北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终456号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京鸿业鑫涛商贸有限公司，住所地北京市丰台区鸿业兴园3号楼一层1-3。
法定代表人：郭鑫，总经理。
委托诉讼代理人：杨立国，北京市亚太律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）:北京鸿业荣兴连锁超市有限公司，住所地北京市丰台区鸿业兴园3号楼1层1-1。
法定代表人：潘香江，总经理。
委托诉讼代理人：苏金灿，男，1963年5月18日出生，北京鸿业荣兴连锁超市有限公司员工。
委托诉讼代理人：吴钦，男，1959年8月27日出生，北京鸿业荣兴连锁超市有限公司员工。
原审第三人：北京金川百货有限公司，住所地北京市石景山区八宝山南路重兴嘉园4号楼202号。
法定代表人：郝颜涛，总经理。
委托诉讼代理人：杨立国，北京市亚太律师事务所律师。
上诉人北京鸿业鑫涛商贸有限公司（以下简称鸿业鑫涛公司）因与被上诉人北京鸿业荣兴连锁超市有限公司（以下简称鸿业荣兴公司）、原审第三人北京金川百货有限公司（以下简称金川百货公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初15328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
鸿业鑫涛公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持我方全部诉讼请求并驳回鸿业荣兴公司全部反诉请求，或者将本案发回重审，本案诉讼费用由鸿业荣兴公司负担。事实和理由：1.我方与鸿业荣兴公司签署的《租赁合同》明确约定，合同履行过程中，因乙方原因导致合同终止，装修及不可移动的设备设施无偿归我方所有。一审法院判决我方给付装修价值折价款缺乏合同依据。2.因为鸿业荣兴公司构成违约，依照合同约定应当支付违约金。一审法院酌定违约金数额过低。3.我方与鸿业荣兴公司的租赁合同已于2017年7月18日解除，我方已通知鸿业荣兴公司。在此情况下，是鸿业荣兴公司拒不腾退才导致蔬菜水果腐烂变质，这属于鸿业荣兴公司自行扩大的损失，我方不应承担赔偿责任。4.我方在一审时曾经提出要求鸿业荣兴公司支付物业费用263099元的诉请，但一审法院漏判。
鸿业荣兴公司辩称：不同意鸿业鑫涛公司的上诉请求。不同意给付鸿业鑫涛公司租金、占有使用费及水电费、违约金。但是因为我方经营困难，无力支付上诉费，因此未提出上诉。此外，我方已经将营业执照迁出，因此应当将押金予以返还。
金川百货公司述称，我方同意鸿业鑫涛公司上诉请求，不应当支付装修残值的损失赔偿。一审法院认定我方不承担连带责任是正确的。
鸿业鑫涛公司向一审法院起诉请求：1.鸿业荣兴公司支付租金1759726元（2015年5月1日—2016年7月31日）；2.鸿业荣兴公司支付违约金1410365.8元；3.鸿业荣兴公司支付2016年8月1日到腾退之日止的占有使用费，按每天9341.8元计算；4.鸿业荣兴公司将营业执照迁出；5.鸿业荣兴公司给付水电费67709.5元（2016年7月5日—2016年7月29日）。在一审法院审理中，鸿业鑫涛公司增加诉讼请求：要求鸿业荣兴公司给付物业费263099元。
鸿业荣兴公司向一审法院反诉请求：1.鸿业鑫涛公司返还租金3652439元（含押金85万元、物业费20万元）；2.鸿业鑫涛公司赔偿对租赁房屋进行装修的损失3998242元；3.鸿业鑫涛公司赔偿因其锁超市大门造成我方对外出租的租金收入损失（按每天8929元计算，自2016年7月29日至问题解决止）；4.鸿业鑫涛公司赔偿蔬菜、水果、鲜奶等保质期商品变质损失213765.04元；5.金川百货公司对上述债务承担连带责任。
