甘肃省秦安县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）秦民初字第115号
原告秦安天辰大酒店有限公司。
法定代表人徐文峰，该公司董事长。
委托代理人魏建勋，该公司办公室主任。
委托代理人胡耀明，甘肃胡耀明律师事务所律师。
被告穆和平，男，1968年6月25日出生，汉族。
委托代理人师应珠，女，现年45岁，汉族，秦安县叶堡乡新联村村民。系被告穆和平之妻。
委托代理人张玉梅，天水知音律师事务所律师。
原告秦安天辰大酒店有限公司诉被告穆和平房屋租赁合同纠纷一案，于2013年1月28日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年5月2日公开开庭进行了审理。原告秦安天辰大酒店有限公司的委托代理人魏建勋、胡耀明，被告穆和平的委托代理人师应珠、张玉梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年1月15日，原告与被告签订了房屋租赁合同，合同约定原告将所属的位于秦安县解放路38号，即原告楼下的24号商铺，建筑面积200平方米，租赁给被告使用，房屋月租金5041.67元，租期从2011年1月15日起至2011年12月31日止，合同约定了双方的权利义务。合同签订后双方如约履行了合同，合同到期后，双方再未签订书面合同，被告又向原告交了一年的租金，租赁期限延至2012年12月31日终止。合同终止前，经原告研究，下次租赁采取竞租形式，并征求被告同意，竞拍时被告参与竞租，并对此写书面承诺，但在报价过程中被告放弃竞租，并违背自己的承诺。原告多次通知被告履行自己的承诺，但被告置之不理，现房屋租赁期限早已到期，租赁关系终止后，被告仍然占用房屋拒绝交回。被告拒不交房的行为已构成违约，被告应无条件腾出租用原告的商铺。为此，依据《合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，向人民法院提起诉讼，请求依法判令：1.终止原、被告之间的房屋租赁合同关系；2.由被告立即搬出占用原告的位于秦安县解放路38号原告楼下的24号商铺，交付给原告，并承担合同到期日（2012年12月31日）至搬出之日原告的损失，即按每日561.4元计算，直至房屋交付给原告为止；3.由被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称：（一）原告的诉称严重与事实不符。原告违约在先，原告认可双方房屋租赁合同延至2012年12月31日，并且原告也收了我所交的2012年房屋租金。《合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效”。从2012年6月11日起，原告连续给我发出六份通知，其中四份是在2012年6月11日至10月26日发出的，让我搬出铺面，否则要封铺面的门，更为严重的是原告无故将我所租铺面停电一天，致我经济受到极大的损失，原告的此种行为已构成违约。而且，从2012年6月份至今，由于原告的无故骚扰，时不时发通知，三番五次责令我搬出，不但致我人心惶惶，生意下滑，经济受到损失，更为严重的是致我精神受到刺激，由于原告干扰了我的正常经营及生活，经医院诊断，现患有偏执型精神分裂症，正在医院治疗。（二）原告的竞租形式无效。原合同约定，租金每年按百分之十递增，一年缴纳一次，次年续合同时，需提前交纳房租。我承租该铺面从2008年1月15日起，到2012年12月31日止5个年头，这期间一直由我承租，并且按上年的合同约定每年在增加租金，双方合作愉快。可是，2012年10月11日，原合同还未到期，原告突然向我发出竞租通知，责令我首先要缴纳50000元的保证金，若不交纳，等于我放弃竞租。为了继续租用该铺面，我积极向原告交纳了所谓50000元保证金，并在原告一手策划写好的所谓承诺书上签了字。