北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终3399号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京龙湖酒店管理有限公司，住所地北京市东城区光明西街1号。
法定代表人金志刚，总经理。
委托代理人吴宁，北京市汉和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告)北京显像管总厂，住所地北京市东城区光明西路*号。
法定代表人韩燕强，总经理。
委托代理人施军，北京大成律师事务所律师。
委托代理人王力博，北京大成律师事务所律师。
原审第三人汉庭星空（上海）酒店管理有限公司北京光明西路分公司，住所地北京市东城区光明西街1号。
负责人陈安东，经理。
原审第三人汉庭星空（上海）酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区杨高中路2108号2号楼五层。
法定代表人何晖，执行董事。
上列二原审第三人之共同委托代理人陈瑶，男，1987年1月3日出生。
上诉人北京龙湖酒店管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第11855号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年9月，北京显像管总厂（下称显像管总厂）起诉至原审法院称：2003年12月30日，我单位与北京龙湖酒店管理有限公司（下称龙湖酒店）签订《租赁合同》，约定我单位将位于原崇文区光明西街1号的两处房屋1号、2号楼（下称涉案房屋）出租给龙湖酒店使用，租赁期限自2003年12月1日至2013年11月30日；合同另约定在未征得我单位同意时，龙湖酒店无权转租、转包他人，否则视为违约。合同签订后，双方又于2005年8月30日、2007年9月6日、2007年9月25日签订三份补充协议。合同履行中，龙湖酒店有重大违约行为：第一、截止2010年12月31日，龙湖酒店拖欠我单位租金1180000元；第二、龙湖酒店在2010年将涉案房屋部分面积租于汉庭星空（上海）酒店管理有限公司北京光明西路分公司（下称汉庭酒店光明西路分公司），并在与其签约过程中伪造了我单位公章；第三、龙湖酒店拖欠我单位2012年1月1日至2012年6月30日期间的租金1675000元。我单位认为龙湖酒店的行为已经构成重大违约，故诉至法院，请求判令：1、确认龙湖酒店转租的行为是严重违约；2、龙湖酒店支付拖欠租金1180000元（截止2010年12月31日）；3、龙湖酒店支付因拖欠1180000元租金及违法转租而产生的违约金502500元；4、龙湖酒店支付2012年1月1日至2012年6月30日期间的租金1675000元，并支付滞纳金243880元、违约金251250元。5、确认我单位与龙湖酒店之间的合同关系在2013年11月30日到期终止。
龙湖酒店辩称：2003年12月30日，显像管总厂与我公司签订《租赁合同》，显像管总厂将涉案房屋出租给我公司，我公司出资39000000元将1号楼、2号楼等陈旧厂房改造装修成为餐饮、酒吧、客房为一体的多用途建筑群体，将其中1号楼3-6层改造成龙湖温泉酒店。为给顾客提供更优质服务，经显像管总厂同意，2011年1月14日，我公司与汉庭酒店光明西路分公司签署《合作协议》，双方合作经营酒店。2011年3月30日，显像管总厂盖章进行书面确认，同意将上述房屋中5500平方米的房屋以合作方式提供给汉庭酒店光明西路分公司使用，使用期限为8.5年，也是基于显像管总厂的盖章确认，在光明西街1号注册成立了汉庭酒店光明西路分公司并进行了工商登记。我公司认为自己没有擅自转租，且和显像管总厂之间的合同没有到期，合同期应该至我公司和汉庭酒店光明西路分公司的合同履行完毕止，我公司现在认可拖欠显像管总厂所述的租金1180000元及自2012年1月1日至今未向显像管总厂支付租金，不认可显像管总厂所述的违约金。
