河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）邯市民一终字第16号
上诉人（原审被告）邯郸市房产宾馆，住所地邯郸市陵西大街**号。
法定代表人马进军，该宾馆经理。
委托代理人张树峰。
被上诉人（原审原告）杨晓东。
原审被告邯郸市旧城改造开发公司。
法定代表人张保新，该公司经理。
委托代理人张树峰，该公司法律顾问。
上诉人邯郸市房产宾馆因租赁合同纠纷一案，不服邯山区人民法院（2008）邯山民初字第1074号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人和原审被告的委托代理人张树峰、被上诉人杨晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2002年7月1日邯郸市邯山区方正装饰装修部（乙方）与被告房产宾馆（甲方）签订了一份租赁合同，合同主要约定：“甲方将位于房产宾馆主楼楼顶的南、西两面租赁给乙方使用，租期为5年时间（从2002年7月1日至2007年6月30日），年租金为3万元，交款方式现金，每年7月1日前15天交款（其中免租赁费使用6个月为乙方报批手续、工程建设期）。乙方租赁期间的广告制作、手续审批、电源、电费各种税费等一切均由乙方负责。广告设施的产权归乙方所有，协议期未满，未经乙方同意，甲方不能损坏、拆除该设备。协议期满，乙方如继续租赁应提前三个月申请经甲方同意后方可续租，租金另订。协议期间如有违约，违约方需付给对方违约金1万元，予以纠正并赔偿对方直接经济损失等内容”。2002年6月25日原告向被告交纳租金3万元，被告房产宾馆出具2002年7月1日至2003年6月30日墙面租金3万元的收据。2004年2月23日原告与被告房产宾馆协商，以顶帐方式，抵顶租金35770元，被告房产宾馆出具收据。2006年9月11日房产宾馆法定代表人张保新在2000年12月24日原告出具的收据“今收郭超5000元”上注明，同意从宾馆广告费中划出。原告对此无异议。原告共计向被告交纳租金60770元。2003年8月13日旧改公司（甲方）与李朝杰（乙方）签订了房产宾馆承包经营协议，主要内容：“承包经营范围，甲方房产宾馆的客房部、餐饮部、桑那洗浴部、舞厅及相关配套设施和动产部分，由乙方经营管理。按移交清单办理交接手续。燕兴金店和楼房外墙的广告使用权不在承包范围，如乙方需要使用，须经甲方同意。承包期5年，自2003年10月1日至2008年10月1日等内容。”原告与被告房产宾馆合同履行期间，2002年12月26日原告（甲方）与邯郸市精信广告有限公司（乙方）签订了一份楼顶广告牌合作经营协议，主要内容：“甲方承租邯郸市房产宾馆楼顶用来设立大型户外广告牌，施工及材料费用（在8万元范围内）由甲方承担。广告牌经营权由乙方独家买断，乙方无论招商情况如何，每年均支付甲方广告牌经营费10万元整，分两次付清，如乙方不能按时支付经营费，甲方有权将广告牌另行转租，合作经营期限自2003年1月1日起至2007年12月31日止等内容”。原告即开始履行与邯郸市精信广告有限公司的经营协议，原告当庭称因本市进行整顿，广告报批手续停办，可办理后，原告制作楼宇广告的效果图，准备设立广告牌时，房产宾馆承包人李朝杰不允许原告设立。原告提交的“2008年6月9日房产宾馆房顶情况说明”，内容：“本人杨晓东于02年7月1日与房产宾馆签订房顶广告位承租合同，03年房产宾馆卖给旧城改造开发公司，同时将宾馆承包给李朝杰。这年我准备立广告牌，但宾馆承包人李朝杰不许立（李朝杰认为广告位的承包款应交给他，而不应交给旧城改造开发公司），在时任旧城改造开发公司经理王晓春和吴书记安排下，调解了几次，都没有成功，一直拖到现在。”该情况说明由王晓春签名注明知道。经庭审查明王晓春原系旧改开发公司经理，2005年10月离开公司。原告与被告房产宾馆租赁合同到期后，2007年9月6日被告房产宾馆将楼顶户外广告租赁给邯郸市丛台天艺广告有限公司。邯郸市邯山区方正装饰装修部为个体工商户，营业执照登记业主为杨晓东。
