山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）威民一终字第833号
上诉人（原审被告、反诉原告）：山东神龟餐饮管理有限公司，住所地威海市环翠区环翠楼街道新威路109号-1301。
法定代表人：韩景洲，总经理。
委托诉讼代理人：夏清华，山东中立达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范海娜，山东海丰威律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：威海营创房地产开发有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区抚顺路高发大厦A座705室（原海康大厦）。
法定代表人：郑春林，董事长。
委托诉讼代理人：姜茂忠，山东茂忠律师事务所律师。
上诉人山东神龟餐饮管理有限公司与被上诉人威海营创房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2014）威高民初字第469号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
山东神龟餐饮管理有限公司上诉请求：撤销（2014）威高民初字第469号民事判决，改判支持山东神龟餐饮管理有限公司的反诉请求，驳回威海营创房地产开发有限公司的诉讼请求。事实和理由：补充协议第9条约定威海营创房地产开发有限公司应当于2013年5月1日前将案涉房产交付山东神龟餐饮管理有限公司进行装修，并于2013年10月1日前使该物业完全具备使用条件，同时双方签订的备案商品房预售合同第8条约定威海营创房地产开发有限公司如逾期交房超过90日，则山东神龟餐饮管理有限公司有权解除合同。据此，在威海营创房地产开发有限公司未在约定期限交付符合条件的案涉房产时，山东神龟餐饮管理有限公司享有约定解除权。此外，威海营创房地产开发有限公司未按约定交付合格房产，导致山东神龟餐饮管理有限公司另行购买其他房产用于安置员工，双方的合同目的已无法实现，据此山东神龟餐饮管理有限公司享有法定解除权。根据公证书载明的内容，在案涉房产交付期限届满时，威海营创房地产开发有限公司并未施工完毕，现场仍在施工，山东神龟餐饮管理有限公司无法正常使用案涉房产，故威海营创房地产开发有限公司逾期交房，山东神龟餐饮管理有限公司此时行使合同解除权合法有据，应予支持。
威海营创房地产开发有限公司辩称，案涉房产系威海营创房地产开发有限公司根据山东神龟餐饮管理有限公司的要求进行施工建设，施工过程中因山东神龟餐饮管理有限公司原因导致工期延长，对此威海营创房地产开发有限公司不存在违约。综上，原判正确，应予维持。
威海营创房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：山东神龟餐饮管理有限公司支付剩余购房款260万元及逾期付款违约金20万元。
山东神龟餐饮管理有限公司向一审法院反诉请求：解除双方签订的系列房屋买卖合同；威海营创房地产开发有限公司退还购房款1686973元并赔偿损失（自2012年12月18日起至判决确定给付之日止，以总房款为本金，按每日0.03%标准计算）。
一审法院认定事实：2012年8月21日，山东神龟餐饮管理有限公司向威海营创房地产开发有限公司出具委托书一份，委托山东神龟餐饮管理有限公司公司的餐厅发展部负责人李永武到威海营创房地产开发有限公司处办理写字楼认购事宜。同日，双方签订《营创美域认购协议补充条款》(以下简称补充条款)，约定山东神龟餐饮管理有限公司购买威海营创房地产开发有限公司开发的位于威海市世昌大道203-5号整6层(酒店式公寓，以下简称“该物业”)楼整体。