广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤19民终2467号
上诉人（原审被告）：东莞市凯旋门实业投资有限公司。住所地为广东省东莞市南城区三元里628号一楼03号，统一社会信用代码：9144190077830753XW。
法定代表人：谢必会，该公司总经理。
委托代理人：袁斌，广东赋诚律师事务所律师。
委托代理人：余少鹏，广东赋诚律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审原告）：东莞市安远物业管理服务有限公司。住所地为广东省东莞市南城区亨美莞太路**号亨美工贸大厦*楼***室，注册号为441900000482666。
法定代表人：张中超，该公司总经理。
委托代理人：李强，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
原审被告：邓艺明，男，汉族，1971年2月2日出生，住广东省吴川市，
上诉人东莞市凯旋门实业投资有限公司（以下简称凯旋门公司）为因与被上诉人东莞市安远物业管理服务有限公司（以下简称安远公司）原审被告邓艺明物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初1189号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
凯旋门公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回安远公司的全部诉讼请求；3.安远公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、选聘安远公司担任案涉小区物业管理服务企业的过程违法，同时，也未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，案涉《物业服务合同》显然无效。根据国务院《物业管理条例》第十二条的规定，业主大会决定物业服务企业的，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但案涉事实并非如此：第一，案涉业主委员会未依法通知凯旋门公司等小区业主参加选聘物业服务企业的业主大会，致使凯旋门公司等小区业主无法正当行使选择合适物业服务企业的权利。第二，案涉物业服务企业的选任以及《物业服务合同》的签订，并未经案涉小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，该合同显然无效。第三，根据国务院《物业管理条例》第四十条的规定，物业管理收费应当遵循合理、公开的原则。但案涉物业管理合同签订后，安远公司并未向凯旋门公司等小区业主公示物业管理收费标准。二、退一步讲，即使一审法院认定案涉《物业服务合同》有效，其对案涉物业管理费及违约金的认定依旧有误。第一，一审法院认定的案涉物业管理费过高。根据国务院《物业管理条例》第四十条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开的原则。但是根据东莞市物价局与东莞市房管局共同制定的指导价格可知，一级资质物业服务企业的物业收费标准为：住宅每平方米1.5元，会所每平方米2.8元，商铺每平方米1.5元。而安远公司的三级资质显然比一级资质低，故三级资质物业服务企业的收费标准理应明显低于上述一级资质物业服务企业收费标准。但恰恰相反，安远公司的物业服务收费却数倍于上述一级资质的收费标准，明显过高。第二，一审法院对案涉违约金认定有误。1.凯旋门公司未及时缴纳物业管理费系由安远公司的瑕疵履行合同行为导致，依法无需向其支付违约金。根据案件事实可知，安远公司并未与凯旋门公司单独签订《物业服务合同》，也亦未提前书面告知凯旋门公司物业管理费的收费标准、缴纳时间等，更没有在凯旋门公司存有逾期缴纳上述费用的情况下向凯旋门公司发出书面催告。综上，凯旋门公司明显有正当理由未及时缴纳案涉物业管理服务费，因此凯旋门公司亦无需向安远公司支付违约金。2.如一审法院认定凯旋门公司需支付违约金，其对案涉违约金的认定明显不当。物业管理服务有别于一般的商事交易，其服务风险明显小于商事交易，按照逾期天数的千分之三的标准计算违约金显然过高。并且，案涉会所、商铺至今仍然闲置，凯旋门公司亦未将其投入经营，全然不会加重安远公司的物业服务工作。因此，应对违约金的标准相应调整并降低。综上，一审认定事实错误，依法应予撤销原判，并驳回安远公司的诉讼请求。
安远公司辩称，凯旋门公司的上诉请求没有事实与法律依据，案涉的物业管理费于违约金的标准已经经过广东省中级人民法院（2015）东中法民二终字第839号、（2016）粤19民终3299号的两个终审判决的认定，也已发生法律效力，因此应根据上述两个判决认定管理费及违约金的标准，凯旋门公司的上诉请求应当予以驳回。
