江苏省无锡市惠山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0206民初1137号
原告（反诉被告）：江发亮，男，1982年5月26日生，汉族，住安徽省铜陵县。
委托诉讼代理人：严海梅（受江发亮特别授权委托），江苏沁园春律师事务所律师。
被告（反诉原告）：徐远志，男，1956年11月11日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。
委托诉讼代理人：丁凯琳（受徐远志特别授权委托），江苏锡一律师事务所律师。
原告江发亮与被告徐远志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月10日立案受理后，依法适用普通程序，三次公开开庭进行了审理，三次开庭原告江发亮委托代理人严海梅、被告徐远志委托代理人丁凯琳均到庭参加诉讼，前两次开庭原告江发亮亦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江发亮向本院提出诉讼请求：1、要求徐远志赔偿江发亮各项损失合计285480元（因徐远志出售江发亮所有的耗料给江发亮造成的损失10000元、被徐远志摔坏手机2280元、设备租金损失8300元/月×4月计33200元、停产损失60000元/月×4月计240000元）。事实与理由：2015年3月30日，江发亮与徐远志签订房屋租赁合同，约定徐远志将其占有的厂房出租给江发亮，徐远志未按约将院内场地浇平且私自在2015年10月6日将厂房锁掉，将厂房内的机器设备扣押，变卖江发亮所有的材料，构成违约，给江发亮造成损失。
被告徐远志辩称：2015年10月6日江发亮主动将承租厂房钥匙交付徐远志，徐远志催讨租金不着，为防止因江发亮违约造成的损失扩大，于2015年12月31日将厂房租给他人，徐远志不存在违约行为，请求法院驳回江发亮对徐远志的诉讼请求。
徐远志向本院提出反诉请求：要求江发亮支付租金63700元（计算至2015年12月23日，租金标准为年租金120000元）。事实与理由：江发亮未按约支付租金，徐远志于2015年12月31日将厂房另租他人。
江发亮对徐远志的反诉请求辩称：因厂房被徐远志于2015年10月6日锁掉，江发亮无法经营，故江发亮只承担至2015年10月6日的租金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。徐远志对江发亮举证的房屋租赁协议及江发亮支付租金凭证无异议，本院予以确认，租赁协议约定，租赁期自2015年3月20日至2019年3月20日，房屋租金第一年为120000元，付款方式为半年一付，协议签订后江发亮先支付30000元，余款30000元等现场浇平后一次性付清，江发亮代钱永来支付12000元。租金支付凭证显示江发亮共向徐远志支付42000元，根据租金合同的约定，其中12000元应为江发亮代钱永来支付，剩余的30000元为江发亮支付的租金。江发亮为证明因徐远志未浇平场地，致江发亮房屋被淹，举证照片34张，江发亮为证明徐远志于2015年10月6日将房屋锁掉，扣押房屋内的机器设备，场地未浇平，举证与徐远志的对话的录音，内容为江发亮与徐远志就租金支付问题发生争议，江发亮认为未支付租金是因为徐远志未按约浇平场地，徐远志称不会浇平场地，并承认于2015年10月6日锁住出租房屋，江发亮同意支付至2015年10月6日的租金，徐远志要求江发亮也要支付10月6日之后的租金，江发亮、钱永来至徐远志处讨要机器设备，徐远志称租金付了，设备拿走。徐远志对照片质证意见为，对照片真实性无异议，但无法确定照片的拍摄时间，厂房被淹系因天气原因，属不可抗力，对录音，徐远志未发表质证意见。江发亮为证明徐远志扣押的机器设备及原材料，举证照片44张及送货单4张，称送货单上载明的原材料已被徐远志出售，徐远志质证认为照片的拍摄时间存在异议，送货单真实性无法确认，且系江发亮单方制作，无法证明上述材料堆放在厂内。江发亮为证明停业损失，举证其制作的2015年3月
