吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉2401民初6117号原告：马玲，女，1964年10月28日生，汉族，延吉市金鸿物资贸易有限公司经理，住延吉市新兴街华延委。委托代理人：张雷，北京大成吉林律师事务所律师。被告：刘长江，男，1980年10月18日生，无职业，住延吉市建工街。委托代理人：张树阁，吉林达公伟业律师事务所律师。被告：延吉威远房地产开发有限公司，住所：延吉市朝阳街。法定代表人：王晓，总经理。委托代理人：王德源，吉林檀君律师事务所律师。第三人：金泰范，男，1957年7月23日生，朝鲜族，无职业，住延吉市公园街园虹委。第三人：延边恒宇房地产开发有限公司，住所：延吉市公园街。法定代表人：苗颖坤，该公司总经理。委托代理人：戈兴，该公司法律顾问。第三人：延边威远实业有限公司，住所：延吉市朝阳街。法定代表人：蔡国君，该公司经理。委托代理人：麻长春，吉林平岗律师事务所律师。第三人：王晓，男，汉族，1954年4月12日生，现住：延吉市河南街万事达公寓。委托代理人：王德源，吉林檀君律师事务所律师。原告马玲与被告刘长江、延吉威远房地产开发有限公司（以下简称延吉威远）、第三人金泰范、延边恒宇房地产开发有限公司（以下简称恒宇公司）、延边威远房地产开发有限公司（以下简称延边威远）、王晓之间买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月16日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马玲及其委托代理人张雷，被告刘长江及其委托代理人张树阁，被告延吉威远的委托代理人王德源，第三人金泰范，第三人恒宇公司的委托代理人戈兴、延边威远的委托代理人麻长春、王晓的委托代理人王德源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马玲诉称：2012年，被告刘长江从原告处购买了价值X万元的钢材，之后被告刘长江拟用延吉威远所建设的车库抵顶钢材款。因此，原告与被告延吉威远订立3个车库销售协议书，用延吉威远建设的21个车库抵顶原告的X万元钢材款。但被告延吉威远一直未将车库交付原告，后原告得知该21个车库已经出售给第三人，且该批车库的权利均存在瑕疵，故原告与被告延吉威远订立的3个车库销售协议书所确定的合同目的不能实现。因此，诉至人民法院，要求判令：解除原告与被告延吉威远的3个车库销售协议；由被告刘长江偿还拖欠原告的钢材款X万元，并支付自2012年9月10日至全部钢材款支付完毕之日止的利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算）。被告刘长江辩称：原告提出解除合同的请求不能成立。原告与刘长江之间的钢材供销合同已履行完毕。2012年7月19日，原告与刘长江签订钢材供销合同，合同约定的结算方式为：刘长江用在华府家苑小区施工时抵账来的房屋和现金的方式向原告结算，其中房屋部分包括华府家苑小区地下停车场总共21个停车位。刘长江于2012年8月22日、9月10日，共向原告交付了21个车库，并到延吉威远办理了更名手续（因被告延吉威远与第三人恒宇公司是联合建房，涉案车库处分权归被告延吉威远所有），原告当日出具了收条，承认用21个车库作价255万元抵付钢材款。因此，原告与被告延吉威远重新签订了车库销售协议书，刘长江将权利义务已全部转移给了原告。至此，原告与刘长江的钢材供应销售合同款已履行完毕。21个车库所在的开发工程项目，无论是地下还是地上至今未办理初始产权凭证，在总房照未办理前原告的21个车库作为分户对象，必然不能办理房照，现原告提出办理不能的理由不成立2.