北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第04452号
原告（反诉被告）:北京市朝阳区农村人才培训中心，住所地北京市朝阳区东坝乡红松园**号。
法定代表人:康雪茹，中心主任。
委托诉讼代理人：李勇，男，1979年1月29日出生，汉族，该单位办公室主任，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：周存军，北京市中银律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京雅明创新科技发展有限公司，住所地北京市昌平区昌平镇北环路北17号楼4层403室，注册号110114004950713。
法定代表人：黄乃味，总经理。
委托诉讼代理人：黄乃雅，男，1976年10月24日，汉族，该公司员工。
委托诉讼代理人：葛新峰，北京华衍一律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京市朝阳区农村人才培训中心（以下简称培训中心）与被告（反诉原告）北京雅明创新科技发展有限公司（以下简称雅明公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李勇、周存军，雅明公司委托诉讼代理人黄乃雅、葛新峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
培训中心向本院提出诉讼请求如下：1、请求确认培训中心与雅明公司于2012年3月19日签订的《租赁协议书》于2014年11月25日解除；2、判令雅明公司恢复土地原状、腾退并返还租赁的房屋及场地；3、判令雅明公司支付租金160万元，并按照65万元/年的标准支付自2017年7月20日至实际腾退之日止的使用费；4、判令雅明公司支付违约金18万元。事实和理由：2012年3月19日，培训中心与雅明公司签订了《租赁协议书》，培训中心将位于朝阳区黄杉木店206号院内的一号楼（两层使用面积为869平米）及西侧鱼坑、林地、平房（150平米）占地面积约为8200平米租赁给雅明公司使用。租赁期限截至2017年4月19日。2012年10月雅明公司违反约定，在租赁场地内进行违章建筑、违法经营幼儿园。培训中心多次发函要求雅明公司拆除违章建筑并停止经营幼儿园，同时租赁场地所在的平房乡政府也多次制止其兴建违章建筑，并令其停办违法经营幼儿园，雅明公司拒不执行，故雅明公司的行为严重违反约定，培训中心于2014年11月25日向雅明公司发出解除通知书。
雅明公司辩称：对《租赁协议书》签订的时间及事实无异议。培训中心在签约时未告知我方实情，未告知我方涉案土地无土地证及房产证。培训中心出租涉案土地违反了城市房屋租赁管理办法的强制性规定，所以，依据合同法第52条之规定，双方的协议应无效，故请求驳回原告的诉讼请求。
雅明公司向本院提起反诉：1、判令培训中心与雅明公司于2012年3月19日签订的《租赁协议书》无效；2、判令培训中心返还租金136万元；3、判令培训中心赔偿经济损失3789470.4元。事实与理由：2012年3月19日，双方签订《租赁协议书》，培训中心将位于朝阳区黄杉木店路206号院内一号院（两层使用面积为869平米）及西侧鱼坑、林地、平房（150平米）占地面积8200平米的场地租赁给雅明公司使用，租赁期限至2017年4月19日止。双方约定培训中心应当提供涉案房屋的产权证明及平面图附件。协议签订后，我方按照约定先后给培训中心支付租金136万元，但是培训中心提供的发票却是北京市朝阳区星火职业技能培训学校开具的，并且租金也改为培训费。另外，我方经培训中心的同意对涉案场院及院内房屋进行了翻建和装修，为此，我方共支出164万元。2014年8月28日，培训中心突然抢占涉案房屋，导致雅明公司无法正常使用。培训中心虽多次声称系按照农委工作部署对涉案房屋进行的翻新改造，但涉案房屋始终未获得土地使用证，而培训中心却隐藏真相、虚构事实、欺骗我方承租了涉案房屋及土地，欺骗我方投入巨额资金进行翻新、改造、装修装饰给我方造成了重大经济损失。
