江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0585民初2652号
原告：吴全民，男，1977年11月6日出生，汉族，住湖北省麻城市。
委托诉讼代理人：严丹婷，江苏金太律师事务所律师。
被告：孙培东，男，1960年1月29日出生，汉族，住江苏省太仓市。
被告：沈碧瑜，女，1963年4月26日出生，汉族，住江苏省太仓市。
委托诉讼代理人：孙培东（系沈碧瑜丈夫）。
第三人：中国银行股份有限公司太仓分行，住所地江苏省太仓市城厢镇新华东路68号，统一社会信用代码91320585838099120Y。
主要负责人：黄世忠，该分行行长。
原告吴全民与被告孙培东、沈碧瑜合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，本院依法追加中国银行股份有限公司太仓分行作为本案第三人参加诉讼，并适用简易程序于2017年6月8日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，本院依法组成合议庭于2017年8月23日公开开庭进行了审理。两次开庭，原告吴全民的委托诉讼代理人严丹婷、被告孙培东到庭参加诉讼，第三人中国银行股份有限公司太仓分行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴全民向本院提出诉讼请求：判令被告孙培东、沈碧瑜将位于太仓市浏河镇新塘区丁泾路3幢202室房屋过户至原告吴全民名下。事实和理由：1.原告吴全民与案外人彭玉平、张松桥于2006年4月26日签订《协议书》一份，约定由案外人彭玉平、张松桥将其所有的位于太仓市浏河镇新塘区丁泾路3幢202室房屋作价80000元出售给原告吴全民。原告吴全民于2006年4月支付了购房款80000元，案外人彭玉平、张松桥亦早将涉案房屋交付给原告吴全民使用，原告吴全民对涉案房屋又进行重新装修并居住至今。原告吴全民多次要求案外人彭玉平、张松桥协助办理过户手续，但该两人一直以种种理由推诿。2.2009年8月，彭玉平为骗取银行贷款，在原告吴全民不知情的情况下将涉案房屋过户至被告孙培东、沈碧瑜名下，并由两被告与中国银行股份有限公司太仓分行办理了抵押贷款手续，原告于2010年2月向太仓市人民法院提起诉讼，在诉讼过程中，原告吴全民与彭玉平、被告孙培东协商达成协议：由彭玉平、孙培东在2012年1月10日前将涉案房屋过户给原告吴全民。但至今彭玉平、孙培东仍未涤除涉案房屋的抵押权，更拒绝将涉案房屋过户至原告吴全民名下。3.中国银行股份有限公司太仓分行对涉案房屋享有抵押权，贷款期间的贷款由彭玉平、丁建锋夫妻偿还，两被告名下的房产证、土地证由丁建锋收取。原告吴全民认为，彭玉平将涉案房屋过户至两被告名下的目的在于骗取银行贷款，被告孙培东并不具有购买涉案房屋的意思表示，其行为损害了原告吴全民的合法权益，故被告孙培东与彭玉平签订的《房地产买卖契约》无效，两被告就此取得涉案房屋产权证的行为亦无效，对涉案房屋并不享有所有权。原告吴全民已按约支付全部购房款并且居住在涉案房屋中长达十年之久，其有权基于买卖关系享有涉案房屋的所有权，又因彭玉平事实上已无法履行过户义务，则原告有权直接要求两被告将涉案房屋过户至原告名下。另，被告也明确在2012年1月10日前将涉案房屋过户给原告，故原告要求被告履行过户义务具有法律依据和合同依据。因中国银行股份有限公司太仓分行对涉案房屋享有抵押权，为顺利完成过户，被告应涤除涉案房屋上的抵押以确保过户不存在障碍，但若被告涤除抵押有不足的部分，原告就不足部分愿意向中国银行股份有限公司太仓分行垫付款项，但原告就该垫付款项保留向被告追偿的权利。
