安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终5053号上诉人（原审原告）：许莉，女，1987年12月10日出生，汉族，住安徽省肥西县。委托诉讼代理人：刘欢，安徽天禾律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈克兵，男，1982年8月25日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：王芒子，北京盈科（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张辉，北京盈科（合肥）律师事务所律师。上诉人许莉与上诉人陈克兵因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省长丰县人民法院（2017）皖0121民初426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许莉上诉请求：1、变更一审判决第一项为：许莉与陈克兵继续履行2016年7月19日签订的《存量房买卖合同》（许莉于本判决生效后三十日内向陈克兵支付剩余房款人民币640000元；陈克兵在许莉付款后三十日内协助许莉办理契税缴纳和房屋权属变更登记，并在权属登记变更后三十日内将房屋交付许莉）；2、依法撤销一审判决第二项，判决陈克兵向许莉支付律师费21000元；3、依法改判陈克兵负担本案保全费3870元；4、二审案件受理费由陈克兵负担。事实和理由：1、案涉《补充协议》第十条明确约定任一方违约，违约方承担律师费等。本案中，陈克兵不仅未积极履行配合办理合同项下资金托管手续的义务，反而以此恶意解除合同，其行为已经构成违约，应当承担许莉为本案支付的诉讼费和律师费。根据许莉提供的《聘请律师合同》及一审法院判决，许莉共应支付基本代理费1000元、风险代理费20000元，合计21000元，该律师费应由陈克兵负担。2、根据国务院《诉讼费用缴纳办法》规定，保全费系诉讼费用的一部分，应由败诉方负担。一审判决合同继续履行，陈克兵败诉，该保全费用应由陈克兵负担。3、一审法院判决继续履行合同时，未能明确陈克兵协助办理契税缴纳手续，可能会造成未来判决履行的不确定性，请求二审法院对此予以明确。综上，请求二审法院依法判如所请。陈克兵辩称，1、许莉的上诉请求没有任何事实和法律依据，请依法予以驳回。根据涉案《存量房买卖合同》的约定，陈克兵作为出卖人，在许莉准备好18万元首付款后应许莉的通知前来办理资金托管手续，其主要合同义务是在约定的条件成就时（即许莉交清全部购房款）向许莉交付房屋。陈克兵没有在接到许莉的通知后拒不前来办理资金托管手续。陈克兵在没有收到全部购房款的情况下拒绝交付涉案房屋，具有充足的合同依据。本案中陈克兵不存在任何违约行为，许莉要求承担起律师费和保全费的上诉请求没有事实依据。2、陈克兵没有配合许莉办理契税缴纳手续的义务。许莉仅向陈克兵交纳3万元购房定金外，至今未依约向资金托管中心汇入购房款，已经构成根本违约。所以许莉要求陈克兵协助办理契税缴纳的请求没有合同基础，依法不能成立。陈克兵上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项，改判陈克兵单方解除《存量房买卖合同》依法有效；2、本案一、二审全部诉讼费用由许莉承担。事实和理由：1、根据《存量房买卖合同》以及补充协议，许莉应当在2016年10月15日之前将18万元购房款交付至资金托管账户，如许莉逾期十日内未支付购房款，陈克兵有权单方解除合同。嗣后，许莉既没有在其银行账户中准备18万元首付款，也没有在约定的时间支付购房款，更没有联系陈克兵前往房产局办理资金托管事宜。仅在2016年的11月10日发短信要求陈克兵前来办理过户。另外，陈克兵见许莉仍未支付购房款，于2016年10月30日向许莉邮寄送达解除《存量房买卖合同》告知书。2、一审法院对许莉是否已经依约准备好18万元首付款，是否存在违约这一重要事实没有查清，片面采信了与许莉具有亲属关系且未到庭证人许某证言，和不具有真实性且无原件供核对的房屋登记受理通知书，进而错误的作出继续履行涉案《存量房买卖合同》的判决。第一，证人许某的证言恰恰反证了许莉不仅没有履约行为也没有履行能力。第二，一审法院认定2016年10月15日以后房产经纪人多次与陈克兵联系办理资金托管交易没有任何证据证明。