北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初10682号
原告北京中咨时代资产管理有限公司，住所地北京市海淀区车公庄西路32号。
法定代表人吕京，该公司董事长。
委托代理人张汝义，北京市瑞银律师事务所律师。
委托代理人石宏生，北京市瑞银律师事务所律师。
被告鲁守义，男，1964年4月24日出生，住北京市西城区。
原告北京中咨时代资产管理有限公司（以下简称：中咨时代公司）与被告鲁守义物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘喆独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告中咨时代公司委托代理人张汝义，被告鲁守义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中咨时代公司诉称：2007年7月5日,原告与北京宸京房地产开发有限公司（以下简称宸京公司）签订《前期物业管理服务合同》（以下简称《前期物业合同》），约定由原告为宸京公司开发的位于北京市宣武区（现西城区）广义街5号的广益大厦项目提供物业管理服务。《前期物业合同》第5条约定物业管理服务期限为3年，自2007年7月5日至2010年7月5日；《前期物业合同》第23条约定，若本合同到期，尚未召开业主大会，或业主委员会尚未与现物业管理单位或其他物业公司签署新的物业管理服务合同时，甲方（宸京公司）和物业管理单位均有权依据合同违约责任追究其相应责任，但不得终止物业管理服务。在此期间，物业管理单位应当依本合同约定继续提供服务，直至在业主委员会监督下，与新的物业管理单位签署交接方案，明确交接时点后，方可终止履行合同。《前期物业合同》签订后，原告依约为广益大厦项目提供了物业管理服务。《前期物业合同》于2010年7月5日到期后，由于广益大厦业主未选聘新的物业管理单位，所以原告按照《前期物业合同》第23条约定一直为广益大厦提供物业管理服务至2013年6月30日。被告购买广益大厦xx号房屋，建筑面积88.12平方米，物业费收费单价2.35元/月/平方米，供暖费每供暖季30元，于2008年8月31日与原告签署《广益大厦物业服务合同》（以下简称《物业合同》）。被告向原告缴纳了2008年10月1日至2009年2月28日的物业费，自2009年3月1日开始，被告拖欠物业费，并拖欠2009年11月15日至2010年3月15日的供暖费，经原告多次催缴，被告仍未支付，被告的行为已经损害到原告的权益。鉴于上述事实，现诉至法院，要求判令被告支付2009年3月1日至2013年6月30日的物业费10768.26元；判令被告支付2009年11月15日至2010年3月15日的供暖费2114.88元；判令被告按照日万分之五的标准支付上述欠款自拖欠之日起至实际支付之日止的滞纳金，暂计算至2015年9月30日的滞纳金为10973.04元；由被告承担本案全部诉讼费用。
被告鲁守义辩称：原告所述房屋产权人、建筑面积属实，未交纳费用的周期无异议，但交费的截止日期不清楚。原告所述进驻时间无异议，但在收房时开发商和物业公司给付我一份广义大厦住宅楼承接查验交接单，验收房屋时有三方，验收时房屋存在问题，阳台有漏洞，二层门的门锁是坏的，楼上卫生间的地漏缺少一个，后发现不仅地漏没有，排水管道也没有，当时开发公司和物业公司答应给我修理并承诺25日内完工，物业公司的工作人员张秀宇在上面签字确认，物业部的崔经理在单子上写了由开发商承担责任，开发商也签字确认并记载尽快处理的意见，我一直督促物业公司尽快处理。后来当我装修完毕发现排水管道没有又对卫生间进行第二次装修并自行安装管道，产生了经济损失。因为没有正常的排污管，只能接到排水管，使得卫生间经常有味道。物业公司曾经承诺补偿我损失，但是始终没有兑现，因我人在外地，我不清楚原告与新物业公司交接的事情。我的供暖费是直接交到供暖公司，物业公司无权收取，不同意交给原告，物业合同中也没有相关约定。不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2007年7月5日，中咨时代公司与宸京公司签订《前期物业合同》、《补充协议》，约定由中咨时代公司为宸京公司开发的位于北京市宣武区（现西城区）广义街5号的广益大厦项目提供物业管理服务；服务期限为3年，若合同到期，尚未召开业主大会，或业主委员会未与现物业管理单位或其他物业公司签署新的物业管理合同时，甲方（宸京公司）和物业管理单位均有权依据合同违约责任追究其相应责任，但不得终止物业管理服务。在此期间，物业管理单位应当依本合同约定继续提供服务，直至在业主委员会监督下，与新的物业管理单位签署交接方案，明确交接时点后，方可终止履行合同。《前期物业合同》第十四条约定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业服务单位应向最终用户收取有关费用。物业管理单位接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不再向业主收取手续费等额外费用。”《前期物业合同》签订后，中咨时代公司为广益大厦项目提供了物业管理服务。《前期物业合同》于2010年7月5日到期后，由于广益大厦业主未选聘新的物业管理单位，中咨时代公司按照《前期物业合同》约定继续为广益大厦项目提供物业管理服务。2008年8月31日，中咨时代公司与鲁守义签订《物业合同》，约定由中咨时代公司为鲁守义购买的座落于北京市西城区xx号公寓（以下简称涉案房屋）所在小区提供物业管理服务，涉案房屋建筑面积88.12平方米，中咨时代公司对公寓物业的服务标准不低于《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》中规定的相应要求；物业服务期限为3年，自2008年9月1日至2011年8月30日；物业服务费用使用方式为包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为公寓2.35元/平方米/月；物业区域内，中咨时代公司接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主或物业使用人收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用。2011年8月30日，《物业合同》到期后，双方未续签合同，中咨时代公司继续为广益大厦项目提供物业服。2013年6月30日，中咨时代公司与宸京公司签订《前期物业管理服务合同终止协议》，双方约定《前期物业合同》于2013年6月30日终止。
