河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0105民初21462号
原告（反诉被告）姚某，男，汉族，1969年出生，住郑州市金水区。
委托代理人殷�超，北京市中创（郑州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）岳某，男，汉族，1987年出生，住郑州市惠济区。
委托代理人张波，河南继春律师事务所律师。
第三人郑州某房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区。
法定代表人袁某。
委托代理人宋春霞，河南德慧律师事务所律师。
委托代理人王长兴，河南德慧律师事务所律师。
第三人某银行，住所地郑州市金水区。
负责人王某，行长。
委托代理人李某，男，汉族，1987年出生，住河南省卫辉市，系第三人公司员工。
原告（反诉被告）姚某诉被告（反诉原告）岳某、第三人郑州某房地产营销策划有限公司、某银行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姚某及其委托�理人殷文超，被告岳某及其委托代理人张波，第三人郑州某房地产营销策划有限公司委托代理人宋春霞，第三人某银行委托代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年12月10日原、被告通过第三人郑州某房地产营销策划有限公司签订《房屋买卖三方居间合同》，约定原告购买被告位于郑州市××、××路北、××路南、××西××楼××单元××房产，房产总价134万元（含维修基金和车位使用权）。后原、被告双方又于当日签订了《房屋买卖补充协议》一份，该协议约定被告应在房屋产权证书办理完毕后壹拾伍个工作日内配合办理过户手续，同时还对购房款的支付、房屋交付、违约责任以及争议解决等进行了约定。上述合同签订后，原告依约向被告支付了购房款60万元，对涉案房屋进行了装修并入住至今；然被告办理了涉案房屋的房屋产权证书�却迟迟不履行解除抵押权及过户的义务，经原告多次催促，被告至今仍不履行合同约定的相应义务。被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，现原告愿意代被告清偿涉案房产在第三人某银行的银行抵押贷款消灭抵押权，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令：一、原告姚某代被告岳某清偿位于郑州市××、××路北、××路南、××西××楼××单元××房产在第三人某银行的银行抵押贷款（具体代为清偿金额以清偿时第三人某银行核算为准），被告岳某和第三人某银行解除上述房产的抵押登记；二、被告继续履行其与原告于2014年12月10日签订的《房屋买卖三方居间合同》和《房屋买卖补充协议》，在上述房产上设定的抵押登记解除后，被告岳某协助将位于郑州市××、××路北、××路南、××西××号楼××单元××层××号的房产过户至原告姚某名下（房屋价值134万元）；三、位于郑州市××、××路北、××路南、××西《××××》××城××号院地下××区第××号泊车位的使用权归原告所有；四、被告岳某支付原告姚某违约金（违约金自201××年11月7日起按上述房产合同约定总价款即134万元的1‰/日标准计算至被告岳某完成上述房产的过户手续之日止，暂计算至起诉之日为872340元）；五、本案诉讼费用由被告负担。
被告辩称：一、原告不按照约定进行解押，给被告造成不小的损失。2014年12月10日签订合同时，双方约定的是全款买房，由于原告种种担心，遂约定将解押款剩余部分先行支付，然后由原告进行解押，被告进行配合解押，但当被告交付房屋后，原告以种种原因不予交付剩余款项进行解押，双方多次协商未果，事情就搁置在那里，当房屋产权证下来以后，被告积极与原告沟通过户事项，由于现在被告自合同签订后又继�还贷十几万元，被告要求原告补偿后予以解押过户，但原告不予答应，双方遂发生纠纷。整个交易过程中被告均依照约定进行，包括及时交付房屋，配合对方进行装修等。但原告却没有足够的诚意，在对方交付首付款的时候，被告找专业律师进行草拟，当时被告提出要将解押款进行约定的时候，原告以明天就去解押为由不写在上面，被告信以为真，将补充协议签订下来，并且将已交付的60万约定为定金，定金支付后原告并没有积极履行其应有的付款义务，因此其长时间不支付合同约定款项的行为属于明显的违约行为。二、被告按照合同约定履行完自己的义务，现在是对方的违约行为导致合同无法继续履行，并且在原告在第一次诉讼撤诉后，被告向其发出解除合同通知，双方合同已经解除，不存在继续履行的问题。