辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽民终476号
上诉人（原审被告）：潘功健。
委托诉讼代理人：雷秀荣，辽宁正元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵明月，辽宁正元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：金长城。
委托诉讼代理人：刘丹，辽宁良友律师事务所律师。
原审第三人：沈阳金晟房地产开发有限责任公司。
法定代理人：符丽华，该公司经理。
委托诉讼代理人：宋娜，该公司工作人员。
上诉人潘功健与被上诉人金长城、原审第三人沈阳金晟房地产开发有限责任公司（以下简称金晟房产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，沈阳市中级人民法院于2016年1月22日作出[2015]沈中民二初字第105号民事判决，潘功健不服该判决，于2016年4月1日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了公开审理。潘功健的委托诉讼代理人雷秀荣，金长城的委托诉讼代理人刘丹，金晟房产公司的委托诉讼代理人宋娜参加诉讼。本案现已审理终结。
潘功健上诉称：一、一审法院认定事实错误。1、金长城与金晟公司恶意串通，违法转移财产，侵害了潘功健的合法权益。在一审案件的审理中，对于金长城的所有主张，金晟公司的代理人均表示同意，且明确表示与金长城为同一立场。2、金长城未提出相应证据证明其与金晟公司之间存在施工、合法有效结算和欠款的事实。虽然金晟公司承认与金长城存在欠款关系和商品房买卖合同关系，但仍然不能排除金长城的举证责任，金长城应当提交证据证明欠款真实存在。3、金长城与金晟公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系。金长城提供的《华丽新都商品房预购协议书》不符合《商品房销售管理办法》的相关规定。4、金长城提交的房屋物业费和租赁协议均未注明是本案争议房屋，其证据不能证明金长城对争议房屋已经占有使用。证人与本案存在利害关系，不能证明其占有房屋的合法性和真实性。5、金晟公司依据刘红玉供述所做的陈述不符合案件事实。金晟公司称其依据刘红玉在刑事调查中的笔录，承认金长城为实际购房人，但刑事判决中体现的是刘红玉的主观供述，而不是客观事实，没有第三人供述和其他书面证据佐证。所以金晟公司仅凭刘红玉的供述，无权处分争议房屋，应以客观证据为准。二、一审法院适用法律错误。假设经过法庭审查金长城与金晟公司之间的欠款关系是真实的，其双方之间存在的也是普通的债的法律关系。法律规定购房人基于以物抵债合同等方式转移物权，应当在完成所有权转移登记手续后，买受人才取得诉争不动产的所有权。金长城对金晟公司享有的普通债权也无法阻却法院查封的强制执行。综上，请求依法撤销沈阳市中级人民法院（2015）沈中民二初字第105号判决，依法改判或发回重审。上诉费用由金长城承担。
金长城答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，程序合法，适用法律正确，应依法维持原判。
2015年9月30日，金长城向一审法院提起诉讼称：潘功健与金晟房产公司商品房买卖合同纠纷一案，潘功健在2014年申请执行，在执行中将金长城位于新民市施工庙街1号18幢1单元19-22轴房屋查封，该房屋是金晟房产公司用工程款抵顶金长城的房屋，金长城已经实际占有使用，金长城因该房屋的所有权诉至新民法院，现一审审理完毕，审理结果为该房为金长城所有。因此沈阳市中级人民法院执行裁定书（2015）沈中执异字第95号裁定是错误的，应撤销，并解除查封。故请求法院：1、依法撤销（2015）沈中执异字第95号执行裁定；2、请求解除对位于新民市施工庙街1号18幢1单元19-22轴房屋的查封；3、本案诉讼费由潘功健承担。
潘功健一审答辩称：（2015）沈中执异字第95号裁定正确，查封合法有效。请求驳回金长城诉讼请求。1、原告主体不适合，不是涉案房屋的所有权人，无权对查封提出异议，房屋权属应以备案登记为准，该涉案房屋登记在潘功健名下，潘功健是房屋的所有权人。2、对房屋的查封是合法有效的，未侵犯任何人的所有权益。潘功健与金晟公司存在真实性商品房买卖关系，且在房产部门登记备案。合同解除后潘功健对开发公司享有相应的债权。金长城与开发公司基于工程欠款的顶账行为享有一般债权，其与公司不存在合法的商品房买卖关系。金长城明确说该房屋是顶抵工程款的，说明潘功健对开发公司与金长城是享有平等的债权的，法院查封是正确的。3、金长城与金晟公司之间存在恶意串通，虚构双方存在商品房买卖关系的事实，损害潘功健的合法权益，请求法院驳回金长城所有诉讼请求。
