江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终739号
上诉人（原审被告）：上海璨坤实业发展有限公司。
委托诉讼代理人：许重会，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王友发，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江苏中大建设集团有限公司。
原审第三人：昆山中通速递服务有限公司。
上诉人上海璨坤实业发展有限公司（以下简称璨坤公司）因与被上诉人江苏中大建设集团有限公司（以下简称中大公司）、原审第三人昆山中通速递服务有限公司（以下简称中通速递公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初7492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
璨坤公司上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回中大公司一审诉讼请求；中大公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实有误，导致判决有误。1.一审法院对厂房是否存在损坏的状态认定有误。中大公司未提交证据证明其出租时厂房结构原状，也未就厂房承重结构是否存在重大安全隐患委托有资质的鉴定机构进行鉴定，故中大公司主张厂房结构、外立面被损坏、存在重大安全隐患并要求璨坤公司恢复厂房原状，无事实依据。一审判决璨坤公司依据厂房施工前设计的图纸恢复原状有误。中大公司为提前解除租赁合同，于第三次庭审中撤回了厂房承重结构、外立面损坏的相关主张，一审法院进行审理不当。2.一审法院对厂房转租事实认定有误。因涉案厂房面积较大，中大公司签订租赁合同之前口头同意璨坤公司转租经营，且双方协商交涉内容均不涉及转租事宜，应视为中大公司默许璨坤公司转租，上述事实通过璨坤公司提交的证人证言得以证实。中大公司单方悔约，有违商业诚实信用。二、一审程序有误。1.一审判决未采信证人证言，违背《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》。璨坤公司一审中申请的证人全程参与租赁合同签订过程，其证人证言足以证实中大公司口头同意璨坤公司转租的事实，一审法院应当采信。2.一审法院错误适用证据规则，中大公司未提交证据证明涉案厂房原始状态，一审法院要求璨坤公司按涉案厂房设计前的施工图纸及相邻厂房相同状态恢复原状，属于错误认定。
中大公司二审未作答辩。
中通速递公司二审未作答辩。
中大公司向一审法院起诉请求：1.解除中大公司与璨坤公司签订的租赁合同，并判令璨坤公司及第三人中通速递公司立即腾房交屋，璨坤公司支付占用租赁房屋的使用费，按照18元/平方/月（租赁面积5189.9平方米）的标准从法院判决租赁合同解除之日计算至实际腾房之日。同时判令璨坤公司将破坏的厂房恢复原状。2.璨坤公司向中大公司支付违约金280259元（参照合同约定的3个月的租金标准）。3.璨坤公司承担中大公司支付的律师服务费152324元。4.本案的诉讼费用由璨坤公司承担。
一审法院认定事实：昆山晨丰路161号3号厂房系中大公司所有。2016年12月19日，中大公司、璨坤公司签订《租赁合同》一份，合同第一条约定：中大公司将昆山晨丰路161号3号厂房（租赁面积5189.98平方米）出租璨坤公司，合同第三条约定：租赁期限为3年，从2017年1月1日至2019年12月31日，租金为1121035元/年，合同第四条约定：璨坤公司签署本合同并且同时缴纳280259元租赁保证金/押金（相当于三个月租金），如璨坤公司在租赁期内或续租期内有违约行为（包括解除租赁关系、装修破坏、邻里租户影响等）或违法行为，导致中大公司遭受损失，中大公司有权从该保证金／押金中扣除相当于实际损失的金额，如璨坤公司未能履行本合同，该保证金／押金将作为璨坤公司违反本合同的违约金，中大公司不予退还，合同第五条约定：在签署本合同后，中大公司将房屋现状交付璨坤公司使用，璨坤公司同意按租赁物及设施的现状承租，并且由璨坤公司自行管理。