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事实
理由
判决结果
尾部
关联文书
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江西省乐平市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0281民初1784号
原告洪某，男，1946年4月5日出生，汉族，住乐平市。
委托代理人石军，江西贴隼律师事务所律师。（特别授权）
被告童某，女，1977年10月2日出生，汉族，住乐平市。
被告徐某，男，1978年8月3日出生，汉族，住址同上。
二被告共同委托代理人汪立夫，江西护三农律师事务所律师。
被告徐某委托代理人朱敏，江西弘乐律师事务所律师。
原告洪某与被告童某、徐某申请执行人执行异议之诉纠纷一案，于2017年6月19日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年8月14日公开开庭进行了审理，原告洪某及其委托代理人石军、被告童某、徐某及委托代理人汪立夫、朱敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2016年5月12日，贵院（2015）乐民一初字第745号裁定书作出冻结童辉楷等人的22万余元财产。8月，又向乐平市房地产管理局下达《协助执行通知书》，要求停止本案争议房产的过户。后因被告提出执行异议，法院作出裁定中止执行。现原告不服，主张该房产不属于被告的财产。理由如下：1、被告与被申请执行人之间的《协议》违反《合同法》第12条规定，没有价格、履行期限、履行方式等法律要件。并且该合同并未得到实际履行，不能在实体上抗辩善意第三人。2、该房屋至今没有登记过户。本案争议房产的所有权至今仍然是被申请执行人童辉楷所有，依照《物权法》第九条的规定，不动产的转让未经登记不发生法律效力。3、对童辉楷尚未还原告的22万余元，现有证据证明童辉楷2015年明确表示将争议房产以4000元/平方米转让给原告，用以抵消双方的债权债务。说明《协议》不真实。为维护原告的合法权益，请求依法判决恢复对位于乐平市洎阳街道办鹅头山1××号房产的执行。
除以上内容外，原告代理人还称：一、争议房产产权属于童辉楷、熊淑英，2004年5月18日协议未履行。1、2004年5月18日的协议，是单方意思表示，仅表示转让意向。协议开始以“我们同意”的意思表述单方要约，没有受让方承诺，不构成买卖合同的基本要件。双方签名写在日期下，不符合常理。2、徐某陈述协议是分三次付清房款后写的也有违常理。因为此时二被告已登记结婚，协议上没有徐某的名字，也未注明付清房款。二、徐某没有实际占有诉争房产，只是居住。二被告对房屋的修缮、有装有线电话等只是为了居住更舒适。2014年童亮、童辉楷就发生债务危机了，二被告都没过户，说明没有买下房屋，拖到2015年8月24日，只能证明是熊淑英、童辉楷为躲避债务，转移财产，才将诉争房屋的产权证交给二被告过户。三、二被告没有提交支付房款的收款收据，不能证明付了房款。四、产权未过户原因是《协议》没有履行。协议上没有写明转让并注明房款已付清，说明童辉楷夫妇没收到房款才不去过户。即使存在买卖关系，没有过户的原因也在二被告，二被告想省一笔过户费用。
原告为证明其诉称的事实，向本院提供了如下证据：
证据1、（2015）乐民一初字第745号民事判决书，以证明法院判决童辉锴等应支付原告221850元的事实；身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；
证据2、协助执行通知书、房产信息，证明争议房产在童辉锴名下，所有权归童辉锴；2015年8月24日过户没有成功；
证据3、协议书复印件一份，证实原告对协议有异议；
证据4、（2017）赣0281执异5号执行裁定书，证明起诉的依据；
证据5、2017年4月16日庭审笔录，证明被告称付清房款，没有事实依据。
被告辩称：二被告已购买了被执行人的房屋，现有证明已形成证据链排除原告的诉求，依法应认定房屋买卖成立的事实。根据《合同法》解释二第1条，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。对未办理过户手续，根据《物权法》第15条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。虽然协议内容不全，但分辨出房屋买卖的性质，依法应确认其买卖房屋的效力。房屋未过户，如果不是原告阻挠，过户也完成了。故请求驳回原告的诉讼请求。
