天津市高级人民法院民 事 裁 定 书（2018）津民申918号再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：韩冰，男，1982年6月18日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：张小荷，天津迎贝律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨靖，天津金傲盛律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：孙颖，女，1981年2月17日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：李姜（系孙颖之夫），住天津市河西区。被申请人（一审第三人）：张楠，女，1988年4月26日出生，蒙古族，住天津市东丽区。再审申请人韩冰因与被申请人孙颖、张楠房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市第二中级人民法院（2017）津02民终5874号民事判决（以下简称原判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。韩冰申请再审称，（一）原判决遗漏重要事实。一审法院于2015年11月9日裁定查封涉案房屋，但是，该院在法定期限内未采取查封涉案房屋的保全措施，且在第一次开庭孙颖签收保全裁定情形下，未告知孙颖不允许买卖，亦未责令将产权证交至法院以防一房两卖，导致原判决未支持韩冰诉讼请求。原判决对此情形未予提及。（二）孙颖为不履行涉案房屋买卖合同，不择手段转移标的。1.以合法形式掩盖非法目的。2015年12月15日孙颖收到起诉状及开庭传票后不应诉，在申请延期审理的同时私自再卖涉案房屋。孙颖当月带张楠两次看房并签订中介合同，2015年12月30日与张楠到房管局签订合同并办理交首付款等手续。2016年1月6日开庭时孙颖被告知对涉案房屋采取财产保全后，其不申请复议，又反诉韩冰违约以继续拖延时间。2016年1月26日孙颖与张楠到房管局办理过户申请、缴纳税费等手续，张楠于2016年2月24日领取新房本。2.采用欺诈手段。孙颖向房管局进行虚假陈述，隐瞒重要权利瑕疵骗取登记过户。3.违反法律、行政法规的强制性规定。孙颖转卖已被裁定保全查封的房屋，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，涉案房屋不得转让。综上，孙颖的行为构成《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项、第三项、第五项规定情形，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二十一条之规定，因合同无效，应排除张楠的善意取得。综上，韩冰依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第五项、第六项之规定申请再审。孙颖提交意见称，请求驳回韩冰的再审申请。（一）孙颖与张楠的房屋交易属于正常交易行为，合法善意应受法律保护。在与张楠的房屋交易发生前，孙颖已经穷尽一切可能手段联系韩冰履行合同，但韩冰多次以实际行为表明不再履行合同。孙颖与张楠的房屋交易完全依据法定程序，无任何机构提出房屋不可交易。（二）韩冰再审理由与事实不符，其所称孙颖隐瞒、欺诈、恶意不合逻辑。孙颖于2015年12月15日第一次收到一审法院传票，记载开庭时间为2015年12月16日，如此短期限内孙颖无法准备诉讼，故而提出延期申请，并得到一审法院批准。在案件审理初期，争议焦点为谁是违约方及定金金额问题，任何一方未提及涉案房屋现有状态，并非孙颖故意隐瞒。孙颖与张楠的房屋交易完全依据法定程序，在中介和房管局指导下填写表格，并非骗取过户。2015年12月30日孙颖与张楠签订合同时，本案尚未开庭，孙颖对涉案房屋状态一无所知，该合同是双方在自由平等的情况下完成的，以欺诈方式骗取张楠签订合同的叙述不符合逻辑。（三）原判决认定孙颖为违约方、定金以11万元为准的事实认定有误，与事实不符。定金金额实际为4万元，另7万元实为清贷费用，其目的仅作为韩冰支付给孙颖的实际金额证明。孙颖2015年10月初就涉案房屋价格问题与韩冰进行交涉，其性质为协商而非单方拒绝履行合同，经协商双方通过中介达成以123.5万元成交的口头协议，并约定重新签订《房屋买卖居间合同》，但届时韩冰未到场并拒接电话，以实际行动违背协议在先。