浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）浙民终字第40号
上诉人（原审原告、反诉被告）潘××。
上诉人潘××为与被上诉人浙江欣鑫实业有限公某（以
下简称欣鑫公某）房地产转让合同纠纷一案，不服金华市中级
人民法院于2008年11月7日作出的（2007）金中民一初字第149
号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年2月17日立案受
理后，依法组成合议庭，于同年3月9日公开开庭审理了本案。
上诉人潘××及其委托代理人方能地，被上诉人欣鑫公某的委
托代理人陈国松、周才广等到庭参加诉讼。本案现已审理终结
。
原审法院经审理查明：浦江乙原名浦某天梦大酒店，由
浦某天梦大酒店有限公某负责开发经营，后因国家宏观调控，
资金紧张导致公某破产。1999年9月24日，浦某天梦大酒店有
限公某破产清算组委托金华市拍卖有限公某对天梦大酒店有限
公某在建未完成的工程甲公开拍卖，因报名人数不足流拍。20
00年2月3日，在重新公告基础上，中国工商银行浦某县支行、
浦某县建设环保与土地管理局、浦某县财务开发公某（甲方）
与潘××（乙方）签订了《房地产转让协议》，协议约定：甲
方以900万元的价格将原浦某天梦大酒店有限公某位于某阳镇
大桥路与江某路地段西侧未完工程，建筑面积11839平方米，
及其所占用的土地所有权3268平方米（以实际建设占地面积为准）转让给乙方；乙方必须在2000年底前交清转让金，2001年
3月31日前按时完成主体工程乙（包括外装饰），在此基础上
，浦某县人民政府无偿划拨原浦某天梦大酒店有限公某规划红
线以西的8915平方米（含涉案5000平方米某某）国有土地使用
权（空地）给乙方，允许土地继承、转让、抵押；乙方在规定
的时间内不能按时完成主体工程乙（包括外装饰）或未交清转
让金，甲方有权终止转让协议，并没收100万元某某及乙方投
资等条款。2000年2月13日，浦某县建设环保与土地管理局进
一步补充明确乙方无偿取得8915平方米某某使用权的优惠条件
是乙方必须在2001年3月底前将主楼建至15层以上（包括外装
饰），否则将收回该土地。潘××按规划完成某江乙主体建设
后，浦某县建设环保与土地管理局也于2000年9月21日、2001
年4月26日和2001年5月8日给潘××办理了浦江乙及西侧土地
的土地使用权乙和规划许可证及其变更手续。但由于潘××一
直未全部交清土地转让金，浦某县人民政府未批准剩余的西侧
沿路拟建商业附房部分土地使用权的转让。2004年6月21日，
潘××（甲方）与上海森君房地产有限公某（乙方）签订了《
房地产转让协议书》，协议书约定：1、甲方转让标的：地址
浦江乙，土地面积约12000平方米左右（包括西面未建造的空
地5000平方米）；建筑物：主楼为17223.31平方米（包括地下
室即龙门茶室），裙楼为9298.32平方米（面积以产权乙为准
）；文某某大门西边围墙东移5.5米，文某某四间店面是临时
用房。2、整体转让价格为5300万元。3、甲方所转让的土地和
建筑物必须符合以下条件：a、甲方必须是该地块国家出让的土地合法使用人，是该地块上的建筑物的唯一权甲人；b、甲
方保证该土地的使用性质为商业综合用地；c、大厦西边余留
的约5000平方米空地，甲方提供原规划图；d、甲方必须保证
乙方所提供的裙房租赁状况及协议是全面的、真实的；4、甲
乙双方签约付款后10天内，甲方将批准建造浦江乙全部文件和
资料的原件移交给乙方；5、甲方负责办理裙房权乙的转让和
主楼的权乙等一切手续，乙方予以配合；6、甲方办理权乙和
权乙转让中，契税和印花税由乙方承担，其余所有费用由甲方
承担；7、该大楼主体转让价格为5300万元整，在本协议签订
