北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0106民初22916号
原告（案外人）：徐东波，男，1964年7月6日出生，住北京市丰台区。
原告（案外人）：韩艳，女，1965年6月21日出生，住北京市丰台区。
二原告委托诉讼代理人：徐丽华，北京市两高律师事务所律师
二原告委托诉讼代理人：孟天放，北京市两高律师事务所实习律师。
被告（申请执行人）：郝媛，女，1986年8月18日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：张华辰，男，1984年1月25日出生，住北京市朝阳区。
被告（被执行人）：李君，男，1986年7月4日出生，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：张辰扬，北京元合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：樊琳，北京元合律师事务所律师。
原告徐东波、韩艳与被告郝媛、李君执行异议之诉一案，本院于2016年10月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐东波、韩艳及其委托诉讼代理人徐丽华、孟天放，被告李君及其委托诉讼代理人张辰扬、樊琳，被告郝媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐东波、韩艳向本院提出诉讼请求：１．请求依法确认二原告对丰台区XXX号楼5单元601号、2号楼1单元301号两套房屋拥有所有权；２．要求丰台区人民法院立即停止对丰台区XXX号楼5单元601号、2号楼1单元301号两套房屋的强制执行，并解除查封扣押；3.由二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告徐东波、韩艳是夫妻关系，徐桂芳与徐东波是同胞姐弟。1989年，徐东波与徐桂芳经北京市石榴庄大队批准，成为北京市丰台区石榴庄南里56号院宅基地所有人。经徐桂芳允许，徐东波独自出资在该宅基地上建房，并由徐东波一家使用，2004年徐东波一家在该宅基地房屋上面加盖了二楼。北京市丰台区石榴庄东街88号院宅基地及房屋所有权人为徐桂芳、徐东波的父亲，1997年徐东波继承了此宅基地上的东数北一间和东房一间。2011年、2012年，石榴庄南里56号院和石榴庄东街88号院拆迁，双方协商：徐东波将北京市丰台区石榴庄东街88号院东数北房一间和东房一间与徐桂芳56号院宅基地的拆迁利益互换，88号院宅基地相关房产登记权益人为徐东波，实际所有人为徐桂芳一家；徐桂芳将石榴庄南里56号院宅基地拆迁取得的两套两居室拆迁指标给徐东波，徐东波出资购买两套两居室。双方在2012年3月17日签订了正式的《协议书》，56号院的登记权益人为徐桂芳，两套回迁两居室即丰台区开关厂定向安置房2-1-301和1-5-601登记所有权人为其儿子李君，实际购买人和所有权人是徐东波、韩艳夫妇，待产权证办理完成后李君配合办理过户手续。2016年6月27日，北京市丰台区人民法院做出了(2015)丰执京第7952号执行裁定书，在强制执行郝媛诉李君民间借贷纠纷一案中，将位于丰台区XXX号楼5单元601号、2号楼1单元301号两套房屋予以查封。2016年7月6日二原告提出执行异议，丰台区人民法院于2016年10月18日做出了(2016)京0106执异164、165号执行裁定书，驳回了二原告的异议申请。原告认为，被告郝媛与李君之间属于民间借贷纠纷，该债务属于李君的个人金钱之债，且发生在原告购买两套安置房之后，故法院在强制执行时不应该侵害和剥夺原告的合法民事权益。因此，请求法院依法确认二原告对丰台区怡和世家小区1号楼5单元601号、2号楼1单元301号两套房屋拥有实际所有权，要求丰台区人民法院立即停止对两套房屋的强制执行，并解除查封。
被告李君辩称，这个房屋现在无产权证，购房合同中李君是涉案房屋的所有权人。互换协议不能产生物权变更效力。双方另有确认互换协议效力的纠纷以及涉案两个房屋买卖合同的纠纷。
被告郝媛辩称，不同意原告的诉求。现在被告李君还欠我20万。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
郝媛与李君民间借贷纠纷一案，本院于2015年10月l2日作出的(2015)丰民（商）初字第19618号民事调解书已经发生法律效力，该调解书确定：一、被告李君于2015年10月17日前向原告郝媛偿还借款30万元；二、案件受理费2900元，由被告李君负担（于本调解书生效之日起七日内交纳）。2015年11月13日，郝媛向本院申请强制执行，本院依法受理，执行案号为(2015)丰民初字第07952号。在执行过程中，本院于2016年6月27日向北京建机房地产有限责任公司送达(2015)丰执字第07952号执行裁定书及协助执行通知书，协助执行通知书上载明：查封李君名下的位于北京市丰台区XXX号楼5单元601,2号楼1单元301号房产（此为北京开关厂项目安置房认购协议地址）。禁止将上述房产过户至李君本人以外的其他人名下，当以上房产在北京市丰台区不动产登记中心（北京市国土资源局丰台分局）办理产权初始登记时（办理房产大本），请及时通知我院。查封期限三年，自2016年6月27日至2019年6月26日。2016年7月6日，徐东波、韩艳向本院提出书面异议，要求解除对上述房屋的查封。2016年10月18日，本院作出（2016）京0106执异164号执行异议裁定、（2016）京0106执异165号执行异议裁定，驳回徐东波、韩艳的异议请求。
