浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金义民初字第729号
原某：朱兰香，农民。
委托代理人：王希，义乌市天地法律服务所法律工作者。
被告：贾志杰，经商。
委托代理人：丁宝霖，浙江稠州律师事务所律师。
原某朱兰香为与被告贾志杰房屋买卖合同纠纷一案，于2015年3月11日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理，并依法由审判员丁国芳独任审判，于2015年4月20日公开开庭进行了审理。原某朱兰香的委托代理人王希、被告贾志杰及其委托代理人丁宝霖，证人朱某、杜某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原某朱兰香起诉称，原某与被告系姨甥关系。1992年11月18日，被告因经商缺资自愿将座落于义乌市北苑街道建设社区岭下23号房屋以35000元价格出让给原某。在写房屋买卖契约时，代书人王同律提议写赠送比写买卖好听一些，并在朱某、杜某的见证下双方签订“赠约”一份（实为房屋买卖合同），并约定原某先行支付购房款10000元，余款25000元于1993年3月1日房屋移交时付清。原某在签订“赠约”后当日已支付购房款10000元，并由被告亲笔出具收据一份，并在1993年3月1日付清余款25000元后入住该房并使用至今。原某入住后，按当地风俗宴请了岭下村村民（每户一人）吃饭。嗣后，被告违约没有将产权证转移给原某，并拒绝办理转户手续。为此提起诉讼，要求：1、确认原某与被告于1992年11月18日签订的房屋买卖合同（名为赠约实为房屋买卖合同）合法有效；2、判令被告协助原某将坐落北苑岭下23号房屋的房地产证过户登记至原某名下。
被告贾志杰辩称：一、被告与原某不存在什么“房屋买卖合同”关系。原某与被告的母亲系同母某姐妹。上世纪九十年代，原某为给孙子孙女创造优良的学习条件，将孙子孙女安排在义乌城区学校就学。按当时政策，其长辈在城里有住房是入学的重要条件。为此原某要求被告帮忙，说是在赠约上签个名就能让其孙子孙女在城里学校入学，因为是亲戚关系，被告就在原某事先准备好的“赠约”上签了名，具体内容也没看。该赠约不是被告的真实意思表示。二、原某诉状所称“收据”，事实并非如原某所说。收据也是原某为孙子孙女能在城里入学的文书组成部分，被告仅收到1万元，并没有收到收据载明的35000元。三、赠约只能是一种赠与关系，不可能成为买卖关系；四、就本案“赠约”而言，其赠约为真的话，原某应当按《中华人民共和国民法通则》规定的诉讼时效期间内向人民法院主张权利。现原某提起诉讼，已远远超出二十年和二年的诉讼时效期间，已不受人民法院保护。原某诉称被告经商缺钱要将房屋卖给原某，完全是凭空捏造，被告经商从来都没有缺过钱，更没有提起过要将房子卖给原某，原某也从来没有提起过要与被告签订房屋买卖合同，成立房屋买卖合同关系。当时被告如果要将本案涉案房屋卖掉的话，低于20万元人民币绝不卖。赠约上那个见证人杜某的签字与指印是假的。综上，请求驳回原某的诉讼请求。
针对被告的答辩，原某补充陈述：一、原某与被告签订的“赠约”实为房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效；二、被告转让讼争房屋，属于有权处分；三、被告应按合同约定协助原某办理房地产权过户手续；四、协助过户是合同的从属义务，不适用诉讼时效；五、被告辩称原某与被告签订相关契约只是为了办理子孙入学，而并不存在房屋买卖合同之说不能成立。
原某就其诉讼主张举证、被告质证如下：
一、房屋买卖合同一份，以证明原、被告签订房屋“赠约”实为买卖合同，并由朱某、杜某见证的事实。
二、收据一份，以证明被告收到购房款的事实。
