福建省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽民终796号
上诉人（原审原告）：信德佳（厦门）实业有限公司，住所地福建省厦门市同安区银湖中路518号第一层。
法定代表人：庄清祥，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：苏秋斌，福建世礼律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵宸一，福建世礼律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：厦门金达昌科技有限公司，住所地福建省厦门市同安区凤岭二路19号办公楼一楼。
法定代表人：李冠华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈昱，福建联合信实律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴文冲，男，1972年1月27日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。
被上诉人（原审被告）：陈东毅，男，1969年11月23日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
被上诉人（原审被告）：厦门市桥箱机械工业有限公司，住所地福建省厦门市同安区新民镇西塘村。
法定代表人：陈东毅，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：厦门市忆辉贸易有限公司，住所地福建省厦门市同安区新民镇新民大道310号一楼。
法定代表人：陈东毅，该公司总经理。
上诉人信德佳（厦门）实业有限公司（以下简称信德佳公司）因与被上诉人厦门金达昌科技有限公司（以下简称金达昌公司）、吴文冲、陈东毅、厦门市桥箱机械工业有限公司(以下简称桥箱公司)、厦门市忆辉贸易有限公司(以下简称忆辉公司)案外人执行异议之诉一案，不服福建省厦门市中级人民法院（2015）厦民初字第1603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
信德佳公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：（一）一审法院在未依法向吴文冲、陈东毅、桥箱公司和忆辉公司直接送达或邮寄送达相应诉讼材料的情况下缺席审理，程序违法，剥夺了吴文冲、陈东毅、桥箱公司和忆辉公司的诉讼权利。根据民事诉讼法第一百七十条第一款第四项“原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审”的规定，本案应当撤销一审判决，发回重审。
（二）一审法院追加金达昌公司作为第三人参加本案诉讼错误，导致法律关系混乱，不利于客观公正审理。本案源于吴文冲与陈东毅、桥箱公司、忆辉公司之间民间借贷纠纷案件的执行程序，因一审法院完成对讼争房产的拍卖后要求信德佳公司从讼争房产中清场，信德佳公司提出执行异议被驳回后依法另行提起本案诉讼。金达昌公司虽然参与执行异议程序，但在该程序中，一审法院已明确告知金达昌公司，执行异议与其无关，（2014）厦执委字第7-2号执行裁定书也未将金达昌公司列为一方当事人。可见，本案与金达昌公司无直接的关联关系，一审法院追加金达昌公司为本案第三人不当。
