浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）绍越民初字第1106号
原告绍兴市秀水阳光物业管理有限公司。
法定代表人陈建永。
委托代理人（特别授权代理）朱海根。
被告冯凤娟。
委托代理人（一般授权代理）高炎林。
委托代理人（一般授权代理）周建宏。
原告绍兴市秀水阳光物业管理有限公司（以下简称秀水物业公司）与被告冯凤娟物业服务合同纠纷一案，本院于2009年2月13日立案受理。依法由审判员樊式明适用简易程序独任审判，于同年3月17日、5月11日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人陈建永及其委托代理人朱海根，被告冯凤娟及其委托代理人高炎林、周建宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告秀水物业公司诉称，原告的前身为绍兴市通达物业有限公司（以下简称通达物业公司），2006年11月10日，经绍兴市工商行政管理局核准，更名为绍兴市秀水阳光物业管理有限公司。根据有关法律、法规和《物业管理合同》约定，原告于2001年5月1日起，为秀水苑小区的全体业主提供了物业管理服务，并每月按建筑面积每平方米0.30元的标准向住宅业主或物业使用人收取物业服务费，并约定业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起，应按每天1元的标准支付滞纳金。此后原告在业委会成立之前的二年前期物业管理阶段、业委会成立之后的四年日常物业管理阶段、业委会改选后的二年事实合同阶段，一直按约履行小区的物业管理义务。但被告虽经原告多次催讨，从2003年2月份起一直以各种理由拒绝缴纳物业服务费，现请求法院判令被告立即付清2003年2月至2008年12月的物业服务费1805元、累计滞纳金5475元，共计人民币7280元。
被告冯凤娟辩称，原告所述被告自2003年2月起拒缴物业服务费是事实，但原告违法在前，被告抵制违法收费在后，理由如下：首先，根据《浙江省住宅区物业管理办法》、《物业管理条例》等相关法律、法规规定，在物业管理活动中物业企业与业主之间是建立在物业服务合同基础上的民事法律关系，根据《物业管理条例》规定物业服务合同应当由业主委员会与业主大会选聘的物业企业以书面形式订立，但事实上原告并没有经过业主大会选聘，因此原告同业主委员会订立的委托管理合同缺乏法律依据，因属无效。其次，原告的收费行为也违反了绍兴市物价局的相关规定。综上，请求驳回原告诉讼请求。
为证明其主张的事实，原告在庭审中向本院提交了以下证据：
1、原告前身通达物业公司与被告签订的《前期物业管理协议》复印件1份，要求证明原告与被告之间签订了物业服务协议，协议约定了物业服务费的收费标准为每月每平米0.30元，从逾期之日起按每天一元缴纳滞纳金的事实，同时要求证明原告的入住情况及居住面积。被告经质证认为，协议上的名字是其本人所签，其保管的服务协议与原告提供的证据中关于物业服务费的约定是一致的，但原计算的产权面积有误，实际建筑面积应该是83.81平方米。对协议的真实性，被告无异议，本院予以认定；对被告的房屋建筑面积，被告提出异议，且提交了房产证复印件加以证明，原告经质证无异议，故被告的异议成立，本院予以确认。
2、变更通知书、营业执照复印件1组，要求证明原告与绍兴市通达物业有限公司有承继关系的事实，被告经质证无异议，本院予以认定。
3、原告与绍兴市通达房地产开发有限公司签订的《物业管理委托管理合同》复印件1份以及与秀水苑住宅小区业主管理委员会（以下简称业主委员会）签订的《物业管理委托管理合同》复印件2份，要求证明原告先后接受绍兴市通达房地产开发有限公司及业主管理委员会委托到秀水苑小区进行物业管理的事实。被告经质证无异议，本院予以认定。
4、2003年到2006年，以秀水苑物业管理处的名义在楼道口张贴的通知各住户交纳物业费的通知书复印件1组，2007到2008年以业主委员会名义张贴的向业主催缴有关费用的公告复印件2份，要求证明原告从2003年起一直向被告催缴物业费，同时在2007年4月1日合同期满后，原告仍在为被告提供事实物业管理服务关系的事实。对上述证据的被告均提出异议，认为其对被告催缴物业费的事实并不知情。本院认为上述通知及公告均系原告方单方证据，且无其他相关证据相印证，被告的质证意见成立，本院不予认定。
