湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂2801民初3387号
原告：谭鸿军，男，生于1968年6月14日，汉族，湖北省恩施市人，住湖北省武汉市洪山区，
委托诉讼代理人：侯明峰，湖北夷水律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人：刘忠华，湖北夷水律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告：彭照，男，生于1984年5月1日，汉族，湖北省鹤峰县人，住鹤峰县，
原告谭鸿军与被告彭照房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案受理后，依法适用简易程序于2017年6月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人侯明峰、刘忠华，被告彭照到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谭鸿军向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋使用费52,000元；2.判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告将其请求的使用费金额变更为80,000元。事实及理由：2009年4月21日，原告承租原中国工商银行股份有限公司恩施城区支行（现为中国工商银行股份有限公司恩施分行，以下简称工商银行）坐落于恩施市航空路222号整栋五层楼房。该房屋一楼面临航空路自右向左1号至9号共9个门面。2011年4月1日，原告将3号门面房屋转租给被告，将其他门面分别转租给他人。因原告对租赁房屋旁的空地进行了改造，工商银行将原告的租期延长至2014年7月31日。
2014年5月14日，工商银行对涉案房屋整体招租，案外人上官承斌中标，但没有与工商银行签订租赁合同，上官承斌按照原告与被告的租金标准收取了2014年8月1日至2014年10月10日的租金。因被告拒不腾退房屋，工商银行于2015年6月9日向恩施市人民法院起诉原告及被告等人，要求被告等人作为次承租人直接向工商银行腾退房屋，要求原告支付租金损失。恩施市人民法院判令被告等人腾退各自所占用的房屋，判令原告自2014年8月1日起按15万元/年的标准支付逾期腾退房屋的损失。原告提起上诉，恩施州中级人民法院维持原判。2017年3月，恩施市人民法院强制执行过程中，被告才于2017年3月31日向工商银行腾退房屋。因被告拒不腾退房屋，致使原告无故承担责任，除了向工商银行支付占用使用租金外，诉讼费、执行费等均由原告承担。除此之外，工商银行承租的原告房屋，因该案也拒不向原告支付租金，给原告造成巨大经济损失。据此，被告应按原、被告之间约定的标准向原告支付房屋占用使用费。
被告彭照辩称，2014年7月31日，租赁合同期限届满后，因工商银行招租，案外人上官承斌中标，被告还向上官承斌交纳了2014年8月1日至2014年10月10日的租金共计9,800元。嗣后，因租赁房屋被停水停电而没有正常使用。故请求驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、原告身份证复印件一份，证明原告的主体资格。
证据二、《房屋租赁合同》复印件一份，证明原告承租了工商银行航空路的房屋（即金梦园宾馆）。
证据三、金梦园宾馆一楼门面承包合同复印件一份，证明原告将3号门面租赁给被告。
证据四、律师函复印件一份，证明原告通知被告腾退房屋未果，履行了告知义务。
证据五、（2015）鄂恩施民初字第01559号判决书、（2016）鄂28民终194号判决书、收据复印件各一份，证明原被告之间的转租关系，被告占用门面拒不腾退房屋的事实。
证据六、（2017）鄂2801执220号执行通知书复印件一份，证明被告拒不腾退租赁房屋，致使原告支付占用费、诉讼费、执行费等。
证据七、情况说明、个人结算业务结算书各一份，证明因被告拒不腾退房屋，工商银行抵扣了其应当向原告支付相关费用。
经庭审质证，被告对原告提交的证据真实性均无异议。
被告未提交证据。
本院认为，原告提交的证据，内容客观真实，与本案待证事实相关联，且被告无异议，本院予以确认。
