北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终895号
上诉人（原审被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：刘丛，女，北京链家房地产经纪有限公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：张素梅，女，1935年7月12日出生，汉族，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：张京强（张素梅之子），住北京市西城区。
上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）因与被上诉人张素梅居间合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初5709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
链家公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张素梅全部诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由张素梅负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审法院认定“链家公司在未取得其他共有权人同意及委托的情况下，促成张素梅与周静、潘孝杰签订房屋买卖合同，致使房屋买卖合同因其他产权人不同意履行合同，而导致合同解除”系对事实认定错误，张素梅在签订合同时，故意隐瞒涉案房屋有其他共有权人的情况，并且涉案房屋房产证上只有张素梅的名字，链家公司已经尽到审查义务。合同解除的根本原因是张素梅故意隐瞒有其他共有权人的情况，导致房屋买卖合同无法继续履行。二、一审判决适用法律错误。一审判决链家公司返还居间费以及赔偿违约金没有合同及法律依据，依据《居间服务合同》第四条第三款规定：“甲方或者乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无需退还。如支付费用为守约方，可向违约方追偿该笔费用。”一审判决没有考察张素梅损失的实际原因，而将本应由张素梅承担的违约责任转嫁到链家公司，没有合同和法律依据。一审判决违约金过高没有合同和法律依据。一审判决认定链家公司未尽到居间义务，没有事实、合同和法律依据。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。
张素梅辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持，规范了违法中介的守法责任和义务，维护了张素梅的合法权利。一审判决适用法律正确，合理合法。1.链家公司在居间服务中违法、违规、欺诈操作。张素梅至今也没有收到链家公司《补充协议》原件。链家公司是彻头彻尾的搞欺诈，违法违规操作。没有尽职提供居间服务，违背了《居间服务合同》第三条第2项“丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况”及第四条第3项“丙方因工作疏漏，遗失甲、乙双方相关文件及资料，丙方承担补办手续费并给予相应的经济补偿。丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任”。2.链家公司使用了没有张素梅参与或签字的《融信托管协议》和《存量房自有交易资金划转协议》恶意串通伪造后使用，违背了《居间服务合同》第五条“与本合同相关的任何争议，三方应协商解决”及第六条“本协议书一式三份，三方各执一份，自各方签署盖章之日起生效。各方同意，未经本人签字或加盖公章的任何书面承诺、口头承诺、条款的变更等行为均不产生法律约束力”。链家公司违法、违规、欺诈。3.在为张素梅居间服务的过程中，链家公司多次造假，如：恶意增加首付款、恶意追加保证金。虚报330000元房子的装饰装修款。张素梅没有参与房屋评估，链家公司却给出了评估报告，等等。基于以上的事实与理由，张素梅认为一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，判决公正。链家公司上诉理由不能成立。鉴于链家公司目无法律与行规，在居间服务中，弄虚作假编造谎言，隐瞒并试图掩盖事实真相，侵犯张素梅合法权益，以欺诈手段进行房产交易从中获利，并顽固坚持错误立场，抗拒法院的公正判决。张素梅希望法院坚持捍卫法律的尊严，维护张素梅合法权益，支持张素梅的合理诉求,依法驳回链家公司上诉请求，依法维持原判。同时要追究链家公司相关责任人在此房产交易中的违法违规行为，并判处罚金和连带赔偿。
张素梅向一审法院起诉请求：1.判决链家公司退赔张素梅居间代理费45100元；2.判决链家公司赔偿张素梅支付的违约金250000元；3.判决链家公司赔偿张素梅交的诉讼费14502元；4.本案诉讼费用由链家公司承担。
一审法院认定事实：2015年5月23日，张素梅（甲方）、周静（乙方）及链家公司（丙方）签订《居间服务合同》，约定鉴于甲乙双方在丙方的居间服务下就坐落于宣武区法源寺西里3、4、5号楼5号楼⑦-5-503的房屋，于2015年5月23日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，三方在友好协商的基础上，订立居间服务合同。第一条居间服务，1.甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询，（2）寻找、提供并发布房源、客源信息，（3）引领买受人实地看房，（4）协助查看房屋权属证明文件，（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容，（6）促成交易双方签署合法有效的买卖合同；2.