广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初11668号原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区中山三路45、47号，组织机构代码X3153397－7。主要负责人：张真理，行长。委托诉讼代理人：薛洪和，广东朗锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：何洁瑜，广东朗锐律师事务所律师。被告：邓桂芬，男，1983年6月14日出生，汉族，身份证住址广东省阳山县，被告：余金红，女，1989年10月26日出生，汉族，身份证住址广东省徐闻县，被告：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡，统一社会信用代码914420007783156010。法定代表人：孙通文，总经理。委托诉讼代理人：王伟伟，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告邓桂芬、余金红、中山市通大房地产有限公司（以下简称通大房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告建行中山分行因被告邓桂芬、余金红拖欠按揭贷款本息不还，被告通大房地产公司是保证人，为此向本院提出诉讼请求：1.解除原告建行中山分行与被告邓桂芬之间的借款合同；2.被告邓桂芬向原告建行中山分行偿还借款本金303597.9元及利息8940.64元、罚息303.86元，之后的利息、罚息按合同约定计算至贷款全部清偿之日止；3.原告建行中山分行对被告邓桂芬、余金红提供的抵押物折价或者以拍卖、变卖等处置所得价款享有优先受偿权；4.被告邓桂芬承担原告建行中山分行因实现债权所产生的律师费18642元；5.被告余金红对被告邓桂芬所欠上述债务承担连带清偿责任；6.被告通大房地产公司对被告邓桂芬所欠上述债务承担连带保证责任。庭审中，原告建行中山分行更正第一项诉讼请求为解除原告建行中山分行与被告邓桂芬、余金红之间的借款合同，并称被告邓桂芬、余金红在诉讼期间偿还了部分欠款，明确截至2017年11月1日被告邓桂芬、余金红尚欠借款本金291127.19元，利息0元，罚息0元，之后的利息、罚息按合同约定计至清偿之日止，其他诉求不变。原告建行中山分行对其陈述在举证期限内提供如下证据：被告邓桂芬、余金红的身份证复印件、被告通大房地产公司工商登记打印件；《个人住房（商业用房）借款合同》；《见证书》；《个人贷款支付凭证》；《中山市商品房抵押登记备案证明》；《中国建设银行个人贷款对账单》（含最新对账单）；《委托代理协议》、律师费发票；《商品房销售贷款合作协议书》。被告邓桂芬经本院传唤，没有到庭应诉，也无提交答辩状及证据。被告余金红经本院公告传唤，期限届满没有到庭应诉，也无提交答辩状及证据。被告通大房地产公司答辩称：一、被告邓桂芬、余金红以购买的房地产向原告的借款331000元设定了抵押担保，其为被告邓桂芬、余金红的借款提供了保证担保，根据《中华人民共和国物权法》有关规定，原告应先就被告邓桂芬、余金红提供的抵押物实现债权，对处分抵押物后仍不能清偿的部分，再由其承担连带清偿责任；二、即使原告与诉讼委托代理人的委托关系真实，有律师费的支付凭证，但律师费也过高；三、本案由被告邓桂芬、余金红的违约行为引起，与其无关，原告要求其承担本案诉讼费无事实及法律规定。被告通大房地产公司对上述答辩意见在举证期限内未提交证据。经审理查明：贷款人：建行中山分行。借款人：邓桂芬。抵押人：邓桂芬、余金红。借款合同签约情况：2013年9月5日，上述当事人签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440780014-2012-20130500651）。借款用途：购买广东省中山市三角镇旭日领裕园20幢2203房。贷款本金：331000元。贷款期限：2013年9月10日起至2033年9月10日止。贷款执行利率：浮动利率，在基准利率水平上上浮5.0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次。借款逾期的罚息计收标准：从逾期之日起在本合同所执行贷款利率基础上上浮50%计收罚息。贷款利率按照前述约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。还款方式：等额本息还款法，每月归还本息。还款日：借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日。违约责任约定：如借款人发生不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等情况，则构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利，并承担以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。放款日：2013年9月10日。欠款情况：从2016年8月份开始出现逾期还款，之后有还款，但不能足额还清到期借款本息；原告建行中山分行提起本案诉讼后，被告邓桂芬、余金红偿还了部分欠款，截至2017年11月1日被告邓桂芬、余金红尚欠借款本金291127.19元，利息0元，罚息0元。律师费用情况：2017年4月25日，建行中山分行作为甲方与广东朗锐律师事务所作为乙方签订《委托代理协议》约定：甲方委托乙方处理甲方与借款人王水灵等35人（见附件，含邓桂芬在内）之间的诉讼事宜，乙方代理人的工作范围包括诉讼（一审、二审）、执行中的全部事务。代理费支付标准为：在本协议签订10日内，甲方支付前期代理费2000元/案；在收到法院出具的立案受理通知10日内，甲方按起诉标的金额分段按比例累加计算支付代理费，其后，广东朗锐律师事务所开具本案律师费发票，金额18642元。