北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0101民初1771号
原告(反诉被告)：黎盾雪，男，1978年9月25日出生。
委托代理人：陈鹏飞，北京市凯泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：吴冷，男，1976年3月1日出生。
委托代理人：高鹏，北京市中坤律师事务所律师。
委托代理人：周净，北京市中坤律师事务所律师。
第三人：北京崇文·新世界房地产发展有限公司，住所北京市东城区崇文门外大街9号。
法定代表人：陈艳，董事长。
委托代理人：张亚丽，北京纵横（天津）律师事务所律师。
委托代理人王乐，女，1986年6月1日出生，住北京市丰台区。
原告（反诉被告）黎盾雪与被告（反诉原告）吴冷、第三人北京崇文·新世界房地产发展有限公司（以下简称新世界公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开�进行了审理。原告黎盾雪及其委托代理人陈鹏飞、被告吴冷的委托代理人高鹏、第三人新世界公司的委托代理人张亚丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）黎盾雪诉称：2014年6月21日，黎盾雪与吴冷签订《合作协议》，约定黎盾雪将北京市崇文门外大街新世界五层部分场地（以下简称涉案房屋，面积约120平方米）提供给吴冷，由吴冷负责内部装修和自主经营，每月租金标准36000元，每月合作费及管理费4000元。2014年6月25日，吴冷在涉案房屋擅自营业并违法从事医疗美容活动，在给消费者周艳春作修补眉毛项目时，未经消费者本人同意擅自使用激光，通过手术进行面部提升，并收取费用23000元（已付10000元），后经北京市东城区工商局消费者保护协会调解，黎盾雪代吴冷向周艳春垫付了7万元赔偿款，后黎盾雪多次追索赔偿款，吴冷却以各�理由推脱，并拒绝如约支付租金。黎盾雪认为吴冷违反合同约定违法开展医疗美容服务，并且未如约支付租金，应承担违约责任，故黎盾雪起诉至本院，请求判令：1、解除黎盾雪和吴冷之间的租赁合同关系；2、吴冷支付2014年10月1日至2015年2月28日期间拖欠的租金18万元；3、吴冷支付违约金20万元；4、吴冷支付原告垫付的赔偿款7万元。
被告（反诉原告）吴冷辩称：吴冷依约交纳了租金、管理费和水电费等费用，但黎盾雪未按照最初约定为吴冷办理营业执照，导致产权人对租赁场地停水、停电，工商管理部门也对租赁场地进行了查封，被告并没有在涉案场地实际经营，黎盾雪应退还已经收取的相关费用。周艳春的损害并非吴冷的经营行为所致，黎盾雪和周艳春协商处理赔偿事宜并支付赔偿款和吴冷无关，也与本案无关。黎盾雪未能依约办理营业执照导致吴�已无法正常经营，故不同意其诉讼请求。吴冷另提起反诉，要求判决：1、确认双方之间的《合作协议》无效；2、黎盾雪返还租金10.8万元、押金7.2万元、进场费2.8万元。
黎盾雪针对吴冷的反诉辩称：如果法院认为双方之间的协议无效，请求法院按照无效的法律后果处理本案，不同意吴冷的反诉请求。
第三人北京崇文·新世界房地产发展有限公司述称：第三人是涉案房屋产权人，其将涉案房屋出租给案外人北京鲍氏宜民商贸有限公司，第三人新世界公司不知情后续的转租行为，第三人新世界公司一直不同意承租人擅自转租。因为涉案房屋在2014年6月份出了无照经营的医疗美容事故，故第三人在2014年7月中旬就将涉案房屋停水停电了。
经审理查明：第三人新世界公司系涉案房屋产权人。
