广东省江门市新会区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江新法双民初字第181号
原告（反诉被告）张慧玲。
原告（反诉被告）谭华锐。
上述两原告的共同委托代理人谭文正，广东圭峰律师事务所律师。
被告（反诉原告）周保全。
委托代理人盘顺辉，广东广和律师事务所律师。
原告张慧玲、谭华锐诉被告周保全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月16日立案受理后，被告周保全在法定期限内提出反诉，经审查，符合法律规定，本院决定将本诉与反诉合并审理。本案依法由代理审判员陈晓建适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张慧玲、谭华锐的共同委托代理人谭文正，被告周保全的委托代理人盘顺辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张慧玲、谭华锐共同诉称：新会区双水镇XXXX轧钢厂是由两原告家庭经营。在2012年3月5日，原告与被告签订一份《厂房租赁合同》，双方在《厂房租赁合同》约定：原告将位于新会区双水镇XXXX轧钢厂的厂房和生产设备出租给被告使用；租期为5年，从2012年4月10日开始至2017年4月9日止，每年租金20万元，在每年的4月1日前一次性支付；如被告不按期支付租金，其须按0.5%计付违约金给原告，如逾期支付租金超过一个月的，原告有权解除租赁合同。上述合同签订后，原告已按合同的约定将出租厂房和生产设备交付给被告使用，但被告没有按合同的约定支付租金给原告，仅按时支付了2012年的租金20万元给原告，而2013年的租金仅支付了16万元给原告张慧玲和谭华锐，至今还拖欠原告张慧玲和谭华锐4万元租金。另外，由于被告拖欠供电局电费，两原告只有代被告支付了2013年10月后的电费。另，根据原告与被告签订的《厂房租赁合同》约定，被告需在2014年4月1日前支付2014年4月10日至2015年4月9日租金20万元。据此，请求法院判令：1、被告向两原告支付2013年租金4万元及逾期支付违约金6600元（暂计至2014年3月1日）；2、被告向两原告付回代付电费46461.86元；3、被告向两原告支付2014年4月10日到2015年4月9日的租金20万元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）周保全辩称：1、双方签订的厂房租赁合同是从2012年6月11日开始履行。2、被告已向两原告足额支付了2013年的租金，不存在逾期支付的问题。3、双方签订的厂房租赁合同已于2013年10月份解除，此期限之后的电费应由两原告自行承担。4、两原告要求被告支付2014年4月10日至2015年4月9日租金20万元，没有法律依据，应当予以驳回。
被告（反诉原告）周保全反诉称：2012年3月5日，反诉原告周保全与反诉被告张慧玲签订了《厂房租赁合同》，合同约定：反诉被告张慧玲将位于广东省江门市新会区双水镇XXXX轧钢厂的厂房和生产设备出租给反诉原告周保全，反诉原告周保全在签订本合同当日支付给被反诉被告张慧玲押金人民币200000元，同时双方约定，如遇政府对轧钢行业政策的改变，双方可以解除本合同。2013年10月，反诉原告周保全与反诉被告经协商解除合同，但反诉被告一直未退还反诉原告周保全的押金，反诉原告周保全也多次要求上述反诉被告返还押金，但反诉被告却以种种理由推诿，拒绝返还。据此，请求法院依法判令：两反诉被告向反诉原告周保全返还押金人民币200000元；诉讼费由反诉被告承担。
对被告（反诉原告）周保全的反诉，原告（反诉被告）张慧玲、谭华锐共同答辩称：1、被告周保全称2013年10月双方经协商解除合同，是歪曲事实。实际是被告周保全于2013年10月因向案外人开具空头支票，被他人追债，且有人向公安部门报警，被告周保全因此暂避债务人而离开所租赁我方的厂房。但被告周保全从未与原告方表示要终止合同。2、双方在合同中第4条约定，若被告周保全违约，原告有权没收押金。现被告拖欠原告租金24万元，已构成违约，被告周保全没有权利要求两原告退还押金的。请法院依法驳回被告周保全的反诉请求。
原告（反诉被告）张慧玲、谭华锐为支持其本诉诉讼请求和反诉抗辩理由向本院提交如下证据：
1、《厂房租赁合同》1份。证明原告与被告周保全之间存在厂房、设备租赁关系的事实。
2、电费发票6张、电费凭证2张。证明原告代被告周保全支付了2013年10月份后的电费的事实。
