山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终1562号
上诉人（原审原告）：中国人民解放军海军青岛第一疗养院第一疗养区，×。
法定代表人:汪涛，×。
委托诉讼代理人：薛笑，山东众成清泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：青岛悦海莲天餐饮管理有限公司，×。
法定代表人：王亮，×。
委托诉讼代理人：于兆海，青岛市北鸿萱法律服务所法律工作者。
上诉人中国人民解放军海军青岛第一疗养院第一疗养区（以下简称海军一疗）因与被上诉人青岛悦海莲天餐饮管理有限公司（以下简称悦海莲天餐饮）因房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第10681号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人海军一疗的委托诉讼代理人薛笑，被上诉人悦海莲天餐饮的委托诉讼代理人于兆海，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
海军一疗上诉请求：1、撤销一审民事判决书第二项判决，依法改判被上诉人向上诉人支付所欠房租271000元，违约金685191元，以及租期届满不腾还房屋给上诉人造成的租金损失至上诉日为1836497元，以上共计2792688元。2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实错误，双方实际履行的合同为上诉人提交的解放军部队制式合同，落款时间为2011年的《军队房地产租赁合同》，被上诉人提交的落款时间为2012年《军队房地产租赁合同》并不是真实有效的合同，是被上诉人私自对实际履行的合同进行了多处篡改，双方并没有按被上诉人提交的合同履行。原审法院以被上诉人提交的虚假的、未履行的合同认定事实系严重错误。停水停电是上诉人对被上诉人拖延交付房租所采用的合理救济方式，同时也是基于合同约定，在此期间房屋一直由被上诉人占有，故停水停电不能作为被上诉人不交房租的合法抗辩事由。原审法院以停水停电为由认可被上诉人可以拒绝支付租金有失公正。停水停电的原因除上诉状中所称的对方拖欠房租，还因为对方拖欠水费2602.6元、电费24690.75元，合计27293.35元。
悦海莲天餐饮答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。
海军一疗向一审法院起诉请求：1、悦海莲天餐饮将青岛市×号楼腾让给海军一疗；2、悦海莲天餐饮支付截至2014年3月9日欠付海军一疗的租金27.1万元；3、悦海莲天餐饮支付逾期支付房租的滞纳金，以27.1万元为基数，自2013年2月11日起至判决之日止，按照日千分之三计算；4、悦海莲天餐饮支付海军一疗自2014年3月10日起至实际腾让房屋之日止的违约金，按年租金53.6万元的5倍/年计算；5、本案诉讼费用由悦海莲天餐饮承担。
一审法院认定的事实：一、海军一疗、悦海莲天餐饮对房屋租赁合同签订过程的各自主张。
1、海军一疗提交2011年3月10日，海军一疗、悦海莲天餐饮签订的《军队房地产租赁合同》一份，约定：悦海莲天餐饮承租青岛市×号楼，建筑面积449平方米，用于餐饮经营，租期自2011年3月10日至2014年3月9日，租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）170.8万元，年租金为53.6万元；租金按年结算，悦海莲天餐饮于每年2月10日前十日内交付给海军一疗；悦海莲天餐饮需要新建和添加建筑物、构筑物的，必须向海军一疗提供建设方案，由海军一疗书面同意后实施，费用由悦海莲天餐饮自理，所有权归属于海军一疗，租赁期满或者合同解除后，无偿移交给海军一疗；悦海莲天餐饮逾期交付租金，每逾期1日，按照滞交经费总额的千分之三向海军一疗支付违约金；逾期30日，海军一疗有权解除合同并收回全部财产；逾期60日，视为悦海莲天餐饮放弃在海军一疗处财产，同时海军一疗有权向悦海莲天餐饮收取所欠租金及滞纳金；合同期满后，悦海莲天餐饮拒不返还租赁物时，应按照当年合同租金额的五倍和实际占用天数计算违约金，同时赔偿海军一疗应得租赁收益的损失。该合同上盖有悦海莲天餐饮公司公章、悦海莲天餐饮法定代表人王亮签字、捺印及盖章确认。
