洛阳市瀍河回族区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0304民初1587号
原告（反诉被告）：洛阳民生物业管理有限公司，住所地：洛阳市瀍河区启明南路高架桥南。
法定代表人：鲁朝慧，执行董事。
委托诉讼代理人：杨彬宽，河南闻禹律师事务所律师，特别授权。
被告（反诉原告）：王中奇，男，1954年6月30日生，汉族，住洛阳市郊区。
委托诉讼代理人：刘作海、刘阳，河南凯仁律师事务所律师，特别授权。
原告（反诉被告）洛阳民生物业管理有限公司（以下简称民生物业）诉被告（反诉原告）王中奇物业合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告民生物业的委托诉讼代理人杨彬宽，被告王中奇的委托诉讼代理人刘作海到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告民生物业诉称：2005年8月14日，原告与被告签订《洛阳百年家居建材城前期物业管理服务合同》1份，约定原告为被告坐落于洛阳××家居建材城北京××、××、××、××号的物业提供有偿物业管理服务，建筑面积分别为105.24、104.41、104.41、104.41平方米。合同约定“物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.7元收取”，“每月5日前交纳当月管理费用及其它相关费用”。合同还约定若被告未按时交纳物业费，则原告“按天向乙方（被告）收取欠交费用千分之三的滞纳金”。自2013年10月始，洛阳百年家居建材城物业费统一调整为每平方米1元。合同签订后，原告积极履约，为被告提供物业服务，但2009年1月至2015年6月，被告不按约定支付物业管理服务费。原告多次催交无果后，只得诉至法院，请求依法判令：1、被告支付原告物业费25484.82元及滞纳金25484.82元，共计50969.64元；2、本案的诉讼费用由被告承担。
被告王中奇辩称：1、被告没有收到洛阳市中级法院的管辖权异议裁定，瀍河法院安排开庭不符合规定；2、原告起诉超过诉讼时效。被告欠缴物业费是2009年1月，原告起诉是2016年11月22日，已达7年之久，原告起诉超过时效；3、被告与原告签订物业服务合同后，原告应当承担房屋维修等工作。2008年10月被告购买的房屋因漏水导致家具损坏。被告找原告反应情况，原告承诺找人维修但一直没有维修。2009年5月，被告找原告反映情况，被告说已经向领导反映过了，后来发现原告用链子将被告房屋锁住，导致被告房屋不能居住，后多次与原告协商没有结果。这是由于原告不履行维修义务才引发此纠纷，责任不在被告，原告将漏水房顶修好后扣减被告损失后，剩余物业费被告愿意支付；4、原告诉状称，2013年10月份开始物业费按每平方米1元计算，被告有异议，原告涨价没有通知被告，也未经过被告同意，属私自涨价。且没有通过业主委员会同意。
被告王中奇反诉称：反诉人与被反诉人签订《洛阳百年家居建材城前期物业管理服务合同》后，2008年10月份下雨，反诉人发现063、065号商铺的房顶漏水，随即便向被反诉人反映情况，被反诉人到场查看并登记后，承诺安排维修。却没有维修，为此反诉人多次向被反诉人反映情况。被反诉人的工作人员称向领导反映后均没有结果，造成反诉人房屋内家具、装修、空调严重泡水损坏。且被反诉人用铁链将063、065号商铺的门锁着，不让使用，导致该商铺2015年6月前一直无法租赁。为维护反诉人权益，特提起反诉，要求：1、被反诉人赔偿反诉人因锁门造成的经济损失60000元整；2、被反诉人赔偿反诉人因房屋漏水造成的家具损坏等10000元；3、诉讼费用由被反诉人负担。
反诉被告辩称：一、反诉人要求被反诉人支付因锁门造成的经济损失60000元没有事实和法律依据。反诉人声称被反诉人将其商铺锁门，限制其使用商铺的事实并不存在。因物业费纠纷，被反诉人多次找反诉人协商沟通，但反诉人始终未按约定履行义务，被反诉人只有通过邮寄催缴函的形式督促其交费，但并未采取任何形式的限制其使用商铺的措施及行为。反诉人提供的证据也不能证明其商铺上的锁是被反诉人安装的。另外，反诉人在反诉状中声称被反诉人上锁的为063、065号2间商铺，而在反诉人提交的证据一“律师函”中（被反诉人并未收到此函件），又说被上锁的是059、061、063、065号4间商铺。反诉人前后所述自相矛盾，漏洞百出。并且，涉案的4间商铺现均已对外出租，反诉人既然称商铺被锁不能使用，又为何能对外出租？既然反诉人能够将商铺对外出租，那么商铺上的锁到底是谁安装的？对此，被反诉人一无所知，但被反诉人对锁门的事实是否真实存在深表怀疑。二、反诉人要求被反诉人支付因漏水造成的家具损失10000元，无事实和法律依据。首先，房屋漏水的原因不明，照片不能说明漏水原因及家具受损的大小。其次，反诉人2005年收楼，2008年发现房屋漏水，此时房屋尚在质量保证期内，反诉人应按规定向建设单位申请检修，若检修后查明是因房屋质量存在问题造成的漏水，应该由建设单位按照房屋质量保修条款予以维修，若查明并非房屋质量问题的，应由造成损害的人员承担侵权责任。但不论何种情况，房屋漏水及因此产生的损失均不应该由物业公司承担。这并不能成为反诉人拒交物业费的借口。综上，被告所提出的反诉既没有事实依据也不符合法律规定，不能成立，故请求依法予以驳回。
