广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂03民终837号上诉人（原审被告）：高含英，女，1967年12月10日出生，汉族，无固定职业，住桂林市叠彩区。委托诉讼代理人：方启瑞，男，汉族，1952年9月27日出生，桂林滑石发展有限公司退休职工，住桂林市临桂区。被上诉人（原审原告）：桂林市振安物业服务有限公司，住所地:桂林市七星区安新小区358栋。法定代表人：石山，该公司经理。被上诉人（原审原告）：桂林市振安物业服务有限公司麒麟湾小区服务处，营业场所:桂林市临桂区临桂镇（机场路）。代表人：蒋碧华，该服务处经理。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：卿艳瑛，广西卓合律师事务所律师。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：凃耀军，广西卓合律师事务所律师。上诉人高含英与被上诉人桂林市振安物业服务有限公司、桂林市振安物业服务有限公司麒麟湾小区服务处因物业合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2016）桂0312民初1291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高含英及其委托诉讼代理人方启瑞，被上诉人桂林市振安物业服务有限公司、桂林市振安物业服务有限公司麒麟湾小区服务处共同委托诉讼代理人卿艳瑛、凃耀军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人高含英向本院上诉请求：一、请求撤销(2016)桂0312民初1291号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决认定“原告桂林市振安物业服务有限公司与麒麟湾小区业主委员会于2014年12月27日签订的《物业服务合同》，是双方在平等、资源的基础上签订，内容未违反法律、法规的规定，因此，《物业服务合同》己于2015年7月16日生效，应受法律的保护”与法相悖。被上诉人振安物业公司所依据的2014年12月27日其与麒麟湾小区业主委员会所签订的物业服务合同是一份无效合同。因为该合同在签订前从未向全体业主进行公示，也从未召开过任何形式的业主大会对该合同进行表决，以致于麒麟湾所有业主（少数业委会成员除外）都不知道有这样一份合同存在，包括业委会副主任王家红。上诉人现已征得82名业主（占己入住业主大部分）签名，表示从未看到过并不同意该合同。根据国家建设部2009年12月1日建房〔2009〕274号发布的业主大会和业主委员会指导规则第十七条第四、五点规定，业主大会决定“制定物业服务内容，标准以及物业收费方案。选聘和解聘服务企业。”此合同是由业委会少数人和被上诉人私下签定的，严重违反了上述规定。上诉人就此合同的有效性己向临桂区人民法院提出民事诉讼。请求法院判定该合同为无效合同，并依法驳回被上诉人的诉讼请求以保护广大业主的合法权益。二、上诉人并未拖欠被上诉人物业服务费。上诉人向法庭提交了2015年5月5日、2016年2月15日由被上诉人开具的手工发票，清楚载明被上诉人己收到上诉人交纳“2015年物业服务费”和“2016年物业服务费全年”，这是上诉人未拖欠被上诉人物业服务费最直接，最充分的证据，足以证明上诉人己交清2015、2016全年的物业服务费，根本不存在上诉人还要“补交2015年8月至2016年全年的物业费”之说。我国《民事诉讼法》第十三条规定：当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。就本案而言，即使被上诉人与业委会签订的物业服务合同约定物业服务费的标准为每平方米每月2.3元，被上诉人只按每平方米每月1元的标准向上诉人收取物业服务费，法律也是允许的，因为这就属于被上诉人处分自己民事权利的行为，并未违背法律的规定。被上诉人工作人员的收费是职务行为，而因职务行为所引发的法律后果，依法也应当由被上诉人来承担责任。上诉人按前期物业服务合同的约定标准交纳了2016年全年物业服务费，被上诉人也出具发票确认了上诉人的交费，足以认定上诉人己全面履行了交纳物业服务费的义务。被上诉人桂林市振安物业服务有限公司、桂林市振安物业服务有限公司麒麟湾小区服务处辩称，一、振安物业公司与麒麟湾小区业主委员会于2014年12月27日签订的《物业服务合同》，以书面征求意见的形式征得全体业主的过半数同意，是合法有效的。（一）上诉人所在小区属于别墅区，在2015年前仍实行每平方1元的物业费收费标准，此收费标准不仅远低于市场上普通小区的物业服务费标准，而亦不能满足小区的基本管理需求。（二）振安物业公司2015年在小区所在地居委会的见证和参与下，通过书面征求小区业主业主的意见，并获得小区专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意后，同意选聘振安物业公司作为麒麟湾小区的物业服务企业，并签署了《物业服务合同》，该合同的生效符合《物业管理条例》规定的程序和条件。（三）上诉人称“此合同是由业委会少数人和振安物业私下签订的”说法，与客观实际不符，且无任何事实依据。