北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终957号
上诉人（原审原告）：靳雪征，女，1978年12月22日出生，汉族，国家卫生计生委新闻宣传中心干部，住北京市海淀区。
上诉人（原审原告）：安宝珍（兼靳雪征委托诉讼代理人），女，1936年7月8日出生，汉族，北京青云航空仪表有限公司退休职工，住北京市海淀区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：尉国光，北京市世纪律师事务所上海分所律师。
被上诉人（原审被告）：北京中影星光物业管理有限公司，住所地北京市海淀区北三环中路77号锅炉房院内平房。
法定代表人：任瑞钧，董事长。
委托诉讼代理人：张秀娟，女，北京中影星光物业管理有限公司项目副经理兼财务部经理。
委托诉讼代理人：刘敬春，男，北京中影星光物业管理有限公司项目经理。
上诉人安宝珍、靳雪征因与被上诉人北京中影星光物业管理有限公司（以下简称中影星光公司）合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初26318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月12日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人安宝珍、靳雪征及二人共同委托诉讼代理人尉国光，被上诉人中影星光公司之委托诉讼代理人张秀娟、刘敬春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
安宝珍、靳雪征上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，依法判决中影星光公司赔偿192500元损失及中影星光公司未履行协议所导致的需要款项25000元。事实和理由：1、一审判决未能认定中影星光公司违约造成我方经济损失的事实。中影星光公司未履行确认书中约定的义务，一直推卸责任，致使我方不能出租涉案房屋导致损失，一审要求“先行维修涉案房屋”不符合实际，我方处于弱势地位，改变房屋现状不利于我方进行诉讼。2、一审剥夺我方增加诉讼请求的权利。3、一审审判超过审理期限。尽管一审中我方提出鉴定要求，但不应该长达16个月才结案。4、一审法院没有履行职责，未能调查安宝珍、靳雪征提供的房屋租金线索。5、一审诉讼费用错误。
中影星光公司辩称，不同意一审判决，亦不同意安宝珍、靳雪征的上诉意见。我方积极进行维修，不同意给付维修房屋款项，不同意承担租金损失。不认可超过审限的问题，不认可对方到中介公司取证的问题。
安宝珍、靳雪征向一审法院起诉请求：要求中影星光公司赔偿损失192500元，并承担本案诉讼费。
一审法院认定的事实：安宝珍与靳雪征系母女关系，二人为北京市海淀区X房屋（以下简称涉案房屋）共有权人，各占50%的份额。中影星光公司系上述房屋的物业管理公司。
2013年10月30日，安宝珍、靳雪征与中影星光公司在海淀区房管五所薛向平协调下达成《关于17-1-502渗漏解决确认书》，主要内容为：1、物业公司承担1000元刷墙漆款；2、物业公司负责墙面铲墙面、刷漆（整个程序）；3、物业公司帮助铲除地面；4、物业公司与17-1-402协调解决污水房的维修。以上经双方协商同意上述方案，至此双方纠纷彻底解决。靳雪征、中影星光公司及薛向平在上述确认书上签字。安宝珍虽在现场，却并未在此签字。
上述确认书签订后，在履行过程中，双方产生分歧。2015年，安宝珍、靳雪征将中影星光公司诉至法院，请求撤销《关于17-1-502渗漏解决确认书》。诉讼中，安宝珍、靳雪征主张中影星光公司只是买了油漆，铲除部分墙皮，其余义务未履行；中影星光物业公司则主张确认书第一项义务已完成，第二项及第四项义务完成了一部分。法院审理后，依法判决驳回安宝珍、靳雪征的诉讼诉求。安宝珍、靳雪征提出上诉，2016年6月13日北京市第一中级人民法院作出（2016）京01民终2375号民事判决书，驳回安宝珍、靳雪征上诉，维持原判。
庭审中，安宝珍、靳雪征称双方发生分歧后，确认书内容未再履行，涉案房屋未维修无法出租，要求中影星光公司按每月5000元的标准赔偿2013年10月31日至2016年11月29日的房屋租金损失。中影星光公司不认可该标准，安宝珍、靳雪征提供2013年9月22日其与案外人沙雪签订的《房屋租赁合同》、链家公司2016年-2017年房租询价表为证，租赁合同内容为安宝珍将涉案房屋出租给沙雪，租期一年，租金每年48000元。中影星光公司对上述证据的真实性均不予认可，因询价表未加盖公章，且安宝珍、靳雪征仅提供租赁合同，未能提供其他证据佐证，故法院对上述证据均不予采信。
