广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终8768号
上诉人（原审被告反诉原告）：海信科龙电器股份有限公司，住所广东省佛山市顺德区容桂街道容港路8号，统一社会信用代码91440000190343548J。
法定代表人：汤业国。
委托诉讼代理人：赵红梅，女，1975年11月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，系该公司员工。
委托诉讼代理人：牛豪乾，男，1978年11月25日出生，汉族，住河南省汝阳县，系该公司员工。
被上诉人（原审原告反诉被告）：李叔敬，男，1968年6月1日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：陈巧玲，广东实丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗闽，广东实丰律师事务所实习律师。
上诉人海信科龙电器股份有限公司（以下简称海信公司）为与被上诉人李叔敬商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初1312号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：海信公司是佛山市顺德区容街街道办事处振华社区居民委员会康富花园赏月阁16号房产（用地面积50.4平方米、套内建筑面积349.30平方米、土地用途车库）的所有权人。2007年7月28日，李叔敬向海信公司认购一车位，并于当日向海信公司缴纳购买保证金5000元。2007年11月5日，李叔敬、海信公司签订《房地产买卖合同》一份，约定：一、海信公司（甲方）自愿将座落于顺德区容桂振华居委会康富花园赏月阁16-6号的房地产（车位）出售给李叔敬（乙方）；李叔敬对海信公司所出售的房地产已经作了充分了解，愿意购买；双方拟订交易上述房地产的全部，即用地面积24.56平方米、建筑面积24.56平方米；二、价格为53678元，海信公司已收到李叔敬给付的定金5000元；三、一次性付款，李叔敬在合同签订之日起7天内把房价款一次性付清给海信公司，购买定金将做为房价款在付款时冲抵；四、李叔敬、海信公司双方同意于本合同签订之日起由海信公司携带有关资料到房地产管理部门办理过户手续，海信公司于2008年1月1日将房产交付给李叔敬；五、海信公司保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍，由海信公司负责赔偿。该买卖合同另约定，办理上述房地产过户所需缴纳的税费等相关费用及李叔敬办理银行按揭的相关费用，由李叔敬全额承担。2007年11月8日，李叔敬向海信公司缴纳购房款48678元和办证备用金5000元。海信公司于2008年1月1日将上述车位交付给李叔敬。其后，海信公司未将上述车位过户给李叔敬。李叔敬向原审法院提起诉讼，要求海信公司将上述车位过户给李叔敬。原审法院于2015年5月14日受理，案号为（2015）佛顺法容民初字第1181号。在该案审理过程中，原审法院向佛山市顺德区国土城建和水利局发函调查涉案车位是否能够办理过户手续事宜，该局于2015年12月15日回函答复“赏月阁16号测绘图件上记载的原状没有区分权属，不能办理分宗手续。”2016年1月20日，李叔敬以另案起诉为由撤回该案起诉。原审法院裁定准许。
2015年1月16日，李叔敬再次向原审法院提起本案诉讼。请求判令：1.海信公司向李叔敬返还办证备用金5000元及利息2697元（从2007年11月8日起按照同期银行贷款利率计算至实际支付日止，暂计至2016年1月21日）；2.解除《房地产买卖合同》，海信公司向李叔敬返还车位款53678元并向李叔敬支付赔偿金150000元；3.诉讼费由海信公司承担。原审法院于2016年2月29日将起诉状副本送达给海信公司。
海信公司遂向原审法院提起反诉，请求判令：1.李叔敬向海信公司返还赏月阁16-6号车位；2.李叔敬支付车位使用费33696.32元（自2008年1月1日至返还之日按每平方米每月14元计算，暂计至起诉之日为33696.32元）；3.诉讼费用由李叔敬承担。
