文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初11273号原告：广州市城市建设开发有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江新城珠江西路5号广州国际金融中心15楼自编号01，统一社会信用代码91440101710937076Y。法定代表人：林昭远。委托代理人：吴兵山、陈泽彬，均系广东格林律师事务所律师。被告：王蓓，女，1970年7月18日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：王丹、石萌，分别系广东君厚律师事务所律师、实习律师。第三人：成磊，男，1950年6月26日出生，香港居民，原告广州市城市建设开发有限公司诉被告王蓓及第三人成磊商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市城市建设开发有限公司的委托代理人陈泽彬，被告王蓓及其委托代理人王丹、石萌到庭参加了诉讼，第三人成磊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告广州市城市建设开发有限公司诉称：原告于2014年4月26日与第三人签署订购书，由第三人向原告购买广州市天河区海业路6号（住宅楼）3401房。后双方又于2014年4月29日签署《广州市商品房买卖合同》，约定，第三人以分期付款方式支付房款，其中，第一期自合同签订之日起支付10%房款金额为400万元，第二期在2014年5月16日支付20%金额为800万元…第八期在2015年5月16日支付10%金额为400万元。上述合同签订后，第三人逾期支付房款，原告多次发函催促，第三人都未能支付。后第三人和被告共同向原告提出，该房屋按原条件改由本案被告购买，有关原合同权利、义务及违约责任等均由被告继受，原告予以同意。于是原被告双方于2014年11月13日签订《广州市商品买合同（预售）》，该合同约定，（1）原告向被告出售位于广州市天河区海业路6号（住宅楼）3401房，建筑面积663.44平方米，交易总价款为4000万元；（2）被告以分期付款方式支付房款，其中首期款自合同网上签订之日支付全部房价款的60%，金额为2400万元…第五期在2015年5月16日支付10%，金额为400万元；（3）如被告未能按照本合同第八条约定的期限向原告支付各期房款，原告有权要求被告按每日未支付首期房价款万分之五的标准支付违约金。经原告催告，逾期超过90日仍未支付的，原告有权解除合同；（4）除买卖合同及补充协议另有约定外，如因一方违约导致合同被解除的，违约方应向守约方支付违约金，违约金按该商品房交易总价的20%计算。为显示按原条件购买，同日，原被告双方还签订补充协议，约定，（1）原告同意被告将原合同第2种付款方式变更为：其中首期在2014年5月4日前支付全部房价款的10%，金额为400万元……第八期在2015年5月16日前支付全部房价款的10%，金额为400万元；（2）原合同除付款方式变更外，其余条款仍保持不变，按原合同执行。被告实际只支付了购房款，但并未支付违约金。原告多次向被告催促，但被告一直拒不支付。根据上述事实及合同约定，第三人将合同权利义务概括转移给被告，被告也亦予以同意，此情况下，被告除了要支付购房款外，理所当然对合同所产生的违约金也应予以支付。因此，原告有权要求被告按每日未支付房价款万分之五的标准支付违约金。现诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付逾期付款违约金合计1284000元（按照每日未付房款的万分之五的标准计算违约金：第一部分以第二期房款800万元为本金，自2014年5月17日计至2014年9月4日；第二部分以第三期房款800万元为本金，自2014年7月17日计至2014年11月13日；第三部分以第四期房款200万元为本金，自2014年9月17日计至2014年11月13日；第四部分以第四期房款200万元为本金，自2014年9月17日计至2015年1月28日；第五部分以第五期房款400万元为本金，自2014年11月18日计至2015年1月28日；第六部分以第六期房款400万元为本金，自2015年1月17日起计至2015年1月28日；2.被告承担本案的诉讼费用。被告王蓓辩称：一、我方认为我方不存在严重违约，原告对该违约存在一定的过错，请法庭驳回原告的诉讼请求。二、原告主张的滞纳金超过原告的实际损失，请法庭根据实际情况予以调整。经审理查明：原告是座落于天河区海业路6号的项目名称为星汇御府的开发企业，并于2014年2月12日取得穗房预（网）字第20140051号《广东省广州市商品房预售许可证》。2014年4月29日，原告（甲方/卖方）与第三人（乙方/买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定由乙方购买天河区海业路6号（住宅楼）3401房（以下简称涉案房屋），总金额40000000元。2014年11月13日，原告（甲方/卖方）与被告（乙方/买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方购买涉案房屋，总金额40000000元；第八条，付款方式为分期付款，第一期自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的60%，金额24000000元；第二期在2014年11月17日前，支付全部房价款的10%，金额4000000元；第三期在2015年1月16日前，支付全部房价款的10%，金额4000000元；第四期在2015年3月16日前，支付全部房价款的10%，金额4000000元；第五期在2015年5月16日前，支付全部房价款的10%，金额4000000元；第十条，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过90日仍未支付的，甲方有权解除合同；等条款。同日，原、被告签订《补充协议》，约定将付款方式变更为：1.第一期在2014年5月4日前，支付全部房价款的10%，金额4000000元；2.第二期在2014年5月16日前，支付全部房价款的20%，金额8000000元；3.第三期在2014年7月16日前，支付全部房价款的20%，金额8000000元；4.