山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民一终字第999号
上诉人（原审原告）：莱阳丹崖水泥有限责任公司。住所地：莱阳市荆山路***号。
法定代表人：韩玉国，董事长。
委托代理人：薛建元。
被上诉人（原审被告）：隋旭娟。
委托代理人：曹洪志。
委托代理人：宋鹏飞，山东霁涛律师事务所律师。
上诉人莱阳丹崖水泥有限责任公司（以下简称丹崖公司）因与被上诉人隋旭娟房屋租赁合同纠纷一案，不服莱阳市人民法院（2013）莱阳民三初字第199号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明，2009年10月11日，丹崖公司与隋旭娟签订《房屋租赁合同》，约定隋旭娟租赁坐落于莱阳市五龙南路17号建材宿舍楼楼下商品房西数第2间，租赁期自2009年9月16日至2010年9月15日。双方在合同中约定房屋租金每年四千元，一年分两次交清。同时约定承租方逾期交付租金的，除应及时如数补齐外，应支付违约金贰万元整。合同到期后，双方未再签订租赁合同，隋旭娟继续占用租赁房屋，但未交纳房屋租金。丹崖公司因隋旭娟未交纳房屋租金提起诉讼，请求：1、判令隋旭娟立即付清租赁费10997元及违约金20000元，并按每天10.95元负担自2013年6月17日至房屋交付时的租赁费；2、判令隋旭娟立即返还房屋；3、诉讼费用由隋旭娟承担。
莱阳市五龙南路17号建材宿舍楼2栋原所有权人为莱阳建材集团公司，1998年按房改政策出售给了个人。该宿舍楼1号楼楼下有8间房屋，涉案房屋为其中之一。2002年7月25日，莱阳建材集团公司被吊销了营业执照。2008年4月15日莱阳建材集团公司出具委托书，委托丹崖公司对上述8间房屋管理、使用、修缮、对外出租、收取租金等。审理过程中，丹崖公司提交房屋所有权证一份，该证记载除了建材宿舍楼2栋原属于莱阳建材集团公司外，还有8间砖混房屋。经丹崖公司申请，法院到莱阳市房产管理局调取了房屋所有权证存根，存根上没有该8间房屋的记载。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十七条规定：不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记薄一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记薄确有错误外，以不动产登记薄为准。丹崖公司提交的房屋所有权证中虽有建材宿舍楼1号楼楼下8间房屋的记载，但与房屋所有权证存根不一致，应以房屋所有权证存根为准，故丹崖公司不能证明莱阳建材集团公司对该8间房屋的合法所有权，其诉讼请求缺乏前提条件，应予驳回。原审法院于2014年8月11日判决：驳回莱阳丹崖水泥有限责任公司的诉讼请求。案件受理费575元，由丹崖公司负担。
宣判后，上诉人丹崖公司不服，向本院上诉称，一、原审法院认定事实错误。1、原审法院查明房屋所有权证存根上没有8间房屋的记载与事实不符。莱阳市房产管理局房屋所有权证存根记载的建筑面积包含涉案8间房屋。2、莱阳建材集团公司对涉案8间房屋享有所有权，房屋所有权证中有明确记载且与实物相符，房屋所有权证存根将地上室错误登记为地下室，应当认定涉案8间房屋为莱阳建材集团公司合法所有。二、原审法院适用法律错误。本案应当适用《中华人民共和国合同法》而不应依据《中华人民共和国物权法》，即使依据《中华人民共和国物权法》，上诉人能够证明房屋所有权证存根未将已出售给个人的房产予以注销，将属于莱阳建材集团公司的8间房屋给予重新登记，是房管部门的错误。原审法院驳回上诉人的诉讼请求，无事实和法律依据。请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人隋旭娟答辩称，涉案房屋属莱阳市国资局所有，由莱阳市住房保障服务中心统一管理，与上诉人没有任何关系。上诉人的诉求缺乏前提要件，与事实不符，于法无据，请求驳回其上诉。
