北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终5784号
上诉人（原审原告，反诉被告）：李正品，男，1981年8月7日出生，汉族，个体工商户，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：孙顺发，四川毫达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李芹，四川毫达律师事务所律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）：中门国际投资有限公司，住所地北京市朝阳区东坝乡焦庄村甲88号焦庄国际酒店8210室。
法定代表人：陈美凤，总经理。
委托诉讼代理人：李金风，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。
原审第三人：郭硕婷，女，1984年12月26日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：李正品，男，1981年8月7日出生，汉族，个体工商户，住北京市朝阳区。
上诉人李正品、上诉人中门国际投资有限公司（以下简称中门公司）与原审第三人郭硕婷因租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初61290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人兼原审第三人郭硕婷的委托诉讼代理人李正品，上诉人中门公司的委托诉讼代理人李金风到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李正品上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判中门公司于判决生效之日起7日内退还李正品租金58.5万元；二、撤销一审判决第二项，改判中门公司于判决生效之日起7日内赔偿李正品经济损失175.14万元；三、维持一审判决第四项；四、本案一审案件受理费、鉴定费、保全费以及二审案件受理费均由中门公司承担。事实及理由：一审法院认定中门公司自2016年7月11日后不具有将涉案房屋转租的权利属事实认定错误，中门公司自始至终未取得涉案房屋的转租权，应当确认李正品与中门公司签订的租赁合同无效，而非一审法院认定的合同解除。一审法院认定李正品占有使用涉案房屋的截止时间错误。一审法院认定中门公司仅需退还李正品租金20万元的事实错误，中门公司应当返还李正品租金58.5万元。一审法院认定李正品经济损失仅有装修损失710500元错误。中门公司在签订合同之初及与产权人解约时都未取得转租权，转租合同是无效的，合同无效应该返还租金。即便一审法院认可解除的方式解决，按实际使用的租赁期限，从承租开始到7月11日之间，租金的返还将近25万多元，中门公司还存在聚众闹事、停水停电的行为，造成李正品无法使用租赁物。这种情况下按照可以减少租金的情况，中门公司退还的租金远远高于20万元。关于损失的认定，一审法院仅着重审理了装修损失，除了现场进行鉴定，为了履行合同还购买了装饰品，被拆除放在其他地方，这部分损失也应当由中门公司承担。关于员工工资，因为履行合同导致的其他损失一审法院都没有查实认定，希望二审法院予以查实。
中门公司二审答辩称：不同意李正品的上诉请求，中门公司也提出了上诉，理由在中门公司的上诉状中一并体现。第一，一审中已经查明李正品在使用涉案房屋的时候始终是正常经营，没有受到任何影响，停电只有一天，中门公司已经向法庭如实陈述，不影响经营行为。聚众闹事是有员工维权，针对的是酒店，与李正品承租的房屋没有任何关系，而且时间只有一两天，不影响李正品的经营。第三，李正品自使用涉案房屋之日起，也就是签完协议后仅交了58.5万元的房租，其使用房屋到2017年6月17日，在长达一年半的时间内其只交付了不到半年房租，如果还有一年时间没有交纳任何房租，不管应交的主体是中门公司还是产权人，他免费使用了一年，构成了违约。关于转租权的问题，在一审判决中论述非常清楚，一审判决第九页，承租人与北京市朝阳区东坝乡焦庄村经济合作社（以下简称焦庄村经济合作社）签订了两份协议，这两份协议承租主体不一致，第一份是北京国环展览中心与焦庄村经济合作社签订的房屋租赁协议，这份协议明确约定了转租权，并且转租不需要经过产权人同意的，这份协议并没有解除，解除焦庄国际酒店承包租赁合同协议书中是两个主体，一个是北京国环展览中心，一个是中门公司，本案转租权来源于北京国环展览中心与北京市朝阳区东坝乡焦庄村生产大队村民委员会（以下简称焦庄村村委会）签订的租赁合同。第二，关于占有房屋截止时间，三个房屋搬出时间是不一致的，应按照一审法院认定的时间为准。第三，关于租金，中门公司有转租权，包括2016年7月11日以后中门公司仍有转租权。