安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0103民初5769号
原告：冯康，男，1974年8月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：张伟，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。
被告：黄皖星，男，1991年3月1日出生，汉族，住合肥市蜀山区。
被告：崔钢，男，1991年4月18日出生，汉族，住合肥市蜀山区。
被告黄皖星、崔钢的共同委托诉讼代理人：张明，安徽灜鼎律师事务所律师。
原告冯康与被告黄皖星、崔钢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯康的委托诉讼代理人张伟，被告黄皖星、崔钢及其委托诉讼代理人张明均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
冯康向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告冯康与被告黄皖星于2013年5月9日签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告黄皖星、崔钢返还原告冯康商铺承租保证金200000元和多收的2017年7月份半月租金44919；3、依法判令被告黄皖星、崔钢赔偿违约金539028元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。
事实与理由：2013年5月9日，原告冯康与被告黄皖星签订《房屋租赁合同》，约定由被告黄皖星将合肥市阜阳路121号望城公馆部分商铺出租给原告冯康经营使用。合同对合同期限、合同价款、房屋面积、违约情形及责任等进行了明确约定。该处房屋系被告黄皖星从合肥永华商业经营管理有限公司承租，合肥永华商业经营管理有限公司系从各业主处承租而来。合同签订后，原告按照合同约定支付房租。自2016年开始，因业主长期未从合肥永华商业经营管理有限公司处获得租金收益，经常到该处商铺拉横幅等，严重影响了原告的正常经营。2017年7月，在街道等部门主持下，各业主分别与合肥永华商业经营管理有限公司签订委托经营管理解除协议，被告对该处房屋已经不具有合法的占有、使用、收益的权利。另外，经查询，在合同履行过程中，案涉多套房屋被司法限制，已经严重违反了合同第六条第一款的约定，应视为根本违约。根据合同第六条之约定，原告有权解除合同。原告多次找被告协商处理，但被告至今未能妥善解决。综上所述，原告认为被告的行为已经侵犯了原告的权益，为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法公正审理。
黄皖星、崔钢共同答辩称，一、原告不同意解除租赁合同。二、原告不存在违约行为，按约原、被告之间合同继续履行。1、两被告已与望城公馆商铺业主代表重新签订《房屋租赁合同》，取得该房屋的占有、使用、收益及合法转租的权利，原、被告之间租赁合同继续有效。2、部分业主拉条幅维权的内容是与涉案商铺开发商合肥永华房地产开发有限公司之间的矛盾，不影响本案租赁关系，更不影响原告经营的KTV正常营业，如原告认为第三人行为影响到正常经营，应承担举证责任，否则承担举证不能的法律后果。3、合肥市房地产管理局房地产市场信息平台公布涉案商铺中的13个商铺销售状态显示“已限制”原因是：开发商合肥永华房地产开发有限公司用部分房屋及商铺办理了在建工程抵押，不是原告主观认为的司法查封。退一步说，即使涉案商铺收到司法查封，在未被司法机关正式拍卖之前，也不影响原告的正常经营，同时双方合同第六条第二款第三项明确约定了如果影响到原告的使用权，在不影响原告使用权情况下被告无违约行为。截止开庭前，没有任何个人或者行政机关因为涉案商铺的使用权问题影响原告经营的KTV，原告一直处于正常营业的状态，涉案商铺的使用权一直处于稳定状态。三、原告存在违约行为，被告保留诉讼的权利。原告没有按照合同约定及交易习惯（先付房租后使用）及时足额支付房租，从2015年11月至2017年7月，原告合计拖欠房租产生的违约金为142292元，两被告保留追究原告未按合同约定足额支付房屋租金的违约金。综上所述，本案中原告一直持续地未足额及时缴纳租金，才是真正的违约主体，两被告保留诉讼的权利。原告持续的经营行为足以证明其使用权未受到任何影响，两被告不存在任何违约行为。从司法实践中有利于合同的稳定性、持续性角度出发，请求法院驳回原告诉请。
