浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第879号
上诉人（原审被告）临安市鸿达设备制造安装有限公司。
法定代表人李建明，执行董事。
委托代理人厉学军、蒋菲，浙江天目源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杭州市钱王机械安装有限公司。
法定代表人郭伟杰，总经理。
原审被告李建明。
委托代理人厉学军、蒋菲，浙江天目源律师事务所律师。
上诉人临安市鸿达设备制造安装有限公司（以下简称鸿达公司）因与被上诉人杭州市钱王机械安装有限公司（以下简称钱王公司）、原审被告李建明房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省临安市人民法院（2013）杭临民初字第2123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审判决根据有效证据及各方当事人的庭审陈述认定事实如下，钱王公司和李建明个体经营的锦城非标准设备制作安装队于2003年4月20日签订了《租用房屋协议》，约定钱王公司将位于临安市钱王大街955号内东侧6间厂房及南面一间工棚租给李建明，期限自2003年5月1日至2006年5月1日。2003年7月10日始，鸿达公司（法定代表人为李建明）以前述租用厂房为经营场所注册成立，并于此地生产经营。2006年5月1日，上述租赁合同届满后，鸿达公司继续租用，但未就租赁关系和钱王公司签订新的合同，2013年来，双方实际履行的租金为每月1万元。钱王公司于2013年6月6日书面通知鸿达公司、李建明，告知其解除租赁关系并限期腾空，鸿达公司不迟于2013年6月8日收到了上述通知但拒不腾退。2013年6月23日开始，钱王公司停止了案涉房屋的电力供应，鸿达公司从此以后未在案涉房屋处实际经营。钱王公司诉至原审法院，请求判令：1、解除钱王公司与鸿达公司、李建明的房屋租赁合同关系；2、鸿达公司、李建明立即腾退向钱王公司承租的坐落于临安市钱王大街955号内东侧6间厂房及南面一间工棚，并支付拖欠的租金70000元（按月租金1万元从2013年3月1日暂计算至2013年9月30日为70000元，其后继续计算至鸿达公司、李建明腾退房产之日止）；3、本案诉讼费由鸿达公司、李建明负担。在一审庭审过程中，钱王公司明确其主张的“租金”为不定期租赁合同解除前的租金及不定期租赁合同解除后的占有使用费。
原审法院认为，钱王公司与李建明之间已不存在房屋租赁合同关系，故钱王公司针对李建明的诉讼请求，原审法院均不予支持。鸿达公司向钱王公司不定期租赁案涉房屋的事实清楚，证据充分，租赁关系合法有效，不定期租赁的出租人有权随时解除合同，钱王公司也已履行了告知义务，故钱王公司与鸿达公司之间的房屋租赁合同已经解除，无须通过本案诉讼进行解除，故钱王公司要求解除与鸿达公司的房屋租赁合同关系的诉讼请求，原审法院也不予支持。房屋租赁合同解除后，承租人应当向出租人交还租赁物，故钱王公司要求鸿达公司腾退向钱王公司承租的案涉房屋的诉讼请求，原审法院予以支持。现鸿达公司在合同解除后仍然继续占有案涉房屋，应当参照不定期租赁的租金即每月一万元的标准支付占有期间的占有使用费。对于占有使用费的具体计算，原审法院认为，虽然不定期租赁的出租人有权随时解除合同，但其应当在合理期限之前通知承租人，本案中，钱王公司于2013年6月6日向鸿达公司发出解除合同的通知，并于2013年6月23日停止了鸿达公司的电力供应，留给鸿达公司搬迁的准备时间不充分，钱王公司停电的行为也实际影响了鸿达公司对租赁物的使用，根据本案实际情况，结合鸿达公司的抗辩意见，原审法院酌情确定鸿达公司可以适当减少应当交纳的房屋租金（占有使用费）30000元。