广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终8375号上诉人（原审被告）：广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司，住所地广州市南沙区。法定代表人：李连娟，该公司经理。委托代理人：罗建宁、朱志学，系该公司职员。被上诉人（原审原告）：李毅锋，住广州市白云区。委托代理人：周红玲，广东商达律师事务所律师。上诉人广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司（以下简称“逸涛雅苑公司”）因与被上诉人李毅锋商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院(2016)粤0115民初547号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：逸涛雅苑公司是广州市南沙区环市大道北逸涛雅苑商住房项目的开发商。2010年10月23日，李毅锋（乙方）与逸涛雅苑公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，该合同约定：乙方向甲方购买广州市南沙区环市路西侧逸涛雅苑四期A11栋201房（建筑面积95.51平方米），总金额为491386元，付款方式为按揭贷款。甲方应当在2011年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记约定甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意由乙方委托甲方办理涉案房产的房产证。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第八条约定根据房管部门出具的测绘报告，因面积差异需补差的，乙方须在甲方书面通知所确定的期限（如无特殊规定，则一般为甲方按乙方在合同中约定的通讯地址以快递形式送达书面通知之日起30日）内补齐；若逾期，乙方应自逾期之日起至实际补差之日止按日向甲方支付应补款万分之五的违约金，甲方并延期协助乙方办理《房地产权证》。第十条约定办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算，若乙方未按合同约定日期领取钥匙或未办理面积补差的，甲方有权顺延办证日期的起计时间。第十三条约定乙方的联系方式如有变更，应在变更后三天内以书面形式通知甲方。在办理收楼手续后，除乙方提出书面要求外，甲方可按乙方所购的该物业地址寄送通知书通知日期以通知发出的邮戳日或报纸公告刊登日为准。当面签收的，已签收日为送达日；邮寄送达的，同城快递以邮寄后次日视为送达日，异地以投递后第五日视为送达日等。李毅锋已向逸涛雅苑公司付清全部购房款491386元。2014年1月1日，李毅锋办理了涉案房屋的收楼手续。逸涛雅苑公司于2014年7月10日向李毅锋发出《产权办理通知书》，通知李毅锋于2014年7月17日提交资料办理产权证，包括购房合同、楼款发票、身份证件复印件等。李毅锋于2014年8月4日前往逸涛雅苑公司处签署《委托代缴契税办理房产证业主确认清单》并向逸涛雅苑公司交齐办证资料。2014年9月9日，广州市房地产交易登记中心向逸涛雅苑公司出具编号为0420141080的《广州市房地产初始登记告知书》，核准涉案楼盘的初始登记。广州市国土资源和房屋管理局于2015年1月9日出具涉案房产的房产证。同年4月17日，李毅锋从逸涛雅苑公司处领取了涉案房屋产权证。因本案纠纷，李毅锋于2016年1月29日向原审法院起诉，请求判令：1、逸涛雅苑公司向李毅锋支付延迟办理产权登记的违约金39802.27元（以总房价款491386元，按每日万分之五的标准，从2014年11月6日起计至2015年4月17日，共计162天）；2、逸涛雅苑公司承担本案的诉讼费用。逸涛雅苑公司为证明其在2015年3月19日通知李毅锋领取涉案房屋的房产证，提交了载明日期为2015年3月19日的《领取通知书》及未载明日期的《优速快递快递单》《雅四一组团领证通知》，上述《雅++1Q`四一组团领证通知》抬头处有手写的“2015.3.19”字样，逸涛雅苑公司陈述该字样系因寄件工作人员疏忽未打印，应该是其工作人员手写上去的。李毅锋对上述证据均不予确认，并陈述其未收到逸涛雅苑公司关于领取房产证的通知。原审庭审中，李毅锋、逸涛雅苑公司共同确认：涉案房屋交付日期为2014年1月1日，从该日起计算210个工作日，逸涛雅苑公司应为李毅锋办妥涉案房屋产权登记的日期为2014年11月5日，从该日次日起至2015年4月17日李毅锋领取涉案房屋房地产权证共计162天；李毅锋逾期提交办证资料的天数为11天（2014年7月25日-8月4日）；李毅锋购买的广州市南沙区逸涛雅苑四期A11幢201房产权登记地址为广州市南沙区南沙街倚涛四街1号201房。