安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖12民终1546号
上诉人（一审被告）：高红雨，男，1987年7月2日出生，汉族，住安徽省凤台县。
委托诉讼代理人：王体勇，安徽韶美律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：安徽鑫都置业有限公司，住所地安徽省颍上县二新北路与前进路交叉口，统一社会信用代码913412267901029324。
法定代表人：张晓红，该公司董事长。
委托诉讼代理人：彭冬青，安徽慎诚律师事务所律师。
上诉人高红雨因与被上诉人安徽鑫都置业有限公司（以下简称鑫都公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省颍上县人民法院(2017)皖1226民初2338号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年5月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
高红雨上诉请求：撤销原判，将本案发回重审。理由：涉案房屋虽由高红雨与鑫都公司签订，但房屋装修后，即转让给安徽宝足林商务休闲管理有限公司实际使用，对此，鑫都公司明知，因此，即使有拖欠租金的情况，也是由安徽宝足林商务休闲管理有限公司交付房租。一审判决漏列次承租人安徽宝足林商务休闲管理有限公司，程序违法。一审判决高红雨交付房屋错误，高红雨不是房屋占有使用人，无法交付房屋。涉案房屋已经装修，高红雨无法返还毛坯房。一审判决将经营管理费计算为房租错误。
鑫都公司辩称：一审判决正确，应予维持。
鑫都公司向一审法院起诉请求：1、判令解除鑫都公司与高红雨就颍上县城北新区鑫都华庭一期二新路105、106、107、108、109、110、205、206、207、208、209、210房屋所签署的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2、判令高红雨立即将上述房产恢复原状并返还给鑫都公司；3、判令高红雨向鑫都公司支付上述房屋的占有使用费，从2016年11月5日起计算至高红雨将上述房产恢复原状并返还鑫都公司之日止（暂定为80000元）；4、判令高红雨向鑫都公司支付合同约定的违约金（暂定39990元）；
一审法院查明：2015年5月8日，鑫都公司与高红雨签订《房屋租赁合同》，约定：鑫都公司将位于颍上县城北新区鑫都华庭一期二新路商业房第107、108、109、110、207、208、209、210、211、212房屋出租给高红雨，作为开设足浴、浴池使用，租期为5年，自2015年11月5日至2020年11月4日；租金和经营管理费按先预付后使用原则，实行按合同年支付，在每年合同期满的两个月前（第二年为2016年9月5日前，依此类推），由高红雨以现金或转账方式向鑫都公司支付下一年的房屋租金和经营管理费；第1、2年年租金160000元，经营管理费240000元，第一年共计400000元；第3年年租金176000元，经营管理费264000元，共计440000元；第4年年租金193600元，经营管理费290400元，共计484000元；第5年年租金212960元，经营管理费319440元，共计532400元；高红雨须向鑫都公司缴纳保证金100000元，在本合同签订时通过现金或转账方式与第一年租金一并支付；高红雨逾期支付租金、经营管理费超过30日的，鑫都公司有权单方解除本合同，并要求高红雨支付给鑫都公司相当于保证金金额的违约金；租赁期间内，高红雨逾期支付租金在30日以内的，每日按年未付租金总额的百分之一向鑫都公司支付违约金，双方另就其他事项进行了约定。2016年11月12日，鑫都公司与高红雨签订《补充协议》，约定：1.高红雨须在2016年11月12日前搬离211房，搬迁费用由高红雨自行承担；2.鑫都公司愿意将211户楼下一楼的109、110房租赁给高红雨使用，装修及其他费用由高红雨自行承担；3.因房管局对房屋进行了新测绘，按新测绘的结果与本补充协议约定后，原合同约定的房号变更为105、106、107、108、109、110、205、206、207、208、209、210的新房号，房屋面积以房管局登记面积为准；4.鑫都公司愿意将原合同约定的第二年度“房屋租金与经营管理费”减少至133300元，该款高红雨须在2016年12月12日前一次性付清。第三年度至第五年度的“房屋租金与经营管理费”金额按原合同执行，缴款日在每年合同期满的一个月前支付（如逾期超过30日，鑫都公司仍有权单方解除合同）；5.除本补充协议的1、2、3、4项外，原租赁合同的其他条款不变。合同签定后，高红雨按照合同约定向鑫都公司支付了第一年租金。经鑫都公司催要，高红雨于2017年2月6日通过银行转账向鑫都公司支付第二年租金70000元，剩余租金63300元至今未付。
