湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂11民终50号上诉人（原审原告）：余红霞，女，生于1970年1月31日，汉族，湖北省黄梅县人，住湖北省黄梅县。委托诉讼代理人：余绍军，系余红霞弟弟。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：石胜文，系余红霞丈夫。代理权限为特别授权。上诉人（原审被告）：湖北朋泰房地产开发有限公司。住所地：黄梅县黄梅镇民营三路与凤凰路交汇处鄂东新农茂*楼。法定代表人：何向鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：周亚，湖北威斯力律师事务所律师。代理权限为一般代理。上诉人余红霞因与上诉人湖北朋泰房地产开发有限公司（以下简称朋泰公司）合同纠纷一案，不服湖北省黄梅县人民法院（2017）鄂1127民初767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭，并于2018年1月30日公开开庭审理了本案。上诉人余红霞的委托诉讼代理人余绍军和石胜文、上诉人朋泰公司的委托诉讼代理人周亚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。余红霞上诉请求：1、维持原判第一项。2、撤销原判第二、第三项。3、判令朋泰公司按照双方所签订的两份《商品房买卖合同》中附件三条款，恢复余红霞位于鄂东新农茂二楼商铺（2077号、2078号）的装饰、设施、设备，并将2077号、2078号商铺交还给余红霞。4、判令朋泰公司赔偿余红霞延迟返还商铺的损失（按照《鄂东新农茂委托统一经营管理协议书》约定的租金标准，自2017年3月22日起至2077、2078号商铺交还之日止计算）。5、由朋泰公司负担一、二审诉讼费用。事实与理由：双方于2013年10月15日签订了2份《鄂东新农茂委托统一经营管理协议书》，均已于2017年3月22日到期。《协议书》到期后，双方未续约。朋泰公司应向余红霞返还2077号、2078号商铺，并符合商铺正常使用后的状态。朋泰公司未妥善保管好余红霞的商铺，余红霞有权要求恢复商铺的装饰、设施、设备，并将商铺交还并赔偿损失。朋泰公司针对余红霞的上诉答辩称：同意余红霞的第一、二项上诉请求。对第三项上诉请求有异议，因朋泰公司与余红霞合作租赁期间都是经余红霞授权或者示意进行的正当租赁行为。对第四项上诉请求有异议，在朋泰公司与余红霞租赁期限届满之后，是由方程公司转租余红霞的商铺统一进行管理。2017年3月22日之后租金部分应当由方程公司承担。第五项由法院裁判。朋泰公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判上诉人继续承租被上诉人的商铺；2、依法改判由黄梅县政府向被上诉人支付所欠租金及违约金；3、依法判决由被上诉人承担本案的诉讼费用。案件审理过程中，上诉人朋泰公司当庭撤回了第二项上诉请求。事实与理由：一审法院认定事实错误。双方签订的租赁合同是真实有效的，现合同未失效，朋泰公司尚在经营，退还商铺将给朋泰公司造成巨大的经济损失，一审法院判决退还商铺不当。余红霞针对朋泰公司的上诉答辩称，不同意朋泰公司继续承租商铺，请求驳回朋泰公司的上诉请求。余红霞向一审法院提出诉讼请求：1判令朋泰公司立即付清2016年第三、四季度租金34815元及利息130.5元；2、判令朋泰公司双倍赔偿2017年3月22日—4月5日租金6732.82元；3、判令朋泰公司应按照附件三条款恢复商铺交接时装饰、设备标准并将铺面2077、2078号交付余红霞；4、本案诉讼费由朋泰公司负担。一审法院认定事实：2013年10月15日，余红霞与朋泰公司签订了《鄂东新农茂委托统一经营管理协议书》。协议约定，余红霞将位于鄂东新农茂2077、2078号商铺委托朋泰公司统一经营管理三年，自2014年3月22日至2017年3月22日，朋泰公司第一年和第二年均应向余红霞兑付两商铺的固定收益金分别为41219、40697元，在购铺款中一次性支付，第三年固定收益金分别为10174、10305元，由朋泰公司分四次在每季度末支付给余红霞，如朋泰公司迟延给付，按应付金额的银行同期存款利息计取违约金。双方于同日签订了鄂东新农茂《商品房买卖合同》，确立了余红霞享有鄂东新农茂第2077、2078号商铺的产权和使用、经营、出租等权利。此后，余红霞依合同约定从购铺款中扣除了前两年固定收益金，朋泰公司尚欠余红霞2016年三、四季度租金未付，故余红霞诉至法院，请求法院支持其诉求。一审法院认为，余红霞与朋泰公司于2013年9月21日签订的《鄂东新农茂委托统一经营管理协议书》系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，该协议合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。朋泰公司在庭后已确认应支付余红霞2077、2078两商铺第三、四季度的收益金（租金）金额为34815元，故余红霞要求朋泰公司支付商铺租金34815元的诉求予以支持。