江苏省扬州市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2016）苏10行终205号
上诉人（原审原告）江都园地建材有限公司，住所地扬州市江都区仙女镇工人新村10号。
法定代表人沈元雨，董事长。
委托代理人沈朝斌，江苏忠信义律师事务所律师。
委托代理人鞠亚群，江苏乐助律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）扬州市江都区仙女镇人民政府，住所地扬州市江都区。
法定代表人魏正龙，镇长。
委托代理人柏乐，扬州市江都区宏远法律服务所法律工作者。
上诉人江都园地建材有限公司（以下简称园地公司）与被上诉人扬州市江都区仙女镇人民政府（以下简称仙女镇政府）因拆迁行政强制及行政赔偿一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院（2016）苏1003行初0038号行政裁定，向本院提起上诉。本院于2016年9月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
园地公司向原审法院起诉称：2011年12月10日，仙女镇政府委托娄磊等人将园地公司位于江都区仙女镇三闸居民委员会向阳新村100号合法所有的4000平方米的房屋进行了非法拆除。事发后，园地公司先后向扬州市江都区公安局仙女庙派出所及刑警大队报警，并一直持续不断向有关政府部门反映要求处理，但仙女镇政府至今不予赔偿。园地公司认为，仙女镇政府非法拆除园地公司所有的房屋，其拆除行为是一种滥用行政权力的违法行为，严重侵犯了园地公司的合法权益，给园地公司造成了巨大的财产损害。故诉至法院，请求确认仙女镇政府拆除园地公司房屋的行政行为违法并判令仙女镇政府将非法拆除园地公司的房屋恢复原状。
原审认为：首先，扬州市中级人民法院（2015）扬民终字第0392号园地公司诉张盛亮房屋迁让纠纷生效民事判决中本院认为，1、南京办事处依据（2002）扬执字第102号民事裁定书取得讼争房屋所有权及土地使用权，园地公司通过拍卖程序于2007年与南京办事处签订合同。因所涉土地为国有划拨土地，土地使用权的转让需经市、县人民政府土地管理部门审批方能生效。而南京办事处与园地公司间合同未经审批，南京办事处与园地公司至今均未交纳土地出让金，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉》若干问题的解释（一）》第九条之规定，房屋转让合同未生效；2、合同签订后至今，房屋产权仍登记在南京办事处名下，尽管根据委托书等证据，南京办事处对于园地公司按照合同约定应取得讼争房屋所有权以及土地使用权并无异议，但基于房屋转让合同未生效，且房屋产权亦未变更登记，园地公司并非涉案房屋所有权人以及涉案土地使用权人。上述判决理由，因其涉案房屋与本案涉案房屋均为江都区仙女镇三闸居委会向阳新村100号房屋，故同样适用于本案裁决之理由。另（2015）扬民初字第0037号民事裁定对园地公司诉仙女镇政府、薛元成、殷忠之、高正建、娄磊财产损害赔偿纠纷一案亦以园地公司并非江都区仙女镇三闸居委会向阳新村100号的房屋的所有人，其作为原告就上述房屋因被拆除产生的损失主张损害赔偿，主体不适格之由，驳回了园地公司的起诉。其次，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。对本案而言，没有法律另有规定的除外情形，现本案涉案房屋所有权人为南京办事处，根据该规定园地公司提起本案诉讼，其主体资格不适格。综上，经原审法院审判委员会研究决定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（一）项、第二款的规定，裁定驳回园地公司的起诉。
上诉人园地公司上诉称：首先，原审错误理解生效判决既判力的范围。原审直接引用（2015）扬民终字第0392号民事判决书中本院认为部分作为本案裁决理由错误。其次，原审认定本案所涉转让协议未生效缺乏事实及法律依据。1、原审引用最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（一）第九条规定并不适用本案。2、《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，土地使用权属于用益物权，其转让适用物权法规定，因此可以认定所涉合同自成立时已经生效，只是未经政府审批而不发生物权变动效力。3、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。本案中，当事人在转让划拨土地上的房地产时约定将占用的国有划拨土地使用权概括转让的，并不涉及对划拨用地建筑性质的改变，因此，本案所涉合同双方签订买卖划拨土地上的房产的行为并不属于该条规定的转让划拨土地使用权的情形。4、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中规定，如果强制性规范规制的是合同行为本身，即该合同行为发生绝对地损害国家利益或者社会公共利益，人民法院应当认定合同无效。本案中，合同约定的转让标的是房地整体，并不存在低价取得土地使用权后变更土地用途的可能性，因此，应当维护正常民事交易安全，而非否认所有转让划拨土地使用权的合同效力。再次，《中华人民共和国物权法》规定，物权转让合同自成立时起生效，未经登记并不影响合同效力。本案所涉合同包含转让土地使用权和转让房屋所有权两部分，即使法院认为合同中关于土地使用权转让条款未生效，合同中关于房屋所有权转让部分仍然有效。最后，上诉人园地公司是行政诉讼案件的适格主体。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。该规定明确了利害关系人的诉权，本案中园地公司虽暂时不享有物权，但享有合同标的的财产性权益，属于利害关系人，依法有权以自己的名义提起诉讼。综上所述，虽然园地公司尚未取得涉案房屋的物权，但依据合同约定以及已交付使用的事实，园地公司已享有涉案房屋的财产性权益。一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予撤销，并依法改判或发回重审。
被上诉人仙女镇政府答辩称：扬州市中级人民法院（2015）扬民终字第0392号民事判决书中，对上诉人园地公司的主体资格进行了审查，认定园地公司并非涉案房屋的所有权人以及涉案土地的使用权人，园地公司就涉案房屋提起相关诉讼，主体资格不适格。一审法院裁定正确，请求依法予以维持，驳回园地公司的上诉请求。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条规定，提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织。本案中，上诉人园地公司主张的涉案房屋目前登记在中国华融资产管理公司南京办事处名下，园地公司尚未依法取得涉案房屋的所有权，不是涉案房屋的所有权人，原审认定其主体资格不适格理由成立。园地公司的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 李春蓉
代理审判员 徐沐阳
代理审判员 仇 琳
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 王梦露
文书附页：
（2016）苏10行终205号案件适用法律条文：
1、《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条第一款人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；……。