湖南省衡阳市蒸湘区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0408民初1737号
原告（反诉被告）：长沙多赢房地产营销策划有限公司，住所地：长沙市雨花区劳动东路北侧、东二环东侧新城新世界第C1栋2单元1808房。
法定代表人：马兆勇，该公司总经理。
委托代理人：文武，湖南金州律师事务所律师。
被告（反诉原告）：湖南银海置业有限公司，住所地：衡阳市蒸湘区衡州大道28号。
法定代表人：徐胜华，该公司董事长。
委托代理人：李曾军，湖南天戈律师事务所律师。
原告（反诉被告）长沙多赢房地产营销策划有限公司（以下简称多赢公司）与被告（反诉原告）湖南银海置业有限公司（以下简称银海公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，
本院于2015年7月7日立案受理后，经审理作出（2015）衡蒸民一初字第305号民事判决书，多赢公司对上述判决不服，提出上诉。衡阳市中级人民法院经审理认为，原审对多赢公司部分诉请所涉及的基本事实未查清，于2016年9月26日作出（2016）湘04民终1084号民事裁定书，裁定：撤销（2015）衡蒸民一初字第305号民事判决并发回本院重审。本院于2016年11月14日立案受理后，依法适用普通程序，对本案公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）多赢公司委托代理人文武，被告（反诉原告）委托代理人李曾军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）多赢公司向本院提出诉讼请求：1、被告银海公司支付原告销售代理费用564836元；2、被告支付原告2013年4月至2014年4月销售人员底薪及销售提成的一半，共计103650元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2013年4月13日就被告开发的银源春天房屋销售项目签订了一份《销售代理合同》。2014年5月20日，双方签订了补充协议，将委托期限延续至2015年1月18日。在房屋代理销售过程中，原告尽责努力并基本完成了代理目标。2014年7月以前，双方合作良好，被告依约进行结算并支付代理费用。2014年8月至2015年5月份，被告既拖欠溢价部分的分成代理费，又拒绝销售代理费的结算。2015年2月份，原告多次催促被告结算，被告同意以预支方式支付100000元代理费用，被告实际拖欠原告代理费564836元。为维护其合法权益，故诉至法院，希望判如所请。
被告（反诉原告）银海公司辩称，1、在本案委托代理销售合同履行过程中，因原告（反诉原告）多赢公司采用错误的销售策略，致双方约定的销售任务未能完成，故应按照合同销售额的2％计算代理费，其仅需向原告支付销售代理费1899864元，现已经支付2071453元，原告多赢应向银海公司返还多付款项；2、原告诉请主张的销售人员的底薪及提成无事实及法律依据；3、为维护其合法权益，已提起反诉。
被告（反诉原告）银海公司向本院提出诉讼请求：1、原告（反诉被告）多赢公司退还被告银海公司多付的销售代理费191154.49元；2、本案受理费由原告多赢公司负担。事实与理由：原告（反诉原告）多赢公司因采用错误的销售策略，导致未能完成双方约定的销售任务，只能按照合同销售额的2％计算代理费，其仅需向原告支付销售代理费1899864元，现已经支付2071453元，原告应向我公司返还多付款项，原告诉请主张的销售人员的底薪及提成无事实及法律依据。为维护反诉原告的合法权益，故提起反诉。
原告（反诉被告）多赢公司辩称，1、根据双方签订的《销售代理合同》及补充协议，原告已基本完成了代理销售目标，但被告不仅拖欠溢价部分的分成代理费，而且拒绝销售代理费用的结算。经核算，被告实际差欠原告代理费564836元；2、被告（反诉原告）银海公司针对本案提起反诉的各项诉请缺乏事实与法律依据。由于业主闹事导致退房，导致多赢公司不能达到预期的销售目标，应由银海公司承担责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院作如下认定：原、被告提供的《销售代理合同》及《补充协议》，来源、形式合法，内容客观真实，可以证实原、被告签订代理销售合同的事实，且双方对其真实性均无异议，对于上述证据，本院予以采信；原告提供的银源春天2014年8月-2015年4月结算一览表及汇总表、银源春天成交累计能证明原告于2014年8月-2015年4月份为被告销售房屋情况，但其中崔家坤（房号A-2607）、彭奇珍（房号A-2606）、邓智慧(房号FG-2108)、王忠（房号FG-2306）、夏湘衡（房号A-2906）与被告提交的《委托经营期限内原告方销售明细》不一致，被告提出系由其自卖，