辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）沈中民二终字第2051号
上诉人（原审原告）：华润（沈阳）地产有限公司，住所地沈阳市和平区文体西路**号。
法定代表人：唐勇，该公司董事长。
委托代理人：王晓轩，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。
委托代理人：崔秀琳，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨起华，女，1955年1月29日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
委托代理人：韩明旭，系辽宁易简律师事务所律师。
委托代理人：李姝娟，系辽宁易简律师事务所律师。
上诉人华润（沈阳）地产有限公司（以下简称“华润公司”）因与被上诉人杨起华商品房销售合同纠纷一案不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第958号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年8月5日受理后，依法组成由审判员解全晖担任审判长并主审、审判员孙卓、代理审判员王虹参加评议的合议庭，于2015年9月9日公开开庭审理了本案，上诉人华润公司及其委托代理人王晓轩、崔秀琳，被上诉人杨起华的委托代理人韩明旭、李姝娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华润公司一审诉称：原、被告于2013年3月11日签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定由被告购买原告开发的位于沈阳市和平区彩塔街31-5号1-5-1号之房产，建筑面积164.13平方米，总房款共计人民币3，456，046元，被告采取分期付款，即应于2012年11月30日前付清首期房款1，036，814元，并于2013年5月30日前付清二期房款1，036，814元，剩余房款1，382，418元应于2013年6月30日前全部付清。同时约定被告逾期付款超过90日原告有权解除合同，并由被告向原告支付违约金。合同签订后被告仅支付1，036，814元，尚余2，419，232元未支付，为此，原告已于2013年10月书面通知被告解除商品房买卖合同。原告请求本院判令被告承担相应法律责任，以维护原告合法权益。诉讼请求：1、请求法院确认原告跟被告签署的有关位于和平区彩塔街31-5号1-5-1房屋的《商品房买卖合同》及其补充协议（合同编号：E1301017588）已经解除；2、请求法院判令被告配合办理撤销位于和平区彩塔街31-5号1-5-1，建筑面积为164.13平方米的房产商品房买卖合同备案之手续；3、请求法院判令被告向原告支付违约金370，014.6元（按人民银行同期贷款利率的1.5倍暂计算至2015年2月28日，应计算至实际支付之日止）；4、请求法院判令被告向原告支付由原告垫付的物业管理费11，029.5元（暂计算至于2015年2月28日，应计算至实际支付之日止）；5、请求法院判令被告向原告支付由原告垫付的采暖费7，353元（暂计算至2015年2月28日，应计算至实际给付之日止）；6、请求法院判令被告向原告支付实现债权的费用4，000元；7、本案诉讼费用由被告承担。
原告庭审中撤回第4、5项诉讼请求。
杨起华一审辩称：原告第1项诉讼请求应为申请解除合同；第2项诉讼请求没有异议；第3项诉讼请求的违约金不符合合同约定，且数额过高；第4项诉讼请求于法无据。
原告华润公司在诉讼中提供了如下证据：证据一：商品房买卖合同，拟证明原、被告于2013年签订了商品房买卖合同，约定被告应于2013年6月30日前付清全部房款，如被告逾期付款超过90日，原告有权解除合同，同时合同补充协议第25条约定了送达方式；证据二：收款收据3张、银行付款凭证，拟证明被告仅支付房款1，036，814元，尚欠剩余房款2，419，232元；证据三：解除合同通知函、邮寄单据、律师费发票，证明原告已经于2013年9月30日向被告邮寄解除商品房买卖合同的通知并要求被告配合办理撤销备案等相关手续。律师费发票证明为实现本案债权，原告至今已实际发生实现债权费用4，000元。
被告杨起华对原告提供的证据一的真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议。认为补充协议是原告方单方制定的格式条款，应为无效协议。原合同约定的违约条款在原告方申请解除合同时，应为已付款的3%，且在本案中原告方违约在先，没有开具发票，没有履行通知义务，所以被告不应支付违约金；对证据二的真实性没有异议，合法性有异议，按照分期销售商品税法规定在收到买受人支付款项后，原告方应开具正式税务发票之后再换取房产大发票，原告方开具收款收据行为不符合相关税法规定，其违约在先，另原告举证遗漏已收车库款部分，且已收车库款未向我方出具协议；对证据三的真实性有异议，被告约定合同中没有列明准确的邮寄地址，该通知函所列地址为被告身份证地址，而不是邮寄地址，被告没有接到通知函，且就合同通知函中所列明的违约金与原告方在诉讼请求中所请求的违约金有着巨大的差别。律师费发票的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，没有相关法律规定律师费可以列为损失。
