文书内容广东省梅州市梅江区人民法院民事判决书（2017）粤1402民初1325号原告（反诉被告）：梁淦泉，男，汉族，1961年10月23日出生，现住梅江区。原告（反诉被告）：杨莲香，女，汉族，1964年5月24日出生，现住梅江区。上列原告委托代理人：叶柏明，广东诚优律师事务所律师。被告（反诉原告）：姚永敏，男，汉族，1956年10月1日出生，现住广州。委托代理人：钟其令、钟嘉锴，分别系被告表弟、表侄。第三人：钟玖珍，女，汉族，1965年8月10日出生，现住深圳市盐田区。上列原、被告、第三人确认合同有效纠纷一案，本院于2017年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人，第三人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与第三人于2010年5月13日签订的《协议》有效；2、确认原告与被告土地使用权转让有效，并责令被告协助原告办理涉案土地使用权过户手续；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：涉案土地位于梅州市××××村梅县机场侧，国有土地使用证登记的权属人为被告（证号：梅州市国用[1997]第043744号[换发]）。2009年1月19日，被告夫妇授权第三人代理涉案土地使用权转让、过户等一切手续与事项，并对此授权委托书进行了公证；2010年5月，第三人与原告夫妇商谈涉案土地使用权转让事宜并签订《协议》，原告通过银行转账方式全部付清《协议》中商定的土地使用权转让交易款项后，第三人将涉案土地的《国有土地使用证》原件交由原告收执。同时，第三人还将被告夫妇授予的代理涉案土地使用权转让、过户等一切相关手续的权利转委托给原告，并进行了公证；2016年9月，原告偶然发现梅州市国土资源局就涉案土地向被告补发了《国有土地使用证》，经了解才得知，2014年间，被告以原土地使用权证遗失为由，向该局申请补办上述土地的土地使用权证，现补办证已登记核发，即梅州市国用[1997]第043744号（补发）《国有土地使用证》；2016年11月4日，原告书面向梅州市国土资源局申请依法撤销[1997]第043744号（补发）《国有土地使用证》并限制交易，2016年12月6日，梅州市国土资源局所属的梅州市不动产登记局下发《关于暂停姚永敏土地使用权转让过户的通知》，但对梅州市国用[1997]第043744号（补发）《国有土地使用证》并未作出是否撤销的处理决定，2016年12月22日，梅州市国土资源局作出《关于梁淦泉、杨莲香申请相关问题的函复》，对原告要求撤销梅州市国用[1997]第043744号（补发）《国有土地使用证》的请求作出“不予采纳”的决定，建议原告依法向公安机关报案或者向人民法院提起诉讼来解决纷争；第三人是在被告授权范围内就涉案土地使用权转让事宜与原告签订的《协议》，是双方真实意思表示，且原告支付了合理的对价取得涉案土地使用权，属于善意取得，符合《合同法》等法律规定，是合法有效的；根据《民法通则》等法律规定，受托人在授权范围内的行为，产生的法律后果应由委托人承担，故应认定原告与被告之间土地使用权转让有效，被告有义务协助原告办理涉案土地使用权过户手续，请支持原告的诉求。对被告反诉的答辩意见与上述意见一致。被告辩称，三角镇梅汕老路机场路口右侧的综合用地使用权是1994年钟其奕、钟宜兴及钟东环三方合股向三角镇购买的，钟其奕分得其中的444平方米；1997年，钟其奕使用答辩人的身份信息办理土地使用权证登记手续，实际上，答辩人对本案诉争土地无任何处分权利；1999年钟其奕病逝，为明确本案诉争土地权属，答辩人于2016年12月10日与实际权属人钟其奕家属进行了公证声明：“钟其奕死亡后上述房地产全部属钟其奕的妻子黄小梅及儿子钟嘉锴二人共同所有，他们完全拥有所有权和处分权”，并已委托钟其奕儿子钟嘉锴和亲弟弟钟其令全权处理此地，因钟其奕买地时借了钟其令的钱没有还，就把土地证交给钟其令保管。