河北省承德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）承民再终字第00040号
再审上诉人（一审原告）：李玉荣。
委托代理人：杨文军，河北瑞峰律师事务所律师。
再审被上诉人（一审被告）：兴隆县兴泰房地产开发有限公司。
法定代表人：郭淑华，职务，董事长。
委托代理人：刘福悦，曾任新隆园项目经理。
再审上诉人李玉荣与被上诉人兴隆县兴泰房地产开发有限公司（以下简称兴泰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，兴隆县人民法院于2010年4月6日作出（2009）兴民初字第1333号民事判决，李玉荣不服，上诉于本院。本院于2010年9月15日作出（2010）承民终字第120号民事裁定，将案件发回兴隆县人民法院重审。兴隆县人民法院于2012年6月27日作出（2010）兴民初字第1956号民事判决。李玉荣不服，上诉于本院，本院于2012年12月15日作出（2012）承民终字第1416号民事判决，兴泰公司、李玉荣均不服，向河北省高级人民法院申请再审，河北省高级人民法院于2013年5月7日作出（2013）冀民申字第601号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2013年7月29日作出（2013）承民再终字第67号民事裁定，将本案发回兴隆县人民法院重审。李玉荣向本院提出指定管辖申请，本院指定承德县人民法院审理，承德县人民法院于2014年4月3日作出（2014）承民再字第1号民事判决，李玉荣不服，上诉于本院。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人李玉荣及其委托代理人杨文军、被上诉人兴泰公司委托代理人刘福悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
承德县人民法院一审查明，2007年4月6日，原、被告双方签订了房屋拆迁补偿合同，合同中原告为乙方（被拆迁人），被告为甲方（拆迁人），第一条内容为涉及的建设项目名称为新隆园商住小区；建设地点为兴隆县城东大街；建设单位为兴隆县兴泰房地产开发有限公司。第二条内容为乙方在拆迁范围内有房屋建筑面积230平方米，土地121.10平方米；被拆迁房屋的产权属于李玉荣。第三条约定土地及附属设施共作价人民币57500.OO元，由甲方支付乙方；甲方对乙方拆除的房屋产权调换：所调换的新建房屋位于育红路东侧二街由东至西顺序1号；甲方以新隆园商住小区二街一带二商业用房115平方米、二街三层住宅115平方米补偿乙方，总补偿面积230平方米；房屋面积差价以当年建设房屋市场价格进行找补，如乙方选择的房屋小于应补乙方的房屋面积，则甲方向乙方找补差价；如乙方选择的房屋大于应补乙方的房屋面积，则乙方向甲方找补差价；乙方需向甲方支付房屋调换差价补偿款共计人民币57500.00元。第四条约定采取产权调换形式，乙方自行解决临时过渡住房，甲方按一年计算向乙方支付临时过渡费13800.00元；如甲方因素造成乙方在一年内不能回迁，甲方按逾期月数比照过渡费标准另行给付乙方，如乙方自己因素造成逾期回迁，甲方不再另行给付乙方临时过渡费。第五条约定本合同签订之日起3日内甲方一次性支付乙方本合同条款约定应由甲方付给乙方的实际费用，特殊情况需延期支付的，甲乙双方另行协商。合同签订当日，由刘某某执笔起草了一份承诺书，承诺人为刘福悦，受理人为李玉荣，承诺书的主要内容是：李玉荣原房屋同意拆迁，进行房屋置换，对此房除按正式合同签定以外，另外对其优惠，为使其还能正式营业，在其原有房屋还新设计三层，每层为15.3米×5米左右，总之总平米为230平方米，互不找价，只付过渡费，特此承诺，房屋水暖电齐全，结尾处承诺人刘福悦的签名为李某某所签，在刘福悦签名上加盖着兴隆县兴泰房地产开发有限公司的公章，落款日期是2007年4月6日。原告认为被告交付给原告的新建房屋即位于育红路东侧二街由东至西顺序1号的共三层楼房应适用承诺书，三层楼房均应为商业用房，由于被告将第三层建为住宅，所以被告应补偿原告差价款206994.00元。被告认为应适用房屋拆迁补偿合同，由被告交付给原告一、二层合计160多平米底商，三层80多平米住宅，由原告支付给被告差价款276006.00元。
