江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣08民终26号
上诉人（原审原告）：遂川县供销社车辆修配厂，住所地：江西省遂川县泉江镇南潭里*号。
法定代表人：黄小华，该厂负责人。
委托诉讼代理人：丁科文，江西映山红律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋兴明，江西映山红律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：遂川龙泉大酒店有限公司，住所地：江西省遂川县泉江镇龙川大道。
法定代表人：康定柏，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：康定柏，男，1932年5月22日出生，汉族，经商，住江西省遂川县。
被上诉人（原审被告）：康雄，男，1960年4月29日出生，住江西省遂川县。
以上三被上诉人的共同委托诉讼代理人：何学文，江西遂龙律师事务所律师。
上诉人遂川县供销社车辆修配厂因与被上诉人遂川龙泉大酒店有限公司、康定柏、康雄租赁合同纠纷一案，不服江西省遂川县人民法院（2017）赣0827民初1228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
遂川县供销社车辆修配厂上诉请求：1.在一审判决解除双方《租赁合同》的基础上，判令遂川龙泉大酒店有限公司将遂川县供销社综合服务大楼1-4层营业大厅及厅内附属用房归还给遂川县供销社车辆修配厂，由遂川龙泉大酒店有限公司自行拆除龙泉大酒店大楼东面围墙内和后面仓库前部分空闲地的临时建筑，并将其恢复原状；2.判令康雄对应付房租和违约金承担连带责任；3.判令遂川龙泉大酒店有限公司、康雄、康定柏支付违约金5万元；4.本案诉讼费用由遂川龙泉大酒店有限公司、康雄、康定柏负担。事实和理由：1.双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，主要条款不违反相关法律规定，且不违反公平原则，合法有效。2.康雄依法应当承担连带责任。与遂川县供销社车辆修配厂于2008年3月18日签订《租赁合同》的是康雄个人，此时，遂川龙泉大酒店有限公司尚未依法成立，且根据《企业信息》可知，遂川龙泉大酒店有限公司为自然人独资企业，公司成立于2008年7月11日，公司法定代表人在2016年5月18日之前为康雄，原投资人康雄持有公司100%股权，之后，虽然投资人变更，但没有对抗第三人的效力，原投资人康雄应承担连带责任。因康雄未提供证据证明在其经营期间公司财产与其个人财产互相独立，故应当依照我国《公司法》第六十三条规定，对其经营期间的公司债务承担连带清偿责任。同时，遂川县人民法院（2015）遂民二初字596号及（2016）赣0827民初733号民事调解书均可证实遂川龙泉大酒店有限公司的法人代表是康雄。此外，该酒店目前的实际经营人仍是康雄。3.根据《租赁合同》第五条约定，若遂川县供销社车辆修配厂不需要遂川龙泉大酒店有限公司搭建用于所租赁营业场所的配套设施及临时建筑，遂川县供销社车辆修配厂有权要求遂川龙泉大酒店有限公司自行拆除并恢复原状，且遂川县供销社车辆修配厂无需承担任何补偿或赔偿责任。4.根据一审法院查明的违约金计算方式，从2016年6月1日至2017年7月1日止，按万分之五计算的违约金数额为43748元，现计算至上诉之日，违约金数额应为5万元。5.根据《租赁合同》约定，整个租赁物的装修装饰应由遂川龙泉大酒店有限公司负责，故其亦应对相关的工程进行验收。综上，请求二审法院依法支持遂川县供销社车辆修配厂的上诉请求。
遂川龙泉大酒店有限公司、康定柏、康雄共同辩称，遂川县供销社大楼被遂川县供销社车辆修配厂出租给遂川龙泉大酒店有限公司时，未经消防验收，亦未经其他相关部门验收，该出租行为违反了我国《消防法》第十三、十五条以及《建筑法》第六十一条中关于未经消防验收合格不得投入使用和经营的强制性、禁止性规定，根据我国《合同法》第五十二条之规定，双方签订的《租赁合同》应认定为无效。另外，根据我国《公司法》规定，公司债务由公司承担，一审判决遂川龙泉大酒店有限公司法定代表人承担给付责任与法相悖，且2016年5月18日，遂川龙泉大酒店有限公司变更了法定代表人，遂川县供销社车辆修配厂要求前法定代表人承担连带责任更是于法无据。综上，请二审法院依法查明事实，将本案发回重审或驳回遂川县供销社车辆修配厂的诉讼请求。
