浙江省宁海县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0226民初8867号
原告（反诉被告）：宁海县跃龙街道南门股份经济合作社（统一社会信用代码：91330226MA282JGR3P），住所地：宁海县跃龙街道塔山路8号。
法定代表人：吴建国，该社董事长。
委托诉讼代理人：徐泽云，浙江知仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王坤，浙江知仁律师事务所律师。
被告（反诉原告）：叶海鸿，女，1975年3月8日出生，汉族，居民，住宁海县。
委托诉讼代理人：蔡文宗，宁波市天河法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：吕挺，宁波市天河法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告，以下称原告）宁海县跃龙街道南门股份经济合作社与被告（反诉原告，以下称被告）叶海鸿农村房屋买卖合同纠纷一案，于2017年12月1日立案受理，并于同日受理被告的反诉请求。2017年12月26日，本案第一次公开开庭进行审理，原告宁海县跃龙街道南门股份经济合作社的委托诉讼代理人王坤、被告叶海鸿的委托诉讼代理人吕挺到庭参加诉讼。2018年1月8日，原、被告申请庭外和解30天，本院予以准许。2018年2月13日，本案第二次公开开庭进行审理，原告宁海县跃龙街道南门股份经济合作社的委托诉讼代理人徐泽云、被告叶海鸿的委托诉讼代理人吕挺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁海县跃龙街道南门股份经济合作社起诉称，原、被告于2011年7月16日签订《房屋买卖协议》，约定原告将坐落于宁海县跃龙街道纺织东路**弄一间三层半楼房（现地址为宁海县）以1360000元的价格卖给被告，被告取得房屋后一直居住至今。由于被告非本村村民，涉案房屋为集体土地，无法办理相关权属证书。现起诉，要求确认原、被告签订的《房屋买卖协议》无效，被告立即腾空返还原告坐落于宁海县的房屋。
原告为证明上述事实，提供拍卖细则复印件、《房屋买卖协议》复印件各一份，以证明涉案房屋在拍卖时已告知系集体性质，仅限村民购买，之后双方才签订买卖协议的事实。
被告叶海鸿答辩并反诉称，对原告主张的买卖协议无效没有异议，原告应当返还被告已付的购房款500000元，并支付被告装修及利息损失。涉案房屋的土地虽属集体，但原告在拍卖时答应可以转为国有土地，故拍卖的价款也是参照国有土地竞拍，现无法转为国有土地，导致合同无效，原告为过错方，应承担主要责任。故被告反诉，要求判令原告返还被告购房款500000元，并支付被告装修损失164200元及利息损失（以500000元为基数，自2010年12月10日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至款项还清之日止）。
被告为证明上述事实，举证如下：
⑴《房屋买卖协议》复印件一份，以证明双方存在房屋买卖关系的事实；
⑵宁波市农村集体经济组织统一收据一份，以证明被告已支付原告购房款500000元的事实；
⑶房地产估价报告一份，以证明涉案房屋室内装修价值为164200元的事实。
针对被告的反诉请求，原告答辩称，原告愿意返还被告已付的购房款，但被告要求原告赔偿损失没有依据。涉案房屋通过拍卖的方式出售，原告已在拍卖细则中告知竞拍人涉案房屋的土地为集体土地，被告在明知的情况下仍参与购买并进行装修，应自行承担风险，原告不存在过错。原告交房后，被告占有使用多年，即便被告存在损失也应当折抵占有费。
经庭审质证，本院认证如下：
1.对原告提供的证据，被告对真实性没有异议。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定。
2.对被告提供的证据⑴、⑵、⑶，原告对真实性、合法性、关联性均无异议。经审查，本院对被告提供的证据予以认定。
经审理，本院认定事实如下：
2010年底，原告拟就坐落于宁海县批楼房进行公开拍卖。2010年12月10日，被告支付原告拍卖押金500000元。2010年12月19日，原告公布拍卖细则，载明：“拍卖日期为2010年12月20日……房屋产权性质先由个人集体所有，再由各户自行转办国有性质，房产审批手续由本合作社负责统一办理……”2010年12月20日，被告通过竞拍拍得宁海县跃龙街道纺织东路**弄一间三层半楼房（现地址为宁海县）。2011年7月16日，原、被告签订《房屋买卖协议》一份，载明：“乙方（被告）以公开竞价计人民币壹佰叁拾陆万元竞得该房产归属……房屋产权审批手续由甲方负责统一办理……”2017年11月22日，浙江众诚房地产评估事务所有限公司出具房地产估价报告一份，坐落于宁海县房屋的市场价值为1534400元，其中室内固定装修价值为164200元。
本院认为，涉案房屋的土地系集体性质，被告并非宁海县跃龙街道南门股份经济合作社社员，故原、被告签订的《房屋买卖协议》因违反法律强制性规定无效，被告应当及时腾空涉案房屋并返还原告，原告也应及时归还被告购房款500000元。合同被确认无效后，无法返还的，应当折价补偿；有过的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告返还涉案房屋后，原告应折价补偿其现有的固定装修合计164200元。至于被告主张的利息损失，虽然被告于2010年12月10日支付原告500000元，但该笔款项系拍卖押金，待双方于2010年12月20日经拍卖确认交易的房屋后该笔押金才转为购房款，故被告的利息损失应自2010年12月20日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至款项还清之日止。另原、被告双方对签订《房屋买卖协议》均有过错，结合本案实际情况，本院认为原告应承担80%的责任，即原告应当赔偿被告上述利息损失的80%。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）宁海县跃龙街道南门股份经济合作社与被告（反诉原告）叶海鸿于2011年7月16日签订的《房屋买卖协议》无效；
二、被告叶海鸿（反诉原告）应于本判决生效后三十日内腾空并返还原告（反诉被告）宁海县跃龙街道南门股份经济合作社坐落于宁海县的房屋；
三、原告（反诉被告）宁海县跃龙街道南门股份经济合作社应于本判决生效后十五日内返还被告（反诉原告）叶海鸿购房款500000元并补偿装修损失164200元；
四、原告（反诉被告）宁海县跃龙街道南门股份经济合作社应于本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）叶海鸿利息损失的80%（利息损失自2010年12月20日起以500000元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至款项还清之日止）。
如果原告（反诉被告）宁海县跃龙街道南门股份经济合作社未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案本诉案件受理费17040元，减半收取8520元，由被告（反诉原告）叶海鸿负担；反诉案件受理费10442元，减半收取5221元，由原告（反诉被告）宁海县跃龙街道南门股份经济合作社负担。本案评估费7336元（被告垫付），由原告（反诉被告）宁海县跃龙街道南门股份经济合作社负担785元，被告（反诉原告）叶海鸿负担6551元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过法院交付权利人，若通过银行向法院汇款的，收款人为宁海县人民法院（汇款时注明案号），账号：38×××36,开户行：中国银行宁海支行。
如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。
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审 判 员 水俊涵
二〇一八年三月二十一日
代书记员 赖建亚