广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终2623号
上诉人（原审被告）：谭灿（曾用名：谭伟财），男，1959年1月9日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，
委托诉讼代理人：候衍涛，广东莱恩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭逸群，广东莱恩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈冬，女，1950年1月4日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，
被上诉人（原审原告）：郭智伟，男，1981年6月13日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，
被上诉人（原审原告）：郭清，女，1975年1月3日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，
被上诉人（原审原告）：郭桂莲，女，1978年7月17日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，
被上诉人共同委托诉讼代理人：陈克军，广东泰诺律师事务所律师。
上诉人谭灿因与被上诉人陈冬、郭智伟、郭清、郭桂莲确认合同无效及所有权确认纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初10593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人谭灿上诉请求：一、撤销原审判决；二、改判驳回陈冬、郭智伟、郭清和郭桂莲的全部诉讼请求。事实与理由：一、陈冬、郭智伟、郭清和郭桂莲的起诉已经违反了法定诉讼时效，原审法院对合同效力的认定，系国家公权力对民事行为的干预，故确认合同无效不应受诉讼时效的限制。谭灿认为，对于公权力而言，基于法无明文规定即禁止的基本原则，原审法院不能超出法律的规定对民事行为进行干预。早在2013年，最高人民法院在发布《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》的答记者问上已经明确指出：无效合同所涉及请求权的诉讼时效问题在讨论过程中未形成倾向性意见，所以暂不予以规定。当事人请求合同无效的诉请是否受诉讼时效的限制，并无定论。原审法院认定诉请合同无效不受诉讼时效的限制，明显超越法律授权，无任何法律依据。原审法院认定陈冬、郭智伟、郭清和郭桂莲的诉请未过诉讼时效，没有任何依据。签订合同时，陈冬、郭智伟、郭清和郭桂莲中除郭智伟外，其余均已经成年，故其对于谭灿的所谓的“侵权行为”，在长达二十四年的时间里，是明知的，但是却没有采取任何法律上的行为来追索，足以证明其已经放弃了追索的权力。即便本案没有合同，陈冬、郭智伟、郭清和郭桂莲对谭灿在土地上建房二十四年之久，却不理不睬，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，显然已经丧失了胜诉权。就陈冬、郭智伟、郭清和郭桂莲的诉请行为本身而言，其已经严重违反民法的基本原则，理应依照诚实信用、公序良俗的原则，驳回其起诉。根据《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”谭灿与郭观以及陈冬、郭智伟、郭清和郭桂莲的见证下，平等自愿交易了土地使用权并支付了合理对价，同时由谭灿自行筹资建造了房屋。然而，陈冬、郭智伟、郭清和郭桂莲在已经有一套宅基地的基础上，却在时隔二十四年之久的今天还要求返还，明显违背了诚实信用以及公序良俗的原则，在法律对诉请合同无效是否适用诉讼时效并无规定的情况下，理应适用民法的基本原则，认定陈冬、郭智伟、郭清和郭桂莲的诉请行为已经严重失信而依法驳回起诉，从而实现公平正义。二、原审法院对于合同无效及返还房屋所认定的事实和适用的法律均存在严重错误，应依法纠正。首先，对于合同效力问题，一审法院以1988年版土地管理法中集体土地使用权的转让，须经县级人民政府批准的规定以及原国家土地管理局的一个答复，来认定合同无效，属于对法律理解与适用的错误。1988年版的土地管理法第四十一条的规定，只是管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，不能必然导致合同无效的结果。