苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吴江震民初字第1016号
原告何董平。
委托代理人董建妹。
委托代理人孙秀梅，江苏恒之律师事务所律师。
被告吴江市爱德华房地产有限公司，住所地苏州市吴江区震泽镇八都社区。
法定代理人邹德明。
委托代理人曹健，上海朝健律师事务所律师。
原告何董平与被告吴江市爱德华房地产有限公司（以下简称爱德华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年10月17日立案受理后，依法由代理审判员章伟适用简易程序于2013年11月11日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案于2014年3月25日依法转为普通程序审理，由审判员吴一非担任审判长、代理审判员章伟主审、人民陪审员李圣楹参加评议，并于2014年4月11日公开开庭进行了审理。原告何董平的委托代理人孙秀梅、被告爱德华公司的委托代理人曹健两次开庭均到庭参加诉讼。原告何董平的委托代理人董建妹第一次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何董平诉称，2011年4月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告向被告购买住房。合同签订后，原告按约付清了全部购房款。该《商品房买卖合同》中约定了被告应于2011年12月31日前向原告交房，但直至2012年12月31日被告才取得苏州市吴江区住建局的《商品房交付使用通知书》。根据合同约定，被告应向原告承担违约责任，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，要求：1、判令被告赔偿原告逾期交房的违约金43038.35元，按照404116元＊（30天＊0.02%＋335天＊0.03%）的方式计算得出；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告爱德华公司辩称，首先，被告爱德华公司未及时交房的主要原因系相应的供电公司未及时供电导致，故原告所称的违约行为是客观原因造成的；其次，被告爱德华公司已于2012年2月16日向原告交付了合同约定的商品房；再次，原告于2012年2月16日也已经签订了承诺书，被告爱德华公司与原告之间签订《商品房买卖合同》的违约责任已经处理完毕，被告XXX公司所应承担的违约责任问题已经得到解决；最后，即使原告主张逾期交房违约金的诉请可以成立，那双方签订的《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金也过高，要求按照本案所涉商品房的租金标准确定违约金标准，并提出鉴定申请，自愿承担相应的鉴定费用。
经审理查明，2011年4月17日，原告（买方）与被告公司（卖方）签订《商品房买卖合同》1份。合同第三条约定，买方所购商品房，房屋建筑面积129.40平方米，套内面积112.91平方米；第四条约定，按建筑面积计算单价，每平方米3123元，总房价404116元；第八条约定，卖方应当在2011年12月31日前交房，并约定如遇不可抗力，卖方可据实延期，如遇政府方面原因除外；第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之3的违约金。
另查明，截至2011年6月29日，原告已支付被告全部购房款404116元。2012年2月16日，原告何董平前往上述商住房小区办理交房手续，并签订楼宇接收书、物件移交书等文件，接受本案所涉及商住房。
再查明，被告公司于2012年12月31日取得苏州市吴江区住建局的《商品房交付使用通知书》，实际取得交付本案所涉商品房的相关资质。
审理中，被告公司申请对本案所涉商品房进行租金评估。2014年3月22日，常熟市常诚土地房地产评估工程咨询有限公司出具《房地产估价报告》，确定评估对象本案所涉房屋在2014年2月20日的客观市场租金为6720元／年。
以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》原件1份、销售不动产统一发票原件1份，被告提交的楼宇接收书、物件移交书、房地产估价报告原件1份及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。
本案争议焦点一，被告逾期交房的行为是否构成违约。
原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》约定交房时间为2011年12月31日，但在约定的时间内被告并未向原告交付合同约定的商品房，故被告逾期交房的行为构成违约。被告认为，被告逾期交房是供电公司未及时供电导致的，系客观原因，故被告不存在违约。
本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的情况，而被告所称的供电延迟行为并不符合合同免责事由中规定的不可抗力；其次，被告所称的供电延迟行为也不符合原告与被告签订的《商品房买卖合同》中第八条约定的如遇政府方面原因除外的情形；再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人因第三人的原因造成违约的，应向对方承担违约责任，本案中被告虽抗辩称系供电原因导致其逾期交房，但按照法律规定其应向原告承担违约责任。据上，本院依法认定被告逾期交房的行为构成违约，应承担相应的违约责任。
