广东省佛山市三水区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0607民初3260号
原告（反诉被告）：佛山市三水千叶花园物业管理有限公司，住所地佛山市三水区云东海街道森林公园千叶花园紫荆苑一座首层。统一社会信用代码：91440607756466281W。
法定代表人李朗辉，公司执行董事。
委托诉讼代理人宋天旺，北京市东元（广州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：何东海，男，汉族，1981年10月24日出生，住佛山市三水区。
原告佛山市三水千叶花园物业管理有限公司诉被告何东海物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案受理后，被告何东海于2017年9月8日提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭对本诉、反诉合并审理。原告法定代表人李朗辉、委托诉讼代理人宋天旺，被告何东海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2016年3月至2017年4月的物业管理费共1202.88元，2016年3月6日至2017年3月5日的分摊费共146.89元，2016年1月至2017年4月的垃圾处理费共64元，及至实际清偿日止的逾期履行违约金（暂计至2017年4月30日，以85.92元为基数，按日千分之一计算为273.48元），合计1687.25元；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告就桂花苑14座301号房签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定：甲方（即原告）为房地产开发单位委托的物业管理企业，乙方（即被告）为购房人，前期物业管理是指自房屋交付乙方使用之日起至业主委员会与物业管理公司签订的《前期委托管理合同》生效时止的物业管理；还约定该房的建筑面积为107.41平方米，被告按房屋建筑面积0.8元/平方米/月的标准自收楼日起交纳物业管理费，每月应交纳的物业管理费为85.92元，协议第十一条约定，若被告逾期交费的，从逾期之日起按每日千分之一交纳违约金。由于千叶花园未成立业主委员会，根据《物业管理条例》的规定，2003年11月25日，千叶花园开发商佛山市三水千叶花园房地产有限公司与原告签订《千叶花园物业管理合同》，委托原告对千叶花园进行物业管理，2015年1月10日，双方签订《千叶花园物业管理委托合同》，将委托管理期限变更至2020年12月31日止。之后，被告亦按约定的标准交纳了该物业至2016年2月的物业管理费，但从2016年3月起拖欠物业管理费,至2017年4月共拖欠物业管理费14个月共计1202.88元，分摊费146.89元，2016年1月至2017年4月垃圾处理费共64元，逾期履行违约金273.48元（详见附表），合计1687.25元。至现在，千叶花园小区未成立业主委员会，开发商亦未另外委托其他物业管理企业对千叶花园进行物业管理，千叶花园小区仍由原告提供物业管理服务。被告无故拖欠物业管理费，经原告多次催收仍拒不交纳，为维护原告的合法权益，特向法院起诉请求如上。
被告何东海辩称，1、原告未能提供工商营业执照、收费许可、服务资质等，不足以证明原告的诉讼主体及合法的收费资质。2、不存在原告依约提供物业管理服务的事实。小区范围内存在安保不严、日常清洁忽悠应付了事，属于未能履行《前期物业管理服务协议》第三条“物业管理服务质量”的约定，也未履行过每六个月公布物业管理费收支账目的义务。3、在原告构成根本违约，未履行被告反诉请求义务前，被告依法享有拒绝缴纳物业费的合法抗辩权。4、原告对同一物业小区内存在多种不同的计费标准。对被告的物业按照建筑面积计价收费，对被告楼下的202物业按照套内面积进行计价收费。原告的行为违反有关行政法规、司法解释的规定，有违公平原则和价格法，被告对此提出异议并要求原告纠正，原告拒不纠正导致被告拒交物业管理费。建议法院将上述情况移交物价部门依法行政处罚。5、原告主张违约金缺乏依据。因为原告没有履行物业服务协议，被告主张抗辩权，原告对被告不缴物业费存在过错，非被告恶意违约，原告主张的违约金不应获得支持。即使法院认为被告需支付物业费，应考虑被告提供的“服务项目和服务质量”来计算物业费，被告认为应按原告主张物业服务费的50%计付。
反诉原告何东海提出反诉请求：一、反诉被告在三日内完成桂花苑小区内公共区域的清洁；二、反诉被告在三日内公布2016年1月至2017年6月的物业管理费用收支账目；三、反诉被告承担本案反诉诉讼费。事实和理由：2010年6月14日，双方签订《前期物业管理服务协议》，由反诉被告为千叶花园小区提供物业服务。协议约定反诉被告“每六个月向乙方公布物业管理费用收支账目”。物业管理服务内容包含“三、环境卫生1.本物业公用区域的日常保洁，2、本物业所产生的生活垃圾的清运;3、本物业区域的除四害服务”。物业管理服务质量约定为“四、环境卫生1、公共区域干净整洁;2、及时进行除四害消杀服务”。协议签订后，反诉被告一直未履行其公布收支账目和日常保洁、安保等义务。尤其是日常保洁完全是忽悠式应付，不存在实质意义上的清洁服务，致使小区范围内垃圾遍地，蚊虫鼠蚁滋生，已经构成违约，损害了反诉原告的合法权益。《中华人民共和国合同法》一百零七条之规定，特起诉，请支持反诉原告的诉求。
反诉被告辩称，1、反诉被告已经尽到安保和环境卫生的责任。2、反诉被告已经履行了物管费的公告义务。3、反诉被告不存在扩大收费和重复收费的事实，向被告收取的费用均有合法依据。
本院经审理认定事实如下：
