上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初33479号原告：马大融，男，1958年8月10日出生，汉族，住上海市黄浦区。原告：林衡文，女，1937年11月22日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告：孟凡，男，1992年9月7日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告：马月，女，1993年8月7日出生，汉族，住上海市黄浦区。上述原告共同委托诉讼代理人：秦玲玲，上海海耀律师事务所律师。被告：上海家浩综合市场经营管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：屠来华，总经理。原告马大融、林衡文、孟凡、马月与被告上海家浩综合市场经营管理有限公司(以下简称家浩公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月12日立案受理，适用简易程序审理。因案情复杂，本院依法转为合议庭并于2017年11月28日公开开庭进行了审理。原告马大融、林衡文、孟凡、马月之共同委托诉讼代理人秦玲玲，被告家浩公司的法定代表人屠来华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马大融、林衡文、孟凡、马月向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间的《XX广场房屋租赁合同》解除，合同终止，被告搬离系争房屋并将房屋按产证恢复原状；2.判令被告支付从2014年4月1日起至实际搬离之日止的租金及滞纳金，其中租金数额按合同约定单价计算，面积202.66平方米，2014年4月1日至2014年12月底按人民币(币种下同)1.02元/天/平方米，2015年1月至12月按1.05元/天/平方米，2016年1月1日至2016年6月底按1.15元/天/平方米，其后依次按合同附件约定单价调整，滞纳金计算方式为日千分之三，以每期逾期未付租金为基数，分别从逾期开始之日计算至实际给付之日；3.诉讼费由被告承担。原告当庭表示，系争房屋已于2017年5月底收回，故撤回搬离返还房屋并恢复原状的诉请,但要求没收押金作为合同的违约金。逾期付款违约金，原告自愿降低标准为年利率24%，同时变更计算方式为，以第一次向法院提起诉讼为时间节点，即以2015年6月30日为时间节点，对2015年6月30日之前的未付租金自2016年7月1日起算逾期付款违约金，对2015年6月30日之后的未付租金自主张租金的次日开始起算逾期付款违约金。故原告明确诉讼请求为：1.判令原被告之间的《XX广场房屋租赁合同》解除；2.判令被告支付从2014年4月1日起至2017年5月19日止的租金255,021元；3.判令被告支付逾期付款违约金，就2014年4月1日至2015年6月30日期间的未付租金95,420元的逾期付款违约金，按照年利率24%的标准从2015年7月1日起算至实际支付之日止，就2015年7月1日至2017年5月19日期间的未付租金159,601元的逾期付款违约金，按照年利率24%的标准从2017年5月20日起算至实际支付之日止；4.判令没收押金12,328元作为解除合同之违约金；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年6月4日，原告委托上海市闵行区XX广场业主委员会(以下简称XX业委会)与被告签订一份《XX房屋租赁合同》。该合同约定，原告将位于上海市闵行区东川路XXX弄XXX号房屋出租给被告，房屋面积202.66平方米，租赁期限为10年，从2012年6月1日至2022年5月31日。前两年租金3个月一付(共8期)，第一年每期租金14,794元，第二年每期租金15,090元，第三年至第四年，租金每6个月一付(共4期)，第三年每期租金31,068元，第四年每期租金34,027元，第五年至第十年，每年租金一次性付清(共6期)，每年租金递增，租金先付后用。该租赁合同还约定，被告若有迟延支付租金须按未付款日千分之三支付滞纳金，延期超过30天的，原告有权收回房屋。2012年11月，原告即将系争房屋交付被告使用，租赁期限从2012年11月1日起算，被告已付2012年11月1日至2014年3月31日共17个月租金105，160元，被告另外给付原告押金12,328元，从2014年4月1日起被告开始拖欠租金。