广东省广州市海珠区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤0105执异115号
异议人（被执行人）：广州市君涛房地产发展有限公司，住所地广东从化经济开发区高技术产业园工业大道5号之10（自编）。
法定代表人：方晓涛。
委托代理人：林思源，广东和志满律师事务所律师。
委托代理人：张浩，该公司职员。
申请执行人：陈晓芬，女，1989年11月24日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托代理人：黄钊，广东启源律师事务所律师。
被执行人：方晓涛，男，1969年9月28日出生，汉族，住广州市白云区。
被执行人：林碧娥，女，1967年8月22日出生，汉族，住广州市白云区。
被执行人：广东珍奇味集团有限公司，住所地广州市从化经济开发区福从路15号。
法定代表人：方晓涛。
被执行人：广东侨商利富融资租赁有限公司，住所地广州市天河区龙洞直街11号203房。
法定代表人：方晓涛。
申请执行人陈晓芬依据已经发生法律效力的本院作出的（2015）穗海法民二初字第3232号民事调解书申请执行被执行人方晓涛、林碧娥、广东珍奇味集团有限公司（以下简称珍奇味公司）、广州市君涛房地产发展有限公司（以下简称君涛房地产公司）、广东侨商利富融资租赁有限公司（以下简称侨商利富公司）民间借贷纠纷一案，本院已立案执行，案号为（2016）粤0105执2949号。该案在诉讼保全过程中，本院已于2015年9月30日查封登记在被告君涛房地产公司名下位于广东从化经济开发区高技术产业园工业大道5号上雅君庭1幢1802、703、803、903、1003、1103、1203、1303、1403、1503、1603、804、904、1104、1304、1404、1504、1604号房的房屋产权；2幢105、1501、1601、1701、1002、1102、1202、1302、1502、1602、1702、1004、1104、1204、1304、1404、1504、1704、1904、1305、1405、1505、1705、1905、1903、2103、1106、1206、1306、1406、1506、1606、1706、1806、1906、2006号房的房屋产权；3幢106、1001、1101、1201、1401、1501、1701、1801、1002、1102、1602、1702、1802、1902、2002、1204、1304、1404、1504、1604、1704、1804、1904、2004、1405、1505、1705、1805、1403、1503、1603、1703、1803、1903、2003、2103、1706号房的房屋产权；轮候查封登记在被告方晓涛名下位于广州市天河区华庭路3号5号地下一层268、91车位的房屋产权。本院已于2015年11月6日查封登记在被告君涛房地产公司名下位于广东从化经济开发区高技术产业园工业大道5号上雅君庭1幢201、401、901、1301、1401、1501、1601、1801、202、602、1002、1202、1402、1502、1602、203、403、1703、1803、304、404、504、1704、1804房的房屋产权；2幢101、102、103、104、201、301、401、1401、1901、2001、2101、202、402、602、702、802、902、1402、1902、2002、2102、203、1303、1403、204、604、2004、2104、205、1205、1805、2005、2105、206、906房的房屋产权；3幢101、102、103、104、105、301、401、901、2101、202、402、802、902、1402、1502、2102、203、204、904、1004、2104、205、305、705、2105、206、606、906、1506、1606、1906、2106房的房屋产权；查封登记在被告君涛房地产公司名下位于广东从化经济开发区高技术产业园工业大道5号负一层地下车库-102的产权。本院已于2015年11月3日冻结被告君涛房地产公司在农业银行太平支行（处）44×××98账号的存款216355.44元；在农村商业银行河滨支行（处）03×××52账号的存款0元；在建设银行太平支行（处）44×××08账号的存款0元。现异议人君涛房地产公司向本院提出书面异议，要求法院解除上雅君庭173套房屋的查封，保持车位及商铺的查封。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，进行了书面审查。本案现已审查终结。