当时的土地管理法并非禁止城镇居民受让集体土地，而是需要履行一定的手续，支付一定的费用，才可合法受让集体土地，明显具有管理性，不属于效力性规定。第二，从调整对象判断，效力性强制性规定针对的都是行为内容，而管理性强制性规定仅是单纯限制主体的行为资格。城镇居民只有在经人民政府同意并支付补偿的情况下才享有受让集体土地的资格，并非对受让集体土地行为本身的禁止。显然，该条文仍然属于管理性规定。从其内容来看，该回复只是对具体问题的答复，无法上升到普遍适用的程度。同时，也未明确认定本案涉及的问题为非法，依照民事法律行为中法无禁止即授权的基本原则，原审法院也不能依据该回复所谓的精神来认定本案合同无效。谭灿与陈冬、郭智伟、郭清和郭桂莲之父郭观的交易行为未破坏宅基地与农村集体组织或成员之间特定的联系，也未损害社会公共及国家利益。陈冬、郭智伟、郭清和郭桂莲除涉案的宅基地外，还有一块宅基地在自用。同时，相关的转让手续也是经过村委会同意的。故陈冬、郭智伟、郭清和郭桂莲作为集体组织成员并未因为转让涉案土地使用权，而丧失了宅基地的保障功能，更没有损害社会公共及国家利益，也未动摇国家保障农民居住权的政策精神。显然，一审法院无法据此来认定合同无效。三、原审法院未查清相关事实，将简单问题复杂化有违公平公正。原审法院在认定合同无效以及返还房屋后，以谭灿未提出反诉为由，不再审理有关的财产返还及损失赔偿问题，实属不作为。因合同无效的财产返还以及损失赔偿问题并不是一个独立的反诉请求，而是一个需要继续查清并最终认定的法律结果。众观全国各地的法院判例中，有关合同无效的确认之诉中，财产返还以及损失赔偿问题大部分均是一并审理的。同时，谭灿在一审答辩中已经就赔偿问题表明了态度，即将土地房屋现有的征收拆迁补偿价值（市场价）与原土地款、建房款之间的差价作为信赖利益的损失，赔偿给谭灿。但原审法院在既没有释明，也未再次开庭并委托评估鉴定的情况下，径直让谭灿就财产返还及赔偿问题另行起诉，无疑是人为的增加诉累，浪费了司法资源。
陈冬、郭智伟、郭清和郭桂莲二审答辩称，一、陈冬、郭智伟、郭清和郭桂莲起诉谭灿并未违反法律规定的诉讼时效，谭灿的上诉请求缺乏法律依据。第一，本案属确认之诉，确认之诉不属于诉讼时效的客体范围。诉讼时效的客体范围应仅限于请求权，确认合同无效不属于诉讼时效的客体范围，不应受诉讼时效的限制。第二，无效合同的确认是一种事实确认，合同当事人或法院在任何时候都可提出，时间的经过不能改变合同无效的法律性质。第三，对无效合同的确认适用诉讼时效，不符合诉讼时效制度设立的目的。诉讼时效制度设立的目的就是督促权利人尽快行使自己的权利。而无效合同，由于其违反了法律或公共利益，法院可以依职权主动审查并确认无效，不以当事人的请求为前提。第四，无效合同的确认不适用诉讼时效，并不会必然影响交易安全。法律已经对合同被确认无效后的法律后果作了明确规定。因此，合同无效的确认并不会必然影响到交易的安全性，自然也就不需要受诉讼时效的限制。原审判决认定“无效合同自始无效，合同效力的认定，非当事人的权利，只有仲裁机构和人民法院有权确认合同是否有效，其实质是公权力对民事权利的干预，故当事人请求合同无效，不应受诉讼时效的限制”的观点有充分的法律依据。二、原审判决珠海市香××区南屏镇××号房屋归陈冬、郭智伟、郭清和郭桂莲所有，认定事实清楚，适用法律正确。农村宅基地是集体组织成员依法享有的权利，与特定的身份相联系，农村宅基地的所有权归集体经济组织所有。无论是1988年修订版的《中华人民共和国土地管理法》第二条、第四十一条，还是现行有效适用的《中华人民共和国土地管理法》六十三条，均规定禁止任何个人和单位买卖和非法转让土地，禁止农村集体所有的土地转让和出让。陈冬、郭智伟、郭清和郭桂莲与谭灿签订的《转让住宅地使用权合同书》，将属于集体所有的珠海市香××区南屏镇××号土地转让给非广生村集体组织成员陈冬、郭智伟、郭清和郭桂莲，未经集体组织同意，也未经政府相关部门批准，《转让住宅地使用权合同书》明显违反了上述法律的强制性规定，依法属于无效合同。因陈冬、郭智伟、郭清和郭桂莲与谭灿之间签订的《转让住宅地使用权合同书》因违反了法律的强制性规定，无法办理不动产权属变更登记。因房地不可分割，根据“房地一致、房随地走”的原则，该宅基地上房屋也应归陈冬、郭智伟、郭清和郭桂莲所有。
陈冬、郭智伟、郭清、郭桂莲向原审法院起诉请求：一、确认1993年9月19日郭智伟和郭观与谭灿签订的《转让住宅地使用权合同书》无效，陈冬、郭智伟、郭清、郭桂莲返还谭灿宅基地转让款18000元；二、判令谭灿在陈冬、郭智伟、郭清、郭桂莲宅基地上建设的珠海市香××区南屏镇××号房屋归陈冬、郭智伟、郭清、郭桂莲所有，陈冬、郭智伟、郭清、郭桂莲补偿谭灿房屋建设费用300000元。
