湖南省宁乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0124民初119号
原告：湖南宁乡农村商业银行股份有限公司，住所地宁乡县玉潭镇一环北路578号。
法定代表人：卢国军，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：张明树（特别授权），男，1980年12月24日出生，住湖南省宁乡县，系该公司员工。
委托诉讼代理人：黄吉利，女，1975年11月28日出生，住湖南省，系该公司员工。
被告:邱建云，男，1967年11月8日出生，汉族，居民，住湖南省。
被告:彭兰，女，1968年8月22日出生，汉族，居民，住湖南省。
被告：向良，男，1954年11月1日出生，汉族，居民，住湖南省。
被告：彭建，女，1962年9月29日出生，汉族，居民，住湖南省。
原告湖南宁乡农村商业银行股份有限公司与被告邱建云、彭兰、向良、彭建金融借款合同纠纷一案，本院于2018年1月7日立案受理后，依法由审判员文彬适用简易程序于同年1月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张明树、黄吉利，被告向良、彭建到庭参加了诉讼，被告邱建云、彭兰经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告湖南宁乡农村商业银行股份有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、被告邱建云、彭兰共同偿还原告贷款本金200000元，利息58602.67元（利息算至2017年9月15日止，后段利息按借款合同约定另行计算至本息还清之日止），本息合计258602.67元；2、被告邱建云、向良分别以抵押的位于宁乡县邱建云名下的房屋（房屋所有权证号为：宁房权证坝塘字第××号，土地使用证号为：沩集建（94）字第001878号）、以抵押的位于宁乡县向良名下的房屋（房屋所有权证号为：宁房权证坝塘字第××号，土地使用证号为：沩集建（92）字第002272号）对诉讼请求1中被告邱建云、彭兰所负债务承担抵押担保责任，以抵押物折价、变卖、处置价款优先清偿；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告邱建云、彭兰系夫妻关系，被告邱建云于2014年4月14日与原告所属的坝塘支行签订1801023700-2014-00000422号《个人贷款合同》，合同约定被告邱建云向原告借款200000元，借款期限3年，月利率8.2‰，按月支付利息，用途为承包工程。被告邱建云、彭兰在借款借据上签字确认。被告邱建云、向良于2014年4月14日分别与原告所属坝塘支行签订（1801023700）最高额抵字[2014]第00000037号《最高额抵押合同》、（1801023700）最高额抵字[2014]第00000038号《最高额抵押合同》，合同约定被告邱建云、向良分别以坝塘镇保安村登记在邱建云名下的房屋（房屋所有权证号为：宁房权证坝塘字第××号，土地使用证号为：沩集建（94）字第001878号）、以坝塘镇保安村登记在向良名下的房屋（房屋所有权证号为：宁房权证坝塘字第××号，土地使用证号为：沩集建（92）字第002272号）为被告邱建云、彭兰向原告所借200000元借款本息等作抵押担保，合同第九条第2项约定：“债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，抵押权人有权依法以抵押物折价，或者以拍卖变卖抵押物的价款优先受偿”。该抵押合同办理了最高额联合抵押登记，原告取得了抵押房屋的他项权利，他项权证号码：宁房他证坝塘字第××号。被告邱建云、彭兰、向良、彭建在担保承诺书签字确认。2014年4月14日，原告向被告邱建云、彭兰履行了《个人贷款合同》约定的发放贷款的义务，但被告邱建云、彭兰在履行还本付息的义务时却只将利息支付至2014年12月25日，且未能在借款到期日按时还清本息。原告多次催收未果，截止2017年9月15日，尚欠原告贷款本金200000元，利息58602.67元。
被告向良、彭建辩称：1、抵押人向良担保时超过60岁，不能作为担保人；2、房产作为共同夫妻财产，抵押时只有向良一个人签字；3、向良未经手借款，邱建云作为借款人，要求邱建云先行偿还。
被告邱建云、彭兰未答辩。
