广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤08民终1655号上诉人（原审被告）：薛日义，男，1947年3月30日出生，汉族，广东省雷州市人，住雷州市。委托诉讼代理人：黎超杰，广东领会律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张其福，男，1956年12月19日出生，汉族，广东省雷州市人，住雷州市。委托诉讼代理人：吴国志，广东誉志律师事务所律师。上诉人薛日义因与张其福建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省雷州市人民法院（2016）粤0882民初406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人薛日义及其委托诉讼代理人黎超杰与被上诉人张其福及其委托诉讼代理人吴国志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛日义上诉请求：一、撤销广东省雷州市人民法院作出的（2016）粤0882民初406号民事判决；二、依法改判，判令驳回张其福的所有诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由张其福承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。（一）涉案土地权属来源清楚，一审法院未能依法认定。涉案土地原属华鸿公司，最初由华鸿公司的管理者张广兴转让给李文辉，李文辉转让给吴妃炳，吴妃炳转让给伍永，伍永转让给薛日义，薛日义再转让给张其福。以上事实有客路镇规划建设办公室作出的《关于张其福购买薛日义宅基地情况说明》、《宅基地转让书》、《收据》及黄美林、吴连琼、梁春金的《证明》相互印证。一审判决割裂了薛日义与其他出让人的联系，忽略了土地权属的来源，忽略了土地转让的前后关系，片面地只考虑薛日义与张其福的合同关系，导致了案件事实查明不清。（二）张其福清楚知悉涉案土地并没有实际登记在薛�义名下，对涉案土地的情况亦相当清楚，《宅基地转让书》是双方真实意思表示。二、一审判决适用法律错误。（一）一审法院以薛日义没有取得实际涉案土地的使用权为由认定合同无效与相关法律规定相违背。我国《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。薛日义与张其福签订的土地使用权转让合同，虽然未办理物权登记，但不影响合同的效力。（二）薛日义与张其福签订的《宅基地转让书》不属于《合同法》规定合同无效的情形。一审判决援引了《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效”第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，认定合同无效是错误的。首先，涉案土地系建设用地，属于可流转的物权，转让行为不存在无效的情形。其次，《物权法》对不动产物权的设立、变更、转让和消灭规定的生效要件，只是物权生效的要件，但并非债权的无效要件。再者，物权的生效不意味着债权有无效力。物权行使不得违反一物一权的原则，而针对同一物权却可以设有多个债权存在，物权是否有效，与合同效力无关。（三）一审判决所援引的《物权法》第九条、第十四条以及第一百四十五条，并非属于强制性规定。按照《合同法解释二》第十四条的规定，强制性规定是指效力性强制性规定，而《物权法》第九条、第十四条以及第一百四十五条都不是禁止性规定，因此不符合《合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”的规定。综上，恳请二审法院在查明事实的基础上，根据法律的相关规定，撤销一审判决，驳回张其福的诉讼请求�张其福辩称，1、关于土地来源的问题。不管薛日义的土地是如何取得的，薛日义卖给张其福这块地现在在镇上的规划图中是不存在的。一审法院已经调查清楚涉案土地是唐养的，由于张其福所购买的土地无法建设房子，且薛日义无法提供其他土地给张其福建房，另外薛日义写给张其福的收据上也明确写到是卖给张其福建房子，如果有差错，责任由薛日义承担，所以薛日义的行为构成违约。2、关于一审判决认定转让合同无效的问题，张其福的诉求是要解除合同，返还购地款，根据相关的法律规定，不是当事人认为合同合法就合法，合同的合法性由法院审查，任何的案件法院都要主动审查，就算合同有效也要解除，因为合同无法实现其目的，对案件实体处理没有半点影响。综上所述，一审判决认定事实清楚，实体处理正确，请求二审法院维持一审判决。张其福向一审法院起诉请求：1、解除张其福与薛日义订立的土地转让合同。2、判决薛日义返还张其福购地款360000元，并赔偿张其福的损失（自2014年3月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息损失）。3、薛日义承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：张其福与薛日义讼争之建设用地位于雷州市客路镇中新一路南横二路9号（华鸿公司四行9号），申请人为陈兴的《湛江市城镇建设工程规划申请书》中所记载的四至为：东至6米街，西至1米滴水巷，北与邻居贴墙，南与张广仁共0.6米滴水巷；长15米，宽7米，用地面积105平方米。2014年3月22日，薛日义以360000元的价格，将该建设用地的使用权转让给张其福。薛日义在收到张其福支付的360000元价款后，给张其福立下《收据》一份，注明“现将我买伍永宅基地华宏公司四行9号中新一路南横二路陈兴与张广仁共滴水宅基地，叁拾陆万正现转卖给张其福同志建房宅，若有差错卖方负完全责任”。同时薛日义将一份持证人为陈兴的《建设工程规划许可证》（证号：219950073）和一份申请人为陈兴的《湛江市城镇建设工程规划申请书》交给张其福。此后，张其福以持证人为陈兴的《建设工程规划许可证》（证号：219950073）向雷州市客路镇政府申请建设房屋。雷州市客路镇政府核查后发现：在华鸿公司提供的规划图中，该土地（华鸿公司四行9号）的使用者为唐养；四至为：东至中新一路南横二巷（6米），西与邻居共小巷1米，南与唐养宅贴墙，北与陈应胜共小巷0.6米。由于张其福所持持证人为陈兴的《建设工程规划许可证》（证号：219950073）和申请人为陈兴的《湛江市城镇建设工程规划申请书》所记载的土地四至与规划图不相符，故无法建设房屋。一审法院认�，本案属建设用地使用权合同纠纷。薛日义转让给张其福一块建设用地使用权，并立下《收据》。该《收据》内容有土地坐落位置、价格、违约责任，虽无合同格式完整内容，但实为双方简易的土地转让合同。本案争议焦点问题为薛日义是否享有讼争建设用地使用权。