河南省济源中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫96民终1169号
上诉人（原审原告）：姚继东，男，2000年4月25日出生，汉族，住济源市济水苑Ｃ区。
法定代理人：苗素云，女，1971年2月18日出生，汉族，住址同上，系姚继东母亲。
委托诉讼代理人：翟付会，河南涛声律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢雷，河南涛声律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：济源升龙置业有限公司，住所地：济源市黄河大道东段899号。
法定代表人：周海萍，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张青磊，河南陆达律师事务所律师。
上诉人姚继东因与被上诉人济源升龙置业有限公司（以下简称升龙置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2017）豫9001民初2936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人姚继东的委托诉讼代理人翟付会、卢雷、被上诉人升龙置业公司的委托诉讼代理人张青磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姚继东上诉请求：撤销一审判决，改判支持姚继东的一审诉讼请求。事实与理由：一、升龙置业公司通知交付的房屋未达到可经营使用条件。姚继东购买的升龙城B区5号楼135号房屋为商铺，升龙置业公司向姚继东交付房屋，应达到基本可经营使用条件。但姚继东在一审中提交的现场照片可以充分证明截止2016年7月25日升龙置业公司尚未施工完毕。2017年8月13日，升龙置业公司因施工需要将B5栋商铺南侧两侧封闭，造成东西方向无法通行，涉案房屋根本无法投入使用。二、升龙置业公司通知交付的房屋未达到法定交付条件。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条之规定，房地产开发项目，经验收合格后方可交付使用，且验收需向房地产开发主管部门提出，并取得规划、消防等部门出具的准许使用文件，最终取得住建部门出具的竣工验收备案证明。建设单位组织设计、勘查、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件，仅仅是建设工程提交竣工验收备案所需提供的文件之一。建设工程交付前还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并取得相应批准使用文件，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。住建部门出具的商品房竣工验收备案表才是认定商品房验收合格的唯一有效法定证明文件。在济源，升龙置业公司只有取得《济源市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》，才能认定涉案建筑验收合格，达到法定交付条件。三、姚继东的租金损失应当按照建筑面积计算。根据一般生活常识可知，计算商品房价格、缴纳契税维修基金、物业费等均是按照建筑面积计算，一审判决按照套内面积计算姚继东的租金损失没有法律依据，违背了一般交易习惯。综上，姚继东的损失应当按照建筑面积从合同约定交付之日起计算至升龙置业公司就涉案房屋取得竣工验收备案证明后通知交付之日止。
升龙置业公司辩称：一、姚继东与升龙置业公司签订的商品房预售合同是经中华人民共和国住房和城乡建设部及国家工商行政管理局统一制定并在济源市房管局登记备案的合同，双方均签字盖章，合同内容不违反法律规定，为有效协议。合同中明确约定了五大单位联合验收合格即符合交付房屋的条件，升龙置业公司根据合同约定向姚继东交付房屋。二、涉案房屋所在的B区5号楼正南方向由于升龙城B区6号楼正在进行外墙施工，出于安全考虑，临时封闭了B区5号楼与B区6号楼中间的部位，但B区5号楼的东、北、西三个方向均能够正常进出，不存在姚继东所称的涉案房屋无法投入使用情况。三、一审法院从济源市房管局调取了2016年房屋出租铺场情况，根据最高人民法院的司法解释，判令按照同地段、同类房屋的租金标准计算逾期交付房屋违约金并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回姚继东的上诉请求。
姚继东向一审法院起诉请求：1、依法判令升龙置业公司赔偿其2015年7月7日至2017年5月6日期间的逾期交房损失55002元；2、依法判令升龙置业公司从2017年5月7日起每天按照82.35元向姚继东支付赔偿金至实际交房之日止。
一审法院认定事实：2014年2月25日，姚继东（××）、升龙置业公司（出卖人）签订商品房预售合同书一份，约定姚继东购买升龙置业公司开发的升龙城小区B区5号楼1单元135号商业房，房屋代码7113。建筑面积预测75.14平方米，室内面积67.64元。单价每平方米8332.65元，总价626115元。合同签订后姚继东一次性付清房款626115元。双方合同第八条约定：升龙置业公司应于2015年5月6日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付姚继东使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5、该商品房经五大责任主体验收后交付。但如遇以下特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起,30日内告知××的；2、不可抗力包括：国家政策、法律调整；地方政府相关政策变化，严重恶劣天气影响工期的；突发重大公共事件导致施工受阻；××逾期付款等其他出卖人不能预防和控制的因素。第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第2种方式处理，即按照附件四补充协议第十条执行，附件四补充协议第十条约定：出卖人逾期交房时，××同意合同继续履行，并给予出卖人60日的宽展期，如宽展期届满后出卖人仍未将房屋交付给××，出卖人向××支付已付房款0.2‰的违约金。
