绍兴市上虞区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0604民初3235号
原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所，住所地浙江省绍兴市上虞区百官街道江东路121-1号，组织机构代码：。
负责人马炯，系所长。
委托代理人（特别授权）陈瑶杰、王键，浙江五洋联合律师事务所律师。
被告任新江，男，汉族，1965年8月22日出生，住浙江省绍兴市上虞区百官街道青春路青春花园*幢***室，公民身份号码：3306221965********。
委托代理人（特别授权）王永、冯伟，浙江左右律师事务所律师。
原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所诉被告任新江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月28日立案受理后，依法由代理审判员王锦晶适用简易程序独任审判，并于2016年6月28日公开开庭进行了审理。原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所的委托代理人王键，被告任新江的委托代理人冯伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所诉称，经投标，上虞市城区水利工程管理所与被告任新江于2013年4月15日签订房屋租赁合同一份。合同约定，上虞市城区水利工程管理所将其所有的位于上虞区西横河人民医院对面的房屋（松竹居，面积1179平方米）出租给被告；租赁期限为5年，自2013年7月16日起至2018年7月15日止。另约定，第一年租金为人民币79万元，以后每年的租金比上年递增5%；第一年租金在签订合同时一次付清，后几年的租金须在当年4月31日前一次付清。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付给被告，被告也支付了第一年租金。按照合同约定第三年租金为870975元，应于2015年4月30日前支付，但经多次通知，被告只于2016年3月10日支付20万元，余款至今未交纳。另租赁房屋水电费至2016年3月31日尚欠51604.6元。按合同第九条约定，被告应从欠缴之日起每日按欠缴金额的万分之八向原告支付违约金。原告请求判令：一、被告任新江支付租金670975元；二、被告支付水电费51604.6元（至2016年3月31日）；三、被告支付违约金124151元（算至2016年3月31日，2016年4月1日起至实际支付日止每日按欠付金额的万分之八支付违约金）；四、本案诉讼费由被告承担。
被告任新江辩称，原告起诉被告的主体不适格，涉案房屋的真正承租人应为案外人王柏根，原告应向王柏根主张相应的租金、水电费，而不是向被告主张。被告有权拒绝支付相应的租金等费用。
原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所为支持自己的诉讼请求，向本院提供下列证据：
1、房屋租赁合同一份，证明原、被告于2013年4月15日签订房屋租赁合同一份，对租赁期限、租金支付、违约责任等情况作出了约定。
2、房屋租赁合同一份，证明2013年6月10日，被告与案外人陈涓娟签订房屋租赁合同一份，将租用的原告房屋中的200平方米转租给陈涓娟。
3、房屋租赁合同一份，证明2013年6月20日，被告与案外人余秀丽签订房屋租赁合同一份，将租用的原告房屋中的900平方米转租给余秀丽。
4、房屋转让合同复印件一份，证明2013年12月6日，被告与案外人王柏根签订房屋转让合同一份，将承租的原告房屋1179平方米转租给王柏根。
5、有关松竹居租赁情况说明一份，证明2014年5月4日，被告任新江与案外人陈涓娟、余秀丽、王柏根协商一致，被告转租给王柏根的房屋转让合同作废，转租给陈涓娟、余秀丽的房屋租赁合同继续有效。
6、浙江省行政事业单位（社会团体）资金往来结算票据一份，证明被告承租房屋用作开设上虞市浪漫彼岸咖啡厅，该咖啡厅的水电费清算情况。
7、2016浪漫彼岸用水、电度表，2016.3月份水电度各一张，证明租赁房屋截止到2016年3月31日的用水用电情况。
上述证据经出示，被告任新江质证如下：证据1，真实性无异议，关联性有异议。该合同签订之后，原、被告之间已达成了解除该合同的一致意见，原告后与案外人王柏根签订了新的房屋租赁合同，该涉案房屋实际是租给王柏根的。证据2，3真实性无异议，关联性有异议，原、被告之间签订的房屋租赁合同已解除，该涉案房屋实际是由原告出租给王柏根的。证据4，系复印件，真实性无法核实，关联性上可以看出本案的实际承租人是王柏根。证据5，系当庭提交，真实性无法确定，需向被告本人核实签字是否系被告本人所签。证据6，真实性无异议，缴款单位是上虞市浪漫彼岸咖啡厅，该咖啡厅实际是由王柏根夫妻开设，也可以看出涉案房屋的实际承租人是王柏根。证据7，真实性不清楚，即使真实原告也应向实际承租人索要相应的水电费。
被告任新江向本院提供下列证据：
8、房屋租赁合同复印件一份，证明2013年12月6日，原告与案外人王柏根签订房屋租赁合同，涉案房屋的实际承租人是王柏根。
9、行政处罚决定书复印件一份，证明涉案房屋用于开设上虞市浪漫彼岸咖啡厅，该咖啡厅法定代表人是余秀丽，余秀丽与王柏根系夫妻关系，故涉案房屋的实际承租人是王柏根，其在承租后开设了上虞市浪漫彼岸咖啡厅。
经出示，原告质证如下：证据8，真实性无异议，但与本案没有关联性，原告与王柏根怎么履行该合同与本案没有关系。2013年12月6日，被告转租涉案房屋给王柏根，根据原、被告之间的房屋租赁合同约定，需要签订合同，原告遂与王柏根签订了该房屋租赁合同，但该合同实际并未履行。涉案房屋根据被告与余秀丽、陈涓娟签订的房屋租赁合同约定，实际由余秀丽、陈涓娟在使用，相关的权利义务亦没有变更。故不能达到被告的证明目的。证据9，真实性由法庭核实；关联性方面，上虞市浪漫彼岸咖啡厅的法定代表人是余秀丽，恰恰可以证明被告将房屋转租给了余秀丽，而不是被告辩称的实际由案外人王柏根承租。