一审法院认为：鑫都公司与高红雨签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应当恪守信用，严格履行。根据合同约定，高红雨应于2016年12月12日前支付第二年租金133300元，但是高红雨到期后无正当理由未支付租金，经鑫都公司催要，高红雨仅在2017年2月6日支付租金70000元，剩余租金至今未付，其逾期支付租金已超过30日。双方合同约定，高红雨逾期支付租金、经营管理费超过30日的，鑫都公司有权单方解除合同。同时，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，高红雨在履行合同期间，不遵守合同约定，长时间无正当理由拖欠租金，经鑫都公司催要，其在合理期限内仍未支付，已构成严重违约，应当承担违约责任。鑫都公司根据高红雨违约事实主张解除与高红雨之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》、收回房屋、支付占有使用费、违约金有事实依据，符合法律规定，予以支持。占有使用费的计算标准应参照双方合同约定的租金进行计算，2016年11月5日至2017年11月4日期间的租金为133300元，扣除高红雨已付的70000元后，高红雨还应支付63300元；2017年11月5日至2018年11月4日期间的租金为440000元，折算每月租金约为36667元，因此，2017年11月5日之后的占有使用费，应从2017年11月5日起至实际返还房屋之日止，每月按照36667元的标准支付。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，《房屋租赁合同》第12.3条约定，租赁期间内，高红雨逾期支付租金在30日以内的，每日按年未付租金总额的1%向鑫都公司支付违约金。因高红雨逾期支付租金133300元达30日以上，按照合同约定，高红雨应向鑫都公司支付违约金39990元（133300元×1%×30天）。高红雨辩称鑫都公司存在违约行为，无证据证明，不予采信。高红雨辩称如果解除合同鑫都公司应赔偿其装修损失的意见，因高红雨在本案中未提起反诉，本案不予一并审理，高红雨可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除安徽鑫都置业有限公司与高红雨签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、高红雨应于判决生效之日起三十日内将租赁的颍上县城北新区鑫都华庭一期二新路商业房105、106、107、108、109、110、205、206、207、208、209、210房屋恢复原状，并返还给安徽鑫都置业有限公司；三、高红雨应于判决生效之日起十五日内向安徽鑫都置业有限公司支付占有使用费（2016年11月5日起至2017年11月4日止为63300元；2017年11月5日起至实际返还房屋之日止，每月按照36667元的标准支付）；四、高红雨向安徽鑫都置业有限公司支付违约金39990元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16950元，由高红雨负担。
二审中，高红雨为支持其上诉理由，向本院提交其与安徽宝足林商务休闲管理有限公司签订的转租合同、安徽宝足林商务休闲管理有限公司营业执照、门头照片、安徽宝足林商务休闲管理有限公司的法定代表人李玲玲交付7万元租金凭证，证明鑫都公司承认高红雨承租房屋后可以转租他人，本案遗漏必要的当事人。
鑫都公司认为上述证据不是新证据，不同意质证。
本院经审查认为：高红雨主张将涉案房屋转租给安徽宝足林商务休闲管理有限公司，可以在一审期间申请追加安徽宝足林商务休闲管理有限公司作为当事人参加诉讼，安徽宝足林商务休闲管理有限公司不是必须参加诉讼的当事人，本院对上述证据不予采信。
本院对于一审查明的事实予以确认。
归纳各方当事人陈述及诉辩意见，本案二审争议的焦点为：一审法院审理本案程序是否合法；一审判决高红雨返还房屋是否有事实和法律依据；一审判决对占有使用费的计算是否正确。
本院认为：本案中，高红雨未向一审法院说明其将涉案房屋转租给安徽宝足林商务休闲管理有限公司，其在二审期间以次承租人安徽宝足林商务休闲管理有限公司未作为第三人参加诉讼主张一审程序违法，于法无据，本院不予支持。高红雨未按其与鑫都公司的约定支付房租及经营管理费，一审判决根据双方合同的约定解除涉案租房合同，并无不当。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。一审判决高红雨将涉案房屋恢复原状，返还给鑫都公司符合上述法律规定。高红雨与鑫都公司签订的房屋租赁合同不仅约定了高红雨应支付房租，而且还约定高红雨需支付经营管理费，一审判决对高红雨承租期间的房租和经营管理费合并计算占有使用费并无不当，本院予以维持。高红雨上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16950元，由高红雨负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 杰
审 判 员 刘 伟
审 判 员 马 林
二〇一八年七月九日
法官助理 李婉璐
书 记 员 董 璇
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。