悦海莲天餐饮质证称，对该合同的真实性及证明内容均不予认可；悦海莲天餐饮成立于2011年12月5日，而签订合同时间为2011年3月10日，在悦海莲天餐饮设立前没有工商登记备案章，合同中的签字并非王亮书写，悦海莲天餐饮公章系伪造的。
海军一疗称，2011年3月10日，海军一疗、悦海莲天餐饮签订过一份老式的军队房地产租赁合同，这份合同对于租赁费用、空地使用、租金缴纳、租赁期限都与海军一疗的主张一致，因后期军队对合同统一更换成新版制式合同，2013年2、3月份，双方把老式合同变更成了海军一疗提交的合同，主要的合同内容没有改变，签订时间海军一疗还是延续海军一疗合同的签订时间，只是合同形式的转变；海军一疗、悦海莲天餐饮仅签订过一份有效的制式合同，落款时间为2011年3月10日，即海军一疗提交的《军队房地产租赁合同》。
另查明，悦海莲天餐饮于2011年12月5日成立，注册资本100万元，股东为马先锋和王亮，法定代表人为王亮。悦海莲天餐饮称，其已经向工商部门申请变更法定代表人为马先锋，尚未实际变更完毕。
2、悦海莲天餐饮提交2012年3月10日，海军一疗、悦海莲天餐饮签订的《军队房地产租赁合同》一份，约定：悦海莲天餐饮承租青岛市市南区台湾路九号丙内5号房屋，海军一疗同意悦海莲天餐饮对房屋进行改造，作为餐饮经营场地使用；租期自2011年3月10日至2014年3月9日；年租金为43.6万元，悦海莲天餐饮应在签订协议之日一次性付清第一年租金，以后悦海莲天餐饮应于每年2月10日前缴纳年租金；如逾期付款，每天增收年租金千分之一的滞纳金，逾期三十日不交清租金即视为悦海莲天餐饮违约，海军一疗有权收回房屋，由此造成的一切损失由悦海莲天餐饮承担；房屋的扩建、改造及内容：海军一疗同意悦海莲天餐饮因经营需要对房屋、设施（包括水、设施维修和扩增容）进行装修改造，悦海莲天餐饮必须事先将装修改造方案书面提交海军一疗，由海军一疗负责办理相关手续，扩建及装修所需费用由悦海莲天餐饮承担，海军一疗应对工程施工进行监督及验收；悦海莲天餐饮对其扩建、改造的建筑物及设备设施享有优先使用权，有效期为9年；改造后，海军一疗不得随意提高租金或将房屋转租给他人，双方应根据悦海莲天餐饮的使用期限续签租赁协议，海军一疗应依照本协议规定收取租金，直至使用期结束；海军一疗应保证悦海莲天餐饮水、电等基础设施的正常使用，不得人为停水、停电，如悦海莲天餐饮因无法经营造成停工、停业，海军一疗应承担全部责任，悦海莲天餐饮有权要求海军一疗延长租赁期限，并赔偿停业期间的经济损失；如悦海莲天餐饮将5号楼东侧空地改造后从事经营活动，海军一疗有权向悦海莲天餐饮收取场地租金10万元；悦海莲天餐饮因对房屋改建、改造，投入资金较大，海军一疗同意悦海莲天餐饮租金每半年缴纳一次，每次应缴纳21.8万元。该合同上有海军一疗盖章，法定代表人闫明启签字；悦海莲天餐饮盖章，股东马先锋签字。
海军一疗质证称，对该合同的真实性有异议，与海军一疗处合同形式不一致，且加盖骑缝章，与海军一疗惯用的合同形式不一致；海军一疗询问过海军一疗法定代表人闫明启，其称不知道该份合同的存在。海军一疗表示对该合同的真实性不申请鉴定。
悦海莲天餐饮称，1、海军一疗不认可悦海莲天餐饮提交的租赁合同，举证证明责任在海军一疗，海军一疗不申请鉴定，应视为对悦海莲天餐饮提交合同真实性的认可。双方协议约定关于9年优先使用权的规定体现在租赁合同中，因海军一疗在合同期内违约，无故停水停电导致悦海莲天餐饮无法经营，无法获得收入进而缴纳房租。2、悦海莲天餐饮缴纳房租至2013年9月份，悦海莲天餐饮提交的合同中约定缴纳10万元场地使用费，若双方没有合同约定，海军一疗无理由收取悦海莲天餐饮的场地使用费。2011年3月10日，悦海莲天餐饮缴纳的房租为43.6万元，说明当时租赁费用没有包括场地费，2012年海军一疗提出悦海莲天餐饮必须补交2011场地使用费10万元。3、海军一疗所称悦海莲天餐饮改建未通过海军一疗审批是不可能的，因为悦海莲天餐饮对涉案房屋改造持续一年，海军一疗不可能置之不理，当时悦海莲天餐饮申请改建的时候已将全部手续提交给海军一疗，悦海莲天餐饮不清楚为何海军一疗处没有相关手续。