本案证据经质证，本院作如下认证：被告对证据1-3、6的真实性没有异议，本院予以认定。证据4虽系复印件，但该复印件盖有上虞市城区水利工程管理所公章，且为上虞市城区水利工程管理所在册档案，其真实性本院予以认定。证据5，被告虽质证表示对真实性无法核定，但其未能提供相反证据证明该情况说明上的签字非被告本人及案外人陈涓娟、余秀丽、王柏根本人所签，亦未能提供证据证明上述签名与该情况说明上的落款时间是否一致形成，故本院对该该情况说明的真实性予以认定。证据7，被告虽质证表示对其真实性不清楚，但未能提供实质性证据用以证明水电费的具体使用情况，结合证据6，本院对其真实性予以认定。原告对证据8的真实性没有异议，本院予以认定。证据9虽系复印件，但系有关职能部门依法制作，本院对其真实性予以认定。
经审理查明，2013年4月15日，上虞市城区水利工程管理所（甲方）与被告任新江（乙方）签订房屋租赁合同一份。合同第一条约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在西横河人民医院对面（以下简称该房屋）。该房屋出租建筑面积约为1179平方米（订立本合同前乙方已现场踏看过租赁物），房屋用途为餐饮、会所，房屋类型为砖混结构房。合同第二条第一款约定：1、甲、乙双方约定，甲方于2013年4月15日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期五年，自2013年7月16日起至2018年7月15日止。合同第三条第一款、第二款约定：1、该房屋租金第一年为79.0万元，以后每年租金比上年递增5%计。2、乙方支付租金：第一年租金在签订合同时一次性付清，后几年租金费必须在当年4月31日前一次性付清。逾期支付的，承担违约责任。合同第四条第二款约定：2、租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯、设备等费用由乙方承担。出租场所的电费、水费（水电单价按甲方实际缴费单价计算）每月结算，在每月10日前支付给甲方。未按期支付，承担违约责任。同时合同第七条约定：乙方在租赁期内不得转租、转让和交换。若确实需转租的需事先征得甲方的同意，乙方可将该房屋部分或全部转租给他人，并与甲方签订租赁主体变更合同。合同第八条第五款约定：乙方欠交租金、水电费等超过十日，甲方有权提前解除本合同，在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起本合同自动终止。合同第九条第一款约定：乙方违反本合同第三条、第四条约定应从欠缴之日起每日按欠缴金额的万分之八向甲方支付违约金。经甲方书面通知乙方交纳欠款之日起5日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物及有关设施，由此造成的一切损失由乙方承担。
2013年6月10日，被告任新江（甲方）与案外人陈涓娟（乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：本合同中拟租赁之物位于上虞市百官街道西横河人民医院对面，朝东南房屋八间，面积约为200平方米（该房屋为任新江于2013年4月15日与上虞市城区水利工程管理所订立房屋租赁合同的一部分）。该房屋实际租赁期限自2013年4月15日—2018年7月15日止，租赁该房屋用途为棋牌室。同时约定，甲方此前与上虞市城区水利工程管理所签订的合同中的权利义务不变。该合同已征得上虞市城区水利工程管理的同意。
2013年6月20日，被告任新江（甲方）与案外人余秀丽（乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：本合同中拟租赁之物位于上虞市百官街道西横河边（人民医院对面）二层楼的水利景观房，面积约为900平方米（该房屋为任新江于2013年4月15日与上虞市城区水利工程管理所订立房屋租赁合同的一部分）。该房屋实际租赁期限自2013年4月15日—2018年7月15日止，租赁该房屋用途为咖啡餐饮。同时约定，甲方此前与上虞市城区水利工程管理所签订的合同中的权利义务不变。该合同已征得上虞市城区水利工程管理的同意。
2013年12月6日，被告任新江（甲方）与案外人王柏根（乙方）签订房屋转让合同一份，合同约定：甲方出租给乙方的房屋座落在西横河人民医院对面（即松竹居）。该房屋出租建筑面积约为1179平方米，房屋用途为餐饮、会所。该房屋租赁期五年，自2013年4月15日起至2018年7月15日止。同时约定，甲方此前与上虞市城区水利工程管理所签订的合同与义务由乙方承担。该合同已征得上虞市城区水利工程管理的同意。
2014年5月4日，被告任新江、案外人陈涓娟、余秀丽、王柏根出具有关松竹居租赁情况说明一份，约定松竹居2013年12月6日由任新江转租王柏根的房屋转让合同作废；任新江于2013年6月10日转租给陈涓娟，2013年6月20日转租给余秀丽的房屋租赁合同有效。
另查明，2013年12月6日，上虞市城区水利工程管理所（甲方）与案外人王柏根签订房屋租赁合同一份，合同相关权利义务与2013年4月15日上虞市城区水利工程管理所（甲方）与被告任新江（乙方）签订的房屋租赁合同完全一致。
还查明，上虞市城区水利工程管理所已变更为原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所。讼争房屋自2013年起至今一直用于开设上虞市浪漫彼岸咖啡厅，该咖啡厅经营者为案外人余秀丽。该讼争房屋的第三年（2015年7月16日-2016年7月15日）租金为870975元，已由上虞市浪漫彼岸咖啡厅于2016年3月10日支付200000元，至今尚有670975元未支付。截至2016年3月29日，该讼争房屋尚有水费5844.6元、电费45760元，合计51604.6元未支付。
