天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终7127号
上诉人（原审被告）：胡晓玲，女，1967年3月2日出生，汉族，住天津市宁河区。
委托诉讼代理人：王泽华（上诉人胡晓玲之子），住天津市宁河区。
被上诉人（原审原告）：天津市宁河区兴宁建设投资集团有限公司，住所地天津市宁河区芦台镇光明路62号。
法定代表人：于克谦，职务董事长。
委托诉讼代理人：栗丽，天津澄松律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张东梅，天津澄松律师事务所律师。
原审被告：冯国成，男，1975年7月4日出生，汉族，天津市宁河区芦台镇商业道商业2号楼“尚都乔氏”台球厅经营者，住天津市宁河区。
上诉人胡晓玲因与被上诉人天津市宁河区兴宁建设投资集团有限公司（以下简称兴宁公司）、原审被告冯国成租赁合同纠纷一案，不服天津市宁河区人民法院（2017）津0117民初688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
胡晓玲上诉请求：1、依法撤销一审判决，不同意解除合同，要求继续履行合同或将本案发回重审；2、一审、二审诉讼费由被上诉人兴宁公司承担。事实和理由：1、一审认定事实错误，涉诉房屋消防设施、电梯、配电、空调等均不达标，被上诉人一直不予解决，上诉人无法正常使用房屋，被上诉人违约在先；2、一审适用法律错误，被上诉人违约在先，合同解除权在守约方即上诉人，不在被上诉人；3、一审程序违法，被上诉人2016年起诉租金时上诉人在监狱服刑，剥夺了上诉人的知情权和辩论权，上诉人对此不知情，现上诉人以就此提出再审申请，本案应中止审理。
兴宁公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
冯国成未发表答辩意见
兴宁公司向一审法院起诉请求：1、要求解除租赁合同，二被告腾空原告所有的坐落于天津市宁河区屋并恢复原状返还给原告；2、二被告连带承担涉诉房屋租赁费346470元及迟延履行期间的债务利息（自2016年4月1日至2017年1月31日共计306天）；3、要求二被告按照每日2元/平方米的标准连带支付自2017年2月1日至实际腾房之日的房屋使用费；4、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：坐落于宁河县芦台镇商业道朝阳花园商业2号楼原属浩地公司所有，2013年7月26日，浩地公司委托融达公司与被告胡晓玲签订了《房屋租赁合同》，合同约定：融达公司为甲方，胡晓玲为乙方，胡晓玲租赁甲方位于宁河县，面积8207.77平方米，租赁期限从2013年8月1日至2023年7月31日，租赁费按季支付，付款时间为上付款，乙方延期支付租赁费，按实际拖欠租赁费天数每日每平米5元向融达公司支付违约金。租赁合同中第三条第3款约定的:“2013年8月1日至2013年9月30日为免租期，从正式计租日起出租屋内的水、电、电梯、空调等所有公共设施，甲方应保证租户正常运行，如在乙方正式计租日起出租屋内的配电未能达到乙方使用标准时，免租期应随着配电施工期予以顺延，到配电施工完毕时保证乙方的配电正常使用下，免租期正式结束，乙方不追究甲方延长免租期的责任。”租赁合同第4条第2款约定：“从第三年起每平方米（日租金）为2元人民币（2015年10月1日至2017年9月30日）。”合同签订后，融达公司将出租房屋交与被告胡晓玲使用。
2014年11月21日，天津市第二中级人民法院通过淘宝网司法拍卖网络平台对浩地公司名下位于宁河县芦台镇商业道朝阳花园商业1号楼、2号楼共计118套商铺中的104套房地产进行拍卖，最终确定买受人为兴宁公司。天津市第二中级人民法院以（2013）二中执字第0542、0543号《执行裁定书》裁定，上述房地产权自本裁定送达买受人兴宁公司时起转移，买受人可持本裁定书到相关登记部门办理以上104套房产的相关产权过户登记手续。该104套房产中包括被告胡晓玲承租的位于宁河县，共计60套房产。2014年12月30日，�2013）二中执字第0542、0543号《执行裁定书》送达买受人兴宁公司，涉案房产所有权自2015年1月转移至兴宁公司。2015年10月，原告办理完毕上述房地产产权过户登记手续。
被告胡晓玲承租原告的商业道商业2号楼3、4层后，既未向原告交纳租赁费，亦未向融达公司交纳租赁费。天津市宁河区人民法院（2016）津0117民初1372号民事判决书将2015年1月1日至2016年3月31日期间的房屋租赁费，判决确定由胡晓玲向原告支付。本案涉及的坐落于天津市宁河区，被告胡晓玲于2015年9月15日起转租给被告冯国成，由冯国成经营“尚都乔氏”台球厅，合同约定：“胡晓玲为甲方，冯国成为乙方，甲方出租给乙方使用房屋面积500平方米，合同履行期限自2015年9月15日至2021年11月15日，月租金10706元，房租为上打租，每年交付一次。”冯国成自承租后，将租赁费交付给胡晓玲，胡晓玲未将冯国成交纳的租赁费交付给原告，冯国成5个房号房本登记面积合计569.54平方米，按照融达公司与被告胡晓玲间签订的租赁合同约定的日2元/平方米的租赁费计算，被告胡晓玲应给付房屋租赁费348558.48元（自2016年4月1日至2017年1月31日共计306天）。
