安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芜中民四终字第00014号
上诉人（原审被告）：孙百忠，男，汉族，住安徽省繁昌县。
委托代理人：苏某某，安徽深蓝律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：安徽省繁昌县裕鑫线缆有限公司，住所地安徽省繁昌县。
法定代表人：孙嗣水，该公司董事长。
委托代理人：俞某某，安徽安江律师事务所律师。
上诉人孙百忠与被上诉人安徽省繁昌县裕鑫线缆有限公司（以下简称裕鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省繁昌县人民法院于2013年11月13日作出的（2013）繁民一初字第00908号民事判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年2月19日公开开庭进行了审理。上诉人孙百忠委托代理人苏某某、被上诉人裕鑫公司委托代理人俞某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年6月8日，裕鑫公司与孙百忠签订《房屋租赁合同》一份。合同中约定：裕鑫公司将其所有的位于繁昌县繁阳镇横山东街的楼房一、二层租赁给孙百忠使用，租期为2011年6月8日至2017年6月7日；租金为第一年22万元，以后每年递增1万元；并约定了租金的给付方式。合同签订后，裕鑫公司将房屋交付给孙百忠使用，同时孙百忠向裕鑫公司缴纳了租金人民币8万元。但此后孙百忠一直未按照双方合同约定缴纳剩余的租金。后因裕鑫公司资产调整，裕鑫公司根据合同约定于2012年10月10日向孙百忠发函，通知其在两个月内撤出租赁场所，结算租金。但孙百忠一直未予回复，并占用房屋至今，故裕鑫公司诉至法院。
原审法院认为：裕鑫公司与孙百忠之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。因双方在合同中明确约定了如遇公司或政府调整须收回房屋时，甲方（裕鑫公司）应在两个月前通知乙方（孙百忠），而裕鑫公司已于2012年10月10日履行了通知义务，并告知孙百忠如有疑问可于接函后十日内作出书面说明或提起诉讼，过期视为默认。孙百忠在收到函件至今未提出疑问，应视为默认，故双方之间的《房屋租赁合同》已于2012年12月10日解除，故孙百忠对本案讼争房屋的占有系无权占有，因此对于裕鑫公司要求孙百忠腾让房屋的诉讼请求，法院应予支持。裕鑫公司按照合同约定将房屋交付孙百忠使用，孙百忠应按照合同约定履行支付租金的义务。但孙百忠仅支付租金8万元，剩余租金一直未支付，故对于裕鑫公司要求孙百忠支付租赁期内剩余租金的诉讼请求，法院应予支持。因孙百忠在双方合同解除后仍在继续占有房屋，给裕鑫公司造成了损失，故对于裕鑫公司要求孙百忠承担经济损失人民币57500元的诉讼请求，法院亦应予以支持。因裕鑫公司与孙百忠双方在合同中虽约定违约责任，但裕鑫公司已主张合同解除后的租金损失，根据本案的实际情况，对于裕鑫公司要求孙百忠支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。孙百忠在庭审中辩称其租赁房屋后花费了高额装修费用，但孙百忠在本案中并未主张，且孙百忠也未提供证据证明其支出的装修费用数额，因此对于孙百忠的上述辩称意见，法院不予采信。孙百忠如认为其租赁房屋后支出了房屋装修费用，可另行主张权利。为维护社会主义市场经济秩序，保护法人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第四项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除安徽省繁昌县裕鑫线缆有限公司与孙百忠之间签订的《房屋租赁合同》，孙百忠于本判决生效后十日内腾让房屋；二、孙百忠支付安徽省繁昌县裕鑫线缆有限公司租金人民币235833元；三、孙百忠赔偿安徽省繁昌县裕鑫线缆有限公司经济损失人民币57500元；上述款项在本判决生效后十日内付清。四、驳回安徽省繁昌县裕鑫线缆有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币6440元（裕鑫公司已预交3220元）由孙百忠承担。
