浙江省新昌县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0624民初4061号原告：张东辉，男，1965年1月29日出生汉族，住新昌县。委托诉讼代理人：蔡烂漫，新昌县石城法律服务所法律服务工作者。被告：王兴浩，男，1979年12月31日出生汉族，住新昌县。委托诉讼代理人：石巨兵，新昌县城关法律服务所法律服务工作者。原告张东辉与被告王兴浩所有权确认纠纷一案，本院于2017年8月23日受理后，依法适用简易程序，于2017年9月20日公开开庭进行了审理。原告张东辉及其委托诉讼代理人蔡烂漫、被告王兴浩的委托诉讼代理人石巨兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张东辉向本院提出诉讼请求：1、请求确认坐落在新昌县辅助平房一间的房产所有权归原告所有；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1999年4月2日，原告张东辉从张亚丽处转让所得坐落在新昌县辅助平房一间（土地证上占地面积为15.84平方米），张亚丽转让该平房给原告的同时，交付了新国用94号第942612号土地证一本（土地使用者为周祥云，地址城关镇南明新村8号，图号16-A-J，地号01-11（3）B-095，用途：住宅基地），张亚丽未向原告提供房产证。张亚丽交付该平房给原告后，原告即对该平房进行了装修，作为厨房使用至今已达18年之久。今年7月底，新昌县拆改工作领导小组办公室工作组来原告家核实房屋权属及搬迁腾房工作时告诉原告，王兴浩拥有该平房的房产证，已经来主张权利了，令原告莫名其妙。原告认为，该平房从1999年4月原告从张亚丽处转交付起，原告已实际居住使用至今18年之久。然而，被告与原告同住南明新村同一幢楼房的同一个单元，被告明知原告从他人处买得本讼争平房并一直由原告居住使用的事实。因而，原告才是该房屋的真正所有权人。现在如果南明新村不拆迁，被告应该永远不会向原告主张拆迁补偿款等权利。现原告已向原房产所有权人了解，原房产证上的二位所有权人根本未办理房产过户手续，也根本没有委托他人办理过。因而，被告违背事实和法律，利用非法手段取得房产证的行为，应属无效。《民法通则》第72条财产所有权的取得，不得违反法律规定的，按照合同或者其他方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移。原告从来不知被告已经取得该平房房产证一事。1999年该平房买来后，原告因居住使用需要，在该间平房边上搭建了一间小屋和一间阳光房。上述事实足以证明，该平房的一切权利应属于原告所有。现原告请求法院依法确认该讼争平房的所有权归原告所有。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求法院依法判决。原告为证明自己的主张，提供了下列证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告的主体资格。被告经质证对证据无异议。2、吕某的证明一份，证明吕某从周祥云、周萍萍处买卖本案涉案房屋的事实。被告经质证对证据认为，根据证据规则，书面证明属于证人证言，证人应当庭作证，相关手续不一定是证人真实意思表示。3、证人吕某的证言，证人陈述在1994年通过周祥云的弟弟介绍从周祥云那里买的，房屋价格是28000元，40平方左右，套房以及平房，因在东门购买了新房将周祥云处购买的房屋通过熟人介绍卖给张亚丽，套房以及平房是1998年卖出。根据当时情况不需要过户手续，把房产证土地证等全部给了张亚丽，张亚丽支付了钱，其他事情不清楚。被告经质证对证人证言的真实性无异议，认为双方没有办理相关的登记手续，房屋交易不具有合法性。4、张亚丽的证明及其身份证复印件、房屋买卖协议书、收据一组，证明原告张东辉于1999年4月2日从张亚丽处花5300元购买该房屋的事实。被告经质证对证据认为，根据证据规则，证明属于证人证言，证人应当庭作证。房屋买卖协议真实性无异议，无合法性，张亚丽没有权属，没有取得该房屋的所有权证，根据相关法律规定没有所有权证不能过户。而且房子也没有过户手续，没有登记手续，房产证还在周祥云名下，所以他人的房屋无权处分。原告对质证认为，房产所有权的取得应合法取得，在法律没有禁止的范围内获得所有权，有权处分自己的房产，房产登记只是登记行为，不是事实行为。