上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0109民初10771号
原告：陈蔚，女，1977年9月20日出生，汉族，住上海市。
被告：徐质明，男，1963年7月7日出生，汉族，住上海市。
原告陈蔚与被告徐质明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈蔚、被告徐质明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈蔚向本院提出诉讼请求：1、要求判令双方签订的《租赁合同》于2017年5月22日解除；2、要求判令被告返还上海市四川北路XXX弄XXX-XXX-
XXX号XXX层商铺(以下简称系争商铺)；3、要求判令被告支付2017年5月1日至2017年5月22日期间的租金19,800元；4、要求判令被告支付房屋占有使用费，按照租金标准，自2017年5月23日起支付至实际交房之日止；5、要求判令被告支付违约金54,000元；6、要求判令被告付清其使用期间的物业管理费，按照每月1,227元，自2015年11月1日起支付至交还房屋之日止；7、要求判令被告结清使用期间的水电费。事实和理由：原、被告于2015年10月27日就系争商铺签订《租赁合同》，约定租期自2015年11月1日起至2020年10月31日止，租金每月27,000元，半年一付，每年的10月底和4月底应支付下一期的租金。现经原告多次催促，被告以各种理由拒付租金，故诉至法院。
被告徐质明辩称：被告租赁系争商铺用于商业活动，注册公司工商部门需要租赁合同上有和产权证相符的2个产权人签字的合同正本。原告的丈夫周某一直很忙，无法到场签字，被告办不出营业执照，一直不能正常经营，导致被告和公司产生矛盾，无法继续合作。后被告被人举报无证经营，原告让被告代周某在合同正本上签字，才办出了营业执照。被告担心代签字会出事，希望周某去工商部门办理签字更正，但原告一直不让周某出面，故被告停付租金。物业管理费无人上门催缴，故被告从未支付过。被告从未提出退租，现也不同意解除租赁合同。因原告方原因导致被告未能及时办出营业执照、不能正常经营，故营业执照办出前的租金和物业管理费原告不应收取，租金和物业管理费应自营业执照办出之日即2016年11月18日起支付，被告已支付的租金应抵付2016年11月18日后的租金。因目前被告未欠付租金，故不同意原告支付租金和占用费的诉请。被告未再支付租金是有原因的，被告没有违约，故不同意支付违约金。水电费没有欠付，同意按时结清。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
系争房屋系原告陈蔚与案外人周某名下的房产。2015年10月27日，原告陈蔚(出租方、甲方)与被告徐质明(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定：甲方将系争商铺出租给乙方作茶室使用，租赁期限自2015年11月1日起至2020年10月31日止；租金每月27,000元，2年内不变，自第3年起，每年在上一年的基础上递增8%；租金半年一付，先付后用。乙方应于每年的10月底和4月底前向甲方支付下一期的租金；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金3万元，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金在扣除乙方应承担的费用后无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的物业管理费、水、电、能源、通讯、设备、租赁税费等费用由乙方承担；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满当日返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期1日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失部分：……(三)乙方逾期不支付租金累计超过10日的；……
合同签订后，被告向原告支付了房屋租赁保证金3万元，原告向被告交付了系争商铺。
被告为办理营业执照，向工商部门递交了其与原告签订的上述《租赁合同》。工商部门要求系争房屋产权证上登记的产权人必须全部在租赁合同上签字，或者提交未签字的产权人出具的委托书，被告让其朋友冒充周某在租赁合同上签了字。2016年11月18日，被告取得了以租赁商铺为注册地址的上海优尔博实业有限公司第一分公司的营业执照。2016年11月22日，被告将该营业执照复印件通过微信发给了原告。
2017年4月17日，原、被告以微信方式联系，原告称：“……提醒一下，4月底又到付租期了，到时别忘了。”被告称：“就公司的回复，现在总公司对我的安排不利，新的领导上来要求换掉我法人，否则房租要按业绩才报销。我想您正好有朋友要，我直接还给您，这样空调什么有的直接给您。……明天我把钥匙都可以收回来关门，您看怎样？”原告称：“不是吧？你现在跟我说不要？我朋友要么也是去年的事了，人家怎么可能等到现在呢？你这玩笑开大了。”
2017年4月30日，被告发短信给原告，称：“……节后麻烦您和另一位业主约一下，一起把租房协议补签一下，……遗憾的是我们的合同一直缺了位业主资料和签字，以致我们还是冒用他的名义签字给了工商，现在想想后怕，这是不合法的，我想给他道歉，并免费他帮我纠正，避免今后有不必要的麻烦！……”
2017年5月10日，被告发短信给原告，称：“上月底给您的短信至今未收到您的回复，今天已是5月10日。希望就2015年10月27日签订的四川北路XXX弄XXX号-
