安徽省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）皖民终181号
上诉人（原审被告）：张先俊。
委托诉讼代理人：汪万海，安徽华人（六安）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱楠，安徽华人（六安）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李大勇。
委托诉讼代理人：尚泓，六安市金安区三十铺镇法律服务所法律工作者。
原审被告：安徽省中平置业有限公司，住所地安徽省六安市经济开发区。
法定代表人：廖贵斌，该公司董事长。
上诉人张先俊因与被上诉人李大勇以及原审被告安徽省中平置业有限公司（简称中平置业公司）执行异议之诉一案，不服安徽省六安市中级人民法院（2016）皖15民初69号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年6月22日公开开庭审理了本案。张先俊的委托诉讼代理人汪万海、李大勇的委托诉讼代理人尚泓到庭参加了诉讼。中平置业公司经本院合法传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
张先俊上诉请求：依法撤销一审判决，驳回李大勇的全部诉讼请求，并由李大勇承担本案一二审诉讼费用。事实和理由：1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的前提是，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，但案涉房屋已经登记在申请执行人张先俊名下，一审法院适用法律错误。2、本案张先俊已取得的上述房产已抵押给第三人六安市金安信用担保有限公司，并办理了抵押登记，李大勇不能依法排除登记在张先俊名下并已为第三人办理抵押登记的权利。3、张先俊依法对案涉房产享有所有权，本案产权清晰，不存在争议，且李大勇提出执行异议时，案涉房产依据（2015）六执字第00178-1号执行裁定书及（2015）六执字第00178号协助执行通知书于2015年11月16日备案登记至张先俊名下。一审对此认定事实不清。一审认定案外人张明与中平置业公司于2012年4月16日签订《购买意向协议》，2012年6月10日，中平置业公司与李大勇签订《商品房买卖合同》。但依据法律规定，李大勇、张明应在中平置业公司拥有案涉房产产权期间提出异议才符合法律规定。而李大勇提出执行异议时，房屋产权已经转移至张先俊名下，张先俊与李大勇无任何法律依据。综上，一审认定事实不清，请求依法撤销一审判决，驳回李大勇的诉讼请求。
李大勇答辩称：本案事实清楚，一审法院适用法律正确，请求二审法院依法驳回张先俊的上诉请求。
李大勇向一审法院提起诉讼，请求：依法确认中平置业公司开发的安徽鑫泰钢铁物流园2幢109室、209室、309室归其所有，停止对上述商品房的执行行为，并由张先俊、中平置业公司负担本案诉讼费用。
一审查明：2012年4月16日，中平置业公司（甲方）与张明（乙方）签订《购房意向协议》，约定张明意欲购买中平置业公司开发的“鑫泰钢铁物流园”2（交易二区）幢101-109、166室、165室房屋。同日，张明向中平置业公司汇款100万元作为诚意金。2012年6月10日，中平置业公司与李大勇签订《商品房买卖合同》，约定：购买房屋二栋第109-209-309号，面积130.02平方米，单价3912.74元，总价508734元，付款方式首付254734元，按揭254000元，交付期限2012年9月30日等。同日，张明分两笔向中平置业公司汇款合计1710197元，其中254734元系张明为李大勇代付的购房款。中平置业公司在收款当日出具编号为3467005的收据，载明交款人张明，收款方式转账，人民币254734元，收款事由为二幢109-209-309首付款。2014年1月23日，李大勇支付剩余房款254000元，中平置业公司出具编号为4941789的收据，载明交款人李大勇，收款方式现金，人民币254000元，收款事由二区109号购房款。
2016年1月4日，安徽省六安市金安区人民法院立案受理原告李大勇诉被告中平置业公司商品房买卖合同纠纷一案，该院于2016年1月11日作出（2016）皖1502民初84号民事判决书。该判决书查明：李大勇通过现金及银行转账方式按照上述约定付清全部购房款508734元。2012年9月30日，中平置业公司按合同约定交付所购商品房，但经李大勇多次催促，中平置业公司至今未按合同约定为李大勇办理备案登记，导致李大勇所购商品房无法办理产权登记手续。最终法院判决中平置业公司于判决生效之日起五日内协助李大勇办理所购安徽鑫泰钢铁物流园2幢109室、209室、309室商品房的房产登记手续并给付李大勇违约金5087元。判决书送达后，双方均未上诉，该判决已生效。
