湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终3222号上诉人（原审被告）：刘必胜，男，1974年9月10日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：林盛，湖北公度律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙良琦，男，1988年1月8日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县，委托诉讼代理人：孙阑、方伟，湖北正信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周萍，女，1980年7月12日出生，汉族，住武汉市武昌区，被上诉人（原审被告）：武汉吉家房地产经纪服务有限公司，住所地武汉市武昌区中北路118号复地东湖国际三期3幢1层1号。法定代表人：金莉，该公司总经理。委托诉讼代理人：张健，该公司员工。被上诉人（原审第三人）：上海浦东发展银行股份有限公司武汉分行，住所地武汉市江汉区新华路218号浦发银行大厦。法定代表人：黄旭东，该行行长。委托诉讼代理人：吴闯，该行员工。上诉人刘必胜因与被上诉人孙良琦、周萍、武汉吉家房地产经纪服务有限公司（以下简称吉家公司）、上海浦东发展银行股份有限公司武汉分行（以下简称浦发银行武汉分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初2646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘必胜上诉请求：1、撤销原审判决；2、驳回孙良琦的诉讼请求；3、孙良琦和吉家公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审判决关键事实认定不清，签订合同时刘必胜并未亲笔签名，孙良琦应对刘必胜是否同意卖房做必要审查，一审认定“孙良琦有理由相信周萍可以代表夫妻双方作出出卖诉争房屋的意思表示”错误；一审认为《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条等相关规定属于管理性规定错误，本案房屋买卖合同违反法律规定，应属无效；本案诉争房屋尚未办理产权证，存在履行障碍，不应判决继续履行合同，而应解除合同。孙良琦辩称，房产证上只有周萍一个人的名字，孙良琦签约时尽到了审查义务，是因房价上涨，刘必胜和周萍才不同意卖房，房屋贷款已经还完了，没有任何法律障碍阻止办证，请维持一审判决。周萍辩称，吉家公司联系我们卖房时，我们夫妻关系紧张，看房和签订合同都是我和我妈妈两个人，未经刘必胜同意，请依法改判。吉家公司述称，一审关于合同效力问题判决正确，一审中浦发银行武汉分行也进行了相关的举证，刘必胜对于卖房合同已经知晓并同意，合同可以继续履行。浦发银行武汉分行未到庭参加诉讼，亦未提交述辩意见。孙良琦向一审法院起诉请求：：1、判令周萍、刘必胜、吉家公司继续履行存量房居间（买卖）合同，并配合孙良琦办理位于武昌区徐东二路2号H38栋1单元2层2室房屋所有权及土地使用权的过户手续（转移登记手续）；2、判令周萍、刘必胜赔偿孙良琦因无法及时入住上述房屋而受到的损失66000元（租金每月5500元，先暂计一年）；3、判令由周萍、刘必胜承担孙良琦为本案聘请律师的律师费5万元；4、判令由周萍、刘必胜承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：周萍与刘必胜系夫妻关系，于2005年1月18日结婚，2013年10月14日离婚后，又于2013年11月8日结婚。2016年1月4日，孙良琦（乙方）、周萍（甲方）与吉家公司（丙方）签订了武汉市存量房居间（买卖）合同，合同约定：甲方所出售的房屋坐落于武汉市武昌区徐东二路二号水岸星城H38栋1单元202室；经丙方居间，甲、乙双方协商一致，上述房屋交易成交价为人民币贰佰贰拾陆万伍仟元整；合同签订当日，乙方支付定金人民币10万元整给甲方；甲方保证本合同项下房屋可以在所在区局规定的正常时间内办理甲方名下的房屋所有权证和国有土地使用权证，经甲、乙、丙三方协商，办理甲方名下两证费用由乙方承担，于签订本合同当日内，甲方将本合同项下房屋的购房合同、发票、土地分割证、权属转移证明书等办理房产证、土地证所需相关资料交由丙方保管；乙方首付款陆拾壹万伍仟元整，于过户当日，在见到已是乙方名下的房产证收件单后当日内由乙方打入甲方指定账户；尾款壹佰伍拾伍万元整，乙方以委托丙方办理商业贷款；本合同签订之日，乙方按宗须向丙方支付信息咨询