广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中二法民一初字第212号
原告：中山市东升镇建设发展总公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：梁伟标。
委托诉讼代理人：周兆勇，广东君品律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李细芳，广东君品律师事务所律师。
被告：中山市辰洋房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：郑继坤。
委�诉讼代理人：陈家晓，广东保信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高丽敏，广东保信律师事务所实习律师。
原告中山市东升镇建设发展总公司（以下简称东升建设发展总公司）诉被告中山市辰洋房地产开发有限公司（以下简称辰洋房地产公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2014年1月9日立案受理后，依法适用普通程序于2014年3月6日和2015年2月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周兆勇、李细芳，被告的委托代理人陈家晓、高丽敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年10月26日，原、被告通过招拍挂程序签订中山市土地使用权挂牌转让合同（以下简称为转让合同），约定原告向被告转让位于中山市××镇同乐村祐生经济合作社“悦昌围”地块的土地使用权，转让面积为10958.9平方米（折合16.4384亩），转让总价为1350万元。此外，合同第六条第八款约定：被告必须将在转让用地上兴建的商住楼临龙昌路及11米路两面的商铺以3500元/平方米的价格出售给原告，转让的首层商铺（不含夹层及骑楼）面积不少于2875平方米。被告必须在签订《成交确认书》之日起16个月内将商铺兴建完毕并交付使用。前述关于转让商铺的要求，在2007年10月9日中山市土地招标拍卖办公室就该宗转让作出的中山市土地使用权挂牌转让公告第二条“土地开发建设要求”中也予以明确。
2007年10月26日，被告签订成交确认书。根据上述约定，被告应于2009年2月26日前将转让合同项下首层商铺兴建完毕并交付原告使用。缔约后，原告每年均催促被告履约，但被告至今未履行转让及交付首层商铺的义务。现据原告了解，被告已在转让用地上建成楼盘商铺，但其所兴建的首层商铺仅约为925.16平方米，�不能满足双方关于首层商铺转让面积不少于2875平方米的约定。
原告认为，根据转让合同关于转让首层商铺的约定，被告应当将现有已建成的首层商铺转让、交付给原告，并将产权过户到原告名下以履行合同义务。另，被告兴建首层商铺面积少于约定转让面积的行为导致原告受损，故被告应当按不能交付的首层商铺的市场价值赔偿原告损失。再者，被告逾期转让及交付的行为导致原告至今未能对首层商铺进行占有、使用、收益及处分，因此原告有权要求被告按逾期交付期间同地段首层商铺的租金标准赔偿损失。
鉴于以上所述，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1.被告按3500元/平方米的价格向原告转让及交付被告开发的位于中山市××镇同乐村祐生经济合作社“悦昌围”楼盘的现有首层商铺（临龙昌路及11米路两面）925.16平方米，并由被告将前述首层商铺的产权过户到原告或原告指定的第三人名下；2.被告按不能依约交付的该处首层商铺起诉时的市场价值赔偿原告损失28272680元【不能交付面积为1949.84平方米×14500元/平方米（该处首层商铺市场价值18000元/平方米-
