广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第1855号
原告：何国全，男，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码×××4978。
委托代理人：彭绍伦，系广东循理律师事务所律师。
被告：佛山市南海万业置地有限公司，住所地：佛山市南海区，组织机构代码：××。
法定代表人：刘涛，任总经理。
委托代理人：范莉乔，系广东广信君达律师事务所律师。
委托代理人：姚爽，系广东广信君达律师事务所律师。
第三人：广州银行股份有限公司佛山南海支行，住所地：佛山市南海区桂城南海大道北20号金安大厦1层101、102、112、113单位、2层217、218单位，注册号440682000352616。
负责人：黄有彩。
委托代理人：胡世畅。
委托代理人：谭敏珊。
原告何国全与被告佛山市南海万业置地有限公司、第三人广州银行股份有限公司佛山南海支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月28日立案受理后，依法由代理审判员谢晓东适用简易程序于2016年3月1日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人彭绍伦、被告委托代理人姚爽、第三人委托代理人胡世畅、谭敏珊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原被告于2013年9月18日签订《广东省商品房买卖合同》、《广东省商品房买卖合同补充协议》、《佛山市商品房停车位（库）销售意向书》、《广东省商品房认购书补充协议》，约定被告向原告出售位于广东省佛山市南海区桂城街道南海大道北46号创鸿广场3座3303房，被告应于2014年10月30日将竣工验收合格的房产交付给原告，若逾期交付超过90天的，原告有权解除合同，被告应当退还原告全部已付款，并按照原告累计已付款的10%向原告支付违约金。签署完毕购房合同之后，原告支付了首期购房款267518元。同时，原告支付了物业维修基金8675.18元。签订购房合同时，被告强行要求对签署的合同进行律师见证，要求原告支付600元律师见证费。被告在原告签订购房合同前，强行要求原告支付10000元预存款（电商服务费），被告收取了原告该10000元款项。原告于签订购房合同后，与第三人签订《楼宇按揭贷款合同》，由原告向第三人贷款60万元。若原告提前还贷，须向第三人支付提前还贷违约金为提前还款金额×0.6%。办理完毕之后，第三人向被告支付了原告的贷款60万元，加上原告已经支付的首期购房款，被告共收到原告支付的全部购房款867518元。截止起诉当天，被告仍未能将竣工验收合格的房产交付给原告。原告认为，被告逾期90天未能将竣工验收合格的房产交付给原告，原告有权解除合同，被告须向原告返回购房款、支付违约金及赔偿原告的其他损失。为维护原告的合法权益，原告起诉，并明确其诉讼请求为：1、解除原、被告于2013年9月18日签订的《广东省商品房买卖合同》、《广东省商品房买卖合同补充协议》、《佛山市商品房停车位（库）销售意向书》、《广东省商品房认购书补充协议》；2、被告返还购房款867518元并支付以该款为本金从起诉之日至实际还款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3、被告支付违约金86751.8元（867518＊10%）；4、被告返还物业维修基金8675.18元，并协助原告取消在中国建设银行佛山德宝支行的物业维修基金存折；5、被告返还原告因签订购房合同支付的律师见证费600元；6、被告返还原告因签订购房合同支付的预存款（电商服务费）10000元；7、被告支付原告因购房向第三人支付的房贷利息（按原告与第三人的楼宇按揭贷款合同，暂计至2015年12月为77411.04元）；8、被告向原告支付因提前还贷应向第三人支付的提前还贷违约金2843.7元；9、被告协助原告注销粤房地预登佛预字第0200190628号及0200190629号预告登记证；10、本案的诉讼费、保全费由被告承担。
被告辩称：1、被告积极履行买卖合同，已于2014年10月14日、2015年1月20日书面告知原告延期交楼，现涉讼物业已施工收尾，被告将于近期完成合同约定，不同意解约。2、2015年3月30日，原告起诉要求继续履约及违约金，并已实际得到34527.22元违约金赔偿，如法院认定合同解除并被告应承担违约金，其中10%违约金约定过高，应依法调整，应扣除已付的34527.22元违约金；3、原告与第三人贷款合同与被告无关，原、被告已就合同解除情况下的违约情形有约定，并未约定因被告违约导致合同解除时，仍需支付相关贷款或其他损失，因此原告已要求被告支付违约金，还要求被告支付还贷利息及提前还贷损失，不符合合同约定，也没有法律依据，不同意承担；4、原告支付的专项维修基金已实际交付房管局，律师费由案外人收取，与被告无关，中介服务费为原告与中介公司约定，由案外人收取，与被告无关；5、综上，违约金及损失不应同时适用，应驳回原告诉请。
