湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘12民终1469号
上诉人（原审被告、反诉原告）：怀化全通房地产开发有限责任公司，住所地洪江市黔城镇豪京商业广场主楼十九楼。
法定代表人：罗铨通，系该公司董事长。
委托诉讼代理人（特别授权）：廖桧晖，湖南金洲律师事务所专职律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：傅丽娟，女，1976年1月27日出生，汉族，湖南省洪江市人，农民，住湖南省洪江市。
委托诉讼代理人（特别授权）：易建勇，男，1975年7月19日出生，汉族，湖南省洪江市人，居民，住湖南省洪江市，系傅丽娟的丈夫。
上诉人怀化全通房地产开发有限责任公司因与被上诉人傅丽娟合同纠纷一案，不服湖南省洪江市人民法院（2016）湘1281民初1076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月29日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人上诉请求：1、撤销原判第一、二、三、四项，改判驳回被上诉人在一审的起诉，支持上诉人在一审的反诉请求。2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、原审法院适用法律错误。未办证的原因是被上诉人拒绝交纳办证费和维修基金，是被上诉人自身原因所导致。而适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的前提是出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权证的情形。2、原审法院程序违法。依被上诉人的申请，上诉人向洪江市房产管理局申报的资料中，将房屋买受人变更为易祈馨，傅丽娟已丧失原告主体资格，无权起诉。3、被上诉人至今拒绝交纳办证费、房屋维修基金、房屋租赁税，已构成根本违约，上诉人在一审的反诉请求应得到支持。
被上诉人辩称：原审法院适用法律正确，程序合法。上诉人从未正式通知被上诉人交纳办证费和房屋维修基金。相反，被上诉人因要求上诉人及时办证和退还多收房屋面积的价款而多次催促，要求向上诉人交纳相关费用和结算。上诉人均以房产手续不齐全、暂时无法办证而拒收办证费和退还多收房款，恶意拖延时间。合同主体是傅丽娟，原审法院以傅丽娟为原告，诉讼主体完全正确。被上诉人从未委托上诉人代缴税费，上诉人也无代缴、代扣的事实和依据，以此认为被上诉人违约，完全是歪曲事实。请求：驳回上诉，维持原判。
上诉人怀化全通房地产开发有限责任公司向一审法院反诉请求：1、请求判令被反诉人支付办理两证费用15063元、房屋维修基金5722元、反诉人垫付的税金9298元，合计30083元；2、本案反诉案件受理费由被反诉人承担。
被上诉人傅丽娟向一审法院起诉请求：一、依法判令傅丽娟、怀化全通房地产开发有限责任公司解除商品房买卖合同、委托装修安装合同、酒店客房委托租赁经营合同，及怀化全通房地产开发有限责任公司支付傅丽娟租金；二、请求判令怀化全通房地产开发有限责任公司返还傅丽娟购房款286095元整；三、请求判令怀化全通房地产开发有限责任公司承担合同规定的该商品房买价总值的违约金及拖欠租金的滞纳金；四、本案的诉讼费用由怀化全通房地产开发有限责任公司承担。
原审法院认定事实：傅丽娟与怀化全通房地产开发有限责任公司于2013年3月16日签订了《黔城豪京国际广场商品房买卖合同》。合同约定,怀化全通房地产开发有限责任公司将位于洪江市黔城镇豪京国际广场1栋12层1201号的住宅出售给傅丽娟，面积约63.08㎡（结算以房产局测绘面积为准），价格为2494.49元／㎡，总价为157352元（以房产证面积结算为准），房产、国土两证（因政策原因，现已变更为不动产权证）由怀化全通房地产开发有限责任公司代为办理，办理两证的费用及房屋维修基金由傅丽娟承担，傅丽娟在购买一个月内按怀化全通房地产开发有限责任公司通知标准预付，委托怀化全通房地产开发有限责任公司代交相关部门；怀化全通房地产开发有限责任公司应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记所需资料交产权登记机关备案；傅丽娟通过现场验收确认房屋完好无损，符合交付标准，同意在2013年3月16日办理交房。
