江苏省常州市武进区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武前民初字第698号
原告龚阳明。
委托代理人闵贤，江苏红雨律师事务所律师。
被告王怀东。
委托代理人陈斌，常州市武进区前黄正和法律服务所法律工作者。
被告王文英。
原告龚阳明诉被告王怀东、王文英、第三人中国建设银行股份有限公司常州分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员曹利勇、人民陪审员顾益波、李效南三人组成合议庭，曹利勇担任审判长，于2015年7月20日、10月21日二次公开开庭进行了审理。原告龚阳明及其委托代理人闵贤、被告王怀东的委托代理人陈斌均到庭参加诉讼。被告王文英经本院合法传唤未到庭参加诉讼。庭审中，原告撤回对第三人中国建设银行股份有限公司常州分公司的起诉，本院裁定予以准许。本案现已审理终结。
原告龚阳明诉称，两被告系夫妻，2008年9月7日被告王怀东将位于常州市武进区雪堰镇雪湖路××号1幢××-1号中的两间位于过道向南左手第三、四间的二间三层门面房（计209㎡）以75万元的价格出售给原告，双方签订了书面合同，该房屋也交付给原告实际使用至今，被告王文英明知此事实无任何异议。2008年9月11日，原告支付被告王怀东50万元，2009年5月20日、2010年4月19日分别支付15万元、10万元。至此，双方房款全部结清，但被告王怀东一直拖延办理房屋过户登记手续。后经原告催促，2014年2月21日，被告王怀东出具承诺书，在2015年6月前办好房产证过户手续，如违约，所有费用由其负责。但到目前为止被告王怀东仍然没有兑现其承诺。另据原告查询得知，两被告为贷款曾在2012年11月13日将诉争房屋向第三人中国建设银行股份有限公司常州分行办理了贷款抵押登记，贷款期限到2014年11月13日止。但被告王怀东又告知，该贷款早已全部还清，只是至今仍未办理注销抵押登记手续。现原告屡催过户无果，为了维护自己合法正当的权益，不得不诉至贵院，请求确认原告与两被告的房屋买卖协议有效；责令两被告限期办完注销抵押登记手续、限期协助原告办理完毕诉争房屋产权变更登记手续，并承担产权变更登记所需的一切相关费用；责令第三人限期协助两被告办理注销抵押登记手续；诉讼费及保全费由两被告共同承担。后，原告撤回了要求第三人限期协助两被告办理注销抵押登记手续的诉请。
被告王怀东辩称，合同的违约方应是原告，原告在诉状中已经非常明确的说清了付款的时间，与当初签订的房屋买卖协议书中约定的付款日期不相符合，被告王怀东一直在积极争取协调要求支付违约金，原告方迟迟不予协商，本案中被告不承担任何变更手续费用。
被告王文英未应诉答辩。
经审理查明，被告王怀东与王文英系夫妻关系，坐落于常州市武进区雪堰镇雪湖路××号1幢××-1号、××-6号（房产证上编号）的房屋为两被告共同共有。2008年9月7日，原告（作为乙方）就被告王怀东的××号1幢××-1号两间位于过道向南左手第三、四间二间三层门面房（现门牌号为××-3）与被告王怀东（作为甲方）签订房屋买卖协议，协议约定：1、门面房的总价为75万元，二间三层门面商住楼与门面房后面对直的房子与所关连的房屋与地皮都包括在75万元房价中都属于乙方所有，但甲方为乙方办好的合法有效证件二证：土地证、房产证只有门面房三间有证，后面的小房子与地皮没有任何手续，今后要改造或派其用途与甲方无关。2、乙方所购门面房开的票据有税务部门评估出具的有效手续为准开票给乙方，税金有甲、乙双方支付，甲方承担开票总价的百分之十，乙方承担其余税金。门面房开票后其余差价部份乙方付给甲方，没有发票。3、在甲、乙双方签好协议后一星期之内乙方交付甲方购房款50万元，其余到2008年农历二十前付清所有购房款，如不能付清，甲方有权处理出卖乙方所订购的门面房。4、乙方把所购甲方房屋总价全部付清，甲方才办理过户手续，然后办二证给乙方和甲方把门面房全部交给乙方使用。协议签订后，该房屋交由原告使用至今。2008年9月11日，原告支付了购房款50万元；2009年5月20日、2010年4月19日，原告先后支付被告王怀东15万元、10万元。
另查明，原告支付完购房款后，要求被告办理房屋的过户手续，但被告一直拖延。后经原告催促，2014年2月21日，被告王怀东出具承诺书，承诺：“今有王怀东卖房给用户。过户房产证到2015年6月前办好房产证，如违约所有费用有王怀东负责。”但时至今日被告仍未办理过户手续。
又查明，两被告为了贷款于2012年11月13日向中国建设银行股份有限公司常州分行以上述房屋作为抵押，办理了贷款抵押登记，贷款期限到2014年11月13日止。目前，该贷款已全部还清，但仍未办理注销抵押登记手续。
