广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终19340号
上诉人(原审被告)：赵永雄，男，1953年6月13日出生，汉族，住广州市荔湾区。
委托诉讼代理人：赵智勇（赵永雄之子），男，1986年1月14日出生，汉族，住广州市荔湾区。
被上诉人(原审原告)：广州市住房和城乡建设委员会。住所地：广州市越秀区府前路*号大院*号楼。
负责人：王宏伟，主任。
委托诉讼代理人：张栋，男，该委员会干部。
上诉人赵永雄因与被上诉人广州市住房和城乡建设委员会（以下简称广州市住建委）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初4511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭审理本案。二审诉讼中，广州市住建委将原委托诉讼代理人林小兰、周丽莹更换为张栋。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：广州市荔湾区XX坊XX号的产别为经租，直管公房，由广州市住建委负责经营管理。2012年3月26日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（甲方）与赵永雄（乙方）签订《广州市直管房租赁合同（住宅）》约定：甲方同意将坐落在荔湾区XX路XX坊XX号首层1/2厅尾房部位的经租房出租给乙方作住宅用途，使用面积21.18平方米；租赁期限自2012年7月1日至2014年6月30日，月租金为75元；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担等等。
2012年5月20日，赵永雄向广州市荔湾区土地房屋管理所递交《住房申请书》提出三个解决方案：1、在老荔湾城区寻找独立厨厕、水电的，面积不少于60平方米的房屋进行安置；2、予以中山八路党恩新街面积不少于60平方米的安置房；3、如无提供房源则申请每月1000元住房补贴。2012年6月21日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局以荔国房群字[20XX]XX6、XX9号《关于赵永雄信访事项的复函》针对赵永雄信访要求解决住房的问题进行了函复，并告知：1、有独立厨厕成套的直管房已纳入市住房保障体系，暂时没有合适的空置直管房安排给赵永雄，并指引赵永雄向街道通过住房保障途径申请房屋以解决住房困难。2、中山八路党恩新街安置房由市住保办建设，一部分是用作经济适用房（已全部安置），一部分是用作拆迁安置。3、根据赵永雄的家庭情况已经计算出赵永雄家庭享受每月301.3元的住房租赁补贴，故不符合每月1000元租赁补贴的条件。
赵永雄于2014年4月23日出具《保证书》，内容为：我居住XX坊XX号后座，如对换上二楼我将XX坊XX号后座首层及XX坊X6-X8一同交回房管局。收到二楼锁匙后2个月内保证交回XX坊XX号后座，XX坊X6-X8号交回房管局。
2014年5月16日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（甲方）与赵永雄（乙方）签订《广州市荔湾区直管房租赁合同（住宅）》约定，甲方同意将坐落在荔湾区XX路XX坊XX号二楼部位的经租房出租给乙方作住宅用途，使用面积39.66平方米；租赁期限自2014年6月1日至2016年6月30日，月租金为143.5元；由于甲方为国家公有房产管理者，仅向无房户、危房户、拥挤户等住房困难对象提供出租住房，因此乙方保证：在签订本合同时，本人或共同居住的人员没有自由产权住房或另有房屋居住，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；乙方已循住房保障途径解决住房的，在取得住房保障（含实物配租、购买经济适用房等）后须按规定腾空房屋交回给甲方，逾期不按规定交回房屋的，视为乙方违约等等。合同附件1乙方家属名单中有赵永雄、赵永雄儿子赵智勇及赵永雄之妻林某三人。该租赁合同经广州市荔湾区土地房屋管理所登记备案。
