文书内容海南省三亚市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼02民终359号上诉人（原审被告）海南融盛置业有限公司，住所地海南省三亚市春光路兰海滨河城市花园二区A-2-402。法定代表人王明贤，该公司总经理。委托代理人王秋彦，黑龙江新时达律师事务所律师。委托代理人胡青，海南落笔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）林雷。委托代理人王利东，海南惠海律师事务所律师。委托代理人王树伟，海南惠海律师事务所实习律师。上诉人海南融盛置业有限公司（以下简称融盛公司）因与被上诉人林雷商品房预售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2015）城民一初字第3240号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人融盛公司的委托代理人王秋彦、胡青，被上诉人林雷的委托代理人王利东、王树伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明：三亚市政协对外交流中心是由融盛公司开发建设的系列综合项目，该项目于2012年列入海南省重点项目。2013年3月28日，林雷（乙方）与融盛公司（甲方）签订一份《三亚市政协对外交流中心内部认购协议》（简称《内部认购协议》），协议约定：乙方（林雷）自愿认购由甲方（融盛公司）开发的位于三亚市河东区海螺村的三亚市政协对外交流中心1号楼b-2单元9楼，房屋建筑面积58.16平方米。计价方式，每套按建筑面积计算单价为9800元/平方米，楼层差价每层100元。房屋总价款616496元。付款方式为合同签订即付全款。协议约定房屋交付后，本协议约定面积如与实测面积发生差异，双方同意按本协议约定的单价进行多退少补。甲方（融盛公司）应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该房屋验收合格后交付乙方（林雷）使用。同时协议第五条约定：本协议中约定的认购价款包括简装（按三亚当地标准：墙面粉刷、地砖，卫生间地砖、墙砖、洁具，厨房地砖、橱柜。）包含办理土地房屋权证费用，以及办理土地房屋权证所产生的相关税费。林雷于协议签订当天向融盛公司支付了全部购房款616496元。《内部认购协议》约定的交房期满后，因融盛公司未依约交房且房屋至今未动工建设，双方经多次协商未果后，林雷为维护其合法权益，特诉至法院，请求判如所请。另查，融盛公司至今未取得该项目的“五证”即《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》。庭审中，融盛公司同意向林雷退还已付购房款616496元，并同意向林雷支付购房款利息（以616496元为本金，按中国人民银行流动资金同期贷款利率，自2013年3月28日起算至实际支付之日止）。一审法院认为：林雷与融盛公司于2013年3月28日签订的《内部认购协议》已对当事人名称、住所、商品房基本状况、销售方式、房屋价款确定方式、总价、付款方式、付款时间、房屋交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、面积差异处理方式、办证产权登记等主要事宜进行了约定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，该《内部认购协议》具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容且林雷已依约支付了全部购房款应认定为商品房买卖合同。因涉案项目至今未取得“五证”违反了法律法规的强制性规定，故林雷与融盛公司于2013年3月28日签订的《内部认购协议》为无效合同。无效合同的法律后果是双方基于合同所取得的利益应当互相返还;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。林雷关于要求融盛公司返还购房款616496元的主张，于法有据,一审法院予以支持。因涉案房屋至今未开工建设，林雷不负有返还房屋的义务。林雷要求融盛公司向其支付购房款利息（以616496元为本金，按中国人民银行流动资金同期贷款利率，自2013年3月28日起算至实际支付之日止）的主张，融盛公司当庭表示同意，一审法院予以支持。本案中，融盛公司作为涉案房屋的开发商，在明知涉案项目未取得“五证”禁止建设销售的情况下，仍与林雷签订《内部认购协议》，并收取林雷的全部购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项：“出卖人订立商品房买卖合同时，具备下列情形之一，导致合同无效或者撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。”的规定，融盛公司的行为构成欺诈并存在隐瞒没有取得商品房预售许可的故意，故林雷关于要求融盛公司赔偿已付购房款一倍即616496元的主张，于法有据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认林雷与融盛公司于2013年3月28日签订的《内部认购协议》无效；二、融盛公司应于判决生效之日起十日内向林雷返还购房款616496元及利息（以616496元为本金，按中国人民银行流动资金同期贷款利率，自2013年3月28日起算至实际支付之日止）；三、融盛公司应于判决生效之日起十日内向林雷赔偿损失616496元。案件受理费15897元（林雷已预缴），由融盛公司承担。融盛公司不服一审判决上诉称：一、原审判决认定融盛公司构成欺诈，无事实依据。1.