另为改善酒店经营条件，2011年5月12日，我公司向显像管总厂写了申请燃气改造的报告，显像管总厂同意改造，并于2011年5月23日在向北京市燃气集团有限公司第一分公司提交的《报装申请》上盖章确认（燃气公司只接受产权单位的报装）。在经显像管总厂及燃气公司同意的情况下，我公司和汉庭酒店光明西路分公司于2011年8月至10月间，进行了燃气改造的施工，并支付开口费200000元及设备款470000元（不包括人工费用）。在完成供暖设备改造后，进入供暖季，燃气公司要求显像管总厂作为产权单位在供气文件上加盖公章才能供气。但经我公司多次要求，显像管总厂仍不同意在供气文件上加盖公章，直接导致酒店无法提供暖气而停业（2011年11月-2012年3月），造成实际营业收入损失3840000元。现反诉要求：1、判令显像管总厂赔偿我公司损失3840000元；2、显像管总厂赔偿我公司新建房屋损失2000000元。
汉庭星空（上海）酒店管理有限公司（下称汉庭酒店）及汉庭酒店光明西路分公司述称：显像管总厂与龙湖酒店之间的纠纷与汉庭酒店及汉庭酒店光明西路分公司无关。
原审法院经审理确认：显像管总厂和龙湖酒店签署的《租赁合同》及后续签订的几份补充合同均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效的协议，各方均应秉着诚实信用原则，忠实履行各自权利义务。
关于显像管总厂要求确认与龙湖酒店之间的合同关系在2013年11月30日到期终止的诉讼请求，法院认为显像管总厂与龙湖酒店所签订的《租赁合同》中对于租赁期限有明确约定，即租期为2003年12月1日至2013年11月30日，无论汉庭酒店光明西路分公司在成立时向行政部门提交的企业住所（经营场所）证明上是否是显像管总厂的真实盖章，均不能视为是对显像管总厂与龙湖酒店之间租赁合同的延续，因显像管总厂与龙湖酒店对租赁合同到期后是否续期并无其他明确约定，故法院依法确认双方之间的租赁合同关系已于2013年11月30日到期终止。
关于显像管总厂要求龙湖酒店支付2010年12月31日之前的拖欠租金1180000元及2012年1月1日至2012年6月30日期间租金1675000元的诉请，理由正当，法院予以支持，龙湖酒店应立即予以支付。关于显像管总厂另持龙湖酒店因拖欠上述租金而产生违约金及滞纳金并分期、分别主张的诉请，法院认为龙湖酒店长期拖欠显像管总厂租金，其行为已经构成违约，故龙湖酒店理应向显像管总厂支付违约金；但因双方合同约定的条款即“双方必须严格遵守合同条款，否则按违约处理，违约方应接受对方按年租金总额的15%罚款”对龙湖酒店是否需对每期未付租金分别计算违约金没有明确约定，且显像管总厂并未举证证实其确因龙湖酒店拖欠租金的行为遭受了何种程度的实际损失，故法院认为龙湖酒店应付违约金的具体数额宜由法院根据龙湖酒店的违约情节、欠租的时间长度、双方的合同约定等因素后予以综合酌定；因滞纳金在性质上与违约金有重合之处，故法院一并在龙湖酒店应付的违约金数额中予以处理，不再重复处理。
至于龙湖酒店和汉庭酒店合作经营是否违约及是否需要向显像管总厂支付违约金的问题，法院认为汉庭酒店光明西路分公司在2011年4月份即已开始营业，所经营的酒店亦树立有汉庭连锁酒店大幅字样招牌，根据社会经验常识，显像管总厂对此不可能不知情。因庭审中显像管总厂并未提供证据证实其对龙湖酒店的行为在合理时间内提出过异议，直至2011年12月，显像管总厂才将龙湖酒店诉至法院，法院认为显像管总厂的主张已过合理期间，故法院对显像管总厂该部分诉请不予支持。
