福建省龙海市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0681民初2549号原告：黄美容，女，1980年6月17日出生，汉族，住福建省龙海市。委托诉讼代理人：徐敬伟，福建析律律师事务所律师。被告：陈金财，男，1977年2月2日出生，汉族，住福建省漳平市。委托诉讼代理人：卢福东，福建劲渭明律师事务所律师。第三人漳州丹厦房产行销策划有限公司，住所地漳州市龙文区迎宾路以南锦绣一方绿榕里13幢DC3号。法定代表人沈木钦，经理。第三人：刘月婷，女，1979年1月13日出生，汉族，住福建省龙海市。委托诉讼代理人：李昕，男，1977年7月18日出生，汉族，住福建省龙海市，系其丈夫。原告黄美容与被告陈金财、第三人漳州丹厦房产行销策划有限公司、第三人刘月婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案受理后，刘月婷申请作为第三人参加本案的诉讼，本案于2017年6月14日适用简易程公开开庭进行了审理。原告黄美容的委托诉讼代理人徐敬伟，被告陈金财委托诉讼代理人卢福东，第三人刘月婷及其委托诉讼代理人李昕到庭参加诉讼，第三人漳州丹厦房产行销策划有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄美容向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行原、被告双方于2017年3月1日签订的《房产预约买卖合同》，责令被告办理房产过户手续，并判令被告支付违约金86000元和律师费5000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月1日原、被告双方签订《房产预约买卖合同》，约定被告将其所有的址在台商投资区富雅国际4幢518号房屋出售给原告，房屋总价款为43万元，违约金为该房屋总价款的20%，违约方承担诉讼费用、律师费用、保全费用等。原告按照约定支付被告定金1万元，过后由于房价上涨被告找各种原因不将房屋出售给原告，经第三人漳州丹厦房产行销策划有限公司居中调解未果。原告认为根据双方签订的《房产预约买卖合同》，被告的行为明显构成违约，故诉至法院。被告陈金财辩称，本案的违约方在原告并非答辩人，要求驳回原告的诉讼请求。其一，根据双方签订的《房产预约买卖合同》第六条约定，双方应于2017年4月5日办理提前还贷和注销抵押登记手续，解押款由原告提供，由于原告始终未提供解押款，亦未支付购房款13万元，原告的行为已构成违约；其二，因原告的违约行为，答辩人于2017年4月中旬将涉案房屋再次出售给第三人刘月婷，刘月婷已支付完毕全部的购房款，并向相关不动产登记部门申请产权转移登记，同时答辩人已将房屋交付刘月婷使用，原告诉请继续履行合同不具备可能性，依法应予以驳回；其三，因原告的违约行为，其要求答辩人承担违约责任及律师费等没有依据。第三人向本院提出诉讼请求：1、驳回原告的全部诉讼请求；2、依法确认漳州台商投资区角美镇洪岱路9号富雅国际4幢518号房屋为第三人刘月婷所有。事实与理由：其一，本案两份买卖合同皆是基于被告陈金财名下同一房产产生，属于对同一物权的争议，法院对此案的处理结果与其具有法律上的利害关系，故申请作为第三人参加诉讼；其二，第三人刘月婷已善意取得本案诉争的房屋，依法应得到法律保护。刘月婷于2017年3月25日向陈金财购买诉争房屋，并签订了编号为1316027的《房产买卖居间协议书》，第三人刘月婷已按照该协议书全部履行相关的义务，并且于2017年4月21日办理权属转移登记至第三人名下，出售人陈金财收到第三人刘月婷支付的全部购房款后已将诉争房屋交付第三人刘月婷使用。第三人刘月婷认为其与陈金财签订的房屋买卖合同合法有效，双方均已按照合同约定履行合同义务，第三人依法取得房屋的所有权；其三，原告起诉要求陈金财继续履行原告与陈金财签订的《房产预约买卖合同》，并责令被告陈金财办理产权过户手续于法无据。原告与陈金财签订的《房产预约买卖合同》第十条约定的违约责任，陈金财未按约定履行合同义务时，原告仅享有解除合同及要求赔偿的权利，并不享有继续履行合同权利。同时，第三人刘月婷已善意取得房屋，并实际交付使用，第三人刘月婷的合法权益应受到法律保护。原告对第三人刘月婷的诉讼请求辩称，应驳回第三人的诉讼请求。原告与被告签订房屋买卖协议在先，由于被告的违约行为，原告要求被告继续履行该份买卖协议合法有据。同时陈金财与第三人刘月婷签订的房屋买卖协议为2017年3月25日，系在原告签订该份协议之后，陈金财与第三人刘月婷签订的房屋买卖协议应属于无效。被告陈金财对第三人刘月婷的诉讼请求辩称，同意第三人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对双方无争议的事实确认如下：2017年3月1日黄美容与陈金财、第三人漳州丹厦房产行销策划有限公司签订编号Y1-00001384号的《房产预约买卖合同》，约定（摘要）：1、陈金财（出售人）将其所有的坐落于漳州台商投资区角美镇洪岱路9号富雅国际4幢518号房屋出售给黄美容（买受人），房屋价款43万元；2、买受人于2017年3月1日向出售人支付定金1万元；3、买受人于办理注销抵押登记当日将第一笔购房款13万元支付给出售人；4、出售人保证于2017年3月31日前办理该房产产权相关手续，并将办理完毕的产权凭证交由出售人执管，并约定于2017年4月5日前去办理提前还贷和注销抵押登记手续，解押款由买受人提供。