杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭西民初字第612号
原告：沈国民。
原告：胡伟萍。
两原告共同委托代理人：张爱国。
被告：胡仁萍。
委托代理人：敖斌。
原告沈国民、胡伟萍（以下简称两原告）诉被告胡仁萍（以下简称被告）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2009年3月2日受理后，依法由代理审判员朱小琼适用简易程序于2009年3月24日第一次公开开庭进行了审理。因案情需要，本院依法组成合议庭，于2009年7月1日第二次公开开庭进行了审理。后于2009年10月9日中止审理，2009年11月28日恢复审理后，于2009年12月2日再次公开开庭进行了审理。原告沈国民及两原告的共同委托代理人张爱国，被告胡仁萍的委托代理人敖斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告起诉称：2004年6月15日，两原告与徐召群签订《商铺租赁合同》，约定两原告将其所有的位于杭州市西湖区文新路493号商铺（现为文二西路493号，以下简称493号商铺）出租给徐召群。徐召群在租赁原告商铺后，于2005年8月9日将部分商铺转租给被告。后因徐召群未付房租，两原告起诉徐召群，诉讼过程中双方达成协议，并形成民事调解书，确定解除双方租赁合同，徐召群于2007年9月15日前腾退商铺并交还给两原告。调解书生效后，徐召群交还了部分商铺，但作为次承租人的被告拒不退还其承租的商铺，故起诉要求判令被告：一、赔偿其占有493号部分商铺造成的损失349618元（自2007年9月16日起计算至2009年5月7日）；二、赔偿因其占用部分商铺并阻挠两原告对商铺进行出租而造成的损失278802元（自2007年9月16日起计算至2008年9月12日止）；三、承担本案所有诉讼费用。
被告答辩称：被告与徐召群的租赁合同期限至2010年8月8日，被告为开店投入了大量资金对商铺进行装修，而两原告与徐召群解除合同未经得被告同意。被告一直按约向徐召群支付房租，是徐召群不肯收取，并非被告违约。2007年12月4日两原告派人故意损坏诉争商铺内被告所有的财物后，被告并无再占有使用该商铺。后被告起诉两原告及盛永涛要求赔偿财物损失，为查明商铺内财产损失情况，2009年2月25日双方同意将诉争商铺交由法院进行委托评估，评估报告出具后，2009年5月7日被告已同意已将商铺交还给两原告。故诉争商铺的租金损失，均系两原告原因所致，被告并无过错，不应承担责任。
两原告提供以下证据材料：
1、（2007）杭西民三初字第759号民事调解书，证明两原告与徐召群之间的租赁合同已经解除，被告与徐召群之间的转租合同无履行基础。
2、两原告与徐召群之间的租赁合同（复印件），证明原告与徐召群之间的商铺租赁关系。
3、胡伟萍与孙百明签订的租赁合同（复印件），证明胡伟萍将商铺租赁给他人及收取租金的事实。
4、徐召群与被告之间的转租合同（复印件），证明如果原告收回商铺，徐召群有权解除合同，收回商铺。
5、证明（复印件），证明徐召群已经通知被告解除转租合同，以及被告租金支付至2007年8月8日的事实。
6、被告于2007年12月26日出具的证明（复印件），证明被告一直使用诉争商铺，阻挠后续承租人进场装修。
7、胡伟萍出具的收条（复印件），证明徐召群已经交付了部分商铺，物业管理费没有支付。
8、物业管理部门出具的证明（复印件），证明493号商铺从2006年1月至2008年12月所欠的物业管理费。
9、（2008）杭西民三初字第168号民事判决书、（2008）杭民一终553号民事判决书、收款收据、执行通知书，证明由于被告占用商铺及阻挠后续承租人装修，造成两原告与后续承租人的合同无法履行，因此退还租金。
10、沈国民与吴鹏签订的租赁合同（复印件），证明因被告的阻挠，两原告直至2008年9月12日才将被告占用商铺以外的部分出租给其他人。
11、证明两份（复印件），证明由于被告原因导致商铺无法出租以及被告占用商铺现在的租金数额。
12、沈国民与程辉签订的租赁合同，证明被告占用商铺的租金数额。
13、（2008）杭西民三初字第1526号民事判决书，证明被告对现在占有商铺的事实没有异议。
14、照片一组，证明在2007年12月5日之前被告已经将商铺内装修拆除。
本院根据两原告的申请，依法调取了（08）杭西执字第147号案执行笔录及（2008）杭西民一初字第2031号证人方某的证言笔录，原告拟证明商铺装修拆除系被告所为以及商铺租金标准。
被告提供以下证据材料：
1、商铺租赁合同，证明被告与徐召群的转租关系经沈国民签字同意。
2、沈某、许某的出具《证明》（复印件），证明徐召群的证言虚假。
3、银行存款证明（复印件），证明被告有交付租金的履行能力。