安远公司向一审法院起诉请求:1.凯旋门公司向安远公司支付2014年12月1日至2015年11月的物业管理服务费158846.4元及违约金（自2014年12月11日起按拖欠费用每日千分之三暂计至2015年11月11日为79000元，并顺延至凯旋门公司付清款项时止）。2.本案的诉讼费由凯旋门公司承担。
一审法院认定事实：2014年2月17日，安远公司与盛世凯旋住宅小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由安远公司为盛世凯旋住宅小区提供物业管理服务，并约定高层住宅按照每月1.80元/平方米收取物业管理费，商业物业及会所按照每月5元/平方米收取物业管理费；该合同物业构成明细中列名物业构成为：多层住宅574套、商业用房12套、地下车位37个、会所1个；停车场属于全体业主共有的，车位使用人按车库车位350元/月的标准向安远公司交纳停车费，安远公司从停车费中按露天车位50元/个·月，车库车位50元/个·月的标准提取物业服务费用；合同期限自2014年3月1日起至2015年12月31日止。盛世凯旋住宅小区业主委员会与安远公司签订的《物业服务合同补充协议》中并约定，业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之三交纳违约金。
2010年9月19日，凯旋门公司与邓艺明签订《盛世凯旋住宅小区会所租赁合同》，约定邓艺明承租凯旋门公司位于东莞市南城区三元里628号盛世凯旋住宅小区会所及附属配套游泳池，租赁期限从2010年9月20日至2015年9月20日止。
根据安远公司提供的房产登记信息查询结果显示，在2015年12月1日前，盛世凯旋住宅小区中尚有总面积为1182.14平方米的12套商铺、及37个固定车位未出售，产权登记在凯旋门公司名下。安远公司提交的资质证书显示其资质等级为三级，有效期为2014年11月28日至2016年11月27日。
安远公司在一审庭审中明确诉请的物业管理费的期间是2015年1月到2015年12月，其中具体包括三个部分：一、商铺12间，面积是1182.14平方米，每平方米5元，总金额是70528元；二、会所，面积1095.29平方米，每平方米5元，总金额65718元；三、37个车位，每月管理费是50元，总金额22200元；违约金每月分段计算，从每月11日开始计算，按照每日千分之三的标准计算，计算至付清款项之日止。
凯旋门公司主张自2014年12月至2016年1月期间，案涉小区地下车库管理费，均已由东莞市南城区盛世凯旋住宅小区首届业主委员会缴纳，且案涉地下车位收益均由东莞市南城区盛世凯旋住宅小区首届业主委员会进行收取。凯旋门公司为此提供了2014年12月至2015年12月期间华夏银行电子回单及对应当月的地库车场收费明细予以证明。凯旋门公司主张华夏银行电子回单系由东莞市南城区盛世凯旋住宅小区首届业主委员会提供，加盖了东莞市南城区盛世凯旋住宅小区首届业主委员会的印章；电子回单的付款人均为东莞市南城区盛世凯旋住宅小区首届业主委员会，收款人分别为张中超或魏渊，摘要处均注明当月的车位费及3成车库收益；地库车场收费明细表中列明每个车位的使用情况，每月收费350元，管理费50元，提30%、物业和业委会分别应得的金额；地库车场收费明细表末端的物业代表签名处有刘建君的签名，业主会代表签名处有唐某的签名。凯旋门公司为此申请唐某出庭作证，唐某在一审庭审中陈述，2014年年底到2016年4月，其被盛世凯旋业委会聘请，唐某对公共部分即地下人防车库的停车位进行收费；唐某的工作范围是每月对地下车库所有车位进行收费，每个车位收取350元的费用，350元是业主刷卡进入业委会的对公账户，这350元当中的50元是安远公司的停车费，剩余的300元还要抽取30%支付给安远公司，剩下的70%是归业主共有的；唐某在每月月底对收取地下车库的费用进行统计再与安远公司的主任刘建君进行对账，对账后唐某就统计应支付给安远公司的金额，然后交给业委会的财务进行支付；现在地下车库全部卖掉了，由业主外租或者物业代租，但是还是要交50元的物业管理费，业主买车位会有登记的，然后由业主或者使用人直接向物业公司缴纳了，没有通过业委会了。
凯旋门公司在一审庭审时表示，案涉物业管理期间，凯旋门公司默认同意案涉37个有产权车位均由小区业主进行使用。安远公司在一审庭审时确认魏渊系安远公司的经理，刘建君是安远公司派到案涉小区做物业主管的。
另查明，根据（2015）东中法民二终字第839号民事判决查明的事实可知，安远公司提交的资质证书显示其资质等级为三级，有效期为2012年11月26日至2014年11月25日；安远公司、凯旋门公司确认盛世凯旋住宅小区的娱乐设施即盛世凯旋住宅小区中的会所，东莞市城乡管理局2014年2月19日出具的东规函[2014]142号回复中称会所面积约1000平方米，被开发商出租给“九号会所酒吧”作商业使用；凯旋门公司与邓艺明确认案涉会所的物业管理费由邓艺明缴纳；安远公司二审提交《情况说明》一份，拟证明案涉小区地下人防工程停车库的租金由盛世凯旋住宅小区业主委员会收取，并非由安远公司收取；该《情况说明》落款加盖了盛世凯旋住宅小区业主委员会公章，内容大致如下：盛世凯旋住宅小区自2014年5月1日起，地下停车位（地下人防设施部分，开发商拥有产权的除外）的经营权由盛世凯旋住宅小区业主大会决定，由业主自行经营，与此地下停车位相关的租金由业主大会收取，与安远公司无关，安远公司只负责地下停车位的安全等属于物业管理职责范围内的事项，无权收取租金，安远公司也并未收取车位租金。