西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民一终字第00725号
上诉人（原审被告）某酒店。
被上诉人（原审原告）某业主管理委员会。
上诉人某酒店（以下简称某酒店）因与被上诉人某业主管理委员会（以下简称某业委会）租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2014）莲民初字第00390号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人某酒店负责人及委托代理人、被上诉人某委会委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
某业委会于2014年1月8日向原审法院起诉称，2011年12月12日，某业委会与某酒店签订《租赁合同》，约定：1、某酒店租赁某广场（以下简称某城）负一层及地上二层、三层，建筑面积11982.84平方米商业用房；2、租赁期限为11年，自2012年7月1日至2023年6月30日。从2012年2月1日至2012年6月30日5个月为装修免租期；3、租赁期内，某酒店应向某业委会业主交纳11年租金共计82506340元，业主收取租金应纳税款全部由某酒店承担，租赁期间租金按照6个月为一期预付，首期租金3192228.50元在合同签订日支付，自第二期租金开始每期租金应提前20日支付；4、某酒店不按约定缴纳租金和物业费用，租金拖欠达7天、水电气及其他费用拖欠15天，某业委会有权代表全体业主解除本合同；5、某酒店未按约定向某业委会支付租金及其他应付款项，构成违约的，自逾期之日起至实际支付之日止，每日向某业委会支付所欠款项总额的5‰的滞纳金。逾期付款超过7天，某业委会有权解除合同，收回物业，保证金不予退还，同时有权追索欠付租金。合同签订后，某酒店支付了第一期租金3192228.50元，第二期租金欠付425543.77元，某业委会针对该部分已经通过诉讼解决。第三期租金依约应在2013年6月10日支付，第四期租金在2013年12月11日支付，但现第三期租金拖欠1106346.69元，第四期租金拖欠1125543.78元，两期租金合计拖欠2231890.47元，而滞纳金合计达166215.51元。现诉至法院，请求：1、判令某酒店支付某业委会欠付租金2231890.47元；2、判令某酒店支付某业委会欠付租金的滞纳金166215.51元（暂时计算至2013年12月31日）；3、本案诉讼费由某酒店承担。
某酒店辩称，一、由于某业委会不能保证某酒店使用通道，致某酒店无法正常营业，已经构成违约；二、某酒店行使抗辩权暂缓交纳租金。某酒店承租商场后，某业委会侵占了通向二、三层的通道，致某酒店承租户无法经营，甚至关闭经营场所。对此双方多次协商无果，所以造成的后果应由某业委会承担。某酒店暂缓支付的租金也只是对业委会主任李某某一户。综上，请求法院驳回某业委会的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2011年12月12日，某业委会作为甲方、某酒店作为乙方，双方签订《租赁合同》。该合同约定“乙方知悉甲方接受业主委托的前提下，甲方作为‘西安某时尚广场’项目二层、三层、负一层业主租赁代理人”签订本合同。合同约定租赁物业位于西安市西大街369号，租赁范围为：二层建筑面积4326.81平方米，三层建筑面积3302.74平方米，负一层建筑面积4353.29平方米，合计11982.84平方米。合同约定租赁期限为11年（自2012年7月1日至2023年6月30日），装修免租期为5个月（自2012年2月l日至2012年6月30日）。并约定合同签订当日，某酒店支付首期六个月租金3192228.50元及履行合同保证金50万元，某业委会向某酒店移交承租物业。物业交付时，某业委会、某酒店双方派代表到现场检查商场情况，并签署《房屋、设施设备交付确认书》，确认书签署之日为该物业的正式交付日。