石家庄市桥西区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第00374号
原告（反诉被告）中国人民解放军66296部队，住所地石家庄市中山西路506号。
法定代表人顾凤山，该部队部长。
委托代理人李青林，北京军区联勤部法律顾问处律师。
委托代理人廖国军，中国人民解放军66296部队自动化站士官。
被告张玉坡，无业。
委托代理人单槐生，河北君和诚律师事务所律师。
委托代理人张士学。
被告（反诉原告）郭志，河北恒利泰进出口贸易有限公司总经理。
委托代理人梁天甫，河北海科律师事务所律师。
委托代理人马燕鸣，出租车司机。
原告（反诉被告）中国人民解放军66296部队（以下简称原告）与被告张玉坡、被告（反诉原告）郭志（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国人民解放军66296部队之委托代理人李青林、被告张玉坡之委托代理人单槐生、被告郭志及其委托代理人梁天甫、马燕鸣到庭参加诉讼。本院现已审理终结。
原告中国人民解放军66296部队诉并辩称，2012年3月16日，原、被告双方签订协议约定，被告共同承租原告房屋合伙经营餐饮，年租金34万元，租金按半年预交等。协议于签订当日生效后，原告严格履约无违约行为，被告多有违约，已拖欠近1年租金。原告多次催要，至今推脱，故诉至法院，请求判令：一、解除原、被告之间的租赁协议及被告向原告移交租赁标的物等物品；二、被告向原告支付拖欠租金及违约金（至2015年1月10日租金为283333元、违约金为192780元，主张支付至腾清房屋时止）；三、被告承担诉讼费。对被告郭志的反诉，原告辩称，根据合同约定维修费用由被告承担，装修费用在租赁合同到期后无偿归原告所有。原告没有违约行为，不应承担违约责任。
被告张玉坡辩称，一、自然人张玉坡主体身份不适格。1、自然人张玉坡不是承租人，个人没有交纳租金义务；2、2012年3月16日协议中所有租金均是以金百荷饭店名义交纳的，而非个人，原告没有证据证明自然人张玉坡有交纳租金义务。二、金百荷饭店变更为上善酒楼属于企业内部变更，并不影响与原告租赁合同的履行。1、张玉坡代理金百荷饭店分别于2012年3月16日、4月6日与郭志签订关于金百荷饺子饭店转让协议和交接协议，将饭店整体转让给了郭志，并于2012年7月18日完成了企业名称、法定代表人的工商变更登记；2、企业变更是企业内的部分事项的变更，并不是一个企业消失新设立一个企业。工商登记档案载明石家庄上善酒楼成立日为2006年6月12日，对原告而言，该企业单位与原告的租赁合同权利和义务并不发生改变。只是交纳租金的单位名称变化为上善酒楼；3、事实上原告已经同意并接受了上述企业变更；4、金百荷饭店与上善酒楼的转让、交接协议中对于交纳租金事项已进行了事实上的处置。三、“补充协议”不能成为认定张玉坡为共同承租人的有效证据。请求驳回原告对被告张玉坡的起诉。1、原告起诉的基础证据为2012年3月16日的补充协议，却故意规避2011年3月20日大合同及其与补充协议之间的关系。因为大合同中根本找不到张玉坡的名字；2、原告对张玉坡承租人身份的说词不过是补充协议第二条。如此文字表述显然不能认为张玉坡已经成为或就是共同经营人的证据，事实上张玉坡没有成为共同经营人。综上，没有证据能够证实张玉坡应对原告主张的租金承担责任。应驳回对被告张玉坡的起诉。
被告郭志辩并反诉称，一、被告郭志并未拖欠原告283333元租金，其主张数额不实；二、原告违约在先，被告郭志没有任何过错。2013年7月之前，被告郭志一直按时缴纳房租，未出现拖欠房租情况，但是由于房屋年久失修，致使多间房屋漏水不能正常使用。被告向原告递交维修房屋的申请，但原告一直敷衍了事，受损房屋墙皮壁纸没有得到修复，使得被告郭志营业额每况愈下，故被告行使自己权利，拒绝继续支付租金。三、原告不仅没有维修好房顶，而且多次对答辩人进行停水停电，造成被告郭志不能营业，损失惨重。应驳回原告对被告郭志的诉讼请求，并请求判令：一、继续履行原、被告之间的租赁协议和合同；二、原告赔偿被告郭志损失共计60万元；三、本案原告承担诉讼费。
