广西壮族自治区梧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梧立民终字第83号
上诉人（一审被告）黄宏钰，男，1979年1月6日生，现住岑溪市。
被上诉人（一审原告）廖光凤，女，1964年7月4日生，汉族，现住岑溪市。
被上诉人（一审原告）古定东，男，1985年8月5日生，现住岑溪市。
两被上诉人共同委托代理人郭光海，岑溪市148法律服务所法律工作者。
上诉人黄宏钰因黄宏钰诉廖光凤、古定东关于房屋租赁合同纠纷一案，不服岑溪市人民法院（2015)岑民初字第156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月24日受理后，依法组成合议庭，并于2015年11月26日公开开庭审理了本案。上诉人黄宏钰，被上诉人廖光凤、古定东的委托代理人郭光海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，原、被告经协商一致，于2014年3月10日签订了《房屋租赁协议》，该协议约定的主要内容是：一、原告将座落在岑溪市国税局后街的房屋（一至七层）出租给被告经营水疗、旅业、浴足使用。二、租期自2014年3月5日至2024年3月4日止，2014年3月5日至2017年3月4日止每月租金为人民币23900元，2014年3月5日至5月20日为免租装修期，租金从第四年起每月提增5%的租金。租金按三个月为一个季度缴纳，并在备注中约定第一期租金在2014年10月1日前交付。三、租用期间属被告使用房屋的税费、水电费及各种费用由被告负责。原告须配合被告办理营业执照提供有效的房产证明及相关手续。四、租用期间，由于被告方导致房屋外部和内部设施损毁，被告应及时维修妥善，费用由被告负责。五、租用期内，被告可根据需要对房屋进行装饰，合同期满后，被告修复原状，也可以由原被告双方再另行协商。否则视为违约，需给原告相应的赔偿，并约定被告租用到期，不能将所有门、窗、地砖、楼梯扶手、吊顶、水、电、消防及外楼梯等固定设施拆除，须归原告所有。六、租用期间，被告要做好房屋所有设备及从业人员、客人的人身安全保护，如引起任何不良后果，被告要承担全部法律责任，与原告无关。同时双方关于违约规定：1、若被告在原告没有违约合同的情况下提前解除合同，视为被告违约；2、被告未按时向原告交付租金属被告违约，每逾期一天则向原告支付所欠款1%的违约金，超过30天，甲方有权采取措施收回房屋；3、合同期内因原告原因使被告未能正常营业，给被告造成经济损失的，由原告方承担责任并赔偿被告方经济损失（包括装修投入的费用，所有设备成本）……等作了约定。签订合同后，原告依约将租赁房屋交付给被告使用，被告也根据其经营水疗、保健、足浴、按摩等业务的要求对租赁部份的原告房屋进行全面装修和投入经营所需的设备。2014年4月4日岑溪市工商行政管理局根据被告的申请预先核准其个人投资开办的企业名称为岑溪市水乐坊保健服务有限公司，其预先核准的企业名称保留至2014年10月4日，但事后被告并未在规定期限内向工商行政管理局办理相关的营业执照。另外，根据工商行政管理部门企业登记注册执照需要提交企业住所或经营场所材料的《〈广西企业住所和经营场所登记管理办法〉及相关知识问题》第四条规定，被告租赁原告的房屋办理经营场所属于使用非自有场所的，应提交租赁、借用合同及房屋或土地权属证明即可办理该行业执照。2014年8月1日，被告黄宏钰对其经营的岑溪市水乐坊保健服务有限公司申请相关部门进行建设工程的消防设计文件和竣工验收消防备案，经检查后岑溪市公安局消防大队于2014年9月3日给岑溪市水乐坊保健服务有限公司发了公众聚集场所营业前消防安全检查合格证。被告也没到公安管理部门就是否须要办理《特种行业许可证》问题进行咨询和申请。
另查明，被告将其经营的岑溪市水乐坊保健服务有限公司装修后，于2014年6月至7月期间试业经营一段时间，后因其没有取得合法经营手续，被工商管理部门于2014年11月17日对被告黄宏钰开设于岑溪市国税局后街从事水疗、保健、足浴、按摩的行为涉嫌无营业执照经营要求其停业经营。
