山东省青岛市城阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0214民初1483号
原告：青岛正阳商务区置业有限公司，住所地青岛市城阳区和阳路309号，统一社会信用代码：913702145757590182。
法定代表人：田志新，该公司总经理。
委托代理人：王可欣，山东琴岛律师事务所律师。
被告：万永涛，男，1980年7月31日出生，汉族，住山东省平度市。
原告青岛正阳商务区置业有限公司与被告万永涛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青岛正阳商务区置业有限公司的委托代理人王可欣，被告万永涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告青岛正阳商务区置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间的租赁合同于2017年1月4日解除；2、被告支付原告租金30814.52元（从2016年8月1日至2017年1月4日）、物业费2133元（从2016年5月1日至2017年1月4日）；3、被告支付原告违约金12326元（2个月租金）；4、被告支付原告解除合同后未能及时搬离涉案房屋原告的损失（每日租金及物业费从2017年1月5日起计算至实际搬离之日）；5、被告及时搬离涉案房屋，诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年12月17日，原、被告双方签订了租赁合同，约定由被告承租原告位于青岛市城阳区正阳路177号水悦城项目一区36号楼第一层编号为10的商铺一间，年租金为73954.84元，年物业费为5738.56元，租金及物业费均为季付，双方约定计租日为被告实际开业日或项目统一开业日中两者较早的日期，被告于2016年4月30日开始营业，但营业后一直未缴纳租金，原告多次催交以各种理由拒不支付，原告无奈按照合同约定于2016年12月30日向被告发出书面解除合同通知书，通知因被告严重违反了合同约定，致使被告无法实现合同目的，因此予以解除合同，并给予了被告合理时间搬出租赁房屋，但被告一直拒不搬出，为了维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。
被告万永涛辩称，涉案房屋尚未完全具备租赁合同约定的交付条件，且整个水悦城项目也不具备开业的条件，原告构成根本违约，在被告行使单方解除权之前，涉案租赁合同继续有效。原告所诉无事实及法律依据，请法院依法驳回。
当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据，本院认定如下：
一、原告提交被告在涉案房屋经营的美团网团购信息打印件，证明被告于2016年4月30日已经正式营业，并在收到原告解除合同通知书，双方已经解除合同后，并未按照合同约定于解除合同7日内搬离涉案房屋，而是继续强行使用并经营至今的事实。被告对美团接单信息无异议，但涉案房屋没有实际营业，燃气管道未安装，为了减少损失原告口头承诺可以先营业不支付租金、物业费等，被告只在网上接单，水电费被告已缴纳，且周围商铺也未装修营业。本院认为该证据具有真实性，应当结合其他证据作为定案的依据。
二、原告提交解除合同通知书复印件、快递单据及回执，证明被告拒不缴纳租金及物业费，原告按照合同约定向被告发出解除合同通知书，被告于2017年1月4日签收，双方合同于2017年1月4日解除。被告对证据的真实性无异议，确实收到，但属于原告单方解除合同，被告并未同意。本院认为该证据具有真实性，应当结合其他证据作为定案的依据。
三、被告提交原告出具的告知函，证明根据合同约定原告应提前3个月通知被告缴纳租金，所以被告在2017年1月、2月、3月是免租的。原告对证据的真实性无异议，但该通知应视为原告发出的一种附条件的邀约，条件是被告在2016年11月1日之前缴纳租金，则双方对于合同3.5条以实际行动进行变更，但如果被告并未缴纳，则应按照合同3.5条约定进行执行，原、被告是租赁关系，是平等的民事主体，对于已经生效的租赁合同的具体条款，不能仅仅以原告一方发出的通知就视为对合同的变更，对合同条款的实际变更要双方达成合意，原告给予了被告时间考虑，但被告并未同意，因此双方应按照合同3.5条进行执行。退一步讲，即使该通知视为有效，也不意味着被告正式开始营业后，可以不缴纳物业费，合同4.2.1约定也非常明确，以实际开业和统一开业日中较早的一日开始计算租金，而免租期内不免除物业费，另外物业于每季度前十日提前支付下一季度物业费，因此被告从未缴纳物业费的行为，已经达到了合同解除的条件，原告可以解除合同。本院认为该证据具有真实性，应当结合其他证据作为定案的依据。
四、被告提交青岛都霖物业发展有限公司出具的收据、原告出具的押金收据，证明被告于2015年4月20日缴纳了物业费，签订合同时被告收取了押金10000元。原告对证据的真实性均无异议，物业费收据并不是缴纳物业费，根据收据记载为公共性服务费、装修垃圾清运费等，应为物业公司为被告提供其他服务被告支付的费用，与物业费无关；押金无异议，但根据合同约定，因被告违约解除合同的情况下，押金不予退还。本院认为该证据具有真实性，应当结合其他证据作为定案的依据。
