广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房提字第10号再审申请人(一审被告、反诉原告):罗剑平，男，汉族，1981年7月25日出生。身份证住址：广东省兴宁市。委托诉讼代理人：熊雅琳，广东深万鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晶，广东深万鸿律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告）：崔鹏程，男，汉族，1988年8月15日出生。身份证住址：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：崔晓娜，系崔鹏程的姐姐。一审被告：深圳福达恒业企业管理有限公司。住所地：深圳市罗湖区南湖街道嘉宾路**号爵士大厦302-23。组织机构代码：06547653-6。委托诉讼代理人：熊雅琳，广东深万鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晶，广东深万鸿律师事务所律师。再审申请人罗剑平因与被申请人崔鹏程、一审被告深圳福达恒业企业管理有限公司（以下简称福达恒业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第1764号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年7月16日作出（2015）深中法房申字第27号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人罗剑平与一审被告福达恒业公司的共同委托诉讼代理人熊雅琳、黄晶，被申请人崔鹏程及其委托诉讼代理人崔晓娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗剑平申请再审称：一、一审判决认定本案因存在合同无法继续履行或强制履行成本过高的情形而无法继续履行，该基本事实缺乏证据证明。（一）罗剑平与崔鹏程签订的《商铺认购书》、《商铺买卖合同》总价款为94万元，崔鹏程已支付72万元，付款比例高达76.6%，一审判决非但不要求崔鹏程支付余下23.4%房款，反而要求罗剑平退还比例高达76.6%房款，履行成本显然更大。（二）一审判决认定买卖合同无法继续履行的依据是崔鹏程“在庭审中表明其不愿继续履行房屋买卖合同”，该说法只是崔鹏程单方陈述，没有证据，一审法院仅凭此即判决合同不必继续履行，势必有损缔约诚信，破坏交易稳定与安全，并极有可能产生恶劣的社会后果。二、一审判决适用《合同法》第一百一十条的规定确有错误。《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”。本案中，双方争议的是支付房价款的义务是否继续履行，付款义务显然是金钱债务，一审判决将《合同法》关于履行非金钱债务的法律规定机械套用于本案的履行金钱债务情形，适用法律明显错误。三、一审判决超出诉讼请求裁判。崔鹏程基于罗剑平违约的理由诉请解除合同，一审判决认为“崔鹏程诉讼主张证据不充分，理由不成立，本院不予支持”，但却以崔鹏程违约为由判决解除合同，明显超过了当事人的诉讼请求，明显违反不告不理的民事诉讼原则。四、与本案同一楼盘商铺纠纷中，本院(2015)深中法房终字第111号与(2015)深中法房终字第119号民事判决均已经认定本案一审判决适用法律错误，本案一审判决与上述两份判决处于同案不同判的情况。综上，请求中止一审判决的执行、撤销一审判决、对本案进行再审。崔鹏程答辩称：一、罗剑平与福达恒业公司早在2013年就已经对外发表虚假宣传，崔鹏程正是罗剑平与福达恒业公司发布的虚假宣传所欺骗，才在违背真实意思的情况下签订了认购书、商铺买卖合同，合同签订后，罗剑平并未兑现任何承诺，造成崔鹏程无法实现合同目的，涉案合同依法应予以解除。（一）罗剑平与福达恒业公司在销售房产时所发布广告的行为是持续进行的，其早在2013年开始销售涉案大厦的房产时就已对外发布“携手深服协”、“过1000意向商户”、“10月1日盛大开业”、“全场满租”、“宝购携国际品牌”（PRADA、GUCCI、Dior、D&G）等宣传，该宣传内容已被深圳市市场监督管理局罗湖分局认定为虚假广告，罗剑平对外发布虚假宣传的事实，证据充分。（二）《合同法》第九十四条规定，当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。崔鹏程购买商铺的目的在于经营和盈利，但罗剑平以虚假宣传方式欺骗崔鹏程致使以错误意思表示签订涉案合同，合同签订后，罗剑平并未兑现任何承诺，涉案商场完全处于空置停止经营状态，即罗剑平与福达恒业公司的欺诈违约行为已致使崔鹏程无法实现合同目的，符合法定解除情形，依法应予以解除合同。