.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}河北省唐山市中级人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）冀02民终5986号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈荣，女，1982年5月19日出生，汉族，经商，现住衡水市武邑县。委托诉讼代理人：郭方平、张瑜，河北维平律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李建东，男，1968年11月19日出生，汉族，农民，现住迁安市。委托诉讼代理人：孙振宇，河北民剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩合兵，河北民剑律师事务所实习律师。上诉人陈荣因与被上诉人李建东租赁合同纠纷一案，不服河北省迁安市人民法院（2016）冀0283民初4374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈荣及其委托诉讼代理人郭方平、张瑜，被上诉人李建东委托诉讼代理人孙振宇、韩合兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈荣上诉请求：1.请求二审法院发回重审或依法改判被上诉人赔偿上诉人装修费1827008.57元；2.由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：1.一审过程中合议庭成员仅一人参与本案审理，审判程序违法；2.一审法院未准许上诉人对装修剩余价值进行鉴定的申请，无法律依据；3.迟延交付租金并不一定非得解除合同，而被上诉人强行收回租赁房屋，系违约行为。李建东辩称：一审程序不存在任何瑕疵，由三位审判员、一位书记员共同开庭公开审理租赁合同纠纷。关于鉴定申请问题，因在一审开庭时双方想调解，所以没进行鉴定。合同的解除是因为对方不缴纳房租，一审法院认定正确。关于房屋装修方面，合同中约定了免租装修期，因为上诉人违约，导致合同解除，上诉人有义务将房屋恢复原样。陈荣向一审法院起诉请求：1、李建东赔偿装修费和设备设施费、广告宣传费、店内家具及配套饰品费、停业经济损失费共计2359725元。2、本案诉讼费由李建东负担。一审法院认定事实：陈荣与案外人王永军曾合伙经营迁安镇金铎家具城，专营曲美家具。2013年10月29日，陈荣、王永军与李建东签订《房屋租赁合同》，李建东所属物业坐落于迁安市丰安大路忠德世纪城小区东南角临街商铺，面积约2050㎡（含地下），承租房屋用于曲美品牌专卖店。租赁期限为10年，自2014年3月1日起至2024年2月28日止。自2013年10月29日起至2014年2月28日为免租装修期，免租装修期内陈荣无需向李建东支付租金。承租房屋的租金第一年至第三年租金为每年560000元，第四年至第六年租金为每年616000元，第七年至第十年租金为每年677600元。支付方式为承租合同期内，第二年至第十年陈荣以年为单位支付租金，采取上付制，每个租期提前30日支付。本合同签订后陈荣支付李建东房屋租金200000元，房屋押金50000元，2014年3月15号前支付第一年剩余租金360000元。李建东应于2013年10月29日前将承租房屋交付陈荣。李建东交付的房屋应具备正常的供水、供电、供暖等功能，建筑结构和设施设备须符合当地建筑、消防、治安等方面的标准要求。施工期间，李建东负责办理承租房屋消防报批、验收等相关手续，室内所有的配套设施陈荣应根据自己经营所需自行设计配套，陈荣承担室内水电及设施的维修。现有楼体外立面需要改为陈荣全国统一形象外立面效果，由李建东负责陈荣外立面效果报批及验收等相关手续。陈荣履行合同期五年内撤场，陈荣负责楼体外立面大理石等复原工作；合同履行超过五年，陈荣不负责外立面中间部分复原。陈荣不按合同约定付房租超过30日，李建东有权解除合同。陈荣不按照合同约定按时支付租金的，除应及时补交租金外，每迟延一日，应按逾期未付租金的0.1%向李建东支付违约金。2014年8月12日，该家具店由陈荣独自经营。