贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终5492号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京优信丰顺路宝机动车拍卖有限公司，住所地北京市xx区xx号楼x层xx号。
法定代表人：黄硕，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曹岭贵，男，xxxx年x月x日出生，汉族，该公司员工，住天津市滨海新区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州神龙物资贸易有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区xxxx号。
法定代表人：刘兴树，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李兴华，贵州黔鹰律师事务所律师。
上诉人北京优信丰顺路宝机动车拍卖有限公司（以下简称优信丰公司）因与被上诉人贵州神龙物资贸易有限公司（以下简称：神龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区法院（2017）黔0102民初3993号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
优信丰公司上诉请求：撤销原判，依法改判，本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、一审程序严重违法，被上诉人起诉时要求解除双方于2015年8月17日签订的《房屋租赁合同》，开庭时变更诉讼请求要求解除2015年8月17日签订的《房屋租赁合同》及2016年9月5日上诉人与刘兴树签订的《房屋租赁合同》。当庭变更诉讼请求后，法庭未依法给上诉人答辩期，也未询问上诉人是否需要答辩期，剥夺了上诉人依法享有的答辩权。二、刘兴树与上诉人签订的合同，合同主体是个人，协议明确约定开票方为刘兴树个人。即合同当事人变为刘兴树，而不是被上诉人，原判认定刘兴树的个人行为代表公司违反了税务要求及相关法律规定。三、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》明确约定被上诉人应当提供房产具有出租权的有效证明，但被上诉人一直未能提供，场地所有人的工作人员还曾上门找过上诉人表示其未同意出租，让上诉人尽快搬离。在被上诉人长期无法提供具有出租权有效证明的情况下，上诉人口头告知被上诉人后搬离，被上诉人也口头予以认可。即便其不同意搬离，上诉人也有权解除合同。上诉人一审中主张，房屋面积不足合同约定的4000平方米，一审法院未予同意上诉人要求勘测的请求，未能查明事实。四、因被上诉人的违约行为导致上诉人提前搬离，给被上诉人造成实际损失，对此应予支持。五、一审法院查明被上诉人未支付56000元保证金，但在判决中酌情退还28000元，同时判令上诉人承担违约金，没有任何依据。
被上诉人神龙公司答辩称，房屋租赁合同合法有效，在承租期间，上诉人未对合同提出异议。撤销权的行使有法律规定的期限，上诉人擅自搬离违反了合同约定，保证金应当不予退还。一审认定上诉人违约合法有据。
神龙公司向一审法院起诉请求：1、解除2015年8月17日神龙公司与优信丰公司签订的《房屋租赁合同》及2016年9月5日神龙公司与优信丰公司签订的《房屋租赁合同》；2、优信丰公司支付违约金556983.63元；3、本案诉讼费由优信丰公司承担。
优信丰公司向一审法院提出反诉请求：1、神龙公司向优信丰公司出具金额172200元的房租费发票（2016年6月1日至2016年11月30日期间，其中2016年6月至8月31日共计84000元，2016年9月1日至11月30日共计88200元）；2、确认2015年8月17日双方签署的《房屋租赁合同》已经解除；3、神龙公司退还优信丰公司租房保证金56000元；4、神龙公司赔偿优信丰公司因违约造成的损失63440元；5、反诉诉讼费由神龙公司承担。