可是，在竞租过程中我才发现，我是在受欺骗和蒙蔽的情况下参加了竞租，竞租的人员只有我和一个名叫杨旭的人参加，更为可笑的是该铺面的租金一直竞价到205000元，还在往上涨，没有终止，一间铺面总价值多少钱？竞价到20多万元还不罢休，意图显而易见，他们分明是强迫我搬出，我在知晓他们用意后愤怒离去。原告的竞租既不合法，又不公平，更无公证人员在场监督，违反法律程序，是无效的民事行为，该行为自始没有法律约束力。（三）我的经济损失应由原告承担。2011年，我又重新装璜铺面，投资几十万元，对此事实原告是默认的，我也是为了继续经营该门店，若原告不再续租，我不会耗资重新装璜。一年多时间根本无法收回成本，并且，原告将铺面收回是继续出租，而不是自用，故在同等的情况下，我有优先承租的权利，同等情况要符合社会的经济发展状况，考虑社会的公共利益，不能显失公平。租金的上涨幅度应根据原合同的约定每年增长百分之十，而不能漫天要价，既违背《民法通则》第五十五条规定，又违反诚实信用及公平原则。原告要求我搬出的理由不能成立，我要求继续承租，请法院驳回原告的诉讼请求；若原告坚持其请求不变，我要求其赔偿一切损失60多万元（包括装修费用、各种设备、库存手机等），退还保证金5万元。
庭审中，当事人为证明其主张的事实和支持其诉讼请求向法庭提供的证据材料如下：
（一）原告提供的证据及证明事项
1.《房屋租赁合同》1份，证明目的：原、被告于2011年1月15日签订的房屋租赁合同，在同年12月31日到期后，又续租一年，未签订书面合同。
2.《通知》3份（附2013年1月16日邮寄通知的国内特快专递邮件详情单一份），证明目的：2012年12月15日，原告给被告发出通知，要求被告在本月31日前搬出诉争铺面，否则将采取停电措施；2013年1月10日，原告给被告发出通知，称其拟在诉争铺面开办职工食堂，要求被告在接到通知后5日内搬离商铺，逾期将采取停电等措施；2013年1月16日，原告又给被告发出通知，要求被告在5日内搬离商铺，交回房屋。
3.原告在2013年1月17日的《天水日报》上刊登的公告1份，证明目的：通过公告通知被告，原、被告签订的房屋租赁合同已于2012年12月31日到期，限被告在公告之日起5日腾出房屋，交付给原告，逾期将停止一切物业服务，并依法采取措施收回房屋。
4.《秦安天辰大酒店一楼西商铺公开招租竞租人承诺函》1份，证明目的：2012年10月16日，被告在承诺函上签了名，公开竞租虽不合法，但是经过被告同意的。
（二）被告提供的证据及证明事项
5.《商铺租赁协议》1份，证明目的：2008年1月15日，原、被告签订租赁协议，被告开始租赁原告商铺，租期从2008年1月15日起至2011年1月14日止，被告在同等条件下有优先承租权。
6.《收据》7份，证明目的：被告自2008年租赁商铺开始，已交清2008年至2012年的租金。2012年9月25日交房租60000元，同月27日交房租5029元，结清了2012年12月31日之前一年的租金；2012年10月12日，交保证金50000元。
7.《通知》7份，证明目的：合同期满前，原告在2012年6月11日、10月11日、10月16日、10月26日、12月15日分别向被告发出交房、竞租、交纳保证金等通知，是违法的，干扰了被告的经营。
8.《住院病历》1份，证明目的：被告曾患有偏执型精神分裂症，与原告违约、发通知干扰被告的正常经营等行为有因果关系。
经质证，被告对原告所举第1、2、3组证据无异议，但认为第3组天水日报上的公告没有见过；对第4组承诺函不认可，认为与本案无关，是被告在受欺骗的情况下签订的，没有法律效力。原告对被告所举的5、6、7组证据无异议，但认为第7组通知是合法的，2012年12月15日是提前半月向被告发出的通知，而不是要求被告马上搬出；对第8组证据不予质证，认为与本案无关。
本院对当事人的举证综合评判如下：
