江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2013）新民初字第1327号原告陆亚，在中国航空油料有限公司江苏分公司无锡供应站工作。委托代理人王玉凤。被告张家港市华芳房地产开发有限公司，住所地张家港市经济开发区悦丰大厦。法定代表人戴卫清，该公司总经理。委托代理人黄志良，江苏国瑞律师事务所律师。委托代理人张勤聪，江苏国瑞律师事务所律师。原告陆亚与被告张家港市华芳房地产开发有限公司（以下简称华芳公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2013年7月19日受理后，依法由审判员胡艳丽独任审判，于2013年10月9日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2014年3月28日公开开庭进行了审理。原告陆亚及其委托代理人王某，被告华芳公司的委托代理人黄志良、张勤聪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陆亚诉称，其购买了华芳公司开发的东鼎家园的房屋，但在居住期间数次发现房屋存在渗漏水现象，特别是2012年8月台风过后，卧室、客厅、厕所等多处漏水，给其生活造成障碍。为了维护自己的合法权益，故诉至法院，要求华芳公司重新建造东面、北面、南面及厕所的窗户共计四扇，并重新计算保修期；赔偿因漏水造成的损失109600元，其中墙面维修31000元、厕所与窗户维修15000元、地板维修10000元、维修一个月的误工费及家具搬运费6000元、维修后居住宾馆费用43200元、维修保洁400元、诉讼期间产生的电话费等费用4000元。被告华芳公司辩称，陆亚购买的房屋确实曾经出现漏水问题，但其公司已经进行了维修，并已经赔付了损失，现在出现的渗水问题没有证据证明是质量问题，可能是日常开窗管理不当或其他原因导致，具体原因现无法明确；卫生间漏水是因为陆亚在装修时将地漏堵住了，破坏房屋结构导致的。陆亚主张的各项损失中除墙面维修已经进行评估确认，其公司没有异议外，对于其他损失均没有证据证明，且有些尚未实际产生，其公司不予认可，但对于存在的房屋质量问题其公司同意进行维修。综上，请求法院依法判决。经审理查明，2009年9月2日，陆亚与华芳公司签订了《商品房买卖合同》，由陆亚购买了华芳公司开发的东鼎家园24门牌××层××01号房屋（以下简称东鼎家园24号××01室）。2010年××月13日，东鼎家园24号××01室以陆亚为所有权人领取了房屋所有权证。2011年6月11日，陆亚与华芳公司在无锡南丰物业管理有限公司的见证下签订了协议，约定：“三方就东鼎家园24号××01室卫生间管道漏水造成损失一事，经三方多次洽谈协商，由华芳公司对该室造成的损失一次性补偿现金23800元。华芳公司支付该款之日起10天内完成面砖修复工作，陆亚放弃继续追究责任的权利，并将责任前所持有的资料移交给华芳公司”。事后，双方依约履行了各自的义务。另查明，2012年年初，陆亚因东鼎家园24号××01室房屋的墙面、卫生间渗漏水问题向无锡南丰物业管理有限公司进行了报修，后物业公司就此事联系了华芳公司。2012年8月底，华芳公司将东鼎家园24号××01室东面、南面、北面共计三面外墙涂刷了防水涂料，但对于室内墙面及卫生间问题未进行处理。因双方就赔偿问题无法达成一致意见，陆亚遂诉至本院。陆亚认为渗水造成墙面、地板、卫生间装修损坏，因双方对于产生渗水问题的原因及维修费用无法达成一致意见，陆亚依法申请进行鉴定，由于陆亚拒绝缴纳鉴定费，导致对于漏水原因未能鉴定，后陆亚重新申请对维修费用进行鉴定，本院依法委托无锡长江工程造价事务所有限公司进行鉴定。工程造价咨询报告书确认：卫生间墙面砖现场核实无异常，故鉴定结果未包含面砖修复费用；卧室实木地板现场核实无异常，故鉴定结果未包含地板修复的费用；墙体渗水鼓包修复的工程造价鉴定结论为21××9元。评估结束后，陆亚反映出现了新的漏水问题，本院再次组织双方进行了现场勘察，华芳公司另行派出工程师陈艳飞参与了现场勘察。经勘察：在主卧与卫生间的隔墙距离踢脚线5厘米高的地方出现新的墙面鼓包情况，客厅原有的渗水处尚有潮湿的感觉，客厅东南部位原有的渗漏处较为潮湿。陈艳飞表示：客厅窗户上方潮湿处如果不是墙面渗水造成，就应该是窗户上方凹槽易积水导致的；窗户下方的渗漏问题可以排除窗户问题导致，但具体原因不明；卫生间渗水应该是管道井有水导致的，但是管道井有水的原因无法判断，卧室和卫生间的隔墙墙面鼓包应该是卫生间返潮造成的。华芳公司表示对于渗漏原因不申请鉴定，同意对于渗漏水问题进行维修，对于已鉴定的维修费用及新出现的墙面鼓包维修同意共计赔偿5000元。陆亚同意由华芳公司对渗漏水问题进行维修，并表示对于维修费用不再申请鉴定。