广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0306民初274号
原告深圳市万科物业服务有限公司，住所地深圳市福田区梅林路63号梅林万科中心第二、三层，统一社会信用代码91440300192204533K。
法定代表人余小原。
委托代理人何利红，女，系原告公司员工。
被告赵晓兰，女，汉族。
原告深圳市万科物业服务有限公司诉被告赵晓兰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人何利红，被告赵晓兰到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告为宝安区沙井街道万科翡丽郡花园的物业服务企业，被告为万科翡丽郡二期商业5栋02层72号房的物业买受人。2014年10月，涉案小区开发商向被告发出《入伙通知书》，通知被告2014年10月30日办理房屋交付手续，被告无正当理由未按通知时间办理手续的视为交付，物业服务费等自《入伙通知书》规定的交付之日起由被告承担。被告未到场办理交付手续，房产依法视为交付。至2016年10月份，被告已发生欠费累积人民币22236．56元，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付拖欠的物业服务费人民币17706.70元、日常收取的住宅专项维修资金人民币442．67元，以及原告代为垫付的分摊基本电费2398.93元；2、被告按万分之五／日的标准支付拖欠上述费用的延迟履行金人民币1688.26元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告答辩称，一、原告从2014年11月起已收到被告的管理费、专项维修金及强行预收的水费500元共计人民币21999.23元，却一直以各种理由拖延至今不给被告正式收款发票；二、根据《物业管理条例》第四十五条规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费。根据《关于下达深圳市物业管理服务收费指导标准的通知》深物价[1997]141号第四条规定：住宅区以外其他物业（包括写字楼、商住楼、商业大厦、工业区、仓储区等）的房屋外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公共游泳池水池、加压水泵、电梯、机电设备和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理单位负责日常养护和维修，其费用从物业管理服务费中支出。但是原告在违背相关法律的前提下，在被告房子尚未装修入住水电表费用为零的情况下强行预收水费500元，强行每月收取基本电费，仅2016年1月到2016年10月共计2398.93元；三、由于被告在2012年购房仅仅相信万科品牌，所购房产为高层商住楼（住宅楼）物业，并非纯商业区物业，原告针对本商业物业仅同本小区住宅楼物业一同管理没有任何差别，原告并没有在收取高额的商业物业管理进行任何商业物业管理的招商、策划、运营等商业物业管理服务，在收取高物业费的同时另强行收取基本电费等各项原因造成被告商业物业至今无人问津，被告物业一直空置。根据《关于下达深圳市物业管理服务收费指导标准的通知》深物价[1997]141号第七条规定：在住宅、高层商住楼（住宅楼）、写字楼和工业区内为商业用途的物业，可在该物业管理收费标准的基础上上浮，但最高不得超过150％；在住宅区、高层商住楼（住宅楼）、工业区办公的（不包括工业厂房中生产管理办公），可在该物业管理服务收费标准的基础上上浮，但最高不得超过100％。未售（租）出的空置物业应分摊物业管理费用，由该物业的发展商按不低于住（用）户收费标准50％交纳。被告请求物业管理费应按本小区物业管理费的150%最高标准5.325元每平方即每月857.16收取，空置期间物业管理费按60%计算即每月514.3元。被告在2012年倾其所有选择相信万科的宣传和品牌，购买了高层商住楼（住宅楼）的商业物业，此物业在沙井中心又临沙井镇政府，四年多来，被告不仅没有在万科宣传下购房得到了任何收益，出租和出售均无人问津，还每月支付银行贷款，落入了物业管理种种陷井之中，万分艰辛。综合上述三条理由，请求法院：1、驳回原告收取基本电费2398.93元的请求，并且以后不得收取；2、驳回原告收取10元每平方每月物业管理费的请求，按相关法律规定的最高标准收取5.33元每平方每月的物业管理费，并且对空置房按60%收取，共计支付原告5662.6元。3、要求原告对收取的款项补开正式税务发票，以正法规。4、本案诉讼费用由原告支付。
经审理查明，2011年12月13日，原告与万科翡丽郡花园一、二期开发商即案外人深圳市广盛荣投资有限公司签订了《万科翡丽郡花园一、二期前期物业服务合同》，约定由原告对万科翡丽郡花园一、二期高层住宅、商业进行物业管理，物业管理区域物业服务收费实行包干制，住宅（高层）3.55元/月/平方米，商业10元/月/平方米，幼儿园2.5元/月/平方米。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向原告支付违约金。
2012年10月5日，被告作为买受人与作为出卖人的案外人深圳市广盛荣投资有限公司签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定被告购买案外人深圳市广盛荣投资有限公司开发的深圳市宝安区沙井街道环镇路东面新沙路北面万科翡丽郡花园第5栋2层商业072房（以下简称涉案房产），该房产建筑面积160.87平方米，用途为商铺，该合同第二十四条约定，出卖人依照物业管理法规规定，以协议方式聘请具有一级资质的物业服务企业即原告对本项目进行前期物业管理服务，前期物业服务合同期限为5年，但前期物业服务期限未满、业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。物业服务费由买受人按每月每平方米建筑面积10元交纳，日常收取的专项维修资金由买受人按政府规定的标准交纳。该合同补充协议第十八条约定，按政府相关规定应由买受人承担的房屋土地使用费等税费自本合同生效之日起即由买受人缴纳，具体的收费标准、缴纳期限以政府规定为准，本房地产的有线电视、网络设备、电话、燃气等配套设施需由买受人向该设施的经营管理单位办理开通使用手续并缴纳相关费用，商铺使用人或产权人按商铺建筑面积分摊专用变压器等基本电费。
