山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0103民初1356号原告：济南华联超市有限公司，住所地济南市。法定代表人:陈锡忠，董事长。委托诉讼代理人：王红伟，男，该公司职工。委托诉讼代理人：付朝印，山东保君律师事务所律师。被告:卢小利，男，1965年1月16日出生，汉族，无业，住济南市。第三人：李庆峰，男，1966年1月26日出生，汉族，无业，住济南市。第三人：济南市市中区四里村街道办事处一机床居委会，住所地济南市。主要负责人：李继斌，主任。两第三人共同委托诉讼代理人：耿宗涛，男，济南市中春庭法律服务所法律工作者，住济南市。原告济南华联超市有限公司与被告卢小利、第三人李庆峰、第三人济南市市中区四里村街道办事处一机床居委会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告济南华联超市有限公司法定代表人陈锡忠的委托诉讼代理人王红伟、付朝印、被告卢小利、第三人李庆峰、第三人李庆峰及第三人济南市市中区四里村街道办事处一机床居委会主要负责人李继斌的共�委托诉讼代理人耿宗涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告济南华联超市有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告各项损失共计283821.38元（包括：装修费用损失168912.68元、中央空调安装和拆除损失14143元、灯具损失5700元、冷藏设备安装和拆机损失48318元、瓷砖损失20800元、店招损失25947.70元）；2、被告赔偿律师费7000元；3、两第三人承担连带清偿责任。事实和理由：原、被告于2014年12月14日签订房屋租赁合同，原告租赁被告位于济南市的房屋用于开设华联超市便利店。但被告在与原告签订合同过程中向原告隐瞒了房屋使用权权属事实，被告租给原告的房屋系其向李庆峰和孟昭霞租赁的，但其在与原告商谈租赁事宜时告知该房屋是其向李庆峰租赁的，李庆峰同意其转租，并向原告出具了李庆峰本人出具的对房屋拥�使用权的证明，以及济南市市中区四里村街道办事处一机床居委会出具的房产证明，原告遂与被告签订了房屋租赁合同。但是在原告收房并装修完毕准备交接营运时，孟昭霞来到店内说房屋有一部分是她的，被告未经她允许不能对外转租。原告要求被告与孟昭霞把事情协调处理，但被告未能妥善解决，导致原告不能开店营业。为保障原告的合法权益，特诉至法院，由于李庆峰明知事实真相仍出具错误证明，一机床居委会在不了解事实真相的情况下出具错误证明，应当与被告承担连带责任。被告卢小利辩称：原告诉状中陈述的内容基本属实，在孟昭霞找到原告后，我方曾提出让原告只承租第三人李庆峰出租的房屋，当时原告也同意了，为此我还将李庆峰与孟昭霞的房屋间加装了隔墙，但是后来原告又不同意这样承租了。我认为原告起诉的数额过高。第三人李庆峰、第三人济南市市中区四里村街道办事处一机床居委会述称：一、根据合同相对性，第三人没有将房屋出租给原告，原告所诉损失与第三人没有任何关系。二、涉案房屋产生的争议并非由第三人导致，而是由案外人孟昭霞导致。三、第三人出具的证明是为本案被告所出具，并不是为原告出具。综上，请求驳回原告对两第三人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年12月4日，原告济南华联超市有限公司（承租方、乙方）与被告卢小利（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于济南市建筑面积为274平方米的房屋出租给乙方经营使用，租赁期限自2015年1月1日起至2020年2月14日止；2015年2月15日至2025年2月14日的房屋租金为每年321782元，自房屋交付之日起45天为免租期，租金每六个月支付一次，乙方在每个租金期开始之前十五日内向甲方支付本租金期内的租金，乙方向甲方支付房屋租金，甲方须提前向乙方出具税务部门认可的房产所在地房屋租赁发票；甲方保证不因任何与甲方有关的纠纷威胁、影响乙方入驻、装修或正常经营，否则甲方应承担全部责任，并赔偿乙方损失，且乙方有权解除合同；2020年2月14日前，甲方保证与大房东成功续约至2025年2月14日，并且按本合同约定的租赁条件与合同条款继续出租给乙方，乙方有权继续承租5年，即2020年2月15日至2025年2月14日，甲乙双方无须另行签订租赁合同；甲方同意乙方暂停支付最后一期租金，即2019年8月15日至2020年2月14日的租金，若甲方成功续约不少于5年，即与大房东续约后的租期截止日不早于2025年2月14日，并经乙方确认后，乙方须将暂停支付的半年租金同2020年2月15日至2020年8月14日的租金一并支付给甲方，若甲方不能按本合同约定与大房东续约，甲方同意乙方将2019年8月15日至2020年2月14日的半年租金作为甲方无法成功续约的违约金，无须支付给甲方；合同签订后，若因与乙方无关的事由影响乙方入驻、装修和正常经营的，甲方应积极排除该影响，超过三十日仍未彻底排除的，乙方有权解除合同且甲方应配合乙方向责任者求偿，可归因于甲方的，甲方还应赔偿乙方全部损失，本合同所涉及及损失赔偿的范围包括装修费用、员工遣散费用、剩余租期的利益损失、搬运费用、律师费、诉讼费等费用。