2008年，三角镇因卫生检查发现涉案土地空着，卫生有问题，答辩人及钟其奕家属在外地工作，原告以三角镇村书记身份找到经常在梅州居住的第三人，要求处理卫生问题；原告提出涉案土地不如租给他搭铺出租，租地10年，租金每年2万元，第三人将上述情况告知答辩人及钟其奕家属后，钟其奕家属考虑涉案土地空在哪里，暂时没有能力起楼，就同意出租；但第三人提出签租地合同需要有委托书，答辩人没有完全理解公证的委托书就出具了公证处代写的委托书给她，第三人又提出原告要求看土地证，又到钟其令处借去土地证；因约定租期是10年，答辩人及钟其奕家属在土地租赁期间一直没有找原告，第三人也从未跟答辩人及钟其奕家属说过转让土地使用权的相关事宜；其后，钟其令曾多次催促第三人归还土地证，她一直拖着没有还，催其拿出租金，她也不给，钟其奕的大哥钟宇在每年家庭聚会都要求第三人归还土地使用证，均未果；2010年国庆节钟其令回梅州后了解到涉案土地的地价已经涨到每平方3000多元且有人想以120万购买，钟其奕家属就再向第三人要回土地使用证，第三人还是不给，2011年3月31日，钟其奕哥哥钟宇和答辩人到梅州市国土局查询涉案土地登记情况没有变化后，提交了要求国土局注明只有答辩人本人才能办理土地过户手续的声明，2014年再找到第三人要土地证时，第三人才说土地证已经遗失，答辩人便于2014年5月12日到国土局申请补办证，并按要求在梅州日报登土地证遗失声明；2016年9月26日，钟其令到江南拆迁办写此地不在红线内的证明，拆迁办要求到三角××委写地名证明，在村委会见到原告，原告说第三人已经把涉案土地卖给他了；钟其奕家属为此要求提前解除与原告的租赁合同，并通知租户限期搬走，原告便到梅州市国土局进行行政复议，后国土局认定原告和第三人的私下交易行为，不产生法律效力；原告不服先后到梅州市行政复议中心申请复议和到梅州市中级人民法院行政附带民事起诉，都被驳回，现在又到梅江区人民法院起诉。据此，答辩人认为，梅州市国土局已经认定原告和第三人对此地的转让交易无效，梅州市行政复议中心和梅州市中级人民法院驳回原告的诉讼请求，认定梅州市国土局的行政行为合法；原告明知此地是钟其奕的，却恶意串通第三人压价，第三人完全违背答辩人的本意，在未征得答辩人及实际权属人钟其奕家属的同意就以不到市场价格一半的价格61万元私自将土地使用权进行转让，严重损害了实际权属人钟其奕家属的合法利益；原告强调“转委托及公证”，这正是他们串通谋取利益的证据，答辩人委托第三人，第三人委托原告，原告把地卖给自己，这是违反公平交易原则，滥用代理权以及损害他人利益的无效行为，原告与第三人签订的《协议》属无效协议；2010年5月13日原告与第三人签订《协议》，《物权法》已经施行两年多，但自原告与第三人签订《协议》至今已达7年多，原告均未去办理过户手续，对自身被侵犯的权益置之不理，也未寻求法律上的救济，原告已超过法律规定自身权利受到损害向法院请求保护民事权利的诉讼时效，可视为原告已经放弃向法院请求保护，原告已丧失本案的胜诉权，应当驳回原告的起诉。梅州市国土局已经补发的涉案土地《国有土地使用证》是合法有效的，原告利用涉案土地经营所得的收入，需归还给该地实际权属人钟其奕家属。根据原告提供的证据：此土地的《租赁合同》和《收款收据》2010年7月到2015年7月的租金是每季度23，750元×4季×5年=475,000元；2015年7月到2017年7月的租金是每月10，000元×12月×2年=240，000元，合计租金是715，000元，原告应将该租金交回给土地实际权属人钟其奕家属；原告和第三人在2010年5月13日签订的《协议》所产生的纠纷，应按他们双方在2010年5月14日《收据》中的约定，由第三人独自承担责任,即原告应向第三人要求返还61万元购地款；答辩人不是本案适格的被告,本案适格的被告为第三人。