2017年8月28日，由于原告深知自己的违约行为不会受到法院支持，原告撤回（2016）豫0105民初××号案件起诉，被告于收到传票后向原告发出解除合同通知，由于原告没有按照约定支付定金以外的房屋买卖款项，导致被告在此期间不得不每月还银行本息，另外原告在此期间一直非法占有该房屋，给被告造成巨大的经济损失。同时，由于房屋现在依旧抵押给银行，根据法律规定，不经抵押权人同意，房屋无法继续交易。三、郑州的限购政策导致合同无法继续履行。郑州现行的房屋政策是外地人购买时需要提交连续两年以上的社保证明，同时不允许购买第二套房子，原告户籍地不属于郑州，同时名下有多套房产，根据《郑州市人民政府办公厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》（郑政办[2016]××号）和郑州市房管局《住房限购政策实施细则》的规定，原告已经不具有购房资格，但原告为了躲避政策调控，经调档查询，在第一次诉讼期间卖掉名下有住宅两套，不具有购房资格，现为了购买涉案房屋，卖掉其中一套，可见其主观上存在恶意。现由于原告的违约导致合同至今无法继续履行，因此双方合同也已经解除，不存在继续履行合同的基础。综上，原告违约在先，致使合同不能履行，同时想尽办法躲避政策限购，主观上不是善意购房者，最后房屋已经抵押给银行，不经抵押权人同意不能进行产权交易，所以，被告请求贵院查明事实，依法驳回原告诉讼请求。
第三人郑州某房地产营销策划有限公司辩称：一、我方作为本案岳某与姚某房屋买卖的居间方，并于2014年12月10日居间买卖双方达成一致意见，签订了编号为××××的房屋买卖三方居间合同以及《房屋买卖补充协议》，在签订合同过程中，第三人积极对买卖双方进行磋商，并按合同的约定以及《合同法》的规定履行了�三人的居间义务，并不存在任何欺骗、隐瞒买卖双方的情形。依据合同第三条以及《合同法》第426条之规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。现买卖双方已经签订了合法有效的房屋买卖合同，第三人有权按照合同约定收取合同约定的报酬，且第三人不存在应返还佣金的情形。二、至于违约责任，根据合同第六条之约定、《房屋买卖补充协议》以及结合本案，请法院依据买卖双方所提供的证据认定违约方并由其承担违约赔偿责任。三、如买卖双方同意继续履行房屋买卖合同，第三人将配合双方继续办理过户手续。综上所述，第三人郑州某房地产营销策划有限公司在本案中没有任何过错，不承担任何责任。
第三人某银行辩称：岳某在我行就涉案房屋贷款金额为813000元，贷款期限为2012年8月7日至2042年8月7日，根据被告与我行签订的借款合同，如果要解除抵押权，需有岳某本人提出申请并签字，我行会配合客户结清，出解押资料，由岳某本人领取。
被告反诉称：2014年12月10日反诉人与被反诉人签订《房屋买卖三方居间合同》一份，由于被反诉人无需向银行贷款买房，双方口头约定全款买房，由于被反诉人种种担心，遂签订《房屋买卖补充协议》一份，约定先将解押款的剩余部分先行支付，作为买房定金，房屋解押款由原告负责支付，根据双方约定，反诉人依照约定交付房屋，交付房屋后，反诉人多次催促被反诉人进行解押（长达2年之久），被反诉人以种种理由进行推脱不予支付绝大多数房款，依照合同的约定，反诉人在办理房屋产权证1××个工作日内要配合过户，房屋产权证办理之后，由于房屋所在地出台限购政策，被反诉人已经不具备购房资格，致使被反诉人迟迟不支付剩余房款，希望等到政策变更后再行交易，反诉人坚决不予同意。被反诉人的行为属于《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明将不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”依照上述法律规定，双方签订的合同应予解除。由于被反诉人的违约行为，给反诉人造成巨大经济损失，包括但不限于合同约定的违约金条款、被反诉人违法占用房屋期间的房租损失、无法及时解押的利息损失、被反诉人错误财产保全导致的损失等。综上，反诉人请求判令：一、解除反诉人与被反诉人2014年12月10日签订的《房屋买卖三方居间合同》和《房屋买卖补充协议》；二、被反诉人支付给反诉人违约金26.8万元；三、被反诉人支付违约期间占有房屋给反诉人造成的房租损失（34个月*4000元/月）共计13.6万元；四、反诉诉讼费用由被反诉人承担。
