杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭拱民初字第1736号
原告浙江××有限公司，住杭州市××区××兜路××
号。
法定代表人孙某某。
委托代理人俞某某、李某。
被告张甲。
委托代理人张乙。
原告浙江××有限公司（以下简称气体××）为与被告
张甲租赁合同纠纷一案，于2009年11月30日向本院起诉。本院
于同日受理后，依法组成合议庭，于2010年5月19日公开开庭
审理了本案。原告气体××的委托代理人俞某某、李某、被告
的委托代理人张乙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告气体××诉称：2006年1月1日，原被告签订《浙江
××有限公司厂区土地和房屋租赁协议书》约定原告将其房屋
和土地租予被告使用，期限自2006年1月1日至2007年12月31日
止。合同到期后，因被告拒绝搬出，原告诉至法院。法院判令
被告腾空房屋。2008年底，经法院强制执行，被告腾空了该房
。2008年1月5日，原告自上述合同到期后与杭州四明电力设备
安装工程有限公司（以下简称四明公司）、杭州铭业贸易有限
公司（以下简称铭业公司）签订了《房屋租赁合同》，租金总
计50万元。但由于本案被告不及时腾空房屋，致使原告不能履行该合同。四明公司仅支付10万元租金后，余款不再支付。铭
业公司则分文不付，因此造成原告损失40万元，该损失应由本
案被告承担。故气体××提起诉讼，请求判令被告赔偿原告损
失40万元，承担本案的诉讼费用。
为证明其主张，气体××向本院提交了如下证据：
1、房屋租赁合同，证明原被告合同到期日为2007年12月
31日；
2、本院的（2008）拱民一初字第241号判决书，证明被
告租赁期届满后拒不腾空房屋；
3、房屋租赁合同两份，证明2008年1月5日，原告自与本
案被告租赁合同到期后与杭州四明电力设备安装工程有限公司
、杭州铭业贸易有限公司签订了《房屋租赁合同》，合计年租
金为50万元；
4、本院的（2009）拱民初字第508、509判决书，证明被
告拒绝腾空房屋行为致使原告损失40万元；
5、腾退房屋移交登记表、执行笔录，证明被告在2008年
11月4日才实际腾退。
被告张甲答辩称：原告要求被告赔偿40万损失构成为：
四明公司的22万元租金＋铭业公司的18万元租金。但张甲占有
的四明公司某租的房屋为8间，面积大约120平方米，该房屋被
告多次发函给原告表示不再租赁，但原告没有来进行交接，因
此，被告直接与四明公司甲了沟通，想直接交付给四明公司。
但因涉及产权纠纷，四明公司不接受，因此，该8间房屋被告
在交接上不存在过错。此外，8间房间在四明公司某租的房屋面积中所占比例约为2％，原告却要求被告承担100％损失没有
道理，系原告欲把与四明公司产生纠纷损失转嫁到被告身上。
对于原告与铭业公司的合同，被告一直主张丙租赁，被告对这
些房屋拥有优先租赁权。而且原告与铭业公司的租赁关系至始
没有生效，原告却要求被告承担该损失缺乏依据。请求驳回原
告的诉讼请求。
被告张甲向本院提交了如下证据：
1、2002年12月27日的《协议书》一份、2003年5月15日
的《补充协议》一份，证明原告除租赁与被告土地、房屋外，
其余财产归被告所有；
2、杭州市中级人民法院（2008）杭某一终字第919号判
决书一份，证明被告仅对传达室6间及充氧车间的优先租赁权
发生争议，与四明公司租赁的房屋无关；
3、移交确认书，被告房屋移交在08年11月27日得到确认
，证明原被告双方就房屋租赁纠纷就此了结。
本院依法组织双方当事人对气体××提交的证据进行了
质证，现认证如下：
1、对于气体××提交的证据1，张甲表示没有异议，本
院予以认定；
2、对于气体××提交的证据2，张甲表示对证据本身没
有异议，但只能证明人民法院判令被告应当将房屋归还给原告
，不能证明被告拒不腾退。本院对该证据予以确认；
