广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0606民初5203号
原告：覃树战，男，1987年6月1日出生，汉族，住广西兴业县，
委托诉讼代理人：刘映辉，广东安国律师事务所律师。
被告：刘雪娟，女，1977年10月9日出生，汉族，住浙江省江山市，
法定代理人：鲁某，男，1978年11月29日出生，汉族，住湖北省鹤峰县，系被告刘雪娟的丈夫。
委托诉讼代理人：吴培婷，广东言法律师事务所律师。
原告覃树战诉被告刘雪娟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李晓芹适用简易程序独任审判。被告在答辩期内提出管辖权异议，本院作出（2017）粤0606民初5203号民事裁定书，裁定驳回被告的管辖权异议申请。被告不服提起上诉。佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2017年9月25日公开开庭审理本案，原告的委托诉讼代理人刘映辉、被告的委托诉讼代理人吴培婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《房屋买卖合约》，并立即办理佛山市顺德区北滘镇北滘社区居民委员会南方路2号丽的花园X座XX房产的涂消抵押手续及为原告办理该房产的产权交易过户手续；2.判令被告向原告支付违约金50000元；3.判令被告向原告赔偿已支付的中介费15000元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年12月2日，原被告通过广州市炜源房地产代理有限公司（下简称炜源房地产代理公司）介绍成功签订《房屋买卖合约》（合同编号：NO.8881964），约定由原告以600000元的价格购买被告位于佛山市顺德区北滘镇北滘社区居民委员会南方路2号丽的花园X座XX房产（下简称案涉房屋），建筑面积为119.06平方米。被告应在收到原告定金后10日内（即2016年12月12日前）自行向抵押银行办理提前还贷手续。但被告收取定金后未按合约约定期限办妥银行涂消抵押手续及交易递件过户手续。被告已构成严重违约。原告及炜源房地产代理公司多次催促被告履行合同义务未果。合约第五条约定：“在履行合约中，任何一方不履行合约，违约方应代守约方向经纪方支付代理费。”即被告应将原告已支付的中介代理费15000元支付原告。综上所述，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。
被告的答辩意见：一、双方签订的《房屋买卖合约》无效。本案中，被告不具有签订合同的主体资格。经鉴定，被告在2016年12月22日签订《房屋买卖合约》时及目前患有癫痫所致精神障碍，故被告2016年12月22日签订《房屋买卖合约》时处于限制民事行为能力状态。被告在签订《房屋买卖合约》时已经部分丧失对事物的理解判断能力以及实质性辨认能力，不能自主行使民事事务的权利和承担相应的民事义务，部分丧失了保护自己与个人利益的能力，不能独立作出真实意思的表示。根据《中华人民共和国合同法》第九条的规定“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力”以及第四十七条的规定“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。”以及《中华人民共和国民法通则》第十三条第二款规定：“不能完全辨认自己行为的××人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。”因此不能完全辨认自己行为的××人是限制民事行为能力人，其签订的合同属于效力待定的合同。本案中，被告属于法律规定的限制行为能力人，其法定代理人鲁某也并未对涉案的《房屋买卖合约》予以追认，故原告与被告签订的《房屋买卖合约》无效。二、合同签订过程存在欺诈且合同显失公平。1.原告隐瞒其中介身份。原告在签订合同时隐瞒其中介身份，经代理人了解，原告实际上是本案所涉《房屋买卖合约》的炜源房地产代理公司的人员，即中介方和买家实际上同一方。2.价格欺诈。涉案房屋地处顺德区北滘镇，2016年12月，北滘镇的整体楼价早已飞涨，涉案房屋建筑面积达119.06平方米，当时市场价后经评估达1060000元，但炜源房地产代理公司及原告利用被告存在精神障碍，欺骗被告房屋市值为600000元。3.原告与中介串通炒房。在《房屋买卖合约》第八条第二款中，明确约定了“卖方同意在本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下。”可以看出，买家（中介员工）通过签订涉案合同，先以交付小额定金的方式，锁定涉案房屋，期间寻找真正买家，再要求被告过户到真实买家名下，通过炒房的方式从而赚取巨额差价。由此可见，在合同签订的过程中，所谓的买家和中介方利用其自身掌握了市场信息的优势以及被告的精神障碍，隐瞒其中介身份，恶意串通，虚构涉案房屋市场价格，以远远偏离市场的价格购买涉案房屋，再高价出售，严重损害了被告的合法利益。整个交易过程，买家及中介存在欺诈，双方地位的不平等以及交易价格的明显低于市场价，也显失公平。综上所述，本案所涉的《房屋买卖合约》签订的相对方是限制民事行为能力人，不具备签订合同的主体资格，监护人也未予追认，且《房屋买卖合约》的签订过程严重违反了订立合同应当遵循四个原则即平等原则、自愿原则、公平原则、诚实信用原则，严重损害了被告的合法权益，故请求法院驳回原告的全部请求，判决《房屋买卖合约》无效。
