新疆生产建设兵团第五师中级人民法院
民事判决书
（2017）兵05民终146号
上诉人（原审被告）：李洪福，个体工商户。
委托诉讼代理人：逯彦云，新疆亚桥律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：秦玉庆，个体工商户。
委托诉讼代理人：王建疆，新疆亚桥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙建，兵团第五师九十团服务站职工。
委托诉讼代理人：周志文，新疆双湖律师事务所律师。
上诉人李洪福、秦玉庆因与被上诉人孙建房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团塔斯海垦区人民（2017）兵0502民初275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李洪福的委托诉讼代理人逯彦云，上诉人秦玉庆的委托诉讼代理人王建疆，被上诉人孙建及其委托诉讼代理人周志文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李洪福上诉请求：撤销一审法院（2017）兵0502
民初275号民事判决；改判驳回被上诉人孙建对上诉人的诉讼请求或发回一审法院重审；由被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。1、上诉人李洪福与被上诉人秦玉庆仅在2014年期间是合伙经营农资的关系，从2015年起双方并非合伙关系，且上诉人李洪福退出合伙后于2015年4月20日在同地区另行注册了农资店自行经营。2、被上诉人秦玉庆在（2016）兵0502民初139号、（2016）兵0502民初141号两份民事判决中均明确否认上诉人李洪福与其是合伙关系的事实，根据禁止反言规则，其在本案中陈述的双方系合伙关系明显与前述两份判决中陈述相互冲突，法院至少不应当认定双方自2015年至2017年之间仍存在合伙关系的事实。3、被上诉人孙建主张的是2015至2017年之间的房屋租赁费用，但这两年期间，上诉人李洪福经营自己的农资店并未实际使用租赁物，更未参与被上诉人秦玉庆农资店的经营，亦未分配分毫利润，双方并非合伙关系，故法院判决上诉人李洪福支付租金及利息错误。二、原审法院适用法律错误。1、根据《民法通则》第一百三十六条之规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期限为一年。根据先付租金后使用租赁物的交易习惯，对于2015年3月至2016年3月的房屋租赁费应于2016年3月26日起计算，其一年诉讼时效期间已届满，因此，《国民法总则》有关三年诉讼时效的规定在本案中不能适用。2、根据法不溯及既往的原则，本案中被上诉人孙建起诉时诉讼时效期限已届满，而《民法总则》系在本案一审庭审辩论终结后，一审判决作出前才生效，故原审法院适用《民法总则》判决本案系适用法律错误，二审法院应当予以纠正。
秦玉庆上诉请求：撤销一审法院（2017）兵0502民初275号民事判决；改判驳回被上诉人孙建对上诉人的诉讼请求或发回一审法院重审。事实和理由：一、一审法院认定案件事实错误。1、原、被告签订的房屋租赁合同在2016年3月已经予以解除。证人李某将房屋钥匙已于2016年4月20日左右交给了孙建本人。2、上诉人提供的现场照片足以证明，被上诉人于2016年3-4月后已经对租赁房屋进行了装修。3、双方租赁合同没有约定利息，但一审法院确判决给付利息，显属认定案件事实错误。4、关于上诉人李洪福与上诉人秦玉庆之间的关系是合伙关系，不是雇佣关系，一审法院判决共同承担责任是正确的。二、一审法院判决违反法律规定。本案已经超过诉讼时效，一审法院适用2017年10月1日生效的《民法总则》的规定显然是错误的。
孙建辩称，1、答辩人与二上诉人之间签订的合同是附条件的租赁合同，所附条件不能成就时，上诉人不能单方面解除合同。上诉人认为已解除合同，没有事实依据。2、上诉人李洪福与秦玉庆作为承租人共同签订的租赁合同，合伙人对外的债务应当承担连带责任，李洪福承担连带责任或者给付责任并无不妥。李洪福与秦玉庆之间是否解除合伙关系，并不能对抗合伙人的对外债务。3、关于诉讼时效的问题，原审法院适用法律规定并无不妥，上诉人与被上诉人之间因租赁合同发生的债务，根据最高法院的司法解释，同一债务分期偿还的，是按照最后一笔债务的履行届满开始计算诉讼时效，答辩人认为原审法院适用《民法总则》第一百八十八条是合理的，判决适用法律正确。4、原审法院在认定上诉人存在违约情形的情况下，判决支付租金及利息并无不当。二上诉人的上诉主张没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
孙建向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告签订的《房屋出租合同》；2.判令二被告给付原告的房租56，322元及利息1，200元；3.诉讼费由二被告承担。
一审法院认定事实：2014年3月25日，原告孙建与被告李洪福、秦玉庆签订《房屋出租合同》，约定原告将门面房一套（原老银行房子）出租给二被告，租金为26，000元，一年一付，租期为门面房拆除为止，因拆迁造成租用期不到一年的，按月计算租金。同时约定原告借给二被告的集装箱，不得出售等内容。合同签订后，2014年3月26日，被告向原告支付了2014年3月至2015年3月的房屋租金及部分设施费34，000元。2015年3月至2016年3月，被告未向原告支付租金。2017年6月，原告将该房屋门打开，目前该房屋由其自己使用。
