北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0111民初10388号
原告王恩来，男，1963年10月22日出生，住北京市房山区。
委托代理人米来福，北京市博维律师事务所律师。
委托代理人翟晓阳，北京市博维律师事务所实习律师。
被告徐见山，男，1970年9月13日出生，住北京市房山区。
委托代理人徐敬，男，1983年8月11日出生，北京玉杬昊休闲健身有限公司经理，住北京市房山区。
委托代理人田倩，女，1986年12月8日出生，北京玉杬昊休闲健身有限公司会计。
第三人北京日兴嘉州商业经营管理有限公司，住所地北京市房山区长阳镇昊天北大街48号加州水郡东区商业中心D06。
法定代表人张彬，董事长。
委托代理人王慧，女，1984年6月15日出生，住山东省青州市东夏镇姜庙村***号，现住单位宿舍。
第三人北京日兴房地产发展有限公司，住所地北京市房山区长阳镇昊天北大街48号208号楼。
法定代表人王辉，董事长。
委托代理人靳丽娜，北京市建诚律师事务所律师。
委托代理人王奇，北京市建诚律师事务所律师。
原告王恩来诉被告徐见山、第三人北京日兴嘉州商业经营管理有限公司（以下简称管理公司）、第三人北京日兴房地产发展有限公司（以下简称日兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员王保新担任审判长，会同审判员肖海珅、审判员李亚丽组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王恩来的委托代理人米来福、翟晓阳，被告徐见山的委托代理人徐敬、田倩，第三人管理公司的委托代理人王慧，第三人日兴公司的委托代理人靳丽娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王恩来诉称：2014年12月22日，日兴公司与被告徐见山双方签订了房屋租赁合同。日兴公司将位于北京市房山区×镇×商业中心房屋出租给被告经营使用，出租房屋建筑面积为1800.24平方米，租赁期限为5年4个月，自2015年1月1日至2020年4月30日；2015年1月1日至2016年6月30日租金标准为每日每平方米0.74元，2016年7月1日至2019年6月30日租金标准为每日每平方米0.78元，2019年7月1日至2020年4月30日租金标准为每日每平方米0.82元；租金支付方式为每12个月支付一次租金，租金在每个付款期的最后30日前一次性支付下一个付款期的租金；被告还应按每日每平方米0.65元的标准交纳商业管理费即物业费，合同同时约定未按约定支付租金和商业管理费的按逾期未交款总额每日千分之三的违约金。
2015年1月26日，原告与日兴公司签订北京市商品房买卖合同，原告以1900余万元的价格购买了日兴公司出租给被告徐见山的上述1800.24平方米的房屋，原告承受了该房屋租赁合同出租人的权利义务。
截止到2016年7月31日，被告一直未向原告支付2016年1月1日至2016年7月31日期间的租金285986.12元以及同期的商业管理费249243.23元。原告多次催收并于2016年5月18日进行了公证催收，但被告均置之不理。
被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故提起诉讼。请求：1、请求判令解除2014年12月22日徐见山与第三人北京日兴嘉州商业经营管理有限公司、北京日兴房地产发展有限公司签订的房屋租赁合同并返还原告其承租的北京市房山区×镇×中心×房屋，房屋建筑面积1800.24平方米。2、要求被告向原告支付自2016年1月1日至2016年7月31日租金285986.12元。3、判令被告向原告支付自2016年1月1日至2016年7月31日物业费249243.23元。4、判令被告向原告支付自2015年1月27日至2015年9月6日滞纳金292521.06元及2016年1月1日至2016年7月31日的滞纳金342011.97元，以上共计634533.03元。5、要求被告支付原告违约金243122.41元。6、判令被告按照房屋租赁合同的约定向原告支付自2016年8月1日起到实际返还房屋之日止的房屋租金及商业管理费，房屋租金按0.78元/天/平方米计算、商业管理费按0.65元/天/平方米计算。7、本案诉讼费由被告承担。
