北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初66832号
原告（反诉被告）：天地一家商务管理（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区东三环南路2号南航大酒店4层。
法定代表人：贺伟，董事长。
委托诉讼代理人：孙小蕙，女，1982年10月7日出生，汉族，天地一家商务管理（北京）有限公司职员，住公司宿舍。
委托诉讼代理人：吴慧慧，北京市京开律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京信和物业管理有限责任公司，住所地：北京市朝阳区北辰东路8号汇源公寓J座12门1层（地上）101室。
法定代表人：郭文芝，董事长。
委托诉讼代理人：俞嘉颖，北京大成律师事务所律师。
原告（反诉被告）天地一家商务管理（北京）有限公司（以下简称天地商务公司）与被告（反诉原告）北京信和物业管理有限责任公司（以下简称信和物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。天地商务公司之委托诉讼代理人孙小蕙、吴慧慧，信和物业公司之委托诉讼代理人俞嘉颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
天地商务公司向本院提出诉讼请求：1、解除与信和物业公司签订的房屋租赁合同；2、判令信和物业公司赔偿因其违约行为给天地商务公司造成之损失513486.7元（其中房屋装修损失307486.66元，其他损失206000元，包括找新承租地址人工成本2000元、中介费10000元、办公地址新增加成本90000元、搬家费4000元、断电的经营损失100000元）；3、信和物业公司退还天地商务公司押金26500元；4、信和物业公司退还天地商务公司房屋租金158775元；5、本案诉讼费、鉴定费由信和物业公司承担。事实理由：2015年10月20日，天地商务公司与信和物业公司签订房屋租赁合同，由天地商务公司承租信和物业公司位于北京市朝阳区红军营南路天溪园9号楼，面积290平方米，作办公用房之用。租赁期为3年，自2015年10月22日起至2018年10月21日止，年租金317550元，支付方式为先行支付，押一付三。合同签订后，天地商务公司依约向信和物业公司支付了押金26500元及2期租金，共计185275元。信和物业公司向天地商务公司交付房屋后，天地商务公司对房屋进行装修，支付307486.66元。装修方案及图纸均向信和物业公司进行了报备并向信和物业公司交付了装修押金，后退还。2015年8月20日，天地商务公司接到信和物业公司书面通知，要求终止合同。其理由是，北辰置地绿色家园项目管理公司要启用红军营南路天溪园9号楼，属于产权单位政策性收回房屋。天地商务公司认为，信和物业公司单方面终止合同属于违约行为。所谓产权单位政策性收回房屋的理由，不成立。理由是，1、所谓政策，应系指国家政策，而不是某个公司的政策；2、即使公司有所谓“政策”，也只能在本公司内部发生效力，而不能及于公司以外的其他主体。故天地商务公司认为信和物业公司所谓产权单位政策性收回房屋的理由不成立。故向法院提起诉讼，请求依法判决。
信和物业公司辩称并向本院提出反诉请求：1、判令天地商务公司支付自2016年5月1日起至2016年11月15日止的房屋租金人民币171825元；2、支付电费人民币40137.6元。不同意天地商务公司的全部诉讼请求，具体理由如下：1、双方在签订合同当中有明确约定，就是当产权人政策性收回房屋，导致合同终止，甲乙双方互不承担责任，也约定了天地商务公司尽可能减少装修投入，因为合同会随时终止，已提前告知；2、因为天地商务公司确实占有使用房屋，双方在合同约定了起租日，租金标准，因天地商务公司还尚拖欠租金，故押金不同意返还，我方向法庭提出反诉。
天地商务公司辩称：针对信和物业公司的答辩，产权人未授权信和物业公司对外租赁，信和物业公司没有被许可与我方签订合同，合同没有建立的基础，信和物业公司也没有资格进行出租、收益；信和物业公司是物业管理单位也是租赁方，不应断电，不应未经过我公司许可擅自进入房屋，不应擅自破坏门锁，将屋内设施搬走，我们三次报警，警察找到物业部，后经核实是信和物业公司破坏门锁，将东西搬走，我们至今不知物品去处。自2016年5月已经没有办公的条件，信和物业公司对公共区域、空调进行断电、洗手间的门被堵，没有办法办公，信和物业公司的行为严重影响我公司的实际经营。
