福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第3202号
上诉人（原审原告）齐锋，男，1975年2月9日出生，汉族，住福州市台江区。
委托代理人叶道明、李萍，福建万和律师事务所律师。
上诉人（原审被告）高玉莲，女，1958年1月21日出生，汉族，住福州市鼓楼区。
委托代理人周怀军，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。
第三人福州丹厦房产营销策划有限公司，住所地福州市台江区上海街道白马中路125号书香大第3#楼1层04店面。
法定代表人刘华山，总经理。
委托代理人高国英。
上诉人齐锋与上诉人高玉莲、第三人福州丹厦房产营销策划有限公司（以下简称“丹厦公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2014）台民初字第484号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：坐落于福州市台江区宁化街道宁化路宁化新村33#楼403单元、17#楼1层06附属间房屋属原告齐锋所有。原告持有的榕房权证××字第0957680号《房屋所有权证》载明原告取得上述房屋的方式为“继承受齐国振产业”、“买受马雪英产业”。
2013年9月17日，原告齐锋（甲方，系卖方）与被告高玉莲（乙方，系买方）经“台江区丹厦正荣房产中介所”居间服务，签订了一份《房产买卖合同》及《补充协议》，约定：甲方将坐落于福州市台江区宁化街道宁化路宁化新村33#楼403单元、17#楼1层06附属间房产出售给乙方；乙方已亲自审查过该房产产权相关权属信息资料，了解产权相关信息；甲乙双方同意，按套购买上述房产，上述房产交易成交价为695000元，购房款的支付方式为一次性付款；甲方在上述成交价内交给乙方的附属配套设施、家具、家电包括水、电、有线电视、数字电视、物业管理、管道煤气使用权、空调（2部）、热水器（1部）；上述房产产权交易国家规定之税费由乙方全部承担；甲乙双方签订本合同后，一方擅自变更或解除合同的，视为违约；自违约行为发生之日起超过5日，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过10日仍未回复并履行的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付本合同第十条（即依照《中华人民共和国合同法》有关规定，双方约定本合同签订后任何一方违约须向另一方支付违约金50000元整）所规定的违约金，同时有权要求违约方支付第八条（即自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行）中约定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等；上述房产的成交价695000元为甲方出售上述房产的实收价格，在交易过程中产生甲、乙双方名下的税费及甲、乙双方应支付的中介佣金、过户服务费都由乙方承担，乙方应支付中介佣金18000元、过户服务费800元；乙方应于2013年9月22日前支付给甲方购房款200000元，并于2013年9月30日前再支付购房款150000元，余款于2013年10月15日前准备到位，若乙方未在约定时间内准备好购房款则属违约；甲乙双方协商约定于2013年10月15日前至银行办理资金监管手续（资金监管金额=成交价695000元-部分购房款350000元-户口履约保证金5000元）。
当日，原被告双方与第三人丹厦公司（丙方）还签订了一份《交易服务合同》约定：甲乙双方同意本次房产买卖由丙方提供交易服务；丙方的服务范围包括协助甲乙双方办理水、电、管道煤气、有线电视（或数字电视）及物业交接过户手续等，协助甲乙双方办理房产权属过户手续、房屋及房产配套设施的移交，为甲乙双方提供安全交易衍生服务，即依约监管双方交易相关材料、办理产权交易的前期准备工作等；甲乙双方分别向丙方支付交易服务费人民币400元；签订本合同时，甲方将产权交易相关材料交至丙方处监管，作为交易的保证，乙方则应支付履约保证金50000元至丙方指定账户作为交易保证，该履约保证金在交易中作为购房款的一部分，在结算时支付给甲方；等等。同时，原、被告及第三人为明确上述房产买卖的交易流程及方式，又订立了一份《一次性付款交易流程确认函（无解押）》，作为《交易服务合同》的附件。该确认函第一条“付款方式与金额”约定“乙方应在该房产的交易收件受理手续办理前，将全额购房款及应支付给丙方的中介佣金、交易服务费（代办服务费）等款项一次性存入丙方指定的银行账户无息监管。”；第二条“交易收件受理时间”约定“经甲、乙双方协商约定于2013年10月15日之前，携带有关证件会同丙方至房地产交易登记部门，办理该房产交易收件受理手续。”
