云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民一终字第344号
上诉人（原审原告）渠常友，住云南省昆明市。
上诉人（原审原告）周余明，住云南省昆明市。
一般诉讼代理人渠常友，住云南省昆明市。
被上诉人（原审被告）王秀良，住云南省昆明市。
特别授权诉讼代理人何苏，云南东方神律师事务所昆明分所律师。
上诉人渠常友、周余明因与被上诉人王秀良房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2014）呈民初字第1279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月4日受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
一审法院经审理确认以下法律事实：渠常友与周余明系夫妻关系，于2009年9月4日，周余明（甲方）与王秀良（乙方）签订《租房协议》，约定甲方将在呈贡斗南办事处小古城居委会西波村167号自建的房屋石棉瓦部分租赁给乙方做加工生产场地使用。租赁时间从2009年9月6日起至2012年9月5日止，租期共3年。从承租（也就是签订合同）之日起，首年房租为叁万伍仟元整（￥35000元），第二年从2010年9月6日至2011年9月5日租金为37000元，第三年从2011年9月6日至2012年9月5日租金为39000元。首年房租乙方从2009年9月4日签订合同时即刻付清35000元和3000元押金，总计38000元，同时甲方把约定的房屋交由乙方使用。以后每年房租在前一年房租到期一个月之前支付（比如：第二年房租必须在2010年8月5日之前一次性付清37000元）如乙方因故非要推迟支付房租，在甲方认可的情况下，每日按一年房租的百分之三加收滞纳金，甲方提供20千瓦动力电供乙方使用，如超出部分由乙方自己负担向村里交集资费。甲方不得干涉乙方正常的生产、加工等活动，但乙方须合法经营生产，乙方在租房期内的安全生产经济等一切责任均由乙方自己承担，与甲方没有任何牵连，租赁期间如遇政府拆迁改造，租期未满，剩余部分租金退还给乙方，乙方如单方面违约，租金不予退还。租房期内乙方应该保护房屋的完好无损，如有任何方面的损坏，均须及时修复或赔偿经济损失。在租房期内产生的电费、水费、卫生费等管理费用均由乙方承担，在房屋无损伤，也不欠任何费用的情况下，租期满后，甲方退还乙方3000元押金，同时乙方搬出厂房。2010年8月5日，周余明出具收条一份，确认收到王秀良支付的2010年9月6日至2011年9月5日租金叁万柒仟元。2011年8月6日，王秀良通过建设银行向周余明支付39000元。昆明市呈贡区斗南街道办事处小古城社区居民委员会于2014年11月12日出具证明两份，证明王秀良转租周余明厂房所用2013年以前的水费、电费已全部交清。渠常友、周余明自认其于2014年3月中旬将商铺自行收回，并已另行出租。原告渠常友、周余明遂诉至一审法院，请求判令：一、被告支付拖欠厂房租赁费40000元。二、被告支付厂房维修费70000元。三、被告自行去西波村结清拖欠的该厂房的水电费等相关费用，并出示已结清的证明。四、被告支付本案诉讼费。
一审法院认为：针对本案原告的诉请是否已超过诉讼时效的问题，原告当庭明确所主张的40000元租金中，包含2009年9月6日至2010年9月5日期间的租金35000元、押金3000元以及从2012年9月5日至2013年3月底期间的未付租金2000元。其中根据合同约定，租金35000元、押金3000元的支付时间为2009年9月4日，则该款项的诉讼时效应当以2009年9月5日开始起算，2013年3月30日前的租金诉讼时效应当从原告知道应当收取租金的2013年4月1日起算，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的；……”，渠常友、周余明于2014年9月3日向一审法院提起诉讼，已超过法定的诉讼时效，丧失本案的胜诉权，因此对该项诉讼请求不予支持。至于被告主张的70000元所依据的单据系2014年3月份所产生的费用，第三项诉讼请求所对应的也是2013年之后的相应款项，因此诉讼时效尚未届满。
针对被告是否已经向原告交付本案诉争的厂房，被告是否差欠原告租赁费用及相关水电费用的问题，在双方合同期限届满后，双方未另行签订任何关于续租的书面协议，双方对于租赁物的交付均未履行任何书面手续，被告并不认可其在合同期限届满后仍使用诉争房屋，而现诉争房屋已经由原告收回使用，对于2012年9月5日至2013年3月中旬期间，房屋是否由王秀良继续使用的事实，对于该事实作为主张其发生的原告方而言系一个积极的待证事实，原告方更具备证明的能力，应当承担相应的举证责任，而原告并未提交证据予以证实，因此不能证明该期间仍由被告继续使用。因此，对于原告主张被告支付2012年9月5日至2013年3月底期间的租赁费用的诉讼请求不予支持。至于原告主张被告结清拖欠的该厂房的水电费等相关费用，并出示已结清的证明的诉讼请求，因被告王秀良的租赁期间于2012年9月5日届满，而昆明市呈贡区斗南街道办事处小古城社区居民委员会已确认其于2013年之前的全部水、电费均已经结清，因此该项诉讼请求被告已实际履行不予支持。
