上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第2701号
上诉人（原审原告）上海马戏城有限公司，住所地上海市。
法定代表人俞亦纲，董事长。
委托代理人何湘渝，上海市中大律师事务所律师。
委托代理人周佳怡，上海市中大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海绍兴饭店管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人余国潮，董事长。
委托代理人欧阳令娥，北京大成（上海）律师事务所律师。
上诉人上海马戏城有限公司（以下简称“马戏城公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2014）闸民三（民）初字第373号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2000年3月26日，马戏城公司（出租方）与杭州阳光大酒店（承租方）签订《租赁合同》，约定，马戏城公司将上海市闸北区共和新路XXX号上海马戏城辅楼（以下简称系争房屋）第三、四层（房屋现状）出租给乙方使用，建筑面积6，600平方米，房屋用途餐饮。租期六年，从2000年3月26日起至2006年4月最后一天止。第1-3年租金每月人民币（以下币种均为人民币）100，000元，物业管理费91，666.66元。第4年起的年租金及物业管理费每年按不低于5%的幅度递增，租金按月支付，先付后租；应于每月最后五日内支付下月租金，逾期支付，需按月租金及物业管理费总额的0.5%支付滞纳金。合同第六条对于装修亦做出明确，水管、煤气、空调系统、厨房排烟管、升降客梯、卫生间装修、厨房排污管及隔油池由甲方负责，消防系统由乙方负责。合同另对转租及双方的违约责任等均作出明确约定。同日，马戏城公司与杭州阳光大酒店又签订《协议书》，就中央空调能耗费用、电费、水费、煤气费、垃圾清运费、物业费用、停车费等另行作出约定。
2003年6月18日，马戏城公司（甲方）、上海大阳光酒店（乙方）与上海绍兴饭店管理有限公司（以下简称“绍兴饭店”）（丙方）签订《关于上海大阳光酒店租赁合同终止及转让的协议》，约定：甲、乙双方于2000年3月25日就系争房屋三、四层签订的租赁合同终止，甲方同意由丙方承租系争房屋一、二层及三、四层，其中由乙方投资建造或添置的设施、设备及相关物品的所有权转让给丙方，甲方所投资建造或添置的设施设备转由丙方租用，设施设备的具体内容和范围在原由甲、乙双方签订的租赁合同中有详尽的描述，乙方欠付甲方的所有款项由丙方代付，该协议在甲方收到乙方欠费后生效，生效后，甲、乙双方的所有合同自行终止，甲、丙双方另行就系争房屋签订租赁合同。同日，上海大阳光酒店（甲方）与绍兴饭店（乙方）签订《财产转让合同》，载明：甲方将其投入在马戏城公司内的全部财产（包括四楼屋顶的辅助房屋及设施设备）一次性转让给乙方，转让价款为3，200，000元，合同对于转让流程、转让款支付等均作出明确约定。同日，马戏城公司（甲方）、绍兴饭店（乙方）又签订《上海马戏城辅楼租赁合同》及《租赁合同补充协议》，载明：甲方将其拥有的上海市闸北区共和新路XXX号上海马戏城辅楼的1-4层全部（房屋现状）及该辅楼东面半地下室约150㎡的值班室出租给乙方使用；租赁期限10年［自2003年7月1日起至2012年（应为2013年）6月最后一天止）］；合同期内，在乙方履行本合同的各项条款前提下，当租赁期满时，甲方同意本合同的租赁期限将再延续10年。