广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民二初字第136号
原告佛山太阳包装有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人谢伟志。
管理人佛山太阳包装有限公司清算组。
委托代理人陈杰雄，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人梁煜麟，广东中信致诚律师事务所律师。
被告谢伟志，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人李嘉雯，广东源浩律师事务所律师。
委托代理人邓骏，广东源浩律师事务所律师。
原告佛山太阳包装有限公司（以下简称太阳公司）诉被告谢伟志对外追收债权纠纷一案，原告太阳公司于2014年7月28日向本院起诉，本院于同年8月12日受理后依法组成合议庭，分别于2015年1月7日、5月11日两次公开开庭审理了本案。第一次开庭审理时原告的委托代理人陈杰雄、梁煜麟到庭参加了诉讼，第二次开庭审理时原告的委托代理人梁煜麟、被告谢伟志及其委托代理人李嘉雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告太阳公司诉称：被告是原告的法定代表人。被告自佛山市禅城区唐园路5号901房(以下简称901房)、佛山市禅城区唐园路13号602房(以下简称602房)和佛山市禅城区唐园路13号106车房(以下简称106车房)建成后占用至今，拖欠物业占用费约为161734元，其中602房的占用费及901房自2014年3月至6月的占用费已经从其工资扣减。经查，被告占用的上述房产的所有权人为原告。
2005年8月31日，佛山市禅城区人民法院受理中山市金桃化工有限公司申请原告破产还债一案[案号为（2005）佛禅法破字第29号]，后该案于2013年5月27日移送佛山市中级人民法院继续审理[案号为(2013）佛中法民二破字第17号]，并于2014年1月24日宣告原告破产，法院依法指定太阳公司管理人接管原告。太阳公司管理人接管破产企业后，开展破产清算工作，曾多次通过书面、电话方式要求被告退还其所占用的房屋，被告收到催收通知后并未提出异议，但一直无故占用至今。为维护太阳公司全体债权人的合法权益，请求法院依法判决：一、判令被告向原告支付占用901房从1999年1月至2014年2月拖欠的场地占用费合计139686元及利息，以及占用106车房从1996年12月至2014年6月拖欠的物业占用费合计22048元及利息，利息均从起诉之日起至实际付款时止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；二、判令被告立即向原告退还901房、602房及106车房；三、判令被告从2014年7月起按7500元/月向原告支付占901房、602房及106车房期间的物业使用费，至退还之日；四、本案诉讼费由被告承担。
原告太阳公司在起诉后提出减少诉讼请求，诉讼请求变更为：一、判令被告立即向原告退还602房及106车房（即佛山市禅城区唐园路13号首层6号）；二、判令被告向原告支付占用106车房（即佛山市禅城区唐园路13号首层6号）从1996年12月至2014年6月拖欠的物业占用费22048元及利息，利息从起诉之日起至实际付款日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；三、判令被告从2014年7月起按5000元/月的标准向原告支付占用602房及106车房（即佛山市禅城区唐园路13号首层6号）的物业使用费，至实际退还日止；四、本案诉讼费由被告承担。
被告谢伟志辩称：一、涉案讼争的602房及106车房在企业转制前已符合房改房的条件，只是被告作为法定代表人因公务比较繁忙而没有来得及办理过户手续。被告在使用上述房产前已经过政府各部门审批，并已将户籍迁入该房产所在地，故请求法院妥善处理历史遗留问题，做好破产企业员工的安置工作。另外依据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第八十一条“未进行房改的，可由清算组向有关部门申请办理房改事项，向职工出售”的规定，被告对上述两房产一直使用至今，故请求对上述房产进行房改并向被告出售。
二、涉案两房产是当时经过政府审批后作为员工的福利房给被告使用的，相关的政府部门及原告也没有要求员工支付占用费或租金，因此原告的第二项诉讼请求没有事实和法律依据。
三、针对第三点诉讼请求，由于该两房产的房龄比较旧，也是楼梯楼，周围环境较差，不可能以每月5000元的价格进行出租，因此原告请求被告按每月5000元支付占用费不合理。被告是经过政府部门和原告的同意而使用该房产，故没有必要向原告支付租金或占用费。
四、据了解，在佛山市有很多破产企业存在与本案相类似的情形，法院曾为此召开座谈会并已达成共识，企业员工可根据房改房的政策向破产企业购买相关房产，故恳请法院核实有关情况后作出合理公正的裁决。
原告太阳公司在诉讼中提供的证据以及被告谢伟志的质证意见如下：
1.《商品房购销合同》、佛山市禅城区房地产登记信息查询结果，予以证明106车房（即佛山市禅城区唐园路13号首层6号）为原告所有；
2.房地产权证、佛山市禅城区房地产登记信息查询结果，予以证明602房为原告所有，因原房产证已遗失，该组证据中的房产证为重新补办，因此产权证号与信息查询结果显示的权证号码不一致，但两者确为同一房产；
