江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0581民初785号原告：陈振环，男，1971年10月4日出生，汉族，住福建省福鼎市。被告：常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司，住所地江苏省常熟市富春江东路58号，统一社会信用代码91320581793302403Y。法定代表人：吴绍祥，总经理。被告：禧徕乐投资发展有限公司，住所地江苏省常熟市富春江东路58号，统一社会信用代码9132058177968728X7。法定代表人：冯义忠，董事长。委托诉讼代理人：龚晓春（代理上列两被告），江苏少平律师事务所律师。委托诉讼代理人：时文杰（代理上列两被告），江苏少平律师事务所律师。原告陈振环与被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司（以下简称禧徕乐管理公司）、禧徕乐投资发展有限公司（以下简称禧徕乐投资公司）合同纠纷一案，本院于2015年9月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，并于2015年12月16日作出（2015）熟虞民初字第01523号民事判决书。原告陈振环不服该民事判决，提起上诉。苏州市中级人民法院审理后于2016年12月22日作出（2016）苏05民终2385号民事裁定书，认为二审中禧徕乐管理公司提供了新证据，裁定撤销原审民事判决、发回重审。后本院于2017年1月12日立案受理该案，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告陈振环，被告禧徕乐管理公司、禧徕乐投资公司共同委托诉讼代理人龚晓春到庭参加诉讼。经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。原告陈振环向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告禧徕乐管理公司签订的《统一经营管理合同》于2015年8月18日解除；2、判令两被告向原告报告受托商铺的相关租赁情况；3、判令两被告向原告移交受托商铺相关租赁合同文件并配合办理相关商铺经营管理权移交手续；4、判令两被告向原告支付2015年4月1日至2017年3月31日的商铺租金计人民币95907.16元；5、判令两被告按原告商铺总购买价款的20%向原告支付违约金计人民币115969.98元。审理中，原告放弃第五项诉讼请求，并将第二项诉讼请求明确为：判令两被告向原告报告受托商铺自2010年10月起至2016年9月30日期间商铺承租人、租金及支付方式、租期、租赁用途等与租赁合同有关的事项及履约情况；判令两被告在《统一经营管理合同》未解除前每年年终向原告报告受托商铺的承租人、租金及支付方式、租期、租赁用途等与租赁合同有关的事项及履约情况。事实和理由：原告于2007年5月13日向被告禧徕乐投资公司（原名为江苏亿丰投资置业有限公司）购买其开发的禧徕乐家居生活广场第B2幢B2020、B2025两间商铺，合同总价款分别为286513.92元、293336元，同时应两被告硬性要求又与被告禧徕乐管理公司签订了编号为B2020、B2025的两份《统一经营管理合同》，将所购买商铺委托给被告禧徕乐管理公司出租经营，该格式化的《统一经营管理合同》规定自2007年10月1日算起前3年属市场培育期由禧徕乐管理公司无偿使用，2010年10月起培育期结束应继续委托被告禧徕乐管理公司经营，租金的10%为托管费，90%归原告收益，被告禧徕乐管理公司应每年向原告公开该商铺租金收入账目，如果任何一方违约应按照商铺买卖合同总价款的20%的标准向对方支付违约金等。合同签订后两被告均未再向原告交付商铺即将原告商铺自行分割使用。被告禧徕乐管理公司为被告禧徕乐投资公司独家投资设立的企业，一切完全听命于母公司，没有法人独立人格。自商场培育期起，两被告即共同经营管理，给原告发函是用两被告共同的名义，与承租户签订商铺出租经营合同也是两被告都做过出租方。