浙江省杭州市中级人民�院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终597号
上诉人（原审被告、反诉原告）王成宝。
上诉人（原审被告、反诉原告）林燕。
委托代理人王成宝，身份情况同上，系林燕丈夫。
被上诉人（原审被告）杭州森淼物业管理有限公司。
法定代表人翁钦科。
委托代理人沈高、刘霞。
上诉人王成宝、林燕因与被上诉人杭州森淼物业管理有限公司（以下简称森淼物业）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2015）杭余余民初字第369号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年2月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年11月24日，王成宝、林燕与森淼房产签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定王成宝、林燕向森淼房�购买其开发建设的位于余杭区闲林街道柏林漫谷花苑小区美墅园3幢2单元101室房屋一套（小高层住宅类型），建筑面积134.78平方米，房屋价款883176元，于2011年5月31日前交房。同日，王成宝、林燕与森淼物业签订《前期物业管理服务协议》一份，约定森淼物业系森淼房产选聘的前期物业管理企业，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，森淼物业对柏林漫谷花苑小区进行前期物业管理服务，收费标准小高层住宅为每月每平方米1.6元（含日常电梯电费、维保费），业主应于房产公司通知收房入伙截止日起预交一年的物业管理费，此后在每一缴费年度前的一季度内预缴次年度12个月的物业服务费；业主空置房屋按物业管理费标准的70%缴纳，超过一年以上的，物业服务费按全额缴纳；业主不按约定缴纳物业服务费的，森淼物业有权按每逾期一日加收应缴额的百分之一�违约金和滞纳金。上述合同签订后，王成宝、林燕与森淼房产于2012年10月26日办理了房屋交接手续，签署了业主入伙交接单，交接内容包括《业主手册》、《产品使用说明书》、《住宅质量保证书》、门禁卡、钥匙、门牌号等。但王成宝、林燕一直未居住使用，也未向森淼物业交纳物业服务费。2013年5月3日，王成宝、林燕以房屋存在质量问题为向原审法院提起诉讼，要求森淼房产进行整改或赔偿损失。经审理，原审法院于2013年12月20日作出一审判决，判决森淼房产赔偿王成宝、林燕损失16000元，并驳回其他诉讼请求。王成宝、林燕不服提出上诉，杭州市中级人民法院于2014年11月21日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。2014年4月2日，针对包括王成宝、林燕在内柏林漫谷花苑小区业主拖欠物业服务费的状况，森淼物业在小区公告栏对欠缴业主进行通告，催促其限期缴纳，但王成宝、林燕仍借故拒缴。现案涉前期物业管理服务协议仍继续履行中。森淼物业于2015年3月诉至原审法院，请求判令王成宝、林燕支付自2011年7月22日起至2014年6月30日止的物业费7605.19元，并承担逾期支付违约金80462.91元。王成宝、林燕提起反诉，请求判令解除双方签订的《泊林漫谷花苑前期物业管理服务协议》，森淼物业赔偿王成宝、林燕损失10万元（六年购房款的银行利息损失）。
原审法院认为：森淼物业与王成宝、林燕签订《前期物业管理服务协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行。本案双方争议的主要问题是案涉商品房是否已经交付的问题，对此，根据王成宝签署的业主入伙交接单和法院生效判决书的认定，可以认定森淼房产已于2012年10月26日对案涉商品房向王成宝、林燕作了交付，王成宝、林燕主张至今尚未交付商品房的意见，与事实不符，原审法院不予认定。王成宝、林燕在商品房交付后，长期未按《前期物业管理服务协议》的约定向森淼物业缴纳物业服务费，已构成违约，应承担相应的违约责任，现森淼物业诉请支付拖欠的物业费及违约金，符合合同的约定，原审法院予以支持。但森淼物业主张的物业服务费起算时间与事实不符，应作调整；且其主张的违约金计算标准明显过高，原审法院也将作降低调整，森淼物业过高的诉讼请求，原审法院不予支持。而王成宝、林燕反诉提出的主张，缺乏事实和法律依据，即使因商品房存在质量瑕疵造成损失，也应向森淼房产主张权利，故其反诉请求，原审法院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件�体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王成宝、林燕支付森淼物业物业服务费4312.96元（计算至2014年6月30日止），于判决生效后十日内付清。二、王成宝、林燕支付森淼物业违约金400元，于判决生效后十日内付清。三、驳回森淼物业其他诉讼请求。四、驳回反诉原告王成宝、林燕的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2002元，由森淼物业负担1952元，王成宝、林燕负担50元；反诉案件受理费1150元，由王成宝、林燕负担。