（三）一审判决遗漏认定信德佳公司对讼争房产享有合法租赁权以及金达昌公司参与竞拍讼争房产时明知信德佳公司享有合法租赁权的事实。1.我国法律并未强制性规定房产租赁应以登记备案为生效条件，也未规定房产租赁需办理书面交接手续。信德佳公司向一审法院提交的证据材料，包括信德佳公司与忆辉公司于2013年12月16日签订的《租赁合同》、租金缴交的银行凭证、信德佳公司将讼争房产转租给第三方的合同文件及履行凭证等，足以证明信德佳公司对讼争房产享有合法租赁权以及对讼争房产的实际占有及使用情况。2.根据一审法院通过淘宝网司法拍卖平台披露的与讼争房产有关的拍卖信息可知，任何参与讼争房产竞拍的买家都已明知讼争房产存在包括信德佳公司与忆辉公司之间的租赁关系在内的第三方权利。一审法院对讼争房产采取拍卖措施时，以及金达昌公司参与竞拍时，均未要求解除信德佳公司与忆辉公司之间的租赁关系。3.包括讼争房产在内的厦门市同安区凤岭二路19号厂房、办公楼、宿舍楼整体评估价和起拍价均超过1.3亿元，金达昌公司最终竞拍成交价仅约8500万元，表明讼争房产是负担租赁而变价的，金达昌公司理应承受该租赁负担。
（四）一审法院认为信德佳公司应当腾空、迁出讼争房产属于适用法律错误。物权法第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”该条规定不涉及抵押物的受让人，未解决“先抵押后租赁”情况下承租人与受让人之间的关系。租赁关系消灭与否，取决于它是否会影响抵押权人的优先受偿利益。如果不影响，则抵押财产被拍卖、变卖或折价后，租赁关系依然存在；如果有影响，如抵押财产在拍卖时最终出现流拍，抵押权人有权请求法院除去抵押财产上的租赁权后再行拍卖、变卖。本案中，在一审法院将讼争房产的拍卖信息公示于淘宝网司法拍卖平台后，信德佳公司未提出任何异议，而是主动依法向一审法院和评估机构如实披露信德佳公司与忆辉公司之间存在的租赁关系，以便竞买人对讼争房产能有全面的认识以及决定是否参与竞拍。最终，讼争房产的抵押权人即兴业银行股份有限公司厦门分行（以下简称厦门兴业银行）也顺利实现其享有的抵押权，而金达昌公司买受的是包括讼争房产在内的房产物业，而非厦门兴业银行的抵押权，金达昌公司主张其享有的物业受到租赁权的对抗没有法律依据。
（五）讼争房产于2013年12月18日被首次查封，信德佳公司在首次查封日之前已与忆辉公司签订合法有效的书面租赁合同并占有使用讼争房产，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议复议规定）第三十一条第一款，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”之规定，信德佳公司要求撤销一审法院作出的《清场公告》具有明确的法律依据，一审判决驳回信德佳公司的诉讼请求错误。
（六）在拍卖程序结束即成交后，法院无权解除租赁关系。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称拍变卖规定）第三十一条第二款，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，只有在法院的拍卖程序中才能去除租赁权，一审法院在拍卖程序结束后作出《清场公告》没有法律依据，且与司法解释的明文规定相背离。只要在抵押权实现时租赁权并未终止，基于合同法第二百二十九条“买卖不破租赁”的规则，抵押权物的权属变动不影响租赁的存续，受让人应承受该租赁关系。故在本案中，金达昌公司应当继续承受信德佳公司与忆辉公司订立的租赁关系，信德佳公司无需腾空、迁出讼争房产。
金达昌公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，未违反法定程序，信德佳公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，依法应予驳回。（一）一审法院依法送达诉讼文书材料及组织开庭，陈东毅恶意拖延诉讼，串通信德佳公司企图达到延缓移交讼争房产的非法目的，不应予以支持。（二）金达昌公司依法取得拍卖房产的所有权，基于该房产的清场移交、租赁权等所产生的法律后果与其有利害关系，根据民事诉讼法第五十六条的规定，金达昌公司可以作为第三人参加诉讼。（三）一审法院已就信德佳公司与忆辉公司之间有关租赁的情况进行审查并作出认定，并未遗漏相关事实。金达昌公司依法竞拍并成交，成交价系由市场决定的，不能因此承受租赁负担，而且该成交价并不比相当地段的其他厂房的市场行情低。