三、证明二份，以证明被告将房屋出让给原某的事实。
四、情况说明一份，以证明被告将房屋出卖给原某的事实。
五、当庭提供证明一份，以证明原某儿子傅夏林自1993年起一直居住并使用讼争房屋的事实。
六、当庭提供土地登记卡一份，以证明讼争房屋占地面积为67.3平方米，权属归贾志杰个人所有的事实。
七、申请证人朱某出庭作证，以证明1992年11月18日签署赠约时实为房屋买卖合同。（证言的主要内容：朱兰香是证人的妹妹，贾志杰是证人的外甥。朱兰香是湖门人，在城里做生意的。原、被告间买卖房屋的事情是知道的，至于钱是如何交付的是不清楚的。贾志杰将岭下的房屋卖给朱兰香，当时在场的有杜某、贾志杰、证人、朱兰香、王同律，赠约是王同律代笔的。当时有五个人在场的，分别在赠约上签名捺印。证人与杜某近四、五年不来往了，以前都是来往的。赠约及两份证明中的朱某的签名跟指印均是本人所为。岭下23号的房屋现在由傅夏林在居住使用。大概已经居住了二十几年了。
被告的质证意见：
对证据一的真实性有异议，赠约内容是原某事先写好的，被告是帮助原某解决其子女在城区入学才签，赠约内容并没有与被告商量。1992年11月18日被告贾志杰确实在立赠约人处签过名，被告签名时只有原某在场，当时在签名处下方处都是空白，并没有人受赠人、代笔人、见证人的签名及日期，也没有傅夏林的字样。赠约上见证人杜某的签名及指印都是没有的，都是虚假的。
对证据二的真实性有异议，收条确实是被告本人所写，当时也是应原某的要求出具的，目的是为了帮助原某子女在城区入学，但当时没有收到3.5万元，只收了1万元作为房租费。
对证据三中朱某的证明，属证人证言，证人应当出庭接受当事人的质询。对于另外一份有十四个人签名的证明真实性有异议，这里面已经有五个早已死亡，证人应当出庭接受当事人的质询。
对证据四的真实性、合法性有异议，情况说明也属证人证言，证人应当出庭作证。
对证据五的真实性有异议，该证明程序上也是不合法的，讼争房屋是傅夏林占据着，傅夏林不属于建设社区的居民，建设社区怎么可以在上面盖章。对公章的真实性没有异议，但傅夏林并不是建设社区的居民。
对证据六的真实性没有异议，当时挂名贾志杰是没有异议的，但涉讼房屋是家庭共有的。
对证据七：证人朱某与两姐妹间有亲疏远近的关系，证人同原某是有往来的，同被告是没有往来的，证人证言不可靠，书面证言跟当庭的陈述是相互矛盾的，从而证明证人证言是虚假的。
被告就其所辩举证、原某质证如下：
一、房产档案证明一份，以证明涉案房产现在所有权归被告所有，2004年办理了权属证书。
二、义乌县农村私人建房用地申请书一份，以证明涉案房产建设用地审批事实，用地审批是大家庭共同报批，曾经存在共有关系的事实。
三、死亡证明一份，以证明被告父亲死亡后分家。
四、公证书复印件二份，以证明被告与父母、兄弟分家事实。
五、2015年4月6日义乌市稠城街道建设股份经济合作社出具的情况说明一份，以证明涉案赠约与原某子女入学有关系。
六、申请证人杜某出庭作证，以证明赠约是否存在做假的地方。（证人杜某的证言：原某朱兰香是证人同母某的妹妹，被告贾志杰是证人儿子。证人没有在赠约签名捺印。赠约的内容也不清楚。证人与朱兰香已经二十几年没有往来了。岭下23号的房屋由朱兰香及儿子傅夏林居住十几年了。）
原某的质证意见：
对证据一的三性均没有异议，从该证据上可以看出涉案房产归贾志杰个人所有，登记在贾志杰个人名下。
对证据二的真实性、合法性没有异议，但与本案无关，1、因为双方所讼争的土地建筑面积是67.3平方米，坐落于岭下23号，而该申请书上的房产建筑面积为75平方米，该房产坐落于稠城建设村，所以与讼争的房屋不是同一标的，与本案没有关联；2、也无法达到被告的证明目的，该申请书并未显示为家庭成员共有。
对证据三的真实性、合法性没有异议，但与本案无关。
对证据四的三性均有异议，真实性、合法性无法核实，与本案也无关。
