湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）楼民城初字第86号
原告（反诉被告）：湖南融达投资有限公司，住所地XX。
法定代表人：张泳芳，总经理。
委托诉讼代理人：李建中，湖南云盟律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李长志，男，汉族，身份证号XX，住XX。
委托诉讼代理人：冯震，岳阳城陵矶法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）湖南融达投资有限公司（以下简称融达公司）与被告（反诉原告）李长志房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人李建中，被告（反诉原告）李长志及委托诉讼代理人冯震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）融达公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《房屋买卖协议书》，收回盘龙大厦四楼整层场地；2、被告赔偿原告损失37.5万元；3、由被告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）李长志辩称：1、原、被告所签订的《房屋买卖协议》属无效合同；2、履行办理房地产过户给被告是原告的法定义务，根据本案纠纷所涉土地为划拨用地的性质，原告应依法取得政府同意转让的审批文件，缴纳土地使用权出让金，取得土地使用权证后，履行办理土地使用权过户的义务，但原告一直未取得审批文件、缴纳土地出让金并取得土地使用权，原告以自己的实际行动明确表明不履行过户义务，原告已构成根本违约；3、原告同意被告迟延支付剩余购房款，被告没有违约；4、被告不支付剩余购房款的行为是在行使法律赋予的不安抗辩权；5、原告主张被告赔偿37.5万元经济损失的诉请不合法，请求予以驳回。
被告（反诉原告）李长志向本院提出反诉请求：1、确认原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》无效；2、原告按装修评估报告补偿装修费用，并按房屋评估价值的60%对被告进行补偿；3、评估费23000元应由原告承担40%。
原告（反诉被告）融达公司辩称：解除合同是由于被告的根本违约造成的，被告的反诉请求不能成立，请求法院驳回原告的反诉请求。
根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况及庭审陈述，本院确认如下法律事实：
2006年11月14日湖南合大投资有限公司（已于2006年12月15日更名为湖南融达投资有限公司，即甲方）与李长志（即乙方）签订《房屋买卖协议书》，双方约定甲方将自己名下的房产XX大厦（位于XX区XX办事处XX居委会）XX楼整层以80万元价格出售给乙方，付款方式为：乙方购房款分三次付清，第一次（交房签订合同之日起）付20万元，第二次付30万元，第三次付30万元。付款日为每年的11月13日。房屋交付时间为：自乙方首付款交付之日起，甲方应将所售房产交付于乙方使用。过户手续：第三年购房款先交20万元，待甲方办理房产证和土地证过户手续后，乙方付清余款，过户费用由双方各承担50%。甲方法定代表人李朝晖及单位代表曹玲在落款处签名并加盖公章，乙方李长志亦在落款处签名。协议签订后，原告当即将上述房屋交付给被告使用，被告于当日向原告交纳购房款100000元，由原告单位代表曹玲向被告出具收条，并注明剩余的第一期购房款100000元在元旦前收取。2007年1月7日，被告向原告交付第一期购房款剩余100000元，原告单位代表曹玲向被告出具收条。此后被告分别于2008年1月10日、2008年1月31日、2008年7月2日向被告单位代表曹玲的银行账户汇入100000元、100000元、80000元，先后累计共支付购房款480000元。此后被告未再向原告交纳剩余购房款，原告曾于2009年期间向被告催讨剩余购房款，后经双方协商，原告同意被告暂缓一段时间支付，但对支付期限约定不明。2012年期间原告找被告就合同是否继�履行的问题进行协商，但双方未能达成一致意见，原告遂向本院提起诉讼，请求法院判如所请。
另查明，本案诉争房屋所在房产全名为XX大厦，开发初期土地性质为国有划拨用地，系XX市城市建设发展公司（以下简称XX城建公司）与XX省XX房地产综合开发股份有限公司（以下简称XX房产综合开发公司）于1995年起共同出资建设。1997年10月大厦建成后，双方进行了产权分割，XX城建公司获得一、二、四、八、九层的产权，XX房产综合开发公司获得三、五、六、七、十层的产权。产权分割后，上述两单位均未办理国有土地使用权分证。此后XX城建公司进行内部改制，该公司获得的XX大厦部分房产登记在XX司坚市政工程监理有限公司（以下简称X司坚公司）名下，而该宗土地的使用权亦变更登记在XX司坚公司名下，土地性质仍为国有划拨用地。此�XX城建公司获得的大厦四层整层产权则登记至湖南合大投资有限公司（后更名为湖南融达投资有限公司，即本案原告）名下，而后原告在房产部门办理了该层房屋的产权证（产权证号为X房权证XX区字1X**号），但一直未办理国有土地使用权分证。此后在向被告转让诉争房屋过程中，原告也未向有批准权的人民政府办理报批手续，该状况持续至今。
