宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁01民终2431号
上诉人：马旭宝，男，1976年11月13日出生，回族，个体，住宁夏回族自治区吴忠市。
委托诉讼代理人：朱婷婷，宁夏宁人律师事务所律师。
被上诉人：宁夏北方置业开发有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县望远经济开发区四号路口。
法定代表人：郝学英，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：王梅，女，系该公司职员。
委托诉讼代理人：王小宇，宁夏言宗律师事务所律师。
上诉人马旭宝与被上诉人宁夏北方置业开发有限公司（以下简称北方置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区永宁县人民法院（2017）宁0121民初1061号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
马旭宝上诉请求：1.请求二审法院撤销永宁县人民法院（2017）宁0121民初1061号民事判决第一、二、三项，发回重审或查清事实依法改判支持上诉人一审反诉请求；2.请求二审法院判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定的部分事实错误。1.一审判决认定上诉人未提供有效证据证明在2014年3月2日前行使合同解除权错误。上诉人一审申请证人马某某、王某某出庭作证，已经证明上诉人于2013年3、4月、9月份到被上诉人售楼部要求交付房屋，9月份时，上诉人也要求被上诉人售楼部的人给办理退房手续；2.一审判决未认定被上诉人存在逾期交房和逾期办理产权登记手续等违约情形。二、一审判决适用法律错误。1.交付房屋的义务是实践行为，不能仅仅认定被上诉人履行通知义务即可完成其应尽义务。被上诉人登报公告交房不符合合同约定和交易习惯。2.上诉人提交的证据能够证明上诉人明确要求被上诉人售楼部的人给办理退房手续。3.被上诉人存在逾期交房和逾期办理产权登记等违约情形，一审未予认定明显错误。
北方置业公司辩称，一审法院认定事实清楚、依据准确、程序合法，依法应当予以维持，并驳回上诉人的上诉请求。1.上诉人应按照《商品房买卖合同》的约定向被上诉人支付购房款及违约金；2.被上诉人严格按照《商品房买卖合同》的约定，履行了相关义务；3.本案中，上诉人无权解除合同；4.被上诉人在双方合同履行期间，只是协助上诉人办理房屋产权登记的义务，并不是为上诉人办理产权的主体。且被上诉人已协助上诉人办理了涉案房屋产权登记，也未缴纳办理产权登证所应缴纳的税费，未办理产权证是上诉人自身原因，与他人无关。综上所述，被上诉人认为，一审人民法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。
北方置业公司一审诉讼请求：1.判令被告马旭宝支付原告购房欠款55万元，违约金26675.00元（自2014年8月1日至2017年3月31日）共计576675.00元，并支付违约金至实际款项付清之日；2.本案诉讼费由本诉被告承担。
马旭宝一审反诉请求：1.依法解除反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》；2.依法判令反诉被告返还购房款568005.00元，并支付资金占用期间的利息150521.00元（按中国人民银行同期贷款基准利率6%自付款之日计算至起诉之日，之后利息支付至房款付清之日），支付违约金2840.00元；3.案件反诉费由反诉被告负担。
一审法院认定事实,2012年12月3日，原告（反诉被告）北方置业公司与被告（反诉原告）马旭宝签订《商品房买卖合同》，约定原告将其开发的位于宁夏望远建材商贸物流园P6-01号房屋出售给被告马旭宝，房屋建筑面积131.53平方米，合同价款1118005.00元，被告马旭宝已支付568005.00元，剩余55万元于2014年7月30日前付清，如未按合同规定的时间付款，逾期超过5日，出卖人有权解除合同；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金；出卖人在2012年12月31日前将经综合验收合格的商品房交付买受人使用，如逾期交房超过61日，买受人有权解除合同；出卖人在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。合同签订当日，被告马旭宝支付购房款568005.00元，2013年8月20日双方签订的合同经永宁县房屋产权产籍管理所备案，8月23日原告登报通知未办理交接手续买受人于2013年8月30日前办理交房手续。另查明，2012年5月10日，涉案房屋所属工程经勘察、设计、施工、监理、建设单位同意，于2012年10月11日由永宁县建筑工程质量监督站审查加盖永宁县建筑工程竣工验收备案专用章。2012年9月14日，永宁县住房和城乡建设局向原告颁发了商品房预售许可证。