原告在反诉中辩称：一、根据原、被告双方签订的房屋买卖补充协议第二条、第三条的约定，原告于201××年1月1××日之前支付被告60万元购房款后，原告可以入住涉案房屋，涉案房屋房产证办理后1××个工作日，被告应配合原告办理过户手续，当时双方口头约定60万元由被告用于房屋解押使用，原告依约履行付款义务，但房本下来后，被告却未按合同约定履行过户义务，被告已严重违约，被告作为违约方在本案中不享有合同解除权。原告针对被告向其发送的合同解除通知，已于2017年9月21日在法定三个月期间内向郑州市金�区人民法院提起要求确认被告解除合同行为无效的诉讼，案号为（2017）豫0105民调××号，故本案中被告要求判令解除房屋买卖合同的要求没有法律依据。二、关于限购问题，原告现在具有在郑州市购房的资格，不受郑州市限购政策的影响，有原告提交的第十一组证据为证。三、原告占有涉案房屋是根据房屋买卖合同补充协议第二条占有，不存在对被告造成房租损失的事实。综上，请求法庭对被告的反诉请求依法予以驳回。
经审理查明：1、2014年12月10日，原、被告与第三人郑州某房地产营销策划有限公司签订《房屋买卖三方居间合同》，原告为买方，被告为卖方，第三人郑州某房地产营销策划有限公司为居间方，主要内容为：被告自愿将位于金水区××路东、××路北、××路南、××路西××幢××单元××层××号房屋出售给原告，本合同项下房产及其配套设施�总价款为134万元，此价格下，包含该房屋的相关配套设施有：维修基金及车位使用权。由原告交纳居间服务费26800元，原、被告双方委托第三人郑州某房地产营销策划有限公司代为办理房产交易手续，由原告向第三人郑州某房地产营销策划有限公司交纳代办费1000元。原告须向居间方交纳暂为保管的定金5万元，其中包含居间服务费及代办费共计27800元。原、被告双方约定房本办下来后壹拾伍个工作日后办理完立契过户手续。被告承诺于收到房屋首付款腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于原告。
2、2014年12月10日，原告与被告签订《房屋买卖补充协议》，主要内容为：被告于2014年12月20日之前收到原告30万元，被告将钥匙交给原告，原告可提前装修。原告于201××年元月1××日之前再次支付被告30万元，被告前期共收到原告60万元房款后原告可提前入住房屋，购房合同暂由原告保管，原告所支付的60万元房款为该房屋的定金，于房管局过户时充当购房房款。被告出卖的房屋总价款为134万元，原、被告双方不得随意变更房屋价款，否则视为违约。原、被告双方应在本房屋产权证书办理完毕后壹拾伍个工作日内配合办理过户手续，否则每逾期一日，违约方支付房屋总价款千分之一的违约金。逾期30日视为毁约。原、被告双方任何一方违约，违约方除赔偿守约方一切经济损失外，还应支付协议房款总额20%的违约金。以及房屋装修装饰所产生的一切费用。
3、2014年12月10日，被告出具二手房买卖定金收条一份，载明：今甲方岳某收到乙方姚某购买二手房定金人民币29000元。
4、2014年12月19日，祝某向被告岳某账户转账30万元；201××年1月1××日，祝某向被告岳某账户转账27.1万元。
5、201××年11月5日，被告岳�领取位于金水区××街××楼××单元××号房屋的房屋所有权证，产权证号为××××××。该房屋抵押给某银行1。2016年9月26日，某银行1变更为某银行。
6、2017年9月5日，被告向原告出具解除合同通知，并邮寄给原告，主要内容为：关于原告与被告于2014年12月10日签订的《房屋买卖三方居间合同》及补充协议，被告按照合同约定履行义务，已经于合同签订后将房屋交付，根据双方约定，在买房时原告应将房屋一并解押，鉴于被告和中介多次催促原告支付一直未支付解押款，无故霸占房屋长达三年之久等违约行为的出现，并且原告的上述违约行为已经致使合同无法继续履行，现向原告发出解除合同的通知，原告应于接到通知之日起承担相应的违约责任，并且搬离房屋。
7、证人祝某称：2014年12月20日，原告姚某让其给被告岳某打了30万元，201××年1月1××日�原告让其给被告岳某打了27.1万元。
8、原告称：其愿意清偿房屋所欠第三人某银行银行贷款。买房时，原告与被告商量的是先给60万元让被告去解押，剩余房款74万元等房屋过户到原告名下后一次性支付给被告岳某。
9、被告称：买房时约定60万元是购房定金，剩余74万元是解押款。
10、第三人郑州某房地产营销策划有限公司称：买房时，口头约定业主即岳某自行解押，因为当时房屋的房产证没有办下来，为了交易安全，买方即原告不能交付全部房款，因为房产证一是怕办不下来，二是即使办下来也怕交易无法正常进行。
