广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗海法民三初字第1697号
原告：广州市兴建房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：茹高乔，职务总经理。
委托代理人：曾庆娟，广东瑞迪安律师事务所律师。
委托代理人：黄秉政，广东瑞迪安律师事务所实习律师。
被告：陈裕安，住广东省信宜市。
委托代理人：王友生，广东安国律师事务所律师。
委托代理人：刘俊强，广东安国律师事务所实习律师。
原告广州市兴建房地产开发有限公司诉被告陈裕安房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市兴建房地产开发有限公司的委托代理人曾庆娟、黄秉政，被告陈裕安及其委托代理人王友生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年11月8日，原告与被告签订《房地产租赁合同》，约定原告将位于广州市海珠区前进路54号M层自编M1、M2、M3、M5室出租给被告，租期自2012年11月8日起至2018年11月7日止，房产自编M1、M2、M3、M5室月租金均为4000元，被告有义务于每月15日前向原告足额支付当月租金共计16000元，每逾期一日原告有权向被告加收拖欠部分千分之一的滞纳金。同日原告书面授予被告对于该房产的转租权。合同签订并生效后，原告依约向被告提供了该房产使用，但被告自2014年2月份至今均未依约足额缴纳租金，截至2015年8月份共拖欠租金81000元，由此产生滞纳金23025元。根据合同第四条第（三）项之约定，若被告拖欠租金超过15天，或拖欠租金及水电费等等杂费累计超过1000元整，原告有权立即单方解除合同。原告于2015年7月30日向被告当面书面递交《合同、授权委托解除声明》，宣布解除合同及对被告的授权；同时于2015年8月14日通过EMS向被告邮寄了前述解约声明。该合同双方意思表示真实，内容合法，于签订之日产生法律效力，合同双方均应履行义务。被告不依约足额缴纳租金的行为己构成违约，严重损害了原告的合法权益。故起诉请求：1、解除原告与被告于2012年11月8日签订的《房地产租赁合同》；2、被告向原告交回广州市海珠区前进路54号M层自编M1、M2、M3、M5室；3、被告向原告支付拖欠的租金81000元（计至2015年8月）和由此产生的滞纳金（按当期所欠的租金的每日千分之一计至清偿之日止，暂计至2015年8月为23025元）；4、被告赔偿原告相应银行利息损失（以拖欠的租金为本金，按中国人民银行2015年6月28日公布的一至五年贷款利率5.25%计至清偿之日止，暂计至2015年9月为3312元）；5、被告承担本案受理费；6、被告支付自2015年9月1日起至实际交还房屋之日止的房屋租金（按照合同约定，2015年9月、10月每间涉案房屋按4000元／月支付租金，2015年11月起每间涉案房屋按4500元／月支付租金）。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告并非适格的诉讼主体，涉案房屋是设备层，属于全体业主共有，并非原告所有，只是由于历史原因，由原告代表登记；二、原告的诉请不明确，并未说明解除的是自编M1、M2、M3、M5室所有合同，还是个别合同，涉案房屋涉及的是分别独立的合同，只是签在同一合同当中；三、被告并没有违约，原告于2014年2月实际收回M5室，并且改作公寓出租，原、被告双方达成一致，租金按照三间的标准（每间4000元，共12000元）交纳；四、从2015年7月每月扣除2500元的原因是被告交纳了M5室的押金4000元，并对M5室进行装修，原告收回房屋后对该装修继续使用，原告应当折算相应费用给被告；五、被告每月交纳租金，原告并未向被告出具相应的发票，被告存在被追税风险；涉案房屋被法院查封，影响被告的实际使用，合同应是无效的，原告对此有过错，应当承担相应责任；六、原告计算的租金部分已过一年的诉讼时效；七、原告主张每日千分之一的违约金标准过高，应按银行同期贷款利率计算。
经审理查明，根据广州市房地产档案馆2015年10月26日出具的《房地产登记薄查册表》记载，海珠区君雅街2、4、16号（海珠区万松园路13号除首层第二层102铺第三层外），产权人为原告，该业君雅大厦第4层与第5层之间的设备层的产权自2008年9月9日起被本院查封、续封。原、被告确认涉案自编M1、M2、M3、M5室位于上述设备层。