3、（2013）江新法民二初字第1674号民事判决书1份。证明被告周保全于2013年10月份因开具空头支票被他人起诉的事实。被告周保全还开具了总额为60万元的空头支票，且还没被诉之法院。被告周保全离开厂房是要逃避债务人，去筹钱还债。在该案一审质证时，被告周保全从未表示原、被告之间的合同是解除的，只是认为合同是无效的（在该判决书的第4页倒数第三段中显示），故原、被告之间的合同是没有解除的。
被告（反诉原告）周保全为支持其本诉抗辩理由及反诉诉讼请求向本院提交如下证据：
1、《厂房租赁合同》1份。证明原、被告之间的租赁关系，租赁合同第七条约定“如遇政府对轧钢行业政策的改变，导致乙方不能继续生产经营时，甲乙双方可以解除本合同。甲方如数退回押金，并扣除已使用的月数退回剩下的租金给乙方”。
2、租金收据2份。证明被告周保全于2012年4月19日支付租金贰拾万元整，2013年5月15日支付租金16万元；从收据的内容可以看出，被告与原告达成一致意见，2013年度的租金共为16万元，收据的内容已经清楚显示原告收到的是被告支付的2013年度租金，因此2013年的租金应为16万元，被告周保全不存在拖欠原告租金的事实。
3、押金收据1份。证明2012年4月19日原告收取被告周保全关于XX轧钢厂押金20万元。
4、供电局收款收据1份。证明2012年6月11日被告周保全以原告的名义向供电局支付预收电费5万，也证明了双方的租赁合同是从2012年6月11日起才开始履行的。
经开庭质证，被告周保全对两原告提交的证据质证意见如下：证据1，真实性、合法性、关联性三性均无异议；证据2，真实性无异议，但对关联性有异议。电费发票是显示了2013年11月之后缴纳的电费均为基本电费4600元，原因是被告要求原告解除合同并向新会供电部门申请停止供电，这也证明了被告已经通知原告要求解除合同；证据3，真实性无异议，但不能证明原告所要证明的内容。该判决书证明了案外人谢某某于一审判决后的2014年4月份已将被告所有的机器设备拖走了，原告明知此事，但既未表示反对，也没有提起异议，没有向有关部门确认合同的效力，因此目前双方的合同实际上已经无法履行，且涉案的厂房已由原告控制，原告并没有采取有效措施管理好涉案厂房，应自行承担租金和电费扩大损失的责任。该判决书上没有任何显示到原告所要证明的内容，这全是原告的主观臆想。
两原告对被告周保全提交的证据的质证意见如下：证据1，真实性、合法性、关联性无异议；证据2，真实性无异议，但不能证明被告想要证明的内容，因为当时被告周保全向两原告表示其经济困难，要求先支付16万元的租金，余下的4万元在2013年年末支付；证据3，真实性、合法性、关联性无异议；证据4，真实性无异议，但不能证明被告要证明的内容，因为被告周保全支付租金是在2012年4月19日，如果原告在2012年4月15日前没有安装好变压器的话，被告周保全是不可能全额支付2012年度的租金，而是会直接扣除相应租金的。
本院根据被告周保全的调查取证申请，依法向新会供电局双水供电所调取如下证据：
《业务受理表》2份、《电费缴纳情况标》1份。
对本院依申请调取的上述证据，原、被告双方的意见为：一、两原告认为：对真实性无异议。但不能证明双方有解除合同的约定，原告于2013年10月到供电部门申请暂停业务，是因为被告拖欠电费了，逃债离开，而电费的扣费账户是原告的，如果不暂停的话，原告听说要缴纳几万元的电费，暂停后就可以缴纳基本电费4600元。原告认为暂停了，也不会影响被告回来使用，若要恢复供电，仅需一天时间；二、被告认为：真实性无异议。《业务受理表》证明了被告要求原告于2013年10月解除合同的事实。《业务受理表》是原告谭华锐亲自办理的变更业务，因此谭华锐明知是被告要求其解除合同通知的事实。同时也证明了被告主张的双方合同是于2013年10月解除。电费缴纳表，证明了原告所陈述的事实，即被告已将5万元押金抵扣了2013年10月份之前所有电费的事实，这也说明了被告与原告解除合同的事实。
本院根据双方当事人的庭审意见、质证意见以及对证据的审查认证，作为认定本案事实的依据。
本院查明，江门市新会区双水XX轧钢厂（下称XX厂）是2009年12月2日成立的个人独资企业，投资人登记为原告张慧玲，2012年3月22日变更投资人为原告谭华锐。两原告认为该厂成立后实际是由两原告的家庭来共同经营。2012年3月5日，原告张慧玲（甲方）与被告周保全（乙方）签订1份《厂房租赁合同》，合同约定“一、甲方将位于江门市新会区双水镇XXXX轧钢厂的厂房和生产设备出租给乙方使用”。二、租赁期限为5年，从2012年4月10日开始至2017年4月9日止。三、每年租金20万元（大写贰拾万元整），乙方须先支付租金后使用，第一年租金在签订本合同当日支付，以后每年的租金在4月1日前一次性支付。