浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙温民终字第850号
上诉人（原审原告）项立东。
上诉人（原审原告）张小青。
委托代理人江伯寒。
委托代理人蔡京。
被上诉人（原审被告）温州欧洲城商业管理有限公司。
法定代表人胡克。
委托代理人陈光宇。
上诉人项立东、张小青因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2014）温鹿民初字第426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月24日受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，合议庭认为没有新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
原判认定，2012年7月27日被告温州欧洲城商业管理有限公司与原产权人缪群签订一份《租赁合同（委托）》，约定，缪群愿意委托被告出租位于温州市鹿城区矮凳桥228号4幢一层12号店面，由被告代为租赁，实际租赁面积以产权证为准（344.65平方米）；委托租期，本合同签订之日七天内，缪群向被告交付委托租赁物业场地，交付之日到2012年9月30日止为免租期，租期为8年，2012年10月1日起至2020年9月30日止；缪群不再承担因租赁物业期间而产生的各项租赁税费，由被告或房产最终使用单位承担；第一年一楼净租金81元／月／平方米，二楼净租金55元／月／平方米，前三年租金无增减，第四年起租金每年递增7%；被告未按本合同约定日期支付受托净租金时，应向缪群按当月受托净租金额的千分之三支付滞纳金；签订本合同时缪群保证物业和建筑物无任何抵押行为（购买该物业时办理银行贷款抵押除外），在委托租期或任何延期内，如缪群将其土地使用权或其建筑物的所有权抵押予其他人，缪群应告知被告，并保证被告在本合同中享有的权利不因缪群的抵押行为而受影响和改变；如缪群在委托租赁期内将该委托租赁房的产权转让他人，必须为带委托租约转让，同时保证新的产权人自然成为本合同的甲方（缪群方），继续履行甲方在本合同中应尽的责任和义务，不得违约；被告应如期向缪群支付受托净租金，如违约延期支付超过30个工作日，经缪群书面形式催告后仍未履行的，应视为被告违约，自动终止合同，缪群有权收回委托出租物业场地，被告无条件自动退还并退出受托租赁场地，其一切装修费用无条件放弃等。2012年8月10日，双方又签订一份《补充协议》，约定，缪群此商铺租金原按每月支付，现被告将前14个月（即2012年10月1日至2013年12月31日）的租金一次性支付给缪群，即人民币1100002.68元；于2014年1月1日起，被告按原合同规定每月支付租金给缪群。
2013年，因缪群欠温州银行股份有限公司景山支行借款本金400元及利息损失，经法院判决生效后，缪群未按生效的法律文书确定的义务履行，温州市瓯海区人民法院将缪群名下坐落于温州市鹿城区矮凳桥228号4幢112室的房产进行公开拍卖。2013年12月25日，原告项立东、张小青以650万元的最高价竞得。2014年1月20日，温州市瓯海区人民法院作出（2013）温瓯执民字第1650、1651-1号执行裁定书，裁决：将上述房产的财产权及相应的其他权利归原告所有，财产权自裁定送达买受人项立东时其转移。2014年1月24日，原告向温州市房产管理局申请办理了上述房屋的产权转移手续。
2013年12月31日被告律师发函给原告，称，已获悉原缪群名下的诉争房产现为原告所有，缪群已对诉争房产无处分权，故被告撤销本案的租赁合同，并要求原告于2014年1月10日前赴被告处办理相关交接手续。2014年1月24日原告回函称：原告已于2014年1月10日双方约定办理相关交接手续之日按时赴约，但未见被告公司相关人员，并要求被告于2014年2月7日下午2点在诉争房屋协商租赁之事。2014年1月27日，被告又发函给原告，称：双方之间的租赁关系已于原告收到律师函时解除，诉争房产内所放之物资非被告公司所有，相关手续由原告自行到房屋物业公司办理。之后双方发生纠纷，原告遂诉至原审法院。
