云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终819号
上诉人（原审原告、反诉被告）许有虎，男，1986年10月23日出生，汉族。
特别授权诉讼代理人汤其山，男，1954年1月10日出生，汉族。
一般授权诉讼代理人许优标，男，1979年6月10日出生，汉族。
被上诉人（原审被告、反诉原告）昆明市海伦堡房地产开发有限公司。住所地：昆明市官渡区小板桥镇中街**号*栋***号。
法定代表人叶辉，总经理。
特别授权诉讼代理人刘莉，女，1987年3月29日出生，汉族。
上诉人许有虎因与被上诉人昆明市海伦堡房地产开发有限公司（以下简称：海伦堡公司）商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2015）官民二初字第602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院确认的本案事实为：2012年12月28日，原、被告双方签订了商品房购销合同及补充协议，合同约定：由原告向被告购买被告开发的春城时光5幢第7层705号房，编号KH02057；套内建筑面积95.14平方米，单价8920.17元/平米，总房款84.8665万元；付款方式为：原告支付首付款25.8665万元，其余价款59万元，向华夏银行官渡支行贷款支付；原告选择按揭方式支付购房款的，若因原告违约未能按时向银行支付约定的本息，银行根据约定要求被告承担违约责任的，被告有权解除与原告签订的商品房购销合同，原告应向被告支付房价款总额10％的违约金；被告应于2014年4月7日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告等内容。合同签订后，原告向被告支付了首付款25.8665万元，向华夏银行官渡支行贷款59万支付余下房款，双方办理了商品房买卖合同登记备案，合同登记号（KM2012122876426）。2013年4月至2014年9月原告共向银行偿还贷款本金69768.7元。此后，原告未偿还贷款，银行扣划了被告的合作保证金，并依法提起了诉讼。双方在交接房过程中，原告认为被告交付的房屋存在质量问题，至今未接房，遂提起诉讼，请求：一、被告退还首付款及其利息，退还已缴房贷款及其利息：首付款258665元，首付款利息（2012年12月至2015年7月）258665×1.5%×20=77599.5元；已缴房贷款（2013年4月至2014年8月）70811.69元，已缴房贷利息70811.69×12×1%=8497.4元；以上共计415573元。二、原告被关押期间律师见面费2000元。三、代理人南京-
昆明往返四次车旅费11000元。四、原告被关押的误工费和精神损失费50000元。五、损失费3920元。六、取保候审押金10000元。七、反诉费等由被告自理。海伦堡公司提起反诉，请求判令：一、驳回被反诉人的本诉诉讼请求；二、解除双方签订的《商品房购销合同》及补充协议；三、被反诉人按约定承担违约金84866.5元；四、被反诉人承担因其不当行为导致的损失9685元；五、被告返还华夏银行官渡支行扣除的反诉人保证金33212.96元；六、反诉及本诉诉讼费用由被反诉人承担。
原审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告均要求解除商品房买卖合同，原审法院对原、被告双方签订的商品房买卖合同予以解除。关于原告主张的已付首付款和已还贷款的利息及损失、差旅费，原告提交的证据不能证实被告卖给原告的房屋存在质量问题，对此请求不予支持。关于原告律师会见费、被关押的误工费和精神损失费、取保候审押金是刑事案件处理的范围，不属于民事审理的范围，对该部分请求不予支持。关于被告反诉的违约金，原告确实存在未按约定偿还贷款导致被告承担保证责任的违约行为，原告应该承担违约责任，但被告主张原告按总房款10％承担违约金的反诉请求，原告认为约定过高，且是被告提交的格式合同。鉴于本案审理中被告未举证证实原告违约给其造成的实际损失以及原告实际未接房的事实，原审法院酌情支持被告反诉所请求的违约金1万元。关于被告反诉要求原告承担损失9685元属刑事案件处理的范围，不属于民事审理的范围，对该部分反诉请求不予支持。