浙江省余姚市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0281民初302号
原告：郑开明，男，1958年12月3日出生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：吕天平，浙江四德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谈立华，上海嘉富诚律师事务所律师。
被告：中国民生银行股份有限公司宁波余姚支行。住所地：浙江省余姚市城区四明西路*******号。统一社会信用代码：9133028167123705XF。
负责人：黄远超，该行行长。
委托诉讼代理人：郭幸娜，系中国民生银行股份有限公司宁波分行员工。
委托诉讼代理人：刘施雅，系中国民生银行股份有限公司宁波分行员工。
被告：余姚市梁弄灯具市场服务有限公司。住所地：浙江省余姚市梁弄镇湖东工业园区。组织机构代码：79005533－9。
法定代表人：涂光国，该公司执行董事。
被告：涂光国，男，1965年4月17日出生，汉族，余姚市梁弄灯具市场服务有限公司执行董事，住上海市虹口区。
被告：赵春香，女，1967年7月1日出生，汉族，住上海市虹口区。
原告郑开明与被告中国民生银行股份有限公司宁波余姚支行、余姚市梁弄灯具市场服务有限公司、涂光国、赵春香案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年1月4日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年3月27日公开开庭进行了审理。原告郑开明及其委托诉讼代理人吕天平、谈立华，被告中国民生银行股份有限公司宁波余姚支行的委托诉讼代理人郭幸娜、刘施雅到庭参加诉讼，被告余姚市梁弄灯具市场服务有限公司、涂光国、赵春香经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑开明向本院提出诉讼请求：判令依法停止对余姚市梁弄镇灯具市场二期99、101、103号房屋的强制执行，解除对该房屋的查封、冻结措施；判决该房屋属于原告所有；判令被告余姚市梁弄灯具市场服务有限公司协助原告办理房屋过户手续；由被告承担本案诉讼费用及其他实现本诉债权的相应费用。事实与理由如下：2008年6月25日，案外人王永耀与被告余姚市梁弄灯具市场服务有限公司签订商品房买卖合同草案（合同注明经合同双方一致确认，本合同草案与正式合同具有同等法律效力），购买余姚市梁弄镇灯具市场二期99、101、103号房屋，房价合计1369280元。2010年3月18日，案外人王永耀与原告签署协议书，约定将前述商品房买卖合同中的权利义务转让给原告，故原告与被告余姚市梁弄灯具市场服务有限公司于当日签署认购协议书。截至2010年3月19日，原告已与被告余姚市梁弄灯具市场服务有限公司结清全部房款，其中案外人王永耀分别于2008年2月16日、6月24日、6月25日支付房款45万元、40万元、10万元，2010年3月19日，原告通过上海闵行市政工程有限公司支付290774元，通过租金抵扣剩余房款128664元，原告也用转帐方式结清了案外人王永耀支付的房款。余姚市梁弄灯具市场服务有限公司于2010年1月1日交付了房屋，原告实际占有并使用、出租涉案房屋至今。付清房款后，原告多次催促办理过户手续，但因被告余姚市梁弄灯具市场服务有限公司的原因未成，原告的诉请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，原告是涉案房屋的所有权人，余姚法院执行（2017）浙0281执恢700号案件中拍卖余姚市梁弄镇灯具市场二期99、101、103号房屋的行为损害了原告的权益，特提以上请求。
原告向本院提交提交以下证据：1、商品房买卖合同草案1份，拟证明2008年6月25日，案外人王永耀向被告余姚市梁弄灯具市场服务有限公司购买余姚市梁弄镇灯具市场二期99、101、103号房屋，房价计1369280元，该合同是合法有效的合同；2、协议书和认购协议书各1份，拟证明案外人王永耀与原告于2010年3月18日签署协议书，约定将商品房买卖合同草案中所有的权利义务转让给原告，被告余姚市梁弄灯具市场服务有限公司同意此转让，并于2010年3月18日签署认购协议书；3、房屋租赁协议1份，拟证明原告于2010年1月1日合法占有涉案房屋，将房屋出租给被告余姚市梁弄灯具市场服务有限公司，并通过租金抵扣方式支付房款128664元；4、收据3份、银行回单1份，拟证明被告余姚市梁弄灯具市场服务有限公司收到房款1240774元，租金抵扣128664元，至2010年3月19日，原告已付清全部房款。5、土地使用权分割登记凭证、土地使用权登记审批表、不动产登记情况证明各1份，拟证明目前土地还是初始登记状况，房屋和土地还没有转移登记。6、（2014）甬余商初字第669号民事判决书、（2017）浙0281执异182号民事裁定书各1份，拟证明原告购买的涉案房屋由被告余姚市梁弄灯具市场服务有限公司抵押给被告中国民生银行股份有限公司宁波余姚支行，原告提出执行异议，但被法院裁定驳回。
