湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终2030号
上诉人（原审被告）：周爱红，女，1971年5月10日出生，汉族，住武汉市武昌区。
委托诉讼代理人：杨璠，湖北观筑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：尹秀华，女，1962年10月24日出生，汉族，住武汉市硚口区。
委托诉讼代理人：余艺，湖北传强律师事务所律师。
原审被告：彭映淞，男，1995年9月8日出生，汉族，住武汉市武昌区。
委托诉讼代理人：罗虎昌，湖北观筑律师事务所律师。
上诉人周爱红因与被上诉人尹秀华、原审被告彭映淞确认合同效力纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初6206号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人周爱红上诉请求：撤销原判，依法改判确认周爱红代理尹秀华与彭映淞签订的房屋买卖合同有效。事实与理由：本案存在借款合同法律关系的背景，在债务人无法偿还债务，尹秀华自愿委托尹秀华以160-170万元出售案涉房屋，尹秀华与周爱红签订的委托书实为代物清偿协议，案涉房屋买卖合同仅为备案之用，并非房屋实际交易价格，应以买卖双方合意的价格为准，且房屋已经办理过户登记手续，上述协议系当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律的强制性规定，应有效，本案亦不存在可变更、撤销的情形，一审判决错误，请求二审依法改判。
被上诉人尹秀华辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
原审被告彭映淞同意上诉人周爱红的上诉意见。
尹秀华向一审法院起诉请求：1.确认尹秀华与彭映淞于2015年10月14日签订的《武汉市存量房买卖合同》（武房字[01]第15596047）无效；2.本案诉讼费由周爱红、彭映淞负担。
一审法院认定事实：涉案房屋位于武汉市江岸区长湖地一村14号东新家苑12栋3单元8层1室，原登记所有权人为尹光辉，2015年5月14日变更登记所有权人为尹秀华，2015年10月16日变更登记所有权人为彭映淞。2015年5月18日，金峰公司（甲方、借款人）与周爱红（乙方、出借人）签订《借款合同》（合同编号：2015JKHT051801），约定借款金额2000000元，借款期限自2015年5月18日至2015年8月18日。保证方式为：（1）陈洁琼、郭誓保、彭忠剑提供个人无限责任担保。（2）尹秀华用位于武汉市江岸区长湖地一村14号东新家苑12栋3单元8层1室的一处房产提供抵押担保。借款到期后10天内，如甲方不归还借款，乙方有权处理甲方作为借款抵押的物资和财产，抵还借款本息、违约金、滞纳金以及借款抵押物的相关处理费用。同日，湖北省武汉市楚信公证处作出（2015）鄂楚信证字第10070号《公证书》，载明：申请人尹秀华，公证事项委托，兹证明尹秀华于2015年5月18日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、捺指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。尹秀华的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。《委托书》内容载明：委托人尹秀华，受托人周爱红，委托事项为委托人尹秀华个人所有位于武汉市江岸区长湖地一村14号东新家苑12栋3单元8层1室的房产一套，现委托人尹秀华特全权委托周爱红代为办理如下事项，一、签订出售上述房产的买卖合同；二、到相关房地产管理部门办理上述房产的交易过户登记等所有相关事宜；三、代收售房款，协助买方办理银行贷款事宜；四、办理其他与出售上述房产相关的所有事宜，包括且不限于水、电、燃气等的过户等。五、到委托人户籍所在地民政部门查询出具委托人婚姻登记录证明。受托人在办理上述委托事项过程中所签署的相关法律文件，本人均予以认可，相应法律责任均由本人承担。本委托书的有效期限为委托人签字之日起至上述委托事项办理完毕止。受托人无转委托权。委托人处尹秀华签名捺印。同日，湖北省武汉市楚信公证处还作出（2015）鄂楚信证字第10071号《公证书》，载明：申请人尹秀华，公证事项影印本与原本相符，兹证明前面影印本与尹秀华出示给本公证员的居民身份证、户口簿的原件相符。2015年8月20日，尹秀华（委托人）与周爱红（被委托人）签订《委托书》，载明：金峰公司于2015年5月13日向周爱红借款1000000元（合同编号：2015JKHT051101）,尹秀华为此笔借款提供个人连带责任担保。