海南省海口市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼01民终3245号
上诉人（原审被告）：海南隆欣房地产开发有限公司，住所地：海南省海口市滨海大道85号天邑国际大厦807房。
法定代表人：张艳，执行董事。
委托诉讼代理人：董学智，海南中邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蔡志良，男，1972年10月25日出生，汉族，住海南省三亚市。
委托诉讼代理人：林庆丰，海南海大平正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒙荣雄，海南海大平正律师事务所律师。
上诉人海南隆欣房地产开发有限公司（以下简称隆欣公司）与被上诉人蔡志良房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2017）琼0105民初3413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。
上诉人隆欣公司上诉请求：撤销海口市秀英区人民法院（2017）琼0105民初3413号民事判决第一项，驳回蔡志良支付逾期办证违约金的诉讼请求。事实和理由如下：
一、原审判决关于诉讼时效期间的认定，违反”同案同判”的诉讼原则。李翔诉隆欣公司支付逾期办证违约金一案，海口市秀英区人民法院（2015）秀民一初字第470号判决隆欣公司支付李翔2013年3月28日至2015年3月16日逾期办证违约金60524元。隆欣公司不服该判决提起上诉，海口市中级人民法院（2016）琼01民终115号民事判决撤销海口市秀英区人民法院（2015）秀民一初字第470号民事判决，驳回李翔的诉讼请求。李翔不服该判决申请再审，海南省高级人民法院（2016）琼民申1413号民事裁定驳回李翔的再审申请。吴桂连诉隆欣公司支付逾期办证违约金一案，海口市秀英区人民法院（2015）秀民一初字第477号判决隆欣公司支付吴桂连2013年3月16日至2015年3月16日逾期办证违约金62359.73元。隆欣公司不服该判决提起上诉，海口市中级人民法院（2016）琼01民终108号民事判决驳回吴桂连的诉讼请求。原审判决违反”同案同判”的民事诉讼原则，对本案与上述同类的事实作出相异的认定，判决隆欣公司向蔡志良支付2015年5月20日至2017年5月19日期间逾期办证违约金59249.89元。
二、教师公寓楼规划核实的迟延期间，既非隆欣公司的责任所造成，更非隆欣公司能预见、能避免、能克服的客观情况，原审判决将该期间认定为隆欣公司的违约责任，既悖于涉案合同的约定，也违反法律的免责规定。教师公寓楼用地，原在海南省汽车运输总公司的名下，规划用地性质为交通用地，规划用地容积率为1.2，2008年9月海口市规划局重新核发用地规划条件（编号：市规用[2008]025号），规划为商住混合用地，规划用地容积率3.0。海口市国土资源局于2009年3月将该用地权证【海口市国用（2008）第011573号】核发给隆欣公司，用途为城镇住宅用地。教师公寓楼项目，海口市规划局于2010年1月核发《建设工程规划许可证》，规划容积率3.0；海口市住建局于2010年4月12日核发《建筑工程施工许可证》，于2010年12月14日核发《海口市商品房预售许可证》。教师公寓楼项目工程竣工验收并海口市质监站出具”质量合格标准”意见，消防、安防、市政市容、人防、环保均核验合格后，隆欣公司于2014年2月20日向海口市规划局申请规划核实。海口市规划局承诺2014年3月10日领取审核结果，却于2016年10月18日才核发符合规划审批要求的《建设工程规划核实意见书》，规划核实迟延期间长达953日。教师公寓楼项目规划核实迟延的原因，海口市规划局、海口市国土资源局、海口市住建局来往函件清晰可见，系海口市国土资源局未落实所致，后经海口市政府办公厅专题会议议定，仍以海口市规划局首次批准的城镇住宅用地容积率3.0，作为该项目用地基准容积率。教师公寓楼项目，海口市规划局批建用地容积率3.0，海口市规划局核实实建用地容积率2.9878，完全符合规划审批的要求。规划核实的迟延期间，既非隆欣公司的责任所造成，更非隆欣公司能预见、能避免、能克服的客观情况，依照涉案合同第十五条第五款”如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。”