连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2017）港民初字第3458号原告:中国人民解放军江苏省连云港市连云区人民武装部,住连云港市连云区云宿路39号。负责人：刘章程，该部政治委员。委托诉讼代理人：刘学军，该部军人。委托代理人：高海洋，江苏和济律师事务所律师。被告:中铁十一局集团有限公司,住湖北省武汉市武昌区中山路277号，统一社会信用代码91420000179315087R。法定代表人：何义斌,董事长。委托诉讼代理人：宋延迢，该公司连盐铁路项目经理部计划部长。委托诉讼代理人：马向阳，江苏苍梧律师事务所律师。原告中国人民解放军江苏省连云港市连云区人民武装部（以下简称连云区武装部）与被告中铁十一局集团有限公司连盐铁路项目经理部、中铁十一局集团有限公司（以下简称中铁十一局）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告连云区武装部当庭撤回对中铁十一局集团有限公司连盐铁路项目经理部的起诉，本院经审查后依法予以准许。原告连云区武装部的委托诉讼代理人刘学军、高海洋、被告中铁十一局的委托诉讼代理人宋延迢、马向阳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告连云区武装部向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付租金259000元（其中第三年租金150780元、第四年实际租金108260元）；2.判令被告承担逾期支付租金的违约金（第二年租金缴纳逾期340天，计违约金9520元；第三年、第四年租金至今未交，违约金计算至实际支付之日，上述违约金每日按逾期租金的万分之二计算）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年12月份，被告中铁十一局连盐铁路项目经理部（以下简称项目部）承租了原告坐落于连云区云宿路39号的办公房屋。原告与被告项目部就租金及支付时间等内容达成约定，并签署了房屋租赁合同。签约后，原告按约提供了出租房屋，然被告项目部在履约中却未按期缴纳租金。原告多次催款，被告项目部拖欠的租金至今仍未结清。被告项目部行为已严重违背诚信原则，给原告造成了一定的经济损失，被告中铁十一局应对此承担法定责任，希望法院公正裁决。被告中铁十一局辩称，1.被告并不是不按期支付租金，原告也不是不收租金，而是因为原告在执行其上级关于停止有偿服务的要求，无法开具发票，所以原告的领导说等以后看看再处理。后来，原告执行中央军委印发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，但根据原、被告合同约定，租赁期限为4年左右，被告以4年的使用期限进行装修使用及安排，而原告在合同未到期的情况下，就让被告搬走，属于原告违约，考虑到中央军委发布的通知，作为国有企业，被告也理解和支持，在2017年8月搬出涉案房屋，鉴于原告违约行为，被告希望原告能够减少部分房屋租金。2.被告在租赁该房屋后，进行了全面的装修，花费210298元，户外广告花费43000元，网络系统花费8886元，搬运费支出15200元，因原告提前4个月解除合同，给被告造成了很大的损失，原告应按剩余的租赁时间及所有费用的比例予以赔偿，即（210298+46000+8886+15200）/48*4=23115元，同时因为房屋漏水，被告花了27000元对该房屋进行了维修，此部分费用应由原告支付。3.被告本可在2017年年底完工，并不用再继续租赁房屋，鉴于原告要求搬出，被告仍需租房，与连云区社会福利院签订了《房屋租赁合同》花费了230000元租赁费，并花费了170000元的装修费，这些都是由于原告的违约造成的，即使是按照原告提前4个月解除合同，原告也应赔偿被告4个月因重新租房及装修所花费的费用400000/12*4=133333元。上述2、3项费用应在租金中予以冲抵。另外，鉴于原、被告双方多年合作关系，被告希望在法庭的主持下与原告达成和解。同时对原告主张的第三年、第四年租金被告不认可，双方并未对此达成一致，也并非被告违约，对违约金被告不认可。本院经审理认定事实如下：2013年12月23日，原告连云区武装部（出租方/甲方）与中铁十一局集团有限公司连盐铁路项目经理部（承租方/乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于连云区云宿路39号，区人武部办公楼右半边的房屋出租给该项目经理部。合同主要内容：第二条：租赁期限大概为4年左右，至少3年，租赁时间从2014年1月1日起开始，若乙方实际租期不满4年，按月结算，租金多退少补。如乙方租期超过4年，可优先续租。第三条租金：1.房屋第一年租金为130000元。2.房屋租金支付方式如下：乙方按年支付租金，分别在每年1月10日之前付款，甲方收款后应提供给乙方有效的正规发票。