浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙绍民终字第550号
上诉人（原审被告）郦可达。
委托代理人（一般授权）潘传德。
被上诉人（原审原告）浙江枝来服饰有限公司。
法定代表人寿信伟。
诉讼代表人浙江振邦律师事务所。
委托代理人（特别授权）沈可兰。
委托代理人（特别授权）俞鲁烽。
原审第三人陈招明。
原审第三人张玉。
原审第三人高桥难。
原审第三人和王威。
原审第三人李峙。
上诉人郦可达因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2014）绍诸民初字第193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，2011年7月30日，原告浙江枝来服饰有限公司与被告郦可达签订房屋租赁协议，约定原告将位于诸暨市江藻镇石壁山村工业园区的综合楼1－23号店面房屋出租给被告，租赁期限为2011年10月1日起至2031年9月30日止，租金48万元一次性付清。同日，原告向被告出具收据一份，载明内容为以现金方式向郦可达收取租房款48万元。
2013年5月17日，吴江市远航纺织有限公司以浙江枝来服饰有限公司已不能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务为由，向法院申请对浙江枝来服饰有限公司进行破产清算。浙江省诸暨市人民法院于2013年6月5日作出（2013）绍诸破（预）字第1号民事裁定，裁定：受理申请人吴江市远航纺织有限公司对被申请人浙江枝来服饰有限公司的破产清算申请。同日，发出（2013）绍诸破字第1－1号决定书，指定浙江振邦律师事务所担任浙江枝来服饰有限公司管理人。2013年8月28日，浙江枝来服饰有限公司管理人向郦可达送达解除房屋租赁协议的通知书，郦可达在送达回证签收人一栏签字确认。2013年12月2日，管理人向郦可达邮寄了腾房通知，要求郦可达收到通知后15日内腾退承租的房屋，郦可达于12月6日收到该通知。
2013年1月30日，郦可达将承租的7、8、9号三间店面房转租给第三人陈招明，租期确定为2013年1月31日至2014年1月30日；2013年1月5日，郦可达将承租的其中23号一间店面房转租给第三人李峙，租期自2013年1月7日至2014年1月6日；2013年2月28日，郦可达将承租的19、20、21号三间店面房转租给第三人张玉，租期为2013年2月28日至2014年2月27日；2013年2月22日，郦可达将承租的1号店面房转租给第三人高桥难，租期为2013年2月25日至2014年2月24日；2013年8月20日，郦可达将承租的10号店面房转租给第三人和王威，租期为2013年9月1日至2014年8月31日。被告郦可达与五第三人分别签订了书面房屋租赁协议，现五第三人仍占用转租房屋，郦可达对租期已满的第三人按月收取租赁费。剩余承租房屋现由郦可达管理使用。
原审法院审理认为，浙江枝来服饰有限公司与被告郦可达于2011年7月30日签订的房屋租赁协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。合同履行过程中，法院受理吴江市远航纺织有限公司对浙江枝来服饰有限公司的破产清算申请，同时指定浙江振邦律师事务所为破产管理人。根据企业破产法规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。故浙江枝来服饰有限公司管理人将解除房屋租赁协议的通知书送达到郦可达后，原、被告之间的房屋租赁合同已依法解除。被告关于租赁合同已履行完毕、不属于破产管理范围的辩述意见，与事实不符，不予采信。现被告仍占用承租的房屋，其中部分已转租给第三人，转租的房屋由第三人占用，原告诉请被告及第三人腾退，理由正当，予以支持。
根据合同法规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案浙江枝来服饰有限公司破产管理人于2013年12月2日向被告发出要求腾退租赁房屋的通知，现被告仍占用，应当支付给原告自合同解除之日起至实际腾退时止的房屋占用损失，该损失参照年租金24000元的标准计算，在被告郦可达向破产管理人申报的债权中抵扣。被告因合同解除产生的损失，可依法向破产管理人申报债权。第三人陈招明、张玉、高桥难、和王威、李峙经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，鉴于本案事实已查清，依法缺席判决。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告浙江枝来服饰有限公司与被告郦可达签订的房屋租赁协议自2013年8月29日起解除；二、被告郦可达、第三人陈招明、张玉、高桥难、和王威、李峙在本判决生效之日起十五日内腾退由其实际占用的坐落在本市江藻镇石壁山村工业园区的浙江枝来服饰有限公司综合楼1－23号店面房屋（其中陈招明为第7、8、9号，张玉为19、20、21号，高桥难为1号，李峙为23号、和王威为10号），交浙江枝来服饰有限公司管理人；三、驳回原告浙江枝来服饰有限公司的其余诉讼请求。本案案件受理费80元，依法减半收取40元，由被告郦可达负担。