经安宝珍、靳雪征申请，法院委托北京北方房地产咨询评估有限责任公司对涉案房屋2013年10月30日至2016年11月29日的租金价格进行评估，因涉案房屋现不能正常使用，故无法评估，北京北方房地产咨询评估有限责任公司将此案退回。
中影星光公司称因安宝珍、靳雪征多次提出苛刻要求阻止施工才导致停工，并提供证人李某出庭作证，李某证言内容为：“2013年夏天，我带着工人正在中影小区施工，小区物业公司刘敬春让我去安宝珍、靳雪征家维修，负责铲墙皮，再刷漆，大概工期一周，维修物料由物业公司提供，我只提供工人。我去现场看了一下就答应了。第二天，我派了两个工人去安宝珍、靳雪征家铲灰皮。次日我的工人因堵车下午两点多才到现场，工人干了一会，因安宝珍、靳雪征要求太严格，怕到时交不了活儿，工人就不干了。晚上我给刘敬春打电话说不干了，后刘敬春还让我去安宝珍、靳雪征家继续维修，工人都不愿意去，我也没办法。我说这两天的工钱我也不要了，这活儿没办法再干了，当时除卫生间外，我的工人把安宝珍、靳雪征家的客厅、卧室、阳台的房顶和墙面的灰都铲了”。安宝珍、靳雪征认可系李某带人对涉案房屋进行了维修，但对证人证言的真实性提出异议，认为证人李某系中影星光公司雇佣工人，与中影星光公司存在利害关系。安宝珍、靳雪征的上述主张没有法律依据，法院对证人证言的效力予以认定。
经询问，双方认可按确认书约定中影星光公司应负责铲除卫生间、厨房房顶墙皮并刷漆，铲除客厅、卧室、阳台的墙皮并刷漆。安宝珍、靳雪征称完成上述工作需要45天的工期，中影星光公司认为需要15天即可完工。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，安宝珍、靳雪征与中影星光公司签订的《关于17-1-502渗漏解决确认书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行义务。即使证人李某的工人因安宝珍、靳雪征原因未将涉案房屋维修施工全部完成，中影星光公司亦应在合理的期限内采取其他措施予以解决。现中影星光公司未履行确认书中约定的全部义务，致使安宝珍、靳雪征不能出租涉案房屋，其应赔偿因此给安宝珍、靳雪征造成的房屋租金损失。
但是当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。对于涉案房屋有迫切居住使用需求的安宝珍、靳雪征来讲，为防止损失扩大，应当在中影星光公司不及时履行全部义务时搁置争议，先行维修涉案房屋使其达到能够正常使用的状态，对于损失或应由中影星光公司承担的修缮费用双方再行协商或者进行诉讼。若安宝珍、靳雪征采用上述方式，其此后产生的租金损失则可减少甚至不发生。现安宝珍、靳雪征主张的房屋租金损失长达3年，超出了解决此事需要的合理期限，超出部分属于其未采取适当措施致使损失扩大，损失扩大部分费用应由安宝珍、靳雪征自行承担。对安宝珍、靳雪征诉讼请求中合理部分，法院予以支持，依据庭审中查明的事实酌定中影星光公司赔偿安宝珍、靳雪征6个月的房屋租金损失，按4000元/每月的标准计算。
综上所述，对于安宝珍、靳雪征要求房租损失的合理部分，法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条第一款规定，判决：一、被告北京中影星光物业管理有限公司赔偿原告安宝珍、靳雪征租金损失24000元。二、驳回原告安宝珍、靳雪征其他诉讼请求。如被告北京中影星光物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，安宝珍、靳雪征提交如下证据：1、JL-6.3-03号设备设施维修保养记录。证明中影星光公司未按标准建立档案、定期检修，导致裂管跑水毁坏房屋；2、0005537号维修领料单。证明中影星光公司未对共用排污水管及时更换导致涉案房屋被泡毁；3、靳雪征与张秀娟短信截屏、与刘东立现场录音光盘。证明安宝珍、靳雪征与中影星光公司协商解决问题，中影星光公司拒不履行协议导致涉案房屋无法出租；4、安宝珍与李某通话录音光盘，证明李某是中影星光公司代理人刘敬春的朋友，与中影星光公司有利害关系，其一审证言不可信。5、链家官网查得的涉案房屋附近小区房屋出租成交价格照片复印件，证明涉案房屋出租价格涨势，主张的涉案房屋损失符合客观实际。
