陕西省府谷县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）府民初字第00218号
原告（反诉被告）府谷县府谷镇赵家石尧行政村村民委员会（下称“赵石尧村委会”），住所地陕西省府谷县。
负责人王惠平，任该村党支部书记。
委托代理人苏明飞，陕西配天律师事务所律师。
被告（反诉原告）尤建江，男，出生，汉族，住陕西省府谷县。
委托代理人臧树华，陕西诺尔律师事务所律师。
委托代理人杨汉仓，陕西诺尔律师事务所律师。
原告（反诉被告）赵石尧村委会与被告（反诉原告）尤建江房屋租赁合同纠纷一案，本院于受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2016年9月19日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）赵石尧村委会负责人王惠平及其委托代理人苏明飞，被告（反诉原告）尤建江及其委托代理人臧树华、杨汉仓均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）赵石尧村委会诉称：原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将赵石尧岩沟办公楼租赁于被告，租赁期限为五年，年租金为303万元，合同签订后，被告应一次性向原告付清当年租金，下一年度租金被告应于向原告交付。，由于高家湾村在该办公楼一侧建造高层建筑，导致地基下沉，办公楼内墙出现了多处裂缝，后原、被告就原租赁合同签订《岩沟办公楼承包补充协议》一份，约定以后办公楼出现任何问题原告概不负责，为此，原告作出让步将支付租金的时间推迟至每年年底。，被告擅自向原告发出承包合同终止通知书一份，时至今日，租金交付期限早已届满，原告曾多次催促被告支付租金，被告至今未予支付。故请求人民法院依法判令：一、被告尤建江支付原告租金303万元；二、被告尤建江支付原告违约金606000元；三、本案诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，原告（反诉被告）增加诉讼请求，要求解除双方签订的租赁合同。
原告（反诉被告）向法庭提交以下证据：
1、承包合同及补充协议各一份。证明，原告（反诉被告）赵石尧村委会与被告（反诉原告）尤建江签订《承包合同》一份，约定租赁期限为5年，年租金为303万元，合同签订后，被告应一次性向原告支付第一年租金，下一年度租金于向原告交付；，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《岩沟办公楼承包补充协议》一份，约定从本协议签订之日起，该办公楼出现任何问题原告（反诉被告）概不负责，并将支付租金的时间推迟至每年年底。
2、承包合同终止通知书一份。证明被告（反诉原告）在未与原告（反诉被告）商榷解除租赁合同的情况下，擅自向原告（反诉被告）出具承包合同终止通知书一份，并明确表示拒交房租，根据双方签订的租赁合同的约定，被告（反诉原告）的行为已构成违约，故其应向原告（反诉被告）支付违约金606000元。
3、《关于府谷县赵石尧原电石厂修建临时建筑批复的函》及延期的请示报告。证明涉案建筑已经府谷县建设主管部门批准。
被告（反诉原告）尤建江辩称：本案不是合同的解除问题，而是合同的无效问题，双方当事人签订租赁合同的时候，涉案房屋并没有经过消防验收与竣工验收，这是违反法律法规的强制性规定的，应当依法认定租赁合同无效，合同无效自始没有法律效力，因此，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金没有法律依据，故原告（反诉被告）应当返还已经缴纳的租金606000元，并承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）尤建江反诉称：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二、三条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证、临时建筑批准手续的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，本案原告（反诉被告）如果未取得规划许可证或者临时建筑批准手续，租赁合同应当无效，即使原告（反诉被告）取得了房屋建设批准手续，由于其违反法律法规的强制性规定，也应当认定无效。