的约定，该期间隆欣公司不应承担违约责任；依照《中华人民共和国民法通则》第一百零七条”因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任。”《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款”因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。”的规定，该期间应当免除隆欣公司的违约责任。可原审判决却以涉案合同未约定因不可抗力或政府原因隆欣公司逾期办证可免责，隆欣公司申办规划核实已晚于涉案合同约定的办证期限，隆欣公司开发项目未完善土地相关手续为由，认定隆欣公司承担规划核实迟延期间的违约责任，判决隆欣公司支付蔡志良2015年5月20日至2017年5月19日的逾期办证违约金59249.89元。
综上，蔡志良诉请隆欣公司支付逾期办证违约金，已经超过法定的诉讼时效期间，人民法院应依法不予保护。原审判决关于诉讼时效期间的认定，违反”同案同判”的诉讼原则。海口市规划局规划核实的迟延期间，既不是隆欣公司的责任，更不是隆欣公司能预见、能避免并能克服的客观情况，原审判决隆欣公司承担该期间的逾期办证违约责任，既与涉案合同的约定相悖，亦违反相关法律的免责规定。隆欣公司为维护正当合法权益，依据法律规定提起上诉，请二审法院依法支持隆欣公司的上诉请求。
被上诉人蔡志良答辩称：本案的争议焦点只有一个，就是蔡志良请求隆欣公司支付逾期办证违约金是否超过诉讼时效。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（2016年12月11日）第18条第1款规定：”买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”该款明确了逾期办证违约金诉讼时效起算一般原则，即当事人有约定的，从其约定；无约定的，以法律规定的办证期限届满之次日作为起算点。实务要点：逾期办证违约金诉讼时效起算点，应区分违约金给付性质上属于一时性债权还是继续性债权，原则上不超过普通诉讼时效期间。1.最高人民法院的奚晓明、韩延斌、王林清认为：当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，对这违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。此种继续性债权的诉讼时效即为两年，只有权利人在办证期限届满超过两年起诉的，由于违约行为在起诉时仍在继续，故一般会保护自起诉之日倒推两年的违约金（奚晓明、韩延斌、王林清著：《房地产纠纷裁判思路与规范指引》，2014年人民法院出版社出版）。2.最高人民法院民一庭在《民事审判指导与参考》【总第68辑；【民事审判信箱】逾期办证违约金诉讼时效应如何起算......(246)】对该问题作了明确回答：每日或每月计算的逾期办证违约金，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，对于自起诉之日倒推2年的违约金，一般应予以保护；自起诉之日回溯超过2年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间。此外，该答复也对《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民亊部分）纪要》第18条作了说明，明确在理解该条文时应当区分”一时性债权”和”继续性债权”，按日计算的逾期办证违约金属于”继续性债权”，诉讼时效按上述每日独立起算方式处理。该答复也与《<第八次全国法院民事商事审判工作会议（民亊部分）纪要>理解与适用》一书关于纪要第18条的解读观点一致。（主编杜万华[最高人民法院审委会专委]，人民法院出版社2017年5月版，第331页）
综上，本案中违约金的请求给付是一种继续性债权，最高人民法院民一庭在最新一期的《民事审判指导与参考》（总第68辑）对该问题已经作了明确回答。请求二审人民法院予以判决驳回隆欣公司的上诉，维持一审判决。
蔡志良向一审法院起诉请求：1.隆欣公司向蔡志良支付逾期办理权属登记的违约金147922元（自2013年1月1日起至2017年5月19日起诉之日止，每逾期一日按蔡志良已付购房款810532元的万分之一计算）；2.本案全部诉讼费用由隆欣公司承担。