以上合同订立后，被告高玉莲于2013年9月17日支付了履约保证金50000元。该笔款项由第三人丹厦公司出具《代收收据》代收。2013年9月22日、29日，被告又分别支付给原告齐锋购房款200000元、150000元。2013年10月15日下午，原被告双方依据《一次性付款交易流程确认函（无解押）》的约定，与兴业银行股份有限公司福州西湖支行订立《资金监管协议》，原告将剩余购房款295000元以及中介佣金18000元、交易服务费800元，合计313800元款项存入在该行开立的资金监管账户中。办理完上述资金监管手续后，原被告双方与第三人前往福州市房屋登记中心，办理讼争屋福州市台江区宁化街道宁化路宁化新村33#楼403单元、17#楼1层06附属间房产交易收件受理手续。在被告向福州市房屋登记中心档案馆查询其是否属于首次购房的过程中，原告离开福州市房屋登记中心，当日下午双方未办成讼争屋产权过户收件受理手续。后被告提出讼争屋中的一半产权原告取得尚未届满5年，因此将多产生交易税费约6000元，并要求对该项多出费用的承担问题进行协商，但原告认为房屋交易税费与其无关，双方一直未能前往办理讼争屋产权过户收件受理手续。后因原告通过第三人于2013年11月7日向被告邮寄送达《关于办理台江区宁化街道宁化路宁化新村33#楼403单元17#楼1层06附属间买卖事宜履约通知函》，通知被告于收到该函后5日内配合原告办理产权过户收件受理手续未果，原告遂于2013年12月3日与广州国悦（福州）律师事务所订立《民事委托代理合同》，聘请律师作为其诉讼代理人，支付律师代理费5000元，并于2013年12月4日向原审法院邮寄起诉状，提起诉讼。
诉讼中，被告高玉莲提出，对于增加的交易税费的问题，其仅与第三人丹厦公司协商，从未要求原告齐锋承担，更未因此问题拒绝办理产权过户手续，至于第三人是否与原告协商承担税费的问题，是第三人的意思表示，与其无关；2013年11月9日，其收到第三人的《关于办理台江区宁化街道宁化路宁化新村33#楼403单元17#楼1层06附属间买卖事宜履约通知函》后，马上就与第三人联系，要求三方共同办理产权过户手续，但原告自此之后就避而不见，拒绝与被告联系，在此情形下，其于2013年12月9日要求第三人向原告发出《关于办理台江区宁化街道宁化路宁化新村33#楼403单元17#楼1层06附属间买卖事宜告知函》，通知原告于收到该行之日起5日内到第三人处与被告协商并办理讼争屋的产权过户事宜。原告齐锋则提出被告高玉莲的以上陈述并不符实，被告在2013年10月底打电话给其，要求协商增加的交易税费的承担问题，其告知被告该费用应由被告自行承担，之后因产权过户手续迟迟未办，其向第三人询问，第三人说被告因交易税费增加而一直拖延不办过户手续，其遂于2013年11月4日要求第三人发函给被告，催促被告配合办理产权过户手续，大概是2013年11月中旬的一天晚上，被告又找其要求协商上述税费问题，其不同意，因被告一直拖延办理产权过户手续，已属违约，其才提起诉讼；另，2013年10月15日下午，其与被告及第三人前往福州市房屋登记中心办理讼争屋产权过户收件手续，因被告要查询是否属于购买首套房，大概在17：30左右第三人通知其被告的查询手续当日办不完，有事可以先走，两三天后再与被告办理过户手续，其遂离开现场，并非如被告所言其系无故且未告知被告独自离开。
原审法院认为，本案中，原被告双方于2013年9月17日签订的《房产买卖合同》、《补充协议》，以及当日原被告双方与第三人丹厦公司签订的《交易服务合同》及其附件《一次性付款交易流程确认函（无解押）》系立约各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，具有法律约束力。2013年10月15日下午，原被告双方依据《一次性付款交易流程确认函（无解押）》的约定，到兴业银行股份有限公司福州西湖支行办理完资金监管手续后，与第三人前往福州市房屋登记中心办理讼争屋房产交易收件受理手续，原告齐锋虽在被告高玉莲办理查询是否属于首次购房的过程中先行离开，当日下午双方未办成讼争屋产权过户收件受理手续，但第三人在诉讼中确认原告在离开之前有报告第三人的经办，第三人的经办也告知了被告，且原告于当日下午提前离开并不是导致讼争屋房产交易收件受理手续被迟延办理的主要原因，因此不能据此认定原告构成违约。