诉讼中，依李叔敬申请，经摇珠选定，原审法院委托广东南粤房地产与土地评估有限公司对案涉车位同地段、同类型相邻的独立产权产车位在2016年2月29日的市场价值进行评估。2016年4月27日，该公司出具评估报告核定估价对象在价值时点为2016年2月29日符合本报告假设和限制条件状况下的公开市场价值为200000元。李叔敬支付评估费1000元。
原审法院认为：《房地产买卖合同》是李叔敬与海信公司在自愿、平等基础上签订，其内容没有违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律效力。根据合同第四条“海信公司应履行交付车位和办理过户手续的义务”的约定，海信公司与李叔敬交易的标的是包括车位使用权和所有权在内的整个物权。并且，李叔敬只有取得该车位的所有权，才能有效获取物权排他性保护效力并通过转让车位所有权方式赚取交易利益。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的…。本案中，海信公司未能按照合同第四条约定为李叔敬办理过户手续，且在李叔敬第一次起诉后仍未为其办理过户手续，并且国土部分复函确认不能办理分宗手续，故办理过户手续和李叔敬取得该车位所有权的合同目的无法实现。依据上述法律规定，李叔敬诉求解除合同，于法有据，应予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。合同解除后，李叔敬应将该车位返还给海信公司，海信公司应将收取的购房款53678元和办证备用金5000元返还给李叔敬。关于损失范围，原审法院认为在合同有效履行的情况下，李叔敬在享有使用利益同时亦能够获取市场价格上涨所带来的升值利益。海信公司未与李叔敬办理过户手续的违约行为导致合同解除和车位返还的法律后果，造成了李叔敬失去了本可以通过合同有效履行而获取的升值利益，故海信公司应向李叔敬赔偿升值利益的损失。依据广东南粤房地产与土地评估有限公司的评估报告，案涉车位同地段、同类型相邻的独立产权车位在2016年2月29日的公开市场价值200000元。扣除李叔敬购买该车位的成本（购买款53678元和办证费5000元），案涉车位市场价格上涨所带来的升值利益为141322元。本案合同签署于2007年，至李叔敬诉请解除合同之日，已达近九年之久。本案合同签订之前，不动产市场价格就已经呈上涨趋势，故车位市场价值上涨的趋势是海信公司缔约时可以预见到的，但上涨的幅度及2016年2月29日市场价值攀升至200000元，是海信公司在订立合同时无法预见到的。此外，升值利益要在市场交易成交后才能实际获得，而市场交易亦会产生相应的税费支出。综合考虑上述情况，酌定由海信公司按升值利益141322元的60%的承担预期利息损失84793元。李叔敬房款和办证备用金的利息本身亦属于获取预期利益的成本，李叔敬诉求了预期利益同时诉求利息，构成重复主张，故对其主张的办证备用金的利息损失，不再重复计算。关于使用费的问题，李叔敬依据合同合法的占有和使用该车位，且使用利益本身亦属于李叔敬可以取得的合同利益，故李叔敬无须支付合法占用使用期间的使用费。对于违法占用期间应当支付使用费，依据海信公司提交的证据，综合考虑当前同地段同类车位租赁市场价格，酌定按每月340元计算。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，李叔敬、海信公司只约定从合同签订之日起由海信公司携带有关资料到房管部门办理过户手续，并未明确约定办理过户手续的截至期限。过户手续由海信公司负责办理，故李叔敬获知过户情况有赖于海信公司的告知。只有海信公司告知李叔敬其不再履行过户义务或无法办理过户手续时，李叔敬才能够知道或者应当知道权利被侵害的事实。海信公司未能证明在李叔敬第一次起诉前已经告知李叔敬其不履行过户义务或无法办理过户手续的事宜，故本案诉讼时效应当从李叔敬获知不能办理过户手续时起算。故本案李叔敬的起诉未超过诉讼时效期间。李叔敬、海信公司之间缔结的是合同法律关系，适用的是无过错归责原则。合同一方未按合同约定履行义务，除因不可抗力、情势变更和李叔敬过错外，即属违约行为并应对此承担违约责任。本案车位因测绘图件记载原状没有区分权属的界线不能办理分宗手续而无法过户，此属海信公司未能履行瑕疵担保义务的情形，不能因此免责。