上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0112民初33185号
原告：商亨实业(上海)有限公司。
法定代表人：李某。
委托诉讼代理人：周礼轩，上海卓勤律师事务所律师。
被告：上海岸界偌实业有限公司。
法定代表人：雷某。
委托诉讼代理人：陈卫婷，上海市朝华律师事务所律师。
原告商亨实业(上海)有限公司与被告上海岸界偌实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告商亨实业(上海)有限公司的委托诉讼代理人周礼轩，被告上海岸界偌实业有限公司的委托诉讼代理人陈卫婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告商亨实业(上海)有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告分别于2015年6月1日和2015年6月19日签署的两份房屋租赁合同，并在上述合同解除之日搬离系争租赁房产；2、判令被告向原告就2015年6月1日签署的房屋租赁合同项下的系争房屋，支付自2015年10月1日起至判决该合同解除之日止的全部未付的租金，暂算至2017年9月30日，拖欠的租金为人民币(币种下同)362,283.6元，当庭更改为截至2017年11月1日拖欠的租金381,116.40元；3、判令被告向原告就2015年6月19日签署的房屋租赁合同项下的系争房屋，支付自2015年6月20日起至判决该合同解除之日止的全部未付的租金，暂算至2017年9月30日，拖欠的租金为121,430.4元，当庭更改为截至2017年11月1日拖欠的租金为126,963.20元；4、判令被告向原告就上述两份房屋租赁合同，支付自欠款之日起至判决上述合同解除之日止的全部未付的物业管理费和水、电费，暂算至2017年9月30日，拖欠的物业费为16,800元，水费为9,420元，电费为390,046.25元，截至2017年11月7日水费为17,550元，电费为336,900元，物业费为18,200元，上述第2、3、4项诉请金额合计880,729.60元；5、判令被告向原告支付违约金(自2015年7月1日起算，每逾期一日按银行同期贷款利率计算至被告实际支付之日)。
事实和理由：被告与原告于2015年6月1日签署《房屋租赁合同》，被告向原告承租上海市闵行区XX路XXX号面积为708平方米的房屋，租期为2015年10月1日至2020年9月30日，双方约定年租金为180,894元，每季度租金为45,223.5元，电费为每度1.25元，水费为每吨6元，物业费每季度2,100元。之后，被告与原告又于2015年6月19日签署另一份《房屋租赁合同》，被告向原告承租上海市闵行区XX路XXX号Ａ栋5楼面积为208平方米的房屋，租期为2015年6月20日至2020年6月19日，双方约定年租金为53,144元，每季度租金为13,286元，电费为每度1.25元，水费为每吨6元。上述两处的系争租赁房产交付后被告实际入住，但被告却始终未支付任何租金、物业管理费、并拖欠水电费。后原告多次催讨，但被告始终不予理睬。被告的行为严重损害了原告的权益，原告为维护自身的合法权益，遂诉诸法院要求判如所请。
被告上海岸界偌实业有限公司辩称，不同意原告的诉请。租赁的事实无异议，被告应支付给原告的租金已经全部在与原告原法定代表人陈某某的借款中抵扣了，租赁费已经全部支付，所以也不同意解除合同。
本院经审理认定事实如下：座落于上海市闵行区XX路XXX号第1、2、3幢房屋的权利人为原告。
2015年6月1日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，合同约定由甲方将其合法拥有的房屋出租给乙方使用，第一条：房屋的座落、面积及装修设施。1、甲方的房屋座落在上海市闵行区XX路XXX号；2、甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积为708平方米；3、该房屋的现有装修及设施状况：毛坯。第二条：租赁用途。1、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为生产使用。第三条：租赁期限。租赁期自2015年10月1日至2020年9月30日止，中途不可解约。第四条：租金及租金支付。1、租金：经双方协商，该房屋年租金为180,894元；2、租金支付：乙方的租金每季度支付一次，即45,223.50元。首次租金必须在合同签订的当天支付给甲方。下一轮租金支付日前十天甲方出具付款通知书给乙方，乙方应安排好资金按时支付给甲方。如乙方不能按时支付租金，每逾期一天甲方有权按照年租金按日向乙方收取滞纳金。第五条：保证金。1、双方议定该房屋租赁保证金为5,000元。在合同签订当天支付给甲方。2、除合同另行约定外，甲方应于租赁关系解除且乙方迁空、点清、交还房屋及设施并付清所有应付费用后将保证金无息退还给乙方。3、因乙方违反本合同的规定，致使本租赁合同无法履行则乙方违约，保证金甲方不予退还。第六条：其他费用。1、乙方应承担租赁期间所发生的水电等费用。电费由基本电费＋电度电费(实际用电量)组成。基本电费为400元/月，电度电费单价为1.25元/度，水费为6元/吨，按月结算支付，同时甲方开具收据给乙方。2、乙方必须承担使用房屋而发生的物业管理费用。甲方收取的标准为1元/平米/月，该房屋的物业管理费为2,100元/季，与房屋租金同时支付，甲方同时开具增值税给乙方。第十条：违约处理。1、甲乙双方均应严格遵守合同规定的条款，如有违约将承担违约责任。如甲方违约，甲方应立即退还乙方租赁保证金，乙方保留追究甲方法律责任的权利。如乙方违约，甲方除了将乙方租赁金作为违约金不予退还外，保留追究乙方法律责任的权利。合同还对其他事宜进行了约定。