而原告提出被告未按《房产买卖合同》附件《一次性付款交易流程确认函（无解押）》第2条之约定，于2013年10月15日之前携带有关证件会同第三人至房地产交易登记部门办理房产交易收件受理手续构成违约，亦无事实依据，原审法院不予采信。根据原被告双方签订的《房产买卖合同》及《补充协议》的约定，承担讼争屋交易税费是被告所负的一项合同义务，但被告在完成其是否为首次购房的查询后，提出讼争屋中的一半产权原告取得尚未届满5年，由此多产生交易税费约6000元应如何承担的问题，即便被告所作其仅与第三人丹厦公司协商增加的交易税费的承担问题，从未向原告提出过要求陈述属实，但被告的以上主张行为事实上阻碍了原被告双方继续办理讼争屋房产交易收件受理手续，并且，被告在诉讼中也没有提供充分的证据证明其在接到第三人应原告要求发出的《关于办理台江区宁化街道宁化路宁化新村33#楼403单元17#楼1层06附属间买卖事宜履约通知函》后，按指定的期限协助原告办理讼争屋房产交易收件受理手续。因此，应当认定被告的行为构成违约。考虑到被告已按合同的约定，全面履行了分期支付购房款和资金监管的义务，其行为不构成根本违约，原审法院对原告提出要求解除《房产买卖合同》的诉讼请求不予支持，但被告应承担相应的违约责任。原告要求被告依据《房产买卖合同》的约定，支付违约金50000元，并按购房款总额695000元每日万分之五的标准，支付2013年10月15日至2013年12月4日共50日的违约金17375元，合计67375元。对此，被告经原审法院释明认为原告主张的上述违约金数额过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，原审法院酌情将违约金数额减少为30000元。原告要求被告赔偿律师代理费5000元，符合《房产买卖合同》的约定，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、被告高玉莲应于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金人民币30000元，并赔偿原告律师代理费人民币5000元。二、驳回原告齐锋的其他诉讼请求。案件受理费人民币1609元，由原告齐锋负担934元，被告高玉莲负担675元。
一审宣判后，原审原告齐锋、原审被告高玉均不服，向本院提起上诉。
上诉人齐锋上诉称：一、双方签订的《房屋买卖合同》已明确约定合同解除的条件，而高玉莲的违约行为和违约事实在一审判决均已得到认可。因此，根据合同约定，上诉人齐锋解除合同的条件已成就，原审法院认定高玉莲的行为不构成根本违约，对上诉人齐锋的诉请不予支持系混淆了法定解除与约定解除的适用标准。二、《房屋买卖合同》及其《补充协议》是双方真实意思表示，该两份协议中关于违约金的约定是合法有效的。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》的规定，只有当违约金超过实际损失的30%时，才可认定为违约金过高。本案中，高玉莲未提供任何证据证明“合同约定的违约金超过实际损失的30%”，一审法院也未对上诉人齐锋的实际损失进行调查或评估，而径直认定上诉人请求的违约金过高，明显没有事实依据。故上诉请求：撤销原判第一、二项，改判支持上诉人齐锋的一审诉请；二、本案诉讼费用由高玉莲承担。
高玉莲答辩称：答辩人并不存在违约行为，违约方系上诉人齐锋，答辩人也已经向台江法院起诉，要求继续履行合同，该案目前正中止审理。上诉人齐锋主张的违约金，没有依据，即使真的存在违约金，也不能证明上诉人齐锋存在损失。上诉人齐锋已取得了35万元房款，该款项存在利息，故其不但没有损失，反而不断的在收益，其无权要求违约金。讼争房目前未交付，上诉人齐锋并没有实际损失，高玉莲作为购房人已经全部履行其应尽的义务，而上诉人齐锋拖延不办理过户手续，故本案违约方是上诉人齐锋。
第三人丹厦公司答辩称：对于上诉人齐锋的上诉请求及所依据的事实理由由法院依法判决。
