天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0116民初41559号原告：天津生态城产业园运营管理有限公司，住所地天津生态城动漫中路482号创智大厦三层。法定代表人：徐志强，执行董事。委托诉讼代理人：罗婧琪，天津金诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：时宗荟，该公司企业服务部副部长。被告：蝶恋花动漫（天津）有限公司，住所地天津生态城动漫中路482号创智大厦334号房间。法定代表人：王健。原告天津生态城产业园运营管理有限公司与被告蝶恋花动漫（天津）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月29日受理后，依法适用简易程序进行审理，后因案情需要转为普通程序进行审理。原告的委托诉讼代理人罗婧琪、时宗荟到庭参加了诉讼，被告经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令租赁标的物为创智大厦503室的《生态城·文化广场创智大厦房屋租赁协议》终止；2.判令被告向原告支付欠付的房屋租金92,623元，并按合同约定支付违约金370,955元（滞纳金计算标准为自2014年1月8日起至实际支付之日止，以应付租金为基数，按照每日千分之三标准计付，暂计算至2017年8月28日）；3.判令被告向原告支付欠付的房屋租金133,147元、物业管理费45,681元，租金滞纳金269,948元及物业费滞纳金92,300元（暂计算至2017年8月28日）；4.判令被告办理相关退房手续，返还租赁房屋；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年签订了租期为一年的《生态城·文化广场创智大厦房屋租赁协议》（以下简称“2014年租赁协议“），约定被告租赁原告房屋天津生态城动漫中路482号创智大厦五层514、515房间（计租面积845.87㎡）作为办公用房。按照合同约定被告应于2014年1月7日之前一次性支付给原告租金926,23元。逾期缴付被告须向原告按日支付应付金额的千分之三作为滞纳金。合同签订后，被告至今未按约定支付任何款项。原、被告于2015年再次续签了租期为三年的《生态城·文化广场创智大厦房屋租赁协议》（以下简称“2015年租赁协议“），约定被告租赁原告房屋天津生态城动漫中路482号创智大厦五层503房间（计租面积91.51㎡）作为办公用房。按照合同约定，被告应于2015年1月7日之前支付第一期租金50,101.73元、物业管理费17,130.68元；于2016年1月7日之前支付第二期租金50,101.73元、物业管理费17,130.67元；于2017年1月7日之前支付第三期租金50,101.73元、物业管理费17,130.67元。逾期缴付被告须向原告按日支付应付金额的千分之三作为滞纳金。合同另约定，若被告于合同约定租赁日期开始后30日内未支付相关款项的，原告有权终止合同并收回租赁标的物。合同签订后，经原告多次催告，被告至今未按约支付任何款项。被告在答辩期间未向本院提交答辩意见书和证据。原告围绕诉讼请求提交了证据，本院进行了证据质证。原告提交的经营场所证明、企业名称变更核准通知书、《生态城·文化广场创智大厦房屋租赁协议》两份，上述证据真实、合法，与本案具有关联性，本院依法予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：原、被告于2015年签订《生态城·文化广场创智大厦房屋租赁协议》（以下简称“2015年租赁协议“）1份，约定被告租赁原告天津生态城动漫中路482号创智大厦503室（计租面积91.51㎡）作为办公用房，租赁期限为3年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止。协议第三条第三款约定租金的支付为：该租赁标的物的租金总价为150,305.18元。租金采用预付形式，每年支付一次。从协议约定的租赁日起开始，每满一年为一个租赁年度。承租方须在每一个租赁年度后七日内向出租方一次性支付该年度的租金50,101.73元，逾期缴付出租方有权按日收取承租方应付金额的千分之三作为滞纳金。具体的支付期限为：第一租赁年度租金50,101.73元，承租方应于2015年1月7日之前支付；第二租赁年度租金50,101.73元，承租方应于2016年1月7日之前支付；第三租赁年度租金50,101.72元，承租方应于2017年1月7日之前支付。协议第四条约定，该租赁标的物的物业管理费总价51,392.02元，第一租赁年度物业管理费17,130.68元，第二租赁年度物业管理费17,130.67元，第三租赁年度物业管理费17,130.67元，支付时间与年度租金支付时间相同，逾期缴付，承租方需向出租方按日支付应付金额的千分之三作为滞纳金。协议第十七条约定，租金及本协议项下应付的其他款项，在协议约定的租赁日期开始后30日内仍未支付的，出租房有权终止协议并收回租赁标的物，租赁协议亦因此终止。协议因上述原因被出租方终止后，承租方应在三十天内将租赁标的物交还出租方，否则，出租房有权按照本协议第十二条的规定收回租赁标的物。协议签订后，原告如约向被告交付了租赁标的物，被告至今未向原告交付租赁费用及押金。截至2017年8月28日，尚欠原告房屋租金数额应为133272.89元（50101.73元年×2＋50101.73元年÷12个月×7个月＋50101.73元年÷365天×28天=133272.89元）、物业管理费数额应为45,568.39元（17,130.68元年×2＋17,130.68元年÷12个月×7个月＋17,130.68元年÷365天×28天=45568.39元）。