吉林省辽源市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉04民终160号上诉人（原审原告）：东丰县阳光物业管理有限责任公司，住所地吉林省东丰县东丰镇东宾胡同。法定代表人：刘利，该公司经理。委托诉讼代理人：刘素华，该公司副经理。被上诉人（原审被告）：王恩厚，男，1944年3月28日出生，住吉林省东丰县。委托诉讼代理人：于洪山（系王恩厚女婿），男，1956年6月17日出生，住吉林省东丰县。上诉人东丰县阳光物业管理有限责任公司（以下至判决主文前简称阳光物业公司）因与被上诉人王恩厚物业服务合同纠纷一案，不服吉林省东丰县人民法院（2017）吉0421民初1902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人阳光物业公司法定代表人刘利、委托诉讼代理人刘素华，被上诉人王恩厚的委托诉讼代理人于洪山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阳光物业公司上诉请求：撤销东丰县人民法院（2017）吉0421民初1902号民事判决，由王恩厚履行小区物业管理合同义务，承担物业费、公用电费给付责任，立即给付物业费和公用电费共计4,072.00元。事实和理由：1.王恩厚不履行物业管理合同义务，欠款事实存在。阳光物业公司与王恩厚是东丰县东丰镇时代嘉园小区物业管理者和住户关系。王恩厚居住在阳光物业公司所属的时代嘉园小区A区4号楼4单元301室和3单元302室，面积分别为48.31平方米和66.43平方米。从2011年5月至2016年12月期间欠物业费和公用电费共计4,072.00元。阳光物业公司多次催要王恩厚拒绝交费，造成物业公司无法继续为住户服务；2.一审判决认定事实错误。判决中认定“阳光物业公司未与王恩厚签订物业服务合同，且阳光物业公司未向本院提交相应的证据证明其与王恩厚之间存在事实上的物业服务合同关系，也没有证据证明其具备收取物业费的合法资质，应当承担不利的法律后果。故阳光物业公司要求王恩厚给付物业费及公用电费的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。”上述文字自相矛盾，第一、阳光物业公司与王恩厚已形成事实物业服务合同。因为在东丰县内凡入住新建住宅楼的住户均一律签订物业合同方可入住。开发商已与王恩厚签订了物业管理合同。第二、阳光物业公司与王恩厚事实上存在物业服务关系。阳光物业公司认为一审判决认定案件事实错误，王恩厚在庭审中承认存在物业服务合同关系，是物业服务不好才不给物业费和公用电费的，一审法院是凭主观臆断下判决。阳光物业公司作为物业公司是按买卖商品房合同承接辽源市开发商物业管理合同继续管理时代嘉园小区，收费标准是按东丰镇内物业收费标准收取的，阳光物业公司履行了物业管理合同义务，对时代嘉园小区进行了物业管理，这一事实已被一审法院在另外的法律文书中予以认定。一审法院认定阳光物业公司与王恩厚没有签订物业服务合同且不存在事实上物业服务合同关系，属认定事实错误。3.一审法院采信王恩厚提供的证据均是复印件，违背法律关于复印件不能作为证据使用的规定。一审王恩厚向法庭递交的三份证据均是复印件，阳光物业公司的代理人均提出不予质证，法院却按复印件证据下判决，请二审法院予以纠正。王恩厚提供的三份证据与物业合同缴纳物业费没有直接因果关系，东丰县城管大队和东丰县人民政府的政策检查相关工作中的情况，不能与物业交费混为一谈。一审法院采取没有原件只有复印件的三份证据作为判决的依据属于违反法律规定，所以由此作出阳光物业公司没有服务资质、没有征得时代嘉园小区业主的同意，阳光物业公司收取物业费和公用电费没有依据的错误认定。4.一审判决适用法律错误。一审判决中引用的法律规定，说明王恩厚举证不能。本案适用《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》以及《物业管理条例》等国家相关法律审理和判决。