广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）深中法民五终字第2326号
上诉人（原审被告）：王某某
被上诉人（原审原告）：深圳市某某物业管理有限公司
上诉人王某某因物业管理纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2009）深罗法民三初字第1731号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。
原审法院审理查明，深圳市某某房地产开发公司系位于深圳市某某大厦的开发建设单位，王某某分别于1992年12月28日、1995年6月2日与深圳市某某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买某某房。合同约定前述房产的价款均为人民币718143元，建筑面积为100.02平方米。入住后，王某某、胡某某于1995年初以房屋顶层屋面及外墙渗水为由，向深圳市福田区人民法院起诉深圳市某某房地产开发公司。经深圳市福田区人民法院主持调解，双方如下协议：一、由深圳市某某房地产开发公司负责修复房屋外墙及天花板防水工程（该修复工程应于1995年4月1日至1995年5月31日前完毕）；二、由深圳市某某房地产开发公司赔偿王某某、胡某某各人民币15000元。某某大厦分户汇总表及分栋汇总表均显示房屋的建筑面积均为116.84平方米，因王某某拒绝按与深圳市某某房地产开发公司签订的商品房买卖合同约定的单价补交超面积的房款，深圳市某某房地产开发公司未为王某某办理涉案房产的房地产证。
深圳市某某物业管理有限公司系具有二级物业管理资质的企业法人。1998年8月12日，深圳市某某房地产开发有限公司作为甲方与深圳市某某物业管理有限公司作为乙方签订《物业管理委托合同》，合同约定：甲方委托乙方对某某大厦实行专业化、一体化的物业管理，管理期限为五年，即从1998年8月1日起至2003年7月31日止；物业管理费按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积人民币2.6元；合同还对其他事项作了约定。合同到期后，深圳市某某房地产开发有限公司作为甲方与深圳市某某物业管理有限公司作为乙方分别于2003年7月28日、2008年7月31日签订了管理期限为五年、三年的《物业管理委托合同》。合同约定的内容除管理期限不同外，其它内容与1998年8月12日签订的《物业管理委托合同》相同。1999年3月30日，深圳市物价局某某分局对某某大厦物业管理服务费收费标准作出批复，同意某某大厦高层住宅综合物业管理服务费收费标准为每平方米每月人民币2.6元。王某某入住后，按深圳市某某物业管理有限公司核定的标准交纳了2000年4月30日前的物业管理费及本体维修基金。从2000年5月1日起，王某某以涉案房屋存在漏雨等质量问题，深圳市某某房地产开发有限公司未履行维修义务、未办理涉案房屋的房地产证为由，拒绝向深圳市某某物业管理有限公司交纳物业管理费及本体维修基金直至本案庭审时。深圳市某某物业管理有限公司多次催收未果，遂诉至原审法院。
原审法院认为，深圳市某某物业管理有限公司系具有二级物业管理资质的物业管理企业，在某某大厦业主委员会成立之前，其与深圳市某某房地产开发有限公司于1998年8月12日、2003年7月28日、2008年7月31日签订的《物业管理委托合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的规定，合法有效。前述《物业管理委托合同》均约定某某大厦住宅按政府规定的标准即每月每平方米人民币2.6元收取物业管理费，深圳市某某物业管理有限公司已将该收取物业管理费的标准报经物价行政管理部门审核同意后在小区予以公示，且该收费标准与深圳市某某物业管理有限公司持有的资质等级、涉案房产所在小区的规模等相符。故深圳市某某物业管理有限公司按每月每平方米人民币2.6元的标准收取涉案房产的物业管理费，既有合同依据，也符合相关法律、法规的规定。王某某辩称深圳市某某物业管理有限公司收取物业管理费缺乏依据的理由不能成立，原审法院不予采信。