培训中心对雅明公司的反诉辩称：1、双方签订的租赁协议主体合法，内容标的不违反法律相关规定，双方签订的租赁协议有效。2、雅明公司已经实际占有使用了租赁合同的标的，我方已经按照租赁合同的约定履行了合同义务。雅明公司要求返还租金没有法律依据。雅明公司违反约定，至今尚欠我方租金和房屋使用费，雅明公司应立即支付相关费用。3、针对雅明公司主张的损失，真实性暂且不论，但解除合同系因雅明公司违反法律，我方没有过错，即使雅明公司有损失，也应由其自行承担，与我方无关。雅明扩建、新建房屋，虽向我方提出了申请，但建造房屋必须有相关手续，我方也须向乡政府递交相关报告，我方未同意，也无权同意雅明公司建房。实际上，乡政府在接到我方的报告后，并未同意雅明公司的建房申请，还要求其将已建好的房屋拆除。雅明公司起初主张的损失为164万元，但在评估报告出具后又变更为3789470.4元，根据雅明公司的自述及其提供的证据，雅明公司的实际损失与评估结论差距甚大，评估报告的结论明显过高。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。
对没有争议的证据和事实，本院认定如下：
经查，2012年3月19日，培训中心（甲方），雅明公司（乙方）签订了《租赁协议书》，约定培训中心将位于北京市朝阳区黄杉木店206号院内的一号楼（两层使用面积869平米，以下简称一号楼）及西侧渔坑、林地、平房（150平米），占地面积8200平米租赁给雅明公司使用（其中院内养鱼池面积约3300平米）。租赁期限为5年（2012年3月20日至2017年4月19日）。双方约定2012年4月20日至2013年4月19日的租金为45万元，2013年4月20日至2014年4月19日的租金为60万元，2014年4月20日至2015年4月19日的租金为60万元，2015年4月20日至2016年4月19日的租金为65万元，2016年4月20日至2017年4月19日的租金为65万元。第一年和第二年，雅明公司按季向培训中心支付租金，即于每季度第一个月的前3日之内向培训中心支付当季度的租金。第三年、第四年、第五年，雅明公司按半年支付租金，即于每半年第一个月的前3日之内向培训中心支付当前半年的租金。关于权利义务，双方约定雅明公司若需改造基础设施、装修、装饰、改建、新建房屋等需向培训中心提出书面申请，经培训中心同意后方可实施。所需费用全部由雅明公司出资，所有改造的基础设施、装修、装饰、改建、新建房屋产权归培训中心，租赁合同解除时雅明公司不得擅自拆除。雅明公司若存在擅自拆改变动或损坏房屋主体结构；利用该房屋从事违法活动的情形培训中心有权单方解除合同。关于违约责任，双方任何一方违反本协议，违约方应向守约方支付本年度租金总额30%的违约金。关于免责条款，双方约定，因政府建设需要而被依法列入房屋拆迁或改造已租赁的房屋，使双方造成损失的，互不承担责任。上述《租赁协议书》列明的“一号楼”即为院内东北角一栋二层楼房仍保留至今，所列“平房（150平方米）”即为院落北侧房及其西侧的玻璃温室。
签约后，培训中心将涉案院落及房屋交付给雅明公司。雅明公司在涉案土地上拆除了协议所载的“平房（150平方米）”，加建了约2500平米的房屋，并对一号楼进行了装饰装修。双方均认可雅明公司的以上建房没有合法的规划和建房审批手续。针对院内房屋，雅明公司除留存数间自用外，其余均对外出租。
雅明公司分别于2012年3月13日至2013年8月5日向培训中心交纳45万元，于2013年11月19日到2014年5月4日交纳60万元，于2014年6月20日交纳30万元，以上共计135万元，双方就雅明公司已付的上述135万元系租金的事实无异议。
2014年8月20日，培训中心对涉案院落内一号楼张贴了封条，该楼栋自该日起空置至今。当日，培训中心另对涉案院落中部的三排南北向房屋张贴了封条，但雅明公司称该部分房屋的封条之后即被撕掉，次承租人继续使用至今。2014年10月份左右，雅明公司从涉案院落中搬出。