林雷起诉称，在2014年5月底发现其购买的房屋仍未动工建设，得知涉案项目不属于2012年海南省重点项目，但其并未提出融盛公司隐瞒未取得商品房预售许可的主张，亦未提供相关证据证明。所以，原审判决认定融盛公司隐瞒未取得商品房预售许可，无事实依据。2.融盛公司在与林雷签订认购协议前，已明确告知林雷拟开发建设的项目已被列入海南省重点项目，但尚未开始施工建设。林雷已到建设项目现场，看到了尚未动工的情况，在其确认了拟购房屋位置后，与融盛公司签订了《内部认购协议》并支付购房款。根据林雷在现场得知的情况，其也应当知道融盛公司不可能持有预售许可。因为，房屋尚未施工建设，不可能取得预售许可。所以，原审判决认定融盛公司向林雷隐瞒未取得预售许可，显然不符合常理。二、原审判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项关于“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”的规定，可根据买受人的请求，判决出卖人“承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。而融盛公司从未向林雷隐瞒未取得预售许可证明的事实，如前所述，无任何证据证明融盛公司隐瞒事实真相。所以，原审判决认定融盛公司构成欺诈而适用上述规定，判决融盛公司向林雷支付已付购房款一倍的损失，与事实相悖且不符合法律规定。综上，原审判决第三项缺乏事实依据，适用法律错误，请求二审法院查明事实，撤销原审判决第三项。林雷答辩称：一、一审判决认定融盛公司构成欺诈并存在隐瞒没有取得商品房预售许可证明的故意是正确的。1.融盛公司作为开发商，明知只有取得预售许可才能进行商品房预售，但其仍然在未取得商品房预售许可的情况下将涉案商品房出售给林雷并收取了全部购房款，其行为已构成欺诈。2.融盛公司作为开发商，明知预售时应当向买受人主动出示《商品房预售许可证》，却故意隐瞒自己没有《商品房预售许可证》的事实，融盛公司在一审庭审中也认可其未告知林雷未取得《商品房预售许可证》的事实，其具有告知义务却未告知，已然构成欺诈。3.融盛公司以林雷看到房屋尚未建设推定林雷知道其不能持有《商品房预售许可证》为由抗辩其没有故意隐瞒未取得《商品房预售许可证》，理由不能成立。第一，主动出示并告知是融盛公司的义务，林雷是否主动知晓并不能免除融盛公司的法定义务。第二，林雷作为普通购房者，并非专业的房地产从业人员，又是外地购房者，要求其十分清楚商品房预售的条件，并对开发商的证照尤其是与项目建设和销售有关的证照进行自发调查无异于苛求，已超出林雷基本的注意义务。二、一审判决适用法律正确。一审判决在认定“融盛公司故意隐瞒没有取得预售许可证的事实”前提下，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项规定，判决融盛公司赔偿林雷损失616496元，适用法律正确。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，融盛公司上诉理由不能成立，应当依法予以驳回、维持原判。经审理查明,一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为:《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”涉案双方当事人签订的《内部认购协议》仅仅约定了涉案房屋的建筑面积、价格、交房时间等内容，并未涵盖《商品房销售管理办法》第十六条规定的可以认定为商品房买卖合同的主要内容，不能认定该《内部认购协议》为商品房买卖合同。一审法院对此认定不当，应予纠正。本案的争议焦点为融盛公司是否故意隐瞒没有取得《商品房预售许可证》而销售涉案房屋，融盛公司是否应该承担向林雷赔偿已付房款一倍的责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项：“出卖人订立商品房买卖合同时，具备下列情形之一，导致合同无效或者撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。”本案中，林雷主张融盛公司构成欺诈应赔偿其已付房款一倍的损失,但并未提交充分的证据证明融盛公司故意隐瞒未取得《商品房预售许可证》而对外销售房屋，且林雷是通过融盛公司的员工购买涉案房屋，林雷于协议签订当天即向融盛公司支付了全部购房款616496元，若林雷没有充分了解涉案项目及房屋的基本状况即支付如此大额的交易购房款亦不符合常理。故一审认定融盛公司故意隐瞒没有取得《商品房预售许可证》而销售涉案房屋没有事实和法律依据，融盛公司不应承担向林雷赔偿已付房款一倍的责任，一审判决对此认定不当，应予纠正。综上，融盛公司的上诉主张于法有据，应予支持。一审判决认定事实部分不清，适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持三亚市城郊人民法院（2015）城民一初字第3240号民事判决第一、二项；二、撤销三亚市城郊人民法院（2015）城民一初字第3240号民事判决第三项；三、驳回林雷的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15897元，由林雷负担6358.8元，由融盛公司负担9538.2元；二审案件受理费9965元，由林雷负担，融盛公司已预缴15897元，退回融盛公司5932元。本判决为终审判决。审 判 长  李  宁      审 判 员 高建刚      审 判 员 李新建       二〇一六年四月二十五日      书 记 员  罗  瑛      附有关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……