江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏01民终296号
上诉人（原审被告）：方雯，女，1978年7月20日出生，汉族，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：高婧，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宁波银行股份有限公司南京下关支行，住所地南京市鼓楼区中山北路333号103室、201-210室。
主要负责人：秦立彬，该支行行长。
委托诉讼代理人：陈鹏远，男，该支行工作人员。
委托诉讼代理人：苏汉，男，该支行工作人员。
原审被告：南京摩科信息科技有限公司，住所地南京市雨花经济开发区大江路10号。
法定代表人：张路民。
原审被告：张路民，男，1978年2月21日出生，汉族，住南京市建邺区。
上诉人方雯因与被上诉人宁波银行股份有限公司南京下关支行（以下简称宁波银行）、原审被告南京摩科信息科技有限公司（以下简称摩科公司）、原审被告张路民金融借款合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初1747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
方雯上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判宁波银行无权对方雯名下的房产折价或者以拍卖、变卖该房产的所得价款优先受偿；2.判令方雯不承担一审诉讼费，二审上诉费由宁波银行承担。事实及理由：（一）一审法院认定事实不清。一审法院仅凭一份公证书即认定宁波银行在签订《最高额抵押合同》时尽到了审查义务，不能令人信服。1.（2016）宁玄证民内字第14号委托公证书，系张路民携他人假冒方雯名义至公证处办理，《委托书》落款处“方雯”的签名经鉴定非方雯本人所签。2.方雯与张路民从2015年因感情不合开始分居，于2016年3月16日协议离婚。案涉借款发生于离婚前一个月，夫妻感情已处于破裂状态，方雯没有为张路民所在的摩科公司借款提供抵押担保的可能和必要。3.宁波银行没有任何证据证明其就抵押担保事宜向方雯核实过，未能尽到审查义务。方雯确实接到过一个自称是宁波银行工作人员的电话，询问其是否知道摩科公司在银行办理贷款业务，但对抵押担保事项没有任何提及。综上，张路民与宁波银行签订的《最高额抵押合同》非方雯的真实意思表示，系张路民无权代理，在未得到方雯追认的情况下对方雯不发生法律效力。（二）一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。本案中，作为专业的信贷机构，宁波银行审核材料时应是具体审查、实质审查，而非仅作形式审查。宁波银行应当注意到委托书中未明确注明借款主体的名称，即委托事项并未明确授权委托人可以将房产为任何借款主体做抵押担保。委托事项第4条约定：办理上述房屋向相关金融机构抵押贷款手续，此句虽为明确借款主体，但结合后半句“签署相关借款合同、借据等所有文本”，可以得出该条的完整意思应是：在委托人以自己的名义签署借款合同的情况下，才以案涉房产进行抵押贷款。此处的借款主体明确指向委托人自己，而非他人。结合日常生活经验法则，一个有正常认知的完全民事行为能力人，不可能会用自己的房产给任意他人的贷款做抵押担保，通常是自己借款时以自有住房抵押。如果是为某个特定主体借款作抵押担保时，一定会明确该借款主体的名称，不可能任由受托人将自己的房产随意抵押。对于此种授权不明的情况，宁波银行有谨慎的审核和注意义务，应和方雯本人直接联系确认。如果宁波银行能和方雯本人确认，不会导致损失的发生。故无论宁波银行是否知道委托书上的签名非方雯本人所签，宁波银行在代理范围不明的情况下办理抵押贷款，未尽到谨慎的审核义务，存在重大过失，对案涉抵押权不应构成善意取得。
