河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0802民初1355号原告：吴凯，男，1986年03月08日出生，汉族，住焦作市解放区。委托诉讼代理人：邓肖肖，女，汉族，1989年10月26日出生，住河南省温县，系原告的妻子。被告：焦作市园林园实业有限公司，住所地：焦作市出渣西路。法定代表人：李天山，董事长。委托诉讼代理人：周向辉，河南苗硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵小伟，男，系公司员工。原告吴凯与被告焦作市园林园实业有限公司（以下简称园林园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴凯、被告园林园公司的委托诉讼代理人周向辉、赵小伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴凯向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付违约金28972.8元（自2012年11月30日起以房款为基数按日万分之0.5计算至2018年3月5日，2018年3月5日以后按已交房款为基数以日万分之0.5为基数计算至实际补偿之日止）；2.被告承担诉讼费。事实和理由：2012年8月11日，原告与被告园林园公司签订了《商品房买卖合同》，被告将位于焦作市解放区林园路789号园林美墅小区25号楼1单元3号房出售给原告所有，原告按约定向被告支付了全部房款301884元。合同第八条约定被告应当在2012年11月30日前，将符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条约定被告逾期交房按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，但至今被告未将商品房完好地交给原告。根据我国《合同法》第60条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，被告收到原告房款后，长期未向原告交付合同约定的商品房，其行为已构成违约，现原告为维护自己的合法权益，故诉至法院。被告园林园公司辩称，1.本案原、被告双方签订商品房买卖合同之后，并非被告故意不履行自己的交房义务，而是因为被告公司的法定代表人在2012年被河南省纪委审查羁押导致公司无法正常运作，被告虽然逾期没有交房，但在公司法定代表人恢复自由之后被告积极履行义务，已经及时向原告交房。被告的逾期交房原因系因不可抗力，应免除违约责任；2.目前园林美墅小区已纳入焦作市问题楼盘集中化解工作台账，相关政府部门成立了问题楼盘集中化解领导小组，制定了专门工作台账，明确了园林美墅小区问题楼盘的包案区、街道两级责任人员。许多问题在逐步地解决过程中，配套费若需退还，本着解决问题的态度，因被告基本处于负债经营的状态，且被告开发的房屋的实际面积普遍大于合同所约定的面积，住户在办理房产证对房屋面积进行实际测算需要进行房款补差时可以冲抵；3.鉴于涉案小区已经列入焦作市问题楼盘，相关问题在逐步解决，因上述不可抗力的影响，被告目前处于资金赤字，负债经营的状态，被告之所以继续经营是出于对整个小区群众负责的初衷，类似案件较多，请求法院考虑实际困难，居中调解或依法驳回原告的全部诉讼请求；4.原告起诉的违约金计算期间明显错误，被告已于2016年5月30日向吴凯交付房屋；5.原告起诉的违约金已经超过诉讼时效，应当驳回其诉讼请求。双方约定交房时间为2012年11月30日，但在此期间内，原告未主张该权利，已经超过诉讼时效。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的商品房买卖合同、收据及契税完税证，被告园林园公司对证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认；2.原告提交的刘景艳、薛鸽证明及计春花的证人证言，被告园林园公司有异议，因涉及案件基本事实，本院对该证据予以参考；3.被告提交的交房手续，原告对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认；4.被告提交的焦作市委关于园林美墅小区业主反映问题的答复，原告有异议，因涉及案件基本事实，本院对该证据予以参考。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月11日，原、被告之间签订商品房买卖合同，被告将位于焦作市解放区林园路789号园林美墅小区25号楼1单元2层3号房屋出售给原告所有。合同约定房屋价款为301844元，交房时间为2012年11月30日前，逾期交房违约金按照应付房款的日万分之0.5标准计算，同时约定房屋交付标准为“根据国家规定经勘探、设计、施工单位、监理建设单位联合验收合格”。截至目前，涉案房屋尚未通过有关部门验收，原告自认已于2017年9月底入住涉案房屋。原告于2018年4月9日诉至法院。另查明，原告于2014年11月24日就逾期交房违约金及经济损失起诉至我院，经开庭审理后因原告未在规定期限内交纳诉讼费，该案按原告吴凯撤诉处理。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于本案诉讼时效的问题。被告辩称双方约定交房时间为2012年11月30日，在法定期间内，原告并未主张该权利，已经超过诉讼时效。本院认为，诉讼时效制度的建立，根本目的是在保护债权人利益的同时，防止债权人怠于行使权利。权利人向有关单位反映问题，目的在于积极主张自己的权利，要求有关机关保护自己的民事合法权益。根据法律规定，权利人提起诉讼或者申请仲裁、与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形可以导致诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算；权利人向人民调解委员会以及依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。本案中，原告曾于2014年11月24日向本院提起诉讼，诉讼时效期间从2014年11月24日起重新计算，表明原告并未怠于行使自己的权利。另，本院根据原告提交的证明和证人证言以及被告提交的焦作市委关于园林美墅小区业主反映问题的答复进行调查核实，原告所在小区的业主从2012年至今，不断到焦作市政府、解放区政府及解放区新华办事处反映被告开发房屋存在的问题，要求被告尽快交房、办理房产证等事项。新华街道办事处及时将此问题反馈给被告公司，并多次召集该公司相关负责人和业主商谈解决问题的措施。被告辩称涉案小区已经列入焦作市问题楼盘，又辩称原告从未向被告主张过权利，前后矛盾。据此可以认定，涉案小区业主不断直接或间接向被告积极主张自身权利，导致诉讼时效中断，故原告于2018年4月9日诉至本院，不超诉讼时效，被告的答辩意见本院不予支持。关于违约金的问题。原、被告双方的房屋买卖合同约定了交房时间、交房标准、以及逾期交房违约金标准，上述约定对双方当事人具有法律约束力，被告逾期交房行为客观存在，原告要求被告按照合同约定支付逾期交房违约金符合法律规定，应当予以支持。关于逾期交房是否属于不可抗力问题。被告主张其法定代表人接受有关部门审查羁押系不可抗力，没有法律依据，本院不予支持。关于实际交房时间问题，由于双方合同中约定的房屋交付标准为“根据国家规定经勘探、设计、施工单位、监理建设单位联合验收合格”，而涉案房屋目前尚未通过有关部门验收，原告自认于2017年9月底实际入住涉案房屋，故实际交房时间以原告自认时间为准，本院认定为2017年9月30日。综上，逾期交房违约金按照已付房款301844元的日万分之0.5标准自2012年12月1日计算至2017年9月29日，违约金金额应为26622.64元（计算方法：301844元×万分之0.5×1764天=26622.64元），原告主张超出部分本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款规定，判决如下：一、被告焦作市园林园实业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告吴凯逾期交房违约金26622.64元；二、驳回原告吴凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费262元，由被告焦作市园林园实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员 柳 楠二〇一八年六月十二日书记员 王淑荣附：本案适用的有关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。