湖北省武汉市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鄂01执异107号
异议人（被执行人）：武汉金正茂商务有限公司，住所地：武汉市硚口区汉正街中心商城2层D337室。
法定代表人：陈乐铸，该公司董事长。
申请执行人：武汉聚义典当有限责任公司，住所地：武汉市江岸区沿江大道236号。
法定代表人：汪松树，该公司董事长。
被执行人：武汉徐东房地产开发有限公司，住所地：湖北省武汉市洪山区徐东大街31号。
法定代表人：陈乐铸，董事长。
被执行人：陈乐龙，男，1956年11月20日出生，汉族，住浙江省乐清市，
被执行人：陈乐铸，男，1968年1月25日出生，汉族，住湖北省孝感市开发区，
被执行人：程晓琳，男，1964年2月7日出生，汉族，住湖北省宜昌市伍家岗区，
在本院执行武汉聚义典当有限责任公司（以下简称聚义公司）与武汉金正茂商务有限公司（以下简称金正茂公司）、武汉徐东房地产开发有限公司（以下简称徐东公司）、陈乐龙、陈乐铸、程晓琳典当纠纷一案中，异议人金正茂公司对本院（2016）鄂01执1434号通知不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人金正茂公司称：本院（2016）鄂01执1434号通知拟按编号为F/WH/1705/2046/GL的评估报告确定本案六套房屋（1B-002、1A-007、1A-011、1A-031、1A-044、1A-130）的拍卖起拍价的参考价，该价格过低，严重不符合市场行情和市场规律。异议理由为：异议人于2014年办理商品房预售许可证时，在武汉市房地局的销售备案价格一楼均价为137688元/平方米，该价格经武汉市房地局等政府有关部门认可，并给异议人下发了《商品房预售许可证》。金正茂项目所处的汉正街地段，周边市场一楼商铺单价已超过15万元/平方米。另，本案六套房屋于2011年至2014年1月间已被异议人销售，销售的单价均高于评估起拍价72944元/平方米。异议人于2015年8月办理商品房预售许可证时，将这六套房屋标注在已售清册中。据此，异议人请求对上述六套房屋不予拍卖。
本院查明：2015年9月6日，聚义公司因与金正茂公司、徐东公司、陈乐龙、陈乐铸合同纠纷，向本院提出诉前保全申请。本院于2015年9月7日作出（2015）鄂武汉中立保字第00441号民事裁定书，裁定冻结金正茂公司、徐东公司、陈乐龙、陈乐铸的银行账户存款人民币87,555,230元。如存款不足，查封其相应价值的其他财产。
2015年9月10日，本院作出（2015）鄂武汉中立保字第00441号协助执行通知书，要求查封被申请人金正茂公司名下位于汉正街××房屋××套，查封期限三年。同日，本院向武汉市硚口区住房保障和房屋管理局（以下简称硚口区房产局）送达（2015）鄂武汉中立保字第00441号民事裁定书及协助执行通知书，硚口区房产局于同日签收上述法律文书，并注明86套房产有预登记限制。
2016年7月22日，聚义公司诉金正茂公司、徐东公司、陈乐龙、陈乐铸、程晓琳、朱孟元、湖北凯旋门广场购物中心有限公司（以下简称凯旋门公司）典当纠纷一案，本院作出（2015）鄂武汉中民商初字第00933号民事判决书，主要内容为：一、金正茂公司应在本判决生效之日起十日内向聚义公司偿还典当借款本金2540万元及利息、综合费共计32734700元，以及偿付自2015年9月20日起至所欠典当借款本金2540万元付清为止的利息、综合费、违约金，按中国人民银行同类贷款利率的四倍计算；二、徐东公司、陈乐龙、陈乐铸对上述判项被告金正茂公司偿付的典当借款本金、利息和综合费、违约金承担连带偿还责任。被告徐东公司、陈乐龙、陈乐铸对被告金正茂公司的上述债务承担连带保证责任后，可向被告金正茂公司追偿；三、聚义公司对被告程晓琳、陈乐铸分别持有的武汉恒鼎祥物资有限公司的股权1000万元、占股比33.33%和406万元、占股比13.53%及权益享有优先受偿权；四、驳回原告聚义公司的其他诉讼请求。
判决生效后，申请人聚义公司于2016年12月1日向本院申请执行。同日，本院以（2016）鄂01执1434号立案执行。