经审理查明：2005年8月14日，民生物业（甲方）与王中奇（乙方）签订《洛阳百年家居建材城前期物业管理服务合同》一份，约定由民生物业为王中奇购买的坐落于洛阳××家居建材城北京××、××、××、××号的物业提供房屋有偿物业管理服务，建筑面积分别为105.24、104.41、104.41、104.41平方米。甲方“对商铺共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、消防、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”；“向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务”；“物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.7元收取……乙方同意甲方享有对上述收费标准在市场经营过程中根据管理实际需要作以保持收支平衡和正常运转为目的的调整的权利。”；“每月5日前交纳当月管理费用及其它相关费用”。”合同还约定若王中奇未按时交纳物业费，则民生物业“按天向乙方（被告）收取欠交费用千分之三的滞纳金”。后双方按该合同履行了各自义务。
2009年1月至2015年6月间，原、被告因故发生纠纷，王中奇不再向民生物业缴纳物业费。2015年7月起王中奇开始按每月1元向民生物业重新缴纳物业费。
2014年12月8日，洛阳民生物业管理有限公司向王中奇邮寄了《欠费催缴通知函》一份，通知王中奇物业管理费为1元/月/平方米。请其于2014年12月31日前前往该公司交清欠付的全部款项。
本院认为：原、被告签订的《洛阳百年家居建材城前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，真实合法有效，本院予以确认。原、被告均应按该合同履行各自义务。原告为被告提供了物业服务，被告亦接受了服务，被告应当按照物业合同支付物业费。被告辩称原告诉求超过诉讼时效，与法有据，本院予以采信。因原告于2014年12月8日向被告送达《欠费催缴通知函》，引起时效中断，故原告可主张2012年12月至2015年6月间的物业费。关于物业费的标准，被告在2014年12月8日收到《欠费催缴通知函》得知物业费涨到1元/月/平方米后，并未向原告提出异议且于2015年7月起主动按1元/月/平方米缴纳了之后的物业费，可视为其在2014年12月8日已经接受新标准。故被告拖欠物业费2012年12月至2014年11月间物业费可按0.7元/月/平方米计算，则2014年12月至2015年6月间物业费可按1元/月/平方米计算。被告应支付的物业费为9959.59元（0.7元/月/平方米×418.47平方米×24月＋１元/月/平方米×418.47平方米×7月）合同中约定的滞纳金实际为违约金性质，因约定过高，本院酌定，按被告未缴纳物业费的实际金额的30%计算较妥。反诉原告诉求，被反诉人赔偿反诉人因锁门造成的经济损失60000元及赔偿反诉人因房屋漏水造成的家具损坏等10000元证据理由均不充分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议，判决如下：
一、被告（反诉原告）于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告）物业服务费9959.59元及违约金2987.88元；
二、驳回原告（反诉被告）洛阳民生物业管理有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。
如果被告王中奇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1074元，反诉费537元，均由被告王中奇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于洛阳市中级人民法院。
审 判 长 雷海花
审 判 员 唐艳玲
人民 陪 审员 贾永成
二〇一七年三月二十三日
（代）书记员 李甜甜