合同约定了租金计算办法及每三年度递增计算租金表，自第二期租金开始每期租金提前20日支付。某业委会将业主名单及租金分配额清单提供某酒店，由某酒店直接将租金汇入各业主银行卡上，并向某业委会提供银行卡付款凭证，未办理银行存折的业主租金汇入某业委会指定账户。合同中某业委会向某酒店提供指定账户开户名、开户行及账号。合同约定双方必须严格按照合同约定履行各自义务，如一方不履行或不按合同履行构成违约。如某酒店未按约定支付租金及其他应付款，自逾期之日起至实际支付日向某业委会承担所欠付款项5‰的滞纳金。如不按期缴纳租金和物业费用达7天，水电费及其他费用达15天，某业委会有权解除合同，收回物业，保证金不予退还。合同还约定了双方其他的权利及义务。
合同签订日某酒店支付某业委会首期租金3192228.50元及保证金50万元，某业委会向某酒店交付租赁房屋，办理相关交接手续，双方开始履行合同。某酒店承租商铺地下一层转租西安某公司，租赁期限五年，租金每半年支付一次。地上二、三层以西安某投资公司名义分别转租给彭某、饶某某、西安某学校，租赁期限五年，租金每半年支付一次；转租给西安市某网吧，租赁期限均为六年，租金每半年交付一次。某酒店承租后双方因租金及通道发生纠纷，某业委会于2013年6月18日向原审法院起诉要求：1、解除某业委会、某酒店于2011年12月12日签订的《租赁合同》；2、某酒店向某业委会支付欠付的第二期租金425543.77元及利息、滞纳金。原审法院作出（2013）莲民三初字第00795号民事判决，判决：一、某酒店支付某业委会拖欠的二期租金425543.77元（截止2013年6月9日）；二、某酒店按中国人民银行同期贷款利率4倍向某业委会承担拖欠租金的滞纳金（以1125543.77元为基数，滞纳金从2012年12月11日起算至2013年2月6日；以425543.77元为基数，滞纳金从2013年2月7日起算至实际给付日）；三、驳回某业委会其余诉讼请求。宣判后，双方均不服判决上诉至西安市中级人民法院，该案尚在审理中。
按照合同约定某酒店应在2013年6月10日支付某业委会第三期租金3192228.50元，但该期租金某酒店实际于2013年5月10日支付4120.54元、2013年6月11日支付2066684.72元、2013年8月7日支付26455.09元，共计支付2097260.35元，至今尚欠租金1094968.15元。
第四期租金3192228.50元，按照合同约定应在2013年12月10日支付，某酒店实际于2013年12月10日支付2066684.72元、2013年12月29日支付40994.35元，共计支付2107679.07元，至今尚欠租金1084549.43元。两期合计欠付租金2179517.58元。
庭审中，某酒店提供通道照片5张；2012年11月23日“关于某商场相关问题的通知”；2012年12月25日“关于租赁经营某商场相关问题的复函”；2012年12月10日“某商场第二期租金由乙方直接支付给业主的业主名单及业主租金分配额移交表”；2013年2月6日、2013年4月16日、2013年6月13日“工作联系单”，证明某业委会未能按照约定给某酒店提供正常的通道，致某酒店的承租户无法正常使用承租商铺，某酒店一直在积极向某业委会主张权利，只是暂缓支付，并非违约不支付租金。对于上述证据，某业委会只认可收到“某商场第二期租金由乙方直接支付给业主的业主名单及业主租金分配额移交表”，某酒店所提出的一层通道非承租范围，而整个商铺有12个通道足以满足所有承租户使用，且某业委会也积极协调由一层业主无偿提供了供某酒店使用的通道。某酒店提出通道问题只是为其违约不能按期支付租金寻找借口。
某业委会诉请滞纳金以中国银行同期贷款利率的四倍计算，主张至给付日，具体时间和办法为：第三期滞纳金以1121423.24元（2013年6月11日某酒店欠付租金1125543.78元，扣除2013年5月10日支付的4120.54元）为基数，自2013年6月11日起计算；以1094968.15元（1121423.24元减去2013年8月7日支付的26455.09元）为基数，自2013年8月7日起计算。第四期滞纳金以1125543.78元为基数，自2013年12月11日起计算；以1084549.43元（1125543.78元减去2013年12月29日支付的40994.35元）为基数，自2013年12月29日起计算。