第三人辩称：截至2016年2月29日，原告尚欠第三人贷款本金468309.19元，如须提前还款，则须交纳提前还款金额的千分之六违约金。
诉讼中，原告举证如下：
1.原告身份证、组织机构代码证复印件各1份、工商公示信息复印件2份，用以证明原、被告、第三人诉讼主体资格。
2．广东省商品房买卖合同原件1份。
3．广东省商品房买卖合同补充协议原件1份。
4．广东省商品房认购书补充协议复印件1份。
5．停车位销售意向书复印件1份。
证据2-5用以证明原、被告签订买卖合同，并就被告违约责任作了约定。
6．收据原件1份，用以证明原告为签订涉讼买卖合同，应被告要求支付了律师见证费。
7．划款凭证原件2份、发票原件1份，用以证明原告依约按时支付了全部购房款，原告并未违约。
8．物业维修基金存折、代收契约收据、划款凭证原件各1份，用以证明原告已支付涉讼房屋物业维修基金，该基金由被告代收。
9．会员购房优惠说明、划款凭证原件各1份，用以证明原告为购买涉讼房产支出电商服务费10000元。
10．预售登记证复印件2份，用以证明原告就涉讼房产进行了物权预售登记、他项权预售登记。
11．楼宇按揭贷款合同、个人贷款合同事项变更协议原件各1份，用以证明原告因购买涉讼房屋与第三人签订贷款合同，并约定还款义务及提前还贷违约责任。
12．银行流水清单原件1页，用以证明原告支付的贷款本金及利息。
经质证，被告对原告证据1-5、7、10无异议。对证据6、9不确认，认为与被告无关，并非被告收款；对证据8真实性无异议，对其关联性不确认，且该款已经转交房管局，该笔费用需要业主本人向房管部门申请退款；对证据11、12不确认，认为与被告无关，但确认收到银行划拨的按揭款。第三人对原告证据1-9均表示不清楚，且认为与其无关，但对证据1中第三人主体材料无异议；对证据10-12无异议。
诉讼中，被告举证如下：
1．商品房预售许可证原件5份，用以证明就涉讼房屋被告已取得预售许可。
2．（2015）佛南法民三初字第459号民事判决书原件1份。
3．（2015）佛中法民三终字第866号民事判决书原件1份。
4．收据复印件1份。
证据2-4用以证明原告已通过前案起诉被告继续履约，并已实际获得34527.22元违约金。
经质证，原告同意对被告证据1的真实性由法院核查，但认为原告并非主张买卖合同无效；对证据2-4真实性无异议，对关联性有异议，认为该两份判决书为原告在合同未解除时主张违约责任，是原告自主选择的权利，与本案原告主张解约适用情形与条款不同，原告在该组判决书中已获得的赔偿与本案无关，不应在本案中扣除；原告虽在该案中主张继续履约，但并未得到法院支持，原告日后主张解约的权利不因为该判决书所涉案件而灭失。第三人对原告证据1-4均表示不清楚，且认为与其无关，同意由法院审核。
诉讼中，第三人没有提交证据。
本院经审查认为，原告提供的证据6、9、11、12是原件，被告虽有异议但不能举证予以推翻，第三人虽对原告证据6、9的真实性未确认但同意由本院核实，本院对其真实性予以采信；其他证据，因相对方并未对证据的真实性提出异议，且上述证据来源真实合法，且与本案相关联，本院对上述全部证据的真实性均予以采信。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
2013年6月9日，被告取得佛山市南海区桂城街道南海大道北46号创鸿广场第3座商品房预售许可证。
2013年9月18日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》（编号20130918014102）及补充协议、《佛山市商品停车位（库）销售意向书》《广东省商品房认购书补充协议》，约定被告将创鸿广场3座3303号房以867518元的价格出售给原告，原告在合同网签之日起3日内支付全部房价款的30%，即267518元，余款600000元应在2013年9月18日前申请办理银行按揭贷款手续，被告应在2014年10月30日前交付经验收合格且已办理竣工验收备案的房屋，逾期交房不超过90天，合同继续履行，被告从交付期限的第二天起按日万分之一支付违约金，逾期交房超过90天的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部购房款，并按原告累计已付款的10%支付违约金，原告要求继续履行合同的，被告从交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日万分之二计付违约金。同日，原告向被告支付完毕首期购房款267518元，并向被告交纳了上述3303房的维修基金8675.18元，应被告要求向北京盈科（广州）律师事务所支付了律师服务费600元。
