广东省佛山市南海区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤0605执异492号
异议人（案外人）：刘连芳，女，汉族，1967年2月4日出生，住广东省佛山市南海区。
委托代理人：邱瑞嫦，广东××律师事务所律师。
委托代理人：李诗琪，广东××律师事务所律师。
原告：四会市联兴五金加工厂，经营场所：广东省四会市××，统一社会信用代码：××L××C。
经营者：邝海波。
委托代理人：王为樟，广东天地正律师事务所律师。
委托代理人：郑芳，广东天地正律师事务所实习律师。
被告：佛山市佛照光电科技有限公司，住所地：广东省佛山市南海区××A××，注册号：××。
法定代表人：黄家坤。
被告：黄家坤，男，汉族，1975年12月22日出生，住广东省佛山市南海区。
被告：卢丽清，女，汉族，1978年6月20日出生，住广东省佛山市南海区。
在本院审理（2017）粤0605民初××号案，即原告四会市联兴五金加工厂与被告佛山市佛照光电科技有限公司、黄家坤、卢丽清买卖合同纠纷一案中，案外人刘连芳对查封位于佛山市禅城区××（权利证号：01××15，以下简称“涉案房屋”）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审理终结。
异议人刘连芳称，请法院依法裁定解除对涉案房屋的查封。事实与理由：异议人因其女儿快要结婚，于2017年开始通过中介寻找房源，后通过中介看中一套房屋即涉案房屋，后来得知该房屋是原本认识的卢丽清所有，因此，异议人直接致电卢丽清，双方就涉案房屋买卖协商一致，并于2017年6月5日签订了一份《房产转让合同》，约定卢丽清将其名下的涉案房屋及佛山市禅城区××D1S14号、DM49号、DM50号、DM51号、DM52号、DM53号共6个车位转让给异议人，转让总价款为2324000元。因卢丽清与黄家坤于2013年4月1日、同年9月2日、同年9月23日、同年10月11日分别向异议人借款482700元、500000元、764000元、100000元，前三笔通过异议人账户转账到黄家坤的账户，最后一笔通过异议人账户转账到卢丽清的账户。针对此四笔借款，当时由卢丽清、黄家坤分别出具了四份借据，但过了一两年后，由卢丽清、黄家坤重新出具了两份借据，后在2016年1月18日重新出具了一份借据，故此，双方在合同第三条约定，先以卢丽清和黄家坤两人欠异议人的借款本金1846700元抵扣购房款，再由异议人代卢丽清向银行清偿尚未偿还的购房按揭贷款，若有不足的，不足部分购房转让价款由异议人在办理房产过户手续前一次性支付给卢丽清。上述合同签订后，卢丽清表示其已拖欠银行贷款三个月未能如期归还，银行已多次电话催促其归还。异议人于2017年6月8日到银行还涉案房屋的房贷，因卢丽清多个月未还房贷，银行要求其先还逾期的房贷本金及滞纳金，故异议人通过手机银行转账支付了39727元购房款给卢丽清，用于清偿逾期部分贷款。2017年8月15日，异议人向卢丽清归还银行贷款的银行账户转账了16000元，用于支付卢丽清逾期的房贷及滞纳金，后于2017年8月18日通过异议人的配偶许就雄的银行账户向卢丽清归还银行贷款的银行账户转账了421500元和1042.32元，银行于一周后出具贷款结清证明。2017年8月19日，卢丽清向异议人出具了一份收据，确认已收到异议人购房款共478269.32元，同日也按合同的约定将房产及车位交付给异议人，双方签订了一份交付证明。异议人为卢丽清偿还了全部购房按揭贷款后，广东南海农村商业银行和异议人均于2017年9月13日解除了上述房产的抵押。2017年9月14日，异议人与卢丽清共同到佛山市禅城区行政服务中心办理上述房产的过户手续，异议人于当日缴纳了契税16285.99元，和向房管部门递交了不动产登记申请书和相关办理过户所需的资料。佛山市禅城区行政服务中心于2017年9月21日电话通知异议人，表示上述房产已被佛山市南海区人民法院查封。异议人与卢丽清共同到立案庭查询，发现（2017）粤0605执保××号案查封了上述房产，查封金额为184214.41元，案由为买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，异议人已支付全部转让价款，并已实际占有上述房产。虽上述房产未办理过户登记手续，但异议人对此没有过错。因此，法院依法不得查封上述房产。再加上，上述房产的价值为2324000元，查封金额为184214.41元，法院的查封行为属于超额查封。