薛日义从第三人购买讼争建设用地使用权转让给张其福，依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，本案中，薛日义未按《中华人民共和国物权法》第一百四十五条“建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或抵押的，应当向登陆记机构申请变更登记”之规定办理相应不动产用益物权权属变更登记，故讼争土地的使用权权属尚未发生变动，薛日义实际未取得该土地的使用权，因而该土地的使用权不属于薛日义。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效”第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，薛日义在未取得雷州市客路镇中新一路南横二路9号建设用地使用权证书的情况下，与张其福订立合同转让该土地使用权，该土地使用权转让合同为无效合同。张其福诉请解除该土地使用权转让合同有理，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应的责任”的规定，张其福要求薛日义返还因无效合同取得的购地款360000元及相应的利息有理，应予支持，但薛日义赔偿损失即利息，应按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付为宜。张其福在订立合同时，明知薛日义不具有该建设用地的使用权仍订立合同，并支付转让价款，对造成的合同无效亦存在过错，应承担相应的责任。故张其福要求赔偿损失，应按中国人民银行同期同类贷款基准利率，以购地款360000元为本金，从起诉之日起即从2016年3月21日起计付利息。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第一百四十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、张其福与薛日义于2014年3月22日订立的转让雷州市客路镇中新一路南横二路9号（华鸿公司四行9号）土地使用权合同无效；二、限薛日义在判决发生法律效力之日起十日内，返还张其福360000元及支付自2016年3月21日起至付清款之日止的利息（利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付）。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回张其福的其他诉讼请求。案件受理费3350元，由薛日义负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案双方因建设用地使用权的转让而引致纠纷，因此本案案由应为建设用地使用权转让合同纠纷，但一审判决采用三级案由建设用地使用权合同纠纷亦无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行�查”的规定，本院对薛日义上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据薛日义的上诉理由及张其福的答辩意见，本案双方当事人二审争议焦点问题是：一、涉案土地转让协议书的效力，如有效，是否符合解除的情形；二、薛日义是否应返还张其福购地款36万元及支付相应的利息。关于涉案土地转让协议书的效力，如有效，是否符合解除的情形的问题。薛日义向张其福转让一块建设用地使用权，薛日义收取了张其福交付的360000元并立下《收据》，收据上注明涉案建设用地使用权的位置及四至范围等。双方达成了购买土地使用权的真实意思表示，没有违反我国法律、法规的强制性规定，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未�理物权登记的，不影响合同效力。”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，薛日义与张其福签订的涉案土地使用权转让合同合法有效。一审判决以薛日义没有依法办理相应不动产用益物权权属变更登记，尚未取得涉案土地的使用权为由，认定薛日义与张其福签订的涉案土地使用权转让合同无效不当，应予纠正。至于张其福有关解除涉案土地使用权转让合同的主张应否获得支持的问题。张其福向薛日义购地的目的是建设房屋，根据涉案收据显示，薛日义对张其福的购地目的也是清楚的。本案中，双方达成购地协议后，张其福已依约交付了转让款360000元，而薛日义向张其福交付的涉案土地使用权不是登记在其名下，且四至范围与规划图注明的四至范围不一致，造成张其福向有关部门申请建房时无法获得批准，事后薛日义也无法协助张其福实现建房的目的，因此张其福购地的目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，张其福有关解除涉案土地使用权转让协议的主张于法有据，应予支持。关于薛日义是否应返还张其福购地款36万元及支付相应的利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，因薛日义的行为构成违约，理应向张其福承担返还购地款及赔偿损失等违约责任，但张其福在订立合同时，明知薛日义不具有涉案建设用地的使用权仍与之订立合同，并支付转让价款，对造成合同目的无法实现亦存在一定的过错，因此应相应减轻张其福的违约责任。故一审判决薛日义返还张其福购地款360000元及从起诉之日（2016年3月21日）起至付清款之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息并无不当，应予维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律及实体处理部分有误，应予纠正。薛日义的上诉主张和理由部分成立，合法有理部分应予支持，无理部分应予驳�。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省雷州市人民法院（2016）粤0882民初406号民事判决第二项；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、撤销广东省雷州市人民法院（2016）粤0882民初406号民事判决第一、三项；三、解除张其福与薛日义于2014年3月22日订立的转让雷州市客路镇中新一路南横二路9号（华鸿公司四行9号）土地使用权转让合同；四、驳回张其福的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各3350元，均由薛日义负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 芳审 判 员  黎振华代理审判员  卢珍桥二〇一六年十一月三十日书 记 员  朱浩光附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对�回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第1页共14页