大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0203民初2997号原告大连恒隆地产有限公司法定代表人劳建亮委托代理人毛晓涛委托代理人张峻华被告北京阿桑娜商贸有限公司法定代表人乔春鸾。委托代理人牛珍委托代理人刘开宇原告大连恒隆地产有限公司与被告北京阿桑娜商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案后，依法适用普通程序，于2017年10月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人毛晓涛、张峻华，被告委托代理人牛珍、刘开宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连恒隆地产有限公司诉称，2015年5月21日，原告与被告签订了《大连恒隆广场商场房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于大连市西岗区五四路66号大连恒隆广场建筑面积约121平方米的431a-431b号铺位用于“AZONA”品牌经营，租赁期限为36个月，自房屋交付之日起计算。租赁合同同时对租金、管理费、公用事业费等相关费用的标准、支付方式、支付时间及违约责任等进行了明确。2015年10月27日，原告将商铺交付给被告使用。2017年1月13日，原告与被告签订编号为LS150072《补充协议》，明确自2015年12月18日开始计算租金及管理费。2017年5月21日，原告与被告签订《补充协议》，对租赁合同作出调整：基本租金于交付日起至2015年12月31日，每月22,990元；2016年1月1日至2016年9月30日，每月0元；2016年10月1日至2016年10月26日，每月22,990元；于交付日起算的第二年内，每月25,410元。同时约定，若被告违反租赁合同及本协议第2条项下任何义务，原告有权随时取消本协议第1条全部内容，并要求被告在收到原告通知后20个工作日内一次性补交已执行的变更前与变更后费用的差额。因被告逾期付款的违约行为已达到合同解除的条件，因此，原告于2017年6月27日向被告送达了《解除合同通知书》，告知被告双方签订的租赁合同于2017年6月29日解除，并要求被告交还商铺，支付欠付的租金、管理费、违约金、滞纳金等费用。但截止原告起诉之日，被告未按照租赁合同约定向原告支付任何款项。现请求法院判令：1、被告向原告支付欠付租金171824元及滞纳金（自每月租金支付日之次日起至实际支付之日止，按照日千分之一标准计算）。2、被告向原告支付欠付管理费139715元及滞纳金（自每月管理费支付日之次日起至实际支付之日止，按照日千分之一标准计算）。3、被告向原告支付欠付公用事业费15560元。4、被告向原告支付欠付推广费5000元。5、被告向原告支付收银机租用费3730元。6、被告向原告支付围挡费2740元。7、被告向原告支付违约金105270元。8、被告向原告支付优惠期租金206910元及滞纳金（自2017年5月5日起至实际支付之日止，按照日千分之一标准计算）。被告北京阿桑娜商贸有限公司辩称，不同意原告诉讼请求。1、原被告签订的《房屋租赁协议》第二十五条“违约”第o项列明，原告只有在提前解除合同时方有权收回房屋，原告擅自将案涉商铺上锁，导致被告无法经营，双方的租赁合同在2017年1月21日原告关闭案涉店铺时即已解除，被告不应承担商铺关闭后的租金。2、原被告双方签订的《补充协议》，系原告单方制作的格式合同，被告无法进行修改，其中加重被告责任的条款即补充协议第3条应当认定为无效条款，予以废除。因此2016年1月至9月的租金仍然应减免。3、原告主张被告承担的违约金数额过高，请求法院予以降低。原告主张的租金及其他损失共计约556954元，而其要求被告承担的违约金及滞纳金累计高达200064元，民事诉讼中不存在滞纳金的概念，其本质仍属于违约金，原告重复主张违约责任，且数额明显高于其损失的30%，请求法院予以降低，按银行同期贷款利息计取被告违约金。综上所述，原告主张的租金等费用应扣除2017年1月至2017年4月被告未在店铺经营期间的费用，故被告应向原告支付欠付租金84583元，管理费100955元，收银机租用费2700元；原告主张的公共事业管理费15560元、围挡费2740元没有异议；被告向原告支付的合同保证金98010元，质量保证金10000元，公共事业押金10000元，请求法院进行扣除。经审理查明，原告与被告于2015年5月21日签订了《大连恒隆广场商场房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于大连市西岗区五四路66号大连恒隆广场建筑面积约121平方米的431a-431b号铺位用于“AZONA”品牌经营。2015年8月6日，原告向被告交付了案涉房屋。2017年1月13日，原被告签订补充协议一，确定房屋交付日为2015年10月27日，租赁期限为交付日起至2018年10月26日，租金及管理费的起算日为2015年12月18日。