5、绍兴市物价局价格（收费）审批通知单复印件及关于秀水苑综合服务费收费标准备案报告复印件各1份，要求证明原告已经就秀水苑小区的物业费收费标准向物价部门进行了备案的事实。原告经质证提出异议，认为首先，物价局规定是以住宅元每户每月计算，原告计算标准与物价局标准差异太大；其次，原告没有把市物价局的文件和收费标准向被告张贴过通知。对证据的真实性，原告无异议，本院予以认定，该证据可以证明原告已经就秀水苑小区的物业费收费标准向物价部门进行了备案的事实。
为证明其主张的事实，被告在庭审中向本院提交了以下证据：《浙江省住宅物业管理办法》、《国务院物业管理条例解读》、绍兴市物价局1999年第54号、2001第60号通知复印件各1份。要求证明原告并没有经过业主大会选聘，因此原告同业主委员会订立的委托管理合同缺乏法律依据，应属无效，同时原告物业服务费的收费标准也违反了的绍兴市物价局的相关规定。本院认为，《浙江省住宅物业管理办法》及绍兴市物价局1999年第54号、2001第60号通知系浙江省地方性法规及绍兴市政府部门发布的规范性文件，故无须质证，本院予以认定，同时被告提供的该组证据无法证明原告未经业主大会选聘与业主委员会签订委托管理合同的事实；《国务院物业管理条例解读》系学术著作，对该证据本院不予认定。
经审理查明，原告的前身为绍兴市通达物业有限公司，2006年11月10日，经绍兴市工商行政管理局核准，变更为绍兴市秀水阳光物业管理有限公司。原告于2001年4月30日与绍兴市通达房地产开发有限公司签订《通达·秀水苑物业管理委托合同》一份，接受该公司的委托为秀水苑小区的全体业主提供物业管理服务，委托管理期限为2001年5月1日至2006年4月30日止。被告冯凤娟为该小区杨柳阁7幢303室的业主，2002年1月26日，原、被告就前期物业管理服务签订了《通达·秀水苑前期物业管理服务协议》（以下简称前期物业服务协议）一份，协议约定前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理，被告所购房屋建筑面积为84.43平方米，原告按每月每平米0.30元的标准向住宅业主或物业使用人收取物业服务费，每次缴纳费用时间为上半年3月31日前，下半年9月30日前，同时约定业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起，应按每天1元的标准支付滞纳金，协议还对双方其他权利义务做了具体约定。协议签订后，原告为被告提供了前期物业管理服务，2003年3月31日，原告又与该小区业主委员会签订了《通达·秀水苑物业管理委托合同》（以下简称物业管理合同），接受业主委员会的委托为秀水苑小区的全体业主提供物业管理服务，委托管理期限为2003年4月1日至2006年3月31日止，合同约定的物业服务费收费标准及逾期缴纳物业服务费的滞纳金标准与前期物业服务协议中约定的标准一致，合同还对双方其他权利义务做了约定。后原告又于2006年3月31日与业主委员会续签了物业管理委托合同，合同约定委托管理期限为2006年4月1日至2007年3月30日止，其他条款不变。在委托管理期限内，原告为秀水苑小区提供了物业管理服务。自2007年3月31日起2008年12月，原告虽未与业主委员会签订新的物业管理委托合同，但仍在事实上为全体小区业主提供物业管理服务，并按原约定的标准向业主收取相关物业服务费用，但被告从2003年2月份起一直拒绝缴纳物业服务费，遂成讼。
同时查明，原告于2001年10月12日向绍兴市物价局提交了《关于秀水苑综合服务费收费标准备案报告》，其中上报的物业服务费收费标准为住宅每月每平方米0.3元，绍兴市物价局房地产价格管理处于同日在该报告上加盖了公章并加注备案收讫。被告房屋产权证上记载的房屋建筑面积为83.81平方米。
