柳州市中级人民法院
广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂02民终538号
上诉人（一审被告）：龙云，男，1972年10月5日出生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市。
委托代理人：黎强，广西华震律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：刘胜，男，1990年8月2日出生，苗族，住所地广西壮族自治区柳州市，现住广西壮族自治区。
一审被告：龙春，女，1978年3月5日出生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市，系龙云的胞妹。
委托代理人：黎强，广西华震律师事务所律师。
上诉人龙云因与被上诉人刘胜、一审被告龙春租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2015）城中民一初字第635号民事判决向本院提出上诉。本院于2016年2月4日受理后，依法组成合议庭于2016年3月9日公开开庭审理了本案。上诉人龙云、一审被告龙春的共同委托代理人黎强、被上诉人刘胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2014年2月8日龙云与原出租方柳州金沙投资管理有限公司签订关于滨江东路16号的金沙角临时商业负二层7号铺面的租赁合同，因出租方公司内部调整，于2014年8月27日改签《租赁合同》由7号铺面调换为9号铺面。合同约定将铺面出租给龙云经营，铺面建筑面积54.5平方米，租期自2014年4月1日至2019年3月31日止。龙云获得金沙角铺面的承租权后，遂于2014年6月15日，与刘胜签订《商铺合作协议》，约定将位于滨江东路16号的金沙角负二层9号商铺（建筑面积54.5平方米）与刘胜进行合作经营，双方约定：合作期限为三年，该商铺仅作为经营餐饮使用，自2014年6月15日至2017年6月15日止；因业主方原因造成合作起始日延迟的，合作期也相应顺延，合作期内该商铺由乙方自主运营，自负盈亏，甲方无权干涉；合作期间，刘胜向龙云支付合作费用，以3个月为一期支付，三年每月的合作费为分别为9265元、10006元、11006元，首期三个月的合作费用27795元及履约保证金27800元须一次性向龙云支付。协议签订后，刘胜向龙云支付了三个月合作费用27795元及履约保证金27800元。此后，刘胜因无法办理相关证照的问题多次与龙云进行协商，期间一直没有使用铺面和进行经营。直至2015年6月15日，柳州市城中区食品药品监督管理局向刘胜出具了城中药食餐饮（2015）第8号《不予餐饮服务许可决定书》认为，刘胜选址不符合《餐饮服务食品安全操作规范》的规定，决定不予行政许可其提交的餐饮服务许可申请。刘胜因无法办理餐饮服务许可证不能进行正常经营，为此产生诉讼。以上事实，有当事人的陈述、《商铺合作协议》、《租赁合同》、《申请书》、《情况说明》、《不予餐饮服务许可决定书》、电话录音等证据材料在案佐证，足以认定。
一审法院审理认为，龙云、刘胜双方签订的《商铺合作协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，龙云、刘胜签订合同，旨在就刘胜承租龙云的商铺事宜而签订合同，该合同中并无合作相关的内容，双方签订的合同名为商铺合作协议，实质上为租赁性质，庭审中，龙云、刘胜均确认双方为租赁关系，一审法院予以认可。针对刘胜的诉请，一审法院作如下分析：一、根据法律相关规定，经营餐饮服务业应办理餐饮服务许可证、工商营业执照等证照方可进行经营。刘胜与龙云协议约定此商铺用作餐饮使用，但由于所租赁商铺选址不符合相关规定导致无法办理经营餐饮的相关手续，柳州市城中区食品药品监督管理局作出了不予办理餐饮服务许可证的决定，刘胜无法取得许可证进行正常经营，双方的合同目的已无法实现，故刘胜提出解除双方签订的《商铺合作协议》，一审法院予以支持。二、关于刘胜诉请龙云、龙春返还刘胜的履约保证金及预交租金的问题：首先，关于刘胜要求由龙春、龙云共同承担合同责任的问题，根据龙云、龙春庭审中说明，龙春实为龙云的代理人，一审法院认为，龙云授权龙春以自己的名义对其租赁商铺的相关事宜与刘胜签订协议及协商，其协议注明的出租方亦为龙云，龙云作为被代理人应由其直接承担相应的合同权利和义务，故对于刘胜要求龙云、龙春共同承担合同责任的请求，于法无据，一审法院不予支持。其次，刘胜主张龙云隐瞒商铺不得转租的事实存在违约，一审法院认为，根据龙云提供的关于向原出租方柳州金沙投资管理有限公司的申请书证实，该公司对于刘胜、龙云双方签订的《商铺合作协议》已经知悉，并书面签字盖章予以同意认可，且未对刘胜经营铺面予以干涉阻挠，因此龙云不存在违约行为。