合同约定转让价格3500元/平方米）=28272680元】及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率，从起诉之日起计至被告全额支付该项赔偿之日止）；3.被告按同地段首层商铺租金标准赔偿逾期交付商铺导致原告的损失5175000元【合同约定交付面积2875平方米×30元/月/平方米×60个月（暂从2009年2月26日计至2014年2月26日，最终计至被告实际交付商铺并不能交付的首层商铺的市场价格赔偿原告损失之日止）】及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率，从起诉之日起计至被告全额支付该租金损失赔偿之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：一、原、被告之间并未确立商铺买卖合同关系，原告所提出的诉讼请求缺乏事实和法律依据。虽原、被告双方于2007年10月26日签订的转让合同就涉案商铺作了约定，但仅仅约定了被告必须在转让地块上兴建的商住楼临龙昌路及11米路两面的商铺以3500元/平方米的价格出售给原告，转让的首层商铺（不含夹层及骑楼）面积不少于2875元，被告必须在签订成交确认书之日起16个月内将商铺兴建完毕并交付使用等寥寥几点内容。根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯�道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。由于转让合同并未约定原告必须购买涉案商铺，那么首先是原告是否一定会购买涉案商铺存在变数；其次，就算原告愿意购买，也存在买卖双方就上述《商品房销售管理办法》第十六条的规定中第十三项主要内容能否异议达成一致存在变数。可见，转让合同之时原被告就买卖涉案商铺达成初步意向，在双方尚未能就商铺买卖的主要内容达成一致并签订买卖合同的情况下，原告仅依据转让合同就涉案商铺向被告追究违约责任是缺乏事实与法律依据的。同理反之，就算涉案商铺价格跌破3500元/平方米，被告也无法根据转让合同强�原告以3500元/平方米的价格购买涉案商铺。
二、被告已建成的涉案商铺面积为1702.83平方米。根据规定，确定商铺的面积应当考虑商铺是否纳入容积率计算、是否需缴纳市政配套费用、是否能办理产权权属证书等因素。因此，商铺面积为1702.83平方米是符合相关规定的。
三、转让合同第六条第八点的约定已违反法律的强制性规定，属无效条款。转让合同第六条第八点：“乙方（即被告）必须将该用地上所兴建的商住楼临龙昌路及11米路两面的商铺以3500元/平方米的价格出售给甲方（即原告）乙方在建筑设计时，商铺建筑深度不大于15米，首层商铺（不含夹层及骑楼）面积不少于2875平方米。用地在未建好以前不得分割转让。乙方必须在签订成交确认书之日起16个月内将商铺兴建完毕并交付使用”，而根据中山市规划局出具的《建设项目规划建筑设计要点》，该地块的规划指标要求的允许值为容积率2.5、建筑密度30%、绿地率34%，且还要根据要求退让路面、建设消防通道出入口和小区出入口，该地块不可能建设深度不大于15米的首层商铺2875平方米。根据《城乡规划法》第二条“制定和实施城乡规划，在规划区内进行建设活动，必须遵守本法”、第三条“城市和镇应当依照本法制定城市规划和镇规划。城市、镇规划内的建设内容应当符合规划要求”及《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，前述约定无效，合同双方均不能据此对对方主张权利。
四、原告主张的损失金额缺乏证据支持。如前所述，原告是无权就涉案商铺向被告追究违约责任的。退一步来说，就算原告存在损失，由于涉案商铺所涉地段较为偏僻，处于开发起步阶段�商铺市场价值也就8000元/平方米左右，而原告单方提出的18000元/平方米的天价，是严重脱离实际的。同样，原告提出的租金30元/月/平方米及损失计算方法也是原告的单方面意思，并无相关证据予以支持，被告对此不予认可。