李正品仅仅交纳了半年房租，免费使用长达一年，不存在退房租的问题，而是应当支付剩余一年租金。李正品截止到目前为止只交了58.5万元，2016年6月19日到2017年6月17日其使用了将近一年半。关于装修损失，中门公司认为本案解除的原因是李正品未按时足额交纳房租，中门公司于2016年7月11日向其快递了解除通知，快递也进行了公证，李正品在2016年7月13日收到了该快递，形式是门卫代收，应视为本人收到。根据法律规定，因承租人违约造成的装修损失，出租人不承担责任。即使李正品陈述属实，在2016年7月11日之后中门公司没有出租权，因为2016年7月11日李正品尚未搬出，连续使用了一年时间，在一年时间内李正品没有交纳任何租金和使用费，不管其应交主体是中门公司还是实际产权人，李正品均构成违约，如果李正品应交的租金主体是中门公司，李正品没有交房租违约在先，根据房屋租赁合同司法解释第十一条第二款，中门公司不应承担装修损失。如果其应交的主体是焦庄村经济合作社或者焦庄村村委会，那么在2016年7月11日之后发生的权利义务就与中门公司无关，其装修损失应向实际产权人及解除合同后实际的受益人主张，而不是中门公司。关于装修损失的数额，司法鉴定违反鉴定程序，鉴定结论不能作为参照依据。根据鉴定时现场情况以及李正品提供的证据，中门公司计算其在搬离现场时李正品自己主张大概在33万元。关于经营损失和人工损失，没有任何证据，也是其本人经营行为，与中门公司无关。一审没有遗漏诉讼请求。
中门公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李正品的全部诉讼请求，支持中门公司的反诉请求或将本案发回重审。一、二审诉讼费均由李正品承担。事实及理由：一、一审判决超出了李正品的诉讼请求。一审判决依据鉴定报告作出判决，但该鉴定报告鉴定的数额远远超出了李正品提供的证据。李正品关于装修费的发票和合同应当根据司法鉴定程序通则规定作为检材提供给鉴定机构，根据商业惯例，司法鉴定是严格依照国家规范进行的鉴定，公民在实际施工过程中都有一个议价空间，实际支出的成本应当低于国家规范，所以当事人自己提供的证据也是一个重要参考，不管李正品自己提供的合同、收据有没有真实性，但鉴定报告结果如果超出了李正品的诉请，是不具有真实性的。中门公司根据李正品提供的材料，包括合同和收据进行了重新核算，在现场遗留物范围内，也就是鉴定范围内的物品价值大概是30多万元，而鉴定结果是70多万元。李正品自己没有提供的证据应当认为是超出了其诉请。李正品提供的发票和合同非常多，但现场遗留物品相对应的合同和收据只有30多万元，这才是他的真实诉请。二、一审法院认定事实错误。首先，一审法院认定中门公司自2016年7月11日之后就没有出租权了，并因此判定中门公司退还20万元租金，对中门公司反诉请求不予支持，均是依据该情况说明，但该情况说明不具有真实性，一审时李正品说情况说明是村主任吴玉斌出具的，中门公司去找村主任核实，村主任陈述其从未开过这个情况说明。中门公司申请了一审法院到现场调查，法院没有采纳。中门公司当庭陈述对公章真实性不认可，要求申请鉴定，但法院没有同意。即使这个证据是真实的，也不具有关联性。中门公司和焦庄村签订的租赁合同有两份，签约主体都是焦庄村经济合作社，而不是焦庄村村委会，如果是开具情况说明，也应该是经济合作社出具，而不是村委会出具，吴玉斌是村委会主任。假定情况说明是真的，那么焦庄村村委会与中门公司之间存在一个争议，并没有任何生效法律文书认定双方合同解除。在租赁合同争议没有解决的情况下认定中门公司自2016年7月11日之后没有出租权是不成立的。即使中门公司在2016年7月11日之后没有出租权，根据房屋租赁合同司法解释17条的规定，李正品可以代承租人支付拖欠的租金。本案中李正品没有代中门公司交纳房租，并且也没有向村委会或经济合作社交纳任何租金，这本身是不诚信的行为，即使存在违约，李正品也是具有过错责任的。假定2016年7月11日之后中门公司没有转租权，那么在李正品上诉案件中，中门公司也陈述了李正品使用涉案房屋截止到2017年6月，2016年7月11日后将近使用了一年时间，没有交纳任何租金，2016年7月11日之后李正品有没有免费使用涉案房屋的权利，如果没有李正品应当把租金或者场地使用费交给谁。如果应交给中门公司，假定因中门公司的原因导致合同不能履行，也应是双方过错，双方根据过错责任对装修残值进行相应份额分割。假定交纳对象是焦庄村村委会，其搬出后也是焦庄村村委会控制，并享有李正品装修物的收益，补偿装修物损失的主体应当是焦庄村村委会。第二个认定错误，本案解除的原因。本案解除的原因是中门公司于2016年7月11日向李正品邮寄了解除通知，根据快递转运信息，2016年7月13日快递员和李正品联系，2016年7月13日李正品已经知道了这个快递，中门公司一审提供的证据已经有所显示，是在同日门卫接收了快递。