上海市金山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0116民初9971号
原告（反诉被告）：顾彩娣，女，1976年6月27日生，汉族。
委托诉讼代理人：ＸＸ，上海敏诚善律师事务所律师。
委托诉讼代理人：柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘世佳，女，1988年11月8日生，汉族。
委托诉讼代理人：周雅珠，女，1960年2月6日生，汉族，住址同上，系被告母亲。
委托诉讼代理人：邵玉民，上海熊兆罡律师事务所律师。
第三人：满懿（上海）房地产咨询有限公司。
法定代表人：梅虹，总经理。
委托诉讼代理人：张士文，系该公司员工。
原告（反诉被告）顾彩娣（下统称原告）诉被告（反诉原告）刘世佳（下统称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月9日公开开庭对本诉及反诉合并进行了审理。被告为查明案情于2017年10月26日申请追加满懿（上海）房地产咨询有限公司为本案第三人（下称第三人）。本院又于2017年12月19日、2018年1月3日公开开庭进行了审理。三次庭审，原告及其委托诉讼代理人ＸＸ、被告委托诉讼代理人周雅珠、邵玉民、第三人委托诉讼代理人张士文（第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判决原告与被告签署的《房地产买卖居间协议》，《房屋买卖合同》，《上海市房地产买卖合同》及《（补充）协议》解除；2、被告退还原告购房款人民币（以下币种相同，略）19万元；3、被告支付原告违约赔偿金10.4万元；4、被告承担本案诉讼费用及原告律师服务费2万元。事实和理由如下：2017年3月11日，原、被告就买卖被告名下位于上海市金山区石化海滨一村12号306室房屋（下称案涉房屋）达成一致意见，签订了《房地产买卖居间协议》，原告支付定金5万元。随后双方又签署《房屋买卖合同》，同时由原告向被告支付首付款17万元。为办理交易过户手续，双方于当日下午签署《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，约定按55万元价格网签，实际成交价为52万元，多付的3万元退还原告，并约定2017年6月30日前过户，过户前迁出户口。
因房价持续上涨，被告不配合履行合同事项，既不迁出户口，也不配合提供贷款所需的材料，以致贷款未能办出，过户日期延期。无奈，原告于2017年7月12日书面催告被告为顺利完成其后的过户事宜，须于2017年7月21日前提供贷款所需的资料，配合履行合同。然被告于2017年7月18日竟回函解约。被告系违约方，无权解约，其回函解约的意思表示就是明确违约，依据《房屋买卖合同》第11条及《上海市房地产买卖合同》第9条约定应当承担房价款20%的违约责任。原告为维护自身合法权益提起诉讼。
被告辩称：1、《协议》自始无效，其是满懿公司工作人员在被告不知情的情况下让被告签署的，且《协议》中约定的内容与《上海市房地产买卖合同》不一致，《协议》中记载的甲方为了配合乙方贷款将案涉房屋转让价为55万元，不是被告的真实意思表示，该内容也违反了《房地产经纪管理办法》的相关规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形；2、《房屋买卖合同》和《上海市房地产买卖合同》均有效，原告未按合同全面履行义务，原告向满懿公司交纳了5万元定金。被告挂牌价为56万，经公司居间协商，双方拟定55万元成交。由于原告对被告户口迁移一事心存顾虑，提出降价并支付押金2万元。于是双方暂定价格为52万元，并在满懿公司内签订了《房屋买卖合同》。该合同第13条约定：“若网签合同对本合同部分内容变更，以变更后为准”。双方网签了《上海市房地产买卖合同》，合同对房屋总价和支付首付款重新约定：房屋转让款总计55万元，首期付款22万元，原告应于合同签订当日支付全额首期款，双方签字确认。但原告仅付款19万元，余款3万元一直未付。3、双方签订《上海市房屋买卖合同》后，该地区房价不涨反降。4、被告多次配合办理贷款事宜，是原告不予配合。5、被告同意原告提出的解除《上海市房地产买卖合同》、《房屋买卖合同》的诉讼请求。6、原告违约在先，解除合同后，原告应当依据《上海市房地产买卖合同》第九条第三款的约定支付给被告违约金11万元。7、扣除原告应当支付的违约金11万元，被告同意返还原告首付款8万元。8、由于违约方是原告，被告无需承担原告诉请的诉讼费和律师费。
