江苏省泗洪县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1324民初6257号
原告：南京市联坤行置业顾问有限公司，住所地江苏省南京市沿江工业开发区晓山路101号瑞凯国际0704室。统一社会信用代码91320116690442198H。
法定代表人：王善平，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：邵飞飞，江苏拓荒者律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王家源，江苏拓荒者律师事务所律师。
被告：宿迁中源置业有限公司，住所地江苏省泗洪县体育路市场A幢二层10号。统一社会信用代码3132132467703566XO。
法定代表人：胡善超，该公司董事长。
委托诉讼代理人：余美华，江苏九韶律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡红玲，女，1969年8月15日出生，汉族，该公司职工，住所地江苏省泗洪县。
原告南京市联坤行置业顾问有限公司(以下简称联坤行公司)诉被告宿迁中源置业有限公司（以下简称中源公司）商品房委托销售合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案后，于2016年9月14日依法适用简易程序开开庭进行了审理。因本案疑难复杂，经本院裁定转普通程序，于2017年3月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邵飞飞及被告委托诉讼代理人余美华、胡红玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告联坤行公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告销售佣金合计17.6536万元及利息（计算方式：按中国人民银行同期贷款基准利率，自2016年5月10日起计算至实际给付之日止）；2.被告承担本案诉讼费用。
事实与理由：2014年8月12日，原、被告就泗洪县中源物流城项目的房产销售达成一致，并签订了一份中源物流城项目独家策划代理销售合同，约定：销售代理委托期限自合同签订生效之日起至20个月止（即2016年4月止）。对于代理销售物业佣金点数，按代理销售物业价格2%提取佣金。若因被告原因物业充抵工程款及债务等物业都视为原告销售业绩，冲抵工程款及债务物业价值超过1200万元至2000万元以下的，则被告按佣金的25%于次月10日前付款给乙方。合同签订后，原告按合同约定成功销售中源物流城的项目房产价值为1084.3412万元，因被告原因充抵工程款的房产价值为1913.8321万元。
2016年4月，原告按照合同约定将被告所提供的设备全部交接给被告，原被告之间合作终止。按合同约定，被告应向原告支付销售佣金31.256万元，但被告仅于2014年9月、2014年10月、2015年2月、2015年9月分别支付佣金5万元、5万元、2.051万元及1.5514万元，合计13.6024万元，尚余17.6536万元未付。被告的行为违反了合同第八条第一款第九项约定。故请求支持原告的诉讼请求。
被告中源公司辩称，被告已经按照合同约定适当履行了合同，原告没有严格履行合同给被告造成损失，原告要求被告支付佣金无事实和法律依据，且被告支付的佣金已超过原告应获取的佣金，所以被告要求原告返还多支付的佣金。
原告主张利息损失没有法律依据，利息要以实际损失为依据，即使计算也应从立案之日起，之前原告撤诉，是放弃了权利。
对原告主张的销售价格、佣金计算方式及数额均有异议。原告提供的销售价格和被告实际收到房价款有差异，按照合同约定，佣金提取的比例，抵工程款的按0.5%提取，超过200万元至2000万元按0.5%，超过2000万元至3000万元按0.1%计算。合同第三条约定达成销售任务后，5万元保证金是附条件的结算，原告没有完全履行合同约定义务，所以被告不同意给原告结算保证金。
原告自行销售房屋按2%提取佣金，冲抵工程款记取佣金1200万元-2000万元，按0.5%计算，2000万元-3000万元按1%计算。被告自己销售的房屋合同中没有约定，也没有记取佣金的点数。
原告要求被告支付佣金17.6536万元，原告销售房屋价款是258.0689万元，其中有10.9000万元未到账，没有到账部分不能计算佣金。原、被告约定销售额为1亿多元，而原告没有完成销售任务，给被告造成严重的销售损失。
被告自行销售额826.2723万元数额里，其中蒋超购买的总房款为600.6969万元，但实际成交价为530万元，原告多计算了70.6969万元房款，差额应予以扣除。对被告销售的房屋，双方在合同中没有约定支付佣金，合同只约定了第三方销售物业计算佣金，被告不同意支付该佣金。
原告主张被告以物抵工程款销售额为1913.8321万元，根据合同约定，在扣除1200万元基数后，1201-2000万元的，按0.5%提取佣金，原告以被告房屋冲抵工程款收入提取销售佣金，是被告无偿提供的，后双方同意扣除1200万元后，在1201-2000万元按0.5%提取佣金，超过2000万元至3000万元按0.1%计算，被告实际以房抵工程款部分是1719.0405万元，原告应以1719.0405万元扣除1200万元后，按0.5%提取佣金。
