贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔23民终1111号
上诉人（原审被告）:黔西南州富国置业有限公司，住所地贵州省兴义市云柯路25号，统一社会信用代码915223005941740743。
法定代表人：肖坤富，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：樊明亚，兴义市黄草法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。
被上诉人（原审原告）：彭芳策，男，1983年2月8日生，汉族，兴义民族师范学院教师，住兴义市。
被上诉人（原审原告）：蒋睿璇，女，1982年6月19日生，满族，黔西南州人民检察院干部，住兴义市，系彭芳策之妻。
二被上诉人之共同委托诉讼代理人：范丽君，女，1955年9月29日生，满族，黔西南州人民检察院退休干部，住兴义市桔山街道办事处金水北路德嘉公寓8栋2单元602号，系蒋睿璇之母，彭芳策之岳母。代理权限：一般代理。
上诉人黔西南州富国置业有限公司（以下简称为富国置业公司）因与被上诉人彭芳策、蒋睿璇商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2017）黔2301民初2151号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人富国置业公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回彭芳策、蒋睿璇一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由彭芳策、蒋睿璇承担。事实和理由：1.原判错误认定彭芳策、蒋睿璇已付清全部购房款义务。根据双方于2014年4月19日订立的《商品房买卖合同》及富国置业公司与贵州兴义农村商业银行股份有限公司坪东支行签订的《房地产项目按揭贷款合作协议》约定，彭芳策、蒋睿璇购买涉案房屋的总价款为584458元，其中首付款294458元，余款290000元以按揭贷款支付。前述贷款现尚有141068.02元未偿还，该贷款系由富国置业公司提供全额不可撤销连带责任保证，此说明彭芳策、蒋睿璇并未全面履行付清房款的义务。而且，若二人任何一期违约，将导致按揭银行从富国置业公司保证金账户中扣划偿还。2.彭芳策、蒋睿璇以按揭方式购房，现尚有贷款未清偿，房屋所有权没有全部发生转移。一审认定彭芳策、蒋睿璇已全面履行了付款义务，将本案等同于全款付清的案件处理，明显错误。
被上诉人彭芳策、蒋睿璇答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
彭芳策、蒋睿璇向一审法院起诉请求：1.富国置业公司承担逾期办理房屋转移登记的违约责任，赔偿彭芳策、蒋睿璇违约金从2015年7月1日起至起诉之日约34000元，每日按照购房款总价款的万分之一即58.4458元计算；2.诉讼费由富国置业公司承担。
一审法院认定事实：彭芳策、蒋睿璇系夫妻关系。2014年4月19日，彭芳策、蒋睿璇与富国置业公司签订《商品房买卖合同》，购买富国置业公司开发并已取得预售许可的位于中国金州木贾商品批发物流城第D6幢1层1-9号商业用房，约定房屋建筑面积为107.51平方米，房屋总价款584458元，付款方式为合同签订当日支付首付款294458元，余款290000元以银行按揭方式支付。合同第二十二条第三（一）项约定“出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人”，第三（二）项约定“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:2、约定日期起60日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第(1)或者（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金”。彭芳策、蒋睿璇于2013年10月13日向富国置业公司支付购房首付款294458元，并交纳了水电开户费、产权登记费、测绘费、房产证工本费、转移登记费、维修基金、契税，印花税等，2014年5月21日，彭芳策与贵州兴义农村商业银行股份有限公司坪东支行签订《个人商用房按揭贷款借款合同》及《个人商用房按揭贷款抵押合同》，用其所购商品房作抵押并办理抵押登记，向该行贷款200000元，于同年6月1日将该款支付给富国置业公司。后富国置业公司亦按双方约定时间交付了房屋。
另查明，1.2013年11月20日，富国置业公司与贵州兴义农村商业银行股份有限公司坪东支行签订《房地产项目按揭贷款合作协议》，约定富国置业公司为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证；2.2014年4月19日，案涉商品房在兴义市住房和城乡建设局办理预售登记；3.案涉楼盘至今未取得建筑工程竣工验收备案和商品房初始登记。
