广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤04民终550号上诉人（一审原告）：周锐，女，1978年3月29日出生，汉族，住黑龙江省伊春市汤旺河区。委托诉讼代理人：王胜利，男，1958年9月28日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。被上诉人（一审被告）：董灿洲，男，1954年9月4日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。上诉人周锐因与被上诉人董灿洲房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院(2017)粤0404民初974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周锐的上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持周锐的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、董灿洲没有按合同约定交回房屋，董灿洲仅是在2017年4月26日晚20时左右开门时放下一把钥匙，没有办理交接手续，借故离开了。4月28日早上，周锐通知董灿洲当面交房，董灿洲拒绝，周锐的代理人及中介便报警求助，并请社区有关部门录像取证，为保留证据，涉案房屋至今空置。二、关于水电费，周锐的代理人2017年4月5日是如此回复董灿洲的短信“好吧，25号上午我去收房，咱们一起算一下账”，这说明周锐的代理人接受董灿洲的建议、原谅董灿洲的请求是有条件的，并且是出于无奈，但是董灿洲既没有当面现场交房，也没有一起算账，而且至交房时相隔二十多天，变数很多，周锐依情依理都有撤回的权利。合同约定水电费不能在押金中扣除，周锐也明确表示不同意在押金中扣除，发生本次诉讼的原因之一就是周锐不同意在押金中扣除水电费。三、一审判决中“按常理分析”，没有依据，法律应当讲证据，一审判决中载明“原告确认见过该押金条”，没有证据支持，周锐根本没有见过董灿洲，也未与其联系过，近三年内也没有到过珠海，不可能见过董灿洲，因此不可能见过押金条。四、周锐的代理人与董灿洲、中介机构之间仅是中间介绍的关系，并未约定中介有权处理董灿洲交不交水电费以及如何交的问题。董灿洲使用了水电，欠了房租，是董灿洲与周锐之间的债务纠纷问题，中介无权决定，一审法院也没有证据证明董灿洲确实交了押金，并且结清了所欠的房租和水电费。五、关于房屋损坏情况，周锐的代理人提供了社区民警的录像和房屋现状，不能因为董灿洲不认可即否认损坏事实的存在。六、周锐提供了充分的证据证明董灿洲违约，一审法院应予调查核实还原事实真相，而不是一味采用“按常理分析”。综上，请求二审法院依法改判。董灿洲辩称：周锐没有证据，中介也没有来，请求二审法院判决周锐诬告给董灿洲造成的名誉损失和误工损失。周锐向一审法院起诉请求：1.董灿洲归还所欠租金1200元、水电费333.55元，押金不予退还并交纳押金3600元；2.董灿洲将11栋202房内的一切恢复原貌，并归还丢失的物品；3.董灿洲赔偿损坏的物品；4.董灿洲承担所有诉讼费用。一审法院认定事实：周锐是珠海市金湾区三灶镇金海岸大道155号11栋202房（以下简称202房）的产权人。董灿洲提交《收据》2份，收款单位均为“珠海市和瑞房地产投资策划有限公司（以下简称和瑞地产）”，经手人均为“罗卫高”；其中一份出具于2016年4月2日，载明：“今收到董灿洲交来珠海市金湾区三灶镇水产花园11栋202房租房中介代理费300元。”另一份出具于2016年4月7日，载明：“今收到董灿洲交来珠海市金湾区三灶镇水产花园11栋202房5月1日至5月31日房租1200元。”2016年4月7日，案外人和瑞地产作为甲方与董灿洲作为乙方，签订《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将位于珠海市金湾区三灶镇水产花园11栋202房出租给乙方使用，租赁房屋建筑面积97平方米；2.租赁期限为12个月，自2016年5月1日至2017年4月30日止；3.乙方保证按月预先向甲方缴纳租金1200元，缴纳时间为每个交租周期的首日（即1日），甲方指定收租账户为农商银行，账号80×××27，户名周锐；4.签约同时乙方须向甲方缴纳租赁押金3600元；5.附有房内物品清单。甲方签字人为“罗卫高”、乙方签字人为“董灿洲”、经办人确认为另一人名字。周锐提供《收据》，证明其委托和瑞地产代为出租202房。《收据》出具于2016年4月8日，载明：“今收到王胜利交来珠海市金湾区三灶镇水产花园11栋202房租房中介代理费500元。”周锐还提交其农商银行存折流水，证明其未收到押金3600元。