广东省英德市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）清英法民二初字第70号
原告：林萍，女，汉族，1963年4月28日出生，广东省英德市人，住广东省英德市。
委托代理人：林小强，男，汉族，1971年9月14日出生，广东省博罗县人，住广东省博罗县。
委托代理人：甄泽明，男，1964年5月3日出生，汉族，四川省广汉市人，住四川省广汉市。
被告：英德市御花园房地产开发有限公司，住所：英德市建设路48号。
法定代表人：陈锦贵，总经理。
委托代理人：陈丽红，女，1981年1月4日出生，汉族，广州市人，住广州市天河区。该公司经理。
原告林萍诉被告英德市御花园房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院2013年2月27日受理后，依法适用简易程序于2013年4月17日公开开庭进行了审理。原告林萍及其委托代理人林小强、甄泽明，被告委托代理人陈丽红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林萍诉称：2005年4月21日原、被告签订了《预定房屋认购书》，原告预定认购被告开发建设的御花园御翠苑H栋A座三层104房（实为304房），面积为96平方米，房屋单价是每平方米1176元，房屋总价款为112896元；认购书约定了付款方式、付款期限及违约责任等。签订《预定房屋认购书》后，原告按认购书的约定向被告支付了20000元购房定金。被告却于2013年1月28日通知原告取消认购书，被告称此是依据认购书第三条有权单方面解除合同，原告认为认购书第三条是霸王条款，被告此行为已经损害了原告的合法权益，为保护原告的合法权益，特向法院起诉：一、请求判令被告履行双方于2005年4月21日签订的《预定房屋认购书》约定的交房义务；二、本案诉讼费用全部由被告承担。
原告林萍对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、原告身份证复印件；2、《预定房屋认购书》复印件；3、收据复印件；4、通知复印件；5、企业机读档案登记资料。
被告对原告提供的五份证据的三性均无异议。
被告辩称：一、原、被告双方签订的《预定房屋认购书》并不是《商品房买卖合同》，违约责任只能适用《合同法》的定金法则处理。二、原、被告签订《预定房屋认购书》时，被告未取得《商品房房屋预售证》，故不可能与原告签订《商品房买卖合同》；签订认购书后，因政府与旧房主的问题导致无法拆建，是不可抗力造成的，期间被告多次电话、书面等方式通知原告解决，但原告均不同意，因此是原告违约在先，被告并未违约。三、原、被告双方签订的《预定房屋认购书》是合法有效的，对双方都有约束力，认购书第三条的规定并不是霸王条款。综上所述，被告的意见：一、解除原、被告在2005年4月21日签订的《预定房屋认购书》。二、被告愿意一次性双倍返还原告定金40000元。
被告对其答辩在举证期限内未提供证据。
本院查明：2005年4月21日，原告与被告签订《预定房屋认购书》，原告向被告预订位于英德市英城镇建设路48号御花园御翠苑H栋A座三层座向南104房（实为304房），面积96平方米，单价是1176元每平方米，房屋总价款是112896元。双方约定在被告通知原告的七日内交付首期时签订《商品房买卖合同》，对违约责任等也进行了明确的约定。原告于2005年4月18日、21日分两次共支付20000元给被告作为定金。后因拆迁问题导致涉案房屋直至2012年才开始施工建设，2013年1月28日被告向原告发出书面通知，称《预定房屋认购书》无法履行，根据认购书第三条约定，原告于2013年2月5日前到被告财务处办理定金双倍返还手续。原告认为被告的行为已经损害了原告的合法权益，为保护原告的合法权益，特向法院起诉：一、请求判令被告履行双方于2005年4月21日签订的《预定房屋认购书》约定的交房义务；二、本案诉讼费用全部由被告承担。
庭审中，被告愿意一次性双倍返还原告定金40000元，但原告不同意，坚持其诉讼请求。庭后，本院向原告释明相关法律及法规，但原告坚持其诉讼请求,否则要求被告赔偿损失20万元。经调解，双方无法达成调解协议。
本院认为：本案焦点：原、被告双方于2005年4月21日签订的《预定房屋认购书》是否属于《商品房买卖合同》。
依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，从认购书签订的过程和约定的内容看，认购书是当事人就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，是约定当事人有义务在一定期限内签订买卖合同，不是对行为结果的直接确认，所以认购书尚不属于商品房买卖合同。但《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条也规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确主要内容。原、被告签订的《预定房屋认购书》明确约定的是：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；违约责任；双方约定的其他事项。其他《商品房买卖合同》应当明确的内容均无约定。被告收取的20000元未超过总房款112896元的20%，且《预定房屋认购书》中明确约定20000元是定金，而不是作为购房款。综上所述，本案中原、被告双方于2005年4月21日签订的《预定房屋认购书》不属于《商品房买卖合同》。
原告认为双方签订的《预定房屋认购书》是属于《商品房买卖合同》，故据此诉请判令被告履行交房义务，经审理查明本案中原、被告双方于2005年4月21日签订的《预定房屋认购书》不属于《商品房买卖合同》，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。本院向原告行使释明权后，原告坚持其诉讼请求,否则要求被告赔偿损失20万元。对原告要求被告赔偿损失问题，本案原告无此诉讼请求，本案不予审理，原告可另行诉讼解决。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决如下：
驳回原告林萍的诉讼请求。
本案受理费25元由原告林萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 蓝文聪
二〇一三年五月十三日
书记员 李广瑶
附相关法律条文：
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《商品房销售管理办法》
第十六条：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。