被告中国民生银行股份有限公司宁波余姚支行答辩称：原告诉请没有法律依据，应予驳回。余姚市梁弄镇灯具市场二期99、101、103号房屋为我行抵押物，在债务人不履行到期债务时，我行对其折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款享有优先受偿权。一、涉案房屋抵押给我行，办理了抵押登记手续，已由法院作出判决，我行享有优先受偿权。二、原告提供的证据不能证明房屋买卖合同已经完全履行，也不能证明该房屋已交付给买受人占有。案外人王永耀与余姚市梁弄灯具市场服务有限公司签订的合同，与郑开明签订的合同，郑开明与余姚市梁弄灯具市场服务有限公司签订的租赁合同以及帐务往来凭证，足以证明该房屋并不由郑开明占有，而一直由余姚市梁弄灯具市场服务有限公司占有，且未办理房屋预售登记等公示性文件。帐目往来也不能证明购房款结清，该合同只在相对人之间产生约束效力，并不能约束第三人。我行依据对房产权证公示性的依赖及房屋为余姚市梁弄灯具市场服务有限公司占有的事实，与之签订担保合同并办理抵押登记，是正常交易，并无不当。三、抵押债权优先于普通债权。即使案外人王永耀与余姚市梁弄灯具市场服务有限公司签订的合同，与郑开明签订的合同，郑开明与余姚市梁弄灯具市场服务有限公司签订的租赁合同成立有效，因合同不能履行产生债权债务关系，也只是一般债权，依据物权法和担保法的规定，我行的债权享有优先权。四、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。原告作为案外人提出的排除执行的请求不符合法律规定，他们之间的合同纠纷系其他法律关系，应另案审理。五、原告并不对涉案房屋享有占有、收益等权利，我行查封后抵制执行，属于恶意占有，其收取的租金应交还我行，并腾空退还房屋。六、对无权占有妨害民事诉讼的行为，应给予强制或惩戒措施。
经审理，双方当事人对以下事实无争议，本院予以确认：2012年6月27日，被告涂光国、赵春香向被告中国民生银行股份有限公司宁波余姚支行申请最高授信额度400万元的贷款，双方订立《个人综合授信借款合同》1份。同日，中国民生银行股份有限公司宁波余姚支行与余姚市梁弄灯具市场服务有限公司签订担保最高债权额为400万元的《最高额担保合同》1份。后又签订《最高额担保合同》7份，约定以本案所涉房产及其他房产提供抵押担保，担保最高债权为400万元。中国民生银行股份有限公司宁波余姚支行依法放贷，但到期被告涂光国、赵春香未还款。后中国民生银行股份有限公司宁波余姚支行于2014年5月7日起诉至本院，审理中法院依法对涉案房屋采取了财产保全措施，最后法院判决涂光国、赵春香共同归还中国民生银行股份有限公司宁波余姚支行借款、支付利息、罚息、律师代理费，如其未履行上述义务，则中国民生银行股份有限公司宁波余姚支行对余姚市梁弄灯具市场服务有限公司提供抵押的位于余姚市梁弄镇灯具市场的房屋及国有土地使用权按照他项权证记载的债权数额优先受偿等。判决发生法律效力后，中国民生银行股份有限公司宁波余姚支行依法申请执行，本院在执行过程中，案外人郑开明提出书面异议，认为其购买了涉案房屋，付清了全部房款，且实际占用并出租房屋，要求终止拍卖余姚市梁弄镇灯具市场二期99、101、103号的房屋，本院于2017年12月21日作出裁定，驳回郑开明的执行异议。郑开明不服向本院提起案外人执行异议之诉。涉案房屋的土地使用权和不动产所有权至今均登记在被告余姚市梁弄灯具市场服务有限公司名下。
以上事实由原告提交且被告中国民生银行股份有限公司宁波余姚支行无异议的土地使用权分割登记凭证、土地使用权登记审批表、不动产登记情况证明，（2014）甬余商初字第669号民事判决书、（2017）浙0281执异182号民事裁定书，予以证明。
