广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂08民终667号
上诉人（原审被告）：梁雄杰，男，1979年4月26日出生，汉族，居民，住广西平南县。
委托诉讼代理人：粟雁，贵港市天平法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：平南县六陈镇六陈村民委员会，住所地广西平南县六陈镇六陈村。
法定代表人甘遇健，该村委会主任。
委托诉讼代理人：赵宏，平南县龚城法律服务所法律工作者。
原审被告：平南县六陈镇雄杰百货店，住所地广西平南县六陈镇镇和街**号。
经营者：梁雄杰。
委托诉讼代理人：粟雁，贵港市天平法律服务所法律工作者。
上诉人梁雄杰因与被上诉人平南县六陈镇六陈村民委员会（以下简称六陈村委会）、原审被告平南县六陈镇雄杰百货店房屋租赁合同纠纷一案，不服平南县人民法院（2016）桂0821民初757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月20日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。
梁雄杰上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求或裁定驳回起诉。事实与理由：一是一审判决认定事实错误，没有证据证明梁少菊从1997年开始租用53号或者55号铺面，梁少菊也没有向被告交过租金；梁宏杰不是在梁少菊的手接手经营镇和55号铺面，也并非2011年1月1日接手经营，更不是2013年5月9日申办个体营业执照；梁雄杰没有曾用名。二是一审判决确认事实不清，没有查明房屋存在“权属纠纷”的事实。三是一审判决程序违法，主要是案由定性错误，本案不是法院受案范围，不追加第三人参加诉讼，法院的调查取证程序违法。
六陈镇六陈村民委员会辩称，一审法院认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告平南县六陈镇雄杰百货店述称的意见与上诉人的相同。
六陈镇六陈村民委员会向一审法院起诉请求：一、被告支付所欠的三年租金共计5400元；二、准许原告解除合同，令被告在判决书生效之日起三日内搬出铺面，并支付从起诉之日起至搬出之日止的占用费；三、本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：被上诉人六陈村委会与梁少菊（梁雄杰之父）于1997年年初达成租赁协议，梁少菊于1997年开始租用六陈村委位于六陈镇镇和街53号铺面做生意，当时租金是每月100元，全年租金是1200元，以后根据每年情况略有增加。梁少菊一直租用铺面至2010年，2010年12月30日梁少菊交清当年年度的租金1800元后，不再承租铺面。梁雄杰是梁少菊的儿子，于2011年1月1日接手经营上述铺面，并于2013年5月9日申办了个体营业执照，字号为“平南县六陈镇雄杰百货店”，登记经营者为“梁雄杰”。梁雄杰分别于2012年的1月17日和2013年2月8日向原告交清了2011年度和2012年度的租金各1800元。之后，被告就没有再交过租金给原告。原告因多次向被告追讨租金未果，于2015年10月10日在上述铺面门外贴告知书，通知被告，原告终止出租合约，并要求被告在2015年10月25日前搬出铺面。但被告既未交付已欠的租金，也不搬出铺面。原告曾于2015年10月29日起诉，请求被告雄杰百货店支付之前所欠的三年租金共计5400元并解除房屋租赁合同，后于2016年1月25日撤回起诉，之后再于2016年1月26日重新起诉。
一审还查明，原告提供的国有土地使用权证记载的四至与被告提供的《契约》中转让土地的四至是一致的。
一审法院认为本案的争议焦点是：一、原告与被告之间是否存在房屋租赁关系；二、原告要求被告支付所欠的租金5400元的诉讼请求是否超过诉讼时效；三、原告请求解除合同，要求被告在判决生效之日起三日内搬出铺面应否得到支持；四、被告是否需要支付从起诉之日起至搬出之日止的占用费，占用费如何计算。
一审法院认为，一、关于原告与被告之间是否存在房屋租赁关系问题。原告六陈村委与被告梁雄杰虽未签订书面租赁协议，但是，根据被告梁雄杰于2011年1月1日开始占有并使用该房屋，并于2012年的1月17日和2013年2月8日向原告交清了2011年度和2012年度的租金的事实，可以认定原告与被告梁雄杰存在房屋租赁合同关系。被告梁雄杰是本案适格被告。平南县六陈镇雄杰百货店不是本案租赁合同相对人，不是本案适格被告。依据《中华人民共和国合同法》第十条第一款和第二百一十五条的规定，“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”、“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”，原告与被告梁雄杰存在的房屋租赁关系属于不定期租赁。被告梁雄杰辩称其经营的铺面房屋是其父亲梁少菊购买的，与原告之间不存在房屋租赁关系，且本案被告不明确，不符合起诉条件，但被告未能举证证实。被告上述主张，证据不足，理由不充分，依法不予采信。二、关于原告请求被告支付所欠的三年租金共计5400元应否支持问题。