（四）信德佳公司主张的租赁权晚于抵押权人厦门兴业银行的抵押权设立之时，根据物权法第一百九十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定，金达昌公司受让讼争房产不受租赁合同所约束，信德佳公司因此所受到的损失应向忆辉公司索赔或自行承担。拍变卖规定第三十一条第二款的规定，并未否定人民法院强制执行移交的权利，法院依法有权强制执行移交。而且异议复议规定第二十七条明确规定，“申请执行人对执行异议标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”因此，厦门兴业银行实现抵押权后，金达昌公司受让讼争房产不受租赁权的约束。（五）信德佳公司与忆辉公司签订的租赁合同存在恶意串通以及以明显不合理低价承租的情形。
信德佳公司向一审法院起诉请求：停止执行《关于厦门市同安区凤岭二路19号厂房的清场公告》中涉及讼争房产（厦门市同安区凤岭二路19号1-2号厂房之1号厂房第五层西侧，2号厂房第一层，3-4号厂房之3号厂房第一层西侧，3号厂房第四层，办公楼第一层，宿舍楼第一、二、三、七层，合计面积为10563.54平方米）的清场措施。
一审法院认定事实：2011年12月9日，忆辉公司与厦门兴业银行签订兴银厦同最抵字（2011）037号《最高额抵押合同》，约定忆辉公司以同安区凤岭二路19号（宿舍楼、办公楼、1-2号厂房及3-4号厂房）（以下简称抵押房产）作为双方签订的兴银厦同授字（2011）037号《基本额度授信合同》及其项下所有分合同提供最高额抵押担保。2011年12月14日，抵押房产办理了抵押登记。2013年1月5日，忆辉公司与厦门兴业银行签订兴银厦同最抵字（2013）001号《最高额抵押合同》，约定忆辉公司以抵押房产作为双方签订的兴银厦同授字（2013）001号《基本额度授信合同》及其项下所有分合同提供最高额抵押担保。2013年1月28日，抵押房产在办理了2011年12月14日的抵押登记注销手续的同一天，就2013年1月5日的《最高额抵押合同》重新办理了抵押登记。
另查明，2013年11月27日，福建省漳州市中级人民法院（以下简称漳州中院）作出（2013）漳民初字第356号民事调解书，对陈东毅应于2014年3月30日前分11笔还清欠吴文冲的借款本息1235.728万元，以及忆辉公司、桥箱公司应对陈东毅、忆辉公司、桥箱公司的还款义务承担连带保证责任等事宜予以确认。2013年12月16日，吴文冲向漳州中院申请强制执行（2013）漳民初字第356号民事调解书。漳州中院于2013年12月18日对抵押房产采取了执行查封措施，于2014年8月21日委托一审法院代为执行。一审法院接受委托后，在淘宝网司法拍卖网络平台上依法对抵押房产进行了公开拍卖，金达昌公司竞得抵押房产。2014年12月26日，一审法院作出（2014）厦执委字第7号执行裁定：一、解除漳州中院对登记于忆辉公司名下的抵押房产的查封；二、注销抵押房产上所设定的抵押登记；三、抵押房产的财产权自裁定送达买受人金达昌公司时起转移；四、买受人金达昌公司可持裁定书到房地产登记管理机构办理相关产权过户登记手续。金达昌公司于2015年1月20日办理了抵押房产的土地房屋权证。
再查明，一审法院依据已发生法律效力的（2014）厦民初字第82号民事判决书，在执行申请执行人厦门兴业银行与被执行人忆辉公司、陈东毅、黄秀华借款合同纠纷一案中，基于厦门兴业银行对抵押房产享有抵押优先受偿权，将拍卖款优先分配给厦门兴业银行。2015年7月21日，一审法院作出《公告》，责令抵押房产的占有人在公告张贴之日起十五日内腾空、迁出房产交付买受人金达昌公司。信德佳公司对上述公告不服，以信德佳公司对抵押房产中部分单元房产享有合法的租赁权益为由，向一审法院提出书面执行异议，一审法院受理后，于2015年9月17日作出（2014）厦执委字第7-2号执行裁定书，驳回信德佳公司提出的执行异议。信德佳公司不服该裁定结果，提起本案诉讼。