5、出售人若存在拒绝将该房产出售给买受人或将该房产出售给第三方的，构成根本违约。买受人有权解除合同，并有权按该房产总价款20%的标准追究其违约责任。合同签订后，陈金财向黄美容支付购房定金10000元。后因陈金财拒绝将房屋出售给黄美容，双方由此产生纠纷，黄美容委托徐敬伟作为其诉讼代理人参与本案诉讼，并花费律师费5000元，同时在诉讼中黄美容向本院申请财产保全，支付保全费2670元。2017年3月25日陈金财与第三人刘月婷的配偶李昕签订编号为1316027的《房产买卖居间协议书》，约定（摘要）：1、陈金财（甲方）同意将其所有的坐落于漳州台商投资区角美镇洪岱路9号富雅国际4幢518号房屋出售给李昕（乙方），房屋总价款46万元；2、甲方收到全部购房款时将房屋交付给乙方使用。合同签订后，李昕于2017年3月25日支付陈金财购房定金4万元。2017年4月18日支付购房款41万元，2017年5月25日支付购房款尾款1万元。陈金财将诉争房屋交付刘月婷、李昕使用。2017年4月21日刘月婷向漳州市台商投资区不动产登记处申请办理诉争房屋所有权转移登记手续，后因黄美容申请财产保全，本院依法对诉争房屋采取财产保全措施，该所有权转移登记手续暂缓办理。本院认为，本案的争议焦点为一房二卖的合同履行问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十五条规定，出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。本案中，原、被告与第三人漳州丹厦房产行销策划有限公司签订编号Y1-00001384号的《房产预约买卖合同》及被告与第三人配偶李昕签订的编号为1316027的《房产买卖居间协议书》均系双方当事人真实意思，未违反法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效。各方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。被告陈金财与第三人配偶李昕均已经按照双方签订的《房产买卖居间协议书》全面履行合同义务，陈金财已将诉争房屋交付给刘月婷实际占有并使用，同时陈金财本人亦同意将诉争房屋过户给刘月婷并配合刘月婷向漳州市台商投资区不动产登记处申请办理诉争房屋所有权转移登记手续。根据规定，在一房数卖情形下，既未办理产权登记又未办理预告登记的，房屋归先行合法占有房屋的买受人所有。本案中第三人刘月婷已先行占有并使用诉争房屋，并且已经办理房屋产权的变更登记，其应享有诉争房屋的所有权。原告黄美容认为与陈金财签订房屋买卖协议的合同相对人为李昕，本案中作为第三人亦应由李昕向本院申请参加诉讼，刘月婷并不适格。本院认为，刘月婷与李昕系夫妻，李昕与陈金财签订房屋买卖协议后，已由第三人刘月婷向相关不动产登记部门申请房屋产权变更登记，并缴交相应税费，且诉讼中李昕亦明确表示同意由刘月婷享有该房屋的权利，故本案中刘月婷作为第三人申请参加本案诉讼符合法律规定。因诉争房屋确定为第三人刘月婷所有，原告黄美容要求继续履行合同，因合同目的无法实现，原告该项诉讼请求无法支持。其要求被告陈金财根据合同约定承担相应的违约责任，符合法律规定。被告陈金财辩称，因原告黄美容违约再先，其才把诉争房屋再次出售给第三人配偶李昕，其在该过程中并不存在违约行为，无需承担责任。本院认为原告与被告合同约定2017年4月5日前去办理提前还贷和注销抵押登记手续，而被告陈金财却在2017年3月25日即与李昕签订买卖合同，将诉争房屋再次出售给他人，被告陈金财该行为明显违反双方合同约定，并导致其与黄美容签订的房屋买卖协议合同目的无法实现，故陈金财该辩称本院不予采纳。根据陈金财与黄美容签订的《房产预约买卖合同》约定，出售人若存在拒绝将该房产出售给买受人或将该房产出售给第三方的，构成根本违约。买受人有权解除合同，并有权按该房产总价款20%的标准追究其违约责任。该约定符合法律规定，本院予以支持。因违约金本质上系损害赔偿额之预定，包括实际损失和可得利益的损失。本案中原告主张的违约金已包括黄美容因陈金财违约而造成的律师费等损失，原告再次要求陈金财赔偿律师费等的诉讼请求本院不予支持。故被告陈金财需要支付原告黄美容违约金86000元。至于原告黄美容支付给陈金财的购房定金10000元，因黄美容并未要求解除双方之间的房屋买卖协议，该定金黄美容可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认址在台商投资区富雅国际4幢518号房屋归刘月婷所有，陈金财配合办理相关的产权过户登记手续；二、陈金财支付黄美容违约金86000元；以上款项限于本判决生效之日起二十日内支付。三、驳回黄美容的其他诉讼请求；四、驳回刘月婷的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7825元，减半收取计3912元，由被告陈金财负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员  吴晶晶二〇一七年七月五日书记员  姚碧凤执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。