之前乙方已支付200万元整作为签约定金，该定金在最后一次
付款中扣除。协议定于2004年6月21日签订，签约后三天内，
乙方支付甲方1000万元，在7月5日前支付1000万元，在本协议
生效后20天内，甲方必须办妥裙房的权乙过户到乙方名下的一
切手续，甲方在一个月内办理好西边约5000平方米某某证过户
手续，自过户后30日内乙方支付甲方1000万元，如逾期则按每
日万分之三交滞纳金，并将该土地证作抵押。甲方在收到乙方
5000万元后，甲方为乙方办妥主楼浦江乙权乙后，乙方在45天
内付清余款。8、甲方原出租的裙楼和主楼，收取租金截止到2
004年6月10日止，已收取的租金不再退给乙方，在装电梯由乙
方某款，甲方配合乙方将已出租的裙房、主楼收回。同时，甲
方保证原出租的房屋不再续租和转租，一经发现乙方有权终止
协议，并按本协议11条约定追究甲方违约责任。9、乙方在支
付2000万元后，按协议进度及时支付款额，如乙方出现资金困
难，经甲方同意可延期，但必须支付按10％年息计息，并将已过户的房地产证作抵押。10、在权乙转让之前，应缴纳的有关
规费、配套费等费用由甲方承担，转让后再发生的费用由乙方
承担。11、甲方在该地块上的建筑所发生的一切债权债务均与
乙方无关，甲方必须在办理过户手续时全部处理完毕，不得有
任何后遗症。12、如发现甲方存在违反本协议第3条所列举的
情况，乙方有权终止协议的履行，甲方除全部返还已收取的资
金和利息，还必须赔偿给乙方违约金400万元。13、如乙方某
款逾期超过三个月时，甲方有权加倍罚息。14、如甲方在6月1
0日后继续收取租金，乙方有权要求甲方双倍返还租金等条款
。2004年9月14日，潘××（甲方）与上海森君房地产有限公
某（乙方）、上海煜然实业有限公某（丙方）、浦江甲置业有
限公某（丁某）签订了《合同主体转让确认书》，约定：“甲
、乙双方2004年6月21日所签订的房地产转让协议书，鉴于当
时的实际情况，是以乙方名义与甲方所签订，而按合同约定乙
方已支付的200万元某某和2000万元款项，均由丙方实际支付
。现丙方为该房地产项目在浦某县投资成立了丁某，四方一致
确认，由丁某替代乙方成为原协议中的合同一方，协议中的一
切权甲、义务均由丁某某受和承担，协议书中的其他条款不变
，特此确认。”同年7月2日，潘××缴清土地出让金。同年8
月31日，浦某县人民政府办公室下发第104号抄告单，载明：
根据2000年2月3日中国工商银行浦某县支行、浦某县建设环保
与土地管理局、浦某县财务开发公某（甲方）与潘××（乙方
）签订了《房地产转让协议》约定，乙方潘××必须在2000年
底前交清转让金，才能无偿划拨原浦某天梦大酒店有限公某规划红线以西的8915平方米某某，而乙方未能按时缴清转让金，
致使政府不能将该宗土地划拨给乙方。浦江乙以西土地在规划
完成的前提下可由县国土资源局依法公开出让。2005年12月10
日，浦某县人民政府办公室出台了《浦江乙有关情况及处置方
案》，处置方案载明：浦江乙西侧8915平方米某某中除已出让
部分以外的土地，采用挂牌形式出让。用途规定为浦江乙的附
属用地，出让所得资金用于宾馆有关配套设施建设。宾馆附属
用地按规划用于建造宾馆附属用房、停车场，其中西边沿路部
分允许建造部分写字楼或商住楼进行出售。浦江乙性质变更及
西侧土地上的规划建设等须经县规划部门批准后方可实施。
2005年12月28日，潘××（甲方）与浦江甲置业有限公某（乙
方）签订了《浦江乙房地产转让补充协议书》，该协议约定：
一、整体转让价格调整为5600万元，即在已付甲方裙房价款22
00万元的基础上，乙方还应付甲方的房款总额调整为3400万元
。二、房产转让过程中，契税和印花税由乙方承担，其余所有
税费由甲方承担。三、付款时间：在2006年1月22日前乙方某
