浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙07民终1061号上诉人（原审被告）：浙江创业建设工程有限公司，住所地浙江省浦江县亚太大道633号。法定代表人：黄佳良，执行董事。委托诉讼代理人：丁盛，该公司员工。被上诉人（原审被告）：赵鸿飞，男，1969年5月6日出生，汉族，住浙江省浦江县。委托诉讼代理人：黄红英，浙江川丰律师事务所律师。上诉人浙江创业建设工程有限公司（以下简称创业公司）与被上诉人赵鸿飞房屋买卖合同纠纷一案，创业公司不服浙江省浦江县人民法院（2016）浙0726民初4350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。创业公司上诉请求：1.撤销原判第二项，改判赵鸿飞返还“学区房”补偿款10万元；2.撤销原判第三项，改判赵鸿飞的房屋装潢损失按8年折旧；3.上诉费用由赵鸿飞承担。事实与理由：1.原判认定双方签订的《内部职工房屋使用权转让合同》无效,同时认定双方签订的关于“学区补偿”的补充协议亦属无效。依照合同法第58条之规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还，赵鸿飞通过该补充协议从创业公司获得了10万元的学区补偿款，应全额返还，原判仅判令赵鸿飞返还3万元学区补偿款,属于适用法律错误；2.原审判决关于装潢折旧不合理。涉案房屋装潢损失由一审法院委托评估公司进行了评定，但在评定中未注明装潢物的经济寿命。参考同类案件的评估报告确定的装潢物的经济寿命8年，原审法院判决按10年折旧缺乏依据。赵鸿飞答辩称，一审对学区房补偿款判决正确。学区房补偿款性质是对损失的弥补，与案涉的合同具有一定的独立性，非因该合同取得的财产。故合同无效后，应按过错承担相应的责任，按照司法同案同判统一原则，（2016）浙0726民初4374号判决已生效进入执行阶段，该判决书亦是按照过错承担学区房补偿款。按照不同的装修材料、经济寿命一审法院判决10年是合理合法的。赵鸿飞向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《内部职工房屋使用权转让合同》无效；2.判令创业公司返还购房款人民币615000元；3.判令创业公司赔偿购房款利息损失（从款项支付次日起算至实际支付之日止，按中国人民银行同期同档次借款基准利率计）；4.判令创业公司赔偿房屋装饰装修损失139880元及鉴定费5000元。一审法院审理查明，2013年10月22日，赵鸿飞（乙方）与创业公司（甲方）签订了《内部职工房屋使用权转让合同》，合同约定：第一条：转让房屋情况甲方将座落于浙江省金华市浦江县亚太大道633号（创业大厦）6栋502室的房屋的使用权转让给乙方；乙方确认：甲方已如实告知该房屋的土地使用权情况及该房屋的权利情况，乙方已清楚上述情况，并表示自愿受让该房屋使用权。第二条：使用权期限和交付日期甲、乙双方约定，该房屋使用权转让期限自2014年1月1日起至2033年12月31日止；双方同意，甲方于2013年12月31日前将该房屋交付给乙方，由乙方进行验收。该房屋的交房标准详见附件。第三条：转让金及支付方式甲、乙双方约定，在上述使用权转让期间内，乙方应支付月转让金人民币1元/平方米；甲、乙双方约定，在使用权转让期间内，如果市场租金收费超过月转让金的130%，经双方协商，按当地市场收费标准调整转让金标准；乙方支付转让金的方式：一年一付，先付后用。第四条：保证金和其他费用甲、乙双方约定，乙方应向甲方支付房屋使用权转让保证金，保证金总额为人民币615000元。乙方在签订合同时一次性全额支付保证金。该房屋的使用权转让期限到期后，乙方可选择继续该房屋使用权转让或要求甲方收回该房屋。如果乙方选择继续该房屋使用权转让的，则同等条件下甲方应与乙方续签使用权转让合同，乙方已交付的本合同的保证金转为续签的使用权转让合同的保证金。如果乙方选择要求甲方收回该房屋的，则甲方同意无息全额退还乙方交纳的保证金，但乙方对该房屋的装修等费用支出，甲方不予补偿……第七条：产权过户使用权转让期间，如国家和地方政府政策允许本房屋可分割做产权证的情况下，乙方可书面要求甲方将该房屋产权转移至乙方名下，乙方的保证金抵付产权转让金，归甲方所有；在国家政策出台6个月内，甲方应配合乙方相关产权转移手续。如因乙方原因不能办理产权转移手续或拒绝办理产权转移手续的，甲方有权收回该房屋，并按实际使用时间扣除相应的使用费用后，余款不计利息返还给乙方，房屋装修及其他成本不予补偿；在办理该房屋产权过程中产生的一切税费及补交的土地补偿金、收益金等均由乙方承担。