被告徐见山辩称：2014年12月22日，答辩人与北京日兴房地产发展有限公司、北京日兴嘉州商业经营管理有限公司三方签订《房屋租赁合同》，答辩人租赁位于北京市房山区×镇×中心×房屋。答辩人与原告不存在房屋租赁、物业管理合同关系，原告诉答辩人主体不适格，故原告无权向答辩人主张2016年1月1日至2016年7月31日租金及以后租金，原告主张物业费也无法律依据。答辩人不存在违约行为，不应承担违约责任和滞纳金。原告于2015年1月26日自日兴公司购买了租赁房屋，成为租赁房屋房主的事实是答辩人收到起诉书及证据时才得知。2015年7月，答辩人听说租赁房屋已出售，2015年7月7日，日兴公司、答辩人及杨春光三方就换签《房屋租赁合同》进行协商，因杨春光无法提供租赁房屋的房产证及房屋所有权人授权其签订换签合同的授权委托书等材料，且杨春光提供换签合同的出租方为莱恩堡投资控股（北京）有限公司，要求答辩人将商业管理费交纳至该公司账户，改变了原三方租赁合同权利义务，故换签未成功。因答辩人不知租赁房屋新的所有权人是谁，故2015年12月15日答辩人按原《房屋租赁合同》向日兴公司交纳租金，日兴公司以新的房屋所有权人不让其代收房屋租金及商业管理费为由拒绝接收答辩人交纳的租金，导致2016年1月1日至2016年7月31日期间租金无处可交。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应予以驳回。
第三人日兴公司称：原告的诉讼请求与我公司没有关系，按照原告与我公司的商品房买卖合同补充协议第一条的约定，自原告向出卖人付清全款之日起视为原告与我们办理完交接手续，同时商品房买卖合同约定原告自付清房款时起，原告就有出租权利和出租人的义务。我公司通知过原、被告换签房屋租赁合同，在2015年7月7日，徐见山的代理人徐敬和润德富大厦经理杨春光就本案涉案房屋，三方进行过协商，但是杨春光没有出示产权证，徐见山不知道是否为产权人，杨春光当时说是代表原告去的，但是没有委托手续，所以被告不确定是否存在委托关系，而且当时杨春光没有使用我们提供的房屋租赁合同而是提供了新的租赁合同，新的租赁合同的出租人是莱恩堡投资控股（北京）有限公司，而不是原告，所以一方违反权利在先。关于房屋租金及押金移交，我们已经将2015年1月27日至2015年12月31日的租金451060.82元及押金20万元移交给原告王恩来，所以后续发生的事情与我公司没有关系了。
第三人管理公司称：我公司同意日兴公司的意见，本案与我们没有关系，针对原告要求解除房屋租赁合同，我公司不发表意见。
经审理查明，2014年12月22日，日兴公司（出租方，甲方）与被告徐见山（承租方，乙方）及管理公司（商业管理方，丙方）三方签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：日兴公司将位于北京市房山区×镇×中心×房屋出租给徐见山经营使用，管理公司是该房屋的商业管理服务单位，愿意为徐见山提供商业服务，徐见山同意接受管理公司提供的商业服务，并同意支付相关费用。日兴公司出租房屋建筑面积为1800.24平方米，租赁期限为5年4个月，自2015年1月1日起至2020年4月30日止；租金按租赁房屋的实测建筑面积计算，2015年1月1日至2016年6月30日每天每平方米租金为0.74元，2016年7月1日至2019年6月30日每天每平方米为0.78元，2019年7月1日至2020年4月30日每天每平方米为0.82元。租金支付方式为每12个月支付一次租金，租金在每个付款期的最后30日前一次性支付下一个付款期的租金。如果徐见山逾期支付任何一期租金，每逾期一天应向甲方支付应付但未付款项每天千分之三的违约金，逾期超过10天的，日兴公司有权解除本合同。徐见山自本合同签订之日向日兴公司支付押金20万元。徐见山保证按时向管理公司交纳商业管理费，商业管理费自2015年1月1日开始交纳，标准为每天每建筑平米0.65元，每年商业管理费金额合计427106.94元。
2014年12月30日，日兴公司向徐见山出具补充说明一份，内容为：我司于2014年12月22日与徐见山（男、汉族、身份证号：×××）签订了关于北京市房山区×镇×中心×房屋的租赁合同，由于该房屋漏水、中央空调管道漏水、下水管道长期堵塞等原因，经与承租人徐见山协商，合同签订后第一年度（即2015年度）的房屋租金及物业费可延期缴纳，于2015年9月30日前缴纳齐全即可。特此说明。