《消防法》第十一、十三条规定：“人员密集场所，建设单位应向消防机构申请消防验收，未经消防验收或者验收不合格的，禁止投入使用”，本案岩沟办公楼属于人员密集场所，但建设单位至今未申请消防验收，《建筑法》、《建设工程质量管理条例》等也明确规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用，涉案房屋至今未经消防验收与竣工验收，原告（反诉被告）将其出租于被告（反诉原告）违反了法律法规的强制性规定，故双方签订的租赁合同无效。合同无效是由于原告（反诉被告）没有进行竣工验收导致房屋存在严重质量问题，因此造成的损失，其应当向被告（反诉原告）赔偿。故请求人民法院判令：一、原告（反诉被告）赵石尧村委会与被告（反诉原告）2011年2月1日签订的《承包合同》及2012年4月20日签订的《岩沟办公楼承包补充协议》无效；二、原告（反诉被告）赵石尧村委会赔偿被告（反诉原告）各项损失2942079元；三、本案反诉费由原告（反诉被告）承担。
被告（反诉原告）向法庭提交以下证据：
1、租赁合同及补充协议各一份。证明租赁房屋没有经过消防验收，也没有经过竣工验收，两份合同为无效合同。
2、照片一组。证明租赁房屋存在严重质量问题：如墙体裂缝、门窗变形、管道断裂、地基下沉，不能继续使用。
3、、谈话录音各一份。证明被告2013年10月16日书面通知赵石尧村委会解除租赁合同及向原告履行了交房手续。
4、、府谷县住建局使用新型防伪印章查询结果各一份。证明府谷县住建局防伪印章于2013年11月15日备案刻制，府谷县住建局防伪印章系伪造。
5、租赁合同及补充协议各一份。证明：该房屋交付使用以前，没有经过消防安全检查，也没有临时建筑的批复文件，是违法建筑。房屋也没有竣工验收。补充协议证明本诉原告明知道房屋有问题明知地基下沉，赵石尧村委会仍然继续出租并约定免责，协议无效。
6、租金损失证据和金额统计。证明因房屋不能继续使用给被告（反诉原告）尤建江造成租金损失2354189元。
7、榆林中院（2009）榆中民一终字第181号民事判决书一份。证明出租人因房屋未办理消防手续被判租赁合同无效，此案与本案为同一类型案件，对本案有指导意义。
原告（反诉被告）赵石尧村委会辩称：无论是租赁合同还是协议都是合法有效的，临时建筑有无进行消防验收不是判令一个合同的必要条件，也不存在向反诉原告退还租赁费的理由。
经庭审质证：
对原告（反诉被告）提交的证据，被告（反诉原告）提出如下质证意见：
对原告（反诉被告）提交的1号证据，被告（反诉原告）对其真实性无异议，但对证明目的有异议，本案原告（反诉被告）应当根据相关法律规定进行消防验收，因涉案房屋至今未进行消防验收，未进行竣工验收不得交付使用，根据陕西省地方法规规定临时建筑禁止出租，因此租赁合同无效，故补充协议作为从合同也属无效。且补充协议中约定办公楼出现任何问题原告概不负责，该约定违反合同法有关免责条款的规定，因属无效；对2号证据，被告（反诉原告）对其真实性无异议，对证明目的有异议，由于租赁合同属无效合同，该通知实际是给原告（反诉被告）的交房通知；对3号证据，被告（反诉原告）对真实性及证明目的均有异议，批复上加盖的印证并未在相关部门备案，该印证不合法，且批复上没有单位负责人和制作人的签字或者盖章，不具备法定要件。批复延长3年，违反了陕西省地方法规关于临时建筑延长最长不得超过一年的规定。
对被告（反诉原告）提交的证据，原告（反诉被告）提出如下质证意见：
对被告（反诉原告）提交的1号证据，原告（反诉被告）对其真实性无异议，对证据目的有异议，涉案房屋属于临时建筑，并非11条规定的范围，法律没有明确规定，没有进行消防验收不影响合同的效力；对2号证据，原告（反诉被告）不予认可，无法证明照片的真实性，也没有相关的鉴定机构进行鉴定，房屋质量问题很小，不影响主体结构；对3号证据，原告（反诉被告）对该证据的证明目的有异议，被告擅自终止合同，没有与原告进行任何商榷，这是一种严重的违约行为，租赁房屋质量是有问题，但没有严重到不能使用的程度，承租人大面积解除合同的根本原因是府谷县域经济的严重下行而不是房屋质量，所以，被告的说法非常牵强，没有任何法律依据，并不应当由原告进行赔偿；对4号证据，原告（反诉被告）认为印章真实有效；对5号证据，原告（反诉被告）对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，没有进行竣工验收与消防验收不影响合同的效力；对6号证据，原告（反诉被告）认为房屋不存在严重的质量问题，被告的所谓损失不是原告造成的，且反诉原告的次承租人没有到场不能证实租赁合同的真实性；对7号证据，原告（反诉被告）对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，上级判决只有指导意义，不能作为证据且与本案没有任何关系。