4、沈国民撤诉裁定书，证明两原告自知理亏后撤诉，相应损失也应由其承担。
5、照片一组，证明两原告毁坏被告商铺的事实。
6、装修合同及发票（复印件），证明商铺被毁坏的财物价值。
7、询问笔录，证明因两原告侵权行为导致被告无法营业的事实。
本院依据被告的申请，准许证人沈某、许某出庭作证，证人沈某在庭审中陈述：2007年7月3日下午，其听到493号商铺老板娘胡仁萍与姓徐的房东在争吵，具体内容是胡仁萍要交房租，姓徐的拒收房租。证人许某在庭审中陈述：2007年7月初，其看到南方寝饰姓徐的与房东争吵，其中一个要交房租，另一个拒收。
两原告提供的证据经被告质证后认为，证据1、2的真实性没有异议，关联性有异议，两原告明知商铺部分转租给了被告，而在法院调解时却不征求被告的意见，因此造成的后果应由其承担。证据3的真实性没有异议，关联性有异议。证据4的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，两原告明知被告与徐召群之间有转租关系。证据5真实性、合法性、关联性均有异议，该证明与被告提供的银行存款证明相矛盾。徐召群在2007年11月5日前发函给被告解除合同，但被告发函明确表示不同意，被告租金已支付至2007年8月9日。证据6的真实性没有异议，关联性有异议，2007年12月4日，两原告非法毁坏被告财物，被告报警后，商铺已不由被告控制使用。证据7、8、10系复印件，对真实性、合法性、关联性均有异议。证据9的真实性无异议，关联性有异议。证据11的真实性、合法性、关联性均有异议，该房产公司受两原告委托出租该商铺，其出具的证明不具有证明力。证据12与本案无关。证据13的真实性无异议。对证据14的真实性不认可，因照片上的时间可以调整。对法院调取的证据的真实性没有异议，徐召群的解除合同通知被告已收到，但被告于2007年11月5日回函给徐召群明确表示不同意解除合同。对其中（2008）杭西民一初字第2031号案件中的证人证言有异议，该证人与两原告有利害关系，对其证言不认可。
被告提供的证据经原告质证后认为，证据1的真实性无异议，但该合同约定，商铺产权人收回商铺的，徐召群有权解除合同并退还押金。证据3系复印件，对真实性有异议，也与本案无关。证据4的真实性没有异议，该证据恰恰证明两原告起诉时商铺由被告占有。证据5有异议，商铺内被告的财物并非两原告损坏，而系被告自行拆除所致。证据6与本案无关。证据7恰恰证明商铺现仍由被告占有。
两原告对证人沈某、许某的证言及被告提供的证据2质证后认为与本案无关联性。被告对两位证人的证言无异议。
本院对两原告、被告提供的上述证据，认证如下：
对两原告提供的证据1、2、3、4、6、9、13的真实性予以认定。证据5可以证明徐召群于2007年11月5日前通知被告解除合同的事实。证据7、8、10、11因系复印件，无其他证据印证，且被告不认可，故不予认定。证据12因无其他证据佐证，不予认定。对证据14不予认定。对本院依法调取的证据的真实性予以认定。
对被告提供的证据1、4、5、7的真实性予以认定，证据3、6与本案无关联性，证据2及证人在庭审中的证言因无其他证据佐证，不予认定。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2004年6月15日，两原告与徐召群签订《商铺租赁合同》及《补充协议》各一份，约定两原告将493号商铺出租给徐召群，建筑面积为488.14平方米，租赁期限自2004年6月15日至2012年6月15日。2005年8月9日，徐召群与被告签订《商铺租赁合同》一份，约定徐召群将其合法承租的493号商铺中的第一层（建筑面积为100平方米）转租给被告；租赁期限自2005年8月9日至2010年8月8日；商铺租金为100000元／年，每年在上一年年租金的基础上增加5000元，于每年6月28日前一次性付清；被告向徐召群提供租房押金5000元（定金转为押金），租赁期满后，如不续租，徐召群应将押金在一个月内全部退还给被告，如租赁期间被告中途违约，押金归徐召群所有；商铺如因不可抗力，或因商铺产权人收回商铺，徐召群有权解除合同，并退还商铺租金余款和押金。原告沈国民在该《商铺租赁合同》上签字同意。2007年7月25日，两原告向本院起诉徐召群，2007年8月7日经本院主持调解，两原告与徐召群解除了双方于2004年6月15日签订的《商铺租赁合同》，同时确定徐召群应于2007年9月15日前腾退493号商铺。2007年9月17日，徐召群与原告胡伟萍办理了交房手续，将493号部分商铺交还给了两原告，其中徐召群转租给被告的商铺一层未交还。后徐召群发函通知被告解除双方之间的租赁合同，被告于2007年11月5日回函表示不同意解除合同。两原告遂于2007年11月23日向本院申请执行，要求徐召群腾退493号商铺，2007年12月10日两原告撤回执行申请。2007年12月4日，原告沈国民派人将被告占用商铺内的财物拆除、搬离，被告为此向公安机关报案。