重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙法民初字第02619号
原告重庆蓝峰物业管理有限公司，住所地重庆市江北区石马河阳光家园16号6-2，组织机构代码78421664-2。
法定代表人蓝立超，重庆蓝峰物业管理有限公司总经理。
被告重庆升伟房地产集团有限公司，住所地重庆市沙坪坝区风天大道119-8号，组织机构代码20306820-8。
法定代表人陈庭伟，重庆升伟房地产集团有限公司董事长。
委托代理人潘胜龙，重庆歌乐律师事务所律师。
委托代理人邱雨，重庆歌乐律师事务所律师。
原告重庆蓝峰物业管理有限公司与被告重庆升伟房地产集团有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月3日立案受理后，依法由审判员刘涛独任审判，适用简易程序于2015年3月20日公开开庭进行了审理。后刘涛因故不能继续参与案件的审理，依法由审判员李勤独任审判，适用简易程序并于2015年5月19日公开开庭进行了审理。原告重庆蓝峰物业管理有限公司的法定代表人蓝立超、被告重庆升伟房地产集团有限公司的委托代理人邱雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆蓝峰物业管理有限公司诉称，原告于2006年8月22日和2008年8月28日两次与被告所在小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，原告于2006年9月1日起按合同约定向被告（晒光坪52号车库房屋）提供了物业服务，但被告至今未交纳物业服务费及路灯公摊电费。现原告向法院起诉，要求被告交纳2006年9月1日至2014年8月31日期间的物业服务费
94745.20元、路灯公摊费192元，并支付违约金2232.40元（即以每月欠费金额为本金，按每日千分之三计算，从欠费之日计算至2014年10月31日止，共计22324.50元，原告只要求主张2232.40元）。
被告重庆升伟房地产集团有限公司辩称，涉案房屋为车库，被告并没有将车库移交给原告，车库为被告自行使用管理，原告也没有对其提供任何的物业服务，原告要求被告交纳物业服务费，于法无据。被告对小区业主委员会的成立及业主委员会与原告签订物业服务合同的情况均不知情。原告举示的物业服务合同中对车库的物业服务费用没有约定。被告至今没有接到过任何单位要求交纳物业服务费的通知或催告。即使原告提供了物业服务，原告于2015年3月3日向法院起诉，原告要求被告支付2013年3月3日之前费用的诉讼请求也已超过诉讼时效，不应得到法院的支持。若被告应承担违约责任，则被告认为违约金标准约定过高，要求法院予以调整降低。
经审理查明，原告重庆蓝峰物业管理有限公司系叁级物业服务资质物业服务企业。2006年8月22日，原告重庆蓝峰物业管理有限公司（乙方）与重庆市沙坪坝区天星苑小区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定甲方委托乙方为重庆市沙坪坝区天星桥晒光坪52号天星苑小区提供物业服务，合同期限：2006年9月1日至2008年8月31日。合同第六条约定住宅按建筑面积每月每平方米0.38元收取，商业用房（含门面、办公用房等）按建筑面积每月每平方米1.14元收取，公共路灯照明电费每月每户2元。合同第十条约定每月26-28日由甲方向业主按统一标准收取当月的物管等费用，业主直接在本小区大门岗处缴纳给乙方，乙方出具收据。合同第十九条约定甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日百分之五的标准向乙方支付违约金。该合同经重庆市沙坪坝区房屋管理局于2006年11月2日予以备案。
合同期限届满后，2008年8月28日，原告重庆蓝峰物业管理有限公司（乙方）与重庆市沙坪坝区天星苑小区业主委员会（甲方）就天星苑小区再次续签《物业服务合同》，合同期限：2008年9月1日至2011年8月31日。合同第六条约定住宅按建筑面积每月每平方米0.48元收取，商业用房（含门面、车库、经营用房）按建筑面积每月每平方米1.44元收取，公共路灯照明电费每月每户2元。合同第十条约定每月20-25日由乙方向业主按统一标准收取当月的物管等费用，业主直接在本小区大门岗处缴纳给乙方，乙方出具收据。合同第十九条约定业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费等相关费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同经重庆市沙坪坝区房屋管理局于2008年11月13日予以备案。
上述合同签订后，原告重庆蓝峰物业管理有限公司对天星苑小区进行了物业服务。合同履行期限届满后，原告仍继续在该小区进行物业服务。
