广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0105民初1524号原告：广东华苑物业管理有限公司，住所地广州市天河区天河路天河直街69号204房，统一社会信用代码：91440000617407708X。法定代表人：蔡如青，董事长。委托代理人：何惠玲、赵琪，均为该公司职员,联系地址。被告：方军，男，1974年8月20日出生，汉族，住所地广州市海珠区，原告广东华苑物业管理有限公司诉被告方军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何惠玲、赵琪到庭参加了诉讼。被告方军下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告诉称：被告是广州市海珠区滨江中路江景街6号201铺（以下简称“涉案商铺”）的产权人。被告于2011年5月20日出具委托书，委托曾丽莹代为办理涉案商铺的收楼相关手续工作。曾丽莹于2011年5月20日代理被告验收涉案商铺并签收了《华标涛景湾楼房交接验收书》，曾丽莹验收涉案商铺无异议后，当天与原告签订了《承诺书》。《承诺书》约定：本人愿意按时向管理处缴纳有关物业费用，遵守《用户手册》，愿意承担因迟缴款/不缴款而需承担的有关经济责任及法律责任。同时第1条约定：物业管理费每月的5号前缴交（节假日顺延），逾期每天按欠费金额的1‰收取滞纳金。根据原告与开发商签订的《前期物业服务合同》约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为办公写字楼：5元/月/㎡。但自2015年7月起，被告未按期向原告交纳物业管理费。原告多次向被告催交物业管理费，后被告的租户广东省农业资料总公司曾向原告支付了2015年7月2016年6月期间的物业管理费，但被告仍拒不交纳之后的物业管理费。故起诉请求判令：1、被告向原告支付欠缴的物业管理费52510.4元（从2016年7月1日起至2017年2月18日止，每月按5元/平方米×1312.76平方米的标准计算）及支付拖欠上述时段的物业管理费的滞纳金（以当月欠付的物业费为基数，自欠缴之月的第六天起按每日千分之一的标准计至清偿之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。被告没有提出答辩意见和举证。经审理查明：原告领有壹级《中华人民共和国物业服务企业资质证书》。海珠区滨江中路江景街6号201铺的产权人为被告，建筑面积为1312.76平方米，登记时间为2010年1月13日，占有部分为全部，规划用途为商业；等。上述商铺为被告通过与广州海滨房地产开发有限公司（以下简称为海滨公司）签订《商品房买卖合同》方式购买的商品房。2009年11月19日，原告（乙方）与海滨公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定物业名称华标涛景湾，物业类型商住楼；在物业管理区域内，乙方提供前期物业管理服务；（第七条）本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：办公楼5元/月·平方米，商业物业8元/月·平方米，乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担；（第八条）业主应于收楼之日起缴纳物业服务费用（物业服务资金）；物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或物业使用人应履行交纳义务；（第三十二条）甲方、业主或物业使用人违反本合同第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，每天按1‰收取滞纳金；本合同期限自2009年11月19日起至2014年11月18日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；等。之后，原告（乙方）与海滨公司（甲方）就华标涛景湾的物业管理事宜再签订《前期物业服务合同》，约定本合同期限自2014年11月19日起至第一届业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止；其余内容与双方于2009年11月19日签订的《前期物业服务合同》基本一致；等。2011年5月20日，被告出具《委托书》，委托曾丽莹办理滨江中路490号201、301商铺收楼相关手续工作。同日，广州佐誉贸易有限公司（以下简称为佐誉公司）出具《委托书》，委托曾丽莹办理滨江中路490号303、304商铺收楼相关手续工作。曾丽莹于2011年5月20日代被告和王凌云、佐誉公司与原告的华标涛景湾管理处签订《华标涛景湾楼房交接验收书》接收了一期商铺201、202、301、302、303、304。同日，曾丽莹代被告与原告签订《承诺书》，主要内容：为维护及促进华标涛景湾的物业管理，同意遵守《用户手册》、用户《装修手则》，并愿意承担有关的经济责任和法律责任；本人愿意按时向管理处缴纳有关物业费用，愿意承担因迟缴款/不缴款而需承担的有关经济责任及法律责任；缴费时间：l、物业管理费每月的5号前缴交（节假日顺延），逾期每天按欠费金额的1‰收取滞纳金；等。原告以被告欠交物业管理费为由，于2017年3月1日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示：1、涉案商铺是商业用途，实际作写字楼使用，由于被告在收楼后向其公司申请对物业管理费的收费标准进行优惠，故其公司同意被告按2.5元/月/平方米的标准交纳涉案商铺的物业管理费；被告收楼后，已按2.5元/月/平方米的标准向其公司支付物业管理费至2015年6月，后被告的租户广东省农业生产资料总公司（以下简称为农资公司）曾向其公司支付了2015年7月2016年6月期间的物业管理费，之后的物业管理费被告没有再支付；2、佐誉公司在涉案小区也购买了两个商铺，地址是广州市海珠区滨江中路490号303铺和广州市海珠区滨江中路东沙街77号304铺，被告所购商铺的物业管理费一直是以佐誉公司名义向原告交纳的；佐誉公司也拖欠了该两个商铺从2015年7月起的物业管理费，其公司已另案起诉佐誉公司【案号为：（2017）粤0105民初1519号、1520号】；3、根据《承诺书》约定，业主应于每月5号前交纳当月的物业管理费，但实际上其公司是每三个月收取一次的，故业主最迟应在第三个月最后一天交纳三个月的物业管理费；4、现涉案房屋所在的华标涛景湾小区尚未成立业主委员会；5、现涉案商铺由农资公司使用。