安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0111民初8699号
原告(反诉被告)：张权，男，1974年12月15日出生，汉族，住安徽省霍邱县，
委托诉讼代理人：袁瑞松，安徽霍达律师事务所律师。
被告（反诉原告）：孙一倩，女，1984年3月12日出生，汉族，住安徽省霍邱县，
委托诉讼代理人：江海俊，安徽金亚太律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许晓彤，安徽金亚太律所事务所律师。
原告(反诉被告)张权诉被告（反诉原告）孙一倩房屋买卖合同纠纷，本院于2016年10月14日立案受理本诉，2017年6月5日受理反诉后，依法适用简易程序，由审判员程大光独任审判，公开开庭进行合并审理。原告（反诉被告）张权的委托诉讼代理人袁瑞松，被告（反诉原告）孙一倩的委托诉讼代理人江海俊、许晓彤均到庭参加诉讼。案件审理过程中，原告（反诉被告）张权申请撤回对被告任凯的起诉，本院依法予以准许。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张权向本院提出本诉诉讼请求：1.被告立即将位于安徽省合肥市滨湖区福州路与天山路交口滨湖世纪城徽贵苑16栋1801室交付给原告，并从该房屋搬出；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年10月，原告与被告孙一倩签订《存量房买卖合同》，被告将自有的一套位于合肥市滨湖区福州路与天山路交口滨湖世纪城徽贵苑16幢1801室出售给原告，房屋面积117.82平方米，房款共计765000元。2015年10月19日原告向被告交付全部购房款，由合肥市地方税务局包河区分局开具正规发票。随后2015年10月21日，原被告双方到合肥市房地产权监理处进行过户登记，原告于2015年10月29日取得该处房屋房地产权证，产权证号为：合产字第8110249693号。后原告又合肥市供水集团有限公司完成供水用户过户登记，原告交付购房款及完成上述过户登记后，被告却迟迟不肯将房屋交付给原告，无奈之下，多次向合肥市包河区公安局、派出所报警，经公安局协调后，被告仍不愿将房屋交付给原告，时至今日，被告仍居住在上述房屋内并未搬出，没有按照合同约定交付房屋。综上，被告拒绝向原告交付房屋的行为已经构成违约和侵权，损害了原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释的规定，特提起诉讼，请求判如所请。
被告（反诉原告）孙一倩辩称：一、张权逾期支付购房款，已经构成违约，孙一倩有权单方解除房屋买卖合同，2015年10月16日，孙一倩因急于用钱，与张权签订了《存量房买卖合同》，将案涉房屋以76.5万元出卖给张权。2015年10月21日，房屋购买人张权与孙一倩到合肥市房管局办理了过户登记手续。案涉合同附件二第二款中约定“具体金额甲乙双方办理产权过户手续时，经双方协商一致，乙方应向甲方支付以上费用合计人民币柒拾陆万伍仟元。”双方约定的付款期限即为办理产权过户手续时，即2015年10月21日，但是过户当天孙一倩并未收到张权的全部购房款，因此，张权作为买受人应当按照合同约定履行向出卖人支付购房款的义务。案涉合同第八条第二款约定：“逾期超过30日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方面解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金。”双方约定张权逾期付款30日，孙一倩有权单方面解除合同。张权应付款之日为2015年10月21日，逾期付款30日时即为2015年11月21日。且从张权提供的证据中并未看到其履行支付购房款义务的证据，应承担举证不能的责任，即案涉合同并未完全履行，张权无权向孙一倩主张交付案涉房屋，另外，因张权逾期一年多不支付购房款，已构成严重违约，导致无法实现合同目的，孙一倩有权拒绝交付房屋并解除该房屋买卖合同；二、购房发票致使房屋过户完税登记，不能证明已支付足额购房款。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第八条规定：“出卖人仅以增值税专用发票及税款抵扣资料证明其已经履行交付标的义务，买受人不认可的，出卖人应当提供其他证据证明交付标的物的事实。合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应当支持，但有相反证据足以推翻的除外。”张权与孙一倩作为合同的双方当时日，在合同第一条与第二条中明确约定了，房屋价款转让款为765000元，张权在交付房屋价款后，应有提交支付凭证、银行交易流水。事实上，张权仅代孙一倩偿还部分房屋按揭贷款约28万元，剩余房屋一直未支付；三、孙一倩行使先履行抗辩权，不交付房屋，维护自身合法权益应予支持。