另查，根据2015年10月26日广州市人民政府颁布的穗府办[2015]52号文件，批准成立广州市住房和城乡建设委员会，并将原广州市国土资源和房屋管理局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监督以及物业管理和直管房管理等职责划入广州市住房和城乡建设委员会。
2017年6月22日，广州市住建委向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除广州市住建委、赵永雄之间就广州市荔湾区XX坊XX号地下1/2厅尾房房屋的租赁关系，赵永雄及同住人员迁出该屋并将该屋的使用权交还广州市住建委；2、本案的诉讼费用由赵永雄承担。
一审庭审中，赵永雄提供了户口本、独生子女优待证来证明赵永雄一家依法可承租不少于60平方米的公租房；广州市住建委质证认为真实性合法性无异议，关联性有异议。赵永雄提供其儿子赵智勇的身份证、学历证书，证明赵智勇依法可独立申请不少于22.5平方米的公租房。广州市住建委质证认为与本案无关。赵永雄提供了其妻子林某的病历，证明赵永雄需要住在XX坊XX号地下1/2厅尾房。广州市住建委质证认为与本案无关。赵永雄提供2016年XX坊XX号地下1/2厅尾房续租通知书，证明双方存在定期租赁关系。广州市住建委质证认为赵永雄一直使用涉案房屋及二楼的房屋，两间房屋同时使用。赵永雄提供了手机音频一段证明广州市住建委收取了租赁合同原件不退还。广州市住建委质证认为该证据无法确认说话人身份，事先也未说明会录音，程序违法，不能作为证据。
一审法院认为：根据赵永雄于2014年4月23日出具的《保证书》，赵永雄在取得XX坊XX号二楼房屋的租赁权，就应当在两个月内把XX坊XX号地下1/2厅尾房房屋交回广州市住建委。赵永雄于2014年5月16日取得XX坊XX号二楼房屋的租赁使用权，但直至今日赵永雄也未将XX坊XX号地下1/2厅尾房房屋交还广州市住建委。且双方之间关于XX坊XX号地下1/2厅尾房房屋的租赁合同已于2014年6月30日到期，也未续签合同，租赁关系转为不定期租赁关系，广州市住建委有权随时主张解除合同，故对于广州市住建委起诉主张解除租赁关系，并要求赵永雄（含同住人员）迁出该屋且交还房屋合法有理，予以支持。赵永雄抗辩认为广州市住建委的诉请已过诉讼时效，但广州市住建委该请求权是基于广州市住建委对涉案房屋合法的经营管理权利，不受诉讼时效的限制，赵永雄该抗辩于法无据。赵永雄抗辩保证书乃受广州市住建委胁迫下写出，并非其真实意思表示，应当无效，但赵永雄并未提供报警回执等证据证实其受胁迫，应承担举证不能的法律后果，故不予采信。赵永雄认为其儿子符合广州市新就业无房职工申请公租房的条件，属公租房分配对象，以此不退回涉案房屋。但赵永雄之子赵智勇业已成年，具备完全民事行为能力，其即使符合广州市新就业无房职工公共租赁住房保障申请条件，其也应当以其自己的名义去申请公租房，故对赵永雄该抗辩理由，不予采纳。
民事活动必须遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。赵永雄作为具备完全民事行为能力人，既然签署了保证书，也从广州市住建委处另租了房屋，就应当按照保证书约定的内容，将原租住的房屋退还给广州市住建委。如若随意变更约定，有违公平合理、诚实信用原则。虽然赵永雄家庭经济上困难，但根据原广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局作出的《关于赵永雄信访事项的复函》，赵永雄可依据该函所指引的内容，通过住房保障的途径申请房屋，以解决住房困难，而不能违背诚实信用原则，拒不退还房屋。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年8月22日作出一审判决：一、本判决发生法律效力之日，解除广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局与赵永雄于2012年3月26日签订的《广州市直管房租赁合同（住宅）》。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，赵永雄（含同住人员）迁出广州市荔湾区XX坊XX号首层1/2厅尾房房屋，并将该房屋腾空交还给广州市住房和城乡建设委员会管业使用。本案受理费50元，由赵永雄负担。