原、被告签订的销售合同第五条第三项约定，原告销售90%时，被告结算保证金5万元，原告未达到合同销售任务，原告提取佣金的同时，应扣保证金5万元，原被告签订的是格式合同，请法庭作出对格式条款提供方不利的解释。综上，被告支付的佣金已超出原告应提取的佣金，原告主张佣金无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告对被告提交的商品房买卖合同、收据、银行结算单、业主税收票据、欠条、通知函及律师函的真实性无异议，但认为与本案的无关联性，本院认为被告提交的上述证据内容能够反映委托销售合同的履行情况，与本案具有关联性，对其证明效力，本院予以确认。
根据当事人的陈述及确认的证据，本院认定如下事实：2014年8月12日，原、被告签订泗洪县中源物流城物业委托销售合同。双方约定，原告委托被告为独家代理销售该物业，销售代理期间，被告不再自行销售或委托其他公司代理销售，销售面积为中源物流城1#、2#、3#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、20#楼约387660.3平方米，按每平方米0.3万元均价销售，委托代理销售期限为自本合同生效之日起20个月为止。1#、2#、3#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、20#楼佣金按照代理销售物业价格2%提取。自本合同签订之日起1周内，被告每个月支付原告进场服务费5万元，为期三个月，共计15万元，原告决定第三个月的5万元为项目保证金，待完成本项目销售任务时，被告将5万元结算给原告，原告结算40万元佣金时，扣除前期支付的进场费10万元。佣金及结算方式：原被告于每月3日前结算原告成功销售面积的代理佣金，每月10日前被告将原告成功销售面积的代理佣金打入原告指定账户。凡在代理期内已签订正式《房地产买卖合同》，被告于代理期结束后30日支付原告代理佣金。被告如有连续两个月未按期履行结算原告代理费用，按照合同底价的八折对现有未售房源抵房冲抵佣金。因被告原因物业冲抵工程款及债务等物业都视为原告销售业绩：1.冲抵工程款及债务物业价值超过1200万元但在2000万元以下的，被告按照佣金的25%（0.5%）在次月10日前付给原告；2.超过2000万元但在3000万元以下的部分，被告按照佣金的50%（1%）在次月10日前付给原告。本合同执行过程中，被告委托第三者销售或运营管理上述项目，仍需按销售额支付原告佣金。
在商品房委托销售合同履行过程中，原告自行销售商品房的销售额为258.0689万元，被告自行销售商品房的销售额为826.2723万元，被告以房抵工程款债务金额为1749.4413万元。被告分别于2014年9月、2014年10月、2015年2月、2015年9月，支付原告报酬5万元、5万元、2.0510万元、1.5514万元，合计13.6024万元。因原告未按约完成委托代理销售合同约定的销售任务。2016年4月15日，原、被告终止商品房委托代理销售合同履行，原告将被告提供的全部设备进行了移交。之后因原、被告对销售额、报酬计算比例及计算方式、保证金的扣除产生争议，双方因而成讼。
本院认为，本案的争议焦点为：一、原告在代理销售期间销售额的确定；二、被告自行销售部分的销售额如何确定，被告是否应就该销售额向原告支付报酬，以及报酬提取比例及计算方式如何确认；三、被告以房抵债部分应支付原告报酬的基数如何确定；四、被告扣除原告5万元保证金有无合同及法律依据。
围绕第一个争议焦点，双方在合同中约定，报酬及结算方式：原、被告于每月3日前结算原告成功销售面积的代理报酬，每月10日前被告将原告成功销售面积的代理报酬打入原告指定账户。凡在代理期内已签订正式《房地产买卖合同》，被告于代理期结束后30日支付原告代理报酬。因此，原告在履行委托代理销售合同过程中，是根据实际销售面积计取报酬，被告对原告实际销售额258.0689万元不持异议，但认为尚有10.9万元未到账，被告的该抗辩与合同约定的报酬计算及支付方式不符，本院不予采信。故原告以实际销售额258.0689万元为基数，按照2%计取报酬5.1614万元，符合合同约定，本院予以采信。
围绕第二个争议焦点，双方在委托销售合同中明确约定，原告委托被告为独家代理销售物业，销售代理期间，被告不再自行销售或委托其他公司代理销售。被告委托第三者销售或运营管理上述项目，仍需按销售额支付原告报酬。因此，被告自行销售行为构成违约，必然给原告的销售任务量造成影响，导致原告的报酬损失，故被告自行销售额应视为原告的销售额，被告应按销售额的2%支付原告报酬。原告主张被告自行销售额为826.2723万元，即原告以被告合同确认单的价格确认该销售额，并以此计算报酬，符合合同约定，本院予以采信。被告在合同确认价与实际销售价之间存在向买受人优惠让度利益的行为，该行为不应对原告的利益造成损害，故对被告提出应扣除合同确认价与实际销售价之间的差额70.6969万元的抗辩理由，本院不予采信。被告自行销售额为826.2723万元，应按2%向原告支付报酬为16.5254万元