第八条：抵押及保证甲方承诺：使用权转让期间，甲方不将该房屋进行抵押；如有其他经济和法律纠纷，优先保护乙方权益及经济利益；甲方承诺：使用权转让期间，如果甲方公司权益地位变动，需通知乙方；在不损害乙方权益及经济利益的条件下，该合同由下一任与乙方按照同等条件签订；双方共同声明及保证：乙方在本合同履行期间正常履约，合同到期后，甲方无权单方终止合同续约，且无论市场实际对该房屋价值及租金的影响或变动情况如何，本合同将自动按照同等条件顺延25年，直到2058年1月24日止，以维护乙方长期使用权转让该房屋的相关权益。双方共同声明及保证：乙方在本合同履行期间正常履约，2058年1月24日后，如果政府收回本物业土地，补偿部分由甲方按相应比例转给乙方；如果政府无土地收回计划，续约费用按国家统一标准由乙方自行承担；甲方保证乙方子女进行本物业指定的中小学（东苑小学、实验中学）入学就读，学区享受直到2058年1月24日或政府规定的日期。如有违约，乙方可解除合同，甲方将全额退还乙方已支付房屋保证金，并按照银行同期一年期贷款利率结算支付利息，房屋装修及其他费用甲方不予补偿……第九条：房屋交付四年后，乙方有权提前解除合同。乙方提前解除合同的，则甲方应在收回该房屋并从乙方已支付的保证金中扣除经济补偿金后，将剩余保证金无息退还乙方，但是乙方对该房屋的装修等费用支出，甲方不予补偿。经济补偿金的计算方式为乙方实际使用该房屋的年限（N）除以45年乘以保证金总额（N/45*房屋保证金总金额）。赵鸿飞于2013年10月19日合同向创业公司支付了定金20000元，合同签订后，赵鸿飞又分别于2013年10月22日支付房款287500元，2014年1月10日支付余款307500元。而创业公司亦将房屋交付给赵鸿飞居住使用，因此，赵鸿飞对该房屋进行了装修。2016年7月14日，经赵鸿飞申请，一审法院委托义乌市众正评估有限公司对该房屋的装修价值作出鉴定结论，该房屋装修价值在以2016年7月7日为鉴定基准日的价值金额为139880元(已考虑计算成新率)。为此，赵鸿飞预付了鉴定费5500元。另查明，赵鸿飞不是创业公司的职工。案涉房屋所属的土地〔土地证号：浦国用（2010）第17**号〕性质为工业用地。创业公司亦将该房地产抵押于浦江县农村信用合作联社及浦发银行金华分行。创业公司未按合同约定安排原告方子女入读指定学校，后经双方协商一致，签订了《补充协议》：原《房屋使用权转让合同中“甲方保证乙方……不予赔偿”的学区条款作废且乙方放弃该条款及《关于学区的承诺书》向甲方索赔的权利；双方约定：乙方所持的物业不享受学区待遇，甲方一次性退还乙方10万元作为补偿。2015年2月3日，赵鸿飞从创业公司处领取了该笔款项。一审法院认为，（一）本案合同的性质与效力。创业公司向社会公开推销案涉房屋的楼书，并发放“双学区”宣传单的行为与预售商品房的行为类似，而赵鸿飞也非创业公司的员工。因本案合同约定房屋使用权转让期限为20年，又明确约定合同到期后自动顺延25年，合同还约定了产权过户、学区承诺等内容，结合合同目的、交易习惯等，一审法院认定本案合同更加符合房屋买卖合同的性质。由于案涉房屋所涉土地属于工业用地，被告未经法定的审批程序，擅自改变土地用途，在该土地上建房并公开销售，违反了国家法律、法规的强制性规定，故本案《内部职工房屋使用权转让合同》，一审法院认为属违反了法律的强制性规定而应认定为无效。（二）如何界定双方的过错。创业公司违反法律强制性规定出售房屋，存有过错，而赵鸿飞未尽合理审查义务，自愿与创业公司签订合同，亦存有过错。一审法院认为，据合同内容的违法性和双方在签订合同过程中的地位强弱、对履约风险的预判能力大小等因素比较，创业公司应负担主要的过错责任，一审法院确定由其承担70%，赵鸿飞负担次要过错责任，承担30%。（三）案涉财产损失的范围和赔偿责任。依据《合同法》的有关规定，合同经认定为无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故创业公司应返还赵鸿飞购房款615000元，并赔偿从支付购房款次日起至返还上述购房款之日止、按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息损失的70%。对赵鸿飞主张的装修损失部分，一审法院认为因该装修物品已形成房屋附合难以再次利用，根据日常生活中装修物品通常的折旧期合理期限为10年的经验，结合装修价值鉴定完成之前赵鸿飞已占用使用该装修物品两年以及鉴定价值已考虑计算成新率的情况，一审法院确定由创业公司根据其过错程度赔偿现值的70%。