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广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3344号
上诉人（原审被告）：广东合富房地产置业有限公司。
法定代表人：扶伟聪，董事长。
委托代理人：柯柏松，广东天杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：温嘉祺，住广东省紫金县。
委托代理人：司保卫，广东易恒律师事务所律师。
委托代理人：孙鹏真，广东易恒律师事务所实习律师。
上诉人广东合富房地产置业有限公司因与被上诉人温嘉祺居间合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院的（2014）穗云法民二初字第434号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人的诉讼代理人柯柏松；被上诉人温嘉祺及其诉讼代理人司保卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2012年10月18日，温嘉祺（买方）与广东合富房地产置业有限公司（中介机构）、案外人吴卫（卖方）签订了《存量房买卖合同》，约定：1、案外人吴卫将其所有的位于广州市白云区新市镇紫园街40号502房出卖给温嘉祺，总价款人民币63万元；2、广东合富房地产置业有限公司应当于2013年1月30日前到房地产登记机构协助买卖双方办妥产权转移登记手续，并将以温嘉祺为产权人的房地产权证交付温嘉祺，广东合富房地产置业有限公司应当如实告知买卖双方办理产权转移登记需要提供的证件材料，买卖双方应当在2013年1月30日前向广东合富房地产置业有限公司提供房地产登记机构要求提供的证件材料；3、温嘉祺在签署合同时向卖方交付定金人民币20000元，卖方应在收到定金后10日内提供办理银行贷款所需要的资料，且协助温嘉祺申请银行按揭，温嘉祺在签署本合同后5日内签署银行按揭文件及支付贷款所需的费用，并在签署银行按揭文件后5日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料；4、卖方收到银行提前还款通知后，温嘉祺向卖方支付11万元作为首期房款，余下44万元由温嘉祺办理银行按揭，尾款6万元在成功办理房屋登记过户手续后支付；5、温嘉祺不按本合同的约定买入该房地产，应当向卖方支付违约金，违约金为交易价格的10%即63000元。合同签订当天，温嘉祺向卖方支付定金2万元。同年10月19日，温嘉祺向广东合富房地产置业有限公司支付中介费5000元。同年10月22日，广东合富房地产置业有限公司为涉案房屋交易办理了网络签约。同年11月6日，温嘉祺向卖方支付了首期款11万元。2013年1月10日，温嘉祺、卖方在网签合同上签字确认。2013年1月25日，温嘉祺向广东合富房地产置业有限公司工作人员陈家志的银行账户转账25000元，同年1月26日，广东合富房地产置业有限公司工作人员陈家志将25000元退回给温嘉祺，2013年1月30日，温嘉祺又向广东合富房地产置业有限公司工作人员陈家志的银行账户转账2.5万元。同年1月31日，买卖双方在广州市房地产交易中心共同申请交易登记。当日，卖方吴卫因怀疑网签合同内容被人篡改，即向广州市公安局白云区分局棠景街派出所报警。同年4月7日，广州市国土资源和房屋管理局作出《不予登记决定书》，认为温嘉祺在交易中存在提供虚假户籍资料的情况，决定不予登记。因交易不成功，广东合富房地产置业有限公司工作人员陈家志将25000元退回给温嘉祺。于是，温嘉祺向原审法院起诉卖方，请求解除合同，并要求卖方返还购房款13万元，卖方提出反诉，请求温嘉祺赔偿违约金6.3万元。该案经原审法院审理后，于2013年11月8日作出（2013）穗云法民四初字第865号民事判决书，判令：温嘉祺与卖方签订的《存量房买卖合同》予以解除，卖方返还温嘉祺购房款13万元，温嘉祺赔偿卖方违约金6.3万元。该判决于2014年1月10日发生法律效力。另查，温嘉祺不符合在广州购房的条件，但在签订《存量房买卖合同》时，向广东合富房地产置业有限公司出具《购房资格确认书》，确认其属非广州市户籍居民家庭，在广州市没有住房，能够提供自购房之日起前2年在广州市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明。以上事实有存量房买卖合同、广州市存量房网上交易价格自行申报表、收款收据、发票、虚假户口本、白云区房地产交易登记中心收件收据、契税完税证、站前派出所复函、不予登记决定书、汇款凭证、（2013）穗云法民四初字第865号民事判决书、购房资格确认书及当事人陈述予以证实。
