上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终5236号
上诉人(原审原告)郑丁强，男，1949年2月21日出生，汉族，住所地上海市长宁区。委托代理人赵向东，上海忠恳律师事务所律师。被上诉人(原审被告)张韵，女，1972年10月3日出生，汉族，住所地上海市虹口区。委托代理人陈巍，上海九安律师事务所律师。原审第三人上海日润能源科技有限公司，住所地上海市。法定代表人张家龙，总经理。委托代理人陈巍，上海九安律师事务所律师。上诉人郑丁强因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2015)青民三(民)初字第4234号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，上海市青浦区徐泾镇上海豪都国际花园XXX号6B房屋(以下简称“系争房屋”)建筑面积93.19平方米，类型为公寓，目前登记在张韵名下。2011年，上海泰勒化工有限公司企业名称变更为上海嘉隆酒业有限公司。同年，法定代表人由张家龙变更为张韵。2014年，上海嘉隆酒业有限公司企业名称变更为上海日润能源科技有限公司(以下简称“日润公司”)。2015年7月，日润公司的法定代表人由张韵变更为张家龙。2008年6月10日，上海泰勒化工有限公司(甲方)与郑丁强(乙方)签订《合作协议》，约定双方合作经销燃油料。甲方责任：1、提供相关贸易所需资质；2、筹集相关贸易所需保证金人民币(以下币种均为人民币)150万元；3、负责财务工作。乙方负责：1、落实以甲方名义与哈尔滨市丰岩新型燃料有限公司签订长期供销合同，落实资源、落实用户；2、负责贸易过程中有关采购价格，运输成本，销售价格的谈判，告之甲方同意，并以上述诸项参数核定相关利润；3、筹集相关贸易所需保证金150万元；4、负责请哈尔滨市丰岩新型燃料有限公司开具甲、乙双方履约保证金300万元收据给甲方；5、由于该项目合作是乙方为主经营，乙方愿拿出乙方所持有的2套房产作为甲方150万元资金安全的担保(房产1：青浦徐泾镇上海豪都国际花园XXX号6B室，房产证号沪房地青字(2004)第0104**号；房产2：雪松路XXX弄XXX号XXX室，租用公房凭证号桃浦字01-1901号)(待经营正常运作后再议)。利润分配：扣除成本费用(差旅费、乙方工资1万元、会计出纳工资3,000元、税收)为利润依据，甲、乙双方各得50%。合同另约定了其他权利义务。2008年6月11日，郑丁强出具收条，表示收到上海泰勒化工有限公司150万元。后双方合作经销燃油料的业务未顺利开展。2008年底，郑丁强支付张韵30万元。2009年9月22日，郑丁强与张韵签订《协议书》，约定郑丁强将名下的两处住宅转让给张韵，两处住宅的具体地址为：1、青浦区徐泾镇上海豪都国际花园XXX号6B室(沪房地青字(2004)第010402号)，2、普陀区桃浦镇雪松路XXX弄XXX号XXX室(租用公房凭证编号：桃浦字01-1901号)；两处房屋转让总价110万元整，张韵同意按此价接受；在房屋转让过程中的有关税费，双方按国家有关规定各自承担属于自己的部分；郑丁强提出在本协议生效后六个月期限内，在其条件许可的情况下可同价赎回(赎回期限自2009年9月22日起至2010年3月22日止)，并承担本次转让和下一次赎回过程中乙方所支付的所有税费，张韵表示同意；郑丁强提出在本协议生效后六个月内，可继续收取上述两处房屋的租金(收租期限自2009年9月22日起至2010年3月22日止)，张韵表示同意；本协议双方签字后生效。张韵父亲张家龙代张韵在该协议书上签字，张韵表示对协议书约定的内容予以确认。普陀区桃浦镇雪松路XXX弄XXX号XXX室房屋的租用公房凭证原件现在张韵处。2009年10月15日，郑丁强、张韵签订《上海市房地产买卖合同》，约定郑丁强将系争房屋出售给张韵，转让价款56万元，在2009年10月15日之前办理过户手续。该合同对付款时间、房屋交付均未进行约定。2009年10月29日系争房屋由郑丁强转移登记至张韵名下，张韵支付了交易过程中的契税。张韵未另行支付过房款，郑丁强至今未将房屋交付张韵。2012年8月至2014年5月，郑丁强按照每月1,500元标准向张韵支付了部分租金。2014年11月5日，郑丁强向张韵账户支付20万元。2015年10月，郑丁强向原审法院提起诉讼，主张：张韵与日润公司利用日润公司与郑丁强所签的《合作协议》中郑丁强为日润公司投资担保条款，迫使郑丁强以低价出售系争房屋给张韵，张韵一直未支付购房款，因此郑丁强一直未将房屋交付。