二、即使认定崔鹏程承担违约责任，崔鹏程也要求解除涉案合同，在此情况，涉案合同已失去了继续履行的基础，一审判决认定本案存在合同无法继续履行的情况，合法合理。我国现行法律并没有关于违约方不得解除合同的明确规定。合同是当事人之间的契约，按约履行合同除了囿于法律规定的约束外，很大程度上还要取决于当事人的自愿。如果机械理解“依法成立的合同应当履行”，并一律排除违约方解除合同的权利，以绝对的强制对抗当事人的意思自由，这必然会耗费极大的社会成本。合同本质上是一种债权债务关系，债权不是支配权，是一种请求权，请求债务人为一定的行为或不为一定的行为，它的实现必须基于债务人履行义务的行为。合同的履行也需遵循平等自愿、公平原则。因此，特殊情况下，应赋予违约方解除权。三、崔鹏程购买商铺是为了可以返租或收取租金等方式盈利，罗剑平与福达恒业公司虚假宣传欺骗崔鹏程签订涉案合同，且涉案商铺所在的商场现基本处于空置状态，使崔鹏程的合同目的不能实现。罗剑平与天玓商场的管理者天玓商场管理有限公司仅是为以销售商铺为目的而对外宣传“售后2年包租，年还本最低8％”等虚假宣传，并非实际履行返租。实际上，大量的证据显示此前在深圳龙岗洛城的商铺也是注册了一个深圳洛城商场管理有限公司（法定代表人是于雪花，与天玓商场管理有限公司一致）进行管理和返租，但当商铺销售完毕后已撤走，不继续履行租赁合同的给付租金。四、同类型案件本院作出的（2014）深中法房终字第2139号民事判决，判决合同解除及卖方应退还买方购房款，该判决对本案具有指导性意义。五、崔鹏程收入较低，且崔鹏程之母亲于2014年10月被发现患有××，崔鹏程为救治母亲已花掉所有积蓄，并已负债超过30万，崔鹏程实际上已无能力继续履行合同，合同已不具备继续履行的条件，本着以人为本原则，为平衡双方当事人的利益，维护社会稳定，应允许崔鹏程解除合同，罗剑平返还购房款。崔鹏程向一审法院起诉请求：一、解除崔鹏程与罗剑平、福达恒业公司签订的《商铺认购书》、《商铺买卖合同》；二、被罗剑平返还崔鹏程购房款人民币720000元、其他费用2200元，合计722200元，并按人民银行同期贷款利率标准支付自2014年8月19日起至被告罗剑平返还款项之日的利息，暂计至2014年9月23日利息为3988.92元、以上款项合计726188.92元；三、福达恒业公司对罗剑平的上述债务承担连带清偿责任；四、案件诉讼费、保全费等诉讼费用由罗剑平、福达恒业公司承担。罗剑平反诉请求：一、崔鹏程支付剩余房价款220000元及逾期付款违约金（自2014年8月1日起按每日0.0015计算至付清时止）；二、诉讼费、反诉费均由崔鹏程承担。一审法院查明：一、罗剑平于2014年3月17日取得位于深圳市罗湖区嘉宾路20号爵士大厦3091房产的《房地产证》（以下简称涉案房产），房屋用途为商业，房屋建筑面积为17.07平方米。二、2014年6月6日，福达恒业公司以罗剑平委托代理人的名义，与崔鹏程签订《商铺认购书》，约定：崔鹏程向罗剑平认购涉案房产，该商铺总价为1439096元，一次性付款为特惠价，认购价为人民币940000元，房屋建筑面积为17.07平方米，定金为人民币10万元；《商铺认购书》第四条第4.1款约定，出售方已向认购方出示该商铺及其所在楼层平面图、《商铺买卖合同》（包括其附件或补充协议）、《租赁合同》等全部签约范本，并已将该商铺的产权状况、抵押、租赁等清楚告知认购方。认购方已阅读并理解上述文件资料，清晰了解该商铺产权情况及土地使用年限情况等；并到现场查看，对该商铺现状（包括但不限于梁柱或管道分布等空间结构及其他属性）及交易条件充分了解，并无异议；《商铺认购书》第四条第4.3款约定，如认购方未按本（认购书）约定期限与出售方签订《商铺买卖合同》或未按时足额支付购房款，从逾期全面履行合同义务之日起，本《商铺认购书》解除，出售方可将该商铺出售给第三方而无需另行通知认购方，且已收定金作为违约金不予返还。三、2014年6月17日，崔鹏程作为买受人，与罗剑平作为出卖人，福达恒业公司作为保证人，签订《商铺买卖合同》，合同约定，崔鹏程向罗剑平购买涉案房产，房价款总金额为人民币940000元；崔鹏程采用一次性付款的方式付款，2014年6月16日前支付全部房价款的32%（包含定金）计人民币300000元，2014年6月30日前支付全部房价款的32%计人民币300000元，2014年7月30日前支付全部房价款的36%计人民币340000元。合同第五条约定，买受人如未按合同规定的时间付款，则按下列方式处理：（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，每逾期一日，买受人按应付房价款的1‰的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除合同，若出卖人选择解除本合同的，可将买受人已付房价款作为违约金没收。