山东省莱州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0683民初3523号
原告：鞠康乐，男，1952年8月19日出生，汉族，农民，住莱州市。
委托诉讼代理人：刘刚平，山东莱兴律师事务所律师。
被告：李翠英，女，1930年3月19日出生，汉族，农民，住莱州市。
委托诉讼代理人：鞠小玲、鞠建，分别系被告的女儿、儿子。
第三人：鞠建，男，1950年5月5日出生，汉族，农民，住莱州市。系被告的儿子。
第三人：鞠永乐，男，1954年9月30日出生，汉族，农民，住莱州市。系被告的儿子。
第三人：鞠共乐，男，1956年9月22日出生，汉族，�民，住莱州市。系被告的儿子。
第三人：鞠同乐，男，1963年4月10日出生，汉族，城镇居民，住莱州市。系被告的儿子。
第三人：鞠小玲，女，1960年7月10日出生，汉族，农民，住莱州市。系被告的女儿。
第三人：鞠小丽，女，1965年6月24日出生，汉族，农民，住莱州市。系被告的女儿。
委托诉讼代理人：鞠小玲，系鞠小丽的姐姐。
原告鞠康乐与被告李翠英确认合同效力纠纷一案，本院于2017年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告鞠康乐及其委托诉讼代理人刘刚平、被告李翠英及其委托诉讼代理人鞠小玲、鞠建、第三人鞠建、鞠永乐、鞠共乐、鞠同乐、鞠小玲、鞠�丽的委托诉讼代理人鞠小玲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告鞠康乐向本院提出诉讼请求：诉请人民法院1、依法确认原、被告签订房屋买卖合同有效；2、判令买卖房屋（价值15万元）归原告所有；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系被告和鞠志强（1995年2月6日亡故，曾用名鞠自强）夫妇生育的二子。被告于2001年7月31日将其坐落于西关村府前西街北侧（俗称鞠家胡同）的南屋3间（建筑面积41平方米）、大小平房5间及院落一处，以人民币15万元价格卖与原告所有，并由被告其他除三子外的其余子女签字证明。购买后，原告先后两次投资进行修缮改造，出租房屋至今。为此原告依法具状诉至贵院，请予裁判。
被告辩称，被告丈夫死后房子留给了被告，被告没钱花就把房子卖了。�告拿着丈夫的遗书去法律顾问处、便民大厅148等处咨询过，得知房子是被告的可以随便卖。被告就委托封祥兰找鞠康乐，问鞠康乐15万元买不买该房，鞠康乐一开始说太贵了不要，后来又要下该房。
第三人鞠建述称，母亲说卖给我，我不要就卖给了原告。我当时没说不要，我和母亲说过这个房子别这么卖，弟兄们投标，谁投的多给谁，但是母亲执意要卖给原告，所以我们也捞不着买该房。
第三人鞠永乐述称，对卖房有异议。该房屋并不破旧，母亲曾让我在该房开羊肉馆，后母亲就说要买房子给原告让我搬走了。卖房子这个事我们不同意，我找过封祥兰说不能让母亲卖房子。我没在协议上签字是因为原告买房后好几年又找人执笔重新写了契约，让我们签字，我当时就和母亲说卖房的事我们本来就�同意，老辈的产业不能卖，子女都有份，所以原告二次补充卖房协议我就没签字，卖房必须弟兄们商议，我爸爸有遗书在，说哥五个投资经营，我母亲是干股。
第三人鞠共乐述称，母亲卖的三间屋及其附属院落是父亲婚前个人房产，是父亲继承的。父亲去世后母亲要卖房子也没和我们商量，我们有知情权和继承权。买卖协议上我签字了，也只是其承认我母亲的八分之一份卖给了鞠康乐，我们应得的份额不会放弃。当初母亲征求大哥鞠建的意见，但为什么不问老三、老四、老五，即使我们没钱，借钱也能买。因为这个房子是父亲传下来的，三间屋和院子是唯一的财产，我们有权继承，不会放弃，所以对买卖房子的事应该弟兄五个共同出资。母亲没钱花只是借口，要求对剩下的份额进行公平公正的分配。
