文书内容沈阳市苏家屯区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0111民初1312号原告：广州港联不动产服务股份有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市沈北新区人和街170-1号。法定代表人：李平。委托诉讼代理人：侯丹。被告：赵辉。原告广州港联不动产服务股份有限公司沈阳分公司与被告赵辉物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月9日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告广州港联不动产服务股份有限公司沈阳分公司委托诉讼代理人侯丹、被告赵辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令被告给付原告拖欠的物业费用人民币6458元，滞纳金人民币2357.16元。事实与理由。原告与被告系物业服务合同的民事法律关系，被告居住在原告提供物业服务的北国奥林匹克花园内，系北国奥林匹克花园6#2-1-1业主。房屋面积149.49平方米。被告欠原告从2015年6月1日起至2017年5月31日物业费共计人民币6458元，电梯费人民币576元，滞纳金人民币2357.16元，现原告起诉至法院，请求依法支持原告的诉求。被告辩称，一、我作为业主，在不知情的情况下被更换物业，并未曾与港联物业签署过合约；二、物业没有完成规定的职责:1、服务时间规定为8：30-18：00，但每天四点后就没人，周末电话断线；2、监控中心要求24小时有人，但经常没人管理，单元门的呼叫管理处经常无人接听；3、园区的监控系统多数不好使，且不清晰，起不到安全保障的作用。小区内接连几次发生入室盗窃案件，物业并没有提供有力的证据帮助，让小区的生活没有安全保障；楼体外观、公共区域的维护。外墙漆脱落许久，多次联系物业，甚至让物业提供材料业主自已找人维修都得不到答复，公共区域大白开裂、存在伤人隐患，小区内路面破损无人维修。5、公共设备损坏无人维修更换；6、绿化区域的维护和维修不到位；7、公用部位照明经常不亮，楼道内声控灯不灵敏；8、小区内车辆多处乱停乱放，无人管理，占用小区内机动车道，存在严重安全隐患。9、小区内未经业主许可，擅自乱放广告。10、物业内部无管理，经常更换人员，业主问题多次反应均无记载；11、运动场所未按规定开放，业主无法使用。三、根据合同法、物业管理条例及相关案例，我有权拒绝支付物业费，要求物业补偿及整改。四、我跟物业没有合同，物业公司是否中标未经公示不合法，我不认可;我家被盗，物业公司未提任何服务，我2012年入住两年内我享受土路，围墙不全，夜晚三名保安的情况，现在晚上是六名保安;物业服务不到位，与所收费用不符;之前法院强制执行过我的人民币7000元物业费，这笔钱我未收到任何手续。园区公用部分问题均与我有关。五、原告物业服务未完全履行：原告违返《合同法》第60条规定，当事人在履行物业管理合同时应当遵循全面履行原则与协作原则，所谓全面履行是指当事人按照合同约定的标的、数量、质量，由适当的主体在适当的履行期限、履行地点，以适当的方式，全面履行合同义务，当事人不但应当履行合同的各项义务，而且还需履行由当事人在合同中约定的或基于诚实信用原告而产生的从给付义务及附随义务，只要其中有一项不符合合同的约定就构成债务不履行行为，从而有可能承担违约责任。协作履行原则是指当事人不仅应适当履行自已的合同义务，同时还应基于诚实信用原则的要求协助对方履行合同义务的原则。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。该条文规定：当事人除应当按照合同约定履行自已的义务外，也要履行合两只未做约定但依照诚信原则也应当履行的协助、告知、保密、防止损失扩大等义务。原告违返与被告签订的合同第二条，物业管理服务内容：1、物业共用部分的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修和管理；3、环境卫生；4、秩序维护；5、交通秩序与车辆停放；合同第三条物业服务质量：1、房屋外观：完好、整洁；2设备运行：正常；3、公共部分、公用设施设备的维护及管理；4、环境卫生；5、绿化；6、交通秩序与车辆停放；7、秩序维护；8、消防；9、房屋公共部位、公用设施设备的小修与急修。原告连最基本的封闭管理、门卫管理、来往人员监管、消防设施配备、公区路灯安装维护、安全防范管理都没有，没有履行合同义务，属于只收费不服务；物业设施欠缺，存在严重火灾事故隐患、服务不到位；没有建设出入管理大门，外来人员及不明身份的人可随便出入。因此，原告违约在先，没有完全履行合同义务。六、原告违返《物业管理条例实施细则》及《辽宁省物业管理条例》第四十九条应履行的义务：1、按照物业服务合同约定，提供物业服务；2、及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项；3、接受业主和业主委员会的监督，定期听取业主的意见和建议，改进和完善物业服务；4、协助有关部门开展社区文化和精神文明建设活动；5、受委托管理电梯、消防设施的，应当依法依规履行安全管理职责；6、法律法规规定的或合同约定的其他义务。原告未能听期业主的意见和建议，我也未参加过任何意见争取活动。七、原告违反《物业管理条例》第五十六条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区分不同物业的性质和特点，依法在物业服务合同中约定。物业服务收费应当明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务事项、服务质量标准、收费方式、收费标准等有关情况公示。北国奥林匹克小区为酬金制项目，原告在未获取业主同意的情况下，开展增值服务业务，其增值服务成本去向未公示，资金使用未经过全体业主同意，根据《物业收费管理服务办法》第十二条，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。原告从未公布物业服务资金的收支情况。