河南省济源中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫96民终3号
上诉人（原审被告）：济源市天坛永昌电力器材门市部，住所地：济源市天坛街道办事处北潘居委会铁西路商住楼1号楼。
经营者：ＸＸＸ，女，汉族，1965年3月26日出生，住济源市。
委托诉讼代理人：杨志军，河南涛声律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄会明，男，汉族，1961年10月23日出生，住济源市。
委托诉讼代理人：张晓峰，济源市众智法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：李朋朋，济源市众智法律服务所法律工作者。
上诉人济源市天坛永昌电力器材门市部（以下简称永昌电力门市部）因与被上诉人黄会明租赁合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2017）豫9001民初4475号民事判决，向本院提�上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人永昌电力门市部的经营者ＸＸＸ及其委托诉讼代理人杨志军、被上诉人黄会明及其委托诉讼代理人李朋朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
永昌电力门市部上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回黄会明的诉讼请求或发回重审。2、一、二审诉讼费由黄会明承担。事实和理由：一、一审认定事实不清、程序违法。一审中，其提出济源市人民法院已经于2017年6月26日受理济源天坛街道办事处北潘居委会第八居民组（以下简称北潘第八居民组）102名群众要求确认黄会明持有的两份租赁合同无效的案件，案号为（2017）豫9001民初3967号，该案的审理结果直接影响本案的审理结果，且本案必须以（2017）豫9001民初3967号案件的审理结果为依据，在该案尚未审结前，一审法院应当中止审理，不应当对本案进行判决。在其对黄会明持有的两份租赁合同有异议的情况下，一审应当对两份租赁合同的效力进行查明，但一审未查明（2017）豫9001民初3967号案件的审理情况，径行进行判决，明显属于事实不清、程序违法。二、在黄会明持有的与北潘第八居民组租赁合同存在争议的情况下，其有权利中止向黄会明交纳租金，一审判决其支付租金明显错误。虽然其开始是从黄会明手中租赁的房屋，但是双方并没有签订书面租赁合同，双方根据惯例形成了租赁合同事实。2015年4月新任居民组班子向其等商户下发通知，告知黄会明租赁的门面房居民组已经统一收回管理，租金应当直接支付给居民组，不能再支付给黄会明。在黄会明与北潘第八居民组群众对黄会明是否享有合法租赁权产生争议的情况下，在租赁权不明的情况下，其有权利中止交纳租赁费，一审判决其支付租�明显错误。三、一审认定的租金金额缺乏证据证明。其与黄会明未签订书面租赁合同，双方也未对租金价格协商一致，一审依据黄会明事后单方制作的租金价格判决其支付租金，明显缺乏证据证明。其认为在租金未达成协商一致的情况下，租金只能根据惯例确定，一审支持黄会明主张的租金没有事实及法律依据，明显缺乏证据证明。四、一审适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，认定黄会明主张权利不超过诉讼时效，适用法律错误。本案中其与黄会明从未签订租金分期履行的书面协议，也没有达成口头约定，一审没有证据证明其与黄会明存在约定分期履行的事实，一审认定未超诉讼时效系适用法律错误。本案双方未签订书面租赁合同，但根据惯例双方之间存在租赁合同关系，对租金的价格和支付期限没有明确约定的情况下，其应当根据惯例给付，且《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”，故本案黄会明主张的租金已经超过诉讼时效。
黄会明辩称：一、一审认定事实清楚，程序合法，北潘第八居民组102名群众的起诉并不影响本案的审理，因为济源市人民法院（2016）豫9001民初1267号民事判决已经认定争议的两份租赁合同有效。北潘第八居民组102名群众只是享有诉权，本案应以生效民事判决确认的事实进行认定，故一审在（2017）豫9001民初3967号案件程序未结束前作出判决符合法律规定。二�永昌电力门市部上诉称2015年4月新任居民组班子向其下发通知，事实上并非时任居民组班子下发通知，而是黄向东、卫秋芬使用了原济水镇潘村第八居民组已经失效的公章下发了通知，该行为只能代表黄向东、卫秋芬个人，不能代表北潘第八居民组，故永昌电力门市部以此为由拒交租金不能成立。三、黄会明一审主张的租金应予认定，其向法庭提供的证据能够证明永昌电力门市部租赁房屋的时间以及应付租金的具体数额，也向永昌电力门市部作出了催缴租金的通知。四、本案并未超过诉讼时效，因为双方自2008年就形成了事实上的租赁合同关系，并且至今永昌电力门市部还在实际租赁使用房屋，诉讼时效应从最后一期房租届满之日开始计算。五、2018年1月1日其与济源天坛街道办事处北潘居委会第七居民组（以下简称北潘第七居民组）、第八居民组又续签了13间（包含�昌电力门市部所租赁的）房屋的租赁合同，本案争议的租赁关系发生在2018年之前，永昌电力门市部上诉称两份租赁合同无效，事实上该两份租赁合同已实际履行完毕。
