北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终242号
上诉人（原审第三人）：吴家刚，男，1955年12月17日出生。
委托诉讼代理人：张辉，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：董啟元，男，1954年6月22日出生。
委托诉讼代理人：白普广，北京合川（天津）律师事务所律师。
原审被告：仲兆麟，男，1952年10月26日出生。
原审被告：柴军，男，1970年2月4日出生。
上诉人吴家刚因与被上诉人董啟元及原审被告仲兆麟、柴军农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第13055号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴家刚的上诉请求：撤销一审判决，驳回董啟元的诉讼请求，一、二审诉讼费由董啟元承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法。１.涉案合同均是缔约双方真实意思表示，我在涉案房屋居住十几年，形成了稳定的占有。2005年，我将房产出售，用所有积蓄购买了涉案房屋，并无其他房屋居住。董啟元在通州区后南仓22号楼221号购买了商品房，其已有相应的住房保障。2.“一户一宅”原则是管理性规范而非效力性规范。我国法律法规没有对涉及宅基地的买卖合同的效力性规定，北京市高级人民法院2004年印发的《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》及2012年传达的《当前民事审判中需要注意的几个法律适用问题》规定涉及农村宅基地的买卖合同“以无效为原则，以有效为例外”，合同是否无效应依具体案情来定。3.涉案房屋已由柴军翻建，吴家刚也进行了翻建及大幅装修，翻建得到了村委会批准，说明村委会同意相关买卖协议。涉案房屋现在牵涉拆迁，本案是因拆迁而非居住问题引起的纠纷。4.本案涉及三个合同，应分为三个案件审理，法院不应一并审理审理。
董啟元辩称：同意一审判决，不同意吴家刚的上诉请求。涉案房屋不是吴家刚的唯一住所，吴家刚不在涉案房屋居住。我最早出卖的房屋没有进行翻建，柴军对涉案房屋做过扩建。根据法律规定，吴家刚、仲兆麟、柴军不是农村集体经济组织成员，无权购买涉案房屋。本案涉及的三个合同属于连续买卖关系，同意原审一并审理。
董啟元向一审法院起诉请求：1.依法确认董啟元与仲兆麟之间、仲兆麟与柴军之间、柴军与吴家刚之间所签订的关于涉案房屋买卖合同无效；2.吴家刚在判决生效后15日内将涉案房屋腾空交还给董啟元；3.仲兆麟、柴军及吴家刚承担本案诉讼费用。
董啟元向一审法院提交了以下证据：土地登记审批表、集体土地建设用地使用证、吴家刚户籍登记卡、柴军与吴家刚签订的《买卖房契约》。吴家刚向一审法院提交了以下证据：搬迁通知、宅基地内建房许可证。经法院庭审质证，法院对董啟元提交的土地登记审批表、集体土地建设用地使用证、吴家刚户籍登记卡、柴军与吴家刚签订的《买卖房契约》的真实性、合法性予以确认，法院对吴家刚提交的搬迁通知、宅基地内建房许可证的真实性、合法性予以确认。
一审法院根据上述认证认定事实：董啟元的户籍登记在涉案房屋，1993年经宅基地确权登记，在董啟元名下登记了一处宅基地，位于北京市通州区宋庄镇辛店村，根据北京市土地登记审批表，登记的土地使用者姓名为董啟元，后向董啟元颁发了集体土地建设用地使用证，登记用途为宅基地。董啟元主张涉案房屋的门牌号与其现在户籍登记的住址一致。1996年8月，董啟元将涉案宅基地卖给了仲兆麟，在董啟元的集体土地建设用地使用证的变更事项一栏内注明：“该住宅已于九六年八月十一号由该户主董啟元卖给仲兆麟，财产所有权归户主所有。以双方户主签字及村委会人员签字时为准”。对于1996年8月董啟元将涉案宅基地出售给仲兆麟，各方在庭审中均无异议。后仲兆麟将涉案宅基地及院落出售给了柴军，对此董啟元提交了一份《买卖房契约》，该份契约系柴军与吴家刚签订的，记载的内容为：现有辛店村柴军（原董啟元房）私宅正房五间，厢房玖间，院门齐全，占有使用面积以镇政府和村批示的集体土地建设用地使用证为准，柴军将该宅卖给吴家刚，共卖价格贰拾捌万元整，款项一次付清，产权同时转给买方，以此为据，永不反悔。吴家刚认可该《买卖房契约》的真实性和效力，认可系从柴军处购买的涉案房屋院落。现在涉案房屋院落由吴家刚占有使用。