年租金包含房屋租赁费用和物业管理费，第一年的年租金基数为4，700，000元；年租金将每年按固定幅度增长，第二年的年租金将在上年度年租金基数上每年增加47，000元；双方同意年租金可适当参考国家物价局公布的“国内居民消费指数”再增加或减少；租金按月支付，先付后租；应于每月最后五日内支付下月租金，每逾期支付一天，需按月租金及物业管理费总额的0.5‰支付滞纳金。乙方支付甲方租房定金400，000元；乙方同意在本合同中止和终止的前一年，另向甲方支付500，000元，作为保证金，用于支付乙方在本合同中止或终止后所产生的各类能耗费用，多退少补。合同第六条对于交房状态明确约定：3-4楼房屋设施、设备状态，为原承租人（上海杭州大阳光酒店）转让时的状态，甲方不再作任何调整或变更；1-2层交房状态为现有施工完成状况，甲方不再作任何改动或再次投资改造，……其他乙方因经营需要而添置或改造设施、设备，将由乙方报经政府有关部门同意后自行投资添置或改造，费用由乙方自行承担，甲方同时有义务提供必要的协助。合同第七条对装修约定：乙方对所租房屋在开业前或营业过程中可以根据自己营业特色进行装修，但前提是不改变所租房屋的结构，不影响所租房屋的使用寿命；甲方同意乙方在双方签订正式租赁合同并向甲方支付定金后进场装修；乙方进场装修，应按规定向政府有关部门办理必要的报批手续；乙方所设计的所有装修方案，应经政府有关部门的审核，同意后方可施工；乙方装修必须通过政府有关部门验收。合同第九条对于附属设施约定如下：甲方现有地下停车泊位将供甲方观众和乙方顾客同时使用（约120个。乙方顾客免费使用）；当地下停车泊位满时，地面停车泊位如有空余，乙方也可免费使用。当遇到甲方有重大演出活动，乙方应当主动让出停车泊位，确保甲方的重大演出有序进行。第十二条对于乙方的违约责任约定：在租期内，如乙方未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋，且经甲方书面通知在限定时间内仍未纠正并修复的，将被视为违约，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此甲方损失的，乙方应予以赔偿。合同第十三条对于合同终止约定：合同终止时，乙方必须将房屋和设施恢复甲方交房时的状态，合同终止后，乙方应在十五天内完成退房验收和退房手续。如乙方逾期归还，则每逾期一天，应向甲方支付原日租金（含物业管理费）3倍的违约金。同日，马戏城公司、绍兴饭店双方签署《租赁合同补充协议》，载明：甲、乙双方所签订的租赁合同期满时，在乙方履行租赁合同的各项条款前提下，甲方应同意原甲、乙双方签订的租赁合同的期限再延续10年，至2022年（应为2023年）6月最后一天止；当原甲、乙双方签订的租赁合同的期限再延续时，其年租金以原租赁合同第十年的年租金为基数，并参照原租赁合同第四条款递增方式计算租金递增。其余条款，仍按原租赁合同内容执行。原签订的包括物业维护责任，能耗费用收取等内容的所有补充协议也将继续执行。
2003年11月，马戏城公司（甲方）与绍兴饭店（乙方）又签署《关于马戏城向上海绍兴饭店管理有限公司提供地下车库部分场地使用的协议》，载明：甲方同意将地下车库的部分区域（约500平方米）提供乙方使用，用于搭建临时用房，仅作后勤功能使用，甲方将维持乙方地下车库临时房的正常使用，但当地下车库使用发生满负，或影响正常停车使用时，或甲方不得不停止向乙方提供地下车库临时房区域使用时，乙方将无条件拆除临时用房。
2004年4月14日，上海市公安局闸北区分局防火监督处向绍兴饭店出具《建筑工程消防验收意见书》载明，绍兴饭店送审的有关系争房屋五楼办公室内装修工程（位于第五层、装修面积750平方米）竣工消防验收申请和有关材料，经现场检查，符合国家有关消防技术规范和我处原审核要求。