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除李叔敬与海信公司签订的《房地产买卖合同》；二、海信公司应于判决发生法律效力之日起十日内向李叔敬返还购房款53678元、办证备用金5000元，并赔偿李叔敬84793元；三、李叔敬应于判决发生法律效力之日起十日内向海信公司返还座落于佛山市顺德区容桂振华居委会康富花园赏月阁16-6号的车位，逾期则按每月340元从逾期之日起支付车位使用费;四、驳回李叔敬的其他诉讼请求；五、驳回海信公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为2235.31元，由李叔敬承担835.31元，海信公司承担1400元；反诉费321.21元，由李叔敬承担100元，海信公司承担221.21元；评估费1000元，由海信公司承担。
上诉人海信公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不全面，错误判决。理由如下：一、原审法院仅凭一份2015年的复函就认定本案不能实现合同目的，并据此作出解除合同的判决，这是对事实的片面认定。1.佛山市顺德区国土城建和水利局于2015年12月15日的复函，是对当时情况的回复，不代表该局在本案审理时对案涉车位能否办证问题的回复。2.事实上，海信公司一直在为办理车位的分宗过户而多方努力，在案件审理过程中，分宗手续已经开始办理，佛山市国土城建和水利局所称不能分宗的障碍已不存在，案涉车位产权过户不存在障碍，合同能够继续履行，被上诉人的合同目的完全可以实现。海信公司已经将上述情况告知李叔敬和原审法院。二、本案中广东南粵房地产与土地评估有限公司的评估报告有瑕疵，且估价高于市场价太多，应当予以重评。在一审中，海信公司提出评估报告中所列示的评估对象为曲华康的车位，而非李叔敬所有的车位，且经向房地产交易机关及相关税务机关了解，同地段、同类型车位正常成交价格仅130000元左右，广东南粤房地产与土地评估有限公司评估价格为200000元，远超市场价格，因此要求重新评估，但一审法院不予准许，导致一审判决对海信公司不公平。综上所述，李叔敬称不能实现合同目的，要求解除合同并进行赔偿，与事实不符，一审法院没有全面认定事实。故上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回李叔敬的全部诉讼请求：3.诉讼费用全部由李叔敬承担。
上诉人海信公司在二审期间向本院提交了不动产权证复印件一份，以证明案涉车位已于2016年10月19日办理产权证于海信公司名下，案涉合同可以继续履行。
被上诉人李叔敬答辩称：李叔敬认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、在双方签订《房地产买卖合同》以后，李叔敬依据合同约定已经履行了付款义务，但海信公司一直未能依约办理过户手续。李叔敬多次找海信公司协商处理过户事宜，但海信公司均以各种借口拖延。2014年李叔敬也曾与其他车位的购买人同去容桂街道国土城建和水利局进行信访，该局回复车位分别记载于两宗房地产权证，需待海信公司与区发展规划和统计局完善房地产分宗有关事项后，再向有关部门申请办理过户。于是，所有的车位购买人要求海信公司去处理房地产分宗事宜，但一直得不到海信公司的明确回复。无奈之下，李叔敬于2015年5月14日提起了诉讼〔案号：(2015)佛顺法容民初字第1180号〕，诉请海信公司过户案涉车位至李叔敬名下。原审法院在审理该案过程中向顺德区国土城建局和水利局调查关于康富花园车位情况，相关部门复函因无法分宗不能办理过户。李叔敬遂申请撤诉。之后，又诉请本案解除《房地产买卖合同》，并主张相应赔偿，案件审理过程中，李叔敬申请了对涉案车位价值的鉴定，垫付了不菲的评估费。在一审判决前，海信公司也并没有书面告知李叔敬涉案车位能够办理分宗。二、因海信公司一方迟延履行债务导致合同无法履行，李叔敬诉请解除合同，于法有据。依据法律规定，合同解除后，海信公司应当偿还该车位全部升值利益。在李叔敬得知合同目的不能实现以后，已经在其他地方重新购买了车位，海信公司应当赔偿李叔敬损失，即该车全部升值利益141322元。但一审法院判决海信公司按照车位升值利益141322元的60%承担损失，而李叔敬考虑到签订合同至今九年之久，加上多次诉讼，不愿意再拖延时间，因此，未提出上诉。