广西壮族自治区桂林市七星区人民法院民 事 判 决 书（2015）星民初字第946号原告桂林市房产管理局第三房产管理处，住所地：桂林市桂大路二十一栋前楼二楼。组织机构代码：49866905-0。事业法人莫莉，该处处长。委托代理人程进宝，广西君健律师事务所律师。委托代理人周金刚，广西君健律师事务所实习律师。被告曹婷婷，住广西桂林市秀峰区。委托代理人刘竹玉，系被告的母亲。原告桂林市房产管理局第三房产管理处诉被告曹婷婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月19日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告桂林市房产管理局第三房产管理处的委托代理人程进宝、周金刚，被告曹婷婷的委托代理人刘竹玉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2008年7月1日，原、被告签订《公有直管住宅租赁合同》一份，该合同约定：原告同意将座落在桂林市七星区的公有直管住宅出租给被告，被告应于每月10日前向原告交纳当月租金；被告发生擅自拆改房屋结构或超过六个月不缴纳租金等行为时，原告有权终止本合同及收回被告的使用权。自2015年1月1日至今，被告已有6个月没有按合同约定向原告交付租金。2011年9月底，据新生街私房房主黄先生的反映及原告工作人员的现场勘察，确认被告擅自拆除租赁房屋原有厨房，重新砌筑厨房一间，另在旁边新建厕所一间，在二楼平台上砌墙。原告工作人员当场要求被告恢复原状，被告不予配合。2013年1月4日，新生街33号私房房主黄先生再次向原告反映又有民工在原有厕所屋面上砌筑厕所同时砌筑砖墙，原告工作人员到现场检查，确认情况属实并拍照取证。2013年1月5日和2013年1月28日，原告工作人员先后亲自将要求被告拆除违章建筑的《通知》两份予以送达。另外，被告在租赁房屋后，长期闲置，没有依约使用。被告的行为既违反了原、被告签订的《公有直管住宅租赁合同》的约定，又违反了《城市房屋租赁管理办法》第二十四条第（三）和第（五）项的规定。为此，原告诉至法院，请求法院判令：1、被告向原告支付欠交的租金906.36元及逾期付款违约金181.27元；2、被告拆除其在七星区直管公房区域内搭盖的违章建筑，恢复该房原状；3、解除原告与被告基于七星区（直管公房）的租赁合同关系，取消被告的租赁权，收回涉诉房屋；4、本案的所有诉讼费用由被告承担。原告对其主张在举证期内提交的证据有：1、房产证复印件，证明涉诉房屋的所有权属于桂林市房产管理局；2、公有直管住宅租赁合同，证明原告将房屋租赁给被告曹婷婷的事实，合同中约定了租赁期限，租金标准以及违约责任等等；3、照片，证明曹婷婷违章、违约对租赁房屋进行搭建、乱建的事实；4、通知2份，证明因曹婷婷搭建违章建筑及破坏租赁房屋的结构，原告通知曹婷婷限期改正的事实；5、委托书，证明就处理租赁房屋的事宜，曹婷婷委托其母亲刘竹玉代理的事实；6、答复意见书，证明桂林市房产管理局就曹婷婷违章建筑及原告下发的《通知》的答复意见；7、信访答复，证明原告就曹婷婷要求原告支付其擅自违章搭建、乱建、乱盖行为产生费用3500元的答复意见；8、记录，证明就黄先生举报曹婷婷违章使用租赁房屋的事宜，原告前往现场调查的事实；9、建筑工程结算书，证明原告于2003年对本案涉诉房屋进行改造的事实。原告当庭提交证据10、诉状，证明被告曹婷婷承认擅自修缮房屋。被告辩称，原告没有证据诬陷被告欠缴房租，被告都是于当年6月前缴清全年的房租，不存在超过6个月不交房租的情形，原告从来没有催缴过房租。原告称被告搭违章建筑没有事实及法律依据。原告要取消被告的租赁权是超权越法乱作为。被告租用的直管公有住宅是福利性住房，房屋的所有权人是桂林市房产管理局而不是原告，原告无权取消被告的租赁权。被告对其辩解在举证期内提交的证据有：1、发票1张，证明被告已经缴清2015年1月-12月的房租。被告当庭提交证据2、桂林市人民政府驳回行政复议申请决定书，照片1张，证明原来是石棉瓦的厨房房顶，被告申请维修，原告不准，经被告自行维修后，现为现浇屋顶，原告下发的通知导致房屋被砸，无法居住。经过开庭质证，被告对原告提交的证据1－2的真实性无异议，证明内容无异议；对证据3真实性无异议，证明内容不予认可，被告只是为了防止隔壁邻舍进入被告的住房修了墙和安装了防盗网，不是违章建筑。照片是被砸了以后的照片；对证据4的真实性无异议，证明内容不予认可，是原告违法发的通知，通知没有直接给被告，1月4号黄先生打被告的母亲，原告1月5号发通知说被告违章建筑。黄先生收到违章建筑通知，就砸了被告的防盗网。防盗网被砸后，原告发了第2份通知；对证据5的真实性无异议，证明内容无异议；对证据6的真实性无异议，但是第1、2点没有法律依据，第3点内容原告没有履行；对证据7的真实性及证明内容均不认可；对证据8的真实性不确定；对证据9的真实性无异议，但是只能证明2001年修缮了住房，厨房没有修，还是石棉瓦；证据10真实性无异议。原告对被告提交的证据1的真实性无异议，但是被告曹婷婷还是违约了；对证据2的真实性无异议，但不能证明被告的观点，不能否认原告的诉讼请求。本院于2015年11月13日到涉诉房屋所在地进行了现场勘查，制作《现场勘查笔录》1份，原、被告对该《现场勘查笔录》无异议。本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的证据予以采信。对双方提出异议的证据，因该类证据确与双方诉辩事由有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。