广东省龙门县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1324民初343号
原告（反诉被告，以下统称原告）：苏可忠，男，1965年2月20日出生汉族，住广州市番禺区。
委托代理人：谭林辉，广东兆丰律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下统称被告）：苏扬辉，男，1967年6月15日出生（身份证号码：4401241967********），汉族，住广东省龙门县永汉镇上埔百担夫**号。
委托代理人：萧丽仪，广东杰信律师事务所律师。
委托代理人：柳德，广东杰信律师事务所实习律师。
被告：刘炜烽，男，1991年2月12日出生汉族，住广东省龙门县。
原告苏可忠诉被告苏扬辉、刘炜烽房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，分别于2016年7月13日、2016年11月22日公开开庭进行了审理，第一次开庭原告苏可忠及其委托代理人谭林辉，被告苏扬辉及委托代理人萧丽仪、柳德，被告刘炜烽到庭参加了诉讼，第二次开庭原告苏可忠及委托代理人谭林辉，被告苏扬辉委托代理人萧丽仪到庭参加诉讼，被告刘炜烽经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告苏可忠诉称：2014年11月8日，原告将位于S119现新桥段旧路口房屋整栋包租给被告，双方签订了房屋租赁合同。在签订合同后，被告向原告现场支付了50000元的按金。合同规定每月的20日至30日前交下月租金，先交租后使用。原告向被告提供空调26台、电视机18台、洗衣机2台、太阳能150管1套、空气能主机1台、六架床1张、毛巾架23个、自动麻将机2台、沙发2套。2016年1月后，被告就一直拖欠租金，按照合同规定，2016年1月的租金应该在2015年12月30日前交，经原告多次催促，被告最终交了2016年1月的部分租金，即10000元整，还欠5000元整，自此之后，被告再也没有交租，直至2016年4月1日原告找到被告苏扬辉，告知苏扬辉先交清租金再继续经营，苏扬辉承诺会在2016年4月10日前交清所欠租金，但是至今没有履行诺言。被告租赁期间，从2015年12月开始就再也没有交过水电费，根据合同规定，租赁期间水电费是由被告负责。原告在被告欠费后不得不先行垫付，到供电所交费，现已交电费4791.08元（2015年12月和2016年1月）。据此为维护原告的合法权益，特请求法院判令：1、原、被告房屋租赁合同解除；2、被告目前拖欠原告租金（截止至今）47000元整，电费4791.08元，总计51791.08元，请求法院判令由合同中约定的按金50000元抵扣上述两项费用，不足部分由被告另行支付给原告；3、本案诉讼费由被告承担。
案件审理过程中原告苏可忠变更其诉讼请求为“1、原、被告房屋租赁合同解除；2、被告及时将房屋按租赁时原样移交原告；3、被告以约定每月15000元支付租金直至将房屋按租赁时原样移交原告之日止，暂算至2016年6月30日止共80000元（2016年前租金付清，2016年1月租金只支付10000元，尚欠5000元，加上2月至6月共5个月租金）；4、判令被告支付原告已经代缴的水费1434元、电费8118.58元、电话费559元，共10××1.58元，余下在被告将房屋移交给原告前若再发生由原告代为缴交的水电费保留追讨权利；5、本案诉讼费由被告承担。”第一次庭审结束后，原告于2016年10月20日再次申请变更诉讼请求，除上述1、2、4、5项请求不变外，将第3项请求变更为：“判令被告以约定每月15000元支付租金直至将房屋按租赁时原样移交原告之日止，暂算至2016年12月31日止共170000元（2016年前租金付清，2016年1月租金只支付10000元，尚欠5000元，加上2月至12月共11个月租金）”。
原告苏可忠对其诉讼请求提交如下证据：1、原告身份证复印件1份1页，拟证明原告的主体资格；2、租赁合同复印件1份1页，拟证明原告、被告之间的合同关系及被告的主体资格；3、发票复印件1份7张，拟证明原告垫付了电费8118.58元，水费1434元及电信费559元，共10××1.58元；4、客户抄表结算复核单复印件1份3张，拟证明被告租赁这栋楼的电费；5、增马公路征地协议书复印件1份2页，拟证明涉案土地是扩建S119线拆迁置换得来的。
