文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0585民初4060号原告：上海犇帝金属制品有限公司，住所地上海市奉贤区庄行镇大叶公路2189号第3幢4010室，统一社会信用代码91310120332701751X。法定代表人：孟梅香，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈宜群，江苏六典律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾凡，江苏六典律师事务所律师。被告：冠亿精密工业（昆山）有限公司，住所地江苏省昆山市陆家镇金阳东路2号，统一社会信用代码91320583749416796H。法定代表人：李朝钦，该公司总经理。委托诉讼代理人：翟照安，江苏开明律师事务所律师。委托诉讼代理人：李振兴，江苏开明律师事务所律师。第三人:太仓山沣五金有限公司，住所地江苏省太仓市浮桥镇浏家港，统一社会信用代码91320585729293338N。法定代表人：张国用，该公司董事长。委托诉讼代理人：李春杰，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。原告上海犇帝金属制品有限公司（以下简称犇帝公司）与被告冠亿精密工业（昆山）有限公司（以下简称冠亿公司）、第三人太仓山沣五金有限公司（以下简称山沣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案后，依法适用简易程序于2017年9月28日第一次公开开庭进行了审理。后因该案案情复杂，转为普通程序，并依法组成合议庭，于2017年12月11日、2018年1月8日再次公开开庭进行了审理。原告犇帝公司的法定代表人孟梅香（第一、三次开庭时到庭）及委托诉讼代理人陈宜群、被告冠亿公司的委托诉讼代理人翟照安（第一次开庭时到庭）及李振兴、第三人山沣公司的委托诉讼代理人李春杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告犇帝公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017年4月26日签订的租赁协议无效；2.被告立即返还原告租金及履约保证金875000元并支付利息损失（以875000元为基数，按年利率6%标准计算自2017年4月29日至实际清偿之日止）；3.被告赔偿原告经济损失80万元；4.被告赔偿原告律师费44000元、诉讼费。事实和理由：2017年4月20日，原告向被告支付5万元作为承租位于太仓市浮桥镇××家××路××幢厂房的定金。2017年4月26日，原、被告签订租赁协议，约定原告承租被告自有的厂房、设备等租赁物用于生产经营使用。2017年4月28日，原告支付被告租金825000元，故原告支付被告租金及履约保证金合计875000元。2017年5月1日，原告搬至上述承租厂区内，遂后厂区内经常出现人为强制性停电的现象，导致生产用电和照明用电无法使用，生产停滞。后原告发现承租的厂房并非被告所有，而是属于第三人山沣公司所有，被告隐瞒厂房并非自有的重大事实，与原告签署租赁协议。被告也并未获得第三人的授权转租该租赁物，且拖欠第三人的房租。2017年6月1日，第三人山沣公司以被告拖欠租金和擅自转租为由，解除与被告签署的租赁协议。2017年6月22日，原告委托律师向被告发出律师函，认为租赁协议因未取得房屋转租权且房屋所有权人行使合同解除权而自始无效，要求被告于2017年6月25日之前返还875000元并承担每月2万元的经济损失。原告认为，原告已按照协议约定履行付款义务，被告理应提供符合约定的租赁物。但租赁协议签署后，原告一直未正常使用租赁物。被告隐瞒房屋并非自己所有的客观事实，已涉嫌欺诈，被告也无转租权，同时拖欠第三人即房屋所有权人的房租，为此第三人提出异议并行使合同解除权，导致原告产生重大经济损失。为维护合法权益，原告诉至法院。被告冠亿公司辩称：认可原、被告签订的租赁协议无效。