安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖02民终23号
上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行，住所地安徽省芜湖市镜湖区镜湖路9号。
主要负责人：莫青，该行行长。
委托诉讼代理人：邓晓航，男，该行职员。
委托诉讼代理人：赵牧，男，该行职员。
被上诉人（原审被告）:秦柏战,男,1972年5月20日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区
被上诉人（原审被告）：宦慧兰，女，1972年5月20日出生，汉族，住址同上。
原审被告：芜湖首创房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖县阳光半岛。
诉讼代表人：芜湖首创房地产开发有限公司管理人。
主要负责人：音邦定，安徽深蓝律师事务所主任。
委托诉讼代理人：范大平，安徽深蓝律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钱进，安徽深蓝律师事务所律师。
上诉人中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行（以下简称工行城建支行）因与被上诉人秦柏战、宦慧兰,原审被告芜湖首创房地产开发有限公司（以下简称首创公司）借款合同纠纷一案，不服安徽省芜湖县人民法院（2016）皖0221民初885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭，因双方均未提出新的事实和理由，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
工行城建支行上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持该行的全部诉请。事实和理由：一、《个人购房借款/担保合同》不应认定为无效合同。1、工行城建支行对虚假按揭的情况不知情，也不应当知情；2、秦柏战、宦慧兰在办理按揭贷款时按规定提交了《商品房买卖合同》和首付款发票；3、《商品房买卖合同》和《个人购房借款/担保合同》均有秦柏战、宦慧兰的签字和首创公司的签章确认；4、秦柏战、宦慧兰在“个人住房贷款客户谈话笔录”中对购房目的用于自住、首付款已交齐等重要事项均予以签字确认；5、《个人购房借款/担保合同》签订地点不在银行，此系工行城建支行上门服务；关于代办还款账户问题，因合同签订时无相关制度要求，故可由首创公司代办并由其按月还款。二、工行城建支行对案涉房屋享有优先受偿权。
秦柏战、宦慧兰未作答辩。
首创公司述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回工行城建支行的上诉，维持原判。
工行城建支行向一审法院起诉请求：1、判令秦柏战、宦慧兰支付其贷款本金272593.26元、利息22749.26元（暂计算至2015年10月20日），合计295342.52元，以及自2015年10月21日起至实际清偿欠款之日止按合同约定计算的利息、罚息、复利等；2、判令秦柏战、宦慧兰与其签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：2008122369号）合法有效，其对拍卖、变卖抵押资产即阳光半岛36幢103室住宅享有优先受偿权；3、判令首创公司承担连带保证责任
一审法院认定事实：对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：1、关于首创公司提交的会计账簿。由于首创公司已被该院宣告破产，会计账簿均由公司破产管理人接管，该账簿虽为复印件，但其复制于首创公司，由于账簿较多，不便于提交原件，该院已对该账簿进行了核实，与原件无异，可以作为认定案件事实的依据。该证据可以证明，本案三方签订《个人购房借款/担保合同》时，秦柏战、宦慧兰虽签了名，但在工行城建支行开设还款账户卡及分期归还银行按揭贷款，均由首创公司办理，实际贷款人为首创公司；2、关于《商品房买卖合同》。工行城建支行在起诉时未提交秦柏战、宦慧兰与首创公司之间的购房合同，庭审中，根据首创公司的要求，工行城建支行提交了秦柏战、宦慧兰与首创公司之间的购房合同。根据合同约定，2008年12月10日秦柏战、宦慧兰首付93496元，余款33万元办理按揭，但根据首创公司的陈述，双方并无真实的购房意思，签订商品房买卖合同的目的仅是用于办理按揭贷款解决首创公司融资问题，秦柏战、宦慧兰未交纳首付款，也未分期归还按揭贷款，已偿还的部分按揭贷款均由首创公司支付，故秦柏战、宦慧兰与首创公司之间签订的商品房买卖合同属于《合同法》第52条第三项规定的“以合法形式掩盖非法目的”之情形，为无效合同。