甲方房款1500万元；在2006年2月28日前乙方某甲方房款1500
万元（但需扣除乙方预付的157万元和由甲方代收的租金）；
其余房款在西边空地、主楼房地产权过户后一次性付清、但最
迟应在2006年10月底前付清。四、在收回出租房、房产办证、
转让过户中，双方应本着互相信任、互相谅解的态度，甲方应
予以配合协作，确保尽早完成房产办证、转让过户工作。2006
年3月7日，潘××（甲方）与浦江甲置业有限公某（乙方）签
订了《场地移交协议书》，协议约定：一、甲方将浦江乙主楼土地使用权乙原件、规划许可证原件及土地出让金发票复印件
提交乙方。二、甲方将所占用的办公楼全部移交乙方，主楼三
楼办公室，因甲方要求乙方同意甲方使用，但最迟至2006年5
月28日止，期间，如乙方施工、装修需要，甲方无条件配合，
不得影响乙方的施工，如需搬迁，甲方必须服从。三、原办公
室、棋牌室空调、办公用具等均由甲方无偿移交乙方。四、乙
方补偿甲方租赁税金10万元，棋牌室退租补偿和裙楼维修费8
万元，总计18万元，该款项在乙方应支付甲方最后一笔款项时
一并结清。五、乙方在办理权乙转移手续，需甲方配合的，甲
方必须无条件配合。六、甲方配合乙方办妥原租赁协议移交手
续。七、浦江乙水、电数，甲、乙双方现场确认等条款。2006
年4月18日，浦江甲置业有限公某的名称依法变更为欣鑫公某
。在房地产转让协议履行过程中，欣鑫公某于2006年1月22日
前支付给潘××转让金2810万元、2月28日前支付2020万元、2
006年3月1日共支付130万元，以上潘××共收取浦江乙整体转
让款共计4960万元。欣鑫公某代付税款为230.9万元。2004年6
月10日之后，潘××收取浦江乙裙楼、主楼出租租金共计189.
26万元。
2007年7月18日，潘××向原审法院提起诉讼，其诉讼请
求为：欣鑫公某偿付转让款等365.68万元，并支付逾期付款利
息87.7632万元（从2006年10月30日至2007年7月，按月息3%计
算），后变更利息的截止时间为判决确定之日止。欣鑫公某则
提起反诉，其反诉请求为：1、确认2004年6月21日《房地产转
让协议书》中关甲江乙西边空地5000平方米某某转让的约定无效，并从总价款中扣除相应价款（约300万元，具体数额以实
际出让价格计算或者以评估价计算）；2、潘××双倍返还已
收租金603.8万元；3、潘××支付白蚁预防费9000元。以上三
项合计904.7万元；4、由潘××承担反诉费用。后欣鑫公某变
更第二项反诉请求金额为514.52万元。
2007年8月20日，欣鑫公某在举证期限内向原审法院提交
估价鉴定申请书，要求对浦江乙西边空地5000平方米某某使用
权的价格进行评估鉴定。经协商鉴定机构不成，原审法院依法
委托金华市立盛资产评估有限责任公某对浦某县浦某大桥北路
的浦江乙5000平方米空地的无偿划拨国有土地使用权价值进行
评估。该评估机构经评估，评估结论为，该5000平方米无偿划
拨空地的国有土地使用权在评估基准日2004年6月21日的评估
值为298万元整。
原审法院认为，一、关乙诉部分。2004年6月21日潘××与上
海森君房地产有限公某签订的《房地产转让协议书》和2005年
12月28日潘××与浦江甲置业有限公某签订的《浦江乙房地产
转让补充协议书》中所约定整体转让标的为浦江乙及土地面积
约12000平方米左右（包括西面未建造的空地5000平方米）和
主楼、裙楼等。该两份转让协议书对浦江乙主楼、裙楼等标的
作出的约定，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和
行政法规的禁止性规定，应认定其合法有效；而对浦江乙土地
面积约12000平方米左右中的西面未建造的空地5000平方米的
约定，不符合法律规定的划拨土地使用权转让的法定条件。就