综上所述，答辩人认为本案诉争的土地使用权属实际是钟其奕家属的，是钟其奕借用答辩人的身份信息进行登记，答辩人无任何处分权；原告和第三人私下签订《协议》买卖土地的行为，是恶意串通贱卖他人土地并严重损害他人利益的行为，按照相关法律规定，属无效行为；且原告和第三人之间在《收据》里已明确约定，如土地权属产生纠纷，则第三人承担一切责任，原告应向第三人主张权利，请驳回原告的全部诉讼请求。并提出反诉请求：1、被反诉人与第三人于2010年5月13日签订的土地转让《协议》无效；2、被反诉人立即拆除涉案土地上的违章临建，回复平整土地后交还反诉人；3、被反诉人向反诉人支付占用涉案土地租金（从2010年5月13日起计至实际交还土地之日，租金标准按10000元/月计，暂计至2017年7月的租金为715000元）；4、被反诉人承担本案的诉讼费用。反诉的事实和理由与上述答辩意见一致。第三人述称，我与被告是姑表关系，被告夫妻主动提起委托我办理涉案土地的买卖，涉案土地也有我的份额，具体占多少份额就不清楚，也没有证据证实，当时是在公证场所写委托，然后办理了委托关系，当时是原告与我议定交易价格61万元，已告知被告夫妻，且我将土地转让后的价款61万交出一部分给钟其令和被告，具体数额不清楚；被告与我签订的委托合同是合法有效的，我是在授权范围内正常行使权力，没有与原告恶意串通而损害委托人的利益，无违规违约行为，不承担任何责任。对被告反诉的述称意见与上述意见一致。2017年8月25日，被告提交价格鉴定申请书，要求对涉案土地转让交易时的土地使用价格进行鉴定，本院已当庭予以准许；但被告（申请人）又于庭审后的2017年9月4日提交申请书，申请撤回对涉案土地转让交易时的土地使用价格的鉴定。原告提交的证据：1、2009年１月１９日公证书;2、2010年５月13日《协议》;3、付款依据;4、收款人为钟玖珍的收据;5、2010年５月１４日公证书;6、土地使用证;7、问话笔录;8、租赁合同;9、收款收据;10、土地使用申请及审批;11、土地登记卡；12、申请书；13、通知及复函证明等其诉请和反诉抗辩主张。被告的质证意见:对证据６、８的真实性有异议；对其他证据无异议。第三人的质证意见：对原告上述证据均无异议。被告提交的证据：1、姚永敏声明书、公证书及2011年3月31日的声明;2、委托合同;3、《行政复议答复书》;4、收款人为钟玖珍的收据;5、证明人廖远良的《证明》;6、证明人钟宇的《证明》;7、行政裁决书；8、梅州市国土资源局行政诉讼时的答辩状及证明人姚永敏的《证明》等证明其抗辩主张和反诉请求。原告的质证意见：1、对证据3、4、7的三性无异议;２、对证据1、2的关联性有异议，诉讼后的委托效力不足以推翻原告及第三人先前的有关法律行为；3、对证据８中的答辩状无异议，但对证明人姚永敏的《证明》的三性有异议；４、对证据5、6的三性均有异议。第三人的质证意见：第三人称不会回答，不作具体的质证意见。本院经审理认定事实如下：对上述已质证的证据，排除不具有关联性的证据，原、被告提供的符合关联性、合法性和真实性证据，应作为认定本案事实的根据。同时，根据上述有效证据及当事人庭审相关陈述和质证意见查明如下事实：1994年，被告以13万元通过转让取得444㎡涉案土地（地号：140209130609—1，证号：梅州市国用（1997）第043744号《国有土地使用证》），该涉案土地位于梅州市××镇××路，权属性质为国有土地使用权，2002年９月９日，上述《国有土地使用证》收回注销，换成“梅州市国用（1997）第043744号《国有土地使用证》（换发）”，2010年5月13日，原告与第三人（被告代理人）签订《协议》，将该涉案土地以61万元完成交易（款、证各自交付清结），2010年7月20日至今，原告将该涉案土地中约３００㎡租赁他人，收取租金。