四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川08民终570号
上诉人(原审原告)：段小红，女，1982年1月28日出生，汉族，住四川省广元市利州区。
上诉人(原审原告)：李勇，男，1974年2月12日出生，汉族，住四川省阆中市。
二上诉人共同委托诉讼代理人：蒋斌，四川天称律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：巴中市福音房地产开发有限公司，住所地四川省巴中市巴州区。
法定代表人：陈良寿，董事长。
被上诉人(原审被告)：巴中市福音房地产开发有限公司广元分公司，住所地四川省广元市利州区。
负责人：刘海，经理。
委托诉讼代理人：刘建蓉，四川广府律师事务所律师。
上诉人段小红、李勇因与被上诉人巴中市福音房地产开发有限公司(以下简称“巴中福音公司”)、巴中市福音房地产开发有限公司广元分公司(以下简称“巴中福音广元分公司”)房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2017）川0802民初1630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
段小红、李勇上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定被上诉人2012年8月19日即向广元市房地产管理处履行了申请办证义务，不存在延迟办证行为认定不当。2012年8月19日被上诉人向广元市房地产管理处申请产权登记“询问笔录”上诉人签名，上诉人不知情，系被上诉人冒用上诉人名义的签名；从广元市房地产管理处受理权证号来看，系统自动生成受理办证时间为2013年4月8日；上诉人房屋所有权证上登记时间为2013年4月24日也证明了逾期办证事实成立。2、一审法院认定上诉人主张超过诉讼时效属认定错误。上诉人只有在拿到房屋所有权证书后看到房屋登记证书上登记时间才有可能“知道或应当知道权利被侵害”，自房屋交付之日2012年8月24日起开始计算诉讼时效不当，应自房屋登记证书载明的登记时间2013年4月24日起开始计算，且2014年9月底10月初，上诉人已经向一审法院起诉主张权利。3、一审法院认定被上诉人在2012年3月10日向上诉人所在楼的全体业主发布通知认定错误，上诉人已履行了全部资料交付义务，被上诉人未发通知要求补交。
巴中市福音公司向本院邮寄书面说明辩称，2008年4月28日，孙希孝以巴中福音广元分公司的名义与巴中福音公司签订《开发建设营销项目承包合同》，就皇都首座项目由孙希孝以巴中福音广元分公司名义开发建设的相关事宜进行了约定。在巴中福音公司不知情的情况下，孙希孝于2013年6月28日以自己作为甲方、巴中福音广元分公司（适时孙希孝已不再是广元分公司负责人）作为乙方、四川恒广置业有限责任公司（其股东为孙希孝夫妇、孙希孝任该公司法定代表人）作为丙方签订《投资合作协议》，约定将皇都首座项目的资产全部无偿划转给四川恒广置业有限责任公司，并约定了仲裁条款；后孙希孝以仲裁的方式，将“皇都首座”项目的资产无偿划转到了四川恒广置业有限责任公司名下。即孙希孝自己与自己签订协议，将登记在巴中福音广元分公司名下的“皇都首座”项目的全部资产无偿划转到了孙希孝夫妇设立的四川恒广置业有限责任公司名下。2016年3月6日，孙希孝亲笔签署《“皇都首座”纳税风险承诺书》，载明该项目的投资人及受益人为孙希孝，在本项目中的所有债券、债务及所有者权益均由投资受益人孙希孝承担，与巴中福音公司及巴中福音广元分公司无关。四川恒广置业有限公司与孙希孝先后于2017年6月14日、2017年11月3日、2018年1月22日、2018年2月10日向巴中福音广元分公司出具《工作联系函》确认本案所涉责任与义务由四川恒广置业有限责任公司及孙希孝负责和承担，与巴中福音公司和巴中福音广元分公司无关。
巴中福音广元分公司向本院提交书面答辩意见辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
段小红、李勇向一审法院起诉请求：1、巴中福音公司、巴中福音广元分公司连带支付逾期办理房屋权属证书违约金9166.57元及资金利息（利息从2013年5月24日起依据中国人民银行公布的同期同类贷款计算至付清之日止）；2、本案诉讼费用由巴中福音公司、巴中福音广元分公司承担。
一审法院认定事实：段小红、李勇系夫妻关系。2010年11月3日，段小红、李勇（乙方）与巴中福音广元分公司（甲方）签订《商品房买卖合同》及补充协议，购买位于广元市利州区南侧皇都首座×幢×-×-×号商品房，建筑面积111.15平方米，总价款388414元。商品房买卖合同备案表显示的共有人为李勇，说明“1、本备案表必须在正式签订商品房买卖合同（示范文本）后由出卖人与广元市房地产管理处联机打印，双方签字盖章并交买受人妥善收执；2、本备案表是商品房买卖合同按规定进行备案登记的证明和商品房权属登记基本依据之一，买卖双方必须保证备案表内容与商品房买卖合同正式文本呢的相关内容准确一致”。《商品房买卖合同》约定“第六条付款方式及期限：一次性付款。第十一条交付条件（一）出卖人应当在2011年10月28日前向买受人交付该商品房。