2014年10月21日，案外人深圳市广盛荣投资有限公司向被告发出了《入伙通知书》，通知被告涉案房产已经竣工验收合格，此房实际交付时建筑面积为160.97平方米，通知被告于2014年10月30日前往翡丽郡六栋商铺办理交付手续，物业管理费自2014年11月1日起由被告承担。被告确认已收到《入伙通知书》及自2014年11月1日起正式收楼。
原告主张被告拖欠2015年12月至2016年10月期间的物业管理费17706.7元、物业专项维修资金442.67元及基本电费2398.93元，故起诉至本院，同时要求被告按每日万分之五承担延迟履行金。被告确认未缴纳上述期间的物业管理费、物业专项维修资金及基本电费，但仅对物业专项维修资金的数额没有异议，对物业管理费及基本电费均有异议。
另查明，原告持有中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的物业服务企业资质证书，资质等级为一级。涉案物业于2015年6月24日经核准颁发了不动产权利证书，不动产证号为5000668105，登记建筑面积为160.97平方米，房屋用途为商业，房屋类型为高层，房屋性质为商品房。
关于基本电费部分，原告主张其收取依据为被告与开发商即案外人深圳市广盛荣投资有限公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》的约定，计算方式为基本电费总额/变压器服务区域面积×涉案商铺的面积。并主张共有三台变压器，分别是1000KVA、800KVA、800KVA，单价均为24元/KVA，每月费用固定为24000元、19200元、19200元，服务区域是一、二、五期商铺，上述区域商铺物业面积为24165.4平方米，故被告商铺应承担的费用为（24000元+19200元+19200元）/24165.4×被告商铺面积，期间因变压器开启台数存在调整情况，造成每月分摊费用存在差异，并据此主张被告应支付的2016年1月至2016年10月期间每月分摊专用变压器基本电费为415.66元、312.19元、263.33元、127.89元、127.89元、127.89元、255.79元、252.25元、258.02元、258.02元，合计2398.93元。但就上述主张，原告仅提供了电费通知单，电费通知单确有基本电费一项，但无法看出是否为原告所称的变压器产生，同时每月数额有19200元、24000元、7680元、16000元、71200元、40000元、8800元、8320.08元、10399.92元等等，均不相同。被告对原告的上述主张表示不予认可，同时称其涉案房产一直未装修入住，未实际使用，不应承担基本电费。
上述事实，由前期物业管理合同、深圳市房地产买卖合同（预售）、入伙通知书、电费通知单、资质证书等证据以及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，深圳市万科物业服务有限公司与涉案房产所在小区开发商即案外人深圳市广盛荣投资有限公司签订的《万科翡丽郡花园一、二期前期物业服务合同》合法有效，案外人深圳市广盛荣投资有限公司在与被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》中亦告知了被告此事实，同时在合同中也告知了被告收费标准，原告也实际上为涉案小区提供物业管理服务，建立了物业管理服务合同关系，因此，被告受《万科翡丽郡花园一、二期前期物业服务合同》的约束，被告应当按合同约定缴纳物业管理费。被告确认未缴纳2015年12月1日至2016年10月31日期间的物业管理费，根据合同约定的标准及涉案房产的面积，被告应向原告支付的上述期间物业管理费数额为17706.7元（160.97平方米×10元×11个月）。关于被告主张的收费标准过高问题，本院认为，《深圳市物业管理服务收费管理条例》规定，非住宅物业的物业管理服务收费实行市场调节价，由业主与物业管理企业在物业管理服务合同中协商约定收费标准，被告在与涉案房产开发商签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》时已知晓涉案房产物业管理费收费标准为10元/平方米，因此，对于被告主张的收费标准过高的意见，本院不予采纳。另，前期物业服务合同约定每月管理费应于当月15日前缴纳，被告未按时缴纳，应按每日万分之五承担违约金，故被告应自2015年12月16日起每月以欠缴当月物业管理费1609.7元为基数按日万分之五的标准向原告支付违约金至本判决确定的支付之日止。对于原告主张的2015年12月1日至2016年10月31日期间的物业专项维修基金442.67元，被告无异议，本院予以确认。但对于原告主张的此款项的违约金，无合同依据，本院不予支持。对于原告主张的基本电费，本院认为，首先原告向被告收取基本电费并无合同上的依据，其次，原告提交的证据也不足以证明其所称的变压器产生的基本电费数额，同时对于所称的被告应分摊的基本电费数额亦未提供充分明确的证据予以证明，因此，对于原告主张的基本电费，本院不予支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告赵晓兰于本判决生效之日起三日内向原告深圳市万科物业服务有限公司支付2015年12月1日至2016年10月31日期间的物业管理费人民币17706.7元，专项维修资金442.67元；
二、被告赵晓兰于本判决生效之日起三日内向原告深圳市万科物业服务有限公司支付拖欠物业管理费的违约金（自2015年12月至2016年10月，每月均从16日起以1609.7元为基数按日万分之五的标准计算至本判决确定的支付之日止）；
三、驳回原告深圳市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币178元，由原告负担20元，由被告负担158元，该费用原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 苑广玲
二〇一七年三月八日
书 记 员 苟 丹
书 记 员 赵 洋
附本案相关法律条文如下：
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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