截止法庭辩论终结之日，涉案院落的使用现状为：东北角一号楼已被培训中心张贴了封条，处于空置状态。西南角院门相邻的西侧为传达室及两间房屋，现由案外人杨强山（杨强山已将其租期内的租金全部一次性交付给了雅明公司）使用。与杨强山承租的房屋相邻的三间房屋最初系黄锦潮自雅明公司处承租，现已腾空，并由培训中心张贴了封条。院落东南角的数间房屋系案外人陈剑自建并对外出租。院落东侧有一排彩钢顶的房屋，现处于空置状态，培训中心尚未能张贴封条，雅明公司称该部分房屋由许良生承租，培训中心对此不知情。院落西北角由案外人陈剑自用的一些房屋。院落北侧系幼儿园办公区，由案外人陈剑使用。幼儿园办公区南侧的院落中部分别由黄锦潮建造的库房一栋及库房东侧的三排房屋，其中库房已腾空并由培训中心张贴了封条，库房东侧的三排房屋现由陈剑对外出租。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
一、关于租金的交纳情况，双方虽然就雅明公司已付135万元租金的事实达成了共识，但仍存在三点分歧意见。其一、关于发票出具的形式要求。在雅明公司交纳上述费用时，培训中心向其开具的发票中，“收款单位”栏均显示为“北京市朝阳区星火职业技能培训学校”、“项目”栏均显示为“培训费”。培训中心称“北京市朝阳区星火职业技能培训学校”与其系隶属关系，该单位系独立的事业单位法人，在发票项目设定上，仅能开具培训费。雅明公司认为培训中心应向其开具准确的租金发票。其二、关于雅明公司于2012年4月13日交纳的1万元是否为租金。在雅明公司提交的发票中，开票日期为2012年4月13日的发票金额显示为1万元，下方手写“补交种树款”。培训中心称该1万元系雅明公司将院内原有树木砍伐而交纳的罚款，并非租金。雅明公司则称该1万元系为了保证绿化种树所交纳的款项，并非罚款。其三、雅明公司在涉案土地上建房后将房屋出租予案外人收取租金。本案审理期间，雅明公司还以另外三案起诉案外人（即许良生、黄锦潮、黄河与马迪）并主张租金（含案外人使用一号楼的费用）。培训中心认可本案审理期间即自2015年收取了雅明公司转租的其中两个案外人租金共计673000元，并同意以该部分租金折抵雅明公司应交纳的租金。雅明公司认可其中两个案外人自2015年始向培训中心交纳租金，但认为数额不止培训中心所述的金额。就此节，结合各方的举证，从证据的形式上看，雅明公司历次交纳的款项均有统一的发票样式，虽然发票内容上未写明“租金”、“北京市朝阳区农村人才培训中心”的字样，但数份发票形式统一、内容完整、时间连续，可以认定雅明公司历次交付费用的事实，所以，就此节，本院认定雅明公司共交纳租金135万元，针对双方争议的10000元，鉴于其对应的发票上已手写了“补交种树款”的字样，故难以认定该费用与租金之间的关系，本院认定系雅明公司补交的种树款并非租金。对于培训中心自认已收取案外人的租金用以折抵雅明公司应付租金的主张及数额，雅明公司虽有异议，但未举证，本院对培训中心的主张予以采纳。
二、关于雅明公司的建房行为是否经过培训中心的同意，双方存在争议。
雅明公司为证明其建房经过培训中心同意，提交培训中心向朝阳区平房地区工委、办事处领导提交的《关于朝阳区农村人才培训中心（朝阳区平房乡黄杉木店206号西院）改造施工的请示》（以下简称施工请示），上载如下内容：“朝阳区农村人才培训中心为区农委所属全民所有制全额拨款事业单位。2006年根据朝编[2006]27号文，将北京市朝阳区农村管理干部培训中心与北京市中华会计函授学校朝阳区分校合并，组建朝阳区农村人才培训中心（保留北京市中华会计函授学校朝阳分校），合并后我中心接管朝阳区平房乡黄杉木店206号院内全部资产，此院土地面积15527.1平方米（分东、西院），东院房屋由北京市第九十七中使用，培训中心只留下一号楼自用（建筑面积896平米）、西院自用，空置至今，现根据农委工作部署，需要改造原基础设施，以达到办公、培训需要，具体改造计划如下（附图纸）：一、原东、西院同走一门，为达到独立办公、互不影响教学，我中心在西院西南侧开一大门，在原西南角水井坊前建传达室，将原南侧危房翻建为接待室，西侧危房翻建为库房。二、将原东、西两院原钢筋网隔断，改为房屋隔断，即在楼房西头往南新建门厅、会议室、教室、厕所。三、将原食堂西玻璃花房改建为餐厅。四、将原渔坑东部填平硬化改为停车场、西部改为喷泉景观，周边绿化。五、西部林地修复休闲区，在西林地东、喷泉中间铺一条南北步行道，道东新栽培银杏树18棵（直径10公分以上）。六、翻建房屋为砖混结构，限高3.5米，塑钢门窗，外墙喷涂，同东院一致，墙裙60公分贴蘑菇石，彩钢板顶，四周女儿墙。以上事宜，妥否？恳请领导批示！”雅明公司认为该施工请示上所载“具体改造计划”的具体内容与其向培训中心申请建造房屋的内容一致，足以证明其翻建、加建房屋系经过培训中心同意的。同时雅明公司提交施工效果图，以显示其加建房屋之情况，佐证其加建的房屋与申请的内容一致。