四、乙方同意在签订本合同当日支付押金20万元（大写贰拾万元整），甲方在本合同到期后无息付回押金给乙方，但乙方违约的，甲方有权没收押金。五、……经营的税费和杂费及一切的经营支出均有一方负责。……七、如遇政府对轧钢行业政策的改变，导致乙方不能继续生产经营时，甲乙双方可以解除本合同。甲方如数退回押金，……十、如乙方不按期支付租金为甲方，每逾期一日乙方须按0.5%计付违约金给甲方；……十三、甲方负责在2012年4月15日之前装好租赁厂房的变压器，如有逾期，甲方须按逾期的天数退回租金给乙方。……”（以上为合同原文）。2012年4月19日，原告谭华锐向被告周保全出具2份《收据》，确认收到被告周保全支付的2012年度租金20万元以及租赁押金20万元。租赁合同签订之后，被告周保全开始使用租赁的厂房，根据约定，经营期间产生的税费、杂费以及其他一切经营性支出均由被告周保全自行承担。2012年6月11日，被告周保全以原告谭华锐的名义向广东电网公司江门新会供电局预交电费50000元，预交的上述电费5万元所对应的电量于年月日全部用完。2013年5月15日，原告谭华锐出具1份收据给被告，内容为“今收到周保全付来贰零壹叁年XX钢厂租金160000元，壹拾陆万元正。”（原文）。
另查明，因被告离开其向两原告租赁的工厂，工厂停止实际运营，2013年10月22日，原告谭华锐向双水供电所提出办理XX厂供电的暂停手续，申请暂停时间从2013年10月22日至2014年4月20日止。上述申请得到供电部门的批准，供电部门于2013年10月23日正式停止XX厂的供电。2013年12月23日，原告谭华锐向供电部门申请恢复XX厂的供电，该申请于2014年1月1日得以批准，XX厂正式恢复供电。另，XX厂2013年10月、11月电费分别为42241.15元、14261.86元，2013年12月至2014年6月电费均为4600元／月（基本电费）。2013年10月至2014年6月电费合共88703.01元，其中2013年10月份的电费42241.15元及2013年11月份电费14261.86元中的7758.85元是由供电部门在原告谭华锐的电费缴付账户直接扣取（所扣费用是被告周保全预交的5万元电费），余下电费38703.01元（88703.01元-50000元）均由原告谭华锐缴纳。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。原、被告于2013年3月5日自愿签订《厂房租赁合同》，该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，合同双方当事人均须按照该合同全面履行各自的义务。本案原、被告双方争议的焦点为：1、；2、被告周保全是否应当支付租金、逾期付款违约金给两原告，如须支付，具体租金是多少，逾期付款违约金如何计算；3、XX厂的电费应由何人承担；4、租赁押金20万元应否退还给被告。
一、原、被告双方签订《厂房租赁合同》是否解除的问题。被告周保全辩称，2013年9月，其向江门市新会区环保部门申办环保等相关证件时，被告知其租赁经营的XX厂严重违反了《国务院办公厅转发国家经贸委关于清理整顿小钢铁厂意见的通知》和《产业结构调整指导目录2013》的规定，是非法的，故此其依据双方签订的《厂房租赁合同》第七条““如遇政府对轧钢行业政策的改变，导致乙方不能继续生产经营”的约定，通知原告方解除合同，并于2013年10月协商一致解除，且原告谭华锐也向供电部门申请了停止XX厂的供电，双方对解除合同的事实没有争议，但两原告对此予以否认，并称双方签订的合同是合法有效的，被告周保全从没通知原告要求解除合同，原告前往供电部门办理暂停供电手续是因为被告逃债离开了XX厂，涉案厂房的电费是直接从原告谭华锐的缴付账户扣取的，若不申请办理相应供电暂停手续则每月须缴纳上万元的电费，如办理暂停手续后再申请恢复供电则每月只须缴纳基本电费4600元，办理恢复供电的手续仅需一天时间。本院认为，被告周保全称上述签订的《厂房租赁合同》已经双方协商一致解除，但两原告对被告的说法不予确认，根据法律规定，主张合同解除的一方即被告周保全应当承担举证责任，但被告并没有提交任何书面的证据证明上述签订的租赁合同已由双方协商一致解除，仅仅依据原告谭华锐办理暂停供电手续的事项并不能认定《厂房租赁合同》已经协商解除，且原告谭华锐办理暂停供电手续后，短时间内又根据实际情况申请恢复了XX厂的正常供电。对于《国务院办公厅转发国家经贸委关于清理整顿小钢铁厂意见的通知》，该通知在双方签订合同之前早已经存在，双方的租赁合同关系不会因为上述通知而影响了合同本身的效力，也不符合双方签订的《厂房租赁合同》第七条的情形。故此，对被告称《厂房租赁合同》已由双方协商一致解除的辩解，本院不予采纳。双方签订的《厂房租赁合同》合法有效，并未解除，当事人应自觉履行各自的义务。