五、被告作为有责任的开发商，已充分顾及原告的利益。被告作为开发项目当地引进的开发商，在建设楼盘过程中，为提升城镇的市容市貌，对涉案的临街商铺设置了高六米的临街骑楼，并在商铺外墙黏贴价格高昂的石材。被告的社会责任感是有目共睹的。毗邻丽城路的涉案商铺早已兴建完成，被告也知会原告前来办理商铺买卖手续，但由于受到2008年经济危机影响，原告考虑到房地产行情不好，未前来办理商铺买卖手续。原告的行为致使被告的巨额资金无法如期回笼，给被告造成了严重的经济损失。尽管如此，为顾及原告利益，被告至今也没有将涉案商铺卖给他人，以期与原告友好协商解决此事。
综上所述，原告对被告提起本案诉讼缺乏事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。
经审理查明：2007年10月9日，中山市土地招标拍卖办公室对外发布中山市土地使用权挂牌转让公告一份，主要载明：将于2007年10月9日至2007年10月26日在中山市房地产交易大厅对地块编号为G09-07-9089的土地使用权进行公开挂牌转让，土地总面积为10958.90平方米（折合16.4384亩），位于中山市××镇同乐村祐生经济合作社“悦昌围”，土地证号为中府国用（2006）第0904**号，土地使用年限至2073年7月9日；土地开发建设要求按编号为050222007080003的建设项目规划建筑设计要点；用地挂牌成交后，竞得人必须将在该用地上所兴建的商住楼临龙昌路及11米路两面的商铺以3500元/平方米的价格出售给原告；竞得人在建筑设计时，商铺铺面深度不大于15米，首层商铺（不含夹层及骑楼）面积不少于2875平方米；竞得人必须在签订成交确认书之日起16个月内将商铺兴建完毕并交付使用；竞投最低价为1068.4928万元（即65万元/亩），每次竞价增幅为10万元等等。此外，上述公告所附建设项目规划建筑设计要点主要载明涉案土地的规划指标及要求，包括容积率允许值为2.5，建筑密度允许值30%，绿地率允许值38%，建筑高度控制在60米以内（主体建筑控制在15层以上），商业面积占总建筑面积比例（最大值）为15%，须无偿提供公建、市政公用设施用地面积及建筑面积等。
2007年10月26日，被告作为竞得人与中山市土地招标拍卖办公室作为受托人签订一份土地使用权挂牌成交确认书，主要载明：经确认，被告在挂牌截止时以1350万元的最高报价竞得上述土地使用权（即约1231.88元/平方米�。被告在签订本成交确认书后五个工作日内与委托人签订中山市国有土地使用权转让合同，并分两期清付成交价款等。
同日，原告作为甲方（转让方）、被告作为乙方（受让方）及中山市土地招标拍卖办公室作为见证方签订中山市土地使用权挂牌转让合同一份，主要载明：“根据国家现行有关法律、法规以及我省有关土地使用权公开交易的规定，甲方委托中山市土地招标拍卖办公室（下称市土地公开交易机构）于2007年10月9日至2007年10月26日在中山市房地产交易大厅对编号为G09-07-9089的土地使用权进行公开挂牌转让，乙方按挂牌文件规定缴交了保证金，参加拍卖竞价，并以最高价竞得上述土地使用权。就该土地使用权转让的相关事宜，甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本合同。第一条转让土地使用情况。1.转让土地总面积10958.9平方米（折合16.4384亩），位于中山市××镇同乐村祐生经济合作社“悦昌围”，现状为已平整，土地用途为商业住宅，土地证号为中府国用（2006）第0904**号，土地使用年限至二〇七三年七月九日。宗地四至及界址点座标见宗地图D09DE20060887。2.甲方转让土地使用权的同时连同地上建筑物和附着物所有权转让给乙方。3.用地建设规划指标详见《建设项目规划建筑设计要点》（业务编号：050222007080003）。第二条土地使用权转让价格、付款方式。1.本合同项下的土地使用权经公开交易确认成交地价款为人民币（大写）壹仟叁佰伍拾万元（小写13500000元）……第四条约束条件。1.乙方应严格按照原土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发使用土地。2.