贵州省凯里市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔2601民初479号
原告：路静，女，1966年3月1日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。
委托诉讼代理人：黄德辉，贵州兄弟律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告：陈立社，男，1962年11月9日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。
原告路静诉被告陈立社租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月6日立案受理后，经审理于同年8月3日作出（2015）凯民初字第1105号民事判决书。宣判后，原、被告均不服判决结果向黔东南州中级人民法院提起上诉。黔东南州中级人民法院审理后认为原判基本事实不清，于2016年1月19日作出（2015）黔东民终字第1047号民事裁定书，裁定：撤销（2015）凯民初字第1105号民事判决，发回本院重审。重审诉讼中，根据原告提出的诉讼请求，本案存在原、被告的合伙关系以及原、被告退伙后的法律关系等两个以上法律关系。经本院释明，因被告不同意对双方之间存在的前述多个法律关系在本案中进行合并审理，原告表示主张的本案诉争法律关系仅为原、被告于2013年11月28日签订《转让协议书》之后的房屋租赁合同关系。本院据此将案由进一步明确为房屋租赁合同纠纷，并另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告路静的委托诉讼代理人黄德辉、被告陈立社到庭参加了诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。
原告路静在原审诉讼中向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿房租费、水电费、物业管理费等经济损失1035354.79元。在重审诉讼中，原告变更、增加诉讼请求后，主张的诉讼请求为：1.判令被告支付双方合作期间垫付的出资款56000元和租金60000元【租金从2013年3月21日（原、被告签订《公司股东合作协议书》之日）计算至2013年11月28日（原、被告签订《转让协议书》之日），共计8个月】；2.判令被告支付租金734000元、滞纳金734000元、物业管理费7612.50元、水费536元、电费30760.50元（前述租金、滞纳金从2013年12月1日暂计算至2016年9月30日，其后的租金、滞纳金分别计算至涉诉门面房返还和所欠租金付清之日止）。事实和理由：2012年10月11日，原告将承租贵州甬信投资有限公司（以下简称甬信公司）位于凯里××迎宾大道丰球新天地1楼的门面房（175平方米）转租给被告作为办公用房。2013年11月28日，原、被告签订《转让协议书》，约定被告向原告支付凯里市鑫球贸易有限公司（以下简称鑫球公司）转让费150000元。事后，原告多次催告被告支付前述转让费和拖欠的租金、物业管理费、水费、电费，被告均无理拒付。
庭审中，原告明确第一项诉讼请求中的租金系按照100元/平方米/月×150平方米×8个月÷2计算得出；第二项诉讼请求中2013年12月1日至2015年1月31日期间的租金系按照150元/平方米/月计算，2015年2月1日之后的租金在前述标准的基础上上涨4%计算，扣除被告已支付的49000元后，租金734000元的计算公式为：150元/平方米/月×150平方米×14个月＋150元/平方米/月×（1＋4%）×150平方米×20个月－49000元。