服务费人民币叁万元整，如因甲、乙方原因未能完成交易手续的，丙方对上述佣金不予退还并协助守约方追究违约方承担佣金损失责任（如有）；本合同签订之日起7日内，甲、乙双方须提供相关证件及资料交由丙方，用于办理后期交易；甲方应在收到乙方全部房款后7日内，与乙方进行物业交接，并将该房屋钥匙交于乙方；甲方因房屋产权、债权或租赁等原因不交付房屋或不过户给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.1%向乙方支付违约金；根本违约导致乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付的全部费用，并按全部房款的10%向乙方支付违约金；甲方、乙方及丙方不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，因此给无过错方造成损失的，应承担赔偿责任等。合同末尾有周萍、孙良琦的签名和所捺指印，刘必胜的签名以及吉家公司所盖公章。庭审中，孙良琦、周萍均认可刘必胜的签名为周萍代签，签订合同时刘必胜不在场。当日，周萍开具了收条，其上载明：今收到孙良琦交来购买水岸星城H38栋1单元202室定金贰万元整。2016年1月6日，郑德云（代周萍收）出具了收条，其上载明：今收到孙良琦用于购买水岸星城H38栋1单元202室房屋定金捌万元整。吉家公司向孙良琦开具了收到其购买上述房屋的信息服务费2万元的收据。另查明，周萍（买受人）与湖北福星惠誉置业有限公司（出卖人）于2006年10月29日签订了武汉市商品房买卖合同，合同约定：买受人购买水岸星城第H38幢1单元2层2号房，合同约定建筑面积142.09平方米，每平方米5736.08元，总金额捌拾壹万伍仟零叁拾玖元整等。合同末尾有周萍的签名和所捺指印以及湖北福星惠誉置业有限公司的公章和法定代表人谭功炎的签名。该合同已经备案登记（备案号：昌060536135）。周萍将前述房屋抵押给浦发银行武汉分行以获得银行一手房购房贷款，武昌区房产管理局于2006年11月21日颁发了武汉市期房抵押证明（武房期昌字第2006003982号），其上载明权利价值57万元，约定期限2006年11月12日至2036年11月12日。刘必胜于2016年3月15日结清了前述贷款，浦发银行武汉分行于2016年3月18日出具了贷款结清证明，并于2016年3月21日将期房抵押证明和贷款抵押证明交给刘必胜。该房屋目前没有取得不动产权证。一审法院认为：周萍于2006年10月29日购得本案诉争房屋，虽武汉市商品房买卖合同上仅有周萍的签名，但该房屋系在周萍与刘必胜婚姻存续期间购买，之后在婚姻存续期间由刘必胜偿还银行贷款，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条之规定，该诉争房屋为周萍与刘必胜的夫妻共同财产。本案的焦点在于孙良琦与周萍签订的武汉市存量房居间（买卖）合同是否有效，本案合同是否应当继续履行，以及周萍、刘必胜是否应当赔偿孙良琦损失。一、本案中的孙良琦与周萍签订的武汉市存量房居间（买卖）合同是否有效。一审法院认为，武汉市存量房居间（买卖）合同系孙良琦与周萍的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。周萍主张购房合同对其不公平，其太轻信别人，当时天气太晚没有看清合同，没有事实依据，一审法院不予认可。周萍、刘必胜主张周萍擅自处分诉争房屋且违反了法律强制性规范，合同无效，没有事实和法律依据，一审法院不予认可。第一，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，即使周萍未经刘必胜同意出卖诉争房屋亦不影响合同的效力。此外，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二项规定：“……（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。即使孙良琦在签订合同时明知诉争房屋为夫妻共同财产，但签订合同之时周萍代刘必胜签名，孙良琦有理由相信周萍可以代表夫妻双方作出出卖诉争房屋的意思表示。第二，周萍、刘必胜主张该合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项、第六项、《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百九十一条第二款的规定而无效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。