广东省云浮市云城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云城法河民初字第519号
原告张军知，女，1979年2月10日出生，住云浮市。
委托代理人陈朝宏，广东华南律师事务所律师。
委托代理人朱炜剑，广东华南律师事务所律师。
被告云浮市金星房地产有限公司。
法定代表人黄八仔。
住所地：云浮市区。
委托代理人刘宇恒，北京德恒（广州）律师事务所律师。
委托代理人李碧云，北京德恒（广州）律师事务所律师。
原告张军知诉被告云浮市金星房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月29日受理后，依法适用简易程序由审判员张来喜独任审判，分别于2014年12月19日、2015年1月22日公开开庭进行了审理。原告张军知的委托代理人朱炜剑、陈朝宏、被告云浮市金星房地产有限公司的委托代理人刘宇恒、李碧云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张军知起诉称，2010年11月25日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买广东省云浮市京都花园C3幢401号房，总购房款为522703元。房产定于2011年5月31日前交付给买受人使用，出卖人应当在商品房交付使用后540日内需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并取得房产权证。合同签订后，原告依约支付了522703元购房款及相应的费用。但时至2011年12月31日被告才将所购房产移交原告使用，而权属备案的义务被告一直未有履行，致使原告长时间无法取得所购房产的权属证书。经原告多次催促，被告仍置之不理，至今无果。为维护原告的合法权益，依据法律规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判决：1、被告立即到产权登记机关办理云浮市京都花园C3幢401号房产的权属备案，并办理该房的房地产权属证书。2、被告因迟缓权属备案而赔偿原告违约金37503.94元。（违约金自2013年7月1日起以中国人民银行同期同类贷款年息6.15%利率计至权属备案时止，现暂计至2014年8月31日为37503.94元）。3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告云浮市金星房地产有限公司辨称，1、我方在庭前申请法院向云浮市规划局调取证据，但法院没有批准，我方认为我方申请调取的证据均由规划局保管且我方不能自行搜集，我方申请法院调取的证据合法且符合法律规定，我方对法院不允许调取证据的决定提出书面复议。2、涉案的京都花园的C2、C3栋业主擅自变更房屋的外立面，包括在房屋的中庭花园加装窗户，改变中庭花园以及阳台的使用用途，业主的违法行为导致房屋的外立面与规划局审批的报建图及施工平面图不符，本案涉案的C2、C3栋业主擅自变更房屋外立面，导致至今仍未办理建设工程验收合格证明和房屋权属证明，无法办理房屋权属证明的责任及大部分过错在于原告，原告应承担过错责任。3、本案涉案的原告在签订商品房买卖合同后并没有依照合同约定向我司交付办理房产证的相关证据及资料，导致我司不能如期办理房产证明，原告因为没有依照合同履行其应尽的义务，构成违约，原告应承担违约责任以及过错责任且承担不能如期办证的法律后果。4、本系列案原告缺少收楼证明，我方对没有提交收楼通知及收楼证明的案件不确认原告提出的交楼时间，要求原告提出合法的证明以及交楼时间的证据。本系列案件有些只有收楼通知书而没有收楼确认书，在没有完成收楼通知之前原告要求我方支付逾期办证的违约金没有依据。在原告提供的收楼通知书中明确告知原告在接收通知后务必带备身份证等资料到被告公司办理收楼手续，但我方没有收到该手续，我方在2010年9月份告知原告需将相关资料交付我方，原告方才提交了相关资料。综上，请求法院驳回原告的全部诉求。5、我方与部分原告签订了赔偿协议书，协议书内容已经明确约定我方支付的违约金就是涉案合同的违约责任的违约金，包括了本案原告诉求在内的逾期违约办证行为，该协议书真实有效，均为双方真实意思，约定的内容是清晰的，该协议书是本案合法有效的证据。本协议书并不存在重大的误解，与本案有关联性。与我方签订的补偿协议的业主，即双方的纠纷已经解决，故向法院起诉并在本案中继续审理是没有事实与法律依据，对于已经签定协议并收取违约赔偿金，法院应驳回其全部诉求。6、针对原告第3项诉求，其未能举证证明已交付办证费用给我方的证据，只有复印件没有原件不符合证据形式，无法证明我方占用其资金的时间。其要求我方支付占用资金没有任何合同与法律依据。
经审理查明：2010年11月25日，原告张军知（买受人）与被告云浮市金星房地产有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市金山大道与丹霞路交汇处、编号为云府国用（2004）第000669号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名京都花园C3幢。第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第C3幢4层401号房。……该商品房合同约定建筑面积共154.60平方米，其中，套内建筑面积135.70平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.90平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米0元，总金额人民币522703元整。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式。在签署本合同时即付清首期款人民币157703元，剩余房款365000元于签订本合同之日起七天内办理银行按揭手续。第八条：交付期限。出卖人应当在2011年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经建设部门验收合格。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人必须交清所有款项办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证书，如因房管局等部门未能及时办理房地产权证书的责任不属出卖人；买卖人领取房地产权证书时必须本人持有效证件到本公司办理有关手续。第二十条：本合同未尽事项可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。第二十四条：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向云浮市住房和城乡建设局申请登记备案。该合同还对逾期付款违约责任、交接、保修责任等双方的权利、义务作了详细约定。原、被告分别在上述合同盖公章或签名捺印确认。《附件四》第3条：交楼时，出卖人按照《商品房买卖（预售）合同》登记的地址向买受人发出收楼通知书，但是因为买受人确认地址有误或地址发生变更未及时通知出卖人，或买受人拒绝签收，或买受人接到甲方通知却不如期按通知办理约定事项等原因在七天内未依期接收商品房的，以出卖人发出邮政特快专递回执为凭证。到买受人逾期接楼时，仍要按交楼通知书确定的交楼日期起计付物业管理费（包括滞纳金）给物业管理公司。