5000平方米某某，潘××虽与中国工商银行浦某县支行、浦某县建设环保与土地管理局、浦某县财务开发公某签订了《房地
产转让协议》，也于2004年7月2日缴清土地出让金，但根据浦
某县人民政府第104号抄告单和《浦江乙有关情况及处置方案
》，由于潘××未按该协议在2000年底前交清土地转让金，浦
某县人民政府未将该宗某无偿划拨给潘××，而是将浦江乙以
西土地（含5000平方米的宗某）在规划完成的前提下由县国土
资源局依法进行公开出让。为此，潘××并未合法取得该宗某
的划拨土地使用权，其不具备依法转让的法定情形，仍系效力
待定。潘××有偿转让该宗某，于法不符，应认定无效。根据
潘××与上海森君房地产有限公某签订的《房地产转让协议书
》和2005年12月28日潘××与浦江甲置业有限公某签订的《浦
江乙房地产转让补充协议书》，本案整体转让标的额为5600万
元（含讼争的5000平方米某某款），潘××已收到整体转让款
合计4960万元，其应承担已由欣鑫公某代缴税款230.9万元，
欣鑫公某尚欠潘××房产转让款409.1万元。潘××在本诉中
关于欣鑫公某偿付转让款365.68万元中合理部分，予以支持，
鉴于欣鑫公某已经按2005年12月28日与潘××签订的《浦江乙
房地产转让补充协议书》约定的付款期限足额支付，对潘××
要求其偿付逾期付款利息的诉讼请求，不予支持。二、关于反
诉部分。欣鑫公某关于“确认2004年6月21日《房地产转让协
议书》中关甲江乙西边空地5000平方米某某转让的约定无效，
并从购买总价款中扣除相应价款”的反诉请求，鉴于潘××有
偿转让该宗某，于法不符，被认定无效后，其应将取得该宗某
的转让价款返还给欣鑫公某。浦某县浦某大桥北路的浦江乙西侧5000平方米无偿划拨空地的国有土地使用权在评估基准日20
04年6月21日的评估值为298万元整，该评估价款应由潘××返
还给欣鑫公某，并从欣鑫公某尚欠潘××房产转让款中抵扣，
故欣鑫公某的该项诉讼请求成立，予以支持。抵扣后，欣鑫公
某尚应支付潘××房产转让款111.1万元。关于其反诉要求潘
××双倍返还已收取租金计603.8万元和支付白蚁预防费9000
元的诉讼请求，原审法院认为，潘××与欣鑫公某在《房地产
转让协议书》第8、14条约定，甲方潘××原出租的裙楼和主
楼，收取租金截止到2004年6月10日止，如潘××在6月10日后
继续收取租金，乙方欣鑫公某有权要求潘××双倍返还租金。
但双方当事人在2005年12月28日签订的《浦江乙房地产转让补
充协议书》第三条的约定，应当认定潘××2004年6月10日后
收取租金的行为，已经得到欣鑫公某的认可系代为其收取租金
，无需双倍返还租金。根据双方当事人所提交的相关证据，结
合双方当事人在庭审中的陈述，潘××自2004年6月10日之后
收取原出租的浦江乙裙楼和主楼租金合计为189.26万元，潘×
×应当按照约定予以返还。欣鑫公某的该项诉讼请求中合理部
分，予以支持。白蚁预防费9000元，系房产所有人与白蚁防治
部门为控制白蚁危害，确保房屋建筑安全使用，保护国家和公
民财产不受白蚁侵害，由房产所有人支出的费用，欣鑫公某系
浦江乙所有人，该大厦的白蚁预防费理应由其负担。欣鑫公某
的该项诉讼请求不能成立，不予支持。该院依照《中华人民共
和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同
法》第八条、第五十六条、第五十八条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十一条之规定，判决：一、欣鑫公某于判决生效后7日内支
付给潘××房产转让款111.1万元；二、潘××于判决生效后7
日内支付给欣鑫公某租金189.26万元；三、驳回潘××的其他
诉讼请求；四、驳回欣鑫公某的其他诉讼请求。如果未按本判
