河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民一终字第223号
上诉人（原审被告）禹锦涛，男，汉族，1991年12月7日出生。
委托代理人张铁强，河南天基律师事务所律师。
委托代理人杨晓栋，河南国基律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）周羽，男，汉族，1991年9月13日出生。
委托代理人马涛，河南鲲之鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）ＸＸ飞，男，汉族，1991年1月18日出生。
委托代理人马涛，河南鲲之鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）裴政，男，汉族，1974年7月9日出生。
上诉人禹锦涛因与被上诉人周羽、ＸＸ飞、裴政合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第3988号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人禹锦涛及其委托代理人张铁强、杨晓栋，被上诉人周羽、ＸＸ飞的委托代理人马涛，被上诉人裴政到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，被告裴政与河南文丰科技有限公司（以下简称“文丰科技”）于2013年3月27日签订《房屋使用协议》约定文丰科技将郑州市金水区文化路95号院16号楼（农业技术推广中心楼）一层面积为70平方米的房屋租赁给被告裴政，《房屋使用协议》约定租赁期间为2013年5月1日至2013年10月31日，租金为35000元，协议还约定该房屋不得转让、转借、转租他人。协议签订后，被告裴政将该房屋装修成上下两层，并与被告禹锦涛于2013年4月1日签订《商铺租赁合同》，约定被告裴政将涉案房屋一层租赁给被告禹锦涛，租赁期间为2013年5月1日至2014年4月30日，每月租金5000元，全年租金6万元，一次结清，租赁期间，未经被告裴政同意，被告禹锦涛不得将涉案房屋剩余租赁时间内的使用权出租或者转让给第三方。《商铺租赁合同》签订后，被告禹锦涛与原告在被告裴政同意后，于2013年8月22日签订《店铺转让协议书》，约定将涉案房产租赁给原告，租赁期间为2013年8月22日至2014年4月30日，每月租金5000元，全年租金6万元，一次交清，原告共计需向被告禹锦涛支付转让金131660元，原告于《店铺转让协议书》签订之日向被告禹锦涛首付款116600元，剩余尾款15000分两次结清。《店铺转让协议书》签订后，原告即将首付款116600支付给被告禹锦涛，并进行装修，开始经营。《店铺转让协议书》签订后不久，文丰科技要求原告搬离涉案房屋并与第三人签订合同，将涉案房屋自2013年11月1日的使用权转让给第三人，原告要求退还转让金及退还未使用的房租，双方发生纠纷，原告诉至该院。
原审法院认为，本案所涉房屋的实际产权人为河南文丰科技有限公司，《房屋使用协议》明确约定被告裴政不得擅自转租，但被告裴政承租后仍然转租给被告禹锦涛，被告裴政的转租行为系无权处分，二被告的房屋转租行为为效力待定行为。河南文丰科技有限公司发现二被告转租后不同意房屋转租，不认可被告裴政的转租行为，终止了与裴政的租赁协议，将房屋出租给第三人，故被告禹锦涛将房屋转租给二原告的行为无效，无效合同当事人双方应互付返还义务，被告应当退还原告已交费用，原告已使用了两个月的房屋，应参照租金标准支付实际占用费用，原告交付给被告禹锦涛的116600元在扣除两个月占用费1万元后，余款应予退还。二原告替被告禹锦涛垫付的水电费750元，被告禹锦涛应予以返还，故二原告的诉讼请求，事实清楚，证据充分，该院予以支持。被告裴政明知涉案房屋不得转租，但其将房屋转租给禹锦涛后又同意禹锦涛将房屋转租给二原告，被告裴政应就禹锦涛的债务向二原告承担连带清偿责任。被告禹锦涛诉辩请求，可另案主张，该院不予受理。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告禹锦涛于本判决生效后十日内返还原告周羽、ＸＸ飞店铺转让金及租金共计106600元；二、被告禹锦涛于本判决生效后十日内返还原告周羽、ＸＸ飞垫付水、电费750元；三、被告裴政对第一、二项判决内容确定的义务向二原告承担连带清偿责任，在承担清偿责任后，有权向被告禹锦涛追偿，按各自责任承担。案件受理费2448元，由被告禹锦涛承担。此款原告已预交，不再退还，待被告在履行本判决规定的付款义务时一并给付原告。
