湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂28民终615号
上诉人（原审原告）：李春凤，女，1967年3月29日出生，土家族，湖北省鹤峰县人，住鹤峰县。
委托诉讼代理人：谷成义，湖北新理念律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：庄永海，男，1954年5月6日出生，土家族，湖北省恩施市人，住恩施市。
委托诉讼代理人：王永清，湖北夷水律师事务所律师。
上诉人李春凤因与被上诉人庄永海房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2017）鄂2801民初3497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人李春凤及其委托诉讼代理人谷成义、被上诉人庄永海及其委托诉讼代理人王永清到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
李春凤上诉请求：请求撤销一审判决，改判李春凤与庄永海于2006年11月12日签订�《房屋出售合同书》有效，二审诉讼费由庄永海承担。事实及理由：一、依法成立的合同受法律保护，李春凤与庄永海签订的房屋买卖合同合法有效。双方系完全民事行为能力人，签订合同时庄永海系小渡船街道办事处大龙潭村村委会干部。合同签订后李春凤向该村缴纳了1000元户籍管理服务费，并两次申请迁入户口，大龙潭村委会亦明确表示同意。该合同系李春凤与庄永海的真实意思表示，合同对房屋的基本情况、价款、支付办法等内容进行了明确约定，双方亦是按合同履行，均未提出任何异议。合同没有违反法律法规的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，一审法院认为该合同违背《中华人民共和国土地管理法》第九条、十条、四十三条的规定，但该规定系管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，不能作为认定�同无效的依据。二、2006年11月12日李春凤支付全部房屋价款并入住，至今长达十一年之久，期间李春凤花费二十多万元对房屋进行了重大修缮和改建。庄永海只是因该房屋进入征收范围，受征收补偿利益诱惑反悔，其请求有违社会公序良俗和诚实信用原则。一审认定合同无效不利于维护交易秩序稳定。请求二审法院撤销一审判决，依法改判双方签订的《房屋出售合同书》有效。
庄永海辩称：一、李春凤称案涉合同签订主体合法错误。案涉合同流转标的物系农村宅基地，《中华人民共和国土地管理法》第九条、十条、四十三条规定农民集体所有的土地依法属于村民集体所有，《中华人民共和国物权法》第五十九条规定农民集体所有的动产和不动产属本集体成员集体所有。李春凤系鹤峰县燕子乡的村民，不是恩施市大龙潭村集体经济组织成员，故其主体不符�宅基地流转条件。二、庄永海主张权利符合法律规定，符合诚实信用原则。庄永海在起诉时主动扣减了案涉合同价款88000元，并对房屋修缮补偿费用、过度安置及搬家费均不主张权利。李春凤即便返还房屋，不仅免除了房屋的使用费用，还获得了几十万元的补偿。请求二审法院查明事实后维持原判。
庄永海向一审法院起诉请求：1.确认庄永海与李春凤于2006年11月12日签订的《房屋出售合同书》无效，判令李春凤补偿房屋折价款134231元；2.判令李春凤返还因此取得的位于旗峰坝社区三步岩集中安置小区的宅基地一个；3.判令李春凤返还宅基地建设成本补差价款127600元。
一审法院认定事实：庄永海系恩施市小渡船街道办事处大龙潭村村民，在该村享有用地面积和建筑面积均为228.55平方米的住宅用地土地使用权及该土地上的房屋所有权，该集体土地建设用地使用权证证号为恩市集建（1997）字第0102013号。李春凤系鹤峰县燕子乡楠木村村民。2006年11月12日，庄永海（甲方）与李春凤（乙方）签订《房屋出售合同书》，主要内容为，甲方有一栋钢筋混凝土结构的楼房（用地面积、建筑面积均为228.55平方米）出售给乙方，经充分协商，签订如下房屋出售合同：一、甲方同意将该房屋出售给乙方，出售后永远归乙方使用，双方完全同意，无任何反悔。二、甲方同意将房屋出售给乙方后，乙方同意给甲方支付房屋出售费共计88000元，甲乙双方一致认可，无任何反悔。三、付款办法：房屋出租费88000元，自签合同之日起，乙方给甲方一次性付清。四、甲方将房屋转让给乙方后，其水泥结构的场坝归乙方长期使用，其场坝产权归乙方。五、甲方将房屋转让给乙方后，甲方同意给乙方两小块菜园子耕种，若有国家、集体、个人建设占用此菜园子，乙方不得干涉，其占地补偿费归甲方。六、甲方将房屋转让给乙方后，其房屋四界以集体土地建设用地使用证上的四界为准，其证号为恩施市集建（1997）字第0102013号。
合同签订当日，李春凤向庄永海支付购房款88000元，庄永海将案涉房屋交付李春凤。李春凤对该房屋进行修缮、改建后入住使用管理至2017年4月。期间，李春凤申报户口迁移至恩施市小渡船街道办事处小龙潭村未果。
