山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0203民初8392号原告：均豪（山东）物业管理有限公司，住所地青岛市崂山区。法定代表人：于庆新，总经理。委托诉讼代理人：ＸＸ，山东乾恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜丰荔，山东乾恒律师事务所实习律师。被告：顾晓宁，女，1975年4月6日出生，汉族，住青岛市市南区。公民身份号码：。原告均豪（山东）物业管理有限公司（以下简称均豪物业）与被告顾晓宁物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月8日受理后，依法适用普通程序，于2017年5月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人ＸＸ、姜丰荔，被告顾晓宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。均豪物业向本院提出诉讼请求：1、判令顾晓宁支付物业服务费5802.24元（自2012年6月1日计算至2013年9月30日）、违约金4790.11元；2、诉讼费由顾晓宁负担。事实及理由：2010年4月，均豪物业与青岛市华安房地产开发有限公司（以下简称华安公司）签订《前期物业服务合同》，约定均豪物业为华安公司开发建设的汇丰名车世界项目华远好天地商业网点实施物业管理服务并收取业主物业服务费。顾晓宁于2011年4月9日入住青岛市XX路XX号甲华远好天地商铺负二层XX号摊位，自2012年6月1日至2013年9月30日共欠交物业服务费5802.24元，均豪物业已于诉前书面通知顾晓宁交费。请求判如所请。顾晓宁辩称，物业服务费的拖欠是均豪物业责任义务不到位所导致，区域内全体业主都拒绝按照标准交纳费用，合同是业主们签订的，但是不交费的是因为物业不作为，并且业主组织到市北区政府上访，答复意见也有，市北区政府让我们成立业主委员会，但是因为物业费的问题没法成立业主委员会；楼下和楼上的商铺、住宅都属于同一物业管理，但是收费标准不一样，楼下12元/月·每平方米，楼上商住两用是1.2元/月·每平方米，物业费的标准差距大，业主手册当中明确12元/月·每平方米中包含了物业对商铺的招商运营管理，因为均豪物业这一部分的责任义务未到位，所以业主拒绝交费；根据权利义务对等原则，业主们认为应当参照楼上的收费标准交纳；业主们都有区域内漆黑一片、脏乱不堪的证据提交。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以采纳并在卷佐证。均豪物业向法庭提交以下证据：1、《前期物业服务合同》一份、《业主手册》一份、产权证明信息一份，证明均豪物业对汇丰名车世界项目华远好天地商业网点实施物业管理服务，并收取业主物业服务费；均豪物业与顾晓宁之间具有合同关系；根据《前期物业服务合同》第八十二条第二款、《业主手册》第四十三条第一款之规定，顾晓宁自己确定的收房入住之日起应按12元/月·每平方米的标准缴纳物业服务费；根据《业主手册》第四十六条之规定，顾晓宁如逾期未交纳物业服务费，应自逾期之日起每日按应交物业费的万分之五支付滞纳金。庭审质证，顾晓宁对证据的真实性及证明事项无异议，房屋交付时交纳了2011年6月至9月的物业服务费。2、2011年10月12日《青岛晚报》复印件一份，证明华远·好天地网点自2011年10月1日起即已开业，顾晓宁应按照合同约定，按照12元/月·每平方米标准交纳物业费。庭审质证，顾晓宁对证据真实性无异议，认为虽然登了报纸，但是绝大多数业主都没有进入实际运营，门口摆了花篮不等于物业运营了，按照合同在12元/月·每平方米之外还有1.5元/月·每平方米的推广费，均豪物业也没有做到。3、《房屋入住证明》一份，证明顾晓宁验房及入住时间。庭审质证，顾晓宁对证据真实性无异议。4、《欠费通知单》一份、邮寄单据复印件二份，房门张贴催费通知照片一份，证明顾晓宁拖欠物业服务费，均豪物业已经明确通知顾晓宁交费。