判后，赵永雄不服一审判决，向本院提起上诉称：一审法院以断章取义、避重就轻、以偏概全、混淆视听等手段偏袒被上诉人，导致判决不公，严重侵害上诉人的合法利益。一、一审判决对诉讼时效的分析结论是错误的。一审判决认为被上诉人的请求权是基于对涉案房屋合法的经营管理权利，不受诉讼时效的限制。但事实上，并没有任何法律规定在经营管理权之上的请求权可以不受诉讼时效限制。判决书也没有列出支持其说法的具体法律依据，这个说法只是一审法院凭空臆造出来，偏袒被上诉人。所谓经营管理权之上的请求权，准确来说，是占有请求权。占有请求权不等同于物上请求权。物上请求权，现时也没有法律明确规定此权可以不受诉讼时效限制。关于物上请求权的诉讼时效，历来有多种观点，至今也没有统一的说法。但是，对于占有请求权的诉讼时效，法律是有明确规定的。被上诉人对涉案房屋只有经营管理权，而非所有权，经营管理权是指对所有权人授予的、为获取收益而对所有权人的财产享有占有、使用的权利。即被上诉人是涉案房屋的占有人，被上诉人请求上诉人返还房屋，行使的是占有人返还原物的请求权。根据《物权法》第二百四十五条规定，占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。在2014年9月，被上诉人应当知道其经营管理的房屋被上诉人侵占，而其提起诉讼的时间却是2017年6月22日，期间也并未以书面形式通知上诉人退还涉诉房屋。因此，被上诉人的请求权已超过诉讼时效，一审法院不应受理，同时被上诉人也不能获得本案的胜诉权。二、一审判决对“保证书”合法性的认定是错误的。上诉人认为保证书不具备法律效力并提出了3个理由：l、保证书不是上诉人真实意思表达；2、保证书的内容违反法律；3、保证书(实为合同)只有上诉人一方签字。但一审判决只对保证书的意思表达作出回应。判决仅以上诉人没有提供报警回执而否定上诉人的抗辩理由。但是，报警回执并非证明保证书是否违背上诉人真实意思的唯一证据，判决并没有综合上诉人所提出的全部事实和质疑，从逻辑上推断保证书的意思表达，而是以偏概全地作出了错误的认定。实际上，一审答辩状提及上诉人于2012年4月向荔湾区土地房屋管理所提交的《住房申请书》清楚表示上诉人要求申请的公租房面积不得少于60平方米。而XX坊XX号地下1/2厅尾房面积为21.18平方米，XX坊XX号二楼面积为39.66平方米，两者面积合计为60.84平方米，与上诉人要求的公租房面积(不少于60平方米)基本一致。因此，只有上诉人同时承租XX坊XX号地下1/2厅尾房和XX坊XX号二楼，这才是上诉人的真实意思。若上诉人遵照保证书将XX坊XX号地下l/2厅尾房腾出，其家庭居住面积只有39.66平方米，不足60平方米，人均居住面积少于15平方米，这不能满足上诉人的诉求。对此，从逻辑和常理可以推断，上诉人并非自愿把XX坊XX号地下1/2厅尾房退还给被上诉人。同时，在庭审的质证环节中，上诉人就质疑保证书是涂改过的。在保证书第4行“保证交回”4字上面有明显的涂改痕迹。一方面，保证书因有涂改而无效。另一方面，也可以推测上诉人当时是受到威胁，极不情愿地写下保证书，所以特别要将“保证交回”这4个关键字删去，以表示不满。但是，一审判决书关于庭审中的质证内容，全部只罗列了被上诉人对证据的质疑，却一字不提上诉人对证据的任何质疑，特别是对保证书合法性的质疑。司马昭之心路人皆知，一审法院在偏袒被上诉人。上诉人认为，要根据证据的连贯性，如写保证书之前，双方当事人有过哪些行为，从而推断出保证书是否违背上诉人的真实意思。另外，一审判决书本院认为的内容中，并没有回应保证书的内容是否违法，以及保证书的性质是否等同于合同，是否因“保证书”(实为合同)只有一方签字而无效。这是一审法院故意不回应对上诉人有利的理由，偏袒被上诉人。事实上，一审答辩状提及保证书的内容违反法律规定。公租房法律规定，配租给申请人的房屋面积不能低于规定标准。但上诉人在申请到XX坊XX号二楼之后就要把XX坊XX号地下l/2厅尾房腾出来，则其家庭人均居住面积依然未达到15平方米，这显然违反法律规定。还有，上诉人所写的保证书从具体内容上看，应该是一份当事人双方互负债务，互有债权的契约，也可视为双方的和解协议，被上诉人的债务是把XX坊XX号二楼租给上诉人，然后有收回XX坊XX号地下1/2厅尾房的权利。而上诉人则有承租XX坊XX号二楼的权利，也负有腾出XX坊XX号地下1/2厅尾房的债务。因此，这份保证书，只是名为“保证书”，实为和解协议，协议的性质等同于合同。