广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0105民初9697号
原告（反诉被告）：张海龙，男，1975年3月27日出生，汉族，住广州市海珠区。
被告（反诉原告）：广州市中宽网络科技有限公司，住所广州市海珠区怡乐路新港街47号自编3号楼自编410房。
法定代表人：汪剑霞。
委托代理人：黄伟，男，被告公司职员，联系地址。
原告张海龙诉被告广州市中宽网络科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告、被告的法定代表人及委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告起诉和反诉答辩称：原告于2011年5月份租用被告（产权属于中国广州海员疗养院）位于广州XX路XX号X号楼的XXX房，租金为2500元/月。交房之前，原告便缴交房屋租赁押金和租金。租房期间，原告严格履行合同约定，准时缴交房屋租金和水电费用，并在2016年7月份搬离307房。搬离前几个月，被告多次表示：慢慢来不用急，最后一个月按一个月租金计算，你们共租用三个房间，合同租金和搬离有先有后，多几天或少几天的，无所谓，都按最后那个租房合同的最后一个月租期计算即可。原告于2016年7月份下旬全部搬离3号楼。此后，被告便寻找各种借口，拖延退还原告的押金。后来又要求原告出示押金单、合同才能退。原告找到押金单，但被告得知原告没有找到合同后，表示可以退几百块钱，条件是收回全部押金单，并且退款场地只能在怡乐路马路上。原告找到几份相关的租房合同后，经过计算，发现被告不仅应退还押金5000元，还多收了原告的租金，故起诉请求法院判令：1、被告退还原告307房租赁押金5000元；2、被告退还原告2016年7月22日至8月14日的房租1833元（2500元/月÷30日×22日）；3、被告支付应退押金和租金的银行利息（以6833元为本金，自2016年7月22日起计至被告全部清偿6833元之日止，按银行同期同类贷款利率标准计算）；4、诉讼费由被告承担。另就被告的反诉请求，原告自从租用被告的房屋以来，从未拖欠过被告的水电费用，每个月的水电费、房租都是被告的管理员收取的。双方就水电费的缴交已经形成惯例，每个月管理员向原告发送缴费清单，原告接到清单后会立即缴交。被告从来没有向原告说过原告欠交房租，不管是口头的还是书面的。原告接收到的是每个月的应交房租和水电清单，原告再按被告提交的数据予以清缴。2015年8月之后是银行转帐缴交租金等，都有详细的银行记录，被告没有开具收据给原告。被告编造原告拖欠租金的事实，试图不退押金。
被告答辩和反诉称：按照合同约定涉案房屋从2014年5月21日起每月租金为2800元，但原告一直是按2500元/月支付的租金，两年来共拖欠被告租金7200元。合同约定的履行期于2016年5月21日届满，之后双方口头约定仍按原租金标准继续履行，之后原告仍按2500元/月缴纳了2016年6月、7月的租金，两个月少交了600元租金。原告2016年8月30日拆除了涉案房屋内的空调，8月31日才搬离了涉案房屋，这样原告又拖欠了一个月零10天的租金（即2800元+933元=3733元）。原告承租的三套房屋2016年6月至7月欠交542元水电费，7月至8月欠交530元水电费，每套房屋被告估算原告欠交的水电费为300元。综上，原告共欠被告11833元（7200元+600元+2800元+933元+300元），减去被告应退回给原告的5000元押金，原告尚欠被告6833元，故反诉要求原告赔偿被告欠缴的房租及水电费共6833元。
经审理查明：程珊丹是原告的配偶。2011年4月13日，被告出具《收据》给原告，载明收到原告交来承租307房押金5000元的（租金交房时开始计算，大约在2011年5月初）。
原告向本院提交了程珊丹（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）于2011年5月20日签订的《广州市房屋租赁合同》作为证据，该合同约定：甲方同意将坐落在海珠区XX路XX号自编X号楼自编XXX房的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑面积30平方米；租赁期限从2011年5月20日至2014年5月20日，每月租金为2500元，租金按月结算，由乙方在每月的第20日前按现金或支票付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳5000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；其他约定：乙方拖欠租金超过5日，甲方有权收回房屋并没收保证金；乙方需分摊合理的水、电费；等。被告也向本院提交了程珊丹（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）于2011年5月20日签订的《广州市房屋租赁合同》作为证据，该合同约定的租赁期限从2011年5月20日至2016年5月21日，其中2011年5月20日至2014年5月20日的租金为2500元/月，下一行内容为2014年5月21日至2016年5月21日的租金为2800元/月，其他内容与原告提交的合同一致，
另原告还向被告承租了同栋楼的516房及509房，其中516房的租赁期间为2014年7月15日至2016年7月14日，每月租金为1400元，租金在每月的第14日前缴付；509房的租赁期间为2013年5月20日至2016年5月19日，每月租金2500元，租金在每月19日前缴付。
原告就其主张还提交了以下证据：其向被告转账的汇款明细、其中2015年8月26日转7027元、2015年9月24日转6712元、2015年10月28日转6965元、2015年11月26日转6637元、2015年12月29日转6606元、2016年1月26日转6593元、2016年2月29日转6580元、2016年3月26日转6672元及2016年4月25日转6613元。被告质证表示对上述证据的真实性、合法性和关联性均没有异议。
