苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0591民初1663号
原告：叶红村,男,汉族，1980年10月20日生，住武汉市武昌区。
原告：蒋红艳,女,汉族，1980年9月29日生，住江苏省昆山市。
两原告共同委托诉讼代理人：扶羽斌，上海市海华永泰律师事务所律师。
两原告共同委托诉讼代理人：范伟情，上海市海华永泰律师事务所律师。
被告：深圳黑格尔资产管理有限公司,组织机构代码31160064-4,住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室。
法定代表人：郭蓓。
被告：梁世梓,男,汉族，1967年3月19日生，住浙江省苍南县。
原告叶红村、蒋红艳诉被告深圳黑格尔资产管理有限公司（以下简称“黑格尔公司”）、梁世梓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案后，依法由审判员刘佳政适用简易程序独任审理。后因被告下落不明，本院采用公告方式送达，并依法转为普通程序审理，由审判员刘佳政与人民陪审员秦晓明、吴素元组成合议庭，于2017年7月24日公开开庭进行审理。原告叶红村及两原告共同委托代理人扶羽斌到庭参加诉讼。被告黑格尔公司及梁世梓经本院合法传唤，无正当理由拒不到到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告叶红村、蒋红艳向本院提出诉讼请求：1、判令从起诉之日起解除原告与深圳黑格尔资产管理有限公司江苏分公司之间的租赁合同；2、判令两被告向原告支付自2016年7月起至2017年3月31日欠付的租金249455.2元；3、判令两被告向原告支付自2016年8月1日起至2017年3月31日欠付的8个月物业费50796.88元；4、判令两被告向原告支付欠付的电费1942.28元；5、判令两被告支付延期履行期间的债务利息（以309186.36元基数，按银行同期贷款利率，自2016年10月31日起计算至实际付款之日止）。事实与理由：2015年4月15日，苏州圆融发展集团有限公司与被告梁世梓签订了星座商务广场圆融中心大厦租赁合同，苏州圆融发展集团有限公司将位于苏州工业园区旺墩路269号星座商务广场1幢圆融中心18楼1801单元写字楼出租给被告梁世梓，租赁期限自2015年6月16日起至2018年6月16日止。合同约定了租金金额。物业费自2015年6月15日起为每月6349.61元。保证金为57974.7元。租金支付方式为每三个月支付一次。后苏州圆融发展集团有限公司与梁世梓及深圳黑格尔资产管理有限公司苏州分公司签订三方协议约定：自2015年6月16日起承租人由梁世梓变更为深圳黑格尔资产管理有限公司苏州分公司，深圳黑格尔资产管理有限公司苏州分公司行使原承租人的权利义务，梁世梓对此承担连带保证责任。2015年6月12日两原告与苏州圆融发展集团有限公司就涉案房屋签订了房屋销售合同，之后取得了房屋所有权。苏州圆融发展集团有限公司与两原告及深圳黑格尔资产管理有限公司苏州分公司签订了协议书，约定苏州圆融发展集团有限公司从2016年6月16日起通过指示交付的方式将涉案房屋交付给两原告，出租方变更为两原告。2016年7月、8月、9月深圳黑格尔资产管理有限公司苏州分公司均欠付两原告一定数额的租金，且之后再未向两原告支付过租金。经查发现深圳黑格尔资产管理有限公司苏州分公司已不在涉案房屋办公，且该公司于2016年8月5日注销。根据合同约定，承租方逾期一个月支付租金的，出租方有权解除合同并要求承租方赔偿相应的损失，被告深圳黑格尔资产管理有限公司作为总公司应当对此承担责任，被告梁世梓作为保证人对此亦应当承担连带保证责任。原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，望判如所请。
被告黑格尔公司未到庭答辩。
被告梁世梓未到庭答辩。