综上，足以说明解除通知自2016年7月13日送达李正品，李正品对此事知情，解除通知发生了法律效力，解除时间应认定为2016年7月12日，解除原因是李正品拖欠租金违约在先，中门公司根据合同约定解除租赁协议，其法律后果是李正品应当交纳2016年7月12日至其实际搬出之日的场地使用费，也就是中门公司的反诉请求。第二点法律后果，因对方违约造成合同解除的，根据房屋租赁协议第十一条第二款的约定其主张装修物的损失不应得到支持。李正品搬离租赁房屋的原因，李正品在使用涉案房屋的时候一直在正常经营，正常拍摄，中门公司提供的证据有照片和监控，长达一年时间内没有交纳租金，其搬离原因是其正常经营行为造成的，与中门公司无关。二楼的交付时间，根据通常理解交付租赁物是整体交付，如果是部分交付承租人一般会及时提出异议，举证责任应当由承租人承担，出租人作为一个正常的交付行为，如果每一个交付都要证明全部交付，该举证责任是明显不合理的，也是违背常识的，超出了中门公司的举证能力，因此一审法院把二楼宿舍交付的举证责任分配给中门公司是错误的。拖欠电费的问题，李正品一直在正常使用房屋，其没有向中门公司交纳任何电费，没有提过任何证据，就应当认定该时间内没有交纳电费。这是举证责任问题，应当由李正品证明交纳电费的问题。关于法律适用，在上诉意见中已经陈述了，本案应当适用房屋租赁合同司法解释第十一条第二款，依法驳回李正品的诉讼请求。需要说明的是李正品仅仅支付了不到半年的房租，使用了一年半的时间，其搬出也是因为其自身经营原因搬出，但李正品不仅不支付租金和使用费反而要求中门公司承担巨额损失是不诚信的行为。根据通常的法理，装修物残值是否赔偿应当看其受益主体、受益行为，中门公司并未从李正品的装修物中受益，假如李正品主张成立，其搬出的时候房屋归村委会，受益人也是村委会，谁受益谁补偿。
李正品、郭硕婷二审答辩称：一审判决没有超出李正品的诉讼请求，一审法院通过随机选择的鉴定机构作出的鉴定报告是真实可信的，并不存在中门公司所说的鉴定结论超出李正品的诉讼请求，因为在一审庭审过程中李正品针对装饰装修损失主张的是132.95万元，并没有像中门公司所说的进行了具体的罗列，在一审鉴定机构出具的复议书中明确予以说明。同时在该鉴定过程中是有中门公司委托的工作人员刘柏婷实际参与认可的。所以鉴定结论是真实的，同时我们也提出鉴定结论只是针对于南库房的现状鉴定，但里面没有完全涵盖李正品因履行租赁合同所造成的全部装饰装修损失，希望法院结合鉴定结论及李正品提供的证据材料之上予以认定。关于情况说明不能作为认定事实依据，是错误的，因为情况说明是焦庄村委会出具并加盖了村委会印章，该情况说明与中门公司提交的相关租赁合同、证明书以及李正品提交的解除书是相互作证的，不是单独孤立的证据。针对中门公司提出的7月11日没有出租权，我们认为中门公司在合同签订之初到7月11日本身就没有取得产权人的同意的转租权，而7月11日之后中门公司与焦庄村村委会签订了解除协议，届时中门公司已经不享有李正品承租的房屋的出租人，一审法院认定起在7月11日之后没有出租权是正确的。第二，依据中门公司提供的证明书，其认为中门公司和北京国环展览中心其实系同一个公司，如果按照中门公司的逻辑，在2014年3月6日中门公司与焦庄村经济合作社签订的租赁合同书应当与在2009年北京国环展览中心签订的租赁合同书出租方的主体是一致的，按照该合同第九条附则中第3项，本协议取代了2009年1月11日签订的小白楼库房合同，中门公司所依据的其有转租权的合同就应当是适用朝阳区的资产租赁合同，但在资产租赁合同第四条中明确约定了转租须经甲方书面同意，所以一审法院应当认定中门公司从合同签订之初就没有取得产权人的转租同意或者其就没有转租权。针对对方提出的一审法院判令返还20万元租金，根据中门公司没有转租权的事实应当认定合同无效，合同无效李正品所支付的58.5万元的租金应当返还给李正品，即便是中门公司请求支付房屋实际占用期间的租金，但严格按照使用期间计算，自2016年4月1日至2016年7月11日李正品使用租金的情况也是只有30余万元，其中还包括在5月、6月期间中门公司因为拖欠民工工资导致的聚众闹事以及拖欠水电费导致的停电，导致李正品根本没有正常或者无法使用租赁房屋，这期间的场地使用费中门公司没有权利要求李正品支付，所以一审法院只认为退还20万也是错误的，应该完全退还58.5万元。关于中门公司有无合同给付权的答辩，本案是因为中门公司一直未取得产权人的转租权以及拖欠民工工资、电费造成李正品无法使用租赁房屋导致了当初签订租赁合同的目的落空，其责任方都为中门公司。虽然李正品仅支付了58.5万元，与合同约定有10万元的差距，但是其拒绝支付10万元的原因有二。第一，因为中门公司没有转租权，通过村委会出具的情况说明和实际情况是可以查实的，李正品是行使不安抗辩权。第二，在2016年7月以后才收到中门公司交付的宿舍楼二楼，在中门公司没有完全交付租赁物之前，李正品也可以行使先履行抗辩权，等待中门公司完全交付并保证租赁物能正常使用的情况下才能交付相应租金。