悦海莲天餐饮提出鉴定申请，申请对2011年3月10日的《军队房地产租赁合同》中海军一疗法定代表人王亮的签字是否为王亮本人书写，合同内容的填写笔迹与王亮签字是否为同一人书写进行鉴定。
海军一疗称，1、同意悦海莲天餐饮的鉴定申请。悦海莲天餐饮提交的房屋租赁合同系不真实的，该合同不是制式合同，在海军一疗处无相关的备案，所以海军一疗不认可悦海莲天餐饮提交的合同，现悦海莲天餐饮提出对海军一疗租赁合同进行鉴定，如果鉴定出海军一疗的合同系真实的，那么可以证明悦海莲天餐饮的合同是虚假的。2、海军一疗提交的合同是先由海军一疗完善条款后送到悦海莲天餐饮处，悦海莲天餐饮签字盖章后送回海军一疗，再由海军一疗签字盖章。双方提交的租赁合同对于租赁期限的约定是一致的，仅对9年优先使用权有分歧，优先使用权在合法租赁存续期间才能实现。3、悦海莲天餐饮出具保证书的前提是：因为悦海莲天餐饮欠缴房租，海军一疗不可能无缘无故停水停电，如果真的发生该情况，是因悦海莲天餐饮欠缴房租再先，根据合同约定，如果悦海莲天餐饮欠缴房租海军一疗可以采取相应措施进行催缴，在此情况下马德强出具保证书，该保证书已经明确说明悦海莲天餐饮欠缴房屋的事实，且悦海莲天餐饮未对停水停电提出任何异议。
二、悦海莲天餐饮租赁使用涉案房屋的过程。
海军一疗将涉案房屋交付给悦海莲天餐饮使用后，悦海莲天餐饮于2011年3月2日支付房屋租金43.6万元，欠付租金10万元。2012年7月17日，悦海莲天餐饮交纳房屋租金31.8万元；2012年10月30日，悦海莲天餐饮交纳房屋租金31.8万元，共计63.6万元，海军一疗称，其中10万元为补交上年度欠付租金，另外53.6万元系交纳2012年至2013年的租金；2013年6月27日，悦海莲天餐饮交纳2013年3月10日至2014年3月9日的租金26.5万元，尚欠租金27.1万元（53.6-26.5）至今未付。海军一疗称，悦海莲天餐饮在涉案房屋内经营餐饮场所，因悦海莲天餐饮一直未将欠付租金支付完毕，双方未就续租事宜达成一致意见，租期届满后，悦海莲天餐饮未继续经营，但一直控制占有涉案房屋。悦海莲天餐饮称，27.1万元租金未付是因海军一疗于2013年7月底开始无故停水停电违约在先，悦海莲天餐饮因此暂停缴纳租金。
2014年4月22日，悦海莲天餐饮的股东马先锋之子马德强出具《保证书》一份，内容为：“本人马德强，保证在2014年5月2日之前将所欠房租结清，并商谈续租事宜，如到期未结清房租，院方将无条件把房屋收回，以此为证”。海军一疗称，马德强系悦海莲天餐饮的实际经营人。悦海莲天餐饮称，马德强代表父亲马先锋找到海军一疗协商解决停水停电事宜，为了解决供水供电问题而签署的该保证书，并非公平公正条件下签署，该保证书无效。
三、原审法院进行现场勘验并对双方当事人进行询问的过程。
2016年6月6日，原审法院依法到涉案房屋进行现场勘验，并对双方当事人进行询问。
悦海莲天餐饮称，1、涉案房屋的主体系整体翻建，建设期为一年，经营期限为一年半，加盖院墙，翻建院落，院内两栋红顶小屋系加盖的；院落的使用费为每年10万元，并且在加盖期间，悦海莲天餐饮也交纳了使用费；假设海军一疗不同意，悦海莲天餐饮无权进行改造工作，审批的相关材料均已提交给海军一疗。2、2011年悦海莲天餐饮曾以王军的名义与海军一疗签订合同，后于2012年由悦海莲天餐饮收回；双方约定租期至2014年3月9日是因为海军一疗称部队内部有规定，租赁合同为每三年一签订，2011年签订租赁合同后，悦海莲天餐饮对涉案房屋的改建花费了一年时间，因悦海莲天餐饮投入较大，双方在合同中约定九年的优先使用权，意思是合同到期后继续按约定交纳租金。3、2013年7月底，涉案房屋无故停水停电，悦海莲天餐饮找到当时的院长闫明启，但未能实际解决问题。