2014年12月31日，被告卢小利将涉案房屋交付原告济南华联超市有限公司。2014年1月8日，第三人济南市市中区四里村街道办事处一机床居委会出具“房产证明”一份，内容为：“位于济南市的沿街平房，建筑面积274平方米，产权归李庆峰所有，房屋使用性质为商业使用”。2014年12月4日，第三人李庆峰出具“证明”一份，内容为：“位于济南市的房屋所有权归李庆峰所有，现已租赁卢小利使用。现李庆峰同意卢小利将此房屋租赁给济南华联超市有限公司经营使用”。2015年1月16日，在原告济南华联超市有限公司已将所承租的涉案房屋装修完毕、设备安装完毕，公司工程部将房屋移交营运部等待进货筹备开业时，案外人孟昭霞找到原告称房屋存在纠纷；2015年3月12日，案外人孟昭霞向原告济南华联超市有限公司发出“内外勾结强行侵权的不法事实”的书面材料一份及住房证一份，住房证显示姓名为严勋（系�昭霞丈夫），房屋地址为“机庆一厂宿舍经十路210号9号楼北、西头平房（建设路6-7号）”。对于原、被告签订租赁合同中约定的建设路4-3号房屋与孟昭霞提供上述材料中涉及的建设路6-7号房屋是何关系，被告卢小利称：两处房屋南北相邻，孟昭霞的房屋是6-7号，李庆峰的房屋是4-3号，被告承租后将两处房屋打通，打通后全部按照4-3号的门牌号租赁给原告了；两第三人认可被告卢小利的此项陈述。2015年4月11日，原告济南华联超市有限公司向被告卢小利发出了“通知函”一份，内容为：“卢小利先生：你我双方就建设路北段房屋于2014年12月4日签订《房屋租赁合同》，用于开办华联鲜超。合同第一条第1款明确约定：‘甲方保证该出租房屋为合法建筑，其拥有对出租房屋及附属设施设备完整、有效出租权且出租行为合法（附件一：合法性证明材料：……3、若甲方非房产所有人，则应出具拥有合法转租权、转租权连续的书面证明）’。2015年1月17日我方在装修过程中，孟昭霞突然到我店通知我方：此房屋在西部门头房归她所有。卢小利在转租此房时未经过她的同意，并且合同2015年就到期，故此房屋属于非法转租。当场要求我方马上停工。事后经多方了解，包括你与李庆峰，孟昭霞所说的情况部分属实。你在签合同时向我公司隐瞒了无转租权且租期不够的事实。你此行为已经严重违反了合同之约定。……然而此事发生到现在已有85天的时间，你在合同约定的时间未能将此事处理完毕。因此已经达到我方有权解除合同的条件。……鉴于以上情况，根据双方的合同约定，我公司经研究，决定如下：1、从2015年4月13日起，给予你一个月的时间进行处理。若你能在一个月内将房屋纠纷处理完毕，并且让孟昭霞向我方书面道歉，我方仍然愿意就合同执行事宜与贵方协商。2、若你不能在约定的时间将此事处理完毕，我方将从2015年5月12日与你解除合同。依照合同约定，要求你方在2015年5月22日前赔偿我方违约金及装修损失共计30万元……”。原告济南华联超市有限公司主张合同自2015年5月12日起已解除，并已撤离了涉案房屋，但尚未交接房屋钥匙。被告卢小利以双方未交接房屋钥匙主张合同没有解除。在本案审理过程中，原告济南华联超市有限公司提交了《华联施工合同》、《审计报告书》、工程款发票，欲证实承租涉案房屋后装修房屋支出168912.68元，产生此项装修损失；提交《华联鲜超建设路店中央空调供货安装合同》、“华联超市便利店商用空调机报价明细表”、空调机及配件发票，欲证实承租涉案房屋后安装空调花费36643元，因房屋无法使用，将空调移走，产生空调配件及拆运损失14143元；提交《灯具产品购销合同》及发票，欲证实原告承租涉案房屋后安装LED灯共支出5700元，因房屋无法使用，灯具安装后无法拆除，造成损失5700元；提交《济南华联超市建设路店冷冻冷藏设备安装及拆机协议》、“济南华联超市建设路店海尔开利冷冻冷藏设备新机安装及撤店拆机费用明细”、安装材料发票，欲证实原告承租涉案房屋后在房屋内安装冷冻冷藏设备，产生安装费用36730元，在房屋无法使用后将设备拆卸搬运产生费用6800元，并产生税金4788元�共计造成损失48318元；提交《济南华联超市地砖采购合同》、定货及送货单、瓷砖发票，欲证实原告承租房屋后装修时购买瓷砖花费20800元，因房屋无法使用，已安装的瓷砖无法拆除，造成损失20800元；提交《单店订货合同》、报价单、店招制作费发票，欲证实原告承租涉案房屋后为开设便利店制作招牌、灯箱及广告支出25947.70元，因房屋无法使用，而各个门店门头大小不一，拆除后的店招无法使用，故产生损失25947.70元。