湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀中民一终字第753号
上诉人（原审被告）怀化市鹤城区民族文化艺术学校，住所地怀化市红星南路423号。
法定代表人易瑛，该校校长。
委托代理人钱治安。
被上诉人（原审原告）高少峰。
原审原告高少山。
被上诉人高少峰及原审原告高少山共同委托代理人杨青松，男，汉族，1960年11月24日出生，住湖南省会同县林城镇东门街***号，公民身份号码4330291960********。
上诉人怀化市鹤城区民族文化艺术学校因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2014）怀鹤民一初字第729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月18日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月19日公开开庭审理了本案。上诉人怀化市鹤城区民族文化艺术学校法定代表人易瑛及委托代理人钱治安，被上诉人高少峰委托代理人杨青松，原审原告高少山及其委托代理人杨青松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定：2002年11月6日，高少峰与怀化市鹤城区民族文化艺术学校（原怀化市中南民族文化艺术学校）签订了《合作协议》，双方约定：高少峰、高少山将位于怀化市红星南路431号的生产车间厂房房顶整层、大门通道（共用）、大门上临街二楼7间房屋和厂外空坪(球场部分和运动场所)无偿提供给怀化市鹤城区民族文化艺术学校开办学校使用。使用期限为11年（从2003年1月1日起到2013年12月31日止）。合同期满，怀化市鹤城区民族文化艺术学校投资的所用房屋归高少峰、高少山所有，如需继续使用，可按市场价优先租用，租金届时公平另议。在使用期间，经怀化市鹤城区建设局许可，怀化市鹤城区民族文化艺术学校于2003年3月28日在高少峰、高少山所提供的房屋上修建了一层房屋，做教学楼使用。合同届满后，高少峰、高少山多次与怀化市鹤城区民族文化艺术学校协商租金事宜，因协商未果，故酿成纠纷。怀化市鹤城区民族文化艺术学校至今为止未将房屋予以返还给高少峰、高少山。另查明，高少峰与高少山共同享有怀化市鹤城区民族艺术学校租赁位于怀化市红星南路431号（现为怀化市鹤城区红星南路809号）房屋的所有权及土地使用权。
原审认为：双方当事人于2002年11月6日签订的合作协议，是以怀化市鹤城区民族艺术学校使用租赁物，高少峰、高少山收益租赁物为直接目的，双方约定了使用期限（从2003年1月1日起至2013年12月31日止），该合作协议符合租赁合同关系的构成要件，应系房屋租赁合同。在协议中，高少峰、高少山、怀化市鹤城区民族文化艺术学校双方约定合同期满，怀化市鹤城区民族文化艺术学校投资的所有房屋归高少峰、高少山所有。经审理查明，在租赁期内，经怀化市鹤城区建设局许可，怀化市鹤城区民族文化艺术学校在高少峰、高少山所提供的房屋上修建了一层房屋。因协议约定的事项系双方真实意思的表示，对高少峰、高少山、怀化市鹤城区民族文化艺术学校双方具有拘束力，怀化市鹤城区民族文化艺术学校应当将修建的房屋一并交付给高少峰、高少山。租赁期满后，高少峰、高少山、怀化市鹤城区民族文化艺术学校没有再续签书面租赁合同，怀化市鹤城区民族文化艺术学校仍继续使用房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，高少峰、高少山、怀化市鹤城区民族文化艺术学校双方在合同约定的租赁期满后形成了不定期租赁，高少峰、高少山可以随时解除合同，且高少峰、高少山在合理期限之前通知了怀化市鹤城区民族文化艺术学校。法院亦专门组织双方进行了调解，但双方未能对续租事宜达成协议。故对于高少峰、高少山要求怀化市鹤城区民族文化艺术学校将怀化市鹤城区红星南路809号高少峰、高少山所有的房屋及场地退出的诉讼请求予以支持。对于高少峰、高少山要求怀化市鹤城区民族文化艺术学校赔偿超期使用房屋租金的诉讼请求，因高少峰、高少山与怀化市鹤城区民族文化艺术学校未再约定租金，高少峰、高少山以与他人签订的房屋租赁合同作为怀化市鹤城区民族文化艺术学校应支付高少峰、高少山房屋占用费的依据，与本案无关联性，故不予支持。至于怀化市鹤城区民族文化艺术学校要求高少峰、高少山赔偿相关经济损失，因怀化市鹤城区民族文化艺术学校没有按规定提起反诉，不作处理。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中高少峰、高少山的房产证及土地使用权证是高少峰、高少山不动产物权已经依法登记的证明，根据不动产登记公示公信原则，此足以证明高少峰、高少山对租赁物享有使用、收益的权利。怀化市鹤城区民族文化艺术学校对高少峰、高少山的房产所有权、土地使用权提出质疑，但在高少峰、高少山不动产物权登记被依法定程序撤销前，仍为有效，故怀化市鹤城区民族文化艺术学校提交的有关不动产物权来由的证据与本案没有关联。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、怀化市鹤城区民族文化艺术学校于判决生效之日起30日内将承租高少峰、高少山位于怀化市鹤城区红星路809号的房屋及怀化市鹤城区民族文化艺术学校在高少峰、高少山房屋上修建的房屋一并腾空并交还给高少峰、高少山；二、驳回高少峰、高少山的其他诉讼请求。诉讼费2800元，由高少峰、高少山承担2300元，怀化市鹤城区民族文化艺术学校承担500元。
