浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙01民终3555号
上诉人（原审原告）深圳市之平物业发展有限公司临安分公司，住所地杭州市临安区锦城街道锦天花园10幢202室。
法定代表人郭贤进，总经理。
委托代理人谢新华、谢家亮，该公司员工。
被上诉人（原审被告）王荣甫，男，1951年5月4日出生，汉族，住杭州市下城区。
上诉人深圳市之平物业发展有限公司临安分公司（以下简称之平物业公司）与被上诉人王荣甫物业服务合同纠纷一案，不服杭州市临安区人民法院（2018）浙0185民初1036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月8日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审判决认定:王荣甫及妻子张美娟向出售人浙江新广发置业有限公司购买了案涉房屋。因王荣甫及妻子张美娟认为案涉房屋实际交付时与购房合同约定不一致，故一直未收房。王荣甫及张美娟对案涉房屋仅办理了预告登记，至今尚未办理产权登记手续，亦未实际入住。2012年1月1日，之平物业公司作为乙方与浙江新广发置业有限公司（甲方）签订了《前期物业管理服务合同》，约定了甲方选聘乙方对湖光山社项目提供前期物业管理服务事宜。《前期物业合同》第三章，第3.1条约定：“本合同期限自甲、乙双方签署之日生效至本物业业主委员会代表全体业主与物业服务企业重新签订的物业管理服务合同生效，并以书面形式通知乙方时，本合同自动终止，……。”目前，湖光山社小区尚未成立业主委员会，合同尚在有效期内。《前期物业管理服务合同》中对“业主”的定义为本物业的房屋的所有权人。因王荣甫未缴纳2012年11月至2016年12月的物业管理费及其他相关费用，之平物业公司于2018年2月22日起诉，要求依法判决。在一审审理过程中，王荣甫、之平物业公司均表示，如果法院判决王荣甫需要承担案涉的物业管理费及其他相关费用，则由王荣甫一人承担，无需其妻子张美娟承担。之平物业公司的一审诉讼请求为：1、判令王荣甫向之平物业公司支付2012年11月1日至2016年12月31日的物业服务费40597.7元，2012年12月10日至2016年12月31日的滞纳金13836.63元，车位费2500元及水电公摊500元，以上合计57434.37元；2、本案诉讼费用由王荣甫承担。
原审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。之平物业公司要求王荣甫支付物业管理费，应证明王荣甫系其服务对象，即为案涉房屋的业主。根据之平物业公司与浙江新广发置业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》中对“业主”的定义为本物业的房屋的所有权人。王荣甫虽系案涉房屋的预告登记权利人之一，但尚未办理产权登记。案涉房屋也未实际交付给王荣甫，王荣甫并未入住该房屋，故不能仅依据预告登记信息确认王荣甫即为案涉房屋的所有人之一。现之平物业公司未举证证明王荣甫系其物业房屋的所有权人，故应由其承担不利后果。对之平物业公司要求王荣甫承担物业管理费及其他费用的诉讼请求，不予支持。王荣甫在答辩中要求之平物业公司赔偿因为诉讼产生的交通费和精神损失费1元，因与本案系不同的法律关系，应另案处理。据此，依照《物业管理条例》第六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回深圳市之平物业发展有限公司临安分公司的全部诉讼请求。一审案件受理费1236元，减半收取618元，由深圳市之平物业发展有限公司临安分公司负担。
宣判后，之平物业公司不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人是案涉房屋的预告登记权利人，且案涉房屋已交付给被上诉人使用，被上诉人应承担自案涉房屋交付使用之日起的物业费用。被上诉人应从入伙通知书规定的收房之日起支付物业费，原审认为上诉人提供的入伙通知书邮寄底单系复印件，且未提供原件核对，故不认可，该底单系原件，并非为复印件，被上诉人对是否收到入伙通知书并未予以否认，从被上诉人在原审中提供的湖光山社报修单欲证明收房时发现的问题，这说明被上诉人收到入伙通知书（收房通知书）正准备收房。根据《前期物业管理服务合同》对房屋交付使用的定义，房屋交付使用是指甲方寄发的《入住通知书》中规定的领房截止日即为业主所购房屋交付使用起日，业主如未在《入住通知书》中规定的领房时间办理领房手续的，自领房截止日起视为合同项下的商品房已经交付。根据《前期物业管理服务合同》4.2.4条的约定，出售的房屋交付之日至前期物业管理合同终止日止发生的物业管理费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业管理服务费收费标准承担。被上诉人已收到入伙通知书（入住通知书），根据物业服务合同的约定，被上诉人应从入伙通知书规定的领房截止日起向上诉人支付物业服务费。二、被上诉人与案外人浙江新广发置业有限公司的房屋质量问题与本案无关。根据合同相对性，被上诉人与案外人浙江新广发置业有限公司因案涉房屋质量问题产生争议与上诉人无关，该争议应通过另案解决，因此案涉房屋是否存在问题，不是本案审理的范围。