被告苏扬辉辩称，不同意原告的所有诉讼请求及追加的诉讼请求，原、被告签订的合同无效，原告按照法律规定应退还租房的押金并支付被告房屋装修款和消防系统安装工程款，赔偿被告的直接经济损失，对原告提供的变更诉讼请求的申请书，根据最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释第232条，在案件受理后法庭辩论结束前原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理，又根据最高人民法院关于民事诉讼证据的有关规定第34条第三款，当事人增加诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限前提出，因此原告2016年4月就已经向贵院提出了起诉，原告再于2016年10月份增加诉讼请求超出了法定的期限；退一万步讲，被告之所以没有向原告交纳租金是由于原告的房屋没有办理报建手续，导致被告无法通过消防安装，从而导致被告无法营业，因此原告的诉讼请求没有事实和依据，应予驳回。
被告苏扬辉反诉称：2014年11月8日，被反诉人将位于S119现新桥段旧路口房屋整栋包租给反诉人用于龙门县永汉镇近水阁休闲中心的经营，双方签订了房屋租赁合同。合同签订后反诉人随后开始对房屋进行装修并购置家居与电器，所花总费用达到人民币80万元。2015年9月8日龙门县永汉镇安全生产监督管理所对反诉人的近水阁休闲中心进行现场检查时发现该中心没有办理消防许可证，随后反诉人多次要求被反诉人提供租赁房屋的产权证给反诉人用于申请办理消防许可证，但被反诉人一直不能提供，后反诉人向永汉镇城乡规划建设办公室查询得知该房屋没有办理报建手续，没有取得房屋的产权证。反诉人因为办理不了消防许可证，导致近水阁休闲中心无法正常经营，在2016年3月31日，龙门县公安消防大队对近水阁休闲中心作出4万元的行政处罚。反诉人基于被反诉人不能提供房屋的产权证办理消防许可证，于2016年1月后停止向被反诉人交租。
综上所述，反诉人认为，被反诉人明知自己的房屋没有取得产权证，仍然与反诉人签订房屋租赁合同，己经严重损害了反诉人的合法权益。基于上述事实，特依照《中华人民共和国民事诉讼法》第51条的规定，提起反诉，请法院依法公正判决，以维护反诉人的合法权益。请求法院判令：1、被反诉人与反诉人签订的房屋租赁合同无效；2、被反诉人赔偿反诉人投资费用人民币80万元，并退回租金合同约定的按金5万元；3、被反诉人承担全部的诉讼费用。
被告苏扬辉对其反诉及答辩提供如下证据：1、租赁合同复印件1份1页，拟证明反诉人与被反诉人签订的租赁合同，约定被反诉人将坐落在S119线新桥段旧墟路口房屋整栋包租给反诉人；2、租房押金收据复印件1份1页，拟证明反诉人在签订租赁合同当天向被反诉人支付了押金5万元；3、工商营业执照复印件1份1页，拟证明反诉人租赁涉案房屋系为了经营永汉镇进水阁休闲中心，并于2014年12月24日办理了工商营业执照；4、收据复印件1份3页，拟证明反诉人对涉案租赁房屋进行装修所支付装修工程款共253000元；5、安装工程施工合同复印件1份3页，拟证明反诉人为了对涉案的租赁房屋安装消防系统，于2014年11月15日与龙门县旭升消防器材门市部签订《安装工程施工合同》，该工程包干价为248000元；6、龙门县旭升消防器材门市部出具的三张收据复印件1份3页，拟证明反诉人为涉案房屋的消防工程支付了施工费248000元；7、收据复印件1份133页，拟证明反诉人经营休闲中心的直接支出共240490.49元；8、证明复印件1份1页，拟证明被反诉人的涉案房屋用地属原S119线增马公路改建项目征用拆迁安置地，没有办理相关报建手续；9、龙门县永汉镇安全生产监督管理所现场检查记录表、治安情况检查（复）情况登记表，拟证明龙门县永汉镇安全生产监督管理所分别于2015年9月8日、2016年3月25日对反诉人经营的休闲中心进行消防安全检查，由于涉案租赁房屋没有建设用地许可证，所以反诉人经营的休闲中心未能提供消防许可证件被责成立即整改；10、龙门县公安消防大队行政处罚告知笔录，拟证明涉案租赁房屋没有建设用地许可证，从而在多次未能办理消防许可证的情形下，反诉人经营的休闲中心于2016年3月31日被责令停业，及处罚人民币4万元；11、光盘复印件2份，拟证明原告于2016年3月28日锁上涉案房屋大门，导致无法继续营业。
被告刘炜烽辩称，我已经退股了，本案于我无关。
被告刘炜烽对其辩称提交证据：退股协议复印件，证明被告刘炜烽已退股，被告苏扬辉和屋主的一切问题与我无关。
