湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1002民初3688号
原告：马靓，女。
原告：王海忠，男，住址同上，系马靓丈夫。
被告：郴州仁大房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市开发区招商大楼604室。
法定代表人：黄桂平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邝洪波，湖南奋斗者律师事务所律师。
原告马靓、王海忠诉被告郴州仁大房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院2017年11月3日受理后，依法组成合议庭，于2018年1月9日公开开庭进行了审理，原告王海忠、被告郴州仁大房地产开发有限公司（以下简称仁大公司）的委托诉讼代理人邝洪波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马靓、王海忠向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即办理房屋初始登记；2、请求法院判令被告因为办理初始登记逾期造成原告无法办理房屋权属登记违约金12000元（计算方式以之前同类最终判决为例）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告仁大公司答辩要点：1、本案合同约定出卖人不能在规定的期限办理证件的处理是协商处理，排除了司法管辖；2、合同为制式合同，没有约定逾期办证违约金，应认定原告放弃解除合同，不以赔偿损失作为逾期办证的解决方式，诉求不应支持；3、被告未能完成房屋初始登记，原因是多方面的，首先是多个行政机关的办理流程长，在各部门协调办理中，办证流程趋于停滞。答辩人未能按期办证，责任是多方面的，答辩人不应承担责任；4、即使答辩人逾期办证，原告也没有任何损失，其违约金明显过高；5、证件在2017年12月27日已经办理完毕，证书正在不动产中心打印之中，马上就可以出来了。综上，原告诉讼请求于法无据，应予以驳回。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：
一、双方当事人无争议的事实
2012年10月22日，原告马靓、王海忠与被告仁大公司签订郴州市商品房买卖合同，合同约定原告购买被告位于郴州市民权路19号五岭国际•金桂园第9栋906号房，同时，合同第十六条关于产权登记的约定出卖人在商品房交付使用后720日内，完成该栋商品房的初始登记，出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按第3项处理：1.买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起/日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的/%赔偿买受人损失。2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付/的违约金。3.双方协商处理。”合同签订后，原告向被告交付了购房款422137元，被告将诉争房屋交付给原告使用并办理商品房预售登记。2016年10月20日被告取得建设工程竣工验收备案表，具备为诉争商品房办理初始登记的条件。
另查明，郴州市人民政府于2016年5月27日发布《关于实施不动产统一登记的公告》郴政通3号文件明确规定：“自2016年6月20日起市区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务，2016年6月24日18:00起停止颁发各类权利证书。”
在本案审理过程中，被告提交了关于郴州市民权路19号五岭国际•金桂园第9栋906号房不动产权利证书，证书上被告办理房屋初始登记日期为2017年12月27日。
二、双方当事人有争议的事实
1、关于原告“请求法院判令被告立即给原告办理五岭国际•金桂园第9栋906号房不动产登记证”的诉讼请求，在本案审理过程中，被告提交了已于2017年12月27日完成初始登记的诉争房屋不动产权证，原告本项诉讼请求已经实现。
2、被告是否应支付原告逾期办理房屋初始登记的违约金及违约金的计算方式。被告主张因郴州市人民政府颁布《郴政通（2016）3号》文件，从2016年6月28日起郴州市实施不动产登记制度，原合同约定的初始登记制度已经取消，变更为不动产登记制度，此外被告在2016年10月取得建设工程竣工验收登记表，已经具备商品房买卖合同约定的初始登记的办理条件，且原告在签订合同时放弃了要求支付违约金的条款。因此，原告要求计算违约金的条件不具备。本院认为：《郴政通（2016）3号》文件以及竣工验收登记表均不是在交房后720天内颁布或取得的，被告不能以此为由免除延期办证的责任。原告虽然选择协商解决合同纠纷，但原告向法院提起诉讼即应视为双方协商行为的终止，故原告向法院起诉主张逾期办理不动产首次登记的违约金，本院应予支持。本案计算逾期办理房屋初始登记违约金的起算时间从原告向法院提起诉讼开始到被告为原告办理好不动产登记之日止。违约金计算的标准双方未约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第二款规定，关于出卖人逾期办证的违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行于2015年10月24日公布的6个月至1年同期银行贷款基准利率为年利率4.35%，本院按此基准利率的1.3倍计算违约金，即年利率5.655%。
判决的理由与结果
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原被告签订的《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：20120235906）是双方真实意思表示，合同合法有效。原、被告应按合同约定履行，原告按合同约定交付了购房款，被告则应及时向原告交付所购位于郴州市民权路19号五岭国际•金桂园第9栋906号房屋，并在约定的期限内办理该房的不动产首次登记（初始登记），但被告逾期办理，故应承担本案违约责任。原告主张逾期办理不动产首次登记的违约金，符合法律规定，但因原、被告在合同中对逾期登记的约定是排除违约金的计算双方协商处理，故本院认为违约金的起算时间应从原告主张之日即起诉之日开始至被告办理好该房的不动产首次登记之日止，按中国人民银行规定的金融机构贷款利息同档期年利率5.655%的标准计算，即从2017年11月3日起计算至2017年12月27日，按年利率5.655%计算为422137元×5.655%÷365×54天=3531.73元。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告郴州仁大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马靓、王海忠逾期办理不动产首次登记违约金3531.73元；
二、驳回原告马靓、王海忠的其他诉讼请求。
如果被告郴州仁大房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费180元，由原告马靓、王海忠负担128元，被告郴州仁大房地产开发有限公司负担52元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 曹建强
人民陪审员 谢伟民
人民陪审员 曾庆懂
二〇一八年二月五日
书 记 员 王 璐
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。