怀化市鹤城区民族文化艺术学校不服上述判决，上诉称：上诉人与高少峰2002年11月6日签订的《合作协议》是合作性质，而不是房屋租赁性质。双方在协议中明确了高少峰出地，上诉人出资“修建、改造校舍、球场和运动场”“供给乙方办学”。双方在协议中并没有约定终止日期，虽然约定合作期限为11年，这11年是指双方完成合作行为（一方出地、一方出资）的最大时间，而不是“合作”的终止期限。双方虽然约定上诉人投资的房屋“归甲方所有”，这只是约定所有权与使用权的分离，而且在协议中明确约定上诉人享有继续使用权。双方在协议中约定上诉人在合作期限内即使政府需要征用高少峰的地产，双方合作期限只是中止而不是终止。双方在协议中已明确约定上诉人对修建的房屋在11年之后有继续使用权，只存在“租金届时公平另议”的问题，并没有约定上诉人应无条件的退出。原审依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决上诉人腾空并交还上诉人自己合法修建的房屋，属于适用法律不当。2000年12月21日高少峰请求怀化市国土局为高少峰补办的“怀国用（2003）字第44号国有土地使用证”规定土地出让的年限为2年，终止日期应当是2002年12月21日，因此高少峰房屋权使用期限也应当是2年，而原审认定高少峰拥有11年的产权，明显证据不足。“怀国用（2003）字第44号国有土地使用证”颁发时间的2003年2月24日，原审认定此证为高少峰房产权证的佐证证据不足，原审认为高少峰对上诉人修建的房屋拥有11年的租赁权缺乏依据。2002年11月6日高少峰明知自己非法占有土地，房屋所有权于2002年12月21日将到期，却与上诉人签订提供11年场地合作协议，高少峰违背诚实信用原则，采取欺诈手段，以合法形式掩盖侵占他人财产的非法目的，同时还以上诉人投资修建的建筑房屋及附属设施来作掩护，进一步严重损害了国家和他人利益，严重违反法律强制性规定。2003年1月24日高少峰仅花21万元获得了50年土地出让权，而上诉人对在该土地上投资300万元修建的房屋和设施仅能使用11年，显失公平。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十一条和《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第五十九条的规定，上诉人与高少峰签订的协议为无效协议，是可以撤销的合同，高少峰应当承担损害赔偿责任。依据《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行规定》第二十四条及《中华人民共和国最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条及上诉人与高少峰签订的《合作协议》的事实，无论是在高少峰房屋土地所有权期满终止之后，还是高少峰新的土地所有权取得之前，上诉人对依法报建修建的房屋应当拥有所有权，即使上诉人与高少峰之间有所有权转变的约定，但该约定违反了法律规定，严重损害上诉人的权益，原审判决上诉人交付房屋缺乏法律依据。本案不是简单合同纠纷，更不是房屋租赁纠纷，而是一起高少峰有预谋实施违法犯罪的诈骗案。上诉人原本有自己的办学场地，是高少峰三番四次跑到上诉人学校花言巧语动员、劝说，上诉人在被蒙骗的情况下与高少峰签订合作协议，高少峰利用上诉人合法报建修建学校来欺骗国土局变更划拨土地使用权为出让土地使用权，从而侵占了国家资源。原审不认真审查高少峰提供的证据，简单判决严重损害了国家和上诉人的合法权益。高少峰、高少山在取得《土地使用证》（含房产证）过程中有明显违法行为，二人取得此宗国有土地不符合法律规定，存在不可告人的勾当。本案所涉及的房地产原属于怀化市建筑装饰制品厂，因该厂欠怀化市中方县二建公司4万元款项，怀化市鹤城区人民法院（1999）怀市鹤城执字第9号《民事裁定书》裁定将该厂面积3731平方米国有划拨土地作价898188元抵偿给了怀化市中方县二建公司，该裁定显失公平，缺乏法律依据。该房地产后经怀化市鹤城区人民法院（2000）怀鹤协执字第90号《协助执行通知书》再一次被转户给高少峰、高少山，该执行通知也缺乏法律依据。怀化市国土局对高少峰、高少山的土地登记审批文件注明，本案此宗土地经怀化市鹤城区人民法院裁决给李伯君，李伯君将该宗土地转让给高少峰、高少山，此李伯君依据何法律程序将该土地转让给高少峰、高少山的?怀化市鹤城区人民法院为何又先以《执行通知书》直接转户给高少峰、高少山？人民法院通知转户给高少峰、高少山的土地面积是3731平方米，而高少峰、高少山土地被登记的面积又为4250.25元，多出的面积从何而来？