宁夏回族自治区灵武市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）灵民初字第1235号
原告王志刚，男，1976年10月10日出生，回族，个体工商户，住宁夏灵武市。
委托代理人杜少锋，宁夏迪通律师事务所律师。
被告冯丽，女，1984年10月9日出生，汉族，个体工商户，住宁夏回族自治区灵武市。
委托代理人刘旭红，宁夏灵州律师事务所律师。
被告杨佳，男，1984年3月3日出生，汉族，教师，住宁夏回族自治区银川。
第三人李昊旻，女，1980年10月11日出生，汉族，个体工商户，住宁夏回族自治区灵武市。
原告王志刚与被告冯丽、杨佳，第三人李昊旻租赁合同纠纷一案，于2015年4月17日被银川市中级人民法院发回本院重审，本院于2015年5月6日立案受理。原告王志刚于2015年6月26日申请将诉讼请求中房屋租赁费变更为25万元。本院依职权于2015年7月31日追加李昊旻为第三人参加诉讼。2015年9月2日，第三人李昊旻提出反诉。2015年11月23日，本院作出（2015）灵民初字第1235-1号民事裁定书，裁定驳回第三人李昊旻反诉。2015年12月18日，第三人李昊旻提出上诉。2016年4月19日，银川市中级人民法院作出（2016）宁01民终779号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。本院于依法组成合议庭于2015年9月6日公开开庭进行了审理。原告王志刚及委托代理人杜少锋和被告冯丽及其委托代理人刘旭红、第三人李昊旻到庭参加诉讼，被告杨佳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。现本案已审理终结。
原告王志刚诉称，2011年8月25日，原、被告签订租赁合同。约定：原告将其所有的位于灵武市中房开元商业街6号1-2号房屋出租给被告用于其经营休闲餐饮；租期自2011年8月5日至2014年9月24日，租金第一年18万元，第二、三年租金20万元／年。后被告称生意冷淡，希望房租第二、三年按18万元支付，原告同意。自2012年9月23日被告向原告支付了部分租金，下剩租金10万元经原告多次催要未果。原告于2014年7月1日将房屋大门上锁并多次通知被告将屋内物品搬离未果。为此，原告提起诉讼，请求：一、解除原、被告签订的房屋租赁合同；二、被告向原告支付房租25万元、2013年供暖费13066.5元、物业费1870元；三、被告支付2014年9月至2014年11月房屋占用使用费45000元，以上共计309936.5元；四、本案的诉讼费用由被告承担。
为支持其主张，原告王志刚当庭提交以下证据：
1、房屋租赁合同一份。证明原告王志刚与被告冯丽、杨佳签订了位于灵武市中房开元商业街房屋租赁合同，二被告系适格的租赁主体；合同中约定房屋不得转租、转借；
2、个体信息一份。证明被告冯丽在灵武市中房开元商业街租赁的原告房屋用于经营休闲娱乐餐饮，被告冯丽属于适格的主体；
3、欠条一份。证明被告冯丽欠原告王志刚房屋租赁费1万元的事实；
4、缴费通知一份。证明被告冯丽、杨佳在经营期间欠缴灵武市供暖公司2013年的供暖费13066.5元；
5、证明一份。证明被告冯丽、杨佳经营期间欠缴物业费1870元；
6、手机短信打印件两份，证明原告于2015年3月26日分别向被告冯丽、杨佳发短信通知尽快搬离房屋。
原告王志刚提交的证据，经被告冯丽质证认为，证据1真实性、客观性、关联性无异议，证明目的部分不认可。被告确实曾经与原告形成租赁关系，原告在2013年10月12日中止租赁合同，该合同确实约定不得擅自转租、转借房屋，但被告与第三人的转租行为有证据证实是经原告同意的；证据2的真实性、客观性、关联性无异议，证明目的不认可，2013年10月12日房屋租赁实际经营者为第三人李昊旻；证据3真实性无异议，欠条证实被告冯丽与原告租赁关系终止于2013年10月12日，被告欠原告租赁费为1万元而非25万元；证据4真实性无异议，客观性、关联性、证明目的有异议，被告冯丽在自己经营期间向供暖单位申请停暖，因此不产生该笔费用，缴费通知书不等于欠费通知书；证据5不认可，介绍信出具单位系开元商业街业主委员会，不符合证据规则，介绍信中反映欠费时间是2014年1月至2014年8月，这期间不是被告冯丽经营期间；证据6无异议，但是发短信时间为2015年3月26日。
