广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终4648号
上诉人（原审原告）：康荣照，男，1965年8月15日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：高智湘，广东容桂律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中山市东凤镇永益村民委员会，住广东省中山市。
主要负责人：周志华，该村村主任。
委托诉讼代理人：丘英隆，广东广诚信律师事务所律师。
上诉人康荣照因与被上诉人中山市东凤镇永益村民委员会建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初1224号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人康荣照上诉请求：撤销原审判决，改判支持康荣照的诉讼请求。事实与理由：根据合同法，依法成立的合同自成立时生效。本案康荣照依法取得的涉案工业地块经过中山市国土资源局产权登记且颁发了土地产权证书，双方对土地权属从无异议，涉案合同对双方权利义务均作了约定，康荣照对国家土地管理政策不存在错误理解，永益村委会也未提出合同违法，一审认定双方合同无效错误。如认定合同无效，永益村委会就有非法占有及刑事诈骗的嫌疑。
被上诉人永益村委会辩称：涉案土地康荣照可以使用，村委会并未进行干涉，不存在未交付的事实。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院予以维持。
康荣照向一审法院起诉请求：永益村委会依约向康荣照交付涉案土地使用权。
一审法院认定事实：2003年12月8日，永益村委会作为甲方与作为乙方的康荣照签订《土地使用权有偿出让合同》约定甲方将位于中山市东凤镇面积4.5亩的土地使用权转让给乙方，转让费为58.5万元。双方对各自应负合同义务作约定，其中甲方义务为：1、保证出让给乙方的土地合法，没有抵押、没有权属争议或者存在其他问题；2、负责土地范围内的村民拆迁安置工作并承担安置费或者补偿费，负责对农作物的清除及对农作物进行补偿（包含给村民的青苗补偿费）；3、负责办理使用权人为乙方名义的国有土地使用权证；4、土地交付乙方使用由2003年12月30日填沙完工日起；乙方义务为：1、按照本合同的约定交纳土地款；2、及时提供办证资料给甲方办理国有土地使用权证；3、乙方只能在该块土地上建厂、宿舍或建符合环保要求的厂房；4、按照法律及相关部门规定使用土地，没经有关部门批准不得擅自改变土地的使用性质；5、在建筑房层时，依照有关规定办理报建手续；6、在建设期间必须按照规划建设部门审批的方案实施，不得损害其他用地单位和个人的通行、通电、引水、通风、排水、排污、采光等相邻权利；7、按镇府规定，乙方开业招收员工占30%是甲方村民，保障村民就业率。另合同第六条规定，甲方负责通水、电总线管制厂的路边、厂内由乙方按规定办理有关手续，承担应交费用。合同签订后，康荣照向永益村委会交付款项381520元，后于2015年5月12日，康荣照向一审法院提起诉讼，请求一审法院判令永益村委会接受康荣照向其支付的203480元购地余款。该案在审理期间，康荣照于2015年7月29日通过银行转帐方式向永益村委会汇款203480元，康荣照变更诉讼请求为确认永益村委会收到康荣照支付的购地余款203480元。永益村委会在庭审中确认收取了上述款项，一审法院遂以康荣照所持争议已解决为由，驳回康荣照的诉讼请求。
一审法院另查明，康荣照要求永益村委会交付的土地使用权在中山市国土资源局档案登记信息载明以下信息：房地产座落：中山市东凤镇，房地产权利人：康荣照，土地证号：国（2010）0307**，土地证发证日期:2010年11月4日，土地使用面积3000平方米，土地用途：工业，土地权属性质：国有，土地使用权类型：出让，土地使用起始时间：2003年12月20日，土地使用终止时间：2053年12月19日。该土地使用权康荣照是与中山市国土局于2003年12月20日签订《国有土地使用权出让合同》取得。
一审庭审中，永益村委会述称康荣照要求永益村委会交付的土地属于永益村第八小区，不是永益村委会所有，康荣照取得土地权属存在瑕疵。
一审法院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定，城市规划区内的集体所有土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。从上述法律规定可以看出，法律禁止农村集体向单位或个人出让农村集体土地使用权用于非农业建设，一般单位或个人需要取得建设用地使用权的途径有两个，一是与代表国家的政府土地行政主管部门签订土地使用权出让合同并支付土地使用权出让金等费用取得，二是与已经取得国有用地使用权的土地使用者签订土地使用权转让合同并支付合同价款取得。虽然康荣照现要求永益村委会交付的土地位于东凤镇，但永益村民委员会既不是政府土地行政主管部门也从未有取得过涉案土地的国有土地使用权证，显然无法履行交付建设用地使用权的承诺。康荣照虽然取得涉案土地的国有土地使用权属证书，但其错误理解国家土地管理政策，其所拥有的土地使用权是政府土地行政主管部门出让给康荣照的，并非由永益村委会转让所得。康荣照、永益村委会双方所订立的合同违反法律强制性规定，事后永益村委会亦未取得涉案的建设用地使用权，双方所签订合同无效，康荣照要求永益村委会依无效合同交付土地使用权，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回康荣照所有诉讼请求。案件受理费9650元，由康荣照负担（已缴交）。
二审中，康荣照向本院提交如下证据：一、信访事项回复一份，拟证明涉案合同有效，永益村委会违约酿成纠纷。二、照片两张，拟证明永益村委会强行霸占康荣照的土地。永益村委会质证认为上述证据只能证明双方存在交易但无法证明合同是否有效。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。二审中双方争议的主要焦点为：永益村委会是否应交付涉案土地使用权。康荣照与中山市国土局于2003年12月20日签订《国有土地使用权出让合同》，并依据该合同取得涉案土地的国有土地使用权属证书，拥有涉案土地使用权。这是政府土地行政主管部门向康荣照出让的结果。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外；第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。上述规定表明村集体组织不能出让农村集体土地使用权用于非农业建设。根据合同约定，永益村委会出让的是农村集体土地，因永益村委会不具备出让集体土地使用权的资格，其与康荣照订立的合同违反法律强制性规定，系无效合同。康荣照要求永益村委会依无效合同交付土地使用权，一审法院不予支持并无不当。
综上所述，康荣照的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9650元（康荣照已预交），由上诉人康荣照负担。
本判决为终审判决。
审判长 牛庆利
审判员 张群立
审判员 刘 通
二〇一八年五月十一日
书记员 魏立明
隋越