江苏省南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0116民初534号
原告：中国农业银行股份有限公司南京六合支行，住所地江苏省南京市六合区雄州街道棠城西路64号。
负责人：陶成明，该支行行长。
委托诉讼代理人：汪民霞，江苏马健律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李想，江苏马健律师事务所律师。
被告：王晓白,女,1975年10月31日出生，汉族，户籍地浙江省泰顺县。
被告：吴泽富,男,1975年9月11日出生，汉族，户籍地浙江省泰顺县。
被告：南京华欧舜都置业有限公司,住所地江苏省南京市六合经济开发区。
法定代表人：刘金山，该公司总经理。
委托诉讼代理人：曹义怀，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐小兰，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。
原告中国农业银行股份有限公司南京六合支行（以下简称农行六合支行）与被告王晓白、吴泽富、南京华欧舜都置业有限公司（以下简称华欧舜都公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭对本案进行了审理。原告农行六合支行的委托诉讼代理人李想、被告华欧舜都公司的委托诉讼代理人曹义怀、唐小兰到庭参加诉讼，被告王晓白、吴泽富经本院公告送达传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
农行六合支行向本院提出诉讼请求：1、判令王晓白归还借款本金408,274.05元及利息24,119.90元（截止2016年12月19日，并自2016年12月20日起至实际给付之日按合同约定的标准计算利息）；2、判令农行六合支行就上述债权对位于江苏省南京市六合区龙池街道XX路XX号XX苑XX幢X单元XXXX室房产享有优先受偿权；3、判令王晓白支付逾期办证违约金（按借款剩余本金的日万分之五标准自约定交付条件满足90日起计算至实际给付之日止）；4、判令吴泽富、华欧舜都公司对王晓白的上述1、3项债务承担连带清偿责任；5、判令王晓白、吴泽富、华欧舜都公司承担本案的诉讼费、保全费以及律师费28,743.64元。事实和理由：2013年，农行六合支行与王晓白签订了《个人购房担保借款合同》，约定：农行六合支行向王晓白提供借款43.6万元用于购置位于江苏省南京市六合区龙池街道XXX路XX号XX苑XX幢X单元XXXX室房产（以下简称XXXX室房产），借款期限自2013年7月11日至2033年7月10日。合同中还对借款利率及违约责任等事项进行了约定。吴泽富作为王晓白的配偶，承诺承担共同还款责任。王晓白、吴泽富、华欧舜都公司三方还与农行六合支行签订了《房地产抵押合同》，约定王晓白、吴泽富连续3个月或累计6个月未按约还款，农行六合支行有权要求提前清偿借款并处理其所购的商品房，同时可要求华欧舜都公司对王晓白的债务承担连带清偿责任。现王晓白、吴泽富与华欧舜都公司均未按约还款，农行六合支行遂诉至法院。
王晓白、吴泽富未作答辩。
华欧舜都公司辩称，1、本案中的债务，王晓白、吴泽富用其名下XXXX室房产作为抵押担保，华欧舜都公司是保证人，根据法律规定，应当由王晓白、吴泽富名下的房产对债务优先进行清偿，不足部分再由华欧舜都公司承担；2、合同中并没有逾期办证需支付违约金的相关约定，农行六合支行主张逾期办证违约金没有法律依据；3、律师费应是农行六合支行与其委托的代理律师协商的结果，华欧舜都公司并未参与，律师费不能单纯以发票上的金额和合同作为依据，应以案件开庭次数及成本作为考量依据；4、对于农行六合支行主张的其他费用应按法律规定判决。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王晓白与吴泽富于2010年2月4日登记结婚。2013年4月13日，王晓白、吴泽富与华欧舜都公司签订《商品房预售合同》，约定由王晓白、吴泽富从华欧舜都公司处购买XXXX室房产，付款方式为分期付款，首付188,683元（含定金20,000元），余款43.6万元由王晓白、吴泽富用该商品房作抵押办理商业性贷款。华欧舜都公司应于2015年4月30日前交付房屋，交付房屋后90日内买卖双方应申请办理房屋所有权转移登记。