孙颖仍然按约在合同到期日2015年10月30日前往房管局准备办理过户手续，但韩冰未出现，导致合同无法履行。故孙颖于2015年11月2日向韩冰发出解除合同通知书。原判决认为孙颖按约已将涉案房屋钥匙交给韩冰并允许提前入住，以此认定韩冰改动涉案房屋系考虑房屋买卖继续履行的合理期待而非违约，亦与事实不符。张楠提交意见称，2017年2月接到法院电话前，对韩冰与孙颖的纠纷并不知情。张楠买房过程合理合法。希望法院公平公正裁决。本院经审查认为，孙颖与韩冰先后订立两次《房屋买卖居间合同》，约定的房屋买卖成交价格均为97万元。但是，后一合同对包括定金数额在内的主要条款进行了修改，应认定为双方就涉案房屋买卖事宜达成了新的合意。孙颖与韩冰据此形成的涉案房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为有效，各方当事人均应按约履行自己的义务。关于孙颖与韩冰谁存在违约行为问题。合同虽约定韩冰须在2015年10月30日前筹齐首付办理贷款及过户手续，但按照《房屋买卖居间合同》第十四条补充条款“甲方不按约定日期办理过户或交付房屋，乙方不按约定日期给付首付，不立即申请购房贷款，均向对方支付预期违约金计日千分之一，逾期超过三个月，甲方有权提出解除合同”之约定，超过该日未办理相应手续并不当然令《房屋买卖居间合同》失效。且结合全案证据，孙颖在2015年10月初因市场行情原因欲对房屋进行涨价的事实确凿。虽然在原审时李克思出具证明表示韩冰曾一度同意孙颖涨价要求，但李克思并未出庭作证，且各方当事人亦未重新签订《房屋买卖居间合同》或补充合同确定上调房屋价款，故而仍应按原定价款履行涉案房屋买卖合同。至于孙颖所述2015年10月30日前往房管局等待韩冰办理手续，结合孙颖提出涨价要求、涉案房屋买卖合同已产生纠纷、韩冰已于此前2015年10月15日提起本案诉讼等事实，不应认定孙颖前往房管局行为具有正常履约效力。故而，原判决认定孙颖构成违约并无不当。关于涉案房屋买卖合同是否可以继续履行问题。1.因韩冰与孙颖仅签订了《房屋买卖居间合同》，尚未在房管局签订《天津市房产买卖协议》并办理后续过户等事宜，涉案房屋产权人仍系孙颖，故而，孙颖仍可处分涉案房屋，但与此同时理应承担因无法履行涉案房屋买卖合同而产生的相应民事责任，故此，不能仅以孙颖将涉案房屋转卖于张楠，即认定其系以合法形式掩盖非法目的。2.因孙颖将涉案房屋出卖于张楠时，涉案房屋产权登记在孙颖名下，韩冰对涉案房屋并无所有权、抵押物权或基于预告登记产生的物权期待权等权利，而仅享有不具公示性的债权，故此，其时孙颖对涉案房屋的产权并无瑕疵，孙颖与张楠的房屋交易不能视为对房管局实施了欺诈行为。3.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条虽规定“下列房地产，不得转让……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”，但该项规定并非最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定的效力性强制性规定，不能仅以违反该条规定即认定孙颖与张楠的房屋交易无效，故而，现有证据不足以证明孙颖的行为构成《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项、第三项、第五项规定情形，韩冰以此主张依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二十一条之规定，因合同无效而应排除张楠的善意取得，理据不足。此外，韩冰亦未能提交充分证据证明张楠在受让涉案房屋时存在故意或者重大过失，也未能提交能够排除合理怀疑的证据证明张楠在购买涉案房屋时与孙颖恶意串通、意欲损害韩冰合法权益的事实。综上，因涉案房屋产权已移转至张楠所有，涉案《房屋买卖居间合同》已构成法律上不能履行的情形，韩冰主张继续履行合同不能得到支持。但韩冰可以选择以请求损害赔偿等方式要求孙颖承担违约责任，原判决相应认定并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回韩冰的再审申请。审 判 长 李 彤代理审判员 李 超代理审判员 张 昕二〇一八年六月七日法官 助理 王小雨书 记 员 高舒云