在租赁期内及任何续延的租赁期内，璨坤公司可以对物业进行璨坤公司可能认为合适的其它安装、变动和装修，但前提是，如果任何该等安装、变动、装修涉及对房屋结构的变更（如破坏原结构梁柱、墙体、将设备或通风管等固定在梁板上）、消防安全影响（如内部分隔等）、邻里租户影响、房屋立面效果（如擅自开门窗洞、安装通风管、空调、冷却设备等）、占用绿化带和道路、加盖建筑物等，则璨坤公司应取得中大公司的事先书面同意和政府相关部门书面批准，否则由此产生的一切责任损失均由璨坤公司承担，并且中大公司有权要求璨坤公司对未经同意的任何搭建和装修进行拆除并恢复房屋设施原样，如造成相关损失，则由璨坤公司负责赔偿，合同第七条约定：璨坤公司向中大公司承诺、声明并保证中大公司发现如下问题，中大公司有权单方解除合同，并没收璨坤公司预交保证金／押金及租金：（4）璨坤公司未征得中大公司书面同意，擅自转租厂房、转让或与他人交换该厂房承租权的。合同还对其他事项进行了约定。
合同签订后，璨坤公司于2016年12月9日支付100000元、于2016年12月20日支付510517.75元，合计610517.75元，其中280258.75元为2017年1月1日至2017年3月31日的租金、280259元为租赁保证金、30000元为水电押金、20000元为安全保证金。璨坤公司于2017年3月23日支付2017年3月31日至2017年6月30日的租金280258.75元。璨坤公司于2017年6月14日支付2017年7月1日至2017年9月30日的租金280258.75元。
2017年1月4日，璨坤公司与中通速递公司签订《厂房租赁合同》，璨坤公司将其承租的上述房屋转租中通速递公司，租赁期限为2017年1月1日至2018年12月31日。同日，璨坤公司与中通速递公司签订《厂房装修协议》，璨坤公司同意中通速递公司对场地墙体进行改造，中通速递公司改造墙体方案不得破坏墙体的主体结构。璨坤公司提供的证人陈某出庭陈述：我是居间方上海闻滨商务投资有限公司的员工，签订合同之前，璨坤公司要求将转租的事情写到合同里面，中大公司的谈爱芳、倪海芬、陆经理说不用写了，转租事情我们知道就可以了。
2017年1月9日，中大公司函致璨坤公司，内容为：贵司租赁我司厂房，因贵司违反租赁合同中的条款，将房屋的围护墙体敲除，已经破坏了房屋的围护结构及房屋的整体性能，现要求贵司按以下条款执行：1.在敲除的墙体两侧及柱子的阳角，用角钢包柱，并在柱子四周安装防撞栏杆，并用警示图案标注，2.贵司的预交的房屋押金，已经不能满足房屋恢复费用，需要提高房屋押金，现要求补交押金50万元，待厂房退租后，恢复厂房租赁时原样后，押金方可无息返还，3.因贵司敲除的墙体，引起的房屋裂缝、渗水、安全隐患等问题，我司不承担维修费用，一切后果均由贵司承担，4.我司对贵司敲除房屋所引起的其他问题，保留其他意见。
2017年1月11日，璨坤公司向中大公司回函，内容为：对于本司在贵司晨丰东路161号3号厂房进行装修改造过程中出现的，一些问题未能提前获得贵司同意后再施工表示诚挚的歉意，为了避免贵司不必要的损失，我司会采取积极措施，对房屋进行整改及修缮，后期保证合同到期后如不再续租，厂房恢复原样，并且结构质量要比原来更为坚固，整改措施如下：1.原敲除的墙体两侧及上侧用200H型钢做框架，已达到承重的目的，这样会比原来更为坚固，并在柱子四周安装防撞护栏，并标注警示图案，2.厂房墙体敲除部份后期恢复的费用由附件一中的内容作为参考，但是为表我司诚意，我司会再多追加10万押金，或选择租金半年一付。在厂房退租恢复原样后押金即无息退回（恢复工艺：原200H型钢不会拆除，再砖混结构恢复墙体及窗子）。3、因墙体敲除引起的安全隐患、渗水、房屋裂缝等一些问题由本司负责维修，并承担维修费用。4.因此厂房和晨丰东路2号厂房是同样建筑，为了对比工程质量，恢复后不会低于2号厂房标准（包括外观及质重）。
2017年3月10日，中大公司函致璨坤公司，内容为：贵司租赁我司位于昆山市晨××东路××号厂房，因贵司严重违反租赁合同中的条款，将房屋的围护墙体敲除，已经破坏了租赁房屋的围护结构及房屋的整体性能，现发现以下问题，需贵司在接到本函后及时解决：1.消防箱被移除，消防阀及管道裸露在外，部门阀门及管道被破坏，2.日常使用消防水，违反相关消防规定,3.超长车开进厂区，已发现部分地面被压坏，超长车在厂区不好调头，容易撞坏墙体，存在安全隐患，4.因房屋护墙体已被贵司敲除，现墙体出现严重裂缝，存在安全隐患,5.敲打出来的门洞加固没有完善，仍存在隐患，6.厂区绿化被擅自移除，据不完全统计有桂花15棵等其他树种，请贵司尽快恢复，7.贵司需要对目前厂房进行房屋安全评估，并向我司提供鉴定机构出具的房屋安全评估报告，8.我司对贵司敲除房屋所引起的其他问题，保留采取法律途径维护自身合法权益的权利。