第三人鞠同乐辩称，作为家庭的继承财产，母亲私自出卖多有不妥，按照法律规定，母亲出卖的应该是她自己的份额，我们兄弟们应该有的份额她无权剥夺，当时卖房为了家庭和睦的原则，应该和弟兄们协商。卖房时我不知情，卖了房子一个月后其才知道。第一份协议十几年之后又补充了一份相同的协议，我虽然有签字，也是考虑到不让母亲生气，并不意味其放弃自己的份额，我们的份额在法律范围内应该有。房屋买卖需提交房屋产权证，我们家的房产没有房产证；还需提交房屋买卖合同的公证书，虽然原、被告有合同，但是没有公证；还需有关部门买卖房屋的文件；还需有买卖双方进行房屋交付及交付钱款的手续、卖主身份、买房用途及房籍情况的证明；共有房屋的其他共有人即其母亲和我们兄弟姐妹放弃优先购买权，买卖双方剥夺了我们的优先购买权。所以对买卖房屋有异议。
第三人鞠小玲辩称，其对房屋买卖无异议。房子是父亲写遗嘱留给母亲的，母亲有权分配，因为他们弟兄五人都有了房产。父亲去世后，房子破旧租了二、三年就不好租了，租了好长时间，也租不出去。母亲患糖尿病，常年吃药打针需要钱，儿女们也不宽裕，母亲就想到把房子卖掉。父亲生前留有医嘱说，父亲死后三间屋归妻子李翠英所有，如果规划，可以五个儿子投资盖楼，两个女儿也可参加。当时房子也没有规划，母亲也需要钱治病，就想到了卖房子。母亲就带上父亲留下的遗嘱，叫我去司法局、法院、148咨询处等地咨询过，总共去了四五趟，工作人员都称母亲可以卖该房。母亲就求邻居鞠文令写了卖房帖子贴在门口墙上，但一直没人来买。于是她就求封祥兰、鞠春琪帮忙。在这之前，我听母亲说过�问大哥鞠建要不要该房，大哥说：“我没有钱，我不要卖给老二去吧”，母亲要卖的房子北面是二哥鞠康乐分家得的房子，要卖的三间屋后院有二哥的走路权，于是母亲考虑，一是现在房子卖不出去，二是就算卖给别人，也会牵扯走路权，不如商量卖给鞠康乐更方便些。所以母亲就找到封祥兰，去问二哥鞠康乐要不要该房，二哥鞠康乐开始说该房子太贵不要，后在封祥兰说和下才同意要下该房。于是母亲就求邻居鞠文令写了卖房契约，通知鞠康乐到鞠小玲家签订了房屋买卖协议。二哥一次性付给母亲15万元，我和封祥兰、鞠春琪两名证人都在场。后二哥鞠康乐又拿出房子契约找到母亲，要求卖房子的事兄弟们也签字才行。于是母亲和二哥又找到胡延平、刘洪基两人执笔，按照原卖房契约内容意思又写了一张协议，让儿女们都签字。只有三�鞠永乐因与二哥鞠康乐有矛盾不签字。
第三人鞠小丽述称，父亲去世后，房屋破旧渐无人来租，父亲生前有病住院积蓄所剩无几，母亲患有糖尿病，常年吃药打针。在这种情况下，母亲不想拖累儿女们，就想卖房。父亲生前留有遗嘱，死后三间屋，归妻子所有，如果有个规划旧城改造，五个儿子可以投资盖楼，两个女儿也可参加。母亲让我陪同到市政府东法律顾问处咨询过可不可卖房，工作人员答复她想卖就卖，盖楼也可以。从那以后至今没有规划改造，母亲就叫邻居鞠文令写了售房帖子，贴在自家房屋墙上，期间两人过来咨询过但均无结果。母亲考虑该房后面是二儿子的房子，不管卖给谁都涉及过道等问题。后母亲找封祥兰、鞠春琪商量卖给二儿子。开始，二哥说太贵不想要，后经封祥兰和鞠春琪说和才同意买下，并在南关姐姐家办理签字交钱，一次性付给母亲15万元。
当事人围绕诉讼请求及主张的事实提供了相关证据，原告提供了如下证据：1、2001年7月30日买房契约一份，证实被告将坐落于府前西街的三间沿街房及里面院落的小平房大小五间以15万元卖给原告所有，钱款当场理清，并有证明人鞠春琪、封祥兰；2、落款时间为2001年7月31日的协议书一份，该协议书是在前协议书时隔十年左右后在原相同内容上书写的协议，并增加了执笔人刘洪基、胡延平及证明人除鞠春琪、封祥兰之外的其他第三人签字（不包括鞠永乐），第一、二份协议形成时间间隔约10年，第二份协议形成时间约为2010年春天；3、1952年山东省土地房产所有证存根一份，证明1952年确权时将该买卖房屋确在鞠志强名下；4、1991年莱州市土地管理局颁发的该买卖房屋集体土地建设用地使用证复印件一份，证明该宅基地经政府确权颁发使用证书，由于西关村（居委会）所有房屋至今无一办理房屋所有权证书；5、莱州市永安路街道西关居民委员会出具的证明一份，证明被告李翠英与鞠志强系夫妻关系，鞠志强于1995年2月6日死亡；6、莱州市永安路街道西关居民委员会的证明一份、集体土地建设用地使用证复印件一份，用以证实因为该集体建设用地使用证原件在居委会保管，因此居委会证明该土地证复印件与原件是一致的。
