贵州省黔西县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔县民初字第692号
原告颜某某，女，1983年8月16日出生，汉族，贵州省黔西县人。
被告贵州峰厦房地产开发有限公司，住所地：贵州省黔西县城关镇环南安居小区15单元3层5号。
法定代表人刘光富，系该公司总经理。
委托代理人黄兴华，黔西县律师事务所法律工作者。委托权限为特别授权。
原告颜某某与被告贵州峰厦房地产开发有限公司（以下称峰厦房开公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月24日受理后，依法由审判员张光辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告颜某某、被告峰厦房开公司的委托代理人黄兴华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告颜某某诉称：原告于2010年11月12日与被告签订《商品房买卖合同》一份，被告将其开发位于黔西县法院路峰厦家园第1幢1单元12层1205号的商品房一套售予原告，该房建筑面积111平方米，单价为2388元／平方，房屋总价款为265068元。购房时被告书面承诺为原告免一年的物管费作为优惠。原告按合同第六条约定的付款方式如期履行了付款义务，但被告未按照合同第八条约定的交房期限即2011年5月28日前向原告交付房屋及相关文件，且直到现在也未接到被告通知交房的任何信息。2014年1月8日，原告放寒假后才了解可接房装修，但物业公司要求交清物管费及装修保证金才能领取钥匙，并声明被告承诺免交的物管费与他们无关，原告为此又自支了一年的物管费1465元，被告不履行自己的承诺又是一种违约行为。从合同约定的上述交房期限至2014年1月8日原告得知可领取钥匙之日，被告已超期940天。根据合同第九条关于出卖人逾期交房违约责任的相关约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，被告逾期超过90日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，为此，原告诉来法院要求被告继续履行合同，同时向原告支付逾期交房的违约金49832.78元，逾期办理房产权属证书的违约金2650.68元和被告承诺免交一年的物管费1465元。并承担本案诉讼费用。
为支持自己的诉讼请求，原告在举证期限内向法庭提交了下列证据：
1、原告身份证复印件一页，用以证明其主体适格；
2、第024号《商品房买卖合同》复印件一份，用以证明双方已订立房屋买卖合同的事实；
3、收款收据、贵州省农村信用合作社借款借据及进账单（回单）复印件计四页，用以证明原告按合同要求缴纳首付款80068元及各项代收费用15619元，并办理按揭贷款手续借款185000元，购房全部价款265068元已按约付清；
4、被告峰厦房开公司出具的物管协议一份，用以证明被告同意免除原告一年的物管费；
5、物业管理费收据一张，用以证明其自行交纳了2013年10月3日至2014年10月3日的物管费计1465元。
被告峰厦房开公司辩称：被告认可原告所述逾期交房的事实，但逾期时间从2011年5月28日起计算至同年10月6日被告正式通知办理交房手续之日止共计只是133天，故原告主张逾期940天无事实依据，被告不予认可。根据双方所订商品房买卖合同第九条约定，逾期交房违约金按原告已付房款265068元的万分之二乘以133天计算是7050元，而非原告主张的数额。被告于2011年10月6日通知原告接房这一事实已有之前生效的民事判决书举证为凭，被告于该日委托物业公司向包括原告在内的全体业主以电话、短信及张贴通知等方式进行交房通知，故原告主张其至今未接到交房通知与事实不符，不应采信。此外，被告已为包括原告在内的全体业主交纳了一年的物管费同样有生效判决书载卷为凭，故原告要求被告再给付一年的物管费1465元无事实依据，不应支持。请求法庭查明以上事实予以明判。
被告峰厦房开公司为证明其抗辩理由成立，向法庭提交了下列书证：
1、贵州峰厦房地产开发有限公司企业法人营业执照复印件一页，用以证明峰厦房开公司系合格的企业法人，即被告主体身份适格；
2、贵州省黔西县人民法院（2013）黔县民初字第1522号《民事判决书》一份，用以证明本案原告主张逾期交房的计算时间较长，计算金额过高，且被告已为原告等代交了一年的物业费，原告的部分诉求无事实依据，不应获得支持。
经庭审质证，被告对原告提交的第1至3组书证不持异议，对第4、5两组书证的证明目的有异议；原告对被告提交的第1组书证无异议，对第2组书证的真实性无异议，对证明目的有异议。
上述经质证各方均无异议的书证，因来源合法、内容真实，并能证明其各自主张的相应事实，应予采信。原告方的第4组书证能够证明其主张的证明目的，应予采信。第5组书证与案件缺乏关联性，不应采信。被告提交的第2组书证系本院作出的生效判决，其事实认定部分可直接作为本案定案依据予以采信。
综合双方当事人的诉辩意见及举、质证情况，本案双方争议的焦点为：1、如何明确被告峰厦房开公司向原告等业主正式交房的时间；2、本案原告主张违约金的计算方式是否合理合法；3、原告关于由被告支付其承诺免交一年的物业费1465元是否有事实及法律依据。