本院二审查明，2007年7月20日，莱阳市政府召开市长专题会议，专题研究市直企业职工宿舍处理问题并形成会议纪要（2007-15），决定市直企业职工宿舍实行归口管理，内容包括：未参加房改（含按标准价参加房改的）的职工宿舍，其房屋产权统一划归国资局，原企业和主管部门承担的责任和行使的权利回归房管局，由房管局负责日常管理工作。被上诉人在原审审理中主张涉案房屋原属莱阳建材集团公司所有，后根据市长会议纪要的意见，房屋管理权发生转移，被上诉人提交了该会议纪要，并另提交了莱阳市住房保障服务中心与上诉人分别于2010年11月2日、2011年4月12日发出的书面通知。2010年11月2日通知载明：根据市政府（2007）15号市长专题会议纪要的有关规定，莱阳市丹崖水泥公司职工宿舍的管理权收归市国有资产管理办公室，由莱阳市住房保障服务中心负责维护管理。同时宿舍区内的8套商业房也由莱阳市住房保障服务中心统一管理。2011年4月12日通知载明：根据市长专题会议纪要的有关规定，经莱阳市住房保障服务中心、莱阳市丹崖水泥有限公司协商决定执行市长专题会议纪要的规定，将五龙南路十七号院一、二号宿舍楼24户住户水电费收交及临街八间商业房的管理权移交住房保障服务中心负责管理。上诉人在原审中提交了莱阳市住房保障服务中心出具的书面证明，证明虽然该中心与莱阳市丹崖水泥有限责任公司于2010年11月2日、2011年4月12日发出书面通知，但该中心一直未对八套商业房进行管理，其管理权仍属莱阳市丹崖水泥有限责任公司。本院二审审理中，上诉人提交莱阳市房产交易监理所2014年8月28日出具的书面证明，该证明称“1#楼附属地上室部剩余8间门朝南的125.45平方米未参与房改，现仍属莱阳建材集团公司所有。”被上诉人予以否认，主张应以房屋权属登记原始记录为准。被上诉人提交了莱阳市住房保障服务中心2014年11月25日出具的书面证明，该证明载明“水泥厂宿舍五龙南路17号宿舍区1号、2号楼由我单位在2011年4月份改造。改造后小区24户的电费（包括八间临街房）由我单位代电业公司收取”，被上诉人同时提交了该中心收取电费的收款收据，被上诉人以此主张莱阳市住房保障服务中心对包括涉案房屋在内的房屋已经进行全面管理。上诉人主张被上诉人提交的证据不能证明莱阳市住房保障服务中心已经全面管理了房屋。上诉人没有提供其他证据。
本院查明的其他案件事实与原审法院认定的一致。
本院认为，合同具有相对性，依法成立的合同对合同当事人具有约束力。上诉人基于涉案房屋的所有权人莱阳建材集团公司的委托而享有涉案房屋的管理权，其与被上诉人签订租赁合同，符合相关法律的规定，双方合同依法成立。合同到期后，双方未再签订房屋租赁合同，被上诉人继续使用所承租的房屋，应当视为双方形成了不定期租赁合同关系，双方应当按照原租赁合同的约定履行相应权利义务。被上诉人主张根据当地市政府的会议纪要要求，涉案房屋的所有权及管理权发生变化，上诉人不再是适格权利主体，故拒绝向上诉人交纳房屋租金。不动产所有权的变动，实行登记制度，涉案房屋未产生物权变动。上诉人在原审审理中提交了莱阳市住房保障服务中心出具的证明，证明涉案房屋的管理权没有转移，本院二审审理中又提交莱阳市房产交易监理所出具的证明，证明涉案房屋所有权仍归莱阳建材集团公司，被上诉人虽予否认并提交了莱阳市住房保障服务中心出具的证明及收取电费的收据，但不足以证实其主张。上诉人基于涉案房屋所有权人的委托而享有财产管理权，作为不定期租赁合同的当事人，其有权随时提出解除双方的租赁关系并主张相关财产权益。原审判决认定事实错误，依法应予纠正。因上诉人主张的2010年9月16日至2013年6月16日的租金数额低于实际应当计取的数额（4000元／年÷12月／年×33月＝11000元），应以其主张的数额支付。被上诉人长期拖欠房屋租金，违反了合同的约定，应依法承担违约责任，向上诉人支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销莱阳市人民法院（2013）莱阳民三初字第199号民事判决；
二、被上诉人隋旭娟于本判决生效之日起30日内将位于莱阳市五龙南路17号建材宿舍楼楼下商品房西数第2间返还上诉人莱阳丹崖水泥有限责任公司；
三、被上诉人隋旭娟支付给上诉人莱阳丹崖水泥有限责任公司2010年9月16日至2013年6月16日的房屋租金10997元，并自2013年6月17日起至返还房屋之日止按年租金4000元另行支付房屋租金；
四、被上诉人隋旭娟支付给上诉人莱阳丹崖水泥有限责任公司违约金20000元。
以上三、四项，均限本判决生效后十日内付清。
如未按本判决指定的期间履行付款义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费各575元，均由被上诉人隋旭娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 王守远
审判员 姜松诚
审判员 衣振国
二〇一五年六月十七日
书记员 车丽翠