广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终18674号上诉人（原审原告）：广东合富房地产置业有限公司，住所地：广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D室。法定代表人：扶伟聪，职务：董事长。委托诉讼代理人：孔志斌，男，公司职员。被上诉人（原审被告）：肖影玲，女，1976年9月7日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：龙新华（兼肖影玲诉讼代理人），男，1971年9月5日出生，汉族，住址同上。上诉人广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）因与被上诉人肖影玲、龙新华居间合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初6975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人合富公司上诉请求：1.撤销一审判决，支持合富公司在一审中提出的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由肖影玲、龙新华承担。事实和理由如下：合富公司是涉案房屋买卖的中介方，通过合富公司的努力，肖影玲、龙新华就购买出卖人钟惠容所有的涉案房屋达成一致，三方因此签订了编号为GHA0014545的《存量房买卖合同》。肖影玲、龙新华在该合同中同意在2015年11月3日前向合富公司支付中介费59540元，逾期未付的，按未付中介服务费的0.05%的标准向合富公司支付违约金。合富公司认为，对于意向书的说法，合同并没有相关约定，本次交易不成主要是因为肖影玲、龙新华以贷款利息过高而放弃，卖方也因为交易时间过长不再交易，故钟惠容的证言未能反映真实交易情况，合同的约定得到买卖双方的同意。本次交易不存在意见书的操作，买卖合同中标题和所述内容都没有意见书的标注或约定，肖影玲、龙新华和钟惠容主张意见书只是口头陈述，并没有证据支持。肖影玲、龙新华主张合富公司事后自行添加内容，并不属实，合同第四条存在修改的情况，修改内容也有各方签名确认，故肖影玲、龙新华存在虚假陈述。被上诉人肖影玲、龙新华二审辩称：1、合富公司提交的《存量房买卖合同》中支付中介费等调控是合富公司事后擅自添加的，并非买卖双方的真实意思表示，该合同对肖影玲、龙新华没有约束力，合富公司索要代理费没有法律依据。2、合富公司没有完成居间合同，依法不应获得报酬，如上所述，合富公司并未促成各方签订买卖合同，故其无权主张中介费。3、合富公司在提供居间服务过程中存在严重欺诈行为。一是擅自在合同空白处填写内容，制造肖影玲、龙新华同意支付中介费的假象；二是在提供居间服务过程中，提供虚假房贷政策松动信息，导致肖影玲、龙新华错误估计支付能力，这也是最终合同没有谈成的主要原因之一。4、合同每一页都是合富公司指着肖影玲、龙新华在哪签就哪签，肖影玲、龙新华根本没有看内容，故签名并非对修改内容的认可。综上，请求驳回上诉，维持原判。2016年5月23日，合富公司向一审法院提起本案诉讼，请求肖影玲、龙新华向合富公司支付中介代理费59540元。一审法院经审理查明：钟惠容是广州市越秀区中山四路x号x房及中山四路x号x车位的权属人。据合富公司提交钟惠容（甲方）、肖影玲、龙新华（乙方）及合富公司（丙方）在2015年6月3日签订的《存量房买卖合同》，载明：房地产地址越秀区中山四路x号东x轩B座x房，建筑面积125.91平方米，该房地产按整套出售并计价，总金额4580000元；第四条、甲乙双方应当于2015年11月3日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；第六条、丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，当事人应当于2015年11月3日前向丙方支付中介服务费，乙方应当向丙方支付中介服务费59540元；其他约定，以上物业成交价4580000元包含中山四路x号x车位含负二层车位，双方约定递件成功当天支付首付交楼给买方使用；付款方式为涂销抵押后按揭付款，定金50000元，买方应在签署本合约同时自行交付卖方，卖方应在收到定金后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署本合约后15日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，买方应在签署本合约后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请25年2500000元的银行按揭贷款，买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书及卖方办妥该物业的涂销抵押手续后10个工作日内配合完成本次交易的递件手续；（二）买方垫资赎契，卖方同意在收取定金后15日内向抵押银行办理提前还贷手续，买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，买方提取首期楼款不含定金650000元转入卖方贷款账号内，银行到账后视为卖方已收取相应楼款，首期楼款余额1380000元，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行交付卖方，楼价余款2500000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方等。肖影玲、龙新华至今没有向合富公司支付中介服务费，合富公司于2016年2月1日向肖影玲、龙新华寄送知会函要求其支付中介服务费，未果，遂于2016年5月23日向一审法院提起本案诉讼。一审庭审中，肖影玲、龙新华确认合富公司有带肖影玲、龙新华去涉讼房屋看房两次。