培训中心对施工请示的真实性认可，称其收到了雅明公司的扩建申请，并向上级单位进行请示，但培训中心认为其上报的施工请示上写明“以上事宜，妥否？恳请领导批示！”的字样，足以表明培训中心无权同意雅明公司建房，而且在向上级单位报请后，上级领导也未同意其作出的请示。
培训中心认为雅明公司在涉案场地建房系未经其同意的违法施工，一直被制止，且雅明公司未按其提交的施工效果图施工。为证明该事实，培训中心提交如下通知书：其一、2012年11月7日培训中心向雅明公司发出的通知书，该通知书要求雅明公司从该日起停止在黄杉木店206号院内施工。通知书上有雅明公司的盖章及黄乃雅的签字。雅明公司认可该通知，但仍认为施工时系经过培训中心允许的。其二、2013年12月5日培训中心向雅明公司发出的两份通知书，内容为：要求雅明公司在承租的涉案场地内不得开办幼儿园；将在2013年12月9日对雅明公司承租的涉案场地进行防火安全检查。以上两份通知均由黄乃雅签收。雅明公司认可收到以上通知，但认为该证据仅能证明不允许其在涉案场地开办幼儿园。其三、2014年6月6日培训中心向雅明公司发出的通知书，内容为：一、要求雅明公司立即停止在黄彬木店206号院内的房屋施工，并上缴给培训中心违约金十八万元；二、立即关闭幼儿园；三、不得改变租赁用途。四、拒不执行后果自负。其四、2014年8月1日培训中心向雅明公司发出《关于拆除违章建筑及清除无证幼儿园的通知》，内容为由于雅明公司违反租赁协议的规定，未征得培训中心同意且在没有建筑申报审批手续的情况下私建违章建筑以及开办“黑幼儿园”。故通知雅明公司：一、根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条之规定，限雅明公司在近期内自行拆除私建违章建筑并恢复原状，逾期不改将上报有关部门进行强制拆除。二、雅明公司在没有教育部门颁发资质的情况下开办“黑幼儿园”属违法经营，且存在各种安全隐患，请及时清退院内“黑幼儿园”。即日起，至2014年8月16日前完成违章建筑拆除和“黑幼儿园”清退事项。雅明公司认可收到以上通知，但称培训中心让其签收通知时，说是为了应付上级检查，并未提出要与雅明公司解除合同。其五、培训中心提交平房地区办事处文教科于2014年6月9日发出的《平房地区家庭自办托幼场所限期关园通知书》，内容为：要求欣灵（分部）幼儿园在2014年7月1日前关闭，自通知下达之日起，停止招生并妥善分流园内学生。雅明公司对该通知不予认可，认为平房地区办事处文教科不是独立法人，没有执法职权，发出该通知缺乏法律依据。其六、培训中心提交北京市朝阳区平房乡人民政府于2014年6月20日向其发出的《限期拆除违法建设通知单》，内容为：培训中心位于黄杉木店206号西院内在建房屋，未依法取得规划部门核发的城乡建设工程规划许可证，违反了《中华人民共和国城乡规划法》及《北京市城乡规划条例》的相关规定，属于违法建设。责令培训中心立即组织进行拆除，并于一周内拆除完毕。逾期不拆，将依法强制拆除。雅明公司对该通知合法性不予认可，认为认定违建应当由规划管理部门进行认定，而非乡政府。
就此节，结合各方举证，培训中心提交的相关通知书从形式上看，发出的时间具有连贯性，通知的内容具有统一性，具有较强的可信性，达到了高度盖然的证明标准，本院对该事实予以认定。通过上述通知书，可以认定雅明公司的建房行为并未得到培训中心的同意。
三、关于《租赁协议书》的效力。
雅明公司认为培训中心出租的场地及房屋没有土地使用证，也没有房产证，因此双方签订的《租赁协议书》应当是无效的。为证明培训中心对于涉案土地及房屋没有合法的出租使用权利。雅明公司提交以下证据：