原告六陈村委已经将租赁的房屋交付给被告梁雄杰使用，已经完成双方约定的主要义务，被告梁雄杰也应本着诚实信用原则按时足额交付房屋租金，根据被告梁雄杰2011年至2012年履行双方租赁约定情况，被告梁雄杰应于每年一月份一次性缴清上一年度全年租金，但是，从2013年1月起至今的租金被告梁雄杰并没有向原告支付，已构成违约，依法应当承担违约责任。故原告请求被告梁雄杰支付所欠的三年租金共计5400元的诉讼请求合法部分，依法应予支持。被告梁雄杰认为，原告要求其支付之前所欠的三年租金，已经超过了2年的诉讼时效。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，结合被告梁雄杰交付2011年、2012年全年租金时间（被告梁雄杰在每年一月至二月应一次性缴清上一年度全年租金）等实际情况，被告梁雄杰支付2013年全年租金的时间最迟应当为2014年2月份，而被告梁雄杰并未交纳，原告应当知道其权利已被侵害。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项规定“下列的诉讼时效期间为一年：延付或者拒付租金的”，第一百三十七条规定“诉讼时效期间以知道或者应当知道权利被侵害时起算”。原告请求被告梁雄杰支付2013年度租金的保护时效应当在2015年2月，因此，对于原告请求被告梁雄杰支付2013年全年的租金，依法不予支持。对于2014年全年租金，被告梁雄杰应当在2015年2月前支付，原告于2015年10月29日向法院起诉要求支付之前所欠租金，因原告主张权利诉讼时效中断，所以，对于原告请求支付2014年、2015年全年的租金，依法应予支持。三、关于原告请求解除合同，要求被告在判决书生效之日起三日内搬出铺面应否得到支持问题。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”原告六陈村委已于2015年10月10日在铺面门外贴出告知书，通知被告梁雄杰，原告终止出租合约，并要求被告梁雄杰在2015年10月25日前搬出铺面。原告六陈村委已经依法履行了通知义务。因此，原告主张解除与被告梁雄杰的租赁合同关系，判令被告梁雄杰在判决生效之日起三日内搬出铺面，依法应予支持。四、关于原告请求被告支付从起诉之日起至搬出之日止的占用费应否得到支持及占用费如何计算问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。原告要求被告梁雄杰赔偿自起诉之日起至搬出之日止的占用费属于要求赔偿损失，符合法律规定，依法应予支持。占用费参照原被告双方之前约定的租金支付。一审法院判决：一、被告梁雄杰支付2014、2015年度的租金3600元给原告平南县六陈镇六陈村民委员会；二、解除原告平南县六陈镇六陈村民委员会与被告梁雄杰订立的租赁合同，被告梁雄杰在本案判决生效之日起三日内搬出平南县六陈镇镇和街55号（原53号）铺面；三、被告梁雄杰支付占用费（占用费从2016年1月1日起至被告搬出之日止按每个月150元支付，不足1个月的按1个月计算）给原告平南县六陈镇六陈村民委员会；四、驳回原告六陈镇六陈村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费150元，减半收取75元，由被告梁雄杰负担。
二审期间，上诉人梁雄杰向法院提供工业企业普查登记表、六陈大队香料食品厂营业执照、申请证明房屋土地公用权报告书、申请表、地籍调查法人代表身份证明书、六陈镇华生调味厂营业执照及电脑咨询单、企事业法人申请开业登记注册书、企业章程、任命书、梁雄杰户口本等证据，以证明双方诉争的用于经营雄杰百货店的铺面权属不属于六陈村委会，梁雄杰也没有向六陈村委会交纳过租金。被上诉人向法院提供本案房屋左右相邻的土地申请表2份，以证明铺面的四至与土地使用证的四至相同。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人梁雄杰提供的上述证据并不能证明用于经营雄杰百货店的铺面是其所有，也不能证明其与六陈村委会之间不存在房屋租赁关系。另查明，六陈镇雄杰百货店于2008年7月20日取得营业执照，上诉人姓名“梁雄杰”与“梁宏杰”在当地方言中发音相同。本院查明的其他事实与一审查明事实一致。
本案上诉争议焦点是：上诉人与被上诉人之间是否存在房屋租赁关系。
本院认为，被上诉人六陈村委会于1989年取得镇和街铺面（四至为：东至梁屋塘边、南至卢耀权户、西至街边、北至何务强户）的土地所有权证，上诉人经营的雄杰百货店2011年开始在该铺面经营，已向六陈村委会交付2011年、2012年的租金共3600元，据此可以认定双方之间存在房屋租赁合同关系，一审法院判决梁雄杰支付租金并无不妥。对于上诉人提出本案铺面权属不清、案件定性错误的主张，本院认为，根据现有证据和当事人的诉请，本案以房屋租赁合同纠纷受理并无不妥，如上诉人认为有权属之争，可另行提起诉讼。上诉人提出一审法院向派出所干警作出的询问笔录属于取证程序违法的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款的规定，人民法院有依职权调查证据的权利，且该证据已经当事人双方质证，对上诉人该主张不予支持。
综上，上诉人的上诉理由不成立，本院依法不予支持。一审法院判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人梁雄杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃锦丽
审 判 员 刘 丽
代理审判员 陈燕霞
二〇一六年九月八日
书 记 员 梁明燕