浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙04民终1228号
上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司嘉兴分行。住所地：嘉兴市禾兴南路***号。
负责人：林士强，行长。
委托诉讼代理人：徐银春、缪霜霜，浙江建银律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司。住所地：杭州市延安路***号*****层。
法定代表人：胡德，总经理。
委托诉讼代理人：董飚，浙江嘉诚中天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高雅仙，女，1960年11月15日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。
委托诉讼代理人：凌巧荣、卜一奇，浙江红船律师事务所律师。
原审被告：嘉兴市开盛小商品批发市场有限公司。住所地：嘉兴市少年路道前街口。
诉讼代表人：嘉兴市开盛置业有限公司管理人。
委托诉讼代理人：周欣，浙江圣文律师事务所律师。
原审被告：兴业银行股份有限公司嘉兴分行。住所地：嘉兴市中山西路*******号。
负责人：许辉，行长。
委托诉讼代理人：王志刚，该公司员工。
上诉人中国工商银行股份有限公司嘉兴分行（以下简称工商银行嘉兴分行）、中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称信达公司）与被上诉人高雅仙，原审被告嘉兴市开盛小商品批发市场有限公司（以下简称开盛公司）、兴业银行股份有限公司嘉兴分行（以下简称兴业银行嘉兴分行）抵押权纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2015）嘉南民初字第2554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月24日立案后，经过阅卷、询问当事人，因双方没有提交新的证据，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
工商银行嘉兴分行上诉请求：撤销一审判决，驳回高雅仙的诉讼请求。事实和理由：第一、（2014）嘉仲字第293号裁决书不具备法律效力。嘉兴仲裁委在受理案件之前，涉案房屋已被法院查封，故嘉兴仲裁委应当驳回高雅仙的申请，但仍违反法定程序作出了确权裁决。第二、一审判决认定事实相互矛盾。一则认定高雅仙对涉案房屋享有的所有权在工商银行嘉兴分行、兴业银行嘉兴分行取得涉案房屋的抵押权之后，二则又认定两家银行取得抵押权在所有权之后，抵押登记影响了高雅仙过户手续的完成。第三、一审适用法律有误。工商银行嘉兴分行取得涉案房屋的抵押权合法有效，高雅仙对涉案房屋的所有权不得对抗该抵押权。如果抵押权在主债权未实现的情况下可以强行注销，债权人的债权就无法得到保护，势必导致整个金融市场的混乱。一审判决注销涉案房屋的抵押登记没有依据。
信达公司上诉请求：撤销一审判决，驳回高雅仙的诉讼请求。事实和理由：第一、一审遗漏涉案房屋被嘉兴市秀洲区人民法院于2014年8月1日查封的事实。（2014）嘉仲字第293号裁决结果是错误的。高雅仙故意隐瞒涉案房屋已被查封的事实，嘉兴仲裁委也未依职权对涉案房屋的权属情况进行调查，仲裁委不应在涉案房屋已被人民法院查封后再做出标的物归属的确权裁决。第二、该裁决书不属于《物权法》第二十八条规定的导致物权变动的法律文书，对此《物权法》司法解释第七条已有明确规定。未经登记的物权不应发生物权效力。第三、涉案房屋尽管系由高雅仙购买，但仍登记在开盛公司名下，且高雅仙未占有该房屋，而是由开盛公司统一经营收取租金。高雅仙签订买卖合同至法院查封之日间隔时间长达九年，一直未办理预告登记或过户登记，存在过错。第四、高雅仙在本案中并非法律规定的消费者，其购买的商铺也不是司法解释所指的商品房，故其在本案中的权利不应优先于抵押权。第五、信达公司的抵押权应得到保护。涉案房屋登记在开盛公司名下，兴业银行嘉兴分行根据与开盛公司签订的抵押合同，办理了抵押登记，合法有效，抵押权依法成立。
高雅仙辩称，涉案裁决书已经生效且嘉兴市中级人民法院也已维持该裁决。按照相关司法解释的规定，在同一物上存在商品房买受人的权利、建设工程优先权和抵押权时，应当首先保护商品房买受人的权利，司法解释也没有区分住宅和非住宅。高雅仙作为买受人的权利应当优先于抵押权。高雅仙已经支付涉案房屋全部价款，并非其自身原因没有办理产权证书。因此，高雅仙的权利可以排除工商银行嘉兴分行和信达公司对涉案房屋的抵押权。
