辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0103民初13837号
原告：辽宁建和物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山中路55-1号。
法定代表人：魏东红，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：王颖，系该公司员工。
委托诉讼代理人：张彪，系该公司员工。
被告：徐嘉，男，1963年9月27日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
原告辽宁建和物业管理有限公司与被告徐嘉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月29日立案受理后，依法适用普通程序，由本院审判员班蕊担任审判长并主审，与人民陪审员田海燕、张红组成合议庭，于2018年3月10日公开开庭进行了审理。原告辽宁建和物业管理有限公司的委托诉讼代理人王颖、张彪，被告徐嘉均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告辽宁建和物业管理有限公司（以下简称建和公司）向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付拖欠物业管理费6078.5元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告是原告所进行物业服务的“现代家园小区”沈河区东滨河路28-6号XX室的业主，住宅面积183平方米，物业费标准为每平方米1元/月，每年应交物业管理费2196元，被告自2015年1月1日起至2017年4月15日一直没有缴纳物业管理费，总计欠缴费5033元，车库面积40.6平方米，物业费收费标准为每平方米0.5元/月，每年应交物业管理费243.6元，被告自2013年1月1日起至2017年4月15日一直没有缴纳物业管理费，总计欠缴费1045.5元，房屋与车库物业费6078.5元及其滞纳金。原告多次找被告讲明缴纳物业管理费是业主应尽的责任和义务，但被告以种种理由拒不缴纳，被告的行为已违反了《国务院根据物权法修改物业管理条例》中第二章“业主及业主大会”中的第七条：“业主在物业管理活动中，履行第五条：“按时交纳物业服务费用及第六章“法律责任”中的第六十七条；“为物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交换的，物业服务企业可以向人民法院起诉”的相关规定。目前被告欠缴物业管理费的行为已经侵害了原告及园区所有业主的利息，故原告诉至法院请求依法判决。
被告徐嘉辩称，依据《物权法》第76条规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。第78条规定业主大会或者业主委员会作出的决定侵害合法权益的业主可以请求人民法院予以撤销。我们园区业主与建和物业有合同吗？什么时间签订的？辽宁建和物业接管园区以来，违反物业服务合同，不履行服务合同，有照片和社区关于辽宁建和物业不作为的情况说明为证。对车库物业费。2013年至2016年前物业对我的补偿1000元，公共部分共垫付维修费5处1550元，更维修8平方米1000元。2个房间，1个餐厅，待维修屋顶冬季下雪漏。冬天推夏天，夏天也不修理。冬天下雪就漏。屋顶夏天排水管不排水，顺房檐流水1周后才能停止流水。出库部分出库门前长期停车晚间尤为严重，造成车辆进出极其困难。再加上垃圾箱管理不到位，始终不做调整。造成2015年6月14日车辆刮蹭，产生待修理费2530元，物业不理睬，让找保安。保安找不到停车车主。让业主安装地锁，物业又禁止安装地锁，互相推诿。出库出租半个月就被退租。原因是出库门前总停车，出入不方便，损失每月500元，共计8000元。最不能容忍办理车辆门禁卡。不缴物业费不办理门禁卡。同意解除合同签字的业主一律不办。业主委员会贴告示不要交物业费。现代家园不如弃管小区。房价低于周边小区。我们业主不知道有这个物业公司，从2015年1月1日物业费是没交，没交是有原因的，在原告物业公司没来之前，沈河区房产局每年都是在7月份收取物业费，我们不清楚这个物业公司来，也没有通知我们换物业公司，我手里有之前交物业费的收据，等原告来的时候，我们找到业委会，说换物业公司按照国家的法律得经过全体业主的同意才能更换，我们不知道这个程序，两级法院判决之后，业主代表和原来的业主会，由于知道这个物业公司，我们从上访群的信息得到原业委会主任叫田华，上访时说我们并不知道新的物业公司来是谁找来的，要洗去不白之冤。在录像当中还有一个业主的代表来问说物业公司是如何来的，按照沈河及市里的法院是由沈河区房产局通过招标来的物业公司，但是小区办的竞投回答是没有接触，这是我们从微信群中得知的，业委会通过打官司，原物业公司不走的情况下知道的，业委会主任说是有人让他签字的。原主任说并没有按照物权法规定通过全体业主来选聘物业公司。由于有前面的物业公司出现了问题，因为我们小区在招收新的物业公司，出现了把原来的东西，物业公司的问题提出来，必须得通过全体业主同意才能选聘物业公司，沈河法院和市法院没有按照法律办事。在和原告签订物业公司合同的时候没有全体业主的签字，是否是有效合同，是在原告撤园之后我们才知道。