2011年12月22日，新世界公司与案外人北京鲍�宜民商贸有限公司签署《商铺租赁合同》，约定将涉案房屋出租给北京鲍氏宜民商贸有限公司，租赁期限自2012年7月1日至2018年6月5日；合同另约定未经出租方同意，北京鲍氏宜民商贸有限公司不得擅自将所租店铺全部或部分交付、转租、允许或转让予第三人独立或共同使用。
2012年7月27日，北京鲍氏宜民商贸有限公司和北京尚越堂科技发展有限公司签署《合作协议》，约定鲍氏宜民公司将其承租的涉案房屋供北京尚越堂科技发展有限公司使用，北京尚越堂科技发展有限公司按期交租，合同期限与鲍氏宜民公司和新世界公司签署的合同终止日期相同。
2012年5月17日，北京尚越堂科技发展有限公司和黎盾雪签订《合作协议》，约定北京尚越堂科技发展有限公司将涉案房屋提供给黎盾雪自主经营，黎盾雪按期交纳租金，合同期限为5年或与北京尚越堂科技发展有限公司和鲍氏宜民公司和新世界公司签署的合同终止日期相同。
2014年6月21日，黎盾雪和吴冷签订涉案《合作协议》（落款时间为2014年7月1日），协议约定黎盾雪将涉案房屋出租给吴冷，由吴冷自主经营，租金标准为每天每平方米10元（月租金36000元），起租时间为2014年7月1日，吴冷于每3个月20日前支付下一季度租金；自2015年6月1日开始，吴冷除了支付租金外，每月应支付合作费及管理费共计4000元。协议另约定吴冷以自己名义自主经营，不得损害黎盾雪利益和消费者的利益，如有任何违法行为由其承担。协议还约定如吴冷违反以上约定，经黎盾雪警告后仍无改进的，黎盾雪有权解除本合同，吴冷退还场地并不予补偿，同时吴冷向黎盾雪支付违约金20万元。
2014年6月25日，因涉案房屋的实际经营者无照擅自经营医疗美容项目与消费者发生争议，在工商行政部门的主持调解下，黎盾雪作为被投诉人和消费者签署了《消费者权益争议调解书》，结果为黎盾雪退还消费者1万元并补偿其6万元。
2014年7月1日，第三人新世界公司致函北京鲍氏宜民商贸有限公司，称其租赁涉案房屋后存在无照及改变经营内容等行为，故责令其暂停营业、整改及办理相关证照。
2014年7月16日，因涉案房屋仍在经营，故第三人新世界公司再次致函北京鲍氏宜民商贸有限公司称将停止对涉案房屋的市政供应。
2014年7月18日，新世界公司对涉案房屋停水停电。
后，新世界公司多次组织案外人北京鲍氏宜民商贸有限公司、黎盾雪和吴冷协商解决纠纷未果。
2015年1月30日，黎盾雪将涉案房屋门锁更换。
2015年2月2日，黎盾雪将吴冷诉至本院，要求判令解除双方之间的租赁合同并要求吴冷�付2014年10月1日至2015年2月28日期间拖欠的租金18万、违约金20万及赔偿款7万元。同年6月3日，本院组织黎盾雪和吴冷就涉案房屋进行交接，吴冷将其个人物品搬离涉案房屋。7月7日，本院做出（2015）东民初字第02459号民事判决书，判决：一、确认原告黎盾雪和被告吴冷之间的《合作协议》于二〇一五年六月三日解除；二、被告吴冷于本判决生效后十五日内支付原告黎盾雪二〇一五年二月二十八日之前的租金一万五千四百八十元；三、驳回原告黎盾雪的其他诉讼请求。吴冷不服一审判决提起上诉,北京市第二中级人民法院于2015年10月13日裁定撤销一审判决，发回本院重审。
另查，2014年7月至2015年1月30日期间，因无营业执照，故吴冷未能在涉案房屋正常持续营业。
又查，第三人新世界公司称事先不知情案外人北京鲍氏宜民商贸有限公司的后续转租行为，事先也不知情黎盾雪和吴冷之间的转租关系，事后也均不追认；黎盾雪就此未举出反证。
再查，吴冷陈述其为履行合作协议已向黎盾雪支付了20.8万元（含银行转账12.4万元及现金给付8.4万元），支付项目分别为2014年7、8、9共3个月的租金10.8万元、押金7.2万元、进场费2.8万元，但吴冷仅提供了黎盾雪收到租金10.8万元的收条为证。黎盾雪对吴冷上述陈述不认可，称仅收到其转帐12.4万元，项目为2014年7、8、9的3个月租金10.8万元及水电物业费1.6万元，并无押金及进场费。
