四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川15民终276号
上诉人（原审被告）四川新鹏房地产开发有限责任公司，住所地：四川省宜宾县柏溪镇科贸路。
法定代表人蓝秀彬，该公司董事长。
委托代理人ＸＸ，四川培欣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）罗秀英，女，1970年2月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。
委托代理人丁洪强（系罗秀英之夫），1969年10月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。
委托代理人翁广洪，四川丰宜律师事务所律师。
原审第三人蓝秀彬，男，1967年12月出生，汉族，住四川省宜宾县。
委托代理人聂雪红，四川宏成律师事务所律师。
上诉人四川新鹏房地产开发有限责任公司（以下简称新鹏公司）因与被上诉人罗秀英、原审第三人蓝秀彬商品房销售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2015）翠屏民初字第4676号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：因蓝秀彬急需流动资金向案外人周琼借款，2014年7月8日，周琼（甲方、出借方）与蓝秀彬（乙方、借款方）、新鹏公司（丙方、担保方）签订《借款合同》，约定：乙方向甲方借款人民币600万元；借款期限3个月，从2014年7月8日起至2014年10月7日止；丙方以其所有的盛世临港负二层第436号面积4280.08㎡的商铺为甲方的借款提供担保，甲方与丙方以签订《商品房买卖合同》方式进行备案登记，乙方或丙方按本合同约定向甲方还清借款本息后，甲方按丙方的要求到房管部门办理《商品房买卖合同》注销备案登记；若乙方或丙方未按照合同约定期限还款，本合同项下的借款金额则转为甲方与丙方签订《房屋买卖合同》的购房款。同日，新鹏公司与周琼签订《商品房买卖合同》，将盛世临港负二层第436号面积4280.08㎡的商铺以总价600万元（单价1401.84元）售予周琼并办理备案登记。《商品房买卖合同》签订当日，罗秀英转款492万到周琼账户，周琼于同日转款600万到蓝秀彬指定的兰秀琼账户，完成600万借款的支付义务。
2014年9月28日，新鹏公司出具《说明》，内容为：“2014年7月8日罗秀英、周琼等共同出资向蓝秀彬提供600万元借款，此借款中属于罗秀英出资的492万元于2014年9月28日由蓝秀彬与罗秀英单独结算；按罗秀英的要求，蓝秀彬将其中200万元代付给新鹏公司用作罗秀英向新鹏公司购买房屋的定金；其余的292万元仍然作为借款由蓝秀彬使用。”周琼在该《说明》上签署“情况属实”。同日（2014年9月28日），罗秀英与新鹏公司签订20份《商品房买卖合同》，其中案涉《商品房买卖合同》约定：新鹏公司将其开发的新鹏盛世临港负二层35号商业用房（建筑面积66.92㎡）出售给罗秀英；该商品房单价为人民币8000元／㎡，总价款为人民币535360元；付款方式及期限为分期付款：定金10万元，余款于2015年4月28日前付清；出卖人应当于2015年9月30日前向买受人交付商品房；另合同对产权登记、物业服务等进行了约定。同日，新鹏公司与罗秀英签署《商品房买卖合同》补充协议，载明该房源总价为535360元，已付10万元，余款435360元于2015年4月28日付清等。同日，新鹏公司出具《收条》，确认收到罗秀英购房订金200万元（含案涉房屋定金10万元）。后蓝秀彬要求罗秀英继续为其提供借款。2014年9月30日，罗秀英转款55万元至蓝秀彬账户，转款后，罗秀英要求新鹏公司对双方签订的含案涉房屋在内的20份《商品房买卖合同》进行备案登记，蓝秀彬提出要求罗秀英出借1000万元借款后就为其办理备案登记。