黄会明向一审法院起诉请求：1、解除其与永昌电力门市部之间签订的租赁合同；2、判令永昌电力门市部迁出位于济源天坛街道办事处北潘居委会铁西商住1号楼租赁的门面房；3、判令永昌电力门市部支付从2014年2月18日至2017年7月11日止的房屋租金35956元；4、诉讼费由永昌电力门市部承担。
一审法院认定事实：2006年8月15日，黄会明与济源天坛街道办事处北潘居委会、北潘第七居民组、第八居民组签订共同建房合同，约定北潘居委会、北潘第七居民组、第八居民组提供土地，黄会明出资建房，底层的门面房归居民组所有，2013年12月31日前归黄会明无偿使用，之后黄会明无条件将底层门面房交给居民组。2014年，黄会明租赁北潘第八居民组11间门面房（含本案所涉房屋），向北潘第八居民组交纳租金125000元。2015年1月1日，黄会明和北潘第八居民组又签订租赁合同，租赁期限1年，黄会明租赁上述11间门面房，租金125000元。合同第六条约定：允许黄会明转租，租赁期间北潘第八居民组不得无故终止合同，否则造成的损失由北潘第八居民组负责。2016年1月1日，黄会明继续和北潘第八居民组签订租赁合同，租赁期限2年，租赁期限至2017年12月31日止，黄会明租赁上述11间门面房，每年租金136000元。合同第6条约定内容同上。合同签订后，黄会明按照合同约定分别于2015年1月28日、12月22日、2016年12月30日向北潘第八居民组履行交纳租金义务，北潘第八居民组并给黄会明出具了收款收据，并加盖居民组财务专用章和济源天坛街道办事处农经站公章。2008年，黄会明将上述门面房中的1间房屋转租赁给永昌电力门市部使用，永昌电力门市部经营电气及灯具。从2014年2月18日至2017年7月11日期间，永昌电力门市部共欠黄会明房屋租金35956元。2015年4月，北潘第八居民组新班子成立，给上述商户下发通知，告知各商户租赁的门面房居民组要收回统一管理，将租金直接支付给居民组。永昌电力门市部所欠黄会明租金，经黄会明多次讨要，永昌电力门市部未付。2017年2月26日，黄会明给永昌电力门市部送达了催款通知，但是逾期永昌电力门市部未交纳所欠租金，也未迁出承租的门面房。
一审法院认为，本案中，永昌电力门市部辩称其与黄会明之间不存在租赁合同关系，黄会明对本案房屋不享有转租权，从黄会明提供的其与北潘第八居民组签订的租赁合同以及北潘第八居民组给其出具的租金收据可以看出黄会明对本案所涉房屋从建成之后至2017年12月31日持续享有使用权，故对永昌电力门市部该辩称理由，不予采纳。从2008年开始黄会明将其中1间门面房转租给永昌电力门市部使用至今，根据合同约定，永昌电力门市部应该向黄会明履行交纳租金义务，故永昌电力门市部应支付欠黄会明租金35956元。永昌电力门市部辩称根据法律规定，黄会明主张已经超过一年的诉讼时效。本案中黄会明、永昌电力门市部之间形成的是连续不间断的租赁法律关系，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期届满之日计算诉讼时效，所以本案并未超过诉讼时效，对永昌电力门市部该辩称理由不予采纳。黄会明主张解除双方所签的合同，判令永昌电力门市部迁出所租赁的门面房。根据2015年4月北潘第八居民组给上述商�下发的告知内容，说明永昌电力门市部是在对房屋租赁权产生争议的情况下未支付黄会明租金，且根据黄会明于2016年1月1日与北潘第八居民组签订的合同，合同期满是2017年12月31日，故黄会明的该项主张不能成立，不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、永昌电力门市部在判决生效后十日内支付黄会明租金35956元；二、驳回黄会明的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费799元，减半收取399.5元，由永昌电力门市部负担。
二审中，永昌电力门市部向本院提供的证据有：1、2013年1月15日永昌电力门市部与黄会明妻子李玉霞�订的租房合同一份、2013年4月29日李玉霞出具的房租收据一张，证明2013年1月15日双方签订租房合同约定上诉人使用一间门面房，年租金为13000元，但在履行中，经协商，永昌电力门市部实际交纳12000元。证据2、2014年11月4日，李玉霞出具的房租收到条一张、2015年5月16日李玉霞出具的房租收据一张，证明2014年、2015年的租金是按每年15000元交纳的。