上诉人高玉莲上诉称：一、上诉人高玉莲查询是否为首次购房属于房产过户收件受理流程的一个环节，在上诉人高玉莲履行这一环节过程中，齐锋在未征得上诉人高玉莲同意的情况下无故先行离开，系导致当日无法完成房产交易受理手续的主要原因。此后齐锋又故意采取避而不见、拒不联系的违约方式拒不履行办理诉争房屋交易手续，阻碍双方交易。上诉人高玉莲与第三人的交涉属于第三人与上诉人高玉莲之间的内部矛盾，与齐锋无关，根本不影响过户手续的办理。上诉人高玉莲从来没有让第三人和齐锋协商多出的税费承担问题。而第三人与上诉人高玉莲就多出的税费承担问题最后达成的一致意见也证明了此问题与齐锋无关。上诉人高玉莲在收到第三人发出的通知函后多次要求第三人与齐锋联系，亦主动与齐锋联系，但齐锋始终拒不配合，故违约不办理房产过户手续的始终是齐锋而非上诉人。原审法院仅仅以第三人一方的陈述就直接认定“当天下午原告的离开有告知被告”进而在无任何证据的情况下直接认定齐锋的离开不是导致诉争房屋产权交易收件受理手续被延迟的主要原因，并对齐锋此后拒不配合办理房产过户手续的严重违约行为未进行任何的论证，显属认定事实不清，证据不足。二、第三人关于“上诉人高玉莲要求齐锋共担多出税费”的主张带有明显的利益趋向，第三人也未提供任何证据证明上诉人高玉莲有委托其和齐锋协商多出的税费承担问题，而根据第三人出具的《证明》可知上诉人高玉莲多次联系齐锋是为了要求其履行房产过户义务而非协商税费问题，因此，第三人的该项陈述自相矛盾，不能成为定案的依据，不应予以采纳。故上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回齐锋的诉讼请求；本案一、二审全部诉讼费用由齐锋承担。
齐锋答辩称：一、一审中，上诉人高玉莲确认2013年10月15日从房地产交易中心出来后，其与第三人商量多出的税费的承担问题，与第三人最终就此达成一致意见是在2013年11月18日。因此，2013年10月15日三方办理过户当天，无论答辩人离开与否都无法办理完成过户手续。一审中，上诉人高玉莲确认答辩人离开时间为下午五点十几分。福州市房地产交易中心规定的下班时间是下午五点半，下午五点后就不再放号。上诉人高玉莲因查询是否首次购房事宜拖延了时间，显然当天无法办结过户，与答辩人离开无关。二、根据《居间服务合同》及其交易流程的约定，以及房产中介机构的行业惯例，办理过户手续应由中介机构协助陪同。因此，若办理过户手续，应由房屋买卖双方会同中介方一同前往房地产交易登记部门，一般均由中介机构居间安排时间并通知双方，而不可能由买卖双方自行联系。而答辩人从未接到中介方关于办理过户的通知。因此上诉人高玉莲声称其电话联系答辩人系为催促办理过户手续的说法显然不符合常理。一审中上诉人高玉莲确认与第三人最终就此达成一致意见是在2013年11月18日，在此之前，高玉莲不可能联系答辩人办理过户事宜。实际上，高玉莲多次与答辩人联系均是为协商税费负担事宜，而双方签订的《房屋买卖合同》第五条已明确约定，税费由乙方（即被答辩人方）全部承担。因此，答辩人认为就税费问题已无协商的必要，完全有理由拒绝与高玉莲沟通。三、按双方《房屋买卖合同》第九条关于违约责任的约定，“自违约行为发生之日起超过5日，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过十日仍未回复并履行的，守约方可解除合同，……。”答辩人发函督促上诉人高玉莲履约为2013年11月5日，上诉人高玉莲并未在发信之日起十日内履约，答辩人的合同解除权已成就。高玉莲因税费分担问题导致的拖延办理过户手续，不论其是否向答辩人要求分担税费，均不影响答辩人合同解除权的成就。综上，请求法院依法判决。
第三人丹厦公司答辩称：一、2013年10月15日下午，第三人与高玉莲、齐锋到福州市房地产交易登记中心办理产权过户收件受理手续。高玉莲按照工作人员的建议就其是否属于首次购房进行查询，查询首次购房证明的时间正常是两个工作日，其拿到排号时已是下午5点左右，在其等待叫号过程中，齐锋打电话给第三人的经办，说有急事要先走，第三人的经办告知了高玉莲，高玉莲没有提出异议，齐锋先离开了。后档案馆经办人员告知高玉莲其名下原有房屋虽已拆迁，但未办理注销，因此属二次购房，不需办理查询手续。而此时已是下午5点半左右，故当日下午未办成产权过户收件受理手续。上述查询结果出来后，第三人的经办要当场约定下次办理产权过户收件受理手续时间时，高玉莲提出讼争屋中一半产权齐锋取得尚未满5年，由此将多产生交易税费约6000元，并要求对该项多出费用的承担问题进行协商。而后第三人的经办约双方于2013年10月24日到第三人处协商，但齐锋提出根据合同的约定税费问题与其无关，故未到场。第三人经办应高玉莲要求又多次联系齐锋前来，但齐锋均表示税费问题与其无关。因双方于2013年11月5日前都未协商出结果，第三人遂应齐锋的要求向高玉莲发出《履约通知函》，通知高玉莲于收到该函后5日内配合齐锋办理产权过户收件受理手续。高玉莲收到该通知后，与第三人的经办均与齐锋进行电话沟通，但一提及税费的问题，齐锋就挂断电话或不接听，期间高玉莲还自行上门找齐锋协商，但均无结果。2013年11月底左右，高玉莲同意办理产权过户收件受理手续，但齐锋还是不接电话，或接起电话就表明一切按合同办，并要求高玉莲须按合同约定赔偿违约金50000元，然后再办理过户手续。