原审法院认定事实：郭观（2003年去世）与陈冬系夫妻关系,二人是原香洲区南屏镇广生村村民，共生育郭智伟、郭清、郭桂莲三名子女。位于广生新村××号住宅用地系广生村委会于1993年依据政策分配给郭观家庭使用。1993年1月12日，郭观交纳土地综合配套费2516.08元，珠海市国土局向其颁发《国有、集体（私人）建设用地许可证》[珠国土许字（私1993）第074号],载明划定南屏广生新村用地104平方米，基底面积71.62平方米，作为住宅用地划拨给郭观，建筑面积159.48㎡。
1993年9月19日，郭观、郭志伟（甲方）与谭灿（乙方）谭灿签订《转让住宅地使用权合同书》，约定，甲方自愿将位于珠海市南屏镇广生村新规划的住宅用地（面积为104平方米，规格13×8，西至何华南至杨玉英北至公路）一块的使用权转让给乙方；双方同意转让成交上述土地使用权（注：指永久使用权），转让金包括在该块土地上的报建费及有关的城市配套费等；本合同经双方签字后即生效，今后土地、房产升值等均甲方无关，甲方不得以任何理由收回使用权。在该合同书上转让价格为空白。谭灿主张分别向村委会和郭观支付了18000元转让费，向郭观支付的转让费是由村委转交，郭观的180000元没有出具收据。陈冬、郭智伟、郭清、郭桂莲主张转让费为18000元,并认可收到了村委会转交了18000元转让费。谭灿提交一份编号为0003295号《现金收入单据》，载明收到谭伟财村屋的款18000元，出纳人梁伍妹（广生村委出纳），证明人何坤（广生村委会计）。谭灿认为村委收取转让费，表明村委同意转让土地。
合同签订后，谭灿在涉案土地上建设房屋，谭灿陈述共投入建设房屋费用30多万元，目前房屋共3层，每一层80多平方米。房屋建成后未办理产权登记，一直由谭灿占有使用至今。
珠海市公安局2017年1月4日《常住人口个人信息表》显示，谭灿曾用名谭伟财，1996年2月1日从广东阳江市迁入珠海，户口性质为居民户口。
原审法院认为：本案基于郭观、郭智伟与谭灿签订的《转让住宅地使用权合同书》而产生的纠纷，陈冬、郭智伟、郭清、郭桂莲的诉讼请求为确认合同无效及确认房屋归其所有，故本案的案由应为确认合同无效纠纷及所有权确认纠纷。
本案的争议焦点是：一、郭观、郭智伟与谭灿签订的《转让住宅地使用权合同书》是否有效。二、广生新村××号住宅用地上房屋所有权归属。
关于第一个争议焦点。原审法院认为，涉案合同签订时间是1993年，根据当时施行的《中华人民共和国土地管理法》（1988年修订版）第二条第二款：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”及第四十一条：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补偿费”的规定，以及国家土地管理局《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》（[1990]国土函字第97号）中：“原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或者获取房屋产权，是属‘以其他形式非法转让土地’的违法形式之一”的政策精神,农村宅基地使用权是村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非经县级人民政府批准，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。据此,谭灿作为非广生村集体经济组织成员,无权取得涉案住宅用地使用权,郭观、郭智伟与谭灿签订《转让住宅地使用权合同书》,违反了上述法律及政策的规定。陈冬、郭智伟、郭清和郭桂莲请求确认郭观、郭智伟与谭灿签订《转让住宅地使用权合同书》无效，符合《中华人民共和国民法通则》第五十八条第五项的规定，原审法院予以支持。谭灿以1988年修订的土地管理法及当时施行的经济合同法并未对涉案合同关系进行规定为由，认为本案合同合法有效的抗辩，原审法院不予采纳。无效合同系自始无效，合同效力的认定，非当事人的权利，只有仲裁机构和人民法院有权确认合同是否有效，其实质是国家公权力对民事行为进行的干预，故当事人请求确认合同无效，不应受诉讼时效期间的限制。谭灿有关陈冬、郭智伟、郭清和郭桂莲请求已过诉讼时效的抗辩，不能成立，原审法院不予采纳。
