广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0604民初16384号
原告：佛山市盈福居房地产代理有限公司鸿景分公司，住所地佛山市禅城区汾江南路30号P13号，统一社会信用代码914406045764542161。
法定代表人：黄伟龙。
委托诉讼代理人：彭绍伦，广东循理律师事务所律师。
被告：熊青明，男，1989年12月11日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区，
委托诉讼代理人：平华兰，广东科德（佛山）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ亚，广东科德（佛山）律师事务所实习律师。
原告佛山市盈福居房地产代理有限公司鸿景分公司（盈福居公司）诉被告熊青明居间合同纠纷一案，本院于2017年11月30日立案受理，依法由审判员ＸＸ适用简易程序独任审判，并于2017年12月12日公开开庭进行审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付房产咨询及中介代理费40500元；2、被告自2017年9月28日起至全部欠款偿清之日止，以40500元为本金，按每日1%的标准向原告支付违约金，暂时计算至2017年11月2日，共36天，违约金为14580元；3、被告赔偿原告因本案支付的律师服务费5000元；4、案件诉讼费由被告承担。
事实和理由：被告因购买住房需要，通过原告了解到第三方陈慧嘉、何斯美拟出售位于佛山市禅城区港口路2号三座2005房。经过原告的居间努力促成，被告、第三方候海雄及原告，于2017年9月18日，签订了《房屋买卖合约》，合同约定房产成交价为135万元，被告须按《承诺书》约定向原告支付房地产咨询及中介服务费。当天，被告向原告签订《承诺书》，承诺向原告支付房地产咨询及中介服务费36000元在过户当天支付完毕；若因被告行为导致买卖合同无法履行的，被告愿意按总楼价的3%支付给原告，作为房地产咨询及中介服务费；每逾期一天按应付费用的1%向经纪方支付滞纳金至偿清之日止。若产生纠纷，败诉方承担诉讼费及胜诉方的律师费等。合约签订后，为履行买卖合约，原告到房管部门查册、联系按揭银行及其他相关事宜，但被告一直不支付定金余款，也不配合办理银行按揭事宜，导致合同约定的时间届满仍无法办理银行同贷事宜。为此，原告多次敦促被告履行合同义务。后来被告于2017年9月28日向原告发出通知，明确解除《房屋买卖合约》，拒不支付房地产咨询及中介服务费给原告。原告认为，原告向被告及第三方陈慧嘉、何斯美提供居间服务，并签署相关协议，并履行了相关义务，被告也向原告出具了《承诺书》，被告应当按约定支付原告房产咨询及中介代理费。现在由于被告单方违约的原因，导致房屋买卖合同无法履行，原告没有任何过错，被告却拒绝支付房地产咨询及中介服务费，按照《承诺书》约定，若因被告行为导致买卖合同无法履行的，被告愿意按总楼价的3%支付给原告，作为房地产咨询及中介服务费，因此产生的诉讼费、律师费损失也由被告承担。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。
被告辩称：一、被告无需向原告支付房产咨询及中介代理费40500元。1、被告与原告约定的房产咨询及中介代理费为36000元；2、被告于2017年9月18日与被告、卖方签订《房屋买卖合约》之日已将10000元支付给原告；3、被告与原告约定的余款在出新房产证当天支付，因被告与卖方已解除《房屋买卖合约》，卖方也将涉案房屋卖给其他人，余款支付的条件不能成就，被告无需再向原告支付剩余中介代理费用；4、《承诺书》中的：“若因本人行为导致买卖合同无法继续履行的，本人愿意按总楼价的3%向贵司支付作为房地产咨询及中介代理费”属于无效条款。原告要求被告签署的《承诺书》为原告提供的格式合同，其对加重被告责任以及免除原告主要义务的条款应认定无效条款。①从《承诺书》的性质中可得出，其实质为双方之间的《居间合同》。该《承诺书》是原告为了重复使用而预先拟定，在订立房屋买卖合同时未与被告协商，由原告提供给被告签署，被告对签订《承诺书》并无选择，且在被告签署时，原告对免除原告的义务、加重被告的责任并未对被告特别说明，字体也未加粗加黑进行特别提示。该条款并不是被告的真实意思表示，该约定明显违背公平原则，应按照《合同法》第四十条规定认定该款约定无效。②原告提供的《承诺书》中对其履行完毕居间义务的规定为：“鉴于贵公司在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询及中介服务，并就买卖双方交易条件进行多次磋商，成功促成双方签订买卖合同，贵司的居间服务义务以及履行完毕”。这是原告为了免除原告义务提供的格式条款。首先：根据二手房买卖的交易习惯以及实际情况，经纪方在买卖双方交易房屋过程中居间义务并不仅仅是提供房产信息，促成买卖双方签订买卖合约，还需要协助双方办理到房管部门查册、签订网签合同、联系按揭银行、交易递件、涂销抵押、办理过户手续、协助买方办理房产证等等；其次：在原告的《民事起诉状》第二页也清楚写明：“合约签订后，为履行买卖合约，原告到房管部门查册、联系按揭银行及其他相关事宜。”