福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽05民终4260号
上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：吴秀美，女，汉族，1976年7月10日出生，住福建省南安市。
被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：宋伯扬，男，汉族，1988年8月10日出生，住福建省南安市水头镇劳光村福顶**号。
上诉人吴秀美因与被上诉人宋伯扬租赁合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2016）闽0583民初1267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。双方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴秀美上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，依法改判宋伯扬向吴秀美支付租金、水费、物业费。事实和理由：一、双方当事人签订的《房屋租赁合同》并不符合合同解除的条件，吴秀美也不同意解除该合同，一审判决双方当事人于2016年4月15日解除该合同缺乏相应的事实和法律依据。首先，本案《房屋租赁合同》的租赁期限自2015年8月11日起至2016年8月10日止，宋伯扬已支付了前三个月即自2015年8月11日起至2015年11月10日止的租金，表明双方当事人已履行了《房屋租赁合同》，双方基于签订《房屋租赁合同》的目的均已实现。其次，一审法院以“吴秀美只提供五台空调供宋伯扬使用，客厅的空调仍未安装，致宋伯扬无法正常合理使用房屋，应视为出租人交付的房屋不符合《房屋租赁合同》的约定，致使承租人不能实现房屋租赁的目的”为由，判决解除双方之间的《房屋租赁合同》，明显不符合逻辑。一方面，本案《房屋租赁合同》已生效并履行，不存在合同目的不能实现的可能；另一方面，宋伯扬自2015年11月11日至2016年2月10日期间的租金尚未支付，但该时段正值秋冬季节，即便是吴秀美未安装客厅的空调，也不影响宋伯扬正常、合理使用房屋。再次，一审认定吴秀美只提供五台空调，客厅的空调未安装。事实上，之所以未安装客厅的空调，是基于宋伯扬本人的意思，本案《房屋租赁合同》签订后吴秀美多次联系宋伯扬安装客厅空调的事宜，宋伯扬均不予理睬或以不需要为由拒绝。故在未经吴秀美同意的情况下，宋伯扬不能以未安装空调为由要求解除《房屋租赁合同》。二、退一步讲，如《房屋租赁合同》于2016年4月15日解除，则宋伯扬应支付吴秀美的租金应计算至2016年4月15日，同时，宋伯扬还应将所承租的房屋恢复原状返还给吴秀美，亦应支付除尚欠租金之外的水费、物业管理费等费用。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。第二百二十三条第二款规定：承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中，宋伯扬未经吴秀美同意，擅自拆除了出租房屋内包括餐厅、客厅的墙体、阳台及房间四面窗户的广告牌等，如判决解除合同，吴秀美有权要求宋伯扬恢复原状并赔偿损失。同时，如法院判决双方签订的《房屋租赁合同》于2016年4月15日解除，则宋伯扬应支付吴秀美的租金至少应计算至2016年4月15日，且宋伯扬在租赁期间产生的除尚欠租金外的水费163.6元及物业管理费2271元等应支付给吴秀美。除此之外，吴秀美提供给宋伯扬使用的房屋设施设备，包括空调、电视、冰箱、洗衣机、床铺、床垫、餐桌、衣柜等其他配套设施，宋伯扬均应按照合同签订时的状态返还给吴秀美。三、吴秀美不应返还给宋伯扬租赁保证金3000元。根据《房屋租赁合同》第二条约定：保证金在租赁合同期满后，宋伯扬在没有违反本合同任何条款的前提下予以返还。本案中，宋伯扬未按照合同约定按时支付租金，已违反《房屋租赁合同》的约定，吴秀美无需返还给宋伯扬保证金，一审法院认定该保证金应予返还，没有任何依据，实属错误。综上所述，本案《房屋租赁合同》并不符合合同解除条件，吴秀美也不同意解除该合同，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法予以纠正。
宋伯扬辩称，双方签订《房屋租赁合同》后，宋伯扬经与吴秀美协商，吴秀美同意宋伯扬将墙壁敲掉。吴秀美称其没有钱，要让其装空调，应该先汇订金，宋伯扬就向吴秀美汇3500元，其中3000元是订金，500元是宋伯扬因敲墙壁赔偿给吴秀美的款项，但后来客厅的空调还是没有安装，经与吴秀美交涉，其称钱不够，宋伯扬就让朋友给吴秀美汇第一季度的房租9000元，随后吴秀美就联系不上，后来因要求宋伯扬交纳第二季度的房租，吴秀美才主动与宋伯扬联系。由于吴秀美未在客厅安装空调，导致宋伯扬无法办公，是吴秀美违约在先，宋伯扬有权要求解除合同。
吴秀美向一审法院起诉请求判令：宋伯扬立即支付吴秀美2015年11月11日至2016年2月10日期间的租金9000元。
宋伯扬提起反诉请求判令：宋伯扬与吴秀美于2015年8月12日签订的《房屋租赁合同》自2016年4月11日起解除；吴秀美应返还给宋伯扬保证金3000元。
一审法院认定事实：2015年8月12日，吴秀美与宋伯扬签订《房屋租赁合同》。合同约定：吴秀美将诉争房屋出租给宋伯扬作为使用场所；租期自2015年8月11日起至2016年8月10日止；每月租金3000元；支付方式为每三个月支付一次，应提前15天支付；吴秀美应提供空调6台及电视等配套设施。合同签订后，宋伯扬支付给吴秀美保证金3000元及第一季度的租金9000元。吴秀美至今未能安装租赁房屋大厅的空调。因宋伯扬未能支付第二季度的租金，吴秀美提起本案诉讼，在诉讼过程中，宋伯扬提出反诉，吴秀美于2016年4月15日收到民事反诉状。