上述事实，有《合作协议》、《消费权益争议调解书》、复函、收条、《商铺租赁合同》、照片、原、被告的当庭陈述等证据在案为证。
本院认为：黎盾雪和吴冷之间的合同名为《合作协议》，实为转租，现无证据证实产权人即出租方新世界公司事先知情、事后追认，故本院认定黎盾雪和吴冷之间的《合作协议》为无效合同。因黎盾雪明知其无权转租涉案房屋，却依然采取隐晦的合作方式来达到非法转租的真实目的，其行为应予差评，故本院酌定其对涉案《合作协议》被认定无效的法律后果负主要责任；而吴冷在与黎盾雪签署《合作协议》时未尽到审慎查验其是否具有转租权的注意义务，同样应予差评，但较黎盾雪过错较轻，故本院酌定其负次要责任。双方各自的具体责任比例由本院综合主客观情况后予以综合认定。
关于黎盾雪要求吴冷支付2014年10月1日至2015年2月28日期间租金18万元的诉请请求，本院考虑到2014年7月至2015年1月30日期间，因无营业执照，吴冷一直未能在涉案房屋正常持续经营，且黎盾雪已在2015年1月30日将涉案房屋门锁更换及双方之间合作协议实属无效等客观事实，故本院认为吴冷按照合同无效的责任比例向黎盾雪支付2014年10月1日至2015年1月30日期间的租金损失即可，吴冷应付黎盾雪43200元。
至于黎盾雪要求吴冷支付违约金20万元的诉请，因双方之间无合法有效约定，故黎盾雪此节诉请无依据，本院不予支持。
至于黎盾雪要求吴冷支付其垫付的赔偿款7万元的诉请，本院认为即使黎盾雪所言吴冷非法医疗美容造成消费者损害、黎盾雪为其垫付赔偿款7万元的事实属实，则黎盾雪和吴冷之间就此另产生无因管理的法律关系，因与本案并非同一法律关系，故本院对此不予处理，双方可在明确法律关系后另行解决。
关于吴冷要求黎盾雪返还2014年7、8、9月租金10.8万元的反诉请求，本院考虑到上述期间内，因无营业执照，吴冷一直未能在涉案房屋正常持续经营且双方之间合作协议实属无效的客观事实，本院认为吴冷按照合同无效的责任比例向黎盾雪支付租金损失32400元即可，黎盾雪应将吴冷已付的其余部分租金75600元及未实际产生费用损失的水电物业费16000元退还吴冷。
至于吴冷另诉黎盾雪返还押金7.2万元、进场费2.8万元的请求，因其未就此举出充分证据证实，故本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）黎盾雪和被告（反诉原告）吴冷之间的《合作协议》无效；
二、被告（反诉原告）吴冷即日支付原告（反诉被告）黎盾雪二〇一四年十月一日至二〇一五年一月三十日期间的租金损失四万三千二百元；
三、原告（反诉被告）黎盾雪即日退还被告（反诉原告）吴冷二〇一四年七月一日至二〇一四年九月三十日期间的已收租金七万五千六百元；
四、原告（反诉被告）黎盾雪即日退还被�（反诉原告）吴冷已收水电物业费一万六千元；
五、驳回原告（反诉被告）黎盾雪其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）吴冷其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8050元，由黎盾雪负担（已交纳）；反诉受理费2210元，由吴冷负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李成博
代理审判员 李双庆
人民陪审员 阮明辉
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 闫 薇