又查明，信德佳公司表示其与忆辉公司就讼争房产签订《租赁合同》，双方未办理房产交接的书面手续，亦未办理房产租赁合同登记备案手续。
一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，案外人提起执行异议之诉的目的是排除对特定执行标的的执行，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。首先，物权法第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。就本案而言，本案讼争房产包含在抵押房产中，自2013年1月28日起抵押权登记在厦门兴业银行名下，故在对外公示的效力上，厦门兴业银行作为讼争房产的抵押权人。即便信德佳公司与忆辉公司就讼争房产存在租赁合同关系，信德佳公司承租房产的时间为2013年12月16日，讼争房产属于先抵押后出租的状况。讼争房产在已设立抵押权的情况下出租，不适用“买卖不破租赁”的规则，信德佳公司对讼争房产的租赁不能对抗厦门兴业银行实现抵押权。其次，金达昌公司通过司法拍卖方式取得讼争房产的所有权，依法享有占有、使用、收益、处分的财产权利。信德佳公司与忆辉公司之间的租赁合同关系，不能约束抵押权人厦门兴业银行及合法受让人金达昌公司。一审法院在执行生效判决过程中，依法对抵押房产进行拍卖，金达昌公司合法受让抵押房产后，一审法院要求信德佳公司腾空、迁出讼争房产并无不当，信德佳公司的主张不符合足以排除执行异议的情形。再次，信德佳公司未审查讼争房产已抵押登记在厦门兴业银行名下的事实，其与忆辉公司签订长达20年的租赁合同，且一次性支付租金，亦理应承担由此产生的法律风险。信德佳公司就讼争房产与忆辉公司签订租赁合同应由双方另行协商解决。
综上，信德佳公司关于停止执行《公告》涉及讼争房产的清场措施理由不成立，其诉讼请求应予以驳回。吴文冲、陈东毅、桥箱公司、忆辉公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决：驳回信德佳公司的诉讼请求。
本院二审期间，信德佳公司、金达昌公司对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。但信德佳公司认为一审判决遗漏查明以下事实：1.在讼争房产的历次拍卖信息中，均明确披露讼争房产存在租赁情况，并要求买受人自行判断处理，而非在本案执行中进行处理；2.一审法院执行局在案外人执行异议程序的审查中，已明确金达昌公司与本案无关，并拒绝追加金达昌公司为本案当事人，故本案一审法院追加金达昌公司程序违法；3.金达昌公司系通过拍卖程序买受讼争房产，并非受让厦门兴业银行抵押权获得讼争房产，一审法院适用法律错误；4.在讼争房产被漳州中院首次查封之前，信德佳公司就与忆辉公司签署了租赁合同并实际履行租赁合同占有使用讼争房产；5.在讼争房产的拍卖过程中，信德佳公司不仅没有妨害厦门兴业银行抵押权的实现，而且积极配合法院及评估机构如实披露租赁情况，一审法院未根据信德佳公司的申请进行调查；6.信德佳公司并未组织社会闲散人员进行闹事，反而是金达昌公司为了收回讼争房产不当影响讼争房产次承租人的正常生产经营活动。
二审审理期间，金达昌公司提交一审法院（2014）厦民初字第71号民事判决书，证明信德佳公司与忆辉公司签订的租赁合同不真实。信德佳公司质证称，对该份生效判决的真实性无异议，但认为与本案无关，忆辉公司在该案中的答辩内容并未被判决采信。如果金达昌公司认为本案涉及的租赁合同不真实，其应当另行提起诉讼。本院经审查，对（2014）厦民初字第71号原告洪俊斌与被告侨箱公司、忆辉公司、陈东毅（以下简称忆辉公司三方）民间借贷纠纷民事判决书的真实性予以确认。
