山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终852号
上诉人（原审原告）：原培基，男，1932年2月27日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：岳业清，山东金诚诺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵传明，山东金诚诺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：济南文华印务包装有限公司，住所地济南市。
法定代表人：高萍，董事长。
被上诉人（原审被告）：高萍，女，1962年1月27日出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审被告）：邱大龙，男，1990年1月23日出生，汉族，住济南市。
上诉人原培基因与被上诉人济南文华印务包装有限公司（以下简称文华印务公司）、高萍、邱大龙房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2015）天民园初字第580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原培基上诉请求:1、撤销一审判决，依法改判支持原培基的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由文华印务公司、高萍、邱大龙承担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误。涉案房屋租赁合同虽然没有取得建设工程规划许可证，导致涉案合同无效，但在2015年5月14日，文华印务公司及其代理人、担保人对所欠租赁费及违约金事宜向原培基出具了《声明》，故本案已由单纯的房屋租赁法律关系转化成欠款法律关系，该《声明》系文华印务公司、高萍、邱大龙真实意思表示，相应的欠款数额应按照《声明》中记载的数额认定，涉案房屋租赁合同无效与否，并不影响文华印务公司、高萍、邱大龙履行支付所欠款项的付款义务。二、一审法院未明确针对涉案合同无效与否所造成的结果对原培基进行释明。首先，涉案房屋租赁合同无效与否，并不影响文华印务公司、高萍、邱大龙出具的《声明》的法律效力，文华印务公司、高萍、邱大龙均应按照《声明》中确定的租金及违约金数额向原培基履行义务。如若法院认为房屋租赁合同的效力影响该《声明》中确定的“租金”范围，对涉案房屋租赁合同亦可按照无效处理，但对于文华印务公司、高萍、邱大龙所作出的真实意思表示也应该得到相应的履行。故，不论涉案房屋租赁合同效力如何，均不应剥夺原培基的实体权利。其次，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，即“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”，依此规定，一审法官有义务告知原培基，法院认定涉案合同无效，原培基有权变更诉讼请求，而不是在一审庭审中当庭询问原培基是否坚持以合同有效来主张权利代替应告知当事人可以变更诉讼请求的释明，这样的询问不是法律规定的释明内容，剥夺了原培基在一审中依据法院认定事实变更诉讼请求的权利。现原培基依据一审法院对涉案合同效力的认定，要求变更诉讼请求，请求法院判令文华印务公司按房屋租金标准支付房屋占有使用费。三、一审法院认定高萍、邱大龙对文华印务公司应承担的连带保证责任没有法律依据错误。首先，高萍、邱大龙在《声明》中的连带保证责任担保的内容是对文华印务公司已发生租金的支付、逾期违约责任、罚金及律师代理费用、诉讼费的担保，并不是对涉案房屋租赁合同及房屋租赁补充协议的担保，不存在主合同无效担保合同无效的情形，即使涉案房屋租赁合同无效，但文华印务公司应当按照房屋租金支付的房屋占有使用费是法律规定的，高萍、邱大龙对文华印务公司应支付房屋占有使用费及其他事项进行的担保并不违反法律规定；其次，法律赋予出租人可以按房屋租金标准要求承租人支付房屋占有使用费，说明合同中约定的租金就是合同无效后的房屋占有使用费，一审中，文华印务公司对其使用涉案房屋的事实没有异议，也认可应当支付房屋租金30万元，因此，一审法院可以认定合同无效，但不能认定文华印务公司、高萍、邱大龙在声明中对所欠租金即房屋占有使用费的支付时间及逾期责任的承诺是无效的；再次，高萍并不是以法定代表人身份在声明上签字，而是以文华印务公司代理人对文华印务公司“应支付款项及逾期违约金、罚金及律师代理费用、诉讼费用损失等同意以自己名下所有财产承担连带保证责任”而签字。综上，一审判决适用法律错误，没有明确对原培基进行释明工作，故原培基为维护自身合法权利，特提起上诉，请求二审法院依法改判支持原培其的诉讼请求。
文华印务公司、高萍辩称，一审法院判决正确，原培基的上诉理由不能成立，请求二审法院维持原判。
邱大龙未答辩。
原培基向一审法院起诉请求：1、判令文华印务公司向原培基支付拖欠的房屋租赁费30万元；2、判令文华印务公司向原培基支付逾期交纳房屋租赁费违约金15万元；3、判令文华印务公司支付律师代理费15000元；4、判令高萍、邱大龙对文华印务公司的上述三项付款义务承担连带保证清偿责任；5、诉讼费用、保全费用由文华印务公司、高萍、邱大龙承担。
一审法院认定事实：对当事人无争议的事实，一审法院确认如下：2010年3月16日，原培基与文华印务公司签订房屋租赁合同一份，约定：由文华印务公司承租原培基位于济南市天桥区北园边庄389号房屋，租赁期限共三年，自2010年5月1日起至2013年4月30日止；文华印务公司承租该房屋作为生产经营使用；每年租金为72万元，租金支付方式为按月支付，先支付后使用，支付日期为当月5日前支付当月房租。
