连云港市海州区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0706执异321号
案外人：徐学俊，男，1968年10月4日出生，汉族，住江苏省响水县。
申请执行人：李振龙，男，1952年9月5日出生，汉族，住连云港市海州区。
被执行人：万坤林，男，1962年2月15日出生，汉族，住连云港市连云区。
被执行人：连云港诺贝生化科技有限公司，住所地连云港市海州区幸福路112号。
法定代表人：万坤林，董事长。
被执行人：江苏诺贝投资置业公司，住所地江苏省响水县黄海路与城南大道交叉口。
法定代表人：万坤林，董事长。
本院在执行申请人李振龙与被执行人万坤林、连云港诺贝生化科技有限公司（以下简称连云港诺贝公司）、江苏诺贝投资置业有限公司（以下江苏诺贝公司）民间借贷纠纷一案中，案外人徐学俊向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭并公开进行了听证。案外人徐学俊、申请执行人李振龙到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人徐学俊称，请求依法对位于响水县百汇广场小区3号楼1003室不予执行。事实和理由：位于响水县百汇广场小区3号楼1003室的房屋属于案外人向被执行人江苏诺贝公司购买，案外人已经支付了购房款并实际入住。该房屋不属于被执行人江苏诺贝公司所有，根据法律规定，贵院应当依法对该房产不予执行。
申请执行人李振龙称，1.房屋是在2013年3月12日查封的，查封时房屋正在销售，没有人购买，如果有人购买就不会查封。2.房屋在进行拍卖的时候，法院张贴了公告，公告要求如果有异议，可以在十日内提出，但是一直到今年4月份都没有人提出，说明案外人在规定的时间内已经放弃了提出异议的权利。3.购房通常是先交30%的款项，然后网签，如果有这个手续，就不会被法院查封了，房屋如何卖给案外人，是开发商的问题，请求驳回案外人的异议请求。
经审查查明，原告李振龙与被告万坤林、连云港诺贝公司民间借贷纠纷一案，原连云港市新浦区人民法院于2013年2月4日作出的（2013）新民初字第0728号民事调解书，确认被告万坤林于2013年3月31日前返还原告李振龙借款本金473万元、利息107万元，合计580万元，如逾期，被告万坤林自2013年3月31日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍承担原告利息损失。被告连云港诺贝公司对上述债务承担返还责任。因两被告均未按照生效民事调解书履行，原告李振龙向该院申请强制执行，2013年10月11日，该院立案执行，执行案号为（2013）新执字第3469号。2013年12月3日，该院作出（2013）新执字第3469-1号民事裁定书（与3619-1号系同一份裁定书），裁定追加江苏诺贝公司作为本案被执行人；对该院（2013）新民初字第0728号民事调解书确定的被执行人万坤林所负债务承担连带偿还责任。2013年12月3日，该院作出（2013）新执字第3469-2号民事裁定书（与3619-2号系同一份裁定书），裁定对被执行人江苏诺贝公司名下位于响水县百汇广场小区3号楼701、801、901、1001、1101、902、1002、1102、203、1003、1103、204、904、1004、1005、1105；7号楼1002、1102、203、1003、1103、904、1004、1104、1105、1106；4号楼104、1103号房屋予以查封。2014年5月9日，该院作出（2014）新执异字第0040号民事裁定书，裁定撤销该院（2013）新执字第3469-1号和（2013）新执字第3469-2号民事裁定。因李振龙申请复议，2014年8月28日，江苏省连云港市中级人民法院作出（2014）连执复字第00038号执行裁定书，裁定撤销（2014）新执异字第0040号民事裁定，发回重新审查。2014年11月4日，本院经审查，作出（2014）海执异字第00033号民事裁定书（与00034号系同一份民事裁定书），裁定撤销原连云港市新浦区人民法院（2013）新执字第3469-1号民事裁定；撤销原连云港市新浦区人民法院（2013）新执字第3469-2号民事裁定。
