湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂05民终1288号
上诉人（原审被告）：姚迪（曾用名姚曦），男，1982年9月24日出生，土家族，住宜昌市西陵区。
委托诉讼代理人：李鸣，宜昌市利民法律服务所法律工作者。（特别授权代理）
委托诉讼代理人：刘政鑫，宜昌市利民法律服务所法律工作者。（特别授权代理）
被上诉人（原审原告）：卞宗明，男，1956年7月17日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。
被上诉人（原审被告）：赵春宜，男，1981年10月13日出生，汉族，住宜昌市。
被上诉人（原审被告）：王媛，女，1985年6月22日出生，汉族，住宜昌市。系赵春宜之妻。
上诉人姚迪因与被上诉人卞宗明、赵春宜、王媛民间借贷纠纷一案，不服宜昌市三峡坝区人民法院（2016）鄂0591民初781号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人姚迪上诉请求：请求撤销宜昌市三峡坝区人民法院（2016）鄂0591民初781号民事判决第二项，并改判姚迪不承担担保责任。事实和理由：1.根据卞宗明与王媛签订的《房产抵押借款合同》约定，收款账户应是赵春宜在工行的尾号为6074的账号，而卞宗明提供的银行流水显示其中20万元借款却是尾号为3241的不知名账号。既不是约定账户，也不是添加的账户，属于对合同的变更行为，根据担保法的规定，与以物担保的姚迪没有关系。2.姚迪与卞宗明、赵春宜2015年6月10日签订《房产抵押借款合同》后，卞宗明未依约在合同上签字或捺印；卞宗明既未向姚迪履行放贷义务，也未向赵春宜履行放贷义务。故该合同依约未成立生效，故抵押也无效。3.根据担保法的规定，以房屋抵押的，房屋占用范围的国有土地使用权同时抵押，但本案抵押房屋的土地使用权未办理抵押登记，故抵押无效。4.本案中姚迪作为抵押人的合同与在房管部门办理抵押登记的合同并非同一合同，办理抵押登记的借款合同，姚迪并未收到40万元借款，主债权不存在，抵押权当然不存在。
被上诉人卞宗明辩称，根据银行的交易流水，尾号为3241的账号是支付账号，即卞宗明的账号，不是接受账号。40万元的借款，有银行记录可以证实。姚迪参与签署是2015年6月10日置换《房产抵押借款合同》和《房产抵押借款借据》，其中的内容要参考2014年11月21日签订的《房产抵押借款合同》和《房产抵押借款借据》及事实的前因后果综合来认定。合同生效要根据借贷关系是否实际履行，而不是看出借人是否签字并同时捺印。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
被上诉人赵春宜、王媛未到庭陈述答辩意见。
卞宗明向一审法院起诉请求：请求判令赵春宜、王媛归还卞宗明借款本金40万元，并支付逾期利息（以40万元为基数，从2016年1月22日起按月利率2.4%计算至判决确定给付之日止），同时支付逾期之日起至判决确定给付之日止每月加收0.24%的罚息；卞宗明对姚迪所有的位于宜昌市××大道××号的房屋享有抵押权，拍卖、变卖上述抵押房产后享有优先受偿权；本案诉讼费、抵押登记费、房屋评估费、公告费、执行费和案件有关费用由赵春宜、王媛、姚迪共同负担。
一审认定的事实：2014年11月21日，卞宗明与王媛签订《房产抵押借款合同》，约定王媛向卞宗明借款40万元用于个人经营，借款期限为2014年11月21日至2015年1月20日；合同第七条第一项约定，借款人不按期归还贷款本金和要求展期，从逾期之日起按月利率10%计收罚息；第十条约定，贷款逾期20天借款人仍不能归还贷款的，抵押物的所有权、使用权、处置权即代表抵押人认可自动转让给贷款人，借款人必须积极配合贷款人办理产权及使用权转移过户手续。若抵押人不配合或以断绝联系、不见面等方式逃避配合义务，迫使贷款人启动法律诉讼程序，借款人须另行支付贷款人10万元赔偿金。王媛以其名下位于宜昌市××新区××路××号的房屋【房屋所有权证号为宜市房权证西陵区（开）字第0419730号】抵押担保，双方就该房产在宜昌市房地产登记交易中心办理了宜市房他证西陵区（开）字第0096772号房屋他项权证。王媛当日向卞宗明出具了40万元的借据。卞宗明于2014年11月21日、2014年11月28日向王媛指定的赵春宜帐户分别转入20万元、18.6万元。