本院认为：原、被告以及第三人郑州某房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖三方居间合同》及《房屋买卖补充协议》是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对各�当事人均具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告已经按照约定支付60万元购房款，《房屋买卖补充协议》约定原、被告双方应在本房屋产权证书办理完毕后壹拾伍个工作日内配合办理过户手续，被告于201××年11月5日取得本案所涉房屋的房屋所有权证，被告应按照约定履行过户义务，本案所涉房屋在第三人某银行处有抵押，根据相关法律规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外，原告表示愿意代被告清偿房屋所欠第三人某银行银行贷款，故本院对原告姚某以剩余房款74万元代被告岳某清偿金水区××路东、××路北、××路南、××路西××幢××单元××层××号房屋在第三人某银行的银行贷款这一请求予以支持（具体金额以清偿时某银行核算数额为准，如有不足，由原告姚某补足，可就补足�分保留对被告岳某追偿的权利；如有剩余，由原告姚某将剩余部分支付于被告岳某）。贷款清偿后，被告岳某和第三人某银行应协助原告姚某办理金水区××路东、××路北、××路南、××路西××幢××单元××层××号房屋的抵押解除手续。被告辩称原告未按照约定进行解押，给其造成不小损失，其提供的《房屋买卖三方居间合同》及《房屋买卖补充协议》中并未对房屋解押的相关问题作出约定，故对被告岳某的辩称，本院不予采信。《房屋买卖三方居间合同》和《房屋买卖补充协议》的各方当事人应按照合同和协议继续履行，原告已经按照约定履行了合同主要义务，原告主张被告岳某待上述房产上设定的抵押登记解除后，协助其将位于郑州市××、××路北、××路南、××西××幢××单元××层××号的房产过户至其名下的请求，符合合同约定且不违反法律规定，本院予以�持。被告主张解除原告与其于2014年12月10日签订的《房屋买卖三方居间合同》和《房屋买卖补充协议》，支付违约金26.8万元，证据不足，本院不予支持。原告主张位于郑州市××、××路北、××路南、××西《××××》××城××号院地下××区第××号泊车位的使用权归其所有，符合《房屋买卖三方居间合同》的约定，本院予以支持。原告要求被告向其支付违约金（违约金自201××年11月7日起按上述房产合同约定总价款即134万元的1‰/日标准计算至被告岳某完成上述房产的过户手续之日止，考虑到合同有继续履行的可能，本院对违约金不予支持。合同约定被告于收到房屋首付款后腾空房屋，并将该房屋钥匙交于原告，原告是基于原、被告双方签订的《房屋买卖三方居间合同》合法占有该房屋，故被告主张原告支付违约期间占有房屋给反诉人造成的房租损失（34个月*4000元/月）共计13.6万元，理由不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告姚某于本判决生效后十日内以剩余房款74万元代被告岳某清偿金水区××路东、××路北、××路南、××路西××幢××单元××层××号房屋（即金水区××街××号××号楼××单元××层××号房屋，产权证号为××××××）在第三人某银行的银行贷款（具体金额以清偿时某银行核算数额为准，如有不足，由原告姚某补足，可就补足部分保留对被告岳某追偿的权利；如有剩余，由原告姚某将剩余部分支付于被告岳某）。
二、被告岳某和第三人某银行于原告姚某代被告岳某清偿其银行贷款后十日内协助原告姚某办理金水区××路东、××路北、××路南、××路西××幢××单元××层×�号房屋（即金水区××街××号××号楼××单元××层××号房屋，产权证号为××××××）的解除抵押登记手续。
三、被告岳某于房屋抵押登记解除后三十日内协助原告姚某办理金水区××路东、××路北、××路南、××路西××幢××单元××层××号房屋（即金水区××街××号××号楼××单元××层××号房屋，产权证号为××××××）的过户手续。
四、位于郑州市金水区××路东、××路北、××路南、××路西《××××》××城××号院地下××区××号泊车位的使用权归原告姚某所有。
五、驳回原告姚某的其他诉讼请求。
六、驳回被告岳某的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费24499元，保全费5000元，由原告姚某负担11632元，由被告岳某负担17867元。反诉案件受理费10248元，由被告岳某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 何 萌
人民陪审员 张秀玲
人民陪审员 张连香
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 卢聪楠