贵州省贵阳市观山湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0115民初700号
原告：黄秀英，女，1965年9月29日出生，汉族，住贵州省毕节市。
委托代理人：张涤非，北京市中银（贵阳）律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人：王海银，北京市中银（贵阳）律师事务所律师，特别授权代理。
被告：李杰娜，女，1984年8月18日出生，汉族，住贵州省毕节市。
被告：任民，男，1968年10月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
委托诉讼代理人：罗桦，贵州仪程律师事务所律师，特别授权代理。
被告：贵州贵人置业投资有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区贵阳世纪城Z组团第商业三幢1层20号。
法定代表人：文泽佳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：庞欣，女，该公司工作人员，特别授权代理。
第三人：中国工商银行股份有限公司贵阳南明支行，住所地贵阳市南明区中华南路38号。
负责人：弋非，该支行行长。
委托诉讼代理人：罗安生，男，该支行工作人员，特别授权代理。
原告黄秀英与被告李杰娜、任民、贵州贵人置业投资有限公司（以下简称“贵人公司”）、第三人中国工商银行股份有限公司贵阳南明支行（以下简称“工行南明支行”）买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄秀英及其委托诉讼代理人张涤非、王海银，被告任民及其委托诉讼代理人罗桦，被告贵人公司的委托诉讼代理人庞欣，第三人工行南明支行的委托诉讼代理人罗安生到庭参加诉讼，被告李杰娜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加应诉。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告李杰娜继续履行《房地产买卖及居间合同（甲种本）》（合同编号1502280），协助原告办理贵阳市观山湖区金朱路1号金阳新世界碧潭园2D-1号楼3单元13楼2号房屋所有权转移登记手续；2.判令被告贵人置业返还原告佣金人民币13,500元；3.判令三被告每日按已付购房款人民币250,000元的0.04%支付违约金直至涉讼房屋所有权转移登记手续办理完毕之日，暂算至2017年3月1日为人民币17,500元；4.判令三被告共同承担原告所支出的律师代理费人民币15,000元；5.涉诉费用由三被告共同承担。事实与理由：原告与被告李杰娜、贵人置业就座落于贵阳市观山湖区金朱路1号金阳新世界碧潭园2D-1号楼3单元13楼2号房屋的买卖事宜签署《房地产买卖及居间合同（甲种本）》（合同编号1502280）。原告按约定向被告支付了购房款25万元（含定金2万元），尚余20万元。被告已将房屋移交原告，原告已实际居住。原告要求被告李杰娜配合办理所有权转移登记。被告李杰娜未依约办理。由于涉讼房屋在第三人处依法设定抵押，被告若未依约向第三人偿还债务消灭抵押权的，原告自愿依照《物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，代被告李杰娜清偿债务消灭抵押权。被告贵人置业作为房屋买卖的居间方，其收取了原告支付的居间佣金13,500元，但是由于其未尽注意义务，致使被告未依约办理抵押注销手续，导致原告至今未能顺利取得房屋所有权登记，且被告工作人员任民，在办理居间业务的同时，又作为被告李杰娜的代理人，已悖离居间人客观中立的原则。基于前述情况，被告贵人置业应返还原告支付的佣金，且被告贵人置业、被告任民应与被告李杰娜共同承担原告依法诉讼产生的各项费用。根据涉讼合同的约定，发生争议“向该物业所在地人民法院提起诉讼”，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，向贵院提起诉讼，请求依法判决如诉所请。
被告李杰娜未到庭参加诉讼，亦未向本院提供答辩意见、证据。
被告任民辩称：李杰娜欠任民10万元借款，所以委托任民出售涉案房屋，故任民不应该承担责任。
被告贵人公司辩称：违约是李杰娜，贵人置业无过错不应承担责任。1.《房地产买卖及居间合约》合法有效，李杰娜作为涉诉房屋的出卖人，应当按照合同约定继续履行合同，协助原告办理涉诉房屋的过户手续，我方作为居间服务人，将尽力配合买卖双方办理还贷及过户手续。2.我方作为中介机构，在合同签订及履行过程中均尽到合理注意义务，将买卖双方的购买和出售意向进行传递并促成双方签订了《房地产买卖及居间合约》。且合约的履行过程中，我方尽到了协助义务，是被告李杰娜单方违约导致合同不能完成产权过户，根据合同第5条第1款之约定，我方不应退还居间服务费。3.合同履行过程中我方不存在违约行为，也没有过错，不应承担违约金、律师费、诉讼费。违约金、律师费、诉讼费应当由违约方，即被告李杰娜承担。