经审理查明，一、关于原、被告所述的租赁合同。2011年3月20日，原告（出租方、甲方）与张凤侠（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定：“第一条甲方自愿将位于河北省石家庄市中山西路498号三层楼房（坐落号京冀字第××号）的房屋建筑面积1100平方米，出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。第二条租赁用途：餐饮。第三条租赁期限自2011年3月25日起2016年3月25日止。第四条租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）人民币（大写）壹佰柒拾万元（￥1700000元）。年租金为人民币（大写）叁拾肆万元（￥340000元）。租金按半年结算，乙方于每半年的前十日交付甲方。付款方式支票或现金。……第十一条乙方违约责任：（一）……；（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得转移；……”。2012年3月16日，原告有偿办（甲方）与被告张玉坡（乙方）、被告郭志（丙方）签订《补充协议书》，约定：“经金百荷饺子经营人张玉坡（乙方）申请，66296部队有偿办（甲方）研究同意，指定此补充协议。一、同意“金百荷饺子”更改为其他品牌或名称。二、同意经营人由张玉坡变更为郭志（丙方）、张玉坡共同经营。三、其他合同条款以原来甲方和乙方签订的合同为准。（即2011年3月20日甲方与乙方签订的租赁合同为准）。四、此补充协议共三份，甲方、乙方和丙方各执一份，均为正本，具有同等法律效力”。
本院在审理过程中，原告提交上述2011年3月20日租赁合同及2012年3月16日的补充协议复印件，原告称张凤侠要转让，被告担心接手租赁房屋有麻烦，于是签订了补充协议，二被告共同承租原告房屋合伙经营后，在原告催促下交纳租金，2014年3月10日至2015年1月10日共拖欠租金283333元。二被告对补充协议书上的本人签名表示认可，被告郭志提交该份补充协议的原件，两份租赁合同在第五条关于物业管理费的约定不同，且两份补充协议除打印内容相同外，被告郭志提交的协议书中添有手写内容“此补充协议的签订与66296部队大合同的履行没有关系。”对此被告郭志称，原告有作伪证的嫌疑，石家庄市消防支队为原告出具消防安全检查意见中租赁房屋建筑面积为900平方米，与租赁合同中1100平方米不符。租赁合同没有原告签名，不是租赁合同签订方，且原告多次给被告停水、停电，给被告餐饮工作造成不良后果。
二、关于二被告所述的转让协议。2012年3月16日，被告张玉坡（甲方）与被告郭志（乙方）签订《关于“金百荷饺子”饭店整体转让的协议》，约定：“1、转让标的：是位于中山西路506号的店名为金百荷饺子的正在营业中的饭店。2、转让范围：为整体转让，即饭店的所有权和经营权同时由甲方转让给乙方。所有权指的是：甲方对原饭店的装修、餐饮设施、电器设备、厨房设备以及所有的饭店用品的投入（不包括饭店房屋的产权）。经营权是指：甲方原有的全套的、完备的饭店手续（包括营业执照、食品卫生等）。3、转让价格总价二百万元整。2012年3月25日至2016年3月25日之间的房租，由乙方按照甲方与七分部的租房合同的约定继续缴纳。除此之外，乙方不再向任何人缴纳任何形式的费用……”。后，被告张玉坡（甲方、转让方）与被告郭志（乙方、接手方）签订《“金百荷饺子”饭店转让交接协议》（郭志签字时间2012年4月6日、张玉坡签字时间2012年4月7日，约定：“一、乙方于2012年3月29日已将“金百荷饺子”饭店整体转让费人民币贰佰万元整全部交清给甲方。自即日起，“金百荷饺子”饭店已属于乙方，与甲方无关。在此之前的债权债务，全部甲方负责。在此以后发生的债权债务，全部由乙方负责……”。
本院在审理过程中，二被告提交上述两份转让协议，被告张玉坡称租金以金百荷餐饮的名义交纳，不是以被告张玉坡个人名义交纳，金百荷饺子已转让给被告郭志。并提交2011年4月7日和2011年10月9日租赁房屋收费通知单及2011年4月8日、2011年10月9日其与中国人民解放军往来票据收据，被告张玉坡称单据付款人名称为“金佰（百）荷饭店”，内资企业登记基本情况表证明2012年7月6日法定代表人变更为郭志，2012年7月18日金百荷饭店变更为石家庄上善酒楼。被告郭志对证据真实性未提出异议，但对被告张玉坡的陈述不予认可，被告郭志称张玉坡在明知没有转让权利的情况下私自转让，且收取200万元转让费，其转让无效、违法。
三、关于原告主张的租金、违约金。原告称年租金34万元，半年一交，自2014年3月10日至2015年1月10日，租金为283333元；租赁合同约定第十一条第二项约定逾期一日加收千分之三的违约金，截止2015年1月10日违约金为192780元。
被告张玉坡称原告上述主张与其无关。被告郭志称，租金交到2014年3月份，违约金的约定被告不知道，且原告提出的违约金约定较高。
