广东省阳西县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1721民初562号
原告：陈聪颖，男，1995年12月3日出生，汉族，住广东省阳西县，
委托代理人：黄应达，男，1993年10月5日出生，汉族，住广东省阳西县，
被告：阳江耀宝房地产开发有限公司，住所地广东省阳西县人民北路耀宝凯旋豪庭商住小区。
法定代表人：王文耀，该公司董事长。
委托代理人：陈伟明，该公司营销总监。
被告：阳西县建筑有限公司，住所地广东省阳西县新城一区永安二街八巷1号。
法定代表人：刘再万，该公司经理。
委托代理人：蔡润林，该公司员工。
被告：许家增，男，1983年12月30日出生，汉族，户籍地：广东省阳西县，经常居住地：广东省阳西县，
被告：广州珠江物业酒店管理有限公司阳西分公司，住所地广东省阳西县人民北路27区凯旋豪庭一期11栋首层。
法定代表人：方耀辉，该公司总经理。
委托代理人：黄堂斌，该公司员工。
委托代理人：黄卫民，该公司员工。
原告陈聪颖诉被告阳江耀宝房地产开发有限公司、阳西县建筑工程公司、许家增、广州珠江物业酒店管理公司阳西分公司物权保护纠纷一案，本院于2017年3月20日立案受理后，依法由审判员简晓华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈聪颖的委托代理人黄应达、被告许家增、被告广州珠江物业酒店管理有限公司阳西分公司的委托代理人黄堂斌、黄卫民到庭参加诉讼，被告阳江耀宝房地产开庭有限公司、阳西县建筑有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈聪颖诉称：原告系阳西县城人民北路耀宝凯旋豪庭商住小区13栋02座902房屋产权人，被告一系该房屋的出卖人即开发建设方，被告二系该房屋的施工方，被告三系该房屋的楼上产权人即相邻方，被告四系该房屋的物业管理单位。2012年5月25日，原告与被告一签订《广东省商品房买卖合同》，购买被告一开发建设的、被告二承建施工的该房屋，房屋面积为115.56平方米，房屋用途为住宅。在2016年12月原告发现被告三所有的房屋就多次沿其主人房卫生间地板向原告房屋的屋顶大面积的渗漏水，而且，漏水一次比一次严重，漏水最严重时原告房屋的地面积水达10cm左右。漏水自上而下流入原告的房内，导致房屋内卫生间的装饰、设施、设备严重损坏，卫生间内卫浴已有霉菌。每次漏水事故发生后，原告多次要求被告一、被告三、被告四予以维修，多次协商无果。于2017年3月4日，原告与被告三向被告四提出书面申请，望尽快组织现场核实该质量问题及责任并解决问题与责任，但是不了了之。2017年1月以后，被告一就以房屋保修期限到期为由，拒绝承担保修责任，该房屋至今一直处于漏水之中。由于房屋的严重漏水，不但给原告造成生活上的不便，而且原告一家四个月无法在该房屋居住。该房屋至今一直处于漏水之中。由于房屋的严重漏水，不但给原告造成生活上的不便，而且原告一家四个月无法在该房屋居住。该房屋自2016年12月起至今一直处于闲置状态，且原告每天开启抽湿机和空调抽湿，还要时常回该房屋打扫渗漏水。原告起诉前被告三签一份承诺书，承诺原告在法院胜诉负责开始重做防水工程。综上，根据相关法律规定，为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告赔偿因房屋漏水给原告造成各种损失50000元；2、判令被告阳江耀宝房地产开发有限公司、被告阳西县建筑工程公司对原告的房屋承担质量保修责任，或者承担全部修缮费用，并承担自房屋修复之日起5年的质量保证责任；3、判令被告许家增承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权行为；4、判令被告广州珠江物业酒店管理公司阳西分公司免除自2015年12月1日起至房屋修复之日止的物业管理费用；5、判令被告广州珠江物业酒店管理公司阳西分公司对第1、2项诉讼请求承担连带赔偿责任；6、判令四被告承担本案的诉讼费用及鉴定费用。