XXX-
XXX号的租约，因仅有您的签名作为产权拥有的另一方一直没有签名，以致我迟迟无法注册公司，最后2016年11月留在虹口区市场监督管理局档案里的签名也是他人冒名之作。我认为为了确保合同的真实性、合法性，也是您另一位产权人的义务，在租约上亲自签上名，同时也去虹口市场监督管理局上更正签名，弥补我不应该有的错误。虽然要求多次，但您一直没有给我另一位产权人的联系方式，今再次希望您给我他的联系方式或您把我的联系方式给他，来履行义务在租赁合同上签字，同时保证工商登记的真实性。我再次希望只有您才能做到的，联系您另一位产权人补上他的签名！……”
2017年5月22日，被告发短信给原告，称：“一直没有收到你的回复，我很是奇怪，你为什么不回复！我要装修，要签与其他公司合作协议，在法律上我们要完善租约协议后才能进行。请你在5日内书面回复并尽快义务去虹口市场监督管理局更正签字。……”原告当日回复被告，称：“……签合同时我手里就有另一位产权人的授权委托书，我可以全权代表他来签字。并且你们的新营业执照已于2016年11月18日在虹口工商完成注册，请你不要再找无中生有的借口来拖延房租。根据合同约定你的行为已经造成违约，我现在正式通知你解除租赁合同并追究你的违约责任。”
2017年5月23日，被告发短信给原告，称：“……如果你早就有所谓的授权书也不要等到现在才回复，我也不会等到2016年的11月冒用另一位产权人的签字完成注册，要知道房租协议是2015年10月27日签的，我等你多久，你自己算算吧，出国、有事，在外地，你自己说是浙江人却不是浙江身份证，你在上海却只有这个商铺产权房的信息，写信给你无投递处，打电话与你约你会变，来无踪去无影。我既没有收到你回复，也没有接到你的任何书函，然在我提出要求另一产权人见面补签协议时提出终止租约，可见你无视任何人的权利，……”。
被告支付了2017年4月30日前的租金，自2017年5月1日起未再支付租金。被告未支付过物业管理费。
审理中，原告称：被告办理营业执照需要原告提供产权证复印件等材料，原告都已提供，周某的委托书应该也已提供给被告了。被告曾在电话里提到要签字，具体签什么字，原告也记不清了，当时原告要求被告自己和工商部门协商，若协商不成，原告再出面处理，但后来被告没有再和原告提起此事，被告的营业执照实际也已办出。被告办出执照后告知了原告，但未说起其代周某签字之事。被告要求周某签字是在其欠租之后才提出的，被告是在为其不付租金寻找借口。对被告支付的保证金3万元，同意在双方结清相关费用、被告交还房屋后返还。被告称：申办执照过程中，被告一直打电话给原告，告知工商部门要求产权证上的产权人周某也要在租赁合同上签字，但原告称其很忙，没空处理，让被告自己去搞定。原告只提供了产权证和身份证复印件，没有提供周某的委托书，也没有出示过委托书。如法院认为合同应解除的，被告要求原告补偿其装修损失，但不要求在本案中处理，被告另案主张。
审理中，根据原告申请，本院依法裁定冻结被告徐质明银行存款104,313元或查封、扣押其相等价值的财产。
本院认为：原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方应按约履行。被告为办理执照让他人冒充周某签字，该行为不合法，应予纠正，但原告应给予配合，通知周某到场更正签名，或向工商部门提交周某的委托书。原告主张其已向被告提交周某的委托书，现被告否认，原告也未举证证明，故本院不予采信。从双方互发的短信内容来看，被告已多次要求原告通知周某更正签名。原告未配合被告办理签名更正或提交周某的委托书，被告为促使原告配合而停付租金，系事出有因，并非恶意违约。现原告主张行使合同解除权，要求解除《租赁合同》，并要求被告返还系争商铺、支付违约金，依据不足，本院不予支持。
被告主张其在无照期间无法正常经营，原告不应收取租金和物业管理费，被告已支付的租金应抵付执照办出后应支付的租金。鉴于被告在办出执照之前一直在使用系争房屋从事经营活动，被告并未就无照期间其不能正常经营而对租金和物业管理费的支付提出过异议，且还按约向原告支付了租金，故被告的上述意见本院不予采纳，原告主张被告支付欠租，本院予以支持。根据合同的约定，被告应于每年的10月底和4月底前向原告支付下一期6个月的租金，故被告目前已欠付2017年5月1日至2018年4月30日期间的租金共计336,960元。被告应自起租日即2015年11月1日起向原告支付拖欠的物业管理费，因合同未约定物业管理费的支付方式，故本院确定物业管理费按月支付。被告并应按时结清水电费用。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告徐质明应支付原告陈蔚2017年5月1日至2018年4月30日期间的租金336,960元；
二、被告徐质明应支付原告陈蔚物业管理费，按照每月1,227元，自2015年11月1日起支付至判决生效之日止；
三、被告徐质明应结清判决生效之日前已产生的水费、电费；
上述第一款至第三款所述款项，被告徐质明应于本判决生效之日起10日内履行完毕；
四、驳回原告陈蔚的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2,386.26元，由被告徐质明负担；财产保全费1,041.57元，由被告徐质明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郑 煌
人民陪审员 毛济平
人民陪审员 程丽华
二〇一七年十二月十二日
书 记 员 叶晓欣
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。