中门公司没有合同解除权，所以其邮寄解除通知的行为并不能产生达到其解除合同的目的。中门公司称其邮寄时间是7月12日，但7月11日中门公司已经与焦庄解除了租赁合同，其已经不享有租赁物的出租权，此时解除合同是于法于理都无据的。对于搬出现场原因，在2016年7月11日之后中门公司和焦庄村村委会解除合同，其后是李正品与焦庄村村委会协商搬离的时间，并不是因为无法经营，而是因为中门公司没有取得转租权导致其租赁合同无效，所以不得不搬离租赁地，这与中门公司的过错行为是直接有因果关系的。关于二楼交付的时间，一审法院的认定是正确的，依据出租合同约定，应当是出租人将出租物交给承租人使用，一审法院据此分配举证责任适当，本案事实情况是宿舍楼二楼是在7月以后才移交给李正品使用的。关于一审法院法律适用错误的答辩，在2016年7月11日以后，中门公司已经不享有该租赁物的出租权，租赁物的使用情况是李正品与焦庄村村委会协商来确定的，在7月11日之后李正品没有任何义务再向中门公司支付所谓的租金或者场地使用费，既然没有法律或者约定的义务，就不存在所谓违约的行为。同时李正品提交焦庄村村委会向李正品发出的催款通知书证明这个事实，2016年7月11日之后诉争的租赁房屋已经全部交由焦庄村村委会接管，7月11日之后中门公司不享有租赁物的任何权利，所以根本不存在李正品免费使用中门公司的租赁物的说法。李正品是租赁事件真正的受害人，投入的装修损失完全没有收回。关于拖欠电费的问题，一审法院的认定是完全正确的，中门公司在一审中提交了数份电表的查询单，在查询单中6月份和7月份这两张表单中，完全可以看出停电的时间并不是一审法院认定的一天，而是两个月之久。虽然有电费总计，但与前后差距是非常巨大的，同时422.96元实际是所谓的变损电量。
李正品向一审法院提起诉讼请求：中门公司赔偿李正品经济损失208万元（包括已经交给中门公司的房租58.5万元、房屋装修损失132.95万元、人工工资16.55万元）。
中门公司向一审法院提起反诉请求：1、请求判令李正品支付拖欠租金10万元及逾期利息（按年利率24%计算，自2016年2月20日至实际支付之日）；2、请求判令李正品支付场地使用费964163元及逾期利息（按银行同期贷款利息计算，以117832元为基数，自2016年12月2日至实际支付之日；以471120元为基数，自2017年5月14日至实际支付之日；以375211元为基数，自2017年6月17日至实际支付之日）；3、请求判令李正品支付拖欠水电费73928.01元。
一审法院认定事实：2009年1月10日，北京国环展览中心作为乙方与甲方焦庄村村委会签订租赁合同，承租位于北京市朝阳区东坝乡焦庄村甲88号的北京焦庄国际酒店相关的建筑物及附属设施用于商业经营，租赁物业占地面积约30亩，租赁期限自2009年3月1日至2029年3月1日，合同期内甲方同意乙方有权：1、将本合同项下的承租权全部或部分转让给第三方或用作担保；2、将租赁物业的全部或任何部分转租给第三方或让第三方使用或与第三方共同使用租赁物业；3、乙方行使上述权利时无须另行征得甲方同意。
2014年3月6日，中门公司作为乙方与甲方焦庄村经济合作社签订《朝阳区农村集体资产租赁合同书》，承租位于朝阳区东坝乡焦庄甲88号，建筑面积约为2800平方米，租赁物（小白楼、库房等）建筑占地面积约5.27亩，其中包括酒店占地、停车场加小白楼、库房共计34.59亩，租赁物四至范围内，其他地上、地下建筑物及附属设施、设备：小白楼、车库、库房2个、职工宿舍、地下管线、排水、污水系统、包括停车场；租赁期限自2014年4月1日至2034年4月1日，租赁物用于酒店、企业总部、办公、员工公寓、库房、体育场所、康乐中心等，乙方在不违反法律及不危害建筑物的安全的前提下可自行决定改变租赁物的用途，租赁物转租，需甲方书面同意。
2016年2月18日，中门公司作为甲方，李正品、郭硕婷作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定：租赁物业位于北京市朝阳区东坝乡焦庄村西侧、首都机场第二高速通道东侧，即北京焦庄国际酒店东侧两个厂房及独立办公楼；租赁范围具体面积约为2883平方米，具体以实际测面积为准；甲方与焦庄村经济合作社签订了相关合同；租赁物业供乙方经营摄影基地使用；租赁期限自2016年4月1日至2026年3月31日止；在乙方缴清首个半年度租金之日起当日，甲方应将该租赁物交付给乙方；甲方负责办理交接手续的人员为刘柏廷，乙方负责办理交接手续的人员为李正品；乙方有权根据经营需要对租赁物业进行装修、改造，但装修、改造方案应征得甲方同意后方可实施，相关费用由乙方自行承担，且不得破坏租赁物业的主体结构，威胁到租赁物业的安全由乙方负责并承担法律责任；甲方同意给予乙方装修期，自双方本合同生效之日起至2016年3月31日止，装修期内不计算租金，但在此期间产生的全部其他相关费用（包括但不限于