2015年6月10日，卞宗明（贷款人）与赵春宜（借款人）、姚迪（抵押人）签订《房产抵押借款合同》，约定卞宗明借款40万元给赵春宜用于资金周转，期限为2014年11月21日至2015年12月21日，月利率2.4%计息。合同第五条约定，姚迪以其位于宜昌市××大道××号房屋提供抵押担保，抵押担保的范围为本金、利息（包括罚息及复息等）、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用（实现债权的费用包括律师代理费、催讨差旅费和其他费用）；约定抵押物价值为40万元，此价值作为抵押贷款最高抵押额，若该抵押物变现时不足以偿还贷款本息，不足部分应由借款人另筹现金归还。姚迪同意在任何情况下均对卞宗明的一切债权承担连带担保责任。第十条约定，贷款逾期20天借款人仍不能归还贷款的，上述抵押物的所有权、使用权、处置权即代表抵押人认可自动转让给贷款人。抵押人必须积极配合贷款人办理产权及使用权转移过户手续，若抵押人不配合或以断绝联系、不见面等方式逃避配合义务，迫使贷款人启动法律诉讼程序，借款人和抵押人须另行支付贷款人10万元赔偿金。第十一条注明，本借款40万元贷款人已于2014年11月21日支付给借款人。第十二条第三项约定，本合同的借款系借款人夫妻双方共同承担的债务，债务由借款人夫妻双方共同偿还。第十二条第五项约定，因本次抵押系置换抵押，故2014年11月21日签订的《房产抵押借款合同》和《房产抵押借款借据》作为本合同的附件仍由贷款人保管，直至借款人债务清偿后退还给借款人。同日，赵春宜作为借款人、姚迪作为抵押人向卞宗明另行出具了40万元的借据。
2015年6月10日，姚迪又与卞宗明签订《抵押借款合同》，约定姚迪向卞宗明借款40万元，姚迪用其位于宜昌市××大道××号房屋（房屋所有权证号为宜市房权证西陵区字第××号，土地使用权证号为宜市国用2013第080202126-1-2099号）提供抵押担保，并约定本合同项下抵押房产的权利价值为40万元，被担保主债权数额为40万元，债务履行期限等同于借款期限为：2014年11月21日至2015年11月21日。2015年6月16日办理了房屋他项权证，证号为宜市房他权西陵区字第0103722号，卞宗明为权利人。随后办理了解除王媛房屋抵押登记手续。
同时查明，赵春宜已向卞宗明偿还2014年12月26日起至2016年1月期间的借款利息。
一审法院认为，2014年11月21日，卞宗明与王媛签订《房产抵押借款合同》，并将款项支付至王媛指定的赵春宜账户，王媛应承担该借款的偿还责任；2015年6月10日，赵春宜作为借款人与卞宗明重新签订《房产抵押借款合同》，对王媛的借款承担还款责任，是赵春宜真实意思表示，且赵春宜是借款的使用人，赵春宜对该借款也应承担偿还义务；姚迪对该《房产抵押借款合同》项下的借款本金40万元以其房屋提供抵押担保，对于赵春宜所借款项的时间、金额以及本次抵押系置换抵押等事项均知晓，姚迪应在40万元的债权限额内承担抵押担保责任。一、关于借款本金的认定。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条规定，“预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金”。卞宗明实际转款金额为38.6万元，卞宗明借款当日即扣除的1.4万元利息不应认定为本金。二、关于利息的认定。双方现均认可利息已支付至2016年1月，已付月利息均未超过3%，符合法律规定，不再调整。卞宗明现请求按照月利率2.4%主张利息高于法律规定，不予支持，对2016年1月23日之后的利息依法调整为按年利率24%的标准计息。三、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定，“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”。对卞宗明主张的罚息不予支持。四、《中华人民共和国担保法》第四十条规定，“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”。《抵押借款合同》第十条的约定违反法律效力性强制性规定，该条款约定无效，卞宗明据该条款要求支付10万元赔偿金的请求，不予支持。