10月24日晚，天投房产公司与陈克兵联系要求将涉案房产办理过户，但未提及办理资金托管事宜。许莉提供的《房产登记受理通知书》不能证明天投房产公司于2016年10月15日前已经和长丰县房产局进行了资金托管的预约。3、陈克兵对未按期办理资金托管手续不负有任何过错，其书面告知许莉解除合同有事实和法律依据。自《存量房买卖协议》签订之日至今日本案审理，许莉仍然未支付购房款项，天投公司是在10月24日、25日、26日发送了三则短信和许莉11月10日发送的一条短信外再无其他任何作为，且以上全部短信均是要求陈克兵前来办理过户手续，未提到办理资金托管。陈克兵无义务等待，许莉应当为其不按期交纳首付款承担不利后果。许莉的行为已然构成了根本违约，陈克兵有权依据合同法第94条第四款规定和《存量房买卖合同》第八条第二款之约定单方解除合同，其于2016年10月31日向许莉邮寄送达解除《存量房买卖合同》告知书的行为合法有效。许莉的各项诉讼请求均无任何法律与事实依据。另纠纷产生后，陈克兵的房产大门周围被红漆喷涂上恶劣标语（后附现场图片）。综上，请求二审法院依法改判解除涉案《存量房买卖合同》。许莉辩称：1、首付款未能存入资金托管账户系因陈克兵方恶意不配合所致，应系陈克兵方构成违约，许莉方并不存在违约情形。许莉在合同项下的先期付款义务为将款项存入托管账户。办理资金托管是先签订资金托管协议，其次才是买房人将购房款存入指定银行托管账户。原审证杨某杨的当庭陈述亦印证了前述事实。因此，将款项存入托管账户并非许莉单方能够完成，需要陈克兵的配合。然而陈克兵故意不接电话、不回短信，企图恶意造成许莉方违约事实，造成案涉资金托管手续未能办理杨某杨作为中介一直在持续联系陈克兵，并非陈克兵所述的突然联系。许莉和中介所称的过户包含了资金托管、契税缴纳、过户等当天所有要完成的事项。另，陈克兵其在合同履行过程中未能主动就合同的履行联系许莉；假使其认为许莉违约，其亦未能向许莉发出过任何催告通知，而是刚满足合同约定解除条件便通知解除合同。资金托管手续未按时办理系陈克兵企图恶意造成许莉违约的事实。至于付款能力问题，原审中许莉已经提供其叔叔许庆杰的证人证言及银行流水，足以印证其付款能力。关于房屋预约过户时间的问题，系房产局要求预约办理过户，《补充协议》也约定“具体过户时间以房产预约时间为准”。同时，登记受理通知书原件一审时已于庭后提交一审法官核对。对于预约过户时间和短信通知时间不一致的问题，因为2016年10月合肥限购政策启动，房产局交易量下降，中介接到房产局临时通知可以提前办理过户手续，亦符合社会常理和客观事实。2、许莉并不存在违约，陈克兵单方解除《存量房买卖合同》的行为无效。当事人对合同解除有异议的，可以在收到解除通知书后三个月内向人民法院提出异议。许莉得知合同解除之事后三个月内向一审法院提起诉讼，完全符合法律规定。综上，请求二审法院依法判决驳回陈克兵的全部上诉请求。许莉向一审法院起诉请求：1、陈克兵解除《存量房买卖合同》的行为无效；2、陈克兵依法履行《存量房买卖合同》，配合办理涉案房屋产权过户相关手续，腾空房屋；3、陈克兵支付律师费；4、本案诉讼费和保全费由陈克兵承担。一审法院认定事实：2016年7月19日，许莉与陈克兵签订《存量房买卖合同》及补充协议，约定许莉购买陈克兵位长丰县双墩镇××北路东侧××世纪城××区××室室房屋一套，建筑面积为78平方米，转让价为670000元。合同约定的主要内容为：在2016年10月15日前，将房款180000元（含定金30000元）存入资金托管账户，并在当日申请办理存量房转移登记手续。签合同的当日许莉即向陈克兵支付30000元定金，陈克兵出具收条予以确认。同时，陈克兵与安徽省天投房地产销售代理有限责任公司签订《房地产经纪合同》，委托该公司在其出售案涉房屋时提供中介服务。经纪合同签订后，在许莉、陈克兵约定的10月15日之前，安徽省天投房地产销售代理有限责任公司房产经纪杨某杨，在长丰县房产局预约了2016年11月10日办理交易手续。之后，房产经纪人多次与陈克兵联系办理，但陈克兵未予理会，并于2016年10月31日向许莉发出解除合同告知书（邮寄至中介公司），告知书的内容主要是“许莉逾期10日未通过托管支付首付款，已构成违约，因此要求解除合同等”。在双方约定的交易日前，许莉已将首付款备齐。陈克兵房屋现无抵押，许莉明确表示有经济能力可以全额支付剩余房款。一审法院认为，本案争议的焦点是许莉、陈克兵签订的《存量房买卖合同》是否已经符合解除的条件，双方虽约定于2016年10月15日前将180000元（含定金）存入托管账户，并在当日申请办理过户手续。