至于龙湖酒店要求显像管总厂赔偿其经营损失3840000元的反诉请求。首先，龙湖酒店长期无故拖欠显像管总厂大额租金，故即使显像管总厂不同意给龙湖酒店继续供气的事实属实，显像管总厂的行为也是行使合理抗辩权，并非违约行为；其次，汉庭酒店光明西路分公司实际经营的酒店并没有因为龙湖酒店所述的停止供气而少交龙湖酒店相关费用，且酒店的实际经营人是汉庭酒店光明西路分公司，并非龙湖酒店，故龙湖酒店实际经济损失无从谈起。由此，法院认为龙湖酒店此项反诉请求无事实及法律依据，不能支持。
至于龙湖酒店要求显像管总厂赔偿新建房屋损失2000000元的反诉请求。首先，新建房屋的工程造价鉴定因龙湖酒店原因无法继续，龙湖酒店应承担不利责任。其次，显像管总厂、龙湖酒店在租赁合同中明确约定“合同终止后，龙湖酒店必须保证楼房完好无损交给显像管总厂，不准拆卸与楼体连接的附着物，如果必须拆卸要恢复原样，保证楼房的完整”，从这约定可以认定显像管总厂在合同到期终止后没有赔偿龙湖酒店新建房屋损失的义务。再次，龙湖酒店提供的落款时间为2004年10月12日的《协议书》中亦有明确约定，即显像管总厂同意龙湖酒店在酒店西侧新建食堂及更衣间，一切费用及手续由龙湖酒店负责，所建房屋使用年限与龙湖酒店租用年限同步，不再发生房租费用，如果双方终止酒店合同，此协议也同时终止，龙湖酒店应将新建房屋完好无损的交给显像管总厂。由此，法院认为显像管总厂无赔偿龙湖酒店新建房屋损失的义务，龙湖酒店此项反诉请求亦无事实及法律依据。据此，原审法院于2016年1月判决：一、确认北京显像管总厂和北京龙湖酒店管理有限公司之间的租赁合同关系已于二Ｏ一三年十一月三十日终止；二、北京龙湖酒店管理有限公司于判决生效后十日内支付北京显像管总厂二Ｏ一Ｏ年十二月三十一日之前拖欠的租金一百一十八万元；三、北京龙湖酒店管理有限公司于判决生效后十日内支付北京显像管总厂二Ｏ一二年一月一日至二Ｏ一二年六月三十日期间的租金一百六十七万五千元；四、北京龙湖酒店管理有限公司于判决生效后三十日内支付北京显像管总厂违约金七十六万元；五、驳回北京显像管总厂其他诉讼请求；六、驳回北京龙湖酒店管理有限公司所有反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，龙湖酒店不服，向本院提出上诉称，我公司与显像管总厂的租赁合同已续期；显像管总厂不同意燃气公司供气，致我公司经济损失，显像管总厂应予赔偿；显像管总厂应赔偿我公司新建房屋的损失，并对新建房屋价值进行鉴定；我公司不同意支付违约金，我公司要求撤销原判第一、四、六项，依法改判显像管总厂支付我公司新建房屋损失2000000元，并驳回显像管总厂要求我公司支付违约金的诉讼请求。显像管总厂同意原判。汉庭酒店及汉庭酒店光明西路分公司未提起上诉。
经审理查明：2003年12月30日，显像管总厂与龙湖酒店签署《租赁合同》，合同约定显像管总厂将涉案房屋租于龙湖酒店，租期为2003年12月1日至2013年11月30日，租金依次递增，其中2011年1月1日至2013年12月31日期间的租金为年3350000元，龙湖酒店采取押二付一的方式支付租金，龙湖酒店交纳100000元保证金；合同还约定龙湖酒店应按约定交纳租金及水电燃气费等，如果不按期支付，须交纳滞纳金，迟延一个月后每天滞纳金为年租金的千分之五，从交滞纳金开始显像管总厂有权采取必要的措施，包括停止各种动力供应，如果龙湖酒店累计三个月不能支付房租及水电燃气费的，显像管总厂有权终止合同，龙湖酒店损失自负；合同还约定龙湖酒店不得擅自转租、转包他人，否则视为违约；合同另约定合同终止后，龙湖酒店必须保证楼房完好无损交给显像管总厂，不准拆卸与楼体连接的附着物，如果必须拆卸要恢复原样，保证楼房的完整；合同还约定双方必须严格遵守合同条款，否则按违约处理，违约方应接受对方按年租金总额的15%罚款。