抵押担保情况：抵押物为邓桂芬、余金红本案中借款所购房屋，《个人住房（商业用房）借款合同》约定抵押担保范围包括借款本金、利息（包括罚息、复利），贷款人为实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。已办理抵押登记备案手续，抵押权人为建行中山分行（抵押登记备案编号：易房抵字第DY201332407号）。庭审中，建行中山分行表示房屋他项权证尚未核发。保证担保情况：2012年10月8日，通大房地产公司作为甲方与建行中山分行作为乙方签订《商品房销售贷款合作协议书》约定：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于中山市三角镇的经批准命名为旭日领裕园的商品房发放个人住房贷款。甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的阶段性连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处置抵押物费用等），并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的房屋所有权证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。甲方同意在其保证期间内，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用以及乙方全额回收贷款时，甲方同意乙方在乙方开立的存款账户中直接扣收有关款项。协议约定合作期限为10年，从协议生效之日起计算。协议还约定了其他事项。双方并未约定多个担保并存的清偿顺序。本院认为，建行中山分行与邓桂芬、余金红签订的《个人住房（商业用房）借款合同》依法成立，合法有效，各方均应恪守履行。建行中山分行按合同约定履行了向邓桂芬发放借款的义务，邓桂芬作为借款人，应当全面履行还款责任。因邓桂芬有拖欠还款情况发生，双方约定解除合同的条件已成就，故建行中山分行请求解除借款合同并提前收回已发放的贷款本息，理据充分，本院予以支持。对于邓桂芬、余金红拖欠的借款本息金额，建行中山分行已充分举证，在邓桂芬、余金红未到庭且未能提供相反证据的情况下，本院对建行中山分行提供的相关证据予以采信并予确认。关于建行中山分行主张的律师费，因《个人住房（商业用房）借款合同》已约定建行中山分行因催收贷款本息产生的费用包括律师费由邓桂芬、余金红承担，建行中山分行已提供证据证明律师费已实际发生，且没有超过律师费收费标准，故建行中山分行的该项请求应予支持。通大房地产公司认为律师费过高，不同意承担律师费的辩解，未能提供任何证据予以证明，辩解理由不充分，本院不予采纳。涉案房地产为预售商品房，已办理了商品房抵押登记备案手续，该登记合法有效，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。当邓桂芬、余金红不履行债务时，建行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。通大房地产公司与建行中山分行签订《商品房销售贷款合作协议书》中承诺对邓桂芬、余金红所欠建行中山分行的本案债务承担阶段性的连带保证责任，且尚在保证期间内，故通大房地产公司应对邓桂芬、余金红所欠建行中山分行的本案债务承担连带保证责任。本案中，建行中山分行对邓桂芬、余金红享有的债权既有债务人邓桂芬、余金红提供的物的担保，又有通大房地产公司提供的保证，且合同对担保履行先后顺序并未作明确约定，故建行中山分行应先就邓桂芬、余金红提供的抵押物实现债权，对处分抵押物后仍不能清偿的部分由通大房地产公司承担连带保证责任。通大房地产公司承担保证责任后，有权向邓桂芬、余金红追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告邓桂芬、余金红签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440780014-2012-20130500651）。二、被告邓桂芬于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿借款本金291127.19元及利息【利息包括正常利息、逾期罚息，计至2017年11月1日正常利息、逾期罚息均为0元，从2017年11月2日起至本判决发生法律效力之日止，未到期本金的贷款利率按中国人民银行同期同档次贷款基准水平上上浮5.0%（每年的1月1日调整一次），逾期本金按罚息利率即前述贷款利率的1.5倍计算，贷款利率调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；本判决发生法律效力之日起至清偿之日止，以实欠本金为基数，按照前述罚息利率计算逾期罚息】。三、被告邓桂芬于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行支付律师费18642元。四、被告余金红对被告邓桂芬的上述债务承担连带清偿责任。五、被告邓桂芬、余金红逾期履行上述两项债务，原告中国建设银行股份有限公司中山市分行有权对被告邓桂芬、余金红提供的抵押物即位于广东省中山市三角镇旭日领裕园20幢2203房（抵押登记备案编号：易房抵字第DY201332407号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿本案债权。六、对处分上述抵押物仍不能清偿的债务部分，由被告中山市通大房地产有限公司承担连带保证责任。被告中山市通大房地产有限公司承担保证责任后，有权向被告邓桂芬、余金红追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6272元（原告中国建设银行股份有限公司中山市分行已预交），由被告邓桂芬、余金红、中山市通大房地产有限公司负担并于本判决生效之日起七日内直接返还给原告中国建设银行股份有限公司中山市分行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  何秀兰人民陪审员  邓杏妹人民陪审员  陈明玉二〇一七年十一月十五日书 记 员  廖柳茹周晓文