甲方保证上述土地使用权权属清楚，无争议或经济纠纷。若存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责并承担相应的法律责任，由此给乙方造成�济损失的，由甲方负责赔偿。3.乙方必须按拍卖文件中的规划建设条件进行开发建设（如绿化率、建筑密度、限高等要点）。第五条登记过户……第六条土地交接及开发建设……2.乙方开发建设该地块必须符合城市规划要求，按照土地使用权出让合同、土地用途、规划设计要点等要求使用土地……8.乙方必须将在该用地上所兴建的商住楼临龙昌路及11米路两面的商铺以3500元/平方米的价格出售给甲方，乙方在建筑设计时，商铺铺面深度不大于15米，首层商铺（不含夹层及骑楼）面积不少于2875平方米。用地在未建好以前不得分割转让。乙方必须在签订成交确认书之日其16个月内将商铺兴建完毕并交付使用……”后原告按约将上述土地使用权过户到被告名下，土地证号为国（2007）易0913**，被告亦按约向原告支付购地价款。
此外，中山市土地招标拍卖办公室于2006�11月28日对外公布一中山市土地使用权挂牌转让公告，主要载明：将于2006年11月28日至2006年12月12日在中山市房地产交易大厅对地块编号为G09-06-9082的土地使用权进行公开挂牌转让，土地总面积为43294.6平方米（折合64.9419亩），位于中山市××镇同乐村“悦昌围”，土地使用年限至2073年6月7日；成交后，竞得人必须将在该用地上所兴建的商住楼临龙昌路及丽城路两面的商铺以3500元/平方米的价格出售给原告东升镇建设发展总公司；竞得人在建筑设计时，商铺铺面深度不大于15米，首层商铺（不含夹层及骑楼）面积不少于4200平方米等等。2006年12月12日，案外人广东华盛投资集团有限公司以4242万元竞得上述43294.6平方米土地使用权（即约979.80元/平方米），并与原告及中山市土地招标拍卖办公室作为受托人签订一份土地使用权挂牌成交确认书，及与原告签订中山市土地使用权公开转让合同，约定相关权利义务。2007年1月23日，原告与案外人广东华盛投资集团有限公司、中山市土地招标拍卖办公室签订土地使用权转让补充合同，补充约定将广东华盛投资集团有限公司以4242万元竞得上述43294.6平方米土地使用权证办理到广东华盛投资集团有限公司出资成立的被告辰洋房地产公司名下。
上述交易两地块相邻，被告辰洋房地产公司将上述两块土地合并申请规划报建，业务编号为050222008010003。中山市规划局经审批于2008年2月3日作出建设项目规划建筑设计要点，主要载明：建设单位为被告，用地性质为商住，国有证用地面积为54253.5平方米，容积率允许值为3，建筑密度允许值为30%，绿地率允许值为34%，建筑高度控制在60米以内（主体建筑控制在15层以上），商业面积占总建筑面积比例（最大值）为15%，须无偿提供公建、市政公用设�用地面积及建筑面积等。此外，市规划局还审批出具上述土地的建筑红线图，标明用地线、低层建筑红线、高层建筑红线、临丽城路的底层建筑退线5米、临龙昌路的低层建筑退线7.118米，临龙昌路高层建筑退线13.118米（7.118米+6米），临12米路（合同为11米路）退线3米等。后被告在上述土地上开发兴建商住楼，并于建成后对外发售了部分商品房，而涉案的商铺至今没有转让、交付给原告。原、被告双方及案外人中山市东升镇同乐社区居民委员会、广东华盛投资集团有限公司多次协商就涉案商铺交付事宜多次商讨未果，其中就2013年11月25日的商讨会议作了会议纪要。该会议纪要主要载明：原告表示其自2007年以来一直要求被告尽快履行交付商铺义务；被告则认为其是按设计、规划进行建设，且愿意交付商铺等；而中山市东升镇同乐社区居民委员会则表示涉案铺位最终是归其所有，但铺位建成多年一直没有交付，要求被告尽快交付地铺，若交付夹层的要折价等。后双方就涉案商铺交付问题未能达成一致意见而产生纠纷，原告遂于2014年1月9日诉至本院，提出上述诉讼请求。同日，原告就上述43294.6平方米土地所涉商铺纠纷诉至本院，诉求本案被告及广东华盛投资有限公司交付商铺、赔偿损失等，案号为（2014）中二法民一初字第213号。
