山西省大同市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋02民再49号
再审申请人（一审被告、反诉原告）：杨日枝。
委托诉讼代理人：王佳红，北京市中唐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘馨远，天津中唐律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告）：宣保山。
委托诉讼代理人：ＸＸＸ，大同市城区法律援助中心律师。
被申请人（一审原告、反诉被告）：大同市中大房地产开发有限公司，住所地山西省大同市城区格兰云天E座602室。
法定代表人葛建华，该公司经理�
再审申请人杨日枝与被申请人宣保山、大同市中大房地产开发有限公司（下称中大公司）房屋买卖合同纠纷一案，大同市城区人民法院（2015）城民初字第1077号民事判决已经发生法律效力，杨日枝不服，向本院申请再审。本院于2017年6月7日作出（2017）晋02民申25号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人杨日枝的委托诉讼代理人王佳红、刘馨远，被申请人宣保山的委托诉讼代理人ＸＸＸ到庭参加诉讼。被申请人中大公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。
杨日枝申请再审称，撤销大同市城区人民法院（2015）城民初字第1077号民事判决，确认两被申请人所签房屋认购协议无效。判决中大公司向申请人交付涉案房屋并协助办理房屋产权登记手续。
宣保山辩称，原判正确，应予维持。
中大公司未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
宣保山向一审法院起诉请求：确认涉案房屋归其所有，中大公司协助其办理产权登记，撤销杨日枝与中大公司所签合同。
杨日枝向一审法院反诉请求：确认中大公司与宣保山所签房屋认购协议无效，确认涉案房屋归其所有并由中大公司为其办理房屋产权登记手续。
一审法院认定事实：宣保山与中大公司签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》，协议书无编号，合同落款日期为2012年3月11日。约定宣保山自愿认购中大公司位于大同市城区府南街7号华田苑府城二期5号楼3单元4层402号住宅一套，建筑面积170.83㎡，单价未标明，总价802828元，一次性交付。合同约定房屋的交付时间为2014年9月30日。中大公司向宣保山出具了802828元的购房款收据（标注时间为2012年3月11日）。宣保山交纳了燃气表费380元、有线电视初装费500元（收据日期为2014年11月28日）、公共维修基金12812元，暖气费3458元、装修服务费1196元、装修保证金2000元、物业费（含电梯）3075元（上述收据日期为2014年11月18日）。宣保山自认其于2014年3月11日购买的房屋，2012年3月是宣保山与中大公司存在债权债务关系的时间；中大公司交付房屋的时间是2014年11月18日。杨日枝与中大公司签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同），合同落款时间为2014年5月30日。该合同在大同市房产管理局办理了备案登记。合同约定：杨日枝向中大公司购买华田苑府城5号楼3单元4层402号房，建筑面积170.83㎡，单价2090.23元，房屋总价357074元，买受人一次性付款；出卖人于2014年9月30日前交付房屋。中大公司给杨日枝出具了357074元的购房款收据，收据日期为2014年5月30日�关于宣保山与中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》是否有效的问题。杨日枝对宣保山提供的证据的真实性均不认可，对宣保山是否实际与中大公司购买房屋持有异议。该案中，宣保山自认于2014年3月11日购买的5号楼3单元402号房屋，中大公司已于2014年11月18日交付。故宣保山提供的认购协议书可以确认宣保山购买了中大公司位于华田苑府城二期5号楼3单元402号房屋，宣保山提供的公共维修基金、暖气费等票据，也可以证实中大公司将5号楼3单元402号房屋交付了宣保山。杨日枝虽对宣保山购买房屋的事实有异议，但未提供证据证实该合同存在合同法规定的无效情形，故应认定宣保山与中大公司签订的《认购协议书》为有效合同。关于诉争的位于大同市华田苑府城二期5号楼3单元402号房屋，中大公司应向谁履行合同义务的问题。宣保山认为其已交纳了全部房�，房屋也已交付宣保山，该房屋应归宣保山所有。杨日枝认为宣保山为了达到侵占房屋的目的，与中大公司恶意串通补签合同，损害了其合法权益，但未提供证据证实。因宣保山的认购协议书及购房合同合法有效，宣保山已付清房款和入住费用并已合法占有该房屋，按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位的原则，该房屋应由中大公司向宣保山履行合同义务。一审法院认为，宣保山与中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》为有效合同。宣保山已按约定付清了所有款项，中大公司也已交付了房屋，现宣保山已合法占有该房屋，故宣保山要求确认位于大同市华田苑府城二期5号楼3单元402号房屋归其所有及中大公司为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，予以支持。宣保山要求撤销杨日枝与中大公司之间房屋买卖合同备案登记的诉讼请求，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对宣保山的该项诉讼请求不予支持。综上，杨日枝反诉要求确认宣保山与中大公司签订的认购协议书无效的诉讼请求不予支持。杨日枝要求中大公司交付华田苑府城5号楼3单元402号房屋及为其办理产权登记手续的诉求，因该诉求与本诉的诉求不具有因果关系，不符合反诉的构成要件，故不予确认。杨日枝就其与中大公司所签订房屋买卖合同的争议问题，杨日枝可向中大公司另行主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十三条规定，判决：一、位于大同市华田苑府城二期5号楼3单元402号房屋归宣保山所有；二、大同市中大房地产开发有限公司于判决生效后十五日内为宣保山办理上述房屋的产权登记手续；三、驳回宣保山的其余诉讼请求；四、驳回杨日枝的反诉请求。案件受理费300元，由宣保山负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于判决生效后十日内给付宣保山）。反诉费100元，由杨日枝负担。
