安徽省淮北市相山区人民法院
行 政 判 决 书
（2017）皖0603行初27号
原告：郝燕，女，1978年10月8日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市相山区，�安徽省相山区。
原告：程训义，男，1976年2月5日出生，汉族，户籍地江苏省丰县，住安徽省相山区。
原告：高峰，男，1967年2月27日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市萧县，住安徽省相山区。
原告：刘玉英，女，1967年3月26日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市萧县，住安徽省相山区。
委托诉讼代理人：胡峰，安徽亚星律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁莹，安徽亚星律师事务所律师。
被告:濉溪县房地产管理局，住所地安徽省濉溪县浍河路县加油站东侧。组织机构代码48553985-5。
法定代表人：彭兴艾，该局局长。
委托诉讼代理人：杨超，安徽胜方律师事务所律师。
第三人：张学芳，男，1969年9月28日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
第三人：吕淑芳，女，1971年6月16日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
上述第三人共同的委托诉讼代理人：代根军，安徽众星合律师事务所律师。
上述第三人共同的委托诉讼代理人：牛忠立，安徽众星合律师事务所律师。
第三人：淮北汇邦小额贷款股份有限公司，住所地安徽省淮北市濉溪县利华九点阳光1幢111号。统一社会信用代码913406000514751103（1-1）
法定代表人：王钢锋，该公司董事长。
第三人：张和平，男，1960年1月10日出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。
上述第三人共同的委托诉讼代理人：丁启峰，安徽东山律师事务所律师。
原告郝燕、程训义、高峰、刘玉英（简称郝燕等四人）不服被告濉溪县房地产管理局（简称县房管局）房屋行政登记一案，本院于2017年8月10日立案后。因发现涉案房产已抵押，于同年8月22�本院通知淮北汇邦小额贷款股份有限公司（简称汇邦公司）作为第三人参加诉讼，于同年11月23日通知张和平作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于同年9月20日公开开庭审理了本案，原告郝燕及委托代理人丁莹，被告县房管局的委托代理人杨超，第三人张学芳、吕淑芳的委托代理人代根军，第三人汇邦公司的委托代理人丁启峰到庭参加诉讼。于同年12月15日第二次公开开庭审理，原告郝燕及委托代理人丁莹，被告县房管局的委托代理人杨超，第三人张学芳、吕淑芳的委托代理人牛忠立，第三人汇邦公司、张和平的委托代理人丁启峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本案审查的行政行为：县房管局于2013年12月26日登记并颁发给张学芳、吕淑芳的《房地产权证》（所有权证编号：房地权证濉房字第××、20××01号）的行政行为。
原告郝燕等四人诉称，2005年4月8日原告郝燕、程训义与张学芳签订《商品房买卖合同》，合同约定购买张学芳开发的长安商贸综合楼后更名为小余庄4#（张学芳开发楼1#）1幢2单元504号房，于同年6月30日交房，房屋交付后1年内办理产权证。2006年张学芳将501室交付给原告郝燕、程训义居住使用至今（原张学芳从南排起为504），张学芳承诺为原告办理产权证却至今没办证。
2005年4月30日原告高峰、刘玉英与张学芳签订《商品房买卖合同》，合同约定购买张学芳开发的长安商贸综合楼后更名为小余庄4#（张学芳开发楼1#）1幢2单元503号房，于同年8月30日交房，房屋交付后1年内办理产权证。2007年张学芳将502室交付给原告高峰、刘玉英居住使用至今（原张学芳从南排起为503），张学芳承诺为原告办理产权证却至今没办证。
