新疆维吾尔自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2017）新民再214号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：新疆瑞基投资集团有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区迎宾大道75-15-1号。法定代表人：刘国营，该公司董事长。委托诉讼代理人：王志轮，新疆瀛华律师事务所律师。委托诉讼代理人：强军平，新疆瀛华律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王林，男，1972年11月20日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。委托诉讼代理人：黄明军，新疆炎黄律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李巧红，女，1972年8月2日出生，汉族，新疆维吾尔自治区克拉玛依市第七中学工作人员，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。委托诉讼代理人：黄明军，新疆炎黄律师事务所律师。再审申请人新疆瑞基投资集团有限公司（以下简称瑞基公司）因与被申请人王林、李巧红商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院（2017）新02民终169号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年10月22日作出（2017）新民申1601号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人瑞基公司的委托诉讼代理人王志轮、强军平、被申请人王林、李巧红共同的委托诉讼代理人黄明军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞基公司申请再审称，我公司请求撤销原判决、驳回王林、李巧红的诉讼请求。事实和理由：一、虽然涉案《克拉玛依市商品房买卖合同》第八条约定我公司应在2015年10月30日前交房，但又约定如遇六级以上大风天气，或因水、电、暖、燃气等政府外配套设施系统的批准和安装延误的，我公司可据实延期交房。市政配套设施不到位是开发商不可控的情势变更因素，无论依据公平原则还是我公司举证证明的事实，我公司的逾期交房行为均应依约免责。据此，合同约定的解除条件未成就，原审人民法院判决解除合同错误。二、如我公司违约，也应依约支付违约金，原审人民法院判决我公司按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息错误，加重了我公司的民事责任。王林、李巧红辩称：一、瑞基公司提交的会议纪要、批复、请示等文件所记载的市政配套设施立项、批准和建设时间均早于合同约定的交房日期，瑞基公司交房行为并未受这些因素的影响。在同一小区其他业主的类似诉讼中，发生法律效力的裁判确认涉案合同第八条中例外约定属于无效格式条款，瑞基公司已无依该条款进行免责抗辩的依据。二、涉案商品房交付使用时未经竣工验收合格，不符合法定和约定的交付条件，应视为未完成交付。瑞基公司逾期未交房，我们有权行使合同约定的解除权。三、原审判决对利息的处理正确。综上，瑞基公司的再审请求缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。王林、李巧红向一审法院起诉请求：1.解除王林、李巧红与瑞基公司之间签订的《克拉玛依市商品房买卖合同》；2.瑞基公司返还购房款1368075元；3.瑞基公司承担已支付房款的利息损失188559.60元。一审法院认定事实：2014年11月3日，王林、李巧红与瑞基公司签订了《克拉玛依市商品房买卖合同》（合同编号为：KWS2014-02567）1份，合同约定王林、李巧红购买瑞基公司开发的克拉玛依市克拉玛依区浅水湾嘉瑞园27栋101号房屋，房屋总价款1368075元。合同第八条约定，瑞基公司应当在2015年10月30日前向王林、李巧红交付经验收合格房屋，同时约定”如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：······3.规划和设计方案变更；非出卖人能控制因素如区域规划变更、六级以上大风天气；供水、供电、供热、天然气等外配套设施系统的批准和安装延误。”第九条第1款第（2）项约定，瑞基公司未按合同规定的期限将商品房向王林、李巧红交付使用的，逾期超过30日后，王林、李巧红有权解除合同，瑞基公司应当退还全部已付款，并按王林、李巧红累计已付款的0.1%支付违约金。