涉案车库已全部交付使用，21个地下车库于2013年末竣工，2014年初交付使用，地下车库由延边三环物业管理有限公司维护和管理。原告将其中16个车库陆续抵押或转让给了他人，其中杨艳杰的25号车库就是从原告处购买，杨艳杰一直占有使用至今，根本不存在没有交付车库及出售给他人的事实。3.第三人金泰范与恒宇公司及王晓之间究竟是商品房买卖关系还是借贷关系双方各执一词，双方真正的法律关系未最后确定的情况下，原告先提出不能办理21个车库的产权登记没有依据。第三人金泰范和第三人恒宇公司所签订的房屋买卖合同，虽然由房产部门备案，但商品房预售备案不具有物权登记的效力，只是行政管理的一个手段，今天的备案并不必然成为明天物权登记人，即使21个车库与第三人金泰范备案的车库相重复，并不能确定办照时21个车库不能登记在原告名下。原告与刘长江之间是“钢材购销合同”，原告与延吉威远之间是“车库销售协议”，三者之间不受同一法律关系的调整，原告与刘长江之间的钢材购销合同是合法有效的，原告与延吉威远之间的车库销售协议也是合法有效的，原告与刘长江之间的钢材购销合同已经通过合同权利、义务转让的形式履行完毕，原告与延吉威远之间的合同解除与否，其法律后果不能对原告与刘长江之间的钢材销售合同内容产生约束。故，原告的诉请无事实依据，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告延吉威远辩称：被告延吉威远与原告订立的车库买卖协议是双方的真实意思表示，延吉威远已实际交付给原告，故3个车库销售协议所确定的被告延吉威远的义务已经履行完毕，原告主张解除合同没有事实依据。第三人金泰范述称：第三人持有的买卖合同有效，包括本案诉争的21个车库，是2008年11月11日第三人与恒宇公司签订商品房买卖合同所确定的，总面积为X平方米，第三人一次性支付恒宇公司X元，每平方米是X元，第三人支付的是现金，恒宇公司给第三人出具了收据，并到房产部门进行备案登记。但是至今因为未验收未将车库实际交付给第三人。第三人是通过恒宇公司的法定代表人周斌购买的上述车库，与王晓无关。第三人的商品房买卖合同不是担保合同也不是借款合同，已到房产部门备案登记，原、被告争议的车库位置与第三人备案登记的车库位置是重叠的，规划局图案显示的是地下室，没有车库。原、被告主张地下室车库没有重叠，实际上是重叠的，车库的产权应归属于第三人。第三人恒宇公司述称：第三人王晓靠挂恒宇公司与延边威远实业有限公司联合开发建设延吉市华府家苑工程，所建的房屋由王晓实际进行处分，恒宇公司只出具了盖有公司公章的空白合同书和空白收款收据交给王晓。王晓曾经和恒宇公司说过向金泰范借款X多万元，因此，恒宇公司与第三人金泰范签订有商品房买卖合同，故将涉案车库及其他门市房以买卖合同的形式进行抵押，并办理了备案登记。恒宇公司对原告与刘长江、延吉威远之间签订的车库销售协议一概不清楚。涉案车库在内的楼房的开发手续均登记在恒宇公司，但我们不是实际产权人，第三人王晓靠挂恒宇公司的名义与延边威远之间联合开发承建，具体由谁享有实际权利，我公司未参与并不清楚。2007年7月8日，第三人王晓代表恒宇公司与第三人延边威远签订联合开发华府家苑项目协议书，其中约定由第三人延边威远销售房屋，并将地下室以每平方米X元的价格全部用于充抵延边威远的工程款。恒宇公司在此过程中只向王晓提供空白的合同书及收款收据，具体王晓怎么处分的恒宇公司不清楚。第三人金泰范所陈述的事实不属实，金泰范的商品房买卖合同属于借款抵押登记备案，金泰范所述每平方米X元的价格明显低于成本，与恒宇公司签订的房屋买卖协议也不是真实的，恒宇公司没有处分过华府家园的房产包括车库，金泰范是与王晓之间签订的是抵押借款合同。第三人延边威远述称：根据合同法第94条第四项内容，当事人一方延迟履行债务或者其他违约行为致使合同不能实现目的的解除合同。