一审法院经审理查明，2010年12月31日，蔡志良、隆欣公司双方签订了一份《海口市商品房买卖合同》，约定：1.隆欣公司将其开发的位于海口市南海大道145号湖南××公寓号房出卖给蔡志良，蔡志良应一次性支付购房款810532元；2.隆欣公司应当于2011年10月31日前将”已完成建设工程规划验收和各项专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”的房屋交付给蔡志良；3.隆欣公司应当自房屋交房之日起365日内为蔡志良办理房屋权属证书，如因隆欣公司的责任，蔡志良不能在约定期限内取得房地产权属证书的，隆欣公司自逾期之日起按已付房价款的万分之一向蔡志良支付违约金，逾期365日以上的，蔡志良有权单方解除合同。合同签订后，蔡志良依约向隆欣公司支付了购房款810532元，并于2013年6月27日缴交住宅专项维修资金6944.4元。2011年12月31日，蔡志良、隆欣公司完成涉案商品房的交付，但隆欣公司至2017年7月13日法庭辩论终结前仍未为蔡志良办理房屋权属登记。
另查明：2010年1月19日，海口市规划局向隆欣公司核发涉案商品房所在湖南师大附中海口中学教师公寓楼工程（以下简称”涉案工程”）《建设工程规划许可证》，批准建筑容积率为3.0；2010年4月12日，涉案工程取得《建筑工程施工许可证》；2012年1月11日，涉案工程经勘察、设计、监理、施工等单位验收合格，同日海口市建设工程质量安全监督站出具《建筑工程施工质量监督意见》，同意验收组质量验收结论；2012年1月20日，涉案工程消防竣工验收备案检查合格；2012年11月7日，涉案工程通过国家安全事项审查；2013年5月14日，涉案工程通过绿地规划验收；2013年12月20日，涉案工程通过防直击雷装置竣工验收；2013年12月12日，涉案工程通过节水设施竣工验收；2013年12月26日，涉案工程通过人防工程竣工验收；2014年2月7日，涉案工程通过竣工环境保护验收；2016年10月18日，涉案工程经海口市规划局核实，认为该工程符合规划审批要求，并于2016年11月9日取得《建筑工程竣工验收备案证》；2017年1月17日，隆欣公司取得湖南师大附中海口中学教师公寓楼《不动产权证书》。
2014年2月20日，隆欣公司就涉案工程向海口市规划局申请办理在建项目竣工规划核实，海口市规划局秀英分局于2014年3月7日向隆欣公司发出《关于湖南师大附中海口中学教师公寓楼规划核实意见的函》，该局经审查回复”一、涉及土地变性及容积率问题，按有关规定需征询国土部门意见；二、未按批建图纸要求建设羽毛球场，须进行公示，征询相关权益人意见”，并予以退档处理；海口市规划局于2014年3月25日向海口市国土资源局发出《关于征询湖南师大附中海口中学教师公寓项目容积率意见的函》，核实该土地批建容积率为3.0，现实建容积率为2.9878，要求海口市国土资源局核定该项目用地容积率情况，如存在增加容积率问题，应办理增容费征缴手续；2015年3月9日，海口市国土资源局向海口市住房和城乡建设局出具《关于湖南师大附中海口中学教师公寓楼项目建筑面积问题的函》，要求其明确该项目教师集资经济适用房的实建建筑面积及实建计容面积，海口市住房和城乡建设局于2015年3月11日发出《关于对湖南师大附中海口中学教师住宅建筑面积问题的复函》，函复”原市房改办于2009年9月批准建设控制套数规模为226套，项目建设实施后，因单位职工配售需求情况变化等原因，根据建设单位申请及市政府领导的批示，2011年4月，我局曾同意建设单位将职工经济适用房的建设规模由原226套调整为100套”；2015年4月7日，海口市规划局发出《关于湖南师大附中海口中学教师公寓楼项目建筑面积问题的复函》，函复”根据市住建局出具'市房改字【2009】116号'文，该项目中的22129.62平方米属经济适用房（范围仅限于小区1号楼和4号楼部分，共计226套住房），批建方案中1、4号楼共计240套住房（不包括商业部分）”；2016年10月17日，海口市国土资源局发出《关于项目用地基准容积率问题的函》，函复”现根据市政府《专题会议纪要》（【2016】314号）及有关容积率核查情况，并结合《海口市增加容积率用地管理规定》第六条，核定该项目用地基准容积率为3.0”。
一审法院认为，蔡志良、隆欣公司双方签订的《海口市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容未违反法律禁止性规定，属有效合同，受法律保护。本案争议的焦点问题为：隆欣公司未能如期办理涉案商品房的权属登记是否应承担违约责任以及蔡志良的主张是否超过法定的诉讼时效期间的问题。
