淮安经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮开民初字第2451号
原告淮安市解放汽车贸易服务有限公司。
法定代表人王建国，该公司董事长。
委托代理人陆军、程栋伟，淮安市清河区淮海法律服务所法律工作者。
被告上海中集汽车销售服务有限公司。
法定代表人杨光辉，该公司总经理。
委托代理人宗蔚，上海国定律师事务所律师。
被告南京苏沃工贸有限公司，住所地南京市栖霞区恒通大道3号。
法定代表人孙红兵，该公司总经理。
委托代理人薛磊，该公司员工。
原告淮安市解放汽车贸易服务有限公司（以下简称解放汽贸公司）诉被告上海中集汽车销售服务有限公司（以下简称中集公司）、南京苏沃工贸有限公司（以下简称苏沃公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告解放汽贸公司的委托代理人陆军、被告中集公司的委托代理人宗蔚、被告苏沃公司的委托代理人薛磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告解放汽贸公司诉称：2013年3月1日，原告与被告中集公司签订场地租赁合同一份，约定原告将位于淮安市经济开发区韩泰南路5-2号院内南侧场地出租给被告使用，期限为2013年3月1日至2016年1月24日。租金按年度计算，从2013年3月1日起至2013年8月31日租金为19.08万元每年，从2013年9月1日起租金在19.08万元每年基础上每年递增6%，水电费按实际使用结算，逾期交付费用按所欠费用日千分之一承担滞纳金。合同签订后，原告按约交付场地，被告却未能按约支付租金，现要求中集公司支付租金129108元及水电费1456.96元，要求苏沃公司、中集公司连带支付租金200340元（2013年11月1日起至2014年8月31日止）；支付水电费65.06元；承担违约金40525.02元。
被告中集公司辩称：我公司已经按照租赁合同约定支付了原告的所有租金，未欠水电费和违约金。
被告苏沃公司辩称：我方系从被告中集公司出转租的涉案场地，原告起诉我方没有依据。转租合同签订的签订时间为2013年3月份，但我们是在2013年5月份入住场地，到2014年6月30日止，我方2014年6月份已经撤出场地，并且通知了中集公司和原告。对于2013年5月至2014年6月30日之间的租金我方认可，其他不认可。我方认为2014年6月份已经解除了合同，我方希望中集公司能退还我方保证金。
经审理查明，2010年12月14日，甲方解放汽贸公司与乙方中集公司签订场地租赁合同一份，甲方将其位于淮安市经济技术开发区韩泰南路5-2号院内南接原安特的一块场地出租给乙方使用。合同约定：租赁期限为5年，从2011年1月25日起至2016年1月24日止；如双方未在本合同期满前的一个月内提出终止意见，则本合同自动延长。租金按年度计算，第一年度为18万元／年，第二年开始，每年的租金在前一年的基础上递增6%。租金按季预付，每季开始，甲方提供有效合法的场地租赁费票据给乙方后，乙方预付本季度租金；如本合同提前终止，则按实际租用月数计算租费，甲方应退还乙方多付的租金和保证金。乙方应向甲方支付保证金人民币80000元（大写捌万元整）合同解除或者终止后，甲方应予退还。合同第四条约定双方认为需要约定的事项，“第1项…….第2项，甲方于本合同生效后负责对所租场地周围栅栏修理固定并油漆好，并在场地出口处重新制作可推拉的滑动铁门，铁门宽度达到五米；第5项，租赁期内，甲方为乙方安装独立水表、电表、监控，乙方每月10号前交纳上月水电费”。违约责任：“如乙方提前单方终止本合同，则以保证金弥补甲方的经济损失；乙方未按期交纳租金的，应按欠款金额每日千分之一向甲方支付滞纳金。后原告将约定场地提供给被告中集公司使用，2011年1月18日，被告中集公司向原告支付保证金8万元，2011年9月21日，被告中集公司向原告支付租金18万元，2012年10月12日，被告中集公司向原告支付租金95400元。
另查明，2013年4月1日，原告解放汽贸公司（丙方）与被告中集公司（甲方）、苏沃公司（乙方）签订场地租赁合同，约定“由于甲方经营模式的改变，目前无法继续履约与丙方的场地租赁合同，经丙方同意，甲乙丙三方本着公平、公正、互惠互利的原则，共同协商就丙方位于淮安市经济技术开发区韩泰南路5-2号院内南接原安特的一块场地由甲方转租给乙方使用……。租赁期限从2013年3月1日至2016年1月24日；在本合同到期前一个月如乙方继续承租该场地，请乙方与丙方另行签署场地租赁合同。租金按年度计算，从2013年3月1日至2013年8月31日止租金为19.08万元／年，从2013年9月1日起租金在19.08万元／年的基础上每年递增6%。租金按季预支给丙方，每季度开始，丙方提供有效合法的场地租赁费票据给乙方后，乙方预付本季度租金。如合同提前终止，则案实际租用月数计算租费，丙方应退还乙方多付的租金。乙方应向甲方支付保证金人民币8万元合同解除或终止后，甲方应予退还。第四条约定三方认为需要注意的事项：第1项…….丙方同意甲方有转租权。第4项条，租赁期内，甲方为乙方安装独立水表、电表，乙方每月10号前交纳上月水电费。