一审另查明：张先俊与中平置业公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2014年9月10日作出（2014）六民二初字第00068号民事调解书，双方一致确认：一、中平置业公司于2014年11月15日前偿还张先俊借款3100万元；二、如中平置业公司逾期不能偿还，中平置业公司自愿以1700万元为基数，自2013年11月15日起，按银行贷款年利率6.8%四倍给付利息至付清为止；三、案件受理费199300元减半收取为99650元、保全费5000元，合计104650元，由中平置业公司负担。后因中平置业公司逾期未按调解书履行义务，张先俊向一审法院申请执行，2015年5月12日立案执行。执行中，一审法院对2013年12月10日查封的中平置业公司开发的位于六安市开发区“鑫泰钢铁物流园”第2栋30套、第3栋90套共计120套房屋进行价格评估，评估总价值为6657.49万元。根据案件执行实际，一审法院于2015年7月27日作出（2015）六执字第00178号执行裁定，拍卖、变卖其中的112套房屋。因三次拍卖均无人报名而流拍，根据申请人书面申请，一审法院于2015年11月16日作出(2015)六执字第00178-1号执行裁定，将上述112套房屋及所占土地使用权以第三次拍卖保留价4775万元交付申请执行人张先俊以物抵债。执行中，李大勇对一审法院处置的“鑫泰钢铁物流园”2幢109室、209室、309号房屋提出书面异议，一审法院于2016年4月25日作出（2016）皖15执异3号裁定书，驳回李大勇的异议，裁定书送达后，李大勇于2016年5月13日向一审法院提起案外人执行异议之诉。
一审法院认为：所有权的取得方式分为继受取得和原始取得，买卖系继受取得的原因之一。买卖合同的成立及生效仅使买受人取得对出卖人的债权请求权，不直接产生标的物所有权转移的效果。买受人若要取得具有排他效力的物权，应当采取法定公示方式。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让或消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，我国不动产物权变动原则上以登记为生效要件，即判断不动产物权的权属应以法定不动产管理机构的登记内容为准，而不动产所有权的继受取得则必须通过物权的变更登记始产生法律效力。对于房屋买卖而言，房屋买受人在办理房屋过户手续后方能取得房屋所有权。本案李大勇虽与中平置业公司签订房屋买卖合同，但该事实不能当然产生物权变动的效力。因争议房屋未登记在李大勇名下，李大勇并非物权法所指的房屋所有权人，其要求确认对案涉房屋享有所有权的诉求，于法无据，不予支持。2、案外人执行异议之诉，是案外人就执行标的享有足以有效阻止强制执行的权利，在执行程序终结前向执行法院提起的旨在阻止执行标的物强制执行的诉讼。案外人应当就其对执行标的享有的足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理产权过户登记。本案中，案涉房屋被查封的时间为2013年12月10日，案涉房屋买卖合同签订时间为2012年6月10日，早于人民法院的查封时间。根据（2016）皖1502民初82号民事判决书查明的事实，2012年9月30日，中平置业公司已向李大勇交付所购商品房，再结合李大勇将案涉房屋出租给六安市宝莱汽车销售服务有效公司的事实，可以认定李大勇在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，且已支付全部购房款。至于案涉房屋未及时办理过户登记，系因中平置业公司一直未按合同约定为李大勇办理房产备案登记，非李大勇自身原因所致，此事业经生效判决书予以认定。据此，李大勇的执行异议具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，李大勇对案涉房屋享有的民事权益足以排除法院的强制执行，人民法院应当停止案涉房屋有关的执行行为。虽然张先俊辩称本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定的情形，但规定规定的是房屋消费者物权期待权的保护条件，是对针对所购商品房用于自住且名下没有其他用于居住的房屋的情形，本案李大勇购买案涉房屋后将其出租，并未用于自住，不具备适用第二十九条规定的条件。综上，李大勇关于确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，不予支持，其请求停止执行的诉讼请求，应予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、停止对安徽鑫泰钢铁物流园2幢109室、209室、309室商品房的执行；二、驳回李大勇的其他诉讼请求。案件受理费5050元，由李大勇负担2050元，张先俊负担3000元。
二审期间，当事人各方举证及证明目的同一审，相对方的质证意见亦同于一审，本院对一审查明的事实予以确认。
