广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终9652号
上诉人（原审原告）:佛山市谊富汇豪物业管理有限公司（原佛山市谊富物业管理有限公司），住所广东省佛山市南海区。
法定代表人：胡永富。
委托诉讼代理人：胡秋燕，系该公司员工。
被上诉人（原审被告）：周珍珠，女，汉族，1977年3月24日出生，住广东省阳山县，
委托诉讼代理人：陈伟清，广东平洲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒙其焕，广东平洲律师事务所律师。
上诉人佛山市谊富汇豪物业管理有限公司（原佛山市谊富物业管理有限公司，以下简称谊富汇豪公司）因与被上诉人周珍珠租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初3339号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人谊富汇豪公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持谊富汇豪公司一审的诉讼请求。事实和理由：一、周珍珠不依规定办理交接手续，其对扩大的损失应承担全部责任。本案中，谊富汇豪公司将案涉房屋转租予周珍珠使用，双方的约定符合等价有偿及公平诚信原则。依约定，若周珍珠提前退租，应当在三个月前向谊富汇豪公司提交书面申请并办理提前终止合同手续，周珍珠未依合同约定履行义务，导致涉诉房屋空置，应遵循谁使用（占用）、谁付费原则判令周珍珠支付场地占用费。二、谊富汇豪公司依约定有权全额计收租金。考虑到市场变化和周珍珠的经营情况，谊富汇豪公司考虑减收周珍珠2016年8月至2016年12月递增部分租金，但该优惠只限于双方友好合作的基础。因周珍珠违约造成谊富汇豪公司损失，谊富汇豪公司有权依约计收租金。三、周珍珠提交的证据，不能作为判案依据。周珍珠以微信的形式进行交接案涉房屋，与常理不符。案涉房屋24小时设有值班人员，上班时间设有当值经理、工作人员值班，周珍珠不按双方协议条款履行交接手续，以微信方式交接不符合约定义务履行方式。且周珍珠所提交的微信内容，与事卖不符。
被上诉人周珍珠答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回谊富汇豪公司的上诉请求。
谊富汇豪公司向一审法院提出诉讼请求：1.周珍珠向谊富汇豪公司支付2014年7月16日至2014年8月15日装修期间租金26800元、2016年8月15日至2016年8月30日递增租金633元、2016年9月至2016年12月每月递增1266元合共5046元、2017年1月至2017年3月每月29547元，2016年12月1日至2016年12月31日的电费为328元；2.双方已于2017年3月31日解除租赁合同；3.周珍珠承担案件的全部诉讼费用。
一审法院查明：涉案租赁物位于佛山市南海区桂城东二大道2号第2层A2铺，未经报建、规划审批及竣工验收，亦未取得房产权属证书。
2014年7月16日，佛山市谊富物业管理有限公司（出租方、甲方）与周珍珠（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方受房屋所有权人委托将涉案房屋转租予乙方使用；租期为三年，从2014年7月16日至2017年8月15日；签订合同当日乙方向甲方支付两个月押金及第一个月租金；考虑到乙方的实际经营情况，甲方同意给乙方30天免租金装修期，（含优惠）时间自2014年7月16日至2014年8月15日；乙方支付租金的时间为房屋计租当月五日前，甲方于上一个月末30日开出下月的缴款通知书及上月水电等杂费，乙方接通知书在当月五日前支付当月租金，以此类推。2014年8月16日至2015年8月15日的租金为26800元/月，2015年8月16日至2016年8月15日的租金为28140元/月，2016年8月16日至2017年8月15日的租金为29547元/月。若乙方因特殊情况需退房时，必须提前三个月通知甲方，应当支付本合同约定之免租期租金。
同日，谊富汇豪公司收取周珍珠支付涉案租赁物租赁押金53600元，并出具收据。
2017年1月14日，谊富汇豪公司向周珍珠发送短信，通知周珍珠从2017年1月起至合同期满止，涉案租赁物租金按27800元收取。
