杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭上民初字第427号
原告（反诉被告）：戴琦。
委托代理人：陈乐娇。
被告（反诉原告）：杭州江干区副食品有限公司。
法定代表人：陈小狗。
委托代理人：范如海。
戴琦为与杭州江干区副食品有限公司（以下简称江干副食品公司）租赁合同纠纷一案，于2009年3月26向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员阮颖独任审判。审理中，根据戴琦的申请，本院依法委托浙江省建筑科学设计研究院有限公司对杭州金钗袋巷农贸市场105号摊位渗漏情况进行了检测鉴定。2009年4月22日，江干副食品公司提出反诉。本院依法受理后，依法组成合议庭审理。2009年6月9日，戴琦申请变更诉讼请求，本院依法予以准许。2009年7月17日，本院公开开庭将本诉与反诉合并进行了审理，戴琦及其委托代理人陈乐娇、江干副食品公司的委托代理人范如海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告戴琦起诉称：2006年12月30日起至今，我租赁江干副食品公司举办的杭州金钗袋巷农贸市场的105号摊位经营水果，面积约150平方米，2007年租金为187000元，2008年租金为110000元。在经营水果后，发现房屋大面积漏水，很多水果因被雨淋湿而烂掉。期间，多次要求江干副食品公司维修，刚开始江干副食品公司承诺维修，最后告知我该房屋漏水系先天性的，无法维修。由于房屋漏水，导致152平方米的摊位中55.7平方米不可使用。由于农贸市场包括105号摊位被杭州市江干区人民法院强制拍卖，由夏福梅取得所有权，夏福梅于2009年3月18日发出通知要求我搬离105号摊位，造成我巨大损失，江干副食品公司应按照漏水面积占房屋总面积的比例赔偿两年的租金共计108834.87元（其中1.1万元为违约金）。另外江干副食品公司收取的1万元押金应予返还。故诉至法院，请求判令江干副食品公司：1、支付违约金1.1万元；2、赔偿实际损失97834.87元；3、退还押金1万元；4、承担本案诉讼费用。
本诉被告江干副食品公司答辩称：首先，本公司并无合同约定的违约行为，故无需支付违约金；其次，戴琦要求本公司赔偿实际损失9万多，没有事实依据和法律依据；再次，戴琦要求本公司退还押金，但其至今仍欠两个月的租金，只有在付清租金的情况下才能退还押金。故请法院驳回戴琦的诉讼请求。
反诉原告江干副食品公司反诉称：戴琦与本公司所属的金钗袋巷农贸市场自2006年12月30日至2008年12月30日签订过两期摊位租赁合同（均为105号摊位），第××期租金为187000元，第二期为110000元。合同于2008年12月30日到期后，双方未再签订租赁合同，但戴琦继续占用摊位经营，本公司多次催讨摊位使用费，其××直拒绝支付。2007年12月，戴琦未经本公司同意，擅自破墙开门占用本公司与105号摊位相邻的××间营业房用作员工用房，该营业房被占用造成的租金损失理应由戴琦赔偿，并应将营业房归还本公司。故诉至法院，请求判令戴琦：1、支付摊位使用费18332元；2、赔偿租金损失9800元；3、返还侵占的营业用房（即金钗袋巷农贸市场98号）××间；4、支付卫生费600元；5、承担本案诉讼费用。
反诉被告戴琦答辩称：1、由于房屋漏水，江干副食品公司让我交租金的时候，我出于对抗，所以拒付租金。租金是要付的，但要求支付全部租金是不合理的，不能使用的面积的租金应当免去。2、农贸市场98号营业房是江干副食品公司免费给我使用的，因此不应赔偿租金损失，并且我已经于2009年4月27日搬出了98号摊位。
戴琦为支持其本诉主张，向本院提供如下证据：
1、2007年租赁合同××份；
2、发票八份；
证据1-2用以证明双方2007年的租赁关系及江干副食品公司收取了10000元押金的事实；
3、证明××份；
4、照片四份；
5、江干副食品公司发给戴琦的律师函××份；
6、律师调查笔录××份；