根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2009年4月21日，原告租赁了案外人中国工商银行股份有限公司恩施城区支行（以下简称工商银行）所属的座落于恩施市航空路222号的整栋五层楼房（一楼面临航空路自右向左1至9号共9个门面），租期5年，即自2009年4月28日至2014年4月27日，年租金150,000元，并签订《房屋租赁合同》。其内容为：“《房屋租赁合同》出租方（甲方）：中国工商银行股份有限公司恩施分行承租方（乙方）：谭鸿军身份证号码根据《中华人民共和国合同法》及相关规定，未明确甲乙双方的权利和义务，经双方协商一致，签订本合同，共同遵照执行。第一条甲方将其座落于恩施市航空路222号的金梦园宾馆，建筑层数为五层，建筑面积为1544㎡，建筑结构为钢筋混凝土及砖混，出租给乙方。第二条租赁期限：租赁期限为5年，租期从2009年4月28日至2014年4月27日。第三条租赁金额和付款方式：年租金为人民币壹拾伍万元整（小写：150,000元）。租金每年分两期付款，每年的6月10日-15日付上半年租金70,000元，每年的12月10日-15日付下半年租金80,000元。交款方式现金转账均可。第四条相关费用：履行该合同时产生的水、电、卫生、工商、税费等所有费用由乙方自行承担。经营所需要的证照由乙方自行办理并承担费用。乙方每月主动按甲方计抄水电费清单到甲方财务部门缴纳。第五条乙方负责对该承租房屋的维护和安全管理，乙方对该承租的房屋进行装修，不得损坏房屋的主体结构，其改造装修方案须报甲方审批后方可施工。涉及到消防、城建、公安等审批的项目时，乙方应报相关部门审批。一切费用由乙方自行负担。第七条乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，提前收回房屋使用权，且不对乙方做任何补偿：1、乙方擅自将整栋房屋转租、转让、或转借的；2、乙方利用房屋进行非法活动的，违反国家法律法规的，损害公共利益的；3、乙方拖欠租金累计达一个月的；4、乙方拖欠水电费达二个月的；5、乙方随意改造装修且方案不报甲方审核的。第八条本合同生效后，双方不得随意变更、解除该合同，甲乙双方应全面履行本合同；若因国家政策或不可抗力因素需终止合同，不作违约；如涉及政府规划拆迁，在具体拆迁过程中，乙方可与拆迁方商议相关补偿事宜，甲方不得单独同意拆迁方案；若因履行本合同产生纠纷，双方协商解决；协商不成，任何一方均可向恩施市人民法院提起诉讼。第九条本合同期满如甲方对房屋续租，在同条件下乙方优先。本合同期满或合同终止，乙方无条件将房屋归还甲方，甲方不补偿乙方任何费用，乙方对房屋进行的装饰不得拆除（电视、空调等活动财产除外）。乙方若强行拆除装潢等造成房屋损坏，乙方须向甲方进行赔偿。本合同自甲乙双方签字之日起生效。未尽事宜另行协商，签订补充协议，补充协议具有同等法律效力。本合同一式四份，甲乙双方各执二份，具有同等法律效力。甲方：（签章）中国工商银行股份有限公司恩施分行乙方（签章）谭鸿军签约时间：2009年4月21日”。
《房屋租赁合同》签订后，原告谭鸿军将第2、3、4、5、6号门面分别承包给徐翊人、彭照、谢先松、贺红玲、宋碧欧，并分别签订《金梦园宾馆壹楼门面承包合同》；将7、8、9号门面及整栋楼房二楼以上的房屋承包给上官承斌，并签订《宾馆承包经营合同》。嗣后，原告对工商银行出租房屋旁的空地进行了修建，就修建出资问题经与出租人协商，确定由出租人用延长整栋房屋租赁期限三个月的租金予以抵偿（即将租赁期延至2014年7月31日）。租赁期间，原告结清了全部租金。
2014年5月14日，工商银行将“金梦园大楼”整体招租，案外人上官承斌中标后，未与工商银行签订租赁合同，但上官承斌作为承租人收取了被告彭照2014年8月1日至10月10日的门店租金9,800元。嗣后，工商银行要求谭鸿军退还租赁房屋未果。
