贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0113民初310号原告：刘罡，男，1973年生，汉族，贵州省平坝县人，现住贵州省平坝县。原告：李玲，女，1979年生，汉族，河南省正阳县人，户籍地址：贵州省平坝县，现住贵州省平坝县。委托诉讼代理人：曹婷，女，贵州公成律师事务所律师，执业证号：15201201711607583。代理权限：特别代理。。被告：绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市贵州国家高新技术产业开发区金阳科技产业园创业大厦566室，统一社会信用代码：91520115590757803P。法定代表人：孙志文，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：张清梅，女，1986年生，汉族，贵州省贵阳市人，该公司法律顾问，现住贵州省贵阳市观山湖区。代理权限：特别代理。被告：中国银行股份有限公司贵阳市瑞金北路支行，住所地：贵州省贵阳市云岩区瑞金北路115号，统一社会信用代码：915201007753237885。负责人：李余，男，该支行行长。委托诉讼代理人：严阵，男，贵州心典律师事务所律师，执业证号：15201201410942138。代理权限：一般代理。原告刘罡、李玲诉被告绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司（以下简称绿地集团）、中国银行股份有限公司贵阳市瑞金北路支行（以下简称中国银行贵阳市瑞金支行）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘罡、李玲及其委托诉讼代理人曹婷，被告绿地集团之委托诉讼代理人张清梅，被告中国银行贵阳市瑞金支行之委托诉讼代理人严阵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘罡、李玲向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告刘罡与被告绿地集团签订的合同编号为“××××”《商品房买卖合同》及其《补充协议》；二、判决解除原告刘罡与被告绿地集团、中国银行贵阳市瑞金支行签订的合同编号为“2015年瑞北房借字70号”《个人商业用房贷款合同》；三、判决被告绿地集团返还原告购房款215298元、维修基金4253元、预告登记费550元、物业管理费1480.8元，共计221581.8元；四、判决被告绿地集团返还原告已向被告中国银行贵阳市瑞金支行支付的购房贷款及利息共计62207.58元；五、判决被告绿地集团赔偿原告因被告未按时交付房屋达到使用条件的下水设施违约利息22662.33元（以购房款215298元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自签订合同之日即2015年8月19日起暂算至起诉之日即2017年10月31日，最终计算至退还全部购房款及违约金之日止）；六、判决被告绿地集团向被告中国银行贵阳市瑞金支行返还解除合同后的购房贷款172567.8元；七、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年8月19日，原告刘罡、李玲与被告绿地集团签订合同编号“×××××”《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告绿地集团开发建设的“绿地.新都会”项目××栋××层××号商铺一间，合同约定房屋总价款为425298元，交房日期为2015年10月20日前。合同签订前，原告已向被告绿地集团支付购房首付款215298元，剩余210000元尾款通过银行办理按揭贷款。合同签订后，原告于2015年9月23日与被告中国银行贵阳市瑞金支行签订《个人商业用房贷款合同》，被告中国银行贵阳市瑞金支行于2015年9月28日将210000元贷款发放给被告绿地集团。但是，被告绿地集团至今未通知原告办理该房屋的交接手续，且该房屋的下水设施至今未达到使用条件，一直未能更改，房屋至今未能使用，导致原告购买房屋的目的不能实现，因此，原告有权要求被告绿地集团解除合同。由于该套房屋系通过银行按揭贷款购买，根据法律规定，因《商品房买卖合同》解除后，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，故原告有权请求解除商品房担保贷款合同。综上所述，原告多次向被告绿地集团主张要求解除合同，返还已付房款，但被告至今迟迟不予返还房款及承担相应的违约责任。为维护原告自身合法权益，故起诉至法院，请求依法判决支持原告的诉讼请求。