决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国
民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间
的债务利息。本诉案件受理费43075元，由潘××负担30152元
，欣鑫公某负担12923元。反诉案件受理费75129元，由欣鑫公
某负担15026元，潘××负担60103元。鉴定费3万元，由潘×
×负担15000元，欣鑫公某负担15000元。
潘××不服，向本院上诉称：一、原审判决认定潘××转让浦
江乙以西5000平方米某某的划拨土地使用权无效是错误的。在
双方的共同努力下，浦某县人民政府才出台了《浦江乙有关情
况及处置方案》。根据该处置方案第3条“浦江乙西侧8915平
方米某某中除已出让部分以外的土地，采用挂牌形式出让。用
途规定为浦江乙的附属用地，出让所得资金用于有关配套及设
施建设”的规定，欣鑫公某的利益毫发无损，其可自行完成出
让手续；根据合同法的规定，即使该5000平方米某某的转让无
效，由于双方对土地权属状况是明知的，不能由潘××单独承
担责任；如果认定该部分土地的转让行为无效，转让款中扣除
该部分土地的价款298万元，潘××可以另行对该土地主张权
甲。二、原审判决不公。1、欣鑫公某于2004年7月20日前支付
转让款2200万元，2006年1月20日至3月1日支付转让款2750万元，不能全额享受租金。原审将租金189.26万元全额判归欣鑫
公某所有不公。2、因浦某县地税局给浦江乙的租金收入定税
为每年10万元，双方约定各半收取，所以，双方在《场地移交
协议书》中约定“乙方补偿甲方租赁税金10万元”。3、根据
权某某务相一致的原则，如果欣鑫公某支付2004年7月20日至2
006年1月20日期间3400万元转让款的民间借贷利息，则潘××
可以放弃租金主张的权甲。三、原审判决存在错误及遗漏。1
、潘××收到浦江乙整体转让款的金额为4950万元，原审认定
为4960万元错误。2、根据双方在《场地移交协议书》第四条
中的约定，欣鑫公某应支付潘××23万元，原审法院却遗漏未
判。请求二审改判支某某学良的原审诉讼请求或发回重审。
欣鑫公某在法定期限内未提交书面答辩状，其在二审庭
审中辩称：一、原审法院认定浦江乙以西5000平方米某某使用
权的转让无效是正确的。虽然浦某县人民政府有一个处置方案
，但该方案已作出3年多，一直未得到执行，事实上已很难执
行。挂牌后能否出让给欣鑫公某是一个未知数。根据对效力待
定合同的效力认定准则，在判决时仍然不具备有效条件的，只
能认定为无效。至于合同无效的责任承担问题，合同无效完全
是潘××的原因造成的，欣鑫公某没有过错，无需承担责任。
而且原审只是判令潘××退出无效部分的转让款，并未判令承
担赔偿责任。二、原审判决是公正的。关于租金的计算问题，
根据合同约定，转让款的支付与租金的交割无任何联系；在转
让款的支付上，欣鑫公某并未违约。潘××未按约定履行过户
义务，付款条件不具备，故其要求减少欣鑫公某的租金收益没有理由。租赁税金的约定与租金的结算并无联系，潘××主张
双方约定租金各半收取没有依据。因付款条件不具备，潘××
主张欠付款利息无任何理由。三、原审判决没有错误和遗漏。
2004年8月4日100万元转账支票中的90万元用于归还借款，另1
0万元为转让款。潘××认为借款是100万元，应由潘××举证
。《场地移交协议书》中只约定了18万元，不存在浦某钻石年
代文化娱乐有限公某的5万元，而该18万元已另行支付。要求
二审驳回上诉，维持原判。
二审中，欣鑫公某提供下列四份证据材料：建设银行浙
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