吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉05民终212号上诉人（原审被告）：王树成，住辽宁省抚顺市新宾满族自治县。委托诉讼代理人：李强，辽宁腾昱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：通化市红巨鼎房地产开发有限公司，住所:通化县。法定代表人：崔生，董事长。委托诉讼代理人：陈维国，吉林享和律师事务所律师。上诉人王树成因与被上诉人通化市红巨鼎房地产开发有限公司（以下简称“红巨鼎公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省通化县人民法院（2017）吉0521民初847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王树成上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人一审的诉讼请求；由被上诉人承担本案上诉费用。事实和理由：一审判决认定事实错误。王树成与红巨鼎公司于2015年8月24日签订两份《商品房买卖合同》，两份合同对付款方式及期限有明确约定。王树成履行了交付全部购房款项义务，取得了交款发票，没有拖欠购房款309208元的事实。判决王树成支付违约金应当依据双方签订的合同约定，双方签订的合同中无违约金条款的约定。本案是一起房屋买卖合同纠纷，红巨鼎公司在一审主张权利过程中，没有提交《商品房买卖合同》，其主张权利是依据双方于2015年8月20日签订的《购房尾款协议》，该协议内容与双方2015年8月24日签订的《商品房买卖合同》内容相矛盾，且双方签订的《商品房买卖合同》已经在房产登记机关备案，是确定双方法律关系的依据。被上诉人在一审中提交了两份借据，该借据足以证明上诉人与被上诉人之间是民间借贷法律关系。红巨鼎公司二审辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人主张与被上诉人是民间借贷关系，在原审中法院要求上诉人提供已经交付房款的银行流水，上诉人明确表示没有，一审法官要求上诉人就民间借贷关系进行举证，上诉人仍然没有表示。被上诉人在一审中提供的证据能够证明上诉人所欠的就是购房尾款。红巨鼎公司向一审法院起诉请求：1、王树成支付所欠房款309208元；2、由王树成支付违约金72302元；3、本案诉讼费由王树成承担。一审法院认定事实：2015年8月20日，红巨鼎公司与王树成签订了购房尾款协议书两份，王树成购买红巨鼎公司开发的门市房（产权号为6XXXX号、6XXXX号）两套，面积均是70.8㎡（该协议中体现的面积78.8㎡均是房产测绘出现的差错，实际面积为70.8㎡），每平方米2900元，每套房屋价格为205320元，房款总价为410640元。其中2-3-12号房屋王树成已付款40716元，未付款164604元，2-3-13号房屋已付款60716元，未付款144604元，双方同时约定王树成于2015年9月20日前还清全部房屋尾欠款，如违约，王树成向红巨鼎公司按欠款额日支付3‰违约金。2015年8月24日，双方在办理产权过户过程中，为办理产权过户的需要，双方签订商品房买卖合同，同时，红巨鼎公司为王树成出具了购房款收据，收到两笔房款均为205320元。双方分别于当日9时46分和16时24分对业户办理房照进行了确认，确认王树成尚欠红巨鼎公司房款分别为144604元和164604元，共计309208元。关于当日9时47分双方的业户办理房照确认表，因为房产测绘面积出现差错，表格内房屋面积78.8㎡，实际面积为70.8㎡，上述当日的16时24分的确认表是对9时47分的确认表的更正。双方虽已办理了房屋产权过户，但王树成尚欠红巨鼎公司房款，于是，王树成为红巨鼎公司出具了两张借据，分别欠房屋尾款为164604元和144604元，内容均为由乙方王树成于2015年9月20日前还清全部尾款。红巨鼎公司已将房屋交付给王树成使用，但王树成至今未向红巨鼎公司交付剩余房款。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”本案中红巨鼎公司将两套房卖给了王树成，并为王树成办理了过户登记，王树成已实际占有、使用该房屋，故红巨鼎公司与王树成之间的房屋买卖行为合法有效，应受法律保护，王树成有义务向红巨鼎公司支付剩余房款，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”在本案审理过程中，红巨鼎公司变更了诉讼请求，因合同中约定的按日收取以剩余房款金额的3‰计算的违约金高于法律规定，故变更为要求王树成支付违约金72302元（按剩余房款总额的25%计算，即309208×25%=77302元，但红巨鼎公司在诉讼请求中明确主张违约金72302元）。《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”故红巨鼎公司要求王树成支付违约金72302元的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。对于王树成主张的商品房买卖付款方式及期限的约定为一次性付款且应由红巨鼎公司完成贷款，且红巨鼎公司已取得了发票，履行了交付全部房款的义务，该法律关系应为借贷关系。一审法院认为因双方为办理产权过户，于2015年8月24日签订的商品房买卖合同系格式条款，结合购房尾款约定协议、借据、业务办理房照确认表，足以形成完整的证据链，证明王树成欠红巨鼎公司购房款309208元，且王树成亦未提供证据证明自己主张的事实，故对王树成的辩称意见，不予采信。综上所述，王树成于2015年8月20日购买红巨鼎公司位于快大人参产业园的商业房屋两套，并于当日签订购房合同，红巨鼎公司已为王树成办理过户登记，并将房屋交付给王树成使用，其中2-3-12号房屋王树成已付款40716元，未付款164604元，2-3-13号房屋已付款60716元，未付款144604元，共计欠房款309208元，王树成应当按合同约定给付房款309208元，并支付违约金72302元。红巨鼎公司的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、王树成给付通化市红巨鼎房地产开发有限公司房款309208元；二、王树成向通化市红巨鼎房地产开发有限公司支付违约金72302元。以上款项，被告王树成于本判决生效后立即履行。案件受理费7023元、诉讼保全费2420元，由王树成负担。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，王树成与红巨鼎公司于2015年8月20日签订的《购房尾款约定协议书》、借据、业户办理房照确认表等证据能够证明王树成欠红巨鼎公司房款309208元，同时也证明红巨鼎公司根据《购房尾款约定协议书》的约定，在房款未付清的情况下，亦为王树成办理了房屋过户手续，《商品房买卖合同》正是为办理房屋过户手续而签订。王树成主张其通过向红巨鼎公司借款的方式支付全部房款，但其并未提供借款支付或转账、顶账等相应证据，红巨鼎公司对该主张亦不予认可。故王树成的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7022元，由上诉人王树成负担。本判决为终审判决。审判长 刘 闽审判员 何秋彦审判员 马 辉二〇一八年二月二十六日书记员 赵晓菲