广东省韶关市武江区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0203民初395号
原告：方少彬，男，1986年12月5日出生，汉族，住韶关市武江区。
委托诉讼代理人：林松武，广东天行健律师事务所律师。
被告：韶关市欧浦置业投资有限公司。住所地：韶关市武江区新民路**号御龙湾**幢之*******号********号。
法定代表人：麦满林，公司董事。
委托诉讼代理人：何永刚，广东宜方律师事务所律师。
原告方少彬与被告韶关市欧浦置业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告方少彬的委托诉讼代理人林松武，被告韶关市欧浦置业投资有限公司的委托诉讼代理人何永刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方少彬向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金，从2017年1月1日起至交付之日按日向原告支付全部房价款万分之l违约金，暂计至起诉之日(2018年2月1日)合计为32162元；2、由被告承担本案案件受理费。事实和理由：2015年7月5日，原、被告签订了《商品房买卖合同(预售)》。合同约定原告向被告购买座落在韶关市××××房，为毛坯房，建筑面积161.82平方米，总房款为814244元，双方约定按揭方式付款，首付款254244元，余款560000元贷款。合同约定被告应当交楼时间为2016年l2月31日，逾期交楼的，自交付期限届满次日起至实际交付之日止按日向买受人支付全部房款万分之一的违约金；合同还约定了双方其他权利义务。合同签订后，原告按约履行付款义务。但2017年1月4日，原告在验楼时发现主人房墙体有空鼓、次卧有空鼓、入户门铭牌处有粒状物需要修理、生活阳台门把手松动。按合同第十一条第三款的约定被告应修复后再行交楼；2017年5月27日，原告再次去验楼时还是发现主人房墙体有空鼓、入户大门上右方有缺口、主人房把手有点松。因此按合同第十一条第三款之约定被告仍需修复后再行交楼。2017年10月份，原告要求交楼，但被告告知需先支付2016年12月31日后的物业费才能交楼。原告认为不能按时交楼的原因在于被告，现物业公司要求缴交物业费没有法律依据，被告要求缴清物业费才能交楼也没有法律和事实依据。综上所述，由于被告原因，原告至今没有收楼，原告不仅付清了房款，每个月还要承担银行贷款本息，至今却连房钥匙都没收到。根据双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第十二条之约定，被告需按约向原告支付逾期交楼违约金。现经协商未果，只能诉诸法院，望判如所请。
被告韶关市欧浦置业投资有限公司辩称：一、答辩人不存在逾期交楼的违约行为。根据答辩人韶关市欧浦置业投资有限公司(简称欧浦置业公司)与原告方少彬所签《商品房买卖合同(预售)》(以下简称预售合同)第四章第九条、第十条，方少彬所购“御龙湾”商住小区E7幢801房(毛坯房)的交付条件是1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；第十条：基础设施设备达到交付使用条件(内容略，详见预售合同)”。该商品房的交付日期为2016年12月31日前。在合同约定的交付日期前，答辩人所出售商品房(本案所涉商品房)已经满足合同第九条、第十条的交付条件。因此不存在买受人(原告)认为的答辩人(出卖人)逾期交楼的事实。二、收楼时间延迟是由于原告未按合同约定时间验楼及其它属于原告的原因而造成。根据预售合同第十一条，答辩人于2016年12月9日以快递方式向原告寄出书面《收楼通知书》，该通知书包括两项内容：l、验房时间；2、收楼时间。原告收到答辩人寄出的快件，没有在约定的时间到现场验楼。此后原告于2017年1月4日前来收楼。收楼过程中，原告仅提出有三个门的把手松动，未提出其它问题，但原告提出迟一点再办理收楼手续。2017年3月12日，原告再次到所购房屋现场，这次提出门把手仍松动，补空鼓的地方有缺口，提出暂时不办收楼手续。2017年5月28日，原告再次到所购房屋现场，提出入户大门上有缺口、主人房墙体有空鼓，仍未办理收楼手续。虽然原告未在《预售合同》约定的验楼时间内进行验房，而是在2017年1月4日现场收楼时才提出一些问题，且提出的问题也不属于《合同》第十条、第十一条第2项列明的问题，但答辩人在原告认为所购商品房有存在问题时，均及时给予处理，及时将处理完毕的情况电话告知买受人，双方一直保持沟通。而关键是，从原告提出问题，到问题解决，答辩人从来也没有拒绝为原告办理收楼手续。反而是原告一直纠缠物业费的缴交问题。答辩人的客服人员不止一次的告诉原告，交(收)楼和缴交物业服务费是不同的两个公司，收楼后物业费如何缴交，原告可以与物业服务公司咨询了解，是否可以得到优惠，也应该与物业公司沟通，答辩人无法解决涉及物业公司的问题。现在的事实是，由于原告的原因，一直未到答辩人处办理收楼手续，而非答辩人的原因逾期交楼或拒绝为原告办理收楼手续。三、原告因物业收费问题拒绝办理收楼手续其责任不在欧浦置业公司。因出卖方的原因逾期交楼与因买受人的原因不办理收楼是两个不同的法律事实，根据《预售合同》约定，两个法律事实的法律责任不同，承担法律责任的主体截然不同。从原告诉状所描述的事实和提交的证据不难看出，本案所涉的事实并不是房屋出卖方欧浦置业公司逾期交楼，而是因为原告因没有按约定时间验房，之后又因与物业服务公司的物业收费问题进行沟通未谈妥，原告自己迟迟不办理收楼手续。在《商品房买卖合同(预售)》及附件中，虽有关于前期物业管理的合同条款，但该条款仅为告知性条款，而具体的物业服务合同须由业主与物业服务公司签署，物业服务合同(涉及物业收费等内容)的主体为业主与物业服务公司，而非欧浦置业公司，原告不能因为与物业服务公司可能存在的“物业服务合同纠纷”，而将其作为指责答辩人欧浦置业公司“逾期交楼”的“事实依据”和“理由”。可见本案原告已经混淆了“房屋买卖合同”与“物业服务合同”不同的合同主体和不同的法律关系。综上所述，原告认为欧浦置业公司逾期交房没有事实依据，其诉讼请求应予驳回。
