湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终5649号
上诉人（原审被告）：郑燕玲，女，1973年9月9日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：方强，广东广和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈炜斌，广东广和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：湖南好百宜房地产开发有限公司，住所地长沙高新开发区麓谷麓天路8号四栋四楼468-1号。
法定代表人：肖凯初，总经理。
诉讼代表人：湖南好百宜房地产开发有限公司破产管理人湖南潇湘破产清算有限责任公司。
负责人：邓斌，管理人组长。
委托诉讼代理人：陶剑波，男，1977年9月24日出生，汉族，管理人工作人员，住湖南省株洲市荷塘区。
委托诉讼代理人：苏磊，男，1978年9月21日出生，汉族，管理人工作人员，住长沙市芙蓉区。
上诉人郑燕玲因与被上诉人湖南好百宜房地产开发有限公司（以下简称好百宜公司）确认合同无效纠纷一案，不服湖南省宁乡县人民法院（2014）宁民初字第02633号判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
郑燕玲上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判确认好百宜公司与郑燕玲就一品江山酒店12—15层（1210-1220、1301-1320、1401-1420、1501-1520）共计80套房屋分别签订80份《宁乡县商品房买卖合同》有效；三、由好百宜公司承担本案一、二审诉讼费。事实及理由：一、一审判决认为涉案1500万元属借款，且不能认定为合法的民间借贷，是错误的。一审判决认定涉案1500万元为借款依据的是（2015）长中刑终字第01188号《刑事判决书》，而该刑事判决书中涉及郑燕玲借款的认定存在程序和事实上的错误，不能作为认定本案事实的依据。郑燕玲至今对刑事案件的审理过程及内容不知情，刑事案件的审理剥夺了郑艳玲维护自身权益的机会。郑艳玲分别与好百宜公司签订了借款合同和房屋买卖合同，实际上发生了1500万元借款和1500万元购房款两笔经济往来，刑事案件中将两笔资金往来均认定为非法集资是错误的。二、一审判决将涉案1500万元认定为借款，认定购房行为属变相流质契约而无效是错误的。本案双方当事人订立了房屋买卖合同，支付了购房款，办理房产预告登记，已依法发生了物权设立，债权消灭的法律后果。即使郑燕林同意好百宜公司附条件和期限回购房产的权利，该回购也并不必然发生，也不属于流质契约，不存在合同无效的情形。三、一审判决认为认定合同效力会不利于保护债务人和其他债权人，是违反法律原则的。一审判决确认涉案房屋买卖合同无效会使其他债权人不当获利，违背了公平原则。
好百宜公司辩称：一、（2015）长中刑二终字第01188号刑事判决作为生效判决，其依法认定的事实完全可以作为本案的认定依据。二、涉案房屋买卖合同的真实用意就是为郑艳玲的借贷合同提供担保，这是在民间借贷中常见的一种非典型担保行为，属于变相的流质契约。三、好百宜公司已经入破产程序，需要严格审核债权人的主张，准确认定其债权性质，才能更公平的维护全体债权人的利益。
好百宜公司向一审法院起诉请求：一、请求确认好百宜公司与郑燕玲签订的80户房产的《宁乡县商品房买卖合同》为无效合同；二、本案全部诉讼费用由郑燕玲承担。
一审法院认定的事实：2012年5月18日，好百宜公司与郑燕玲签订《借款合同》，约定借款金额为3000万元，借款期限自2012年5月18日至2012年11月17日，借款用途为用于酒店装修材料订金，借款利率为日息0.067％，具体的利息计付方式为：乙方（即好百宜公司）应于甲方（即郑燕玲）放款前，向甲方先行支付2个月的利息计1226100元，借款发放后第3个月开始，于每月放款日的第一日按日计付当月借款利息，小月每月支付利息计603000元，大月每月支付利息计623100元。如乙方未按期归还本金或利息，则加收日2%的罚息，直至全部借款本金及利息结清。双方还约定乙方应将其位于湖南省长沙市宁乡县玉潭镇二环路的一品江山酒店的所有销售回款用途归还甲方的借款本息。同日，好百宜公司的法定代表人肖凯初、刘葱菲、肖海龙、肖亦乐、神塑科技有限公司与郑燕玲签订《保证合同》，约定为好百宜公司与郑燕玲签订的借款合同项下的全部债权承担保证责任，保证期间为债务履行期限届满之日起2年，保证方式为连带责任保证。2012年5月18日，郑燕玲委托深圳市西城恒兴贸易有限公司向好百宜公司转账交付了1500万元。同年5月21日，郑燕玲通过其个人账户向好百宜公司账户转账交付了1500万元。2013年5月13日，因好百宜公司未按期归还借款本息，郑燕玲向深圳市宝安区人民法院提起诉讼，要求好百宜公司偿还借款本金3000万元，利息2994900元（暂算至2013年5月17日止，后段继续计算），并要求保证人对该债务承担连带清偿责任。诉状载明：借款合同签订后，郑燕玲按照合同约定分别于2012年5月18日及5月21日向好百宜公司提供借款合计人民币叁仟元整（￥30，000，000.00）。诉讼过程中，其变更其诉请，要求判令偿还的本金变更为1500万元，利息相应变更。另查明，好百宜公司提供的80份《宁乡县商品房买卖合同》显示，2012年5月17日，好百宜公司与郑燕玲就一品江山酒店12-15层（1201-1220,1301-1320,1401-1420,1501-1520）共计80套房屋分别签订了《宁乡县商品房买卖合同》，除1520号房屋的合同单价为2124元外，其余房屋的单价在3127-3128元不等，合同总价款为1500万元，合同约定的交房时间为2012年10月1日。