另外，一审判决书写着：应当按照保证书“约定”的内容，将原租住的房屋退还原告。此处提及“约定”一词，何谓“约定”？根据中华词典的解释是商量并确定，一般指和某人许下诺言在一定的时间内实现。而法律中的“约定”是指由当事人协商决定的意思。因此，根据一审判词的这个“约定”，已清楚表明这份“保证书”并非单方承诺，而是双方的“约定”，是契约或协议。根据《合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”据此，这份所谓“保证书”(实为合同)因无被上诉人一方签字或盖章，应视为无效。三、一审判决未就《续租通知书》作出任何回应。一审答辩状提及被上诉人于2016年给上诉人开具的《续租通知书》，是上诉人具有承租XX坊XX号地下1/2厅尾房资格的最好证明。根据《公共租赁住房管理办法》第三十条规定：“市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门对申请人是否符合条件进行审核。经审核符合条件的，准予续租，并签订续租合同。”同时，上诉人在庭审中当场指出，被上诉人于2016年开具《续租通知书》，要求上诉人提交资料办理续租XX坊XX号地下1/2厅尾房的手续。上诉人认为，被上诉人明知道其权利(房屋使用权)被侵害，还向被上诉人(侵害人)开具XX坊XX号地下1/2厅尾房《续租通知书》，可视为被上诉人主动放弃了对上诉人的请求权。《续租通知书》具有法律效力，被上诉人应按照《续租通知书》与上诉人办理租赁手续。然而，被上诉人不但不遵守《续租通知书》，拒与上诉人签订新的租赁合同，还在2017年6月提起诉讼要求收回该房屋。这是出尔反尔，一审法院不应支持其诉求。一审判决反复强调上诉人所写的保证书具有法律效力，不履行保证书的“约定”就有违公平合理、诚实信用原则。但是，难道被上诉人开具的《续租通知书》就没有法律效力吗？被上诉人不守承诺，拒与上诉人办理续租手续，这就不违反公平合理、诚实信用原则吗？更令人无奈和愤怒的是，一审判决书被告赵永雄辩称的内容中，并没有将关于《续租通知书》的情况列出来。另外，一审判决书本院认为的内容中，也没有认定被上诉人于2016年开具《续租通知书》这一事实。在判决中，被上诉人提交的《保证书》被反复强调，还摘录了《保证书》的全部内容。但是，《续租通知书》作为上诉人提交的重要证据，却得不到任何回应，更不用说摘录《续租通知书》的内容了。这是一审法院故意不认定对上诉人有利的事实，偏袒被上诉人。四、一审判决在适用法律上存在错误。一审判决依据《合同法》第二百三十二条，要求上诉人交还涉案房屋，是错误的，这既无法体现公租房的保障性，也侵害了承租人的合法利益。举个例子，广州市所有的公租房租赁合同，都有合同期满之日，若被上诉人依据《合同法》以合同期满为由拒与承租人续签租赁合同，双方的租赁关系转为不定期租赁关系。那么，这就意味着被上诉人总有一天可以单凭《合同法》收回广州市所有公租房，这岂不是让成千上万的广州市民随时要面对流离失所的恐惧？对于公租房的租赁问题，应依据公租房的具体法律，采用特别法优于一般法的原则。上诉人从《公共租赁住房管理办法》、《广东省公有房产管理办法》、《广州市公共租赁住房保障制度实施办法试行)》、《2016年广州公租房管理办法(试行)》，归纳出房管部门有权收回公租房的三个情况：一是承租人家庭人均居住面积超出规定标准，二是其人均可支配收入超出规定标准，三是其违规使用公租房，如转借、转租或者擅自调换所承租的房屋等。上诉人在庭审中当场表示其家庭没有出现以上三种情况，因而被上诉人无权收回涉案房屋。被上诉人依据《广东省公有房产管理办法》第十一条“住宅分配的对象，主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户”作为其请求理由，上诉人在一审答辩状中已明确提出其家庭在承租XX坊XX号二楼后仍然属于无房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户(城镇计划生育特殊困难家庭)，属于公租房的分配对象。只是一审法院故意回避了这些事实，偏袒被上诉人。