安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终4556号上诉人（原审原告）：阜阳奥美房产经纪有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区一道河路南侧大唐家园小区8C室16层，统一社会信用代码91341200597113Y(1-1)。法定代表人：项慧，总经理。委托诉讼代理人：张汝勇，安徽典兴律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李伟，女，1984年8月13日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：马荣华，安徽张家和律师事务所律师。上诉人阜阳奥美房产经纪有限公司（以下简称奥美公司）、李伟因房屋租赁合同�纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2017）皖0111民初1332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。奥美公司上诉请求：撤销原判，改判支持奥美公司全部诉请，由李伟承担一、二审诉讼费。事实及理由：一审认定事实错误，李伟逾期交付房屋，构成违约，奥美公司无需返还8000元保证金；截至2017年4月2日，李伟拖欠租金计62533元。李伟答辩并上诉请求：奥美公司上诉无理，请求改判驳回奥美公司诉请，由奥美公司承担一、二审诉讼费。事实及理由：一审认定事实错误，奥美公司2016年7月25日微信通知李伟收房时，李伟在国外度假，奥美公司要求李伟继续支付房屋租金，李伟于2016年8月2日微信转账了1万元租金，房屋租赁合同继续履行，一审错误认定房屋租赁合同于2016年7月25日解�。奥美公司授权物业公司停止租赁房屋内水、电供应，使房屋丧失正常使用条件，应承担违约责任即支付李伟一个月租金。李伟回国后发现房屋门锁被奥美公司更换，报警后找开锁公司换锁，后多次搬家遭物业公司阻拦，物业公司告知李伟业主（奥美公司）不许租客搬离屋内物品，李伟一审提供了视频以证明前述事实，一审未查清该部分事实，且剥夺了证人出庭作证权利。一审适用法律错误，李伟因奥美公司阻拦无法交还房屋，不应承担扩大损失。奥美公司辩称，李伟上诉无理，请求驳回李伟上诉，支持己方请求。奥美公司向一审法院起诉请求：解除其与李伟的房屋租赁关系；李伟支付其租金46000元（暂计算至2017年1月31日）及违约金3120元（按月利率2%，6000元为基数自2016年8月1日至2017年1月31日计算为720元，8000元为基数自2016年9月1日至2017年1月31日计算为800元，8000元为基数自2016年10月1日至2017年1月31日计算为640元，8000元为基数自2016年11月1日至2017年1月31日计算为480元，8000元为基数自2016年12月1日至2017年2月31日计算为320元；8000元为基数自2017年1月1日至31日计算为160元），自2017年2月1日起至腾房日止租金及违约金分别按8000元/月，月息2%续算；李伟承担诉讼费。一审法院认定事实：奥美公司系合肥市包河区马鞍山路150号万达广场10幢502室房屋所有权人。2014年12月17日，奥美公司（甲方）委托案外人黄奇超与李伟（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：乙方租住甲方所有的前述房屋，房屋建筑面积227.66㎡，租赁期自2015年1月1日至12月31日，月租金8000元，租金按半年结算，首次租金乙方于合同签订日交付，后期租金半年一结，逾期交付，每逾期一日乙方按月租金千分之三向甲方支付违约金，乙方于合同生效日向甲方交付房屋租赁保证金8000元，合同期满，若乙方无违约行为，甲方应在合同到期日向乙方无息退还保证金；乙方拖欠租金累计达十五日，甲方有权单方解除合同并要求乙方十日内退还房屋，且没收保证金，保证金不足弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿；房屋租赁期间，乙方支付水电、煤气、宽带网路、暖气、电话、有线电视费等。合同签订后，李伟支付黄奇超租金、保证金合计56000元，另支付黄奇超中介费4000元。2015年1月1日，李伟开始承租房屋，2015年6月又支付租金48000元，合同期满后继续承租房屋，于2015年12月23日支付了2016年1月1日至6月30日租金48000元，于2016年8月2日微信支付租金10000元。2016年7月25日，项燕微信通知李伟于周末（2016年7月29日）收房，李伟回复称其在澳大利亚度假，下个月回去搬。2017年4月2日，李伟向奥美公司返还了租赁房屋。项燕自2016年10月31日前担任奥美公司法定代表人。2016年8月30日，项燕出具授权书一份，授权租赁房屋所在物业公司停止房屋内水电供应，2017年3月19日水电供应恢复。一审法院认为，奥美公司委托案外人与李伟签订的《租赁房屋合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。合同约定的租赁期于2015年12月31日届满，双方未续签合同，但李伟又缴纳了六个月租金，继续使用房屋，奥美公司未提出异议，故租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，当事人可随时解除合同，但出租人应在合理期限前通知承租人。2016年7月25日，奥美公司微信通知李伟于2016年7月29日收房，视为发出解除通知，该通知到达李伟时租赁合同解除，诉讼时合同解除情形已不存在，故奥美公司诉请解除双方租赁关系，予以驳�。合同解除后，李伟应腾出房屋，返还租赁物，奥美公司提供的微信截图证明奥美公司给予了李伟一周合理搬迁期限，因李伟在国外度假，在限定期间未能返还房屋，故酌定搬迁期限为15天，李伟最迟于2016年8月10日返还房屋，但截至2016年8月30日，李伟无正当理由仍未腾出房屋，奥美公司授权房屋所在物业公司停止房屋内水电供应，至2017年3月19日水电供应恢复，无不妥，李伟应参照合同约定标准支付2017年4月2日前占有使用费。