2017年3月11日，中大公司、璨坤公司对于厂房装修存在的隐患召开会议，双方商定：1.消防箱重新安装好，整体移至内侧，2017年4月1日前完成，2、严禁使用消防水，违者罚款，每使用一次罚款1万，3.避免超长车进入厂区，不可在厂区内调头，4.墙体裂缝修补完好，2017年3月20前完成，5.门洞用H型钢加固边框，并做好柱子防撞措施，2017年4月10日前完成，6.被移植的绿植，在退租后恢复或按市场价值赔偿，7.房屋安全鉴定进行中，4月初出正式报告。
2017年6月8日，中铁时代建筑设计院有限公司向中大公司回函，内容为：根据贵公司2017年6月5日的来函，关于2008年贵公司委托我院设计的大渔河路5#厂房，坐落昆山市玉山镇晨丰东路16l号3号房改造事宜，作如下答复：据贵公司提供的现场照片及核查原图，存在以下几点安全隐患：一、该厂房，原3.7米标高处，设有圈梁，截面尺寸240X300，跨度6米，中间有承重砖墙作为支撑。现现场将承重砖墙拆除，上面需承载5.2米高的砖墙荷载，经核算，配筋不足，刚度不足，就是按墙梁考虑，也不满足构造要求，且梁下筋跨中有搭接可能，所以存在较大安全隐患，二、经核查原图，该洞口标高处无圈梁及承重梁，现现场将下部的承重墙拆除，存较大安全隐患，三、消火栓为消防设施，不可以随意拆除或随意改动位置，若确实生产需要，须经设计院设计后报图审及消防大队审核合格后方可改动。结论与建议：对于该厂房的改造，根据现场情况和核对原设计图纸，确实在安全上和以后的生产使用上存在较大的安全隐患，我院建议立即停止改造，恢复原样，并进行房屋安全鉴定。
一审庭审中，中大公司陈述：恢复原状是指承重结构恢复至车间结构布置图相一致的状态，外立面恢复至相邻厂房的相同状态，璨坤公司共计敲除两侧墙体76根构造柱（19*2*2）、将厂房两侧⑤-25轴线上QL1与QL1a(圈梁)2.1米与3.7米处位置圈梁敲除、将两侧⑤-25轴线上承重墙体敲除。中大公司提供厂房车间结构布置图和一层平面图（1-25立面图）。
上述事实，由中大公司提供的房屋租赁合同、工作联系函、回复函、会议纪要、银行汇兑凭证、厂房租赁合同、厂房装修协议、房屋产权证书、国有土地使用权证书、回函、车间结构布置图、一层平面图（1-25立面）；璨坤公司提供的证人证言、网上银行电子回单及当事人在庭审中的陈述予以证实。
一审法院认为，中大公司、璨坤公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。
现中大公司要求解除合同的理由为：璨坤公司未经中大公司书面同意，擅自转让承租的房屋。璨坤公司提供的证人虽然陈述中大公司方面的人员对于璨坤公司转租知情，但是中大公司、璨坤公司签订的《租赁合同》明确约定“璨坤公司未征得中大公司书面同意，擅自转租厂房”“中大公司有权单方解除合同，并没收璨坤公司预交保证金／押金及租金”。现璨坤公司将承租房屋转租中通速递公司，璨坤公司提供的证据不足以证明璨坤公司转租房屋经过了中大公司的书面同意，中大公司根据《租赁合同》的约定有权解除合同，因此，一审法院对于中大公司要求解除中大公司、璨坤公司签订的《租赁合同》的诉讼请求予以支持，一审法院确认合同于第一次庭审之日即2017年6月1日解除。合同解除后，璨坤公司无权占有承租房屋，应当向中大公司返还承租房屋，中通速递公司作为实际承租人应协助璨坤公司返还。合同解除后，璨坤公司继续占有中大公司房屋，应当按照合同租金标准支付房屋占有使用费至实际返还之日，璨坤公司已经支付占有使用费至2017年9月30日，还应支付2017年10月1日至实际返还房屋之日的占有使用费。
