文书内容广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终1554号上诉人（原审被告）：潘**，男，1971年11月24日出生，汉族,住广东省佛山市顺德区，被上诉人（原审原告）：广东龙光集团物业管理有限公司顺德分公司，住所广东省佛山市顺德，统一社会信用代码**。负责人：曾秒生，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘**，该公司工作人员。委托诉讼代理人：李**，该公司工作人员。上诉人潘**因与被上诉人广东龙光集团物业管理有限公司顺德分公司（以下简称龙光物业顺德分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初15933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。潘**上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：2014年1月20日，潘**和龙光物业顺德分公司签订物业服务合同，约定其为水悦城邦花园提供物业服务。但龙光物业顺德分公司一直未按合同做好物业管理服务，潘**的车位和车库公共车道长期被人停车占用，严重影响业主出行；连接住宅和车库通道的门一直无法关闭，经多次投诉仍未被妥善处理，严重影响业主的人身、财产安全；没有车卡的汽车可以进入车库；通道外乱放垃圾。为此，潘**只有停交物业管理费等待协商解决。龙光物业顺德分公司辩称，龙光物业顺德分公司已按照合同约定向包括潘**在内的全体业主提供了物业服务，潘**二审上诉理由无事实依据。而且，潘**一审经合法传唤未到庭应诉，也未提出答辩意见，现又提起上诉明显是在拖延时间、浪费司法资源。请求维持一审判决。龙光物业顺德分公司向一审法院起诉请求：1.潘**向龙光物业顺德分公司支付自2014年12月起至2017年9月期间的物业服务费13262.72元、C412停车服务费2688.38元、水费1945.26元及逾期付款违约金（逾期付款违约金按日千分之一的标准计算，暂计至2017年8月31日止的违约金为8968.29元，违约金计至潘**还清款项为止）；2.潘**承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年1月20日，龙光物业顺德分公司与水悦城邦第一届业主委员会签订《顺德水悦城邦花园小区物业服务合同》，约定龙光物业顺德分公司为水悦城邦花园提供物业服务，期限自2014年2月1日至2017年1月31日，高层住宅的收费标准为每月2.35元/㎡，产权车位收费标准为每月1.6元/㎡，按月于每月15日前缴纳，逾期缴纳的于次月1日起按日千分之一收取滞纳金。2017年2月1日，龙光物业顺德分公司与水悦城邦第二届业主委员会签订《关于物业服务合同到期暂时延续的通知函》，载明：因2014年1月20日签订的《水悦城邦花园小区物业服务合同》已到期，双方仍有续约意愿，并已就新的物业服务合同续签细节洽谈中，为保证洽谈期间的物业管理服务工作正常运转，双方权利义务按原合同继续执行直至新合同生效时止。现新的合同仍在履行相关公告程序，尚未签署。潘**是位于佛山市顺德区业主及佛山市顺德区汽车位的产权人。该房产建筑面积为165.99㎡，车位建筑面积为49.42㎡，潘**每月应缴纳案涉房产物业服务费390.08元（165.99㎡×2.35元/㎡）、车位物业服务费79.07元（49.42㎡×1.6元/㎡）。因潘**未缴纳2014年12月至2017年9月的物业费、水费1945.26元，龙光物业顺德分公司遂诉至一审法院。另查明，龙光物业顺德分公司曾于2014年10月10日以潘**因欠缴2011年7月至2014年7月物业费为由向一审法院提起诉讼，经人民法院支持调解，就2011年7月至2014年11月物业费及其他费用，双方达成了付款协议。以上事实，还有一审法院开庭笔录在案佐证。一审法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。潘**作为涉案房产的业主，依法应当履行按时交纳物业管理服务费的义务，潘**未有依时缴付物业管理费，属违约行为。龙光物业顺德分公司主张潘**缴纳从2014年12月至2017年9月的物业管理费合共15951.1元（390.08元×34个月+79.07元×34个月）、水费1945.26元有理，一审法院予以支持。根据合同约定，潘**逾期缴纳物业管理费，龙光物业顺德分公司主张自次月1日起按日千分之一要求潘**给付违约金有理，一审法院予以支持。截至2017年11月13日，产生的违约金应为8699元（详见附表，之后的违约金以8699元为基数，按日千分之一计算至清偿之日止）。对于水费的违约金，因无合同约定，龙光物业顺德分公司主张其支付于法无据，一审法院不予支持。综上所述，对于龙光物业顺德分公司的诉讼请求，超出一审法院确认的部分，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、潘**应于判决发生法律效力之日起十日内向龙光物业顺德分公司支付2014年12月至2017年9月的物业管理费15951.1元、水费1945.26元、违约金8699元（暂计至2017年11月13日，之后的违约金以8699元为基数，按日千分之一计算至清偿之日止）；二、驳回龙光物业顺德分公司的其他诉讼请求。一审受理费为235.81元，由潘**负担。潘**在二审期间向本院提交了照片，拟证明龙光物业顺德分公司管理混乱，涉案小区车库存在车辆乱停放的情况；龙光物业顺德分公司未提交新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经审查，潘**提交的照片没有反映拍摄时间和地点，龙光物业顺德分公司亦不确认，故本院对该证据不予确认。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明：潘**一审未出庭应诉，其在二审中抗辩称不应支付物业管理费的违约金。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。龙光物业顺德分公司与水悦城邦第一届业主委员会签订的《顺德水悦城邦花园小区物业服务合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对全体业主具有约束力。该合同到期后，双方虽未续签合同，但龙光物业顺德分公司仍为潘**提供物业服务至今，双方形成事实上的物业服务合同关系，龙光物业顺德分公司要求潘**支付欠缴的物业管理费、水费有事实和法律依据。潘**辩称龙光物业顺德分公司未做好物业服务，但未提供直接有效的证据予以证明，本院不予采纳。故潘**应支付2014年12月至2017年9月的物业管理费合共15951.1元（390.08元×34个月+79.07元×34个月）、水费1945.26元。另外，因潘**逾期支付物业管理费，龙光物业顺德分公司有权要求其支付违约金。合同约定的违约金标准为日千分之一，潘**在二审中抗辩称不应支付违约金，可视为主张违约金约定过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院考虑到潘**拖欠物业管理费的期间、数额及过错程度等因素，酌定其按日万分之五的标准向龙光物业顺德分公司支付物业管理费的违约金。截至2017年11月13日产生的违约金应为4349元（详见附表，之后的违约金以4349元为基数，按日万分之五计算至清偿之日止），龙光物业顺德分公司诉请超出部分，本院不予支持。综上，潘**的上诉请求部分成立。本案因发生新的事实而改判，一审判决不属于错误裁判。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初15933号民事判决第二项；二、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初15933号民事判决第一项为：潘**应于本判决发生法律效力之日起十日内向广东龙光集团物业管理有限公司顺德分公司支付2014年12月至2017年9月的物业管理费15951.1元、水费1945.26元及相应的物业管理费违约金（暂计至2017年11月13日为4349元，之后的违约金以15951.1元为基数，按日万分之五计算至清偿之日止）；三、驳回广东龙光集团物业管理有限公司顺德分公司的其他诉讼请求。如果潘**未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给广东龙光集团物业管理有限公司顺德分公司。一审案件受理费235.81元，二审案件受理费471.62元，均由上诉人潘**负担。本判决为终审判决。