王恩厚答辩称，时代嘉园小区属于弃管楼，2012年县政府下文认定为弃管楼，对此楼无人管理。阳光物业公司没有资质，与业主之间没有合同，无权收费，不同意交物业费。理由如下：1.根据《物业管理条例》第二十二条、第三十二条、第六十条的规定，未取得资格证书及聘请无相应职业资格证人员从事物业管理，法律不予准许，所得收益属违法所得，不会得到法律认可，并会被罚款。阳光物业公司无物业资质，其工作人员无从业资格，属违法从事物业经营，无权从事物业服务，更无权收取物业费。2.2010年-2012年，时代嘉园小区弃管，阳光物业公司在此期间并未提供物业服务，更无权收费。另外，阳光物业公司与业主之间没有合同，无权收费。3.2012年县政府下文认定时代嘉园小区为弃管楼，阳光物业公司2013年末进驻时代嘉园小区以后，物业服务不到位、工作不作为主要表现在：（1）私自处置小区二次供水水泵，造成5-7楼供水压力不足，楼顶太阳能上不去水；（2）无消防通道无消防设施；（3）乱收费。电子门每户收100-200元，用了一个星期就撤了，也没返钱；（4）管理混乱。小区外来车辆随意停放。还停放过黄河小客车。小区内业主物品（自行车、摩托车）丢失无人看管；（5）强制换水表并收费，后被业主告发；（6）打扫卫生清雪不及时；（7）小区公用设施不维护和维修，把做防水的油毡纸私自卖掉，房顶漏水、下水道堵塞经常都不管。A4二楼暖水管道坏了无人维修等等。4.2016年全体业主投票将阳光物业罢免，证明其物业服务不合格。2014年秋季县里给时代嘉园做外墙保暖期间，阳光物业公司给其工作人员放假，干私活。在业主办理产权证时不配合，8年不给办房照。在县政府、县城建局、电视台等有关部门协调下，才办下房照。在办房照过程中，阳光物业公司百般刁难，千方百计阻挠，并扣押旧房本。随意拆卸、破坏供水设备导致300多家太阳能不能及时供水而损坏，直接经济损失一千多万元。A3、A4小区每个楼梯口顶上，原开发商都留一间空房用于维修楼盖和太阳能，阳光物业公司都给处理掉了，导致楼盖防水做不成，下雨天7楼家家漏水，太阳能坏了也上不去人修，业主意见大。北院小区绿地本来就少，阳光物业公司来之后把绿地全都毁掉，并抹了水泥，作为车库的后门，业主强烈要求恢复绿地，还业主一个良好的绿化环境。综合以上原因，业主不同意交物业费。阳光物业公司向一审法院起诉请求：判决王恩厚履行小区物业管理合同义务，承担物业费、公用电费给付责任，立即给付物业费、公用电费共计人民币4,072.00元。一审本院认为，阳光物业公司未与王恩厚签订物业服务合同，且阳光物业公司未提交相应的证据证明其与王恩厚之间存在事实上的物业服务合同关系，也没有证据证明其具备收取物业费的合法资质，应当承担不利的法律后果。故阳光物业公司要求王恩厚给付物业费及公用电费的诉讼请求，没有事实依据，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决：“驳回原告东丰县阳光物业管理有限责任公司的诉讼请求。案件受理费50.00元（原告已垫付），由原告东丰县阳光物业管理有限责任公司负担。”本院二审期间，阳光物业公司向本院提交如下证据：1.东丰县监督检查局与东丰县住房和城乡建设局2013年4月26日联合下发的《关于东丰县住宅小区物业管理服务政府指导价格的通知》，证明阳光物业公司按照三级0.65元每平方米收取物业费合理，同时证明小区未弃管；2.东丰县创建省级卫生城领导小组办公室2012年12月10日下发的《关于的通知》，证明2012年东丰县创建省级卫生城，将442栋楼房列为弃管楼，其中没有时代嘉园小区；3.2009年8月6日金达物业服务有限公司与时代嘉园小区A区3号楼1单元401室吴方明签订的《物业管理合同》，证明阳光物业公司与70%以上的业主存在物业合同关系；4.2013年11月8日签订的《物业公司股权转让协议》，证明阳光物业公司是通过竞标进入时代嘉园小区，并于2013年11月8日在物业办公室备案；5.《补充协议》，证明金达物业服务有限公司授权阳光物业公司收取物业费。王恩厚质证意见：1.一审时未拿出指导价格说明，证据来源不明，不予认可；2.