广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第823号
上诉人（原审被告）：关顺珍，女，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：黄琦，广东金羊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈志洪，男，汉族，住广东省中山市。
上诉人关顺珍因与被上诉人陈志洪房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2015）中二法民一初字第21号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：陈志洪、关顺珍于2013年7月10日签订租赁合同，主要约定：关顺珍承租陈志洪位于广东省中山市小榄镇绩东二怡丰四村怡乐街8号的自建楼房首层，作销售白米，不能作其他用途使用；租赁期为24个月，自2013年7月15日至2015年7月14日止；月租金为2100元，关顺珍必须在每月5号前向陈志洪缴交当月租金，否则作违约处理，陈志洪可收回出租物，并请关顺珍及其所有物品（包括机器及属于关顺珍的所有东西）离开；如关顺珍不能按时支付租金，也不搬离租赁物，应向陈志洪支付违约金，违约金为拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之五，逾期付款超过30天的，除滞纳金顺延计算外，陈志洪有权以停水、停电、锁门等方式敦促关顺珍履行合同，逾期超过45天，陈志洪有权解除租赁合同、收回租赁物、没收定金、追收欠缴的租金及其他费用包括造成陈志洪的一切损失；租金以转账方式交纳，关顺珍在合同签订时向陈志洪缴纳4200元作为押金。合同签订后，关顺珍搬入涉案商铺，并按约向陈志洪交纳4200元押金。之后，关顺珍仅向陈志洪指定的账户转入3200元租金后一直未缴纳租金，陈志洪对涉案商铺上锁。双方于2014年10月31日签订搬离确认书，关顺珍正式搬离涉案商铺。2014年11月6日，陈志洪以关顺珍的租金并未完全缴清为由诉至原审法院，请求判令：1.关顺珍支付承租陈志洪涉案商铺自2013年9月1日至2014年10月31日所欠缴的租金29400元；2.关顺珍支付陈志洪违约金17900元；3.本案诉讼费用由关顺珍承担。
原审期间，陈志洪提交陈执有的集体土地建设用地使用证、房屋所有权证及中山市小榄镇绩东二社区居民委员会两份证明。陈执有的集体土地建设用地使用证、房屋所有权证反映位于中山市小榄镇绩东二怡丰四村，用地面积为176.02平方米，建筑面积57.28平方米的房屋属陈执有所有，于1993年颁发有权属证书。一份中山市小榄镇绩东二社区居民委员会的证明载明：陈执有（已故）与章凤英（已故）为夫妻关系，两人育有一个儿子陈志洪，陈执有与陈志洪为父子关系。另一份中山市小榄镇绩东二社区居民委员会的证明载明：兹有绩东二社区居民陈志洪有房屋一座，新编地址为中山市小榄镇绩东二建荣街20号，曾用地址为中山市小榄镇绩东二怡丰四村怡乐街8号。该房屋于2010年办理报建手续，其建设地点为小榄镇绩东二建兴路20号。上述三地址为同一地址。上述证明仅有中山市小榄镇绩东二社区居民委员会加盖公章，无有关部门的审批意见。
原审法院另查明：陈志洪提交的中山市小榄镇建设工程设计方案批复书的备注反映陈执有位于小榄镇绩东二建兴路20号的住宅建设方案已经小榄镇规划管理所审查，待土地证办理后方可办理建设工程规划许可证。
原审法院又查明:案外人何振荣于2014年11月27日在涉案商铺为其食品店办理了营业执照。
原审法院认为：陈志洪、关顺珍签订租赁合同，双方成立租赁合同关系。根据不动产权属证书及中山市小榄镇绩东二社区居民委员会的证明可以反映，涉案房屋属拆旧所建，但就新房产是否经合法报建的问题，陈志洪提交的中山市小榄镇绩东二社区居民委员会的证明仅证明了陈志洪有房屋一座，且中山市小榄镇建设工程设计方案批复书也只反映了陈志洪的房屋建筑方案经过批复，上述证明不能反映涉案商铺已办理建设用地规划许可证及建设工程规划许可证，陈志洪应承担不利的法律后果。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，上述租赁合同属无效合同。因陈志洪、关顺珍签订的租赁合同无效，陈志洪依据上述合同，以关顺珍违约为由请求支付违约金的诉讼请求缺乏法律依据，原审法院不予支持。同时，关顺珍诉称涉案房产不能办理营业执照，其未能就此举证证明，且陈志洪已提交现租户的营业执照，故对于关顺珍以无法办理营业执照而拒交租金的主张原审法院不予采纳。因关顺珍实际占有、使用陈志洪的房屋，其应参照租赁合同的标准2100元/月向陈志洪支付占用费，故关顺珍应向陈志洪支付占用费按2100元/月，自2013年7月15日起计至2014年10月31日止，即32500元。关顺珍已付的押金4200元及3200元租金，应予以抵扣。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条的规定，判决：一、关顺珍于原审判决生效之日起七日内向陈志洪支付涉案房屋的占用费25100元；二、驳回陈志洪的全部诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为491元，由陈志洪负担240元，关顺珍负担251元（该款已由陈志洪预交，关顺珍于上述付款期限内一并支付给陈志洪，原审法院不另行收退)。