另查一，徐桂芳与徐东波系姐弟关系，李君系徐桂芳与李振材之子。2012年3月17日，徐桂芳、李振材、李君与徐东波签订《协议书》，约定：2011年徐东波将位于北京市丰台区石榴庄东街88号院东数北房第一间和东房一间赠与了徐桂芳所有。2012年徐桂芳将因北京市丰台区石榴庄南里56号院宅基地拆迁所得的拆迁指标（两套两居室）赠与徐东波所有。
2013年2月22日，李君与北京建机房地产有限责任公司签订两份《北京开关厂项目定向安置房认购协议》，认购了北京市丰台区xx小区1号楼5单元601室和2号楼1单元301室（后小区名称定为怡和世家）。李君尚未取得上述房屋的房产证。两套房屋的房款收据载明交款人为韩艳。庭审中，徐东波、韩艳提交了2014年、2015年度的供暖费和物业费的发票原件。
2015年10月10日，徐桂芳、李振材、李君（甲方）与徐东波、韩艳(乙方)签订《互换协议》。协议中载明：……三、互换方式。乙方将其所有的北京丰台区石榴庄东街88号院东数北房一间和东房一间全部权益转让给甲方所有；同时作为交换甲方将北京市丰台区石榴庄南里56号院宅基地拆迁补偿中的房屋补偿款和两套两居室的回迁指标转让给乙方。四、说明。本协议第三条中所约定内容已经于2011年和2012年实际完成，但因相关部门的登记问题无法完成实际所有权人的更改。目前上述88号院的相关房产登记权益人为徐东波，实际所有权人为甲方。56号院的登记权益人为徐桂芳，两套回迁两居室（即丰台区开关厂定向安置房2-1-301和1-5-601）的登记所有权人为李君，实际所有权人及出资购房人为徐东波、韩艳。
另查二，2015年6月23日，徐东波、韩艳、李君与边国宝签订《北京市存量房屋买卖合同》，将301室出售给边国宝；2015年7月1日，徐东波、韩艳、李君与韩四义签订《北京市存量房屋买卖合同》，将601室出售给韩四义。徐东波、韩艳称，现房屋已交付两位购房人。
另查三，2014年11月1日，北京市住房和城乡建设委员会和北京市国土资源局联合发布《关于加强“三定三限三相结合”定向安置房产权登记及上市交易管理有关问题的通知》（以下简称“三定三限”定向房的通知），该通知规定：定向安置房自取得房屋所有权证或契税完税凭证之日起，5年内不得上市交易；5年后可按市场价格上市交易，不补交土地收益。
本院认为，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。徐桂芳、李振材、李君与徐东波、韩艳系同村村民，双方之间自愿互换拆迁安置用房指标的约定依法有效。虽然《协议书》和《互换协议》涉及的标的物是购房指标，但实质仍是房屋买卖。在本院查封涉案房屋之前，徐东波、韩艳已经按照《协议书》和《互换协议》履行了约定的给付义务，并实际支付了涉案房屋的房款。二人提交的物业费和供暖费的发票也足以证实其已占有房屋的事实。至于未办理过户的原因。第一，由于李君尚未取得房屋所有权证书，故涉案房屋尚不具备办理过户登记的条件。第二，“三定三限”定向房的通知规定定向安置房在5年内限制交易。但政策并非永久性禁止交易，购房人仍有取得所有权的可能。“三定三限”定向房的通知的颁布时间晚于《协议书》的签订时间。除房屋未办理过户登记外，《协议书》约定的其他内容已在“三定三限”定向房的通知颁布前已履行完毕。对于事后颁布的相关政策，徐东波、韩艳是无法预估的，不应认定为二人存在过错。故无论基于上述哪个原因，徐东波、韩艳对房屋未办理过户登记并无过错。因此，徐东波、韩艳要求停止执行，于法有据，本院予以支持。但徐东波、韩艳依据互换享有的权利系债权，而非物权，故二人要求确认享有涉案房屋所有权，无事实和法律依据，本院不予支持。
依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
一、停止本院依据(2015)丰民初字第07952号执行案件对位于北京市丰台区XXX号楼5单元601号房屋和2号楼1单元301号房屋的执行，并解除上述两处房屋的查封；
二、驳回原告徐东波、韩艳的其他诉讼请求。
案件受理费13800元，由原告徐东波、韩艳负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
本院（2016）京0106执异164号执行异议裁定、（2016）京0106执异165号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 李冬冬
人民陪审员 张克敏
人民陪审员 孙桂华
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 朱 黎