陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终456号
上诉人（原审原告、反诉被告）陕西华捷房地产开发有限责任公司。住所地咸阳市秦都区渭阳西路体育场西国贸中心****号。
法定代表人李志刚，该公司总经理。
委托代理人张小晟，男，1964年2月29日出生，汉族，该公司法律顾问，住西安市碑林区。
委托代理人王艳丽，女，1980年10月3日出生，该公司法律顾问，住西安市雁塔区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）秦刚，男，1978年4月10日出生，汉族，自由职业者，住西安市新城区。
委托代理人秦景山，男，1950年4月9日出生，汉族，西安市秦川机械厂退休职工，住西安市新城区，系秦刚之父。
上诉人陕西华捷房地产开发有限责任公司（以下简称华捷公司）因与被上诉人秦刚商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2015）未民初字第06192号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了该案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年9月25日，华捷公司与秦刚签订商品房买卖合同一份，约定秦刚购买华捷公司开发建设的位于西安市未央区经济技术开发区B1区北二环路以北0号凤城明珠（龙钢花园）第3幢1单元4层10407号面积为102.73平米的商品房一套，商品房单价为5530元，总价为568097元，秦刚应于合同签订当日支付首付款178097元，剩余39万元由华捷公司协助办理银行按揭贷款，秦刚应积极配合华捷公司办理按揭贷款手续，在华捷公司通知后20日内完成与银行贷款合同之签订，按揭贷款时按揭房款仍有不足的由秦刚在按揭审批完成前补足，如因秦刚原因不能办理按揭贷款的，在华捷公司通知后15日内由秦刚以现金方式补足房款，秦刚逾期付款30日后，华捷公司有权解除合同，秦刚愿意继续履行合同经华捷公司同意合同继续履行，秦刚应自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日，按日向华捷公司支付逾期应付款万分之0.5的违约金。合同签订当日，秦刚支付首付款178097元，2010年12月31日，华捷公司向秦刚交付了商品房，秦刚装修后对外出租。另查，华捷公司与秦刚签订的商品房买卖合同已登记备案，合同登记号为X12086898，登记备案合同签订时间为2012年12月28日，内容与双方2010年9月25日所签合同基本一致。后华捷公司以秦刚无法办理按揭贷款未支付剩余购房款为由，诉至法院要求秦刚一次性支付剩余购房款并支付逾期付款违约金。原审审理中，双方确认按揭贷款未办理的原因系华捷公司所联系的宁夏银行要求将首付款提高至50%，贷款利率上浮10%，秦刚无法接受该贷款条件所致。2015年3月24日，法院作出（2014）未民初字第05137号民事判决，判决秦刚于2018年5月30日之前向华捷公司付清剩余购房款39万元，自该判决生效之日起至判决确定的给付之日止以未付购房款为基数按照中国人民银行1-3年期同期贷款利率支付华捷公司未付购房款利息，驳回了华捷公司其他诉讼请求。秦刚对该判决不服，上诉至西安市中级人民法院，2015年7月30日，西安市中级人民法院以（2014）西中民二终字第00916号民事裁定撤销原审判决，将本案发回重审。法院依法另行组成合议庭，对本案进行了审理。本案重审中，秦刚提出反诉，诉讼请求如上所述，并申请对其装修费用予以评估。法院委托西安市中级人民法院司法技术室，由该室对外委托陕西天任资产评估有限责任公司进行评估。2016年5月5日，陕西天任资产评估有限责任公司称涉案房屋装修无装修设计图纸、购料清单，致使评估工作无法进行，将委托退回。秦刚称其装修花费6万元，但因装修已久，装修图纸及购料清单未予保存而无法提供。庭审调解，因双方当事人未达成一致意见，致调解未果。