被告许家增辩称：我对原告房屋漏水问题没有责任，我的房屋装修做了渗水试验，也通过了验收后再入住，原告家居住了两年后才发现渗水现象。从外观上观察，原告的房屋漏水的原因是承重板混凝土结构开裂造成的渗水现象。
被告广州珠江物业酒店管理公司阳西分公司辩称：1、答辩人与2017年1月17日上午9时30分接到原告投诉电话，原告称其主人房卫生间天花有漏水，答辩人联系开发商技术部门进行了现场查验，但由于相邻单元房（本案第三被告）已经装修入住，第三被告主人房沉水池已经封闭，故无法判断是何原因导致漏水。2、原告于2013年5月5日验房收楼，此事第三被告已经在装修房屋，原告在收楼过程中并未发现主人房卫生间存在漏水情况。证明当时答辩人交楼时原告卫生间并无漏水情况。3、第三被告于2013年7月7日装修完毕，并通过验收并入住，直至2017年1月17日原告才投诉称发现漏水。开发商出具的质量保证书上明确说明，卫生间沉水池防水保修期为1年。也就是说从原告收楼到其投诉时间已经超过了开发商承诺的保修期限范围。4、答辩人与开发商为了协调原告与第三被告的邻里关系，曾提出采用高压注浆补漏的方式，无偿给原告维修，但原告拒绝了。原告要求一定要从第三被告沉水池内重新做防水，第三被告又不肯出相应的费用，由于各方意见不一致，无法达成共识。5、原告诉状第五条提出：答辩人没有严格按照《业主临时管理规约》的约定对房屋的共用设施、设备进行有效地维护、运行和管理，造成原告的房屋经常性的严重漏水，应当向原告承担相应的赔偿责任。答辩人认为，本案中漏水范围是原告与第三被告所有的卫生间楼板属于业主私有部分，并非是全体业主共有，不属于答辩人与原告约定的维修保养的范围。6、原告主人房漏水的原因并非因答辩人管理维护不善或直接过错造成，答辩人在借到原告投诉后，一直在积极联系相关各方处理，并尽自己所能提出解决方案，物业管理公司不是执法单位也非鉴定机构，在本案中所能起到的作用就是协调各方处理，答辩人提供的证据说明答辩人已经尽到一个物业管理公司应尽的责任和义务。因此原告在诉状中对答辩人的诉求是没有依据的，不合理合法的，请求法院驳回原告对答辩人的诉求。
被告阳江耀宝房地产开发有限公司、阳西建筑有限公司没有答辩。
经审理查明：被告阳江耀宝房地产开发有限公司系阳西县人民北路耀宝凯旋豪庭商住小区的开发单位，亦是该小区商品房的出卖人；被告阳西县建筑有限公司系上述小区二期、三期施工单位；被告广州珠江物业酒店管理有限公司阳西分公司负责为上述小区提供物业服务。2012年4月26日，原告陈聪颖向被告阳江耀宝房地产开发有限公司认购凯旋豪庭2期13栋02座902房，双方签订了《商品房认购书》。2012年5月25日，原告陈聪颖与被告阳江耀宝房地产开发有限公司正式签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人应当在2012年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件的商品房交付给买受人，买受人购买的商品房为商品房住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人原因造成损坏，出卖人不承担责任；装饰、设备标准为地面为混凝土基面，卫生间沉箱做防水砂浆层（作为交楼前临时防水层），永久防水由业主装修时自行施工（作为施工期永久防水层）。同时《住宅质量保证书》载明：地基和房屋主体结构保修期限为合同使用寿命年限；卫生间、地面防渗保修期限为一年，保修期内，如因施工质量原因造成的渗漏，建设单位将无偿进行修复并满足有关规范和要求。签订商品房买卖合同后，原告陈聪颖于2013年5月5日收楼，并与广州珠江物业酒店管理公司阳西分公司签订《前期物业服务协议》，约定：物业公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化养护、环境卫生、治安防范、车辆秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理。原告与被告许家增为上下楼邻居。被告许家增于2013年2月21日办理凯旋豪庭2期13栋2单元1002房的收楼手续，收楼后在该房居住至今。2017年1月17日，原告向被告广州珠江物业酒店管理公司阳西分公司反映其所有的902号房主卧卫生间有渗漏的情况，经几方当事人协商无果后，原告于2017年3月20日诉至本院，诉如所请。
