重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝三中法民初字第00150号
原告重庆嘉汇投资有限责任公司，住所地重庆市北部新区高新园黄山大道中段66号，组织机构代码79074059－8。
法定代表人蔡伟，总经理。
委托代理人刘秋耘，重庆天元律师事务所律师。
委托代理人吴雪然，重庆天元律师事务所律师。
被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司，住所地重庆市武隆县仙女山镇银杏大道148号，组织机构代码67103511－6。
法定代表人陈爱平，经理。
委托代理人胡子贡，男，1984年11月30日出生，汉族，重庆隆鑫花漾山地产有限公司员工，住重庆市江北区。
委托代理人杨仕宜，男，1975年7月14日出生，土家族，重庆隆鑫花漾山地产有限公司员工，住贵州省贵阳市。
被告重庆隆鑫地产（集团）有限公司，住所地重庆市江北区东升门路63号19－办公用房（办公地址：重庆市九龙坡区兰美路988号），组织机构代码20312092－6。
法定代表人高晓东，总经理。
委托代理人胡子贡，男，1984年11月30日出生，汉族，重庆隆鑫地产（集团）有限公司员工，住重庆市江北区。
原告重庆嘉汇投资有限责任公司（以下简称嘉汇公司）与被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司（以下简称隆鑫公司）、重庆隆鑫地产（集团）有限公司（以下简称隆鑫集团公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月15日受理后，依法组成由审判员倪静担任审判长与审判员陈江平、人民陪审员陈学江参加评议的合议庭，公开开庭对本案进行了审理。原告的委托代理人吴雪然、刘秋耘，被告重庆隆鑫公司的委托代理人杨仕宜及被告隆鑫公司、隆鑫集团公司的共同委托代理人胡子贡，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2012年11月29日与隆鑫公司签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由原告购买隆鑫公司开发的位于重庆市武隆县仙女镇银杏大道152号22栋、25栋房屋两幢（该商品房买卖合同项下房屋已设定抵押权，但经抵押权人书面同意对外销售），成交总价为34694774元整，同时还约定隆鑫公司应当解除房屋抵押，并办理买卖合同备案登记及取得合同登记业务受理单的时间和违约金。上述协议签订后，原告按照约定向隆鑫公司支付购房款29647268元，但隆鑫公司至今未按约履行其解押及办证等合同义务，已严重违约。请求判决：1、二被告立即解除本案所涉商品房屋的抵押，并支付逾期解押违约金4215414.15元（自2013年5月20日暂算至2014年6月30日，直至实际解除抵押之日止）；2、二被告办理本商品房买卖合同备案登记，并支付逾期办理备案登记违约金4111329.85元（自2013年5月30日暂算至2014年6月30日，直至实际办理并取得合同登记业务受理单之日止）；3、二被告办理本商品房屋《房地产权证》申请登记，并支付逾期登记违约金815375元（自隆鑫公司于2013年6月25日获得《建设工程竣工验收备案登记证》之日起60日内，直至取得登记受理单之日止）；4、二被告办理产权登记并交付分户房地产权证，并支付逾期办证违约金619685元（自2013年10月30日暂算至2014年6月30日，直至实际交证之日止）；5、由二被告承担本案诉讼费及保全费。
被告隆鑫公司辩称：原告向被告购买的本案所涉房屋系精装修房屋，故原告在计算违约金时应当将装修费用除去后按房屋价款计算违约金；被告认为原告请求的一、二、三、四项违约金系重复请求，只能主张一项违约金；而且该案标的额较大，被告认为在未给原告造成实际损害的情况下，违约金金额过高，应当调减。
被告隆鑫集团公司辩称：隆鑫公司系我公司下属的有限责任公司，具有独立法人资格，应当独立承担民事责任，原告起诉我公司承担责任没有法律依据。
原告提供了以下证据证明其事实主张：