但前述法条并不属于效力性强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项、第六项规定：“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的……（六）未依法登记领取权属证书的。”该规定并未对合同效力进行明确规定，该法的立法宗旨也是为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，应当将其认定为管理性规定。《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百九十一条第二款亦未对合同效力进行规定。因此，尽管诉争房屋尚未办理房产证，在签订合同时没有经过浦发银行武汉分行的同意，但并未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定。二、合同是否应当继续履行。如前所述，武汉市存量房居间（买卖）合同合法有效，双方当事人应当按照合同的约定承担各自的义务，并享有各自的权利。孙良琦在签订武汉市存量房居间（买卖）合同后，向周萍支付了10万元定金，向吉家公司支付了2万元佣金，为合同履行做了积极准备。再者，诉争房屋的银行贷款业已结清，浦发银行武汉分行已经出具了贷款结清证明，并将期房抵押证明和贷款抵押证明交给刘必胜，亦即房屋上的抵押已经涤除，并不存在合同不能履行的情况。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，合同应当继续履行。但目前诉争房屋尚未办理产权证，孙良琦要求周萍、刘必胜配合办理诉争房屋所有权及土地使用权过户手续的诉讼请求存在履行障碍，对该项诉讼请求，一审法院不予支持。三、周萍、刘必胜是否应当赔偿孙良琦损失。孙良琦主张如果按照合同正常履行，在2016年4月份其即可过户装修，九或者十月份就能入住，但由于周萍拒不履行合同，其只能在外租房，按照每月5500元，一年计算，需额外支出66000元，其要求周萍、刘必胜对该项损失和律师费进行赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”但孙良琦租房的支出、律师费用与周萍、刘必胜违约并无必然因果关系，其以一年计算租房费用亦无事实依据。并且，孙良琦仅提供了租房合同和收据，不能证明其产生的实际损失。故对孙良琦要求周萍、刘必胜赔偿因无法及时入住而受到的损失和律师费的请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、周萍、刘必胜、武汉吉家房地产经纪服务有限公司继续履行与孙良琦于2016年1月4日签订的武汉市存量房居间（买卖）合同。二、驳回孙良琦其他诉讼请求。案件受理费24920元、诉前财产保全费5000元及公告费390元，共计30310元，由周萍、刘必胜负担（此款孙良琦已垫付，由周萍、刘必胜于本判决生效之日起五日内给付孙良琦）。二审中，双方当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩意见，本案争议焦点为：1、孙良琦“有理由相信”周萍签订房屋买卖合同为其夫妻双方共同意思表示，是否具有事实依据；2、涉案合同能否继续履行。根据本案所查明事实，涉案房屋系周萍与湖北福星惠誉置业有限公司于2006年10月29日签订的武汉市商品房买卖合同，周萍将该房屋抵押给浦发银行武汉分行以获得银行一手房购房贷款。孙良琦系通过中介机构吉家公司与周萍及吉家公司三方共同签订的武汉市存量房居间（买卖）合同。周萍在签订武汉市存量房居间（买卖）合同时，除自己签名并代刘必胜进行了签名。因此，一审认定孙良琦作为善意第三人有理由相信周萍可以代表夫妻双方作出出卖诉争房屋的意思表示，并无不当。刘必胜诉称一审认定孙良琦“有理由相信”周萍签订房屋买卖合同为其夫妻双方共同意思表示没有事实依据的上诉理由，因缺乏事实和法律依据，且有违诚信原则,本院不予支持。关于涉案合同能否继续履行。涉案合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人均应严格信守。因刘必胜诉称合同无效的上诉理由不能成立，孙良琦作为守约方主张依法继续履行合同，且涉案房屋上的抵押已经涤除，并不存在合同不能履行的情况。因此，涉案合同能够继续履行，刘必胜、周萍应依诚信原则继续履行合同。综上，上诉人刘必胜的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24920元，由刘必胜负担。本判决为终审判决。审判长 吴 焰审判员 申 斌审判员 丰 伟二〇一七年七月十七日书记员 陈亮希