被告向本院提出反诉请求：1、判令原告承担违约金11万元；2、判令原告承担本案的诉讼费用、律师费。事实与理由如下：2017年3月11日，原、被告通过满懿公司居间，就涉案房屋达成买卖意向，被告挂牌价为56万，经协商，双方拟定55万元成交。原告以被告迁户口有顾虑为由提出降价要求。于是在签订买卖意向合同时，双方暂定价格为52万元，并签订了《房屋买卖合同》，约定：房屋总价款52万元，首付款19万元，首付款应于网签合同一个工作日内自行支付或通过居间方支付；该合同第13条约定“若网签合同对本合同部分内容变更，以变更后的内容为准；本合同未变更的内容继续有效”。《房屋买卖合同》签订后，原告通过网银转账支付给被告17万元，满懿公司将保管的5万元定金截留3万，余款2万元交付给被告，却让被告向原告出具了22万的收据，被告感觉不对，再三要求下，原告仍然对不平账目不予解释，直到2017年4月4日被告追到第三人门店向胡店长追责时，才由业务员拿出3万元的收据。随后满懿公司的钱某在被告不知情的情况下又让被告在一份拟好的《协议》上签字，但被告对此《协议》内容不知情。之后，双方网签了《上海市房地产买卖合同》。该合同约定：房屋转让款总计55万元，首期付款22万元，原告应于合同签订当日支付全额首期款。原告至2017年6月30日仍未付清首付款。期间，被告多次电话沟通原告，一同去办理贷款事宜，原告以自己没有时间为由要求被告将材料交给第三人去做贷款，而第三人因没有按房地产经纪管理办法等规定进行房地产资质备案，属于非法经营被举报，故无权代理房地产买卖，更不能违反中国银监会上海监管局【沪银监办通[2016]184号】第一条“中介机构或其员工为购房人提供或参与提供首付款或尾款等融资服务”的规定为购房方办理贷款。由于原告迟迟没有付清首付款和办理房屋贷款，被告出于诚意约原告于2017年7月3日到金山区住房保障和管理局会同第三方协商处理。但是，原告不仅不采取补救措施，反而提出无理要求，并坚持认为贷款可以交给中介办理。7月15日被告收到原告《催告书》，被告第一时间与原告电话联系，告知原告带好相关资料约定时间到农商银行办理贷款。但是，原告却说按照中介要求将贷款资料交给中介，由中介统一办理。双方无法继续沟通的情况下，被告按照《上海市房地产买卖合同》第九条第三款规定，于2017年7月18日向原告发出了《解除房屋买卖合同告知书》。原告违约在先，在被告多次给予弥补措施的情况下，仍然不愿意自己到银行办理贷款手续，其真实原因是，第一，原告得知案涉房屋动迁无望后，故意拖延合同约定的2017年6月30日交房时间，把违约责任推给被告；第二，原告在2017年7月15日发送通知给被告后，被告通知原告贷款不能交给中介办理，必须亲自到银行办理，原告坚持要被告把资料交给中介统一办理是回避金融风险。第三，原告从中介处得知由于房龄较长，银行批贷额度降到50%，原告要补缴8.5万元而不能承担。由于原告不能按合同履行缴纳首付余款，又不同意亲自到银行办理贷款，被告在无奈之下才发函通知原告解除房屋买卖合同。原告应依法承担违约赔偿责任，故被告提起反诉。
针对被告的反诉，原告辩称，55万是名义成交价，实际成交价就是52万元；被告是在收到22万元名义首付款后又退还了3万元，构成了19万元首付款，不存在拖欠情形。原告办理贷款申请，需要被告配合；如果贷款申请额度不足或未能通过，原告需要补足差价，但被告妄自揣测所签合同违规以及原告贷不下来而不配合原告申请贷款事宜。
第三人述称，第三人居间成功后，原、被告均要求解除合同与其无关。至于何方违约，第三人愿意配合法院查明案件事实。签订案涉房屋的网签合同时，其门店确实未向相关部门备案，但其他交易都正常进行。合同上房地产执业经纪人为“翟海燕”，具体由钱维杰办理，其具备相应资质并非必须；经纪人钱维杰离职了，但是还没有完成的交易还是会继续办理，做完了公司还是会给他佣金的，这行业就是如此。合同上未盖章，其会在过户之前加盖后交至交易中心，也符合相关流程。2017年3月14日，第三人要求被告到银行签字并提供银行账户，以便配合原告办理贷款手续，但被告不愿意配合，其经纪人是到场的。因被告认为签订阴阳合同拒绝配合贷款事宜，2017年4月9日，由其门店店长撮合的事情是真实存在的，当天主要是为双方重签合同，即要反映交易真实价格，后因双方意见不一而不了了之。2017年7月3日，被告向相关行政部门投诉案涉房屋的交易，第三人为此联系了原、被告，表明不影响交易。另第三人从未收到过被告办理的农商行银行卡。
