湖北省十堰市茅箭区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0302民初662号
原告：杨林，男，汉族，1968年3月12日生，住湖北省十堰市郧阳区。
委托诉讼代理人：郑家，湖北郧阳律师事务所律师，代理权限为一般代理。
委托诉讼代理人：王恒，湖北郧阳律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告：茅箭区五堰大都会逛街购物广场（以下简称大都会广场），住所地湖北省十堰市五堰大都会负一楼。
经营者：赵行军，男，汉族，1969年10月25日生，住湖北省十堰市茅箭区。
委托诉讼代理人：曹贞，湖北献真律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告杨林诉被告大都会广场租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月15日立案受理后，依法组成由审判员张青担任审判长，审判员计妍（主审）、代理审判员杜蔚参加的合议庭，于2016年4月13日公开开庭进行了审理。原告杨林及其委托诉讼代理人郑家、王恒，被告大都会广场的委托诉讼代理人曹贞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨林诉称，2008年，原告通过合法途径取得了位于茅箭区××街办××街××大都会广场××（32.75㎡）商铺，并于2014年5月19日取得上述商铺所有权证。2009年9月1日，原告与十堰市启众伟业经营管理有限公司（以下简称启众公司）签订了《商铺委托租赁合同》，将上述商铺委托启众公司对外招租经营。双方约定委托招租经营期限至2015年12月31日止，商铺租金为每月40元/㎡。2016年1月1日，合同到期，启众公司不再与原告续签委托租赁合同，原告前去收房，得知自己的商铺已被被告大都会广场出租给他人使用。原告多次找被告大都会广场协商，但其经营者赵行军坚决要求原告继续以原委托租赁合同的租金条件上浮一部分将商铺委托其出租经营。如原告执意收回商铺，则必须每月支付每平米60余元所谓管理费，否则不允许原告使用或出租收益。
原告认为，当原委托合同到期后，自己应当完全享有商铺的所有权。启众公司为大都会购物广场投入了装饰、装修和公共设备设施，且当初签约时，大都会广场处于培育期。鉴于此双方签订了六年的委托招租经营合同，租金也仅约定为每月40元/㎡，且保持六年不上浮。目前，大都会广场已日趋成熟，原租金与现实市场租赁价格已相差八倍之巨。被告大都会广场现事实上虽然对大都会广场进行管理（原告对其管理权并不认可），但无权擅自将原告的商铺出租给他人，也无权提出不合理的缔约条件要求“强买强卖”。鉴于以上事实和理由，被告既没有和原告缔结任何委托招租协议，也没有原告授权，就擅自出租原告的商铺获利，其行为已侵犯了原告的所有权，给原告造成经济损失，故诉至法院，要求判令：一、被告立即停止侵权，返还原告位于十堰市××箭区××大都会广场××区××号商铺；二、被告赔偿原告经济损失17685元（暂从2016年1月1日起计算至2016年3月31日止），并按照每月5895元继续计算至返还商铺为止；三、确认购物广场公共设备设施原告享有按份所有权，购物广场内，除可移动物品搬走的，天、地、墙面、主体被告不得移动破坏；四、诉讼费由被告承担。
开庭审理后，原告向本院提交书面说明，称鉴于购物广场商铺隔断及装修现状属于所有业主的事实，将诉求第一项返还原物明确为：判令被告将原告名下的商铺交还给原告自己经营，即原告根据广场的经营业态进行经营，商铺面积多退少补（商铺面积多于产权面积的，原告支付租金；商铺面积少于产权面积的，被告支付租金给原告。位置大约在原产权商铺位置附近）。
原告杨林为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、大都会广场《宣传广告》及管理《照片》两份，证明个体工商户大都会事实上对大都会逛街购物广场进行管理；原告商铺现状照片一份、平面图两份，证明茅箭区大都会已将原告的-1-23号商铺出租给他人使用；
2、《房屋所有权证》一份、《土地使用权证》一份，证明五堰街办香港街7号大都会广场1栋-1-23号商铺归原告所有，并对公共设施、设备等享有按份所有权；
3、《商铺委托租赁合同》一份，证明截止2016年1月1日，五堰街办香港街7号大都会广场1栋-1-23号商铺的使用、经营、收益权全部归属原告，且合同约定除可移动物品搬走外，其他天、地、墙面、主体不得破坏。
