贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔23民终1598号上诉人（原审原告）龚光芬，女，1963年3月16日生，汉族，农民，住贵州省安龙县。未到庭。上诉人（原审原告）吴朝伦，男，1984年5月29日生，汉族，农民，住贵州省安龙县。上诉人（原审原告）吴朝敏（曾用名吴朝美），女，1988年12月5日生，汉族，栖凤卫生室护士，住贵州省。被上诉人（原审被告）袁万发，男，1982年9月1日生，汉族，安龙县电信局龙广支局工作人员，住贵州省安龙县。委托代理人王林，贵州林君律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（原审被告）吴孟海（曾用名吴茂海），男，1961年4月10日生，汉族，初中文化，住贵州省安龙县。上诉人龚光芬、吴朝伦、吴朝敏因与被上诉人袁万发、吴孟海确认合同无效纠纷一案，贵州省安龙县人民法院于2016年9月23日作出（2016）黔2328民初1534号民事判决，上诉人不服向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龚光芬、吴朝伦、吴朝敏向本院上诉请求撤销一审判决，查明事实后重新作出判决。理由：1、两被上诉人订立的“契约”标的物是三上诉人与被上诉人吴孟海共有，宅基证的使用权人应该是户而不是个人，且农村房屋是依附在宅基地上，《土地管理法》中也明确规定集体土地性质的房屋不具有所有、转让、处分、收益等权利，也不具有交易的资格。二被上诉人签订的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，属无效协议；2、被上诉人吴孟海与袁万发签订“契约”时，未经其他共有人同意，属无权处分是无效的，一审法院适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》认定上诉人主张合同无效没有法律依据是错误；3、一审认定宅基地证上登记的房屋所有人有权独立处分“房屋”是错误。被上诉人袁万发、吴孟海二审未提交答辩意见。三原告一审请求判令确认被告袁万发与被告吴孟海2009年5月27日签订的合同无效，被告搬出在贵州省安龙县××镇纳万村××号属于三原告与被告吴孟海共有的房屋；由被告向三原告支付从2009年5月27日至2016年5月28日期间的房租28000元（以每年4000元计算，共7年）；3.案件受理费由被告承担。一审法院审理认定事实：2009年5月27日，被告吴孟海作为甲方，与作为乙方的被告袁万发签订农村房屋买卖《契据》约定：吴孟海将其坐落于龙广镇纳万村柏杨组的平房十四间、猪圈一间、瓦房两间以34800的价格出售给袁万发；整体房屋四至界限：东抵吴茂刚家墙，南抵通村路，西抵路，北抵柏仕康家墙；瓦房前1.2米以外留给吴茂刚过路；西面拆除60公分作为加宽通村路；付款方式：签字之日首付10800元，剩余部分24000元三年内必须付清，如乙方三年内不按时付清，属违约，甲方不退还首付费，并有权收回出售房屋，如甲方违约，按首付费2倍付给乙方；房产变更手续，甲方必须协助乙方办理，所产生费用由乙方支付。吴孟海在《契据》甲方栏签字捺印，袁万发在乙方栏签字捺印。《契据》签订后，吴孟海于2009年农历6月将房屋交付给袁万发，双方至今未办理房屋产权变更登记手续。吴孟海售予袁万发的房屋未办理房屋产权证，于1988年9月3日以户主“吴茂海”姓名办取了人口4人的《宅基地使用证》，该《宅基地使用证》至今仍系被告吴孟海持有。2013年吴孟海以袁万发未于2012年5月27日前付清房款，袁万发构成违约为由，向本院提起诉讼，要求解除与袁万发签订的《契据》。2013年9月20日，本院作出（2013）安民初字第655号民事判决书，判决对吴孟海的诉请不予支持，后吴孟海不服该判决，提起上诉，2014年6月27日，黔西南布依族苗族自治州中级人民法院作出（2014）兴民终字第119号民事判决驳回上诉，维持原判。2015年11月，原告龚光芬、吴朝伦、吴朝敏诉被告袁万发、吴孟海房屋买卖合同纠纷一案，于2015年11月9日书面申请撤诉，本院作出（2015）安民商初字第382号民事裁定书，裁定准予龚光芬、吴朝伦、吴朝敏撤回起诉。庭审中，三原告表示对其主张的租金申请评估，经本院释明：三原告主张的租金系租赁合同关系与本案实际处理的确认合同无效纠纷不是同一法律关系，不能在本案中进行评估。三原告明确表示放弃评估。一审归纳的争议焦点为：一、被告吴孟海与袁万发签订的《契据》是否有效；二、被告袁万发是否应支付三原告房租28000元。一审法院认为，关于本案争议焦点一，被告吴孟海与袁万发签订的《契据》是否有效。根据黔西南布依族苗族自治州中级人民法院作出的（2014）兴民终字第119号民事判决认为吴孟海与袁万发于2009年5月27日签订的《契据》，是双方真实意思表示，亦未违反法律或者社会公共利益，系有效合同。吴孟海与袁万发于2009年5月27日签订的《契据》约定：签字即生效。根据《中华人民共和国合同法》第二十五条“承诺生效时合同成立。”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，故吴孟海与袁万发于2009年5月27日签订的《契据》系有效合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，三原告以被告吴孟海未经其同意，吴孟海无权处分共有房屋为由，主张被告吴孟海与袁万发于2009年5月27日签订的《契据》无效的诉请，无法律依据，不予支持。关于本案争议焦点二，被告袁万发是否应支付三原告房租28000元。吴孟海与袁万发于2009年5月27日签订的《契据》有效，袁万发对房屋的占有系合法占有，不存在租赁关系。同时，三原告未提供证据证明其与被告袁万发存在租赁关系，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告龚光芬、吴朝伦、吴朝敏应对自己举证不力的行为承担不利的后果，故对三原告主张要求被告袁万发支付房租28000元的诉请不予支持。据此，本院依照上述法律规定和理由，判决：驳回原告龚光芬、吴朝伦、吴朝敏的诉讼请求。案件受理费500元，减半收取250元，由原告龚光芬、吴朝伦、吴朝敏负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。二审期间上诉人与被上诉人未提交新的证据。综合上诉人的上诉意见与被上诉人的答辩意见，本案的焦点问题：一、被上诉人吴孟海与被上诉人袁万发签订的《契据》是否有效；二、一审判决适用法律是否正确。本院认为，一、对于被上诉人吴孟海与被上诉人袁万发签订的《契据》是否有效的问题。被上诉人吴孟海与被上诉人袁万发于2009年5月27日签订的《契据》，系双方真实意思表示，亦未违反法律规定或者侵犯社会公共利益，已被本院（2014）兴民终字第119号民事生效判决确认为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”该《契据》自签订时已生效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”规定，故三上诉人以“两被上诉人将属于被上诉人吴孟海与三上诉人共有的房屋签订买卖合同违反法律的强制性规定应属无效”请求判决确认《契据》无效的理由不能成立，一审判决驳回其诉讼请求，有事实和法律依据。二、对于一审判决适用法律是否正确的问题。本案中，上诉人主张的是被上诉人吴孟海与被上诉人袁万发签订的《契据》效力问题，即是因为买卖房屋协议产生的纠纷，故一审法院适用《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院＜关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释＞》规定审理本案，并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费505元，由上诉人龚光芬、吴朝伦、吴朝敏承担。本判决为终审判决。审判长  杨慧芳审判员  王幼封审判员  谢 娟二〇一六年十二月三十日书记员  黄定梅