广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0105民初9181号原告：徐海森，男，1952年10月18日出生，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：林锋、梁广涛，分别为广东广信君达律师事务所律师和实习律师。被告：马灿辉，男，1985年9月6日出生，汉族，住广州市黄埔区。被告：广州农村商业银行股份有限公司海珠支行，住所地广州市海珠区昌岗中路173号之一、二楼。负责人：马强，行长。委托代理人：吴东明、黎广宇，均为该公司员工，联系地址。原告徐海森诉被告马灿辉、广州农村商业银行股份有限公司海珠支行（以下简称“农商行海珠支行”）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林锋、被告农商行海珠支行的委托代理人吴东明、黎广宇到庭参加了诉讼。被告马灿辉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：海珠区法院因两被告借贷纠纷一案，查封了海珠区昌岗中路110号大院12号206房。原告就该执行行为于2017年5月10日向法院提出书面异议。9月15日，海珠区法院作出(2017)粤0105执异170号执行异议裁定：驳回异议人徐海森提出的执行异议。9月28日，原告收到该执行裁定书。原告认为该裁定驳回原告提出的执行异议，缺乏事实和法律依据，具体事实和理由如下：一、原告与被告马灿辉签订的《广州市存量房买卖合同》实为无效合同，原告对将涉案房产转让给被告马灿辉一事并不知情，虽然涉案房产目前登记在被告马灿辉名下，但根据相关法律规定，被告马灿辉并未实际取得所有权，原告应为涉案房产的实际权利人。2010年11月25日，原告因资金周转，经施圣存介绍向刘伟坚借款18万元，并因此遭受刘伟坚、施圣存、梁锦春、曾欣以及被告马灿辉等人诈骗。上述犯罪分子以非法占有为目的，骗取原告办理涉案房产转让事项、代收取售房款和银行按揭贷款的全权委托公证书。后凭借该公证书，在原告不知情的情况下，将涉案房产过户到被告马灿辉名下，被告马灿辉随后以该房产作为抵押物向被告农商行海珠支行贷款。以上事实有已经生效的(2015)粤高法刑二终字第268号刑事裁定书予以认定。原告认为，涉案房产本为原告所有，施圣存、刘伟坚、梁锦春、曾欣、被告马灿辉等人恶意串通，通过诈骗的犯罪手段将房产过户至被告马灿辉名下，该房产在该案中属于赃物。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，因违反法律强制性规定，曾欣违背原告真实意愿，为与被告马灿辉达到非法目的，“代理”原告与被告马灿辉签订的《广州市存量房买卖合同》无效。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条及《最高人民法院关于适用（中华人民共和国物权法）若干问题的解释（一）》第二十一条的规定，涉案房产虽登记在被告马灿辉名下，但其并未取得所有权，原告一直在涉案房屋中居住，被告马灿辉从未向原告催告要求交付房屋，明显不符合常理，事实上原告仍然为涉案房产的实际权利人。二、被告农商行海珠支行并非善意取得涉案房产的抵押权，其在审批、发放贷款过程中存在重大过失，应知涉案房产的异常情形。此外，根据刑事裁定书认定，涉案房产涉及刑事案件，属于赃物，按相关规定及司法实践，不得适用善意取得制度。故原告主张对涉案房产拥有实际的所有权足以对抗被告农商行海珠支行所取得的抵押权。故原告起诉请求判令：1、对海珠区昌岗中路110号大院12号206房立即停止执行，并解除对该房屋的查封；2、确定原告与被告马灿辉签订的《广州市存量房买卖合同》无效；3、确定海珠区昌岗中路110号大院12号206房物权归原告所有；4、判决两被告共同承担本案的全部诉讼费用。被告农商行海珠支行辩称：我方不接受原告的诉讼请求，原告是无理的，我方是根据生效判决书对我方的抵押物及债权进行拍卖，以清偿债务人被告马灿辉的债务。我方主张继续执行拍卖的流程，而且我方是善意的第三人，我方根本不清楚原告与被告马灿辉的事情，我方的债权应当予以得到保护。被告马灿辉没有提交答辩意见和举证。