第二十条产权登记：（一）初始登记出卖人应当在2012年8月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方协商解决。（二）转移登记如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起300日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送到之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日30日内由出卖人支付”。补充协议中约定“六、乙方的通讯联系方式以本协议载明的地址、电话、传真等为准。乙方保证所提供资料的准确性、真实性。乙方通讯方式和地址如有变更，应在变更后及时以书面形式通知甲方。如因乙方未及时告知甲方变更后的通讯方式，导致甲方无法尽到通知义务所引起的后果由乙方自己承担，甲方通知发出之日视为甲方通知已送达日。七、双方约定其他条款：1、乙方应于交房当日向甲方交付委托办理《房屋所有权证》、《他项权证》（按揭购房）所需的相关资料及费用。如乙方未在上述期限内提交齐全所需资料及费用，逾期乙方应按合同总价款的每日1‰向甲方支付违约金。2、甲方能够协助乙方办理房屋产权证或代理乙方办理房屋产权证（按揭付款的由甲方代理乙方办理），时间为自房屋交付之日起300日内，若乙方未交齐相关资料及费用或其他非甲方原因只是办证延迟，甲方不承担责任。3、在乙方取得《房屋所有权证》后一年内，甲方应为乙方提供必要的证明文件，协助乙方办理土地使用权分户手续；因国家政策调整或不可抗拒因素影响所造成的一切责任，甲乙方均不承担”。合同签订后，段小红、李勇依约支付购房款并于2011年10月28日接收房屋。
2012年4月27日，巴中福音广元分公司完成涉诉房屋所在楼栋初始登记，取得广房权证城字第××号产权证书，共有情况：单独所有。2012年3月10日，巴中福音广元分公司向皇都首座×幢×单元全体业主发布通知，要求将差个人资料和未交个人资料的业主尽快将资料交到售房部，相关资料包含：1、夫妻双方身份证；夫妻双方户口簿，结婚证（复印件）；2、个人购房业主，个人身份证，户口簿，婚姻状况证明（复印件）。2012年8月19日，巴中福音广元分公司以段小红、李勇夫妻名义向广元市房地产管理处递交《广元市房屋所有权证登记申请书》，且以段小红、李勇名义接受房屋登记询问并签字纳印。2013年4月15日广元市房地产管理处登记初审、2013年4月22日复审。期间，巴中福音广元分公司于2012年8月20日向段小红、李勇发出书面通知，要求提供结婚证复印件。
2013年4月24日，段小红、李勇取得《房屋所有权证》（证件号：广房权证城字第××号），载明：房屋所有权人为段小红、李勇，共有情况为共同共有。
2015年1月19日，广元市房地产管理处作出《关于“皇都首座”部分楼栋产权登记延迟的回复》，确认案涉9#楼住宅于2012年4月27日完成产权初始登记，载明办证流程为收件、初审、复审、载薄、缴费、发证七个流程，释明“1、部分业主提交资料不完善或提交的资料存在问题，完善资料后才能办理分户产权，完善资料过程中部分业主不在本地；2、发证前，需缴清相关税费后才能发证，因该项目为集体件，同时办理件数较多，且采用分批次办理的方式，缴清税费的过程延迟了发证时间”。
同时查明，广元市中级人民法院作出（2014）广执字第24号执行裁定书责令巴中福音广元分公司于规定时间内履行广元仲裁委员会（2014）广仲字第05号裁决书。
巴中福音公司是于1999年4月28日经巴中市工商行政管理局注册成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经济范围为房地产开发、销售，批发零售五金交电、卫生洁具。巴中福音广元分公司于2002年8月28日注册成立，类型为有限责任公司分公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发、销售。
一审法院认为，段小红、李勇与巴中福音广元分公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反国家法律、政策的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案两个争议焦点：一是巴中福音广元分公司是否存在逾期办理房屋所有权转移登记证书的违约行为并承担违约责任。二是段小红、李勇主张支付逾期办证违约金的诉讼请求是否已过诉讼时效。
焦点一的问题。（一）办证过程中的义务分配。涉案商品房买卖合同虽约定仅按揭付款的方式由出卖人代为买受人办理房屋权属证书，但根据办证过程，双方实质上建立了委托合同关系，出卖人受买受人委托处理申办产权证书的事宜。因我国关于房屋所有权转移实行的是房屋所有权登记发证制度，房屋权属证书的核发等行为均由房地产行政主管部门具体实施，故而要如期办理房产证，不是开发商一方能够独立完成的，对于外部宏观履约环境的风险，合同当事人应共同分担。申办权属证书的过程中，开发商的义务在于将办理权属证书所需资料、费用提交给办证机关，协助办理权属变更登记。但应当明确，办理房屋转移登记不是巴中福音广元分公司的单方义务，应当是出卖人与买受人合作办理，买受人应当予以配合，承担向巴中福音广元分公司交齐办证相关资金及费用的义务。