江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏02民终3030号上诉人（原审被告）：袁雅芬，女，1952年8月11日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：唐峰（系袁雅芬之子），男，1980年1月27日生，汉族，住无锡市滨湖区。被上诉人（原审原告）：无锡市广益建设发展集团有限公司，住所地无锡市梁溪区广益路与友谊路西北交叉处（广益中心小学内）。法定代表人：陈卫东，该公司董事长。委托诉讼代理人：张琪，北京德恒(无锡)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张祯，北京德恒(无锡)律师事务所律师。上诉人袁雅芬因与被上诉人无锡市广益建设发展集团有限公司（以下简称建设公司）定金合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2016）苏0213民初2052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月20日立案受理，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。袁雅芬上诉请求：撤销原审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.立约定金合同相对独立。建设公司向其出售案涉商铺并收取定金25万元系立约定金，该立约定金系为担保主合同签订而订立，但不是在主合同基础上订立，主合同一旦签订，立约定金合同订立的目的就已经实现，与主合同相互独立。2.建设公司存在过错，其不存在过错。其在支付给建设公司25万元定金时并不存在任何过错且受到了欺诈。建设公司故意隐瞒案涉商铺的土地性质，违法销售，导致未能订立商品房买卖合同，应当双倍返还定金。3.原审法院适用法律有误，本案并不存在购房合同，更谈不上合同是否违法。本案中，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让也是管理性规定而不是效力性规范，即使双方最终签订了购房合同也并无无效合同。根据最高院相关司法解释，其可以主张建设公司返还25万元及利息、预期利益损失并承担不超过房款一倍的赔偿责任。4.本院相关判例认定拆迁安置房买卖合同有效，原审法院审理期限超过了法定期限。建设公司辩称，其公司并没有隐瞒商铺的性质，不存在欺诈行为。袁雅芬陈述其有多次购房经验，不可能在购房时不查清房屋性质。本案所涉的25万元立约定金，作为从合同，担保的是主合同，双方有义务对所有商铺及总价细节协商签订合同，双方事实上始终未就商铺房号、总价等达成合意。案涉商铺是安居房的配套用房，双方洽谈商铺转让的行为不符合法律规定而无效。定金担保也应当无效。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求予以维持。袁雅芬一审诉讼请求：1、要求建设公司双倍返还购房定金共计50万元；2、本案诉讼费由建设公司承担。一审法院认定事实：2014年10月14日，建设公司向袁雅芬出具收据一份，载明：“今收到袁雅芬交来毛岸店面定金人民币（大写）贰拾伍万元正￥25万”。2015年10月12日，袁雅芬的儿子唐峰电话联系建设公司员工强慧娜。强慧娜在电话中表示认可袁雅芬为购买毛岸家园商铺支付25万元定金的事实，并表示考虑到自身的违约行为，领导同意用广晟苑二期的商铺作为置换出售给袁雅芬。强慧娜同时告知唐峰广晟苑二期商铺与毛岸家园商铺都是没有两证的。唐峰询问为何广晟苑二期商铺可以出售，毛岸家园商铺不可以，强慧娜表示因为老百姓闹事，领导也没有办法，毛岸家园的情况是特例。建设公司员工强慧娜向袁雅芬出具便签一份，载明：“17-2、267、1F101、2F166;17-3、272、1F122、2F149;17-4、216、1F108、2F108;17-5、242、1F121、2F121;17-17、313、1F156、2F156;23-3、187、1F93、2F93;23-4、187、1F93、2F93”。另查明，无锡市建设局于2012年8月22日颁布《关于加强拆迁安置房小区管理的指导意见》，在第二条第一款中规定，各区拆迁安置房小区的建设单位，不得将小区规划内的公建配套用房和各种设施设备挪作他用。公建配套、车位、车库、人防、经营用房等只租不售。一审诉讼过程中，袁雅芬与建设公司一致认可：1、强慧娜出具的便签上载明的每列第一项为房号、第二项为房屋总面积、第三项为一、二楼层面积。2、袁雅芬与建设公司最终没有签订正式的合同。3、涉案的毛岸家园商铺系拆迁安置小区公建配套用房，尚不能办理产权证。