一审法院认定事实：2014年12月20日，金川百货公司（甲方）与鸿业荣兴公司（乙方）签定《租赁合同》，约定：乙方承租房屋位置于鸿业兴园—期3号楼地下室，地下面积为5000平米，地上面积为366平米。租赁期限自2015年5月1日至2027年4月30日止。地下面积5000平米租金为第一年到第五年租金为1.7元每平米每天，地上一层为2.3元每平米每天。地上面积租金为307257元、地下面积租金为3102500元，每年租金总额3409757元。乙方应向甲方支付押金850000元。在合同期满或合同终止，乙方没有损毁房屋及设备设施、拖欠费用并完成以甲方出租房屋注册登记的营业执照地址转移手续后7个工作日内，甲方如数退还押金；若因乙方原因，乙方未办理注册地址迁出手续的，甲方有权暂不退回押金。租金支付方式为押三个月租金付三个月租金。合同租金在首次交租金日到期日前5日支付。水费计费标准为每吨8元，每月5日前交付。电费计费标准为1.5元每千瓦时，每月5日前交付。物业管理费每月每平米3.5元。按每年一次性支付。2014年12月22日前，乙方一次性支付2015年5月1日至2015年7月31日期间的租金及押金1702439元。乙方应按合同约定及时向甲方交纳相关费用，如逾期五日之内，甲方按日1%向乙方收取应付款滞纳金，逾期15日未交纳租金、合同自动终止，即为合同终止日。甲方有权提前单方终止合同，乙方须在接到甲方终止合同通知书5日内补足应付款并腾空房屋。乙方同意其为经营而投入的装修、不可移动的设备设施（如：天然．气管道、电缆）等投资及资产作为一次性投资不得破坏和移动，合同履行过程中，因乙方原因导致合同终止，该资产无偿归甲方所有。2015年5月11日，金川百货公司、鸿业鑫涛公司及北京鸿基世业房地产开发有限公司签订《补充协议》，原合同承租方由金川百货公司变更为鸿业鑫涛公司。
合同签订后，鸿业荣兴公司进行了装修并经营超市，鸿业荣兴公司于2014年12月22日交纳押金85万元。2015年4月20日交纳物业费10万元，7月20日交纳物业费10万元。关于租金，鸿业荣兴公司于2014年12月22日交纳租金852439元，2015年7月24日交纳房租10万元，8月5日交纳租金20万元、8月11日交纳租金30万元，8月21日交纳租金30万元，11月26日交纳租金20万元。2016年2月3日交纳租金5万元，2月29日交纳租金15万元，3月4日交纳租金10万元，3月28日交纳租金20万元，4月22日交纳租金10万元，4月26日交纳租金5万元，上述租金合计2602439元。
因鸿业荣兴公司未依约足额交纳租金，鸿业鑫涛公司于2016年7月18日向被告送达了终止房屋租赁合同及补充协议通知，于2016年7月29日锁住涉案房屋。庭审中，经鸿业荣兴公司申请，一审法院委托北京市国宏信价格评估有限公司（以下简称国宏信公司）对鸿业荣兴公司的装修价值进行评估。2017年5月31日，国宏信公司出具《价格评估报告书》，评估结论为：价格评估标的在价格评估基准日的价格为3998242元，鸿业荣兴公司交纳鉴定费60000元。此外，一审法院去现场勘验，因鸿业鑫涛公司锁住涉案超市，超市内部分蔬菜、水果、鲜奶变质受损。
一审法院认为：金川百货公司与鸿业荣兴公司签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，且不违背法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。金川百货公司将合同权利义务转让给鸿业鑫涛公司，鸿业荣兴公司应按合同约定，向鸿业鑫涛公司交纳租金。根据合同约定，2014年12月22日前，乙方一次性支付2015年5月1日至2015年7月31日期间的租金及押金1702439元，逾期15日交纳租金，鸿业鑫涛公司有权解除合同。而鸿业荣兴公司未按期足额交纳租金，鸿业鑫涛公司于2016年7月18日送达终止房屋租赁合同及补充协议通知，故双方合同于2016年7月18日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
