浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙04民终671号上诉人（原审被告）：申国华，男，1960年5月15日出生，汉族，住海宁市。委托诉讼代理人：邢素兰，系申国华之妻。委托诉讼代理人：申路路，系申国华之子。被上诉人（原审原告）：海宁市兴房物业管理服务有限公司。住所地：海宁市海洲街道海州西路**号*楼。统一社会信用代码：913304817044312554。法定代表人：徐国强，董事长。委托诉讼代理人：李建军，浙江虎良律师事务所律师。上诉人申国华因与被上诉人海宁市兴房物业管理服务有限公司（以下简称兴房公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省海宁市人民法院（2017）浙0481民初9419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月16日受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。申国华上诉请求：撤销原审判决，改判按照合同约定标准的40%计算物业费或将本案发回重审。兴房公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、兴房公司在物业服务上存在严重瑕疵和缺失，表现在两方面，一是公共区域的安全环境维护方面未履行义务；二是对申国华的个人房屋维护方面未履行义务。一审判决只认定了兴房公司的名义存在，没有认定在2007年-2017年期间兴房公司没有履行物业服务义务。兴房公司是在2009年营业，2009年至2017年期间企业信息发生多次变更，无法核实其实际物业服务管理人员。2007年至2014年期间小区时常无人看管，重要区域无任何监控设备，导致申国华的财物多次被盗，损失上万元。其他多户人家也有财物被盗的情况。另外申国华的汽车也被划，兴房公司安保失职。上述事实有派出所的多次案发信息可以证明，申国华申请二审法院向海宁盐仓派出所调取案发信息，以明确兴房公司不履行义务给业主造成的物质损失和精神上的不安全感。2007年至2014年小区公共环境卫生极差，垃圾无人清理，楼道无人打扫，没有固定的保洁人员，地下车位常年关闭。小区没有成立业主委员会，不开展物业服务满意度调查。《嘉兴市普通住宅小区物业服务等级标准》要求物业公司每年进行调查，但兴房公司从未进行过调查，也未按规定安排保安人员值班巡逻，未对公共楼道门禁进行日常维护，对公共区域私自设置广告的行为不予制止，也不清除各种楼道广告，对部分业主侵占私自搭建的行为不予制止，擅自收取业主费用等。另外，兴房公司对申国华的房屋维护未尽到义务。在2007年物业公司擅自使用申国华家中的装修材料维修房屋。现房屋屋顶开裂，存在漏雨现象，至今未维修好。楼道漏雨，入住后申国华进行报修，但一直未维修。楼顶所有窗口关不上，报修后兴房公司未维修。一层墙体大面积开裂，一直未维修。屋顶漏水造成阁楼一直没有装修，现装修价格上涨，装修涨价费用应由兴房公司承担。二、一审程序存在瑕疵。一审审查证据不全面。另外，一审未通知当事人到庭，一审缺席判决，有失公允。其次，一审没有对现场进行勘察，也未对申国华的房屋内部进行勘察，导致事实认定不全面。兴房公司答辩认为兴房公司与海宁市房地产物业公司是法律上的承继关系，兴房公司提交的公司合并文件及工商登记信息可以证明。另外，房屋质量问题在质保期间内由建设单位负责，超出质保期，由业主自己负责。物业公司派人维修，但费用还需业主负担。申国华从未交纳物业费，未尽到义务，兴房公司为申国华多次维修，未收取分文，申国华反而说物业公司用了其材料。涉案小区现尚处于前期物业管理阶段，并不是业主委员会选聘。前期物业公司无权组织成立业主委员会。关于安全设施，建设单位在交付时安装电子报警系统，后来加装了视频监控系统。申国华所述的盗窃案件，是从临街店铺攀墙而入，并非门卫失职造成。申国华提交的一大堆照片，均不能证明拍摄时间和地点，也不能证明兴房公司未尽到物业管理的义务。一审审理时申国华经法庭传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，现又提出上诉，是对法律的不尊重，也是对司法资源的浪费。兴房公司一审诉讼请求：1、判令申国华支付自2007年10月起至2017年10月止的物业管理费7284元；2、本案诉讼费由申国华负担。一审法院经审理认定：申国华系海宁市长安镇农发区东海花港4幢2单元504室房屋的业主，该房屋建筑面积107.67平方米，兴房公司系东海花港小区的物业服务企业。2006年，海宁市房地产物业公司与申国华签订了东海花港前期物业管理服务协议，协议约定：由海宁市房地产物业公司为东海花港住宅小区提供前期物业管理服务，双方约定了物业费收费标准为每月每平方米0.55元，第一年在交房时一次性支付一年，以后每半年交费一次，交费时间为每半年的第一个月上旬。