合同附件四《合同补充协议》第8条约定：”本合同第八条第五款'该商品房经分户验收合格'的证明文件为《建筑安装工程竣工验收交接证明书》。”后，王林、李巧红按照约定支付了全部房款，瑞基公司未在期限内交付房屋。涉案工程至今尚未通过竣工验收。一审法院判决：一、王林、李巧红与瑞基公司签订的《克拉玛依市商品房买卖合同》（合同编号为：KWS-201402567）于判决生效之日起解除；二、瑞基公司向王林、李巧红退还购房款1368075元；三、瑞基公司向王林、李巧红支付利息损失188559.60元。瑞基公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，驳回王林、李巧红的诉讼请求。二审法院另查明：克拉玛依市九公里生态居住区工程建筑给排水及采暖分部工程于2014年9月25日通过质量验收，建筑电气分部工程于2015年6月30日通过质量验收。2017年1月17日，克拉玛依市九公里生态居住区工程通过竣工验收，符合房屋交付使用条件。二审法院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。二审法院认为，本案争议焦点为：一、瑞基公司与王林、李巧红签订的《商品房买卖合同》的解除条件是否成就，瑞基公司是否应向王林、李巧红退还购房款1368075元；二、瑞基公司是否应向王林、李巧红支付利息损失188559.60元。关于第一个争议焦点。双方签订的买卖合同系有效合同，双方均应按照合同约定履行义务，瑞基公司在王林、李巧红缴纳房款后，应按照合同约定如期交付房屋。瑞基公司主张其逾期交付房屋系因政府外配套工程立项、批准和安装滞后导致房屋逾期交付，符合《商品房买卖合同》第八条”供水、供电、供热、天然气等外配套设施系统的批准和安装延误”这一可逾期交付的约定。瑞基公司提供了多份政府部门的会议纪要、请示、批复等，以证明其主张，但上述证据仅能反映出政府召开多次会议讨论涉案项目的立项、进展，召开会议的时间及项目批复时间均早于合同约定的交房日期，不能证明涉案房屋逾期交付系政府原因；瑞基公司另以平面图、请示、报告等证据证明其主张，但上述证据亦不能证明其内容与逾期交付房屋之间的关联性。结合瑞基公司提交的分项工程质量验收记录资料，其中给排水、采暖部分及电气部分分项工程的质量验收时间亦早于约定的交付房屋日期，瑞基公司并未提供合法有效的证据证明逾期交付涉案房屋系因政府外配套工程延迟导致，应承担举证不能的不利后果，其该项上诉请求不予支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条”瑞基公司未按合同规定的期限将商品房交付王林、李巧红交付使用的，逾期超过30日后，王林、李巧红有权解除合同，瑞基公司应当退还全部已付款”之约定，瑞基公司逾期交付房屋超过30日，合同解除条件已成就，故一审法院认定瑞基公司应向王林、李巧红退还购房款1368075元并无不当。关于第二个争议焦点。瑞基公司主张双方已在《商品房买卖合同》第九条约定按照已付房款0.1%支付违约金，故一审法院以银行同期利率判决利息不符合双方约定。《中华人民共和国合同法》第九十七条是对守约方因解除合同造成损失进行补偿的规定，承前所述，瑞基公司未在合同约定的期限内向王林、李巧红交付房屋，系合同的违约一方。王林、李巧红因瑞基公司逾期交付房屋造成其已付房款的利息损失，该损失大于双方合同约定的违约金数额，如仅以双方约定的违约金判决支付利息显失公平，故一审法院认定双方约定的违约金不足以弥补守约方即王林、李巧红的损失，以银行同期利率认定瑞基公司应向王林、李巧红支付利息损失188559.60元并无不当。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：再审中，瑞基公司提供下列证据：一、2015年11月30日，王林与克拉玛依瑞基物业服务有限责任公司签订的《九公里浅水湾嘉瑞园室内装修管理协议》1份、浅水湾嘉瑞园房屋水、电卡领取登记表复印件4张、加盖克拉玛依瑞基物业服务有限责任公司印章的《售水明细报表》6页、《购电明细表》4页、王林、李巧红所购房屋外观照片和水表、电表照片6张，证明王林、李巧红在领取钥匙后已实际使用涉案房屋的事实。王林、李巧红对上述证据的合法性、真实性和关联性均不认可，认为上述证据不能证明瑞基公司交付使用的房屋符合法定条件的事实。因王林、李巧林未否认已实际占有使用涉案房屋的事实，故本院对上述证据予以采纳。二、《建筑工程施工许可证》、《开工报告》、《工程停工报告》、《工程复工报告》、《供电平面图》等5份、有关克拉玛依市九公里2﹟地块生态休闲居住区项目外部系统配套工程燃气系统的《建筑安装工程竣工验收交接证明书》3页，证明涉案商品房迟延竣工验收系因政府主导的系统外配套工程批准和实施延误所致的事实。