广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中二法古民一初字第25号
原告（反诉被告）：中山市横栏镇茂兴土地开发有限公司，住所地广东省中山市横栏镇政府大院内，组织机构代码L0016905-2。
法定代表人：黄锦生。
委托代理人：吴泽芬，中山市横栏镇法律服务所法律工作者。
委托代理人：薛洪和，广东郎锐律师事务所律师。
被告（反诉原告）:朱为民，男，1967年11月1日出生，汉族，住广东省中山市东区，
被告（反诉原告）：黄满根，男，1963年3月18日出生，汉族，住广东省中山市，
上述两被告共同委托代理人：冯钊和、郭嘉欣，广东泽荣律师事务所律师、实习律师。
原告中山市横栏镇茂兴土地开发有限公司（以下简称茂兴公司）诉被告朱为民、黄满根被告反诉原告建设用地使用权纠纷一案，本院于2014年11月5日立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年1月13日、2015年2月11日及2015年11月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人薛洪和、吴泽芬被告委托代理人冯钊和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与两被告于2007年1月10日签订《土地使用权转让合同书》，约定原告将座落于中山市横栏镇永兴工业区10.8603亩土地让给被告方作工业用途行等权利义务。由于涉案土地至今无法办理土地证等原因，为此特起诉请求判令原告与被告于2007年1月10日签订的《土地使用权转让合同书》无效。
两被告在法定期限内没提出书面答辩，庭审中两被告辩称：不同意合同无效，原告本身具有政府背景，所有征地、申领土地证均是政府主导的，现涉案土地已经有预订买家，因现在土地升值，原告逼迫被告交还土地；2、被告受让土地是以20万元/亩支付购地价，因被告信任政府，所以当时部分购地款以现金支付没有开收据，故即使合同无效，原告也应按20万元/亩返还给被告。
两被告反诉称：两被告与原告于2007年1月10日签订《土地使用权转让合同书》，约定原告将座落于中山市横栏镇永兴工业区10.8603亩土地让给被告，转让价格为每亩148000元，合计1607324.4元。合同签订后，被告向原告支付了1086030元的首期土地转让款，但此后原告迟迟未按合同约定为被告办理转让土地的国有证出证手续，后更以涉案土地无法办理土地证为由将被告诉至法院，要求确认合同无效，同时避重就轻，对被告已付购地款及赔偿土地溢价一事只字未提。被告认为，根据《合同法》规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错一方还应赔偿对方因此遭受的损失。本案中，被告因履行合同已向原告支付了购地款1086030元，该合同无效后，原告应依法立即向被告返还该笔款项并支付利息。另原告未能按合同约定履行办证义务，存在过错，被告未能依以前低廉的价格购入涉案土地，故原告应向被告赔偿土地溢价的差价400万元。为此反诉请求原告向两被告返还已付购地款1086030元及支付利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从2007年1月13日起计至清偿之日止），并判令原告赔偿被告土地溢价的差价400万元。诉讼费由原告承担。
原告对被告反诉辩称：1、原告只收到被告1086030元合同土地使用款，原告同意退回所收取的本金1086030元；本案合同无效，被告存在过错，被告在签订合同时明知涉案土地并未取得土地证，事后也远超合同约定履行期间，被告并未向原告主张权利，被告在原告多次催促收回土地款时并未加以理睬，故请求法院驳回被告的反诉请求。
经审理查明，原告与被告于2007年1月10日签订《土地使用权转让合同书》，约定原告将座落于中山市横栏镇永兴工业区10.8603亩土地转让给被告，转让价格为每亩148000元，合计1607324.4元，付款办法：一、合同签订之日起三个工作日内支付1086030元，二、原告于2007年12月30日前办好国有土地使用证后通知被告五日内支付325809元，三、原告填沙平整好土地通知被告收地五日内支付195485.4元，土地使用期限为50年。合同签订后，被告向原告支付了1086030元的首期土地转让款，但原告未按合同约定为被告办理转让土地的国有证出证手续，也没有将相关土地交付给被告。2014年11月5日，原告以涉案土地无法办理土地证为由向本院起诉，请求确认双方签订的《土地使用权转让合同书》无效，被告则以原告对合同无效存在过错为由，反诉请求原告向两被告返还已付购地款1086030元及支付利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从2007年1月13日起计至清偿之日止），并判令原告赔偿被告土地溢价的差价400万元，诉讼费由原告承担。
上述事实，有原告提交的《土地使用权转让合同书》、用地图及双方陈述在案为证，本院予以确认。
本院认为：本案属建设用地使用权转让合同纠纷，争议的焦点：一是原被告签订的《土地使用权转让合同书》是否有效，二是被告反诉请求原告支付土地溢价的差价400万元有无法律依据。
关于原被告签订的《土地使用权转让合同书》是否有效问题，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第十九条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标；城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。”广东省人民政府粤府（92）163号《广东省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第十七条规定：“有下列情形之一的，不得进行土地使用权的转让、出租和抵押：（一）未取得土地使用权证、房屋所有权证的；（二）土地使用权或房屋所属不清的；（三）土地在城市拆迁范围的；（四）依法限制土地使用权属变更的；（五）未付清全部地价的。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案的涉案土地明显属农用地，原被告没有证据证明该土地符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标，原告也没有证据证明其已取得涉案土地的使用权证，原告与被告签订的土地使用权转让合同明显违反了上述法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。故原告起诉请求确认原告与被告于2007年1月10日签订的《土地使用权转让合同书》无效，本院予以支持。
关于被告反诉请求原告支付土地溢价的差价400万元有无法律依据问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……有过错一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告作为土地开发有限公司，在该土地没有符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标，也没有取得涉案土地的使用权证的情况下，与被告签订《土地使用权转让合同书》非法转让相关土地，造成合同无效的过错主要在于原告，但被告亦应当知道其所购土地当时是属于农用地，且原告是没有取得土地使用权证的，被告对造成合同无效也有一定的过错。故原告除应返还所收取被告的1086030元土地转让款外，还应适当补偿被告因此所造成的损失。但被告计算因本合同无效造成其土地溢价的差价400万元损失的方法无事实和法律依据，本院不予认可。原告支付被告的损失可参照民间借贷法律允许的最高限额即年利率的24%计算，被告反诉请求原告支付土地溢价的差价400万元，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第十九条规定、广东省人民政府粤府（92）163号《广东省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第十七条规定、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款规定《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十四条之规定，判决如下：
一、原告中山市横栏镇茂兴土地开发有限公司与被告朱为民、黄满根于2007年1月10日签订《土地使用权转让合同书》无效；
二、反诉被告中山市横栏镇茂兴土地开发有限公司于本判决书生效之日起3日内返还给反诉原告朱为民、黄满根土地转让款1086030元，并从2007年1月10日起至清付之日止按年利率24%支付赔偿金给反诉原告朱为民、黄满根；
三、驳回反诉原告朱为民、黄满根的其他反诉请求。
案件受理费200元，由原告中山市横栏镇茂兴土地开发有限公司负担。反诉费23702元，由反诉原告朱为民、黄满根负担8702元，反诉被告中山市横栏镇茂兴土地开发有限公司负担15000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 员 刘旭桂
代理审判员 姚红波
代理审判员 黎 妙
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 邓佩玲