第三人工行南明支行述称：原告的诉请未涉及本行权利义务，但如原告替代李杰娜偿还按揭贷款本行可以协助办理注销预告抵押登记。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院根据当事人的举证质证和查明情况，认定事实如下：
1.被告李杰娜作为卖方，原告黄秀英作为买方、被告贵人公司作为经纪方签订了编号为1502280的《房地产买卖及居间合约》，其中约定被告将其所有的位于观山湖区××新世界××楼××单元××房，以450,000元价格卖给原告黄秀英。原告黄秀英在合同签订当日支付定金20,000元，首期210,000元在收到第三人同意提前还贷通知后，预约还款日或之前转入被告李杰娜还款账户用于提前解押使用，尾款220,000元在买房到房管部门过户递件并收到出具的受理回执当天直接支付给被告李杰娜。买卖双方任何一方不按合约履行物业出售、支付购房款及办理手续的，于被告贵人公司电话、短信通知期限内配合办理手续，且被告贵人公司发出催促办理相关交易手续等的书面通知后七个工作日内，仍不履行合约义务的视为违约。被告贵人公司为买卖双方提供居间、代理、咨询服务及促成《房地产买卖及居间合约》的签订，原告支付居间佣金人民币13,500元，除因被告贵人公司的原因导致不能完成产权过户之外，居间服务费均不予退还。因履行合约发生纠纷的，法院诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方承担守约方处理纠纷所支付的所有费用，包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费等。后各方因在履行过程中发生争议，遂诉来本院。
2.被告李杰娜出具《委托书》，委托被告任民办理案涉房屋买卖手续，并在《委托书》中明确了具体付款时间，且将首期款变更为230,000元，尾款变更为200,000元。原告予以认可，并于2016年8月19日支付定金20,000元，2016年9月6日支付了首期购房款230,000元。被告李杰娜已将房屋交付给原告使用，原告已向被告贵人公司支付了居间服务13,500元。
3.被告李杰娜以其所有的位于观山湖区××新世界××楼××单元××房房屋，向第三人工行南明支行申请贷款并办理了抵押登记，被告李杰娜尚欠款211,093.97元，本金6,541.39元，利息4,095.55元，抵押登记至今尚未解除，被告李杰娜在出售本案房屋前没有取得第三人工行南明支行的同意。在诉讼过程中，原告明确同意代被告李杰娜清偿债务消灭抵押权，第三人工行南明支行同意如原告替代李杰娜偿还按揭贷款，可以协助办理注销预告抵押登记。
本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩、对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告李杰娜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加应诉，视其自愿放弃答辩和质证的权利。
关于讼争合同《房地产买卖及居间合约》的效力问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，《房地产买卖及居间合约》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。
关于第三人工行南明支行对涉案房屋享有抵押权如何消除抵押权的问题。《中华人民共和国合同法》第一百五十条规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”；《中华人民共和国物权法》第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”、第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”；第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”。本案中，被告李杰娜已出卖给原告黄秀英的房屋作抵押在第三人工行南明支行并办理了抵押登记，第三人工行南明支行并不知晓房屋已出卖的事实，故第三人工行南明支行对涉案房屋享有抵押权。因此，被告李杰娜交付原告黄秀英的房屋存在权利瑕疵，被告李杰娜应承担消除权利瑕疵的义务。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定的“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”，关于被告李杰娜将争议的房屋向第三人工行南明支行抵押贷款尚未还清的问题，原告黄秀英作为争议房屋的受让人与第三人工行南明支行已自愿达成还款协议：原告黄秀英自愿在办理房地产过户手续之前代为清偿被告李杰娜所欠第三人工行南明支行的贷款本息以消灭抵押权，第三人工行南明支行同意原告偿还贷款本息而消灭抵押权。即原告黄秀英办理房地产过户手续之前代被告李杰娜偿还其所欠第三人工行南明支行贷款本金及利息（超过购房余款20万元的部分原告黄秀英可向被告李杰娜追偿），原告黄秀英偿还该贷款本息后，第三人工行南明支行向原告黄秀英出具偿还证明并出具释放抵押权证明。