另查明，2017年4月19日，深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司受本院委托对上述86套查封房产中的金正茂服装商贸城1楼19套商铺进行评估，并出具了编号为F/WH/1705/2046/GL房地产估价报告，报告载明房屋单价每平方米在69,983元至75,894元之间，评估报告有效期限从2017年5月26日至2018年5月25日止。同年6月13日，本院向金正茂公司送达了评估报告（评估总价为52,009,000元）。
2017年10月23日，本院作出（2016）鄂01执1434号通知，告知本案申请执行人和被执行人：本院拟继续拍卖处置金正茂公司名下位于汉正街777号的86套房产中的1B-002、1A-007、1A-011、1A-031、1A-044、1A-130共六套商铺（合同备案号分别为：硚140034151、硚140034182、硚140034186、硚140034540、硚140034622、硚140035167）。因本案执行中已对金正茂公司名下同一楼盘的19套房产进行了评估，评估报告为F/WH/1705/2046/GL。为节约司法成本，提高执行效率，本案拟按照该评估报告中的最高价与最低价的平均值72944元/每平米，作为本案6套房产拍卖起拍价的参考值，如对此价格有异议，可在收到该通知书之日起十日内提出书面异议。同日，本院将通知送达至向申请人与被申请人。
2017年11月24日，本院在收到金正茂公司提交的“价格异议申请书”复印件后，作出（2016）鄂01执1434号通知，告知金正茂公司收到该通知3日内到本院立案庭立案，逾期不立案的，视为对本案确定的评估价格没有异议，本院将依法继续执行。
2017年12月12日，本院作出（2016）鄂01执1434-7号执行裁定书，裁定拍卖被执行人金正茂公司位于武汉市硚口区汉正街777号的6套商铺（1B-002、1A-007、1A-011、1A-031、1A-044、1A-130）。2018年1月5日，金正茂公司向本院提出执行异议，本院以（2018）鄂01执异107号立案审查。
本院认为，首先，执行程序中司法拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权。对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，只是执行法院确定拍卖保留价的一种参考方式。本案执行过程中，本院查封了金正茂公司名下位于汉正街××房屋××房产，并委托评估公司对其中的19套房产进行了评估。由于案涉6套房产与F/WH/1705/2046/GL评估报告所涉19套房产位于同一楼盘、同一楼层，均为商铺，且评估报告有效期尚未届满，故上述评估报告对本院确定案涉6套房产拍卖保留价具有重要参考价值。
其次，评估价格、拍卖保留价均不是财产最终成交价格，最终成交价格需经由市场检验，需在公开拍卖程序中通过市场竞争而形成。被执行人若认为评估价格、保留价过低，可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者组织相关人员参与竞买。被执行人以评估价格、拍卖保留价过低要求不予拍卖的，不予支持。
最后，房屋成交价格可以高于或低于销售备案价格，且金正茂公司所称销售备案价为2014年的价格，对其参考价值，本院不予采信。另，金正茂公司为本案被执行人，案涉6套商铺登记在其名下，法院查封、拍卖其名下商铺于法有据。至于案涉6套商铺已被销售的问题，可由商铺买受人另行主张权利，本案不予理涉。
综上，金正茂公司所提异议理由不能成立，异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回武汉金正茂商务有限公司异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向湖北省高级人民法院申请复议。
审 判 长 谌 玲
审 判 员 张跃松
人民陪审员 张爱珍
二〇一八年三月二十日
法官 助理 马春燕
书 记 员 彭 芳