对于双方当事人没有争议的双方于2013年5月9日签订的《房屋租赁合同》、黄皖星、崔钢出具的保证金收条两份、《商铺租赁意向书》、黄皖星、崔钢与望城公馆商铺业主代表签订的《房屋租赁合同》等证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：望城公馆1号楼商铺系由合肥永华房地产开发有限公司开发，其负一层商铺除部分面积自持外，均已出售。在出售上述商铺时，合肥永华商业经营管理有限公司、合肥永华房地产开发有限公司与商铺业主签订了《委托经营管理协议》，商铺业主将所购商铺交由合肥永华商业经营管理有限公司对外出租经营。黄皖星、崔钢合伙租赁了望城公馆1号楼XX商铺中的2689.5平方米。
2013年5月9日，黄皖星（合同甲方）与冯康（合同乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方将位于合肥市阜阳路121号望城公馆部分商铺，建筑面积约2100平方米出租给乙方经营使用；签约当年租赁单价为每平方米38元/㎡/月，递增比例为第四、五年在第一年的基础上递增8%，第六、七年在第四年的基础上递增8%，第八、九年在第六年的基础上递增8%；租赁期限自2013年10月15日至2022年3月18日，计约9年；装修期自2013年6月1日至2013年10月14日，计约计约4.5个月，装修期免房租；租金支付采取转账或现金方式，签订此合同交纳定金二十万元，该定金房屋交付后自动转为商铺承租保证金；租金按每四个月交纳一次，第一期租金在房屋交付后十个工作日内付清，之后乙方须在每期房租期满前15个工作日内转账；甲方需确保该房屋有合法的产权，并确保房屋没有司法查封等情形，合同履行过程中，若存在该情况，视为甲方根本违约，乙方有权终止合同，甲方应承担6个月租金标准的违约金，不足弥补损失的还应承担赔偿责任；同时，该合同还对租赁双方的其他权利、义务及违约责任进行了约定。合同签订后，冯康通过转账和现金支付的方式向黄皖星、崔钢支付了保证金200000元，并由黄皖星、崔钢向冯康出具了收条两份；黄皖星、崔钢亦按约向冯康交付了租赁场地，冯康在租赁场地经营维唛KTV。
因合肥永华商业经营管理有限公司、合肥永华房地产开发有限公司拖欠商铺业主的租金，望城公馆1号楼商铺业主曾于望城公馆1号楼拉横幅主张权利，但为时短暂。2017年7月1日起，在辖区合肥市庐阳区杏林街道司法所的协调下，望城公馆1号楼商铺业主陆续与合肥永华商业经营管理有限公司、合肥永华房地产开发有限公司签订了《委托经营管理解除协议》，并收回了其所购商铺的经营权。此后，望城公馆1号楼商铺业主成立了望城公馆商铺业主自治会，并于2017年7月4日，以望城公馆商铺业主自治会的名义向望城公馆1号楼商铺送达了《告知书》，说明了与合肥永华商业经营管理有限公司解除了委托经营合同的情况，并言明“为保障你们原经营户的利益，保证原合同的延续性，不影响原合同的权利和责任的情况下，将由我们（望城公馆商铺业主自治会）代表全体商铺业主与你们经营户重签合同”。
2017年7月9日，望城公馆商铺业主自治会（甲方）的业主代表管向东、程立启、赵芳、奚正贵在不知道冯康使用的商铺系租自黄皖星、崔钢的情况下，与安徽维唛娱乐有限公司（乙方）签订了一份《商铺租赁意向书》，约定乙方自愿向甲方租赁合肥望城公馆负一层内的商铺，建筑面积约2100㎡；租金人民币27元/㎡；预付贰万元保证金，租金付款方式为月付；租期自2017年7月1日至2022年12月31日；此协议签订后，甲方如果将场所租给第三方，必须赔偿十倍的违约保证金。冯康作为乙方安徽维唛娱乐有限公司的代表亦在该《商铺租赁意向书》签名，并支付了保证金20000元。
2017年8月4日，望城公馆商铺业主自治会在得知与合肥永华商业经营管理有限公司签订租赁合同使用望城公馆1号楼负一层2689.5平方米商铺的原承租人系黄皖星、崔钢后，由业主代表管向东、程立启、赵芳、奚正贵与黄皖星、崔钢签订了一份《房屋租赁合同》，将望城公馆1号楼负一层2689.5平方米商铺租赁给黄皖星、崔钢经营使用，并允许分租；租赁期限自2017年7月16日至2022年3月31日。该合同签订后，黄皖星、崔钢已按照该合同约定支付房租至2018年1月15日。
另查明，冯康已经按双方之间的租赁合同约定的金额向黄皖星、崔钢付清了2017年7月16日之前的房屋租金；在本案审理期间，又向黄皖星、崔钢支付了2017年7月16日至2017年11月16日的部分租金。