本案争议焦点二，被告提交的承诺书效力认定。
原告认为，1、原告何董平签订该承诺书并非其真实意思表示。被告明知自己出卖的商品房不具备交房条件，但依然通知原告办理交接手续。原告何董平是在不知道上述情况的前提下签了一系列的书面材料，对承诺书的内容更不知晓。被告公司负责该小区的行政经理王建伟也出庭证明，原告何董平在该承诺书上签字时，被告既没有明确告知业主，也没有以合理的方式提醒业主一旦签订该承诺书就放弃了向被告主张逾期交房违约金的赔偿。根据合同法第39条规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则，确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提醒对方注意免除、限制自己责任的条款。这份承诺书不管来源如何、形式是否合法，其内容都不是原告的真实意思表示，故内容无效。2、该承诺书的内容不合法。该承诺书的内容是免除被告自身的义务，剥夺原告的主要权利，属于以合法形式掩盖非法目的，不具有合法性。根据合同法第40条之规定，提供格式条款一方免除自己责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。3、被告并未实际履行自己的违约责任。被告以承诺书来证明原告已放弃追究被告逾期交房应当承担的违约责任。从承诺书内容看，被告称自己已经履行相关义务，但实际上被告并未履行任何义务。4、该承诺书没有载明权利义务的主体，具体有哪些权利和义务并不清楚。根据合同法第41条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解解释，对格式条款有两种以上理解的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。现原、被告对这份承诺书的理解存在不一样的理解，应当作出不利于被告的解释。据上，该份承诺书无效。被告认为，首先，原告是在知道上述内容后才签订承诺书的，系真实意思表示；其次，该份承诺书并非格式条款，承诺书的内容简单明确，只要有常识的人都应当懂得这句话的意思；再次，被告公司之后也通过免除物业费、电费、给予相应的补偿款来履行其相关义务。故该份承诺书合法有效。
本院认为，首先，1、被告提交的该份承诺书的全文除两处承诺人姓名外的文字均系打印好的文本，且在本院处理的其他16件涉及该小区逾期交房违约金案件中，被告均提交了除签名外其他内容都一致的承诺书，这可以说明该份承诺书系被告为重复使用而预先拟定的。2、本案证人王建伟表示其在负责办理与原告的交接手续中，在签订该承诺书时并未告知原告承诺书的内容，也即未与承诺人进行过协商。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款之规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。故此，该份承诺书系格式条款；其次，被告提交的该份承诺书的主要内容为“本人何董平于2012年2月16日签订了楼宇接受书，据此本人承诺如下：我与贵公司签订的房屋预售合同所明确的权利义务已得到切实履行，双方对合同的履行无任何争议”。结合该承诺书签订时的背景，即在原告按照合同约定支付全部购房款后，被告实际已经发生逾期交房的事实前提下，被告向原告交付商品房时提供了该格式条款的承诺书，并让原告签字确认。显然，此时被告是要解决其已经违约且需要按照合同的约定承担相应违约责任的问题。再根据该承诺书内容，被告要求原告签订该份承诺书的目的系要免除其责任确系事实。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，格式条款具有本法规定的第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。故该份承诺书应当认定无效；再次，被告抗辩其要求原告签订该条款的目的非系免除其责任，而是确定双方之间关于合同约定的权利义务已经切实履行再无争议，为履行其因违约而产生的相关义务，被告公司采取免电费、物业费、进行补贴三项措施。但根据被告提供的2012年先交房名单表格、物业费单据、电费单据复印件等证据来看：1、被告提供的2012年先交房名单系其自行制作的名单，上载明的上述三项措施并无原告签字确认，故不能认定该证据的内容。2、被告提供的物业收款收据载明的交款时间为2012年2月16日，该交款时间系在签订承诺书时间的当天，据此无法证明被告已经免除了原告的物业费，反而免除物业费应不收物业费才符合常理。3、被告提供的电费发票复印件，该电费发票虽载明有用电小区，但无法证明原告的商品房内产生的电费因此而免除。故此，被告并未履行其因逾期交房而产生的相应义务。综上所述，本院依法认定该份承诺书无效。
本案争议焦点三，被告逾期交房的期间应如何认定。
原告认为，其与被告签订的《商品房买卖合同》中约定了被告应于2011年12月31日前向原告交房，但直至2012年12月31日才取得苏州市吴江区住建局的《商品房交付使用通知书》，故此逾期交房的期间应当为365日。被告则认为应当按照实际交房时间来确定，被告已于2012年2月16日向原告交付了房屋，且原告接受了房屋，故此逾期交房的期间应为47日。
