新疆生产建设兵团第七师中级人民法院
民事判决书
（2017）兵07民终244号
上诉人（原审被告）：新疆永和顺房地产开发有限公司。住所地新疆伊犁州奎屯市绿源里**幢。
法定代表人：耿广枫，该公司经理。
委托诉讼代理人：林国强，新疆奎屯垦区团结西路法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：苏振伦，男，1952年4月18日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区奎屯市。
被上诉人（原审原告）：周美华，女，1958年4月9日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区奎屯市。
二被上诉人的委托诉讼代理人：王远，新疆同泽（奎屯）律师事务所律师。
上诉人新疆永和顺房地产开发有限公司（以下简称永和顺房产公司）因与被上诉人苏振伦、周美华房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院（2017）兵0701民初301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人永和顺房产公司的委托诉讼代理人林国强，被上诉人苏振伦、周美华及其委托诉讼代理人王远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
永和顺房产公司上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：1、双方签订的《绿源里30栋1号房屋拆迁安置补偿补充协议》没有约定违约条款；2、双方系房屋拆迁置换关系，非商品房买卖关系，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定；3、永和顺房产公司没有违约行为；4、被上诉人并未受到任何损失。
苏振伦、周美华辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
苏振伦、周美华向一审法院起诉请求：1、确认《房屋拆迁协议》及《绿源里30栋1号房屋拆迁安置补偿补偿协议》有效；2、判决位于奎屯市绿源里24栋191室房屋属苏振伦、周美华所有，永和顺房产公司协助苏振伦、周美华办理房屋所有权证书和土地使用权证书；3、判决永和顺房产公司向苏振伦、周美华赔偿违约金56，309元及利息；4、诉讼费、邮寄费、律师代理费由永和顺房产公司负担。
一审法院认定事实：2012年5月14日，苏振伦与永和顺房产公司签订《绿源里30栋1号房屋拆迁安置补偿补充协议》一份,主要约定：将苏振伦位于奎屯市绿源里小区30栋1号危旧平房进行拆迁，永和顺房产公司同意将主房65.2平方米应补偿苏振伦87平方米外，其他应补偿费用有以下几种：附属房拆迁补偿款计62，090.5元，搬迁费8，000元其他各类补偿费25，000元，以上合计95，090.5元，同意将80，090.5元置换成33平方米的楼房。置换面积120平方米，超出120平方米按低于市场价的价格并不超过3，000元/平方米价格计算。本补充协议同其他拆迁户的共同权益，同样适用苏振伦。
2014年11月6日，苏振伦、周美华入住绿源里24栋191室。同月12日，永和顺房产公司财务室制作一份关于绿源里拆迁户苏振伦费用情况说明书一份，主要记载：“兹有永和顺房产公司与绿源里小区30栋1号住户苏振伦双方协商签订房屋拆迁协议，协议约定置换高层住宅，面积128.34平方米，房号为24号楼191室。一、根据置换房屋的实际情况计算苏振伦费用明细如下：现于2014年11月10日通知，该搬迁户领取绿源里24栋191室钥匙，临时安置补助费计算从2013年9月30日至2014年11月10止，时长13个月10天，安置费为13，333元。因此需补偿给苏振伦13，333元。二、根据商品房代收费计算苏振伦代收费用计27，382元。经上述计算苏振伦应交费用金额为14，049元。”2014年8月6日，苏振伦按3000元每平方米，缴纳超出约定的8.34平方米的房款，计25，020元。2014年11月21日，永和顺房产公司收到苏振伦缴纳的房产证代办费21，882元。苏振伦与周美华1976年12月15日登记结婚。为本案诉讼支付邮寄送达费96.6元。因该小区消防、绿化等其他原因至今未通过综合竣工验收，不具备办理房屋产权证书的条件。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定，依法成立的合同，受法律保护。