根据被上诉人与案外人浙江新广发置业有限公司签订的商品房买卖合同第十二条的约定，商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议，出卖人应给以解释说明，双方应委托具有相应资质的法定检测机构进行质量检测，检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日视为交付，检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任。根据该条的约定，对于案涉房屋的质量问题应该进行鉴定；在本案中，案涉房屋的质量问题，被上诉人并未进行相应的鉴定，被上诉人提供的证据也不能证明案涉房屋存在质量问题以及被上诉人有权拒绝收房；原审法院在没有案外人浙江新广发置业有限公司参与下，仅凭被上诉人单方制作的证据认定案涉房屋存在问题并且被上诉人有权拒绝收房不当。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，程序违法，判处结果有失公允，请求二审法院：1、撤销原审判决，发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人王荣甫答辩称：一、关于第一项上诉理由。被上诉人是案涉房屋的登记权利人，但案涉房屋本应在2012年4月底交付却至今未交付。上诉人作为权利人六年多来一天都未使用过案涉房屋，系由于开发商浙江新广发置业有限公司缺乏诚信、欺诈销售，事后经多方协调又对调解结果拒不执行。浙江新广发置业有限公司与上诉人的前期物业合同第4.1.6条中约定由于业主原因不接房的由业主自行承担物管服务费和公摊水电费，也可以理解为不是业主原因不收房的业主不必承担物业服务费，或者谁的原因造成不收房的由谁承担物业服务费。同时案涉房屋的交房截止日在本案中亦不明确。二、关于第二项上诉理由。上诉人提出被上诉人与浙江新广发置业有限公司的房屋质量问题与本案无关，但事实是由于浙江新广发置业有限公司没有按合同要求提供足够花园面积导致被上诉人六年多来不能收房，期间被上诉人已向有关部门反映，与浙江新广发置业有限公司交涉的来往信件足以证明该节事实，原审法院以此驳回上诉人的诉请合情、合理、合法。综上，上诉人的上诉理由不充分，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人之平物业公司提供下列证据材料：1、查询记录一份（共十八页，复印件），欲证明案涉房屋不属于开发商名下，而属于被上诉人名下；2、交房入伙通知书以及附件湖光山社业主入伙指引（均系复印件）、中国邮政特快面单（寄件人联）各一份，欲证明上诉人已向被上诉人寄送入伙通知书，通知被上诉人收房。被上诉人王荣甫质证认为：证据1，对真实性无异议，对证明目的不认可，被上诉人只认可曾向开发商购买房屋，但并未办理相应的房产登记手续；证据2，交房入伙通知书涉及他人，真实性无法确认，被上诉人曾在2012年4月收到过开发商寄送的入伙通知书，有无附入伙指引因为时间较久已记不清楚，同年4月29日被上诉人去收房，因开发商未按照合同要求提供足够的花园面积而产生争议，开发商通知被上诉人回去等待处理，故未办理收房手续，对于快递面单的形式真实性无异议，但被上诉人只收过一次交房通知。本院认证如下：证据1，真实性予以认定；证据2，交房入伙通知书以及附件湖光山社业主入伙指引系复印件，上诉人未提供原件供核对，真实性无法确认，且上述材料涉及案外人，交房时间亦与被上诉人不同，与本案缺乏关联性，故不予采信，对中国邮政特快面单（寄件人联）的形式真实性予以认定。
被上诉人王荣甫未提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。另查明，根据《前期物业管理服务合同》第4.2.4条之约定，本物业自项目竣工备案首批房屋交付之日起至浙江新广发置业有限公司出售房屋交付之日所发生的物业管理服务费，由浙江新广发置业有限公司承担；出售房屋交付之日至前期物业管理服务合同终止之日的当月发生的物业管理服务费，由物业买受人承担。
本院认为：国务院《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。本案中，之平物业公司主张《入住通知书》中规定的领房截止日即为业主所购房屋交付使用起日，但未提交与案涉房屋相对应的《入住通知书》予以佐证，且王荣甫不认可其收到的交房通知书中有相关记载，之平物业公司亦未提供其他有效证据证明案涉房屋已实际交付，反而从王荣甫一审提交的与浙江新广发置业有限公司之间交涉的函件、湖光山社报修单可以反映其在收房时因房屋相关事宜的争议未办理房屋交接手续；另，《前期物业管理服务合同》中对“业主”的定义为本物业的房屋的所有权人，而王荣甫虽系案涉房屋的预告登记权利人之一，但尚未办理产权登记，在王荣甫既未取得房屋权属证书成为业主，亦未实际使用案涉房屋的情形下，之平物业公司要求王荣甫支付物业费不符合合同约定，亦缺乏法律依据，原审法院对之平物业公司的诉请未予支持并无不当。综上，上诉人之平物业公司的上诉理由依据不足，对其上诉请求本院不予支持，原审判决认定事实清楚，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1236元，由深圳市之平物业发展有限公司临安分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 傅东红
审判员 石清荣
审判员 韩圣超
二〇一八年六月六日
书记员 朱 江