遂川县供销社车辆修配厂向一审法院起诉请求：1.解除遂川县供销社车辆修配厂与遂川龙泉大酒店有限公司及康雄签订的《租赁合同》，遂川龙泉大酒店有限公司将租赁房屋归还给遂川县供销社车辆修配厂；2.判令遂川龙泉大酒店有限公司、康定柏、康雄自行拆除龙泉大酒店大楼东面围墙内和后面仓库部分空闲地的临时建筑并将其恢复原状；3.判令遂川龙泉大酒店有限公司、康定柏、康雄向遂川县供销社车辆修配厂支付按年租金35万元标准计算2016年6月1日至2017年7月1日止期间拖欠租金计408333.3元，租金计算至房屋实际归还之日止；4.判令遂川龙泉大酒店有限公司、康定柏、康雄支付违约金8万元。
一审法院认定事实：2008年3月18日，康雄以遂川县龙泉大酒店有限公司法定代表人的身份与遂川县供销社车辆修配厂签订了《租赁合同》，合同约定：一、甲方（即遂川县供销社车辆修配厂）将遂川县供销社综合服务大楼1-4层营业大厅及厅内附属用房租赁给乙方（即遂川县龙泉大酒店）；二、租赁期为12年，即从2008年5月1日至2020年4月30日止；三、租金每年35万元。租金支付方式为：分季缴交。即每季的首月10日前一次性交清当季的租金87500元。若逾期未交，则每逾期一天承担当季租金总额万分之五的违约金。若超过三个月未交纳租金或未足额交纳租金，则甲方有权单方解除合同，且因此造成的一切损失，由乙方承担。四、承租范围内的内部装修和水电安装由乙方负责。装修方案应符合设计要求，并书面报告甲方审核同意后方可实施。装修费用由乙方负担。租赁合同到期后乙方投入的墙体、地面、楼面、天棚上的装修物无偿归甲方所有；五、甲方同意大楼东面围墙内和后面仓库前部分空闲地（面积约160平方米，以实际占用面积为准），给乙方使用（土地权属归甲方），用于所租赁营业场的配套设施及临时建筑（厨房、宿舍等）。其建设费用、临时建设审批及费用全部由乙方承担，该临时建筑及配套设施随乙方租赁期满后，若甲方需要，按当时评估价格给甲方，若甲方不需要，由乙方自行拆除，甲方不承担任何补偿或赔偿责任；六、租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不能将租赁场所擅自整体转租他人，否则，甲方有权单方面解除合同。合同由遂川县供销社车辆修配厂当时的法定代表人郭峰及遂川龙泉大酒店有限公司法定代表人康雄签名确认并加盖了双方的印章。康雄在租赁该房后于2008年10月和2010年将本案所涉房屋的一楼两间店面分别出租给了中国邮政储蓄银行遂川支行和遂川县樟邦大药房。另查明，遂川龙泉大酒店有限公司在2016年5月17日之前一直由康雄在经营管理。2016年5月18日后，遂川龙泉大酒店有限公司法定代表人变更为康雄的父亲康定柏。2016年6月1日后，遂川龙泉大酒店有限公司一直未向遂川县供销社车辆修配厂支付房屋租金。经核算，截至2017年7月1日，按万分之五标准计算违约金为43748元。此外，康雄在经营遂川龙泉大酒店期间，从2014年5月1日起至2016年5月30日多次拖欠遂川县供销社车辆修配厂房屋租金，遂川县供销社车辆修配厂两次向法院提起诉讼，后经法院调解，做出了（2015）遂民二初字第596号及（2016）赣0827民初733号两份调解书。
一审法院认为，遂川县供销社车辆修配厂与遂川县龙泉大酒店签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。但康雄在担任遂川龙泉大酒店法定代表人期间，多次拖欠遂川县供销社车辆修配厂的房屋租金，经法院调解后，遂川龙泉大酒店有限公司一直未履行支付义务。2016年5月18日后，遂川龙泉大酒店有限公司虽变更了法定代表人，但该公司至今也未支付房屋租金，已明显违约。根据双方签订的合同约定，若超过三个月未交纳租金或未足额交纳租金，则遂川县供销社车辆修配厂有权单方面解除合同，故遂川县供销社车辆修配厂诉请解除双方签订的合同符合法律规定，现予以支持。遂川县供销社车辆修配厂诉请要求遂川龙泉大酒店有限公司自行拆除龙泉大酒店大楼东面围墙内和后面仓库前部分空闲地的临时建筑，并将其恢复原状。