文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终7200号上诉人（原审被告）：何美浓，女，汉族，1964年10月3日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：程寅，广东中圳律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏展鹏，广东中圳律师事务所事实习律师。被上诉人（原审原告）：詹夏妍，女，汉族，1991年5月13日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：罗延标，广东深大地律师事务所律师。上诉人何美浓因与被上诉人詹夏妍房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初11855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人何美浓的委托诉讼代理人程寅，被上诉人詹夏妍的委托诉讼代理人罗延标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何美浓上诉请求：1、撤销原审判决；2、判令何美浓无须支付詹夏妍逾期交房违约金230400元，驳回詹夏妍的诉讼请求；3、判令詹夏妍承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：原审判决事实不清，适用法律错误。一、何美浓按约履行《房地产买卖合同》，不存在逾期交房的违约行为。2015年7月19日，何美浓代理人曹凤龙与詹夏妍代理人尹紫薇签订了《房地产买卖合同》，约定何美浓将涉案房产XX花园XX栋XX房转让给詹夏妍。2015年9月18日，何美浓协助詹夏妍办理了涉案房产的房产证。2015年10月28日，何美浓将涉案房产交予詹夏妍，双方主要合同权利已履行完毕，已实现《房屋买卖合同》的合同目的。何美浓已按合同约定的期限履行义务，原审判决要求何美浓承担逾期交房的违约责任是没有依据的。二、何美浓将涉案房产交予詹夏妍属于合法有效的交付。何美浓于2009年10月22日购买了涉案房产，并于2015年7月19日转让给詹夏妍。2015年10月28日，何美浓将涉案房产空房交付詹夏妍已经履行交付房屋的义务，房屋交付是法律事实，交付后根据法律规定房屋毁损等法律风险转移给买受人即詹夏妍，不存在有效交付和无效交付之说。至于交付后出现的案外人侵害问题，该风险应由詹夏妍承担，詹夏妍正在通过法律途径解决争议，不属于何美浓与詹夏妍买卖合同纠纷法律关系，一审法院将应由案外人承担的侵权法律责任转嫁给何美浓，混淆了涉案房产出现侵权法律责任和合同法律责任之间的关系，适用法律错误。詹夏妍辩称，我方认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院维持原判。詹夏妍向一审法院起诉请求：1、何美浓赔偿詹夏妍违约金234000元（3200000元×4/0000×180天=234000元，从2015年10月28日起计至2016年4月28日止）；2、何美浓赔偿詹夏妍因购房而造成的经济损失89880元（2015年10月28日起计至2016年4月28日止，以本金320万按同期同类银行贷款利率计算）；3、本案诉讼费用由何美浓承担。一审法院认定事实：香珠花园项目原名香珠园。1994年3月8日和4月8日，深圳市农业科学研究中心（以下简称农科中心）与香港华深国际发展公司（以下简称香港华深）就农科中心自留用地（宗地号B302-XX）分别签订了《合作开发“深圳农贸综合批发市场”合同书》及《补充协议书》，合同约定，由农科中心在自留用地范围内提供用地，香港华深提供建设资金，共同开发房地产项目，项目建成后，双方按3：7的比例分成。同年4月8日，农科中心又与香港华深及深圳华深房地产开发公司（以下简称深圳华深，此后该公司先后改名为深圳华深实业发展公司、深圳市辰森实业发展有限公司）签订协议书，将原香港华深公司提供建设资金的约定改为香港华深与深圳华深共同提供资金。深圳华深因无力投入资金开发该土地，于1995年3月8日与深圳泰生实业公司（以下简称泰生公司，原法定代表人为张兴展）签订了《合作开发农科商住楼合同书》，约定由泰生公司负责提供开发该项目的所有资金。1997年3月3日，农科中心、深圳华深与原深圳市国土局签订了深地合字（福95）039号《深圳市土地使用权出让合同书》。1997年8月15日和10月28日，农科中心、深圳华深、泰生公司分别签订了《合作开发农科商住楼补充合同》、《合作开发农科商住楼合同书》，最终约定，农科中心与深圳华深提供合作用地，泰生公司提供开发项目的所有资金，建成后的房产按农科中心19.8%、深圳华深15.2%、泰生公司65%的比例分成，其中深圳华深按合同应分得的15.2%的房产以3300万转让给泰生公司〔泰生公司实际向深圳华深（即此后的辰森公司）支付40016390元，其中，辰森公司从1997年至1998年间分七笔向成都军区驻深办付款共计2650万〕。至此，张兴展所在的泰生公司在与农科中心、辰森公司签订一系列合作合同后，开始开发建设“香珠花园”项目。1998年至2002年间，泰生公司原法定代表人张兴展将香珠花园房产采取签订假销售合同向银行按揭抵押、重复销售、假销售高息借款等方式，骗取了巨额资金。张兴展于2002年7月22日被刑事拘留，于同年8月27日被逮捕。2006年1月16日，广东省高级人民法院作出（2005）粤高法刑二终字第716号终审判决，判决张兴展犯合同诈骗罪，判处有期徒刑15年，处罚金200万元。2010年6月9日，深圳市规划和国土资源委员会第一直属分局（甲方）与原告（乙方）签署《深地合字（福95）039号第一补充协议书》，该补充协议书称：根据2010年2月10日中共深圳市委政法委员会《“香珠花园”案件“02.10”协调会议纪要》（深政法委[2010]5号）意见，结合辰森公司已被吊销营业执照的情况，按照2010年4月30日“香珠花园”案件善后处理工作领导小组办公室《关于“香珠花园”专案有关问题的函》的精神，甲方同意乙方承接辰森公司在原合同书规定的权利、责任和义务，乙方应保障农科中心在本宗地的合法权益，并按专案组上述会议纪要的要求监督落实。