2005年8月30日，显像管总厂与龙湖酒店签署《补充合同》，就涉案房屋的附属用房另租给龙湖酒店进行了约定。
2007年7月2日，显像管总厂与龙湖酒店签订《补充协议》，约定龙湖酒店于1999年在涉案房屋中的2号楼6层上方投资改造增建的酒店7层产权归显像管总厂所有，显像管总厂不另收租金，归龙湖酒店自行经营和管理，租期以主合同为准。
2007年9月6日，显像管总厂、龙湖酒店及案外人徐明良签署《补充协议》，三方明确截止2007年9月1日，龙湖酒店拖欠显像管总厂租金1100000元，龙湖酒店承诺在2007年12月31日之前付清，否则另付违约金450000元，同时龙湖酒店承诺在2008年3月31日之前支付主合同约定的保证金；案外人徐明良为龙湖酒店提供连带担保。
2007年9月25日，显像管总厂、龙湖酒店签署《租赁补充协议》，约定显像管总厂将自己的临建房交予龙湖酒店用作办公用房，期限暂定2007年10月1日至2010年9月30日。
2010年12月30日，龙湖酒店向显像管总厂出具承诺书，称“龙湖酒店因连续多年经营亏损，截止2010年12月共欠显像管总厂租金1180000元整，龙湖酒店争取在2011年12月底全部偿还”。截止原审法庭辩论终结，龙湖酒店仍未支付该笔欠款。
2011年初，龙湖酒店和汉庭酒店签署《合作协议》，约定龙湖酒店将涉案房屋中约5500平米的面积房屋与汉庭酒店合作进行酒店经营，合作期为8年，始于2011年1月20日，免租期为3.5个月。后，汉庭酒店光明西路分公司于2011年4月在涉案房屋登记注册成立，并在此经营汉庭连锁酒店。在汉庭酒店光明西路分公司成立时向公司行政部门提交的企业住所（经营场所）证明上，产权人同意将位于涉案房屋5500平米的房屋以合作方式提供给汉庭酒店光明西路分公司使用，使用期限8.5年，在产权单位盖章确认处盖有显像管总厂公章。经司法鉴定，该处显像管总厂公章字样与显像管总厂在相关部门留存的公章不一致，显像管总厂称系龙湖酒店伪造显像管总厂公章加盖，龙湖酒店称确系显像管总厂加盖，并称显像管总厂加盖公章的行为视为同意龙湖酒店与汉庭酒店之间的合作。
2011年5月，显像管总厂向北京市燃气集团公司申请在涉案房屋内增加2台商用热水器和一台中餐炒菜灶。龙湖酒店庭审中称其在2011年8月至10月间进行了燃气设备的改造施工，但称显像管总厂在后续供暖季到来后却不同意燃气公司供气，直接导致龙湖酒店经济损失，但汉庭酒店并没有因为停止供气少交合作费给龙湖酒店。龙湖酒店另提供一份落款时间为2004年10月12日的《协议书》一份，协议约定显像管总厂同意龙湖酒店在酒店西侧新建食堂及更衣间，一切费用及手续由龙湖酒店负责，所建房屋使用年限与龙湖酒店租用年限同步，不再发生房租费用，如果双方终止酒店合同，此协议也同时终止，龙湖酒店应将新建房屋完好无损的交给显像管总厂。
另查，汉庭酒店及汉庭酒店光明西路分公司称龙湖酒店在2011年1月20日就将经营场地交给汉庭酒店光明西路分公司，汉庭酒店光明西路分公司在2011年4月份就开始经营，汉庭酒店每年支付龙湖酒店费用，龙湖酒店不参加汉庭酒店分红也不承担亏损。
2013年7月24日，显像管总厂曾致函汉庭酒店及汉庭酒店光明西路分公司，称龙湖酒店擅自于2010年底将涉案房屋部分面积转租给汉庭酒店，显像管总厂已明确表示不会谅解。
再查，显像管总厂曾就本案所涉纠纷于2011年12月起诉至原审法院，原审法院于2012年12月以本案涉嫌刑事犯罪，裁定驳回了显像管总厂及龙湖酒店的反诉。显像管总厂不服一审裁定提起上诉，二审裁定驳回上诉，维持原审裁定。显像管总厂不服向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院指令本院再审，本院裁定撤销原一审裁定及原二审裁定，并指令原审法院重审。
