湖北省武汉市黄陂区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0116民初180号
原告（反诉被告）：黄磊，男，1991年3月19日出生，汉族，住武汉市洪山区。
委托诉讼代理人：熊桓，湖北三象律师事务所律师，特别授权。
原告（反诉被告）：毛贵英，女，1967年12月28日出生，汉族，住湖北省京山县。
委托诉讼代理人：熊桓，湖北三象律师事务所律师，特别授权。
被告（反诉原告）：陈巧凤，女，1969年1月25日出生，汉族，住武汉市东西湖区。
委托诉讼代理人：王瑞敖，系被告陈巧凤之姐夫，特别授权。
第三人：武汉齐家楚天房地产投资管理有限公司，住所地武汉市黄陂区盘龙城开发区刘店村卓尔优势企业总部基地（高层创意空间）第1座1单元7层4室。
法定代表人：李明桥，该公司总经理。
委托代理人：余珊珊，系公司员工，特别授权。
原告（反诉被告）黄磊、毛贵英与被告（反诉原告）陈巧凤（以下简称陈巧凤）及第三人武汉齐家楚天房地产投资管理有限公司（以下简称齐家楚天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员梅凡独任审判。本案审理过程中，本院依原告黄磊、毛贵英之申请对被告陈巧凤名下位于武汉市黄陂区盘龙经济开发区叶店村珩生·领袖城丁6号栋1单元15层3室的房屋进行查封。本院于2018年2月1日对本案公开开庭进行了审理，原告黄磊的委托诉讼代理人熊桓，原告毛贵英及其委托诉讼代理人熊桓，被告陈巧凤及其委托诉讼代理人王瑞敖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄磊、毛贵英诉称：2017年8月16日，原被告签订一份存量房居间买卖合同，合同约定原告以88万元的价格，以首付款和银行贷款共同支付的方式向被告购买其位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区叶店村珩生领袖城丁6栋1单元1503室的房产，合同签订后原告向被告支付了10万元的定金。2017年10月30日，原被告签订了一份补充协议，约定在2017年11月14日之前将房屋过户至原告黄磊名下，2017年11月14日，双方到房产局办理过户手续时，被告却要求原告将尾款付清，再办理房屋过户手续。2017年11月20日，原告向被告发出催告函，催促被告配合办理房屋过户手续。2017年11月23日，被告复函明确表示拒绝过户。综上所述，被告拒不履行其合同义务，严重损害了原告的合法权益。原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求判令：1、依法解除原被告签订的房屋买卖合同；2、被告返回原告10万元定金；3、被告向原告支付176000元违约金；4、被告向原告支付律师费15000元；5、被告承担中介费17600元；6、被告承担原告因办理银行贷款而支出的评估担保费11005元；7、本案诉讼费用由被告承担。
被告陈巧凤辩称：1、同意解除合同，但是原告的其他诉请不合理，也没有依据，不应得到支持；2、原告主要以2017年11月14日我们没有配合过户为由认为我们违约，但这与事实不符。原告从签订合同开始，到约定过户的前天晚上即11月13日晚上，一直都在要求解除合同，让我们把10万元定金退还给他。在11月14日当天，我们提出要查看原告将首付款汇入了我账户的凭据，原告说没有。然后我们要求查看原告的银行贷款通知书，原告也说没有，我们再询问原告银行贷款到我们账户的时间，原告也说没有时间限制。原告他们说今天什么都不谈，只谈过户。在此情况下，我们要求签一份补充协议，再谈过户的问题，但是原告不同意。后来我们就报警了，警察调解的时候，中介方要求我们支付中介费等各种费用共计4万余元，我们没有谈拢才导致今天的诉争。
反诉原告陈巧凤反诉称：我与反诉被告毛贵英于2017年8月16日签订一份存量房居间买卖合同，约定将我所有的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区叶店村珩生领袖城丁6栋1单元1503室的房屋以总价88万元的价格出售给反诉被告毛贵英。合同签订当日，反诉被告向我支付定金100000元。不久，反诉被告认为购买价格过高，要求终止合同，让我将10万元定金退还给她，我没有同意。因反诉被告毛贵英不具备银行贷款条件，在第三人中介公司的协调下，我们双方于2017年10月30日签订一份补充协议，将购买人由反诉被告毛贵英更改为其儿子黄磊，并确定了在2017年11月14日办理房屋过户手续。此后，反诉被告仍一直要求解除合同，并让我将10万元定金退还给他。2017年11月14日，我依照合同约定到房产部门叫了号准备协助办理房屋过户手续，但因为没有见到反诉被告按照约定将首付款210000元汇入到我的账户，我与他们协商要求他们将首付款汇入我的账户，并且让我查看银行确定贷款额度的贷款通知书，遭到反诉被告及中介公司的反对，他们强硬的表示今天什么都不谈，先处理过户的事情。后来我要求与反诉被告和解，中介方要求我向其支付四万元，我认为没有依据故没有同意。综上可知，反诉被告才是真正的违约方。故反诉原告提起反诉，请求判令：1、反诉被告向反诉原告支付违约金176000元；2、本案诉讼费用全部由反诉被告承担。
