呼和浩特市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）内01民终2701号
上诉人（原审被告）：田尚明，无业，住呼和浩特市。
上诉人（原审被告）：刘美丽，无业，住呼和浩特市。与田尚明系夫妻关系。
二上诉人委托诉讼代理人：刘波，内蒙古英南律师事务所律师。
二上诉人委托诉讼代理人：阿娜日，内蒙古英南律师事务所律师
被上诉人（原审原告）：范利，无固定职业，住呼和浩特市。
被上诉人（原审原告）：王瑞花，无固定职业，住呼和浩特市。
二被上诉人委托代理人安宇宁，内蒙古百宁律师事务所律师。
原审被告刘平山，退休职工，住呼和浩特市。
上诉人田尚明、刘美丽因与被上诉人范利、王瑞花、原审被告刘平山房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院(2016)内0102民初2369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人田尚明、委托诉讼代理人刘波、阿娜日、被上诉人范利、王瑞花委托诉讼代理人安宇宁、原审被告刘平山到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
田尚明、刘美丽的上诉请求：一、依法撤销呼和浩特市新城区人民法院(2016)内0102民初2369号民事判决，驳回范利、王瑞花的诉讼请求。二、依法判令范利、王瑞花承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、2000年7月8日范利、王瑞花与刘平山签订购房协议，因该房屋为呼和浩特市电动工具厂的公产房，刘平山没有处分权，因此双方签订的购房协议虽成立但不生效。2008年基于国家房改政策，刘平山夫妇取得了房屋所有权并办理了房产证，但此时该房屋为夫妻共有的不动产，未经共有人书面同意，范利、王瑞花与刘平山之间的购房协议始终未发生法律效力。二、范利基于未生效的购房协议所取得的是债权，该债权请求权已超过诉讼时效。范利基于合同债权，有权书面通知房屋共有人张三兰进行确认，且范利一直居住于该房屋内，对于小区内房屋都取得房屋产权证的情况应该是了解的，虽范利自称多次联系刘平山，但并未在诉讼时效内通过司法程序维护自己的利益，应当自行承担这一法律后果。三、田尚明与刘平山至今有多年的业务往来，2014年3月18日刘平山与田尚明签订了《以房顶账协议》，将刘平山所有的涉案房屋顶抵其欠田尚明的52万元欠款，双方于2014年4月8日办理了房屋产权变更登记。田尚明、刘美丽是新城区光华街电动厂宿舍楼11号楼2单元2022号房屋的合法所有权人。四、田尚明取得抵账房屋所有权是善意取得，在以房顶账时，刘平山向其出示了所有人为刘平山、张三兰的房屋所有权证书，且未告知就该房屋曾经签订过购房协议，所以田尚明、刘美丽取得该房屋所有权合法有效。五、一审法院适用物权法第十五条、第十七条是错误的，该法第九条才是不动产物权登记生效的法定条件，涉案房屋应属于物权人田尚明、刘美丽所有。综上，原审法院认定事实错误，请求二审法院撤销原审判决，驳回起诉，以维护田尚明、刘美丽的合法权益。
范利、王瑞花辩称，一、2000年7月8日，范利与刘平山签订房屋买卖协议，协议签订后范利按照协议向刘平山支付了4.5万元的房屋价款，刘平山向其交付了房屋，自2000年起范利、王瑞花至今一直居住在该房屋中。当时房屋没有产权证书，故未办理过户，后刘平山取得房产证，依协议约定应当将房屋过户给范利、王瑞花，但刘平山却自称将房屋顶账给田尚明并办理了过户。根据商品房买卖合同司法解释，即便刘平山当时没有房屋所有权，在取得所有权后，其与范利签订的房屋买卖合同即发生法律效力。二、本案为所有权确认之诉，不适用诉讼时效制度。田尚明主张的范利与刘平山之间是合同债权，且在上诉状中阐述刘平山称该合同的实质为以房为抵押的借款行为，这一主张田尚明应提交证据予以证明。另外，田尚明主张的与刘平山之间的以房顶账的债权债务关系亦没有证据能够证明该债权债务的真实性，且这一债权债务关系可以追溯至1995年之前，已经超过了诉讼时效，故该顶账协议也是无效的。三、显然可见，田尚明取得房屋并非善意，其与刘平山恶意串通的行为已被人民法院的生效判决予以认定。四、根据物权法第一百五十四条的规定，物权变动未经登记的不发生法律效力，但法律另有规定的除外。房屋所有权证是物权证明，但并不是办理了房屋所有权证就能够取得物权。