2012年11月8日，原告（出租房、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于广州市海珠区前进路54号M层（M1、M2、M3、M5），租期自2012年11月8日起至2018年11月7日止；乙方承租该房地产期间，拥有该房地产的转租权，乙方转租该房地产所得款项归乙方所有；租金、押金及其他费用：（一）租金为自编M1室4000元，自编M2室4000元，自编M3室4000元，自编M5室4000元，租金包含管理费；乙方应按以下两项约定向甲方支付租金：A、乙方将房地产正式起租后，中途如没有租出，乙方均应按合同的租金标准向甲方支付租金；C、每月15日前支付当月租金；（二）乙方应在该房地产转租后向甲方支付自编M1室4000元，自编M2室4000元，自编M3室4000元，自编M5室4000元作为押金，甲方应出具收据，合同届满后全额退还给乙方，乙方交还甲方开具的押金收据；……（四）乙方交付租金方式为银行转账：乙方将租金汇入甲方指定银行账号，开户银行：中国工商银行，户名茹某，账号62×××89；乙方应及时足额交纳租金及其他费用，每逾期一日，甲方有权加收拖欠部分1‰的滞纳金；如拖欠租金超过15天，或拖欠租金及水电费等等杂费累计超过1000元，甲方有权立即单方解除合同，押金自动转化为违约金并由甲方没收，甲方同时有权向乙方进一步追究责任；在本合同约定的租赁期未届满前，乙方未违约而甲方单方面提前终止合同，甲方须向乙方双倍返还租赁押金作为补偿；甲方保证自己有权出租或转租该房地产，乙方的正常使用不受第三方的非法干扰和破坏；如因乙方违约而导致甲方单方解除合同，或合同租赁期届满而又不续租，乙方及其转租方应在接到甲方解除合同通知之日或合同期限届满之日起三日内无条件搬出该房地产，同时结清费用，乙方拒不交回物业钥匙或拒不搬离物品的，甲方有权进入该房地产内，将乙方物品清点处理，用于抵偿拖欠的租金和杂费，如乙方无法联络的，甲方有权自行处置，乙方保证自愿接受甲方的上述处理措施，并同意不提出任何异议或赔偿要求；本合同一式两份，任何私自涂改、增减部分视为无效；本合同自双方代表人签字、盖章之日起生效，……注：前三年月租为16000元／月，后三年月租为18000元／月；等。该合同甲方签名处由原告加盖公章和“茹某”签名，乙方签名处有被告签名，日期为2012年11月8日。同日，原告出具一份《授权书》，内容主要为：原告授权被告出租广州市海珠区前进路54号万某M层（M1、M2、M3、M5）物业，包括签署出租合同、收取承租方：租金、押金、水某、电费、物业管理费等款项；等。该《授权书》落款处由原告加盖公章及“茹某”签名。
2013年1月12日，茹某出具两张收据，分别载明收到被告交来的万某M层（M1室）按金4000元、M层（M5室）按金4000元。2013年3月11日，茹某出具一张收据，载明收到被告交来的万某M层（M2室）按金4000元。2013年4月23日，茹某出具一张收据，载明收到被告交来的万某M层（M3室）按金4000元。原、被告确认涉案四间房屋的起租时间不同。
中国工商银行股份有限公司广州江南大道中支行于2015年8月26日出具的《牡丹灵通卡账户历史明细清单》载明：卡号：62×××97，户名：茹某，2014年1月14日交易金额16000元，2014年2月15日交易金额12000元，2014年3月14日交易金额12000元，2014年4月14日交易金额12000元，2014年5月14日交易金额12000元，2014年6月14日交易金额12000元，2014年7月14日交易金额12000元，2014年8月14日交易金额12000元，2014年9月14日交易金额12000元，2014年10月14日交易金额12000元，2014年11月14日交易金额12000元，2014年12月14日交易金额12000元，2015年1月14日交易金额12000元，2015年2月14日交易金额12000元，2015年3月14日交易金额12000元，2015年4月14日交易金额12000元，2015年5月14日交易金额12000元，2015年6月14日交易金额12000元，2015年7月15日交易金额9500元，2015年8月14日交易金额9500元。
2015年7月30日，原告作出一份《合同、授权委托解除声明》，主要内容为：甲方声明如下：甲方与乙方于今日之前签订的所有合同及一切授权委托，因乙方单方面违约，现甲方正式宣布与乙方解除所有合同及一切授权委托，即日生效。原告于2015年8月14日通过中国邮政邮寄上述声明给被告，查询显示于2015年8月15日妥投。但被告否认收到上述声明。
