.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}河北省秦皇岛市海港区人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2017）冀0302民初2064号原告：连力，女，1970年4月12日出生，汉族，现住秦皇岛市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：焦朋，河北润谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：田俊梅，河北润谦律师事务所律师。被告：远洋亿家物业服务股份有限公司秦皇岛分公司，统一社会信用代码：×××。负责人：姜祥伍，总经理。委托诉讼代理人：高俊霞，河北高俊霞律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐丽平，河北高俊霞律师事务所律师。被告：远洋亿家物业服务股份有限公司，统一社会信用代码：×××。法定代表人：李建波，董事长。委托诉讼代理人：高俊霞，河北高俊霞律师事务所律师。委托诉讼代理人：代燕涛，女，1981年1月10日出生，汉族，远洋亿家物业服务股份有限公司法务，现住北京市怀柔区，公民身份号码：×××。原告连力与被告远洋亿家物业服务股份有限公司秦皇岛分公司（以下简称远洋物业秦分公司）、被告远洋亿家物业服务股份有限公司（以下简称远洋物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人焦朋、田俊梅，被告远洋物业秦分公司委托诉讼代理人高俊霞、徐丽平及被告远洋物业公司委托诉讼代理人高俊霞、代燕涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告连力向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还原告已付物业费的50%即2375元；二、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年12月29日，原、被告签订了《前期物业服务协议》，约定由第一被告为原告购买的海悦公馆住宅提供物业服务，物业服务质量标准执行秦皇岛市物价局、住房保障和房产管理局联合发布的《秦皇岛市普通住宅小区五星级物业服务等级标准》，物业费为2.9元/建筑平方米/月。合同签订后，原告支付了2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业费4750.2元,但被告提供的物业服务质量与收费标准不符，物业服务存在瑕疵。另，根据《秦皇岛市物业服务收费分等定级管理办法》的规定，被告提供前期物业管理服务，其物业服务收费标准应实行政府指导价，住宅小区的物业服务标准分为六个等级，最高级别为五星级（五星级标准为1.2元/建筑平方米/月，浮动幅度为正负10%）。根据物业服务收费应当遵循合理、公开以及服务水平与收费标准相适应的原则，被告以2.9元/建筑平方米/月收取物业费明显过高。原告认为，被告对原告物业费的收取违背了《秦皇岛市物业服务收费分等定级管理办法》相关规定，收费过高，且其服务水平未达到约定的五星级标准，应承担违约责任，第二被告作为总公司应承担连带责任，故此起诉，请依法支持原告诉讼请求。二被告共同辩称，原告的诉状时间为2016年12月，是否是在2016年12月底立案涉及诉讼时效问题，我方认为原告起诉超过诉讼时效。对于2014年的物业费，如果原告在2016年12月底之前立案了，则没有超过诉讼时效，因有法院的生效判决，我方认可生效判决的结果。原告为支持其主张提供如下证据：证据一、前期物业服务协议。证明物业服务协议中约定，被告执行五星级物业服务等级标准，收费标准为按建筑面积每月每平方米2.9元；证据二、物业费发票(或收据)。证明原告向被告缴纳了物业费；证据三、（2016）冀0302民初8481号民事判决书。证明秦皇岛市海港区人民法院的生效判决书已确认被告2014年度及2015年度物业管理服务均存在瑕疵，应承担违约责任。同时确认，被告收取物业费的备案申请未获海港区物价局批准的原因是收费标准过高。二被告对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据一的真实性无异议，对主体资格予以确认；对证据二原件无异议;对证据三的真实性、合法性和关联性予以认可，但对原告的证明目的有异议。