2011年3月15日，某128名业主签订《业主经营自治公约》，全体业主同意选举业主商业管理委员会作为业主大会常设执行机构，有权选择商业经营机构签订或者解除与商业经营机构签订的《租赁合同》。2011年12月，某业委会经所在街道办事处批准设立，并于2012年1月6日在西安市某委员会备案。
原审法院经审理认为，某业委会是经全体业主选举产生，并经所在街道办事处批准设立，办理备案手续。某业委会按照业主公约和议事规则与商业经营机构签订某商场《租赁合同》开展经营活动，具有法律上诉讼主体资格。2011年12月，某业委会、某酒店签订的《租赁合同》中也明确写明某业委会作为该出租商铺出租人身份，某酒店明确承租商铺的所有权情况及某业委会的委托身份。所以双方在自愿、平等、合法基础上签订《租赁合同》合法有效。
合同签订后，双方履行前期义务后办理了交接，某酒店开始承租并使用商铺，双方按合同约定履行租赁合同。但在履行期间发生纠纷，某业委会向法院诉讼主张解除合同，某酒店予以否认，但对某业委会主张的第二期欠付租金数额没有异议。双方关于合同是否解除及第二期欠付租金滞纳金的计算办法以及某酒店是否还应承担租金利息，已经法院判决正在上诉审理中。
双方合同约定每期租金独立支付，现某业委会向某酒店主张已到期的第三、四期欠付租金共计2179517.58元，依法予以支持。由于某酒店不同意解除与某业委会签订的租赁合同，但仍占有、使用并转租某业委会的商铺，又不能按照合同约定按时、按数额支付租金，构成违约。双方合同约定滞纳金过高，某业委会自愿按照中国人民银行同期贷款利率4倍主张至给付日，依法予以支持。某酒店辩称暂缓支付租金是因通道问题双方发生纠纷，违约在某业委会，故不同意承担滞纳金一节，原审法院认为，某业委会、某酒店在签订租赁合同及现场交接租赁商铺时，某酒店知晓一层通道非承租范围，某业委会对一层通道没有支配权。某酒店承租的商铺非争议的一个通道，某业委会作为出租人已尽到其出租人义务，也积极和一层业主协商，向某酒店提供可供使用的一层通道部分，某酒店以此作为拒付租金及不承担滞纳金理由，没有事实依据，故原审法院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、被告某酒店于本判决生效后十日内支付原告某业主管理委员会拖欠的第三、四期租金2179517.58元（截止2014年6月30）；二、被告某酒店于本判决生效后十日内按中国人民银行同期贷款利率4倍支付原告某业主管理委员会拖欠租金的滞纳金：第三期滞纳金以1121423.24为基数，自2013年6月11日起算至给付日；以1094968.15元为基数，自2013年8月7日起算至给付日。第四期滞纳金以1125543.78元为基数，自2013年12月11日起算至给付日；以1084549.43元为基数，自2013年12月29日起算至给付日。三、驳回原告某业主管理委员会的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28279元，由某业委会承担664元，某酒店承担27615元（某业委会已预交，某酒店在履行上述义务时将其承担部分一并支付某业委会）。
