北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第03476号
上诉人（原审原告、反诉被告）吕彬，男，1974年2月7日出生。
委托代理人胡畔，北京闻道律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）北京富力城房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路63号2301。
法定代表人张力，董事长。
委托代理人邓振华，男，1988年6月15日出生，北京富力城房地产开发有限公司职员。
上诉人吕彬因与被上诉人北京富力城房地产开发有限公司（以下简称富力城公司）商品房预约合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第32276号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年8月，吕彬起诉至原审法院称：2011年10月，我以团购的方式认购富力城公司开发的×小区的车位，于2011年10月16日与富力城公司签订了北京富力城商品房认购书和北京市商品房认购书补充协议，并于签订上述文件当日向富力城公司支付定金20000元。上述文件签订后，我不断催促富力城公司签订商品房买卖合同，但富力城公司以团购业主数目不足为由，让我等通知。之后富力城公司一直没有通知我与其签订商品房买卖合同，使我的合同目的无法实现。故诉至法院，要求：1.富力城公司继续履行双方于2011年10月16日签订的北京市富力城商品房认购书和北京市商品房认购书补充协议的内容，并与吕彬签署商品房买卖合同；2.富力城公司为吕彬认购的车位办理产权过户登记手续。
富力城公司辩称并反诉称：请求驳回对方的诉讼请求。第一，认购书是定金合同，其标的是对及时签订主合同进行的担保，双方在2011年10月16日签订的认购书中约定吕彬同意在签订本认购书之日起七日内交房款并签署商品房买卖合同，因此，本认购书的签订是为了保证吕彬在合同签订后尽快签订正式的购房合同，所交纳的定金也是为签约义务作出的担保，而”及时”是该义务的核心内容，履行该定金合同也必须建立在及时的情况之下，然而吕彬一直未前来签订正式的购房合同，显然已经不符合”及时”的条件。第二，因为吕彬的迟延履行行为导致合同目的已经无法实现，根据担保法司法解释第120条，因当事人一方迟延履行致使合同目的不能实现的，可以适用定金罚则。根据认购书补充协议约定，本合同是团购期间签订的合同，是根据同时期合同签订的不同数量给予参加的业主不同的折扣，而团购是开发商为了最快速度回笼资金采取的一种低价销售策略，其性质根本上就是薄利多销，以保证资金流能在一段时间内尽快进入公司，以弥补公司经营过程中资金暂时性短缺的问题。因此吕彬没有在合同约定的期限内交款，我公司安排团购活动的合同目的也就不能实现，认购书也就失去了继续履行的基础，如果再以团购的低价履行对我公司明显不公平。第三，未及时签约是由于吕彬的原因。首先认购书补充协议第3条约定，认购人不得以折扣不达要求为由拒签商品房买卖合同。根据该条约定，不论是否达到最高折扣人数要求，吕彬均必须与我公司签订正式的商品房买卖合同。根据认购书，吕彬最低也可享受九折优惠，不可能存在吕彬所称的团购业主数目不足的情形。此外，我公司签约部也始终对外开放，吕彬凭认购书可随时前来签约。而事实上经过我公司统计，2011年10月14日-10月20日团购期间，共有214户业主与我公司签订认购书，并最终签订了正式的购房合同，享受到了八折的优惠价格。所有与我公司签订认购书的业主中，仅有吕彬未及时与我公司签订正式的购房合同。事实证明吕彬的诉讼理由不能成立，未能及时签订正式购房合同的责任在吕彬。我公司提起反诉，要求：1.确认双方签订的北京市商品房认购书已经解除；2.确认吕彬无权要求富力城公司退还定金20000元；3.吕彬支付富力城公司可得利益损失21587.9元。
吕彬针对富力城公司的反诉辩称：第一，双方签订的商品房认购书并未解除。我一直在等富力城公司的通知，但是富力城公司并未通知我来履行认购书，所以我没有签约并非我的原因。第二，该案在庭审过程中，富力城公司也认可事后通知过我，说明富力城公司也认可双方并未按照认购书的约定严格履行，双方都认可对协议履行期间的变更，同时我认为协议还有能够继续履行的基础，因为该车位现在还尚未由他人购买。因为双方要求继续履行协议，定金应该按照合同约定转为购买车位的款项。关于富力城公司主张的可得利益损失，首先合同中并未约定对可得利益损失的追究，富力城公司对所谓的可得利益损失并未提供证据证明，同时该协议未签订也非我的原因导致，所以不认可富力城公司所说的可得利益损失，该损失是预期的损失。
原审法院经审理认为：吕彬与富力城公司签订的北京富力城商品房认购书、北京市商品房认购书补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定履行各自义务。吕彬未按照认购书及补充协议的约定与富力城公司签订正式的商品房买卖合同，已构成违约，富力城公司有权解除认购书及补充协议，不再向吕彬出售车位，并不退还定金。吕彬在约定的签订正式商品房买卖合同的期限及之后的合理期限内，并未提出要求签订正式商品房买卖合同的主张，怠于行使自己的权利，应对此承担不利后果。故对于吕彬的诉讼请求，法院不予支持。关于富力城公司主张的可得利益损失，因涉案车位尚未售出，合同中亦未对此做出约定，因此，富力城公司的该项主张，于法无据，法院不予支持。据此，原审法院于2013年12月判决：一、确认吕彬与富力城公司二○一一年十月十六日签订的《北京富力城商品房认购书》及北京市商品房认购书补充协议于二○一三年十月二十八日解除；二、富力城公司收取吕彬的购买车位的定金二万元不予退还；三、驳回吕彬的全部诉讼请求；四、驳回富力城公司的其他诉讼请求。
