内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内08民终127号
上诉人（一审原告）：周银庭，男，1957年2月23日出生，汉族，打工，现住内蒙古自治区乌拉特前旗乌拉山镇。
上诉人（一审原告）：田香春，女，1960年4月2日出生，汉族，无业，现住址同上，系周银庭妻子。
二上诉人委托诉讼代理人：杨芳，内蒙古子阳律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：樊建平，男，1967年12月27日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区乌拉特前旗乌拉山镇。
被上诉人（一审被告）：包建珍，女，1965年7月18日出生，汉族，教师，现住址同上，系樊建平妻子。
二被上诉人委托诉讼代理人：包海军，男，1967年9月23日出生，汉族，现住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区，系包建珍弟弟。
上诉人周银庭、田香春因与被上诉人樊建平、包建珍房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院（2016）内0823民初2634号民事判决，向本院提出上诉，本院于2017年1月17日受理后，依法组成合议庭，于2017年2月23日公开开庭进行了审理，上诉人周银庭及其委托诉讼代理人杨芳（亦为上诉人田香春的委托诉讼代理人），被上诉人樊建平、包建珍及其委托诉讼代理人包海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周银庭、田香春上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持周银庭、田香春的一审诉讼请求。事实和理由：双方实际约定房屋价格为10万元，合同约定周银庭、田香春于2016年6月21日将购房款交付樊建平、包建珍，后者于同日交付房屋，即使按合同约定房屋价格为12万元，周银庭、田香春在约定的时间内已付10万元购房款，履行了绝大部分合同义务，剩余2万元是根据当地的交易习惯，待出卖人交付房屋后再行给付，而非拒绝给付。樊建平、包建珍不仅拒绝交付房屋，同时将已经交付给周银庭、田香春的房屋所有权证书申请挂失并办理了新证，表明其对本次交易已经反悔，其违约行为导致本次诉讼纠纷，周银庭、田香春要求樊建平、包建珍按合同约定交付房屋有法可依。
樊建平、包建珍辩称，同时履行抗辩权有严格规定，周银庭、田香春逾期交纳房款违约，在诉讼中和实际履行过程中明确拒绝履行剩余的2万元房款，樊建平、包建珍在一审中明确提出合同已处于解除状态，在合同履行届满前周银庭、田香春违反合同约定，明确表示不履行债务，构成违约，樊建平、包建珍有权要求解除合同。且涉案房屋市场价格为30万元左右，双方口头约定房屋价格为20万元，樊建平、包建珍不可能以12万元的价格出售，周银庭、田香春在诉讼中提供的购房合同是为了规避税收所签订的。请求二审法院维持原判。
周银庭、田香春一审诉讼请求：1、请求判令樊建平、包建珍立即交付位于乌拉山镇道口路九街坊70号房屋一套（《房屋所有权证》证号乌前字第xx号《国有土地使用权》证号xx号）；2、请求判令樊建平、包建珍将上述房屋产权及土地使用权变更至周银庭、田香春名下。3、诉讼费用由樊建平、包建珍承担。
一审认定事实：2016年6月21日，周银庭、田香春（乙方）与包建珍、樊建平（甲方）签订了一份《房地产买卖合同》，内容为：“一、甲方自愿将座落在乌拉特前旗西山咀镇七区的房地产（房屋所有权证号xx，国有土地使用权证号xx）出售给乙方。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲、乙双方议定的上述房地产成交价为人民币壹拾贰万元，￥120000元。乙方于2016年6月21日前一次性付清给甲方。付款方式现金。三、双方同意于2016年6月21日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。四、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。五、上述房地产过户手续在签订合同后三十日内由双方共同办理，所需缴纳的税费由双方承担。”。同日，樊建平给周银庭出具收条一份，内容“今收到周银庭购买樊建平房款人民币壹拾万元整（100000元）”，乌拉特前旗地方税务局给田香春出具了增值税发票金额为120000元，田香春支出测绘费129元，包建珍交纳了个人所得税1200元、契税2400元，樊建平支出评估费200元。樊建平、包建珍未向周银庭、田香春交付涉案房屋，只将涉案房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证交给了周银庭、田香春。庭审中，周银庭、田香春拒绝给付下欠房款20000元。樊建平、包建珍现将交付给周银庭、田香春的房屋所有权证申请挂失，并办理了新证。2016年10月11日，樊建平、包建珍与乌拉特前旗房屋征收管理局就本案所涉房屋签订了《房屋征拆补偿安置协议书》。