经审理查明：2017年3月9日，原告（乙方）、被告（甲方）就案涉房屋签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》。协议及合同均约定房屋价格为52万元，《房地产买卖居间协议》第四条约定，乙方向满懿公司支付意向金5万元，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金。《房屋买卖合同》第4.1条约定，乙方应当于网签合同后支付甲方房屋首付款19万元（含定金）；第4.2条约定剩余房款33万元将以银行贷款的形式支付给甲方；第4.4条约定贷款若有不足，乙方应当于约定的过户日期之前，将该不足部分补足甲方；第10.3条约定若该房地产内有户口，则甲方应于2017年5月10日之前，向该房地产所在地公安机关办理该房地产内所有户口迁出手续；第11条约定违约责任：……甲、乙任何一方依据本条约定主张解除合同的，均需书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金；第15条约定争议解决：……若甲、乙双方通过诉讼解决纠纷的，则因此发生的律师服务费、诉讼费等相关费用均由违约方承担。2017年3月11日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》及《协议》。《上海市房地产买卖合同》第二条约定甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计人民币为550000元；第四条约定房屋过户时间为2017年6月30日；第十条（三）约定：……乙方依据本条约解除本合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%；第十一条约定：经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。补充条款（一）第一条约定：……若因乙方原因导致贷款不足（包括部分不足或全额不足），则任何不足部分均由乙方在办理交易过户前支付甲方；第二条约定甲方应当按照乙方贷款银行的要求，配合乙方办理银行贷款审批手续，若因甲方迟延提供乙方贷款所需材料，致使交易过户时间迟延的，甲方应承担违约责任。《协议》第一条甲乙双方确认房屋实际成交价格为52万元，甲方为了配合乙方贷款，在《上海市房地产买卖合同》中将案涉房屋价格定为55万元，乙方于2017年3月11日支付甲方22万元后，甲方返还乙方3万元整。甲方实际收到乙方首付款为人民币19万元。2017年3月11日，原告支付被告定金5万元和房款17万元。
2017年3月14日，第三人要求原、被告去银行办理贷款审批手续，原告与第三人经纪人到场，被告不愿意配合而未到场，也未向第三人提供农商行银行卡。原告提供的个人信用报告显示，查询原因为“贷款审批”；该报告及信用信息查询和报送授权书显示时间均为2017年4月14日。为双方签订阴阳合同之事，第三人门店店长于2017年4月9日约双方进行撮合，可以签回双方交易的真实价格，但双方未成一致意见。
2017年5月13日，原告短信联系被告母亲要求被告配合办理贷款，被告母亲回复贷款不符合规定，如果继续会被列入不诚信名单。2017年5月17日、2017年5月18日，被告母亲向原告发送短信中均表明签订阴阳合同是不合法的，不会被支持的。原告按照《上海市房地产买卖合同》中被告的联系方式分别在2017年5月13日、2017年5月17日、2017年5月31日向被告发送短信，希望其能配合办理贷款，但被告均未予回复。
2017年7月12日，原告向被告出具《催告函》，要求被告于2017年7月21日前提供贷款资料配合原告去办理贷款，若被告仍不配合，视为根本违约，原告将按照买卖合同第十条约定要求被告承担总房价款20%的违约责任，并且保留追究被告其他法律责任的权利。该函分别发往“石化海滨一村12号306室”和“西康路1407弄9号1201室”，快递信息显示两份催告函均于2017年7月15日被签收。2017年7月15日，原告向被告母亲发送短信，告知发函事宜并附函件；被告母亲即向原告发送短信，要求其带好相关证件，约定时间到农商银行金山分理处贷款部办理贷款事宜。2017年7月16日，双方短信往来，原告要求被告配合提供贷款资料，被告强调须本人到场办理。2017年7月18日，被告向原告出具《解除房屋买卖合同告知书》，载明：1、被告仅收到原告首付款19万元，按《上海市房地产买卖合同》约定已逾期超过15天仍未付款，被告有权单方面解除合同；2、《协议》里做高房价的条款，是其希望通过签订该协议争取超过合法交易规定的贷款，故该协议是无效的；3、原告应于接到本通知后5个工作日内配合被告办理撤销备案登记手续，逾期原告自行承担违约责任等等。