关于如何办理房地产权过户手续的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”。本案中，原被告双方所签《房地产买卖及居间合约》合法有效，对双方具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《房地产买卖及居间合约》的约定，办理房地产权过户手续是被告李杰娜应尽的义务，故被告李杰娜应将涉案房屋的房屋产权手续过户到原告黄秀英的名下。因此，原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告李杰娜经本院公告传唤未到庭，不影响本院根据所查明的事实依法作出判决。
关于原告其他主张的问题。被告贵人公司作为原告黄秀英与被告李杰娜买卖房屋的经纪人，合同没有约定被告贵人公司有收付款义务，被告任民收取原告购房定金20,000元是根据《委托书》代被告李杰娜收取，并不是代表被告贵人公司。《委托书》是被告李杰娜单方出具的，没有被告贵人公司的参与和认可，原告黄秀英也未举证证明被告任民在本案合同履行过程中曾代表被告贵人公司。根据《民事诉讼法》的解释第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告黄秀英主张被告任民是被告贵人公司员工，被告贵人公司违背居间客观中立原则的理由不能成立。另，被告李杰娜有配合原告黄秀英办理过户手续的义务，被告贵人公司只是协助原告与被告李杰娜办理案涉房屋过户手续。没有被告李杰娜的配合，被告贵人公司的协助义务无法履行，因此案涉房屋至今未能办理产权过户的主要原因是出售人被告李杰娜没有予以配合。《房地产买卖及居间合约》明确约定，除因被告贵人公司的原因导致不能完成产权过户之外，居间服务费均不予退还。原告主张被告贵人公司返还佣金13,500元，但未能举证证明未能办理产权过户手续系被告贵人公司的原因。故本院对原告主张被告贵人公司返还佣金13,500元的请求不予支持。
《房地产买卖及居间合约》没有约定办理案涉房屋产权过户手续的具体时间。虽约定了一方在收到被告贵人公司催促办理交易手续的书面通知后七日内仍不履行合同义务的视为违约，但并未约定逾期办理交易手续的违约责任，原告黄秀英也未举证证明曾书面通知被告李杰娜履行配合办理交易手续。被告李杰娜在原告向本院起诉后至今没有配合原告黄秀英办理房屋产权过户手续已构成违约，但被告李杰娜已按照合同约定将房屋交付给原告使用。被告任民是被告李杰娜的显名代理人，根据《民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”的规定，其代理行为对被告李杰娜发生效力，代理行为产生的责任应当由被告李杰娜承担。被告贵人公司已促成了原告黄秀英与被告李杰娜签订《房地产买卖及居间合约》，履行了作为经纪人的主要义务，房屋至今未能办理房屋产权过户手续不是被告贵人公司没有履行协助义务所致。故原告黄秀英要求三个被告每日按已付购房款人民币250,000元的0.04%支付违约金的请求没有事实依据，本院不予支持。
《房地产买卖及居间合约》约定因履行合约发生纠纷的，法院诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方承担守约方处理纠纷所支付的所有费用，包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费等。被告李杰娜至今未配合原告黄秀英办理房屋产权过户手续，应当按照合同约定承担支付律师费的责任，但原告黄秀英未举证证明15,000元的律师代理费已实际支付。故，原告黄秀英要求被告李杰娜承担其律师代理费15,000元的请求，本院不予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百五十条、《中华人民共和国物权法》第五条、第六条、第九条、第十五条、第一百九十一条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、<最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释>第九十条等之规定，判决如下：
一、被告李杰娜在本判决生效之日起10日内，协助原告黄秀英办理贵阳市观山湖区金朱路1号金阳新世界碧潭园2D-1号楼3单元13楼2号房屋所有权转移登记手续；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费计900元，由被告李杰娜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审 判 长 肖 海
人民陪审员 周 启 玉
人民陪审员 丁 希 勤
二〇一七年十二月二十一日
法官 助理 蒋雨婷(代)
书 记 员 刘 婷 婷
贵州省贵阳市观山湖区人民法院
民事判决书
（2017）黔0115民初700号
原告：黄秀英，女，1965年9月29日出生，汉族，住贵州省毕节市水巷子72号。
委托代理人：张涤非，北京市中银（贵阳）律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人：王海银，北京市中银（贵阳）律师事务所律师，特别授权代理。
被告：李杰娜，女，1984年8月18日出生，汉族，住贵州省毕节市海子街镇龙滩村四组1号。