经审理，本院查明如下案件事实：原告系炜源房地产代理公司高级置业顾问。2016年12月22日，炜源房地产代理公司（经纪方）、原告（买方）与被告（卖方）签订一份《房屋买卖合约》，约定被告将其名下的案涉房屋（建筑面积119.06平方米）出售予原告，成交价600000元。炜源房地产代理公司未将原告是其高级置业顾问这一事实告知被告，原告亦未将其为炜源房地产代理公司高级置业顾问的特殊身份情况告知被告。原告于2017年4月12日提起本案诉讼，认为被告未按合同约定办妥银行涂销抵押手续及交易递件过户手续的义务，构成违约，请求本院：1.判令被告继续履行《房屋买卖合约》，并立即办理案涉房屋的涂消抵押手续及为原告办理该房产的产权交易过户手续；2.判令被告向原告支付违约金50000元；3.判令被告向原告赔偿已支付的中介费15000元；4.判令被告承担本案诉讼费用。被告的丈夫鲁某及委托诉讼代理人认为，被告2016年12月22日签订《房屋买卖合约》时及目前患有癫痫所致精神障碍，属于限制民事行为能力人，部分丧失对事物的理解判断能力以及实质性辨认能力，不能独立作出真实意思的表示。且认为原告是炜源房地产代理公司员工，原告与炜源房地产代理公司恶意串通，《房屋买卖合约》约定的房屋价格远远低于市场价格，其法定代理人未对该《房屋买卖合约》进行追认，该《房屋买卖合约》无效。
另查，被告丈夫鲁某于2017年7月27日委托佛山市顺德区伍仲珮纪念医院法医××司法鉴定所对被告于2016年12月22日签订《房屋买卖合约》时的精神状态及民事行为能力进行评定。该所出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：被鉴定人刘雪娟于2016年12月22日签订房屋买卖合同时及目前患有癲痫所致精神障碍：器质性人格改变，被鉴定人于2016年12月22日签订房屋买卖合同时具有限制民事行为能力。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九条规定“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。”第四十七条规定“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。”《中华人民共和国民法通则》第十三条第二款规定：“不能完全辨认自己行为的××人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。”经鉴定，被鉴定人刘雪娟于2016年12月22日签订房屋买卖合同时患有癲痫所致精神障碍，具有限制民事行为能力，其签署《房屋买卖合约》显然与其当时的民事行为能力不相符，现其丈夫不同意追认该《房屋买卖合约》，故该《房屋买卖合约》属于无效合同。再者，根据住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部发布的《房地产经纪管理办法》第二十五条规定：“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：……（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；……（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋；……”由此可知，房地产经纪人员承购自己提供经纪服务的房屋是其从业禁止的行为。原告作为炜源房地产代理公司的高级置业顾问，理应清楚承购自己提供经纪服务的房屋是违反上述禁止性规定的，但原告在签订涉案合同之前，未将自已为炜源房地产代理公司高级置业顾问这一重要信息主动向被告明示，显然有意隐瞒了足以左右被告签订合同意愿的重要事实，构成欺诈。故即便合同有效，也是属于可撤销合同。综上所述，原告要求继续履行合同，要求被告办理涂销抵押手续及过户手续，并要求被告支付其违约金50000元及垫付的中介费15000元，本院不予采纳。
依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九条、第五十四条、第四十七条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第十三条第二款之规定，判决如下：
驳回原告覃树战的全部诉讼请求。
本案受理费减半收取为712.5元，财产保全费670元，合计1382.5元，由原告覃树战负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 李晓芹
二〇一七年十一月八日
书记员 韩思韵