鸿业鑫涛公司于2016年7月29日锁住涉案房屋。鸿业荣兴公司应交纳2015年5月1日至2016年7月29日之间的房租及占有使用费共计4250519元，鸿业荣兴公司已缴纳租金2602439元，尚欠1648080元。鸿业荣兴公司主张按车库标准支付租金，无合同依据，法院不予支持。鸿业鑫涛公司主张2016年7月29日后的占有使用费，法院不予支持。关于水电费67709.5元，应予支持。关于违约金，鸿业鑫涛公司主张过高，法院酌情支持40万元。关于将营业执照迁出，法院不予处理。
关于鸿业荣兴公司的反诉请求，合同解除系因其未按合同约定足额交纳租金，故其主张返还租金、物业费、经营损失、经营利润，法院不予支持。关于押金，合同约定若因乙方原因，乙方未办理注册地址迁出手续的，甲方有权暂不退回押金。现鸿业荣兴公司尚未办理注册地址迁出手续，不具备返还押金的条件，故法院难以支持。关于要求给付装修价值3998242元，虽然合同约定因乙方原因导致合同终止，装修投资等资产无偿归甲方所有，但该约定显失公平，法院难以采信，关于该请求，法院予以支持。关于蔬菜、水果、鲜奶等保质期商品变质损失。法院酌情支持10万元。鸿业荣兴公司要求金川百货公司承担连带责任，于法无据，不予支持。综上，一审法院于2017年11月判决：一、北京鸿业荣兴连锁超市有限公司于判决生效之日起七日内给付北京鸿业鑫涛商贸有限公司租金、占有使用费1648080元；二、北京鸿业荣兴连锁超市有限公司于判决生效之日起七日内给付北京鸿业鑫涛商贸有限公司水电费67709.5元；三、北京鸿业荣兴连锁超市有限公司于判决生效之日起七日内给付北京鸿业鑫涛商贸有限公司违约金40万元；四、北京鸿业鑫涛商贸有限公司于判决生效之日起七日内给付北京鸿业荣兴连锁超市有限公司装修价值折价款3998242元；五、北京鸿业鑫涛商贸有限公司于判决生效之日起七日内给付北京鸿业荣兴连锁超市有限公司蔬菜水果价值折价款10万元；六、驳回北京鸿业鑫涛商贸有限公司其他诉讼请求；七、驳回北京鸿业荣兴连锁超市有限公司其他反诉请求。
本院二审期间，鸿业荣兴公司提供证据证实现承租人已在租赁场地注册登记工商营业执照。鸿业鑫涛公司对该份证据真实性不持异议。本院对于一审法院认定的其他事实予以确认。
本院认为：金川百货公司与鸿业荣兴公司签订的《房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。在上述合同签订以后，金川百货公司、鸿业鑫涛公司及北京鸿基世业房地产开发有限公司签订《补充协议》，将原合同承租方由金川百货公司变更为鸿业鑫涛公司。此后，鸿业荣兴公司亦向鸿业鑫涛公司交纳租金，因此鸿业鑫涛公司享有《房屋租赁合同》出租人的权利并承担合同义务。
根据租赁合同约定，2014年12月22日前，鸿业荣兴公司一次性支付2015年5月1日至2015年7月31日期间的租金及押金1702439元，逾期15日交纳租金，鸿业鑫涛公司有权解除合同。因鸿业荣兴公司未按照合同约定按期足额交纳租金，鸿业鑫涛公司于2016年7月18日向鸿业荣兴公司送达终止房屋租赁合同及补充协议通知，故双方租赁合同于2016年7月18日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于鸿业鑫涛公司于2016年7月29日锁住涉案房屋。鸿业荣兴公司应交纳2015年5月1日至2016年7月29日之间的房租及占有使用费共计4250519元，鸿业荣兴公司已缴纳租金2602439元，尚欠1648080元。因此对鸿业鑫涛公司诉讼请求中要求鸿业荣兴公司给付2015年5月1日至2016年7月29日之间的房租及占有使用费本院予以支持。关于欠付水电费问题，双方在租赁合同中约定了水电费支付标准，且鸿业荣兴公司亦未能提供证据证实其已经缴纳过水电费，因此鸿业鑫涛公司所提要求鸿业荣兴公司给付水电费的诉请本院予以支持。
本案中，租赁合同解除的原因是鸿业荣兴公司未能按照合同约定按期足额给付租金，因此鸿业荣兴公司构成违约，应当承担违约责任。关于鸿业荣兴公司应给付违约金数额问题，鉴于鸿业鑫涛公司未能提供其因鸿业荣兴公司违约行为所造成经济损失的具体数额，因此一审法院根据本案具体情节确定违约金数额为40万元并无不妥。鉴于鸿业鑫涛公司2016年7月29日锁住涉案房屋的行为导致鸿业荣兴公司经营的超市内部分蔬菜、水果、鲜奶变质受损，一审法院酌情判令鸿业鑫涛公司给付折价款10万元并无不妥。
