山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁06民终2676号
上诉人（原审被告）：綦振荣，女，1961年4月10日出生，汉族，住莱州市。
委托诉讼代理人：董振鹤，山东港杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：莱州市城港路街道小原高家村民委员会，住所地莱州市城港路街道小原高家村。
法定代表人：刘吉成，村委主任。
委托诉讼代理人：张秋霞，山东文景律师事务所律师。
上诉人綦振荣因与被上诉人莱州市城港路街道小原高家村民委员会（以下简称“高某1”）房屋租赁合同纠纷一案，不服莱州市人民法院（2016）鲁0683民初2437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
綦振荣上诉请求：⒈撤销一审判决，发回重审或改判驳回高某1的诉讼请求；⒉由高某1承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。⒈一审判决认定高某1提供的证据能够证明綦振荣有转租行为错误，高某1未提供充足证据证实綦振荣有转租行为。高某1只提交了有关录音，但录音是在2015年形成的，录音中亦未明确说明或确定綦振荣存在转租行为。即使綦振荣存在转租行为，也是高某1在2003年3月与綦振荣签订租赁合同时同意綦振荣转租的。⒉綦振荣提交的刘某证明，不仅证明允许綦振荣转租，而且与时任村委书记王某的证言一致，王某亦出庭证实了相关内容，即在綦振荣与高某1签订租赁合同时同意綦振荣对外转租。刘某与王某当时系村委成员，高某2已去世，他们的行为应视为高某1的行为，高某1应承担相关责任。二、一审判决缺乏事实依据。一审判决解除綦振荣与高某1的租赁合同，无充足事实依据及证据。高某1除提交录音外，还提供证人宋某出庭作证及宋某与綦振荣签订的租赁合同，但宋某与綦振荣亦签订了合伙协议，双方的合伙协议与租赁合同相矛盾，应采信时间在后的合伙协议。综上所述，一审判决对綦振荣提交的刘某证明因前后不一致不予认定，但对高家村提交的宋某前后矛盾的证词及证明予以认定，属于认定事实错误，请求二审法院依法处理。后綦振荣又补充如下上诉理由：一、一审判决程序违法。高某1未按《合同法》第九十六条规定的程序行使合同解除权，一审判决也未适用该条规定处理本案，剥夺了綦振荣的诉权，且一审判决綦振荣向高某1返还租赁物及綦振荣在租赁物上添加的不动产设施、高某1给付綦振荣在租赁物上添加的不动产设施折价款均超出了高某1的诉请范围，属于严重违反法定程序。二、一审判决认定基本事实不清。一审判决未审查高某1合同解除权发生时间这一基本法律事实，以确认高某1的合同解除权是否消灭，属于典型的认定基本事实不清。三、一审判决适用法律不当。本案应适用《合同法》第九十六条及有关解除权是否消灭的规定，以查明高某1是否依法行使了解除权及其解除权是否存在，但一审判决并未适用上述法律，判决结果必然与法相悖。
高某1辩称，⒈一审判决认定事实清楚，在一审中高某1提交了转租人宋某及高永彦的相关证据材料，足以认定綦振荣存在转租行为。⒉綦振荣在一审中提交的刘某证言前后矛盾，并且该证人已说明了给綦振荣出具证言的真实情况。⒊宋某在一审中已出庭证实，綦振荣与宋某的合伙协议是綦振荣要求宋某帮忙事后补签的，双方从未履行合伙协议，从而证实綦振荣与宋某是转租关系，而非合伙关系。关于綦振荣补充的上诉理由，法律规定守约方有解除合同的权利，但并非解除合同的必经程序，高某1在与綦振荣协商未果的情况下起诉要求解除合同符合法定程序；一审判决返还租赁物是基于双方在一审中的合意及高某1要求解除合同的必然后果，符合法律规定。
高某1向一审法院起诉请求：解除高某1与綦振荣签订的租赁合同，诉讼费由綦振荣承担。
一审法院认定事实：2003年3月10日高某1与綦振荣签订租赁协议，高某1将其所有的莱海路以北7间房屋及大院租赁给綦振荣，租期自2003年3月10日至2033年3月10日30年，年租金13000元。签订合同后，綦振荣即开始使用租赁物。綦振荣在使用租赁物期间，在租赁物中建设了相关设施。