2015年5月22日，原被告签订补充协议二，约定租赁期内部分时间租金免付，同时又约定如被告违反租赁合同或不按补充协议约定开展相关推广活动，原告有权取消上述免租条款。2017年1月21日，原告对案涉房屋停止供电。2017年6月27日，原告通过快递向被告寄送了《解除合同通知书》，被告于2017年6月29日收到该通知书。按照合同及补充协议约定，自2015年12月18日至2017年1月21日，案涉房屋产生房屋租金共计308705元，其中2015年12月18日至2015年12月31日期间10382元（22990元/月÷31天×14天）；2016年1月至9月期间206910元（22990元/月×9月）；2016年10月1日至2016年10月26日期间19282元（22990元/月÷31天×26天）；2016年10月27日至2016年10月31日期间4098元（25410元/月÷31天×5天）；2016年11月1日至2016年12月31日期间50820元（25410元/月×2个月）；2017年1月1日至2017年1月21日期间17213元（25410元/月÷31天×21天）。按照合同约定，自2015年12月18日至2017年1月21日，案涉房屋共产生管理费共计127089元，其中2015年12月18日至2015年12月31日期间4372元（9680元/月÷31天×14天）；2016年1月至2016年12月期间116160元（9680元/月×12月）；2017年1月1日至2017年1月21日期间6557元（9680元/月÷31天×21天）。被告已支付14052元，尚欠113037元。被告于合同签订后，向原告支付了合同保证金98010元，公共事业费押金10000元，商品质量保证金10000元。2016年8月25日，原告与案外人大连志于道导示设计工程有限公司（以下简称“志于道公司”）签订了《大连恒隆广场工程施工合同》，约定志于道公司为原告的大连恒隆广场进行商铺改造围挡与贴膜制作及安装工程，志于道公司作出一份《恒隆贴膜报价单》，计算了案涉房屋施工费用为2740元，2017年6月5日，原告向志于道公司支付施工费用，志于道公司为原告开具了金额为80208元的增值税专用发票，其中案涉店铺相关费用2740元。本院确认的上述事实，有原告提供的大连恒隆广场商场房屋租赁合同及其两份补充协议、商铺交付凭据、431a-431b店铺钥匙移交明细单、租户送电接收确认表、商铺电表照片、解除合同通知书、邮政快递发件存根单、大连恒隆广场工程施工合同、工程服务项目完成验收报告、贴膜报价单、增值税专用发票、431a-431b商铺改造前后照片，被告提交的证人证言、微信截屏及当事人陈述笔录等证据材料在案为凭，这些材料已经本院审查，可以采信。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定及案涉租赁合同第三十二条第5款约定，该合同已经双方协商，且此后该合同又经双方以补充协议的形式作出过两次修改，也能够证明合同双方可以通过协商对合同进行修改的事实，故不能认定该合同及其补充协议的条款为格式条款。被告关于案涉合同是格式合同的答辩意见，本院不予采纳。原告与被告签订的租赁合同及两份补充协议，系双方真实意思表示，其内容符合法律规定，本院认定为有效，合同各方均应按照约定履行合同。因被告欠付公共事业费、租金、管理费等费用的违约行为，原告于2017年6月27日向被告发出《解除合同通知书》，通知被告租赁合同于2017年6月29日解除，该通知书已于2017年6月29日签收，租赁合同于当日解除。按照租赁合同二十五条第1款第（O）项的约定，原告在被告欠缴相应费用后，即有权解除案涉租赁合同、收回房屋，以减少其租金等损失。但在2017年1月21日其对案涉房屋采取停电、限制搬离措施后，被告已不能在该房屋中经营，原告并没有及时解除合同，而直到2017年6月27日，原告才行使了上述权利。因此，对于案涉房屋在此期间的租金等损失，应由原告承担，案涉房屋相关费用计算的截止时间应至2017年1月21日。关于租金，补充协议二第3条约定，如承租人违反租赁合同及该协议项下义务的，出租人有权随时取消该协议第1条关于租金、管理费部分免除的变更条款。被告欠付公共事业费、租金、管理费等费用的行为，已符合上述违约条件，原告有权依约定取消上述免租条款，并要求被告按变更前的标准支付租金。被告关于补充协议二中免租条款应当继续履行的答辩意见，本院不予采纳。被告应按租赁合同约定标准，向原告支付租金。在被告使用期间，案涉房屋共产生租金308705元，故对原告主张被告支付欠付租金171824元及优惠期租金206910元共378734元的诉讼请求，本院支持308705元，超出部分，不予支持。关于管理费，被告作为案涉房屋承租人，应按合同约定向原告支付管理费。被告尚欠113037元管理费，故对原告主张139715元管理费的诉讼请求，本院支持113037元，超出部分，不予支持。关于原告主张的公用事业费15560元、围挡安装费2740元，被告无异议，本院予以支持。