二审审理查明，（一）（2014）厦民初字第71号民事判决查明以下事实：2013年11月1日，洪俊斌与忆辉公司三方签订《债权债务确认书》，确认尚有合计本金2522.7万元未偿还（利息已结清）；2013年11月27日，洪俊斌与忆辉公司三方签订《抵押借款合同》；2013年11月28日，洪俊斌与忆辉公司签订《厦门市房地产抵押合同》，约定以忆辉公司名下位于厦门市同安区凤岭二路19号1-2号厂房、3-4号厂房、办公楼、宿舍楼作为抵押担保，主债权金额为4500万元，抵押担保范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的一切费用（包括律师费）；2013年12月2日，双方办理抵押登记，洪俊斌取得他项权证；2013年12月18日，甲方洪俊斌、乙方陈东毅、丙方庄清祥签订《协议》，约定，“若乙方向甲方、丙方归还借款本息2100万元，甲、丙双方同意解除凤岭路19号厂房全部他项权利和租赁关系，剩余款项由双方协商确认归还。”
该判决认为：《债权债务确认书》、《抵押借款合同》系各方当事人的真实意思表示，内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照约定履行相应义务。忆辉公司三方未能依约还款的行为已经构成违约，洪俊斌有权根据合同，要求其还本付息。忆辉公司三方认为讼争债务数额已经变更为2100万元，并主张以《租赁合同》项下租金及转租租金收入抵偿讼争借款的答辩理由缺乏事实和法律依据，不予采信。所涉抵押权依法设立，忆辉公司三方并未举证证明已经依《协议》约定归还借款本息2100万元，洪俊斌有权以抵押物折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿。
该判决还载明，忆辉公司三方答辩称，“2013年12月16日，洪俊斌与答辩人经协商同意以洪俊斌公司信德佳公司的名义与答辩人签订了《租赁合同》，约定：答辩人以出租同安区凤岭路19号部分厂房收取租金来偿还欠款；租金直接由洪俊斌公司信德佳公司代收；租赁期限为20年，届时双方进行结算并多还少补。答辩人为了方便洪俊斌的公司直接向第三方收取租金，与其签订该租赁合同，将该厂房以明显低于市场价租给洪俊斌公司，再由洪俊斌将该厂房以正常市场价格转租给第三方并收取租金，所得全部款项（包括洪俊斌应付答辩人的租金及第三方应付洪俊斌的租金）用于抵扣答辩人所欠款项。洪俊斌在与答辩人签订《租赁合同》前就已联系好第三方厦门市界好皮件有限公司，并与其签订《厂房租赁合同》，转租答辩人的厂房，此可与答辩人的主张相互印证。《租赁合同》签订后，洪俊斌并没有实际支付答辩人租金，信德佳公司的股东庄清祥虽然分几次将租金转入答辩人对公账户，但这只是执行财务报账的程序，答辩人于当日即依照双方约定，将该笔租金全额转返给信德佳公司股东庄清祥指定人的账户内，因此洪俊斌并未实际支付答辩人租金。”
（二）（2014）厦执委字第7-2号执行裁定书查明，2013年12月16日，因陈东毅未依法履行调解书约定的义务，吴文冲向漳州中院申请强制执行。漳州中院受理后，于2013年12月18日对讼争房产采取了执行查封措施。金达昌公司系以8524.1536万元竞得讼争房产。讼争房产上第一顺序抵押权人厦门兴业银行的抵押权价值为12063.87万元、第二顺序抵押权人洪俊斌的抵押权价值为4500万元。
（三）信德佳公司主张，其于2013年12月16日与忆辉公司签署《租赁合同》（金达昌公司对其真实性、合法性不予认可）。合同约定，租赁期限自2013年12月16日起至2033年12月15日止。租赁范围包括：同安区凤岭二路19号（1-2号厂房）之1号厂房第五层西侧1908.4平方米、2号厂房第一层3065.66平方米、3号厂房第一层西侧752.34平方米、3号厂房第四层2670.14平方米、办公楼第一层555平方米、宿舍楼第一层240平方米、宿舍楼第二层984.3平方米和343.7平方米、第三层17间、第七层27间，以上合计10563.54平方米。信德佳公司向一审法院提供以下转租合同（金达昌公司对其真实性、合法性均不予确认）：