对证据五的三性均有异议，出具该证明的义乌市稠城街道建设股份经济合作社在1992年并未成立，是近几年所成立的，其并不知道岭下村当时具体情况，所以该组织只知道有这份赠约的存在及相关朱兰香子孙后续入学的事实，但该组织并不知道该赠约当时就是房屋买卖的事实。因为协议签订时该情况说明中所提到的傅健雄、傅健苗只有两、三岁，不可能入当时的小学、初中。但是朱兰香在买下该房产后并将子孙落户后，傅健雄就在该学区上学。退一步讲，如果借用赠约的名义来落户，原某的儿子又怎么可能使用该房产至今，也不可能有被告所出具的相关收条收据，所以该情况说明与事实不符。另外义乌市稠城街道建设股份经济合作社与建设居民委员会也给原某出具一份证明，证明傅夏林居住并使用讼争房屋的事实。义乌市稠城街道建设股份经济合作社只是一个经济合作组织，不具有社会管理的职能，但原某的证明中除了有该经济合作社的签章外还有建设社区居民委员会的签章，根据相关法律规定，居民委员会才有相应社会管理的职能，根据民诉意见第114条的规定，本案被告出具的情况说明不具有相应证明力。
对证据六：原某认为杜某系被告至亲，没有相应的证明力，即使有证明力，证明力也微小，其次该证人证言也不可信，即使该签名确实不是见证人杜某所签，但该赠约有被告的亲笔签名及收据佐证，也是合法有效的。
根据证据的审核认定规则，本院对上列证据认证如下：
被告确认该赠约中贾志杰的签名及指印均系本人所为，且有证人朱某出庭作证。故本院对赠约内容的真实性予以确认。收据系被告本人书写，故本院对该收据的真实性予以确认。对证据三中朱某所出具的证明，对与证人出庭作证证言一致的部分的真实性，本院予以确认。证据三的另一份证明因不符合证据的形式要件，本院对真实性不予确认。对证据四，证人吉某并未出庭作证，故本院对该证据的真实性不予确认。证据五盖有“义乌市稠城街道建设股份经济合作社”、“义乌市北苑街道建设社区居民委员会”的公章，且其载明的情况与庭审中原、被告的陈述一致，故本院对该证据的真实性予以确认。被告对原某提供的证据六的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。
原某对被告提供证据一、二、三的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。证据四系复印件，原某对该证据有异议，被告也未提供原件予以核对，故本院对该证据的真实性不予确认。被告提供的证据五系复印件，但被告陈述该证据系被告口述让打印店打印好后拿到义乌市稠城街道建设股份经济合作社盖章，被告的陈述与其提供的证据明显不符，故本院对该证据不予采信。对杜某证言中能与其他证据相互印证的部分，本院予以采信。
根据认定的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院认定本案的事实如下：
1992年11月18日，由代笔人王同律书写的《赠约》中载明：“兹有贾志杰根据我们自己约定，自愿将岭下（稠城）民房23号赠送给朱兰香所有。所有证件（包括房屋土地）使用权证、房产权证一概全部移交，由赠送者办完毕、负责任，至此房产要转移手续由受赠人办理。我与朱兰香姨娘无债权债务关系”。被告贾志杰在立赠约人处签名捺印，原某朱兰香在受赠人处签名捺印，朱某在见证人处签名捺印。当天由原某交付被告人民币1万元，被告亲笔出具的收据中载明：“收到朱兰香姨娘人民币叁万伍仟元正，现先收（1992年11月18日壹万元正），1993年1月贰万伍仟元正，原（愿）以房屋赠送解除债权关系，房屋于1993年3月1日移交。”涉案房屋从1993年6月起即由原某及其儿子傅夏林一家使用至今。