金山区住房保障和房屋管理局出具《信访事项答复意见书》（金房管信访复[2017]2-15号）中载明，被告协助原告贷款，将买卖合同价格定为55万，原告支付22万定金后，被告退还原告3万元，并约定补充协议与买卖合同有不一致的，以补充合同为准。本机关认为，被告反映的情况属于其与原告的合同纠纷，并无涉及到满懿中介的违法违规行为。
庭审中，原告申请证人钱维杰出庭作证。证人钱维杰陈述：贷款资料缺少被告单身证明和贷款银行的银行卡，其跟被告言明，银行卡可以拍照后传来，单身证明需要本人到现场签。被告说配合但一直未予配合。在2017年6月30日之前至少催告过两次，但终无果。相关银行工作人员说有人为案涉房屋贷款事宜写举报信；在其离职之后，还发生了记者报导案涉房屋交易的事情。《上海市房地产买卖合同》不是最后签的，之后还有一个《协议》。据其了解30年以上房龄组合贷款是没有问题的。我写了离职报告后，被告觉得合同约定不符合心理预期，双方为此而不愉快。后来其店长为阴阳合同之事约了原、被告，约定时间是上午9点左右，被告到场已经是下午1点，因被告不同意签回交易真实价格而无果。原告对证人证言没有异议；被告对证人证言真实性有异议，称证人在签订合同之后即离职，至于证人后来听说的不足以作为证据。
另查明，原告就本次诉讼，聘请上海敏诚善律师事务所ＸＸ律师代理一审诉讼事宜，并签订《聘请律师合同》；ＸＸ律师在《上海市律师服务费收费政府指导价标准》范围内收取原告律师代理费2万元，原告已于2017年7月24日支付至上海敏诚善律师事务所账户中。被告就本次诉讼委托上海熊兆罡律师事务所邵玉民律师代理一审诉讼事宜，并签订《律师聘用合同》；被告于2017年9月14日支付律师代理费3万元于上海熊兆罡律师事务所账户中。另被告于2017年8月29日向北京盈科（上海）律师事务所账户中支付1500元。
审理中原告另称，被告母亲为搅黄案涉房屋的交易，告知相关银行只要向不符合贷款条件的原告审批贷款，即向银监会举报，并为被告配合原告贷款做高房价向相关行政部门信访等。被告母亲说了很多话就是不愿意配合，打电话或短信联系不是配合原告贷款，而是要把原告带到银行说合同做高房价，让原告出丑的。只要原告收到被告返还的购房款或应支付违约赔偿金后，愿意配合被告撤销网上合同的备案登记。被告另称，案涉房屋原本属于政府拆迁地块，后政府取消拆迁规划，所以现在该地块房屋房价未涨反降，根本不存在原告所谓的被告因房价上涨而不愿意出卖。被告于2017年4月4日办理了上海农商银行借记卡，并将该借记卡复印件交给了中介。通过对原告个人住房公积金查询，原告在购买涉案房屋时无权进行住房公积金贷款，且任何银行不能对房龄30年以上的房屋做商业贷款。
以上事实，由原告提供的上海市房地产登记簿、《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、收款收据、转账凭条、《上海市房地产买卖合同》、《协议》、《催告函》以及邮寄查询凭证、《解除房屋买卖合同告知书》、《聘请律师合同》、律师费发票、《上海市律师服务费政府指导价标准》、《信访事项答复意见书》、个人信用报告及信用信息查询和报送授权书、短信及微信聊天记录，被告提供的第三人公司工商营业执照及登记信息、上海市房地产登记簿、被告房屋出售报价信息、《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、收款收据、打款清单、《协议》、《催告函》、短信截屏、照片、农商行银行卡、录音摘录、安居客网上房屋信息、上海市金山区金房管【2010】63文以及出售房屋现场施工照片、《解除房屋买卖合同告知书》、《律师聘用合同》以及律师费发票、《公证书》、第三人公司查询信息表、公积金查询单、电话费付费通知单、中国电信通话记录、刘世佳的电话缴费单，以及原、被告的当庭陈述、本案庭审笔录、谈话笔录等为证，并经查证属实。
