江苏省常州市中级人�法院
民 事 判 决 书
（2016）苏04民终1433号
上诉人（原审原告）：常州荣盛筑家房地产开发有限公司，住所地常州市天宁区中吴大道700号。
法定代表人：刘鑫，总经理。
委托诉讼代理人：沈斌，江苏鑫法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘小燕，江苏鑫法律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：夏秀芬，女，汉族，1962年11月30日生，常州市人，住常州市钟楼区。
委托诉讼代理人：杜文忠，江苏友联律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：常州大酒店有限公司，住所地常州市延陵西路53号。
法定代表人：董才平，董事长。
委托诉讼代理人：戴旭初，北京大成（常州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汤燕芬，北京大成（常州）律师事务所律师。
上诉人常州荣盛筑家房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）、夏秀芬因与被上诉人常州大酒店有限公司（以下简称常州大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2015）天民初字第1206号民事判决，向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
荣盛公司上诉请求：1、撤销一审法院判决，依法直接改判；2、依法判决上诉人与被上诉人之间的租赁合同于2013年6月30日解除；3、请求依法判决被上诉人退还上诉人租金147178.07元，并支付自2013年7月1日起至判决确定支付之日止逾期付款利息；4、依法判决被上诉人赔偿上诉人装修损失153865.58元；5、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清。一、双方之间关于本市天宁区晋陵中路401号房屋租赁合同应自2013年6月30日解除。1、被上诉人与常州大酒店之间签订的租赁合同于2013年6月30日已解除。2013年3月13日常州大酒店向被上诉人送达了一份《通知》，告知双方签订租赁合同于2013年6月30日解除，并要求于2013年7月10日前搬出租赁房屋，且一审法院在2013年11月26日前往常州大酒店进行调查时，相关负责人亦明确表示与被上诉人夏秀芬的租赁合同于2013年6月30日已解除。被上诉人在一审中提出，常州大酒店在向其发来书面解除通知后，其一直在与常州大酒店进行交涉，双方的租赁合同并未解除，并且与其他承租人所签订的租赁合同亦可继续履行。上诉人认为，被上诉人所举证其他承租人仍能正常经营，并不足以证明其与常州大酒店所签订的合同未解除。根据合同法的规定，一方对另一方所送达的合同解除通知若有异议的，应在收到通知之日起三个月内向法院提起诉讼，否则合同解除即生效�本案中，被上诉人在收到常州大酒店所送达的合同解除通知之日起三个月异议期限内，并未向法院提起诉讼。因此，常州大酒店送达给被上诉人合同解除通知已生效。其次，常州大酒店与被上诉人租赁合同的解体，必然导致上诉人与被上诉人所签订的租赁合同履行不能。上诉人与被上诉人所签订的租赁合同的履行系以被上诉人与常州大酒店签订的租赁合同正常履行为前提。被上诉人与常州大酒店之间租赁合同已于2013年6月30日解除，所以上诉人与被上诉人之间的租赁合同已无履行之基础。一审法院仅凭常州大酒店再次向上诉人送达的要求2016年9月30日前即期搬迁的通知即认定上诉人与被上诉人之间的租赁合同方出现履行不能之情形，判决双方合同的解除日期为2013年9月30日属事实不清。再次，上诉人在得知常州大酒店要求与被上诉人于6月30日解除合同、7月10日搬出承租房屋的通知后，多次与被上诉人口头交涉要求解除双方的合同，退还租金并赔偿损失，系被上诉人错误坚持要求继续履行合同才导致本案争议的发生，上诉人在2013年7月15日前向法院提出诉讼亦是明确解除合同的意思表示。从本案的诉讼过程中被上诉人坚持合同尚未解除、不同意解除合同来看，未能及时解除合同、处理合同解除后的善后事宜的责任及后果应当由被上诉人承担。二、对于装修损失，一审法院仅支持固定装修部分，并不足以弥补上诉人的实际装修损失。上诉人租赁上述房屋作为售楼外展点，为满足该房的特定用途，精心进行装修，很多装饰装修系根据租赁房屋而特别定制。但因被上诉人的违约导致合同提前解除，为此该租赁房屋特定装饰装修，无法发挥价值，给上诉人造成重大损失。一审法院支持的装修损失赔偿仅限于固定装修部分，远低于上诉人的实际装修损失。