根据深圳市物价局、深圳市住宅局于1998年9月9日发布的深物价（1998）136号《关于住宅（房屋）本体维修基金问题的通知》，从1998年10月1日起，高层商住楼、住宅楼（含带电梯的多层住宅）按每月每平方米建筑面积0.25元的标准征收本体基金，该基金属于全体业主公有财产，由业主按规定分月缴纳，由物业管理处以房屋本体为单位设立专帐代管。故王某某作为某某大厦1栋2单元801、802的产权人，有义务向某某大厦的物业服务公司交纳物业管理费及本体维修基金。关于某某房屋渗水问题，王某某及某某大厦1栋2单元802的原业主曾于1995年以某某房屋顶层屋面及外墙渗水为由，向深圳市福田区人民法院起诉深圳市某某房地产开发公司，双方在法院的主持下已达成调解协议。故某某房屋渗水属另一法律关系，且王某某已提起诉讼并已结案，王某某以某某外墙面、屋外屋角沿边渗水为由拒绝交纳物业管理费及本体维修基金的理由不能成立，原审法院依法不予采信。王某某可依据与深圳市某某房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，要求深圳市某某房地产开发有限公司办理涉案房产的房地产证，涉案房产目前尚未办理房地产转移登记手续，不影响王某某作为业主应承担交纳物业管理费及本体维修基金的义务。故王某某以案涉房屋尚未办理房地产证为由拒绝交纳物业管理费及本体维修基金的理由亦不能成立。王某某提交的《某某大厦水电、管理费通知单》上未加盖深圳市某某物业管理有限公司或其下属管理处公章，且深圳市某某物业管理有限公司对此又不予认可，故王某某以前述通知单上未显示涉案房屋的管理费、本体维修基金的金额，且合计金额均为0作为不欠深圳市某某物业管理有限公司物业管理费及本体维修基金的证据不足。综上，王某某作为某某大厦1栋2单元801、802的业主，应向为前述房产所在小区提供物业服务的深圳市某某物业管理有限公司交纳物业管理费及本体维修基金。王某某从2000年5月开始拖欠物业管理费及本体维修基金，深圳市某某物业管理有限公司于2009年6月23日向原审法院提起诉讼，要求王某某支付拖欠的物业管理费及本体维修基金。深圳市某某物业管理有限公司未提交证据证实王某某确已收到深圳市某某物业管理有限公司于2001年11月19日、2003年5月18日、2004年11月20日、2006年5月19日、2007年11月20日、2009年5月7日向王某某发出的《催缴通知单》，又未提交其它证据证实本案诉讼时效期间有中断事由。故深圳市某某物业管理有限公司要求王某某支付2000年5月至2007年6月22日期间的物业管理费及本体维修基金，已超过法律保护的两年的诉讼时效期间，该部分诉讼请求应予驳回。深圳市某某物业管理有限公司与深圳市某某房地产开发有限公司于1998年8月12日、2003年7月28日签订的《物业管理委托合同》并未约定交纳物业管理费、本体维修基金及其他费用的具体时间，也未约定承担违约责任的标准。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》已于2008年1月1日废止，故深圳市某某物业管理有限公司以该条例的规定要求王某某按拖欠金额的日万分之五支付滞纳金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，原审法院依法不予支持。深圳市某某物业管理有限公司提交的某某大厦分户汇总表及王某某提交的分栋汇总表均显示某某大厦1栋2单元801、802的建筑面积均为116.84平方米，前述分户、分栋汇总是有关行政部门在办理房地产证前对房屋进行的竣工查丈，是房屋产权登记机关确认房屋面积的依据。故深圳市某某物业管理有限公司按前述面积计收某某大厦1栋2单元801、802的物业管理费及本体维修基金的理由成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、王某某于本判决生效之日起十日内支付深圳市某某物业管理有限公司2007年6月23日至2009年6月23日期间物业管理费人民币14，581.63元、本体维修基金人民币1，402.08元，共计人民币15，983.71元。二、驳回深圳市某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案受理费人民币2，910元，因适用简易程序审理，减半收取人民币1，455元，由深圳市某某物业管理有限公司负担人民币1，277元，王某某负担人民币178元。前述受理费已由深圳市某某物业管理有限公司向原审法院全额预交，待本判决生效后，由原审法院退回深圳市某某物业管理有限公司人民币1，455元，王某某负担之数在本判决生效后十日内迳付深圳市某某物业管理有限公司。