2013年3月16日，傅丽娟、怀化全通房地产开发有限责任公司又签订了《黔城豪京国际广场委托装修安装合同》1份，双方约定该房屋的安装、装修费用为128743元；傅丽娟在签订合同时一次性付清安装与装修款。
2013年3月16日，傅丽娟、怀化全通房地产开发有限责任公司再次签订《豪京国际广场商铺酒店客房委托租赁经营合同》,合同约定傅丽娟委托怀化全通房地产开发有限责任公司将位于洪江市黔城镇豪京国际广场1栋12层1201号的住宅委托怀化全通房地产开发有限责任公司招租，怀化全通房地产开发有限责任公司代表傅丽娟与承租方签订租赁协议，结算租金，办理租赁相关事宜。该房屋的委托租赁期为12年，即2013年3月16日至2025年3月16日，从2013年4月16日开始记租；在该期的前10年的年租金为28610元，后两年的租金按照实际的房租全部返回傅丽娟。12年租赁期满后，双方协商可以选择以286095元的购房款的110%由怀化全通房地产开发有限责任公司一次性回购，也可以选择重新签订委托租赁合同。
傅丽娟于2013年3月16日交房款257485元（包括购房款及安装与装修款），其余房款用傅丽娟一次性购买后第一年返租金28610元抵扣。至2015年12月31日，怀化全通房地产开发有限责任公司共向傅丽娟支付租金48873元，自2016年1月1日起怀化全通房地产开发有限责任公司没有向傅丽娟支付租金。
另查明，该房屋的合同约定面积为63.08㎡；该商铺经洪江市房地产测量事务所实测，实测面积是62.76㎡，与合同约定面积误差为0.32㎡；经傅丽娟与怀化全通房地产开发有限责任公司协商，怀化全通房地产开发有限责任公司在向洪江市房产管理局申报的资料中将房屋买受人变更为傅丽娟的女儿易祈馨。本案争议商铺所在的豪京广百购物中心于2013年6月17日取得《洪江市住建局建设工程竣工验收备案审批表》。2014年4月1日，怀化市房产管理局发布了《关于调整怀化市城区物业维修资金交存标准的通知》，怀化全通房地产开发有限责任公司提出按该文件傅丽娟应缴纳原合同购房总价2%的房屋维修资金，但傅丽娟至今未交。
原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案傅丽娟、怀化全通房地产开发有限责任公司签订的《黔城豪京国际广场商品房买卖合同》约定合同标的即商铺的房产、国土两证（现为不动产权属证书）由该公司代为办理，傅丽娟在购买一个月内按该公司通知标准预付费用，委托该公司代交相关部门；该公司应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记所需资料交产权登记机关备案，但该商铺所在的豪京广百购物中心建设项目在2013年6月17日验收备案。怀化全通房地产开发有限责任公司未提交证据证实其将办理权属登记所需资料交产权登记机关时间，至今未办理好相关证书，现傅丽娟要求解除《黔城豪京国际广场商品房买卖合同》，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，故本院对傅丽娟的该项诉讼请求予以支持；傅丽娟与怀化全通房地产开发有限责任公司签订的《黔城豪京国际广场委托装修安装合同》、《豪京国际广场商铺酒店客房委托租赁经营合同》系《黔城豪京国际广场商品房买卖合同》的从合同，且双方约定如怀化全通房地产开发有限责任公司未按照约定支付房租，傅丽娟可以解除合同。故本院对傅丽娟要求解除《黔城豪京国际广场委托装修安装合同》、《豪京国际广场商铺酒店客房委托租赁经营合同》的诉讼请求亦予以支持。合同解除后，傅丽娟依合同支付的房款257485元（包括购房款及安装与装修款）怀化全通房地产开发有限责任公司应予退还。怀化全通房地产开发有限责任公司支付给傅丽娟的租金可另行依法主张权利。