金晟房产公司一审称：诉争房屋经公司前负责人刘红玉确认新民市专案组调查核实归金长城所有，金晟房产公司于2015年9月1日接到新民市法院民二初00512号判决，内容为金晟房产公司协助金长城办理该房屋产权登记，金晟房产公司服从判决，所以该房屋归金长城所有。
一审法院经审理查明：金长城与金晟房产公司在一审法院审理期间均称金长城为金晟房产公司开发的华丽新都16号楼施工，金晟房产公司欠付金长城工程款，用包含本案诉争房屋在内的四套房屋抵顶工程款。
2010年1月19日，金长城与金晟房产公司签订了《华丽新都住宅小区16号楼楼花结算协议》，内容为：经协商对金长城购买金晟房产公司开发建设的位于新民市施工庙街华丽新都住宅小区16号楼楼花事宜达成最终协议：双方结算后，金晟房产公司共欠金长城5,650,000元整，春节前支付650,000元整，2010年5月1日之前支付2,000,000元整，余款2010年7月31日结清。
2010年7月12日，金晟房产公司与金长城签订《华丽新都商品房预定协议书》，约定：金长城自愿认购商品房住宅18号楼19-22轴，建筑面积187.58平方米，房款1,425,608元。2010年7月12日金晟房产公司向金长城出具金额为5,524,364元的收款收据，收款事由包括本案争议房屋在内的四套房屋款项。
在一审法院审理期间，金长城提供了诉争房屋的物业费收据、2012年至2015年的水费发票及房屋租赁协议，以证明其已实际占有使用诉争房屋。
另查明，2012年3月26日，潘功健与金晟房产公司签订五份《商品房买卖合同》，潘功健购买包括本案诉争房屋在内的五套金晟房产公司开发的房屋。后潘功健诉至沈阳市仲裁委员会要求解除合同，退回房屋价款3,100,000元，并赔偿损失3,100,000元。2013年12月16日沈阳市仲裁委员会作出[2012]沈仲裁字第12079号裁决书，裁决解除潘功健与金晟房产公司签订的五份《商品房买卖合同》；金晟房产公司退回房款3,100,000元，并赔偿损失3,100,000元。
在潘功健申请执行该裁定书时，金长城作为案外人提出书面异议，一审法院作出（2015）沈中执异字第95号执行裁定书。查明：案外人金长城提供的华丽新都商品房预定协议书载明：金长城自愿认购商品房住宅18号楼19-22轴，建筑面积187.58平方米，房款1,425,608元，于2010年7月12日交付。房屋交工日期2011年12月31日。2010年7月12日被执行人向金长城出具金额为5,524,364元的收款收据，收款事由包括本案争议房屋款项。另外，金长城还提供了两份沈阳百吉物业有限公司出具的收款收据及与他人签订的房屋租赁协议用以证明其已实际占有使用争议房屋。裁定认为：尽管金长城提供了与被执行人签订的华丽新都商品房预定协议书，但其在本院执行异议审查过程中陈述争议房屋是以房抵债而来，其用工程款抵顶房款，但没有提供双方关于结算工程款的相应证据，故无法认定其是否实际支付价款。其提供的收款收据没有载明是交纳本案争议房屋的物业费，故不能作为其实际占有使用争议房屋的证据，其提供的租赁协议亦不足以证明其对争议房屋占有使用。且本案争议房屋至今仍备案在申请执行人潘功健名下。金长城主张其用所有的钱办理了其他三套房屋的产权证，因没有办理本案争议房屋产权证的款项导致没有办理产权登记，故其没有办理过户登记的原因不能归结于案外人意志以外的客观障碍。裁定驳回了金长城的异议。现金长城诉至一审法院请求：1.依法撤销（2015）沈中执异字第95号执行裁定；2.请求解除对位于新民市施工庙街1号18幢1单元19-22轴房屋的查封；3.本案诉讼费由潘功健承担。
再查明，沈阳市中级人民法院（2013）沈中刑二初字第24号刑事判决书第64页及辽宁省高级人民法院（2015）辽刑二终字第00033号刑事裁定书第8至9页均认定：2012年3月28日，百顺通小额贷款公司与金晟房产公司签订了3,100,000元的借款合同，金晟房产公司给百顺通公司提供五处门市商品房买卖合同，以百顺通公司员工潘功健名字做的备案。