根据孙一倩与张权签订的合同，双方约定张权的付款期限为办理产权过户手续时，即2015年10月21日，并约定孙一倩于2015年11月10日前腾房。由此可以看出，双方在合同中已明确约定了履行义务的先后顺序，即张权付款时间应在前，孙一倩腾房时间在后。根据《合同法》第六十七条规定规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。“因此，孙一倩在张权未履行支付全部房款义务之前有权拒绝对方的履行请求。综上，孙一倩与张权签订的《房屋买卖合同》合法有效，购房人张权在未履行合同义务支付足额购房款的情况下，应承担违约责任。由于张权的违约行为致使孙一倩签订合同的目的无法实现，故孙一倩有权解除合同，驳回张权的诉讼请求。
被告（反诉原告）孙一倩向本院提出诉讼请求：1.解除张权与孙一倩签订的《存量房买卖合同》，张权支付孙一倩违约金83767.5元（自2015年11月21日暂计算至2016年11月20日止，按房屋转让价款的万分之三／每日计算，以后顺延计算至解除合同之日时止）；2.本案反诉费用由张权负担。事实与理由：2013年5月任凯与孙一倩以765000元的价格购买了合肥市滨湖区滨湖世纪城徽贵苑16幢1801室房屋，并将房产登记在孙一倩名下。2015年7月22日，任凯与孙一倩尹感情不和协议离婚，同时协议涉案房屋归女方孙一倩单独所有。2015年10月16日，因急于用钱，孙一倩与张权签订了《存量房买卖合同》，合同第一条与第二条约定房屋建筑面积为117.82平方米，房屋转让价款为765000元，张权在交付房屋价款后，孙一倩应开具收款凭证。《合同》附件二第二款中约定：“具体金额甲乙双方办理产权过户手续时，经双方协商一致，乙方应向甲方支付以上费用合计人民币柒拾陆万伍仟元。”2015年10月21日张权与孙一倩到合肥市房管局办理了过户登记手续，但是张权未向孙一倩支付全部房款。《合同》第八条第二款约定：“逾期超过30日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方面解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金。”根据合同约定，若张权不能在办理房屋过户手续的当天向孙一倩支付全部房款，即为张权逾期付款，构成违约，应按合同中逾期付款的约定向孙一倩承担违约责任。孙一倩本着利于交易原则多次催促张权继续履行合同，缴纳生育购房款，张权久无答复。后孙一倩又多次向张权主张解除合同，希望其协助将涉案房屋产权归还到期名下，张权都拒绝配合。现根据双方在《存量房买卖合同》中的约定以及《合同法》第六十七条、第九十四条第四款的规定，因张权逾期一年多不支付购房款，已构成严重违约，导致无法实现合同目的，孙一倩有权拒绝交付涉案房屋和解除该房屋买卖合同。
原告（反诉被告）张权辩称：一、原被告签订的房屋买卖合同系合法有效，原告已经完全履行合同义务，支付房屋全部价款并办理房屋过户手续，原告依法取得涉案房屋的所有权；二、被告违约在先，且拒绝履行合同义务不交付案涉房屋，原告多次向公安机关报警要求被告搬出案涉房屋；三、被告就本案的反诉理由不成立，依法应驳回其反诉诉请。
本院经审理认定事实如下：2015年10月16日，张权与孙一倩订立《存量房买卖合同》1份，该合同约定张权购买孙一倩位于合肥市滨湖新区××与××交口滨湖世纪城××室房屋，总价款为765000元，并约定物业管理费等费用由张权另行向孙一倩支付，具体金额由双方办理产权过户手续时，经双方协商一致，张权向孙一倩支付合计人民币765000元。另合同第三条约定：“甲、乙双方同意，甲方（孙一倩）于2015年11月10日前腾空存量房，并通知乙方（张权）进行验收交接。乙方应在收到通知之日起对存量房及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订存量房交接书，并将存量房钥匙交给乙方即为存量房交付。”第八条约定：“乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，甲、乙双方同意按下列方式处理。一、逾期未超过10日的，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定存量房价款万分之一的违约金，合同继续履行。二、逾期超过30日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金。如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。”合同签订后，张权于2015年10月14日将案涉房屋的剩余按揭贷款330298.14元偿清。2015年10月19日，张权、孙一倩在合肥市地方税务局包河区分局办理案涉房屋缴税手续。当日，张权向孙一倩转款12000元。2015年10月29日，双方办理过户登记手续。之后，因孙一倩一直未能搬离案涉房屋，致张权诉讼来院，请求判如所请。