涉案房屋的房屋所有权证登记的所有权人为被告贾志杰，权证号码为义乌房权证北苑字第a000816**号，填发日期为2004年2月12日；涉案房屋的土地使用权证登记的权利人为被告贾志杰，权属性质为国有土地使用权，使用权类型为划拨，土地证号为国用（2000）1-84**号。
另查明，原某与被告系姨甥关系，原某与被告母亲杜某系同母某的姐妹。证人朱某系被告的舅舅。
本院认为，本案争议焦点，1、双方当事人于1992年11月18日签订赠约是赠与还是房屋买卖合同。2、原某要求协助过户的诉请是否已过了诉讼时效。
对于第一个争点，本院认为，原、被告双方于1992年11月18日签订的赠约，其实质系房屋买卖合同。理由如下：赠与是无偿的，买卖是有偿的。本案中被告确认于1992年11月18日收到原某交付的1万元，其认为该1万元是房租，但其又无法说明系哪个期间的房租。同时被告本人出具的收据中载明：1993年1月贰万伍仟元正，房屋于1993年3月1日移交。而根据被告的陈述其于1993年6月将房屋交付原某使用，依据该事实也可确认原某已付清25000元，否则，被告不可能将房屋交付原某使用至今。根据被告的庭审陈述：在贾志杰二十来岁时即1985年前后已经不跟朱兰香走动了，过年也不去拜年了。那么1992年11月18日被告将涉案房屋无偿赠与原某朱兰香也不符合常理。即使按照被告陈述其是为原某孙子孙女入学而在赠约上签字，被告也没有必要将房屋交付原某使用；如果仅仅出于原某孙子孙女入学帮忙，被告也没有必要收取原某的上万元人民币（在1992年上万元应属于比较大的费用）。
对于第二个争点，本院认为，协助过户是合同的从属义务，不适用诉讼时效。理由如下：本案原某依约支付了购房款，被告也将房屋交付原某使用至今，就是出卖方履行了主给付义务，至于未办理过户登记是出卖人未履行从给付义务，在主给付义务已经履行的情况下，从给付义务不得单独适用诉讼时效以保护交易的稳定。从另一方面分析，本案在房屋已经实际交付的情况下，买受人请求出卖人转移房屋所有权，协助过户请求权只是物权的确认行为，具有物权属性系物权请求权，根据相关法律规定，物权请求权不适用诉讼时效。
综上，原、被告于1992年11月18日签订的协议系名为赠约，实为房屋买卖合同，其内容未违反相关法律、法规的强制性规定，应确认合法有效。原某已交付购房款，被告也已将房屋交付原某使用，但被告未履行协助过户义务，被告未协助过户的行为系违约，应承担继续履行等违约责任。关于过户产生的相关费用，原某表示自愿负担，本院予以准许。故原某诉请合法有理，本院予以支持；被告辩称没有事实与法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百三十条、第一百三十三条、第一百三十五条的规定，判决如下：
一、确认原告朱兰香与被告贾志杰于1992年11月28日签订的名为赠约实为房屋买卖合同有效；
二、被告于本判决生效之日起十日内协助原告朱兰香将义乌市北苑岭下23号房屋的土地使用权证及房屋所有权证过户至原告名下的手续，办理过户登记所产生的相关费用由原告负担。
案件受理费1150元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费人民币2300元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入帐号：户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；账号：196999010400040900000106003，开户银行：中国农业银行金华市分行，或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
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审 判 员 丁国芳
二〇一五年五月十四日
代书记员 周 胜