经审理查明：本案原告以其是广州市海珠区昌岗中路110号大院12号206房的实际权利人为由提出异议，要求法院终止对该房屋的执行。为此，本院于2017年9月15日作出(2017)粤0105执异170号执行裁定书，查明：一、申请执行人农商行海珠支行依据已经发生法律效力的（2013）穗海法民二初字第854号民事判决书申请执行被执行人马灿辉金融借款合同纠纷一案，本案在诉讼过程中，本院以（2013）穗海法民二初字第854号民事裁定书及协助执行通知书轮候查封被执行人马灿辉所有的位于广州市海珠区昌岗中路110号大院12号206房房屋的产权。二、查册时间为2017年7月4日的广州市不动产登记查册表，广州市海珠区昌岗中路110号大院12号206房登记在马灿辉名下，上述房屋设定了抵押权，抵押权人为申请执行人农商行海珠支行。广州市公安局海珠区分局以穗公海函(2012)33号函查封上述房屋，本院以(2013)穗海法民二初字第854号民事裁定书及协助执行通知书对上述房屋轮候查封。2016年8月3日，广州市公安局海珠区分局以穗公海解封通字[2016]13004号解除查封通知书解除上述房屋的查封，本院(2013)穗海法民二初字第854号案件转为正式查封。该案中，被执行人马灿辉没有提交答辩意见。本院裁定驳回本案原告提出的执行异议。原告于2017年9月30日提起本案诉讼。广东省广州市南方公证处于2010年11月25日出具的（2010）南公证内字第45014号《公证书》载明，徐海森签署《委托书》，委托梁锦春、曾欣全权代表徐海森办理海珠区昌岗中路110号大院12号206房的下列手续：出售上述房屋并签署银行按揭文件及房管局房地产买卖合同、房地产转移登记申请表及各式文件，代为收取上述房屋的售房款和银行按揭贷款；等。2011年2月11日，曾欣以原告徐海森的委托代理人身份（甲方）与被告马灿辉（乙方）签订了《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字11020002347号），约定甲方将海珠区昌岗中路110号大院12号206房出售给乙方，总金额620000元；等。广州市中级人民法院于2015年6月29日作出的（2012）穗中法刑二初字第26号刑事判决书查明：2010年11月25日，被害人徐海森以其广州市海珠区昌岗中路110大院12号206房（价值人民币61.93万元）作抵押经被告人施圣存介绍向刘伟坚借款人民币18万元，由被害人徐海森按刘伟坚指定全权委托梁锦春、曾欣（均另案处理）办理该房转让事项、代收取售房款和银行按揭贷款并在工商银行开设了账户。被害人徐海森将该账户的银行卡交给被告人施圣存，由刘伟坚将人民币17.05万元转账至由施圣存控制的徐海森的账户内，被告人施圣存从中提取人民币11.05万元用于偿还其个人债务。刘伟坚在被害人徐海森不知情的情况下，将该房过户到马灿辉（另案处理）名下，并以该房作抵押以马灿辉名义向广州农村商业银行申请贷款人民币30万元，并指定贷款发放到曾欣的银行账户，曾欣收到贷款后交由刘伟坚。该案判决施圣存犯合同诈骗罪、盗窃罪，追缴被告人钟尔静、施圣存、邓家英的财产共9982432.53元，返还给被害人徐海森110500元；等。广东省高级人民法院于2015年10月13日以（2015）粤高法刑二终字第268号刑事裁定书裁定：驳回上诉，维持原判。另查明，农商行海珠支行起诉马灿辉的金融借款合同纠纷一案，经本院审理，于2013年10月16日以（2013）穗海法民二初字第854号民事判决书查明以下事实：一、农商行海珠支行与马灿辉于2011年3月22日签订《楼宇按揭合同》，约定由农商行海珠支行向马灿辉提供人民币贷款，金额为叁拾万元（￥300000元），期限15年，用于马灿辉向售房人支付按揭房产之价款（按揭房产权属证书编号：粤房权证穗字第××）。马灿辉授权农商行海珠支行将该合同项下全部贷款一次性划入如下账户：户名曾欣，开户行广州农村商业银行股份有限公司小港支行，账号02×××62。马灿辉以自用的位于广州市海珠区昌岗中路110号大院12号206房房屋作抵押，作为马灿辉偿还本合同项下贷款的担保，马灿辉按期或提前还清全部借款本息及其他应付款项后，抵押关系终止。