（2015）东中法民二终字第839号民事判决认定，安远公司在本案中诉求凯旋门公司支付盛世凯旋住宅小区尚未出售的12套商铺、21套住宅、37个地下停车位物业服务费于法有据。安远公司与盛世凯旋住宅小区业主委员会签订的《物业服务合同》，约定高层住宅按照每月1.8元/平方米收取物业管理费，商业物业按照每月5元/平方米收取物业管理费，安远公司诉请2014年3月15日至2014年5月两个半月的物业管理费，凯旋门公司应向安远公司交纳25218.32元（1182.14平方米×5元/平方米×2.5个月+1292.57平方米×1.8元/平方米×2.5个月+50元/个×37个×2.5个月）。因凯旋门公司逾期未向安远公司交纳上述物业管理费，应按每月应付物业管理费为基数，从应交纳次日即应交当月16日起按照每日千分之三的标准向安远公司支付滞纳金至付清之日。东莞市城乡管理局出具的回复函中称会所面积约1000平方米，被开发商出租给“九号会所酒吧”作商业使用，一审庭审中，凯旋门公司也确认该会所由邓艺明在使用。基于此，安远公司与邓艺明、凯旋门公司形成了事实上的物业服务合同关系。安远公司与盛世凯旋住宅小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定，业主约定由承租人交纳物业管理费的，从其约定，业主负连带交纳责任。凯旋门公司与邓艺明明确表示案涉会所的物业管理费约定由邓艺明缴纳，一审法院判令承租人邓艺明承担案涉会所的物业管理费并无不当，但一审法院对物业管理费的收费标准认定错误，一审法院依法予以纠正，邓艺明应当向安远公司交纳会所的物业管理费12500元（1000平方米×5元/平方米×2.5个月）。凯旋门公司作为物业的出租人，应当参照安远公司与盛世凯旋住宅小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定对邓艺明缴纳的物业管理费负有连带责任。凯旋门公司、邓艺明逾期未向安远公司交纳上述物业管理费，应按每月应付物业管理费为基数，从应交纳次日即应交当月16日起按照每日千分之三的标准向安远公司支付滞纳金至付清之日，滞纳金均以本金为限。”
以上事实，有物业服务合同及补充协议、（2014）东一法南民一初字第1016号民事判决书、东莞市中级人民法院（2015）东中法民二终字第839号民事判决书、房产登记信息查询结果、资质证、租赁合同、盛世凯旋住宅小区业主委员会《地下室（含人防地下室）车库数量及编号明细》、车库管理费收费明细及车库收益之华夏银行电子回单，以及一审法院庭审笔录等附卷为证。
一审法院认为，邓艺明经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为放弃质证和抗辩的权利，由此产生的不利后果应由其自行承担。对安远公司提供的证据的真实性，一审法院依法予以确认。2015年1月到2015年12月期间安远公司为案涉小区提供物业服务，安远公司有权收取物业管理费。
一、关于案涉12间商铺诉请期间的物业管理费问题。安远公司与盛世凯旋住宅小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定高层住宅按照每月1.8元/平方米收取物业管理费，商业物业按照每月5元/平方米收取物业管理费，安远公司诉请2015年1月至2015年12月共12个月的案涉12间商铺的物业管理费，凯旋门公司应向安远公司交纳70928.4元（1182.14平方米×5元/平方米×12个月），现安远公司仅诉请70528元，有利于凯旋门公司，一审法院依法予以照准。因凯旋门公司逾期未向安远公司交纳上述物业管理费，应按每月应付物业管理费为基数，从应交纳次日即产生物业管理费当月16日起按照每日千分之三的标准向安远公司支付滞纳金至付清之日，但滞纳金总额以本金为限。
二、关于案涉会所诉请期间的物业管理费问题。根据（2015）东中法民二终字第839号民事判决查明的事实可知，东莞市城乡管理局2014年2月19日出具的东规函[2014]142号回复中称会所面积约1000平方米，被开发商出租给“九号会所酒吧”作商业使用，凯旋门公司与邓艺明确认案涉会所的物业管理费由邓艺明缴纳。根据安远公司与盛世凯旋住宅小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定，业主约定由承租人交纳物业管理费的，从其约定，业主负连带交纳责任。在邓艺明没有提供证据证明其已经将案涉物业返还给凯旋门公司，或证明邓艺明与凯旋门公司之间就租赁合同期限届满后的物业管理费缴纳有另外约定的情况下，邓艺明作为物业承租人，应先向安远公司缴纳2015年1月至2015年12月共12个月的案涉会所的物业管理费60000元（1000平方米×5元/平方米×12个月）。凯旋门公司作为物业的出租人，应当参照安远公司与盛世凯旋住宅小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定对邓艺明缴纳的物业管理费负有连带责任。凯旋门公司、邓艺明逾期未向安远公司交纳上述物业管理费，应按每月应付物业管理费为基数，从应交纳次日即产生物业管理费当月16日起按照每日千分之三的标准向安远公司支付滞纳金至付清之日，但滞纳金总额以本金为限。