涉案出租的房屋属于迁安市罗马世纪城小区配套商业一栋（9号楼），占地991平方米，建筑面积2049.3平方米，地上四层，房屋所有权归被告所有。该房屋尚未办理房产证和国有土地使用证。2013年10月29日，陈荣交纳了租赁押金50000元。同日，李建东将房屋交付陈荣。2013年10月29日至2014年2月28日为免租装修期。之后，陈荣按照合同约定支付了第一年的租金。2015年3月1日，陈荣未按照合同约定支付李建东租金。李建东于2016年1月6日向法院起诉，要求陈荣及迁安市迁安镇金铎家具城支付2015年3月1日至2016年2月28日期间所欠租金460000元及违约金90000元。经一审法院主持调解，双方达成调解协议，由陈荣及迁安市迁安镇金铎家具城连带给付李建东租金460000元，其中第一批100000元于2016年5月30日前履行，剩余租金360000元于2016年6月30日前履行；如果陈荣和迁安市迁安镇金铎家具城未按照约定期限和数额履行，李建东可一次性申请执行未给付租金，且由陈荣和迁安市迁安镇金铎家具城支付违约金90000元；案件受理费4970元和保全费3590元合计8560元由陈荣和迁安市迁安镇金铎家具城负担。陈荣未按照该约定履行还款义务，现该案件已经移送执行。因陈荣尚欠2016年度的租金未交，李建东曾到陈荣租赁处索要过租金，陈荣未付。2016年4月11日，迁安市公安消防大队向陈荣发出责令限期改正通知书两份，具体问题有：未依法进行消防设计备案，竣工验收消防备案；一层至二层有2处疏散指示标志损坏；一层东、西2个安全出口处未配置安全出口指示标志；一层至四层未配置应急照明灯，疏散指示标志；一层至四层疏散楼梯间未配置疏散指示标志；四层2个室内消火栓无水栓水带（未安装）；未依法办理《公众聚集场所开业前安全检查合格证》；二层至三层疏散楼梯处被沙发占用；四层至顶层疏散楼梯处被杂物占用。2016年5月31日，陈荣及员工从店铺撤离，李建东接管出租房屋。陈荣在涉案房屋内的家具已被本院执行局扣押。另，李建东放弃对恢复原状主张权利。一审法院认为，本案争议的第一个焦点问题系涉案的《房屋租赁合同》是否有效。首先，该房屋租赁合同系双方真实意思的表示，在平等协商后签订的。其次，李建东是否有权对涉案房屋进行对外出租，从李建东提供的房屋买卖合同、国有土地使用证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、河北省建设工程竣工验收备案表，并结合该小区物业以及该小区街道办事处的证明可以看出，虽然涉案房屋尚未取得房屋以及土地产权使用证书，但该房屋系经合法审批的，李建东对该房屋享有所有权，有权对外出租。第三，涉案出租房屋在开业前未办理《公众聚集场所开业前安全检查合格证》，是否影响双方签订的租赁合同的效力，参照《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》”租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”，故陈荣提出因涉案房屋营业未办理消防验收手续，消防设施不合格不是合同无效的必要条件。综上，双方签订的租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告应该按照该合同约定履行各自义务。陈荣起诉要求解除与李建东的租赁合同，李建东反诉也要求解除与陈荣的租赁合同，在合同解除的问题上，双方达成了一致意见。但本案争议的第二个关键点系涉案租赁合同解除原因，双方哪一方存在违约行为。陈荣认可欠付李建东2015年3月1日至2016年2月28日的租金，李建东曾起诉过陈荣，双方曾达成调解协议。可见，陈荣存在欠付租金违约行为，按照双方签订合同约定，2015年度的租金，按照合同约定，陈荣应于2015年1月30日前付清，故至李建东起诉陈荣欠付租金时，陈荣已经迟延一年支付租金。陈荣主张因李建东未在公安消防部门办理此次装修工程的消防设计及消防验收手续，导致租赁期间消防部门多次下发消防整改通知书，严重影响陈荣店面的正常经营。从陈荣提交的迁安市公安消防大队责令限期改正通知书两份来看，该通知书下发的时间均为2016年4月11日，其内容除未依法进行消防设计备案、竣工验收备案之外还有疏散指示标示损坏、未配置疏散指示标示、二层至三层疏散楼梯处被沙发占用、四层至顶层疏散楼梯处被杂物占用等原因，可见，公安消防检查并非导致原告停业的主要原因，根据双方签订合同第四条第5项规定，施工期间，甲方即李建东负责办理承租房屋消防报批、验收等相关手续。