又查明，根据冯康提供的合肥永华房地产开发有限公司自持的部分商铺在合肥市房地产市场信息平台查询结果显示为“销售状态：已限制”。
本院认为，本案的争议焦点为：1、冯康承租自黄皖星、崔钢的商铺中，合肥永华房地产开发有限公司自持的部分面积销售状态被限制的情形，是否导致黄皖星、崔钢构成根本违约，冯康是否有权据此解除双方之间的合同，并要求黄皖星、崔钢承担违约金；2、冯康与黄皖星、崔钢之间签订的《房屋租赁合同》是否应当继续履行；冯康要求黄皖星、崔钢退还租赁保证金及2017年7月半个月租金49419元有无事实和法律依据。
根本违约是指合同一方当事人违反合同的行为，致使另一方当事人订立该合同的目的不能实现，其法律效果是一方当事人根本违约时，另一方当事人可以解除合同，并要求对方当事人承担违约责任。本案中，冯康租用的望城公馆1号楼负一层约2100平方米商铺的产权部分属于商铺业主，部分属于合肥永华房地产开发有限公司自持，产权明晰。冯康与黄皖星、崔钢签订的《房屋租赁合同》中载明，其租用望城公馆1号楼负一层约2100平方米商铺的用途为商业，用于经营KTV；实际上冯康亦是一直使用案涉商铺至今。即使出现了合肥永华房地产开发有限公司自持的部分面积销售状态被限制的情形，亦没有对冯康使用案涉商铺产生影响，故并不存在冯康的合同目的不能实现的情形。冯康与黄皖星、崔钢签订的《房屋租赁合同》第六条第一款第1项中根本违约的约定，虽系双方当事人真实意思表示，但并不符合法律关于承租人的合同解除权的规定，故冯康依据该条款要求解除合同并赔偿违约金，没有法律依据，本院不予支持。
因合肥永华商业经营管理有限公司拖欠望城公馆1号楼商铺业主的租金，望城公馆1号楼商铺业主自2017年7月1日起，陆续与合肥永华商业经营管理有限公司、合肥永华房地产开发有限公司签订了《委托经营管理解除协议》，并收回了其所购商铺的经营权。基于上述事实，合肥永华商业经营管理有限公司与黄皖星、崔钢之间签订的《房屋租赁合同》亦应终止。由于黄皖星、崔钢于2017年8月4日与望城公馆商铺业主自治会的业主代表重新签订了一份《房屋租赁合同》，取得了望城公馆1号楼负一层2689.5平方米商铺的经营权，应当视为黄皖星、崔钢补正了其将涉案商铺转租给冯康过程中出现的权利瑕疵，亦未对冯康使用涉案商铺产生影响；且冯康亦向黄皖星、崔钢支付了直至2017年11月15日的租金，故本院认为，双方当事人应当继续履行双方于2013年5月9日签订的《房屋租赁合同》。冯康要求黄皖星、崔钢退还租赁保证金200000元及租金的诉讼请求，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。
对于冯康提供的其代表安徽维唛娱乐有限公司与望城公馆商铺业主自治会（甲方）的业主代表于2017年7月9日签订的《商铺租赁意向书》，虽然该《商铺租赁意向书》签订于黄皖星、崔钢与业主代表签订《房屋租赁合同》之前，且该《商铺租赁意向书》具备本约合同的性质，但根据冯康提供的望城公馆商铺业主自治会制作的《告知书》，冯康应当知晓《告知书》中“原经营户”应当是指与合肥永华商业经营管理有限公司签订《房屋租赁合同》的经营户，即为黄皖星、崔钢；望城公馆商铺业主代表亦表示根据杏林街道司法所协调意见，其本意是与原先和合肥永华商业经营管理有限公司签订《房屋租赁合同》的经营户重签合同，其四人是在不知情的情况下与冯康签订的《商铺租赁意向书》；且冯康在签订《商铺租赁意向书》后仅支付了20000元保证金，未支付过租金，而黄皖星、崔钢则向望城公馆1号楼业主履行了支付租金的义务，故本院认为，望城公馆1号楼业主实际履行了与黄皖星、崔钢签订的《房屋租赁合同》。至于安徽维唛娱乐有限公司基于与业主代表签订的《商铺租赁意向书》所产生的权利义务，可以另行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回原告冯康的诉讼请求。
案件受理费17428元减半收取为5900元，由原告冯康负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 朱 江
二〇一七年十二月二十一日
书记员 刘晴旸
附：本案适用的法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
（二）租赁房屋权属有争议的；
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
3、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。