原告为支持自己的主张，向本院提供了如下证据：1、原告身份证、结婚证、被告工商登记信息，证明原、被告的诉讼主体适格及原告刘罡、李玲系夫妻关系的事实。2、《商品房买卖合同》，证明（1）原告与被告绿地集团存在真实的房屋买卖合同关系；（2）合同约定，房屋交付时间为2015年10月20日前，上水、下水交付时达到使用条件。由于原告购买的房屋至今未达到下水使用条件，房屋至今未能使用，导致原告购买房屋的合同目的不能实现，依法有权要求退房；（3）合同约定，绿地集团于2016年12月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告绿地集团并未按照约定履行协议。故原告有权退房；（4）按照合同第14条约定，被告绿地集团应书面通知原告办理交房手续，但被告至今未能向原告履行房屋交接手续。3、房款收据2张、维修基金收据、预告登记费收据、物管费收款收据，证明（1）原告分两次将首付款215298元交付至被告绿地集团；（2）原告于签订合同当日（即2015年8月19日）向被告绿地集团交付了房屋维修基金4727元；（3）原告于2015年4月30日将预告登记费交付至被告绿地集团；（4）原告于2015年11月4日将物管登记费交付至物管公司的事实。4、退房通知书、照片，证明原告已于2017年3月21日向被告发出退房通知，被告工作人员已收到该通知的事实。5、照片，证明原告购买的房屋至今未达到下水使用条件的事实。6、《个人商业用房贷款合同》《借款收据》《贷款放款回单》，证明（1）原告与中国银行贵阳市瑞金支行于2015年9月23日签订《个人商业用房贷款合同》，约定原告贷款本金为210000元，中国银行贵阳市瑞金支行于2015年9月28日已将该笔贷款汇入绿地集团账户的事实；（2）由于绿地集团违约，原告与绿地集团解除合同后，致使原告与中国银行贵阳市瑞金支行签订的贷款合同的目的不能实现，原告依法有权请求解除与中国银行贵阳市瑞金支行签订的贷款合同。7、贷款归还明细清单，证明原告截止目前已向中国银行贵阳市瑞金支行归还购房贷款本金及利息共计62207.58元的事实，绿地集团依法应予以返还原告。被告绿地集团辩称，一、案涉房屋竣工验收符合交付条件的时间为2015年1月16日，而原告所购房屋是在绿地集团符合交房条件的情况下购买的现房，因此，原告对所购房屋的结构、位置及周边环境等已经确认，现原告以下水设施不具备为由请求解除合同与客观事实不符；二、根据合同约定，原告所购房屋的交付时间为2015年10月20日，按照法律规定，原告行使解除权的时间应在一年内，原告于2017年10月31日才向法院起诉，已经丧失了解除权；三、根据《补充协议》的约定，原告系银行按揭贷款购房，其应在银行发放贷款的10日内向被告绿地集团请求办理房屋交付手续，而银行发放贷款的时间为2015年9月28日，因此，应视为原告已经接收了房屋；四、原告的第三项诉请表明原告已经交纳了物管费，说明原告已经实际接收了房屋，否则，原告不可能向物管公司交纳物管费。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告绿地集团为支持自己的主张，向本院提供了《贵阳市建设工程竣工验收备案表》，证明案涉房屋于2015年1月16日经竣工验收合格，取得了《竣工验收备案表》，具备了交房条件，而原告购买的是现房，按照《补充协议》约定，原告已经接收了房屋。被告中国银行贵阳市瑞金支行辩称，一、我方答辩意见与被告绿地集团一致；二、从银行出具的还款清单来看，原告共计还款26期，本金为35880.05元，利息为23922.81元，现尚欠本金余额为174009.95元，与原告陈述的金额有差距的原因是原告没有将本息分开；三、原告在履行合同中交纳了物管费，可以认为原告在使用房屋，也可以认为是绿地集团已通知原告接收了房屋，而原告并没有拒绝交纳物业费，由此可知原告已实际使用房屋，使用中的房屋不能随便退房，不然对于绿地集团和银行都很不公平，因此，原告不具备解除合同及退房的条件。请求驳回原告的诉讼请求。被告中国银行贵阳市瑞金支行为支持自己的主张，向本院提供了《还款清单》《还款计划》，证明绿地集团与原告在合同补充协议十一条第6项中约定，出卖人对现房不再通知买受人收房。银行放款时间为2015年9月28日，即视为原告的房款交清时间。由此说明，原告已经实际接收了案涉房屋。经庭审质证，被告绿地集团对原告提供的《商品房买卖合同》的三性无异议，其认为原告购买的是商业用房，不是必须有上下水设施，且原告购买的是现房，在原告购买时对房屋的情况是清楚的。关于房屋产权证的问题，原告所购房屋可以办理产权证的时间为2016年7月27日，而且绿地集团已登报告知，原告现在没有办理产权证是原告自己的原因造成的，该房屋现在都可以办理产权证。对《收款收据》的三性无异议，物管费是原告向物管公司交纳的，不应当由绿地集团退款。对退房通知书、照片的三性均有异议，达不到原告的证明目的。