水费、电费、天然气费、供暖费、环卫费、绿化费以及房屋维修维护费等）均由乙方自行负担；租金标准：甲乙双方约定，租赁合同期限内，按每年137万元标准计算，十年合同期内无递增；租金每半年支付一次，首期租金68.5万元应于本合同签订当日付清，自第二期租金开始，分别于每年的7月30日和次年的1月30日支付68.5万元；因租赁物业而发生的所有其他费用，包括但不限于水费、电费、天然气费、环卫费、供暖费、绿化费以及房屋维修维护费等费用均由乙方自行承担；本合同期满或本合同因任何原因提前终止或解除的，乙方应于终止当日将该租赁物业返还甲方，在不破坏房屋结构和不影响房屋安全使用的前提下，甲方同意乙方办公设备可以搬离，其他固定设施和设备不得拆除（包括但不限于变压器、电梯、租赁物业外立面及室内装修、门窗等）无偿归甲方所有和使用；如乙方未能在合同约定的期限内按时缴纳或补足租金、押金等费用的，甲方有权每日按乙方应缴金额的百分之五收取违约金。
合同签订后，李正品于2016年2月19日向中门公司支付房屋租金40万元，于2016年3月6日支付房屋租金18.5万元，共计58.5万元。另查，李正品接收房屋后对房屋进行了装修。
中门公司提交北京市朝阳区人民政府2008年4月7日《关于研究机场二通道和机场南线拆迁所涉及搬迁项目建设有关问题的会议纪要》，其中提到原则同意北京焦庄国际文化产业园项目的建设，该项目应与东坝益佰诚影视设备仓储物流中心项目相互兼顾，调整建筑规模，两个项目的总建筑面积不超过3万平方米。中门公司提交焦庄村民委员会于2007年9月24日出具的《房屋产权证明》，内容为：现有焦庄村村委会坐落于东坝乡东南的房屋、场地（建筑面积10000平方米、场地面积1000平方米）提供给北京焦庄国际酒店使用，房屋产权归焦庄村委会所有。北京市朝阳区东坝乡人民政府村镇建设土地管理办公室于2007年11月15日盖章并签署“情况属实”。李正品对租赁房屋的合法性不持异议。
经李正品申请并随机确定鉴定机构，法院委托北京中新国地工程造价咨询有限公司对位于焦庄村甲88号的焦庄国际酒店北库房、南库房及宿舍楼内装修现值鉴定，该鉴定机构于2017年10月18日出具工程造价鉴定意见书，鉴定意见为：焦庄国际酒店北库房、南库房及宿舍楼内装修现值合计710894.21元，其中无争议部分为709903.47元，有争议部分为990.74元，有争议部分为宿舍楼、卫生间改造项目。李正品预交18000元。
各方均认可南库房面积为1205平方米、北库房面积为828平方米，宿舍楼一二层面积共计824平方米（一层与二层面积各位412平方米）。
另，各方均同意如法院不认可中门公司具有合同解除权，则以李正品最后搬出租赁房屋的时间认定合同解除。
对双方有争议的证据和事实，一审法院认定：一、关于李正品收到中门公司邮寄的《解除合同通知书》的时间。2016年7月12日，中门公司向李正品邮寄署日期为2016年7月10日的《解除合同通知书》，称李正品截至2016年7月10日已累计拖欠租金10万元未付，构成根本违约,自即日起解除与李正品签署的合同并收回租赁标的物，要求李正品立即付清全部所欠租金并支付迟延履行违约金。邮件回执显示2016年7月13日由门卫签收。李正品称其直到2016年9月底10月初才从门卫处看到该通知。法院认为，现有证据不能证明李正品于2016年7月13日即收到中门公司邮寄的《解除合同通知书》，故法院根据李正品的自认认定其于2016年9月30日收到《解除合同通知书》。
二、关于中门公司有无转租权利。2017年7月25日，北京国环展览中心出具《证明》一份，内容为：该中心与中门公司实际控制人为一人，中门公司成立后，《北京焦庄国际文化产业园一期（北京焦庄国际酒店）租赁合同》履约主体为中门公司，中门公司拥有对外转租的权利。李正品提交如下证据：1、2016年7月11日焦庄村经济合作社与中门公司签订《解除〈焦庄国际酒店承包租赁合同〉协议书》复印件，其中约定解除2009年1月10日和2014年3月6日分别签订的《租赁合同》。中门公司对真实性不认可，认为焦庄村村民委员会解除的仅是酒店，不包括转租给李正品的房屋。2、2016年7月29日焦庄村村民委员会与中门公司签订《位置确认》复印件文件一份，其中包括面积825平方米的库房，欲证明中门公司就其转租给李正品的租赁标的物提前与焦庄村村民委员会解除了租赁合同。中门公司对该证据不认可。3、焦庄村村民委员会出具《关于焦庄国际酒店、小白楼和焦庄文化产业园框架楼等物业的租赁情况说明》一份，内容主要为：自2015年1月1日起，经多次催告，中门公司未支付任何租金；2016年初，该村发现中门公司未经其同意将两个库房和职工宿舍转租给李正品；2015年5月初，因焦庄国际酒店经营过程中拖欠供电局电费金额过高，供电局对其采取停水停电断网等措施使其无法正常经营，进而导致酒店工作人员集体采用激烈的方式追讨工资;因中门公司未支付拖欠的租金和水电费，该村于2016年7月11日与中门公司签署《解除〈焦庄国际酒店承包租赁合同〉协议书》，解除于中门公司2009年1月10日签署的《一期租赁合同》和2014年3月6日签署的《租赁合同》，仅给中门公司保留小白楼在内的5.27亩的租赁范围；解除上述租赁合同后，该村将此情况告知李正品，让其确认其承租范围是否在中门公司与该村解除租赁合同关系的物业范围之内；2016年7月29日，该村与中门公司签署《位置确认》文件，由中门公司确认其与该村自2016年7月29日以后的租赁范围及内容。