江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终6388号
上诉人（原审被告）：吴梦南，男，1987年11月1日生，汉族，住浙江省乐清市。
被上诉人（原审原告）:袁培芳，女，1973年2月5日生，汉族，住江苏省昆山市。
上诉人吴梦南因与被上诉人袁培芳房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初3278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴梦南上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由袁培芳负担。事实和理由：一、合同约定租金是年付，未约定具体付款时间。且吴梦南于2015年6月7日、2016年10月2日、2016年11月10日多次联系袁培芳，要求袁培芳提供银行账号，但袁培芳欲恶意涨租，一直拒绝接收租金。吴梦南不存在违约事实，合同仍然有效，吴梦南无需搬离、赔偿袁培芳损失。二、租赁期第一年袁培芳协助吴梦南办理营业执照、宽带等业务，也口头承诺此后有需协助办理业务一定配合，故吴梦南支付了转让费、装修费，现袁培芳因周边租金上涨恶意拖延配合吴梦南办理营业执照，导致涉案门面遭遇工商检查无法正常经营，产生巨大经济损失，吴梦南保留诉权。
袁培芳辩称，其于2017年1月16日发短信告知吴梦南银行账号，但吴梦南一直未支付第二年房租。2017年1月19日已提前通知吴梦南搬离房屋。请求驳回上诉，维持原判。
袁培芳向一审法院起诉请求：1、解除房屋租赁合同；2、吴梦南支付房租45000元及逾期利息（按银行同期贷款利率6%计算）；3、吴梦南赔偿袁培芳经济损失18万元；4、诉讼费由吴梦南承担。
一审法院认定事实：2015年11月3日，袁培芳作为出租方，吴梦南作为承租方，双方签订了《租房协议》，该协议载明：兹有甲方房屋一套，地址为昆山市巴城镇××号，门面房自愿租给乙方使用。1、租期暂定2年，即从2015年10月31日至2017年10月31日。先付后住。2、租期内房租每年45000元。由乙方按现金付给甲方。不得拖欠。乙方不得转租。如转租必须提前通知甲方，甲方同意方可转租。如不同意，乙方无权转租。租期内，如乙方拖欠房租过期30天不交，甲方有权终止合同收回出租房，后果乙方自负。3、租期内，水电等费用由乙方自付，按时交纳。如不按时交纳或拖欠，甲方有权终止合同收回房子。4、甲乙双方必须提供身份证号码；5、甲乙双方如不租或续租，都应提前一个月通知对方。在同等条件下，乙方有优先续租权。6、乙方不得损坏房屋结构。如需装潢，需经甲方同意。7、租期内，甲方应帮助乙方协调水电等供应问题，保证正常通畅。当面检查，一切正常交给乙方使用，租期内的安全由乙方自负。8、租房押金2000元，如乙方损坏房屋结构，押金不退还给乙方。9、租期内乙方如发生火灾，造成经济损失应由乙方按价赔偿给甲方，不可抗拒的自然灾害，乙方不承担赔偿责任。10、其他未尽事宜，双方协商解决，本协议一式二份，甲乙双方各执一份，自签字之日起生效，甲乙双方共同遵守，不得违约。11、租期内如发生争议，应协商解决，如协商不成可向法院起诉。12、房租费和押金以协议为准。该协议尾部另有手写内容为：2015年房租全收齐45000元，2016年重新签约再收房租，已收15年10月31日至16年10月31日的房租。吴梦南对该协议尾部手写内容提出异议，认为当时没有该尾部手写内容，对其他内容未提出异议。袁培芳陈述尾部手写内容系由双方同意情况下由袁培芳书写后双方签字。