金峰公司于2015年5月18日再次向周爱红借款2000000元（合同编号：2015JKHT051801），尹秀华用其名下位于武汉市江岸区长湖地一村14号东新家苑12栋3单元8层1室的房产为该笔借款提供抵押担保。鉴于目前以上两笔借款均已到期，金峰公司无力偿还以上借款，尹秀华特此委托周爱红处置其名下上述房产（参考价格为1600000元—1700000元），并承诺卖房所得款全部用于偿还金峰公司的以上借款。2015年10月14日，周爱红作为尹秀华（卖方、甲方）的代理人与彭映淞（买方、乙方）签订《武汉市存量房买卖合同》（武房字[01]第15596047号），约定甲方所有房屋座落于武汉市江岸区长湖地一村14号东新家苑12栋3单元8层1室，经甲、乙双方协商一致，上述房屋买卖成交价格为1250000元。同日，彭映淞缴纳房屋交易税费20761.76元。2015年10月16日，原登记于尹秀华名下的涉案房屋权证因办理私房买卖登记（转让给个人）业务注销，涉案房屋变更登记至彭映淞名下。
一审中，经询问，各方对彭映淞系周爱红之子均无异议。
一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第三百九十九条的规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。尹秀华出具2015年5月18日《委托书》并经公证，委托周爱红出售涉案房屋，双方形成委托合同关系，此后又于2015年8月18日签订《委托书》，再次对委托事项进行确认，周爱红应在委托权限内代为处理委托事务即出售原登记于尹秀华名下的涉案房屋。根据查明的事实，因金峰公司所欠借款到期未能偿付，作为担保人的尹秀华委托周爱红售房且明确参考价格为1600000元—1700000元，周爱红在《委托书》上签名捺印，表示其对尹秀华的委托指示明知且认可，但《武汉市存量房买卖合同》上显示的售房价格为1250000元，明显低于双方约定的参考价格，对于委托人指示的变更，周爱红应当征得尹秀华的同意，但周爱红就此并未提交充分证据证明，且也不符合情况紧急、难以与尹秀华取得联系并事后及时报告尹秀华的情形，应视为超越代理权。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。现尹秀华对周爱红所从事的委托代理行为不予认可、认为损害了其合法权益，且周爱红、彭映淞系母子关系，双方间存在利害关系，故周爱红作为尹秀华的代理人与彭映淞于2015年10月14日签订的《武汉市存量房买卖合同》（武房字[01]第15596047号）无效，对周爱红、彭映淞抗辩周爱红系在委托权限内有权处理涉案房屋的意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第三百九十六条、第三百九十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审判决：确认周爱红作为尹秀华的代理人与彭映淞于2015年10月14日签订的《武汉市存量房买卖合同》（武房字[01]第15596047号）无效。一审案件受理费100元、诉讼保全费5000元、邮寄送达费80元，共计5180元由周爱红、彭映淞负担。
二审期间各方当事人未举出新的证据。
经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：案涉委托书约定的交易价格系参考价格，委托人尹秀华的真实意思表示是出卖案涉房屋，且受托人周爱红陈述以买卖双方合意价格确定交易价，案涉房屋办理了权属证书过户登记手续，案涉委托书以及房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。尹秀华认为周爱红恶意滥用委托代理权，严重侵害了尹秀华的合法权益，请求确认案涉《武汉市存量房买卖合同》无效，对该主张，其提供的证据不足以证明案涉合同具有无效的事由，尹秀华认为周爱红超越代理权处理委托事务侵害其权益，其可以另行主张。一审认定周爱红作为尹秀华的代理人与彭映淞于2015年10月14日签订的《武汉市存量房买卖合同》无效，属于适用法律错误，本院予以纠正。周爱红的上诉请求有理，本院予以支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律及实体处理错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：
一、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初6206号民事判决；
二、驳回尹秀华的诉讼请求。
一审案件受理费100元、诉讼保全费5000元、邮寄送达费80元，共计5180元，由尹秀华负担。二审案件受理费100元，由尹秀华负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶玉宝
审判员 余小乔
审判员 张 红
二〇一八年四月二十三日
书记员 陈旭敏