第一组证据：1、2012年11月29日原告与被告隆鑫公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及所附平面图、装修标准说明等；2、《重庆市商品房买卖合同》的补充协议；3、中国民生银行股份有限公司重庆分行出具的《关于同意销售已设定抵押权房屋的证明》。拟证明：双方就房屋总价、付款条件、付款时间、比例及被告隆鑫公司解除房屋抵押、办理合同备案登记、办理房地产权证申请登记、交付房地产权证的时间以及违约责任的承担方式及比例等做了明确约定。
第二组证据：五份付款凭证。拟证明原告共支付被告隆鑫公司房款29647248元。
第三组证据：五份收据。拟证明被告隆鑫公司已收到原告实际支付的房款29647248元。
第四组证据：1、2013年7月12日原告向被告隆鑫集团公司、隆鑫公司发出《关于尽快办理隆鑫花漾山的山谷3期22栋、25栋房屋抵押解除及购房合同备案登记的函》；2、2014年3月5日原告要求被告隆鑫公司立即办理本案所涉房屋解除抵押、办理合同备案登记、办理房地产权证等事宜的《律师函》；3、2014年6月16日国网重庆市电力公司向二被告发送的《关于“隆鑫花漾的山谷”3期22栋、25栋嘉汇公司会议中心房屋解除抵押及完善竣工手续的函》。拟证明二被告严重违反合同约定，拒不按约解除本案所涉房屋的银行抵押，致使本案所涉房屋的买卖合同备案登记、房地产权证办理等不能，严重侵害了原告的合法利益。
第五组证据：被告双方在起诉之后向原告出具的《承诺书》。拟证明二被告认可是因为隆鑫集团公司资金统筹的原因导致本案所涉房屋没有解押，印证了原告的诉讼理由。该承诺是被告的单方承诺，原告对该承诺中的解除及办证期限等不予认可。
被告隆鑫公司、隆鑫集团公司的质证意见如下：对第一组证据的真实性没有异议，在该补充协议第一条第三款中已经明确该房屋装修款为12865800元，被告认为该项目所有房屋除原告所购买的两栋房屋为单独定制的精装修外，其他房屋均为清水房，原告主张违约金的计算标准应该扣除装修金额。该合同附件中也明确了解除房屋抵押、办理产权证等，但是以上一系列行为具有关联性，在抵押没有解除前，后期无法办理，不能进行分开单独由被告执行，所以被告基于此认为原告主张的四项违约责任应当只能主张一项。对第二、三组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。对第四组证据中第1份函的真实性、合法性均无异议，但原告提到的胡云涛系隆鑫公司的营销总监，不是隆鑫集团公司的；第2份律师函代理人在开庭时才第一次看见，且签收人敖文兴是隆鑫公司的项目经理，但不是本人签的；对第3份函的真实性没有异议，签收人系隆鑫公司员工，隆鑫集团公司应该没有收到。且隆鑫公司作为独立法人企业，首先肯定是以自身的运营解决其根本问题，隆鑫集团公司只能在资金宽裕的时候对项目予以补充，不能因此认为隆鑫集团公司对该事件附有相应的义务。对第五组证据的真实性没有异议，是我公司和原告进行商谈后才形成的，原告现在才不承认《承诺书》内容的。
被告隆鑫公司、隆鑫集团公司未提供证据。
根据双方当事人的诉称、辩称、陈述、抗辩、举证、质证，并依据证据采信规则，本院确认以下事实：
2012年11月29日，嘉汇公司（乙方、买方）与隆鑫公司（甲方、卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：……第一条本商品项目：隆鑫.花漾的山谷3期。……第三条（一）本商品房座落为：重庆市武隆县仙女山镇银杏大道152号22栋、25栋房屋（具体房号详见清单），建筑面积4288.6平方米，……。第四条购房价款……（二）本商品房为装修房，总成交金额为34694774元整。……第五条付款方式及期限……（6）第六期：甲方已按约将本商品房解除抵押，且乙方所购商品房全部竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明……后的7个工作日内，乙方向甲方支付清水房款的15%即3274346元和装修款的15%即1929870元，两项共计为5204216元；（7）第七期……。