异议人君涛房地产公司认为：在（2015）穗海法民二初字第3232号案诉讼保全过程中，法院查封了异议人开发的广州市从化经济开发区高技术产业园工业大道5号上雅君庭项目1幢、2幢、3幢的住宅140余套、商铺11间，面积大约为14000平方米，以及查封上雅君庭项目负一层102个车位，面积约6770.62平方米。前述被查封的住宅商铺物业大部分为陈晓芬首封，少部分为轮候查封，车位为首封、没有抵押权，然而车位目前的市场价为18万元/个，其价值不低于1836万元，商铺的市场价值为34485440元，已经远超陈晓芬的债权额。因陈晓芬在调解书中确定的债权额为2750万元，而陈晓芬为实现自己的债权所查封的上雅君庭的剩余资产价值高达2.9亿元，大大超过其债权额，于法无据，且陈晓芬不仅查封了君涛房地产公司上雅君庭项目的剩余全部资产，还查封了方晓涛名下的私产以及珍奇味公司的资产，而查封的私产部分也高达近1亿元，大大超过了其债权总额。故异议人要求就陈晓芬查封上雅君庭项目的资产所超过其债权额的部分解除查封，即解除上雅君庭173套房屋的查封，保持车位及商铺的查封，望法院审查后予以准许。
异议人为证明其主张提供了以下证据：1.上雅君庭建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、国有土地使用证、建设用地批准书。2.上雅君庭存量表。3.上雅君庭销控表。4.上雅君庭销售清单。5.执行通知书、民事调解书。6.上雅君庭楼盘现状情况报告书。
申请执行人陈晓芬提交答辩意见认为：异议人的异议不成立。理由如下：1.上雅君庭项目陈晓芬共查封商铺11间，住宅大约140套和项目负一层102号车位。大部分为首封，少部分为轮候查封，但所查封的物业除车位外全部都设定有在建工程抵押权，抵押权人为长城资产公司，后来听说长城资产公司已经将该资产打包卖给了深圳的一家公司（具体名称不详）。除申请执行人之外，还有十数个债权人轮候查封上述商铺和住宅。因为申请执行人所查封的商铺和住宅均设有抵押权，且君涛房地产公司还欠上雅君庭项目收尾的工程款和从化一建的工程款大约3500万元，土地出让金600万元，税金大约3000万元，这些债权按法律规定均在申请执行人的债权之前优先受偿，申请执行人等一般债权人即使在查封了前述商铺和住宅的情况下也根本收不回自己的全部债权，何来超标的查封一说呢？2.申请执行人所查封的负一层102号车位，面积为6770.62平方米，只是一个大开间，还没有划分成一个个的车位，君涛房地产公司认为申请执行人查封了102个车位是混淆了地址的编号和车位的个数。上雅君庭项目负一层102号车位因欠缴土地出让金并没有取得预售许可，是不具备拍卖条件的。而且上雅君庭项目是烂尾了多年的项目，其在拍卖时为了能引入投资者将烂尾工程收尾，必然要整体拍卖，其价值大幅度贬损，不能与周边的楼盘相提并论，君涛房地产公司说该车位价值18万元一个实属过高。3.2016年3月份，方晓涛找来了珠海横琴宁洋基金管理有限公司作为第三方介入，为其向社会上推销上雅君庭项目的物业，并与申请执行人分三次解封上雅君庭物业让他们先出售，等他们出售物业以后就分次将2750万元偿还给申请执行人。为此方晓涛、林碧娥、君涛房地产公司等五被告与申请执行人以及珠海横琴宁洋基金管理有限公司于2016年3月25日达成了《还款协议书》，该协议书中各方明确了陈晓芬查封的标的物为上雅君庭项目149套住宅、商铺11间（住宅商铺合计约12000平方米），负一层102号车位和君涛房地产公司名下的银行账号三个。申请执行人首先解封4500平方米的物业就对应给1000万元的钱，再解封4500平方米的物业又再给1000万元的钱，最后解封剩余的3000平方米住宅和商铺给600万元，之后再解封负一层102号车位，剩余的150万元由方晓涛和林碧娥个人负责偿还。