本院认为，原、被告为案涉房屋的买卖先后形成的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》以及《协议》；为原告多获取点贷款，在《上海市房地产买卖合同》中将房价做高3万元，随后即以《协议》说明。综观多份合同或协议以及相互间的关系，结合原告支付被告的定金、首付款以及《信访事项答复意见书》，不难看出案涉房屋的真实交易价格应为52万元，本院予以确认。因此，《上海市房地产买卖合同》中的价格条款存在原、被告恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益情形，该条款应为无效，并非被告辩称的《协议》无效。除此之外的双方约定应为当事人的真实意思表示，应当认定为合法有效。解除合同应以合同有效为前提。现原告请求解除合同，被告表示同意，应视双方对此协商一致，可以解除合同，本院予以确认。鉴于《上海市房地产买卖合同》经网签备案，原告在收到本案所涉的相应款项后应予配合被告撤销该网上合同。
本案的争议在于合同解除的责任归属。就本案而言即为双方争执的配合办理贷款问题。《上海市房地产买卖合同》补充条款（一）约定被告应当按照原告贷款银行的要求，配合原告办理银行贷款审批手续，若因被告迟延提供原告贷款所需材料，致使交易过户时间迟延的，被告应承担违约责任。原、被告签订合同后，第三人经纪人钱维杰即约双方一起去银行办理贷款手续，但被告未予配合。相关的报告也显示原告申请过贷款。2017年4月9日的第三人门店店长协调阴阳合同之事，被告既未在约定时间到场，又对签回交易的真实价格表示不同意致无果。被告虽按第三人要求办理了相关银行卡，但无证据表明已交至第三人。被告对原告相关催办贷款的短信均未予回复；而被告母亲即本案委托诉讼代理人对原告相关短信均表示，由于双方所签的是阴阳合同，合同不能再继续履行。证人证言表明在2017年6月30日以前至少催告被告提供贷款资料两次以上，而被告一直未予提交。即使在《上海市房地产买卖合同》约定的过户时间届期后，原告向被告发送了《催告函》，被告母亲虽表示同意配合去银行，但未提交第三人要求的材料。本院认为，一方面，本案被告的义务为配合原告进行贷款申请，被告的配合行为在先，即便被告所称的原告或因缴纳公积金基数问题、或因案涉房屋房龄问题、或因第三人违规操作问题而无法贷款成立，也只有在被告配合的情况下方能知晓原告能否贷款、能否贷足款；另一方面，原、被告间系房屋买卖关系，双方所签《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》中均约定若因原告原因导致贷款不足的补足条款，而被告以原告可能无法贷款、无法贷足款为由拒绝履行配合义务，致合同无法继续履行过错明显。由此可见，合同解除的责任在于被告。
合同解除后，被告除应向原告退还购房款外，还应承担合同约定的违约金、因诉讼发生的相关费用。原告主张合法有据，本院应予支持。
综上，为维护合同当事人合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条规定，判决如下：
一、确认本诉原告顾彩娣与本诉被告刘世佳签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》及《协议》解除，本诉原告顾彩娣应于本判决生效之日起十五日内配合本诉被告刘世佳撤销《上海市房地产买卖合同》备案登记；
二、本诉被告刘世佳应于本判决生效之日起十日内返还本诉原告顾彩娣购房款人民币190,000元；
三、本诉被告刘世佳应于本判决生效之日起十日内支付本诉原告顾彩娣违约赔偿金人民币104,000元；
四、本诉被告刘世佳应于本判决生效之日起十日内支付本诉原告顾彩娣律师费人民币20,000元；
五、驳回反诉原告刘世佳的全部反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费减半收取人民币3,005元，由本诉被告刘世佳负担；本案反诉案件受理费减半收取人民币1,250元，由反诉原告刘世佳负担。本诉被告刘世佳所负之款，应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 金志荣
二〇一八年二月六日
书记员 胡静怡
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。