2014年５月13日，涉案土地权利人被告向梅市国土资源局出具了《遗失声明》，并在《梅州日报》刊登了“梅州市国用（1997）第043744号《国有土地使用证》”遗失的声明,在规定的异议期限内，无人提出异议;职能部门梅州市国土资源局根据涉案土地权利人的申请，于2014年8月8日补发了“梅州市国用（1997）第043744号（补发）”《国有土地使用证》”，且注销2002年换发的“梅州市国用（1997）第043744号（换发）”《国有土地使用证》”。2016年12月10日，被告出具《声明书》并予以公证，声明钟其奕的妻黄小梅、儿钟嘉锴完全拥有444㎡涉案土地的所有权和处分权”。本院认为,本案讼争的焦点：2010年5月13日，原告与第三人签订444㎡涉案土地的《协议》效力问题。被告与第三人同到国家公证机关面前出具授权书和办理公证，委托第三人处理涉案土地的一切事宜，第三人在授权范围内将涉案土地卖给原告后，由原告行使该土地权属多年无争议；原告未将涉案土地进行权属变更登记，只是不符合相关职能部门的行政管理性规定，但未违反相关法律的禁止性规定，因此不会改变444㎡涉案土地交易的事实。被告对第三人的授权委托及公证行为，双方行为均属自愿，无违反法律法规的规定；被告作为完全民事行为能力人和涉案土地的权利人，与第三人又是亲属关系，被告提出不清楚交易实情、受欺骗所为及原告与第三人恶意串通价格、损害权利人利益等主张并无证据予以证实，且被告又自行撤回土地交易价格鉴定申请，也未提供当时市场交易价格的证据。据此，足以说明被告所说与事实不符，理由不充足，被告授权委托行为合法有效，本院予以确认；原告与第三人于2010年5月13日签订的涉案土地《协议》合法有效，由此产生的涉案土地交易行为亦合法有效，本院予以确认。另，被告主张涉案土地使用权是他人所有，但被告应诉及反诉中均以自己名义主张权利，未申请追加他人作为诉讼当事人参与本案诉讼；且未在1999年其所指的涉案土地权属人生前、去世后进行涉案土地权属变更，却于2009年将该涉案土地授权委托第三人处理，涉案土地交易6年后的2016年才出具声明该涉案土地使用权为他人所有。同时，被告既否认自己与第三人的授权委托事实和效力，进而否认原告与第三人于2010年5月13日签订的涉案土地《协议》无效，但又肯定第三人凭委托授权行为所出具给原告的涉案土地交易的《收款收据》有效而要求第三人承担责任。对此，被告既无充足的证据予以证实，也有悖常理，更与事实不符，原告与第三人也不予认可，也无法律依据，对被告的上述主张，本院均不予采纳。被告已依法获得涉案土地的《土地使用证》（补发），原告持有的涉案土地的《土地使用证》（换发）已被职能部门注销作废，据此，涉案土地的《土地使用证》应以被告手中持有的该证作为涉案土地权属变更的依据。综上所述，原告的诉讼请求和反诉的抗辩意见，事实清楚，证据充分，于法有据，本院予以支持。被告的抗辩主张及反诉请求，于事实不符，依据不足，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）梁淦泉、杨莲香与第三人钟玖珍于2010年5月13日签订的《协议》合法有效；二、确认原告（反诉被告）梁淦泉、杨莲香与被告（反诉原告）姚永敏土地使用权转让合法有效，被告（反诉原告）姚永敏于本判决生效后30日内协助原告（反诉被告）梁淦泉、杨莲香办理444㎡涉案土地使用权过户手续；三、驳回被告（反诉原告）姚永敏的全部反诉请求。案件受理费9900元，按规定减半收取4950元（已由原告预交），由被告负担（判决生效后30日内迳行付给原告）；反诉费2738元（已由被告预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  郭亮生二〇一七年十月二十四日书记员  古珊珊