原判认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案诉争房屋原产权人缪群与被告之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反有关法律、法规的规定，应合法有效。租赁期间产权人由缪群变更为原告后，原租赁合同关系继续有效，原、被告应继续履行该租赁合同。被告于2013年12月31日发通知告知原告不再保持租赁关系，撤销合同，从该通知的内容看，被告已明确表示不再继续保持租赁关系，要求原告进行租赁物交接，可见，该通知意思表示为解除合同，且被告发给原告的第二次的通知中，也明确了该通知为解除合同，故该通知应为解除合同的通知。该通知已于2014年1月2日到达原告，原告在收到解除合同的通知后，如有异议，可以请求人民法院或仲裁机构确认能否解除合同。但原告未请求确认解除合同的效力的情况下，直接提起要求被告继续履行合同、支付租金的诉讼请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，判决：驳回原告项立东、张小青要求被告温州欧洲城商业管理有限公司继续履行合同、支付租金的诉讼请求。案件受理费人民币1196元，减半收取为598元，由原告项立东、张小青负担。
宣判后，项立东、张小青不服，提起上诉称：第一，被上诉人温州欧洲城商业管理有限公司分别于2013年12月31日和2014年1月27日向上诉人发送的《函》，无论形式还是内容，都不能认定为解除合同的通知。即便假定可以认定为解除合同的通知，被上诉人也不具备《合同法》第九十六条的约定，被上诉人没有合同解除权。其发送的《函》只能视为要求解除合同的要约，上诉人没有承诺，合同没有解除。原判对此认定错误。第二，被上诉人作为违约方，不具备《合同法》第九十六条规定的合同解除的权利，即便其发出解除合同的通知，也不会产生解除合同的法律后果，所以不存在上诉人提起合同解除异议之诉。原判未对被上诉人提出的所谓解除通知所依据的原因、是否符合解除条件的类型以及该条件是否已经成就等方面进行任何审查，认定上诉人不能直接提起要求被上诉人履行合同、支付租金的请求，属于适用法律错误。第三，涉案房屋为带租拍卖，在拍卖过程中被上诉人从未提出不再租赁。被上诉人与原产权人签订的租赁合同约定“如甲方在委托租期内将委托租赁房屋的产权转让他人，必须为带委托租约转让，同时保证新的产权人自然成为本合同的甲方，继续履行甲方在本合同中应尽的责任和义务，不得违约。”被上诉人至今未与上诉人办理房屋交接手续，且在房屋内存放物品，其应当按租赁合同约定按月支付租金。请求撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求，本案一、二审的诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人温州欧洲城商业管理有限公司辩称：第一，被上诉人第一次向上诉人项立东、张小青发函撤销合同，即为解除合同之意。第二次发函再次明确自上诉人收到律师函时解除。两份函的意思明确，就是合同解除的意思表示。解除合同的权利，合同任意一方均可提出。合同能否解除，由法院裁判确定。原判对此认定正确。第二，《合同法》第九十六条赋予合同当事人解除权，无论违约方还是未违约方，均享有提出解除合同的权利。上诉人如认为被上诉人发函解除合同不成立，首先要确认该解除合同是否成立，上诉人没有请求法院或仲裁机构进行确认，直接要求被上诉人支付租金，违背法律规定，其认为原判适用法律错误的观点不能成立。第三，本案租赁合同第9条第3款约定“乙方应如期向甲方支付受托净租金，如违约延期支付超过30个工作日，经甲方书面形式催告后仍未履行的，应视为乙方违约，自动终止合同。”即当合同约定终止的条件或者事由出现时，合同自动终止。现被上诉人已延期支付租金超过30个工作日，且两次发函表示不愿再履行合同，并在一审中再次重申，因此本案合同自动终止。依据《合同法》第91条第7款，以及第94条第2款，本案均可解除合同。合同即已解除，上诉人请求支付租金，没有依据。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案主要争议在于涉案租赁合同是否可以解除。
第一，关于约定解除权。依照被上诉人温州欧洲城商业管理有限公司（以下简称欧洲城公司）与缪群订立的租赁合同约定，如缪群在委托租赁期内将该委托租赁房的产权转让他人，必须为带委托租约转让，同时保证新的产权人自然成为本合同的甲方（缪群方），继续履行甲方在本合同中应尽的责任和义务，不得违约。因此，上诉人项立东、张小青作为买受人，继受成为该合同的甲方。同时，根据该租赁合同有关违约部分的约定，欧洲城公司应如期向缪群支付受托净租金，如违约延期支付超过30个工作日，经缪群书面形式催告后仍未履行的，应视为欧洲城公司违约，自动终止合同，缪群有权收回委托出租物业场地，欧洲城公司无条件自动退还并退出受托租赁场地，其一切装修费用无条件放弃等。