被告卢小利对此不予认可，称：装修、灯具、瓷砖价格过高，空调拆除后配件都还能用，原告没有安装冷冻冷藏设备和店招。原告济南华联超市有限公司为本案诉讼与山东保君律师事务所签订了《委托代理合同》，支出律师代理费7000元。以上事实，有房屋租赁合同、证明、房产证明、住房证、通知函、《华联施工合同》、《审计报告书》、工程款发票、《华联鲜超建设路店中央空调供货安装合同》、“华联超市便利店商用空调机报价明细表”、空调机及配件发票、《灯具产品购销合同》及发票、《济南华联超市建设路店冷冻冷藏设备安装及拆机协议》、“济南华联超市建设路店海尔开利冷冻冷藏设备新机安装及撤店拆机费用明细”、安装材料发票、《济南华联超市地砖采购合同》、定货及送货单、瓷砖发票、《单店订货合同》、报价单、店招制作费发票、《委托代理合同》、代理费发票及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼�求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，虽然被告卢小利主张纠纷发生后原告济南华联超市有限公司曾同意仅承租第三人李庆峰有权出租的房屋，但对此并未提供证据予以证实，且原告济南华联超市有限公司对此未予认可，故对被告卢小利的此项抗辩理由，本院不予采纳。虽然被告卢小利主张原告济南华联超市有限公司支出的装修、灯具、瓷砖价格过高，空调拆除后的配件都能用，原告没有安装冷冻冷藏设备和店招，但对此未提供相反的证据反驳原告的主张，而原告济南华联超市有限公司对其主张的各项损失均提交了合同、明细、发票等，可以证实原告济南华联超市有限公司在接收涉案房屋后对房屋进行装饰装修、安装或拆除搬运设施设备的事实，以及因此产生相应损失的事实，故对被告卢小利的此项抗辩理由，本院不予采纳。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》的约定，被告卢小利应保证原告济南华联超市有限公司可正常入驻并承租使用涉案房屋，而在案外人孟昭霞提出原告济南华联超市有限公司无权承租建设路6-7号房屋后，被告卢小利并未能将此纠纷予以解决，导致原告济南华联超市有限公司一直无法正常承租使用涉案房屋，在此情况下，原告济南华联超市有限公司依据合同约定通知被告卢小利解除所签订的租赁合同，符合法律规定和合同约定，故对原告济南华联超市有限公司关于原、被告签订的《房屋租赁合同》自2015年5月12日起解除的主张，本院予以采纳，对于被告卢小利提出的合同未解除的抗辩理由，本院不予采纳。涉案的《房屋租赁合同》无法继续履行系因被告卢小利违约所导致，依据合同约定，被告卢小利应赔偿原告济南华联超市有限公司因此所遭受的各项损失，根据前述分析，对于原告济南华联超市有限公司要求被告赔偿经济损失283821.38元的主张，本院依法予以支持。原告济南华联超市有限公司根据合同约定主张要求被告卢小利赔偿律师代理费损失，符合合同约定，本院亦依法予以支持。关于两第三人应否承担连带责任的问题。本院认为，虽然原告济南华联超市有限公司主张两第三人错误出具证明应与被告卢小利承担连带责任，但根据第三人李庆峰出具的“证明”和第三人济南市市中区四里村街道办事处一机床居委会出具的“房产证明”显示，均仅涉及建设路4-3号房屋，并未涉及案外人孟昭霞提出的建设路6-7号房屋，且在庭审中被告卢小利自认系其将两处房屋打通，并在打通后以4-3号的门牌号出租给原告，并无证据证实两第三人对此知情并同意，在此情况下不能证实两第三人对于本案产生的纠纷存在过错，故对原告济南华联超市有限公司要求两第三人承担连带清偿责任的主张，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告卢小利于本判决生效之日起十日内赔偿原告济南华联超市有限公司经济损失283821.38元。二、被告卢小利于本判决生效之日起十日内赔偿原告济南华联超市有限公司律师代理费损失7000元。三、驳回原告济南华联超市有限公司的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5660元，由被告卢小利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  李 钧人民陪审员  乔永欣人民陪审员  关晓军二〇一七年二月十日代理书记员  孙 靖