原审被告刘平山述称，因生活、生产经营困难需要用钱，经人介绍向范利借钱，所以与范利签订购房协议的实质是借款，当时约定还钱后归还房屋和购房协议。该房屋为公产房，其无权买卖，只能作为借款的抵押，由范利无偿居住，以借款利息抵房租，还款之日归还房屋和购房合同。这期间近六年的暖气费、物业费、卫生费都是从其工资中扣除的，这些的费用范利仅向其支付过100元。这一协议妻子张三兰并不知情也从没追认过。此后的生产经营仍然不能好转，期间向田尚明借款和赊欠生产资料都是事实。
范利、王瑞花一审诉讼请求：一、确认其对位于呼和浩特市××区中户的房屋所有权；二、由二被告承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：2000年7月8日，范利与刘平山签订了《楼房销售合同》，约定甲方刘平山自愿将个人住房卖给乙方范利居住，楼房所在位置呼和浩特市××区中户，总价为人民币5万元，具体条件如下：1、长期出售，且房改时甲方将其房屋产权证户主更改为乙方范利，其换户所需一切费用由甲方刘平山承担，决定不变......3、合同签字后，乙方付给甲方（刘）现金肆万伍仟元整（小写：45000元），待房改后甲方方办好房屋产权证并过户后交给乙方，乙方再付给甲方（刘）伍仟元整（小写：5000元），总计数为伍万元整。合同签订当日，范利向刘平山交付房款40000元，后又于2000年7月18日交付刘平山房款5000元，刘平山收到了两笔款项后，为范利出具了收条。合同签订后范利在该房屋居住至今。2008年，刘平山取得房屋权属证书，后未与范利办理房屋产权变更登记。
2014年3月18日，刘平山与田尚明签订了以房顶账《还账协议书》，约定刘平山将电动工具厂宿舍楼二楼一户二室房60平方米，按8000元/㎡×60㎡=48万元抵顶其对田尚明的欠账。2014年4月8日，双方办理了产权变更登记，田尚明与妻子刘美丽取得了上述房屋的产权证书（呼房权证新城区字第20141135**号、呼房权证新城区字第20141135**号）。2015年，田尚明、刘美丽以排除妨害为由，诉至呼和浩特市新城区人民法院，请求范利一个月内从田尚明所有的房屋中搬出，排除妨害。呼和浩特市新城区人民法院以（2015）新民二初字第00208号民事判决书判决驳回田尚明、刘美丽的诉讼请求，田尚明、刘美丽不服，上诉至呼和浩特市中级人民法院，呼和浩特市中级人民法院以（2016）内01民终455号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。两审判决对以上事实予以确认。
另查明，一审法院要求三被告提供借条或转账凭证，刘平山称其欠田尚明欠款中有房屋租金及购买焦炭的钱，合计欠田尚明52万元，欠款的票据已被刘平山销毁。经本院询问，三被告确认田尚明知晓对范利占有并居住该房屋的事实。田尚明称其在签订抵账协议后多次到涉案房屋查看，因范利不在家中，无法入内查看。
一审法院认为，范利与刘平山签订的房屋买卖合同合法有效，范利依照合同约定向刘平山交付了购房款，刘平山也按合同约定向范利交付了房屋，范利在该房屋中持续居住15年，只是因为刘平山当时未取得房屋所有权证书，无法办理过户。待刘平山取得房屋所有权证书后，就应及时履行合同义务，与范利办理过户手续。后刘平山虽与田尚明、刘美丽签订了房屋买卖合同并办理了房屋过户手续，但均无证据证明田尚明、刘美丽已向刘平山交付了购房款。且购买房屋未查明房屋的现状也与常理不符。房屋产权登记是登记机关对不动产权属关系及表现状态的认可和证明，如果没有相反证据，可以认定登记的物权人为房屋的权利人，但如果有相反证据证明其为真正权利人时，应根据争议双方提供的证据认定争议财产的物权归属。刘平山辩称其与范利的转让行为未经共有人同意及合同的真实意思系抵押合同关系，对此，因其未向本院提交双方签订抵押合同的证据，且双方签订的合同已履行15年之久，以共有人未同意转让否认合同的效力也于法相悖，对该项抗辩，一审法院不予支持；田尚明若与刘平山有债权债务纠纷，可另案解决。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第十七条的规定，判决：位于呼和浩特市××区中户的房屋归范利所有。案件受理费人民币100元，由刘平山承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2000年7月8日范利与刘平山就买卖刘平山占有并使用的呼和浩特市××区中户的房屋达成合意，并签订了《楼房销售合同》，合同约定：刘平山将涉案房屋卖给范利居住，并于取得房屋所有权后为其办理所有权变更手续。合同签订后双方履行了部分合同义务。该合同中无任何有关抵押涉案房屋以担保双方借款的内容。2014年3月18日刘平山与田尚明签订了《还账协定书》，双方约定以刘平山所有的××宿舍房60平方米按每平米8000元的价格抵顶其欠田尚明48万元整的欠款。除此之外，双方无任何有关欠账的记录或其他有关经济往来的凭证以证明该抵顶债务真实存在，亦无有关双方交付房款的证明。