对于鸿达公司称2010年4月20日与钱王公司重新签订了新的《租用房屋协议》的抗辩意见，原审法院认为，该份协议原审法院在证据评析部分已否定了其证明力，故该抗辩意见，原审法院不予采纳；对于鸿达公司称其有权获得拆迁补偿的抗辩意见，原审法院认为，该抗辩与本案涉及的房屋租赁合同无关，原审法院不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、临安市鸿达设备制造安装有限公司于判决生效之日起30日内搬离并向杭州市钱王机械安装有限公司交还座落于临安市锦城街道钱王大街955号内东侧6间厂房及南边1间工棚。二、临安市鸿达设备制造安装有限公司于判决生效之日起10日内支付杭州市钱王机械安装有限公司从2013年3月1日到2013年9月30日的租金（占有使用费）40000元；2013年9月30日之后的租金（占有使用费）按照每月10000元的标准计算至实际搬离之日止，并限临安市鸿达设备制造安装有限公司于实际搬离之日前支付。三、驳回杭州市钱王机械安装有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1550元，减半收取775元，由杭州市钱王机械安装有限公司负担300元，由临安市鸿达设备制造安装有限公司负担475元。
宣判后，鸿达公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院将上诉人与被上诉人之间的房屋租赁关系认定为不定期租赁不当。双方在2010年4月20日订立了《租赁房屋协议》，该协议是双方真实意思表示，合法有效，即使有相应改动，也是双方协商一致的结果，最后由双方当事人签字或盖章确认而生效。一审法院对该协议上改动部分的认定较为机械，不应按照审理此类案件的一般经验处理，而应结合本案的实际情况判定：1、一审法院认为该协议涂改处没有签章就不予认定该协议不当，日常生活中，只要合同双方对一式二份的合同都作出修改，各方均持有一份也是可以的；2、一审法院认为涂改部分对原打印部分作了重大修改且内容矛盾，是对租房事实不了解导致的，该协议第二条对整个租赁期限、租金和租金调整方法均作了约定，即整个租期为2010年5月1日至2017年12月30日止，前20个月即2010年5月1日至2011年12月30日的租金总额为108333元，2012年1月1日开始租金另行协商确定，结合上诉人交纳房租的时间及金额来看，上诉人按照协议约定交纳2012年1月1日之前的租金，之后双方口头协商租金1万元／月，上诉人也按约交纳了，因此双方对协议内容约定明确，不存在前后矛盾之处；3、一审法院认为该协议涂改显然分两次完成缺乏依据，根据上述1、2可见，该协议第二条的改动在时间节点上完全吻合，内容也前后呼应，且均实际履行，双方也签字确认。二、基于对双方租赁关系的错误认定，一审法院判令上诉人搬离案涉房屋于法无据。因为上诉人与被上诉人已经签订了租赁协议，所以双方形成的是定期租赁合同关系，合同解除应以协商一致或者符合法定解除条件为前提。本案中被上诉人仅以邮递的方式通知被上诉人，未与被上诉人协商且随意拉闸限电，不仅未解除租赁合同关系，且构成违约。被上诉人在一审庭审中陈述“2012年7月6日的领（付）款凭证上也载明了双方的租赁关系于2012年7月底结束，这和2012年7月17日我们发给被告的通知也能相印证”，这样的陈述其实已被被上诉人自己否定了，上诉人按约交纳租金至2013年2月，被上诉人也收取了，双方以实际行动践行着租赁合同，故租赁合同并未于2012年7月底解除。因此，在租赁关系仍存在的情况下，被上诉人无权要求上诉人搬离。综上，上诉人鸿达公司请求二审法院撤销原判，改判驳回钱王公司的一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费由钱王公司负担。
