河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀10民终610号
上诉人（原审被告、反诉原告）：霍其平，男，1962年4月1日出生，汉族，住大厂回族自治县。
上诉人（原审被告、反诉原告）：董广琴，女，1965年11月11日出生，汉族，住大厂回族自治县。
二上诉人委托诉讼代理人：牛庆华，北京市金台律师事务所律师。
二上诉人委托诉讼代理人：杨随锋，北京市金台律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张彦英，女，1975年5月6日出生，汉族，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：王海鹏，河北德昂律师事务所律师。
原审第三人：大厂回族自治县鸿盛房产经纪有限公司。住所地：河北省廊坊市大厂回族自治县夏垫镇春和双星园小区*号楼*单元**号商业。组织机构代码证：31984272-8。
法定代表人：毛连海，总经理。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司大厂支行。住所地：大厂回族自治县大安东街47号，组织机构代码证：80932155-4。
负责人：宋琳，行长。
原审第三人：大厂京御房地产开发有限公司。住所地：大厂回族自治县潮白河工业区。
法定代表人：孟惊，总经理。
上诉人霍其平、董广琴因与被上诉人张彦英、原审第三人大厂回族自治县鸿盛房产经纪有限公司（以下简称大厂鸿盛公司）、原审第三人中国工商银行股份有限公司大厂支行（以下简称工行大厂支行）、原审第三人大厂京御房地产开发有限公司（以下简称大厂京御公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2016）冀1028民初1104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人霍其平、董广琴和二上诉人委托诉讼代理人牛庆华、杨随锋，被上诉人张彦英和委托诉讼代理人王海鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
霍其平、董广琴上诉请求：撤销一审判决，依法改判，本案的上诉费由被上诉人承担。事实和理由是，1、由于开发商原因及第三人欺骗导致争议房屋产权证至今未能办理给上诉人，因此上诉人无法继续履行合同，一审法院认定事实不清；2、上诉人与被上诉人约定的腾房条件为房屋产权转移后交付房屋，根据法律规定，房屋未办理产权证的禁止买卖，因此一审适用法律错误；3、中介明确告诉上诉人可以代办产权证，保证最快一个月，最慢三个月办成，上诉人夫妇是普通农民，根本不懂没有产权证的房屋是不能交易的，无法做产权转移的，此案发生根本原因是中介没有尽到告知义务，反而进行隐瞒欺骗，有重大过错；4、从整个交易过程来看，被上诉人应该知道此房屋没有房产证，因此，被上诉人在整个交易过程中，存在过错。
张彦英辩称，霍其平、董广琴的上诉请求缺乏事实与法律依据。被上诉人按照合同约定交付了购房首付款40万元，而上诉人没有按照约定交付房屋，对此，上诉人是认可的。一审法院只是按照双方签订的有效合同当中的条款来判决上诉人履行相关义务，并没有违反法律规定判决房屋的所有权转移问题，一审法院适用法律是正确的。上诉人在诉讼中没有提供相应证据证明上诉人在上诉状中主张的第三点和第四点意见。原审裁判认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
张彦英向一审法院起诉请求判令二被告：1、交付大厂回族自治县大卫城英国宫二期20幢2单元1层101号房屋，并履行合同其他约定；2、协助原告办理房屋过户手续；3、赔偿原告未按合同约定交付房屋的违约金，截至搬出日每日为房屋全款的千分之三；4、诉讼费用由二被告负担。同时请求判令第三人工行大厂支行协助原告办理清偿涉案房屋剩余贷款手续，并将所偿还的款项折抵剩余部分房款。
一审法院认定事实：2012年6月1日，霍其平与大厂京御公司签订商品房买卖合同，合同约定，霍其平购买大厂京御公司开发的大卫城第0020幢02单元1层0101号房屋，付款方式为按揭贷款。2015年6月25日，张彦英、霍其平、董广琴与第三人大厂鸿盛公司签订房屋买卖居间合同，张彦英为买受方，霍其平、董广琴为出售方，第三人大厂鸿盛公司为居间方，张彦英购买霍其平、董广琴所有的位于大厂回族自治县大卫城英国宫二期20幢2单元1层101号房屋，总价款为700000元。合同约定买受方于签订合同之日向出售方支付定金20000元，7日内将首付款400000元交付给出售方。出售方将该款用于还清银行贷款。出售方在收到首付款之日将房屋腾空交付给买受方。如果出售方未按约定的期限交付房屋，则按日向买受方支付房屋全款的千分之三作为违约金。余款300000元待房屋过户手续全部办理完毕后支付给出售方。2015年6月25日，张彦英支付给霍其平、董广琴定金2万元，2015年6月30日，霍其平、董广琴收到张彦英的首付款400000元（含定金20000元）,张彦英尚有300000元房款未给付。原告按合同约定履行付款义务后，霍其平、董广琴未按合同约定将房屋交付给原告。该诉争房屋至今未取得房屋产权证。另查明，被告霍其平于工行大厂支行为涉案房屋办理了按揭贷款。截止至2016年10月9日，二被告尚欠工行大厂支行借款本金176541.83元未返还。