其一、《关于北京市朝阳区农村人才培训中心违反双方签订(租赁协议书)的告知书》，上载“北京市朝阳区农村人才培训中心暨法人康雪茹：鉴于：2012年3月19日，贵我双方签订合同至今，本公司已交纳房租款136万元整。因贵单位隐瞒未履行赔偿款项事实，致使我公司利益受到侵害。依据相关法律规定，我公司可行使不安抗辩权：第一、因贵单位未按协议书内容给本公司开具房租发票，故请贵单位提供相应的房屋租赁发票。第二、本公司要求贵单位提供合法有效的房屋权属证及国有土地使用证。第三、本公司经过贵单位同意，对承租房屋进行翻新装修、改建扩建、投资巨大。由于贵单位提前解除协议，贵单位应当相应的赔偿责任。”雅明公司以此证明培训中心对涉案土地及房屋没有权属证明，且解除合同给其带来巨大损失。培训中心认可收到以上告知书，称其向雅明公司开具发票的事实是雅明公司认可的，其在于雅明公司签订合同时提供过案涉两份建设用地规划许可证，当时雅明公司也是表示认可的。该告知书是对培训中心于2014年11月25日向雅明公司发出的解除通知书的回复，这恰与雅明公司称没有收到我方的解除通知书自相矛盾。
其二、雅明公司提交如下文件，证明培训中心出租的土地及房屋没有合法的所有权、将房租开具培训费发票没有法律依据。（一）雅明公司向北京市朝阳区财政局提出关于获取“北京市朝阳区黄杉木店206号院房屋、土地使用权（下称206号院房屋、土地）的审批文件等信息”的申请。北京市朝阳区财政局在其政府信息公开告知书中答复雅明公司：206号院房屋、土地使用权原属于北京中华会计函授学校朝阳区分校已于2004年划归朝阳区农委，该机关的室藏档案未找到其申请的政府信息，其申请公开的政府信息在该机关不存在。（二）雅明公司向北京市朝阳区农村工作委员会提出关于获取206号院房屋、土地的审批文件等信息的申请。北京市朝阳区农村工作委员会在其政府信息公开告知书中答复雅明公司：经查本单位没有使用权，雅明公司申请公开的政府信息在该机关不存在。（三）雅明公司向北京市国土资源局朝阳分局申请查询206号院用地审批文件。该局答复：经查该分局现存档案及数据库，根据雅明公司提供的项目名称及土地坐落，该分局没有相关的用地审批文件信息。（四）雅明公司向北京市朝阳区房屋管理局提出对206号院房屋的权属登记信息申请信息公开。该局答复：相关信息在该机关不存在。（五）雅明公司向北京市朝阳区地方税务局申请获取“朝阳区农委下属农村人才培训中心将房租改为培训费的法律依据”。该局答复将房租改为培训费没有法律依据。培训中心对以上证据的真实性认可，但认为雅明公司的以上查询回复与《租赁协议书》的效力无关，通过其提交的相关证据已表明其对涉案土地及房屋无偿使用并可以出租。对于将房租开具培训费发票也是双方认可的，无法影响到协议的效力及交纳租金的情况。
其三、鉴于雅明公司向北京市朝阳区农村工作委员会申请获取朝阳区农委下属农村人才培训中心将房租改为培训费的法律依据的政府信息，该单位答复未曾制作、获取或者保存相关信息，雅明公司申请的政府信息该机关不存在的事实。雅明公司就此提起了行政诉讼，北京市朝阳区农村工作委员会提交答辩状以及政府信息公开申请答复告知书，认为答复未超过法定期限，程序合法并无不当。雅明公司以此证明北京市朝阳区农村工作委员会不认可培训中心系其下属单位。培训中心对以上证据的真实性认可，但称无论是答辩状还是答复告知书均没有任何显示培训中心不是北京市朝阳区农村工作委员会下属单位的内容，对以上证据的关联性及证明目的不予认可。
培训中心为证明其对涉案场地及房屋有权进行使用并出租，提交以下证据：
其一、建设用地规划许可证两份。其中由北京市朝阳区规划管理局于1992年12月8日颁发的规划许可证上载用地单位为朝阳区平房乡农工商总公司，用地项目名称为金融培训中心，用地位置为黄杉木店村，用地面积共8272平米；由北京市朝阳区规划管理局于1993年12月26日颁发的规划许可证上载用地单位为平房乡京华金融九部培训中心，用地项目名称为绿化设施配套，用地位置为平房黄杉木店村，用地面积共6975平米。培训中心称以上两份建设用地规划许可证上的用地不是重合的，是紧挨着的，最终是划给北京中华会计函授学校使用，雅明公司所承租的土地是以上两块用地中的一部分。雅明公司对以上证据的真实性不认可，认为规划许可证上的用地单位与培训中心无关，以上规划许可证与本案无关。