宣判后，禹锦涛不服，向本院提起上诉称，一审判决认为禹锦涛将房屋转租给周羽、ＸＸ飞的行为无效是错误的。一审判决依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决上诉人承担返还被上诉人周羽、ＸＸ飞店铺转让金、租金及水电费是错误的。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，应当认定上诉人与被上诉人周羽、ＸＸ飞签订的《店铺转让协议书》为有效协议。一审判决认为“原告已使用了两个月的房屋，应参照租金标准支付实际占用费用”明显是错误的。被上诉人裴政故意隐瞒涉案房屋租期、不得转租的事实，其应当承担全部责任，并赔偿给被上诉人周羽、ＸＸ飞及上诉人造成的损失。被上诉人周羽、ＸＸ飞除重复支付15000元的房屋租金，并未因签订或者履行协议而遭受其他损失。请求撤销原审判决，依法改判上诉人不承担返还店铺转让金及租金、水电费的责任或发回重审。
被上诉人周羽、ＸＸ飞辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。请求驳回上诉人的上诉，维持原审判决。
被上诉人裴政辩称，一审判决公正合理，请求维持原判。
二审中上诉人禹锦涛提交如下证据：证据1、租赁合同一份，证明在2012年裴政和禹锦涛签订合同，禹锦涛承租裴政出租房屋事实。证据2、禹锦涛装修店铺的清单、票据，证明禹锦涛在接受店铺时对店铺的投入，装修及设备在转让给被上诉人周羽、ＸＸ飞时一并转让。
被上诉人周羽、ＸＸ飞的质证意见是，证据1、裴政和禹锦涛签订的合同与本案无关。证据2、对真实性、合法性、关联性均不予认可。
被上诉人裴政的质证意见是，证据1、对真实性、证明目的无异议。证据2、对真实性有异议。
本院查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为，被上诉人裴政与河南文丰科技有限公司于2013年3月27日签订《房屋使用协议》，该协议约定争议房屋不得转让、转借、转租他人，然被上诉人裴政承租该房屋后将其转租给上诉人禹锦涛，上诉人禹锦涛又将其转租给被上诉人周羽、ＸＸ飞，被上诉人裴政、上诉人禹锦涛转租后均未得到权利人的追认，亦未取得处分权，故原审法院认为上诉人禹锦涛将房屋转租给被上诉人周羽、ＸＸ飞的行为无效并无不当，上诉人禹锦涛诉称根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，应当认定《店铺转让协议书》为有效协议不能成立，本院不予支持。因上诉人禹锦涛将房屋转租给被上诉人周羽、ＸＸ飞的行为无效，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决上诉人禹锦涛承担返还被上诉人周羽、ＸＸ飞店铺转让金、租金及水电费，适用法律正确。被上诉人周羽、ＸＸ飞在签订《店铺转让协议书》时向上诉人禹锦涛交付了116600元，且替上诉人禹锦涛垫付了水电费750元，而被上诉人周羽、ＸＸ飞使用房屋仅两个月，故上诉人禹锦涛称被上诉人周羽、ＸＸ飞除重复支付15000元的房屋租金，并未因签订或者履行协议而遭受其他损失的主张与事实不符，本院不予支持。上诉人诉称被上诉人裴政故意隐瞒涉案房屋租期、不得转租的事实，其应当承担全部责任，并赔偿给被上诉人周羽、ＸＸ飞及上诉人禹锦涛造成的损失，无事实和法律依据，原审法院判决被上诉人裴政就上诉人禹锦涛的债务向被上诉人承担连带清偿责任并无不当。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2448元，由上诉人禹锦涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张向军
审 判 员 李润武
代理审判员 张海霞
二〇一五年四月二十八日
书 记 员 吴 松