江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏01民终3224号
上诉人（原审被告、反诉原告）：南京琳懿汇投资管理咨询服务有限公司，住所地南京市秦淮区太平南路354号。
法定代表人：陈广杰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄玉玲，女，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：张月霞，江苏维世德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军南京军区司令部营房工程队，住所地南京市玄武区珠江路667号内院。
法定代表人：方瑞成，该队大队长。
委托诉讼代理人：邱国庆，江苏苏延律师事务所律师。
上诉人南京琳懿汇投资管理咨询服务有限公司（以下简称琳懿汇公司）因与被上诉人中国人民解放军南京军区司令部营房工程队（以下简称营房工程队）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2017）苏0102民初3397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
琳懿汇公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉租赁合同违反该合同中强制性生效条款，被上诉人是违法出租，一审法院判定合同生效适用法律错误。被上诉人作为“工程队”无权签订房屋租赁合同，签订合同主体不适格，亦无诉讼主体资格。且案涉两份租赁合同由被上诉人提供格式合同，均约定合同生效要件条款：“本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效”。但上述两份合同均未按合同约定由管理部门审核批准，也未加盖审核专用章，因此合同无效。被上诉人应依法返还上诉人己支付自2013年8月份至2016年3月份房租29万元及房租保证金3万元。二、被上诉人未配合上诉人装修房屋，一直恶意阻止装修，未尽合同中的附项义务，实际上未履行完全交付房屋的义务，上诉人一直未能使用租赁房屋，故不存在占有使用费130000元之说，相反被上诉人应返还自2013年8月至2016年3月份房租29万元及房租保证金3万元。三、一审法院认定停水、停电是由于上诉人拖欠房租导致，不是事实，水电费问题一审法院没有查清事实。上诉人一直按约交付房租，因被上诉人多次以停电、停水强行阻止上诉人对租赁房屋装修，使上诉人无法使用租赁房屋，以达到使上诉人主动退出的目的。后上诉人因装修被迫多次停工也对使用租赁房屋无望，曾多次提出要求被上诉人退还己交房租，被上诉人几经协商最后只同意退十几万房租，上诉人难以接受，最终未同意。被上诉人停电、停水致上诉人无法使用租赁房屋，所以没有产生水电费。四、一审法院判决驳回上诉人的反诉请求无事实和法律依据，显失公平，上诉人自签订两份租赁合同起，至今未能使用租赁房屋，即使按合同法“公平原则”，也应当对上诉人因此造成的损失给予适当赔偿。
营房工程队辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。理由：一、双方签订的房屋租赁合同合法有效。根据军队主管部门出具的相关证据，明确被上诉人属于军队团以上单位。上诉人与被上诉人签订的两份军队房地产租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定。合同签订后，被上诉人向上诉人交付房屋上诉人按约交纳租金及水电费，被上诉人也及时开具票据给上诉人。被上诉人将涉案房屋对外有偿出租的行为，符合当时部队的有关政策。二、被上诉人从未恶意阻止上诉人装修房屋。上诉人提交的装修改造方案，被上诉人没有签字盖章。部队作为军事管理区，不会同意上诉人的改造方案预留社会人员通过。上诉人陈述从未使用房屋，没有证据证明，且至今未交还房屋钥匙。三。被上诉人停水停电是因上诉人违约在先。2014年12月28日至2015年6月28日的半年房租，上诉人直到2015年5月20日才交纳。四、上诉人在一审中提出的反诉请求无事实和法律依据。上诉人是否存在损失且损失是否因被上诉人造成，上诉人均没有充分的证据证明。相反，根据相关证据及事实，上诉人明显违约，给被上诉人造成重大损失。