原审法院认为：李毅锋、逸涛雅苑公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”双方当事人在补充协议约定的“根据房管部门出具的测绘报告，因面积差异需补差的，乙方须在甲方书面通知所确定的期限内补齐”，因房管部门没有该测绘报告，而涉案房屋权属登记的合法面积在行政主管部门出具房产证才可最终确定，涉案房屋待房产证出具后方能确定是否需要补差及具体补差的金额，故该约定实际上无法履行，逸涛雅苑公司依约应在该涉案房屋交付之日起210个工作日内办妥产权登记，并将房地产权证交付李毅锋。据此逸涛雅苑公司抗辩其不存在逾期办证的事实依据不足，原审法院不予采信。李毅锋于2014年1月1日办理了涉案房屋收楼手续，因此，逸涛雅苑公司应当在商品房交付之日起210个工作日内办妥并交付房产证给李毅锋。涉案房屋直至2015年1月9日才办理产权证，逸涛雅苑公司已构成违约，且逸涛雅苑公司证据不能证明其在2015年4月17日李毅锋领取涉案房屋房产证前有通知李毅锋领证，故李毅锋诉请逸涛雅苑公司支付从办证期限届满之日次日即2014年11月6日起至2015年4月17日止共162天的逾期办证违约金的诉请有合同依据。但依据合同约定，李毅锋应在收到逸涛雅苑公司发出的《产权办理通知书》之日后7个工作日内提交办证资料，现双方确认李毅锋逾期提交办证资料11天，故逸涛雅苑公司抗辩应扣除该11天的违约金合理有据，原审法院予以采信。据此，逸涛雅苑公司依约应向李毅锋支付的逾期办证违约金计算日期应为李毅锋主张的162天减去11天即151天，根据合同约定违约金为491386*0.05%*151天即37099.64元，对李毅锋主张的超出该金额部分，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，原审法院于2016年3月31日作出判决如下：一、广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向李毅锋支付逾期办证违约金37099.64元；二、驳回李毅锋其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费398元，由广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司负担。判后，上诉人逸涛雅苑公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定具备补差的时间点错误。逸涛雅苑公司认为原审法院的认定错误且未遵从合同补充协议：1、产权登记(合同第21条及附件七补充协议第十条)：合同约定的办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算……未办面积补差的，甲方有权顺延办证日期的起计时间。约定对双方都适用。2、《广州市房地产初始登记告知书》为房管部门(交易登记所为房管局的直属功能机构)出具的证明逸涛雅苑公司办理开发项目的确权依据，该告知书后附的面积清单不会再有变化、变更，便具备补差条件，根据该确权面积，开发商就可以为各小业主办理房产证。3、订立买卖合同补充协议第八条第十条的基本原意为假若各小业主不办理补差手续，那么逸涛雅苑公司就不办理房产证，逸涛雅苑公司只有这样才能有条件促使小业主办理补差手续。若过了该步骤，便无法约束小业主办理补差手续，小业主不补差，逸涛雅苑公司除了通过诉讼途径之外便无其他强制解决办法。4、逸涛雅苑公司正基于对上述约定的肯定和依赖，认为从该基点起算办证时间的话基本可以保证不违约，便没有按照市场惯例和原则调整办证时长，因为无论哪家开发商都基本无法在广州市房管局公布的商品房买卖合同格式版本第21条规定的210日完成办证并交付到业主手中，如果不调整时长基本都会违约。二、房屋办证起算日期自补差手续办妥之日起算，逸涛雅苑公司已履行通知和催告义务，合同约定应该得到遵守。原审查明2014年9月9日房地产登记交易中心向逸涛雅苑公司出具了《广州市房地产初始登记告知书》，2015年3月9日逸涛雅苑公司发出《房屋面积补差手续办理再次通知书》再次要求李毅锋办理补差手续。按照合同约定，办理房产证的起计日期为补差手续办妥之日。即便逸涛雅苑公司未及时在大确权登记正式文件确定测绘面积后马上发送办理补差手续的通知导致李毅锋迟延办理补差手续并导致办证时间起算迟延有违公平，办理房产证的起计日期也是应倒推到2014年9月10日起算。综上，逸涛雅苑公司上诉请求撤销原判，改判驳回李毅锋的诉讼请求。