广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法滘民初字第492号
原告曾海鹏，男，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份证号码×××3617。
委托代理人黎伟贤，广东宏骏律师事务所律师。
委托代理人丁怀宇，广东宏骏律师事务所律师。
被告佛山市顺德区金泰房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人黎永恩。
委托代理人柳洪成，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。
被告广州市第三建筑工程有限公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人刘付亚福。
委托代理人庞雪明，女，××年××月××日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
委托代理人谢敏，女，××年××月××日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。
原告曾海鹏诉被告佛山市顺德区金泰房产有限公司（下简称金泰房产公司）、广州市第三建筑工程有限公司（广州第三建筑公司）因商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月14日受理后，依法由审判员李晓芹适用简易程序独任审判，于2015年6月23日公开开庭进行了审理。原告曾海鹏的委托代理人丁怀宇，被告金泰房产公司的委托代理人柳洪成，被告广州第三建筑公司的委托代理人庞雪明、谢敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年10月11日，原告与被告金泰房产公司签订了《商品房买卖合同》及《海琴水岸〈商品房买卖合同〉的补充协议》，约定原告以2830885元购买被告金泰房产公司开发的位于佛山市顺德区北滘镇北滘社区居民委员会天宁路24号海琴水岸15号商铺（下简称涉案商铺），并约定被告金泰房产公司应于2014年1月31日前将涉案商铺交付原告使用，逾期交付的，原告同意继续履行，但自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，金泰房产公司需按逾期天数每日向原告支付已付购房款万分之二的违约金。原告已取得涉案商铺的房地产权证，但被告金泰房产公司至今未将涉案商铺交付原告使用。据被告金泰房产公司称，其未交付的原因是被告广州第三建筑公司一直占用了涉案商铺。请求法院：一、判令两被告向原告赔偿损失257610.54元（以原告已支付的购房款2830885元为基数，按日万分之二标准，从2014年1月31日起计算至实际交付商铺之日止，暂计至2015年4月30日为257610.54元）；二、判令两被告立即交付商铺给原告使用；三、本案诉讼费由两被告承担。
被告金泰房产公司辩称：被告广州第三建筑公司是北滘海琴水岸C01一期工程的实际施工方，涉案工程已于2013年1月28日竣工验收备案，我公司、被告广州第三建筑公司与总承包单位就涉案工程于2013年6月26日签订了《关于北滘海琴水岸C01、C05项目工程竣工结算协议》，按照协议约定，被告广州第三建筑公司应于2013年6月26日将所建工程办理交付，并应协助我公司向小业主办理交房。但被告广州第三建筑公司却以结算、保修为由非法占用涉案商铺。我公司认为，是被告广州第三建筑公司的侵权行为造成原告自2014年1月起至今仍未能享有涉案商铺的使用权和收益权，该事实从被告广州第三建筑公司2014年5月9日所作的《〈律师函〉回复》中可以得到证实，因此被告广州第三建筑公司负有向原告承担赔偿的责任。综上，是被告广州第三建筑公司的侵权行为导致原告权益受损，原告的损失应由被告广州第三建筑公司承担，与我公司无关。
被告广州第三建筑公司辩称：一、本案是商品房销售合同纠纷，根据合同相对性原则，合同引起的权利义务应由合同的相对方承担。本案中，原告是与被告金泰房产公司签订《商品房买卖合同》，原告主张赔偿损失的依据是《商品房买卖合同》中的有关逾期交楼违约责任约定。我公司与原告之间不存在合同关系，我公司无向原告交付商品房之责任，故也不存在向原告赔偿损失的责任。我公司在本案中无过错，故也不应承担本案诉讼费用。二、我公司早已将涉案商铺移交给被告金泰房产公司使用，现涉案商铺内的物件、建筑材料等并非我公司所有，我公司并不存在占用涉案商铺的事实，故因该商铺所引起的所有责任均不应由我公司承担。