因装修价值鉴定完成至今，赵鸿飞继续使用了该装修满一年半，故创业公司应赔偿的装修现值即139880元×[1－1.5／(10-2）]×70%为79556.75元。关于创业公司向赵鸿飞主张房屋居住期间的费用，可以另行起诉向赵鸿飞主张。另本案中双方签订《补充协议》虽具有一定的独立性，但据双方同意签订该协议的原因、“甲方（创业公司）一次性退还乙方（赵鸿飞）共计人民币壹拾万元，作为对取消学区的补偿金”的由来，一审法院认为在认定本案《内部职工房屋使用权转让合同》属无效后，上述《补充协议》亦属无效，双方应按各自过错承担责任，故赵鸿飞应退还创业公司“学区房”补偿款30000元。综上，对赵鸿飞诉请中的合法合理部分，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院》第二条、第六十四条、第七十四条之规定，判决：一、确认赵鸿飞与创业公司于2013年10月22日签订的《内部职工房屋使用权转让合同》无效。二、由创业公司返还赵鸿飞购房款615000元，扣除赵鸿飞应退还的补偿款30000元，尚应支付585000元，并赔偿该购房款从支付次日起至本判决确定的履行之日止，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率70%计算的利息损失。三、由创业公司赔偿赵鸿飞装修损失费79556.75元。四、驳回赵鸿飞的其他诉讼请求。上述二、三项，限创业公司于本判决生效后一个月内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11398元（赵鸿飞预交6574元），由赵鸿飞负担1430元，创业公司负担9968元。诉讼中的鉴定费5000元，由赵鸿飞负担1500元，创业公司负担3500元。二审中，赵鸿飞、创业公司均未向本院提交证据。经审理，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案双方签订的《内部职工房屋使用权转让合同》违反了法律的强制性规定而应认定为无效。根据合同法第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于创业公司所提上诉理由。基于《内部职工房屋使用权转让合同》无效，以该合同为存在前提下订立的学区补偿《补充协议》自然也应认定无效。根据合同法第五十八条规定，业主赵鸿飞依《补充协议》从创业公司取得的10万元补偿款应全额返还。创业公司就此所提上诉请求，本院予以支持。涉案合同为双方自愿签订，双方均有过错，原审法院要求创业公司负担主要过错责任，承担70%的责任，要求赵鸿飞负担次要过错责任，承担30%的责任，并无不妥。本案房屋装修损失评估报告只对涉案房屋装潢物价值进行评估，未涉及房屋的经济寿命参考年限，鉴于本案为系列案件，基于同类案件评估报告确定装潢物的经济寿命为8年，宜按8年来进行折旧更为妥当。因装修价值鉴定完成至今，赵鸿飞继续使用了该装修满一年半，故创业公司应赔偿赵鸿飞的装修现值即139880元×[1－1.5／(8-2）]×70%为73437元。故创业公司上诉要求8年确定涉案房屋装潢折旧，本院予以支持。综上，上诉人创业公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持浙江省浦江县人民法院（2016）浙0726民初4350号民事判决的第一项；二、撤销浙江省浦江县人民法院（2016）浙0726民初4350号民事判决的第二项、第三项、第四项；三、由浙江创业建设工程有限公司返还赵鸿飞购房款615000元，扣除赵鸿飞应退还的“学区房”补偿款100000元，尚应支付515000元，并赔偿该购房款从支付次日起至本判决确定的履行之日止，按中国人民银行同期同档次贷款基准理论70%计算的利息损失；四、由浙江创业建设工程有限公司赔偿赵鸿飞装修损失费73437元。五、驳回赵鸿飞的其他诉讼请求。上述三、四项，限浙江创业建设工程有限公司于本判决生效后一个月内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条至规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费11398元，由赵鸿飞负担1713元，浙江创业建设工程有限公司负担9685元；诉讼中鉴定费5000元，由赵鸿飞负担1500元，浙江创业建设工程有限公司负担3500元。二审案件受理费1550元，由赵鸿飞负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢圣香审 判 员 吕 强审 判 员 陈荣飞二〇一八年五月三十日代书记员 徐圆圆