湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂11民终1750号
上诉人(原审原告)：胡鹏高，男，1972年1月19日出生，汉族，黄冈市人，住湖北省黄冈市黄州区。
委托诉讼代理人：胡祥霖，湖北文赤壁律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被上诉人(原审被告)：胡进国，男，1955年5月27日出生，汉族，黄冈市人，住湖北省黄冈市黄州区。
被上诉人(原审被告)：湖北松泰房地产开发有限公司，住所地：湖北省黄冈市黄州区红卫路98号。统一社会信用代码：91421100676472075M。
法定代表人：黄永生，该公司总经理。
委托诉讼代理人：肖红，湖北中鑫律师事务所律师。代理权限为一般代理。
上诉人胡鹏高因与被上诉人胡进国、湖北松泰房地产开发有限公司（以下简称松泰房地产公司）合同纠纷一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院（2017）鄂1102民初57号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年09月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人胡鹏高及其委托代理人胡祥霖，被上诉人胡进国，被上诉人松泰房地产公司法定代表人黄永生的委托代理人肖红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡鹏高上诉请求：一、撤销原判；二、改判确认上诉人与被上诉人，就坐落于黄冈市黄州区××大道××号，土地使用权证号“黄冈国用（2015）第001603162”上的“1-1-906”房屋，签订的买卖合同有效；三、改判二被上诉人继续履行上述房屋买卖合同，向上诉人开具销售发票、办理预告登记及不动产登记。事实和理由：原审认定事实不清，适用法律错误。一、胡进国有权处分诉争房屋。胡进国与松泰房地产公司就“松泰华庭”项目签订了《房地产开发投资协议书》，协议书约定的主要内容为：胡进国负责投入该项目所需的全部资金；松泰房地产公司提取销售额2%的管理费，为胡进国提供在开发项目过程中的开发销售、按揭、贷款、办理房产证等所需的相关证件手续资料和协助。一审判决对胡鹏高提供的证据均未予以评判，但在本院认为中，引用了该协议的部分条款，显然认可了该证据的真实性、合法性。因此，诉争开发的房地产项目的所有权应属胡进国与松泰房地产公司共同所有，而非松泰房地产公司单独所有，胡进国依《房地产开发投资协议书》处分房屋，无须松泰房地产公司授权。根据物权法第97条之规定，共有人�分不动产的，有约定的依约定。一审认为售房款未按《房地产开发投资协议书》约定，进入松泰房地产公司账户，是松泰房地产公司不履行开具销售发票和办理登记的理由，该观点错误，因为按协议书约定，即使售房款进了松泰房地产公司帐户，松泰房地产公司也应返还胡进国，松泰房地产公司有权提取销售额2%的管理费。松泰房地产公司既未就该管理费向当事人主张，也未行使抗辩。二、胡鹏高有理由相信胡进国能代表房地产投资人处分诉争房屋。首先，依《房地产开发投资协议书》约定，诉争房地产项目是胡进国投资建设，胡进国有权处分房屋。其次，售房款用于偿还该项目的工程款，发包方是胡进国以松泰房地产公司名义发包的，松泰房地产公司作为开发商之一，有义务偿还该债务。再则，胡进国偿还因工程款所欠之债时，一并处分了6套房屋，该6套房屋买卖合同均为胡进国代表松泰房地产公司签订，松泰房地产公司已协助履行了两套房屋的备案登记手续，而且售房的按揭款也未进入松泰房地产公司的账户。最后，诉争房屋在胡进国签订《房屋买卖合同（预售）》时网签。网签是房地产管理部门为规范房地产企业销售房屋，防止开发企业捂盘以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。若没有松泰房地产公司的授权，胡进国是无法进行网签的。综上，根据合同法鼓励交易、尽可能使合同生效的精神，以及当事人在签订合同后履行合同时的真实意思表示，请求二审依法支持胡鹏高的上诉请求。
松泰房地产公司辩称，一、松泰房地产公司与胡鹏高没有签订房屋买卖合同；二、原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审维持原判。
胡进国辩称，胡鹏高的房子是经过我手办理的，房子的款项是承建工程的工程款抵付的。
胡鹏高向一审法院起诉请求：一、确认双方签订的就位于黄冈市黄州区××大道××1-1-906房屋［土地使用权证号：黄冈国用（2015）第001603162］房屋买卖合同有效；二、判令胡进国、松泰房地产公司继续履行上述房屋买卖合同，向胡鹏高开具销售发票、办理预告登记及不动产登记。
一审法院认定事实：对胡鹏高提交的结算单一份、黄冈市房地产管理局的证明一份和松泰房地产公司提交的松泰华庭”项目土地证、规划许可证、预售许可证各一份、松泰房地产公司支付土地出让金付款凭证及黄冈市国土资源局的收据各二份和政府按城中村改造返还给松泰房地产公司土地出让金付款凭证、松泰房地产公司的收据各一份，各方对对方提交证据的真实性未提出异议，且与本案相关联，予以采信。对《商品房买卖合同（预�）》一份，因无松泰房地产公司的签章，不予采信。
一审法院认为，本案争议的焦点为：《商品房买卖合同（预售）》的效力？2016年5月30日，胡鹏高与署名松泰房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，其落款处只有被告胡进国作为松泰房地产公司的委托代理人签名，无被告松泰房地产公司的印章。胡鹏高未能提交被告胡进国作为松泰房地产公司委托代理人的相关资料。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。被告胡进国与被告松泰房地产公司签订的《房地产开发投资协议书》条款中，被告胡进国有权销售房屋，但其销售款必须进入松泰房地产公司的帐户，接受松泰房地产公司的财务管理。涉案房屋的销售款为抵扣工程欠款，未进入松泰房地产公司的帐户，故松泰房地产公司未出具销售发票和未办理预告登记。该《商品房买卖合同（预售）》无被告松泰房地产公司的签章，因此，该合同无效。