原告系办理了工商登记取得营业执照的有限责任公司，经营范围包括物业管理，具有叁级物业服务资质。被告系佛山市三水区云东海街道森林公园千叶花园桂花苑14座301号权属证书登记的所有人、使用人，按权属证记载，该房产建筑面积为110.37平方米。
原告与佛山市三水千叶花园房地产有限公司在2015年1月10日签订《千叶花园物业管理委托合同》，约定由于未成立业主委员会，由佛山市三水千叶花园房地产有限公司委托原告对千叶花园小区进行物业管理，期限自2015年1月1日至2020年12月31日止。2010年6月14日原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，双方约定前期物业服务的对象、具体的物业服务内容和质量、收费的标准和依据、计算方式及起始时间和违约责任等。按照《前期物业管理服务协议》约定,涉案物业的服务管理费以建筑面积107.41平方米、每平方米0.8元计算，被告共拖欠了2016年3月至2017年4月的物业管理费共1202.88元，2016年3月6日至2017年3月5日的公共分摊费共146.89元。
根据粤费三经13-6号之一号《广东省收费许可证》，佛山市三水雅城市政管理有限公司获得了按证上所列项目和标准收取生活垃圾处理费的许可，其中物业管理小区内的居民住户按4元/户/月收取生活垃圾运输和处理环节费用。佛山市三水区云东海街道办事处于2014年12月31日在辖区发出函告：委托佛山市三水雅城市政管理有限公司收取云东海街道辖区范围内自2015年1月1日起至2019年12月31日止的生活垃圾处理费。原告于2015年12月10日向千叶花园各住户发出通知，称依上述函件自2015年1月1日以4元/户/月标准，在每年一月份一次性收取上年度48元/户的垃圾处理费。在2017年3月13日，原告以挂号信件形式通知被告在2017年3月22日前缴清拖欠的物业管理费、分摊费及2016年度的垃圾处理费。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，开发商佛山市三水千叶花园房地产有限公司在千叶花园小区尚未成立业主委员会前，委托原告对千叶花园小区进行前期物业管理并与原告签订《千叶花园物业管理委托合同》，原告为该小区提供前期物业管理服务合法有据。被告作为业主也与原告签订《前期物业管理服务协议》，确认由原告对涉案物业提供管理服务，该协议合法有效，对原、被告双方具有约束力。被告接受了原告提供的物业管理服务，应履行协议约定的缴纳管理费等义务。原告根据合同约定为涉案物业提供了管理服务，有权向包括被告在内的业主收取物业服务费用。被告没有充足证据证明原告未尽到管理责任，而此前的物业管理费和分摊费原告按照双方合同约定标准向被告计收，被告亦已主动向原告缴纳。故被告提出原告不具有收费资格，收费标准不公平，安保、保洁不到位等拒付理由不成立。原告起诉要求被告支付所欠的物业管理费1202.88元及分摊费146.89元，合法有据，本院予以支持。
佛山市三水雅城市政管理有限公司向辖区居民收取的服务费用，居民均有缴纳义务，原告为代支代收，被告提出原告缴纳垃圾处理费的户数少于小区实际户数不能成为其拒绝负担该费用的合理依据，被告应向原告返还已经垫支至2017年4月的垃圾处理费64元。
被告逾期交纳物业服务费已构成违约，应承担违约责任，按照《前期物业管理服务协议》的约定，应该从逾期之日起按每天千分之一的标准向原告支付违约金。按照审判实践的通常做法，逾期付款违约金计算标准的上限为中国人民银行同期同类逾期贷款利率的4倍，《前期物业管理服务协议》约定按照每日1‰计算违约金的标准明显过高，本院将本案逾期付款违约金的计算标准酌情调整为每日万分之五。本案中，被告拖欠的是2016年3月起的物业服务费，故被告应从约定交费期满之次日即2016年3月6日起支付逾期交费的违约金，以每月应交的物业服务费即85.92元（107.41方×0.8元）为基数、从当月6日起以每日万分之五的标准计算至拖欠的物业服务费实际清偿之日止。对原告主张的过高部分，本院不予支持。
对于反诉原告何东海请求反诉被告在三日内完成桂花苑小区内公共区域的清洁、在三日内公布2016年1月至2017年6月的物业管理费用收支账目的诉请，评析如下：1、虽然为管理的小区环境卫生提供日常保洁属于反诉被告的基本合同义务，但反诉原告提交的证据不足以证明反诉被告没有履行或者没有全面履行该合同义务。2、反诉被告已提供了其最近六个月的物业管理费用收支账目并在公告栏张贴公布的证据以证明其有向业主公布账目的事实。而按照《物业管理条例》的有关规定，只有物业服务费采用酬金制形式才需要向业主定期公示收支账目，可见公示物业管理费账目不属于本案反诉被告的法定义务。因此，反诉原告的反诉请求理据不够充分，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：
一、被告何东海于本判决生效之日起十日内向原告佛山市三水千叶花园物业管理有限公司支付2016年3月至2017年4月的物业管理费1202.88元及违约金（各月违约金计算如下：以每月应缴纳的物业管理费85.92元为基数，分别从欠费当月6日起，按每日万分之五的利率计算至该月物业管理费实际清偿之日止）。
二、被告何东海于本判决生效之日起十日内向原告佛山市三水千叶花园物业管理有限公司支付2016年3月6日至2017年3月5日的分摊电费146.89元及2016年1月至2017年4月的垃圾处理费64元。
三、驳回原告佛山市三水千叶花园物业管理有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告何东海的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取即25元，反诉受理费减半收取即50元，合计75元，由被告何东海负担。
本判决为终审判决。
审判员 林育婷
二〇一七年十二月二十五日
书记员 李慧慧