广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗番法民三初字第648号
原告：叶某某，女，1963年9月24日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区。
被告：广州新力潮荟市场经营管理有限公司，住所地：广州市番禺区市桥街繁华路1号友谊中心第3层3008。
法定代表人庞远环。
被告：冼某某，男，1966年11月12日出生，汉族，住广州市番禺区。
两被告共同委托代理人林杨，广东凯成律师事务所律师。
两被告共同委托代理人陈晓雪，广东凯成律师事务所实习律师。
原告叶某某诉被告广州新力潮荟市场经营管理有限公司（以下简称“新力潮荟公司”）、冼某某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶某某，被告新力潮荟公司、冼某某的共同委托代理人林杨、陈晓雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告与原告于2015年5月5日签署的《商铺认购书》无效；2、判令被告返还原告已支付的认购番禺区繁华路X号X层X号商铺一期款项52000元；3、本案诉讼费用由被告承担。原告在庭审时变更第一项诉讼请求为：解除原、被告签订的《商铺认购书》。原告增加一项诉讼请求为：要求被告支付占用房款期间的利息（利息以房款52000元为本金，自2015年5月5日起按银行同期同类贷款利率计算至退还款项之日止），以及原告为处理本案纠纷从老家江西到法院往返而产生的交通费1960元。
事实与理由：2015年5月5日下午，被告广州新力潮荟市场经营管理有限公司（下简称“潮荟”）营销员李子健（被告方签约经手人，以下简称“小李”）和陈坤涛（介入营销的满堂红员工，以下简称“小陈”）用“抬高商铺评估价减去由出卖方指定租赁公司经营两年的租金收益额得出商铺的卖价，然后在此基础上再给优惠或特批约定为成交价，特批须预先支付20000元预付款为条件，待获准特批后补足成交价总额的20%作为签约条件履行签署《商铺认购书》和《商铺买卖合同》”的手段，致使原告与被告以第一期支付商铺款20%、第二期支付商铺款80%的方式约定认购广州市番禺区市桥街××路××号友谊中心X层X号商铺（以下简称“该商铺”）成交价总额为人民币贰拾陆万元整(￥260000元)，当原告分两次合计支付了该商铺一期款人民币伍万贰仟元整(￥52000元)给被告方财务，被告方财务开具了编号0439325“番禺区繁华路l号三层19号商铺一期款人民币伍万贰仟元整(￥52000元)”的收款收据（证据1）后，当双方签署《商铺认购书》（以下简称“认购书”）时，被告方在认购书中填加该商铺已抵押的字样，原告当即质疑被告方为何在原告支付该商铺一期款之前的商议过程中未提及该商铺己抵押的事实，且被告方出示的《商铺认购须知》中也没有注明拟售商铺己抵押的内容（证据2），被告方解释强调该商铺没问题，出卖方会办理涂销解押手续，因被告方虚构利益以及避重就轻的误导致使原告在不清楚该商铺抵押事实的前提下，与被告方签署了《商铺认购书》（编号0001453），当时被告方未出示该商铺抵押的权利人相关书证，认购书中也没有该商铺抵押的权利人对该商铺（抵押物）出售的意思表示字样内容（证据3）。2015年5月6日，原告找被告方小李要求将原5月12日改为5月18日付二期款，并要求告知该商铺抵押的权利人情况，被告方说该商铺抵押给工商银行，但未出示任何相关书证。2015年5月17日，原告再次找被告方小李询问该商铺抵押的权利人情况，被告方小李出示一张工商银行广州环城支行（以下简称“工商银行”）出具给冼某某的函文复印件给原告(证据4)，原告看过函文内容，认为该商铺存在产权纠纷，于是填写了一份【潮荟APM】特殊申请表：要求撤销认购书并要求被告返还原告已经支付该商铺一期款(证据5)。2015年5月，原告从广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局（以下简称“房管局”）查证得知该商铺抵押给渤海银行广州分行（以下简称“渤海银行”）（证据6），于是，原告多次向被告方小李、小陈联系确认该商铺抵押的权利人情况，得到回答仍然是该商铺抵押给工商银行了。