商铺委托被告出租期间，被告完全无视原告的业主权益，从不告知原告受托商铺的具体出租经营信息，也未就受托商铺租赁事宜征求过原告任何意见，租金只是按购铺时的价款乘以相应百分比每半年给付一次，两间铺每半年为23976.79元，不但远低于当初承诺的标准，还远低于二期商铺业主的租金水平。这一租金标准不但多年从未增加，被告常有拖欠延付，2014年10月10日被告还以禧徕乐业主中心名义发函声称商户租金尚未收缴到位，2014年下半年租金需延付一个半月，但事后并未如期支付。据了解，两被告早已收走承租户一至三年的租金，多年来，被告对承租户都是一次性至少收取一年租金，却每半年才付一次给业主，存在长期隐瞒挪用业主租金的违约事实。目前被告欠债累累，无力支付业主租金，且被告利用《统一经营管理合同》赋予的代理权继续恶意侵占原告等业主商铺远期租金的行为在不断发生。原告认为，被告作为受托人严重损害了委托人的权益，原告通过《统一经营管理合同》委托被告出租商铺取得租金收益的合同目的已无法实现，为了原告防止损失扩大，原告已在2015年8月12日再次发函给被告禧徕乐管理公司解除编号为B2020、B2025两份《统一经营管理合同》，但被告拒绝配合解除合同，现原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，以达诉求之目的。被告禧徕乐管理公司辩称，1、关于原告要求确认解除合同，被告认为该项请求没有合同上的依据，客观上条件不成就，该项请求被告不同意。关于原告诉请要求支付的租金，该项金额原告主要依据2014年之前被告实际支付原告的租金金额来确定。实际上被告2015年出租商户获取租金收入的金额还未进行统计，当年度发生的租金金额还不确定，根据统一经营管理的约定应以当年度实际收取租金的金额，扣除10%的管理费后再按照一定比例支付原告租金。2、关于原告主张的违约金，原告要求支付的违约金主要根据合同内相关条款，合同第九条约定20%支付违约金，该项约定违约金标准明显过高，即使被告存在欠付租金的情况，根据相关规定也只能够按照逾期支付租金的时间计算相应的利息损失，所以被告请求对原合同约定的违约金的标准予以调准。对于原告要求报告租赁情况及办理移交手续，被告认为在双方合同仍然有效的情况下不存在办理移交手续的问题。被告禧徕乐投资公司辩称，本案为合同关系，本案原告依据禧徕乐管理公司签订的合同作为主要起诉依据，从原告相关诉请原告主张的交付租金、支付违约金及报告商铺的租赁要求办理移交这些请求都是依据双方签订的合同所主张，从合同相对性的角度而言被告禧徕乐投资公司与原告不存在合同关系，原告将被告禧徕乐投资公司作为本案共同被告没有实质依据。本院经审理认定事实如下：2007年5月13日，陈振环（乙方）与禧徕乐管理公司（甲方）签订了《统一经营管理合同》1份，约定由陈振环将其购买的坐落于江苏省常熟市富春江东路58号禧徕乐家居生活广场2层B2020号商铺（建筑面积44.85平方米）、2层B2025号商铺（建筑面积44.85平方米）交由禧徕乐管理公司统一经营管理；前三年为商场培育期，自2007年10月1日起算，在这期间甲方无需支付商铺租金及其他费用，商场培育期满后，乙方继续委托甲方经营，由甲方统一对外招租、统一管理市场，甲方收取租金的10%作为托管费，其余90%租金收益全部支付给乙方（年终甲方向乙方公开该商铺租金收入账目并接受查询），乙方自行承担依法应缴纳的税费，甲方依法承担代扣代缴义务；8-1甲乙双方同意有下列情形之一的，本合同可以由一方书面通知解除，双方互不承担责任：（一）该商铺占用范围内的土地使用权依法提前收回的；（二）该商铺因社会公益或者城市建设需要被依法征用的；8-2甲乙双方同意，商场培育期间及培育期届满后除8-1条外双方均无权提前解除本合同；甲、乙双方在签署本合同中及与本合同相关事宜发生纠纷，应通过协商解决，不愿协商或30天内协商解决不成的，可向该商铺所在地的法院提起诉讼。另查明：常熟亿丰投资置业有限公司于2005年10月21日开业核准，于2007年1月11日变更为江苏亿丰投资置业有限公司，后于2009年3月18日核准变更为禧徕乐投资公司，登记住所地为常熟市富春江东路58号；经营范围为实业投资，房地产开发经营；商品房屋销售、自有房租赁及房产代租；物业管理；通讯设备及相关产品（涉及专项审批的产品经批准后方可经营）、家电、家居产品、纺织品、服装、鞋革、工艺美术品销售。