诉讼中，原告向本院提交了以下证据材料及两被告质证意见如下：
1.原告身份证，被告金泰房产公司企业资料及组织机构代码证打印件，被告广州第三建筑公司营业执照复印件各1份，证明原被告诉讼主体资格。
被告金泰房产公司质证意见：无异议。
被告广州第三建筑公司质证意见：无异议。
2.《商品房买卖合同》、《海琴水岸〈商品房买卖合同〉的补充协议》、房地产权证各1份，证明原告是涉案商铺的所有权人，原告与被告金泰房产公司于2013年10月11日签订《商品房买卖合同》及《海琴水岸〈商品房买卖合同〉的补充协议》，《商品房买卖合同》第九条约定被告金泰房产公司应于2014年1月31日前将涉案商铺交付给原告使用。《商品房买卖合同》第十条第一款第二项约定了相关违约情形及赔偿方法。
被告金泰房产公司质证意见：无异议。
被告广州第三建筑公司质证意见：真实性无法确认，因为我公司并非合同相对方。
3.《律师函》（金泰房产公司于2014年4月22日发给广州第三建筑公司的）复印件、EMS详情单复印件、邮寄信息打印件各1份，证明原告催促被告金泰房产公司交付涉案商铺时，被告金泰房产公司向原告出示了其向被告广州第三建筑公司发出的《律师函》，称其无法交付商铺给原告的原因是因被告广州第三建筑公司一直占用了涉案商铺。
被告金泰房产公司质证意见：无异议。
被告广州第三建筑公司质证意见：真实性无异议，但该《律师函》只能证明被告金泰房产公司曾向我公司发函，要求移交相关商铺，不能作为原告要求我公司承担本案责任的依据。且我公司针对该《律师函》内容也作出了书面回复，陈述了我公司的相关意见。在海琴水岸工程上，因被告金泰房产公司未付清我公司工程款，导致材料商、工人上门追讨款项，我公司并没有非法占用来函中提及的相关商铺，涉案商铺我公司已移交给被告金泰房产公司。原告与被告金泰房产公司所陈述的涉案商铺内物件、材料并非我公司所有。
诉讼中，被告金泰房产公司向本院提交了以下证据材料及原告、被告广州第三建筑公司质证意见如下：
1.《关于北滘海琴水岸C01、C05项目工程竣工结算协议》1份，证明金泰房产公司（建设单位）、广州第三建筑公司（实际施工方）、广东大城建设集团有限公司（总承包方，下简称大城集团公司）于2013年6月26日签订了《关于北滘海琴水岸C01、C05项目工程竣工结算协议》，约定了大城集团公司与广州第三建筑公司的结算方式，并约定广州第三建筑公司于2013年6月26日前将涉案商铺等交付给大城集团公司，并于2013年6月29日协助金泰房产公司向小业主办理交房手续。
原告质证意见：无异议。
被告广州第三建筑公司质证意见：对证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，该证据与本案没有直接关联性。该协议是由大城集团公司、金泰房产公司、我公司共同签订的，是对工程结算、收尾工作达成的意见。我公司已按协议约定履行了义务，我公司已向大城集团公司办理了交接手续，我公司与大城集团公司尚未就海琴水岸工程办理好结算手续。本案是商品房销售合同纠纷，原告应直接向被告金泰房产公司追讨责任。
2.《律师函》（金泰房产公司于2014年4月22日发给广州第三建筑公司的）、EMS详情单、邮寄信息打印件各1份，证明被告金泰房产公司已于2014年4月22日向被告广州第三建筑公司发出《律师函》，催促其协助办理商铺的交付手续。
原告质证意见：无异议。
被告广州第三建筑公司质证意见：真实性无异议，但该《律师函》只能证明被告金泰房产公司曾向我公司发函，要求移交相关商铺，不能作为原告要求我公司承担本案责任的依据。且我公司针对该《律师函》内容也作出了书面回复，陈述了我公司的相关意见。在海琴水岸工程上，因被告金泰房产公司未付清我公司工程款，导致材料商、工人上门追讨款项，我公司并没有非法占用来函中提及的相关商铺，涉案商铺我公司已移交给被告金泰房产公司。原告与被告金泰房产公司所陈述的涉案商铺内物件、材料并非我公司所有。
3.《〈律师函〉回函》1份，证明被告广州第三建筑公司于2014年5月9日向被告金泰房产公司作出了回函，从其内容可以证明被告广州第三建筑公司占用了涉案商铺的事实。
原告质证意见：真实性无异议。被告广州第三建筑公司在该回函中以整改未完工为由提出使用涉案商铺堆放整改材料，暂不移交涉案商铺，可以证明被告广州第三建筑公司对涉案商铺进行了非法占用。
