广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终10076号上诉人（原审被告）:张智梅，女，汉族，1966年1月24日出生，住广东省佛山市禅城区，上诉人（原审被告）:肖福源，男，汉族，1959年2月15日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：张智梅，系上诉人妻子。被上诉人（原审原告）：佛山市侨宇物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区普君南路3号二楼，统一社会信用代码91440604708179341T。法定代表人：关道耀。委托诉讼代理人：张思扬，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：张昊博，广东禅都律师事务所实习律师。上诉人张智梅、肖福源因与被上诉人佛山市侨宇物业管理有限公司（以下简称侨宇公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初6640号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人张智梅、肖福源上诉请求：1.撤销一审判决，改判张智梅、肖福源无需向侨宇公司支付物业管理费、公摊水电费及违约金；2.本案的一、二审诉讼费用由侨宇公司承担。事实和理由：一、侨宇公司至今仍未为张智梅、肖福源提供与其他业主同等的门禁服务，其未按合同约定提供物业管理服务，张智梅、肖福源无需向侨宇公司支付物业管理费。张智梅、肖福源自2004月5月购房居住至今，在进行楼宇交接时，张智梅、肖福源即发现门禁对讲系统无声，不能正常使用，侨宇公司答应尽快修复，但直至2016年下半年更换门禁系统前仍无法正常使用。侨宇公司更新门禁系统后，拒绝给张智梅、肖福源钥匙，侨宇公司在政府部门的介入下才同意给张智梅、肖福源钥匙却限制对讲功能，导致张智梅、肖福源无法与其他业一样享受同样的物业服务。一审法院在没有向张智梅、肖福源释明相关法律规定的情况下，特别是张智梅、肖福源在一审答辩状中提到的塔坡居委会、综治办信访维稳中心的介入调解，一审法院既没有要求张智梅、肖福源提供相关证据，也没有向张智梅、肖福源释明相关法律后果，直接以张智梅、肖福源没有提供证据为由对上述事实不予认可，故请求二审法院依法到塔波居委会、综治办信访维稳中心调查，以查明相关案件事实。二、一审法院仅凭侨宇公司的单方陈述即认定其提供的《缴费通知单》的证据效力，不符合法律规定，该批《缴费通知单》不能作为认定事实的依据，即侨宇公司未能证明张智梅、肖福源所欠公摊水电费的金额，一审法院直接以侨宇公司的主张要求张智梅、肖福源支付该批公摊水电费没有依据，应以侨宇公司举证不能驳回其要求公摊水电费的诉讼请求。《缴费通知单》是侨宇公司单方制作的，之前亦没有向张智梅、肖福源送达，诉讼过程中也没有得到张智梅、肖福源的确认，侨宇公司更没有提供任何其他证据进行佐证，可见，其尚未完成举证责任，且公摊水电费的资料、计算方式都是由侨宇公司掌握，要求张智梅、肖福源提供相关证据反驳侨宇公司属于强人所难，也不符合证据规则。三、本案前期物业服务合同系没有约定履行期限的合同，且物业管理费在合同期限内也不是固定的，一审法院认为“合同期限内产生的物业管理费应视为一个整体”没有事实依据，也没有法律依据。侨宇公司起诉前超过两年的物业管理费明显超过了法律规定的诉讼时效期间，不应得到支持。四、退一步来说，即使物业管理费可以作为一个整体，且公摊水电费的金额也是正确的，因该费用是不固定的，每月产生的数额不同，合同期限内的公摊水电费不能视为同一债务，而侨宇公司没有任何证据证明其向张智梅、肖福源就该笔费用进行催收，其起诉前超过两年的公摊水电费不应得到支持。五、侨宇公司明显存在服务不到位的违约情形，一审法院既支持物业管理费，又支持高达24%的利息，明显不合理。被上诉人侨宇公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回张智梅、肖福源的上诉请求。侨宇公司向一审法院提出诉讼请求：1.张智梅、肖福源向侨宇公司支付物业管理费和公摊水电费用合共18246.46元及违约金（违约金以18246.46元为本金，按每日1‰的利率计算，自欠费之日起计至实际付清之日止，现暂计至2017年4月6日为24246.28元），上述两项合计42492.74元；2.本案诉讼费用由张智梅、肖福源承担。一审法院查明：2004年5月6日，侨宇公司（甲方，物业管理公司）与张智梅（乙方，购房者）签订《前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时的物业管理。乙方所购侨晶花园的房屋建筑面积为140.75㎡……第四条：物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施、设备大中修、更新、改造的费用及公共用电分摊费用）；乙方交纳费用的时间为每月5号前，收费方式为银行托收；住宅建筑面积每平方米按物价局批复标准执行，公共用水、用电公摊性费用按实结算，按乙方所占有的房屋建筑面积比例交纳；物业管理服务费用标准按物价局批复执行；第九条：四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权按《广东省物业管理条例》的规定要求乙方补交从逾期之日起按每天1‰交纳违约金，如逾期3个月仍不交纳，甲方可采用有效措施对乙方住宅停水、停电、停气。