黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）黑02执异57号
案外人：孙向胜，男。
申请执行人：齐齐哈尔市隆惠典当有限公司。
法定代表人：郭春林。
被执行人：刘剑峰，男。
被执行人：黑龙江红兴隆农垦三元房地产开发有限公司。
法定代表人：姚广林。
本院依据黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院（下称龙沙区法院）（2014）龙商初字第187号民事调解书、本院（2015）齐执提字第4号执行裁定书，受理齐齐哈尔市隆惠典当有限公司（下称隆惠典当公司）申请执行刘剑峰、黑龙江红兴隆农垦三元房地产开发有限公司（下称三元房地产公司）民间借贷纠纷一案。执行中，本院于2015年12月15日作出（2015）齐执字第35-1号执行裁定。案外人孙向胜于2017年2月9日向本院提出执行异议，主张解除对三元房地产公司所有房屋的查封、撤销本院（2015）齐执字第35-1号执行裁定书及龙沙区法院（2014）龙商初字第187号民事调解书。本院依法组成合议庭对本案进行审查，现已审查终结。
案外人孙向胜异议称，我是香槟水岸小区楼房的实际施工人。我对隆惠典当公司、齐齐哈尔市兴业小额贷款股份公司（下称兴业贷款公司）与三元房地产公司借款纠纷并不知情，直到2017年1月18日看到齐市中院公告才知道此案。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。齐市中院查封香槟水岸小区房产侵犯了我的优先债权，该院在未调查清楚三元房地产公司拖欠所有工程款和债款的情况下，将开发公司所有房产抵给隆惠典当公司、兴业贷款公司，存在法律和程序上的瑕疵。三元房地产公司涉嫌对所有承包方和债权方严重欺骗。法院首先应将开发公司房产偿还所拖欠的工程款，而不应先抵债给付隆惠典当公司、兴业贷款公司。请求齐市中院依法解除对三元房地产公司所有房产的查封、撤销（2015）齐执字第35-1号执行裁定书及龙沙区法院（2014）龙商初字第187号民事调解书。
孙向胜向本院提供如下证据：
1、2012年5月23日三元房地产公司与孙向胜签订的红兴隆农垦香滨水岸小区给排水、采暖工程协议书；
2、2017年5月8日黑龙江省红兴隆农垦法院（下称农垦法院）（2016）黑8103民初1287号民事判决书；
3、2017年1月18日齐市中院限期搬迁公告。
申请执行人隆惠典当公司答辩称，法院已经下发了以物抵债的交付裁定，确定以房产抵偿欠我方公司的贷款，而且贷款的前提就是以香滨水岸小区在建工程抵押。异议人提出异议已过期，欠其工程款是三元房地产公司的事。孙向胜是做给排水、采暖工程的，他和开发公司的协议书上没有工程量以及没有具体承包哪栋楼，做的哪部分给排水和采暖工程都不具体，看不出涉案的房产是他施工的，不能对抗法院下达的抵债交付裁定。请求驳回异议人孙向胜的异议申请。
经本院审查查明，2014年6月11日，隆惠典当公司诉刘剑峰、三元房地产公司民间借贷纠纷一案，龙沙区法院作出（2014）龙商初字第187号民事调解书，内容为：1、三元房地产公司偿还隆惠典当公司借款本金1，000，000.00元，利息7360.00元，典当综合费用43，200.00元，违约金24，000.00元（利息和典当综合费、违约金截止到2014年4月20日，此后利息和综合费用、违约金顺延至给付时止）；2、如三元房地产公司不能如期偿还上述借款，以该公司坐落于黑龙江省双鸭山市友谊县红兴隆管理局局直香滨水岸小区24号楼折价或拍卖、变卖后的价款优先受偿。3、刘剑峰对上述款项承担连带清偿责任。调解书生效后，被告未按照调解书履行法律义务，隆惠典当公司向龙沙区法院申请强制执行。龙沙区法院于2014年9月9日立案执行。后因刘剑峰、三元房地产公司在本院有执行案件，隆惠典当公司申请提级执行。同年12月25日，本院作出（2015）齐执提字第4号执行裁定，本案提级执行，执行案号：2015齐执字第35号。
案件进入执行程序后，2015年2月4日，隆惠典当公司及以刘剑峰、三元房地产公司为被执行人的另案申请执行人兴业贷款公司均向本院申请对坐落于红兴隆管理局局直1委香滨水岸小区24#、2#、6#、7#、25#、26#、28#、29#、32#、33#、9#-15#楼车库的房产价值进行评估。同年2月11日，本院作出执行裁定，查封香滨水岸小区24#、2#、6#、7#、25#、26#、28#、29#、32#、33#、9#-15#楼车库（55户）。经本院技术室委托黑龙江省双鸭山市中级人民法院（下称双鸭山中院）技术室，由黑龙江嘉园房地产中介评估有限责任公司对上述房产评估后，作出黑嘉评字（2015）D003号房地产估价报告，评估物总建筑面积21635.17平方米，评估物市场参考总价值为36，192，262.00元。房地产估价报告分别向隆惠典当公司、兴业贷款公司、三元房地产公司、刘剑峰等当事人进行送达。根据申请执行人强制执行申请，经本院技术室委托双鸭山中院技术室，由双鸭山市ＸＸ拍卖有限责任公司对评估房产即香滨水岸小区55户车库、7户别墅、三栋在建楼房进行拍卖。2015年7月2日双鸭山中院技术室通知本院，第一次拍卖因无人报名流拍。申请执行人申请进行第二次拍卖。本院函告双鸭山中院技术室以30，763，422.70元作为保留价进行第二次拍卖。7月24日，双鸭山中院技术室函告本院，第二次拍卖因无人竞买流拍。