吉林省通化市东昌区人民法院民 事 判 决 书（2018）吉0502民初303号原告：崔贵华，男，1969年2月5日生，汉族，农民，住吉林省白山市江源区。委托诉讼代理人刘维彦，吉林省临江市新市街道法律服务所法律工作者。代理权限：代为申请立案、参加庭审、承认、放弃、变更诉讼请求、代收法律文书。被告：尹希琴，女，1958年2月9日生，汉族，柳河县农村信用联合社退休职工，住吉林省通化市柳河县。委托诉讼代理人：孙军，通化市东昌区龙泉法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求、参加调解、代收法律文书。第三人：靖宇县明泉房地产开发有限责任公司，地址：吉林省靖宇县西大街（土产综合楼18号门市）。法定代表人：张永峰职务：经理。委托诉讼代理人：尹文昌，该单位工程师。代理权限：代为出庭、出席听证会、答辩、签收法律文书。第三人：李全有，男，1971年2月10日生，汉族，无职业,住吉林省通化市东昌区。第三人：长白山保护开发区弘翔建筑工程有限责任公司，地址：吉林省长白山保护开发区白溪旅游发展有限公司2206房间。法定代表人：孟繁祥职务：总经理。委托诉讼代理人：郑喆文，该单位副经理。代理权限：代为应诉、承认诉讼请求、参加庭审、发表意见、代收法律文书。第三人：孟繁祥，男，1957年10月12日生，汉族，长白山保护开发区弘翔建筑工程有限责任公司总经理，住吉林省临江市。原告崔贵华与被告尹希琴、第三人靖宇县明泉房地产开发有限责任公司（以下简称明泉公司）、第三人李全有、第三人长白山保护开发区弘翔建筑工程有限责任公司（以下简称弘翔公司）、第三人孟繁祥案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月12日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月6日公开开庭进行了审理。原告崔贵华的委托诉讼代理人刘维彦、被告尹希琴的委托诉讼代理人孙军、第三人明泉公司的委托诉讼代理人尹文昌、第三人李全有、第三人弘翔公司的委托诉讼代理人郑喆文到庭参加诉讼。第三人孟繁祥经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。崔贵华向本院提出诉讼请求：1.请求对白山市江源区石人镇沿江花园小区xx栋x单元xxx室房屋解除查封措施，并不得对此房屋强制执行；2.由被告承担诉讼费用。事实和理由：原告崔贵华经孟繁祥介绍购买弘翔公司与明泉公司建设工程价款协议抵顶工程款的江源区石人镇沿江花园小区第xx栋xx单元xxx室住宅房屋，2015年3月30日原告与第三人明泉公司签订了《商品房买卖合同书》，约定明泉公司将其开发的石人镇沿江花园小区14栋1单元101室住宅楼房，建筑面积71.69平方米，以单价每平方米1,300.00元，总金额93,197.00元出售给原告，原告签订合同后向明泉公司交付了全额购房款，明泉公司出具了收款收据，原告购买后对该房屋进行了装修实际入住至今。被告尹希琴依据其与明泉公司、李全有民间借贷案（2014）东民一初字第365号判决书申请强制执行后，通化市东昌区人民法院于2015年6月5日作出（2015）东执字第102-2号裁定书，查封了包括原告所购买的房屋在内的1550.84平方米房屋。原告不服查封裁定，向东昌区法院提出执行异议，东昌区法院认为“根据本院作出的（2016）吉0502民初2051号民事判决书和通化市中级人民法院作出的（2017）吉05民终491号民事判决书，该案争议房屋已被两级法院生效法律判决确认准许执行。”故作出（2017）吉0502执异字第54号执行裁定，驳回案外人崔贵华所提异议。原告认为（2017）吉0502执异字第54号执行裁定认定事实不清，证据错误，适用法律错误。原告作为涉案房屋实际买受人享有的消费者物权期待权受法律保护，具有对本案被查封房屋排除执行的实体权利。尹希琴辩称，首先，争议房屋于2014年1月25日被明泉公司抵押给李全有，并办理了抵押登记。后李全有与尹希琴之间签订债权转让协议，将债权及抵押权一并转让给了尹希琴，尹希琴据此对争议房屋享有抵押权。该事实已经（2014）东民一初字第365号生效判决予以确认。最高人民法院《关于办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”其次，案外人在法院查封之前没有签订合法有效的买卖合同，在法院查封之前没有合法占有该不动产，其权利不能排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，均要求案外人符合在法院查封之前签订合法有效的买卖合同，方能认定其民事权利能够排除执行。案外人购买房屋时间在法院查封之后，其签订的买卖合同不能认定为合法有效的买卖合同，在法院查封之后占有该不动产也不能认定为合法占有。尹希琴起诉明泉公司及李全有民间借贷纠纷一案，诉讼过程中申请法院对争议房屋进行保全，法院于2014年8月29日对争议房屋进行了查封。案外人在法院查封之后购买争议房屋，其民事权益不应得到法律的保护。再次，原告不能认定为善意购房人，不应得到人民法院支持。原告不是从明泉房地产公司处购买房屋，而是从孟繁祥处购买的房屋，而且是以超低价购买的房屋。根据明泉公司参与江源区货币化安置房源招标时的评估价格来看，房屋平均价值在1850元左右。最后，针对本案争议房屋弘翔公司已经提出过执行异议，并经过异议之诉确认其提出异议的理由不成立。东昌法院作出（2016）吉0502民初2051号民事判决，判决尹希琴胜诉，准许执行争议房屋，而且经通化市中级人民法院二审维持。故本案原告的执行异议仍然不符合法律规定的条件，不能予以支持。李全有述称，同意尹希琴的答辩意见。弘翔公司述称，对崔贵华的起诉无异议。明泉公司述称，这套房屋确实是我公司抵顶给弘翔公司工程款的顶账房，另外我公司在沿江花园施工过程中，因资金暂时短缺，向李全有借款300万元，应李全有的要求，我公司提供了若干套房屋在房产部门办理了预告抵押登记，我公司向李全有借款实为短期周转借贷，当初计划待公司剩余待售房屋出售回款后，即偿还李全有借款。