2013年10月8日，原告取得上述3303房的住宅专项维修资金登记薄。
2013年11月6日，原告与第三人签订了《楼宇按揭贷款合同》，约定原告向第三人借款600000元，以创鸿广场3座3303房作为抵押，贷款期限15年，合同项下贷款利率按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上上浮10%，遇中国人民银行调整基准利率的，以次年1月1日为合同利率调整日，逾期还款的罚息利率为合同约定的相应借款利率加收50%罚息，计算期间从逾期之日起至应付本息实际清偿之日止，原告采用按月等额本息还款法偿还上述贷款，还款日为每月6日，提前还款违约金为提前归还金额×0.6%。同月30日，原告就上述3303房办理了预购商品房预告，并和第三人办理了预购商品房抵押权预告登记。
2013年12月5日，被告向原告开出广东省地方税收通用发票，确认已经收到全部购房款867518元。
2014年8月7日，原告与第三人签订《个人贷款合同事项变更协议》，就原告与第三人签订的《楼宇按揭贷款合同》项下贷款还款方式自2014年8月7日变更为等额本金还款法。
2014年10月14日，被告向创鸿广场全体业主发出告知书，通知业主交楼时间延迟至2015年1月中旬左右。2015年1月20日，被告再次向创鸿广场全体业主发出告知书，通知业主交楼时间推迟至2015年5月31日。
2015年3月31日，原告以被告逾期交房为由将被告诉至本院，请求本院判令被告继续履行合同约定的交房义务，并支付逾期交房违约金，后经审理，本院依法作出（2015）佛南法民三初字第459号民事判决，判令被告支付自2014年10月31日至2015年5月18日期间逾期交房违约金34527.22元予何国全，驳回了原告的其他诉讼请求。被告不服提起上诉，佛山市中级人民法院经审理作出（2015）佛中法民三终字第866号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。后经执行，原告获得执行款34939.09元。庭审中，被告认为上述34939.09元与判决确定的逾期交房违约金34527.22元之间的差额为迟延履行金。
2015年12月28日，原告提起本案诉讼，2016年1月21日，本院将原告提交的民事起诉状等材料送达予被告。本案于2016年3月1日开庭审理。庭审中，被告确认涉讼房产目前尚未办理办理竣工验收。
另查明，截至2016年2月29日，原告尚欠购房贷款本金468309.19元。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》（编号20130918014102）及补充协议、《佛山市商品停车位（库）销售意向书》《广东省商品房认购书补充协议》系双方真实意思表示，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同约定被告应于2014年10月30日前交付经验收合格且已办理竣工验收备案的房屋给原告，逾期超过90天，原告有权选择解除合同或继续履行合同，并要求被告承担相应的违约责任。原告于2015年3月31日起诉被告，请求法院判令被告继续履行合同，应视为被告在2015年3月31日放弃了要求与被告解除合同的权利主张，并获得被告支付的截至法庭辩论终结时，即2015年5月18日止逾期交房违约金34527.22元。因当时《广东省商品房买卖合同》尚未解除，被告仍应继续履行合同约定的义务，即在合理期限内交付案涉商品房，参照《广东省商品房买卖合同》的约定，本院酌定该合理期间为自2015年5月18日起3个月，即自2015年8月18日起，如被告尚未交房，则原告重新获得解除合同的权利。因截至本案庭审辩论终结之日止，被告尚未履行交房义务，故原告请求判令被告承担已付购房款的10%的违约金依法有据，本院予以支持。因被告逾期交房是持续违约行为，故被告应支付予原告的违约金应扣除被告在（2015）佛南法民三初字第459号案、（2015）佛中法民三终字第866号案受偿的违约金34527.22元。综上，被告应支付违约金52224.58元（86751.8-34527.22）予原告，原告请求超出本院核定的，本院不予支持。因自2015年8月18日起，原告重新获得解除合同的权利，故在本案起诉状送达被告之日，应视为原告解除合同的主张送达予被告，本院据此认定《广东省商品房买卖合同》（编号20130918014102）及补充协议、《佛山市商品停车位（库）销售意向书》《广东省商品房认购书补充协议》已于被告收取原告民事起诉状等诉讼材料之日，即2016年1月21日解除。