庭审质证，顾晓宁对证据真实性无异议。5、计算明细一份，证明顾晓宁自2012年6月1日至2013年9月30日欠费具体数额。庭审质证，顾晓宁对证据真实性无异议。对于证据3、4、5补充说明：按照《业主手册》第四十三条，所有业主都没有收到过正式通知；在第四章的第三十条上，均豪物业应进行统一营销宣传，业主没有看到统一营销宣传，晚报并不能证明进行了宣传；全体业主都在交房时按照12元/月·每平方米的标准交纳了2011年6月-9月的物业服务费，《业主手册》明确表明在开业之前应按照8元/月·每平方米的收费标准收取，开业之后按12元/月·每平方米收取；第四十二条列举了11条收费构成，均豪物业没有进行营销宣传，所以业主不交纳物业服务费；均豪物业在《青岛晚报》登报开业，但在同时间青岛新闻网照片上，所有参与开业人员当中没有一名业主或者业主代表参与开业；均豪物业收取物业服务费时间起点是2011年10月，但均豪物业在2012年5月11日在商场贴出通知，所有的电梯包括公共部位全部停止运营，从这天开始整个商场都处于停业状态。6、青岛市市北区人民法院(2016)鲁0203民初188号民事裁定书，证明均豪物业曾经于2016年1月5日起诉顾晓宁物业费纠纷案件。庭审质证，顾晓宁表示没有见到过。顾晓宁向法庭提交以下证据：1、《华远汤米公馆物业服务合同》按照1.2元/月·每平方米的收费标准一份，证明均豪物业一直未招商运营，业主们认为应当参照楼上商住两用的1.2元/月·每平方米的标准收费。庭审质证，均豪物业认为汤米公馆的1.2元/月·每平方米收费标准是住宅收费，本案的12元/月·每平方米是商铺收费，是双方共同约定，无标准限制，二者没有可比性。2、市北区政府对上访答复意见书一份，证明之前业主对物业的运营管理不满意，曾经向市北区政府上访，希望协调解决，政府要成立业主委员会，但是因为物业费问题一直没成立。庭审质证，均豪物业认为从证据内容上看，是市北区政府倡导业主成立业主大会，与本案无关。3、照片一宗，证明均豪物业服务不到位，垃圾遍地，一直未招商运营。庭审质证，均豪物业认为从照片上看，所堆放的物品有摆放迹象，明显是商品的包装物品，不是其他垃圾，说明这是业主在经营活动中对商品摆放的拍照，不能代表物业区域的整个卫生环境，照片没有具体时间，无法判断时间段，证据无证明力。4、均豪物业于2012年5月11日发布的商场能源管控提示一份，证明由于商场一直未开业，物业认为开电梯、开灯都是浪费，于是就全部停了。庭审质证，均豪物业认为该证据表明物业在2012年5月之前进行管理的过程中，一直垫付相关管理费用，由于业主未及时支付物业管理费，导致管理出现资金紧张，在不影响经营的前提下采取了必要管控，说明商场是一直在运营过程当中。5、青岛新闻网的报道宣传（打印照片），证明根据均豪物业所称的2011年10月1日开业都是子虚乌有，商铺根本没有进入实际的招商运营。庭审质证，均豪物业认为图片信息证明均豪物业于2011年10月1日开业，并举行了盛大开业仪式，业主们称虚假宣传应当提供具体证据。6、业主和物业沟通敦促物业尽早拿出开业具体方案的书面材料，上面有双方签字，证明商铺没有开业，业主在积极敦促，而物业方面一直没有进展，后来双方签订书面材料之后，也是很长时间没有答复，证明均豪物业根本没有进行实际招商运营。庭审质证，均豪物业认为证据中没有物业公司盖章，没见过这个材料，对真实性及证明事项不予认可，且上面签署的业主签名均与本案无关。根据双方当事人对案件的举证、质证情况，结合当事人的当庭诉辩，本院认为，双方当事人提交的证据，合法真实，所证明的事实与本案具有关联性，应予确认。根据当事人提交的证据以及发表的质证意见和庭审陈述，本院对本案事实作如下认定：青岛市市北区XX路XX号甲汇丰名车世界项目华远好天地商业网点系华安公司的开发建设项目。2010年4月，均豪物业与华安公司签订《前期物业服务合同》，约定由均豪物业为华远好天地商业网点实施物业管理服务，合同中对物业服务范围、内容、收费标准等进行了约定。