原告辩称：异议人的异议请求无理，依法应予驳回。1.异议人协助卢丽清恶意逃避债务，严重侵害原告合法权益。异议人提出执行异议所称其与卢丽清签订《房产转让合同》及支付情况是虚假的，实为协助卢丽清逃避债务，依法应不予支持。2.法院查封涉案房屋合法，应予维持。根据相关法律规定，三被告共同拖欠原告贷款本息184214.41元（利息暂计至2017年9月15日），原告依法提起诉讼进行追偿，并申请财产保全。涉案房屋登记在卢丽清名下，其为房屋的所有权人，具有公示公信效力。3.异议人向卢丽清提供借款184.67万元不实，其以借款冲抵房款虚假。卢丽清、黄家坤出具的《借据》系伪造，异议人主张于2013年4月1日、2013年9月2日、2013年9月23日、2013年10月11日分别借款482700元、500000元、764000元、100000元，但并没有与卢丽清、黄家坤签订借款协议，亦没有约定还款时间、利息等，也未要求卢丽清、黄家坤提供任何担保，距今4年多从未支付利息，明显不是借款。并且刘连芳在2013年4月1日借款给黄家坤482700元未偿还的情况下，间隔六个月之后，又多次借款，不合常理。即使借款真实，应由黄家坤承担。据调查，涉案房屋是卢丽清的唯一住房，其在离婚后负责抚养小孩的情况下，卢丽清以唯一住房及车位偿还债务，明显不合常理。4.涉案房屋买卖虚假，异议人串通卢丽清逃避债务。第一，涉案房屋买卖时间不合理。刘连芳出借款项距今4年多，期间并未与卢丽清达成买卖涉案房屋、并以借款抵扣房款的协议。而在原告起诉追偿货款后，其却提出其双方已于2017年6月5日达成房产买卖交易。该买卖明显虚假，是其意图以此方式转移财产，逃避债务。第二，没有按二手房交易手续买卖。根据规定，禅城区内二手房交易必须进行网上签约。但异议人与卢丽清并没有进行网上签约交易。可见，双方并没有真实的房产买卖，只是在被法院查封之后，伪造的《房产转让合同》。第三，卢丽清没有向异议人借款184.67万元，异议人没有实际支付该部分房款，且按异议人主张支付的款项还多付房款969元。此外，异议人于2017年8月15日支付卢丽清的16000元，载明为“借款”。可见，涉案房屋买卖虚假。第四，涉案房屋没有实际交付给异议人。异议人并未提交相应的物业管理服务合同、缴纳物业管理费、水电费、电视网络费等证明已实际占有涉案房屋。而双方签署的《交付证明》是为本案伪造。第五，涉案房屋是卢丽清唯一住房，不可能出售。第六，异议人没有办理14号车位的解押手续及申请过户登记，其与卢丽清的房屋买卖虚假。五、即使买卖真实，法院的查封依法应予维持。异议人对涉案房屋享有的为债权请求权，并非物权，不能对抗司法查封。涉案房屋没有交付给异议人，且异议人对未办理过户登记存在过错，依法不应解封。双方于2017年6月5日签订《房产转让合同》，2017年8月15日才办理涉案房屋的解押手续，直至2017年9月14日才向房产管理部门申请办理过户登记手续，期间相隔3个多月，异议人明显存在过错。六、异议人恶意制造本案虚假诉讼，依法应予惩罚。本案涉案房屋买卖虚假，异议人、卢丽清伪造《借据》及《房产转让合同》，虚构借款及虚假抵债，严重侵害原告的合法权益，妨碍法院审理案件，且最终目的是转移财产、逃避债务。法院应对异议人、卢丽清予以罚款、拘留，并追究刑事责任。原告申请对卢丽清、黄家坤于2016年1月18日出具的《借据》形成时间和黄家坤的笔迹进行鉴定，并申请调取刘连芳、卢丽清、黄家坤、许就雄名下银行账户自2013年1月1日至今的明细流水。
被告佛山市佛照光电科技有限公司、黄家坤、卢丽清对异议人提出的异议均无异议，且卢丽清认为其只欠异议人的钱，并不欠原告的钱，不清楚法院为何查封其房屋。
经审理查明，本院于2017年9月19日立案受理原告四会市联兴五金加工厂与被告佛山市佛照光电科技有限公司、黄家坤、卢丽清买卖合同纠纷一案，案号（2017）粤0605民初××号。原告向本院申请财产保全，本院经审查于2017年9月19日作出（2017）粤0605民初××号民事裁定，裁定冻结被申请人佛山市佛照光电科技有限公司、黄家坤、卢丽清的银行存款人民币184214.41元或查封、扣押其相应价值的财产等。据此，本院于次日查封了卢丽清名下所有的位于佛山市禅城区××即涉案房屋（房产证号为01××15）。案外人刘连芳遂提出执行异议。
