江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0702民初1011号原告：赣州创业工业（集团）公司，住所地：江西省赣州经济技术开发区金丰小区A幢9号。法定代表人：胡睿，该公司董事长。组织机构代码证：16023662-9。委托诉讼代理人：朱裕华，江西公仁律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王子誉，江西公仁律师事务所律师，特别授权代理。被告：周文建，男，汉族，1973年4月28日出生，江西省赣州市人，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：朱钦昕，江西兴略律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：曾广健，江西兴略律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：方圻，男，汉族，1955年11月28日出生，江西省赣州市人，户籍地址：江西省赣州市章贡区，现住江西省赣州市章贡区。第三人：江西创业房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区健康路“银顶花园”。法定代表人：张丰影，该公司董事长。统一社会信用代码：360700520005775。原告赣州创业工业集团公司诉被告周文建、被告方圻、第三人江西创业房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赣州创业工业集团公司的委托诉讼代理人朱裕华、被告周文建以及委托诉讼代理人朱钦昕、被告方圻、第三人江西创业房地产开发有限公司的法定代表人张丰影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即腾空房屋退还给原告；2、被告立即向原告支付占用期间的费用7500元（占用费按500元/月计算，暂从2016年1月1日计算至2017年3月20日，之后按此标准计算至被告实际腾退房屋之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2004年12月27日，原、被告签订《租赁协议书》一份，该协议书约定：原告将位于“创业大市场”区内一套50平方米店面租赁给被告使用，租金为2500元/年，租期为10年，即从2005年1月1日至2015年12月30日止，租赁期间被告只有使用权，没有所有权，租赁期满后，店面固定装修归原告所有，被告不得拆除。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付给被告使用。截止至目前，原、被告约定的租赁期间早已届满，且期满后原告多次要求被告腾房，但被告总以各种理由拒绝腾退，并一直占用至今，且未支付租金。原告认为，被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益。原告遂起诉至法院，要求依法处理。原告为证明自己的主张，提交了以下证据：证据1、原告的营业执照、组织机构代码证、法人证等复印件，证明原告的诉讼主体资格；证据2、常住人口基本信息查询复印件，证明被告的身份和诉讼主体资格；证据3、租赁协议书复印件，证明原、被告于2004年12月27日签订《租赁协议书》一份，该协议书约定：原告将位于“创业大市场”区内一套50㎡店面租赁给被告使用，租金为2500元/年，租期为10年，即自2005年元月1日至2015年12月30日止，租赁期间被告只有使用权，没有所有权，租赁期满后，店面固定装修归原告所有，被告不得拆除的事实；证据4、租赁房屋的照片及所在位置周边的状况，证明该房屋所在的位置和目前房屋仍然处在被告占用期间。被告周文建辩称，本案已过两年的诉讼时效；被告方圻是没有产权证的房屋所有权人；不动产登记的确权应当由不动产登记中心来确权，原告的起诉没有合法理由，请求法院驳回原告的诉讼请求。为了证明自己的答辩理由，被告周文建向本院提交了以下证据：证据1、《租赁协议书》、《证明》及身份证复印件;证据2、电费收据和购房款的收款收据。被告方圻辩称，房子是答辩人购买的。该房屋在2004年的创业集团就将该房屋卖给了答辩人，请求驳回原告的诉讼请求。被告方圻未提供证据。第三人江西创业房地产开发有限公司辩称，房子是创业房地产公司开发新建的，当时是委托了创业工业集团对外出租，并没有出售，也没有签订出售房屋的合同和收到购房款。为了证明自己的答辩理由，第三人江西创业房地产开发有限公司向本院提交了以下证据：证据1、组织机构代码证、企业法人营业执照、法定代表人证等复印件，证明第三人的诉讼主体资格；证据2、国有土地使用证、建设工程规划许可证、规划图纸等复印件，证明本案诉争的位于创业大市场区内的两层店面，系第三人于1999年开发的房地产项目，办有国有土地使用权证，第三人系该房屋的所有权人；证据3、情况说明，证明第三人已于2004年将第三人所有的该两层楼房交由原告代为管理，原告至今仍享有对该房屋的占有权、使用权、出租权等权力。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告周文建与方圻对原告提供的证据1、2的三性均有异议，本院经庭审核实，该二组证据系证明原、被告的基本身份信息，内容真实，来源合法，对该二组证据的三性本院予以认可；被告周文建与方圻对原告提供的证据3的三性均有异议，本院经庭审核实，该份合同与被告周文建提供的合同不一致，对两份合同中一致的部分，本院予以认可，对其中不一致的部分，本院将在本院认为中详细阐述；被告周文建与方圻对原告提供的证据4的三性均有异议，本院经庭审核实，原、被告双方均认可照片中的房屋系案涉房屋，但该组证据不能证明房屋的权属，故本院对该组证据的关联性和证明对象不予认可。