营房工程队向一审法院起诉请求：1．琳懿汇公司返还涉案房屋；2．琳懿汇公司支付占有使用费130000元（按每年12万元标准，暂计算至2017年5月）和水电费1610元；3．确认营房工程队收取的租赁保证金30000元不予退还。
琳懿汇公司向一审法院反诉请求：1．确认2013年8月8日和2014年11月22日双方签订的两份军队房地产租赁合同无效；2．营房工程队退还琳懿汇公司自2013年8月28日起至2016年3月的房屋租金29万元、租赁保证金3万元以及支付同期银行贷款利息和违约金4.4万元；3．营房工程队赔偿琳懿汇公司装修、改造费等经济损失共计30多万元（估算）。
一审法院认定事实：2014年11月22日，营房工程队（甲方、出租方）与琳懿汇公司（乙方、承租方）签订一份军队房地产租赁合同，双方约定：
1．甲方自愿将位于江苏省南京市玄武区珠江路667号内院（房屋建筑面积330平方米，场地面积200平方米）出租给乙方，用途为投资咨询，租赁期限为2014年8月27日起至2015年12月31日止，年租金为12万元，租金按季结算。自本合同签订后十日内乙方向甲方支付房地产租赁保证金人民币3万元；租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担；
2．乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意、费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方；租赁期满，合同解除；
3．乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同，逾期60日视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。
2015年11月17日，营房工程队与琳懿汇公司签订一份合同终止协议，双方约定：2014年11月22日签订的珠江路667内院项目合同，现因合同到期不再继续履行，待琳懿汇公司需付经费全部结清后（含租金），该合同于2015年12月31日终止，合同所产生的一切责任和后果互不追究。
中国人民解放军资金往来结算票据4张和有偿服务收费专用票据1张，交款单位均为琳懿汇公司，包括：（1）开票日期为2014年12月8日的票据载明，内容为租房保证金，数额为3万元；（2）开票日期处为空白的票据载明，项目为房租，（租期）2013年8月28日至2014年2月28日，数额为5万元；（3）开票日期为2015年5月20日的票据载明，收费名称为“房屋出租费”，（租期）2014年12月28日至2015年6月28日，数额为6万元；2014年9月至2015年3月电费370元；（4）开票日期为2016年2月4日的票据载明，“房租”、（租期）2015年12月28日至2016年3月28日，数额为3万元；2015年4月至12月电费700元、水费351元。
2016年4月5日，营房工程队送达琳懿汇公司一份限期腾房通知书，说明：琳懿汇公司应于2016年6月30日前搬离涉案房屋，逾期不搬离的将采取措施收房清物，由此产生的一切后果由琳懿汇公司承担；自合同到期之日起至实际腾退房屋之日止，琳懿汇公司对房屋的占有使用费按照双方之前签订的租赁合同约定租金收取。