至法庭辩论终结时止，涉讼房产仍未能办理竣工验收，被告不同意解除合同理据不足，本院不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告起诉请求被告返还物业维修基金8675.18元，经查，双方确认，由原告交纳、被告代收的案涉房产的物业维修基金8675.18元已经交纳给行政管理部门，原告也已经取得了住宅专项维修资金登记薄，在这种情况下，被告仅具有协助退费义务，原告请求被告返还物业维修基金的请求没有依据。
因《楼宇按揭贷款合同》是原告与第三人签订，对被告没有约束力，故原告主张被告应按照《楼宇按揭贷款合同》约定支付利息理据不足，被告亦表示反对，本院不予采纳。鉴于原、被告房屋买卖合同于2016年1月21日解除，根据《广东省商品房买卖合同》的约定，被告负有在30天内退还购房款的义务，现被告未按合同约定退还购房款，确实给原告造成损失并体现为利息损失，故被告应以购房款867518元为本金，从2016年2月20日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付利息予原告，原告请求超出本院核定的，本院不予支持。原告虽应被告要求，向律师事务所支付签订合同的律师见证服务费600元，但该款属于签订合同产生的费用，在被告已按合同约定承担违约责任的情况下，原告请求被告支付该服务费600元理据不足，本院不予支持。原告虽主张其因签订《广东省商品房买卖合同》支付了电商服务费10000元，但从原告举证的证据4来看，该服务发生于原告与案外人之间，被告不予确认，且根据《搜房网购房者俱乐部VIP会员购房优惠说明》第2条的约定，原告可以联系搜房网办理退款手续，故原告主张被告返还其因签订购房合同支付的预存款（电商服务费）10000元理据不足，本院不予支持。
虽然原告与第三人签订的《楼宇按揭贷款合同》约定如原告提前还款，则需支付提前还款违约金，但该约定对被告不具有约束力，且《楼宇按揭贷款合同》尚未解除，第三人亦未向原告主张提前还款违约金，故原告主张被告支付提前还款违约金2843.7元理据不足，本院不予支持。
因本案所涉《广东省商品房买卖合同》及补充协议、《佛山市商品停车位（库）销售意向书》《广东省商品房认购书补充协议》已解除，原告请求被告协助办理注销预购商品房预告登记手续合法合理，本院予以支持。因原告与第三人签订的《楼宇按揭贷款合同》、《个人贷款合同事项变更协议》尚未解除，且第三人的债权尚未受偿，第三人抵押权并未消灭，原告请求被告协助办理注销预购商品房抵押权预告登记手续没有依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：
一、确认原告何国全与被告佛山市南海万业置地有限公司于2013年9月18日签订的《广东省商品房买卖合同》（编号20130918014102）及补充协议、《佛山市商品停车位（库）销售意向书》《广东省商品房认购书补充协议》于2016年1月21日解除；
二、被告佛山市南海万业置地有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款867518元，并以上述867518元为本金，从2016年2月20日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付利息予原告何国全；
三、被告佛山市南海万业置地有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金52224.58元予原告何国全；
四、被告佛山市南海万业置地有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告何国全办理物业维修基金8675.18元的退费手续；
五、被告佛山市南海万业置地有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告何国全办理注销粤房地预登佛预字第0200190628号预购商品房预告登记手续。
六、驳回原告何国全其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取7097.1元、财产保全费5000元，合计12097.1元（原告已预交），由原告负担555.01元，被告负担11542.09元，被告负担部分应于上述付款同期迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 谢晓东
二〇一六年三月四日
书 记 员 叶芳晖