八、原告违返《物业管理条例》第六十一，物业服务企业应当按照规定和物业服务合同约定地，采用网络信息化安全防范措施，协助做好物业管理区域内的安全防范工作。公安派出所应当加强物业服务企业安全防范的监督指导。物业服务企业示履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主、物业使用人人身、财产、个人隐私受到损害，应当依法承担相应的法律责任。原告连最基本的安管问题者无法满足，园区门随意出入。导致多家业主发入盗窃事件。九、物业服务企业应当按照合同约定和国家有关物业服务标准和规范提供服务。原告未能按照标准提供服务，园区内路灯损坏三年不修，晚上20：00后漆黑一片，业主无安全感，楼区内未配置灭火器，园区内灭火器均过保质期，高层消防栓不好用，未定期巡检，消防报警设备均损坏，严重违反了《消防法》、《中国建筑灭火器配置设计规范GB50140》文件。十、原告违反《物业管理条例》第六十六条：业主对物业专有部分享有占使用、收益和处分权。原告以地产未交付为由，对小区足球场上锁，只需员工使用，不让业主使用。十一、原告违返《物业管理条例》第六十八条：物业管理区域内行驶、停放车辆等行为，主非常好遵守管理规约或者相关管理规定，不得占用消防通道和影响其他车辆及行人正常通行。原告对车辆管理混乱，给门岗买烟即可进入，车辆随意摆放，堵塞消防通道，严重影响其他车辆及行人正常通行。十二、原告违反《物业管理条例》第七十四条：建设单位应当按照国家规定的物业保修范围和保修期限，承担保修责任。物业服务企业对业主专有部分和共用部分、共用设施设备保修期内出现质量问题，应当及时通知建设单位。我家墙多处开裂，曾两次去物业办公室保修，物业员工只登记，未到我家查看及联系地产质保单位维修。十三、原告违返《物业管理条例》第十五：新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备及相关管线，应当符合国家技术标准和技术规范，并与主体工程同时设计、施工、交付。《商品房买卖合同》中附件三交房标准中楼宇可视对讲、电梯监控系统均不满足交付标准，其中电梯入园后7个月未能使用，依据《物业管理条例》第八十四条违反本条例第十五条规定，物业管理区域内相关管理和设施验收合格后，专业经营单位未按收的，由物业行政主管部门责令限期改正，造成业主损失的，应当依法赔偿，而不是减免电梯费。十四、原告违反《物业收费管理服务办法》第十二条：该办法规定物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物来服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金收支情况。业主或者业主大会对公布的物业资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询的，物业管理企业应当及时答复。物业管理不到位严重，没有配置专业技术人员及管理人员，监控中心人员无消防证、管理人员无物业人员从业资格证。综上。原告违约在先，违反公平下义原则且原告不履行合同，收取足额服务费显失公平。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，经庭审审查本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月30日，原告中标沈阳“北国奥林匹克花园”住宅区（一期、二期）前期物业服务项目，原告与开发商沈阳新朋房地产开发有限公司就“北国奥林匹克花园一期”签订前期物业服务合同，约定暂定委托管理期限为一年，即2012年10月22日至2013年10月22日，住宅的物业服务费标准为每月每平方米人民币1.8元。2013年9月10日原告与沈阳新朋房地产开发有限公司签订前期物业服务补充合同，约定原告继续对本物业提供服务，服务期限为2013年10月22日至2014年10月22日。2014年原告与沈阳新朋房地产开发有限公司再次签订前期物业服务补充合同，约定服务期限自2004年7月1日起至业主委员会代表业主大会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效为止。被告系“北国奥林匹克花园”6号楼2-1-1的业主，该房屋建筑面积为149.49平方米，被告于2012年入住，自2015年6月1日起至2017年5月31日被告未交纳物业费共计人民币6458元未交纳。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，被告作为业主享受物业服务，应承担交纳物业服务费的义务。现被告拒绝交纳物业费已构成违约，故对原告的请求本院予以支持。关于被告应缴纳从2015年6月1日起至2017年5月31日物业费数额的问题，因在庭审中被告主张原告物业管理及服务不到位，在原告管理的小区内发生被盗丢失物品的事实，及园区内存在多处广告及广告费用处分存在的问题，并提供立案决定收及相关照片予以证明，应能认定原告对被告所住小区的物业管理存在瑕疵，且园区内广告费用应抵扣部分业主物业费用，故本院酌情减免被告30%的物业费。关于被告主张房屋存在质量问题，原告未能处理的问题，因房屋如存在质量问题，在房屋保修期内应归房屋开发单位负责维修管理，不应将房屋质量问题归责于原告，故对被告的主张本院不予支持，原告可另行主张权利。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，因该合同系格式条款，且为原告与沈阳新朋房地产开发有限公司，该约定加重了业主的负担，且原告在服务中存在瑕疵，故对该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告赵辉给付原告广州港联不动产服务股份有限公司沈阳分公司从2015年6月10日起至2017年5月31日的物业费人民币6458元的70%，即人民币4520.6元，此款于本判决生效后10日内一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回广州港联不动产服务股份有限公司沈阳分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审判员  年浩二〇一八年四月三日书记员  郭莹