上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初1410号
原告(反诉被告)：夏娴婕，女，1982年9月12日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：孙龙刚，上海海耀律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海佳地置业有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：沈仁兴，董事长。
委托诉讼代理人：毛石兰，上海高宏律师事务所律师。
原告夏娴婕与被告上海佳地置业有限公司(以下简称佳地置业公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，在案件审理中，佳地置业公司提起反诉，本院受理反诉后与本诉进行了合并审理，依法适用简易程序，于2017年3月22日公开开庭进行了审理。夏娴婕的委托诉讼代理人孙龙刚及佳地置业公司的委托诉讼代理人毛石兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告夏娴婕向本院提出诉讼请求：1.要求被告继续履行双方签署《上海市商品房预售合同》(以下简称预售合同)，由原告向被告支付剩余房款；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年3月30日，原、被告签订预售合同，约定原告向被告购买上海市浦东新区康桥镇御水路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下统称系争房屋)，总房价款计人民币5,066,888元(以下币种相同)，其中部分房款通过银行按揭贷款支付。签约前，被告提出其与农商银行关系密切，并保证可以办出7成房款的贷款，为此签约当日，原告支付了三成首付即1,526,888元。签约后，被告表示无法办出7成贷款，要求原告向其抵押权所设定银行即中国建设银行办理贷款，递交手续后，再次被告知因银行政策收紧，申请的7成房款贷款未能审批通过。原告无奈，于2016年4月18日另行向中国银行股份有限公司申请新的贷款，最终得知只能贷出5成房款金额的款项，原告与被告协商后，再行向被告补付了100万元的房款，银行为凑整，审批通过250万元，原告遂于2016年6月1日再行补付被告4万元。2016年6月24日银行贷款通过后，原告及时告知被告，并催促办理抵押涤除手续，在抵押涤除后银行可予以放款，然而被告表示需要先行查询原告是否存在限购，一查拖了很久，直至2016年10月21日告知原告符合购房条件，为此原告再次要求注销抵押，以便于银行放款，履行双方的预售合同，然而被告于2016年10月30日，单方发出《通知函》，表示不再履行合同，要求原告办理退房手续。原告认为，原告已经履行了双方的约定，并办理出银行的贷款，但被告至今不但未涤除房屋上的抵押，还提出要求解除双方合同的意见，构成违约，并侵犯了原告的合法权益，原告现为维护自身权益，提起诉讼，诉如所请。
被告佳地置业公司辩称，不同意原告的诉讼请求，要求驳回。之前签约主体不是原告，而为案外人张某即原告的前夫，2015年12月24日，被告与张某签署定金合同，2016年1月原告与张某办理了离婚手续，2016年3月30日，在原告出具情况说明后，由原告作为购房主体，与被告签署预售合同，并由原告办理贷款。根据预售合同第7条，对付款的期限及违约责任做了约定，贷款付款日期为2016年5月6日，原告逾期付款30天后，被告有权单方面解除合同。被告并未为原告安排贷款银行，可能有推荐，但银行不是被告可以控制。原告于2016年4月18日才去办理贷款，直至2016年6月24日才审批下来，审批下来时已超过付款时间。即使被告怠于涤除抵押，但原告违约在先。原告在2016年4月之前有无办理过贷款，被告方不清楚。被告在后来得知原告又另行结婚，为此进行了数次查询限购情况。原告办理贷款时间已经逾期，被告方是否办理房屋上抵押涤除已与本案争议无关，被告不同意涤除抵押，视为被告不同意原告逾期支付贷款，被告方要追究原告的逾期付款责任。
反诉原告佳地置业公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签署的预售合同；2.判令反诉被告赔偿反诉原告房价款3%的违约金152,006.64元；3、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告未按照双方签署的预售合同约定于2016年5月4日前支付商业贷款，逾期30日后也未予支付，构成违约，由此反诉原告于2016年10月30日向反诉被告提出解除合同等意见，但反诉被告置之不理，反而提起诉讼，现反诉原告为维护自身合法权益，特提起反诉。
反诉被告夏娴婕辩称，不同意反诉原告的反诉请求，反诉被告没有违约，贷款支付期限延迟至2016年6月底，是双方协商的结果，被告对此均予以明知，故而在2016年6月1日还收取了原告补交的房款共计104万元。