原告所举第1、2组证据，具有合法性、真实性和关联性，应认定为有效证据；原告所举第3组证据，被告虽认为没见过，但其为在天水日报上刊登的公告，证据效力较高，应认定为有效证据；原告所举第4组证据，为被告签名的承诺函，对被告在竞租承诺函上签名的事实应予确认。被告所举5、6组证据具有合法性、真实性和关联性，应认定为有效证据；被告所举的第7组通知，原告对证明目的虽有异议，但其异议不影响证据本身的效力，应认定为有效证据；被告所举的第8组被告本人的住院病历，与本案诉争的房屋租赁合同没有直接关系，对其证明效力不予确认。
根据以上当事人的诉辩陈述，举证质证的过程和本院对证据的分析认定，查明事实如下：
2008年1月3日，原告秦安天辰大酒店有限公司与被告穆和平签订了《商铺租赁协议》一份，约定原告将其位于秦安县青年东路天辰大酒店一楼西侧（秦安县解放路38号原秦安供电分公司24号，建筑面积200平方米）商铺一间，租赁给被告使用（经营“九九手机城”），租期三年，从2008年1月15日至2011年1月14日止，租金每年5.5万元，按年支付。合同到期后，双方又于2011年1月15日续签了《房屋租赁合同》一份，约定：租赁期限一年，从2011年1月15日起至同年12月31日止；租金每月5041.67元，一年57979元；租金每年按10%递增，一年缴纳一次，次年续租合同时，需提前缴纳房租；被告向原告交纳300元作为保证金，若被告没有违法违约现象，租赁期满后，原告把保证金退给被告；被告对所租的房内装修时，装修方案要经过原告核准同意，被告不得破坏房屋结构和私自对房屋进行改造；承租方有下列情形之一的，出租方可以终止合同，收回房屋……6、租赁期满，承租方应完好无损地向出租方交清房产，对于个人装修到墙面或地面的所有装饰不得改动、不得折低作价，与所租房产一起无偿交与出租方，所有其它商品、桌椅、设备应在合同终止后10日内搬离现场；租赁合同如因期满而终止，如承租方逾期不搬迁，出租方因此所受损失由承租方负责赔偿；合同期满后，如出租方仍继续出租房屋的，承租方享有优先权。2011年12月31日合同到期后，原、被告未书面签订房屋租赁合同，但商铺仍由被告使用。2012年6月11日，原告给被告发出通知一份，限被告在16日前搬出商铺；2012年9月25日，经双方协商，被告交房租60000元，同月27日又交房租5029元，结清了2012年12月31日之前一年的租金。2012年10月11日，原告向被告发出通知一份，内容为：“接天辰集团公司通知，秦安天辰大酒店一楼大厅西商铺因租期已到，现实行公开竞租，望接到通知的商户，请提前做好竞租准备，为保证竞租的公平公正性，凡参加竞租的商户于10月12日上午12点前在指定的银行缴纳50000元保证金，过期不候”。2012年10月12日，被告按原告的要求交纳了保证金50000元。竞租过程中，因被告认为竞租不公正而退出。2012年10月16日，原告给被告发出通知一份，因杨旭竞得诉争商铺，要求被告在同月26日前交还商铺。2012年10月26日，原告给被告发出通知一份，要求被告在同月27日前交还商铺。2012年12月15日，原告给被告发出通知一份，要求被告在同月31日前交还商铺。2013年1月10日和同月16日，原告又分别给被告发出通知，以合同到期，商铺要自用为由，要求被告在5日内搬出商铺。被告以其有优先租赁权为由，要求继续租赁房屋，拒绝交房。为此，原告起诉来院，要求被告交还所租赁的房屋，支付逾期租金。
庭审后，原告向法庭提交承诺书1份，承诺在判决生效后一年内对诉争商铺不对外出租。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：1.2012年10月11日至同年12月15日，原告给被告发出通知，要求被告在合同届满前交还诉争商铺是否构成违约；2.2012年12月31日后，原告是否有权要求被告交还诉争商铺，支付占用商铺期间的损失；3.被告要求原告退还保证金，赔偿一切经济损失60多万元的主张能否支持。
