广西壮族自治区来宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂13民终638号上诉人（原审被告）：广西涵琳娜医疗投资有限公司，法定代表人：朱梅珠，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁捷飞，广西通诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗缵明，委托诉讼代理人：韦社标，广西象法律师事务所律师。上诉人广西涵琳娜医疗投资有限公司（以下简称广西涵琳娜公司）因与被上诉人罗缵明租赁合同纠纷一案，不服象州县人民法院（2017）桂1322民初300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。广西涵琳娜公司上诉请求：一、撤销象州县人民法院（2017）桂1322民初300号民事判决第二项，依法改判驳回罗缵明要求被上诉人支付2015年9月1日至2017年8月31日期间房屋租金422400元及10%滞纳金的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定上诉人虽自2015年8月起停止营业，但未搬离医疗设备，仍占永被上诉人的房屋至今，且上诉人停止营业的原因在其自身，并不能以此作为拒付租金的理由，从而认定上诉人自2015年9月份起至今未向被上诉人缴纳租金，已构成实质性违约，对上诉人提出双方已于2015年8月解除合同的观念不予采信。上诉人认为，上述认定与客观事实和常理不符。双方签订的《房屋租赁合同》已于2015年8月解除。上诉人从2013年8月1日起租用被上诉人的房屋经营象州协和门诊部，由于长期亏损，上诉人无力经营，于2015年8月1日停止经营。在2013年8月1日至2015年8月31日正常营业期间，上诉人从未拖欠租金。上诉人停止经营后，于当月通知被上诉人解除《房屋租赁合同》，上诉人已表明在2015年8月31日两年租赁期届满后不再承租房屋，被上诉人也表示同意。至此，双方的《房屋租赁合同》已解除。但上诉人在2015年8月底欲搬离医疗设备时却遭到阻拦，被上诉人无理要求上诉人补偿六个月的租金并没收2万元保证金，否则就不让上诉人搬离医疗设备。被上诉人用多把锁头锁住房屋大门，禁止上诉人进入，双方僵持至今。一审庭审中被上诉人对其锁门的事实予以认可，且承认欲将房屋另行出租并带其他租户看过房屋，但一审判决对此只字未提。本案中，上诉人已经明确表示不再续租房屋，被上诉人亦同意。后被上诉人用锁头锁住大门的行为表明其不再租该房屋给上诉人，双方的租赁合同已经解除，而上诉人占用房屋的原因是遭到被上诉人的阻挠。因此，被上诉人的起诉缺乏事实和法律依据。二、一审判决适用法律错误。一审判决对事实认定错误，导致适用法律错误。一审判决即使认定上诉人违约，也应当适用《合同法》第119条之规定判决由被上诉人承担扩大部分的损失。本案中，根据双方在合同第十六条的规定，若上诉人逾期达一个月未支付租金的，被上诉人有权解除合同并要求上诉人赔偿。根据该约定，被上诉人自2015年9月10日起即享有合同解除权，且被上诉人明知其享有该权利。上诉人以于2015年8月表明在2015年8月31日两年租期届满后不再承租房屋也未再按约定支付租金，被上诉人明知上诉人长期停止营业，上诉人租赁房屋用于开设医疗机构盈利的目的早已无法实现，且被上诉人用锁头锁住房屋大门。被上诉人在明知上诉人已经以实际行为表明不再履行合同时，即使被上诉人选择继续履行合同，等待被上诉人履约，也不应超过商业上的合理时间。但在长达一年半期间内，上诉人未开门营业且未付租金，被上诉人也未追缴租金，始终未采取解除，将房屋另行出租等措施防止损失扩大，但被上诉人直至2017年3月才提起诉讼。被上诉人的履约行为有违法律规定的减损规则和诚实信用原则，其无权就损失扩大部分主张权利。即使认定上诉人违约在先，在2015年8月31日两年租赁期满后，最长可酌情给予被上诉人三个月的期限，作为其等待上诉人履约或者将房屋另行出租的合理期间。即被上诉人最多可主张三个月的租金，其余的租金损失由被上诉人自行承担。因此，一审判决上诉人承担至2017年8月的租金及滞纳金是错误的。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，恳请二审法院依法予以改判。罗缵明辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分，本案是上诉人违约导致合同不能履行，上诉人应支付拖欠的租金并承担违约责任；二、上诉人称双方在2015年8月协商解除合同这一事实是不存在的，被上诉人也没有用多把锁头锁住房屋大门；三、上诉人认为被上诉人应该承担扩大部分的损失也没有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。向一审法院起诉请求：一、请求法院判令终止原、被告签订的租赁合同，回建开挖的门、洞、改造卫生间、拆除立面扣板或者补偿人工、材料费50000元；二、请求判令被告支付2015年8月11日至2017年8月10日期间的房屋租金422400元并按合同约定支付滞纳金；三、请求判令被告支付在原告商店购买的粮油款4000元。