湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0103民初10414号原告：刘川，女，1987年1月11日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：张莹，湖北高景律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐纲，男，湖北一池云锦互联网科技有限公司员工，住武汉市。被告：袁振，男，1982年4月15日出生，汉族，住武汉市东西湖区，委托诉讼代理人：李斯，湖北东吴弘泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李云涛，湖北东吴弘泰律师事务所律师。第三人：武汉链家宏业房地产经纪有限公司，住所地武汉市江汉区中央商务区泛海国际SOHO城（一期）第7幢32层4号。法定代表人：黄月平，该公司总经理。委托诉讼代理人：江佳娜，该公司员工。原告刘川与被告袁振、第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘川及其委托诉讼代理人张莹和徐纲、被告袁振的委托诉讼代理人李斯和李云涛、第三人链家公司的委托诉讼代理人江佳娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘川向本院提出诉讼请求：1.判决被告袁振拒绝履行与原告刘川签署的《武汉市存量房买卖合同》（以下简称“《买卖合同》”）中规定义务的行为违约并解除该合同；2.被告袁振向原告刘川支付房屋总价款20%的违约金即107600元（以房屋总价款53.8万元为基数）；3.被告袁振向原告刘川支付超过违约金的损失共计266800元；4.被告袁振退回原告刘川已支付的定金3万元；5.本案诉讼费由被告袁振承担。事实和理由：原告刘川、被告袁振与第三人链家公司于2016年9月11日在链家公司友谊路店签署了《居间服务合同》，原告刘川与被告袁振同意由第三人链家公司作为交易的居间方将被告袁振坐落于江汉区解放大道374号天瑞国际酒店公寓B栋16层6室的房屋（以下简称系争房产）出售给原告刘川。同日，原告刘川与被告袁振签署了《武汉市存量房买卖合同》，约定双方应在合同签订后20个工作日内到房产管理部门办理过户手续。签订合同当日，原告刘川即向被告袁振支付了定金3万元。2016年10月10日，原告刘川在第三人链家公司的帮助下完成了向银行申请贷款面签的程序，并于同日缴纳了担保费、评估费2400元。原告刘川已依约履行了合同义务。被告袁振则在重新析产办理了新的不动产证后拒绝履行合同约定的任何义务。此后，双方多次协商未果。原告刘川两次向被告袁振发出履约催促函，要求被告袁振立刻履行合同，被告袁振至今未给予任何回复。被告袁振拒绝履行合同的行为构成根本违约，造成原告刘川额外租房费用、房屋差价等损失共计374400元。故原告刘川提出上述诉讼请求。被告袁振辩称：1.被告袁振于涉案合同签订当日向第三人链家公司交付房屋所有权证，并于2016年10月10日配合原告刘川办理贷款手续，被告袁振办理不动产证是相关部门的职能发生变化，不能认为是被告袁振的行为构成违约;2.原告刘川于2016年10月10日向银行申请贷款后，被告袁振多次催促原告刘川履行合同，且被告袁振就原告刘川贷款没有批下来的情况于2016年12月1日与原告刘川、和第三人链家公司进行协商，但原告刘川不同意改变贷款方式及支付首付款两种方式，被告袁振并未要求原告刘川一次性付清购房款；3.根据涉案合同中买方逾期付款超过15日，卖方有权解除合同约定，被告袁振是基于原告刘川在付款上的违约行为于2016年12月1日通知原告刘川解除合同的。因此，请求驳回原告第一、二、三、五项诉讼请求，被告袁振同意返还原告刘川的定金3万元。第三人链家公司述称：1.原告刘川、被告袁振经第三人链家公司居间签订了房屋买卖合同；2.合同签订后，被告袁振协助原告刘川办理了贷款面签手续，被告袁振自行办理了房屋不动产权证；3.原告刘川贷款审批未通过时，被告袁振希望通过第三人链家公司让原告刘川变更贷款方式，第三人链家公司组织原告刘川与被告袁振进行协商，被告袁振提出提前支付部分首付款或变更贷款方式的方案，原告刘川则要求在被告袁振减少房屋总价款的前提下才可提前支付首付款，双方当事人协商未果；4.