本院对原（反诉被告）、被告（反诉原告）质证的证据，做出如下认定：
对原告（反诉被告）提交的1、2号证据，因被告（反诉原告）对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；对3号证据，经本院于2014年12月29日在府谷县档案室与原件核实一致，且与相关单位核实，故对其真实性予以确认。
对被告（反诉原告）提交的1、5号证据，因原告（反诉被告）对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；对2号证据，经现场勘查对其真实性予以确认；对3号证据，因原告（反诉被告）在审理过程中对该解除通知的事实不持异议，故对其真实性予以确认；对4号证据，本院于2014年12月29日在府谷县档案室与原件核实一致，且与相关单位核实，对其真实性予以确认；对6号证据，与次承租人出具的证明及签订合同，次承租人未出庭作证，也未提供其他证据佐证，本院不予认定；对7号证据，与本案无关联性，不予以确认。
本院根据双方当事人的陈述、举证、质证及认证，查明以下事实：，作为甲方的本案原告（反诉被告）赵石尧村委会与作为乙方的被告（反诉原告）尤建江签订《承包合同》一份，约定原告（反诉被告）自愿将其所有的赵石尧岩沟办公楼出租于被告（反诉原告）尤建江使用，租赁期限为五年，即从至止，年租金为303万元，在签订本合同时，被告（反诉原告）一次性付清当年租金，下一年度租金，提前一个月付清，否则原告（反诉被告）有权收回房屋。，由于高家湾村盖大楼影响了涉案岩沟办公大楼，致使其出现多处裂缝，为解决现状，原、被告双方签订《岩沟办公楼承包补充协议》一份，约定从本协议签订之日起，以后岩沟办公大楼出现任何问题，原告（反诉被告）概不负责，且每年承包费推迟至每年年底村内分红前付清。合同签订后，被告（反诉原告）已经支付两年租金606万元，即将租金支付至。
在本案审理过程中，被告（反诉原告）尤建江向本院提出鉴定申请，要求鉴定：一、对原告（反诉被告）赵石尧村委会提交的府谷县住房和城乡建设局、2011年1月6日对岩沟办公楼临时建筑的批复中的文字打印时间、2011年1月12日批复手写文字的书写时间、两份批复加盖公章的时间、两份批复上公章的真伪；二、申请对涉案租赁建筑物的实际建筑面积进行鉴定。，陕西省榆林市中级人民法院函榆法技字（2015）108号文件，关于被告（反诉原告）尤建江要求对相关文书的打印时间、书写时间、公章加盖时间、公章的真伪进行司法鉴定，经西南政法大学司法鉴定中心通过理化方法对上述材料中的公章印文、手写字迹进行检验，发现一具检测结果无法明确判断公章印文、手写字迹的形成时间，并建议调查公章启用时间和相关经手人来确定形成时间。关于被告（反诉原告）尤建江要求对涉案建筑物的实际建筑面积进行鉴定，因被告（反诉原告）尤建江不交纳鉴定费用，致使无法鉴定。
另查明，本院经与府谷县住房和城乡建设局核实、与府谷县档案馆调取复印件，已核实关于府谷县赵石尧原电石厂修建临时建筑批复的函与关于赵石尧村岩沟综合楼延期的请示报告的真实性。其中，府谷县住房和城乡建设局出具关于府谷县赵石尧村原电石厂修建临时建筑批复的函，具体意见：一、建设地址：府谷县府谷镇盐沟原赵家石尧村电石厂旧址；二、建设性质：修建临时建筑三层，用地面积，总建筑面积；三、该地段属城市规划控制区域，如遇城区统一规划建设、城区改造、拆迁等需要占用，必须无偿无条件停止使用该建筑，并无条件拆除该临时建筑。此函发文之日起有效期限为一年。原告赵石尧村委会向府谷县住房和城乡建设局发出关于赵石尧村岩沟综合楼延期的请示报告，，府谷县住房和城乡建设局批复：同意以原批准时间为起点，延期至肆年，在该期限内如遇城市规划、建设、原告需配合自行无偿拆除，由此产生的合同纠纷原告自行解决。