原审另查明，自2011年开始，马戏城公司与绍兴饭店之间多次互发函件，就装修与续租事宜进行沟通。2011年2月28日绍兴饭店向马戏城公司发函要求对系争房屋一、二楼进行重新装修。3月23日马戏城公司回函绍兴饭店，表示因双方就系争房屋的租期即将届满，对于绍兴饭店的装修申报未予同意。4月25日绍兴饭店向马戏城公司发函重申与马戏城公司就系争房屋的租期至2022年6月届满，望马戏城公司同意其装修申报。4月29日马戏城公司向绍兴饭店发出通知函及装修告知书载明，要求绍兴饭店提供全套装修方案及设计图纸，经马戏城公司审核同意后才能进行装修，对租期及系争房屋未取得产证的情况予以重申，另称因为马戏城公司停车经常发生满负，故要求绍兴饭店拆除地下车库搭建的临时用房。5月3日绍兴饭店回函给马戏城公司载明，将按照装修告知书向马戏城公司提交装修方案及图纸，另声明双方就系争房屋的租期至2023年6月，系争房屋尚未办出产证对绍兴饭店的经营并未造成实质影响，对于地下车库职工餐厅希望与马戏城公司再行协商。5月6日马戏城公司发函给绍兴饭店，对4月29日的发函内容予以重申。6月9日，马戏城公司向绍兴饭店发出《同意装修函》，表示经审核绍兴饭店提交的装修图纸及施工方案，马戏城公司同意绍兴饭店对系争房屋进行装修。8月3日马戏城公司向绍兴饭店发出《关于绍兴饭店装修损坏建筑结构的函》，载明，马戏城公司在装修现场例行检查时，发现1楼天花板被打开两个1米×2米的方孔，空调机房和变风量机被拆除，要求绍兴饭店立即停止施工，进行整改，通过后方能继续施工。8月8日绍兴饭店回函给马戏城公司，保证在不影响系争房屋整体安全布局和功能调整的情况下完成装修施工。9月14日马戏城公司又发函给绍兴饭店，载明，开洞楼板经权威部门鉴定，已经破环原有建筑结构，要求绍兴饭店恢复原状；同时要求绍兴饭店在30日内拆除地下车库职工餐厅及车库内无关设施。2012年11月8日马戏城公司再次发函给绍兴饭店，重申双方之间的租期于2013年6月30日到期后将不再延续，希望与绍兴饭店就如何展开新的合作模式共同开发利用系争房屋的问题进行协商沟通。
2013年4月19日马戏城公司委托律师向绍兴饭店发函称，双方之间就系争房屋的租赁关系于2013年6月30日即行终止，要求绍兴饭店做好退房事宜，并将房屋恢复原状。另声明绍兴饭店在承租期间存在顶层违章搭建、破坏房屋结构、未履行地下车库违章搭建拆除义务等违约行为，要求绍兴饭店予以纠正。2013年4月22日，马戏城公司委托律师再次向绍兴饭店发函，重申自2011年起，马戏城公司多次函告绍兴饭店，双方之间就系争房屋的租赁合同将于2013年6月30日到期，到期后不再延续，要求绍兴饭店按照合同约定做好退房事宜，并将系争房屋恢复原状。
2012年7月16日，马戏城公司曾向绍兴饭店发出通知函，要求与绍兴饭店就继续合作（开发）等事宜进行协商。
2013年6月18日马戏城公司再行向绍兴饭店发函，载明，与绍兴饭店的租期于2013年6月30日届满后不再续约，要求绍兴饭店于2013年7月15日前搬离系争房屋，将房屋恢复原状，如逾期应向马戏城公司支付违约金及承担违约责任。2013年6月26日绍兴饭店向马戏城公司回函称，双方之间就系争房屋的租期至2023年6月30日，绍兴饭店不同意提前终止租赁合同。2013年7月16日马戏城公司向绍兴饭店发函，重申双方之间的租赁合同已于2013年6月30日终止，要求绍兴饭店于2013年7月15日前搬离，逾期将承担违约责任。2013年7月31日，绍兴饭店向马戏城公司回函，表明不接受马戏城公司函件中载明的事项。2013年8月20日，马戏城公司再次向绍兴饭店发函称，绍兴饭店未按期完成退房手续，要求绍兴饭店支付违约金。2013年8月29日，绍兴饭店向马戏城公司发函称对马戏城公司开具的发票金额不予认可。后马戏城公司起诉至法院，请求判令：1、绍兴饭店搬离系争房屋，修复房屋受损结构，将房屋恢复原状；2、绍兴饭店拆除系争房屋顶楼加层；3、绍兴饭店按原日租金的3倍支付马戏城公司从2013年7月16日起至搬离之日止的违约金，暂计2014年7月31日为10，938，568.43元；4、本案的诉讼费用由绍兴饭店承担。