一审法院认为，关于尚欠租金的问题。吴秀美与宋伯扬签订的《房屋租赁合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上达成的协议。吴秀美、宋伯扬应严格遵守合同约定的义务。宋伯扬接受吴秀美交付的房屋，但却没有按照合同约定支付二季度的租金9000元，宋伯扬的行为已构成违约，其负有履行支付尚欠房屋租金9000元的义务，现吴秀美请求宋伯扬支付2015年11月11日至2016年2月10日止尚欠的租金9000元的诉讼请求有相应的事实依据，予以支持。关于合同解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”；第九十四条第（四）项规定：“当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”。本案《房屋租赁合同》第三条约定，吴秀美应提供六台空调供宋伯扬使用，但时至今日，吴秀美仍未能在客厅安装空调，致宋伯扬无法正常合理使用房屋，应视为出租人交付的房屋不符合《房屋租赁合同》的约定，致使承租人不能实现房屋租赁的目的。宋伯扬关于解除《房屋租赁合同》的请求，有事实和法律依据，应予支持。当事人基于约定事由和法定事由而行使合同解除权的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案诉讼之前宋伯扬并未明确提出解除合同的意思表示，其实际提出解除合同是在本案诉讼过程中，故本案合同解除的时间应为吴秀美收到民事反诉状副本的时间即2016年4月15日。三、关于保证金3000元的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案《房屋租赁合同》于2016年4月15日解除，在合同解除、返还保证金的条件成就时，吴秀美应返还给宋伯扬保证金3000元，但鉴于宋伯扬尚应支付吴秀美2016年2月11日至2016年4月15日止的租金，从方便诉讼的角度考虑，该3000元的保证金在本案中不作处理。综上所述，依法成立的合同具有法律效力。宋伯扬未能在约定的期限内支付租金，已构成违约，吴秀美要求宋伯扬支付2015年11月11日至2016年2月10日期间的租金9000元的诉讼请求，于法有据，予以支持。因吴秀美未能按合同约定提供6台空调供宋伯扬使用，致宋伯扬无法实现合同目的，宋伯扬关于解除本案《房屋租赁合同》的反诉请求，有事实和法律依据，予以支持。合同解除后，宋伯扬应将房屋返还给吴秀美。因宋伯扬尚应支付2016年2月11日至2016年4月15日止的租金，该3000元的保证金在符合退还的条件下应折为尚欠租金为妥，在本案中不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、吴秀美与宋伯扬于2015年8月12日签订的《房屋租赁合同》于2016年4月15日解除。二、宋伯扬应于本判决生效后十日内支付给吴秀美租金9000元。三、宋伯扬应于本判决生效后十日内将诉争房屋返还给吴秀美。四、驳回宋伯扬的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元、反诉费100元，由宋伯扬负担。
二审审理期间，吴秀美围绕上诉请求提交了证据,本院组织双方当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：宋伯扬对吴秀美提供的19张照片的真实性不持异议，可以证明宋伯扬承租诉争房屋的现状。吴秀美提供的抄表、水费信息可以证明宋伯扬在租赁期间有居住在诉争房屋内及其用水情况。
本院认为，吴秀美与宋伯扬于2015年8月12日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。吴秀美已依合同约定向宋伯扬交付了诉争房屋。在合同履行过程中，宋伯扬也依约向吴秀美支付了3000元的保证金及第一季度的租金。但宋伯扬却未依合同约定向吴秀美支付第二季度的租金，已构成违约，吴秀美起诉请求宋伯扬支付2015年11月11日起至2016年2月10日止的租金9000元有相应的事实和法律依据，一审对吴秀美的该诉讼请求予以支持并无不当，本院依法予以维持。吴秀美虽然存在仅提供五台空调供宋伯扬使用致履行合同过程中存在瑕疵的事实，但在吴秀美于2015年2月17日提起本案诉讼时正值冬季，诉争房屋的客厅缺空调并不必然造成宋伯扬无法正常使用房屋，且吴秀美二审提供的诉争房屋的水费信息体现诉争房屋至2016年3月仍在正常使用中并产生水费的事实。故吴秀美未安装客厅空调的行为并未致使宋伯扬无法实现使用诉争房屋的合同目的。故宋伯扬请求解除本案《房屋租赁合同》的依据不足，本院依法予以纠正。因吴秀美仅请求宋伯扬支付2015年11月11日至2016年2月10日期间的租金9000元，故吴秀美上诉请求宋伯扬支付2016年2月11日之后的租金及请求宋伯扬恢复房屋原状、支付水费、管理费已超出其一审的诉讼请求范围，本院依法不予处理，吴秀美可就此另行主张。关于宋伯扬交纳的保证金3000元的问题，因双方就本案《房屋租赁合同》尚有未了事宜，一审对宋伯扬关于返还保证金3000元的反诉请求不予支持是正确的，该保证金问题可由双方另行解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第三项规定，判决如下：
一、维持福建省南安市人民法院（2016）闽0583民初1267号民事判决第二项；
二、撤销福建省南安市人民法院（2016）闽0583民初1267号民事判决第一项、第三项、第四项；
三、驳回宋伯扬的反诉请求。
四、驳回吴秀美的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由宋伯扬负担；反诉费100元，由宋伯扬负担。二审案件受理费50元，由吴秀美负担25元，宋伯扬负担25元。
本判决为终审判决。
审判长 黄蕴真
审判员 庄丽娜
审判员 谢火生
二〇一六年十二月二十一日
书记员 黄双英
一、判决书引用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
二、执行申请提示
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断、适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的时间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。