江西省南昌经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0192民初664号
原告：熊珍珠，女，1982年6月1日出生，汉族，住江西省南昌市新建区，
委托诉讼代理人：张兰英，江西新兰律师事务所律师。
被告：江西嘉业房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市南昌县莲塘镇莲塘大道，统一社会信用代码：91360121736391040N。
法定代表人：曾剑峰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：肖晓明、郭平，江西友达律师事务所律师。
原告熊珍珠与被告江西嘉业房地产开发有限公司（以下至裁判主文前简称为嘉业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张兰英、被告委托诉讼代理人肖晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告熊珍珠向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告嘉业公司履行商品房买卖合同，将商品房交付给原告熊珍珠；2、依法判令被告嘉业公司按原告已付房款的同期贷款利率向原告支付逾期交房的违约金8000元（自违约之日起至起诉之日止）；同时被告江西嘉业房地产开发有限公司继续承担自起诉之日至实际交付房屋之日止期间的违约责任；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年4月24日，原告与被告嘉业公司签订了商品房买卖合同，购买坐落于南昌市××经济技术开发区黄家××海棠××小区××＃楼××室，面积为34.02平方米的商业用房，原告支付62万元首付款，余款以银行按揭方式支付了30万元。该买卖合同在南昌市房地产管理局已办理备案。依照合同约定，被告嘉业公司应在2017年6月30日前将商品房交付给原告使用。2017年6月30日，原告依照合同约定与被告嘉业公司办理房屋接收手续时，被要求签订“同意书”同意被告嘉业公司将原告所购买的商铺出租给第三人南昌经济技术开发区海惠生活超市（魏斯贵）用于经营活动，并被告知该公司已将房屋交给了被告南昌经济技术开发区海惠生活超市（魏斯贵）使用。依照规定被告嘉业公司已构成违约，依法应当承担违约责任。特提起诉讼，望判如所请。
被告嘉业公司辩称，一、被告与原告在签订《南昌市商品房买卖合同》前，已经将涉诉商铺出租给第三方魏斯贵，租期到2022年，租金价格为40元/平方米，且从交房开始被告可向原告支付租金1360.8元/月；二、原告在购买该商铺之前，已知晓所购买的商铺出租的事实；三、现因涉诉商铺已与其他连接户一并租给了第三方，事实上交付不能，无法向原告交付其所购买的商铺。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、原告提供的《认购协议书》一份，上有双方盖章、签名，来源合法、客观真实，本院予以采信；2、被告提供的《租赁合同》一份，原告称被告签订该合同时并无所有权，故主张该合同无效，本院认为，被告在签订该合同时虽未取得所有权，但其作为房产开发商对该合同所涉房屋具有处分权利，故对原告该主张本院不予采纳，对该证据予以采信；3、被告提供的海棠湾小区商住小区3#楼-101室、102室、103室、104室《购房合同》四份、带租约销售同意书两份，上述证据与本案不具关联性，本院不予采信；4、被告提供的涉案商铺现场照片四张，本院对该证据真实性予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月1日被告嘉业公司与案外人魏斯贵签订了一份《租赁合同》，约定：嘉业公司将江西省南昌市经开区黄家湖西路598号海棠湾商住小区3#楼商业101-105室，商铺建筑面积共计199.45平方米租给魏斯贵经营百货超市，租赁期限为6年，自2016年3月1日起至2022年3月1日止，每月租金标准为40元/平方米（按建筑面积），月租金为7978元。2017年4月24日被告嘉业公司与原告熊珍珠签订了一份《南昌市商品房买卖合同》，约定：原告熊珍珠购买海棠湾小区商住小区3#楼105室，该商品房单价为每平方米27042.92元，总金额为920000元，被告嘉业公司应于2017年6月30日之间交付给原告使用。上述合同附件四第四条第7款约定：甲方（嘉业公司）自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方（熊珍珠），则：（1）乙方给予甲方180日的宽限期。宽限期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽限期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应该按乙方已交房款的万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。
涉案房屋现由案外人魏斯贵占有使用，原告于合同签订之日向被告嘉业公司支付了620000元，剩余300000元由江西银行股份有限公司南昌迎宾大道支行以发放贷款形式交付给被告嘉业公司（原告与江西银行股份有限公司南昌迎宾大道支行签订了一份《个人房产借款及抵押合同》），被告嘉业公司于2017年5月8日向原告熊珍珠出具金额为920000元的江西增值税普通发票。
本院认为，关于原告诉请要求被告嘉业公司交付涉诉房屋的问题。被告嘉业公司与案外人魏斯贵于2016年3月1日签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”原告熊珍珠在2017年4月24日签订《南昌市商品房买卖合同》，涉诉房屋所有权发生变动，原告取得房屋所有权，但此举并不影响前《租赁合同》的效力，且涉诉房屋已与其相邻的海棠湾商住小区3#楼商业101-104室相互连通，现由案外人魏斯贵占有使用，事实上亦存在交付阻碍，故原告要求交付房屋，无法律和事实依据，本院不予支持。
关于原告诉请要求被告嘉业公司支付迟延交房违约金的问题。原告熊珍珠与被告嘉业公司于2017年4月24日签订的《南昌市商品房买卖合同》亦属双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认该合同效力，被告嘉业公司未在约定期限向原告交付房屋，已构成违约，理应向原告支付相应的迟延交房违约金。原告主张依据以已付房款的同期贷款利率为标准计算违约金，被告辩称应按《南昌市商品房买卖合同》附件四第四条第7款约定计算违约金，即逾期交房宽限期为180日，若自2017年6月30日起180天之内，被告嘉业公司将涉诉房屋交付原告熊珍珠使用，则无需承担违约金；若自2017年6月30日起180天之内，被告嘉业公司无法将涉诉房屋交付原告熊珍珠使用，则应向原告熊珍珠支付已交房款万分之一的违约金92元（即920000元×0.0001）。本院认为原告主张依据已付房款的同期贷款利率为标准计算违约金没有事实和法律依据，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”原、被告虽于《南昌市商品房买卖合同》中对迟延交房违约金作出了具体约定，但该违约金的约定显然低于原告因被告违约而造成的实际损失，故本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定：若自2017年6月30日起180天之内，被告嘉业公司将涉诉房屋交付原告熊珍珠使用，则无需承担违约金；若自2017年6月30日起180天之内，被告嘉业公司无法将涉诉房屋交付原告熊珍珠使用，则应向原告熊珍珠支付违约金（2000元/月为标准）至实际交付之日止。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第二款、第二百二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、如自2017年6月30日起180天之内，被告江西嘉业房地产开发有限公司未将海棠湾小区商住小区3#楼105室交付原告熊珍珠使用，则应向原告熊珍珠支付违约金（2000元/月为标准）至实际交付之日止；
二、驳回原告熊珍珠的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取为25元，由被告江西嘉业房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审判员 李重浪
二〇一七年十月二十日
书记员 付晓明