同年6月6日，琳懿汇公司书面答复营房工程队：（1）2013年7月23日，按照部队通知缴纳保证金5万元，且部队要求以房屋租赁形式承包食堂、由部队来收取管理费，且保证75名人员就餐，当时在经办人员带领下询问周围单位用餐人数；（2）2013年8月8日签订合同时，部队答应给予20天装修时间，8月23日批复、8月28日改造，不同意改造的部分已经复原，同意预留对外社会人员通道和增加卫生间；（3）本案就是承包部队食堂，2014年春节聚餐部队曾经订餐7桌，其余时间既未订餐也不同意其他服务，且在多次催促以后，2015年7月14日部队才将大厅8张餐桌搬走，8月13日才将食堂完全交付；（4）2014年8月底时部队要求缴纳第2年房租，此后曾经长时间的停电，严重干扰正常业务开展，也已造成巨大损失，且在同一幢楼内多个租户情形下，单独针对琳懿汇公司强行提高房屋租金标准。
同年6月29日，营房工程队就此作出回复：（1）将涉案房屋对外出租以及选择具体承租人，属于作为产权单位的部队的权利，他人无权进行干涉；（2）2013年租赁合同约定，租赁项目为餐饮、部队可以搭伙，但是一年多后琳懿汇公司仍未开办餐饮，且招揽周围人员前来就餐并非部队约定义务；（3）在后宰门派出所协调下，2014年同意琳懿汇公司继续租赁涉案房屋，但将房屋用途变更为投资咨询，且增加了年租金2万元；（4）双方之间的租赁合同，未经过招标程序以及上级批准，无法签订10年期限的合同，因此双方必须一年一签；（5）依据双方约定，在扩建涉案房屋时应经过部队同意，由于琳懿汇公司准备将东面巷道扩建至室内，为此需要在大院围墙上另开通道，所以部队拒绝同意其改造要求；（6）双方属于房屋租赁合同关系，部队已经履行交付出租房屋义务，琳懿汇公司的经营盈亏应由其自行承担，在长时间拖欠房租的情况下，部队采取停电措施、催促交费，由此造成的后果应由琳懿汇公司来承担；（7）2016年后之所以不再续签租赁合同，是因为中央军委通知部队停止一切有偿服务活动，到期租赁项目不再续租，琳懿汇公司也已知道上述精神和要求，且已签订终止协议；（8）综合上述内容，要求琳懿汇公司于2016年6月30日前退出涉案房屋，否则将在7月初采取停电等措施。
同年7月1日，琳懿汇公司又书面回复了营房工程队：（1）部队方队长答复，原定计划午餐的就餐费用已发给个人，所以部队改变原计划后未能按月付款，导致不能提供就餐服务；（2）签订合同一年以后，并非拒绝搬离涉案房屋，因为已向部队支付15万元（包括押金5万元），但未做到部队承诺的餐饮业务，2014年8月“青奥”期间的重大项目，也因部队方队长阻止而未实际开展；（3）2013年8月3日签订合同时，约定8月8日交付房屋钥匙，但是迟至8月28日才将钥匙交付，所以装修期应至9月16日届满；（4）部队要求在当地派出所协调下，处理涉案房屋续租事宜，并非琳懿汇公司主动寻求派出所介入双方租赁事务；（5）部队没有及时交付涉案房屋，70%的部分一直都被部队强占，直至2015年8月13日方才搬走剩余物品，但同时又收取相应期间的租金，所以部队应当退还租金以及赔偿损失；（6）涉案房屋场地较大，但是没有卫生间，作为社区健康服务中心带餐点，改造增加卫生间属于必要设施，但是部队出尔反尔阻止装修扩建施工。
一审法院另查明：2013年8月8日，营房工程队（甲方、出租方）与琳懿汇公司（乙方、承租方）签订一份军队房地产租赁合同，双方约定：（1）甲方自愿将位于江苏省南京市玄武区珠江路667号内院（房屋建筑面积330平方米，场地面积200平方米）出租给乙方，用途为餐饮，租赁期限为2013年8月28日起至2014年8月27日止，年租金为10万元，租赁保证金为5万元；（2）附加条款约定，租赁发票系财政部监制的中国人民解放军有偿服务收费专用票据，乙方在履行合同期间应确保安全无事故，否则造成的经济损失由乙方负担，伙房出租需要说明的事项附后；（3）其他合同条款与2014年的租赁合同完全相同。
一审审理中，为了证明其陈述意见，除了2014年租赁合同、终止协议、限期腾房通知以外，营房工程队还提供了下列材料作为证据：
1．2017年6月21日电表读数照片，证明涉案房屋使用的电表显示：截至2017.6.21，用电读数为5552；