宁波银行辩称，方雯的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉。理由如下：（一）张路民代理行为经过公证机构的公证，代理行为合法有效，在公证书未被撤销的情况下，张路民抵押案涉房屋的行为是有权处分，被代理人方雯应当承担因代理行为产生的法律责任。（二）即使公证书被撤销，宁波银行对案涉抵押权构成善意取得。首先，宁波银行是基于对公证机构及其出具的公证书的信任办理了案涉抵押贷款，在法律层面上没有义务再向方雯核实。其次，尽管银行没有核实公证委托事项的法定义务，但是本案中，宁波银行的工作人员还是在办理抵押贷款时打电话告知了方雯抵押贷款的事项。方雯认可接到过电话，但否认是银行告知其抵押事项，而是认为是信用贷款。如果是信用贷款，银行不会出借给小微企业，且没必要跟方雯核实，银行打电话给方雯就是为了核实其作为产权人的真实委托意思，如果想刻意隐瞒抵押事宜，根本就没有必要再打电话给方雯。再者，委托书中不明确借款主体符合常理，且在办理授权委托时，为了确保代理人在各种情况下都能够妥善的代为行事，委托人通常都会在委托事项部分尽量的将可能遇到的事项进行委托授权，虽然其中有些事项在实际过程中可能不会碰到。第四，在办理抵押贷款时，代理人张路民是方雯的配偶，借款企业南京摩科公司的股东之一又是方雯，方雯委托张路民为自己投资的企业办理抵押贷款合乎情理。且宁波银行办理抵押贷款时作了更加严格的风险管控，要求除了将他项权证入库保管外，还要求将房屋的土地证、房产证原件交由宁波银行保管，至今案涉房屋的土地证、房产证原件仍然在宁波银行处。由此可见，宁波银行已经尽到了足够的审慎注意义务，是完全善意的一方。（三）方雯自身存在重大过失，应当承担不利后果。作为夫妻感情已经破裂的普通人是不会连自己的身份证原件、名下房产证、土地证原件都放在配偶手中，如果将这一重大过失导致的后果交由善意的第三方来承担，有失公允。
宁波银行向一审法院起诉请求：1.判令摩科公司立即归还欠款本息共计人民币2012965.86元，其中本金200万元，利息共计12965.86元（暂计至2017年2月23日，此后按照合同约定计收至实际还款日）；2.若摩科公司未履行第一项债务，判令宁波银行有权向法院申请拍卖、变卖方雯名下位于南京市××邺区××东街××单元××室的房产（建转字第××号），并就所得价款优先受偿；3.判令张路民承担连带保证责任；4.判令摩科公司、方雯、张路民承担本案的受理费、保全费、其他实现债权的费用。
一审法院认定事实：2016年2月15日，宁波银行与摩科公司签订了编号为07215ED20168008的最高额贷款合同，合同约定宁波银行向摩科公司发放人民币贷款200万元，期限为2016年2月15日起至2019年2月15日止，贷款利率为固定利率，以发放时贷款人决定的利率为准。并对双方的权利义务、违约责任等进行了约定。同日，宁波银行与张路民签订了最高额保证合同。2016年2月22日，宁波银行向摩科公司实际发放了贷款200万元，借款借据中注明借款利率为固定利率，年利率为6.96%，还款方式为按月付息到期还本，到期日为2017年2月22日。截止2017年2月23日摩科公司实际欠款本息共计人民币2012965.86元，其中本金200万元，利息共计12965.86元。张路民、方雯于2010年1月22日结婚，2016年3月16日离婚。张路民、方雯系摩科公司股东，各占90%、10%的股份。
一审中，当事人对以下事实存在争议：
1.签订最高额抵押合同是否是方雯的真实意思表示；2.签订最高额抵押合同时宁波银行是否尽到审核义务。
宁波银行提交了：1.委托书，证明2016年1月6日方雯出具委托书一份，特委托张路民作为方雯的代理人，由张路民单独办理方雯名下坐落于南京市××邺区××东街××单元××室房产的相关抵押贷款事宜，包括但不限于与宁波银行签署相关借款、抵押合同，办理抵押登记手续等；2.公证书，证明2016年1月7日，方雯就上述委托事宜向江苏省南京市玄武公证处申请办理公证，并由江苏省南京市玄武公证处出具（2016）宁玄证民内字14号公证书；3.最高额抵押合同，证明宁波银行与方雯（张路民代为签署）签订了编号为07215DY20168008的最高额抵押合同，约定方雯以其名下位于南京市××邺区××东街××单元××室的房产为编号为07215ED20168008的最高额贷款合同项下的债务设立抵押担保；4.他项权证，证明张路民与宁波银行办理了抵押登记手续；5.借款借据，证明向摩科公司实际发放了贷款，支付了合理对价；6.评估报告，证明宁波银行实地核实了案涉房屋的情况；7.说明，方雯在（2017）苏0106民初1932号案件谈话笔录中承认宁波银行向其电话核实过情况。
方雯提交了：1.南京市房地产抵押合同、最高额授信合同、抵押房地产价值协议书。主张三份材料中落款处方雯的签名也非本人所签，证明方雯从未与宁波银行签订过任何材料，并未授权他人为代理人；2.南京金陵司法鉴定所的鉴定意见书，证明2016年1月6日委托书及在公证处的询问笔录落款处方雯的签名均非方雯本人所签；3.公证复查争议投诉书及相关邮寄证明。证明方雯提起公证复查申请，南京市玄武公证处于2017年6月作出公证复查决定书，维持前述公证书。方雯现已向南京市公证协会提出投诉，请求撤销（2016）宁玄证民内字14号公证书。以上证据证明宁波银行要求方雯承担抵押责任的请求基础不存在；4.南京市商品房预售合同以及离婚协议书，证明案涉被抵押的房屋系方雯婚前个人财产，方雯与张路民协议离婚时未涉及到该房屋的处分，方雯直到离婚时并不知道该房屋被办理过抵押事项。