综上所述，被告松泰房地产公司没有和胡鹏高订立《商品房买卖合同（预售）》，被告胡进国无权代理被告松泰房地产公司与胡鹏高订立《商品房买卖合同（预售）》，因此，该合同无效。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十六条规定，遂判决：驳回胡鹏高的诉讼请求。
本院二审期间，上诉人胡鹏高围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上诉人胡鹏高提交的证据，本院认定如下：证据一可以在黄冈市房地产市场信息网上查询到该房屋已办理网签的信息，本院予以采信。证据二授权委托书真实性胡进国无异议，本院对其真实性予以确认。证据三陶崇景的《商品房买卖合同》，其真实性各方无异议，本院对其真实性予以确认。
本院经审理查明，2014年3月9日,胡进国与松泰房地产公司就黄冈经济开发区红卫村花园路“城中村”改造项目签订《房地产开发投资协议书》，协议书约定胡进国负责投入该项目所需的全部资金，松泰公司提成总销售额2%的管理费，提供该开发项目过程中的开发销售、按揭、贷款、办理房产证等所需的相关证件手续资料和协助。该协议还约定了其他内容。
2016年5月28日,胡鹏高与胡进国签订结算单一份，其内容为“今收到湖北松泰房地产开发有限公司松泰华庭项目部6套售房款：……5、胡鹏高房号1－1－906金额505116元”，合计1936820元，经双方协商同意此款由胡汉春负责收回，用于偿还胡汉春该项目（退出工程款）”。胡进国在该结算单上备注“上述几套房请公司备案”。
2016年5月30日，胡进国与胡鹏高签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号HG2016-005469）一份。合同约定，出卖人为松泰房地产公司，买受人为胡鹏高，房屋为1号楼1单元9层1－906号，建筑面积为140.31平方米，房屋总价为505116元，出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将合同登记备案情况告知买受人。本合同自双方签字或盖章之日起生效，本合同的解除应当采用书面形式。该合同还约定了其他内容。该合同胡进国在松泰房地产公司处作为委托代理人签名，并注明已网签，胡鹏高在购房人处进行签名。该合同为网签合同，在黄冈市房地产市场信息网上查询到该房屋已网签。目前该合同未在黄冈市房地产管理局进行商品房合同备案。
2016年12�18日，胡进国以湖北松泰房地产开发有限公司“松泰华庭”项目负责人身份（甲方）与胡鹏高（乙方）及胡汉春（丙方）签订协议书一份，约定：乙方经丙方公司介绍,在甲方购买房屋一套，位于赤壁××××号“松泰华庭”1-1-906房，并约定房款由胡汉春收取,用于甲方偿还胡汉春的工程款。现甲、乙、丙方三方,就赤壁××××号“松泰华庭”1-1-906房款用于支付胡汉春工程款事宜达成如下协议：一,甲、乙双方签订的“松泰华庭”1-1-906商品房买卖合同（预售），甲方负责就此合同的房屋开具发票并在房产局办理登记等相关手续。二,乙方将上述房屋的购房款支付给胡汉春，用于甲方偿还其所欠胡汉春的工程款。三,甲、乙双方协商签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的争议解决方式进行变更，双方一致同意协商不成，依法向法院起诉解决。
另查明，松泰房地产公司承认胡进国作为投资人之一，掌握本公司商品房网签系统的密码。
本院认为，黄冈市房产局为规范房产出售，对于开发商销售的房屋需通过网签系统签订《商品房买卖合同》。本案中，胡鹏高购买的松泰房地产公司1-1-906房屋，系胡进国通过网签系统签订的，有合同编号，双方就出卖人、买受人、房号、房屋单价、总价等内容达成一致意见，意思表示真实、明确，且至今还能在黄冈市房地产市场信息网上查询到该房屋已网签的信息。而胡进国能够通过网签系统签订《商品房买卖合同（预售）》，是得到松泰房地产公司的授权，否则胡进国无法进入网签系统。故本案《商品房买卖合同（预售）》，虽未加盖松泰房地产公司印章，但胡进国是代表松泰房地产公司与胡鹏高签订，该合同是双方真实意思表示，与本案有关的内容合法，应为有效。胡鹏高要求确认《商品房买卖合同（预售）》有效的上诉请求成立，本院予以支持。一审认为胡进国属无权代理，本案商品房买卖合同无效，与事实不符，依据不足，认定错误，本院予以纠正。
对于胡鹏高上诉要求开具销售发票，提供发票是当事人的附随义务，发票应由相关职能部门开具，胡进国与胡鹏高虽约定以购房款抵工程款，但应办理相应抵款手续，胡鹏高未提供证据证实双方已经办理完毕抵款手续，其要求开具销售发票的条件不成就，本院对其该上诉请求予以驳回。
对于胡鹏高要求办理预告登记，因双方在商品房买卖合同中对此未进行约定，本院对该上诉请求不予支持。
对于办理不动产登记，因本案房产是否具备办证条件，胡鹏高未提供证据证实，本院对该上诉请求亦不予支持。
综上，胡鹏高上诉请求部分成立，本院予以部分�持。依照《中华人民共和国合同法》第一百四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：
一、撤销湖北省黄冈市黄州区人民法院（2017）鄂1102民初57号民事判决，即驳回胡鹏高的诉讼请求。
二、2016年5月30日湖北松泰房地产开发有限公司与胡鹏高签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号HG2016－005469）有效。
三、驳回胡鹏高的其它诉讼请求。
一、二审案件受理费各80元，均由湖北松泰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 易 俊
审判员 邱爱兵
审判员 饶桂芳
二〇一七年十二月八日
书记员 彭 聪