经审理查明，2008年7月，原、被告签订《公有直管住宅租赁合同》一份，该合同约定：甲方（原告）同意将座落在桂林市七星区的公有直管住宅（下称标的房屋）出租给乙方（被告）；租赁时间从2008年7月1日至2009年6月30日；该标的房屋租金为每月151.06元，乙方于每月10日前向甲方交纳或甲方到户向乙方收取当月租金（如乙方有拖欠租金则可同时收取拖欠租金；如乙方同意可协商预收多月租金）。乙方代理人和其同住人员均有支付租金的义务；标的房屋属自然损坏的公共部分，房屋主体和附属设施设备由甲方负责维修；标的房屋因乙方使用不当或过错造成房屋及其附属设施损坏的，由乙方负责维修或由乙方出资委托甲方维修。如乙方拒绝维修，甲方有权维修，但由此发生的一切费用均由乙方负担；乙方在租赁期限内有以下行为之一的，甲方可以终止本合同及收回乙方的使用权，并由乙方承担相应的经济损失：（1）擅自转租、转让、转借他人或擅自调换标的房屋的；（2）擅自拆改标的房屋的结构或改变用途的；（3）无正当理由不按时交纳房屋租金的。甲方将下发《催缴通知书》，可按拖欠租金总额20%的标准收取违约金；超过六个月不缴纳的，甲方将下发《终止合同通知书》，并要求乙方腾退承租的标的房屋。2009年6月30日合同租赁期限届满后，被告继续租住于该房屋中并交纳租金，原告继续收取租金。2012年被告未经原告同意，将涉案房屋的厨房由石棉瓦、木头横梁改为现浇屋面，在厨房内搭建厕所，在房屋的晒台旁砌筑墙体并安装防盗网。在被告施工过程中，被告的邻居向原告反映被告改建房屋对其造成不良影响。原告的工作人员曾到现场查看并要求原告及其母亲刘竹玉停止施工，恢复原状，未果。原告分别于2013年1月15日、1月28日向被告下发书面通知，要求被告立即停止施工，恢复原状。2013年1月，被告修建的墙体及安装的防盗网被部分破坏，被告搬离了该房屋，至今该房屋实际上无人居住。2013年11月28日，桂林市房产管理局作出《桂林市房产管理局关于曹婷婷反映第三房管处对其违章建筑下发公有信访事项的答复意见书》，对曹婷婷的答复如下：“一、你在租住直管公房二楼平台上砌墙和在一楼搭建厕所，未办理任何手续，属违章建筑，第三房管处下发通知，要求你拆除无错。二、未经房管处同意，改建厨房，所发生的费用自行承担。……”被告不服，提出行政复议。2015年3月18日，桂林市人民政府下发《桂林市人民政府驳回行政复议申请决定书》（市政复决字[2014]23号），驳回了被告的行政复议申请。2015年6月17日，被告向桂林市房产管理局交纳了2015年1月至12月的房屋租金1812.72元。另查明，桂林市七星区31号1层2号的公有直管住宅的所有权人为桂林市房产管理局，原告为桂林市房产管理局下属的事业单位法人，其宗旨和业务范围为“为群众提供房管服务；房屋管理：房屋产籍管理，房屋维护修缮”。本院于2015年11月13日到涉诉房屋所在地进行了现场勘查，发现厨房天花板确实为现浇屋面，厨房角落有一卫生间，现浇屋面之上有倒落的墙体、防盗网，还有一个未完成的小洗手间。本院认为，2008年7月原、被告签订的《公有直管住宅租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，当事人应依法依约履行自己的义务。该租赁合同期满后，被告继续交租金给原告，原告收取被告租金，视为租赁合同续展，双方没有再约定租赁期限。被告已于2015年6月17日向桂林市房产管理局交纳了2015年1月至12月的房屋租金1812.72元。原告向本院提起诉讼的时间是2015年6月19日，原告称被告2015年1月至6月未交房租与事实不符。其要求被告支付欠交租金906.36元及逾期付款违约金181.27元的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。被告未经原告同意，将涉案房屋的厨房屋面由石棉瓦、木头横梁结构改为现浇屋面，在厨房内搭建厕所，在厨房屋面上砌筑一面墙并安装防盗网，显然是不对的。本院到现场勘查，发现厨房屋面所砌墙体和防盗网已被推倒。原来原告提供给被告的是搭建在住房之外的一个屋面为石棉瓦的简易厨房，从厨房的现状来看，现浇屋面的厨房更加安全，经济价值更高。涉诉房屋为公有直管住宅，如果强行恢复原状，会造成公共资源的贬损，造成利益失衡。故对原告要求被告将厨房恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。双方签订的《公有直管住宅租赁合同》只约定了终止合同的情形，并未约定解除合同的情形，即不符合约定解除的条件。本案也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的条件，原告主张被告的行为符合《桂林市城镇公有房屋管理暂行办法》第二十一条的规定，原告有权解除合同，但《桂林市城镇公有房屋管理暂行办法》并非法律渊源，本院不予适用。故对原告要求解除原、被告签订的租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告桂林市房产管理局第三房产管理处的诉讼请求。本案收取案件受理费50元（原告已预付本院），由原告桂林市房产管理局第三房产管理处负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元『收款单位：应解汇款及临时存款（桂林市中级人民法院），账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  朱 捷代理审判员  蒋西凤人民陪审员  明卫平二〇一五年十一月三十日书 记 员  赖雨薇