上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终13498号
上诉人（原审被告）：朱才龙，男，1964年4月30日生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：葛耀华，上海市新闵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨凯虹，女，1974年9月25日生，汉族，住上海市松江区。
委托诉讼代理人：张大乐，上海律才律师事务所律师。
上诉人朱才龙因与被上诉人杨凯虹房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初14878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
朱才龙上诉请求：撤销原判，依法改判上诉人无需赔偿被上诉人杨凯虹损失。事实和理由：上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号一层的商铺（以下称为涉案房屋）消防水管发生漏水是在营业时间，显然已排除外来人员入内破坏的可能性，但不能排除被上诉人人为因素。房屋消防水管属于附属设施，被上诉人主动承担物业管理费，则其具有要求物业管理方承担维修消防水管的权利。维修消防水管的责任和义务，应由物业公司承担。被上诉人在物损事件发生一年之后，未提供购物发票凭证亦未提供物损的证据，仅凭赔偿清单在事实上无法确认。
被上诉人杨凯虹辩称，其不同意上诉人朱才龙的上诉请求。关于消防水管破裂的原因，一审中本案双方已确认系自行破裂。评估报告是由法院委托的评估机构评估，当时评估的衣服就是受损衣服，根据现场照片，受损衣服的数量非常大，而且被上诉人提供了进货票据，上述证据均能证明受损情况。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
2016年8月，杨凯虹向一审法院起诉请求：判令朱才龙赔偿杨凯虹损失共计85,599元。
一审法院认定事实：案外人上海A有限公司是涉案房屋的登记权利人，朱才龙是该房屋的预购房屋权利人。
2012年8月16日，朱才龙作为甲方（出租方）、杨凯虹作为乙方（承租方），双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定朱才龙将涉案房屋出租给杨凯虹，租赁期限自2012年9月1日至2016年8月31日，该房屋年租金为54,000元，租金每半年结算一次；甲方应于本合同生效之日起1日内，将该房屋交付乙方；该合同第八条约定，租赁期间，甲方对房屋及其附着设施每隔1年检查、修缮一次，乙方应予积极协助，不得阻挠施工，正常的房屋大修修理费用由甲方承担，日常的房屋维修费用由甲方承担；该合同第十六条约定，因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的，双方互不承担责任。房屋租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。
上述合同签订后，朱才龙按约将房屋交付杨凯虹使用，朱才龙在涉案房屋处注册有个体工商户“上海市XX服装店”，经营服装生意，并支付了截至2016年8月31日的租金，后杨凯虹于2016年8月31日搬离并返还了房屋。
2015年7月29日，涉案房屋内发生消防水自然管脱裂漏水，对杨凯虹的物品、装修造成了毁损。当日，涉案房屋所在小区的物业公司新乐雅苑物业服务处出具了保修单，载明涉案房屋消防管脱裂、修复，修复时间为2015年7月29日19:50分。2015年7月30日，新乐雅苑物业服务处又出具了保修单一份，载明保修详情为29号消防管自然滴水。对于上述致损的原因，朱才龙认为符合租赁合同约定的不可抗力，朱才龙无责任，杨凯虹则称认可水管是自然脱落破裂的，原因是年久失修，有人的被动因素在，房屋租赁合同约定出租人承担对房屋附属设施的维修义务，使得房屋符合居住条件，故无论朱才龙是否存在过错，漏水导致的损失应当由朱才龙承担。
2016年11月4日，上海市松江区新桥镇新乐居委会出具情况说明一份，载明2015年7月29日，新镇街845弄29号商铺内发生消防水管脱裂漏水，事故发生后，上海B有限公司来本居委会请相关人员到场调解，居委会人员到现场后房东（朱才龙）、租户（杨凯虹）、物业人员三方均在场，经调解无结果。
一审庭审中，杨凯虹、朱才龙确认朱才龙从开发商处购买涉案房屋后，消防管道就存在了，用于涉案房屋的防火安全，杨凯虹、朱才龙均未装修改动过，时间长了就自然脱落了；消防管道和日常使用水管是分开的，也不能自己任意开动，后来水管由开发商委托物业管理。
一审庭审中，杨凯虹提交了收据存根、送货单、购物单、相片、进货单、营业记录、损失清单等，证明其损失的发生及具体金额。朱才龙则质证认为，以上均不予认可，事故责任不在朱才龙，需要鉴定确定，杨凯虹的进出货情况朱才龙也不清楚。
一审庭审中，朱才龙向法院提交了商品房预售合同一份，证明消防水管是由开发商安装，物业负责维修管理，水管爆裂不是朱才龙的责任。杨凯虹则质证认为，真实性无异议，但此系朱才龙和开发商之间权利义务的约定，和杨凯虹无关，上述合同于2004年2月4日签订，距离水管爆裂已经超过十年的保修期，管道在房屋建造时就已经安装好了。