经本院审理查明的事实同一审法院查明事实一致，予以确认。另查明，经庭审询问范利、王瑞花申请到庭的证人张素洁的证言，认定如下：张素洁与范利系邻居关系，因工作关系与刘平山结识，范利是外地人，与刘平山此前并不认识，因范利有买房意图而委托其寻找卖家，在其偶然了解到刘平山有房意欲出售时，将刘平山介绍给范利认识，双方私下商谈签订了房屋买卖协议。双方签订协议后，其了解到该房屋售价为5万元。上述事实，经各方当事人质证无异议，予以认定。
本院认为，本案的争议焦点为：范利与刘平山所签订的房屋买卖协议的效力如何；范利、王瑞花主张本案所涉房屋归其所有是否有事实及法律依据。
2000年7月8日范利与刘平山就买卖刘平山占有并使用的呼和浩特市××区中户的房屋达成合意，并签订了《楼房销售合同》，双方当事人部分履行了合同，虽合同尚未履行完毕但也未出现合同变更、终止的情形。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十一条之规定，附条件的合同条件成就时生效，无权处分人在取得处分权后合同有效。在该合同中，刘平山在签订合同时欠缺部分权利主体资格，据此双方在合同中就这部分权利内容约定了生效条件，在条件具备后该合同内容即发生法律效力，双方当事人即享有合同约定的权利并应及时履行合同义务，否则应承担相应的违约责任，并不因合同义务的履行情况而改变合同的效力。因此，范利与刘平山之间签订的《楼房销售合同》合法有效，双方应依合同履行合同义务，否则应向对方承担相应的违约责任并赔偿对方因此所受损失。对刘平山主张的与范利签订的合同实为借款合同的抗辩，因其无法提供任何证据加以证明，且与本案认定事实相悖而不予支持。
2008年刘平山在履行与范利的合同义务条件已经具备的前提下，故意拖延履行，并就涉案房屋与田尚明签订了《还账协定书》、办理了涉案房屋的所有权变更登记，而就该《还账协定书》双方均无法提供房款交付凭证或其他经济来往记录，作为多年从事自营生产的个体经营者，这一行为与常理不符。就购买人而言，房屋买卖于个人或家庭均非生活中简易、常见的行为，从社会习惯的角度亦非正常人会任意处置的事件，田尚明购买房屋，而未查明房屋的现状，即与刘平山签订《还账认定书》是与正常的社会生活习惯不符的。再者，自2000年以来，范利以买受房屋的名义占有和使用该房屋，虽尚未取得房屋产权证，但不难推定这一事实应是为邻里所周知的，又范利提供的水电暖等费用的收据上，交款人一项的变化可知，不论向邻居询问或是向社区、居委会咨询，涉案房屋由范利以买受人名义居住的事实均为极易获得的信息。在这三个前提下，田尚明称其在并不知晓范利为买受房屋的名义居住，并与刘平山签订了《还账认定书》，并办理了房屋产权变更手续。显然不符合正常的价值观和生活交易习惯。作为自称与刘平山有多年经济往来且有较大数额债权的债权人，田尚明自应比任何人更关心刘平山名下的不动产交易情况，才是人之常情社会之常理。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于善意取得的规定，田尚明的这一行为显然与之不符。故一审法院认定田尚明构成重大过失，并无不当。
田尚明、刘美丽虽依据田尚明与刘平山、张三兰签订的《还账协定书》取得了涉案房屋所有权并办理了房屋所有权变更登记，据经质证认定的事实和证据，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第十七条作出涉案房屋归范利所有并无不当。
另田尚明、刘美丽主张范利所诉债权已过诉讼时效的请求，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款之规定，一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。故田尚明、刘美丽关于范利、王瑞花所诉债权已过诉讼时效的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。
综上所述，上诉人田尚明、刘美丽的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由田尚明、刘美丽负担。
本判决为终审判决。
审判长戴玉英
审判员李婷婷
审判员韩东妹
二〇一七年九月十二日
书记员唐谣