广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1303民初1780号
原告：朱伟某，男，19xx年xx月xx日出生，汉族。
原告：朱建某，女，19xx年xx月xx日出生，汉族。
原告：朱运某，女，19xx年xx月xx日出生，汉族。
原告：朱渝某，男，19xx年xx月xx日出生，汉族。
四原告共同委托诉讼代理人：欧阳武，广东港惠律师事务所律师。
被告：朱某某，男，19xx年xx月xx日出生，汉族。
被告：张某某，男，19xx年xx月xx日出生，汉族。
委托诉讼代理人：张某年，系被告张某某之父。
委托诉讼代理人：谭某某，系被告张某某之母。
原告朱伟某、朱建某、朱运某、朱渝某与被告朱某某、张某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案后，案经开庭审理，2016年12月24日本院依法作出判决。原告不服，提起上诉。2017年4月13日惠州市中级人民法院以查明事实不清，证据不足，裁定撤销上述判决，发回本院重审。2017年6月9日本院再次立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱伟某、朱运某及四原告委托诉讼代理人欧阳武、被告朱某某、被告张某某委托诉讼代理人张某年、谭某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求判令：1、确认两被告于2014年11月07日签订关于原告与被告朱某某共有位于惠阳区淡水镇上湖**号房《独立楼买卖协议》无效；2、被告张某某对原告房屋乱建装修进行拆除并恢复原状；3、被告张某某赔偿因损害原告房屋造成的损失(具体损失额以评估机构评估为计付依据);4、案件受理费由两被告承担。诉讼过程中，原告将上述诉求变更为：1、确认两被告于2014年11月07日签订关于原告与被告朱某某共有位于惠阳区淡水镇上湖**号房《独立楼买卖协议》无效；2、案件受理费由两被告承担。事实和理由：被告朱某某为原告朱伟某、朱建某、朱运某、朱渝某的父亲。被告朱某某与被告张某某所签订《独立楼买卖协议》，该协议中涉及房产位于惠阳区淡水镇上湖**号，该房产为原告及其母亲叶某某、父亲朱某某共同出资所建，由被告朱某某居住。1994年2月28日，被告朱某某搬至居住。该处房产由其负责出租收取租金以供其基本生活。现今，本案被告未征得原告同意，将该处老宅出售给被告张某某，被告并没有支付款项。现今，原告认为，被告朱某某将共有房产出售行为严重损害原告的合法权益，且被告张某某在购买该处房产时存在恶意，依据合同法规定，两被告所签订的协议当属无效，为此，原告特向贵院提起诉讼，请贵院予以支持原告的诉讼请求。
被告朱某某辩称，1、位于淡水上湖**号占地120平方米、7.5层建筑总面积1130平方米的整栋房屋是本人朱某某与原配妻子叶某某于1993年建成的房产。证明材料有：当时土湖村开具的地皮单据、房屋建筑设计图纸、承建商的证词、土湖派出所的傍证等。在妻子叶某某病逝后，作为丈夫的我拥有独立使用、独立处理此栋房产的合法权利。朱伟某等四人没有法律上处理此栋楼房的权利。2、朱伟某等四人在诉讼中说：淡水上湖**号楼房是朱伟某的“泰捷货运实业有限公司”与我共同出资所建的“共有房产”，与事实不符。我与妻子共有的此栋楼房是1993年建成的，而“泰捷货运实业有限公司”是1994年才成立的，也就是说我建好楼房时，并不存在这个公司。而且这个公司是我一手建立的，我本人任董事长（法人代表），朱伟某任总经理。该公司成立后我与叶某某在夫妻共建的此栋楼房办公，开展业务运作活动。不久，我主动退出了这个公司，我占有的股份全部转至朱伟某妻子名下，把该公司的运作交由朱伟某夫妇打理。泰捷货运实业有限公司继续在我们夫妻的这栋楼房办公到1997年，原来承诺使用我们六层楼房每月交给我六千元租金，结果一分钱租金也没有交过，我也没有向朱伟某夫妇俩要过。3、我本人要卖此楼房的原因：我原配叶某某于1998年病逝后，一直没有得到妥善安葬，我与叶某某生育、抚养长大的朱伟某等四个子女从未提过妥善安葬生母之事。我只有卖掉夫妻俩共建的此栋楼房，才有充足资金办理此事。我卖房得到钱后立即在老家沙田龙岩花40万买到一块墓地，又花23万元把坟墓建好。我己年老体弱，住在没有电梯的楼房上，上下楼很吃力，买套电梯房居住之事也越来越迫切。我卖掉此栋房产得到钱后，立即在附近的住宅小区买了一套电梯房。现在照料我起居饮食生活的年轻妻子李某及我俩生育的未成年的小女朱易某，卖楼后，我就拿出五十万元存在银行作为小女朱易某的教育基金。同时给一些钱给李某掌握，让母女俩往后的生活也有基本的保障。