江苏省海安县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）安民初字第00414号 原告颜昌明，男，1965年12月31日生，住海安县。 委托代理人周健，男，1992年9月15日生，住海安县。 被告海安县建达建材贸易有限公司，住所地海安县海安镇人民中路**。 法定代表人许秀斌，海安县建达建材贸易有限公司执行董事。 委托代理人钱仁艳，江苏慧眼律师事务所律师。 原告颜昌明诉被告江苏省苏建集团股份有限公司、江苏省苏建集团股份有限公司海安分公司、海安县建达建材贸易有限公司（以下简称建达公司）不当得利纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，原告颜昌明撤回对江苏省苏建集团股份有限公司及其分公司的诉讼请求。原告颜昌明及其委托代理人周健，被告建达公司的委托代理人钱仁艳到庭参加诉讼。庭审过程中，本院通知公众参审员闾可勤、吕昌明、周悦平到庭参与庭审。本案现已审理终结。 原告颜昌明诉称：原告于2001年向南通苏建房地产开发公司购买苏建花园的商品房。在购房时，被告要求原告缴纳房屋维修基金等费用。2013年11月份，被告对收取原告的费用进行公示，原告核对后发觉被告在2001年收取的维修费用偏高，后原告多次要求被告退回，但被告均以各种理由拒付。请求法院依法判决被告返还原告维修基金2411.4元，并按照5年期商业银行存款利率支付利息及赔偿物价因素损失合计2000元。 被告建达公司辩称：（1）原告诉讼已经超过诉讼时效。（2）1996年期间，海安县对公共维修资金并没有一个具体的收费标准。（3）物业公司在进行小区的管理过程中对公共设施进行了相应的维修并产生了相应的费用，分摊到原告的费用是134.59元。（4）原告至今尚欠物业费，物业公司保留诉讼的权利。 经审理查明：原告颜昌明于2002年1月29日，以总金额126800元的房价向南通苏建房地产开发公司购得位于海安县（建筑面积102.27㎡）。当日，原告向“海安县苏建物业管理有限公司（以下简称苏建物业公司）”缴纳共有部分维修基金3170元（总房款的2.5%）。2013年10月14日，被告在苏建花园张贴公示，其内容为“苏建花园小区由苏建地产于1996年开发建设，按照当时政府的有关规定，本小区应缴纳的住宅专项维修资金为267648.15元，现准备将该资金连同利息共计318920.47元缴纳给政府住宅专项维修资金专户”。 此后，原告所在的海安县镇苏建花园业主委员会（以下简称苏建花园业委会）向江苏省苏建集团股份有限公司海安分公司、苏建物业送达了《对海安苏建花园维修基金公示异议情况函》，称苏建地产当时向购房户收取的住宅专项维修基金不是267648.15元，数额差距较大，远远高于此数额。业委会向海安县物价局检查分局投诉。海安县物价局检查分局于2013年12月20日向该业委会出具了《不予受理通知书》，其理由是举报的价格行为终了之日已起过2年，且超过《行政处罚法》规定时限。 另查明：根据苏建花园业委会从海安县城市管理局调取的苏建花园项目7号楼住宅专项维修基金明细表中可知，颜昌明实缴专项维修资金本息为758.60元。案涉小区业主，存在向南通苏建房地产开发公司及海安县苏建物业管理有限公司缴纳专项维修基金的情形，虽然加盖的两家公司的财务专用章，但收据的经办人均注明“张”。海安县苏建物业管理有限公司现名称变更为被告建达公司。原建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》[建住房（1998）第213号文件于1998年12月16日发布并自1999年1月1日起施行，该《管理办法》因原建设部、财政部于2007年10月30日发布的建设部、财政部令第165号《住宅专项维修资金管理办法》于2008年2月1日起施行而废止]第五条规定“商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%～3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入”；第九条规定“在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管”。 上述事实，有原告提交的企业信用信息公示系统的相关信息及海安县市场管理局出具的证明、收款收据若干份、商品房买卖合同、公示、业委会发出的《对海安苏建花园维修基金公示异议情况函》、海安县物价局检查分局出具的《不予受理通知书》、《苏建花园项目7号楼住宅专项维修资金明细表》及当事人陈述在卷佐证。 本案公众参审员的意见为，被告应退原告多收部分，但被告推托的各种理由有法律依据的可酌情考虑。 本院认为：本案的主要争议焦点是被告建材公司是否应当向原告返还维修基金及利息。 原建设部、财政部1998年颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（以下简称《管理办法》），授权商品房销售企业代收维修基金及代收比例。根据该《管理办法》的规定，不论案涉维修基金收取后，是房地产行政管理部门代管，还是移交给业主委员会管理，亦或是移交给物业管理公司管理，其管理模式的变化，不产生全体业主对该基金共有性质的变化。即便是行使全体业主权利的业主大会，亦不能作出私分维修基金的决议；否则该决议无效。同时，房地产行政管理部门要求房地产开发、销售企业缴存一部分、留存一部分维修基金，亦不发生留存维修基金性质的改变及尚未向政府部门缴存部分即应当分给业主的问题。 本案中，从原告颜昌明诉讼中的陈述以及提供的证据来看，一是其对于案涉商品房销售企业（本案中销售企业与开发企业同一）收取案涉维修基金明知；二是其一直认定系案涉房地产开发企业收取其维修基金而非案涉的物业管理公司；三是尽管收取维修基金的企业对外宣示的收费单位不同，但具体经办人同一，能够代表房地产开发及销售企业；四是房地产行政管理部门海安县城市管理执法局亦向案涉房地产开发企业下达缴存案涉维修基金通知书，只是在向海安县城市管理执法局具体申报时，被告物业管理公司才与房地产企业联合申报。综上，应当认定本案案涉维修基金的收取单位为案涉房地产开发企业而非物业公司。在原告及被告均未举证证明房地产开发、销售企业将其收取的维修基金移交给作为物业公司的被告建达公司代管的情形下，建达公司被告主体不适格。 本案中，维修基金的收取主体依照部门规章的授权，在部门规章授权范围及幅度内收取维修基金，不构成不当得利。本案原告缴存维修基金的幅度为总房款的2.5%，符合法律规定。现行有效的法律法规，对于维修基金返还给业主的情形只规定业主房屋灭失。故案涉维修基金专款专用的性质，决定原告颜昌明无权主张返还。当然，一旦案涉维修基金的管理人对业主构成侵权导致适格的主体向维修基金管理人主张侵权，则另当别论，本案中不予讨论。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正）第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，参照原建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（1998年颁布）第五条第一款之规定，判决如下： 驳回原告颜昌明的诉讼请求。 案件受理费196元，由原告颜昌明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本3份，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费196元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。 审 判 长  张小平 审 判 员  贲 华 人民陪审员  吴达华 二〇一六年一月二十八日 书 记 员  丁 吉 附法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。 《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正） 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。（第一款） 《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（1998年颁布） 第五条商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款的２％—３％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。（第一款） 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实中，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。