补充条款第1条约定，由于山东神龟餐饮管理有限公司所购买的整层用于办公使用，仅需保留1-2个上下水(以认购方提供的图纸为准)，其他上下水位置，威海营创房地产开发有限公司负责依据原设计图纸中的位置保留至6楼底板，原预留为卫生间的凹槽位置使用低灰号砂浆回填(方便山东神龟餐饮管理有限公司将来可以将该楼层恢复为酒店式公寓使用)，并做好防水处理，上述费用已包含在购房价中，由威海营创房地产开发有限公司负责承担；第2条约定，本协议签订后20个工作日内，山东神龟餐饮管理有限公司提供该楼层的平面设计图纸给威海营创房地产开发有限公司，双方签字确认后，威海营创房地产开发有限公司依据图纸进行施工。后山东神龟餐饮管理有限公司分别于2012年9月24日、同年10月11日向威海营创房地产开发有限公司提供图纸两份，其中10月11日的图纸注明“最终稿”。2012年11月29日，双方又签订《商品房预售/买卖合同补充协议》(以下简称补充协议)，约定：1、山东神龟餐饮管理有限公司负责提供所购楼层的平面布局图纸给威海营创房地产开发有限公司(详见附件1营创美域酒店六层平面布局图及附件2工程条件约定)，双方盖章、签字确认后，威海营创房地产开发有限公司依据平面布局图和约定进行设计变更、施工；2、威海营创房地产开发有限公司同意将六楼顶的亭子提供给山东神龟餐饮管理有限公司使用，使用权的年限与该幢房屋的产权相等，山东神龟餐饮管理有限公司支付亭子使用费5万元给威海营创房地产开发有限公司；7、本补充协议签订之日起，威海营创房地产开发有限公司应在7个工作日内完成网签，山东神龟餐饮管理有限公司支付扣除定金5万元之外的首期房款2353103元(六楼最新的测绘面积为762．89平方米，单价为6300元/平方米，合同总价为4806207元)，所购房屋最终面积以房管部门测绘为准，房款多退少补；8、银行按揭由威海营创房地产开发有限公司负责办理，山东神龟餐饮管理有限公司依据银行的要求及时提供相关资料，如因威海营创房地产开发有限公司原因无法在2012年12月31日前办理完银行按揭贷款，威海营创房地产开发有限公司应退还山东神龟餐饮管理有限公司已支付的全部款项，并按已支付的全部款项10％支付违约金给山东神龟餐饮管理有限公司；9、威海营创房地产开发有限公司保证于2013年5月1日前，将山东神龟餐饮管理有限公司购买的楼层交由山东神龟餐饮管理有限公司进行装修，并保证于2013年10月1日前该物业完全具备使用条件，逾期威海营创房地产开发有限公司应按逾期交付房屋的约定承担违约责任，山东神龟餐饮管理有限公司装修完毕后可先行入住，山东神龟餐饮管理有限公司先行入住的行为，不代表认可威海营创房地产开发有限公司的房屋质量和使用条件合格；11、威海营创房地产开发有限公司于2014年12月31日前将山东神龟餐饮管理有限公司的产权证件办理完毕，如威海营创房地产开发有限公司不能按期办理，每天按合同总额的万分之二支付违约金给山东神龟餐饮管理有限公司，如产权证办理延期超过一年，山东神龟餐饮管理有限公司有权解除合同，山东神龟餐饮管理有限公司主张解除合同时，威海营创房地产开发有限公司应退还全部房款，并按房款总额的30％承担违约金，山东神龟餐饮管理有限公司不解除合同时，威海营创房地产开发有限公司每日按合同总额的千分之一支付违约金给山东神龟餐饮管理有限公司，直至产权证办理完毕；13、由于后期签订的《商品房预售/买卖合同》是威海营创房地产开发有限公司在房管局备案的合同，无法修改，因此如本补充协议与《商品房预售／买卖合同》中存在不一致的条款，以本补充协议为准；14、双方存在不履行行为的，经催告后10日内仍不履行的，方可视为违约；17.2、山东神龟餐饮管理有限公司因卫生间改造，需购买卫生间楼下对应的两个房间(即518、519房间)，价格为每平方米6300元，该房间的交易遵从协议的相关约定，但不得影响到酒店的装修和经营。2012年8月21日的签订的补充条款作废。补充协议附件1：《营创美域酒店六层平面布局图》(注明时间为2012年11月29日)、附件2为《工程条件约定》。