2015年5月25日原告持番禺区人民法院出具的补充诉讼材料通知书再次到房管局查询，证实了该商铺抵押给渤海银行广州分行的事实（证据7），被告方告知原告该商铺是抵押给工商银行的说法与事实不符。因原告要求被告方将该商铺抵押的权利人内容补充在认购书中再支付其余商铺款，2015年5月22日，被告方黄祥懿（以下简称“小黄”）要求原告亲属代替原告签署一份【潮荟APM】特殊申请表，申请内容系被告方小黄书写，原告方亲属签名，至此，被告方仍确认该商铺抵押给工商银行（证据8）。直到2015年5月24日，被告方小黄才向原告出示一张渤海银行广州分行出具的函文复印件（没有给原告），该函文中渤海银行明确要求被告洗健华在“抵押房产出售前，贵司应如实披露拟出售抵押房产已抵押给我行的事实以及相应的风险”（证据9），可是，被告在与原告签署认购书时没有尽到如实告知该商铺抵押给渤海银行并出示渤海银行函文的义务，因被告方不诚信行为致使原告被欺诈，原告据此要求：要求被告解除认购书并返还原告已支付的该商铺一期款；或者由被告方先行办理该商铺涂销解押手续后原告再支付余款购买。原告提请被告方小黄将原告上述要求转告被告方。2015年5月25日，原告电话询问被告方小黄商谈解决双方纠纷的意见，小黄说该商铺已经卖掉。被告方在没有解除其与原告签署的认购书和没有返还原告认购该商铺已经支付该商铺一期款的情况下，被告方于2015年5月24日又将该商铺以￥320000元价款卖给了姓名叫潘琼的人（证据10）。被告将一个商铺卖给两个业主的违法行为，直接成为其签署认购书的违约事实。综上事实证明：该商铺抵押的权利人是该商铺产权的利害关系人，对此，被告应负如实告知义务，原告应享有知情权，在被告与原告签署《商铺认购书》时，被告方没有出示渤海银行广州分行出具给洗健华的“同意出售抵押物的函”让原告知晓购买该商铺的风险，因为被告未尽到诚信、如实告知的义务，致使原告做出了违背真实意思签署认购书的表示。根据以上事实，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条第三款、第六十一条的规定和《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定，原告恳请广州市番禺区人民法院，依法判决被告与原告于2015年5月5日签署的《商铺认购书》（编号0001453）无效；依法判决被告返还原告己支付的认购番禺区繁华路X号X层X号商铺一期款人民币伍万贰仟元整(￥52000元)；依法判决被告承担本案全部诉讼费用等。
被告新力潮荟公司、冼某某共同答辩称，被告不同意原告的诉讼请求，原、被告于2015年5月5日签订的《商铺认购书》为双方真实意思表示，合法有效，合同各方均应按约定履行各自的合同义务。该《商铺认购书》已明确约定了原告所认购的商铺基本状况、房款支付方式，且被告已也公示公开了商铺的权属证明，被告已履行了出售方的义务，原告是在清楚商铺的基本状况下自愿与被告签订了《商铺认购书》。《商铺认购书》生效后，原告依照《商铺认购书》约定的付款方式向被告支付定金及首期房款，按《商铺认购书》的约定，原告应于2015年5月12日付清余下房款，在被告如实向原告告知涉案商铺权属情况以及存在抵押的情况下，双方已完成了初步的认购手续。《商铺认购书》是原、被告签订买卖合同而事先签订的预约合同，原告作为完全民事行为能力人，在清晰知晓认购商铺存在抵押并且依约支付了购房定金，因此被告并不存在欺诈行为。事实上原告与被告多次磋商的过程中一再拖延签订房屋买卖合同以及支付余下房款的义务，被告依照《商铺认购书》的约定有权解除《商铺认购书》，无须返还原告已支付的定金，并且在与原告解除合同关系后，有权将该商铺向他人另行出售。
本院经审理认定事实如下：涉案商铺位于番禺区市桥街××路××号友谊中心X层X号，建筑面积8.87平方米，登记权属人是冼某某。冼某某委托广州新力潮荟市场经营管理有限公司代理销售涉案商铺。该商铺房地产他项权利设立登记了抵押，权利人为渤海银行股份有限公司广州分行，权利范围为全部。2015年4月28日渤海银行股份有限公司广州分行向冼某某出具了一份《同意出售抵押商铺的函》该行有条件同意冼某某提出出售抵押房产方案。
