大连市旅顺口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0212民初2397号
原告：宋成阶。
被告：桑亚君。
委托诉讼代理人：孙璐璐，辽宁瑾宸律师事务所律师。
被告：刘晓航。
原告宋成阶与被告桑亚君、刘晓航房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月13日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋成阶、被告桑亚君的委托诉讼代理人孙璐璐及被告刘晓航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令从起诉之日起解除原告与被告桑亚君尚在执行中的房屋租赁合同；2.要求桑亚君返还损失12，000元及垫付的取暖费960元；3.判令被告刘晓航退出涉案房屋；4.判令被告刘晓航按每日125元（桑亚君租给刘晓航的租金45,000元÷365天计算）支付房屋占用费自2016年1月1日至实际退出之日；5.诉讼费由两被告共同承担。事实和理由：被告桑亚君在租用原告大连市旅顺口区启新街380号商用房产期间（自2014年12月10日至2017年12月9日）盗用原告的名义擅自将该房屋转租给被告刘晓航，且刘晓航在明知桑亚君不是真实房主的情况下仍同桑亚君签订了转租合同，并完成了违约的转租行为（自2016年1月1日至2017年12月31日）。桑亚君已经违背了与原告签订的租赁合同中的第八条，即承租人不得擅自将房屋转租和转借的限制性条款，原告就该违约行为与二被告交涉多次未果，故诉至法院。
被告桑亚君辩称，不同意原告的诉讼请求。我与刘晓航是雇佣关系，签订租赁合同是为了利用刘晓航回族的身份办理工商局备案和清真牛羊肉店的营业执照。因为根据《辽宁省清真食品生产经营管理条例》第六条，必须是具有饮食习惯的少数民族（包括回族）才能经营清真牛羊肉店。刘晓航是我的雇员，我与他签订了雇佣合同，约定借用他的名义并雇佣她经营中敖清真牛羊肉店，每月工资2，500元，用现金支付。我们注销以前的营业执照并办理新的营业执照与房屋转租没有关系，是使用案涉房屋的经营行为。我们向工商部门提供的租赁合同是为了证明经营地址，且在工商部门和房产部门的备案也不具有法律效力。我们合同上所写45,000元只是随便书写，并不是实际履行支付。法律规定，转租合同一方应是原合同的承租人，提交工商部门的合同上租方名字为房主宋成阶，这不符合转租的法律关系。写宋成阶的名字是因为办理营业执照变更时需要提供房产证复印件和房主身份证号码，我们具有这两样东西，证明我们办理时是取得原告同意的。原告已经承认没有造成其任何损失且我与原告宋成阶的租赁合同中也没有约定任何违约责任，更未约定违约金，请求法院驳回原告诉讼请求，同意给付原告垫付的取暖费960元。
被告刘晓航辩称，不同意原告的诉讼请求。我与桑亚君只是雇佣关系，桑亚君是我的老板，从2016年1、2月的时候开始我帮桑亚君看店，他要进什么货告诉我，我卖多少钱给他，她每月用现金的方式支付给我2，500元工资，我们的雇佣关系有《雇佣协议书》为证。我现在还在牛羊肉店工作，但原告说我占用其房屋的事我不认可，我只是给桑亚君打工，那些都是他们俩之间的事。关于我签字的用于工商局备案的租赁合同，事实与桑亚君所说相符。请求法院驳回原告诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，原告提交的《房屋租赁合同》及被告提交的大连市旅顺口区公证处收据复印件，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，原告提交的大连市旅顺口区市场监督管理局调取的《租赁合同》复印件、企业机读档案登记资料各一份，证明二被告在原告不知情的情况下擅自冒用原告名义签订转租合同，并实际履行，每年租金为45，000元。桑亚君利用转租获取不当收益12，000元；二被告对该证据的真实性无异议，但不同意原告欲证实的问题。均表示该份协议只是为了变更经营范围登记使用，并未实际履行，不存在转租的事实，同时提交二被告之间签订的《协议书》一份，以证明二者之间是雇佣而并非转租关系，桑亚君只是利用刘晓航回族的身份办理经营手续，没有违约事实。本院根据证据证明力的排序及原告提供的二被告转租协议和被告提供的雇佣关系协议书的各自履行情况，采信原告的证据观点。