2014年10月6日，罗秀英（甲方、出借方）与蓝秀彬（乙方、借款方）、新鹏公司（丙方、担保方）签订《借款合同》约定：“乙方因急需资金周转，特向甲方申请借款，丙方自愿为乙方的借款向甲方提供担保；借款用途：短期周转；借款金额800万元（甲方以银行转账方式分期转入乙方指定的兰秀琼账户）；借款期限：2014年10月6日起至2015年4月6日止，不展期；借款利率为月息2%，每月12日为结息日；还款方式：按月结息，到期一次性归还本，不展期，乙方于合同结息日、还款日将相应款项存入甲方银行账户；借款担保：为保证合同项下借款能及时归还，丙方自愿为乙方向甲方的借款提供连带责任担保，保证期限至借款届满之日起两年，丙方以新鹏公司开发的商业地产销售收入款为该合同项下借款提供担保，若乙方未按合同约定期限归还借款，则丙方在10日内无条件代为偿还，超过10日，本合同项下的借款金额则转为甲方向丙方购买商品房的购房款（注：在该笔借款前，甲方已定购了丙方的商品房）；违约责任：若乙方未按合同约定期限归还借款，则丙方在10日内无条件代为偿还，乙方或丙方除须承担借款本金、利息以及诉讼费、执行费、律师费等甲方为实现债权所支付的一切费用外，每迟延一天还应向甲方支付借款总额千分之一的违约金。”在上述《借款合同》签订当日，罗秀英出具《承诺书》，内容为：“本人承诺在蓝秀彬归还罗秀英借款800万元之后，新鹏公司有权单方面解除与罗秀英签订的《商品房买卖合同》，并且罗秀英无条件配合新鹏公司到房管部门办理《商品房买卖合同》的注销备案登记。”
2014年10月9日，罗秀英（甲方、出借方）与蓝秀彬（乙方、借款方）、新鹏公司（丙方、担保方）再次签订《借款合同》一份，该借款合同除借款金额为1000万元、借款时间为2014年10月9日起至2015年4月8日止外，其余内容与2014年10月6日三方签订的《借款合同》的内容一致。同时罗秀英于2014年10月9日再次出具《承诺书》，内容为：“本人承诺在蓝秀彬归还罗秀英此笔借款900万元之后，新鹏公司有权单方面解除与罗秀英签订的《商品房买卖合同》，并且罗秀英无条件配合新鹏公司到房管部门办理《商品房买卖合同》的注销备案登记。”庭审中，罗秀英、新鹏公司及蓝秀彬均认可10月6日《借款合同》约定的借款800万元与10月9日《借款合同》约定的借款1000万元并非两笔借款，而是10月9日《借款合同》的1000万元借款中包含10月6日的借款800万元。罗秀英与蓝秀彬、新鹏公司于2014年10月9日签订《借款合同》当日，新鹏公司就罗秀英与其签订的20份《商品房买卖合同》（含案涉房屋在内）在临港经济技术开发区房管局地籍房产管理处完成了备案登记手续。后罗秀英于2014年10月11日转款453万至兰秀琼账户，至此，罗秀英向蓝秀彬共计提供款项1000万元（含周琼6**万元借款中拆分的492万元、向蓝秀彬转款55万元、向兰秀琼转款453万元）。在罗秀英最后一笔借款453万元提供当日，蓝秀彬分别出具五份《借条》，内容均为“今借到罗秀英人民币50万元整”，只是还款期限不同，分别为还款日期2014年11月8日、2014年12月8日、2015年1月8日、2015年2月8日、2015年3月8日。经庭审查明，该5张《借条》共计250万元并非蓝秀彬另行向罗秀英借款，而系蓝秀彬以1000万元借款本金为基数，按月息5%计算（每月利息50万元）应向罗秀英支付的借款利息。《借条》出具后，蓝秀彬通过兰秀琼账户分别于2014年10月14日转款支付罗秀英借款利息55万元、2014年11月17日转款支付20万元、2014年11月19日转款支付20万元、2014年11月28日转款支付10万元，共计支付利息105万元。
借款到期后，蓝秀彬未归还借款。2015年4月24日罗秀英在公证员的见证下向新鹏公司邮寄了《关于履行保证责任办理商品房买卖转款手续的函》，载明：“罗秀英应于2015年4月28日前支付新鹏公司余下购房款8452560元，要求新鹏公司履行担保义务，将罗秀英借款本金800万元及时转为商品房购房款，其余452560元在新鹏公司为罗秀英担保的利息中扣转。”2015年6月4日，罗秀英再次向蓝秀彬邮寄《转款通知》，告知蓝秀彬已函告新鹏公司将借款本金800万元及利息中的452560元转为罗秀英购房款，并要求蓝秀彬与新鹏公司办理相关转款手续。2015年7月23日，新鹏公司向罗秀英发出《解除合同通知》载明：“蓝秀彬于2015年10月9日向罗秀英借款人民币1000万元（或800万元），约定由我公司为蓝秀彬提供担保且采取由我公司与你签订20份《商品房买卖合同》并用办理备案登记方式提供担保，因合同签订后罗秀英未履行合同义务，故通知你，从你收到本通知之日起解除你与我公司于2014年9月28日所签订的20套商品房的《商品房买卖合同》，并附20份合同编号。”同月26日罗秀英复函新鹏公司，称新鹏公司单方通知解除20份《商品房买卖合同》属违法行为，且自己已于2015年7月6日就双方《商品房买卖合同》纠纷诉至法院。2015年10月1日，罗秀英向新鹏公司邮寄送达《结算购房款通知书》，称自己于2015年4月23日书面通知新鹏公司“债转尚欠房款”，但新鹏公司未作答复也未办理转款手续，现双方约定的2015年9月30日交房期限已到，故要求新鹏公司提供账户，以便双方及时结清购房款、交付房屋。