另查明，上述合同约定的11米路至今尚未开通。
庭审过程中，原告诉讼主张被告未按约定建造并交付首层商铺2875平方米，仅建造了约925.16平方米且至今未交付，构成违约。被告则抗辩主张合同约定的11米路实际没有开通，原告违约在先，且根据规划要点及有关要求退让路面、建设消防通道出入口和小区出入口等规定，该地块不可能建设深度不大约15米的首层商铺2875平方米，建成的商�面积为1702.83平方米（含二层）是符合相关规定的。为查明涉案地块根据双方约定的规划要点并依法设置消防出入口等最多可建成深度不超过15米的首层商铺多少平方米的问题，原、被告均分别提出鉴定申请。后本院依法委托了广东省建筑科学研究院、广东中山建筑设计院股份有限公司、中山市第二建筑设计院有限公司、中山市第三建筑设计院有限公司等就上述争议的问题进行鉴定，但被以超出其鉴定义业务范围、没有时间受理此工作、曾接受过本案当事人咨询等为由予以退回。此外，就上述争议的可建商铺方数问题，本院在征得原、被告双方同意的情况下，向中山市鼎盛建设工程技术咨询有限公司（涉案工程报建图纸的审图机构）发函调查，该公司口头回复称其审图工作不涉及该部分内容。原、被告双方均表示同意由法院根据双方提交的证据对此争议问题予以认定。原告为此提交了中山市第二建筑设计院有限公司关于旭景花园地块B商业面积的说明（含附图）一份，主要载明：根据中山市建筑用地规划条件（业务编号050222008080001），建筑应退11米路3米和退龙昌路7.118米，按商铺进深15米及骑楼进深4米（不计入商铺面积）、预留10米出入口计算，该地块最多可见首层商业面积为2371.72平方米（附图所见临龙昌路及临11米路两面均设计了商铺，其中临龙昌路一面沿路的建筑红线长度为75.1米并设计了一10米出入口，即临龙昌路一面可建商铺面积约976.50平方米）。被告提交了广东中人工程设计有限公司出具的关于旭景花园居住小区地块B商业面积说明一份，主要载明：涉案地块面积为10999.12平方米，可规划户数在300-1000户，用地规模按组团设计，组团设置一个对外出入口（人车共用），人车共用出入口总宽度为10米。另根据《中山市城市规�技术规范》2004版第4.3.5条和第4.3.3条规定，假定相邻地块未经批准修建性详细规划，则按自身高度计算与相邻地块的退让距离，即假定建设20米高的居住建筑须退让10米。根据以上要求，按商铺进深15米，骑楼进深4米，该土地最大可建首层商业面积为878.55平方米（按附图所见仅设计了临龙昌路一面的商铺，且预留了7米的主入口及与相邻土地的退让10米）。庭上，原、被告双方确认合同所载的11米路并无开通，与涉案地块相邻的仍为当地居民房屋，被告现实际在临11米路的位置并无建造商铺或住宅，建造了围墙。被告主张临11米路的商铺没有建造是因为原告承诺的11米路根本不存在，若其在该地上按此建造商铺的话须退让消防通道，因此没有建造。被告经核实后称涉案地块现实际建成的首层商铺为974.58平方米，二层商铺为728.25平方米，共计1702.83平方米，具体位于旭景花�T15幢和T16幢。另，有关夹层商铺的问题，原、被告均同意在本案中一并解决，被告表示同意按合同约定的3500元每平方米价格转让给原告，而原告表示同意接收夹层商铺，但价格不能等同首层价格，价格按1750元/平方米计算。
此外，原、被告双方就涉案商铺的市场价格及租金标准等问题存在争议。原告为此申请对本案及（2014）中二法民一初字第213号案所涉商铺市场价格及租金标准进行评估，并为此预付了67850元鉴定费。本院依法委托中山市置信土地房地产估价有限公司（以下简称为置信估价公司）对涉案及（2014）中二法民一初字第213号案所涉商铺市场价格及租金标准进行评估。经实地查看和市场调查等，置信估价公司于2014年11月14日出具房地产评估报告书，主要载明：本次估价对象位于中山市××镇同乐村祐生经济合作社“悦昌围”的房地产，建筑面积合计为5847.58平方米，其中首层建筑面积为3537.59平方米，夹层面积为2309.99平方米。