2009年3月31日，杭州市公安局西湖区分局对沈国民因涉嫌故意损坏财物罪立案侦查，2009年10月16日，该局作出撤销案件决定书。2008年1月7日，两原告向本院起诉要求被告腾退占用的商铺，2008年2月1日撤回起诉。2008年11月1日两原告再次向本院起诉要求被告腾退商铺，本院作出（2008）杭西民三初字第1526号民事判决被告应腾空商铺并交付给两原告，被告不服提起上诉，浙江省杭州市中级人民法院于2009年7月16日作出驳回上诉，维持原判的终审判决。2008年12月9日，被告起诉至本院要求两原告及盛永涛赔偿财产损失，后为查明诉争商铺内财产的损失情况，2009年2月25日双方一致同意将商铺交由本院委托鉴定机构对商铺内的财产损失情况进行价值评估，相应评估报告出具后，本院于2009年5月7日组织开庭，经被告同意当庭将该商铺钥匙交付给两原告。
另查明，2007年10月31日，胡伟萍将493号商铺全部租赁给案外人孙百明，租期从2007年12月1日至2015年11月30日，双方还对租金及支付方式等作了约定。后因被告未腾退占用的商铺导致两原告无法履行合同，经法院判决解除双方之间的租赁合同。
本院认为，两原告作为商铺的所有权人，在被告与徐召群之间的转租合同解除后，有权要求被告腾退交付占用的商铺。被告无正当理由占用两原告的商铺，由此给两原告造成的租金损失应承担赔偿责任。本案双方争议的主要焦点在于：一、租金损失的计算期间；二、租金损失的计算标准及数额。
关于焦点一，本院认为，当事人可以约定解除合同的条件，条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告与徐召群在转租合同中约定如产权人收回商铺，徐召群有权解除合同，现因徐召群与两原告之间的租赁合同解除，故徐召群依约有权解除合同，被告与徐召群之间的转租合同自徐召群的解除通知到达被告之日解除。合同解除后，被告理应将商铺交还给徐召群，但在徐召群未主张腾退交付前，被告占有使用商铺，并无不当。而两原告作为商铺所有权人，并未直接与被告形成商铺租赁关系，根据合同相对性原理，被告并无义务直接向两原告交付商铺。故两原告依据与徐召群的调解协议要求被告赔偿自2007年9月16日起的租金损失，于法无据，本院不予支持。但两原告作为商铺所有权人，于2008年1月7日起诉要求被告腾退并交付商铺，从该日起，被告负有腾退商铺并交还给两原告的义务，被告应赔偿两原告自该日起的租金损失。关于被告辩称自2007年12月4日两原告破坏其商铺内的财物之后，其再无占有使用该商铺，故相应的租金损失应由两原告承担的意见，因直至2009年2月25日双方同意将商铺交由本院委托评估时止，被告并未主动将其占用的商铺交还给两原告，而未占用使用商铺并不能成为其免除承担赔偿责任的正当理由，故对此意见本院不予采信。被告仍应赔偿两原告自2008年1月7日至2009年2月25日期间诉争商铺的租金损失。至于2009年2月25日至2009年5月7日期间诉争商铺的租金损失，因系两原告的原因导致的商铺内财产损坏需进行价值评估而产生的损失，被告对此并无过错，故在此期间的租金损失应由两原告自行承担。
关于焦点二，本院认为，租金损失的计算应以补偿两原告的损失为原则并兼顾双方当事人的过错程度予以确定。本案中，因被告占用商铺期间尚在其与徐召群《房屋租赁合同》约定的租赁期限内，故参照该合同的租金约定，较能客观体现诉争商铺的租金收益情况，本院以此作为计算两原告的租金损失的依据，自2008年1月7日计算至2009年2月24日的租金损失共为127809元。至于两原告主张的按年租金20万元的标准计算租金损失的意见，本院则不予支持。关于两原告主张的493号商铺二层的租金损失的意见，因该商铺的二层与一层相对独立，可以单独使用出租，两原告也自认商铺二层早已另行单独出租，故现要求被告承担该部分的租金损失，依据不足，本院不予支持。关于租金利息损失，因并非系两原告的直接损失，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款之规定，判决如下：
一、胡仁萍赔偿给沈国民、胡伟萍租金损失127809元，该款于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回沈国民、胡伟萍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10084元，财产保全申请费3458元，共计13569元，由沈国民、胡伟萍负担10809元，由胡仁萍负担2760元。胡仁萍负担部分于本判决生效之日起十日内支付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 朱小琼
人民陪审员 范皖生
人民陪审员 沈 玲
二〇〇九年十二月二十日
书 记 员 杨 慧