被告孙培东、沈碧瑜辩称：1.因彭玉平、张松桥一房两卖，涉案房屋登记在两被告名下，原告吴全民与彭玉平、张松桥之间系债权关系，物权优先于债权，原告吴全民只能向彭玉平、张松桥主张赔偿权利，两被告与原告吴全民不存在房屋买卖合同关系和任何经济往来。2.原告吴全民提供的买卖协议书签名和付款时间倒置、吴全民签名也与吴全民实际姓名不符，吴全民也未对涉案房屋进行了装修，且付款后一直未要求彭玉平、张松桥过户，显然违反正常交易逻辑，故原告吴全民对涉案房屋的占有系非法占有。3.孙培东不认识张松桥，当时为帮助彭玉平解决资金周转困难，遂同意购买彭玉平的涉案房屋并确定房屋成交价为150000元，因彭玉平称涉案房屋被出租故两被告还亲自去涉案房屋外围进行了查看，因被告孙培东夫妇手头现金不多故过户后两被告用涉案房屋向中国银行股份有限公司太仓分行办理抵押贷款150000元划付彭玉平银行账户，当时孙培东夫妇、彭玉平都在场签字，张松桥不在场，后孙培东将户名为孙培东的银行卡交给彭玉平丈夫丁建锋，由丁建锋夫妇持该银行卡还贷，原因为购房时彭玉平将涉案房屋出租且已预收2年租金，故丁建锋夫妇用预收房租代孙培东夫妇还贷2年，在签订三方协议后丁建锋夫妇就不再还贷，孙培东夫妇也没还贷;4.签订三方协议时孙培东不清楚吴全民和彭玉平的动机，且受到吴全民代理律师的诱导，三方协议并未征得沈碧瑜同意，故三方协议无效或可撤销，且签订三方协议时三方确定由吴全民或彭玉平将150000元购房款还给孙培东、为减少交易税费遂将涉案房屋直接过户给吴全民、税费由彭玉平负担，后始终无人联系孙培东过户，由此可知吴全民和彭玉平存在恶意串通。综上，被告孙培东夫妇与案外人彭玉平之间并不存在恶意串通，现涉案房屋登记在两被告名下，请求法院判决驳回原告吴全民的诉讼请求。
第三人中国银行股份有限公司太仓分行书面述称：1.涉案房屋在中国银行股份有限公司太仓分行办理了抵押贷款、贷款150000元，且办理了涉案房屋的他项权证，中国银行股份有限公司太仓分行对涉案房屋依法享有优先受偿权，被告孙培东、沈碧瑜至今未还清抵押贷款；2.若涉案房屋抵押贷款及各项费用被还清，中国银行股份有限公司太仓分行同意释放抵押权。
经审理查明：1994年，张松桥与彭玉平登记结婚，两人于2004年2月25日以彭玉平名义向他人购买了太仓市浏河镇新塘区丁泾路3幢202室房屋（即丁泾路西侧3号代建房202室）并登记在彭玉平名下。
2006年4月16日，张松桥出具收条确认收到吴全民购房订金10000元。2006年4月24日，张松桥出具收条确认收到吴前名买房款70000元。2006年4月26日，吴全明（乙方）与张松桥、彭玉平（甲方）签订售房《协议书》一份，甲方将太仓市浏河镇新塘街丁泾路西侧3号代建房202三室一厅商品房（面积约90平方）及配套车库一间作价80000元永久性出售给乙方，购房款一次性付清不存在欠账，房屋过户手续一切费用由甲方承担。甲方由张松桥签字，乙方由吴全明签字。原告吴全民称：吴全明、吴前名就是吴全民，吴全民住进涉案房屋后补签的协议书，出售房屋及收款时彭玉平也在场，张松桥、彭玉平说张松桥一个人签字就行了且把房产证和土地证交给了吴全民。两被告对该证据提出质疑：首先吴全明、吴前名并非吴全民，也不一定是张松桥签字，故无法确认协议书和收条的真实性。
2006年8月，彭玉平向湖北省麻城市人民法院再次起诉要求判决与张松桥离婚，该院于当年10月判决准予张松桥、彭玉平离婚【即（2006）麻法东民一初字第061号案件】，在该案庭审过程中张松桥提及两人在江苏太仓新塘有一套房屋在2006年卖掉了，彭玉平并未对此发表意见或提出异议，且该案民事判决书中共同财产部分并无涉案房屋更未涉及对涉案房屋的处理。2006年12月27日，彭玉平与丁建锋在太仓市××镇人民政府办理了结婚登记。
2009年8月4日，彭玉平与被告孙培东签订《房地产买卖契约》将涉案房屋以成交价220000元售于孙培东，该《房地产买卖契约》上载明付款方式为现金+贷款，其他事项中填写为空房。2009年8月5日，被告孙培东向中国银行股份有限公司太仓分行用涉案房屋抵押借款150000元支付购房款，被告沈碧瑜也签字同意抵押，涉案房屋产权登记至被告孙培东、沈碧瑜名下。抵押贷款借款借据（孙培东留存）上显示借款人系孙培东（有具体银行账户）、收款人系彭玉平（有具体银行账户）。两被告称：该契约系在房地产交易中心直接签署，没有通过中介，当时孙培东夫妇、彭玉平、丁建锋在场，空房的意思是指不含家具；丁建锋与两被告系亲戚，丁建锋夫妇向孙培东借款；两被告名下当时已有商品房（城厢镇惠阳一村41幢104室）住，购买涉案房屋纯属投资而非住；贷款150000元由银行直接划给彭玉平银行账户。原告称：涉案房屋的两证被彭玉平以协助吴全民过户为名骗走，后来一直未给吴全民过户。