2010年11月12日，香珠花园项目完成初始登记，AB栋、C栋、D栋全部登记至泰生公司名下。2000年10月25日，泰生公司原法定代表人张兴展以辰森公司的名义作为甲方与乙方邝月娥签订一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买XX园X栋XX房，建筑面积为64.62平方米，单价为6000元/平方米，总价款为387720元；乙方按附表二的办法支付款项，即自签约日起3日内付全部价款的30%为117720元；甲方须于2000年11月30日将合同规定之验收合格的房地产交付乙方使用；甲方应在领取房地产《竣工验收证书》后的一百五十天内书面通知乙方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。同日，泰生公司向邝月娥开具了一份收到XX园X栋XX房款117720元的收款收据。此后，邝月娥实际占有使用该房屋。2009年3月4日，邝月娥的代理人张兴强与唐小红签订《购房合同》，约定邝月娥将XX花园X栋XX房以每平方米8000元卖给唐小红，唐小红先付20万元后，邝月娥交付房产给唐小红使用，邝月娥近期内可以办理房地产证给唐小红，唐小红会交清全款给邝月娥。当日，唐小红付给了张兴强20万元，邝月娥将房屋交付给了唐小红。2009年10月22日，泰生公司将XX花园X栋XX房出售给何美浓。何美浓及泰生公司均确认，何美浓于2015年1月28日一次性付清了购房款，截至2015年10月22日，泰生公司都没有将该房实际交付给何美浓占用使用。2015年2月4日，该房产权登记至何美浓名下。2015年7月19日，何美浓的代理人曹凤龙与詹夏妍的代理人尹紫薇签订《房地产买卖合同》，约定何美浓将XX花园XX栋XX房作价320万元转让给詹夏妍；该物业不附有租赁合同；买卖双方约定交楼日期为卖方收齐全部房款当天（第九条）；卖方须保证对该物业享有完整所有权，能完全支配及处理，有关该物业在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁清还抵押等事宜，卖方应在签署《深圳市二手房买卖合同》前清理完毕，并保证转让后买方无需负责，否则卖方必须承担由此引起的一切法律责任（合同第十三条）；如卖方为按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过七日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价的百分之二十的违约金承担违约责任并双倍返还买方已支付的定金（第十五条）。签订合同后，詹夏妍通过按揭抵押贷款方式向何美浓付清了购房款。案涉房屋于2015年9月18日登记至詹夏妍名下，登记的建筑面积为64.88平方米。唐小红在案涉房屋居住期间，于2015年10月准备对房屋进行装修，搬走了大部分物品。2015年10月28日，何美浓腾空案涉房屋后，将房屋交付给了詹夏妍。詹夏妍搬入案涉房屋。两三天后，唐小红发现房屋有人使用，与詹夏妍发生冲突，两人均主张案涉房屋权利。目前，案涉房屋由唐小红控制占有。一审法院认为，詹夏妍与何美浓签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，各方应诚实信用履行合同。詹夏妍已付清购房款，履行完毕合同义务。何美浓于2015年10月28日交付案涉房屋给詹夏妍时，虽然当时房屋是空房，但何美浓并没有解决好与当时房屋的占有人唐小红之间的关系，是在唐小红不知情的情况下将房屋清空移交给詹夏妍，有违诚实信用原则，也违反了《房地产买卖合同》第十三条的约定，何美浓的交付行为不是有效交付。詹夏妍至今未能合法占有使用案涉房屋，其请求何美浓按房屋成交价的日万分之四支付逾期交房违约金，符合合同约定，一审法院予以支持，但詹夏妍是在2015年11月1日以后才没有实际占有房屋，其主张的违约金起算日应为2015年11月1日。何美浓自称于2009年与泰生公司签订合同购买案涉房产，于2015年1月28日一次性付清购房款，购房时泰生公司有告知其案涉房屋有人居住。何美浓签订合同后时隔6年才一次性支付购房款，且付清房款后泰生公司也没有向其交付房屋，何美浓与泰生公司转让案涉房产的行为显然有异于一般正常的交易行为，何美浓应当知道案涉房屋存在争议，但何美浓没有告知詹夏妍，其辩称不知道案涉房产存在纠纷，无需承担违约责任，与事实不符，一审法院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、何美浓应在判决发生法律效力之日起十日内向詹夏妍支付逾期交房违约金230400元(从2015年11月1日至2016年4月28日，以房屋成交价320万元为基数，按日万分之四计算);二、驳回詹夏妍的其他诉讼请求。本案案件受理费6158元，由詹夏妍负担50元，何美浓负担6108元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实清楚，应予确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。当事人签订的涉案《房地产买卖合同》为双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应严格遵照履行。根据前述合同的约定，涉案房产在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁清还抵押等事宜，均由何美浓负责清理，但在合同履行过程中，因案外人唐小红对涉案房产提出权利主张，并实际占有控制涉案房产，导致詹夏妍无法实际占有涉案房产，故何美浓应承担相应的违约责任。由于何美浓无法按照合同约定将涉案房产以空置状态适当交付给詹夏妍，一审法院判决何美浓承担逾期交房违约金，认定事实清楚，处理结果亦无不当，应予维持，何美浓的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4756元，由何美浓负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 路  德  虎审判员 朱    宽二〇一七年七月三日本件与原本核对无异书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。