被告大都会广场未在法定期间内向本院提交书面答辩意见，当庭辩称，整个涉案商铺是三众公司在商铺建成后出租给启众公司，在启众公司租赁期间，三众公司又将整个商铺分割成149个商铺分别出售给包括原告在内的149户业主，启众公司由此变为整个商铺的经营管理者，为149家业主管理整个商铺（包括代收租金）。启众公司经营管理不久，经全体商铺业主同意，转给有经营实力的大都会广场经营管理。涉案商铺无法与其他商铺区分开，客观上无法交还。涉案商铺系产权式商铺，该商铺现状为与其他商铺混同，其所在楼层被分割成一百多个产权式商铺，商铺之间无隔板或墙体区分，无法归还。在租赁合同到期后，大都会广场已组织业主多次沟通协商，根据地段和行情也适当提高了租金标准。截止9位业主起诉前，其他141户业主都与大都会广场续订了租赁经营管理合同，现原告请求返还商铺，从经济利益最大化和保护其他业主权益出发，客观上无法归还涉案商铺。大都会广场在2009年承租整个商铺后，花费将近850万元对初建商铺进行整体改造、装修、布局，经营管理多年，截止租赁期满，整个商铺才经营成型。原告不能只看到眼前利益，而置被告前期投入于不顾。从不动产收益减少损失的角度考虑，如单独将原告商铺切割出来必然会影响第三人的整体经营，而且原告也无法单独经营，无法发挥商铺的应有效应，导致双方利益均受损的后果。综上，请求人民法院对原告要求返还商铺的诉请不予支持。
被告大都会广场为支持其答辩理由，向本院提交如下证据：
1、三众公司《合同会签单》一份、《房屋租赁合同公证书》一份、《履约保证金》一份，证明成文公司于2009年5月22日从启众伟业公司依法取得了十堰市香港街7号一、二期负一层整层商铺的承租权，具体建筑面积为4645.56平方米（含公摊面积）。该房屋用途为商业用房，租赁期限为2009年5月28日至2015年12月31日止，共计6年7个月，于2009年5月26日向启众公司交付了50万元保证金，合同仍在履行，未退还；
2、《企业内部承包经营合同》一份，证明成文公司股东徐成文、赵行军二者之间的经营约定情况，具体商铺由股东赵行军负责经营；
3、负一楼《商铺分户明细表》，证明整个商铺4645.56平方米在出售之前共分户149户，各户面积大小不同；
4、成文公司《商函》三份，启众公司给成文公司发出的《工作联系函》一份，证明成文公司在租赁商铺过程中，对商铺的改造、建设及发展做出了巨大贡献，得到出租方的大力认可，业主取得商铺的产权是在被告承租期间；
5、大都会广场的《陈述》一份、《平面图》一份、商场三大门口的来由及变迁历程，证明承租时商铺的状况、没有通道，根本不能通车过人，无法开展经营；为盘活地下商城，被告自2010年开始花费几十万元转让费与五堰电影院、新华书店等单位协商解决各出口以及出路；被告自2009年至2012年期间，排除种种困难和阻碍，完全打通了地下商城的三大门口，盘活了整个地下商城的经营；
6、商城成本核算及制定租金的合理依据，证明商场在前期大量投入建设，尚未盈利；
7、被告对建设商场投入费用及详细单据两册，证明被告对建设商场投入费用近850万元，其中装修、装饰及改造费7386523元，设备、设施1125578元，广告宣传费866539元；
8、启众公司《会议纪要》及《商函》各一份，证明关于商铺的出租续租事宜，启众公司于2012年7月28日组织成文公司、业主代表召开会议，就此事进行了商讨；
9、启众公司给业主的《告知函》、《情况说明》一份、《通话记录清单》一份，证明被告在双方租赁合同到期四个月前，启众公司领导函告所有业主就续租事宜进行商谈，被告逐一联系所有商户，各商户并没有表示不再委托续租事宜；
10、《门面房租赁合同》三份，证明与大都会同一地段商铺“白领服装城”、同一时间段的出租价格为每平方米53.7元、25.5元；宝裕商场负一楼40户业主租给成文公司商铺的价格为每平方米65元；
11、《购物广场平面图》一份、原告《商铺委托租赁合同》一份、所购买商铺目前经营的现状及位置图片两张，证明原告商铺在2015年12月31日以前的租赁单价为40元/㎡/月，原告所购商铺与在整个商铺中所处的位置并非独立商铺，被告承租行为先于原告购买行为，在原告购买商铺前，被告对整个商铺进行了整体规划、装修及设计，原告主张的房屋无法单独分开经营；
12、业主常守平与被告签订《商铺租赁合同》及《租金结算单》各一份，证明被告与原告商铺相邻的业主常守平重新续订商铺的每月租赁价格为62元/㎡；
13、原告商铺位置《现状明细表》一张、《现状平面图》一张、被告将商铺出租出去的《租赁合同》十份，证明原告商铺现在在大都会广场内的位置，事实上已无法返还，及被告将商铺出租出去的租金价格。
经庭审质证，被告大都会广场对原告提交的证据1的宣传管理照片两张无异议；对现状照片认为无法看出原告商铺现状；平面图因为是复印件，原告现在的位置属于通道。对证据2房产证真实性无异议，但是是在我方取得租赁权利之后所取得的产权。对证据3无异议，恰好证明租金价格是40元/㎡。