当时《还款协议书》之所以这样约定，是因为方晓涛和君涛公司计算过，申请执行人解封相应面积的物业后，他们售楼所得的款项优先相应偿还了抵押权和工程款后，剩余的刚好可以覆盖几个债权人的债权包括申请执行人的。所以从《还款协议书》我们可以看出2600万元是对应解封申请执行人所查封的所有标的物。现在君涛房地产公司又向法院提出执行异议说申请执行人超标的额查封，显然和当时其签订《还款协议书》约定的真实意思表示相违背。就在申请执行人依《还款协议书》的约定解封了第一批住宅物业共计50套房合计约4500平方米后，方晓涛和君涛房地产公司背着宁洋基金公司和申请执行人将部分物业出售，其在收取售楼款后并没有给过一分钱陈晓芬，其原因是方晓涛和君涛房地产公司的债权人并不仅仅只有长城资产公司、从化一建的工程款和几个小额贷款公司以及申请执行人这么少，而是还有数十个债权人，那些债权人随着时间的推移逐渐都浮出了水面。申请执行人分批解封的物业所得的售楼款根本不足以覆盖他们的债务，所以他们选择了违约，将售楼款据为己有。鉴于以上三点理由，申请执行人认为其所查封的上雅君庭物业为烂尾楼物业，价值较低，即使全部售出都不足以偿还到期债权。申请执行人查封的方晓涛、林碧娥的个人私产全部都有抵押权，而且是轮候查封，只是为了能在那些标的物拍卖时参与分配，均不存在超标的额查封的情况。望法院能查明事实，公正裁决。
被执行人方晓涛、林碧娥、侨商利富公司、珍奇味公司均没有提交答辩意见。
经审理查明：关于原告陈晓芬诉被告方晓涛、林碧娥、珍奇味公司、君涛房地产公司、侨商利富公司民间借贷纠纷一案中，原告于2015年9月28日向本院提出财产保全的申请，本院已于2015年9月28日作出（2015）穗海法民二初字第3232号民事裁定书，裁定如下：冻结被告方晓涛、林碧娥、珍奇味公司、君涛房地产公司、侨商利富公司的银行存款共计26000000元或查封、扣押其相应价值的财产。在财产保全过程中，本院已于2015年9月30日查封登记在被告君涛房地产公司名下位于广东从化经济开发区高技术产业园工业大道5号上雅君庭1幢1802、703、803、903、1003、1103、1203、1303、1403、1503、1603、804、904、1104、1304、1404、1504、1604号房的房屋产权；2幢105、1501、1601、1701、1002、1102、1202、1302、1502、1602、1702、1004、1104、1204、1304、1404、1504、1704、1904、1305、1405、1505、1705、1905、1903、2103、1106、1206、1306、1406、1506、1606、1706、1806、1906、2006号房的房屋产权；3幢106、1001、1101、1201、1401、1501、1701、1801、1002、1102、1602、1702、1802、1902、2002、1204、1304、1404、1504、1604、1704、1804、1904、2004、1405、1505、1705、1805、1403、1503、1603、1703、1803、1903、2003、2103、1706号房的房屋产权（以上查封期限从2015年9月30日至2018年9月29日止）；轮候查封登记在被告方晓涛名下位于广州市天河区华庭路3号5号地下一层268、91车位的房屋产权。本院已于2015年11月6日查封登记在被告君涛房地产公司名下位于广东从化经济开发区高技术产业园工业大道5号上雅君庭1幢201、401、901、1301、1401、1501、1601、1801、202、602、1002、1202、1402、1502、1602、203、403、1703、1803、304、404、504、1704、1804房的房屋产权；2幢101、102、103、104、201、301、401、1401、1901、2001、2101、202、402、602、702、802、902、1402、1902、2002、2102、203、1303、1403、204、604、2004、2104、205、1205、1805、2005、2105、206、906房的房屋产权；3幢101、102、103、104、105、301、401、901、2101、202、402、802、902、1402、1502、2102、203、204、904、1004、2104、205、305、705、2105、206、606、906、1506、1606、1906、2106房的房屋产权；查封登记在被告君涛房地产公司名下位于广东从化经济开发区高技术产业园工业大道5号负一层地下车库-102的产权（以上查封期限从2015年11月6日至2018年11月5日止）。