原审又查明，1998年12月16日上海市建筑业管理办公室向上海东方马戏娱乐城实业有限公司颁发《建设工程施工许可证》，载明项目名称上海马戏城（杂技场），建设工程明细：幢数6，建筑面积19，860.5平方米。2003年12月29日，上海市闸北区城市规划管理局颁发《上海市建设工程竣工规划验收合格证明（建筑工程）》（沪闸规查（2003）084号）载明：建设单位上海马戏城有限公司，建设地点共和新路XXX号，建设工程包括娱乐城（层数4层，地上建筑面积11，292.8平方米）、辅助用房、杂技场、车库，建筑总面积31，226.6平方米。
原审还查明，2011年6月5日，绍兴饭店委托上海堡华建筑工程有限公司对系争房屋进行装修。2011年7月11日，上海市闸北区建设和交通委员会颁发《建筑工程施工许可证》，载明建设单位上海绍兴饭店管理有限公司，工程名称上海绍兴饭店马戏城旗舰店装修，建设地址上海市共和新路XXX号1-2层，设计单位上海海志建设工程有限公司，施工单位上海堡华建筑工程有限公司，监理单位上海海龙工程技术发展有限公司，合同开工日期2011年6月18日，竣工日期2011年10月15日。2012年5月28日，上海市闸北区建设和交通委员会向绍兴饭店颁发建设工程竣工验收备案证书。2011年7月5日，绍兴饭店委托上海申联建筑设计有限公司对系争房屋装修项目进行新增杂物梯处楼板开洞的结构及安全性设计。
原审再查明，绍兴饭店成立于1989年11月1日，目前注册地在系争房屋三、四楼，上海市食品药品监督管理局闸北分局于2013年12月17日向绍兴饭店颁发餐饮服务许可证。
马戏城公司为系争房屋地下车库的临时搭建，与本案将绍兴饭店同日诉至原审法院，要求绍兴饭店拆除地下车库临时搭建，并赔偿马戏城公司损失。该案的案号为（2014）闸民三（民）初字第372号。
原审审理中，马戏城公司提交2011年绍兴饭店对系争房屋一、二层进行装修时的施工照片，认为绍兴饭店为安装传菜设备曾在一层与二层之间的梁上开洞，对房屋结构造成破坏。对此绍兴饭店不予认可，认为其施工图纸与方案曾报马戏城公司，马戏城公司予以同意，对于开洞部位其也另行找专业公司进行加固设计，对房屋结构没有造成破坏。马戏城公司另行提交系争房屋顶楼2003年与2014年的照片，予以证明绍兴饭店在承租系争房屋期间在顶楼搭建违章建筑。绍兴饭店认为两张照片因为拍摄角度不同而有差异，事实上顶楼的搭建在绍兴饭店承租开始就存在，之后绍兴饭店仅对风机进行包裹。
原审法院经审理后认为，本案的争议焦点为：在马戏城公司、绍兴饭店双方约定的十年租赁期内，绍兴饭店有无未履行合同条款的情形，即绍兴饭店是否有权取得对系争房屋的下一个十年的承租权。
针对上述争议焦点，原审法院做如下分析：
首先，关于合同效力一节。马戏城公司认为，系争房屋未能取得产权证，故系争房屋不能用于出租；绍兴饭店则认为，系争房屋属于合法建筑，不影响出租。原审法院认为，系争房屋在建设时取得了建设工程施工许可证，且相关房屋管理行政部门亦于2003年12月29日向建设单位即马戏城公司颁发了建设工程竣工规划验收合格证明，故系争房屋应为合法建筑。目前系争房屋尚未办理产证并不影响马戏城公司、绍兴饭店之间的租赁合同的效力，马戏城公司、绍兴饭店双方就系争房屋签订的房屋租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故应属有效。
