广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）珠香法民一初字第926号
原告邹明珠，女，汉族，住广东省阳西县，身份证号码：×××5522。
委托代理人许德莲，女，汉族，××年××月××日出生，住珠海市香洲区，身份证号码：×××9008。系原告母亲。
被告珠海中珠房地产开发有限公司。住所：珠海市。
法定代表人张凡。
委托代理人林晓滨，该××员工。
上列原告邹明珠诉被告珠海中珠房地产开发有限公司（以下简称中珠公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邹明珠委托代理人许德莲、被告中珠公司法定代表人张凡及其委托代理人林晓滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邹明珠诉称，2010年12月14日，原告邹明珠、被告中珠公司双方签订了《商品房买卖合同》及其补充协议及各附件，根据合同约定：原告邹明珠向被告中珠公司购买位于珠海市香洲上华路2号“中珠上城”二期（中珠九悦）第11幢2单元201号房；房屋建筑面积共153.71平方米，房屋总价款为人民币2937398元整。购房前，被告中珠公司方接待原告邹明珠的销售人员曾表示，原告邹明珠所购买区域的二楼平台部分为该套住宅专享，待入伙后经原告邹明珠、被告中珠公司协商，可获得平台部分区域的使用权，作为花木栽植观赏用。因此，原告邹明珠以高于该栋住宅平均价约人民币1000元的价格购买了该单位。在小区入伙后，原告邹明珠本拟根据合同约定，使用部分平台区域作为花圃，与被告中珠公司进行协商时，被告中珠公司方却以小区已经移交物业管理公司，已不承担小区管理责任为由，拒不履行合同约定。原告邹明珠认为：根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第十四条第3项“出卖人为全体买受人投资建设的经营性或非经营性配套设施（含本项目小区内未纳入买受人公摊面积的建筑物、设施、设备）……买受人可在同等条件与与出卖人签署《使用权有偿转让协议》后优先有偿使用”；及第4项“若买受人所购商品房为顶层或其它层的，买受人对其附属的露台花园及复工楼顶天台享有专有使用权，但买受人应承担其绿化、安全、卫生、消防等管理及维护责任和费用。该露台花园及楼顶天台不计入商品房建筑面积，且不能办理房地产权属登记”。被告中珠公司应履行合同及口头协定，与原告邹明珠签订使用协议，确定原告邹明珠的使用权。根据珠海市测绘院于2012年9月出具的《房地产登记测绘成果报告》，原告邹明珠拟使用的11栋商铺楼顶平台的部分面积并未计入小区公摊面积。且据图纸显示，该部分区域唯有原告邹明珠所在单位可以到达，其他住宅、商铺单位根本无法通往该区域。根据《物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。原告邹明珠与被告中珠公司签署的《商品房买卖合同》及其附件是被告中珠公司在珠海市工商局备案的标准合同版本，据不完全统计，中珠上城二期住宅销售已逾八成，即有超过八百户业主已签署本协议，对合同内容亦予认可，根据合同补充协议的第十四条第3款、第4款，经与被告中珠公司协商，原告邹明珠对专属的平台部分区域可享有使用权。同时，根据双方在签署合同时确定的房款单价，证明被告中珠公司在销售时已将该区域的价格包括在房款内。被告中珠公司的多方推诿已经构成了严重违约。原告邹明珠特提起诉讼。请求：1.依法判令被告中珠公司按照合同约定，将原告邹明珠所购住宅，位于香洲上华路2号中珠上城二期11栋2单元201房外二楼平台专属区域内，价值约人民币6万元的面积（约60平米），划拨原告邹明珠享有使用权；2.依法判令本案诉讼费由被告中珠公司承担。
原告邹明珠对其陈述事实提供的证据有：1.珠海市商品房买卖合同及其补充协议；2.收款收据；3.延迟付款申请；4.珠海市测绘院测绘报告关于11栋的测绘面积（摘录）。
被告中珠公司辩称，一、关于价格方面，我公司不存在欺诈或提高价格销售；二、我公司销售时的相关承诺会以书面形式签订。从合同上看，原告邹明珠房外的二楼平台是属于只有原告邹明珠才能到达的区域，且不在小区公摊范围内，也不属于商铺屋顶，当时我们承诺是可以给原告邹明珠作为绿化种花草使用的，但原告邹明珠不能做其他用途，不得围起来；三、我公司的房屋严格按照施工图纸施工，并取得验收资格后对外进行交付，我们已经将涉案物业的小区交付给物业管理公司进行管理，原告邹明珠应当遵守物管公司的规定。综上，请求驳回原告邹明珠的诉讼请求。
被告中珠公司未提供证据。
经审理查明，2010年12月14日，原告邹明珠与被告中珠公司双方签订了《商品房买卖合同》及其补充协议、附件，合同约定：原告邹明珠向被告中珠公司购买位于珠海市香洲上华路2号“中珠上城”二期（中珠九悦）第11幢2单元201号房；房屋建筑面积共153.71平方米，房屋总价款为人民币2937398元整。《商品房买卖合同》补充协议第十四条第3项约定：“出卖人为全体买受人投资建设的经营性或非经营性配套设施（含本项目小区内未纳入买受人公摊面积的建筑物、设施、设备）……买受人可在同等条件与与出卖人签署《使用权有偿转让协议》后优先有偿使用”；第4项约定：“若买受人所购商品房为顶层或其它层的，买受人对其附属的露台花园及复工楼顶天台享有专有使用权，但买受人应承担其绿化、安全、卫生、消防等管理及维护责任和费用。该露台花园及楼顶天台不计入商品房建筑面积，且不能办理房地产权属登记”。附件二《精装修交楼标准》中“住宅单位交楼标准（标准层）”明确了交楼标准包括：天花、墙面、地面、窗户、窗台、门、门锁、灯具、空调、厨房、卫生间、入户花园、阳台（阳台安装金属防护栏杆及安全夹胶玻璃；预留洗衣机上下水接口；配升降晾衣架）、通信、电视及网络、智能设备、电力供应、供水、燃气。
本院认为，关于原告邹明珠请求被告中珠公司按照合同约定，将原告邹明珠所购住宅（位于香洲上华路2号中珠上城二期11栋2单元201房）外二楼平台专属区域内，划拨为原告邹明珠享有使用权（包括二楼平台搭建的两堵外墙在内）的诉求。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”；第七十六条规定“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。即，小区的共用部分属于全体业主共有，对此部分面积开发商无权擅自处分，如开发商将属于全体业主共有的部位擅自转让，侵害了全体业主的利益，在法律上是无效的。另，《物业管理条例》第五十条规定“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续”；第五十一条规定“业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益”。本案中，从《商品房买卖合同》及其附件可看出，上述房屋的二楼平台并不属于原告邹明珠房屋的专有部分，即属于专有部分以外的共有部分，在未经业主大会讨论决定同意和办理有关手续前，不得改变其用途。故，原告邹明珠请求将上述二楼平台划拨为其专属使用（包括二楼平台搭建的两堵外墙在内）的诉求，理据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条，《物业管理条例》第五十条、第五十一条的规定，判决如下：
驳回原告邹明珠的诉讼请求。
案件受理费人民币1300元，由原告邹明珠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 吴启洪
人民陪审员 邵 康
人民陪审员 王建军
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 闫 岩