《工程条件约定》对强电、弱电、上、下水、消防与线桥、地暖、防水及其他方面等进行了约定。上述补充条款与补充协议由原、山东神龟餐饮管理有限公司双方盖章，威海营创房地产开发有限公司方李宗毅、山东神龟餐饮管理有限公司方李永武签字确认。2012年12月18日，双方网签24份商品房预售合同，合同总价款为5228874元，并约定山东神龟餐饮管理有限公司向威海营创房地产开发有限公司支付首付款2578874元，之前山东神龟餐饮管理有限公司向威海营创房地产开发有限公司支付定金5万元，维修基金58099元。上述合同第四条约定，付款方式为分期付款，威海营创房地产开发有限公司首付款后，余款为按揭贷款；第五条对面积确认及面积差异如何处理进行了约定；第七条约定，威海营创房地产开发有限公司应当在2013年12月31日前，将符合商品房所在的建设工程经单体竣工验收合格的房屋交付山东神龟餐饮管理有限公司使用；第八条违约责任约定，(一)威海营创房地产开发有限公司如未按合同规定的期限将房屋交付山东神龟餐饮管理有限公司使用，逾期不超过90日的，每逾期一天向山东神龟餐饮管理有限公司支付总房款0.01％的违约金；逾期超过90日的，山东神龟餐饮管理有限公司有权解除合同，威海营创房地产开发有限公司承担违约责任，按总房款1％支付违约金，山东神龟餐饮管理有限公司不解除合同的，每逾期一天威海营创房地产开发有限公司向山东神龟餐饮管理有限公司支付总房款0.02％违约金。(二)山东神龟餐饮管理有限公司未按合同规定的时间付款，逾期不超过90日的，每逾期一天向威海营创房地产开发有限公司支付总房款0.01％的违约金。逾期超过90日的，威海营创房地产开发有限公司有权解除合同，山东神龟餐饮管理有限公司承担违约责任，按总房款1％支付违约金，威海营创房地产开发有限公司不解除合同的，每逾期一天山东神龟餐饮管理有限公司向威海营创房地产开发有限公司支付总房款0.02％违约金。预售合同附件二合同补充协议第七条约定，余款为按揭贷款，山东神龟餐饮管理有限公司应在2013年1月31日前提供按揭贷款所需资料并办理相关手续，由威海营创房地产开发有限公司负责给予办理贷款。
原审诉讼中，威海营创房地产开发有限公司为证实其主张，除提交上述委托书、补充条款、补充协议、商品房预售合同、平面图之外，另提交如下证据：1、2013年3月18日，威海营创房地产开发有限公司通过李永武的邮箱ｓｈｅ×××＠126.ｃｏｍ向山东神龟餐饮管理有限公司发送工作联系单，联系事由为《工程条件约定》中强电、弱电、上、下水内容具体位置、尺寸不详，确定由谁施工、具体做法，以证实威海营创房地产开发有限公司要求山东神龟餐饮管理有限公司对工程约定不明处做出明示；2、2013年4月19日，威海营创房地产开发有限公司因3月18日的工作联系单，山东神龟餐饮管理有限公司未回复，再次发送电子邮件称，所涉及的问题山东神龟餐饮管理有限公司一直未予解决，严重影响现场施工进度，现通知，若山东神龟餐饮管理有限公司今日下班前还未解决相关问题，威海营创房地产开发有限公司将按原设计图纸施工酒店六层，由此造成的后果威海营创房地产开发有限公司概不负责，以证实山东神龟餐饮管理有限公司对施工延期负有责任；3、2013年4月23日，山东神龟餐饮管理有限公司对2013年3月18日联系单的回复，并附有施工图纸，证实山东神龟餐饮管理有限公司对工程的施工做出了明示；4、2013年6月10日，山东神龟餐饮管理有限公司向威海营创房地产开发有限公司送达一份关于案涉房产存在问题的反馈函(二)，证实山东神龟餐饮管理有限公司修改了施工方案；5、山东神龟餐饮管理有限公司购买房产清单，证实山东神龟餐饮管理有限公司购买房屋的情况及付款、欠款情况；6、2013年7月9日威海营创房地产开发有限公司向山东神龟餐饮管理有限公司发出的催款函，以证实威海营创房地产开发有限公司督促山东神龟餐饮管理有限公司付清余款。