陕西省神木县人民法院
民 � � � 判 决 书
（2015）神民初字第03521号
原告中国建设银行股份有限公司大柳塔支行，住所地：神木县。
负责人ＸＸ，该行行长。
委托代理人杨玉军，该行员工。
委托代理人宋荣彬，陕西神东律师事务所律师。
被告屈志强，男，汉族，1989年9月生，陕西省人。
被告陕西清和房地产开发有限公司，住所地：神木县。
法定代表人杨清和，该公司董事长。
委托代理人高桂梅，该公司员工。
原告中国建设银行股份有限公司大柳塔支行（以下简称：建行大柳塔支行）诉被告屈志强、陕西清和房地产开发有限公司（以下简称：陕西清和地产）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告建行大柳塔支行委托代理人杨玉军、宋荣彬、被告屈�强、陕西清和地产委托代理人高桂梅到庭参加了诉讼，原告负责人ＸＸ、被告陕西清和地产法定代表人杨清和未到庭。本案现已审理终结。
原告建行大柳塔支行诉称：2011年12月8日，被告屈志强与原告签订了《个人住房借款合同》，以购买被告陕西清和地产“碧柳苑二期小区”第18幢901号单元房，向原告借款400000元，约定利息为浮动月利率。被告陕西清和地产与原告签订《个人住房借款保证金质押合同》、《个人住房借款最高额保证合同》、《商品房销售贷款合作协议书》，承诺对该笔借款提供担保。同时，被告屈志强用所购上述房产提供抵押，并办理了抵押登记。上述合同签订后，原告及时足额地向被告屈志强发放了借款，而被告屈志强却违约停止了归还借款本息。原告无奈之下，诉至法院，请求依法：1、判令解除借款合同，原告对抵押物享有优先受�权；2、判令被告屈志强清偿借款本金375098.26元及利息、罚息、复利（利息从2014年6月21日计算至本金还清止），并承担律师费12102元，共计387200.26元。被告陕西清和房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告向法庭提交了以下证据：
第一组：《个人住房（商业用房）借款合同》一份。为证明被告屈志强向原告借款400000元用于购买““碧柳苑二期小区”18幢901号单元房，并用购买被告陕西清和地产上述房产抵押的事实。
第二组：个人贷款开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证各一份。为证明原告向被告屈志强发放借款400000元的事实。
第三组：商品房销售贷款合作协议书、个人住房借款保证金质押合同、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》各一份。为证明被告陕西清和地产担保向大柳镇前柳塔村“碧柳苑”项目下购置商品房住户发放贷款，被告陕西清和地产为其项下购房人提供最高额为273000000元贷款担保，其公司愿承担连带保证责任的事实。
第四组：神木房预大柳塔字第09307964号预告登记证书一份。为证明被告屈志强以自己购买的“碧柳苑二期小区”18幢901号单元房向原告抵押借款，并办理了预告抵押登记的事实。
被告屈志强辩称：原告所述借款及抵押均属实。
被告屈志强未向法庭提交证据。
被告陕西清和地产辩称：原告所述担保属实，愿承担连带偿还责任。
被告陕西清和地产未向法庭提交证据。
经庭审质证，被告屈志强、陕西清和地产对原告提交的第一至四组证据均无异议。
本院对原告提交的证据作如下认定：原告提交的第一至四组证据，来源合法、内容真�，与本案具有关联性，且被告屈志强、陕西清和地产均无异议，故本院对原告提交的上述证据，依法予以认定。
根据当事人的陈述，举证、质证及本院认证查明以下事实：
2011年7月20日，原告与被告陕西清和地产签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。该合同约定，为保障乙方（原告）债权的实现，甲方（被告陕西清和地产）愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。合同中将债务人解释为因购置坐落于神木县大柳塔镇前柳塔村“碧柳苑”项目所属之住房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人。同时约定本最高额保证所担保的债权是指自2011年7月20日至2014年7月20日期间（即“债权确定期间”）因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金等�方为实现债权与担保权而发生的一切费用。保证期间为抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。保证方式为连带责任保证。并且合同还约定该合同独立于主合同，主合同不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除并不影响本合同的效力。
被告屈志强为了购买被告陕西清和地产开发的位于神木县大柳塔镇前柳塔村南小区18幢9层901号房屋，于2011年12月8日，与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定借款人为屈志强，贷款人为原告，借款金额为400000元，借款期限为240个月（即2011年12月8日至2031年12月8日），贷款利率为浮动利率即基准利率水平上上浮10%，并在合同约定的每个利率调整日调整一次，借款逾期罚息利率为在本合�所执行贷款利率的水平上上浮50%，还款方式为委托扣款，还款方法为按月等额本息还款法，同时合同还约定了违约责任等其它内容。原、被告并对所购房屋进行了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告，预告登记义务人为被告屈志强。合同签订后，原告依约将借款本金400000元发放于被告屈志强，并按合同约定的方式将该款支付给被告陕西清和地产作为被告屈志强的购房款。被告屈志强按合同约定将应付本息偿还至2014年6月21日后，对剩余借款本金375098.26元及利息再未按合同约定履行清偿义务。
本院认为：原、被告之间签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》和《个人住房（商业用房）借款合同》是其双方当事人在平等、自愿的基础上签订的，且合同内容并未违反我国法律、行政法规的强制性规定，故属于合法、有效的合同，理应受到法律保护。合同签订后，原告已依约向被告屈志强发放了借款400000元，故被告屈志强也应该按照合同约定及时足额的偿还借款本金及利息，但被告屈志强将借款本息清偿至2014年6月21日后，却再未能按约偿还剩余借款本息，其行为已构成违约。根据原、被告《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，借款人如不按时足额偿还借款本息，贷款人可以宣布贷款立即到期，解除与借款人之间的借贷关系，并自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定的规则计算出借款逾期罚息利率和约定的结算方式计收罚息。故原告现要求依法解除《个人住房（商业用房）借款合同》并由被告屈志强一次性偿还剩余借款本金及利息和逾期罚息的诉讼请求，本院依法应予支持。对于原告要求被告陕西清和地产承担连带担保责任的请求，因原告与其公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中明确约定，主合同被解除后不影响保证合同的效力，故被告陕西清和地产作为该笔借款的阶段性连带责任保证人，在被告屈志强未将抵押财产的房地产权证书交贷款人（原告）核对、收执之前，其应当承担连带偿还责任，故原告该项请求，本院应予支持。对于原告要求享有对抵押房产拍卖、变卖优先受偿的权利，因被告屈志强预购的房屋，原、被告间仅办理了预购商品房抵押权预告登记手续，至今尚未办理正式的抵押登记，原告未取得该房屋的他项权利，故其主张对抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的请求，无法律依据，本院不予支持，依法予以驳回。对于原告要求被告承担律师代理费的请求，因该部分费用并非实现债权的必要花费，且被告也未能提供相关证据予以佐证，故本院不予支持。据此，依照《中华人民�和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司大柳塔支行与被告屈志强于2011年12月8日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。
二、由被告屈志强于本判决生效后十五日内偿还原告中国建设银行股份有限公司大柳塔支行借款本金375098.26元及从2014年6月22日起至本金偿还完毕之日止的利息和逾期罚息（利息按基准利率上浮10%计算；逾期罚息按所执行贷款利率的水平上浮50%计算），被告陕西清和房地产开发有限公司承担连带偿还责任。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3550元，由被告屈志强、陕西清和房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判员 麻建栋
二〇一五年十一月二十六日
书记员 李长波