北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0112民初22940号
原告：北京市通州区永顺镇焦王庄村村民委员会，住所地北京市通州区永顺镇焦王庄村。
负责人：王守亮，村主任。
委托诉讼代理人：杜锋钰，北京京云律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王兴华，北京京云律师事务所律师。
被告：北京市民望房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区车站路47号-1号。
法定代表人：刘国防，总经理。
委托诉讼代理人：肖宝华，北京市致宏律师事务所律师。
被告：北京澳内特乳品有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3幢B1-0312室。
法定代表人：张明，总经理。
委托诉讼代理人：李雄伟，北京德恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邢龙，北京德恒律师事务所律师。
原告北京市通州区永顺镇焦王庄村村民委员会（以下简称焦王庄村委会）与被告北京市民望房地产开发有限责任公司（以下简称民望公司）、北京澳内特乳品有限公司（以下简称澳内特公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告焦王庄村委会之委托诉讼代理人杜锋钰、王兴华，被告澳内特公司之委托诉讼代理人李雄伟，被告民望公司之委托诉讼代理人肖宝华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告焦王庄村委会向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告民望公司与被告澳内特公司签订的关于北京市通州区东潞苑XX号楼的房屋买卖合同无效；2.本案诉讼费用由二被告负担。在审理过程中，原告焦王庄村委会将其第一项诉讼请求明确为，要求确认被告民望公司与被告澳内特公司于2002年4月16日签订的《北京市内销商品房买卖契约》（合同标的为：北京市通州区东潞苑XX号楼房屋）无效；其他诉讼请求与起诉状一致。原告焦王庄村委会陈述的事实和理由如下：1994年，案外人广东音像出版社与原告焦王庄村委会签订合作开发合同，按照合同约定，北京市通州区东潞苑XX号楼房屋归原告焦王庄村委会所有，用于焦王庄村民自住。后来，原告焦王庄村委会突然得知，二被告通过虚构交易合同，虚开发票的方式，违法办理了涉案东潞苑XX号楼的房屋产权证。现被告澳内特公司企图将涉案东潞苑XX号楼出售，以实现其套现之目的。原告焦王庄村委会认为，被告民望公司与被告澳内特公司的不法行为严重侵害了原告焦王庄村委会的权益，损害了广大村民的利益，激起村民公愤。为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。
被告民望公司辩称：1.本案已经超过诉讼时效；2.涉案的东潞苑小区属于商品房小区，与原告焦王庄村委会自述的东潞苑小区XX号楼系村民自住用房不符；3.原告焦王庄村委会主张其与案外人广东音像出版社签订有合作开发合同，但该案外人根本不是房地产开发企业，不具备房地产开发资质，即使原告焦王庄村委会与案外人广东音像出版社签订了合作开发合同，亦不能证明双方切实履行了合同；4.二被告就涉案房屋签订的房屋买卖合同已经取得了房屋主管部门认可，被告澳内特公司已经取得了国家房屋主管部门颁发的产权证书；5.涉案东潞苑XX号楼房屋所用土地原为焦王庄村村集体所有，但是XX号楼的规划、审批，集体土地国有化以及其他相关转让手续的办理，在没有原集体土地所有权人同意下，是不可能顺利完成的，现原告焦王庄村委会主张其不知情，显然不符合常理；6.原告焦王庄村委会之诉讼目的在于确认涉案XX号楼的部分份额归其所有，其诉请确认二被告签订的买卖合同无效无法律依据；综上，请求法院依法驳回原告焦王庄村委会的全部诉讼请求。