原告刘川贷款审批通过后，第三人链家公司通知被告袁振，被告袁振表示不再继续履行合同，后原被告经多次协商仍然无果，第三人链家公司应原告刘川要求，向被告袁振发出了履约催促函，被告签收后未继续履行合同。原告刘川围绕诉讼请求依法提交了《武汉市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、收条、收款收据、武汉农村商业银行开户申请书及发卡收费凭证、交易信息、贷款审批通过的短信、履行催促函及快递单回执、物流信息截图、情况说明、聊天截图、链家app及房天下app上二手房售价、房屋租赁合同、收款收据、委托代理合同等证据。被告袁振提交了《房屋买卖业务签订文件合订册》、产证收条、个人客户开户申请书、不动产权证、情况说明、武汉市存量房居间（买卖）合同、收条、住房证、离婚证、银行流水、录音资料等证据。第三人链家公司未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月11日，原告刘川（买受人、乙方）与被告袁振（出卖人、甲方）在第三人链家公司的居间服务下签订一份《武汉市存量房买卖合同》。该合同约定：被告袁振将其所有的坐落在武汉市江汉区解放大道374号天瑞国际酒店公寓B栋16层6室房屋（建筑面积为49.57平方米）出售给原告刘川；该房屋未设定抵押，被告袁振应在签订本合同后30个工作日内将房屋所有权证、土地使用权证原件及其他权属证明文件交付居间方办理过户手续；该房产转让价格为按套转让，转让价为538000元（即10853元/平方米）；付款约定：该笔交易定金30000元为第一部分房款，被告袁振同意原告刘川在签署本合同时支付定金30000元；508000元为第二部分房款，付款方式为组合贷款方式（即商业和公积金组合贷款），原告刘川须在过户当天，见收件单支付首期款158000元，并应在首期款支付截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，被告袁振须配合原告刘川提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书；按揭贷款金额以银行承诺贷款金额为准；买卖双方应在此合同签订后20个工作日内，到房产管理部门签署《武汉市存量房买卖合同》，交纳过户税费，办理房产过户手续；原告刘川应在领取房屋所有权证及土地使用权证后3个工作日内办理按揭贷款的抵押登记；被告袁振保证对该房产享有完全的产权；因房屋交易所发生的税费由原告刘川承担并且自行缴纳；被告袁振在收到原告刘川全部首付款后7个工作日内将该房屋交付给买受人原告刘川。该合同补充协议约定：被告袁振若逾期履行本合同约定的义务超过十五日，则构成根本性违约，原告刘川有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求被告袁振双倍返还定金或支付房屋总价款的20%的违约金，同时要求被告袁振退还已收其他购房款；原告刘川若逾期履行本合同约定的义务超过十五日，则构成根本性违约，被告袁振有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权没收原告刘川的定金或要求原告刘川支付房屋总价款的20%的违约金。同日，原告刘川（乙方）与被告袁振（甲方）、第三人链家公司（丙方）签订一份《居间服务合同》。该合同约定，鉴于第三人链家公司促成买卖双方签署《买卖合同》，经各方友好协商，原告刘川向第三人链家公司支付佣金13000元。同日，原告刘川于合同签订当日依约向被告袁振交付涉案房屋定金30000元，被告袁振向原告刘川出具了收条。原告刘川依约向第三人链家公司交付了13000元佣金，第三人链家公司向原告刘川出具了收款收据。被告袁振也依约向第三人链家公司交付了涉案房屋的房屋所有权证，第三人链家公司向被告袁振出具了收条。2016年10月10日，原告刘川和被告袁振为原告刘川申请银行贷款到武汉农村商业银行办理了面签手续。同日，原告刘川向案外人北京中融信担保有限公司武汉分公司交纳了担保费和评估费共计2400元。2016年10月25日，被告袁振对涉案房屋进行了析产，办理了不动产权证，确认涉案房屋为被告袁振单独所有。