广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鱼民初（一）字第499号
原告黄思勇，无固定职业。
委托代理人陶建武，广西永维律师事务所律师。
委托代理人徐智斌，广西永维律师事务所律师。
被告柳州市普利华房地产开发有限责任公司，住所：广西柳州市航鹰大道12号。
法定代表人刘加才，该公司执行董事。
委托代理人王新顺，该公司员工。
原告黄思勇与被告柳州市普利华房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年2月9日立案受理后。依法由审判员全晓岚独任审判，于2015年3月23日公开开庭进行了审理。原告黄思勇的委托代理人陶建武，被告柳州市普利华房地产开发有限责任公司的委托代理人王新顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄思勇诉称，2010年10月26日原告和被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于柳石路414号城南.首座2栋负一层8号商铺，套内建筑面积70.74平方米，单价13332.12元／平方米，总价943114元，合同签订后原告依约相继支付了523114元房款给被告。原告充分履行合同义务，但被告并没有按照合同第八条的规定在2011年3月31日前交房，而是在2014年4月交房，共逾期三年时间。按照合同第九条的规定，被告逾期交房，按日向原告支付房价款万分之一的违约金，违约金的总额是：523114.00元×1／10000×1095天＝57280元。且被告没有按照双方约定的时间及时办理房产权属证书，依本合同第十五条之约定，应当向原告支付已付房款0.1%的违约金。原告多次找被告协商，要求其承担违约责任，但被告一直置之不理，故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金57280元；2、被告向原告支付逾期办理房产证的违约金523元；3、被告承担本案的诉讼费用。
被告柳州市普利华房地产开发有限责任公司辩称，一、本案已超过诉讼时效，2010年10月26日的《商品房买卖合同》约定在2011年3月31日前交房，原告以此时间起计要求支付违约金，已超过诉讼时效，应予驳回。二、被告已依照合同规定履行，并未违约。合同第八条约定“买受人以个人住房按揭贷款或公积金贷款方式购房，贷款未能达到出卖人账户，或买受人以一次性或分期付款方式购房但仍未付齐房款，或未付清应付税费，出卖人有权不进行交房直至贷款到账或买受人付清房款为止。因此造成延期交付的出卖人不承担任何责任。”原告办理的贷款于2014年6月6日才到被告公司，而被告早于此之前就将房屋交付，不构成逾期交房。2、原告于2014年4月14日才将办证所需完税证交予被告，2014年8月17日才交纳办理权属登记的各项费用，被告及时为其递交了权属登记资料，其权属登记的日期为2014年11月4日。三、《商品房买卖合同》第八条约定了出卖人可予以延期的情形，应当依据柳州市气候评价所提供的自原告购房之日起至合同约定交房之日的气象资料证明扣除合理延期天数。四、双方约定的违约金过高，鉴于原告未存在实质损失，请求法院依照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定调减。
经审理查明，座落于柳州市柳石路414号城南·首座小区系由被告开发建设。2010年10月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买位于柳州市柳石路414号城南·首座2栋负一层8号商铺，建筑面积为73.17平方米，套内建筑面积70.74平方米，房款总价为人民币943114元。合同第八条约定：被告应当在2011年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日告知买受人；2、停水停电连续四小时顺延一天；政府管理部门的原因；疫病、动乱、战争、地震、水灾、6级及以上大风、中雨及以上雨天，34°C以上高温，5°C以下低温；3、买受人以个人住房按揭贷款或公积金贷款方式购房，贷款未能达到出卖人帐户，或出卖人以一次性或分期付款方式购房但仍未付齐房款，或未付清应付税费。出卖人有权不进行交房直至贷款到账或买受人付清房款为止。因此造成延期交付的出卖人不承担任何责任。合同第九条约定：被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，自合同规定的最后交付期限的第二天起至出卖人正式通知交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。合同并对双方其他权利义务进行了约定。2010年10月30日，原告向被告支付购房首期款523114元。2014年6月6日原告向中国建设银行股份有限公司柳州分行按揭贷款420000元支付给被告。2010年12月31日，被告在《柳州日报》登报通知城南·首座业主，告知城南·首座2号楼已通过验收，具备交付条件，决定交付。2011年1月18日交付2号楼。2014年4月13日城南·首座2号楼获得施工、勘察、设计、监理、建设五个单位共同出具的《建设工程质量竣工验收意见书》。诉讼过程中，被告认可其逾期向柳州市房产管理局申请办理城南·首座2号楼商品房产权登记备案。现原告认为被告未按合同约定履行义务，应承担违约责任，因双方协商未果，原告诉至法院，提出上述诉讼请求。