原告违反合同约定向案外人苏州黄金业电子科技有限公司转租涉案厂房明显违约，履约保证金应予扣除，原告实际占有和使用涉案厂房，应支付相关的租金，故原告要求被告返还租金及履约保证金875000元没有依据，被告无需返还原告租金、履约保证金并支付利息。原告租赁涉案厂房未受到被告及其他人的阻挠，自租赁合同签订以来，原告一直是正常使用租赁物，不存在经济损失。律师费44000元、诉讼费用不应由被告承担。第三人山沣公司述称：对原告的诉请无异议，我司认为原、被告于2017年4月26日签订的租赁协议无效。被告所述停电问题并非由第三人导致。本院经审查认定以下事实：太仓市浮桥镇XX港XX路XX号出让土地使用权人系第三人山沣公司，该土地性质为工业用地，使用权面积为10827.7平方米。太仓市浮桥镇XX港XX路XX号1幢、2幢、3幢的房屋所有权人均系第三人山沣公司，建筑面积分别为2245.31平方米、4259.4平方米、1668.12平方米。2016年2月3日，第三人山沣公司（出租方）与被告冠亿公司（承租方）签订厂房租赁协议一份，约定山沣公司将自有的位于太仓市浮桥镇浏家港XX路房产8172.83平方米（权证号：太房权证太仓字第××号、01××82号、01××84号，含目前已完成的配套设施）和10827.7平方米土地土地使用权（权证号：太国用（2015）第0500XXXX号）租赁给冠亿公司使用；租赁期限为5年，即从2016年3月1日起至2021年2月28日止，租赁物（含房产土地）的年租金为216万元人民币，先付租金后使用，每半年支付一次，2016年10月1日前支付2016年10月1日至2017年2月28日期间的租金108万元，以后租金的支付依此类推；租赁物的物业归被告冠亿公司自己管理，物业管理费用亦由冠亿公司自行承担。协议还约定未经山沣公司书面同意，冠亿公司不得将租赁物的全部或部分面积转租给他人使用。在租赁期限内，若遇冠亿公司欠交租金超过30日，经山沣公司书面催款后，冠亿公司仍未在山沣公司限定的期限内支付，山沣公司有权停止冠亿公司使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由冠亿公司全部承担。若遇冠亿公司欠交租金或物业管理费超过60日，或依照本协议其他条款规定，山沣公司有权提前解除本协议，并追究冠亿公司违约责任。在山沣公司以传真或信函等书面方式通知冠亿公司之日起，本协议自动终止。如发生未经山沣公司书面同意，冠亿公司将租赁场所转租或转借或交付给第三方等情况的，冠亿公司构成根本违约，除非冠亿公司能在接到出租人通知后30天内改正，山沣公司有权从冠亿公司处收回租赁物并且不返还已付租金，并要求冠亿公司支付六个月租金的违约金。第三人山沣公司、被告冠亿公司分别在出租方、承租方处加盖公章。2017年4月10日，被告冠亿公司支付第三人山沣公司2017年3月1日至2017年8月31日期间的租金54万元。2017年4月20日，原告犇帝公司向被告冠亿公司转账支付5万元作为承租位于太仓市浮桥镇××家××路××幢厂房的定金。2017年4月26日，原、被告双方签订租赁协议一份，约定冠亿公司将自有的位于太仓市浮桥镇××家××路××幢厂房阳极线车间、外观检验车间、喷砂车间共计房产2139平方米（权证号：太房权证太仓字第××号含目前已完成的配套设施）和3幢厂房宿舍2楼及食堂部分面积，1幢办公楼1楼楼梯东边区域及3楼东边区域及公共区域土地使用权（权证号：太国用（2015）第0500XXXX号）（以下简称租赁物业）出租给犇帝公司做生产经营使用，同时一并将租赁物业内的设备（以下简称租赁设备）租赁给犇帝公司；如无特别说明，本协议中“租赁物”均包括“租赁物业”和“租赁设备”；租赁期限为三年十个月，即从2017年5月1日起至2021年2月28日止；租赁物业（含房产土地）的年租金为74万元，租赁设备的租金为年租金136万元，犇帝公司应向冠亿公司支付二个月租金35万元作为犇帝公司履约保证金；租赁物为先付租金后使用，每三个月支付一次；犇帝公司应于本协议签署后3日内支付2017年5月1日至2017年7月31日期间的租金525000元，以后以此类推；租赁物的物业管理由犇帝公司辅助，物业管理费用中门卫由冠亿公司承担，垃圾清理费用由犇帝公司承担。