璨坤公司敲除承租房屋的两侧墙体的事实已经由双方之间的往来函件及会议纪要的内容予以证实，至于该部分墙体是否涉及承重结构，中大公司陈述璨坤公司敲除的墙体为承重结构并明确了具体部位和名称，并提供相关图纸予以对照，同时中大公司提供的中铁时代建筑设计院有限公司的回函也明确璨坤公司敲除的墙体涉及承重结构，璨坤公司未提供相反证据，因此，一审法院认定璨坤公司敲除的墙体为承重结构，璨坤公司未经中大公司同意拆除，根据合同第五条约定，应当恢复原状，因此一审法院对于中大公司要求璨坤公司将承重结构和外立面恢复原状的诉讼请求予以支持。承重结构的原状参照中大公司提供的车间结构布置图及一层平面图，中大公司主张外立面的原状参照相邻厂房的相同状态，一审法院认为参照该厂房未拆除的另外两侧外立面的状态更为合宜。
璨坤公司未经中大公司书面同意转租涉案厂房并变更房屋结构，系违约。合同并未约定租金的支付时间，因此不能认定为璨坤公司逾期支付租金。根据合同第四条以及第七条第二款的约定，璨坤公司承担违约责任的方式为违约金280259元，因此一审法院对于中大公司要求璨坤公司支付违约金280258.75元的诉讼请求予以支持。
中大公司主张的律师费并非必然发生的损失，一审法院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、江苏中大建设集团有限公司与上海璨坤实业发展有限公司签订的《租赁合同》于2017年6月1日解除。二、上海璨坤实业发展有限公司于判决生效后十日内返还江苏中大建设集团有限公司昆山晨丰路161号3号厂房，第三人昆山中通速递服务有限公司协助返还。三、上海璨坤实业发展有限公司于判决生效后十日内将拆除的昆山晨丰路161号3号厂房的承重结构按照车间结构布置图及一层平面图恢复原状，将拆除的昆山晨丰路161号3号厂房的外立面参照该厂房未拆除的另外两侧外立面的状态恢复原状。四、上海璨坤实业发展有限公司于判决生效后十日内支付江苏中大建设集团有限公司房屋占有使用费（按照1121035元/年标准从2017年10月1日计算至实际返还房屋之日）。五、上海璨坤实业发展有限公司于判决生效后十日内支付江苏中大建设集团有限公司违约金280259元。六、驳回江苏中大建设集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费33704元，财产保全费5000元，合计38704元，由上海璨坤实业发展有限公司负担。
二审中，璨坤公司向本院提交：1.联系函两份及邮寄回单两份，证明涉案厂房于2018年1月8日发生断电，导致璨坤公司无法正常使用厂房，故涉案厂房租金应交到2018年1月8日。璨坤公司实际支付租金至2018年3月31日。对于超出2018年1月8日的租金及履约保证金应由中大公司返还。2.涉案厂房房租、押金支付明细表，证明璨坤公司于2017年10月、2018年1月分别向中大公司转账的280258.75元、280258.75元，实际支付租金至2018年3月31日。中大公司、中通速递公司二审均未到庭质证。
二审中，中大公司向本院提交《情况说明》，载明：其同意璨坤公司于2017年10月、2018年1月分别向中大公司转账的280258.75元、280258.75元在本案中折抵房屋占有使用费。
上述事实，由璨坤公司提交的联系函、邮寄回单、支付明细表、中大公司提交的情况说明及当事人陈述在案佐证。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，中大公司、璨坤公司于2016年12月19日就涉案厂房签订《租赁合同》，上述租赁合同系双方真实意思表示，且不违背法律法规强制性规定，应认定为合法有效。璨坤公司于2017年1月4日与中通速递公司签订《厂房租赁合同》，将涉案厂房转租于中通速递公司并允许中通速递公司对场地墙体进行改造。中大公司因璨坤公司违约转租及涉案厂房墙体被破坏等事宜诉至法院，要求解除合同、璨坤公司腾房交屋、支付房屋占有使用费、恢复厂房原状等。
本案二审争议焦点一，中大公司能否依据璨坤公司转租厂房的行为行使合同约定的解除权。璨坤公司认为，其已提交证人证言证实中大公司签订租赁合同前口头同意璨坤公司转租经营，且双方协商交涉内容均不涉及转租事宜，应视为中大公司默许璨坤公司转租。