被告澳内特公司辩称：1.被告澳内特公司认可被告民望公司的答辩意见，且原告焦王庄村委会诉称内容与事实不符，于法无据，请求人民法院依法驳回原告焦王庄村委会的诉讼请求；2.二被告签订的涉案房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，且已经经过北京市通州区房地产交易中心鉴证，应属合法有效；3.被告澳内特公司已经依法取得并持有通州区东潞苑XX号楼的《房屋所有权证》及对应地块的《国有土地使用证》，被告澳内特公司系涉案诉争标的物的合法所有权人，理应受到法律保护。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年4月16日，被告民望公司（甲方、卖方）与被告澳内特公司（乙方、买方）签订《北京市内销商品房买卖契约》（以下简称买卖契约）一份。该买卖契约约定主要内容如下：1.甲方依据出让方式取得北京市通州区焦王庄地块的土地使用权，土地面积为3312平方米，土地使用年限为70年，自1996年3月12日起至2066年3月11日止，国有土地使用证编号为京通国用（2002出）字第XX号，甲方在该土地上建设的东潞苑XX号楼（以下简称XX号楼）现已竣工，并取得产权证书，证书编号为京房权证通其字第XX**号。2.经甲、乙双方友好协商，甲方将XX号楼出售给乙方，房屋建筑面积共7449.48平方米，成交单价为1500元/平方米，成交总价为1174220元，房屋用途为住宅。3.乙方应自涉案买卖契约签订之日起7日内将全部价款汇入甲方指定账户，甲、乙双方在涉案买卖契约签订后30日内持买卖契约及相关材料至房地产交易部门办理过户手续；4.涉案买卖契约还约定了其他内容。2002年，被告澳内特公司自北京市国土资源和房屋管理局取得涉案XX号楼的房屋所有权证，证书编号为京房权通股字第XXXX号，登记建筑面积为7449.48平方米，涉案房屋所有权证书未登记有共有权人信息。
在审理过程中，原告焦王庄村委会向本院提交落款时间为1995年9月10日的《补充协议》一份，《补充协议》标称双方当事人为，甲方北京市新拓工贸总公司（以下简称新拓公司），乙方广东音像出版社。该《补充协议》约定主要内容如下，1.根据双方合作协议约定，乙方开发建设的XX号楼、XX号楼的二个单元归甲方所有，乙方不为其提供物业及其他服务；2.XX号楼的煤气工程费用由甲方直接支付给北京市通县民用燃气供应工程公司，XX号楼的二个单元煤气工程费用由乙方负责；3.甲方同意乙方提出的供暖方案，同时，甲方1994年向乙方借款25万元，乙方予以免除。落款处甲方标称为新拓总公司，亦加盖有字样为“北京市新拓工贸总公司”的印章；乙方落款标称为广东音像出版社，但是乙方落款处未加盖有乙方标称单位字样印章，仅有“佟云鹏”字样的签名。原告焦王庄村委会据此主张，涉案XX号楼系由原告焦王庄村委会全资下属公司新拓公司开发，被告民望公司无权就涉案房屋与被告澳内特公司签订买卖契约，为此原告焦王庄村委会向本院提交新拓公司出具的声明一份。
在审理过程中，原告焦王庄村委会表示，1.XX号楼系原告焦王庄村委会与被告澳内特公司共同所有，其中原告焦王庄村委会享有2.33个单元；2.原告焦王庄村委会与被告澳内特公司就东潞苑XX号楼、XX号楼、XX号楼存在口头调换、使用协议，但是双方对于调用后的产权分割并未予以明确。被告澳内特公司亦认可，澳内特公司与原告焦王庄村委会就XX号楼、XX号楼、XX号楼存在调用协议，双方就此无书面协议，双方已经就调用协议的履行达成了一致意见，并最终全部予以履行；根据双方的调用协议，XX号楼归被告澳内特公司所有，XX号楼不存在所有权争议，无任何争议。
在审理过程中，原告焦王庄村委会主张XX号楼部分房屋当前由焦王庄村民居住使用，该实际状态亦反映了XX号楼在原告焦王庄村委会于被告澳内特公司之间存在产权争议。被告澳内特公司认可XX号楼当前仍存在极少部分房屋由焦王庄村民居住、使用的事实，但是系基于多方协商的结果；原告焦王庄村委会自被告澳内特公司的关联企业处租赁取得使用权，用做村民周转、居住过度，原告焦王庄村委会亦根据协议向被告澳内特公司的关联企业支付租金；当前部分实际使用房屋的原因在于被告澳内特公司同意出租，与XX号产权归属毫无关系。为此，被告澳内特公司向本院提交案外人北京东安恒新房地产开发有限公司（以下简称东安公司）出具的“情况说明”一份，该情况说明记载主要内容如下：东安公司与澳内特公司系关联公司，为配合东安公司房地产开发项目，澳内特公司将其自有房产通州区东潞苑XX号楼借予东安公司，以便东安公司出租给焦王庄村委会、新拓公司用于村民周转房使用，租金由焦王庄村委会及新拓公司支付或直接在双方的往来款中予以折抵。
