广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂09民终1951号
上诉人（一审被告）：李光芬，女，1958年9月17日出生，汉族，住北流市。
委托代理人：李传杏，广西领地律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：广西北流红光陶瓷有限公司，住所地：北流市陶瓷城内。
法定代表人：余秀芳，经理。
委托代理人：吴予华，北流市法律事务中心法律工作者。
一审第三人：北流市三星工艺陶瓷有限公司，住所地：北流市陶瓷城内。
法定代表人：李想，执行董事。
上诉人李光芬因确认合同无效纠纷一案，不服北流市人民法院（2016）桂0981民初1018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月23日受理后，依法组成由审判员吕海欢担任审判长，审判员陈敦文、郑燕冰参加的合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：李光芬经过广西北流红光陶瓷有限公司（以下简称红光公司）的职工得知该公司有土地出卖，双方便成立了口头转让土地使用权的合同，1993年11月2日、1994年2月8日李光芬分别交纳6000元、2000元给红光公司，原红光公司法人李宏强即出具收条给李光芬。2002年9月5日，李光芬再次交纳2000元给红光公司，法人代表余秀芳在收条落款上签字并加盖红光公司的公章，写明：“兹收到李光芬土地款（土地款已付清）”。之后，李光芬在土地上建造水泥钢筋结构楼房两层并居住，至今没有办理土地使用权证和房屋所有权证。另查明，红光公司为1993年10月25日成立的有限责任公司，股东为余秀芳、北流市三星工艺陶瓷有限公司（以下简称三星公司）、香港锦兴投资有限公司，法定代表人为余秀芳。三星公司为1993年7月14日成立的有限责任公司,2000年9月15日之前法定代表人为李宏强（已死亡），之后法定代表人变更为余秀芳；2000年9月15日之前股东为李宏强、余秀芳，之后股东为余秀芳、李想、李思思。再查明，北流市土地管理部门于1993年11月3日颁发证号为北土管证字（93）54号的《土地使用证》给三星公司，载明：“经北流县人民政府北政函字（1993）87号文件划拨你单位20亩零分6厘5毫，你单位对上述土地享有使用权”。2014年三星公司持1993年土地证到北流市土地管理部门换发证号为北国用（2014）第09-25708号的国有土地使用权证，载明：“北流市三星工艺陶瓷有限公司为土地使用权人，位于北流市，用途为工业用地，使用权类型为划拨，使用权面积13385.76平方米”。本案诉争的土地登记在三星公司名下，属于2014年土地证中的一部分。
2016年5月4日，红光公司向一审法院起诉，请求判令：确认红光公司与李光芬之间的土地使用权转让无效。
一审法院认为：关于红光公司无权处分涉案土地是否会导致双方之间口头转让土地使用权合同无效的问题。红光公司主张以无权处分为由主张合同无效属于恶意抗辩，无权处分行为的效力的否定应由被侵权的权利人主张，红光公司作为处分人主张合同无效违反了诚实信用原则，另外，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”和《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产无权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。且该协议书为双方当事人的真实意思表示，所以，在未违反法律、法规的强制性规定的情况下，红光公司、李光芬之间转让土地使用权的行为自口头合同成立时生效。但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”的规定，本案中，红光公司、李光芬双方转让土地使用权并未经有批准权的人民政府批准，且至起诉前也没有办理土地使用权出让手续，因此，双方转让国有土地使用权的行为违反了行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，红光公司、李光芬之间口头转让三星公司名下的土地使用权的合同无效。李光芬提出已实际交付了本案的土地，并在该土地上建房，认为转让行为有效的抗辩意见，理由不成立，依法不予采纳。李光芬在涉案土地上建房投入的费用和要求赔偿，不属本案处理的范围，不予审查。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定并依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：红光公司与李光芬之间的口头转让三星公司名下的国有划拨土地使用权的合同无效。案件受理费100元，由李光芬负担。
上诉人李光芬不服一审判决，上诉称：一、一审认定事实不清，该采信的证据不予采纳，导致作出错误的判决。主要表现在：一审判决对于证据认定“原告对被告提交的证据7、8的真实性虽无异议，但不能证明涉案土地的转让已经取得了政府的同意，该两份政府文件对象是搬迁企业，内容主要为如何收购土地，因此该部分证据与本案没有关联，本院依法不予认定”。上诉人认为，这是明显回避本案关键性的法律事实，对上诉人极不公平，即本案诉争的土地目前的状态应当视为经有批准权的人民政府同意办理土地使用权出让手续。根据北流市政府[2012]4号文件，证明在北流市城北片区实施和推进“退二进三”战略，将该片区在原工业用地规划变更为商用和住宅用地，原厂矿国有划拨用地通过招拍挂之后均可变性出让。本案涉案土地均属该片区管辖，能够享受本次政策，可以办理出让手续。根据被上诉人以第三人的名义与北流市土地储备中心签订的《土地预收购合同》，证明本案涉案土地是经人民政府同意办理土地使用权手续的，且正在办理出让手续中。之所以没有办完相关手续，是因为被上诉人早已拿该块土地使用权向银行作出抵押，无法提交土地使用证给政府。由上述事实可知，本案涉案土地在起诉前与政府土地主管部门签订了土地收购协议，应当视为经人民政府批准办理土地使用权手续。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，只要在起诉前经过有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的就认定为有效，并不要求一定是已经办理完出让手续，根据合同效力补正原理，政府主管部门追认批准，并由划拨土地的转让方与政府主管部门签订国有土地使用权出让合同，补交土地出让金，本案当事人之间订立的转让合同可视为有效。二、上诉人在诉争的土地上建房居住长达20多年，一审直接判决土地转让合同无效，有违法律的公平合理原则。在转让土地时，被上诉人一再承诺能够办理土地证，并收取办证费，上诉人就是相信这种说法才放心受让土地，否则也不会以每平方米350元的标准受让本案土地使用权，并且还建起楼房居住至今。如果转让合同无效，上诉人最终将无房居住，也得不到应有经济补偿，上诉人的居住权和生存权将受到严重损害。上诉请求：撤销北流市人民法院（2016）桂0981民初1018号民事判决，改判确认上诉人与被上诉人之间的转让国有划拨土地使用权的合同有效。