2017年1月23日，周珍珠通过微信告知何玉金已搬离涉案租赁物，何玉金将胡秋燕电话号码给予周珍珠，要求周珍珠直接联系胡秋燕。2017年1月24日，周珍珠通过微信告知何玉金已将涉案租赁物钥匙当面交给了胡秋燕。
2017年2月22日，佛山市谊富物业管理有限公司变更名称为佛山市谊富汇豪物业管理有限公司，法定代表人由何玉金变更为胡永富，股东由何玉金、胡永富变更为胡永富，联络员由何玉金变更为胡秋燕。
双方确认：涉案租赁物于2016年12月产生电费328元，周珍珠尚未支付予谊富汇豪公司。
双方确认2016年8月至12月期间，谊富汇豪公司每月收取周珍珠租金28280.70元。
一审法院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”双方未能提供租赁标的物的权属证书或建筑报建、规划、竣工、验收备案资料，故谊富汇豪公司、周珍珠签订的《租赁合同》依法无效。无效合同自始没有法律约束力，谊富汇豪公司主张解除涉案合同，法院不予以支持。
合同无效，谊富汇豪公司主张的租金实质是占有使用费，涉案合同虽为无效合同，但周珍珠实际对涉案租赁物进行了占有使用，参照双方约定的标准支付相应使用费，符合等价有偿及公平诚信原则。涉案合同虽约定2014年7月16日至2014年8月15日期间为免租金装修期，但同时还约定若周珍珠提前退租应支付本合同约定之免租期租金,谊富汇豪公司主张按合同约定的第一年使用费标准计收该期间的使用费26800元，符合双方约定，法院予以支持。谊富汇豪公司主张2016年8月16日起按每月29547元计收使用费，谊富汇豪公司确认周珍珠已按28280.70元/月的标准支付了2016年8月至12月的使用费，现谊富汇豪公司主张周珍珠按每月29547元的标准补齐2016年8月16日至2016年12月31日的使用费差价，并按每月29547元的标准支付2017年1月1日至2017年3月31日的使用费。关于使用费标准问题，谊富汇豪公司、周珍珠双方确认显示2016年8月至12月期间，谊富汇豪公司每月收取了周珍珠使用费28280.70元，谊富汇豪公司未举证证明在该期间曾因使用费标准向周珍珠提出过异议或催收。双方已按该标准交收租金数月，法院认定谊富汇豪公司、周珍珠双方就该期间的使用费标准达成了新的合意，并按该合意履行了相应义务。谊富汇豪公司主张周珍珠补交该期间的使用费，理据不足，法院不予支持。关于使用费计算至何时的问题，周珍珠于2017年1月23日告知谊富汇豪公司法定代表人及股东何玉金已搬离涉案租赁物并发送涉案租赁物照片予何玉金，谊富汇豪公司当时未提出异议。周珍珠于2017年1月24日告知何玉金已按其指示将涉案租赁物的钥匙交还予谊富汇豪公司登记注册的联络员胡秋燕，谊富汇豪公司当时亦未提出异议。谊富汇豪公司作为出租人，对涉案租赁物负有管理义务，收到上述信息后应积极核实并收回租赁物。法院认定周珍珠于2016年1月24日与谊富汇豪公司已办理交接手续并搬离涉案租赁物，租金应计至该日，即周珍珠应支付2017年1月1日至2017年1月24日的使用费予谊富汇豪公司，根据谊富汇豪公司于2017年1月14日发给周珍珠的短信，从2017年1月起至2017年合同期满止，涉案租赁物占有使用费按27800元收取，故2017年1月1日至2017年1月24日的占用使用费为21522.58元（27800元÷31天×24天），周珍珠作为付款义务方并未举证证明已支付该部分占有使用费。综上，谊富汇豪公司关于使用费的主张，法院在核定范围内予以支持，超出核定范围的，法院不予支持。关于谊富汇豪公司主张的2016年12月的电费，周珍珠确认尚未支付，且对金额予以确认，故周珍珠应支付2016年12月电费328元予谊富汇豪公司。
综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、周珍珠应于判决发生法律效力之日起十日内支付2014年7月16日至2014年8月15日期间的占有使用费26800元予谊富汇豪公司；二、周珍珠应于判决发生法律效力之日起十日内支付2017年1月1日至2017年1月24日期间的占有使用费21522.58元予谊富汇豪公司；三、周珍珠应于判决发生法律效力之日起十日内支付2016年12月的电费328元予谊富汇豪公司；四、驳回谊富汇豪公司其他请求。案件受理费1364.48元，由周珍珠负担856.34元，谊富汇豪公司负担508.14元。
