河南省封丘县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0727民再16号原审原告：翟洪远，男，1964年12月12日生，汉族，居民，住封丘县。委托诉讼代理人：王俊杰，男，汉族，1972年1月25日生，住河南省封丘县。原审被告：刘喜娜，女，1978年9月11日生，汉族，农民，住封丘县。委托诉讼代理人：刘进梅，河南秉持律师事务所律师。原审原告翟洪远诉原审被告刘喜娜租赁合同纠纷一案，本院（2016）豫0727民初718号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2017年3月17日作出（2017）豫0727民监2号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2017年5月16日公开开庭进行了审理。原审原告翟洪远及其委托诉讼代理人王俊杰，被告刘喜娜及其委托诉讼代理人刘进梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翟洪远再审称，请求事项：1、请求确认合同无效，原审被告刘喜娜腾出房屋。2、原审被告支付从2015年8月18日到2017年5月16日的租赁费用24420元。3、诉讼费由原审被告承担。事实及理由：2014年8月8日原审原告翟洪远将位于封丘县平等路北段路西313号两间门面房租给原审被告刘喜娜，未签订房屋租赁协议，口头约定租金每年14000元，且约定随市场租赁价格变动，房租相应上涨。约定每年8月18日支付上年度租金，未约定租期。2015年8月18日经多次催要，原审被告拒不支付本年度租金。2016年1月16日，原审原告向原审被告送达了解除租赁合同通知书，要求原审被告迁出该房屋，原审被告拒不迁出。被告刘喜娜承认原告翟洪远所提出的全部诉讼请求。原审认为：被告刘喜娜承认原告翟洪远的诉讼请求，没有违反法律规定。判决如下：一、解除原告翟洪远与被告刘喜娜签订的位于封丘县平等路门面房313号租赁协议，被告刘喜娜腾出房屋。二、被告刘喜娜支付给原告翟洪远2015年8月18日至起诉之日的房租7000元。原审原告翟洪远再审称：事实理由同原审。诉讼请求：1、请求确认合同无效，原审被告刘喜娜腾出房屋。2、原审被告支付从2015年8月18日到2017年5月16日的租赁费24420元。3、诉讼费由原审被告承担。原审被告刘喜娜辩称：原审原告向法庭所说双方没有签订租赁合同不属实，双方签订的有书面的租赁合同，合同约定租期4年，到2018年8月18日合同到期。合同没有约定租金的支付时间。原审原告要求腾出房屋没有事实根据和法律依据。1.原被告签订了租赁协议，是在合同未到期时原审原告于2016年9月6日单方撕毁合同，用野蛮的方法用铲车推掉原审被告的厕所，捣毁了原审被告营业房的院墙和门，拽断了原审被告的电线，断掉了原审被告营业用水，造成原审被告被迫停止经营。给原审被告造成经济损失高达几十万元，如果说合同有效的方面来看，是原审原告的单方违约造成了租赁合同的终止。原审原告无权要求支付租金。2.从合同的无效来看，原审原告依法不能主张支付租金。根据法律规定，合同无效双方当事人应当恢复原状，返还原物，既然合同无效，原审原告就不能按照租赁合同的约定要求支付租金。原审原告要求支付租金的请求没有法律依据。3.合同无效是由原审原告的过错造成的。因为在签订租赁合同时，原审原告谎称租赁房屋有房产证，暂时不提供。如果因为房屋的房产证产生纠纷，原审原告愿意承担全部法律责任。双方的租赁合同是在原告的欺骗下签订的。原审原告在本案中具有过错。要求支付租金没有事实根据。原审原告要求支付电费，不是原审的诉讼请求，不是本案审理的内容。租赁房屋是在2015年9月6日之后，由于该房屋院墙和房门都被原告捣毁，房内的烟酒被盗，原审被告已经在公安局报案，由于租赁房屋不能再使用，原审被告在2015年9月20号左右就将房屋交还给了原审原告。所以原审原告要求腾出房屋的请求不能给予支持。要求驳回原审原告翟洪远的诉请。原审原告翟洪远向本院提交的证据有：证据1、照片5张，以证明租赁房屋的现状，该房屋可以正常使用和营业，对原审被告的经营没有丝毫影响。证据2、录音光碟一份，2016年1月18日原审原告向被告催要房租的通话录音。证据3、解除租赁合同书，照片三张，以证明解除租赁合同书贴到被告门上，并且拍的有照片，被告不予理睬。证据4、电费收据一份，以证明原审被告的店铺，是因为原审被告长期不交电费而停的电。原审被告刘喜娜向本院提交的证据有：证据1、房屋租赁协议一份，以证明313号房屋租给被告使用，租金是每年14000元，租期是4年。从2014年8月18日到2018年8月18日，上面有原被告双方的签字。原审原告说没有签订书面租赁合同说述不真实。证据2、产权证明一份，是原审原告给原审被告提供的，也是原审原告的村民委员会出具的，原审原告翟洪远承诺租赁房屋归其所有，房产证暂时不提供。