安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终3657号
上诉人（原审被告）：方家道，男，1964年11月15日出生，汉族，住安徽省肥西县，
被上诉人（原审原告）：合肥兆祥房地产开发有限公司，住所地肥西县上派镇人民东路，统一社会信用代码913401237627932700（1-1）
法定代表人：张克朋，总经理。
委托诉讼代理人：李阳，安徽皖国泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：文晓恒，安徽皖国泰律师事务所律师。
上诉人方家道因与被上诉人合肥兆祥房地产开发有限公司（以下简称兆祥房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2017）皖0123民初367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
方家道上诉请求：请求撤销原判，依法改判驳回兆祥房产公司的诉讼请求，并归还房产证。事实与理由：1、一审认定事实错误，且存在遗漏。双方签订合同约定阳台为半封闭，后期兆祥房产公司将阳台改为全封闭，导致房屋实际测绘面积超出合同约定面积5.5平方米，依据双方合同第十条的约定，兆祥房产公司应向方家道发送通知。兆祥房产公司主张是肥西县规划部门通知改建，但对此并未举证。兆祥房产公司违反合同约定导致面积增加，方家道不应对此承担责任；2、《房屋买卖合同》是兆祥房产公司提供的格式化合同，第五条的约定存在歧义，约定不明确的,应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人承担。
兆祥房产公司辩称，双方合同约定产权登记面积与合同约定面积存在误差时，按照房屋单价多退少补，该约定明确了双方权利义务，是对合同双方公平合理的约定，并不是单方受益条款，并非格式条款。且双方合同经过相关职能部门的监制和审核通过，该约定符合法律规定，方家道应依照约定补缴房屋差价款。从图纸上看，并非封闭阳台导致房屋面积的增加，案涉小区已经通过建设部门的验收，并非兆祥房产公司私自变更设计。如果方家道认为兆祥公司私自变更设计，侵犯了其合法权利，其应在收到案涉房屋后采取退房或者起诉要求兆祥房产公司承担违约责任，但方家道收房至今长达六七年时间，并未行使自己的权利，应视为对合同变更行为的默认。
兆祥房产公司向一审法院起诉请求：方家道向兆祥房产公司补交房款19564元、办证费377元。
一审法院查明：2009年12月16日，兆祥房产公司与方家道签订《商品房买卖合同》一份，约定方家道购买兆祥房产公司开发的“书香雅苑”小区27号楼B单元504室商品房一套，单价为3506.07元/㎡，建筑面积为83.82㎡（其中套内建筑面积68.89㎡,公共部分与公用房屋分摊建筑面积为14.93㎡），房屋总价为293879元，合同第五条关于面积确认及面积差异处理问题明确表述为“房屋的建筑面积最终以房地产权机关实际测绘的面积为准，多退少补（以本合同签定的每平方米价格计算）。”合同第十五条约定“房产证由公司同意办理，相关费用由买受人在房屋封顶后的10日内须预付。”2011年11月10日，兆祥房产公司为方家道所购买房屋办理房地产权证，经肥西县房地产测绘队实际测绘，方家道所购“书香雅苑”27幢B单元504室房屋实际建筑面积为89.40㎡，比商品房买卖合同约定的建筑面积多了5.58㎡，扣除已付总房款293879元，方家道应补交房款19564元，应补交办证费用377元。后经兆祥房产公司多次催要，方家道未补交上述款项。
一审法院认为，兆祥房产公司与方家道就“书香雅苑”27幢B单元504室所签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，亦不违反相关法律法规的禁止性规定，合同依法成立并生效，兆祥房产公司与方家道双方均应全面履行合同义务。本案中，兆祥房产公司在履行交房及办证义务后，方家道作为房屋买受人理应支付全部购房款，而双方争议的焦点主要在于对超出合同约定面积3%的部分应按何种方式处理？对此，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定，合同有约定的情况下应根据合同约定条款处理面积差异问题，至于方家道所提出的超出3%部分由出卖人承担的抗辩系在合同无约定的情况下才可适用的法定处理原则，但兆祥房产公司与方家道所签《商品房买卖合同》第五条关于面积确认及面积差异处理已做出明确约定，房屋的建筑面积最终以房地产权机关实际测绘的面积为准，按照订立合同时的单价计算多退少补，依据此约定内容，在兆祥房产公司已履行交房及办证义务的前提下，方家道作为购房人理应依据合同约定补足房款及相应的办证费用，故对兆祥房产公司要求方家道向其补交19564房款及377元办证费用的诉请，该院依法予以支持。对方家道抗辩案涉漏判售楼人员口头承诺阳台系赠送，因方家道未提供证据证明，该院不予采信。至于方家道辩称兆祥房产公司未能交付房产证，方家道可另向兆祥房产公司主张或诉讼解决。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：方家道应于判决生效后十日内一次性向兆祥房产公司补交房款19564元、办证费用377元，共计19941元。案件受理费149.5元，由方家道负担。
二审中，双方当事人均未提供新证据。对一审查明事实，本院予以确认。
二审另查明：方家道与兆祥房产公司签订的《商品房买卖合同》中约定，商品房阳台为半封闭式阳台。案涉房屋预测面积构成为套内使用面积+套内墙体面积61㎡，套内阳台面积7.89㎡，公摊面积14.93㎡，总计建筑面积83.82㎡，房屋建成后复测面积构成为套内使用面积+套内墙体面积63.22㎡，套内阳台面积10.62㎡，公摊面积15.56㎡，总计建筑面积89.40平方米。实际复测房屋平面图中房屋阳台尺寸与双方合同附件中房屋平面图相同。
本院认为，方家道与兆祥房产公司签订的《商品房买卖合同》中约定建筑面积为83.82㎡，复测实际面积为89.40㎡，相差5.58㎡，包含套内使用面积+套内墙体面积增加2.22㎡，阳台面积增加2.73㎡以及对应的公摊面积增加0.63㎡。对于套内使用面积+套内墙体面积差异部分，根据计量规范，该差异应系实体建筑面积的增加导致，且该实际增加的面积所属的房屋权利归陈利享有，一审判决陈利依据双方合同约定单价面积支付该部分利益对价并无不当，本院予以维持。对于兆祥房产公司是否存在设计变更而未通知方家道的情况以及由此的相关责任承担与本案不属于同一法律关系，方家道可另行主张。对于阳台面积差异部分，从合同附件房屋平面图及复测房屋平面图看，阳台实体面积并未增加，该阳台测绘面积差异是由于阳台的封闭与半封闭导致的计量方式发生变化。兆祥房产公司作为房屋的建设者，其违反合同约定，单方改变阳台建造方式导致测绘面积增加2.73㎡，对该部分面积增加以及对应的公摊面积增加0.35㎡[2.73㎡÷（2.22㎡+2.73㎡）×0.63㎡]，合计3.08㎡，兆祥房产公司向方家道主张房款补缴，本院不予支持。扣除阳台增加面积后，方家道应补缴房款8765元[3506.07元/㎡×（5.58㎡-3.08㎡）]。
综上，方家道关于阳台面积增加部分不支付房款的理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省肥西县人民法院民事判决书（2017）皖0123民初367号民事判决；
二、方家道于本判决生效后十日内一次性向合肥兆祥房地产开发有限公司补缴房款8765元、办证费用377元，共计9142元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费149.5元，由兆祥房产公司负担82.5元，方家道负担67元；二审案件受理费299元，由兆祥公司负担165元，由方家道负担134元。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 方玮韡
审判员 余海兰
二〇一七年十月三十日
书记员 吴丁蔷
附相关法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。