第三人的经办向高玉莲转达后，高玉莲表示其没有违约，无需赔偿，并要求齐锋到场配合办理过户手续。2013年12月9日，第三人的经办陪同高玉莲到齐锋家，齐锋表示已提起诉讼，但未出示起诉材料。因未接到法院的通知，高玉莲遂于2013年12月27日提起诉讼。二、2013年10月15日未办理产权收件受理手续后第二天开始，每次第三人与高玉莲联系或其到第三人公司时，高玉莲均要求与齐锋协商多出的税费问题，并称协商好再办理过户手续，且第三人在2013年12月9日应高玉莲要求向齐锋发函亦是要与齐锋协商并办理产权过户手续，由于齐锋一直不出面协商，也不同意承担税费，双方一直无法协商成功，而高玉莲隔三差五的到第三人的办公地点及门店，故第三人同意让利2000元给高玉莲，此时已超过第三人受齐锋委托向高玉莲发函要求其履行合同所规定的时间。高玉莲最终要求齐锋履行房产过户义务的时间是2013年11月27日，已超过合同约定过户的时间，自2013年10月16日以来，高玉莲一直都是在协商多出的税费问题，并非自2013年10月16日以后马上要求齐锋履行过户义务。齐锋于2013年10月15日下午先行离开并非导致讼争房屋交易收件受理手续被迟延办理的主要原因。
当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。根据本案现有的证据，本院确认一审法院查明的事实基本清楚。
本院认为，根据上诉人齐锋与上诉人高玉莲之间的合同约定，上诉人高玉莲负有承担交易所需税费的义务，其要求就多产生的交易税费约6000元如何承担的问题进行协商的主张确已阻碍了双方继续办理讼争房产交易收件受理手续，而上诉人高玉莲提供的证据不足以证明其按照《关于办理台江区宁化街道宁化路宁化新村33#楼403单元17#楼1层06附属间买卖事宜履约通知函》指定的期限协助上诉人齐锋办理讼争房产交易收件受理手续，原审法院根据上述情况，认定上诉人高玉莲的行为构成违约并判令上诉人高玉莲支付相应的违约金并无不当。上诉人齐锋与上诉人高玉莲所签订的《房产买卖合同》第九条已约定了合同解除的条件，上诉人齐锋可依约解除合同，原审法院在认定上诉人高玉莲构成违约的情况下，不予支持上诉人齐锋要求解除合同的主张有误，本院予以纠正。鉴于在二审诉讼过程中，上诉人齐锋自愿向本院表示仅要求解除双方之间的合同并放弃要求上诉人高玉莲承担违约金及律师费的主张，本院对此予以照准，上诉人齐锋应向上诉人高玉莲返还已收取的购房款350000元。
2013年10月15日，上诉人高玉莲作为甲方、上诉人齐锋作为乙方与丙方监管银行兴业银行股份有限公司福州西湖支行签订《资金监管协议》，该协议约定上诉人高玉莲汇入监管账户中的313800元监管资金的监管期限为三个月，监管期至2013年12月30日届满，并于第六条第1款约定“监管期届满，丙方（监管银行）解除资金监管，若甲（高玉莲）乙（齐锋）未完成交易，监管账户内的监管资金由甲方（高玉莲）自行处置”。现该协议约定监管期已届满，上诉人齐锋与上诉人高玉莲之间的交易未完成，上诉人高玉莲可根据该协议自行处置监管资金，故本院对此不作处理。
上诉人高玉莲于2013年9月17日向第三人丹厦公司指定账户支付50000元履约保证金，并约定该履约保证金在交易中作为房款的一部分，由于该履约保证金条款系《交易服务合同》的组成部分，上诉人齐锋在一审中仅要求解除其与上诉人高玉莲于2013年9月17日签订的《房产买卖合同》及《补充协议》，故对于该50000元履约保证金本院不予审理，上诉人高玉莲可另行向第三人丹厦公司主张。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销福州市台江区人民法院（2014）台民初字第484号民事判决；
二、解除上诉人齐锋与上诉人高玉莲于2013年9月17日签订的《房产买卖合同》及《补充协议》；
三、上诉人齐锋应于本判决生效之日起十日内向上诉人高玉莲返还350000元购房款；
四、驳回上诉人齐锋的原审其他诉讼请求；
五、驳回上诉人齐锋的其他上诉请求；
六、驳回上诉人高玉莲的上诉请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费1609元，由上诉人齐锋负担804.5元，由上诉人高玉莲负担804.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑克华
代理审判员 黄 锋
代理审判员 吴筱洲
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 王 惠