另查明，双方争议的产权调换即新建房屋位于育红路东侧二街由东至西顺序1号的共三层楼房，一层建筑面积82.46平方米，二层建筑面积86.91平方米，三层建筑面积80.32平方米，一、二层建为商业用房，三层建为住宅。2008年10月11日兴隆县价格认证中心鉴证争议标的所在新隆园2#楼商业用房价格为每平方米6600.00元，住宅为每平方米2400.00元。
另查明，合同第三条约定的被告应支付给原告土地及附属设施共作价人民币57500.00元，被告尚未支付给原告；原告需向被告支付房屋调换差价补偿款共计人民币57500.00元，原告尚未支付给被告；被告按一年计算向原告支付临时过渡费13800.00元被告已支付给原告。
另查明，兴隆县建设局证明争议标的所在的新隆园于2010年10月16日竣工验收备案。
一审法院认为，原、被告双方于2007年4月7日签订了房屋拆迁补偿合同，是双方真实意思表示，本院依法确认其效力，该合同对双方具有约束力，双方应按合同约定行使权力、履行义务。对于签订合同同日由刘某某书写并由李某某代刘福悦签名的承诺书，从李某某的询问笔录中看出、李某某并未得到被告授权出具承诺书，事后也未得到被告追认，且刘某某、李某某、原告在兴隆县公安局刑侦大队所作的询问笔录中，对兴隆县兴泰房地产开发有限公司公章是怎么加盖的说法不一，对是谁提出签一份承诺书，原告与刘某某也说法不一，故本院对承诺书不予采信。兴隆县建设局证明2010年10月16日前新隆园小区项目通过验收备案，具备交付条件，所以被告应依合同约定给付原告逾期回迁期间的临时过渡费。另外，根据合同约定被告应支付原告土地及附属设施款57500.00元及原告需向被告支付房屋调换差价补偿款57500.00元，双方都未支付给对方，该两项款项数额相同，相互抵顶后，互相不再给付对方。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、原告李玉荣于本判决生效之日起十日内给付被告兴隆县兴泰房地产开发有限公司置换房屋差价款人民币276006.00元。二、被告兴隆县兴泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将位于育红路东侧二街由东至西顺序1号的一至三层楼房交付给原告李玉荣使用。三、被告兴隆县兴泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李玉荣临时过渡费人民币34936.44元（自2008年4月6日始至2010年10月16日止合计924天，每日37.81元）。四、驳回原告李玉荣的其他诉讼请求。
李玉荣上诉称，一、原判决认定事实错误。1、《承诺书》合法有效，依法优于格式条款《房屋拆迁补偿合同》，应当优先适用。原判决对《承诺书》不予采信错误。（1）2007年4月6日被上诉人的工作人员持预先拟定的格式条款《房屋拆迁补偿合同》让上诉人签字。上诉人对格式条款合同提出异议，并拒绝签字。在这种情况下，被上诉人的工作人员以被上诉人的名义与上诉人协商一致写下的《承诺书》并加盖了被上诉人单位的公章，上诉人出于对被上诉人单位公章的绝对信任，在拿到盖有被上诉人公章的《承诺书》后，才在被上诉人提供的格式条款《房屋拆迁补偿合同》书上签名。本《承诺书》合法有效，依法应当优先适用。（2）经法庭开庭审理，庭审质证，被上诉人对《承诺书》没有异议记录在案。本案原第一审第一次开庭时，证人刘某某出庭作证。刘某某的证言经庭审质证，被上诉人没有异议，兴隆县人民法院（2009）兴民初字第1333号民事判决予以认定，被上诉人服判没有上诉。（是上诉人李玉荣对判决结果不服提出的上诉）。（3）被上诉人对其工作人员的经营活动应承担民事责任。从对上诉人拆迁房屋的事先商谈，协商承诺书内容到签订格式条款合同均是被上诉人的工作人员李某某、张银等人以被上诉人的名义进行的，《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动承担民事责任”。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民和国民法通则》若干问题的意见（试行）第58条规定：“企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动给他人造成损害的，企业法人应当承担民事责任”。李某某与刘福悦、杨福林、王凤青以被上诉人的名义合伙开发兴隆镇东关大街药店地段即新隆园小区。