广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂03民终2958号
上诉人（原审原告）：秦永成，男，汉族，住广西壮族自治区桂林市。
委托诉讼代理人：严小鹏，广西绮鸣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：桂林技术交流站，住所地广西壮族自治区桂林市象山区中山南路**号。
法定代表人：黄东林，该站站长。
委托诉讼代理人：黄里瑞，广西君健律师事务律师。
委托诉讼代理人：秦兆成，广西君健律师事务实习律师。
被上诉人（原审被告）：桂林市宏基置业投资有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区空明西路22号。
法定代表人：席国际，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张明云，广西君美律师事务所律师。
上诉人秦永成因与被上诉人桂林技术交流站、桂林市宏基置业投资有限公司（以下简称宏基公司）商品房预售合同纠纷一案,不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2017）桂0304民初28号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人秦永成委托诉讼代理人严小鹏，被上诉人桂林技术交流站委托诉讼代理人黄里瑞、秦兆成，被上诉人宏基公司委托诉讼代理人张明云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
秦永成上诉请求：1、撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2017）桂0304民初28号判决，改判被上诉人宏基公司向上诉人赔偿按照已付购房款总额、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从至将办理权属凭证登记资料报送桂林市产权登记机关备案之日止的逾期办证损失，判令被上诉人宏基公司在90天内将办理权属登记资料报产权登记机关备案，并及时通知上诉人，被上诉人桂林技术交流站承担连带责任；或将本案发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、如果《商品房买卖合同》合法有效，原审判决是错误的。（一）合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局；否则，按已交房款的0.1%向买受人支付违约金。其中关于“按已交房款的0.1%向买受人支付违约金”的约定无效。该条款属于格式条款，是宏基公司预先拟定的，没有与上诉人商量，也不允许上诉人更改。根据2014年4月9日住房和城乡建设部、国家工商行政总局颁布的新的《商品房买卖合同示范文本》，将逾期办证（完成房屋所有权登记）违约金的计算方式更改为“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分的违约金”。本案双方补签合同的时间是2015年7月5日，但宏基公司仍旧按照旧文本约定违约金，不允许上诉人更改。本案中，如果按照合同约定，不管宏基公司逾期办证时间是一天还是一年、十年或更长，其承担的违约金数额是完全一致的，这显然减轻了其责任；而对作为消费者的上诉人来说，获得房屋所有权是最主要的合同权利，迟延获得产权证时间长短不同给上诉人带来的影响也不同，上诉人获得的赔偿也应有所不同。上述约定限制了上诉人要求被上诉人承担与违约行为相适应的违约责任的权利，这显然是不公平、不合理的。（二）既然逾期办证违约金条款无效，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，逾期办证损失应当按照已付购房款总额、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2013年12月13日起（即从被上诉人交房之日2013年4月1日，加上180天），直至被上诉人履行了办证义务之日止（即将办理权属登记资料报产权登记机关备案并获得批复后通知上诉人之日止）。即使“按已交房款的0.1%向买受人支付违约金”的约定有效，但因约定的违约金低于造成的损失，根据合同法第114条的规定，当事人可以请求人民法院予以增加。办理涉案房屋初始登记是宏基公司的法定义务，其不适时履行，应当判决其承担及时履行责任，而不应让上诉人“空等”。（三）桂林技术交流站应承担连带责任。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定：“合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。在房地产合作开发项目中，合作双方以协议形式约定共同投资、共同经营及共享项目利益的合作方式，双方之间的法律关系应认定为合伙关系，无论项目处于谁名下，合作一方以自己的名义与他人签订合同，其他合作方在项目开发中共同投资、共享权益的，可以合作各方为共同被告，合作各方对外承担连带责任。”根据上述规定，涉案土地登记在桂林技术交流站名下，办理房屋转移登记、办理土地使用权证，必然与其有关。二、如果《商品房买卖合同》无效，那么，原审法院作出有效判决就完全是错误的。在庭审中，宏基公司表示没有涉案房屋的预售证，不能过户。在多次调解中，桂林技术交流站表示涉案房屋是回迁房，是国有资产，不能出售、过户。如果这些陈述属实，那么，涉案合同是无效的。在当事人与法院对涉案合同的效力认识不一致时，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条，法院应告知当事人可以变更诉讼请求。综上，原审法院事实认定不清，适用法律错误，请求二审法院改判或发回重审。
桂林技术交流站答辩称：一审判决公正，适用法律及实体处理正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。根据合同相对性原则，秦永成与桂林技术交流站之间并没有合同关系，本案并没有任何证据证明秦永成与桂林技术交流站之间有承担连带责任的协议。上诉人签订的商品房预售合同至今没有取得预售许可证，该合同应当属于无效合同，上诉人以无效合同来主张权利，于法无据。
宏基公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