3、对于气体××提交的证据3、4，张甲表示对证据本身
没有异议，但表示对于四明公司的租赁合同，由于张甲只占有了一小部分房屋，因此，损失不能全由张甲承担。对于铭业公
司的租赁合同，是没有生效的合同，而且该合同是虚假订立的
，不能作为赔偿依据。本院对以上证据的真实性予以认定；
4、对于气体××提交的证据5，张甲表示没有异议，本
院予以认定；
5、对于张甲提交的证据1，气体××提出异议，认为真
实性不能确认，与本案不具有关联性。本院认为，该证据双方
在本院的（2008）拱民一初字第241号案件中已经提交并进行
质证，其中的《协议书》还是气体××提交的证据，故真实性
不应当存在异议。对于关联性异议，本院认为成立，该证据不
予认定；
6、对于张甲提交的证据2，气体××对证据表示没有异
议，但提出张甲提交的是同一纠纷的二审判决书，与气体××
提交的证据实质是一致的。二审是维持一审判决的，不能证明
被告的主张。本院对该证据予以认定；
7、对于张甲提交的证据3，气体××对真实性没有异议
，但对关联性提出异议，认为该确认书的内容是对装修及附属
设施的移交确认，与本案纠纷没有关联性。本院认为所提异议
成立，以该确认书的内容并不能判断出“双方租赁纠纷就此了
结”的结论，不能证明张甲所主张的事实，不予认定。
根据以上有效证据及当事人陈述，本院确认本案事实如
下：
张甲自2002年4月开始承租杭州市大兜路188号气体××
厂区内的10幢土地和土地。双方在2006年的租赁合同中约定年租金为30万元，并约定张甲对厂区传达室旁边一楼一底共六间
及原充氧车间享有优先承租权。合同到期前，双方因不能就厂
区传达室旁边一楼一底共六间及原充氧车间的租金价款达成一
致意见，致使双方未能继续建立租赁合同关系。
2008年1月5日，气体××分别与四明公司乙业公司签订
租赁合同，将杭州市大兜路188号气体××厂区约14亩房屋（
除传达室旁边一楼一底共六间及原充氧车间外）以年租金32万
元出租给四明公司，将传达室旁边一楼一底共六间及原充氧车
间以年租金18万元出租给铭业公司。
张甲认为，气体××与铭业公司之间的租赁合同，租金
明显过高，系双方为消灭张甲的优先租赁权而订立的虚假合同
，要求继续租赁该部分房屋，并拒绝向气体××交付房屋。气
体××认为，由于张甲拒绝交房，致使其公司无法履行与四明
公司乙业公司之间的合同，故向本院提起诉讼，要求张甲交房
并赔偿损失。本院以（2008）拱民一初字第241号案件受理该
纠纷。在案件审理过程中，张甲陆续向气体××交付了部分房
屋。截止2008年4月7日，张甲尚占有15间房屋。其中，涉及四
明公司租赁部分的房屋为8间，涉及铭业公司租赁部分的房屋
为7间。本院于2008年4月7日作出判决，判令张甲腾空该15间
房屋并交付给气体××。张甲不服该判决，提起上诉。二审维
持了一审判决。在该判决发生法律效力后，气体××向本院申
请强制执行。经执行，张甲交付了房屋，该执行案件于2008年
11月4日执行完毕。
在气体××与四明公司租赁合同履行期间，由于房屋所在地块被划入拆迁范围，气体××认为双方合同中约定的合同
解除条件成就，并主张四明公司除在合同签订前预付10万元租
金外，其余租金未付，故于2009年3月25日向本院提起诉讼，
请求判令解除双方合同，四明公司返还房屋并支付租金、水电
费、逾期腾房损失40万元。本院以（2009）拱民初字第508号
民事判决，判令解除双方合同、四明公司返还房屋，驳回了气
体××的其他诉讼请求。
2009年3月25日，气体××以铭业公司为被告向本院提起
诉讼，请求判令解除与铭业公司之间的租赁合同、铭业公司返
还房屋并支付租金、水电费、逾期腾房损失25万元。铭业公司
答辩称，双方订立的租赁合同是虚假合同，是为了气体××与
张甲打官司而签订的。双方约定铭业公司支付首期租金后合同
生效，事实上铭业公司从未付过租金，气体××也没有交付房
屋，该合同没有生效。本院认为双方的合同未生效，以（2009