2．涉案房屋各层租户的用电数量统计表，系由营房工程队自行统计，目的是证明琳懿汇公司的用电用水情况，2016年4月至2017年3月，琳懿汇公司共计用电1510度、用水80度，电费按照1元/度计算、水费按照3.1元/度计算，共计1758元：（1）2016年4月至6月，电表原读数为3823，新读数为4283，使用量为460度；水表原读数为696，新读数为756，使用量为20度；（2）2016年7月至9月，电表原读数为4283，新读数为4603，使用量为320度；水表原读数为756，新读数为806，使用量为50度；（3）2016年10月至12月，电表原读数为4603，新读数为4903，使用量为300度，未增加用水量；（4）2017年1月至3月，电表原读数为4903，新读数为5333，使用量为430度；用水增加10度。
针对上述证据，琳懿汇公司质证认为：
1．照片系由营房工程队单方拍摄，琳懿汇公司无法实际查看电表读数，2015年在营房工程队强迫装修停工后，琳懿汇公司未再实际使用涉案房屋，因此不应产生任何水电费用，目前涉案房屋的水电仍然处于切断状态；
2．用电统计表系由部队自行编制，具体数额无法核实，所以琳懿汇公司不予认可。涉案房屋内部没有配备单独水电表，之前缴纳水电费均为能够正常使用房屋，因此配合营房工程队要求进行缴费，但是水电欠费应由抄表双方签字确认。
同时，为了证明其辩称意见，除了2013年的租赁合同、房租和水电票据以外，琳懿汇公司还提供了下列材料作为证据：
1．改造初步方案，涉及餐厅、包间、楼梯、大厅、厨房等部分，说明：营房工程队与琳懿汇公司曾经约定涉案房屋装修改造书面方案，但是营房工程队不仅违反原改造方案，而且拒绝琳懿汇公司承包食堂；
2．情况说明，系由南京市玄武区民政局工作人员出具，目的是证明：琳懿汇公司已经民政部门、南京市居家社区养老服务协会等部门考察同意涉案房屋符合居家养老服务要求，但是由于营房工程队违反双方原定装修改造方案、停水停电强迫停工至今，致使无法正常使用涉案房屋；
3．房屋租赁合同以及票据，系琳懿汇公司租用案外人卢慧琴位于南京市××区后××室房屋，共计支付房租46000元，同时租用南京“布丁酒店”房间，因此支付住宿费共计5209元。提供该组证据，目的是证明：因无法使用涉案房屋，琳懿汇公司临时租赁其他房屋办公而发生的租赁费用；
4．购买苏州天宝家具厂家具的订购合同、收据，以及2013年11月20日、2014年10月8日“陈总办公室装修改造（清单）”和2015年11月10日“陈总办公大厅装饰改造（清单）”，目的是证明：在装修改造期间签约准备购买办公家具，但因涉案房屋无法使用因此退订而造成的预付款损失5万元，以及案涉房屋三次装修支付的费用105019元，现在尚欠17000元；
5．手机通话录音，系琳懿汇公司的负责人黄玉玲与营房工程队队长李志刚之间的通话记录，目的是证明：营房工程队为了解决员工就餐问题，与琳懿汇公司以租赁房屋形式实际承包职工食堂；
6．涉案房屋现场照片、视频，目的是证明：因营房工程队阻止装修改造且停电停水至今，造成琳懿汇公司无法使用涉案房屋，因此一直空置；
7．证人廖某、金某、梁某的证言，证明目的与前述证据相同。
证人廖某的证言内容：（1）证人从事中医健康养生工作，与琳懿汇公司是业务合作关系，准备共同从事珠江路667号用于“居家养老，健康养生”项目；（2）进出涉案房屋不需经过军人门岗检查登记，通过“年发168酒店”后院，社会人员可以随意进出涉案房屋所在场地；（3）2014或2015年时南京市玄武区民政部门一位退休领导曾到现场查看，表示可以从事中医推拿养生项目；（4）证人曾见部队停水停电两三次，具体时间已记不清楚；每次去现场时，有时装修有时停工，经询问后得知，基于部队通知所以装修停工，在房屋内堆放桌椅以及厨房设备，直至2015年夏ＸＸ才清出。