协议还约定未经冠亿公司书面同意，犇帝公司不得将租赁物的全部或部分面积转租他人使用；如发生未经冠亿公司书面同意，犇帝公司将租赁场所转租或转借或交付给第三方等情况，犇帝公司构成根本违约，除非犇帝公司能在接到出租人通知后30天内改正，冠亿公司有权从犇帝公司处收回租赁物并且不返还已付租金，并要求犇帝公司支付三个月租金的违约金；任何一方违约行为导致纠纷产生，违约方应承担守约方由此支出的司法费用（包括但不限于律师费、调查费、诉讼费等）；租赁厂房的污水处理费用由犇帝公司承担，冠亿公司根据犇帝公司所用自来水收费，每吨自来水费用为人民币50元（含税），污水及阳极所产生的污泥由冠亿公司负责，被告冠亿公司、原告犇帝公司分别在出租方、承租方处加盖公章。2017年4月26日，原告犇帝公司与案外人苏州黄金业电子科技有限公司签订租赁协议一份，约定犇帝公司将自有的位于太仓市浮桥镇××家××路××幢厂房阳极线车间、外观检验车间、喷砂车间共计房产2139平方米（权证号：太房权证太仓字第××号含目前已完成的配套设施）和3幢厂房宿舍2楼及食堂部分面积，1幢办公楼1楼楼梯东边区域及3楼东边区域及公共区域土地使用权（权证号：太国用（2015）第0500XXXX号）出租给苏州黄金业电子科技有限公司做生产经营使用，同时一并将租赁物业内的设备（以下简称租赁设备）租赁给苏州黄金业电子科技有限公司。租赁期限为三年十个月，即从2017年5月1日起至2021年2月28日止；租赁物业（含房产土地）的年租金为37万元，租赁设备的租金为年租金68万元。2017年4月28日，原告犇帝公司通过转账方式支付被告冠亿公司租金及保证金825000元。2017年5月31日，第三人山沣公司委托江苏致邦（苏州）律师事务所向被告冠亿公司发出律师函一份，载明“一、2016年2月3日，山沣公司与贵司签署厂房租赁协议，约定山沣公司将自有的位于太仓市浮桥镇XX港XX路房产8172.83平方米和10827.7平方米土地土地使用权（以下简称租赁物）出租给贵司生产经营使用，期限为伍年，自2016年3月1日起至2021年2月28日止。租赁物（含房产土地）的年租金为216万元（不含税价）。租赁协议第五条税费的支付5.1.1款约定：租赁物为先付租金后使用，每半年支付一次。乙方应于本协议签署后30日内支付2016年3月1日至2016年9月30日期间租金54万元（不含税，2016年3月、4月和5月双方约定由于内部装修修改生产线免租金，免租期间，水电费等其他费用仍由乙方承担，此后租金正常支付）；2016年10月1日前支付2016年10月1日至2017年2月28日期间的租金108万元（不含税）；以后租金的支付以此类推。租赁协议第十二条租赁物的转租约定未经甲方书面同意，乙方不得将租赁物的全部或部分面积转租他人使用。二、租赁协议签署后贵司多次发生违约行为，具体如下：1、贵司未能按时支付房租，多次逾期，虽经山沣公司多次催告，但贵司仍未整改。根据租赁协议约定，贵司应于2017年3月3日前支付半年租金108万元，但截至本函发出日，贵司仅支付54万元，尚结欠54万元房租未能支付。2、贵司在未经山沣公司书面同意的情况下，擅自将租赁房屋转租他人经营。贵公司的行为已经构成严重违约，根据租赁协议约定，山沣公司有权提前解除租赁协议并追究贵司的违约责任。鉴于此，本律师特通知如下：一、山沣公司依法行使协议解除权，双方的租赁协议自本律师函送达之日起提前解除。二、请贵司在收到本律师函10日内结清全部款项（包括但不限于租金、水电费、违约金等）并搬离租赁物。如你方逾期不迁离或不交付租赁物的，山沣公司将收回租赁物，强行将租赁物地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任”，被告冠亿公司于2017年6月1日收到该律师函。2017年6月9日，被告冠亿公司汇至第三人山沣公司账户54万元。