2012年至2014年间，张韵无理索要系争房屋租金，共向郑丁强索要了3.3万元，之后张韵提出以20万元价格解除《上海市房地产买卖合同》，2014年11月5日，张韵收取郑丁强20万元后，又拒绝解除合同。日润公司作为企业法人，将对郑丁强的不合法的担保债权变更为张韵对郑丁强房屋的所有权，故日润公司对张韵的义务承担连带责任。故请求法院判令：1、张韵按照市值支付郑丁强上海市青浦区徐泾镇上海豪都国际花园XXX号6B房屋的购房款(包括合同约定的房款及合同签订后至张韵实际付款之间的房价涨价损失)；2、张韵返还无理收取郑丁强的款项23.3万元；3、日润公司对张韵上述义务承担连带责任。原审审理中，郑丁强撤回第三项诉讼请求。原审法院另查明，2015年5月31日，日润公司出具《情况说明》，表示因郑丁强原因致使经销燃料油业务始终未能开展，经日润公司向郑丁强追讨，郑丁强在2008年12月20日向日润公司归还了30万元，并同意将作为担保的系争房屋过户给日润公司法定代表人张家龙之女张韵。2009年10月15日，郑丁强将系争房屋以56万元的价格转让给张韵，并办理了过户手续。日润公司确认郑丁强以向张韵转让系争房屋所有权的形式，向日润公司归还经销保证金56万元。鉴于张韵担任日润公司法定代表人，有关日润公司与郑丁强之间的事宜，张韵有权代表日润公司全权处理。原审法院又查明，2015年6月16日，张韵起诉郑丁强，要求郑丁强将系争房屋交付张韵，原审法院以(2015)青民三(民)初字第2395号案件予以受理，该案因郑丁强提起本案诉讼而中止审理。在上述案件的起诉状中，张韵表述，郑丁强自2013年4月份开始向张韵转交每月1,500元的租金，但也仅仅转交至2014年5月份，郑丁强又以房屋漏水和没有租客为由停止转交租金。原审审理中，郑丁强申请对系争房屋的市场价值进行评估，评估时间点为2016年3月17日。原审庭审中，郑丁强认为：1、张韵至今未支付任何房款。本案系房屋买卖合同纠纷，日润公司与郑丁强是否存在债权债务纠纷不在本案审理范围，日润公司可以另案主张。根据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第四条的规定，联营合同的保底条款无效，故郑丁强与日润公司签订的合作协议中的担保条款无效。房屋买卖协议和房屋买卖合同中均未约定房款以债权进行抵消。郑丁强曾至法院起诉向张韵索回在2008年归还的30万元，但因过诉讼时效未被受理。2、张韵至今尚未支付任何房款，郑丁强有权对系争房屋继续占有使用和收益。由于郑丁强不知晓法律规定，故将收取的租金3.3万元交付张韵。因张韵提出以20万元解除合同，故郑丁强支付了张韵20万元，但之后张韵反悔，故郑丁强要求张韵退还上述两部分钱款。3、从2009年到目前系争房屋涨价1倍多，根据相关法律规定，郑丁强有权主张房屋涨价损失。张韵则认为：1、张韵已经付清了所有房款，房款是以日润公司对郑丁强的债权进行抵消。郑丁强与日润公司之间存在150万元债权债务关系，合作协议明确约定了郑丁强以其两套房屋作为张韵150万元资金的担保，因郑丁强原因致使经销燃料油业务始终未能开展，日润公司向张韵追讨，郑丁强同意将两套房屋过户给张韵，并且签订了协议书。系争房屋已于2009年过户至张韵名下，另一套房屋因系使用权房至今未能过户。2、郑丁强一直未交付房屋，经张韵多次催讨，郑丁强向张韵陆续支付租金，郑丁强2012年8月至2014年5月期间共支付张韵租金2.85万元，并非郑丁强所述的3.3万元。2014年11月5日，郑丁强又归还了日润公司20万元，该笔钱款并非解除合同的钱款。3、张韵已经付清了全部房款，房屋权利已经转移登记张韵名下，没有评估的必要。原审法院审理后认为：1、郑丁强与日润公司签订的合作协议明确约定了郑丁强以包括系争房屋在内的两套房屋作为日润公司150万元资金安全的担保，该协议系双方当事人真实意思的表示，且协议中并未约定在亏损时日润公司收取固定利润，故郑丁强承担的是担保责任，有别于联营合同中的保底条款，故对郑丁强主张该担保条款无效的意见法院不予采纳。2、郑丁强主张双方之间的债权债务关系与房屋买卖关系相互独立，若如郑丁强所述，双方在签订买卖合同时应当对房款如何支付进行明确约定，然郑丁强与张韵签订的协议书及上海市房地产买卖合同对房款支付无任何约定，有违常理。双方在签订上海市房地产买卖合同当日即申请办理过户手续，张韵已于2009年10月29日登记为产权人，郑丁强主张张韵分文未付，却未提供向张韵催款的证据，有违常理。