怀化市鹤城区人民法院（1999）怀市鹤城执字第9号《民事裁定书》认定本案该宗土地面积3731平方米，价格898180元，而2003年怀化市国土局为高少峰、高少山办理土地出让审批时面积变为4222.53平方米，出让价仅为219385元。依据土地管理法的相关规定，土地使用权期满继续使用的，须要在期满前一年提出申请。而高少峰、高少山的续登申请却能在期满后提出，而且能在当天申请、当天被发证，这现象不令人匪夷所思吗？以上事实足以说明高少峰、高少山所持有的国有土地使用证及房屋权证的取得存在非法之处。这种行为造成国有资产流失，侵犯了国家利益和国有土地规范管理权。综上所述，原判决认定事实不清，采信证据不足，使用法律不当，有庇护违法犯罪的嫌疑，为维护国家和上诉人的合法权益，请求二审依法判决。
高少峰辩称:原判决认定事实清楚，使用法律正确。上诉人主张原判决适用法律不当，采信证据不足，认定事实不清，该理由自相矛盾，实属胡搅蛮缠。上诉人从2002年11月6日与高少峰签订合作协议开始，使用高少峰、高少山房屋及场地已经超过12年，上诉人在合同期限内，从来不主张高少峰、高少山只取得两年国有土地使用权，欺骗上诉人及《合作协议》无效。在合同期满后，当高少峰向上诉人请求支付合同期满后的租金，或者不交租金就退出高少峰、高少山的房屋并将其投资修建的房屋交付给高少峰、高少山时，上诉人却千方百计抵赖，不但不交付租金，相反还扬言高少峰、高少山侵害其权益，造成其经济损失几百万元。上诉人的法定代表人作为老师应当为人师表，做诚实信用的典范。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，为维护高少峰的合法权益，请求二审驳回上诉，维持原判决。
高少山陈述意见与高少峰辩称意见一致。
本院审理查明的事实与原审认定的一致。
本院认为：2002年11月6日上诉人与高少峰签订的《合作协议》实质为上诉人在约定期限内使用高少峰提供的房屋及场地用作教学场地，上诉人在高少峰提供的房屋顶层加修一层楼房作为教学场地，协议期满后上诉人加修的房屋归高少峰所有，作为上诉人使用其房屋、场地的报酬，高少峰不另外收取上诉人使用其房屋及场地的租金。双方约定的内容符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”基本构成要件，双方签订的协议实为房屋场地租赁协议。2000年10月26日怀化市国土管理局根据（2000）怀鹤法执字第90号协助执行通知书为高少峰、高少山办理了本案争议土地使用权面积4250.25平方米的出让手续，终止期限为2002年12月21日。双方签订合同时本案争议的该宗土地使用权尚未到期，合作协议中的合同标的物无瑕疵，该合同标的物即本案争议的房地产属于高少峰、高少山所有，双方对协议的约定未违背法律的规定，从双方对协议的履行情形看，上诉人与高少峰签订的《合作协议》系当事人的真实意思表示，双方签订的协议具有法律效力。
《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”协议签订后高少峰按照约定将其与高少山所有的房地产交给上诉人使用，并及时为其所有的房地产申请办理房地产产权续登手续，高少峰交付给上诉人使用的房地产至始未存在瑕疵，未影响上诉人正常使用合同标的物。高少峰在协议履行中未存在违约行为。上诉人按照约定在高少峰、高少山提供的房屋顶层投资加修一层房屋作为教学使用，在协议期满后应当按照约定将高少峰、高少山所有的房地产及上诉人投资修建的房屋退还给高少峰。双方协议约定上诉人使用高少峰提供的房屋场地11年的期限即为双方协议约定的租赁期限。协议期满后上诉人在未与高少峰协议另付租金的情况下应当按照约定退还房屋及场地。但上诉人在协议期满后经高少峰、高少山催告，未对协议到期后续事项按照约定进行处理，已经违反双方签订的《合作协议》第三项约定，《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”高少峰、高少山请求上诉人按照合同约定向其退还怀化市鹤城区红星南路809号房屋理由成立。原审判决上诉人向高少峰、高少山退还房屋正确，上诉人主张双方签订的协议非房屋租赁合同实为房地产合作开发协议，合作协议无期限，上诉人不应当无条件退还房屋的理由不符合《合作协议》的约定，缺乏法律依据。上诉人请求二审对此判项进行改判理由不成立。
上诉人主张高少峰、高少山取得本案争议房地产没有法律依据，未提供有效证据证实；主张相关部门为高少峰、高少山违法办理房地产权证缺乏事实依据，且此意见不属于民事案件审判范围，即不属于本案审理对象。对其该上诉理由不予支持。
综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由怀化市鹤城区民族文化艺术学校承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张义泰
审 判 员 金 丽
审 判 员 曾美英
二〇一五年三月二日
代理书记员 向庆玲