有文件可以证明时代嘉园小区是弃管楼，金达物业服务有限公司与阳光物业公司不是隶属关系，也没有与王恩厚签过合同；3开发商和阳光物业公司都没有与王恩厚签订合同，一审时未拿出该证据，证据来源不明，不予认可；4.与证据3的质证意见相同；5.补充协议没有原件，没盖章，而且该事项应该召开业主大会处理。王恩厚向本院提交如下证据：1.2017年12月拍摄的照片4张和自来水管道一个，证明墙体长毛；2.王恩厚住院票据，证明物业没有资质，在纠纷中导致王恩厚住院。阳光物业公司质证意见：1.自来水管道证明不了停水，照片证明不了问题；2.王恩厚住院与本案无关。对双方当事人提交的证据，本院认定如下：1.《关于东丰县住宅小区物业管理服务政府指导价格的通知》内容真实，形式合法，对物业服务企业收费具有指导性，与本案有关联性，但与时代嘉园小区是否弃管无关，故本院部分予以采信；2.《关于的通知》后附《东丰县弃管楼院综合管理任务分配表》第73项楼院名称一栏中有“其他弃管楼院（242栋）”，该分配表中已列明的弃管楼院名称中虽然没有时代嘉园小区，但时代嘉园小区是否列入其他242栋弃管楼院中无法判断，故本院不予采信；3.阳光物业公司提供的《物业管理合同》，甲方东丰县金达物业服务有限公司未盖章，仅在乙方处有“吴方明”字样，真实性无法确定，且与本案没有关联性，故本院不予采信；4.《物业公司股权转让协议》中“本协议经东丰县物业管理办公室同意后，由甲乙双方当事人签字盖章后生效，”系双方约定事项，无法证明阳光物业公司的进入方式及备案情况，故本院不予采信；5.《补充协议》甲方签字处为空白，仅在乙方签字处有“刘利”字样，真实性无法确定，故本院不予采信；6.王恩厚提供的4张照片拍摄地点不明确，拍摄时间也不在阳光物业公司请求支付案涉款项期间，自来水管道与本案缺乏关联性，故本院不予采信；7.王恩厚住院票据与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院经审理查明以下事实：阳光物业公司于2011年12月27日成立，未取得物业管理企业资质证书，也未到物业管理办公室进行备案，2013年11月8日阳光物业公司进入时代嘉园A区4号楼提供物业服务，并代收代缴公用电费，物业费收费标准为2014年以前每平方米0.49元，2014年开始每平方米0.65元，公用电费代收标准为2014年以前为每户每月5元，2014年开始为每户每月10元，后阳光物业公司因物业管理服务不到位被业主“罢免”，于2016年3月21日撤出时代嘉园A区4号楼。王恩厚于2009年入住东丰县时代嘉园小区A区4号楼4单元301室和3单元302室，房屋面积分别为48.31平方米和66.43平方米，房屋性质为住宅，王恩厚为该两处房屋业主。时代嘉园小区开发商及阳光物业公司均未与王恩厚签订物业服务合同，2015年1月至2016年12月王恩厚未向阳光物业公司缴纳301室物业费和公用电费共计994.00元，2015年1月至2016年12月王恩厚未向阳光物业公司缴纳302室物业费和公用电费共计3,078.00元，阳光物业公司提供的欠费明细如下：301室2015年1月至2016年12月物业费754.00元、公用电费240.00元，共994.00元；302室2011年5月至2013年12月物业费1,009.00元，公用电费155.00元，共1,164.00元；302室2014年1月至2016年12月物业费1,554.00元，公用电费360.00元，共1,914.00元。本院认为，本案的争议焦点为王恩厚是否应给付阳光物业公司物业费、公用电费及其数额问题。围绕争议焦点本院综合评判如下：一、关于双方是否存在事实上的物业管理服务关系问题。虽然时代嘉园小区开发商及阳光物业公司均未与王恩厚签订书面的物业服务合同，由于阳光物业公司实际为A区4号楼提供了物业服务，且王恩厚仅对物业服务质量问题提出抗辩，对阳光物业公司提供物业服务的事实并未否认，因此，双方形成事实上的物业管理服务关系。