上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初49686号
原告：董银连，女，1963年8月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：金巍平(系原告董银连之子)，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：张敏俊，上海市公民律师事务所律师。
被告：周宝仙，女，1951年1月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。
被告：顾水波，男，1989年4月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。
上列两被告共同委托诉讼代理人：陈洁，上海市临港律师事务所律师。
原告董银连与被告周宝仙、顾水波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案，依法适用简易程序进行审理，于2017年7月26日、8月24日公开开庭进行了审理。原告董银连的委托诉讼代理人金巍平、张敏俊，被告周宝仙、顾水波及其共同委托诉讼代理人陈洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告董银连向本院提出诉讼请求：1.被告周宝仙、顾水波将上海市浦东新区泥城镇彩云路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前简称502室房屋)腾空后交付原告；2.被告周宝仙、顾水波支付逾期交房违约金，以人民币(币种下同)977,000元为基数，按0.1%每天的标准，自2015年8月11日计算至履行完毕日(计算至2017年6月9日为656,544元)；3.被告周宝仙、顾水波将户籍从502室房屋内迁出；4.被告周宝仙、顾水波支付逾期迁出户籍违约金，以977,000元为基数，按0.1%每天的标准，自2015年11月1日计算至履行完毕日(计算至2017年6月9日为570,568元)；5.被告周宝仙、顾水波支付原告占有使用费，按2,000元/月的标准，自2015年8月11日计算至履行完毕日(计算至2017年6月9日为36,000元)。事实与理由：2015年5月，原被告签订《房屋买卖意向书》(以下简称意向书)，约定两被告将502室房屋以977,000元出售给原告；同年7月1日，双方签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，约定2015年8月10日前被告应腾出房屋并通知原告交接，如未按期交接，每逾期一日，被告应向原告支付已收款0.1%的违约金，合同继续履行；被告应于2015年10月31日前迁出户口，如未按期迁出，则按总房价0.1%每天的标准支付违约金。合同签订后，原告已向被告支付房款977,000元，2015年7月30日，502室房屋登记至原告名下。之后，被告一直占有使用502室房屋，也未将户口迁出，故诉至法院。
被告周宝仙、顾水波辩称，不同意原告的诉请。原告尚有600,000元房款未支付，如原告付清房款、违约金，则同意交付房屋、迁出户口。
审理中，原告陈述，被告顾水波自2013年起陆续向原告的儿子金巍平多次借款，期间还过一部分，此后又借过多笔，具体数额已经记不清，2015年7月左右，被告顾水波还欠金巍平约900,000元借款，金巍平就与被告顾水波协商，两被告将名下的房屋过户至原告名下，金巍平代被告顾水波偿还300,000元小额贷款，剩余房款以其对被告顾水波的借款债权677,000元来折抵。因两被告名下没有其它房屋，故原告同意在房屋过户后再出借100,000元左右给两被告购买一套小房屋，将两被告的户口从502室房屋内迁至新购的小房屋内。房屋过户后，被告顾水波仍欠金巍平约300,000元借款。原告表示，不在本案中主张被告将户籍迁出。
被告顾水波陈述，其确曾多次向原告儿子金巍平借款，总共八九十万，但2015年出售502室房屋前已经基本还清了，至今只有七八万未还，认可金巍平代其归还了小额公司的300,000元贷款，但原告还欠房款600,000元，金巍平曾承诺给付300,000元现金，另再为两被告购买一套300,000元左右的小房屋。两被告听信了金巍平的话，先配合将502室房屋过户至原告名下，但金巍平此后一直未付房款、未为两被告另行购买小房屋。