王林、李巧红对上述证据的真实性认可，但对其证明的事实不予认可。因王林、李巧红对上述证据的真实性认可，本院对上述证据予以采纳。再审期间，王林、李巧红提供了由原审人民法院作出的（2017）新02民终375号民事判决书，证明瑞基公司据以主张逾期交房可免责的合同第八条已被发生法律效力的裁判认定为无效。瑞基公司对该证据真实性认可，但对其证明力不予认可。因该民事判决书的当事人不是本案当事人，对本案无约束力，本院不予采纳。本院另查明：2015年11月30日，瑞基公司与王林进行验收交接后签署了《房屋验收交接单》1份，王林领取了钥匙并已实际占有使用涉案房屋。本院再审查明的其他事实与原审人民法院查明的事实相同。本院再审认为，本案争议焦点为：案涉商品房买卖合同及其附件、合同补充协议是否应当解除；原审人民法院判决瑞基公司向王林、李巧红赔偿利息损失188559.60元是否适当。现评析如下：一、关于案涉商品房是否已交付使用以及交付使用的时间问题。王林、李巧红起诉时主张瑞基公司交付使用的房屋不符合法定和合同约定的条件，应视为未完成交付。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：”对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”案涉《克拉玛依市商品房买卖合同》第十一条及《附件四合同补充协议》第8条约定双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件即《建筑安装工程竣工验收交接证明书》并签署交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。根据审理查明且双方无异议的事实，2015年11月30日，双方进行房屋验收交接并签署了《房屋验收交接单》，王林已领取房屋钥匙，应认定房屋已交付使用。在房屋验收交接时，涉案商品房尚未竣工验收，瑞基公司没有出示也根本无法出示证明房屋符合约定交付条件的《建筑安装工程竣工验收交接证明书》，王林、李巧红知道或者应当知道交付使用的涉案房屋状况，二人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋，同时涉案房屋也已经于2017年1月17日通过了竣工验收，这属于自己对民事权利的放弃和处分。王林、李巧红接收房屋后又以房屋不具备交付条件为由主张未完成交付的理由不能成立。二、关于案涉商品房买卖合同及其附件、合同补充协议是否应当解除问题。王林、李巧红起诉时以瑞基公司交付使用的房屋不符合法定和合同约定的条件为由，主张行使约定解除权。依照《克拉玛依市商品房买卖合同》第八条和第九条约定，出卖人瑞基公司应于2015年10月30日按合同约定的交付使用条件交付商品房，逾期超过30日后，买受人王林、李巧红有权解除合同。瑞基公司实际于2015年11月30日交房已逾期且超过了30日，王林、李巧红本有权解除合同。但约定解除权成立后，约定解除权人就解除合同还是继续履行合同应当在法定或者约定的期间内择其一行使，否则将使双方当事人的合同法律关系处于不稳定、不确定状态，从而损害市场交易秩序。本案中，王林、李巧红在约定解除条件成就后未行使约定解除权，而是于2015年11月30日与瑞基公司办理了房屋验收交接手续，同意和接受了瑞基公司对合同义务的履行，表明其二人已选择继续履行合同而以自己的行为放弃了解除权，该解除权随即消灭。若此后还允许行使该解除权，一是将损害法律应予保护的相对人瑞基公司的信赖利益，二是有违诚信原则和公平原则。因王林、李巧红的约定解除权已丧失，可以认定案涉《克拉玛依市商品房买卖合同》及其附件、合同补充协议已不具备解除的条件。王林、李巧红提出的解除合同、返还购房款和赔偿利息损失的主张无事实依据和法律依据，本院不予支持。原审人民法院判决合同解除并支持王林、李巧红的诉讼请求不当，应予纠正。综上所述，原审人民法院认定事实和适用法律错误，瑞基公司的再审请求成立，本院予以改判。依照《《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院（2017）新02民终169号民事判决及新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2016）新0203民初1834号民事判决；二、驳回王林、李巧红的诉讼请求。一审案件受理费9824.80元（王林、李巧红已预交）、二审案件受理费18809.71元（瑞基公司已预交），均由王林、李巧红负担。审判长  乌日娜审判员  薛根富审判员  张红见二〇一八年三月十五日书记员  黄 睿