二、农商行海珠支行签署的借款借据，确认马灿辉向农商行海珠支行借款，贷款的种类为二手楼宇按揭借款，借款的用途为购住宅，借款金额为300000元，还款方式为按月等额法，月利率为4.76%，借款日为2011年4月7日，到期日2026年4月7日。三、有粤房地产权证（粤房地他项权证穗字第0850023150号）和粤房地产他项证明（粤房地权证穗字第××号），证明马灿辉已将房屋抵押给农商行海珠支行，并且抵押物已经办理抵押登记手续，农商行海珠支行对于抵押物享有优先受偿权。四、另有还款记录表和欠息情况表，证明马灿辉借款已经逾期，马灿辉于2012年12月20日前共归还本金21912.19元，尚欠本金278087.81元以及利息4639.48元。该案判决：一、解除农商行海珠支行与马灿辉签订的《楼宇按揭合同》（合同编号0502005201100011号）；二、马灿辉在本判决生效之日起十日内清还借款本金278087.81元，利息4639.48元，合计282727.29元；并从2013年4月8日起支付按合同约定的利率计算利息、逾期罚息、复利至本判决确定还款期限届满之日止；三、如马灿辉届期不能清偿本判决第二项所确定的债务时，农商行海珠支行有权以马灿辉提供的广州市海珠区昌岗中路110号大院12号206房房屋折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。该案于2013年12月31日发生法律效力。原告为证明涉案房屋一直由原告居住使用，提交了中国农业银行活期存折明细清单、水电费和煤气费的缴费发票。被告质证意见：对上述证据的真实性、合法性和关联性无异议，被告不清楚涉案房屋由谁居住，被告只是尽到放贷义务。被告农商行海珠支行为证明其抗辩意见，还提交了一份《房产使用状况声明书》。原告质证意见：对该证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，经原告本人确认，该证据上的签名不是其本人书写，原告本人也没有前往农商行签署过任何相关文件。本案庭审中，原告表示被告马灿辉没有向原告支付房款，也没有要求原告交付房屋；在本案中，原告要求被告马灿辉将涉案房屋恢复登记至原告名下。经本院释明，原告坚持本案诉讼请求。本院认为：根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“以合法形式掩盖非法目的的，合同无效”。（2012）穗中法刑二初字第26号刑事判决书已经查明，刘伟坚在徐海森不知情的情况下，将广州市海珠区昌岗中路110号大院12号206房过户到马灿辉名下，并以该房作抵押以马灿辉名义向广州市农村商业银行申请贷款30万元，并指定贷款发放到曾欣的银行账户，曾欣收到贷款后交由刘伟坚。该案已经发生法律效力，故本院对该事实予以认定，原告据此认为原告与被告马灿辉签订的《广州市存量房买卖合同》无效，符合上述法律规定，本院予以支持。但涉案房屋已抵押给被告广州农村商业银行股份有限公司海珠支行，且（2013）穗海法民二初字第854号案判决马灿辉届期不能清偿债务时，广州农村商业银行股份有限公司海珠支行有权以涉案房屋折价或拍卖、变卖的价款优先受偿，该案已发生法律效力，并查封了涉案房屋。综上，原告要求将涉案房屋恢复登记至原告名下尚存障碍，原告要求确认涉案房屋归原告所有及停止对涉案房屋的执行、解除对涉案房屋的查封，理据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认曾欣代原告徐海森与被告马灿辉签订的《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字11020002347号）无效；二、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费9900元，由原告负担100元，被告马灿辉负担9800元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告马灿辉在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  钟 琴人民陪审员  赵俊凌人民陪审员  彭 海二〇一七年十二月一日书 记 员  陆惠敏林润华