1.信德佳公司与厦门盛贺工贸有限公司签署的《厂房租赁合同》，签订落款时间为2013年12月24日。出租的厂房位于2号厂房第一层西侧，租赁建筑面积为1532.83平方米。约定租金起算日为2014年3月1日。2.信德佳公司与厦门永昶泰工业有限公司签署的《厂房租赁合同》，签订落款时间为2013年12月24日。出租的厂房位于2号厂房第一层东侧，租赁建筑面积为1532.83平方米。约定租金起算日为2014年3月16日。3.信德佳公司与厦门市鹭民工贸有限公司签署的《厂房租赁合同》，签订落款时间为2013年12月24日。出租的厂房位于3号厂房第一层西侧，租赁建筑面积合计752.34平方米。4.信德佳公司与厦门博艺界皮件有限公司签署的《厂房租赁合同》，信德佳公司一方签订落款时间为2013年12月16日，厦门博艺界皮件有限公司一方无签订落款时间。出租厂房位于1号厂房第五层西侧，面积为1860平方米。约定的租赁期限是2013年12月21日至2017年2月28日。5.信德佳公司与厦门凯欣达体育用品有限公司签署《厂房租赁合同》，无签订落款时间。出租厂房位于3号楼四楼部分，面积为2670平方米。6.信德佳公司与厦门铭锋鞋材有限公司签署《房屋租赁合同》，无签订落款时间，出租房屋为19号宿舍楼3楼319室，建筑面积17平方米。租赁期限自2015年2月6日至2015年8月5日止。7.信德佳公司与陈文锋签署《房屋租赁合同》，无签订落款时间，出租房屋为19号宿舍楼3楼320室，建筑面积17平方米。租赁期限自2015年2月6日至2015年8月5日止。8.信德佳公司与周东魁签署《房屋租赁合同》，无签订落款时间，出租房屋为19号宿舍楼3楼313室。租赁期限自2015年2月24日至2015年8月23日止。9.信德佳公司与厦门中圻地产有限公司签署《房屋租赁合同》，无签订落款时间，出租房屋为19号宿舍楼7楼716室。租赁期限自2015年5月18日至2015年8月17日止。10.信德佳公司与易正波签署《房屋租赁合同》，无签订落款时间，出租房屋为19号宿舍楼3楼314室。租赁期限自2015年4月1日至2015年6月30日止。
（四）拍卖信息中披露讼争房产权利限制情况及瑕疵情况：1.被一审法院查封。2.设有抵押，第一抵押权人为厦门兴业银行，第二抵押权人为洪俊斌。3.存在租约情况：（1）信德佳公司提供同忆辉公司签订的租赁合同，租赁面积10563.54平方米，期限2013年12月16日至2033年12月15日，租金已一次性支付完毕，该抵押物的抵押登记日为2013年1月28日，租赁合同的签订日期在抵押登记日期之后。（2）谢辉能、王福江提供租赁合同，内容约定租赁期限17年，自2012年12月10日至2029年12月9日止，租约面积为同安区凤岭二路19号全部房产，由于其他原因，续签了补充合同，约定租期前14年，自2014年3月31日开始计算一次性债务抵扣租金14年8636万元。以上租赁租约的真实性未经确认，由买受人自行判断处理。
拍卖对象：座落于厦门市同安区凤岭二路19号（1-2号厂房、3-4号厂房、办公楼、宿舍楼），建筑面积合计68382.01平方米，其中1-2号厂房30503.71平方米，3-4号厂房26147.52平方米，办公楼2035.50平方米，宿舍楼9695.28平方米，总用地面积43294.05平方米，建成年份2007年，钢混结构，厂房配有四部货梯，水电消防等配套设施齐全。
（五）一审庭审笔录中记载，吴文冲的委托代理律师仅代理（2015）厦民初字第1605号原告谢辉能、王福江与被告吴文冲、陈东毅、桥箱公司、忆辉公司、第三人金达昌公司案外人执行异议之诉一案。
本院认为，（一）程序问题。1.送达程序是否合法。2015年12月30日一审法院就本案和（2015）厦民初字第1605号原告谢辉能、王福江与被告吴文冲、陈东毅、桥箱公司、忆辉公司、第三人金达昌公司案外人执行异议之诉一案合并开庭审理。开庭审理前，一审法院已依法向吴文冲、陈东毅、桥箱公司、忆辉公司送达诉讼文书材料。其中，寄给吴文冲的材料因拒收被退回，视为送达；向陈东毅直接送达桥箱公司、忆辉公司及其本人的诉讼文书材料时，陈东毅拒绝签收，视为送达，且一审法院事后又进行了相关公告送达，程序并无不当。另外，虽然吴文冲未出庭应诉，但（2015）厦民初字第1605号一案中，吴文冲的委托诉讼代理人出庭应诉，表明吴文冲对诉讼程序是清楚的。因此，一审法院不存在违法缺席判决的程序违法情形。