本院经审理认定事实如下：2015年10月20日，天地商务公司与信和物业公司签订房屋租赁合同，由天地商务公司承租信和物业公司位于北京市朝阳区红军营南路天溪园9号楼，面积290平方米，作办公用房之用。租赁期为3年，自2015年10月22日起，至2018年10月21日止，给10天免租期，租金为年317550元，支付方式为先行支付，押一付三。合同签订后，天地商务公司依约向信和物业公司支付了押金26500元及至4月30日租金，共计185275元。合同第5条约定，租赁期间水电等费用由天地商务公司承担，缴费标准按本小区物业的收费标准执行，双方共同使用水房和卫生间，所发生的水、电费用按实际发生数额各支付50%。诉讼中，双方均认可二块电表度数共计33448度，信和物业公司主张电费按该楼商用标准每度电1.2元交费，天地商务公司主张小区是民宅，应按民用标准收费，双方均未提交约定电费的其他证据。第六条约定，天地商务公司对承租房屋装饰装修应尽量少的投入，避免因不可抗力（包括因产权单位政策性收房）致使提前终止本合同带来的经济损失，信和物业公司不作任何赔偿。第七条第6项约定，因产权单位政策性收回房屋导致本合同无法履行的，合同终止。因上述原因终止合同的，租金按照实际使用天数计算，多退少补。信和物业公司提交日期为2016年5月5日《绿色家园C3区会所停止委托管理事宜专题会会议纪要》，内容为绿色家园项目公司将于9月1日正式停止C3区会所的委托管理，信和物业公司承诺按目前已投资装修的现状进行移交，为项目公司进驻提供使用。信和物业公司提交2016年8月8日，北辰置地绿色家园项目管理公司要求按时移交C3区会所的函。天地商务公司对该函不予认可。2016年8月22日，信和物业公司向天地商务公司发出书面《合同终止通知》，内容为产权单位政策性收回房屋，导致合同无法履行，要求终止合同，8月31日做房屋交验手续。此后信和物业公司多次通知天地商务公司要求腾房，否则进行限水限电管理。天地商务公司主张2016年9月23日信和物业公司限电23小时，给其造成巨大损失，提交自行打印的9月22日出机票台账，主张流水额290000余元，以此要求23日损失100000元。
诉讼中，经天地商务公司申请，随机确定，本院委托北京恒乐工程管理有限公司对北京市朝阳区红军营南路天溪园9号楼房屋装修进行鉴定，工程造价鉴定总额147590元，工程造价鉴定争议总额67887.86元。争议项中装饰工程65000元，12-13轴/G轴往上二层楼板钢结构（争议原因：无法核实钢结构详细做法），电气工程2887.86元（争议原因：工位插座强电及弱电插座信息面板现场已拆搬，鉴定工程量按图纸，计价不考虑主材）。
2016年12月1日庭审中，本院确定双方于同年12月7日清点财产并列明清单，双方均未列清单。后原告提交2016年11月15日离场清单，当日交接钥匙，天地商务公司搬走部分物品。信和物业公司提供录像显示当日信和物业公司要求天地商务公司将剩余的办公桌及绿植木盆等搬走，遭拒绝。原告提交的2016年11月15日清单，打印部分列有会议桌一套、六工位办公桌一套、四工位办公桌一套、二工位前台桌一套、老板桌一套、绿植木盆8个；手填部分有饮水机、保险柜、餐桌、操作台。
以上事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同及其他相关证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。天地商务公司要求解除与信和物业公司的房屋租赁合同，在起诉前，信和物业公司已多次通知天地商务公司腾退，天地商务公司亦认可租赁合同无法继续履行，故该项诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案争议的焦点之一是解除租赁合同的原因是否符合合同约定的“政策性”收房，双方对于政策性没有具体约定，但从文义解释，产权人收回房屋不属于政策性原因致合同不能履行。