被上诉人钱王公司辩称：一、上诉人和被上诉人未签订过书面的房屋租赁协议，上诉人自2003年7月10日起租用被上诉人的厂房与工棚，但未订立书面协议，上诉人将2010年4月20日的房屋租赁协议上的“经双方法人签字盖章”曲解为“签字或盖章”不当，不符合文字表达的逻辑也有违合同生效的法定条件，上诉人还将该协议第二条的“贰拾个月”曲解为“前贰拾个月”，其目的均是为了伪造其和被上诉人签订过书面房屋租赁协议的事实。二、一审法院认定被上诉人2013年6月6日通知上诉人解除不定期租赁合同正确。被上诉人早在2012年7月17日已向上诉人发出解除不定期租赁合同的通知，但上诉人仅确认收到了2013年6月6日的通知。既然双方系不定期租赁协议，出租人享有随时解除合同的权利。被上诉人自2012年7月发出解除通知以来，多次向上诉人催告未果，上诉人拖延被上诉人自建房屋的时间，明显不当。综上，被上诉人钱王公司请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告李建明辩称：同意鸿达公司的上诉意见。
上诉人鸿达公司在二审期间向本院提交以下证据材料：征收协议书复印件一份，系上诉人与被上诉人在原审法院的另一房屋租赁合同纠纷中申请原审法院调取的，欲证明被上诉人在向上诉人发出解除租赁合同通知之前，已经与政府达成拆迁补偿协议，被上诉人存在侵吞搬迁补偿费的嫌疑。
被上诉人钱王公司、原审被告李建明在二审期间均未向本院提交新证据。
对上诉人鸿达公司二审提交的证据材料，被上诉人钱王公司对真实性无异议，但认为与本案无关，被上诉人已经在2012年7月通过书面通知以及在收款凭证上予以载明的方式与上诉人解除租赁关系。原审被告李建明对上诉人鸿达公司二审提交的证据材料予以认可。本院认为，该证据与本案租赁合同解除和租金、占有使用费的支付无关，故本院对该证据不予采信。
本院二审经审理认定的事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为，根据“谁主张、谁举证”的民事诉讼证据规则，鸿达公司对其主张与钱王公司于2010年4月20日订立了《租用房屋协议》负有举证责任。根据鸿达公司一审提交的落款时间为2010年4月20日的《租用房屋协议》，虽然其上有钱王公司法定代表人郭伟杰的签名，但从该协议的形式看，除甲方、乙方名称、签章和协议第2条中三处房屋租赁费部分为空白需要另行填写外，其余均为打印件，而该协议第2条中对打印的合同期限有明显涂改迹象，并手工添加了“2012年1月1日至2017年12月30日止，厂房租金到时双方另行协商确定”条款，甲、乙双方却并未在上述涂改和条款增加处盖章确认，明显与合同订立、修改的一般常理不符，钱王公司对该合同内容不予确认，鸿达公司对此也未能作合理解释，鸿达公司主张双方约定2012年1月1日之后租金按照1万元／月计付且其按照该约定实际履行，也与其确认的从2013年1月起按照1万元／月支付租金的事实以及其一审提交的领（付）款凭证不符，故应视为双方未就书面的房屋租赁合同主要条款达成一致，一审法院对该协议不予认定正确，鸿达公司的上述主张依据不足，本院不予支持。因鸿达公司长期有偿占有、使用钱王公司的案涉房屋且双方未订立书面的房屋租赁合同，故一审法院认定双方形成不定期租赁合同关系正确，钱王公司作为不定期租赁的出租方有权依法随时解除合同。钱王公司主张其于2012年7月已经向鸿达公司发出合同解除通知，但未提交有效送达的依据，故一审法院不予采纳正确。一审法院根据钱王公司于2013年6月向鸿达公司发出且鸿达公司已经收到的解除通知，认定双方之间的不定期租赁合同已经解除且判令鸿达公司限期搬离正确，并在综合考虑钱王公司在向鸿达公司发出解除通知时给予的腾退期限不合理的情况对合同解除前的房屋租金予以调整、对合同解除后实际使用费参照不定期租赁的租金计算，合理、合法，本院予以确认。综上，鸿达公司的上诉请求均依据不足，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理1550元，由鸿达公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王亮
审 判 员 韩昱
代理审判员 韦薇
二〇一四年四月十日
书 记 员 周佳