被告对证据1、2的真实性、合法性及关联性均没有异议，对涉案房屋的产权登记状况也没有异议，但认为602房及106车房是当时原告作为福利房交付给被告使用，无须交付租金，且上述两房产已符合房改的条件，只是当时没有办理房改过户手续。
3.《关于调整公司住房租金标准的通知》、《公司住房租金标准》，予以证明原告向被告收取租金的依据及标准；
被告对上述证据的真实性、合法性及关联性均不予确认，认为上述通知的落款时间为2005年7月，此时被告在原告处仍担任法定代表人职务，但被告对此并不知情，怀疑是原告为了诉讼而事后补制的通知，原告交付给在职员工使用的物业属于福利性质，并没有要求支付租金或相关费用。
4.人口信息查询表，予以证明被告的主体资格；
5.佛山市禅城区人民法院(2005)佛禅法破字第29号受理破产案件通知书，佛山市中级人民法院(2013)佛中法民二破字第17-1号民事裁定书、(2013)佛中法民二破字第17-2号案件受理通知书、(2013)佛中法民二破字第17-6号指定管理人决定书、(2013)佛中法民二破字第17-23号民事裁定书，予以证明原告的主体资格。
被告对证据4、5的真实性、合法性及关联性均没有异议。
6.禅城发布最新房屋租赁指导价（网上打印件）、禅城区租金结构（网上打印件）、关于公布2014年保障性住房市场租金参考价的通知（网上打印件），予以证明涉案房屋坐落地段的租金水平，作为原告主张被告支付房屋占用费的计算依据。
被告认为证据6没有原件核对，故对其真实性不予确认，该资料所载明的价格只是作为参考价和指导价，不能作为原告请求被告支付占用费的依据，应以物业的实际情况、使用年限、坐落位置等因素作为参考依据，该证据与本案不具有关联性。
7.《佛山太阳包装有限公司公有住房租及集体宿舍收费标准》[佛太字（95）13号]、《佛山太阳包装有限公司公有住房租金及集体宿舍收费标准》(1996年)、《公有住房租金调整规定》[佛太字（1998）8号]、《公司住房制度改革的若干办法》[佛太字（1998）40号]、住房计价明细表、1999年技术津贴和奖励工资等统计表，予以证明被告占用的106号车房的租金计算标准，被告利用职务之便占用106车房至今。
被告对该组证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，认为无证据显示106车房是602房的配套车房，虽然车房于1996年12月购买，但无证据显示上述车房于1996年12月交付给原告，原告也没有提供任何证据证明上述车房于1996年12月由原告交付给被告使用，且原告的惯例是公司中高层管理人员使用公司相关房产及车房而无须支付使用费，故原告要求被告支付602房及106车房的使用费没有事实依据。
被告谢伟志在诉讼中没有提交证据。
在本案一审诉讼期间，为查明涉案602房的实际使用情况，本院依法到该房屋所在地进行调查并向案外人钟泽辉制作调查笔录，笔录主要内容为：钟泽辉是佛山市卡比豆服饰有限公司的员工，其因工作关系在602房居住，该房是其公司老板向业主承租并提供给员工居住的，同住的还有该公司的其他员工。经质证，原告对该证据的真实性、合法性及关联性均没有异议，该证据说明被告将不属于其所有的房屋出租给他人使用，获得非法收益。被告确认其占用了两间福利房（包括602房和901房），901房应退还给原告，其实际居住在901房，602房在多数时间是空置的，且其个人户籍登记在602号房，602房并不存在转租问题，房屋所有权是属于原告，但使用权属于被告个人，其曾将602房出租，但现在该房产没有出租。
本院对上述证据审核认定如下：被告对证据1、2、4、5的真实性、合法性及关联性均没有异议，本院予以确认。对于证据3，原告能提供加盖公章的证据原件，虽然被告以不知情为由怀疑该证据是原告为了诉讼而事后补制的，但未能提供证据予以反驳，故本院对该证据予以确认。证据6均是网上打印件，并无其他证据予以佐证，且被告对此不予确认，故本院对该证据不予采纳。证据7均为打印件或者复印件，虽然都加盖了太阳公司管理人印章，但没有证据的原件予以核对，而被告对该组证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，故本院对该证据不予采信。对于本院调查制作的笔录，本院依法予以确认。
本院经审理查明：1998年8月13日，原告与佛山市东建股份有限公司签订《商品房购销合同》，约定原告向该公司购买佛山市禅城区唐园路13号106车房，建筑面积为22.69平方米，该合同于1998年8月17日由佛山市房地产管理局登记备案。原告提供的佛山市禅城区房地产登记信息查询结果显示，上述106车房坐落于佛山市禅城区唐园路首层6号，购房人为原告，合同编号为216160，建筑面积为22.69平方米。原告于1997年11月购买了602房，就该房产办理了房地产权证，建筑面积为179.16平方米。原告于2005年7月12日发布《关于调整公司住房租金标准的通知》和《公司住房租金标准》，主要内容为“为规范公司住房租赁行为，保障当事人的合法权益，解决公司住房租赁的历史遗留问题，决定从2005年7月起执行新的公司住房租金标准”；“过去因住房租金不统一，造成拖欠租金等遗留问题，可以参照本通知的租金标准，追缴所欠的租金”；“公司外面住房月租金标准(按使用面积计算)在职员工为5元/平方米”。
