贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终5608号
上诉人（原审原告）：贵州大学，住所地贵阳市花溪区花溪大道北段。
法定代表人：郑强，贵州大学校长。
委托诉讼代理人：汪晓谦，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：侯纯，北京盈科（贵阳）律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：刘瑞福，男，1986年9月23日出生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市乌当区。
委托诉讼代理人：刘仕光，贵州黔信律师事务所律师。
原审第三人：桂平，男，1963年5月2日出生，汉族，住湖南省永州市祁阳县。
原审第三人：贵阳花溪三优图文复印店，住所地贵州省贵阳市花溪区贵州大学新校区*号学生宿舍*楼*号门面，系个体工商户。
经营者：曾维剑，男，1988年8月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。
上诉人贵州大学因与上诉人刘瑞福，原审第三人桂平、贵阳花溪三优图文复印店房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111民初1679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
贵州大学上诉请求：依法撤销原判第三项、第四项，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审判决以租赁房屋存在瑕疵为由免除刘瑞福30%的租金属于认定事实错误。房屋存在瑕疵是客观存在的，但这并不是根本性瑕疵，并不影响租赁合同的效力，且刘瑞福在长达三年的时间内拖欠租金，已经从客观上给上诉人造成了重大损失。本案房屋租金应以双方合同的约定支付。二、原判以上诉人存在违约且应对逾期扩大损失承担责任为由，驳回上诉人要求支付违约金的诉请缺乏事实和法律依据。刘瑞福拖欠租金存在违约行为，给上诉人造成的重大的经济损失，上诉人推迟主张权利是对自身权利的正常处置行为，并无过错。上诉人提供的房屋虽存在瑕疵但是不影响正常使用，且上诉人主张的违约金也在双方合同约定的基础上大幅缩减，原判驳回上诉人该项诉讼请求显失公平。
刘瑞福针对贵州大学的上诉答辩称，投标后贵州大学交付的房屋未通水电，门也未安装，不能够正常使用门面，均是我方自行安装。开始经营后也经常停水停电，下雨天无法通行，我方均自行维修，无法正常经营。关于租金问题，责任在于贵州大学。
刘瑞福上诉请求：依法撤销原判，驳回贵州大学的诉讼请求并重新公正裁判。诉讼费由贵州大学承担。事实及理由：一、原判认定本案房屋租赁合同有效错误，本案所涉及房屋，虽然在出租时办理了建设用地批准书、建设工程规划许可证，但是该房屋至今尚未竣工验收，未取得正常使用的资格，属于在建工程，故本案房屋租赁合同为无效合同。该房屋系大学校园内的学生宿舍，贵州大学将房屋作为经营用房予以出租没有合法依据。二、本案房屋租赁合同签订时，房屋属于刚刚建设的新校区建筑，相关道路、水电等设施均未完善，严重影响上诉人的正常经营。贵州大学存在故意抬高房屋租赁价格的情形，与刘瑞福承租门面相连的门面价格仅为45元/平方米。刘瑞福在履行合同之初就向贵州大学提出过该情况，贵州大学答复说可以考虑，对此一审未予认定及裁判。三、原审程序严重违法，原审中上诉人刘瑞福提出的赔偿损失的要求属于反诉请求，原判未予支持，属于程序违法，上诉人刘瑞福主张的损失应予支持。贵州大学出租该房屋时招投标程序违法，因此产生的房屋租赁合同也属于违法。本案遗漏了在建工程的施工方。四、本案应当适用合同法或物权法中关于无效合同认定的条款，应当适用合同法中关于当事人对租赁物改善或增加他物的条款。原判适用法律错误。
贵州大学针对刘瑞福的上诉答辩称：关于合同效力，双方签订合同前，承租人是实地查看过房屋，了解情况后进行了投标。租金是承租人投标给出的价，租赁期间长达五年，刘瑞福交了第一期租金后就未交租金。缴纳租金是承租人的义务。房屋确实存在一定瑕疵，但该瑕疵不影响合同的效力。刘瑞福承租房屋后，将房屋进行了转租，其收取的租金高于应支付给贵州大学的租金。
原审第三人桂平、贵阳花溪三优图文复印店未作陈述
贵州大学向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方于2012年3月27日签订的《房屋租赁合同》；2.被告向原告支付欠缴的租金636,540元（截止到2016年4月26日，以每半年为一期计算，尚未满一期的尚未计算），并支付原告违约金约260,000元（违约金按银行同期贷款利率的四倍计算，从2015年1月1日起暂计算至起诉之日止，以后按如上标准计算到本金付清之日止）；3.被告承担本案诉讼费。审理中，原告增加一项诉讼请求为要求被告及第三人返还涉案的租赁房屋。