禧徕乐管理公司于2006年8月9日登记设立，住所地为常熟市富春江东路58号；经营范围为商铺代租、代售，商场管理，物业管理，国内印刷品广告设计、制作、发布，家具、家居生活用品销售，股东为禧徕乐投资公司。涉案位于常熟市富春江东路58号（禧徕乐家居生活广场）2260、2305号商铺系陈振环向禧徕乐投资公司购买，房屋登记所有权人为陈振环，禧徕乐投资公司在向原告交付上述房屋时并未按照房产证载明的建筑面积实体分割，禧徕乐管理公司对外出租时，各承租人租赁的商铺与陈振环等业主所持有的商铺并非一一对应。又查明：涉案房屋的租金支付年度是从当年的10月1日至次年9月30日，每半年为一期，即10月1日至次年3月31日一期，次年4月1日至9月30日为一期。又查明：2014年10月10日，禧徕乐管理公司下属部门禧徕乐业主中心向陈振环等业主送达《业主告知函》1份，内容为：“……今年以来，受国家宏观经济环境以及房地产调控政策等因素影响，建材家居行业也受到了较大的冲击。许多建材家居卖场出租率持续下滑，租金收缴困难，经营惨淡。常熟禧徕乐家居生活广场自2007年开业以来，在广大业主的关心与支持下，经过7年的不懈努力和苦心经营，情况虽较为稳定，但也受到一定的影响。按以往惯例，您的第九次租金（2014年10月1日——2015年3月31日）应于2014年10月15日前支付，但由于现阶段商户租金尚未收缴到位，故推迟至最晚2014年11月30日前支付到位。同时，为了体现‘诚信禧徕乐’这一企业精神，我们将按照银行同期定期存款利率支付给您相应利息，以表歉意并弥补您的相应损失，感谢您的理解与支持……”。2015年8月11日，陈振环向禧徕乐管理公司发出解除合同通知书1份，主要内容为：2011年以来未依照合同约定向业主公开商铺租金收入账目，有关商铺租赁情况也从不告知业主本人，租金支付标准和时间完全随禧徕乐管理公司单方意愿决定，2014年下半年起禧徕乐管理公司随意挪用、侵占业主的商铺租金，严重损害广大业主合法权益。故根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第四百一十条规定，即日起解除与禧徕乐管理公司的《统一经营管理合同》，并在收函后七日内将商铺及商铺经营有关的文件、事务妥善移交给原告自理，并据实向原告支付前期拖欠租金及违约金。被告于2015年8月13日收到解除通知。审理过程中陈振环和禧徕乐管理公司双方均认可，以往的租金支付方式为，4月1日到9月30日为一周期，于5月1日前付清，10月1日开始到第二年的3月31日为一周期，于10月15日前付清。每半年支付一次，每次为23976.79元（11847.35元+12129.44元）。禧徕乐管理公司未再支付2015年4月1日以后的租金。双方当事人一致确认已付的租金是参照实际已付购房款8%的标准支付的，禧徕乐管理公司支付租金后双方未再进行过结算。上述事实，有统一经营管理合同、房屋所有权证、银行卡交易明细清单、业主告知函、解除合同通知书、工商登记信息，以及本院调查笔录和庭审笔录等在卷佐证。双方的争议焦点在于：1、原告是否有权单方解除《统一经营管理合同》？2、被告禧徕乐管理公司应按什么标准支付原告陈振环结欠的租金？3、被告禧徕乐投资公司是否应对被告禧徕乐管理公司的付款义务承担连带清偿责任？一、关于第1个争议焦点：原告是否有权单方解除《统一经营管理合同》？原告认为，原告有权依法解除合同。1、原告签订《统一经营管理合同》的根本目的已无法实现。原告签订《统一经营管理合同》根本目的在于取得更大更稳定的租金收益，现两被告反而利用合同授权为自己牟利，挪用、侵占原告租金。自原告2015年起诉维权以来，两被告并未向原告支付过之后的租金。二被告的行为已和原告的切身利益及签订合同的根本目的相违背，足以达到合同法第九十四条解除合同的法定条件。合同法第四百一十条规定委托合同当事双方均有单方解除合同的权利。原一审判决剥夺了原告的法定权利，属适用法律错误。2、被告禧徕乐管理公司玩忽职守，擅自将原告商铺交由其母公司被告禧徕乐投资公司出租并收取租金，导致原告等业主的租金被其母公司侵占，致使被告禧徕乐投资公司无法归还。被告禧徕乐管理公司未依约履行合同责任义务，原告据此就有权依法解除合同。3、两被告欠债累累履约偿债能力已丧失，原告的损失实际已无从救济，解除合同是止损唯一途径。原一审对被告的违约程度、经营状况、履约偿债能力均未予谨慎关注并调查认定。