被上诉人红光公司答辩称：一、本案涉案土地属于国有划拨的工业用地，未经有批准权的人民政府批准是不允许转让的。一审认定答辩人与被答辩人之间的口头转让第三人名下的国有划拨土地使用权行为违反法律的强制性规定，该口头转让合同无效是正确的，并非被答辩人所称涉诉的土地使用权已由批准权的人民政府批准，该口头转让合同的行为有效。二、北流市人民政府至今没有批准将涉诉的土地转让。1、根据《北流市土地市场管理暂行规定》（北政发[2001]46号）第十八条“实行土地交易许可制度。以划拨方式取得土地的单位用地需要转让的，须经市土地行政主管部门审核同意后，报市政府批准；个人用地需要转让的，须经市土地行政主管部门批准”的规定，北流市人民政府对划拨土地的转让审批均是一事一议，单宗审批的，对每一宗土地是单独下文作出审批的，不存在几宗成片土地统一审批的情况，而北流市人民政府至今没有批准将涉讼的土地转让。北政发[2012]4号文件主要是对城北片区企业的土地收回收购的资金扶持政策，涉及划拨土地转让问题仍是按北政发[2001]46号第十八条提请北流市人民政府专门审批的。2、被答辩人称《土地预收购合同》证明北流市人民政府同意该土地出让是错误的。首先因该土地使用权抵押等问题，无法交付收购，该《土地预收购合同》没有生效、履行；其次《土地预收购合同》是土地使用权出让的环节，与本案土地使用权转让不是同一法律关系，与本案无关。三、被答辩人未取得行政许可便在土地上建房的行为属违章建房的行为，不受法律保护。一审法院对被答辩人提出的在该土地上建房，双方转让土地使用权合同有效的意见不予采纳是正确的。请求驳回上诉，维持原判。
一审第三人三星公司提交书面陈述意见称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。除同意被上诉人的答辩意见外，补充如下意见：一、根据《中华人民共和国物权法》规定，上诉人与被上诉人之间协议转让的土地的物权人是第三人，其他人无权处分。本案涉案土地使用权登记在第三人名下，是国有划拨工业用地性质，第三人亦没有将该土地折价入股红光公司，红光公司不是该宗土地使用权人，无权处分该宗土地使用权。二、根据合同相对性原则，上诉人与被上诉人之间转让土地使用权的口头协议是无效的，第三人保留追究合同无效的民事责任承担的权利。
在二审诉讼期间，被上诉人红光公司提交《北流市土地市场管理暂行规定》（北政发[2001]46号），欲证明以划拨方式取得土地的单位用地需要转让的，必须经北流市人民政府专门审批。
一审第三人三星公司提交如下证据：公司营业执照复印件、法定代表人身份证明书、李想身份证复印件。上述证据欲证明三星公司法定代表人于2016年12月25日变更为李想。
经组织质证，上诉人对被上诉人提交的证据，认为：这是政府规范性文件，不属于证据。而且本案土地转让发生在1993年，此文件不能规范1993年的行为，亦不能证明转让行为无效。对一审第三人提交的证据真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。被上诉人对一审第三人提交的证据无异议。
对于上述证据材料并结合本案其他证据，本院认为：被上诉人提交的《北流市土地市场管理暂行规定》（北政发[2001]46号）属于政府文件；一审第三人提交的证据为其变更法定代表人的材料，均予以认定。
经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案涉案土地性质是国有划拨工业用地，上诉人与被上诉人口头协议对涉案土地使用权进行转让，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”的规定，红光公司转让本案涉案国有划拨工业用地的土地使用权时，未经有批准权的人民政府批准，起诉前也未持有人民政府职能部门办理的出让手续，因此红光公司与李光芬之间的口头转让三星公司名下的国有划拨工业用地的土地使用权合同无效。对于李光芬上诉主张根据北流市人民政府[2012]4号文件，以及被上诉人以一审第三人的名义与北流市土地储备中心签订的《土地预收购合同》，可以证明本案涉案土地是经人民政府同意办理土地使用权手续的，且正在办理出让手续中的问题，本院认为，上述文件是对于城北片区搬迁企业有关扶持政策及具体处置办法，而搬迁企业与市土地储备中心签订收购协议则是文件中扶持条件之一，本案《土地预收购合同》是市土地储备中心对三星公司所有的土地使用权进行预收购。根据《北流市土地市场管理暂行规定》（北政发[2001]46号）的第四条、第五条规定，土地使用权收购是土地行政主管部门根据政府指令或用地者申请，按约定向依法取得土地使用权的土地使用者支付地价款，收回国有土地使用权作为政府土地储备的行为。土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。上述两种行为并不是同一法律关系，因此上诉人主张本案涉案土地是经人民政府同意办理土地使用权手续的且正在办理出让手续中，与事实不符，对其主张本院不予采信和支持。至于上诉人李光芬主张因合同无效而受到损失，不属本案审理范围，其可另择途径解决。综上所述，上诉人李光芬上诉无理，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（上诉人李光芬已预交），由上诉人李光芬负担。
本判决为终审判决。
审判长 吕海欢
审判员 陈敦文
审判员 郑燕冰
二〇一七年二月七日
书记员 许泰榕