浙江省奉化市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬奉民三初字第855号
原告：胡功吉，职业不详。
原告：王荣伦，职业不详。
原告：王海存，职业不详。
上述三位原告的委托代理人：章亚珍。
被告：史存灯，职业不详。
原告胡功吉、王荣伦、王海存为与被告史存灯房屋租赁合同纠纷一案，于2014年10月11日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年2月12日公开开庭进行了审理，原告胡功吉、王荣伦、王海存的委托代理人章亚珍到庭参加诉讼，被告史存灯经本院公告送达开庭传票后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡功吉、王荣伦、王海存起诉称：原、被告之间于2013年12月7日签订房屋租赁合同，按照合同约定，原告将从他人处租赁的部分房屋转租给被告，租赁期限自2014年2月10日起到2019年9月9日，共计5年7个月，租金采取每年递增的方式。每年的租金需提前三个月付清。如一方违约，另一方可以要求违约方提前解除合同并支付相当于最后二年房屋租金的违约金。被告承租后，原告按约将房屋交付给被告，被告交纳了第一期7个月的租金。按合同约定，被告应当于2014年6月10日前支付第二期的房租39.6万元。但到期，被告以各种理由要求暂缓交付租金。原告考虑到被告的实际情况，给予被告适当延迟交付租金的时间，但是被告突然于2014年8月25日失联。被告的这种行为导致原告的租金无法收取，原告认为，被告拖欠租金的行为已经违约，本人失联以及拖欠员工工资的行为已经事实上放弃了足浴店的经营。被告的行为已构成法律上和事实上的违约，合同已经没有继续履行的必要。为此，原告向法院起诉，要求法院判令：一、依法解除原告与被告之间签订的房屋租赁合同；二、依法确认被告在天润足浴店内的装修、装潢无偿归原告所有；三、被告优先偿付原告垫付的职工工资56000元；四、被告赔偿因解除租赁合同而给原告造成的房租损失、违约金共计39.6万元。审理期间，原告变更诉请，要求法院判令：一、依法解除原告与被告之间签订的房屋租赁合同；二、依法确认被告在天润足浴店内的装修、装潢无偿归原告所有；三、被告赔偿因解除租赁合同而给原告造成的房租损失、违约金共计39.6万元。
被告史存灯未到庭应诉答辩。
原告为证明自己的诉讼主张向本院提供下列证据：
1、胡功吉、王荣伦、王海存与宁波金峰房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同一份、房屋所有权证三份（复印件，房产证号码分别为奉化市字第××号、c-××号、c-14791号），欲证明原告依法向宁波金峰房地产开发有限公司租赁了涉案房屋，房屋租赁合同合法有效的事实。
2、宁波金峰房地产开发有限公司出具的证明一份、天润足浴会所房屋出租合同一份、租金表一份，欲证明经宁波金峰房地产开发有限公司同意，原告将从宁波金峰房地产开发有限公司租赁到的部分房屋转租给被告，且原、被告双方签订房屋出租合同对租赁关系权利、义务进行明确约定的事实。
3、奉化市岳林街道社会保障和救助服务站出具的情况汇报一份，欲证明被告下落不明，其拖欠的员工工资也是由原告出面垫付，租赁合同已无实际履行必要，要求解除的事实。
被告史存灯未向本院提供证据。
上述证据经庭审质证，被告史存灯未到庭质证，依法视为放弃质证权利。本院认为，原告提供的上述证据真实、合法，且与本案具有关联性，为此，本院确认上述证据作为认定本案相关事实的依据。
经审理查明，奉化市上林华庭34幢一至三层房屋的登记所有人为宁波金峰房地产开发有限公司。2009年6月9日，宁波金峰房地产开发有限公司与胡功吉、王荣伦、王海存签订房屋租赁合同一份，约定宁波金峰房地产开发有限公司将奉化市上林华庭34幢一至三层房屋（坐落于奉化市岳林街道金海路1号上林华庭小区大门西侧）出租给胡功吉、王荣伦、王海存，租赁期限十年，自2009年6月10日起至2019年9月9日止。第一年的租期自2009年6月10日至2010年9月9日，以后每年租期为当年9月10日至次年9月9日，等等。2013年12月7日，胡功吉、王荣伦、王海存（甲方）与史存灯（乙方）签订天润足浴会所房屋出租合同一份，约定甲方将坐落于奉化市岳林街道金海路1号东半边天润足浴会所（上林华庭小区大门西侧）一至三层房屋出租给乙方，并约定出租期限5年7个月，自2014年2月10日至2019年9月9日止。第一年（7个月）租期在2014年2月10日至2014年9月9日止，第二年2014年9月10日至2015年9月9日止，以此类推，租期满后，在同等条件下乙方享有优先租用权。房屋租金第一年36万元，第一年以7个月计算21万，第二年开始递增上一年的10%，第二年租金需提前三个月付清，即6月10日以前。乙方对租赁房屋的用途为开办足浴会所，租赁期间如经营有任何变化应事先经得甲方同意。未经甲方同意，乙方不得在租赁房屋内搭建建筑物构建物及其他损坏房屋墙体和结构的装饰和装修，不得对现在的建筑物、构筑物进行拆除、损毁。