证据3-6用以证明房屋漏水造成戴琦损失，且戴琦××直在主张该损失的事实；
7、通知××份，用以证明戴琦收到通知，其租赁的105号摊位被杭州市江干区人民法院强制拍卖，并由夏福梅竞拍所得，现夏福梅要求戴琦搬离的事实；
8、2008年租赁合同××份，用以证明2008年双方的租赁关系以及违约条款的约定；
戴琦为支持其反诉主张，向本院提供如下证据：
9、钥匙××把，证明戴琦并非擅自占用98号营业房的事实。
江干副食品有限公司为支持其本诉及反诉主张，××并向本院提供如下证据：
1、2008年租赁合同××份，用以证明双方存在租赁关系的事实；
2、摊位平面图××份，用以证明租赁摊位并没有包括98号营业房；
3、金钗袋巷农贸市场房屋产权证××份，用以证明105号摊位的产权归江干副食品公司所有的事实；
4、2009年4月12日、13日都市快报各××份；
5、2009年4月13号拍摄的105号摊位照片四张；
证据4-5用以证明这两天下雨对戴琦的摊位经营没有影响的事实；
6、2009年4月23日、24日杭州日报各××份，用以证明这两天下雨，但鉴定人员对漏水无法检测，说明没有漏水的事实；
7、房产证××份，用以证明105、98号摊位的产权属于江干副食品公司的事实；
8、带编号的金钗袋巷农贸市场平面图××份，用以证明105、98号摊位的位置；
9、证明××份；
10、黎庆荣与金钗袋巷农贸市场租赁合同××份；
11、黎庆荣身份证复印件××份；
证据9-11用以证明98号营业房是被戴琦擅自破墙占用的事实；
12、市场名称登记证××份，用以证明江干副食品公司是金钗袋巷农贸市场的主办者。
经庭审质证，结合双方的质证意见，本院对上述证据认证如下：
××、关于戴琦提供的证据
江干副食品公司对证据1、2、5、7、8的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据3、6的真实性有异议，认为系证人证言，证人应当出庭作证；对证据4的真实性有异议，且认为不能看出漏水面积；对证据9的真实性、关联性有异议，认为不是江干副食品公司交给戴琦的。
本院认为，戴琦提供的证据1、2、5、7、8真实、合法，与本案有关联，其中证据1、2、7、8能证明戴琦欲证明的事实，证据5能证明江干副食品公司为与戴琦租赁纠纷××事向戴琦发函的事实；证据3、6系证人证言，证人未出庭作证，故对该两份证据效力不予认定；证据9系钥匙实物，不能证明戴琦的待证事实，对该证据依法不予认定。
二、关于江干副食品公司提供的证据
戴琦对证据1-3、7、8、12的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据4、5的真实性无异议，但认为不能证明其待证事实，戴琦主张赔偿的部分并不是照片中拍摄的在经营的部分；对证据6的真实性无异议，但认为不能证明其待证事实；对证据9-11的真实性有异议，认为系证人证言，证人应当出庭作证。
本院认为，证据1-3、7、8、12真实、合法性，与本案有关联，依法予以认定；证据4、5真实、合法，但由于照片不能反映涉案房屋的整体情况，故无法证明江干副食品公司的待证事实；证据6真实、合法，对鉴定的情况将结合鉴定报告、鉴定人出庭接受质询的情况综合认定；证据9-11系证人证言，证人未出庭作证，故对该组证据效力不予认定。
审理中，戴琦向本院提出申请，要求对杭州金钗袋巷农贸市场105号摊位渗漏情况进行检测鉴定。本院依法予以准许，并委托浙江省建筑科学设计研究院有限公司进行鉴定。2009年5月12日，鉴定单位出具检测鉴定报告××份，结论为：杭州金钗袋巷农贸市场105号摊位A轴至D轴伸缩缝及局部顶板渗漏。根据戴琦及江干副食品公司的申请，浙江省建筑科学设计研究院有限公司工程师何欣出庭并接受双方当事人质询。就该份检测鉴定报告，戴琦对其真实性、合法性、关联性均无异议；江干副食品公司认为不具科学性，且鉴定过程不符合正当程序。本院认为，浙江省建筑科学设计研究院有限公司及何欣具有相应的司法鉴定资质，鉴定程序亦未违反相关规定，其经过现场检测得出的结论，本院依法予以确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认案件事实如下：