海军一疗称，1、悦海莲天餐饮在涉案房屋内经营过一段时间，海军一疗知晓悦海莲天餐饮对房屋进行翻建的事宜，但海军一疗没有收到过悦海莲天餐饮任何改建、扩建审批申请，悦海莲天餐饮的改扩建行为系违法的。2、涉案房屋是否存在停水停电的情况不知情，悦海莲天餐饮拖欠房租后，海军一疗一直未联系上悦海莲天餐饮。
悦海莲天餐饮提交录音证据一份，系2016年1月13日晚上10点34分马德强与海军一疗处电工崔常浩的通话记录，证明悦海莲天餐饮缴纳了2013年3月10日至9月10日期间的租金后，在租期未到的情况下，海军一疗给悦海莲天餐饮断水断电，其行为违约并且给悦海莲天餐饮造成损失，导致悦海莲天餐饮无法经营，海军一疗的违约行为在先。海军一疗质证称，对证据的真实性不予认可，海军一疗并未实施停水停电的措施，海军一疗没有工作人员与马德强进行过谈话；悦海莲天餐饮应在每年2月10日前缴纳全年租金，如果悦海莲天餐饮欠缴租金，海军一疗可以采取停水停电的措施；涉案房屋现在处于停水停电的状态，是因为2016年1月23日极寒天气导致的无法供水供电，且现在已经超出合同履行期限，涉案房屋是否有水电与本案无关；如果悦海莲天餐饮提供的录音证据系真实的，那么停水停电的期间是在2013年7、8月份，租赁合同对于租金缴纳的时间为每年2月10日前，悦海莲天餐饮于2013年6月27日才缴纳部分的房租，悦海莲天餐饮违约在先，即使海军一疗采取停水停电的措施，也是正确行使自身权利。
原审法院依法对崔常浩进行询问，崔常浩称，其在悦海莲天餐饮处负责水电抄表的工作，5号楼存在的停水停电现象是由于悦海莲天餐饮未交纳房租导致的；2012年、2013年的时候，其接到领导通知对涉案房屋进行停水停电，因为悦海莲天餐饮未交纳房租，多次对其催缴，但悦海莲天餐饮一直未交纳，目前涉案房屋仍处于停水停电状态。
悦海莲天餐饮最初对海军一疗提出反诉请求，后撤回对海军一疗的反诉请求。
一审法院认为：本案的争议焦点为：一、悦海莲天餐饮承租涉案房屋的租赁期间是否届满；二、悦海莲天餐饮是否应将涉案房屋腾让给海军一疗并向海军一疗支付租金、滞纳金、违约金。
一、悦海莲天餐饮自2011年3月10日起租赁青岛市×号楼房屋，海军一疗向悦海莲天餐饮交付涉案房屋，悦海莲天餐饮向海军一疗支付租金，双方之间成立房屋租赁合同法律关系。海军一疗、悦海莲天餐饮各自提交《军队房地产租赁合同》，海军一疗提交的租赁合同称为“2011年合同”，悦海莲天餐饮提交的租赁合同称为“2012年合同”，该两份合同对承租房屋、承租期间，租金总额、海军一疗有权收回房屋的约定、悦海莲天餐饮对涉案房屋进行改扩建须经原审批的约定内容一致；对逾期支付租金的滞纳金、悦海莲天餐饮对涉案房屋进行装修改造事宜、悦海莲天餐饮对建筑物及设备的优先使用权、海军一疗停水停电应承担的责任、悦海莲天餐饮拒不返还涉案房屋违约金的约定内容不一致。原审法院认为，该两份合同均约定悦海莲天餐饮租赁涉案房屋的期间自2011年3月10日至2014年3月9日，悦海莲天餐饮对于其对涉案房屋的租赁权至2014年3月9日届满的约定系明知的双方自2014年3月9日后，并未协商一致签订新的房屋租赁合同，悦海莲天餐饮承租涉案房屋的租赁期间已经届满。
海军一疗申请对“2011年合同”进行鉴定的请求，该合同是否鉴定不影响双方对承租期限的约定，对此，海军一疗原审法院不予准许。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，海军一疗的诉讼请求依托于其提交“2011年合同”，该合同落款时间早于悦海莲天餐饮工商登记记载的成立时间，悦海莲天餐饮对该合同中公章的真实性予以否认，而后悦海莲天餐饮提交了“2012年合同”对抗海军一疗提交的“2011年合同”，“2012年合同”的内容与海军一疗、悦海莲天餐饮履行合同的相关情况相符，在悦海莲天餐饮提交证据反驳海军一疗的诉讼请求后，举证证明责任应由海军一疗继续承担，海军一疗对于合同中海军一疗盖章和签字的真实性予以否认，但海军一疗并未通过申请鉴定或者提交其他证据等方式反驳悦海莲天餐饮提交的该合同效力，海军一疗提起本案诉讼，应对其诉讼请求所依据的事实提供证据证明，现在海军一疗明确表示对“2012年合同”其公章和签字的真实性不申请鉴定，应视为其对“2012年合同”予以认可。