2017年4月23日，案外人恩施市小渡船街道办事处（甲方）与李春凤（乙方）签订《恩施市建恩高速公路房屋、附属设施搬迁补偿及安置协议》，载明：根据《省发改委关于银川至北海高速公路建设（陇里）至恩施（罗针田）段初步设计的批复》，《市人民政府办公室关于切实做好建恩高速公路征地拆迁工作的通知》，《小渡船街道办事处建恩高速公路拆迁�置补偿方案》文件精神，甲乙双方本着依法、依规、公平、公正的原则，共同协商达成如下协议。一、搬迁房屋位置及面积。乙方房屋位于小渡船街道办事处大龙潭村××组，甲方征迁乙方房屋宅基地面积199.75平方米。二、搬迁房屋补偿和安置费。1.乙方搬迁房屋及附属设施等共计354814.00元；2.乙方在规定的时间内完成旧房拆除且自行安排临时过渡房，进入旗峰坝社区三步岩集中安置小区一个宅基地，由乙方按安置小区规划自建安置房；3.甲方给予乙方安置过渡费，按1000元/月补助（支付至安置宅基地交付之日起6个月），签订合同即付24个月过渡费计24000.00元；4.搬家费1200.00元。上述共计补偿乙方金额380014.00元。增补宅基地建设成本补差款127600.00元。实付补偿乙方总金额507614.00元。三、付款办法及房屋拆除时限。甲、乙双方自协议签订后，由市高路办通过开户银行直接�补偿费打卡给乙方，乙方应在协议签订之日起，三十日内搬出室内物品交自行拆除房屋，向甲方移交土地。逾期，甲方可单方组织拆除，所造成的一切损失与后果由乙方自行承担。四、乙方债权委托甲方办理被征收房屋相关证件的注销事宜。
上述协议签订后，李春凤领取了相关补偿款，其中房屋补偿款222231.00元、宅基地建设成本补差款127600.00元。2017年5月案涉房屋被拆除。
2017年6月22日，庄永海向一审法院提起民事诉讼，请求判准前述诉讼请求。一审庭审中，庄永海陈述自己第一项诉讼请求中“房屋折价款134231.00元”即房屋补偿款222231.00元减去房屋出售款88000.00元。
一审诉讼过程中，一审法院以《恩施市建恩高速公路房屋、附属设施搬迁补偿及安置协议》为行政合同，因该合同产生的争议不属民事诉讼受案范围为由，于2017年12月13日作�（2017）鄂2801民初3497号民事裁定书，裁定驳回庄永海就案外人恩施市小渡船街道办事处与李春凤签订的《恩施市建恩高速公路房屋、附属设施搬迁补偿及安置协议》部分的起诉。
一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定，违反法律、法规强制性规定的合同为无效合同。宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相关，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予审批。因此，农村村民住宅用地是不允许买卖的。本案中，庄永海与李春凤签订《房屋出售合同书》，协议虽约定为房屋买卖，但根据我国实行房地合一制度，庄永海在处分房屋的同时也将宅基地处分给了李春凤，而李春凤并非该集体经济组织成员，双方的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十条、第四十三条的规定，损害了集体经济组织的权益，属无效合同。因此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：庄永海与李春凤于2006年11月12日签订的《房屋出售合同书》无效。案件受理费100元，由庄永海负担。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
经二审审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，综合上诉人李春凤的上诉理由以及被上诉人庄永海的答辩意见，本案双方争议焦点为《房屋出售合同书》效力认定问题。经审查，双方于2006年11月12日签订的《房屋出售合同书》虽名为房屋买卖，但实际涉及庄永海将其农村宅基地进行转让。本院认为，农村宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是一种以身份为基础的权利，其权利主体具有一定的特定性，即仅限于本集体经济组织成员，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。本案中，李春凤在签订案涉合同时不是恩施市大龙潭村村民，至本案诉讼时，李春凤也不具有恩施市大龙潭村集体经济组织成员身份，庄永海以房屋买卖的形式变相将宅基地转让给非本集体经济组织成员李春凤，违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，应属无效。一审确认《房屋出售合同书》无效并无不当。至于合同无效后李春凤所受到的损失等问题，李春凤可另行主张权利。
综上所述，上诉人李春凤的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李春凤负担。
本判决为终审判决。
审判长 向 蕾
审判员 吴 卫
审判员 宋九龙
二〇一八年五月十六日
书记员 赖宏为