嘉兴市秀洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0411民初4341号
原告（反诉被告）：厉兴华，男，1983年11月13日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。
原告（反诉被告）：陆瑶，女，1988年12月17日出生，汉族，住海宁市。
厉兴华、陆瑶共同委托诉讼代理人：居新铭、俞佳伟，浙江圣文律师事务所律师。
被告（反诉原告）：高伟，男，1956年1月2日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。
原告厉兴华、陆瑶诉被告高伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月17日立案受理后，依法由审判员杨维均适用简易程序进行审理。在提交答辩状期间，高伟提出反诉。本院经审查，决定本诉与反诉合并审理。2016年12月13日，本院公开开庭审理了本案。厉兴华、陆瑶共同委托诉讼代理人居新铭，高伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
厉兴华、陆瑶起诉称：厉兴华、陆瑶与高伟通过嘉兴市世联房地产经纪有限公司（以下简称世联公司）居间介绍，于2016年9月18日签订一份房屋买卖合同，约定高伟将其所有的嘉兴市亚厦风和苑康馨居23幢1103室（建筑面积110.64平方米+跃层74.09平方米）、22幢自行车库Z8（面积9.23平方米）转让给厉兴华、陆瑶，转让价格为126万元，付款方式为签约时支付购房定金5万元，过户时支付房款48万元，以公积金和商业贷款方式支付房款72万元，余款1万元在交房时支付。双方还约定在2016年10月31日前办理房屋过户手续，并由居间人负责办理贷款手续和房屋过户手续，如一方不配合办理上述相关手续的，应按房屋转让价的0.1%/天向对方支付滞纳金，超过10天的还应支付对方房屋转让价10%的违约金。合同签订后，厉兴华、陆瑶依约于2016年9月18日支付高伟购房定金5万元，于2016年10月30日支付高伟房款48万元，并于2016年9月18日向居间方支付了贷款服务费和评估费。厉兴华、陆瑶履行了上述义务后，高伟却未配合办理贷款和房屋过户手续。为维护自己的合法权益，厉兴华、陆瑶诉请法院判令：1.高伟履行嘉兴市亚厦风和苑康馨居23幢1103室、22幢自行车库Z8的贷款手续和产权过户手续，将该房屋的产权过户给厉兴华、陆瑶；2.高伟支付违约金126000元；3.高伟支付滞纳金18900元（暂计算至2016年11月15日，实际计算至产权过户手续完毕之日止）。
高伟答辩并反诉称：因急需钱，高伟经世联公司居间介绍将涉案房屋转让厉兴华、陆瑶，合同约定总价款126万元，其中对贷款部分72万元，厉兴华、陆瑶“应及时办妥房屋贷款手续”，并口头约定贷款在11月15日转入高伟账户，高伟在收到贷款的一个月内，即2016年12月15日前腾出房屋，合同实际约定“宽限”至12月31日前。合同订立后，高伟一直催促厉兴华、陆瑶办理手续，但均遭到拒绝。直到合同约定的最后一天，即2016年10月31日双方与世联公司工作人员共同去房地产交易中心办理了房屋买卖合同备案，随后去农业银行办理贷款手续，高伟签署了所有应由其签署的贷款文件。然而，由于厉兴华、陆瑶直到过户期限的届满日（10月31日）才去银行办理贷款手续，致使贷款合同至今没有“办妥”，因此也无法在10月31日前完成过户手续，属于厉兴华、陆瑶违约。对于高伟而言，房屋过户手续的迟延，会导致银行放贷的迟延，也就是贷款到达高伟账户的迟延，损害了高伟的利益，厉兴华、陆瑶应当按照合同约定承担相应的违约责任。为维护自己的合法权益，高伟诉请法院判令：1.厉兴华、陆瑶支付高伟滞纳金54180元（自2016年11月1日暂计算至2016年12月13日）；2.厉兴华、陆瑶支付高伟违约金126000元。
针对高伟的反诉，厉兴华、陆瑶答辩称：高伟的反诉请求没有事实依据，不能成立，请求法院驳回其反诉请求。