针对原告要求被告所支付的厂房维修费是否有依据，是否符合法律规定，首先，对于原告主张的维修费70000元，因双方在交付租赁物时对于租赁物的现状并未予以确认，被告也不认可其对租赁房屋进行毁损，因此对于房屋是否存在被毁损的情形，原告方所举证据不能予以证实；其次，原告其主张的费用，均是2014年以后由案外人出具的收条，既不能核实其真实性，也不能证实其款项支付所对应的实际施工内容，因此也不能证实所主张的费用是对商铺的必要修缮费用。因此原告对被告王秀良毁损房屋的事实及维修费用的实际支出均未予以举证证实，因此其主张的维修费70000元，并无事实依据，不应予以支持。
综上所述，因原告针对厂房租赁费用的诉讼请求已经超过诉讼时效，已丧失胜诉权，且不能证实被告王秀良在租赁期间毁损房屋、在期满后继续使用房屋以及存在相应水、电费用未缴纳的事实，因此其诉讼请求并无事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条的规定，判决如下：驳回原告渠常友、周余明的全部诉讼请求。案件受理费减半收取人民币1115元，由原告渠常友、周余明承担。
一审判决宣判后，一审原告渠常友、周余明不服，向本院提起上诉，请求判令：1、被上诉人支付厂房维修费70000元；2、被上诉人支付本案诉讼费。主要事实和理由为：一审判决之所以驳回上诉人的维修费70000元，以“因双方在交付租赁物时对于租赁物的现状并未予以确认，被告也不认可其对租赁房屋进行毁损，因此对于房屋是否存在被毁损的情形，原告方所举证据不能予以证实；其次，原告其主张的费用，均是2014年以后由案外人出具的收条，既不能核实其真实性，也不能证实其款项支付所对应的实际施工内容，因此也不能证实所主张的费用是对商铺的必要修缮费用”作为理由驳回的，一审对此处理错误。根据双方《租房协议》第五条约定：租房期内乙方应该保护房屋的完好无损，如有任何方面的损坏，均须及时修复或赔偿经济损失。如此，这样的协议条款被上诉人签了字，能够说明他来时房子就完好无损，所以被上诉人才签的字。而通过一审上诉人所提交的照片，被上诉人搬离房屋时，房屋已经烂得不成样子，电灯、电线也被被上诉人拆走，因此上诉人的证据已经足以能够证实因被上诉人的行为导致上诉人的房屋损坏。同时通过上诉人所提交的收条、销货清单足以能够证实修缮的费用。
被上诉人王秀良答辩称：虽然双方签订合同，但是并不代表双方都按照合同履行。不能说明有合同，对方交给我方的厂房就是完好无损的。该厂房并不是一装修好就交给我方使用的，对方租赁给我方的时间是2009年9月，与其装修厂房时隔1年，在此期间上诉人还另租过给其他人使用，还因此在呈贡区人民法院发生过诉讼。上诉人二审提交的照片也不能证明王秀良将房屋破坏，也证明不了维修需要70000元。上诉人的主张是属于因果关系不明，事实不清，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人提交证据1、工程施工承包合同，欲证实依此合同才建盖的新房，这是保留的建盖此房的原始合同。证据2、证明一份，欲证实维修费真实存在。该证明是帮上诉人维修的人员书写的。证据3、照片两张，欲证实修缮的现场并不是如一审判决书中说的是些“不能核实其真实性”的案外人证据。被上诉人质证认为，对证据1真实性、关联性、合法性予以认可，但不能证实其观点。对证据2真实性无法核实。对证据3、真实性无法认可。本院认为，对于上诉人所提交的证据1，被上诉人对真实性予以认可，本院对该证据的真实性予以确认。对证据2因无法核实真实性，本院对该证据的真实性不予确认。对证据3因上诉人在一审中已经提交，本院对此不予评判。被上诉人在二审中未提交新证据。
双方当事人对一审判决认定的事实无异议，本院依法予以确认。二审补充认定：上诉人自认其于2012年12月份收回了涉案房屋。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：被上诉人是否实际造成了涉案房屋的损坏？
本院认为：本案中，对于上诉人所主张因被上诉人的行为造成涉案房屋的损坏，上诉人仅以2008年6月6日与云南鑫弘装饰工程有限公司签订的《工程施工承包合同》以及涉案《租房协议》的约定证实交付给被上诉人的房屋系完好无损的，对此本院认为，上诉人于2008年将房屋装修完毕，之后将房屋已出租给案外人使用后，才于2009年9月4日将房屋出租给被上诉人使用，而双方在交付房屋未办理交接手续，无法固定当时出租时的房屋状况。另外，上诉人于2012年12月份收回房屋，双方也未办理交接手续，也未固定收回房屋时房屋状况，其仅以2014年以后的修复房屋的收条、销货清单、证人证言、照片等证据欲证实房屋系被上诉人损坏，缺乏相应的关联性，本院对其主张不予采信。对于上诉人认为由于被上诉人的损害行为给其造成70000元的修复费用无事实依据，本院对其主张不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律和判决结果并无不当，本院对原判结果予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条，以及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1115元，由上诉人渠常友、周余明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王思予
审 判 员 蔡 芸
代理审判员 熊梓旭
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 焦 菡