对于傅丽娟要求怀化全通房地产开发有限责任公司按约承担该商铺买价30%的违约金的诉讼请求，因该违约金过高，结合本案实际情况，违约金参照双方约定的租金标准即年利率10%计算较为公平，计算的基数为傅丽娟实际交纳的房款257485元（包括购房款及安装与装修款），傅丽娟要求过高的部分本院不予支持。因傅丽娟与怀化全通房地产开发有限责任公司所签订的合同均已解除，故对傅丽娟要求怀化全通房地产开发有限责任公司支付拖欠租金的滞纳金及怀化全通房地产开发有限责任公司要求傅丽娟支付办证费用15063元、房屋维修基金5722元的诉讼请求均不予支持。怀化全通房地产开发有限责任公司未提交证据证实其代替傅丽娟缴纳税款，故对怀化全通房地产开发有限责任公司要求傅丽娟支付其垫付的税金9298元的诉讼请求亦不予支持。怀化全通房地产开发有限责任公司提出迟延办证的原因是傅丽娟未及时交办证费用和房屋维修基金所致，根据双方的约定，傅丽娟应在购买房屋后1个月内按照该公司的通知标准预付费用，但怀化全通房地产开发有限责任公司未提交证据证实其通知傅丽娟预付费用的证据，故对怀化全通房地产开发有限责任公司的辩称理由不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、将傅丽娟与怀化全通房地产开发有限责任公司签订的《黔城豪京国际广场商品房买卖合同》、《黔城豪京国际广场委托装修安装合同》、《豪京国际广场商铺酒店客房委托租赁经营合同》予以解除；二、由怀化全通房地产开发有限责任公司退还傅丽娟购房款257485元（包括购房款及安装与装修款）及违约金，违约金自2013年3月16日起以257485元为基数、按照年利率10%计算至房款付清之日止；三、驳回傅丽娟的其他诉讼请求；四、驳回怀化全通房地产开发有限责任公司的诉讼请求。以上款项在本判决生效后10日内付清。如果未按本判决指定的履行期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案案件受理费5591元，反诉费276元，合计5867元，由怀化全通房地产开发有限责任公司负担。
经审理查明：原审法院认定的事实属实，与二审查明的事实一致。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。怀化全通房地产开发有限责任公司在二审中述称，不能办证的原因，主要问题是当时签订的是毛坏房合同和委托装修合同，与税务部门衔接时对这两个合同的税额有争议，税务部门不认可委托装修这一块，交税额没有计算清楚，税务部门也没有确定交多少税的比例，且一拖就是四五年。大部分房屋没有卖出去，上诉人垫付办证等费用也垫付不了。上诉人对尚欠被上诉人5万余元租金未付的事实也没有异议。被上诉人述称其多次要求与上诉人结算、要求向上诉人交费、要求上诉人办证。对此，上诉人并未否认。
本院认为：根据双方合同约定，上诉人为被上诉人代办房屋相关权证的事实属实。上诉人未按合同约定给被上诉人办证及拖欠被上诉人租金未付的事实成立。被上诉人多次要求上诉人结算、交费、办证的事实存在，依法应予确认。上诉人称被上诉人拒交办证费和房屋维修基金的事实没有依据证实。依据双方合同的约定，被上诉人有权要求解除合同。原审判决解除双方的合同并无不当。
依被上诉人的申请，上诉人虽在向洪江市房产管理局申报的资料中，将房屋买受人变更为易祈馨，但双方并未变更合同。申报资料中更名，也并未产生实质上的权利义务变更，即未产生相应的法律后果。合同主体仍为傅丽娟。故傅丽娟是适用格的原告。
本案是上诉人未履行合同义务而违约。其在一审的反诉请求实质上是要求继续履行合同。被上诉人要求解除合同且有正当理由。在此前提下，上诉人要求继续履行合同依法不应予以支持。原审法院驳回上诉人的反诉请求是恰当的。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费5867元，由上诉人怀化全通房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张义泰
审 判 员 欧晓林
审 判 员 夏英姿
二〇一八年二月二十六日
法官 助理 罗雪花
代理书记员 唐 菁