北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终9302号
上诉人（原审被告）：范存东，男，1973年5月1日出生。
被上诉人（原审原告）：北京睿略科技有限公司，住所地北京市海淀区中关村东路66号1号楼8层901号。
法定代表人：杨德坡，董事长。
委托诉讼代理人：黄平，北京市京悦律师事务所律师。
上诉人范存东因与被上诉人北京睿略科技有限公司（以下简称睿略公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初6239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案，本案现已审理终结。
范存东上诉请求：1、撤销一审判决第一项，要求扣除8月份实际发生的房租10250元和空调维修费用32070元；2、二审诉讼费由睿略公司承担。事实和理由：1、一审对我另行出租的时间认定错误，实际另行出租的日期是2015年8月14日，2015年8月的房租应由双方各自承担50%；2、睿略公司应当承担中央空调的维修责任，我在一审提出维修费用应当由睿略公司承担，一审遗漏。
睿略公司辩称，我公司同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。1、范存东现上诉主张房屋另行出租的时间是8月14日，但其一审中主张是9月份，存在矛盾；2、依据双方退租协议，只要8月31日前房屋出租出去，房租是要全部退还我公司的；3、合同已经对空调维修承担做了规定，以押金20500元为限，不认可范存东主张的维修费数额。
睿略公司向一审法院起诉请求：1、判令范存东退还房屋租金110905元；2、判令范存东退还房屋押金20500元；3、判令范存东支付空调作价款1000元、前台折价款300元及已充值电费305.07元。本案的诉讼费由范存东负担。
一审法院认定事实：2012年12月5日，范存东与睿略公司(原名睿略咨询(北京)有限公司)签订租赁合同。该合同约定：睿略公司承租范存东位于北京市海淀区中关村9E房间（以下简称诉争房屋）；租金为每月20500元，押金为20500元；租赁期限为三年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止。合同签订后，范存东依约交付了房屋，睿略公司依约支付租金至2015年12月31日，并支付押金20500元。2015年7月23日，范存东(甲方)与睿略公司(乙方)签订提前终止协议。该协议约定：甲方同意乙方退租；甲方承诺在2015年9月10日前退还乙方已缴纳的2015年9月1日至2015年12月31日的房屋租金90405元；恒兴大厦9E房间已充值的电费305.07元，乙方可以卖给新租户，甲方有权协助乙方沟通；乙方于2015年7月15日通知甲方，并于2015年7月21日正式搬离9E房间，甲乙双方同意在2015年7月30日前，如甲方没有正常出租出去，此期间的房租从乙方已缴纳的租金中扣减。如果9E房屋在2015年7月31日-2015年8月31日期间出租出去，由此而引起的未出租出去期间房租的责任划分，尚需甲乙双方到时依据房屋租赁合同相关条款协商。如果甲方将房屋在即日起至8月31日期间出租出去，甲方据此应退还乙方预留此期间的房屋租金，并在2015年9月10日前退款至本协议第二条乙方的账户中。甲乙双方同意在2015年7月23日进行交接，押金总额为20500元，如果涉及到卫生间蹲坑改马桶以及空调机位维修事宜由甲方和新租户负责，乙方参与商定价格，维修费用从应退押金总额20500元中扣减，扣减后剩余款项甲方需在2015年9月10日前退还至本协议第二条乙方的账户中。协议签订后，双方于当日解除租赁合同，范存东支付睿略公司的法定代表人杨德坡40000元。
范存东主张，睿略公司的电费余额现仍在电表内。其于2015年9月才将诉争房屋另行出租他人。其维修时已经征询了睿略公司的意见，其要求睿略公司支付的卫生间及空调的维修费用以睿略公司支付的押金20500元为限。睿略公司主张，其公司了解范存东于2015年8月初就将诉争房屋另行出租他人。其维修卫生间及空调从未征询其公司意见。
范存东为证明其主张，提供《装修改造协议》及装修费收据、现场照片。上述证据显示范存东为装修办公室卫生间及空调风口包封支付装修费26000元。睿略公司不认可上述证据的真实性。
在本案审理过程中，睿略公司明确表示不要求范存东赔偿前台折价款；范存东认可应当退还睿略公司空调折价款1000元。
一审法院认为，睿略公司与范存东签订的提前终止协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应为有效合同。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。
关于租金一节。双方签订的协议中明确约定范存东应当返还睿略公司2015年9月1日至2015年12月31日期间租金90405元，而范存东仅返还了40000元，故范存东理应将剩余租金返还睿略公司。至于2015年8月1日至2015年8月31日期间租金一节。根据双方在协议中的约定，该部分租金是根据范存东另行出租他人的时间确定，由范存东返还剩余的预留租金。现范存东虽主张其于2015年9月才将诉争房屋另行出租他人，但针对该主张，范存东未提供证据证明，且睿略公司对于范存东的主张亦不予认可。在此情况下，范存东理应承担举证不能的法律后果。基于此，法院采信睿略公司的主张，即范存东于2015年8月初即将诉争房屋另行出租他人。鉴于此，范存东理应按照协议约定返还睿略公司2015年8月1日至8月31日期间租金。
关于押金一节。双方在协议中已经明确约定维修卫生间及空调由范存东和新租户负责，费用从押金中扣减。范存东虽未能提供证据证明其维修时对于维修价格已经与睿略公司经协商达成一致意见，但范存东在本案提供了维修的相关证据，且上述证据显示维修费用的金额高于押金，而范存东明确表示以押金金额为限。睿略公司对于范存东提供的证据虽不予认可，但未能提供相应的反证予以反驳。在此情况下，睿略公司要求范存东返还押金的诉讼请求，有悖于协议的约定，故法院不予支持。
