广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗越法民三初字第2821号
原告：广州市越秀区第一房屋管理所（原名：广州市越秀区第一土地房屋管理所），住所地广州市越秀区豪贤路榨粉街128号，组织机构代码73489197-3。
法定代表人：曾健庆，职务所长。
委托代理人：徐虹、梁靖宇，该所职员，通讯地址。
被告：陈鸿俊，男，1968年12月10日出生，汉族，身份证住址广东省揭阳市榕城区。
委托代理人：陈光、朱明利，广东一粤律师事务所律师。
原告广州市越秀区第一房屋管理所诉被告陈鸿俊租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐虹、梁靖宇，被告的委托代理人陈光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：广州市越秀区诗书路0号0房屋是原告管辖的直管房，被告是该物业承租人，承租面积为9.42平方米，作办公使用。由于被告于2013年7月1日起没有按照合同的第二点“租赁若进行调整，乙方须按新调整的租金付给己方”。原告于2015年10月26日向被告发出调整租金的通知，被告至今没有办理相关手续，后原告于2015年11月19日发出关于终止租赁关系并收回房屋的通知。故起诉请求判令：1.被告立即将广州市越秀区诗书路0号0房屋腾空交还给原告;2.被告向原告补缴广州市越秀区诗书路0号0房屋由2013年7月1日至2015年12月31日止的租金差额（其中2013年7月1日至2015年6月30日止按照103.7元/月的标准计算，自2015年7月1日至2015年9月30日止按照197.86元/月的标准计算，自2015年10月1日至2015年12月31日止按照94.16元/月的标准计算）；自2016年1月1日至腾空房屋之日止的未缴付的租金（按357.96元/月的标准计算）。
庭审中，原告要求解除双方之间的租赁合同关系。
被告答辩称：1.不同意解除双方的租赁合同关系，因为双方从2000年开始形成租赁关系，涉案房屋已经由被告转租给第三人使用，无法腾空，请求继续维持原、被告双方之间的租赁关系，每两年一签来继续履行。2.不同意原告要求补足租金差价的请求，我方认为，该请求没有事实及法律依据。从2012年6月30日合同期满后，双方没有签订新的租赁合同，根据合同法第263条的规定，租赁期届满，承租人继续使用租赁房屋的，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但双方形成不定期租赁合同关系，本案中，双方合同期满后，被告继续租用涉案房屋并且被告按照原租赁合同约定的标准缴纳租金至2015年12月31日。原告要求被告按照两次的调租标准缴纳租金，是属于原告单方面的行为，被告根本不同意，即双方并无对租期内的租金标准达成合意，原告要求被告按照上述两次调整的租金标准缴纳租金没有事实及法律依据。3.即使被告需要补交租金差额，原告该请求也超过了诉讼时效，租金的诉讼时效为1年。4.被告与涉案的实际使用人曾签订有租赁合同，现均已到期，在租赁合同期满后，继续由各第三人使用房屋，并由第三人向我方交租，双方继续保持租赁关系。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2011年11月2日，广州市越秀区第二土地房屋管理所（为甲方、出租人）与被告（为乙方、承租人）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定，甲方将广州市越秀区诗书路0号0房屋出租给乙方，作非住宅用途，建筑面积9.42平方米；租赁期限从2011年6月1日起至2013年6月30日止，月租160.10元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租金标准，房屋结构及装修条件变动时，租金若进行调整，乙方须按新调整的租金缴付给甲方；乙方不得将房屋转让或擅自调换使用，违反前款规定则视为乙方自动放弃房屋承租权，本合同自发生前款规定情形之日起解除，乙方已缴纳的租金和押金不予退还，未缴纳租金和占用费的应当缴纳，因此造成的一切损失由乙方负责；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，四方有权自行处置，如需继续承租该房屋的，乙方应提前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地。资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告之日起满30日，视为已送达。送达资料可由乙方近亲属或同住同户籍的成年人签收；在乙方承租期限内，如若乙方需要将房屋转租、分租、转借他人的，必须向甲方提出书面申请，且经过甲方书面同意后方可将房屋转租、分租、转借他人，租赁期限不得超出乙方承租期限，且需要按市场情况与甲方重新议定租金价格，乙方将房屋转租、分租、转借他人的，不影响乙方在本合同中的责任；双方约定其他事项本房屋不得作住宅、居住人员使用，否则无条件终止租赁关系，甲方收回房屋，乙方承担由此而产生的一切法律后果等。
2013年12月27日，广州市国土资源和房屋管理局发出越国房字[2013]30号《关于调整房管所和物业公司管理区域的通知》称，北京街、光塔街、洪桥街辖内直管房管理工作从2014年1月1日起调整为由广州市越秀区第一土地房屋管理所办理房屋租赁手续、房屋修缮维修手续等管理等工作，物业公司自2014年3月1日起负责收缴租金、日常巡查等工作。