若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，从买受人逾期付款之日起至实际履行之日止，每逾期一日，买受人应按欠付金额1.5‰向出卖人计付违约金；若买受人在付款过程中，任何一期应付款项逾期超过30日未支付或累积有超过3期款项出现逾期支付情况的，则出卖人有权要求买受人在5日内一次性向出卖人缴纳余下未付全部房价款。合同第十四条约定，保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任。四、崔鹏程向罗剑平支付款项的情况是：2014年6月6日支付定金人民币10万元，6月17日支付首期款人民币20万元，6月30日支付二期款人民币30万元，7月31日支付三期款人民币10万元，8月19日支付人民币2万元，以上合计人民币72万元，福达恒业公司向崔鹏程出具了收据。此后，崔鹏程未再向罗剑平支付购房款。另，崔鹏程还向广东东方衡泰律师事务所支付了律师服务费、委托过户公证费等人民币2200元。2014年7月7日崔鹏程和福达恒业公司签订了《商铺交付确认书》，崔鹏程同意并确认于2014年7月7日已接受该商铺，同日崔鹏程与深圳市天玓商场管理有限公司签订《交铺确认书》，将该商铺交付给承租人深圳市天玓商场管理有限公司。五、2014年10月23日崔鹏程作出经过公证的声明书，终止对劳荣、孙冠球、ＸＸ燕有关涉案房产的委托授权。一审庭审中，经该院释明，崔鹏程表示即使其违约成立且要承担违约责任，其亦坚持要求解除房屋买卖合同；罗剑平则表示，不同意解除房屋买卖合同。一审法院认为，崔鹏程与罗剑平签订的《商铺认购书》与《商铺买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《商铺认购书》与《商铺买卖合同》签订后，崔鹏程未按照合同约定向被告罗剑平支付剩余的购房款，该行为构成违约。崔鹏程诉称罗剑平采用虚假宣传的手段销售房产，但《商铺认购书》及认购须知中已经明确约定崔鹏程“知悉产权状况，并到现场查看，对该商铺现状及交易条件充分了解，并无异议”，崔鹏程亦与罗剑平本人签订正式的《商铺买卖合同》，崔鹏程该诉讼主张证据不充分，对该诉讼主张该院不予采纳。崔鹏程主张罗剑平虚假宣传及制定了大量免除己方责任的格式条款，理由不成立，该院不予支持。导致《商铺认购书》与《商铺买卖合同》至今未履行完毕的原因在于崔鹏程未依约支付购房余款，崔鹏程是违约方，罗剑平是守约方。本案的焦点是，崔鹏程作为违约方，是否有权要求解除《商铺认购书》与《商铺买卖合同》。就该争议焦点，该院认为，我国《合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。根据该规定，在合同无法继续履行或强制履行成本过高的情形下，强制履行是非理性的选择，违约方可以承担违约责任的代价换取对合同义务履行的免除，违约方主张合同解除应予支持。本案中，崔鹏程在庭审中表明即使其违约事实成立且应承担违约责任，其亦坚持要求解除房屋合同，不愿继续履行房屋买卖合同，房屋买卖合同事实已不可能继续履行，因此，崔鹏程虽为违约方，但其诉请解除合同符合前述规定，该院予以支持。合同解除后，罗剑平应将收取的购房款项人民币720000元退还崔鹏程，崔鹏程要求罗剑平退还购房款人民币720000元的诉讼请求，该院予以支持。律师服务费、委托过户公证费等人民币2200元，并非由罗剑平收取，故崔鹏程要求罗剑平退还该款项，该院不予支持。《商铺认购书》明确约定“保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任”，因此，福达恒业公司依约应向崔鹏程承担款项返还的一般保证责任，崔鹏程要求福达恒业公司承担款项返还的连带责任的诉讼请求依据不足，该院不予支持。崔鹏程作为房屋买卖合同解除的违约方，应向罗剑平承担相应的违约责任，但罗剑平在本案提出反诉，其要求的是继续履行合同，崔鹏程向罗剑平支付剩余的房价款人民币220000元及逾期付款违约金，并未请求崔鹏程承担解除合同后的违约金，该院在本案对解除合同后崔鹏程违约责任承担问题不作处理，罗剑平可另循法律途径解决。罗剑平要求崔鹏程支付房价款人民币220000元及逾期付款违约金，该院不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国担保法》第十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除崔鹏程与罗剑平签订的《商铺认购书》及崔鹏程与罗剑平、深圳福达恒业企业管理有限公司签订的《商铺买卖合同》；二、罗剑平应于该判决生效之日起十日内向崔鹏程退还购房款项人民币720000元，深圳福达恒业企业管理有限公司对款项退还承担一般保证责任；三、驳回崔鹏程的其他诉讼请求；四、驳回罗剑平的反诉请求。