夏秀芬辩称，答辩意见同我方上诉意见一致。
常州大酒店辩称，该租赁合同纠纷涉及到的是两上诉人之间，我方不清楚具体情况，且与我方无涉。
夏秀芬上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人原审诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人虽然对本案租赁房屋进行了装修，但是由于其在装修过程中破坏了房屋主体结构，导致漏雨等，事实上装修在2013年4月前已经损坏，无法满足售楼处的使用要求。装修损坏的事实从一审中双方提供的照片都可以看出，上诉人因此认为被上诉人的装修损坏、无法使用完全是由其自身原因造成，与上诉人及常州大酒店的争议无关，与本案租赁合同是否可以提前解除以及什么时候解除无关，被上诉人的装修损失应由实际破坏人即被上诉人自己负责。2、关于被�诉人破坏本案租赁房屋主体结构问题，上诉人将择机向一审法院另案起诉，要求被上诉人赔偿修复费用。3、本案一审被上诉人提供的装饰合同、发票和付款凭证载明的地点、面积、项目名称都与本案租赁房屋不一致，显然该组证据与本案无关，被上诉人凭该组证据索赔明显张冠李戴，一审对该证据予以采信亦毫无道理。4、本案上次一审中也即2013年11月底，法院对常州大酒店进行调查证实的情况是常州大酒店与上诉人就房屋租赁合同是否解除及其他问题仍在协商中。为了保证转租户的正常经营，常州大酒店并未对转租户实际断电、停水，常州大酒店将本案租赁房屋上锁是因为被上诉人长期拖欠水电费，而且时间也已是2013年11月20日，离本案租赁合同到期日2013年12月5日仅有15天。客观上其他转租户都实际经营至今未受任何影响。鉴于事实上被上诉人一直使用本案租赁�屋至今，其从未通知上诉人要求解除合同，更没有向上诉人实际退还本案租赁房屋，上诉人认为本案租赁合同系于2013年12月5日到期终止，被上诉人要求提前解除租赁合同不符合双方的约定，也于法无据。一审判决本案租赁合同于2013年9月30日提前解除无事实和法律依据，其要求上诉人返还部分租金没有道理。5、本案纠纷经法院查明系常州大酒店违约解除合同引起，且该酒店也系荣盛公司依法追加，因此即使被上诉人存在损失，也应当由常州大酒店作出赔偿，与上诉人无关。
荣盛公司辩称，我公司搬离涉案房屋是因大酒店向夏秀芬发出了解除房屋租赁合同的通知，并非我公司因为房屋主体结构破坏，不能使用所进行的办理。上诉人对于房屋结构的陈述没有事实证明。其次，我公司在一审过程中提供了装修合同发票，证明装修损失的证据，与涉案房屋的房号一致，一审也已查明。我公司据此主张装修损失有事实和法律依据，请求驳回上诉人要求驳回我公司诉讼请求的上诉请求。
常州大酒店辩称，同之前的答辩意见。同时，对于夏秀芬在上诉状第5条中所称即使被上诉人存在损失，也应由第三人作出赔偿，我方认为，本案只涉及到两上诉人之间，与第三人无关，第三人无需作出任何赔偿。
荣盛公司向一审法院起诉请求：请求确认双方间的租赁合同于2013年6月30日解除；夏秀芬退还租金147178.07元及自2013年7月1日起至判决确定支付之日止的逾期利息（按银行同期贷款利率计算）；夏秀芬赔偿装修损失153865.58元。
一审法院认定事实：2011年7月1日，常州大酒店（出租人）与夏秀芬（承租人）签订“房屋租赁合同”1份，约定：常州市天宁区晋陵中路401号，建筑面积为250㎡，房屋结构为砖混的房屋的出�；租赁期限自2011年7月1日至2017年6月30日；年租金22万元，租金半年一付；租赁房屋用于婚纱摄影、化妆品、百货等；出租人允许承租人转租租赁房屋；合同期内，如遇政府、酒店改造、搬迁等不可抗因素，则常州大酒店提前三个月通知夏秀芬，双方不计损失，房租以实际使用时间结算。