催款函内容为：“一、我公司银行已协调完，只待贵公司韩总前去签字放款。二、因此房款拖延时间较长，贵公司如欲改付现金，也请及时支付。三、贵公司如今日不予以明确回复付款时间，自明日2013年7月10日起十日后即2013年7月20日每日按总房款的千分之一向我公司缴纳违约金。四、我公司与贵公司所签订的所有补充协议我公司也将从2013年7月20日起不予执行，所有责任由贵公司承担”；7、2013年7月19日，威海营创房地产开发有限公司通过电子邮箱向山东神龟餐饮管理有限公司发送的工作联系单，事由为：按照双方商品房预售合同，山东神龟餐饮管理有限公司应于2013年1月31日将余款260万元办理完银行按揭(威海营创房地产开发有限公司负责办理，山东神龟餐饮管理有限公司协助)。但由于山东神龟餐饮管理有限公司与银行之间的问题，在约定期限内山东神龟餐饮管理有限公司未完成银行按揭，威海营创房地产开发有限公司已于2013年5月协调好银行各项事宜，只待山东神龟餐饮管理有限公司韩总前去银行签字，即可放款；8、山东神龟餐饮管理有限公司回复的电子邮件，2013年7月23日，威海营创房地产开发有限公司工作人员再次向山东神龟餐饮管理有限公司李永武要求回复余额房款事宜，山东神龟餐饮管理有限公司在邮箱里回复，内容为：“我公司明确不再办理贷款，改为现款支付。目前我公司担心该公寓酒店今冬不能供暖，将影响到我公司的正常入驻。虽然上次李总来电话告知，已与供热公司核实今年能供暖，但仍无法解除我们的顾虑，困此我们希望你能给予书面保证。现款支付，我们希望能与贵公司的承诺相关联，具体如何支付还需要与韩总进一步沟通后才能回复贵公司。另近期因我公司在淄博有业务需要处理，我暂时还回不了威海，有事可以电话或邮件联系。”证实山东神龟餐饮管理有限公司明确告知威海营创房地产开发有限公司余款采用现金支付；9、2013年7月24日威海营创房地产开发有限公司工作人员回复山东神龟餐饮管理有限公司的电子邮件，载明：“房款与书面承诺供暖问题是完全不相干的两件事，房款是贵公司欠我公司的，如若款项问题不能解决，交付装修时间及交房时间我公司也相应顺延”；2013年7月30日山东神龟餐饮管理有限公司的回复，内容为：“对于我们营建部未能及时给予回复，影响到你们的施工，对此我们也表示歉意，为此我们也未要求贵公司必须5月1日前交房。关于付款方面，我公司认为，由于前期合同执行过程中，引起双方争议的主要责任在贵方，如管道井的变更，分隔墙的厚度及贷款的办理，由于贵方在合同签订前未能落实好，导致了合同执行的困难，虽然双方后期都做同认步并协商解决，但是鉴于前期的种种事情，我们对贵公司承诺的10月1日前该楼完全具备物业使用条件表示担心，因此才会提出不再做贷款，改为分期付现款的要求，具体事宜近期内，我会与律师一同前往贵公司商谈”。证实山东神龟餐饮管理有限公司承认延期施工是山东神龟餐饮管理有限公司的原因，并提出用现款分期付款的要求；10、2013年7月30日，山东神龟餐饮管理有限公司传给威海营创房地产开发有限公司的补充协议的追加条款，内容为：补充协议约定威海营创房地产开发有限公司保证在2013年10月1日前交付该物业，所以山东神龟餐饮管理有限公司要求威海营创房地产开发有限公司保证酒店方在2013年10月1日前完成1-2层的装修，以便给山东神龟餐饮管理有限公司提供良好的出入环境。山东神龟餐饮管理有限公司计划于8月份进场装修，请于8月1日前对消防管道、地暖管道进行试压。威海营创房地产开发有限公司应于2013年11月1日前办理完成供暖的验收和开通的手续的申报并保证该楼今年冬季正常供暖；山东神龟餐饮管理有限公司同意将原定于2013年10月1日前该物业完全具备使用条件的期限延迟到2013年12月1日。