王恩厚辩称阳光物业公司未取得物业管理企业资质证书，也未到物业管理办公室进行备案，因取得资质及进行备案等属于行政管理范畴，不影响民事案件的处理，对其抗辩主张本院不予支持。二、关于阳光物业公司提供物业服务的期间问题。阳光物业公司在本院庭审中称其前身为东丰县金达房地产开发有限责任公司下属的东丰县金达物业服务有限公司，并自认东丰县金达物业服务有限公司于2013年11月8日撤出时代嘉园A区4号楼，该时间点与王恩厚所述阳光物业公司2013年末进驻时代嘉园小区基本一致，阳光物业公司提供的《补充协议》甲方签字处为空白，仅在乙方签字处有“刘利”字样，无法证明东丰县金达物业服务有限公司授权其收取2013年11月之前的物业费及公用电费，因此，阳光物业公司提供物业服务的开始时间应为2013年11月；阳光物业公司虽在本院庭审中称2016年3月21日通知其撤走，实际撤走时间是同年6月30日，但自通知阳光物业公司撤出之日起，业主已明确拒绝由阳光物业公司继续提供物业服务，阳光物业公司称其撤出后代交公用电费及卫生费至2016年12月，因其未提供证据证明，本院对其该主张不予支持，因此，阳光物业公司提供物业服务的结束时间应为2016年3月。综上，阳光物业公司在时代嘉园A区4号楼的物业服务期间为2013年11月至2016年3月。三、关于阳光物业公司收费标准和服务质量问题。阳光物业公司依据《关于东丰县住宅小区物业管理服务政府指导价格的通知》普通住宅三级标准下调一定比例每平方米收取0.65元物业费在合理的价格范围之内，王恩厚辩称收费标准偏高，但未提供证据证明，对其该项抗辩主张本院不予支持，本院对阳光物业公司的收费标准予以确认；参照《吉林省住宅小区物业管理服务等级标准》普通住宅三级物业管理服务等级的要求，结合阳光物业公司因物业管理服务不到位被业主“罢免”的事实，能够反映出阳光物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵。四、关于王恩厚应给付阳光物业公司物业费和公用电费数额问题。物业服务费应当遵循质价相符的原则，考虑阳光物业公司提供物业服务存在瑕疵的程度，为了促进物业服务质量提升，同时保护业主合法权益，本院酌情减免王恩厚应缴纳物业费数额的30%，故王恩厚应给付阳光物业公司物业费1,191.38元，即：301室2015年1月至2016年3月物业费329.72元（0.65元/平方米×48.31平方米×15个月×70%）；302室2013年11月、12月物业费45.57元（0.49元/平方米×66.43平方米×2个月×70%）；302室2014年1月至2016年3月物业费816.09元（0.65元/平方米×66.43平方米×27个月×70%）。公用电费为阳光物业公司代收代缴项目，王恩厚应在服务期限内全额给付，王恩厚应给付阳光物业公司公用电费430元，即：301室2015年1月至2016年3月共15个月，计150元；302室2013年11月、12月共2个月，计10元；302室2014年1月至2016年3月共27个月，计270元。综上所述，阳光物业公司的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决认定事实不清，裁判结果不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省东丰县人民法院（2017）吉0421民初1902号民事判决；二、王恩厚于本判决生效之日立即给付东丰县阳光物业管理有限责任公司物业费1,191.38元，公用电费430.00元，两项费用合计1,621.38元；三、驳回东丰县阳光物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50.00元，由东丰县阳光物业管理有限责任公司负担30.09元，由王恩厚负担19.91元；二审案件受理费50.00元，由东丰县阳光物业管理有限责任公司负担30.09元，由王恩厚负担19.91元。本判决为终审判决。审判长  路美慧审判员  肖海波审判员  王诣渊二〇一八年四月三日书记员  宿宏岩