原审中，龙湖酒店申请就新建房屋申请工程造价鉴定，后因龙湖酒店无法提供鉴定所需材料，故鉴定单位做退案处理。
上述事实，有租赁合同，补充协议及当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：显像管总厂与龙湖酒店签订的《租赁合同》及后续签订的补充合同，系双方真实意思表示，双方当事人均应按照合同约定履行义务。
根据约定，《租赁合同》于2013年11月30日到期，现无证据显示双方续签了租赁合同或就续租事项达成一致约定，故原审法院确认显像管总厂与龙湖酒店之间的租赁合同已于2013年11月30日到期终止并无不妥，本院予以维持。
龙湖酒店上诉称其与显像管总厂的租赁合同已续期，并以汉庭酒店光明西路分公司成立时提交的企业住所（经营场所）证明上盖有显像管总厂公章作为证明。显像管总厂对公章真实性不予认可。经司法鉴定，该公章字样与显像管总厂在相关部门留存的公章不一致，故对于龙湖酒店提交的企业住所（经营场所）证明，本院不予采信。因龙湖酒店未就其所主张与显像管总厂租赁合同已续期的事实提供其他充分证据，故对于龙湖酒店的该项上诉主张，本院不予采信。
龙湖酒店上诉不同意支付违约金。因龙湖酒店确存在长期拖欠租金的行为，已构成违约，应承担违约责任。原审法院根据龙湖酒店违约情节、欠租的时间长度、双方的合同约定等因素对违约金数额予以酌定并无不妥，本院予以维持。龙湖酒店该项上诉主张缺乏依据，本院不予支持。
龙湖酒店上诉主张显像管总厂不同意燃气公司供气，应对龙湖酒店燃气设备改造费用及经营收入减损等经济损失予以赔偿。龙湖酒店未提供充分证据证实其经济损失，亦未证实显像管总厂存在不同意燃气公司供气的事实。另外，2011年初，龙湖酒店就将涉案房屋中约5500平方米的面积交给汉庭酒店光明西路分公司实际经营使用，作为房屋实际使用人，汉庭酒店光明西路分公司并没有因为龙湖酒店所述的停止供气而向龙湖酒店减付相关费用。故龙湖酒店的该项上诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。
龙湖酒店上诉要求显像管总厂赔偿其新建房屋的损失，并要求对新建房屋价值进行鉴定。因双方在《租赁合同》中已约定，合同终止后，龙湖酒店必须保证楼房完好无损交给显像管总厂，不准拆卸与楼体连接的附着物，如果必须拆卸要恢复原样，保证楼房的完整。另外，双方于2007年7月2日签订的《补充协议》约定龙湖酒店增建的酒店7层产权归显像管总厂所有。双方签订的落款时间为2004年10月12日的《协议书》约定，显像管总厂同意龙湖酒店在酒店西侧新建食堂及更衣间，一切费用及手续由龙湖酒店负责，如果双方终止酒店合同，此协议也同时终止，龙湖酒店应将新建房屋完好无损的交给显像管总厂。现双方租赁合同已到期终止，基于上述约定，龙湖酒店要求显像管总厂赔偿其新建房屋的损失，缺乏依据，本院不予支持。龙湖酒店要求对新建房屋价值鉴定的主张，亦属无必要，本院不予采纳。
综上，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费37622元，由北京显像管总厂负担9971元（已交纳），由北京龙湖酒店管理有限公司负担27651元（已交纳）；反诉案件受理费26340元，由北京龙湖酒店管理有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费22800元，由北京龙湖酒店管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
审 判 员 何江恒
代理审判员 赵胤晨
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 房依彤