2015年1月26日，原告王恩来与日兴公司签订《北京市商品房现房买卖合同》。合同约定：日兴公司将出租给被告徐见山的位于北京市房山区×镇×中心×房屋，以1916.4920万元的价格出售给原告王恩来。同日，王恩来与日兴公司签订《北京市商品房现房买卖合同》补充协议。补充协议第六条第13款约定，买受人已经知情并认可租赁合同的内容，买受人同意按照出卖人与承租人签订的租赁合同执行直至租赁合同终止。在买受人向出卖人支付完全部房价款后，买受人便享有租赁合同中约定的出租人的权利、并承担租赁合同中约定的出租人的义务。《北京市商品房现房买卖合同》签订后当日，原告王恩来将1916.4920万元的房款付清日兴公司。
2015年7月3日，日兴公司向徐见山发出关于欠费及产权变更后换签《租赁合同》的公函一份。内容为：2015年1月1日您与我司签订了位于北京市房山区×镇×中心×房屋的《房屋租赁协议》。依约您应于2015年1月1日前缴纳租金451608.20元（15.1.27-15.12.31）、商业管理费213553.47元（15.7.1-15.12.31）。鉴于您已严重违约，依据合同第十七条第2.4、4条款之规定，我司有权解除合约，另每逾期一日，按逾期缴纳款项总额的千分之三收取滞纳金。2015年2月3日，我司以书面函告上述房屋自2015年1月27日起产权由我司变更为王恩来。因此该合同租金及管理费自2015年1月27日向王恩来支付，并及时换签《租赁合同》。鉴于上述您欠费及合同换签事宜，现我司正式书面函告您、新产权人于2015年7月7日下午14:00在A座三层商业公司会议室三方协商具体事宜。
2015年7月7日，日兴公司代理人陈伟、王惠，徐见山代理人徐敬及王恩来委派的杨春光，就北京市房北京市房山区×镇×中心×房屋租赁合同换签一事进行了三方协商，因杨春光未能出示房屋房产证及王恩来的委托书等原因，承租人徐见山当日未同意换签租赁合同。关于换签房屋租赁合同一事，三方协商未果。
2015年7月6日，王恩来购买的位于北京市房山区×镇×中心×房屋取得房屋所有权证书。
2015年9月30日前，徐见山分别向日兴公司、管理公司交纳了押金及2015年度的租金、商业管理费。后日兴公司将其所收取徐见山的租金及押金转交给付王恩来。
根据日兴公司、徐见山、管理公司三方所签《房屋租赁合同》约定，徐见山应于2015年12月1日前分别向日兴公司、管理公司交纳2016年度租金及商业管理费，但徐见山未按期交纳。后王恩来代替被告徐见山向管理公司交纳了2016年1月1日至2016年7月31日商业管理费248073.07元。
2016年1月4日，王恩来向日兴公司发出协助催收函一份。在该份催收函中，王恩来通知日兴公司自接到本通知之日起三日内协助本人向徐见山催缴欠款，督促徐见山将所欠2016年度租金926493.51元及违约金86163.90元打入其在中国建设银行股份有限公司北京南十里居支行的账户。后徐见山仍未交纳2016年度租金。
2016年5月18日，北京市中信公证处接受王恩来申请，对王恩来委托杨春光向徐见山送达《催收函》进行保全证据公证。2016年5月18日，北京市中信公证处公证人员唐骞、朴永钢会同杨春光来到位于北京市房山区×镇×中心的子轩足道长阳店前台，因徐见山不在店内，杨春光向一位自称为“程”姓的经理递交了《催收函》一份。该催收函通知徐见山将所欠2016年度租金926493.51元及违约金86163.90元打入王恩来在中国建设银行股份有限公司北京南十里居支行的账户，否则由此产生法律后果均由徐见山承担。
徐见山收到上述《催收函》后，于2016年5月23日复函日兴公司，称由于对方始终未出示房产证且洽谈换签合同的相关人员并未持有真实有效的授权委托书，故其本人与对方就换签合同事宜始终未达成一致，关于2016年度租金，其本人已多次要求缴纳至贵公司，但由于王恩来不再让贵公司代为收取，故相关费用未能按合同约定交纳。
2016年7月28日，原告王恩来诉至本院。审理过程中，双方当事人均申请调解，经本院多次调解，双方未能达成一致意见。
上述事实，有双方当事人陈述；原告提交的北京市商品房现房买卖合同、房屋所有权证、房屋租赁合同、公函及协助催收函、划账记录、公证书、北京日兴房地产发展有限公司情况说明；被告提交的关于三方协商结果说明、北京日兴房地产发展有限公司补充说明、关于《催收函》回复、房屋租赁合同；第三人日兴公司提交的收据、转账支票存根、资金使用申请单、银行回单等在案佐证。
本院认为：第三人管理公司、日兴公司与被告签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思的表示，其内容不违反国家法律规定，该合同合法有效。根据法律规定，租赁合同履行过程中租赁房屋发生所有权变动的，房屋所有权变动的时间为新的租赁关系成立的时间，转让房屋双方对此另有约定的，从其约定。
