广东省清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1802民初2370号
原告：余昕胜，男，1985年1月13日出生，汉族，住广东省连州市。
委托诉讼代理人：黄金祥，广东格林律师事务所律师。
被告：叶宗楼，男，1944年6月24日出生，汉族，住广东省和平县。
被告：叶石娣，女，1947年12月17日出生，汉族，住广东省和平县。
上述被告的共同委托诉讼代理人：李神康，广东正大联合律师事务所律师。
被告：岑某2，男，1978年9月1日出生，汉族，住广东省广州市白云区。
被告：岑某1，男，2014年12月17日出生，汉族，住广东省广州市白云区。
法定代理人：岑某2，男，1978年9月1日出生，汉族，住广东省广州市白云区，系岑某1父亲。
被告：蔡某1，男，2009年7月29日出生，汉族，住广东省清远市清城区。
法定代理人：蔡某2，男，1981年6月12日出生，汉族，住广东省清远市清城区，系蔡某1父亲。
第三人：蔡某2，男，1981年6月12日出生，汉族，住广东省清远市清城区。
第三人：中国农业银行股份有限公司清远城南支行，住所地清远市新城东八号区15号D楼首层。
主要负责人：从远梅，该支行行长。
委托诉讼代理人：刘海波，中国农业银行股份有限公司清远城南支行职员。
委托诉讼代理人：林利华，中国农业银行股份有限公司清远分行职员。
原告余昕胜与被告叶宗楼、叶石娣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案后，依法追加岑某2、岑某1、蔡某1为被告，追加蔡某2、中国农业银行股份有限公司清远城南支行（以下简称农行城南支行）为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告余昕胜及其委托诉讼代理人黄金祥、被告叶宗楼和叶石娣的共同委托诉讼代理人李神康、第三人农行城南支行的委托诉讼代理人刘海波到庭参加诉讼，被告岑某2（被告岑某1的法定代理人）、第三人蔡某2（被告蔡某1的法定代理人）经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余昕胜向本院提出诉讼请求：1、判令两被告叶宗楼、叶石娣继续履行2016年11月25日原告与叶丽娟签订的《房地产买卖合同》，协助原告办理过户登记；3、本案的诉讼费用由两被告叶宗楼、叶石娣承担。在第二次庭审中，原告变更第1项诉讼请求为：1、判令五被告继续履行2016年11月25日原告与叶丽娟签订的《房地产买卖合同》，协助原告办理过户登记；2、判令五被告向中国农业银行股份有限公司清远城南支行办理涂销抵押登记手续，否则由原告在房款余额内代为履行。事实和理由：2016年11月25日，原告与叶丽娟签订《房地产买卖合同》（以下简称“合同”），约定：叶丽娟将其名下的位于清远市新城连江西路30号翔隆花园二十二号楼6层01号（房产证号：02××93）出售给原告，成交价为430000元，于合同签订后3日内支付定金20000元；原告于2016年12月10前支付首付款110000元，剩余300000元按银行按揭方式支付；叶丽娟应在2016年12月31日将涉案房产交付给原告使用。合同签订后，原告积极履行合同约定的义务，依约向叶丽娟支付了定金20000元和首付款110000元，并办理了银行按揭贷款（目前按揭银行已出具《同意贷款通知书》）。但叶丽娟突然病亡，无法继续履行合同义务。原告认为，原告与叶丽娟签订的合同合法有效，虽然叶丽娟已病故，但房屋买卖合同不因出让人去世而归于无效或者撤销，且原告已经占有使用该房屋，作为叶丽娟遗产的继承人，被告有义务继续履行合同并协助原告办理涉案房产的过户手续。然而，被告却拒绝配合履行合同义务。因此，为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉求。