2015年9月8日，广东瑞迪安律师事务所接受原告的委托，向被告寄送了《律师函》，要求：一、立即解除原告与被告签订的所有合同，包括但不限于2012年11月8日签订的《房地产租赁合同》；二、立即终止原告对被告的一切授权，包括但不限于就该房产转租事宜对被告的授权；三、自收到本函之日起三日内向委托人结清拖欠的租金81000元和由此产生的滞纳金23025元，合计104025元；四、自收到本函之日起五日内向原告交回该房产；等。被告确认收到上述《律师函》，但对其内容不予认可。
被告为证明原告已实际收回自编M5室，原、被告同意自2014年2月起按照三间租赁物每月共12000元的租金标准履行合同，出示了其与茹某的手机短信记录，短信发送时间为2015年7月16日，内容为：茹某：“这个月的房租还没有到账，请及时交纳，谢谢”，被告：“已交9500元，有不明或没到账来电”，茹某：“还有2500呢？”原告确认被告手机短信中显示的号码是茹某的手机号码，但认为不应作为合同变更的依据。
被告为证明原告逼迫自编M5室原租客离开，实际收回自编M5室，提供了许某的手机短信及关于自编M5室使用情况的录音录像，原告对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认，认为手机短信和录音不能证明原告赶走租户，录像听不清对话内容，无法证明视频中出现的人与原告有任何关系，且系偷拍得来，不属于合法证据。原告称其是在作出《合同、授权委托解除声明》并送达被告主张解除合同后，才于2015年8月初将自编M5室收回、出租。
被告提供涉案自编M1、M2、M3室的《房地产租赁合同》，证明上述房屋由其转租给他人使用，现仍在租赁期限内。原告表示不要求追加涉案房屋的次承租人参加诉讼，其在本案中只主张收回房屋经营权。
诉讼中，原、被告确认被告于2015年9月15日交纳租金9500元，2015年10月15日交纳租金9500元，2015年11月15日交纳租金13249元。被告称2015年7月至10月每月交租9500元，是因为对自编M5室的押金4000元及装修费用6251元进行抵销，每月抵销2500元，另有251元在11月的租金13500元中抵销。对此，原告认为被告擅自变更合同的行为无效。
被告为证明其对涉案房屋进行装修，投入了14851元，提供以下证据予以证明：1、2013年1月16日广州市海珠区江南顺景五金商店出具的四张《收款收据》，分别载明万某M1室、M2室、M3室、M5室安装分表材料及人工费各2400元；2、2013年1月20日广州市海珠区永明玻璃经营部出具的《收据》，载明今收到万某4楼M5室白玻钢化3851元；3、2013年3月18日广州市海珠区国强广告有限公司出具的《收据》，载明今收到万某M层M3室通道天花材料加人工600元；4、2013年3月21日广州市海珠区添德装饰设计服务部出具的《收据》，载明今收到万某M层M1、M2室不锈钢防盗网800元。原告确认被告为涉案房屋增添了电表、钢化玻璃、通道天花、不锈钢防盗网，但表示具体费用不清楚。
被告表示合同应当继续履行；如果解除合同，要求折价补偿装修损失9900元，并要求原告退回押金（M1、M2、M3室押金共12000元，M5室押金4000元被告认为已抵销）。原告认为被告主张的装修费用过高，具体补偿数额由法院依法判决；被告是违约方，原告有权没收押金。
原告于2015年9月14日提起本案诉讼。
本院认为，原、被告签订的《房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。涉案房屋所在的设备层确权登记在原告名下，原告出租的涉案房屋属合法建筑，至于设备层是属于原告所有还是全体业主共有，不属于本案的调处范围。涉案房屋有否被依法查封，并不影响合同的效力，被告以此主张合同无效的抗辩意见，本院不予采纳。
根据合同约定，涉案自编M1、M2、M3、M5室前三年月租为16000元／月（即2015年11月前每间房屋4000元／月），后三年月租为18000元／月（即2015年11月起每间房屋4500元／月）。被告自2014年2月至2015年6月每月交付租金12000元，2015年7月至10月每月交付租金9500元，2015年11月交付租金13249元，原告主张被告自2014年2月起拖欠租金，被告则辩称是在自编M5室被原告收回后，双方一致同意按每月12000元的标准交纳自编M1、M2、M3室租金，结合原告的签约代表茹某的手机短信及原告在2015年7月之前长达一年半的时间内未提出异议的情况，本院采纳被告的抗辩意见，即原、被告双方以实际行为变更合同内容，协商解除关于自编M5室部分的租赁关系，因此，被告2014年2月至2015年6月每月交付租金12000元的行为不构成违约。至于被告主张原告为收回自编M5室逼迫原租客离开，被告提供的证据并不足以证明该主张，故本院对此不予认定。