宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2017）宁0104民初11693号原告：银川市天长地久床垫有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市贺兰县德胜园区新胜西路24号。法定代表人：杨礼诚，1960年1月1日出生，汉族，该公司总经理，住宁夏回族自治区兴庆区。被告：银川市兰花花实业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区永康北巷48号。法定代表人：李焕元，该公司总经理。委托诉讼代理人：王田雨，宁夏平瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐秀娇，宁夏平瑞律师事务所律师。原告银川市天长地久床垫有限公司（以下简称”天长地久床垫公司”）与被告银川市兰花花实业有限公司（以下简称”兰花花实业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月23日公开开庭进行了审理。原告天长地久床垫公司的法定代表人杨礼诚，被告兰花花实业公司的委托诉讼代理人王田雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天长地久床垫公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2016年5月5日签订的房屋租赁合同；2.判令被告立即停止使用并搬出涉案房屋，并将房屋按租赁合同约定的方式交回原告；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月5日，原、被告签订了房屋租赁合同一份，约定原告将位于银川市兴庆区上海东路1041号房屋出租给被告用作住宿、餐饮经营使用，租期自2016年1月1日至2020年12月30日，房屋年租金120万元，2017年至2020年租金每年1月15日前一次性付清。并约定，若被告累计拖欠房租一个月以上，原告有权解除合同。现被告拖欠原告2017年房屋租金120万元长达10个月之久，原告多次催要，被告均推诿不付，被告的违约行为已构成合同约定的解除条件，故原告诉至法院。兰花花实业公司辩称：一、本案应当由永宁县人民法院管辖，根据合同约定，银川市兴庆区人民法院无管辖权。二、被告不存在拖欠原告房屋租金的行为。2016年5月5日签订的合同属于双方租赁关系中对租金的变更，不属于新房屋租赁关系。截止2016年12月31日，被告共向原告支付租金810万元。按照合同约定，应付租金为540万元，被告超额支付270万元，经折抵，被告不存在拖欠2017年房租的事实，因此也不符合合同解除的情形。三、原告未提供符合环保标准的锅炉设备，经环保部门勒令将其拆除，致使涉案房屋无法正常供暖，原告存在违约情形。四、原告至今未向被告开具租赁费发票，根据合同约定，被告有权在下一年度房租中扣除税金，扣除税金后，被告也不存在拖欠2017房屋租金的情形，故请求依法驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人对真实性无异议的房屋租赁合同（2009年签订）、房屋租赁合同（2016年签订）、本院（2017）宁0104民初1237号及银川市中级人民法院（2017）宁01民终1298号民事判决书、永宁县人民法院（2017）宁0121民初2734号民事裁定书、机票、房租明细表、收据、进账单、限期整改通知，本院予以确认并在卷佐证。对真实性有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告提交的2009年房屋租赁合同复印件，因与原告提交的房屋租赁合同原件在租金金额方面不一致，而被告不能提交原件予以核对，故本院不予采信。2.被告提交的《关于解除的协议》，原告对该证据手填部分”但甲方必须给乙方免除一年租金，作为对乙方的补偿，2016年1月1日至2016年12月30日的租金乙方不再缴纳”和落款时间”2016年2月10日”不认可，称当时无手填内容和时间涂改，且协议签订时间为2015年2月10日，2016年2月10日原告法定代表人杨礼诚出国，不可能签订该合同。因原告提交的机票可以证实杨礼诚2016年2月10日出国的事实，而被告未提交证据证实其主张，亦不能对该协议上手填内容与时间涂改作出合理解释，故本院对该协议手填及涂改部分不予采信。至于其余打印内容：”2013年1月1日甲（原告）乙（被告）双方就2009年11月1日签订的房屋租赁合同第五条租金及支付方式，将该条款的年租金90万元变更为50万元。