二、被告周保全应否支付租金、逾期付款违约金的问题。原、被告双方签订《厂房租赁合同》合法有效，合同双方当事人均须按照合同约定履行自己的义务。两原告依约将XX厂的场地以及设备租赁给被告使用，被告应当支付约定的租金给两原告。对于2013年的租金，原告谭华锐向被告出具1份《收据》，内容为“今收到周保全付来贰零壹叁年XX钢厂租金160000元，壹拾陆万元正。”（原文），被告辩称双方口头协商确定2013年的租金为16万元，而且合同也明确约定厂房是先支付租金后使用的，上述原告出具的收据的行为以及内容应当视为对口头约定2013年租金变更为16万元的确认。本院认为，上述原告谭华锐出具的《收据》虽然存在字面理解上的歧义的情况，但根据双方签订的《厂房租赁合同》约定，租金明确约定为20万元／年，单凭1份《收据》并不能推定双方当事人协商变更了合同关于租金的约定，且对被告该说法，两原告也不予认可，被告也没有提交其他证据佐证双方口头约定租金的变更事项，其辩解缺乏依据，本院不予采纳。2013年和2014年的租金，根据双方约定，被告应于2013年4月1日、2014年4月1日之前支付给原告，但被告周保全没有完全履行支付租金的义务，原告诉请其支付尚欠的2013年租金4万元、2014年租金20万元于法有据，本院予以支持。对于逾期付款违约金问题（2013年的租金），双方约定每年的租金应在4月1日前支付给原告，如被告周保全不按期支付租金，则每逾期一日须按0.5%计付违约金，该约定属约定不明，双方当事人对此也没有进行补充约定，原告在诉讼请求中也没有明确其主张计付逾期违约金的标准，对计付时间也只陈述暂计至2014年3月1日，故此逾期付款违约金应以40000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2013年4月1日起计至2014年3月1日。
三、XX厂的电费应由何人承担的问题。对于本诉原告主张被告付回代付电费46461.86元的诉求。被告周保全辩称，双方的合同已于2013年10月解除，此期限之后的电费应有原告自行承担。本院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》并没有于2013年10月解除。根据《厂房租赁合同》中约定“经营的税费和杂费及一切的经营支出均由乙方负责。”，原告主张被告返还代付的电费合法有据，本院予以支持。原、被告争议的是XX厂2013年10月后的电费，经查核，XX厂2013年10月至2014年6月电费合共88703.01元（42241.15元＋14261.86元＋4600元／月×7），扣除被告周保全预付的电费押金50000元，其应返还原告代付电费为38703.01元（88703.01元-50000元）。原告主张要求被告返还垫付的电费38703.01元，合法有据，本院予以支持。
四、租赁押金20万元应否退还给被告的问题。对于反诉原告（即被告周保全）主张反诉被告（即本诉的两原告）返还押金200000元的问题。原、被告之间的《厂房租赁合同》是合法有效且并未解除，反诉被告根据合同约定可持有周保全交付的押金，因此，反诉原告周保全诉请返还押金20万元于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力……”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，判决如下：
一、被告周保全应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2013年度余下的租金4万元和2014年度租金20万元（合共24万元）以及相应的逾期罚息（逾期罚息以40000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2013年4月1日起计至2014年3月1日止）给原告张慧玲、谭华锐。
二、被告周保全应于本判决发生法律效力之日起十日内返还代付电费38703.01元给原告张慧玲、谭华锐。
三、驳回被告周保全（反诉原告）的全部反诉请求。
若被告周保全未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3056元（已减半计算）、财产保全费970元，反诉案件受理费2150元，合计6176元，由原告张慧玲、谭华锐负担76元，被告周保全负担6100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
代理审判员 陈晓建
二〇一四年八月二十九日
书 记 员 林娇娣