但由于当时房地产销售形势发生变化，房屋销售出现困难，所以造成我公司未能按照原约定偿还李全有借款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明事实如下，本案争议房屋于2014年1月25日被明泉公司抵押给李全有，并办理了抵押登记。后李全有与尹希琴之间签订了债权转让协议，将债权与抵押权一并转让给了尹希琴。原告购买弘翔公司与明泉公司建设工程以抵顶工程款的江源区石人镇沿江花园小区xx栋x单元xxx室住宅房屋，2015年3月30日原告与第三人明泉公司签订了《商品房买卖合同书》，约定明泉公司将其开发的石人镇沿江花园小区xx栋x单元xxx室住宅楼房，建筑面积71.69平方米，以单价每平方米1,300.00元，总金额93,197.00元出售给原告，原告签订合同后向明泉公司交付了全额购房款，明泉公司出具了收款收据，原告购买后对该房屋进行了装修实际入住至今。被告尹希琴在我院所诉明泉公司、李全有民间借贷案件（2014）东民一初字第365号，在审理期间尹希琴同时申请财产保全，本院于2014年8月29日作出（2014）东民一初字第365号民事裁定书，于2014年9月2日查封了包括原告所购买的房屋在内的1550.84平方米房屋。判决生效后，被告尹希琴申请执行，第三人弘翔公司提出异议，被告尹希琴不服提起诉讼，本院作出（2016）吉0502民初2051号民事判决，准许对争议标的执行，第三人弘翔公司不服提起上诉，通化市中级人民法院作出的（2017）吉05民终491号民事判决书，维持原判。第三人弘翔公司不服申请吉林省高级人民法院再审，该院作出（2017）吉民申3026号民事裁定书，驳回弘翔公司的再审申请。2017年6月13日原告崔贵华对本院执行争议房屋不服，提出异议，本院作出（2017）吉0502执异字第54号执行裁定书，驳回原告崔贵华所提异议，原告不服提起诉讼。认定上述事实的证据有：原告证据，1.《商品房买卖合同书》、装修保证金收据、“物业管理费、装修垃圾清运费”收据、取暖费发票、购房款收据、物业服务合同各一份，证明明泉公司将其开发的石人镇沿江花园小区xx栋x单元xxx号住宅楼房，建筑面积71.69平方米，以总金额93,197.00元出售给崔贵华，崔贵华已经支付了全额购房款。2.《用工程款抵顶房屋协议书》、《商品房购房协议》、房源附表、证明各一份：证明位于江源区石人镇沿江小区xx号楼计13户住宅已于2012年9月作为工程款抵顶给了弘翔公司。被告证据，1.江源区石人房产管理所出具证明一份，证明李全有于2014年1月25日向江源区石人房产管理所对本案诉争的房屋进行了预告抵押登记，后李全有将本案的债权转让给尹希琴，尹希琴对本案诉争房屋享有抵押权。2.通化市东昌区人民法院（2014）东民一初字第365号民事判决书及裁定书，证明东昌区人民法院于2014年10月27日判决明泉公司立即给付尹希琴人民币100万元及利息，李全有承担连带责任；2014年8月29日东昌区人民法院冻结明泉公司价值150万元的财产，包括本案诉争房屋。3.通化市东昌区人民法院（2014）东执字102号查封公告，证明东昌区人民法院于2015年6月5日查封23套房屋，其中包括本案诉争的房屋，已经被法院查封。4.通化市中级人民法院（2017）吉05民终字491号民事判决书，判决驳回弘翔公司上诉，维持原判，维持原判决中准许对明泉公司所有的坐落于白山市石人镇沿江花园小区14号楼1单元101室房屋的执行。其他证据与本案缺乏关联性，合法性,本院不予采纳。本院认为，原、被告诉争的房屋，在房产部门初始登记在第三人明泉公司名下，因第三人李全有与第三人明泉公司之间的借贷关系，而在房产部门办理了预告抵押登记，抵押权人为第三人李全有，第三人李全有又将该抵押权转让给了被告尹希琴，故被告尹希琴享有诉争房屋的抵押权。本案系案外人执行异议之诉纠纷。依据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）、案外人是否为权利人；（二）、该权利的合法性与真实性；（三）、该权利是否排除执行”、第二十五条第一款规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；”根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条关于“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，崔贵华应当举证证明其对诉争房屋享有足以排除执行的民事权益。本案第三人李全有于2014年1月25日申请产权部门办理产权抵押登记，而原告现主张产权却未经产权登记，故其效力小于抵押登记的效力。原告崔贵华主张弘翔公司与明泉公司以工程款抵顶房屋效力大于被告尹希琴抵押权而申请本院排除执行，因该主张所依据的事实，已经通化市中级人民法院（2017）吉05民终字491号民事判决和吉林省高级人民法院驳回，故该主张本院无法支持。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案原告所诉事实和理由不足以排除执行,其所称消费者物权期待权与《中华人民共和国物权法》所调整的房屋需要登记的特殊性不符，其请求本院无法支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：驳回原告崔贵华的诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告崔贵华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审 判 长  刘文武人民陪审员  隋桂荣人民陪审员  徐丽君二〇一八年三月十九日书 记 员  张 硕—7—