一审一审法院认定事实：2013年3月1日，原告罗缵明与被告广西涵琳娜医疗投资有限公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将象州县象州镇世纪星城A-52号自有房屋出租给被告做医疗经营之用（即象州协和门诊大楼），租赁期为15年，自2013年8月1日起至2028年8月31日止。原告给被告4个月装修期，期间免房租。2013年8月1日至2018年8月31日期间的租金按每月每平方米10元计算，面积共1760平方米，原告每年净收租金211200元。被告在原告清场交付装修时先付清第一年租金，之后租金按半年结算，即分别在每年2月10日和8月10日前付清半年租金。合同还约定，租金超过10天以上未付的，被告应支付租金5%的滞纳金，租金超过20天以上未付的，应支付租金10%的滞纳金，逾期达一个月的，原告有权解除合同，并要求被告按照相关规定赔偿。合同签订当日，被告向原告缴纳20000元保证金。合同签订后，被告已缴纳2013年8月至2015年8月期间的租金。在庭审过程中，原告明确放弃要求被告支付粮油款4000元的诉讼请求，被告明确表示同意解除合同。另查明，被告广西涵琳娜医疗投资有限公司设立的象州协和门诊于2015年8月1日开始停止营业，至今没有恢复营业，但其医疗设备尚未搬离，仍占用原告房屋。一审法院认为，原告放弃部分诉请是对其诉讼权利的自由处分，没有违反法律法规的禁止性规定，应予准许。依法成立的合同，受法律保护，合同双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。原、被告于2013年3月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照约定履行义务。被告自2015年9月份起至今未向原告缴纳租金，已构成实质性违约，原告依合同约定可行使解除权，且在庭审过程中，被告亦明确表示同意解除合同，故原告诉请要求解除双方签订的《房屋租赁合同》事实清楚，理由充分，一审法院予以支持。被告关于原、被告已与2015年8月协商解除合同的辩解观点与一审法院查明的事实不符，不予采信。原、被告在《房屋租赁合同》中并未约定合同解除后由哪一方负责恢复原状，原告诉请要求被告回建开挖的门、洞、改造卫生间、拆除立面扣板或者补偿人工、材料费50000元的诉讼请求理由不充分，一审法院不予支持。被告虽自2015年8月起停止营业，但其并未搬离医疗设备，仍占用原告的房屋至今，且被告停止营业的原因在其自身，并不能以此作为其拒付租金的理由，故被告尚需依合同约定向原告缴纳2015年9月起至合同解除之日止的租金。原、被告在合同中约定租金超过20天以上未付的，被告应支付租金10%的滞纳金，故被告应按租金10%的标准即1760元/月向原告支付自2015年9起至合同解除之日止的滞纳金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告罗缵明与被告广西涵琳娜医疗投资有限公司于2013年3月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告广西涵琳娜医疗投资有限公司应在本判决生效后三十日内支付原告罗缵明自2015年9月起至合同解除之日止的租金及滞纳金（租金按照17600元/月的标准计算，滞纳金按照1760元/月的标准计算，支付期限最长至2017年8月）；三、驳回原告罗缵明的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：双方所签订的《房屋租赁合同》是否已经在2015年8月解除。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条的规定：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。根据一审查明的事实，上诉人与被上诉人在2013年3月1日签订的《房屋租赁合同》是真实有效的，对于双方存在租赁合同关系这一事实，按照上述法条第（一）款的规定，被上诉人已经履行完举证责任。而上诉人称其与被上诉人在2015年8月已经协商解除合同，但未能提供证据证实，按照上述法条第（二）款的规定，应由上诉人承担举证不能的法律后果。因此，上诉人广西涵琳娜公司与被上诉人罗缵明签订的《房屋租赁合同》并未解除，上诉人广西涵琳娜公司应按照合同中的约定支付拖欠的租金并承担相应的违约责任。综上所述，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人广西涵琳娜公司上诉无理，予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8270元，由上诉人广西涵琳娜医疗投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴小娟审判员  赵小丽审判员  罗永森二〇一七年七月二十一日书记员  陆彩应