签订上述租房协议后，吴梦南支付了袁培芳45000元租金及2000元押金。袁培芳将涉案房屋交付吴梦南使用。2016年11月14日，袁培芳至吴梦南处与吴梦南交涉房屋租赁事宜，袁培芳认为吴梦南出现转租及未能交纳第二年租金，遂要求收回房屋；吴梦南陈述并没有转租，而是与他人合作，双方合同租期为2年，没有约定什么时候支付第二年租金，愿意支付第二年租金，如果袁培芳一定要求收回房屋应支付吴梦南装修损失。2017年1月19日，袁培芳在涉案房屋门上张贴了通知，内容为：湖亭路3号租客吴梦南，按照租房协议第二条，拖欠房租过期不交，现在已拖欠三个月，甲方有权终止合同收回房子，我现在给你两天时间搬离，如不搬造成后果由你自负。后袁培芳以吴梦南未支付租金为由诉来本院。
一审另查明：涉案房屋系由袁培芳父亲袁凤元于2004年8月2日向昆山市阳澄湖房产实业公司购买，购房合同载明该房屋系由巴城镇鳗鲡湖富民合作社开发。袁培芳陈述其父亲已经去世。袁培芳母亲俞大妹对袁培芳出租事宜无异议。
一审审理中，袁培芳陈述其出租时交付吴梦南的房屋是有装修的，但是可以移动的东西是没有的。吴梦南陈述租赁时的房屋是很旧的，是毛坯的，之前这个房屋也是出租的，前任租客也是进行了装修的，我是支付了转租费从别人那租来后再进行装修的。
以上事实由袁培芳提供的租房协议、通知1份、房屋订购合同1份、协议书1份、袁培芳家庭户籍信息及其母亲同意出租的证明和吴梦南提供的录音资料、报警记录一份以及双方当事人陈述予以证实。
一审法院认为，本案中，袁培芳所出租房屋系由其父亲购买而来，袁培芳、吴梦南对本案所涉合同效力均未提出异议。袁培芳、吴梦南应当按照合同约定履行合同义务。按照双方“先付后住”的约定，吴梦南应当在第一年度租期到期后即支付租金，但吴梦南未能支付；经过催告，吴梦南仍未能支付，袁培芳于2017年1月19日在租赁房屋上张贴了终止合同要求搬离的通知。因吴梦南未能支付房租，袁培芳享有了解除权，现袁培芳主张解除双方的租房协议，一审法院予以支持。合同解除后，吴梦南应当搬离涉案房屋，不可移动的设施留存，可移动设施由吴梦南自行搬离。
关于袁培芳主张吴梦南支付房屋租金45000元的主张，按照双方合同约定吴梦南应当在2016年10月份第一个租赁年度到期即应该支付租金，考虑目前时间距离第一年度结束的期限尚不足一年，租金及占有使用费应从2016年11月1日起计算至吴梦南实际搬离之日止，按照45000元/年标准计算。
关于袁培芳主张的逾期付款利息和损失的主张，一审法院认为，双方在租房合同中仅约定了逾期支付租金，出租方可以解除合同，未约定逾期支付租金的违约金及损失计算方式；但吴梦南未能及时支付租金给袁培芳造成损失属必然，一审法院充分考虑袁培芳催告吴梦南支付租金但吴梦南未能支付、目前解除合同属提前解除需另行寻找承租方造成空档期以及同地段房屋租金大幅上涨的事实，法院酌情认定吴梦南应赔偿袁培芳损失1万元。合同解除后，吴梦南搬离涉案房屋，袁培芳需将收取的2000元押金退还吴梦南，该2000元与吴梦南应承担的损失10000元两项折抵，由吴梦南赔偿袁培芳8000元损失。
关于吴梦南抗辩的因袁培芳拒不配合办理营业执照故未支付租金问题。一审法院认为，双方租房协议中未就办理营业执照事宜进行约定，吴梦南并未提供证据证实吴梦南曾告知袁培芳具体如何配合办理营业执照而袁培芳予以拒绝，吴梦南以袁培芳未配合办营业执照为由拒绝支付租金无法律依据。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，一审法院判决：一、袁培芳与吴梦南于2015年11月3日签订的租房协议解除；吴梦南于判决生效后十五日内搬离租赁的位于巴城镇××号的租赁房屋并将该房屋交付袁培芳。二、吴梦南于判决生效后十五日内支付袁培芳房屋租金及占有使用费（计算方式：按45000元/年标准从2016年11月1日计算至吴梦南实际搬离并将房屋交付袁培芳之日止）。三、吴梦南于判决生效后十五日内支付袁培芳损失8000元。案件受理费4716元，减半收取2358元，由吴梦南承担590元，袁培芳承担1768元。