开盛公司述称，一审法院将仲裁裁决作为高雅仙取得涉案房屋所有权的依据是不对的，该仲裁裁决在实体上和程序上都有问题。涉案房屋上消费者的权利和抵押权是可以并存的。
兴业银行嘉兴分行述称，其向开盛公司发放贷款流程规范，抵押权依法登记，应当得到法律保护。高雅仙购买的是商铺，不是居住用房，不能适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定。涉案仲裁裁决书也是错误的。
高雅仙向一审法院起诉请求：判决开盛公司、兴业银行嘉兴分行、工商银行嘉兴分行、信达公司办理涉案房屋的抵押权注销登记。
一审法院认定事实：2005年10月17日，高雅仙和嘉兴市东盛房地产开发有限责任公司（后更名为开盛公司）签订商品房买卖合同一份，约定高雅仙向开盛公司购买嘉兴市秀州路东侧新马路南侧开盛商城3幢2层214号商铺一个，建筑面积38.19㎡，总价411688元。同日，双方签订商铺委托经营管理合同，高雅仙将房屋委托开盛公司经营管理，期限暂定10年。
2009年6月12日，涉案214号商铺与215号、216号商铺一起登记在开盛公司名下，房产证号00××74。2009年10月14日，开盛公司向兴业银行嘉兴分行贷款3000万元，以涉案商铺在内的房产提供抵押并办理抵押登记，后因变更抵押合同约定的最高债权本金限额，双方于2012年4月12日办理抵押权变更登记手续，对应的他项权证00191299。开盛公司又向工商银行嘉兴分行贷款，于2012年4月16日办理了抵押权登记手续，对应的他项权证00190896。2014年10月，兴业银行嘉兴分行将与开盛公司有关的债权包括从权利转让给信达公司。后因开盛公司经营不善，无法归还贷款，兴业银行嘉兴分行向嘉兴市秀洲区人民法院起诉开盛公司（案件审理过程中该案原告变更为信达公司），要求归还借款并对抵押财产优先受偿，后嘉兴市秀洲区人民法院查封涉案商铺在内的财产。工商银行嘉兴分行也就借款向一审法院提起诉讼要求归还借款并对抵押财产优先受偿。目前两案均在审理中。
2014年12月1日，高雅仙以开盛公司为被申请人向嘉兴市仲裁委提出仲裁请求，开盛公司缺席仲裁审理。2015年5月29日，嘉兴市仲裁委作出（2014）嘉仲字第293号仲裁裁决，裁决确认高雅仙为嘉兴市秀州路东侧新马路南侧开盛商城3幢2层214号商铺所有权人，要求开盛公司协助办理房产过户手续并支付违约金。2015年11月30日，开盛公司向嘉兴市中级人民法院提起诉讼，要求撤销该仲裁裁决，2016年3月2日，嘉兴市中级人民法院作出（2015）浙嘉仲撤字第19号民事裁定，驳回开盛公司的申请。
一审法院认为，案件争议焦点在于各方当事人对涉案商铺各自享有何种权利，当多种权利发生冲突时如何处理。
兴业银行嘉兴分行、工商银行嘉兴分行向开盛公司提供贷款并办理抵押登记，抵押权自登记时设立。抵押权设立时开盛公司虽已将涉案商铺出售给高雅仙，但双方未办理房屋转移登记手续，商铺所有权人仍为开盛公司，故银行取得抵押权不存在过错，抵押权依法成立。后兴业银行嘉兴分行将有关债权转让给信达公司，虽未办理抵押权变更登记，但按照《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第九条“金融资产管理公司受让有抵押担保的债权后，可以依法取得对应债权的抵押权，原抵押登记继续有效”的规定，信达公司取代兴业银行嘉兴分行成为抵押权人。
关于高雅仙是否依据仲裁裁决成为涉案商铺的所有权人，一审法院认为，物权变动或基于法律行为引起，或基于法律文书、征收、继承等法律行为以外的行为引起。前者未经登记或交付不发生物权变动的效力，后者不经登记或交付直接生效。嘉兴市中级人民法院已经驳回开盛公司要求撤销仲裁裁决的申请，该仲裁裁决已然生效，对各方当事人均有法律拘束力。高雅仙凭借该生效的仲裁裁决取得涉案商铺的所有权。
高雅仙取得所有权的时间为仲裁裁决生效之时，晚于抵押权设立时间。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，抵押权具有排除所有权的效力，除非法律、司法解释另有规定。如该解释第二十八条至第三十条规定的情形，买受人虽未取得物权但仍有对抗抵押权的效力，举轻以明重，买受人获得物权更能对抗抵押权。其中第二十八条和第二十九条并不是相互排斥的关系。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建筑工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。从该批复中可以推论出三个权利的优先顺序，即房屋消费者权利优先于建设工程优先受偿权，建设工程优先受偿权优先于抵押权，根据递进顺序，消费者权利优先于抵押权。关于双方争议的消费者是不是仅指购买用于个人居住的住宅，能不能包括商铺等经营用房，该批复中并未明确，相关法律及司法解释也未作规定。前述涉及执行的司法解释的第二十八条就并不区分房屋性质。故不宜将高雅仙排除在该批复的消费者之外。
