福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第875号
上诉人（原审原告）黄梓隆，男，1937年8月16日生，汉族，霞浦县人，住霞浦县。
委托代理人王光荣，霞浦县法律服务中心法律工作者。
委托代理人詹见荣，宁德市法律援助中心律师。
被上诉人（原审被告）雷禄媚，男，1963年5月22日生，畲族，霞浦县人，原住霞浦县，现住霞浦县。
委托代理人高进义，霞浦县牙城中心法律服务所法律工作者。
上诉人黄梓隆与被上诉人雷禄媚返还原物纠纷一案，不服霞浦县人民法院（2014）霞民初字第1138号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告黄梓隆诉称，原告坐落于霞浦县松城街道松兴社区曲井头29号的房屋（原松城街道松兴社区曲井头××号）。2008年4月初将旧房拆除重建，拆建后的房屋为5层两榴的榴房。2008年10月房屋竣工，原告就搬进新屋居住使用。但是，在不久以后，被告雷禄媚侵占了原告的另一榴房屋。后来，原告多次要求被告搬出，但被告拒不搬出。请求：依法判决被告雷禄媚搬出原告位于霞浦县松城街道松兴社区曲井头29号房屋。
原审判决认定，2010年原告黄梓隆诉林祥桂及第三人黄芝飞、谢吓赛房地产开发经营合同纠纷一案，本院（2010）××民初字第××号民事判决书确定的内容为：“原告黄梓隆与其儿子黄芝飞、媳妇谢吓赛共同居住于霞浦县松城街道松兴社区曲井头2××号（新编29号）旧房屋内。2008年3月间，原告与林祥桂及黄芝飞、谢吓赛协商一致同意将曲井头2××号旧房承包给林祥桂拆除改建。嗣后，黄芝飞、谢吓赛与林祥桂签订一份建房协议书，约定曲井头2××号旧房拆建后黄芝飞、谢吓赛与林祥桂各得一榴房，林祥桂另补偿黄芝飞、谢吓赛16万元。2008年9月22日，黄芝飞收取林祥桂支付的建房补偿款14万元，后经结算谢吓赛于2008年11月22日又收取林祥桂支付的建房余款15610元。改建后西向一榴房由黄芝飞、谢吓赛负责装修，2008年农历10月房屋竣工，原告黄梓隆及黄芝飞、谢吓赛均搬入靠西向一榴房居住使用，黄梓隆使用房屋二层至今。2010年7月原告以其未收到建房补偿款为由向本院起诉林祥桂，审理过程中，原告认可已从其儿子黄芝飞手中收取了林祥桂支付的建房补偿款40000元。其中判决书认定内容为：依法成立的合同，受法律保护。林祥桂提出拆建旧房要约时，原告黄梓隆与儿子黄芝飞、儿媳谢吓赛均在场表示同意；双方签订建房协议时，原告黄梓隆授权由黄芝飞、谢吓赛处理拆建事宜，并将旧土地证交给林祥桂暂管，原告的委托行为更得到了房屋共有人即原告之妻陈爱莲证言的印证；拆建过程中，黄芝飞、谢吓赛先后收到林祥桂支付的建房补偿款计155610元，并将其中的4万元交于原告收讫，原告对该款项的来源亦属知情；榴房装修竣工至原告黄梓隆、黄芝飞、谢吓赛搬入居住，整个过程原告黄梓隆均无异议。同时，林祥桂对于原告与黄芝飞、谢吓赛之间的父子委托关系明确知情，并因此将补偿款交付给黄芝飞、谢吓赛，属于正当合法的民事行为；林祥桂亦将受托取得的补偿款部分转交原告及其余用于榴房装修。因此，应视为原告完全收取了林祥桂房屋补偿款。原告与林祥桂之间所形成的房地产开发经营合同，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效且已履行完毕，林祥桂及黄芝飞、谢吓赛均无过错。”林祥桂基于房地产开发经营合同的约定取得东边榴房后，于2008年9月9日与被告雷禄媚订立榴房出让协议书，林祥桂收取了被告雷禄媚支付的购房款34万元，被告雷禄媚付款后交接使用房屋多年，未办理房屋过户登记。曲井头2××号（新编29号）房屋改建后，霞浦县人民政府于2011年12月6日颁发“霞国用（2011）第6102号土地证”，土地使用权人登记为黄梓隆，面积96.11平方米；于2011年12月27日颁发“霞房权证松城字第××号房屋所有权证”，房屋所有权人：黄梓隆、陈爱莲（夫妻共同共有），建筑面积为407.72平方米。2013年7月5日原告黄梓隆诉讼本院要求与其妻子陈爱莲离婚，本院以（2013）××民初字第××号民事判决书判决准予黄梓隆与陈爱莲离婚，因夫妻的房屋产权不清晰，对房屋产权法院没有进行分割。一审判决后陈爱莲上诉，黄梓隆在二审答辩第二点中述“关于共同房子的问题，两人房产有两榴，其中有一榴已经卖给他人，霞浦县法院已经对一栋卖给他人的那栋房产进行了认定，目前房子无法分割，房子尚未过户。”后宁德中院以（2013）××民终字第××号民事判决书维持一审离婚判决。原告黄梓隆于2014年4月4日起诉法院，要求被告雷禄媚搬出松城街道松兴社区曲井头29号东向一榴房屋。
原审争议焦点是：争执房屋的权属如何界定？被告使用争执房屋是否合法？
原审判决认为，根据“霞国用（2011）第6102号土地证”、“霞房权证松城字第××号房屋所有权证”的登记内容，争执房屋权属登记为原告黄梓隆及陈爱莲共同共有。本院（2010）××民初字第××号民事判决书认定的事实，可以明确原告黄梓隆及房屋共有人陈爱莲已口头委托黄芝飞、谢吓赛与林祥桂之间签订的“建房协议书”，该协议合法、有效。由于原告黄梓隆及陈爱莲未与林祥桂办理房屋过户登记，故林祥桂没有完全取得争执房屋的所有权。但林祥桂以完全履行合同约定取得的权属与被告雷禄媚签订房屋买卖协议不违反法律规定，被告雷禄媚使用争执房屋没有侵犯原告的权益。原告主张被告雷禄媚侵权，其提供的证据不能推翻被告主张的事实，该主张本院不予支持。
