山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁17民终2206号
上诉人（原审原告）：吴艳敏，女，1982年2月4日出生，汉族，住菏泽市定陶区。
委托诉讼代理人：李志伟，山东君诚仁和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：菏泽泓泽置业有限公司，住所地：菏泽市中山路好望角小区B区509号，统一社会信用代码：371700200019815。
法定代表人：姜智彪，该公司董事长。
委托诉讼代理人：龚利，菏泽牡丹北斗法律服务所法律工作者。
上诉人吴艳敏因与被上诉人菏泽泓泽置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服山东省菏泽经济开发区人民法院（2017）鲁1791民初711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日受理后，依法组成合议庭于2017年9月11日对本案进行了公开审理。上诉人吴艳敏的委托诉讼代理人李志伟，被上诉人菏泽泓泽置业有限公司的委托诉讼代理人龚利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人吴艳敏不服一审判决，上诉请求：依法撤销山东省菏泽经济开发区人民法院（2017）鲁1791民初711号民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定涉案商品房符合合同约定的交付条件错误。1、《商品房买卖合同》约定的交付条件是“1、该商品房经验收合格”，《商品房买卖合同》同时约定该交付条件的前提是依照国家和地方人民政府的相关规定。而依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，商品房竣工验收不仅包括建设单位、监理单位、施工单位、设计单位的验收，同样包括质量监督部门、规划部门、消防部门、人防部门等有关部门或单位的验收，而被上诉人并没有提供上述部门验收合格的认可文件。显然，被上诉人没有提供足够证据证明涉案商品房符合约定的验收合格条件。2、被上诉人的竣工验收记录表仅是建设单位组织的对工程本身的验收，商品房作为特殊商品，国家法律法规对其交付条件有特殊的规定，其交付条件即交付使用条件，没有质量监督部门、规划部门、消防部门、人防部门等有关部门的验收，没有自来水管网，没有住宅用电的小区不能交付使用。二、一审法院认定涉案房屋最后交付时间为2016年7月30日错误，应当认定的交付时间为2016年5月1日。交付时间2016年5月1日是填写的内容，应当认定该填写内容为交付时间，作为格式条款的合同附件对交付时间的改动并没有对买受人进行特殊说明，填写内容应以手写项为优先。
被上诉人菏泽泓泽置业有限公司答辩称：一审认定事实清楚，证据确凿，审理程序合法，请求二审查明事实，依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
原审原告吴艳敏向一审法院起诉请求：1、要求被告继续履行合同约定的交房义务；2、要求被告因逾期交房而向原告支付违约金39313.116元（暂计至2017年3月30日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2015年1月4日与被告菏泽泓泽置业有限公司签订了商品房买卖合同，购买被告所开发的位于菏泽市闽江路以南、人民路以西、规划支路以东北杏林小区第0006幢1单元14002号房，并已经按照合同约定履行了付款义务。按照合同第八条的规定，被告应于2016年5月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起45日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.05%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。
截至起诉之日，原告仍未收到被告符合交房条件的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因，原告所购房屋仍在施工过程中，原告认为，被告延迟交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益，请求根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，以及当事人双方签订合同第八条、第九条之约定，判令被告立即履行合同规定的交房义务，并按照买受人支付已交付房价款394710元的日万分之三支付违约金。
一审法院认定事实：2015年1月4日，原被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告吴艳敏购买被告泓泽置业公司开发的杏林小区第0006幢01单元14002号房，总房款284710元。其中2014年7月27日，原告支付被告房款200749元，2014年12月17日，支付被告房款3961元，2015年2月9日，支付被告房款190000元。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2016年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合同。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、X。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、若买受人应支付的购房款全额实际到达出卖人账户的时间在本合同约定的交付房屋日期后，出卖人有权将交房时间相应顺延，即交房期限延至房款全部到账之日起十日内。