2015年7月至2015年10月，被告每月拖欠租金2500元，2015年11月拖欠租金251元，被告辩称是抵销自编M5室的押金及装修费用，但被告并没有证据证明原、被告双方就自编M5室的押金及装修费用达成一致意见并同意抵销，原告对此也予以否认，故被告该抗辩意见本院不予采纳。被告自2015年7月起逾期支付部分租金的行为已构成违约。根据合同约定，被告拖欠租金超过15天，或拖欠租金及水电费等等杂费累计超过1000元，原告有权立即单方解除合同，现原告起诉要求解除合同，符合合同约定，本院予以支持。关于合同解除后涉案房屋的交付问题，因原告已于本案诉讼前实际收回自编M5室并出租，本院不再对自编M5室的交回作出处理，诉讼中，原告明确表示不要求房屋的次承租人参加本案诉讼，仅主张收回房屋的经营权，故合同解除后，被告应向原告交回自编M1、M2、M3室的房屋经营权。
关于租金，按约定，2015年11月前应按每间房屋4000元／月支付，2015年11月起应按每间房屋4500元／月支付，如前所述，2015年7月至11月被告尚欠原告租金10251元，被告应向原告支付该部分租金，并按自编M1、M2、M3室每月各4500元的标准向原告支付自2015年12月起至实际交还房屋经营权期间的租金。关于滞纳金，按约定，被告应在每月15日前向原告支付当月租金，每逾期一日，原告有权加收拖欠部分1‰的滞纳金，现原告要求被告支付2015年7月、8月拖欠租金的滞纳金有理，本院予以支持。被告辩称滞纳金的标准过高，要求按银行同期贷款利率计算的意见没有依据，本院不予采纳，但每月租金的滞纳金应以当月所欠租金金额为限。关于银行利息损失，因合同约定被告逾期支付租金应交纳滞纳金，原告在本案中亦已主张滞纳金，原告再主张利息损失缺乏依据，本院不予支持。
涉案房屋除自编M5室已由原告收回、出租外，其他已由被告转租给他人，原告主张收回房屋经营权，如由被告拆除装修物将影响涉案房屋的使用，故应由原告对被告作出适当补偿为宜。结合本案的情况，为减轻当事人讼累，本院酌情判令原告就涉案房屋的装修物补偿6000元给被告。关于押金，因自编M5室在诉讼前已由原告收回，没有证据证明提前解除自编M5室部分的租赁关系的责任单方归责于原告或被告，故自编M5室的押金应退还给被告。而自编M1、M2、M3室的租赁关系现因被告的欠租行为导致解除，按照合同约定，原告有权没收押金，故被告无权要求原告退还该三间房屋的押金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（二）项的规定，判决如下：
一、解除原告广州市兴建房地产开发有限公司与被告陈裕安于2012年11月8日签订的《房地产租赁合同》；
二、被告陈裕安在本判决生效之日起十日内，将广州市海珠区前进路54号M层自编M1、M2、M3室的房屋经营权交还给原告广州市兴建房地产开发有限公司；
三、被告陈裕安在本判决生效之日起十日内，向原告广州市兴建房地产开发有限公司支付自2015年7月起至交还房屋经营权之日止所欠的房屋租金（其中2015年7月至11月的欠租为10251元；自2015年12月起按自编M1、M2、M3室每月各4500元的标准计算）；
四、被告陈裕安在本判决生效之日起十日内，向原告广州市兴建房地产开发有限公司支付2015年7月、8月所欠租金的滞纳金（分别从2015年7月16日、2015年8月16日起以当月拖欠的租金2500元为本金，按每日1‰的标准计算至实际支付之日止，每月租金的滞纳金以当月所欠租金金额为限）；
五、被告陈裕安在承租期间添加的装修物留给原告广州市兴建房地产开发有限公司，原告广州市兴建房地产开发有限公司在被告陈裕安交还房屋经营权时支付装修补偿款6000元给被告陈裕安；
六、原告广州市兴建房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内，退还广州市海珠区前进路54号M层自编M5室的押金4000元给被告陈裕安；
七、原告广州市兴建房地产开发有限公司不予退还广州市海珠区前进路54号M层自编M1、M2、M3室的押金12000元给被告陈裕安；
八、驳回原告广州市兴建房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10700元，由原告广州市兴建房地产开发有限公司承担2650元，被告陈裕安负担8050元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郑 素 梅
人民陪审员 侯 文 卿
人民陪审员 罗 帼 贞
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 卢志珩梁嘉仪