另查明，2015年4月20日，被告李洪福注册登记成立了第五师九十团水木鲁新农资店。
一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法、有效，本院对该合同予以确认。该合同中，双方约定了租赁合同的起算时间进行了约定，也对合同的终止时间进行了约定，即该房屋拆迁时，故该合同应为附解除条件的合同，而非不定期租赁合同。本案的争议焦点有如下几点，第一，关于《房屋租赁合同》何时解除的问题。被告秦玉庆称2016年3月即向原告退还了房门钥匙，双方的《房屋租赁合同》已经解除。因该《房屋租赁合同》并非不定期租赁合同，被告秦玉庆并不能随时解除该合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。被告秦玉庆提交的证据尚不足以证实其已经通知原告，双方的《房屋租赁合同》已经解除，故原告要求解除合同的诉讼请求符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案中，原告主张其行使解除权的时间为2017年5月24日，在2016年3月在被告未支付租金的情况下，原告应当在合理期限内要求被告支付租金，并主张合同解除权，而其在2017年5月24日才行使合同解除权，已经超过合理期限，本院认为，该合理期限以一年为宜，即原告行使解除权的合理期限在2017年3月25日前。故原告主张的租金应当计算二年，即2015年3月25日至2017年3月25日，租金共计52，000元。第二，关于是否应当支付利息的问题。因被告逾期支付租金，理应就该部分租金支付利息，原告以2015年3月至2016年3月的租金26，000元作为本金计算一年的利息，不违反法律，且其计算利息的利率也符合法律规定，故对原告主张的利息予以支持。第三，关于原告对租金的主张是否已经超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算…”。因原、被告双方约定了租金的支付方式为一年一付，并未约定具体的支付时间，故原告知道或者应当知道权利受到损害的时间为2016年3月26日，此后三年为其主张权利的诉讼时效，故至目前，原告主张的权利并未超过诉讼时效。第四，被告李洪福是否应当承担支付租金及利息的责任。被告李洪福虽然提供了营业执照，证实其已经退出与被告秦玉庆的合伙，不应当再承担支付租金及利息的责任，被告提供的证据不能证实其已经退出合伙，同时也无法证实其不应当承担支付租金及利息的责任。
综上所述，对原告要求依法解除原、被告签订的《房屋出租合同》予以支持，对原告要求二被告给付房租的诉讼请求予以支持52，000元，利息支持1，200元。对被告秦玉庆辩称应驳回原告诉讼请求的意见，本院不予采纳。对被告李洪福辩称其不应当承担支付租金及利息的意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决：一、解除原告孙建与被告秦玉庆、李洪福于2014年3月25日签订《房屋出租合同》；二、被告秦玉庆、李洪福于本判决生效之日起十日内支付原告孙建租金52，000元，利息1，200元。
如果未按本判决所指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，238元，减半收取计619元（已由原告孙建交纳），由被告秦玉庆、李洪福负担（被告秦玉庆、李洪福于本判决生效之日起十日内支付原告孙建619元）。
本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，双方的争议焦点是：1、涉案房屋租赁合同终止的时间；2、李洪福在本案中应否与秦玉庆共同承担给付房租的责任；3、本案诉讼时效是否经过。现分述如下：1、关于涉案房屋租赁合同终止的时间问题。根据本案当事人合同的约定和法律规定，双方当事人可以协商解除合同或者涉案租赁物拆迁。上诉人秦玉庆称其委托证人李某将房屋钥匙退还给孙建，但孙建否认收到房屋钥匙或接受租赁物，不能证实双方达成解除租赁合同的合意。秦玉庆一审中提交了八张照片，欲证明孙建于2016年3-4月间，对租赁物进行装修，但拍摄照片的具体时间不明，亦不能证实其上诉主张。此外，至目前，涉案租赁物并未拆迁。因此，二审认为原审法院对此节认定正确。2、李洪福在本案中应否与秦玉庆共同承担给付房租的责任问题。李洪福认可其与秦玉庆在2014年期间是合伙经营农资的关系，从2015年起退出合伙，于2015年4月20日在同地区另行注册农资店自行经营。因李洪福与秦玉庆同为涉案房屋租赁合同的承租人，在一、二审诉讼中，未能证实其在退出合伙后，解除或终止与孙建的房屋租赁合同关系。故其作为房屋租赁合同的承租人之一，无论其与秦玉庆是否存在合伙关系，应当与秦玉庆共同承担给付房租及利息的义务。3、本案诉讼时效是否经过。涉案合同虽约定租金按年结算支付，但尚欠的租金均应视为同一合同项下的同一债务，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，诉讼时效期间可从最后一期履行期限届满之日起计算。由于本案双方之间的租赁关系持续发生，一审法院认定孙建解除合同的合理时间节点为2017年3月，亦符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定。故本案孙建的诉请并未超过诉讼时效。
综上所述，上诉人李洪福、秦玉庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费2，160元（上诉人李洪福、秦玉庆均已分别预交1，130元），由上诉人李洪福、秦玉庆负担。
本判决为终审判决。
审判长钱新茹
审判员萧万峰
审判员宋桂英
二〇一八年三月二日
书记员姜芸