关于被告反诉要求原告返还华夏银行官渡支行扣除的反诉人保证金33212.96元，因该贷款是支付房款，现原、被告均要求解除合同，如被告收回房屋，该款不应退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：“一、原告（反诉被告）许有虎与被告（反诉原告）海伦堡公司于2012年12月28日签订的合同登记号为KM2012122876426的《商品房购销合同》及《合同补充协议》于本判决生效之日起解除；二、被告（反诉原告）海伦堡公司于本判决生效之日起十五日内退还原告（反诉被告）许有虎首付款258665元、已偿还贷款本息69768.7元，合计328433.7元；三、原告（反诉被告）许有虎于本判决生效之日起十五日内支付原告违约金10000元；四、原告（反诉被告）许有虎在收到退款后三十日内协助被告（反诉原告）办理撤销春城时光5幢第7层705号房的《商品房购销合同》的备案登记；五、驳回原告（反诉被告）许有虎的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）的其他反诉请求。”本案诉讼费3924元，由原告（反诉被告）许有虎承担1334元，被告（反诉原告）海伦堡公司承担2590元；本案反诉费1448元，由原告（反诉被告）许有虎承担113元，被告（反诉原告）海伦堡公司承担1335元。
原审判决宣判后，许有虎不服，向本院提起上诉称：双方签订的《商品房购销合同》明确约定了双方的权利义务，虽被上诉人如期交付房屋，但本案诉争房屋所在地下B1层、B2层多处墙体开裂、浸水，房屋存在严重质量问题而不是瑕疵，故诉争房屋不符合合同约定的质量标准，被上诉人存在重大违约行为。经上诉人多次与被上诉人交涉要求退房，但被上诉人坚决不同意退房退款，上诉人万般无奈自2014年9月20日起停止归还银行按揭贷款，被上诉人据此要求上诉人承担违约责任属于无理取闹。原审判决认定事实错误、适用法律错误。综上，请求：一、撤销原审判决第三、五项，改判支持上诉人的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。
被上诉人海伦堡公司答辩称：根据双方合同的约定，上诉人应支付的违约金是房款的10%，被上诉人认可原审法院对违约金的判决；上诉人的其他诉讼请求与本案房屋买卖合同无关。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经审理，二审查明的案件事实与原审判决认定事实一致，本院予以确认。
综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、海伦堡公司是否存在违约行为？二、许有虎是否存在违约行为？三、许有虎要求海伦堡公司支付已付购房款的利息及律师见面费、车旅费、误工费和精神损失费等主张能否成立？
本院认为：对于争议焦点一，海伦堡公司与许有虎于2012年12月28日签订的《商品房购销合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同已成立、生效，双方当事人应当按约履行各自的合同义务。合同签订后，海伦堡公司于2014年1月12日组织勘察、设计、施工及监理等单位对诉争房屋进了行验收并经验收合格，并按约向许有虎交付了诉争房屋。许有虎主张诉争房屋存在质量问题，并据此拒绝接房和拒绝偿还房屋按揭贷款，但许有虎所提交的证据并不足以证实诉争房屋存在质量问题，在诉争房屋经海伦堡公司组织验收合格并开具竣工验收合格证明书的情况下，许有虎认为诉争房屋不符合合同约定的质量标准、海伦堡公司存在违约行为的主张不成立，本院不予支持。对于争议焦点二，根据本案查明事实，许有虎在2014年9月后拒绝继续偿还诉争房屋的银行按揭贷款，导致海伦堡公司因承担保证责任而代其清偿了诉争房屋的剩余贷款，许有虎的上述违约行为违反了合同约定的支付房款的主要合同义务，并导致双方《商品房购销合同》及其补充协议无法继续履行，其行为已构成根本性违约，海伦堡公司据此要求解除合同并要求许有虎支付相应违约金的主张具有事实及法律依据，原审判决认定许有虎构成违约并判令其向海伦堡公司支付违约金10000元并无不当，本院予以维持。对于争议焦点三，首先，对于许有虎要求海伦堡公司支付已付购房款利息的主张，如上所述，双方签订的《商品房购销合同》系因许有虎违约而导致解除，海伦堡公司并不存在违约行为，双方合同解除后，海伦堡公司仅承担返还已支付购房款的责任，许有虎要求海伦堡公司支付已付购房款利息的主张不成立，本院不予支持。其次，对于许有虎要求海伦堡公司支付律师见面费、车旅费、误工损失、精神损失及其他损失的主张，因与本案并非同一法律关系，不属于本案的审理范围，本院不予支持。综上，上诉人许有虎的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币2600元，由上诉人许有虎承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。
审 判 长 田 庄
审 判 员 朱 欢
代理审判员 黄金成
二〇一六年五月十三日
书 记 员 韩佩君