一审法院认为，原告北方置业公司与被告马旭宝签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同应为有效。被告马旭宝主张，原告未按合同约定交付房屋，按照合同约定，逾期交房超过61日，被告有权解除合同，据此提出反诉，请求解除双方签订的合同，由原告（反诉被告）返还购房款，并支付利息损失、违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外；法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，合同约定房屋交付时间为2012年12月31日，至2013年3月2日如原告（反诉被告）未交付房屋，被告（反诉原告）即享有合同解除权，被告（反诉原告）马旭宝未提供有效证据证明其在2014年3月2日前行使合同解除权，该解除权消灭，故本院对被告的反诉请求不予支持，双方均应按照合同约定继续履行各自的义务。原、被告出示证据证实合同签订当日，被告（反诉原告）马旭宝支付购房款568005.00元，原告主张被告马旭宝下欠付购房款55万元，被告马旭宝未予以否认，本院予以确认。被告（反诉原告）主张，因原告（反诉被告）未按合同约定时间交付房屋并办理登记过户，双方签订的合同有先后履行顺序，原告（反诉被告）北方置业公司未履行交房、办理过户登记义务，被告（反诉原告）马旭宝有权拒绝支付剩余55万元购房款。根据被告（反诉原告）调取的《工程竣工验收备案表》证实，涉案房屋已于合同签订前经综合验收，原告提交的《交房公告》、《商品房买卖合同》显示，被告宁夏北方置业开发有限公司于2013年8月22日登报公告，通知业主于2013年8月30日前办理房屋交房手续；2013年8月30日，双方签订的合同在永宁县房屋产权产籍管理所登记备案。因房屋交接属于双方行为，北方置业公司举证证明其尽到交付房屋通知义务、履行资料报备义务，被告（反诉原告）马旭宝未证明其配合验收房屋，故不能以此作为不支付剩余房款的抗辩理由。被告（反诉原告）马旭宝未按期支付购房款，应继续支付购房款及承担相应的违约责任。关于违约金问题，原告北方置业公司要求按照合同约定，以未付房款55万元为基数，按照日万分之0.5计算自2014年8月1日起至实际欠款付清之日的违约金，不违反法律规定，本院予以支持。综上，原告（反诉被告）北方置业公司主张被告（反诉原告）马旭宝支付下欠购房款55万元，并按双方约定的逾期付款违约责任计算方法支付违约金的诉讼请求，本院予以支持；被告（反诉原告）马旭宝主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，由原告支付利息损失及违约金的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、被告马旭宝于本判决生效后二十日内向原告宁夏北方置业开发有限公司支付下欠购房款55万元；二、被告马旭宝以未付购房款为基数，按照日万分之零点五向原告宁夏北方置业开发有限公司支付自2014年8月1日至上述购房款实际付清之日的违约金，暂算至2017年3月31日为26675.00元；三、驳回被告（反诉原告）马旭宝的反诉请求。案件受理费减半收取4784.00元、反诉案件受理费2370.00元，均由被告（反诉原告）马旭宝负担。
二审期间，上诉人向法庭提交四组证据，证据一视听资料、社保缴费台账，证明上诉人于2013年9月份向被上诉人提出退房，要求解除合同，具体由担任被上诉人处售后服务部的主任白雪莉接待，且证实双方《商品房买卖合同》上诉人已经在2013年9月份提出退房申请后解除；证据二房屋备案登记查询单，证明涉案房屋购房合同直至2013年8月20日才备案登记，一直未办理登记过户，被上诉人构成违约的事实；证据三购房合同，证明因被上诉人违约导致房屋一直无法交付使用，上诉人无奈因经营需要在被上诉人商铺对面重新购置了房屋；证据四三份判决书，证明被上诉人采用报纸公告履行通知义务的方式不被宁夏三级法院认可，该种方式不符合法律规定及合同约定。被上诉人对证据一中视听资料的三性以及证明目的均不予认可，该证据不属于二审新证据，且在该视频中，上诉人所称的白雪莉自称已经想不起来上诉人所述的事情，因白雪莉目前已不在被上诉人公司工作，被上诉人无法确定视频中是否是其本人；对社保缴费的真实性无异议，对合法性、关联性以及证明目的均不予认可；对证据二的三性无异议，对证明目的不予认可，未办理产权登记是上诉人的原因造成的，与他人无关；对证据三的三性以及证明目的均不予认可，与本案无关；对证据四的真实性无异议，对合法性、关联性、证明目的不予认可，该证据中系通过邮寄和报纸刊登两种方式解除合同，与本案中因上诉人原因不接受涉案房屋，被上诉人在办理合同备案登记的基础上，通过报纸刊登的方式公告整个项目的交房通知有本质区别，该证据与本案无关，且不属于二审新证据。
经审查，本院对上诉人提交的证据一、证据二的真实性认可，但是不能达到上诉人的证明目的；对于证据三，因被上诉人不认可，且与本院无关联性，故本院对该证据的证明效力不予确认；证据四不符合证据形式的要求，故本院不予认可该份证据。
二审查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为按照合同约定被上诉人是否存在逾期交房的情形，合同是否应予解除，以及马旭宝是否具备商品房合同解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定情形是合同双方可以履行义务但未履行，当事人一方可以督促对方履行，即合同尚有继续履行的可能，权利人可在行使解除权和要求继续履行之间作出选择，但是必须给予其一定期间的限制。本案中，上诉人马旭宝主张其于2013年3、4月要求被上诉人交房，即上诉人在当时仍要求被上诉人继续履行合同，并未行使合同约定逾期交房超过61日，上诉人有权解除合同的约定。而被上诉人已经于2013年8月20日对双方当事人签订的合同在永宁县房屋产权产籍管理所备案，2013年8月23日被上诉人又登报通知未办理交接手续买受人于2013年8月30日前办理交房手续，即被上诉人于2013年8月已经用行动表示其在继续履行合同。上诉人称其于2013年9月提出解除权的请求，但是上诉人在二审提交的证据并不足以证明其主张，上诉人提交的视频中白雪莉的回答并不明确，故一审法院认定上诉人已经丧失合同解除权并无不妥。综上，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19046元，由上诉人马旭宝负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵和平
审判员 赵来珍
审判员 杨璐璐
二〇一七年十一月二十七日
书记员 何聪霞