也可以得出，原告的义务并非是《承诺书》所写的只是提供详尽的房地产咨询及中介服务，成功促成买卖双方签订买成合约而已；再次：《承诺书》中备注对房产咨询及中介代理费支付方式的约定：“已支付壹万元整，余款在出新房产证当天支付”。房产咨询及中介代理费总价款36000元，双方约定的支付方式中，被告签订买卖合同当天支付10000元，大部分尾款即26000元在出新房产证当天支付。如果依《承诺书》所约定，在被告与卖方签订买卖合同时，原告居间合同已经履行完毕。为什么房产咨询及中介代理费却只支付了10000元，却要等原告所说的其协助义务完毕后，即在出新房产证当天支付剩余大部分？因此，足以认定促成双方签订买卖合同只是原告居间服务的开始，而不是结束，原告所说的协助义务，其实是原告需要履行的全部居间服务。5、在被告与原告、卖方签订《房屋买卖合约》的第二天，被告就向卖方与原告提出了拟解除《房屋买卖合约》和《承诺书》的意愿，原告不可能明知被告拟解除《房屋买卖合约》，还为了《房屋买卖合约》的继续履行而付出劳动。
二、被告未逾期支付中介代理费及咨询费，无需再向原告支付违约金。1、根据被告与原告、卖方签订的《房屋买卖合约》的第四条：“经纪方的权利和义务，买卖双方或其中任一方逾期支付上述中介代理费及咨询费的，每逾期一天则按应付费用的1%向经纪方支付滞纳金直至上述中介代理费及咨询费全部支付完毕之日止。”的规定：被告只有在逾期支付中介代理费及咨询费时，才需要承担违约责任，但被告于上述合约签订之日已支付10000元，剩余的房产咨询及中介代理费支付的条件不能成就，无需要向原告支付，也就不存在逾期支付的情形。2、被告与原告对于单方解除合约应如何承担违约责任，没有约定。
三、被告无需向原告支付律师服务费5000元。首先：律师费由败诉方承担，案件尚未审结，无法确定律师费应由哪方支付；其次：原告并没有实际支付律师费；再次：本案的诉讼标的应是26000元，原告所主张的律师费用也过高。
四、被告向原告支付的10000元，足以支付原告提供的促成买卖双方签订买卖合同的服务费用，及被告与卖方解除《房屋买卖合约》的预期利益，且原告并没有受到实际损失。所以被告不需要再向原告支付额外的费用。
五、原告承担本案的诉讼费用。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告营业执照。证明原告主体适格。
《房屋买卖合约》、承诺书。证明经过原告的居间服务，促成了被告与案外人之间签订房屋买卖合约及被告承诺支付相关费用及承担相关责任的事实，且约定了律师费由败诉方承担的条款。
解除《房屋买卖合约》通知书。证明被告单方违约，私自解除了《房屋买卖合约》，并表明了拒绝支付余下中介费的意思表示。
佛山市社会保险参保缴费证明。证明被告的工作情况，被告有资格购房。
民事委托代理合同及发票。证明原告因未实现债权而支付律师费5000元。
诉讼中，被告提交以下证据：收款收据及收据各一份。证明在买卖合约签订之日被告向原告支付居间费1万元及定金5万元。
经庭审质证，本院认证如下：原告提供的证据1系当事人主体材料，本院经审查后予以确认；证据2、3、5有原件核对，本院对真实性予以确认；被告对证据4三性无异议，本院予以确认。被告提供的证据有原件核对，且原告对真实性无异议，本院予以认可。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：
2017年9月18日，原告（经纪方）与被告（买方）、案外人陈慧嘉、何斯美（出卖方）就买卖经纪方提供居间服务的佛山市禅城区港口路2号三座2005房签订了《房屋买卖合约》，约定：1、涉案房屋面积为83.71平方米，总楼价为135万元，其中定金10万元，买方须在签署本合同当天支付5万元定金给卖方，定金余款5万元买方应于2017年9月19日前支付给卖方，买方于完税当天内向卖方支付41万元首期房款，尾期房款（即贷款）94万元在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划入卖方账户；2、经纪方的权利和义务：①经纪方应根据诚实信用、廉洁高效、勤勉尽责的原则为买卖双方提供服务；②基于经纪方提供的中介服务，买卖双方同意在本合约签订当日向经纪方支付中介代理费，相关具体约定详见《承诺书》；③买卖双方或其中任一方逾期支付上述中介代理费及咨询费的，每逾期一天则按应付费用的1%向经纪方支付滞纳金，直至上述中介代理费及咨询费全部支付完毕之日止。若有纠纷需要通过仲裁或诉讼解决的，违约方须承担守约方为此产生的所有费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、保全费、差旅费等。
