北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初28373号原告：北京鸿鹄物业物业管理有限公司，住所地北京市丰台区樊羊路益辰欣园小区10号楼。法定代表人：郑力强，董事长。委托诉讼代理人：张领，男，该公司职工。被告：王终，女，1960年4月21日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王樑（王终之兄），男，1956年4月17日出生，街道退休职工，住本市。原告北京鸿鹄物业管理有限公司（以下简称鸿鹄物业公司）与被告王终物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿鹄物业公司的委托诉讼代理人张领、被告王终的委托诉讼代理人王樑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿鹄物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告给付原告拖欠的2013年4月11日至2018年4月10日的物业费9923.05元，公共照明费600元，生活垃圾清运费150元，合计10673.05元；2.判令被告向原告支付滞纳金2173.15元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实理由：被告系西城区西直门铁路危改小区8号楼2单元703室房屋的业主，该房屋建筑面积为91.88平方米。2012年4月，原告受被告居住小区的开发建设单位北京京铁房地产开发公司的委托对该小区进行物业服务。2012年4月11日，被告入住涉案房屋，并于同日与原告签署《物业服务收费协议》。被告未按协议约定交纳物业费、公共照明费及生活垃圾清运费，故向法院诉讼。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：1.物业服务收费协议；2.收费面积情况说明。被告王终辩称，王终是西直门铁路危改小区8号楼2单元703室房屋（原购房地址为8号楼2单元7层3号，以下简称涉案房屋）的购房人，购房合同载明建筑面积为91.88平方米。未缴纳涉诉期间物业费的原因如下：第一，原被告双方签协议时，被告有理由相信原告是开发商的一个部门，因此才与原告签订了协议，鸿鹄物业公司要求我签物业管理协议后才能办理入住手续，否则无法拿到房屋钥匙，所以我被迫签订了物业协议。第二，物业费的计算标准不明确，1.8元的标准不符合京发改（2005）2662号的收费标准。第三，原告没有按照（2005）2662号文的规定提供物业服务，例如从未进行过物业满意度调查。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。为支持其答辩意见，被告向本院提交了物业服务收费协议、回迁入住小区通知、回迁入住小区领取资料目录及京发改（2005）2662号文件作为证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告王终不认可原告提交的物业服务收费协议，述称是受欺诈被胁迫签订的，但其未提供证据，在法定期限内也未就此提起撤销之诉，故本院对被告所述不予采信，对原告提交的该项证据予以确认。2.原告不认可被告提交的回迁入住小区通知、回迁入住小区领取资料目录的真实性，但未提交相应反驳证据，故本院对上述证据的真实性予以确认。回迁入住小区通知中明确载明“北京京铁房地产开发公司、京铁房地产经纪中心、物业公司在现场设立办公点”，从中难以得出被告所述误认为物业公司为开发商的一个部门的推断，回迁入住小区领取资料目录载明的“物业收费协议一式两份业主阅读签字后办理入住时带回”也不能证明被告为此受到了胁迫，因此，对上述证据的关联性及证明目的，本院不予确认。3.被告提交京发改（2005）2662号文，用于证明物业费收费标准不符合法律规定。庭审中，原告明确物业费计算标准明细包括：（1）经适房小区物业服务收费基准价标准：0.55元/建筑平方米每月（折算成每年6.6元/建筑平方米）；（2）电梯维护费：被告所住8号楼2单元总高16层，每单元两部电梯（电梯属于16-25层的楼房轿厢无人值守电梯，原告庭审中始称电梯类型为交流调压调速，庭审后核实更改为交流调频调压调速），每层4户建筑面积分别为：95.84平方米，91.88平方米，91.88平方米，107.94平方米，每层建筑面积合计387.54平方米，8号楼2单元总建筑面积为6200.64平方米。8号楼2单元两部电梯每年运行维护费用为38548*（1-4*1%）*2=74012.16元，按住宅建筑面积分摊后每建筑平方米的电梯运行维护费为11.94元/年；（3）水泵运行维护费：每年1.2元/建筑平方米；（4）安防设施日常运行维护费用：每年0.6元/建筑平方米；（5）消防运行维护费：每年1.2元/建筑平方米。上述5项费用合计为每年21.54元/建筑平方米，折算成每月物业费为1.795元/建筑平方米，与物业收费协议中约定的1.8元的收费标准基本一致。因此，原告主张的物业费收费标准并未违反（2005）2662号文件规定，对被告提交的该项证据的证明目的本院不予认可。本院经审理认定事实如下：鸿鹄物业公司系涉案房屋所在小区的物业服务单位。王终系涉案房屋业主，该房屋建筑面积为91.88平方米。2012年4月11日，被告入住涉案房屋，并于同日与原告签订《物业服务收费协议》，约定：物业费收费标准为1.8元/建筑平方/月，文件依据为京发改[2005]2662号；物业费自2012年4月11日计算，物业费以年为一个缴费周期，按物业服务的起费时间提前1个月缴纳次年物业费；已售出的地下车位按《西直门铁路危改小区前期物业服务合同》相关费用标准执行，150元/个/月，甲乙双方另行签署《机动车管理协议》，露天停车按照北京市发改委规定的居住小区露天停车标准，经主管部门核准后执行并在小区出入口显著位置公示，价格如有调整按主管部门定价标准执行，单元楼道公共照明费10元/户/月，业主按年度向物业公司缴纳，与物业服务交费周期保持一致，生活垃圾清运费（参照京价（收）字[1999]第253号）：每年30元/户向物业公司缴纳。王终未交纳2013年4月11日至2018年4月10日期间的物业费9923.05元、公共照明费600元和生活垃圾清运费150元。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。王终与鸿鹄物业公司签订了《物业服务收费协议》，上述协议内容并未违反法律、法规的强制性规定，当属有效，双方均应依约履行各自的合同义务。现鸿鹄物业公司基于《物业服务收费协议》的约定，要求王终支付拖欠的物业费、垃圾清运费和公共照明费，于法有据，本院予以支持。被告所述原告收费标准不合理的答辩意见，因原告主张的物业费收费标准系双方在《物业服务收费协议》中明确约定的，且原告对收费标准明细做出了合理解释，故对被告答辩意见，本院不予采信。鉴于被告王终未交纳物业费并非恶意拖欠，故原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。应当指出的是，良好、和谐的生活环境是物业管理企业及业务的共同愿望，一方面物业公司要不断提高服务质量，另一方面业主要理解配合，双方相辅相成，互相制约，以期达到更好的服务效果。业主拒交物业费或减交物业费会导致物业服务进一步恶化的恶性循环，长此以往，真正受损害的是业主的整体利益。当然，原告作为物业服务企业，在提供物业服务的过程中，需要加强与业主的沟通，在现有情况下不断提高改善服务质量，虚心听取并认真对待业主的意见和建议，不断改善和完善工作。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王终于本判决生效后七日内给付原告北京鸿鹄物业管理有限公司2013年4月11日至2018年4月10日的物业费9923.05元，公共照明费600元，生活垃圾清运费150元，合计10673.05元；二、驳回原告北京鸿鹄物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告王终未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61元，由原告北京鸿鹄物业管理有限公司负担5元（已交纳），由被告王终负担50元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  高中营二〇一七年十一月十三日书记员  王 洋