一审法院认为，宁波银行要求张路民在办理抵押贷款时提交了方雯名下的房屋所有权证书和土地使用权证书，张路民同时提交了方雯委托张路民办理抵押手续的公证书。基于公证书的证明效力，宁波银行有理由相信受托人张路民对抵押物享有合法、完整的处分权。在办理贷款期间，宁波银行通过电话向方雯核实过贷款情况，并委托相关机构对抵押房屋进行评估。宁波银行签订最高额抵押合同、办理抵押登记及发放涉案贷款时已尽到审查义务，符合善意取得的要件；宁波银行实际发放了贷款，支付了合理对价。涉案抵押权已依法履行了他项权登记手续，取得了该房屋的他项权证，涉案抵押权成立且有效。摩科公司、张路民经合法传唤未到庭，视为放弃在一审举证、质证、抗辩的权利。综上，本案所涉最高额贷款合同、最高额保证合同、应还款情况表、贷款账户明细，不违反法律规定，故上述合同合法有效，合同各方当事人应当履行合同义务，未履行合同义务的应当承担相应违约责任。摩科公司未能依约履行上述合同约定的按时足额偿还借款本息义务，已构成违约，应承担相应违约责任。宁波银行要求摩科公司立即偿还上述借款本金、利息，并支付自2017年2月9日至实际还款日的利息、罚息、复利（按照合同约定标准计算），由张路民承担连带保证责任的诉讼请求，一审法院予以支持。宁波银行依法取得房屋抵押权，故宁波银行要求对南京市××邺区××东街××单元××室房屋享有优先受偿权的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、摩科公司自判决发生法律效力之日起三十日内偿还宁波银行借款本金200万元和截至2017年2月23日的利息、罚息、复利共计12965.86元，并支付自2017年2月24日至实际还款日的利息、罚息、复利（按照合同约定标准计算）；二、若摩科公司不能偿还上述第一项债务，宁波银行有权对方雯名下位于南京市××邺区××东街××单元××室的房产（建转字第××号）折价或拍卖、变实所得价款在登记债权数额446万元范围内优先受偿；三、张路民承担连带保证责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22904元，保全费5000元，合计27904元，由摩科公司、方雯、张路民共同负担（在给付上述款项时一并支付宁波银行）。
本院二审期间，当事人均未提交新证据。
一审法院查明的事实，由相应证据予以佐证，双方均无异议，本院予以确认。
本案二审争议焦点为：案涉抵押权的效力应当如何认定。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。本案中，案涉授权委托书明确受托人系张路民，委托事项为办理案涉房屋向相关金融机构抵押贷款手续，签署相关借款合同、借据等概括授权范围，并未限定受托人仅能为委托人本人的借款办理抵押，结合张路民系方雯的配偶，方雯又系借款人摩科公司的股东身份，宁波银行有理由相信张路民已经取得方雯的授权，为摩科公司的借款提供房产抵押。虽然方雯不认可宁波银行工作人员打电话告知其抵押事项，但宁波银行工作人员在贷款期间曾与方雯联系的事实可以确认，结合宁波银行还持有案涉房屋所有权证书和土地使用权证书原件的事实，宁波银行已经尽到了谨慎的注意义务且无重大过失，应当认定为善意。方雯主张宁波银行不构成善意，应当承担举证证明责任。本案中，方雯未能举证证明宁波银行明知张路民系无权代理，仍接受张路民代理方雯以案涉房屋办理抵押，相应的不利后果，应由方雯自行承担。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，宁波银行实际支付了借款合同项下的借款，依照相关法律规定办理了抵押权登记，取得他项权证，办理抵押时系善意，故案涉抵押权合法设立并有效。一审法院据此判决宁波银行对案涉房屋享有优先受偿权并无不当，本院予以维持。
综上，方雯的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22904元，由方雯负担。
本判决为终审判决。
审判长 张晗庆
审判员 李 剑
审判员 张殿美
二〇一八年三月二十六日
书记员 顾 欢