一审法院认定事实：2015年8月17日，神龙公司（甲方）与优信丰公司（时名称为北京丰顺路宝网络信息技术有限公司，于2016年4月18日名称变更为优信丰公司。乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方出租给乙方房屋及场地位于贵阳xxx内，出租总面积4000平方米，该房屋为厂房及办公区域；租赁期限自2015年9月1日至2020年8月31日；第一年租金为336000元，从第二年起每年按5%递增。乙方应于双方在签订租赁合同之日起5个工作日前支付甲方第一次费用84000元，作为前三个月租金即2015年9月1日至2015年11月30日，并支付甲方56000元作为保证金，共计支付14万元；租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，乙方应按合同当期租金总额的30%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋及场地转租、转借、抵押担保给他人使用……（4）拖欠房租累计一个月以上的；在租赁期内，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，应按上述费用总额的30%支付甲方滞纳金。该合同并对其他相关事项进行了约定。合同签订后，优信丰公司向神龙公司支付了2015年8月至2016年6月期间的租金，其中2015年8月27日支付的租金为14万元（含保证金56000元），此后又支付2016年6至9月租金84000元、9月1日至10月31日租金88200元给神龙公司。2016年9月5日，刘兴树（出租方）与优信丰公司（承租方）签订《租赁合同》，内容除与前份合同一致外，另增补备注：“2016年6月1日至2016年8月31日房租已付，因税点问题，暂未开取发票。现重新签订合同后，甲方应补上季度发票给乙方，因考虑到税点问题，再超出原税费（2568.93元）之后的金额，乙方分担剩余部分，开票方为刘兴树”。2016年11月优信丰公司搬离出租场地。现神龙公司诉至一审法院，提出诉请同前。另查，刘兴树为神龙公司法定代表人，其陈述2016年9月5日所签订的合同，系代表神龙公司所签订。
一审法院认为，神龙公司与优信丰公司于2015年8月17日签订的《租赁合同》，意思表示真实，内容部违反国家法律、法规的强制性规定，属有效合同，具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，优信丰公司按照合同约定向神龙公司支付了保证金56000元及租金，并实际使用了所租赁的场地。2016年9月5日，神龙公司法定代表人刘兴树与优信丰公司签订《租赁合同》，内容增加了“备注”部分，神龙公司、刘兴树均已陈述该合同系代表神龙公司签订，且优信丰公司支付的租金亦是支付给神龙公司，故刘兴树与优信丰公司签订该合同应为履行职务行为，优信丰公司所述该合同系个人行为的陈述不能成立。现优信丰公司已搬离租赁场地，该场地亦已出租给他方，合同已不能继续履行，神龙公司请求解除该两份租赁合同，符合法律规定，故依法予以支持。优信丰公司辩称双方口头协商一致同意于2016年11月30日解除《租赁合同》，神龙公司不认可，优信丰公司亦未对此提交证据，故不予采信，对优信丰公司提出的确认2015年8月17日签订的《租赁合同》已经解除的反诉请求，不予支持。两份《租赁合同》均约定“乙方在租赁期限内提前两个月以书面形式告知甲方解除租赁合同，乙方无需承担违约责任”，现优信丰公司在合同约定的期限内自行搬离场地终止租赁关系，也未提交提前两个月以书面形式告知神龙公司解除合同的证据，其行为已属违约。优信丰公司称在2016年11月搬离场地后，神龙公司于次月即将该场地另租他人，神龙公司不予认可，优信丰公司提交的证据不能证明自己的主张，应按神龙公司自认于2017年3月将场地另租他人予以认定。按双方合同约定，2016年11月至2017年3月共计4个月的租金应为117600元，按合同“按当期租金总额的30%向甲方支付违约金”的约定，优信丰公司应向神龙公司支付违约金35280元，对神龙公司的诉请部分予以支持。优信丰公司存在上述违约行为，但神龙公司亦存在未按合同约定提供出租场地的产权证明、未足额开具发票等违约行为，双方均未全面的履行合同义务，现双方签订的《租赁合同》已解除，对优信丰公司要求退还保证金56000元的反诉请求，酌情支持28000元。优信丰公司支付给神龙公司的房租费用中，神龙公司尚有172200元的发票未开具给优信丰公司，而开具发票是神龙公司的义务，《房屋租赁合同》中亦有“甲方须在收到房租的7个工作日内开具正规发票给乙方”的约定，对优信丰公司反诉诉请神龙公司开具发票的诉请予以支持。