2012年12月6日，夏秀芬（甲方）、荣盛公司（乙方）签订“租房合同”1份，约定：房屋地址为常州市天宁区晋陵中路401号房的出租；该房屋为商业用房，建筑结构为两层，一层套内面积约60㎡，二层套内面积约60㎡，合计套内面积约120㎡；租赁期限为一年，自2012年12月6日起至2013年12月5日止；租金为含税每年人民币35万元；付款方式为在合同签订后20天内完成确认并支付款项，甲方应于乙方付款前15日向乙方出具由当地税务机关认可的相应金额的正式发票，否则乙方有权顺延支付相关款项并不承担任何责任；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作普通商业用房使用；在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全，乙方应合理使用其所承租的房屋；乙方因使用需要，在不影响房屋主体结构的前提下，可以对房屋进行装修装饰，对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务，租赁期满，乙方装修装饰的物件均归乙方所有；甲方承诺该租用房屋门头上方的广告空位，在租赁期内免费归乙方使用，在不影响房屋主体结构的前提下，乙方有权对该广告从头再来进行改造和广告发布，甲方应当配合办理相关手续，甲方不收取任何费用；甲方擅自中止租赁合同造成的损失，将由甲方承担；租赁期间的水电费及管理费用由乙方承担（入住时的水电数字：电40168；水）
2013年3月26日，夏秀芬出具优惠说明一份，载明：“本人于2012年12月6日与常州荣盛筑�房地产开发有限公司签订租赁协议，将位于常州市天宁区晋陵中路401号的商业用户（套内面积约120㎡）租赁给常州荣盛筑家房地产开发有限公司，租期一年（从2012年12月6日至2013年12月5日止），年租金人民币叁拾伍万元整。现经友好协商，本人同意在此租金基础上再优惠壹万元整，即年租金为叁拾肆万元整。”同日，荣盛公司向夏秀芬支付租金340000元。
后荣盛公司委托常州创典装饰有限公司对承租房屋进行装修，支付工程款合计272000元；委托常州乾邦形象策划有限公司制作承租房屋门头，支付16500元；委托常州市唐城广告有限公司制作广告腹板，支付1832元；委托常州译筑模型有限公司制作沙盘模型，支付22500元；购买地毯、全息投影、家装软饰、电脑、空调，分别支付1353元、28870元、2996元、3400元和5998元，上述装饰装修金额合计355449元。
2013年3�13日，常州大酒店发给夏秀芬通知一份，载明：“关于解除《常州大酒店晋陵中路商业用房租赁合同》的事宜，根据中天集团战略发展规划需要，常州大酒店将于2013年7月1日起对晋陵中路403号一、二层店铺进行整体改造（原莎士比亚商业地块）。根据您与常州大酒店于2012年10月12日签订的《常州大酒店晋陵中路商业用房租赁合同》之第二条内容约定：租赁期限自2012年10月1日至2017年6月30日止。其中在2013年7月1日至2017年6月30日期间，如遇甲方（常州大酒店）改造或拆迁，甲方需提前三个月通知乙方（夏秀芬女士）解除本合同，乙方应无条件予以同意，并在收到甲方通知后三十个工作日内搬出租赁房屋，甲方对此不作任何赔偿与补偿。鉴于此，常州大酒店现通知您，《常州大酒店晋陵中路商业用房租赁合同》于2013年6月30日解除，请您在2013年7月10日前搬出租赁房屋，并�请您在接到本通知后十五个工作日内，来常州大酒店办理相关手续”。
2013年6月19日，常州大酒店向荣盛公司发出友情提示一份，通知将于2013年7月1日断电。
荣盛公司诉至法院，提出前列诉讼请求。法院于2013年12月19日作出（2013）天民初字第1420号民事判决，解除荣盛公司与夏秀芬的租赁合同、夏秀芬返还租金并赔偿荣盛公司装修损失。荣盛公司不服判决上诉至江苏省常州市中级人民法院，江苏省常州市中级人民法院将该案发回重审。