反诉被告黄磊、毛贵英辩称：1、根据交易习惯，首付款是在过户之后再支付给反诉原告；2、银行的贷款审批通过手续，现在不再以书面形式发放给当事人了，可以由买卖双方去银行查询；3、反诉原告不同意过户的根本原因是要求反诉被告全额付款。综上，违约是由反诉原告造成的，反诉被告在履约过程中没有任何违约的情况，请求驳回反诉请求。
第三人齐家楚天公司述称：2017年8月16日，原告毛贵英与被告陈巧凤在中介处，签订了关于案涉房屋的房屋居间买卖合同，房屋总价88万元。原告毛贵英当天向被告陈巧凤支付了10万元定金。一个星期后，原告想终止合同，取消购买，被告不同意，说如果要解除合同的话就得支付违约金，原告考虑后还是决定继续购买房子。2017年10月30日双方一起到建行申请买方的银行贷款，并于当天签订了一个补充协议，补充约定在2017年11月14日前办理房屋过户手续。11月13日晚上，被告要求更改合同里面的内容，要求收到尾款以后再交房，我就说你可以和原告当面协商这个事情，看对方愿不愿意。第二天我们工作人员凌晨就去房管局排队，拿了第一个号，9点钟的时候我就催被告，问她到哪了，她说我现在不会过户，要签了补充协议之后才同意过户，原告知道了之后直接拒绝了。11月14日当天我们三方在房产局协商很久都没有成功，我们中介向被告解释如果她不过户，要承担包括中介费、评估费等费用在内的差不多4万元，但是被告认为这个钱很不合理认为我们在敲诈她，于是她在我不知情的情况下，报了警。
原告黄磊、毛贵英为支持其本诉请求和反诉辩称理由，向本院提交了如下证据：
证据1、原被告身份证，证明原被告身份信息。
证据2、《存量房居间（买卖）合同》及《补充协议》，证明原被告合同关系以及双方权利义务。
证据3、房产证，证明案涉房屋房产信息。
证据4、收款收据，证明原告向被告支付购房定金10万元。
证据5、《催告函》，证明原告书面通知被告履行房屋过户义务。
证据6、《回复函》，证明被告明确表示拒绝过户，拒绝履行合同义务。
证据7、结婚证，证明案涉房屋系被告个人所有。
证据8、评估担保费，证明原告为自己银行贷款而支出的房屋评估费11005元。
证据9、律师费发票及委托代理合同，证明原告支出律师费15000元。
被告陈巧凤就其本诉辩称及反诉请求，向本院提交了如下证据：
证据1、微信聊天记录，证明原告一直不想买房，意图解除合同。
证据2、挂号单，证明我们于11月14日当天也到房产局叫了号，在积极配合原告过户。
证据3、通话记录，证明11月14日当天我们在被逼无奈之下打电话报警。
经审理查明：2017年8月16日，原告毛贵英作为买方，被告陈巧凤作为卖方与第三人齐家楚天公司签订一份《存量房居间（买卖）合同》，约定被告将其所有的位于武汉市黄陂区盘龙经济开发区叶店村珩生·领袖城丁6号栋1单元15层3室的房屋以总价88万元出卖给原告毛贵英，第三人齐家楚天公司提供居间服务。合同还约定，买方付款方式为支付首付款和银行贷款相结合。其中第三条【付款方式】：1、签署本合同时，买方向卖方支付定金10万元……3、银行贷款到房产管理部门办理房产过户手续时，买方向卖方支付购房首付款21万元（买方拟定贷款金额为57万元，若银行实际批准贷款低于上述期望贷款额，在银行发放贷款通知书后三日内，买方应补足期望贷款额与实际贷款的差额。首期支付的金额以最终批贷银行批准的为准）。第四条【房产过户】：买卖双方在本合同签订后60个工作日内到房产管理部门办理房产过户手续，签署《武汉市存量房买卖合同》，交纳过户税费。买卖双方同意，卖方于过户当日腾空房屋并将房屋钥匙交于买方。合同同时约定了合同解除及违约责任、诉讼管辖、维权费用（包括但不限于诉讼费、调查费、律师费等）由违约方承担等内容。合同签订同日，原告毛贵英向被告支付购房首付款2万元及购房定金8万元。2017年10月30日，原告毛贵英、原告黄磊及被告陈巧凤签订一份《补充协议》，约定将案涉房屋于2017年11月14日之前过户至原告黄磊名下。同年11月14日，原被告及第三人三方一起到了房产部门，被告陈巧凤以原告未将购房首付款21万元先汇至其名下及未向其出示银行贷款通知书为由拒绝协助办理过户，是此发生诉争。