宣判后，某酒店不服，以某酒店欠交部分租金原因是因为某业委会不能完全履行出租人义务，出租房产证照不齐，且对承租方的多次反映交涉置之不理，属重大违约，某酒店缓交部分租金，是行使不安抗辩权，应依法得到支持，某业委会应完全履行合同义务，并承担相应的违约责任，某业委会对租赁合同履行中，一层业主在一层西扶梯旁建设内墙加窄原有公共通道，改变负一层及地上二、三层的通行条件，不尽出租方义务，显属违约行为；每层面积四千多平方米的商业用房，经一层上下，只有西边、东边两个扶梯，且东边扶梯不能下到负一层，北边的原有的一部直梯只能从一楼到三楼，不能到负一层和二层，东南角的直行电梯是某酒店在承租后自己安装的，旁边的楼梯与电梯和扶梯只能为一个通道，因为在发生火灾等意外时，人员不能使用电梯和扶梯，在双方按合同移交租赁房产时，西边扶梯的西侧己有建筑物紧贴扶梯，东边是按建筑设计招商的柜台，柜台与扶梯中间有3米多宽的通道可供人员自由通过，之后，一层业主在扶梯东边加建墙体，致通道最窄处仅90公分，对人员聚集的商业公共场所形成重大安全隐患，同时，明显影响某酒店的经营效益，此通道是整个大楼的公摊部分，某酒店作为负一层及地上二、三层的承租方，向物业公司正常缴纳的物业费中就包括此通道的使用费，一层业主改变设计，擅自加窄通道，属民法相邻关系的调整范畴，必须由某业委会以出租房产产权所有人的身份出面解决，以确保公共场所的安全和某酒店的经营方便，某酒店就此以各种方式与某业委会进行了多次交涉，并以暂缓缴纳部分租金的方式行使不安抗辩权；某业委会的负责人李某某与某酒店在西安某时尚广场物业经营中有经济纠纷，业委会是业主的诉讼代理人，某酒店对大业主李某某应收的租金暂缓缴纳，并不损害其他业主利益，在某酒店履行租赁合同期间，李某某另与某酒店协商约定，共同以西安某投资管理有限公司为载体实际经营某酒店承租的“西安某时尚广场物业”，由于李某某受业委会主任身份限制，指定由其儿媳南某某，于2011年12月12日与某酒店的实际控制人王某某、祝某某签订了一份《合伙投资合同》，三方应按照合同共同投资，共负盈亏，但李某某一方己欠付投资三百余万元，因此某酒店按租赁合同约定，对应付李某某的部分租金暂缓缴纳，有待与李某某个人做全面清算，李某某以业委会主任身份，以全体业主的名义进行诉讼，应不予支持；因某业委会一审提起的诉讼正在进行中，双方权利义务有待法院依法确定，某酒店欠交第三、第四期部分租金2179517.58元，不属违约，在判决确定后交清，不应判付滞纳金；由于某业委会对一层通道加窄纠纷处理上存在明显的违约行为，某业委会负责人李某某回避其个人与某酒店合伙纠纷的清算问题，假公济私提起诉讼，使租赁合同双方的权利义务未经依法确定，某酒店暂缓缴纳的租金的相对人只是李某某个人，一审判决回避实质纠纷，判决某酒店依租赁合同约定付款并按银行贷款利率四倍承担滞金，判决错误等为由上诉至本院。请求：1、撤销一审判决，驳回某业委会一审诉讼请求；2、二审诉讼费由某业委会全部承担。
某业委会辩称，对方称租赁合同履行中，一层业主在一层西扶梯旁建设内墙加窄原有公共通道，改变负一层及地上二、三层的通行条件，某业委会不尽出租义务，显属违约行为，该说法与事实不符，某初始，即某酒店未租赁之前，某的经营模式是大卖场模式，每层均有几十户商户，各个楼层以扶梯为中心，四通八达。某酒店租赁后，将二层、三层改变了原有经营模式，将二层租给西京夜宴和一家游戏厅，三层租给了网吧，这些商户将商场进行了分割围堵，各行其道，因此一层没办法再以卖场模式经营，又因为某酒店将一层扶梯正上方租给了游戏厅，该游戏厅涉嫌赌博，为了防止公安机关突击检查，游戏厅将一层扶梯正对的正门长期关闭，只走偏门，造成一层的扶梯形同虚设，某业委会只好要求一层业主将自有产权免费让出约1.8米的通道，在二期、三期、四期租金的诉讼中，某酒店也明确承认知道通道是业主的产权部分，可见，某酒店多次以通道问题作为拒付租金的理由，是严重违约行为，应当尽快缴纳欠付的租金及滞纳金；某酒店还提出，某业委会的负责人与某酒店西安某时尚广场物业经营中有经济纠纷，业委会是业主的诉讼代理人，某酒店对业主李某某应收的租金暂缓缴纳，并不损害其他业主利益的说法与事实不符，三期租金某酒店欠付户数为121户，欠付金额为1094968.15元，四期租金某酒店欠付户数为125户，欠付金额为1084549.43元，五期租金欠付户数为245户，欠付金额为1505891.08元，在二期租金诉讼时，某酒店也是以仅暂缓李某某一家租金为答辩理由，但二期租金仅欠付425543.77元，则三、四、五期租金多出来的金额其无法解释，某酒店以此为拒付租金的理由不能成立。综上，某酒店连续四期一直欠付租金，并找各种理由搪塞，拒付租金，侵害某业委会业主的合法权益，系严重违约，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