五、姚迪以其自有房产对卞宗明的借款提供抵押担保，其明确知晓是为赵春宜向卞宗明的借款而提供抵押，并办理了房屋他项权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十九条的规定，“房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理”，双方在房地产管理部门办理姚迪房屋抵押登记时，应已提供上述证件，设定抵押权是对依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权一并设定，姚迪辩称未办理土地使用权抵押登记而导致房屋所有权抵押登记不生效的辩解意见，不予采纳；姚迪与卞宗明签订的《抵押借款合同》是为前述《房产抵押借款合同》办理抵押登记所用，姚迪辩称卞宗明未履行《抵押借款合同》出借义务，其不应承担抵押担保责任的意见，与事实不符，不予采纳。卞宗明主张在抵押物折价或者拍卖、变卖后的所得款项中优先受偿，符合法律规定，予以支持。六、卞宗明主张的抵押登记费、房屋评估费、公告费、执行费等费用，未提交证据证实，不予支持。据此判决：赵春宜、王媛共同偿还卞宗明借款本金38.6万元和利息（以38.6万元为基数，从2016年1月23日起按年利率24%计算至判决确定给付之日止）；卞宗明就第一项判决确定的债权对姚迪所有的位于宜昌市××大道××号（房屋所有权证号为宜市房权证西陵区字第××号，房屋他项权证号为宜市房他权西陵区字第0103722号）的房屋经拍卖、变卖后的价款在40万元范围内享有优先受偿权；驳回卞宗明的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。经审查，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。
二审同时查明，卞宗明于2014年11月21日向赵春宜转入20万元，其中支付账户为18×××41。
本院认为：1.姚迪上诉称收款账户应是赵春宜在工行的尾号为6074的账号，而卞宗明提供的银行流水显示其中20万元借款却是尾号为3241的不知名账号，既不是约定账户，也不是添加的账户，属于对合同的变更行为。但根据一审中卞宗明提供的银行流水显示，尾号为3241的账号是支付账户，并不是接受账户，与《房产抵押借款合同》的约定相符，并未对合同的内容进行变更。2.姚迪与卞宗明、赵春宜2015年6月10日签订《房产抵押借款合同》明确约定，借款期限为2014年11月21日至2015年12月21日，2014年11月21日卞宗明与王媛签订的《房产抵押借款合同》和《房产抵押借款借据》是“本合同的附件”，“本借款40万元贷款人已于2014年11月21日支付给借款人”，即卞宗明已经履行了放贷义务。故2015年6月10日签订的《房产抵押借款合同》依法成立并生效。3.本案办理抵押登记的合同是2015年6月10日姚迪与卞宗明签订的《抵押借款合同》而不是同日卞宗明与赵春宜、姚迪签订的《房产抵押借款合同》，但《抵押借款合同》并不是以借款为目的，而是以办理抵押登记为目的，而且双方对此都是明知的，姚迪办理房屋抵押的目的就是为卞宗明与赵春宜的债务提供担保，且双方在《房产抵押借款合同》也已明确载明。虽然双方的行为不符合法律规定的抵押规则，然而诚信原则是民法的基本原则，是判断民事行为是否符合法律规定的指导性原则。双方均明知本次抵押系置换抵押，即姚迪所有的房屋系为卞宗明与赵春宜之间的借款作抵押，解除王媛所有的房屋的抵押权。姚迪在其房屋上设立抵押权的目的在于为卞宗明和赵春宜签订的借款合同提供抵押担保。该房屋已经办理了抵押登记，该抵押具有效力并及于2015年6月10日的《房产抵押借款合同》。4.法律虽然规定，以房屋抵押的，房屋占用范围的国有土地使用权同时抵押。但土地使用权未办理抵押登记的，并不导致房屋抵押的无效。房屋抵押是否有效，以是否办理房屋抵押登记为准。故上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9540元，由上诉人姚迪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余焕春
审 判 员 袁红文
代理审判员 张 端
二〇一七年六月二十二日
书 记 员 王 玮