证人金某的证言内容是：（1）证人主要从事房屋装修工作，系琳懿汇公司委托其装修涉案房屋，但是没有严格预算决算手续，就是施工队伍承揽装修，琳懿汇公司按实际工程量付费；（2）自2013年始有过三次装修，但是均被部队要求停止，陆续装修以后最终完成总体工程的90%，琳懿汇公司也支付了6万多元，现在仍欠1万多元装修费用，如果全部装修完毕需要费用10万多元；（3）部队人员每次就是口头告知停工，如果拒绝将会停水停电，所以收到通知装修施工就会停止。
证人梁某的证言内容是：（1）2015年前与琳懿汇公司系业务合作关系，是为养老公寓提供咨询、中医理疗、经络养生等服务；（2）社会人员进出涉案房屋，可以经过“年发168酒店”后院，无需经过军人门岗检查；（3）涉案房屋装修的负责人系金某，2014年春天开始装修，中间曾经反复停工和施工；从琳懿汇公司处得知，民政部门人员曾至现场考察；
8．2013年8月至2015年的社保清单、员工工资清单以及银行对账单、税务证明、2014年和2015年的补偿金清单，目的是证明：由于无法使用涉案房屋正常经营，因此造成琳懿汇公司经营亏损而辞退员工、给予经济补偿，以及额外支付员工工资；
9．装修发票2张，购买方为琳懿汇公司，销售方为南京金宇虹建筑装饰有限公司，金额共计105019元，目的是证明涉案房屋的装修费用损失。
针对上述证据，营房工程队质证认为：（1）装修改造方案的真实性不认可，该方案中没有部队人员签字或者盖章，没有得到部队认可；（2）民政部门的所谓情况说明，琳懿汇公司与案外人订立的房屋租赁合同以及票据，其真实性无法核实，具体内容也与本案没有任何关系；（3）家居订购合同以及收据，其真实性也不认可，涉案租赁合同应于2015年年底到期，但是2015年8月琳懿汇公司竟然订购办公家具且约定10月到货，该订购行为完全不顾租期约定，也与正常合同履行相悖；所谓装修清单既没有原件也不是正规合同，其真实性也无法认可，既不能说明实际改造过程，所支付费用也不应由营房工程队承担；（4）手机电话录音的真实性不认可，录音中的谈话人员是否系营房工程队前负责人不能确定，且未出庭接受质证，从电话内容来看也不能证明琳懿汇公司系承包食堂，双方约定内容应以书面合同为准；（5）视频和照片的拍摄时间是在2017年8月16日，双方租赁合同关系已于2015年12月31日终止，2016年1月开始琳懿汇公司不应继续占用涉案房屋；（6）三名证人证言的提交时间已超过举证期，且与琳懿汇公司之间存在利益关系，证明效力较弱；证人证言彼此不能互相吻合，琳懿汇公司最初经营目的就是餐饮而非健康养生，在合同中也明确约定了租赁用途为餐饮；在装修过程中仅在2014年有过一次停电、时间一天，起因是琳懿汇公司擅自改造、增加卫生间；（7）社保清单、工资清单、银行对账单据以及税务证明、装修发票等，均不认可其真实性，其内容也与本案无关。
同时，针对部队人员就餐、涉案房屋装修以及水电供应等双方争议的事实，营房工程队补充表示：（1）2013年租赁合同签订当日，部队已将涉案房屋钥匙交给琳懿汇公司，且同意装修至2013年8月27日，故该份合同租期是自2013年8月28日起算，以此种形式已实际给予琳懿汇公司必要的装修期；（2）签订合同前后从未承诺部队就餐人数以及提前支付餐费，关于部队人员搭伙就餐双方曾经进行协商，但是说明先用餐、每月结算一次；（3）琳懿汇公司使用涉案房屋是为经营餐饮，与餐饮有关的器具均是无偿出借，在琳懿汇公司改变经营项目从事投资咨询以后，因不再需要上述物品，所以2014年8月部队直接搬走；（4）营房工程队作为军事单位，如果同意预留对外社会通道，将会影响军区大院整体安全、违反军事管理制度，所以绝不可能同意；（5）在未征得部队同意的情况下，琳懿汇公司擅自改造房屋、增添卫生间，所以部队以停电半天方式作出处置；在租期届满后，琳懿汇公司拒不腾退返还涉案房屋，多次催告无果以后，部队采取停电措施催促搬离；（6）在2014年租赁合同签订后，琳懿汇公司未按约定及时支付第一季度租金，所以部队以短时停电方式进行催促，但是直至2014年12月8日琳懿汇公司方才支付拖欠租金；（7）在合同履行过程中，琳懿汇公司均是按照营房工程队编制的水电使用表按时缴费，是以其行为认可营房工程队所说明的用电用水读数和费用；（8）2015年12月31日双方租赁合同已经履行完毕，但是琳懿汇公司非法实际占用涉案房屋且拖欠水电费用，在书面告知限期腾房以后，琳懿汇公司继续缴纳的款项应为房屋占用费而非合同项下租金。