被告杨起华在诉讼中未提供证据。
原审法院审理查明：2013年3月11日，原告（出卖人、甲方）与被告（买受人、乙方）签订《商品房买卖合同》及补充协议各一份，约定被告购买原告开发建设的位于沈阳市和平区彩塔街31-5号1-5-1房屋一套，建筑面积164.13平方米，总房款3，456，046元……。其中，商品房买卖合同中付款方式及期限条款约定为：分期付款，即应于2012年11月30日前付清首期房款1，036，814元，并于2013年5月30日前付清二期房款1，036，814元，剩余房款1，382，418元应于2013年6月30日前全部付清；买受人逾期付款的违约责任条款约定为：……逾期超过90日，出卖人有权解除合同，此时买受人按累计已付款的3%向出卖人支付违约金……；补充协议第七条第五款约定：如乙方采取非一次性付款方式支付房款的，甲乙双方一致同意乙方逾期付款超过主合同约定期限，甲方解除合同时，不适用主合同中关于违约金计算依据及数额的约定，适用本协议第二十二条第二款关于违约金的约定……；补充协议第二十二条第二款约定：除主合同及补充协议其他条款另有约定外，合同签订后如因乙方原因导致合同解除或无效的，乙方应按总房款10%的标准向甲方承担违约金（如乙方采取分期付款方式的，乙方应按总房款20%的标准向甲方承担违约金）……。合同及补充协议签订后，被告于2012年11月27日、2013年1月29日分三次支付原告首期房款1，036，814元后，未再向原告支付剩余房款。
另查明：原告曾于2014年8月27日向本院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，本院于2014年11月24日作出（2014）沈和民二初字第2454号民事裁定，驳回原告的起诉。
再查明：被告已取得诉争房屋的合同备案登记。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，否则应承担违约责任。本案中，原、被告签订商品房买卖合同及补充协议后，被告未按合同约定履行支付购房款义务，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应承担相应的违约责任，故原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。
关于逾期付款违约金的具体数额问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议中，均对逾期付款违约金进行了不同的约定。现原告主张被告应按补充协议中第七条第五款及第二十二条第二、三、四款的约定支付逾期付款违约金，但在该补充协议中，虽第七条第五款约定了诉争房屋不适用主合同关于逾期付款违约金计算标准，适用补充协议第二十二条第二款约定，但第二十二条第二款又明确标注了“除主合同及补充协议其他条款另有约定外……”字样。由此可见，原、被告签订的补充协议中对逾期付款违约金标准存在相互矛盾的约定，本院不予采信。故根据原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定的逾期付款违约金标准，被告应支付原告逾期付款违约金为31，104元（1，036，814元＊3%）。
关于原告主张确认其与被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议已经解除的诉讼请求。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告未按约定支付购房款且已超过90日，原告有权解除合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”的规定，原告在行使解除权时应向被告履行通知义务，虽原告主张其于2013年9月30日向被告邮寄了解除通知，但其在庭审中并无证据证明被告已实际接收，且亦未在指定的期限内向本院提供证据予以佐证，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，故原告提出的上述合同已于2013年10月2日解除的主张，本院不予采信；但原告在本案诉讼中的起诉状已明确其要求解除合同的意思表示，故本院以被告签收起诉状之日为上述合同解除之日，即：原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议于2015年4月28日解除。
关于原告主张被告协助办理撤销诉争房屋合同备案手续的诉讼请求。据上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告应协助原告办理撤销诉争房屋合同备案手续，故原告该诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