另查明，原被告于2017年10月30日到银行办理原告黄磊的贷款手续，银行于2017年11月8日审批通过，贷款额度为57万元。为申请该银行贷款，原告支出房屋评估费用11005元。因本案诉争，原告聘请律师支出律师费15000元。
本院认为：原告毛贵英与被告陈巧凤及第三人齐家楚天公司于2017年8月16日签订的《存量房居间（买卖）合同》，既有买卖双方之间关于房屋买卖权利义务的约定，也有买卖方与中介方之间关于居间服务权利义务的约定，是房屋买卖合同和居间合同的混合合同。该合同系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告毛贵英、原告黄磊与被告陈巧凤于2017年10月30日又签订了《补充协议》，约定将案涉房屋过户至原告黄磊名下，该约定不违反法律规定，约定有效，则原告毛贵英及原告黄磊在本案合同中为共同买受人，为本案的共同原告。关于本案中违约方和违约责任的确定问题。《存量房居间（买卖）合同》第三条约定“到房产管理部门办理房产过户手续时，买方向卖方支付购房首付款21万元”，《补充协议》约定“买卖双方一致协商约定在签约合同期内于2017年11月14日之前过户到新买方黄磊名下”。该两项约定对于办理过户手续和支付购房款21万元的先后履行顺序约定不明，故买卖双方及中介方于2017年11月14日到了房屋管理部门准备履约时才会因为履约顺序僵持不下。根据《合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，本案当事人在对合同履行方式发生分歧后，未能达成补充协议，亦不能通过合同其他条款予以确定，则应当按照交易习惯来确定。根据本地交易习惯，支付首付款和协助办理过户的顺序一般为卖方先协助买方办理过户，然后买方向卖方支付首付款，最后由双方一起到不动产交易中心领取产权证。即本案中的被告应先协助原告办理过户手续，因其未履行该义务，构成违约。根据法律规定及合同约定，一方违约，守约方有权解除合同，本案中，守约方原告于2018年1月4日起诉至本院请求解除原被告签订的房屋买卖合同，本院于2018年1月6日将该诉状副本送达至被告，故本院确认原被告于2017年8月16日签订的《存量房居间（买卖）合同》中关于案涉房屋买卖的约定于2018年1月6日依法解除。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，被告收取原告购房首付款2万元及定金8万元已无依据，应当予以返还。同时，被告还应当向原告承担赔偿损失以及支付违约金的违约责任，故本院对原告要求被告承担评估费用11005元及律师费15000元的诉讼请求，依法予以支持。关于违约金数额的确定，本院认为，纵观原被告双方履约过程，双方均有交易的诚意，导致卖方违约的原因是中介方提供的格式合同中的条款约定不明，而非被告恶意不履行合同约定，故本院认为以不超过原告总损失的30%的数额确定被告应支付的违约金为宜，本院依法确定该数额为7000元。
原告主张被告向中介方承担中介费用17600元，因其不属于中介费主张主体，故本院在本案中不予处理。反诉原告陈巧凤的反诉请求，没有事实和法律依据，故本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告黄磊、毛贵英与被告陈巧凤及第三人武汉齐家楚天房地产投资管理有限公司于2017年8月16日签订的《存量房居间（买卖）合同》中关于坐落于武汉市黄陂区盘龙经济开发区叶店村珩生·领袖城丁6号栋1单元15层3室的房屋买卖的约定于2018年1月6日解除；
二、被告陈巧凤返还原告黄磊、毛贵英购房首付款20000元及购房定金80000元；
三、被告陈巧凤赔偿原告黄磊、毛贵英律师费15000元；
四、被告陈巧凤赔偿原告黄磊、毛贵英评估费11005元；
五、被告陈巧凤支付原告黄磊、毛贵英违约金7000元；
六、驳回原告黄磊、毛贵英的其他诉讼请求；
七、驳回反诉原告陈巧凤的全部反诉请求。
上述应付款项，应当于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14484元减半收取7242元、反诉费7242元减半收取3621元，保全费4648元，合计15511元，由被告陈巧凤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 梅凡
二〇一八年三月二十九日
书记员 周涛