本院经审理查明，2013年6月18日，某业委会因租赁合同纠纷将某酒店诉至西安市莲湖区人民法院，请求：1、解除某业委会、某酒店于2011年12月12日签订的《租赁合同》；2、判令某酒店向某业委会支付欠付的租金425543.77元及利息（从2012年7月1日算至实际给付之日）；3、判令某酒店向某业委会支付滞纳金578989.40元；4、本案诉讼费由某酒店承担。该案经西安市莲湖区人民法院审理，作出（2013）莲民三初字第00795号民事判决：一、被告某酒店于本判决生效后十日内支付原告某业主管理委员会拖欠的二期租金425543.77元（截止2013年6月9日）；二、被告某酒店于本判决生效后十日内按中国人民银行同期贷款利率4倍向原告某业主管理委员会承担上述拖欠租金的滞纳金（以1125543.77元为基数，滞纳金从2012年12月11日起算至2013年2月6日；以425543.77元为基数，滞纳金从2013年2月7日起算至实际给付日）；三、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审判决宣判后，某业委会、某酒店均不服，上诉至陕西省西安市中级人民法院。陕西省西安市中级人民法院经审理，作出（2014）西中民一终字第00258号民事判决：驳回上诉，维持原判。其余事实原审判决查明属实。
本院认为，某业委会系经全体业主选举产生，并经所在街道办事处批准设立，办理备案手续，某业委会按照业主公约和议事规则与商业经营机构签订某商场《租赁合同》开展经营活动，具有法律上诉讼主体资格。某业委会、某酒店2011年12月12日签订的租赁合同中也明确写明某业委会作为该出租商铺出租人身份，某酒店明确承租商铺的所有权情况及某业委会的委托身份，该租赁合同系双方真实意思的表示，合法有效。合同签订后，双方履行前期义务后办理了交接，某酒店开始承租并使用商铺。合同履行中双方发生纠纷，因某酒店欠付第二期部分租金，双方涉诉，某业委会向法院诉讼主张解除合同，某酒店对某业委会主张的第二期欠付租金数额没有异议，但认为系某业委会违约在先，某酒店没有违约，不同意解除合同。该案经西安市莲湖区人民法院审理，判决某酒店支付某业委会拖欠的二期租金425543.77元，并按中国人民银行同期贷款利率4倍向某业委会承担上述拖欠租金的滞纳金。该案经本院二审审理，判决驳回上诉，维持原判。现双方又因某酒店欠付第三、四期部分租金涉诉。某业委会、某酒店在签订租赁合同及现场交接租赁商铺时，某酒店知晓一层通道非承租范围，某业委会对一层通道没有支配权，某酒店承租的商铺并非仅争议的一个通道，某业委会作为出租人已尽到其出租人义务，也积极和一层业主协商，向某酒店提供可供使用的一层通道部分，某酒店上诉称某业委会不能完全履行出租人义务，且对承租方的多次反映交涉置之不理，属重大违约，某酒店缓交部分租金，是行使不安抗辩权，某酒店以此作为拒付租金及不承担滞纳金理由，没有事实依据，原审法院不予采纳，并无不当。对于某酒店主张因合伙投资合同，李某某一方欠付投资三百余万元，属另一法律关系，本案不涉。由于某酒店未按照合同约定按时、按数额支付租金，构成违约，应承担违约责任，合同约定的滞纳金过高，某业委会自愿按照中国人民银行同期贷款利率4倍主张至给付日，原审法院予以支持，亦无不当。综上，某酒店上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院依法不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28279元，某酒店已预交，由某酒店负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
审 判 员 姜亦君
代理审判员 张安品
二〇一四年八月一日
书 记 员 李 艳