合同签订后，原告依约两次分别支付了157703元和365000元，共522703元购房款，房款已全部支付完毕。
2011年12月31日，原告张军知收到被告云浮市金星房地产有限公司出具的《收楼通知书》，确认收楼。
2014年10月29日，云浮市国土资源和城乡规划管理局对京都花园C2、C3幢作出《办理建设工程规划验收合格证需要补充资料及退件原因》，其中退件原因为外立面与图纸不符、未按审定的图纸施工。
根据被告云浮市金星房地产有限公司的申请，本院依法向云浮市国土资源和城乡规划管理局和云浮市住房和城乡建设局对京都花园C2、C3幢验收情况进行调查。2０15年1月12日，云浮市国土资源和城乡规划管理局复函称：“……2、Ｃ2、Ｃ3幢房屋暂未办理建设工程规划验收。3、我局于2０14年1０月29日出具《办理建设工程规划验收合格证需要补充资料及退件原因》，中表示的“外立面与图纸不符的具体内容为：原审批图纸部分有阳台，现擅自改建为凸窗。4、关于业主擅自在中庭花园加建窗户及加装棚盖铁支、将非封闭阳台改变为封闭阳台或房间的行为，会影响房屋建设工程规划验收合格。”2015年1月7日，云浮市住房和城乡建设局复函称“……开发企业办理商品房权属登记应提交以下资料：1、商品房权属申请表；……7、建设工程规划验收合格证；……办理好商品房权属登记后才能办理转移登记，将房产登记到购房人名下。……Ｃ2、Ｃ3幢，我局至今未收到开发企业确权登记申请，市房产测绘所也没有收到测绘申请。后因被告云浮市金星房地产有限公司逾期办证等，与原告发生纠纷，经协商无果，原告遂向本院起诉，并提出前述诉讼请求。
另查明：2014年10月29日，原告张军知（乙方）与被告云浮市金星房地产有限公司签订《商品房买卖合同违约赔偿协议书》一份，内容为：“甲方与乙方经友好协商，现就乙方于2010年11月25日购买京都花园C3幢401号《商品房买卖合同》内容的事项，双方达成如下赔偿意见：一、甲方向乙方支付违约金（￥6376元）。二、支付方式。……。三、本协议生效后乙方不得再以任何理由向甲方主张任何经济赔偿。四、本协议自甲乙双方签字盖章后发生法律效力。本协议一式两份，双方各执一份。五、本协议作为《商品房买卖合同》附件，均具有法律效力。甲方：云浮市金星房地产有限公司，乙方：张军知。”同日，原告张军知向被告云浮市金星房地产有限公司出具《收据》一份，内容为：“今收到被告云浮市金星房地产有限公司支付商品房买卖合同违约金人民币：￥6376元）。”
以上事实，有身份证明、《广东省商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《复函》、收款收据等证据予以证实。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，该合同是合法有效的，本院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行自已的义务。综合原、被告的陈述，本案争议的焦点是：1、被告云浮市金星房地产有限公司是否承担办理房地产权证书的义务。2、原告张军知与被告云浮市金星房地产有限公司签订《商品房买卖合同违约赔偿协议书》的效力问题及被告是否应当支付迟缓权属备案的违约金。
一、关于被告云浮市金星房地产有限公司是否承担逾期办理房地产权证书的责任。按照《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人必须交清所有款项办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证书，如因房管局等部门未能及时办理房地产权证书的责任不属出卖人；买卖人领取房地产权证书时必须本人持有效证件到本公司办理有关手续。依此约定，被告云浮市金星房地产有限公司应代原告办理房地产权证书而没有办理，应承担继续代原告办理房地产权证书的义务。被告云浮市金星房地产有限公司作为一间专业的房地产开发公司，对办理房屋权属登记的流程、政策是应当十分清楚的，其抗辩认为涉案商品房未能办理权属证书属于业主更改外立面，擅自在中庭花园加建窗户及加装棚盖铁支、将非封闭阳台改变为封闭阳台或房间，应免除其责任的理由不成立，本院不予采纳。
二、原告张军知与被告云浮市金星房地产有限公司签订《商品房买卖合同违约赔偿协议书》的效力问题及被告是否应当支付迟缓权属备案的违约金。原告张军知与被告云浮市金星房地产有限公司已经就购买京都花园C3幢401号《商品房买卖合同》达成的赔偿协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的规定，为合法有效的协议，对双方具有法律约束力。原告张军知已经收到被告云浮市金星房地产有限公司按该协议内容支付的违约金。该协议约定“双方约定本协议生效后乙方不得再以任何理由向甲方主张任何经济赔偿”。原告现再主张计算迟缓权属备案的违约金，没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告云浮市金星房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起九十日内到云浮市住房和城乡建设局办理京都花园C3幢401号房屋权属登记，并协助原告张军知办理房地产权属证书。
二、驳回原告张军知的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。
本案受理费369元（原告张军知已预交），由被告云浮市金星房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 张来喜
二〇一五年二月五日
书记员 伦国伟