重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0105民初17386号原告：重庆匡记亿佰家商贸有限公司，住所地重庆市江北区盘溪路X号附X号，统一社会信用代码9150010533961516XK。法定代表人：李忠琼，执行董事。委托诉讼代理人：孙超，重庆伟豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：李隆庚，重庆伟豪律师事务所律师。被告：唐飞，男，1982年9月15日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告重庆匡记亿佰家商贸有限公司（下称匡记公司）与被告唐飞房屋租赁合同纠纷案，本院立案受理后，依法由代理审判员柴世斌适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告匡记公司的委托代理人孙超、李隆庚、被告唐飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告匡记公司诉称，2015年12月7日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于重庆市江北区盘溪路X号附X号的“匡记超市”内A00011号商铺，商铺实际面积为18平方米，租赁期限为2015年12月8日至2020年12月8日，免租期3个月，租金每月3510元，并逐年递增。合同还约定了履约保证金、物管费、使用商铺所产生的日常费用、滞纳金等内容。2016年6月24日，被告向原告发函要求立即解除合同，并拒绝支付相应费用。根据双方签订的《商铺租赁合同》第十四条第二款的约定“由于甲方或者乙方的自身原因而要求在租赁期内解除本合同的，应提前至少六十日向对方发出提前解除本合同的书面通知，在征得对方书面同意后方可解除合同，还需按剩余租期租金总额的10%支付违约金。”因此，被告未提前书面通知单方面立即解除合同的行为已构成违约。请求：1、确认原、被告2015年12月7日签订的《商铺租赁合同》及2016年3月29日签订的《补充协议》于2016年6月29日解除；2、判令被告搬离租赁的位于重庆市江北区盘溪路X号附X号的“匡记超市”内A00011号商铺；3、判令被告向原告支付违约金18603元；4、判令被告支付截止2016年6月24日已拖欠的电费1564.28元。本案诉讼费由被告承担。被告唐飞辩称，1、我方认为合同是在2016年6月24日解除的；2、我同意搬离，但是需要10天左右的准备时间；3、对违约金不认可，我方不存在违约行为，反倒是原告的原因导致合同目的不能实现，如果人民法院认定我方应该承担违约金，违约金的标准也过高，请求予以调整；4、对欠缴的电费无异议。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《商铺租赁合同》、《补充协议》、《解除商铺租赁合同及赔偿函》、民事裁定书、电费计算表、抄表记录，本院予以确认并在卷佐证。庭审中，原告还举示了一份重庆匡记商贸有限公司出具情况说明，该情况说明载明“我司为重庆市江北区盘溪路X号附X号房屋的产权人，自始知晓且同意重庆匡记亿佰家商贸有限公司在房屋经营超市、出租商铺等，承认重庆匡记亿佰家商贸有限公司与商户签订的《商铺租赁合同》的内容与效力。被告陈述其知道涉诉房屋产权是重庆匡记商贸有限公司的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月7日，被告（乙方）和原告（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定被告承租A00011号商铺，实际面积18平方米，用于综合缴费、电脑维修及相关配套产品销售，家电维修、手机销售、手机维修及相关配件销售、移动业务办理经营，租赁期为5年，即自2015年12月8日起至2020年12月8日止。租金150元/平米每月，月租金3510元，从第二年开始，每年租金在上一年的基础上递增百分之五，原告给予被告2个月的装修免租期，免租期从甲方超市开业起算。合同第4.5条约定：能源费：乙方应承担使用该商铺所产生的日常费用，包括但不限于该商铺的电费、电话费、网络费、水费、煤气费、空调费等，并应在收到甲方的交费通知单之日起7日内支付。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按拖欠费用的千分之三支付滞纳金。合同第5.1条约定：本合同的履约保证金为3510元，乙方应于签订本合同后5日内一次性支付给甲方，乙方不得以交纳保证金为由拒绝交纳其他一切应由乙方承担的费用，合同期结束后，甲方应在15个工作日内无息退还履约保证金给乙方。第7.3条约定：乙方在租赁期内，应确保商品、人员、服务等各项经营工作正常进行，乙方应向顾客提供优质服务，以维护“匡记”的良好形象。7.7条约定：乙方应当遵从甲方关于“匡记”市场推广的各项合理要求。11.10条约定：乙方商铺开业不得晚于甲方超市卖场开业时间。14.2条约定：由于甲方或乙方的自身原因而要求在租赁期内解除本合同的，应提前至少六十日向对方发出提前解除本合同的书面通知，在征得对方书面同意后方可解除合同，还需按剩余租期租金总额的10%支付违约金。16.2条约定：下列情况不作为影响“匡记”营业的因素或乙方拒绝接受租赁该商铺或缴纳本合同约定费用的理由…….（4）其他店铺的经营。合同签订后，被告向原告支付3个月租金10530元（其中1000元为已交定金）、物管费468元、保证金3510元。2016年3月29日，被告（乙方）和原告（甲方）签订补充协议，约定延长免租期至3个月，即2016年3月19日免租期结束。免租期结束后，甲方同意在2016年11月19日前，租金调整为40元平方米每月，公摊面积调整为10%，实际收取租金为792元每月。2016年6月24日，被告与其他六家租赁户联名向原告发送一份《解除商铺租赁合同及赔偿函》，提出由于超市无法正常营业，导致外租区名誉受到极大影响，营业额大幅下滑，此属于原告严重违约，由此应对外租区进行赔偿，同时提出三项要求：1、立即解除商铺租赁合同；2、退还已经缴纳的履约保证金及预交的商铺租金；3、赔偿我外租区商户违约金及各项损失费用。