证人王某到庭陈述：2014年10月14日，其开车陪同袁雅芬前往建设公司询问毛岸家园商铺情况，由建设公司员工强慧娜接待，强慧娜称公司是政府下属三产，毛岸家园商铺产权属于公司，是合法财产，但没有告知土地使用权的性质。经双方协商，袁雅芬选定了毛岸家园23-3号商铺，面积为187平方米，总价为1215500元，并按照建设公司的要求支付了25万元购房定金，之后其开车带着袁雅芬回家。上述事实，便签、收据、证人证言、录音光盘等证据及当事人的陈述在卷佐证。原审法院审理后认为，本案的争议焦点为：1、袁雅芬向建设公司交纳的25万元的性质；2、袁雅芬与建设公司之间是否构成买卖毛岸家园商铺的合意；3、建设公司是否需要承担双倍返还定金的责任。关于袁雅芬向建设公司交纳的25万元的性质，该25万元应属于立约定金，理由如下：1、双方一致确认，建设公司在收取上述定金之后并未与袁雅芬签订正式买卖合同，该情形符合担保法司法解释对于立约定金的规定；2、收据上已经明确载明系毛岸家园店面定金，且该收据系建设公司出具给袁雅芬；3、袁雅芬提供的定金收据载明的金额25万元，与其陈述的拟购买的毛岸家园商铺的面积187平方米以及房价1215500元，按照房价的20%收取定金较为吻合。4、建设公司辩称该25万元系长期租赁的意向金，但对如何计算得出该意向金的金额不能做出合理解释。关于袁雅芬与建设公司之间是否构成买卖毛岸家园商铺的合意问题，袁雅芬与建设公司之间已就买卖毛岸家园商铺构成一致意思表示，理由如下：1、袁雅芬陈述其拟购买的毛岸家园23-3号商铺,面积187平方米与强慧娜出具的便签上载明的房号、面积可以相互印证；2、建设公司员工强慧娜在与唐峰的电话联系中也明确表示认可袁雅芬为购买毛岸家园商铺支付25万元定金的事实；3、假设如建设公司辩称意见，双方仅就毛岸家园商铺形成长期租赁的合意，但对租赁期限，租金计算方式等建设公司无法给出合理解释。关于建设公司是否需要双倍返还定金的问题，本案涉案的立约定金合同应属无效，建设公司无需承担双倍返还定金的责任。理由如下：1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款规定，未依法登记并领取权属证书的房产不得转让，而本案的涉案房屋至今无权属证书，故即使本案原被告双方按约签订了正式的房屋买卖合同，该合同最终会因为违反法律的强制性规定而被认定无效。2、虽本案涉及的系立约定金合同，具有独立性，但本案立约定金合同成立的目的系进一步订立一个违法的主合同，故订立该立约定金合同的目的即违法。3、立约定金的价值定位首先应当遵从民法的基本原则，遵守法律的强制性规定，其次才是担保主合同的订立，如本案适用定金罚则惩戒建设公司不按约订立主合同的行为，客观上是在鼓励双方签订违反法律强制性规定的合同，这样的法律效果亦违背了设立定金罚则的初衷。故该立约定金合同应当认定为无效，建设公司无需双倍返还袁雅芬交付的定金。现建设公司收取了袁雅芬交付的25万元，无法订立正式的买卖合同，应当将该款项退还给袁雅芬。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：一、建设公司于判决发生效力之日起十日内返还袁雅芬25万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回袁雅芬的其他诉讼请求。案件受理费8800元，由袁雅芬负担4400元，由建设公司负担4400元。二审中，对于原审法院查明的事实，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于案涉立约定金是否适用定金罚则。二审中，双方对于案涉25万元系立约定金的性质并无争议，对于是否应当适用定金罚则双倍返还存有争议。本案中，袁雅芬向建设公司交付了25万元定金，目的是为了购买毛岸家园商铺，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，未依法登记并领取权属证书的房产不得转让。毛岸家园商铺未取得合法产权，且系拆迁安置小区的公建配套用房，涉及到整个拆迁安置小区的利益，客观上亦无法转让。根据法律规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。因此，本案所涉商铺买卖合同未能订立的原因并非双方当事人主观原因，而系客观上无法履行，建设公司作为出卖人应当将定金返还给买受人袁雅芬，但袁雅芬请求双倍返还没有法律依据，本院不予支持。综上，袁雅芬的上诉理由均缺乏事实和法律依据，本院依法不予采信，对其上诉请求不予支持。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人袁雅芬负担。本判决为终审判决。审 判 长  钱 菲审 判 员  朱光烁代理审判员  季静娜二〇一七年十月二十日书 记 员  王久荣