2010年2月2日，吴全民（委托诉讼代理人吴教民、王飞）向本院起诉张松桥、彭玉平要求解除购房协议书并返还购房款、赔偿损失，2010年3月9日开庭时彭玉平称：2009年8月其将涉案房屋以成交价180000元卖给了孙培东、涉案房屋由张松桥以600元/月租给吴全民、不清楚离婚后涉案房屋租金实际系谁收取的；因2010年4月21日吴全民、彭玉平、孙培东达成三方《协议书》，故吴全民于该日向本院申请撤回该案诉讼。2010年4月21日，吴全民（原告）、彭玉平（被告）、孙培东（第三方）签订的三方《协议书》载明：彭玉平、张松桥于2006年4月26日将太仓市浏河镇新塘街丁泾路西侧3号代建房202室房屋作价80000元卖给吴全民，但未办理过户手续，2009年8月彭玉平又将该房屋过户给孙培东，因此引发吴全民、彭玉平之间的诉讼，现经友好协商达成如下协议：1.彭玉平及孙培东承诺在2012年1月10日前将该房屋由孙培东直接过户给吴全民，过户全部税费由彭玉平承担，孙培东协助办理过户手续；2.孙培东承诺本协议签订后该房屋仍由吴全民使用，孙培东不以任何理由限制吴全民对该房屋的使用权且不将该房屋过户给彭玉平以外的任何单位和个人；3.由彭玉平赔偿吴全民10000元（包括本案诉讼费、保全费、律师费等损失），在本协议签订当天支付；4.本协议签订后由吴全民向法院申请撤诉；5.如彭玉平、孙培东未能履行本协议第1条约定义务，吴全民再次起诉的律师费由彭玉平承担，彭玉平还须按诉讼时房屋评估价赔偿吴全民损失；6.如孙培东将该房屋过户给他人，孙培东需按本协议第5条规定与彭玉平承担连带责任；7.本协议经三方签字后生效，协议书一式四份，其中一份交太仓市人民法院备案。两被告对该证据不持异议，但认为：直至签署三方协议时孙培东才知道住在涉案房屋内的人系吴全民，当时若办理过户是可以的，但彭玉平必须赔偿两被告的损失，事实上签订好该协议书后根本没人找孙培东办理过户手续，导致过户时间早就过了；半年后孙培东将三方协议书的事情告知沈碧瑜，沈碧瑜很生气但也没说啥。
2012年2月9日，因被告孙培东、沈碧瑜未按时归还中国银行股份有限公司太仓分行涉案房屋抵押贷款，后者诉至本院要求解除双方签订的《购房借款合同》、两被告归还借款本金133725.70元及利息、律师费、原告有权就涉案抵押房屋优先受偿，经调解双方达成（2012）太商初字第0101号调解协议：解除双方签订的《购房借款合同》、本息由两被告于2012年3月16日前给付，中国银行股份有限公司太仓分行有权在两被告未履行给付义务时对涉案抵押房产折价或以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿，等等。调解时，沈碧瑜的委托诉讼代理人为孙培东。
因被告孙培东、沈碧瑜未履行（2012）太商初字第0101号民事调解书，中国银行股份有限公司太仓分行向本院申请执行（2012太执字第1328号案件），该执行案件中孙培东系沈碧瑜的委托诉讼代理人，执行过程中孙培东在2012年3月31日的执行笔录中陈述：同意拍卖涉案房产，涉案房产孙培东没出钱，直接到银行贷款，不清楚吴全民怎么住进去的，也没接触过吴全民；孙培东在2012年4月5日的执行笔录中陈述：法院先把房子查封拍卖吧；因吴全民向本院申请执行异议，2012年11月19日，本院执行庭组织吴全民、中国银行股份有限公司太仓分行、孙培东、沈碧瑜进行执行听证，吴全民委托诉讼代理人张兴华、中国银行股份有限公司太仓分行委托诉讼代理人包忠华、两被告的委托诉讼代理人葛宪平参加听证，葛宪平在听证中陈述：贷款150000元支付给彭玉平，余下70000元等交房时再付清，张松桥出庭陈述：涉案房屋系张松桥、彭玉平的夫妻共同财产，买房具体是彭玉平经手的，出售给吴全民之前其也在里面住了一段时间，彭玉平同意出售涉案房屋给吴全民，签订售房合同时彭玉平在场，吴全民已把80000元购房款付清，当时还把房产证交给了吴全民，因吴全民有些材料在老家就没过户，其对彭玉平将涉案房屋另售孙培东夫妻的事情根本不知情、更谈不上同意。