广西壮族自治区平乐县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0330民初934号原告：平乐县同安镇自来水厂，住所地平乐县同安镇工业开发区大塘堡村。投资人：赵维烜委托代理人：蒙丹丹，广西城云霞律师事务所律师。被告：桂林桂源投资有限公司，住所地桂林市七星区辅星路西侧、漓江路北侧展览中心C区三层系侧。法定代表人：王杰流原告平乐县同安镇自来水厂与被告桂林桂源投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告平乐县同安镇自来水厂法定代表人赵维烜及其委托代理人蒙丹丹、被告桂林桂源投资有限公司法定代表人王杰流到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告平乐县同安镇自来水厂诉称：2017年3月22日，原、被告签订了《土地租赁合同》，合同第一条、第二条约定:原告租赁给被告的地块位于平乐县(见国有土地使用证)，被告用于建设和经营加油站，租赁期限为二十年，自2017年3月22日至2037年3月21日止。合同第四条约定租赁期间被告所租赁土地上的一栋三层建筑也由被告使用。这栋三层建筑从2011年建好后至被告租赁前一直作为原告的办公场所和放置水管配件等各种零部件的厂区仓库，同时原告的法定代表人一家也住在里面。合同签订后，被告就不断催促原告腾空并搬离这栋三层建筑，被告要用作办公室处理加油站的日常事务及存放建设加油站的设备材料等。原告找好附近自来水厂区内有一栋尚未装修的两层楼，即对该二层小楼进行简单装修，装修完成后原告就应被告要求搬离。同时，原告也催促被告按照所承诺的在签订合同后两天内转账租金款到原告账户，被告法定代表人说自己公司财务人员因出差外地暂时无法转租金款，原告基于合作信任又宽限了被告一段时间。租赁合同为被告方律师起草，其中的违约金条款也是被告方拟定。合同第九条“违约责任”第一款约定：“在合同履行期间，任何一方违反合同的约定，视为违约。违约方应按照乙方的实际总投资额和合同总承租金额的20%支付对方违约金，并赔偿对方因违约造成的实际损失。”签订合同前，原告曾提出违约金约定有点高，但被告说以防原告改变主意或租赁期间中断履行租赁合同，双方都打算诚信履行的，虽约定高一点但只要正常履行，双方都是没有损失的，更不需要支付违约金。原告看被告态度坚决，且觉得自己是不会违约的，遂同意与被告签订了《土地租赁合同》。合同签订至今，被告既不按照合同第五条约定缴纳前五年（2017年3月22日至2022年3月22日）租金，也不进场交接所租赁的土地及地上的三层办公楼，原告的土地及地上的三层建筑从签订租赁合同至今一直空置，造成了原告巨大的经济损失。原告认为被告拒不履行《土地租赁合同》约定的责任义务与不支付租金的行为属违约行为，依法应承担相应的法律责任，为维护原告的合法权益，现特向法院提起诉讼，请求法院依法判令原、被告解除《土地租赁合同》，被告立即向原告支付违约金人民币66万元（已包含原告损失费人民币13.975万元，庭审中将损失变更为截至2017年10月31日16.378万元），本案诉讼费由被告承担。原告平乐县同安镇自来水厂对其主张在举证期限内向本院提供如下证据材料：1平乐县同安镇自来水厂营业执照、法定代表人身份证复印件各1份，用以证明原告身份信息及符合诉讼主体资格；2桂林桂源投资有限公司电脑咨询单复印件1份，用以证明被告的诉讼主体资格；3《国有土地使用证》、《土地租赁合同》复印件各1份，用以证明原、被告存在土地租赁关系的事实及被告违反合同约定应支付原告违约金66万元的事实；4装修费用清单复印件1份，用以证明原告为被告腾空三层办公室并搬离及装修费用为7.9675万元的事实。被告桂林桂源投资有限公司辩称：一、原、被告签订的《土地租赁合同》无效。2002年8月1日国土资源部特别针对加油站用地发布了《关于切实加强加油站用地管理的通知》，其第三条第二款规定：“加油站用地要一律实行有偿使用，并按规定实行招标、拍卖。要严格竞标、竞投资格的审查，凡未取得省级经贸部门核准的成品油零售经营资格的，不得参加竞标、竞投。”但原告提供的租赁标的物用途是公用设施，而不是通过竞标获得的加油站用地。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的规定，原、被告签订的《土地租赁合同》因为违反法律、行政法规的强制性规定而应当被认定为无效。因此原告的诉讼要求因为缺乏有效的合同基础，依法不能获得支持。二、原告主张的违约金明显高于其实际损失，依法不能获得支持。原告的实际损失是从2017年3月22日至起诉的8月1日止这4个月的租金损失共48,060元（14,418÷12×4）。之后原告的土地还可以自由支配获取收益。至于原告在诉状中提到装修费用损失79,675元，由于其提供的证据不符合法律的要求，并与租赁标的物没有关联性。因此，原告主张的装修费用损失不能认定为原告的实际损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”另外，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”根据上述法律规定，结合本案的实际情况，可以确认原告主张的违约金明显过高，依法不能获得支持。综上所述，恳请法院根据事实与法律，作出公正判决。被告桂林桂源投资有限公司对其主张在举证期限内未向本院提供证据材料。经开庭质证，对原告平乐县同安镇自来水厂提供的1、2、3、号证据，被告桂林桂源投资有限公司没有异议，本院对该3份证据予以采信；对原告平乐县同安镇自来水厂提供的4号证据，被告桂林桂源投资有限公司认为不是发票，没有盖章，不能证明原告所主张的事实。本院认为原告提供的该份证据不具备证据的三性，且原告亦未提供其他有效证据佐证原告所主张的事实，故本院对该份证据不予采信。