另查明，2012年6月15日，卢丽清作为借款人（抵押人）与贷款人广东南海农村商业银行股份有限公司××、保证人佛山市××房地产开发有限公司签订编号为西樵个房借字[2012]××号《购房借款及担保合同》，约定借款金额为76万元，该款项一次性划入户名为佛山市××房地产开发有限公司的银行账户，借款期限为20个月，从2012年6月28日起至2022年6月28日止，借款人还款账号为：80×××72，抵押物及所购房产为涉案房屋，购置价为1085733元。涉案房屋于2014年5月16日核发房地产权登记，并办理了他项权登记，粤房地他证号：××，权利人为广东南海农村商业银行股份有限公司××，权利范围：全部。
2017年6月5日，异议人与卢丽清签订一份《房产转让合同》，载明卢丽清向异议人转让涉案房屋及佛山市禅城区××D1S14号、DM49号、DM50号、DM51号、DM52号、DM53号共6个车位。上述房产是以银行按揭方式购买，按揭银行为广东南海农村商业银行股份有限公司，现尚有购房按揭贷款约45万元没有偿还，具体金额以银行核实为准。上述房产有抵押登记，抵押权人分别为广东南海农村商业银行股份有限公司和刘连芳。上述房产转让价款为2324000元，先以卢丽清和黄家坤两人欠异议人的借款本金1846700元抵扣上述房产的购房价款，再由异议人代卢丽清向银行清偿尚未偿还的购房按揭贷款。若抵扣了借款本金和代偿了银行购房按揭贷款后仍有不足的，不足部分购房转让价款由异议人在上述房产办理过户手续前一次性支付给卢丽清。双方同意，异议人向卢丽清付清上述房产转让价款当日，卢丽清向异议人交付上述房产。双方一致同意，上述房产过户至异议人指定的许丽欣（身份证号码：）名下等。2017年6月8日，户名为刘连芳、账号为62×××12的账户向户名为卢丽清、账号为80×××72的账户即涉案房屋的房贷还款账户转账39727元；2017年8月15日，户名为刘连芳、账号为80×××16的账户向前述房贷还款账户转账16000元；同年8月18日，户名为许就雄、账号为80×××57的账户先后向前述房贷还款账户转账1042.32元、421500元。
2017年8月19日，卢丽清出具收据，载明收到异议人××1701房购房款共478269.32元（2017年6月8日付39727元、2017年8月15日付16000元、2017年8月18日付421500元、2017年8月18日付1042.32元）。同日，异议人与卢丽清签署《交付证明》，载明收到卢丽清交付的涉案房屋锁匙一串、出入卡一张。同日，许丽欣授权广东中奥物业管理有限公司从其银行卡中扣除物业费、代收水费及公共能耗分摊费等款项。2017年9月14日，许丽欣缴纳了涉案房屋的契税16285.99元，并向房管部门申报涉案房屋转移登记。
又查，户名为刘连芳、账号为62×××12的账户于2013年4月1日、同年9月2日先后向户名为黄家坤的银行账户转款482700元、500000元；于同年10月11日向户名为卢丽清的银行账户转款100000元，摘要均显示为“借款”。户名为刘连芳、账号为62×××69的银行账户于2013年9月23日向户名为黄家坤的银行账户转款764000元。
2016年1月18日，卢丽清与黄家坤出具借据，载明确认已借到异议人借款人民币1846700元，保证于2017年4月30日前还清全部借款。为保证卢丽清、黄家坤如期还款，卢丽清自愿提供涉案房屋及D1S14号、DM49号、DM50号、DM51号、DM52号、DM53号共6个车位抵押给异议人。当日，双方办理登记抵押登记，登记抵押权人为异议人刘连芳，不动产登记证明号为粤（2016）佛禅不动产证明第××号。异议人与卢丽清于2017年9月13日申请办理不动产的抵押权注销登记。
再查，黄家坤与卢丽清于2015年3月登记离婚。
异议人向本院提交户口本一份，载明异议人与许就雄为夫妻关系，育有女儿许丽欣（身份证号码：）。