另查，根据吴家刚向法院提交的身份证复印件及吴家刚的户口卡上显示其户籍所在地为北京市朝阳区×小区×楼×单元××号。根据仲兆麟的身份证信息显示其户籍所在地为辽宁省大连市金州区古城丙区×号×。根据柴军的身份证信息显示其户籍所在地为甘肃省兰州市西固区柴家台×号×室。吴家刚、仲兆麟及柴军均非北京市通州区宋庄镇辛店村村民，户籍均不在北京市通州区宋庄镇辛店村，与董啟元均非同一集体经济组织成员。
在审理过程中，董啟元自愿撤回第二项诉讼请求，即自愿撤回要求吴家刚在判决生效后15日内将涉案房屋腾空交还给董啟元的该项诉讼请求，法院对此不持异议。
一审法院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案仲兆麟及柴军经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系。因本案仲兆麟、柴军及吴家刚均非涉案房屋院落所在村的村集体经济组织成员，不具有涉案房屋的宅基地使用权人资格，董啟元与仲兆麟之间的房屋（包括宅基地使用权）买卖合同、仲兆麟与柴军之间的房屋（包括宅基地使用权）买卖合同以及柴军与吴家刚之间的房屋（包括宅基地使用权）买卖合同，违反我国对于农村宅基地使用的相关政策法规，应属无效。故对于董啟元要求确认其与仲兆麟之间的房屋（包括宅基地使用权）买卖合同、仲兆麟与柴军之间的房屋（包括宅基地使用权）买卖合同以及柴军与吴家刚之间的房屋（包括宅基地使用权）买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。对于吴家刚提出的抗辩意见，缺乏证据支持，亦缺乏法律依据，就目前而言我国对于农村宅基地分配和使用权人的政策仍限定于本集体经济组织成员，这一政策目前没有变化，故对于吴家刚的抗辩主张不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，一审法院于2016年5月判决：确认董啟元与仲兆麟之间关于涉案房屋的房屋买卖合同无效；确认仲兆麟与柴军之间关于涉案房屋的房屋买卖合同无效；确认柴军与吴家刚之间关于涉案房屋的房屋买卖合同无效。
二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。
上述事实，有北京市土地登记审批表、集体土地建设用地使用证、吴家刚常住人口登记卡、柴军与吴家刚签订的《买卖房契约》、宋庄镇辛店村私人宅基地内建房许可证及当事人陈述等相关证据材料在案佐证。
本院认为：宅基地使用权系权利人基于其农村集体经济组织成员身份，依法对集体所有的土地享有占有、使用、建造住宅及其附属设施的权利。根据我国法律、行政法规及土地管理的相关政策，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。本案中，董啟元与仲兆麟、仲兆麟与柴军以及柴军与吴家刚之间的房屋买卖涉及涉案房屋宅基地使用权的转让，因仲兆麟、柴军及吴家刚均非涉案房屋院落所在地的农村集体经济组织成员，不具有取得涉案房屋宅基地使用权的资格，故董啟元与仲兆麟之间、仲兆麟与柴军之间、柴军与吴家刚之间签订的房屋买卖合同，违反我国关于农村宅基地使用的相关政策法规，应属无效。鉴于上述房屋买卖合同所涉标的物相同，董啟元作为原房屋所有权人提起确认合同效力之诉，一审法院对上述合同的效力一并认定处理，并无不当。吴家刚以其对涉案房屋形成稳定占有且只拥有涉案房屋用于居住、涉案房屋曾被翻建装修及董啟元已有住房保障等为由主张合同有效，于法无据，本院不予采纳。
综上，吴家刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
公告费300元，由吴家刚负担（已交纳）。
二审案件受理费70元，由吴家刚负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 全奕颖
审 判 员 何灵灵
代理审判员
王海宁
二〇一七年一月九日
书 记 员 张 立
书 记 员 武原野