被告：任民，男，1968年10月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区新华巷51号1单元附23号。
委托诉讼代理人：罗桦，贵州仪程律师事务所律师，特别授权代理。
被告：贵州贵人置业投资有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区贵阳世纪城Z组团第商业三幢1层20号。
法定代表人：文泽佳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：庞欣，女，该公司工作人员，特别授权代理。
第三人：中国工商银行股份有限公司贵阳南明支行，住所地贵阳市南明区中华南路38号。
负责人：弋非，该支行行长。
委托诉讼代理人：罗安生，男，该支行工作人员，特别授权代理。
原告黄秀英与被告李杰娜、任民、贵州贵人置业投资有限公司（以下简称“贵人公司”）、第三人中国工商银行股份有限公司贵阳南明支行（以下简称“工行南明支行”）买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄秀英及委托诉讼代理人张涤非、王海银，被告任民及委托诉讼代理人罗桦，被告贵人公司的委托诉讼代理人庞欣，第三人工行南明支行的委托诉讼代理人罗安生到庭参加诉讼，被告李杰娜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加应诉。本案现已缺席审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告李杰娜继续履行《房地产买卖及居间合同（甲种本）》（合同编号1502280），协助原告办理贵阳市观山湖区金朱路1号金阳新世界碧潭园2D-1号楼3单元13楼2号房屋所有权转移登记手续；2.判令被告贵人置业返还原告佣金人民币13500元；3.判令三被告每日按已付购房款人民币250000元的0.04%支付违约金直至涉讼房屋所有权转移登记手续办理完毕之日，暂算至2017年3月1日为人民币17500元；4.判令三被告共同承担原告所支出的律师代理费人民币15000元；5.涉诉费用由三被告共同承担。事实与理由：原告与被告李杰娜、贵人置业就座落于贵阳市观山湖区金朱路1号金阳新世界碧潭园2D-1号楼3单元13楼2号房屋的买卖事宜签署《房地产买卖及居间合同（甲种本）》（合同编号1502280）。原告按约定向被告支付了购房款25万元（含定金2万元），尚余20万元。被告已将房屋移交原告，原告已实际居住。原告要求被告李杰娜配合办理所有权转移登记。被告李杰娜未依约办理。由于涉讼房屋在第三人处依法设定抵押，被告若未依约向第三人偿还债务消灭抵押权的，原告自愿依照《物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，代被告李杰娜清偿债务消灭抵押权。被告贵人置业作为房屋买卖的居间方，其收取了原告支付的居间佣金13500元，但是由于其未尽注意义务，致使被告未依约办理抵押注销手续，导致原告至今未能顺利取得房屋所有权登记，且被告工作人员任民，在办理居间业务的同时，又作为被告李杰娜的代理人，已悖离居间人客观中立的原则。基于前述情况，被告贵人置业应返还原告支付的佣金，且被告贵人置业、被告任民应与被告李杰娜共同承担原告依法诉讼产生的各项费用。根据涉讼合同的约定，发生争议“向该物业所在地人民法院提起诉讼”，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，向贵院提起诉讼，请求依法判决如诉所请。
被告李杰娜未到庭参加诉讼，亦未向本院提供答辩意见、证据。
被告任民辩称：李杰娜欠任民10万元借款，所以委托任民出售涉案房屋，故任民不应该承担责任。
被告贵人公司辩称：违约是李杰娜，贵人置业无过错不应承担责任。一、《房地产买卖及居间合约》合法有效，李杰娜作为涉诉房屋的出卖人，应当按照合同约定继续履行合同，协助原告办理涉诉房屋的过户手续，我方作为居间服务人，将尽力配合买卖双方办理还贷及过户手续。二、我方作为中介机构，在合同签订及履行过程中均尽到合理注意义务，将买卖双方的购买和出售意向进行传递并促成双方签订了《房地产买卖及居间合约》。且合约的履行过程中，我方尽到了协助义务，是被告李杰娜单方违约导致合同不能完成产权过户，根据合同第5条第1款之约定，我方不应退还居间服务费。三、合同履行过程中我方不存在违约行为，也没有过错，不应承担违约金、律师费、诉讼费。违约金、律师费、诉讼费应当由违约方，即被告李杰娜承担。
第三人工行南明支行述称：原告的诉请未涉及本行权利义务，但如原告替代李杰娜偿还按揭贷款本行可以协助办理注销预告抵押登记。