近期得知张学芳隐瞒事实真相，2007年3月就将涉案�屋总证办到自己的名下，2013年又将房屋分证办到自己和妻子名下，产权证号为《房地产权证》濉私房字第××号、第××号。根据淮政秘【2004】77号文件“关于我市区县部分行政区划调整的通知”，2004年8月20日余庄由原来的濉溪县管辖，划归相山区管辖。根据行政管辖权属地管辖原则，县房管局2007年无权再办理涉案的房产证，且依据虚假材料办理的总证涉嫌违法，2013年更无权办理分户证。而且涉案楼房本身属于违法建设项目，被告更不应该为其办理房产证。原告与张学芳签订了《商品房买卖合同》，且原告已付清购房款，房产证应当办到原告名下，为此，请求依法撤销县房管局于2013年12月26日登记并颁发给张学芳、吕淑芳的《房地产权证》（编号：房地权证濉房字第××、20××02号）的行政行为，并由被告承担诉讼费。
为证明其诉讼请求，郝燕等四人提供�如下证据复印件：1、原告身份证、户口薄；2、被告组织机构代码证、第三人张学芳、吕淑芳身份证；3、商品房买卖合同；4、购房款票据；5、房产档案；6、淮证秘[2004]77号文件；7、淮北市人民政府专题会议纪要第54号；8、（2016）皖0603行初32号行政判决书；9、濉溪县法院行政庭说明。
被告县房管局辩称，1、县房管局颁证具有事实、法律依据，颁证程序合法且未超越法定职权。2、原告的起诉超越法律规定的起诉期限。3、原告和被诉行政行为无法律上的利害关系，不具备诉讼主体资格。为此，请求法院裁定驳回原告的起诉。
为证明其主张，县房管局向本院提交了四组证据。1、房地产登记受理审核业务书；申请书；张学芳及吕淑芳二人的委托书、身份证、结婚证、分户平面图。2、房屋所有权初始登记第31366房产证。3、第31366号房产的总房产登记�案包括房产登记申请书、现场勘查表、房地产权证存根、张学芳身份证明、房地产估价报告书、授权委托书、土地使用证三份、竣工验收备案表、验收报告。4、淮北市政府第38及54号会议纪要复印件。
第三人张学芳、吕淑芳述称：1、原告曾提起过行政诉讼，撤回起诉后再次起诉，不符合法律规定。2、张学芳与他人有联建协议，并且联建人给张学芳出具了授权委托书，委托张学芳办理涉案房屋房产证并将产权办理在张学芳名下，故办证合法。3、张学芳和吕淑芳系夫妻，因此登记在其夫妻二人名下也是符合联建人授权的。4、原告与第三人对涉案房屋的争议应属于民事法律关系。综上，原告诉讼请求没有依据，应予驳回。
张学芳、吕淑芳针对其陈述，向本院提供了（2016）皖0621行初8号行政裁定书。
第三人汇邦公司、张和平述称，1、被告�第三人张学芳、吕淑芳办理产权证的过程中已经尽到自己的审查义务，办证所需的材料、证件齐全，办理程序合法，依法不应当予以撤销。2、原告怠于行使权利具有重大的过错，且本次起诉已超过诉讼时效。3、基于同一事实和理由原告已经向濉溪县人民法院起诉，并于2016年3月28日申请撤回起诉，对于撤回起诉后无正当理由再行起诉的，已经立案的，应当裁定驳回起诉。4、第三人汇邦公司对本案争议房屋享有合法的担保物权，即便是涉案房屋产权证的办理行为被确认为违法，应当确认不撤销房屋登记行为，即不撤销房屋产权证和他项权证。5、汇邦公司将债权以及该债权项下的全部权利依法转让给张和平，该债权已经生效判决确定，张和平对涉案抵押房产享有优先受偿权。
汇邦公司、张和平共同向本院提供了如下证据:1、营业执照、法人身份证明、企业变更信息、张学芳、吕淑芳身份证；2、借款合同、保证合同、抵押合同、汇款凭证、房产证、房地产他项权证、（2016）皖0621民初1668号民事判决书；张和平又补充了债权转让协议书、债权转让通知书、债权转让通知回执。
经庭审举证、质证，本院认证如下：对郝燕等四人提供的证据1、2，各方当事人均无异议，本院予以采信；对证据3、4，张学芳、吕淑芳虽对上述证据的真实性有异议，但未提供证据证明，经审查，具备真实性、合法性及与本案的关联性，故予以采信；对证据5，对事实及证明目的予以认定；对证据6、7，对事实予以认定，证明目的不予采信；对证据8，系生效判决，予以采信；对证据9，具有真实性，本院予以采信。对县房管局提供的证据1、2、3，对其事实予以认定，对其证明目的不予认定；对证据4，具有真实性、关联性，予以采信。对张学芳、吕淑芳所举证据，事实予以认定，证明目的不予认定。对汇邦公司、张和平提供的证据1，系当事人的身份信息，本院予以认定；对证据2及张和平补充的证据，该组证据与本案无关联，本院不予认定。
经审理查明：第三人张学芳与他人签订联建协议，于2007年3月3日向县房管局提出房地产权登记申请。被告为第三人办理房产初始登记，并颁发《房地产权证》濉私房字第××号。2013年12月25日，第三人张学芳就该证下的房屋申请办理转移登记。2013年12月26日，被告给第三人张学芳、吕淑芳颁发了濉私房字第××号、第××号《房地产权证》，该房产证登记为共同共有，房屋坐落于淮北市相山区××路东侧，小余庄4#（张学芳开发楼1#）501室，规划用途为住宅。2015年4月16日，第三人张学芳、吕淑芳将涉案房产设定他项权，该他项权证号为濉房2015字第001185号，他项权权�人为汇邦公司。后汇邦公司将对张学芳、吕淑芳享有的债权转让给张和平，2016年10月17日，濉溪县人民院作出（2016）皖0621民初1668号民事判决书，判决张和平对涉案房产享有优先受偿权。