至于优信丰公司反诉要求神龙公司赔偿因违约造成的损失63440元的反诉诉请，优信丰公司陈述该费用是搬离场地产生的费用，而优信丰公司系自行搬离，其要求神龙公司承担此费用缺乏依据，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、解除贵州神龙物资贸易有限公司与北京优信丰顺路宝机动车拍卖公司于2015年8月17日签订的《租赁合同》；二、解除贵州神龙物资贸易有限公司与北京优信丰顺路宝机动车拍卖有限公司于2016年9月5日签订的《租赁合同》；三、北京优信丰顺路宝机动车拍卖有限公司于判决生效后十日内，支付违约金35280元给贵州神龙物资贸易有限公司；四、贵州神龙物资贸易有限公司于判决生效后十日内，退还保证金28000元给北京优信丰顺路宝机动车拍卖有限公司；五、贵州神龙物资贸易有限公司于判决生效后十日内，向北京优信丰顺路宝机动车拍卖有限公司出具金额为172200元的房租费普通发票；六、驳回贵州神龙物资贸易有限公司的其余诉讼请求；七、驳回北京优信丰顺路宝机动车拍卖有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6029元（其中本诉案件受理费9370元减半收取4685元，反诉案件受理费1344元），由贵州神龙物资贸易有限公司负担4000元，北京优信丰顺路宝机动车拍卖有限公司负担2029元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于合同主体的问题，刘兴树与上诉人签订的《租赁合同》备注约定：“2016年6月1日至2016年8月31日房租已付，因税点问题，暂未开取发票。现重新签订合同后，甲方应补上季度发票给乙方，因考虑到税点问题，再超出原税费（2568.93元）之后的金额，乙方分担剩余部分，开票方为刘兴树”。其余内容与上诉人、被上诉人2015年8月27日签订的《租赁合同》一致。在合同履行过程中，上诉人向被上诉人神龙公司支付房屋租金，由被上诉人向上诉人提供租赁场地。可见，上诉人与刘兴树签订的合同是对前一合同关于开具发票问题的补充约定，而合同的主要权利义务仍是由上诉人、被上诉人享有和履行。因此上诉人主张2016年9月签订的《租赁合同》合同当事人为刘兴树不能成立，本院对该上诉理由不予采信。
关于一审程序问题。神龙公司《起诉状》的第一项诉讼请求为：判令解除《房屋租赁合同》。而本案涉及二份房屋租赁合同，故一审庭审中神龙公司对其第一项诉讼请求明确为：解除2015年8月17日神龙公司与优信丰公司签订的《房屋租赁合同》及2016年9月5日神龙公司与优信丰公司签订的《房屋租赁合同》，不属于变更诉讼请求的情形。上诉人主张被上诉人变更诉讼请求而未给予其答辩期并无事实依据，该上诉理由不能成立。
关于上诉人是否存在违约的问题，上诉人主张其提前搬离场地是由于被上诉人无法提供对租赁场地具有出租权的有效证明，且租赁场地未达到合同约定的面积。根据本案查明的事实，被上诉人虽然未能提供出租场地的产权证明，履行合同存在一定瑕疵，但是上诉人并未举证因场地权属问题影响其正常使用，亦未对其主张场地面积不足4000平方米进行举证。故对上诉人该主张本院不予采信，对上诉人要求赔偿损失的诉讼请求本院不予支持。因上诉人提前终止履行合同，未以书面形式提前告知被上诉人，违反了合同约定，原判判令上诉人承担违约责任并无不当，本院予以维持。鉴于神龙公司未能提供出租场地的产权证明，亦未按照合同约定开具足额发票，未全面履行合同义务。故在上诉人承担违约责任的同时，神龙公司应将收取的56000元保证金应予退还。
综上，上诉人优信丰顺公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初3993号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项、第七项；
二、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初3993号民事判决第四项为：贵州神龙物资贸易有限公司于本判决生效之日起十日内退还北京优信丰顺路宝机动车拍卖有限公司保证金56000元。
如果未按本判决指定期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6029元，由贵州神龙物资贸易有限公司负担5018元，由北京优信丰顺路宝机动车拍卖有限公司负担1011元；二审案件受理费12058元，由贵州神龙物资贸易有限公司负担4369元，由北京优信丰顺路宝机动车拍卖有限公司负担7689元。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭伦禹
审 判 员 田 勇
审 判 员 刘 劼
二〇一七年十二月五日
法官助理 Ｘ Ｘ
书 记 员 万炫兵