三、广东南粤房地产与土地评估有限公司的评估报告对案涉车位地段、同类型相邻的独立产权车位进行评估，评估机构的鉴定人员具备相关评估资格、评估程序合同，结论依据充分，应予以认可。广东南粤房地产与土地评估有限公司在一审程序作出了评估报告，将车位权属人写为曲华康，但评估公司在一审判决前也向法院出具了一份说明，证明评估车位权属人记载错误是因为评估公司工作模板链接错误，误将权属人写为了曲华康，实际权属人为广东科龙电器股份有限公司，买受人为李叔敬。评估对象符合同地段、同类型独立产权车位的要求，应予以认可。海信公司对评估报告提出异议，但并未提交证据证明评估机构、评估人员不具备相关资格、评估程序严重违反、结论明细依据不足等其他需要重新评估的情形。综上所述，李叔敬认为原审判决认定事实清楚，适应法律准确，海信公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人李叔敬在二审期间未向本院提交新证据。
经质证，被上诉人李叔敬确认上诉人海信公司提交的证据的真实性。本院对该证据的真实性亦予以确认。
经审查，本院对原审法院查明的案件事实予以确认。
本院认为：案涉《房地产买卖合同》意思表示真实，未违反法律、法规禁止性规定，属有效合同，当事人双方应依约履行。李叔敬已支付合同约定的案涉车位购买款53678元及办理案涉车位过户手续备用金5000元予海信公司，海信公司则应依约为办理案涉车位所有权过户手续予李叔敬名下，但其在长达八年多的时间内未履行其依约应承担的该项义务，违约事实明显，依法应承担违约责任。原审法院据此判决解除案涉合同，判决海信公司返还购车位款53678元予李叔敬，判决李叔敬应返还案涉车位予海信公司妥当，本院对此予以维持。海信公司上诉称案涉车位所有权已办理登记于海信公司名下，案涉合同已具备继续履行的条件，故请求继续履行案涉合同。对其该上诉主张，本院不予支持。理由为：第一，海信公司违约事实明显且时间长久，李叔敬诉请解除案涉合同，依据充分。海信公司仅以案涉车位现时已具备办理过户手续的条件为由而诉请继续履行案涉合同，理由不充足。第二，海信公司于本案的反诉请求表明，其于本案亦主张解除案涉合同而非继续履行案涉合同。第三，案涉车位升值，现时办理所有权过户手续的费用可能比依合同约定时间办理过户手续所需费用高，但海信公司在二审过程中当庭表明其不愿承担可能由此而增加的过户手续办理费用。此表明，海信公司缺乏继续履行案涉合同的诚意。
李叔敬尚诉请海信公司应向其返还案涉车位办证备用金5000元及相应利息，并赔偿其因案涉合同解除而受有的经济损失150000元。原审法院判决海信公司应向李叔敬返还办证备用金5000元，并判决赔偿李叔敬经济损失84793元（按案涉车位升值后的价格与原购买价格及办证备用金的差额的60%计算），对李叔敬超出该金额部分的款项主张未予支持。李叔敬对此未提起上诉，本院予以维持。海信公司反诉主张李叔敬应向其支付案涉车位占用使用费（自2008年1月1日起至返还之日止），原审判决对此未予支持，仅判令李叔敬应支付逾期返还案涉车位的占有使用费（按每月340元计算）。一方面海信公司对此亦未提出上诉，另一方面原审判决对李叔敬的经济损失已打折处理，故对此亦宜于予以维持。
海信公司上诉称案涉车位估价过高，但却未举证予以证明，故本院不予采信。海信公司又上诉称案涉车位估价报告有瑕疵，评估报告所载案涉车位权属人为“曲华康”。对此，经查，评估报告所载案涉车位权属人为“曲华康”属广东南粤房地产与土地评估有限公司笔误所致。广东南粤房地产与土地评估有限公司对此已出具《说明》，用以解释评估报告所载案涉车位权属人实为海信公司而非“曲华康”，买受人为李叔敬。是故，本院对海信公司该上诉主张亦不予采信。
综上所述，海信公司上诉主张依据不充分，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，对其裁判结果，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4470.62元，由上诉人海信科龙电器股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
审 判 员 李 虹
代理审判员 黄玉凤
二〇一七年三月十七日
书 记 员 黎嘉鸿