2017年6月22日，原告犇帝公司委托江苏六典律师事务所陈宜群律师向被告冠亿公司发出律师函一份，载明“现就太仓市浮桥镇XX港XX路XX号之厂房、设备等租赁物事宜，特致函如下：委托人犇帝公司于2017年4月20日向贵公司支付该租赁定金5万元整，于2017年4月28日支付该租赁款项825000元，合计支付给贵公司租金及履约保证金875000元…犇帝公司与贵公司签署租赁合同后，一直未正常使用租赁物。厂区内经常人为强制性停电，导致生产停滞，生产用电和照明用电无法使用。犇帝公司了解过程中发现，承租的厂房并非贵司所有，而是属于山沣公司所有，贵司隐瞒厂房并非所有的重大事实情况下，与犇帝公司签署租赁合同。另外，贵公司也并未获得房屋所有权人的授权转租该租赁物。2017年6月1日，山沣公司以拖欠租金和擅自转租，依法解除了与贵司签署的租赁合同。上述行为，贵公司隐瞒事实，已涉嫌欺诈，贵司也无转租权。对于委托人犇帝公司所支付的租金及履约保证金款项事宜，贵公司已构成不当得利。据此，委托人授权本律师郑重函告如下：第一，犇帝公司与贵司于2017年4月26日签署租赁协议，因贵司未取得转租权且房屋所有权人行使合同解除权而自始无效。第二，贵司收到本函之日起3日内或于2017年6月25日之前将所收款项875000元（合同约定为租金及履约保证金）返还给犇帝公司。第三，贵司赔偿犇帝公司从2017年5月1日至6月22日期间，承担犇帝公司每日2万元的经济损失和搬迁费用…”，被告冠亿公司于2017年6月23日收到该律师函。2017年6月27日，被告冠亿公司向原告犇帝公司发送解除租赁协议通知，载明“2017年4月26日，贵公司与我公司签订了租赁协议，协议约定我公司将位于太仓市浮桥镇××家××路××幢厂房阳极线车间、外观检验车间、喷砂车间共计房产2139平方米（权证号：太房权证太仓字第××号含目前已完成的配套设施）和3幢厂房宿舍2楼及食堂部分面积，1幢办公楼1楼楼梯东边区域及3楼东边区域及公共区域土地使用权（权证号：太国用（2015）第0500XXXX号）出租给犇帝公司做生产经营使用。租赁协议第19.1及19.1.1约定：如贵公司未经我公司书面同意，将租赁场所转租或转借或交付给第三方，贵公司则构成根本违约，我公司有权从贵公司处收回租赁物并且不返还已付租金，并要求贵公司支付六个月租金作为违约金。但是上述合同签订后，贵公司即将上述租赁房产转租给第三方使用，且至今仍向我公司隐瞒上述事实。鉴于上述情况，我们谨以本函正告贵公司：1、我公司依法行使解除权，自贵公司收到本通知之日起，我公司同贵公司于2017年4月26日签订的租赁协议即解除。2、贵公司收到本通知五日内结清全部款项（包括但不限于违约金、租金、水电费等）并搬离租赁厂房；如贵公司逾期不搬离租赁厂房，我公司将自行收回租赁厂房并对租赁厂房内的非我公司物品予以搬离，且不负保管责任”，后原告犇帝公司收到该通知。2017年7月5日，原告犇帝公司与江苏六典律师事务所签订聘请律师合同，原告犇帝公司向江苏六典律师事务所支付律师费44000元。2017年7月10日，第三人山沣公司与原告犇帝公司签订租赁协议，约定山沣公司将自有的位于太仓市浮桥镇XX港XX路房产8172.83平方米（权证号：太房权证太仓字第××号、01××82号、01××84号，含目前已完成的配套设施）和10827.7平方米土地土地使用权（权证号：太国用（2015）第0500XXXX号）（以下简称租赁物）租赁给犇帝公司使用。租赁期限为四年，即从2017年7月10日起至2021年7月9日止。2017年7月10日至2019年7月9日期间租赁物（含房产土地、机械设备）的年租金为250万元人民币（不含增值税价格；包括机器租赁费和房屋租赁费）；2019年7月10日至2021年7月9日期间租赁物（含房产土地、机械设备）的年租金为262.5万元人民币（不含增值税价格；包括机器租赁费和房屋租赁费），山沣公司因房屋租赁增加的房产使用税土地使用税由犇帝公司最终承担。犇帝公司应在本协议生效之日起3日内向山沣公司支付625000元作为犇帝公司履约保证金。协议期满，如犇帝公司无违约行为，山沣公司应全额无息退还犇帝公司。如犇帝公司违约导致山沣公司解除本合同，山沣公司有权将全部履约保证金作为违约金予以没收。租赁物门卫管理费17200元/月，其中山沣公司承担8600元/月，犇帝公司承担8600元/月。