本院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。本案中，原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所与被告任新江于2013年4月15日签订房屋租赁合同后，被告任新江先后分别于2013年6月10日、2013年6月20日与案外人陈涓娟、余秀丽签订房屋租赁合同，约定将讼争房屋的一部分别转租给案外人陈涓娟、余秀丽，并均经原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所同意。2013年12月6日，被告任新江又与案外人王柏根签订房屋转让合同，约定将讼争房屋转租给案外人王柏根，并经原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所同意。2014年5月4日被告任新江与案外人陈涓娟、余秀丽、王柏根共同出具情况说明一份，约定被告任新江转租案外人王柏根的房屋转让合同作废，转租给陈涓娟、余秀丽的房屋租赁合同有效。上述房屋租赁合同、房屋转让合同及情况说明均系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务，故原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所与被告任新江签订的房屋租赁合同继续有效，经原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所（出租人）同意后，被告任新江（承租人）可以将讼争房屋转租给案外人陈涓娟及余秀丽（次承租人）。出租人就同一房屋订立数份租赁合同的，应当先以是否已经合法占有租赁房屋来确定履行合同的承租人。本案中，原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所先后分别与被告任新江、案外人王柏根签订权利义务完全相同的房屋租赁合同，但在庭审过程中，原、被告双方一致认可讼争房屋自2013年签订合同后至今一直用于开设上虞市浪漫彼岸咖啡厅，而该咖啡厅的经营者为次承租人余秀丽，结合余秀丽与被告任新江之间的合法转租关系，应确定被告任新江为履行合同的承租人，故被告任新江以讼争房屋真正的承租人为案外人王柏根为由，辩称其非适格的被告主体的意见，本院不予采纳，被告任新江应当按照合同约定支付讼争房屋的相应租金及水电费。至于违约金，原告主张的2015年5月1日至2016年3月31日的违约金数额，并未超过原、被告双方签订的房屋租赁合同中关于违约金计算标准的约定，亦未超过法律关于的违约金上限的规定，本院予以支持；原告主张2016年4月1日以后的违约金按日万分之八计算的标准过高，本院酌情予以调整，应当按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的四倍的标准予以计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条第一款，第一百一十四条第一款、第二款，第二百二十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第一款之规定，判决如下：
一、被告任新江应于判决生效后十日内支付原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所2015年度（2015年7月16日-2016年7月15日）房屋租赁款人民币670975元。
二、被告任新江应于判决生效后十日内支付原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所截至2016年3月29日的水电费合计人民币51604.6元。
三、被告任新江应于本判决生效之日起十日内支付原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所2015年5月1日至2016年3月31日的违约金人民币124151元；2016年4月1日起的违约金以670975元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的四倍计付至款项实际付清之日止。
四、驳回原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所的其他诉讼请求。
本案本诉受理费12267元，减半收取6134元，由被告任新江负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费人民币12267元，逾期不交则按自动撤回上诉处理）。
代理审判员 王锦晶
二〇一六年七月十五日
书 记 员 王文洁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百一十四条第一款、第二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
第二百二十四条第一款承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
……
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条第一款出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的人，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。
……