最后，根据刘胜提供的刘胜与龙春于2015年1月15日的录音资料证实，从龙云、刘胜双方签订协议至二人通话时已过去七个月，刘胜仍然无法办理相关证照，刘胜遂在电话中向龙春提出了返还租金及履约保证金的要求，龙春表示不同意刘胜的要求，但向刘胜承诺因为延迟办理证照的问题会对刘胜的租金予以顺延。据此一审法院认为，龙云以口头承诺的方式，对于双方租金的缴纳问题进行了再次约定，因刘胜直至庭审时，仍无法办理餐饮服务许可证，亦未对铺面进行使用和实际经营，故对于刘胜要求龙云返还预交的三个月租金共计27795元请求，一审法院予以支持。此外，龙云与刘胜签订协议时已知刘胜租用商铺是用于餐饮经营，龙云作为转租人，应当知晓并告知承租人决定租用该商铺开办餐饮企业时是否符合相关的条件，龙云在订约时未尽到合理如实的告知义务，存在过错，故对于刘胜要求返还履约保证金的共计27800元的请求，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院作出如下判决：一、解除刘胜与龙云签订的《商铺合作协议》；二、龙云向刘胜返还三个月的租金27795元及履约保证金27800元；驳回刘胜的其他诉讼请求。一审案件受理费1190元（刘胜已预交），由龙云负担。上诉人龙云、龙春不服一审判决，上诉称：一、一审法院在事实认定方面存在错误。1、本案涉案租赁物的租赁用途为餐饮服务，这是刘胜自己决定的用途。该用途是承租人自行决定的结果，不是龙云单方要求或胁迫刘胜做出的，若租赁物不符合其用途，该后果应由刘胜自行承担；
2、刘胜一方无法办理餐饮服务，是由于其未提供全面的申报材料所致，与龙云无关。刘胜在提交有关申报材料时，故意遗漏了规划局关于可以将租赁物用于便民服务等用途的函件交由柳州市城中区食品药品监督局审查，因此城中区食品药品监督局才会作出不予办理餐饮服务许可的决定；并且，龙云也提供了其他附近商家已经办理好的餐饮服务许可证作为证据，足以证实刘胜所承租商铺可以用作餐饮经营。
3、刘胜一方对于租赁物的实际情况是知晓的。从常理出发，租赁商铺，承租人通常会前往租赁门面进行现场考察，包括地段、铺面等周围环境是否适合从事餐饮经营；且，承租人还在现场看完后会再次选择是否是选这间门面或是另外一间门面来经营。同时，龙云与刘胜之间的《商铺合作协议》中第一条也明确约定其承租的商铺情况详见龙云与金沙公司所签的租赁合同，而龙云与金沙公司签订的租赁合同第1条第1.2款中已经对租赁物现状做了清楚、全面的描述，因此刘胜对租赁物的状况是完全知情的。据此，一审法院认定龙云在订约时未尽合理如实告知的义务也是错误的。
4、本案租赁物已实际交付。因本案租赁物为沿街铺面，该楼层所有铺面均无锁无门，刘胜一方至迟于2014年9月在申请办理有关证照时即已实际占有、控制铺面，因为有关发证部门如工商、餐饮等主管部门需对经营场所做实地勘察，如果刘胜没有占有门面，他也无法提供铺面给上述相关部门予以检查。至于其是否实际装修、经营，我们认为这是经营者自己经营决策的问题，与实际占有是两个概念。故一审法院认为刘胜未实际使用和实际经营而要求龙云返还其三个月租金也是错误的。
5、我方已经全面履行了义务，办证并不是我方的义务，是刘胜自行完成的。我方不存在违约的情形。
二、一审法院适用法律错误。
基于上述事实，我们认为双方的合同合法有效，而刘胜单方提出解除合同，该行为属于严重违约，因此其应承担相应的违约即保证金、租金不退等责任。且，刘胜已经实际占有和控制铺面，实际装修和经营与否不影响其占有的事实。因此，参考《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，并且从公平原则出发，刘胜至今仍然占有铺面未正式交还龙云，其租赁期间未交的租金应予补交、合同解除后的占有使用费也还需交纳。因此一审法院判决让龙云返还其保证金和租金也是错误的。应当予以纠正。
综上，龙云认为一审法院在事实认定和法律适用上均有错误，望二审法院查明事实真相并能依法支持龙云的上诉请求。
被上诉人刘胜答辩称：在租赁铺面前已经确定了用途并在合同中进行了约定，我方多次与龙云沟通联系已经说明是做餐饮使用。龙云应该知道我使用铺面做餐饮，若如此，铺面不能做餐饮使用，合同目的根本无法达到，合同就应当终止。
一审被告龙春陈述称：龙云的上诉有事实及法律依据，同意龙云的上诉理由。
二审期间，上诉人龙云对一审法院认定的事实提出如下异议：对“期间一直没有使用铺面和进行经营。”有异议，事实上龙云已将租赁门面交付给刘胜，刘胜一直占有使用门面。上诉人龙云在二审中提出了如下新的证据：1、柳州市城中区惠姐螺蛳粉店《餐饮服务许可证》复印件一份，拟证明本案商铺所在的负二层可以作为餐饮用途，且有商铺办理了《餐饮服务许可证》
被上诉人刘胜对一审认定的事实没有提出异议，亦没有提出新的证据，对上诉人刘胜提交的新的证据的质证意见为：对《餐饮服务许可证》的真实性无异议，对证明目的有异议，该《餐饮服务许可证》有效期为6个月，而正规、合法的《餐饮服务许可证》有效期应为3年。