综上，高雅仙对涉案商铺所享有的所有权能够对抗依法设立在先的抵押权。高雅仙虽依据生效仲裁裁决直接享有所有权，但基于物权公示公信原则，将房屋过户至高雅仙名下才能使公众知情房屋真实的所有权人，保护高雅仙的利益。房屋现有的抵押登记影响了高雅仙过户手续的完成，故高雅仙要求抵押权人注销抵押登记，具有法律和事实依据，理应予以支持。兴业银行嘉兴分行虽非抵押权人，但由于他项权证登记的抵押权人仍未变化，故兴业银行嘉兴分行也应当配合办理注销登记。
涉案抵押权人在抵押权设立过程中并未存在过错，开盛公司隐瞒房屋出售事实擅自办理抵押登记才导致诉讼的发生，故相应的诉讼费应当由开盛公司负担。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、开盛公司、兴业银行嘉兴分行、信达公司于该判决生效之日起一个月内注销嘉禾房他证字第××号房屋他项权证下的嘉兴市秀州路东侧新马路南侧3幢2层214号房产抵押登记；二、开盛公司、工商银行嘉兴分行于该判决生效之日起一个月内注销嘉禾房他证字第××号房屋他项权证下的嘉兴市秀州路东侧新马路南侧3幢2层214号房产抵押登记。案件受理费减半收取6475元，由开盛公司负担。
二审中，当事人没有提交新的证据。
本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案二审争议焦点为高雅仙主张注销涉案房屋的抵押权登记是否具有法律依据。
根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十八条规定，以建筑物等财产抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。本案中，工商银行嘉兴分行、兴业银行嘉兴分行在与开盛公司签订贷款合同时，涉案房屋一直登记在开盛公司名下，两家银行根据产权证书当然有充分理由相信开盛公司就是涉案房屋的所有权人，两家银行对贷款进行审核并办理抵押登记，符合法律规定。至于涉案房屋在办理抵押登记之前是否已经出售，因涉案房屋买卖合同仅涉及开盛公司和高雅仙，目前没有证据证明两家银行知晓这一情况。因此，工商银行嘉兴分行、兴业银行嘉兴分行在办理贷款、抵押登记方面并无过错，依法取得涉案房屋的抵押权。而信达公司对涉案房屋的抵押权来自于兴业银行嘉兴分行的债权转让，同样具有法律依据。
根据《中华人民共和国担保法》第五十二条规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。第五十八条规定，抵押权因抵押物灭失而消灭。本案中，开盛公司向工商银行嘉兴分行、兴业银行嘉兴分行贷款超过3000万元，目前没有证据证明开盛公司已经还清上述贷款。因此，本案不存在抵押权消灭的事由。高雅仙作为涉案房屋买受人的权利与工商银行嘉兴分行、兴业银行嘉兴分行和信达公司对涉案房屋的抵押权事实上可以并存，因为法律并未禁止同一物上存在多种权利。至于高雅仙作为买受人的权利是否优先于涉案房屋上的抵押权，这不属于本案二审审理范围，即使优先于抵押权，高雅仙凭借前一顺位的权利要求注销后一顺位的权利也没有法律依据。
当然，高雅仙作为买受人的权利亦应得到保护。尽管其本案主张无法律依据，但其仍可通过正当途径提出其他相关主张以实现其相关权利。
开盛公司在涉案房屋已经出售的情况下仍办理抵押登记，导致本案诉讼，具有明显过错，相应诉讼费应由开盛公司负担。
综上，工商银行嘉兴分行和信达公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定并经本院审委会讨论决定，判决如下：
一、撤销嘉兴市南湖区人民法院（2015）嘉南民初字第2554号民事判决；
二、驳回高雅仙的诉讼请求。
一审案件受理费减半收取6475元，由嘉兴市开盛小商品批发市场有限公司负担；二审案件受理费25900元，由嘉兴市开盛小商品批发市场有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
审 判 员 陈 远
代理审判员 章玉萍
二〇一六年十一月二日
书 记 员 郑 茜