2016年8月初，该村根据与中门公司确认的租赁范围，在该范围内砌墙，砌墙过程中，李正品找到该村，该村向其告知中门公司已与该村解除其租赁的库房及职工宿舍等部分物业的租赁关系，中门公司已经无权将租赁物业继续出租给李正品。李正品称上述情况说明由焦庄村村民委员会吴玉斌经手开具。中门公司称未查到相关盖章记录，不认可真实性，该场地的出租方是焦庄经济合作社，并非焦庄村村民委员会，该情况说明不具备效力。法院认为，根据中门公司的陈述，焦庄村村民委员会已就中门公司承租的部分场地及房屋解除了合同，中门公司虽称不包括李正品承租部分，但未提供证据证明，而根据李正品提交的《关于焦庄国际酒店、小白楼和焦庄文化产业园框架楼等物业的租赁情况说明》，可以证明李正品承租部分在所解除范围之内，故法院根据双方举证及证明力大小情况认可李正品的陈述，即中门公司自2016年7月11日后不再具有将涉案房屋转租的权利。
三、关于中门公司将租赁房屋向李正品交付情况。李正品称其于2016年2月19日收到北库房、南库房和宿舍楼一层，宿舍楼二层直到2016年7月才交付。中门公司称全部租赁房屋已于2016年2月19日交付。李正品提交视频资料一份，拍摄时长约12分钟，显示从二楼向一楼搬家具的情况，证明中门公司直到2016年7月14日才将宿舍楼二层腾出交付。中门公司对该视频不认可。法院认为，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任，本案中，中门公司主张全部租赁房屋已于2016年2月19日交付，但未能提交任何证据；李正品提交腾退房屋的视频，虽未能反映具体腾退时间，但从其拍摄视频固定证据行为的本身，可见该次腾退应属双方履行合同中的异常情况；综上，法院对李正品所称宿舍楼二层直到2016年7月才交付的事实认可，因李正品对交付的具体日期未能举证，法院认定为2016年7月1日。
四、关于李正品搬出的时间及原因。李正品称2016年7月焦庄村村民委员会通知收回南库房和宿舍楼，实际于2016年9月份收回宿舍楼，于2017年2月收回南库房，李正品使用北库房至2017年5月份，于该月交给了焦庄村村民委员会。中门公司称因李正品拖欠租金，其于2016年7月10日发出解除合同通知，后李正品于2016年12月1日搬出宿舍楼，该宿舍楼由中门公司接管，2017年5月13日，李正品搬出南库房，又于2017年6月17日搬出北库房。中门公司提交租赁房屋内婚纱拍摄现场的照片4张，称系2016年10月19日拍摄，证明李正品在2016年一直在经营使用。李正品称照片上没有拍摄时间，且无法证明租赁房屋现场情况。中门公司另提交监控视频截取的照片两张，显示在2017年6月16日租赁场地院内有搬家公司的货车出入。李正品认可照片中的货车是其搬家用的车辆。法院认为，李正品称其于2016年9月交回宿舍楼、于2017年2月交回南库房、于2017年5月交回北库房，但未能举证，法院根据中门公司的自认认定李正品于2016年12月1日搬出宿舍楼、于2017年5月13日搬出南库房、于2017年6月17日搬出北库房。
五、关于李正品装修有无经过中门公司同意。李正品称装修改造方案和图纸给中门公司人员刘柏婷看过了，刘柏婷同意并报给了焦庄村村民委员会。中门公司称经向刘柏婷核实，其称没有收到装修图纸，但知道李正品在屋外建设围墙的事实，应该是知道有装修，但不知道装修情况，装修未经其同意。李正品提交刘柏婷在其装修后的房屋拍摄的照片三张，证明中门公司对其装修是知情且同意的。中门公司对照片的真实性认可。法院认为，根据双方的陈述，可见中门公司知晓李正品装修的事实，但未提出任何异议，应视为其同意李正品装修。
六、关于租赁房屋是否存在停电及聚众闹事，由此影响李正品经营的问题。李正品提交视频资料一份，显示视频拍摄人手持2016年7月5日《北京晚报》，画面显示围墙外拉入电线长距离地面走线直至“斑斓路摄影基地”房屋，证明直至2016年7月5日租赁房屋内仍没有电，其只能从墙外拉入一根民用电线。中门公司不认可该视频的证明目的，称有过一天停电，是酒店停电，李正品承租房屋有无停电不清楚，对2016年7月5日当天的情况现在记不清楚。根据李正品提交的视频，上述长距离从外拉入电线属实，此种形式的外接线路不符合只有一天停电可能采取的措施，且根据《关于焦庄国际酒店、小白楼和焦庄文化产业园框架楼等物业的租赁情况说明》，其中亦提到中门公司因拖欠费用被有关部门采取停水停电断网等措施以及酒店工作人员集体采用激烈的方式追讨工资的情况。综上，法院认为租赁房屋应存在停电及聚众闹事的情况，在一定程度上影响了李正品的经营。
