云南省楚雄彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云23民终855号
上诉人（�审原告）：楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司，住所地：云南省楚雄市鹿城镇团结路100号4楼，统一社会信用代码：91532301080442318B。
法定代表人：胡正樵，职务：该公司总经理。
委托诉讼代理人：鲁成海，云南精益律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邱翠萍，女，1978年5月14日生，住云南省楚雄市。
上诉人楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司（以下简称鸿鑫公司）因与被上诉人邱翠萍房屋租赁合同纠纷一案，不服楚雄市人民法院（2017）云2301民初609号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年7月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鸿鑫公司特别授权的委托诉讼代理人鲁成海到庭参加诉讼，被上诉人邱翠萍经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鸿鑫公司上诉请求：一、请求二审人民法院依法撤销楚雄市人民法院（2017）云2301民初609号民事判决书，并改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。二、本案全案的诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院超出上诉人的诉讼请求进行审理，且适用法律错误，最终导致判决结果错误。一、在上诉人起诉的过程中并没有要求被上诉人支付季度租金的诉讼请求，但是一审法院在判决过程中，却判决由被上诉人支付上诉人第一年度第二期的租金38643元，且上诉人诉请的是解除合同，被上诉人并没有提起反诉要求继续履行合同，但一审法院却判决确定要求继续履行合同。故上诉人认为，一审法院处分了当事人均未主张的权利，超出了当事人的诉讼请求，违反了民事诉讼不告不理的原则。二、一审法院确定双方签订的《租赁合同》合法有效，合同各方均应当严格按照约定履行义务，但是在判决过程中，并没有按照我国《合同法》的规定及双方的约定进行审理及判决，属于适用法律错误且已经严重侵害了合同当事人的意思自治权利。1、一审法院在确定双方签订的合同合法有效，各方均应当按照约定履行义务的基础上，又认为本案中原告诉请解除合同的请求不能成立，这本身就是相互矛盾的。上诉人是根据《合同法》的规定，按照双方在合同中约定的解除合同的条件行使解除权。本案中双方已经在合同的第十三条中约定，只要被上诉人逾期缴纳任何款项经上诉人催收后7日仍未支付的，不按照约定开业的，上诉人就有权行使解除权单方面终止或者解除合同；2、根据我国《合同法》第九十四条的规定，本案也已经达到了法定解除的条件，本案为租赁合同纠纷，双方签订的是租赁合同，上诉人出租房屋的目的是为了获取租金收益，但是在本案中，约定的缴纳租金时限届满，被�诉人不但没有缴纳租金，也没有按照约定开业，被上诉人一直拒不缴纳租金，不按照合同约定开业，其已经以行动表明不缴纳租金，在这个基础上上诉人出租房屋获取租金收益的目的就不能实现，根据《合同法》第九十四条的规定，也符合法定解除的条件。三、本案中上诉人一审的诉讼请求应当得到支持，其合法权益应当受到法律的保护。本案中，双方签订的合同依法应当解除，在解除合同后，被上诉人当然应当按照《合同法》的规定，将租赁物交还给上诉人，因被上诉人一直未将租赁物交还上诉人，当然应当继续按照约定承担占用期间的租金，因被上诉人没有按照约定履行义务，构成违约，当然应当按照合同约定承担违约金。
邱翠萍未到庭参加诉讼也未提交书面答辩状。
鸿鑫公司向一审法院起诉请求：一、判令解除鸿鑫公司、邱翠萍双方于2015年10月27日签订的《租赁合同》；二、判令邱翠萍向鸿鑫公司支付违约金30914元（154572元×20%），支付自2017年1月15日至2017年2月15日的租金12705元，并继续按照423.5元每天支付租金至邱翠萍将房屋交还鸿鑫公司时止；三、本案诉讼费用由邱翠萍承担。