2008年12月31日，海宁市房地产物业公司的相关业务及债权、债务均由海宁市兴房物业管理服务中心承接。2009年7月7日，海宁市兴房物业管理服务中心名称变更为海宁市兴房物业管理服务有限公司。自2007年10月开始申国华一直未缴纳物业管理费。兴房公司于2017年10月19日向申国华发律师函催讨物业费，但申国华至今未付。一审法院经审理认为，申国华作为东海花港小区业主，在接受了兴房公司的物业管理服务后，应当向其交纳相应的物业服务费用。现申国华尚欠兴房公司2007年10月至2017年10月期间的物业费且经兴房公司催讨仍未交纳，故兴房公司要求申国华缴纳该段期间物业费的诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持。根据合同约定，2007年10月至2017年10月期间的物业费为7165元（121个月107.67平方米每月每平方米0.55元），超出部分不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、申国华于判决生效之日起十日内支付兴房公司物业管理费7165元。二、驳回兴房公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由申国华负担。申国华在二审中提交证据如下：证据1，前期物业服务协议、临时公约，证明前期物业服务合同所约定的物业服务内容，兴房公司提供的物业服务均未达到合同约定的标准。证据2，物业服务等级标准一份，证明物业服务应达到的等级标准，但兴房公司未达到此标准。证据3，照片一组，证明物业公司未尽到物业服务的责任，物业服务存在诸多问题。兴房公司质证后对证据1的真实性无异议，但认为不能证明申国华主张的事实成立。对证据2，兴房公司对真实性无异议，但认为该标准是行业标准，非国家强制标准。证据3，兴房公司对真实性、合法性、关联性有异议，认为拍摄的照片没有注明时间和地点，与本案缺乏关联性。本院认证意见：证据1，真实性可以认定，只能证明申国华与海宁市房地产物业公司签订前期物业管理服务协议，并不能证明申国华主张的物业服务不符合合同约定标准的事实。证据2，不能证明兴房公司未尽到物业服务义务的事实，不予认定。证据3，真实性无法认定，不予认定。兴房公司二审提交证据如下：1、东海花港房屋交付签收单，证明在交房时兴房公司已经对房屋漏水进行维修，达到了申国华的修理标准。证据2，承诺书一份，建设单位已经告知了申国华相关的要求，尽到了告知义务。3、照片6张，证明小区住宅大门是完好的，小区的电子监控设施达到标准。申国华质证后对证据1上申国华的签字不予认可。对证据2的真实性无异议。对证据3的真实性、合法性、关联性不予认可，照片拍摄时间无法确定，而且之前也没有监控设施。本院认证意见：证据1、申国华对真实性不予认可，故不予采纳。证据2，与本案无关，不予认定。证据3，照片的真实性无法确认，不予认定。申国华在二审中申请法院向海宁盐仓派出所调取其小区业主被盗的报案信息，用以明确兴房公司不履行义务给业主造成物质损失和精神上的不安全感的事实，对其申请，本院认为，即使申国华所在小区曾发生盗窃案件，但该盗窃行为系第三人实施的行为，与兴房公司有否履行物业服务义务没有必然的关联，故对其申请，本院不予准许。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，兴房公司作为海宁市房地产物业公司权利义务承继主体，其对涉案小区提供了物业管理服务，申国华以未与兴房公司签订物业服务合同，小区未成立业主委员会的理由拒不承担物业费，缺乏依据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。按照该司法解释的规定，业主以不缴纳物业费行使抗辩权需要基于正当理由。即只有在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵等情况下，业主才可以不交或少交物业费进行抗辩。申国华上诉提出的兴房公司存在不履行物业服务义务的行为，但其提交的照片并不足以证明兴房公司有不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵的情形，申国华以此为由要求减免物业费，不应予以支持。关于一审程序。一审已经将传票等诉讼材料送达给申国华同住的成年近亲属申路路，而申路路在二审庭审中也认可其已经将收到的诉讼材料转交给了申国华。一审法院送达程序合法，申国华未到庭应诉，一审法院依法可以缺席审理后作出裁判。一审程序合法。综上，申国华的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人申国华负担。本判决为终审判决。审判长  谭灿审判员  倪勤审判员  陈远二〇一八年五月十七日书记员  周妙?*ArabicDash?-2-??*ArabicDash?-1-?