原告路静在举证期限内提交的证据有：1.居民身份证，拟证明原告的基本身份信息及诉讼主体资格。2.委托书，拟证明黔东南州凯宏资产运营有限责任公司（以下简称凯宏公司）委托甬信公司出租门面，原告有资格承租的事实。3.房屋租赁合同、房屋租赁补充协议书（当庭提交）、关于路静租用贵州甬信投资有限公司丰球新天地一楼门面的情况说明（当庭提交），拟证明门面租金为100元/平方米/月和原告有权转租的事实，以及原告主张租金、滞纳金的计算依据。4.转让协议书，拟证明（1）协议约定被告所租门面的租金与相邻两个门面（香芋、红晨西饼）的租金计算方式一致；（2）原、被告合作期间产生的费用，由双方按照合作协议处理；（3）原、被告成立的公司已依法予以注销，原告不负有为被告办理相关手续的义务，门面是否关闭与原告无关。5.租房协议（两份），拟证明被告同意按照相邻两个门面的租金标准（150元/平方米/月）交纳租金，以及租金交纳方式和违约责任按照总合同处理的事实。6.贵州银行进账单（回单）、贵州银行现金进帐单（回单），拟证明原、被告发起成立鑫球公司过程中，原告为被告垫资56000元的事实。7.（2014）凯民初字第2470号民事判决书、民事上诉状，拟证明被告自认涉诉门面面积为150平方米的事实。8.收款收据（16张）、发票（7张）、电费清单、商业用户用水交费通知单（3张），拟证明原告为被告垫付水电费、物业管理费等费用的事实。庭后提交的证据有：1.甬信公司物业管理中心出具的说明，拟证明涉诉门面电费按照1.5元/度收取，水费按照4元/吨收取，物业管理费按照1.5元/平方米/月收取。2.租房协议、中国银行历史交易明细清单，拟证明涉诉门面的两个相邻门面（“香芋仙”、“红晨西饼”）的月租金按照150元/平方米计付的事实。3.（2014）凯民初字第1852号民事判决书、（2015）凯执字第194-3号公告，拟证明原告主张的滞纳金没有过高的事实。
被告陈立社辩称：第一，原告既不是涉诉门面的产权人，也不享有门面转租权，其原告诉讼主体资格不适格，请求法院驳回原告的起诉。第二，原、被告于2013年11月28日签订《转让协议书》后，涉诉门面继续由被告占用经营，租金理应由被告承担，但不存在被告租赁原告门面的事实，同时租金应当按照原告与甬信公司所签《房屋租赁合同》约定的标准计付，即月租金为5250元。被告接手经营门面后，原告没有配合做好交接工作和办理相关手续，导致门面关闭，产生的责任不应由被告承担。被告应当承担2014年1月1日至2014年6月30日期间的租金，不应承担其后的租金。2016年5月，被告已通过公证方式将门面及其钥匙交付给原告。第三，原、被告合作期间的垫资问题不属于本案的审理范围，且在涉诉门面转让给被告经营前，双方合作期间的债权债务已经处理完毕。至于原、被告合作期间产生的物业管理费、水电费等费用，应以双方签字认可的凭证为准。原告主张滞纳金没有依据。原告提起本案诉讼是为了抵销对被告所负的其他债务，诉讼中申请法院委托有资质的机构对涉诉租赁房屋面积进行测量是故意拖延时间，该期间造成的损失也不应由被告承担。
被告陈立社在举证期限内提交的证据有：（2016）黔中证民字第0408号、第0439号公证书，拟证明2016年5月10日，被告通过公证方式将涉诉门面的钥匙邮寄给原告，已将门面返还给原告的事实。
经审理查明：2012年7月1日，凯宏公司向甬信公司出具一份《委托书》，内容为：“兹委托贵州甬信投资有限公司出租凯里××迎宾大道丰球新天地大厦第一栋一层、二层、三层商业用房，并以贵州甬信投资有限公司为出租方与承租方签订房屋租赁合同。”同年10月11日，原告路静作为乙方（承租方）、甬信公司作为甲方（出租方）签订一份编号为（2012）租字第010号的《房屋租赁合同》，其中约定：1.租赁房屋位于丰球新天地一楼部分，双方一致确认租赁房屋的建筑面积为710平方米；2.房屋租赁期为12年，自2013年2月2日起至2025年2月1日止，2013年2月1日以前为装修期，该期间免收租金；3.第一年（自2013年2月2日起至2014年2月1日止）租金为298200元（不含税价），第二年租金不变，第三年开始租金每年在上一年租金的基础上增加4%；4.实行“先交租金，后用房”原则，每年为一个租期，每一年交一次租金，每次应在租期到来前30天以前付清后一个租期的租金；5.乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方除继续支付租金外，还应按日租金的一倍另行向甲方支付滞纳金。次日，原告与甬信公司签订一份《房屋租赁补充协议书》，主要约定将前述《房屋租赁合同》约定的租金调整如下：第一年（自2013年2月2日起至2014年2月1日止）租金为852000元（不含税价），第二年租金不变，第三年开始租金每年在上一年租金的基础上增加4%。
2013年3月21日，被告陈立社作为甲方、原告路静作为乙方就共同投资设立“贵州鑫球生态土特农产品有限公司”（暂定名）相关事宜签订一份《公司股东合作协议书》。同年9月11日，原、被告取得投资所设立公司的《企业法人营业执照》，公司名称为“凯里市鑫球贸易有限公司”。原告承租的建筑面积为710平方米的租赁房屋包含有6个门面，原告提供其中一个门面作为该公司的经营场所。
