北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第23387号
原告北京赛科物�管理有限公司，住所地北京市通州区九棵树中路XX号，组织机构代码：78998XXXX。
法定代表人何国珍，董事长。
委托代理人董xx，女，1973年2月20日出生，汉族，北京赛科物业管理有限公司职员，住该单位宿舍。
委托代理人焦xx，女，1988年8月10日出生，汉族，北京赛科物业管理有限公司职员，住该单位宿舍。
被告高媛，女，1979年3月9日出生，住北京市通州区。
委托代理人张xx，男，1978年3月22日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。
被告张明哲，男，1978年3月22日出生，住北京市通州区。
原告北京赛科物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）与被告高x、张xx物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员秦玲独任审判，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人xx、焦xx，被告高媛的委托代理人即本案被告张明哲，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司诉称：被告系群芳四园小区的业主，群芳四园由我公司管理，并按规定收取物业管理费。被告自2008年至2015年没有按照管理制度及相关规定交纳物业管理费用，合计人民币8928元，根据赛科前期物业管理服务协议第四章第十三条：乙方应当按时缴纳物业费，如延迟支付，每延迟一日，应按3‰比例向甲方支付违约金，据此高媛应缴纳违约金34216.5元，现物业费及违约金共计43144.5元。在此期间原告多次催缴，并在小区公告栏和相关公告�示处张贴了物业费催缴通知书，但被告一直找理由拒不支付物业管理费用。物业管理费取之于民，用之于民。被告的行为严重影响了小区的正常管理，侵犯了原告及其他业主的合法利益。现诉至法院，要求法院判令被告支付原告2008年1月1日至2015年12月31日的物业管理费8928元及违约金34216.5元。
被告高媛、张明哲辩称：1、被告自2005年底入住本小区至2008年以前一直按时交纳物业管理费。2007年原告在未告知业主知情和未经过业主同意的情况下，替换掉原北京悦豪物业管理有限公司，接管本小区物业管理，尽管2007年原告在物业服务中存在一定的物业管理不善的事实，被告还是按时全额交纳了物业服务费用。可是这并没有换来物业公司的服务质量提升，我家阳台始终漏雨，物业公司无人维修无人问津，直至2010年防水质保即将到期，在被�多次催促下才进行了维修，我家整整被雨水浸泡长达五年之久，阳台至客厅地板反复经雨水浸泡已经面目全非，阳台墙体开裂，给被告造成了严重财产损失。2、被告因居住的XX号楼XX室楼盖、屋顶、外墙面、承重结构的铁质建筑结构严重锈蚀，严重危及房屋使用安全，急需及时进行维修，自2007年至今，多次要求原告进行维修，但原告一直以上述要维修部位属于被告自用部位，维修应由被告个人负责，不属于物业管理服务企业的责任为由拒绝维修，物业拒绝维修的行为侵害了被告的合法权益。3、被告于2014年3月31日晚8时将一辆“宝鸽”牌电动三轮车及所装载货物存放在XX号楼X单元门前，次日凌晨6时发现车辆及装载货物被盗，车锁被剪断弃于地上，立即报警，并和原告当班相关人员一同查看案发时段小区东门监控视频，无被盗车辆出入影像，�中间有一段时间处于黑屏，无可视画面。后经业主发现并告知，小区西侧消防通道大门不知何时被何人打开，此区域监控设备损坏，无法提供视频取证，使案件线索中断。日常出入小区的两个大门，西门常年无人看管，东门虽有门岗，但有门禁的行人通道处于常年开启状态，行人自由出入，无需证件和门禁卡，对外来人员无人问津和登记。根据前期物业服务合同附件七第七条的规定，原告安保管理服务存在严重疏漏，不符合保障人身、财产保全要求，给被告造成了财产损失。4、小区内部消防通道长期被车辆占用，一旦发生火情，消防车辆无法及时进入现场，严重威胁公共安全，违反了前期物业服务合同附件七第二条的规定。综上四点，原告在以上各项物业服务方面，均不符合保障人身、财产安全的要求。5、小区保洁工作方面。小区内垃圾到处堆放、消防通道堆放的垃圾上长出半人多高的杂草，绿地草坪枯死，地面裸露、杂草丛生，景观路中央堆放垃圾无人清理、池塘内漂浮大量废物，大部分公共设施损坏、无人维修，小区内建筑外墙面发生脱落，至今未修复。6、原告所提违约金匪夷所思。事实是原告从未与被告签订过任何书面或口头合同，而被告与北京悦豪物业管理有限公司所签《前期物业服务合同》中，只规定了物业应该做怎样的服务，要达到如何标准，并未提及任何关于违约金事项。7、依据民法通则的规定，原告超过诉讼时效的诉求无效。8、原告在其欺诈行为侵害被告合法权益发生的情况下，按其已保障服务质量的标准要求被告向其全额交纳物业服务费行为，违反了消费者权益保护法第十六条的规定，实施强制交易。被告依据消费者权益保护法第十条的规定，拒绝原告强制交易的违法行为，是依法维护自身权利的�为。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告高媛、张明哲系北京市通州区群芳四园小区（以下简称“涉诉小区“）XX号楼X单元XX室房屋的业主，该房屋建筑面积为94.93平方米。物业公司自2006年9月14日起与北京市欣达园房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，受涉诉小区开发商北京市欣达园房地产开发有限公司委托为涉诉小区提供物业服务至今。高媛、张明哲所有房屋的物业费标准为0.98元每建筑平方米每月。经核实，被告高媛、张明哲尚欠物业公司2008年1月1日至2015年12月31日的物业管理费共计8931.01元未交纳。
上述事实，有双方当事人陈述、物业管理委托合同、承诺书、业主档案、业户资料卡、交楼通知书、收楼须知等证据在案佐证。
本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。当事人双方未签订书面合同，一方已实际履行，对方接受的，合同关系成立。高媛、张明哲与物业公司虽未签订书面物业管理服务协议，但物业公司依据涉诉小区开发商的委托履行了对高媛、张明哲所在小区的物业管理服务义务，高媛、张明哲亦实际享受了物业公司为其提供的物业服务，双方之间成立事实合同关系，高媛、张明哲理应支付相应的物业费用。现物业公司要求被告高媛、张明哲给付物业费的请求理由正当，本院予以支持，物业公司主张的数额不高于本院计算数额，对于物业费的具体数额以物业公司主张为准。对于物业公司要求违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。对于高媛、张明哲的答辩意见，关于诉讼时效问题，因物业公司的�务具有连续性，故对于高媛、张明哲主张物业公司诉讼请求超出诉讼时效的答辩意见，本院不予采纳，对于高媛、张明哲提出的物业公司其他服务瑕疵，从其提供的证据看，亦不足以达到减免物业费的程度，对其辩解意见本院不予采纳。同时，应当指出，物业公司的服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业公司尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业公司作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效的进行反馈，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。希望通过双方的共同努力，营造更加和谐美丽的小区环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告高媛、张明哲给付原告北京赛科物业管理有限公司二〇〇八年一月一日至二〇一五年十二月三十一日的物业费共计人民币八千九百二十八元，于本判决生效之日起七日内执行清；
二、驳回原告北京赛科物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由被告高媛负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 秦 玲
二〇一六年一月十二日
书 记 员 张世伟