重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）碚法民初字第00901号
原告重庆市北碚区房屋管理所，住所地北碚区中山路72-76号八楼，组织机构代码证58801556-0。
法定代表人付波，该管理所所长。
委托代理人王川平，该所员工。
委托代理人陈继兰，该所员工。
被告重庆恒友物业有限责任公司，住所地重庆市北碚区歇马镇歇马路198号，组织机构代码70933316-0。
法定代表人谢和彬，系该公司总经理。
委托代理人杨敏，重庆将心律师事务所律师。
委托代理人李巧，该公司员工。
本院于2015年1月22日立案受理原告重庆市北碚区房屋管理所（以下简称北碚房管所）北碚房管所诉被告重庆恒友物业有限公司（以下简恒友公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，依法由审判员李军、代理审判员刘凤华、人民陪审员刘昌元组成合议庭，于2015年3月18日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告北碚房管所的委托代理人王川平、陈继兰，被告恒友公司的委托代理人杨敏、李巧到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告北碚房管所诉称，恒友公司拆除北碚房管所位于歇马镇的房屋216户，建筑面积8931平方米，其中住户179户、非住宅38户，土地面积1480.16平方米。合同履行中，有57户安置房实测面积小于“协议”安置面积共计79.38平方米，恒友公司应按照协议约定支付面积差额补偿款。协议约定非住宅的交房时间是2013年5月3日。合同约定了一户一表，且一户一表是规定。截至2013年9月，恒友公司仍未对13个独立门面安装专户水表、电表，非住宅房屋未达到交付条件，导致实际接房时间是2013年10月11日，恒友公司逾期交房5.27个月，应支付北碚房管所逾期交房违约金。故起诉至法院，请求法院判决：1、恒友公司支付北碚房管所歇马街38号遗留房屋补偿款512322.91元；2、恒友公司支付北碚房管所安置房面积差额补偿款261318.96元；3、恒友公司支付北碚房管所非住宅逾期交房违约金100000元、租金损失301060元。4、恒友公司承担本案诉讼费。
被告恒友公司辩称，1、恒友公司同意支付北碚房管所歇马街38号遗留房屋补偿款512322.91元；2、认可57户安置房实测面积小于“协议”安置面积共计79.38平方米，但一共安置179户，剩余的122户都是大于或等于合同面积，主张面积冲抵后，按总面积进行补偿。3、不同意支付租金损失和违约金，即使支付也不能同时主张。虽然协议约定非住宅的交房时间是2013年5月3日，实际接房时间是2013年10月11日。恒友公司在约定的交房时间之前就达到交房条件，取得了竣工验收备案登记证。合同未约定水电表是一户一表，恒友公司在约定的交房时间已经为每户安装了水表、电表是总表及分表。北碚房管所不接房是因为对门面公摊有异议，并非没有达到交付条件而延期交房。
经审理查明，2010年2月，恒友公司取得房屋拆迁许可证。2010年3月18日，恒友公司（甲方）与原北碚区房产管理局天生房管所（乙方）签订了《北碚区歇马解放台经济适用房项目直管公房拆迁安置协议》，约定：一、拆迁公房范围、面积。甲方拆除的歇马镇下街94-118号、歇马路70、72、102号、歇马街2-108号、112-126号（双号）、歇马街1-49号、51-115号（单号）、歇马一巷2-7、9-12、14-19号、歇马四巷1、3、5、6、9号、歇马五巷3-5、7-20、歇马六巷6-15号、歇马七巷1-9号范围内涉及乙方管理的公房面积为：8913㎡；共216户。其中：住宅建筑面积：6996.17㎡；住户：178户；非住宅建筑面积：1934.83㎡；非住宅承租户数：38户(详见歇马广场经济适用房拆迁项目直管公房承租户汇总表，附件一)。二、住宅安置、补偿方式：（一）3、由甲方按乙方提供承租户承租房屋建筑面积，按相关政策保障对应提供安置房屋面积及套数。因户型设计等原因，甲方按乙方承租户为单位安置房面积按以上1、2款计算应安置面积后，超过应安置面积部分房款由甲方负责承担，乙方不承担任何超面积房款。参照渝府发37号文件第一条规定，甲方拆迁范围设计乙方建筑容积率低于1的房屋共17处，土地面积1480.16平方米。土地面积1480.16平方米的土地补偿费用用于冲抵甲方安置乙方房屋超面积款。甲乙双方就超房屋面积安置和土地补偿互不结算。（二）甲方以承租户为单位安置乙方（乙方承租人），安置房屋建筑面积少于甲方、乙方、乙方承租人签订的安置协议约定的安置房屋建筑面积5平方米以内部分由甲方按该片区出售政府指导价补偿给乙方；少于甲方、乙方、乙方承租人签订的安置协议约定的安置房屋建筑面积5平方米（含5平方米）以上部分，由甲方按支付指导出售价双倍补偿乙方，或由甲方在该经济适用房片区中提供其他安置房源，保证乙方满意为止。……六、还建安置房应达到民用住宅安置房交房标准（详见安置房交房标准，附件八），甲方向乙方交付房屋前，必须提供《房屋使用说明数》、《质量保证书》和《房屋面积测量报告》，并经乙方进行接房使用验收合格同意接房后，才能作为正式交付使用前书面通知乙方，甲方只能将房屋交给乙方，乙方承租人办理完公房承租手续后，由乙方安置乙方承租人。未通过规划、消防、建筑质量等验收的安置房不得交付使用。七、违约责任，（三）非住宅安置还房时间按该片区拆迁方案执行，如逾期未安置，甲方向乙方一次性支付违约金人民币大写十万元整；逾期安置的非住宅租金损失费每月人民币大写六万元整，其他补偿费用按该片区拆迁方案执行。等等。附件八：《北碚区危旧改安置房装修标准》，其中第五条载明，水、电、气（一户一表）安装进户到位（电表不小于10A-40A），闭路电视进户。