第三人山沣公司、原告犇帝公司分别在出租方、承租方处加盖公章。2017年7月20日，原告犇帝公司向第三人山沣公司支付625000元。2017年8月1日，原告犇帝公司向第三人山沣公司支付500000元。2017年8月10日，原告犇帝公司向第三人山沣公司支付125000元。上述事实，由原告犇帝公司提供的2017年4月26日租赁协议原件、银行转账凭证、律师函及快递签收单、聘请律师合同、律师费发票、2016年2月3日厂房租赁协议原件、土地证原件、房产证原件、2017年7月10日租赁协议原件，被告冠亿公司提供的2017年4月26日租赁协议复印件、2017年6月27日解除租赁协议通知书复印件，第三人山沣公司提供的2017年5月31日律师函及快递凭证等证据以及原、被告、第三人当庭陈述等在卷予以佐证。本案的争议焦点在于：一、原、被告于2017年4月26日签订的租赁协议是否无效？二、被告冠亿公司是否应返还原告犇帝公司租金及履约保证金合计875000元？三、原、被告在租赁协议签订过程中是否存在过错？被告冠亿公司是否应赔偿原告犇帝公司利息损失、经济损失80万元、律师费用44000元？针对争议焦点一：本院认为：第三人山沣公司作为权利人与被告冠亿公司于2016年2月3日签订的厂房租赁协议，符合法律规定，应属合法有效。审理过程中，第三人山沣公司与被告冠亿公司均同意双方于2016年2月3日签订的厂房租赁协议解除，本院亦无异议。未经出租人同意的转租合同无效，但出租人知道或者应当知道承租人转租且在六个月内未提出异议的除外。2017年4月26日，被告冠亿公司将自第三人山沣公司处租赁使用的部分租赁物转租给原告犇帝公司，而第三人山沣公司与被告冠亿公司于2016年2月3日签订的厂房租赁协议中明确约定“未经山沣公司书面同意，冠亿公司不得将租赁物的全部或部分面积转租他人使用”，审理过程中被告冠亿公司未向本院提供相关证据证明第三人山沣公司对其转租行为已经授权或予以认可，且第三人山沣公司在原、被告签订租赁协议后六个月内即于2017年5月31日以书面形式向被告冠亿公司提出异议表示解除双方签订的厂房租赁协议。审理过程中，第三人山沣公司明确提出原、被告于2017年4月26日签订的租赁协议无效，原、被告对此均予以认可，故本院确认原、被告于2017年4月26日签订的租赁协议无效。针对争议焦点二：本院认为：租赁合同无效的，承租人仍应参照租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。原、被告于2017年4月26日签订的租赁协议约定租赁期限自2017年5月1日起算，原告犇帝公司实际使用至2017年7月9日，后原告犇帝公司与第三人山沣公司于2017年7月10日签订租赁协议并向第三人山沣公司支付自2017年7月10日起算的租金，故原告犇帝公司应支付被告冠亿公司自2017年5月1日起至2017年7月9日的占有使用费。审理过程中，原、被告均确认原告犇帝公司已给付被告冠亿公司自2017年5月1日起至2017年7月31日租金525000元、履约保证金35万元。本院结合涉案租赁场所占有使用情况、交接情况认定，被告冠亿公司应退还原告犇帝公司占有使用费125543.48元。关于履约保证金35万元。本院认为，因被告冠亿公司未经授权擅自转租致使原、被告双方签订的租赁协议无效，现原告犇帝公司已于2017年7月10日与第三人山沣公司签订租赁协议，故被告冠亿公司应返还原告犇帝公司履约保证金35万元。针对争议焦点三：关于原、被告在租赁协议签订过程中的过错。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效情况下，法律规定缔约过失责任的目的是补偿一方当事人因合同不成立、无效或被撤销等遭受的损失，从而使得其信赖利益恢复。过错方基于缔约过失行为向对方当事人承担的信赖利益损失不包括合同有效情况下通过履行合同的可以获得的利益损失。综合原、被告举证质证及庭审陈述，本院认为，被告冠亿公司未经第三人山沣公司同意转租导致原、被告于2017年4月26日签订的租赁协议无效，应承担主要责任。