三、关于案涉37个车位诉请期间的物业管理费问题。根据凯旋门公司所提供2015年1月至2015年12月期间华夏银行电子回单及对应当月的地库车场收费明细，以及证人唐某的证人证言，一审法院认定2015年1月至2015年12月的车位物业管理费已经由车位使用人向安远公司缴纳了。鉴于车位使用人已经向安远公司缴纳了相应的物业管理费，根据《物业服务合同》关于“车位使用人车库车位350元/月的标准向安远公司交纳停车费，安远公司从停车费中按露天车位50元/个·月，车库车位50元/个·月的标准提取物业服务费用”的约定，故安远公司诉请凯旋门缴纳上述期间的车位物业管理费，无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院判决如下：一、凯旋门公司在判决发生法律效力之日起五日内向安远公司支付盛世凯旋住宅小区中总面积为1182.14平方米的12套商铺2015年1月至2015年12月的物业管理费70528元及滞纳金（滞纳金应以应付物业管理费5910.7元为基数，分别从产生物业管理费当月16日起按照每日千分之三的标准计算至付清之日，但以本金为限）；二、凯旋门公司、邓艺明在判决发生法律效力之日起五日内向安远公司支付盛世凯旋住宅小区中会所2015年1月至2015年12月的物业管理费60000元及滞纳金（滞纳金应以应付物业管理费5000元为基数，分别从产生物业管理费当月16日起按照每日千分之三的标准计算至付清之日，但以本金为限）；三、驳回安远公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费4867.7元，保全费1670元，共计6537.7元，由安远公司负担610.21元；由凯旋门公司负担5927.49元，由邓艺明在1649.22元内范围内与凯旋门公司共同承担责任。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
对一审法院所查明的事实，本院予以确认。
本院认为，凯旋门公司上诉请求改判驳回安远公司的全部诉讼请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”本院依法对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”安远公司、盛世凯旋住宅小区业主委员会签订的《物业服务合同》、《物业服务合同补充协议》依法成立，对作为业主的凯旋门公司具有约束力。本案证据并未显示案涉合同存在依法应当认定无效的情形，凯旋门公司主张案涉合同无效，缺乏依据，依法不应支持。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国物权法》第八十三条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”凯旋门公司拒付物业费属损害他人合法权益的行为，亦属不履行合同义务的行为，依法应当承担相应民事责任。一审判决凯旋门公司支付物业费及滞纳金，符合上述法律规定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”凯旋门公司上诉请求改判，但未提供确实充分证据加以证明，依法应当承担不利后果。
综上所述，凯旋门公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4867.7元，由东莞市凯旋门实业投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 邓潮辉
审判员 邓晓畅
审判员 殷莉利
二〇一七年九月十九日
书记员 谢翠婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十三条证据包括：
（一）当事人的陈述；
（二）书证；
（三）物证；
（四）视听资料；
（五）电子数据；
（六）证人证言；
（七）鉴定意见；
（八）勘验笔录。
证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；
（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。
第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。
对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。
法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。