2013年3月22日，重庆市北碚区解放台片区经济适用房取得竣工验收备案登记证。重庆市物价局渝价[2011]273号文件载明，单套面积符合国家现行政策规定的住宅，其销售基准价格建筑面积3292元/平方米。涉案57户住宅建筑安置房实测面积小于协议安置面积共计79.38平方米。非住宅房屋约定交房时间是2013年5月3日，实际交房时间是2013年10月11日。北碚房管所与恒友公司均陈述，截至2015年6月17日，非住宅房屋安装有一个总电表，其他电表是恒友公司安装的分表。
2013年8月26日，北碚房管所向恒友公司发函，载明：非住宅交房日期为2013年5月3日前，现已逾期数月，但贵公司仍未将非住宅交付我所和办理相关结算……。2013年8月28日，恒友公司回函，载明的简要内容有：贵所住宅部分已于2013年4月3日接房完毕；非住宅部分在贵我双方的友好协商下，已于2013年4月底达成共识，不知贵所因何原因迟迟不来接房，我司已多次催促，故不存在我司逾期交房的问题……。2013年9月5日，北碚房管所向恒友公司发函，载明：贵公司“关于我所催促房屋安置结算的函”的回函已于2013年9月2日收到。在2013年9月2日派员到贵公司接洽交、接房失业，但非住宅还房的14个单独使用门面中，仍有13个独立的门面无专户水、电设施（水表、电表），这些房屋不具备交、接房要求，请贵公司完善水、电设施的按照，以达到交房要求……。
审理中，恒友公司拟证明按约定为非住宅项目每户安装了水表，举示《证明》，载明兹有我单位负责安装歇马解放台片区经济适用房项目的用水设施，该项目商业部分用水系统已于2013年2月12日按照完毕，实现通水，水表、管道等用水设施符合相关规定，验收合格。（其中还天生房管所商业部分安装了水表13个）重庆市自来水有限公司北碚水厂，2012年3月25日。本院于2015年7月15日向重庆市自来水有限公司北碚水厂调查核实，该厂工作人员称《证明》系北碚水厂所出。
另查明，2011年8月30日，重庆市北碚区机构编制委员会办公室作出《关于清理规范区房屋管理局所属事业单位的通知》（碚编办[2011]35号），该通知载明：“撤销北碚区朝阳房管所、北碚区黄桷房管所、北碚区水土房管所、北碚区天生房管所、北碚区碚峡房管所5个事业单位独立建制，组建北碚区房屋管理所。”
上述事实，有当事人的陈述、拆迁安置协议、拆迁补偿安置方案、协议、商业门面流程卡等证据为据，足以采信。
本院认为，恒友公司与原北碚区房产管理局天生房管所签订的《北碚区歇马解放台经济适用房项目直管公房拆迁安置协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力。双方均应按照合同约定全面、适当履行自己的义务。原北碚区房产管理局天生房管所于2011年被注销编制，并与原北碚区朝阳房管所、原北碚区黄桷房管所、原北碚区水土房管所、原北碚区碚峡房管所合并组建成北碚房管所。原北碚区房产管理局天生房管所的权利和义务应由北碚房管所享有和承担。
恒友公司同意支付北碚房管所歇马街38号遗留房屋补偿款512322.91元，本院予以确认。
关于北碚房管所主张的安置房面积差额补偿款。根据《协议》第二条第二款约定，恒友公司应以承租户为单位安置北碚房管所，安置房屋建筑面积少于安置协议约定的安置房屋建筑面积5平方以内部分，由恒友公司按该片区出售政府指导价补偿给北碚房管所。现有57户住宅建筑安置房实测面积小于协议安置面积共计79.38平方米，北碚“歇马广场”经济适用住房销售基准价格为建筑面积3292元/平方米。北碚房管所要求恒友公司按该片区出售政府指导价支付补偿款79.38平方米×3292元/平方米=261318.96元，符合法律规定，本院予以支持。
关于非住宅项目是否构成逾期交房的问题。《北碚区歇马解放台经济适用房项目直管公房拆迁安置协议》第六条约定，还建安置房应达到附件八载明的交房标准，并未将还建安置房中的非住宅部分排除在外。恒友公司应按照附件八中载明的内容，将水、电（一户一表）安装进户到位的房屋交付北碚房管所。重庆市自来水有限公司北碚水厂出具的《证明》显示，涉案非住宅房屋在双方约定的交房期限届满之前已经安装了水表，北碚房管所主张恒友公司未按时安装水表，未举证证明，本院不予采信。另，双方并未约定非住宅项目应安装经过电力部门认可的电表，非住宅房屋现现已安装了电表总表和电表分表，北碚房管所主张恒友公司安装未按时安装电表，并未举证证明，本院不予采信。综上，北碚房管所未举证证明恒友公司存在违约导致逾期交付非住宅房屋，对北碚房管所主张的逾期交房违约金和租金损失，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定之规定，判决如下：
一、被告重庆恒友物业有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付重庆市北碚区房屋管理所歇马街38号遗留房屋补偿款512322.91元；
二、被告重庆恒友物业有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付重庆市北碚区房屋管理所安置房面积差额补偿款261318.96元；
三、驳回原告重庆市北碚区房屋管理所的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15506元，由被告重庆恒友物业有限责任公司负担12000元、原告重庆市北碚区房屋管理所负担3506元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审 判 长 李 军
代理审判员 刘凤华
人民陪审员 刘昌元
二〇一五年七月十七日
书 记 员 陈 静