李某某对内是开发商之一，对外是被上诉人的工作人员，李某某以被上诉人的名义签订承诺书，并在承诺书上加盖被上诉人的公章。是以法人名义从事的经营活动，被上诉人应依法承担民事责任。被上诉人没有任何理由可对抗合同第三人。（4）被上诉人置换给上诉人的房屋是按承诺书约定的面积进行建筑的，是从事实上认可并履行承诺书义务。《承诺书》规定每层为15.3米×5米左右（76.5平方米左右），被上诉人建筑的一层建筑面积82.46平方米；二层建筑面积86.97平方米；三层建筑面积80.32平方米，与《承诺书》约定相符。格式条款合同规定商用一带二层115平方米（每层为57.5平方米）。三层为115平方米，实际楼层建筑面积与格式条款合同楼层建筑面积相差悬殊，被上诉人未按格式条款合同施工建筑，是按承诺书的要求建筑的。从事实认可并履行了《承诺书》义务。2、被上诉人擅自将三层商用房改建成住宅房，应赔偿差价款206994元，原判决遗漏。3、原判决少计算临时安置补助费114998.19元。根据合同约定被上诉人应于2008年4月7日前交付回迁置换房屋。但由于被上诉人的原因，一直到2012年10月16日兴隆县建设局才为被上诉人出具《河北省建设工程竣工验收备案证明书》，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条和建设部第78号令《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的相关规定。房屋建设只有办理备案手续后，方可交付使用。也就是说被上诉人置换给上诉人的房屋，从20l2年10月16日起方可交付使用。合同约定每年临时安置补助费13800元，折合每日37.81元。《国务院城市房屋拆迁管理条例》第三十一条和《河北省城市房屋拆迁管理条例实施办法》第二十九条第（一）项规定，被拆迁人自行安排其住处的，从逾期之日起增加临时安置补助费，逾期满二年以上的增加百分之百，被上诉人应于2008年4月8日前交付置换房屋，上诉人向法院申请先于执行后，被上诉人于2013年9月13日交付房屋。逾期l983天，长达五年之久，上诉人是自行安排住处的，按双倍每日临时安置补助费为75.61元。1983天×75.61元＝149934.63元。原判决被上诉人支付逾期交付房屋期间的临时过渡费34936.41元，少计算114998.19元，应予纠正。另外，原判决认为兴隆县建设局证明2010年10月16日前新隆园小区项目通过验收备案，不是笔误，就是编谎，备案手续不能用证明代替，备案时间是2012年10月16日，绝不是2010年10月16日。4、被上诉人逾期交付房屋造成上诉人旅店营业损失414317.85元，原判决遗漏。上诉人自有三层楼房与被上诉人置换前有营业执照，税务登记证、特种行业许可证，有纳税凭证、各种手续齐全，一直从事旅店业经营。经法院委托评估，日纯收入208.95元。根据合同约定被上诉人应于2008年4月7日前交付置换房屋，由于被上诉人的原因一直到2012年10月16日才具备交付房屋条件。经上诉人申请先予执行。被上诉人于2013年9月13日交付房屋，逾期1983天x208.95元＝414347.85元，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。河北省《国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第十三条给予被征收人停产停业损失补偿的，应当符合下列条件：（一）被征收房屋具有房屋权属证明；（二）被征收房屋为非住宅用房；（三）有合法有效的营业执照或其他相关生产经营行政许可手续载明的住所为被征收房屋；（四）己办理税务登记并具有纳税凭证，第十四条第一款因征收房屋造成停产停业损失的补偿，按征收房屋造成的实际损失进行补偿。上诉人的旅店营业损失，完全具备上述条件，被上诉人应当予以赔偿，原判决遗漏错误。5、原判决认定用上诉人的土地及附属设施款57500元抵顶被上诉人的房屋调换差价补偿款57500元没有依据。被上诉人应当给付。合同约定被上诉人支付上诉人土地及附属设施补偿款57500元。被上诉人至今未付，原判决认为互抵没有证据证明，被上诉人应当支付。6、被上诉人应承担置换房屋办理产权证照、税费及鉴定费用，原判决遗漏。房屋置换前上诉人的三层楼房手续证照齐全，置换后需重新办理证、照，有关税费应由被上诉人承担。还有上诉人预交的鉴定费4000元，理应由被上诉人负担，原判决无理遗漏上诉人的诉讼请求。