法庭辩论终结前，信和物业公司未能提交产权单位委托其出租的授权，综上，应当认定为信和物业公司违约。天地商务公司要求退还租房押金，本院予以支持。但通过双方订立的合同的表述，信和物业告知天地商务公司少装修，如产权单位收房不赔偿损失，可以推定在签订合同时，信和物业公司曾告知天地商务公司自己不是产权人及房屋可能随时被收回的真实情况及其他可能存在的风险。天地商务公司要求退还房租，无事实及法律依据，本院不予支持。按鉴定意见290平方米支付10余万元装修费，难以认定为扩大装修，信和物业公司应予赔偿。天地商务公司要求的其他损失，信和物业公司向天地商务公司送达的通知中多次表示要停水、停电，故其要求天地商务公司支付的2016年5月1日至11月15日期间租金中因不能正常使用，应予减少部分费用。天地商务公司主张9月23日停电损失，但天地商务公司提交自行打印流水记录不全，亦无其他可以反映资金往来记录佐证，真实性难以采信，且该记录不能反映其实际利润，证据不足，本院难以支持。天地商务公司要求搬家费、寻找新租赁地点中介费属于实际损失，本院予以支持。其主张新租赁地点增加费用未举证，且因租赁地点、租赁面积差异等多方因素均可以影响租赁价格，该损失以现有证据难以确定，本院不予支持。天地商务公司在搬离场所，拉走主要物品，遗留桌椅等物品，诉讼中其以部分桌椅有损坏为由拒绝拉走，本院已安排双方实际清单并告知进行拍照、录相等证据保全，其未提交证据，且因天地商务公司不完全搬离，信和物业公司为其寻找新的存放地点，亦属为避免损失扩大的合理行为，天地商务公司提出物品遭损害，指定时间内，其不对物品进行清点，其亦不进行拍照、摄像等举证，后果应当自行承担。本院以原告提交的清单打印件上的物品确认，此后实际交接中有其他问题，再行解决。虽然信和物业公司多次要求天地商务公司腾房，至2016年11月15日实际腾退，故天地商务公司应支付房屋使用费，具体标准，本院依双方履约具体情形予以酌减。信和物业公司要求电费，双方对电表度数无争议，虽对计价标准存在争议，但天地商务公司租赁该场地用于经营且取得营业执照，其要求按民用电标准计费，无事实依据，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除天地一家商务管理（北京）有限公司、北京信和物业管理有限责任公司签订的房屋租赁合同；
二、北京信和物业管理有限责任公司于本判决生效后七日内给付天地一家商务管理（北京）有限公司房屋装修费十四万七千五百九十元四角六分；
三、北京信和物业管理有限责任公司于本判决生效后七日内给付天地一家商务管理（北京）有限公司房屋押金二万六千五百元；
四、北京信和物业管理有限责任公司于本判决生效后七日内给付天地一家商务管理（北京）有限公司损失一万四千元；
五、北京信和物业管理有限责任公司于本判决生效后七日内返还天地一家商务管理（北京）有限公司会议桌一套、六工位办公桌一套、四工位办公桌一套、二工位前台桌一套、老板桌一套、绿植木盆八个；
六、天地一家商务管理（北京）有限公司于本判决生效后七日内给付北京信和物业管理有限责任公司房屋租金十三万七千四百六十元；
七、天地一家商务管理（北京）有限公司于本判决生效后七日内给付北京信和物业管理有限责任公司电费四万零一百三十七元六角；
八、驳回天地一家商务管理（北京）有限公司其他诉讼请求；
九、驳回北京信和物业管理有限责任公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10788元、反诉费2400元、鉴定费41000元，由天地一家商务管理（北京）有限公司负担8652元（已交纳）；由北京信和物业管理有限责任公司负担45536元（天地一家商务管理（北京）有限公司已预付43136元，北京信和物业管理有限责任公司于本判决生效后七日内给付天地一家商务管理（北京）有限公司）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉书，并按对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 田丽丽
人民陪审员 王胜太
人民陪审员 罗小灵
二〇一七年八月一日
书 记 员 霍 琪