对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：
一、关于解除合同
高某1现以綦振荣未经其同意擅自将租赁物转租给他人为由要求解除合同，高某1称2016年1月份綦振荣才承认将租赁的房屋转租，高某1已在6个月内提起了诉讼。所称的转租财产是指綦振荣租赁高某1的租赁物及綦振荣添附的财产。綦振荣不认可。
高某1提交录音材料，称在2016年1月份，綦振荣在高某1承认了转租事实。
綦振荣不认可，并提交高某1证明一份，证实綦振荣租赁相关资产后，根据双方的合同约定，可在租赁的大院内建筑，为此綦振荣建筑了房屋七间，对建筑的房屋綦振荣可以自由处理。该证明是綦振荣盖了房子后，于2005年5月16日找村委会计刘某出具的。綦振荣是外村人，怕出事，先找到村委书记王某要手续，王某称没必要，綦振荣坚持，王某和村委主任高某2、会计刘某合计后给綦振荣出具了该证明，刘某书写了全部内容并加盖了村委公章。证明上的内容不是一次形成的，其中“自建房屋允许租赁，村委不予干涉”是之后的2006年綦振荣打算出租自建房屋时，找到王某、高某2添上，王某同意后，刘某添加上的。转租经过了高某1同意，村长高某2、王某和刘某都同意，就签订了租赁合同，后綦振荣就接收了租赁物，盖了房子，有自己用的，有往外租的，往外租的就租给高永彦了。綦振荣还提交刘某出具的一份说明，该说明证明了綦振荣的上述陈述。
高某1对此不认可，称两份证据都已过举证期限，不应作为本案认定的依据，且村委的证明笔迹明显不同，不是同一时间形成，在证据的外在形态上，不符合法律规定；关于刘某的证言，证人应出庭作证，刘某不能出庭，对该证言不予质证，不认可。
高某1对其主张的綦振荣有转租行为，提交了綦振荣和宋某的租赁合同、綦振荣和高永彦的租赁协议书复印件各一份、村委主任和高永彦的通话录音资料一份，证明綦振荣将本案争议的土地和房屋转租。还提交了刘某的证明一份，证明綦振荣提交的村委证明中允许转租的那句话是2016年后添加的。并申请证人宋某出庭作证。
綦振荣认可其提交的村委证明中刘某书写的“自建房屋允许租赁，村委不予干涉”是2016年添加的。对高某1提交的租赁协议，綦振荣称确实与宋某签过该协议，与高永彦的协议是否签过记不清了，高某1应提供原件。其与宋某不是租赁关系，是合作关系，是先和宋某、王志亮签订了租赁合同，接着又和宋某签订了高某1提交的这份租赁合同，并向宋某交付了涉案租赁物。几天后，綦振荣和宋某商议要求合伙，就写了合伙协议；綦振荣出物、地方，宋某出人管理；綦振荣负责揽活，多挣多得，具体怎么分配没说。合伙期限是一年，到期后继续干到现在。綦振荣在2月份通知宋某搬走，但没搬。两人的合伙事务至今未处理。綦振荣收宋某、王志亮的房租36000元未退回。
綦振荣提交其与宋某的合伙协议一份，当时签完协议后，宋某就开始使用租赁物到现在。提交与宋某的录音，证明3月5日到期，在这之前电话通知宋某搬走。
高某1对綦振荣提交的合伙协议及录音提出异议称，合伙协议是虚假的。对录音真实性有异议，录音中说的很含糊，并未明确是哪个合同到期，内容和合伙协议也不一致。
经核实，綦振荣提交的录音中并不能证明双方是合伙或者租赁关系。
证人宋某到庭证明：綦振荣把房子租赁给我，并签有租赁协议，合伙协议是綦振荣让我帮个忙，让我签的名。实际是租赁。租赁物是按照租赁协议履行的，我每年给綦振荣交房租。我现在还在继续租赁房屋；房租第一年36000元，第二年大约三万六七，第三年房租少了，还顶了一部分电费，转账给了37000元，今年还没有交纳。第一年是我和我朋友王志亮合伙租赁的，一人一半给了綦振荣共36000元，后王志亮退出后，我又和綦振荣签的租赁合同。
高某1还提交了綦振荣和高永彦的租赁协议书复印件一份及村委主任刘吉成与高永彦的通话录音，证明綦振荣将土地直接转租给高永彦，由高永彦在土地上建了建筑物。綦振荣不认可租赁协议，并对录音有异议，称不确定是高永彦和刘吉成的声音，从录音内容看也证明不了转租，高永彦应出庭接受质证，否则不能作为证据使用；录音开始时的话语涉嫌威胁、诱导，不应作为证据使用。但綦振荣认可租赁房屋中的添附大部分是其自己添附的，还有其和高永彦合伙添附。