关于原告主张被告支付律师费4，000元的诉讼请求。原、被告双方存有纠纷后，原告向本院主张权利，其是否聘请律师代为诉讼，亦应属其自身权利处分，故原告主张的律师费与因被告违约行为导致的损失之间，不存在必然的因果关系；同时，律师费的数额通常与当事人的诉讼标的额度存有因果关系，但本案诉讼中，原告之诉讼请求并非完全得到支持，故其主张被告为其支付律师费用，缺乏事实依据，故原告该诉讼请求，本院不予支持。
关于被告抗辩原告应返还购房款及车库款一节。庭审中，本院依法向被告释明解除其与原告签订《商品房买卖合同》及其补充协议后的法律后果问题，虽被告抗辩提起反诉，但其未在本院指定的期限内提交反诉状及交纳诉讼费用，应视为其放弃反诉请求，故被告该抗辩，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告华润（沈阳）地产有限公司与被告杨起华于2013年3月11日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议已于2015年4月28日解除；
二、被告杨起华于本判决生效之日起十日内协助原告华润（沈阳）地产有限公司办理撤销位于沈阳市和平区彩塔街31-5号1-5-1房屋的合同备案手续；
三、被告杨起华于本判决生效之日起十日内支付原告华润（沈阳）地产有限公司逾期交款违约金31，104元；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
四、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费7，256元（原告已预交），减半收取3，628元，由原告华润（沈阳）地产有限公司负担3，323元；由被告杨起华负担305元。
宣判后，华润公司不服，向本院提出上诉。上诉请求：撤销原审部分判决，改判支持上诉人一审第三项诉请；改判被上诉人向上诉人支付由上诉人垫付的物业管理费11，029.5元；改判被上诉人向上诉人支付由原告垫付的采暖费7353元；改判被上诉人向上诉人支付实现债权的费用4000元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：首先，一审法院确定违约金的合同条款有误。一审法院据以认定违约责任的合同条款是《商品房买卖合同》主文部分第七条，然而上诉人与被上诉人签署的《商品房买卖合同补充协议》第七条第五款明确约定，“如乙方采取非一次性付款方式支付房款的，甲乙双方一致同意如乙方逾期付款超过主合同约定期限，甲方解除合同时，不适用主合同中关于违约金计算依据与数额约定，适用本协议第二十二条第二款关于违约金的约定。乙方对此知悉并同意。”《商品房买卖合同补充协议》第二十二条第二款之约定，如因乙方原因导致合同解除且乙方采取分期付款方式支付购房款的，乙方应当按总房款20%的标准支付违约金。《商品房买卖合同补充协议》第二十七条也明确约定，补充协议与主合同不一致的，以补充协议特别约定为准。其次，一审法院按已付房款的3%确定违约金，不足以弥补上诉人的实际损失。按照《商品房买卖合同》的约定，被上诉人应当在2013年6月20日前付清剩余全部房款。然而直至起诉之日，被上诉人既未付款也未办理撤销商品房买卖合同备案手续，导致上诉人房屋无法出售。再次，上诉人在一审诉讼请求中主动降低了违约金的标准，并非按照《商品房买卖合同补充协议》第二十二条第二款之约定，而是按照实际已经发生的损失金额要求赔偿，其中包括由于被上诉人逾期支付房款导致的上诉人在押资金的损失以及为被上诉人购房所实际垫付的物业费、采暖费等费用，要求按照人民银行同期贷款利率的1.5倍计算在押资金的损失。最后，鉴于双方已经书面约定包括律师费在内的实现债权费用由违约方承担，且上诉人支付律师费的标准远远低于辽宁省物价部门规定的标准，法院应予支持。
被上诉人杨起华辩称：同意一审判决。
本院经审查认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。华润公司与杨起华签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应诚信恪守履行合同义务。主合同第七条与补充协议第二十二条第二款分别对逾期未付房款及导致合同解除情形的违约责任作出约定，同时在补充协议第二十七条明确约定，主合同约定与补充协议相抵触的，以补充协议特别约定为准。因此原审法院判决杨起华按照主合同违约责任的约定，即按照已付房款的3%承担违约金的依据不够充分。由于华润公司主张按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算在押资金损失，故重审时，原审法院应当查清华润公司请求的违约金标准是否高于其实际损失。同时，为避免当事人诉累，重审时应向当事人释明合同解除的后果，可在征求其意见后对合同解除后返还已付房款问题一并处理。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第958号民事判决；
二、发回沈阳市和平区人民法院重审。
审 判 长 解全晖
审 判 员 孙 卓
代理审判员 王 虹
二〇一五年十月二十七日
书 记 员 郑金玲
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（三）项规定：原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。