江干副食品公司系杭州金钗袋巷农贸市场的举办者。2006年12月，戴琦与杭州金钗袋巷农贸市场签订营业房（摊位）租赁合同××份，约定将该市场105号摊位出租给戴琦，租赁期限自2006年12月30日至2007年12月30日；年租金187000元；押金为10000元。合同签订后，戴琦按约交纳了押金10000元及2007年租金。2007年12月25日，双方续签营业房（摊位）租赁合同××份，该合同约定：甲方（江干副食品公司）将105号摊位××间出租给乙方（戴琦）作营业使用；租赁期限自2008年1月1日至2008年12月31日止；年租金110000元；押金定额为10000元，押金不计息，合同期满时归还，押金已于2006年12月底由江干副食品公司收取，并由该公司负责退还；甲方向乙方收取卫生费3600元／年、工商费1200元／年；违约责任：在合同期内，双方均应严格履行合同，若有违约，违约的××方应向另××方支付租金总额的10%的违约金，违约金不足以弥补另××方实际损失时，还应支付赔偿金。有下列情况之××，甲方应承担违约责任，支付违约金、赔偿金：（1）未按合同规定的面积提供营业房（摊位）；（2）未按合同规定的期限提供营业房（摊位）；（3）未按合同规定的要求提供服务。合同还对其他事项进行了约定。2007年12月31日，戴琦向江干副食品公司交纳了2008年的租金110000元。自2006年12月30日起，戴琦××直实际使用105号摊位用于水果经营，2007年12月起，与105号摊位相邻的98号营业房也由戴琦使用。
2008年12月31日租赁合同到期后，双方未再继续签订租赁合同。2009年2月16日，江干副食品公司致函戴琦，要求其支付2009年1-3月的租金。2009年2月26日，105号摊位所在的上城区望江路95-121号金狮苑10、11幢底商113号商铺于被杭州市江干区人民法院拍卖，案外人夏福梅取得所有权。戴琦于2009年4月28日搬出105号摊位和98号营业房。在此期间的105号摊位租金、卫生费，戴琦尚未支付。
2008年10月，戴琦向江干副食品公司反映105号摊位存在漏水问题，江干副食品公司进行了简单维修，但未予解决。审理中，本院委托浙江省建筑科学设计研究院有限公司对105号摊位的渗漏情况进行了检测。检测结果为：1、杭州金钗袋巷农贸市场105号为××层临街摊位，摊位建筑平面尺寸约为7.6m×20m，所属房屋结构形式为框架结构，顶板采用钢筋混凝土现浇板，摊位D轴以北部分位于小区住宅楼下，D轴以南部分顶部为小区室外路面，2、3、轴为房屋伸缩缝，采用双柱双梁结构；2、摊位2、3轴伸缩缝处存在渗水痕迹，伸缩缝下梁侧粉刷层大面积受潮发霉，渗漏范围在A轴至D轴之间；摊位1-3／A-B轴范围及B轴北侧顶板板底粉刷层存在多处水渍，有渗水痕迹。检测鉴定结论为：杭州金钗袋巷农贸市场105号摊位A轴至D轴伸缩缝及局部顶板渗漏。
现戴琦与江干副食品公司就租赁事宜发生纠纷，故诉至法院要求依法处理。
本院认为，戴琦与江干副食品有限公司签订的两份营业房（摊位）租赁合同均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合同应属有效，双方当事人均应依约全面履行合同义务。
××、关于戴琦的本诉诉讼请求。1、根据2007年12月25日签订的租赁合同，如江干副食品公司未按合同规定的要求提供服务，则应向戴琦按租金总额10%的标准支付违约金。本院认为，出租方向承租方提供符合租赁目的的标的物是出租方的××项基本义务，本案中双方明知105号摊位用于水果经营之用，该摊位存在漏水问题亦是江干副食品公司知晓的，虽经其维修，但未能彻底解决，致使戴琦不能充分地享有合同权利，故对戴琦要求江干副食品公司支付违约金11000元的诉讼请求，本院依法予以支持。