天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0112民初3227号原告（反诉被告）：孙运超，男，1991年3月20日出生，汉族，住河北省廊坊市。委托诉讼代理人：张倩，天津福臻律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文艳，天津福臻律师事务所律师。被告（反诉原告）：王永志,男,1982年6月30日出生,汉族,住天津市津**。委托诉讼代理人：文林清，天津双盈律师事务所律师。被告（反诉原告）：康真，女，1985年3月10日出生，汉族，住同上。委托诉讼代理人：文林清，天津双盈律师事务所律师。第三人：天津市亿园置家房地产经纪有限公司,住所地：天津市津**长青科工贸园区重庆街**，现办公地址：海河教育园区新慧路44号。法定代表人：程琨,总经理。委托诉讼代理人：靳振刚,男,该公司职员。原告（反诉被告）孙运超与被告（反诉原告）康真、王永志、第三人天津市亿园置家房地产经纪有限公司（以下简称亿园置家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙运超及其委托诉讼代理人张文艳、张倩与被告康真、被告王永志及二被告共同委托诉讼代理人文林清、第三人亿园置家公司委托诉讼代理人靳振刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙运超向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行关于津南区咸水沽镇益华里3-3-602的《天津市房产买卖协议》，由被告配合原告办理房屋过户手续并将房屋交付原告（房屋未履行部分价值590000元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：二被告系夫妻关系，诉讼房屋系二被告共同财产。原被告于2016年10月5日通过中介签订《房屋买卖居间合同》，约定被告康真将位于天津市津南区咸水沽镇益华里3-3-602房屋卖给原告，房屋总价款64万元。签订合同当日，原告依约给付被告王永志定金五万元。依照上述居间合同约定，该5万元定金将由被告方作为首付款的一部分存入资金监管账户。原告与被告康真于2016年11月14日通过网签签订《天津市房产买卖协议》。该协议签订当天被告康真告诉原告其与王永志已离婚，诉争房屋现归王永志所有，但未办理房产更名手续。二被告与原告约定，二被告与原告共同去银行办理贷款之日把首付存入天津市房地产交易资金监管中心。原、被告于2016年12月23日到天津市工商银行办理贷款手续，原告和被告王永志签完字后，被告康真拒绝签字，导致贷款手续无法办理，被告王永志也未依约携带原告已经交付的5万元定金以存做部分首付款。被告康真提出房价上涨，不能按照原定价格履行，提出解除协议。原告认为，被告提出终止协议没有事实与法律依据，原告一直在积极履约。被告康真、王永志辩称，对返还5万元定金认可，前提是原告承担违约对我方造成的损失，可以继续履行合同办理过户手续。反诉诉请判令被反诉人违约及承担违约损失20万元，诉讼费用由被反诉人承担。事实理由同反诉状。亿园置家公司述称，签订买卖合同过程孙运超陈述的事实都是真实的，办理过程陈述的也是属实的，关于定金5万元签订合同是首付的，当时说要将其中4万元存入首付，留1万定金在甲方康真手里，没有去银行办理首付是因为商定的先办理贷款再交首付，双方都同意。整个过程中按照正式房管局买卖协议有出现类似的违约，但是这个违约是否能判定我不确定。按照我们签的三方合同我不认可是孙运超违约。被告康真、王永志向本院提出反诉请求：1、判令合同解除；2、反诉诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2016年10月5日签订房屋买卖合同，约定被反诉人将其实际所有的天津市津**咸水沽镇益华里3-3-602房屋出售给被反诉人，房屋总价款64万元，合同签订当日被反诉人向反诉人支付定金5万元。2016年11月14日，反诉人与被反诉人签订天津市房产买卖协议，协议明确约定被反诉人应当于网签之日起5个工作日内，将首付款19.2万元一次性存入房地产交易资金管理中心，被反诉人未按期支付首付，反诉人多次催促，被反诉人以各种理由推诿，2017年3月反诉人通知被反诉人合同解除。故原告为维护自身合法权益，向法院提出反诉，望判如诉请。庭审中，二反诉人变更反诉请求为请求法院依法判令合同解除，反诉费由被反诉人人承担。反诉被告孙运超辩称，请法院依法驳回被告全部诉请。事实理由：1、王永志的反诉请求不成立，请法院依法驳回其反诉请求。因王永志与康真的房屋产权更名问题导致孙运超无法办理贷款、存首付等手续，以致于《天津市房产买卖协议》没有继续履行，孙运超没有过错。2、孙运超已经准备好购房的全款，双方签订的《天津市房产买卖协议》依法不具有解除的条件，应继续履行。综上，请法院依法驳回反诉原告的诉请。亿园置家公司述称，没有意见。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证意见，二被告对原告提供证据的真实性无异议，虽二被告对原告提供的证据提出了相应的质证意见，结合第三人的当庭陈述，经本院审查后认为，原告提交的证据均能够客观反映案件的事实，因此本院亦予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告康真与被告王永志共同出资于2009年购买诉争房屋，该房屋2009年11月30日颁发房屋产权证书，登记在被告康真名下，但房屋属于二被告共同共有。