另外，一审判决书称查明原告(甲方)与被告(乙方)就XX坊XX号二楼签订了《广州市荔湾区直管房租赁合同(住宅)》，由于甲方为国家公有房产管理者，仅向无房户、危房户、拥挤户等住房困难对象提供出租住房，因此乙方保证：在签订本合同，本人或共同居住的人员没有自由产权住房或另有房屋居住，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；乙方已循住房保障途径解决住房的，在取得住房保障(含实物配租、购买经济适用房等)后须按规定腾空房屋交回甲方，逾期不按规定交回房屋的，视为乙方违约等等。要注意的是，根据这个合同，被上诉人(甲方)自认为有权收回的房屋是指XX坊XX号二楼，而不是XX坊XX号地下1/2厅尾房。因此，判决书这部分内容与被上诉人的诉讼请求无关，属于废话，判非所诉。还有必要说明的是，上述合同条款因逻辑不严密而存在缺陷，其效力要视具体情况而定。根据该条款，甲方一方面要向无房户、危房户、拥挤户等住房困难对象提供出租住房，另一方面当乙方或共同居住的人员有自由产权住房或另有房屋居住，甲方有权解除本合同并收回房屋。但问题是，乙方或共同居住的人员即使有自由产权住房或另有房屋居住，但乙方也可能是无房户、拥挤户。以上诉人家庭为例，在承租XX坊XX号二楼之后，依然是无房户和拥挤户(人均面积少于15平方米)，那么，按照该合同条款，依然要将XX坊XX号地下1/2厅尾房提供给上诉人承租。这个条款之所以存在缺陷，是因为它省略了一个非常重要的前提条件，就是自由产权住房或另有居住房屋的面积。正确的表述应是，“乙方或共同居住的人员有自由产权住房或另有房屋居住，且住房面积高于规定标准的，甲方有权解除本合同并收回房屋”。这是基于对《公共租赁住房管理办法》第七条第(一)款的规定的理解，该条款是关于界定承租公租房条件的，具体表述为“在本地无住房或者住房面积低于规定标准”。该条款清晰地表明，即使个人拥有住房，但其住房面积低于规定标准的，仍然可以额外承租公租房。这就是说，房管部门要收回公租房，不是依据承租人或其同住人员有没有或有多少自由产权住房或其他房屋，而是依据这些自由产权住房或其他房屋的总面积。再以上诉人家庭为例，即使上诉人家庭承租了4所公租房，但4所公租房的总面积只有40平方米，那么，房管部门不但不能收回任何1所公租房，上诉人家庭还可以再额外承租1所面积约20平方米的公租房，因为上诉人家庭依法可承租60平方米的公租房。五、一审判决处处转移本案的争议焦点。一方面，一审法院违反程序，在法庭调查阶段并没有总结归纳争议焦点，以致被上诉人在法庭辩论时东拉西扯，回避关键问题。另一方面，判决书两次将焦点转移到申请公租房之上。一审判决书提及“被告之子赵智勇业已成年，具备完全民事行为能力，其即使符合广州市新就业无房职工公共租赁住房保障申请条件，也应当以自己的名义去申请公租房”。要说明的是，上诉人提及《广州市新就业无房职工公共租赁住房保障办法》第八条规定，旨在证明其子属于公租房的分配对象，这是在回应被上诉人提出的《广东省公有房产管理办法》第十一条规定关于公有房对象的界定问题。但判决书并没有回应上诉人之子是否属于属于公租房的分配对象，而是说“即使”符合广州市新就业无房职工公共租赁住房保障申请条件。什么是“即使”符合？符合就符合，不符合就不符合，判决书应明确是非曲直，不应作出假设性的表述。在庭审当日，上诉人之子赵智勇作为委托代理人，已经当场表明他有资格申请公租房，但他不需要申请，因为他出生至今一直居住在XX坊XX号地下1/2厅尾房。争议焦点是他能否继续居住在XX坊XX号地下1/2厅尾房。一审判决书提及“根据原广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局作出的《关于赵永雄信访事项的复函》，被告可依据该函所指引的内容，通过住房保障的途径申请房屋，已解决住房困难”。要明确的是，该函的指引是基于当时上诉人还未申请XX坊XX号二楼这个情况，而之后上诉人也是通过这个指引申请到XX坊XX号二楼，所以现在上诉人并不需要申请公租房，只需要继续承租XX坊XX号地下1/2厅尾房。其实，《关于赵永雄信访事项的复函》是上诉人提交的证据，旨在证明上诉人要求承租的公租房面积不能少于60平方米，从而推断保证书不是上诉人的真实意思(前文已述，不赘)。除此之外，上诉人并没有提及该函的其他内容，因与本案无关。但判决书不但没有回应上诉人能否通过该函推断保证书意思表达的真实性，反而将话题转移到与本案无关的指引申请公租房的问题上，这部分判词是废话。