南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁民初字第595号
原告广西南宁美田农业科技有限公司，住所地广西南宁市科园大道。
法定代表人农文登，该公司经理。
委托代理人李科骏，广西慧拓律师事务所律师。
被告南宁市比佛利汽车服务有限公司，住所地广西南宁市科园大道。
法定代表人朱榕，该公司总经理。
委托代理人胡丽梅，广西安信律师事务所律师。
被告南宁昊霖投资有限公司，住所地广西南宁市邕武路。
法定代表人李尚峻。
原告广西南宁美田农业科技有限公司(以下简称美田公司)与被告南宁市比佛利汽车服务有限公司（以下简称比佛利公司）、南宁昊霖投资有限公司（以下简称昊霖公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月16日立案受理后，依法适用简易程序审理。因被告昊霖公司下落不明，本院于2015年11月20日裁定将本案转为普通程序，由审判员马晓谦担任审判长，与审判员江宛容、代理审判员刘东海组成合议庭，书记员吴宾虹担任法庭记录，于2016年3月28日公开开庭进行审理。原告美田公司的委托代理人李科骏，被告比佛利公司的委托代理人胡丽梅到庭参加诉讼，被告昊霖公司经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告美田公司诉称，2013年4月，被告昊霖公司、比佛利公司联合开发南宁市21号南宁市昊霖农业科技广场。原告为承租位于该广场的商铺于2013年5月1日向两被告支付10-4号铺面定金1万元。2014年4月8日，原告昊霖公司与被告昊霖公司签订《租赁协议》，约定租期从2014年4月10日至2015年4月9日。2014年4月17日，原告向两被告支付10-4号铺面的租金及综合服务费共计16320元。2014年9月20日，由于两被告没有办妥相关手续，导致所开发的南宁昊霖农业科技广场被有关政府部门强拆，原告与两被告之间的协议无法继续履行。为维护合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、确认原告美田公司与被告昊霖公司、比佛利公司签订的《租赁协议》无效；2、被告昊霖公司、比佛利公司连带向原告美田公司返还履约保证金10000元；3、被告昊霖公司、比佛利公司连带向原告美田公司返还剩余7个月租金9100元及综合服务费420元；4、本案诉讼费由两被告承担。
被告比佛利公司辩称：1、《租赁协议》是原告与被告昊霖公司签订的，比佛利公司不是该协议的相对人；2、比佛利公司与昊霖公司并非共同经营，双方不存在合作关系，比佛利公司虽然名义上收取了原告10000元定金，但实际收款人和使用人是昊霖公司，租金、综合服务费不是比佛利公司收取，因此被告比佛利公司无需承担任何责任。
被告昊霖公司在法定答辩期间未提交答辩状，也未提供与本案有关的证据。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告昊霖公司在法定答辩期间未提交书面答辩状，在本院指定的举证期限内亦未举证，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃依法享有的答辩、举证、质证等诉讼权利。
经审理查明，2013年4月29日，被告比佛利公司向南宁农业科技市场农资经营户发出《通知》，主要内容为：南宁农业科技市场将于2013年7月1日起拆除，为使广大经营户能继续有个良好的农资经营环境，被告比佛利公司已经在南宁市筹建新的农业生产资料专业市场，希望广大农资经营户对新市场铺面进行预订。2013年5月1日，原告的法定代表人农文登向被告比佛利公司支付铺面定金10000元。2014年4月8日，原告美田公司（乙方，承租方）与被告昊霖公司（甲方，出租方）签订《租赁协议》，约定：1、甲方将位于南宁市21号南宁昊霖农业科技广场商铺10-4号出租给乙方用于农业经营，租期自2014年4月10日至2015年4月9日；2、租金总额为15600元，综合服务费每间每月60元；3、合同签订当日，乙方应支付甲方履约保证金10000元，在租赁期满乙方无违约行为时甲方无息退还，合同还约定了其他的权利义务。合同签订后，被告昊霖公司依约铺面交付原告使用。2014年4月17日，原告向被告昊霖公司支付租赁期内的全部租金14400元以及综合服务费720元。
2014年5月16日，南宁市工商行政管理局高新技术产业分局（以下简称高新分局）向涉案铺面所在的市场贴出告示，要求：1、昊霖公司立即停止相关违法经营活动，终止违法摊位、店铺的租赁，并于2014年6月15日前自行关闭市场；2、昊霖农业科技广场内的经营户自行停止装修、装潢，自行停止现有的经营活动。2014年9月10日，南宁高新技术产业开发区管理委员会（以下简称高新区管委会）向市场内的各租户发出《限期搬离通知书》，主要内容为：高新区管委会将依法对昊霖公司擅自在南宁市西面路西村违法建设的房屋进行强制拆除，要求各租户于2014年9月20日前将建筑内的财物搬离，否则所造成的财产损失，高新区管委会一律不予赔偿。2016年1月29日，被告昊霖公司出具《承诺书》，载明：昊霖公司以比佛利公司名义向南宁昊霖农业科技广场租户收取的所有租金、押金等各项费用，与比佛利公司无任何关系，均由昊霖公司承担所有经济赔偿。