申请执行人申请进行第三次拍卖。本院函告双鸭山中院技术室以26，148，909.30元作为保留价进行第三次拍卖。9月21日，双鸭山中院技术室函告本院，第三次拍卖因无人报名导致流拍，拍卖已结束。截止到2015年9月30日，被执行人三元房地产公司尚欠申请执行人借款本金、利息等共计2，002，591.45元。本院同时执行的（2015）齐执字第77号、78号案件执行标的物同为三元房地产公司的房产即香滨水岸小区2号楼、7号楼、32号楼、33号楼房产，对这两起案件执行以物抵债后，对多出的1，396，415.00元及188，208.00元价值的房产，隆惠典当公司书面申请抵偿本案1，584，623.00元债务。该公司同时申请以三拍流拍价格接收香滨水岸小区9号楼21号车库、15号楼的5号、13号、15号、18号、32号车库，共6户车库，用于偿还本案剩余债务417，968.45元，并申请终结执行。
本院于2015年12月15日作出（2015）齐执字第35-1号执行裁定，内容为：1、将三元房地产公司所有的位于红兴隆管理局局直1委香滨水岸小区9号楼21号车库、15号楼的5号、13号、15号、18号、32号车库，共6户车库，交付申请执行人隆惠典当公司以抵偿债务。上述房产所有权自该裁定送达时起转移给隆惠典当公司；2、申请执行人隆惠典当公司可持本裁定书到有关机构办理相关产权登记手续；3、终结龙沙区法院（2014）龙商初字第187号民事调解书的执行。该裁定书于2015年12月25日向隆惠典当公司送达。
另查明，孙向胜向本院提交协议书及农垦法院于2017年5月8日作出的（2016）黑8103民初1287号民事判决书。该判决书认定，2012年5月23日，三元房地产公司与孙向胜签订协议书，工程概况：给排水、采暖工程；双方责任内容：三元房地产公司负责保障提供图纸、供水、供电、场地、宿舍及内部各方协调工作，孙向胜负责申报、施工图纸设计的全面内容、竣工验收及移交工作；质量标准：依据和符合国家有关行业及施工工程所有的技术规范、质量验收标准达到优良等级；合同日期：开工日期2012年5月25日，竣工日期2012年6月30日，总工期35天；工程造价470万元（不含税价）；付款方式：材料进场施工总造价15%，施工将结束总造价30%，碰头验收总造价25%，全部移交验收合格移交至年底25%，余款5%留于质量保证金。2012年6月21日，经三元房地产公司盖章赵××签证增加费用22，800元。基本内容：6月8日，山水袭击香滨水岸，主管道检查井部分管道被山水淤泥堵塞，需人工清理，九个井被堵，管道隔段堵塞三段，共计一百三十米长。2012年8月7日，经三元房地产公司盖章赵××图纸外签证增加费用240，633元。基本内容：采暖南侧小区至交换站长、小区主线图纸与实量差、排水小区与主网碰头、自来水小区外与主管网碰头管径、自来水配件变径、暖气土方给排水土方、回填土。2012年8月30日，三元房地产公司对上、下水工程进行了验收，工程项目竣工验收单上三元房地产公司盖章赵××签字合格，对采暖的热力外网打压，验收人员有热力公司盖章关××签字及三元房地产公司盖章赵××签字。该工程三元房地产公司已支付工程款175万元。庭审中，孙向胜放弃主张利息20万元的诉讼请求。农垦法院认为，孙向胜要求三元房地产公司支付工程款320万元，不超过协议书及签证增加工程量数额（协议书数额470万元+签证增加工程量数额263，433元—已支付175万元=3，213，433元），并有三元房地产公司在工程项目竣工验收单上、热力外网打压验收单上的盖章签字证实，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：三元房地产公司向孙向胜支付拖欠的工程款320万元，自判决生效后10日履行完毕。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款之规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出，执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。本案中，本院于2015年12月15日作出（2015）齐执字第35-1号执行裁定，裁定将三元房地产公司位于红兴隆管理局局直1委香滨水岸小区9号楼21号车库、15号楼的5号、13号、15号、18号、32号车库，共6户车库，交付申请执行人隆惠典当公司抵偿债务，房产所有权自该裁定送达时起转移给隆惠典当公司，终结龙沙区法院（2014）龙商初字第187号民事调解书的执行。该执行裁定于2015年12月25日向隆惠典当公司送达。本案裁定终结执行后，孙向胜于2017年2月9日提出执行异议，主张三元房地产公司的房产应先偿还其工程款，法院不应先抵债给付隆惠典当公司。根据法律规定，对孙向胜所提执行异议，本院不应予以受理，已经受理的，应驳回执行异议申请。关于孙向胜申请撤销龙沙区法院（2014）龙商初字第187号民事调解书的请求，亦不属于执行异议的审查范围。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款之规定，裁定如下：
驳回案外人孙向胜的执行异议申请。
如不服本裁定，可于裁定书送达之日起十日内，通过本院或直接向黑龙江省高级人民法院申请复议。
审判长 黄 克
审判员 吴 非
审判员 熊英丽
二〇一七年十月二十七日
书记员 王雪姣