2005年8月31日，佛山市禅城区人民法院作出(2005)佛禅法破字第29号受理破产案件通知书，决定立案受理原告破产还债一案。本院于2013年5月27日作出(2013)佛中法民二破字第17-1号民事裁定书、(2013)佛中法民二破字第17-2号案件受理通知书，裁定由本院受理佛山市禅城区人民法院(2005)佛禅法破字第29号破产案件。本院于2013年7月15日作出(2013)佛中法民二破字第17-6号指定管理人决定书，指定太阳公司清算组为太阳公司管理人。本院于2014年1月24日作出(2013)佛中法民二破字第17-23号民事裁定，宣告原告破产。
另查明：被告是原告的法定代表人，至今尚未离职，仍在收取工资。原告因收回上述602房和106车房且要求被告支付相关占用费，而向本院提起诉讼，被告于2015年4月16日收到起诉状副本及其他诉讼材料。双方当事人在诉讼中均确认被告从1996年12月开始至今一直使用602房和106车房。
本院认为：综合双方的诉辩意见，本院对本案的争议焦点分析如下：
一、关于被告是否应将诉争房产返还给原告
物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。所有权人对自己所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，该不动产或者动产被他人无权占有的，所有权人可有权以请求返还。本案中，原告提供了已经在房产管理部门登记备案的《商品房购销合同》、房地产权证等证据，被告对此均无异议，足以证明原告对诉争的602房和106车房享有所有权。被告并未举证证明其有权占用上述诉争房产，故原告作为所有权人要求被告返还房产符合《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，本院予以支持。被告抗辩称上述房产符合房改条件，请求对上述房产进行房改并向被告出售，原告对此不予同意，且被告没有就此提出反诉，也未能提交证据证明其符合相关职工安置、房改购房等政策条件或者双方已达成按房改条件转让诉争房产的合意，故其抗辩意见不足以对抗原告的返还请求权，本院对此不予采纳。原告请求被告返还602房和106车房合法有理，本院予以支持。
二、关于原告主张106车房的占用费22048元及利息的问题
虽然被告从1996年起至今一直使用106车房，且原告在2005年7月发布《关于调整公司住房租金标准的通知》和《公司住房租金标准》，要求相关租用房屋的人员缴纳租金，但被告认为其作为公司管理人员而使用106车房是公司员工福利待遇，原告并未要求其支付占用费或租金。就使用106车房的法律关系性质而言，原告主张的是被告私自占用，而被告则认为经公司同意分配使用。因原告未能提供充分的证据证明双方存在租赁关系，亦未能提供证据证明被告曾就使用106车房交付过租金，且被告一直从1996年起至今长达十几年一直在使用106车房，在原告确认在被告的工资中扣除602房租金的情况下，未有证据证明原告曾向被告主张过租金或使用费，原告主张被告私自占用却长时间未催收租金与常理不符。因此，原告主张被告从1996年12月至2014年6月占用106车房的占用费22048元及利息理据不足，本院不予支持。
三、关于原告主张逾期返还诉争房产的使用费问题
原告主张被告应从本案起诉时即2014年7月起至实际退还之日止按5000元/月的标准支付602房和106车房的使用费。由于双方没有明确约定602房和106车房的使用时间，故原告可以随时要求被告返还，但应当给予被告必要的准备时间。若被告在合理期间内未予实际返还的，由此给原告造成的占用房产的损失，应向原告作出补偿。被告于2015年4月16日收到本案起诉状副本及其他诉讼材料，应视为原告要求返还房产的通知于2015年4月16日到达被告，本院确定被告应于10日的合理期间内即2015年4月26日之前返还房产，但被告并未履行返还义务，故被告应从2015年4月27日起至实际返还房产之日止支付逾期占用费予原告。根据诉争房产的具体情况，结合本案案情，本院酌定该逾期占用费的标准为每月2000元。
综上所述，原告的请求部分有理，本院对其主张成立部分予以支持，对其无理部分不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国物权法》第二条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告谢伟志应于本判决发生法律效力之日起十日内返还佛山市禅城区唐园路13号602房和佛山市禅城区唐园路13号首层6号(合同编号：216160)予原告佛山太阳包装有限公司；
二、被告谢伟志应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山太阳包装有限公司支付从2015年4月27日起至实际返还本判决第一项所涉房产之日止以每月2000元的标准计算的逾期占用费；
三、驳回原告佛山太阳包装有限公司的其他诉讼请求。
如果被告谢伟志未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费351.2元，由原告佛山太阳包装有限公司负担51.2元，被告谢伟志负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
审判长 麦嘉潮
审判员 刘 坤
审判员 王 琰
二〇一五年七月六日
书记员 梁碧姬