本院再审期间，杨日枝向本院提交的证据材料不属于新证据，本院不予采用。对原审查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，宣保山在原审中依据其与中大公司所签订的房屋认购协议书起诉对方履行合同义务及确认房屋所有权，属于典型的房屋买卖合同纠纷，而非物权纠纷，故本案案由应当确定为房屋买卖合同纠纷。最高人民法院《关于印�修改后的<民事案件案由规定>的通知》明确规定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法院查明的当事人之间存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由。
关于宣保山与中大公司签订的房屋认购协议书是否为商品房买卖合同的问题。《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，同时明确了商品房买卖合同应当具备的十三项主要内容。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条则规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。从本案中查明的�实看，宣保山所签订的房屋认购协议书的内容符合上述规定的要件，且中大公司已经收取了房款，故该认购协议书应认定为商品房买卖合同。杨日枝所主张宣保山房屋认购协议书不是商品房买卖合同的理由并不能成立。
关于宣保山与中大公司签订的认购协议书是否有效的问题，杨日枝主张宣保山所签协议书无效，其理由除前述的认购协议书不是买卖合同以外，还主张宣保山所提供的房屋收据和入住费用收据不能证明其实际交款和中大公司已经交付房屋的事实，且宣保山与中大公司存在恶意串通的情形。本院认为，杨日枝所主张的上述理由中，宣保山是否交付房款和中大公司是否交付房屋是合同是否履行的问题，而非合同是否有效的问题，合同是否履行并不能决定合同的效力；杨日枝所提理由中，只有恶意串通的情形属于可以认定合同无效的事由。审查合同是否有效，实质上是合同合法性审查的问题。除《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》中有关民事主体民事行为能力的有关规定外，有关合同无效的条款主要集中规定在《中华人民共和国合同法》五十二条之中，包括五种情形；就商品房买卖合同而言，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条也规定了可以认定合同无效的情形。从本案一、二审查明的事实看，宣保山所签订的认购协议书并不存在上述规定的情形，杨日枝也没有证据证明宣保山和中大公司存在恶意串通的情形，因此，原审法院认定宣保山所签订的房屋认购协议书合法有效有事实和法律依据，故应予确认。
关于宣保山能否以房屋认购协议为由请求确认房屋所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的变动，经依法登记才发生效力，未经登记的不发生效力。因此，在商品房买卖合同关系中，尽管合同订立的目的是通过买卖的方式变更商品房的所有权，但是，双方关系的性质是依据合同形成的债权债务关系，各自仅享有和负有合同上的权利义务，在一方当事人没有履行和全部履行合同义务时，对方当事人有权要求予以履行，但即使是双方均已履行各自的主要义务，如买受人交付房款和出卖人交付房屋，也不发生物权变动的效果，只有依法登记后才发生物权变动的效力。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第七条规定“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以�抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”本条对人民法院、仲裁委员会直接导致物权变动的法律文书作了目的性限缩解释，即除了司法解释规定情形外，不得对未经登记的不动产进行所有权确认。就本案而言，中大公司作为房屋出卖方，其负有协助宣保山办理产权登记的义务，因此宣保山要求其履行该义务的主张应予支持，原审法院判令中大公司为宣保山办理产权登记的判项符合法律规定。但是，原判确认案涉房屋的所有权归宣保山所有的判项属适用法律错误，应予撤销。
关于杨日枝与中大公司所签合同的效力问题，杨日枝在一审中提起反诉，要求确认其与中大公司所签合同有效并要求中大公司履行交付房屋及办理产权登记手续的义务。原审法院对杨日枝与中大公司签约�备案及中大公司为其出具交款收据的事实予以认定，但并未对该合同的效力及是否应当履行作出认定，其理由是该反诉请求与本诉无关，不符合反诉的构成要件，杨日枝与中大公司之间的争议应另行主张。本院认为，从反诉的构成要件看，反诉只能是本诉被告向本诉的原告提起，而不能向原告以外的其他人，因此，本案中杨日枝要求确认其与同为被告的中大公司之间的合同有效并予以履行的反诉请求，并非是向本诉原告所提起，故原审法院对该反诉请求不予审理在程序和法律适用上并无不当。本院认为，综合本案以及本院二审审理的其他全部涉及中大公司系列案件的证据材料，依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本院确认杨日枝与中大公司签订的《商品房买卖合同》系其与中大公司之间借贷关系所作的担保，�日枝就其与中大公司之间的纠纷，应另行主张。
综上所述，本院认为，原判认定事实清楚，但部分法律适用错误，本院依法予以纠正。杨日枝的再申申请理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，判决如下：
一、维持大同市城区人民法院（2015）城民初字第1077号民事判决第二项、第四项，即“被告大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内为原告宣保山办理上述房屋的产权登记手续”、“驳回反诉原告杨日枝的反诉请求”；
二、撤销大同市城区人民法院（2015）城民初字第1077号民事判决第一项、第三项，即“位于本市华田苑府城二期5号楼3单元402号房屋归原告宣保山所有”、“驳回原告宣保山的其余诉讼请求”；
三、驳回宣保山的其他诉讼请求。
一审案件受理费300元，由宣保山负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元，反诉费100元，由杨日枝负担；再审申请费300元，由杨日枝负担。
本判决为终审判决。
审判长 马剑峰
审判员 马祖荡
审判员 张 晨 曦
二〇一七年十二月一日
书记员 魏 捍 军