升龙置业公司承建房屋于2016年6月27日经勘查、设计、建设、施工、监理五大主体验收合格。升龙置业公司以邮政快递的形式通知姚继东于2016年6月30日前办理房屋交接手续，姚继东收到通知后，认为房屋没有达到交房条件，未按升龙置业公司通知时间办理房屋交接手续。
一审法院认为：双方签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，属于有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。姚继东交付了升龙置业公司房款626115元，升龙置业公司应当按照约定的时间于2015年5月6日前交付原告房屋。但升龙置业公司通知姚继东于2016年6月30日接收房屋，该时间明显超出合同约定的交房时间，属逾期交房，根据合同约定升龙置业公司应当承担逾期交房的违约责任。升龙置业公司通知姚继东2016年6月30日接收房屋，姚继东拒绝接收，理由是升龙置业公司交付的房屋不符合接收条件。但根据合同中双方约定的交房条件是经五大责任主体验收合格，升龙置业公司交付姚继东的房屋在交付姚继东前已经五大责任主体验收合格，即符合合同约定的交房条件。姚继东拒绝接收房屋的证据和理由不足，该院不予采纳。故2016年6月30应为交付房屋的时间，此后的违约金及损失升龙置业公司不予承担。根据双方补充协议第十条约定，升龙置业公司支付违约金数额为626115元×0.2‰＝125.22元。本案纠纷主要是升龙置业公司没有正当理由逾期交房引起，且延期交房时间长达420天，姚继东所购房屋系商铺房，属于商业性质，升龙置业公司延期交房，对姚继东正常的经营势必造成影响，仅按照补充协议第十条的约定赔偿姚继东125.22元的违约金明显较低，对姚继东来说显然是不公平的，故应适当调整，以弥补姚继东损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，参照济源市房管局2016年房屋出租普查情况，与升龙城临近的桃园溪岸的房屋出租价格每平方米每年300元，一号城邦每平方米每年450元-550元的价格，考虑姚继东房屋实际位置以及靠近校区的情况，酌情确定每平方米按照每年350元计算赔偿姚继东损失，即350元÷365天×67.64平方米×420天＝27241元。升龙置业公司辩称，由于施工期间，政府进行扬尘治理，要求停止施工前后达数月，影响工期，该期间属于不可抗力。企业在施工期间，就应按照规范的环保要求进行施工，其并未提供在施工中已严格按照环保的要求标准进行施工而被强令停止施工的证据，该抗辩理由，该院不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条款、第一百一十四条规定，判决：一、升龙置业公司于该判决生效后十日支付姚继东逾期交房损失27241元；二、驳回姚继东其他请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1275元，由姚继东负担637.5元，升龙置业公司负担637.5元。
本院二审期间，升龙置业公司提供证据如下：（2017）豫9001民初2936号民事判决书、（2017）豫96民终906号民事判决书各一份，证明济源市人民法院按照同地段、同类房屋的租金标准计算逾期交付房屋违约金，已经作出生效判决，升龙置业公司已经按照判决履行完毕；同时证明济源中级人民法院已经认定升龙置业公司于2016年6月30日根据合同约定交付房屋，并作出生效判决。
姚继东对升龙置业公司提供的证据质证如下：对证据的真实性均无异议。对王鹏涛的判决书，其认为法院按照涉案房屋套内面积计算租金损失，违背了一般的交易习惯，虽然王鹏涛的该份判决已经生效，但这是当事人对自己民事权利的自由处分，该判决对本案租金的计算方法不具备约束力；对任梅的判决书，其认为五大责任主体验收合格即交付房屋虽然符合合同约定，但不符合法定交付条件，且涉案房屋事实上并未达到可投入使用的条件，涉案房屋位于B5栋南侧，而B5栋南侧至今东西方向仍处于封闭状态，无法正常通行，涉案房屋无法投入使用，因此应当认定升龙置业公司交付房屋不符合条件，计算姚继东的损失应当计算至升龙置业公司取得验收备案证明并通知姚继东交付之日。
本院认证如下：升龙置业公司提供的证据系人民法院作出的生效判决，姚继东对该证据的真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以认定。
本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致。
本院认为：姚继东上诉称升龙置业公司通知交付的房屋未达到可经营使用条件和法定交付条件，但双方签订的《商品房预售合同》第八条约定升龙置业公司交付房屋的条件是“该商品房经五大责任主体验收后交付”，根据升龙置业公司提供的参建各方竣工验收意见表，可以证明涉案房屋在升龙置业公司通知姚继东办理交接手续前已具备上述合同约定的交付条件，因此，姚继东的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。姚继东另上诉称其租金损失应按照建筑面积计算，因姚继东是按照双方签订的《商品房预售合同》中约定的房屋建筑面积75.14平方米向升龙置业公司支付房屋价款的，因此，一审法院按照房屋室内面积67.64元计算姚继东的租金损失明显不当，本院依法予以纠正，姚继东的该项上诉理由成立，本院予以采纳；经计算，升龙置业公司应赔偿姚继东的租金损失为：350元÷365天×75.14平方米×420天=30262元。综上，一审判决认定基本事实清楚，但处理结果略有不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：
一、撤销济源市人民法院（2017）豫9001民初3250号民事判决；
二、济源升龙置业有限公司于本判决生效后十日内支付姚继东逾期交房损失30262元；
三、驳回姚继东的其他诉讼请求。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1275元，由姚继东负担630元，济源升龙置业有限公司负担645元；二审案件受理费494元，由姚继东负担444元，由济源升龙置业有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 齐曙光
审判员 石 林
审判员 张莎莎
二〇一七年十二月二十一日
书记员 王 璐