北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0106民初13658号
原告：马妍妍，女，1982年11月26日出生，北京市丰台党校职员，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：赵丽霞，北京市隆安（武汉）律师事务所律师。
被告：武文婷，女，1983年3月26日出生，北京公交集团职员，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：史随心，北京储正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李婷婷，上海慧赢律师事务所律师。
原告马妍妍与被告武文婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马妍妍及其委托诉讼代理人赵丽霞，被告武文婷的委托诉讼代理人史随心、李婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马妍妍向本院提出诉讼请求：1、被告武文婷协助我办理北京市丰台区丰仪南路1号院1号楼9层2单元901号房屋过户，将该房屋过户至我名下；2、被告武文婷向我支付逾期过户违约金8万元；3、被告武文婷向我返还我为其垫付的费用23419.32元；4、诉讼费用由被告武文婷承担。事实和理由如下：2013年12月14日，我与被告武文婷签订了《北京市存量房屋买卖合同》以及补充协议，合同约定被告武文婷将其名下位于丰台区丰仪南路1号院1号楼9层2单元901号房屋出卖给我，房屋成交总价为180万元。我分四次共计向被告武文婷支付了房款125万元。签订合同时，房屋尚未取得产权证，被告武文婷承诺自签订合同之日起840日内取得该房屋所有权证且在取得产权证后五日内通知我以及中介，积极配合办理房屋产权转移登记手续。2017年3月31日，被告武文婷取得不动产权证书，超过了双方的约定，且被告武文婷经我和中介多次催促，均拒绝配合办理房屋过户手续。故我起诉要求被告武文婷配合办理过户并支付逾期违约金。另，2014年4月18日，被告武文婷将房屋交付我，收房时各项费用均由我垫付，因该部分费用系产生于实际交房之前，应由被告武文婷负担。我要求被告武文婷返还我垫付的费用。
被告武文婷辩称，双方签订合同时，房屋没有产权证，该房屋无法上市交易，合同是否有效存疑。签订合同时，我母亲生病，原告马妍妍乘人之危低价购买房屋。且原告马妍妍在签订合同时是已婚状态、没有购房资格，后恶意离婚。综上，双方所签合同应属无效，或者构成了解除、可撤销的情形。合同无法继续履行。我不同意原告马妍妍全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原、被告之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、收据、入住收款确认单、契税完税凭证、付款凭证、不动产权证书、购房资格审查结果等证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年12月14日，武文婷（出卖人）与马妍妍（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋位于丰台区广安康馨家园小区B5号楼2单元0901号房屋（以下简称901号房屋），房屋成交总价180万元。买受人在签订本合同的同时支付定金1万元。在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视：所有费用由出卖人承担，交付日以后发生的费用由买受人承担。出卖人同意其缴纳的该房屋专项维修资金的账面余额转移至买受人名下。当事人双方同意，自本合同签订之日起840日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在自签合同当天起840天之内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。
庭审中，马妍妍另提交买卖双方于2013年12月14日签署的补充协议，约定乙方（马妍妍）于2013年12月11日向甲方（武文婷）支付定金1万元，乙方于2013年12月24日之前将第一笔60万元和于2014年2月7日之前将首付款40万元（含前期支付定金1万元）自行支付的方式支付甲方；剩余房款80万元，乙方在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付给甲方。甲乙双方应当在与开发商办理交房手续的三个工作日内自行办理物业交割手续……乙方从本协议约定的购房款中留存25万元作为物业交割保证金；该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方。就甲方暂时尚未取得该房屋的房屋所有权证书的事实情况，丙方已据实告诉乙方，且乙方知晓该事实。甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并直接向主管机关缴纳。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。庭审中，武文婷称该份补充协议其并不持有，且不记得是否签订过该协议。本院询问武文婷是否对协议中其签名申请笔迹鉴定，武文婷未申请鉴定。