故原告以讼称事由诉至本院。家浩公司辩称，1、对解除合同的诉请，在原告同意赔偿被告装修损失的前提下，被告同意解除合同；2、押金不同意没收，应予退还；3、对支付租金的诉讼请求，租金实际支付到了2014年3月31日。至于租金应该由业委会向原告支付，XX业委会违约在先，市场自2014年8月31日开始停水停电，一直停到现在，期间系争房屋是无法使用的。业委会及其委托的物业公司占有了所有商铺，故应由其向业主支付占有的租金；4、滞纳金标准过高，被告没有履行能力，要求法院调低。经审理查明，上海市闵行区东川路XXX弄XXX号产权人系原告马大融、林衡文、孟凡、马月。2012年6月4日，XX业委会(签约甲方)与家浩公司(签约乙方)签订《XX广场房屋租赁合同》一份，合同约定：甲乙双方在平等、自愿、公平和诚信的基础上，订立本房屋租赁协议书，条款如下：甲方受租赁标的业主的委托，签署此租赁协议并行驶相关权利，甲方此项行为，符合XX广场业主公约和XX广场业主议事规则，各相关业主享有同等权利；乙方对租赁标的的经营使用、改建装修等负全部法律责任；乙方充分理解租赁房屋的现状，在本协议签署后，如业主方的原因致使项目无法全部执行，将由甲方以10%的定金作有限赔偿；A标坐落：上海市闵行区东川路XXXX弄(双号)X号-XX号、XX-XX号共20间，建筑面积共3596平方米(附产证)；B标坐落：上海市闵行区东川路XXXX弄(单号)X号-XX号、XX-XX号共16间，建筑面积共2395平方米(附产证)；标附属设施：垂直电梯二部，人行电梯二部，人行楼梯五座，公共厕所三座，不含其它公共配套房屋；租赁分两期进行，第一期为A标物业，为一次性租赁，第二期为B标物业，按当时同等条件在业主交房时分别起租；租赁期为10年(2012年6月1日至2022年5月31日)，年租金按双方约定履行支付。期满后乙方可续租10年，租金双方另行商定。租期内乙方不得退租或整体转租给第三方；前10年租金约定及付款方式，第一年(1.0元/平方米/天)年租金：1,312,540元，第二年(1.02元/平方米/天)年租金：1,338,790元，第三年(1.05元/平方米/天)年租金：1,378,167元，第四年(1.15元/平方米/天)年租金：1,509,421元，第五年(1.25元/平方米/天)年租金：1,640,675元，第六年(1.40元/平方米/天)年租金：1,837,556元，第七年(1.60元/平方米/天)年租金：2,100,064元，第八年(1.80元/平方米/天)年租金：2,362,572元，第九年(2元/平方米/天)年租金：2,625,080元，第十年(2.20元/平方米/天)年租金：2,887,588元；租金支付方式，前2年租金每3个月一付(共8期)，第3年起，租金每6个月一付(共4期)，第5年起，每年租金一次性付清(共6期)，租金用现金支付，甲方开具收据给乙方；乙方第一次付款日期视作为双方约定付款日(以后各期延顺)，租金先付后用；押金为当期的两个月租金；租赁期间产生的水、电、煤气、有线、网络、通信、物业管理费等所有费用均由乙方承担；甲方租赁相应的公共场地(见附图)给乙方经营，另签租赁合同，与本合同具有同等效力；乙方租赁期间，除协议约定的内容，所有与房屋业主有关的事项，全由甲方负责处理并承担相应的责任，与乙方无涉；甲方确保乙方经营所需的水及200KW容量电力供应，单独计算，所产生的费用由乙方承担；甲方在收取乙方定金后15天内移交租赁标的；乙方承担A标物业全部清场费用(含赔偿金)，由乙方委托第三方执行，甲方同意B标物业乙方不承担任何清场费用；乙方保证在租赁结束或中途离场时将租赁物业按业主产证恢复原状，包括恢复已拆除的公共设施、设备；乙方按期缴纳租金，若有迟延须按未付款项日千分之三支付滞纳金，延期超过30日的，甲方有权采取停水停电措施直至收回房屋；乙方要保证建筑装修、改造的安全性，并对此产生的不良后果负全部责任；本合同签订后，乙方支付定金120万元(打入XX广场物业管理单位账户)，该定金在扣除清场费用后，余款退回乙方。第一期租金在全部租赁标的移交后一周内支付；每期租金，由乙方统一收取后分别打入相关业主账户；乙方退场时，甲方有保留维持现状的权利，同时放弃本合同第五条第二款的权利；本合同及共同执行附件全部签署且乙方按约定支付定金后生效。在甲方正式交房前，如甲方违约，除按要约作有限赔偿外，还得按乙方已投入的部分作全额赔偿，如乙方违约则一次性赔偿二十万元；甲方交房后，乙方如违约退租，应当赔偿给甲方剩余租期的全部租金收入及其他全部损失等。