湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0104民初1376号
原告邹小霞，女，1975年4月12日出生，汉族，住湖南省新化县，。
委托代理人张梦萍，湖南正湘律师事务所律师。
委托代理人陈刚，湖南正湘律师事务所律师。
被告乐欣，男，1982年1月1日，住长沙市天心区，。
原告邹小霞诉被告乐欣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案受理。依法由审判员杨玮担任审判长，与人民陪审员廖寓舒、刘润雅组成合议庭公开开庭进行了审理。原告邹小霞的委托代理人张梦萍到庭参加诉讼。被告乐欣经本院公告送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院缺席审理，本案现已审理终结。
原告邹小霞诉称：原告与被告于2015年2月28日签订《商铺租赁合同》，合同规定，原告将自有的位于长沙市岳麓区××小区商业××号商铺租赁给被告使用，租赁期限为五年，自2015年3月1日起，至2020年2月29日止。租赁期间，被告应承担与该商铺相关的各项费用，第一年租金为13万元，以后每年按10%递增计算，按季度支付，每季度结束前一周内支付下个季度的租金，先租后用。自2016年2月起，被告开始不能履行合同，拖欠原告租金，并且说是家里出了变故，一时无法筹措足够租金，请求原告暂缓收取，分次付清。原告出于善良，同意了乙方的请求，但结果被告利用了原告的善良，一直拖欠租金，截止2016年11月底，累计拖欠租金56250元，2017年1月和2月物业费837.6元，物业费滞纳金12.56元。而且，被告在未告知原告，未取得原告书面同意的情况下，擅自将该门面分割转租，违反租赁合同。经原告与被告多次沟通，被告承认全部事实，认可应付款项，但至今不予支付。被告的行为，严重影响原告的合法权益，包括按照合同能取得的预期收益。被告于2016年12月单方面口头要求提前终止租赁合同，把租金等缴清至2017年2月底。鉴于被告一直未能按合同付清房租等应付款，逼迫原告不得不起诉至法院，请求依法判决：一、解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；二、被告于收到起诉状之日起3日内腾退所租赁的房屋，由原告予以收回；三、被告支付原告自2016年11月30日至房屋实际腾退之日止的房屋租金（暂计算至2017年2月，被告共拖欠原告房屋租金56250元）；四、被告支付原告违约金20000元；五、被告支付原告垫付的2017年1月至房屋实际腾退之日止的物业管理费（截至2017年2月，原告垫付物业管理费850.16元）；六、确认原告收取被告的押金20000元无需退还，归原告所有；七、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告乐欣经本院公告送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未在本院指定的举证期限内提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。
经审理查明：2015年2月28日，原告邹小霞作为出租方（甲方）、被告乐欣作为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同》。原告将位于长沙市岳麓区××小区商业××号门面租给被告使用。该合同约定：租赁期为五年，从2015年3月1日至2020年2月29日止；租金第一年为130000元，押金20000元，2015年3月1日至2015年3月31日免租金。租金增长方式为年递增10%，不得另行增长，即第一年度（2015.03.01-2016.02.29）130000元，第二年度（2016.03.01-2017.02.29）143000元，第三年度（2017.03.01-2018.02.29）157300元，以此类此；合同到期后，经双方确认租赁期间乙方对该商铺无人为损坏，且已经结清租赁期间的物业费、水电费等杂费，甲方将押金全额退还乙方。租赁期间内乙方未经甲方书面同意，将该商铺转租、转让或转借给第三方，甲方有权终止合同，收回商铺，并且不退回剩余租金及押金，不赔付乙方装修费用及任何损失；租赁期间乙方使用该商铺产生的各项费用均由乙方承担，包括物业管理费、水电费、电话费、宽带费、有线电视费以及由于乙方原因产生的门窗、水电等维修费等。合同结束时，乙方必须结清上述费用，经甲乙双方签认。合同第十一条还约定，若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前单方面解除合同或租给他人，视为乙方违约，乙方赔付甲方违约金20000元整。如因此造成该商铺损坏的，乙方还应负责修复或赔偿。
