江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终10728号上诉人（原审被告）：郑加富，男，1979年2月4日生，汉族，住安徽省天长市。委托诉讼代理人：方昉，江苏联创伟业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：顾正荣，男，1960年4月7日生，汉族，住江苏省东台市。上诉人郑加富因与被上诉人顾正荣房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初5326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑加富上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判；2、由被上诉人承担所有诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、房屋租赁合同不是和被上诉人所签，上诉人不具备原告主体身份。《房屋租赁合同》的出租人明确为南京欢唱酒店管理有限公司，《说明》也明确被上诉人只是被委托受权签署合同。本案原告应为南京欢唱酒店管理有限公司。2、被上诉人对上诉人使用的房屋进行破门、开窗的重大结构改变，使得空间及使用格局发生重大变化。在如此大面积的改变情况下，一审法院认定没有影响上诉人的使用及经营没有依据。3、被上诉人在没有交接的情况下，强行占有了涉案房屋并扣留了上诉人的财产，造成了上诉人的损失。顾正荣辩称：1、关于诉讼主体，一审认定的诉讼主体没有问题。因为合同是被上诉人个人签订。2、上诉人陈述开窗导致使用面积发生变化，不是事实。3、上诉人陈述被上诉人强行开门，被上诉人儿子已经向上诉人发送信息、打电话，告知其不能一走了之，学校里面的学生要吃饭，上诉人发送信息说不做了，要求另行找人做。顾正荣向一审法院起诉请求：判令郑加富向顾正荣付拖欠的房屋租金、水电费等共计67599.55元（3月份租金10000元，4月份租金41666元，4月份水电费11163.55元，代开发票的费用4149元，点心欠款621元）；郑加富向顾正荣支付违约金150000元。一审法院认定：2017年1月10日，顾正荣与郑加富签订了一份窗口租赁合同，约定将位于鼓楼区铁路北街128号南京财经大学一号餐厅内的中式快餐窗口出租给郑加富，租期三年，自2016年11月23日起至2019年11月22日止，租金50万元/年，合同签订当日缴纳履约保证金15万元，并于2016年11月23日前缴纳2016年11月23日至2017年1月15日的租金73612元，以后每月5日前缴纳下一个月的租金，第二年起按季度支付。合同还约定，乙方（郑加富）逾期未缴纳费用给甲方造成损失的，甲方有权解除合同，同时有权要求乙方按照年租金额5%的标准按日缴纳滞纳金；乙方未经甲方同意擅自退租的，应向甲方承担15万元的违约金，若损失高于违约金的，还应当赔偿损失。合同签订后，顾正荣将涉案中式快餐经营场所交给了郑加富经营，但郑加富没有缴纳履约保证金。2017年3月26日，郑加富与顾正荣参股的南京欢唱酒店管理有限公司签订了一份《餐厅一卡通使用协议》，约定双方同意推行一卡通充值100-900元送充值金额20%的活动，充值赠送的部分，双方各自承担一半。顾正荣在郑加富经营期间，在郑加富收银台的后面开了一道门，该门可以通往餐厅背面的小院子，另外顾正荣还在厨房与餐厅的隔墙上打开了一个窗户，该窗口的下方有一方形洞口，可以传递菜品。2017年3月，郑加富经营的中式快餐店通过刷卡产生销售额2029元，4月份产生销售额8248元。庭审中，顾正荣同意向郑加富支付刷卡费用9249.3元，郑加富无异议。2017年4月29日，郑加富通知顾正荣其不打算再继续承租涉案快餐经营窗口。2017年5月2日，顾正荣的儿子顾冬向郑加富发信息，要求其办理交接手续，但双方未能于该日办理完毕。郑加富经营期间欠付了顾正荣2017年3月份的租金10000元，且未缴纳2017年4月份的租金，4月份的水电费、燃气费等1163.55元，也没有向顾正荣缴纳。郑加富有4149元代开发票的税金没有支付给顾正荣，且欠付顾正荣点心费621元。顾正荣的员工在郑加富处用餐发生357元的费用，顾正荣同意在本案中抵扣。另外，郑加富因开通燃气费缴纳了3000元的押金，该款顾正荣亦同意在本案中抵扣。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，顾正荣与郑加富签订的窗口租赁协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效，对双方当事人均有约束力，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。但是，郑加富在合同签订后，没有依约缴纳15万元的履约保证金，亦没有按照合同的约定在每月5日前缴纳下一个月租金，故其行为亦构成违约。顾正荣在郑加富经营期间虽在其经营场所内开设了门和窗口，但经一审法院现场查看，并不能使一审法院认定该门和窗口减少了郑加富的经营面积或对郑加富的经营带来了严重影响，郑加富未提供证据证明其在顾正荣开门、窗时提出了异议，亦未提供证据证明该门窗对其经营产生重大影响，故一审法院对郑加富提出的顾正荣存在违约行为的意见，不予采纳。但是，因顾正荣在施工时毕竟会对郑加富的正常经营带来影响，故郑加富要求调低4月份的租金，具有合理性，一审法院予以支持。根据设置和更改门窗大约需要的时间，一审法院酌定顾正荣应减少郑加富4月份租金5000元。郑加富主张减少4月份租金的30%，不具有合理性，一审法院不予支持。因郑加富对顾正荣主张的其他钱款无异议，故一审法院认定郑加富应支付给顾正荣的租金、水电费、税金和点心欠款的总额为62599.5元（67599.5元-5000元）。因顾正荣同意在本案中支付郑加富2017年3月份和4月份的刷卡费用9249.3元、燃气押金3000元、员工用餐费357元，故一审法院认定郑加富应支付给顾正荣的钱款总额应为54999.2元（62599.5元-9243.3元-3000元-357元）。关于违约金问题。郑加富未依约缴纳保证金和租金，且提前解除了双方的窗口租赁协议，故其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。但是，因顾正荣在郑加富违约后于2016年6月1日即进行了起诉，且经一审法院查看涉案的场所已经恢复经营，故顾正荣要求郑加富承担15万元的违约金过高，郑加富请求降低违约金，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。根据郑加富违约的程度，以及涉案的窗口已经恢复经营的事实，一审法院酌定郑加富向顾正荣承担40000元的违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、郑加富于本案判决生效后十日内支付顾正荣租金、水电费、燃气费、代开发票税金、餐费等共计54999.2元；二、郑加富于本案判决生效后十日内支付顾正荣违约金40000元；三、驳回顾正荣的其他诉讼请求。如果郑加富按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4564元，减半收取为2282元，由郑加富承担（顾正荣已预交，郑加富在履行上述义务时一并支付给顾正荣）。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。涉案的房屋租赁合同是上诉人与被上诉人签订，被上诉人就该租赁合同向上诉人提出主张，符合法律规定。上诉人提出，被上诉人对上诉人使用的房屋进行破门、开窗，造成重大结构改变，对上诉人的经营造成影响，但上诉人对此未提起反诉，该主张不属本案审理的范围，本院对此不予理涉。上诉人提出，被上诉人在没有交接的情况下，强行占有了涉案房屋并扣留了上诉人的财产，造成其损失，该主张亦不属于本案的审理范围，本院不予理涉。综上所述，上诉人郑加富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4564元，由上诉人郑加富负担。本判决为终审判决。审判长 孙 伟审判员 汪德全审判员 张旭东二〇一七年十二月二十六日书记员 郭旭冬