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9月的营业额统计表，其称营业额总计2850000元，利润15%，平均月利润60000元，徐远志质证意见为，对统计表真实性不予认可，系江发亮单方制作。江发亮为证明设备租金损失，举证工厂转让合同、清单、协议书，江发亮称原先购买了钱永来机器设备，后2015年9月1日江发亮与钱永来解除买卖协议，转为江发亮向钱永来承租，约定年租金100000元，该租金自2015年3月15日起支付，江发亮原先支付给钱永来的86000元设备转让费及为钱永来代付的12000元房租金合计98000元中18000元抵作江发亮使用的钱永来的材料款，80000元抵作设备使用租金，2015年度租金余款20000元于2015年12月31日前付清，江发亮陈述除了协议约定的抵作租金的80000元外尚未另行支付给钱永来租金。徐远志质证认为不认可设备承租协议书，无法证明上述机器设备存放在徐远志厂内。徐远志为证明其有权出租涉案房屋，举证前洲街道黄石街村村民委员会出具的证明，内容为村委会将前洲街道石洲路奶牛场房屋出租给徐远志，并允许徐远志转租，江发亮对该证据真实性无异议。徐远志为证明江发亮不支付租金，联系不上江发亮向派出所报案，举证2015年12月7日派出所制作的询问笔录复印件一份，内容为徐远志称江发亮结欠租金，联系不上江发亮，要求派出所及司法所见证将江发亮设备安置在厂房内一个房间，以便重新使用厂房；徐远志为证明江发亮于2015年10月6日主动将钥匙交付给徐远志，举证徐远志代理人对吴韵书画院老板陈远新制作的询问笔录一份，江发亮质证对派出所笔录的证据来源有异议，对真实性有异议，陈远新的询问笔录属证人证言，证人未出庭，其证人证言无证明力。庭审中，江发亮与徐远志均确认双方间的房屋租赁合同已解除。2016年4月18日，钱永来诉至本院，要求江发亮、徐远志返还其所有的机器设备，2016年7月14日，在本院组织协调下，徐远志已将当日勘察时位于其厂内的机器设备返还给钱永来，本院于2016年7月14日至徐远志厂内现场勘察，其院内地面仍未浇平。
本院认为：江发亮与徐远志间签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，应为有效。江发亮举证的录音证据能够证明徐远志于2015年10月6日将出租给江发亮的厂房锁住并扣押了江发亮厂内的设备。双方租赁协议约定徐远志浇平场地后江发亮支付第一个半年度租金60000元中剩余的30000元，徐远志并未浇平场地，故江发亮支付剩余30000元租金的条件未成就，徐远志将厂房锁住并扣押江发亮厂内机器设备的行为构成违约。关于江发亮主张的损失中的摔坏手机的损失与徐远志的违约行为无直接关联，故本院不予支持；江发亮主张的原材料损失，因其未能提供有效证据证明该项损失，故本院不予支持；江发亮主张的设备租金损失，本案所涉设备原本为钱永来出卖给江发亮，后经钱永来与江发亮合意由卖转租，因此而产生的江发亮的设备租金损失为徐远志订约时其所不能预见的损失，故本院对江发亮主张的设备租金损失不予支持；关于江发亮主张的停业损失，本院认为，因徐远志违约必然会造成江发亮该项损失，本院酌定该项损失金额为20000元，本院予以支持。关于徐远志向江发亮主张租金的反诉请求，江发亮同意支付租金至2015年10月6日，徐远志主张的2015年10月6日之后的租金，因徐远志于该日将厂房上锁构成违约，故本院对徐远志主张的2015年10月6日之后的租金不予支持，按照双方约定的租金标准12万/年及起租时间2015年3月20日，计算至2015年10月6日江发亮应支付的租金为55562元，因江发亮已支付30000元，故江发亮尚需支付租金25562元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、徐远志于本判决生效后五日内赔偿江发亮各项损失20000元。
二、江发亮于本判决生效后五日内支付徐远志租金25562元。
三、本判决主文第一、二判项确定的徐远志与江发亮权利义务两相折抵，江发亮应于本判决生效后五日内支付徐远志租金5562元。
四、驳回江发亮的其他本诉请求。
五、驳回徐远志的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5590元，由江发亮负担5198.4元，徐远志负担391.6元；反诉案件受理费700元，由江发亮负担281元，徐远志负担419元；本诉案件受理费用已由江发亮预交，反诉受理费用已由徐远志预交，结合两项费用徐远志与江发亮各自负担的金额，江发亮于本判决生效后迳付徐远志110.6元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 张少云
人民陪审员 龚培良
人民陪审员 石红英
二〇一七年六月二十二日
书 记 员 唐晓玲
本案援引法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或才履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。