再查明，被告经营岑溪市水乐坊保健服务有限公司期间，尚欠两原告已代其支付的2014年7月至11月份水费1772元，2014年10月至2015年3月份的电费及滞纳金共24425.49元。另外，按照原、被告在合同中约定被告应从2014年5月21日起按每月租金23900元支付给两原告，计至2014年12月20日止应支付租金应为7个月，即：23900元×7（月）=167300元。对上述租金按合同约定被告应从2014年10月1日前支付第一期租金，即支付从2014年5月21日起至2014年8月20日止部分租金71700元，但被告在第二期租金到期后，经原告向被告催促未果，双方酿成纠纷，原告诉至该院提出其诉讼请求。
一审法院审理认为，由于本案原、被告签订的《房屋租赁协议》是双方当事人在平等自愿的基础上经协商一致而签订，没有违反法律强制性规定，是有效的合同，应受法律保护。双方当事人应按照合同约定履行各自的义务，签订合同后，原告按约定将其所有的房屋交付给被告使用，履行了自己的主要义务，被告也按合同约定对房屋按照从事水疗、保健、足浴、按摩经营场所的需要进行装修，并进行试业和办理了公众聚集场所营业前消防安全检查合格证。虽然事后因被告未办理其经营所需的工商营业执照，导致被工商管理部门要求其停业经营。被告认为导致其无法经营主要是因两原告的房屋当时没有取得房屋产权证，未能按约定提供房屋产权证给其办理相关营业执照所致；虽然原、被告双方在合同中约定：“原告须配合被告办理营业执照提供有效的房产证明及相关手续。”，但经该院调查对于像被告这样租用原告的房屋从事水疗、保健、足浴、按摩的经营活动的行业，在办理营业执照时依照《〈广西企业住所和经营场所登记管理办法〉及相关知识问题》第四条规定，被告租赁原告的房屋办理经营场所属于使用非自有场所的，应提交租赁、借用合同及房屋或土地权属证明即可办理该行业执照，可见当时两原告的房屋即使没有取得产权证，只要其提供房屋土地权属证即可办理。且该院调查岑溪市工商行政管理局也证实至2015年5月20日止被告也未向工商部门正式提出办理其经营的岑溪市水乐坊保健服务有限公司营业执照要求。在原告的房屋产权证于2015年3月13日登记取得后，被告在诉讼期间也从未主张要求原告提供房产证来补办营业执照，相反被告在答辩时也要求解除与原告签订的《房屋租赁协议》，且被告也没有充足证据证实是因两原告不愿提供其房屋土地权属证导致其无法办理营业执照。所以，被告辩称其无法经营主要是因两原告没有提供房屋相关证件给其去办理营业执照的原因造成，属于两原告违约在先，其辩解意见缺乏事实依据，该院不予采信。被告取得原告的房屋使用权后，理应按照双方签订的租赁合同约定支付房屋租金给原告，但由于被告并没有按约定支付租金给两原告，显然是被告违约在先，对所欠租金167300元直至现在分文未付，已经超过30天的合同约定的期限，所以原告要求解除双方签订的房屋租赁合同符合双方在合同中的约定，且被告对此也同意，该院予以支持。在解除合同后，原告主张由被告支付计至2014年12月20日止欠的租金163700元，理据充分，该院予以支持。原告主张因被告违约应按合同约定按所欠租金每日1%支付共计违约金133840元，因被告并没有按照合同约定时间支付租金给原告，由于双方在合同中约定每逾期一天应支付违约金，但因约定计算违约金的方法明显过高，被告也要求调整，因此，由于被告未能按时支付租金，确实会给原告造成一定的经济损失，其违约损失的计算可从逾期支付租金日起按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算逾期付款的违约金给原告。按照合同约定被告应支付第一期租金71700元（即从2014年5月21日起至2014年8月20日止部分），是在2014年10月1日前支付，故所欠租金71700元的违约金的计算方法是从2014年10月1日计起，另外，按照合同约定租金是按三个月缴纳一次的约定，被告应在2015年1月1日前应支付2014年8月21日起至2014年11月20日止部分租金71700元，该部分租金计算违约金的时间应从2015年1月1日计起。