河南省郑州市惠济区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0108民初327号
原告：郑州高新区大学科技园发展有限公司，住所地郑州高新开发区瑞达路96号B410室，统一社会信用代码914101007708847036。
法定代表人：洛明，任该公司总经理。
委托诉讼代理人：张帆、ＸＸ晶，河南信行律师事务所律师。
被告：刘家仁，男，1950年2月15日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：朱安新，河南德高律师事务所律师。
第三人：范春玲，女，1968年4月13日出生，汉族，住郑州市金水区。
原告郑州高新区大学科技园发展有限公司（以下简称“大学科技园公司”）与被告刘家仁、第三人范春玲案外人执行异议之诉一案，本院于2017年1月22日立案受理，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人ＸＸ晶、张帆，被告刘家仁及委托代理人朱安新到庭参加了诉讼，第三人范春玲经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与第三人范春玲于2014年1月17日签订《商品房买卖合同》，合同约定：范春玲购买原告开发的高新技术产业开发区西三环283号18幢5层30号房屋，房屋总价款为5000305元，其中2500305元以现金支付，剩余2500000元以商业贷款方式支付，并已办理了按揭贷款，原告为该贷款提供了连带责任保证。根据合同约定的“如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应按照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。”因范春玲办理按揭贷款后，多期未按照《个人借款合同》约定按时偿还贷款导致银行提前收回贷款，原告已向银行代偿范春玲所欠贷款本息及诉讼费、公告费，按照合同约定，原告与范春玲签订的商品房买卖合同已经解除。且合同签订后，办理了商品房预告登记，预告登记主要是为了防止一房二卖，并不发生所有权转移，涉案房产并未办理产权登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该房屋的所有权属于原告而非范春玲。被告因与范春玲借贷纠纷一案向贵院申请对郑州市高新技术产业开发区西三环283号18幢5层30号房屋进行强制执行，但该房屋所有权归属于原告，被告申请对该房屋进行强制执行是错误的，损害了原告的合法权益。原告已经于2016年10月向贵院提出执行异议申请，后被贵院驳回。为了维护原告的合法权益，请求依法判令：1、停止对郑州市高新技术产业开发区西三环283号18幢5层30号房屋的执行，并解除查封措施；2、被告承担本案诉讼费用。
原告为支持其主张，向本院提交以下证据：
第一组证据、《商品房买卖合同》、《个人借款合同》、《保证合同》各一份，证明范春玲购买了原告开发的本案涉案房屋，其中250万元房款采取商业贷款方式支付，原告为范春玲提供了连带责任保证。《商品房买卖合同》补充协议第四条第4款，明确约定了如买受人逾期归还贷款导致银行终止借款合同并要求出卖人承担担保责任的，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有贷款本息之日起，商品房买卖合同及附件自动解除。
第二组证据、金水区人民法院（2016）豫0105民初1813号《民事判决书》一份、《贷款本息代偿证明书》三份，证明由于范春玲未能按时归还贷款本息，交通银行诉至法院，法院判决要求范春玲归还全部贷款本息，原告承担连带清偿责任，现原告已经代偿了全部贷款本息共计2465858.05元。根据《商品房买卖合同》补充协议第4条第4款的约定，原告与范春玲约定的合同解除的条件已经成就，《商品房买卖合同》已经于2016年8月11日自动解除。
第三组证据、《不动产登记材料查询结果》证明一份，证明本案涉案房产仅办理了预告登记，尚未办理不动产物权的产权登记，根据《物权法》的规定，房产的所有权人仍为原告。
第四组证据、郑州仲裁委员会的受理通知书、开庭通知书、仲裁申请书、（2016）郑仲裁字第0697号裁决书一份，证明原告与第三人范春玲签订的商品房买卖合同于2016年8月11日解除，法院查封的依据已不复存在，应停止对涉案房屋的执行，并解除对该房屋的查封。
被告刘家仁辩称：现在无证据证明对本案争议的房屋所有权归原告所有，按照法律规定，预告登记是所有权取得的一种方式，虽不是正式的确权登记，但仍是房屋所有权预告取得的一种对外宣示。本案中，原告并未举证原告与第三人的买卖合同已解除，在房管局取消了预告登记，依据行政主管部门的预告登记，此房屋所有权应归第三人范春玲所有，因此法院的查封并无不当。即使原告依据与银行签订的担保责任，代第三人偿还了银行的贷款，仍可以在房屋拍卖后优先受偿，行使抵押权的优先受偿权，对原告并不会造成损失。请求驳回原告诉讼请求。