第8项如因政府行为或拆迁等不可抗力因素导致甲方无法继续履行本合同，甲方需要提前三个月通知乙方，甲方将保证金退还乙方。本合同自动终止且不承担任何责任。乙方承诺甲方、丙方主张任何权利，……。违约责任：如乙方提前终止单方面终止本合同，则以保证金弥补甲方的经济损失；乙方未按期向丙方交纳租金的，应按欠款金额每日千分之一向丙方支付滞纳金。如甲方提前单方面终止与乙方合同，除应退还乙方保证金外还应向乙方支付违约金人民币80000元…….”。2013年7月17日，解放汽贸公司向苏沃公司出具场地租赁费（2013.5.1-2013.7.31）发票，金额为47700元，2014年3月10日，解放汽贸公司向苏沃公司出具场地租赁费发票，金额为49608元，备注“2013.8.1-2013.8.3115900元2013.9.1-2013.10.3133708元”。
本院认为：解放汽贸公司与中集公司签订的场地租赁协议，系双方当事人真实的意思表示，合法有效。解放汽贸公司与中集公司、苏沃公司三方签订的场地租赁协议，系三方当事人真实的意思表示，协议明确载明由中集公司转租给苏沃公司使用，该合同实际应为转租合同，且未超过原租赁合同的租赁期限，亦合法有效，本院均予以确认。
承租人应当按照约定的期限支付租金。原告解放汽贸公司与被告中集公司签订的租赁协议，约定租赁期限自2011年1月25日，被告中集公司辩称合同的租赁期限应从2011年8月起算，认为原告8月才将涉案租赁场地房屋建好并装修完毕交付其使用，本院认为，原告与中集公司签订的租赁合同并未约定涉案场地装修事宜，亦未约定租赁期限从装修完毕并交付之日起计算，对被告中集公司的该辩称意见，本院不予采纳，故租赁期限应从2011年1月25日开始计算，租赁费亦应从此时计算。在原告解放汽贸公司与被告中集公司、苏沃公司签订的租赁协议中，原告于2013年4月1日注明“接开发区管委会通知，预计2013年12月底拆迁。”表明原告已经告知被告中集公司涉案场地于2013年12底可能拆迁，合同将会解除，亦在免除自己因拆迁可能承担的违约责任，而2014年能否继续履约原告并不确定，故本院认为合同的租赁期限应至2013年12月31日届满。自2014年1月1日起，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，苏沃公司表示其于2014年5月已经通知中集公司其将于2014年6月底解除合同，被告中集公司亦表示确实收到苏沃公司解除合同的通知，但中集公司并没有证据证明其向原告提出要求解除合同，无法确定中集公司与原告解除合同的时间，为避免当事人讼累，本院将租金计算至2014年6月31日为宜，后续租金及其他费用，双方可在解除合同时另行处理。
2011年1月25日至2014年6月30日，被告中集公司已向原告支付租金275400元（其中18万元为第一年租金，95400元为两个季度租金），苏沃公司向原告支付租金97305元（2013年5月1日至2013年10月31日的），原告主张被告中集公司尚欠2012年9月1日至2013年4月30日租金129108元，未超出合同的约定，本院予以确认。原告主张被告苏沃公司尚欠2013年11月1日至2014年8月31日的租金200340元，被告中集公司承担连带赔偿责任。本院认为，原告与被告中集公司存在租赁合同关系，被告苏沃公司作为次承租人系与中集公司存在转租合同关系，原告主张中集公司与苏沃公司承担连带责任，无法律依据，本院不予采纳，尚欠租金应由被告中集公司作为承租人向原告履行，本院前述已确定履行至2014年6月30日为宜，确定2013年11月1日至2014年6月30日的租金为134832元，原告未主张部分，可另行主张。
对于原告主张的水电费用，原告未就该项进行举证，且中集公司未认可，本院不予支持。
对于原告主张违约金108068元，虽然租赁协议约定了违约金的计算方式，但原告未按照合同约定向被告提供有效合法的租赁费场地租赁费票据。鉴于被告在实际租赁一季度后未向原告支付租金，存在逾期支付租金的事实，本院酌情确定违约金为5万元。
被告苏沃公司及中集公司庭审中要求解除合同及退还保证金，可另案主张。
经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海中集汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告淮安市解放汽车贸易服务有限公司尚欠租金263940元及违约金5万元；
二、驳回原告淮安市解放汽车贸易服务有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9176元，由被告上海中集汽车销售服务有限公司负担（该款已由原告预交，被告于本判决生效之日起十五日内给付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费9176元。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）
审 判 长 蔡 勇
代理审判员 包小琴
人民陪审员 潘益波
二〇一五年七月七日
书 记 员 杨 阳
书 记 员 张 坤