2015年6月19日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，合同约定由甲方将其合法拥有的房屋出租给乙方使用，第一条：房屋的座落、面积及装修设施。1、甲方的房屋座落在上海市闵行区XX路XXX号X栋西侧X楼靠南边XXX室和南边XXX室；2、甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积为208平方米；3、该房屋的现有装修及设施状况：毛坯。第二条：租赁用途。1、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为生产使用。第三条：租赁期限。租赁期自2015年6月20日至2020年5月19日止，中途不可解约。甲方同意给予乙方装修期30天。第四条：租金及租金支付。1、租金：经双方协商，该房屋年租金为53,144元；2、租金支付：乙方的租金每季度支付一次，即13,286元。首次租金必须在合同签订的当天支付给甲方。下一轮租金支付日前十天甲方出具付款通知书给乙方，乙方应安排好资金按时支付给甲方。如乙方不能按时支付租金，每逾期一天甲方有权按照年租金0%按日向乙方收取滞纳金。第五条：保证金。1、双方议定该房屋租赁保证金(未填写)元。在合同签订当天支付给甲方。2、除合同另行约定外，甲方应于租赁关系解除且乙方迁空、点清、交还房屋及设施并付清所有应付费用后将保证金无息退还给乙方。3、因乙方违反本合同的规定，致使本租赁合同无法履行则乙方违约，保证金甲方不予退还。第六条：其他费用。1、乙方应承担租赁期间所发生的水电等费用。电费由基本电费＋电度电费(实际用电量)组成。基本电费为元/月，电度电费单价为1.25元/度，水费为6元/吨，按月结算支付，同时甲方开具收据给乙方。2、乙方必须承担使用房屋而发生的物业管理费用。甲方收取的标准为(未填写)元/平米/月，该房屋的物业管理费为(未填写)元/季，与房屋租金同时支付，甲方同时开具增值税给乙方。第十条：违约处理。1、甲乙双方均应严格遵守合同规定的条款，如有违约将承担违约责任。如甲方违约，甲方应立即退还乙方租赁保证金，乙方保留追究甲方法律责任的权利。如乙方违约，甲方除了将乙方租赁金作为违约金不予退还外，保留追究乙方法律责任的权利。合同还对其他事宜进行了约定。合同签订后，原告交付上述房屋给被告使用。
另查明，2015年5月10日，案外人陈某某(系原告公司原法定代表人，现仍为持有原告公司85%股份的股东)向案外人雷某(即被告公司法定代表人)出具借条一份，载明：今借到雷某女士680,000元，于2016年6月10日前付清，借款人处由陈某某签字并加盖手印。2015年5月15日由案外人陈某某出具的借条中载明：今借到雷某75,000元。
再查明，2015年6月19日，由陈某某(协议甲方)和雷某(协议乙方)签订补充协议一份，约定甲方于2015年5月10日向乙方借款680,000元，就用甲方租给乙方的房屋租金和电费抵扣给乙方，即XX路XXX号5楼北边的506室508室的总面积为708平方，和XX路XXX号西侧X楼南边XXX室和XXX室总面积为208平方。这些成为房屋租赁合同/协议不可分割的组成部分，与房屋租赁合同/协议具有同等的法律效力。陈某某在补充协议上签字，原、被告分别在补充协议上加盖公章。
庭审中，被告确认截至2017年9月30日的上述两份租赁合同项下的租金合计为483,714元；物业费截至2017年10月31日的金额是17,500元；电费截至到2017年11月6日计算得出的金额是172,575元；水费计算到2017年10月30日按照每月5吨的标准计算，计算得出的金额是840元。
上述事实，由原告商亨实业(上海)有限公司提供的如下证据：1、不动产登记簿一份，证明原告为系争租赁房产的权利人；
2、2015年6月1日原、被告签订的房屋租赁合同一份，证明被告向原告承租位于上海市闵行区XX路XXX号面积为708平方米的房屋，租赁期从2015年10月1日至2020年9月30日，双方约定的年租金为180,894元，每季度租金为45,223.50元，电费为每度1.25元，水费为每吨6元；
3、2015年6月19日原、被告签订的房屋租赁合同一份，证明被告向原告承租上海市闵行区XX路XXX号X栋X楼面积为208平方米的房屋，租赁期从2015年6月20日至2020年5月19日，双方约定年租金为53,144元，每季度租金为13,286元，电费为每度1.25元，水费为每吨6元；
4、租金、水电费、物业费的欠款明细一组，暂算至2017年9月30日，被告共拖欠租金为483,714元、水费9,420元、电费390,046.25元、物业费16,800元，以上欠款金额合计为899,980.25元；
5、电表数字一份，暂至2017年11月7日，被告电表显示的电表数字为13,476，电流互感器的倍数是100/5A=20倍，根据合同约定每度电费为1.25元，故被告合计拖欠的电费为336,900元；
6、水表数字一份，暂至2017年11月7日，被告水表显示的数字是2,925吨，根据合同约定每吨水费为6元，因此被告合计拖欠水费为17,550元；
7、欠款明细一份，截至2017年11月7日，被告共拖欠的租金、水费、电费、物业费共计为880,729.60元。