一审法院认定事实：2012年3月27日，原告贵州大学（出租方，甲方）与被告刘瑞福（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将座落于贵州大学花溪新校园西区二号学生宿舍（第二标段）的生活服务用房出租给乙方经营，房屋结构为砖混，建筑面积103平方米，主要包括：1、3、4、5、6、7号共6间；租赁期限为五年（从2012年5月8日起至2017年5月7日止）；租金为每平方米每月206元，年租金为212,180元，按半年交付，每半年租金为106,090元，第一期租金于2012年3月30日前交付，以后每期租金于到期前15日内一次交清，逾期支付租金的，按照每日0.5%支付违约金；乙方须交纳履约保证金4万元，期满后如乙方不再续租，扣除违约及赔偿费用后，甲方一次性无息退还乙方；房屋装修费用由乙方承担；乙方退出经营时，必须保持房屋完好，其装修资产不得随意拆走和损坏（甲方不承担任何装修补偿）；未经甲方同意，乙方不得将房屋转租给第三方；乙方不按期交纳租金超过15日的，甲方有权解除合同；乙方未经甲方同意擅自转租的，甲方有权解除合同；甲方违约应承担乙方相应损失，如因甲方违约导致合同解除的，甲方应退还保证金和未到期租金；乙方违约则除由甲方扣留乙方交纳的全部保证金外，还应赔偿甲方的全部损失；合同中双方还对其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，原告贵州大学向被告刘瑞福交付了上述租赁房屋。被告刘瑞福于2012年3月支付了半年租金106,090元，并交纳了该房屋的履约保证金40,000元，后被告刘瑞福未再向原告支付过租金。审理中，原告表示同意被告用已支付的履约保证金抵扣案涉租金。2015年12月21日，原告贵州大学向被告刘瑞福送达催缴租金通知，载明：“刘瑞福，您于2012年3月与我校签订了房屋租赁合同。经查，您于2012年3月交了租金106,090元，按合同约定，截止2015年11月你欠缴贵州大学房屋租金636,540元（不含违约金），请你接本通知后3日之内将所欠租金交到贵州大学财务处。逾期未缴清欠缴租金，必须终止经营，贵州大学将终止与你签订的房屋租赁合同，收回所租赁的房屋并追缴所欠租金，由此带来的问题，由你承担责任”。后原告贵州大学又于2016年1月6日向被告发出催缴租金通知。同年3月7日，原告向被告经公证邮寄送达了催缴租金的律师函。同年4月20日，原告贵州大学向被告刘瑞福发出通知，载明“租户，鉴于你长期拖欠贵州大学新校区一期生活服务用房房租，违反了双方签订的房屋租赁合同，造成了贵州大学国有资产的流失，经我校研究决定，现通知如下：1.对愿意终止经营立即退场的承租人，我校给予减免合同总金额20%的优惠，限期于4月26日前补交清欠款后退场；愿意继续经营的承租户，限期于4月26日前补交清欠款，然后按时交纳房租继续经营至合同期满时退场；2.欠款承租人若不接受上述要求，我校将按照双方所签房屋租赁合同的约定，依法通过法律途径追究欠租人的相关法律责任，以维护学校国有资产的合法利益”。后原告催收无果，故诉至法院，诉请如前。另查：1.上述租赁房屋出租时已办理了建设用地批准书及建设工程规划许可证，经一审法院询问，原告表示上述租赁房屋至今尚未竣工验收；2.关于上述租赁房屋的交付时间，原告贵州大学表示没有书面依据，就以合同约定的起租时间为准，并表示原告实际在合同约定的起租时间之前就交付了租赁房屋；3.被告刘瑞福租赁的103平方米租赁房屋共分为6个独立门面，其中4间由被告刘瑞福经营使用，另外2间被告刘瑞福分别转租给第三人桂平、贵阳花溪三优图文复印店经营使用；4.经一审法院询问被告刘瑞福对于合同解除的意见，被告刘瑞福表示不同意解除房屋租赁合同，如果法院认定应该解除，则要求赔偿装修损失和经营损失；5.经一审法院向被告刘瑞福询问，是否针对其主张的装修损失申请评估鉴定，被告刘瑞福表示不申请并自行承担相应法律后果。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，合同当事人应当依照合同约定履行合同义务，不履行义务或者不完全履行义务应当承担违约责任。本案中，原告贵州大学与被告刘瑞福签订的《房屋租赁合同》，系当事人双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格履行。本案争议焦点如下：一、涉案的房屋租赁合同是否应解除。原告与被告所签租赁合同中约定了支付租金的时间和租期的起算时间，以及逾期支付租金超过15日的，原告有权解除合同。本案中，原告已向被告按约定交付了房屋，被告却仅在2012年3月支付了第一期半年租金后未再支付过租金，被告的行为已构成违约，原告有权要求解除涉案的房屋租赁合同，故对原告诉请解除房屋租赁合同，予以支持。审理中，被告刘瑞福抗辩不同意解除案涉房屋租赁合同，不符合法律规定和双方约定，不予采纳。二、关于合同解除的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，双方于2012年3月27日签订的《房屋租赁合同》解除后，被告刘瑞福应将租赁房屋返还原告贵州大学，第三人桂平、贵阳花溪三优图文复印店作为次承租人亦无权继续占有使用案涉租赁房屋，其对实际占用的部分应当予以腾退返还，故对于原告要求被告及第三人返还案涉租赁房屋的诉请，予以支持。本案中，原告在案涉房屋未经验收的情况下即交付给被告使用，至今租赁房屋都尚未进行竣工验收，该房屋的工程质量未经检验，存在一定的安全隐患，原告显然违反了法律规定的严格瑕疵担保义务，故原告对于合同解除也应承担一定的过错责任。