罗秀英的原审诉讼请求为：确认罗秀英与新鹏公司签订的《商品房买卖合同》有效（合同编号201410090000211，备案登记号201410090000210），由新鹏公司承担本案诉讼费用。诉讼中，罗秀英增加诉讼请求，请求判令新鹏公司于2015年10月30日前向罗秀英交付新鹏盛世临港负二层51号商品房，后罗秀英又以该商品房暂不具备交付条件为由撤回该诉讼请求。
原审法院认为：罗秀英与新鹏公司签订的《商品房买卖合同》系新鹏公司提供的格式合同，该合同对商品房的地点、面积、销售单价及总价款、房款支付方式、交房时间、产权登记、物业服务等均进行了明确具体的约定。在该合同签订后，罗秀英向新鹏公司支付购房定金10万元，新鹏公司向罗秀英出具定金《收条》，说明罗秀英、新鹏公司双方签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应遵守。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：罗秀英与四川省新鹏房地产开发有限责任公司于2014年9月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号201410090000211）有效。案件受理费9154元，由新鹏公司承担。
宣判后，新鹏公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判驳回罗秀英的诉讼请求；一、二审诉讼费由罗秀英承担。主要理由为：（一）上诉人对原审法院查明的事实不持异议，但对原审判决结果有异议。新鹏公司、罗秀英及蓝秀彬并未建立各自独立的借款和商品房买卖法律关系，双方所签的商品房买卖合同实际是借款合同的一种抵押担保，该合同依附于借款合同。我国有关法律规定禁止在借款抵押关系中约定因一方无法履行还款义务，就将抵押物直接抵偿给出借人。（二）本案三方签订的借款合同和房屋买卖合同，明显存在无效和可撤销的内容。一是借款合同实际系高利贷合同，月息5%，年息60%，违反法定民间借贷利息上限规定，应认定合同无效。同时，商品房买卖合同的单价明显与当时市场价存在重大差异，双方签订的所谓商品房买卖合同约定的房价为8000元，而当时该地段商品房的实际市场价为15000元至31000元，两者之间的价差达到一倍多，合同内容显失公平。综上，一审法院仅凭由双方借款拟制转化而来的所谓定金就片面认定商品房买卖合同的效力不当。
被上诉人罗秀英答辩称：（一）答辩人与新鹏公司签订《商品房买卖合同》后，答辩人支付了定金，新鹏公司出具了《收条》，在房管局办理了备案登记，该商品房买卖合同已经生效。（二）《商品房买卖合同》不是《借款合同》的担保，两者是各自独立的。《承诺书》只是附加了解除合同的条件，蓝秀彬没偿还借款，解除条件不成就。《承诺书》是新鹏公司利用优势、乘人之危，迫使答辩人签订的，答辩人对《承诺书》作了特别《说明》，即：“《承诺书》承诺期限在2015年4月6日前有效”，但该《说明》被新鹏公司剪裁，现承诺有效期限已过。（三）本案原审法院受理时间为2015年7月6日，不应适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条的规定。（四）新鹏公司提供每平方米15000元至31000元的商品房买卖合同，没有银行收付凭据，这些买卖合同是其利用优势条件签订的。房产评估公司评估的价格是每平方米7500元，与合同约定的每平方米8000元价格相近，符合当时市场交易价格，不存在显失公平。新鹏公司未在法定期限内行使解除权利，《商品房买卖合同》合法有效。请求维持原判，驳回上诉。
