福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终6303号
上诉人（原审原告）：杨与楠，男，1981年1月6日出生，汉族，住福建省连江县。
委托诉讼代理人：陈希，福建汇德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林威，福建汇德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市卓越物业管理股份有限公司福州分公司，住所地福建省福州市台江区鳌峰街道曙光路132号申发大厦2层07号。
负责人：赵冬冬。
委托诉讼代理人：赵光甫，该公司项目经理。
被上诉人（原审被告）：深圳市卓越物业管理股份有限公司，住所地深圳市福田区福田街道福华三路卓越世纪中心3号楼A座508。
法定代表人：李晓平。
委托诉讼代理人：刘福荣，该公司法务经理。
上诉人杨与楠因与被上诉人深圳市卓越物业管理股份有限公司福州分公司(以下简称卓越分公司)、深圳市卓越物业管理股份有限公司(以下简称卓越公司)排除妨害纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2017）闽0103民初3145号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
杨与楠上诉请求：1.请求撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持杨与楠一审诉请；2.判令本案一审、二审诉讼费由卓越分公司、卓越公司承担。事实和理由：一、一审法院认定卓越分公司、卓越公司不构成对杨与楠的侵害显属错误。1.卓越分公司、卓越公司作为物业公司没有权利管理业主与租户的租赁关系，阻碍杨与楠行使租赁权的权利，物业公司仅仅是为业主和租户提供服务的主体，且卓越分公司、卓越公司也未提供任何法律依据和合同依据认定其享有管理业主与租户之间租赁关系的权利。2.卓越分公司、卓越公司作为物业公司要求杨与楠出具与游惠经公证或法院判决认定的租赁合同，没有法律依据。3.即使杨与楠擅自侵占游惠房屋，也应当由游惠追究杨与楠责任，杨与楠在庭审中明确表示向卓越分公司、卓越公司出具承诺，若因杨与楠行为导致其承担任何责任的，承担相应赔偿责任；二、一审法院认定“杨与楠没有提供游惠已经将申发大厦21层06、07、08办公用房交付给其使用的依据即双方办理交接并在物业处进行了备案登记的手续，根据合同相对性，杨与楠应向游惠主张权利…”明显错误。租赁合同确定约定签字之日生效，租赁屋从租赁期限开始之日已经完成交接，从租期开始杨与楠就享有使用房屋的权利，杨与楠与游惠已经完成房屋交接享有使用房屋权利，卓越分公司、卓越公司无权阻碍杨与楠行使租赁权。
卓越分公司辩称，一、卓越分公司不存在侵害租赁权行为。申发大厦21层6、7、8单元的业主为游惠，于2014年8月与卓越分公司签订前期物业服务合同，入住至今业主从未向卓越分公司授权允许业主以外的任何人/单位可进入其所有的房屋使用；杨与楠手持与上述业主游惠签订的《房屋租赁合同》要求入住使用房屋，卓越分公司至今未能联系上业主游惠及业主紧急联系人，业主游惠也未曾授权卓越分公司为杨与楠办理房屋使用手续，对杨与楠所持《房屋租赁合同》的真实性、有效性无法进行确认，无法配合杨与楠办理房屋使用的相关手续；与杨与楠类似的《房屋租赁合同》目前已收到多份；二、杨与楠应向游惠主张入住权利。卓越分公司并非《房屋租赁合同》相对方，不承担合同权利义务，在未获得游惠授权情况下，无法为杨与楠办理房屋使用手续，未侵害杨与楠的租赁权。
卓越公司辩称，同意卓越分公司的答辩意见。
杨与楠向一审法院起诉请求：1.判决卓越公司、卓越分公司从2017年6月13日起按44,262元／月赔偿杨与楠租金损失直到杨与楠可以正常使用房屋之日止，暂计至2017年6月23日为人民币14,754元；2.判令卓越公司、卓越分公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：福州市台江鳌峰街道曙光路132号申发大厦21层06办公、07办公、08办公预告登记权利人为案外人游惠。上述06办公预告登记时间为2015年1月13日、07办公预告登记时间为2015年1月19日、08办公预告登记时间为2015年1月12日。案外人游惠与卓越分公司签有前期物业管理服务协议。2017年4月杨与楠以其与案外人游惠签有《房屋出租合同》为由与卓越分公司联系进驻上述申发大厦21层06、07、08办公用房，卓越分公司要求杨与楠通知业主即案外人游惠到其公司确认。