一审法院认为，富国置业公司在取得商品房预售许可后，与彭芳策、蒋睿璇签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。本案中，彭芳策、蒋睿璇已按合同约定全面履行了付款义务，富国置业公司未按合同约定“在2015年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人”，已构成违约，故彭芳策、蒋睿璇未能在期限内获得房屋权属证书系富国置业公司的责任所致，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，富国置业公司应当承担赔偿彭芳策、蒋睿璇损失的违约责任。
关于彭芳策、蒋睿璇诉请富国置业公司支付逾期办理房屋转移登记违约金的条件是否已成就，富国置业公司应否支付违约金的问题。首先，商品房初始登记系买受人获得房屋权属证书的必需前提，按照商品房权属证书办理的常规程序，只要出卖人完成商品房初始登记义务，买受人提供相关个人资料，即可到房地产管理部门办理其所购房屋的权属证书，如果富国置业公司未在约定期限内完成申请商品房初始登记的合同义务，必将导致彭芳策、蒋睿璇房屋权属证书的办理时间相应推后，彭芳策、蒋睿璇已按双方约定方式支付了购房款，其中按揭贷款部分已由富国置业公司收取，彭芳策、蒋睿璇偿还贷款与其如期取得房屋权属证书并不存在矛盾，彭芳策、蒋睿璇如期获得房屋权属证书后即可将该房屋用于办理其他借款抵押或出售等，从而获取相应经济利益，因本案富国置业公司未如期履行办理商品房初始登记的合同义务，必将导致彭芳策、蒋睿璇相应经济损失，且违约金兼具损失填补和违约惩罚的性质，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同约定或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，故本案富国置业公司应按照彭芳策、蒋睿璇在合同履行后可能获得的利益支付彭芳策、蒋睿璇逾期办证的违约金，其关于支付违约金条件未成就的辩解意见于法无据，不予支持；其次，本案合同对富国置业公司超过约定日期60日后办理初始登记的违约责任的约定分为买受人退房和不退房两种情形，本案彭芳策、蒋睿璇选择不退房，对此，双方约定“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金”，该约定折合年利率3.65%，低于银行贷款基准利率，且该项约定亦不违反法律、行政法规的强制性规定。彭芳策、蒋睿璇诉请于法有据，予以支持。又因富国置业公司至今未取得案涉商品房的初始登记，违约行为持续至今，彭芳策、蒋睿璇于2017年3月8日提起诉讼，据此计算本案中富国置业公司应支付彭芳策、蒋睿璇逾期办证的违约金为：584458元×0.01%×616天(2015年7月1日至2017年3月8日)＝36002.61元，彭芳策、蒋睿璇仅诉请34000元，系其对自己部分权利的放弃，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决：由被告黔西南州富国置业有限公司于本判决生效后五日内支付原告彭芳策、蒋睿璇从2015年7月1日起至2017年3月8日止的逾期办证违约金34000元。案件受理费325元，由被告黔西南州富国置业有限公司承担。
二审查明的案件事实与一审认定的案件事实基本一致，予以确认。
本院认为：综合双方诉辩请求及理由，归纳本案二审争议焦点在于彭芳策、蒋睿璇以按揭贷款方式购房是否影响其向富国置业公司主张逾期办证违约责任。本院分析认为，彭芳策、蒋睿璇于2013年10月13日向富国置业公司支付购房首付款294458元后，于2014年5月21日向贵州兴义农村商业银行股份有限公司坪东支行申请按揭贷款200000元，同年6月1日，按揭贷款银行已将二人申请的200000元贷款支付给富国置业公司。由此，彭芳策、蒋睿璇已通过银行贷款方式付清购房余款，全面履行了《商品房买卖合同》约定的付款义务。至于彭芳策、蒋睿璇与贷款银行的借款合同关系及富国置业公司承担的连带保证责任等，属借款合同和保证合同法律关系，与本案商品房买卖合同是两个不同的法律关系。蒋睿璇依据借款合同偿还贷款或富国置业公司对借款承担连带保证责任与本案彭芳策、蒋睿璇依据《商品房买卖合同》约定主张逾期办证违约责任，并不存在冲突。一审对富国置业公司逾期办证违约责任的认定及违约金计算期间具备事实和法律依据，本院认同。富国置业公司的上诉理由不能成立，不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。上诉人黔西南州富国置业有限公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费650元，由上诉人黔西南州富国置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘筱青
审判员 蒋 松
审判员 付 君
二〇一七年十一月九日
书记员 孙茂腾