延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉24民终1093号
上诉人（原审原告）:刘延义，住吉林省汪清县。
委托诉讼代理人：王美玲，吉林海兰江律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：林杰，住吉林省汪清县。
委托诉讼代理人：黄溪波，吉林林海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孔庆杰，公务员，住吉林省汪清县。
上诉人刘延义因与被上诉人林杰、孔庆杰买卖合同纠纷一案，不服吉林省汪清县人民法院(2015)汪民一初字第876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘延义的委托诉讼代理人王美玲，被上诉人林杰的委托诉讼代理人黄溪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘延义上诉称：请求撤销原审判决，依法改判。具体理由如下：1.双方合同约定上诉人付325万元时，被上诉人办理房屋过户手续，上诉人履行了付款义务后，被上诉人并没有履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行，上诉人可以解除合同。2.办理房屋过户手续是双方约定的主要合同义务，被上诉人没有按照合同约定时间办理房屋产权过户，已构成违约。一审认定上诉人接管财产并开始生产，房屋查封并未导致上诉人合同目的无法实现，但上诉人没有取得房屋的所有权，也就没有处分权，上诉人无法利用房屋贷款进行资金周转。3.城市房地产管理法第38条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让。最高人民法院审理买卖合同纠纷案件司法解释第3条规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。被上诉人对于被查封的房屋没有处分权，至一审辩论终结前，查封的强制措施仍未解除，因此上诉人要求解除合同符合法律规定。上诉人发出的解除通知已经到达被上诉人，双方的合同已经解除。4.被上诉人已经收取了615万元的款项，完全可以偿还所欠的欠款，解除法院的查封，然而因被上诉人没有及时还款，及时解除查封，致使房屋目前仍处于查封状态，双方的合同无法履行。
林杰辩称：双方签订的买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。合同签订后，上诉人即接管了全部财产，进行生产经营至今，并将土地使用权以出让形式变更至上诉人名下。2014年8月之前被上诉人多次要求上诉人办理房屋变更手续，上诉人说费用太多，以后再办。因此，没有办理过户手续的责任在上诉人一方。上诉人虽然向被上诉人发出了解除合同通知，但该通知不具备《合同法》第九十四条规定的法定解除条件，没有法律效力。买卖合同履行至今，除上诉人未给付剩余价款和未办理过户手续外，上诉人已接管财产，并组织生产经营至今，开办新公司，对厂区进行了大面积改造，2013年10月23日又将土地使用权以出让形式变更至其名下。双方合同并不具备解除条件，上诉人应积极办理房屋过户手续，及时给付剩余的384.979万元价款，被上诉人用此款偿还170余万元的执行款，房屋就不会查封。另外，双方签订的合同目的是进行新型墙体的生产经营，并不是单纯的房屋买卖，房屋查封并不能导致合同目的无法实现。上诉人应当继续履行合同义务，支付剩余价款，办理房屋过户手续，解除房屋查封，而不是解除合同。
孔庆杰二审未到庭亦未提交答辩意见。
刘延义向一审法院起诉请求：要求判令被告返还双倍定金410万元及已付的410.021万元，合计820.021万元，并承担本案诉讼费用。理由：2013年5月20日，原、被告签订《买卖协议》，被告将汪清县益和祥新型墙体材料有限公司全部财产出售给原告，包括产权证号46055、46056、46057、46058、46059、46060号的房屋及全部机械设备、附属物件，定价为1000万元。合同约定原告支付定金205万元后，即接管被告的财产；解除房屋抵押权并作产权变更时，原告支付325万元。原告按约定共支付了615.021（包括205万元定金），但被告始终未能按照合同约定为原告办理产权变更，原告多次催促，被告以种种理由推脱。直到2015年8月份，原告才得知被告出售给原告的房屋已于2012年被汪清县人民查封。现被告无法为原告办理产权变更，双方的合同无法履行，原告已通知被告解除合同。