一审法院认定的本案事实是：2015年10月27日，鸿鑫公司（甲方）与邱翠萍（乙方）签订《租赁合同》，约定：第一条、甲方将座落于云南省楚雄市北浦路与团结路交叉口北浦伟业广场项目（以下简称“伟业广场”）B栋1层W07、W08号物业租赁给乙方使用。租赁面积（建筑面积）：107.34平方米，使用面积104.20平方米。第二条、经营范围及铺位管理，乙方租赁经营范围为家居用品，未经甲方同意乙方不能单方改变经营范围及品牌。第三条、营业管理，第四条、租赁期限为两年，自2016年1月1日起至2017年12月31日止。第五�、租金、商铺经营保证金及其他费用的交纳。租金为每月每平方米120元，商铺租金交纳方式为预缴（即先付租金后使用），一期一缴，每期交纳3个月租金，共8期，首期租金金额38643元。第一年：装修期为1个月（即从2015年12月1日至2015年12月31日）；即第一年租金自2016年1月1日开始计，到2016年12月31日为止，第一年第一期租金38643元缴纳日期为2015年10月31日以前。第一年第二期租金38643元缴纳日期为2016年3月25日以前。第一年第三期租金缴纳日期为2016年6月25前。第一年第四期租金缴纳日期为2016年9月25日前。第二年：租金自2017年1月1日开始计，到2017年12月31日止，租金38643元，第一期于2016年12月25日前缴纳，第二期于2017年3月25日前缴纳，第三期于2017年6月25日前缴纳，第四期于2017年9月25日前缴纳，相关权利义务及违约责任的承担等等。第六条：开业时间约定，乙方开业时间�甲方提前两个月书面通知为准。……，第十条：租赁变更、续租及终止，……，第十二条、甲方的违约责任。第十三条、乙方的违约责任。第十四条、合同的终止。第十五条、违约责任，……。合同签订后，邱翠萍于2016年3月7日缴纳了租赁物业的第一期租金38643元，并于同日开始对租赁的房屋进行装修，至2016年4月6日装修结束。2016年10月4日，鸿鑫公司通知邱翠萍，要求其按公司的要求于2016年10月15日商场整体开业，鸿鑫公司自2016年10月15日开始计租。鸿鑫公司多次通知邱翠萍，邱翠萍至今未开门营业，也未按合同约定于2017年1月10日前缴纳第一年度第二期租金38643元，也未与鸿鑫公司办理解除《租赁合同》的相关事宜。鸿鑫公司于2017年2月28日诉至法院，请求依法处理。
一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，争议的焦点是邱翠萍拖欠租金，未按时开业是否够�根本违约，应否解除合同的问题。首先，双方当事人签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同约定的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应严格遵守执行。其次，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条分别对约定解除、法定解除的事由作出了规定，该法第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”。由于双方未能协商一致，不存在协议解除的事实和条件；第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同。债务人在履行期限到来时，能够履行而没有按期履行债务，则构成迟延履行。然而，并非债务人在履行期限到来后不履行债务都会使债权人享有�动解除合同的权利，而只有一方违约而使另一方订立合同的主要目的不能实现，即构成根本违约时，债权人才享有合同自动解除权。邱翠萍在庭审中表示有继续履行合同的诚意、能力，虽然存在拖欠租金的情形，但尚未构成根本性违约，双方之间的租赁合同可不予解除。交付租金是邱翠萍的主要债务，其表现的违约行为为迟延履行交付租金。邱翠萍迟延交付的租金应于2017年1月10日前缴纳第一年度第二期租金，按合同约定应承担支付相应租金及违约责任，违约金以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量。再次，就本案合同约定，在判决被告支付相应租金及承担违约责任，仍解除双方的租赁合同关系，将可能导致扩大当事人的经济损失的后果，不利于平等保护合同双方当事人的合法权益。故双方签订的合同应继续履行，鸿鑫公司要求解除租赁合同的诉求本院不予支持。双方当事人均应按合同的约定严格履行，鸿鑫公司已按约定交付租赁物给被告经营管理使用，作为承租人的邱翠萍应当按照约定的期限支付租金及管理费用。邱翠萍迟延交付租金的行为构成违约，应承担相关违约责任。鸿鑫公司依合同约定有权向邱翠萍主张房屋的未付租金及支付违约金，但违约金约定按所欠租金总额的百分之二十支付过高，酌情按日息万分之二支持。对双方当事人的诉讼请求及辩解，有事实法律依据的部分，予以支持。不符合法律规定的部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条、第九十四条第（三）、（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第�十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决：一、楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司与邱翠萍继续履行双方于2015年10月27日签订的《租赁合同》；二、由邱翠萍支付楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司第一年度第二期的租金38643元，自2017年1月20日起按应付款项日息万分之二计付违约金至付清租金之日止；三、驳回楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司的其他诉讼请求；以上应由邱翠萍应履行的内容，限于本判决生效之日起十日内履行完毕，款交法院。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费445元（已减半收取），由楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司负担51元（已交），由邱翠萍负担394元（未交，�判决生效后十日内交纳，款交法院）。