诉讼中，因原、被告双方对原告房屋损坏原因持有不同意见，为查明原告房屋的漏水原因，故原告向本院申请委托鉴定机构对其房屋漏水原因、修复方案及修复价格进行鉴定及评估。本院依法委托广东保顺检测鉴定有限公司对原告房屋的损坏原因进行鉴定，该公司于2017年8月27日作出保顺鉴字[2017]SW0985号房屋安全鉴定报告，该报告记载：“根据上述现场检查、检测情况对该房屋渗水原因进行分析：经原告、物业及1002房业主三方共同确认1002号房在房东房卫生间渗水近期无装修施工行为。经现场检查902号房东房卫生间未见人为损坏痕迹。综上所述，902号房及1002号房均处于正常使用状态，902房东房卫生间天花板渗水主要为正常使用过程中楼上卫生间防水层局部失效及楼板开裂所致。处理建议为：1、应对1002房东房卫生间防水层进行修复处理；2、应对902号房东房卫生间天花板裂缝进行修复处理。原告因此支付了鉴定费15000元。其后，原告申请撤回对修复方案及修复费用的鉴定，并与被告阳西县建筑有限公司、许家增、广州珠江物业酒店管理公司阳西分公司达成调解协议：一、阳西县耀宝凯旋豪庭商住小区13栋02座902号房东房卫生间的天花板裂缝与阳西县耀宝凯旋豪庭商住小区13栋02座1002号房东房卫生间的防水层由被告广州珠江物业酒店管理公司阳西分公司负责修复，需在2018年1月30日前修复完毕，原告陈聪颖与被告许家增需配合修复；二、对于上述修复被告广州珠江物业酒店管理公司阳西分公司需保修5年，即保修期自2018年1月31日至2023年1月30日止，如在此期间修复部分再次出现渗漏，则由被告广州珠江物业酒店管理公司阳西分公司负责打开1002号房防水层查看渗漏原因，若属修复部分出现渗漏，则由被告广州珠江物业酒店管理公司阳西分公司负责修复，若渗漏原因不属于修复部分的原因，再另行确定渗漏原因，由责任方负责修复费用。上述调解协议没有违反法律规定，本院予以确认，并制作（2017）粤1721民初562号民事调解书。
本院认为：本案为物权保护纠纷。根据原告的起诉及被告的答辩，本案的争议焦点为：1、原告陈聪颖是否因其房屋漏水导致各项损失共计50000元，上述损失应由何人承担赔偿责任；2、被告阳江耀宝房地产开发有限公司和阳西县建筑工程公司是否需对该漏水部分承担质量保修责任以及是否应自房屋修复之日起承担5年的质量保证责任；3、原告陈聪颖请求被告许家增停止侵害、排除妨碍、消除危险等是否有事实和法律依据，应否予以支持；4、原告陈聪颖请求被告广州珠江物业酒店管理公司阳西分公司免除自2015年12月1日起至房屋修复之日止的物业管理费是否有事实及法律依据，应否予以支持；5、被告许家增及被告广州珠光物业酒店管理公司阳西分公司应否对房屋漏水的修复费用承担连带责任赔偿责任；6、鉴定费应由何人负担。因原、被告双已就第二、第三、第五个争议焦点达成达成调解协议，故本院就余下的争议问题依法进行判决。
关于第一个争议焦点。原告陈聪颖主张其因房屋漏水导致其损失50000元，但本案房屋漏水的地方为卫生间，对居住生活影响不大，且其未能提供证据证明其因该卫生间漏水而导致其损失50000元，故本院对其该项诉讼请求不予支持。