另查明，根据柳州市气候评价所于2011年4月27日出具的气象证明记录，在2010年10月26日（合同签订之日）-2011年3月31日（合同约定交房之日）期间，降雨量达中雨及中雨以上天数为9天，34°C以上高温，5°C以下低温天数为28天，二者重合的天数为一天（2010年12月15日），扣除重合天数后，被告可据实予以延期的天数为36天。
本院认为，原、被告在平等自愿基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行义务。综合原、被告双方的分歧意见，本案的争议焦点为：1、被告何时向原告交付争议房屋？2、原告的起诉是否已经超过诉讼时效？3、原告主张的逾期交房违约金和逾期备案违约金应如何计算？
针对争议焦点1，本院认为，根据合同约定，被告应在2011年3月31日前，依照国家和地方的有关规定，将经验收合格的房屋交付给原告使用。根据《建设工程质量管理条例》及其他相关规定，结合日常预售商品房验收交付的惯例，合同约定的验收合格应指由勘察、设计、施工、监理、建设等单位验收后，出具相关的验收合格意见。而本案中，被告登报通知原告办理房屋交付手续时，尚未取得以上单位共同出具的《建设工程质量竣工验收意见书》，未达到法定和约定的交房条件，不能视为被告已经交房，直至2012年4月13日讼争房屋才通过竣工验收，故被告的交房时间应确定为竣工验收意见书出具的时间即2012年4月13日。
针对争议焦点2，本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，原、被告均认可已办理上述房屋的交接手续，原告主张办理交接手续的时间为2014年4月初，被告认为办理交接手续的时间是在2013年12月或更早，因双方均未能提供房屋交接单等证据证实办理交接手续的具体时间，故本院采信原告的意见，双方于2014年4月办理了上述房屋的交接手续。根据合同约定，被告应当在2011年3月31日前将商品房交付给原告使用，自此，原告即应当知道被告逾期交房的事实，诉讼时效开始计算。被告在逾期交房后又于2014年4月与原告办理房屋交接手续，系自动履行义务，其行为符合诉讼时效中断的法律特征，诉讼时效中断并从2014年4月重新开始计算，至原告2015年2月9日向法院起诉要求被告支付逾期交房违约金及逾期办理备案登记违约金，未超过法律规定的2年的诉讼时效。故被告认为原告的该项诉请已超过诉讼时效的抗辩意见不成立，本院不予以采信，被告应当依据合同约定向原告支付逾期交房违约金及逾期办理备案登记违约金。
针对争议焦点3，本院认为，根据合同约定：中雨及以上雨天、34°C以上高温、5°C以下低温可据实延期。根据柳州市气候评价所出具的气象证明记录，符合合同约定的天数为36天。原告认为该气象记录没有气温、降雨的确切时间，无法证明一定会影响被告施工，不能作为计算延期天数的依据，但未能提出相反证据予以反驳，故本院对原告的陈述意见不予采纳，被告主张在2011年1月3日至2012年3月31日期间应扣除符合合同约定的天数的辩解意见有理，本院予以支持。如前所述，被告应于2011年3月31日前交付经验收合格的房屋，但其于2012年4月13日才获得竣工验收，已逾期交房378天，扣除符合合同约定延期天数36天，被告逾期交房的天数应为342天，则被告应支付原告逾期交房违约金17890.50元（523114×万分之一×342天），原告诉请超出部分，本院不予支持。关于逾期办理产权备案违约金，原告依据《商品房买卖合同》第十五条约定主张逾期办理房产证违约金实际是逾期办理产权备案违约金，因被告存在逾期办理产权备案登记的情形，故原告要求被告支付逾期办理产权备案违约金523元（523114元×0.1%），符合法律规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告柳州市普利华房地产开发有限责任公司应支付给原告黄思勇逾期交房违约金17890.50元；
二、被告柳州市普利华房地产开发有限责任公司应支付给原告黄思勇逾期办理产权登记备案违约金523元。
三、驳回原告黄思勇的其他诉讼请求。
案件受理费1245元（原告已预交），减半收取622.5元，由原告黄思勇负担222.5元，被告柳州市普利华房地产开发有限责任公司负担400元。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审判员 全晓岚
二〇一五年四月二十四日
书记员 梁 琳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。