原、被告于2017年4月26日签订的租赁协议已明确载明“房产权证号为太房权证太仓字第××号、土地权证号为太国用（2015）第0500XXXX号”，但经本院核实该两证的权利人均为第三人山沣公司，可见在租赁协议签订时原告犇帝公司并未尽到合理的审查注意义务，故本院确定被告冠亿公司对原告犇帝公司因租赁协议无效所致的必要损失承担70%的赔偿责任。关于利息损失。本院认为，未经出租人同意的转租合同无效，但出租人知道或者应当知道承租人转租且在六个月内未提出异议的除外。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。第三人山沣公司于2017年5月31日以书面形式向被告冠亿公司提出解除双方签订的厂房租赁协议，原告犇帝公司于2017年7月10日与第三人山沣公司签订租赁协议，原告犇帝公司实际使用案涉租赁标的物至2017年7月9日，故原告的利息损失应为以占有使用费125543.48元为基数按照同期银行贷款利率计算自2017年7月10日至实际给付之日止及以履约保证金35万元为基数按照同期银行贷款利率计算自2017年4月29日至实际给付之日止。结合原、被告的过错比例，本院确定被告冠亿公司应赔偿原告犇帝公司70%的利息损失（以125543.48元为基数按照同期银行贷款利率计算自2017年7月10日至实际给付之日止、以35万元为基数按照同期银行贷款利率计算自2017年4月29日至实际给付之日止）。关于经济损失80万元。原告犇帝公司认为，被告应赔偿原告的经济损失80万元包括：租金差价70万元、门卫管理费10万元。因阳极氧化线的资质系特别许可，非常稀缺，故原告承租案涉厂区的主要核心就是阳极氧化线的资质和设备。被告与第三人约定整个厂区的租金是216万元，而被告将阳极氧化线的设备和生产资质以及厂区面积的一半转租给原告的租金是210万元，另外不含阳极氧化线设备的一半面积租金仅为6万元，故原告支付的租金210万元/年占整个厂区租金216万元/年的97.22%，即2017年4月26日原、被告签订的租赁协议中房产、土地、设备等总租赁标的占2017年7月10日原告、第三人签订的租赁协议中房产、土地、设备等总租赁标的比例是97.22%。同等面积下，原告、第三人约定的租金与被告、第三人约定的租金差价应为137.75万元（计算方式：2017年7月10日至2019年7月9日的租金250万元/年-216万元/年=34万元/年*2年=68万元、2019年7月10日至2021年2月28日的租金262.5万元/年-216万元/年=46.5万元/年*1.5年=69.75万元），同等面积下的租金差价应为137.75万元*97.22%=133.92万元，原告在本案中仅主张租金差价70万元。原告与第三人约定的门卫管理费用为8600元/月，而原、被告签订的租赁协议中原告无需支付被告门卫管理费，故原告产生门卫管理费用损失369800元（计算方式：自2017年7月10日起至2021年2月28日，计算43个月），原告在本案中仅主张门卫管理费10万元。被告冠亿公司认为，租赁协议无法继续履行是因原告未经被告同意转租造成，责任由原告自行承担。第三人与原告签订的租赁协议中房产面积为8172.81平方米、土地使用权面积为10827.7平方米，而被告出租给原告的租赁厂房面积为房产2139平方米，土地使用权未明确，但也只是厂房中部分面积，原告虽然实际支付给第三人的租金比支付给被告的租金多出40万元，但其得到的租赁房屋面积要多出3倍以上。可见，其多支出的费用并非因房屋涨价产生，而是由于其承租面积增加而产生，该部分费用与被告无关，被告不予认可。原告所主张的房租新增费用和门卫管理费都是使用租赁房屋的实际支出，在其新租赁增加的费用中实际上是因为其多租赁的接近6000平方米而产生的额外费用，按比例核算下来，被告租赁给原告的租金要少于原告向第三人租赁的实际使用费用。关于门卫管理费，由于原来租赁场地是由原告与被告共同使用，所以这部分费用被告承担。但现在所有的场地均是由原告自己使用，因此才增加了额外的费用，与原来的合同没有直接关系。