广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终5450号
上诉人（原审被告）：刘德民，男，1971年4月18日出生，汉族，身份证住�广州市越秀区。
委托诉讼代理人：胡勇，北京大成（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈远军，北京大成（广州）律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告）：黄云香，女，1976年7月4日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。
委托诉讼代理人：廖琼灵，广东穗恒律师事务所律师。
原审第三人：俊田发展有限公司，注册办事处地址香港特别行政区。
上诉人刘德民因与被上诉人黄云香、原审第三人俊田发展有限公司（以下简称俊田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘德民的委托诉讼代理人胡勇、陈远军、被上诉人黄云香的委托诉讼代理人廖琼灵到�参加诉讼。原审第三人俊田公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。
上诉人刘德民上诉请求：1、撤销一审判决第一项并依法改判；2、由黄云香承担全部的诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定有误。依据双方签订的《商铺买卖合同》第十五条“本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续……”，合同已对办产权作了明确的约定，刘德民应210个工作日内向房管交易部门申办交易过户手续而不是办妥产权证。本案中，刘德民己于2012年1月17日取得房管部门出具的《广州市房地产交易登记中心收件收据》，己按合同的约定向房管部门申办了交易过户手续，房管及税收部门核价缴税、出产权证尚需多道审批程序，刘德民并不能控制，亦无法左右。刘德民在本案合同�行中并不存在违约行为，不应当支付违约金。二、一审判决适用法律错误。l、《商铺买卖合同》约定，交付商铺使用时间为2014年4月30日，行使收益权时间在收铺后。因此，黄云香在此期间前均没有收益权及使用权，即使刘德民逾期办证，在此期间前也没有对黄云香造成损失。2、广州市国土资源和房屋管理局于2013年发布的《广州市房屋租金参考价的通知》涉案商铺地段类似的商铺租金标准为337元／m2／月，依此标准计算涉案商铺一年的总收益标准约为24000元／年，而一审法院判决的标准计算仅200多天的违约金高达20多万元，明显远远高于租金参考价标准。3、中国人民银行2012-2013年公布的一年期限贷款利率标准为6%，一审法院判决逾期办证违约金按购房款的每日干分之一的标准计付相当于年利率约40%，远远高于贷款利率。此外，《商铺买卖合同》约定的违约金计算标准明显过分高于造成的损失，应依据《合同法》第114条规定及《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的相关规定予以调整，但一审判决却没有依法调整。本案应以实际损失为基础、依据公平原则而调整违约金，可参考按照己付房款的活期存款利息计算违约金。
被上诉人黄云香辩称：一审判决查明事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。一审按照每日千分之一标准来计算违约金符合双方的约定，刘德民逾期办证导致黄云香无法行使对商铺的收益权、处分权，造成黄云香严重损失。
原审第三人俊田公司经本院合法传唤未到庭表明意见。
黄云香向一审法院起诉请求判令：刘德民、俊田公司向黄云香支付逾期办理房产证交易过户手续的违约金（自2012年7月17日起计至2013年4月22日止，违约金以黄云香已付房价款740000元为基数，按照每日千分之一的标准计付）。
一审法院认定事实：2011年9月12日，黄云香（买受人）与刘德民、俊田公司（共同为出卖人）签订《商铺买卖合同》，约定买受人向出卖人购买广州市越秀区xxx147号二层134号铺，建筑面积共5.91平方米，其中套内面积2.40平方米；该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额739998元，买受人按按揭付款方式付款，2011年9月12日前支付全部房价款的61%计449998元，余下房价款计290000元向银行申请按揭贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，由出卖人指定代表人刘德民名下交易过户至买受人名下，买受人同意上述过户流程并应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交�过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金，买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款的1‰的标准向买受人支付违约金等。