2013年11月28日，原、被告签订一份《转让协议书》，内容为：“凯里市鑫球贸易有限公司合作人陈立社、路静两股东根据特产店开业期间的经营情况，决定解除双方合作经营。并经双方友好商议，自后由陈立社独立承担经营，对此双方商议如下：一、双方同意按相关法定程序注销以双方股东名义在凯里市工商局注册的凯里市鑫球贸易有限公司。二、合作双方出资投入的房屋装修，购买的设备设施及工具用具等，以双方列出的物品清单转让给陈立社。三、转让费商定为叁拾万元，双方按出资比例分配，属路静分配应得的转让费陈立社应在3月内付清给路静。四、本协议签订，租金自承租合同签字之日的次月初开始由承租人陈立社负责。五、房租承租期，租金及其交纳方式仍以路静与贵州甬信投资有限公司的房屋租赁合同一致，承包人按时按规定交纳租金。六、本合同签订前所涉及的租金、各项费用、债权债务及其与他人纠葛概不与承包后的承包人有关。即：承包前的相关事宜合作双方依照约定共同办理。七、本协议签订，承包人将先付一季度房租到路静账户，路静应在本月30号前将店面及其设备设施等移交给承包人。八、本协议一式两份，签字生效，以执共守。若有违反，由违反方承担因违约导致的全部责任。”此外，经双方协商，被告在《转让协议书》第五条尾部备注“与现在的香芋、红晨西饼租赁合同一致”。
双方签订《转让协议书》后，原告就鑫球公司注销事宜先后刊登注销公告和办理税务注销登记，被告则继续占用原租赁门面独自经营并支付原告租金49000元。其后，被告因故停止经营，没有及时向原告返还租赁门面以及支付尚欠的租金。事后，双方因合伙以及房屋租赁等事宜发生纠纷，原告在双方多次协商未果的情况下向本院提起诉讼。庭审中，因原、被告意见分歧较大，案经本院调解未果。
同时查明：2013年5月26日，原告路静作为甲方、“红晨西饼”的经营者刘晓忠作为乙方签订一份《租房协议》，主要约定：甲方将一间面积为120平方米的门面出租给乙方，租金（一季度）一交，每（一季度）租金为54000元，需提前15天交次季度房租；本协议有效期为5年，自2013年6月1日至2018年6月1日止；本协议遵守总租赁合同，另补此协议。同年9月1日，原告路静作为甲方、“香芋仙”的经营者李国鑫作为乙方签订一份《租房协议》，主要约定：甲方将一间面积为300平方米的门面出租给乙方，月租金为45000元，租金（一季度）一交，需提前15天交纳；本协议有效期为5年，自2013年9月1日至2018年9月1日止；本协议遵守总租赁合同，另补此协议。
诉讼中，被告于2016年5月9日向原告邮寄发送一份《关于移交店面的通知》，欲将租赁门面和门面钥匙返还给原告，收件地址为“凯里市丰球新天地贵州甬信投资有限公司”，同时就前述门面移交事宜向贵州省黔东南州中城公证处申请办理公证，贵州省黔东南州中城公证处据此于同月12日制作了（2016）黔中证民字第0439号《公证书》。至今，被告未腾空租赁门面，门面内仍存放有货架、收银柜台等物品。为了确定门面租金数额，原告申请本院委托相关机构对租赁门面的建筑面积进行测量，后因双方均认可租赁门面的建筑面积为150平方米，原告放弃测量申请。庭审中，原告表示2013年12月1日至2015年1月31日期间的租金按照150元/平方米/月计算，2015年2月1日之后的租金在前述标准的基础上增加4%，同时经本院释明后表示放弃主张被告支付双方合作期间垫付的出资款56000元的诉讼请求。
上述案件事实，本院根据采信的原、被告陈述及其提交的证据予以认定。
本院认为，虽然原、被告签订《转让协议书》后没有按照约定签订房屋租赁合同，但根据《转让协议书》第四条、第五条、第七条的约定以及被告占用租赁门面经营并向原告支付租金的事实，足以认定原、被告之间存在房屋租赁合同关系。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。被告作为次承租人租赁门面，理应向作为转租人的原告支付租金。被告无正当理由拖欠原告租金至今，既违反了双方之间的约定，也有悖于民事活动中的诚实信用原则。原告诉请被告支付租赁期间尚欠的租金，事实清楚、证据充分、于法有据，本院予以支持，但原告计算租金的期间和数额有误，本院予以纠正。
