浙江省嵊州市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0683民初5970号原告：竹招汀，男，1955年2月17日出生，汉族，住嵊州市。委托诉讼代理人：吕方达，浙江齐蓝诚律师事务所律师。被告：秦永，男，1966年8月8日出生，汉族，住嵊州市。委托诉讼代理人：魏建平，女，1968年2月12日出生，汉族，住嵊州市，系秦永妻子。委托诉讼代理人：王柏章，嵊州市黄泽法律服务所法律工作者。原告竹招汀与被告秦永房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告竹招汀及其委托诉讼代理人吕方达、被告秦永的委托代理人魏建平和王柏章均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告竹招汀向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于1999年10月16日签订的《买卖房屋协议》无效；2.依法判决被告秦永返还原告竹招汀房屋转让款46000元，并赔偿经济损失10万元（赔偿金额具体以评估鉴定结论为准）；3.本案诉讼费用由被告承担。原告竹招汀主张的事实和理由：原告于1999年10月16日向被告购买了位于嵊州市东郭村二层楼房两间连同南面道地。双方签订了《买卖房屋协议》，协议约定建筑面积为79平方米；东至己墙外侧为界邻弄，南至墙外侧为界邻道地，西至秦伟房以墙中为界，北至己墙外侧为界邻圳；转让价格为46000元，房屋于1999年10月16日交付给原告，集体土地建设用地使用证同日交付。原告已按照合同约定将房屋转让款46000元支付给被告，该房屋一直由原告使用至今，原告对方房屋进行了添附（包括装潢、局部进行了建造等）；嵊州市地名办公室于2006年5月1日将该房屋门牌号××的门牌证发给原告。后被告因“一户一宅”政策，未经原告同意擅自作出将涉案房屋拆除并保留其现有住宅的意见。案涉房屋已被强制拆除部分，致使原告对该房屋的使用权等权益受损。原告认为，原告非东郭村村民，与被告非同一集体经济组织成员，原、被告之间关于集体土地上的房屋买卖行为无效。根据合同法的相关规定，被告应返还原告购房款46000元；被告未经原告同意擅自将涉案房屋拆除，损害了原告的合法权益，应对原告的损失予以赔偿（包括房屋添附价值以及增值部分损失）。为此，原告诉至法院，请求判如所请。被告秦永答辩称：认可《买卖房屋协议》无效，同意返还购房款46000元，但是不同意赔偿其他损失，并认为：1.其中40.03平方米的房屋和水泥地硬化部分是原告违章建造的，因违章被拆；2.房屋出卖前已有部分装修，不是所有的装修都是原告后来做的。本院经审理认定事实如下：被告对原告主张的协议签订、款项和房屋交付等事实未提出异议，本院对上述事实予以确认，并将相关证据佐证在卷。双方有争议的是损失项目及拆除原因等事实。对此，原告申请对房屋添附价值及增值部分损失予以评估。本院依法委托浙江经纬房地产评估有限公司绍兴分公司进行评估。该公司出具浙经纬（2017）房司字第62号评估报告，对各项损失进行了列明。被告质证认为该报告与其无关，并认为评估报告中原告自行建造的卫生间和厨房间及硬化的道地是违章建筑，不能赔偿的。被告申请早年装潢木工许义会出庭作证，证人陈述案涉房屋早先装潢木工是证人做的，时间大概是91年左右，主要做了墙、家具、吊顶。原告质证认为，有些装修是原先就有的，有些装修是原告后来加的。评估报告和证人证言，可以证实案涉房屋的添附情况，对该两份证据本院予以采信。再结合双方陈述，本院确认，对于评估报告添附部分中，两间房屋吊顶中有一间是原先做好的，其余部分是原告买房后添加的。对于拆除原因，被告提供村委会证明，以证明原告存在违章、其中40.03平方米和硬化水泥地面71.48平方米未经审批因违章而被拆除。原告质证认为，对该证明的真实性有异议，证明内容与签章处的签名不一致，且房屋被拆不是因为违章，而是因为被告“一户多宅”。从评估报告现场照片中可以看出，被拆的不仅包括40.03平房米的增建房屋，还包括有证的房屋，再结合双方陈述，可以确认案涉房屋系因贯彻“一户一宅”政策而被强制拆除。另查明，被告卖房后，在村中另建了一套住房（无证），该住房未予拆除。本院认为，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特殊的身份关系相联系。原、被告并非同一集体经济组织成员，双方所买卖的房屋坐落在集体所有的土地上，双方在处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的利益，双方签订的《买卖房屋协议》无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的乙方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告认可协议无效，并同意返还购房款46000元，但是不同意赔偿各项损失。为落实“一户一宅”政策，经被告同意，拆除了案涉有证房屋而保留了被告另一无证房屋。因双方之间的买卖行为及房屋被拆除，造成了原告投入的损失，包括评估报告中列明的增值部分损失和添附部分的损失。结合双方陈述，除需扣除一半吊顶损失外，原告其他损失计67027.50均应由被告予以赔偿。原告购买其他集体经济组织成员房屋存在一定过错，部分损失应由其自己承担。被告向其他集体经济组织成员出卖有证房屋，再行建造另一住房，现在“一户多宅”整改中又保留了无证住房，应当承担主要责任。结合本案房屋须被拆除等实际情况，考虑到双方利益平衡，本院酌定原告自负相关损失中的40%，被告负担60%，被告应赔偿原告经济损失40216.50元。审理中，原告陈述还有搬迁费用和租房费用等损失，故不因评估结果而调整诉讼请求，仍要求被告赔偿损失10万元。原告并未提供搬迁费用和租房费用的相关依据，应承担举证不能的不利后果，对原告的该部分损失，本院依法不予支持。综上所述，本院对原告的诉讼请求中合法有据部分予以支持，对其余部分依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认秦永与竹招汀于1999年10月16日签订的《买卖房屋协议》无效。二、秦永返还竹招汀购房款46000元、赔偿经济损失40216.50元，共计86216.50元。款定于本判决生效之日起十日内付清。三、驳回竹招汀的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3220元，依法减半收取1610元，由原告负担650元，被告负担960元。被告负担部分限被告于本判决生效后十日内向本院缴纳。评估费用3500元，由原告负担1400元，被告负担2100元。被告负担部分限被告于本判决生效后十日内径付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  潘伟二〇一七年十一月十三日书记员  竹羊附页：《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。（二）意串通，损害国家、集体或者第三人利益。（三）合法形式掩盖非法目的。（四）害社会公共利益。（五）（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。