贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终5192号
上诉人（原审被告）：马海波，男，汉族，1976年12月13日出生，住贵州省贵阳市南明区。
委托诉讼代理人：罗辉，男，系与被告同一工作单位贵州向心力化妆品有限公司推荐代理人，特别代理。
被上诉人（原审原告）：赵芳芳，女，汉族，1980年4月4日出生，住贵州省贵阳市观山湖区。
委托诉讼代理人：刘叶兰，女，系赵芳芳之母亲，特别代理。
委托诉讼代理人：王琳，贵州驰辰律师事务所律师，执业证号：15201200510118788，特别代理。
上诉人马海波因与被上诉人赵芳芳房屋租赁合同纠纷一案，贵州省贵阳市观山湖区人民法院于2017年7月24日作出（2017）黔0115民初660号民事判决。上诉人马海波不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
马海波上诉请求：1.撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2017）黔0115民初660号民事判决第二项，依法改判；2.本案二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、双方签订的合同约定的违约金为“按年度须向对方交纳年度租金3%”，上诉人自2016年1月15日至2017年1月14日的年度租金系33600元，违约金应为1008元（33600元×3%=1008元），原审支持违约金26712元错误且过高。虽然双方有“乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的3%向乙方加收滞纳金”的约定，但原审中被上诉人对滞纳金没有提出该项诉讼请求，应遵循“不诉不理”的原则。二、上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同时，该房屋系赵芳芳与叶蓁共同共有，赵芳芳的无权处分行为经《财产分割补充协议》签订后有效，但一审判决认定房屋租赁合同有效的理由有误。
被上诉人赵芳芳辩称，被上诉人在原审中就滞纳金已经提出主张，一审法院适用法律正确、金额计算无误，请求维持原判。
原审原告赵芳芳向一审法院起诉请求：一、判令被告支付原告欠付的租金共计28000元；二、判令被告支付原告违约金26712元；三、判令被告支付房屋占有使用费，自2017年1月15月起，参照租金支付，直至被告搬离租赁房屋之日止；四、判令被告立即返还租赁房屋，并结清所欠物业费、水费、电费、燃气费等相关费用。
一审法院查明：2014年4月30日，原告赵芳芳与贵阳中渝置地房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，向房开公司购买“中渝.第一城”D6栋1单元10层3号房屋。2015年9月29日，原告赵芳芳与案外人叶蓁登记离婚，离婚协议中载明双方于2007年登记结婚，婚后无共同财产分割；2016年4月4日，原告赵芳芳与案外人叶蓁签订《财产分割补充协议》，约定女方（赵芳芳）以个人名义于2014年4月30日购买中渝第一城房屋归女方所有。2016年1月9日，原告赵芳芳与被告马海波签订《房屋租赁合同》一份，约定的主要内容为：赵芳芳将坐落于观山湖区金朱东路“中渝.第一城”D6栋1单元10层3号建筑面积105.66平方米的房屋一套出租给马海波作为住房，租赁期限自2016年1月5日至2017年1月14日，月租金为2800元，按月交纳；租赁期间任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金3%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的3%向乙方加收滞纳金。租赁合同签订后，被告在2016年1月至3月期间向原告转账支付了租金5600元、租赁押金2800元。诉讼过程中，被告除提出前述答辩意见外，还提出叶蓁同意用房屋租金和车辆租金相互抵消并提交2016年1月12日与叶蓁签订的《轿车租赁合同》一份，主要内容为：甲方马海松、马海波将大众捷达轿车一辆租赁给叶蓁，叶蓁于每月13日前将租车费2800元转入甲方账户，甲方收到此款后在当月15日前缴纳中渝第一城6幢10楼3号房租。原告对《轿车租赁合同》的真实性及关联性均予以否认。
一审法院认为：涉案房屋虽然系原告赵芳芳与案外人叶蓁夫妻关系存续期间购买，但《商品房买卖合同》载明的买受人仅为原告赵芳芳，且根据原告赵芳芳与案外人叶蓁的《离婚协议》、《财产分割补充协议》可知该房归原告赵芳芳所有，《房屋租赁合同》亦系原、被告双方自愿签订，内容未违反法律、法规的效力性强制性规定，故《房屋租赁合同》合法有效。被告以与案外人叶蓁签订的《轿车租赁合同》主张房屋租金与车辆租金抵销，因《轿车租赁合同》仅约定被告收取案外人叶蓁的租金后用于向原告交纳租金，并未约定租金抵销，加之叶蓁并非房屋所有权人，无权决定抵销事宜，故对被告之主张不予采纳。综上所述，被告承租房屋却未依照租赁合同之约定交纳租金，已经构成违约，原告以返还房屋之形式行使解除权予以支持，对于被告在腾还房屋之前的租金（房屋占用使用费）予以支持。原告主张之物业费、水电费、燃气费，因被告实际控制使用房屋期间产生的，应由其承担，故至返还时产生的费用由被告承担。原告主张的逾期交租违约金，有合同约定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决：一、被告马海波于本判决生效之日起三日内将坐落于贵州省贵阳市观山湖区金朱东路“中渝.第一城”D6栋1单元10层3号房屋返还原告赵芳芳，并支付租金及房屋占有使用费（支付计算方法：按每月2800元，从2016年3月5日起支付至实际返还房屋时止）；二、被告马海波于本判决生效之日起三日内向原告赵芳芳支付违约金26712元；三、被告马海波承担坐落于贵州省贵阳市观山湖区金朱东路“中渝.第一城”D6栋1单元10层3号房屋在租赁期间及占有使用期间产生的物业费、水费、电费、燃气费等相关费用，凭实际发生的合法票据在返还房屋时结清（预收押金2800元结算时予以冲抵）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1168元，减半收取584元（原告已预交），由被告马海波负担。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本案事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《离婚证》、《财产分割补充协议》、《房屋租赁合同》、银行流水等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院依法予以确认。二审审理中，被上诉人表示其诉请的违约金26712元是由合同第十五条中约定的违约金1008元（年租金33600元×3%=1008元）及滞纳金25704元（月租金2800元×3%×逾期天数306天=25704元）组成。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，且在被上诉人与其前夫叶蓁签订《财产补充协议》后，该房屋处分权利存在的瑕疵已经消除，故该合同合法有效，双方均应按照约定履行义务。本案争议焦点为上诉人承担的违约金中是否应当包含《房屋租赁合同》第十五条约定的滞纳金。滞纳金一般是指行政相对人违反行政管理的规定而承担的行政责任形式，而本案双方在合同中约定的滞纳金是对上诉人逾期支付租金应当承担的违约责任作出的约定，具有违约金的性质，该违约金性质不因表述上为滞纳金而转为无效。因此上诉人逾期支付租金应当承担的违约金应当包含《房屋租赁合同》第十五条约定的违约金及滞纳金。被上诉人陈述其主张的违约金26712元是由合同第十五条约定的违约金1008元（年租金33600元×3%=1008元）及滞纳金25704元（月租金2800元×3%×逾期天数306天=25704元）组成，上诉人上诉称该违约金过高，但因违约金具有预定性及惩罚性的特征，上诉人违约就应当按约定接受违约惩罚，原审判决并无不当，本院予以维持。
综上，马海波的上诉请求不能成立，应予驳回；原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1168元，由马海波负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 新
审判员 田 勇
审判员 刘 劼
二〇一七年十一月七日
书记员 杨兴平