关于付款余额260万改为现金支付，分别于威海营创房地产开发有限公司完成消防试压后三个工作日内，山东神龟餐饮管理有限公司支付余额80％即208万、该物业完全具备使用条件(完成该楼的单体综合验收且正式供暖后)三个工作日内支付余额的20％即52万；违约责任约定如非因山东神龟餐饮管理有限公司原因造成今年冬季无法供暖的，山东神龟餐饮管理有限公司有权从最后一笔款项中扣除10万元作为违约金，用于山东神龟餐饮管理有限公司冬季办公的取暖等。但双方对此追加条款未达成一致意见。威海营创房地产开发有限公司拟以证实山东神龟餐饮管理有限公司要求现金分期付款且附加条件；11、2013年9月25日，威海营创房地产开发有限公司发给山东神龟餐饮管理有限公司的函件，威海营创房地产开发有限公司表示之前因山东神龟餐饮管理有限公司多次变更施工图纸，导致装修时间顺延，现酒店六层已具备装修条件，山东神龟餐饮管理有限公司履行付款义务后可随时进场装修，因山东神龟餐饮管理有限公司不再办理贷款，改为现款支付，但截止到目前为止，山东神龟餐饮管理有限公司仍未支付，构成违约，要求山东神龟餐饮管理有限公司于通知10日内支付余额房款，并按商品房预售合同第八款第(二)条支付相应违约金；12、发文登记表，证实2013年9月25日的函件山东神龟餐饮管理有限公司于2013年9月27日收到；13、2013年12月18日，威海营创房地产开发有限公司发给山东神龟餐饮管理有限公司的工作联系单，事由为征询酒店六层是否吊顶，因吊顶与否影响消防喷淋为上喷还是下喷，计划月底组织消防检测，要求山东神龟餐饮管理有限公司尽快给予答复；14、威海火炬高技术产业开发区建筑工程质量监督站于2013年9月26日盖章确认的《建设工程质量监督报告》，证实工程具备备案条件，工程经五部门验收合格；15、威海营创房地产开发有限公司与买受人之一郑细池、瓮增永签订的商品房预售合同、威海华坤时尚酒店管理有限公司(以下简称华坤酒店)与郑细池、瓮增永签订的租赁合同，租期为十年，自2014年1月1日起至2023年12月31日止。2013年10月10日威海营创房地产开发有限公司向业主发放的通知，内容为通知小区内公寓式酒店、商业单体已竣工验收，可进行大堂及1-5层的装修。2013年10月8日威海万喜德酒店有限公司(以下简称万喜德酒店)与武汉森叶装饰设计工程有限公司签订的《装饰工程施工承包合同》，工期为2013年10月8日至2014年1月22日。万喜德酒店的装修申请表及2013年10月与威海广华物业服务有限公司签订的《营创美域装饰装修管理协议》、防火责任书、告知书、装修施工许可证等。上述证据威海营创房地产开发有限公司拟证实其将房屋出售给买受人后，买受人又将房屋出租给华坤酒店，万喜德酒店与华坤酒店系合作关系，万喜德系酒店对外名称，华坤酒店系实际承租人，2013年10月威海营创房地产开发有限公司将房屋交付给万喜德酒店进行装修。经质证，山东神龟餐饮管理有限公司对上述证据的1-13的真实性没有异议，但认为从电子邮件看不能证实工程延期和不能办理银行按揭贷款是山东神龟餐饮管理有限公司的原因造成的；对证据14，2013年12月份威海营创房地产开发有限公司还在施工，不可能单体验收合格且需要进一步落实真实情况；对证据15的真实性有异议，即使属实，酒店的装修期自2013年10月8日，根本不能满足使用条件，装修期间也影响到山东神龟餐饮管理有限公司的正常办公，实际到2014年7月仍处于装修状态，地面没有铺设、未安装大门，人员无法正常出入，且酒店的租赁期限是自2014年1月1日起，说明房屋的实际使用是2014年1月，而原、山东神龟餐饮管理有限公司合同约定交付使用期是2013年10月1日。
