江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣01民终1037号
上诉人（原审原告）：徐志强，男，汉族。
委托代理人：周成勇，江西司达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南昌华远和平里酒店有限公司，住所地：南昌市东湖区。
法定代表人：严文亮，董事长。
委托代理人：胡晖，江西观睿律师事务所律师。
上诉人徐志强因与被上诉人南昌华远和平里酒店有限公司（以下简称华远公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2015）东民初字第2713号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人徐志强及其委托代理人周成勇、被上诉人华远公司委托代理人胡晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年3月16日，原、被告签订《南昌市商品房买卖合同》一份，合同约定，“被告将其开发的【和平国际大酒店2#酒店、写字楼】-1104室房屋以3827148.00元价格出售给原告。其中，合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订后，原告支付被告购房款3827148.00元，但被告开发的【和平国际大酒店2#酒店、写字楼】未按期竣工，也未按合同约定的期限向原告交付房屋。2014年11月26日，被告向原告邮寄交房通知及收房须知。2014年11月30日，原告对2#-1104室交房提出四点反馈意见：1、合同超时的违约金需要赔偿（按合同条款执行）；2、延期交房造成的在外临时租房产生的费用，标准：8000元/月、租期11个月；3、需要提供二个车位（地下室）；４、房屋产权证需要提供交付日期（具体时间、需尽快提供产权证）。被告对原告反馈的四点意见没有完全接受。至此，原、被告双方一直未办理房屋交付手续。
原审法院另查明：2014年12月6日，被告与勘察、设计、施工及监理单位对该工程办理了竣工验收手续。2015年5月21日，被告开发的南昌和平国际大酒店2#楼工程在建设行政主管部门办理了竣工备案手续。
上述事实，有商品房买卖合同、付款凭证、通知以及当事人的陈述等证据予以证明。
原审法院认为：原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》合法有效，对原、被告均有法律约束力。根据《南昌市商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2013年12月31日前向原告交付房屋，但被告未按约定期限交付房屋。根据《南昌市商品房买卖合同》第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。按照该条款的约定，当被告逾期交房超过约定交付期限60日后，即原告自2014年3月2日起享有合同解除权。原告享有合同解除权后，没有行使合同解除权。虽然原告在2014年11月30日对2#-1104室交房提出了四点反馈意见，但该反馈意见中并没有涉及解除合同的意思。所以，直至原告在本案起诉前，没有证据证明原告行使了合同解除权。2015年11月3日，原告向原审法院提起诉讼，其中第一项诉讼请求即为解除南昌市商品房买卖合同，按原告自2014年3月2日起享有解除权至本案受理之日止，该期间已经过一年零八个月。关于解除权行使的合理期限，合同法没有作出规定，但最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”故根据该解释的规定，当事人没有催告的，解除权行使的合理期限为一年，且从解除权发生之日起开始计算。由于双方在合同第九条约定解除权发生之日为逾期交房超过60日后即2014年3月2日为解除权发生之日，即原告在2014年3月2日至2015年3月1日期间可以行使解除权，此后因解除权消灭无权行使。综上，鉴于原告未在法律规定的合理期限内行使解除权，故原告的诉讼请求，予以驳回。对于原告提出解除权发生之日应为房屋竣工验收备案之日的观点，因该起算点不符合合同约定，原审法院对该观点不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：驳回原告徐志强的诉讼请求。原告徐志强预交案件受理费44460元、保全费5000元、合计49460元，由原告徐志强承担。
徐志强不服一审法院判决，向本院上诉称：请求撤销南昌市东湖区人民法院（2015）东民初字第2713号民事判决；判令被上诉人返还上诉人购房款3827148.00元并按中国人民银行同期贷款利率标准及占用时间支付上诉人资金占用损失费至付清止（暂计至起诉之日为879733.75元）。其理由是：徐志强与华远公司于2012年3月16日签订的《南昌市商品房买卖合同》约定：华远公司将其开发的南昌和平国际大酒店2#酒店，写字楼1104房以3827148元价格出售给徐志强。其中，合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照规定将商品房验收合格并交给买受人使用。合同第九条约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。”签约后徐志强按照合同约定付清全部房款，但华远公司并未按期通知交房，徐志强向一审法院提出解除合同并返还购房款，并支付徐志强资金占用损失费至付清止。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第95条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第15条规定，认为徐志强提出解除合同已逾期，故驳回徐志强的诉讼请求；《中华人民共和国合同法》第93条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除人可以解除合同。”本案双方当事人已在合同中约定了解除合同的条件，本案合同应属于约定解除，一审法院认为其适用法定解除并驳回徐志强的诉讼请求系适用法律错误，徐志强请求二审法院纠正一审法院的错误。
华远公司答辩称：根据《合同法》第95条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”根据该解释的规定，当事人没有催告的，解除权行使的合理期限为一年，且从解除权发生之日起开始计算。由于双方在合同第九条约定解除权发生之日为逾期交房超过60日后即2014年3月2日为解除权发生之日，即原告在2014年3月2日至2015年3月1日期间可以行使解除权，此后因解除权消灭无权行使。综上，鉴于徐志强未在法律规定的合理期限内行使解除权，故徐志强的上诉请求，二审法院应予以驳回。另本案房屋虽存在延期交房的情况，但房屋通过验收，达到交付和使用条件，并办理了房屋初始登记，也通知了徐志强办理收房、房屋产权登记，因此，诉争合同不存在无法履行的情形。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院依法驳回徐志强的上诉，维持原判。
双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院二审对原审法院查明的事实予以确认。
本案的争议焦点：涉案的《南昌市商品房买卖合同》是否应当解除。若解除，徐志强的资金占用损失费如何计算。
本院认为：上诉人徐志强与被上诉人华远公司于2012年3月16日签订的《南昌市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，双方应当全面履行合同义务。涉案合同约定，出卖人华远公司在2013年12月31日前应将涉案的房屋交付给买受人徐志强，而华远公司在2013年12月31日前未将涉案房屋交付买受人徐志强。涉案的合同同时约定：逾期超过60日后，徐志强有权解除合同。按照涉案合同的约定，华远公司逾期交房超过约定日期60日后，徐志强自2014年3月2日起享有合同解除权，但徐志强在享有合同解除权后，并未行使合同解除权。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：法律没有规定或当事人没有约定的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限是三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。在本案中，当事人没有催告，解除权行使的合理期限为一年，且从解除权发生之日起开始计算。由于双方在合同第九条约定解除权发生之日为逾期交房超过60日后即2014年3月2日为解除权发生之日，即徐志强在2014年3月2日至2015年3月1日期间可以行使解除权，此后因解除权消灭无权行使。综上，徐志强未在法律规定的合理期限内行使解除权，故徐志强的上诉请求，本院不予支持。对于徐志强提出解除权发生之日应为房屋竣工验收备案之日的观点，因该起算点不符合合同约定，本院不予支持。
综上，上诉人徐志强的上诉理由没有事实依据和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，依法应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费44460元，由上诉人徐志强承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗云奇
代理审判员 曹 渊
代理审判员 邓 晖
二〇一六年九月六日
书 记 员 滕漪兰