经审理查明，本院查明事实如下：
一、2014年12月17日，原告（合同甲方）与被告（合同乙方）签订房屋租赁合同，约定被告承租原告位于青岛市城阳区正阳路177号水悦城项目一区36号楼第一层编号为10#的商铺一间用于经营餐饮，品牌转转火锅，建筑面积为53.32平方米，租赁期限为5个租赁年度，租赁起始日按照该项目一区统一开业日或乙方租赁房屋实际开业日（两者比较早发生之日为准）开始计算。乙方租赁场所开业日为租赁场所开始对外营业之日。年物业管理费为5758.56元，合约第一、二、三年的日租金为3.8元/平方米，租金季付，合同前三个年度年租金为73954.84元，约定租金的收款账户户名为原告，综合物业服务费的收款账户户名为青岛都霖物业发展有限公司。乙方应向甲方支付10000元作为履约保证金，任何因乙方违约导致甲方提前解除合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约金而不予退还。关于违约责任，合同第13.3条约定，如乙方逾期超过30天未能支付、不支付或者延迟支付租金、综合物业服务费等均视为根本违约，甲方有权提前解除合同。合同第13.5条约定，本合同任何一方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。被告支付了履约保证金，更名为“喜汇园水饺”、“喜合园水饺”，并于2016年4月30日在美团网上发布信息开始接单。
二、2016年10月25日，原告向被告发出告知函，确定统一开业时间为2016年10月1日，于该日起正式开始计租，免租期为3个月，要求被告于2016年11月1日前向原告财务交纳首期租金（2016年10月1日-2017年3月31日，含3个月的免租期）18488.71元。被告未缴纳涉案房屋租金，2017年1月4日，被告收到原告发出的解除租赁合同通知书，原告要求解除涉案房屋租赁合同、缴纳租金及物业费，并搬离房屋。
以上事实，有原、被告提交的证据、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，本案争议的焦点为：一、被告是否尚欠原告租金及是否应当承担违约责任；二、原告是否有权主张物业费；三、合同解除后被告未搬离给原告造成的损失如何计算。
关于焦点一。原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。被告于2016年4月30日实际营业，依据《租赁合同》第3.1条约定，计算租赁起始日应自被告2016年4月30日实际营业之日起算，现原告向被告发出的告知函中明确表示以2016年10月1日作为租金开始计算日期，免租期为3个月，不违反法律规定和合同约定。至庭审时即2017年7月31日，被告尚未支付房屋租金、综合物业服务费，构成违约，应当支付欠付的租金并承担违约责任。原告依据《租赁合同》第13.3条约定解除租赁合同，理由正当，本院予以支持，双方租赁合同于2017年1月4日解除。原告要求被告按照合同约定支付违约金12326元（73954.84元÷12个月×2个月）、自2017年1月1至2017年1月4日租金810.46元（3.8元×53.32平方米×4天），理由正当，本院予以支持。
关于焦点二。原、被告签订的租赁合同中明确约定了由青岛都霖物业发展有限公司进行统一的物业管理及项目经营秩序管理，且约定物业费的收款账户户名亦为该公司，原告在庭审称物业费仍是欠缴状态，因此，原告并非提供物业服务的主体也并未代被告实际缴纳相关物业费，其要求被告支付物业费，本院不予支持。
关于焦点三。因被告违约，双方签订的租赁合同已经解除，被告应当及时搬离涉案房屋。原告要求被告支付合同解除次日起至实际搬离之日的日租金损失，本院予以支持。考虑到店铺搬离需要留有一定时间，本院认为日租金损失应以合同解除15日起计算为宜。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、确认原告正阳商务区置业有限公司与被告万永涛于2014年12月17日签订的租赁合同于2017年1月4日解除；
二、被告万永涛于本判决生效后十日内支付原告青岛正阳商务区置业有限公司违约金12326元；
三、被告万永涛于本判决生效后十日内支付原告青岛正阳商务区置业有限公司房屋租金810.46元；
四、被告万永涛于本判决生效后十五日搬离房屋，并支付原告青岛正阳商务区置业有限公司延迟搬离房屋的租金损失（以日租金202元计算自2017年1月20日起至实际搬离之日止）；
五、驳回原告青岛正阳商务区置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费932元，由原告自行负担662元，由被告负担270元。被告在履行上述付款义务时将应承担的诉讼费用一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 李 珂
审 判 员 纪仁峰
人民陪审员 徐友春
二〇一七年十二月八日
书 记 员 朱红建