琳懿汇公司反驳表示：（1）双方之间并非房屋租赁合同关系，而是属于企业承包合同关系，承包标的就是部队食堂；（2）2013年7月下旬某天，营房工程队前负责人，曾经当面保证部队用餐人数以及同意提前支付餐费；（3）双方已经形成房屋装修的书面改造方案，在营房工程队的内部会议上也已讨论通过，该方案中含有预留对外社会通道的条款；在食堂内改造增设卫生间，事先也征得了部队同意，但在部队阻止后未再继续施工；（4）2013年合同签订时，已经要求部队及时清空涉案房屋，但至2015年8月方才全部清空；部队是在2013年8月23日交付钥匙，没有提前交付房屋以及给予20天装修期；（5）2013年7月31日，琳懿汇公司已支付了2013年8月28日至2014年2月28日的5万元租金，2014年3月31日又缴纳了同年4至9月的租金，2014年3月应为房屋装修期、免收租金；（6）涉案房屋装修期间，部队多次停电导致施工人员无法施工，而合同终止协议是在部队诱骗下违背真实意愿签订；现在涉案房屋空置，仍存放有琳懿汇公司的部分物品，钥匙也未交还部队，双方也未办理交接手续。
一审法院认为，本案的争议焦点是：一、军队房地产租赁合同是否发生法律效力；二、在合同履行过程中营房工程队是否存在多个违约行为。
关于第一个争议焦点。一审法院认为：
2013年8月8日和2014年11月22日，营房工程队与琳懿汇公司先后签订两份军队房地产租赁合同，除了租赁用途和期限以外，其他内容基本相同。虽然约定租赁合同在双方签字盖章后，应经过军队房地产管理部门审核批准并加盖合同审核专用章后生效。但是，营房工程队属于军队团以上单位，在签订2013年合同以后，已向琳懿汇公司实际交付涉案房屋，且琳懿汇公司也按约定向营房工程队缴纳房租以及水电费用，营房工程队也已及时开具国家财政部门监制的军队有偿服务专用票据，按照合同约定的主要义务双方均已实际履行。同时，营房工程队将涉案房屋对外有偿出租的行为，符合当时部队允许对外提供有偿服务的有关政策，房地产租赁合同应经军队管理部门审核批准的要求，更多的是基于军队上级机关加强业务管理的考虑，且在本案审理中，琳懿汇公司也未提供证据证实：截至本案本诉反诉法庭辩论终结，军队房地产管理部门仍然未能审核同意涉案两份租赁合同。
所以，营房工程队与琳懿汇公司于2013年和2014年先后签订的两份军队房地产租赁合同，均为双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，应当依法成立且生效，双方均应严格依照约定履行各自的义务。琳懿汇公司认为涉案租赁合同应当无效且双方系承包合同关系的诉讼观点，不符合已查明的事实和法律规定，一审法院不予采信。
关于第二个争议焦点为。一审法院认为：
1．关于部队是否承诺就餐人数。琳懿汇公司认为在2013年合同签订前后，营房工程队的负责人员以及经办人员，曾经承诺就餐人数，但在涉案租赁合同附加条款处并未作出明确约定，审理中营房工程队坚决否认作出承诺，琳懿汇公司也没有提供任何证据予以证实，所以琳懿汇公司的此项意见，一审法院不予采信。
2．关于涉案房屋交付。琳懿汇公司认为，2013年租赁合同签订后，部队是在2013年8月23日交付涉案房屋钥匙，且迟至2015年8月方才交付全部涉案房屋；营房工程队认为已于合同签订当日交付涉案房屋。由于至今涉案房屋的现状仍为琳懿汇公司实际占用，且在2013年合同约定租期届满后，双方又签订了2014年的租赁合同，但在2014年的合同中附加条款处也未就此事实作出特别说明。同时，在涉案房屋交付琳懿汇公司使用后，如果营房工程队仍然遗留物品且明确拒绝搬走，作为房屋实际控制人的琳懿汇公司，完全可以采取对应措施维护自身合法权益，而非保持放任状态长期拒不阻止上述情形。所以，琳懿汇公司的此项诉讼意见，一审法院不予采信。