2012年1月8日，黄云香（买受人）与刘德民（出卖人）签订《商铺买卖合同补充协议》，其中约定：“买卖双方经再次平等协商，一致同意订立如下条款作为《商铺买卖合同》的修改和补充。第一条、鉴于买受人自愿购买出卖人提供的广州市越秀区xxx147号二层134号铺。第二条、鉴于买卖双方已签订和生效的买卖合同。第三条、买受人向出卖人申请变更购房款付款付款方式为一�性。第四条、鉴于上列三项条款的情况，出卖人同意买受人提出的变更付款方式申请请求，由买卖合同约定的按揭付款方式改为一次性支付全部房价款的付款方式。第五条、买受人须按下列方式按时付款，2011年9月12日前支付全部房价款的61%（包含定金），金额449998元；2012年1月8日前支付全部房价款的39%，金额290000元。第六条、买受人如未按本协议第五条规定的时间付清余款项，则按买卖合同第五条处理等。”
签订合同及补充协议后，黄云香向刘德民和俊田公司支付了全部购房款，刘德民和俊田公司向黄云香出具收款收据。
一审诉讼中，黄云香、刘德民共同确认涉讼房产过户至黄云香名下的时间为2013年4月7日，黄云香表示其是在2013年4月22日取得房产证。
同时，黄云香为证明刘德民逾期办证的事实，提交显示由刘德民于2013年3月14日向黄云香发出的《商铺交易确认告知书》（该告知书记载：“阁下向卖方刘德民先生购买的位于广州市越秀区xxx147号2层190号的商铺，由于各种原因致使交易工作延误至今，对此我们深表遗憾！现向阁下确认卖方将于2013年4月15日前完成相关完税事宜，交易过户至买受人名下。感谢阁下的理解与支持！”）作为证据。
刘德民则为证明其已于2012年1月17日已向房管局申请办理交易过户，但是由于核价的因素，导致刘德民在2013年4月2日才取得受理回执，提交显示收件日期为2012年1月17日的《广州市房地产交易登记中心收件收据》以及显示受理时间为2013年4月2日《广州市房地产交易登记中心受理回执》（均为复印件）作为证据。对此，黄云香表示其是办理了公证书全权委托卖方办理房产证的手续，并认为是刘德民的原因导致房管局没有正式受理。
一审法�认为：黄云香与刘德民、俊田公司签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。刘德民、俊田公司未在《商铺买卖合同》约定的期限内为黄云香办理将涉讼商铺过户至黄云香名下的手续，已构成违约，理应承担相应的违约责任，故黄云香据此主张按照前述《商铺买卖合同》约定的违约金标准追究刘德民逾期办证的违约责任，合法有理，予以支持，但黄云香主张违约金计至2013年4月22日止有误，应计至涉讼商铺过户至黄云香名下之日即2013年4月3日止，同时，违约金应以购房款739998元作为计算基数。至于刘德民在本案的举证并未能证明逾期办证系因不可抗力或不可归责于买卖双方的事由、亦或黄云香过错所致，因此，对于刘德民表示不应承担逾期办证违约金的抗辩意见，不予采信。
综上，�审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、刘德民、俊田公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向黄云香一次性支付逾期办证违约金（自2012年7月17日起计至2013年4月3日止，以购房款739998元为计算基数，按每日千分之一的标准计付）。二、驳回黄云香的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4406元，公告费168元，合计共4574元，由黄云香负担50元，刘德民、俊田公司负担4527元。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。涉案《商铺买卖合同》、《商铺买卖合同补充协议》均为有效合同，刘德民未能在合同约定的期限内办理涉案商铺的产权证，应按照约定承担违约责任。本案二审争议的焦点为逾期办证违约金的截止时间以及计付标准问题，本院认定如下：
首先，涉案《商铺买卖合同》约定“出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金”，故计付逾期办证违约金的截止时间应为“实际申办之日”。本案房管部门已于2013年4月2日核发了商铺转移手续的《受理回执》，因此违约金应计付至该日止。
其次，关于逾期办证违约金的计算标准，双方合同约定的标准为每日按已付房款的1‰计付，刘德民认为标准过高应予以调整。本案无证据显示黄云香的实际损失，故应兼顾本案合同的履行情况、当事人的实际损失、过错程度以及预期利益综合因素予以衡量，本院酌定逾期办证违约金的标准应按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
综上所述，原审判决认定事实清楚，唯部分处理结果不当，本院予以改判。本案系因刘德民违约导致的，故二审受理费应由其负担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1390号民事判决第二项；
二、变更广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1390号民事判决第一项为：刘德民、俊田发展有限公司应自本判决送达之日起十日内一次性向黄云香支付自2012年7月17日起至2013年4月2日止的逾期办证违约金（以739998元为基数，按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。
刘德民、俊田发展有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审受理费4222元，由刘德民负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 吴国庆
审判员 姚伟华
二〇一七年八月二十三日
书记员 邹凌青