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，被告向原告支付押金12,328元。租赁合同签订后，原告与XX业委会签订了《共同执行附件》一份，附件约定：本业主(委托代理人)明确主合同的所有条款并同意照此执行，承担全部义务。租金支付方式为前2年租金每3个月一付(共8期)，第3年起，租金每6个月一付(共4期)，第5年起，每年租金一次性付清(共6期)，租金用现金支付，为税后租金。起租日，2013年3月1日。商铺面积为202.66平方米，第一年共计四期租金，每期租金单价均为1.00元/天/平方米，每期租金金额均为18,492元；第二年共计四期租金，每期租金单价均为1.02元/天/平方米，每期租金金额均为18,862元；第三年共计两期租金，每期租金单价均为1.05元/天/平方米，每期租金金额均为38,834元；第四年共计两期租金，每期租金单价均为1.15元/天/平方米，每期租金金额均为42,533元；第五年到第十年共计6期租金，其中第十三期租金单价为1.25元/天/平方米，租金金额为92,463元，第十四期租金单价为1.40元/天/平方米，租金金额为103,559元，第十五期租金单价为1.60元/天/平方米，租金金额为118,353元，第十六期租金单价为1.80元/天/平方米，租金金额为133,147元，第十七期租金单价为2.00元/天/平方米，租金金额为147,941元，第十八期租金单价为2.20元/天/平方米，租金金额为162,736元。2015年，含原告在内的一批产权人向上海市闵行区人民法院提起诉讼，诉请要求解除与家浩公司签订的《XX广场房屋租赁合同》，并要求家浩公司支付直至搬离之日止的租金以及滞纳金。一审法院以系争房屋租赁合同的出租人为XX业委会，承租人为家浩公司，产权人非租赁合同向对方为由，裁定驳回原告等产权人的起诉。后原告等产权人不服提起上诉。二审法院认为：产权人与XX业委会签订《房屋租赁委托书》，委托XX业委会与家浩公司签订并执行《XX广场房屋租赁合同》，后2012年6月4日XX广场业委会与产权人签订《XX广场房屋租赁合同》，并在合同第一条披露“甲方受租赁标的业主的委托，签署此租赁合同并行使相关权利”以及租赁标的业主产证作为合同附件的约定，可视为家浩公司在签订合同时知道产权人与XX业委会的代理关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定“受托人以自己名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人与第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”，本案中家浩公司在订立合同时知道XX业委会与产权人之间的代理关系，因此该租赁合同直接约束原告等产权人和家浩公司，原审法院以原告并非合同相对方为由裁定驳回起诉，存在不妥。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定撤销原裁定，指令闵行区人民法院审理。另，经本院庭审查明，被告的租金支付至2014年3月31日。自租赁合同签订之初，被告系向XX业委会支付租金，自2013年8月15日之后的三笔租金系被告直接向原告支付，被告向原告直接支付三期，共计9个月的租金。还查明，2015年9月9日，上海XX物业管理有限公司(以下简称XX物业)向本院起诉家浩公司物业服务合同纠纷一案，诉讼请求为，要求家浩公司支付物业费249,300元、滞纳金、电费18,212元、水费150元。就家浩公司辩称XX物业停水停电造成其无法经营的意见，本院经审理认为家浩公司未提供充分证据予以证实，故对该辩称意见不予采纳。本院于2016年1月4日作出(2015)闵民一(民)初字第19174号判决，确认家浩公司向XX物业支付物业费249,300元、滞纳金以及水电费18,362元。该判决现已生效。2016年7月6日,XX业委会向本院起诉家浩公司房屋租赁合同纠纷一案，诉讼请求为：判令解除《XX广场场地租赁合同》，家浩公司搬离、返还系争场地并支付租金、补偿金、逾期付款违约金，家浩公司安装电梯或承担相应的费用。后因原告已经收回场地故撤回了返还场地的诉请，并撤回了关于电梯的诉请。本院经审理后认为，家浩公司逾期支付租金超过30日，XX业委会有权解除合同，合同解除后，家浩公司应支付拖欠的租金、使用费及相应的滞纳金。另，家浩公司应依据合同约定支付补偿金。