北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0107民初11823号
原告:黎蓉，女，1980年4月30日出生，住湖北省荆门市。
委托代理人：聂本勇，北京市京师律师事务所律师。
委托代理人：邵柳，北京市京师律师事务所实习律师。
被告：渠建江：男，1979年6月16日出生，北京市石景山区。
被告：北京熙隆投资管理有限�司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路*号*号楼****房间。
法定代表人：何富臻，总经理。
委托代理人：王桂，北京翱翔（天津）律师事务所律师。
委托代理人：温月慧，女，1982年2月24日出生，汉族，北京熙隆投资管理有限公司行政人事，住公司宿舍。
原告黎蓉诉被告渠建江、北京熙隆投资管理有限公司（以下简称熙隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黎蓉之委托代理人聂本勇、邵柳，被告渠建江，熙隆公司之委托代理人温月慧、王桂到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告黎蓉向本院提出诉讼请求：1、判令二被告连带支付原告2016年1月15日至2017年1月14日期间房屋使用费591936元；2、判令二被告连带支付原告代为垫付的物业费、垃圾清运费及�理费共计19171.97元；3、判令二被告连带支付违约金289001元；4、诉讼费由二被告承担。事实与理由：2013年5月25日，原告与渠建江签订《合作协议》一份，合同约定原告以石景山区玉泉西里二区XX号楼X层XX和X层XX房屋租赁使用权参与被告北京熙隆投资管理有限公司的运营。若渠建江违约，需向原告支付100万元的违约金。上述合作协议实为租房合同。至2015年底，二被告经营不善，至今拖欠原告合同款，经原告多次催促仍不支付。原告认为，房屋实际由北京熙隆投资管理有限公司使用，应对渠建江的付款义务承担连带责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院。
被告熙隆公司辩称：1、被答辩人并非涉诉房屋的所有权人，其无权将涉诉房屋对外出租，被答辩人与渠建江签订的合作协议应属无效合同，无效合同自始无效，答辩人不应给付被答辩人违约金。2、被答辩人要求答辩人向其支付房屋使用费没有事实依据。3、答辩人在使用涉诉房屋期间对该房屋进行了装修并安装了电器等，且在合同解除后，该房屋已经装修的部分并未拆除且有部分物品仍存放在涉诉房屋内，答辩人的修缮及安装电器等行为增加了涉诉房屋的使用价值，对于答辩人的花费被答辩人应当予以补偿。综上，答辩人认为，被答辩人起诉要求答辩人给付房屋使用费、违约金没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告渠建江辩称：我当时就是北京熙隆投资管理有限公司的一个员工，我作为员工与原告签订合同，不认可原告的诉讼请求，原因与北京熙隆投资管理有限公司的答辩意见一致。另外原告于2016年三四月份已将房子租出。
经审理查明，2013年5月25日，黎蓉（甲方）与渠建江（乙方）签订了合作协议一份，双方约定将石景山区玉泉西里二区XX号楼X层XX和X层XX商业房屋租赁使用权参与乙方“北京熙隆投资管理有限公司的运营”，达成本合同。双方在协议第二条约定：“第二条（1）甲方以房屋入股参与经营。除提供场地外，甲方向乙方提供该房屋的相应协调与联络工作，如物业协调等。（2）甲方以该房屋入股参与经营，乙方提供资金对房屋进行装修改造。乙方以季度形式向甲方分红。（3）在定本协议当日乙方需向甲方交纳十万元押金，合作期满后，乙方交清水、电、燃气、物业、取暖、卫生等一切有关费用后甲方在5个工作日内退还乙方。乙方并按时向甲方指定的账户中国银行荆门分行×××黎蓉交纳分红，具体时间及金额如下：于2013年7月15日前支付2013年7月15日至2013年10月14日期间分红金额十三万七千五百元……于2015年10月15日前支付2015年10月15日至2016年1月14日期间分红十四万四千三百七十五元,于2016年1月15日前支付支付2016年1月15日至2016年4月14日期间分红十四万四千三百七十五元;于2016年4月15日前支付2016年4月15至2016年7月14日期间分红十四万四千三百七十五元……”;(4)甲方不承担运营期间的任何债务及亏损等问题,无论乙方经营期间的盈利或亏损,乙方均需要向甲方支付分红;(5)合作日期从2013年7月15日至2017年12月31日止。双方在合同第四条约定：“……（2）乙方应按时向甲方分红，支付日期不得超过约定日期的5个工作日，逾期则每日按应付款0.3%向乙方支付滞纳金。如乙方支付时间延期超过10天，则视为乙方根本违约，甲方有权提前单方解除合同，在甲方依法或依约解除合同10日内，甲方无需退还乙方押金……（4）若乙方违约，需向甲方支付人民币壹佰万元的违约金。”
合同签订后，熙隆公司分两笔支付黎蓉押金共计十万元。熙隆公司于2013年8月4日至2016年2月1日向黎蓉转账共计1443750元，就该1443750元,熙隆公司主张均为租金,黎蓉不予认可,主张其中包含本应由熙隆公司负担的2年供暖费共计5万元,熙隆公司不予认可,黎蓉就其主张未提交相关证据。
2016年6月6日，李清安出具收条一份：“今收远洋XX号XX、XX钥匙一套。”