根据双方签订的《海口市商品房买卖合同》中的约定，隆欣公司于2011年12月31日向蔡志良交付房屋后，其应当在交付房屋之日起365日内为蔡志良办理房屋权属登记，即隆欣公司应当于2012年12月30日前为蔡志良办理房屋权属登记。至蔡志良于2017年5月19日提起本案诉讼之日止，隆欣公司仍未为蔡志良办理涉案商品房权属登记，逾期1600天，已构成违约，应依照合同约定承担相应的违约责任。蔡志良于2017年5月19日提起诉讼，故其主张隆欣公司支付自2015年5月20日起至2017年5月19日止即起诉前两年共计731天的逾期办理权属登记的违约金，予以支持；蔡志良要求隆欣公司支付自2013年1月1日至2015年5月19日期间逾期办理权属登记违约金，已超过两年法定诉讼时效，且蔡志良未能举证证明存在时效中止、中断、延长等情形，故对该部分诉求，不予支持，隆欣公司关于时效的抗辩理由，予以采纳。
隆欣公司抗辩称因海口市国土资源局未能核定涉案项目容积率情况，进而导致该项目无法办理房屋权属证书，认为未办理房屋权属证书的原因属于不可抗力，从而主张其不应当承担逾期办证的责任。一审法院认为，双方签订的《海口市商品房买卖合同》并未约定因不可抗力或政府原因，隆欣公司对逾期办理权属登记可免责，且隆欣公司向相关政府部门申请办理部分涉案项目竣工验收及申请规划核实的时间，已晚于其按合同约定应为蔡志良办理房屋权属登记的时间，最终直至2017年1月17日才办理涉案项目不动产权证书，进而未能在约定的期限内为蔡志良办理房屋权属登记，不能办理权属登记的原因在于隆欣公司开发项目过程中未能完善土地相关手续问题，属隆欣公司责任，隆欣公司不能以在违约行为发生之后出现的政府原因来主张其逾期办理权属登记不应承担违约责任，故隆欣公司的该项抗辩理由缺乏事实和法律依据，不予采纳。
综上，隆欣公司违反合同约定未履行为蔡志良办理涉案商品房权属登记的义务，应承担相应的违约责任，隆欣公司应向蔡志良支付2015年5月20日至2017年5月19日期间逾期办理权属登记违约金59249.89元（810532元×731天×0.0001=59249.89元）。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、隆欣公司于本判决发生法律效力之日起十日内向蔡志良支付2015年5月20日至2017年5月19日期间逾期办理湖南××公寓号房权属登记违约金59249.89元；二、驳回蔡志良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3258元，减半收取1629元，由蔡志良负担929元，由隆欣公司负担700元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。隆欣公司提交了海口市秀英区人民法院（2015）秀民一初字第477号民事判决书和本院（2016）琼01民终108号民事判决书，拟证明隆欣公司与其他业主在另案诉讼中，已经生效判决认定业主主张逾期办证违约金超过诉讼时效，法院驳回了业主的诉讼请求。经质证，蔡志良认为该两份民事判决书不属于民事证据，也不属于二审新证据，该两份民事判决书与本案无关联性。且该民事判决书生效之后，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（2016年12月11日）的规定，逾期办证违约金的诉讼时效应从办证期限届满之次日作为起算点。
蔡志良在二审期间无新证据向本院提交。
本院认证如下：隆欣公司提供的两份民事判决书属于类案生效判决，与本案无关联性，本院对该两份证据不予采纳。
本院二审另查明，隆欣公司于2014年2月20日向海口市规划局申请办理项目竣工规划核实手续，海口市规划局承诺于2014年3月7日办结。2014年3月7日，海口市规划局秀英分局向隆欣公司致函，以”涉及土地变性及容积率问题需征询国土部门意见”及”未按批建图纸要求建设羽毛球场，须进行公示，征询相关权益人意见”为由，对隆欣公司的申请作退档处理。2014年3月25日，海口市规划局向海口市国土资源局致函，请海口市国土资源局核定。本案所涉教师公寓楼项目用地容积率情况。2015年3月29日，海口市国土资源局向海口市住房和城乡建设局致函，请海口市住房和城乡建设局明确教师公寓楼项目的实建建筑面积及实建计容面积。2015年3月11日海口市住房和城乡建设局向海口市国土资源局复函，建议对该项目的实建建筑面积及实建计容面积按海口市规划部门的意见处理。2016年9月26日海口市人民政府办公厅作出专题会议纪要，对湖南师大附中海口中学教师公寓楼项目用地的问题进行研究，同意该土地用途核定为城镇住宅用地，并确定以市规划局首次批准的城镇住宅用地容积率3.0，作为该项目用地基准容积率。2016年10月17日，海口市国土资源局向海口市规划局致函，核定涉案项目用地基准容积率为3.0。2016年10月18日，海口市规划局核发《建设工程规划核实意见书》。