本院认为，原告秀水物业公司与被告冯凤娟之间于2002年1月签订的前期物业服务协议系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同签订时被告亦未提出异议，应确认有效。对业主委员会成立后，原告为被告所在物业小区继续提供物业管理服务的法律根据，双方产生争议，被告辩称原告并没有经过业主大会选聘，因此原告同业主委员会订立的物业管理委托合同缺乏法律依据，应属无效，因此原被告之间不存在民事法律关系。对此本院评议如下：根据国务院《物业管理条例》的规定，在业主大会成立之后，可由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。现原告已向本院提交了其与业主委员会之间签订的两份书面物业管理合同，该两份合同双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律法规的强制性规定，应视为原告已初步完成了其为被告所在物业小区提供物业管理服务的证明义务。被告主张原告并没有经过业主大会选聘以此来否定该两份物业管理合同的效力，理应承担起相应的证明责任，但被告未能提供任何足以证明该主张成立之证据，应承担相应之不利后果。故本院对被告该辩称意见不予采信，对该两份物业管理合同的效力，本院予以认定，该两份合同对被告应具备约束力。如被告确有证据证明业主委员会违反业主大会决议，与未经业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同从而侵害被告合法权益的，可以另行向有关部门主张权利。上述协议及合同签订后，原告为被告所在物业管理小区提供了物业管理服务，而被告未能按照约定履行支付物业服务费的义务，同时亦未在庭审中就原告所提供服务是否到位提出任何异议，故原告要求被告支付2003年2月至2007年3月30日止，即前期物业管理协议及两份物业管理合同存续期间的物业服务费之请求理由正当，本院予以支持。
对原告要求被告支付2007年3月31日至2008年12月期间的物业服务费之请求，因在此期间，原告虽未与被告所在小区之业主委员会签订书面物业服务合同，但其实际为被告所在小区提供了物业管理服务，而被告未能提供任何足以证明其拒绝原告提供物业管理服务之证据同时亦未在庭审中就原告所提供服务是否到位提出任何异议，故原告之行为可构成无因管理，现原告主张参照原物业管理合同约定的每月每平米0.3元的标准要求被告支付其为被告提供物业管理服务所支出的必要费用，本院可予支持，但原告主张的协议书上所记载的房屋建筑面积与被告提供的产权证上记载的房屋建筑不一致，故本院对被告每月应支付的物业管理费予以调整。
对被告认为原告物业服务费的收费标准违反了的绍兴市物价局的相关规定的辩称意见，因原告提供的证据可以证明原告的相关收费标准的备案报告已由绍兴市物价局房地产价格管理处于2001年10月12日备案收讫，符合绍兴市物价局关于《绍兴市市区住宅小区物业管理服务收费管理办法》补充规定的通知第一条的要求，故对被告的该抗辩意见本院不予采纳。
原告所主张的滞纳金实际应系因被告拖欠物业服务费所产生的违约金，对原告主张的被告拖欠2003年2月至2007年3月30日期间物业服务费所生产的滞纳金，因双方在前期物业服务协议和两份物业管理合同中均明确约定了相应的滞纳金条款，原告主张滞纳金有理，但双方约定的标准明显过高，且原告在庭审中亦未予以认可，故对具体的滞纳金数额本院酌情予以调整。对原告主张的被告拖欠2007年3月31日至2008年2月期间物业服务费所产生的滞纳金，因在此期间原告与被告之间已不存在委托物业管理合同关系，故原告要求被告按照原委托管理合同的约定支付违约金之请求没有合同及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第九十三条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第十五条、第二十六条、第三十五条、第四十一条、第四十二条和《浙江省物业管理条例》第三十条之规定，判决如下：
一、被告冯凤娟应向原告绍兴市秀水阳光物业管理有限公司支付2003年2月至2008年12月的物业服务费1791元，及因其拖欠2003年2月至2007年3月30日期间物业服务费所产生的违约金500元，上述款项合计2291元，该款应于本判决生效之日起三十日内付清；
二、驳回原告绍兴市秀水阳光物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告绍兴市秀水阳光物业管理有限公司负担20元，被告冯凤娟负担5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 樊式明
二〇〇九年五月十二日
书记员 张 剑