经质证，被告对上述证据均无异议。
第三人鞠建对证据1认为没有他们弟兄的签名，对其他证据无异议。
第三人鞠永乐对证据1、2认为其没有签字，其不认可，认为老祖辈传的房子，其有份。对其他证据无异议。
第三人鞠共乐对证据1认为其没有签字，其不承认；对证据2其签字了，理由是其只承认母亲的八分之一份卖给了原告，其应当继承的份额继续归其所有。对其他证据无异议。
第三人鞠同乐认为这两份契约既然有第二份，第一份就作废了。虽然其在第二份上签了字，但其只承认母亲的那份卖给了原告，其自己的份额按法律规定其应该取得。这个签字不是大家在一起签的字，而是单独签的字，所以这个签字含有恶意。对其他证据无异议。
第三人鞠小玲、鞠小丽对上述证据均无异议。
第三人鞠共乐提供了房产确权声明一份，用以证实2017年7月16日在其母亲家，鞠建、鞠永乐、鞠共乐、鞠同乐、鞠小玲在场，一开始其母亲说房子没有闺女的份，但要经过法庭就按法律办，姊妹们都有一份。该协议是鞠同乐打印的，年月日是鞠共乐写的。
经质证，原告认为该声明是打印形成的，从声明内容可以看出，当时确实有遗嘱存在，且房产归被告李翠英所有，因此被告将该房卖给原告所有是遵照遗嘱执行，是有效的，至于该声明中的份额等内容并非是被告本人真实意思表示。
被告表示声明上的话其没说过，也不知道，字不是其签的，纸上的字其看不清，这份声明（代理人鞠小玲念给其听）其没有看过，当初没有人给其念过，上面的字其没写，有一次不知道谁让其签字，手印不知道谁握着其手摁的。
第三人鞠同乐表示其参加过，在其母亲家，在一起商议时还有视频，该份协议是其打印的。
第三人鞠小玲对该份声明表示其没参加过，当时其不在场。在7月之前其曾经参加过弟兄们之间的商议，7月之后再没参加过。
第三人鞠小玲提交了鞠小丽的视频录音材料四份，用以证实被告李翠英收取了卖房钱分配给了每个子女，每个子女都有份，还证明卖房的过程情况。
经质证，原告认为该视频真实的反映了被告在丈夫立有遗嘱的情况下将该房卖给原告的过程及被告将卖房款分配给子女及后辈的情况。
第三人鞠共乐对视频录音真实性不认可，认为是伪造的。该证据违反法律规定，视频上的说话人不应该由鞠小玲和鞠小丽录音，应该由中间人或调解人参与。关于卖房钱分了的时间、地点不对，卖房后得到的款项应该有家庭会议商议，给后辈的钱都是老人的爱心，没有明确是给的房屋钱。
第三人鞠建对视频内容认为有一半是真的，有一半是假的。母亲卖房子的钱弟兄们谁也不知道，视频中说的弟兄们分钱的事实不存在。母亲卖房根据遗嘱父亲不让卖房，遗嘱说的是共同维护，共同受益。视频上说其买不起不要该房是造谣，其没说过，其说的是弟兄5个投标，谁给钱多卖给谁，母亲也没和他们商议，就偷着卖给了原告，对此他们都不满意。
第三人鞠同乐认为录音视频存在虚假成分，对真实性不认可。其母亲卖房没有召集所有家庭成员开会研究，卖房子的事其自始至终不知道。其哥哥知道的也没和其说过，房子卖了一个多月后其才得到消息。视频中说其他弟兄没有能力购买，只有原告具有购买能力，也没有经过家庭会议讨论。母亲的钱给后辈纯属家庭赠予行为，不属于卖房子分的钱。
本院对上述证据依法进行了审查，对双方当事人无争议的证据依法予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的证据1、2，能够反映买卖房屋的整个过程，与案件事实有关联性，本院依法确认对本案有证明力；2、第三人鞠共乐提供的房产确权声明，在场人被告及第三人鞠小玲均不认可，第三人鞠共乐不能提供无利害关系人证实，也未能提供商议时的视频资料，故本院认为不能反映被告的真实意思表示，对该证据材料本院依法不予确认；3、第三人鞠小玲提交的鞠小丽的视频录音材料，与案件有关联的事实本院依法确认对本案有证明力。