而存入托管账户、办理过户手续等均需要在房产部门预约及产权人的配合才能进行，许莉无法独立完成。而陈克兵在其委托的房产经纪人已预约成功的情况下，仍向许莉提出解除合同。而许莉此时已准备好首付款。因此，陈克兵认为许莉违约从而有权解除合同的条件未能成就，故陈克兵关于合同已经单方解除的抗辩主张不予采信。综上，许莉、陈克兵于2016年7月19日签订的《存量房买卖合同》的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，依法应予保护。故对于许莉要求继续履行《存量房买卖合同》的诉讼请求予以支持。关于《存量房买卖合同》的继续履行问题，一审法院认为，支付房款、办理过户及房屋交付都是继续履行合同项下的主合同义务，因此，为了便于双方能够更好的继续履行，一审法院酌情确定相关的具体履行方式和期限。双方约定的房屋价款是670000元，因许莉已经支付了30000元定金，许莉还需支付房款640000元。在许莉支付完房款后，陈克兵应协助过户及办理交付等。至于许莉提出的要求陈克兵支付律师费的诉讼请求，双方未约定，且此项费用非必要开支，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条，判决：一、许莉与陈克兵继续履行2016年7月19日签订的《存量房买卖合同》（许莉于本判决生效后三十日内向陈克兵支付剩余房款人民币640000元；陈克兵在许莉付款后三十日内协助许莉办理房屋权属变更登记，并在权属登记变更后三十日内将房屋交付许莉）；二、驳回许莉的其他诉讼请求。案件受理费10500元减半收取5250元，由陈克兵负担，保全费3870元，由许莉负担。二审期间，双方未提交新证据。对一审法院查明且双方无争议的案件事实，本院予以确认。本院认为，许莉与陈克兵签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对于双方当事人均具有法律拘束力，当事人均应按约履行。许莉、陈克兵签订的《存量房买卖合同》附件四虽约定许莉应当于2016年10月15日前将180000元（含定金）存入托管账户，并在当日办理存量房转移手续。但双方在《补充协议》第十一条其他约定中另行约定“具体过户时间以房产预约时间为准”。根据房产交易规则，缴纳契税、资金托管等系过户前需要完成的手续。另考虑到2016年合肥地区房地产市场行情，办理过户及相关的资金托管手续需要预约也是符合客观情况的。因此，《补充协议》第十一条其他约定中约定“具体过户时间以房产预约时间为准”应当理解为包含资金托管在内的房产过户相关手续均以预约时间为准。一审证杨某杨证言也说明在2016年10月15日前已经办理预约手续，并由房产部门出具房屋登记受理通知书。陈克兵作为卖方，在中介机构已经通知其预约成功的情况下，未配合办理资金托管、过户等手续，反而向许莉提出解除合同，鉴于办理资金托管、过户等手续均需产权人配合才能完成，陈克兵认为许莉违约从而有权单方解除合同的理由不能成立。关于陈克兵认为中介机构仅通知其办理过户，未通知其办理资金托管的抗辩理由，因房产局系先办理资金托管手续，再办理过户手续，中介机构通知其办理过户，当然包含过户前的资金托管等各项手续，陈克兵该抗辩理由亦不能成立。且许莉在一审时也同意变更付款方式为一次性支付全部购房款。因此，陈克兵要求确认其单方解除合同行为依法有效的请求不能成立，本院不予支持，一审法院判决双方继续履行案涉《存量房买卖合同》并无不当，本院予以维持。关于许莉要求在判决中明确陈克兵协助办理契税缴纳义务的请求，因缴纳契税系过户前必须完成的手续，一审法院判决陈克兵协助办理房屋权属变更登记，应当包含协助办理契税缴纳。因此，无需在判决中再予以明确，许莉该项上诉请求本院不予支持。关于律师费，双方并未明确约定，一审未予支持，本院亦不予支持。综上，许莉、陈克兵的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10922元，由许莉负担422元，陈克兵负担10500元。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一七年十月十八日书记员 林 森附相关的法律条文：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。