本院经审理认定事实如下：2015年12月24日，以案外人张某作为购买人就系争房屋与佳地置业公司签署《“仁和都市花园”定金合同》，同时还出具“承诺书”一份，对房款的支付作出相关承诺，并表示如逾期付款，违约金按逾期未付款的日万分之三支付。2015年12月24日，购房人支付定金5万元。2016年1月5日支付房款50万元。2016年3月30日，由夏娴婕与张某共同出具情况说明一份，表示张某于2015年12月24日购买系争房屋，支付首付款总价30%，合计1,526,888元。现因张某于2016年1月6日办理离婚手续，故该房屋由前妻夏娴婕来购买，剩余70%房款由夏娴婕办理按揭。当日，佳地置业公司开具不动产统一发票，确认合计收到夏娴婕房款1,526,888元；同时，由夏娴婕作为买方(乙方)与佳地置业公司作为卖方(甲方)签署预售合同，约定乙方向甲方购买系争房屋。预售合同约定，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为49,159.68元，据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为5,066,888元，乙方付款方式和付款期限由双方在附件一中约定明确，附件一为付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款，乙方于2015年12月24日与甲方签约，并付首付款5万元，乙方于2016年1月5日前支付房款50万元，乙方于2016年1月31日前应支付房款976,888元，备注商业贷款乙方应于2016年5月6日前向甲方支付房款(商业贷款)计354万元；第七条为乙方若未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款项的日万分之3计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房款的3%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方，……甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方；第十一条为甲方定于2017年12月31日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外；第十六条为甲方保证在向乙方交付该房屋时该房屋没有甲方设定的抵押权，也不存在其他产权纠纷和财务纠纷，……；附件四关于该房屋权属情况中显示持证抵押，债权金额为4.80亿元，他项权利人为中国建设银行股份有限公司上海虹口支行，抵押核准日期为2013年12月19日；在补充条款一中约定，乙方通过银行贷款支付部分房款的，乙方应在签订本合同的同时签署贷款合同、提供贷款所需各类资料并支付所有相关费用，并且乙方应严格按照银行通知的时间办理贷款所需各种手续，因乙方未在期限内提供有关资料或提供资料欠缺，或因乙方原因未能在银行规定的时间内完成相关手续，或因乙方自行办理银行贷款放款延迟等原因造成贷款逾期到账的，视为乙方未按合同约定付款，逾期付款责任按合同第七条执行；乙方办理贷款期间，若乙方提供的资料，经银行审批，不符合贷款条件而导致银行拒绝放贷或部分拒绝放贷的，乙方同意按照附件一约定贷款应到账期限自行用现金向甲方支付该未获批准的部分，乙方逾期支付的，视为乙方未按合同约定付款，逾期付款责任按合同第七条执行；……补充条款二中约定，在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1.双方共同办理合同网上备案撤销等解除合同手续；2.因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，乙方应承担违约责任，违约金为50万元；……。
预售合同签署后，夏娴婕向银行申请贷款，中国银行股份有限公司上海市徐汇支行于2016年6月24日在《个人一手住房贷款合同》上盖章，其中贷款金额为250万元。2016年6月1日，佳地置业公司确认收到夏娴婕100万元，同年6月5日，佳地置业公司再次确认收到夏娴婕4万元房款。佳地置业公司表示根据上海市人民政府办公厅2016年3月24日的相关意见，为进一步加强商品房预销售管理，防止捂盘惜售，进一步加强交易管理，将住房限购审核从房产登记环节前置至交易备案环节；相关部门2016年5月具体实施意见落地后，佳地置业公司为夏娴婕预约了2016年7月就其住房限购审核申请，因夏娴婕数次未能如实、齐全地递交相关材料，导致相关审核一直未能通过；直至2016年10月21日，上海市浦东新区房地产交易中心向佳地置业公司出具“房屋交易审核情况通知书”，表示经核，就系争房屋所签订的预售合同，购房人符合国家和本市住房限购规定。2016年10月31日，佳地置业公司向夏娴婕发送“通知函”，表示按照合同约定应于2016年5月6日将余款250万元交至公司账户，现已经严重逾期，公司按照约定执行，要求夏娴婕办理退房手续，并保留追究逾期违约责任。
就买卖双方约定部分房款通过贷款方式支付下，佳地置业公司表示，相关流程为由客户自行找贷款银行，根据银行的要求提供相关资料，如果银行需要，作为开发商会提供销售许可证、法定代表人证明等材料，银行根据客户情况审查是否首套及收入情况，佳地置业公司出售的房屋大产证上设有抵押，在银行贷款审批通过后，开发商要查房(审查购房资格)，没有问题的话涤除抵押，然后出售的房屋上设定新的贷款银行抵押。涤除抵押的前提是客户需要具有购房资格且贷款审批通过。