4、原一审认为《统一经营管理合同》属新型合同，只有部分业主主张解除会影响整个商场运作及善意第三人的利益故判不支持解除，这一理由并不能成立。原告认为所谓新型合同无非是租赁合同、委托合同、业主公约的混杂。若有租赁合同性质部分则承租方不付租金，出租方当然可以解除合同；若有委托合同性质部分委托方也可以依法随时解除合同；若有业主公约性质部分那最多保留这部分即可，当事双方还有内容相同的业主临时公约存在，不必非得在此约定。原告是以个人身份与被告签订合同，当然也只能以个体而不可能代表整体业主提出解除合同。实际上，基于目前两被告的严重侵权及经营恶化状况，主张解除合同是绝大多数业主的意愿。如果部分人不能主张解除的理由成立，那将导致两被告对这部分人的权益任意侵犯。物权法第三十九条规定的所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利永远被剥夺，两被告反而成为这部分人商铺的实际所有权人。两被告已严重违约，应判付租金给原告。二被告认为，关于原告要求解除合同的诉请，被告方认为无论从合同依据还是整个商场的实际经营格局都不具备相应的条件，因为目前在整个禧徕乐家居生活广场被告方是唯一的经营管理公司。并且禧徕乐投资公司仍然持有禧徕乐一期50%以上的物业，这些物业与本案若干原告所持有的商铺，实际上都是处于同一区域相互混杂，对外出租时按照商铺经营需要进行了重新分割布局，原告要求解除合同不具备客观条件主要指这样的情况。原告要求收回商铺，在目前情况之下无法实现。现已经与相关业主进行了沟通，因为客观原因没有达成一致协议，现政府部门也已经参与相关工作，被告建议希望能够维持目前经营格局的情况下达成延续支付租金收益的方案，后期商铺的管理双方再继续沟通。综上，被告不同意原告诉请。本院认为，原告陈振环、被告禧徕乐管理公司之间的统一经营管理合同合法有效，对双方均有法律约束力。双方在签订合同时对合同的解除作了严格的限制性约定（该商铺占用范围内的土地使用权依法提前收回；该商铺因社会公益或者城市建设需要被依法征用），现并未发生双方约定的解除情形。此外，双方签订的统一经营管理合同是一种新类型的合同，是一种新的商业经营管理模式，其合同目的是为了集中商铺散户，统一出租经营，以取得更好的经营利益，如部分业主解除与被告签订的统一经营管理合同，会影响整个商场的经营和运作，会对双方和善意第三人带来负面影响，有违合同签订的目的，故不能在发生纠纷时轻易以解除合同来处理纠纷。综上，原告请求依法确认双方签订的《统一经营管理合同》于2015年8月18日解除的诉讼请求，本院碍难支持。基于此，原告第三项诉讼请求，即要求判令两被告向原告移交受托商铺相关租赁合同文件并配合办理相关商铺经营管理权移交手续的诉讼请求，本院亦不予支持。二、关于第2个争议焦点：被告禧徕乐管理公司应按什么标准支付原告陈振环结欠的租金？原告陈振环认为，被告应按此前租金标准23976.79元支付原告2015年4月1日至2017年3月31日的商铺租金合计95907.16元。具体理由为：原告不是被告的合伙人或股东，原告只是通过签订《统一经营管理合同》将所购商铺委托被告禧徕乐管理公司出租管理并支付给被告租金的10%为托管费，所以原告应得租金依约只和原告自己商铺租金收入有关，和整个商场的租金收入及被告公司或商场经营状况并无关联。以往被告按商铺买卖合同总价款的8%给付原告租金，按该标准付租金已是低于原告商铺实际租金的90%，故在被告未有向原告提出变更并充分举证租金收入有变化的情况下，判付的租金不应低于原标准。被告禧徕乐管理公司和禧徕乐投资公司则认为，关于原告诉请要求支付的租金，该项金额原告主要依据2014年之前被告实际支付原告的租金金额来确定。实际上被告2015年出租商户获取租金收入的金额还未进行统计，当年度发生的租金金额还不确定，根据统一经营管理合同的约定应以当年度实际收取租金的金额扣除10%的管理费后再按照一定比例支付原告租金。2010年-2014年被告是按照固定的金额在向原告支付相应的租金，在2015年整个市场环境已经发生了比较大的变化，再维持之前的租金水平已经达不到，所以被告的主张就2015年租金应按照2015年被告1在实际经营过程中收到的租金收入再按照相应比例进行计算，目前2015年度还未结束，目前也无法计算应付原告的租金。