原告围绕其诉讼请求依法提交了身份证、企业工商基本信息、商品房买卖合同（预售）、交楼表、录音；被告围绕其抗辩理由依法提交了商品房买卖合同、建设工程竣工验收备案证明、房屋测绘报告、专递寄件回单、收楼通知书、业主收楼签到确认表、交楼表、工程遗留问题确认表。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月5日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：150××××2420），约定原告购买被告开发的位于韶关市××××房，建筑面积161.82平方米，购房总额814244元。合同第九条、第十条约定商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。商品房基础设施设备包括供水、排水、供电、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络。第十一条约定出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。合同第十六条约定：商品房质量和保修责任，该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照5%计算给付利息。买受人不解除合同的，视为接受更换、修理后现状，不追究相关责任。该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）方式处理。（1）及时更换、修理。
2016年12月9日，被告向原告寄出《收楼通知书》。涉案房屋所在武江区御龙湾商住小区A3地块一期项目（E7、E8栋及地下室）于2016年12月13日通过了测绘，并于2016年12月22通过了竣工验收备案。2017年1月4日原告前往被告处查验房屋，并在交楼表上交楼情况处注明：2个主卧墙体有空鼓，还有次卧有空鼓，入户门铭牌处有粒状物，需修理，生活阳台把手松动。被告经过修复后电话通知原告前来验收，原告于2017年3月12日再次提出入户大门门柜外右上角、门柜内上边各有一处缺口。主卧修补空心位置有两处还有空心，主卧窗把手松动，其他的门把手还是松动（厨房旁边的阳台门、大厅阳台门、书房出来的阳台门把手）。被告修复后又电话通知原告前来验收，原告于2017年5月28日再次提出入户大门上右方有缺口，主人房墙体有空鼓。庭审中原、被告双方均确认房屋现已修复完成。
涉案房屋所在小区目前由韶关市欧浦物业服务有限公司进行物业管理。原告认为被告因其未缴纳2017年1月起的物业费而一直拒绝为其办理交楼手续，遂诉至本院要求被告支付逾期交房违约金。
本院认为，本案原告要求被告支付逾期交楼的违约金，双方争议的焦点主要在于被告修复房屋的期间是否构成了逾期交楼。被告韶关市欧浦置业投资有限公司具有合法的房地产开发经营资质，所出售的房屋亦取得商品房预售许可证，其开发及销售商品房符合法律、法规的规定。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均具有法律约束力。涉案房屋已于2016年12月21日通过了勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位的验收，同意交付使用，并于次日完成了备案。至于原告验房时提出的墙体空鼓、门把手松动、缺口等问题，被告已根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定为其修复后再行交付。另合同的第十六条的规定，对于地基基础和主体结构问题，原告不解除合同，经出卖人采取补救措施达到合格标准，则买受人不追究相关责任。对于地基基础和主体结构外质量问题，原告不解除合同，视为接受更换、修理后现状，不追究相关责任。据双方合同的约定，在原告不主张解除合同的情况下，在被告修复后原告不得再追究被告相应的责任。被告在约定的交楼期限前已完成了工程验收并通知原告收楼，虽之后原告对房屋提出了质量问题，被告亦积极对原告提出的问题进行修复，修复过程中所需的时间是合同约定允许存在的，因此因修复造成的延期交付并不能认定为被告逾期交房。对原告主张修复期间延迟交房产生违约金的主张，本院不予支持。
至于房屋修复后原告提出物业公司因为物业费的缴纳拒绝为其办理交楼手续的问题。本案中履行交楼义务的主体应为被告韶关市欧浦置业投资有限公司，庭审中原告表示其找物业公司要求收楼，但被要求缴纳物业费，但原告需要办理收楼手续应迳行联系被告，而非物业公司。因此，对于原告认为被告在修复房屋后拒绝交楼的主张，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告方少彬的全部诉讼请求。
案件受理费604.06元，减半收取302.03元，由原告方少彬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判员 赖小平
二〇一八年四月十七日
书记员 张丹英