四、关于被告郭志主张的损失赔偿。被告郭志称，因原告房屋漏雨，导致被告无法经营，原告违约在先，应赔偿被告以下损失：2012年至2014年物业费39600元（每年13200元）；被告交纳保证金6万元（张玉坡返还）；2013年7月至2015年10月饭店无法经营的租金损失24万元；2014年停电、停水造成的人员工资损失5万元；营业损失30万元，自2014年12月7日至2016年3月25日，按上一年度营业额收入100万元的30%估算；仓库原材料损失95000元；接受金百荷的转让费200万元。被告称只主张其中的60万元，提交照片及消防安全检查意见、银行转款给张玉坡200万元的凭证、工资报表等，并申请证人于某出庭作证。证人于某陈述称，2012年7月到上善酒楼工作时房屋就开始漏雨，原告派人维修过，但只是表面维修，后来漏雨就更加严重了，被告郭志因为原告没有维修就没有交房租，之后原告停水停电，饭店经营越来越差，就关门了。
原告对此不予认可，称未收到维修报告，且合同约定维修费用由被告负担，原告没有违约，不承担违约责任。消防意见书与本案无关联性，消防意见书上的面积不一定准确。被告张玉坡对此称无返还责任。
以上事实有原告提交的租赁合同、补充协议、军队单位对外有偿服务许可证及被告张玉坡提交的转让协议，被告郭志提交的租赁合同、补充协议、转让协议等及当事人陈述予以证实。
本院认为，原告与二被告于2012年3月16日签订补充协议，系双方真实意思表示，合法有效。双方在协议中约定“其它合同条款以2011年3月20日签订租赁合同为准”，故原被告应依据租赁合同及补充协议的约定履行各自义务。被告郭志提交的补充协议书中手写部分与该协议书第三条约定不符，被告郭志应对其提出的与租赁合同无关的抗辩理由负有举证责任，现其未能提供证据证实，对此本院不予采信。二被告承租原告房屋后用于经营餐饮服务，并签订转让协议，双方的转让协议未有原告的签字，且原告对二被告之间的转让表示不知情，其转让行为属另一法律关系，被告张玉坡提出与其无关，理据不足，本院亦不予采纳。二被告作为承租方，应按照合同约定履行支付租金的义务。
被告张玉坡、郭志已逾期30日未向原告支付租金，根据约定原告有权解除合同并收回约定属于原告的财产，故原告要求解除租赁合同及补充协议并返还房屋，本院应予支持。因租赁房屋尚未腾清，双方约定年租金34万元，故二被告应自2014年3月10日起至腾清房屋之日止向原告支付租金。
当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付违约金，当事人约定的违约金过分高于造成的损失，可以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同“过分高于造成的损失”。原、被告约定违约金数额过高，对此被告提出异议，二被告自违约之日2014年3月10日至腾清房屋之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的130%支付违约金。
被告郭志提交的租赁合同中有物业费及保证金的约定，且被告郭志已实际履行交纳了上述费用，现其要求返还，理据不足，本院不予支持。关于被告郭志主张的工资损失、租金损失、营业损失、仓库原材料损失，不属于直接损失，且未有证据证实，本院亦不予支持。关于其提出的转让费200万元，系二被告之间法律关系，双方可另行解决。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）中国人民解放军66296部队与被告张玉坡、被告（反诉原告）郭志于2012年3月16日签订的补充协议书；
二、被告张玉坡、被告（反诉原告）郭志将位于石家庄市中山西路498号三层楼房腾清并交付给原告中国人民解放军66296部队；
三、被告张玉坡、被告（反诉原告）郭志向原告（反诉被告）中国人民解放军66296部队支付自2014年3月10日起至实际腾房之日止的租金及违约金（租金以年租金34万元为基数，不足月按实际天数计算；违约金以上述确定的租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率的130%计算）；
四、驳回被告（反诉原告）郭志的反诉请求。
上述第一、二、三、四项限本判决生效之日起十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8442元，由被告张玉坡、被告（反诉原告）郭志负担；反诉费4900元，由被告（反诉原告）郭志负担；公告费260元，由被告张玉坡负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。
审 判 长 王 倩
人民陪审员 张 利
人民陪审员 梁增兵
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 王天文