一审法院认为，本案通过庭审调查，三方当事人争议的焦点是：《个人购房借款／担保合同》是否有效；工行城建支行对芜湖县安徽新芜经济开发区阳光半岛36-103号房屋是否享有优先受偿权。《个人购房借款／担保合同》与《商品房买卖合同》是两份相对独立的合同，《商品房买卖合同》无效并不必然导致《个人购房借款／担保合同》无效。判断《个人购房借款／担保合同》是否有效，要看工行城建支行对秦柏战、宦慧兰与首创公司通过签订《商品房买卖合同》办理虚假按揭情况，是否应知或明知。根据首创公司管理人的当庭陈述及提交的《情况说明》、《按揭还款明细表》、《会计账簿》等证据，可以看出，首创公司通过签订虚假《商品房买卖合同》办理按揭，并非个案，存在多户同一天集中签订贷款合同情形，且签订合同的地点并不在银行，而是在首创公司的会议室，秦柏战、宦慧兰每月还款的银行账户由首创公司办理，该银行卡也由公司持有并每月还款，预购商品房抵押登记证均由同一人代领，工行城建支行也未提交由秦柏战、宦慧兰本人办理银行开户的相关证据，故工行城建支行作为贷款发放方存在贷款审批不严之过错，促成多笔虚假按揭，损害了正常的金融秩序，其与秦柏战、宦慧兰等人签订的《个人购房借款／担保合同》属《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定的“损害社会公共利益”之情形，也属无效合同。
工行城建支行与秦柏战、宦慧兰、首创公司签订的《个人购房借款／担保合同》第三十二条约定：“本合同任何条款的无效或不可执行，不影响其他条款的有效性和可执行性，也不影响整个合同的效力。其中，借贷条款部分或全部无效/被撤销或被解除，不影响抵押条款、质押条款或保证条款的效力，担保人仍应按照约定承担担保责任。”秦柏战、宦慧兰虽以其位于芜湖县安徽新芜经济开发区阳光半岛36-103号房屋为借款办理预抵押登记证明，但未办理抵押登记。抵押权预告登记中的登记并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，因此，工行城建支行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理抵押权设立登记之前，其只享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对该涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人对涉案房屋的处分，但对涉案房屋不享有抵押权。故工行城建支行主张对涉案房屋享有优先受偿权，不予支持。
综上，由于《个人购房借款／担保合同》无效，故因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，三方都有过错的，各自承担相应的损失。本案贷款实际为首创公司使用，故应由首创公司承担返还贷款本息的义务；首创公司已于2016年1月25日被该院宣告破产，自破产之日起，附利息的债权停止计息，故自2016年1月25日起，首创公司对返还债务不再支付利息；秦柏战、宦慧兰明知虚假按揭，仍在《个人购房借款／担保合同》上签字，应承担首创公司不能返还贷款本息部分三分之一的损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）、（四）项、第五十八条、第五十九条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、工行城建支行与秦柏战、宦慧兰、首创公司签订的《个人购房借款／担保合同》无效；首创公司于判决生效后十日内返还工行城建支行贷款本金272593.26元、利息22749.26元（暂计算至2015年10月20日），合计295342.52元，并支付自2015年10月21日起至判决确定给付之日止的利息、罚息、复利（按合同约定利率计算）；二、秦柏战、宦慧兰承担首创公司不能返还贷款本息部分三分之一的损失；三、驳回工行城建支行的其他诉讼请求。本案受理费2685元，由工行城建支行承担100元，秦柏战、宦慧兰承担700元，首创公司承担1885元。
二审期间，各方当事人均未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点为：一是案涉《个人购房借款/担保合同》的效力如何。二是工行城建支行对案涉房屋是否享有优先受偿权。
关于焦点一。首先，通过在案证据可知，秦柏战、宦慧兰与首创公司之间确无买卖案涉房屋的真实意思表示，签订案涉《个人购房借款/担保合同》仅系办理虚假按揭贷款需要，并非真实的借款和担保。其次，案涉《个人购房借款/担保合同》在签订和履行过程中，工行城建支行在首创公司处同时集中办理多笔按揭贷款业务，秦柏战、宦慧兰用于清偿按揭款项的银行卡并非由其本人办理和持有，后期还款亦与其二人无关。工行城建支行在按揭贷款业务办理过程中并未尽到严格审批和谨慎注意义务，致使发生虚假按揭贷款的情形，破坏了正常的金融秩序，损害了社会公共利益。故一审据此认定案涉《个人购房借款/担保合同》无效，于法有据，本院予以确认。
关于焦点二。工行城建支行上诉称其对案涉房屋享有优先受偿权，但工行城建支行、购房人仅就案涉房屋办理了预抵押登记，预抵押登记属于设立抵押登记的排他请求权，并未使工行城建支行获得现实的抵押权，故工行城建支行对案涉房屋不享有优先受偿的权利。工行城建支行的该项上诉意见于法无据，本院不予采纳。
综上所述，工行城建支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5729元，由上诉人中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 文 勇
审判员 朱莉娟
审判员 吕 斌
二〇一八年一月二十二日
书记员 徐 希
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。