山东神龟餐饮管理有限公司为证实其主张，除威海营创房地产开发有限公司已提交的补充条款、补充协议之外，另提交2013年12月5日的公证书和视频资料、照片及2014年7月1日的报纸，证实威海营创房地产开发有限公司未按合同约定履行其义务，特别是2013年10月1日前未将房产具备使用条件，2013年11月26日山东神龟餐饮管理有限公司申请公证处工作人员到现场证据保全时，现场仍一片狼藉、暖气管道未安装、楼前地面无法通行、消防未完工、大门未安装、大厅未铺设、电梯不能使用等等，至2014年7月1日该房屋仍不具备使用条件，因山东神龟餐饮管理有限公司租赁房屋到期，山东神龟餐饮管理有限公司不得已另行在他处高价购买了房屋用于办公。威海营创房地产开发有限公司的行为构成违约，导致合同目的不能实现。经质证，威海营创房地产开发有限公司认为威海营创房地产开发有限公司已将房屋交付给华坤酒店，是华坤酒店正在装修中。
2014年9月18日，原审法院及原、山东神龟餐饮管理有限公司代理人及山东神龟餐饮管理有限公司工程部的郭铁军在场的情况下，对现场进行了勘查：一至五楼系万喜德酒店，已装修完毕试营业，六楼及阁楼系毛坯房，大部分房间洗手间不存在，部分房间改成大屋，有三、四个房屋仍系原来的宾馆结构，洗手间尚在，改造的房屋洗手间位置没有砌墙，用发泡混凝土填充，以利于将来恢复。大屋中间的墙未砌，门口的墙体考虑到走廊的宽度，把墙体改薄，主体结构未改动，有办公的地方增加了地插。2015年4月1日，原审法院依职权对威海万喜德酒店的酒店经理进行了调查，该证人证实，华坤酒店与万喜德酒店均系连锁酒店，系同一法定代表人，案涉房产的1-5层系酒店，其中1-3层系购买，4-5层系租赁，均与购房者签订租赁合同，威海营创房地产开发有限公司提交的证据15中的租赁合同、装修合同、通知等均属实，威海营创房地产开发有限公司于2013年9月将房屋交付给万喜德酒店，2013年9月工人进场、10月开始装修至2014年6、7月份结束，大约是2014年8月开始试营业。
另外，因山东神龟餐饮管理有限公司对威海营创房地产开发有限公司提交的证据14的真实性有异议，原审法院对此进行了核实，城建部门也加盖了威海火炬高技术产业开发区城建档案业务专章。经质证，山东神龟餐饮管理有限公司对真实性无异议，但认为根据补充协议的约定，不仅要对单体验收合格，同时要具备完全使用条件，该证据只能证明主体结构符合质量要求，不能证实房屋具备合同约定的完全使用条件，实际威海营创房地产开发有限公司至2014年7月也未满足使用条件，因此，山东神龟餐饮管理有限公司要求解除合同。
一审法院认为，原、山东神龟餐饮管理有限公司签订的补充协议及商品房预售合同系双方真实意思表示，不违背法律及行政法规的规定，为有效协议，双方均应依约定履行各自的权利和义务。本案争执的焦点系双方在履行合同的过程中，是否存在违约行为、协议应继续履行还是予以解除。第一，《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形”。根据上述规定，当事人解除合同的情形包括约定解除和法定解除。首先，从约定解除方面分析。1、补充协议第8条约定“如因威海营创房地产开发有限公司原因无法在2012年12月31目前办理完银行按揭贷款，威海营创房地产开发有限公司应退还山东神龟餐饮管理有限公司已支付的全部款项，并按已支付的全部款项l0％支付违约金给山东神龟餐饮管理有限公司”。预售合同附件二合同补充协议第七条约定“余款为按揭贷款，山东神龟餐饮管理有限公司应在2013年1月31目前提供按揭所需资料并办理相关手续，由威海营创房地产开发有限公司负责给予办理贷款”。附件二第七条的约定应认定为双方对办理银行按揭日期的变更，即2013年1月31日，且由山东神龟餐饮管理有限公司提供材料，从双方2013年7月19日及2013年7月23日的往来邮件可以看出，威海营创房地产开发有限公司已于2013年5月协调好银行各项事宜，待山东神龟餐饮管理有限公司签字即可放款，而山东神龟餐饮管理有限公司回复不再办理贷款、改为现款支付，视为山东神龟餐饮管理有限公司已经放弃按揭贷款方式，且对日期延后未提出异议，因此，此项约定不能作为山东神龟餐饮管理有限公司提出解除合同的理由之一；2、补充协议第9条虽然约定“威海营创房地产开发有限公司保证于2013年5月1日前，将山东神龟餐饮管理有限公司购买的楼层交由山东神龟餐饮管理有限公司进行装修，并保证于2013年10月1日前将该物业完全具备使用条件”，但并未约定一方因此违约可以解除合同，山东神龟餐饮管理有限公司不能依据此条约定主张解除合同。