高某1提交了刘某的证明材料一份，綦振荣对该证明材料的真实性有异议，称笔迹与綦振荣提交的刘某证明的笔迹不一致，内容也与綦振荣提交的不一致，并提交2003年綦振荣租赁时的经办人王某的证明材料一份，证实与刘某为綦振荣提供材料的内容是一致的。高某1与綦振荣均称刘某不能出庭。
高某1对王某证明的真实性有异议，称不能确定是王某本人所写，且所证明的内容与允许转租无关，对本案没有证明力。
綦振荣申请证人王某到庭作证。
证人王某到庭作证称：2002年至2012年年底，我在职时把我村的房子租赁给綦振荣了，村里研究同意租给她，大概是2003年或2004年左右租给她的。綦振荣找到村委来租的，谈论结果是整体租给她，租了后允许她自建，自行转租，后来签的合同，合同上有没有允许转租记不清了。允许綦振荣转租是经过高某2、刘某和我三人研究的，现在高某2已经去世了。是2003年3月10日之前研究的，当时村委人员只有我们三人。
高某1对宋某的证言没有异议。对王某的证言有异议，王某称是先研究允许转租又签订的合同，但合同中根本没有允许綦振荣转租的字样，王某当庭说合同中有允许转租的字样，是她自己理解允许自建即是允许转租，与事实不符，王某的证言与合同约定不一致，对本案没有证明力。
綦振荣对宋某的证言有异议。该证人称与高某1是租赁关系，提交不出支付的款项系租金的证据，且支付款项一年多次支付与常理不符，与证人提交的租赁合同的约定不符。证人认可2014年3月5日的合伙协议是其签订的，租赁合同在前，合伙协议在后，应当以在后的合伙协议来确定证人与綦振荣的关系。同时证人作证时陈述的与綦振荣通话记录的内容与綦振荣提供的通话录音明显不一致，说明证人没有充分反映真实情况。无论是租赁还是合伙，綦振荣已经通知证人，要求其腾退，但证人至今未搬迁，录音中也可证实证人与高某1之间有交易，说明高某1与证人之间有利害关系，综上綦振荣认为该证人没有反映事实，不能作为证据使用。对王某的证言无异议，该证人证实了綦振荣在租赁涉案租赁物时，证人与高某2、刘某均表示同意綦振荣自建、转租，虽然未在书面合同中约定，但口头约定也是有效的，并已实际履行合同14年。
二、关于添附物
高某1与綦振荣均称，綦振荣在租赁物中有添附物：修理车间、西平房、红瓦房子（南）、水泥地面、红瓦房子（北）、玻璃钢瓦棚子、彩钢瓦车间、东厢房等。
双方对添附物的价值产生争议，一审法院委托烟台宏正资产评估事务所有限公司对綦振荣的添附物价值评估为414300元，高某1为此支付鉴定费8000元。
双方未再提供其他相关证据。
一审法院认为，高某1与綦振荣于2003年签订的租赁合同，系双方的真实意思表示，该合同对双方具有法律效力，但双方约定租赁期限30年，超过了法律规定，其超过部分无效。现高某1主张綦振荣违约，要求解除与綦振荣的合同，提供了相关证据，綦振荣不认可。高某1提供证据证明綦振荣的转租行为，綦振荣不认可，并提供证据证明高某1同意，但该证明中的内容不是一并形成，无法确认允许转租内容的真实性，且高某1提供的证据能够认定綦振荣的转租行为，因此，高某1要求解除双方的租赁合同，符合法律规定，予以支持。租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物，出租人应对綦振荣在租赁物上添加的相关设施予以补偿。本案中，已对綦振荣在租赁物上的添附物做出价值确定。因此，綦振荣在租赁物上的添加物应归高某1所有并连同租赁物一并返还高某1，高某1应补偿给付綦振荣添加物的价格。一审法院于2017年5月4日判决：一、解除高某1与綦振荣于2003年3月10日签订的租赁协议。二、綦振荣返还高某1租赁物及綦振荣在租赁物上添加的不动产设施[修理车间、西平房、红瓦房子（南）、水泥地面、红瓦房子（北）、玻璃钢瓦棚子、彩钢瓦车间、东厢房等]。三、高某1给付綦振荣在租赁物上添加的不动产设施折价款414300元。以上一至三项，均限判决生效后10日内理清。一审案件受理费4615元，由綦振荣负担，限判决生效后7日内交纳一审法院。鉴定费8000元，由高某1、綦振荣各承担4000元，此款高某1已交纳，由綦振荣将应承担的4000元直接给付高某1，限判决生效后10日内理清。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