黎蓉主张熙隆公司拖欠了XX号房屋物业费、垃圾清运费(2016年1月28日至2017年1月27日)共计9524.35元，拖欠XX房屋垃圾清运及处理费(2015年1月28日至2016年1月27日)和物业费(2016年1月28日至2017年1月27日)共计9647.62元，提供发票和收据为证，被告熙隆公司不予认可，但未提交相关证据证明其已经实际缴纳相关费用。
熙隆公司主张于2015年11月份与黎蓉口头协商一致解除租赁合同，黎蓉不予认可；熙隆公司主张2015年12月已经将房屋腾空，遗留电器、消防、监控等设施没有拆除，�供装修期间相关票据为证，黎蓉对此不予认可。
熙隆公司、渠建江均主张租赁行为虽由渠建江出面，但系代表熙隆公司的行为，非渠建江的个人行为，提交渠建江银行卡明细为证，该明细显示，渠建江向黎蓉支付租金的款项，均系渠建江在收到相应的转账后，再由渠建江转付给黎蓉。
黎蓉在2016年6月、7月两次向熙隆公司发送催缴租金的快递，但均被退回。
2016年9月9日，石景山区玉泉西里二区XX号楼X层XX，被其他公司作为注册地经营。
另查，黎蓉(乙方)与涉诉房屋产权单位沙洋县宏图城市建设投资有限公司(甲方)签有房屋租赁合同,双方在合同中约定,甲方将北京市石景山区玉泉西里二区XX号楼X层XX和XX出租给乙方,租赁房屋作为住宿之用途,房屋租赁期自2013年4月30日至2017年12月31日。合同中第8.1条约定乙方不得将房屋进行任何形式�分租、转租或转借。若甲方发现上述情况，可自行收回房屋，并可要求乙方承担违约责任。熙隆公司主张黎蓉与出租人的合同约定了不得转租，故其与黎蓉之间的租赁合同应无效，黎蓉不予认可，主张出租人就其转租是默认的，并未提出异议，提交照片拍摄的涉诉房屋户外装修图为证，该照片显示涉诉房屋外悬挂熙隆公司大型招牌。
本院认为，根据合同法及司法解释的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。据此，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除其与承租人之间的租赁合同，也可以不解除；出租人不解除的，转租关系�然存续并可继续履行，不会受到影响。上述合同法立法及司法解释的目的，一方面是出于维护出租人利益之目的，原则上将未经出租人同意的转租行为认定无效；另一方面，为保护善意次承租人利益之目的，将出租人知道或应当知道承租人转租而在六个月内未提出异议的行为，推定为出租人同意转租。本案中，尽管黎蓉与所有权人签订的租赁合同约定不得转租，但根据查明事实，涉案房屋由产权单位出租给黎蓉的时候，约定的用途为住宿之用途，而黎蓉转租给熙隆公司后，熙隆公司在涉诉房屋开办公司，对外悬挂大型招牌，也在工商部门办理了营业执照，而产权单位对此并未提出异议，正常收取租金，且至今亦未提出解除与黎蓉的租赁合同或确认转租合同无效的主张，故熙隆公司以黎蓉转租行为未经所有权人同意、转租合同无效的抗辩理由，本院不予采信。渠建�提交的支付租金的银行转账明细，可以证明其系接受公司委托的身份，故对渠建江不承担合同义务的抗辩理由，本院予以采信。
熙隆公司虽主张2015年11月与黎蓉口头协商一致解除合同，但黎蓉不予认可，故对熙隆公司该抗辩理由，本院不予采信，因李清安于2016年6月6日接收了涉诉房屋的钥匙，本院认定双方租赁合同于2016年6月6日实际解除。熙隆公司拖欠租金，违反了合同约定，构成根本违约，租赁合同的解除系熙隆公司根本违约所致，且黎蓉不认可其遗留电器、消防、监控设备，故对熙隆公司修缮房屋和遗留电器增加了房屋使用价值的抗辩理由，本院不予采信。
2013年8月4日至2016年2月1日，黎蓉收到熙隆公司转账共计1443750元，熙隆公司主张均系租金，黎蓉主张除租金外含两年的供暖费50000元，但黎蓉未提交相关证据证明双方在履行租赁合同期间�供暖费的收取与缴纳情况，故本院对熙隆公司主张该1443750元均系租金的抗辩理由，予以采信。截至2016年1月14日，熙隆公司应付租金为1388750元，差额55000元应视为下一期租金（2016年1月15日至2016年4月14日）的组成部分，故熙隆公司尚应支付黎蓉2016年1月15日至2016年6月5日期间租金171653元（226653元-55000元）。熙隆公司未提供证据证明缴纳了原告主张期间段的垃圾清运费、物业费，故本院对其抗辩理由,不予采信,熙隆公司应付黎蓉垃圾清运费、物业费共计7794元（本院核算至2016年6月5日）。
因熙隆公司未按合同约定交纳租金的违约行为，致使双方的合同目的不能实现，熙隆公司应当赔偿因其违约行为给黎蓉造成的损失。本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，依据双方在合同中对押金的约定，将熙隆公司�付的十万元押金作为对黎蓉损失的补偿。
综上所述，依据依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条之规定，判决如下：
一、北京熙隆投资管理有限公司于本判决生效后七日内支付黎蓉租金十七万一千六百五十三元；
二、北京熙隆投资管理有限公司于本判决生效后七日内支付黎蓉垃圾清运费、物业费共计七千七百九十四元；
三、驳回黎蓉其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理一万二千八百零一元，由黎蓉负担一万零二百四十九元（已交纳），由北京熙隆投资管理有限公司负担二千五百五十二元（于本判决生效后十日内交纳）。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 朱 薇
人民陪审员 冀凤宝
人民陪审员 张丹茹
二〇一七年八月二十一日
书 记 员 王海玲