肖影玲、龙新华对合富公司提供的上述《存量房买卖合同》不予确认，肖影玲、龙新华是在本案一审诉讼过程中才收到该合同文本，合同中的第四条产权转移登记、第六条中介服务费及其他费用的给付、附件（二）买方垫资赎契等条款都是合富公司在事后擅自添加。肖影玲、龙新华申请涉讼房屋卖方钟惠容作为证人出庭作证，该证人陈述：我是广州市越秀区中山四路x号x房的业主，经合富公司职员梁生介绍，肖影玲、龙新华有意购买我东x轩B座x房和车位。2015年6月3日晚，合富公司职员梁生带我与肖影玲、龙新华一起到文德路和文明路十字路口的合富置业签意向书。那天很晚了，合富公司职员梁生和欧丽蓉小姐说没有意向书文本了，先用买卖合同文本草签代替意向书，第二天再签合同。我与肖影玲、龙新华双方确定了房屋和车位的价格及定金大致几个条款，约定第二天双方再商谈具体的买卖条件和合同条款，定金也在签署正式合同时交付，当时合同中中介费、房款付款方式及过户等条款均是空白，没有填写。按照合富公司要求，我与肖影玲、龙新华草签了《存量房买卖合同》，合富公司没有将该合同文本给我与肖影玲、龙新华，直至2016年6月6日肖影玲、龙新华联系上我，才看到。第二天即6月4日傍晚，我与肖影玲、龙新华在合富公司职员梁生和欧丽蓉小姐的主持下，就房屋买卖的具体条件和合同的具体条款进行商谈，因肖影玲、龙新华不确定何时能够出售自己房屋，也不帮我垫付贷款，双方没有谈成，也没有签署买卖合同，此后我将涉讼房屋和车位出售给了他人。我与肖影玲、龙新华在6月3日草签的《存量房买卖合同》不是我和肖影玲、龙新华的真实意思表示，本来就只是一个意向书，自始至终合富公司都没有将合同给我等。合富公司对证人证言不予确认，本次交易不成主要是因为肖影玲、龙新华以贷款利息过高而放弃，卖方也因为交易时间过长不再交易，在这种情况下，业主的证言不一定是当时的真实情况。本案一审审理期间，合富公司申请对《存量房买卖合同》第四条、第六条及付款方式中填写的内容与买卖双方在合同上署名时间上的先后顺序进行鉴定。一审法院依法委托广东省绿色产品认证检测中心司法鉴定所负责该鉴定事宜，该鉴定机构于2016年12月21日出具函件，写明根据现有文检基数及检材条件无法对《存量房买卖合同》中所提内容进行鉴定作出准确判断，故无法作出满足本案鉴定要求的鉴定意见。合富公司对该函件没有异议，不再坚持鉴定，亦不另行选择鉴定机构鉴定。一审法院认为：就《存量房买卖合同》签订情况，肖影玲、龙新华申请卖方钟惠容出庭作证，该证人陈述其与肖影玲、龙新华签订的买卖合同只是意向书，买卖双方对房屋具体买卖条件还未协商达成一致，当时合同中中介费、付款方式及过户等条款为空，尚未填写，合富公司没有将合同文本交给买卖双方等。从上述买卖合同内容来看，作为卖方的钟惠容无需支付中介费，其作出的证言较为客观中立；合富公司申请对合同中部分条款填写的时间与买卖双方署名时间先后进行鉴定，因鉴定机构无法作出准确判断，不再坚持鉴定，合富公司应承担举证不能的不利后果，故根据民事诉讼优势证据原则，一审法院对钟惠容的证人证言予以采信。合富公司没有促成肖影玲、龙新华与卖方签订完整的买卖合同，没有与肖影玲、龙新华就中介费的支付协商一致，还擅自自行在合同中填写内容，不将合同文本交给买卖双方，故其要求肖影玲、龙新华支付中介代理费59540元没有依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2016年12月28日作出如下判决：驳回广东合富房地产置业有限公司的诉讼请求。案件受理费1289元，由广东合富房地产置业有限公司负担。本院经二审审理，一审查明事实无误，本院予以确认。二审期间，双方当事人均无新证据提交。二审庭审中，合富公司述称：合同签订当天2015年6月3日太晚了，而且合同需要公司盖章，故通知各方2016年6月4日到中介公司处领取合同。至于肖影玲、龙新华有无按照合同约定支付钟惠容定金5万元不清楚，因为签订合同当天太晚，就没有让卖方支付定金，至于说2015年6月4日通知各方领取涉案买卖合同有没有询问买受人是否收取了定金不清楚，因为各方在2016年6月4日来领取涉案合同时对合同的履行有了争议，所以合富公司没有主持各方完成定金给付。不太清楚肖影玲、龙新华是否因为存在履行争议明确表示不愿意支付定金。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点问题是合富公司是否有权收取涉案合同约定的中介费59540元。合富公司提供了其持有的买卖双方和其签订的《存量房买卖合同》，以该合同上载明肖影玲、龙新华同意在2015年11月3日前向合富公司支付中介服务费59540元为由，主张其有权向肖影玲、龙新华收取中介费59540元。对此，本院认为，一方面肖影玲、龙新华申请的证人即涉案房屋的出卖人钟惠容出庭作证，确认买卖双方签订《存量房买卖合同》时，合同中中介费、付款方式和过户等条款内容均未填写，且该合同并没有交给买卖双方。一审法院鉴于钟惠容是无需支付中介费的合同签订人，认定其的证言客观中立并予以采信，并无不当。另一方面，二审庭审中，按照合富公司自身陈述，买卖双方在签订涉案买卖合同的第二天就对合同履行存在争议，显然不合常理；且涉案合同明确约定定金5万元在涉案合同签署当日要交给卖方，但合富公司自称因为签约当天太晚所以没有要求买方支付定金，至于第二天定金有无给付，是否因为履行存在争议买方明确表示不愿意支付定金等情况均不清楚，显然合富公司对促成涉案买卖合同签订的过程中未尽到中介应尽职责，且客观上涉案买卖合同并未履行。综上所述，一审驳回合富公司的诉讼请求，既符合民事诉讼优势证据规则，又较为公平合理，本院予以维持。合富公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人合富公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1288.5元，由上诉人广东合富房地产置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 何 佐审判员 柳玮玮二〇一七年十月二十三日书记员 李依虹