被告上海岸界偌实业有限公司提供的如下证据：1、电表照片一份，证明708平方米的厂房在2015年6月29日的起始数字是7143；
2、电表数字一份，证明截至2017年11月6日708平方米的厂房的电表数字是13,472；
3、电表数字一份，证明截至2017年11月6日208平方米的厂房的电表数字是30,025；
4、电表照片一份，证明5188的这个电表没有实际使用；
5、2015年5月10日的借条一份，证明原告公司的原法定代表人陈某某从被告的法定代表人雷某处借了680,000元；
6、2015年6月19日原、被告签订的补充协议一份，证明被告应该支付给原告的租金和电费等从原告向被告的680,000元借款中予以抵扣，电费包括两间租赁物；
7、保证金收据二份，证明原告之前应退还给被告的定金，其要求从租赁费中抵扣。
上述原、被告所提供的证据均真实、合法，且与本案相关联。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。
本院认为，原、被告所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，合同及补充协议均依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同及补充协议均当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照上述合同及补充协议的约定全面善意地履行各自的合同义务。目前本案主要的争议焦点是原告是否有权解除涉案的房屋租赁合同。诚然按照原告诉状所述，被告在签订房屋租赁合同之后即未支付租金及物业费、水电费等各项费用，但是依据原、被告之间所签订的补充协议的约定，由于原告向被告借款680,000元，故原告将出租给被告的房屋租金和电费用于抵扣上述借款。结合原告起诉之时所主张的被告所拖欠的租金、物业费、水电费的金额，被告对于原告所主张的截至2017年9月30日的累计租金483,714元及物业费16,800元并无异议。然对于原告所主张的电费及水费金额，被告提出较大异议，并且提供了原始的电表及水表数据，而原告仅是提供了电费及水费金额的计算方式，并未提供直接的证据加以证实，故本院认为应当以被告提供的电费及水费金额为准。故按照被告所自认的截至2017年11月6日的电费金额为172,575元、截至2017年10月31日的水费金额为840元。据此，结合原告起诉的时间以及被告确认的拖欠的租金、物业费、水电费的合计金额，原告起诉之时被告所拖欠的金额尚不足680,000元，即使被告存在拖欠上述费用的客观事实，但上述费用应当与原告所拖欠的借款金额进行协议抵扣，故本院认为被告以其向原告出借的借款与上述租赁合同项下的费用进行抵扣符合双方之间的补充协议约定，这也合理解释了被告从签订租赁合同之后，即未有款项支付的客观事实。故原告起诉之时被告并无任何拖欠支付租金的违约行为，原告无权依据租赁合同的约定主张合同解除。故本院对原告主张要求解除租赁合同并要求被告搬离的诉请不予支持。然基于租赁合同仍在客观履行的事实，作为被告亦愿意支付除抵扣借款以外所产生的各项费用，本院亦考虑到双方之间的租赁合同期限尚未届满，被告有权继续承租涉案的房屋，但是除抵扣680,000元借款之外所产生的各项费用，被告理应按照合同约定按约支付。虽被告辩称其与原告之间尚有一笔75,000元的借款，但是双方并未在补充协议中约定将该笔借款用于抵销被告拖欠原告的租金、物业费，故即使被告与原告之间存在该笔75,000元借款的事实，该借款也不应用于抵消各项租赁合同项下的费用，被告可以另案主张该笔75,000元的借款。故结合原告目前庭审中所明确主张的诉请：截至2017年11月1日租金金额为508,079.60元，截至2017年11月1日的物业费为18,200元(该两笔金额被告予以确认)，另被告提供证据可以确认的截至2017年11月6日的电费金额是172,575元，截至2017年10月31日的水费金额是840元，上述金额合计为699,694.60元，扣除上述用于抵销的借款680,000元，被告尚应支付的金额为19,694.60元。至于被告所主张的将保证金抵扣租金的辩称，由于上述租赁合同还在履行期内，保证金尚不具备抵扣租金的条件，故即使被告确实支付了上述保证金，在合同正常履行的情况下，保证金不应抵扣被告拖欠的各项费用。另考虑到被告并无存在恶意拖欠支付上述费用的违约行为，故原告主张要求被告承担违约责任缺乏事实及合同依据，对此诉请本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告上海岸界偌实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告商亨实业(上海)有限公司租金、物业费、电费、水费合计19,694.60元；
二、驳回原告商亨实业(上海)有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计6,399.90元，由原告商亨实业(上海)有限公司负担6,000元，由被告上海岸界偌实业有限公司负担399.90元(于本判决生效后十日内向原告商亨实业(上海)有限公司直接支付)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘 锋
二〇一八年一月五日
书记员 许婵娟
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……
第一百条当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。