北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）大民初字第2195号
原告（反诉被告）刘有旺，男，1973年10月7日出生。
委托代理人郭建业，北京市三维律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京中玉发物资回收经销中心，住所地北京市大兴区黄村镇鹅房村委会南500米。
法定代表人南玉华，经理。
委托代理人李增利，男，1967年8月9日出生。
委托代理人龚晓菲，北京市致尚律师事务所律师。
原告（反诉被告）刘有旺与被告（反诉原告）北京中玉发物资回收经销中心（以下简称：中玉发中心）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘有旺及委托代理人郭建业，被告中玉发中心的委托代理人李增利、龚晓菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘有旺诉称：2008年3月15日，我作为承租方与中玉发中心作为出租方签订《租赁合同》，承租地点位于大兴区黄村镇鹅房村南一处约4亩院落场地，每年每亩1.2万元，我按照合同约定交纳了全部租金。双方合同中约定我有权在土地上修建建筑，中玉发中心协助办理相关手续，但我修建的建筑在修建过程中因镇政府占用土地被拆除后发现该土地属于集体所有制的农田，不能修建建筑，我因修建建筑造成了经济损失且在房屋拆除的时候，中玉发中心已从镇政府领取了相应的补偿款。我要求中玉发中心给付建房赔偿款834678元；诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）中玉发中心辩称：我单位不同意刘有旺的诉讼请求，其诉讼请求没有事实和法律依据。刘有旺并无建房的事实，也就不存在损失情况。同时，刘有旺长期拖欠租金，已构成根本违约，我单位提起反诉，要求：1、解除2008年3月15日我单位与刘有旺签订的《租赁合同》；2、刘有旺给付我单位2009年3月15日至2013年2月27日期间租金189733.29元、迟延付款违约金189733.29元、解除合同违约金24000元；4、刘有旺将租赁标的物腾退给我单位；5、刘有旺参照租金标准向我单位支付自合同解除次日（2013年2月28日）至腾退租赁标的之日止的使用费；6、反诉费用由刘有旺承担。
原告（反诉被告）刘有旺针对被告（反诉原告）中玉发中心的反诉辩称：我与中玉发中心所签订的《租赁合同》已经因黄村镇政府的拆迁行为而终止履行，我不应当再支付合同终止后的任何租金。2008年下半年，中玉发中心和拆迁单位签订拆迁协议后，该块土地的使用权人就不再是中玉发中心，土地的使用权已经转移给拆迁单位，我和中玉发中心签订的《租赁合同》就失去了继续存在的基础而自然终止。协议终止履行后，我不应当再支付租金，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2008年3月15日，刘有旺（乙方）与中玉发中心（甲方）签订《租赁合同》约定：甲方愿意将大兴区黄村镇鹅房村南一座院落4亩租给乙方使用；租期20年，自2008年3月15日起至2028年3月15日止，自本合同签字盖章之日起生效；甲方出租给乙方院落场地每年每亩1.20万元，每5年递增10%，每年租金一次付清，以后年份乙方提前一个月向甲方交纳下一年的租金，包括递增款；其中第三条第5项规定，在合同存续期间，乙方必须征得甲方同意方可租出或转让给他人，否则甲方有权收回出租的土地。第四条规定了乙方的权利和义务：乙方要按时交纳租金和水费，交纳国家关于使用土地而收的费用，如超过一天加收交纳金额3‰作为滞纳金，如超过三个月仍未交齐欠款，甲方有权解除合同，无偿收回土地，地上建筑物在欠款和滞纳金未交之前归甲方所有，欠款交齐后，乙方可在规定期限内拆除建筑物，恢复地貌，由于乙方违约造成中途解除合同，乙方要付甲方半年的租金作为甲方损失费，所遗留的债务归乙方负责；乙方有权在所承包的土地建房，厂房及其他建筑物，但不得建筑住宅楼，如遇国家政府占地规划，如有补偿，由乙方投资的项目归乙方所有，土地的补偿归甲方所有。合同签订后，中玉发中心将上述院落场地交给刘有旺。2008年9月3日，中玉发中心出具收据载有：今收到刘有旺学校租地款2.3万元（用地4亩×1.2亩／亩减定金2.5万元）。上述刘有旺所租赁的中玉发中心的场地，系中玉发中心从大兴区黄村镇鹅房村村民委员会所承租。
本案审理过程中，经组织双方现场勘查时可知：刘有旺租赁场所与刘有春（与中玉发中心之间的纠纷已另案解决）租赁场所之间有10米宽的土路，刘有春租赁场所部分校舍已被拆除，尚存有部分建筑物。刘有旺租赁场所上无房屋，但租赁场所中有砖块、楼板等，刘有旺称，租赁场所北边一排一层已盖完，二层垒有10多层砖，南边一排房，建设进度与北边基本一致；中玉发中心称，刘有旺并未建过房。刘有春为佐证其在涉案场所建房，向本院本院提交了照片，但中玉发中心对照片不予认可。