且原告未提交房屋买卖合同予以佐证，对于上述五套房屋的代理销售行为，本院不予认定，对于剩余房屋的售房房号、合同单价、付款方式、底价均与被告提交的证据《委托经营期限内原告方销售明细》一致，本院予以认定；原告提交的照片因无其他证据相佐证，无法核实其真实性，对于上述证据，本院不予采信；原告提交的银源春天50户退房协议及业主退房客户表系由原告单方制作，不能证明退房系被告的原因所致，对该证据，本院不予采信；原告提交的2013年4月至2014年4月银源春天员工工资表及接警登记表能够相互印证，证实部分业主与原告发生纠纷的事实，对于上述证据，本院予以采信；原告提交的网签合同来源、形式合法，内容客观真实，但不能达到其证明目的，对上述证据的真实性，本院予以确认；原告提交的红网论坛贴的真实性无法核实，对于上述证据，本院不予认定；原告提交的证明书及来客登记表不能达到其证明目的，且出具证明书的证明人身份无法核实，对于上述证据，本院不予采信；原告提交的证人证言（赵强、宁亚慧、谭别艳出具）仅能证实原告在2015年1月份以后仍然为被告销售房屋的事实，但无法证明其未完成销售任务系因业主闹事所致，对于其上述证明目的，本院不予确认；原告提供的争议的10户客户名单、合同期限外的客户商品房买卖合同、合同期限内代理的客户商品房买卖合同及认购协议能够部分反映涉案房屋的销售情况，对于其中已经签订书面《商品房买卖合同》的房屋为原告方所销售的证明目的，本院予以确认，对于其余房屋系由原告代理销售的证明目的，本院不予确认；原告提供的录音资料中业主未到庭作证，身份无法核实，对于该证据的真实性，本院不予采信。原告提供的《审计报告》系经衡阳市中级人民法院委托具有相关资质的会计师事务所所作，被告方虽提出异议，但未申请重新鉴定，对于上述证据，本院予以采信；原告提供的《代理费结算一览表》系由原告单方制作，且未经被告方签章确认，不能达到其证明目的，对于上述证据，本院不予采信。被告提供的销售总结及后期销售计划、关于敦促按合同约定完成销售任务的函、银源春天销售计划、关于“银源春天”销售计划的回函及付款流水，原告对上述证据的真实性均无异议，对于上述证据，本院予以采信；对被告提交的销售代理费用表，原告在原审庭审中对上述证据的真实性无异议，故本院对其售房房号、面积、合同单价、合同总价、付款方式、底价的真实性均予以采信；被告提交的委托经营期限内原告方销售明细与银源春天销售计划能够相互印证，本院对其售房房号、合同单价、付款方式、底价的真实性均予以采信。被告提交的委托经营期限外被告方销售明细与原告提交的争议的10户客户名单、合同期限外的客户商品房买卖合同、合同期限内代理的客户商品房买卖合同及认购协议部分矛盾，且原告提交了与业主曹磊（房号A-2707）、汪春延（房号FG-2001）、王方规（房号FG-1801）、刘贞湘（门面108）、祝熙（房号FG-2106）签订房屋买卖合同予以佐证，故对于上述五套房屋均由被告方自售的证明目的，本院不予确认。
本院经审理认定事实如下：原、被告双方于2013年3月18日就被告开发的“银源春天”房屋销售项目签订了一份《销售代理合同》，被告为甲方，原告为乙方。关于委托范围，《合同》第二条第一款约定：“银源春天项目，其中住宅约13180㎡（107套）、车位约153个、商铺约2370㎡，（其中一楼650㎡，二楼860㎡，三楼860㎡）……”，第二款约定：“总委托期限为12个月，在此期间一楼门面完成委托销售总量的90%；二楼、三楼门面完成招商工作；车位完成委托销售总量的40%；11月底完成住宅销售总量的90%”，第三款约定：“该项目委托代理的住宅销售的平均底价为3500元/㎡，一楼门面委托代理的销售平均底价为12000元/㎡，二、三楼的招商价格根据市场行情甲乙双方另行约定，车位委托代理销售的平均底价为75000元/个……”。关于代理费的提取及支付方式，《合同》第四条第一款约定：“甲方委托乙方销售代理费计算方式为所有《商品房买卖合同》总额的3%。其中销售代理费用为2%，广告宣传费用为1%。……”，第二款约定：“乙方委托期内每月30日按月销售总额与甲方进行结算，并提取代理费，结算以与客户签订购房合同，并收齐首期款，提供完整且为银行认可的按揭资料为准，……”，第三款约定：“委托期内，若因客户原因违约退房，乙方负责协调，违约金规乙方所有……；若因甲方原因导致客户退房或索赔，乙方不承担相关损失；若因乙方原因导致客户退房或索赔，甲方不承担相关损失。”第四款约定：“……每套销售超出销售底价表部分金额，甲、乙双方按7:3分成，甲方得70%，乙方得30%，即：乙方分成佣金=（商品房买卖合同单价-
