上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0105民初4741号
原告(反诉被告)：上海液压气动总公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人：张小兵，总经理。
委托诉讼代理人：王兆冬，上海中夏旭波律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴昊，上海市君悦律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海念麟行房地产经纪事务所，住所地上海市长宁区。
法定代表人：周回回，主任。
委托诉讼代理人：金伟峰，上海市申建律师事务所律师。
原告上海液压气动总公司与被告上海念麟行房地产经纪事务所房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案后，依法适用简易程序审理。经原告申请，本院启动司法鉴定程序，鉴定单位于2017年6月21日出具司法鉴定意见书。因案情复杂，本案依法转为普通程序，组成合议庭进行审理。被告上海念麟行房地产经纪事务所提起反诉，本院依法受理，并于2017年9月5日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告，以下简称原告)上海液压气动总公司的委托诉讼代理人王兆冬、吴昊、被告(反诉原告，以下简称被告)上海念麟行房地产经纪事务所的委托诉讼代理人金伟峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海液压气动总公司向本院提出本诉诉讼请求：1.确认原、被告签署《上海市房屋租赁合同》于2016年9月19日解除；2.被告即日起搬离其占用的上海市长宁区武夷路XXX弄XXX号XXX室；3.被告支付拖欠租金173,333元，从2012年5月12日开始至2016年9月18日止，按照每月3,333.33元计算；4.被告按照合同约定支付延期支付租金的违约金(每逾期一天，按日租金1%计算违约金)；5.被告自无权使用之日起至搬离之日止按照每月11,000元的标准支付使用费。事实和理由：原告系上海市长宁区武夷路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)产权人，原、被告之间就涉讼房屋签署两份租赁合同，租期分别截止于2012年5月12日和2019年5月12日。经法院判决确定，租期从2004年6月22日起至2019年6月21日止，被告支付了截止于2012年5月12日的租金。法院判决生效后，原告向被告发函要求支付拖欠的租金，被告仍然不予支付，原告被迫依据合同于2016年9月19日发函解除合同。故涉讼。
被告上海念麟行房地产经纪事务所本诉辩称，被告承租涉讼房屋，租期直至2019年6月21日止。因原告前次诉讼于2014年7月起诉，起诉前并未向被告催讨过租金，故2014年7月11日之前的租金已经超过诉讼时效。被告愿意支付后面的租金，不存在超过六个月没有支付租金的事实。按照双方租赁合同及框架协议的约定，被告有权选择趸付方式一次性支付租金，原告应给与5%-12%的折扣，但原告始终置之不理。故不同意原告诉讼请求。
被告上海念麟行房地产经纪事务所向本院提出反诉诉讼请求：1.判令继续履行《上海市房屋租赁合同》，准予被告以一次性趸付方式支付涉讼房屋2014年7月11日至2019年6月21日的租金；2.原告承担诉讼费用。事实和理由同本诉辩称意见。
原告上海液压气动总公司反诉辩称，根据框架协议，趸付方式的前提条件是一次性支付。按照双方签署的租赁合同，租金是先付后用，三个月一期支付。框架协议中的约定已经被租赁合同约定变更。在履行中，被告已经一次性支付了2012年开始的85个月的租金。趸付应当一次性行使，不能连续使用，被告已经行使过趸付权利，不能继续趸付后续租金。故不同意被告的反诉请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，房屋租赁合同、(2015)长民三(民)初字第909号民事判决书、催款通知书、函、解除通知，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：经本院2015年12月29日作出的(2015)长民三(民)初字第909号民事判决书查明，原告为全民所有制企业。本市长宁区武夷路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)产权登记在液气公司名下。2004年4月8日，上海液压气动总公司住宅办公室(甲方)与卢芸生(乙方)签订协议。协议书记载：甲方系上海液压气动总公司(下称液气公司)授权处置武夷路XXX弄XXX号(含101、102、201、202室)产权房的全权受托人，乙方系上海晔启房地产开发经营有限公司(下称房产公司)聘用的房地产开发人才。鉴于乙方为液气公司投资的房产公司创造600余万元人民币巨额利润作出了别人无法替代的作用和贡献，甲方同意将上述房产优惠出售给乙方(合同另行签订不得低于成本价)；或按市场价将武夷路XXX弄XXX号未租出的房屋201室、202室、101室的(557号部份)一次性租期20年出租给乙方(或乙方注册的企业、公司)即权利人为卢芸生。协议第三条约定，乙方有权按租赁合同(或分期合同)一次性提前付款，甲方则应按5%-12%(参照市场贷款利率)复利系数表，计算总付款的现值乘以“整付现值系数”折现付款，期间物业管理费用由甲方按季支付。
2005年10月31日，上海液压气动总公司住宅办公室(甲方)与卢芸生(乙方)签订补充协议。补充协议中确定，因乙方要求按“四·八协议”第三条款履行一次性按实趸缴85个月房租至房地产登记证明租赁文件备案期限止。经研究参照市场贷款利率9%按整付现值系数由乙方全额缴付予甲方，现已付清。
2011年12月20日，周回回与卢芸生签订转让协议，约定将上述协议中的卢芸生的权利、义务全部转让给周回回。
2015年5月，本案原告诉至本院，要求本案被告搬离租赁房屋，并支付租金、使用费等。该案审理中，本案被告提供原告(甲方)、被告(乙方)签署的房屋租赁合同一份，载明原告出租涉讼房屋给被告，租期自2004年6月22日起至2019年6月21日止，月租金3,333.33元，房屋租金15年内不变。合同4-3条约定，租金先付后用，3个月一期，首期付费为办理交房手续后5日内支付，后续付费为第3个月的25号。保证金3,000元。合同9-2条第(六)项约定，乙方逾期不支付租金累计超过六个月的，甲方可以书面通知解除合同。