针对自己的起诉主张，厉兴华、陆瑶提供了下列证据：
1.《房屋买卖履约合同》1份，证明2016年9月18日，厉兴华、陆瑶通过居间方介绍，与高伟签订合同，购买高伟所有的亚厦风和苑康馨居23幢1103室房屋和22幢Z8自行车库的事实。
2.定金收据1份，证明厉兴华、陆瑶于2016天9月18日向高伟支付购房定金5万元的事实。
3.工商银行转账凭证1份，证明厉兴华、陆瑶于2016年10月30日向高伟支付购房首付款48万元的事实。
经质证，高伟对上述证据均无异议。
针对自己的反诉主张，高伟提供了下列证据：
1.三证收条1份，证明高伟在签订合同后就将房产证、土地证、契证交付给居间人的事实。
2.农业银行业务凭证、个人客户关联合约信息各1份，证明2016年10月31日下午，双方去农业银行办理相关贷款业务的事实。
经质证，厉兴华、陆瑶对上述证据无异议。
为证明办理贷款、过户手续相关事实，高伟申请证人秦某（女，1990年8月18日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县，系居间人世联公司工作人员）出庭作证并接受质询。其证言的主要内容是2016年10月31日，其陪同双方到嘉兴市住房保障局提交备案合同，查验房屋三证。完成备案后，双方共同到农业银行预约办理按揭贷款手续。嗣后，银行在审核时发现买受人已付款数额（定金5万元、首付款48万元）、申请贷款额（72万元）合计125万元，与合同约定的房屋总价款126万元不符，要求补正相关贷款资料。居间人通知高伟按54万元另行出具收款凭证，高伟则以已经签了首付款凭证给银行，不愿意另行出具凭证。后银行以提交的贷款资料不符合要求为由，不予办理按揭贷款手续。因为没有办理完毕贷款手续，后续过户手续也无法继续进行。厉兴华、陆瑶对证人证言中关于办理贷款手续与过户手续之间的关系有异议，认为并非贷款手续办理完毕后才能办理房屋过户手续。高伟对证人证言无异议。
本院认证意见：厉兴华、陆瑶提供的证据，以及高伟提供的证据均系原件，与本案相关联，一并予以认定。证人秦某系为本案双方提供居间服务的世联公司工作人员，参与了双方订立合同、办理网签备案及贷款手续的过程，了解实际情况，其当庭所作证言客观真实，本院予以采信。
本院经审理，认定案件事实如下：
2016年9月18日，高伟（甲方）与厉兴华、陆瑶（乙方）通过世联公司居间介绍，签订《房屋买卖履约合同》1份，约定：甲方将其所有的嘉兴市亚厦风和苑康馨居23幢1103室（建筑面积110.64平方米+跃层74.09平方米）、22幢自行车库Z8（面积9.23平方米）转让给乙方，转让价格为126万元，付款方式为签约时支付购房定金5万元，申请过户时支付房款48万元，以公积金和商业贷款方式支付房款72万元，余款1万元在交房时支付。乙方应及时办妥房屋贷款手续并同意贷款不足部分乙方在银行放款当日以现金方式补足。由乙方承担房屋转让所产生的按照国家规定的所有税费，以及中介费和贷款服务费。双方于2016年10月31日前至嘉兴市房地产管理部门办理过户相关手续，并由世联公司及其指定人员，办理完成过户手续；待房产权属审核通过后，至办证中心缴纳相关税费；甲方于2016年12月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收。甲方未按合同约定的期限配合乙方办理房地产过户手续或未按合同约定的期限交付房屋给乙方，应当向乙方支付滞纳金，每滞后一天按房屋协议总价的0.1%支付滞纳金，超过10天还须支付违约金。乙方未按合同约定的期限配合甲方办理房地产过户手续或未按合同约定的期限交付房款给甲方，应当向甲方支付滞纳金，每滞后一天按房屋协议总价的0.1%支付滞纳金，超过10天还须支付违约金。违约金按合同协议房价的10%计算。双方还对其他相关事项作了约定。