销售代理低价）×销售面积×30%。分成部分与代理费同时按月结算”。关于违约责任，《合同》第五条第一款约定：“……若乙方未完成约定销售任务，则甲方按合同销售额的2%结算代理费（住宅、门面、车位三种物业单独考核）……”。2013年4月13日双方签订了补充协议，明确了二、三楼的平均销售底价及佣金结算方式和一、二、三楼门面的租金，该补充协议与3月18日签订的《合同》配套使用。2014年5月20日，原、被告再次签订补充协议，将委托期限延续至2015年1月18日，总委托期限为22个月，该补充协议与2013年3月18日签订的《合同》配套使用，具有同等法律效力。合同履行期间，原、被告未按月制定每月销售计划，2014年7月份以前，被告均按月以销售总额的3%进行结算并支付代理费用。2014年8月份起，被告以原告未能完成销售任务为由拒绝销售代理费的结算，2015年2月10日，原告多次催促被告结算，被告向原告支付销售代理费100000元。原告多次与被告协商要求其以销售总额的3%支付自2014年8月至2015年5月的销售代理费，被告则认为，原告自始至终均未能完成合同约定的销售任务，应以销售总额的2%计算代理费，且自委托合同期限到期后，房屋系被告自卖，不再支付销售代理费，双方为此争执不下，酿成纠纷。
另查明，2014年底至2015年初，因部分业主与被告发生纠纷，导致业主闹事、退房等现象。2015年1月18日原、被告双方《委托销售合同》到期后，原告继续为被告销售房屋，2013年3月18日至2015年4月份，原告共为被告销售“银源春天”房屋住宅89套，门面6间，车位3个。
再查明，原告诉请的销售佣金564836元由销售代理费和溢价分成佣金组成，上述组成部分经恒信弘正会计师事务所有限责任公司衡阳分所审计并于2017年5月27日作出恒弘衡审鉴自【2017】第028号审计鉴定意见书，意见为：原告诉请的销售佣金应为564839元，由销售代理费311831元和溢价分成佣金253008元构成。比原告诉请佣金564836元多3元系原告计算误差。
本院认为，原、被告签订的《委托销售合同》及《补充约定》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该合同对双方当事人均具有法律约束力，原告有完成《委托销售合同》约定的义务，被告应当按照合同约定向原告支付报酬。原、被告约定，若原告完成约定销售任务，则按合同销售额的3%结算代理费，若原告未完成约定销售任务，则按合同销售额的2%结算代理费，分成佣金部分与代理费同时按月结算。合同签订后，双方均未制定月销售任务，原、被告双方约定的委托代理期限自2013年3月18日至2015年1月18日，因业主与被告间的纠纷对原告的销售任务造成了一定影响，委托期限到期后，原告实际为被告销售房屋直至2015年4月，而被告并未明确表示反对，原告的销售行为视为对原代理销售合同的继续履行，对原、被告双方仍具有约束力，对于上述期限内原告销售的房屋，被告仍应当支付代理费。因原、被告签订的合同中明确约定，结算以与客户签订房屋买卖合同为准，故对于原告主张委托代理期限内仅签订认购协议，而未提交正式房屋买卖合同的部分，本院不予认可。自2013年3月18日至2015年4月间，原告共为被告销售“银源春天”房屋住宅89套，门面6间，车位3个，住宅、门面、车位均未按合同约定完成总销售任务，故原告要求被告按合同销售额的3%结算2014年8月至2015年5月代理费的诉讼请求，本院不予支持。另原告主张要求被告支付销售人员底薪及销售提成的诉讼请求,因原、被告签订的《委托代理销售合同》未约定该项支出由被告负担，对于原告的上述诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。因原、被告未按月制定销售计划，被告虽在2013年3月18日至2014年7月间以合同销售额的3%按月向原告支付代理费，但依据原告在前阶段的销售业绩，被告以原告自始至终无法完成销售任务为抗辩而不再按月支付代理费及佣金，已支付部分视为对总销售代理费的预付。在原合同到期后，被告明知原告未完成销售任务，仍另行支付原告代理费100000元，该行为应认定为被告对自己民事权利的自由处分，故对于被告以原告未完成销售任务为由要求原告退还多支付代理费的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）长沙多赢房地产销售策划有限公司的诉讼请求；
二、驳回反诉原告（本诉被告）湖南银海置业有限公司的反诉请求。
如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费10485元，由原告长沙多赢房地产销售策划有限公司负担；反诉受理费2062元，由被告湖南银海置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于衡阳市中级人民法院。
审 判 长 赵志平
审 判 员 罗振宇
人民陪审员 李会仁
二〇一七年十月二十日
书 记 员 廖盈君
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。