二审中，上诉人鸿鑫公司对一审法院认定的事实无异议。对上诉人无异议的一审法院认定的事实，本院予以确认。但一审遗漏认定：邱翠萍于2015年11月1日按双方签订的《租赁合同》约定向鸿鑫公司交纳了商铺经营保证金10000元，鸿鑫公司未退还给邱翠萍。对一审遗漏认定的事实，本院予以认定。同时，上诉人鸿鑫公司明确表示同意该经营保证金10000元在邱翠萍应当支付给鸿鑫公司的租金及其他应付费用中扣减。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本案的焦点是：邱翠萍与鸿鑫公司签订的《租赁合同》是否应解除；邱翠萍是否应支付鸿鑫公司违约金。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当�人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。本案中，邱翠萍缴纳了第一年的第一期租金后，未按整体要求开门营业，也未按约定缴纳第一年第二期、第三期及之后的租金，在一审庭审中表示在一个月内缴纳第二期、第三期租金，但之后一直未交，也未开门营业。本案对于邱翠萍而言，缴纳租金和开业就属其应履行的主债务，而其不缴纳租金，也不开业，经催告后仍不履行，应属其不履行主债务的行为，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）、（三）规定的不履行主要债务的情形，应予解除，同时邱翠萍应按双方的合同约定归还鸿鑫公司商铺，并支付自2017年1月15日至2017年2月15日的租金12705元，并继续按照423.5元/天支付租金至商铺交还鸿鑫公司之日止，邱翠萍交�的10000元经营保证金应在该租金中予以抵扣。关于违约金，邱翠萍未缴纳租金，也未按通知的时间开业的行为已构成违约，根据双方签订的《租赁合同》约定，邱翠萍应按当年租金总额的20%支付鸿鑫公司违约金。双方在《租赁合同》中约定：未按本合同规定时间按时缴纳任何款项，且经甲方（鸿鑫公司）书面通知后7日内仍未支付的；未按照本合同约定开业的，甲方有权解除合同（其损失由乙方自行承担）及收回商铺，清除商铺内乙方物品；若因乙方违约行为或因本合同期满而乙方不再续租的，甲方将向乙方发出离场通知书，乙方应在离场通知书送达15日内向甲方交清所欠各项费用并搬出该商铺。同时还约定：乙方如续租需在合同期满三个月前书面向甲方提出申请，甲方审核同意后，双方签订下一轮租赁合同；合同期满如乙方退出，乙方所有装饰、装修部分不得�除且无偿归甲方所有。邱翠萍不缴纳租金不开业，也未在租赁期满前三个月向鸿鑫公司提出续租申请，且双方的合同期即将于2017年12月31日到期，根据双方的合同约定，视为邱翠萍不再续租，邱翠萍退出商铺后，该商铺的装饰、装修部分应归鸿鑫公司所有。被上诉人邱翠萍经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自行放弃法律所赋予的诉讼权利，相关法律责任应由其自行承担。
综上所述，上诉人鸿鑫公司的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定基本事实清楚，但适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销楚雄市人民法院(2017)云2301民初609号民事判决；
二、解除上诉人楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司与被上诉人邱翠萍于2015年10月27日签订的《租赁合同》；
三、由被上诉人邱翠萍支付上诉人楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司2017年1月15日至2017年2月15日的租金12705元，并继续按照423.5元/天支付租金至商铺交还鸿鑫公司之日止，邱翠萍交纳的10000元经营保证金在该租金中予以扣减；
四、由被上诉人邱翠萍支付上诉人楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司违约金30914元（154572元×20%）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费445元，二审案件受理费50元，由被上诉人邱翠萍负担。
上述应执行款�、事项，限判决生效后十日内履行。
本判决为终审判决。
审判长 马春梅
审判员 李 梅
审判员 苏天喜
二〇一七年十二月二十八日
书记员 梁 桔