另查明，南宁市工商行政管理局登记昊霖公司的成立日期是2013年9月5日。依被告比佛利公司申请，本院于2015年12月23日向高新分局调取该局经济检查大队的行政执法人员就昊霖农业科技广场内铺面租赁合同纠纷对韦海鹰就所做的询问（调查）笔录，这份2014年6月9日的笔录载明：韦海鹰系昊霖公司项目部主管兼任财务主管，因原告支付定金时昊霖公司尚未正式成立，故出具的收据加盖的是比佛利公司的公章，该款项实质全部用于昊霖公司的市场建设，比佛利公司与昊霖公司并不存在合作关系。
以上事实有“租赁协议”、“告示”、“收据”、“收费清单”、“租赁合同”、“南宁市工商行政管理局询问（调查）笔录”、“限期搬离通知书”、“承诺书”、当事人陈述及庭审笔录等证据证实。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案房屋未取得建设工程规划许可证，原告美田公司与被告昊霖公司签订的《租赁协议》应属无效合同。故对原告主张确认《租赁协议》无效的诉请，本院予以支持。
关于被告比佛利公司是否应承担责任问题。原告向被告比佛利公司支付了10000元定金，因该款项未冲抵租金，原告主张比佛利公司予以退还。被告比佛利公司辩称因原告支付定金时，昊霖公司尚未正式成立，未刻有公章，故比佛利公司将公章借给了昊霖公司使用，定金名义上是比佛利公司收取的，但实际收款人和使用人都是昊霖公司，高新分局于2014年6月9日对韦海鹰所做的询问（调查）笔录和昊霖公司出具的《承诺书》均能印证该事实，故责任应由被告昊霖公司承担。本院认为，高新分局的询问（调查）笔录仅是韦海鹰的单方陈述，并非高新分局经调查核实后得出的结论，该笔录不能直接作为认定被告比佛利公司不应承担责任的依据。被告昊霖公司在《承诺书》中承诺其以比佛利公司名义收取的费用与比佛利公司无关，由昊霖公司承担所有经济赔偿义务，但原告不认可昊霖公司代替比佛利公司履行义务的行为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意”之规定，被告比佛利公司仍应对其收取的10000元定金承担返还的义务。
关于履约保证金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”签订《租赁协议》前，原告的法定代表人农文登支付铺面定金10000元。从昊霖公司出具的《承诺书》中可得知，被告昊霖公司认可收到以比佛利公司名义收取的10000元定金。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”故原告的法定代表人农文登支付铺面定金、租金、综合服务费的行为，其法律责任应由原告美田公司承担。《租赁协议》约定签订协议时原告应向被告昊霖公司支付履约保证金10000元，因原告交纳的定金未冲抵租金，故对原告主张该定金已转化为履约保证金的说辞，本院予以采信。原告诉请被告昊霖公司、比佛利公司共同返还履约保证金10000元，本院予以支持。
关于租金、综合服务费的问题。高新区管委会于2014年9月10日发出的《限期搬离通知书》中要求各租户于2014年9月20日前将建筑内的财物搬离。原告主张其于2014年9月20日搬离，本院予以采信。《租赁协议》约定涉案铺面的年租金为15600元，故月租金为1300元，剩余租期为2014年9月21日至2015年4月9日，被告昊霖公司应退还原告该期间的租金共计8623元（1300元×6月+1300元÷30天×19天）。《租赁协议》约定的综合服务费每间铺面每月60元，原告要求被告昊霖公司退还剩余租期的综合服务费398元（60元×6月+60元÷30天×19天），本院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告广西南宁美田农业科技有限公司与被告南宁昊霖投资有限公司于2014年4月8日签订的《租赁协议》无效；
二、被告南宁昊霖投资有限公司、南宁市比佛利汽车服务有限公司向原告广西南宁美田农业科技有限公司返还履约保证金10000元；
三、被告南宁昊霖投资有限公司向原告广西南宁美田农业科技有限公司返还租金8623元、综合服务费398元；
四、驳回原告广西南宁美田农业科技有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费288元，公告费116元，总计404元（原告已预交），由原告广西南宁美田农业科技有限公司负担27元；被告南宁昊霖投资有限公司、南宁市比佛利汽车服务有限公司负担377元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费288元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：农业银行广西南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 马晓谦
审 判 员 江宛容
代理审判员 刘东海
二〇一六年五月五日
书 记 员 吴宾虹