云南省楚雄市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云2301民初704号
原告：杨梅，女，1977年8月17日生，汉族，云南省牟定县人，大学文化，公务员。
原告：周德华，男，1973年12月13日出生，汉族，云南省牟定县人，大学文化，公务员。
被告：楚雄兆顺房地产开发有限责任公司。
法定代表人：永志强，职务：总经理。
委托诉讼代理人：张涛，系该公司法务主管（特别授权）。
原告杨梅、周德华与被告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司（以下简称：兆顺公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月2日受理后，依法适用简易程序，于2017年3月27日、4月7日公开开庭进行了审理。原告杨梅、周德华，被告兆顺公司的委托诉讼代理人张涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨梅、周德华向本院提出诉讼请求：1、由被告支付原告自2014年5月16日起至2017年2月28日止的违约金99600元；2、被告限期履行合同，交付商品房，办理房产证及土地使用证；3、案件受理费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求为：2017年3月1日起至竣工验收合格之日止的逾期交房违约金按每天100元计算。事实和理由：2011年11月11日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同》，约定：甲方将位于楚雄市某房销售给乙方，产权面积38.87平方米，总价款289806元。第七条、第九条，交房时间及逾期交房的违约责任：甲方于2013年12月31日起90个工作日内，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付乙方。交房时间届满后的次日起至实际交房之日30日内，按每天20元向原告支付违约金；逾期30日后，按每天100元向原告支付违约金，合同继续履行。2013年12月31日起90个工作日内为2014年5月15日，被告应交付交付商品房，办理房产证及土地使用证，但至今被告没有履行合同，已构成违约。
被告兆顺公司辩称，原告与某酒店签订了《委托经营管理合同》，约定由某酒店代为接房，某酒店向原告支付委托经营管理租金，针对该问题原告已另案起诉。被告认为针对该房屋原告只能选择要求支付委托经营管理租金或逾期交房违约金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交以下证据：1、《商品房购销合同》1份；2、原告身份证各1份；3、结婚证1份；4、发票；5、《委托经营管理合同》；6、收据2份。被告兆顺公司针对其辩解意见和理由，向本院提交（2016）云2301民初3847号民事判决书。
被告对原告提交的证据6无异议，原告对被告提交的证据无异议，本院予以确认。对原告提交的证据1-5，本院认定如下：证据1证实了原、被告签订《商品房购销合同》的事实；证据2证实了原告的主体资格；证据3证实了二原告系合法的夫妻关系的事实；证据4证实了原告支付了全部房款的事实；证据5证实了原告将购买的楚雄兆顺第一城某房委托给酒店经营管理公司管理的事实；本院予以采信。
本院经审理认定法律事实如下：被告兆顺公司于2011年5月25日、2013年3月12日取得《国有土地使用权证》、2011年4月7日取得《建设用地规划许可证》、2011年4月26日取得《建设工程规划许可证》、2011年4月29日取得《建筑工程施工许可证》、2011年5月26日、2014年8月14日取得《商品房预售许可证明》。2011年11月11日，被告兆顺公司（甲方）与原告杨梅、周德华（乙方）签订《商品房购销合同》，约定：乙方向甲方购买楚雄市某房，套内参考建筑面积为38.87平方米，总房款为289806元。……第七条：甲方应于2013年12月31日起90个工作日内，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给乙方。……第九条：甲方未按合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行。第十条：该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应以楚雄日报公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。2012年1月17日，原告向被告交纳契税2898.06元、维修基金5796元，同年2月25日支付购房款289806元。2011年11月11日，原告杨梅、周德华与楚雄君悦酒店管理有限责任公司签订《委托经营管理合同》，约定：原告将位于楚雄市某房委托楚雄某酒店管理有限责任公司进行经营和管理，委托经营期限为10年，自2014年1月1日起至2023年12月31日止。甲方办理完购房手续并缴清该商品房购房款后，乙方于次月开始将拾年租金合计231845元（税前）分120个月支付给甲方，每月1932元（税前），当月租金由乙方在当月25日前存入甲方账户。甲方购买该商品房的《商品房购销合同》中关于接房的权利，甲方授权给乙方代为接房。被告兆顺公司于2014年4月25日在楚雄日报登报公告，告知业主兆顺第一城项目B、C、D幢住宅和商铺已建设完工，于2014年4月25日开始交房。兆顺第一城项目至今未通过竣工验收。
根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议焦点包括：一、被告兆顺公司是否构成违约；二、被告兆顺公司对逾期交房违约金、交房、办理房产证、土地证的责任承担。
针对争议焦点一，本院认为，虽然兆顺第一城项目工程建设已经完工，但未通过竣工验收。根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》相关规定：……房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《云南省建设工程竣工验收管理办法》对建设工程竣工验收作了统一和规范，第十二条规定：建设工程投入使用前，建设单位应取得建设行政主管部门竣工验收备案机关出具的建设工程竣工验收备案表。综上，本案商品房应在综合验收后，取得“建设工程竣工验收备案表”方视为完成竣工验收，具备交付使用的条件。原、被告约定交付房屋时间为2013年12月31日起90个工作日内，即交房时间应为2014年5月15日。被告兆顺公司在庭审过程中认可兆顺第一城项目尚未通过竣工验收，已构成违约。被告兆顺公司关于原告与楚雄某酒店管理有限责任公司签订《委托经营合同》，由其代为接房，被告已将房屋交付楚雄某酒店管理有限责任公司的辩解，因兆顺第一城项目尚未具备交付使用条件，本院不予采信。
针对争议焦点二，被告兆顺公司具备交房条件的时间应为竣工验收合格之日，应在竣工验收合格后的合理期限30日内交付房屋。根据双方签订的《商品房购销合同》第九条逾期交房违约责任，被告兆顺公司应承担约定交房时间届满次日即2014年5月16日至完成竣工之日的逾期交房违约金。原告杨梅、周德华主张被告兆顺公司支付违约金的诉请，不违反法律规定，本院予以支持。自2014年5月16日起至2017年2月28日的逾期违约金应为99500元（30天×20元/天）+（989天×100元/天）。关于原告要求被告交房及办理房屋产权证、国有土地使用证的诉讼请求，兆顺第一城项目至法庭辩论终结尚未进行竣工验收，不具备法定的交付条件，故楚雄市某房尚不具备交房及办理房屋产权证、国有土地使用证的条件，原告可待涉案房屋具备相关条件再行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下：
一、由被告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司支付原告杨梅、周德华自2014年5月16日起至2017年2月28日止的逾期交房违约金99500元，并支付自2017年3月1日起至竣工验收合格之日止的逾期交房违约金(按每天100元计算);
二、驳回原告杨梅、周德华的其他诉讼请求。
案件受理费1145元（已减半收取），由被告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司负担（未交）。
以上应由被告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司履行的执行款项，限本判决生效之日起十日内一次性付清（款交本院）。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。
若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。
审判员 高文娟
二〇一七年五月十日
书记员 汪海芸