原审第三人蓝秀彬答辩称：答辩人认可新鹏公司的全部上诉事实和理由。本案实际上是以签订商品房买卖合同的形式作为民间借贷的担保，而作为担保物的商品房单价远远低于新鹏公司的销售单价。既然罗秀英认为商品房买卖合同是先于借款合同签订，应认可商品房买卖合同，那么，其购房款项就应转入公司的账户，而不是转款给答辩人。
本院经二审审理，查明的事实与原审一致。对原审查明事实本院予以确认。
本院认为：本案中，借款合同与商品房买卖合同究竟是两个各自独立的合同，还是互相依赖的主从合同关系是本案争议的焦点。罗秀英主张两者系各自独立的合同，新鹏公司主张商品房买卖合同是借款合同的担保合同。审查两者之间的关系，应从罗秀英与新鹏公司签订商品房买卖合同的真实目的进行判断。
关于罗秀英与新鹏公司于2014年9月28日签订的20份《商品房买卖合同》的性质。罗秀英认为合同约定明确，其已向新鹏公司交付了购房款，并在房管部门办理了备案登记，该合同已经生效。而新鹏公司否认罗秀英向自己交付了首期购房款，主张商品房买卖合同中注明的新鹏公司收到的房屋定金200万元（含涉房定金10万元），实际上是罗秀英将其于2014年7月8日（通过周琼）出借给蓝秀彬的492万元借款中抵扣了200万元作为首期付款。本院认为，从正常的商品房买卖合同交易习惯来看，买受人在与出卖人签订商品房买卖合同后，应按合同约定向出卖人的公司账户转入购房款，并向出卖人索要正式的税务登记发票。而罗秀英并未履行向新鹏公司的账户转入首期购房款的义务，也未取得新鹏公司出具的正式税务发票。另外，如果罗秀英真正是以购买新鹏公司商品房为目的，那么，其关注的应是新鹏公司是否能按商品房买卖合同约定按时交付所涉商品房，并在新鹏公司出现违约的情况下选择追究其违约责任或者解除《商品房买卖合同》。但罗秀英却先后两次在与蓝秀彬签订《借款合同》的同时，又向新鹏公司出具《承诺书》，同意在蓝秀彬归还罗秀英借款之后，新鹏公司有权单方面解除与罗秀英签订的《商品房买卖合同》，并且罗秀英无条件配合新鹏公司到房管部门办理《商品房买卖合同》的注销备案登记。虽然罗秀英认为自己是受胁迫才出具的《承诺书》，但其作为债权人对自己资金处于实际控制支配的地位，在向蓝秀彬提供借款之前，罗秀英完全可以拒绝出具《承诺书》，故对罗秀英的该主张不予采信。罗秀英在新鹏公司为讼争房屋办理备案登记手续后，才向蓝秀彬提供最后一批借款492万元，且在当日还要求蓝秀彬向其出具了5张借款金额为50万元的借条作为上述借款利息的担保。
本案中，罗秀英与蓝秀彬在发生民间借贷关系之前并不相识，亦无经济往来，罗秀英为确保向蓝秀彬提供的资金安全，必然会要求蓝秀彬提供相应担保。鉴于蓝秀彬是新鹏公司法定代表人的特殊身份，其行为可以代表新鹏公司，因此，新鹏公司与罗秀英之间签订的《商品房买卖合同》实质上是为罗秀英提供给蓝秀彬的资金作担保，故该《商品房买卖合同》应属《借款合同》的从合同。双方未办理抵押登记，该担保方式属于非典型担保。
虽然本案因罗秀英在原审法院起诉时间早于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的生效时间，不适用该规定。但根据双方签订的《借款合同》约定，在蓝秀彬未按期归还借款时，罗秀英有权将出借款转为对新鹏公司的购房款，该约定的实质是在蓝秀彬不履行返还罗秀英借款义务的情况下，罗秀英即可通过取得新鹏公司用于担保的房屋所有权的方式实现其债权，该约定明显违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，依法应当无效。因“流质条款”无效并不必然导致担保的无效，故罗秀英作为债权人可以在蓝秀彬不能履行偿还借款的情况下，要求新鹏公司承担相应的担保责任。综上，罗秀英按商品房买卖合同关系起诉新鹏公司与本院查明的法律关系性质不同，在原审法院已经释明而罗秀英不变更诉讼请求的情况下，应当依法驳回其诉讼请求。原审法院认定事实清楚，但适用法律不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2015）翠屏民初字第4676号民事判决；
二、驳回罗秀英的诉讼请求。
一审案件受理费9154元，二审案件受理费9154元，合计18308元，由罗秀英负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈淑玉
审判员 张问桃
审判员 陈志彬
二〇一六年五月九日
书记员 贾琳玲