綦振荣向高某1承租的涉案房屋及大院位于莱州市城港路街道小原高家村。
二审中，綦振荣提交刘某于2017年5月18日出具的书面证言1份，载明“2003年初綦振荣租赁本村村南莱海路以北的7间房屋及后大院，当时的村委不准备对外零租，只能7间房屋一起租，当时綦振荣要求村委允许她用不了的房屋可以对外租赁，当时的村委同意她对用不了的房屋对外出租，当时村两委成员三人都在场”，证明订立合同时高某1允许綦振荣将租赁物转租。经质证，高某1对该证据提出异议称：⒈对证据的真实性有异议，不能确定是否是刘某本人所写，且与一审中刘某的证明不一致，亦不属二审程序中的新证据；⒉证据所述情况与事实不符，高某1在出租涉案房屋时未同意綦振荣可以转租，该证人作为当时的村委成员，在没有会议记录及合同约定的情况下个人作出的表示没有法律效力；⒊该证人反复多次出具不同证言，严重扰乱了法庭秩序，应追究当事人及证人故意作伪证的法律责任。
高某1主张，高某1的村民在2015年下半年找村委领导反映綦振荣将租赁房屋转租牟利，当年年底高某1找到綦振荣要求说明转租问题，但綦振荣不承认，2016年年初高某1再次找到綦振荣，綦振荣部分承认了转租行为，因双方就是否解除合同和增加租赁费多次协商不成，高某1提起诉讼；2006年3月8日綦振荣将租赁房屋以北的土地约1.5亩转租给高永彦进行建设，2014年2月25日綦振荣又将租赁的七间房屋及屋后的部分设施转租给宋某；綦振荣已将全部租赁房屋及土地转租，现均由次承租人占有使用。
綦振荣认可高某1主张的綦振荣向高永彦及宋某转租涉案房屋及土地的事实。
一审庭审中，高某1称2016年3月份，高某1与綦振荣曾对如何增加租赁费进行协商，綦振荣提出按30000元/年交纳租赁费，高某1提出按50000元/年交纳租赁费，双方协商不成，高某1因此选择要求解除合同。
对一审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为，高某1与綦振荣于2003年3月10日签订的租赁合同系双方的真实意思表示，但该合同所约定的租赁期限超过法定最高20年的限制，其超过部分无效，租赁期限在20年以内的部分有效，双方当事人均应按合同有效部分的约定全面履行自己的义务。本案争执的焦点问题是高某1是否允许綦振荣将承租的涉案房屋及大院转租，高某1能否以綦振荣转租为由解除合同。本案双方所签租赁合同中对转租问题虽未作出约定，但綦振荣提供订立合同时高某1的时任支部书记出庭作证，证实綦振荣是在高某1允许转租的情况下与高某1订立了租赁合同；綦振荣在2006年3月8日即进行了转租，而租赁物位于莱州市城港路街道小原高家村，从常理分析，高某1对綦振荣的转租行为早应知晓，且高某1亦自认其村民在2015年下半年即向其反映綦振荣转租的问题，但直至2016年5月17日高某1才起诉主张权利；另根据高某1在一审中的陈述，高某1是在与綦振荣协商提高租赁费未达成一致意见的情况下才选择解除合同的。上列事实及证据相互印证，足以证明高某1允许綦振荣将涉案租赁物转租。因此，对綦振荣关于高某1允许转租的主张本院予以采纳，高某1以綦振荣转租为由请求解除合同不成立，本院不予支持。
综上所述，綦振荣的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十四条第一款、第二百二十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销莱州市人民法院（2016）鲁0683民初2437号民事判决；
二、驳回莱州市城港路街道小原高家村民委员会的诉讼请求。
鉴定费8000元，一审案件受理费4615元，二审案件受理费4615元，均由莱州市城港路街道小原高家村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 王守远
审判员 王云龙
审判员 衣振国
二〇一七年九月六日
书记员 孙玉婷