2012年5月21日，好百宜公司向郑燕玲出具收条，确认收到郑燕玲支付的80套房屋的购房款。双方就该80套房屋已于2012年5月18日办理了预告登记。还查明，2014年3月17日，一审法院立案受理好百宜公司申请破产重整一案，并指定湖南潇湘破产清算有限责任公司作为管理人。2016年8月17日，本院对肖凯初犯非法吸收公众存款罪、集资诈骗罪一案作出（2015）长中刑二终字第01188号刑事判决书，认定肖凯初犯非法吸收公众存款罪，并处以相应刑罚。判决主文第四项载明：“追缴宁乡县公安局暂扣的部分集资参与人获取的利息……、集资中介人员收取的介绍费及以集资款投资购置的资产…，按比例退还给未足额归还本金的集资参与人…”该份判决采信了湖南省宁乡县公安局委托广东诚安信司法会计鉴定所作出的司法鉴定意见书，该司法鉴定意见书中列明了655户集资户集资资金往来汇总表及明细表，其中汇总表的第404号为郑燕玲等人，集资时间为2012年5月18日，集资止时为2013年3月4日，借款金额为3000万元，归还金额为14162200元，差额为15837800元。
法院认为：如何认定案涉80份商品房买卖合同的效力问题是本案争议的焦点。第一，2012年5月21日郑燕玲向好百宜公司支付的1500万元，在肖凯初犯非法吸收公众存款罪一案中，已被界定为借款金额，是3000万元集资款的一部分。向社会公众非法吸收的资金属于违法所得，其中的利息、分红等回报，应当依法追缴。（2015）长中刑二终字第01188号刑事判决书判决主文第四项载明：“追缴宁乡县公安局暂扣的部分集资参与人获取的利息，按比例退还给未足额归还本金的集资参与人”。据此，即便出借人基于合法借贷的真实意思表示，借款人的借贷行为也不能被认定为合法的民间借贷行为；第二，基于同一笔款项，郑燕玲与好百宜公司不仅签订了《借款协议》，还签订了《商品房买卖合同》。从合同约定的价格（涉案的房屋价格，不论楼层，一律定位3127-3128元／㎡，其中1520号房屋明显低于同一楼层或相邻楼层的房屋单价）、交付时间、合同签订的时间及履行情况，郑燕玲向深圳市宝安区人民法院提起诉讼的情况及刑事案件认定的事实来看，郑燕玲与好百宜公司之间就该笔1500万元是名为房屋买卖实为民间借贷的法律关系，其法律关系的实质是用商品房买卖合同来为借贷合同提供担保，是一种非典型的担保行为。尽管涉案的商品房买卖合同进行了备案登记，但我国物权法并未明确该行为的效力，这一担保行为违背了物权法定的原则。且债权人之所以选择签订商品房买卖合同的形式作为借贷合同的担保，主要还是基于房屋作为不动产本身抗风险性强的特性，对借贷合同发生担保作用的，并非该合同的债权，而是商品房买卖合同的标的物。债权人在向深圳市宝安区人民法院提起诉讼时已明确表示本案所涉及的3000万元实为借款，只是后来才在诉讼的过程中变更诉讼请求，并主张涉案1500万元为购房款，其根本目的在于当债务人未履行还款义务或无清偿能力时，其可以根据商品房买卖合同的约定，获得涉案80套房屋的所有权。此约定实为变相的流质契约，应属无效。第三，认定商品房买卖合同的效力不利于保护债务人和其他债权人。好百宜公司申请破产重整一案已由一审法院受理，郑燕玲的出借金额及归还金额在刑事案件中已作出认定，其债权的性质、清偿的顺位应根据《企业破产法》及相关法律的规定予以确定。如果认定商品房买卖合同的效力，既缩减了债务人的责任财产，也不利于保护其他一般债权人的合法权益。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第五条、第一百八十六条之规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，遂如下：确认好百宜公司与郑燕玲就一品江山酒店12-15层（1201-1220,1301-1320,1401-1420,1501-1520）共计80套房屋分别签订的80份《宁乡县商品房买卖合同》无效。本案一审案件受理费80元，由郑燕玲负担。在
在本院二审诉讼中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。
本院认为：本案的争议焦点在于涉案房屋买卖合同的效力认定问题。首先，涉案房屋的交易过程不符合正常的商品房交易模式。双方合同约定的涉案房屋单价不论楼层一律为3127-3128元/㎡，且价格明显低于同一楼层或相邻楼层的房屋市场单价；涉案房屋维修基金及交易相关税费等均由卖方好百宜公司承担；合同约定涉案房屋交付时间为2012年10月1日，而郑燕玲至今未向好百宜公司主张涉案房屋交付使用。其次，郑燕玲于2012年5月18日、5月21日向好百宜公司支付的两笔1500万元均在（2015）长中刑二终字第01188号刑事判决中认定为好百宜公司法定代表人肖凯初非法吸收的公众集资款，即郑燕玲向好百宜公司支付的3000万元均已经生效判决认定为借款，而郑燕玲未就涉案房屋实际支付购房价款。综合以上内容并结合郑燕玲与好百宜公司之间《借款协议》及80份《商品房买卖合同》的签订时间及履行情况，可以认定郑燕玲与好百宜公司之间是名为房屋买卖实为民间借贷的法律关系，其实质是用商品房买卖合同来为借贷合同提供担保，故一审判决认定郑燕玲与好百宜公司签订的80份《宁乡县商品房买卖合同》为变相的流质契约而应属无效并无不当，本院予以维持。郑燕玲另上诉对（2015）长中刑二终字第01188号刑事判决的合法性提出异议，应通过法定程序另行主张权利，不属于本案审查范围。
综上，上诉人郑燕玲的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费80元，由上诉人郑燕玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 杨林华
二〇一七年十二月二十六日
书记员 毛 韧
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。