3．关于20天装修期。2016年6月6日，琳懿汇公司书面答复营房工程队时表示，2013年8月8日双方签订涉案房屋租赁合同；营房工程队表示，2013年租赁合同签订当日，已将涉案房屋钥匙交给琳懿汇公司，且同意装修至2013年8月27日，故该份合同租期是自2013年8月28日起算。从2013年的合同内容来看，签订时间是2013年8月8日，约定租期为2013年8月28日起至2014年8月27日止，从签订合同之日至租期起算之日，两者之间相差20天。所以琳懿汇公司认为未给付20天装修期的诉讼意见，与已查明的事实不符，一审法院不予采信。
4．关于涉案房屋装修改造。依据涉案合同约定，在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得部队书面同意。在本案审理中，琳懿汇公司提供的装修改造方案，营房工程队并未签字或者盖章确认，而营房工程队也明确表示，从未同意所谓改造方案以及预留社会人员通道，关于该项争议事实，琳懿汇公司也未再提供其他证据予以证实。因此，营房工程队以各种方式阻止琳懿汇公司的擅自装修改造行为，没有违反双方书面约定并无不当。琳懿汇公司的此项意见，一审法院也不予以采信。
5．关于停电问题。琳懿汇公司认为，2014年8月以后部队曾经长时间的停电，营房工程队认为由于琳懿汇公司长期拖欠房租所以采用停电措施催促交费。从琳懿汇公司提供的票据来看，2014年12月8日缴纳的3万元保证金，2015年5月20日缴纳的是2014年12月28日至2015年6月28日期间的租金6万元，2013年8月28日至2014年2月28日期间的租金5万元，未注明具体的缴纳日期，2016年2月4日缴纳的是2015年12月28日至2016年3月28日的租金3万元。但是，2014年12月28日至2015年6月28日期间的租金，琳懿汇公司是在迟延直至2015年5月20日时方才缴纳，且琳懿汇公司未能提供凭证证实：已向部队及时缴纳2014年3月1日至2014年12月27日期间的租金。所以，营房工程队认为琳懿汇公司未能及时缴纳租金所以停电催交的诉讼意见，符合已查明的事实，一审法院予以采信；琳懿汇公司认为部队停电给其造成经济损失的诉讼意见，由于琳懿汇公司违约行为在先，所以一审法院不予采信。
综上，琳懿汇公司认为营房工程队存在多个违约行为的诉讼观点，因无充分证据能够证实，故一审法院不予采信；琳懿汇公司要求营房工程队因违约而赔偿其经济损失714510.56元的主张，一审法院不予支持。
关于营房工程队的本诉。根据涉案合同约定，租赁期限是自2014年8月27日起至2015年12月31日止，故自2016年1月1日起租赁期限已经届满，在没有签订新的书面合同的情况下，作为出租人的营房工程队可以随时要求作为承租人的琳懿汇公司返还涉案房屋。在营房工程队已经明确要求以后，琳懿汇公司应当停止占用且及时返还营房工程队涉案租赁房屋，且应赔偿因实际占用涉案房屋而给营房工程队造成的经济损失。所以营房工程队要求琳懿汇公司支付实际占用期间的房屋使用费的主张，符合已查明的事实和法律规定，一审法院予以支持。
关于租赁保证金。依据涉案合同约定，琳懿汇公司应向营房工程队支付房地产租赁保证金3万元，而缴纳保证金的合同目的，应是在琳懿汇公司未能及时缴纳租金时，该保证金由营房工程队优先直接充抵所欠租金，所以营房工程队要求不再返还保证金的主张，一审法院予以支付；但是该保证金的同等数额，应从琳懿汇公司所欠营房工程队的房屋占用费用中予以扣除。自2016年4月1日起至2017年12月31日止，按照年租金12万元计算，应付租金数额为21万元，扣除3万元保证金以后，琳懿汇公司应向营房工程队支付租金18万元。