再查明，被告在接收原告交付的房屋后，对房屋进行重新装修改造，经湖南公众工程造价咨询有限公司评估，该改造工程总造价为217597.25元，被告为此支付评估费3000元。此外，在案件审理过程中，被告申请对所涉房产价值进行评估，经湖南新时代房地产评估咨询有限公司评估，本案诉争房产的市场价值为2417800元，被告为此支付评估费20000元。2006年至2011年期间本案诉争房屋由被告自行使用�自2011年11月1日至2016年11月30日期间被告将诉争房屋出租给案外人杨XX，其中2011年11月1日至2011年11月30日期间属于装修时间，租金自2011年12月1日开始起算，标准为2011年12月1日至2014年11月30日为7.25万元/年，2014年12月1日至2015年11月30日为7.75万元，2015年12月1日至2016年11月30日为8万元，租赁期间约定租金共计37.5万元。其中被告已收取2011年11月1日至2014年11月30日的房屋租金共计217500元。现租赁合同已于2016年11月30日届满，由于原告申请财产保全，自2014年12月1日至2017年11月30日期间租金237500元租金尚留存于承租人杨新宇处未收取（2016年11月30日至2017年11月30日期间的租金按上年度8万元/年标准计算）。
本院根据查明的事实，将双方当事人争议的焦点概括为下列四个方面：
本案诉争房屋所对应的土地性质如何�定。虽然本案中原告未提交证据证实本案诉争房屋所对应的土地属于何种性质，也未向法院提交所涉房屋对应的土地使用权分证。但根据本院查明的案情，XX大厦在建设初期所使用的土地的性质为国有划拨用地，此后XX大厦四层房屋产权变更登记至原告名下后，也没有办理土地使用权变更登记手续，变更房产对应土地的使用权性质，故本院认定XX大厦四层对应的土地使用权性质仍为国有划拨用地。
原、被告之间签订的《房屋买卖协议书》是否有效。被告辩称：由于原告房产对应的土地使用权为国有划拨用地，而原告一直未取得人民政府准予转让的审批文件、缴纳土地出让金并取得土地使用权，该行为违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条及《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，应认定上述协议无效。原告诉称：办理土地使用权过户手续只须直接到国土部门办理并按相关规定交纳土地出让金即可，故双方签订的协议属有效合同。本院审查认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的规定，国有划拨土地上的房地产转让应报有批准权的人民政府审批，只有在人民政府批准准予转让的情况下，才能对房地产进行转让。如划拨土地未经批准进行私下转让，将造成国有资产的流失，危及社会公共利益。而根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，损害社会公共利益的，合同无效。而本案中原告即未向有批准权的人民政府报请审批，也未向国土部门交纳土地出让金，该行为明显损害社会公共利益，故被告的反诉理由成立，本院予以采纳，原、被告之间签订的《房屋买卖协议书》应属无效。
本案诉争房屋及所涉购房款应如何处理。根据对焦点问题二的分析在原、被告之间签订的《房屋买卖协议书》无效的情况下，原告主张解除《房屋买卖协议书》的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告主张确认《房屋买卖协议书》无效的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因该合同取得的财产应当予以返还，故被告应将受让的房屋返还给原告，同时原告也应将已收取的480000元购房款返还给被告。因此对原告主张被告返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。
