温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0302民初6280号原告:金绍和，男，1959年10月12日出生，汉族，住温州市鹿城区。原告:潘定金，男，1962年12月10日出生，汉族，住温州市鹿城区。以上二原告共同委托诉讼代理人：王佐双，北京浩天信和（温州）律师事务所律师。被告:曹赵德，男，1955年6月28日出生，汉族，住温州市鹿城区双屿街道瓯浦村周转房第6幢第一层第6、7间。委托诉讼代理人：邹永迪，浙江光正大律师事务所律师。原告金绍和、潘定金与被告曹赵德房屋买卖合同纠纷一案向本院提起诉讼，本院于2017年4月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金绍和、潘定金及其委托诉讼代理人王佐双、被告曹赵德的委托诉讼代理人邹永迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金绍和、潘定金向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的就坐落于温州市鹿城区瓯浦路38-2号签订的《房屋卖尽契》；2、判令被告返还原告金绍和借款本金人民币2200000元及利息50000元（之后利息从2011年8月18日起至实际履行完毕之日止，按月利率2%计算）；3.判令被告返还原告潘定金购房款488900元及利息损失（从2011年8月18日起至实际履行完毕之日止，按同期银行贷款利率四倍计算）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告因资金周转需要，于2011年8月17日与原告签订了《房屋卖尽契》。按约定被告将其名下坐落于温州市鹿城区瓯浦路38-2号的房屋出售给原告。该涉案房屋总房价为2827900元，扣除其欠金绍和已到期借款220万元和利息5万元（最后一个月利息经双方合意定为5万元），扣除涉案房屋反租一年的租金89000元（由曹赵德儿子曹伟伟承租，时间为2011年8月17日至2012年8月16日）。经双方结算后，被告出具已收到购房款收条一份，原告潘定金次日将余款488900元通过中国银行转账支付给曹赵德，至此原告已就全部购房款付清，被告亦将涉案房屋有关的房产证、土地证原件等交付给原告。在付款房款后，原告已将涉案房屋出租他人使用，行使管理和处分权，以业主身份实际占有使用该房屋。直到2015年3月18日因被告与詹再樵、曹事芬债务纠纷，鹿城区法院查封了被告名下的涉案房屋。后该房屋被鹿城法院执行局列为被执行财产，进入强制执行程序。原告得知上述情况后，依法向鹿城提起执行异议及执行异议之诉，要求解除对该房屋的强制执行措施，经鹿城法院及温州市中级法院审理后，原告的诉求没有得到支持。二审期间涉案房屋被拆除。原告认为，被告出售的房屋因被案外人申请强制执行，原告实际已无法取得该房屋所有权及拆迁安置权益。根据合同法相关对顶，因合同目的无法实现，当事人可以解除合同。被告曹赵德辩称，关于解除合同，房屋卖尽契已经无法履行，合同的效力是无效的。因其涉及的涉案房屋在签订协议时是集体土地，属于宅基地，不能交易，故合同无效。另2011年被告向原告借款时，借款本金是2200000，当日已经退还99000元，本金应当是2200000元减去99000元,应当是2111000元。关于利率，双方没有书面约定利息，只有逾期违约金，即借款总额百分之十。对于第三项诉讼请求，返还购房款没有异议，同意返还，但是利息不能按四倍计算。经审理，本院对以下事实予以认定：2011年2月21日，被告曹赵德向原告金绍和借款220万元，期限至2011年6月20日。借款人如逾期还款，应向出借人支付借款总额10%的违约金。借款当日，被告曹赵德返还原告99000元，并于2011年3月21日、4月21日、5月21日、7月21日分别汇入原告金绍和银行卡内99000元。借款到期后，因被告无力偿还，2011年8月17日，原原告金绍和、潘定金与被告曹赵德签订《房屋卖尽契》，被告曹赵德将其名下坐落于温州市鹿城区瓯浦路38-2号的房屋出售给原告，作价2827900元，扣除本金220万元及利息5万元（最后一个月利息作价5万元），并扣除第一年返租租金89000元，被告出具购房款收条一份，原告潘定金次日将余款488900元支付给曹赵德。在付清房款后，原告占有使用了涉案房屋，并将涉案房屋出租给他人使用，截至2016年12月7日，共收取租金388600元（第一年租金89000元已在购房款中扣减，未计算在内）。2015年3月18日，因被告曹赵德与案外人詹再樵、曹事芬存在债务纠纷，本院查封了涉案房屋，后该房屋被列为执行财产进入执行程序。原告得知后向本院提起执行异议及执行异议之诉，要求解除对涉案房屋的强制执行措施，经一审、二审审理后，原告的诉求未得到支持。另二审期间，涉案房屋因城中村改建，被依法征收拆除，现已转为拆迁安置权益。以上事实由双方当事人提供的相关证据材料、《温州市不动产登记服务中心复函》及原告方的当庭陈述予以证实。