上诉人王某某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求撤销（2009）深罗法民三初字第1731号民事判决；2、判决被上诉人用本体维修基金维修某某大厦2单元801、802房屋漏水；3、一审、二审诉讼费用等由被上诉人（一审原告）全部承担。其理由为：1、一审判决没有采信我的证据，导致错误判决，应予撤销。原因房屋渗水，因没有维修好至今继续漏水，使我无法居住至今，造成我全家身心、经济上巨大损失。被上诉人应及时维修房屋渗水，达到房屋使用功能，不再发生漏水。2、深圳金田房地产开发有限公司2008年7月31日等和金田物业管理有限公司签订所谓”物业管理合同”，未经某某大厦2单元801、802房业主王某某签字认可，是无效合同。原因很简单，金田房地产开发有限公司和金田物业管理有限公司是一家人，没有金田房地产公司，就没有金田物业管理公司。再说没有房屋，就不会产生管理费，法律是讲证据的，房管局两证红本，才能证明使用面积合法。3、深圳市建设工程质量监督总站讲，罗湖区质检站、深圳市质检总站都没有某某大厦2单元801、802房项目工程的质检记录。上海市房地产开发的住房倒塌，全世界都知道。某某大厦2单元801、802房出了事故，请问由谁来负责某某大厦2单元801、802房屋安全问题，至今国家天天讲安全，人的生命要有保障。综上所述，上诉人特请二审法院公正判决。
被上诉人深圳市某某物业管理有限公司答辩称，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
本院认为，本案争议焦点为：上诉人王某某是否应当向被上诉人深圳市某某物业管理有限公司缴纳相关物业服务费用及具体数额问题。上诉人上诉称其所有的涉案房屋一直渗水，存在质量问题，被上诉人没有作出处理，给上诉人生活造成影响为由，拒绝向被上诉人支付管理费等相关费用。本院认为，上诉人主张的房屋存在质量问题责任归于被上诉人，但是上诉人并未举证涉案房屋渗水在于被上诉人提供的物业管理服务不符合相关物业合同的内容，因此应当承担举证不能的不利后果。其该上诉理由没有事实依据，本院不予以支持。被上诉人提供了物业管理服务，上诉人应当依照相关合同的约定，向被上诉人支付相关物业管理费用。另上诉人称其并未与被上诉人签订物业管理合同，故无须交纳管理费的问题，经查，在涉案某某大厦业主委员会成立之前，被上诉人与开发商深圳市某某房地产开发有限公司于1998年8月12日、2003年7月28日、2008年7月31日签订有《物业管理委托合同》，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，被上诉人收取物业管理等费用具有合同依据，上诉人的该理由不能成立，本院不予支持。原审法院对此认定正确，本院予以维持。
关于上诉人应交纳管理费等费用数额问题。上诉人上诉称涉案房产至今未办理房地产证，购房合同约定的面积与分户汇总表上的面积不符，被上诉人无权按分户表上的面积收取管理费。本院认为，分户、分栋汇总表是有关行政部门在办理房地产证前对房屋进行的竣工查丈，是房屋产权登记机关确认房屋面积的依据。被上诉人按照法定登记面积为上诉人提供了服务，其按照分户表的面积收取涉案房产物业管理费及本体维修基金符合法律规定，上诉人的该抗辩理由不能成立，本院不予支持。另外，因被上诉人原审并未提交有效证据证明本案诉讼时效期间发生中断事由，所以被上诉人要求支付2000年5月至2007年6月22日期间的相关费用已超过诉讼时效期间，该部分请求不应予以支持。上诉人应支付自2007年6月23日起至2009年6月23日期间的相关物业管理费用。原审法院对此处理正确，本院予以维持。
综上，上诉人的上诉理由均不成立，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币200元，由上诉人王某某承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 爽
审 判 员 钟 波
审 判 员 俞 红
二〇〇九年十二月十四日
书记员（兼） 邹俊辉