关于推广宣传费，租赁合同第十六条第（2）项约定，被告应按年度向原告支付年度推广宣传费。在被告使用案涉房屋期间，共产生推广宣传费10000元，除已支付的5000元外，被告仍应当支付5000元，故原告主张被告支付推广宣传费5000元的诉讼请求，本院予以支持。关于收银机租用费，应计算至2017年1月21日，为2903元，原告主张超出部分，不予支持。关于违约金，根据租赁合同第二十五条第（O）项的约定，原告解除租赁合同，作为违约方的被告，应按照合同约定向原告支付相当于届时三个月的基本租金及三个月管理费之和的违约金，符合房屋租赁合同的一般交易习惯，并不明显过高，且该违约金与迟延支付相关费用的违约金基于被告不同的违约行为产生。被告关于该违约金与滞纳金属于重复主张且标准过高的答辩意见，本院不予采纳，合同解除时案涉房屋的基本租金为每月25410元、管理费为9680元，根据合同约定，被告应向原告支付违约金105270元（25410元×3+9680元×3），故对原告请求被告支付违约金105270元的诉讼请求，本院予以支持。关于房屋租金及管理费的滞纳金一节。根据租赁合同第二十五条第（e）项，涉及承租人支付义务的，每延迟一日，承租人应向出租人按迟延支付金额日千分一的标准向原告支付滞纳金。上述滞纳金，其性质实际为双方约定的逾期付款违约金，该约定虽然体现了双方的真实意思表示，被告的逾期付款也必然给原告造成一定的损失，但结合双方对合同的履行情况、过错程度、原告的实际损失及被告的经营状况等综合因素考虑，上述违约金计算标准确属过高，被告关于上述滞纳金性质为违约金，且标准过高、应予调整的答辩意见，本院予以采纳。应以迟延支付的金额为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自欠付之日起计算至款付清之日止。另外，被告向原告支付的合同保证金98010元，质量保证金10000元、公共事业押金10000元,上述费用应在被告向原告履行本判决确定的支付义务时予以扣除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十六条、九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告北京阿桑娜商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告大连恒隆地产有限公司租金308705元及逾期付款滞纳金（以迟延支付的金额为本金，按人民银行同期同类贷款利率自欠付之日起计算至款项付清之日止）；二、被告北京阿桑娜商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告大连恒隆地产有限公司支付管理费113037元及逾期付款滞纳金（以迟延支付的金额为本金，按人民银行同期同类贷款利率自欠付之日起计算至款项付清之日止）；三、被告北京阿桑娜商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告大连恒隆地产有限公司支付欠付公用事业费15560元；四、被告北京阿桑娜商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告大连恒隆地产有限公司支付欠付推广宣传费5000元；五、被告北京阿桑娜商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告大连恒隆地产有限公司支付欠付收银机租用费2903元；六、被告北京阿桑娜商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告大连恒隆地产有限公司支付围板安装费2740元；七、被告北京阿桑娜商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告大连恒隆地产有限公司支付违约金105270元。八、驳回原告大连恒隆地产有限公司的其他讼诉请求；九、被告北京阿桑娜商贸有限公司向原告大连恒隆地产有限公司支付的合同保证金49005元，质量保证金10000元、公共事业押金10000元，在被告北京阿桑娜商贸有限公司向原告大连恒隆地产有限公司履行本判决确定的支付义务时予以扣除。如果未按本判决指定的期间履行第一至八项给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11367元，由被告北京阿桑娜商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提交副本，按不服部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于大连市中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期限为二年。审 判 长  杨 晶人民陪审员  万富君人民陪审员  陈文英二〇一七年十二月十五日书 记 员  陈慧宁