2、关于戴琦要求江干副食品公司按照漏水部分面积和2007年、2008年的租金标准赔偿实际损失97834.87元的诉讼请求，本院认为：首先，根据检测鉴定结果，可以确认渗漏现象客观存在，结合检测报告中的平面图，A轴至D轴伸缩缝及局部顶板渗漏部分的面积约为整个摊位面积的××分之××；其次，戴琦在庭审中陈述从2006年12月开始即存在房屋渗漏问题，但直至2008年10月才向江干副食品公司反映，可见其水果经营虽受漏水的影响，但并未严重到存在渗漏部分的房屋均无法使用的程度，因此，本院酌情确定戴琦因房屋部分渗漏而受到的损失为4万元，扣除违约金11000元，江干副食品公司应向戴琦另行赔偿损失29000元。3、根据双方在租赁合同中的约定，戴琦于2006年12月交纳了押金10000元，现合同期满，江干副食品公司应依约退还该笔押金，对戴琦的该项诉讼请求，本院依法予以支持。
二、关于江干副食品公司的反诉诉讼请求。1、2008年12月31日租赁合同到期后，双方未续签，而戴琦继续使用租赁物至2009年4月28日。在此期间，江干副食品公司并未对戴琦的使用行为提出异议，而只是致函要求戴琦支付租金，故原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。江干副食品公司要求戴琦按2008年的租金标准计算从2009年1月1日至2月26日（即该处房屋被拍卖之日）的摊位使用费和卫生费的诉讼请求，本院依法予以支持，但计算有误，且应当对漏水部分的面积的租金按照前述标准予以酌情扣除，故本院依法将摊位使用费调整为14864元，将卫生费按实际使用天数调整为562元。2、关于江干副食品公司要求戴琦返还金钗袋巷农贸市场98号营业房并赔偿该营业房租金损失的诉讼请求，本院认为，江干副食品公司未能提供证据证明98号营业房系戴琦擅自破墙占用，作为农贸市场，所有的摊位或营业房均应用于出租或经营，对戴琦使用98号营业房的行为江干副食品公司应是明知的；同时，在长达××年多的使用期间内，江干副食品公司亦未就98号营业房向戴琦主张租金或其他权利，况且，双方于2007年12月25日签订了2008年的租赁合同，如果江干副食品公司要求戴琦作为承租人使用98号营业房并支付租金的话，应当在签订合同时即进行约定；再者，目前戴琦已搬离98号营业房，故对江干副食品公司的该两项诉讼请求，依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第××款、第××百零七条、第××百××十二条、第二百××十二条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百××十六之规定，判决如下：
一、杭州江干区副食品有限公司应支付戴琦违约金11000元；
二、杭州江干区副食品有限公司应赔偿戴琦损失29000元；
三、杭州江干区副食品有限公司应退还戴琦押金10000元；
四、戴琦应支付杭州江干区副食品有限公司租金14864元；
五、戴琦应支付杭州江干区副食品有限公司卫生费562元；
以上一至五项相抵，杭州江干区副食品有限公司应于本判决生效之日起10日内支付给戴琦34574元；
六、驳回戴琦的其他诉讼请求；
七、驳回杭州江干区副食品有限公司的其他反诉请求。
本诉案件受理费4197元，财产保全申请费1020元，由戴琦负担3879元，杭州江干区副食品有限公司负担1338元；反诉案件受理费260元，由戴琦负担140元，杭州江干区副食品有限公司负担120元；检测费8000元，由戴琦负担6000元，由杭州江干区副食品有限公司负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本五份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，对本诉部分上诉的，预交上诉案件受理费4197元，对反诉部分上诉的，预交上诉案件受理费260元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审 判 长 孙 丽
代理审判员 阮 颖
人民陪审员 王明珠
二〇〇九年八月二十五日
书 记 员 陈聪清