本院认为，本案争议的焦点问题之一是原告（反诉被告）赵石尧村委会与被告（反诉原告）尤建江签订的承包合同及补充协议是否有效。根据第二款规定：“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效，但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”，本案涉及的建筑属于临时建筑，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效，根据2011年1月12日的府谷县住房和城乡建设局将该临时建筑的使用期限延期至肆年（即至2014年6月28日），故原告（反诉被告）赵石尧村委会与被告（反诉原告）尤建江签订的承包合同及补充协议为部分有效合同，即2014年6月29日至的租赁期限部分无效。根据的规定，合同部分无效，不影响其他部分的效力，原告（反诉被告）赵石尧村委会与被告（反诉原告）尤建江签订的承包合同及补充协议在2014年6月29日前的租赁部分为有效合同，双方当事人均应依约履行，由于高家湾村盖大楼影响了涉案岩沟办公大楼，致使其出现多处裂缝，双方签订补充协议约定“办公楼出现任何问题，甲方概不负责”免责条款，违反合同法规定，该免责条款无效。被告（反诉原告）以房屋出现多处裂缝，属严重违章破烂危房，不能正常使用办公向原告（反诉被告）提出书面解除合同，原告收到该解除通知后，三个月内未提出异议，故合同自通知到达对方时解除。被告（反诉原告）已将租金支付至2013年4月30日，应继续履行2013年5月1日起至2013年10月16日下欠租金1388750元（以年租金303万计算）。关于原告要求解除双方签订承包合同的诉讼请求，因涉案承包合同属部分有效合同，2014年6月29日至2016年4月30日的租赁期限部分无效，现有效合同的租赁期限已经届满，原告要求解除无效合同的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。在本案审理过程中，被告（反诉原告）尤建江明确主张支付违约金没有法律依据，现原告（反诉被告）赵石尧村委会亦未提供证据证明其损失，考虑到被告（反诉原告）尤建江未按约支付租金，确有违约行为，可参照中国人民银行同期同类贷款基准利率为计算依据，双方在补充协议中约定的，每年承包费推迟至每年年底村内分红前付清，故被告（反诉原告）尤建江应从按照中国人民银行同期同类贷款基准利率向原告（反诉被告）支付1388750元租金的利息损失，直至实际支付之日止。关于被告（反诉原告）主张涉案临时建筑未经消防验收，承包合同自始无效的抗辩意见，根据《中华人民共和国消防法》及《建设工程消防监督管理规定》的相关规定，涉案临时建筑并非属于必须经公安消防机构进行消防验收的工程，故该抗辩意见没有法律依据，本院不予采纳。
本案争议的焦点问题之二是原告（反诉被告）赵石尧村委会是否应该赔偿被告（反诉原告）各项损失2942079元。关于被告（反诉原告）尤建江主张原告（反诉被告）赵石尧村委会应赔偿从2013年4月1日至2013年10月16日期间减少的租金收入2302079元的意见，被告（反诉原告）尤建江认为由于房屋基础、主体结构存在严重质量问题导致次承租人纷纷退房，在本案审理过程中，被告（反诉原告）未在法定期限内申请对房屋质量问题进行鉴定，所提供的证据也不能够证明实际损失以及该损失与房屋质量之间存在因果关系，故对该项主张不予支持。关于被告（反诉原告）尤建江主张原告（反诉被告）赵石尧村委会应赔偿装修与房屋不可分割部分的残值损失64万元，被告（反诉原告）未在法定期限内申请对残值损失进行鉴定，也未提供证据证明残值损失，故对该项主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）尤建江于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）府谷县府谷镇赵家石尧行政村村民委员会租金1388750元，并从按照中国人民银行同期同类贷款基准利率向原告支付利息损失，直至实际支付之日止。
二、驳回原告（反诉被告）府谷县府谷镇赵家石尧行政村村民委员会的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）尤建江的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费35880元，反诉费15170元，由原告（反诉被告）府谷县府谷镇赵家石尧行政村村民委员会负担案件受理费17940元，由被告（反诉原告）尤建江负担案件受理费17940元、负担案件反诉费15170元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 苗俊清
代理审判员 闫含飞
人民陪审员 淡晨阳
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 柴文霞