宣判后，王成宝、林燕不服，向本院提起上诉称：一、原审程序违法，应当中止审理而未中止明显程序错误。上诉人与�上诉人从未办理过案涉房屋交接手续，案涉房屋开发商至今连房屋销售发票还未开具给上诉人，也未提供任何竣工验收的相关手续，更谈不上案涉房屋交付，被上诉人在原审案件诉讼过程中已经向原审法院提起“解除合同”的诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条：“有下列情形之一的，中止诉讼：（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的。案涉房屋是否交付，也是认定原审核心事实的关键，原审法院却未认定，因此原审事实不清，应当撤销。二、原审认定的证据和事实错误，应当依法撤销。第一，被上诉人提供的证据《柏林漫谷花苑前期物业管理服务协议》不真实，除合同最后一页外，都是被上诉人提交的虚假合同。形式上，合同上诉人没有签字，都是被上诉人自己制作的。其中夹杂页码内容尤其是对于物业费用交付的内容都是事后被上诉人提交的。第二，该合同原件上诉人没有，当初都在开发商处。当时签署后该合同没有给上诉人，导致该证据目前上诉人无法提供。第三，上诉人与被上诉人的合同都未经过备案，从而无法认定真实性，且因该合同没有备案无法证明其真实性，更加可以认定其不真实。第四，森淼房产与上诉人签订的《浙江省商品房买卖合同》以及补充协议内容中：“二、（1）物业的使用及管理（1）第一年物业管理费由买受人在商品房交付时一次性支付给杭州森淼物业管理有限公司”约定明显不符。由于该《浙江省商品房买卖合同》是双方物业协议的主合同，没有商品房买卖合同不存在物业服务，且该合同经过备案，经过备案的合同与未经备案的从合同存在不一致，应当按照主合同规定。第五，合同约定的物业费交付条件是案涉房屋交付后，被上诉人的母公司�淼房产发函给上诉人承认，房屋未与上诉人办理交付结算和签署商品房交接书手续，根据合同交房需要提供各类书面材料，但森淼房产未提供任何竣工验收及环保、规划、公安、消防等部门手续，房屋没有达到交付条件，至今未交付。上诉人至今都无法使用房屋，因此不但从合同上法律上被上诉人无权向上诉人收取物业费，从实际上在上诉人未享受到物业服务的情况下，被上诉人也无权收取物业费。第六，被上诉人违约不交付的原因是森淼房产严重违反与上诉人《商品房买卖合同》未出示合同第九条的证明文件，房屋存在严重问题，导致严重违约，无故拖延无法交付房屋。第七，对案涉房屋，被上诉人按照合同负有清除障碍物、违章搭建物、防止任何公告区域受阻塞、及时排除障碍的义务，以及按照合同对房屋墙面、地面、渗水进行维护，修缮义务。而案涉房屋经过原审法院判决查明外地面高于室内10余厘米，上诉人与森淼房产签订的房屋买卖合同提供的竣工图证明室外应当低于室内15厘米，因此一高一低相差25多厘米，导致上诉人室外的障碍物严重影响上诉人的排水，案涉房屋又在城西，一下雨就会导致严重内涝。但被上诉人未按照建设部规定设置独立排水管道，导致上诉人无法入住。同时室外高于室内25厘米严重影响景观视线，严重违约。因此案涉房屋存在太多问题导致无法入住，在未交付的情况下，被上诉人起诉上诉人明显错误。综上，原审程序错误，适用法律错误，请求二审法院：1、依法撤销原审判决第一、二项，改判支持上诉人原审反诉请求；2、本案一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。二审调查中，王成宝、林燕表示其仅针对一审的本诉提起上诉，未交纳反诉部分的上诉费用，并进一步明确其第一项上诉请求为要求改判上诉人不需要承担物业费及违约金（因案涉房屋质量存在问题，并未交付，根据合同约定不存在缴纳物业费）。
被上诉人森淼物业答辩称：上诉人与被上诉人之间的物业管理服务协议真实有效，双方应当依约履行，案涉房屋已经交房，上诉人拖欠物业管理服务费，应当支付物业费及违约金。上诉人与森淼房产之间的相关纠纷，与被上诉人无涉，应当另行起诉。故本案应当维持原判。
二审中，上诉人王成宝、林燕提交下列证据材料：1、森淼房产发给王成宝、林燕的函，欲证明森淼房产一直未交房；2、森淼物业在全国企业信用信息公示系统（浙江）的网上查询信息一份（网络打印件），欲证明森淼物业与森淼房产存在关联。被上诉人森淼物业质证认为：证据1，真实性无法确认，且与本案没有关联性；证据2，真实性无法确认，且与本案也没有关联性，即使存在关联关系，也不影响本案的处理。本院认为，证据1，涉及案外人森淼房产，真实性无法确认，故不予采信；证据2，虽显示森淼房产系森淼物业的股东，但二者系不同的法律主体，与本案的关联性在本院认为部分一并评述。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：王成宝、林燕与森淼物业签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效，现王成宝、林燕对该协议的真实性提出异议，但无相应证据佐证，亦与其在该协议上签字确认不符，本院不予采信。生效判决业已认定王成宝、林燕与森淼房产在2012年10月26日办理了房屋交接手续，王成宝签署的业主交接单对这一事实亦予以印证，且王成宝自认已领取房屋钥匙和门禁卡，故原审法院认定森淼房产已于2012年10月26日对案涉房屋向王成宝、林燕作了交付并无不当，同时鉴于森淼房产与森淼物业系不同的法律主体，王成宝、林燕与森淼房产之间的解除商品房买卖合同纠纷的诉讼结果，不足以影响森淼物业依据物业服务合同收取物业服务费，亦未排除王成宝、林燕在解除与森淼房产之间商品房买卖合同的情形下就相关损失向森淼房产进行主张的权利，故原审法院未中止本案审理，程序上并不违法。因此，王成宝、林燕以案涉房屋至今尚未交付为由主张无需缴纳物业服务费的上诉意见缺乏事实与法律依据，本院不予支持，且王成宝、林燕主张的小区景观地面高于房屋一楼室内地面问题也并非物业服务范畴，原审法院判令王成宝、林燕向森淼物业支付物业服务费以及合理的滞纳金并无不当，本院予以确认。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第�百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由王成宝、林燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 亮
审 判 员 李国标
代理审判员 韩圣超
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 徐亚萍