2014年8月6日，原告向重庆市沙坪坝区天星桥街道办事处柑子村社区居委会报送《物业撤场函》一份，载明：“我司在天星苑小区物业服务期间，按照物业服务合同已履行到期多年；我司决定于2014年8月31日18时撤离该小区物业服务，请业主委员会到场参加撤场移交工作，请还未缴纳物业等费用的业主请及时交清，谢谢支持！”。重庆市沙坪坝区天星桥街道办事处柑子村社区居委会于2014年8月7日在该函件上签章并注明：“社区承认收件，未认可撤场时间，需提前三个月公示”。审理中，原、被告确认，原告实际撤出对天星苑小区物业服务的时间为2014年8月31日。
另查明，重庆市沙坪坝区晒光坪52号车库用房登记所有权人为被告重庆升伟房地产集团有限公司，该房屋建筑面积729.68平方米。该车库用房并未作为公共停车使用，由被告自行使用，被告也从未交纳过物业服务费。
现原告起诉来院，要求判如所请。审理中，被告主张车库并未移交给原告进行物业服务，原告实际也未对车库提供物业服务。被告认可原告于2015年3月3日主张权利，认为原告2013年3月3日之前的物业服务费的诉讼请求已超过诉讼时效。原告认为其未超过诉讼时效，并举示了其自行拍摄的催费公告照片予以证明，并称照片分别于2009年1月、2011年1月、2011年6月14日、2013年6月14日、2014年5月26日、2014年8月拍摄。被告对原告以上照片的真实性不予认可，认为照片原告随时都可以制作形成，其本身不存在客观性，不能反映催收行为作出的时间。此外，原告还举示了排水管道改造方案、满意调查统计、照片、收费收据等证据，以证明其对小区进行了物业服务，对《物业撤场函》进行了公示。
上述事实，有物业服务合同、备案证明、档案查询证明、资质证书等书证及当事人的陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题和解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，重庆市沙坪坝区天星苑小区业主委员会与原告于2006年8月22日和2008年8月28日签订的《物业服务合同》是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。该合同对小区全体业主具有约束力。原告依据上述《物业服务合同》对天星苑小区提供了物业服务。在2008年8月28日签订的《物业服务合同》履行期间届满后，原告仍为该小区提供物业服务，双方形成事实上的物业服务关系。被告作为小区业主，享受了原告提供的物业服务，应按照和比照物业服务合同约定交纳物业服务费。被告以其未将车库交给原告进行物业服务为由拒交物业服务费，于法无据，本院不予支持。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十九条规定：在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。第一百四十条规定：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，原告提交的照片不能单独作为认定案件事实的依据，其不能充分证明原告曾经向被告主张民事权利而发生诉讼时效中止、中断、延长的情形。被告认可原告在2015年3月3日主张权利，因此，原告要求被告支付2006年9月1日至2013年3月2日期间的物业服务费、公摊路灯费的诉讼请求，因超过诉讼时效，依法不受法律保护。对原告要求被告支付2013年3月3日至2014年8月31日期间的物业服务费及公摊路灯费的诉讼请求，本院予以支持，不满1个月的按日计算。根据合同约定计算，此期间物业服务费为18845.52元（1.44元/平方米×729.68平方米×17个月零29天），公摊路灯费为35.87元（2元/户×17个月零29天），合计18881.39元。
关于被告是否应当支付违约金的问题。《物业服务合同》履行期间届满后，原告为天星苑小区提供物业服务，双方形成事实上的物业服务关系。原告向被告主张逾期交纳物业服务费违约金的诉讼请求没有合同依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题和解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告重庆升伟房地产集团有限公司于本判决发生法律效力后五日内支付原告重庆蓝峰物业管理有限公司2013年3月3日至2014年8月31日期间的物业服务费18845.52元，公摊路灯费35.87元，合计18881.39元。
二、驳回原告重庆蓝峰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2254元，减半交纳1127元（原告已预交），由原告重庆蓝峰物业管理有限公司负担903元，由被告重庆升伟房地产集团有限公司负担224元。被告重庆升伟房地产集团有限公司负担部分限于本判决发生法律效力后五日内给付原告重庆蓝峰物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 李 勤
二〇一五年五月二十日
书记员 张玲玲