2017年6月8日杨与楠委托福建汇德律师事务所向卓越公司、卓越分公司发出律师函，该函件主要内容为“……贵司无理阻碍委托人行使承租权，并强行停止房屋内水电供应，已经侵害委托人合法权益，应当承担赔偿责任，为维护敝委托人的合法权益，本律师正式函告贵司：请贵司立即停止阻碍敝委托人入驻福州市台江鳌峰街道曙光路132号申发大厦21层（福建申发置业有限公司）6号办公、7号办公、8号办公，并依法恢复房屋内的水电供应，以避免不必要的法律纠纷……”。2017年7月3日杨与楠向一审法院提出上述诉讼请求。诉讼中杨与楠明确其是单独诉请卓越公司、卓越分公司赔偿租金损失。诉讼中杨与楠提交其与案外人游惠签订的《房屋出租合同》一份，该合同没有签约的落款时间，该租赁合同期限20年，自2015年6月30日至2035年7月1日止，月租金为人民币44262元，20年租金共计人民币10622880元，由杨与楠向游惠于2015年7月31日前支付完毕；杨与楠应当向案外人游惠支付保证金人民币1977120元。该合同还包括了其他事项。庭审中就为何一次性向案外人支付租金问题，向杨与楠进行询问，杨与楠代理人陈述因杨与楠与案外人是朋友，因2015年案外人经济不好故求杨与楠帮助，并以申发大厦21层06、07、08办公用房20年使用权来交换资金，因案外人的其他债权人闹的凶而无法入驻。诉讼中卓越公司、卓越分公司提出案外人游惠于2016年底才离开上述办公用房，而杨与楠是于2017年4月26日才与我司联系，基于案外人游惠尚有其他债权人等也持有类似《房屋租赁合同》要求入驻，因没有得到案外人确认，公司无法配合杨与楠办理房屋使用的相关手续。
一审法院认为，申发大厦为写字楼，统一由卓越公司、卓越分公司提供物业服务并对物业进行管理。案外人游惠系申发大厦21层06、07、08办公用房的业主。现杨与楠要求入驻使用申发大厦21层06、07、08办公用房，卓越公司、卓越分公司作为申发大厦的物业管理人在没有得到业主即案外人游惠确认以及基于案外人游惠尚有其他债权人也要求入驻使用的情况下，卓越公司、卓越分公司要求杨与楠通知案外人游惠来确认，是履行物业管理职责，不构成对杨与楠的侵害。此外，根据我国《合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因此出租人交付租赁物是实现承租人使用租赁物的目的。本案杨与楠没有提供案外人游惠已经将申发大厦21层06、07、08办公用房交付给其使用的依据即双方办理交接并在卓越公司、卓越分公司物业处进行了备案登记的手续。根据合同相对性原则，杨与楠应当依法另行向案外人游惠主张权利，要求案外人游惠履行交付租赁屋的义务或协助其向卓越公司、卓越分公司办理入驻手续。庭审中杨与楠提出其与案外人游惠《房屋出租合同》一经签订就视为交接的主张，更加说明没有实际交付的事实。综上，杨与楠没有证据证明案外人游惠已将申发大厦21层06、07、08办公用房交付给其使用的事实，因此杨与楠提出卓越公司、卓越分公司侵害其租赁权而诉请卓越公司、卓越分公司赔偿其租金损失于法无据，一审法院不予支付。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回杨与楠诉讼请求。案件受理费168元，由杨与楠负担。
二审审理期间，卓越分公司提供《公告》一份，证明目前有8个游惠的债权人持有与杨与楠类似租赁合同，由于债权人过多，鳌峰派出所公告所有债权人应当持法院生效判决到派出所协调房屋交接、使用问题。本院认为，该证据真实有效，可以作为本案定案证据。根据现有证据，对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为：申发大厦统一由卓越公司、卓越分公司提供物业服务并对物业进行管理。案外人游惠系申发大厦21层06、07、08办公用房的业主，杨与楠并未与案外人游惠共同到申发大厦物业管理人交接21层06、07、08办公用房使用事宜，卓越公司、卓越分公司履行物业管理职责，在没有得到业主即案外人游惠确认情形下以及基于案外人游惠尚有多个其他债权人持有类似租赁合同也要求入驻使用的情况下，要求杨与楠通知案外人游惠来确认，并不构成对杨与楠权利侵害。一审法院根据合同相对性原则，要求杨与楠应依法另行向案外人游惠主张履行交付租赁屋的义务或协助其向卓越公司、卓越分公司办理入驻手续，并无不当。杨与楠上诉认为其与案外人游惠《房屋出租合同》一经签订就视为交接的主张，没有事实和法律依据，不予支持。
综上所述，杨与楠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费168元由杨与楠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余秋萍
审 判 员 李文颖
审 判 员 张 敏
二〇一七年十二月七日
法官助理 蔡 娟
书 记 员 郭梦铃