一审法院故意转移焦点，混淆视听，是为了掩盖上诉人提出的事实和理由，偏袒被上诉人。六、部分事实和理由在一审判决中未有任何提及。1、判决书被告赵永雄辩称的内容中，并没有将“被告之子赵智勇是独生子女，在房屋安置中按照2人予以计算”、“被告家庭的居住面积不能低于60平方米(15+15+15×2=60)”这些事实列出来。同时，判决书本院认为的内容中，并没有对上诉人家庭是否可依据《广州市公共租赁住房保障制度实施办法(试行)》附件2，人均保障建筑面积标准为15平米，而获得不少于60平方米的公租房作出回应。2、判决书被告赵永雄辩称的内容中，并没有将“被告家庭现时依然属于《广东省公有房产管理办法》第十一条规定的公有房分配对象，以及《广州市公共租赁住房轮候和配租实施细则》第十五条规定的公租房优先照顾的对象”、“被告家庭属于无房户和拥挤户(人均居住面积低于15平方米)”、“被告家庭是城镇计划生育特殊困难家庭，被告之妻因重大疾病致生活困难”这些事实列出来。同时，判决书本院认为的内容中，也没有回应上诉人家庭是否属于无房户、拥挤户，以及城镇计划生育特殊困难家庭，即没有回应上诉人家庭是否属于《广东省公有房产管理办法》第十一条规定的公有房分配对象，以及《广州市公共租赁住房轮候和配租实施细则》第十五条规定的公租房优先照顾的对象。值得注意的是，《广东省公有房产管理办法》第十一条规定还是被上诉人提出来的法律依据，这可谓是本案的争议焦点，但一审判决竟然没有对此作出回应。3、判决书被告赵永雄辩称的内容中，并没有将“被告之妻于2013年10月安装了心脏起搏器”、“被告之妻从2014年9月至今，已呼叫3次120送院治疗”、“被告之妻呼叫120，医护人员用担架将其从二楼抬到地下，必经一条狭窄、陡峭的木楼梯……这必然耽误送院抢救的时间”这些事实列出来。判决书关于庭审中的举证内容，也未提及“XX坊XX号二楼楼梯照片”这11个证据。最后的判决也未有考虑到上诉人之妻需要居住在XX坊XX号地下1/2厅尾房的实际情况。这简直是罔顾人民的生命，视人民的生命为草芥。4、判决书被告赵永雄辩称的内容中，并没有将“原告的诉讼请求背离ＸＸＸ总书记的讲话精神”这个情况列出来，最后的判决也是罔顾ＸＸＸ总书记的讲话精神及其提出“全面建成小康社会”的号召。一审法院故意回避上述事实和理由，偏袒被上诉人。七、一审判决是错误的。第一项判决“解除广州市国土资源和房屋管理荔湾区分局与被告赵永雄于2012年3月26日签订的《广州市直管房租赁合同(住宅)》”，这是错误的。错误源于一审法院为隐瞒被上诉人于2016年开具XX坊XX号地下1/2厅尾房续租通知书这个事实。该通知书清楚写着“贵户承租我所的XX坊XX号地下1/2厅尾房房屋，合同租赁期已届满。请贵户于2016年12月底前，到受我所委托单位广州市阳河物业管理有限公司，办理租赁手续”，上诉人也依照《续租通知书》到广州市阳河物业管理有限公司递交续租资料。这表明，因之前的合同租赁期己届满，被上诉人和上诉人同意以新合同废弃旧合同的权利义务关系，只是后来被上诉人违背承诺，拒与上诉人签订新的租赁合同。因此，被上诉人与上诉人于2012年3月26日签订的《广州市直管房租赁合同(住宅)》早已协议解除，不必再判令解除，也无可解除的合同关系。一审法院应判决被上诉人按照《续租通知书》与上诉人签订XX坊XX号地下1/2厅尾房房屋租赁合同。第二项判决“被告赵永雄(含同住人员)迁出广州市荔湾区XX坊XX号首层1/2厅尾房房屋”，这是错误的。一方面，上诉人的同住人员并不是本案的共同被告，另外，上诉人所写的保证书以及与被上诉人签订的合同，是上诉人的个人行为，不代表同住人员的意愿，只有上诉人和被上诉人才是本案的当事人。因此，一审判决不应向同住人员主张权利，不应要求同住人员迁出涉案房屋。被上诉人要求赵永雄的同住人员迁出涉案房屋，应以其同住人员为被告，另案起诉。另一方面，被上诉人和一审判决都没有指明上诉人的同住人员是谁？虽然一审判决书提及“合同附件1乙方家属名单中有被告、被告儿子赵智勇及被告之妻林某三人”，但赵智勇和林某并没有在该合同附件1上签名确认。而且，“乙方家属名单”不等于“乙方同住人员名单”，即乙方家属不等于乙方同住人员。因此，一审判决中的“同住人员”指代不明，缺乏执行性和操作性。被上诉人要求上诉人的同住人员迁出涉案房屋，首先是要有充分的证据，证明何人是上诉人的同住人员，即明确其同住人员名单。