判决后，吕彬不服，上诉至本院，认为：对于北京富力城商品房认购书及补充协议中约定的履行期间，富力城公司已经单方作出变更，不应按照原协议期限履行；原审法院认定的所谓”合理期限”，仅凭单方臆断，没有任何法律依据；富力城公司从未以任何形式提前通知我解除合同，其单方解除合同违反法律规定；北京富力城商品房认购书及补充协议中并未对签约流程有明确的规定，富力城公司告知团购人数未到，让我等通知，其无证据证明已经催告我签订合同，合同解除权已消失；目前我认购的车位并未出卖，认购协议还有履行的条件。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持我原审诉讼请求或发回重审。富力城公司同意原判。
经审理查明：2011年10月16日，吕彬作为认购人（乙方）与作为出卖人（甲方）的富力城公司签订北京富力城商品房认购书和北京市商品房认购书补充协议，约定由乙方认购富力城公司×小区的一个车位，总房款220000元（折扣见补充协议）。约定条款：1.乙方同意在签订本认购书的同时，向甲方缴付定金20000元。2.乙方同意在签订本认购书之日起七日内，按照本认购书中规定的付款方式缴付楼款，并签署《商品房买卖合同》，同时本认购书中所列之定金自动转为该《商品房买卖合同》的定金。3.乙方如未执行本认购书条款第2条之义务，则视为乙方违约，甲方有权将此楼宇另售他人而不需要通知乙方，并且乙方所缴付之定金不予退回。补充协议中约定，针对本次北京富力城一期业主团购车位，具体内容约定如下：1.团购总数1个-25个，享受折扣9折；团购总数26个-49个，享受折扣85折；50个以上，享受折扣8折。2.团购总数的界定以2011年10月14日-2011年10月20日期间签订北京富力城一期车位认购书总数为准，具体数据将在富力十号售楼处现场进行公示并可在建委网上查询。3.本次车位认购折扣以出卖人最终公示折扣为准，认购人不得以折扣不达要求为由拒签《北京市商品房现房买卖合同》。违反本条约定，定金不予退还，出卖人有权解除认购书及本补充协议，并不再另行通知认购人。同日，吕彬交纳车位定金20000元。
原审中，吕彬称每次都是打电话向富力城公司询问签约一事，富力城公司答复说没有达到团购人数让等通知，但是吕彬一直也没有等到通知。2011年11月22日，吕彬拿着认购书去签约，但是富力城公司说没有达到团购人数，团购取消了。故现在起诉，要求富力城公司继续履行双方于2011年10月16日签订的北京市富力城商品房认购书和北京市商品房认购书补充协议的内容，并与吕彬签署商品房买卖合同。
富力城公司提交签约清单，证明：2011年10月14日-10月20日团购期间，共有215户业主与富力城公司签订了认购书，实际有214户业主与富力城公司签订了正式的购房合同，并享受了八折的优惠价格，只有吕彬未与富力城公司签订正式的购房合同。吕彬未按约定期限与富力城公司签订正式购房合同，富力城公司有权解除认购书和补充协议，不用通知吕彬，故不同意吕彬的诉讼请求。吕彬表示，从富力城公司提供的签约清单中可以看出大多数业主签约的日期晚于约定的签约日期，说明富力城公司在履行合同过程中，对合同期限做了变更。富力城公司对此解释为其公司原则上同意业主迟延合理的期限前来签约而不解除合同，但这个合理期限最晚是六个月，吕彬已经迟延两年，故不同意再向吕彬出售车位。
上述事实，有北京富力城商品房认购书、北京市商品房认购书补充协议、收据及当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：吕彬与富力城公司签订的北京富力城商品房认购书、北京市商品房认购书补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。认购书及补充协议签订后，吕彬未依约向富力城公司支付购买车位的款项，并与富力城公司签订正式的商品房买卖合同，其行为已构成违约，富力城公司有权不再向吕彬出售车位，并不退还定金。吕彬主张富力城公司单方变更了合同履行期间，但未就此提供有效证据，本院不予采信。经本院审查，富力城公司作为出卖人与吕彬等业主签订认购书及补充协议的目的是通过团购方式大量、快速地销售车位，而吕彬等业主参加团购的目的是通过团购方式享受相对较低的价格。现吕彬在签订认购书、补充协议后相当长的一段时间内未前去富力城公司要求签约，使得富力城公司与其签订合同的目的落空，原审法院据此认定其未在合理期限内行使权利并无不妥，吕彬就此提出上诉不能成立。有关吕彬主张富力城公司没有催告其签订合同、支付款项，没有在法定期限内行使合同解除权一节，因双方系商品房预约合同纠纷，故吕彬引用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于解除权消灭的规定并不适用于本案，吕彬该项上诉意见，本院不予采纳。有关吕彬认为涉案车位尚未卖出，双方合同尚有履行可能问题，因吕彬违约导致富力城公司取消了其购买该车位的资格，现富力城公司如何处分该车位系企业经营自主行为，故吕彬以车位尚未卖出为由要求与富力城公司签署商品房买卖合同，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费50元，由吕彬负担（已交纳），反诉案件受理费420元，由北京富力城房地产开发有限公司负担370元（已交纳），由吕彬负担50元（北京富力城房地产开发有限公司已预交，吕彬于本判决生效后7日内给付北京富力城房地产开发有限公司）；二审案件受理费470元，由吕彬负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 妍
代理审判员 贾 旭
代理审判员 闫 慧
二〇一四年四月十八日
书 记 员 周艳雯