一审法院认定事实：2010年4月30日，被告林杰注册了汪清清风新型墙体材料有限公司，注册资金5万元，当天注销了该公司重新注册了汪清益和祥新型墙体材料有限公司，注册资金100万元，经营场所位于汪清县东光镇小汪清村。公司院内有被告林杰、孔庆杰夫妻按份共有五座房屋，产权号为46055、46056、46057、46058、46059、46060，被告林杰、孔庆杰各占房屋产权的98%、2%财产份额。因被告林杰拖欠延边春翔房地产开发有限公司汪清分公司执行款31万余元，本院于2012年11月7日裁定查封该五座房屋林杰所占的98%份额外负担（已抵押）抵押后的余额。
2013年5月20日，被告林杰与原告刘延义签订《买卖协议》，合同约定将林杰、孔庆杰夫妇在汪清县东光镇东光村独资设立的汪清县益和祥新型墙体材料有限公司全部财产出售给刘延义，包括被告林杰、孔庆杰在益和祥新型墙体材料有限公司院内五座房屋（产权号分别为46055、46056、46057、46058、46059、46060）；汪清清风新型墙体材料有限公司享有使用权的全部土地及全部机械设备、附属物件，定价为1000万元。汪清县益和祥新型墙体材料有限公司价值180.1751万元的库存品及原材料。原告支付定金205万元后，即接管被告的财产并开始生产；双方一同办理偿还五个设立房屋他项权人及一个设立房屋抵押权的债权人借款，解除抵押权并作产权变更时，原告刘延义支付325万元，剩余470万元原告将于2014年12月30日前支付完毕，库存品及原材料款180.1751万元从汪清县兴达房地产开发有限公司应付款结算，并约定违约责任：1、若原告未能在2014年12月30日付清剩余470万元，被告有权终止合同，由原告刘延义赔偿总价20%违约金或收回厂房设备。2、若被告未能在2014年12月30日前及时解决他项权及房屋抵押，原告付款期限将自然顺延，被告无权解除买卖协议。
《买卖协议》签订当天，原告刘延义支付205万元定金后，接管被告出售的财产并组织生产经营，原告刘延义注册了汪清县锦程新型墙体材料有限公司，于2013年10月23日将土地使用权变更至汪清县锦程新型墙体材料有限公司名下。2015年4月8日，本院向被告林杰发出执行通知书，要求被告支付申请执行人周霞欠款及各项费用共计1390591.98元，并对公司院内被告林杰、孔庆杰夫妻按份共有五座房屋（已解除抵押）林杰所占的98%份额进行查封。至2015年7月27日，原告刘延义陆续支付了615.021万元给被告（包括205万元定金）。原告于2015年9月18日，以同年8月末才得知被告房屋被法院查封，无法为原告办理产权变更，双方合同无法履行为由，向被告发出书面解除合同通知，被告于2015年9月22日书面提出解除异议。原告于2015年11月26日提起本案诉讼，要求被告返还双倍定金410万元和已付的410.021万元，合计820.021万元。
一审法院认为：原、被告签订的《买卖协议》系合同当事人真实意思表示，原、被告均应按合同约定履行各自的合同义务。原告根据《合同法》第九十六条的规定通知被告要求解除合同，必须具备《合同法》第九十四条规定的法定解除条件。原告购买的被告夫妻财产中的五座房屋被法院查封，不能办理产权转移手续，是否导致原告不能实现合同目的，是本案中双方的争议焦点。原告于2013年5月20日即接管被告财产并开始生产，其签订合同的目的是进行新型墙体材料的生产经营，房屋被查封并未导致原告无法实现合同目的。被告林杰需付执行款170余万元，原告需支付被告夫妇的价款为384.979万元，且土地使用权已变更至原告公司名下，客观上继续履行合同基础存在，完全可以采取合同措施，解除房屋查封，办理房屋产权过户。综上，原告解除合同的通知不具备法律效力，原、被告签订的《买卖协议》应继续履行，原告双倍返还定金和已付价款的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第一百零七条的规定，判决如下：驳回原告刘延义的诉讼请求。案件受理费69202元，由原告刘延义负担。
二审中，当事人没有提供新的证据。
本院经审理对一审查明的事实予以确认。
本院认为：刘延义虽然向林杰、孔庆杰发出书面解除合同通知，但按照《合同法》第九十六条的规定，应当符合合同法定解除或约定解除的情形，双方在《买卖协议》中没有约定合同解除的情形，故刘延义单方主张解除合同应当符合《合同法》第九十四条规定的合同法定解除情形。根据庭审已查明事实，双方签订的《买卖协议》是公司全部财产的买卖，不仅仅是房屋的买卖，刘延义已经接管公司财产、组织生产经营，并将土地使用权变更至自己新成立的公司名下。虽然人民法院查封了涉案的房屋，但并未影响刘延义新公司的日常生产经营，且刘延义拖欠支付的买卖款项亦远远多于林杰、孔庆杰应支付的执行款。基于此，一审认定双方签订的《买卖协议》并不具备法定解除条件并无不妥。
综上，刘延义的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费69202元，由上诉人刘延义负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘晓娟
审判员 朴美兰
审判员 林 美
二〇一六年九月八日
书记员 尹光熹