2015年6月9日，工商银行将包含原、被告在内的承租人及次承租人起诉到本院，该案经过本院审理，判决：一、原、被告及其他次承租人于本判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司恩施分行腾退各自占用的位于恩施市航空路222号整栋楼房中的门店、房屋（一楼面临航空路自右向左，谭鸿军占用的1号门店、徐翊人占用的2号门店、彭照占用的3号门店、谢先松占用的4号门店、贺红玲占用的5号门店、宋碧欧占用的6号门店、上官承斌占用的7至9号门店及整栋楼房中二层以上的房屋）。二、谭鸿军于本判决生效之日起十日内，向中国工商银行股份有限公司恩施分行支付自2014年8月1日起至腾退房屋之日止按年租金15万元标准计算的逾期腾退房屋的损失（即房屋使用费）。该案判决宣判后，谭鸿军及上官承斌提出上诉，恩施州中级人民法院经审理维持了原判。嗣后，工商银行申请本院强制执行，在执行过程中，被告于2017年3月31日将案涉门面退还给工商银行，原告支付了相应的房屋使用费。
2017年5月26日，原告具状诉至本院，请求支持原告的诉讼请求。
另查明，原、被告于2012年12月15日签订《金梦圆宾馆壹楼门面承包合同》，约定原告将案涉门面承包给被告，承包期自2012年12月15日至2014年5月15日，承包费（30,000元/年）全年一次性交清。承包期届满后，双方未续签合同，但被告仍继续占用经营该门面，并按30,000元/年的承包费标准支付承包费至2014年7月31日。
本院认为，原告与工商银行签订的《房屋租赁合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告与被告签订的《金梦圆宾馆壹楼门面承包合同》实质上系房屋转租合同，虽然工商银行与原告之间有禁止整体转租的约定，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，出租人即工商银行在法定期限内一直未提异议，案涉转租合同应有效。转租期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告可随时解除合同。但须给予被告合理的期限。
原告与工商银行间的《房屋租赁合同》终止，工商银行基于物上请求权仅向承租人、次承租人主张返还租赁房屋，依据租赁合同关系向承租人主张房屋使用费。承租人支付使用费后，可基于与次承租人之间的转租关系、次承租人继续占有租赁物的状态等要求次承租人按约定的转租租金标准（60,000元/年）向次承租人收取使用费。尽管工商银行与原告之间租赁合同约定的租金与原、被告之间转租合同约定的租金存在差价，但该差价系原告从出租人即工商银行的行为中获得的利益，原告对次承租人即被告并不构成不当得利。
被告以原告主体不适格，案涉租赁物于2014年10月17日被停水停电，致使被告未正常使用案涉房屋为由，抗辩不续交房屋使用费。出租人即工商银行在其与原告间的租赁期限即将届满时，以公开招标的形式招租，案外人上官承斌中标，被告在得知上官承斌中标后向其交纳房屋占有期间（2014年8月1日至10月10日）的使用费，表明被告已经自动解除了其与原告间的不定期租赁关系，但又未提供能够证实其与案外人上官承斌已另成立合法租赁关系的证据，其继续占用租赁房屋明显没有道理。原、被告间的不定期租赁关系解除后，原告已无保障被告用水、用电的义务，被告继续占用案涉房屋致使原告腾退房屋未果，理应承担继续支付房屋占有使用费的责任。故，被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。
被告向案外人上官承斌支付2014年8月1日至10月10日租赁费的问题，系其与案外人上官承斌之间的法律关系，本案中不宜处理。
综上所述，原告要求被告支付房屋使用费80,000元〔30,000元/年÷12个月×32个月（即2014年7月31日至2017年3月31日）〕，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
被告彭照于本判决生效之日起十日内向原告谭鸿军支付占有中国工商银行股份有限公司恩施城区支行所属的座落于恩施市航空路222号的整栋五层楼房（一楼面临航空路自右向左1至9号共9个门面）一楼3号门面使用费80,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，申请执行期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费1,800元，减半交纳900元，由被告彭照负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 谭远双
二〇一七年七月十二日
书记员 陈 松