被告广州第三建筑公司质证意见：真实性无异议，但该函只能证明被告金泰房产公司曾向我公司发函，要求移交相关商铺，不能作为原告要求我公司承担本案责任的依据。且我公司针对该《律师函》内容也作出了书面回复，陈述了我公司的相关意见。在海琴水岸工程上，因被告金泰房产公司未付清我公司工程款，导致材料商、工人上门追讨款项，我公司并没有非法占用来函中提及的相关商铺，涉案商铺我公司已移交给被告金泰房产公司。原告与被告金泰房产公司所陈述的涉案商铺内物件、材料并非我公司所有。
4.照片打印件14份，证明涉案商铺的现状。被告广州第三建筑公司从2013年开始占用涉案商铺至今，2015年5月初拍摄时被告广州第三建筑公司仍占用了涉案商铺，2015年5月中下旬被告广州第三建筑公司搬走了部分物件。
原告质证意见：无异议。
被告广州第三建筑公司质证意见：对真实性、合法性、关联性均不予确认，不能证明涉案商铺现状，也不能证明与我公司存在关联性。
被告广州第三建筑公司在诉讼中无提交书面证据材料。
经庭审质证、辩证，本院对当事人提交的证据认证如下：
1.对原告提交的证据1，两被告无异议，本院予以确认；对原告提交的证据2，因合同的相对方被告金泰房产公司无异议，故本院予以确认；对原告提交的证据3，被告金泰房产公司无异议，被告广州第三建筑公司对其真实性无异议，故本院对其真实性予以确认。
2.对被告金泰房产公司提交的证据1、2、3，原告对证据1、2无异议，对证据3的真实性无异议，被告广州第三建筑公司对证据1、2、3真实性无异议，故本院对证据1、2、3的真实性予以确认；对被告金泰房产公司提交的证据4，原告无异议，被告广州第三建筑公司有异议，因被告金泰房产公司无提交其他证据佐证照片中所反映的是涉案商铺目前外貌，且商铺内物品属于被告广州第三建筑公司所有，故本院对该证据不予采纳。
根据本院采信的证据，结合双方当事人陈述，本院确认如下事实：
2013年10月11日，原告与被告金泰房产公司签订《商品房买卖合同》及《海琴水岸〈商品房买卖合同〉的补充协议》，约定原告以2830885元购买被告金泰房产公司开发的位于佛山市顺德区北滘镇北滘社区居民委员会天宁路24号海琴水岸15号商铺。合同第七条约定：乙方（即原告）于2013年10月31日前向甲方（即被告金泰房产公司）支付购房款849266元（含定金）、于2013年12月31日前向甲方支付购房款余款1981619元。对商品房的交付期限，合同第九条约定：“甲方应当在2014年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付乙方使用。但因遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起30日内告知乙方的，甲方可根据实际影响时间予以延期（甲、乙双方协商同意解除合同或变更合同除外），上述各种情况必须经政府有关管理部门出具的证明文件作为延期交付商品房的依据。”合同第十条第二款约定：“甲方逾期交付商品房的，乙方同意继续履行，但自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按逾期天数每日向乙方支付已交付购房款万分之二的违约金。”对商品房的交接办法，合同第十二条约定“商品房竣工验收合格后，甲方应书面通知乙方办理商品房交付手续。双方进行验收交接时，甲方应当出示合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，甲方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；属于非住宅的应参照《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》另行提供质量保证书和使用说明书。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：甲方以乙方提供的联络地址为准，乙方同意自甲方向联络地址发出书面通知日（以邮戳为准）视为交付日，乙方不得以任何理由提出抗辩，且从上述交付日起向甲方指定的前期物业公司缴付物业管理费。”