综上所述，被上诉人的请求权已超过诉讼时效，法院不应受理；“保证书”实为合同，因只有一方签字而无效；《续租通知书》具有法律效力，被上诉人应与上诉人办理续租手续，签订租赁合同；被上诉人家庭在承租XX坊XX号二楼之后依然属于无房户、拥挤户(人均居住面积少于15平方米)，以及城镇计划生育特殊困难家庭，即属于公租房的分配对象；被上诉人之子赵智勇是独生子女，其《独生子女优待证》清楚写着：“城镇在同等条件下优先安排住房，并享受两个孩子的住房待遇”；被上诉人和一审法院总是指引上诉人家庭通过住房保障途径另外申请房屋，但是，被上诉人本身就是公租房的管理者，有义务解决市民的住房问题。另外，上诉人家庭依法可承租60平方米以上的公租房，上诉人的妻、子林某和赵智勇自30年前至今一直居住在涉诉房屋，其身份证和户口簿上的住址也是该房，其医保卡挂靠的医院也在该房附近。因此，被上诉人只要将涉诉房屋继续出租给上诉人家庭，一切问题就解决了，何必大费周章，转弯抹角地指引上诉人家庭在别处再申请公租房，饱受搬迁之苦？这如何体现政府机关便民、惠民、高效的工作原则？请二审法院依法查明事实，依法纠正一审的错误判决，判令被上诉人遵守《续租通知书》，将涉案房屋租给上诉人家庭，以维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益。综上，赵永雄上诉请求：一、依法请求撤销(2017)粤0103民初4511号民事判决并改判被上诉人按《续租通知书》与上诉人办理续租手续或将本案发回重审；二、涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。
被上诉人广州市住建委二审辩称：不同意赵永雄的上诉请求，同意一审判决。
本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。二审诉讼中，被上诉人出示《保证书》原件，其中“保证交回”四字上并无划痕，上诉人经核对原件，对其上诉状所提保证书有涂改的主张作出更正。双方当事人确认，上诉人一直缴纳XX坊XX号首层1/2厅尾房房屋租金；荔湾区土地房屋管理所曾向上诉人发出过办理直管房住宅租赁手续的通知，载明“贵户承租我所的XX坊XX号地下1/2厅尾房房屋，合同租赁期己届满。请贵户于2016年12月底前，到受我所委托单位广州市阳河物业管理有限公司办理租赁手续”。被上诉人表示经审核上诉人提供的办理租赁手续资料，认为上诉人不符合继续承租涉案房屋的要求。
本院认为：上诉人与被上诉人就涉案XX坊XX号首层1/2厅尾房房屋设立的是公房租赁法律关系，上诉人2014年4月23日出具的《保证书》内容清楚明确，并无异议，其承租XX坊XX号二楼房屋即需退出涉案首层房屋，这是上诉人对置换承租公房所作出的承诺，当应遵从。在上诉人业已取得二楼房屋承租使用的情况下，被上诉人提起本案诉讼要求收回涉案房屋，一审法院予以支持，处理有据。
本案诉讼中，上诉人强调主张其属于公租房的分配对象，依公共住房租赁管理方面的规定符合同时承租现XX坊XX号首层1/2厅尾房及二楼房屋的条件，被上诉人不遵守续租通知书拒与上诉人办理续租手续不当，承担住房保障职能的被上诉人应将涉案房屋继续提供给上诉人承租使用。因本案是被上诉人依上诉人出具的《保证书》为主要理由提出的收房诉讼，上诉人的公房承租资格、可承租面积等内容不是本案审查处理的范畴，民事诉讼不能代行直管公房租赁的行政管理职能，上诉人应另循途径申请解决。
需要指出的是，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定，占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。该条是对占有保护请求权的规定，上诉人对涉案房屋占有使用，是该条法律规定的占有人。被上诉人行使政府直管房租赁管理职责，并非该条法律规定的占有人。上诉人主张被上诉人本案所提诉讼请求已超过诉讼时效的主张，于法不符。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由赵永雄负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵云川
审判员 柳玮玮
审判员 李 民
二〇一七年十二月十八日
书记员 马婷婷
冯镇辉