一审被告龙春对一审认定的事实没有提出异议，亦没有提出新的证据，对上诉人刘胜提交的新的证据予以认可。
经质证，本院认为：刘胜及龙春对该份证据的真实性没有提出异议，本院对该份证据的真实性予以认可，该份证据证实了惠姐螺蛳粉店办理了《餐饮服务许可证》。
针对上诉人龙云提出的事实异议，本院认为，从本案目前现有证据来看，并没有证据反映出刘胜对涉案门面进行装修及营业经营，故一审法院在事实认定部分表述的“使用铺面和进行经营”并无不当，针对上诉人提出的该事实异议本院不予采信。
据此，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。
二审另查明，2015年1月15日刘胜与龙春的电话视频录像载明如下内容：龙春称：“就是甲方签铺的话也是正常顺延，顺延期间是不算租金的，就是这么签的，也是这么承诺的但是金沙延了那么久他也没有收我的租，我有义务不会收你的租，就是这种顺延关系而已。”
本院认为，龙云、刘胜于2014年6月15日签订的《商铺合伙协议》是双方真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应按照合同的约定履行各自义务，综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：一、龙云、刘胜签订的《商铺合伙协议》是否应解除？二、若合同解除龙云是否应退还租金及履约保证金？
针对本案的第一个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。”本案中，龙云、刘胜签订的《商铺合作协议》约定涉案商铺仅作为经营餐饮使用，可以知晓刘胜签订合同的目的是用于从事餐饮服务，合同的签订时间为2014年6月15日，但从柳州市城中区食品药品监督管理局作出的《不予餐饮服务许可决定书》可以得知，直至2015年6月15日长达一年的时间里刘胜依然无法取得餐饮经营许可证。长期无法取得餐饮服务许可证导致刘胜签订合同的目的即从事餐饮服务行业无法实现，对刘胜的经营及商事另行投资活动造成了影响。按照人们的日常生活经验法则及商事交易规则，鉴于刘胜无法办理餐饮许可证及周期过长已经超过了正常从事餐饮行业的营运周期，故一审法院判决支持刘胜解除合同的诉请正确，本院依法予以维持。上诉人龙云上诉称刘胜未能取得餐饮服务许可证是由于刘胜没有向柳州市食品药品监督管理局提交由柳州市规划局关于将租赁物用于便民服务等用途的相关函件，但未能提供相应的证据予以证实，刘胜对此亦不予以认可，故本院对该主张不予采信。
针对本案的第二个争议焦点，首先，如上所述，刘胜与龙云签订《商铺合作协议》的目的是为了从事餐饮经营，由于经营选址的原因，而直至2015年6月15日长达一年的时间内依然无法办理餐饮服务许可证，致使刘胜签订合同的目的无法实现而解除合同。2015年1月15日龙春在与刘胜的电话录音中明确表示金沙公司不收取龙云的租金，龙云亦不会收取刘胜的租金，从该录音内容可以得知，该录音可视为双方就支付租金的起算点达成补充协议，刘胜在未成功办理餐饮许可证之前无需向出租方缴纳租金。现合同已解除且无法办理餐饮服务许可证，龙云应免除刘胜缴纳租金的义务。其次，龙云作为出租方理应知晓涉案租赁门面的使用性质、用途，并且在与刘胜签订《商铺合作协议》时有如实告知刘胜租赁门面原本用途即地下停车场的义务，但从双方签订的租赁合同载明的条款及本案目前的现有证据来看龙云并未将租赁门面的原有使用用途告知刘胜，刘胜对此亦不予以认可，据此，龙云未将租赁门面的原有用途告知刘胜的行为，存在过错，应承担相应的责任。再次，刘胜对涉案门面并未实际使用和进行经营，也没有将门面进行装修。综上所述，刘胜不应向龙云支付租金并有权要求龙云退还履约保证金，龙云并无要求刘胜支付租金及占有履约保证金的请求权基础，故应退还刘胜交付的租金27795元及履约保证金27800元，共计55595元。龙云上诉称其已告知刘胜该租赁门面的使用用途并在租赁合同约定有刘胜对于租赁门面的使用用途的知晓的主张因未能提供相应证据予以证实，本院不予采信，据此，一审法院对该部分判决正确，本院依法予以维持。综上所述，上诉人龙云的上诉，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，审判程序合法，所作出的实体判决并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1190元（上诉人龙云已预交），由上诉人龙云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江 侦
代理审判员 彭 霞
代理审判员 廖龙华
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 梁耀尹