本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2014年12月5日，原告宋成阶（出租方，甲方）与被告桑亚君（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定一、甲方将坐落在旅顺口区启新街380号私有商业用房一处租赁给乙方使用；二、租期自2014年12月10日至2017年12月9日；三、租赁费用为每年33,000元，每年12月10日前付清当年租费；…八、承租人不得擅自将房屋转租和转借；十一、如无上述违反合同的行为，甲乙双方不得提前终止合同；十二、甲乙双方因故提前解除合同，应提前3个月通知对方。合同到期前15天双方协商是否续租，同等条件下乙方优先。合同签订后，宋成阶如约交付出租房，桑亚君接受使用后，如约交付当年租金，并于2014年12月16日成立旅顺口区平信冷鲜肉店和工商注册、备案。2015年12月31日，桑亚君以宋成阶的名义与被告刘晓航签订《租赁合同》，约定的租赁房屋为涉案房屋，租期从2016年1月1日起至2017年1月1日止。年租金45，000元，租期自2016年1月1日至2017年1月1日止。2016年3月23日，桑亚君注销原有工商登记。2016年4月26日，刘晓航在案涉房屋注册旅顺口区启新中澳牛羊肉店并一直经营至今。宋成阶因桑亚君实施转租行为而拒收2017年租金，2016年12月，桑亚君将该租金33，000元交于大连市旅顺口区公证处提存。
庭审中，原、被告均同意原告请求内容中的两个法律关系合并审理。原告与桑亚君对租金的给付事实及宋成阶垫付取暖费960元的事实无异议。
本院认为，原告宋成阶与被告桑亚君所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，内容未违反法律法规强制性效力性规定，该合同合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照合同约定，严格履行合同义务，从而享受合同权利。在该合同的实际履行中，原告如约交付房屋，桑亚君接收使用后，却未经原告同意，擅自转租，违反合同不得转租的协议条款，构成违约。原告依此要求从2016年9月13日解除合同，符合合同约定及法律规定，本院应予支持；由于桑亚君以原告的名义转租涉案房屋，并履行，原告也认可该转租协议，本院依法认定二被告间的转租协议有效。原告按照转租价格请求刘晓航支付房屋占有费，符合法律的有关规定及转租协议约定，本院予以支持；由于原告提出与桑亚君解除合同的时间为起诉之日，即2016年9月13日，与其坚持二被告进行转租有效的时间交叉，交叉的时间段内，存在二被告同租原告房屋的不合常理情况，故本院根据原告的请求内容，确认合同解除后，桑亚君不再享有房屋用益权，基于转租协议而产生的房屋使用权归于刘晓航。结合庭审查明原告与桑亚君的合同履行事实，及公平原则，本院认定刘晓航承租履行期限从原告要求解除合同之日起算，并按照该时间节点向原告支付每年45，000元房屋占有费至退出涉案房屋止。桑亚君从2016年1月1日转租开始至原告解除合同之日止按约定应支付原告租金25，470元（33，000元÷365*283天），其已支付当年租金33，000元。因此，原告解除后的租金差额7，530元应退还桑亚君。桑亚君转租后至解除合同之日获得的租金差价为9，339元【（45，000元÷365天-33，000元÷365天）*283天】，属于原告的利益损失，原告要求返还，具有法律依据，本院予以支持。租金差额和损失相抵，桑亚君应给付原告1，809元。原告为桑亚君垫付取暖费960元的事实，桑亚君认可，并同意给付，本院照准。对二被告坚持彼此间雇佣关系存在的抗辩意见，因无履行证据，且与事实不符，本院不予支持。对协议的实际履行问题，本案不予考虑。综上所述，依《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，判决如下：
一、原告宋成阶与被告桑亚君签订的《房屋租赁合同》从2016年9月13日解除；
二、被告桑亚君于本判决生效之日起十日内给付原告宋成阶经济损失1，809元；
三、被告桑亚君于本判决生效之日起十日内给付原告宋成阶垫付的取暖费960元；
四、被告刘晓航于本判决生效之日起十日内按年租金45，000元的标准向原告宋成阶支付房屋占有费，从2016年9月14日起计算直至退出涉案房屋止；
五、驳回原告宋成阶其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费890元，由原告负担390元，被告桑亚君负担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 张 艳
人民陪审员 张忠珍
人民陪审员 陈 萍
二〇一七年八月二十八日
书 记 员 林 俏
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应该承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。