云南省楚雄市人民法院 民 事 判 决 书 （2015）楚民初字第1539号 原告富德生命人寿保险股份有限公司云南分公司，住所地：昆明市西山区金碧路**大德大厦**，组织机构代码：56622920-X。 负责人王刚，该公司总经理。 诉讼代理人何俊蓉，女，该公司法律合规部员工（代理权限为特别授权）。 诉讼代理人张长冬，云南会凌律师事务所律师（代理权限为特别授权）。 被告楚雄宏达经贸有限公司，住所地：楚，住所地：楚雄市开发区永安路**码：58237360-7。 法定代表人谢利美，该公司总经理。 诉讼代理人周富，云南荣楚律师事务所律师（代理权限为特别授权）。 诉讼代理人汤晓林，云南荣楚律师事务所实习律师。 原告富德生命人寿保险股份有限公司云南分公司（以下简称富德生命人寿保险公司）与被告楚雄宏达经贸有限公司（以下简称宏达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月18日立案受理后，依法由审判员李世芸独任审判，于2015年7月21日公开开庭进行了审理。原告富德生命人寿保险公司的诉讼代理人何俊蓉、张长冬，被告宏达公司的诉讼代理人周富、汤晓林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告富德生命人寿保险公司诉称：原告因经营需要，向被告租赁房屋，双方经过洽谈于2013年6月7日签订《房屋租赁合同》，合同明确了双方的权利义务，其中合同约定“因政府征收、拆迁导致合同解除的，甲方应给予乙方包括装修损失在内的适当补偿，装修损失的计算标准根据本条第一款第4项的约定执行”。同时，合同约定“甲乙双方除法定原因或本合同约定原因以外解除本合同的，应提前2个月书面通知对方，提出解除合同的一方，应当向对方支付相当于1个月租金的违约金”。合同签订后，原告对租赁房屋进行了装修，同时按合同约定积极履行支付租金的义务。2014年11月28日被告因商业用途，要拆迁房屋，书面提出与原告解除合同，但却不同意按双方的约定进行赔偿或补偿。双方进行多次协商未果。现请求判令：1、依法解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、依法判决被告退还原告剩余房屋租金135000元，当庭放弃要求被告退还税金67103元的诉讼请求；3、依法判令被告向原告支付违约金27000元；4、依法判决被告赔偿原告装修款126901.44元；5、诉讼费由被告承担。 针对上述事实和主张，原告富德生命人寿保险公司向本院提交如下证据：1、原告的营业执照副本、组织机构代码证、分公司申请登记表、楚雄宏达经贸有限公司在全国企业信用信息公示系统的工商公示信息，欲证明原告、被告的主体资格，系适格主体；2、房屋租赁合同、付款回单、发票，欲证明原告与被告于2013年6月7日签订了《房屋租赁合同》，明确原告租赁被告位于楚雄市房屋进行办公并约定了双方权利义务，以及证明原告支付租金的情况；3、室内装饰工程施工合同、发票、付款凭证，欲证明原告租赁上述房屋后对房屋进行了装修，并支付了相关工程款；4、解除合同通知、解除房屋租赁合同相关赔偿事宜告知函、告知函回执单，欲证明被告于2014年11月28日书面通知原告，因被告要对租赁房屋进行拆除重建，需要解除《房屋租赁合同》，由于被告的原因解除合同，原告根据双方合同约定发送了相关赔偿事宜告知函，希望被告进行相关赔偿，被告同意理解函告内容并执行。 被告简称宏达公司辩称：原告要求被告支付违约金和装修款无任何事实和法律依据，请求支付违约金27000元的诉讼请求与双方签订的合同不符，没有相应的法律依据，合同已经约定，除法定原因解除或者是约定原因解除，才支付违约金，合同还约定了政府拆迁属于法定原因，而被告之所以向原告提出解除合同的通知是由于政府的拆迁行为，不能适用合同第12条第三款的规定，因此请求我方支付违约金没有法律依据；其次，原告要求被告支付装修款的诉请与实际事实不符，被告确实有义务与原告分摊部分装修款，但是原告一直没有提交证据证实其花费了多少装修费用，原告请求被告支付126901.44元的装修款显失公平，肯请法庭驳回原告的诉讼请求，并由原告自行承担诉讼费。针对自己的辩称，被告宏达公司提交如下证据：1、云南楚雄经济开发区管理委员会会议纪要（复印件），2、关于楚雄凤凰园房地产开发有限公司“福源汇都”项目所涉及房屋地面附属物拆除的请示（复印件），证据1-2欲共同证明被告出租给原告的房屋，因楚雄市开发区旧城改造项目需要进行拆迁的事实；3、解除房屋租赁关系通知送达签到名单、解除合同通知，欲证明因租赁房屋被拆迁，被告已经按照合同约定，依法告知原告拆迁的事实及解除合同的事项。 根据庭审和质证，双方当事人确认本案无争议的法律事实如下：2013年6月7日，原告富德生命人寿保险公司与被告宏达公司签订了1份“房屋租赁合同（2013版）”，被告宏达公司将自己所有的位于楚雄市的房屋（建筑面积为993平方米）租赁给原告富德生命人寿保险公司作为办公用房，合同约定租赁期限为自2013年7月1日至2016年6月30日，第一年租金为300000元，第二年租金为324000元，第三年租金为349920元，租金的支付时间为按年支付，合同对双方的权利义务、物业管理、房屋装修、租赁期内房屋产权变动处理、合同期满或终止的处理、不可抗力、违约责任、争议的解决等进行了约定，其中第九条第4项约定：在本合同租赁期内，如本物业发生政府征收、拆迁之情形，甲方应在获知上述事由之日起10日内通知乙方并为乙方预留至少两个月的搬迁时间。