广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终19567号
上诉人（原审原告）：深圳市标鹏汽车有限公司
法定代表人：赵可，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：梁涛，广东广和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵山杉，广东广和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市宝骏汽车销售服务有限公司
法定代表人：李旺兴，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：关嘉文，环球经纬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵崇鹤，广东环球经纬律师事务所实习律师。
原审第三人：深圳市梅林物业管理服务有限公司
法定代表人：梁华北，系该公司总经理。
上诉人深圳市标鹏汽车有限公司（以下简称标鹏公司）因与被上诉人深圳市宝骏汽车销售服务有限公司（以下简称宝骏公司）及原审第三人深圳市梅林物业管理服务有限公司（以下简称梅林物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初224号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
标鹏公司的上诉请求：1、撤销一审判决；2、撤销《终止物业租赁合同协议书》第一条、第二条、第三条第2款和第六条以及《场地移交确认函》第二条的合同约定；3、判令宝骏公司向标鹏公司赔偿装修费用损失金额的50%,约885630元（暂定，最终数额以二审法院委托有资质的评估机构评估结果为准），并退还租赁押金42万元，以上二项合计1305630元；4、由宝骏公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。上诉理由：一、涉案车库的所有权人是梅林物业公司，梅林物业公司将其租给宝骏公司，宝骏公司在未办理正常的改变用途的消防验收下将其作为4S店使用。后来，见到标鹏公司想将车库租用于上海通用品牌车辆的4S店使用，便表示可以作为4S店使用，并希望能够转租给标鹏公司。双方在最早签订的《物业租赁合同》中明确约定了标鹏公司是用于汽车销售、维修、保养用途的。宝骏公司在签约时就知晓标鹏公司将用于上述用途而非原消防验收核准的停车场用途。标鹏公司以为能够通过消防验收，遂轻信了口头承诺，并未到辖区消防部门认真求证，确有疏忽。在未充分了解是否可以合法变更用途的情形下就开始进场装修，先后历时两个多月，待装修完成，标鹏公司申请消防验收时却被消防部门告知，不得改变用途，且未经消防部门批准，不得擅自开业。若终止合同，则装修已经投入170余万，无法收回。标鹏公司同宝骏公司双方均有过错，应当以相对公平的角度来看待双方的过错大小和因果关系，并在这个基础上划分双方的责任，以及应当各自负担的损失额。二、一审判决似乎将宝骏公司向标鹏公司退还进场费视为让步，缺乏公平的视角，亦无事实和法律依据。标鹏公司与宝骏公司签订的《物业租赁合同》中约定，标鹏公司要向宝骏公司缴纳进场费80万元，合同期满后，宝骏公司不退还进场费。一审法院认为标鹏公司拿了进场费就不能再主张押金和装修损失，有违公平原则。三、宝骏公司在租赁合同条款部分无效，标鹏公司无法实现合同根本目的的情况下退还标鹏公司的租赁押金，显失公平，应当撤销。四、标鹏公司对消防部门拒绝收文、拒绝改变车库用途的这一否定性的事实是无法举证的，此时，举证责任应当转移至宝骏公司，由宝骏公司就标鹏公司“不想租了，主动单方毁约”这一主张承担举证责任，一审判决举证责任分配不当，且不符合常理。五、宝骏公司对涉案车库无法改变用途这一事实是知情的，并有足够的理由相信其在签约时有夸大、虚假承诺的情况，导致标鹏公司陷入其中。宝骏公司对此过错明显，应当承担责任。
宝骏公司辩称：一审法院已经查明案件事实，且适用法律正确，标鹏汽车与宝骏公司之间的物业租赁纠纷应当以双方于2016年4月30日签订的《终止物业租赁合同》的权利义务为准，请求二审法院依法驳回标鹏汽车的全部上诉请求。
梅林物业公司未到庭，未发表意见。
标鹏公司向一审法院起诉请求：1、撤销《终止物业租赁合同协议书》第一条、第二条、第三条第2款和第六条以及《场地移交确认函》第二条的合同约定；2、宝骏公司向标鹏公司赔偿装修费用等损失1771261.9元（暂定，最终数额以人民法院委托有资质的评估机构评估结果为准），退还租赁押金42万元，以上二项合计2191261.9元；3、宝骏公司承担本案全部的诉讼费用。