其二、北京市朝阳区农业委员会于2014年10月出具的证明。上显示“北京中华会计函授学校朝阳区分校系朝阳区农委下属单位，其目前办公地点在朝阳区平房乡黄杉木店206号，为无偿使用的办公场所，无房产证，特此证明，请予以协助办理。”雅明公司对该证据的真实性不认可，称没有北京市朝阳区农业委员会这一主体。该证据的证明内容不合法，朝阳区农业委员会没有提供区编制委员会认可该分校是其下属单位的证明，无法确认北京中华会计函授学校朝阳区分校属于朝阳区农业委员会的下属单位。朝阳区国资委没有提供证明该分校的资产属于朝阳区农业委员会所有。另外，朝阳区农业委员会也无法证明其有权使用涉案的房屋及土地，更无权将涉案房屋及土地交给原告使用或者支配。仅凭单位开出的证明不能够证明房屋的权属问题及土地性质。
其三、朝阳区区委农工委办公室于2013年2月18日印发的《区委农工委、区农委书记主任办公会会议纪要》。该纪要中议题第二项为：关于平房乡为朝阳区公安局刑侦支队办公楼修建市政管线需占用农村人才培训中心部分土地相关事宜的请示。会议决定中第1项为：原则同意平房乡政府占用农村人才培训中心南校区黄杉木店206号院西部670平米，作为朝阳区公安局刑侦支队建设市政管线使用（农村人才培训中心南校区西院西墙在原址基础上向东平移10米，南北跨度为67米。平移后，让出面积总计670平米）。培训中心称该证据可以证明黄杉木店206号土地为培训中心所有。雅明公司称其在起诉朝阳区农委的行政诉讼中，区农委否认培训中心是其下属单位，而该会议纪要中的内容恰是其所述的承租的场地中西部房屋被拆除的情况，让出的面积与其被拆除房屋的面积一致。
其四、北京市朝阳区机构编制委员会办公室于2006年7月13日印发的朝编[2006]27号《关于区农委及其直属单位改革有关机构编制调整问题的通知》。该通知第三项中载“将北京市朝阳区农村管理干部培训中心与北京中华会计函授学校朝阳区分校合并，组建北京市朝阳区农村人才培训中心（保留北京中华会计函授学校朝阳区分校的牌子），为区农委所属事业单位((”培训中心以此证明北京中华会计函授学校朝阳区分校的人、财、物归其所有。雅明公司称通过组织机构代码查询北京市朝阳区农村管理干部培训中心是不存在的，该份证据出自于党务系统，合法性与关联性均不认可。同时培训中心提交事业单位法人证书以及北京市朝阳区机构编制委员会办公室于2015年1月16日印发的朝编[2015]3号《关于调整北京市朝阳区农村人才培训中心机构编制的通知》以证明其是农委的下属单位。
就此节，结合各方举证，为查明涉案地块是否经过建设工程规划许可手续，本院前往朝阳区档案局调取了留存的建设用地规划许可证底档材料，并前往朝阳区规划委员会朝阳分局走访调查，经询问，该朝阳区规划委员会朝阳分局工作人员表示根据现有的两份建设用地规划许可证底档材料，无法确认与涉案地块的关系，此外，即使认定该两份建设用地规划许可证与本案地块有关，但鉴于后期并未办理建设工程规划许可证，故其单位颁发的建设用地规划许可证也已无效。
为查明涉案地块的用地性质，本院向北京市国土资源局朝阳分局致函，该单位回函显示涉案地块所占宗地为集体土地，为北京市朝阳区平房乡黄杉木店村经济合作社所有。
关于涉案地块内一号楼的建造时间，各方均未举证，但均认可建于20世纪90年代。
四、关于雅明公司所主张的损失。
雅明公司起初主张损失共计164万元。其中，对一号楼主楼一层、二层进行了装修，投入资金38万元；将涉案场地进行平整、将鱼塘填平，投入资金8万元；对院内房屋进行改建、扩建、装修以及硬化路面、修建配套用房进行绿化、修建大门和传达室，共80万元；由于培训中心与平房乡政府要求雅明公司拆除已经建好的西侧房屋用于修建道路，给其造成损失38万元，累计损失164万元整。为此雅明公司提交照片若干以及损失清单予以证明。
培训中心对雅明公司主张的损失不予认可，称对于一号楼装修其是同意的，但是在涉案土地上建房其从未同意且反复制止，即使有损失也应当由雅明公司自行承担。同时雅明公司通过另案对于西侧房屋被拆的损失进行了主张，不得在本案中重复主张。
诉讼过程中，雅明公司申请对一号楼装修的残值、现值以及其在涉案土地上所建造的房屋进行评估。法院委托北京京评价格评估有限公司对以上事项进行了评估。该评估公司于2015年11月20日出具评估报告书，认为院内的平房土建、装修、水电在折旧后为3440700.4元，一号楼的装修及水电折旧后为348770元。