七、关于李正品有无拖欠电费情况。中门公司提交2016年1月至2017年5月北京焦庄国际酒店缴纳电费明细表，证明李正品拖欠电费。李正品称在2016年7月份之前其从墙外拉线借电使用，之后的电费由焦庄酒店代缴后向李正品要，其已支付。李正品提交如下证据证明其缴纳电费的事实：1、《用电客户电费交费通知单》，显示2016年11月份电费总计4734.66元；2、李正品与王金程短信往来记录，内容为王金程告知电费汇到王满程名下建设银行账号；3、2016年11月26日的《支付业务回单（付款）》一份，显示李正品于该日向王满程汇款4734.66元。李正品称王满程是焦庄国际酒店新的承租人。中门公司称不知道王满程是谁。法院认为，中门公司提交的证据无法证明李正品是否拖欠已经拖欠多少电费的情况；而根据李正品提交的证据可以证明其缴纳电费的情况，反证了中门公司的证据缺乏足够的证明力，故法院对中门公司所持李正品拖欠电费的主张不予认定。
八、关于李正品的损失。李正品称房屋还没装修完就被要求腾退，其实际无法经营，产生了损失，并提交下列证据欲证明其损失：1、2016年6月2日《斑斓路摄影基地服务合同》，欲证明其赔偿客户40000元；2、支出凭单若干，欲证明2016年1月至2017年1月的人员工资损失593200元；3、《拍摄制作委托协议书》、微信转款截屏照片、网络购买飞机票记录截屏照片、发票、收据，欲证明其样片拍摄损失31722元；4、银行转账记录，证明租金损失58.5万元；5、《装修工程定金协议书》、购物合同、工程合同、收据、收货凭证、交付凭证等，证明装修损失1086530.68元。中门公司对上述损失不认可，并称其根据李正品提交的证据并按照86%的折旧率计算李正品现场遗留价值为512986.6元,其根据李正品提供的证据涉及的项目核算其投入为388042.45元，根据现场对项目的核验，其自己评估李正品损失应为333716.5元。
一审法院认为：中门公司与李正品、郭硕婷签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，各方均应依约履行。虽然根据合同约定，李正品、郭硕婷应于签订合同当日给付租金68.5万元，但根据查明的事实，中门公司在签订合同后，直到2016年7月才交付宿舍楼二层，故法院难以认定李正品、郭硕婷截至2016年3月6日共给付租金58.5万元构成违约。中门公司以李正品欠付租金为由要求解除合同，于法无据，法院对解除合同的效力不予认定。因中门公司自2016年7月11日不再具有将涉案房屋转租的权利，之后李正品于2017年6月17日完全搬出，双方均同意以李正品最后搬出租赁房屋的时间认定合同解除，法院不持异议，并据此法院认定双方合同于2017年6月17日解除。郭硕婷同意李正品以自己的名义主张有关费用，法院不持异议。
双方约定租赁期限自2016年4月1日起算，李正品、郭硕婷使用南库房的时间为2016年4月1日至2017年5月13日，使用北库房的时间为2016年4月1日至2017年6月17日，使用宿舍楼一楼的时间为2016年4月1日至2016年12月1日，使用宿舍楼二楼的时间为2016年7月1日至2016年12月1日。法院根据双方租金标准，结合实际使用的房屋部位、面积及停电等影响经营的情况，特别是李正品、郭硕婷承租后不久即被产权方要求腾退导致其租赁目的难以实现的现实情况，酌定中门公司返还李正品租金20万元，并对中门公司主张租金及场地使用费的反诉请求不予支持。
关于装修损失，法院根据鉴定意见酌定为710500元，中门公司应予赔偿。关于人工工资，李正品提交的证据不足以证实相关支出的发生，亦未充分证明相关因果联系，法院不予支持。
中门公司主张水电费，但未提供充分证据证明李正品欠付情况，法院对该诉讼请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、中门国际投资有限公司于判决生效之日起七日内返还李正品租金二十万元；二、中门国际投资有限公司于判决生效之日起七日内赔偿李正品经济损失七十一万零五百元；三、驳回李正品的其他诉讼请求；四、驳回中门国际投资有限公司的全部反诉请求。如未按判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，2009年1月10日，焦庄村村委会作为甲方（出租方）与北京国环展览中心作为乙方签订有关焦庄村甲88号院的租赁合同，落款处有焦庄村经济合作社盖章确认；2014年3月6日，焦庄村经济合作社作为甲方（出租方）与中门公司作为乙方就上述租赁物重新签订一份租赁合同；2016年7月11日，焦庄村经济合作社作为甲方与北京国环展览中心和中门公司作为乙方，就上述租赁物达成部分解除合同。