2015年10月26日，原告向被告发出《关于调整房屋租金的通知》载明：被告承租使用的诗书路0号0房屋属原告管辖的直管房，计租面积9.42平方米，原告原与被告签订的《广州市直管房租赁合同》已于2015年6月30日期满，根据市国土房管局关于非住宅直管房的租赁管理规定，现决定按《2013年广州市房屋租金参考价》的标准调整上述房屋的租金后续租两年。如有意愿继续承租上址房屋的，请于本通知送达之日起十个工作日内到原告办理调整租金和续租的手续，逾期未办，按自愿弃租处理，原告将收回房屋等。该通知落款处有“收到通知，陈鸿俊，2015.10.26”字样。被告对该通知的真实性不予确认。
2015年11月19日，原告向涉诉地址寄送《关于终止租赁关系并收回房屋的通知》，并张贴上述通知，该通知载明：经多次通知，被告至今仍未办理调租和续租手续。现自本通知送达之日起，原告决定终止与被告的租赁关系并收回房屋，请被告于2015年11月25日前，将房屋腾空交回原告，并按市国土房管局最新公布的房屋租金参考价（涉诉房屋参考价租金为357.96元/月，每月需补缴94.116元）向原告补缴2015年7月1日至2015年10月31日期间的租金差额共376.64元。同时应按参考价租金357.96元/月的租金标准向原告缴交2015年11月1日至实际交回房屋期间的房屋使用费等。被告对上述通知的真实性不予确认，其没有收到快递，从该张贴通知的照片来看，没有看到所贴位置的门牌，不清楚是否是在涉案现场所贴。
为证明调租后的租金标准，原告还提交《广州市非住宅房屋租金计算（评估）表》一张，载明房屋地址为诗书路0号，租用部分为0，计租面积为9.42平方米，原月租金为160.10元，租期为2013年7月1日至2015年6月30日的评定月租金为263.8元，款租户签章为“陈鸿俊”。被告对该证据不予确认，认为并非被告亲笔签名。原告表示其管辖的非住宅房屋调租前，其工作人员会与承租人协商并电话通知到原告处签名确认房屋租金计算表，如承租人本人不能来所签名确认，考虑到租户的实际情况，原告酌情允许承租人的家属或其公司的员工代签，故无法确认上述计算表是否是被告本人签名。
本案庭审中，原、被告表示上述租赁合同到期后，没有续签新的租赁合同；被告按照每月160.10元的标准向原告支付2015年1月至9月的租金，按照263.80元的标准向原告支付2015年10月至12月的租金，并由原告开具相应的租金发票。
原告于2015年12月11日提起本案诉讼。
本院认为：广州市越秀区第二土地房屋管理所与被告就涉案的越秀区诗书路0号0房屋签订的《广州市房地产（非住宅）租赁契约》出自双方真实意思表示，协议内容没有违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。涉讼房屋后改为由原告管理，被告亦向原告交纳租金，故上述合同中广州市越秀区第二土地房屋管理所的权利义务应由原告承受。上述合同到期后，原、被告未签订新的书面的租赁合同，故原、被告之间形成不定期的租赁合同关系，原告可随时主张收回涉案房屋。现原告要求解除与被告之间的租赁合同关系，合法合理，本院予以支持。原、被告之间的租赁合同关系解除后，被告应将该房屋腾空交还给原告。
关于被告应否补交租金差额的问题。被告对上述材料均予以否认，且原告上述行为仅能证明原告关于调整租金的意思表示已到达被告，但不能当然产生变更租金的法律后果。此外，被告已向原告支付至2015年12月的租金，原告予以接受并向被告开具全额租金的发票，可视为双方对上述期间租金标准进行了约定。故原告现要求被告补缴租金差额的诉讼请求欠缺理据，本院不予支持。至于被告否认其在《广州市非住宅房屋租金计算（评估）表》上的签名并要求对该签名作出鉴定的意见，因该《计算表》中载明的租期业已履行完毕，且被告确曾按该表中的评定的租金标准263.80元/月向原告支付租金，故被告对租金调整的事实应是知晓的，现仅以该签名不是其本人的提出鉴定申请，除过分延宕审理期限外，实无任何之必要，故对其该项请求，本院不予采纳。至于2016年1月1日以后的租金及房屋使用费，双方没有协商一致亦未实际履行，原告要求参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计付符合公平合理、等价有偿原则，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十二条第（二）项、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起，解除原告广州市越秀区第一房屋管理所与被告陈鸿俊之间关于广州市越秀区诗书路0号0房屋的租赁合同关系。
二、被告陈鸿俊应自本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市越秀区诗书路0号0房屋腾空并交还给原告广州市越秀区第一房屋管理所。
三、被告陈鸿俊应自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告广州市越秀区第一房屋管理所支付广州市越秀区诗书路0号0房屋自2016年1月1日起至本判决生效之日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价）；自本判决发生法律效力之次日起至腾空交还房屋之日止的房屋使用费，由被告陈鸿俊按上述标准逐月支付给原告广州市越秀区第一房屋管理所。
四、驳回原告广州市越秀区第一房屋管理所的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费150元，由原告广州市越秀区第一房屋管理所负担50元，由被告陈鸿俊负担100元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
（本页以下无正文）
审 判 长 程秀建
人民陪审员 黄旭俐
人民陪审员 邓晓红
二〇一六年九月二十一日
书 记 员 梁启志