二、原判决遗漏当事人，影响正确判决。根据河北省承德市中级人民法院（2010）承民初字第51号民事判决书和河北省高级人民法院（2011）冀民一终字第27号民事判决书认定，本案是刘福悦、王凤青、李某某、杨福林挂靠兴隆县兴泰房地产开发有限公司并以该公司名义合伙开发新隆园小区房地产的，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第43条规定，个体工商、个人合伙挂靠集体企业并以集体企业名义从事生产经营活动的，在诉讼中，该个体工商户、个人合伙与其挂靠的集体企业为共同诉讼人。2013年12月25日上诉人向原审法院提出追加刘福悦、王凤青、李某某、杨福林为本案共同被告参加诉讼，被原审法院无理驳回，2014年3月12日上诉人申请复议，原审法院不予理睬，原判决置法律规定于不顾，公然违法遗漏当事人，从而导致错判。三、原判决严重违反法定程序，造成错判。1、原判决对上诉人与被上诉人提交的证据均没有质证意见，便作出认证违法。2、原判决排斥合法证据，采信非法证据作为认定案件事实的依据。（1）证人刘某某出庭作证，被上诉人对刘某某的证言无异议，对其证言应当依法采信。（2）原判决采纳刘福悦制造的非法证据。3、上诉人申请调查收集证据，原判决无理不予准许，从而导致本应为被告的刘福悦却充当了被上诉人的诉讼代理人。4、原判决驳回上诉人的其他诉讼请求没有理由，空洞无理判决。四、原判决适用法律错误。本案格式条款合同与非格式条款合同不一致，应当依据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，应当采用非格式条款。请求：一、撤销承德县人民法院2014年4月3日（2014）承民再字第1号民事判决第一项、第三项、第四项。二、改判被上诉人给付商用房改建为住宅房差价款206994元；支付临时安置补助费149934.63元；支付逾期交付房屋造成旅店营业损失414347.85元。三、改判被上诉人支付合同约定的土地及附属设施差价补偿款57500元，并由被上诉人承担产权证照的税费和鉴定费。
兴泰公司辩称，一、原判决认定事实清楚，李玉荣所谓的理由违背客观事实，没有法律依据。1、李玉荣单方陈述的《承诺书》的形成过程无法对抗法庭调查结果，也无法对抗公安笔录，反而这一系列说法恰恰证明了《承诺书》的形成是李玉荣等人恶意串通侵害刘福悦权益的铁证；2、模仿刘福悦签字的李某某仅是与项目有关的投资人王凤青的隐名股东而不是新隆园小区项目的工作人员，也没有权力代替刘福悦行使法律行为；3、李玉荣一方面说“被告已履行《承诺书》”，而随后又说我公司违背承诺擅自将商用房改成住宅，说法本身前后矛盾，显见其只求利益，不讲道理；4、李玉荣对临时安置过度费等请求只是来源于拆迁过程中的某项政策，与达成拆迁补偿协议后履行合同完全是两回事！新隆园小区《建设工程验收备案证明书》明确载明：“新隆园小区于2009年9月16日经过设计、施工、工程监理和有关工程管理部门验收，于2012年10月16日备案”，此时间界定原判决应为笔误，新隆园小区验收完毕全部入住时间应为2009年9月16日，备案时间为2012年10月16日；5、房屋如何交付及延期交付如何补偿《拆迁补偿合同》上约定明确，更何况延期交房是李玉荣违约造成的，我公司不应承担任何责任，《拆迁补偿合同》上互找差价的57500元双方约定明确，李玉荣只是视合同约定视而不见；6、李玉荣要求我公司承担税费、鉴定费既没有合同约定又没有法律依据，只证明李玉荣在利益面前毫不讲理。二、原判决没有遗漏当事人，兴泰公司内部的股东构成、利益分配及管理方式与兴泰公司作为法人和李玉荣签订《拆迁补偿合同》没有关系，河北省高院的生效判决是针对兴泰公司下属项目投资人内部利益关系的裁判，与兴泰公司和李玉荣案均没有关系。三、刘福悦作为兴泰公司的代理人有权依法出示证据，李玉荣一方一直在无理取闹。请求二审法院依法驳回李玉荣的上诉请求。
李玉荣向本院提供如下证据：
证据1、控告材料1份，国内挂号信函收据9份。
证据2、中共承德市委信访局2011年4月8日承信督字（2011）70号文件1份。
证据3、2011年5月6日兴隆县公安局向兴隆县信访局提交的《关于李玉荣控告兴隆县公安局延误案件审理的情况说明》1份。
证据4、北京法源司法科学证据鉴定中心鉴定意见书1份。
证据5、行政赔偿申请书和挂号信函收据各1份。