雅明公司遂变更诉讼请求主张损失3789470.4元，并称其主张的该损失数额不包含西侧被拆除的房屋，西侧被拆除的房屋的损失其另案主张。培训中心不认可该评估报告，认为评估结论在计算折旧比雅明公司自行主张的还高，评估结论无依据。
就此节，评估程序系案件审理中经法院组织进行，故本院对于评估报告的结论予以采纳。
五、关于培训中心是否曾向雅明公司发出过解约通知。培训中心提交其于2014年11月25日向雅明公司发出的《解除合同的通知》内容为：因雅明公司在涉案场地擅自私搭违章建筑、转租给无资质幼儿园进行非法经营、逾期拒不缴纳房租等行为违反了法律、法规及双方签订的协议。故培训中心决定与雅明公司解除《租赁协议书》，限雅明公司一个月内自行拆除违章建筑，撤离现场。雅明公司对该通知的真实性不认可，称未收到过该通知。就此节，结合该证据及前述雅明公司出具的《关于北京市朝阳区农村人才培训中心违反双方签订(租赁协议书)的告知书》，本院认定雅明公司收到了培训中心发出的该份《解除合同通知》。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，培训中心与雅明公司之间签订了《租赁协议书》、完成了租赁标的物的交付及费用结算，双方构成租赁合同关系。本案的主要争议焦点有：一、培训中心与雅明公司签订的《租赁协议书》的效力问题；二、《租赁协议书》是否于2014年11月25日解除；三、雅明公司向培训中心应否交纳租金或使用费，若交纳应交纳多少；四、雅明公司应否承担违约金；五、雅明公司主张的损失应如何承担。以下分述之：
一、关于《租赁协议书》的效力。
根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案中，截止法庭辩论终结之日，未见各方提交与涉案地块有关的建设工程规划许可手续。
关于双方所签《租赁协议书》的效力问题，作如下分析：其一、从涉案《租赁协议书》的行文内容上看，双方约定的租赁标的物除了206号院内的一号楼及平房外，还有渔坑、林地及相关院落的场地，所以，可以认定，双方在签约时即明确了承租的范围包括房屋及场地。其二、租约签订时，所涉房屋均为老旧房屋，而租约所涉“场地”的面积却远大于“房屋”的面积，此点亦可佐证双方租赁标的物的范围包括了房屋及场地。其三、雅明公司承租后，即在涉案场地内建造若干房屋，所以，从履约的目的上看，租赁标的物包括场地系雅明公司的预期目的。所以，基于公平原则，以分别认定双方租约涉及房屋和场院的效力为宜。
有鉴于此，其一、关于涉案地块上房屋租赁的效力，根据现有证据，本院难以直接认定涉案场地上所建造的一号楼及平房的建房时间，难以直接认定上述房屋系经取得建设工程规划许可证而建设的房屋。而且，截止法庭辩论终结之日，雅明公司自建房屋均未取得建设工程规划许可手续，亦应认定系违法建筑。所以，关于《租赁协议书》中涉及房屋出租的部分应认定为无效。其二、关于《租赁协议书》中涉及场地的出租部分，根据现有证据，涉案地块系集体土地，但未见证据证明涉案地块系非用于出租的农用地或林地，且培训中心提交了证据证明其有权出租涉案场地，故关于场地出租的部分，应认定有效。
二、关于《租赁协议书》是否于2014年11月25日解除。协议书中约定雅明公司如存在擅自拆改变动或损坏房屋主体结构、利用承租房屋从事违法活动的情形时，培训中心有权单方解除合同。现培训中心以雅明公司在涉案场地建造违章建筑并以违章建筑经营幼儿园为由要求解除合同，与双方协议中约定解除的条件不符，本院难以认定培训中心据此享有单方解除权，所以，即使培训中心于2014年11月25日发出了解约通知，也不得据此主张《租赁协议书》解除。但是，根据《租赁协议书》的约定，租赁期限截至2017年4月19日，故现该协议书履行期限已经届满，双方租约已终结。
租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。现双方租期已届满，雅明公司作为承租人有义务返还租赁标的物。培训中心要求腾退返还涉案场院，于法有据，本院准予。