根据上述确认的有效证据，可以确认如下事实：鞠志强与被告李翠英系夫妻关系，1991年1月1日，莱�市土地管理局向鞠志强颁发莱宅集建（91）字第01190243号集体土地建设用地使用证，该使用证上房屋位于府前西街北侧，涉案房屋争议面积为136.44平方米，来源于1952年房屋确权登记在鞠自强名下的房屋。鞠志强于1995年2月6日去世。2001年7月30日，原告鞠康乐与被告李翠英签订卖房协议一份，约定：李翠英在府前西街门市房三间，里面小平房共五间，大门院墙电设俱全，卖于鞠康乐名下，价格为壹拾伍万元整，当缴不欠，证明人鞠春琪、封祥兰。合同签订后，双方履行了该合同。后于2010年春天期间，原、被告重新补签了一份协议，约定将位于府前西街北侧的房屋三间（并约定了南北长度、面积）卖于鞠康乐，之前有关该房约定全部作废，执笔人胡延平（西关居委会副主任）、刘洪基，证明人封祥兰、鞠春琪，协议上有第三人鞠建、鞠共乐、鞠同乐、鞠小玲、鞠小丽的�字。
对于重新补签的协议，第三人鞠永乐未在协议上签字，其称“协议放在我母亲（被告）那里，有一次我值班（赡养），我母亲拿出协议来，我看了看，提起这个事挺伤心，我说这个事是假的，应该在卖房子的时候和胡延平、刘洪基等四人都在场还有弟兄们都在场才能签字，我当时拒绝了我母亲要我签字的要求。后面就是我母亲把我撵走了，不干羊肉馆了”。
另查，对原告与被告签署于2010年春天落款2001年7月31日的协议书，上述第三人知情后，均未就该协议是否侵犯其继承权向法院提起过继承诉讼。
本院认为，本案争议的焦点是原、被告于2010年春天签署的落款2001年7月31日的案涉房屋买卖协议是否合法有效。
被告称其丈夫通过遗嘱将案涉房屋指定归其所有，其持该遗嘱到有关部门咨询过，被告知有出卖权后出卖了房屋。
第三人主张原告取得涉案房产不是善意的取得，所以原告不应该取得该房屋，第三人对涉案房屋有继承的份额。
原告主张第三人主张出卖房屋侵犯其知情权，但在法律规定的诉讼时效期间无一人向法院提起继承主张，因此第三人均丧失了继承权。同时原告取得该房产价值在当时也是很高的，且原告是善意取得，是由封祥兰受被告委托一再做工作的情况下才同意购买，并不是想独占鞠家资产，不存在恶意。
本院认为，涉案房屋于1991年1月1日重新确权登记在鞠志强名下，该房屋来源于1952房屋确权登记在鞠自强名下的房屋，根据当时的司法�释《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》规定，该房屋是鞠志强和被告李翠英的夫妻共同财产，被告李翠英可自行处分自己的一半和继承鞠志强的财产份额。
被告主张其丈夫通过遗嘱将案涉房屋指定归其所有而进行出卖，因未能提供遗嘱，本院无法确认；但对于原、被告签署的涉案房屋的买卖协议，第三人除鞠永乐外均进行了签字确认，应视为对该协议的认可，第三人包括鞠永乐明知该协议存在而未能在法律规定的诉讼时效期间提起继承诉讼，应视为对继承权的放弃，也应视为第三人鞠永乐对该协议的默认，故第三人的辩解意见均不应予以采纳，且第三人鞠小玲、鞠小丽及被告亦证实原告是在他人多次说和下才同意购买该房屋，并支付了合理对价，故原、被告之间案涉房屋买卖协议已发�法律效力，本院依法予以确认；因被告已经向原告交付了房屋，故原告要求本院确认协议约定的案涉房屋归原告所有，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国继承法》第八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告鞠康乐与被告李翠英于2010年签订的落款公元2001年7月31日的房屋买卖协议书合法有效；
二、确认上述第一项协议书上载明的涉案房屋即登记在鞠志强名下的位于莱州市府前西街22号住宅[莱宅集建（91）第01190243号集体土地建设用地使用证]中的南段三间房屋及后面院子（总面积为136.44平方米）归原告鞠康乐所有。
案件受理费3300元，由原告承担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 李松波
人民陪审员 韩克云
人民陪审员 刘哲云
二〇一七年十二月二十六日
书 记 员 黄晓娟