原告余昕胜提供如下证据：1、房地产买卖合同，拟证明原告与叶丽娟之间存在房屋买卖合同关系；2、房地产权证，拟证明涉案房产的所有权属于叶丽娟个人单独所有；3、收款收据、个人转账业务凭证，拟证明原告依约向叶丽娟支付定金20000元和首期款110000元；4、房屋钥匙，拟证明涉案房屋已交付原告使用；5、叶丽娟身份证复印件及死亡证明，拟证明叶丽娟已病故的事实；6、东莞银行个人账户交易明细，拟证明原告有一次性付清房款的能力；7、房屋买卖合同，拟证明蔡某2作为叶丽娟的代理人于2016年10月8日与原告签订房屋买卖合同。
被告叶宗楼、叶石娣辩称，我方不知道叶丽娟与原告之间存在房屋买卖合同，也没有收到定金及首付款，因此不同意原告的诉讼请求。
被告叶宗楼、叶石娣提供的证据有广东省中医院大学城医院住院病案死亡记录，拟证明两被告的女儿叶丽娟已于2016年12月30病故死亡。
被告岑某2、岑某1、蔡某1没有答辩和提供证据。
第三人蔡某2没有答辩和提供证据。
第三人农行城南支行述称，1、原告与被告叶宗楼、叶石娣之间的买卖合同纠纷，不影响农行城南支行的抵押登记权利。本案中，位于清远市新城连江西路30号翔隆花园二十二号楼6层01号房屋为中丽娟生前在农行城南支行按揭购买，上述房产已经办理房屋产权登记（粤房地权证清字第××号），并依法办妥了正式的房屋抵押登记手续（粤房地他项权证清字第0200099151号）。依据《物权法》第十五条[合同效力和物权效力区分]当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，叶丽娟生前与原告之间签订的买卖合同是否生效，叶宗楼、叶石娣是否为合法的继承人等纠纷，均不影响农行城南支行的抵押登记权利。2、农行城南支行撤销抵押登记的前提是必须收清贷款本息。叶丽娟购买清远市新城连江西路30号翔隆花园二十二号楼6层01号房屋时，于2013年12月31日向农行城南支行借款270000元，农行城南支行已按约定发放贷款，并办妥了抵押登记手续，截止2017年7月20日，叶丽娟仍欠农行城南支行贷款余额256258.99元（目前逾期两期，逾期金额2731.72元，其中本金844.51元，利息1887.21元）。农行城南支行办理的抵押登记是合法有效的，对抵押房屋的处置价款具有优先受偿权。因此，农行城南支行撤销抵押登记的前提是需收回贷款本息。
第三人农行城南支行提供如下证据：1、借款合同、放款凭证，拟证明农行城南支行与死者叶丽娟之间存在借贷关系；2、抵押登记证明，拟证明农行城南支行对涉案房屋具有优先受偿权；3、借款人欠款凭证，拟证明死者叶丽娟目前仍欠农行城南支行贷款款项。
本院经审理认定事实如下，2016年10月8日，原告余昕胜为买方、叶丽娟为卖方（蔡某2为委托代理人）、广东清远市清城区众盈中介服务部为经纪方（以下简称众盈中介）签订的《房屋买卖合同》约定：“买卖房屋之地址为清远市新城连江西路30号翔隆花园二十二号楼6层01号，建筑面积为103.09㎡，成交价格420000元；签订合同时支付20000元作为定金，首期楼款（不含定金）110000元，买方在[房管部门成功受理本次交易的递件当天][卖方办理提前还贷当天]向卖方支付，楼价余款290000元，在领取新证到银行办理抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方的收款账户，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在房管部门成功受理本次交易的递件回执当天向卖方补足；交易税费按房地产交易中心规定各付各税，卖方交付房屋予买方使用之日期为收齐楼款当天以毛坯交付，卖方在交付房屋前必须付清一切欠费(如水电费、煤气费、管理费、电话费及有线电视费等)；卖方于签订合约后7个工作日内向银行申请提前还贷手续，在领回房地产权证后