乙方有权自行与剧院签署扩组面积的转租协议，约定转租价格等转租事项。准确的扩租面积由双方共同确认的具备资质的设计院提供。如乙方转租于剧院的转租价格(简称B)低于乙方自甲方取得的租赁价格(简称A)，其差额损失由甲方对乙方予以补偿，补偿差额的计算公式为：补偿差额=(A-B)*扩租面积。如乙方转租于剧院的转租价格高于乙方自甲方处取得的租赁价格，其差额收益由乙方全额享有……。
该补偿协议尾部甲方签章处加盖有被告公司印鉴。原告收到该补偿协议后未加盖其印鉴、未进行确认。
2016年11月25日，张丽娜向晏翥飞发送信息称：“200平米的问题，法务给了个意见，说要不然我们就做个变更协议？200直接由你们和白色系去解决”；“把面积变成7,000平米，然后我们所有的费用都按7,000平米来计算就行了”；晏翥飞回复称：“200平米你按照零的价格租给剧院，我们都愿意贴了，所以不要动主合同，动主合同麻烦”。
2016年12月1日，原告向被告发送4层展厅平面示意图，该示意图系原告根据调整后的租赁部位及实际使用面积7,000平方米而制作。
同日，原告通过银行转账方式向被告支付保证金2,636,400元。
2016年12月6日，张丽娜向晏翥飞发送信息称：“我们和白色系200平转租协议及物业管理合同这都需要一一落实的”。
此后，原、被告之间曾多次联系，协商租金支付事宜、消防审批事宜。
2017年1月9日，被告向原告发出《解约通知书》，该通知书载明：因原告至今仍未办理房屋交接接收手续、未按合同约定支付首期租金及物业管理费等违约情形，已构成根本违约，故《租赁合同》自原告收到该《解除通知书》之日解除；被告即日起收回房屋；原告支付的保证金2,636,400元作为违约金，被告予以没收；原告应支付2016年10月28日至2017年1月9日已产生的物业管理费758,880元及实际产生的水电费等其他费用。
2017年1月16日，原告向被告发出《律师函》，其中记载：因被告至最迟交付租赁场地日期，仍无法按约定条件交付场地及因被告原因致双方未在《租赁合同》签署之日起30日内签订投资协议等情形，已构成违约，故原告主张《租赁合同》于被告收到该《律师函》之日解除，被告应退还原告已付保证金2,636,400元，并支付相应银行贷款利息及相当于三个月租金的违约金。
另查明，2016年11月3日，微票公司(出租方、甲方)与白色系文化传媒(上海)有限公司(承租方、乙方)签订《上海世贸商城房屋租赁合同》，其中约定：租赁面积为1,000平方米。
审理中，原告确认，原告曾收到被告提供的物业接受单但未予确认；被告曾向原告提供过房屋设计图复印件。原、被告一致确认，原告未进入租赁房屋，未进行装修。
本院认为，《租赁合同》系原、被告真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。原、被告在《租赁合同》中约定的租赁面积为7,200平方米，对租赁部位也达成一致意见。《租赁合同》签订后，原、被告再次至租赁房屋现场进行查看，对租赁部位进行了调整，原告还提出其使用面积仅7,000平方米，与《租赁合同》约定不符。此后，双方进行协商，原告以调整后的租赁部位及实际面积7,000平方米为基础制作平面示意图并提交给被告，向被告支付保证金，被告起草《差额补偿协议》并提交原告，根据上述行为及原、被告工作人员之间的微信往来可以认定，原、被告对调整租赁部位及原告实际使用面积为7,000平方米达成一致意见。原告另要求先行落实原告与案外人之间的转租事宜，在未能落实转租事宜的情况下，如要求原告实际使用7,000平方米房屋、却按照《租赁合同》约定支付7,200平方米房屋的租金，对原告而言其合法权益将难以得到保障。据此，原告未接受租赁房屋、未向被告支付租金的行为不应认定为违约，被告于2017年1月9日向原告发出《解约通知书》时并不享有解除《租赁合同》的权利，该通知书不发生法律效力，被告要求原告支付逾期付款违约金及律师费的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。
鉴于原、被告经协商，就原告使用面积及使用部位均进行了调整，已实际上对《租赁合同》的条款进行了变更，但因原告未能签署补偿协议、与案外人的转租事宜亦未得到落实，而原、被告对200平方米差额部分如何解决等争议未能协商一致，故《租赁合同》已不可能实际履行，应予解除。鉴于原告未实际使用租赁房屋、未进行装修，故被告要求原告支付租金及物业管理费的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。合同解除后，根据约定，原告已支付的保证金应由被告无息返还，故原告要求被告返还保证金2,636,400的诉讼请求合法有据，本院予以支持。原告另要求被告支付逾期返还保证金的利息，该项诉讼请求与《租赁合同》约定不符，本院不予支持。
原告主张被告未能办理消防审批手续，租赁房屋整体楼层板面荷载未能达到《租赁合同》约定的标准，被告构成违约。本院认为，原告虽以7,000平方米为基础向被告提交了租赁房屋的平面示意图，但其并未签署被告提供的补偿协议，证明双方最终就差额补偿事项未能达成一致意见，对《租赁合同》仍存在争议，在此情况下，被告未办理消防审批手续并不构成违约。此外，被告已经向原告提交房屋设计图复印件，而原告未能提供证据证明整体楼层版面的荷载与约定不符。综上，原告关于被告构成违约，应支付违约金的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。
原告另申请追加世贸商城公司、微票公司为第三人参加诉讼，并要求上述两公司对被告所负债务承担连带清偿责任。本院认为，上述两公司已经出具《确认函》对原、被告之间的《租赁合同》进行确认，故因《租赁合同》所产生的纠纷与上述两公司无关。原告的该项申请及诉讼请求于法无据，本院不予准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、确认被告(反诉原告)上海亨安商务咨询有限公司于2017年1月9日发出的《解约通知书》不发生效力；
二、被告(反诉原告)上海亨安商务咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)东阳鼎石影视文化有限公司保证金2,636,400元；
三、驳回原告(反诉被告)东阳鼎石影视文化有限公司的其余本诉诉讼请求；
四、驳回被告(反诉原告)上海亨安商务咨询有限公司的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费26,727.20元，由原告(反诉被告)东阳鼎石影视文化有限公司负担12,781.60元，被告(反诉原告)上海亨安商务咨询有限公司负担13,945.60元。
反诉案件受理费21,188.32元，由被告(反诉原告)上海亨安商务咨询有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 董隽
二〇一七年六月二十九日
书记员 严超
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。