2015年5月5日，冼某某作为出售方，新力潮荟公司作为委托代理人，与叶某某作为认购方签订一份《商铺认购书》(编号：0001453）)，约定认购方自愿认购涉案商铺，建筑面积8.87平方米，套内面积4.08平方米；该物业用途仅为商铺，于2015年5月1日前交付使用。该物业成交总价为775475元；认购价为260000元。合同第三条约定，认购方应严格按照下列付款期限付清该物业认购价款：3.1、2015年5月5日支付定金50000元，同时签署本《商铺认购书》；3.2、2015年5月5日前支付首期楼款2000元（已扣除定金）即总楼款的20%，同时签署《商铺买卖合同》；3.3、2015年5月12日前支付第二楼款208000元即总楼款的80%。合同第四条认购条款约定，4.1出售方已向认购方公示《商铺买卖合同》（包括其附件和补充合同）、《认购须知》、《按揭须知》等全部签约范本，及法律规定的相关权属证明等。认购方已阅读并理解上述文件资料，清晰了解该物业的土地使用权年限情况等；并到观场查看，对该物业现状及交易条件充分了解，无异议。双方同意完全按公示的合同内容及条款签署上述各合同及相关文件，不再变更、增加或减少任何条款。4.3、认购方须于2015年5月5日前，持本《商铺认购书》、定金收据、身份证原件《国内成年人士须提供有效身份证，国内未领取身份证的须提供户口簿》并带备首期价款及相关税费到销售中心与出售方签署《商铺买卖合同》。如认购方未按本《商铺认购书》规定期限与出售方签订《商铺买卖合同》或末按时支付购房款，双方确认，从逾期履行合同义务之日起，本《认购书》解除，认购方所交定金不予退还，出售方可将物业出售给第三方，认购方同意并确认，出售方出售物业给第三方之前，无需通知认购方。合同约定的其他事项，买受人已清晰了解该商铺已抵押，在双方签署《商铺买卖合同》之日起180个工作日内，由出卖人办理该商铺涂销解押手续。
同日，叶某某向新力潮荟公司支付了52000元，新力潮荟公司向叶某某出具了一张《收款收据》（编号：0439325），载明，今收到叶某某交来番禺区市桥街××路××号X层X号商铺期款52000元。被告提供了一份《签约确认表》，该表的缴款情况载明，定金50000元，首期款2000元，缴付日期为2015年5月5日；二期款208000元，缴付日期为2015年5月12日。叶某某在该《签约确认表》签名确认。
原、被告在庭审时均确认双方在2015年5月5日签署过一份《商铺买卖合同》。原告签订该合同完毕后，在2015年5月6日填写了一份《【潮荟APM】特殊申请表》，向被告提出申请将买方的名字更改为其儿子，将其先前签订的《商铺买卖合同》作废，在2015年5月18日第二次付款日期前重新签订《商铺买卖合同》。被告在庭审时也确认当时考虑到原告要变更买受人，同意将付款日期、签订合同日期迟延至2015年5月18日。
2015年5月17日原告填写了一份《【潮荟APM】特殊申请表》，认为原告在认购涉案商铺时不清楚商铺抵押情况，现涉及到该商铺购买不能及时办理商铺产权过户手续和及时交付使用，认购方申请撤销该商铺认购书，并要求退还已支付的预付房款52000元。
2015年5月18日原告前往广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局查询打印涉案商铺的房地产权情况证明，及房地产他项权明细，文件显示涉案商铺已抵押给渤海银行股份有限公司广州分行。
2015年5月22日原告的亲属“叶静萍”向被告填写了一份《【潮荟APM】特殊申请表》，申请在认购书备注一栏中加上已抵押给银行的内容，并申请先付50%的购铺款130000元，同时签署《商铺买卖合同》，余款50%铺款130000元于该商铺解押后支付。
2015年5月24日被告将涉案商铺另行出售给他人。原、被告后来也一直未再签订《商铺买卖合同》。因叶某某与新力潮荟公司无法就涉讼物业买卖事宜协商一致，原告向本院提起诉讼。