二审中，李正品提交催款通知一份，证明2016年11月之后村里发过一份催款通知，证明在7月11日之后房屋已经收归产权人所有，产权人向李正品主张租金及限期搬离的情况，中门公司主张的房屋占有使用费及电费是不成立的。经质证，中门公司认为，不是二审新证据，与本案无关。如果该催款通知是真实的并且与本案有关，李正品应当向村委会交纳租金，李正品与村委会之间形成了租赁关系，装修物的损失应当向村委会主张。
二审中，本院就本案事实情况，前往焦庄村村委会进行了调查，焦庄村村委会主任吴玉斌接受了本院询问。吴玉斌表示李正品提交的情况说明与催款通知内容真实，本案中2009年与2014年签订的两个合同内容一致，但2014年合同没有在乡政府备案，故应属无效，双方履行的其实是2009年的合同。李正品租赁的两个厂房和独立办公楼，其中两个厂房是指南、北库房，独立办公楼是指宿舍一、二层。宿舍楼一层由李正品占用，二楼有一部分是中门公司占用。2016年因租赁的酒店部分拖欠租金，故焦庄村经济合作社与北京国环展览中心解除合同，解除的内容是酒店租赁部分，小白楼部分没有解除，其中租赁北库房的部分没有解除，南库房和宿舍一、二层部分解除了，但李正品一直占用到取暖季节，至少到农历的年底。搬家公司出现在监控中的时间就是李正品从北库房腾退的时间。位置确认书确认的是中门公司继续租赁的部分，即小白楼区域。中门公司一直没怎么经营，将部分房屋转租给第三人，第三人拖欠工人工资，欠电费，所以停的电。酒店停电后，李正品自己单独拉了一条电线。关于李正品装修的事情，刘柏婷没有向村委会说过，村委会当时也知道李正品承租与装修之事，但由于忙于村委会换届，没有管这个事情。关于李正品对于房屋的使用状况，宿舍楼没怎么使用，其主要使用的是1300平方米的南库房，并且进行了装修。北库房没有装修，我们收回的时候没有发现装修，北库房李正品也没有使用，放了些东西一直锁着门。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：中门公司与焦庄村经济合作社2014年签订的租赁合同中虽约定租赁物转租需经焦庄村经济合作社书面同意，但有关涉案租赁物的历年出租一方签约主体即焦庄村村委会和焦庄村经济合作社交替出现，结合焦庄村村委会主任吴玉斌的实际履行的是2009年合同的陈述以及村委会对于李正品、郭硕婷承租和装修事宜知情而未提出异议等事实，可以认定中门公司就涉案租赁物享有转租权，因此，李正品提出的因中门公司不享有转租权而合同无效的上诉主张，缺乏法律依据，本院不予采信。但2016年7月11日，焦庄村经济合作社与北京国环展览中心和中门公司，就上述租赁物达成部分解除合同，其中包括李正品、郭硕婷承租的南库房和宿舍一、二层等部分，因此，依据相关法律规定，自2016年7月11日起，中门公司对于南库房和宿舍一、二层不再享有转租权，无权要求李正品、郭硕婷给付除北库房之外的部分租赁物的租金。据此，本院认定李正品、郭硕婷与中门公司的租赁合同中，南库房和宿舍一、二层部分的合同解除时间为2016年7月11日，北库房部分的合同解除时间为2017年6月17日。因此，本院确定李正品、郭硕婷应给付中门公司租金的期间为：南库房为2016年4月1日至2016年7月11日，北库房为2016年4月1日至2017年6月17日，宿舍楼一楼为2016年4月1日至2016年7月11日，宿舍楼二楼的为2016年7月1日至2016年7月11日。
根据查明的事实中门公司直到2016年7月才交付宿舍二楼，因此，中门公司提出的李正品、郭硕婷截止2016年7月，拖欠10万元租金而构成违约的主张，缺乏法律依据。
一审中，郭硕婷同意李正品以其自己名义主张涉案合同项下的权利，对此，本院亦不持异议。
综上，一审法院根据双方租金标准，结合实际使用的房屋部位、面积及停电等影响经营的情况，特别是李正品、郭硕婷承租后不久即被产权方要求腾退导致其租赁目的难以实现的现实情况，酌定中门公司返还李正品租金数额，并对中门公司主张租金及场地使用费的反诉请求不予支持的处理，并无不当，本院予以维持。
关于装修损失，一审法院根据鉴定意见酌定为710500元，并无不当。中门公司提出的司法鉴定数额超出了李正品请求的数额的上诉主张，缺乏依据，本院不予采信。关于人工工资，因李正品提交的证据不足以证明相关支出的发生，亦未充分证明相关因果关系而一审法院不予支持，符合法律规定。关于李正品提出的一审法院遗漏诉讼请求的上诉主张，经本院核实，未找到相关依据。李正品、中门公司的其他上诉请求，均缺乏法律依据，本院不予采信。
综上，李正品、中门公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费40534元，由李正品负担25491元（已交纳），由中门国际投资有限公司15043元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 黎
审 判 员 玄明虎
审 判 员 潘 蓉
二〇一八年五月三十一日
法官助理 申峻屹
法官助理 林家诚
书 记 员 刘 欣