3、因建设期间供电、供水、消防、政府指令停工等政策变更导致的延期交付，不构成出卖人违约，出卖人可据实予以延期。发生对整个社会之工作、生活秩序有全面、根本性、持续性影响之重大事件。发生上述2、3点约定情形时，不视为出卖人逾期交付房屋，同时不影响相关费用及物业的收取。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同补充协议第（二）约定：出卖人发给买受人的有关本合同约定之通知均应按该合同首页载明的地址、收信人以邮政特快专递或挂号信发出。买受人通讯联系地址、电话等如有任何变化，均应在十日内以书面形式通知出卖人，否则，因此而导致迟延或不能送达的后果，由买受人承担。从发出之日起计算第五天（最后一日遇法定节假日顺延），不论买受人或其授权代表是否实际收到该通知，即视为买受人收到该通知之日，亦即视为该通知已于是日送达买受人。如买受人拒绝提供通讯地址，致出卖人无法使用邮寄方式送达的，则视为买受人免除了出卖人的送达义务……第（十九）条约定:买受人对主合同第八条关于交付期限的约定和第十五条关于产权登记的约定期限不持异议，同时双方同意将主合同第八条约定的交付期限向后顺延90日。双方对前述两项内容的约定已明知并充分理解。合同还对其他事宜进行了约定。被告于2016年7月21日通过牡丹晚报、菏泽日报分别发布交房通知，并于2016年7月28日通过邮寄方式向原告送达交房通知。
原告主张被告交付的房屋并不符合交房条件，并提交了菏泽市住房和城乡建设局2016年8月14日的通知，内容为“菏泽泓泽置业有限公司：经群众反映，你公司开发建设的杏林小区项目在未达到交房条件的情况下擅自交付商品房，现要求你公司立即停止交房行为，办理相关手续，否则将依法依规严肃查处。”被告质证认为，行政部门无权约束原、被告之间公平合理的买卖合同，且该《商品房买卖合同》是国家主管机关出具的格式文本合同，双方是在该合同选择性条款中自愿选择约定，该合同不违反国家强制性规定。被告主张涉案楼房已经验收合格达到交房条件，且已按约定通知原告交房，不存在违约行为，为此提交了建设单位、监理单位、施工单位、设计单位于2016年7月25日共同出具的涉案楼房单位（子单位）工程质量竣工验收记录表及《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》。原告认为上述证据被告自行制作，不能证实被告所通知交付的房屋符合交付要求。
一审法院认为：原、被告双方当事人所签订的《商品房买卖合同》及附件四合同补充协议是双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据原、被告双方在《商品房买卖合同》第八条及合同补充协议第（十九）条的约定，涉案商品房的最后交付时间为2016年7月30日，交付条件是“1、该商品房经验收合格”，明确排除了“2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”的验收标准，涉案房屋于2016年7月25日经建设、监理、施工及设计单位验收合格，一审法院认为涉案房屋当时已具备双方约定的交付条件。原告以住建部门的停止交房通知主张涉案房屋未达到交付标准，证据不足，一审法院不予支持。被告在合同约定的时间内通知原告交房，履行了合同约定的义务，原告请求判令被告继续履行合同约定的交房义务及支付逾期交房的违约金，于法无据，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告吴艳敏的诉讼请求。案件受理费883元，减半收取441.5元，由原告吴艳敏负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点是：一、涉案《商品房买卖合同》补充协议关于商品房交付时间的条款效力认定问题；二、被上诉人交付的商品房是否符合约定。
关于焦点一：《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”涉案《商品房买卖合同》第二十一条约定了“合同附件与本合同具有同等法律效力”，故附件四“补充协议”第十九条对该原合同商品房交付期限顺延90日的约定，应认定为对原合同履行期限的变更。该项变更系双方当事人真实意思表示，不应认定为《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”，一审判决对其予以确认并无不当。
关于焦点二：双方当事人之间商品房预售合同约定的交房条件为商品房经验收合格，该约定是双方的真实意思表示。《建设工程质量管理条例》规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。菏泽泓泽公司于2016年7月25日组织了设计单位、施工单位、监理单位对涉案楼房进行了竣工验收，并形成了工程质量竣工验收记录，该记录表结论为“通过验收”，表明涉案楼房已经验收合格。一审判决认定涉案楼房于2016年7月25日经验收合格后即符合了合同约定的交付条件并无不当。本案系民事合同纠纷，在双方明确以商品房验收合格作为房屋交付的条件，并以此时间点作为认定菏泽泓泽公司是否逾期交房，是否应支付违约金的情况下，上诉人以涉案商品房竣工验收手续未经备案为由要求菏泽泓泽公司承担违约责任不符合双方合同约定，一审判决对此未予支持并无不当。
综上所述，上诉人吴艳敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费883元，由上诉人吴艳敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 李建民
审判员 张 丽
审判员 于 辉
二〇一七年十一月十四日
书记员 沙 洁