江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0211民初1307号
原告:华润置地（无锡）有限公司,住所地无锡市滨湖区太湖镇锡南路187号。
法定代表人：迟峰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高铭，该公司职员。
被告:郭伟,男,1981年5月5日生，汉族，住无锡市锡山区。
委托诉讼代理人：管科峰，江苏双汇律师事务所律师。
原告华润置地（无锡）有限公司(下称华润公司)与被告郭伟商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,于2016年4月24日公开开庭进行了审理。原告华润公司的委托代理人杨焘，被告郭伟的委托代理人管科峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告华润公司诉称：2013年11月27日，原被告之间签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告将其开发的商品房以总价3670157元出售给被告，被告以首付加按揭的方式支付购房款。但由于被告未按时偿还银行按揭贷款，导致银行通过诉讼向原告主张了连带清偿责任。现要求：1、解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；被告配合原告至房产登记部门办理该合同的注销登记手续；2、将被告已付购房款扣除其代付款2783920.52元、违约金367015.7元、本案律师费40000元后返回被告。
被告郭伟辩称：不同意解除合同，而且违约金过高要求予以调整。
经审理查明：农行滨湖支行与华润公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》，约定华润公司同意对购买其开发的幸福里项目的自然人在农行滨湖支行处的购房贷款承担连带保证责任，有关保证责任的具体内容以借款合同为准，协议签订后华润公司不再在每一份具体的个人购房合同中签章，保证期限为贷款发放之日起至购房人取得房地产权利证书，并办妥以农行滨湖支行为抵押权人的抵押登记手续时止。郭伟与农行滨湖支行签订的贷款合同中约定保证范围为贷款本金、利息（包括罚息、复利）及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、执行费及处分抵押物的费用等）。
2013年11月27日，郭伟与华润公司订立《商品房买卖合同》及《华润•幸福里商品房买卖合同补充协议》，双方约定：郭伟向华润公司购买无锡市滨湖区华润幸福里（悦府）3栋15单元3002室预售商品房一套，房屋总价3670157元；郭伟支付了首付款1110157元，余款2560000元通过银行按揭方式支付；如郭伟违反与按揭银行的借款合同导致华润公司承担担保责任，华润公司有权单方解除购房合同及补充协议（自通知送达时解除），并要求郭伟支付相当于总房价10%的违约金；华润公司通过诉讼解除合同的，郭伟应承担华润公司合理诉讼费用（包含律师代理费）。合同签订后，双方履行了网签备案手续，该合同备案号为201311270168。
郭伟为购买无锡市滨湖区幸福里3号楼15单元3002室房产，向农行滨湖支行贷款256万元，期内利率为中国人民银行同期贷款利率下浮10％，如出现借款人连续90天以上或累计180天以上逾期记录，贷款人有权取消利率下浮，并将利率调整为中国人民银行同期贷款基准利率，逾期利率为期内利率上浮50%，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；农行滨湖支行于2013年12月16日按约发放贷款，但郭伟于2016年2月起就未按约还款，农行滨湖支行依据贷款合同约定主张贷款提前到期，截止2016年9月16日，郭伟尚结欠本金2480353.18元、期内欠息50369.42元、罚息345.56元、复利748.85元；郭伟与农行滨湖支行约定以无锡市滨湖区幸福里3号楼15单元3002室房产为贷款提供抵押担保，但尚未办理抵押登记。郭伟尚未取得无锡市滨湖区幸福里3号楼15单元3002室房产的房地产权利证书。
2016年6月26日，农行滨湖支行因郭伟未按约归还借款本息，向本院提起诉讼，要求郭伟按约提前归还全部贷款本息和律师费，同时要求华润公司对郭伟的债务承担连带清偿责任。2016年9月30日，本院就该案作出（2016）苏0211民初3742号判决，判决郭伟返还农行滨湖支行借款本金、欠息、罚息、律师费损失，华润公司对郭伟的该债务承担连带清偿责任。后农行滨湖支行向法院提出申请执行该判决。执行期间，华润公司向农行滨湖支行支付该判决应付欠款本金、利息（含罚息、复利）、迟延履行期间的利息、律师费、诉讼费用共计2783920.52元，履行了连带清偿责任。至此，该案执行完毕。
另查明，华润公司于2017年2月22日向郭伟预留的无锡新区金域缇香62号602室地址寄送了解除合同通知书，通知郭伟解除房屋买卖合同和补充协议，该公司代偿的2783920.52元、违约金367015.7元、本案律师费40000元直接从房款中扣除，要求郭伟配合其办理解除合同备案和预售登记注销手续。该邮件投递情况经查询为物业代收。华润公司为委托江苏法德永衡律师事务所律师参加本案诉讼支付律师费40000元。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《华润•幸福里商品房买卖合同补充协议》、（2016）苏0211民初3742号民事判决书、中国银行国内支付业务付款回单、贷款还清证明、解除合同通知书、律师费发票、当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：华润公司与郭伟签订的商品房买卖合同及相关补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。郭伟未能按照相关合同约定向农行滨湖支行偿还到期贷款本息，导致华润公司履行连带保证责任替郭伟向农行滨湖支行代偿2783920.52元。该事实的发生，符合双方关于解除合同约定的情形，华润公司有权依据合同约定解除与郭伟的买卖合同及相应补充协议。郭伟虽未本人收到华润公司解约函，但已收到华润公司的本案诉状并且应诉，也即收到了华润公司解除合同的意思表示。因此，本院确认双方之间订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》解除。关于原告要求被告配合原告至房产登记部门办理该合同的注销登记手续，双方一致确认该合同已进行了备案登记，由于该房屋所涉及的买卖合同已经解除，故该合同备案手续我院准予注销。
合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。华润公司要求合同解除后，在扣除郭伟应承担相应的款项后将剩余房款予以返还，符合法律规定，本院予以支持。本案中，依照合同约定郭伟应承担的责任由有：1、华润公司向农行滨湖支行支付的代付款2783920.52元；2、相当于房款总价10%的违约金367015.7元；3、华润公司在本案中的律师费损失40000元。以上合计3190936.22元，与郭伟业已支付的购房款3670157元相抵，华润公司还应返还郭伟479220.78元。对于郭伟认为违约金过高的辩解，因郭伟并未提供相应证据证实且并无明显利益失衡，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》之规定，判决如下：
一、原告华润置地（无锡）有限公司与被告郭伟签订的《商品房买卖合同》（合同备案号201311270168）及《华润•幸福里（悦府）商品房买卖合同补充协议》于本判决生效之日解除；
二、被告郭伟和原告华润置地（无锡）有限公司于本判决生效之日起3日内办理合同备案号201311270168的《商品房买卖合同》的备案登记注销手续。
三、原告华润置地（无锡）有限公司于本判决发生法律效力后十日内向被告郭伟返还购房款479220.78元；
案件受理费32327元、保全费5000元，合计37327元，由郭伟负担。
服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时按照《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 彭云翔
人民陪审员 张建英
人民陪审员 丁霞静
二〇一七年十月十六日
书 记 员 陈燕萍
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国担保法》：
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》：
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》：
第五条买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。