顾晓宁购买了青岛市市北区XX路XX号甲华远好天地负二层XX号商铺，建筑面积30.22平方米，并于2011年4月9日签署了《业主手册》、承诺书等文件，《业主手册》第四十三条第一款物业服务费收费标准，规定了商业（开业前）8元/月·每平方米（不含空调制冷费），（开业后）12元/月·每平方米（含空调制冷费），并约定逾期交纳物业服务费宣召日万分之五支付违约金。顾晓宁于当日按照12元/月·每平方米的标准交纳了至2011年9月30日的物业服务费，并按1.5元/月·每平方米的标准交纳了推广费。华远好天地于2011年10月开业。虽然华远好天地对外宣称开业，但楼层内包括顾晓宁在内的网点铺面大部分未营业，区域内无灯光，灰尘遍布，一、二层之间的扶梯未运行。顾晓宁等业主认为其之所以接受均豪物业如此高额的物业服务费，是因为在签署《业主手册》等文件时，公司口头承诺帮助推广、招租，但如此恶劣的环境导致商铺无人问津，不能出租，均豪物业对此应负有责任，遂以物业公司根本没有提供服务为由拒绝交纳物业服务费。均豪物业在商铺区域内张贴催交通知，并于2015年12月8日向本院起诉，要求顾晓宁按约定交纳物业服务费，因未提供顾晓宁的身份、产权情况和具体送达地址，本院于2016年4月15日以(2016)鲁0203民初188号民事裁定书驳回起诉。顾晓宁所购买的房屋于2014年1月由有关部门协调统一对外招租，开始经营。另查明，青岛均豪物业管理有限责任公司于2013年8月28日名称变更为山东省均豪物业管理有限责任公司，2014年12月12日名称又变更为均豪（山东）物业管理有限公司。本院认为，对居民小区（包括商住用房）实行物业管理，是政府倡导的、当前促进城市管理改革、提高城市管理水平的有效措施，它对为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境，提高居民的生活环境质量，都起到了促进作用。华安公司开发建设的华远好天地项目落成后，与均豪物业签订了《前期物业服务合同》，顾晓宁购买的房屋坐落于该服务区域内，即应受该合同制约。小区内物业是不可分割的一个整体，物业公司所实行的是统一管理、综合服务，虽然顾晓宁所购买的房屋未能及时招租，其本人亦未实际使用房屋，但该房屋不是独立的，既然坐落在区域内，就已经溶入整体，无形中接受了物业的服务，因此顾晓宁亦为受益人，不得以物业公司不履行其应尽义务为由，拒绝交纳物业服务费。但均豪物业与华安公司在《前期物业服务合同》中对商铺物业服务费的收费标准12元/月·每平方米明显高于同类地区商业网点的物业服务费，除对公共性区域的环境卫生、绿化、车位管理等管理服务之外，还应当包含了对楼层内的商铺区域内的光照、通风、电梯、卫生和经营秩序的管理等项目服务，由于顾晓宁购买房屋所在区域大部分商铺长时间未能招租，该部分服务并未实施，因此如按照原约定标准执行有失公平，应做调减予以交纳，标准可参照同类地区其他商业网点，按照3元/月·每平方米执行。顾晓宁未按时交纳物业服务费系因收费标准过高，其间存在纠纷尚待解决，因此不应视作违约，均豪物业要求其支付违约金之诉请不予支持。均豪物业向顾晓宁主张供热费，未提交相关证据，本院不予处理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第四十二条及相关民事法律政策之规定，判决如下：一、顾晓宁本判决生效之日起10日内给付均豪（山东）物业管理有限公司物业服务费1450.56元（截至2013年9月）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回均豪（山东）物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费65元，由均豪（山东）物业管理有限公司负担56元，顾晓宁负担9元。均豪（山东）物业管理有限公司已向本院预缴，顾晓宁于本判决生效之日起10日内给付均豪（山东）物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 陈 明人民陪审员 崔 岩人民陪审员 张淑娟二〇一七年五月二十五日书 记 员 陶 琳