被告就其主张还提交了以下证据：1、原告与被告员工的往来短信，内容为2016年9月26日，原：押金12800元扣除最后一个月6400元租金，另外水电费先给你们1000元预扣（远超月平均数，最后算清再退我电费余款）12800-6400-1000=5400元，现在要退我5400元；2、原告向被告转账支付租金水电费用的银行历史明细清单，其中2016年6月3日转账5203元、6月14日转1462元、7月10日转6771元。原告质证表示对上述证据的真实性、合法性和关联性均没有异议。
庭审中，被告申请了证人尹某出庭作证。证人表述：2016年8月30日，原告叫其找人帮忙拆除中国海员疗养院3号楼307房的一个空调；当天原告没有去，原告告诉其钥匙放在窗台上，让其自己去开门；拆除空调后，其将钥匙放在窗台上，把空调放在房间里；其只拆除了307房的空调，其他房屋的空调没有拆除过。原告对证人陈述的内容没有表示异议。
原告于2016年11月23日向法院提起本案诉讼。诉讼中，原、被告一致表示不需要程珊丹参加本案诉讼。原告表示：其不确认被告提交的租赁合同的真实性，其没有与被告约定“2014年5月21日至2016年5月21日，每月租金为2800元”这行内容；其退租时，被告的管理员说告知一声就可以了；其没有证据证实在2016年7月21日已经清空了房屋。被告表示：虽然其与程珊丹约定出租的是308房，但实际交付给原告的是307房；确认其提交的合同中“2014年5月21日至2016年5月21日，每月租金为2800元”这行的内容与前一行内容的形成时间不同，该行是由于2014年5月20日履行期限届满后，原告与其约定继续履行，所以其在所持有的合同上加上该行的内容，当时征求原告的意见，原告表示没有必要在该行上签名确认；其多次口头向原告提出从2014年5月起租金未足额缴交，但没有证据证实；涉案房屋于2016年8月31日由产权人收回。
本院认为：虽然原、被告提交的《广州市房屋租赁合同》是程珊丹与被告签订的，但被告确认房屋交付给原告，且出具收到原告押金的收据，结合原告与程珊丹是配偶关系，每月均是原告缴纳租金及费用的事实，本院对租赁合同的相对方为原、被告的事实，予以认定。被告自认合同约定出租的是308房，实际交付使用的是307房，故对该事实，本院也予以确认。原、被告各向法院提交了租赁期限不一及租金数额不同的合同，原告对被告提交的合同的真实性不予确认，且被告也自认该合同上“2014年5月21日至2016年5月21日，每月租金为2800元”是其后来添加的，由于该约定加重了原告的义务，但原告并未在该约定上签名确认，而被告没有举证证明从2014年5月至2016年5月的两年新约定的履行期间内，曾对原告每月少交300元租金提出异议，故被告主张“2014年5月21日至2016年5月21日，每月租金为2800元”的约定是双方合意的结果与常理不符，且证据不足，故对被告提交的该份租赁合同的真实性，本院不予确认。对原告提交的租赁合同的真实性，本院予以采信。被告反诉要求原告支付从2014年5月21日起两年共欠交的租金7200元（300元/月×12个月×2）及欠交2016年6月、7月的租金600元（300元/月×2个月）均依据不足，本院不予支持。
按照合同约定，租赁期限至2014年5月20日止，此后原告继续使用涉案房屋，被告仍继续收取租金，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方可以随时解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。原告主张其于2016年7月搬离涉案的307房，但没有举证证明其与被告对涉案房屋进行交付，且证人也表示在2016年8月30日根据原告的指示进入涉案的307房拆除了空调，故原告的上述主张，证据不足，本院不予采纳。被告自认涉案房屋已于2016年8月31日交付给产权人，故涉案合同的解除本院认定为2016年8月31日，原告应交的租金计至当日止。合同解除后，原告要求被告退还押金5000元合法有理，本院予以支持。但原告要求被告支付应退押金的银行利息依据不足，本院不予支持。根据原、被告提交的租金等费用的转账记录，对原告承租被告三间房屋的费用是一起支付的事实，本院予以确认。按照三份租赁合同对每月租金支付时间的约定，结合转账记录载明的内容，本院确认原告当月支付的租金是307房当月20日至下个月19日的租金。按照转账记录，原告并未向被告支付2016年5月20日至6月19日的租金，故被告主张原告欠交一个月租金的事实，本院予以确认。被告要求原告再支付一个月租金2500元的意见，合法有理，本院予以支持。原告于2016年7月10日已向被告转账支付了2016年7月20日至8月19日的租金，故被告要求原告支付从2016年8月20日至8月31日共10日的租金是其依法行使处分权，并无不当，本院也予以支付。该10日的租金应为2500元/月÷31日×10日=806元。原告要求被告退还2016年7月22日至8月14日的房租1833元，依据不足，本院不予支持。被告要求原告支付欠付的水电费300元，但没有提供证据予以证明，故被告的上述主张，依据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、二百三十五条、二百三十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告广州市中宽网络科技有限公司在本判决生效之日起10日内退还广州市海珠区XX路XX号自编X号楼自编XXX房的5000元押金给原告张海龙。
二、原告在本判决生效之日起10日内向被告支付欠付307房的租金3306元（2500元+806元）。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
四、驳回被告的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费50元由原告负担14元，被告负担36元。本案反诉受理费25元，由原告负担13元，被告负担12元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈美贤
人民陪审员 梁浩荣
人民陪审员 冯轩玮
二〇一七年五月××日
书 记 员 杨 曼
张洁