双方于2012年5月14日签订的《绿源里30栋1号房屋拆迁安置补偿补充协议》内容合法有效，应受法律保护，苏振伦、周美华请求确认该协议有效的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的登记、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房地产权利的转移和设定登记之前只体现债权的存在，在登记之后才能认为是完成了产权转移或权利的设立。未经登记，房地产交易的权利受让人只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。苏振伦、周美华虽然拥有了房屋的使用权，但房屋的所有权并不随着房屋的交接而转移。苏振伦、周美华主张的房屋未经登记所有权不发生效力，故苏振伦、周美华请求判令奎屯市绿源里24栋191室房屋归其所有，不予支持。双方在《绿源里30栋1号房屋拆迁安置补偿补充协议》中约定，其他拆迁户共同权益，同样适用苏振伦、周美华。永和顺房产公司将房屋出卖给苏振伦、周美华，其有义务协助办理房屋产权证书，现该房屋仍未通过综合验收，不具备办理房屋产权登记的条件，故在符合办理房屋产权的条件下，永和顺房产公司有义务协助办理房屋产权登记。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的，自房屋交付之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。苏振伦、周美华于2014年11月入住绿源里24栋191室，因永和顺房产公司原因至今未办理房屋权属证书。根据上述法律规定，永和顺房产公司应在房屋交付使用之日起90后承担违约责任。中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息是在贷款利率水平上加收30%-50%，苏振伦、周美华主张的逾期贷款年利率6.5%符合法律规定，予以支持，违约金数额为56，309元。综上所述，苏振伦、周美华请求确认《《绿源里30栋1号房屋拆迁安置补偿补充协议》有效，永和顺房产公司协助办理奎屯市绿源里24栋191室房屋产权登记，支付违约金56，309元，赔偿因诉讼支出的邮寄费96.6元的诉讼请求，予以支持，其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、确认苏振伦与新疆永和顺房地产开发有限公司签订的《绿源里30栋1号房屋拆迁安置补偿补充协议》合法有效；二、新疆永和顺房地产开发有限公司支付苏振伦、周美华违约金56，309元，并赔偿损失96.6元，此款于判决生效之日起十五日内一次性支付；三、新疆永和顺房地产开发有限公司有义务协助苏振伦、周美华办理奎屯市绿源里24栋191室房屋产权登记；四、驳回苏振伦、周美华的其他诉讼请求。案件受理费439元，由新疆永和顺房地产开发有限公司负担。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。本院认定的证据与原审法院经过庭审举证、质证后认证的证据一致。本院对原审法院认定的事实和证据没有异议，并予以确认。
本院认为，永和顺房产公司与苏振伦签订的《绿源里30栋1号房屋拆迁安置补偿补充协议》，是双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，该协议合法、有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，永和顺房产公司虽将涉案房屋交付苏振伦、周美华夫妇居住，但却因绿化、消防等设施验收不合格，迟迟未能协助苏振伦、周美华夫妇办理房屋产权登记，违反了协议约定，应承担违约责任。双方虽未在《绿源里30栋1号房屋拆迁安置补偿补充协议》中就“未依约办理房屋产权登记”情形约定违约金，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条对上述情形作出了规定，且第十七条是对《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条等如何理解损失赔偿额问题的具体细化。本案虽系房屋拆迁安置补偿纠纷，但涉案房屋是在双方对被拆迁房屋及其他建筑作价后置换而来，与商品房买卖无实质区别。一审法院适用该上述规定判决永和顺房产公司支付苏振伦、周美华违约金56，309元，赔偿损失96.6元，并无不当。永和顺房产公司仍须依照诚实信用、全面履行的原则，依约协助苏振伦、周美华夫妇办理奎屯市绿源里24栋191室房屋产权登记事宜。综上，永和顺房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，221元（上诉人新疆永和顺房地产开发有限公司已预交），由上诉人新疆永和顺房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长李红伟
审判员王永魁
审判员张悦
二○一七年十二月二十六日
书记员李阳