2013年6月19日原培基与文华印务公司签订房屋租赁补充协议一份，主要内容为：出租方（甲方）原培基，承租方（乙方）文华印务公司，根据中泺河改造工程指挥部的公告，乙方所租赁甲方济南市天桥区北园边庄389号的房屋在租赁期满后，不能继续签订新的租赁合同，为不违反政府规定又方便乙方在拆迁前的生产经营，甲乙双方按照2010年3月15日签订的房屋租赁等合同和约定为基础，经协商签订补充协议共同遵守，本协议内容与原协议有冲突的以本协议为准；房屋租赁合同日期延期至房屋拆迁之日或以接到政府拆迁或甲方通知或通告时止，本协议立即作废终止解除，双方按照乙方实际使用天数结算租金，乙方不得以任何理由延迟搬出和索要任何经济补偿和赔偿，若因乙方拖延等原因造成政府或拆迁部门对甲方的处罚，由乙方承担全部责任并赔偿甲方的所有损失；房屋租赁费仍按原合同，每月6万元不变，实行一押一和先交费后使用的原则，本协议签订2日内乙方向甲方缴纳履约保证金6万元，房租交费按月缴纳，房租缴纳日期为提前月20日前（即前一月5日前缴纳下月房费），每拖延缴纳房费一日，乙方须缴纳滞纳金1000元，若乙方拖延交费超过20天时，甲方有权单方终止本租赁合同，并有权追究乙方的违约责任。
原培基提交声明一份，内容为：“甲方原培基，甲方代理人王兴超，乙方文华印务公司，乙方代理人：高平（萍），2015年5月14日在边庄389号院内一楼办公室，在警号010169和010102两位民警的见证下，高平自愿同意于2015年5月17日晚零点前，将该场地院落腾空，若超时，场内所有物品，由甲方按照无主物品处理，场地及房屋由甲方全部接管，不再租赁给乙方，乙方任何人员不得以任何理由进入。乙方自2014年11月5日至2015年5月17日共计7个半月房租：共计45万元。再一次承诺2015年5月30日前向甲方支付10万元，6月15日支付剩余金额的一半，6月30日支付剩余全部款项。（实际金额以实际转账记录为准）。若逾期不能全部按时足额支付，乙方除承担还款责任外和滞纳金外，还承担应付总款额2倍的另外罚款。乙方及代理人、担保人对上述应付款项及逾期违约金、罚金及律师代理费用、诉讼费用损失等同意以自己名下所有财产承担连带保证责任，如乙方严格遵守约（定）履行还款，不再追究乙方任何法律责任。甲方：王兴超乙方：高萍担保人：邱大龙。”
原培基与文华印务公司、高萍均认可涉案出租的济南市天桥区北园边庄389号房屋的建设没有取得建设工程规划许可证。
对有争议的证据及事实，一审法院认定如下：关于双方签订的房屋租赁合同的效力问题，原培基认为双方签订的租赁合同属于双方真实意思表示，其认为合同应是有效的，其坚持以合同有效来主张其权利。文华印务公司、高萍认为租赁合同应是无效合同，因为涉案出租的房屋没有相关建设审批手续，不应向外出租。
一审法院认为，原培基与文华印务公司、高萍、邱大龙之间属于房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，就涉案出租的济南市天桥区北园边庄389号的房屋，原培基与文华印务公司、高萍均认可该房屋的建设没有取得建设工程规划许可证，因此，根据上述规定，双方就该房屋签订的房屋租赁合同及租赁补充协议，应为无效。一审法院就该合同无效向原培基予以释明，就此原培基明确表示其在本案中坚持以合同有效来主张权利。因此，原培基要求文华印务公司支付拖欠的租赁费30万元及违约金15万元、律师代理费15000元，要求高萍、邱大龙对文华印务公司的上述三项付款义务承担连带保证清偿责任，其上述诉讼请求没有法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回原培基的诉讼请求。案件受理费8280元，由原培基负担。
二审中，各方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。
本院认为，原培基与文华印务公司签订的房屋租赁合同、房屋租赁补充协议虽因违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定而无效，但原培基与文华印务公司、高萍、邱大龙于2015年5月14日签订的声明系双方就文华印务公司返还涉案房屋、分期支付所欠房租事宜达成的新协议，是双方真实意思的表示，合法有效。文华印务公司主张该协议系其在被胁迫的情况下签订，未提供证据证实，本院不予采信。基于该声明，文华印务公司尚欠原培基房租45万元，双方在一审中均认可声明签订后文华印务公司支付了15万元，文华印务公司尚欠30万元。就该30万元欠款，不论双方的房屋租赁合同及补充协议是否有效，其实质都是文华印务公司占用涉案房屋期间的使用费，文华印务公司应向原培基偿还。同时依据声明的约定，高萍及邱大龙就该欠款应承担连带保证责任。原培基的诉讼请求实际是基于声明来主张的，一审法院直接以原培基坚持以涉案租赁合同有效来主张权利而驳回其诉讼请求不当，本院予以纠正。原培基主张的违约金、律师代理费没有依据，本院不予支持。
综上所述，原培基的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、撤销济南市天桥区人民法院（2015）天民园初字第580号民事判决；
二、济南文华印务包装有限公司于本判决生效之日起10日内支付原培基30万元；
三、高萍、邱大龙对上述款项承担连带保证责任；
四、驳回原培基的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各8280元，由原培基各负担2480元，由济南文华印务包装有限公司、高萍、邱大龙各负担5800元。
本判决为终审判决。
审判长 马立营
审判员 武绍山
审判员 王立强
二〇一八年四月四日
书记员 徐 敏