没有交物业费是因为由于我们不知道有这个物业公司，也没有通知我，在原告来之前的物业公司，我们7月份才收缴物业费，从原告进到小区来没有一个人，没有一次在服务阶段找过我们收缴物业费，没有办公人员来找我，是原告走了之后，起诉我们才知道。车库是从2013年开始没交物业费，原告没有权利收缴我的物业费，原告已超过诉讼时效，我既然在园区居住，整个物业费，前期物业费都能交，车库的物业费不交是有原因的，2014年的物业费我都交了。由于小区的自来水老化，楼上上不去水，需要在我的车库检查，检查完之后说需要把我的车库要刨开，并答应刨开之后恢复原样。考虑到大家吃水的问题，我就同意检查，检查来施工的是房产110的人，并不是物业的人，刨开之后发现漏点，之后用胶皮缠上，用水泥抹上。我的车库地面是用两个颜色的地砖铺成，我问施工人员如何恢复原状，施工工人说物业并没有准备瓷砖，我找物业公司的一个部长，不清楚叫什么，要求将地面恢复原样，他到了我的车库看完之后，说需要和领导反应一下，最后他给我打电话，他们答复我瓷砖他们没有，让我自己去买，花多少钱再商量。我们买了瓷砖，但没有买到一样的，到现在为止，车库地面瓷砖是两个颜色。我找来的施工人员刨开地面之后表示300元已经做不不了，因为地面下呗自来水管道冲的时间太长，已经是空洞，再进车会陷进去，造成大面积塌方，施工人员涨到了1000元才将地面里面填上，因为这些问题我找到物业公司，物业公司说车库物业费可以不收了。要是知道前期物业公司走就让他写书面承诺了，按照常理来说，房屋的物业交了，我不会欠车库的物业费。直到2017年才能补偿完我的维修费用。车库门前长期停车，我的车库有一个特殊原因，我的两个车库是其中一个挨着单元门，单元门距离我们的雨搭很近，经常有车停在门前，车库的车进不去出不来，因为车库停车问题先后找过物业公司很多次，回答都是说白天可以找我的物业公司，晚上找保安，因为每天都是晚间回来，回来之后保安找不到停车的业主，没有办法。保安告诉我一定要安上地锁，当时我买了地锁，找到物业公司管理员的时候说不让安，因为说社区不让，社区说物业公司和我社区没有关系。晚上又出问题的时候又找了保安，保安领着看小区的7号楼，说是业主自己焊的锁，安完之后就没有车挡着了。假期有车挡着我们的时候，物业公司以假日找不到车主的理由说上班再说，一直到了节日上班之后，才找到人，原告没有尽到物业公司的服务。由于物业公司无法解决我车库的问题，造我车辆进不去，和别的车辆发生刮碰，保安说处理不了，让找物业，找到物业公司的时候，要求物业通过监控录像控制，不要再让车停到我门前，管理员说可以，我说我们一起到监控室，到监控室把我们的情况和监控人员讲完，监控人员说不会弄，也调取不了，调取不了我们就和物业管理人员讲，一定在巡视的时候告诉他不让停车，我和他一起去，连续3天，管理员都不在，当时原告的代理人张彪经理在，张彪经理也看到有车辆停车，还让我找管理员。我们在隔了几天之后，找到管理员，管理员说停放的车辆都在我们监控的死角，看不到车牌号，也不知道是谁家的，既然管理员都可以看，为什么我不可以看？从车库的情况，也可以反应出达不到物业管理水平，对车辆的管理，出入园区的情况没有记载，尽不到服务中的管理这一项。由对垃圾箱管理问题，在原来所有的垃圾箱全部放在楼道门的雨搭对面，由于停车不方面，把垃圾箱放在我车库门前，造成我停车进位进不去。我有两个车库，其中一个车库租给了园区，按照每个月500元租金租给了园区的业主，租出去不到一个月，就要求退，理由是门前无法停车，给我造成了损失。同时对我的车库，停车困难，造成的我的车辆碰到了车库门，维修费预计要2530元，因为和物业公司一直协调，到现在车辆也没有进行维修。小区里我家前后左右和我一样的车库也出现了同样的问题，隔壁的车辆也发生了刮碰，也没有维修。由于和物业公司车库的问题发生过多次的纠纷，而且从来一次没有处理过的情况下，我们的住宅先后发生多次的由于应该物业公司来维修而没有维修的问题。由于烟道堵了，无法使用，物业公司的答复是老楼，所有的没有钱来维修，我问理由，理由是我们想要维修，必须先交物业费，我问标准，说标准是交物业费的收款收据，我们自己花钱维修了，有照片和实际的收据。我家的南阳台，有8、9厘米的裂缝，都以没有钱维修为由不维修。由于我家是1楼，擦玻璃的时候，地塌了，我们也是自己维修的；卫生间的主下水管道，找物业公司也是因为没有钱不给维修，说不在维修范围内，要想得到维修必须交物业费。由于我们老发生冲突，不交费不给门禁卡，给了门禁卡不交费不让使用，也报过110，物业公司看到了收据，就给开通。现在园区的公用地方、网球场、消防通道都被车辆堵死，我们在原告在的时候就找过管理人员，管理员说因为人员不够，无法打扫，十天半个月才打扫一次，原告的经理魏东红给我打过电话，说没有交钱为什么要给你服务，物业的保洁、保安都达不到标准，凭什么要以这个标准收费。由于楼梯墙面塌了，虽说没别伤到人，掉下来的石头把我的玻璃砸了，咨询维修的费用是1500元-2000元。我家由于自来水排水管没有更换，造成我家的卧室阴的和花脸一样，我也没有维修，维修的费用需要1000元，我要求原告赔偿我所有的维修费用，所有的损失加一起是14580元，具体哪个合理由法院判决。要求原告退还我车辆门禁卡50元，新的小区来都是免费的。诉讼费应该由原告承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告徐嘉是沈阳市东滨河路28-6号XXX室的业主，房屋建筑面积183平方米。原告另在小区内拥有面积40.6平方米的车库。原告建和公司于2015年3月31日与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，合同自2014年10月1日起，该园区物业费标准为1元/平方米/月，车库收费标准0.4-0.5元/月/平方米。委托管理事项包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运积雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理等。物业服务费用半年交纳一次，每年2月1日前交纳当年1月1日至6月30日的物业管理服务费；每年8月1日前交纳当年7月1日至12月31日的物业管理服务费。