宣判后，上诉人关顺珍不服原审判决，向本院提起上诉称：一、陈志洪要求关顺珍支付2013年9月1日至2014年10月31日租金没有依据。1.陈志洪没有按约定提供涉案房屋权属证明文件，导致关顺珍办不了营业执照，无法实现关顺珍的合同目的。陈志洪在签订合同时口头承诺可以办到营业执照，2013年8月初，关顺珍去工商局办理营业执照时，因涉案房屋是住宅性质，而陈志洪没有提供相关证明致无法办成，后来关顺珍将相关材料交给陈志洪，过了一两个月陈志洪也没有办下来。2.其他商铺的营业执照注册日期是2014年11月27日，而双方签订合同时间为2013年7月，不能说明双方签订租赁合同时涉案商铺可以办到营业执照。二、相关司法解释明确规定，房屋租赁合同无效的，必须要实际占用并使用房屋才应该支付占用费。因陈志洪将房屋上锁，致关顺珍无法使用涉案房屋，关顺珍不应支付使用费，原审庭审时陈志洪已明确承认对涉案商铺上锁事实，原审未予查清，从而导致适用法律错误。综上，关顺珍无须支付占用费，请求撤销原审判决第一项，并由陈志洪承担本案诉讼费用。
被上诉人陈志洪未在法定答辩期间内提交书面答辩意见，其在二审调查时答辩称：原审判决公平，请求予以维持。
本院经审理查明：一、原审庭审期间，陈志洪称其于2014年4月30日将涉案商铺上锁，因为关顺珍没有按期缴纳租金，其根据房屋租赁合同第3条第2款的约定有权上锁。二、除上述事实外，原审查明的其它基本事实无误，本院予以确认。三、二审调查期间，双方当事人确认关顺珍在签订合同后不久即将搬离确认书所载的相关财产放入涉案商铺，陈志洪于2014年5月底将涉案商铺上锁，其后双方有进行沟通交涉。陈志洪称其锁门后即要求关顺珍将财产搬走，但关顺珍直到同年10月底才搬走，按照合同约定，陈志洪有权锁门，造成一切损失由关顺珍自行承担。关顺珍辩称：陈志洪锁门前未催交过租金，锁门时也没有进行通知，其后由于陈志洪将门锁住，致关顺珍无法搬走财产；在2013年8月底已知晓无法实现合同目的，有向陈志洪主张过解除合同，双方也有过沟通，但没有书面证据。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。陈志洪与关顺珍于2013年7月10日签订租赁合同，约定将涉案商铺出租给关顺珍使用。关于该租赁合同的效力问题，陈志洪原审期间提交的证据仅能反映涉案房地产的房屋建筑方案经过批复，不能证明涉案房屋已取得房地产权证、建设工程规划许可证或已经主管部门批准建设，陈志洪应承担举证不能的不利后果。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款之规定，该租赁合同应属无效。关顺珍确认其自合同签订后即在涉案商铺存放谷物等财产直至2014年10月31日搬离，又辩称涉案商铺无法办理营业执照致其无法使用，但未提交充分证据予以证明，且陈志洪原审期间提交的案外人的营业执照足以证明涉案商铺能够办理营业执照，故关顺珍的辩称理据不足，本院不予采信。其中，2013年7月15日至2014年5月底，关顺珍对其存放于涉案商铺的财产是可以自由处分的，其无证据证明受到任何外力干扰，亦即该期间其对涉案商铺处于实际使用状态，故可确定参照双方在租赁合同中约定的2100元/月的标准计付占用费，其已缴纳的3200元应当扣减2013年7月15日至8月30日的占用费3150元，关顺珍尚需参照涉案租赁合同的2100元/月标准支付2013年9月1日至2014年5月31日的占用费14650元（2100元/月×9个月-50元-4200元押金）。
本案争议焦点是关顺珍应否支付2014年6月份后的占用费。双方当事人确认陈志洪于2014年5月底将涉案商铺上锁，陈志洪称根据合同约定其有权如此处置。首先，基于前述分析，涉案合同属于无效合同，陈志洪以关顺珍欠缴租金为由主张合同权利并以锁门方式敦促关顺珍缴纳租金，于法无据。其次，陈志洪明知涉案商铺存放的是谷物，而该物品具有不可长期置于无人看管状态之下的特性时，其应基于诚信、善意原则，以恰当方式行使权利，审慎避免双方损失扩大。而涉案合同亦约定了陈志洪在关顺珍不履行合同义务时，可请关顺珍将所有物品立即搬离涉案商铺。但根据本案现有证据可知，陈志洪未经通知即将涉案商铺锁闭，经双方当事人事后交涉，陈志洪仍以行使合同权利为由将涉案商铺予以锁闭，故其对涉案商铺于2015年6月至10月底被持续占用的客观状态形成存在过错。陈志洪称关顺珍在锁门后拒绝将材料设施搬走，但无证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院不予采信。因陈志洪的锁门行为致该商铺于2014年6月份后未能由关顺珍实际占有使用，应由陈志洪自行承担责任，其无权诉请关顺珍支付2014年6月份后的占用费。另，对当事人未提起上诉的其他部分，本院不予审查。
综上，原审法院认定事实不清，适用法律有误，处理失当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第二人民法院（2015）中二法民一初字第21号民事判决；
二、上诉人关顺珍于本判决生效之日起七日内向被上诉人陈志洪支付位于中山市小榄镇绩东二建荣街20号房屋的占用费人民币14650元；
三、驳回被上诉人陈志洪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取为491元（陈志洪已预交），由上诉人关顺珍负担185元，被上诉人陈志洪负担306元；二审案件受理费428元（关顺珍已预交），由上诉人关顺珍负担304元，被上诉人陈志洪负担124元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 玲
代理审判员 吴碧英
代理审判员 吴合波
二〇一五年七月一日
书 记 员 龙战江