广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0106民初7630号
原告：广州市三原物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区恒福路110号淘金花园B座3F/B房,组织机构代码61861868-9。
法定代表人：冯高，该司董事长。
委托代理人：陈军华、林协彬，均系该司职员。
被告：黎根女，女，1933年4月29日出生，汉族，住广州市天河区。
被告：梁耀汉，男，1961年7月22日出生，汉族，住广州市天河区。
被告：梁耀佳，男，1960年1月3日出生，汉族，住广州市天河区。
原告广州市三原物业管理有限公司（以下简称三原公司）诉被告黎根女、梁耀汉、梁耀佳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告三原公司的委托代理人陈军华到庭参加了诉讼。被告黎根女、梁耀汉、梁耀佳经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告三原公司诉称：原告于2004年10月11日受广州市土地开发中心委托，代为对位于天河区海清路1－19号的誉城苑小区进行物业管理服务。被告是誉城苑小区19号楼504房的业主。原告按照《物业管理委托合同》履行了对誉城苑小区进行物业管理服务的职责，被告作为业主实际接受了原告的管理和服务，应按约定支付相应的管理服务费。但被告接受物业管理服务后，却一直拖欠原告的物业管理服务费，且原告多次派人上门催收均遭拒绝。为了维护自身合法权益不受侵犯，原告特提起诉讼，请求法院判令：1、三被告支付广州市天河区海清路19号504房自2014年8月1日起至2016年4月30日止的物业服务费1610.70元；2、三被告支付滞纳金（以每月管理费为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计算，自次月8日起计至2016年4月30日止）；3、本案诉讼费由三被告承担。
被告黎根女、梁耀汉、梁耀佳未答辩。
经审理查明：原告于1992年10月12日成立，经营范围包括房产物业管理和维修等，领有《企业法人营业执照》，具有壹级物业管理资质。
位于广州市天河区珠江新城海清路1-19号（单号）的誉城苑小区是由案外人广州市土地开发中心开发建设。1999年12月30日，三被告（被拆迁人）与案外人广州市土地开发中心（拆迁人）签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》；该协议书载明三被告同意案外人广州市土地开发中心拆除其所有的座落于天河区广州大道路科甲涌48号房屋，案外人广州市土地开发中心则将其自有的座落于天河区猎德村东路L区C幢504、703、708房用作拆除被告原址房屋的产权调换（补偿）；上述504房的建筑面积为63.8833㎡；该《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的备案时间为2000年10月9日，并注明“同意备案，产权证未缴交”。广州市天河区猎德街誉城苑社区居民委员会于2012年10月10日出具的《证明》载明：原渔民新村和科甲涌已拆迁至猎××村东侧××区××楼誉城苑小区，其中第A1幢为1号楼、第A2幢为3号楼、第A3幢为5号楼、第A4幢为7号楼、第E幢为9号楼、第D1幢为11号楼、第B幢为15号楼、第D2幢为17号楼、第C幢为19号楼。
2001年11月15日，被告梁耀佳办理了涉案房屋的收楼手续。
2004年10月11日，原告（受委托方/乙方）与广州市土地开发中心（委托方/甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方委托乙方对广州市天河区海清路1-19号誉城苑物业项目实行专业化、一体化的物业管理；3年内小区业主委员会未能成立的，甲方委托乙方管理本合同项下物业期限为3年，自甲方对乙方发出进场通知之日起算；如3年内小区业主委员会成立的，甲方委托乙方管理本合同项下物业的期限从甲方对乙方发出进场通知之日起至业主委员会成立之日止，由业主委员会决定是否聘请乙方继续管理；乙方有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理；本物业的管理服务费按双方协商的住宅、商场每月每平方米建筑面积1.2元向业主（住用户）收取；本合同自双方签字盖章之日起生效;等条款。上述《物业管理委托合同》签订后，原告于2004年11月1日开始对誉城苑小区实施物业管理。
2007年12月21日，原告（受委托方/乙方）与广州市土地开发中心（委托方/甲方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方委托乙方对广州市天河区海清路1-19号誉城苑物业项目实行专业化、一体化的物业管理；合同期限，小区业主委员会未能成立的，本合同期限为3年，即自2007年10月11日至2010年10月10日止；如合同到期业主委员会仍未成立，甲乙双方协商可续签；本物业的管理服务费，按双方协商的每月每平方米建筑面积1.2元向业主（住用户）收取；本合同追溯至2007年10月11日起生效；等条款。
2011年10月11日，原告（受委托方/乙方）与广州市土地开发中心（委托方/甲方）续签《物业管理服务合同》，约定甲方继续委托乙方对誉城苑物业项目实行专业化、一体化的物业管理；合同期限，小区业主委员会未能成立的，本合同期限为3年，即自2010年10月11日至2013年10月10日止；如合同到期业主委员会仍未成立，甲乙双方协商可续签；本物业的管理服务费，按双方协商的每月每平方米建筑面积1.2元向业主（住用户）收取；本合同追溯至2010年10月11日起生效；等条款。