又查明，2015年金长城就本案诉争房屋，以金晟房产公司为被告，潘功健为第三人诉至新民市人民法院，请求判令金晟房产公司依法履行合同约定的义务，协助其办理房屋所有权证，承担诉讼费用。新民市人民法院作出（2015）新民民二初字第00512号民事判决书，判决：金晟房产公司在判决生效后60日内为金长城办理房屋产权登记所需的相关手续，并协助其办理所购房屋的产权登记。宣判后，潘功健上诉至沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院于2015年12月29日作出[2015]沈中民二终字第2738号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
一审法院认为：关于金长城提出解除对位于新民市施工庙街1号18幢1单元19-22轴房屋的查封的问题。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，本案中金长城提起案外人执行异议之诉，需要对执行标的即位于新民市施工庙街1号18幢1单元19-22轴房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押，冻结”。本案诉争房屋系因金晟房产公司欠金长城工程款，用于抵顶金长城的工程款，双方于2010年1月签订了结算协议，于2010年7月签订了商品房预定协议，并于当年金晟房产公司将诉争房屋交付了金长城，金长城亦提供了实际占有使用的相关证据，故可认定金长城支付了合理对价，并已实际占有使用诉争房屋。诉争房屋虽现登记在潘功健名下，但潘功健与金晟房产公司的房屋买卖合同已经解除，且金长城已另行诉讼主张金晟房产公司为其办理房屋产权登记所需的相关手续，并协助其办理所购房屋的产权登记，现已经法院生效判决给予支持。故可认定金长城对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院对金长城主张解除对位于新民市施工庙街1号18幢1单元19-22轴房屋的查封予以支持。据此判决：不得执行沈阳市中级人民法院（2014）沈中执字第485号执行案件中位于新民市施工庙街1号18幢1单元19-22轴房产的执行标的物。案件受理费3234元，由潘功健承担。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院审理期间，金长城提交了其与沈阳中达建筑工程有限公司关于华丽新都16#楼的《建筑工程承包合同》复印件及金长城作为施工方签字盖章的华丽新都16#楼的图纸会审记录、建筑屋面分部工程观感质量验收记录、施工材料、与之构件出厂合格证及进场试验汇总表等，证明金长城以中达公司的名义对华丽新都16#楼进行了施工，金晟公司欠付其工程款。潘功健对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明金长城与金晟公司存在真实的施工关系和欠款关系。
金长城于2016年9月12日交纳了案涉房屋的契税57,024.32元，提交了《税收完税证明》。
本院认为：本案的争议焦点是金长城对涉案房屋是否享有足以阻却执行的实体利益。金长城为金晟房产公司开发建设的华丽新都16#楼进行施工后，双方签订了工程款结算协议，因金盛房产公司未按结算协议约定支付工程款，双方又签订了商品房预定协议，金盛房产公司用房屋抵顶欠付金长城工程款。金晟房产公司将诉争房屋交付了金长城，金长城亦办理了协议约定部分房屋的产权登记手续。金长城与金晟房产公司之间的商品房销售合同纠纷经沈阳市中级人民法院于2015年12月29日作出[2015]沈中民二终字第2738号生效判决最终确认：双方签订的《协议书》有效；金晟房产公司协助金长城办理的产权过户手续。金长城已缴纳了案涉争议房屋的契税，并提供了实际占有使用案涉房屋的相关证据。据此，金长城依据生效判决取得了涉案房屋的实体上的权利。依照法律规定，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。综上，一审法院认定金长城对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益是正确的。潘功健上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3,234.00元，由潘功健承担。
本判决为终审判决。
审判长 高 菡
审判员 王 隽
审判员 赵碧涛
二〇一七年三月二十日
书记员 韩 健