如上诉人认为业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，可以请求人民法院予以撤销，但并非本案审理的范围。二、小区业主委员会的决定，对业主具有约束力。上诉人应当依照《物业服务合同》约定的标准和时间，及时足额的向振安公司缴纳物业服务费。（一）根据一审查明，上诉人从2015年8月起就未按《物业服务合同》约定的标准（2.3元／月/㎡）缴纳物业服务费，其不足额缴纳的事实客观存在，应当依法承担补缴义务。（二）我们不否认振安物业公司的工作人员在为上诉人物业费开具发票时书写存在不当，但上诉人不足额缴纳物业费的原因并非征得振安物业公司同意，也不是振安物业公司对上诉人在合同标准之外实行特殊的收费标准，而是上诉人拒不按照新标准缴费，仍坚持按照原来每平方米1元的标准缴纳物业服务费所导致的。对此，振安物业公司已经在事后及时向上诉人发函进行说明，并在小区进行了及时公示，以避免造成不良影响。被上诉人桂林市振安物业服务有限公司、桂林市振安物业服务有限公司麒麟湾小区服务处向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告补交2015年8月至12月及2016年全年的物业费8269元；二、判令被告向原告支付拖欠的2016年物业费违约金2276元（从2016年1月21日起暂计至2016年5月31日止，实际计至给付完毕之日止）；三、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告桂林市振安物业服务有限公司受桂林海林经济发展有限公司委托为麒麟湾小区（物业类型为别墅小区）提供前期物业服务，前期物业服务合同期限至2014年12月31日。2014年12月27日，原告桂林市振安物业服务有限公司（为乙方）与麒麟湾小区业主委员会（为甲方）签订了《物业服务合同》一份，该合同约定：合同期限为三年，自2015年1月1日至2017年12月31日止；物业费由业主按其拥有的专有部分建筑面积预先交纳，具体标准为2.3元/月/m2，已交付但未使用的空置物业费标准同以上标准由业主承担，以上物业费不含业主或物业使用人的市环卫处收缴的垃圾费、装修应交费用、物业共用部分和共用设施设备的有偿使用费、物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新及改造费用、物业共用部位、共用设施设备及公众责任的保险费用；物业费每年收取一次，业主/住户应在每年的1月20日前交纳，如未按期缴交，从逾期之日起，业主/住户应承担违约责任，业主与物业使用人约定由非业主使用人交纳物业费的，从其约定，业主承担连带交纳责任，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因其他原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业费由开发商按时全额支付；如业主或物业使用人未能按合同约定按时支付各项费用，则乙方除向业主或物业使用人收取所欠费用外，乙方还有权自逾期之日起按照所欠费用总额每日向业主或物业使用人收取千分之三的违约金，甲方有义务协助乙方向欠费业主追缴所欠费用；备注：此合同需按照2013年1月1日起颁行实施的《广西壮族自治区物业管理条例》第十三条之规定：（三）选聘和解聘物业服务企业，（六）确定物业服务内容、标准及物业服务收费方案，应当经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方可生效。2015年3月19日起，原告桂林市振安物业服务有限公司在麒麟湾小区所属榕山社区居民委员会的组织和指导下，通过书面形式征求业主的意见，对是否同意：1、聘请桂林市振安物业公司为本小区物业服务企业，2、物业费标准为2.3元/月/m2进行了投票表决，并获得物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意通过。2015年7月16日，榕山社区居民委员会向麒麟湾小区全体业主发出《公告》，对上述投票表决结果进行了公示，同时《公告》加盖了麒麟湾小区业主委员会的公章。同时查明，麒麟湾小区在物业主管部门和榕山社区居民委员会的组织和指导下成立了首届业主委员会，并于2013年8月12日到临桂县住房和城乡建设局备案。2015年1月26日，麒麟湾小区业主委员会全体委员向麒麟湾小区业主提出辞职并发出《辞职声明》，但未召开业主大会或业主大会临时会议讨论决定是否终止全体委员的资格及选举产生新的业主委员会，亦未书面报告备案部门。再查明，麒麟湾小区为别墅小区。被告为麒麟湾小区A-1-19号房屋业主，该房屋的建筑面积为374.17m2。2015年5月5日，被告向原告桂林市振安物业服务有限公司麒麟湾小区服务处交纳了2015年物业服务费4490元；2016年2月15日，被告向原告桂林市振安物业服务有限公司麒麟湾小区服务处交纳了物业服务费4490元，原告桂林市振安物业服务有限公司麒麟湾小区服务处向被告出具了发票一张，发票上标注项目内容为“2016年物业服务费全年（374.17×1×12月）”。