同年7月，农行六合支行与王晓白、吴泽富、华欧舜都公司签订《个人购房担保借款合同》，约定：王晓白向农行六合支行借款43.6万元用于购买XXXX室房产，借款期限240个月；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档贷款基准利率为基础上浮15%确定，自中国人民银行贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；对应付未付利息，按规定计收复利，应付未付利息含借款期间内的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期间内按合同约定的借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；逾期借款从逾期之日起在本合同约定的执行利率基础上上浮50%计收罚息至本息清偿为止；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人、担保人应承担贷款人为此支付的律师费、差旅费等实现债权的费用；借款担保方式为抵押担保和阶段性保证，即由王晓白、吴泽富以XXXX室房产为借款提供抵押担保，自合同签订之日起10日内办妥抵押预告登记，自房产满足交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书并于房地产权属证书办妥之日起1个月内申请办理抵押登记手续；由华欧舜都公司为王晓白、吴泽富的上述债务提供阶段性保证，自借款发放之日起至借款人取得房地产权证书并办妥抵押登记手续之日止承担连带保证责任；担保范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、律师费、迟延履行金等实现债权的一切费用。合同另约定，非因贷款人原因造成房地产权属证书未在本合同约定的时间内办妥，借款人、抵押人应自约定的期限届满次日起，对借款剩余本金按日万分之五的比例向贷款人支付违约金；本合同项下同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，贷款人已经选择一种担保方式实现债权的，也可同时主张其他担保方式来实现债权。
同年7月10日，农行六合支行与王晓白、吴泽富、华欧舜都公司签订了《房地产抵押合同》并办理了核准登记，抵押合同约定：王晓白、吴泽富以XXX室房产为王晓白的上述43.6万元借款作抵押担保，抵押担保的范围包括借款本金及利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；在借款人连续3个月或累计6个月未能按约归还借款且保证人也未履行保证责任时,农行南京六合支行有权依法处分抵押房产，并可要求提前清偿借款。XXXX室房产登记簿上记载被担保的主债权数额为43.6万元。但因王晓白、吴泽富尚未办理和领取房产权属证书，正式的抵押登记手续仍未办理，农行六合支行至今未领取房屋的他项权证。
同年7月11日，农行六合支行依约将43.6万元借款交付，借据上载明年利率5.5675%，逾期年利率8.35125%，到期日2033年7月10日,按月还款，每月11日为还款日，采用等额本息还款法。截止2017年10月11日，王晓白累计逾期还款6个月以上，共计欠息38,285元,本金余额408,274.05元。因借款人及保证人均未按约清偿债务，农行六合支行诉至本院，并委托江苏马健律师事务所代理本案诉讼，支付律师费28,743.64元。
本院认为，农行六合支行与王晓白、吴泽富、华欧舜都公司签订的《个人购房担保借款合同》及《房地产抵押合同》是当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，对其为有效合同本院予以确认，各方均应按合同约定履行义务。现农行六合支行已履行出借款项的义务，王晓白应履行按期还款义务，其未及时还款导致本案诉讼，应承担相应的民事责任。本院已确认截止2017年10月10日，王晓白共计欠息38,285元,本金余额408,274.05元，累计逾期还款6个月以上，按约应予清偿全部本息，并按年利率8.35125%计算罚息至款项付清为止。农行六合支行主张的律师费,双方对此有明确约定且不违反相关法律规定，王晓白应予承担。根据2017年江苏省《律师服务收费试行标准》的规定，本院酌定按26,793元给付。对于农行六合支行请求就XXXX室房产的拍卖、变卖、折价款项享有优先受偿权，因双方签订了抵押合同并进行了登记，抵押信息也已记载到房产登记簿中，农行六合支行依法可对房产的拍卖、变卖、折价款项进行优先受偿。