本案的争议焦点在于原告是否享有物权期待权，对执行标的享有的民事权益是否优先于被告中国民生银行股份有限公司宁波余姚支行的优先受偿权。原告郑开明认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，该规定第二十八条就是前述“法律”之“另有规定”，买受人可以突破所有权排除法院执行，当然也可突破申请执行人的担保物权排除法院的执行，原告的诉请符合第二十八条的四个条件，应支持原告诉请，同时认为被告涂光国、赵春香以非法占有银行贷款为目的，将涉案及其他属于他人的房屋抵押给银行，符合诈骗罪的构成要件。被告中国民生银行股份有限公司宁波余姚支行对原告提交的证据1、2、3、4、5的真实性无异议，但认为不动产未转移登记，不能证明房产买卖合同完全履行和房产交付给买受人，被告的担保物权优于一般债权，足以排除合法占有。本院认为，第二十七条的“但书”规定主要是指符合法定情形的购房消费享有的过户请求权、符合法定条件的租赁权等，原告以其诉请符合第二十八规定内容主张是否属于但书的例外情形呢？第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或已按合同约定支付部分价款且剩余价款按人民法院要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。原告提交的证据1、2、3、4、5，在证明内容和证明目的上无法符合物权期待权的四项要件：证据1系王永耀与余姚市梁弄灯具市场服务有限公司于2008年6月25日签订的商品房买卖合同草案，约定房屋建筑面积合计202.77平方米，单价每平方米3312元，计价1369280元，买受人于2008年6月24日已付购房款95万元，余款于房屋交付时一次性付清，出卖人应在2008年9月28日前交付房屋，出卖人应在商品房交付使用后90日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。证据2协议书约定：王永耀将证据1的权利义务转让给原告郑开明，王永耀已付95万元由郑开明在协议签订后半年内支付给王永耀，尚有余款419438元由郑开明支付，2010年1月1日后，本协议签订前，开发商返租产生的收益由郑开明享有等。证据3认购协议书于2010年3月18日签订，约定：房屋建筑面积412.73平方米，单价每平方3318元，合计1369438元，返租金128664元，本次实际支付房款290774元。证据3约定出租房建筑面积412.73平方米，租期从2010年1月1日至2013年1月1日，租金每平方每天0.50元，合同期内租金225969元，补充协议约定本合同租金225969元，其中装修费用97305元，实际支付租金
128664元，从房价中扣除。证据5显示涉案土地于2009年2月6日建立土地使用权分割凭证，使用权面积82.55平方米，建筑面积412.84平方米，购房者凭此证及有关资料申请变更登记，换领国有土地使用权证。虽然证据显示在查封前签订过书面房屋买卖协议，但对查封前是否合法占有不动产，除了原告的陈述之外，并无其他相当的证据印证，从合同草案看，交付房屋时间应在2008年9月30日，但原告陈述交房在2010年1月1日，从租赁协议和认购协议书看，2010年1月1日，原告尚未受让房屋买卖合同的权利，也未按合同付清房款，所谓的交房也未实际交付而是直接返租，属于名义交房，原告并未实际合法占有涉案房屋。对于房款是否全部付清问题，王永耀代支付的95万元，原告虽提出其在约定时间支付给王永耀95万元，但即便属实，也只是部分房款，银行回单显示系上海闵行市政工程有限公司于2010年3月19日支付给被告余姚市梁弄灯具市场服务有限公司的材料款290774元，付款方不是本案原告，用途也不是购房款，与原告的证明目的无法印证。同时以上几份协议证据中的涉案房屋面积不同一，单价和房款也有变化，特别是租赁协议中的补充协议部分关于租金内容与协议部分租金约定不相一致，存在不合理性和相冲突之处。这些与一般交易习惯不符，也不合情理。关于未办理过户登记的原因，证据5表明2009年已可办理相关权证变更手续，原告所述非因买受人原因未办理登记过户手续并无其他证据证明。故而原告的诉请并不符合第二十八条的规定。
综上，本院认为：案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，现原告之诉证据不足，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告郑开明的诉讼请求。
本案案件受理费17124元，由原告郑开明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号37×××92，开户银行为中国银行宁波市分行；如邮局汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明一审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 金玉萍
审 判 员 叶 锋
人民陪审员 唐文龙
二〇一八年四月二十七日
代书 记员 胡宋亲
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