以上事实，由双方当事人提供的证据以及本院的庭审笔录等证据证实。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。2015年5月5日，冼某某作为出售方，新力潮荟公司作为委托代理人，与叶某某作为认购方签订的《商铺认购书》（编号：0001453）是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应遵照履行。从法律性质而言，签订认购书是当事人为将来订立确定本约而达成的合意，认购书为预约合同，是独立有效的合同。双方在签订《商铺认购书》后，各自所负有的义务即为实现交易，按公平交易原则及诚实信用原则，循着认购书确立的原则，填充缺失条款，明确不确定条款，完成磋商签订房屋买卖合同，使认购书确立的原则、计价标准等核心条款在房屋买卖合同中得以全面体现。原、被告确认在2015年5月5日双方签署过一份《商铺买卖合同》，但事后双方均同意终止上述《商铺买卖合同》，并同意在2015年5月18日前重新签订《商铺买卖合同》。由于原、被告在磋商签署《商铺买卖合同》过程中不能协商一致，原告叶某某在多次填写并向被告提交的《【潮荟APM】特殊申请表》中表示对涉案房屋抵押情况存在疑虑，并担心因抵押情况影响到商铺产权过户。由于商铺的抵押情况是房屋买卖合同中所涉及的核心内容，被告的销售人员告知原告涉案商铺抵押权人为工商银行，与该商铺抵押给渤海银行广州分行事实有误，在原告的多次要求后，被告也未对此及时披露该信息答复原告并与原告进行磋商，导致原告对购买房屋交易产生不安全感，被告也将短期内将房屋出售给他人，双方最终未如期完成签订《商铺买卖合同》。由于原、被告不能协商签订房屋买卖合同，双方签订的《商铺认购书》作为预约合同，不能实现其合同目的，原告起诉要求解除《商铺认购书》（编号：0001453）的主张，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。原、被告在诉讼中确认叶某某已就涉讼商铺支付了购房款52000元，虽然在新力潮荟公司就该款项开具的收据中没有载明各款项的性质及金额，但根据《商铺认购书》中付款期限的约定及原告签署的《签约确认表》，可以认定叶某某就涉讼物业支付定金50000元，首期楼款2000元。原告起诉要求被告返还已付款项，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。出售方冼某某与叶某某最终未能签订《商铺买卖合同》，原、被告皆未举证证明对方在协商签订《商铺买卖合同》过程中违背诚实信用原则，恶意磋商或具有缔约过失，因此，本院认定未能签订房屋买卖合同的原因是双方不能协商一致，不可归责于任何一方。在《商铺认购书》解除之后，对于原告要求返还定金及首期款共52000元的诉请，本院予以支持。由于被告自2015年5月5日收取了原告支付了52000元，原告又不能实现购买商铺的合同目的，由此导致原告经济损失，原告起诉要求被告以购房款52000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2015年5月5日起计算至该款返还之日止支付利息，该诉讼请求合理，本院予以支持。至于原告起诉要求被告支付为处理本案纠纷产生的交通费1960元，由于该款并非合同纠纷必然产生的费用，对此项诉讼请求，本院予以驳回。在本案中，冼某某是委托新力潮荟公司代理销售涉案商铺，在《商铺认购书》中，冼某某作为出售方，是合同签订主体，新力潮荟公司是作为委托代理人的身份签订合同，因此，上述返还款项及支付利息义务应由冼某某承担，新力潮荟公司对此不承担上述民事责任。对于原告的其他诉讼请求，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：
一、解除原告叶某某与被告冼某某签订的《商铺认购书》（编号：0001453）；
二、被告冼某某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告叶某某返还已支付的定金、首期购房款52000元以及支付利息（利息的计算方式为：以52000元为本金，自2015年5月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至该款项清偿之日止）；
三、驳回原告叶某某的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5200元，由被告冼某某负担3700元，原告叶某某负担1500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。
审 判 长 曾 强
人民陪审员 李丽娥
人民陪审员 朱杏梅
二〇一六年九月十三日
书 记 员 范津津