被告周宝仙补充辩称，即使被告顾水波与金巍平之间存在借款债务，也与被告周宝仙无关。
原告围绕诉讼请求提交了意向书、买卖合同、502室房屋的房地产权证、被告顾水波向金巍平出具的借条、借款协议、银行个人结算业务申请书(归还30万元小额贷款)、银行转账回单、金巍平的农业银行卡交易明细、村委会出具的原告与金巍平关系证明。被告的质证意见：买卖合同，没有双方签字，真实性不认可，但认可合同内容与被告处所持有的买卖合同相同，且实际签字时间是2015年6月27日；借条、借款协议，真实性无异议，但借款已经归还；农业银行卡交易明细，真实性认可，但其中多笔所谓“借款”在转给被告顾水波后立刻又转回给了金巍平；对其余证据的真实性没有异议。
被告周宝仙、顾水波提交了顾水波的残疾人证、农业银行单笔历史交易明细查询、周宝仙与金巍平的电话录音书面整理资料。原告的质证意见：残疾人证，真实性认可，但与本案无关；交易明细查询，真实性认可，但不能证明被告已将借款还清，至于为何转账款立刻又转回给原告，原告表示已记不清了；录音书面资料，与本案无关，且无法看出被告顾水波已还清借款。
本院的认证意见：原告提交的买卖合同，虽无双方签字，但被告认可合同内容，故本院确认买卖合同的真实性；被告提交的残疾人证，系视力残疾证，与被告所辩称顾水波并不知悉合同、借条的内容这一意见无关，本院不予确认关联性；交易明细查询，可用于证明被告与金巍平之间是否存在借款关系，本院确认其关联性；录音的书面材料，因被告未能提交录音原件，无法确认其真实性；对双方提交的其余证据，本院均确认真实性、合法性、关联性。
根据原被告的诉辩称意见、举证质证情况，本院确认如下事实：2013年至2015年间，被告顾水波曾多次向原告儿子金巍平借钱，至今仍未还清。2015年6月28日，被告顾水波、周宝仙与原告签订意向书，约定两被告将502室房屋以977,000元的价格出售给原告，房屋设有抵押债权300,000元，原告应于2015年5月15日前支付677,000元，2015年7月2日双方申请过户前支付300,000元。同年7月1日，双方网签买卖合同，约定房价为600,000元，原告应于2015年6月30日前付清房款，2015年8月1日前双方共同申请办理过户手续，同月10日前两被告腾出房屋并通知原告交接，若两被告未按期交接房屋，每逾期一日应向原告支付已收款0.1%的违约金；若房屋内有户口，两被告承诺于2015年10月31日前迁走，若未迁走，则按总房价0.1%每天支付违约金。以上合同签订后，原告按意向书的约定，于2015年7月2日代被告顾水波归还小额贷款300,000元。2015年7月30日，502室房屋转移登记至原告名下。此后，两被告继续占有使用502室房屋，也未将被告顾水波的户口迁出502室。
根据原告的陈述，502室房屋是两被告用于清偿被告顾水波欠金巍平的借款，根据被告顾水波的陈述，借款在房屋买卖之前已基本还完，而原告并未按约支付剩余房款。故本案的争议焦点是：本案双方所订立的是包含“以房抵债”内容的协议，还是普通的房屋买卖合同。
本院认为，民事诉讼法司法解释规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，根据查明的事实：第一、意向书的签订日期是2015年6月28日，其中约定677,000元的支付日期是5月15日，余款300,000元的支付时间是7月2日；买卖合同的网签时间是2015年7月1日，而该合同约定的600,000元付款时间是2015年6月30日；第二、买卖合同约定，原告应先付款，两被告再配合原告于2015年8月1日前完成过户。本案中，两被告在2015年7月已配合原告完成过户手续；第三、买卖合同约定的原告付款期限至今已届两年，而两被告未能证明曾在此期间向原告催讨过600,000元房款。
综上本院认为，双方在意向书、买卖合同中对争议的600,000元所约定的付款时间，均早于意向书和买卖合同的签订时间，说明在签订意见书和买卖合同之前，600,000元“房款”已经结清；也正因为如此，两被告才配合原告办理了过户手续，且未在此后向金巍平或原告主张过支付余款。因此，原告所主张的502室房屋用于清偿此前被告顾水波欠金巍平的借款这一事实，具有高度可能性，本院予以确认，故双方所订立的买卖合同，实质是包含“以房抵债”内容的协议，其内容是：两被告的502室房屋作价977,000元，金巍平先代被告顾水波偿还300,000元小额贷款，再以其对被告顾水波的借款债权677,000元折抵剩余房款，同时两被告将502室房屋过户给原告。