）拱民初字第509号民事判决，驳回了气体××的诉讼请求。
气体××认为，由于张甲在租赁合同到期后继续占有房
屋，致使气体××不能履行其公司与四明公司乙业公司的合同
义务，造成其租金损失，故要求张甲赔偿损失40万元。诉讼过
程中，气体××确认，该40万元损失计算到2009年3月25日，
其中涉及四明公司部分的损失为29万元，涉及铭业公司部分的
损失为11万元。
另查明，案涉房屋因被列入历史街区整治改造范围，现
已经被拆除。对于张甲占有的房屋面积，张甲自认涉及四明公
司部分的8间总面积为120平方米左右。气体××则表示面积不清楚，且未在本院确定的时间内向本院进行说明。
本院认为：张甲与气体××的租赁合同到期后，由于双
方产生纠纷，未能续订合同，故张甲应当在合同期满后向气体
××返还房屋。由于其未履行返还房屋的义务，造成气体××
损失的，应当予以赔偿。
由于张甲并非占有全部租赁物，并陆续向气体××交付
了房屋。到2008年4月7日，张甲只占有15间房屋。其中，涉及
四明公司某租部分的为8间，涉及铭业公司某租部分的为7间。
到2008年11月4日，张甲交付了全部房屋。四明公司某租房屋
的总面积为14亩，张甲只占有8间，只占其中极小的比例。现
气体××以整个合同履行中的损失要求张甲赔偿，并将赔偿期
限计算到2009年3月25日，显然不能成立。因为，张甲虽然具
有违约行为，但相对整个合同内容而言，其占有房屋面积极小
，违约程度较低。如果对违约程度不与区分，将大部履行合同
的后果与大部不履行合同的后果等同的话，显然有违公平，而
且，也与“赔偿范围为行为人在作出行为时可预见的对对方当
事人造成的损失”原则相悖。
对于张甲占有的涉及铭业公司某租部分的7间房屋，虽然
张甲和铭业公司所称的“气体××与铭业公司之间的合同为虚
假合同，目的是为了消灭张甲的优先承租权”没有被人民法院
所认定，但该合同毕竟是一个未生效、至始未履行过的合同，
故气体××将该合同约定内容作为可得利益要求赔偿的主张，
不能成立，本院不予支持。
综上，气体××要求张甲赔偿40万元损失的依据不足，本院不予支持。虽然气体××主张有误，也不能提交有效证据
证明其损失后果，但张甲占有房屋的行为毕竟是违约行为，也
给气体××造成了损失，其赔偿责任并不能免除。对于损失确
实存在而当事人不能有效证明的，人民法院可以根据案件实际
情况适当确定赔偿数额。故本院参照气体××与张甲之间的租
赁合同、气体××与四明公司之间的租赁合同内容，结合张甲
实际占有房屋的面积、时间以及其他综合因素，酌情确定张甲
应承担的赔偿数额。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、
第一百一十三条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉
讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、张甲赔偿浙江××有限公司损失35000元，于本判决
生效之日起十日内付清；
二、驳回浙江××有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取3650元，由浙江××有限公司负担3
331元，由张甲负担319元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交
上诉案件受理费7300元（开户银行：工商银行湖滨分理处；帐
号：1202024409008802968；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决
部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自
动撤回上诉处理。
审 判 长 陈颖浚
人民陪审员 张更泗
人民陪审员 吴晓航
二〇一〇年九月十四日
书 记 员 何 钊