合同签订后，原告依约向被告交付房屋，被告在涉案商铺内经营“赛维健康洗衣生活馆”。从2016年12月1日开始，被告未向原告支付房屋租金，并从2017年1月1日开始，未向涉案房屋所在小区物业公司交纳物业管理费。之后，被告将其一直经营的“赛维健康洗衣生活馆”关闭。2017年9月1日，原告将涉案商铺另行出租，并向房屋所在小区物业公司交纳了2017年1月1日至2017年12月31日的物业管理费用。
上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《商铺租赁合同》、短信截图、物业费缴纳发票、照片、房屋产权证书等证据予以佐证，本院予以确认。被告乐欣经本院公告送达传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，且在本院指定的举证期限内未提交证据，视为放弃举证、质证权利。
本院认为，原告邹小霞与被告乐欣签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。双方当事人均应严格按照合同的约定享受权利和履行义务。《商铺租赁合同》约定租赁期限为2015年3月1日至2020年2月29日，但被告从2016年12月1日开始就未向原告交纳房屋租金，并从2017年1月1日开始未交纳物业管理费，同时将涉案商铺关闭，原告基于以上情况，于2017年9月1日将涉案租赁房屋另行出租，现原告要求解除原、被告之间签订的《商铺租赁合同》，具有法律和事实依据，本院予以支持。至于合同解除的具体时间，本院依据原告另行将涉案商铺出租的时间认定为2017年9月1日。又因原告已将涉案商铺另行出租，故原告主张被告于收到起诉状之日起3日内腾退租赁商铺由原告收回，本院不予支持。
关于租金及物业管理费的问题。第一，关于租金。原告主张被告支付从2016年11月30日至实际腾退之日止的房屋租金。在庭审过程中，原告明确其已于2017年9月1日将涉案商铺另行出租，并确认被告已经支付租金至2016年11月30日，依据合同中约定的租金标准，本院确认被告应向原告支付从2016年12月1日至2017年8月31日的租金114400元[（143000元÷12个月×3个月）+（157300元÷12个月×6个月）]。第二，关于物业管理费。原告主张被告支付从2017年1月1日至2017年8月31日的物业管理费，依据合同约定，租赁期间涉案商铺的物业管理费应由被告承担。又依据原告提供的其交纳2017年1月1日至2017年12月31日的物业管理费发票，本院确认，被告应向原告支付原告垫付的2017年1月1日至2017年8月31日物业管理费3347元（5020.6元÷12个月×8个月）。
关于押金及违约金的问题。第一，关于押金。依据合同约定，“合同到期后，经双方确认租赁期间乙方对该商铺无人为损坏，且已经结清租赁期间的物业费、水电费等杂费，甲方将押金全额退还乙方”。现被告在合同约定的租赁期间内无故不交纳租金及物业费，本院确认，被告向原告交纳的押金20000元，原告可不予退还。第二，关于违约金。原告主张依据合同约定，被告应支付违约金20000元。上已述及，被告向原告交纳的押金20000元，原告无需退还。本院考虑到原告无需退还被告押金的情况，并综合被告的过错程度，及原告实际损失大小，酌定被告支付原告违约金3000元。被告乐欣经本院公告送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告邹小霞与被告乐欣于2015年2月28日签订的《商铺租赁合同》自2017年9月1日起解除；
二、被告乐欣于本判决生效之日起十日内支付原告邹小霞位于长沙市岳麓区桐梓坡西路408号麓谷林语小区商业C158号门面租金114400元及垫付的物业管理费3347元；
三、被告乐欣于本判决生效之日起十日内支付原告邹小霞违约金3000元；
四、原告邹小霞收取被告乐欣支付的位于长沙市岳麓区桐梓坡西路408号麓谷林语小区商业C158号门面租房押金无需退还；
五、驳回原告邹小霞其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费收取2359元，公告费820元，共计3179元，由原告邹小霞负担50元，被告乐欣负担3129元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 杨 玮
人民陪审员 刘润雅
人民陪审员 廖寓舒
二〇一八年一月十六日
书 记 员 段腾腾
附适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。