对于租金的支付标准问题，分析如下：首先，双方虽在《统一经营管理合同》中将支付租金的标准约定为实际收取租金的90%，但因各业主所购商铺之间并未实体分隔，被告禧徕乐管理公司也未按各商铺的产权面积逐一分别出租给承租户，而是统一对外出租，根据现有的租赁情况无法准确判断出各业主所持商铺每年实际取得的租金收益，且双方当事人亦一致确认在实际履行过程中并未按上述约定支付业主租金，故统一经营管理合同中约定的租金支付方式不能作为计算本案所涉租金的依据。审理中，被告禧徕乐管理公司明确表示不申请对其财务情况进行审计。被告禧徕乐管理公司负有进一步举证证明租金收入情况的义务，经法庭释明其明确表示不申请审计，应承担不利的诉讼后果。其次，因庭审中双方当事人确认已付租金系参照实际购房价的8%标准支付。在被告禧徕乐管理公司未能充分举证证实禧徕乐一期实际已收租金及应付业主租金数额的情况下，原告要求按照此前租金标准23976.79元主张2015年4月1日至2017年3月31日期间的租金95907.16元（23976.79×4），本院予以支持。三、关于第3个争议焦点：被告禧徕乐投资公司是否应对被告禧徕乐管理公司的付款义务承担连带责任？原告陈振环认为，被告禧徕乐管理公司为被告禧徕乐投资公司独家投资设立的企业，一切完全听命于母公司，没有法人独立人格，自商场培育期起，两被告即共同经营管理，给原告发函是用两被告共同的名义，与承租户签订商铺出租经营合同也是两被告都做过出租方。禧徕乐投资公司应对禧徕乐管理公司欠付的租金承担连带清偿责任。原告为证明其主张提供以下证据：1、禧徕乐投资公司和禧徕乐管理公司于2008年8月8日共同向原告等禧徕乐一期业主送达的《致业主的一封信》，主要内容为恭喜原告等业主成为禧徕乐国际家居生活广场大家族的一员。2、统一经营管理合同和租赁合同，反映出二被告均与承租户签订过合同。二被告对原告提供的上述证据的真实性不持异议。但认为关于主体问题，原告要求两被告共同承担责任，被告禧徕乐投资公司不是合同相对方，不应承担责任。本院认为，禧徕乐管理公司和禧徕乐投资公司均是依法成立的独立的法人组织，具有不同的经营范围，原告认为两被告的法人人格混同，但未能提供相应事实和法律依据，本院不予采信。原告要求禧徕乐投资公司对禧徕乐管理公司的付款义务承担连带责任，本院不予支持。此外，原告陈振环主张查询权，有原告陈振环与被告禧徕乐管理公司之间《统一经营管理合同》中“年终甲方(禧徕乐管理公司)向乙方（陈振环）公开该商铺租金收入账目并接受查询”这一约定为据，但其主张的内容及时间应在前述约定的范围内，故本案中可支持被告禧徕乐管理公司向原告陈振环公开涉案商铺截止2016年12月31日之前的商铺租金收入账目并接受陈振环查询。审理中,被告禧徕乐管理公司同意向原告陈振环公布自2010年10月起至判决之日涉案商铺商铺承租人、租金及支付方式、租期、租赁用途等与租赁合同有关的事项及履约情况，该意见系被告禧徕乐管理公司的真实意思表示，本院予以确认。但对于判决之后的涉案商铺的相关情况，双方若有争议，原告陈振环可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈振环95907.16元（如采用转账方式支付，请汇入原告陈振环指定账号；或汇入常熟市人民法院）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈振环公开江苏省常熟市富春江东路58号禧徕乐家居生活广场2层B2020号、B2025号商铺从2010年10月开始至判决之日商铺承租人、租金及支付方式、租期、租赁用途等与租赁合同有关的事项及履约情况。三、驳回原告陈振环的其他诉讼请求。案件受理费2198元，由被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司负担，原告陈振环预交的案件受理费由本院退回，被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司应负担的案件受理费在本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审 判 长  蒋玉凤人民陪审员  瞿元栋人民陪审员  俞祚永二〇一七年七月二十六日书 记 员  张春亚