二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。
二审中，袁培芳向本院提交了：1.吴梦南、袁培芳各自持有的租房协议照片打印件，证明两份协议尾部均有手写内容且一致。2.吴梦南、袁培芳短信往来打印件，证明吴梦南原答应袁培芳母亲2016年12月底现金支付2017年租金，后以工作忙为由未支付；2017年1月16日袁培芳向吴梦南提供银行账号，吴梦南承诺支付，后仍未支付。3.案外人陈正松名片、照片打印件、陈正松（手机号码152××××1567）与袁培芳短信往来打印件，证明吴梦南母亲把涉案门面转租给陈正松。吴梦南对上述证据质证认为：1.照片真实性认可，其持有的租房协议尾部确实有手写内容，但该内容系其签字后由袁培芳自行添加，不予认可。2.吴梦南、袁培芳短信往来真实性认可，但未支付租金原因在于袁培芳不同意陪其办理营业执照。3.陈正松与吴梦南是合伙关系，号码152××××1567是陈正松的，但短信往来真实性不予确认。
二审中，关于营业执照办理事宜，吴梦南陈述：1.租房协议未约定，其与袁培芳口头约定先办营业执照，后缴纳房租；2.承租第一年袁培芳母亲陪其办理包括营业执照、水电、宽带、门面广告牌装修等；3.承租第二年需重新办理营业执照原因在于，涉案房屋内的营业执照（卖面料）要迁移到新店面，涉案店面要用于卖服装，故要重新注册卖服装的个体工商户营业执照。
上述事实，有袁培芳提供的租房协议照片打印件、短信往来打印件、案外人陈正松名片、照片打印件及当事人陈述等在案佐证。
本院认为，袁培芳与吴梦南就涉案门面房签订租房协议，上述协议是双方真实意思表示，且不违反法律法规规定，应认定为合法有效，双方均应恪守。现双方因租赁事宜发生纠纷诉至法院。
本案二审争议焦点在于袁培芳是否有权要求解除涉案租房协议，违约方在谁。袁培芳认为，吴梦南未按期支付第二年房租构成违约，其有权依约解除合同。吴梦南认为，其一直要求支付租金，但未付租金原因在于袁培芳欲恶意涨租、不配合其办理营业执照，故袁培芳违约，无权要求解除合同。对此本院认为，根据涉案租房协议“先付后足、每年45000元、由乙方按现金付给甲方”的约定，吴梦南应于2016年10月31日之前支付自2016年11月1日至2017年10月31日止的房租。吴梦南虽于2016年10月2日、2016年11月10日向袁培芳母亲发短信要求其提供银行账户汇付租金，但上述支付方式与约定不符，双方在当时并未就支付方式达成变更的一致意思表示，吴梦南据此认为袁培芳拒收租金依据不足。后袁培芳于2017年1月16日短信告知吴梦南银行账号要求其汇付租金，应视为袁培芳同意租金支付方式变更。但吴梦南至今未向袁培芳支付租金构成违约，袁培芳有权依据协议约定解除合同。吴梦南以袁培芳未陪其办理营业执照为由拒付租金无合同及法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人吴梦南的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1180元，由上诉人吴梦南负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄文杰
审 判 员 曾雪蓉
审 判 员 周 红
二〇一七年九月二十五日
法官助理 沈军芳
书 记 员 陈 莉