本院认为，本案的争议焦点为：一、蔡志良的诉讼请求是否已超过诉讼时效期间；二、隆欣公司是否应向蔡志良支付逾期办证违约金以及支付期限的问题。
一、关于蔡志良的诉讼请求是否已超过诉讼时效期间的问题。双方在《海口市商品房买卖合同》中约定，隆欣公司应于2011年12月31日向蔡志良交付房屋后，365日内为蔡志良办理房屋权属证书，否则，应自逾期之日起按已付房价款的万分之一支付违约金。至一审庭审辩论终结前，隆欣公司仍未能为蔡志良办理房屋权属证书，其行为一直处于持续违约状态，隆欣公司主张应自2013年1月1日起算诉讼时效，蔡志良的起诉已超过诉讼时效期间，其主张无法律依据，本院不予支持。蔡志良主张的逾期办证违约金属于继续性债权，其具有相对独立的诉讼时效。原审判决认定蔡志良请求隆欣公司支付2013年1月1日至2015年5月19日期间的逾期办证违约金已超过诉讼时效并无不当，蔡志良请求隆欣公司支付2015年5月20日起的逾期办证违约金并未超过诉讼时效期间。
二、隆欣公司是否应向蔡志良支付逾期办证违约金以及支付期限的问题。本案中，双方约定隆欣公司应于2012年12月31日前为蔡志良办理房屋权属证书，而隆欣公司至2013年仍未通过绿地、防雷、节水、人防、环保等单项验收，无法办理房屋权属证书，其行为已构成违约。但由于蔡志良请求的2015年5月19日前的逾期办证违约金因已超过诉讼时效，本院对该期间的逾期办证违约金不予支持。自2014年2月20日隆欣公司请求办理竣工规划手续开始，政府各部门之间因为核实隆欣公司涉案项目用地容积率问题，未能为隆欣公司办理规划验收手续，直至2016年10月18日海口市规划局才作出《建设工程规划核实意见书》，认定该工程符合规划审批要求。随后，海口市住房和城乡建设局核发了《建筑工程竣工验收备案证》。可见，自2014年2月20日至2016年10月18日期间，系因政府核实工程规划问题导致未能办理房屋权属证书，并非隆欣公司的原因造成，更不是隆欣公司能预见、避免、克服的，该情形属于不可抗力，隆欣公司可以免责。因此，隆欣公司应支付自2016年10月19日起至蔡志良请求的2017年5月19日止（213天）的逾期办证违约金17264.33元（810532元×213天×0.0001）。
综上，隆欣公司的上诉请求部分有理，本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销（2017）琼0105民初3413号民事判决书第二项；
二、变更（2017）琼0105民初3413号民事判决书第一项”海南隆欣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向蔡志良支付2015年5月20日至2017年5月19日期间逾期办理湖南××公寓号房权属登记违约金59249.89元”为：海南隆欣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向蔡志良支付2016年10月19日至2017年5月19日期间逾期办理湖南××公寓号房权属登记违约金17264.33元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1629元，由海南隆欣房地产开发有限公司负担190元，由蔡志良负担1439元；二审案件受理费1282元，由海南隆欣房地产开发有限公司负担152元，由蔡志良负担1130元。
本判决为终审判决。
审判长韩芬
审判员陈桂华
审判员谭晓梅
二〇一七年十二月四日
法官助理王曼娜
书记员周娟
速录员刘梦微
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十七条【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
风险提示
1、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。
2、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。