一审法院另查明，2013年9月26日，常州大酒店向荣盛公司发出告知书一份，要求荣盛公司于2013年9月30日前搬出所有物品及装饰物，并表示常州大酒店将于同年10月8日后进入租赁房屋并使用。
法院于2013年11月26日前往常州大酒店调查，该公司物管部负责人称，常州大酒店在发出关于断电的友情提示后�断电一次，但不超过24小时，当时荣盛公司已经从租赁房屋中搬走；常州大酒店已于同年11月20日将租赁房屋的门锁住，该房屋现由常州大酒店占有；常州大酒店认为其与夏秀芬之间的租赁合同已于2013年6月30日解除，但夏秀芬认为双方的合同并未解除；现双方关于房屋租赁合同是否解除及其他问题仍在协商中。
一审法院认为，本案的争议焦点为，1、本案租赁合同是否有效；2、荣盛公司是否有权解除合同及合同解除时间确定；3、若合同解除，则夏秀芬应退租金数额如何确定；4、荣盛公司是否有权要求夏秀芬赔偿装修损失及损失确定。
一、对于本案租赁合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，租赁人与承租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物�成损害的，承租人应当赔偿损失。夏秀芬与常州大酒店签订的租赁合同约定出租人允许承租人转租租赁房屋，故荣盛公司、夏秀芬之间签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，应认定合法有效，对双方均具有法律约束力。
二、对于荣盛公司是否有权解除合同及合同解除时间确定的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，荣盛公司、夏秀芬签订的租赁合同未约定租赁合同解除的条件，故荣盛公司仅能依据法定事由要求解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方按照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。双方的租赁合同建�在常州大酒店与夏秀芬的租赁合同的基础之上，虽然常州大酒店曾向夏秀芬发出解除合同的通知，但夏秀芬并不认可双方之间的租赁合同解除，常州大酒店也认可其与夏秀芬就合同是否解除等问题仍在协商中，因此不能依据常州大酒店的解除合同通知当然认为常州大酒店与夏秀芬之间的租赁合同已经解除。另外，虽然常州大酒店发出断电提示，但客观上并未断电并造成荣盛公司无法使用承租房屋。荣盛公司虽称其在收到常州大酒店的断电提示后已经搬离承租房屋，但其要求与夏秀芬解除合同，既未书面通知夏秀芬，也未与夏秀芬办理房屋交接手续，故荣盛公司有权解除合同，但应以常州大酒店向荣盛公司发出书面告知书要求其限期搬离租赁房屋认定荣盛公司、夏秀芬之间的租赁合同无法继续履行，即以2013年9月30日作为荣盛公司、夏秀芬之间租赁合同解除的时间为�。
三、对于应退租金的确定问题。荣盛公司、夏秀芬之间租赁合同解除时间为2013年9月30日。此后荣盛公司已付租金应由夏秀芬返还给荣盛公司，为61389元。
四、对于荣盛公司是否有权要求夏秀芬赔偿装修损失及损失确定的问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一)项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。荣盛公司提供的照片显示本市天宁区晋陵中路371号的门牌号位于本案租赁房屋右侧第三户，租赁房屋无独立门牌号，且装修施工图纸与租赁房屋现场结构相符，故应当认定荣盛公司与常州创典装饰有限公司签订装饰装修合同，装修的即为本案的租赁房屋。