本院认为，虽原告认为其于2012年2月16日接受被告交付的房屋，是因被告向其故意隐瞒了交付房屋在配套设施等多方面都不符合实际使用标准的事实，且被告在交房时也未取得《商品房交付使用通知书》。但是，1、根据被告提供的楼宇接受书、物件移交书等证据以及原告的陈述，可以证明2012年2月16日，被告已经向原告交付了合同约定的商品房。2、证人王建伟在庭审中表示原告在交接房屋时已经实际验收了房屋，临时供电也已到位，故此被告向原告交付的房屋并不影响原告的实际使用。针对原告提出的小区公共配套设施不到位等问题，原告并未提供证据予以证明上述情形。3、被告于2012年12月31日已取得《商品房交付使用通知书》，这也确认了原告接受的房屋符合相关法律法规的规定。据上，本院认定2012年2月16日被告向原告交付房屋的行为符合双方签订的房屋买卖合同中的约定，故此应认定被告逾期交房期间为47日。
本案的争议焦点之四：被告应按何标准承担违约责任。原告认为，被告逾期交房应按照双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定支付违约金，被告要求调整违约金的请求并不符合法律规定。常熟市常诚土地房地产评估工程咨询有限公司出具《房地产估价报告》在程序上违法，在内容上与本案并无关联性。被告认为，违约金是以当事人的实际损失为基础的，被告逾期交房给原告造成的主要是租金损失。双方合同约定的违约金过高，请求法院依法调整为以涉案房产同地段同类房屋租金为标准。
本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款和第二款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告与被告之间签订的商品房买卖合同，该合同第九条约定的内容系双方对违约产生损失赔偿额的计算方法的约定，庭审中被告提出其逾期交房给原告造成的主要是租金损失，根据双方合同约定的计算方式计算得出的违约金过高，请求法院依法调整为以涉案房产同地段同类房屋租金为标准。本院依据被告的申请，对本案纠纷所涉的房屋进行租赁价格评估符合法律规定。其次，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，再结合2014年3月22日，常熟市常诚土地房地产评估工程咨询有限公司出具《房地产估价报告》，确定评估对象本案所涉房屋在2014年2月20日的客观市场租金为6720元／年。原告主张的逾期交房违约金明显高于6720元／年的1.3倍，故应当将被告应承担的违约金调整为涉案房屋在逾期交房期间租金损失（6720元／年）的1.3倍。再次，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三项的规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者由资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。虽该规定系针对商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，但该规定中的对违约金计算标准的方法，可以用来衡量本案中所涉的商品房买卖合同约定的违约金标准是否过高。本案所涉的商品房买卖合同虽已经对违约金的计算方式进行了约定，但因标的商品房主要功能系居住，出卖人逾期交房使得买受人不能如期入住或不能用于出租，故认定买受人的主要损失系租金损失并无不当，可以参照上述规定对原告的损失进行评定。
综上，本院认为，原告与被告之间的商品房买卖合同合法有效。原告已支付了全部购房款，被告理应按约交付房屋。本案中被告逾期交房47日，应承担相应的违约责任。但双方约定的违约金过高，本院根据被告申请，依法调整为涉案房屋在逾期交房期间租金损失的1.3倍（根据鉴定报告确认的租金为6720元／年）。故此被告应支付原告逾期交房违约金1124.91元。同时，鉴于原告系基于对双方达成的合同相关条款的信赖而提起诉讼，本院虽依法调整了被告应承担的违约金数额，但引起本案纠纷的责任均在被告，故本案诉讼费用应全部由被告承担。审理中，被告表示对鉴定费用不再主张，故本院不予理涉。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告吴江市爱德华房地产有限公司支付原告何董平逾期交房违约金1124.91元，于本判决生效后十日内给付（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。
二、驳回原告何董平的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费876元，由被告吴江市爱德华房地产有限公司负担，由被告吴江市爱德华房地产有限公司于本判决生效后十日内直接给付原告何董平。原告何董平已预交的诉讼费用本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；帐户：苏州市中级人民法院；帐号10-550101040009599），并将已交上诉费的凭证提交我院。
审 判 长 吴一非
代理审判员 章 伟
人民陪审员 李圣楹
二〇一四年四月十二日
书 记 员 徐 倩
书 记 员 步允超