就刘有旺所其称建设的房屋，其并未有相关部门的审批手续；就拆除事宜，刘有旺表示南玉华（中玉发中心法定代表人）让我自己拆除，拆除费用在租金中扣除，拆除时间为2009年4、5月份；另根据刘有旺提交的其建房照片看，在照片中已看到2008年所架的500千伏高压线。中玉发中心表示曾于2009年、2010年、2011年、2012年四次通知刘有旺交纳租金及延期付款违约金，刘有旺表示并未收到过中玉发中心的催款通知。
刘有旺在提起本案诉讼时，曾要求中玉发中心给付补偿款，理由为其所盖的房屋在北京市大兴区黄村镇人民政府与中玉发中心签订的地上物补偿协议范围内，中玉发中心领取了补偿款，为此本院向大兴区黄村镇人民政府调取了黄村镇人民政府（甲方）与中玉发中心的法定代表人南玉华（乙方）签订的《南城500千伏送电工程清除地上物补偿协议书》，该协议书载明：为保证南城500千伏送电工程顺利实施，经甲乙双方友好协商，乙方同意甲方清除乙方在工程涉及范围内的所有地上物，甲方同意就清除地上物对乙方给予补偿；被清除地上物位置：大兴区黄村镇前辛庄村南城500千伏送电工程规划红线范围内乙方承租的集体土地中；被清除地上物包括：房屋4008平方米；补偿费：清除地上物补偿费共计2035800元；双方责任：本协议签订后七日内，乙方应将被清除的地上物交甲方安排清除，乙方不得在项目施工期间再占用被清除地块，否则甲方有权强制清理；本协议签订后七个工作日内，乙方交清被清除地上物后，甲方应向乙方支付补偿费用；落款日期为2008年，具体日期未填写，黄村镇人民政府签章处有肖东伟作为委托代理人签字。肖东伟为黄村镇人民政府农建科科长。经本院与黄村镇人民政府农建科科长肖东伟联系，其表示补偿协议书中补偿的地址是赋育学校，是对教学楼的补偿，不包括南玉华其他房子的补偿，在2008年签的补偿协议书，房屋是在2009年11、12月左右拆除的，为了好做工作，虽当时只拆了部分教学楼，但给了全部的钱，协议中的面积和金额都是双方协商的，按照每平米500元左右的标准补偿的。当时我单位与南玉华协商补偿时，你院审理的刘有旺租赁处，印象中应该没有房，500千伏高压线是2008年驾的，500千伏东侧高压线早已存在。
上述事实，有双方当事人陈述、《租赁合同》、情况说明、证明、收据、租金催告函、补偿协议书及工作联系笔录、现场勘查笔录等证据材料在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
就涉案租赁合同解除一项，考虑到刘有旺租赁房屋目的无法实现及双方继续履行的意愿，对中玉发中心要求解除合同的反诉请求，本院予以支持；在本合同解除后，刘有旺将涉案租赁场所中存放的物品搬走将租赁物腾退给中玉发中心；对中玉发中心要求给付租金、违约金及使用费的诉讼请求，考虑到涉案租赁场所上在2008年架有500千伏高压线塔，致使刘有旺无法实现租赁目的，故该部分诉讼请求，欠缺事实和法律依据，本院不予支持。
就涉案租赁场所中是否存在建房一节，结合现场勘查时的现状、刘有旺提供的照片及双方租赁的初衷看，刘有旺建房应属客观存在，又鉴于涉案场所中所盖房屋已被拆除，故无法准确界定建房的数量，另即使建房确属存在，在涉案场所上空有高压线塔经过时，刘有旺建设作为办学使用的房屋，应尽到必要谨慎注意义务，避免损失进一步扩大；鉴于在租赁场所上空有高压线塔经过，对刘有旺建房的投入损失，中玉发中心应适当分担，在刘有旺自行搬走租赁场所内的建筑材料基础上，本院酌情确定中玉发中心赔偿刘有旺建房款五万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）刘有旺与被告（反诉原告）北京中玉发物资回收经销中心于二ＯＯ八年三月十五日签订的《租赁合同》；
二、于本判决生效后十日内，被告（反诉原告）北京中玉发物资回收经销中心赔偿原告（反诉被告）刘有旺建房款五万元；
三、于本判决生效后三十日内，原告（反诉被告）刘有旺将涉案租赁场所内的建筑材料自行清空后将土地退还被告（反诉原告）北京中玉发物资回收经销中心；
四、驳回原告（反诉被告）刘有旺的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）北京中玉发物资回收经销中心的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本诉案件受理费一万二千一百四十七元，由原告（反诉被告）刘有旺负担一万一千四百一十九元（已交纳六千零七十三元，余款于本判决生效后七日内交纳）；由被告（反诉原告）北京中玉发物资回收经销中心负担七百二十八元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费三千六百七十六元，由原告（反诉被告）刘有旺负担三十五元（于本判决生效后七日内交纳）；由被告（反诉原告）北京中玉发物资回收经销中心负担三千六百四十一元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 杰
人民陪审员 高新发
人民陪审员 孙学高
二〇一三年九月十六日
书 记 员 张秋颖