以上约定表明，在欧洲城公司违约逾期支付租金的情形下，合同解除权归于缪群，而非欧洲城公司。该约定符合《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”项立东、张小青作为缪群的权利继受人，取得该合同解除权，即约定解除权。欧洲城公司虽分别于2013年12月31日、2014年1月27日向项立东、张小青发出函件，但因其并不享有约定解除权，故其发函的行为不能产生解除合同的效力。
欧洲城公司在二审中主张其可依据《合同法》第九十一条第（七）项的规定，行使合同解除权。本院认为，该主张没有事实依据，不予支持。
第二，关于法定解除权。欧洲城公司逾期不支付租金，并向项立东、张小青发函的行为，符合《合同法》第九十四条第（二）项规定的“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的情形，即预期违约。但在此情形下，合同解除权应归于守约方，而非违约方。若允许欧洲城公司作为承租人，利用自身违约以期成就解除合同条件，达到解除合同的目的，则有违诚实信用原则。
在欧洲城公司明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务时，享有合同解除权的主体系守约方，而不是作为违约方的欧洲城公司。依此情形，仅项立东、张小青可以依照《合同法》第九十三条第二款的规定，行使解除权。
综上，欧洲城公司既无约定解除权，也无法定解除权，其向项立东、张小青发出的函件内容，即便可以认定为解除合同的意思表示，也不发生解除合同的效力。项立东、张小青无须依照《合同法》第九十六条的规定，请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因此，原判适用《合同法》第九十六条的规定驳回项立东、张小青的诉讼请求，属于法律适用不当，应当予以纠正。
本案租赁合同合法有效，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，双方当事人应当继续履行合同。欧洲城公司作为承租人，应按照合同约定，承担向项立东、张小青支付租金的义务。
按照《物权法》第二十八条的规定，依据本案事实，可认定项立东、张小青通过司法拍卖，因温州市瓯海区人民法院（2013）温瓯执民字第1650、1651-1号执行裁定，于2014年1月20日取得涉案房屋的物权。故其可于该日起向欧洲城公司要求支付租金，截止至2014年2月25日其提起诉讼，为1个月加5天。依合同约定，房屋面积344.65平方米，每月租金为每平方米81元，则1个月的租金为27916.65元（344.65×81）。5天的租金按每个月30天折算，为4652.775元（27916.65÷6）。因此，欧洲城公司在本案中应向项立东、张小青支付的租金数额为32569.43元（27916.65＋4652.775）。故此，对上诉人项立东、张小青的其他上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销浙江省温州市鹿城区人民法院（2014）温鹿民初字第426号民事判决。
二、欧洲城商业管理有限公司应继续履行《租赁合同（委托）》（合同编号：ozc201201012）。
三、限温州欧洲城商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向项立东、张小青支付2014年1月20日至2014年2月25日的租金共计32569.43元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回项立东、张小青的其他诉讼请求。
一审案件受理费1196元，减半收取为598元，由项立东、张小青负担239元、温州欧洲城商业管理有限公司负担259元；二审案件受理费1196元，由项立东、张小青负担478元、温州欧洲城商业管理有限公司负担718元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 毅
审 判 员 刘宏杰
审 判 员 郑文平
二〇一四年九月十七日
代书记员 蔡瑞洁