综合原、被告举证质证及庭审陈述，本院作如下分析：（1）原告、第三人于2017年7月10日签订的租赁协议约定的租赁范围包括房产8172.83平方米（含配套设施）、10827.7平方米土地土地使用权，而原、被告于2017年4月26日签订的租赁协议约定的租赁范围包括2幢厂房阳极线车间、外观检验车间、喷砂车间共计房产2139平方米（含配套设施）和3幢厂房宿舍2楼及食堂部分面积、1幢办公楼1楼楼梯东边区域及3楼东边区域及公共区域土地使用权，可见两份租赁协议的租赁标的物存在不一致情形；（2）关于原、被告于2017年4月26日签订的租赁协议约定的房屋租赁面积，审理过程中原告陈述租赁房屋面积合计4705.24平方米，而被告陈述租赁房屋面积合计3817.04平方米，双方陈述不一致；（3）审理过程中，被告认可如果是与2017年7月10日租赁协议相同租赁标的物范围情况下，2017年4月26日与2017年7月10日的总租金相同，符合市场价，但被告认为2017年4月26日租赁协议的总租赁标的物占2017年7月10日租赁协议的总租赁标的物的二分之一；（4）原告先是认为2017年4月26日租赁协议的总租赁标的物占2017年7月10日租赁协议的总租赁标的物的二分之一，后又陈述该二分之一是指面积，2017年4月26日租赁协议的总租赁标的物应当占2017年7月10日租赁协议的总租赁标的物的97.22%；（5）2017年4月26日及2017年7月10日租赁协议均未对房屋、土地、设备的租赁单价进行约定，现无法区分计算各项单价。综合上述几点可见，现有证据下，原告犇帝公司并未提供充足的证据证明在相同租赁条件下2017年7月10日租赁协议相对于2017年4月26日租赁协议造成其存在租金差价损失、门卫管理费损失，故本院对原告之该主张碍难支持。关于律师费44000元。本院认为，原、被告签订的租赁协议虽然约定违约方应支付守约方支出的律师费用，但因该租赁协议无效，故该条款不具有法律约束力。考虑到原告确已通过诉讼的方式支出律师费用，结合原、被告在签订租赁协议中的过错以及原告在本案诉请得到支持的情况，本院酌定被告冠亿公司支付原告犇帝公司律师费损失25000元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百二十四条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条、第七十六条之规定，判决如下：原告上海犇帝金属制品有限公司与被告冠亿精密工业（昆山）有限公司于2017年4月26日签订的租赁协议无效。被告冠亿精密工业（昆山）有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告上海犇帝金属制品有限公司占有使用费125543.48元、履约保证金35万元并支付70%的利息（利息计算方式：以125543.48元为基数按照同期银行贷款利率计算自2017年7月10日至实际给付之日止、以35万元为基数按照同期银行贷款利率计算自2017年4月29日至实际给付之日止）。被告冠亿精密工业（昆山）有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告上海犇帝金属制品有限公司律师费损失25000元。四、驳回原告上海犇帝金属制品有限公司的其他诉讼请求。上述第二、三项的履行方式：直接汇至原告上海犇帝金属制品有限公司账户（原告上海犇帝金属制品有限公司确认给付方式为：汇至上海犇帝金属制品有限公司账户，开户行中国农业银行XX支行，账号03×××41）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20271元，保全费5000元，合计25271元，由原告上海犇帝金属制品有限公司负担17913元，被告冠亿精密工业（昆山）有限公司承担7358元（该款原告上海犇帝金属制品有限公司已预交，本院不再退还，被告冠亿精密工业（昆山）有限公司在给付上述款项时一并给付原告上海犇帝金属制品有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王 月人民陪审员  陈蓉锦人民陪审员  张学文二○一八年一月十七日书记员廖吉