上述事实，有陆亚提供的《商品房买卖合同》、房屋所有权证、发票、物业公司出具证明2份，华芳公司提供的协议，司法鉴定结案函、工程造价咨询报告书、本院调取的诉前调解笔录3份、制作的现场勘察笔录2份及双方当事人陈述在卷佐证。诉讼中，陆亚认为墙面渗水是由于窗户质量问题造成的，卫生间漏水是由于管道渗漏造成的，为了解决维修问题多次至华芳公司，但华芳公司均未予以解决，要求华芳公司重建四扇窗户，赔偿维修费用、物品损失费用、维修期间另行居住的费用等共计109600元，提供物业公司出具证明2份、邻居出具的证明、照片若干、汽油费发票、各类车票14张予以证明。华芳公司认为出具证明的人员应当出庭作证，对于真实性均不予认可；对于照片的真实性无法核实，且并无证据证明窗户存在质量问题，不同意进行重建；维修费用已经有关部门鉴定确认，对于鉴定确认的费用没有异议，陆亚主张的其他费用没有证据证明，且没有实际产生不予认可；对于主张的交通费等没有法律依据，不予认可。陆亚对于因窗户质量问题造成的漏水未能提供证据证明。本院认为，陆亚与华芳公司产生的损害赔偿纠纷是属于商品房买卖合同中因房屋质量产生的损害赔偿纠纷。陆亚与华芳公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，华芳公司作为开发商对其出卖的商品房的主体结构工程、屋面防水工程等有法定的保修义务，并对因墙面渗漏等房屋质量缺陷造成的损失承担赔偿责任。虽然本案中陆亚未能对墙面、卫生间渗漏原因进行鉴定，但综合法院现场勘察、物业公司出具的证明及华芳公司工程人员的陈述，结合在华芳公司进行外墙防水处理后墙面渗漏明显有了改善等因素，可以排除东鼎家园24号××01室房屋的墙面、卫生间渗漏系由陆亚自身原因造成，华芳公司作为开发商应对房屋是否存在质量问题负举证责任。华芳公司经本院释明表示不对是否存在质量问题进行鉴定，应当承担举证不能的不利后果，即认定墙面、卫生间渗漏水系由于房屋质量问题导致。根据物业公司出具的证明，墙面漏水、卫生间渗漏并非近期才产生，均是在质保期内出现，虽然华芳公司对物业公司出具的证明不予认可，但未能提供证据予以推翻，本院不予采信。华芳公司出卖给陆亚的房屋出现渗漏水情况，应当由华芳公司承担保修义务，并对渗漏造成的财产损失承担民事赔偿责任。现华芳公司亦同意对于存在的问题履行维修义务，此是其真实意思表示，且符合法律规定，本院予以准许。关于陆亚要求重建窗户、重新计算保修期的请求，虽然漏水是事实，但目前证据无法证明是由于窗户存在质量问题导致的，且保修期是法律规定或双方当事人自行约定的，要求重新计算无法律依据，故本院对于陆亚的该项请求不予支持，但华芳公司作为开发商，应当积极履行自己的维修义务。关于维修费用损失问题。陆亚认为墙面、地板、卫生间均存在受损情况，但经鉴定部门及法院现场勘察，地板及卫生间面砖均无损坏，仅部分墙面出现鼓包现象，经鉴定修复费用为21××9元，故本院对于陆亚主张的维修损失56000元不予支持。双方确认在鉴定后主卧与卫生间的隔墙墙面出现新的鼓包情况，陆亚对此表示不再申请鉴定，现华芳公司表示同意支付维修费用共计5000元，此是其真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以准许。关于陆亚主张的其他损失，其中电话费等4000元于法无据，而其他误工费、家具搬运费等未能提供证据证明，且尚未实际产生，故本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第（五）（六）项、第十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、华芳公司于本判决发生法律效力之日起三十日内对于陆亚所有的东鼎家园24号701室房屋的墙面、卫生间渗漏水问题进行维修。二、华芳公司应于本判决发生法律效力之日起五日内赔偿陆亚财产损失5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回陆亚其他的诉讼请求。案件受理费2492元，鉴定费2500元，共计4992元（已由陆亚预交），由陆亚负担2367元，华芳公司负担2625元。（陆亚同意其预交的案件受理费2625元由华芳公司向其直接支付，本院不再退还，由华芳公司在本判决发生法律效力之日起五日内向陆亚支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。审 判 长  胡艳丽代理审判员  郭莹华人民陪审员  胡静妹二〇一四年十二月十五日书 记 员  陈 睿本案援引法律条款《中华人民共和国侵权责任法》第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。