温嘉祺于2014年1月22日向一审法院起诉称：2012年，温嘉祺想在广州市购房，但不符合广州购房政策，广东合富房地产置业有限公司的经纪人向温嘉祺承诺：只要温嘉祺交纳2.5万元的“特殊通道费”，就可以让温嘉祺在广州购房。广东合富房地产置业有限公司并向温嘉祺介绍了位于广州市白云区新市镇紫园街40号502房。同年10月18日，温嘉祺与广东合富房地产置业有限公司、涉案房屋业主签订了《存量房买卖合同》，并于当天支付了定金2万元。同年10月19日，温嘉祺向广东合富房地产置业有限公司支付中介费5000元。同年11月2日，中国工商银行通过了温嘉祺的贷款申请。同年11月6日，温嘉祺向业主支付了首期房款11万元。2013年1月30日，温嘉祺向广东合富房地产置业有限公司支付了“特殊通道费”2.5万元。同年1月31日，温嘉祺与涉案房屋业主在广州市房地产交易中心进行了交易登记，并递件成功。后涉案房屋业主以可能无法获得贷款导致收不到尾款为由，拒绝履行合同，并向房管部门举报要求停止交易。同年4月17日，广州市国土资源和房屋管理局认为温嘉祺在交易中存在提供虚假户籍资料的情况，作出《不予登记决定书》。温嘉祺遂向法院起诉，同年11月8日，广州市白云区人民法院以（2013）穗云法民四初字第865号民事判决书，判令温嘉祺与涉案房屋业主解除购房合同，温嘉祺支付涉案房屋业主违约金6.3万元。温嘉祺本不符合在广州购房的条件，之所以购房完全是因为广东合富房地产置业有限公司经纪人对温嘉祺作出的承诺。使用虚假购房材料、修改网签合同等事项都是广东合富房地产置业有限公司所为，温嘉祺不存在过错。广东合富房地产置业有限公司的行为严重侵害了温嘉祺的利益，使温嘉祺奔波劳累、担惊受怕，同时给温嘉祺造成了数万元的经济损失。为维护温嘉祺的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、广东合富房地产置业有限公司赔偿房屋买卖损失63000元；2、广东合富房地产置业有限公司返还中介费；3、广东合富房地产置业有限公司承担本案诉讼费用。
广东合富房地产置业有限公司一审答辩称，温嘉祺诉讼请求第一项，不合理也没有依据，同意退还中介费5000元，由于温嘉祺没有配合办理相关手续，导致未将中介费5000元退给温嘉祺。
一审法院认为，温嘉祺、广东合富房地产置业有限公司之间为居间合同关系，广东合富房地产置业有限公司作为经营房地产中介业务的专业公司，必须尽到审慎、勤勉的注意义务，为买卖双方提供真实、可靠的交易信息，依法履行合同义务。广东合富房地产置业有限公司作为居间人，应当就有关订立合同的事项向温嘉祺如实报告。从广东合富房地产置业有限公司工作人员收取温嘉祺额外款项25000元后因交易不成功又退回给温嘉祺这一事实可以证实广东合富房地产置业有限公司对于温嘉祺利用虚假户籍资料办理房产交易是明知的，而且还提供了有偿服务。广东合富房地产置业有限公司明知温嘉祺不符合购房政策，没有履行风险告知义务，反而误导温嘉祺，造成合同解除，导致温嘉祺损失。温嘉祺、广东合富房地产置业有限公司及卖方吴卫签订的《存量房买卖合同》，因温嘉祺的户籍资料虚假房管部门不予登记，导致买卖双方合同目的不能实现，合同被依法判令解除，温嘉祺因此赔偿卖方违约金6.3万元。广东合富房地产置业有限公司对于造成温嘉祺的损失存在过错。温嘉祺明知不符合购房条件，却想通过广东合富房地产置业有限公司利用虚假户籍资料办理房产交易，亦存在过错。对于温嘉祺的损失，温嘉祺与广东合富房地产置业有限公司双方均有过错，从广东合富房地产置业有限公司作为房产中介专业机构及违法提供有偿服务等情节考虑，广东合富房地产置业有限公司承担主要过错责任。因此，广东合富房地产置业有限公司对温嘉祺的损失应承担70%的责任，即赔偿温嘉祺损失44100元。本案中，广东合富房地产置业有限公司工作人员属履行职务行为，产生法律后果由广东合富房地产置业有限公司承担，广东合富房地产置业有限公司辩称属工作人员个人行为的意见，理由不成立，不予采纳。