本院经审理认定事实如下：案外人苏州圆融发展集团有限公司（以下简称“圆融集团”）（出租方，甲方）与被告梁世梓（承租方，乙方）签订了《星座商务广场圆融中心大厦租赁合同》（以下简称“租赁合同”）一份，约定甲方将座落在苏州工业园区旺墩路269号星座商务广场1幢圆融中心18楼1801单元的房屋出租给乙方。该房屋计租建筑面积为276.07平方米。甲方于2015年5月1日向乙方交付房屋。2015年5月1日至2015年6月15日为装修期，自2015年6月16日起至2018年6月15日止为该房屋的租赁期。装修期内乙方无需支付租金，但乙方应承担免租装修期间该物业的物业管理费和电费等实际发生的费用。租赁期内，乙方需向甲方支付附件二所列明的租金和履约保证金。租赁合同附件二“租金及其它费用”第一部分约定履约保证金为人民币57974.7元。租赁合同附件二“租金及其它费用”第二部分约定了涉案房屋的租金标准为：（1）2015年5月1日至2015年9月15日，该期间房屋租金合计为人民币86962.05元；（2）2015年9月16日至2016年6月15日，该房屋每月租金为人民币105元/平方米，共计人民币28987.35元/月；（3）2016年6月16日至2017年6月15日，该房屋每月租金为人民币110元/平方米，共计人民币30367.7元/月；（4）2017年6月16日至2018年6月15日，该房屋每月租金为人民币115元/平方米，共计人民币31748.05元/月；以上租金包含税金但不包括物业管理费。租赁合同附件二“租金及其它费用”第三部分约定了涉案房屋的物业管理费为人民币23元/平方米/月，按该房屋之计租建筑面积计算，共计人民币6349.61元/月。自2015年5月1日至2015年6月15日为装修期，该期间内的物业费为实际每月物业费的一半，共计人民币3174.81元/月。租金和物业费的支付时间和方式为：租金采用先付后用的原则按期支付（每3个月支付一次），首笔租金和物业管理费在2015年4月20日前支付完毕，首笔租金和租赁费用支付后，乙方应每期（3个月）届满前5日内向甲方支付本期的租金、物业管理费。租赁期内，若乙方拖欠租金或物业管理费或其他应付费用，甲方有权在提前五个工作日书面通知乙方，而乙方在收到甲方发出书面通知的五个工作日内仍未付款的情况下立即从保证金中扣除相应费用或款项，若保证金仍不足支付乙方的应付费用，甲方可要求乙方补足差额，乙方必须在甲方规定的期限内补足或重新缴纳保证金。在租赁期内，甲方如需出售该房屋或整体转让包含该房屋在内的本物业或将该房屋与相邻区域整体出售，则甲方应提前3个月通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权，如乙方决定不行使优先购买权，甲方即可转让给任何第三人。若乙方逾期不支付租金、物业管理费、空调使用费、公共事业费及应由乙方承担的其它有关费用之任何一项累计达到一个月或以上的，则属于甲方可以解除合同的乙方实质性违约行为之一。因本合同引起的一切争议，甲乙双方应首先通过友好协商解决，若通过友好协商不能解决的，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼，诉讼费用及律师费全部由败诉方承担。
圆融集团（甲方，出售方）、叶红村（乙方，购买方）与黑格尔苏州分公司（丙方，承租方）签订《协议书》一份，约定在甲方已向丙方寄发关于涉案房屋的“购买意向征询函”且丙方表示知悉并申明放弃优先购买权后，甲乙双方于2015年6月12日签订了涉案房屋的销售合同，对于甲方和丙方已经签订的租赁合同，乙方已经知悉其全部内容并愿意按照该租赁合同的约定履行出租方的全部义务。甲乙双方按约定时间交付并完成《交房手续书》的第二日0时起，涉案房屋由甲方按现状交付给乙方，视为甲方的房屋交付义务自动完成，乙方自此代替甲方成为该租赁合同的出租方，享有和承担合同中出租方的权利和义务，同时甲方不再承担和享有出租方的权利和义务，丙方对此表示充分了解和认可，对于三方之间的房屋交接不再另行签订文件。之后甲方将丙方已经支付的租赁保证金57974.7元及自2015年12月12日至2016年3月15日期间甲方剩余含税租金90774.09元，共计人民币148748.79元划转至乙方指定账户。丙方在本协议签订后且收到乙方提供的涉案房屋的新的权属证明复印件后，乙方按原租赁合同约定提供租赁发票，丙方按原租赁合同的约定支付租金。若由于丙方原因拒绝履行原租赁合同或不完全履行租赁合同（包括但不限于拖欠租金及物业管理费用一个月以上，或在该物业内进行违法行为及破坏活动等）给乙方造成重大损失的，乙方有权单方解除合同或要求丙方继续按约履行合同，丙方应按照租赁合同约定承担相应的违约责任以及承担乙方因此造成的所有损失，包括但不限于律师费、诉讼费等。圆融集团、叶红村和蒋红艳、黑格尔苏州分公司在该份三方协议落款处分别盖章、签名。
审理中，原告提供了一份圆融集团、梁世梓与黑格尔苏州分公司签订的《三方协议》的复印件，主张黑格尔苏州分公司作为承租人代替梁世梓承担租赁合同所有义务，乙方梁世梓作为保证方对于丙方黑格尔苏州分公司履行租赁合同的义务承担连带保证责任。但原告未能提供证据原件，圆融集团也表示不能提交该证据原件。