如由此对乙方造成损失的，甲方应负责赔偿。具体赔偿标准根据本合同第十二条第（四）款第2项约定执行。第十二条违约责任（一）甲方（即宏达公司）违约责任的“4”约定：因以上甲方原因导致本合同解除的，甲方应承担按租赁期分摊乙方（即富德生命人寿保险公司）装修费用，前述装修费用的计算采用以下第（1）种方式：（1）按租赁期分摊的乙方装修费用=乙方实际支出的装修费用÷本合同约定的租赁期间（以月计算）×未履行租赁期（以月计算）。前述乙方实际支出的装修费用以乙方与装修公司签订的装修合同约定的金额为准。合同签订后，原告富德生命人寿保险公司分两次支付了房屋租金624000元，并对房屋进行了装修，支付两次装修费268732.47元（258202.52元+10529.95元）。2014年11月28日，被告宏达公司向原告富德生命人寿保险公司送达“解除合同通知”，告知原告富德生命人寿保险公司将于2015年1月30日解除双方签订的《房屋租赁合同》，原告富德生命人寿保险公司于2014年12月23日作出“解除房屋租赁合同相关赔偿事宜告知函”，并于2014年12月26日送达被告宏达公司，被告宏达公司针对告知函回复原告，承诺理解函告内容并执行。后双方针对赔偿事宜一直未达成协议，原告遂向本院起诉。 另查明，楚雄凤凰园房地产开发有限公司申请将包括被告宏达公司所有的楚雄市的房屋等三宗土地，通过补交土地出让金的方式将三宗土地变更为商业、住宅用地，由公司自行拆除房产及附属物后，按规划管理部门审批通过的新规划设计方案进行开发建设“福源汇都”地产项目。20;地产项目月24日，楚雄经济开发区管理委员会以会议纪要的方式决定：同意将楚雄凤凰园房地产开发有限公司“福源汇都”项目认定为开发区旧城改造项目。楚雄凤凰园房地产开发有限公司按该决定向楚雄市国土资源局交纳了土地出让金。现楚雄市的房屋已经被拆除。 根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：原告方提出解除合同的原因是否属于政府拆迁？被告是否应当支付违约金？ 本院认为，被告宏达公司向本院提供的证据证实原告富德生命人寿保险公司租赁的楚雄市房屋已经被楚雄经济开发区管理委员会通过会议纪要的方式决定为开发区旧城改造项目，楚雄凤凰园房地产开发有限公司已经交纳了土地出让金，故双方解除合同的原因应当属于政府拆迁，按照合同约定，被告宏达公司不应当向原告富德生命人寿保险公司支付违约金，对原告富德生命人寿保险公司要求被告宏达公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 对原告富德生命人寿保险公司要求解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，因本案涉案房屋现在已经被拆除，双方不可能再继续履行合同，故对原告富德生命人寿保险公司提出的该请求，本院予以支持。 同时，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方在合同中已经对合同提前解除的责任及赔偿作了约定，该约定没有违反法律规定，故对原告富德生命人寿保险公司要求被告宏达公司退还房屋租金135000元、赔偿装修款126901.44元的诉讼请求本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告富德生命人寿保险股份有限公司云南分公司与被告楚雄宏达经贸有限公司2013年6月7日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告楚雄宏达经贸有限公司退还原告富德生命人寿保险股份有限公司云南分公司房屋租金135000元； 三、被告楚雄宏达经贸有限公司赔偿原告富德生命人寿保险股份有限公司云南分公司装修款126901.44元； 四、驳回原告富德生命人寿保险股份有限公司云南分公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取3220元，由原告富德生命人寿保险股份有限公司云南分公司承担851元（已交），由被告楚雄宏达经贸有限公司承担2369元（未交）。 以上应由被告楚雄宏达经贸有限公司交纳的执行款，限本判决生效后10日内一次付清，款均交本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。如果负有义务的当事人不按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满之日起两年内向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。 审判员  李世芸 二〇一五年九月一日 书记员  杨 浩