甲乙双方签订买卖合同时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费；第二条居间代理费，因本次交易涉及房款分批支付等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照规定费率上浮10%的标准向链家公司缴纳居间代理费，即应向丙方支付居间代理费为45100元，由乙方承担，并于合同签订当日向丙方支付；第三条权利义务，1.甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费，甲乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效；2.丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况，甲乙双方授权丙方办理网上签约手续；3.本次交易的后续手续由北京中融信担保有限公司办理，并另行签署相关合同，丙方将积极督促后续事宜的办理；第四条违约责任，……，3.在居间服务中，丙方因工作疏漏，遗失甲乙双方相关文件及资料，丙方承担补办手续费并给予相应的经济补偿，丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任，甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用；……。
2015年5月23日，张素梅作为出卖人与周静作为买受人经链家公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：张素梅将其所有的西城区法源寺西里3、4、5号楼5号楼5层⑦-5-503号房屋（以下简称诉争房屋）出售给周静。房屋成交价格为1720000元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价为330000元。周静向张素梅交纳定金50000元。剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。周静拟贷款金额为1200000元。张素梅应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。张素梅承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权。如张素梅违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，应按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。张素梅应当在收到买受人全部购房款后5个工作日内将该房屋交付给买受人。双方同意自本合同签订之日起93日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，张素梅（甲方、出卖人）、周静（乙方、买受人）、链家公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，内容为：“第一条成交价格。……。第二条关于房屋交易具体事宜的约定。1、定金：乙方于2015年5月23日向甲方支付定金人民币伍万元整，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。2、房屋评估：甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。3、首付款：（1）乙方于2015年8月22日前将第一笔首付款人民币贰拾陆万元整（不包含前期支付全部定金人民币伍万元整）以非建委资金监管的方式支付甲方；（2）乙方于2015年8月22日前将第二笔首付款人民币伍拾贰万元整以建委资金监管的方式支付甲方。4、申请购房贷款：甲乙双方应于丙方收到评估报告后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。5、权属转移登记：甲乙双方同意，在2015年8月23日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。……。6、物业交割：甲乙双方应当在甲方收到全部购房款后5个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币贰万元整作为物业交割保证金；该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方。第三条税费承担。……。第四条违约责任。1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提供房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。第五条其他。……。”同日，周静支付张素梅购房定金50000元。2015年5月25日，张素梅、周静签订《合同变更申请单》，内容为：“追加定金4万元整，共计9万元整。首付款金额相应扣除4万元整。”同日，周静再次支付张素梅购房定金40000元。2015年6月12日，张素梅与周静、潘孝杰办理了网签手续，网签合同上出卖人为张素梅、买受人为潘孝杰、周静。网签合同载明：该房屋成交价格为1720000元，其中自有交易结算资金为720000元，买受人应将房价款720000元存入北京市西城区房屋管理局存量房自有交易资金监管账户，买受人取得房屋所有权证书后，存量房交易平台将存量房自有交易资金账户内的监管资金划一次性转至买卖双方在《存量房自有交易资金划转协议》中的约定的卖方收款账户。买受人申办抵押贷款，贷款金额为1000000元。该网签合同上没有买卖双方的签字。2015年8月24日，周静与链家公司、北京中融信担保有限公司签订了《融信托管协议》，周静将购房款940000元存入了北京中融信担保有限公司的账户，张素梅未在该协议上签字。