关于空调作价款一节。现睿略公司与范存东均确认范存东应当支付睿略公司空调作价款1000元，法院对此不持异议。
关于电费一节。范存东与睿略公司均确认终止协议时尚有充值的电费305.07元。范存东在协议签订后已经将房屋另行出租他人，范存东在庭审中表示该款仍在电表内，这显然有悖于常理。现睿略公司对于剩余电费不持有，也无法实际控制，并基于协议约定与新租户协议。范存东亦未提供证据证明其曾组织睿略公司与新租户就该款进行协商。现睿略公司与范存东终止租赁协议已经两年有余，该电费仍未解决，鉴于此法院判定该电费应由范存东支付给睿略公司为宜。
关于前台折价款一节。睿略公司在庭审中明确表示放弃要求范存东给付前台折价款的诉讼请求，法院对此不持异议。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，判决：一、范存东退还北京睿略科技有限公司租金十一万零九百零五元，已退还四万元，余款七万零九百零五元，于本判决生效后十日内付清；二、范存东于本判决生效后十日内支付北京睿略科技有限公司空调作价款一千元、充值电费三百零五元零七分；三、驳回北京睿略科技有限公司的其他诉讼请求。如果范存东未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，范存东提交如下新证据：证据1、范存东与北京新港致远科技有限公司（以下简称新港公司）于2015年8月6日签订的房屋租赁合同及承租人的法人身份证明，证明诉争房屋另行出租，租金从8月14日开始起算；证据2、中央空调维修相关材料，证明其对中央空调进行了维修，花费维修费用32070元。睿略公司认可证据1的真实性，但主张范存东无正当理由逾期提供该证据，法院不应采纳；不认可证据2的真实性和关联性。双方对证据1的真实性无异议，本院予以确认。该房屋租赁合同约定，范存东于2015年8月6日将诉争房屋交付新港公司，2015年8月6日至2015年8月13日为免租期。就证据2，因双方提前终止协议约定卫生间蹲坑改马桶以及空调机位维修费用从押金中扣减，故中央空调维修费不属于本案争议的应从押金中扣减的费用，该证据与本案无关，对其关联性，本院不予认可。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点如下：一、范存东应当退还的租金数额；二、中央空调维修费是否应从范存东退还的款项中扣减。
一、范存东应当退还的租金数额。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方当事人签订提前终止协议约定：甲方承诺在2015年9月10日前退还乙方已缴纳的2015年9月1日至2015年12月31日的房屋租金90405元；……如果甲方将房屋在即日起至8月31日期间出租出去，甲方据此应退还乙方预留此期间的房屋租金。根据范存东提交的证据，虽然其另行出租诉争房屋约定的租期起始日为2015年8月14日，但合同系2015年8月6日签订，约定的交房时间也为2015年8月6日，其对租期的约定系其自愿给承租人的免租期，故应将范存东另行出租的时间确定为2015年8月6日为宜。因此，范存东不仅应当退还睿略公司2015年9月1日至2015年12月31日的房屋租金90405元，还应当退还其预留的2015年8月6日至2015年8月31日期间的租金17194元。一审法院认定范存东于2015年8月初将诉争房屋另行出租并判决范存东返还2015年8月1日至8月31日期间的租金，认定事实错误，本院予以纠正。范存东的部分上诉请求正确，本院予以支持。睿略公司主张，双方提前终止协议约定，“如果甲方将房屋在即日起至8月31日期间出租出去，甲方据此应退还乙方预留此期间的房屋租金”，此处“此期间的房屋租金”指2015年8月1日至8月31日整月的租金，但双方此项约定的目的系对因睿略公司提前退租导致范存东无法将诉争房屋及时出租的损失分担予以明确，故睿略公司的主张不符合双方作出此项约定的真实目的，应将“此期间的房屋租金”理解为诉争房屋另行出租至2015年8月31日期间的房屋租金为宜。
二、中央空调维修费是否应从范存东退还的款项中扣减。
本案中，双方提前终止协议约定，“如果涉及到卫生间蹲坑改马桶以及空调机位维修事宜由甲方和新租户负责，乙方参与商定价格，维修费用从应退押金总额20500元中扣减”。范存东据此主张其维修中央空调的费用应当从其应付款项中扣减，但中央空调维修费与提前终止协议中约定的“空调机位维修费”并非同一笔款项，且范存东在一审并未就此提出反诉，故范存东在本案中要求直接扣减该笔费用，缺乏合同依据。双方若就中央空调维修费的负担存在争议，范存东可另行主张。
综上所述，范存东的部分上诉请求成立，应予支持，其上诉请求中的不合理部分，应予驳回；一审法院认定的退还租金的数额有误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初6239号民事判决第二项；
二、撤销北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初6239号民事判决第三项；
三、变更北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初6239号民事判决第一项为范存东退还北京睿略科技有限公司租金十万七千五百九十九元，已退还四万元，余款六万七千五百九十九元，于本判决生效后十日内付清；
四、驳回北京睿略科技有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2960元，由北京睿略科技有限公司负担1427元，由范存东负担1533元；
二审案件受理费2960元，由北京睿略科技有限公司负担1427元，由范存东负担1533元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘秋燕
审 判 员 朱文君
二〇一七年十二月二十一日
法官助理 王湘羽
书 记 员 李昊婷