关于租金计算问题：1.面积标准：原、被告均未能提供证据证明租赁门面的面积以及租金是按照建筑面积还是使用面积计算。根据原告与甬信公司签订的《房屋租赁合同》，原告分别与刘晓忠、李国鑫签订的《租房协议》，以及原、被告签订的《转让协议书》的约定，租金应当按照建筑面积计算。原、被告在诉讼中均认可租赁门面的建筑面积为150平方米，以该面积数据计算租金并无不当。2.期间标准：原、被告签订《转让协议书》约定租金自承租合同签字之日的次月初开始由被告负责，虽然原、被告没有依约签订房屋租赁合同，但被告在与原告签订《转让协议书》后即占用租赁门面经营，原告主张租金从2013年12月1日起算，本院予以支持。被告停止经营后，虽然于2016年5月9日通过邮寄方式欲向原告交付门面钥匙返还门面，但未能举证证明原告已收到或者拒绝接收门面钥匙，而且被告至今没有腾空门面，未履行应尽的义务，致使原告无法使用或转租门面，不视为被告已经返还租赁门面，被告理应承担2013年12月1日至被告实际腾空并返还租赁门面期间的租金。3.价格标准：虽然原告与甬信公司签订的《房屋租赁合同》明确约定了租金标准，之后双方又签订《房屋租赁补充协议书》约定调高租金，但原告未能提供证据证明按照调整后的租金标准实际履行，且原、被告在《转让协议书》中补充约定租赁期限内租金及其交纳方式与“香芋、红晨西饼租赁合同一致”，结合原告分别与刘晓忠、李国鑫签订的《租房协议》约定的租金标准，租期第一、二年即2013年12月1日至2015年11月30日期间（两年）的租金应当按照150元/平方米/月计算，租期第三年起租金每年在上一年的基础上增加4%。故截至本判决作出之日（2017年3月31日），被告应当承担的租金为918144元（即150元/平方米/月×150平方米×24个月+156元/平方米/月×150平方米×12个月+162.24元/平方米/月×150平方米×4个月），扣除已经支付的49000元后，实际还应支付869144元。其后至被告实际腾空并返还租赁门面期间的租金，按照约定继续计付。
被告未能举证证明已经履行交纳租赁门面期间的物业管理费的义务，原告据此主张被告支付该笔费用，本院予以支持。但原告计算物业管理费的截止时间和金额有误，本院予以纠正，截止时间应为2016年5月9日，金额应为6592.50元（即1.5元/平方米/月×150平方米×29个月+1.5元/平方米/月×150平方米÷30天×9天）。
原告自愿放弃主张被告支付双方合作期间垫付的出资款的诉讼请求，是在法律规定的范围内对自己诉讼权利所作的处分，本院尊重当事人的意思自治。原告主张2013年3月21日至11月28日期间的租金，属于原、被告合伙产生的债权债务关系，属于另一法律关系，本案不作处理。原告主张的滞纳金属于违约金性质，因双方对被告逾期支付租金产生的违约责任未作约定，同时在双方没有明确约定的情况下，原告与甬信公司签订的《房屋租赁合同》约定的违约条款并不当然适用于被告，故原告适用与甬信公司签订的《房屋租赁合同》约定的违约条款主张被告支付滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。对于原告主张的水费和电费，因原告未能提供证据证明被告实际使用的水量和电量，依法应当承担举证不能的法律后果，本院不予支持。被告关于租金应当按照原告与甬信公司签订的《房屋租赁合同》约定的标准计付的辩解意见，与庭审查明的事实不符，本院不予采纳；关于不应承担2014年6月30日之后的租金的辩解意见，缺乏依据，本院同样不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告陈立社在本判决生效之日起五日内支付原告路静物业管理费6592.50元以及租金，截至本判决作出之日的租金为869144元，本判决作出之次日至被告陈立社返还租赁门面之日的租金按照约定（租期从2013年12月1日起算，第一、二年的租金标准为150元/平方米/月，第三年起每年的租金标准在上一年的基础上增加4%，面积计算基数为150平方米）继续计付。
二、驳回原告路静的其他诉讼请求。
若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费18900元，由原告路静负担8300元，被告陈立社负担10600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的义务履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。
审判长 彭 春
审判员 肖艳婷
审判员 粟周萍
二〇一七年三月三十一日
书记员 朱 瑾