江苏省南通经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0691民初576号原告：江翠娣。原告：宋爱国。原告：吴艳。上述三原告共�委托诉讼代理人：王孝荣。原告：王孝荣。被告：南通市经济技术开发区总公司，住所地南通市开发区星湖大厦。法定代表人：王志兵，总经理。委托诉讼代理人：高婷婷，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。原告江翠娣、宋爱国、吴艳、王孝荣与被告南通市经济技术开发区总公司（以下简称总公司）合同纠纷一案，本院于2017年3月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王孝荣、被告总公司的委托诉讼代理人高婷婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告江翠娣、宋爱国、吴艳、王孝荣向本院提出诉讼请求：1、解除王佩衡与被告签订的购房申请表；2、被告赔偿原告各项损失368680元。庭审中，原告变更第二项请求为要求被告赔偿原告双倍定金10000元、租金损失96000元、房屋�价损失338205元、赔偿金5000元，合计449205元。事实和理由：王佩衡于2006年3月1日与总公司签订购房协议，购买开发区民主新村13幢106室，同时交定金5000元。购房申请表中的条款具体详细，具备了商品房买卖合同的要求，应按照商品房买卖的相关法律处理。被告以种种理由拒不供房，构成违约。四原告是王佩衡的合法继承人，因此请求判决解除购房协议并由被告赔偿损失。被告总公司辩称：1、被告并非案涉房屋的建设单位，而是代表公有住房清理领导小组办公室对王佩衡是否具有购买案涉房屋的资格进行审批。购房申请书中对卖方的基本情况、房屋面积、房屋总价、交付时间、产权登记等均未明确，并非商品房买卖合同。2、购房申请书和收款收据上均明确王佩衡给付的系预付款，并非定金。王佩衡与被告并未签订正式的商品房买卖合同，原告无权要求被告�照商品房买卖合同的相关规定承担违约责任。3、原告在诉状中陈述在2013年就已经知道自己的权利受到侵害，在2017年3月主张权利，超过2年的诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了购房申请表、收款收据、人口普查登记表、户口注销证明、常住户口登记表、照片。被告提交了购房申请表。本院调取了（2016）苏0691民初1883号、（2016）苏0691民初1418号民事判决书，并组织当事人进行了质证。双方对购房申请表、收款收据、人口普查登记表、户口注销证明、常住户口登记表、民事判决书无异议，原告自行在购房申请表中购房面积后注明64.43㎡，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。关于照片，被告对其真实性无法确认，但确认民主新村13幢门窗及楼梯已被拆除。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:王佩衡（2014年7月7日故）与江翠娣共生育王秀英（2003年12月29日故）、王孝荣、王雪兰（1985年故）子女三人，原告宋爱国系王秀英之子，原告吴艳系王雪兰之女。2004年4月9日，王佩衡夫妇所有的房屋拆迁，王佩衡与南通市经济技术开发区拆迁办公室签订房屋动迁协议。2006年3月1日，购房申请人王佩衡向被告提交购房申请表，申购民主港新村13幢106室，购房人自愿承诺：1、购房单价：按《南通经济技术开发区拆迁安置空房清理工作实施方案》中批准的房屋价格（1500元/㎡）和层次差价为准。2、购房面积：以开发区规划房产局认定的面积为准。3、购房质量要求：房屋质量以相关职能部门验收合格为准，购房人不另提质量要求。4、购房款交付：房屋验收完毕，符合进入市场销售条件时，购房人凭“清房办”出具的“现金交款单”一次性交清房款。5、为表示购房诚意，购房人愿意主动向出让人支付购房预付款5000元，购房人如反悔不购买该房屋或变更购房人，致使房屋买卖交易不成功的，购房人愿意放弃已支付的预付款。6、为表示购房诚意，购房人愿意于2006年3月30日前自行清空撤出占用的民主港新村＿号楼＿室，交相关职能部门履行整修、验收、交接手续。购房申请表中注明王佩衡占房时间为2003年5月，说明中载明本购房申请表一式两份，买卖双方各执一份。承购人凭本购房申请表签订购房合同。此购房申请表作为购房合同的附件，具有购房合同的同等效力，一并存档。同日，被告资产管理部在清房办审批意见中注明特困户可购并盖章。王佩衡于同日向被告缴纳5000元作为民主港新村13幢106室购房预付款。此后王佩衡夫妇居住使用该房屋。因民主港新村13幢房屋本身质量问题，经相关有资质部门鉴定属于危房不�合对外销售条件，经多次协调原地重建因附近业主不同意未能实施。王佩衡夫妇占有使用民主港新村13幢106室至2009年七八月份搬离。此后一段时间王佩衡夫妇自行解决过渡房。2013年，王佩衡夫妇实际占有使用南通市开发区新星苑5幢101室。2014年9月2日，经协调由王孝荣以王佩衡（已故）及自己名义与被告签订社会矛盾纠纷调解协议书，将南通市开发区新星苑5幢101室安置给王佩衡户。现四原告针对民主港新村13幢106室购房事宜诉至法院，提出如前诉请。另查明，2015年4月，四原告以南通市国土资源局开发区分局为被告，要求赔偿因房屋拆迁产生的各项损失，后向法院撤回起诉。