在本案中马玲与延吉威远签订的车库销售协议书的目的，一是抵消马玲与刘长江之间的钢材买卖合同货款；二是通过涉案处分车库获取利益。已经查明的案件事实可知，马玲与延吉威远签订车库销售协议后，已经获得涉案车库，并将涉案车库或抵押或出让方式交付给第三人占有使用，并获取了车库出让款或借款，马玲取得涉案车库抵钢材款的目的已经实现，且已经实现通过对车库的再次处分行为获取相应利益的目的。因此，马玲主张的诉求不符合合同法第94条内容。本案作出车库销售协议合同一方的延吉威远经授权处分涉案房屋并经恒宇公司同意，马玲已经获取涉案房屋占有、使用等权利即发包方已经交付房屋，不能因为涉案房屋备案在第三人名下就要求解除合同。第二、马玲不可以以金泰范与恒宇公司之间有备案合同而解除车库协议。金泰范与恒宇公司为借款担保，因借款担保而签订的房屋买卖合同名为买卖实为借款，因违反《物权法》第186条、《担保法》第40条无效。并且名为买卖实为借款也说明其双方并不具有真实的房屋买卖意思表示，可以认定金泰范与恒宇公司之间的房屋买卖合同不具有真实的意思表示，金泰范与恒宇公司签订借款担保合同进行备案的行为时，无法阻却马玲以及马玲处分后的第三人获取涉案房屋所有权的行为。预售房屋买卖合同备案行为阻却不了马玲获得涉案车库物权所有。根据法律规定预售房屋买卖合同备案属于行政等级行为不对外公示。该备案行为不属于物权变动处分行为，也不属于预告登记公示行为，从而不能阻却他人获得物权。本案中马玲已经占有包括间接占有涉案车库，即便是金泰范的买卖合同有效的前提下，如果数份合同均有效且买受人要求履行合同的，一般按照已经办理所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。马玲因先于金泰范占有涉案车库，依照该规定也就具有涉案车库优先获得物权权利。并且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。因而从马玲与延吉威远签订置换协议到占有涉案车库，整个置换交易已经完成，合同双方当事人目的已经实现，无解除合同的必要条件。第三人王晓述称：原告与延吉威远之间签订的车库买卖协议是双方的真实意思表示，并实际交付，合同已经履行，原告主张解除合同没有事实依据。本院经审理查明：2012年7月19日，马玲与刘长江签订《钢材供销合同书》，合同约定马玲向刘长江供应X吨的钢材，马玲所供应的钢材，刘长江以一部分在华府家苑小区施工时抵账来的房屋和现金的方式予以结算，包括华府家苑小区地下停车场总共21个停车位作价X万元。2012年8月22日，原告与被告刘长江签订“补充协议”，明确“根据甲(原告)乙(被告刘长江)双方于2012年7月19日签署的钢材代销合同要求，乙方将其中的10个车库过户到甲方名下（分别为2#12#13#14#15#4#10#24#25#27#），合计总价值为1214285元”。由马玲出具“收到价值壹佰贰拾壹万肆仟贰佰捌拾伍元车库，此款用钢材抵消”和“2012年9月10日收到刘长江车库抵钢材款壹佰叁拾叁万伍仟柒佰壹拾元，共计11个车库”的2份收条。2012年8月22日，经与被告延吉威远协商并经原告同意，马玲与延吉威远签订了车库销售协议书，马玲自愿认购坐落在河南街光华路“华府家园”小区车库，24、27、25、10、4，车库总价X元。合同下方有“此合同同意变更10、4、3、29车库，由马玲、王胜林签字，此合同25号车库同意变更在杨艳杰名下”等字样。同日，又签订车库销售协议书，马玲自愿认购坐落在河南街光华路“华府家园”小区车库，2、12、13、14、15，车库总价X元。2012年9月10日，经与被告延吉威远协商并经原告同意，马玲与延吉威远签订了车库销售协议书，马玲自愿认购坐落在河南街光华路“华府家园”小区车库，车库1、3、6、7、5、8、9、11、26、28、29，车库总价X元。