福建省石狮市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0581民初2043号
原告（执行案外人）：石狮市豪富华房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市九二路石狮宾馆内，统一社会信用代码91350581705226747G。
法定代表人：吴为贡，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周成铿，福建佳远律师事务所执业律师。
被告（申请执行人）：吴建军，男，1973年5月26日出生，汉族，住福建省晋江市。
委托诉讼代理人：许火狮，福建三瑞律师事务所执业律师。
被告（被执行人）：王金铜，男，汉族，1984年8月6日出生，住福建省南安市。
被告（被执行人）：董红婷，女，1985年10月28日出生，汉族，住福建省石狮市。
原告石狮市豪富华房地产开发有限公司（以下简称豪富华公司）与被告吴建军、王金铜、董红婷案外人执行异议之诉一案，本院于2017年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告豪富华公司的委托诉讼代理人周成铿和被告吴建军的委托诉讼代理人许火狮到庭参加诉讼，被告王金铜、董红婷经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
豪富华公司向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行址在鼎盛骏景7号楼21层2101单元房产；2.本案的诉讼费由吴建军、王金铜、董红婷承担。事实和理由：法院正在执行的房产的所有权人是豪富华公司而不是王金铜。2013年4月8日，豪富华公司与王金铜签订《商品房买卖合同》，把址在鼎盛骏景7号楼21层2101单元房产（以下简称诉争房产）出售给王金铜。豪富华公司与王金铜、中国建设银行股份有限公司石狮分行（以下简称建行石狮分行）签订《个人住房借款合同》，约定王金铜向建行石狮分行按揭贷款90万元用于向豪富华公司支付购房款。《商品房买卖合同》签订后，豪富华公司和王金铜依据《城市商品房预售管理办法》规定在石狮市房产登记交易中心进行网上签约备案，未进行预告登记。豪富华公司与王金铜之间的《商品房买卖合同》未依据物权法规定办理预告登记和过户登记，不产生物权效力，故房产所有权人仍为豪富华公司。因王金铜违反《个人住房借款合同》和《商品房买卖合同》约定，导致合同目的无法实现，王金铜无法取得房屋所有权。2017年3月20日，建行石狮分行向石狮市人民法院提起诉讼要求解除《个人住房借款合同》，并要求豪富华承担连带还款责任。该案的审判结果将确认王金铜违约的事实。产生的法律后果是豪富华有权解除《商品房买卖合同》。豪富华于2017年3月28日对诉争房产的执行向石狮市人民法院提出书面异议，法院裁定驳回豪富华公司的执行异议。
吴建军辩称，1.诉争房产所有权归王金铜，石狮法院应对该诉争房产采取查封、拍卖，并以拍卖、变卖所得款项清偿吴建军。豪富华公司与王金铜签订的商品房买卖合同合法有效，且已经履行完毕。豪富华公司至今尚未为王金铜办理诉争房产的产权登记，违约在先，豪富华公司不得主张解除其与王金铜签订的《商品房买卖合同》。王金铜已按约支付了全部购房款，豪富华公司主张诉争房屋归其所有，不能成立。2.退一步讲，如果石狮法院认定诉争房屋的所有权人为豪富华公司，豪富华公司也应按商品房买卖合同补充协议第一条第6款之约定，将王金铜已支付豪富华公司的购房款扣除违约金后返还给王金铜。王金铜怠于行使到期债权，对吴建军造成损害，吴建军现请求以自己的名义代为行使王金铜的到期债权，故法院应一并判决豪富华公司将王金铜已支付豪富华公司的购房款扣除违约金后返还给吴建军。
王金铜、董红婷未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据，本院认定如下：1.豪富华公司提供的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、个人贷款还款凭证未提供原件，对其真实性本院不予确认；2.豪富华公司提供的房屋所有权初始登记通知书有原件可供核对，对其真实性、合法性和关联性本院予以确认，可以作为认定案件事实的根据。
吴建军、王金铜、董红婷未在举证期限内向本院提交证据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月8日，王金铜向豪富华公司购买诉争房产，双方签订编号MF-2007-01-№0492890《商品房买卖合同》，后办理了合同备案。2014年6月11日，豪富华公司的“鼎盛骏景”项目房屋所有权初始登记申请被核准，并允许办理分户登记。本院在审理原告吴建军与被告王金铜、董红婷民间借贷纠纷一案中，于2016年4月6日作出（2016）闽0581民初199号民事判决，王金铜、董红婷应于判决生效后10日内共同偿还吴建军借款本金200万元及相应利息。吴建军于2016年5月16日向本院申请强制执行，本院于2016年7月18日作出（2016）闽0581执2042号执行裁定，查封、扣押、冻结、划拨、扣留、提取被执行人王金铜、董红婷的财产（以执行标的额为限），并于2016年8月2日对案涉房产进行预查封。2017年2月8日，本院作出（2016）闽0581执2042号之一执行裁定，拍卖或变卖诉争房产。豪富华公司于2017年3月28日对执行标的提出书面异议，本院于2017年4月7日作出（2017）闽0581执异30号执行裁定，驳回豪富华公司提出的执行异议。
本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不许对该标的实施执行之诉讼。《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”豪富华公司通过其开发建设的事实行为，并办理“鼎盛骏景”项目房屋所有权初始登记，已取得诉争房产的所有权。豪富华公司虽与王金铜签订《商品房买卖合同》，将诉争房产转让预售给王金铜，但未办理产权变更登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，诉争房产的所有权并未发生变动，仍属于豪富华公司。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”诉争房产已办理商品房预售合同登记备案手续，本院对诉争房产进行预查封并无不当。诉争房产未登记在被执行人名下，预查封尚未转为正式查封，豪富华公司就执行标的享有的所有权足以排除对案涉房产的拍卖、变卖等强制执行措施。吴建军主张代位行使王金铜的到期债权，但未提出反诉请求，也不宜在案外人执行异议之诉中合并审理，本院不予审查处理。王金铜、董红婷经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。
依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：
不得执行（拍卖、变卖）石狮市豪富华房地产开发有限公司所有的址于鼎盛骏景7号楼21层2101单元房产。
案件受理费100元，由吴建军负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
本院（2017）闽0581执异30号执行裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 黄秀宝
人民陪审员 王鹏飞
人民陪审员 王培育
二〇一七年十月十七日
书 记 员 林清溪
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。