原审法院认为，悦海莲天餐饮提交的“2012年合同”中关于悦海莲天餐饮对于改扩建的建筑物及设备享有优先使用权的内容，并不能排除双方对于涉案房屋租赁期限的约定。“优先使用权”指的是存在两个或者两个以上同等条件使用人或者主张人的情况下而对特定财产所享有的使用权益，但优先使用权不等同于租期延长，租赁期限系出租人与承租人之间的约定，二者的适用对象、适用条件均不同，本案中，在涉案房屋租赁期限届满后，如果双方对于续租事宜未达成一致，房屋租赁法律关系无法继续履行的情况下，则悦海莲天餐饮不存在主张优先使用权的基础和前提。
二、海军一疗、悦海莲天餐饮的房屋租赁关系已经不再存续，悦海莲天餐饮应将涉案房屋腾让给海军一疗。
依据原审法院对崔常浩进行的询问及现场勘验，一审法院认为，海军一疗对涉案房屋自2013年7月份开始进行停水停电，海军一疗并未提交证据证明其对悦海莲天餐饮实施停水停电系基于合法的原因，即便悦海莲天餐饮未及时缴纳当期租金，海军一疗应采取其他合理措施向悦海莲天餐饮主张，而不是对悦海莲天餐饮直接进行停水停电，导致悦海莲天餐饮无法在涉案房屋内经营；海军一疗停水停电的行为，造成悦海莲天餐饮无法按照其承租目的使用涉案房屋，悦海莲天餐饮有权拒绝向海军一疗支付停水停电期间的相应租金，海军一疗主张悦海莲天餐饮支付截至2014年3月9日期间的剩余租金，原审法院不予支持。
悦海莲天餐饮股东马先锋之子马德强出具的《保证书》，因马德强并非悦海莲天餐饮的股东，其行为亦未得到悦海莲天餐饮的追认，对该保证书原审法院不予采信。
因海军一疗存在停水停电的行为，影响悦海莲天餐饮在涉案房屋内的经营，海军一疗要求悦海莲天餐饮支付滞纳金、违约金的请求，于法无据，原审法院不予支持。
若悦海莲天餐饮认为海军一疗应补偿其对涉案房屋的改扩建、装饰装修等费用，应做好证据保全并有权另行主张。
原审法院经合议庭评议、审委会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十二条、第一百零七条之规定，判决：一、青岛悦海莲天餐饮管理有限公司于判决生效之日起三十日内将青岛市×号楼腾让给中国人民解放军海军青岛第一疗养院第一疗养区；二、驳回中国人民解放军海军青岛第一疗养院第一疗养区的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42720元，公告费300元，由中国人民解放军海军青岛第一疗养院第一疗养区负担36656元，青岛悦海莲天餐饮管理有限公司负担6364元。因青岛悦海莲天餐饮管理有限公司负担部分，中国人民解放军海军青岛第一疗养院第一疗养区已经预交，青岛悦海莲天餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内给付中国人民解放军海军青岛第一疗养院第一疗养区。
本院二审查明的事实与一审查明一致。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，双方建立租赁关系后，出租人应确保涉案房屋符合正常使用状态。本院认为，海军一疗自2013年7月份开始对涉案房屋进行停水停电，海军一疗虽主张悦海莲天餐饮欠付租金，但海军一疗应依据合同约定及法律规定依法主张权利，其停水停电的行为已造成悦海莲天餐饮无法正常经营，故原审对海军一疗主张悦海莲天支付相应租金及违约金、滞纳金的请求不予支持，基本妥当，本院予以维持。
综上，上诉人海军一疗的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29142元，由上诉人中国人民解放军海军青岛第一疗养院第一疗养区负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 娜
审 判 员 齐 新
代理审判员 迟金铜
二〇一七年十二月二十七日
书 记 员 吴苗苗
书 记 员 王 晶