2015年，周静、潘孝杰将张素梅及链家公司起诉至北京市西城区人民法院，请求解除其与张素梅之间的《北京市存量房屋买卖合同》，要求张素梅退还已支付的购房款90000元、支付违约金410000元、赔偿中介费45100元。张素梅反诉请求解除双方的《北京市存量房屋买卖合同》，要求周静、潘孝杰支付违约金410000元。一审法院查明：张素梅与张阿来系夫妻关系，诉争房屋登记在张素梅名下，属于张素梅与张阿来的夫妻共同财产，张阿来与张素梅育有四名子女，张阿来于2008年死亡，死亡后，诉争房屋未进行继承；2015年6月1日，因购买诉争房屋，周静向链家公司支付居间代理费45100元，向北京中融信担保有限公司支付保障服务费10250元，代收评估费150元；张素梅主张诉争房屋具有其他四个子女的份额，链家公司知道该情况，现四个子女对诉争房屋的买卖行为具有不同意见；链家公司陈述双方签订合同时已告知周静、潘孝杰诉争房屋有其他共有人的情况，双方合同履行过程中周静一直积极配合，但张素梅因房屋出售价格低不想将房屋出售给周静、潘孝杰；周静、潘孝杰主张签订合同时，链家公司并未告知其诉争房屋存在其他共有人的情况。一审法院经审理后认为，诉争房屋系张素梅与张阿来的夫妻共同财产，张阿来去世后，该房屋未进行继承，该房屋应属于张素梅及其四个子女的共同共有财产，由于张素梅认可在出售诉争房屋时未经过其他共有人的同意，故张素梅并无处分诉争房屋的权利，双方签订的房屋买卖合同已无法履行，2015年11月27日作出（2015）西民初字第28347号民事判决，判令：确认张素梅与周静、潘孝杰签订的关于北京市西城区法源寺西里3、4、5号楼5号楼5层⑦-5-503号房屋的买卖合同于2015年10月23日解除；张素梅退还周静、潘孝杰已付购房款90000元；张素梅支付周静、潘孝杰违约金250000元；张素梅赔付周静、潘孝杰中介费45100元；驳回了双方的其他请求。判决后，张素梅提起上诉，北京市第二中级人民法院终审维持一审判决，驳回了上诉。
2016年6月6日，北京市西城区人民法院向张素梅发送执行通知，要求张素梅依据（2015）西民初字第28347号民事判决的内容，交纳案款385100元及加倍支付迟延履行债务利息、案件受理费3628元、执行费5678元。2016年9月12日，张素梅向一审法院交纳了案款390000元。
一审法院认为，张素梅与链家公司签订的《居间服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。链家公司作为专业的房产经纪公司，在为张素梅提供房屋出售的居间服务时，不但应当了解交易房屋的产权情况，判断房屋是否能够上市交易，还应尽到充分的风险提示告知义务。本案中，链家公司虽陈述交易时张素梅告知链家公司涉案房屋系其一人所有，但在周静、潘孝杰与张素梅的诉讼中，链家公司曾陈述双方签订合同时，链家公司已告知周静、潘孝杰诉争房屋有其他共有权人的情况，此陈述足以证明链家公司明知张素梅并非涉案房屋唯一产权人。链家公司在未取得其他共有权人同意及委托的情况下，促成张素梅与周静、潘孝杰签订房屋买卖合同，致使房屋买卖合同因其他产权人不同意履行合同，而导致合同解除，张素梅对周静、潘孝杰做出赔偿，由此造成了张素梅的损失，链家公司未尽善良居间义务，对此应当承担相应的赔偿责任。张素梅明知涉案房屋存在其他共有权人，在未经其他共有权人同意的情况下，委托链家公司出售涉案房屋，与周静、潘孝杰签订房屋买卖合同，其对损失的发生存在一定的过错，也应当承担相应的责任。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十三条第一款第五项之规定，判决：一、自判决生效之日起七日内，北京链家房地产经纪有限公司赔偿张素梅居间费损失22550元。二、自判决生效之日起七日内，北京链家房地产经纪有限公司赔偿张素梅违约金损失125000元。三、自判决生效之日起七日内，北京链家房地产经纪有限公司赔偿张素梅诉讼费损失1814元。四、驳回张素梅的其他诉讼请求。如果北京链家房地产经纪有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为：1.链家公司在提供居间服务时是否明知涉案房屋存在其他共有人；2.链家公司是否妥善履行了《居间服务合同》项下义务，是否应对张素梅的损失承担赔偿责任。
针对争议焦点一，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项、第二款的规定，当事人无需举证证明已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实,当事人有相反证据足以推翻的除外。已发生法律效力的（2015）西民初字第28347号民事判决书确认：链家公司在该案中陈述称，周静、潘孝杰与张素梅签订合同时，链家公司已告知周静、潘孝杰涉案房屋存在其他共有人的情况。上述事实显示，链家公司在提供居间服务时已明知涉案房屋存在其他共有人。本案中，链家公司上诉主张自己在提供居间服务时并不知晓涉案房屋存在其他共有人，与其在（2015）西民初字第28347号案件中的陈述及该案生效法律文书确定的事实不一致，且链家公司不能提供相反证据推翻该项事实，一审法院据此认定链家公司提供居间服务时对涉案房屋存在其他共有权人的情况明知，于法有据，本院予以确认。
针对争议焦点二，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”链家公司明知涉案房屋存在其他共有人的情况下，仍促成张素梅与周静、潘孝杰之间房屋买卖合同的签订，并未尽到居间人的勤勉注意义务。一审法院据此判决链家公司对张素梅因对周静、潘孝杰违约而遭受的损失承担部分责任，并无不当，本院予以维持。
综上所述，链家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3287元，由北京链家房地产经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王国才
审 判 员 闫 飞
审 判 员 周 岩
二〇一八年三月二十六日
法官助理 吕小彤
书 记 员 燕晓鸥