原告杨林对被告大都会广场提交的证据1认为与本案无关联性，起诉的是2016年1月1日至今的侵权责任，2015年12月31日止的权利与本案无关联性，被告提供的合同当时还不享有物权。对证据2认为与本案无关联性，内部如何经营和本案无关。对证据3认为恰好证明了原告享有物权。对证据4认为与本案无关联性，且违法，延长年限回函，侵害了原告的物权。对证据5认为与本案无关联性，2016年1月1日前被告有这个义务，应该去做的。对证据6、7认为与本案无关联性，同时也不客观不真实。对证据8认为与本案无关联性，参会的业主不包括本案的原告，不能代表原告的主体地位及身份。对证据9真实性无异议，但是证明目的有异议，是加给原告身上的，恰好证明了被告的侵权。对证据10真实性有异议，是复印件，不予质证，即使有原件也不能达到证明目的，不能证明租赁价格客观、真实，都是被告手中和其他客户的租赁，与本案的地点、经营规模和经营品种不同，不能参照来证明原告的位置也只能是这个价钱。对证据11，原告的商铺是独立的商铺，都隔成了相对独立的。对证据12真实性、证明目的、关联性有异议，如果想确定商铺的价值，应当提交与现在实际承租人所签订的合同。对证据13中明细表和平面图真实性无异议，但涉案的商铺并没有灭失，不存在返还不能的情况；租赁合同均为复印件，即使是原件，对客观真实性也不予认可，开庭时被告并没有提交该证据，且十份合同客户签署笔迹有几份非常相似，像同一人所签，该证据也只能证明被告收取了多少租金而不能证明商铺的实际价值。
对原、被告双方均无异议的证据，本院依法予以确认。对存有异议的证据，本院将根据证据的真实性、合法性、关联性原则予以认定。
经审理查明，2007年12月底，三众公司开发了十堰市茅箭区香港街7号1、2期负一层商铺，即本案中所涉及的商铺。2009年5月22日，启众公司将上述商铺整体出租给成文公司，约定租期为2009年5月28日至2015年12月31日。2009年12月20日，成文公司通过股东内部承包方式将上述商铺承包给股东赵行军，后赵行军于2015年11月25日成立茅箭区五堰大都会逛街购物广场对该负一层商铺进行经营管理。
2009年9月1日，大都会广场-1-23号商铺原业主杨达（甲方）与启众公司（乙方）签订商铺租赁合同，双方约定将原告所有的商铺租赁给启众公司招租经营（乙方有权招租、转租）。……合同期满后，甲方可以收回商铺自行经营或另行招租、委托经营，但经营项目必须符合大都会广场所属市场经营管理方的业态规划要求。……租约到期后若商户不续签合同，除可移动物品搬走外，其他天、地、墙面、主体不得破坏。租赁期满后可由乙方继续对市场进行管理，合同到期后由甲方与承租方另行签订租赁合同，租金自行协商。租赁期限为6年，至2015年12月31日止，租金为每月40元/㎡。
2014年5月19日，原告取得位于茅箭区××街办××街××大都会广场××号商铺《房屋所有权证》、《土地使用权证》，并附有十堰市房地产测绘中心绘制的《房产分丘图》、《房产分层分户图》及十堰市土地勘测规划院绘制的《宗地图》。
2016年1月1日，委托租赁合同到期后，原告要求收回商铺自行经营或另行招租、委托经营，但其商铺已被大都会广场出租给他人使用。经双方协商未果，原告诉至本院，要求判如前请。
一、关于本案是侵权之诉，还是租赁合同之诉的问题。
经查，原告的诉讼请求为“停止侵权，返还商铺”，表面看为侵权之诉，但实际上为租赁商铺问题产生纠纷。
本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案纠纷系因租赁合同期满，案涉物业的租赁状态是否继续存续而引起，原告杨林的主要诉讼请求亦为要求大都会广场返还租赁物并恢复原状，同时要求大都会广场向原告杨林支付逾期腾房占有使用费等，因此，本案案由确定为租赁合同纠纷。
二、关于本案商铺是否属于“产权式商铺”问题。
经查，原告杨林提供《房屋所有权证》、《分层分户图》等证据，拟证明诉争商铺四至明确，具有独立产权。但分户平面图载明，原告杨林所购商铺是将大都会广场开放性卖场划分为一个个小面积的商铺，各商铺间无明显物理间隔，仅进行面积上的分割，与其他商铺之间均为实线相隔，平面上虽紧密相连，但空间中没有分隔墙体，无明确四至界限。本院通过现场调查核实，大都会广场负一层实际也并未进行实体墙体分隔，原告要求返还的商铺面积现涵盖相邻商铺及通道位置、界限不明。
本院认为，可以作为登记的房屋，必须具有明确的界址和空间隔离设施，能够划清房屋的平面和空间范围，必须具有封闭性，由于业主所购之商铺是没有隔离设施的开放空间，在其使用功能、固定界址和隔离设施方面，属虚拟产权式商铺，不完全符合建筑物区分所有权的特征。故本案原告杨林的商铺属产权式商铺，业主的产权只能是商铺所有权的抽象分割。
三、“产权式商铺”物权与独立物业的物权有所区别问题。
本院认为，产权式商铺经营模式一般情况下所有权与经营权分离，商铺业主出于投资目的购买商铺，通过开发商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。产权式商铺有别于独立商铺的特征决定需要统一进行经营，才能体现出商铺最大的商业价值，也能使产权人获得收益和实现其投资增值的目的。即便是商铺业主自营，也应遵循市场规律根据整体规划和统一管理进行经营。因此，对此种产权式商铺“物权”应和独立物业的物权有所区分。