2013年12月19日，原告（受委托方/乙方）与广州市土地开发中心（委托方/甲方）续签《物业管理委托合同》，约定甲方继续委托乙方对誉城苑物业项目实行专业化、一体化的物业管理；合同期限，小区业主委员会未能成立的，本合同期限为3年，即自2013年10月11日至2016年10月10日止；如合同到期业主委员会仍未成立，甲乙双方协商可续签；本物业的管理服务费，按双方协商的每月每平方米建筑面积1.2元向业主（住用户）收取；本合同追溯至2013年10月11日起生效；等条款。
原告称三被告至今拖欠案涉房屋2014年8月1日起至2016年4月30日期间的物业服务费1610.7元，故提起本案诉讼。
在本案审理中，原告为证明其曾向被告催收物业管理费的事实，提供了以下证据证明：1、广东红棉律师事务所于2015年7月15日印发的致被告的《律师函》（内容为敦请被告于2015年7月31日前向原告支付案涉房屋2005年1月至2015年7月期间的物业管理费9740.9元、滞纳金3195元、代缴电费23.6元，合计12959.5元等）；2、EMS快递单（编号1076005472515）显示寄件人为广东红棉律师事务所的郑莉，收件人为梁耀佳，时间为2015年7月16日，文件名为《律师函》。
本院认为：原告是具有物业管理资质的企业法人，具有从事物业管理服务的资格，其与誉城苑小区的建设单位广州市土地开发中心先后签订的《物业管理委托合同》、《物业管理服务合同》等合同均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。
根据《物业管理条例》的规定，在誉城苑小区的业主、业主大会选聘物业服务企业对该小区进行物业管理之前，原告作为誉城苑小区的建设单位广州市土地开发中心委托的物业服务企业，依据上述《物业管理委托合同》自2004年11月1日起可以进驻誉城苑小区并履行物业管理职责。被告虽未直接与原告签订物业管理委托合同，但被告在实际取得案涉房屋的所有权后，已成为誉城苑小区的业主，在上述《物业管理委托合同》、《物业管理服务合同》未解除前应接受广州市土地开发中心与原告所签订的《物业管理委托合同》、《物业管理服务合同》的约束，并履行上述合同的相应条款。原告从2004年11月1日起进驻誉城苑小区，并履行了对誉城苑小区进行物业管理的职责，被告实际接受了原告的管理和服务，双方形成事实上的物业管理关系。根据公平原则和权利义务相一致原则，被告负有向原告支付物业管理费的义务。但截至原告提起本案诉讼之日止，被告仍未向原告支付2014年8月1日至2016年4月30日期间的物业管理费，已构成违约。《物业管理委托合同》和《物业管理服务合同》均约定住宅的物业服务费按每月每平方米建筑面积1.2元收取，涉案房屋的建筑面积为63.8833㎡，故被告应按76.66元/月（63.8833㎡×1.2元/㎡）的标准向原告支付物业服务费。原告主张被告按照76.7元/月的标准向其支付拖欠上述期间的物业服务费，依法无据，本院不予支持。综上，本院认定被告按76.66元/月的标准向原告支付2014年8月1日至2016年4月30日期间的物业服务费1609.86元（76.66元/月×21个月）。
关于滞纳金的计付问题。原告曾多次催收拖欠的物业管理费及滞纳金，但被告至今未支付，构成违约，应承担相应的违约责任，原告要求被告支付迟延付款滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。被告迟延支付物业服务费导致了原告的利息损失，现原告主张上述滞纳金以当月拖欠的物业管理费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自次月8日起计至2016年4月30止，每月滞纳金总额以本金为限，符合法律规定，本院予以支持，但各月的物业服务费应为76.66元，滞纳金总额以不超过当月的物业服务费76.66元为限。
三被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第二十一条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二项、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起10日内被告黎根女、梁耀汉、梁耀佳向原告广州市三原物业管理有限公司支付广州市天河区海清路19号504房自2014年8月1日至2016年4月30日止的物业服务费1609.86元；
二、自本判决发生法律效力之日起10日内被告黎根女、梁耀汉、梁耀佳向原告广州市三原物业管理有限公司支付拖欠上述房屋2014年8月1日起至2016年4月30日物业服务费的滞纳金（各月滞纳金均以76.66元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，自次月8日起计至2016年4月30日止，各月滞纳金总额均以本金为限）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告黎根女、梁耀汉、梁耀佳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 龙 帅
人民陪审员 杨思华
人民陪审员 黄凤君
二〇一六年十一月十一日
书 记 员 何靖文
李艾潼