原告为证明其诉讼主张还提交了以下证据：1、原告自行制作的《华标涛景湾一期201、202、301、302、303、304铺费用已交清单（2011.4.1—2011.6.30）》，其中载明：201铺业主为方军，面积为1312.7572平方米，收费计算标准为2.5元/平方米，每月应缴3281.89元；202铺业主为王凌云，面积为879.8973平方米，收费计算标准为2.5元/平方米，每月应缴2199.74元；301铺业主为方军，面积为1342.5831平方米，收费计算标准为2.5元/平方米，每月应缴3356.46元；302铺业主为王凌云，面积为1116.2598平方米，收费计算标准为2.5元/平方米，每月应缴2790.65元；303铺业主为广州佐誉贸易有限公司，法人的代表为王凌云，面积为1204.2276平方米，收费计算标准为2.5元/平方米，每月应缴3010.57元；304铺业主为广州佐誉贸易有限公司，法人的代表为王凌云，面积为1013.1662平方米，收费计算标准为2.5元/平方米，每月应缴2532.92元；已缴金额共为51516.68元；备注：同一张发票；等。2、开票日期分别为2011年5月19日至2013年12月3日期间的电子发票若干张，其中载明：付款方名称为广州佐誉贸易有限公司；收款方名称为原告；开票项目为2011.4.1—2013.12.31期间的物业管理费；等。3、开票日期为2014年6月14日至2015年7月27日期间的《广东华苑物业管理有限公司代收杂费收据》若干张，其中载明：住户为202-301号商铺，201-202、301-304，广州佐誉贸易有限公司；项目为2014.1.1—2015.6.30期间的物业管理费；每张单的金额均为51516.9元；等。4、《中国建设银行网上银行电子回执》，其中载明：日期为2015年7月27日；付款人为广州佐誉贸易有限公司；收款人为原告；金额为51516.9元；用途为管理费；等。5、原告自行制作的《一期商铺物业管理费、水电费缴费通知单》，其中载明：商铺为201、202、301，用户姓名为农资公司；物业管理费计费时段为2015年7月1日—2016年6月30日；201（方军）应缴金额为78765.43元，202（王凌云）应缴金额为52793.84元，301（方军）应缴金额为80554.99元；等。该通知单下方有手写体“已收原件，崔燕燕，2016.6.16”等字眼。原告表示崔燕燕是农资公司的员工。6、原告于2016年6月28日开具的《广东增值税专用发票》，其中载明：购买方名称为农资公司；货物或应税劳务、服务名称为物业管理费；价税合计金额为78765.43元；等。7、被告和王凌云（共为出租人、甲方）与农资公司（承租人、乙方）于2011年4月22日签订的《广州市房屋租赁合同》（复印件），其中约定：甲方将海珠区滨江中路江景街6号201铺及301铺、滨江中路496号202铺的房地产出租给乙方使用；租赁期限为2011年7月15日至2027年4月30日；等。8、被告和王凌云（共为出租人、甲方）与农资公司（承租人、乙方）于2011年4月22日就证据7的《广州市房屋租赁合同》所签订的《补充协议》（复印件），其中约定：甲方承担租赁期间的物业管理费并及时缴交；等。在本案审理期间，原告变更诉讼请求中物业管理费的计算标准为2.5元/月/平方米，欠费金额为26255.2元；变更截至2017年2月18日止的滞纳金为1207.74元，变更滞纳金的起算时间为2016年10月1日。本院认为：原告与海滨公司签订的《前期物业服务合同》，是华标涛景湾小区开发商与物业服务企业签订的前期物业服务合同，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，原告据此有权对涉案小区进行物业管理。另，曾丽莹代被告与原告签订的《承诺书》是双方的真实意思表示，对原、被告均有约束力。根据《承诺书》的内容，被告承诺物业管理费在每月的5号前缴交（节假日顺延），逾期每天按欠费金额的1‰收取滞纳金。虽然《前期物业服务合同》约定原告按照办公楼5元/月·平方米、商业物业8元/月·平方米的标准收取物业服务费用，但根据原告在本案中的陈述以及被告实际已经缴交的物业管理费情况来看，双方已达成涉案商铺按2.5元/月·平方米缴交物业管理费及每三个月缴交一次物业管理费的合意。现原告主张被告未支付2016年7月1日至2017年2月18日期间的物业管理费，被告对此不作否定抗辩，且放弃到庭抗辩和举证的权利，应承担不利的后果，故本院对原告该事实主张予以采信。现原告要求被告支付上述期间的物业管理费（按每月2.5元/平方米×1312.76平方米的标准计算）及逾期付款的滞纳金（以当期应付的物业管理费为本金，每日按1‰的标准从欠费当月起计的第四个月的1号开始计算至清偿之日止）请求，并无超出合同约定，故本院予以支持，但物业管理费的金额应以原告主张的金额为限，滞纳金的总额应以欠费的本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告方军在本判决生效之日起10日内，向原告广东华苑物业管理有限公司支付2016年7月1日至2017年2月18日期间的物业管理费（按每月2.5元/平方米×1312.76平方米的标准计算，并以原告主张的26255.2元为限）及逾期支付上述期间的物业管理费的滞纳金（以当期应付的物业管理费为本金，每日按1‰的标准从欠费当月起的第四个月的1号开始计算至清偿之日止，滞纳金总额以欠费的本金为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费487元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴洁苹人民陪审员  张烈明人民陪审员  黄碧茹二〇一七年十月二十七日书 记 员  刘 淼程淑玲