二审期间，本院依法前往六安市不动产登记局进行调查，查明以下事实：包括案涉房屋在内的房屋于2015年12月25日登记于张先俊名下，权属证书号4227162，取得方式为司法裁定。上述证书于2016年7月6日换发为《不动产权证书》，权属证书号0007428。2016年9月30日案涉房屋设定抵押并进行登记，抵押权人为六安市金安融资担保有限公司。
二审另查明：（2014）六民二初字第00068号民事调解书生效后，张先俊于2015年5月25日向一审法院申请强制执行。2015年11月16日，一审法院作出（2015）六执字第00178-1号执行裁定书，裁定：一、将被执行人中平置业公司开发的位于六安市开发区“鑫泰钢铁物流园”共计112套房屋【第3栋（三区）75套一至三层房屋（101-107、110-127、132-136、149-153、156、157、169-176、179-187、191-198、1110-1122），12套一至二层（108、109、130、131、137、154、155、158、161、162、188、190）和第2栋（二区）25套一至三层房屋（107-111、182-190、1102-1112号）】及所占土地使用权以第三次拍卖保留价4775万元交付申请执行人张先俊，抵偿其债权【包括本金3100万元、利息1350万元（利息计算至2015年10月14日）、垫付的法院规费214650元和评估、拍卖相关费用以及房屋过户所产生的应由被执行人缴纳的相关税费（以实际发生额为准）】。上述财产权自本裁定送达受偿人张先俊时起转移。二、申请执行人张先俊可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。2016年5月19日，一审法院向六安市不动产登记中心送达《协助执行通知书》，指出因案外人对部分房屋提出执行异议，请求协助执行下列事项：暂停办理被执行人中平置业公司开发的位于六××市开发区“××钢铁物流××”××）107-111号，第3栋（三区）130、131、161、162、193、194、1121、1122号异议房屋的产权变更手续。送达回证上备注“2栋107-111号已办理产权证（权利人：张先俊）”。
当事人各方其他举证及证明目的同一审，相对方的质证意见亦同于一审。
根据当事人各方的举证质证及二审诉辩意见，本案二审争议焦点是：李大勇请求排除对案涉房产的强制执行是否有事实和法律依据。
本院认为：张先俊上诉提出，一审法院程序违法，案涉房屋产权已于2015年11月16日登记于张先俊名下，且已抵押给第三人六安市金安信用担保有限公司，执行标的的执行程序已经终结，李大勇已丧失提起执行标的异议及案外人执行标的异议之诉的权利。同时，一审判决适用法律错误，本案已丧失《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的适用前提。
经查，一审法院于2015年11月16日作出（2015）六执字第00178-1号执行裁定书，裁定案涉财产权自该裁定送达时起转移给张先俊。张先俊据此于2015年12月25日取得不动产登记，合法取得了案涉不动产物权。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十四条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出。二审庭审中，李大勇称其于2016年1月提出本案执行异议，案涉不动产已登记在张先俊名下，执行标的执行程序已终结，其对执行标的提出异议已超过法律规定的期限。另，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”系适用该条规定的前提，但本案中案涉的不动产已不登记在被执行人中平置业公司名下，故一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定处理本案错误。张先俊的上诉理由成立，本院予以采信。
综上，李大勇提起执行异议不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，一审法院受理李大勇执行异议之诉，于法无据。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：
一、撤销安徽省六安市中级人民法院（2016）皖15民初69号民事判决；
二、驳回李大勇的起诉。
一审案件受理费5050元，退还李大勇；上诉人张先俊预交的二审案件受理费5050元予以退还。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 陈 钢
审 判 员 廖永结
代理审判员 吴 辉
二〇一七年八月二十一日
书 记 员 徐珍妮
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。