所以对原告主张计算违约金超过上述过高部分请求，该院不予支持。对原告主张由被告支付两原告已代被告支付的水费1772元，电费及滞纳金共24425.49元应由被告返还问题，庭审中被告对所欠水费1772元无异议，但认为其电费只欠有2014年10月和11月份，2014年12月份后只偶然用一下，因原、被告虽然是共用同一户名，但其电表是分开计量的，从核对原告提供的2014年10月至2015年3月的客户抄表结算复核单看，被告在该段时间所用电费是19637.49元，原告用电费是1881.22元，因没按时交付电费支付滞纳金5246.69元，应由原、被告按用电费比例负担，由被告负担4788元。因此，被告应负担的电费为24425.49元。被告该项主张与查明的事实不符，原告主张被告尚欠电费及滞纳金共24425.49元，事实清楚，被告理应支付所欠水电费。对原告主张在解除合同后由被告恢复原告房屋至装修前的原状或折价补偿，庭审中原、被告双方选择由被告恢复原告房屋至装修前的原状方法来解决该纠纷，且也经双方确认所谓恢复原告房屋至装修前的原状即是不能将所有门、窗、地砖、楼梯扶手、吊顶、水、电、消防及外楼梯等固定设施拆除，须归原告所有。另外，除上述约定不能拆除的固定设施外，对被告投入的其他装修的设备归被告所有或者由原、被告双方另行协商解决。
综上所述，为维护诚实信用交易原则和当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告古定东、廖光凤与被告黄宏钰于2014年3月10日签订的《房屋租赁协议》；二、被告黄宏钰应支付房屋租金167300元及因逾期支付应负的违约金（违约金的计算方法：以欠租金71700元为基数从2014年10月1日计起至2014年12月31日止，以欠租金143400为基数从2015年1月1日起至本案生效判决规定履行期限届满日止均按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算）给原告古定东、廖光凤；三、被告黄宏钰应支付原告已代其支付的水费1772元、电费及滞纳金24425.49元给原告古定东、廖光凤；四、由被告黄宏钰恢复原告房屋的原状，即不能将所有门、窗、地砖、楼梯扶手、吊顶、水、电、消防及外楼梯等固定设施拆除，须归原告古定东、廖光凤所有；五、驳回原告除上述判决内容外的其他诉讼请求。本案诉讼受理费5978元（原告已预交），由原告古定东、廖光凤负担1000元，由被告黄宏钰负担4978元。
上诉人黄宏钰不服一审判决，上诉称：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。理由是：被上诉人没有履行合同约定的义务，不提供有效房产证或者房屋权属证明及相关证件给上诉人办理营业执照，导致黄宏钰所经营的水乐坊保健有限公司不能正常营业。《房屋出租管理条例》规定没有房产证或房屋权属证明的不能出租，现房屋租赁协议上标明甲方配合乙方办理营业执照提供有效的房产证及相关证件。被上诉人在起诉上诉人时候才告知还没有房产证，这属于欺骗上诉人投入装修，又不履行合同条款，而达到意欲非法占有上诉人经营投入的财产，显然违背了法律的公平原则。一审法官错用法规条例，上诉人所提供的证据基本没有合理的否决理由而不被接纳，一审判决将原本不可分割的法律关系人为拆解，明显是故意偏袒被上诉人，并未判决被上诉人承担任何责任。
