重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）渝05执异2124号
案外人：李治洪，男，1979年9月18日出生，住重庆市南川区。
案外人：杨淑，女，1978年3月26日出生，住重庆市南川区。
申请执行人：重庆市渝中区捷贷小额贷款有限公司，住所地重庆市渝中区青年路38号（国贸中心）A栋26楼，组织机构代码58284377-9。
法定代表人：谢如东，首席执行官。
委托代理人：何立，重庆歌乐律师事务所律师。
委托代理人：张志朋，重庆歌乐律师事务所律师。
被执行人：王新顺，男，1963年10月23日出生，汉族，住重庆市南川区。
被执行人：安兰，女，1973年5月11日出生，汉族，住重庆市南川区。
被执行人：重庆先伦房地产开发有限公司，住所地重庆市南川区南平镇荣华路。工商注册号：500384000016824。
法定代表人：郭先伦，经理。
被执行人：重庆骏宏光电科技有限公司，住所地重庆市合川工业园区核心区高阳片区。工商注册号：500382000022350。
法定代表人：邓履国，经理。
本院在执行重庆市渝中区捷贷小额贷款有限公司（以下简称捷贷小贷公司）申请执行王新顺、安兰、重庆先伦房地产开发有限公司（以下简称先伦公司）、重庆骏宏光电科技有限公司（以下简称骏宏公司）借款合同纠纷一案中，案外人李治洪、杨淑对执行重庆市南川区某号3栋4－1号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人李治洪、杨淑称，2009年12月20日，案外人与重庆市南川区展博开发建设工程有限责任公司大观项目部及王新顺签订《电影院片区旧房改造客户认购书》，购买重庆市南川区某号3栋4－1号房屋（原认购合同是4－3号，后改为4－1号），并陆续缴纳房款140,000元，请求解除对上述房屋的查封并中止执行。
申请执行人捷贷小贷公司辩称：1、大观项目部不是适格的民事主体，不具有对外签订合同的主体资格，案外人签订的《电影院片区旧房改造客户认购书》不成立，不能发生约束力。2、答辩人取得抵押权的基础法律关系在生效的民事判决书中已予以确认。在执行阶段，案外人提出解除查封答辩人的抵押物于法无据。3、案外人主张的权利系债权，其对应主体为展博公司（先伦公司），案外人不能向捷贷小贷公司主张任何权利，债权不能对抗物权。4、答辩人的抵押权系担保物权，在设立过程中答辩人无任何过错，设立程序真实、合法、有效。请求驳回案外人的异议。
本院查明，2013年8月7日，贷款人捷贷小贷公司与借款人王新顺、抵押人先伦公司签订《个人借款/担保合同》，约定捷贷小贷公司向王新顺发放贷款14,000,000元，贷款期限自2013年8月7日起至2013年11月6日止等内容。2013年8月9日，先伦公司与捷贷小贷公司签订《重庆市房地产抵押合同》，约定先伦公司对王新顺向捷贷小贷公司的14,000,000元贷款提供房地产抵押担保，担保房产为先伦公司所有的位于重庆市南川区某号建筑面积5329.85平方米的房产。双方于2013年8月12日办理抵押登记。2013年8月12日，捷贷小贷公司向王新顺发放贷款14,000,000元。因王新顺未如期归还借款，捷贷小贷公司将王新顺、安兰、先伦公司、骏宏公司诉至本院，本院于2017年1月23日作出（2015）渝五中法民初字第673号民事判决，判令：一、被告王新顺、安兰在判决生效后十日内向原告捷贷小贷公司偿还借款本金14,000,000元，并支付14,000,000元本金为基数，以每月2.79%为标准，从2014年6月12日起至本金付清时止的逾期利息（扣除已经支付的利息450,000元）；二、被告王新顺、安兰向原告捷贷小贷公司支付律师费175,000元；三、被告骏宏公司对上列第一、二项支付义务承担连带清偿责任；四、若王新顺、安兰未履行上列第一、二项支付义务，原告捷贷小贷公司有权将被告先伦公司名下位于重庆市南川区某号的房产依法予以折价或拍卖、变卖，就所得价款享有优先受偿权。该判决发生法律效力后，因王新顺、安兰、先伦公司、骏宏公司未如期履行义务，捷贷小贷公司向本院申请强制执行。
执行过程中，本院于2017年6月12日作出（2017）渝05执830号执行裁定书，查封了被执行人先伦公司所有的位于重庆市南川区某号（1幢一、二层835，56平方米）、（2幢一、二层826.06平方米）、（3幢一、二层905.25平方米）、（3幢三至八层2761.98平方米）的抵押房产。重庆市南川区某号3栋4－1号房屋包含在本院查封房产中。