一审法院认为，原告与二被告、第三人大厂鸿盛公司签订的房屋买卖居间合同，是三方当事人的真实意思表示，合法有效。原告按照合同约定交付购房款，二被告亦应按照合同约定将房屋交付给原告，但二被告未按约定履行义务，其行为已构成违约，应承担交付涉案房屋并支付违约金的违约责任。被告认为合同约定的违约金过高，且原告也未提供证据证明实际损失，本院酌情将违约金予以降低到中国人民银行同期贷款利率的1.3倍予以计算。自2015年6月30日起计算至实际交付房屋之日。关于原告请求二被告协助原告办理房屋过户手续，因该房屋未取得房屋权属证书，无法进行权属变更，办理过户手续的条件尚未成就，待条件成就时，原告可再行主张权利。原告明确表示可代二被告向第三人工行大厂支行一次性偿还涉案房屋的银行贷款，第三人工行大厂支行的合法权益可以得到充分保障，对原告的该请求，本院予以支持。涉案房屋解除抵押后，合同应当继续履行。剩余房屋价款应在涉案房屋办理过户时原告一次性支付给被告霍其平、董广琴。反诉原告霍其平、董广琴请求解除与原告签订的房屋买卖合同的请求，不符合解除合同的情形，不予维护。综上，一审法院作出判决:一、被告霍其平、董广琴于本判决生效之日起十日内将位于大厂回族自治县大卫城英国宫二期20幢2单元1层101号房屋交付给原告张彦英；二、被告霍其平、第三人中国工商银行股份有限公司大厂支行配合原告张彦英于本判决生效之日起十日内全部偿还涉案房屋的银行贷款本金及利息；三、涉案房屋办理产权过户当日，原告张彦英将剩余房款（剩余未给付房款300000元减去张彦英偿还的涉案房屋银行贷款数额）一次性给付被告霍其平、董广琴；四、被告霍其平、董广琴以700000元为基数，自2015年6月30日起至实际交付房屋之日止，按照银行同期贷款利率1.3倍标准予以计算，向原告张彦英支付违约金，于判决生效之日起十日内履行完毕；五、驳回原告张彦英的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告霍其平、董广琴的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5000元，反诉费100元，财产保全费3520元，共计8620元，由被告霍其平、董广琴负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二上诉人于2012年6月以按揭贷款方式购买大厂京御公司开发的案涉房屋，2014年4月30日，拿到房屋钥匙开始进行装修，2015年上半年，二上诉人找房产中介登记信息欲出售案涉房屋，2015年6月25日，二上诉人、被上诉人及第三人大厂鸿盛公司签订房屋买卖居间合同。二上诉人在一审庭审中陈述，在收到被上诉人交付的40万元首付款后，“没有还贷款，现在花的差不多了”，“拿首付款干别的用了”。二审查明的其他事实与一审认定的事实相一致。
本院认为，上诉人霍其平、董广琴与被上诉人张彦英及第三人大厂鸿盛公司签订房屋买卖居间合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同，各方均应按合同约定履行义务。上诉人诉称，由于开发商原因及第三人欺骗等原因，导致争议房屋产权证至今未能办理，因此上诉人无法继续履行合同。对上诉主张的事实，上诉人没有证据证实，且被上诉人亦不予认可。因合同中已明确约定出售方将房屋交付给买受方的条件是收到首付款，故上诉人不履行合同的理由，本院无法支持。因上诉人取得案涉房屋产权证的日期尚不能确定，因此，案涉房屋买卖合同客观上将长期处于履行过程中，在此履行过程中，买卖双方不能追究对方违约责任。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持河北省大厂回族自治县人民法院（2016）冀1028民初1104号民事判决第一、二、三、五、六项；
二、撤销河北省大厂回族自治县人民法院（2016）冀1028民初1104号民事判决第四项。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5000元、反诉费100元、财产保全费3520元，共计8620元，由上诉人霍其平、董广琴负担；二审案件受理费5000元，由上诉人霍其平、董广琴负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨心冰
审判员 赵复强
审判员 孙克俭
二〇一七年三月十三日
书记员 苏艳珍