(2015)长民三(民)初字第909号民事判决认为，双方对于租赁期间的真实合意应为2005年4月15日至2019年6月21日，故驳回了原告诉讼请求。该判决经二审维持生效。
2016年7月11日，原告向被告发送催款通知书，向被告催讨涉讼房屋及上海市长宁区武夷路XXX弄XXX号202室房屋自2012年5月12日起的租金，要求被告按照合同约定履行付款义务。
2016年7月19日，被告向原告发送函件，称2016年7月18日收到原告的EMS，依据法院生效判决及框架协议的规定，按照诉讼时效的规定，原告已丧失2014年7月10日之前的租金得偿权利，2014年7月11日之后至2019年6月21日的租金，被告将依据框架合同的规定，按照趸付方式一次性支付。
2016年9月10日，原告发送《关于解除房屋租赁合同的通知》，告知被告因被告长期拖欠租金，截至2016年9月10日已远超过6个月，经催讨仍不支付，故即日起解除双方之间就涉讼房屋、上海市长宁区武夷路XXX弄XXX号202室两份《上海市房屋租赁合同》，要求被告收到函件后15日内搬离腾房，补足租金。
双方协商未成，故涉讼。
审理中，双方确认，被告方租金付至2012年5月12日。2015年4月，周回回曾提起诉讼，要求被告承担不同意出售涉讼房屋的违约金，但该请求经判决驳回。被告确认，趸缴的利率需原告选择确定。
庭审中，被告另提供《函复》一份，由原告于2006年2月9日向被告、卢芸生出具，载明，你方来函收阅……，也核实了武夷路门牌号临557号与临559号实系武夷路XXX弄XXX号101室，该室后被分割成两个门面的房屋结构出租两户，现答复如下：一、同意武夷路临559号房退租或终止租赁协议后优先出租给你，出租期限依附557号同步到期，租赁价格为退租合同价上浮5%加557号租金为2号101室租赁价。同意你选择趸缴方式按趸缴年限、复利系数表的整付现值系数参照签约当年银行的长期贷款利率而定。二、同意你2004年6月22日与住宅办所签临牌557号现租赁合同到期后顺延10年，有效期延至2024年6月22日，租赁价上浮5%为1,890/月，你有权选择趸缴租金，按2014年长期贷款利率的复利系数表，按你要求趸缴年限乘以整付现值系数而定。三、凡你租赁我公司武夷路555弄内的房屋均有转租权和上述权利，若我司违约应视作恶意，可依法按上述“协议书”第七条款追究经济赔偿和违约金并继续履行双方所签订过的合同或协议书。函复落款处盖有原告的印章及“上海液压气动总公司住宅办公室”文印的印章。
原告对该《函复》上原告公章及两枚印章形成时间提出异议，并申请鉴定。本院依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行鉴定。鉴定单位出具鉴定意见为，《函复》上原告公章印文与原告提供的样本为同一枚印章所盖印，无法判断《函复》上打印文字及两枚印文形成时间，《函复》上的“上海液压气动总公司住宅办公室”印文与相交叉的打印字迹的形成先后为：先形成打印字迹，后盖印印文。另，因他案中原告亦提起鉴定申请并垫付了鉴定费用，在本案中未支付鉴定费。
本院认为，双方争议焦点在于：一、原告是否享有合同解除权。被告自2012年5月12日后未支付租金。从前案诉讼情况可知，双方关于框架协议存在争议，一直处于诉讼之中；前案判决生效后，双方仍对租金支付方式存有争议，故被告未能支付租金系双方纠纷所致，原告因此要求行使解除权，解除合同、搬离房屋、支付使用费的诉讼请求，缺乏事实依据，本院难以支持。双方的租赁合同继续履行。二、租金的支付方式和标准。被告主张，被告有权趸缴租金。原告认为应当以租赁合同约定的租金标准和支付方式为准。结合2004年框架协议及2005年补充协议来看，租赁双方在框架协议中约定了承租方有趸缴租金的权利，之后在补充协议中确定了趸缴的租金期限。应当认为，承租方趸缴的权利实现，仍需要双方对趸缴期限、贷款利率、整付现值系数进行协商后才能实现。即使按照《函复》的内容，也难以认定在原租赁合同期限内被告享有再次趸缴的权利。原、被告双方的租金标准和方式在租赁合同中已有约定，在双方对于趸缴期限、整付现值系数无法达成一致的情况下，仍然应当按照租赁合同的约定履行租金支付义务。被告的反诉请求，本院不予支持。三、原告要求被告支付2014年7月11日之前的租金是否超过诉讼时效。原告在前次诉讼中已经提出要求被告支付租金和使用费的诉讼请求，故诉讼时效中断。被告的该项抗辩意见本院不予采信。为减少讼累，对于原告要求被告继续履行租金支付义务的诉讼请求，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条第二款之规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)上海念麟行房地产经纪事务所应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海液压气动总公司按每月3333.33元的标准支付上海市长宁区武夷路XXX弄XXX号XXX室房屋2012年5月13日至2016年9月18日的租金；
二、驳回原告(反诉被告)上海液压气动总公司其余的本诉诉讼请求；
三、驳回被告(反诉原告)上海念麟行房地产经纪事务所的全部反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3,767元，由原告(反诉被告)上海液压气动总公司与被告(反诉原告)上海念麟行房地产经纪事务所负担各半负担。
反诉案件受理费1,435元(已减半收取)，由被告(反诉原告)上海念麟行房地产经纪事务所负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 吴寅星
审 判 员 张 沁
人民陪审员 杨耀丰
二〇一七年十一月二十一日
书 记 员 陶艾敏
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
二、《中华人民共和国合同法》
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第九十三条
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。