2.追加金达昌公司为本案第三人的正当性。民事诉讼法规定案外人、当事人不服执行异议裁定的，有权提起执行异议之诉，故执行异议之诉不受执行异议裁定当事人范围的限制，信德佳公司以执行异议裁定未列金达昌公司为第三人为由，认为本案也不应当列金达昌公司为第三人，与法律规定不符，理由不能成立。金达昌公司系讼争房产执行拍卖的买受人，信德佳公司主张对讼争房产享有合法的租赁权益，与金达昌公司具有直接的利害关系，一审法院追加金达昌公司为本案第三人，程序并无不当。
（二）本案实体方面的争议焦点是：信德佳公司的租赁权能否阻却执行。即本案讼争房产执行拍卖后，承租人信德佳公司的租赁权能否对抗买受人金达昌公司。
首先，根据物权法第一百九十条规定，“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称城镇房屋租赁合同解释）第二十条规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”。本案中，讼争房产出租给信德佳公司的时间为2013年12月16日，厦门兴业银行设立抵押权的时间为2013年1月28日，属于物权法和城镇房屋租赁合同解释规定抵押权设立后抵押财产出租的情形，因此该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权人在实现抵押权时，抵押物上设立的租赁关系对买受人不具有约束力，信德佳公司作为承租人主张房屋受让人金达昌公司应继续履行原租赁合同，与法律规定不符，不予支持。
其次，根据异议复议规定第31条的规定，租赁权阻却执行，必须满足两个条件，一是租赁合同必须在法院查封讼争房产之前成立并生效；二是必须在查封前占有房屋。即租赁合同成立，仅具有债权效力，承租人只有按照物权的公示原则，以占有的方式对外公示，在执行程序中才具有阻却执行的效力。本案中，信德佳公司的法定代表人庄清祥与忆辉公司之间具有债权债务关系，2013年12月16日信德佳公司与忆辉公司签订租赁合同后两日，即2013年12月18日甲方洪俊斌、乙方陈东毅、丙方庄清祥就签订《协议》明确约定，“若乙方向甲方、丙方归还借款本息2100万元，甲、丙双方同意解除凤岭路19号厂房全部他项权利和租赁关系，剩余款项由双方协商确认归还。”因此，信德佳公司主张其在2013年12月18日前确已实际占有使用讼争房屋，其应当承担相应的举证责任。因忆辉公司在（2014）厦民初字第71号案件中提供信德佳公司与其签订的《租赁合同》、转账凭证和《厂房租赁合同》，无法体现与该案原告洪俊斌的关联性，未被法院采纳，但其答辩内容可以证明信德佳公司租赁忆辉公司的厂房后系直接用于转租收取租金，该事实亦与信德佳公司在本案提供的用于转租的厂房租赁合同和房屋租赁合同相互印证。但是，从信德佳公司提供的转租合同来看，只有其与厦门博艺界皮件有限公司签署的《厂房租赁合同》上其签订落款时间为2013年12月16日，而厦门博艺界皮件有限公司一方未签订落款时间，且约定的租赁期限系从2013年12月21日开始起算；信德佳公司与其他公司或个人签署的租赁合同或是未签署落款时间，或是在2013年12月18日之后签署的，均不足以证明在法院查封讼争房产之前承租人信德佳公司或次承租人已实际占有使用讼争房产。因此，信德佳公司主张的租赁权在本案中不具有阻却执行的效力，其请求在租赁期内阻止向金达昌公司移交占有被执行的不动产，与法律规定不符，不予支持。
综上所述，信德佳公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人信德佳（厦门）实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李为民
审 判 员 黄卉靓
代理审判员 刘洁君
二〇一六年九月三十日
书 记 员 何必林