第十一条甲方关于房屋产权状况的承诺……2、甲方关于本商品房抵押情况的声明为下列第（1）项：本商品房已经设定抵押权，并已经抵押权人中国民生银行股份有限公司重庆分行书面同意对外销售，书面证明见附件六。……同日，嘉汇公司与隆鑫公司签订的《补充协议》约定：一、对所购商品房的基本情况、购房价款和付款方式及期限的补充（对合同第三、四、五条的补充）……3、本合同下的商品房总成交金额为34694774元整，其中清水房款总价为21828974元，装修款总价为12865800元，装修款总价中包含电梯款和电梯安装等费用。……五、关于房屋产权状况的约定（对合同第十一条的补充）。甲方至少应在2013年5月20日前，将本商品房的抵押予以解除，并至少应于2013年5月30日前办理完毕本商品房买卖合同的备案登记（包括联机备案登记即网签和在土地房屋登记机构进行的合同文本登记申请，并取得合同登记业务受理单）。否则甲方应按本商品房总成交额的万分之叁／日向乙方支付违约金，直至本商品房的抵押予以解除，并取得合同登记业务受理单之日为止。六、关于合同登记、产权登记和预告登记的约定（对合同第十二、十三、十四条的补充）。1、对合同第十二条的补充说明，甲乙双方一致同意：（1）乙方应在合同登记备案之前向甲方缴纳合同约定期限的应付房价款外，还应同时缴纳公共维修基金、税款、手续费等，缴纳标准以本项目所在区域房管局同期规定为准。……2、甲乙双方致同意对合同十三条作如下补充、变更约定：……（2）甲方在本商品房获得《建设工程竣工验收备案登记证》之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；甲方应在2013年10月30日前就乙方所购商品房完成所有产权登记办理并将全部分户后的产权证交付乙方。……十五、付款方式、期限及各项费用（对合同第二十二条的补充）。乙方除按合同约定的期限支付购房款外，还应缴纳以下税费：买卖合同印花税、契税、大修（公共维修）基金等。……中国民生银行股份有限公司重庆分行于2012年10月18日给重庆市武隆县国土资源和房屋管理局出具《关于同意销售已设定抵押权房屋的证明》，该证明载明“重庆隆鑫花漾山地产有限公司在我行办理了抵押贷款业务，我行同意该司已抵押的82006.58平方米在建工程对外销售。该证明不表明我行对上述房产放弃抵押权，我行依然为上述房产合法有效的抵押权人，上述房产需在企业归还我行贷款后另行办理解押手续”。前述合同中隆鑫公司销售给嘉汇公司的房屋即包括在抵押给中国民生银行股份有限公司重庆分行的在建工程内。
嘉汇公司向隆鑫公司支付房款情况如下：2012年12月5日支付给隆鑫公司18554628元，2013年5月29日支付给隆鑫公司5146320元，2013年7月2日支付给隆鑫公司3859740元，2013年9月11日支付给隆鑫公司1286580元，2014年1月27日支付给隆鑫公司80万元，共计29647268元。
另查明：本案所涉房屋于2013年6月25日取得竣工验收备案登记证。隆鑫公司已将嘉汇公司购房的房屋实际交付给嘉汇公司，但至嘉汇公司起诉前未办理该房屋的解押手续和合同备案登记，也未向本案所涉房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。嘉汇公司多次致函隆鑫集团公司及隆鑫公司要求按照约定及时办理解除所购房屋抵押并办理商品房买卖合同的备案登记的相关手续。
在本案诉讼中，隆鑫公司于2015年3月4日为本案所涉房屋向银行办理了解押手续，现本案所涉房屋已无抵押；2015年4月，隆鑫公司将本案所涉房屋产权办至隆鑫公司名下；嘉汇公司与隆鑫公司于2015年5月5日完成了本案所涉房屋买卖合同的联机备案登记即网签手续；本案所涉房屋的合同备案及房屋产权证事宜正在办理过程中。嘉汇公司、隆鑫公司及隆鑫集团公司一致确认：嘉汇公司尚欠隆鑫公司、隆鑫集团公司本案所涉房屋购房款6923800元（其中清水房款3274346元，装修尾款1129870元，装修质保金643290元，其他未结款项1876250元）；嘉汇公司尚欠的前述房款在本案中冲抵隆鑫公司、隆鑫集团公司应支付给嘉汇公司的违约金的对等金额；隆鑫公司、隆鑫集团公司共同向嘉汇公司支付本案中应付给嘉汇公司的违约金、诉讼费等。