7个工作日内提供齐全全部资料前往房地产交易中心办理房地产交易递件手续并签署《广东省房地产买卖合同》；买卖双方在签署合约后7日内提供相关资料、证件及费用配合经纪方到指定之贷款银行办理按揭手续并向银行申请25年290000元按揭贷款（以银行批准的结果为准）；卖方应在办理交易过户手续前将房屋的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责，否则卖方赔偿买方由此引起的一切损失；如卖方在收取定金不依合约条款出售给买方，则视为卖方违约，在经纪方发出通知要求卖方履行合约相关条款后3日内，卖方仍不履行合约，本合约自动解除，卖方应按合约相关违约规定承担违约责任，并在十日内退还所收取买方的一切楼款及款项，并支付物业成交价的10%作为违约金赔偿买方，以弥补买方因此而造成的损失，但买方不得为此向卖方进一步追究责任或赔偿损失，并且不得迫卖方履行此合约；如买方不依合约履行，则视为买方违约，在经纪方发出通知要求买方履行合约相关条款后3日内，买方仍不履行合约，本合约自动解除，买方应按合约相关违约规定承担违约责任，并赔偿物业成交价的10%作为违约金赔偿卖方，卖方在买方违约后，有权将该物业另行出售，但不得再为此向买方进一步追究责任或赔偿损失；基于买卖双方之信任并独家委托代理本次交易代办过户服务，且经纪方在买卖该物业时提供代办过户咨询服务，买卖双方同意在本合约签订当天向经纪方支付代办过户费及咨询服务费，买卖双方同意分别向经纪方支付3000元作为代办过户费及咨询服务费，如买卖双方任何一方逾期支付代办过户费及咨询服务费的，每逾期一天，应按代办过户费及咨询服务费的1%每天向经纪方支付滞纳金，直到全部支付完毕为止；无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依本合约之条款卖出或买入该物业，则视为违约，违约方须即时付予经纪方上述买卖双方应付之代办过户费及咨询服务费的总和3000元作为违约金，本合约因买卖双方或买卖双方其中一方的原因不能履行时，买卖双方不得再为此进一步追究经纪方的责任或要求赔偿损失；本合约在买卖双方到房管部门签署《广东省房地产买卖合同》时作为该合约的补充协议，如该合同的内容与本合约内容不一致时，以本合约为准；本合约连同附件共四页，一式三份，自签订之日起生效，具同等法律效力，买方、卖方及经纪方各持有一份。”合约落款处卖方/卖方委托人有蔡某2签字捺印，买方有余昕胜签字捺印，经纪方没有签字盖章，合同骑缝处加盖有众盈中介印章。
2016年11月25日，余昕胜与叶丽娟签订了《房地产买卖合同》，合同约定交易总价为430000元，合同签订后3天内支付定金20000元，2016年12月10日前支付第一期房款为110000元，最后一期付款为300000元，在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清，已付定金在最后一期付款时冲抵，付款方式按揭，合同签订之日起30天内到市不动产交易中心办理过户手续，2016年12月31日前将涉案房屋交付使用。经本院向东莞银行股份有限公司清远分行（以下简称东莞银行清远分行）调查提取承诺书、房地产买卖合同、东莞银行授信业务审批决策意见通知书等三份证据材料，查明：余昕胜与叶丽娟于2016年11月25日递交办理按揭贷款所需资料，当天，叶丽娟向东莞银行清远分行签署承诺书，承诺：1、本人将位于翔隆花园地址为清远市新城连江西路30号翔隆花园二十二号楼6层01号的房产出售给余昕胜；2、本人已就上述房产出售事宜征得本人配偶及其他共有人的同意；3、本承诺是本人的真实意思表示，本人愿意承担因该承诺所引起的一切法律后果。2016年11月30日，东莞银行清远分行审批同意向余昕胜授信贷款300000元，贷款期限30年。
