广东省英德市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1881民初3903号
原告：邓影娟，女，1939年9月17日出生，汉族，英德市人，住广东省英德市。
委托代理人：龙光钊，广东浈阳律师事务所律师。
委托代理人：李娜，广东浈阳律师事务所实习律师。
被告：英德市珠江创展房地产开发有限公司，住所地：英德市。
法定代表人：杨贤凯。
委托代理人：胡斯湛，系该公司的员工。
原告邓影娟诉被告英德市珠江创展房地产开发有限公司（以下简称珠江创展）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年11月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告邓影娟的委托代理人龙光钊、李娜，被告珠江创展的委托代理人胡斯湛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓影娟请求：1、确认原、被告签订的房屋拆迁合同合法有效；2、判令被告限期为原告办理房产证；3、判令被告赔偿原告违约金35500元（暂计至起诉2017年11月5日）；4、判令被告一次性补偿原告物业管理费20000元；5、判令被告承担本案诉讼费用。
原告邓影娟主张的事实与理由：原、被告于2011年5月4日签订《房屋拆迁赔偿合同》，约定由被告拆迁原告位于英德市××镇××路西面与××路北面交汇处原市一中内第××幢第×层×××号房，用于开发建设××大厦，并约定了房屋赔偿方法、车位面积补偿方法、房屋拆迁程序和选房方法、房屋装修补偿办法、违约责任、房产证有关事宜等事项。其中关于逾期交房产证的违约金约定了两种方式，其一，被告应在交回迁房给原告后六个月内办妥房产证交给原告，如逾期交房产证一个月以上，由被告每月支付违约金500元给原告；其二，逾期办理房产证与停车位产权证的，被告每天支付违约金100元给原告。2011年6月5日，原、被告签订选房确认书，被告于当日选定房屋即英德市××镇××路西面与××路北面交汇处××大厦×幢××××号房。按照合同约定，被告应于2011年12月5日前为原告办理房产证，但是直至原告在涉案房屋居住多年后提起本次起诉前，被告仍未为原告办理房产登记手续，其行为构成违约，鉴于被告违约时间过长，为弥补原告的损失及约束被告尽快履行合同义务为原告办理房产登记，应当按照每月支付违约金500元给原告承担违约责任。《房屋拆迁赔偿合同》中物业管理费优惠办法约定了两种方式，其一，被告一次性补偿原告20000元，其二，被告为原告代交四年物业管理费，第五年开始由原告自行缴交管理费。从被告交付房屋给原告后至今的管理费已由原告交付，被告已不可能再按照第二种方式履行合同，因此，被告应当按照第一种方式补偿原告20000元，但直至起诉前，被告仍未补偿20000元给原告。现原告依据我国《民事诉讼法》、《合同法》等有关规定提起诉讼，请求法院依法判准原告的诉讼请求，维护公民的合法利益。
被告珠江创展辩称，对原告起诉的事实无异议。房产证已办在被告名下，由于被告资金链已断，无法交清土地增值税，所以被告没有办法过户给原告。原告已经搬入入住，但有时没有交物业管理费，赔偿问题需酌情商讨。被告履行了涉案合同物业管理费优惠办法的条款，2012年至2017年4年多未收物业管理费。被告未将房产证过户给原告属于违约，但原告未交物业管理费也属于违约。被告一直都有提供物业服务，维修电梯等，到目前为止，也有管理员在管理。原告一直未交物业费，视作原告选择了物业管理费优惠条款的第二条，即被告为原告代交四年物业管理费，且原告应补的差价款未补交，因此原告要求的赔偿应对减或按国家法律规定来赔偿。
经审理查明，2011年5月4日，原告邓影娟（乙方）与被告珠江创展作（甲方）签订一份《房屋拆迁赔偿合同》，合同约定：甲方需拆乙方的房屋位于英德市××镇××路西面与××路北面交汇处，原市×中内第××幢，第×层×××号房，乙方回迁房地址：英德市××镇××路西面与××路北面交汇处，原市×中旧校门内甲方兴建的××大厦；甲方应在乙方入住回迁房后六个月内办妥房产证交给乙方，如逾期交房产证一个月以上，由甲方支付每月500元违约金；甲方应在交楼后六个月内办妥房产证和停车位产权证并交给乙方，逾期办理，每天支付违约金100元给乙方；甲方给乙方优惠物业管理费：1、甲方一次性补偿乙方二万元；2、甲方为乙方代交四年物业管理费，第五年开始由乙方自行缴交管理费。以上两种方式乙方任选一种方式。2011年6月5日，原被告确认原告选定××大厦×栋××层×型房即××××号为回迁房。原被告于2011年6月5日办理房屋交付手续。原告于2012年1月搬入居住。被告至今仍未办妥房产证交给原告。
以上事实，原被告提供有身份证、公安局户籍证明、机读档案资料、营业执照、《房屋拆迁赔偿合同》、回迁房屋《确认书》、被拆迁房房地产权证（粤房地证字第××号）、公证书、英德市不动产权信息查询证明、回迁户面积核实表、回迁房屋装修费用结算情况等证据以及双方庭审陈述证实，本院予以认定。
本院认为，被告系有资质的房地产开发公司，于2011年5月4日与原告签订了房屋拆迁安置补偿合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。原告于2011年6月5日接收了回迁房，根据原被告双方的合同约定，被告应在原告接收回迁房后六个月内即2011年12月5日前办妥房产证交给原告。现被告至今未能将案涉房产的产权登记办理至原告名下，其行为已构成违约，被告应承担违约责任。原告请求确认合同有效、办理房产证、支付违约金35500元理据充分，本院依法予以支持。由于原告入住回迁房后，没有缴纳物业管理费，视为接受《房屋拆迁赔偿合同》中物业管理费优惠办法第二种方式。原告请求被告一次性补偿物业管理费20000元缺乏证据，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告邓影娟与被告英德市珠江创展房地产开发有限公司于2011年5月4日签订的《房屋拆迁赔偿合同》合法有效。
二、限被告英德市珠江创展房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告邓影娟将位于英德市××路与××路交汇处××大厦×栋××××号房屋的产权登记手续办至原告邓影娟名下。
三、限被告英德市珠江创展房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邓影娟支付违约金35500元。
四、驳回原告邓影娟的其他诉讼请求。
本案受理费3757.25元，由被告英德市珠江创展房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 黄文裕
二〇一七年十二月十八日
书记员 朱伊旻
附相关法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。