一审法院认为，双方签订的《房地产买卖合同》并不违反法律规定，该合同系有效合同，周银庭、田香春与樊建平、包建珍均系完全行为能力人，应对其作出的行为承担相应民事责任，双方均应按合同约定各自行使权利、履行义务。对于樊建平、包建珍的答辩理由，由于未提供充分证据，不予采信。双方所签合同中约定本案所涉房屋的交易价款为120000元，但在合同签订当日周银庭、田香春仅向樊建平、包建珍支付房款100000元，并未按合同约定日期履行自已的全部义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”，双方所签《房屋买卖合同》明确约定“二、甲、乙双方议定的上述房地产成交价为人民币壹拾贰万元，￥120000元。乙方于2016年6月21日前一次性付清给甲方。付款方式现金。三、双方同意于2016年6月21日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。五、上述房地产过户手续在签订合同后三十日内由双方共同办理，所需缴纳的税费由双方承担。”，根据上述合同约定，本案当事人双方互负债务，审理中周银庭、田香春明确表示不同意向樊建平、包建珍支付剩余房款20000元，双方作为互负债务的当事人，且没有先后履行顺序，周银庭、包建珍明确表示不同意完全履行合同约定的义务，故樊建平、包建珍有权拒绝履行其相应义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十七条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条及第一百六十一条之规定，判决：驳回周银庭、田香春的诉讼请求。案件受理费2300元，保全费1020元，以上共计3320元，由周银庭、田香春负担。
二审中，双方当事人均未提供新证据。通过庭审，本院认定如下事实：一审中，樊建平、包建珍提供的包建珍于2016年6月24日给周银庭、田香春所发短信内容为：“周银庭、田香春你们好：我把10万元给你们打过去，请把银行卡号发过来。包建珍”。二审庭审过程中，周银庭、田香春将2万元房款带至法庭，要求立即给付樊建平、包建珍，后者拒绝接受。
其他事实与一审查明一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题是涉案房地产买卖合同是否应当继续履行；樊建平、包建珍是否应将涉案房屋交付给周银庭、田香春，并将涉案房屋的房屋产权及土地使用权变更至周银庭、田香春名下。双方当事人对上述争议焦点均无异议。樊建平、包建珍主张双方所签房地产买卖合同已处于解除状态，在合同履行届满前周银庭、田香春明确表示不履行债务，构成违约，樊建平、包建珍有权要求解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”，据此，当事人行使合同解除权时，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。但最高人民法院《关于合同法司法解释（二）理解与适用》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”，由此可见，合同法在赋予合同一方享有解除权的同时，为了维护合同非解除方的利益，赋予了合同非解除方异议权，即在解除通知到达合同相对方后，相对方可以在合同约定或者法律规定的期间内对解除合同的效力向相关部门提出异议。本案中，包建珍于2016年6月24日给周银庭、田香春发短信，欲退还对方购房款10万元并要求提供银行卡号码，此条短信内容应为樊建平、包建珍作为出卖人，要求与买受人周银庭、田香春解除房屋买卖合同的意思表示。对此，周银庭、田香春并未接受对方的退款要求，而是于2016年8月4日向一审法院提起诉讼，要求继续履行合同，双方所签合同就合同解除问题未作相关约定，按照上述法律规定，周银庭、田香春诉至法院的行为即是对樊建平、包建珍要求解除合同明确提出了异议，且在法律规定的期间内。关于樊建平、包建珍解除合同的要求是否符合法律规定的问题，《合同法》第九十四条规定了合同解除的情形，其中第（二）—（四）项是针对违约情形的规定，包括：在履行期届满之前当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。这些允许解除合同的情形均可以归纳为违约所造成的结果严重，使合同目的落空或不可期待，即只有构成根本违约时才能依法行使解除权。双方于2016年6月21日所签《房地产买卖合同》约定房屋总价款12万元，于2016年6月21日前一次性付清，同时约定在合同签订当日，出卖人向买受人交付房屋。