原告杨林作为产权人对其商铺理所当然地拥有占有、使用、收益、处分的权利。这是一种绝对权，排他权，但由于该部分商铺是采用非独立式产权商铺分割出售模式，商铺彼此之间存在不可分性。
四、关于本案杨林的产权式商铺是否应返还的问题。
经查，杨林在购买本案讼争的商铺前，该商铺即已整体出租给成文公司统一经营使用。其在购买讼争商铺后即承接了原业主与启众公司签订委托租赁合同的权利义务，其中合同第二条商铺租赁经营约定也明确：“2、合同期满后，甲方可以收回商铺自行经营或另行招租、委托经营，但经营内容必须符合大都会广场所属市场经营管理方的业态规划要求。”
本院认为，从上述事实可以看出，杨林在购买商铺时即已经明确知晓并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然受到一定限制。另根据《中华人民共和国物权法》第七十一条，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益之规定，大都会广场负一层商铺大多数业主选择了继续与大都会广场建立租赁关系，占有优势地位。在此情况下，任一业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展；维护大多数业主目前认可的产权经营模式有利于保护全体产权人也包括原告杨林自身的权益。故对原告杨林要求返还商铺的诉请，本院不予支持。
五、关于原告经济损失的计算标准问题。
经查，原告杨林未与被告大都会广场就讼争商铺续签新的租赁协议，但被告大都会广场占用原告商铺并将其出租收益，应赔偿原告占用商铺期间的损失。
本院认为，为维护广大业主的合法权益，该赔偿标准应由广大业主与大都会广场协商确定为宜。在双方未达成一致意见前，因原告对经济损失的计算标准并无证据予以证明，仅以其自行打听的现商铺租金价格进行计算，且原告并未向本院申请鉴定。故关于计算标准，本院责令被告大都会广场提交了其将商铺租赁给他人的租赁合同十份，虽原告对该合同真实性存有异议，但未提供相应证据予以证明，且未申请对该证据进行鉴定，故对该证据本院依法予以采信。参照这十份租赁合同的平均租金价格每月113.4元/㎡确定原告商铺被占用期间的损失较为公平合理。且本系列案另案原告张晓琴、李先勤提交有大都会广场与章虹于2014年5月29日签订的租赁合同一份，用以证明被告将原告张晓琴、李先勤的商铺出租给章虹使用并收取租金，该合同约定租金价格为每年80万元/700㎡，即每月95.2元/㎡，与平均租金价格每月113.4元/㎡较为接近。故本院按照每月113.4元/㎡从2016年1月1日起计算至本判决生效之日止。
六、关于确认原告对购物广场公共设备设施享有按份所有权，购物广场内，除可移动物品搬走的，天、地、墙面、主体被告不得移动破坏的诉请。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十条之规定，业主对建筑物内的住宅、经营用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，而非按份所有权。故对该项诉请本院不予支持。
综上所述，本案经合议庭评议并报经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告茅箭区五堰大都会逛街购物广场于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨林经济损失（计算方式为：自2016年1月1日起至本判决生效之日止，按每月113.4元/㎡计算）。
二、驳回原告杨林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费242元，由原告杨林负担42元，由被告茅箭区五堰大都会逛街购物广场负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交至本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理通知书）。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 张 青
审 判 员 计 妍
代理审判员 杜 蔚
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 陈怡然
本案适用的相关法律依据：
1、《中华人民共和国物权法》
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。