兴泰公司质证意见认为李玉荣提供的证据与本案无关。合议庭认为，李玉荣提供的证据不是新的证据，证据2、证据4在一审时已经提供并质证，证据1、证据3、证据5不具有真实性、关联性，不能证明案件事实，不予采信。
本院查明的事实与一审查明的事实基本一致。另查明，兴隆县建设局出具的河北省建设工程竣工验收备案证明书，证明争议标的所在的新隆园商住小区工程，经建设单位兴隆县兴泰房地产开发有限公司于2009年9月16日组织设计、施工、工程监理和有关专业工程主管部门验收，并于2012年10月16日竣工验收备案。
本院认为，上诉人李玉荣与被上诉人兴泰公司双方于2007年4月6日签订的《房屋拆迁补偿合同》合法有效，该合同对双方具有约束力，双方应按合同约定行使权利、履行义务。对于落款日期同为2007年4月6日由刘某某书写的“承诺书”，承诺人为刘福悦，受理人为李玉荣，由李某某代刘福悦签名并加盖兴泰公司公章，无证据证明李某某得到刘福悦和兴泰公司的授权，事后也未得到追认，该“承诺书”对兴泰公司无法律约束力。依照《房屋拆迁补偿合同》约定，兴泰公司应将位于育红路东侧二街由东至西顺序1号的一至三层楼房交给李玉荣使用，李玉荣应找补差价276006.00元。兴隆县建设局证明2012年10月16日前新隆园小区项目通过验收备案，具备交付条件，所以兴泰公司应依合同约定给付李玉荣逾期回迁期间的临时过渡费人民币62386.50元（自2008年4月6日始至2012年10月16日止合计1650天，每日37.81元）。另外，根据合同约定兴泰公司应支付李玉荣土地及附属设施款57500.00元及李玉荣需向兴泰公司支付房屋调换差价补偿款57500.00元，双方都未支付给对方，该两项款项数额相同，相互抵顶后，互相不再给付对方。上诉人李玉荣要求给付旅店营业损失414347.85元，承担置换房屋办理产权证照、税费及鉴定费用，其依据是国有土地上房屋征收的相关法规，不适用于本案，本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，双方应按合同的约定主张权利，其上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人李玉荣认为原判决遗漏当事人，影响正确判决。本院认为，依照《中华人民共和国公司法》第三条的规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权；公司以其全部财产对公司的债务承担责任；有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任。刘福悦、王凤青、李某某、杨福林不是《房屋拆迁补偿合同》的当事人，不应追加为共同被告。上诉人李玉荣称原判决严重违反法定程序，对上诉人与被上诉人提交的证据均没有质证意见，便作出认证。经本院查阅原审开庭笔录，原被告双方对提供的证据均有质证意见，程序并不违法。原判认定争议标的所在的新隆园商住小区工程竣工验收备案时间错误，临时过渡费计算有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持承德县人民法院（2014）承民再字第1号民事判决第一项、第二项、第四项，即：原告李玉荣于本判决生效之日起十日内给付被告兴隆县兴泰房地产开发有限公司置换房屋差价款人民币276006.00元；被告兴隆县兴泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将位于育红路东侧二街由东至西顺序1号的一至三层楼房交付给原告李玉荣使用；驳回原告李玉荣的其他诉讼请求。
二、撤销承德县人民法院（2014）承民再字第1号民事判决第三项，即：被告兴隆县兴泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李玉荣临时过渡费人民币34936.44元（自2008年4月6日始至2010年10月16日止合计924天，每日37.81元）。
三、兴隆县兴泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付李玉荣李某某临时过渡费人民币62386.50元。
一、二审案件受理费22250元，由被上诉人兴隆县兴泰房地产开发有限公司负担2225.00元，由上诉人李玉荣负担20025元。
本判决为终审判决。
审 判 长 金小雁
审 判 员 刘福泉
代理审判员 燕金玲
二〇一四年八月十一日
书 记 员 刘明洋