被上诉人古定东、廖光凤答辩称：一、答辩人与上诉人签订《房屋租赁协议》后，已将房屋交付给上诉人装修并使用，上诉人在资金不足的情况下，还借款10万元给上诉人，对租金交付时间又顺延了几个月，至今一年多时间分文未支付租金，借款10万元逾期未还。按照双方签订的《协议》，上诉人已严重违约，损害了答辩人的合法权益，因此，一审法院依照《房屋租赁协议》和《合同法》有关规定判决是正确的。二、上诉人认为答辩人没有履行合同所约定的条款，不能提供有效房产证或房屋权属证明给其办理营业执照，导致不能正常营业，是缺乏事实依据的。因为答辩人所建房屋有国有土地使用证、建设工程施工、规划许可证，有房产局出具的正在办理房屋产权证中的证明。上诉人在办理消防证件时，答辩人就已经将有关土地证等有关房屋合法有效的证件复印给上诉人，故上诉人在2014年9月3日就取得了消防安全检查合格证。对于办理营业执照等所需要的证件完全同办理消防证件一样。上诉人是因其资金不足及其自身不愿意办理营业执照，并不是答辩人原因造成其无法营业。三、一审法院对于上诉人办理有关营业执照等问题，亦对有关部门进行调查核查，原因是上诉人自身造成的，与答辩人无关。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，判决正确，上诉人上诉请求不能成立，请求二审法院依法驳回其上诉请求，维持原判。
二审期间，本案双方当事人均未提交新证据。上诉人虽对一审判决查明的部分事实有异议，但未提供充分的证据证实，故本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，否则将承担举证不能的法律后果。上诉人黄宏钰与被上诉人古定东、廖光凤于2014年3月10日签订的《房屋租房协议》，是双方在平等、自愿基础上经过协商签订的合同，该《协议》合法有效，双方均应依《协议》约定的内容来履行。签订《协议》后，被上诉人已经依照协议约定的内容，将讼争房屋交付给上诉人使用，上诉人也在装修后进行了试业，后岑溪市工商行政管理局城西工商所于2014年11月17日向黄宏钰发出《行政指导告诫书》，以黄宏钰涉嫌无营业执照经营，要求黄宏钰停止经营行为。关于是何原因导致黄宏钰没有营业执照的问题。上诉人黄宏钰认为被上诉人没有履行配合上诉人办理营业执照提供有效的房产证明及相关手续的义务，导致其先后两次向工商部门提交办理营业执照的申请而没有获得批准。但是，岑溪市工商局2015年5月22日出具《证明》给一审法院，证明截止至2015年5月22日止黄宏钰经营的岑溪市水乐坊保健服务有限公司没有在该局办理注册登记手续，该局办理企业登记注册营业执照需提交企业住所或经营场所材料严格按照《〈广西企业住所和经营场所登记管理办法〉及相关知识问题》的第四条要求来执行，即使用非自有场所的,提交租赁合同及房屋或者土地权属证明即可，即使没有取得有关权属证明，凭规划建设许可证或者乡镇人民政府、街道办事处、居（村）民委员会的合法证明也可以办理。而被上诉人的土地使用权证在2006年1月就已取得，建设工程规划许可证也在2010年4月取得。同时，上诉人既无证据证明被上诉人拒绝提供有关证明文件协助其办理营业执照，也没有其他证据证明其曾向工商行政部门提请申请办理营业执照而被拒绝。因此，上诉人没有营业执照的根本原因是其没有申请办理，而不是被上诉人没有房产证和没有提供有效房产证件或权属证明所致。上诉人黄宏钰上诉认为被上诉人没有提供有效房产证或者房屋权属证明及相关证件给其办理营业执照，导致其所经营的水乐坊保健有限公司没有营业执照不能正常营业等上诉主张，理据不足，一审法院不予采纳正确，本院予以维持。关于上诉人认为一审法院适用《广西壮族自治区企业住所和经营场所登记管理办法》认定办理营业执照只要提供土地权属证而不需要提供房屋产权证属适用法律不当问题。《广西壮族自治区企业住所和经营场所登记管理办法》是广西壮族自治区人民政府根据有关法律法规规定，为执行法律法规的规定需要制定的规章，是规范在广西壮族自治区辖区内进行企业住所和经营场所登记管理的法律依据，一审法院予以适用并无不当。
综上，上诉人上诉理据不充分，应予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5978元，由上诉人黄宏钰负担。
本判决为终审判决。
审判长 伍子练
审判员 黄树东
审判员 萧 夏
二〇一五年十二月八日
书记员 黄金玉
法律适用:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。