关于2012年10月11日至同年12月15日，原告给被告发出通知，要求被告在合同届满前交还诉争商铺是否构成违约的问题。从2008年1月15日开始，被告租赁原告商铺，是双方当事人的真实意思表示，双方之间形成了房屋租赁合同关系，依法应予保护。2011年12月31日，合同到期后，原、被告未签订书面房屋租赁合同，商铺仍由被告使用，2012年6月11日，原告通知被告要求搬出商铺，被告拒不搬出属违约行为；但经双方协商，被告于2012年9月25日又交付了一年的租金，应认定为双方达成了续租一年的协议，原合同继续有效，合同效力延至2012年12月31日。2012年10月11日，即合同期限届满之前，原告通知被告参加诉争商铺的竞租，并交纳保证金，不符合原租赁合同的约定；原告在租赁合同期限届满之前发出通知，要求被告交还商铺，违反了合同的约定，其行为属违约行为；原告并未实际阻拦被告的正常经营，并提前收回商铺，被告一直在对诉争铺面使用经营，因此，被告以此为由要求原告赔偿损失的抗辩理由，缺乏事实和法律依据，不应支持。
关于2012年12月31日后，原告是否有权要求被告交还诉争商铺，支付占用商铺期间损失的问题。根据原租赁合同的约定，如原告对诉争商铺继续出租，被告在同等条件下具有优先权。2012年12月31日合同期满后，双方未签订新的合同，在排除原告继续向外出租诉争商铺的可能的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定和双方当事人在租赁合同中的约定，原告有权要求被告交还诉争商铺，如果被告占用不腾，应承担占用商铺期间给原告造成的经济损失，占用商铺期间损失应根据原合同中约定的租金标准计算。由于原告承诺诉争商铺收回后，不是继续向他人出租而是自已使用，故原告要求被告交还诉争商铺，支付占用商铺期间损失的诉讼请求应予支持。为了保护被告优先承租的权利不受损害，对原告收回诉争商铺后，可以向外出租的期限应予适当限制，以自用期限不少于1年为宜，否则，被告有权在同等条件下继续主张优先承租的权利或要求赔偿损失。
关于被告要求原告退还5万元保证金问题。5万元保证金是原告通知被告要求参加竞租，试图定立新的合同时，被告按照原告的要求交纳的，与本案没有直接关系，不属于本案处理范围，应另行处理。
关于被告要求原告赔偿经济损失60多万元（包括商铺装修、各种设备、库存手机等费用）的问题。被告虽称在2011年重新装璜铺面时，投资几十万元，但在2012年12月31日合同期满后，再未续租。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持；但当事人另有约定的除外。”而双方当事人对装修问题的处理约定为：“租赁期满，承租方应完好无损地向出租方交清房产，对于个人装修到墙面或地面的所有装饰不得改动，不得折抵作价，与所租房产一起无偿交与出租方…”。因此，被告要求原告赔偿装修费用的主张不应支持。对于被告要求原告赔偿其各种设备、库存手机等费用的主张，因无法律依据，亦不应支持。
综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：
一、由被告穆和平于本判决生效之日起十日内，搬出位于秦安县解放路38号天辰大酒店楼下24号商铺，交付给原告秦安天辰大酒店有限公司；并支付逾期占用该商铺期间的租金（自2013年1月1日起计算至商铺实际交付之日止，租金标准为2013年度每日192.2元，之后按原合同约定，每年递增10%）；
二、原告秦安天辰大酒店有限公司在本判决生效后，一年内不得将诉争商铺向他人出租；否则，被告穆和平有权按原合同约定在同等条件下主张优先承租权。
在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1249元，由被告穆和平承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。
审 判 长 邵平安
审 判 员 秦 娟
人民陪审员 董永杰
二〇一三年六月二十八日
书 记 员 吴海红