重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初1813号原告重庆恒丰物业服务有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道五星路303号时代阳光3幢1-36，组织机构代码67865646-8。法定代表人万代锋，董事长。委托代理人唐晴，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。委托代理人唐仁贞，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。被告刘伦会，女，1966年9月29日出生，汉族，户籍地重庆市渝北区，现居住重庆市渝北区。原告重庆恒丰物业服务有限公司与被告刘伦会物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月25日受理后，依法由审判员邹富奎独任审判，适用小额诉讼程序于2015年6月14日公开开庭进行了审理。原告重庆恒丰物业服务有限公司（以下简称“恒丰物业公司”）的委托代理人唐晴、被告刘伦会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒丰物业公司诉称，2008年8月18日，原告与被告所在小区开发商重庆市龙德房地产开发有限公司签订了《XX景前期物业服务合同》，约定原告为XX景小区提供物业服务，合同对收费标准、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告履行了合同义务，为XX景小区提供了物业服务，但被告从2011年1月起未缴纳物业服务费和公摊费，原告催收未果。现原告起诉请求如下：1.依法判令被告向原告支付拖欠的2011年1月至2015年11月的物业服务费（物业管理费）5304.80元、公摊费414元；2.依法判令被告从2011年2月起以所欠缴物管费为基数（按月累计计算），按日千分之三的标准向原告支付违约金至付清为止）。被告刘伦会辩称，原告服务不到位；原告服务期间其房屋漏水给被告造成了损失；原告的诉讼请求超过诉讼时效。因此，被告不应当给付物业服务费。经审理查明，被告刘伦会系位于重庆市渝北区XX街道XX路X巷X号XX景X幢X房屋的业主，该房屋的建筑面积为111.87平方米，房屋用途系普通成套住宅。2008年8月18日，以原告为乙方、重庆市龙德房地产开发有限公司为甲方，双方签订了《XX景前期物业服务合同》1份。合同约定，甲方委托乙方为XX景小区提供物业管理服务，合同期限为2008年8月20日起至业主委员会成立时止。合同第二条约定，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；2、房屋建筑共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务；3、物业规划红线内的公用设施的维修、养护和管理；4、物业规划红线内的配套附属设施的维修、养护和管理；5、专业装修工程质量监理与管理；6、节日期间装饰物业；7、公用绿地、花木、建筑小品等的园林式绿化养护与管理；8、公共环境的全方位清洁服务；9、交通、车辆、道路的有序及停泊秩序与安全的专业管理；10、对住宅区实行封闭式管理；11、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作；12、对物业内消防管理；13、管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料；14、负责向业主和租（用）户收取物业管理服务费等政府规定的各项费用；15、理礼并用、德法共行，对业主和租（用）户违反临时管理规约及物业管理法规政策的行为进行处理。合同第六条约定，本物业管理区域的物业服务收费采取包干制方式，收取标准如下（按建筑面积计算）：1、电梯住宅（3F及以上）：0.8元/月﹒平方米（含电梯使用费）；2、非电梯住宅及2F以下电梯住宅：0.6元/月﹒平方米。合同第七条约定，物业服务费按月交纳，业主应在每月前十日内履行交费义务。合同第八条约定：总、分表之间的误差费由使用人据实分摊。共用区域设施设备能耗费用由使用人按5元/月/户分摊，不足部分由物业服务公司承担。合同第三十条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同还对物业服务质量、双方的权利义务、物业服务合同解除等进行了约定。上述物业服务合同签订后，原告按约定对XX景小区提供了物业服务至2015年12月31日止。原告物业服务期间，XX景小区未成立业主委员会。被告未向原告交纳2011年1月起至2015年11月期间的物业服务费用。2012年12月31日，原告通过在被告房门上张贴《交费通知书》的方式，向被告催收2011年1月至2011年12月的物业服务费用。