5、张志强的证明及沈某的证明各一份，证明被告从张志强处通过房产中介沈某经手转让所得的只有一处套房，因此张志强委托给中介沈某转让的也只有一处套房，根本没有其他房屋、车棚或平房；沈某经手办理房产过户手续的整个过程，当时沈某经手交付给被告的房屋中只有一处套房，至于被告房产证上为何有二处显示，沈某已经陈述清楚。被告经质证对证据认为，关于张志强证明，张志强是委托他哥哥办理的，所有权并不是他哥哥，根据法律规定不是所有权人的转让行为就是无效的。而且转让也没有进行登记以及其他相关手续，受让过来也是无权的、无效的，证人也没有出庭作证。关于沈某证明，根据证据规则，需要出庭作证，证明内容与其办理相关变更手续不符，应登记为准。原告主张未经周祥云、周萍萍同意就办理相关委托手续与之前有矛盾。而且张志强也是无权处分人，不是房屋产权所有人。被告购买时沈某为中介，周祥云、周萍萍委托沈某办理的，购房款是由被告支付给沈某。原告对质证意见认为，关于委托关系的法律承担后果问题，受托人的行为是代表委托人，而不是委托人的行为代表受托人，委托人张志强委托他哥哥买房的事实由张志强承担，实际也是张志强在处理使用，包括之后由中介处理掉。房产证只是形式登记，房产证当时因政策等原因没有过户。6、三位邻居李中山、章伯苗、潘永立的证言，证明三位邻居知道原告于1999年从张亚丽处购买所得该房屋的事实，并证实十八年来该房屋的现状由原告一直居住使用至今。被告经质证对证人证言认为，邻居证人对有无登记都不知情，虽然当时农村都是不登记的，但是房产是不动产，应当以登记为准。7、证人沈某的证言，证明沈某作为被告购买房屋当时交付给被告的只有一处套房、且房屋系张志强出卖的事实。被告经质证对证人的证言认为，证人沈某已经证明了买卖过程，合法的产权人是周祥云、周萍萍，纳税、评估、变更手续都是证人办的，只能以登记作为合法凭证。同一次房屋不能分开买卖，分开买卖导致一系列的行为无效。8、至今房产证在被告名下的二处房屋，二处土地证（地籍资料均为周祥云、周萍萍）的证据一组，证明房屋已经不是周祥云、周萍萍的了，周祥云、周萍萍从他们把该二处房屋卖给了吕某时起，他们已经不享有所有权了，就算多年来一直未过户产权证的情况下，即二处房屋的产权证、二处土地证均仍在他们名下，但周祥云、周萍萍已不享有房产权利了，应由实际买受人享有权利了。原告向本案出庭作证的沈某了解，房屋后来从吕某转让给张亚丽、后1999年转让给张东辉。周祥云平房是由张亚丽交给原告，原告一直有土地证，目前该房屋由张东辉居住使用。房产证虽然在被告名下，但土地证在原告处，关于房屋买卖关系，沈某只是做了形式上的平房过户，周祥云、周萍萍也没有一房两卖的情况，只是因王兴浩买房过户的需要。被告经质证对证据的真实性无异议，认为房子是周祥云卖给被告的。9、土管局、房管局调取的土地房屋登记情况及信访局的处理意见书等资料一组，证明南明街道对双方纠纷发生的处理经过的事实。被告经质证认为，档案查询单上平房15.84的土地证面积是否与被告这边的16.33是否具有同一性，请法院审核相关性。不动产登记证明周祥云、周萍萍买卖的真实性合法性无异议。房屋所有权证请法院依法审核，真实性无异议。协议书商品房及相关的发票以及周萍萍、周祥云委托沈某买卖8幢1单元301室无异议。信访事项处理意见书真实性无异议，周祥云有一系列买卖行为，但是最终在王兴浩手上，其他的买卖都无所有权。原告对质证意见认为，原告购买的平房为16.33平方米为同一性应无异议，原告拥有的周祥云名下的南明新村8幢1单元301室，虽然有一点区别，但是土地证、房产证可以证明有同一性。被告王兴浩辩称：1、关于法律程序。本案是不动产的确认之诉，被告王兴浩与原告没有产生任何购买合同行为，关于合同相对性原则，原告起诉确认主体应该是买卖当事人，而不应该是本案的王兴浩。2、另外起诉的是侵权之诉，起诉主体应该是现在的房东与以前房东的买卖行为，起诉的是周祥云与王兴浩，本案被告不适格。房屋经过几轮买卖，第一人是周祥云、周萍萍，之后是吕某，后来转让给张亚丽，张亚丽转让给张东辉。根据相关法律不动产转移要合法登记，没有登记不能变更，必须经过登记才有所有权。吕某有权要求周祥云办理变更手续，如周祥云不配合，可以依法起诉，因未主张，所以吕某不享有房子的所有权，仅仅是使用。后转给张亚丽等人的后续行为，也是无效的法律行为。