广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1302民初8441号
原告：廖新东，男，汉族，1963年7月2日出生，身份证地址：广东省惠州市惠城区。
委托代理人：刘墁冰，广东宝晟律师事务所律师。
第一被告：黄超慧，女，汉族，1965年3月26日出生，地址：惠州市惠城区。
第二被告：惠州市东江物业开发有限公司，地址：惠州市惠城区麦地东路一号。
法定代表人：刘韦良。
委托代理人：刘永红，女，汉族，1972年7月5日出生，地址：惠州市惠城区。
原告廖新东与被告黄超慧、惠州市东江物业开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告廖新东的委托代理人刘墁冰，第二被告惠州市东江物业开发有限公司委托代理人刘永红均到庭参加诉讼。第一被告黄超慧经本院公告送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告廖新东起诉称，原惠州州市东江物业开发有限公司2013年7月3日签订《协议书》，惠州州市东江物业开发有限公司开发的麦地东路××明珠花园××地下室××、××、××、××、××、××号6号车位，购车位款为人民币捌拾万元整，惠州州市东江物业开发有限公司截止2013年6月30日共拖欠原告借款本息人民币壹佰伍拾万元整，双方惠州州市东江物业开发有限公司所得购车位款用于抵偿其应向原告廖新东偿还的借款本息人民币壹佰伍拾万元整。其中383、384号车位已签订了《商品房买卖合同》，合同编号为：惠州（2014）10000524、惠州（2014）1000052惠州州市东江物业开发有限公司已于2013年7月4日将上述车位交付原告使用并办理接收手续，现上述车位已由原告实际占有使用。贵院在执行（2014）惠城法执字第1364号案件的财产，因该财产属于原告所有，原告向贵院提起执行异议，请求贵院解除对该财产的执行，贵院作出（2016）粤1302执异73号执行裁定书，为保护原告合法权益，现依据该裁定书特向贵院提起执行异议之诉。请求：1、立即停止对麦地东路××明珠花园××地下室××、××、××、××、××、××号6号车位的强制执行，并解除查封。2、确认麦地东路××明珠花园××地下室××、××、××、××、××、××号6号车位的所有权归原告所有。3、请求被告承担本案一切诉讼费用。补充事实请求：撤销（2016）粤1302执异73号执行裁定书。
第一被告黄超慧未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
第二惠州州市东江物业开发有限公司辩称，原告提交的协议书联系函都属实，没有意见。
本院查明的案件事实
经审理查明，2013年7月3日，原告廖新东作为乙方，第二惠州州市东江物业开发有限公司作为甲方，两方签订《协议书》约定：截至2013年6月30日，第二被告共拖欠原告借款本息150万元，原告向第二被告麦地东路××明珠花园××地下室××、××、××、××、××、××号6号车位，应付购车位款为80万元，经原告及第二被告同意，第二被告将所得购车位款用于抵偿第二被告应向原告清偿的上述借款本息150万元。2013年7月4日，东江明珠花园售楼部出具《工作联系函》，帮助原告办理接收车位手续，并挂上私家车牌。2014年1月8日，原告与第二被告分别签订两份《商品房买卖合同》（合同编号：惠州201410000525、201410000524）约定原告购买第二被告开发建惠州州市麦地东路1号东江明珠花园3-10栋地下室B1层383、384车库（建筑面积30.65平方米，套内面积12.5平方米），商品房总价133333元，原告于2013年7月3日一次性交付车位款266666元。
庭审中，原告称原告与第二被告之间存在多笔民间借贷，经结算后，原告与第二被告达成2013年7月3日签订的《协议书》，约定以6个车位的80万元购车位款抵偿了第二被告拖欠原告的150万本息。为证实上述情况，原告提供了部分银行流水及债权债务处理协议复印件及部分借条的复印件为证。
第一被告与第二被告因商品房买卖合同纠纷一案，本院审理后做出（2013）惠城法民一初字第2204号民事判决书，当事人不服判决书提起上诉，惠州市中级人民法院做出（2014）惠中法民一终字第391号民事判决书已发生法律效力，进入执行程序后，裁定执行涉案房产。原告对涉案房产提出执行异议，本院于2016年6月27日做出（2016）粤1302执异73号执行裁定书，裁定驳回廖新东提出的执行异议。原告不服该裁定，提起本案诉讼。
另查一，为查清案件事实，本院发惠州州市房产管理局进行询惠州州市房产管理局于2017年1月13日复函本惠州州市麦地东路1号东江明珠花园3-10栋地下室预售证号为惠市房预许（2008）106号，有效期为2008年8月26日至2012年8月26日。383、384号车位惠州州市商品房预（销）售系统生成《商品房买卖合同》，买受人为原告。涉案车位均未办理过预售合同登记备案。涉案车位预售许可证已过期，不符合办理预售合同登记备案的条件。涉案车位于2014年7月办理了商品房初始登记，具备办证基本条件，但已经被查封。
另查麦地东路××明珠花园××地下室××、××号4号车位于2014年1月9日被（2013）惠城法民一初字第2204-1号民事裁定书查封。
上述事实，有身份证、《协议书》、《工作联系函》、《商品房买卖合同》、民事裁定书等及当事人陈述在案佐证，可以认定。
裁判理由和结果
本院认为，本案系案外人执行异议之诉。第一被告黄超慧与第二被告惠州东江物业开发有限公司因商品房买卖合同纠纷一案的《民事判决书》生效并进入执行程序后，原告作为案外人对涉案房产提出执行异议，本院做出（2016）粤1302执异73号执行裁定书驳回原告执行异议，原告对执行异议的裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，原告与第二被告于2013年7月3日签订《协议书》，2014年1月8日签订两份《商品房买卖合同》（合同编号：惠州201410000525、201410000524）均是双方真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，应视为原告与第二被告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2013年7月4日，东江明珠花园售楼部出具《工作联系函》，帮助原告办理接收车位手续，并挂上私家车牌，应视为原告在人民法院查封之前已合法占有涉案车位；原告与第二被告的两份《商品房买卖合同》（合同编号：惠州201410000525、201410000524）中已经载明原告于2013年7月3日一次性交付车位款266666元，应视为原告在法院查封之前已经支付383、384号车位全部购房款。原告签订《协议书》、《商品房买卖合同》、付清购房款、实际占有涉案383、384号车位均发生在法院查封房产（2014年1月9日）之前，涉案383、384车位未能登记在原告名下，原告对此并没有过错。原告要求撤销（2016）粤1302执异字73号《执行裁定书》，停止对涉案383、384号车位的执行，有事实理由及法律依据，本院予以支持。第二被告应按照《商品房买卖合同》约定为原告办理相关产权证书。
由于原告未能提供充分证据证明涉案167、340、385、386号车位符合提起执行异议的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，根据谁主张谁举证的原则，原告应承担举证不能的法律后果。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条的规定，缺席判决如下：
一、撤销（2016）粤1302执异73号《执行裁定书》，停止执行麦地东路1号东江明珠花园3-10栋地下室383、384号车位。
二、第二被告惠州市东江物业开发有限公司应在本判决生效之日起十五日内为原告廖新东办理位于麦地东路1号东江明珠花园3-10栋地下室383、384号车位的房地产权属证书，办证费用由原告廖新东承担。
三、驳回原告廖新东的其他诉讼请求。
案件受理费11800元（原告已预交5900元），由原告廖新东负担7866元，第二被告惠州市东江物业开发有限公司负担3934元。应负担诉讼费的当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 欧阳琳
审 判 员 肖石平
审 判 员 钟志明
二〇一七年十月十日
法官助理 罗国保
书 记 员 张立斌