在租赁期满时（包括因乙方违约被解除合同的情况下），乙方遗留于租赁房屋的搭建物、装饰物等不动产，其产权均归甲方所有，甲方无须付任何补偿，甲方不愿接收该财产的，有权要求乙方恢复到出租时房屋毛坯的原状。租赁期间的房屋维修、保养费用一律由乙方承担，乙方有确保租赁房屋安全的义务，租赁结束时，如有任何损坏予以赔偿。一方有任何违约行为的，另一方有权选择以下任何一种方式追究：1、提前解除本协议，同时要求违约方支付相当于最后二年房屋租金的违约金；2、要求违约方支付相当于最近一年房屋租金的违约金，同时要求继续履行合同。2013年12月7日，宁波金峰房地产开发有限公司出具证明，载明：“我公司所有的位于奉化市岳林街道金海路1号的房屋出租给胡功吉、王荣伦、王海存3人，我公司同意上述三人将上述部分房屋转租给奉化市天润足浴会所”。2014年8月19日，奉化市岳林街道社会保障和救助服务站接到投诉，奉化市天润足浴会所拖欠员工工资，而该店经营者即被告史存灯去向不明，为防止员工矛盾激化，该单位与胡功吉、王荣伦、王海存协商，由胡功吉、王荣伦、王海存垫付56000元用于支付员工工资。
上述事实由原告的陈述及原告提供的证据予以证明。
本院认为，第一，原告胡功吉、王荣伦、王海存从宁波金峰房地产开发有限公司租得涉案房屋，并经宁波金峰房地产开发有限公司同意将房屋转租给了被告史存灯。原、被告之间签订的天润足浴会所房屋出租合同系双方之间真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。按合同约定，被告史存灯理应在2014年6月10日前支付第二年（2014年9月10日至2015年9月9日）的租金39.6万元，但是被告史存灯未按约支付，甚至在2014年8月失联，下落不明，其行为已经违约，原告有权按照合同约定提前解除合同。第二，按照合同约定，因被告违约造成合同解除的情况下，其遗留在租赁房屋内的搭建物、装饰物等不动产，其产权归原告所有，原告无须付任何补偿，故原告要求确认被告在奉化市天润足浴会所内的装饰装潢（不动产）无偿归原告所有的诉请，本院予以支持。第三，按合同约定，因被告史存灯违约，原告有权提前解除合同并要求被告支付相当于最后两年房屋租金的违约金（110.67万元），现原告自愿降低违约金数额，要求被告以最近一年的房屋租金39.6万元赔偿其房租损失和违约金，本院认为，被告史存灯自2014年9月10日拖欠第二年的房屋租金39.6万元至今，而原告因合同尚未通过法定程序解除，不能实际控制该房屋，导致该房屋至今仍然空置，未再次出租。而合同解除后房屋再次出租时，可以预期的是也会存在一定期限的空置期，故本院认为，虽合同中约定违约金的数额（110.67万元），但是原告自愿降低违约金请求数额，本院予以准许。以原告的实际损失为基础，考虑到违约责任在于被告，以及房屋出租的预期利益等综合考虑，原告诉请要求被告赔偿近一年的租金39.6万元作为违约金本院予以支持。被告史存灯经本院合法传唤，无正当理由未参加庭审，依法可以缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告胡功吉、王荣伦、王海存与被告史存灯于2013年12月7日签订的《天润足浴会所房屋出租合同》；
二、确认被告史存灯在奉化市天润足浴会所内的装饰装潢（不动产）无偿归原告所有；
三、被告史存灯于本判决生效之日起五日内赔偿给原告胡功吉、王荣伦、王海存违约金39.6万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费7240元，公告费650元，合计7890元，由被告史存灯负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 袁雅雅
人民陪审员 徐恩琴
人民陪审员 卓恺淮
二〇一五年二月二十五日
书 记 员 吴佳楠
附：一、本判决依据的法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、申请执行的规定
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干未问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。
3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：
第二十九条人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。
申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。
第三十条查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。
查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。