原告王志刚提交的证据，经第三人李昊旻质证认为，证据1有异议，当时虽然没有签订正式合同，但是原、被告及第三人口头协议租赁费在2014年9月24日前按月支付，2014年9月24日后按年支付；证据2、3无异议；证据4有异议，该证据只是缴费通知，不是欠费通知书，不能证明第三人没有缴费；证据5无异议；证据6不予认可，短信是发给被告冯丽的。
被告冯丽辩称，被告冯丽不是本案适格主体，原告与被告冯丽之间的租赁关系终止于2013年10月12日，自2013年10月12日后被告冯丽已经撤离，法庭追加第三人李昊旻是本案的适格被告，原告针对本案被告冯丽一至三项诉请不能成立；被告冯丽在经营期间结清房租；原告增加诉请无事实根据，诉请不能成立。
为支持其主张，被告冯丽当庭提交以下证据：
1、聚缘阁休闲会所转让合同及盘点表各一份。证明2013年10月12日被告冯丽与第三人签订转让协议，该休闲会所转让给第三人实际经营，被告冯丽在经营期间付清房租，剩余18天房租9000元由第三人给原告找补的事实；
2、收据一份。证明2013年10月10日，被告冯丽支付原告2013年10月1日至2013年10月31日的房租15000元的事实；
3、手机短信打印件12张。证明2014年7月13日18点32分，发给第三人的短信，内容证明房屋转租经过了原告的同意，原告已与第三人形成租赁关系；
4、第三人李昊旻贷记卡、贷记卡交易明细清单各一份。证明第三人在2014年5月11日以银行转账形式，向原告支付租赁费15000元的事实；
5、照片两张（打印件）。证明原告在涉案房屋特别醒目处张贴出租横幅并且留存自己电话号码，涉案房屋不受被告控制的事实；
6、证人刘娟当庭证言。证明被告冯丽不是本案适格的被告。
被告冯丽提交的证据，经原告王志刚质证认为，证据1无异议；证据2有异议，是被告冯丽与第三人签订的转让合同，原、被告所签订的合同是不允许转让的，所以该合同对原告不生效，此外该合同没有明确的签订时间，也没有完整的填写形式，且李昊旻的签字与冯丽的签字不是同一时间签订的。对18天房租的找补也不符合法律相关规定，被告冯丽与第三人私自转让违反法律；证据3真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，原告曾多次找被告冯丽协商解决，但每次到店里都是第三人出面，并声称自己是店长，所以原告诸多事情都是与第三人协商的；证据4明细清单的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，原告多次到经营场所催要房租，被告派店员第三人到原告所经营的店里刷卡予以支付房租，该支付行为是被告冯丽的支付行为；证据5的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，原告之所以张贴出租广告是为了积极有效的缩小损失范围，防止损失扩大；证据6有异议，证人所说与客观事实不符。
被告冯丽提交的证据，经第三人李昊旻质证均无异议。
被告杨佳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状和证据。
第三人李昊旻述称，2013年10月12日，第三人与原告成立房屋租赁关系，第三人从2013年10月12日开始缴纳房租。在合同未到期内，第三人一共欠原告6万元房租，原告起诉之后的房租是由原告自己锁门，合同已经解除。第三人只承认欠条上所欠的房租，最后一次缴纳房租是2015年5月16日在POS机上给原告缴纳的房租。
第三人李昊旻未举证。
