湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0112民初284号原告：长沙荣湘房地产开发有限公司，住所地长沙市望城区金山桥街道金山桥社区长塘组。法定代表人：张大海，总经理。委托诉讼代理人：钟志勇，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌晨，湖南金州律师事务所律师。被告：姜炳林，男，1964年10月21日出生，汉族，住湖北省黄冈市黄州区。原告长沙荣湘房地产开发有限公司（以下简称荣湘公司）与被告姜炳林商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月26日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月26日公开开庭进行了审理。原告荣湘公司的委托诉讼代理人钟志勇、被告姜炳林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2014年12月3日签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》；2、判令被告协助、配合原告办理商品房买卖合同备案登记的注销手续；3、判令被告协助、配合原告办理岳麓峰景小区第xx幢xx号房屋预告登记的注销手续；4、判令被告协助、配合原告办理岳麓峰景小区第xx幢xx号房屋抵押登记的注销手续；5、判令被告向原告支付违约金52106.9元；6、判令被告向原告支付律师费26053元；7、判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2014年12月3日签订《长沙市望城区商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定由被告购买原告开发的位于长沙市望城区金山桥街道金山桥社区岳麓峰景小区第xx幢xx号房屋，房屋总价为521069元。合同签订后，被告向原告支付了购房首付款161069元，剩余房款360000元由被告向中国银行湖南湘江新区分行（以下简称中国银行）贷款支付。中国银行与原告及被告共同签订了《个人一手住房贷款合同》，原告为被告提供按揭贷款的担保。根据《合同补充协议》第二条第7款约定：“出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期二个月以上不偿还银行贷款本息的，或者出卖人应银行要求实际承担保证责任的，出卖人有权解除合同并要求买受人按照全部购房款的10%向出卖人支付违约金，买受人为房屋投入的装修等附加物不作任何补偿，由此产生的一切费用（包括但不限于各项税费、律师费等）由买受人承担。”，然而，被告自2016年7月18日起至今，一直未偿还中国银行的贷款本金和利息，致使原告多次被银行通告要求还款。原告于2016年12月25日向被告发出《催告函》要求被告及时还款，但被告一直置之不理。原告为维护自己合法权益，故向法院提起了诉讼。被告辩称，商品房买卖合同和贷款合同都是真实的，但被告已经按照贷款合同约定还了一年多的按揭款，被告未继续偿还按揭贷款的原因是因为被告涉案被羁押在看守所，被告愿意与原告协商解决，但前提是要等被告从看守所出来之后。本院经审理认定事实如下：原、被告于2014年12月3日签订《长沙市望城区商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同约定由被告购买原告开发的位于长沙市望城区金山桥街道金山桥社区岳麓峰景小区第xx幢xx号房屋，房屋总价为521069元。《合同补充协议》第二条第7款约定：“出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期二个月以上不偿还银行贷款本息的，或者出卖人应银行要求实际承担保证责任的，出卖人有权解除合同并要求买受人按照全部购房款的10%向出卖人支付违约金，买受人为房屋投入的装修等附加物不作任何补偿，由此产生的一切费用（包括但不限于各项税费、律师费等）由买受人承担。”合同签订后，被告向原告支付了购房首付款161069元，剩余房款360000元由被告向中国银行湖南湘江新区分行（以下简称中国银行）贷款支付。中国银行与原告及被告共同签订了《个人一手住房贷款合同》，原告为被告提供按揭贷款的担保。被告按照合同约定付清相关费用后，原告为被告的房屋办理了预告登记，预告登记的权利人为被告姜炳林。被告按月偿还了部分按揭款后，由于被告涉案被羁押，被告自2016年7月18日起至今，一直未偿还中国银行的贷款本金和利息。原告于2016年12月21日向被告发出《催告函》要求被告及时还款，但被告一直置之不理。中国银行于2016年12月28日通知原告，要求原告承担保证责任并从原告的保证金账户扣除姜炳林的到期贷款本息。原告于2017年1月6日向被告发出《律师函》要求解除与被告签订的商品房买卖合同并要求被告支付违约金及赔偿原告的经济损失。原告为维护自己合法权益，故向法院提起了诉讼。另查明，原告因本案聘请律师花费了律师费用26053元。上述事实有《长沙市商品房买卖合同》及补充协议和销售不动产统一发票，《个人一手住房贷款合同》，中国银行向原告出具的要求承担保证责任的函，《催告函》及邮递凭证和记录，委托代理合同及发票，律师函及邮寄凭证和记录，房屋预告登记证明等予以证实。本院认为，原、被告签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，应属有效合同，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。被告姜炳林在偿还部分按揭贷款后，至今已逾期一年多时间没有偿还银行按揭贷款的本金和利息，违反合同约定，已构成违约，且达到了合同约定的解除合同的条件，原告有权解除合同，故本院对原告要求解除原、被告于2014年12月3日签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》的请求予以支持。合同解除后，原告有权要求被告返还房屋，并有权要求被告承担相应的违约责任和赔偿损失，故本院对原告要求被告协助办理房屋备案登记和预告登记的注销手续及要求被告支付违约金的请求予以支持。原、被告双方在合同中约定违约金按照全部购房款的10%计算，该违约金计算标准未超出法律规定，本院予以确认，故被告应支付原告违约金的数额为：521069×10%＝52106.9元。原告提出要求被告协助办理房屋抵押登记注销手续的请求，因涉案房屋未办理抵押登记手续，抵押权未设立，无需注销，故本院对原告的上述请求不予支持。原、被告在合同中约定，如买受人违约，出卖人（原告）实际发生的一切费用（包括但不限于律师费）由买受人（被告）承担，原告因本案开支了26053元律师费用，且该费用未超过法定标准，故本院对原告要求被告支付律师费26053元的请求予以支持。被告支付的购房首付款及部分按揭款，因合同解除，原告应当予以返还，但被告未向本院提出答辩意见或抗辩理由，且被告未向本院提供相关证据，本院不予处理，被告可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告长沙荣湘房地产开发有限公司与被告姜炳林于2014年12月3日签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》；二、被告姜炳林在本判决生效后一个月内协助原告长沙荣湘房地产开发有限公司办理《长沙市望城区商品房买卖合同》备案登记的注销手续；三、被告姜炳林在本判决生效后一个月内协助原告长沙荣湘房地产开发有限公司办理岳麓峰景小区第xx幢xxx号房屋预告登记的注销手续；四、被告姜炳林在本判决生效后十日内支付原告长沙荣湘房地产开发有限公司违约金52106.9元；五、被告姜炳林在本判决生效后十日内支付原告长沙荣湘房地产开发有限公司律师费26053元；六、驳回原告长沙荣湘房地产开发有限公司的其他诉讼请求。若被告未按本判决指定期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9011元，由被告姜炳林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  唐 毅人民陪审员  张良芳人民陪审员  刘小庄二〇一七年十月十日代理书记员  金 莹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。