在该案执行过程中，孙培东向本院执行庭提交2009年8月15日丁建锋签字的收条一份，主要内容为：今收到丁建锋、彭玉平新塘90.63平方房产证、土地证各一份，现已办理过户贷款事宜，贷款金额150000元已由中国银行直接划付彭玉平中国银行账户，还款由丁建锋、彭玉平经我中国银行账户支付，必须每月在账户内预留足够还款资金，如发生意外造成不良后果则有丁建锋、彭玉平负责。特立此条，一式二份，各执一份。待还款结束后，房屋所有权属丁建锋、彭玉平所有。两被告解释称：当时购房时因涉案房屋已被彭玉平对外出租，故双方口头商定由彭玉平夫妻预收的两年房租替两被告还2年贷款，但也没有核实过租赁的情况，因为进不去涉案房屋故两被告仅在涉案房屋大楼外围看了一下；丁建锋写收条时彭玉平不在现场，也没找彭玉平核实过。
2015年10月21日，孙培东、沈碧瑜（委托诉讼代理人王金其）向本院起诉要求吴全民腾退涉案房屋并支付房屋使用费，吴全民（委托诉讼代理人吴教民、严丹婷）向本院提交了本案中的购房协议书、购房款收据、执行异议书。2015年12月14日该案开庭时，孙培东、王金其、吴全民及吴教民、严丹婷到庭，该案庭审中孙培东陈述：购房前孙培东岳父母住在孙培东家里，孙培东儿子马上大学毕业准备结婚，一家三代人住在一起不方便，因岳父母没有房子住、又是岳王人，正好丁建锋称彭玉平新塘有房出售，故才购买涉案房屋；当时是通过房屋中介办理的抵押贷款和付款手续，彭玉平持有孙培东的银行卡并用孙培东的银行账户每月还贷，彭玉平还至2011年9月10日停止还贷，孙培东夫妇也没去还贷，银行于2012年2月就起诉了；涉案房屋实际成交价150000元。2016年1月14日，孙培东夫妇向本院撤回该起诉讼。
2017年8月15日，被告孙培东、沈碧瑜尚结欠中国银行股份有限公司太仓分行的涉案房屋抵押贷款本金69291.26元、利息4407.48元由原告吴全民以垫付方式还清。2017年8月22日太仓市国土资源局不动产登记中心出具的信息查询结果证明已显示涉案房屋的他项权信息一栏为空。
上述事实，有原告吴全民提供的售房协议书及房款收条、三方协议书、装修协议及装修款收条、房产证及土地证、（2012）太商初字第0101号民事调解书、贷款还款回单及贷款还款（已结清）凭证、情况说明、房屋权属登记信息查询结果证明、（2012）太执字第1328号案件执行笔录（2012年3月31日、2012年4月5日、2012年11月19日、2013年6月8日）及收条，本院出示的（2006）麻法东民一初字第061号案件民事判决书及庭审笔录、房地产买卖契约、丁建锋与彭玉平的婚姻登记信息、登记机关对涉案房屋的房屋所有权人的变更手续及证明、（2012）太执字第1328号案件2012年11月19日听证笔录、孙培东、沈碧瑜的借款合同及共有人承诺函，当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为，原告吴全民与张松桥签订购房协议书，得到张松桥的确认，张松桥亦确认签订购房协议书时彭玉平在场且同意出售，结合三方协议书中彭玉平确认张松桥、彭玉平向吴全民售房的事实及彭玉平、孙培东同意直接过户至吴全民名下的具体情况，故本院确认原告吴全民与张松桥签订的购房协议书合法有效，且对彭玉平也具有约束力，双方均应按照约定履行各自的义务,本院对两被告的鉴定申请不予准许。现原告吴全民早已将购房款80000元支付给张松桥，张松桥、彭玉平早已于2006年即将涉案房屋交付给原告吴全民实际占有并使用至今，通过庭审中张松桥的出庭陈述及彭玉平在三方协议书中的表态来看，张松桥、彭玉平均认可购房协议书并同意将涉案房屋过户至原告吴全民名下，但因涉案房屋现登记于被告孙培东、沈碧瑜名下，且两被告拒绝履行过户手续，因此引发本起诉讼。
