杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭西民初字第797号
原告（反诉被告）：杭州欧瑞广告有限公司。
州市萧山区城厢街道萧绍路289号二楼201室。
法定代表人：汤水苗。
委托代理人：叶无忌、张叶兴，
师。
被告（反诉原告）：浙江顺驰旅业管理有限公司。
地杭州市西湖区亚洲城花园黄龙阁底商113号。
法定代表人：余旭东。
委托代理人：周金坤。
原告杭州欧瑞广告有限公司（以下简称欧瑞公司）为与被告浙江顺驰旅业管理有限公司（以下简称顺驰旅业）房屋买卖合同纠纷一案，于2009年3月26日向本院起诉。被告顺驰公司提出反诉。本院合并审理后，先由审判员姜学英独任审判，后因案情需要依法组成合议庭，于2009年5月26日、2009年9月14日公开开庭进行了审理。欧瑞公司的委托代理人张叶兴，顺驰旅业的法定代表人余旭东及委托代理人周金坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）欧瑞公司诉称：2008年4月18日，欧瑞公司与顺驰旅业签订了一份《土地及房屋转让协议》，协议约定欧瑞公司将其所有的位于桐庐县瑶林镇冷坞村狮子岭的30000平方米的土地及地上全部房屋（以下简称涉案土地及房屋）转让给顺驰旅业，转让费为730万元，双方并约定了转让费的支付期限及违约责任。协议签订后，欧瑞公司按约履行了合同义务，如期办理了涉案土地及房屋的转让手续，但顺驰旅业仅支付了470万元，余款260万元一直拖欠至今未付。诉请判令：1、顺驰旅业一次性支付给欧瑞公司2600000元转让款；2、顺驰旅业赔偿欧瑞公司违约金1000000元；3、本案诉讼费用由顺驰旅业承担。
被告（反诉原告）顺驰旅业答辩并反诉称：顺驰旅业应支付的剩余款项是148万元，并非欧瑞公司诉讼请求中的260万元。双方确于2008年4月18日签订了《土地及房屋转让协议》，但顺驰旅业了解到涉案土地及房屋是欧瑞公司以351万元的价格于2007年10月从杭州市金义食品有限公司购得后，认为原合同价格明显偏高，因此与欧瑞公司进行协商，要求适当降低价格。之后双方于2008年6月5日重新签订了房屋转让合同，将涉案土地及房屋价款从730万元变更为618万元，同时对违约责任适当进行了变更。顺驰旅业已经支付了470万元，故剩余的应付款为148万元，并非260万元。另外，顺驰旅业未支付剩余款148万元的过错不在于顺驰旅业，顺驰旅业于2008年7月23日和8月7日二次向欧瑞公司支付200万元款项，但欧瑞公司二次拒绝接受付款，因此顺驰旅业不存在任何违约行为。由于欧瑞公司没有按照协议书约定将涉案土地及房屋的土地使用权证交付给顺驰旅业，应承担相应违约责任，故提起反诉，诉请判令：1、欧瑞公司向顺驰旅业交付土地使用权证；2、欧瑞公司赔偿违约金315180元（从2008年8月20日起，按应付款618万元乘以每日万分之二计算至反诉之日），及至实际交付土地使用证之日的违约金；3、反诉费用由欧瑞公司承担。
针对顺驰旅业的反诉，欧瑞公司辩称：欧瑞公司从杭州金义食品有限公司以351万元取得涉案土地及房屋与本案无关，不存在隐瞒事实的说法，欧瑞公司没有义务要告知顺驰旅业。双方于2008年4月18日签订的《土地及房屋转让协议》是双方的真实意思表示，而2008年6月5日签订的桐庐县房屋转让合同仅仅作为房屋管理部门备案之用，目的是为少交税款，并不是对前份协议的变更，故涉案土地及房屋的转让价格应以前一份合同约定的730万元为准。另一方面，因顺驰旅业没有将所有的转让款支付给欧瑞公司，故欧瑞公司有权行使后履行抗辩权，不交付土地使用权证，欧瑞公司不存在任何违约行为。综上，请求驳回顺驰旅业的反诉请求。
欧瑞公司提供了下列证据材料：
1、土地及房屋转让协议，拟证明欧瑞公司将涉案土地及
房屋转让给顺驰旅业的转让费为730万元，顺驰旅业应在办理过户手续被职能部门受理之日全部付清款项；
2、土地使用权证和房屋产权证，拟证明欧瑞公司已按
约将涉案土地和房屋过户给了顺驰旅业，已经履行了合同义
务；
3、承诺书，拟证明顺驰旅业尚欠转让款260万元未付的
事实；
4、公证录音，拟证明顺驰旅业的法定代表人余旭东确
认转让款260万元未付的事实。
欧瑞公司提供的证据经质证，顺驰旅业认为：证据1真
实性没有异议，但不能证明涉案土地及房屋转让价款为730
万元，也不能确定双方的权利义务；证据2真实性、合法性
没有异议，但不能证明欧瑞公司已经按照约定将涉案土地及
房屋转让给顺驰旅业，履行了合同义务，相反证明了欧瑞公
司没有履行合同义务，没有将土地使用权证和房屋产权证交