董灿洲提交短信记录，证明其向王胜利要求在押金中扣除2017年4月租金及2017年2-4月水电费。王胜利回复“好”。周锐和董灿洲双方确认和瑞地产已联系不上了，双方均无法提供和瑞地产的联系方式或其工作人员的联系方式。关于押金3600元。庭审中，董灿洲称其已缴纳给和瑞地产的工作人员了，和瑞地产向其出具过押金单，但押金单在2017年4月在派出所调解后和瑞地产扣除2017年4月租金及2017年2-4月水电费退还董灿洲2000元后由和瑞地产收回了，董灿洲也没有留存押金单的复印件。周锐确认其见过董灿洲所说的押金单，但未同意从押金中扣除2017年4月租金及2017年2-4月水电费。周锐主张董灿洲有严重违约行为，故押金不退，且因董灿洲未缴纳押金，故董灿洲应向其支付押金3600元。其所称的严重违约行为有：1.从2016年8月开始，不按时缴纳房租、拖欠水电费；2.董灿洲未看管好202房中的物品；3.董灿洲损坏了202房。周锐主张2017年4月27日董灿洲将202房的钥匙交回，但双方并未验收房屋及屋内物品；4月28日，周锐发现房屋及屋内物品损失严重。周锐提交照片等证明房屋及物品受损情况，董灿洲不予认可。一审法院认为，周锐委托和瑞地产出租202房，董灿洲与和瑞地产签订《房屋租赁合同》承租202房。周锐和董灿洲双方对就202房成立房屋租赁关系无异议，一审法院予以确认。因和瑞地产现已下落不明，无法追加。关于押金。首先，《房屋租赁合同》中约定，董灿洲向和瑞地产缴纳押金3600元，周锐确认其已见过该押金条，且按常理分析，若董灿洲未交纳押金3600元，出租方一定会采取收回房屋或其他措施予以减少损失，但事实上董灿洲已租赁并占有、使用202房至租期届满。故董灿洲主张其已缴纳押金3600元，一审法院予以采信。至于和瑞地产是否将押金3600元交予周锐，属于周锐与和瑞地产的委托代理关系处理范畴，不属于本案审理范围，一审法院不予处理。故周锐要求董灿洲缴纳押金3600元，理据不足，一审法院不予支持。关于2017年4月租金及2017年2-4月水电费。从董灿洲提供的短信记录中可以看出，董灿洲向周锐的委托人王胜利要求从押金中抵扣2017年4月租金及2017年2-4月水电费，周锐的委托人王胜利回复“好”。双方已就该租金及水电费的支付达成合意。如上文所述，董灿洲已缴纳3600元，其有权在该押金中扣除2017年4月租金及2017年2-4月水电费，周锐无权再要求董灿洲另行支付。至于周锐主张董灿洲有严重违约行为，押金应予以没收，周锐提交的证据不足以证明董灿洲有严重违约行为，其主张没收押金，一审法院不予支持。关于恢复原貌、归还物品、赔偿损坏的物品。因202房，董灿洲已交回给周锐。周锐用以证明202房及物品受损的证据，已无法核实，且董灿洲不予认可。故周锐要求恢复原貌、归还物品、赔偿损坏的物品，理据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决如下：驳回周锐的所有诉讼请求。本案因适用简易程序审理，一审案件受理费减半收取25元，由周锐承担。二审期间，周锐提交如下证据：光盘两张，第一张光盘内容是周锐的委托诉讼代理人王胜利和董灿洲的短信通话记录，证明董灿洲违约，且王胜利当时并未同意其用所谓的押金抵租金和水电费。第二张光盘证明周锐向董灿洲交房前的房屋状况，以及董灿洲搬离后房屋内部现状。董灿洲二审未提交证据。上列证据，经质证，本院审查认为，周锐提交的短信照片，来源合法，内容真实，且与本案有关联和起到证明案件事实的作用，本院予以认定。对于周锐提交的房屋状况视频资料，其来源合法，内容真实，但由于周锐并无其他证据佐证第一段房屋状况的视频与其将房屋交予董灿洲时状况一致，因此该组证据不足以证明周锐所主张的内容，本院不予认定。本院经审理查明，一审法院2017年6月12日开庭笔录中记载“原代（即周锐的委托诉讼代理人王胜利）：2016年5月我到珠海处理其他案件，曾到过被告所租房屋处。当时被告向我出示过和瑞地产向他出具的押金条……”，“审：双方当事人，涉案房屋是何时退房的？原代：2017年4月27日晚上，被告将钥匙给了我。但退房时没有验收。我说等我验收后，该退的我让中介公司退给被告。4月28日早上我发现房间损失非常严重，但被告不认可。我就把中介公司叫过去。最后闹到金海岸派出所解决，但无结果。”本院查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：根据诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点：1.董灿洲应否向周锐交纳押金3600元；2.董灿洲应否向周锐交纳欠付的租金1200元及水电费333.55元；3.周锐能否没收押金3600元；4.董灿洲应否恢复202房原状并归还丢失物品、赔偿损失。一、关于董灿洲应否向周锐交纳押金3600元的问题。