2017年9月18日被告向原告出具一份《承诺书》，内容如下：“……鉴于贵公司在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询及中介服务，并就买卖双方交易条件进行多次磋商，成功促成双方签订买卖合同，贵司的居间服务义务已经履行完毕，故本人同意支付房地产咨询及中介代理费合共人民币36000元，本人承诺在房产过户当天付清，作为贵司协助办理完成其他手续等交易服务费用，本人确认办理其他手续并非贵司的居间服务义务，而是贵司的售后服务，属协助义务。若本人逾期支付上述约定费用的，则按每日1%计付滞纳金直至付清之日止。若因本人行为导致本买卖合同无法继续履行的，本人愿意按总楼价的3%向贵司支付作为房地产咨询及中介代理费。若产生纠纷，可向物业所在地法院提起诉讼，败诉方应当承担案件诉讼费及胜诉方律师费等其他费用。备注：已支付壹万元整，余款在出新房产证当天支付。”
被告于签订合同当日向案外人陈慧嘉、何斯美支付定金5万元，并向原告支付居间费10000元。
2017年9月28日，被告（通知人）向原告（中介方）、案外人陈慧嘉、何斯美（出卖方）出具一份《解除《房屋买卖合同》通知书》，内容如下：“……1、根据通知人与卖方签订的《房屋买卖合约》，通知人应付定金10万元。通知人实付卖方定金5万元，视为对定金条款的变更。已付定金归卖方所有，通知人不需再支付另外五万元。2、根据通知人与卖方签订的《房屋买卖合约》的第四条第2点和通知人与中介方签订的《承诺书》，本次的中介代理费用应为36000元，通知人已付10000元，余款在出新房产证当天支付。因通知人与卖方拟解除《房屋买卖合约》，余款支付的条件不能成就，通知人无需向中介方支付剩余中介代理费用。3、现通知人正式通知卖方及中介方解除《房屋买卖合约》，本通知书自卖方收到后生效，通知人与卖方原《房屋买卖合约》权利义务终止。”
庭审中，原、被告一致确认涉案《房屋买卖合约》没有继续履行的原因是被告于签约次日提出解除合约，被告陈述其要求解除合约的原因是其女朋友对涉案房屋不满意。
另查明，为实现本案债权，原告委托广东循理律师事务所代理本案诉讼，合同约定律师费金额为5000元。
本院认为：本案系居间合同纠纷。本案中，原、被告及案外人陈慧嘉、何斯美签订的《房地产买卖合同》实际是三方之间订立的房屋买卖合同及居间合同的混同合同，而被告出具并经原告确认的《承诺书》则为双方对前述居间合同内容的补充。上述《房地产买卖合同》及《承诺书》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。
关于原告主张的房产咨询及中介代理费。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”由此可见，居间合同中居间人的主要义务是为他方报告订约机会或提供媒介。本案中，原告依约向被告提供了媒介服务,并促成了被告与买方的合同成立，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，原告的居间行为已经完成，理应获得居间报酬。现原告要求被告按约定支付剩余买卖代理费，有事实和合同依据，本院予以支持；又根据《承诺书》的约定，若因被告行为导致买卖合同无法继续履行的，被告需按总楼价的3%向原告支付房地产咨询及中介服务费，本案《房屋买卖合约》解除的原因在于被告，现原告主张按总楼价的3%计收房产咨询及中介服务费，合法有据，本院予以支持。经核算，扣除被告已支付的10000元，被告尚欠原告房产咨询及中介代理费30500元。原告主张超出部分，本院不予支持。
被告抗辩认为《承诺书》关于“若因本人行为导致本买卖合同无法继续履行的，本人愿意按总楼价的3%向贵司支付作为房地产咨询及中介代理费。”属于格式合同条款的无效条款，但未举证证明该条款存在《合同法》第四十条规定的无效情形，本院对其抗辩意见不予采纳。另，被告提出《承诺书》明确约定“余款在出新房产证当天支付”，故认为余款支付条件尚未成就。本院认为，该约定仅为对房产咨询及中介代理费支付时间的约定，现《房屋买卖合约》因被告单方违约而解除，原告主张被告支付剩余代理费合法有据，被告抗辩意见不成立，本院不予采纳。
关于违约金。根据《承诺书》的约定，合同正常履行情况下被告应支付的房产咨询及中介代理费为36000元，现原告主张按总楼价的3%支付房产咨询及中介代理费，实为被告违约的惩罚性条款，该条款已足以弥补原告因被告违约而产生的损失，故本院对原告主张的违约金不再支持。
关于律师费。合同中虽对该费用的负担已进行约定，但律师费尚未实际支出，即原告就涉案纠纷产生的律师费损失尚未实际发生，故本院对原告主张的律师费暂不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告熊青明于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市盈福居房地产代理有限公司鸿景分公司支付房产咨询及中介代理费30500元；
二、驳回原告佛山市盈福居房地产代理有限公司鸿景分公司的其它诉讼请求。
如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费651元，由原告负担300元，被告负担351元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 肖 华
二〇一七年十二月十八日
书记员 余柔敏