文书内容广东省梅州市梅江区人民法院民事判决书（2016）粤1402民初1893号原告：钟暹兰，女，1924年11月20日出生，汉族，现住梅州市梅江区。诉讼代理人：黄冬日，广东义致律师事务所律师。诉讼代理人：邹秀虹，广东义致律师事务所律师。被告：曾丽佳，女，1962年7月27日出生，汉族，现住梅州市梅江区。诉讼代理人：张清招，系被告曾丽佳的母亲，女，1938年1月11日出生，汉族。第三人：梅州市银信建设有限公司，地址：梅州市江南金三角市场二楼10号。法定代表人：叶杰兵，是该公司经理。原告钟暹兰与被告曾丽佳、第三人梅州市银信建设有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年11月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人邹秀虹、被告的诉讼代理人张清招、第三人梅州市银信建设有限公司的法定代表人叶杰兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钟暹兰诉称，1998年12月31日，原告与梅州市银信房地产开发公司，后变更为梅州市银信建设有限公司（以下简称银信公司），签订了一份《购房合同》，合同约定：原告向银信公司购买位于梅州市××区江南中心坝银信商住综合楼7栋首层1号、2号店铺（商品房）和802号房屋，店铺建筑面积为82.71平方米，802房建筑面积为126.85平方米，总价款为257438元。合同第六条和第七条还约定：店铺和房屋在2000年春节前交付给原告使用，原告所购店铺和房屋，在付清全部购房款后，归原告所有，银信公司负责代办房屋产权证书，办证费用及契税按国家规定的标准收取，由原告支付。合同签订后，原告于1998年12月31日和1999年1月4日分两笔付清了全部购房款及安装铁门、灭火器等其他杂费共计人民币259875.87元给银信公司。银信公司于2000年将店铺和房屋交付给原告使用至今，但该公司一直未按合同约定办理上述店铺的房地产权证给原告，原告曾于2010年5月向梅江区人民法院提起诉讼，请求判决银信公司将上述店铺的房地产权证办理至原告名下，在诉讼过程中，银信公司承诺会办理好房地产权证给原告，经协商，原告撤回诉讼。但此后，银信公司仍没有办理房地产权证给原告。然而，原告在2014年10月10日得知梅江区法院依据本案被告的申请，作出了（2002）梅江法执裁字第275-3号执行裁定书，裁定执行原告向银信公司购买的位于梅州市××区江南中心坝银信商住综合楼7栋首层1号店铺和2号店铺，为此，原告特向法院提出执行异议，请求不予以执行并解除查封。但法院却认定原告自身有过错未办理过户登记，裁定驳回原告的异议请求。综上所述，原告在购买了上述店铺时与银信公司签订了购房合同，付清了全部购房（店）款，并实际占有、使用该店铺10多年，虽然该店铺未办理产权过户登记手续，但原告对此不存在过错，过错在于银信公司，根据法律规定，法院对原告购买的店铺依法不得查封、扣押以及执行。故原告认为，广东省梅州市梅江区人民法院作出（2016）粤1402执异9号《执行裁定书》裁定是错误的，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求：1、判令立即停止对原告购买的位于梅州市××区江南中心坝银信商住综合楼7栋首层1、2号店铺的强制执行，并解除对上述店铺的查封；2、判决确认原告与梅州市银信建设有限公司（原梅州市银信房地产开发公司）于1998年12月31日签订的《购房合同》合法有效；3、本案诉讼费用由被告承担。放弃起诉书上的第三、第四项诉请。被告曾丽佳辩称，我与三位原告不认识，我不清楚查封这三宗案件标的一事。梅州市银信房地产开发公司与梅州市银信建设有限公司不能划等号，是不同的公司。三宗案件的原告和银信公司签订的合同无效。第三人梅州市银信建设有限公司述称，三位原告和银信房地产开发公司签订的合同我没见过，做房产证是原来公司留下旧员工负责办理，但我不清楚。留下的资料显示，这三宗案件的争议标的已卖出，我2000年接手后只是负责协助做证。原告对其诉讼请求提供了如下证据予以证实：1、执行裁定书；2、原告身份证；3、收据；4、购房合同；5、送达回证；6、企业登记信息；7、被告身份证。