中影星光公司质证意见为：对证据1、证据2、证据3、证据4、证据5均不予认可，理由如下：污水管统一更换需要使用公共维修基金，应按政策要求使用，就日常维修和保养我公司已提交设备设施保养计划。安宝珍、靳雪征对房屋有看护义务，房屋空置，没有及时报修、不及时通风是房屋和物品损害的主要原因，我公司一直积极履行维修义务，不应该由我公司承担全责。李某与我公司是合作关系，他的工钱与工程质量没有关系，与安宝珍、靳雪征也没有关系，维修工作是由于安宝珍、靳雪征要求苛刻无法进行。维修项目只剩下地面铲除、刮腻子和刷漆（腻子粉及墙面漆款已给安宝珍、靳雪征），且我方提出可以支付维修费由其自行维修，安宝珍、靳雪征未能阻止损失扩大。房屋月租金4000元是由安宝珍、靳雪征提供的所谓“租赁合同”上载明的，正常房屋装修工期也不会超过3个月，价格也应按照当时价格计算。
本院对上述证据的认证意见为：证据1仅能表明对污、雨水井设备的维修保养记录，无法识别是涉案房屋所在小区，中影星光公司不予认可，本院难以采信；证据2仅表明就污水管曾发生维修事实，不足以证实污水管更换与此次房屋漏水之间的关联；证据3表明双方当事人的协商过程，但就房屋无法出租造成的损失情况尚不能证明；证据4录音中无法确认当事人身份，且录音内容不足以证明李某与中影星光公司之间存在利害关系，本院不予采信。证据5因缺乏客观的评估标准和有效的认证主体，中影星光公司不予认可，其证明效力本院不予采信。
另，一审法院查明《关于17-1-502渗漏解决确认书》内容“4.物业公司与17-1-402协调解决污水房的维修”应为“4.物业公司与17-1-402协调解决污水管的维修”。一审庭审过程中安宝珍、靳雪征变更诉讼请求为“要求被告赔偿我租金损失185000元”。此外，一审法院查明的其他事实正确，本院予以确认。上述事实，有双方当事人一、二审审理期间陈述、设备设施维修保养记录、维修领料单、短信截屏、现场录音光盘、通话录音光盘、房屋出租成交价格照片复印件在案佐证。
本院认为，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照《中华人民共和国合同法》要求其承担违约责任。安宝珍、靳雪征与中影星光公司经有关部门协调于2013年签署《关于17-1-502渗漏解决确认书》后，由于对合同履行的具体细节存在争议，中影星光公司未再继续履行。考虑到漏水对于涉案房屋居住、使用存在一定的影响，中影星光公司未能尽到必要的维修义务，安宝珍、靳雪征要求赔偿租金的请求符合有关法律规定，应予支持。但在此情况下，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当的措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。安宝珍、靳雪征按照上述法律规定，应当采取适当措施防止损失的扩大，而安宝珍、靳雪征未能提交有效证据证明其在2014年至2016年本案诉讼之前的几年内曾采取过适当措施以防止损失的扩大，故一审法院酌定每月4000元的标准，并根据法律的规定综合认定双方所各自应承担的责任，并无不当。因房屋内漏水污损的情况安宝珍、靳雪征已通过照片、视频资料的形式进行了取证，且上述情况也不足以改变中影星光公司应承担的法律责任，故安宝珍、靳雪征提出“不能改变房屋现状”的意见，本院不予采纳。
关于安宝珍、靳雪征提出一审剥夺其增加诉讼请求的权利一节。经庭审向安宝珍、靳雪征核实，二人就房屋的漏水维修款未提交诉状且未交纳该部分诉讼费，故对二人此项上诉意见，本院不予采信。
关于安宝珍、靳雪征提出一审超过审理期限问题。一审组成合议庭进行了审理，安宝珍、靳雪征在庭审中进行了举证、质证，发表辩论意见，并提出鉴定申请，从审理过程看，安宝珍、靳雪征充分行使了诉讼权利，其二人对本案程序问题所持异议，理由不能成立。
关于安宝珍、靳雪征提出一审法院未能调查其提供的有关租房线索问题，就此，一审法院根据二人申请，已对房租问题进行专业评估，由于鉴定机构无法对不能正常使用房屋进行评估，故一审法院调查正常使用的房屋出租价格亦无法作为本案事实的认定基础。
关于安宝珍、靳雪征提出诉讼费用计算错误的问题。由于安宝珍、靳雪征在一审庭审过程中变更诉讼请求中的金额，应根据《诉讼费用交纳办法》重新计算案件受理费。
综上所述，安宝珍、靳雪征的上诉请求和理由，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4000元，由安宝珍、靳雪征负担3481元（已交纳2075元，余款于本判决生效后七日内交纳），由中影星光物业管理有限公司负担519元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费3520元，由安宝珍、靳雪征负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 伟
审 判 员 白 云
审 判 员 王国庆
二〇一八年三月二十日
法官助理 陈大林
书 记 员 赵倬希