另查，朱琳系佳地置业公司委托销售房产公司的工作人员，夏娴婕购买系争房屋，其为该房的销售人员。2016年5月9日，朱琳通过微信询问夏娴婕：“贷款怎么样了，要快点了；你们贷款到什么进度了。”夏娴婕回复“估计到5月底”，后再次回复“在审批中，月底放款”，朱琳表示“好的”。2016年7月15日朱琳联系夏娴婕，表示“19号查房(查购房资格)”，2016年8月8日，朱琳联系夏娴婕，表示“周三可以安排你查房，证件全都带好，别再少了”，夏娴婕当天表示“不好意思，审查需要的资料现在不齐，要等周五才能拿回来，周三没办法去了”，朱琳回复“嗯，下次吧”；2016年8月15日，朱琳再约夏娴婕查询购房资格，夏娴婕询问：“银行到现在还没有放款啊”，朱琳表示“等你查房查好”，2016年8月17日，夏娴婕表示又缺资料，小孩子的户口本也需要的，要朱琳尽快再安排一次，朱琳表示“知道了，拖了这么久，违约金估计逃不掉了”；2016年8月20日，朱琳跟夏娴婕微信表示“你前夫来领过礼品了，你确认一下，房子是你的名字，需要你确认一下”。2016年9月8日，朱琳联系夏娴婕，表示还缺现在老公的离婚证离婚协议，夏娴婕表示：“我买房子跟他有什么关系”，随后提供了其现任丈夫的离婚判决书；2016年9月25日，夏娴婕询问其房屋审查结果出来了吗，朱琳表示回去问，有消息跟其说；2016年10月14日，朱琳表示“下周二再查一次房，……因为你隐瞒房产未报，造成查房及贷款手续延迟，由此造成的逾期违约责任是由您来承担的”，夏娴婕表示“我也没有刻意隐瞒，本来就不知道这个也有关联，之前知道的都是以合同签约时间为准来查的，早知道有关联的话，查房结束之前我婚也不结了”，朱琳回复“你现在就尽快把查房手续办好”并要求夏娴婕查房资料都带来。2016年10月28日，朱琳通过微信通知夏娴婕“查房过了”，夏娴婕表示“太好了，我要通知银行吗”，朱琳回复“可以”，夏娴婕问“银行问抵押办掉了吗？合同送进去没？”，朱琳表示“还没呢，现在刚刚拿到，起码下周，好了通知你”；2016年11月1日，朱琳微信表示“我接到通知，让我通知你来退房”。2016年11月7日，夏娴婕前夫张某至销售处与朱琳进行沟通，朱琳表示：“就是你买房的时候价格太便宜了，现在有理由让你退房肯定要让你退，……。”张某问：“那我的抵押证到底有没有去办过？”朱琳回答：“没有去办过，已经不帮你去办了，现在一门心思叫你退房。”
再查，夏娴婕与张某于2016年1月6日协议离婚，2016年6月16日，夏娴婕又与他人登记结婚。
以上事实由经庭审质证的《“仁和都市花园”定金合同》、承诺书、情况说明、《上海市商品房预售合同》、销售不动产统一发票、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《房屋交易审核情况通知书》、《通知函》、上海市不动产登记簿、离婚证及离婚协议、微信记录、通话录音等及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为，双方签订的《上海市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，应为合法有效，双方均应按约履行。
合同签订后，夏娴婕按约以现金支付了部分房款，对剩余部分的房款，双方约定由购房方以贷款方式支付，同时对贷款支付的时间作出了明确的约定即2016年5月6日，逾期超过30天后，作为出售方佳地置业公司有权单方解除合同。客观上，夏娴婕确实未在合同约定的期限内完成贷款审批，虽在2016年6月1日及6月5日，其又共向佳地置业公司支付104万元房款，但尚余的250万元房款并未全部履行到位，夏娴婕提出双方对支付时间口头约定进行了变更至2016年6月底，但佳地置业公司否认下，对此难以认定，故夏娴婕的行为确实构成了违约。然而，佳地置业公司在夏娴婕未能如约支付房款且逾期超过30天后，仍通知购买方提交相关资料进行购房资格的审查，在查房不成下，数次通知补交查房资料直至夏娴婕的购房资格查询完毕，对此本院认为，购房人具备购房资格是房屋买卖交易的先提条件，佳地置业公司在已具有合同解除权下，如不再愿意继续履行双方买卖关系是无需再对夏娴婕的购房资格向相关部门进行预约申请并审核的，然而在之后的行为中，作为出售方的销售人员，并未给予购房人明确的催告、终止履行的意思表示，而是一次次要求对方提供资料配合其购房资格的审查，以其实际行为选择并表明要求继续履行的意思表示，那么在夏娴婕符合购房资格下，应当在合理期间给予购房人一次积极履约的机会，然而佳地置业公司在没有任何向夏娴婕催告或征询下，便发函要求解除双方间预售合同，有悖诚实信用原则，故本院对佳地置业公司要求解除及相关解除后果的请求，不予支持。现原告要求继续履行双方的预售合同，对此本院予以支持，根据预售合同约定，当前仅存于购房人支付房款阶段，尚未至实体交房和权利交房阶段，夏娴婕自愿将剩余的250万元房款全部支付，符合合同约定，并无不可，本院予以准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)夏娴婕与被告(反诉原告)上海佳地置业有限公司关于上海市浦东新区康桥镇御水路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋签署的《上海市商品房预售合同》予以继续履行，原告(反诉被告)夏娴婕于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海佳地置业有限公司支付剩余房款250万元；
二、驳回被告(反诉原告)上海佳地置业有限公司的诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费47,268元，减半收取计23,634元，反诉案件受理费1,670元，均由被告(反诉原告)上海佳地置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张盈
二〇一七年七月二十日
书记员 杨华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。