原告提交了江苏增值税普通发票两张和叶红村的银行账户历史明细，证明被告黑格尔苏州分公司曾向原告缴纳租金。
原告另提交了苏州工业园区圆融商业物业管理有限公司向黑格尔苏州分公司发出的缴费通知单以证明物业公司曾向黑格尔苏州分公司催缴电费及物业费。
另查明，现黑格尔苏州分公司的工商登记状态为注销，核准日期为2016年8月5日。
以上事实，有原告提交的《星座商务广场圆融中心大厦租赁合同》、《协议书》、缴费通知单、江苏增值税普通发票、房产证、企业工商登记信息、苏州市物业管理服务协议、银行账户交易明细及原告庭审陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为，圆融集团与被告梁世梓签订的房屋租赁合同以及圆融集团、原告叶红村、蒋红艳与黑格尔苏州分公司签订的协议书均依法成立、有效，原告叶红村、蒋红艳和黑格尔苏州分公司分别概括承受涉案房屋租赁合同中圆融集团和梁世梓的权利义务之后，双方应诚实信用地履行合同权利义务。原告将出租的房屋交付使用后，黑格尔苏州分公司应按约定支付租金、物业管理费及水电费。黑格尔分公司经原告催讨，仍拒不支付拖欠的物业管理费及电费，已经构成违约，应承担相应责任。被告黑格尔公司在黑格尔苏州分公司仍有债务未清偿的情况下将分公司注销，原告要求其承担租赁合同项下义务并清偿分公司的债务，具有事实及法律依据，本院予以支持。涉案租赁合同中约定若承租方逾期不支付租金、物业管理费等费用累计达到一个月或以上的，则出租方可以解除合同，原告提交了缴费通知单、银行流水等证据证明被告拖欠物业管理费、租金等费用超过上述期限，被告未作抗辩也未提交相反证据，本院对原告的主张予以采信。原告当庭陈述被告于2017年2月搬离涉案房屋，原告于2017年4月通过物业自行将房屋收回，本院认为，被告已经以实际行为表示不继续履行合同，构成违约，而原告也不要求继续履行合同并收回涉案房屋，故本院认定原被告之间的房屋租赁合同关系于被告实际收回房屋的时间2017年3月31日解除。原告主张黑格公司拖欠租金249455.2元、物业管理费50796.88元及电费1942.28元，合计302194.36元，具有事实及法律依据，被告未作抗辩并提交相反证据，本院予以认定。黑格尔公司未按约定的时间支付租金、物业管理费等费用，原告要求其赔偿利息损失，符合法律规定，本院综合本案情况，酌定以302194.36元为基数，按银行同期贷款利率，自2017年4月1日起计算至被告实际履行之日止的利息。被告梁世梓作为原租赁合同的承租方，原告主张其对黑格尔苏州分公司履行租赁合同义务承担连带担保责任，并提供了三方协议的复印件，被告黑格尔公司、梁世梓经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相应抗辩权利。本院结合本案相关情况，对原告的主张予以采信，确认梁世梓应对黑格尔苏州分公司租赁合同项下的债务承担连带清偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告叶红村、蒋红艳与被告深圳黑格尔资产管理有限公司的房屋租赁合同关系于2017年3月31日解除；
二、被告深圳黑格尔资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告叶红村、蒋红艳租金、物业管理费、电费合计302194.36元，并支付相应的逾期付款利息（逾期付款利息的计算方式为：以302194.36元为基数，按银行同期贷款利率，自2017年4月1日起计算至债务实际清偿之日止）；
三、被告梁世梓对被告深圳黑格尔资产管理有限公司上述债务承担连带清偿责任。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5932元、公告费690元，合计6622元，由被告深圳黑格尔资产管理有限公司、梁世梓负担。该款项已由原告叶红村、蒋红艳预交，本院不再退还，两被告于判决生效之日起十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。
审 判 长 刘佳政
人民陪审员 秦晓明
人民陪审员 吴素元
二〇一七年八月十一日
书 记 员 朱怡静
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