经庭审质证，被告苏扬辉对原告苏可忠提交证据1、2无异议；对证据3、4真实性无异议，关联性不予认可，事实上被告在三月份之后已经没有再营业了。对三月份之后的水电费、电信费不予认可，三月份之前的认可；对证据5只能证明土地的来源，不能证明这个土地有合法的使用证。原告苏可忠对被告苏扬辉提交证据1-3、8无异议；对证据4-7三性均有异议，不是被告说装修费多少就是多少，是需要评估的；对证据9、10真实性合法性无异议，对证明对象有异议，不止证明没有办理消防许可证，而且证明存在其他项目的安全隐患；对证据11光盘内视频属于个别阶段，不真实不完整，我们把钥匙交给被告，被告已经营业，所以消防队现场检查才对被告进行处罚，我方对证明对象有异议，不是我们不给他营业，是消防责令他停业，罚款4万元。被告刘炜烽对原告苏可忠及被告苏扬辉提交的证据均未发表质证意见，对原告苏可忠提交的证据5和被告苏扬辉提交证据11由于被告刘炜烽未到庭视为放弃对该两份证据质证的权利。被告苏扬辉对被告刘炜烽提交的证据无异议，原告苏可忠对被告刘炜烽提交的证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，对证明内容有异议，因为退伙协议不是和我方签订的，对我方没有约束力。
案件审理过程中被告苏扬辉请求对房屋的装修及消防系统价值进行鉴定，经本院委托深圳市欣广拓工程造价咨询有限公司鉴定得出的鉴定结论：1、根据现场实际核查情况，鉴定“涉案工程”的工程造价为208124.66元；2、我司只对当年装修时的工程造价进行鉴定，现值无法评估。原告苏可忠认为该造价的价格是按照新的造价，但是被告已经使用了几年，可否重新鉴定出新的折旧后的价值，消防工程这些装不下也去不了，所以消防部分我愿意承担部分损失，但是墙纸等其他装修，不符合我方继续使用，所以那部分价值我方不愿意承担，反而造成我方不方便使用及要拆除等负担。被告对鉴定报告的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，评估的工程造价太低了，原因是评估没有对内部消防工程进行鉴定，只对表面的工程测量，造价太低。该项鉴定结论经质证后，原、被告双方均表示不再申请重新鉴定。
经审理查明：原告苏可忠与被告苏扬辉是同一村小组人，被告苏扬辉与被告刘炜烽是朋友关系。原告原有一块210平方米的土地坐落在龙门县××百担夫，因影响S119公路扩建，于2002年10月间，经龙门县增马公路改建工程指挥部与原告协商，将原告原有的土地置换到现涉案房屋的地方（地名西瓜墩），原告置换得土地后随即在该土地上建了一栋六层半楼房。2014年11月8日，原告经与两被告经协商，原告将涉案房屋整栋发包给两被告，双方为此签订了以原告为甲方，被告为乙方的“租赁合同”，合同的主要条款有：1、该房屋现配有设备空调26台、电视18台、洗衣机2台、太阳能150管1套、空气能机1台、六架床1张、毛巾架23个、自动麻将机2台、沙发2套；2、乙方缴交甲方按金人民币伍万元（￥50000元），期满结清各项费用无息退还乙方；3、每月收取租金甲方不提供收据，乙方每月20日至30日前缴交下月租金，逾期5天作违约处理，甲、乙双方协定租赁期限，租金情况如下：2014年12月1日至2017年11月30日每月15000元；2017年12月1日至2020年11月30日每月16500元；2020年12月1日至2024年11月30日每月租金18200元；4、该房屋发生的一切费用及维修和保养全部由乙方负责（费用包括：水费、电费、电视费、网络费、垃圾费、治安费的一切费用）；6、合同生效后，乙方应立即办理消防证件，办证及消防设备装修、走火梯承建的一切费用由乙方负责，期满后不能拆除，无偿交给甲方；7、违约责任：合同期内，甲乙双方必须严格遵守合同，甲方无故终止合同，甲方须赔偿乙方的投资费用约92万元（费用包括乙方的消防、走火梯和乙方添加的设备），并退回按金。如该房屋拆迁征收，甲方只退回乙方的按金，不作任何赔偿，但要协助乙方向征收方商讨有关的赔偿事项。乙方单方终止合同规定时甲方有权终止合同，按金不予退回，乙方也不能将该房屋内的一切购置的任何设备迁走。合同签订后，被告依约向原告支付了按金50000元，并对该房屋部分地方进行吊天花、部分墙壁贴墙纸、安装玻璃门、安装消防系统等装修（详见鉴定报告结论）。被告完成上述装修工程后在该房屋开设龙门县永汉镇近水阁休闲中心经营沐足生意，被告从2014年12月1日向原告交付租金至2016年1月（2016年1月份的租金仍欠5000元）。2015年9月8日因该房屋无办理相关规划报建手续，无法办理消防手续，被龙门县永汉镇安全生产监督管理所责令停业整顿。2016年3月31日因被告无法在规定期限内办理消防许可，被龙门县公安消防队大队作出责令停止营业和罚款人民币40000元的处罚。被告从此停业经营，经原告多次向被告追讨租金，被告仍欠原告从2016年1月份5000元及至今的租金未付，且占用原告房屋至今未归还原告。