原审法院认为，原告与被告房产宾馆签订的租赁合同合法有效，双方均应该严格按照合同约定履行各自义务。原告按约向被告交纳租金，被告房产宾馆应当按约将租赁物交原告使用。原告提交的房产宾馆房顶广告位情况说明，可以认定原告合同期限内未能使用合同约定的标的物，并多次协调，该情况说明由原时任旧改公司经理王晓春签字知道，予以认定。原告与被告房产宾馆签订合同后，即与邯郸市精信广告有限公司签订了经营协议，由原告设立户外广告牌，费用8万元，广告经营权由精信广告公司买断，每年支付原告广告费用10万元，期间自2003年1月1日至2007年12月31日共5年。原告与房产宾馆的租赁合同截止到2007年6月30日，可履行4年半，精信广告每年支付原告10万元，原告可得利润为45万元。原告制作楼顶广告牌需支出成本8万元，即原告可得利润为37万元。被告房产宾馆对其违约给原告造成的损失不能认定其不可预见性。原告交纳2年租金60770元，双方租赁合同未解除，直至履行到期，被告房产宾馆才与其他公司签订了租赁合同。根据原告与被告房产宾馆租赁合同的约定，每年租金3万元，可免租费使用6个月，原告应当支付合同履行完毕的租金为13.5万元，扣除原告已付租金60770元，应向被告房产宾馆支付租金74230元，该租金应当从原告可得利润中扣除，即370000-74230=295770元。原告要求被告旧改公司承担连带责任，二被告系独立的企业法人，各自独立承担民事责任，虽然存在行政隶属关系，但不能据此认定旧改公司要对房产宾馆的债务承担民事责任，对原告该主张不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条之规定，遂判决：一、被告邯郸市房产宾馆在本判决生效后十日内赔偿原告杨晓东经济损失295770元。二、驳回原告的其他诉讼请求。
宣判后，被告邯郸市房产宾馆不服一审判决，提出上诉，主要上诉理由为，一、一审判决认定王晓春的证言，其证言是唯一证明原告未能使用标的物的核心证据。但李朝杰不等于上诉人，上诉人与李朝杰为承包关系，承包人的经营行为与发包人无关，且承包经营范围不包括楼房外墙的广告使用权，承包人超越承包权，干涉他人包括原告在内的行为，只能是侵权行为，与发包方无涉。一审将李朝杰等同于上诉人，让发包人来承担法律后果，适用法律错误。二、一审认定被上诉人在合同期内未使用标的物是错误的。2003年10月1日上诉人与李朝杰签订承包经营协议，由于其违约，上诉人2005年将其诉至邯山区法院，2006年初经邯山区法院强制执行，上诉人接管了房产宾馆。如果说李朝杰有侵权行为，只能是在2003年10月1日至2006年初期间，而2003年10月之前和2006年初之后谁不让原告使用合同标的物呢？王晓春2003年10月至2005年10月任旧改公司经理，知道李朝杰承包期间的一些问题，可以说得通，但情况说明上最后一句话“一直拖到现在”，是指签字时间2008年6月9日吗？2005年10月后没有在旧改公司任职的王晓春是如何知晓的，掩盖了诉讼时效。事实的真相是，2002年7月1日双方签订租赁合同后，原告未找到业务，2003年7月1日原告应交纳下一年度租金未交，直至2003年10月李朝杰承包宾馆，2004年2月23日原告用顶帐方式交纳租金35770元。如此时原告不能使用广告位，为何还要交纳租金。原告于2006年9月11日以冲帐方式从上诉人处领取5000退费，意味着双方同意解除租赁合同。原告交纳了两年租金，加上可以免费使用6个月，实际合同于2004年12月31日自愿解除，此后原告既没有交纳租金也没有使用广告位，并领取了多交纳的5000元退费。所谓的李朝杰问题，与租赁合同的履行没有关联，可按侵权另行处理。