而根据张韵的陈述，张韵是以对郑丁强的债权抵扣房款，张韵的此抗辩意见恰解释了上述的不合理性。3、郑丁强主张向张韵支付了3.3万元租金，对此张韵不予认可，仅认可郑丁强支付了2.85万元租金，郑丁强未就差额部分提供证据予以证明，从郑丁强提供的付款凭证看，郑丁强也并非每月连续支付租金，故法院对郑丁强已支付差额部分租金的主张难以采信。4、郑丁强主张2014年11月5日支付张韵的20万元系双方达成解除买卖合同的一致意见，对此张韵予以否认，郑丁强也未提供证据予以证明，故法院对郑丁强的该项主张不予采纳。综上所述，法院认为张韵已经付清了系争房屋的购房款，故对郑丁强要求以现值支付房屋对价的请求不予支持。郑丁强要求张韵退还租金和解除合同的钱款的请求于法无据，法院不予支持。据此，原审法院判决驳回郑丁强的全部诉讼请求。原审判决后，上诉人郑丁强不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实及适用法律均有误，判决有失公正。郑丁强与日润公司签订的《合作协议》中关于房产担保的约定本质上属于保底条款，根据相关司法解释的规定，应当被确认无效。该项合作业务失败后，郑丁强已经向日润公司返还了90万元，故不存在郑丁强以两套房产冲抵150万元债务的事实。根据相关法律规定，日润公司对系争房屋的抵押权不成立，日润公司出具的情况说明是在2015年张韵起诉后才专门制作的，是日润公司的单方描述，不具备真实性，故张韵对系争房屋的债权也不成立。同时，郑丁强与张韵签订的《协议书》和《上海市房地产买卖合同》没有涉及到日润公司，也没有郑丁强同意张韵以日润公司的债权抵扣房款的意思表示，故原审法院认定张韵是以郑丁强欠日润公司的债务抵扣了房款缺乏依据。房屋买卖合同之所以没有列明付款时间的问题，是因为双方当时口头约定房款在交付房屋时再支付，因此系争房屋至今仍由郑丁强占有、使用。在合同没有明确约定付款时间的情况下，根据法律规定，应以标的物的交付时间作为付款时间，故原审法院作出的推定是错误的。郑丁强向张韵支付的租金是系争房屋在交付前产生的租金，依法应归郑丁强所有，张韵收取郑丁强支付的20万元也没有合法依据，原审法院判决张韵无需向郑丁强返还该两笔款项缺乏依据。综上，郑丁强请求本院依法撤销原审判决，改判如下：1、张韵按照市值支付郑丁强上海市青浦区徐泾镇上海豪都国际花园XXX号6B房屋的购房款(包括合同约定的房款及合同签订后至张韵实际付款之间的房价涨价损失)；2、张韵向郑丁强返还违法收取的房屋租金2.85万元及无理收取的20万元。被上诉人张韵答辩称：不同意郑丁强的上诉请求。郑丁强与张韵之间是房屋买卖合同关系，张韵是以债权抵消的形式来支付系争房屋的购房款。《合作协议》、《协议书》及《上海市房地产买卖合同》形成了一个完整的证据链，可以看出双方对于系争房屋的处置是连贯的，张韵事实上已经支付了房款并取得了系争房屋的产权。综上，张韵认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求本院依法驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于张韵是否为购买系争房屋支付了对价。根据查明的事实，双方在《协议书》及《上海市房地产买卖合同》中均未对房款的支付时间、方式作出明确约定，张韵在签订《上海市房地产买卖合同》的当天就变更成为了系争房屋的权利人，显然异于常规的二手房交易。如按郑丁强所述双方约定在交付房屋时再支付房款，则在房屋过户完成后几年内郑丁强都未向张韵催讨房款，有违常理；郑丁强主张双方约定系争房屋在交付前由其占用、使用，但其又于2013至2014年间陆续向张韵支付租金，显然存在矛盾。对此，郑丁强均未给出合理解释。综合张韵提供的证据，张韵关于以对郑丁强的债权抵扣了房款的主张具有高度可能性，故原审法院认定张韵已付清了购房款，合理有据，本院予以认同。至于郑丁强要求张韵返还2.85万元租金及20万元款项的主张，原审法院已作充分论述，本院予以认同，不再赘述。综上，郑丁强的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，所作判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币24,664元，由上诉人郑丁强负担。本判决为终审判决。
审 判 长 彭 辰
审 判 员 姚 跃
代理审判员 陈家旭
二〇一六年七月二十一日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……