对下水照片，按照补充协议第八条第四点的约定，原告购买的是现房，应视原告对房屋的水电气等各种基础设施、小区公共配套设施等的现状均无异议，因此，对原告的证明目的不予认可。对《个人商业用房贷款合同》《借款收据》《贷款放款回单》的三性均无异议，但证明目的有异议。对《贷款归还明细清单》的真实性无异议，但达不到原告的证明目的，不能证明绿地集团违约。被告中国银行贵阳市瑞金支行对原告提供的《商品房买卖合同》的三性无异议。对《收款收据》的真实性无异议，但其认为原告交纳物管费的时间为2015年11月4日，该时间应视为原告收房的时间，收房时应有验房程序，原告当时没有提出异议，现在提出异议无法查明其造成的原因。对《退房通知书》及照片、下水照片，其称与该公司无关，不发表质证意见。对《个人商业用房贷款合同》《借款收据》《贷款放款回单》《贷款归还明细清单》的三性均无异议。原告对被告绿地集团提交的《贵阳市建设工程竣工验收备案表》的真实性无异议，但其认为与本案无关。虽然原告购买的是现房，但不能证明绿地集团已经履行向原告交付房屋的义务。被告中国银行贵阳市瑞金支行对被告绿地集团提供的证明的三性无异议，并称既然是现房，说明原告是在对该房屋查勘后才购买的。根据原、被告的陈述和本院确认的证据，本院认定的事实如下：原告刘罡、李玲系夫妻关系。2015年1月16日，被告绿地集团所开发的位于贵阳市××区××路××号“绿地.新都会”××栋××层房屋经建设、监理、施工等单位进行竣工验收合格，并报贵阳国家高新技术产业开发区规划建设局备案。贵阳国家高新技术产业开发区规划建设局向被告绿地集团颁发了《贵阳市建设工程竣工验收备案表》。2015年8月19日，原告刘罡、李玲与被告绿地集团签订了《商品房买卖合同》及其《补充协议》，约定原告以425298元的总价款购买了被告开发的位于贵阳市××新区××“绿地.新都××”××商铺一间（该商铺建筑面积为30.85平方米，套内建筑面积为19.84平方米，该商铺系现房），双方签订的合同除载明房屋位置、单价、面积外，还约定了房屋的购买单价、总价、付款方式、交房时间、交房条件、违约责任等权利义务内容。其中：合同第十一条约定的交房时间和条件为：（一）被告应当在2015年10月20日前向原告交付商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条出卖人承诺的本项目相关设施、设备达到的条件。合同第十二条对本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件进行了具体的约定。其中：（一）城市基础设施：1、上水、下水：交付时到达使用条件；2、供电：交付时达到使用条件。（四）相关设施设备的具体约定为：1、第十二条第（一）款第1项，上下水交付时到达使用条件是指上下水所在楼层有集中供水点。合同第十三条对逾期交房的责任约定为：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起180日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际支付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。合同第十四条对交接手续的约定为：（一)该商品房达到第十一条约定的交付条件后,出卖人应当在交付日的7日前,书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时,出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全,不能满足第十一条及第十二条约定条件的,买受人有权拒绝接收,由此产生的逾期交房责任由出卖人承担,并按照第十三条处理；(二)查验房屋：1、买受人应在收到书面通知后7日内，办理该商品房的交接手续。2、出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验,而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件；(三)查验该商品房后,买受人对出卖人所交付的商品房无异议,双方应当签署商品房交接单。由于买受人的原因,未能按期交付的,双方同意按以下方式处理:买受人应在合同约定的时间内或出卖人通知的时间内办理完毕房屋交付手续，否则视为房屋已按时交付,该房屋毁损、灭失的风险自实际交付之日起由买受人承担，房屋保修期亦从次日起计算,物业服务费、水电费、公共维修基金、全部税费亦从实际交付之日起由买受人承担。合同第二十二条对房屋登记约定为：三、转移登记：（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按照已付房价款的万分之零点一/天承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一/天的违约金。