同时，侨宇公司与张智梅还签订了《业主公约》。同日，侨宇公司与张智梅对涉案房屋进行交接，并写明交接意见。2009年5月17日，张智梅、肖福源向侨宇公司交纳普君北路8号A座1901房代收供水一户一表费480元。2003年9月10日，佛山市禅城区物价局作出《关于侨晶花园物业管理服务费收费标准的批复》，载明：同意佛山市侨宇物业管理有限公司对侨晶花园进行物业管理时收取物业管理服务费，具体收费标准如下：一、高层住宅（有电梯）每月每平方米0.80元（按建筑面积计）……上述物业管理服务费收费标准除按省物价局粤价[1997]24号文规定提供的公共性服务外，还包括上门收运垃圾服务、代收代交水、电费服务、维修公共防盗门服务的费用……物业管理服务费收费标准不包括小区（楼宇）内的公共水电费，其公共水电费的分摊办法按省物价局粤价[1997]173号文有关规定执行……以上收费标准从2003年9月20日执行。2011年9月26日，佛山市禅城区物价局向侨宇公司出具《服务（收费）备案回执》，载明：佛山市侨宇物业管理有限公司座落在禅××××（街道）8号（侨晶花园）的物业管理服务收费标准和有关资料已报我局备案。其中：1.收费标准（调价）：有电梯住宅1.10元/月/平方米……诉讼中，侨宇公司主张每两个月的物业服务费、公摊水电费用在下个月的6日起计算违约金。另查明，侨宇公司提交的《缴费通知单》显示：自2009年8月至2017年4月，其中2009年8月至2011年9月的管理费应交2927.60元，2011年10月至2017年3月的管理费应交10218.45元，管理费合计13146.05元；2009年8月至2017年3月的公共分摊费应交4716.26元，2008年12月至2009年10月的水费371.85元，补收2009年5月至10月的水资源费12.30元，上述合计18246.46元。再查明，涉案佛山市禅城区普君北路8号一座1901房，建筑面积135.18平方米，该房产由张智梅、肖福源从2004年5月购买取得。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。侨宇公司、张智梅、肖福源签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，协议书内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对侨宇公司、张智梅、肖福源具有约束力，侨宇公司、张智梅、肖福源应按照上述协议书的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于侨宇公司诉请张智梅、肖福源交纳物业服务费、公摊水电费用。侨宇公司主张张智梅、肖福源拖欠2009年8月至2017年3月的物业服务费、公摊水电费用，张智梅、肖福源亦确认在该期间未缴上述费用。对此，张智梅、肖福源的抗辩理由有以下三个方面：一是张智梅、肖福源与1908房的共用墙渗漏；二是门禁对讲系统不能使用；三是侨宇公司违章建造单车房，导致张智梅、肖福源不能正常使用其单车房。针对张智梅、肖福源的抗辩理由，一审法院分析如下：关于第一个抗辩理由，根据《前期物业管理服务协议》的相关约定，侨宇公司作为涉案小区的物业服务企业，其提供的物业服务仅限于对房屋共用部位、共用设施设备等项目进行维护和管理，并不包含对业主自有房屋部位的维护和管理，张智梅、肖福源不能以侨宇公司未对涉案房屋质量问题进行修缮为由拒交物业服务费。关于第二及第三个抗辩理由，张智梅、肖福源未能提供有效的证据证明侨宇公司擅自改建公共建筑及公共设施，侵犯业主的利益等，张智梅、肖福源不能因此拒缴物业管理费。因此，一审法院对张智梅、肖福源的上述抗辩意见不予采纳。关于张智梅、肖福源抗辩认为侨宇公司主张的部分费用已超诉讼时效的问题，一审法院认为，物业管理费的收取依据是物业服务合同，因此，在物业服务合同期间内产生的物业管理费应视为一个整体，业主每月缴纳物业管理费应视为整体债务的分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。涉案《前期物业管理服务协议》并未约定合同履行终止的期限，侨宇公司、张智梅、肖福源之间的物业服务关系亦一直持续，因此侨宇公司主张的物业管理费并未超过诉讼时效，一审法院对张智梅、肖福源的该抗辩意见不予支持。本案中，侨宇公司提交《缴费通知单》证明2009年8月至2017年3月期间所产生的物业服务费、公摊水电费用合计18246.46元，侨宇公司关于物业服务费的收费标准有佛山市禅城区物价局出具的相关文件及备案回执予以证明，张智梅、肖福源以其对物业服务费的收费标准调价不知情为由作为抗辩理由，一审法院不予采纳。侨宇公司的计费标准合法合规，张智梅、肖福源应当予以支付。关于侨宇公司诉请的违约金。根据《前期物业管理服务协议》第九条关于“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权按《广东省物业管理条例》的规定要求乙方补交从逾期之日起按每天1‰交纳违约金”的约定，侨宇公司主张从作出缴费通知单的次月6日起算，属于其自行处分的权利，一审法院予以确认。对于违约金的本金部分，因侨宇公司、张智梅、肖福源双方对公摊水电费用的支付期限未进行明确约定，侨宇公司对该部分费用主张的违约金，一审法院不予支持。