朋泰公司未按约定按期支付收益金，应依约按下欠收益的总额参照银行同期存款利率计付违约金。因双方约定的委托经营管理期限已届满，且未达成新的续租协议，双方订立的《鄂东新农茂委托统一经营管理协议书》即应依约自行解除，朋泰公司继续占用或转租无事实和法律依据，故余红霞要求朋泰公司退还代管铺位的请求合法有据，应予支持。余红霞其它诉讼请求事实和法律依据不足，非同一法律关系，如有争议可另行起诉，本案不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，遂判决：一、由湖北朋泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付余红霞商铺租赁收益金34815元及违约金130元；二、限湖北朋泰房地产开发有限公司于判决生效后十五日内退还余红霞位于鄂东新农茂第2层2077、2078号商铺的使用权；三、驳回余红霞其它诉讼请求。二审中，余红霞向本院提交了一组新证据。证据1、鄂东新农贸房屋交接单64-65号，光盘、照片5张。拟证明2077、2078号两间商铺当年的原样，现在商铺改变了原貌。要求原样返还。上述证据经庭审质证，朋泰公司认为，鄂东新农贸房屋交接单64-65号的真实性无异议；但认为照片无法确认原商铺的具体用途、具体规模、具体面积。商铺本身就是由朋泰公司集中管理。上述证据经庭审质证，本院认为，该组证据真实合法，能客观反映商铺的原状和现状，且具有关联性，予以采信。本院经审理查明，原审查明的事实属实。另查明，余红霞与朋泰公司签订的《鄂东新农茂委托统一经营管理协议书》第八条其他约定“2、本协议期满，甲方同意与黄梅县市场发展管理中心签订本场地商铺的统一经营管理协议，相关条款根据市场行情另行约定。”《鄂东新农茂委托统一经营管理协议书》约定的委托期限届满后，余红霞与朋泰公司未续签合同，朋泰公司亦未2077、2078号商铺交还给余红霞。本院认为，协议到期后朋泰公司应交还商铺但未交还，余红霞有权主张商铺占用期间的损失，因余红霞在一审中明确要求朋泰公司赔偿其2017年3月22日起至2017年4月5日止的损失，现余红霞在二审中将损失的截止时间变更为实际归还之日，系其在二审中增加了诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，朋泰公司不愿意调解，故本院对2017年4月6日至实际交还之日止的损失不予处理。因双方签订的委托经营管理协议中对逾期未交还商铺的损失计算标准未作约定，余红霞亦未举证证明其实际遭受的损失，故本院以81916元为基数，自2017年3月22日起至2017年4月5日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算损失。朋泰公司上诉要求继续承租2077、2078号商铺，因其与余红霞在委托统一经营管理协议到期后并未续签合同，朋泰公司亦无证据证明余红霞委托其继续经营管理该商铺，故上诉人朋泰公司的该项上诉请求无事实依据，本院依法不予支持。朋泰公司当庭撤回第二项上诉请求，系其对自己权利的处分，不违反法律法规的相关规定，亦未损害余红霞的利益，本院依法予以准许。综上所述，上诉人余红霞的部分上诉请求成立；上诉人朋泰公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审实体处理不当，本院予以依法改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条之规定，判决如下：一、维持湖北省黄梅县人民法院（2017）鄂1127民初767号民事判决第一项，即由湖北朋泰房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付余红霞商铺租赁收益金34815元及违约金130元；二、撤销湖北省黄梅县人民法院（2017）鄂1127民初767号民事判决第二项、第三项，即限湖北朋泰房地产开发有限公司于判决生效后十五日内退还余红霞位于鄂东新农茂第2层2077、2078号商铺的使用权；驳回余红霞其他诉讼请求。三、限湖北朋泰房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内退还余红霞位于鄂东新农茂第2层的2077、2078号商铺；四.限湖北朋泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向余红霞支付违约金（违约金计算方式：以81916元为基数，自2017年3月22日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2017年4月5日止）。五、驳回余红霞的其他诉讼请求。一审案件受理费840元，由湖北朋泰房地产开发有限公司负担；二审案件受理费1680元，由上诉人湖北朋泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 欧阳武审 判 员 朱 卫审 判 员 郑 蕾二〇一八年二月二十六日法官助理 刘延超书 记 员 祁 彪