综合本案的全部证据及庭审情况，本院认定法律事实如下：2017年3月22日,原告平乐县同安镇自来水厂（甲方）与被告桂林桂源投资有限公司（乙方）签订《土地租赁合同》。合同约定：“一、甲方租赁给乙方地块位于平乐县（见土地使用证），总面积为1833.17平方米，土地用途为公用设施，┈┈。二、乙方承租土地之用途为加油站的建设和经营；三、土地的承租经营期限为二十年，自2017年3月22日至2037年3月21日止；四、地上物的处置。该地上有一栋三层建筑，在合同有效期内，由乙方无偿使用并加以维护；待合同期满或解除时，按使用的实际状况与承租的土地一并归还乙方；五、承租金及交付方式：1、前五年（2017年3月22日至2022年3月21日），每年租赁价格为人民币14.418万元（含税）；2、租金每五年缴纳一次，每次缴纳下一个五年的租金；3、租金每五年按上次支付价格上调10%，即2022年3月22日至2027年3月21日，每年租金为15.86万/年；2027年3月22日至2032年3月21日，每年租金为17.45万/年；2032年3月22日至2037年3月21日，每年租金为19.19万/年，以上价格均为含税价。……。九、违约责任：1、在合同履行期间，任何一方违反本合同的约定，视为违约。违约方应按乙方的实际总投资额和合同总承租金额的20%支付对方违约金，并赔偿对方因违约造成的实际损失。本合同另有约定的除外；2、乙方应当按照本合同约定的期限足额支付租金。如乙方逾期30日未支付租金，则甲方有权解除本合同；3、因不可抗力或政府规划原因，造成乙方无法在该地块进行加油站运营，本合同自动解除，双方均不承担违约责任；4、因本条第3款原因本合同自动解除的，甲方只按乙方实际承租期限收取租金，已收取的剩余租金应全部退还给乙方。……。合同签订后，被告未按合同约定给付租金，也未进场交接所租赁的土地及地上的三层建筑。原告遂向本院起诉，请求判令：一、原、被告解除《土地租赁合同》；二、被告立即向原告支付违约金人民币66万元（已包含至2017年10月31日原告损失费人民币16.378万元）；三、本案诉讼费由被告承担。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人均应按约履行。原、被告在平等自愿、协商一致基础上签订的《土地租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，为有效合同，双方均应按约履行。被告辨称该合同因为违反法律、行政法规的强制性规定而无效，不符合法律规定，本院不予采信。本案中被告桂林桂源投资有限公司未按约定支付租金，按合同约定“被告30日未支付租金，原告有权解除合同”，故原告享有合同解除权，原告要求解除双方签订的《土地租赁合同》，符合法律规定，本院予以支持。原告诉请被告支付违约金人民币66万元（包含至2017年10月31日原告损失费人民币16.378万元），被告认为原告诉请的违约金过高。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'。”的规定，原告诉请的违约金过高，应当予以减少。对于本案的损失，参照双方签订的合同“被告30日未支付租金，原告有权解除合同”的约定以及原告在庭审过程中请求确认至2017年10月31日的损失，结合被告尚未进场交接所租赁的土地的实际情况，本院确认原告的租金损失为7个月，金额为人民币84,105元（14,418元/年÷12个月×7个月）。对原告诉请为搬离和腾空三层小楼而发生的装修费用，因原告未提供有效证据证实该项费用的金额，且该项费用的发生与被告的违约不存在直接的因果关系，故对该项费用，本院不予支持。对被告应支付的违约金，本院酌情按损失的百分之三十计为25,231.5元（84,105×30%），被告应向原告支付的违约金（包含损失）两项合计为人民币109,336.5元（84,105+25,231.5）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：1解除原告平乐县同安镇自来水厂与被告桂林桂源投资有限公司签订的《土地租赁合同》；2被告桂林桂源投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付违约金（包含损失）人民币壹拾万玖仟叁佰叁拾陆元伍角（￥109,336.5元）给原告平乐县同安镇自来水厂；3驳回原告平乐县同安镇自来水厂的其他诉讼请求。案件受理费人民币10,400元，由原告平乐县同安镇自来水厂负担8,213元，被告桂林桂源投资有限公司负担2,187元。上述应付款项，义务人应按期履行，逾期则依法支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后之日起两年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费10,400元（收款单位：桂林市中级人民法院。帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  莫德彪审 判 员  陶双军人民陪审员  莫秀玄二〇一七年十二月十八日书 记 员  欧珍玲附判决相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十十条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（1）?因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》（节录）第六十四条第一款当事人对自己的主张有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》（节录）第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证举证责任的当事人承担不利后果。