一审法院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案天津融达房屋租赁股份有限公司与被告胡晓玲之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，应为有效合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案《房屋租赁合同》租期内，原告通过竞拍取得出租房屋所有权，依据上述规定，原《房屋租赁合同》对原、被告继续有效。被告管理使用承租房屋，应�合同约定履行向原告支付房屋租金的义务，被告胡晓玲租赁房屋后一直未向原告或租赁合同出租方交纳租赁费的行为违反法律规定，《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的当事人可以解除合同；”被告胡晓玲拒付租赁费的行为，符合法定解除租赁合同的条件，故对于原告要求解除租赁合同的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持；
对于原告要求被告冯国成返还租赁房屋天津市宁河区芦台镇商业街商业2号楼302-324号的诉讼请求，因主租赁合同解除的后果就是返还租赁物，故原告请求被告冯国成返还租赁物的诉讼请求，一审法院予以支持。对于胡晓玲违约行为给冯国成台球厅经营造成的损失，冯国成可据证另行主张权利；冯国成提出按照租赁合同约定交纳租�费用，原告未向其主张权利不同意解除租赁合同的抗辩意见，一审法院不予支持。
对于原告要求被告给付租赁费的诉讼请求，由于原告于2015年1月1日自法院拍卖取得房屋所有权，多次向胡晓玲催收租赁费未果起诉，天津市宁河区人民法院（2016）津0117民初1372号民事判决书确定被告给付租赁费的起止时间为2015年1月1日至2016年3月31日，现原告起诉要求被告胡晓玲给付2016年4月1日至2017年1月31日共计306天的租赁费以及腾房前应付的租赁费的诉讼请求，依据租赁合同第4条第2款：从第三年起每平方米（日租金）为2元人民币（2015年10月1日至2017年9月30日）的约定，以及被告使用原告出租房的事实，原告该诉讼请求理据充分，一审法院应予以支持；
对于被告胡晓玲抗辩因原告起诉依据的（2016）津0117民初1372号民事案件尚在申诉中，原告和融达公司未按照合同约定履行义务，导致被告承租房的配电、电梯、空调、消防不配套，无法正常使用给被告胡晓玲造成了损失的意见，一审法院认为，被告胡晓玲如果认为承租房不具备出租条件，理应与出租人解除租赁合同，返还租赁物。事实上被告胡晓玲已经于2015年将承租房320-324号转租给冯国成，并由冯国成开办“尚都乔氏”台球厅经营至今，上述情形证实承租房已经具备了使用条件，被告抗辩租房屋不具备收取租赁费条件的意见，一审法院不予采信。被告胡晓玲提出其出资增容，原告及融达公司均未按合同履行义务，给其造成损失一节，被告胡晓玲可据证另诉。合同解除后，不影响结算和清理条款的效力，被告未向原告返还租赁房屋之前，应继续按合同约定的价款交纳租赁费用。原告要求胡晓玲给付自2017年2月1日至实际返还之日的租赁费用，一审法院应予以支持。综上，被告�晓玲、冯国成均有腾空并返还租赁物的义务，所欠租赁费应由被告胡晓玲承担给付义务，原告要求被告冯国成与胡晓玲共同承担给付租赁费的义务，证据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除天津融达房屋租赁股份有限公司与被告胡晓玲之间签订的《房屋租赁合同》；二、被告胡晓玲、冯国成于本判决生效后30日内将租赁的天津市宁河区腾空、恢复原状返还给原告；三、被告胡晓玲于本判决生效后十日内给付原告天津市宁河区兴宁建设投资集团有限公司租赁费348558.48元（自2016年4月1日至2017年1月31日共计306天每天2元租赁费计算）及利息（自2017年2月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算）；四、被告胡晓玲给付原告天津�宁河区兴宁建设投资集团自2017年2月1日至腾房之日的租赁费日1139.08元（计算办法：按照日2元/平方米乘以租赁面积合计569.54平方米计算租赁费）；五、驳回原告其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6497元，由被告胡晓玲承担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为,上诉人胡晓玲与案外人天津融达房屋租赁股份有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，合法有效。被上诉人通过司法拍卖程序取得涉诉房屋所有权合法有效。根据合同法规定，买卖不破租赁，被上诉人合法继受《房屋租赁合同》中出租人的权利义务。上诉人作为承租人，未按租赁合同约定履行交付租金的义务，致使被上诉人租赁合同目的无法实现，被上诉人主张解除租赁合同符合解除合同的法定条件，本院予以支持。上诉人虽以涉诉房屋配电、电梯等不达标为由抗辩不应支付租金不应解除合同，但在各配套设施不达标的情况下，上诉人仍继续占有使用并转租涉诉房屋是事实，且上诉人就此提供的证据不足以证实其无法正常使用涉诉房屋的主张，故对上诉人的该项上诉请求本院不予支持。一审法院根据本案事实作出解除合同、腾房并交付租金的判定并无不妥，本院予以维持。上诉人就生效文书提起再审并要求本案中止审理的请求，不符合民事诉讼法的规定，一审程序并无不妥，本院予以维持。上诉人的该项上诉请求依据不足，本院不予支持。
综上所述�胡晓玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人胡晓玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 哈欣
审 判 员 王新
代理审判员 孟夏
二〇一七年十二月十二日
书 记 员 穆艺