另查明，2016年3月25日起，原告桂林市振安物业服务有限公司麒麟湾小区服务处通过多种形式向被告发出《关于补齐物业费的函》，请其到物业服务中心补齐差额物业费，并于2016年5月12日向麒麟湾小区全体业主发出《公告》，该公告内容为：2016年2月25日，其公司工作人员在预收A-1-19号等三家物业费时，三位女业主要求暂时按照1元/月/m2的标准进行交费，该工作人员对此问题未能谨慎、妥善处理，单从公司发工资的时间已到而账户上的资金不足可能无法按时足额发放员工工资这一个人利益出发，没有坚持工作原则，擅作主张，违反新的物业服务合同所确定的收费标准收取费用，此行为对其司和物业小区的管理均构成了不良影响，为了确保小区物业服务工作的正常开展和不损害到全体业主的共同利益，其司对此员工的不当行为予以纠正，并于2016年3月25日发函给关联业主，请其及时到物业服务中心补交差额物业费；如果三位业主未能按照新的物业服务合同所确定的收费标准补齐费用，其司在通过合理途径亦不能挽回损失时，将考虑追究当事员工由于自身工作不当给公司造成的损失，以维护本小区物业服务收费标准的严肃性和统一性，并对因此给全体业主造成的不良影响表示歉意。一审法院认为，根据《物业管理条例》第十一条第（四）项“选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定”、第十二条第一款“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是，应当有物业管理区域内专有部分所占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”及2010年1月1日起施行的中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”的规定，原告桂林市振安物业服务有限公司在物业主管部门和榕山社区居民委员会的组织和指导下，通过书面形式征求业主意见并获得专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意选聘原告桂林市振安物业服务有限公司作为麒麟湾小区的物业服务单位及物业费收费标准调整为2.3元/月/m2，另榕山社区居民委员会在麒麟湾小区业主委员会全体委员于2015年1月16日提出辞职的情形下代行业主委员会职责于2015年7月16日对上述结果对麒麟湾小区全体业主进行了公告，符合法律规定，且原告桂林市振安物业服务有限公司与麒麟湾小区业主委员会于2014年12月27日签订的《物业服务合同》，是双方在平等、自愿的基础上签订，内容未违反法律、法规的规定，因此，《物业服务合同》已于2015年7月16日生效，应受法律的保护，原、被告均应依合同的约定履行各自的义务。桂林市振安物业服务有限公司按照上述合同的约定，对麒麟湾小区实施了物业管理，为麒麟湾小区业主、物业使用人提供了服务，故原告按照上述合同及物业服务的有关规定收费标准，向业主、物业使用人收取相应的物业费，符合法律规定。经法院审核，被告应当缴纳的2015年8月至2016年12月期间的物业费为14630元（即按建筑面积为374.17m2×2.3元/月/m2×17个月计算），被告已缴纳的2015年8月至2016年12月期间的物业费为6361元（即按建筑面积为374.17m2×1元/月/m2×17个月计算），被告未足额缴纳2015年8月至2016年12月期间的物业费为8269元，而被告未足额交纳物业费的原因之一系原告工作人员的工作过失（即同意被告按照1元/月/m2的标准交纳其物业费），故考虑到原、被告双方的过错程度及物业费的性质，法院认为被告给付其未足额支付的物业费的50%，原告自行承担50%为宜，即被告应支付物业费4134.5元（即8269元×50%）给原告。至于原告诉请的物业费超过法院核定部分，不予支持。而被告辩称，本案所涉的《物业服务合同》并未生效及榕山社区居民委员会超越职权聘请原告作为麒麟湾小区的物业管理单位、调整物业费标准为2.3/月/m2，缺乏事实及法律依据，不予支持。若被告有证据证实榕山社区居委会代行业主委员会职责作出的决定侵害了其合法权益，其可另行主张权利。关于原告要求被告支付违约金的诉请，因被告未足额支付物业费的原因之一系原告工作人员的工作过失，故该项诉请，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第五项、第十一条、第十二条之规定，判决：一、被告高含英支付物业费4134.5元给原告桂林市振安物业服务有限公司、桂林市振安物业服务有限公司麒麟湾小区服务处；二、驳回原告桂林市振安物业服务有限公司、桂林市振安物业服务有限公司麒麟湾小区服务处的其他诉讼请求。案件受理费64元，由原告桂林市振安物业服务有限公司负担30元，被告高含英负担34元。二审中，当事人均未提交新证据。综合诉辩双方意见，各方当事人对一审查明的事实无异议。一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、被上诉人桂林市振安物业服务有限公司与麒麟湾小区业主委员会于2014年12月27日签订的《物业服务合同》是否合法有效？二、上诉人高含英是否拖欠物业管理费？关于争议焦点一，麒麟湾小区在物业主管部门和榕山社区居民委员会的组织和指导下成立了首届业主委员会，并于2013年8月12日到临桂县住房和城乡建设局备案。