付给顺驰旅业；证据3不具有真实性、合法性，该承诺书没有盖公章，余旭东的签名不是本人所签，是他人模仿余旭东的签字；证据4是在顺驰旅业的法定代表人不知情的情况下录音的，并且顺驰旅业的法定代表人从未在录音中表示同意支付260万元，不能证明欧瑞公司的主张。
顺驰旅业提供了下列证据材料：
桐庐县房屋转让合同，拟证明：（1）涉案土地及房
屋转让的价款为618万元；（2）欧瑞公司有交付涉案土地及房屋的义务；（3）欧瑞公司有协助顺驰旅业取得房地产权属证书的义务；
2、销售不动产统一发票，拟证明涉案土地及房屋转让
价款为618万元；
3、契证（复印件），拟证明欧瑞公司买入和卖出涉案
土地及房屋价格相差一倍多，原合同中约定的730万元转让
价明显偏高的事实；
4、银行汇票业务委托书；
5、银行客户回单；
证据4、5拟证明从2008年4月18日至6月27日，顺驰旅业
向欧瑞公司支付房款370万元的事实；
6、银行汇票业务委托书；
7、银行特种转帐凭证；
证据6、7拟证明顺驰旅业于2008年7月23日和8月7日二
次通过电汇方式向欧瑞公司支付200万元购房款，原告二次
拒绝接受付款的事实；
8、银行电汇业务委托书，拟证明顺驰旅业于2008年8月
8日用电汇方式向原告支付100万元购房款的事实。
顺驰旅业提供的证据经质证，欧瑞公司认为：证据1真
实性没有异议，但对证明对象有异议，该合同并不是双方的
真实意思表示，而是顺驰旅业为了少交税款故意在签订合同
时降低转让价格，欧瑞公司提供的土地及房屋转让协议才是
双方的真实意思表示，且与承诺书能相互印证；证据2真实
性没有异议，但对证明对象有异议，该证据只能证明涉案土
地及房屋向房地产管理部门的申报价格，不能证明双方实际
成交价格；证据3真实性没有异议，对关联性有异议；证据4、
5、8，均没有异议；证据6、7，欧瑞公司从未收到过，不能
证明顺驰旅业的证明主张。
本院依据顺驰旅业的申请，委托浙江汉博司法鉴定所对2008年8月25日的《承诺书》上法定代表人“余旭东”签名是否余旭东本人所书写进行了鉴定，鉴定结论为《承诺书》上“余旭东”签名是余旭东本人所书写。该鉴定结论经质证，欧瑞公司对鉴定结论没有异议，顺驰旅业对该鉴定结论提出异议，认为鉴定结果与客观事实不符，鉴定书里面没有说明鉴定所使用的科学技术手段及所依据的标准和技术规范，鉴定人员也没有出庭接受当事人质询，不能作为定案证据。
本院对证据作如下认证：欧瑞公司提供的证据1、2的真实性本院予以认定；证据3、4能相互印证顺驰旅业拖欠欧瑞公司转让款260万元的事实，本院对该两份证据均予以认定。顺驰旅业提供的证据1系顺驰旅业为了少交税款所签订的合同，不是合同双方的真实意思表示，不具有证据的合法性，不能证明顺驰旅业的主张，本院不予认定；证据2是顺驰旅业向房地产管理部门瞒报了真实交易价格所取得，不具有证据的合法性，本院不予认定；证据3与本案不具有关联性，不予认定；证据4、5、8的真实性本院予以认定；证据6、7不能证明顺驰旅业的证明主张，不予认定。浙江汉博司法鉴定所所出具的鉴定结论有相关依据支持，且结论明确，可以作为本案的定案依据，本院予以认定。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2008年4月18日，欧瑞公司与顺驰旅业签订一份《土地及房屋转让协议》，双方约定：1、欧瑞公司将涉案土地及房屋转让给顺驰旅业，转让费总计为730万元（含欧瑞公司过户至顺驰旅业的全部规费及费用）；2、协议签订之日，顺驰旅业支付50万元，双方签订转让范本合同之日，顺驰旅业支付150万元，涉案土地及房屋的过户手续正式被当地职能部门受理之日，顺驰旅业一次性支付余款530万元，同时欧瑞公司将场地交接给顺驰旅业；3、双方签订正式转让合同后，如因顺驰旅业退出购买或延迟应付款项，则由顺驰旅业承担所有转让费用，并向欧瑞公司支付违约金100万元。协议签订后，顺驰旅业先后支付给欧瑞公司转让费470万元。2008年6、7月间，欧瑞公司依约将涉案土地及房屋过户到顺驰旅业的名下，但顺驰旅业没有依约付清全部转让费。2008年8月25日，顺驰旅业向欧瑞公司出具一份由其法定代表人余旭东签名确认的承诺书，该文书上载明：根据顺驰旅业与欧瑞公司于2008年4月18日所签订的《土地及房屋转让协议》，涉案土地及房屋的总转让款为730万元。截止2008年8月25日，顺驰旅业已向欧瑞公司支付了470万元，尚有260万元未支付；顺驰旅业承诺其所欠的转让款余款260万元一定于2008年10月30日前全部支付完毕。但顺驰旅业至今未向欧瑞公司支付转让款余款260万元。2009年3月，欧瑞公司诉至本院。庭审中，欧瑞公司自认其没有将涉案土地及房屋的权属证书交付给顺驰旅业。