本院认为，嘉汇公司与隆鑫公司在2012年11月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。隆鑫公司未按双方约定的期限内将本案所涉房屋的抵押予以解除，并办理完毕本商品房买卖合同的备案登记以及取得土地房屋登记机构出具的登记受理单和将全部分户后的产权证交付嘉汇公司，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。双方的争执焦点是：隆鑫公司、隆鑫集团公司在本案中应承担的违约责任如何确定。
按照嘉汇公司与隆鑫公司的合同约定，解押期限是在2013年5月20日前，合同备案期限是在2013年5月30日前，取得产权登记受理单期限系竣工后60日内即2013年8月25日前，完成产权登记并交付分户产权证的期限系在2013年10月30日前。事实上，只要隆鑫公司未在约定期限内履行其解除本案所涉房屋抵押的合同义务，就不可能完成双方约定的其他事项（合同备案，取得产权登记受理单、办理产权过户等），嘉汇公司就隆鑫公司在本案中的违约行为同时主张四项违约金，本身存在重复计算情形。且在本案诉讼中，隆鑫公司已为本案所涉房屋办理解押并于2015年5月5日完成了合同联机备案事宜，房屋产权证亦正在办理过程中。结合前述事实以及嘉汇公司的实际损失，本院对嘉汇公司起诉主张的自2013年5月20日至2015年5月5日止按本商品房总成交额34694774元的万分之三／日计算的违约金予以支持，其余几项违约金请求予以驳回。按前述标准计算，隆鑫公司应支付的违约金为7452437.46元（34694774×0.0003×716天）。鉴于隆鑫公司提出该项违约金过高，请求调减，本院依法酌减为7223800元。
嘉汇公司与隆鑫公司、隆鑫集团公司在本案中一致确认由隆鑫公司、隆鑫集团公司共同向嘉汇公司支付本案所涉违约金、诉讼费等并将嘉汇公司尚欠的本案所涉房屋购房款6923800元在本案中冲抵隆鑫公司、隆鑫集团公司应支付给嘉汇公司的违约金的对等金额的意思表示真实，未违反法律法规禁止性规定，是双方对自己合法权利的行使，本院依法予以确认。
关于嘉汇公司要求隆鑫公司办理本案所涉房屋的买卖合同备案登记、提交办理产权登记申请办理房地产权证并交付分户房地产权证的诉讼请求，符合法律规定，依法应予以支持。按照双方的约定，办理房地产权过户登记所需税费应由嘉汇公司承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司、重庆隆鑫地产（集团）有限公司应支付给原告重庆嘉汇投资有限责任公司违约金7223800元，扣除原告重庆嘉汇投资有限责任公司尚欠的购房款6923800元后，余款300000元由被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司、重庆隆鑫地产（集团）有限公司在本判决生效后15日内支付给重庆嘉汇投资有限责任公司。
二、被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司在本判决生效后20日内为原告重庆嘉汇投资有限责任公司办理重庆市武隆县仙女镇银杏大道152号22栋、25栋房屋产权过户及分户登记的相关手续，所需税费由原告重庆嘉汇投资有限责任公司自行承担。
三、驳回原告重庆嘉汇投资有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付逾期履行期间的债务利息。
案件受理费80133元，诉讼保全费5000元，共计85133元，由被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司、重庆隆鑫地产（集团）有限公司负担（该款已由原告垫付，被告在支付前述款项时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。且应在递交上诉状后7日内，到重庆市高级人民法院预缴上诉费，逾期不缴或未按规定办理减、免、缓手续的，将按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 倪 静
审 判 员 陈江平
人民陪审员 陈学江
二〇一五年六月十日
书 记 员 石 佳