孙百忠不服原审判决，向本院上诉称：1、本案被上诉主体不适格。涉案租赁合同的相对人是我与孙嗣水，原审法院仅凭孙嗣水系裕鑫公司的法定代表人，便认定其代表公司对外签订合同，但涉案房屋权属是否是孙嗣水或裕鑫公司，尚未查明。该房屋尚无产权证书，其用地也没有土地权属证书，而“三证一书”的记载内容也是由签订合同时的芜湖市铨鑫电线电缆有限公司变更为安徽省繁昌县裕鑫线缆有限公司，所以租赁合同签订时的房屋实际权属人是芜湖市铨鑫电线电缆有限公司；但由于2012年11月1日，涉案房屋已转让给安徽繁昌新元建设有限公司，现有的实际权利人应为安徽繁昌新元建设有限公司，故裕鑫公司无论是在租赁合同签订时还是在本案一审起诉时，均对涉案房屋不享有任何权利。2、合同约定的“遇公司或政府调整须收回房屋”的条款无法赋予裕鑫公司单方解除租赁合同的权利。依据合同相对性，裕鑫公司向我方发出的解除合同的函件对我方不产生任何法律效力；裕鑫公司所发函件仅载明“公司调整”，但实际其已将房屋转让给安徽繁昌新元建设有限公司，且函件并未在公司调整事项发生前两个月发出，侵害了我方的优先购买权。3、我方多次要求向孙嗣水支付租金，但孙嗣水始终拒收，企图利用该事由达到解除租赁合同的目的。故请求撤销原审判决，改判驳回裕鑫公司的诉讼请求。
裕鑫公司答辩称：1、我方所提供的规划许可证等“三证一书”均载明涉案房屋的产权人是裕鑫公司，故诉讼主体资格没有问题。2、在租赁合同中明确约定了如遇公司或政府调整可终止租赁合同，本案符合解除合同的条件。3、孙百忠主张我方以拒不收取租赁费来达到解除合同的目的是没有依据的，在一审期间孙百忠完全有可能将租金交至一审法院，但其没有这么做。所以是其没有履行交付租金的义务。4、孙百忠上诉的目的是希望继续占有涉案房屋。请求驳回上诉，维持原判。
二审中当事人均未提交新证据，二审查明事实与一审认定事实一致。
本院认为：（一）关于原审原告诉讼主体资格是否适格。孙百忠与孙嗣水签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应合法有效。合同中明确约定租赁物系坐落于繁昌县繁阳镇衡山东街的裕鑫公司，虽然该房屋的权属证书尚在办理过程中，但是已经主管部门合法批准建设，且取得了建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证及建设项目选址意见书。虽然该“三证一书”中的原有建设单位名称是安徽省繁昌县铨鑫线缆有限公司，但自2012年4月19日已被繁昌县城乡建设委员会批准变更为安徽省繁昌县裕鑫线缆有限公司，故该租赁物归安徽省繁昌县裕鑫线缆有限公司所有，存在于该租赁物上面的权利义务应由安徽省繁昌县裕鑫线缆有限公司承继。孙嗣水作为安徽省繁昌县裕鑫线缆有限公司的法定代表人，其对公司所有的房产签订房屋租赁合同的行为应属于职务行为，裕鑫公司作为诉讼主体起诉承租人亦应视为对孙嗣水签约行为的追认，故裕鑫公司作为本案的诉讼主体资格适格。虽然孙百忠上诉称租赁物已于2012年11月通过转让协议转让给安徽繁昌新元建设有限公司，但其无法举证证明该转让协议已实际履行，租赁物的权属登记已发生变更。所以孙百忠认为主体已变更的主张，本院不予认可。（二）关于房屋租赁合同终止事由是否成立。涉案租赁合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。裕鑫公司按约向孙百忠提供租赁物，孙百忠应按约向裕鑫公司交纳租金。但是孙百忠仅支付了8万元租金，对第一年的租金尚欠14万元未付清。在第二个租赁年度的两个付款节点，孙百忠均未支付租金，已构成了违约，导致出租方的合同目的无法实现。自2012年10月10日解除合同的通知发出后至今，孙百忠仍未支付租金，故孙百忠构成了根本违约，出租方可以解除合同。另，涉案租赁合同明确约定了遇公司或政府调整须收回房屋时，出租方应在两个月前通知孙百忠，并按实际收取有关费用。虽然孙百忠认为裕鑫公司隐瞒了涉案租赁物的转让，且转让不符合该条“遇公司或政府调整”约定，亦未能提前两个月通知，但裕鑫公司将该调整事实通知了孙百忠，孙百忠本人对此通知没有在合理期限内提出异议，故原审法院认定租赁合同于2012年12月10日解除，本院予以支持。（三）孙百忠上诉称其多次欲交纳租金，但是出租人始终拒收。对于该节事实，其未向本院提交任何证据予以支持，并且即便出租人拒收，承租人亦可通过向有关部门提存的形式交纳租金，而孙百忠亦未实施该行为。故本院对该上诉主张不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判如如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6440元，由上诉人孙百忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 勇
审 判 员 张 勤
代理审判员 丁晓丽
二〇一四年五月十六日
书 记 员 宋喜萍
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；