3.从第二年开始，经双方友好商谈可逐年递增租金，租房最后一年（第四年），租金不突破200000元。第八条乙方违约责任：1.经甲方催告后，如乙方不按约定支付租金达20天时，甲方有权解除租赁合同，并要求乙方赔偿经济损失。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。上述协议签订后，原告按照合同约定将房屋交由被告使用，被告按约交纳了第一年的租金130000元。并于2015年12月16日交纳了第二年的租金140000元。2017年8月31日，被告搬出涉案房屋，并将钥匙交还原告，双方合同解除。另查明，中铁十一局集团有限公司连盐铁路项目经理部由被告中铁十一局为连盐铁路项目施工设立，未进行工商登记，项目经理部的印章经公司同意刻制。上述事实由原告提供的《房屋租赁合同》、中国工商银行业务回单等经过当庭举证质证的证据及当事人陈述证实，本院依法予以确认。被告中铁十一局向本院提供了《装饰工程施工合同》《防水工程合同书》、《户外广告合同》、《网络系统合同》、增值税发票、与案外人签订的《房屋租赁合同》、《建设装修装修工程施工合同》等证据证明其因原告提前解除合同产生的费用及造成的损失情况。原告对上述证据的真实性、合法性及与本案的关联性及证明目的均有异议，认为与原告无关。本院认为，原告提交上述证据证明其因原告解除合同造成的损失，要求在本案中一并处理，但其未在法定期限内提出反诉，本院依法不予处理，对上述证据在本案中不予确认，被告可另行主张权利。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行义务。本案原告与被告中铁十一局连盐铁路项目经理部签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同履行。因中铁十一局连盐铁路项目经理部系由中铁十一局设立，该项目部的权利义务应当由被告中铁十一局享有并承担。当事人协商一致，可以解除合同，本案《房屋租赁合同》已由原、被告合意解除，被告已于2017年8月31日搬出房屋。原告作为出租人将涉案房屋交付被告使用，被告应当按照《房屋租赁合同》约定，按其实际使用期限向原告支付租金。关于被告应当支付给原告的租金数额，因双方合同未对第二年、第三年及第四年的租金数额进行约定，仅约定经双方协商逐年递增。第二年被告向原告交纳租金140000元，原告认为第三年的租金应按第二年租金较第一年租金的增幅确定，被告则认为双方未就第三年、第四年的租金数额达成一致。对此，本院认为，《房屋租赁合同》约定后三年租金经双方友好商谈可逐年递增，但因双方未就第三年、第四年租金数额达成一致，原告要求按照第二年的增幅递增租金不符合合同约定，本院酌情按照第二年的租金数额确定被告应当支付的第三年及第四年的租金，经计算，被告欠付第三年及第四年租金合计233333.33元（第三年租金140000元+第四年实际租赁期间8个月租金93333.33元）。一方当事人未按合同约定履行义务，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。被告中铁十一局未按合同约定的期限履行支付租金的义务，应当承担相应的违约责任。因双方对于违约责任的承担方式未进行约定，本院确定被告参照中国人民银行同期同类贷款利率标准向原告支付迟延支付租金的违约金。被告中铁十一局关于因不能开具发票，原告同意其缓交租金的辩解理由，未提供证据证明，原告亦不予认可，本院依法不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告中铁十一局集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告中国人民解放军江苏省连云港市连云区人民武装部租金233333.33元，并以140000万元为基数，自2015年1月11日至2015年12月16日，自2016年1月11日至本判决确定的给付之日，以93333.33元为基数，自2017年1月11日至本判决确定的给付之日，分别按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准向原告支付违约金。案件受理费5185元，由原告中国人民解放军江苏省连云港市连云区人民武装部承担385元，由被告中铁十一局集团有限公司承担4800元（因原告已预交，被告承担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费5185元，并将交款凭证一并交于本院。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。审判员  刘红娟二〇一七年十二月十一日书记员  何丹红法律条文及上诉须知附录法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。