经甲乙双方协商同意，现解除2013年1月1日签订的《房屋租赁合同补充条款》，双方约定的租金及付款方式恢复到2009年11月1日签订的相关条款内容”，因协议下方有原、被告加盖公章及法定代表人签字，对该部分内容本院予以采信。3.被告提交的《房屋租赁合同补充条款》虽系复印件，但其内容在《关于解除的协议》中有所反映，故本院对该证据予以采信。4.对被告提交的发票和情况说明复印件，原告虽不予认可，但发票复印件从银川市兴庆区北区地方税务局红花税务所调取，本院予以采信；情况说明系被告向税务部门出具，与原、被告之间的租金约定并无必然联系，本院不予采信。经审理查明，原告自2009年起将位于银川市兴庆区上海东路1041号房屋出租给被告用作住宿、餐饮经营使用。2016年5月5日，原、被告就剩余租期重新签订房屋租赁合同，约定：”出租方（以下简称甲方）：银川市天长地久床垫有限公司，承租方（以下简称乙方）：银川市兰花花实业有限公司......第二条、房屋的位置、面积、装修、设施情况。1.甲方出租给乙方的房屋位于银川市兴庆区上海东路1041号；2.出租房屋面积为4000平方米（主楼面积3200平方米，侧楼面积800平方米，占地面积为4155平方米）；第三条、租赁期限、用途：该房屋租期为5年，自2016年1月1日起至2020年12月30日止；第四条、租金支付时间和付款方式：1.房屋租金五年总额为陆佰万元整（即每年120万元）；2.第一年为合同签订后2016年5月5日付60万元，2016年5月30日付60万元（2016年租金）；3.第二年至第五年即2017年2020年的租金每年的1月15日前一次性付清（120万元）；4.甲方收款后当月应提供给乙方合法有效租赁发票，如果甲方不能及时提供有效发票，乙方有权在下一年度房租中扣除税金；合同期内甲方不得提高租金；第五条、租赁期间相关费用及税金：1.甲方应承担的费用，租赁期间房屋和土地的产权税、租赁税由甲方依法交纳，包括国家征收合法费用；第八条、合同的变更、解除与终止：1.双方可以协商变更或终止本合同......4.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同：1.损坏承租房屋，在甲方提出合理期限内仍未修复的；2.利用房屋存放危险品，搞违法经营的；3.拖欠房租累计一个月以上；......第九条、房屋交付及收回的验收：1.甲方交付乙方合格的房屋，便于乙方能够正常使用；2.乙方应于房屋租赁期满后，将依附于房屋的装饰、装修设施无偿归甲方所有，可移动的物品及家具由乙方搬走；......第十一条、乙方的违约责任处理规定：1.租赁期间，乙方有下列行为之一，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方按照合同月租金的5%，向甲方支付违约金：（1）从事违法犯罪活动的；（2）拖欠房租，累计一个月以上。”2016年5月6日，被告支付原告租金120万元，后原告为被告出具了发票。2017年1月24日，因被告未按约定支付2017年租金，故原告诉至本院，要求被告支付房屋租金120万元、违约金24万元。本院审理后作出（2017）宁0104民初1237号民事判决书，判决被告自判决生效之日起七日内向原告支付房屋租金120万元，并按月利率2%支付自2017年1月16日至判决确定的付款之日止的违约金。被告不服该判决，上诉至银川市中级人民法院，该院作出（2017）宁01民终1298号民事判决书，驳回上诉，维持原判。因被告未按生效判决支付租金，原告于2017年9月27日向永宁县人民法院提起诉讼，要求解除与被告签订的房屋租赁合同。永宁县人民法院以房屋租赁合同属于法律规定的专属管辖为由，对原告的起诉不予受理。现原告诉至本院。庭审中，原告称2009年签订的房屋租赁合同已解除，房屋租金已结算清楚；被告对此不予认可。另查明，原、被告于2009年11月1日签订第一份房屋租赁合同时，约定：”......4.交付使用日期为2009年11月1日。第四条、租赁期限、用途。1.该房屋租赁期为15年，自2010年1月1日起至2024年12月30日止。第五条、租金及付款方式。1.房屋租金总额为贰仟伍佰伍拾万元整；2.每年支付数额见下表，交款时间从2011年起，每年1月10日前一次付清。2010年90万元，2011年100万元，2012年110万元，2013年120万元，2014年130万元，2015年140万元，2016年150万元，2017年160万元，2018年170万元，2019年180万元，2020年200万元，2021年220万元，2022年240万元，2023年260万元，2024年280万元。2009年11月10日前乙方一次性向甲方缴纳2010年全年租金90万元整。甲方为了双方的友好合作，2009年11月份，12月份为乙方改造装修期，不计收租金；3.甲方收款后应提供给乙方合法有效的收款凭证。