被告对原告提交证据质证意见：无异议。第三人对原告提交证据质证意见：没有异议，我只是负责办证，没有负责收钱。经审理查明，1998年12月31日，原告钟暹兰与梅州市银信房地产开发公司（后改制更名为现在的梅州市银信建设有限公司）签订《购房合同》。合同约定：“原告钟暹兰向梅州市银信房地产开发公司购买位于梅州市中心坝银信商住综合楼7栋首层1-2店和商品房。2000年春节前交付原告使用。梅州市银信房地产开发公司负责代办房屋产权证书，办证费用及契税按国家规定的标准收取，由原告支付；如原告自己办理房产证，梅州市银信房地产开发公司必须提供办证所需的一切资料。”等内容。原告于1998年12月31日付清购房价款，收款收据盖上梅州市银信建设有限公司财务专用章。原告按合同约定实际占有、使用店铺。2003年，第三人将店铺所属的梅州市中心坝银信商住综合楼房地产权用于贷款抵押。2013年，第三人还清贷款后，未以书面形式通知原告前来办理店铺产权证。原告的店铺至今未办理产权过户登记。2002年，被告曾丽佳向本院起诉要求第三人偿还借款110000元及利息。2002年3月19日，本院作出（2002）梅区民初字第13号民事判决，判决书中查明，梅州市银信房地产开发公司改制更名为梅州市银信建设有限公司，判决第三人梅州市银信建设有限公司应偿还借款本金110000元及利息给被告曾丽佳。2014年5月9日，本院作出（2002）梅区执裁字第275-3号执行裁定书，裁定查封第三人梅州市银信建设有限公司位于梅州市中心坝银信商住综合楼7栋首层1-2店（证号为：C0278884）。原告知道店铺被查封后，以《购房合同》真实有效，并且付清购房款，从2000年起已使用该店铺十几年，已经实际占有该房屋等理由，向本院提出执行异议申请，请求解除查封，不执行原告的店铺。本院经过审查后，于2016年10月，作出驳回原告异议请求的裁定。原告不服本院作出执行异议裁定，同年11月向本院提出执行异议之诉。诉讼中，原告提出，《购房合同》有效，且已付清购房款，并实际交付原告占有使用，开始无法找到办证主体，2010年6月曾向法院提起诉讼要求被告办理房产证，被告也承诺会协助办证，原告才撤诉。因此，应当解除查封，停止强制执行。被告认为，三原告是受害者，应查清事实。第三人承认，店铺权属是梅州市银信建设有限公司，已卖给三原告，是曾承诺协助原告办证。同时认为，2001年曾通知过原告刘春珍的丈夫刘明亮，可以办证。在公司移交后，一直有专人负责代理办证，只要三原告带上原《购房合同》和付款收据，重新签订合同就可办证。本院认为，1998年12月31日，原告钟暹兰与梅州市银信房地产开发公司（后改制更名为现在的梅州市银信建设有限公司）签订购买讼争店铺的《购房合同》，是双方自愿和真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，原告依约已付清了价款和实际占有该房产，未办理不动产权过户登记，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，不影响合同效力。因此，应认定该合同有效。原告购买店铺发生在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面合同，合法占有该不动产，又支付了全部价款，因公司改制交接和第三人贷款抵押等原因致使原告未能及时办好店铺产权证，属非因买受人自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，享有足以排除强制执行的民事权益。现原告要求解除查封，排除强制执行的请求，予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、原告钟暹兰与梅州市银信房地产开发公司（后改制更名为现在的梅州市银信建设有限公司）签订的《购房合同》有效。二、原告钟暹兰享有排除强制执行的民事权益，不执行梅州市江南中心坝银信商住综合楼7栋首层1-2店，解除对该执行标的查封。案件受理费5198.13元，由原告钟暹兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判长  黄永松审判员  张玉芳审判员  张锦模二〇一六年十二月二十一日书记员  刘叶韬