华捷公司于2014年8月14日诉至西安市未央区人民法院称，2010年11月17日，其与秦刚签订商品房买卖合同，将凤城明珠第3幢1单元4层10407号商品房出售给秦刚，合同约定秦刚首付178097元、剩余39万元以银行按揭贷款方式支付。合同签订后，其向秦刚交付了商品房，秦刚装修入住至今，但因秦刚不具备按揭贷款条件，其无法给秦刚办理按揭贷款，至今39万元购房款秦刚未付。另根据约定，秦刚逾期付款，应支付其逾期付款违约金25935元，故诉至法院要求秦刚支付购房款39万元、违约金25935元并承担本案诉讼费。
秦刚辩称，华捷公司的诉讼请求不能成立。双方的商品房买卖合同约定以银行按揭贷款支付剩余39万元房款，华捷公司认为其不具备按揭条件不符合事实，其不存在违约行为及违约事实，不应支付违约金。
秦刚反诉称，其已履行了商品房买卖合同交付首付款的义务，但因华捷公司联系的宁夏银行在办理按揭时要求增加首付款，并提高贷款利率，致按揭贷款无法办理，而华捷公司又无其他合作银行可以办理按揭贷款，其无力全额支付剩余购房款，双方所签的购房合同目的无法实现。因华捷公司违约，故其依法提出反诉，请求解除其与华捷公司2010年9月25日签订的商品房买卖合同，华捷公司返还首付款178090元，赔偿房屋装修费60000元、利息11880元，违约金76934元，并承担本案全部诉讼费。
华捷公司辩称，首先，双方签订的商品房买卖合同意思表示真实，其已依约履行了交房义务，秦刚应该依照合同约定支付房款，秦刚在交完首付款后，合同约定了三种支付余款的方式，一种是其协助秦刚办理按揭，在办理银行按揭未果的情况下，秦刚应自办理按揭不成次日起支付全部购房款。现不能办理按揭是秦刚与银行之间的问题，并且秦刚已经住房6年，6年期间也有收益，不存在损失，所以请求驳回秦刚的反诉请求。其次，其与秦刚之间的合同已经签订，秦刚已经占有使用房屋，现秦刚要求解除合同，是单方解除，属于单方违约，其不存在违约行为。
原审法院认为，华捷公司与秦刚签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容合法，应属有效合同。双方按该合同履行了部分合同义务，但在秦刚办理房屋按揭贷款手续时，因宁夏银行要求提高首付款比例及贷款利率，秦刚不同意，导致按揭贷款无法办理，秦刚亦无力一次性支付剩余全部购房款，现该合同无法继续履行，故秦刚要求解除合同应该予以支持，华捷公司因此收取秦刚的购房款应予返还。秦刚收房后将房屋进行了装修，其主张装修费用为6万元，因其未提供证据证明，且评估无法进行，而秦刚装修房屋后一直在使用，装修部分亦有折旧，故法院酌定华捷公司按照2万元赔偿秦刚剩余的装修价值。秦刚主张华捷公司赔偿违约金76934元，因合同不能继续履行系因合同约定的按揭贷款无法办理，而按揭贷款无法办理系因银行要求提高首付款比例及利息、秦刚不愿接受所致，虽然办理按揭贷款的银行系华捷公司所联系，但未能办理按揭贷款的结果并非华捷公司所造成，因此，秦刚要求华捷公司承担违约金责任没有事实依据，法院不予支持。但华捷公司使用秦刚购房款期间，应当支付秦刚利息，利息应当按照中国人民银行同期存款利率计算。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，原审遂判决：一、驳回原告陕西华捷房地产开发有限责任公司的诉讼请求。二、原告陕西华捷房地产开发有限责任公司与被告秦刚于2010年9月25日签订的合同登记号为X12086898的商品房买卖合同解除。三、原告陕西华捷房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内返还被告秦刚购房款178097元，并承担该款从2010年9月25日至本判决确定的履行之日止的利息，利息按照中国人民银行同期存款利率计算；并于同期内返还被告房屋装修费用2万元。四、被告秦刚于本判决生效之日起三十日内将位于西安市未央区房屋腾交原告陕西华捷房地产开发有限责任公司。五、驳回被告秦刚其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7539元（原告已预交），反诉费3101元（被告已预交），由原告承担9640元，被告承担1000元。原告承担部分于原告履行本判决付款义务时一并扣除。