黄会明质证后，认为：对证据1、2的真实性无异议，证据1是黄会明起诉永昌电力门市部支付租金之前的，与本案没有关联性；证据2的两张收据系永昌电力门市部预交房租，并非房租全款收据，且永昌电力门市部经营者ＸＸＸ的丈夫王永生于2015年7月12日向黄会明出具房租欠条，内容为其欠房租8000元，用房10天内支付，不用月底前搬走。
本院经审查，认为：黄会明对永昌电力门市部提供的证据真实性均无异议�本院予以认定。
本院二审查明：2006年8月15日，黄会明与济源天坛街道办事处北潘居委会、北潘第七居民组、第八居民组签订共同建房合同，约定北潘居委会、北潘第七居民组、第八居民组提供土地，黄会明出资建房，底层的门面房归居民组所有，2013年12月31日前归黄会明无偿使用，之后黄会明无条件将底层门面房交给居民组。2014年，黄会明租赁北潘第七居民组位于北潘铁西商住楼楼下门面房2间。2015年1月1日，黄会明与北潘第七居民组签订的租赁合同中约定，44平方米房屋租金13000元，合同期限为2015年1月1日至2015年12月31日。2015年12月30日、2016年12月14日签订的两份租赁合同中约定，44平方米房屋租金为15000元，合同期限分别为2015年12月31日至2016年12月31日、2017年1月1日至2017年12月31日。黄会明转租给永昌电力门市部的1间门面房（44平方米）系北潘第七居民组的房屋。2015年6月28日，黄会明通知“永生租户”于2015年7月10日前将所租赁房屋租金8000元交至指定账号，逾期不交者，视为自动放弃对房屋的租赁权，下方注明“2014年2月18日至2015年2月17日壹年壹间租金20000元，予交15000元，欠5000元；2015年2月18日至2016年2月17日壹年壹间租金18000元，予交15000元，欠3000元”。2015年7月12日，王永生给黄会明出具条据，载明“用房十天内将捌仟元整交房主，不用月底前搬走”。2017年2月26日，黄会明给永昌电力门市部送达了催款通知，载明：“ＸＸＸ、王永生租户，接到通知后，请于2017年3月4日前将所欠房屋租金28000元交到黄会明提供的账户上，签订租赁合同；如到期不交者视为违约，租赁合同终止，并限你接到通知之日起，三十日内迁出房屋，租金按实际迁出时间结清，并承担所欠租金的20%的违约金责任；逾期不迁者，出租方将收回房�，为此造成的一切经济损失由你方承担，出租方概不负责。租金清单：2014年2月18日至2015年2月17日壹年壹间租金20000元，予交15000元，欠5000元；2015年2月18日至2016年2月17日壹年壹间租金18000元，予交15000元，欠3000元；2016年元月1日至2017年12月31日第七居民组每间房屋调增2000元，2016年2月18日至2017年2月17日壹年壹间租金20000元。”逾期永昌电力门市部未交纳所欠租金，也未迁出承租的门面房。
本院认为：一、关于本案是否需要等待（2017）豫9001民初3967号案件审理结果的问题。永昌电力门市部租用黄会明的房屋系黄会明租赁北潘第七居民组的房屋，故永昌电力门市部上诉认为黄会明是否享有北潘第八居民组门面房的租赁权存在争议，本案应等待（2017）豫9001民初3967号案件审理结果，其有权中止交纳租金，理由不能成立，本院不予支持。二、关于一审认定的租金数�是否正确的问题。本案中，关于2014年2月18日至2016年2月17日的租金，有黄会明给永昌电力门市部的通知及王永生给黄会明出具的欠付租金的条据，可以证明欠付金额为8000元；关于2016年2月18日至2017年2月17日、2017年2月18日至2017年7月11日的房租，黄会明要求永昌电力门市部按每年20000年计算，因涉案房屋系黄会明从北潘第七居民组承租而来，在北潘第七居民组提高年租金的情况下，黄会明要求永昌电力门市部按相同幅度提高租金具有一定的合理性，永昌电力门市部庭审中要求按照15000元的年租金向黄会明交纳，缺乏证据支持，本院不予采信。三、关于本案是否超过诉讼时效的问题。关于2014年2月18日至2016年2月17日的租金，有2015年7月12日王永生给黄会明出具的欠条，应当适用二年的诉讼时效规定，至2017年2月26日黄会明向永昌电力门市部作出催款通知，此时诉讼时效中断，故黄会明于2017年7月18日起诉并未超过诉讼时效。另关于2016年2月18日至2017年2月17日、2017年2月18日至2017年7月11日的房租，租赁期限届满至黄会明于2017年7月18日起诉时也未超过一年的诉讼时效。综上所述，上诉人永昌电力门市部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费699元，由济源市天坛永昌电力器材门市部负担。
本判决为终审判决。
审判长 商 敏
审判员 聂文峰
审判员 陈莎莎
二〇一八年一月三十日
书记员 常亚梅