因交易不成功，广东合富房地产置业有限公司需承担主要过错责任，无权收取中介费，应全额退还给温嘉祺。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十七条的规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，广东合富房地产置业有限公司向温嘉祺温嘉祺赔偿损失44100元；二、在本判决生效之日起三日内，广东合富房地产置业有限公司向温嘉祺温嘉祺退还中介费5000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费750元，由广东合富房地产置业有限公司负担525元，温嘉祺负担225元。该费用温嘉祺已预交，温嘉祺同意广东合富房地产置业有限公司应负担部分在履行义务时向温嘉祺支付。
判后，上诉人广东合富房地产置业有限公司不服，向本院提起上诉，认为一审判决认定事实不清，法律适用错误，处理不当。具体如下：一、被上诉人确认其自身有购房资格，应自行承担作虚假承诺的后果。被上诉人利用虚假户籍资料办理房产交易，应自行承担由此产生的后果。二、一审法院以被上诉人所支付的2.5万元被退回这一事实推定上诉人明知被上诉人利用虚假户籍办理房产交易且提供有偿服务是错误的。本案中，被上诉人所支付的2.5万元实为中介费，无任何证据证明上诉人有提供或协助造假户籍资料，故一审法院的推定是错误的。据此，向本院提起上诉称：1.依法撤销（2014）穗云法民二初字第434号民事判决书；2.请求二审法院依法改判并判令被上诉人承担本案的一切诉讼费用。
上诉人在二审中向法院提交了房管局递件时双方签订的《存量房买卖合同》的新证据，合同上的地址填写的是河源市，户籍地填写的是广州市。
被上诉人温嘉祺答辩称：上诉人作为居间人，每部分交易环节都需要上诉人参与才能完成交易，上诉人在二审中提供的两份合同都是写联系地址不是写户籍地址，表明只是被上诉人联系地址，在存量房买卖合同的第3页倒数第3行的签名是上诉人工作人员代签的，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
经审理查明，一审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，原判认定上诉人广东合富房地产置业有限公司与被上诉人温嘉祺形成居间合同关系正确，本院予以确认。
广东合富房地产置业有限公司作为经营房地产中介业务的专业公司，负有审查买卖当事人所提供材料真伪的义务，并诚实、尽责地提供中介服务，按照法律法规规定履行职责。广东合富房地产置业有限公司作为居间人，应当就有关订立合同的事项向温嘉祺如实告知，但广东合富房地产置业有限公司明知温嘉祺的条件不符合购房政策的规定，没有履行风险告知义务，反而误导被上诉人温嘉祺，同时明知温嘉祺利用虚假户籍资料办理房产交易，仍收取25000元“通道费”为其提供有偿服务，导致该房屋买卖合同被法院依法判令解除，温嘉祺因此造成损失违约金6.3万元。广东合富房地产置业有限公司对造成温嘉祺的损失存在明显过错，理应承担赔偿责任。广东合富房地产置业有限公司在二审中向法院提交的证据不足以影响本案全案事实的认定。温嘉祺明知自己不符合购房条件，却想通过广东合富房地产置业有限公司利用虚假资料办理房地产交易，因此造成损失，亦存在过错。对于温嘉祺的损失，温嘉祺与广东合富房地产置业有限公司均有过错，而广东合富房地产置业有限公司作为房地产中介专业机构，其职责是为各方提供符合法律法规的中介服务，办理房地产交易环节需要上诉人参与才能完成，其在房地产交易中具有重要作用，但广东合富房地产置业有限公司明知温嘉祺利用虚假户籍资料办理房地产交易仍然违法提供有偿服务，导致房地产交易不成功，一审法院认定广东合富房地产置业有限公司承担主要过错责任，并无不当，本院予以支持。
综上，上诉人广东合富房地产置业有限公司上诉理由理据不足，本院不予支持。原审查明事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费750元，由上诉人广东合富房地产置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶荣福
代理审判员 徐 兵
代理审判员 闵海蓉
二〇一四年十一月二八日
书 记 员 党春婷
梁园园