对于农行六合支行同时主张借款逾期利息及逾期办证违约金的诉讼请求，本院认为逾期利息是针对王晓白未归还银行借款致借款合同无法正常履行的法律后果，旨在补偿银行资金被占用期间的损失，而逾期办证违约金本质上也是为了保障银行将来实现债权而约定的损害赔偿条款，二者性质相同、功能相似，不应同时主张，根据合同法上的约定优先原则，本院选择适用违约金条款。华欧舜都公司拒绝支付违约金，应视为对违约金标准存在异议，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，可以请求人民法院予以适当减少。人民法院在审查和适用违约金条款时，也应以“造成的损失”为参照系数，以补偿为基础，惩罚为辅。截止2015年9月，王晓白一直在归还借款本息，在王晓白依法承担利息的情况下，逾期办证的行为并未对农行六合支行产生实际影响，农行六合支行也未提供证据证明为此遭受损失。在无损失的情况下，要求以剩余借款本金为基数按日万分之五的标准支付违约金，明显过高，本院酌定按日万分之一标准，自XXXX室房产交付满90日次日即2015年7月30日起计算。而自2015年10月起，王晓白未按约归还借款本息，且因逾期未办理房产权属证书，农行六合支行无法领取房产他项权证，可能影响其将来对抵押房产的拍卖、变卖、折价款项享有优先受偿的权利，其面临借款本息无法收回的风险，利益已受严重损害。故自2015年10月起，农行六合支行主张按合同约定以剩余本金为基数按日万分之五的标准计算违约金至借款实际清偿之日止，本院予以支持。
王晓白的上述债务是其与吴泽富夫妻关系存续期间产生，吴泽富亦承诺共同还款，故吴泽富应与王晓白对上述债务承担共同还款的责任。因上述债务在《个人购房担保借款合同》及《房地产抵押合同》约定的保证期间和保证范围内，华欧舜都公司作为保证人按约应承担连带清偿责任，保证期间按合同约定自借款发放之日起至借款人取得房地产权证书并办妥抵押登记手续之日止。华欧舜都公司辩称应在抵押财产不能清偿的部分承担保证责任，与双方约定不符，本院对此意见不予采纳。王晓白、吴泽富经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为其对自身诉讼权利的放弃，依法应承担相应法律后果。
综上所述，农行六合支行要求王晓白、吴泽富共同归还借款本金408,274.05元、支付律师费26,793元以及违约金（分段计算：以未清偿借款本金为基数,自2015年7月30日起至2015年9月30日止按日万分之一标准计算，自2015年10月1日起至借款本金实际清偿之日止按日万分之五标准计算），并要求对XXXX室房产的拍卖、变卖、折价款项享有优先受偿权，以及并要求华欧舜都公司对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院依法予以支持，对超出部分的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告王晓白、吴泽富于本判决生效后十日内共同归还原告中国农业银行股份有限公司南京六合支行借款本金408,274.05元，并支付律师费26,793元及违约金（以未清偿的借款本金为基数，自2015年7月30日起至2015年9月30日止按日万分之一标准计算，自2015年10月1日起至借款本金实际清偿之日止按日万分之五标准计算）；
二、原告中国农业银行股份有限公司南京六合支行对王晓白、吴泽富名下的位于江苏省南京市六合区XXX道XX路XX号XX幢X单元XXXX室房产的拍卖、变卖、折价款项在判决第一项债务范围内享有优先受偿权；
三、被告南京华欧舜都置业有限公司对判决第一项的债务在王晓白、吴泽富取得房地产权证书并办妥抵押登记手续前承担连带清偿责任；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司南京六合支行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8,217元，保全费3,020元，合计11,237元，由被告王晓白、吴泽富、南京华欧舜都置业有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向该院预交上诉案件受理费8,217元（户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。
审 判 长 厉荣媛
人民陪审员 鞠凤兰
人民陪审员 陈传慧
二〇一七年十月十七日
书 记 员 张 静