2015年2月3日，本院作出（2013）新执字第3469-6号执行裁定书(与3619-6号系同一份裁定书)，裁定解除对江苏诺贝公司名下位于响水县百汇广场小区3号楼701、801、901、1001、1101、902、1002、1102、203、1003、1103、204、904、1004、1005、1105；7号楼1102、203、1003、904、1004、1105、1106；4号楼104、1103号房屋的查封。2015年3月10日，本院作出（2013）新执字第3469-7号执行裁定书（与3619-7号系同一份裁定书），裁定解除对江苏诺贝公司名下位于响水县百汇广场小区7号楼1002、1103、1104号房屋的查封。
2014年8月25日，李振龙以江苏诺贝公司为被告，向连云港市中级人民法院提起诉讼，要求江苏诺贝公司承担责任。诉讼中，2014年11月10日，连云港市中级人民法院作出（2014）连民初字第0112-1号民事裁定书，查封了江苏诺贝公司名下的响水县百汇广场小区3号、7号、4号楼共28套以及百汇广场小区部分尚未售出的房屋。该案件后移送江苏省盐城市中级人民法院审理，2015年2月5日，江苏省盐城市中级人民法院裁定解除对江苏诺贝公司百汇广场小区7号楼1106、1103、904室，3号楼1102、1101、1002、902、901、801、701室共10套住宅房的查封，并于2016年10月9日作出判决，判决江苏诺贝公司承担责任。2016年11月7日，本院作出（2013）新执字第3469-8号执行裁定书（与3619-8号系同一份裁定书），限期履行义务，逾期将对江苏诺贝公司百汇广场小区3号楼1003、1103、204、904、1004、1005、1105；7号楼1002、1102、203、1003、1004、1104、1105；4号楼104、1103号房屋予以评估、拍卖、变卖抵债。根据本院征询价格函，连云港市价格认定局2017年4月10日出具询价意见书，上述16套房屋总价值为1341.28万元，其中3号楼1003室鉴证价值为86.76万元。随后，本院依法张贴执行公告，公告送达评估报告，并告知公告之日起十日内提出执行异议的权利。案外人徐学俊认为百汇广场小区3号楼1003室系其本人购买，向本院提出书面执行异议，要求停止对该房屋的执行。
为证实百汇广场小区3号楼1003室系其本人购买，案外人徐学俊举证《百汇广场房屋认购协议》一份，该协议约定徐学俊认购江苏诺贝公司开发的3幢1003室，单价4168元，总价585979元，定金100000元，徐学俊需于2015年支付定金100000元（未约定具体时间），剩余首付款75978元应于签订《商品房买卖合同》前付清，剩余款在《商品房买卖合同》签订后按揭贷款支付等。徐学俊还举证了江苏诺贝公司出具的100000元房款收据、物业费收据、装修保证金、电费收据等，但以上证据均系复议件，至今双方未签订商品房买卖合同，徐学俊自认其余款项亦未再向江苏诺贝公司交纳。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该法条的宗旨是对一般买受人物权期待权的保护。当买受人具备以上法定条件时，其物权期待权可以对抗或者排除法院的查封或者执行效力。
第一、本案在法院查封之前是否签订有效的书面买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，案外人徐学俊与江苏诺贝公司签订的认购协议并没对剩余购房款的付款时间、房屋交付使用的条件及日期、装饰设备标准承诺、办理产权登记有关事宜等主要内容作出约定，该认购协议即使真实也只属于商品房买卖预约合同，而不属于商品房买卖合同。
第二、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。案外人徐学俊未提供其名下无其他居住房屋的证据。
第三、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。按照案外人徐学俊提供的收据、认购协议，徐学俊已支付的价款未超过所购房屋总价款的百分之五十。
综上所述，案外人徐学俊提出的异议理由，不符合上述司法解释规定，其对本案的执行标的不享有排除执行的权利，对其异议请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一项之规定，裁定如下：
驳回案外人徐学俊的异议请求。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 杜秀丽
人民陪审员 侯家德
人民陪审员 孙宜福
二〇一七年九月二十五日
书 记 员 朱庭苇
附法律条文
一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。