同时根据法律规定，即使本案中被告对此是明知且同意的，也并不导致免除原告应承担的责任，因此原告全额收取被告刘瑞福所拖欠的租金，显失公平，综合考虑本案实际情况，原告在被告欠付租金长达3年的期限未及时主张权利，而租赁过程中被告亦未针对原告存在上述违约情形及时主张合同解除权，且至原告起诉时，被告已经对租赁房屋实际利用长达约4年时间，故酌情免除被告刘瑞福在该段期间内的部分租金支付义务，即由原告自行承担欠付租金损失的30%。被告刘瑞福主张若涉案房屋租赁合同应解除，原告应赔偿经营损失和装修损失，因被告刘瑞福并未提交经营损失的相关依据，也未对装修损失申请评估鉴定，且现房屋租赁期限也已届满，对被告刘瑞福的该主张不予支持。三、关于原告诉请的租金及违约金。首先，关于原告主张的租金，门面年租金为212,180元，每期应支付半年租金106,090元，被告刘瑞福已支付了2012年5月8日至2012年11月7日的第一期半年租金，自2012年11月8日至2015年11月8日，被告刘瑞福共欠付6期租金数额为636,540元（106,090元×6期），因原告需自行承担上述租金损失的30%，故被告刘瑞福尚需支付的租金数额为欠付租金的70%即445,578元（636,540元×70%），在扣除履约保证金40,000元后，被告刘瑞福应向原告支付的租金数额为405,578元（445,578元-40,000元）。其次，关于原告主张的违约金，综合考虑上述原告在履行合同过程中的违约情况，且原告在被告逾期支付租金长达3年多后才起诉主张权利，也应对自行扩大的损失承担责任，故对原告主张的违约金，不予支持。另，第三人桂平、贵阳花溪三优图文复印店经合法传唤未到庭参加诉讼，视其放弃相关诉讼权利。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告贵州大学与被告刘瑞福于2012年3月27日签订的《房屋租赁合同》；二、被告刘瑞福与第三人桂平、贵阳花溪三优图文复印店于本判决生效之日起十五日内向原告贵州大学返还位于贵阳市花溪区贵州大学花溪新校园西区二号学生宿舍（第二标段）的生活服务用房；三、被告刘瑞福于本判决生效之日起十五日内向原告贵州大学支付租金人民币405,578元；四、驳回原告贵州大学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币12,766元，由原告贵州大学负担人民币7021元，被告刘瑞福负担人民币5745元。
二审中各方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于合同效力的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，本案租赁房屋在出租时已取得了建设工程规划许可证，不符合上述法律规定的合同无效的情形，上诉人刘瑞福主张房屋尚未竣工验收，但该情形并未违反法律的强制性规定，故刘瑞福该上诉理由并无法律依据，本院不予采信。
关于合同是否应当解除的问题，本案中，虽然贵州大学出租的房屋尚未进行竣工验收，但刘瑞福未能举证证明房屋因欠缺竣工验收手续而致其无法正常承租使用。在实际履行合同过程中，刘瑞福自2012年起承租房屋，实际利用房屋长达4年以上，且对房屋进行了转租，刘瑞福作为承租人未按合同的约定支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，贵州大学以此为由要求解除《房屋租赁合同》，原审依照合同约定及法律规定予以解除双方合同并无不当，本院予以维持。刘瑞福主张租金单价过高，曾提出终止履行，但该主张并无证据支撑。且双方签订的《房屋租赁合同》已明确约定房屋租金单价，应为双方当事人的真实意思表示。合同签订后，双方亦未对单价进行调整或补充约定。故本院对该上诉理由不予采信。
关于责任的承担问题，贵州大学作为出租人，应当确保出租的房屋符合法律法规的规定、能够满足合同约定的使用用途。而本案案涉租赁房屋至今未竣工验收，且贵州大学确认该房屋确实存在一定瑕疵，而刘瑞福作为承租方未对涉案房屋进行严格审查，且存在长期拖欠租金的行为，双方均应对此承担相应的责任。原判综合本案实际情况，判令由贵州大学的自行承担欠付租金损失的30%，并对其违约金主张不予支持，由刘瑞福承担欠付租金的70%并无不当，本院予以维持。
关于一审程序问题，由于刘瑞福未在一审中未以反诉的形式提出诉讼请求，亦未对损失部分提供证明予以证明，一审未予支持并未违反法定程序。本案房屋租赁招投标程序是否违法的问题不在本案审理范围，亦不属于案件审理程序违法的情形。本案是房屋租赁合同纠纷，上诉人主张本案遗漏了建设工程施工方并无法律依据。
综上，上诉人贵州大学、刘瑞福的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25532元，由上诉人贵州大学负担12766元，由上诉人刘瑞福负担12766元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 妍
审 判 员 刘 劼
审 判 员 唐有临
二〇一七年十一月二十二日
法官助理 Ｘ Ｘ
书 记 员 黄 倩