本院已于2015年11月3日冻结被告君涛房地产公司在农业银行太平支行（处）44×××98账号的存款216355.44元；在农村商业银行河滨支行（处）03×××52账号的存款0元；在建设银行太平支行（处）44×××08账号的存款0元（以上冻结期限从2015年11月3日至2016年11月2日止）。
关于该诉讼案件，本院已于2016年4月11日作出（2015）穗海法民二初字第3232号民事调解书，该调解书调解协议如下：一、原、被告共同确认，五被告尚欠原告借款本金2600万元以及2015年5月5日至2015年12月31日期间的利息150万元（其中利息150万元由原告仅向被告方晓涛、林碧娥主张），案件受理费86288元由五被告负担；二、五被告分三期向原告偿还上述借款本息、受理费，其中：第一期，原告在2016年5月5日前向法院申请解除对被告君涛房地产公司开发的上雅君庭项目约4500平方米物业的查封，五被告在法院根据原告的申请解除查封该约4500平方米的物业之后于2016年6月15日前向原告支付第一期款项1000万元及案件受理费86288元；第二期，原告收到第一期款项1000万元后，在2016年6月25日前申请解除对被告君涛房地产公司名下农业银行从化太平支行账号（44×××98）的冻结措施以及上雅君庭项目另外约4500平方米物业的查封措施，五被告在法院解除该银行账户冻结和解除查封该约4500平方米物业之后，于2016年9月5日以前向原告支付第二期款1000万元；第三期，原告收到第二期款项1000万元之后，于2016年9月15日以前向法院申请解除被告君涛房地产公司名下农村商业银行河滨支行账户（03×××52）、建设银行太平支行账户（44×××08）以及上雅君庭项目剩余所有已查封的约3000平方米住宅和商铺物业的查封，五被告在法院解除该两个银行账户冻结和该批约3000平方米物业的查封措施之后于2016年11月25日前向原告支付第三期款项600万元，同时，被告方晓涛、林碧娥向原告支付借款利息150万元；三、原告收到第三期款项600万元之后在2016年12月5日前申请解除对被告君涛房地产公司开发的上雅君庭项目负一层102号车位的查封（面积约6770.62平方米）；四、原告收到被告方晓涛、林碧娥支付的利息150万元之后，在2016年12月5日前申请解除轮候查封的被告方晓涛名下的位于广州市天河区华庭路3号5号地下一层268号和91号车位的查封措施；等。
根据以上调解协议内容，原告陈晓芬于2016年4月11日向本院递交解封申请书及解封房产明细表（总面积4548.94平方米），本院已于2016年4月15日以（2015）穗海法民二初字第3232-2号民事裁定书裁定解除对登记在被告君涛房地产公司名下位于广州市从化经济开发区高技术产业园工业大道5号上雅君庭项目52套住宅及商铺的查封。其中包括：广州市从化经济开发区高技术产业园工业大道5号上雅君庭1幢203、1802、901、1002、1202、1301、1401、1501、1502、1601、1602房；2幢1806、906、301、1606、1901、2006、1706、1306、101、102、103、104、105房；3幢1805、2003、901、204、402、1801、906、1101、1001、401、1701、1401、1703、2106、802、904、1903、1505、1405、1403、1603、1804、101、102、103、104、105、106房。本院根据原告的申请于2016年4月19日解除查封上述物业之后，因五被告均未按照调解协议约定的内容支付第一期款项，原告据此向本院申请执行，要求五被告支付1000万元及案件受理费86288元，本院已于2016年6月16日立案执行，案号为（2016）粤0105执2949号。在执行过程中，申请执行人陈晓芬表示上述已解封的52套房产中的上雅君庭2幢1806房、3幢1805、2003、901、1903、1505房共计6套房产已办理网签，故无需法院查封，余下的46套房产本院已于2016年6月28日重新采取了查封措施，其中有12套房产为轮候查封，其余均为正式查封，查封期限从2016年6月28日至2019年6月27日止。