二审期间，谊富汇豪公司向本院提交了佛山市南海区国土城建和水务局政府信息公开答复书（南建申公﹝2017﹞50号）及其附件《单位工程质量综合评定表》、《竣工验收证明书》，拟证明案涉租赁物建于1988年，且经过相关部门竣工验收，案涉租赁合同合法有效。
二审期间，本院对案涉租赁场地进行了现场勘查，确认案涉租赁物绝大部分面积位于佛山市南海区桂城东二大道2号一层。
另查明，案涉租赁物始建于1988年9月1日，于1989年7月30日竣工，建设单位为原××××南兴村，案涉租赁场地建成后经承建单位、设计单位、建设单位综合验收并经原南海县建筑工程监理站评定为质量合格。
经审查，本院对一审法院认定的除上述事实外的事实予以确认。
本院认为：本案二审的争议焦点为：1.案涉租赁合同的效力问题；2.周珍珠应向谊富汇豪公司支付租金的具体金额问题。
关于争议焦点一。根据本院二审期间查明的事实可知，案涉租赁物始建于1988年9月1日，建设单位为原××××南兴村，租赁物亦位于原××××南兴村，此时未有关于乡村规划的相关法律法规，且案涉租赁物亦经原南海县建筑工程监理站竣工验收后评定为质量合格，故谊富汇豪公司与周珍珠签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。谊富汇豪公司主张案涉租赁合同有效的上诉主张于法有据，本院依法予以支持。
关于争议焦点二。首先，根据案涉租赁合同的约定，周珍珠若提前退租，应支付合同约定的免租期的租金，谊富汇豪公司主张按照第一年租金标准支付2014年7月16日至2014年8月15日免租期的租金26800元符合合同约定，依法应予支持，一审法院对此处理正确，本院依法予以维持。其次，关于2016年8月至12月的租金标准问题，双方均确认此期间谊富汇豪公司每月收取周珍珠租金金额为28280.7元，谊富汇豪公司亦未举证证明其在该期间曾因租金标准问题向周珍珠提出过异议或催收，应视为双方就该期间的使用费标准达成了新的合意。谊富汇豪公司主张周珍珠补交此期间的租金理据不足，依法不应予以支持。再次，关于谊富汇豪公司主张2017年1月至2017年3月的租金金额问题。周珍珠已举证证明其在2017年1月23日告知原佛山市谊富物业管理有限公司法定代表人及股东何玉金已搬离案涉租赁物并发送租赁物照片予何玉金，并于2017年1月24日告知何玉金已按其指示将案涉租赁物的钥匙交还予谊富汇豪公司登记注册的联络员胡秋燕，谊富汇豪公司作为出租人负有管理义务，收到上述信息后应积极核实并收回租赁物，但其当时并未提出异议，故一审法院认定周珍珠已于2017年1月24日办理了案涉租赁物的交接手续并根据谊富汇豪公司于2017年1月14日发给周珍珠的短信所主张的租金标准计算2017年1月起至2017年1月24日的租金共计21522.58元亦无不当，本院亦予以维持。由于双方已于2017年1月24日办理了交接手续，故双方之间的租赁合同应于当日解除，本院确认案涉租赁合同于2017年1月24日解除。
综上，由于本案属谊富汇豪公司在二审期间提交新证据而被改判，故本案一审判决不属错误判决。谊富汇豪公司的上诉请求部分有理，对有理部分，本院依法予以支持；对其上诉请求无理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、确认上诉人佛山市谊富汇豪物业管理有限公司与被上诉人周珍珠于2014年7月16日签订的《租赁合同》于2017年1月24日解除；
二、维持广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初3339号民事判决第一项、第二项、第三项；
三、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初3339号民事判决第四项；
四、驳回上诉人佛山市谊富汇豪物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费1619.93元，由上诉人佛山市谊富汇豪物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余珂珂
审 判 员 李 虹
审 判 员 黄玉凤
二〇一八年四月十日
法官助理 赵超琳
书 记 员 冯隽尧