三、关于雅明公司应否向培训中心交纳租金或使用费。根据已查明的事实，雅明公司在租赁期限内将其所建造的房屋出租予案外人，同时自己亦使用部分房屋，故雅明公司应当向培训中心交纳使用费。针对雅明公司应否交付租金及使用费的问题，作如下论述：双方履约过程中，培训中心于2014年8月20日在涉案院落的部分房屋上张贴封条，故该部分房屋应被视为已被培训中心收回，雅明公司就此部分不应再交纳租金，鉴于双方在租约中并未就此部分的租金额度明确约定，故结合上述事实，本院对雅明公司应付租金及使用费的数额予以酌减，酌减至30万元/年。结合双方租约及本院认定的事实，雅明公司实际已付的租金135万元，足以折抵截止2014年12月20日之前的租金。对于2014年12月20日以后的租金及使用费，参照上述30万元/年的标准，认定雅明公司应向培训中心支付的费用，由于培训中心已实际收取了雅明公司转租相对方的部分租金以折抵雅明公司应付租金，在折抵该部分租金的基础上，雅明公司应按照30万元/年的标准支付自2017年4月1日至实际腾退之日止的租金及使用费。
四、关于雅明公司主张的损失。雅明公司虽称其系经过培训中心同意方才建造相关房屋，但根据查明的事实及双方举证，培训中心非但未曾同意雅明公司在206号院内建造房屋，且对雅明公司建造房屋及将相关房屋出租的行为多次予以制止。根据法律规定，承租人未经出租人同意扩建发生的费用，由承租人负担。所以，雅明公司在206号院内建造的房屋系未经规划、未经审批的房屋，其主张的建房损失应当由其自行承担。
然而，关于雅明公司对一号楼的装饰装修，系经过培训中心同意，且，该楼栋于2014年8月20日即被培训中心查封，即雅明公司并未基于该房屋的使用而实现预期合同目的，故本院结合评估报告以及本案查明的相关事实对该部分现值损失予以酌定。
鉴于雅明公司的自建房屋行为系未经规划和审批，现租赁期限届满，根据法律规定，出租人要求承租人恢复原状的，法院应予支持。故雅明公司除了应交还涉案场院外，还应负责拆除院内自建房屋。
五、关于雅明公司应否承担违约金。其一、雅明公司未经允许自建房屋的行为已由其自行承担相应损失，难以认定该事实给培训中心造成损失，培训中心以此为由认定雅明公司构成违约，本院对此不予支持。其二、关于培训中心所称解除合同的事由，均与合同约定的解约事由不符，故亦难以认定雅明公司构成违约。所以，本院对培训中心主张违约金的请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十八条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）北京市朝阳区农村人才培训中心与被告（反诉原告）北京雅明创新科技发展有限公司于二〇一二年三月十九日签订的《租赁协议书》中涉及一号楼的部分无效；
二、原告（反诉被告）北京市朝阳区农村人才培训中心于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京雅明创新科技发展有限公司三十万元；
三、被告（反诉原告）北京雅明创新科技发展有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于北京市朝阳区黄杉木店206号院内除一号楼以外的其余自建房屋拆除将该院落向原告（反诉被告）北京市朝阳区农村人才培训中心予以返还，并按照每年三十万元的标准支付自二〇一七年四月一日至实际腾退之日止的租金及使用费；
四、驳回原告（反诉被告）北京市朝阳区农村人才培训中心的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）北京雅明创新科技发展有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30400元，由原告（反诉被告）北京市朝阳区农村人才培训中心负担。
反诉案件受理费30800元，由被告（反诉原告）北京雅明创新科技发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 黎伟伟
人民陪审员 王艳芬
人民陪审员 骆尚朴
二〇一八年三月三十日
书 记 员 李雅雯