被告为证明其辩解的事实，向本院提供如下证据：
证据6、身份证、结婚证，证明二被告的身份及夫妻关系；
证据7、房屋转让协议，证明执行的房屋已转让给童某，2004年5月18日补充订立了转让协议；
证据8、徐某2003年5月15日在建设银行取款54000记录及童某在中国银行2004年4月30日取款20000元记录，证明已付购房款的事实；
证据9、房地产买卖契约、乐平市房地产交易登记审批表、乐平市房屋所有权税费申报表、销售不动产统一发票、税收完税证明、土地出让金收据等相关凭证，证明2015年8月24日童辉锴、熊淑英同意办理房屋转让手续，因原告阻挠而未办成的事实；
证据10、有线电视用户证，安装日期为2005年12月16日，户名为徐某，证实徐某以房主的身份开通了该房屋有线电视；
证据11、土地使用权证、童某在农业银行2015年8月20日取款15730元记录及交费凭证，证实童辉楷为土地使用权人，在办理土地出让时交费都是被告交纳。印证被告积极办理过户手续的事实；
证据12、乐平市洎阳街道鹅头山居委会证明一份，证实从2003年至今被告一直居住在执行房屋中，被告实际占有了该房；
证据13、（2016）赣0281民初1423号民事裁定书，证实原告放弃撤销权，认可了被告买卖关系的成立；
证据14、证人吴某证言及购房协议，证实2003年3月，吴某购买了徐某的房子，先付了30000元，2003年4月23日签协议时付清了房款,购房款是53800，是以现金支付的，当时没有转账的习惯。徐某卖房子是因为急需钱买他岳父母的房子。
证据15、证人李某证言，证实他是二被告邻居，二被告是2004年元月结婚住进去后，有一次听到二被告吵架，熊淑英说让徐某付清房款。他与熊淑英闲聊时，与熊淑英开玩笑说，让她把房子送给两被告，熊淑英说孩子太多了。2001年熊淑英还问过他有没有同事买房，说要卖18万元，但没有人买，后来他还问过二被告买了多少钱，二被告说12万。
证据16、证人余某证言，证实她与徐某是同事，与童某是同学，2003年底，听徐某说买童辉楷房子。后来徐某问她借了2万元付房款。二被告是2002年6、7月份经她介绍认识的。
证据17、证人王某证言，证实她与童某是同事，她听童某说，童某花了12万元买了她父母的房子。童某与徐某大概2001、2002年恋爱的。
证据18、证人童某证言，证实她是童某姐姐。两被告准备结婚时买了她父母在鹅头山的房子，花了12万元，房款分期付清了。2003年左右，两被告对房子整修后入住，一直居住至今。当时她父亲卖房时，先问了她，也是12万元，房子放出去卖是16万元。两被告付第一笔房款是卖徐某在财政局的房子支付的，第二笔房款是2004年1月结婚后折红包付的，付最后一笔房款时她在场，付了4万元。二被告与童辉楷签协议时她不在场，但后来她看过这份协议。
对原告提供的证据，被告经质证认为，对证据1无异议；对证据2协助执行通知书为复印件，真实性无法确定，不予质证，对房产信息真实性无异议，但关联性有异议，证实未办理过户是因为法院查封的原因。对证据3、4没有异议。对证据5，证实童辉楷对原告主张持反对意见，原告未将童辉楷列为被告违反法律强制性规定。
对被告提供的证据，原告经质证认为：对证据6无异议；对证据7三性均有异议；对证据8真实性无异议，但不能证实被告付了房款；对证据9、11无异议，证实未完成过户；对证据10真实性有异议，但不能证实实际占有；对证据12三性均有异议，出具证明的人身份不明；对证据13真实性和合法性无异议，但不能证明原告放弃撤销权；对证据14的购房协议无异议，但不能证明卖房款是用来支付了鹅头山的房款；对证据15有异议，不能证实二被告确实购买了该房产，也没有证实付款方式；对证据16，借款是事实，但不能证明用于支付房款；对证据17，是传来证据，需要付房款的凭证相互印证；对证据18，无法证实房子买卖的事实。
结合双方当事人的质证意见，本院对双方当事人提供的证据作如下认证：原告提供的证据1，被告提供的证据6，经当庭质证无异议，符合证据客观性、合法性、关联性特征，本院予以认定；原告提供的证据2中协助执行通知书与原告提供的证据4相互印证，本院予以认定；原告提供的证据2中房产信息与被告提供的证据9和11是同一份证据，证实未完成过户的事实，对这三份证据予以认定。原告提供的证据3与被告提供的证据7是同一份证据，原告在庭审规定的期限内未对该份证据的真实性申请鉴定，应认定该证据的真实性，证据12，是单位证明，有单位负责人和出具证明人签名并盖有公章，真实、合法、有效，这两份证据与被告提供的证据8、10、14至18之间相互印证，对这些证据，本院予以认定；对被告提供的证据13，只能证明原告对撤销权之诉撤诉，与本案无关，不予认定；对证据5，不能证实被告未付清房款及被执行人反对原告主张，不予认定。