商品房预售合同第七条约定“威海营创房地产开发有限公司应当在2013年12月31日前，将符合商品房所在的建设工程经单体竣工验收合格的房屋交付山东神龟餐饮管理有限公司使用”。第八条约定威海营创房地产开发有限公司未按期交房和山东神龟餐饮管理有限公司未按期付款双方都有权解除合同。结合威海营创房地产开发有限公司提交的2013年9月25日向山东神龟餐饮管理有限公司发函通知案涉房屋已具备装修条件、2013年9月26日案涉工程经单体竣工验收合格、2013年10月10日通知万喜德酒店可进行装修及万喜德酒店对房屋交付、装修的事实，可以认定在2013年12月31日前，房屋具备基本交付条件，威海营创房地产开发有限公司也发函通知可以交付，威海营创房地产开发有限公司的行为未违反双方签订的房屋预售合同的约定，山东神龟餐饮管理有限公司以此作为解除合同的理由亦不成立。
第二，威海营创房地产开发有限公司的行为是否符合合同法第九十四条可以行使法定解除权的情形。除上述山东神龟餐饮管理有限公司提出的解除合同的理由之外，山东神龟餐饮管理有限公司提出补充协议约定2013年10月1日前该物业完全具备使用条件，而威海营创房地产开发有限公司在2013年12月5日仍在施工，至开庭当天即2014年7月10日尚未完工，山东神龟餐饮管理有限公司无法出入大厅，致使合同目的不能实现。案涉工程于2013年9月26日经单体竣工验收合格后，威海营创房地产开发有限公司将1-5层交付万喜德酒店进行装修，威海营创房地产开发有限公司提交的证据及原审法院调查的事实可以证实山东神龟餐饮管理有限公司提出的问题系万喜德酒店装修中造成的，山东神龟餐饮管理有限公司与万喜德酒店系同一物业的业主，万喜德酒店的装修行为可能会影响到山东神龟餐饮管理有限公司的出入，但山东神龟餐饮管理有限公司以此作为不能实现合同目的的理由不足，威海营创房地产开发有限公司的行为不构成可以行使法定解除权的情形，山东神龟餐饮管理有限公司无权要求解除合同。
第三，案涉房产系威海营创房地产开发有限公司根据山东神龟餐饮管理有限公司提供的图纸和要求进行施工、将酒店公寓改成办公，通过现场查勘，洗手间、部分房屋格局、墙体等均进行了改建，虽然山东神龟餐饮管理有限公司称洗手间系用发泡混凝土填充、整体布局等变动不大、容易恢复等，但毕竟改变原设计用途，再行恢复必将耗费大量人力、物力。
第四，关于威海营创房地产开发有限公司主张的违约金，补充协议并未约定余款的付款时间，商品房预售合同约定余款为按揭贷款于2013年1月31日前付清，但从双方往来电子邮件可以看出，因各种原因贷款日期顺延，威海营创房地产开发有限公司在2013年7月19目的电子邮件中称2013年5月协调好银行可以签字放贷，山东神龟餐饮管理有限公司于2013年7月23日回复改为现款支付，从山东神龟餐饮管理有限公司回复的内容看，山东神龟餐饮管理有限公司主要是担心2013年冬季不能达到供暖条件，其行使的是不安抗辩权，而从现有证据看，2013年冬季案涉楼房难以达到供暖条件，威海营创房地产开发有限公司也不出具相关保证，双方发生此点争执的主要原因是双方对“该物业完全具备使用条件”的理解有差异所致，而单从文意理解不应理解仅单体验收合格即可，但具体所应含概的内容不清，而此情况下不宜追究山东神龟餐饮管理有限公司逾期付款的违约责任，威海营创房地产开发有限公司主张山东神龟餐饮管理有限公司支付违约金，不予支持。