双方在《补充协议》第八条中对合同第十一条进行补充约定为：4、如买受人购买的房屋为现房,买卖双方同意按房屋的现状进行交付,买受人在签订合同前,已经实地查看和认可了房屋的现状,对房屋所有的水电气等各种基础设施、小区公共配套设施、社区周边环境的现状均没有异议。《补充协议》第十一条对合同第十四条进行补充约定为：6、如买受人签订合同的时间在出卖人完成本项目的集中交付之后的,买受人应当在签订合同前对所购商品房的坐落位置、结构形式、户型、空间尺寸、朝向、用途、室内外情况等客观情况进行仔细查验,如有异议应当在签订合同前提出。合同签订后买受人不得以该房屋现状与合同及附件约定的交付标准不一致为由拒绝接房或向出卖人提出索赔、退房及其他要求。另外,如买受人签订合同的时间在出卖人完成本项目的集中交付之后的,出卖人不再另行通知买受人办理房屋交付手续。具体交房时间为:一次性付款购房的买受人,应当在签订合同且付清房款后5日内办理房屋交付手续;按揭贷款购房的买受人,应当在银行向出卖人发放全部按揭款项后10日内办理房屋交付手续。上述合同签订后，原告依据合同约定向被告支付了购房首付款、维修基金、预告登记费等共计220101元。2015年11月4日，原告向深圳住宅物业管理有限公司贵州分公司预交了物管费1480.8元。2015年9月23日，原告刘罡与被告中国银行贵阳市瑞金支行签订了《个人商业用房贷款合同》，合同约定原告向被告中国银行贵阳市瑞金支行210000元用于支付被告绿地集团的购房款。2015年9月28日，被告中国银行贵阳市瑞金支行将原告刘罡的按揭贷款支付给了被告绿地集团。截至2017年12月1日，原告共计还款26期，现尚欠本金余额为174009.95元。2017年3月21日，原告以其购买的房屋没有下水设施及未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书等为由要求被告退房未果，故原告诉来本院，请求判令支持如前诉讼请求。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，属有效协议，应受法律保护。原告刘罡、李玲向被告绿地集团购买的房屋为现房，双方在签订购房合同前，被告所修建的房屋已于2015年1月16日经建设、监理、施工等单位进行竣工验收合格，并取得了《贵阳市建设工程竣工验收备案表》，因此，被告所修建的房屋在原告购买前已经符合交房条件。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十二条第（四）项约定，上下水交付时到达使用条件是指上下水所在楼层有集中供水点，但双方并未约定案涉商铺内需具备下水设施。同时，按照《补充协议》第八条的约定，如买受人购买的房屋为现房,买卖双方同意按房屋的现状进行交付,买受人在签订合同前,已经实地查看和认可了房屋的现状,对房屋所有的水电气等各种基础设施、小区公共配套设施、社区周边环境的现状均没有异议，该条是对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定，按照该约定，可以说明原告对该商铺内没有下水设施是明知的，因此，原告现以其所购房屋没有下水设施为由要求解除合同，不符合合同约定，本院不予支持。另外，双方签订的《补充协议》第十一条约定，如买受人签订合同的时间在出卖人完成本项目的集中交付之后的,出卖人不再另行通知买受人办理房屋交付手续。具体交房时间为:一次性付款购房的买受人,应当在签订合同且付清房款后5日内办理房屋交付手续;按揭贷款购房的买受人,应当在银行向出卖人发放全部按揭款项后10日内办理房屋交付手续。由于原告所购房屋系现房，且购房款的支付方式为银行按揭。按照上述约定，被告绿地集团没有通知原告接收房屋的义务，原告有权利主动要求被告绿地集团交付房屋。从本案查明的事实来看，原告能清楚的知道所购商铺的具体结构，且原告早已向物管公司交纳了物管费，说明原告已经实际接收了所购房屋，因此，原告以被告绿地集团未通知交房为由主张解除合同，既不符合合同的约定，也不符合法律的规定，本院对其请求应予驳回。原、被告应按照合同约定继续履行合同。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同”、第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下：驳回原告刘罡、李玲的诉讼请求。案件受理费5862元，减半收取2931元（原告已预交），由原告刘罡、李玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  李政发二〇一八年一月十五日书记员  张立婧