有生效判决书证明服务管理协议是双方真实意思表示，可以证明服务管理协议是合法有效，原告主张被告收费不合法的依据没有找到。二被告提供如下证据：证据一、《中华人民共和国物业服务企业资质证书》，证明被告具有从事物业管理一级物业管理企业资质；证据二、《秦皇岛海悦公馆项目物业服务标准》与《秦皇岛市四星级普通住宅小区物业服务等级标准》对比表及相关管理制度工作表格图片，证明海悦公馆小区物业服务标准超过《秦皇岛市物业服务收费分等定级管理办法》所规定的秦皇岛市普通住宅小区四星级物业服务等级标准，且被告公司具有一级物业服务企业资质，故根据《秦皇岛市普通住宅小区物业服务等级标准》之规定，该小区物业服务标准为秦皇岛市普通住宅小区五星级物业服务等级标准（加黑部分字体是与四星级不同的部分）。原告对二被告提供的证据发表如下质证意见：对证据一的真实性无异议；对证据二我方认为该表为被告自行制作，不代表被告的服务水平达到了其拟定的物业标准。本院对原、被告提交的上述证据经审核认定：原告提供的证据一、二、三及二被告提供的证据一、二，具备证据的真实性、合法性和关联性，认定作为本案的证据。经审理查明，原告连力系秦皇岛海悦公馆小区的业主。2013年12月29日，原告连力（乙方）与被告远洋物业秦分公司（甲方）签订《前期物业服务协议》。合同约定，甲方对海悦公馆小区进行物业管理服务，服务期限自本合同签署之日起至本小区经业主大会法定程序选聘的新物业管理企业正式进驻本小区及本协议委托期间业主所拖欠物业费及其它费用全部清缴结束之日止。物业管理服务费用的收取标准为按建筑面积2.9元/建筑平方米/月，乙方交纳物业费时间为：首期物业服务费按年度交纳。首期交费期满前一个月内，预交下一年度物业服务费，以此类推。物业服务质量为：执行秦皇岛市物价局、市住房保障和房产管理局联合发布的《秦皇岛市普通住宅小区五星级物业服务等级标准》。物业服务内容包括对房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、公共设施和附属建筑物的日常维修、养护和管理、公共区域的绿化养护与管理、公共环境卫生、维护公共秩序、维护物业区域内各类车辆停放及交通、公共区域消防设施的日常运行和维护、房屋装饰装修管理等。另外，协议还对甲乙双方的权利义务等其他物业管理服务事项进行了约定。协议签订同日，原告向被告远洋物业秦分公司交纳了自2014年1月1日起至2014年12月31日的物业费4750.20元。2016年11月28日河北省秦皇岛市海港区人民法院作出（2016）冀0302民初8481号民事判决书。认定业主与被告远洋亿家物业服务股份有限公司秦皇岛分公司签订的《前期物业管理协议》系双方真实意思表示，协议合法有效，对双方具有约束力。原告依合同约定向被告交纳物业费，被告应按照合同约定履行物业服务合同，为原告提供质价相符的物业管理服务。综合原、被告的诉辩情况及双方提交的证据，认定被告远洋亿家物业服务股份有限公司秦皇岛分公司2014年度物业管理服务存在瑕疵，应承担相应的违约责任，根据物业服务收费标准与服务水平相适应原则，对照原、被告双方约定的收费标准，酌情予以扣减30%物业费较为合理。本院认为，原告与被告远洋物业秦分公司签订的《前期物业管理协议》是双方真实意思表示，协议合法有效，对双方具有约束力。原告依合同约定向被告交纳物业费，被告应按照合同约定履行物业服务合同，为原告提供质价相符的物业管理服务。根据本院（2016）冀0302民初8481号民事判决书认定被告远洋亿家物业服务股份有限公司秦皇岛分公司在2014年度、2015年度物业管理服务存在瑕疵，应承担相应的违约责任，但应以判决书确定的返还比例予以支持。被告远洋亿家物业服务股份有限公司秦皇岛分公司作为协议签订和实际履行合同的相对方，应承担返还物业费的责任，被告远洋亿家物业服务股份有限公司作为总公司，应承担补充给付责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第二十一条、第四十一条之规定，判决如下：一、被告远洋亿家物业服务股份有限公司秦皇岛分公司返还原告连力2014年度物业费1425.06元，于本判决生效后十日内履行完毕。二、被告远洋亿家物业服务股份有限公司对以上款项承担补充给付责任。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告远洋亿家物业服务股份有限公司秦皇岛分公司负担。于本判决生效后七日内交纳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审判长董晓勇审判员李凤蕊人民陪审员王艳二○一七年七月三十日书记员刘辉