原告于2015年5月14日向本院提起本案诉讼，认为被告金泰房产公司至今未将涉案商铺交付其使用，已构成违约，且认为被告金泰房产公司告知其未交付的原因是被告广州第三建筑公司一直占用了涉案商铺，请求本院判令两被告立即将涉案商铺交付其使用，并赔偿其相关损失（以所付购房款2830885元为基数，按逾期天数每日万分之二，从2014年1月31日起计算至实际交付商铺之日止）。庭审中，原告确认其已取得涉案商铺房地产权证（登记时间为2013年11月15日），确认被告金泰房产公司在合同约定的期限内曾通知其收楼，但其到现场时发现涉案商铺内仍堆放了许多建筑材料及工具，故其拒绝收楼。被告金泰房产公司对原告主张按逾期天数每日万分之二计算损失没有异议，也承认涉案商铺内确实至今仍堆放了建筑材料、工具等物品，但认为这些物品是被告广州第三建筑公司堆放的，是被告广州第三建筑公司一直占用了原告的涉案商铺，原告的相关损失与其无关，应由被告广州第三建筑公司赔偿。被告广州第三建筑公司认为本案属于商品房销售合同，其不是该合同的相对方，不负有交付涉案商铺给原告的义务。被告广州第三建筑公司承认其当时因需对海琴水岸工程进行保修，确曾在涉案商铺内堆放过物品，但后来已搬离，认为现涉案商铺内的物品并非其公司所有。
另查，被告广州第三建筑公司是被告金泰房产公司开发的北滘海琴水岸C01一期及C05二、三期项目工程的实际施工方。2013年6月26日，被告金泰房产公司、被告广州第三建筑公司、大城集团公司签订了《关于北滘海琴水岸C01、C05项目工程竣工结算协议》，约定了大城集团公司与广州第三建筑公司的结算方式、收尾工作、工程交付、质量保修工作等事宜。
2014年4月22日，被告金泰房产公司委托广东宏骏律师事务所发了一份《律师函》给被告广州第三建筑公司，称被告广州第三建筑公司未经其同意一直非法占用了包括涉案商铺在内的12间商铺用于存放材料等物品，已构成侵权，要求被告广州第三建筑公司收到《律师函》后七日内将商铺交付给被告金泰房产公司，并赔偿其非法占用期间的租金损失。2014年5月9日，被告广州第三建筑公司回函称因小业主收楼时提出许多需要整改的地方，被告金泰房产公司及大城集团公司就小业主提出的整改问题多次要求其处理，鉴于整改时间难以协调，整改进度较慢，目前工程尚未完工，为确保安全生产和工程质量，其暂时使用部分房屋堆放整改所需的材料和工具，暂不具备移交条件，待所有整改工作完成后，其将尽快清理撤场。
以上事实还有本院开庭笔录在案佐证。
本院认为：《商品房买卖合同》及《海琴水岸〈商品房买卖合同〉的补充协议》是原告与被告金泰房产公司在自愿、平等的基础上签订的，其内容没有违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律效力。原告应按约支付购房款，被告金泰房产公司亦应按约将符合法定交付条件及约定交付条件的商铺交付原告使用。本案中，虽然涉案商铺已于2013年11月15日取得房地产权证，符合法定交付条件，被告金泰房产公司也已于合同约定的期限内通知原告收楼，但原告与被告金泰房产公司均确认涉案商铺内一直堆放了建筑材料、工具等物品，即涉案商铺并不具备完全使用条件，原告之前拒绝收楼，理由充分。被告金泰房产公司应将符合完全使用条件的商铺交付原告使用。被告金泰房产公司未按约将符合使用条件的商铺交付原告使用，已构成违约。原告主张按合同约定，以其所付购房款2830885元为基数，按逾期天数每日万分之二计算其损失，原告的该请求实际上主张的是逾期交楼违约金，该请求符合合同约定，且庭审中被告金泰房产公司对该计算标准亦没有异议，故本院予以支持，但违约金应从2014年2月1日起开始计算。
本案属于商品房销售合同纠纷而非侵权纠纷，因被告广州第三建筑公司并非涉案商品房销售合同的相对方，故原告请求判令广州第三建筑公司承担涉案商品房销售合同的相应责任，缺乏法律依据，本院不予采纳。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定、判决如下：
一、被告佛山市顺德区金泰房产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将符合使用条件的位于佛山市顺德区北滘镇北滘社区居民委员会天宁路24号海琴水岸15号商铺交付原告曾海鹏使用；
二、被告佛山市顺德区金泰房产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾海鹏支付逾期交楼违约金（即原告曾海鹏主张的损失）（计算标准为：以购房款2830885元为基数，按逾期天数每日万分之二，从2014年2月1日起计算至实际交付符合使用条件商铺之日止）；
三、驳回原告曾海鹏的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为2582.08元（原告曾海鹏已预交），由被告佛山市顺德区金泰房产有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 李晓芹
二〇一五年七月二日
书记员 韩思韵
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