关于鸿业荣兴公司所提要求鸿业鑫涛公司返还租金、物业费、经营损失、经营利润等反诉请求，鉴于鸿业荣兴公司系违约方，因此其上述反诉主张于法无据本院不予支持。关于鸿业荣兴公司另提要求鸿业鑫涛公司给付装饰装修损失的反诉主张，根据法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中合同解除的原因是鸿业荣兴公司违约所致，且双方租赁合同中明确约定，因鸿业荣兴公司原因导致合同终止，装修投资等资产无偿归鸿业鑫涛公司。本院亦同时考虑到鸿业荣兴公司的装饰装修尚有可利用价值，因此本院酌定鸿业鑫涛公司给付鸿业荣兴公司装修价值折价款999560.5元。
关于鸿业荣兴公司所提，要求鸿业鑫涛公司返还租赁押金85万元的反诉主张，因鸿业鑫涛公司与鸿业荣兴公司的租赁关系业已解除，在本院审理过程中鸿业荣兴公司提供证据证实现承租人已在租赁场地注册登记工商营业执照。因此鸿业荣兴公司所提要求返还押金85万元的反诉请求本院予以支持。
关于鸿业鑫涛公司所提，该公司在一审庭审时曾经提出要求鸿业荣兴公司支付物业费用263099元的诉请但一审法院漏判的上诉主张，现鸿业鑫涛公司表示对物业费用另案主张，对此本院不持异议。
综上，鸿业鑫涛公司所提部分上诉主张本院予以支持。依照依据《中华人民共和国民法总则》第五条、第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初15328号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；
二、撤销北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初15328号民事判决第六项、第七项；
三、变更北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初15328号民事判决第四项为：北京鸿业鑫涛商贸有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京鸿业荣兴连锁超市有限公司装修价值折价款999560.5元；
四、北京鸿业鑫涛商贸有限公司于本判决生效之日起七日内退还北京鸿业荣兴连锁超市有限公司押金850000元；
五、驳回北京鸿业鑫涛商贸有限公司其他诉讼请求；
六、驳回北京鸿业荣兴连锁超市有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费34808元，由北京鸿业鑫涛商贸有限公司负担12062元（已交纳），北京鸿业荣兴连锁超市有限公司负担22746元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；一审反诉案件受理费33426元，由北京鸿业鑫涛商贸有限公司负担13426元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院），由北京鸿业荣兴连锁超市有限公司负担20000元（已交纳）。二审案件受理费47430元，由北京鸿业鑫涛商贸有限公司负担27509.4元（已交纳），由北京鸿业荣兴连锁超市有限公司负担19920.6元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。
鉴定费60000元，由北京鸿业鑫涛商贸有限公司负担15000元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院），由北京鸿业荣兴连锁超市有限公司负担45000元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 龙
审 判 员 李 桃
审 判 员 王 云
二〇一八年一月三十一日
法官助理 董 红
书 记 员 房依彤