原告称其于2014年6月30日通过在被告房门上张贴《交费通知书》的方式向被告催收2011年1月至2014年6月的物业服务费用，因《交费通知书》的内容与原告当庭所举示的照片不一致，不能充分证明此次催收系有效催收。2015年12月1日，原告委托重庆市渝北区双凤桥法律服务所向被告发出《关于催收物管费的通知函》，要求被告给付从2011年1月起至2015年11月期间的物业服务费5304.80元、公摊费414元。庭审中，原告认为被告从2011年1月起至2015年11月期间的未交纳物业服务费用，当庭举示了2012年12月31日的《交费通知书》及照片、2014年6月30日的《交费通知书》及照片、2015年12月1日的《关于催收物管费的通知函》等证据，证明被告欠缴物业服务费用时间的事实。被告对原告举示的上述证据的真实性无异议，但认为原告服务期间房屋漏水给被告造成了损失，并当庭举示了照片及收据3张予以证明。原告对被告当庭举示的证据不认可。另查明，原告恒丰物业公司系具有三级资质的物业服务企业。本院在审理原告恒丰物业公司起诉XX景小区的其他业主物业服务合同纠纷案件中，查明原告恒丰物业公司的服务质量存在瑕疵。2016年4月25日，原告要求被告支付拖欠的2011年1月至2015年11月的物业服务费、公摊费及违约金诉至本院。本案在审理中，原告将要求被告给付公摊费414元的诉讼请求变更为要求被告每月给付公摊费5元，被告给付公摊费295元。上述事实，有当事人举示的土地房屋权属登记卡、XX景前期物业服务合同、关于催收物管费的通知函、挂号信函收据、交费通知单、重庆市渝北区XX街道XX路社区居民委员会出具的证明、当事人的陈述等证据随案佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。该解释第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案原告与涉案小区开发商签订的《XX景前期物业服务合同》不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，该合同对XX景小区全体业主均具有约束力。原告为小区进行了物业服务，被告应当按《XX景前期物业服务合同》的约定向原告支付物业服务费。原告在庭审中所举示的其于2012年12月31日通过在被告房门上张贴《交费通知书》的方式，向被告催收2011年1月至2011年12月期间的物业服务费用，但该期间物业服务费用的诉讼时效从2012年12月31日起中断，原告未提供其它充分的证据证明其在2012年12月31日后两年内，向被告有效催收2011年1月至2011年12月期间物业服务费用的事实。因原告举示的其于2014年6月30日通过在被告房门上张贴《交费通知书》的方式向被告催收物业服务费用，《交费通知书》的内容与原告当庭所举示的照片不一致，故此次催收物业服务费用不是有效催收。其后，原告于2015年12月1日向被告发出《关于催收物管费的通知函》向被告催收物业服务费用，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，本院确认被告从2013年12月1日起未交纳物业服务费用，故被告未交纳物业服务费用的期间为2013年12月1日起至2015年11月30日止。根据《XX景前期物业服务合同》关于电梯住宅（3F及以上）物业服务费的收费标准为0.8元/月﹒平方米，共用区域设施设备能耗费用由使用人按5元/月/户分摊的约定，被告房屋建筑面积为111.87平方米，故从2013年12月起至2015年11月止共24个月期间，被告应交纳的物业服务费为2147.90元（0.8元/月﹒平方米×111.87平方米×24个月）、公摊费120元（5元/月×24个月）。对于原告诉讼请求中超过被告应给付物业服务费及公摊费的部分，本院不予支持。原告为小区提供的物业服务虽存在一定瑕疵，应予改进，但其瑕疵尚未达到降低物业服务费的程度。因此，被告无权以此为由拒交物业服务费，但原告亦无权要求被告支付违约金。被告辩称其原告服务期间房屋漏水给其造成了损失的抗辩理由，被告亦未提供相关的证据证明其房屋漏水与原告的物业服务之间存在因果关系，被告可以通过诉讼或者其它途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘伦会于本判决生效之日起三日内，给付原告重庆恒丰物业服务有限公司从2013年12月1日起至2015年11月30日止的物业服务费2147.90元、公摊费120元，共计2267.90元；二、驳回原告重庆恒丰物业服务有限公司的其它诉讼请求。如果被告刘伦会未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告刘伦会负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地的人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  邹富奎二〇一五年七月十四日书记员  文 娟