2016年7月22日，王孝荣以南通市经济技术开发区总公司为被告，要求撤销社会矛盾纠纷调解协议书，本院驳回其诉讼请求，王孝荣不服该判决，上诉至南通市中级人民法院，该院于2017年2月28日维持原判。2016年9月27日，江翠娣、宋爱国、吴艳以王孝荣、南通市经济技术开发区总公司为被告，要求确认社会矛盾纠纷调解协议书无效，本院驳回其诉讼请求。（2016）苏0691民初1418号、（2016）苏0691民初1883号民事判决均已生效。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告的起诉是否超过诉讼时效；2、购房申请表的性质如何；3、原告要求被告赔偿各项损失有无事实和法律依据。关于争议焦点1、原告的起诉是否超过诉讼时效。本院认为，诉讼时效虽具有督促权利人行使权利的立法目的，但其实质并非否定权利的合法存在和行使，而是禁止权利的滥用，以维护社会交易秩序的稳定。本案中，民主港新村13幢106室的房屋最终未能交易，并非王佩衡户的单方原因造成，而是房屋本身质量问题并不适合对外销售使用。从权利的主张来看，王佩衡户自�迁后多年未能购房，先后两次占用公房（2006年占用民主港新村13幢106室，2013年占用新星苑5幢101室），直至2014年9月经各方多次协调，王佩衡户才购买了新星苑5幢101室房屋。但2015年、2016年，王佩衡的继承人又以拆迁安置的权利受到侵犯为由提起诉讼。由此可见，王佩衡户为拆迁后购房不断主张权利。被告在庭审中也表示，在2015年左右针对民主港新村13幢住户，通过大调解中心协调解决了一部分与原告相同情况住户的退款及补偿，但原告等10户住户尚未能协商解决，愿意将所收款项退还原告。故本院综合以上情况认定原告的起诉并未超过诉讼时效。关于争议焦点2、购房申请表的性质如何。本院认为，根据《最高人民法院》第六条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商�房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案购房申请表中商品房的总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等尚不明确，且在购房人承诺部分还提及房屋需要相关职能部门履行整修、验收、交接手续，则民主港新村13幢106室最终能否对外销售亦不确定，同时购房申请表的说明中也表明此后承购人需要签订购房合同，故购房申请表并不能视为王佩衡与被告之间的商品房买卖合同，仅为双方之间买卖民主港新村13幢106室的初步协议，系预约合同。关于争议焦点3、原告要求被告赔偿各项损失有无事实和法律依据。购房申请表系王佩衡与被告之间达成的预约合同，被告基于购房申请表收取王佩衡购房预付款5000元，此后由于房屋本身质量问题，且房屋内的门窗楼梯现已经拆除，故协议已无法履行。四原告作为王佩衡的继承人，有权要求解除合同，故对原告要求解除购房申请表的请求，本院予以支持。关于原告主张的各项损失：1、双倍定金10000元，由于购房申请表及收款收据中载明所缴款项系购房预付款，且购房申请表中也无关于双倍退还的约定，故王佩衡所缴纳的5000元并非定金，原告无权根据定金罚则向被告主张权利。2、租金损失96000元、房屋差价损失338205元、赔偿金5000元，纵观王佩衡户拆迁安置的整个过程，王佩衡户最初欲购买民主港新村13幢106室，后因房屋质量问题未能交易成功，在多部门的协调下，最终王佩衡户购买了新星苑5幢101室。因此，王孝荣以王佩衡（已故）及自己名义与被告签订社会矛盾纠纷调解协议书，将南通市开发区新星苑5幢101室安置给王佩衡户，可视为王佩衡与总公司之间就购买民主港�村13幢106室的替代履行。同时，王佩衡夫妇两次占用公房，且在2014年协调时，总公司已经向王佩衡户支付过渡费等其他费用及救助。因此原告主张租金损失、房屋差价损失、赔偿金的请求本院不予支持。但被告从2006年3月1日起收取了王佩衡的购房预付款，至今未予退还，客观上原告存在利益损失，本院酌情认定该损失为15000元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《最高人民法院》第五条之规定，判决如下：一、解除王佩衡（已故）与被告南通市经济技术开发区总公司之间签订的预约合同（购房申请表）；二、被告南通市经济技术开发区总公司返还原告江翠娣、宋爱国、吴艳、王孝荣购房预�款5000元；三、被告南通市经济技术开发区总公司赔偿原告江翠娣、宋爱国、吴艳、王孝荣损失15000元；上述二、三项，由被告南通市经济技术开发区总公司于本判决发生法律效力之日起十日内履行；四、驳回原告江翠娣、宋爱国、吴艳、王孝荣其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8038元，减半收取4019元，由原告江翠娣、宋爱国、吴艳、王孝荣负担3840元,由被告南通市经济技术开发区总公司负担179元（被告负担部分原告已垫付，待履行时由被告一并给付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费8038元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。审判员  曹维维二〇一七年五月三十一日书记员  陈雅雯附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。�营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。