2014年12月27日，被上诉人桂林市振安物业服务有限公司与麒麟湾小区业主委员会签订了《物业服务合同》一份，该合同约定了合同期限为三年，自2015年1月1日至2017年12月31日止；物业费由业主按其拥有的专有部分建筑面积预先交纳，具体标准为2.3元/月/m2；物业费每年收取一次，业主/住户应在每年的1月20日前交纳，如未按期缴交，从逾期之日起，业主/住户应承担违约责任等。同时备注：此合同需按照2013年1月1日起颁行实施的《广西壮族自治区物业管理条例》第十三条之规定：（三）选聘和解聘物业服务企业，（六）确定物业服务内容、标准及物业服务收费方案，应当经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方可生效。依法成立的麒麟湾小区业主委员会与被上诉人桂林市振安物业服务有限公司签订的《物业服务合同》，未违反法律规定，亦没有证据证实合同违反当事人真实意思表示或者是在不平等的基础上签订的，故该合同依法成立。同时该合同约定了生效条件：即（三）选聘和解聘物业服务企业，（六）确定物业服务内容、标准及物业服务收费方案，应当经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方可生效。在麒麟湾小区业主委员会全体委员向麒麟湾小区业主提出辞职并发出《辞职声明》后，2015年3月19日起，被上诉人桂林市振安物业服务有限公司在麒麟湾小区所属榕山社区居民委员会的组织和指导下，通过书面形式征求业主的意见，对物业服务合同主要内容投票表决，并获得物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意通过。同年7月16日，榕山社区居民委员会向麒麟湾小区全体业主发出《公告》，对上述投票表决结果进行了公示。参照《物业管理条例》第十一条第（四）项“选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定”、第十二条第一款“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是，应当有物业管理区域内专有部分所占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”及2010年1月1日起施行的中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”的规定，榕山社区居民委员会在麒麟湾小区因客观原因未能选举出新一届业主委员会之前，代行业主委员会的职责，指导组织被上诉人桂林市振安物业服务有限公司通过书面形式对选聘物业公司以及物业费征求业主意见，并在达到法定人数同意的情况下公告投票结果及内容，符合法律规定，因此，《物业服务合同》依法于2015年8月生效。依法成立的物业服务合同对业主具有约束力，业主应当按照物业服务合同的约定享受权利、履行义务，不得以非合同当事人为由拒绝履行合同义务。关于上诉人高含英上诉称物业服务合同在签定前从未向全体业主进行公示，也从未召开过任何形式的业主大会对该合同进行表决，是由业委会少数人和被上诉人私下签定的，但其未提交证据证实，对此本院不予认可。关于争议焦点二，2015年5月5日、2016年2月15日，上诉人高含英分别向被上诉人桂林市振安物业服务有限公司麒麟湾小区服务处缴纳了物业服务费4490元，同时被上诉人桂林市振安物业服务有限公司麒麟湾小区服务处出具了发票，发票上标注己收到上诉人高含英缴纳“2015年物业服务费”和“2016年物业服务费全年”。上诉人高含英按照被上诉人桂林市振安物业服务有限公司麒麟湾小区服务处工作人员的要求缴纳物业费并获得物业服务公司出具发票，表明其已履行完毕物业费缴纳义务，亦获得物业服务公司认可。至于物业服务公司服务人员按何种标准收取物业费，为物业服务公司工作人员的工作内容，系物业服务公司服务人员代表被上诉人桂林市振安物业服务有限公司从事物业管理的职务行为，属于物业服务公司的工作人员职责范畴，其法律后果应由物业服务公司承担。在被上诉人桂林市振安物业服务有限公司麒麟湾小区服务处认可上诉人高含英已缴纳2015年以及2016年全年物业费的情况下，另行起诉要求上诉人高含英补缴物业费，依据不足，故一审判决上诉人高含英缴纳从2015年8月至2016年12月未足额缴纳物业费为8269元的50%不妥，本院予以纠正。综上所述，一审法院认定事实清楚，程序合法，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）一项规定，判决如下：一、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2016）桂0312民初1291号民事判决第一项；二、驳回被上诉人桂林市振安物业服务有限公司、桂林市振安物业服务有限公司麒麟湾小区服务处的诉讼请求。一审案件受理费64元（被上诉人桂林市振安物业服务有限公司已预交），二审案件受理费64元（上诉人高含英已预交），由上诉人高含英负担64元，被上诉人桂林市振安物业服务有限公司负担64元。本判决为终审判决。审判长  宿健慧审判员  刘媛媛审判员  周 霞二〇一七年六月六日书记员  叶菁华