李伟辩称房屋未返还、己方无法搬离因奥美公司更换了房屋门锁，并告知物业不许己方搬动屋内物品，但提供的证据不足证明奥美公司存有上述行为，且奥美公司予以否认，对该辩称不予采信。合同约定奥美公司应在合同到期日无息退还李伟8000元保证金，双方同意保证金冲抵租金，予以准许。2016年8月2日李伟微信支付1万元后未再支�费用，奥美公司主张李伟按8000元/月标准支付腾房日止的占有使用费，予以支持，2016年9月至2017年4月2日期间占有使用费为50533元（2000元＋8000元×6个月＋8000元÷30天×2天）。我国合同法及司法解释规定，当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额违约金，约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。涉案合同约定李伟若逾期交付，每逾期一日按月租金的千分之三向奥美公司支付违约金，但李伟逾期支付租金给奥美公司仅造成了租金利息损失，故约定违约金过分高于损失，根据公平原则和诚实信用原则，扣减违约金支付标准为年利率24%。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款�第九十八条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、李伟于判决生效之日起十日内支付阜阳奥美房产经纪有限公司房屋占用费50533元及逾期付款违约金（按年利率24%，以2000元为基数，自2016年10月1日计算至2016年10月31日；以10000元为基数，自2016年11月1日计算至2016年11月30日；以18000元为基数，自2016年12月1日计算至2016年12月31日；以26000元为基数，自2017年1月1日计算至2017年1月31日；以34000元为基数，自2017年2月1日计算至2017年2月28日；以42000元为基数，自2017年3月1日计算至2017年3月31日；以50000元为基数，自2017年4月1日计算至2017年4月2日；以50533元为基数，自2017年4月3日计算至款清之日止）；二、驳回阜阳奥美房产经纪有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1028元减半收取514元，由李伟负担。本院二审期间，奥美公司提供供电公司信息表一份，以证明李伟拖欠2016年7月至11月期间电费679.02元，供电公司采取了停电措施；李伟质证称不认可该信息表真实性及证明目的。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，李伟与奥美公司就合肥市包河区马鞍山路150号万达广场10幢502室房屋租赁事宜签订了《房屋租赁合同》，合同期限于2015年12月31日届满，此后李伟继续使用房屋，奥美公司按原合同约定标准继续收取租金，故双方建立了不定时租赁合同关系。2016年7月25日，奥美公司微信通知李伟于四日后收房，一审认定双方租赁合同至此解除，于法有据，本院予以确认，李伟于2017年4月2日才向奥美公司返还房屋，故李伟须支付奥美公司2017年4月2日前租金及占有使用费。李伟上诉称一审错�认定合同解除时间，不予采纳；称无法交还房屋系因奥美公司阻拦，其不应承担扩大损失，未提供充分、必要证据予以证明，应承担举证不能之不利后果，本院对该上诉理由亦不予采纳。奥美公司一审庭审陈述同意李伟已缴纳的8000元保证金抵扣租金，故奥美公司上诉称无需返还李伟8000元保证金，不予采纳。鉴于李伟2016年8月2日微信支付的10000元及8000元保证金抵扣2016年7、8月费用后剩余2000元，李伟还须支付2016年9月至2017年4月2日期间占有使用费54533元（6000元+8000元/月×6个月+8000元/月÷30×2），一审认定占有使用费数额数额及计算违约金方式有误，本院予以纠正。综上所述，李伟的上诉请求不能成立，奥美公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销安徽省合肥�包河区人民法院（2017）皖0111民初1332号民事判决第二项；二、变更安徽省合肥市包河区人民法院（2017）皖0111民初1332号民事判决第一项为：李伟于判决生效之日起十日内支付阜阳奥美房产经纪有限公司房屋占用费54533元及逾期付款违约金（按年利率24%，以6000元为基数，自2016年10月1日计算至2016年10月31日；以14000元为基数，自2016年11月1日计算至2016年11月30日；以22000元为基数，自2016年12月1日计算至2016年12月31日；以30000元为基数，自2017年1月1日计算至2017年1月31日；以38000元为基数，自2017年2月1日计算至2017年2月28日；以46000元为基数，自2017年3月1日计算至2017年3月31日；以54000元为基数，自2017年4月1日计算至2017年4月2日；以54533元为基数，自2017年4月3日计算至款清之日止）；三、驳回阜阳奥美房产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按�判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费514元，由李伟承担；二审案件受理费2056元，由李伟承担1256元，阜阳奥美房产经纪有限公司张仙山承担800元。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  马枫蔷审判员  沈 静二〇一七年九月三十日书记员  徐文强附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。