原告主张的2015年1月1日至2017年8月28日的房屋租金数额为133,147元，略低于被告应付数额，本院依法予以确认。原告主张的2015年1月1日至2017年8月28日的物业管理费45,681元高于应付数额，该期间的物业管理费本院依法确认为45568.39元。原告认可，被告拖欠的物业管理费及物业管理费滞纳金，原告并未垫付交至物业服务企业。关于原告诉讼的2014年租赁协议，因该协议与2015年租赁协议约定的租赁标的、租赁期间、租赁费用等均不相同，两份合同并无承继关系或其他关联关系，不宜在同一个案件中一并解决。经询问，原告表态本案中以审理2015年租赁协议为主，故2014年租赁协议本案中不再予以审理，原告可另行解决。本案争议焦点为：一、租赁标的物为创智大厦503室的《生态城·文化广场创智大厦房屋租赁协议》是否应予以终止；二、原告主张的房屋租金、租金滞纳金是否应予保护；三、原告主张的物业管理费、物业管理费滞纳金是否应予保护。本院认为，原、被告之间构成房屋租赁合同关系，该合同关系是双方当事人真实意思表示，合法、有效，依法应予以保护。原告依约向被告交付房屋，履行了合同义务，被告应按约定支付原告房屋租金及合同约定的其它费用。原告主张终止房屋租赁协议，本院认为，协议第十七条约定“租金及本协议项下应付的其他款项，在协议约定的租赁日期开始后30日内仍未支付的，出租方有权终止协议并收回租赁标的物，租赁协议亦因此终止”，被告至今逾期两年有余仍未缴纳房屋租金及物业管理费用，原告主张终止房屋租赁协议符合协议约定及法律规定，本院依法予以保护。协议终止后，被告应办理相关退房手续，返还原告租赁房屋。关于原告主张的被告支付房屋租金一项，本院认为，被告逾期拒不给付房屋租金的行为构成违约，应继续履行并承担相应的违约责任。因此，对原告主张被告给付拖欠的房屋租金（2015年1月1日至2017年8月28日的房屋租金为133,147元，2017年8月29日至实际退还房屋的占有使用费按协议约定计付）一项，本院依法予以保护。关于原告主张的按日收取被告应付租金的千分之三作为租金滞纳金一项，本院认为，按合同约定的租金滞纳金计算方式，截止至2017年8月28日，租金滞纳金数额为269,948元，超出应付租金数额一倍多，双方约定的违约金计算方式明显过高。故本院依据公平原则予以酌减，酌减标准参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款之规定，以年利率24%为限，超出部分不予保护。依照该标准计算，截止至2017年8月28日的租金滞纳金数额为59,100.83元，本院予以确认。关于原告主张的物业管理费及滞纳金一项，最高人民法院关于审理《物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题》的解释第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”，由此可见，对租赁房屋欠付的物业费及滞纳金，物业服务企业有权要求承租人向其直接交付。因此，本院认为，为保护租赁合同双方的合法权益，在出租人未向物业服务企业垫付承租人拖欠的物业费及滞纳金时，出租人向承租人直接主张欠付费用及滞纳金不宜支持，故原告该项主张本院不予保护。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、原告天津生态城产业园运营管理有限公司与被告蝶恋花动漫（天津）有限公司于2015年1月签订的租赁标的物为天津生态城动漫中路482号创智大厦503室的《生态城·文化广场创智大厦房屋租赁协议》终止。二、被告蝶恋花动漫（天津）有限公司于本判决生效后十五日内腾退原告天津生态城产业园运营管理有限公司天津生态城动漫中路482号创智大厦503室房屋。三、被告蝶恋花动漫（天津）有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津生态城产业园运营管理有限公司天津生态城动漫中路482号创智大厦503室房屋2015年1月1日至实际腾空房屋之日的房屋租金、房屋占用费（自2015年1月1日至2017年8月28日的房屋租金为133,147元、房屋租金滞纳金为59,100.83元，两项合计192,247.83元；2017年8月28日至合同协议终止前的房屋租金以及协议终止后至被告实际退还房屋之日止的房屋占用费按照年租金50,101.73元计算；2017年8月28日至房屋租金实际支付之日止的租金滞纳金以欠付租金数额为基准，按年利率24%计算）。四、驳回原告天津生态城产业园运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6068元，由原告负担2068元，由被告负担4000元，被告负担部分于本判决生效后十日内直接交付本院。案件公告费600元由被告负担，被告于本判决生效后十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。（此页无正文）审 判 长  李秀峰代理审判员  李卓亭人民陪审员  邵英霞二〇一七年九月二十九日书 记 员  竺婷婷附：法律释明：1.《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。温馨提示：上诉当事人可以选择通过以下两种方式向天津市第二中级人民法院交纳上诉费：1、直接交纳。天津市第二中级人民法院地址：天津市河西区新围堤道6号。2、银行转账。当事人选择转账交纳上诉费的，持银行汇款单回执到汉沽审判区递交上诉状。