原告于2016年7月21日向本院起诉，请求：1、原、被告房屋租赁合同解除；2、被告目前拖欠原告租金（截止至今）47000元整，电费4791.08元，总计51791.08元，请求法院判令由合同中约定的按金50000元抵扣上述两项费用，不足部分由被告另行支付给原告；3、本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中原告苏可忠变更其诉讼请求为“1、原、被告房屋租赁合同解除；2、被告及时将房屋按租赁时原样移交原告；3、被告以约定每月15000元支付租金直至将房屋按租赁时原样移交原告之日止，暂算至2016年6月30日止共80000元（2016年前租金付清，2016年1月租金只支付10000元，尚欠5000元，加上2月至6月共5个月租金）；4、判令被告支付原告已经代缴的水费1434元、电费8118.58元、电话费559元，共10××1.58元，余下在被告将房屋移交给原告前若再发生由原告代为缴交的水电费保留追讨权利；5、本案诉讼费由被告承担。”第一次庭审结束后，原告于2016年10月20日再次申请变更诉讼请求，除上述1、2、4、5项请求不变外，将第3项请求变更为：“判令被告以约定每月15000元支付租金直至将房屋按租赁时原样移交原告之日止，暂算至2016年12月31日止共170000元（2016年前租金付清，2016年1月租金只支付10000元，尚欠5000元，加上2月至12月共11个月租金）”。庭审中经调解，双方除确认合同无法履行外，双方仍对各方在该案中的过错责任以及被告从2016年1月拖欠至今未支付的租金由谁承担、被告投资装修的费用如何处理各持己见。2016年7月19日被告苏扬辉对房屋的装修及消防系统工程的造价向本院提出申请鉴定，经本院摇珠选定深圳市欣广拓工程造价咨询有限公司为入选鉴定机构，2016年10月20日深圳市欣广拓工程造价咨询有限公司作出深欣价（鉴）字[2016]03号鉴定报告，鉴定结论为：1、根据现场实际核查情况，鉴定“涉案工程”的工程造价为208124.66元；2、我司只对当年装修时的工程造价进行鉴定，现值无法评估。庭审质证后，双方均表示不申请重新鉴定。
另查，2015年3月5日被告苏扬辉与被告刘炜烽签订了退股协议，协议的内容为“近水阁休闲中心从2015年3月5日起由苏扬辉全权负责，与刘炜烽没有任何经济和法律关系，该休闲中心的一切债权和债务与刘炜烽无关”。
再查，对于涉案房屋坐落的地方，原、被告均确认属永汉镇城镇建设规划范围，该房屋没有办理报建规划手续。
本院认为，根据庭审情况总结本案的争议焦点为：1、原、被告签订的《租赁合同》是否有效？2、被告刘炜烽的退伙协议对原告是否有约束力？3、被告苏扬辉反诉要求原告赔偿房屋装修款、消防安装工程款以及经济损失和押金5万元是否合理？4、被告拖欠原告至今的房屋租金、水电、电信费用是否应支付？
对于第一个争议焦点原、被告签订的《租赁合同》是否有效问题。涉案的房屋坐落在永汉镇城镇建设范围内，原告在建房时没有办理规划许可和办理报建手续，在法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证和经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原告与两被告签订的《租赁合同》应属无效，原告请求两被告移交房屋及被告苏扬辉反诉请求确认合同无效，理由充分，本院予以支持。
对于第二个争议焦点被告刘炜烽的退伙协议对原告是否有约束力的问题。该合同是原告与被告苏扬辉、被告刘炜烽共同签订，两被告自行签订的退伙协议是其内部对自己权利义务的处分，对原告不具法律效力。
对于第三个焦点被告苏扬辉反诉请求原告赔偿房屋装修款、消防安装工程款问题。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”之规定，对于双方所签《租赁协议》，系因租赁房屋未取得相关规划部门颁发的建设工程规划许可证，也未取得房管部门颁发的房屋所有权证而导致协议无效。苏可忠作为出租方，对租赁物是否取得相关规划部门颁发的建设工程规划许可证或房屋所有权证应当是明知的，故其应当承担相应责任，而被告苏扬辉与原告苏可忠是同村人，明知原告苏可忠的房屋未取得相关规划部门颁发的建设工程规划许可证，也未取得房管部门颁发的房屋所有权证仍租赁涉案房屋，对租用的房屋能否继续租赁抱着侥幸放纵心理，故被告苏扬辉及被告刘炜烽亦要承担相应责任，根据原、被告双方的过错程度，本院酌定其双方各自承担50%责任。被告添置的动产，原告苏可忠已明确表示不同意利用未形成附合的装饰装修物，要求由两被告搬走或拆除。因此，对于未与租赁房屋形成附合的装饰装修物或物品应由两被告负责拆除或搬离。