关于第四个争议焦点。依据原告与被告广州珠光物业酒店管理公司阳西分公司签订的《前期物业服务协议》约定，被告广州珠光物业酒店管理公司阳西分公司是对房屋共用部位、共用设施、设备、绿化养护、环境卫生等项目进行维护、修缮、服务与管理。即被告广州珠光物业酒店管理有限公司阳西分公司是针对小区公共部位进行维护、修缮，而本案发生的漏水的部位为原告自购房屋的卫生间，而漏水原因是楼板开裂以及被告许家增卫生间的防水层部分失效，该漏水原因并非被告广州珠光物业酒店管理有限公司阳西分公司在进行物业管理过程中导致，且该漏水部分并非共用部分，故该漏水部分的修复并不在被告广州珠光物业酒店管理有限公司阳西分公司提供物业服务的范围内，据此原告以被告广州珠光物业酒店管理有限公司阳西分公司不修复其卫生间漏水主张免除自2015年12月1日起的物业管理费，理据不足，本院不予支持。当然在诉讼过程中被告广州珠光物业酒店管理有限公司同意为原告和被告许家增漏水部分进行修复并承担相应的保修义务，此系其自行负担义务的行为，系其真实意思表示，没有违反法律规定，应予准许。但被告广州珠光物业酒店管理有限公司该自行负担义务的行为并非为其提供物业的服务的义务，故亦不能因其该行为而认定被告广州珠光物业酒店管理有限公司没有妥善履行提供物业服务的义务。
关于第六个争议焦点。原告所有位于凯旋豪庭二期13座13座02单元902号房屋的房东房卫生间漏水，该事实有原告提供的证据以及原、被告双方的陈述予以证实，本院予以确认。在审理过程中，依原告申请本院依法委托的有资质的广东保顺检测鉴定有限公司对其房屋漏水原因进行鉴定，该鉴定所经现场检查后，该鉴定机构作出的保顺鉴字[2017]第SW0985号房屋安全鉴定报告，认定原告所有的902房东房卫生间天花板渗水主要原因是正常使用过程中被告许家增所有的1002号房屋房东房卫生间防水层局部失效及楼板开裂所致。该鉴定结论是客观、正确的。虽然被告许家增对该鉴定结论有异议，但其没有提供相反证据推翻该鉴定结论，应认定该鉴定结论合法有效，本院应予采信。原告因该项鉴定支出鉴定费15000元，因原、被告双方对该鉴定费如何负担经调解无法达成一致意见，故应综合考虑902房卫生间漏水成因、损害结果发生的原因力大小及应对漏水部位承担修复义务的责任主体等因素予以确定。因902房的房东房卫生间漏水是由于902房天花板开裂和1002房卫生间防水层失效两个原因结合导致，又因902房的楼板开裂和1002房的卫生间防水层失效是在正常使用过程中产生，没有人为损害的痕迹，而楼板为承重结构，属于主体工程，依据被告阳江耀宝房地产开发有限公司出具给原告《住宅质量保证书的》，仍属保修期限内。但在起诉前，被告广州珠光物业酒店管理有限公司阳西分公司自愿向原告提出以高压注浆的方式修复开裂，但原告予以拒绝，而其提出的修复方案被告许家增亦予以拒绝，协商不下后引致本案诉讼，据此本院酌定由原告自负鉴定费1000元，被告阳江耀宝房地产开发有限公司应承担鉴定费6500元，被告许家增应承担鉴定费7500元。因原告已支出鉴定15000元给鉴定机构，故阳江耀宝房地产开发有限公司及许家增应将其二人负担的鉴定费支付给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百零六条、《中华人民共和国物权法》第三十二、第三十六、第三十八条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第十七条以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告阳江耀宝房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付鉴定费6500元给原告陈聪颖；
二、被告许家增在本判决生效之日起十日内支付鉴定费7500元给原告陈聪颖；
三、驳回原告陈聪颖的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费525元，由原告陈聪颖负担378元，由被告阳江耀宝房地产开发有限公司负担68元，被告许家增负担79元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审判员 简晓华
二〇一七年十二月二十八日
书记员 陈 思