另查明：孙一倩与案外人任凯原系夫妻关系。2015年7月22日，孙一倩与任凯办理离婚登记手续，就夫妻共同财产进行分割，双方约定案涉房屋归孙一倩所有。庭审中，张权陈述除上述剩余按揭贷款330298.14元外，剩余房款系通过其对孙一倩前夫任凯的债权进行抵偿，孙一倩对此不予认可，在第一次庭审中陈述仅收到张权购房款12000元，第二次庭审中陈述张权仅为其偿还按揭贷款329091.47元。
再查明：任凯系霍邱县安程汽车销售有限公司的法定代表人，2016年3月25日，张权因其与霍邱县安程汽车销售有限公司之间的民间借贷纠纷在安徽省霍邱县人民法院提起诉讼，后经该院判决，霍邱县安程汽车销售有限公司偿还张权借款30万元及利息。另张权在庭审中提交借条复印件三份，总金额为43万元。孙一倩在庭审中陈述孙一倩并不经营霍邱县安程汽车销售有限公司，仅持有50%的股权，其对张权与任凯之间的借贷并不知情。孙一倩与张权之间的交易系任凯介绍双方认识，但孙一倩在办理案涉房屋的过户手续后才知道张权与任凯之间存在债权债务关系。
以上事实，由原、被告的当庭陈述，以及张权提供的《存量房买卖合同》、房屋登记簿、安徽省合肥市地方税务局销售不动产统一发票、安徽省政府非税收入专用收据、徽商银行记账凭证、个人账户明细，孙一倩提供的《离婚协议书》、离婚证等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为：本案争议焦点在于张权是否履行案涉合同约定的付款义务。首先，按照双方之间订立的《存量房买卖合同》约定，张权应于双方办理案涉房屋的产权过户手续时支付全部购房款765000元，本院认为，房屋买卖合同系标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，在房屋买卖交易过程中，买方的主要合同义务即为支付购房款。本案中，原、被告已于2015年10月19日起办理缴税手续，而案涉房屋亦于2015年10月29日变更产权登记，故在合同明确约定孙一倩配合办理案涉房屋过户手续的合同义务后于张权支付完毕全部购房款的合同义务情形下，孙一倩在第一次庭审中辩称其仅收到张权购房款12000元即配合办理案涉房屋的过户手续，显然不符合客观常理；其次，根据庭审查明的事实，张权已于2015年10月14日向孙一倩还贷账户实际汇入330298.14元，即将案涉房屋的剩余按揭贷款偿清。张权主张剩余购房款系以其对孙一倩前夫任凯的债权进行抵偿，并提供借条复印件三份及安徽省霍邱县人民法院（2016）皖1522民初1160号民事判决书证明其与任凯之间的借贷关系，本院认为，通过上述民事判决书中载明的内容，张权与孙一倩前夫任凯之间自2014年起即已存在经济往来，且任凯作为霍邱县安程汽车销售有限公司的法定代表人曾以公司名义于2014年7月向张权借款30万元，该借款发生于孙一倩与任凯夫妻关系存续期间，孙一倩亦自认对霍邱县安程汽车销售有限公司享有50%的股权，并当庭表示张权与任凯系多年朋友关系，故其虽辩称在办理案涉房屋过户手续之前对张权与任凯之间的借贷关系并不知情，亦有悖于客观常理；再次，孙一倩在第二次庭审中辩称张权仅为其偿还其房屋按揭贷款，结合案涉房屋的产权变更登记时间系2015年10月29日，且根据双方合同约定，如张权逾期超出30日未支付全部购房款，孙一倩有权解除案涉合同，但在双方办理房屋产权过户手续后，孙一倩并未向张权主张剩余购房款，亦未向其主张解除案涉合同，与常理不符。综上所述，张权与孙一倩之间的房屋买卖合同关系合法有效，张权已经履行完毕合同约定的付款义务，孙一倩亦在张权支付完毕全部购房款后配合办理案涉房屋的过户手续，现孙一倩以张权未支付全部购房款为由拒不履行合同约定的交房义务不能成立，本院不予采信，故对于张权诉请孙一倩交付案涉房屋并从该房屋搬出，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于孙一倩反诉解除案涉合同并要求张权支付其违约金，无事实与法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）孙一倩于本判决生效之日起三十日内将位于安徽省合肥市滨湖新区福州路与天山路交口滨湖世纪城徽贵苑16栋1801室交付原告（反诉被告）张权，并从该房屋搬出；
二、驳回被告（反诉原告）孙一倩的全部诉讼请求。
本诉案件受理费11450元，减半收取5725元，反诉案件受理费1894元，减半收取947元，共计6672元，由被告（反诉原告）孙一倩负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 程大光
二〇一七年八月二十八日
书记员 阮继贤
附本判决适用法律条文原文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。