宣判后，华捷公司不服，向本院提起上诉称，一、原审判决其公司支付秦刚利息损失无事实和法律依据。其公司在合同签订日已经向秦刚履行了交房、备案登记义务，也联系宁夏银行为秦刚办理按揭贷款，导致按揭不能办理的原因系秦刚无法接受宁夏银行提出的将首付提高至百分之五十的条件所致，过错在秦刚，不在其公司。按照双方的合同约定，如因秦刚原因不能办理按揭贷款的，在其公司通知后15日内由秦刚以现金方式补足房款，逾期付款30日后，其公司有权解除合同，秦刚愿意继续履行合同经其公司同意的，秦刚应自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付之日止，按日向其公司支付逾期付款违约金。现合同解除系因秦刚无力一次性支付剩余房款所致，应由秦刚向其公司支付违约金，而不是由其公司向秦刚支付首付款利息。并且秦刚接收房屋简易装修后一直对外出租，月租金1500元，租金收入约十余万元，因此秦刚并无损失反有盈利；二、原审判决其公司赔偿秦刚2万元的装修价值无法律依据。秦刚收房后对涉案房屋进行了简易装修，但秦刚在原审中未提供任何装修合同及装修花费的有效票据，在陕西天任资产评估有限责任公司对涉案房屋装修价值进行评估时，因秦刚未能提供装修图纸及购料清单，致使评估工作无法进行将委托退回。对于装修费用的举证责任在秦刚，其不能举证将承担不利后果。上诉请求：1、依法撤销原审判决第三项后半部分即“。并承担该款从2010年9月25日至本判决确定的履行之日的利息，利息按照中国人民银行同期存款利息计算；并于同期内返还被告房屋装修费用2万元”；2、依法改判秦刚向其公司支付2016年9月25日至合同解除之日期间的房屋使用费即租金损失108000元（月租金按照1500元，年租金按照18000元，暂计算六年）；3、判令秦刚承担本案诉讼费用。
秦刚辩称，一、华捷公司并未向法院提供其上诉所称的按揭贷款不能办理系秦刚个人原因所致，华捷公司不存在过错的证据；二、华捷公司上诉称，其公司在合同签订日已经履行了交房、备案登记义务，也联系宁夏银行为秦刚办理按揭手续，此说法与其公司售房宣传单一致，宣传单的内容为：所售房屋为现房，可办30年期按揭，可在三日内办理房产证。但事实上，购房合同的签订日为2010年9月25日，生效日为2010年11月17日，交房日为2010年12月31日，登记备案日为2012年10月28日，超出合同约定的备案时间，华捷公司首次协助联系宁夏银行办理按揭的时间为2013年11月，故华捷公司上诉所称罔顾事实；三、华捷公司上诉称，解除合同系秦刚无力一次性支付剩余房款所致，应由秦刚向华捷公司支付违约金，但其认为解除合同的原因系华捷公司无能力按约协助办理银行按揭支付所欠房款，使得购房合同目的无法实现所致，其解除合同的诉求符合法律规定，并不存在违约；四、华捷公司上诉称，导致按揭不能办理的原因系秦刚无法接受宁夏银行将首付提高至50%的条件所致，过错在秦刚不在华捷公司，其认为秦刚与宁夏银行之间并无合同关系，履行配合义务的主体是华捷公司而不是宁夏银行，在给其办理按揭过程中，华捷公司附加补交20%首付款，提高10%贷款利率的条件，并非是银行的要求，而是华捷公司为弥补按揭不足违约提出的，华捷公司将责任转嫁给银行并不能摆脱违约履行协助义务的责任；五、华捷公司上诉认为，原审判决酌定贰万元装修价值与法有悖不能成立。秦刚在收房后按照自住标准花费六万元对房屋进行了装修，因装修费用及购料凭证已灭失，故向法院申请对装修价值进行评估，虽然评估公司以无图纸及购料票据无法评估为由将委托退回，但原审法院通知双方去房屋现场进行了勘验，据此作出赔偿贰万元装修残值的判决。而秦刚的实际损失应为55864元，其对该判决并不认可；六、华捷公司上诉要求秦刚支付六年房屋使用费108000元，其认为华捷公司无权提出该项诉请。因为2010年12月31日交房后涉案房屋的风险利害已全部转移给秦刚，因出租房屋产生的孳息依法应归其所有，华捷公司无权获得。