另查，因五被告均未支付调解协议约定的其余款项，原告陈晓芬据此另行向本院申请执行，要求五被告支付借款本金1750万元及利息，本院已于2017年5月19日立案执行，案号为（2017）粤0105执2716号。经执行，本院除查封了被执行人君涛房地产公司名下的上述房产外，对其余被执行人名下的房产均采取了轮候查封措施，另申请执行人表示被执行人君涛房地产公司名下的房产并没有竣工验收，本院可暂不予以处置，由于并未发现各被执行人有其他可供执行的财产，故上述两执行案件已裁定终结本次执行。另外，关于申请执行人林应胜与被执行人方晓涛、林碧娥、珍奇味公司、君涛房地产公司民间借贷纠纷一案，要求被执行人偿还借款本金962万元及利息，本院已于2017年4月17日立案执行，案号为（2017）粤0105执2118号，由于并未发现被执行人有其他可供执行的财产，该案同样已裁定终结本次执行。
根据广州市从化区住房和建设局于2017年11月13日出具的从住建函[2017]741号复函，其中载明：位于从化高技术产业园内“上雅君庭”楼盘是由君涛房地产公司开发，由于该公司法人在外部债务太多，经有关债务人起诉该楼盘已被相关法院多次查封，楼盘于2015年底停止建设，由于楼盘仍未完成建设，无法竣工验收，楼盘烂尾。
另根据广州市从化区国土资源和规划局于2017年12月21日出具的从国土规划函[2017]2596号复函显示：涉案房产未办理大确权手续、均已查封；广东从化经济开发区高技术产业园工业大道5号上雅君庭的房产除3栋1101、1001、901已网签外，权属人均为君涛房地产公司；房产除负一层地下车库-102没有在建工程抵押、未纳入预售，3栋1101、1001、901已网签、没有在建工程抵押，3栋1706房没有在建工程抵押外，其余均已办理在建工程抵押。
本院认为：本案的争议焦点在于涉案房产已被生效法律文书明确为附条件解除查封的情况下，异议人能否以超标的查封为由要求解除涉案房产的查封。
首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。因广东从化经济开发区高技术产业园工业大道5号上雅君庭楼盘的开发企业为被执行人君涛房地产公司，故本院对涉案房产予以查封于法有据。其次，根据该执行案件的执行依据（2015）穗海法民二初字第3232号民事调解书调解协议的内容，在申请执行人向本院申请解除对被执行人君涛房地产公司名下的相应面积房产的查封后，被执行人理应按约定支付第一期的款项，在各被执行人均未向申请执行人支付约定款项的情况下，申请执行人要求法院在执行阶段重新对已解封的房产采取查封措施并无不当。最后，根据调解协议的内容，该案件中所涉及的房产、银行账户及车位等是根据双方约定的分期付款情况而逐步解除查控措施直至解除完毕，即涉案房产被明确为生效法律文书指定的附条件解除查封的标的物，而该生效法律文书非经法定程序不得随意改变或者否定其内容和效力，故异议人以该执行案件存在超标的查封为由要求解除涉案房产的查封与生效法律文书中双方所约定的内容相冲突，故其所提出的异议理由并不能对抗该生效法律文书的强制执行效力，双方理应严格按照调解协议的内容行使各自的权利义务，但异议人却在并未支付任何款项的情况下以超标的查封为由要求解除涉案房产的查封有违诚实信用原则。鉴于涉案房产属于生效法律文书指定的附条件解除查封的标的物，异议人的异议请求实质是对该生效法律文书提出异议，并不属于执行异议案件的审查范围，应另循法律途径解决。故对于异议人提出的执行异议申请，本院予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条的规定，裁定如下：
驳回异议人广州市君涛房地产发展有限公司提出的执行异议申请。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向广州市中级人民法院申请复议。
审判长 张法能
审判员 张 鑫
审判员 贾存锦
二〇一八年四月二十七日
书记员 潘丽文