一审法院经审理查明：2016年1月5日，标鹏公司与宝骏公司签订《确认租赁意向协议书》约定标鹏公司在与宝骏公司签订协议书之日起，向宝骏公司交付租赁保证金42万元及进场费80万元，双方确认宝骏公司无需向标鹏公司退还上述进场费。2016年1月8日，标鹏公司（承租方、乙方）与宝骏公司（出租方、甲方）签订《物业租赁合同》，合同约定宝骏公司向梅林物业公司承租了位于深圳市××区××田北的众鼎停车库，标鹏公司与梅林物业公司并于2011年1月28日签订了相应的租赁合同，现承租方标鹏公司已知悉上述租赁合同并同意根据上述租赁合同之承租条件，向宝骏公司承租上述租赁物业。甲方出租给乙方的物业座落于深圳市××区××田北的众鼎停车库整栋（包括但不限于地块红线内的周边场地、现有的配套设施和向上发展空间）。该物业建筑面积为6935.15平方米，房产证号为深房地字第××号；租赁期间，租赁物业供乙方用于车库功能，甲方承租的物业有房产证和消防合格证等一切有关建筑物正常使用的手续。如乙方作为汽车销售及售后维修、保养服务的功能使用，甲方不干涉；租赁期为10年，时间从2016年2月1日至2026年5月31日；其中2016年1月8日至2016年1月31日为乙方的免租期；即自2016年2月1日起开始计算租金；租赁标准首月租金为283056元；之后每年在原租金基础上递增8%（于每年6月1日起进行递增，月租金首次递增时间为2016年6月日，递增后每月租金为305700元，一次类推计算至承租期结束；物业押金为42万元，租赁期满，乙方已付清租金和各项费用后，甲方需在3日内，将押金一次性无息退回给乙方；乙方应于每月15日前向甲方支付下一个月的租金。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，计收万分之五的滞纳金；甲方于2016年1月15日前将物业及地块按现状交给乙方；双方确认承租方于2016年1月5日已向出租方交付租赁保证金42万元及进场费80万元，出租方无需向承租方退还上述进场费80万元。同日，标鹏公司与宝骏公司签订《场地移交确认函》，确认当日宝骏公司已将涉案场地按照现状移交给标鹏公司，标鹏公司同意按现状接收。之后，标鹏公司进场开始装修，将宝骏公司原作为宝马4S店的铺位改装成标鹏公司经营的4S店。并向宝骏公司指定的收款账户支付了2月-4月的租金。此后，标鹏公司称因为涉案物业的房产证注明的用途为车库，标鹏公司前往消防部门申报消防验收时，消防部门拒收申报材料，导致标鹏公司无法通过消防验收。标鹏公司并提交1005年10月8日深圳市公安局消防局向梅林物业公司出具的《关于今天众鼎停车库工程竣工消防验收的意见》，意见称对于车库消防工程经审核、检测，验收合格，在消防安全方面具备使用条件。已经验收的工程如需改建、用途变更等，应向公安消防机构申报审批。
标鹏公司称为了减少损失，在迫于无奈的情况下于2016年4月19日，标鹏公司在《场地移交确认函》下盖章，确认标鹏公司于2016年4月18日向宝骏公司移交涉案物业。宝骏公司未在该确认函下方签字。
2016年4月30日标鹏公司（乙方）与宝骏公司（甲方）签订了《终止物业租赁合同协议书》，协议书约定甲方在履行物业租赁合同过程中无任何违约责任，乙方不得已任何理由向甲方主张任何权利或者要求甲方支付任何费用；乙方应于2016年4月30日前将承租物业完好无缺退还给甲方；甲方无需向乙方退还已缴纳的租赁押金42万元，乙方签订协议书后，不得再以任何理由要求甲方退还上述租赁押金；双方签订的物业租赁合同于2016年4月30日自动解除并终止履行。甲方同意于双方签订协议并办理租赁物业转移手续且双方均无异议之日起10个工作日内将乙方缴纳的进场费80万元一次性退还给乙方；自双方签订本协议之日起，双方就出租承租租赁物业一事再无争议。双方按上述约定履行相应责任与义务后，双方均不得以任何理由向对方追讨赔偿或主张支付其他任何费用。签订上述解除协议后，宝骏公司分别于2016年6月17日和7月4日在扣除标鹏公司应付的水电费后，将进场费余额退还给标鹏公司指定收款账户。