上诉人郦可达不服原判，提起上诉称：一、本案所涉房屋租赁合同不适用于《企业破产法》第十八条第一款规定。1、上诉人已无瑕疵履行完毕作为承租人应承担的主要义务，如约交付房屋租赁费。2、被上诉人也已经履行完毕作为出租人应承担的主要义务，交付出租房屋使用权。至于出租人的瑕疵担保义务、修缮义务和承租人的保管义务等乃是由主要义务衍生而来，在没有其他异常的情况下，如果出租人提供了合适的租赁物，且承租人为该租赁物支付了租金，就应该视为该租赁合同的主要义务已履行完毕。二、本案所涉房屋租赁合同的继续履行有利于最大程度的保护破产申报债权人的利益，更应符合《企业破产法》的立法精神和宗旨。1、管理人作出解除本案房屋租赁合同的决定，必然增加了债务人破产债权申报总额，总体上降低了债权人最终可分配破产财产的比例和金额，即一定程度上损害了破产申报债权人的利益。2、管理人继续履行本案所涉房屋租赁合同，不会给被上诉人造成任何额外的经济损失和经济负担，不影响被上诉人破产程序的正常进行，没有损害破产申报债权人的任何利益。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判被上诉人继续履行和上诉人已经签订的房屋租赁合同；本案上诉费用由被上诉人承担。
被上诉人浙江枝来服饰有限公司答辩称：一、破产管理人根据《企业破产法》第十八条规定解除行使权符合法律规定，上诉人关于房屋租赁合同已履行完毕的主张不符合事实。二、《企业破产法》的立法目的是维护大多数债权人的利益，上诉人作为承租人也对破产企业享有债权。如果继续履行房屋租赁合同带租拍卖，降低了拍卖物的价值，甚至拍卖不成，则损害了大多数债权人的利益。上诉人的损失可以通过申报债权方式来实现，破产管理人也已通知上诉人进行债权申报。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
原审第三人陈招明、张玉、高桥难、和王威、李峙均未作答辩。
各方当事人在二审中均未提供新的证据。
二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院围绕上诉请求和理由审理认为，本案上诉人与被上诉人于2011年7月30日签订《房屋租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起内三十日内未答复的，视为解除合同。”本案被上诉人管理人依据上述规定于2013年8月28日向上诉人送达解除房屋租赁协议通知书，现上诉人提出双方签订的房屋租赁合同已经履行完毕，故本案应审查上诉人与被上诉人于2011年7月30日签订的《房屋租赁协议》是否履行完毕。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”结合本案，《房屋租赁协议》第二条约定：“租期：2011年10月1日至2031年9月30日止。”时至今日，本案《房屋租赁协议》租期尚未届满，故该《房屋租赁协议》尚未履行完毕。上诉人一方面提出本案《房屋租赁协议》已经履行完毕，另一方面其上诉请求为继续履行合同，前后存在矛盾。因此，上诉人关于租赁合同已经履行完毕的上诉理由依法不能成立。此外，对于被上诉人管理人而言，《中华人民共和国企业破产法》第十八条赋予其对破产申请受理前未履行完毕的合同的处理权，被上诉人管理人可以自主决定如何行使该处理权，故上诉人关于本案租赁合同应继续履行的意见因与被上诉人管理人的处理方式相悖，其上诉理由亦不能成立。原审法院确认上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》自2013年8月29日起解除并判令相关当事人腾房，于法有据，应予维持。
综上，上诉人提出的上诉理由不足，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人郦可达负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金湘华
审 判 员 楼晓东
代理审判员 兰祥燕
二〇一四年五月二十日
书 记 员 陈赛赛