第四期在2014年9月16日前，支付全部房价款的10%，金额4000000元；5.第五期在2014年11月17日前，支付全部房价款的10%，金额4000000元；6.第六期在2015年1月16日前，支付全部房价款的10%，金额4000000元；7.第七期在2015年3月16日前，支付全部房价款的10%，金额4000000元；8.第八期在2015年5月16日前，支付全部房价款的10%，金额4000000元；原合同除付款方式变更外，其余条款仍保持不变，按原合同执行。2015年2月6日，原告委托广东东方昆仑律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告支付违约金1284000元；2015年6月4日、2016年3月1日，原告分别向被告发出《通知》，要求被告支付违约金1284000元。被告确认上述三份函件的寄送地址为被告在《广州市商品房买卖合同（预售）》上预留的地址，亦确认快递单上所留联系电话为其电话，但其辩称在签订合同后已搬离该地址，并未收到上述三份函件。庭审中，原告表示涉案房屋总房款为4000万元，第一期房款400万元应于2014年5月4日前支付，实际支付时间是2014年5月4日；第二期房款800万元应于2014年5月16日前支付，实际支付时间是2014年9月4日；第三期房款800万元为本金，应于2014年7月16日前支付，实际支付时间是2014年11月13日；第四期房款400万元，应于2014年9月16日前支付，实际支付时间2014年11月13日支付200万元，2015年1月28日支付200万元；第五期房款为400万元，应支付时间是2014年11月17日前，实际支付是2015年1月28日；第六期房款400万元，应支付时间是2015年1月16日前，实际支付是2015年1月28日；第七期房款400万元，应支付时间是2015年3月16日前之前，实际支付时间是2015年3月16日；第八期房款400万元，应支付时间是2015年5月16日之前，实际支付时间是2015年5月16日；被告第二期至第六期期间的房款存在迟延支付的情况。被告对上述款项约定的支付时间及实际支付时间予以确认。庭审中，被告对于本案纠纷的产生陈述如下：涉案房屋是由我方带领第三人购买的，由于第三人是香港人，且在广州已有一套房屋，所以无法购买涉案房屋，但原告的销售人员表示该限购政策很快就会取消，要求第三人先支付400万元的诚意金，第三人于2014年5月4日支付第一期房款400万元；后来原告表示限购政策一直没有改变，第三人不想再购买涉案房屋，我方就表示接下涉案房屋，但要求免除第三人此前迟延支付房款的滞纳金；原告的销售人员经过请示表示同意，并到售楼部办理了相关手续，双方还签订了一份文件，主要内容是同意转名、并同意免除迟延付款滞纳金，但原告一直没有将该文件交给我方一份，当时原告的销售人员表示只要我方按照本次交易实际支付房款的日期付款，即可免除迟延付款的滞纳金；其后，原、被告双方于2014年11月13日办理网签，将涉案房屋的买受人登记为我方，我方要求原告签订一份补充协议，按实际情况对付款时间予以重新约定，但原告表示已同意被告的所有请求，所以不需要另行签订一份协议；原告的销售人员有帮我申请，原告已同意免除我方的逾期付款违约金，但相关文件都在原告处，我方无法提供书面证据予以证明；我方多次私信原告的相关领导，但每个领导都说没有权利，一直要求我方写申请，但最终都是没有结果；我方认为原被告签订的合同是《广州市商品房买卖合同（预售）》，双方之间应该严格按照该合同的权利义务履行相应的权利义务关系，我方在《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的支付节点上已履行了我方的义务，而并非履行《补充协议》约定的时间点，《补充协议》是原告为了工作方便并口头免除了我方的责任而签订的，该《补充协议》是没有任何意义的。对于被告的上述陈述，原告回应如下：第三人确实因为限购的原因无法继续履行合同，这种情况下被告向原告提出愿意承接第三人的合同权利义务，所以原告才与被告重新签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，并办理网签；在被告愿意承接原告与第三人的合同权利义务的情况下，我方才与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》；被告抗辩我方已同意免除其违约金，但对此没有举证证明，而且实际上我方也没有免除过被告的违约责任，从我方一直向被告追偿违约金的行为可以看出来；被告只是提出免除滞纳金或减少滞纳金的申请，我方并没有书面同意免除或减少滞纳金。本院认为：原、被告就涉案房屋签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约自觉履行。《补充协议》已对《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的付款时间及金额作出更改，对被告支付购房款的时间及金额已作明确约定，原、被告双方均在其上签章确认，被告辩称其实际是按照《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定履行付款义务，原、被告双方履行的并非《补充协议》，本院对被告的抗辩不予采纳。原、被告双方已确认各期购房款的约定支付时间及实际支付时间，原告诉请要求被告支付逾期付款违约金1284000元，本院予以支持。被告辩称原告已同意免除其逾期付款违约金，对此未能充分举证予以证明，原告对此亦不予确认，本院对被告的抗辩不予采纳。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：于本判决发生法律效力之日起十五日内，被告王蓓向原告广州市城市建设开发有限公司支付逾期付款违约金1284000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16360元，由被告王蓓负担。如不服本判决，原告广州市城市建设开发有限公司、被告王蓓可在判决书送达之日起十五日内，第三人成磊可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 符 慧人民陪审员 张 代人民陪审员 许蔚琳二〇一七年四月二十日书 记 员 梁怡筠伍金凤判决书已于2017年月日送达