一审案件受理费5531元，由崔鹏程承担；反诉费1657元，由罗剑平承担。本院再审查明，一审判决查明的事实清楚，本院再审予以确认。再审期间，深圳市市场和质量监督管理委员会罗湖市场监督管理局于2015年10月21日作出深市质罗市监罚字【2015】585号《行政处罚决定书》，认定福达恒业公司在《南方都市报》上发布的“携手深服协”、“过1000意向商户”、“10月1日盛大开业”、“全场满租”、“宝购名牌折扣会员店携四大品牌率先进驻（PRADA、CUCCI、DIOR、D&G）”、“60大国际原创品牌鼎力支持（CHESS、CIRCLES、CN、Palace）”、“宝购携国际品牌进驻（PRADA、CUCCI、DIOR、D&G），品牌旗舰店全面装修”、“协会下品牌（玛斯菲尔、娜尔思、影儿时尚集团……）”等内容与事实不符。该局认为福达恒业公司广告发布内容与事实不符的行为属违反《中华人民共和国广告法》第四条的规定，广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。依据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条的规定，责令福达恒业公司停止发布、并以等额广告费用在相应范围内公开更正消除影响，并处广告费用三倍的罚款，计人民币1340511.57元。福达恒业公司不服该行政处罚决定，向深圳市罗湖区人民法院起诉请求撤销上述行政处罚决定。该案经过一审、二审，本院于2016年11月9日作出（2016）粤03行终字484号行政判决，判决驳回福达恒业公司的诉讼请求。再查，崔鹏程一审起诉称罗剑平与福达恒业公司采用虚假宣传，使崔鹏程误以为涉案商铺可以办理抵押贷款，从而签订了涉案《商铺认购书》、《商铺买卖合同》。再审庭审中，崔鹏程坚持其诉讼请求为解除合同，不请求撤销合同。本院认为，崔鹏程一审起诉请求解除涉案《商铺认购书》、《商铺买卖合同》，罗剑平则反诉请求崔鹏程继续履行上述合同。一审法院在崔鹏程未提交充分的证据证明罗剑平存在虚假宣传的情况下，认定崔鹏程未支付剩余购房款构成违约并无不当。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”。本案中，崔鹏程已支付了大部分购房款720000元，罗剑平也已将商铺交付给崔鹏程使用，崔鹏程尚未支付剩余购房款220000元，商铺尚未过户登记至崔鹏程名下。涉案合同的剩余履行内容中并不存在上述法律规定的“法律上或者事实上不能履行”或“债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”的情形，一审判决以此为由判决解除涉案合同，适用法律有误，本院依法予以纠正。本案再审期间，深圳市市场和质量监督管理委员会罗湖市场监督管理局作出的行政处罚决定认定福达恒业公司在对外发布广告时存在虚假宣传的情形，初步显示罗剑平、福达恒业公司与崔鹏程订立涉案《商铺认购书》、《商铺买卖合同》时可能存在欺诈的情形。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思情况下订立的合同，受损害方可以向人民法院或仲裁机构请求撤销或变更。撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使，自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。可撤销合同属于效力待定的合同，被撤销的合同自始没有法律约束力。由于本案再审期间出现了行政处罚决定、行政判决等新事实，且尚未经过法定的除权期，故涉案《商铺认购书》、《商铺买卖合同》的效力目前尚不确定。合同继续履行或解除的前提条件是合同依法成立，并合法有效。本案双方当事人在合同效力尚未确定的情况下，起诉请求解除合同或继续履行合同，理由均不成立，本院依法予以驳回。综上，一审判决适用法律有误，本院依法予以纠正。本案因再审出现新情况，导致一审判决认定事实有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第1764号民事判决第四项；二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第1764号民事判决第一、二、三项；三、驳回崔鹏程的全部诉讼请求。一审案件本诉受理费5531元，由崔鹏程负担，反诉费1657元，由罗剑平负担；再审案件受理费11062元，由罗剑平负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈利鹏审 判 员  蔡劲峰代理审判员  刘 真二〇一七年三月二十九日书 记 员  张 威