本院审理查明：被告李杰娜作为卖方，原告黄秀英作为买方、被告贵人公司作为经纪方签订了编号为1502280的《房地产买卖及居间合约》，约定被告将其所有的位于观山湖区金朱路1号金阳新世界碧潭园2D-1号楼3单元13层2号房，以450000元价格卖给原告黄秀英。原告黄秀英在合同签订当日支付定金20000元，首期210000元在收到第三人同意提前还贷通知后，预约还款日或之前转入被告李杰娜还款账户用于提前解押使用，尾款220000元在买房到房管部门过户递件并收到出具的受理回执当天直接支付给被告李杰娜，被告李杰娜应于2016年将买卖房屋交付给原告黄秀英。买卖双方任何一方不按合约履行物业出售、支付购房款及办理手续的，于被告贵人公司电话、短信通知期限内配合办理手续，且被告贵人公司发出催促办理相关交易手续等的书面通知后七个工作日内，仍不履行合约义务的视为违约。被告贵人公司为买卖双方提供居间、代理、咨询服务及促成《房地产买卖及居间合约》的签订，原告支付居间佣金人民币13500元，除因被告贵人公司的原因导致不能完成产权过户之外，居间服务费均不予退还。因履行合约发生纠纷的，法院诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方承担守约方处理纠纷所支付的所有费用，包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费等。后各方因在履行过程中发生争议，遂诉来本院。
另查明，被告李杰娜出具《委托书》，委托被告任民办理案涉房屋买卖手续，并在《委托书》中明确了具体付款时间，且将首期款变更为230000元，尾款变更为200000元。原告予以认可，并于2016年8月19日支付定金20000元，2016年9月6日支付了首期购房款230000元。被告李杰娜已将房屋交付给原告使用，原告已向被告贵人公司支付了居间服务13500元。
再查明，被告李杰娜以其所有的位于观山湖区金朱路1号金阳新世界碧潭园2D-1号楼3单元13层2号房房屋，向第三人工行南明支行申请贷款并办理了抵押登记，被告李杰娜尚欠款211093.97元，本金6541.39元，利息4095.55元，抵押登记至今尚未解除，被告李杰娜在出售本案房屋前没有取得第三人工行南明支行的同意。在诉讼过程中，原告明确同意代被告李杰娜清偿债务消灭抵押权，第三人工行南明支行同意如原告替代李杰娜偿还按揭贷款，可以协助办理注销预告抵押登记。
上述事实，有《房地产买卖及居间合约》、《委托书》、观山湖字第01××05号房权证、观国用（2015）第7751号国有土地使用权证、收款收据、收条、工商银行转账凭证等证据在卷佐证，并经庭审质证核实，可以认定。
本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩、对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告李杰娜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加应诉，视其自愿放弃答辩和质证的权利。
关于本案中签订《房地产买卖及居间合约》的效力问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，《房地产买卖及居间合约》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。
关于第三人工行南明支行对涉案房屋享有抵押权如何消除抵押权的问题。《中华人民共和国合同法》第一百五十条规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”；《中华人民共和国物权法》第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”、第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”；第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”。本案中，被告李杰娜已出卖给原告黄秀英的房屋作抵押在第三人工行南明支行并办理了抵押登记，第三人工行南明支行并不知晓房屋已出卖的事实，故第三人工行南明支行对涉案房屋享有抵押权。因此，被告李杰娜交付原告黄秀英的房屋存在权利瑕疵，被告李杰娜应承担消除权利瑕疵的义务。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定的“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”，关于被告李杰娜将争议的房屋向第三人工行南明支行抵押贷款尚未还清的问题，原告黄秀英作为争议房屋的受让人与第三人工行南明支行已自愿达成还款协议：原告黄秀英自愿在办理房地产过户手续之前代为清偿被告李杰娜所欠第三人工行南明支行的贷款本息以消灭抵押权，第三人工行南明支行同意原告偿还贷款本息而消灭抵押权。即原告黄秀英办理房地产过户手续之前代被告李杰娜偿还其所欠第三人工行南明支行贷款本金及利息（超过购房余款20万元的部分原告黄秀英可向被告李杰娜追偿），原告黄秀英偿还该贷款本息后，第三人工行南明支行向原告黄秀英出具偿还证明并出具释放抵押权证明。
关于如何办理房地产权过户手续的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”。本案中，原被告双方所签《房地产买卖及居间合约》合法有效，对双方具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《房地产买卖及居间合约》的约定，办理房地产权过户手续是被告李杰娜应尽的义务，故被告李杰娜应将涉案房屋的房屋产权手续过户到原告黄秀英的名下。因此，原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告李杰娜经本院公告传唤未到庭，不影响本院根据所查明的事实依法作出判决。