另查明，2005年4月，原告郝燕等四人与张学芳签订《商品房买卖合同》，约定购买长安商贸综合楼，后更名为小余庄4#楼（张学芳开发楼1#）501室，并支付了购房款。原告找第三人张学芳要求办理房产证，但张学芳一直未给办理，后知道涉案房产已登记在第三人张学芳、吕淑芳名下，就此原告曾向濉溪县法院提起诉讼，因故撤回诉讼后，又于2016年6月1日向本院提起行政诉讼。郝燕等四人起诉县房管局撤销房地权濉私房自第31366号首次登记行为，因不具有利害关系已被（2016）皖0603行初34号之一及（2016）皖0603行初36号之一行政裁定书驳回。但该首次登记行为已被（2016）皖行初32号行政判决书确认违法。
再另查，《淮北市人民政府专题会议纪要》第38号文件中明确小余庄商住楼、余庄住宅楼、朱东开发楼等10个项目由濉溪县人民政府做好后期发证工作。
本院认为，关于是否超过起诉期限及撤回起诉又再行起诉问题，在（2016）皖0603行初34号之一及（2016）皖0603行初36号之一行政裁定书中已做评判，故对被告及第三人对此问题的辩解不再重复审理。
关于原告资格问题，原告对首次登记无利害关系，但在转移登记中，张学芳不给买房人郝燕等四人办理转移登记而办理在其夫妻名下，显然损害了买房人郝燕等四人的权益，故郝燕等四人与该转移登记行为有利害关系，具有原告资格，对被告及第三人认为原告不具有利害关系无诉讼主体资格的辩解不予支持。关于县房管局办证是否超职权的问题，已在（2016）皖0603行初34号之一及（2016）皖0603行初36号之一裁定书中予以评判，对原告认为县房管局超职权办证理由不予支持。
关于转移登记行为是否合法能否撤销问题。张学芳开发的涉案房产是与他人联建，张学芳在办理首次登记时，已被（2016）皖行初32号行政判决书确认违法，后续转移登记在张学芳、吕淑芳名下的行为也无相应合法性基础，故转移登记行为不合法。至于张和平受让汇邦公司对张学芳、吕淑芳的债权，濉溪县法院（2016）皖0621民初1668民事判决书已予以确认并可以行使抵押权，但此判决是从民事角度审查的，而本案是审查县房管局的登记行为是否合法，两案的诉讼标的是不同的，前者是民事法律关系，本案是行政法律关系，并不属于诉讼标的已为生效裁判所羁束的情形。虽然涉案房产已经办理了他项权登记，抵押给了汇邦公司，但汇邦公司接受已出售他人并实际�付使用多年的房产作为抵押物，在借款抵押时未尽审慎的审查义务，存有一定的过错，并非善意第三人。从法律保护权利位阶角度看，原告作为买房人购买房屋用于居住，且购买的时间较早，已交付入住近十年时间，享有物权期待权，未办理房产登记，是开放商张学芳的过错造成。原告居住权利属生存权范畴，应高于抵押权的保护。参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，建设工程优先权优于抵押权，但建设工程优先权不得对抗买房人�权利，按照逻辑推理，显然可知在先买房人的权利高于抵押权人，故即使张和平受让债权为善意，也不能对抗原告作为买房人的权利，故对第三人汇邦公司、张和平的辩解理由，不予支持，转移登记行为应予撤销。
综上，原告的诉讼请求成立，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项之规定，判决如下：
撤销被告濉溪县房地产管理局于2013年12月26日登记并颁发给张学芳、吕淑芳的《房地产权证》（编号：房地权证濉房字第××；2013014201）的行政行为。
案件受理费50元，由被告濉溪县房地产管理局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
审 判 长 陈茂峰
人民陪审员 乐可洁
人民陪审员 杜明磊
二〇一七年十二月二十七日
书 记 员 刘 惠
附本判决适用的相关法律规定：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第七十条第（一）项行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：
（一）主要证据不足的；