2013年12月11日，马妍妍向武文婷支付了定金1万元。签订合同后，马妍妍分别于2013年12月24日和2014年2月7日向武文婷支付了房款60万元和39万元。2014年4月18日，武文婷将901号房屋交付给马妍妍，当日马妍妍向武文婷支付了房款25万元。
马妍妍主张交付房屋时其代武文婷支付了相关费用，应由武文婷返还。关于费用明细，其向法庭出示：1、入住收款确认单，显示专项维修资金为14550元、产权证代办费500元、产权登记费及税费45元；2、面积购房款及维修基金结算确认单，显示退还了专项维修基金68元；3、税收完税证明，显示契税金额为8392.32元；4、上述付款的银行凭据。马妍妍认为上述费用系房屋交付日以前发生的费用，其已经代武文婷交纳，武文婷应当返还。武文婷不认可，其认为双方已在补充协议中约定交易所涉及的税费应全部由马妍妍承担，且马妍妍实际入住房屋，故上述费用均应由马妍妍支付。
庭审中，马妍妍向法院提交录音、催告函、邮寄单，欲证明在取得不动产权证书后，其多次催告武文婷办理过户，武文婷不予配合。经查，邮寄单显示本人签收。庭审中，武文婷提出因本案合同在签订时存在无房本、马妍妍构成乘人之危、且马妍妍没有购房资格、合同履行期限届满，合同可能存在无效、解除、可撤销的情形，故不同意配合完成过户。
另查，武文婷于2017年3月16日获得901号房屋的不动产权证书，901号房屋的行政地址为：丰台区丰仪南路1号院1号楼9层2单元901号。权利人：武文婷，共有情况：房屋单独所有。房屋无抵押，马妍妍在本案诉讼前申请法院对901号房屋采取了查封措施。
再查，马妍妍向法院提交其购房资格核验结果，显示初步核验通过。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。武文婷与马妍妍签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应当依照合同的约定履行各自的权利和义务。武文婷称其不记得签署过《补充协议》，经法庭释明，武文婷不对该份协议中其签名申请笔迹鉴定，故本院对该协议予以采信。双方约定武文婷有义务在取得房屋产权证后五日内通知马妍妍并积极配合办理房屋产权转移登记手续。现武文婷以本案合同在签订时无房本、马妍妍构成乘人之危、且马妍妍恶意离婚、没有购房资格等理由，认为合同效力存疑。因合同签订时房屋未获得产权登记不必然导致合同效力瑕疵，房屋现在已经登记在武文婷名下，另武文婷提出马妍妍乘人之危，亦未向法庭提供任何证据予以佐证。马妍妍在庭审中已经提交了证据证明其具备购房资格，武文婷未提出相反证据，其主张没有事实和法律依据。武文婷主张双方所签合同应属无效，或者构成了解除、可撤销的情形，但其既未对其主张作出合理说明，亦未向法院提供有效证据。故对于武文婷的上述抗辩理由，本院均不予采纳。马妍妍并不存在根本违约行为，同意继续支付合同约定的购房款，亦不存在合同无法继续履行的其他障碍。马妍妍要求武文婷将901号房屋过户至其名下的诉讼请求，本院予以支持。武文婷未依照合同约定积极配合办理房屋产权转移登记手续，已构成违约，马妍妍要求武文婷支付违约金的诉讼请求于法有据，本院亦予以支持。关于违约金的具体金额，本院结合合同的实际履行情况、当事人的过错程度、马妍妍的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情确定武文婷应向马妍妍支付违约金的具体数额。
关于马妍妍要求武文婷返还垫付的专项维修资金、产权证代办费、产权登记费及税费以及契税的诉讼请求。武文婷表示不同意返还。本院认为，马妍妍主张双方合同约定房屋交付之前的费用应当由武文婷承担，901号房屋已经于2014年4月18日交付给马妍妍，马妍妍在交付当日支付了专项维修资金、产权证代办费、产权登记费，2015年获得部分退款，2016年8月18日交税，上述费用均产生于房屋交付之日以及房屋交付之后，不是产生于房屋交付之前。且该条款约定的“所有费用”中提及了物业管理费、供暖费、水电燃气费、有线电视费，未涉及马妍妍本案主张的专项维修资金、产权证代办费、产权登记费及税费。故而马妍妍所依据的合同条款，无法适用，本院难以采纳。另，双方所签补充协议明确约定了本次交易涉及的税费全部由马妍妍承担，并直接向主管机关缴纳。双方签订合同时均明知房屋产权证尚未办理且房屋尚未交付武文婷使用，收房时必定会产生包括专项维修资金、产权证代办费、产权登记费及税费在内的费用，在此前提下作出全部税费负担的约定，马妍妍对于上述费用由己方支出有预期。上述费用产生后，马妍妍没有要求武文婷支付，而是自己向主管部门支付。故现马妍妍要求武文婷返还其垫付的上述费用，既无明确依据，亦不符合常理，本院对马妍妍该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告武文婷于本判决生效之日起七日内将北京市丰台区丰台区丰仪南路1号院1号楼9层2单元901号房屋的过户至原告马妍妍名下。
二、原告马妍妍于本判决生效之日起七日内给付被告武文婷房款五十五万元。
三、被告武文婷于本判决生效之日起七日内向原告马妍妍支付违约金三万元。
四、驳回原告马妍妍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万零五百元、保全费五千元，由被告武文婷负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
代理审判员 石婷婷
二〇一七年九月六日
书 记 员 申 璐