�合同无效应如何划分过错责任，所导致的经济损失应如何分摊，所产生的收益应如何分配。本案中原告未经人民政府批准就将划拨土地上的房屋转让给被告，而被告在订立合同时未尽到审慎义务，双方对导致合同无效的后果均存在过错，依法应承担相应的法律后果。根据本案查明的情况，在原、被告签订《房屋买卖协议书》后，产生的经济损失及收益共分为三个部分。1、原告在向被告交付房屋后，被告投入资金对房屋进行了装修改造，并产生相关费用217597.25元，该笔费用应计入所产生的经济损失之列；2、被告在收到房屋后，自2006年11月15至2011年10月30日被告自行使用诉争房屋期间的占用费共计359479.16元（按被告2011年12月1日房屋出租租金7.25万元/年标准，计算59.5个月）及2011年12月1日至2017年11月30日期间出租房屋期间产生的租金共计455000元，两项合计814479.16元；3、经评估诉争房屋现值为2417800元，将双方约定房屋出售价格800000元扣减后，房屋升值收益为1617800元。上述2、3项应计入所产生的收益之列。针对上述经济损失及收益，本院审查认为，第一项由被告投入的装修费用217597.25元，属原、被告转让房屋时产生的经济损失，在被告将房屋返还给原告的情况下，原告接收了被告投资装修的财产，系受益方，故应将上述费用217597.25元支付给被告。第二项，被告在接收原告的房屋后，自用期间的占用费及房屋出租所获租金共计814479.16元，因合同无效，故被告应向原告支付自用期间的占用费359479.16元。同时被告无权获取房屋出租期间的租金455000元，故被告已收取的租金217500元应返还给原告，而滞留在承租人杨新宇处的未予支付的租金237500元，原告可依法生效判决另案向案外人杨XX主张权利。第三项，在房屋转让后产生的升值收益1617800元，本院酌定按被告已交购房款及未交购房款在总购房款中所占比例在原、被告之间进行分配，即原告分配升值收益的40%（320000元÷800000元），被告分配升值收益的60%（480000元÷800000元）。根据上述经济损失承担及收益分配标准，在被告将房屋返还给原告的前提下，原告应支付给被告的款项包括装修费用217597.25元，房屋升值收益970680元，而被告应支付给原告的款项包括已收取的2011年11月1日至2014年11月30日期间的房屋租金共计217500元及2006年11月15至2011年10月30日被告自行使用房屋期间的占用费359479.16元。原、被告之间应付款项相互抵扣后，原告尚应支付被告升值收益款611298.09元。此外因本案产生的鉴定费23000元，该费用本院酌定由原、被告各承担11500元，在上述费用已由被告先行垫付的情况下，原告应向被告支付鉴定费用11500元。将原告应�付给被告的升值收益611298.09元及鉴定费11500元、原告应返还的480000元购房款累加后，原告尚应支付给被告的款项合计1102798.09元。
本院认为，根据对上述焦点问题的分析，原告主张解除的与被告之间签订的《房屋买卖协议书》的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告主张被告返还房屋的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。原告主张被告赔偿经济损失375000元的诉讼请求，本院在进行损失分摊及升值收益分配过程中已进行了综合考虑，故不再单独作出处理。被告主张确认与原告之间签订的《房屋买卖协议书》无效的反诉请求，合法有据，本院予以支持。被告主张原告对改造装修费用进行补偿并承担因此产生的评估费，同时按房屋评估价值的60%补偿其经济损失的反诉请求，部分合理，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民�和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）湖南融达投资有限公司与被告（反诉原告）李长志之间签订的《房屋买卖协议书》无效，限被告（反诉原告）李长志在本判决生效后十五日内将位于XX区XX办事处XX居委会XX大厦X层整层返还给原告（反诉被告）湖南融达投资有限公司；
二、限原告（反诉被告）湖南融达投资有限公司在被告（反诉原告）李长志返还房屋的同时，支付被告李长志（反诉原告）各项经济损失、房屋升值收益及已交纳的购房款共计1102798.09元；
原、被告逾期履行上述一、二义务的，应当依照《中华人�共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告（反诉被告）湖南融达投资有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）李长志的其他反诉请求。
案件受理费14180元，反诉费6900元，财产保全费6670元，三项合计27750元，由原告（反诉被告）湖南融达投资有限公司负担13875元，由被告（反诉原告）李长志负担13875元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 钟 宁
人�陪审员王孟华
人民陪审员 袁建中
二〇一七年十二月十九日
书 记 员 付山松