本院认为，原告金绍和、潘定金与被告曹赵德签订的《房屋卖尽契》虽涉及的系农村集体土地建造的房屋，但合同系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的规定，且该房屋现因城中村改造转为拆迁安置权益，不再具有农房的特性，该《房屋卖尽契》合法有效。但涉案房屋因出卖人曹赵德的债务纠纷，被本院依法查封进行强制执行，原告虽向法院提起执行异议和执行异议之诉，未得到支持，导致原告无法取得涉案房屋的所有权及相应的拆迁安置权益，原告要求解除《房屋卖尽契》，本院认为合法有据，故予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，并要求赔偿。本案因为被告的原因，导致合同不能继续履行，原告要求恢复原借贷关系，并要求被告返还借款本金及利息，退还购房款488900元，本院认为合法有据，予以支持。借款本金，本院认为，借款当日被告当即支付给原告金绍和99000元，因当时并未产生利息及其他费用，故本院认为该99000元应在本金中扣除。关于利息，虽原、被告合同内没有约定，但被告于2011年3月21日、4月21日、5月21日、7月21日分别汇入原告金绍和银行卡内99000元，结合被告在执行异议听证过程中陈述的月利率4.5%，本院对原、被告之间的借款利息约定利率为4.5%予以认定，但月利率4.5%已超过法律规定的限度，已付利息超过月利率3%即每月利息66000元部分，本院予以扣减充抵本金。另参照借款发生时中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率水平及国家有关限制借款利率的规定，将利率调整为2%，被告共计支付利息4个月，超过月利率3%部分抵充本金予以扣减，本院认定被告仍欠本金2200000元-99000元-33000元×4＝1969000元，因被告已支付4个月的利息，故按照月利率2%自2011年6月21日开始计算利息。因借款关系发生在原告金绍和和被告曹赵德之间，原告金绍和、潘定金亦要求借款本金及利息支付给原告金绍和，故本院认定借款本金应返还原告金绍和，及相应的利息由原告金绍和收取。关于返还购房款488900元及按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率4倍计算利率。本院认为因被告原因导致无法履行，原告要求被告返还购房款488900元合法有据，本院予以支持。关于利率，本院认为应按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算，原告主张4倍无依据，本院认为应按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率计算，从2011年8月18日开始计算，因原告金绍和、潘定金该款项系原告潘定金支付的，故相应的款项由原告潘定金收取。另被告辩称原告在涉案房屋占有期间，出租涉案房屋收取租金收益477600元应在本金中予以扣除。经查明，其中第一年租金89000元直接在购房款中予以折抵，并未实际支付，该款项应扣除。原告另认为2014年8月18日签订的《房屋租赁协议书》，被告仅支付租金35000元，尚拖欠租金35000元，应扣除，本院认为该款项系租赁关系产生的纠纷，与本案属于不同法律关系，若存在被告拖欠租金情形，原告可另案主张。另原告认为其与案外人2015年3月12日、2015年12月7日签订的合同时间存在重叠，期间其退还承租人王陈爽、姜思思租金10000元，应予以扣减，本院认为原告主张其已退还案外人王陈爽等10000元但未提供依据，本院对其辩称不予采纳。故原告的实际租金收益认定应为388600元。因合同解除，原告需返还该款项，但被告对于合同解除后需还本付息，本院根据法律规定的还款顺序先还利息再还本金原则，认为该388600元应在利息中予以扣除。另388600元在利息中扣除后，原告金绍和、潘定金之间如何分配，原告同意由其内部自行处理，本院不再予以分配。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条的规定，判决如下：一、解除原告金绍和、潘定金与被告曹赵德签订的就坐落于温州市鹿城区瓯浦路38-2号签订《房屋卖尽契》。二、被告曹赵德返还原告潘定金购房款488900元及利息（以488900元为基数按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率自2011年8月18日开始计算至本判决确定的履行之日止）。三、被告曹赵德返还原告金绍和借款本金1969000元及利息（从2011年6月21日起按照月利率2%计算至本判决确定的履行之日止，扣除388600元）。四、驳回原告金绍和、潘定金的其他诉讼请求。若当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34423元，减半收取17211.5元，由被告曹赵德负担。财产保全费5000元，由被告曹赵德负担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。（此页无正文）代理审判员  张乓乓二〇一七年八月九日书 记 员  黄乐怡??７?