对于已形成附合的装饰装修物和消防系统，根据深圳市欣广拓工程造价咨询有限公司作出的《鉴定报告》所进行的装修价值评估，确定两被告已形成附合的装饰装修物和消防系统的造价为208124.66元。因该鉴定机构无法对现值进行评估，原、被告双方又不申请重新鉴定，本院考虑该装饰物及消防系统建造时间较短，酌定按评估价处理。因此，涉案房屋的装修损失由原告苏可忠负担104062.33元（208124.66元×50%），被告苏扬辉、刘炜烽负担104062.33元（208124.66元×50%）。被告支付给原告的按金50000元，因合同无效，根据法律的相关规定，原告应予退回被告，被告苏扬辉该项反诉请求理由充分，本院予以采纳。对于被告反诉请求原告赔偿的其他损失，因其未提供充分证据，且不符合相关法律规定，本院对该反诉请求不予支持。
对于第四个争议焦点两被告拖欠原告至今的房屋租金、水电、电信费用是否应支付的问题。在诉讼过程中，原、被告均表示涉案房屋无法办理消防许可证，合同已无法继续履行，为防止损失扩大，本院曾多次根据原告的请求要求被告尽快将房屋腾空归还原告，但被告至今仍占用该涉案房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，被告拖欠原告2016年1月份的租金5000元，从2016年2月1日起至2016年12月1日止占用原告10个月的房屋使用费，按协议约定的每月15000元计算，两被告共欠原告占用房屋使用费155000元。原告请求两被告支付房屋占用使用费155000元，理由充分，本院予以支持。原告代两被告缴交水费1434元、电费8118.58元、电话费559元共计10××1.58元，原告提供有代缴的发票为证，该费用实际产生于该涉案房屋，且该涉案房屋一直由被告占用，故原告请求两被告支付该费用10××1.58元理由充分，予以支持。原告应赔偿给两被告的损失104062.33元，加上需退回给两被告的按金50000元，两项共计154062.33元，两被告应支付原告租金及占用房屋使用费155000元，水费、电费、电话费共计10××1.58元共计165111.58元，两者相抵，两被告实际仍应支付给原告11××9.25元（165111.58元-154062.33元），两被告应对欠原告的11××9.25元承担偿还责任。
至于原告在第一次庭审后再次变更原诉讼请求第三项为“判令被告以约定每月15000元支付租金直至将房屋按租赁时原样移交原告之日止，暂算至2016年12月31日止共170000元（2016年前租金付清，2016年1月租金只支付10000元，尚欠5000元，加上2月至12月共11个月租金）”的问题，因在第一次庭审时原告的诉讼请求有租金计算至归还房屋止的内容，租金金额计算至2016年6月止，现其请求计算至2016年12月31止，除比本院支持的占有使用费多计算一个月外，其余并无不当，故被告苏扬辉该项抗辩理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国合同法》第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）苏可忠与被告（反诉原告）苏扬辉、被告刘炜烽签订的《租赁合同》无效，限被告（反诉原告）苏扬辉、被告刘炜烽在判决发生法律效力10日内腾出该房屋交还给原告苏可忠。
二、由被告（反诉原告）苏扬辉、被告刘炜烽连带支付房屋租金、房屋占有使用费、水费、电费、电话费等共1****.25元给原告（反诉被告）苏可忠，此款限在判决发生法律效力5日内付清。
三、驳回原告（反诉被告）苏可忠的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）苏扬辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4100元、反诉费12400元、鉴定费20000元共36500元，由原告（反诉被告）苏可忠负担14100元，被告（反诉原告）苏扬辉、被告刘炜烽负担22400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 唐清敏
审 判 员 王国宏
人民陪审员 钟志雄
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 魏榕桦
附相关法律条文：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租
金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。