被上诉人李毅锋答辩称：一审认定事实没有错误，但判决扣减11天的违约金有误，逸涛雅苑公司在2014年9月9日才办妥涉案房屋初始登记即此日起才具备办理产权证的资格，而李毅锋在2014年8月4日递交办证所需要的资料，并未构成逾期，也不能成为逸涛雅苑公司不承担相应违约责任的免责事由。逸涛雅苑公司以李毅锋没有办理房屋面积补差与事实不符，补充协议约定从办理面积补差开始计算违约责任亦是不当的。本院二审经庭询调查确认原审查明事实。双方当事人二审均无新证据提交。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。据此，李毅锋二审对原审扣除11天违约金认为不妥，但并未提起上诉，二审不作调处。针对逸涛雅苑公司的上诉意见，本院认定如下：首先，原审法院认定逸涛雅苑公司（甲方）与李毅锋（乙方）签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合法有效，论理清晰无误，本院不予赘述。《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条产权登记约定“甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意由乙方委托甲方办理涉案房产的房产证。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金”。由该约定可见，双方约定逸涛雅苑公司若逾期办证则需向李毅锋支付逾期办证违约金，双方现争议的是逸涛雅苑公司是否构成逾期办证。逸涛雅苑公司主张依照《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第十条的约定，即“办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算，若乙方未按合同约定日期领取钥匙或未办理面积补差的，甲方有权顺延办证日期的起计时间”，在逸涛雅苑公司未与李毅锋办妥面积补差手续之前，前述合同第二十二条约定的办证日期尚未起计；李毅锋则以逸涛雅苑公司迟延办理案涉房屋所在楼盘的初始登记，主张应以李毅锋收楼之日作为办证日期的起算点。因此，双方争议为应如何确定办证日期的起算点。其次，虽然从《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第十条约定“办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算”的字面意义来看，起算日期是从“乙方领取钥匙之日”和“办妥面积补差手续之日”中较后者为准，但事实上“办妥面积补差手续之日”的约定既不明确，事实上亦难以确定。办妥面积差手续的前提条件是需确定面积差。根据合同补充协议附件七第八条的约定,合同第十八条约定的面积确认及面积差异处理的程序是“根据房管局出具的测绘报告，因面积差异需补差的，乙方需在甲方书面通知所确定的期限（如无特殊规定，则一般为甲方按乙方在合同中约定的通讯以快递形式送达书面通知之日起30日）内补齐；若逾期，乙方应自逾期之日实际补差之日止按日向甲方支付应补款万分之五的违约金，甲方并延期协助乙方办理《房地产权证》。因面积误差甲方需退款的，甲方应在乙方提出要求三十天内无息返还，若未返还的，甲方应自逾期之日起至实际退款之日止按日向乙方支付应退款万分之五的违约金”。因此按照该约定，房管局出具测绘报告是确定面积差的依据，现无依据显示逸涛雅苑公司在李毅锋提起本案诉讼前取得了该测绘报告并告知李毅锋。在此情况下，逸涛雅苑公司要求将房屋初始登记后的测绘报告作为计算面积补差的基础，并以此作为办证日期的起算点显然不诚信。第二、根据合同补充协议附件七第八条的约定，确定面积差后，若需要补交面积差款则由逸涛雅苑公司通知李毅锋补交，该约定意味着逸涛雅苑公司掌握主动权，只要其不通知李毅锋则办证期限则不会起算，逸涛雅苑公司也可以无需承担逾期办证责任，这与李毅锋签约时的真实意思表示相悖。第三、《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。由上规定可见，缔约双方约定违约责任是督促双方依约履行合同，因此，逸涛雅苑公司主张依照《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第十条约定，办证日期以办妥面积补差手续起算不承担逾期办证的违约责任缺乏理据，本院亦不予支持。综上所述，逸涛雅苑公司的上诉理由均不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费796元，由上诉人广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群代理审判员  柳玮玮代理审判员  黄春成二〇一六年六月二十四日书 记 员  璩方慧