根据原、被告的陈述与上述认定的证据，本院认定如下事实：
2014年5月16日，被告童辉楷、童亮向原告借款500000元，月息2分。因童辉楷等未偿还借款，原告提起民间借贷之诉，2016年5月12日，本院作出（2015）乐民一初字第745号民事判决书，判决童辉楷、熊淑英、童亮偿付原告洪某未付利息60000元、尚余借款本金150000元(利息按月利率2%自2015年9月起计算至偿还之日止)。该判决已经生效。2017年3月16日原告向本院申请执行，2017年4月5日，原告书面申请对本案争议房产进行拍卖，被告于2017年4月28日提出书面异议，请求终止对异议房产的执行并解除查封。本院审查后，于2017年6月6日作出（2017）赣0281执异5号执行裁定，裁定中止对诉争房屋的执行。原告不服该裁定，遂向本院提起诉讼。
经查，被告童某、徐某是童辉楷、熊淑英的女儿、女婿，童辉楷、熊淑英将坐落于乐平市洎阳街道办事处鹅头山1××号的房产（产权证号：14747号；建筑面积：272.55平方米）以12万元卖给了徐某、童某。徐某、童某已付清房款。付清房款后，2004年5月18日被告童某与童辉楷、熊淑英补充签订一份协议：童辉楷、熊淑英同意将座落在鹅头山（港华酒店后面）的一幢房屋转让给童某，特订立此协议，双方签字生效。自2003年，被告童某、徐某对该房进行了修缮，入住至今。房屋买卖后，一直未办理过户手续。2015年8月24日，被告徐某、童某在办理房产过户时，因本院对房屋查封而未完成过户手续。
庭审中，原、被告均称童辉楷、熊淑英经济出现问题是在2015年7月左右。
本院认为，坐落于乐平市洎阳街道办事处鹅头山1××号的房产（产权证号：14747号；建筑面积：272.55平方米）虽登记在被执行人童辉楷名下，但被告人童某、徐某享有足以排除强制执行的民事权益。理由分析如下：
1、2004年5月18日签订的协议合法有效。原告在庭审中称不确定该协议的真实性，但在庭审规定的期限内未申请鉴定，故对该协议真实性予以认定。原告称该协议是单方意思表示，没有价格、履行期限等法律要件，不符合《合同法》第12条规定。该协议有童某与童辉楷、熊淑英双方签名并实际履行，非单方要约。该协议确定了当事人姓名、标的和数量且已实际履行，依《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第1条和《合同法》第36条规定，应认定合同成立。协议的内容不违反法律强制性规定，《合同法》第12条是任意性规范，当事人合法的合意优先于法定的任意性规范。虽然诉争的房产未办理过户登记，但不影响协议效力。综上，认定该协议真实、合法、有效。
2、二被告已支付全部价款，并实际占有该房产。被告提供了银行取款记录、广播电视网络传输开户登记及专用发票、居委会证明、证人证言等证据，这些证据相互印证，形成一条完整的证据链，足以认定二被告已支付全部价款并已实际占有该不动产；鉴于二被告人与被执行人特殊身份关系，没有收款凭证，最后以一份协议确认买卖关系的存在，亦符合情理。
3、未办理过户登记不是因二被告自身原因。物权登记具有公示的效力，未经登记的物权，不能对抗善意第三人，但不影响合同的效力。经查，童辉楷自2015年7月左右经济出现问题。在没有出现特殊情况时，二被告人与童辉楷基于特殊身份关系，彼此信任，不担心对方悔约而没有过户，符合社会生活的经验法则。在2015年7月童辉楷经济出现问题后，二被告于当年8月交纳相关费用，办理过户手续，后因本院对诉争房产查封而未完成过户登记，是客观原因。原告不符合法律规定的善意第三人的特征。
综上，诉争房产转让给二被告人已成客观事实，二被告人已支付全部价款并实际占有、管理、使用该不动产，虽未办理过户登记手续，但非因买受人自身原因，被告人童某、徐某享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第（二）项、《中华人民共和国合同法》第三十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第一条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：
驳回原告洪某的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告洪某负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。
审 判 长 程文新
审 判 员 袁杰民
人民陪审员 石红琴
二〇一七年八月二十八日
代书 记员 王 静