还查明，被告王怀东还将坐落于常州市武进区雪堰镇雪湖路××号1幢××-1号中的部分房屋、××-6号分别出让予宋俊、任彬炎。其中，2010年10月28日王文英收取了宋俊的购房款25万元，其余购房款均由王怀东收取。2015年6月4日，雪堰派出所在对王怀东所作的询问／讯问笔录中，被告王怀东陈述：……约在2009年或是2010年将在雪堰镇雪湖路上我的8间3层楼卖给了龚阳明、彬炎、时伟国、小松（外地人）每人2间，当时8间房产是一个整体房产证，是我的名字，在过程中，我们签订了协议，规定他们4户人家按协议交清购房款后我将房产证分别过户到他们名下，但他们在履行协议的过程中，迟迟没有交款给我，拖了约3年时间，造成我的资金短缺，我就用那个整体的房产证到常州建行、雪堰邮政银行作抵押贷款的，2011年一2012年是在雪堰邮政银行贷款150万元，还清后2013年-2014年是常州建行贷款200万元，于2014年10月全部还清，现那个房产证随时可以拿回来了。……现在我没用那个房产证贷款，他们的房款已交给我了，全部两清了，接下来就是过户的事情了。……另，被告王怀东向雪堰派出所提供的“买房者补交房租说明”，该所出具情况说明证实：“……在2014年6月5日收到本所民警交至档案室一份王怀东在2014年6月4日做的询问笔录及‘买房者补充说明’材料，……查到王怀东当时在2014年2月21日的一份询问笔录已归档的备查卷内的页码，……所以才在‘买房者补充说明’右上角注明‘2014、2、21备查34-37页’，实为档案归档查阅方便使用。”
诉讼中，本院依法对时伟国进行了调查，时伟国陈述：2008年7月份王怀东在门面上贴了一个告示，告示的内容是出售，即此房出售、下面有联系电话，我看到后先打他电话，后到他家中恰谈购房的事情，当时讲的是100万元，我讲房屋太贵，在70万元左右可以接受。过了半个月左右，王怀东到了我家中，说75万元，我同意了，于是我和我父亲二人到他家去签协议的，时间就是房屋买卖协议书上的时间2008年9月7日，协议签订的时候他、还有他老婆王文英、我和我父亲4个人在场的……当问：“王文英是否知道王怀东销售房屋的事情”，时伟国回答：“肯定是知道的，我去签协议时她就在旁边，她是同意的，之所以没有签字，主要是我们的法律意识不强，另外，宋俊的买房款王文英也收过的。”
以上事实有原告提供的房屋卖买协议书、收款收据、协议承诺书、房屋登记薄查询证明、对王怀东的询问／讯问笔录、中国建设银行常州市分行提供的个人贷款结清证明、收条、本院对时伟国的询问笔录以及当事人的陈述等在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，原告与被告王怀东就坐落于常州市武进区雪堰镇雪湖路××号1幢××-1号的位于过道向南左手第三、四间房屋所签订的房屋买卖协议，双方对于房屋的基本状况、总价款、过户手续、税负承担等事宜进行了明确约定，该协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。作为房屋的共同共有人被告王文英虽未在协议上签字确认，但王文英对出售房屋的事实应该是明知的，理由是：第一，从2008年签订购房协议至今已有7年多时间，期间任彬炎、宋俊、龚阳明、时伟国与王怀东等人还因房屋过户的问题发生纠纷至派出所，而王文英自始至终从未提出任何异议；第二，王文英曾以自己的名义收取了买受人之一的宋俊的部分购房款；第三，时伟国在询问笔录中陈述，被告王怀东是采取告示的方式向外出售房屋，时伟国在签订协议时，王文英本人亦在现场。故原告诉请法院确认原告与两被告的房屋买卖协议有效的请求本院予以支持，两被告应办理完注销抵押登记手续并协助原告办理诉争房屋产权变更登记手续。对于原告要求被告承担产权变更登记所需的一切相关费用的诉请，虽被告于2014年2月21日出具承诺书愿意承担一切费用，但综合考虑到原告确实存在未按约定支付购房款的行为，经本院释明后，原告答应各半承担相关费用，故本院尊重原告的意见，变更登记的相关费用（包括原告或被告应承担的）由原、被告双方各半承担。被告王文英经本院合法传唤未到庭参加诉讼，其行为是错误的，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决如下：
一、原、被告于2008年9月7日签订的房屋买卖协议有效。
二、被告王怀东、王文英于本判决生效之日起十五日内办理完注销抵押登记手续并协助原告龚阳明办理房屋产权变更登记手续，产权变更登记所需的一切相关费用由两被告负担50%。
三、驳回原告龚阳明的其他诉讼请求。
案件受理费11300元、诉讼保全费4270元，合计人民币15570元由被告王怀东、王文英负担。被告负担的费用于本判决生效之日起十日内向原告付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省常州市中级人民法院，开户行江苏银行常州分行营业部，账号：80×××63）。
审 判 长 曹利勇
人民陪审员 李效南
人民陪审员 顾益波
二〇一五年十一月九日
书 记 员 包俊杰