该函件原告在当当日收到。另，涉诉租赁场地处于负一楼，从地面平层乘扶梯下行直达。该租赁场地内有匡记超市和其他商铺进行经营活动，被告经营的商铺即是其中之一。庭审中，被告举示了一组照片和视频，拟证明2016年6月19日至24日匡记超市关门停业，2016年7月19日，进入整个市场的一楼大门关闭。原告陈述2016年6月24日超市只是暂时整顿，7月20日一楼大门关门，超市正式停业。另，庭审中双方均认可，2016年6月24日被告发函后并未搬离涉诉场地，一楼大门关门后，被告也无法进入，至庭审之日，商铺及物品仍处于涉诉租赁场地之内。另，原告2016年6月29日曾提出本诉诉至本院，要求确认其与被告签订的《商铺租赁合同》在2016年6月24日解除，在本诉审理过程中，本案被告提出反诉。后因原告未按时到庭应诉，本院对本诉按撤诉处理。本院认为，2015年12月7日原、被告签订的《商铺租赁合同》及2016年3月29日签订的补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同约定行使权利、承担义务。对于第一项诉讼请求。本院认为，2016年6月24日，被告向原告发送《解除商铺租赁合同及赔偿函》时，其并不具备合同解除权，其主张的原告根本违约导致合同目的不能实现的解除理由不成立。理由如下：1、《商铺租赁合同》的主要权利义务表现为一方交付房屋、一方支付租金，原告作为出租方，自交付给被告可以满足日常经营使用的商铺之时即已履行了租赁合同的主要义务；2、虽然在涉诉商场中，由于超市经营对人流的巨大吸引性，周边的商铺经营与超市形成了一种积聚互动效应，但是被告作为商铺投资经营者，其应该对投资经营中的商业风险有合理的预期，应该预期到如果超市经营出现意外状况可能对自身经营产生的影响，其在承租时可以将此种潜在的影响在双方的租赁合同中另行约定救济，但是纵观《商铺租赁合同》，并没有此种条款的体现，相反，在16.2条反倒是约定了其他商铺的经营不构成被告拒绝接受租赁商铺或者拒交租金的理由；3、从时间上来讲，6月24日发函之日，超市虽然经营出现了停顿，但是是否在经历该停顿之后可继续复业经营在当时尚未可知，此种情况下，被告急急发送解除函要求立即解除合同，缺乏法律依据。但是，原告要求确认合同在2016年6月29日解除，本院也不予支持。原告认为，其要求解除合同，并非是对6月24日被告发函要求解除合同表示同意，而是因为被告存在根本违约导致原告提出解除合同，其提出解除合同的时间为2016年6月29日首次起诉时，故要求确认该日合同解除。本院认为，6月24日被告发函之时其不具备合同解除权，6月29日，原告起诉被告要求确认合同在6月24日解除，此应该视为原告同意解除合同，该意思表示已经在前次本诉开庭当日到达被告，故合同解除时间应为2016年6月24日。这与租赁合同第14.2条“由于甲方或乙方的自身原因而要求在租赁期内解除本合同的，应提前至少六十日向对方发出提前解除本合同的书面通知，在征得对方书面同意后方可解除合同……”关于合同解除的约定也相符合。原告将6月29日视为合同解除时间，于法无据，也与其6月29日初次起诉时的意思表示明显相悖，本院不予支持。综上，本院认为，可以确认双方当事人之间的《商铺租赁合同》在2016年6月24日已经解除。此种解除的性质，按照租赁合同第14.2条的约定，应该是被告因为自身原因要求解除合同，原告予以同意。对于第二项诉讼请求。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。现合同已经解除，原告要求被告搬离，于法有据，本院予以支持。对于第三项诉讼请求。前述已经认定，被告在2016年6月24日发函要求解除合同时，其主张的原告根本违约导致合同目的不能实现的解除理由不成立，合同解除的性质，按照租赁合同第14.2条的约定，应该是被告因为自身原因要求解除合同，原告予以同意。按照该条约定，被告还需按剩余租期租金总额的10%支付违约金。被告庭审中请求对违约金进行调整。本院认为，前述虽然认定在超市停业整顿之时被告不具有合同的解除权，但是不能回避的是超市的停业确实对被告的经营产生了影响，对租赁合同的继续履行造成了一定程度的障碍，作为超市的投资方、租赁合同的出租方，原告对于合同的最终解除也存在一定的过错。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。据此，本院酌定将违约金调整为剩余租金的3%。双方的剩余租期为2016年6月25日至2020年12月8日，此期间的租金总额为792*5-792*5/30=3828元（截止2016年11月19日）、3510*18/30=2106元（2016年11月20日至2016年12月7日）、3510*1.05*12+3510*1.05*1.05*12+3510*1.05*1.05*1.05*12+3510*1.05*1.05*1.05*1.05*12=190619.59元（2016年12月8日至2020年12月8日）、共计196553.59元。被告应该向原告支付的违约金为196553.59*3%=5896.61元。对于原告超过此金额的违约金诉讼请求，本院不予支持。对于第四项关于电费的诉讼请求，庭审中被告表示认可，故本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、被告唐飞于本判决生效之日起十五日内搬离重庆市江北区盘溪路X号附X号A00011号商铺；二、被告唐飞于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆匡记亿佰家商贸有限公司违约金5896.61元。三、被告唐飞于本判决生效之日起十五内支付原告重庆匡记亿佰家商贸有限公司电费1564.28元；四、驳回原告重庆匡记亿佰家商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取152元，由原告重庆匡记亿佰家商贸有限公司承担92元，被告唐飞承担60元，如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。（此页无正文）代理审判员  柴世斌二〇一六年十月二十九日书 记 员  叶 丹