首先、关于房屋租赁合同是否应予解除问题？本院认为，2015年1月26日，原告与日兴公司签订房屋买卖合同，日兴公司将其出租给被告的房屋出售给原告，原告于当日将房款付清，根据转让方日兴公司与受让方王恩来所签房屋买卖合同约定，在买受人向出卖人支付完全部房价款后，买受人便享有租赁合同中约定的出租人的权利、并承担租赁合同中约定的出租人的义务。根据该约定，2015年1月27日，原告王恩来与被告徐见山即成立了新的租赁关系。根据查明的事实，2015年12月31日前的租金，被告徐见山现已交清。关于2016年度的租金，根据管理公司、日兴公司与被告三方所签房屋租赁合同的约定，被告徐见山应于2015年12月1日前付清，但在原告购得涉案房屋后，经日兴公司及原告多次催告，被告至今未按约定期限支付租金，已构成违约，应承担违约责任。在房屋租赁合同关于违约责任中约定：“如果徐见山逾期支付任何一期租金，每逾期一天应向甲方支付应付但未付款项每天千分之三的违约金，逾期超过10天的，日兴公司有权解除本合同”。依据该约定，现原告要求解除房屋租赁合同，本院予以支持。合同解除后，被告应将承租的房屋返还给原告，同时，原告应将收取被告的押金20万元予以返还。
其次、原告要求被告支付自2016年1月1日起至实际返还房屋之日止房屋租金的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。
第三、合同履行期间，被告未按合同约定向管理公司交纳2016年1月1日至2016年7月31日的商业管理费（即原告所诉物业费）249243.23元，致使原告待其垫付给管理公司，故该笔费用，被告应给付原告。2016年8月1日以后的商业管理费，因原告未实际垫付，且原告不是主张商业管理费的权利主体，故本院对原告要求被告支付2016年8月1日以后商业管理费的诉讼请求，不予支持。
第四、原告要求被告支付自2015年1月27日至2015年9月6日滞纳金292521.06元，因在2014年12月30日日兴公司向徐见山出具补充说明中已承诺2015年度的房屋租金及物业费可延期缴纳，于2015年9月30日前缴纳齐全即可，故原告要求被告支付该期间违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告支付2016年1月1日至2016年7月31日的滞纳金342011.97元的诉讼请求及要求被告支付违约金243122.41元的诉讼请求，本院认为，因被告确实存在延期缴纳2016年度租金的违约事实，但原告依据房屋租赁合同第四条第4款及第十七条第1款主张两笔违约金，虽有合同约定，但属于条款竞合，且被告申请对租赁合同中约定的违约金标准予以降低，故本院确定被告应向原告支付违约金数额为243122.41元，原告主张违约金过高部分，本院不予支持。
被告不同意解除房屋租赁合同、不同意给付物业费（商业管理费）、不同意支付违约金的辩解理由，证据不足，本院不予采信。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除被告徐见山与第三人北京日兴嘉州商业经营管理有限公司、第三人北京日兴房地产发展有限公司于二○一四年十二月二十二日签订的房屋租赁合同。
二、被告徐见山于本判决生效后十日内返还原告王恩来位于北京市房山区×镇×中心×房屋（房屋建筑面积为1800.24平方米）。
三、原告王恩来于本判决生效后十日内返还被告徐见山押金二十万元。
四、被告徐见山于本判决生效后十日内给付原告王恩来自二○一六年一月一日起至房屋返还之日止的租金（计算标准：自二○一六年一月一日起至二○一六年六月三十日为每天每建筑平方米0.74元；自二○一六年七月一日起至房屋返还之日为每天每建筑平方米0.78元）。
五、被告徐见山于本判决生效后十日内给付原告王恩来商业管理费二十四万九千二百四十三元二角三分。
六、被告徐见山于本判决生效后十日内向原告王恩来支付违约金二十四万三千一百二十二元四角一分。
七、驳回原告王恩来的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万七千五百一十六元，由原告王恩来负担七千八百六十六元（已交纳）；由被告徐见山负担九千六百五十元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判长 王保新
审判员 肖海珅
审判员 李亚丽
二〇一七年六月二十二日
书记员 张 雪