二被告于2010年2月1日登记结婚。2016年10月5日，原告孙运超作为买方、被告康真作为卖方、被告王永志作为卖方康真的委托代理人、第三人亿园置家公司作为居间方签订《房屋买卖居间合同》，约定由原告孙运超以640,000元的价格购买被告康真名下坐落于天津市津南区咸水沽镇益华里3-3-602的房屋。《房屋买卖居间合同》第二条第4款约定：“除定金外的剩余房款计人民币590000元，甲方（康真）同意乙方（孙运超）采用以下方式支付：【银行贷款】上述剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款。乙方（孙运超）须于2017年2月25日前办理银行贷款申请手续，并将除定金以外的其他首付款存入资金监管账户，甲方（康真）同时须将已收取的定金存入资金监管账户。”该居间合同签订后，原告孙运超将定金50,000元交付被告王永志，同时交付被告亿园置家公司中介服务费10200元、贷款咨询费3800元、贷款服务费600元。2016年11月14日原告孙运超与被告康真签订《天津市房产买卖协议》，同日原告孙运超得知，被告康真与被告王永志已离婚，诉争房屋虽登记在被告康真名下，但在二被告离婚协议中约定诉争房屋归被告王永志所有，但二被告未进行产权登记变更手续。该协议约定：“……房价款640000元，首付款192000元，申请银行贷款448000元。乙方（孙运超）应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或首付款合计192000元，一次性存入房地产交易资金监管中心在天津市工商银行设立的专用账户。贷款银行核定的贷款额度降低的，乙方（孙运超）应调增首付款数额，并一次性补齐，房价款总额不变。乙方（孙运超）订立借款合同时，应委托贷款银行将贷款资金全部划入房地产交易资金监管中心在天津市工商银行设立的专用账户。当银行贷款未被批准时，乙方应一次性补足全部房价款。”因二被告不同意将已收取的定金50000元作为首付款存入资金监管账户，原告未能在签订《天津市房产买卖协议》后5日内存入首付款，后经第三人协调原、被告均同意先到银行办理贷款手续后，再存入首付款，二被告同意先存入40000元至资金监管账户。经第三人协调确认，原、被告于2016年12月23日至中国工商银行办理房款贷款手续，因被告康真未签字，贷款未能成功办理。2016年12月23日原告孙运超民生银行账户内存款余额为162572.04元。原告孙运超当庭表示，愿意一次性付清扣减50000元定金后的所有房款。庭审后，原告孙运超申请本院查封其银行账户存款590000元，本院已将该账户依法查封。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。诉争房屋为二被告婚前共同出资购买，应为二被告的共同财产，虽产权证登记的所有权人为被告康真，并在离婚时二被告对该房屋进行了分配，约定诉争房屋归被告王永志所有，但并未办理产权变更登记，因此诉争房屋仍属于康真与王永志共同共有，被告康真与王永志为诉争房屋的合法所有权人。关于被告王永志与被告康真之间的诉争房屋产权归属本案不与涉及。原告与被告王永志就天津市津南区咸水沽镇益华里3-3-602的房屋签订了《房产买卖居间合同》，被告康真作为房屋产权登记证载明的所有权人于2016年11月14日与原告孙运超又在房管部门签订了《天津市房产买卖协议》的行为可以视为对王永志签订居间合同的代理权的追认，因此无论是原告与被告王永志签订的《房产买卖居间合同》、还是原告与被告康真签订的《天津市房产买卖协议》，均出于原告与被告康真、王永志的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，系依法成立，自成立时即生效，对原告与被告康真、王永志均有法律约束力，原告与被告康真、王永志均应按约定全面履行自己的义务。虽然原告未按照《天津市房产买卖协议》的约定办理贷款手续与将房屋首付款存入资金监管账户，但结合第三人与原告的陈述，原告并非出于其主观意志，而是由于被告康真未能在银行贷款手续签字的原因，因此原告主观上没有过错，在本案中不存在违约行为，原告与被告康真、王永志均应继续履行《天津市房产买卖协议》（协议编号：33276-002838），被告康真、王永志应协助原告办理税费缴纳、产权过户登记手续并将涉案房屋交付给原告。因原告已交付给被告康真、王永志定金50000元，因此原告应给付被告康真剩余房屋价款为590000元。被告的反诉没有法律和事实依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告孙运超与被告康真、王永志继续履行原、被告于2016年11月14日签订的“天津市房产买卖协议”（协议编号：33276-002838），被告于本判决生效后15日内协助原告办理产权过户登记手续并将天津市津南区咸水沽镇益华里3-3-602号房屋交付给原告。二、原告孙运超于本判决生效后15日内给付被告康真、王永志房屋剩余价款590000元。三、驳回原告孙运超的其他诉讼请求。四、驳回二被告的反诉诉请请求。案件受理费9700元，保全费3470元，共计13170元由被告康真、王永志承担；反诉费80元由被告康真、王永志承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  马 刚代理审判员  赵以娜人民陪审员  杨金环二〇一七年七月十四日书 记 员  刘 璐速 录 员  郭凤然