上述估价对象在价值时点2014年6月13日的商铺首层平均单价为11662元/平方米，夹层平均单价为5248元/平方米，总价为53378202元；上述估价对象在2008年4月12日至2014年6月13日的平均租金价格为28.70元/平方米/月。经质证，被告该评估报告书无异议，而原告不同意上述评估公司的估价，并自行委托中山市华信房地产土地评估有限公司（以下简称为华信评估公司）对上述商铺的价格及租金标准进行评估。2014年12月22日，华信评估公司出具房地产估价报告，载明估价结果是上述5847.58平方米商铺评估价值为86891267元，其中首层商铺为22000元/平方米，夹层为6000元/平方米。被告对原告该估价报告不予确认。本案与（2014）中二法民一初字第213号案总的评估费用67850元，按两案标的划分，本案的评估费用为32222元�
以上事实有原告提供的中山市土地使用权挂牌转让公告、中山市土地使用权挂牌转让合同、国有土地使用权挂牌成交确认书，被告提供的用地建筑红线图、建设项目规划建筑设计要点、关于旭景花园居住小区的商业面积说明、地块A面积说明、照片、汇总表、商品房权属证明书、商铺照片、会议纪要及开庭笔录、评估报告书等存案为凭。
本院认为：本案为建设用地使用权转让合同纠纷，原、被告双方通过招拍挂的方式达成土地使用权挂牌转让合同，属双方真实意思表示，符合民事行为生效的法律要件，合法有效，受法律保护，双方均应按约履行各自义务。根据上述查明事实可见，原告已按约向被告交付土地使用权，且被告业已在该地块（连同相邻两地块一同规划设计）兴建了商铺、商品房等并已对外发售了部分商品房，其按约应将相关商铺转让�原告，但其至今尚未转让给原告。根据合同约定，被告的行为已构成违约，其仍负有继续履行转让过户的合同义务，故原告诉求被告就已建成的首层商铺按约转让过户，理据充分，本院予以支持；但，双方有关被告可按原告要求将涉案商铺转让过户到其指定的第三人名下的约定，实际涉及二次交易的问题，双方若按此约定操作，存在规避行政审批及相关税费的问题，故对双方该约定的效力，本院不予确认，原告据此要求被告将涉案商铺转让过户到指定的第三人名下的诉求，理据不足，本院不予支持。被告以上述合同中有关商铺转让的条款违反法律强制性规定无效等抗辩主张，理据不足，本院不予采纳，但根据上述查明事实，被告有关合同约定的11米路并无开通，属原告违约在先，且涉案土地扣除退让、消防通道等导致客观上无法建成约定方数的商铺的抗辩主张，基本与客观事实相符，本院予以采纳。现双方就涉案地块客观可建首层商铺面积问题、夹层商铺价格及违约责任承担问题存在争议。对此，本院根据原、被告双方的陈述和提供的证据逐一分析如下：
首先，对涉案地块客观上能否建成合同所约定的首层商铺面积问题，虽未能通过委托相关的鉴定机构进行鉴定以确定，但根据原、被告双方提交的说明可见，该土地上确不能在临龙昌路及11米路两边建造深度不超过15米的首层商铺面积不少于2875平方米，本院对此认定。至于该地块临11米路及龙昌路两面究竟最多可建深度不大于15米的首层商铺的面积，未能通过委托鉴定以确定，而原、被告双方在此情况下均表示不再申请鉴定而由本院根据双方提交的证据予以认定，且均为此提交了有关工程设计公司的说明为证。原告据其证据主张最多可建首层商铺面积为2371.72平方米�包括临龙昌路及11米路两面，其中临龙昌路一面可建商铺面积约976.50平方米），被告据其证据主张最多可建首层商铺面积为878.55平方米（仅临龙昌路一面，且扣减了主入口7米及相邻地块退让10米）。客观上，被告实际在临龙昌路一面已建的首层商铺方数为974.58平方米，夹层（二层）商铺为728.25平方米，临11米路一面没有建造商铺。至此，双方有关商铺方数的争议实际是合同所载的11米路一面能否建商铺及临龙昌路一面最多可建商铺方数。根据合同约定涉案地块临11米路及龙昌路两条路，且两面均需建筑商铺，而根据上述查明事实可见，合同所载11米路不存在，与涉案土地相邻土地上仍为居民房屋。