经审理查明，秦刚和华捷公司就涉案房屋于2010年9月25日签订商品房买卖合同，又于2012年10月28日再次签订商品房买卖合同，将原合同部分内容予以变更，并将该合同进行了登记备案。二审中，秦刚和华捷公司一致同意一并解除2010年9月25日和2012年10月28日签订的两份商品房买卖合同。其余事实与原审判决查明的一致。
本院认为，秦刚和华捷公司就涉案房屋签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合同的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，依法具有约束力。现本案争议的焦点为：一、双方签订的商品房买卖合同应该继续履行还是予以解除；二、如果合同解除，法律后果如何认定。关于第一个争议焦点，根据原审查明事实，秦刚已经按照合同约定将房屋首付款178097元支付给华捷公司，华捷公司也于2010年12月31日向秦刚交付了房屋。按照2012年10月28日的商品房买卖合同第六条的约定，剩余39万元房款秦刚办理银行按揭贷款。按揭贷款后，房款仍有不足的，由秦刚在按揭手续完成前补足。如因秦刚的原因不能办理银行按揭贷款的，由秦刚以现金方式补足房款。之后，华捷公司曾联系宁夏银行为秦刚办理按揭贷款手续，但并未办成。华捷公司表示，现在秦刚办理按揭贷款需要补交20%的首付款，并且上调10%的银行贷款利率，秦刚对此不能接受，秦刚亦没有能力一次性支付剩余全部房款，致使双方签订的商品房买卖合同无法继续履行，合同目的无法实现，构成合同的解除条件，故原审判决解除合同于法有据。但双方就涉案房屋先后签订了两份合同，均为有效合同，应一并予以处理，现秦刚和华捷公司在二审中一致同意将两份合同一并解除，据此，本院对原审判决第二项依法予以变更；关于第二个争议焦点，根据《合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案当事人的诉请和案件的实际情况，合同解除后，秦刚应向华捷公司腾交房屋，华捷公司应向秦刚返还已付购房款。同时，因华捷公司向秦刚提出增加首付款及提高按揭贷款利率的要求，致使秦刚无法办理正常的按揭贷款手续，因此华捷公司应承担秦刚已付房款的利息损失，并赔偿秦刚因装修房屋产生的损失。对于华捷公司上诉称，按揭贷款不能办理的原因在秦刚个人，其并无过错，故不应承担利息损失的请求，缺乏充分证据证明，本院不予采纳。对其上诉认为其不应赔偿秦刚装修损失的理由，因秦刚收房后对房屋进行了装修，确系存在装修房屋的实际损失，故原审法院在勘验现场后酌情认定的装修价值合理合法，并无不当，对华捷公司的该项上诉请求，本院亦不予支持。另，关于华捷公司上诉请求秦刚支付其房屋使用费即租金损失一节，该上诉请求系在二审中增加的独立诉讼请求，秦刚对此表示不同意调解，本案不予涉及。综上，维持原审判决第一项、第三项、第四项、第五项，变更原审判决第二项。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市未央区人民法院（2015）未民初字第06192号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；
二、变更西安市未央区人民法院（2015）未民初字第06192号民事判决第二项为：陕西华捷房地产开发有限责任公司和秦刚2010年9月25日签订的《商品房买卖合同》和2012年10月28日签订的合同登记号为X12086898的《商品房买卖合同》均予以解除。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7539元（陕西华捷房地产开发有限责任公司已预交）、反诉费3101元（秦刚已预交），由陕西华捷房地产开发有限责任公司承担9640元，秦刚承担1000元；二审案件受理费2860元（陕西华捷房地产开发有限责任公司已预交），由陕西华捷房地产开发有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张亚凤
审 判 员 王慧芳
代理审判员 辛 娟
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 陈 肖