4、朱伟某等四人在诉讼中说，买主张某某“并没有支付款项”。这完全与事实不符。事实是张某某己按协议如数向我交清了280万元的买房款。5、我与前妻生育的四个子女在他们母亲离世后，都疏远了我。十多年来，他们都没有上门来探望过我这个老父亲，平时电话问候也极少。告我的四个子女中，除朱运某到深圳那家医院探望我两次外，其余三人都没有探望过我，更不用说来医院护理了。依据以上情况，我在处理房产问题上，在卖楼房之时，完全不必征求没有尽到孝心的朱伟某等四人的意见，不需要他们的同意。这在法律上、在情理中都无可非议。6、朱伟某等四人在诉讼中，把买主张某某也告上了。这是我们俩人正当的买卖行为，在我与张某某的买卖完成后，朱伟某自己和找了一些社会上的人多次到张某某家里无理取闹，打烂人家物件。经土湖派出所的民警出面处理，发出警告才制止了这种行为。7、我这个八十周岁的老父亲有权利要朱伟某等四人交付从出生到十八周岁的抚养费；同时，从十八周岁算起要交付我法律上的养老费用。这两笔费用，往少里说也要五、六百万元，请求惠阳区人民法院受理我这个诉求。
被告张某某辩称，关于朱伟某等四人在《独立楼买卖协议》无效的诉讼书，诬告本人（张某某）未交买楼款280万元，现把2014年11月20曰，收到卖主朱某某出具的本人购房款共贰佰捌拾万的收款收条交来惠阳区人民法院。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告朱伟某、朱建某、朱运某、朱渝某四人系被告朱某某与叶某某(已故)之子女。2014年11月7日，被告朱某某与被告张某某签订了一份《独立楼买卖协议》，约定被告朱某某将位于惠阳区淡水镇上湖**号的房屋出售给被告张某某，总价款为280万。签订本协议时被告张某某先预付给被告朱某某购房定金30万元整，房产过户到被告张某某名下时，被告张某某须在6天内付清购房余款250万元。合同签订后，被告张某某交清了280万元购房款，被告朱某某将涉案房屋交付给被告张某某装修并管理使用。
另查明，位于惠阳区淡水镇上湖**号的房屋为被告朱某某与其已故叶某某在夫妻关系存续期间所建，被告朱某某妻子叶某某于1998年去世。叶某某法定继承人即本案原告及被告朱某某对涉案房产并无分割。涉案房产仅有所在村小组出具的《收款收据》及住宅小区规划图，两份证据写的名字均是朱某某，《收款收据》的内容为报建费。2014年11月11日，淡水街道办事处土湖村龚屋村小组把《收款收据》交款人的名字改为张某某，重新出具一份《收款收据》给张某某，内容为：今收到张某某交来位于惠阳区淡水镇土湖上湖**号地皮120㎡报建费2400元。
上述事实有《独立楼买卖协议》、《收款收据》、住宅小区规划图及庭审陈述等为据。
本院认为，关于涉案《独立楼买卖协议》是否有效的问题。首先，涉案房产为被告朱某某与其已故妻子叶某某的夫妻共同共有财产，原告朱伟某、朱建某、朱运某、朱渝某为被告朱某某与叶某某的子女，叶某某去世后，原告依法对涉案房屋享有部分所有权，故原告朱伟某、朱建某、朱运某、朱渝某为本案利害关系人，有权对被告朱某某、张某某签订的《独立楼买卖协议》提出确认无效的诉讼请求。其次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条关于“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”规定，本案中，涉案房产至今未办理权属证书，故该房产依法不得转让。最后，根据国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发(2017)71号)的规定，农村住宅用地只能分给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，本案中，被告张某某为城镇居民且不是被告朱某某的本村村民，故被告张某某购买涉案房屋存在主体不适格。综上所述，被告朱某某与被告张某某签订的《独立楼买卖协议》违反法律法规的强制性规定，原告请求确认该《独立楼买卖协议》无效，有事实和法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
确认被告朱某某与被告张某某于2014年11月07日签订的《独立楼买卖协议》无效。
案件受理费200元，由被告朱某某与被告张某某各负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
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审 判 长 李杏连
审 判 员 李小芬
人民陪审员 李雯好
二〇一七年七月二十八日
书 记 员 钟玉禹