经本院审查认为，原告提交的证据1房屋租赁合同、证据2个体信息、证据3欠条，证明原、被告之间的租赁关系，被告冯丽欠原告一万元房租未付的事实，本院予以采信；证据4供暖缴费通知、证据5物业费欠缴证明，证明在第三人经营期间未缴纳供暖费和物业费的事实，本院予以采信。被告冯丽提交的证据1转让合同及盘点表、证据2收据、证据3手机短信打印件、证据4第三人贷记卡及交易明细、证据5照片、证据6证人证言，证明被告向第三人转租、原告向第三人催要房租、收取第三人房租及将涉案房屋招租的事实，本院予以采信。
经审理查明，2011年8月5日，原告王志刚与被告冯丽、杨佳签订房屋租赁合同，合同约定：原告将自己所有的位于灵武市中房开元商业街6号1-2室出租给被告用于经营休闲餐饮；租赁期限自2011年8月5日至2014年9月24日；租金为第一年18万元；第二、三年20万元／年，后被告与原告协商，第二、三年房租每年18万元，于房租到期前一个月一次性支付；租赁期内房屋所用水、暖、通讯、室内外环卫、物业相关费用由被告自行承担；被告不得擅自将房屋转租、转让、转借，如在合同期内转让，需提前通知出租方；被告有下列情况之一的，原告可以终止合同，被告擅自将房屋转租、转让、转借、被告到期未付清租金。被告冯丽于2013年9月24日给原告出具欠条一份，载明被告冯丽欠原告租赁费1万元。2013年10月12日，被告冯丽与第三人李昊旻签订转让合同，约定被告将聚缘阁休闲会所整体以18万元转让给第三人经营，第三人还需支付本年度剩余18天房租9000元及店内剩余酒水、食材等费用10000元。所有款项由聚缘阁休闲会所法人冯丽收取。后第三人向原告支付租赁费至2014年2月，之后的租金一直未付。2014年6月28日，原告将聚缘阁休闲会所强行上锁，致使第三人无法继续经营。
本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合同合法有效。现涉案房屋的租期已经届满，租赁合同已经自然解除。被告冯丽、杨佳与第三人签订的转让合同是双方真实意思表示，原告多次向第三人催交并收取房屋租金，视为原告对房屋转租事实的认可，转让合同合法有效。被告冯丽、杨佳在将房屋转租给第三人时，尚欠原告房租1万元，被告冯丽、杨佳应当予以支付。原告提交的供暖费催缴通知中涉案房屋2013年的供暖费为11200元，被告冯丽、杨佳承租至2013年10月12日，应承担8776元，剩余2424元应由第三人承担。被告抗辩称向供暖公司申请了停暖但未提交相应证据，抗辩理由不成立，本院不予采纳。开元商业街6号楼3号所欠3733元供暖费与本案无关，本院不予处理。第三人承租涉案房屋至2014年6月底，故2014年1月至8月物业费1870元，第三人应当承担1402.5元，剩余467.5元应由原告承担。第三人交纳房租至2014年2月，至2014年6月28日原告锁门，尚欠4个月房租即6万元，应当向原告支付。第三人未能按约定付清租金，原告按约定有权终止合同，收回房屋。原告将房屋上锁视为收回出租房屋，后产生的损失应由原告自行承担。第三人未按合同约定交付房屋租金，构成违约，其主张的营业损失由其自行承担。欠缴的供暖费与物业费是在第三人经营期间，应由第三人承担，故对原告要求支付供暖费及物业费的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告冯丽、杨佳于本判决生效之日支付原告王志刚房屋租金1万元、供暖费8776元，共计18776元；
二、第三人李昊旻于本判决生效之日支付原告王志刚房屋租金6万元、供暖费2424元，物业费1870元，共计64294元；
三、驳回原告王志刚的其他诉讼请求。
如果被告冯丽、杨佳、李昊旻未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5050元，由原告王志刚负担3696元，被告冯丽、杨佳负担306元，第三人李昊旻负担1048元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 郭占勇
代理审判员 李甜甜
代理审判员 杨瑞娟
二〇一六年五月九日
书 记 员 冯玉晶
本案适用的法律条文：
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。