荣盛公司、夏秀芬的租赁合同明确约定，租赁期满后装饰装修的物品归荣盛公司所有，现荣盛公司已将承租房屋内可移动的物品搬走，故荣盛公司主张的装饰装修损失中应将可移动物品的费用扣除，即对固定装修部分，按双方的租赁期限折算，由夏秀芬赔偿荣盛公司装修损失52090元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一)项之规定，作出如下判决：一、常州荣盛筑家房地产开发有限公司与夏秀芬之间关于本市天宁区晋陵中路401号房屋的租赁合同自2013年9月30日起解除；二、夏秀芬于本判决发生法律效力之日起十日内退还常州荣盛筑家房地产开发有限公司租金61389元；三、夏秀芬于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿常州荣盛筑家房地产开发有限公司装修损失52090元；四、驳回常州荣盛筑家房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5816元，保全费2070元，合计7886元，由常州荣盛筑家房地产开发有限公司负担4913元，夏秀芬负担2973元。
二审审理中，双方当事人均未提交新的证据。
除双方当事人在上诉状中提出的异议外，双方当事人对一审查明的其余事实均无异议，本院依法对双方当事人无异议的事实予以确认。
二审审理中查明，夏秀芬与常州大酒店租赁合同纠纷一案，夏秀芬与常州大酒店均不服一审判决，向本院提起上诉。本院在该案中�明，本案所涉租赁房屋没有取得合法建筑手续，亦未办理房屋产权登记。
本院认为：本案所涉房屋未取得合法建筑手续，亦未领取房屋所有权证书，夏秀芬与常州大酒店之间的房屋租赁合同关系应为无效，故夏秀芬将本案所涉房屋转租给荣盛公司，其与荣盛公司之间的房屋租赁合同关系亦应为无效。根据相关法律规定，本案所涉房屋租赁合同关系被认定无效后，双方当事人依据房屋租赁合同取得的财产应当予以返还，对合同无效造成的损失，应当由双方按照过错予以分担。夏秀芬出租未取得合法批准手续的房屋，应当对合同无效产生的损失承担主要责任，荣盛公司在租赁房屋时未查验房屋产权登记证书，应对合同无效产生的损失承担次要责任。本案中，在常州大酒店向荣盛公司发出友情提示后，荣盛公司已经将涉案房屋腾空并从涉案房屋中搬离，该事实也经一审法院向常州大酒店物管部负责人的调查中予以证实，荣盛公司并于2013年7月22日向一审法院提起诉讼，要求解除合同，赔偿损失，故本案应认定荣盛公司实际使用涉案房屋至2013年6月30日。对于2013年7月1日起至2013年12月5日止的租金174722.22元，夏秀芬应予退还。对于荣盛公司的装修损失，应只按照租赁期间计算装修工程款及房屋门头的制作费用，对其余装修费用，因未与租赁房屋形成附合，不予计算。故荣盛公司的装修损失按照其房屋租赁期限及荣盛公司实际使用期间计算应为148256.94元。夏秀芬主张荣盛公司的装修款不是用于本案所涉房屋，而是用于荣盛公司劳动西路的售楼处的装修，但根据荣盛公司提供的与常州创典装饰有限公司的合同，其装修过程地点位于晋陵中路，且装修图纸与租赁房屋现场结构相符，故对夏秀芬的上述主张本院不予采信。对因本案所�房屋租赁合同无效而给荣盛公司造成的上述损失共计148256.94元，根据双方的过错程度，本院确定由夏秀芬承担80%计118605.55元，其余损失由荣盛公司自行承担。对荣盛公司主张的利息损失，因本案合同无效，本院不予支持。综上所述，上诉人荣盛公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。上诉人夏秀芬的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持，一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销常州市天宁区人民法院（2015）天民初字第1206号民事判决。
二、夏秀芬于本判决生效之日起十日内向常州荣盛筑家房地产开发有限公司支付应返还的房屋租金174722.22元。
三、夏秀芬于本判决生效之日起十日内向常州荣盛筑家房地产开发�限公司支付应赔偿的房屋装修损失118605.55元。
四、驳回常州荣盛筑家房地产开发有限公司的其余诉讼请求。
一审案件受理费5816元，保全费2070元，合计7886元，由常州荣盛筑家房地产开发有限公司负担1500元，夏秀芬负担6386元。二审案件受理费5816元，由上诉人荣盛公司负担1100元，夏秀芬负担4716元。
本判决为终审判决。
审判长 沈秋云
审判员 罗希夷
审判员 雍丽萍
二〇一七年十二月十八日
书记员 马筱艳