广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法民一初字第566号
原告（反诉被告）：沈逸慈，女，1982年12月27日出生，汉族，住所地：广东省深圳市南山区，
委托诉讼代理人：王洋，广东旗峰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：潘路明，男，1981年8月12日出生，汉族，住所地：广东省东莞市，
委托诉讼代理人：蒋志勇，广东中亚律师事务所律师。
第三人：东莞市富森房地产中介有限公司，住所地广东省东莞市常平镇金美花园金涛轩32号铺。
法定代表人：郑伟明。
委托诉讼代理人：郑木宏，男，1989年8月5日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区，系第三人员工。
委托诉讼代理人：刘泽民，男，1987年7月15日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区，系第三人员工。
沈逸慈与潘路明、第三人东莞市富森房地产中介有限公司（以上简称富森公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。沈逸慈的委托代理人王洋，潘路明的委托代理人蒋志勇，第三人富森公司的代理人郑木宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
沈逸慈诉称，沈逸慈与潘路明经富森公司介绍于2015年4月7日签订书面《房地产买卖合同》，合同约定沈逸慈以总价1600000元向潘路明以银行按揭方式购买其所有的东莞市××红棉路××花园××楼××单元××号房屋，交易所产生的一切税费由富森公司支付，沈逸慈另外支付富森公司130000元作为中介费及后续的产权过户、按揭贷款等服务费。合同同时约定，签订合同当日，沈逸慈向潘路明支付定金50000元，除此之外，首期楼款430000元于双方到房管所提交房屋转让申请并递件成功后支付，剩余楼款1120000元在办妥交易过户及完税后，由贷款银行直接划入潘路明的账户；合同同时明确了违约责任等。因沈逸慈临产，希望早日开始装修并散味，故在合同签订时当即提出希望潘路明先在6月15日交房，并可提前支付150000元楼款，潘路明表示同意。合同签订后，沈逸慈如约支付了定金给潘路明，并如约支付了富森公司首期费用50000元。后潘路明办理好案涉房屋的房产证及抵押解除手续，沈逸慈、潘路明遂在富森公司安排下共同办理银行按揭申请等事宜。至2015年6月15日，潘路明因担心沈逸慈只付150000元就交房存在风险，故通过富森公司告知沈逸慈仍待办理房屋过户时由沈逸慈一次性支付房款430000元后再交房。至2015年7月21日，东莞银行东城支行出同贷书，批准了沈逸慈的贷款申请，富森公司于次日通知潘路明于2015年8月1日前向房管所递交案涉房屋的过户申请，但潘路明予以拒绝。后虽经沈逸慈和富森公司多次电话和书面函件等方式催促，但潘路明仍然不愿继续履行双方所签订的《房地产买卖合同》。特向法院提起诉讼，请求判令：1.潘路明继续履行与沈逸慈所签订的《房地产买卖合同》，协助沈逸慈完成交易房屋的产权过户,并于向房管部门提交房屋产权过户申请之日交付房屋；2.潘路明支付延期履行违约金256000元（自2015年8月11日起每日按总楼价1600000元的1%计算至潘路明向房管部门提交房屋产权过户申请之日，现暂计至起诉之日）；3.本案诉讼费由潘路明承担。后沈逸慈变更诉讼请求为：1.解除沈逸慈与潘路明签订的《房地产买卖合同》，潘路明返还沈逸慈定金50000元；2.潘路明承担违约责任并支付沈逸慈违约金320000元；3.潘路明承担沈逸慈支出的部分税费和佣金50000元；4.潘路明承担诉讼费用。
潘路明答辩称：合同明确约定首期楼款430000元分两次支付，2015年6月15日前支付150000元，但沈逸慈并没有如约履行。为此，潘路明向沈逸慈发出解除合同通知书。
第三人富森公司述称：没有意见。
潘路明反诉称，合同明确约定首期楼款430000元分两次支付，2015年6月15日前支付150000元，但沈逸慈并没有如约履行。沈逸慈所称潘路明担心只付150000元就交房存在风险，通过富森公司告知沈逸慈待办理房屋过户时由沈逸慈一次性支付430000元不是事实。为此，潘路明向沈逸慈发出解除合同通知书。按照合同约定，沈逸慈需向潘路明支付违约金320000元，扣除已支付的50000元定金，仍需支付270000元。特提起诉讼，请求法院判令：1.解除沈逸慈和潘路明签订的《房地产买卖合同》；2.沈逸慈向潘路明支付违约金270000元。
沈逸慈答辩称：沈逸慈并未延期履行也没有延期支付150000元，不存在违约行为，潘路明的事实和理由不成立。
第三人富森公司述称：延期支付150000元有跟被告沟通过，不存在违约的情况。