对此本院认为，中大公司、璨坤公司签订的《租赁合同》第七条约定“乙方向甲方承诺、声明并保证甲方发现如下问题，甲方有权单方解除合同，并没收乙方预交保证金/押金及租金：（4）乙方未征得甲方书面同意，擅自转租该厂房，转让或与他人交换该厂房承租权的”。根据上述约定，璨坤公司转租需征得中大公司书面同意。虽璨坤公司一审中提交了居间方陈某的证人证言，认为签订合同前中大公司口头同意璨坤公司转租，但中大公司上述意思表示并未体现于《租赁合同》中，璨坤公司亦未提交证据证明双方对上述第七条第四项的合同约定进行协商变更。双方事后就涉案厂房墙体被破坏事宜进行沟通，璨坤公司未提交证据证明中大公司已知或应当知道涉案厂房被其转租，其仅以中大公司在沟通过程中未就璨坤公司转租事宜提出异议视为中大公司同意其转租的观点不能成立，本院不予支持。中大公司依据璨坤公司违约转租行为要求解除《租赁合同》，有合同依据，应予支持。一审法院认定第一次庭审之日2017年6月1日作为涉案《租赁合同》解除之日，并无不当。
本案二审争议焦点二，中大公司是否有权要求璨坤公司恢复厂房原状及相应标准如何认定。璨坤公司认为，中大公司主张厂房结构、外立面被损坏、存在重大安全隐患并要求璨坤公司恢复厂房原状，无事实依据；一审判决璨坤公司依据厂房施工前设计的图纸恢复原状有误。
对此本院认为，中大公司、璨坤公司往来函件显示，璨坤公司书面确认其敲除墙体带来的安全隐患、渗水、房屋裂缝等问题由其负责维修并承担维修费用，后其也实际维修了墙体裂缝等。璨坤公司认为厂房结构等未损坏，与上述事实不符，本院不予采信。中大公司、璨坤公司签订的《租赁合同》第五条约定“在租赁期内及任何续延的租赁期内，乙方可以对物业进行乙方可能认为合适的其它安装、变动和装修，但前提是，如果任何该等安装、变动、装修涉及对房屋结构的变更（如破坏原结构梁柱、墙体、将设备或通风管等固定在梁板上）、消防安全影响（如内部分隔等）、邻里租户影响、房屋立面效果（如擅自开门窗洞、安装通风管、空调、冷却设备等）、占用绿化带和道路、加盖建筑物等，则乙方应取得甲方的事先书面同意和政府相关部门书面批准，否则由此产生的一切责任损失均由乙方承担，并且甲方有权要求乙方对未经同意的任何搭建和装修进行拆除并恢复房屋设施原样，如造成相关损失，则由乙方负责赔偿”。中大公司要求璨坤公司恢复厂房原状，有合同依据，应予支持。至于恢复原状所应达到的标准，因中大公司、璨坤公司在厂房交接时未确认交接状况，璨坤公司未征得中大公司书面同意即敲除墙体等，导致涉案厂房原有状况无法确定。璨坤公司作为违约方，虽对中大公司提交车间结构布置图、一层平面图作为厂房恢复的标准不予认可，但未能提供相反证据推翻，故一审法院判决璨坤公司依据上述图纸恢复原状并无不当。
关于房屋占有使用费，璨坤公司实际支付至2017年9月30日。璨坤公司认为中大公司自2018年1月8日之后停水停电，未提供充分有效证据证实，且其实际未向中大公司返还涉案厂房，故璨坤公司认为其仅应支付房屋占有使用费至2018年1月8日的观点不能成立。璨坤公司于一审庭审结束后分别于2017年10月、2018年1月向中大公司转账280258.75元、280258.75元，上述金额参照合同约定相当于六个月房屋占有使用费，中大公司同意上述款项在本案中折抵，本院予以支持。故，璨坤公司还应向中大公司支付自2018年4月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。
综上，上诉人璨坤公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确。鉴于璨坤公司二审中提交其缴纳2017年10月1日之后房屋占有使用费的相关凭证，本院对璨坤公司应支付的房屋占有使用费予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初7492号民事判决第一、二、三、五项；
二、撤销江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初7492号民事判决第四、六项；
三、上海璨坤实业发展有限公司于本判决生效后十日内支付江苏中大建设集团有限公司房屋占有使用费（按照1121035元/年标准，从2018年4月1日计算至实际返还房屋之日）。
四、驳回江苏中大建设集团有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费33704元，财产保全费5000元，合计38704元，由上海璨坤实业发展有限公司负担。二审案件受理费33704元，由上诉人上海璨坤实业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈军芳
审判员 叶 刚
审判员 周 红
二〇一八年五月九日
书记员 陈 莉