另查，鲁守义提交的2008年8月31日的广益大厦住宅楼承接查验交接单中记载，涉案房屋阳台顶部有漏洞一个，二层门开关锁损坏，卫生间地漏缺一个，业主鲁守义的意见为合格后收房，延误入住时间，物业工程部意见为由开发商承担责任，开发商意见为尽快处理，三方在各自意见后签字确认。鲁守义认为中咨时代公司对上述损坏的设施负有维修义务，应补偿其受到的经济损失，经本院释明，鲁守义表示不在本案中提出反诉，亦未向本院提交证明其经济损失的相关证据。中咨时代公司对该交接单的真实性认可，但认为这是房屋质量问题，与中咨时代公司无关，实际真正维修是施工总包方负责，谁施工谁负责。鲁守义另提交了涉案房屋卫生间的照片三张，中咨时代公司对照片的真实性不认可。鲁守义为证明涉案房屋的供暖费直接交给供热单位，中咨时代公司无权收取涉案房屋的供暖费，向本院提交了发票、缴费明细、银行卡刷卡凭证各一份，发票载明开票单位为北京市热力集团有限责任公司，开票日期为2011年12月14日，中咨时代对该证据的真实性认可，并提交了委托协议一份（宸京公司与中咨时代公司于2009年11月2日签订，宸京公司委托中咨时代公司负责供暖费收交并与热力集团协商处理供热相关事宜）、授权委托书一份（委托人：北京市热力集团有限责任公司，受托人：北京创合供热有限公司，委托期限：2010年11月16日至2011年11月16日）、协议一份（北京创合供热有限公司与中咨时代公司于2011年12月9日签订），证明其有权收取涉案房屋所在区域的供暖费。鲁守义对上述证据的真实性不予认可，认为三份证据存在自相矛盾之处，无法证明原告有权收取涉诉期间的供暖费。鲁守义另提交广益大厦住宅质量保证书、业主手册各一份，证明中咨时代公司对涉案房屋内损坏的设施负有维修义务，中咨时代公司没有及时履行维修义务。中咨时代公司对上述两份证据的真实性认可，但认为住宅质量保证书是开发商发给业主的，与中咨时代公司无关，并认为物业公司负责维修的区域是公共区域的小修，并不包括鲁守义房屋内的专有区域。
再查，2015年4月3日，中咨时代公司向鲁守义邮寄了律师函进行物业费和供暖费的催缴。被告称未收到上述材料，对该证据的真实性不认可。因双方就费用交纳问题协商未果，现原告起诉来院，要求被告支付2009年3月1日至2013年6月30日的物业费10768.26元；被告支付2009年11月15日至2010年3月15日的供暖费2114.88元；被告按照日万分之五的标准支付上述欠款自拖欠之日起至实际支付之日止的滞纳金，暂计算至2015年9月30日的滞纳金为10973.04元；由被告承担本案全部诉讼费用。被告以涉案房屋存在质量问题，原告负有维修义务，应补偿被告由此产生的经济损失，经本院释明后，被告明确表示对该经济损失不向原告提出反诉，且以原告无权收取供暖费为由不同意原告的诉讼请求。案件经本院调解，双方各持己见。
上述事实，有双方当事人陈述、《前期物业管理服务合同》、《补充协议》、《广益大厦物业服务合同》、《前期物业管理服务合同终止协议》、广益大厦住宅楼承接查验交接单、发票、大宗邮件交寄清单、律师函、住宅质量保证书、业主手册、房屋产权证、民事判决书、委托协议及庭审笔录等证据材料在案佐证。
本院认为，开发商与物业公司之间签订的前期物业服务合同中物业公司的服务对象是特定区域内的全体业主。中咨时代公司与宸京公司签订的《前期物业合同》对鲁守义具有约束力。中咨时代公司与鲁守义之间的《物业合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违背相关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的民事合同，双方均应按约履行合同。2011年8月30日之后，中咨时代公司继续为涉案房屋提供物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系。2009年3月1日至2013年6月30日期间，中咨时代公司履行了物业服务的义务，鲁守义应该向中咨时代公司支付相应期间的物业费。鲁守义所述房屋质量存在问题，中咨时代公司负有维修义务一节，鲁守义应向房屋开发建设单位寻求解决方案，房屋质量问题不在中咨时代公司提供服务的范围内，其不能成为拒交物业费的抗辩理由，鲁守义提供的证据不足以证明中咨时代公司在涉诉期间存在物业服务违约的情形，本院对此不予采信。中咨时代公司主张2009年11月15日至2010年3月15日期间的供暖费一节，因供用热力合同与本案并非同一法律关系，中咨时代公司未提供其在2013年6月30日撤离涉案小区时已与供热单位就本案供暖费进行结算取得债权的相关证据，故本院对中咨时代公司的该项诉讼请求不予处理，中咨时代公司可另行通过合法途径主张权利。鉴于鲁守义不是无故拖欠物业费，对于中咨时代公司主张滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，被告鲁守义支付原告北京中咨时代资产管理有限公司二〇〇九年三月一日至二〇一三年六月三十日的物业费一万零七百六十八元二角六分。
二、驳回原告北京中咨时代资产管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告鲁守义未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一百九十八元，由原告北京中咨时代资产管理有限公司负担一百零九元（已交纳），由被告鲁守义负担八十九元，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘 喆
二〇一六年六月一日
书记员 任旋旋