关于原告其他主张的问题。被告贵人公司作为原告黄秀英与被告李杰娜买卖房屋的经纪人，合同没有约定被告贵人公司有收付款义务，被告任民收取原告购房定金20000元是根据《委托书》代被告李杰娜收取，并不是代表被告贵人公司。《委托书》是被告李杰娜单方出具的，没有被告贵人公司的参与和认可，原告黄秀英也未举证证明被告任民在本案合同履行过程中曾代表被告贵人公司。根据《民事诉讼法》的解释第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告黄秀英主张被告任民是被告贵人公司员工，被告贵人公司违背居间客观中立原则的理由不能成立。另，被告李杰娜有配合原告黄秀英办理过户手续的义务，被告贵人公司只是协助原告与被告李杰娜办理案涉房屋过户手续。没有被告李杰娜的配合，被告贵人公司的协助义务无法履行，因此案涉房屋至今未能办理产权过户的主要原因是出售人被告李杰娜没有予以配合。《房地产买卖及居间合约》明确约定，除因被告贵人公司的原因导致不能完成产权过户之外，居间服务费均不予退还。原告主张被告贵人公司返还佣金13500元，但未能举证证明未能办理产权过户手续系被告贵人公司的原因。故本院对原告主张被告贵人公司返还佣金13500元的请求不予支持。
《房地产买卖及居间合约》没有约定办理案涉房屋产权过户手续的具体时间。虽约定了一方在收到被告贵人公司催促办理交易手续的书面通知后七日内仍不履行合同义务的视为违约，但并未约定逾期办理交易手续的违约责任，原告黄秀英也未举证证明曾书面通知被告李杰娜履行配合办理交易手续。被告李杰娜在原告向本院起诉后至今没有配合原告黄秀英办理房屋产权过户手续已构成违约，但被告李杰娜已按照合同约定将房屋交付给原告使用。被告任民是被告李杰娜的显名代理人，根据《民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”的规定，其代理行为对被告李杰娜发生效力，代理行为产生的责任应当由被告李杰娜承担。被告贵人公司已促成了原告黄秀英与被告李杰娜签订《房地产买卖及居间合约》，履行了作为经纪人的主要义务，房屋至今未能办理房屋产权过户手续不是被告贵人公司没有履行协助义务所致。故，原告黄秀英要求三个被告每日按已付购房款人民币250000元的0.04%支付违约金的请求没有事实依据，本院不予支持。
《房地产买卖及居间合约》约定因履行合约发生纠纷的，法院诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方承担守约方处理纠纷所支付的所有费用，包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费等。被告李杰娜至今未配合原告黄秀英办理房屋产权过户手续，应当按照合同约定承担支付律师费的责任，但原告黄秀英未举证证明15000元的律师代理费已实际支付。故，原告黄秀英要求被告李杰娜承担其律师代理费15000元的请求，本院不予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百五十条、《中华人民共和国物权法》第五条、第六条、第九条、第十五条、第一百九十一条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、<最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释>第九十条等之规定，判决如下：
一、被告李杰娜在本判决生效之日起10日内，协助原告黄秀英办理贵阳市观山湖区金朱路1号金阳新世界碧潭园2D-1号楼3单元13楼2号房屋所有权转移登记手续；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费计900元，由被告李杰娜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判长肖海
人民陪审员周启玉
人民陪审员丁希勤
二〇一七年十二月二十一日
法官助理蒋雨婷(代)
书记员刘婷婷
贵阳市观山湖区人民法院
民事判决书
(2017)黔0115民初700号
被告：李杰娜，女性，汉族，1984年08月18日出生，住贵州省毕节市海子街镇龙滩村四组1号，居民身份证522401198408187066。被告：任民，男性，汉族，1968年10月24日出生，住贵州省贵阳市南明区新华巷51号1单元附23号，居民身份证520102196810244216。第三人：中国工商银行股份有限公司贵阳南明支行，。原告：黄秀英，女性，汉族，1965年09月29日出生，住贵州省毕节市水巷子72号，居民身份证522421196509291221。被告：贵州贵人置业投资有限公司，组织机构代码520190000073937。。
黄秀英与贵州贵人置业投资有限公司,任民,李杰娜居间合同纠纷一案。
审判长
审判员
审判员
二〇一七年十二月三十日
书记员刘婷婷