其次，关于马戏城公司认为绍兴饭店在履行双方之间的租赁合同过程中存在破坏房屋结构、违章搭建、拒绝整改地下车库搭建的行为，该些行为是否系属绍兴饭店所为，是否构成违约一节。马戏城公司认为，绍兴饭店在2011年的装修中，造成一、二层楼板大面积破洞，使房屋承重结构受损，带来安全隐患。绍兴饭店擅自在系争房屋顶层违章搭建，破坏房屋建筑结构和外观。此外，目前地下车库使用已发生满负，绍兴饭店违约使用地下车库带来诸多安全隐患。绍兴饭店具有上述违约行为，故双方的合同不应当再延期十年。绍兴饭店则认为，绍兴饭店的装修方案及施工图纸系经马戏城公司书面同意，且绍兴饭店对重点部位采取了加固措施。马戏城公司、绍兴饭店及上海大阳光酒店的相关协议明确顶楼搭建自绍兴饭店承租伊始就存在，违章搭建并非绍兴饭店所为，绍兴饭店与上海大阳光酒店的转让协议包含顶楼搭建，对此马戏城公司是予以认可的。地下车库是作为绍兴饭店承租系争房屋的配套设施存在的，为此绍兴饭店放弃了其他利益，且地下车库并未达到超负荷状态。总之，绍兴饭店没有违约行为，双方的合同应当延期十年。对此，原审法院认为，绍兴饭店于2011年对系争房屋进行装修时，依约将装修方案及图纸报经马戏城公司审核同意后，方予实施。马戏城公司并未提供证据证明目前系争房屋的装修现状与装修图纸存有差异。且，绍兴饭店在装修之时，对于安装传菜设备的开洞部位委托专业公司进行了加固设计，说明绍兴饭店对于系争房屋的安全性尽到了审慎注意义务。鉴于马戏城公司对绍兴饭店的装修方案并未持异议，故马戏城公司指称绍兴饭店破坏房屋结构构成违约的依据不足，原审法院不予采信。对于现有顶楼存在的构筑物何时搭建，根据马戏城公司、绍兴饭店双方的租赁合同、马戏城公司、绍兴饭店与上海大阳光酒店的三方协议，以及绍兴饭店与上海大阳光酒店财产转让合同签订的时间和内容来看，三份协议均签署于同一天，且内容互有交叉。其中，绍兴饭店与上海大阳光酒店的转让合同中明确约定上海大阳光酒店转让给绍兴饭店的财产中包括四楼屋顶的辅助房屋及设施设备。因此，马戏城公司应当知晓绍兴饭店在承租之始，就接手了已经存在的四楼屋顶的辅助房屋及设施设备。再从顶楼辅助房屋于2004年通过消防验收来看，可以证明该房屋自2004年就已存在；此外，马戏城公司、绍兴饭店之间的租赁合同所载明的出租房屋建筑面积为12，600平方米，而系争房屋建设工程竣工规划验收合格证明上载明系争房屋四层建筑总面积为11，292.80平方米。对于其中的差额部分，马戏城公司未能作出合理解释，相反，绍兴饭店主张租赁部位中含有顶楼的辅助房屋一节，具有较大盖然性和合理性，原审法院可予采信。故马戏城公司认为绍兴饭店存有在顶楼违章搭建的违约行为，原审法院亦不予采信。至于地下车库的搭建一节，鉴于地下车库的使用，系马戏城公司、绍兴饭店另行签署协议而为，在该协议中双方约定约500平方米的场地，“用于搭建临时用房，仅作后勤功能使用……”。现马戏城公司将上述场地搭建后用于员工就餐等用途，并未违反双方的约定。且，该协议签署于马戏城公司、绍兴饭店双方建立租赁关系之后，绍兴饭店对于该地下车库的使用是否符合合同约定，不能作为其是否违反本租赁合同的标准。
基于上述分析，原审法院认定绍兴饭店在履行租赁合同的十年中并未有违约行为，绍兴饭店认为其租赁合同的期限应在2013年6月30日之后再延续十年的主张，符合双方合同的约定，原审法院予以认可。且鉴于马戏城公司、绍兴饭店双方就系争房屋签订的租赁合同及补充协议中对于租赁期限以及延续十年期间的租金等合同主要条款均作出了明确约定，故马戏城公司所称租赁期满，双方需重新签订新的租赁合同亦无相关依据。综上，在租赁期限得以延续十年的前提下，马戏城公司要求绍兴饭店搬离系争房屋，修复房屋受损结构，将房屋恢复原状，拆除顶楼加层以及支付违约金的诉讼请求并无法律和合同依据，原审法院不予支持。