对于违约金的计算标准，张智梅、肖福源提出侨宇公司主张的标准过高，对此，侨宇公司所主张的违约金属于合同约定的范畴，但依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。据此，一审法院酌定违约金的计算标准按照年利率的24%计算，经核算，截止至2017年4月6日止，张智梅、肖福源应向侨宇公司支付2009年8月至2017年3月期间的物业服务费产生的违约金11256.26元，自2017年4月7日起至实际清偿之日止的违约金以上述期间的物业服务费13146.05元为本金按照年利率24%计算。因此，一审法院对侨宇公司主张的超出部分不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、张智梅、肖福源于判决发生法律效力之日起十日内向侨宇公司支付物业服务费、公摊水电费用合计18246.46元及物业服务费的违约金11256.26元（暂计至2017年4月6日止，2017年4月7日起至实际清偿之日止的违约金，以13146.05元为本金，按照年利率24%计算）；二、驳回侨宇公司的其他诉讼请求。如张智梅、肖福源未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取431元，由侨宇公司负担134元，张智梅、肖福源负担297元。二审期间，张智梅、肖福源向本院提交如下新证据:书面凭证一份，拟证明侨宇公司违章建造单车房的事实。经本院核查如下，因该证据中未有侨宇公司的签名或盖章，且侨宇公司对该份证据的真实性、合法性及关联性均不予确认，故本院不予采信。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系张智梅、肖福源应否向侨宇公司支付尚欠物业服务费、公摊水电费合计18246.46元、相应的违约金以及侨宇公司的诉请是否已过诉讼时效期间。首先，关于张智梅、肖福源应否向侨宇公司支付尚欠物业服务费、公摊水电费合计18246.46元的问题。本案中，从张智梅、肖福源的上诉主张看，其认为无需向侨宇公司支付相应的物业服务费是基于侨宇公司未向其提供与案涉小区其他业主同等的门禁服务。对此，本院认为，双方当事人所签订之前期物业管理服务协议，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应全面、切实的履行合同义务。因物业服务具有公共性，收取物业服务费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必须的费用，个别业主拒交或少交物业费的行为，不仅损害了物业公司的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体的服务质量及水平。现张智梅、肖福源仅以侨宇公司未向其提供与案涉小区其他业主同等的门禁服务为由主张其不应向侨宇公司支付尚欠物业服务费、公摊水电费，一方面，张智梅、肖福源未提供充分、有效的证据予以证实；另一方面，如前所述，从相关的法律规定看，物业服务合同具有其特殊性，物业服务费从本质上讲，是全体业主享受物业服务的物质基础，若允许部分业主动辄以物业服务企业履行服务义务有瑕疵而少交或不交费用，其后果将使得物业服务企业难以及时有效地为全体业主提供服务。故张智梅、肖福源仅以侨宇公司未向其提供与案涉小区其他业主同等的门禁服务为由主张其不应向侨宇公司支付尚欠物业服务费、公摊水电费的理由不能成立，本院不予支持。至于侨宇公司的收费标准问题，因侨宇公司提交的《缴费通知单》中关于物业服务费的收费标准有佛山市禅城区物价局出具的相关文件及备案回执予以证明，且张智梅、肖福源亦未提供反驳证据推翻上述证据显示的收费标准，故对张智梅、肖福源关于对案涉《缴费通知单》的收费标准提出质疑的上诉主张，因缺乏事实依据，本院不予支持。另，关于违约金是否过高的问题。根据《前期物业管理服务协议》第九条约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权按《广东省物业管理条例》的规定要求乙方补交从逾期之日起按每天1‰交纳违约金”可知，该约定的违约金计算标准过高，对此，一审法院依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定违约金的计算标准按照年利率的24%计算妥当，本院予以维持。其次，关于侨宇公司的诉请是否已过诉讼时效期间的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行届满之日起计算。”就本案情形而言，案涉物业服务的提供是一个整体行为，及于整个合同期间，且双方之间的物业服务合同关系亦一直处于持续状态，故此依照上述法律规定，物业服务合同应视为是整体债务的分期履行，其诉讼时效应自最后一期履行届满之日起计算，侨宇公司的诉请并未超过诉讼时效期间。张智梅、肖福源的该项上诉主张缺乏法律依据，本院不予支持。至于张智梅、肖福源在二审期间提出要求法院向佛山市禅城区塔坡居委会、佛山市禅城区综治办调查取证的申请，因与本案的实体处理不具有直接关联性，本院不予准许。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费862元，由上诉人张智梅、肖福源负担。本判决为终审判决。审 判 长  余珂珂审 判 员  李 虹代理审判员  黄玉凤二○一七年十二月十八书 记 员  李嘉敏