被告未向法庭提交证据。
第三人范春玲未答辩，亦未提交证据。
经庭审质证，被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对第一组证据真实性无异议，第一个证据恰恰证明了范春玲拥有本案争议房屋预告登记的所有权。原告与第三人约定的房屋解除合同是在法院查封之后的违约，依据法律规定，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权的效力。本案中原告对争议的房屋进行代偿或要求解除合同，均发生在法院的保全查封之后，而且原告并无证据证明第三人同意解除合同，依据房屋买卖合同补充协议第四项第四条第二小条约定，原告完全可以等到房屋拍卖之后优先受偿实现债权，而并不是必然解除合同；对第二组证据真实性无异议，该证据仅仅能证明第三人范春玲违约，原告代偿金额的真实性；对第三组证据真实性无异议，此证据恰恰证明了本案争议的房屋不仅有本院的查封，还有其他法院的查封，都系因范春玲的借贷纠纷引起的；对第四组证据的真实性无异议，对证明目的有异议。认为此裁决书是对合同的解除确认，并未对房屋的权属进行划分。本案是对房屋的物权预告登记进行的查封，是行政机关的一种物权确认行为。此裁决书的生效时间是在法院的查封之后，也是在进行执行程序中的一种恶意行为，原告的代偿债权完全可以在法院拍卖时优先使用抵押权获得。此房经过精装修，并配有家具、家电，该房现已实际升值，法院对房屋的评估价值中也包含精装修及家具、家电的相应价值。如解除查封，将损害被告及第三人的利益，也违背民法中的公平原则。
本院根据当事人的陈述、举证、质证，结合有效证据，对本案事实确认如下：2014年1月17日，原告与第三人范春玲签订《商品房买卖合同》，合同约定：范春玲购买原告开发的高新技术产业开发区西三环283号18幢5层30号房屋一套，房屋总价款为5000305元，其中2500305元原告已经以现金支付，剩余2500000元以商业贷款方式支付，原告为该贷款提供了连带责任保证。原告与范春玲签订《商品房买卖合同》后办理了预售合同的备案登记，尚未办理不动产物权的产权登记。现双方已对该房屋进行交付。2015年8月12日，本院在审理刘家仁诉范春玲等借贷纠纷一案中，依法查封了被执行人范春玲名下的高新技术产业开发区西三环283号18幢5层30号房屋。本院在刘家仁申请强制执行范春玲借贷纠纷一案中，原告大学科技园公司向本院提出执行异议，称该房屋为其所有，要求解除对该房屋的查封。本院于2016年12月5日作出（2016）豫0108执异56号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告不服，遂诉至本院。
另查明：因范春玲未能按时归还房屋贷款本息，被交通银行诉至金水区法院，法院判决要求范春玲归还剩余贷款本息，原告承担连带清偿责任，现原告已经代范春玲偿还了贷款本息共计2465858.05元。原告于2016年9月5日向郑州仲裁委员会申请仲裁，请求裁决确认与范春玲签订的《商品房买卖合同》解除等事项，郑州仲裁委员会于2017年6月22日作出（2016）郑仲裁字第0697号裁决书，裁决如下：确认原告与范春玲于2014年1月17日签订的《商品房买卖合同》于2016年8月11日解除；范春玲将高新技术产业开发区西三环283号18幢5层30号房屋返回原告。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。”本案中，范春玲与原告大学科技园公司签订《商品房买卖合同》后仅办理了预售合同的备案登记，未办理不动产物权的产权登记，故范春玲仅享有该合同的债权，尚未取得涉案房产的所有权。因范春玲未按约向银行支付购房贷款，致原告代为支付。后经原告申请，郑州仲裁委员会裁决确认原告与范春玲于2014年1月17日签订的《商品房买卖合同》解除，范春玲将涉案房产返回原告。原告行使上述合同解除权并无不当，但在该合同被解除后原告大学科技园公司所退范春玲的房款仍可作为执行标的。原告请求停止对争议房屋强制执行及解除对该房屋的查封的主张，理由正当，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
停止对郑州市高新技术产业开发区西三环283号18幢5层30号房屋的执行，并解除对该房屋的查封。
案件受理费45648元，公告费480元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 王彦斌
代理审判员 王艳梅
人民陪审员 毛新凤
二〇一七年八月十四日
书 记 员 李金露