2016年10月8日，原告向蔡某2支付了定金20000元，2016年12月1日，原告向蔡某2支付首期楼款110000元。涉案房屋的产权证登记权属人为叶丽娟，并已办理了抵押登记，抵押权人为农行城南支行，抵押贷款270000元，截止至2018年5月4日尚欠贷款本金254136.05元，利息6604.68元。原告为证明其能一次性支付本案购房款余款300000元，已将该款交到本院。
另查明，2016年11月30日，叶丽娟因病在广东省中医院大学城医院住院治疗，同年12月30日病故。叶宗楼、叶石娣是叶丽娟的父母，叶丽娟与蔡某2于2014年8月8日在清远市清城区民政局婚姻登记处登记离婚，婚姻期间于2009年7月29日生育儿子蔡某1；2014年8月26日，叶丽娟与岑某2在广州市白云区民政局婚姻登记处登记结婚，婚姻期间于2014年12月17日生育儿子岑某1。叶丽娟的遗产继承人有叶宗楼、叶石娣、岑某2、岑某1、蔡某1，蔡某1、岑某1为未成年人，其法定代理人分别为蔡某2、岑某2。
本院认为，原告余昕胜为买方、叶丽娟为卖方、众盈中介为经纪方签订的《房屋买卖合同》，虽然卖方由蔡某2签字捺印并收取定金及首期款，但随后在办理按揭贷款时叶丽娟与原告再签订了《房地产买卖合同》，并递交了办理按揭贷款的相关资料及向贷款银行签署了承诺书，故本院对叶丽娟委托蔡某2办理与原告关于涉案房屋的买卖手续的事实予以认定，上述买卖合同的内容是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，合同当事人均应恪守履行。签订合同后，原告已支付定金20000元及首期楼款110000元，并已获得东莞银行清远分行审批同贷300000元，因此，原告已按合同约定履行了义务。叶丽娟在收取定金及首期楼款后，亦积极配合原告办理涉案房屋的按揭贷款手续，在合同履行过程中，由于叶丽娟因病死亡，故导致合同未能继续履行。由于叶丽娟已病故，应由其继承人叶宗楼、叶石娣、岑某2、蔡某1、岑某1（蔡某1、岑某1为未成年人，其法定代理人分别为蔡某2、岑某2）协助原告履行合同义务。涉案房屋已抵押登记给农行城南支行，抵押权人农行城南支行的合法权益应依法受保护。原告现已将全部购房款在扣减已付定金及首期楼款后的余额300000元交到本院，该款项可足额清偿农行城南支行对涉案房屋的优先受偿债权，在清偿抵押权人债权后即可涂销抵押登记，解除涉案房屋抵押登记的交易障碍，故合同亦并不存在导致不能实际履行的情形。原告已依约支付购房定金及首期楼款，是守约方，为维护交易秩序稳定，对原告要求五被告继续履行合同、办理涉案房屋的涂销抵押登记手续及产权过户手续的请求，依据充分，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：
一、原告余昕胜与叶丽娟于2016年11月25日签订的《房地产买卖合同》继续履行；
二、被告叶宗楼、叶石娣、岑某2、蔡某1、岑某1于判决生效之日起10日内在继承叶丽娟的遗产价值范围内清偿欠第三人中国农业银行股份有限公司清远城南支行贷款本金254136.05元及利息，逾期由原告余昕胜代被告叶宗楼、叶石娣、岑某2、蔡某1、岑某1向第三人中国农业银行股份有限公司清远城南支行清偿上述贷款本息，款项在购房款当中扣减；
三、被告叶宗楼、叶石娣、岑某2、蔡某1、岑某1于涂销房屋抵押登记之日起10日内协助原告余昕胜办理清远市新城连江西路30号翔隆花园二十二号楼6层01号房屋的产权转移登记手续。
案件受理费7750元，财产保全费2670元，合共10420元，由被告叶宗楼、叶石娣、岑某2、蔡某1、岑某1负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 长 梁健球
人民陪审员 潘素华
人民陪审员 陈玉芬
二〇一八年五月十一日
书 记 员 梁朝晖
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。