本院于2017年5月5日作出(2016)沪0112民初19013号民事判决，确认租赁合同解除，家浩公司支付租金、使用费、补偿金及滞纳金。该判决现已生效。上述事实，由原告提交的《XX广场房屋租赁合同》、《共同执行附件》、《上海市房地产权证》，被告提交的《XX广场房屋租赁合同》，本院调取的(2015)闵民一(民)初字第19174号民事判决书、(2016)沪0112民初19013号民事判决书等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。至于被告提供的《通知》、《关于XX广场3号楼部分商铺交房的通知》、《函告》、《关于使用XX广场2、3号楼间公共场地的函》、《会议纪要》、《上海市闵行区城市管理行政执法局责令限期拆除违法建筑事先告知书》、《XX广场三号楼清场补充协议书》，原告表示对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，其中会议纪要陈述的场地已经在他案的生效判决中处理完毕，且不存在延迟交付房屋。本院认为，上述证据被告均未能向本院提供证据原件，本院无法核实证据之真实性，故本院对上述证据无法采信。本院认为，XX业委会与家浩公司就系争房屋签订的房屋租赁合同系签约双方真实意思表示，于法不悖，当事人均应依约履行。本案的第一个争议焦点为原告是否为本案的合同相对方？首先，从合同内容上看，系争租赁合同第一条约定“甲方受租赁标的业主的委托，签署此租赁合同并行使相关权利”且合同附有系争房屋产证作为附件，故该租赁合同明确披露了小业主与XX业委会的代理关系。其次，从合同履行来看，租赁合同签订之初被告系向XX业委会支付租金，自2013年8月15日开始被告系直接向原告支付了9个月的租金，从租金支付情况可以认为被告明知原告系产权人，XX业委会系原告代理人。综上，可以认定家浩公司系明知原告与XX业委会之间的代理关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定“受托人以自己名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人与第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”，本案中家浩公司在订立合同时知道XX业委会与小业主之间的代理关系，本院认为，该租赁合同直接约束小业主和家浩公司，原告系合同相对方。本案的第二个争议焦点为系争租赁合同未能继续履行，系何方违约？系争租赁合同的租期为2012年6月1日至2022年5月31日，被告租金实际支付至2014年3月31日止，此后租金一直未能支付，且未归还系争房屋。承租人使用租赁房屋，其最主要的合同义务为按时支付租金。关于被告辩称，业委会及其委托的物业公司占有了所有商铺，故租金应由业委会支付，本院认为，首先被告未能提供证据证明业委会占用的事实，故相应举证不能的后果应由其自行承担。其次，被告于庭审中陈述，市场中已经有人收回房屋并通过案外人XX物业另租他人，商铺已处于装修阶段，但被告公司在现场仍有工作人员进行管理。被告的该陈述与商铺被业委会占用的抗辩意见相矛盾，且被告至今未将商铺交还，故对于被告该抗辩意见，本院不予采信。现被告拖欠租金长达三年之久，已属根本违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”，原告要求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。当事人主张合同解除的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，原告起诉后于2015年7月21日第一次开庭审理，于该日被告确认收到原告要求解除合同的诉讼请求，故本院确认租赁合同于2015年7月21日解除。至于被告合同解除应以赔偿装修损失为前提的抗辩意见，本院于庭审过程中多次向被告释明，告知被告如需主张装修损失应向本院提起反诉，最终被告未提起反诉。另，被告在本案中申请对装修残值进行评估，因被告未能缴纳评估费，故相应装修的评估程序未能启动，被告应承担举证不能的后果。故对被告该抗辩意见，本院不予采信。合同解除后，原告诉请主张的租金255,021元实为自2014年4月1日起至2015年7月21日止的租金及自2015年7月22日起至2017年5月19日止的占有使用费，被告辩称，市场于2014年8月31日开始停水停电，系争房屋无法使用，对此，原告未予认可。