2016年11月5日，原告刘川与案外人孙长江签订了《房屋租赁合同》，该房屋坐落于武汉市江汉区水塔街前进五路4号21栋1单元3层2室，面积为33平方米，租赁期限为1年，从2016年11月5日至2017年11月4日，每月租金为1200元，押金为1000元，租金按季度结算，原告刘川在签订合同当日应当将季租金3600元及押金1000元一次性交纳给案外人。因原告刘川申请的银行贷款为公积金和商业组合贷款。被告袁振于2016年12月1日要求原告刘川提前支付首付款或者变更贷款方式为纯商业贷款。原告刘川则表示在减少房屋总价的前提下可提前支付首付款。双方协商未果。2016年12月2日，武汉公积金中心经审核同意原告刘川待相关部门办理完抵押手续后予以放款。第三人链家公司告知被告袁振。被告袁振则表示单方解除涉案合同。2017年3月16日，第三人链家公司应原告刘川的要求向被告袁振邮寄了一份《履约催促函》，要求被告袁振配合原告刘川办理过户手续，被告袁振于2017年3月17日签收。2017年4月28日，原告刘川向被告袁振邮寄了一份《履约催促函》，要求被告袁振配合原告刘川办理过户手续，被告袁振于2017年5月3日签收，但仍然拒绝继续履行合同。双方由此发生争议。故原告刘川向本院起诉，请求判如所请。本院于2017年10月28日向被告袁振邮寄送达了原告刘川的起诉状副本。另查明，2017年9月涉案房屋周边地区二手房屋网上挂牌交易价格为每平方米15000元至18000元。本院认为：本案争议的焦点是：一、涉案房屋买卖合同未履行完毕是原告刘川违约还是被告袁振违约；二、被告袁振能否单方解除合同；三、原告刘川损失应如何计算，其诉讼请求应否得到支持。关于争议焦点一，涉案《武汉市存量房买卖合同》和《居间服务合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的相关规定，应认定为有效。相关当事人应按照合同行使权利和履行义务。涉案房屋买卖合同约定，原告刘川在支付第一部分购房款30000元后，剩余508000元购房款的支付方式为组合贷款，原告刘川须在过户当天见收件单支付首期款158000元。但被告袁振在办理涉案房产不动产权证后，并未配合原告刘川办理过户手续，原告刘川也就无法继续依约履行支付首期款等义务，故被告袁振的行为构成违约，原告刘川不构成违约。关于争议焦点二，合同解除权是合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利。由于双方当事人并未就合同解除协商一致，且被告袁振不履行过户的行为构成违约，其作为违约方，在本案中不享有单方解除权。原告刘川作为守约方有权主张解除合同。故原告要求确认被告袁振违约和解除合同的诉讼请求，具有合同和法律依据，本院予以支持。当事人行使解除权的，合同自通知到达对方时解除。本院以原告刘川明确提出解除合同的诉请并由对方获悉之日即2017年10月28日确定为合同解除日。关于争议焦点三，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于原告刘川已付的购房定金3万元，被告袁振应予返还。原告刘川主张被告袁振退还定金3万元的诉讼请求具有合同和法律依据，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于损失赔偿，违约方应当赔偿因违约行为给守约方造成的损失，鉴于涉案房屋周边地区房屋交易价格普遍上涨，本院综合考虑原告刘川实际损失，合同履行情况及预期收益，根据公平原则和诚实信用原则，酌情认定违约金标准为28万元，故对原告刘川第二、三项诉讼请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告刘川与被告袁振之间的《武汉市存量房买卖合同》已于2017年10月28日解除；二、被告袁振向原告刘川赔偿违约损失28万元；三、被告袁振返还原告刘川定金3万元；四、驳回原告刘川的其他诉讼请求。上述款项，于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3683元，由原告刘川负担860元，由被告袁振负担2823元（该款系原告刘川预付本院，被告袁振应负担部分连同上述款项一并给付原告刘川）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 员 付若林二〇一八年三月二十六日法官助理 汪锦锋书 记 员 王蓝晴