合同下方有“此合同同意变更5、6、7、9车库”等字样。签订销售车库合同后，马玲把21各车库当中的12个车库抵押给案外人王胜林，用于借款；卖给案外人杨艳杰25号车库，杨艳杰缴纳了2016年的物业费X元；案外人杨慧2个车库、案外人伍鑫2个车库。另查明，被告刘长江与第三人延边威远于2011年5月17日针对延吉市河南街光华路“华府嘉园”地下商铺工程施工建设的“项目内部施工合同(协议书)”，约定由被告刘长江全额垫资施工。延边威远于2011年5月1日出具“项目建设委托书”，将与第三人恒宇公司联合开发的、已于2008年基本建设完毕的延吉市华府嘉园主楼的地下车库建设委托给延边威远房地产开发有限公司延吉分公司建设、发包及施工，同年10月16日，延边威远又出具委托书，委托被告延吉威远对华府嘉园小区后侧的地下项目工程进行监督结算及工程款拨付，并授权延吉威远有权用在建项目抵付工程款及对外转让。再查明，2008年11月11日，金泰范与恒宇公司签订了房屋买卖合同，合同约定房屋位于—1层X号房，建筑面积共X平方米，每平方米X元，总金额为X元，由恒宇公司开具收据。2008年11月26日，在房产局办理了备案登记。在庭审中，恒宇公司和延边威远主张该合同为抵押借款担保合同，金泰范主张系有效的房屋买卖合同，本院经与第三人王晓调查核实，王晓表示该合同系抵押担保借款合同，并非真实的房屋买卖合同，合同原件上有“抵押”字样。现“华府家苑”未经过法定验收。认定上述事实的证据有：原告提供的钢材供应合同书，车库销售协议书复印件3份，华府家园地下室工程施工补充协议书及就华府家园地下商铺施工合同的补充协议、项目内部施工协议书复印件各一份；被告刘长江提供的2011年5月17日签订的项目内部施工合同复印件一份，钢材供销合同复印件一份，前期物业管理委托合同、延边三环物业管理有限公司证明及物业费收据复印件三份、照片8张；第三人金泰范向本院提交的商品房买卖合同书及收据复印件各一份；第三人恒宇公司提交的联合建房协议书及靠挂开发建设合同书复印件各一份、借款合同书、借款担保协议书、借据4份、协议书2份，第三人王晓靠挂开发合同书一份；第三人延边威远提供的项目建设委托书一份，委托书一份；本院对王晓的调查笔录，当事人的陈述予以证明，本院予以确认。本院认为，原告马玲与被告刘长江于2012年7月19日签订的买卖钢材协议和2012年8月22日签订的补充协议，原告马玲与被告延吉威远之间签订的3份车库销售协议，并不违反法律和行政法规的强制性规定，是双方真实意思表示，系合法有效的合同。因被告刘长江拖欠原告马玲钢材款X万元，刘长江在延吉威远有应收债权，双方经协商并得到延吉威远的同意后，原告马玲与延吉威远签订车库销售协议，把21个车库交付给马玲，由马玲出具收条，马玲收到车库后，把12个车库抵押给案外人王胜林，又把其他一部分车库转卖给杨艳杰等他人，证明马玲已把车库处分给他人，并获取了相关利益，马玲与刘长江签订的钢材销售协议和马玲与延吉威远签订的车库销售协议，已经履行完毕。因“华府家苑”未竣工验收，现原告以21个车库备案登记在第三人金泰范名下不能进行所有权登记，不能实现合同目的为由，要求解除车库销售协议，于法无据，本院不予支持。至于第三人金泰范针对诉争车库主张权利，无论是其基于房屋买卖合同还是民间借贷关系，不属本案审理的范围。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条第（一）项之规定，判决如下：驳回原告马玲的诉讼请求。案件受理费27200元(原告已预交)，由原告马玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  边万龙人民陪审员  张桂杰人民陪审员  刘艳荣二〇一八年一月十一日书 记 员  姜风万