对于标鹏公司的上述主张宝骏公司回应称：1、宝骏公司原承租涉案物业经营4S店多年，在签订合同之时确实知道标鹏公司承租涉案物业也是需要经营4S店，但是合同仅约定宝骏公司对此不干涉，并不代表宝骏公司保证标鹏公司一定能作为4S店使用并经营。2、标鹏公司并未提交任何证据证明其申报消防并未取得成功，据宝骏公司了解是标鹏公司不想经营了，所以找了个理由说消防不能通过。3、宝骏公司并未逼迫标鹏公司签订终止租赁合同协议，对于协议的内容是双方经过协商确定的。且标鹏公司如认为是宝骏公司违约导致合同无法履行，完全可以向法院起诉主张损失，不一定非要跟宝骏公司签订协议。4、根据租赁合同约定，宝骏公司在收取标鹏公司缴纳的进场费80万元后，不需要退还。而终止租赁合同协议约定宝骏公司向标鹏公司退还80万元进场费。且标鹏公司清楚宝骏公司将物业转租给标鹏公司并未收取中间差额，双方签订租赁合同中租金的标准支付时间与宝骏公司跟梅林物业公司签订的租赁合同一致。宝骏公司还给予标鹏公司一定的免租期，而这段时间宝骏公司一直向梅林物业公司支付租金。标鹏公司向宝骏公司返还物业后，宝骏公司还继续支付了一个月租金才与梅林物业公司协商退租事宜。宝骏公司也存在一定的损失。
一审法院认为：标鹏公司与宝骏公司签订的《物业租赁合同》、《终止物业租赁合同协议书》系当事人真实意思表示，双方成立房屋租赁法律关系。标鹏公司在与宝骏公司签订终止租赁合同协议后，在协议已履行完毕的情况下，再以该协议显示公平为由要求撤销该协议及移交场地确认书的部分条款，并要求宝骏公司返还标鹏公司租赁保证金、赔偿标鹏公司损失，没有合同依据，一审法院不予支持。对于标鹏公司的起诉主张，一审法院分述如下：首先，标鹏公司认为是受胁迫签订了终止租赁合同协议，显示公平，但标鹏公司并未提交证据证明宝骏公司采取胁迫的方式逼迫标鹏公司签订该协议，以及采取何种方式胁迫标鹏公司签订该协议。且根据合同约定入场费系标鹏公司缴纳后，宝骏公司无需返还的费用。而在终止租赁合同协议中，明确约定经双方友好协商，宝骏公司同意向标鹏公司返还该部分费用。常理上来说，如果是宝骏公司胁迫标鹏公司，不给予标鹏公司协商的权利。不可能主动要求退还根据合同约定无需退还的进场费。在宝骏公司履行了返还进场费，标鹏公司向宝骏公司返还承租物业的合同义务后，标鹏公司再向一审法院提起诉讼，要求宝骏公司返还租赁保证金及赔偿损失，有违诚实信用原则。其次，根据合同约定，宝骏公司虽然清楚标鹏公司承租涉案物业了能会作为4S店使用，但合同约定是宝骏公司不干涉，并不代表宝骏公司承诺一定可以作为4S店使用，并且标鹏公司并未提交任何证据证明标鹏公司向消防部门申报消防验收，遭到拒绝。标鹏公司称消防部门拒收任何材料，但该陈述没有事实依据，也无证据支持。再次，退一步说，即便确如标鹏公司所述的，宝骏公司口头承诺了可以作为4S店使用，此后因为无法通过消防验收，事实上无法作为4S店使用，宝骏公司存在违反合同约定的情形。但标鹏公司与宝骏公司事后签订的终止租赁合同协议书中，标鹏公司也明确放弃了追究宝骏公司违约责任的权利。最后，标鹏公司主张终止协议书和场地移交确认函有违公平原则，但宝骏公司向标鹏公司移交的场地是宝骏公司进行过装修并作为宝骏公司经营的宝马4S店使用的场地，宝骏公司给予了标鹏公司一定的免租装修期，标鹏公司向宝骏公司返还场地后，宝骏公司再次转租、自己使用或者向梅林物业公司退租，无论何种情形必然要造成一定的损失。双方协商确定宝骏公司退还进场费，不退还租赁保证金，并未违反公平原则。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：驳回标鹏公司的诉讼请求。案件受理费24330元（已由标鹏公司预交），由标鹏公司负担。
本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。在涉案合同无法继续履行的情况下，双方于2016年4月31日签订《终止物业租赁合同协议书》，就解除合同及解除的条件作了约定。在该协议书签订后，宝骏公司也按照约定退还了进场费。标鹏公司起诉主张《终止物业租赁合同协议书》显失公平，但其在本案中并未提交充分证据证明该协议书显失公平。本院同意一审法院的分析，该协议书系双方就合同解除达成的合意，系双方的真实意思表示，内容并不存在显失公平的情形，对双方均有法律约束力。标鹏公司要求撤销该协议书，并要求宝骏公司退还押金、赔偿装修损失，缺乏事实和法律依据。一审法院判决驳回标鹏公司的上述请求，理据充分，处理正确。
综上所述，标鹏公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24330元，由上诉人深圳市标鹏汽车有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 路 德 虎
代理审判员 周 敏
二〇一七年十二月五日
书 记 员 陈晓莹（兼）