对此，原告明知合同所载11米路不存在而作虚假陈述，构成违约，应承担相应的违约责任，故其仍按合同约定要求被告在临11米路建造商铺并按约向其出售，理据不足，本院不予支持。至于临龙昌路一面可建商铺方数问题，根据涉案地块与另一地块合并规划的设计要点（业务编号为050222008010003）、建筑红线图等进行退让及根据消防规定预留出入口（含消防通道）等分析，本院认为被告所提交说明所载内容基本符合规划要求，但其中所载的退让相邻地块退让10米的主张与两地块合并开发不存在退让事实不符，且其实际建造面积多于其提交的说明所载面积可印证该说明并未如实说明问题，故对被告提交的该说明不予采纳，而被告按规划客观所建面积与原告提交的说明有关临龙昌路一面可建面积基本相符，故本院对被告客观所建面积予以采纳，认定涉案地块临龙昌路一面可建深度不大于15米的首层商铺面积约974.58平方米。
其次，二层商铺价格问题。被告在该首层商铺上建有夹层（二层）商铺728.25平方米。对此，双方为免讼累均要求在�案中一并处理，于法不悖。现双方对该二层商铺亦由被告出售给原告并无异议，主要争议在二层商铺的价格问题，原告主张按原价格的半价计算（即1750元/平方米），而被告则主张按原价格计算（即3500元/平方米）。对此，无论是按市场规律还是依本院委托评估的评估报告，首层商铺与二层商铺的价格应有所差别，首层商铺价格一般高于夹层（二层）商铺，本院委托评估报告显示夹层（二层）商铺价格不足首层商铺价格的50%，故被告主张按首层商铺价格的计付二层商铺价格，理据不足，本院不予采纳。本院采纳原告的主张，按原铺位价格的50%计算二层商铺价格为宜，即每平方米1750元。
最后，有关违约责任及损失承担问题。根据上述查明事实可见，原告虽将涉案土地交付被告，但该土地交付状况与公告及合同所载的临11米路不符，该路至今尚未建造�开通，应属原告违约，由此导致被告不能按合同约定建造商铺，由此产生的法律后果及损失应由原告承担，原告诉求被告赔偿该部分商铺未能建造而造成的损失，理据不足，本院不予支持。此外，有关商铺延迟转让、交付造成的损失及商铺转让款迟延支付造成的损失问题，根据上述查明事实可见，被告有履行通知原告转让、交付商铺事宜，但双方一直因商铺面积、夹层（二层）商铺价格等问题存在争议导致商铺至今未能转让、交付，由此导致原告租金损失、被告资金无法回笼的损失等等，属双方未采取妥善方式处理合同纠纷而导致的损失扩大，均应承担相应的责任，双方因此导致损失应各自承担，故原告诉求被告赔偿其租金损失，理据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十七条的规定，判决如下：
一、被告中山市辰洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内按首层商铺3500元/平方米和二层商铺1750元/平方米的价格向原告中山市东升镇建设发展总公司转让及交付被告中山市辰洋房地产开发有限公司开发的位于中山市东升镇同乐村祐生经济合作社“悦昌围”楼盘的首层商铺约974.58平方米和二层商铺约728.25平方米（准确方数按规划验收为准），并将该商铺过户到原告中山市东升镇建设发展总公司名下；
二、驳回原告中山市东升镇建设发展总公司其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
评估费用32222元，由被告中山市辰洋房地产开发有限公司负担。
案件受理费225229元，保全费5000元，共计230229元，由原告中山市东升镇建设发展总公司负担115114.50元，由被告中山市辰洋房地产开发有限公司负担115114.50元。被告应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳其应负担部分。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 梁春燕
审 判 员 张庆争
代理审判员 高嘉敏
二〇一五年三月十六日
书 记 员 谭勇兴