另查明，李治洪与杨淑于2002年11月18日登记结婚。2009年12月20日，重庆市南川区展博开发建设工程有限责任公司大观电影院小区综合开发项目部（以下简称展博公司大观项目部）作为甲方与李治洪、杨淑作为乙方签订《电影院片区旧房改造客户认购书》，约定：甲方将位于大观镇观桥居委（原电影院、法庭）拆迁新建（C号）楼出售给乙方；房屋位置：大观镇观桥居委电影院片区拆迁新建（C－4－3号）楼，第四层；房屋面积：套内面积73平方米，实际计算面积以房产证为准；价格：每平方米1450元，合计总价按房产证计算；付款方式：签订合同时付款10,000元，交房时付清房款；房屋交付时间：2010年6月30日，房产土地使用证交付时间：2010年6月30日。展博公司大观项目部于2009年12月20日、2011年9月12日、2012年6月5日、2013年10月19日出具《收据》，分别载明：收到李治洪购房款10,000元、50,000元、40,000元、40,000元。现3栋4－1号房屋已交付李治洪、杨淑占有使用。
2012年4月13日南川区房产测量所出具的《重庆市房产面积测算报告书》中载明，3幢4－1的建筑面积为96.85平方米。2014年2月9日，李治洪办理了居民家庭用水入户证明。
还查明，2006年10月18日，为推进大观镇电影院片区旧城改造，经国有资产公开拍卖处置，由王新顺竞得大观镇电影院等房屋产权。2007年5月8日，王新顺与重庆市南川区展博工程建设开发有限公司（以下简称展博公司）签订《合伙开发建设协议》。后于2007年7月10日取得《建设用地规划许可证》。同年8月27日，合伙双方共同与南川区建委签订《大观镇景云商业城项目开发合同》，就项目开发性质为商住用地、规划用地面积、最大建筑面积及容积率、建筑密度等事宜进行约定。该项目于2012年4月19日向展博公司办理建设用地使用权初始登记，编号为：304房地证2012字第02101号。经南川区政府于2013年6月研究同意，将原展博公司名义竞得项目土地使用权名称变更为先伦公司，并为先伦公司办理房屋产权初始登记，后还以先伦公司名义办理了商品房预售许可、房屋产权证等相关证照手续。
2014年1月8日，先伦公司出具《法人代表授权委托书》，载明：本授权委托书声明，郭先伦系先伦公司法定代表人，现授权先伦公司王新顺为公司合法代理人，并授权该代理人在南川区大观镇电影片区旧房改造项目中大观景云商业城、观府花园的一切事务处理及商品房销售、资金监管、债权债务等事宜。
本院认为，案外人李治洪、杨淑虽与展博公司大观项目部签订的《电影院片区旧房改造客户认购书》，但从合同履行情况看，案涉房屋所属项目的所有权人为展博公司，大观项目部又为展博公司的职能部门，作为合同相对方的购房人完全有理由相信该项目部的签约行为和收款行为即代表展博公司。经前述查明的事实可知，“景云商业城”由王新顺与展博公司合伙开发，后经重庆市南川区政府同意，展博公司将竞得的土地使用权变更到先伦公司名下，并且以先伦公司名义办理了商品房预售许可、房屋产权证等相关证照手续。故案外人有权对目前登记在先伦公司名下的房产主张权利。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，申请执行人虽享有案涉房产的抵押权，但根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据上述规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，其对所购商品房享有的物权期待权优于承包人对该商品房享有的工程价款优先受偿权，当然也优于抵押权人对商品房享有的抵押权。本案中，案外人购买的是用于居住的商品房，属于为生活消费需要购买商品房的消费者，且案外人购买案涉房屋的时间也早于申请执行人设立抵押权的时间。因此，案外人对案涉房屋享有的物权期待权应优先于申请执行人对案涉房屋享有的抵押权予以保护。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人在本案查封之前已就案涉房屋签订了书面买卖合同；案外人提供的居民家庭用水入户证明也证实案外人在本案查封前已合法占有该房屋；双方在认购书中约定以房产证面积计算购房总价，虽该房未单独办理房产证，但房屋面积测绘报告确定的该房96.85平方米的面积和双方对购房单价为1450元的约定，可以确定该房总价为140432.5元，因展博公司项目部向案外人提供的4张共计140,000购房款收据等，可以认为案外人已经支付了全部价款；现无证据证明案外人因自身原因导致所购房屋未办理过户登记。
综上，案外人李治洪、杨淑对目前登记在先伦公司名下房产提出的异议理由成立，本院对其异议予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对位于重庆市南川区某号3栋4－1号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 朱 敏
审判员 张 航
审判员 刘用辉
二〇一七年十一月三十日
书记员 产竹霞