经审理查明：2010年11月12日，原告颜某某与被告峰厦房开公司签订了合同编号为024号的《商品房买卖合同》一份，被告将其开发的位于黔西县法院路峰厦家园第1幢1单元12层1205号商品房一套售予原告，该房屋建筑面积111平方米，单价为2388元／平方米，房屋总价款为265608元，合同第八条约定的交房期限为2011年5月28日前。合同同时对付款方式及期限、逾期付款和逾期交房的违约责任及房屋的交接等事项进行了约定。另在第十五条对产权登记事项也进行了约定。合同签订当日，原告向被告缴付了首付款80068元及各项代收费用15619元。同年12月2日，被告向黔西县房产局申请办理了商品房预售登记备案。2011年1月6日，原告向贵州省农村信用合作社申请办理房屋按揭抵押贷款手续，按揭贷款共计18.5万元整，该款已转入被告开设账户。2011年10月6日，被告委托进行物业管理服务的贵州世纪宏洋物业管理有限公司以电话、短信及贴通知等方式向全体业主通知办理交房手续，部分业主以被告逾期交房为由拒绝接房，另有部分业主拒绝缴纳物业管理费。经被告与贵州世纪宏洋物业管理有限公司自行协商，由被告为包括原告在内的全体业主代交2011年10月3日至2013年10月2日计两年的物管费作为补偿其逾期责任。此后，被告未就上述决定与全体业主协商并取得一致同意，即为原告等人代交了一年的物管费计83600元。2014年1月8日，原告到物业公司准备领取房屋钥匙装修房屋时，因交纳物业费及装修保证金等事宜与物业公司产生争议，遂自行交纳了2013年10月3日至2014年10月3日的物业费1465元，但以物业公司不能提供相关合法手续为由未领取钥匙。原告以被告存在逾期交房和逾期办理房屋权属登记等违约事实、且在合同中有相关违约责任的约定为由诉至法院，请求如上所判。
另查明，双方签订的合同第九条第1款第（2）项关于逾期交房的违约责任载明：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1﹪向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金。”；第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：1、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；2、买受人原因，造成商品房不能在规定时间内取得房产权属证书的由买受人承担责任。”
本院认为，依法订立的合同首先应是双方的真实意思表示，且不得违反法律、行政法规的强制性规定，也不得损害国家、集体或者第三人的利益。合同订立后对双方当事人均产生法律上的拘束力，双方均应按合同约定履行义务和行使权利。本案被告峰厦房开公司属依法取得房地产开发、销售资质的企业，且其与原告签订的商品房买卖合同已经黔西县房产管理局商品房预售合同登记备案，故该合同合法有效，应受合同法等相关法律调整。根据双方合同的约定，原告作为商品房的买受人是采取首付和向银行申请按揭抵押贷款的方式向被告支付房款，原告按约定交清首付款并办理完毕按揭贷款手续，贷款转入被告开立的账户后，原告的付款义务即告完成。被告收到原告上述首付款80068元和按揭贷款185000元共计265068元后，并未按合同约定的期限和条件向原告等业主履行交房义务，存在违约事实，故原告关于由被告承担逾期交房违约责任的诉求，因有事实及法律依据，应予支持。双方合同约定被告的交房期限为2011年5月28日前，但被告直至同年10月6日才按合同第十一条约定的通知方式通知业主办理交房手续，故其正式交房时间参照该条第二款之约定应是该日后的第五日即10月11日，而非其主张的10月6日。按照约定及上述交房时间，被告实际逾期133天，故其向原告支付的违约金按原告已付房款265068元的万分之二乘以133天计算是7050.8元。被告于2011年10月6日才按合同约定的方式履行通知交房义务确存在逾期行为，但通知的对象为包括原告在内的全体业主，而非仅指原告个人，被告的通知义务完成后，因原告自身原因于一定期限内未能收到通知并致被告未能再次按期交房，不应完全归责于被告一方，故原告主张以其2014年1月8日才知可以领取钥匙之日为被告实际的交房时间与情理不符，不应采信。其据此主张被告逾期交房940天，并以此计算要求被告承担违约金49832.78元有悖于公平原则，依法不应支持。被告出售的商品房作为住宅，按约定除应符合经验收合格的条件外，被告仍有按约定提供并出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等相关证明文件的义务，同时根据合同法的相关规定及商品房的交易习惯，被告也有继续协助办理产权证书交付原告的义务，故原告关于由被告继续履行合同上述义务的诉求，因有事实依据，应予支持。原告签订合同时购买的商品房并非现房，双方在合同中并无被告办理产权登记和取得权属证书期限的特殊约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外。出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。……”之规定，原告取得权属证书的期限应为2011年10月11日房屋交付使用之日起90日内，即2012年1月10日前，原告在该期限未取得房屋权属证书，故其主张由被告按已付房价款265068元的1%即2650.68元支付违约金因有事实及法律依据，应予支持。本案中被告承诺为原告等业主代交一年的物业费已经履行，原告自行交纳的物业费并不在其承诺代交的时间范围，且也不属被告的合同义务，故其关于由被告支付其已付物业费1465元的诉求，因无事实及法律依据，不应支持。据此，为维护正常的社会经济秩序，保障交易安全，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告贵州峰厦房地产开发有限公司于本判决生效后继续履行与原告颜某某签订的第024号《商品房买卖合同》；
二、被告贵州峰厦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告颜某某一次性支付逾期交房的违约金7050.8元；
三、被告贵州峰厦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告颜某某一次性支付逾期办理房产权属证书的违约金2650.68元；
四、驳回原告颜某某的其他诉讼请求。
案件受理费1148元，减半收取574元，由被告贵州峰厦房地产开发有限公司负担50元，原告颜某某负担524元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
逾期不上诉，本判决发生法律效力，权利人可在判决书生效后二年内向本院申请强制执行。
审判员 张光辉
二〇一四年六月六日
书记员 刘 芸