原审法院据此作出判决：驳回马戏城公司全部诉讼请求。
原审判决后，上诉人马戏城公司不服，向本院提起上诉称：双方间的租赁合同租期是十年，而非二十年。被上诉人于系争房屋顶楼搭建违章建筑，作为办公用房，这一行为既违法又违约，双方不应存在继续租赁的前提。双方租赁合同中的面积并不包含在顶楼的搭建面积，系争房屋的测绘面积为12499.46平方米加上合同约定的辅楼东面半地下室150平方米，实际租赁面积为12649.46平方米，符合合同约定。被上诉人装修导致房屋结构受损和严重安全隐患，拒绝整改是违约行为。上诉人所提双方租赁合同10年租期内的被上诉人违约行为，而原审法院对此后10年租期的履行问题作出认定，违反不告不理的诉讼原则。故请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人绍兴饭店辩称：合同约定10年租期，还约定延期10年，并约定了租金的递增比例。被上诉人在履行中并不存在违约，被上诉人的装修向上诉人提交了图纸，由上诉人审核，上诉人审核后出具了同意函。顶楼的搭建于被上诉人起租时是转让而来。因此被上诉人没有违约行为，上诉人的诉讼请求应当驳回。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院审理中，马戏城公司提供了上海市公安局闸北分局建筑工程消防设计审核意见书，证明2004年1月绍兴饭店办公用房5楼面积为750平方米。被上诉人表示该750平方米即是其从上海杭州大阳光酒店处转让所得，此后并无增建，只是将风机排放口予以包装。双方均提供了顶楼加层的相关图纸。
本院认为，就装修一节，被上诉人装修前已经将图纸等交付上诉人，获得上诉人的同意后进行施工，现上诉人指称被上诉人此项违约，原审法院不予采纳，并无不当。至于顶楼构筑物搭建，双方的租赁合同、双方与上海大阳光酒店的三方协议，被上诉人与上海大阳光酒店财产转让合同均签署于同一天，其中，被上诉人与上海大阳光酒店的转让合同中明确约定上海大阳光酒店转让给被上诉人的财产中包括四楼屋顶的辅助房屋及设施设备。顶楼构筑物搭建于2004年通过消防验收来看，可以证明该房屋自2004年前就已存在。上诉人应当知晓被上诉人在承租之始，就接手了已经存在的四楼屋顶构筑物搭建及设施设备。故原审法院认定对此被上诉人也不存在违约，亦无不当。但是该顶楼构筑物搭建并没有经过相关合法的批准手续，上诉人作为出租人，请求承租人拆除该构筑物搭建，应当予以支持。至于地下车库的搭建一节，上诉人另案诉讼，地下车库虽应返还，但也不构成违约。双方的租赁合同存有被上诉人在履行合同各项条款的情况下再延续十年的约定，原审法院对上诉人请求被上诉人搬离系争房屋的诉讼请求不予支持，并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市闸北区人民法院（2014）闸民三（民）初字第373号民事判决；
二、上海绍兴饭店管理有限公司应于本判决生效之日起60日内，拆除上海市共和新路XXX号上海马戏城辅楼顶楼搭建构筑物。
三、对上海马戏城有限公司的其余诉讼请求不予支持。
本案一、二审案件受理费78，895.40元，由上诉人上海马戏城有限公司负担50，000元，由被上诉人上海绍兴饭店管理有限公司负担28，895.40元。
本判决为终审判决。
审判长 刘建颖
审判员 邬海蓉
审判员 成 皿
二〇一六年四月二十八日
书记员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……