审判长  吴建南审判员  徐允贤审判员  吴媛媛二〇一八年四月九日书记员  黄志敏附表：欠费时间              违约金起算日期              截至2017年11月13日的拖欠天数              违约金计付标准（日）              违约金（房产）              违约金（车位）                  2014.12              2015/1/1              1047              0.0005              204               41                   2015.1              2015/2/1              1016              0.0005              198              40                  2015.2              2015/3/1              988              0.0005              193              39                  2015.3              2015/4/1              957              0.0005              187               38                   2015.4              2015/5/1              927              0.0005              181               37                   2015.5              2015/6/1              896              0.0005              175               35                   2015.6              2015/7/1              866              0.0005              169               34                   2015.7              2015/8/1              835              0.0005              163               33                   2015.8              2015/9/1              804              0.0005              157              32                   2015.9              2015/10/1              774              0.0005              151               31                   2015.10               2015/11/1              743              0.0005              145               29                   2015.11              2015/12/1              713              0.0005              139               28                   2015.12              2016/1/1              682              0.0005              133              27                   2016.1              2016/2/1              651              0.0005              127               26                   2016.2              2016/3/1              622              0.0005              121               25                   2016.3              2016/4/1              591              0.0005              115              23                   2016.4              2016/5/1              561              0.0005              109               22                   2016.5              2016/6/1              530              0.0005              103               21                   2016.6              2016/7/1              500              0.0005              98               20                   2016.7              2016/8/1              469              0.0005              91               19                   2016.8              2016/9/1              438              0.0005              85               17                   2016.9              2016/10/1              408              0.0005              80               16                   2016.10               2016/11/1              377              0.0005              74               15                   2016.11               2016/12/1              347              0.0005              68               14                   2016.12               2017/1/1              316              0.0005              62               12                   2017.1              2017/2/1              285              0.0005              56               11                   2017.2              2017/3/1              257              0.0005              50               10                   2017.3              2017/4/1              226              0.0005              44               9                   2017.4              2017/5/1              196              0.0005              38               8                   2017.5              2017/6/1              165              0.0005              32               7                   欠费时间              违约金起算日期              截至2017年11月13日的拖欠天数              违约金计付标准（日）              违约金（房产）              违约金（车位）                  2017.6              2017/7/1              135              0.0005              26               5                   2017.7              2017/8/1              104              0.0005              20               4                  2017.8              2017/9/1              73              0.0005              14               3                   2017.9              2017/10/1              43              0.0005              8               2                   合共              3616              733                   4349