本院认为：根据法律规定，原告因情况紧急，不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的，可以在提起诉讼时向人民法院申请采取保全措施。因此，原告向本院提出财产保全申请，并提供了担保，本院审查后作出对被告财产保全的裁定，有法律依据。本案争议焦点为异议人对涉案房屋的物权期待权能否排除（2017）粤0605民初××号案中对涉案房屋的查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋虽然登记在被告卢丽清名下，但异议人提交的证据能形成证据链证明其在本院查封该套房屋前已就该套房屋与卢丽清签订了买卖合同，依约已支付了全部房款并实际接收占有上述房屋，已就涉案房屋的所有权申请办理转移登记手续，只是在办理转移登记的过程中被本院查封，现无证据证明异议人对房屋未过户存在过错。因此，异议人提出的异议主张理据充分，本院予以支持。
本院对原告的意见不予采纳，理由如下：第一，原告主张异议人向卢丽清、黄家坤提供借款184.67万元不实。但根据银行流水显示，异议人通过银行账户于2013年4月1日、同年9月2日、同年9月23日分别向户名为黄家坤的银行账户转款482700元、500000元、764000元；于同年10月11日向户名为卢丽清的银行账户转款100000元，其中有三笔转款摘要均显示为“借款”，前述四笔款项共计为1846700元。结合卢丽清、黄家坤于2016年1月18日出具的借据中关于“确认已借到刘连芳借款人民币1846700元，卢丽清自愿提供其名下的位于佛山市禅城区××等抵押给刘连芳等”的内容，而且，双方已于当日就涉案房屋在房产部门实际办理抵押登记，登记抵押权人为刘连芳。此外，卢丽清、黄家坤亦到庭对上述借款的真实性予以确认。上述证据已形成完整的证据链可以证明上述借款的真实性。至于原告提出异议人向卢丽清、黄家坤出借1846700万元巨额款项，距今4年多未支付利息等明显不合常理的主张，在原告未能提供相反证据推翻的情况下，本院对原告的该项意见不予采纳。第二，原告主张异议人与卢丽清签订的《房产转让合同》为虚假买卖，异议人串通卢丽清逃避债务，其中异议人于2017年8月15日支付卢丽清的16000元的“附言信息及摘要”记载为“借款”。但根据本案证据显示，在签订合同后，异议人依约通过其及其丈夫许就雄的银行账户向卢丽清偿还涉案房屋贷款的账户支付款项，用于偿还购房贷款。虽异议人于2017年8月15日支付卢丽清的16000元的“附言信息及摘要”记载为“借款”，但据卢丽清于2017年8月19日出具收据显示，该笔款项已被列为购房款，此外，原告并未举证异议人与卢丽清签订的《房产转让合同》为虚假合同，本院对原告的前述主张不予采纳。第三，原告主张异议人并未提供缴纳物业管理费、水电费等凭证，涉案房屋并未实际交付给异议人，但异议人提交了《交付证明》，其确认卢丽清已将涉案房屋钥匙和出入卡交予异议人，可以认定异议人在取得涉案房产钥匙之时已取得对涉案房屋的管理支配之权利。而且，异议人提交了物业费等代扣授权书，该授权书上有广东中奥物业管理有限公司的印章，能证明其已办理物业的入住手续，异议人亦能合理说明尚未缴纳物业管理费、水电费的原因，在原告未有相反证据推翻的情况下，本院确认异议人在本院查封之前已实际接收占有涉案房屋的事实。第四，原告主张异议人未办理涉案房屋过户登记存在过错，考虑到自异议人支付完全部购房款之时至本院查封涉案房屋之时的间隔时间较短，且期间须办理房屋抵押注销登记事宜，故尚属合理期间，而且，异议人已就涉案房屋的所有权申请办理转移登记手续，只是在办理转移登记的过程中被本院查封等，本院认定非因买受人自身原因未办理过户登记。原告申请对卢丽清、黄家坤于2016年1月18日出具的《借据》形成时间和黄家坤的笔迹进行鉴定，并申请调取刘连芳、卢丽清、黄家坤、许就雄名下银行账户自2013年1月1日至今的明细流水，但卢丽清、黄家坤到庭参加听证，均表示对该份借据的真实性无异议，而且，既有银行转款凭证印证该借据中所载的借款款项，又有房产抵押登记印证该借据中所载的抵押事项，此外，前述申请鉴定的事项和调取的证据未能显示与待证事实的关联性，故本院不予准许。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：
中止对位于佛山市禅城区××（权利证号：01××15）的查封。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议诉讼。
审 判 长 李 娟
人民陪审员 钟燕芳
人民陪审员 谭兰好
二〇一七年十一月二十日
书 记 员 许碧桃