山东省泰安市岱岳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0911民初403号
原告：钱长勇，男，1969年4月20日出生，汉族，泰安岱岳农村商业银行股份有限公司职工，住泰安市泰山区。
委托诉讼代理人：吴志强，山东鲁岳律师事务所律师。
被告：齐向东，男，1972年6月2日出生，汉族，住泰安市岱岳区。
原告钱长勇与被告齐向东民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钱长勇的委托诉讼代理人吴志强到庭参加诉讼，被告齐向东经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告钱长勇向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的不动产抵押协议无效；2、判决被告偿还原告借款48万元，并赔偿利息损失（自2014年11月20日起按银行贷款利率上调100%计算至实际还款之日止）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告齐向东因生意周转多次向原告借款，截止2014年11月20日，被告共欠原告借款本金及利息48万元。2014年12月23日，原、被告签订不动产抵押协议，约定被告将自有的位于泰安市××××街西端商业门头8间2层（共16间）抵押给原告，作为上述债务的担保。但该房产并未办理产权证，双方也未去房产管理部门办理抵押登记，根据法律规定，原、被告之间的抵押行为应是无效的。为此，特诉至法院。
被告齐向东未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。
原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：
1、《借款经过及利息计算明细》，证实被告多次向原告借款，截止2014年11月20日，被告拖欠原告借款本息共计48万元。
2、《协议书》，证实因被告拖欠原告借款本息48万元，原、被告约定被告将其所有的16间商业门头房抵押给原告，如到期无法清偿借款，抵押物归原告所有。
因被告未到庭不能对上述证据进行质证，经本院审查，原告提交的上述证据真实、合法、与本案具有关联，能证实原告的主张，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告齐向东因经营锅炉配件需要周转资金自2009年11月至
2010年8月先后三次向原告钱长勇借款。2014年11月20日，原、被告对借款本金、利息及偿还情况进行了结算，被告为原告出具了《借款明细》，载明：第一笔：2009年11月14日借款本金3万元至2010年8月21日，当时归还利息2700元，截止现在免除利息，计现金3万元。第二笔：2010年5月27日借款现金20万元，至2012年5月27日欠利息约4万元（按当时信用社贷款利率2011年利率上调，每年19381.50元），计本息24万元。第三笔：2010年8月21日借现金20万元，经齐向东同意按月息3分计息。2010年11月21日归还本金10万元，欠利息1.8万元。2010年8月21日余现金10万元至2011年5月20日欠利息9个月，按月息2分计息1.8万元。2011年5月20日后余现金10万元，按当时信用社贷款利率计息至2012年5月20日欠利息9690.75元，约1万元。第三笔计本息145690.75元。以上截止2012年5月20日借现金33万元，利息85690.75元。共计本息415690.75元。截止2014年11月20日借现金33万元，利息约15万元，共计本息48万元。以上借款属实。被告齐向东在该明细上签名、捺手印。
2014年12月23日，原告钱长勇作为甲方，被告齐向东作为乙方，双方就偿还原告借款48万元达成协议，约定：一、乙方承诺在2015年12月23日前偿还甲方替乙方偿还的借款48万元及利息（利息按照中国人民银行贷款基准利率上浮百分之百执行）。二、乙方自愿将其所有的位于山口镇新业街西端商业门头8间2层（共计16间）抵押给甲方，作为其在2015年12月23日之前偿还甲方债务的担保，乙方承诺如乙方不按时偿还甲方48万元及利息，乙方自愿将以上抵押给甲方的房屋交由甲方处理，并协助办理相关过户手续。三、甲方承诺自2014年12月23日至2015年12月23日之内，不对房屋进行任何形式的处分。如在此期间乙方偿还甲方债务，甲方将自动放弃乙方抵押的位于山口镇新业街西端商业门头8间2层（共计16间）房屋的抵押权。如乙方按期不能偿还所欠甲方48万元及利息，在2015年12月24日起甲方完全取得以上房屋的所有权，并可以对房屋进行任何形式的处分（包括但不限于出卖、出租、改建等），乙方承诺配合甲方对抵押房屋的处分行为。原告钱长勇和被告齐向东在协议书上签名、捺手印。因上述房产未办理产权证，原、被告未在房产管理部门办理房产抵押登记。协议达成后，被告一直未能按约偿付原告借款和利息。为此，原告诉至本院。
本院认为，被告齐向东因经营锅炉配件需要周转资金向原告钱长勇借款，双方之间形成民间借贷法律关系，双方因此发生纠纷，本案案由应确定为民间借贷纠纷。合法的借贷关系受法律保护。法律规定，借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金，超过部分的利息不能计入后期借款本金。借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。根据被告为原告出具的《借款明细》载明的内容，2009年11月14日的借款本金3万元，自2010年8月21至双方结算时免除利息，即此期间被告不支付利息；结算后被告未按约还款，双方在协议中约定的利率不超出法律规定，被告应当按约支付利息。2010年5月27日的借款20万元，至2012年5月27日欠利息40000元，该利息计算不违反法律规定，本院予以支持；自2012年5月27日至双方结算时，原告主张以24万元为基数，按年利率6%计算利息，不超出上述法律规定，本院予以支持,此期间利息为35760元；结算后被告未按约还款，应当按约支付利息。2010年8月21日的借款20万元，原告主张自借款之日起至2010年11月21日按月息3分计算利息为18000元，该主张超出了上述法律规定，本院不予支持，应按年利率24%计算此期间利息，为12000元；2010年11月21日归还本金10万元，该借款尚余本金10万元，至2011年5月20日按月息2分计算利息，此期间利息应为12000元，原告主张为18000元，计算有误，本院不予支持；自2011年5月20日至2012年5月20日欠利息9690.75元，该利息计算不违反法律规定，本院予以支持;自2012年5月20日至双方结算时，原告主张按年利率6%计算利息，不超出上述法律规定，本院予以支持,但应以133690.75元为计算基数,此利息为20053.61元；结算后被告未按约还款，应当按约支付利息。综上,本院确认截止双方结算时被告共欠原告借款本息为429507.36元。债务应当清偿。被告承诺于2015年12月23日前偿还原告借款本息，逾期后久拖不还是不对的，其行为已构成违约，被告应当偿还原告429507.36元。关于原告主张确认原、被告签订的不动产抵押协议无效的请求，因双方对抵押的涉案房产未办理抵押登记，抵押权未依法设立，原告的此项请求，符合法律规定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一项、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院〈关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告钱长勇与被告齐向东签订的《协议书》中关于位于泰安市××××街西端商业门头8间2层（共计16间）的抵押无效；
二、限被告齐向东于本判决生效之日起十日内偿还原告钱长勇款429507.36元，并支付利息（该利息计算方式：以429507.36元为基数，自2014年11月21日起至该款付清之日止按中国人民银行同期贷款利率上调100%计算）；
三、驳回原告钱长勇的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8600元，诉讼保全费3520元，由原告钱长勇负担894元，被告齐向东负担11226元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审 判 长 吴寿军
人民陪审员 户平科
人民陪审员 蔡恒顺
二〇一七年八月十六日
书 记 员 张 超