（二）巴中福音广元分公司于2012年4月27日完成房屋所在楼栋的初始登记，于2012年8月19日以段小红、李勇夫妻名义向房管部门申请房屋所有权登记并接受询问，表明巴中福音广元分公司在合同约定时间实施了将办理权属证书所需资料提交给办证机关的行为，积极履行了申办证书的义务，并未存在延迟提交资料从而直接导致办证迟延或不能的行为。广元市房地产管理处出具的《回复》真实、合法，能有效证明办证中部分业主提交资料不完善或提交资料存在问题，及涉及集体件，采取分批次办理，因此延迟了发证时间的客观事实。（三）针对提交办证资料问题，买受人委托出卖人代为办证的，作为买受人的段小红、李勇，应举证证明其已经将税费、办证所需资料于合理期限内交给出卖人，但并未提交以上证据，需承担举证不力的法律后果。巴中福音广元分公司在为段小红、李勇办理产权证书的过程中，并未存在主观故意延迟办证或其他实际过错导致办证迟延或不能的情形，已经尽到了在合理期限将办证所需资料提交给办证机构的义务。同时从段小红、李勇庭审中出示的证据来看，无法证实向巴中福音广元分公司及时提交了办证资料，需要承担举证不能的法律后果。因此，段小红、李勇诉请巴中福音公司、巴中福音广元分公司承担逾期办证违约责任的主张，不予支持。
焦点二的问题。段小红、李勇作为买受人要求办证的权利是物上请求权，归属物权，不应受诉讼时效的规制。但作为合同一方当事人要求合同另一方依据合同约定承担逾期办证违约金的请求是债权，需受2年普通诉讼时效的约束。合同双方约定延迟办证违约金为按日累计计算，开发公司应承担的违约责任作为继续性债权来确定违约金数额，每日产生的违约金均为独立债权，应单独适用诉讼时效，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算，逾期其民事权利将成为自然债权，不受司法强制保护。商品房买卖合同条款载明买受人取得房屋产权证的时间为商品房交付之日起300日内，房屋交付时间为2011年10月28日，买受人领受房屋权属证书的时间为2011年10月29日至2012年8月23日（300天）。合同明确约定了买受人在2012年8月23日前领取房屋产权证，若出卖人没有在约定的时间向买受人交付房屋权属证书，则买受人应当知道自己的权利被侵害，故而段小红、李勇诉请逾期办证违约金的诉讼时效期间应从2012年8月24日开始计算，即应在2012年8月24日至2014年8月23日期间向违约方主张权利。根据本案证据显示，段小红、李勇要求承担逾期办证违约金的时间最早发生在2015年4月7日（立案登记时间），显然超过了法律规定的诉讼时效期限；即使按照段小红、李勇陈述的在2014年10月便向巴中福音广元分公司提出了权利主张，其请求亦逾期。故对巴中福音广元分公司关于本案诉讼时效的辩解意见，予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十条、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告段小红、李勇的诉讼请求。诉讼费25元，由原告段小红、李勇负担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，关于被上诉人是否应当承担逾期办证违约责任的问题。根据《补充协议》第七条第2款约定“甲方（出卖人巴中福音广元分公司）协助乙方(买受人)办理房屋产权证或代理乙方办理房屋产权证(按揭付款的由甲方代理乙方办理)，时间为自房屋交付之日起300日内”，逾期办证事实成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，出卖人承担逾期办证的违约金须满足“逾期办理房屋权属证书因出卖人的原因”和“在特定期限内未能办理”两个条件，确定被上诉人巴中福音广元分公司承担违约责任的关键在于逾期办证是否因其自身原因而造成。据已查明的事实，初始登记完成后，巴中福音广元分公司于2012年8月19日按照合同约定在合理期限内向广元市房地产管理处递交了相关材料，申请办理房屋权属证书，履行了《商品房买卖合同》第二十条约定的“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”的义务。巴中福音广元分公司自身对办证时间不能把握和调控，从广元市房地产管理处作出的关于涉案房屋分楼栋产权登记延迟的回复可见，涉案项目为集体件，办理件数较大，采用分批次办理方式，材料齐全后方可进入审批流程。逾期办证，因巴中福音广元分公司已积极履行了自身义务，不具有过错，故应认定非因其原因造成，应当免责。
关于诉讼时效的起算点问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则、确定该条款的真实意思”。具体到本案，《商品房买卖合同》与补充合同均约定出卖人办理房屋所有权证书的时间为商品房交付之日起300日内，至该期限届满未办证、未领证，买受人应当知道其权利已经受到侵害，上诉人未举证证实存在诉讼时效中断的事实，故其主张已超过诉讼时效。
综上所述，上诉人段小红、李勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由段小红、李勇负担。
本判决为终审判决。
审判长 吕 晶
审判员 徐小雁
审判员 熊剑洪
二〇一八年六月二十一日
书记员 王汇锋