2、原告对被告周文建提供的证据1中的《租赁协议书》中与原告自身提供的合同不一致的部分有异议，一致部分无异议，该组证据的认定将在本院认为中详细阐述；原告对被告周文建提供的证据1中的《证明》的三性均有异议，对该组证据中被告方圻是否对案涉房屋具有实体权利，本身就是本案的争议焦点，故该组证据载明的内容应结合其他证据和庭审查明的事实给予综合认定；原告对被告周文建提供的证据2的真实性、合法性无异议，对其关联性和证明对象有异议，经本院庭审核实，该两份证据载明的内容是真实的，但该两份证据并不是所有权的直接证据，其不能证明案涉房屋的权属，故对该二组证据的证明对象本院不予认可。3、被告周文建与方圻对第三人提供的证据1的真实性、合法性没有异议，对其关联性和证明对象有异议，本院经庭审核实，该组证据系证明第三人的基本身份信息，内容真实，来源合法，对该二组证据的三性本院予以认可；被告周文建与方圻对第三人提供的证据2、3的关联性和证明对象有异议，本院经庭审核实，该二组证据系案涉房屋所占用的国土使用权证以及相关的报建手续，其内容真实，来源合法，对该二组证据的三性本院予以认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年12月27日，原告与被告周文建签订了一份《租赁协议书》，双方约定原告（甲方）将“创业大市场”区内的店面一套租给被告周文建（乙方）使用，二层楼，面积50平方米，租赁时间为10年，租金2500元/年，乙方必须一次性付清10年租金共计25000元。租赁时间2005年1月1日至2015年12月30日止。该合同签订后，原告依约将案涉房屋交付给被告周文建使用，被告周文建亦支付了25000元租金给原告。2015年11月10日，在案涉合同即将到期之时，被告周文建将案涉房屋交付给了被告方圻。截止到本案庭审结束之时，案涉房屋由被告周文建和被告方圻共同使用。另查明，赣州市章贡区“创业大市场”项目系由第三人江西创业房地产开发有限公司投资开发兴建，其中案涉的房屋位于该“创业大市场”内，属独立的二层建筑。该房屋未办理所有权登记。2004年，第三人江西创业房地产开发有限公司将案涉的房屋交付给原告代为管理至今，第三人认可原告可对该房屋享有占用、使用、出租、收益等权利。本院认为，首先，案涉的房屋虽然并未办理房屋所有权证，但根据第三人提供的证据，案涉房屋属于“创业大市场”项目内的建筑，该“创业大市场”属于第三人投资开发的，故其实际所有权人应为第三人江西创业房地产开发有限公司。第三人认可并同意该房屋的占用、使用、出租、收益等权利委托给原告行使，不违反法律法规的强制性规定，本院对该项事实给予认可，即原告系本案的适格原告，具有诉讼主体资格。其次，原告与被告周文建签订的《租赁协议书》内容真实，属合法有效的合同，且双方均已履行了应尽的义务。该合同于2015年12月30日已到期，被告周文建在合同到期后，未将案涉房屋交付给原告，而将房屋交付给被告方圻，且之后与被告方圻共同使用案涉房屋，该行为属于违约行为，应承担违约责任。原告要求被告将案涉房屋返还给原告并支付占用期间的占用使用费的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张按500元/月计算占用使用费，但未提供证据证明案涉房屋目前的租赁市场行情，根据该房屋的面积、地理位置以及使用情况，本院酌定占用使用费的标准为300元/月。再次，被告方圻辩称案涉房屋属于其向原告购买所得，但该主张并未提供任何证据给予证明，应当承担举证不能的法律后果，本院对该抗辩主张不予采信。其中涉及到原、被告提供的《租赁协议书》不一致的问题，本院认为，被告周文建提供的《租赁协议书》中最后胡淑华签字“同意”的问题，胡淑华当时系原告的法定代表人，但其“同意”的指向不明确，根据胡淑华在本院所做的询问笔录以及胡淑华的当庭陈述，其“同意”的内容为同意租赁给被告方圻，而非买卖或确认被告方圻为产权人。房屋买卖作为重大的经济活动，应审查是否签有书面协议或是否有付款等实际房屋买卖的行为足以认定房屋买卖的事实客观存在。本案中，胡淑华的行为不足以认定原告已将案涉房屋出售给了被告方圻，故本院对被告周文建提供的《租赁协议书》中手写的部分的三性不予认可。最后，承担责任的主体问题，被告周文建与被告方圻认可案涉房屋现由两被告共同占用使用，故本案的民事责任应由两被告共同承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周文建、方圻于本判决生效之日起七日内将案涉的位于“创业大市场”内二层楼房屋腾空并返回给原告赣州创业工业（集团）公司。二、被告周文建、方圻于本判决生效之日起七日内向原告赣州创业工业（集团）公司支付房屋占用使用费（自2016年1月1日计算至被告将案涉房屋返还给原告之日止，按每月300月计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告周文建、方圻负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本,按规定预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吴菁菁人民陪审员  庄明静人民陪审员  张 霞二〇一七年十月二十三日书 记 员  刘素静