本案的争议焦点在于被告孙培东、沈碧瑜是否有义务直接将涉案房屋过户至原告吴全民名下。本院认为，一、彭玉平与孙培东恶意串通通过虚假房屋交易方式骗取银行抵押贷款，严重侵犯了前手购房人吴全民的权利，彭玉平与孙培东签订的房地产买卖契约无效:1.彭玉平在涉案房屋已出售给吴全民的情况下又将涉案房屋出售给孙培东，两人虚假抛高房屋成交价、虚假设定首付+贷款模式、实际却骗过银行全部用银行抵押贷款来支付购房款，违反正常的房屋买卖交易习惯;2.房屋作为现今社会承载较大额度财富的象征，普通人对房屋买卖这种大宗交易非常谨慎，两被告明知涉案房屋由他人占有并使用却至今未至房屋内进行实地查看，被告述称房屋使用人不在家无法进入查看的说法并不构成买房人实地看房的障碍，购房人对房屋的质量状况、装修状况、居住占有情况等影响房屋价值的因素均不谨慎审查，严重违背了一个理性人的正常思维逻辑；3.涉案房屋过户至两被告名下的起因在于彭玉平向孙培东借款，涉案房屋过户至两被告名下后，两证却仍由彭玉平夫妇持有、还贷也由彭玉平夫妇负责、且双方约定还贷结束后涉案房屋所有权仍归彭玉平夫妇所有、两被告对还贷事宜根本不负责，这种交易模式明显不符合正常房屋买卖的交易规则，从该种交易模式来看，双方之间更关心抵押贷款资金的获得使用而根本不关心房屋的使用，这也与被告孙培东所称其实其根本不想要涉案房屋宁可让法院拍卖说法相印证；4.三方协议书中孙培东没有获得任何对价却同意将涉案房屋直接过户至吴全民名下，且三方协议书对150000元款项并未有任何涉及，若彭玉平与孙培东之间房屋买卖交易真实，则作为理性成年人的孙培东不大可能去签署三方协议书，由此也反证孙培东与彭玉平的房屋交易的虚假性；5.两被告称代还贷系因彭玉平已预收租房人两年租金故代为还贷两年但并未提供任何相关证据，亦与丁建锋出具的收条内容不符，且彭玉平所称的租金标准亦与两被告所称的还贷金额差距甚大，另两被告2015年12月14日庭审过程中称购房系为孙培东岳父母居住与本次庭审中称不住而为投资目的的说法相矛盾，同时孙培东与彭玉平对房屋成交价这么重要的事实说法也不一致。综上，本院推定被告孙培东与彭玉平之间签订的房地产买卖契约无效。二、被告孙培东、沈碧瑜应直接将涉案房屋过户至原告吴全民名下，理由为：1.涉案房屋抵押的贷款已由原告吴全民代为还清，现涉案房屋上面的负担除了本案的首封外已无抵押负担，不存在过户障碍，另因被告孙培东与彭玉平恶意串通将涉案房屋过户至两被告名下，两被告的权利并不能优先于具有真实房屋买卖合同关系且占有并居住在涉案房屋内长达十年之久的权利人吴全民；2.张松桥作为吴全民申请的证人在执行听证中对吴全民的涉案房屋房主身份未提异议，且从始至终张松桥均认为涉案房屋已卖给了吴全民，三方协议书中彭玉平、孙培东明确同意于2012年1月10日前将涉案房屋直接过户至吴全民名下，孙培东理应按照三方协议书的约定履行过户义务，但本次诉讼前孙培东始终未还清银行抵押贷款并涤除抵押负担，亦未按约办理过户；3.沈碧瑜经法院通知始终未出庭接受法庭质询，据孙培东称沈碧瑜对三方协议书也仅为生气并未说什么，与彭玉平签订房地产买卖契约的是被告孙培东，涉案房屋过户至两被告名下过程中沈碧瑜仅系签字配合孙培东而已，孙培东与彭玉平之间的房地产买卖契约无效，孙培东、沈碧瑜理应履行返还涉案房屋的义务，故沈碧瑜理应与孙培东一起共同将涉案房屋直接过户至原告吴全民名下。至于两被告与彭玉平夫妇之间的纠纷可由两被告另行向彭玉平夫妇主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（二）项、第五十九条、第六十条规定，判决如下：
被告孙培东、沈碧瑜于本判决生效后10日内将太仓市浏河镇新塘区丁泾路3幢202室房屋协助过户至原告吴全民名下。
案件受理费80元，由被告孙培东、沈碧瑜共同负担；保全申请费820元，由原告吴全民负担。案件受理费原告已预交，本院不再退还，由被告按照负担额于本判决生效后10日内直接给付原告。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。
审 判 长 王云超
代理审判员 徐 冰
人民陪审员 苏云周
二〇一七年十月三十日
书 记 员 陈寒艳