第六条、租赁期间相关费用及税金。1.甲方应承担的费用：（1）租赁期间、房屋合同土地的产权税、租赁税由甲方依法交纳，如发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，应由甲方负担；（2）自合同签订之日起30日内由甲方负责到房产管理部门办理登记备案手续，费用自理。《房屋租赁证》由乙方保管。”合同签订后，被告分别于2009年11月3日、2011年1月10日、2012年1月10日、2013年1月10日、2014年1月23日、2015年2月9日支付房租90万元、100万元、110万元、120万元、130万元、140万元。期间双方曾于2013年1月1日签订《房屋租赁合同补充条款》，协商将2009年房屋租赁合同中年租金变更为50万元，于2013年1月1日开始执行。后原、被告又签订《关于解除的协议》，解除上述补充条款，租金及付款方式恢复到2009年房屋租赁合同的相关内容。审理过程中，经本院现场勘验，涉案房屋实际使用人为银川富林源酒店有限公司，法定代表人为虎林。酒店使用的房屋呈Ｕ型，共三层，门口有1300平方米左右的空地设置为停车场，一楼正门是酒店大厅，两侧是营业房，由银川富林源酒店有限公司对外出租，二、三楼装修为82间客房（含一间办公室）。虎林的妻子ＸＸ曾作为被告代理人在原、被告于2016年签订的《房屋租赁合同》中签字。经本院询问ＸＸ，其称被告因向银川富林源酒店有限公司借款，承租原告房屋与该公司共同使用涉案房屋，后交由银川富林源酒店有限公司单独使用，租金一直在支付，双方之间的借款将来再结算。经本院向原告释明，原告称其清楚涉案房屋实际使用情况，坚持要求解除与被告签订的房屋租赁合同，由被告按现状向原告交付房屋。本院认为，被告辩称本案应当由永宁县人民法院管辖，因房屋租赁合同由房屋所在地人民法院管辖，且原、被告之间的房屋租赁合同纠纷已经本院审理、永宁县人民法院不予立案，故本院对被告的该项辩称主张不予支持。原、被告于2016年5月5日签订的房屋租赁合同明确约定了涉案房屋的租赁期限、租金及租金支付的时间，还约定累计一个月以上拖欠租金的，原告有权解除合同，被告未按约定支付2017年租金，依法应当承担法律责任。被告辩称双方曾于2009年11月1日至2013年1月1日期间先后签订过房屋租赁合同及补充协议，按照上述合同约定其已超付租金。虽然原、被告确曾协商降低租金，但后来双方又恢复执行2009年签订的房屋租赁合同，且根据被告支付租金的情况和原、被告于2016年重新签订房屋租赁合同的事实，可以认定原、被告2009年的房屋租赁合同已终止履行，原、被告关于房屋租赁合同的权利义务应当依照2016年的合同确定，故被告关于超付2009年合同租金的辩称不能对抗2016年合同中的付款义务。被告又辩称原告未提供符合环保标准的锅炉设备构成违约，因被告提交的《限期整改通知》是为防治大气环境污染、改善空气质量而发，与原、被告之间的房屋租赁合同并无直接关系，亦不能证实涉案房屋的电、暖使用不达标，故对被告该项辩称主张本院不予支持。被告还辩称，因原告至今未向被告开具租赁费发票，根据合同约定，被告有权在下一年度房租中扣除税金，根据本案查明事实，2016年的发票已开具，故对被告该项辩称主张本院亦不予支持。被告因欠付租金，经本院生效判决判令向原告支付2017年的租金及违约金，被告至今未履行上述法定义务，原告要求解除2016年5月5日签订的房屋租赁合同符合法律规定及双方约定，本院予以支持。上述合同并约定房屋收回时，依附于房屋的装饰、装修设施无偿归原告所有，可移动的物品及家具由被告搬走，故对原告要求被告按合同约定返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，原、被告于2016年5月5日签订的银川市兴庆区上海东路1041号房屋租赁合同解除，被告应将上述房屋按约返还原告。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告银川市天长地久床垫有限公司与被告银川市兰花花实业有限公司于2016年5月5日签订的银川市兴庆区上海东路1041号房屋租赁合同解除；二、被告银川市兰花花实业有限公司于本判决生效之日起十日内将银川市兴庆区上海东路1041号房屋按照合同约定条件返还原告银川市天长地久床垫有限公司。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告银川市兰花花实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员  赵晓颖二〇一七年十二月二十六日书记员  马聪聪附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。