综上，威海营创房地产开发有限公司、山东神龟餐饮管理有限公司签订的补充协议和商品房预售合同应继续履行，山东神龟餐饮管理有限公司应向威海营创房地产开发有限公司支付余额房款260万元。山东神龟餐饮管理有限公司的反诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十八条、第九十三条、第九十四条第(四)项、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、山东神龟餐饮管理有限公司于判决生效后十日内向威海营创房地产开发有限公司支付余额房款260万元；二、驳回威海营创房地产开发有限公司要求山东神龟餐饮管理有限公司支付违约金20万元的诉讼请求；三、驳回山东神龟餐饮管理有限公司要求威海营创房地产开发有限公司退还已付购房款2686973元并自2012年12月18日起至判决确定之日止，按总房款每日0.03％的标准赔偿损失的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15000元，由威海营创房地产开发有限公司负担1071元，山东神龟餐饮管理有限公司负担13929元；反诉案件受理费14491元，由山东神龟餐饮管理有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：威海营创房地产开发有限公司在二审中提交其和威海广日电梯安装有限公司于2012年5月24日签订的电梯安装工程合同及其和威海市都城消防安装工程有限公司于2011年10月25日签订的建筑消防设施安装施工合同各一份，拟证实电梯及消防设施在规定期限内进行安装建设。经质证，山东神龟餐饮管理有限公司对上述合同的真实性不予认可，并认为无法证实案涉房产在合同约定的交房期限前已经验收合格并具备完全的使用功能。
另查明，案涉房产（一至六层）于2014年4月10日取得建设工程竣工验收消防备案情况登记表，验收结果为合格。后案涉房产于2015年2月5日取得威海市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证，于2015年12月15日取得房屋产权证，所有权人登记为威海营创房地产开发有限公司。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，双方争议焦点在于山东神龟餐饮管理有限公司是否享有合同约定或法定解除权。从双方签订的补充协议及商品房预售合同看，山东神龟餐饮管理有限公司享有解除权的情形为威海营创房地产开发有限公司未在2013年12月31日前将单体综合验收合格的房屋交付使用，现案涉房产于2013年9月26日单体验收合格，山东神龟餐饮管理有限公司主张的合同解除权并未满足行使条件，故其无权以此要求解除上述合同。
山东神龟餐饮管理有限公司另主张威海营创房地产开发有限公司未按照补充协议的约定期限向其交付符合“该物业完全具备使用条件”的房产，并以此要求解除案涉合同。从该约定看，双方未对完全具备使用条件的具体要求予以说明，也未约定未满足该条件时山东神龟餐饮管理有限公司可以享有约定解除权，而根据双方的陈述和一审查明的事实，2013年10月后案涉房屋现场仍有施工，此时威海营创房地产开发有限公司已将1-5层房屋租赁给万喜德酒店并由万喜德酒店进行装修，不能仅以当时的房屋状况认定案涉房屋无法使用，且万喜德酒店在同时期装修并正常经营，也能反映出案涉房产具备使用条件，故本院认定案涉房屋不存在无法使用并导致山东神龟餐饮管理有限公司无法实现合同目的之情形，山东神龟餐饮管理有限公司以此主张解除权无事实及法律依据。
综上，山东神龟餐饮管理有限公司的上诉请求理由不当，证据不足，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27858元，由上诉人山东神龟餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 于大海
审判员 蒋 涛
审判员 侯善斌
二〇一七年十二月二十七日
书记员 刘双双