3、被告王兴浩通过中介，以合法行为签订合同，经过评估、纳税等进行变更登记，履行了法律上的房屋买卖合同行为，并经房管部门依法登记，被告是真正的房屋享有者。原告主张确认该房屋所有权，证据不足，请求法院驳回原告诉讼请求。被告为证明自己的主张，提供了下列证据：10、房产证复印件、房屋买卖卖契、委托书、评估报告、收条一组，证明办理的相关手续，可以证明房产所有权属于被告王兴浩的事实。原告经质证认为，对于房产证上16.33关于平房而不是套房的那部分内容真实性、合法性有异议，平房没有产生事实的买卖关系，被告也没有合法取得的依据，虽有房产证但该证据无法律效力。房地产评估协议、评估报告只是评估了套房，没有在原告处进行关于平房的评估，没有人与平房所有人联系丈量核实，没有对本案讼争的平房进行评估，评估报告上16.33的内容并没有事实上的评估。虽有契证，但没有实际买卖关系，没有事实上交付，张志强只有一处套房，被告有真正买卖关系的只有套房。买卖关系、评估协议评估结果、契税缴纳情况无合法性和真实性。收条收款人为沈某，沈某已出庭作证，陈述了相关购房以及过户情况，请求法院依法认定。被告对质证意见认为，被告提交的资料房屋所有权证以及评估报告的结果等表明了房产面积以及价值，是按照整个房地产登记情况进行的评估并支付了相应的款项。关于口头约定与实际买卖不符，根据本案买卖实际证明房屋买卖时包括套房和平房，并且进行了登记，有合法性。对于原、被告提供的证据，本院分析认定如下：原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9，来源合法，内容明确，可以相互印证，与本案的审理事实相关，本院予以认定。被告提供的证据10，可以证明套房及平房登记在被告处，但根据原告提交证据中体现的事实，不能确认平房系被告所有，本院不予认定。经审理查明：新昌县南明街道南明新村8幢1单元301室及旁边的平房原为周祥云、周萍萍夫妻所有，并在1994年办有房屋产权证一本及土地使用证二本。同年，吕某从周祥云、周萍萍处购买上述房产，在支付房款后，周祥云、周萍萍将房屋产权证及土地使用证交给吕某。1998年，吕某将上述房产转卖给张亚丽所有，同样交付房屋相关权证。张亚丽于1999年4月将上述房产中的平房作价出卖给原告所有，同时将平房的土地使用权证交付原告，原告购买平房后，对平房管理使用至今。张亚丽另在2000年将上述房屋中的套房出卖给张志强。2002年张志强委托房产中介人沈某出售套房，告知房屋产权证中的平房不属其所有，系另外人所有。后被告要求购买张志强出售的套房，中介人沈某告知只出售套房，平房另归他人所有。经中介人沈某联系周祥云、周萍萍，了解到单独套房无法过户，须与平房一起才能过户，其将此情况告诉被告，同时声明如过户，平房仍属他人所有，只是挂名被告名下，被告知情后仍要购买套房，沈某以周祥云、周萍萍代理人的身份与被告订立合同，办理过户手续，至此涉案平房做在被告名下。被告自购房后对套房使用至今。2017年政府对南明新村地块进行拆迁，被告向拆迁办申报了房产证上的套房及平房，原告知情后提出异议，经所在街道办事处调解处理，双方无法达成一致意见。原告为解决上述矛盾，起诉来院。本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，依法成立的合同受法律保护。首先本案原告与张亚丽订立的房屋买卖协议发生在1999年，当时物权法及合同法均未出台，故应适用1986年出台的民法通则。物权的取得分取得与继受取得，原告以买卖形式向张亚丽支付房款后接收涉案平房，进行管理使用至今，已经取得涉案房屋的所有权。被告经中介人介绍，与张志强形成购买套房关系，意思表示真实，被告按约定只能取得套房的所有权。涉案的套房与平房虽登记在被告名下，但该登记不符合客观事实，应视为被告代为持有双方共有的套房与平房，其实质为套房与平房系原、被告分别所有。故原告诉确认物权，依法有据，本院予以支持。被告关于其购买的套房及平房属其所有的主张，不符合客观事实，本院不予采信。根据《中华人民共和国民法通则》九十二条之规定，判决如下：坐落于新昌县辅助平房一间归原告张东辉所有。案件受理费3600元，减半收取计1800元，财产保全申请费1720元，合计诉讼费3520元，由被告王兴浩负担，于本判决书生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  俞雪均二〇一七年九月三十日书记员  石贝贝??-10-???-9-?