董灿洲主张其已向和瑞地产交纳过押金3600元，租期届满结清所欠租金和水电费后，和瑞地产退回部分押金后收回了押金单，周锐对此不予认可。对此，本院分析认为，首先，周锐委托和瑞地产出租涉案房屋，和瑞地产与董灿洲签订《房屋租赁合同》，其中第四条约定“签约同时董灿洲须向和瑞地产交纳租赁押金3600元”，因此和瑞地产收取董灿洲的押金应视为周锐收取。其次，周锐的委托诉讼代理人王胜利在本案一审庭审中的陈述董灿洲向其出示过和瑞地产出具的押金条，虽然周锐本人未亲自参加本案诉讼，但是根据其提供的证据如王胜利向和瑞地产交纳租房代理费500元的收据以及王胜利与董灿洲的短信来往等，王胜利除代理周锐参加本案诉讼外，在涉案房屋租赁期间，王胜利亦在代理周锐与董灿洲处理涉案房屋的租赁事宜，因此王胜利的上述陈述亦可佐证董灿洲向和瑞地产交纳了押金。再次，王胜利在一审庭审中还当庭陈述“我说等我验收后，该退的我让中介公司退给被告”，王胜利虽没有明指是退押金，但从此可看出其亦认可和瑞公司收取了董灿洲交纳的按约定应予退回的款项。董灿洲在涉案房屋的租赁期间，除租金、水电费、中介费、押金外，并无需向出租方交纳其他费用，而租金、水电费等是按月据实交纳，无退还可能，因此本院分析认为此处“该退的”当指押金。而且，根据董灿洲2017年4月5日发给王胜利的短信，其要求在押金中扣除2017年4月的房屋及所欠水电费，王胜利回复“好吧……咱们一起算一下账”，王胜利并未否认有收取押金。最后，诚如一审法院所分析，承租人向出租人租赁房屋交纳押金是交易惯例，而且周锐陈述其出租的涉案房屋家电配备齐全，装修完好，若董灿洲未交纳押金，周锐或和瑞地产必然收回房屋或采取措施减少损失，但董灿洲实际租赁涉案房屋直至租期届满。综上分析，董灿洲主张其已向和瑞地产交纳押金3600元，本院予以采信。而且，即使董灿洲在签订租赁合同当时未交纳押金，亦未见周锐提供证据证明其在租赁期间提出异议，由于该租赁合同所约定的租赁期限已届满，且董灿洲已搬离涉案房屋，租赁合同已终止，董灿洲亦不必再向周锐交纳押金。因此，周锐诉请董灿洲交纳押金3600元，理据不足，不应予以支持，一审法院对此认定正确，本院予以维持。二、关于董灿洲应否向周锐交纳欠付的租金1200元及水电费333.55元的问题。董灿洲主张其与和瑞地产已结清所欠租金和水电费，和瑞地产退回押金2000元，周锐不予认可。本院认为，首先，据上分析，本院认定董灿洲已向和瑞地产交纳了押金3600元。其次，和瑞地产代理周锐出租涉案房屋，董灿洲与和瑞地产签订《房屋租赁合同》，且根据周锐的诉讼代理人王胜利一审向法院提交的《附页一短信摘要》的陈述“被告租房时的押金交与何处原告不详，原告一直委托中介代为管理的。直到近日原告代理人才拿到合同”，因此租期届满时董灿洲与和瑞地产结算所欠租金和水电费，合情合理。对于和瑞地产是否向委托人周锐支付涉案房屋的租金和水电费，是二者之间委托法律关系所涉范畴，周锐可另循途径解决。再次，根据董灿洲与王胜利2017年4月5日的短信内容，双方已就以押金抵扣所欠租金和水电费达成合意。虽然双方在2017年4月底因房屋交接产生纠纷，但这只是涉及董灿洲应否赔偿房屋被破坏及物品丢失的损失问题，与在押金中抵扣所欠租金和水电费并不冲突。最后，虽《房屋租赁合同》第七条约定“租期内双方不能擅自变更租金，押金不可顶替租金”，但是在租赁期限届满后，双方结算在押金中抵扣所欠租金及水电费，并不违反该约定，这是双方对债权债务的抵销所达成的合意。而且，如周锐所主张，董灿洲拖欠租金1200元及水电费333.50元，共1533.50元，而董灿洲所交押金为3600元，按常理，董灿洲不会宁可不结清所欠的租金和水电费而放弃退回部分押金。综上分析，本院认为，董灿洲主张其已与和瑞地产以押金抵扣的方式结清所欠租金和水电费，理据充分，一审法院对此认定正确，本院予以维持。三、关于周锐能否没收押金3600元的问题。如上分析，和瑞地产已经将在押金中抵扣董灿洲所欠的租金和水电费将余下2000元退回给董灿洲，而和瑞地产系与董灿洲签订房屋租赁合同的相对方，即和瑞地产代理出租方与董灿洲已就押金问题处理完毕，周锐诉请没收押金3600元，理据不足，不应予以支持。四、关于董灿洲应否恢复202房原状并归还丢失物品、赔偿损失的问题。本院认为，虽周锐提供了两份视频资料，但是周锐并无其他证据佐证其在出租房屋于董灿洲时双方交接房屋的现状即是视频资料所显示的状况以及房屋内的物品数量、状况，因此周锐主张系董灿洲在租赁期间内损坏其房屋及丢失物品，应赔偿相应损失，理据不充分，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人周锐的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费人民币50元，由上诉人周锐负担。本判决为终审判决。审判长  曾艺能审判员  庹 佳审判员  王 芳二〇一八年四月二十五日书记员  江月娴