根据在案证据及事实，周银庭、田香春在合同签订之日付房款10万元，当日双方到相关部门申请对交易房屋进行了评估、交纳了相关契税，樊建平、包建珍将交易房屋的所有权证书和土地使用权证书均移交给了周银庭、田香春，上述行为表明双方在合同签订后已履行了大部分合同义务，在买受人欠付2万元房款的情况下，出卖人仍然积极配合买受人变更房屋所有权及土地使用权手续，应视为樊建平、包建珍作为出卖人同意买受人迟延给付剩余2万元房款，并以实际行为对合同约定的付款时间进行了变更。二审庭审中，樊建平、包建珍称其拒绝交付房屋是因为周银庭、田香春未付清房款，经审查，合同并未有如果买受人迟延付款则出卖人有权拒绝交付房屋的约定。周银庭、田香春在合同签订当日即履行了主要债务，其欠付2万元房款的事实并不影响樊建平、包建珍实现合同目的，即未构成合同法上的根本违约。包建珍于2016年6月24日给田香春所发短信内容系要求解除房屋买卖合同的意思表示，但周银庭、田香春在法定期间内提出了异议，故樊建平、包建珍关于双方所签合同已解除的抗辩理由，不能成立。樊建平、包建珍在周银庭、田香春已经履行了主要合同义务的情况下拒绝交付房屋，并将已交付给周银庭、田香春的房屋所有权证申请挂失后重新办理，不仅违背了合同法及民法通则规定的诚实信用原则，也违背了市场经济条件下交易主体应当遵循和认同的交易规则。
樊建平、包建珍主张涉案房屋市场价格为30万元左右，其不可能以12万元的价格出售，周银庭、田香春在诉讼中提供的购房合同是为了规避税收所签订，双方约定的房屋价款为20万元。对此，周银庭、田香春不认可，同时主张双方约定的房屋价款为10万元，樊建平、包建珍亦不认可。庭审中，双方均认可就涉案房屋双方仅签订了一份《房地产买卖合同》，合同约定的房屋价款为12万元，故应当按双方所签合同约定确认涉案房屋的价款为12万元。现周银庭、田香春欠付樊建平、包建珍房款2万元，双方同时履行合同义务更符合公平原则，在出卖人樊建平、包建珍向买受人周银庭、田香春交付房屋并办理过户手续的同时，周银庭、田香春应向樊建平、包建珍交纳剩余的2万元购房款，如果不交纳则樊建平、包建珍有权另案提起诉讼，要求周银庭、田香春交纳欠付的2万元房款并承担迟延付款的违约责任。
一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定判决驳回周银庭、田香春的诉讼请求，经审查，樊建平、包建珍作为被告在一审中并未以该条规定的内容进行抗辩，双方当事人的陈述及答辩均未涉及同时履行抗辩权相关内容，一审法院以此内容调整本案，适用法律错误。
综合上述分析，本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方所签《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，故合法有效，应受法律保护。结合本案事实及双方当事人提供的证据，为维护房地产市场交易稳定同时兼顾诚实信用原则，双方所签《房地产买卖合同》应继续履行，樊建平、包建珍应将涉案房屋交付给周银庭、田香春，并将涉案房屋的房屋产权及土地使用权变更至周银庭、田香春名下，周银庭、田香春同时应向樊建平、包建珍交纳剩余的2万元购房款，否则，应依法承担逾期付款的违约责任。
综上所述，周银庭、田香春的上诉理由成立，予以支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十六条第一款，最高人民法院《关于合同法司法解释（二）理解与适用》第二十四条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、撤销内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院（2016）内0823民初2634号民事判决；
二、樊建平、包建珍于本判决生效后十日内将位于乌拉特前旗乌拉山镇道口路九街坊70号房屋一套交付给周银庭、田香春，并将该房屋的房屋产权及土地使用权变更至周银庭、田香春名下。
一审诉讼费2300元、保全费1020元及二审案件受理费2300元，由樊建平、包建珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 单久芬
审 判 员 高建宏
代理审判员 陈 浩
二〇一七年三月三十日
书 记 员 贾 剑
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
最高人民法院《关于合同法司法解释（二）理解与适用》
第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、平等、等价有偿、诚实信用的原则。
《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误，或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
……