原告围绕自己的诉讼请求提交了被告邱建云、彭兰的常住人口登记卡、结婚证，被告向良、彭建的常住人口登记卡，《个人贷款合同》，共同借款人承诺书，借款借据，借款当事人地址确认书，借款借据，（1801023700）最高额抵字[2014]第00000037号、（1801023700）最高额抵字[2014]第00000038号《最高额抵押合同》两份，抵押承诺书，他项权证，宁房权证坝塘字第××号房屋所有权证、沩集建（94）字第001878号土地使用证，宁房权证坝塘字第××号房屋所有权证、沩集建（92）字第002272号土地使用证两份，催收回执等证据，对上述证据，被告向良、彭建均无异议，被告邱建云、彭兰未予质证，本院认为，原告提交的邱建云、彭兰结婚证所载名字邱建仁、彭南与本案被告不符，又未提交补充证据佐证，不予采信，原告提交的其余证据，内容真实，来源合法，与本案相关联，本院予以确认。四被告未提交证据。
根据采信的证据及到庭当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
被告邱建云、彭兰系夫妻关系，两被告因承包工程需要资金，于2014年4月14日向原告出具共同借款人承诺书，推荐邱建云为代表人办理借款手续，承诺书载明：一、代表人与坝塘支行所签订的借款合同、担保合同（包括抵押合同）都是两被告共同真实意思表示，对共同借款人均具有同等约束力；二、代表人在坝塘支行所形成的债务是两被告共同债务。被告邱建云于2014年4月14日与原告所属的坝塘支行签订《个人贷款合同》，合同约定：被告邱建云向原告借款200000元，借款期限3年，月利率8.2‰，按月支付利息，逾期罚息在原借款利率的基础上加收50%，用途为承包工程，担保方式为抵押。
被告向良、彭建系夫妻关系，2014年4月14日，被告邱建云、彭兰、向良、彭建向原告出具担保承诺书，承诺为邱建云向原告借款贰拾万元（1801023700-2014-00000422号借款合同）提供房屋担保。同日，被告邱建云与原告签订合同编号为最高额抵字[2014]第00000037号《最高额抵押合同》，合同约定被告邱建云以登记在其名下的位于坝塘镇保安村的房屋（房屋所有权证号为：宁房权证坝塘字第××号）为被告邱建云前述借款合同中的最高本金余额100000元作抵押担保，抵押担保的范围包括主合同项下的本金、利息、罚息等。被告向良与原告签订合同编号为最高额抵字[2014]第00000038号《最高额抵押合同》，合同约定被告向良以登记在其名下的位于坝塘镇保安村的房屋（房屋所有权证号为：宁房权证坝塘字第××号，土地使用证号为：沩集建（92）字第002272号）为被告邱建云前述借款合同中的最高本金余额100000元作抵押担保，抵押担保的范围包括主合同项下的本金、利息、罚息等。同日，原告与被告就抵押财产在宁乡县乡镇房屋产权管理服务中心办理了最高额联合抵押登记，原告取得了抵押房屋的他项权利。同日，原告向被告邱建云发放了贷款200000元，约定2017年4月14日到期，借款利率为月利率8.2‰，被告邱建云、彭兰共同向原告出具了借款借据。借款到期后，被告未按时偿还借款本金，借款利息仅支付至2014年12月25日。
本院认为，本案系金融借款合同纠纷。原、被告之间签订的金融借款合同，系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。贷款人依约交付了贷款合计200000元，被告邱建云、彭兰共同向原告出具了借款借据，双方的债权债务关系明确，被告邱建云、彭兰应当依照合同及借据的约定，全面履行偿还借款本息的义务。借款期限届满后，被告邱建云、彭兰未偿还借款本金并支付利息，已构成违约。借款合同中双方就逾期罚息的约定符合法律规定，经核算，截至2017年9月15日，被告邱建云、彭兰尚应偿还借款本金200000元，尚应支付的利息、逾期利息合计58602.67元，故对原告要求被告邱建云、彭兰偿还借款本金并依约定偿还利息、逾期利息的诉讼请求，本院予以支持。就前述借款合同项下的债务，被告邱建云、彭兰、向良、彭建向原告出具了担保承诺书，同意以抵押物清单中的房产为被告邱建云、彭兰的债务提供房屋担保，故被告彭建抗辩共同财产未经其同意便抵押的意见不符合客观事实，不予采纳。被告邱建云、向良分别与原告签订了《最高额抵押合同》，并在宁乡县乡镇房屋产权管理服务中心办理了抵押登记，抵押合同约定，被告邱建云、向良分别以登记在自己名下的房屋对被告邱建云所负债务的最高本金余额100000元在借款合同约定期限内提供担保，合同同时约定了抵押担保的范围包括全部债务本金、利息、逾期利息、罚息等。根据《中华人民共和国担保法》第七条的规定，具有代为清偿能力的法人、其他组织或者公民，可以作保证人，故被告向良抗辩其不能作为保证人的意见不予采纳。