合同签订后，厉兴华、陆瑶即向高伟支付了购房定金5万元，高伟亦将涉案房屋所有权证、国有土地使用权证、契证交付给世联公司用于办理评估手续。2016年10月30日，厉兴华、陆瑶即向高伟支付了首付款48万元。2016年10月31日，双方在世联公司工作人员陪同下，到嘉兴市住房保障局签订和提交买卖合同（备案合同，转让价款仍为126万元），并交验房屋三证。当日，双方到农业银行预约办理按揭贷款手续，双方提供了相关贷款资料。嗣后，银行在审核资料时发现买受人已付款数额（定金5万元、首付款48万元）、申请贷款额（72万元）合计125万元，与合同约定的房屋总价款126万元不符，要求补正相关贷款资料。居间人通知高伟按54万元另行出具收款凭证，高伟则以已经向银行出具了首付款凭证，其收到的首付款（加上定金）只有53万元，且已超过了2016年10月31日的过户期限为由，拒绝另行出具首付款凭证。
另查明，嘉兴市住房保障局于2016年10月31日受理交易后，经过对涉案房屋的权籍调查和交易核验，于2016年11月2日下发了房屋交易告知单（房屋转让），厉兴华、陆瑶于2016年11月8日缴纳了涉案房屋契税、个人所得税等税费。
本院认为：综合本诉、反诉，双方对继续履行涉案合同均无异议，因此本案的争议焦点在于双方是否分别存在违约行为，是否应当承担相应的违约责任。
关于高伟是否违约的问题。厉兴华、陆瑶一方认为高伟未配合其办理按揭贷款手续，进而导致后续过户手续无法进行，已构成违约。本院认为，高伟在只收到定金和首付款合计53万元的情况下，拒绝按54万元向贷款银行出具首付款凭证，虽然该行为导致贷款手续无法办理，但并不构成违约。该问题产生的原因在于双方签订的《房屋买卖履约合同》第三条第（四）项关于尾款1万元的约定不符合银行贷款审核的要求。诉讼中，双方均表示要继续履行合同，因此双方应变更相关款项支付的约定，按照银行的要求重新提交相关资料，相互配合办理贷款手续。
关于厉兴华、陆瑶是否违约的问题。高伟认为厉兴华、陆瑶未在2016年10月31日前完成全部过户手续，已构成违约。本院认为，根据双方签订的《房屋买卖履约合同》第三条第（三）项的约定，乙方应及时办妥房屋贷款手续。但双方并未约定明确的期限。由于公积金贷款受政策调整等因素的影响较大，事实上亦难以确定明确的“办妥”的期限。高伟既然在订约时接受了对方公积金贷款加商业贷款的付款方式，理应对公积金贷款相关政策影响因素有所预期。厉兴华、陆瑶于2016年10月31日到银行申请办理贷款手续，并不违反合同约定。《房屋买卖履约合同》第五条第（一）项约定，双方于2016年10月31日前至嘉兴市房地产管理部门办理过户相关手续，并由世联公司及其指定人员，办理完成过户手续。根据该约定，双方于2016年10月31日到嘉兴市住房保障局面签并提交了备案合同、交验了房屋三证，该局亦受理房屋交易申请。虽然该条款有“办理完成过户手续”的约定，但不应理解为整个房屋转让全部手续办理完毕。理由为：第一，根据二手房交易流程及相关部门规定，二手房交易相关手续要经过房地产管理部门、税务部门、贷款银行、公积金中心等多个单位的审核，办理周期也要受到当时申办人员数量及政策调整的影响，并非各个流程均有法定办理时限。因此要完成全部过户手续事实上难以确定一个具体的期限。第二，该条第（二）项约定，待房产权属审核通过后，至办证中心缴纳相关税费。综合该条第（一）项、第（二）项约定的内容及条款顺序，亦应理解为2016年10月31日前到房地产管理部门办理房屋交易申请手续，而非完成所有手续。厉兴华、陆瑶在房地产管理部门完成交易核验后到税务部门缴纳税费，符合房屋转让法定流程要求，并不构成违约。
综上，本院认为，在涉案合同履行过程中，厉兴华、陆瑶与高伟均不存在违约行为，因此对双方要求对方承担违约责任的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下:
一、驳回本诉原告厉兴华、陆瑶的诉讼请求；
二、驳回反诉原告高伟的反诉请求。
本诉案件受理费减半收取8722元，由厉兴华、陆瑶负担。反诉案件受理费减半收取1952元，由高伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）
审判员 杨维均
二〇一七年三月十七日
书记员 郑 莉
?PAGE\\\\*MERGEFORMAT?8?