原审依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决：
驳回原告黄梓隆的诉讼请求。
宣判后，黄梓隆不服判决，向本院提出上诉。
上诉人黄梓隆上诉称，原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、本案讼争的房屋登记在黄梓隆名下，系黄梓隆所有，原审法院不予认定错误。二、黄芝飞、谢吓赛和林祥桂、林琦盛之间签订的《建房协议书》无效。首先，林祥桂、林琦盛均系个人，没有建房资质，其与黄芝飞、谢吓赛签订的自行施工的《建房协议书》无效。其次，黄梓隆年岁已大，与妻感情长期不和长达19年，其子不孝，没有委托黄芝飞与他人签订《建房协议书》。第三，（2010）××民初字第××号仅是对债权归属做出判决，其认定的事实部分仅是对债权是否存在的具体分析，而本案是确定不动产物权归属，应当以登记为准。退一步说，就算《建房协议书》有效，根据1990年2月17日最高人民法院《关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》强调：“……签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方反悔是允许的”。黄梓隆在未办理产权转移登记手续之前反悔是允许的，何况该《建房协议书》中签订了违约条款。三、被上诉人雷禄媚与林祥桂签订的《房屋出让协议书》无效。林祥桂根本未取得讼争房屋国有土地使用证和房屋所有权证，其对该房屋没有处分权。假如《房屋出让协议书》有效，林祥桂须另支付16万元给上诉人，但是林祥桂仅支付了建房补偿款计155610元，显然未全面履行合同，违约在先，其也无权再将该房屋出售给他人。四、黄梓隆与雷禄媚之间没有房屋买卖合同关系。雷禄媚的行为对上诉人显然构成侵权，应当停止侵权，返还房屋。请求二审法院依法撤销霞浦县人民法院（2014）××民初字第××号判决，依法改判。
被上诉人雷禄媚答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、本案讼争的房屋虽登记在上诉人黄梓隆的名下，但不动产权属证书和不动产登记簿记载的事项不具有“绝对”的“证据力”。这是由社会生活的复杂性决定的。二、黄芝飞、谢吓赛和林祥桂、林琦盛之间签订的《建房协议书》合法有效，上诉人黄梓隆和该房屋的共有人陈爱莲共同口头委托其子黄芝飞和儿媳谢吓赛与林祥桂等人于2008年4月16日订立《建房协议书》，这一事实被已生效的（2010）××民初字第××号霞浦县人民法院民事判决书认定。三、被上诉人雷禄媚与林祥桂签订的《房屋出让协议书》合法有效。林祥桂等人与上诉人儿子黄芝飞和儿媳谢吓赛于2008年4月16日订立《建房协议书》，被已生效的（2010）××民初字第××号霞浦县人民法院民事判决书认定合法有效。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，诉争双方对原审认定的事实均无异议。本院对双方当事人没有争议的事实予以确认。
诉争双方争议的焦点是：争议房屋的权属如何界定；被上诉人是否有权居住。围绕争议焦点，本院予以查明、分析并认定。
本院认为，根据无争议的事实可以认定，上诉人持有诉争房屋的产权证和土地使用权证，依法拥有诉争房屋的所有权和使用权。但上诉人已经委托其儿子和案外人林祥桂签订了合作建房协议书，该事实已经被生效的判决书所认定，且生效判决还认定该协议为有效协议。可以认定上诉人已经对争议房屋的产权进行了处分，且该处分合法有效。房屋产权可以依据法律取得，也可以依据合同取得。案外人林祥桂根据有效的协议，取得诉争房屋的产权。林祥桂即拥有诉争房屋的产权，就有权将诉争房屋予以转让。同时，被上诉人与上诉人签订的争议房屋的产权转让协议，符合法律规定，出于自愿，且没有损害其他人的利益，应为有效协议，被上诉人根据有效协议有权持有争议房屋的产权，也有权居住。上诉人主张没有委托其儿子签订房屋处分协议，或其儿子处分房屋的行为无效等理由，与本案查清的事实相矛盾，也与生效的判决不符。上诉主张不能予以采纳。
综上所述，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决应予以维持。上诉人上诉人理由不足，本院不能予以支持。依照依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉人黄梓隆的上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人黄梓隆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高树惠
代理审判员 郑 彦
代理审判员 易丽容
二〇一四年九月一日
书 记 员 何斌坤