根据《中华人民共和国担保法》第五十九条、第六十二条的规定，最高额抵押是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。最高额抵押除适用最高额抵押的特别规定外，适用普通抵押权的规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十三条的规定，最高额抵押权所担保的不特定债权，在特定后，债权已届清偿期的，最高额抵押权人可以根据普通抵押权的规定行使其抵押权。抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。
关于抵押合同约定的“最高额”应理解为“本金最高限额”还是“最高债权限额”，本院认为应理解为本金最高限额。首先，根据合同约定及当事人意思自治，抵押人以最高本金余额提供抵押担保，且抵押担保的范围的约定是抵押合同的不可或缺的一部分，若以“最高债权限额”进行理解，则抵押担保的范围在抵押合同的中约定毫无意义；其次，从合同整体进行文义解释、最高额抵押设立的目的综合分析，“一定期间连续发生的债权”能够特定的一般是借款本金，对于利息以及逾期利息等在决算期届满时未发生或正在持续发生，对抵押权的实现和抵押合同的约定势必增加交易成本，以“最高债权限额”进行解释不符合交易经济原则，债权已届清偿期后，最高额抵押权人可以根据普通抵押权的规定行使其抵押权，最高额抵押用于金额借款领域的目的是方便借贷，减少主债权消灭后一定期间内持续借贷的多次抵押登记，故抵押权人要求进行抵押登记是为了保障债权的实现，最高额抵押合同的目的对于债权人而言效力不应不及普通抵押权。就本案而言，对于超出最高本金余额100000元的利息、逾期利息部分，应属于抵押权人在抵押财产的价值范围内优先受偿的部分。本案被告邱建云的借款200000元签订了两份抵押合同，故抵押人邱建云、向良分别对相应最高额抵押合同最高本金余额及相应利息、逾期利息承担抵押担保责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第七条、第三十三条、第四十六条、第五十九条、第六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下：
一、被告邱建云、彭兰在本判决生效之日起十日内共同偿还原告湖南宁乡农村商业银行股份有限公司借款本金200000元，并支付借款利息、逾期利息共计58602.67元（逾期利息已计算至2017年9月15日，后段逾期利息依照双方约定的月利率12.3‰标准计算至清偿之日止）；
二、原告湖南宁乡农村商业银行股份有限公司就本判决第（一）项所确定的借款本金100000元及相应利息、逾期利息对登记在被告邱建云名下的位于宁乡市坝塘镇保安村，房屋所有权证号为宁房权证坝塘字第××号的房产享有优先受偿权，可以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿；
三、原告湖南宁乡农村商业银行股份有限公司就本判决第（一）项所确定的借款本金100000元及相应利息、逾期利息对登记在被告向良名下的位于宁乡市坝塘镇保安村，房屋所有权证号为宁房权证坝塘字第××号的房产享有优先受偿权，可以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿；
四、驳回原告湖南宁乡农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未依照生效法律文书确定的履行期限履行清偿义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5180元，减半收取2590元，由被告邱建云、彭兰、向良、彭建共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 文 彬
二〇一八年一月二十四日
书记员 张佳豪
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国担保法》第七条具有代为清偿能力的法人、其他组织或者公民，可以作保证人。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十九条本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。
第六十二条最高额抵押除适用本节规定外，适用本章其他规定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十三条最高额抵押权所担保的不特定债权，在特定后，债权已届清偿期的，最高额抵押权人可以根据普通抵押权的规定行使其抵押权。
抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。