该院认为，为避免重复性建设，待合同解除后，双方协商是否拆除。协商未果，合同到期后，按合同约定的履行。遂川县供销社车辆修配厂诉请遂川龙泉大酒店有限公司等支付违约金8万元，已明显超过法律规定，不予支持。康雄抗辩其个人不应承担支付责任，该院认为该公司已变更法定代表人，康雄个人不应承担支付责任，故对康雄的抗辩意见予以采信。判决：一、解除遂川县供销社车辆修配厂与遂川龙泉大酒店有限公司签订的《租赁合同》。二、遂川龙泉大酒店有限公司、康定柏自判决生效之日起十日内支付遂川县供销社车辆修配厂2016年6月1日至2017年7月1日房屋租金408333.30元，并支付违约金43748元；2017年7月1日之后租金按年租金35万元标准计算至遂川龙泉大酒店有限公司实际归还遂川县供销社车辆修配厂房屋之日止。三、驳回遂川县供销社车辆修配厂的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相一致，现予以确认。
本院认为，遂川县供销社车辆修配厂与遂川龙泉大酒店有限公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律或行政法规的效力性强制性规定，并不符合我国《合同法》第五十二条第（五）项规定的情形，被上诉人关于该合同因违反我国《消防法》第十三条等规定而应认定为无效的答辩意见本院不予采信。关于康雄、康定柏应否承担连带责任的问题。本案中，遂川县供销社车辆修配厂起诉要求支付的是2016年6月1日及之后租金，在此期间，遂川龙泉大酒店有限公司为自然人独资公司(即一人有限责任公司)，其唯一投资人为康定柏，根据我国《公司法》第六十三条关于“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，遂川龙泉大酒店有限公司和作为该公司唯一投资人（而非法定代表人身份）的康定柏应连带承担支付该期间租金及违约金的义务，上诉人关于康雄应承担连带责任的主张缺乏法律依据，不予支持，而康定柏关于其仅是该公司法定代表人，不应承担连带责任的答辩意见与法相悖，本院不予采信。另，双方签订的《租赁合同》是因遂川龙泉大酒店有限公司的违约行为而被一审法院解除，根据该《租赁合同》第五条关于“……若甲方不需要，由乙方自行拆除……”的约定以及依照我国《合同法》第九十七条关于“合同解除后……已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，遂川县供销社车辆修配厂依法有权要求遂川龙泉大酒店有限公司归还遂川县供销社综合服务大楼1-4层营业大厅及厅内附属用房，由遂川龙泉大酒店有限公司自行拆除龙泉大酒店大楼东面围墙内和后面仓库前部分空闲地的临时建筑，并将其恢复原状。一审法院对遂川县供销社车辆修配厂的该项诉讼请求处理不当，现予以纠正。关于违约金数额问题。本院认为，因遂川县供销社车辆修配厂在一审起诉主张的是2016年6月1日至2017年7月1日房屋租金及该期间的违约金，其关于将违约金数额计算至上诉之日的上诉请求超出了其一审诉请范围，不予支持。
综上所述，遂川县供销社车辆修配厂的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持遂川县人民法院（2017）赣0827民初1228号民事判决第一项、第二项；
二、撤销遂川县人民法院（2017）赣0827民初1228号民事判决第三项；
三、本判决生效后三个月内，遂川龙泉大酒店有限公司应将遂川县供销社综合服务大楼1-4层营业大厅及厅内附属用房返还给遂川县供销社车辆修配厂；
四、本判决生效后三个月内，遂川龙泉大酒店有限公司自行拆除龙泉大酒店大楼东面围墙内和后面仓库前部分空闲地的临时建筑，并将其恢复原状；
五、驳回遂川县供销社车辆修配厂的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8625元，减半收取计4312.50元，由遂川县供销社车辆修配厂负担320.50元，遂川龙泉大酒店有限公司、康定柏负担3992元。二审案件受理费1050元，由遂川县供销社车辆修配厂负担550元，由遂川龙泉大酒店有限公司、康定柏负担500元。
本判决为终审判决。
审判长 陈素梅
审判员 赖苏平
审判员 涂 强
二〇一八年一月二十九日
书记员 吴富强