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，现被告未能提供证据证明停电的事实是否存在，相应举证不能的后果被告应自行承担。对于原告主张的将占用使用费参照租金标准计算，于法不悖，本院予以准许。在本院审理过程中，原告向本院表示，要求将2012年11月1日至2013年12月31日期间的租金按照第一年的租金标准计算，即以1.00元/平方米/天计算，此后的租金标准按照自然年计算。对此被告表示同意。本院认为，双方当事人对此确认达成一致，于法不悖，本院予以准许。综上，对于原告主张的2014年4月1日至2017年5月19日期间的租金及占用使用费共计255,021元，本院予以准许。对于原告主张的滞纳金，实为逾期付款违约金，被告作为承租人有按期支付租金的义务。依据合同约定，租金应先付后用，被告自2014年4月1日起未付租金，现被告延期支付租金长达三年之久，原告依据双方合同约定主张支持逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。又原告于案件审理过程中表示，对2015年6月30日之前的未付租金的逾期付款违约金从2015年7月1日起算，对2015年6月30日之后的未付租金的逾期付款违约金从2017年5月20日起算，本院认为当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，于法不悖，本院予以准许。对于原告主张年利率24%的计算标准，被告表示该利率过高，请求法院予以调整，本院从制裁违约和利益平衡原则出发，结合原告的实际损失，基于公平原则，酌情将利率调整为12%。至于原告主张的没收押金作为合同解除违约金的主张，首先，本院注意到，没收押金并无相应的合同依据，原告以租赁惯例为由主张没收押金，于法无据，本院难以支持。其次，本院认为违约金性质上以补偿损失为主，惩罚性为辅。本案中，被告违约给原告造成的损失已经以逾期付款违约金的形式进行了补偿。综上，对于没收押金的诉请，本院不予支持。为避免当事人讼累，本院将押金一并处理，原告应在被告结清相应费用后将押金予以返还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零二条之规定，判决如下：一、确认原告马大融、林衡文、孟凡、马月与被告上海家浩综合市场经营管理有限公司之间就上海市闵行区东川路XXX弄XXX号房屋形成的房屋租赁合同关系于2015年7月21日解除；二、被告上海家浩综合市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马大融、林衡文、孟凡、马月支付自2014年4月1日起至2017年5月19日止的租金及房屋占有使用费共计255,021元；三、被告上海家浩综合市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内以95,361.66元为本金，按照年利率12%的标准向原告马大融、林衡文、孟凡、马月支付自2015年7月1日起至实际支付之日止的逾期付款违约金；四、被告上海家浩综合市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内以159,659.34为本金，按照年利率12%的标准向原告马大融、林衡文、孟凡、马月支付自2017年5月20日起至实际支付之日止的逾期付款违约金；五、原告马大融、林衡文、孟凡、马月于本判决生效之日起十日内向被告上海家浩综合市场经营管理有限公司返还押金12,328元；六、驳回原告马大融、林衡文、孟凡、马月的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,125.32元，由被告上海家浩综合市场经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 殷 雪人民陪审员 尹 萍人民陪审员 叶菊花二〇一七年十二月二十日书 记 员 倪晶旌附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;（四）当事人乙方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百零二条受托人以自己名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人与第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”