秦永成向一审法院起诉请求：1、判令被告在90天内将办理权属登记资料报产权登记机关备案，并及时通知原告；2、请判令被告向原告赔偿按照已付购房款总额、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，直至履行办理权属证书之日止的逾期办证损失（至起诉时损失为10000元）；3、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：1、原告在诉讼中提交了一份其与被告宏基公司、桂林市奥菱电梯工程有限公司于2015年7月15日签订的《备忘录》作为证据，该备忘录中已明确其性质具有合同性质及效力，其内容载明：原告系桂林市奥菱电梯工程有限公司股东和实际控制人，原告于2015年7月15日以其个人名义与被告宏基公司分别签订两份《商品房买卖合同》（即案涉合同），合同约定：原告向被告宏基公司购买经贸大厦11楼18号、19号房屋两套以及编号为1号的车位，购房及车位款共计1742965元；截至签订备忘录之日，被告宏基公司已将房屋及车位交付原告使用，但原告仅支付了781965元购房款，剩余961000元购房及车位款尚未支付；被告宏基公司于同日与桂林市奥菱电梯工程有限公司及原告签订电梯销售安装合同书，合同约定桂林市奥菱电梯工程有限公司以707000元的价格向被告宏基公司销售并安装四部电梯，该款项经三方同意抵扣原告的购房款，抵扣后原告仍需向被告宏基公司另行支付254000元。由此可见，原告与被告宏基公司、桂林市奥菱电梯工程有限公司签订的合同中已载明原告未支付车位款，且明确约定了电梯工程款仅抵扣购房款，并未抵扣车位款，因此原告已支付的购房款应为1488965元；2、关于被告宏基公司应在何时将办理权属登记资料报产权登记机关备案。原告与被告宏基公司签订的两份《商品房买卖合同》第十五条均约定被告宏基公司应当在商品房交付使用后的180日内将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局。如因被告宏基公司的责任导致不能在规定期限内将报送且原告不退房的，被告宏基公司应按已交购房款的0.1%向原告支付违约金。该条款约定了被告宏基公司逾期向产权登记机关报送办理权属登记资料备案时应当承担何种违约责任，且报送期限的起算日期为商品房交付使用之日后，并不以原告是否付清购房款为前提。该院曾就案涉房屋是否已进行初始登记发函询问桂林市不动产登记局、桂林市房屋交易和产权管理中心，上述两单位均回函该院，告知二被告在二单位无初始登记的查询记录。
一审法院认为，原告与被告宏基公司签订的两份《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。被告宏基公司已将房屋交付原告使用，但并未依约向产权登记机关报送办理权属登记资料备案。如前所述，经该院向桂林市不动产登记局、桂林市房屋交易和产权管理中心查询，二被告在上述两单位并无任何初始登记查询记录，显然案涉房屋未进行初始登记。因此，案涉房屋尚不具备办理权属登记的条件。原告可待案涉房屋进行初始登记后再向被告宏基公司要求其向产权登记机关报送办理权属登记资料备案。
被告宏基公司应当承担违约责任。被告桂林技术交流站虽是“经贸广场”商业、办公、住宅综合楼项目建设工程业主，但并非涉案房屋开发、销售主体，与原告之间没有合同及法律上的权利义务关系，故原告要求被告桂林技术交流站就未及时向产权登记机关报送办理权属登记资料备案承担违约责任，该院不予支持。原告系与被告宏基公司签订合同，被告宏基公司应当承担违约责任。关于合同第十五条的约定是否属于无效条款的问题。本案两份《商品房买卖合同》合同条款是由国家建设部统一制定的制式范本，合同文本由桂林市房产管理局监制，合同第十五条虽系格式条款，但并无排除原告权利，限制被告宏基公司责任的情形，该条款约定的违约金承担比例是由当事人进行约定，是当事人的真实意思表示，合法有效。原告称该违约金约定比例过低，要求予以调整，该院认为被告宏基公司虽未向产权登记机关报送办理权属登记资料备案，但其已及时将房屋交付原告使用，且原告至起诉时仍正常使用，原告亦未提供证据证明被告宏基公司的违约行为对其造成了何种损失，因此，该院对原告要求被告宏基公司按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准支付违约金不予支持，被告宏基公司应当按照合同约定的标准，即原告已付房款的0.1%支付违约金1489元（1488965元×0.1%=1489元）。
综上所述，原告的诉讼请求该院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告桂林市宏基置业投资有限公司自本判决生效之日起十日内向原告秦永成支付违约金1489元；二、驳回原告秦永成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半计收75元（原告已预交），由被告桂林市宏基置业投资有限公司负担。
本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审查明事实属实，本院予以确认。
综合诉辩双方的意见，本院归纳本案争议焦点为：1、上诉人要求被上诉人宏基公司将涉案房产权属登记资料报送备案，并参照银行逾期贷款利率支付违约金是否有事实和法律依据；2、桂林技术交流站是否应对本案承担连带责任。
本院认为，上诉人秦永成与被上诉人宏基公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应审慎行使权利，严格履行义务。被上诉人宏基公司虽将房屋交付给了上诉人，但未进行初始登记，导致涉讼房屋尚不具备办理权属登记的条件，一审判决据此释明上诉人可待案涉房屋进行初始登记后再要求宏基公司向产权登记机关报送办理权属登记资料备案并无不当。关于违约金的问题，本院认为，涉讼《商品房买卖合同》第十五条对争议违约金进行了约定，该约定虽是格式条款，但并不违反法律禁止性规定，合法有效，因此，一审判决根据双方约定计算违约金并无不当。对于桂林技术交流站应否承担连带责任的问题，本院认为，桂林技术交流站不是合同当事人，双方既无合同约定，亦无法律规定，故上诉人要求桂林技术交流站承担连带责任的诉请没有事实与法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人秦永成负担。
本判决为终审判决。
审判长 王裕松
审判员 陆建华
审判员 唐 勇
二〇一八年一月二日
书记员 胡文杰