关于水电费。2015年5月20日，琳懿汇公司已向营房工程队缴纳了2014年9月至2015年3月的电费370元，2016年2月4日又缴纳了2015年4月至12月的电费700元和水费351元。本案审理中，琳懿汇公司未能明确说明缴纳上述费用时的依据和过程，营房工程队认为琳懿汇公司是按其提供的统计读数进行缴纳，且提供了相应材料作为要求琳懿汇公司支付拖欠水电费的证据。所以营房工程队的此项主张，一审法院予以支持。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第三十七条，第五十二条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决：一、南京琳懿汇投资管理咨询服务有限公司应于判决生效之日起十日内将位于南京市玄武区珠江路667号内院的房屋腾空返还中国人民解放军南京军区司令部营房工程队；二、南京琳懿汇投资管理咨询服务有限公司应于判决生效之日起十日内给付中国人民解放军南京军区司令部营房工程队房屋占有使用费180000元（自2016年4月1日起至2017年12月31日止，自2018年1月1日起至琳懿汇公司实际返还涉案房屋之日止的租金，按照年租金12万元计算）和水电费共计1610元；三、驳回中国人民解放军南京军区司令部营房工程队的其他诉讼请求；四、驳回南京琳懿汇投资管理咨询服务有限公司的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3532元，由营房工程队负担532元，琳懿汇公司负担3000元；一审反诉案件受理费6745元，由琳懿汇公司负担。
一审法院查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，琳懿汇公司与营房工程队签订的两份军队房地产租赁合同，均为双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，一审法院认定该两份合同依法成立且生效，双方均应严格依照约定履行各自的义务，并无不当。营房工程队属于军队团以上单位，在签订2013年合同以后，已向琳懿汇公司实际交付涉案房屋，且琳懿汇公司也按约定向营房工程队缴纳房租以及水电费用，营房工程队也已及时开具国家财政部门监制的军队有偿服务专用票据，按照合同约定的主要义务双方均已实际履行。故琳懿汇公司关于营房工程队无权签订房屋租赁合同且上述两份合同均未生效的上诉主张，本院不予采信。
根据涉案合同约定，在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得部队书面同意。琳懿汇公司提供的装修改造方案，营房工程队并未签字或者盖章确认。因此，一审法院认定营房工程队阻止琳懿汇公司的擅自装修改造行为，没有违反约定，并无不当。琳懿汇公司关于营房工程队恶意阻止装修，未尽合同义务，实际上未履行完全交付房屋的义务，故其不存在占有使用费的上诉主张，本院不予支持。
根据查明的事实，2014年12月28日至2015年6月28日期间的租金，琳懿汇公司是在迟延直至2015年5月20日时方才缴纳，营房工程队因琳懿汇公司未能及时缴纳租金故停电催交。故琳懿汇公司上诉认为营房工程队以停电、停水强行停止对租赁房屋装修，使其无法使用租赁房屋，以达到使其主动退出的目的，本院不予采信。
关于琳懿汇公司要求营房工程队赔偿装修、改造费等经济损失的反诉请求，因琳懿汇公司主张的营房工程队存在的违约行为无充分证据能够证实，故一审法院对琳懿汇公司要求营房工程队赔偿经济损失的反诉请求不予支持，并无不当。
综上所述，琳懿汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9745元，由上诉人南京琳懿汇投资管理咨询服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 白文虎
审判员 龚 达
二〇一八年六月四日
书记员 杨文艳