在审理过程中，被告澳内特公司向本院提交由东安公司、原告焦王庄村委会、新拓公司三方签订的《补充协议》一份。该《补充协议》约定“……2、XX号楼自2005年8月至2012年7月作为村民周转房房租累计700元，应由新拓公司、村委会承担……”。
在审理过程中，原告焦王庄村委会认可与其全资子公司新拓公司共同合作建设XX号楼的案外人广东音像出版社确实没有从事房地产开发的资质，此亦正是被告民望公司存在的原因。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，原告焦王庄村委会与被告民望公司就东潞苑房屋开发事宜存在挂靠关系，对于相关房屋的产权办理、转让等手续的办理，原告焦王庄村委会需要借助被告民望公司名义方能实施、完成。涉案东潞苑XX号房产所在土地原系焦王庄村集体土地，涉案房屋于2002年经由被告民望公司与被告澳内特公司签订买卖契约，转让给被告澳内特公司所有。现，原告焦王庄村委会认为，被告民望公司并非涉案房屋的实际开发人亦非涉案房屋的所有人，其无权处分涉案房屋，无权将涉案房屋转让给被告澳内特公司，故诉至本院，要求确认二被告就XX号楼签订涉案房屋买卖契约无效。综合本案现有证据及双方当事人意见，本院认为原告焦王庄村委会提出的诉讼请求证据不足，于法无据，应予驳回。依据如下：第一、根据原告焦王庄村委会的意见其认可其与被告民望公司就部分房屋的开发建设事宜存在挂靠关系，需借用民望公司名义办理相关手续。第二、原告焦王庄村委会主张涉案房屋系其（由其投资的全资子公司）与案外人广东音像出版社合作开发，亦认可合作方均无房地产开发资质，但是原告焦王庄村委会并未就此向本院提供其就涉案XX号楼与他人存在挂靠协议；XX号楼的相关产权证书的办理必然需要由具有相关资质的企业代为办理，故结合案情可以推定，涉案XX号楼系相关权益人、利益相关人借用被告民望公司名义办理相关手续。第三、涉案XX号楼建设用地原系焦王庄村村集体所有的土地，原属村集体使用，相关土地的规划、审批等手续的办理必然需要原土地所有权人同意、配合，原告焦王庄村委会主张其对二被告之间签订涉案房屋买卖契约不知情，显然不符合常理。第四、原告焦王庄村委会主张其系XX号楼的实际开发人之一，且是实际所有权人，但现有XX号楼房屋产权证书的发放时间，至今经过15年之久，原告焦王庄村委会在如此之长的时间内并未自行主动办理涉案XX号楼房屋的产权证书与常理不符。第五、原告焦王庄村委会主张其与被告澳内特公司就XX号楼及其他房屋存在调换、使用的口头约定，亦认可被告澳内特公司对涉案XX号楼享有部分份额，其与被告澳内特公司应当属于按份共有，故即使按照原告焦王庄村委会之意见，被告澳内特公司亦已经合法取得涉案房屋的部分份额。第六、基于涉案房屋的开发建设时间节点及当时政策的制约，被告二之答辩意见，并无明显不当，符合当时特定的历史情形；现有证据亦不能证明涉案买卖契约存在应当无效之情形。第七、在涉案XX号楼系完全符合物权法之规定情形，属于可以取得国家颁发的相关产权证书的条件下，涉案买卖契约的签订应当系XX号楼的相关权益人同意或默许下，由二被告实施办理，即推定涉案买卖契约之形成系在原告焦王庄村委会授意下实现。故，原告焦王庄村委会要求确认二被告签订之房屋买卖契约无效之诉讼请求，依据不足，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告北京市通州区永顺镇焦王庄村村民委员会的全部诉讼请求。
案件受理费88846元，由原告北京市通州区永顺镇焦王庄村村民委员会负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁 涛
人民陪审员 张仕忠
人民陪审员 任庆奎
二〇一七年十二月二十六日
书 记 员 纪 妍