关于广生新村××号宅基地上房屋所有权归属。原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。”据此，我国物权采取形式主义变动模式，民事判决中的所有权确认亦不能违背上述物权变动的模式。案涉争议的房屋的物权虽然基于谭灿出资建造的事实行为而设立，但房屋建设于分配给谭观家庭使用的村集体所有的住宅用地之上,谭灿作为城镇居民,依照现行的法律和土地政策,是无法取得该住宅用地的使用权,而房屋与土地不可分割,争议房屋亦无法登记至谭灿名下。故本案中，原审法院依照“房地一致”、“房随地走”的原则，确认争议房屋归属于谭观家庭所有。谭观去世，四陈冬、郭智伟、郭清和郭桂莲作为谭观的法定继承人，请求确认房屋归其所有，符合法律规定，原审法院予以支持。需要指出的是，本案中的确权仅是对双方争议的事实物权的确认，不能替代行机关对该不动产的登记核准及违规超建部分的审批处罚，陈冬、郭智伟、郭清和郭桂莲仍需依照法规规定程序办理登记。
出卖人郭观、郭智伟作为土地的使用权人，明知涉案土地为村集体经济组织所有的住宅用地仍出售给谭灿，对合同无效负有责任。陈冬、郭智伟、郭清和郭桂莲有关返还谭灿18000元转让款及补偿建设费用300000元的诉讼请求，该权利系谭灿应主张的权利，谭灿在原审庭审中明确不同意该方案，亦未提出反诉请求，故对合同无效后财产返还及损失赔偿等问题，原审法院暂不处理，谭灿有权就合同无效致其的损失另行向陈冬、郭智伟、郭清和郭桂莲主张。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条、第三十一条、第三十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》（1988年修订版）第二条、第四十一条的规定，原审法院判决：—、郭观、郭智伟与谭灿于1993年9月19日签订的《转让住宅地使用权合同书》无效；二、位于珠海市香××区南屏镇××号房屋[珠国土许字（私1993）第074号《国有、集体（私人）建设用地许可证》]归陈冬、郭智伟、郭清和郭桂莲所有；三、驳回陈冬、郭智伟、郭清和郭桂莲的其他诉讼请求。一审案件受理费4888元，由陈冬、郭智伟、郭清和郭桂莲负担2444元，谭灿负担2444元。
二审中，当事人未提供新证据。本院经审理查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院查明，2016年9月9日，珠海市香洲区南屏镇广生社区居民委员会出具证明，称：“经核对，兹有南屏镇广生新村××号宅基地是广生村根据政策分配给广生四队居民郭观（已故）家庭户的宅基地，该家庭成员有郭观（已故）、陈冬、郭清、郭桂莲、郭智伟。”
本院认为，第一，陈冬、郭智伟、郭清和郭桂莲要求确认《转让住宅地使用权合同书》无效，是请求人民法院确认法律事实，不是主张债权请求权。原审法院认为请求确认合同无效不受诉讼时效期间的限制，并无不当。
第二，依照《中华人民共和国土地管理法》（1988年修订）第四十一条的规定，结合我国有关宅基地的政策，将宅基地使用权有偿转让给非同一经济组织人员的约定无效。原审法院认定《转让住宅地使用权合同书》无效，适用法律正确。
第三，1993年9月19日郭观、郭志伟与谭灿签订《转让住宅地使用权合同书》，是双方真实意思表示。合同签订后，谭灿支付了转让款，出资建设了房屋并一直占有和使用。虽然居委会出具的《证明》可以证明涉案宅基地是由广生村分配给陈冬、郭智伟、郭清和郭桂莲的，但陈冬、郭智伟、郭清和郭桂莲未依法取得该地上房屋的所有权登记。基于谭灿占有房屋的事实，在双方对转让款是否返还、该房屋的价值如何补偿以及占有状态是否改变等达不成一致意见的情况下，出于尊重现实、维护居住稳定和正常生活秩序的考虑，不应支持陈冬、郭智伟、郭清和郭桂莲对涉案房屋的确权请求。原审法院对陈冬、郭智伟、郭清和郭桂莲提出的返还转让款、补偿建设费给谭灿的诉讼请求未予支持，但判决确认涉案房屋归陈冬、郭智伟、郭清和郭桂莲所有，实体处理不当，本院予以纠正。双方如对此有纠纷，可另循途径解决。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国土地管理法》（1988年修订）第四十一条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初10593号民事判决第一项；
二、撤销珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初10593号民事判决第二项；
三、驳回陈冬、郭智伟、郭清和郭桂莲的其他诉讼请求。
一审案件受理费4888元，由陈冬、郭智伟、郭清和郭桂莲负担2444元，谭灿负担2444元；二审案件受理费4888元，由陈冬、郭智伟、郭清和郭桂莲负担2444元，谭灿负担2444元。
本判决为终审判决。
审判长 李烈斌
审判员 廖世娟
审判员 朱 玮
二〇一七年十二月七日
书记员 吴佳鲜