文书内容四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书（2018）川1502民初1549号原告：宜宾雅信物业管理有限公司，住宜宾市南岸航天路中段4号，统一社会信用代码91511500786671999R。法定代表人：史闯，董事长职务。委托诉讼代理人：胡杨，女，汉族，1985年2月28日出生，住四川省叙永县，系公司员工。委托诉讼代理人：仇艳，女，汉族，1994年04月16日出生，住四川省江安县，系公司员工。被告：秦富强，男，汉族，1980年4月8日出生，住四川省珙县。被告：李瑞艳，女，汉族，1982年3月9日出生，住四川省珙县。原告宜宾雅信物业管理有限公司诉被告秦富强、李瑞艳物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月2日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宜宾雅信物业管理有限公司委托诉讼代理人仇艳、被告李瑞艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宜宾雅信物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2011年3月至2018年1月应交物业费15806.1元；2、请求法院判令被告自逾期之日起以逾期金额为基数按照每年24%向原告支付违约金至被告向原告清偿全部逾期款项之日（截止2018年2月23日，违约金12847.45元）第1、2项共计28653.55元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告秦富强、李瑞艳系宜宾市翠屏区航天路中段宜都·莱茵河畔30幢1单元302号房屋业主，该房屋为电梯住宅，房屋面积138.65㎡。原告与宜都·莱茵河畔业主委员会分别于2011年、2013年、2015年签订了《宜都·莱茵河畔物业服务合同》，选聘原告对宜都·莱茵河畔小区提供物业服务管理。2011年，被告秦富强、李瑞艳以楼下住户擅自搭建玻璃棚，侵害其权利向原告投诉，原告在接到投诉后，积极进行协调，并在2011年6月向30-1-202业主发出温馨提示要求进行玻璃棚安装时需征得相邻业主同意。后被告以相邻纠纷为由拒绝缴纳物业费。根据法律规定和合同的约定，按时缴纳物业费是每位业主的义务，也是物业公司维持日常运营的基本保障。《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，原告根据《宜都·莱茵河畔物业服务合同》相关约定，以逾期物业服务费为基准，按照年利率24%计收违约金，截止2018年2月26日，被告因拖欠物业费的行为已产生违约金共计12847.45元。原告多次就逾期物业服务费、违约金向被告追偿，但是被告置之不理。为了维护原告合法权益，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特诉至贵院，请求判如所诉。被告李瑞艳辩称：2010年答辩人收房后于同年11月份开始装修，2011年2月入住。30栋1单元201业主先于我方装修房屋，据了解其在被答辩人同意情况下，在露台搭建了一个玻璃棚，当时物业管理人员口头向其说明：小区内由露台的业主在装修时可以按照这种标准将装修方案报物业公司批准后进行封闭，但需要征得相邻权人的同意，但201业主封闭露台之前并未征求我方意见，物业公司也未将该情况明确告知我方和301业主。其次，201业主封闭露台的行为违反相关法律法规，物业公司没有批准的权利，即使物业公司否认有书面批准意见，但是也有义务积极向相关部门反映情况。我方和301业主数十次共同向被答辩人反映相关情况，甚至主动提出出资对该玻璃屋进行改造，而且曾出资请专业公司设计了改造方案报送被答辩人，请被告人征求201、202和301业主意见并和我方共同商议，盼能妥善解决该问题，但是被答辩人每次都是支支吾吾、避而不答，从未得到正面答复，导致该问题至今未得到解决。我方为了维护自身合法权益，考虑邻里关系和时间等因素，才不得已采取停缴物业服务费的方式进行权利自救和对被答辩人怠于行使物业服务义务进行抗辩。再次，201业主封闭露台的行为直接对我方在生活环境、生活质量及其隐私安全等方面造成了不利影响。答辩人停缴物业费的另一原因是我方阳台紧邻小区商业裙楼，商业裙楼空调外机就安装在我户阳台外，虽然我方多次向被答辩人反映，但是至今未得到解决。最后，我方违约是由于原告方怠于处理造成的，应由被答辩人承担责任。综上所述，被答辩人因为物业管理不当，甚至不作为从而造成答辩人无法公平享有与小区其他业主相同的物业服务，导致答辩人的生活环境、生活质量受到较大影响，隐私安全等受到侵犯，答辩人保留依法向被答辩人追偿近8年来的精神损失费的权利。答辩人长期遵纪守法，坚信人民法院会以事实为依据，法律为准绳，充分综合各方面因素予以衡量，公平公正、合理合法的作出裁决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2009年8月11日，被告秦富强、李瑞艳作为买受人与宜宾丽雅置地有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，房屋位于宜宾市翠屏区航天路中段4号莱茵河畔30幢1单元302号，房屋建筑面积138.65平方米，该商品房用途为住宅。2011年6月21日，宜都·莱茵河畔小区业主委员会（甲方）与宜宾市雅新物业管理有限公司（乙方）签订了《宜都·莱茵河畔物业服务合同》（以下简称《合同一》，合同有效期为2011年6月——2013年6月）；在2013年7月13日签订的《宜都·莱茵河畔物业服务合同》（以下简称《合同二》合同有效期为2013年7月——2015年6月）；2015年6月25日续签了《宜都·莱茵河畔物业服务合同》（以下简称《合同三》，合同有效期为2015年7月——2018年6月））。合同一、二、三分别对应约定了多层建筑住宅用户以业主拥有的物业面积为基准每月每平方米应缴纳的物业服务费分别对应为1元／月／㎡、1.5元／月／㎡、1.6元／月／㎡，同时还约定了住宅物业服务费以半年为一个周期进行预收，在前一期物业服务费用到期前３0日内预付后六个月的费用，若业主违反协议，不按协议约定收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按照每天千分之五收取违约金。被告秦富强、李瑞艳自2011年3月至2018年1月未向宜宾雅信物业管理有限公司缴纳应缴物业服务费。本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，本案原告与莱茵河畔小区业主委员会签订的《宜都.莱茵河畔物业服务合同》对被告具有约束力。按照协议相关约定，被告秦富强、李瑞艳自2011年3月至2018年1月应缴纳的物业服务费共计15806.1元（2011年3月——2013年6月应缴费用为30月×1元／月／㎡×138.65㎡＝4159.5元；2013年7月——2015年6月应缴纳的物业服务费共计24月×1.5元／月／㎡×138.65㎡＝4991.4元；2015年7月——2018年1月应缴费用为30月×1.6元／月／㎡×138.65㎡＝6655.2元）。因被告未向原告交纳2011年1月至2018年1月期间的物业服务费，按合同约定被告已违约，应向原告支付违约金，但原告诉请的违约金标准过高且计算有误，本院酌情支持为按原告诉请的物业服务费15806.1元的20%计算为3161.22元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告唐富强、李瑞艳于本判决生效之日起五日内向原告宜宾雅信物业管理有限公司支付物业服务费15806.1元，违约金3161.22元，合计18967.32元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费516元，减半收取计258元，由被告秦富强、李瑞艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员  王东二〇一八年三月十三日法官助理曹静书记员胥永渡