关于2015年5月金巍平将几笔款项转入被告顾水波账户后，立刻又转回金巍平账户的情况，本院认为，原告未能说明原因，故本院不能认定这几笔转账款系金巍平提供给被告顾水波的借款，但根据本院已查明的事实及前述分析，仍足以认定双方存在以房抵债的协议。
被告周宝仙辩称顾水波与金巍平之间的借款债务与其无关的意见，本院认为，两被告共同在“以房抵债”性质的协议上签字，又一同配合原告办理了过户，证明被告周宝仙认可以房抵债的行为，故对该辩称意见，本院不予采纳。
对原告要求交房的诉请，合同法规定，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行等违约责任。本案中，双方在合同中约定，2015年8月10日前两被告应腾出房屋并通知原告进行验收交接。现两被告至今未向原告履行交房义务，应当承担交房的责任。故对原告的该项诉请，本院予以支持。
对原告要求支付逾期交房违约金的诉请，合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。合同法司法解释规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，双方在合同中约定，若两被告未按期交接房屋，每逾期一日应向原告支付已收款0.1%的违约金，该约定已经远高于原告无法使用房屋而遭受的损失，现两被告要求适当减少，与法不悖，故本院酌情将每逾期一日的违约金标准调整为标的总金额的0.05%。综上，本院确认两被告以977,000元为基数，按0.05%每天的标准，支付自2015年8月11日被告逾期之日至实际交房日止的逾期交房违约金。
对原告要求支付逾期迁出户口的违约金的诉请，与本院在逾期交房违约金的诉请中的分析同理，本案双方在合同中约定，若未迁走，则按总房价0.1%每天支付违约金。鉴于原告未能举证证明因被告户籍未迁出造成的损失，现两被告要求适当减少，与法不悖，本院酌情将每逾期一日迁出户口的违约金调整为50元。综上，本院确认两被告应按每天50元的标准，支付自2015年11月1日逾期日至本判决生效之日止的违约金。
对原告要求支付占有使用费的诉请，本院认为，该诉请的实质是要求被告赔偿违约造成的损失。合同法规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据该条规定，违约金具有补偿为主、惩罚为辅的双重性质，其最终金额的确定始终围绕当事人的实际损失。因此，若违约金已经足以填补当事人的损失，当事人无权再另行主张赔偿损失。本案中，原告因被告迟延交房造成的损失，已经通过在本案中主张逾期交房违约金的方式获得填补，其无权另行主张赔偿损失。综上，对原告的该诉请，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定，判决如下：
一、被告周宝仙、顾水波于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区泥城镇彩云路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告董银连；
二、被告周宝仙、顾水波于本判决生效之日起十日内支付原告董银连以977,000元为基数，按0.05%每天的标准，自2015年8月11日至实际交房之日的逾期交房违约金(其中计算至2017年6月9日为321,433元)；
三、被告周宝仙、顾水波于本判决生效之日起十日内支付原告董银连按50元每天的标准，自2015年11月1日计算至本判决生效之日的逾期迁出户口违约金(计算至2017年6月9日为28,900元)；
四、驳回原告董银连其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16,168元(原告已预交)，减半收取计8,084元，由原告董银连负担5,842元，被告周宝仙、顾水波负担2,242元。被告周宝仙、顾水波应负之款，于本判决生效之日起七日内交本院。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李世宇
二〇一七年九月二十五日
书记员 朱 婧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。
……