围绕第三个争议焦点，原告在起诉时，主张被告以房抵工程款债务为1913.8321万元，但原告因重复及错误多计算了164.3908万元，扣除该笔款项后，原告主张被告以房抵工程款债务金额为1749.4413万元。但被告认为原告按统一标价每平方米8800元确认买受人杜合金、侯新艳房价款并以此计算报酬不当，被告实际按每平方米8200元优惠价格出售给买受人杜合金、侯新艳，所产生的差价款30.4008万元应扣除，原告不应计算报酬。本院认为，双方在合同中明确约定，被告以房抵工程款债务视为原告的销售业绩，即被告以房抵工程款债务的行为对原告的销售任务量及利益造成潜在的影响，因此被告不应以自己的行为而给原告利益带来损害，且原告按照被告公司对外标价确定销售额并以此计算报酬并无不当，故对原告主张被告以房抵工程款债务金额为1749.4413万元，本院予以采信。根据合同约定，冲抵工程款及债务物业价值超过1200万元但在2000万元以下的，被告按照报酬的25%（0.5%）在次月10日前付给原告，即双方对1200万元以下冲抵工程款及债务部分未约定计算报酬，故对被告提出以房抵工程款债务金额1749.4413万元在扣除1200万元后，按0.5%计算报酬的抗辩主张，本院予以采信。被告应支付原告该项报酬为2.7472万元。
围绕第四个争议焦点，双方在合同中约定，自本合同签订之日起1周内，被告每个月支付原告进场服务费5万元，为期三个月共计15万元，原告决定第三个月的5万元为项目保证金，待完成本项目销售任务时，被告将5万元结算给原告，原告结算40万元佣金时，扣除前期支付的进场费10万元。故保证金是在委托销售合同签订后，原告进入销售时，被告应支付的前期费用，其中的10万元应从原告获得的报酬中扣除，同时待完成项目销售任务时，被告将5万元结算给原告。本案中，被告未举证证明除原告陈述的被告已支付的报酬之外，还向原告支付了前期的保证金，同时原告只向被告主张了报酬，并未主张保证金，故被告提出扣除5万元保证金的抗辩，不符合合同约定，本院不予采信。
关于原告主张的报酬的利息损失，因原、被告之间对合同约定的销售额、报酬计算比例及计算方式、保证金的扣除均存在争议，原告主张的债权数额不明确，被告的部分抗辩理由合理，故对原告主张报酬的利息损失，本院不予支持。
综上所述，原、被告签订的商品房委托销售合同合法有效。按照合同约定，被告应支付原告报酬24.434万元，扣除被告已支付原告报酬13.6024万元，被告尚余10.8316万元报酬未付。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第四百零五条的规定，判决如下：
一、被告宿迁中源置业有限公司于本判决生效后10日内给付原告南京市联坤行置业顾问有限公司报酬10.8316万元。
二、驳回原告南京市联坤行置业顾问有限公司的其他诉讼请求。
如果未在本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3830元，由原告负担1480元，被告负担2350元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费3830元（开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80，户名：宿迁市财政局国库处）。
审 判 长 张新育
人民陪审员 孔 旗
人民陪审员 陈金永
二〇一七年八月八日
书 记 员 李 莹
附录一：本案的证据目录
原告围绕其诉讼请求，依法提交了下列证据：
1.代理销售合同1份，证明原被告之间的委托代理销售关系及报酬的计价依据，合同签订后被告不得自行销售。
2.泗洪县中源物流城抵房明细1份、合同确认单订购单30份及商品房买卖合同2份，证明被告欠付第三方工程款，以房冲抵工程款债务金额为1913.8321万元。
3.泗洪县中源物流城销售明细订购明细各1份，房屋订购单及确认单各24份，证明原告按合同约定销售房产的销售额为1084.3412万元。其中原告自行销售额为258.0689万元，被告自行销售额为826.2723万元。
4.泗洪县中源物流城交接工作单1份，证明原告按合同约定于2016年4月15日将被告提供设备全部交接给被告，至此原被告合作关系终止。
5．中国工商银行网上银行电子回单4份，证明被告分四次向原告支付报酬合计13.6024万元。
被告围绕其抗辩主张，依法提交了下列证据：
6.商品房买卖合同1份、收据3份、银行结算单7份、业主税收票据1份及欠条1份，证明抵房款中陈海峰11-304错误计算的事实，签订买卖合同的买受人为杜洁，房号为11-301-326共计26套房屋均销售给杜洁，实际房价款是530万元，2号楼的差价70.6969。被告认为是755万元。
7.通知及律师函3份，证明原告存在违约的事实。2015年12月，因为原告没有完全履行合同，被告向原告发出通知函以及2016年4月15日及5月17日发的律师函。
附录二：本案适用的法律
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。
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