被上诉人杨晓东答辩称，一、被上诉人租赁房产宾馆广告位是在房产宾馆与李朝杰签订合同之前，房产宾馆理应将与我方所签合同如实告知李朝杰，要求李朝杰配合履行发包方和我签订的合同，我和李朝杰之间不存在合同关系，是房产宾馆对我违约。二、被上诉人和精信广告有限公司签订的《楼顶广告牌合作经营协议》后，找到发包方说要在楼顶做广告牌支架预埋，此时房产宾馆办公室马主任说，楼顶正准备安装水箱，现在不能做预埋，让等通知，这在一审已作出说明。2006年李朝杰退出承包后，发包方上级领导换成张保新，我方找张经理沟通广告位之事，开始他推说要研究研究不让我方续缴费，后又说广告位要涨价，几次涨价我方同意后，他又百般推诿，每次找其沟通都推给当时的书记，让书记拖住我方，待与我方合同有效期一过，即刻有广告牌立于合同标的处。上诉人明显恶意拖延，早已将广告位许与他人，合同约定我方是第一续签人，为何不与我方沟通直接许与他人？三、我方2002年承包广告位时，房产宾馆不属于旧城改造开发公司，旧城改造开发公司合并房产宾馆后，将宾馆转包给李朝杰，在此期间，我方要给广告位框架做预埋，和李朝杰起纠纷，当时的经理王晓春安排赵玉柱副经理协调解决此事。上诉人责问我方怎么不使用广告位，为什么上诉人05年到07年（与我方合同期限内）不出租此位，而等我方合同终止日期一到，广告位就立即出租。四、因为王晓春和李朝杰几乎同时进入和退出房产宾馆，所以与李朝杰协调的过程王晓春最清楚。2005年10月后，继任经理张保新故意拖延、刁难，在旧改公司和房产宾馆很多人都心知肚明，王晓春了解情况也不足为奇。五、本人从来没有在上诉人处领取过退费，对方出示的是本人2000年从郭超处借5000元的借条，这和上诉人所述退费毫无联系，如我在上诉人处有退费，财务处应有我的亲笔签字，上诉人应提交这更具有说服力的证据。我方要求二审驳回上诉，维持原判。
经审理查明，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。二审中，双方均未提交新的证据。另查明，2003年4月16日，邯郸市房管局做出决定，将邯郸市房产宾馆划归邯郸市旧城改造公司管理。
本院认为，被上诉人杨晓东与上诉人邯郸市房产宾馆签订的租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。被上诉人已交纳两年租金60770元，对此上诉人认可，上诉人应当按照租赁合同的约定，将租赁标的物交付被上诉人使用。但从时任旧改公司经理王晓春签字的情况说明上看，因宾馆实际承包人李朝杰阻拦等原因，上诉人并未将合同约定的标的物交付被上诉人使用。根据《合同法》第121条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。上诉人作为租赁合同的一方当事人，有义务保证被上诉人能够正常使用标的物，上诉人称李朝杰的经营行为与其无关，不应判其承担责任的上诉理由没有法律依据，一审判决其承担相应的违约责任符合法律规定。
上诉人称2006年9月11日被上诉人领取5000退费，意味着双方同意解除租赁合同，经查，上诉人提交的收据系被上诉人在2000年12月24日出具的“今收郭超5000元”，2006年9月11日郭超持该收据从房产宾馆领取5000元，同日，时任房产宾馆法定代表人的张保新批示同意从宾馆广告费中划出。该收据上并无被上诉人杨晓东的签字同意，也无双方解除租赁合同的意思表示，上诉人称双方已解除租赁合同的上诉理由证据不足，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5736元，由上诉人邯郸市房产宾馆负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁国华
审判员 李存海
审判员 李文明
二０一二年二月二十八日
书记员 王 琨