经审理查明，2015年4月7日，潘路明、沈逸慈和富森公司签订《房地产买卖合同》，合同约定：潘路明将位于东莞市××红棉路××花园××楼××单元××号房售予沈逸慈，价款1600000元；2015年4月7日支付定金50000元，首期楼款430000元分两次支付，2015年6月15日之前支付150000元，交房给买方使用，剩余首期楼款280000元于过户当天支付，剩余楼款1120000元于办妥交易过户及完税后，由贷款银行划入潘路明开设的账户内；卖方应在签订合同后15天内向抵押银行办理提前还贷手续并还清贷款，买方按揭付款的，买方需在完成还贷后的10天内签订银行担保贷款文件；买卖双方应于2015年9月30日之前到房管所办理申请转让手续；一方违反合同约定，逾期未超过十天的，违约方需按逾期每日该物业总价的1%支付违约金；逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价20%的违约金。
2015年4月7日，潘路明向沈逸慈支付定金50000元，向富森公司支付部分税费和佣金50000元。对于未能按时支付150000元首期款的原因：沈逸慈称，约定是沈逸慈提出的，由于沈逸慈签订合同时即将生产，希望早点接手房屋装修入住，且在2015年6月15日前沈逸慈有向富森公司提出支付150000元，富森公司转达说潘路明担心交付房屋有风险，所以潘路明同意沈逸慈不支付150000元，其也不交房给沈逸慈；富森公司称，我方通知业主过来交房，业主因担心买方的贷款、尾款收不到，租客说还要租一个月，房屋交付、使用有风险，业主要求通知买方150000元于过户当天支付；潘路明对沈逸慈和富森公司的陈述不予认可。
沈逸慈共三次办理银行贷款手续。第二次办理贷款的中国工商银行股份有限公司常平支行回复称，客户沈逸慈约2015年6月申请二手房按揭贷款，在贷款审查的过程中，发现客户不符合该行按揭贷款条件，终止了贷款审批，从未与客户签署过《同意出售房屋声明书》、《售房面谈记录》、《售房人基本情况》。2015年7月21日，第三次办理贷款的东莞银行股份有限公司东城支行出具授信业务审批决策意见通知书，同意向沈逸慈贷款1120000元。东莞银行股份有限公司东城支行向本院回复称，该行没有潘路明签署的《同意出售房屋声明书》、《售房面谈记录》、《售房人基本情况》等材料。
庭审中，对合同没有继续履行的原因，潘路明是因沈逸慈没有按照约定支付150000元，且在办理贷款的过程中与富森公司欺骗潘路明，屡次拖延。
另查明，潘路明于2015年5月完成提前偿还贷款和办理房产证。2015年9月，潘路明将案涉房屋售予李珂，2015年11月9日完成转移登记。
以上事实，有沈逸慈提交的《房地产买卖合同》、收款证明、收款收据、商品房买卖合同、契税完税证、发票联、东莞银行授信业务审批决策意见通知书、知会函、东莞银行（个人账户）交易明细、借记卡交易明细对账单、新线存款历史交易明细清单，中国工商银行股份有限公司常平支行、东莞银行股份有限公司东城支行复函，以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，潘路明、沈逸慈和富森公司签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。潘路明和沈逸慈均要求解除《房地产买卖合同》，本院予以确认。
关于违约责任的问题。潘路明称不继续履行合同的原因为：沈逸慈没有按照约定支付150000元首期款；沈逸慈拖延办理贷款。结合三方的陈述和各自提交的证据，分析如下：首先，按照合同约定，150000元的首期款应在2015年6月15日之前，富森公司和沈逸慈均表示是潘路明要求150000元的首期款在过户时支付，三方当事人对此陈述不一。其次，合同约定，买方按揭付款的，买方需在完成还贷后的10天内签订银行担保贷款文件。沈逸慈前后三次申请银行贷款，第三次获得银行同意贷款审批已经为2015年7月。沈逸慈迟至2015年6月尚在向银行申请办理贷款，而办理出有效的银行贷款审批同意手续，距潘路明清偿贷款、办理出房产证约两个月的时间，且之前不能取得同意贷款审批也是沈逸慈个人原因。可见，潘路明不继续履行合同符合双方的约定，沈逸慈要求潘路明承担违约责任，本院不予支持。同时，对潘路明反诉要求沈逸慈支付违约金的请求，因沈逸慈未能按照合同约定履行义务，本院予以支持，违约金的数额为1600000元×20%=320000元，扣除沈逸慈已支付的50000元定金，沈逸慈仍应支付270000元。
至于沈逸慈诉请的税费和佣金的问题，与本案的房屋买卖合同关系不属于同一法律关系，沈逸慈可另行与富森公司协商解决。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除沈逸慈、潘路明签订的《房地产买卖合同》；
二、沈逸慈应于本判决发生法律效力之日起三日内向潘路明支付违约金270000元；
三、驳回沈逸慈的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费8720元（沈逸慈已预交），由沈逸慈负担，反诉案件受理费5140元（潘路明已预交），由沈逸慈负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审判长 杨玲冰
审判员 邱桂珍
审判员 陈丽莎
二〇一七年六月二十三日
书记员 蔡琼女