租赁房屋没有产权证，是原审原告的过错导致的，签订租赁协议是在原审原告的欺骗下签订的，本案的合同无效其责任应该由原审原告承担。证据3、封丘县规划建设委员会2015第2号会议纪要，以证明租赁房屋是经过封丘县规划局进行过规划的。证据4、封丘县公安局刑侦大队出具的证明，以证明原审原告在拆院墙过程中，用铲车把原审被告经营的辉煌酒城的商店的后门砸坏，2015年9月7日原审被告报警，商店内被盗红酒烟酒价值一万元左右，是由于原审原告的过错造成了租赁房屋的损坏，从2015年9月6日该房屋便不能使用。证据5、鉴定报告一份，以证明由于原审原告的过错导致原审被告不能经营，经营损失为256元/天，原审被告装修和厕所的损失为11100元。证据6、证人宋某出庭作证，证明2015年9月6日晚上，原审被告让其到商店看看，其看到原审被告经营的门面房后门被损坏，卫生间、厨房被推，电线掉落在屋地内，屋内停电。本院依职权调取的证据：封丘县住房和城乡规划建设局出具的证明一份，以证明该房屋未取得建设工程规划许可证，也未取得房屋所有权证书。本院确认原审原告翟洪远提供的证据1、2、3、4和原审被告提供的证据1内容客观真实、形式合法，与本案具有关联性，符合有效证据的三性特征，可以作为认定案件事实的依据。本院确认本院依职权调取的证据，与其他证据相印证，内容客观真实，可以作为认定案件事实的依据。原审被告提供的证据2-6不符合证据的三性特征，不能作为有效证据使用。根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，本院对案件事实确认如下：范红霞租赁原审原告翟洪远位于封丘县平等路北段路西313号的两间门面房，经营绞股蓝茶店。该房屋未取得建筑工程规划许可证，也未经房管部门颁发房屋所有权证书。经被告同意，范红霞装修了房屋。2014年4月20日范红霞以21000元价格将房屋转租给刘喜娜、李纪敏夫妇二人，该转让费包括剩余几个月的房租、一些货款和装修费。承租后原审被告刘喜娜办理了个体工商户执照，经营酒、茶。2014年8月18日原审原告翟洪远的妻子与原审被告刘喜娜签订房屋租赁协议，约定租期4年，年租金14000元，并支付了一年的房租。2015年9月6日下午原审原告翟洪远在拆院墙过程中铲车将原审被告刘喜娜承租房屋的后门损坏，院内厕所拆除。原审被告得知该情况后，让宋某到该门面房查看，发现后门损坏、电线掉落，屋内停电。2015年9月7日原审被告刘喜娜以此为由，停业经营，拒不支付房屋占用费。2016年1月16日，原审原告翟洪远向原审被告刘喜娜送达了解除租赁合同通知书，要求原审被告迁出该租赁房屋。本院再审认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中，范红霞经原审原告翟洪远同意，将房屋转租给原审被告刘喜娜。原审原告翟洪远与原审被告刘喜娜签订了租赁协议，租期四年，并支付了一年的房租，原被告之间形成了租赁合同关系。因原审原告出租的房屋未取得建设工程规划许可证，故原被告之间签订的租赁合同为无效合同。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原审原告翟洪远在拆除院墙时将出租屋后门砸坏，作为房东，应当及时维修。原审原告在发现后门损坏，也应当要求原审被告修复或自己修复的费用折抵租赁费。原审被告以此为理由，不再营业，拒不支付房租租赁费，缺乏法律依据，本院不予支持。原审原告要求原审被告支付至2017年5月16日的房屋占用费24420元，根据《最高人民法院审判监督程序若干问题的解释》第三十三条的规定“人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审范围”。故本案原审原告翟洪远要求原审被告刘喜娜支付至2017年5月16日的房屋占用费24420元，不属于本案再审审理范围，本案不予审理。原审被告应支付至起诉之日即2016年3月1日的房屋占用费，共计7000元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法审判监督程序的若干问题的解释》第三十三条之规定，判决如下：撤销本院（2016）豫0727民初718号民事判决书。二、原审原告翟洪远与原审被告刘喜娜签订的房屋租赁合同无效。三原审被告刘喜娜于本判决生效后十日内腾出所租用的房屋。四、原审被告刘喜娜于本判决生效后十日内支付原审被告翟洪远2015年8月18日至起诉之日的房屋占用费7000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费410元，由原审被告刘喜娜负担50元，由原审被告翟洪远负担360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判长  鲍丽霞审判员  孙玉霞审判员  孙玲玲二〇一七年七月二十一日书记员  王盼盼