本院认为：根据各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、欧瑞公司与顺驰旅业之间所签订的两份协议书是否都有效，涉案土地及房屋的转让价格以哪一份协议书的约定为准，欧瑞公司要求顺驰旅业支付260万元的诉请是否成立；二、顺驰旅业是否存在延迟付款的违约行为，欧瑞公司要求顺驰旅业赔偿100万元违约金的诉请能否成立；三、顺驰旅业要求欧瑞公司交付涉案土地使用权证的反诉请求能否成立；四、顺驰旅业要求欧瑞公司赔偿违约金的反诉请求能否成立。
关于焦点一，本院认为，欧瑞公司与顺驰旅业于2008年4月18日签订的《土地及房屋转让协议》系双方当事人的真实意思表示，且该协议内容未违反法律的禁止性规定，应认定为有效。欧瑞公司与顺驰旅业于2008年6月5日签订的《桐庐县房屋转让合同》系双方当事人为房地产管理部门登记备案所需而签订的协议，且顺驰旅业向欧瑞公司所出具的《承诺书》也能反映出顺驰旅业一直是按照《土地及房屋转让协议》中的约定内容履行其义务，故《桐庐县房屋转让合同》不是双方当事人的真实意思表示，应认定为无效。因此，涉案土地及房屋的转让价格应以《土地及房屋转让协议》中约定的730万元为准。根据双方提供的证据，顺驰旅业向欧瑞公司已支付了470万元转让款，故顺驰旅业应支付的转让款余款为260万元，欧瑞公司的该项诉讼请求成立，本院予以支持。
关于焦点二，本院认为，双方所签订的《土地及房屋转让协议》中明确约定了顺驰旅业应在涉案土地及房屋的过户手续正式被当地职能部门受理之日付清730万元，而欧瑞公司提供的证据表明办理涉案土地及房屋产权过户手续的时间在2008年7月11日，故顺驰旅业按约应在2008年7月11日前向欧瑞公司付清730万元转让款。现有证据显示顺驰旅业按约支付了370万元，2008年8月8日支付了100万元，余款260万元至今未支付，上述事实表明顺驰旅业存在延迟付款的违约行为，应承担相应的违约责任。虽然双方在协议中约定了违约金，但该约定的违约金过分高于造成的损失，本院综合合同履行情况，当事人过错程度等因素，酌情确定违约金为70万元。
关于焦点三，本院认为，涉案的土地使用权已登记在顺驰旅业的名下，该土地使用权证应属于顺驰旅业所有。并且，《土地及房屋转让协议》中也明确约定了欧瑞公司应在涉案土地及房屋的过户手续正式被当地职能部门受理之日将场地交接给顺驰旅业，该场地交接包括了权属证书的交接。因此，欧瑞公司应将涉案的土地使用权证交给顺驰旅业，故顺驰旅业的该项反诉请求成立，本院予以支持。
关于焦点四，本院认为，因顺驰旅业没有提供有效证据证明欧瑞公司不交付涉案的土地使用权证应承担相应违约责任，且顺驰旅业也没有提供证据证明其因欧瑞公司的不交付土地使用权行为存在损失，故顺驰旅业要求欧瑞公司承担违约责任的诉请缺乏事实依据，本院予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、浙江顺驰旅业管理有限公司支付给杭州欧瑞广告有限公司转让款2600000元及违约金700000元，合计3300000元，该款于本判决生效之日起十日内支付；
二、杭州欧瑞广告有限公司于本判决生效之日起十日内将桐土国用（2008）第0100033号土地使用权证交付给浙江顺驰旅业管理有限公司；
三、驳回杭州欧瑞广告有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回浙江顺驰旅业管理有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费35600元、财产保全申请费5000元、反诉案件受理费3014元，合计43614元，由杭州欧瑞广告有限公司负担3737元，浙江顺驰旅业管理有限公司负担39877元，扣除浙江顺驰旅业管理有限公司已支付的3014元，浙江顺驰旅业管理有限公司尚需支付36863元。浙江顺驰旅业管理有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内径直交付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在
上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。
审 判 长 姜学英
人民陪审员 范皖生
人民陪审员 沈 玲
二〇〇九年十二月十一日
书 记 员 顾 燕