从公安消防整改的内容来看，消防验收系针对陈荣开办的曲美家具店的装修和经营进行的，而房屋相关的涉及装修系陈荣负责的，故对于李建东办理相关验收手续系应双方互相配合方能完成的。且陈荣在庭审中陈述2016年1月31日至2016年5月31日期间，陈荣依然在营业，但经营已经不正常了。综上，消防整改并非导致原被告解除合同的主要原因。李建东起诉陈荣索要2015年度的租金时，李建东曾对陈荣经营的家具等财产申请了财产保全，法院依法作出了查封裁定，该案调解时，第一笔付款时间为2016年5月30日，在该案调解后，李建东即开始和陈荣索要2016年度的租金，但陈荣未给付。故2016年5月31日陈荣停止经营，并非系因李建东违约导致陈荣停止经营。综上，陈荣欠付2015年3月1日至2016年5月31日期间的租金，属于严重违约，其无权解除合同，享有合同解除权的为守约方李建东，李建东在本案反诉中提出解除合同，对于该请求予以准许。因导致租赁合同解除的原因在陈荣，故对于陈荣提出的要求鉴定装修损失的请求不予准许。因陈荣在李建东处的家具等财产被法院依法扣押，故该部分财产待李建东申请强制执行陈荣的案件结束后，另案处理。对于陈荣主张的损失赔偿，于法无据，不予支持。陈荣在李建东处的租赁押金50000元在合同解除后应予返还。陈荣尚欠李建东租金，可用此押金折抵租金。李建东主张2016年3月1日至2016年5月31日的租金140000元，陈荣认为该租金已经协商减少一半，李建东否认，陈荣未提供相应证据证实，故对于该期间的租金应按照双方合同约定年租金560000元计算，故对于李建东主张的该期间的租金予以支持。按照双方合同约定，双方约定每迟延一日，除及时补交租金外，每迟延一日，应按逾期未付租金的0.1%支付违约金，该约定明显过高，应调整为按照年息24%计算迟延给付期间的利息损失。李建东放弃对要求将楼梯外的大理石面恢复原状，李建东对自身权利放弃，予以准许。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条第一款第二项之规定，裁判如下：一、解除陈荣与李建东之间于2013年10月29日签订的《房屋租赁合同》；二、陈荣于本判决生效后十日内给付李建东2016年3月1日至2016年5月31日的租金90000元并支付违约金（本金90000元自2016年1月31日起至实际给付之日止，按照年利率24%计算，陈荣所交租赁押金50000元从中折抵租金）；三、驳回陈荣其他诉讼请求；四、驳回李建东其他诉讼请求。本诉案件受理费25678元，由陈荣负担25164元，李建东负担514元。反诉案件受理费1550元，由陈荣负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，上诉人陈荣与被上诉人李建东签订的租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应该按照该合同约定履行各自义务。在合同解除的问题上，双方达成了一致意见，合同依法解除。上诉人主张一审程序存在违法问题，被上诉人对该问题不予认可，上诉人亦未提交相关证据证实其主张，故本院对上诉人该主张予以驳回。上诉人主张一审法院未支持其提出的装修损失鉴定的申请。经核实，双方所签订的租赁合同明确约定了上诉人迟延交付租金超过30日系租赁合同解除的条件，本案中该条件已成立，上诉人迟延交付租金系导致租赁合同解除的主要原因，故一审法院未对装修损失进行鉴定并无不当。上诉人主张被上诉人强行收回租赁房屋系违约行为。在审理过程中，被上诉人对强行收回租赁房屋一事不予认可，上诉人亦未提交相关证据证实该事实，上诉人的主张没有事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人陈荣的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21243元，由上诉人陈荣负担。本判决为终审判决。审判长李岩代理审判员陈宝聚代理审判员夏春青二〇一七年九月十九日书记员高菲