一审诉讼中，根据杨凯虹的申请，法院通过上海市高级人民法院委托上海C有限公司对因涉案房屋内消防管爆裂导致杨凯虹的物品损失进行了评估，该公司于2017年5月26日出具了评估报告，载明所涉标的物在评估基准日2015年7月29日的市场价值为59,698元。对于上述评估报告，杨凯虹予以认可，没有异议。朱才龙则质证认为，朱才龙没有参与评估，现场也没有受损手机，评估没有依据。鉴定机构则提供了短信记录及手机照片等，称2017年5月11日曾电话联系过朱才龙，但是朱才龙表示不再上海，也不去现场了，后鉴定人员于当日又发送了短信给朱才龙，通知其于次日到现场参与评估，但朱才龙没有去；四张手机照片为受损的手机小米3，照片对应评估明细表序号55。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，杨凯虹、朱才龙签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。其次，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租人未按约履行房屋的维修义务，承租人可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本案中，涉案房屋内的消防水管是开发商交房时已建，专门用于涉案房屋的防火安全，消防水管不接水表，和日常使用的水管相分离，故不属于杨凯虹的日常使用范围，而朱才龙作为房屋的权利人，其对于室内消防水管的养护应当承担责任，此亦符合双方租赁合同的约定。现因涉案房屋内消防水管自然脱裂导致杨凯虹产生了损失，故朱才龙应当承担致损的主要责任。而杨凯虹作为涉案房屋的承租人，在使用房屋期间也应当尽到必要的注意义务，适时通知朱才龙对涉案房屋进行检修或者先行维修，以减少损害的发生，现杨凯虹也并未举证证明其履行了上述义务，故其应当承担致损的次要责任。根据上述分析，法院酌情确定杨凯虹承担上述致损责任的20%，朱才龙承担上述致损责任的80%。再次，就杨凯虹主张的损失，法院已经委托鉴定机构出具了评估报告，朱才龙虽辩称其并未参与评估，也不认可报告，但根据在案证据及鉴定人员的陈述可知，朱才龙经鉴定机构联系后，怠于行使自身权利，故其未能参与评估的不利后果应由其自身承担，鉴定机构的上述评估报告，法院予以采纳。此外，杨凯虹的上述损失虽已经鉴定机构评估，但鉴于杨凯虹主张权利的时间距事故发生已近一年，且评估标的物也已搬至他处，朱才龙对此不予认可，故对于杨凯虹主张的损失金额，亦应当酌情予以减少，该笔金额法院酌定为47,758元。对于杨凯虹主张的营业损失，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上，考虑到朱才龙的违约情形、责任承担的比例以及损失程度等因素，法院根据公平原则以及诚实信用原则，酌情确定朱才龙应当赔偿杨凯虹损失38,206元。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于二○一七年九月二十九日作出判决：朱才龙于判决生效之日起十日内赔偿杨凯虹损失38,206元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,940元，司法鉴定费2,000元，合计诉讼费3,940元，由杨凯虹负担1,252元，朱才龙负担2,688元。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案双方在一审中已经确认涉案房屋的消防水管系自然脱落，所争执者为消防水管脱裂的责任应当由谁承担。上诉人朱才龙主张应由物业公司承担维修消防水管的责任，而被上诉人杨凯虹主张根据双方合同约定，应由上诉人承担维修保养消防水管的责任。对此，本院认为，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，即适租状态，而承租人应当按照约定的方法使用租赁物，并且在实际使用过程中尽到必要注意义务，适时通知出租人对房屋检修，以防止损害事件发生。本案上诉人未提供证据证明其对房屋消防水管已经尽到养护责任或者督促、通知物业公司对房屋进行养护，而被上诉人亦未提供证据证明其及时通知上诉人对房屋检修，双方对此均有过错，上诉人作为出租人应对本案事故发生承担主要责任，被上诉人作为承租人应承担次要责任。如果上诉人认为物业公司履行物业服务合同存在瑕疵，可以另行主张权利。至于被上诉人主张的损失，一审已委托鉴定机构进行评估，评估程序合法，上诉人未参与评估系其怠于行使自身权利所致，评估结论应予以采信。一审考虑到被上诉人主张权利的时间距事故发生已近一年，对被上诉人主张的损失予以调整并根据上诉人与被上诉人对事故发生的过错程度，酌定上诉人赔偿被上诉人的损失金额，并无明显不当，本院依法予以确认。上诉人朱才龙的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币1,940元，由上诉人朱才龙负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 潘俊秀
审判员 翟从海
二〇一七年十二月二十五日
书记员 刘 皓
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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