2015年12月28日，沈阳市沈河区现代家园业主委员会作为原告向沈阳市沈河区人民法院提起诉讼，要求解除与建和公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议，要求建和公司退出现代家园物业服务区域、清腾物业服务用房和返还相关设施以及物业服务相关资料，对单元门锁、刨开的路面恢复原状，按照合同约定支付收益分配款，对多收取的物业费用返还业主。2016年5月30日，沈阳市沈河区人民法院作出（2015）沈河民二初字第01037号民事判决书，判决解除沈阳市沈河区现代家园业主委员会与建和公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议；建和公司返还沈阳市沈河区现代家园业主委员会停车费20万元（2015年2月至2016年2月期间）；移交全部物业服务相关资料。建和公司对判决不服提起上诉。2017年3月30日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终8159号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2017年4月7日送达给原告。
原告建和公司于2017年4月15日撤离现代家园小区。被告自2015年1月1日起停止向原告交纳住宅物业费，自2013年1月1日起停止向原告交纳车库物业费。现原、被告双方因拖欠物业费问题发生纠纷，原告起诉来院。
本院认为，原告建和公司与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订有《物业管理服务合同》，原告已履行合同义务，为现代家园小区提供物业管理服务，现合同虽已被解除，但对合同解除前原、被告双方权利义务仍具有约束力。现原告要求被告作为相对人在接受了服务后承担支付合同约定的相应价款的义务，是对自己合法债权的维护，故本院对原告要求被告支付物业费的请求予以支持。关于车库物业费问题，结合被告陈述及被告交纳2013年、2014年物业费的票据，本院认为被告主张的原告的前手物业公司对车库物业费免收的陈述具有合理性。但由于原告接受小区后并未与被告就车库物业费达成免收协议，故被告应自2015年1月1日起向原告缴纳车库物业费。关于物业费的数额。根据《物业管理服务合同》约定的标准，结合解除合同的判年于2017年4月7日送达原告的事实，故原告有权按照1元/平方米/月的标准向被告主张2015年1月1日至2017年4月7日的住宅物业费，即4983.7元（1元×183平方米×27月+183元÷30天×7天）；关于车库物业费标准，合同约定为0.4-0.5元，现原告未举证证明双方约定按照0.5元执行，故以0.4元/平方米/月标准计算，2015年1月1日至2017年4月7日的车库物业费为442.27元（0.4元×40.6平方米×27月+0.4元×40.6平方米÷30天×7天），两项共计5425.97元。
关于被告抗辩称房屋渗水、烟道有问题、阳台沉降等问题，系房屋质量问题。原告作为物业服务企业，对被告购买的房屋的质量问题不承担瑕疵担保责任。故原告以此为由，要求以己方花费的维修费用抵顶物业费的主张，缺乏依据，本院不予支持。原告可就房屋质量问题另行主张权利。
关于被告提出的原告服务不到位的抗辩理由。原告作为物业服务单位，应当根据法律规定及合同约定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提升园区居住品质，根据被告提供的证据显示，原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，其要求被告全额交纳物业费并不公平，但被告物业服务不到位并不构成被告拒交全部物业费的理由。鉴于原告服务有瑕疵应当适当酌减物业服务费，根据收取费用与服务质量相适应的原则，本院认为由被告按欠费金额的80%向原告交纳物业费较为公平，故被告应交物业费4340.78元（5425.97元×80%）。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条规定，判决如下：
一、被告徐嘉于本判决生效之日起十日内给付原告辽宁建和物业管理有限公司自2015年1月1日起至2017年4月7日的物业服务费4340.78元；
二、驳回原告辽宁建和物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告徐嘉负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 班 蕊
人民陪审员 田海燕
人民陪审员 张 红
二〇一八年三月二十七日
书 记 员 徐明月
本判决所依据的法律规定
《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。