浙江省临安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭临民初字第2467号
原告陈劼，男，1968年11月6日出生，汉族，临安市人。
委托代理人蘧建军、童舒，浙江浙临律师事务所律师。
被告杭州斯曼特建材科技有限公司，住所地临安市太湖源镇青云村，组织机构代码67063568-9。
法定代表人柳玉强，总经理。
委托代理人张杰，浙江钱王律师事务所律师。
原告陈劼为与被告杭州斯曼特建材科技有限公司（以下简称斯曼特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月3日立案受理后，依法由审判员马钱利适用简易程序于2016年1月4日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法转为普通程序并组成合议庭于2016年11月15日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告陈劼及其委托代理人蘧建军、童舒、被告斯曼特公司的法定代表人柳玉强及其委托代理人张杰到庭参加诉讼；第二次庭审，原告陈劼的委托代理人童舒、被告斯曼特公司的委托代理人张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈劼诉称：2015年3月，原、被告双方经蒋华介绍相识，原告欲租赁被告位于太湖源镇青云村的空余厂房开办家具厂，双方协商后达成初步租赁意向，并约定租金为每年26万元。原告分别于2015年3月24日和3月26日通过转账方式向被告法定代表人柳玉强账户汇款3万元和13万元，共计16万元。但此后，被告一直未与原告签订正式房屋租赁合同，也未交付承租房屋。原告认为双方之间租赁合同未实际成立，被告应当退还租金，后经原告多次催讨，被告亦同意退还租金，但双方对退还金额未达成一致意见。现，原告为维护自身合法权益，根据相关法律规定，请求法院判令：1、被告立即归还预付租金16万元；2、诉讼费由被告承担。
为支持其主张，原告向本院提交如下证据：
证据一、汇款记录两份，证明：原告向被告支付16万元的事实。
证据二、原告与被告法定代表人柳玉强的短信记录一份，证明：原告于2015年3月30日向被告提出解除租赁，此后多次协商退租事宜，但被告一直未明确回复的事实。
证据三、证人蒋华出庭作证的证言一份，证明：双方对租赁事宜进行过协商，在2015年4月份左右，原告提出了不再租房，从2015年4月份，被告已经知道原告不再租房的事实。
被告斯曼特公司辩称：原告租的厂房是一幢三层的房屋，是开办家具厂的，年租金为26万元。当时，房屋已交付给原告，配电箱这些已安装过了。当时是蒋华来谈的，3月18日合同得到蒋华的认可，3月24日原告来谈，但其法定代表人在外，就叫原告看合同，原告说合同他认可的。但后来因法定代表人一直没有从广西回来，合同一直没有签订。后来原告短信告诉其法定代表人说要退房，是公司郭总去谈的，谈好同意退房，退给原告10万元，但原告不认可。当时说过，违约方是要支付违约金10万元。
被告斯曼特公司向本院提交如下证据：
证据一、租赁合同打印件一份，证明：约2015年3月中旬，双方达成租赁厂房的合意，约定了租金、租期、违约责任等事实。
证据二、原告及原告朋友与被告法定代表人柳玉强之间的短信记录一份，证明：2015年7月30日之前，原告及其朋友通过各种方式找被告协商退租事宜。
证据三、房屋所有权证复印件一份、土地使用权证复印件二份（均与原件核对一致），证明：案涉房屋系被告合法所有的事实。
原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：
一、对原告提供的证据一，被告无异议，本院对此予以确认。对原告提供的证据二，被告对短信的真实性无异议，但认为不能达到原告的证明目的，短信可以证明双方一直在协商房屋退租事宜，但双方未达成合意，同时短信也可证明原告的租房造成了被告员工外租和搬运费用等损失，同时也证明被告向原告交付了房屋的事实。本院认为，根据这些短信可以证明原告曾于2015年3月30日向被告法定代表人柳玉强发短信提出退租意向，并于2015年4月29日，在短信中明确表示“实在抱歉了！你的员工外租费用及职工搬运费由我们承担。说好了的话，那点电缆及配电箱想拉回来，如果你用的着就留下好了”，另亦可证明原告就被告腾空房屋产生的费用愿意承担的事实。对证人证言，原告无异议，认为只能证明双方尽管有租赁房屋的意向，但在租赁期限、租金支付方式、起止期限、违约责任等方面双方均未达成一致意见，也没有书面租赁合同，被告在2015年4月初已经知晓了原告不租房的事实；被告对证言的真实性基本无异议，但证人在回答被告某些问题时，以忘记或不清楚来回避；该证人证言不能达到原告的证明目的，反而证明了被告腾空房屋并交付给原告的事实。本院认为，证人证言结合原、被告在庭审中的陈述可以证明案涉房屋的年租金为26万元、被告已把房屋交付给原告、关于租期至少先租一年的事实。
二、对被告提供的证据一，原告认为双方没有在合同上签名，是一份草稿，对本案不具有证明力；从合同内容看，租赁期限是2015年3月18日起，但原告预付的租金是2015年3月24日，所以该份合同可能为被告事后补的或单方起草。经审查，该证据不符合证据的有效要件，本院不予确认。对被告提供的证据二，原告对真实性无异议，原告是委托过朋友去协商退租，在此过程中可能有冲突，从内容看，双方在协商过程中口气上都有些过激。由于原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。对被告提供的证据三，原告无异议，本院予以确认。
根据有效证据及当事人陈述，本院认定以下案件事实：
2015年3月，原、被告就被告位于太湖源镇青云村工业平台的剩余厂房（一至三楼）达成租赁合意，约定年租金为26万元。原告于2015年3月24日向被告法定代表人柳玉强账户打款3万元，并于2015年3月26日向被告法定代表人柳玉强账户打款13万元作为半年的租金。被告亦腾空了厂房并交付给了原告，原告亦运了配电箱和一小部分电缆放在一楼的厂房里。后，双方因原告退租事宜发生纠纷。2015年12月3日，原告向本院提起诉讼，要求被告退还预付的租金16万元。
另，原告陈劼已于2016年2月27日把配电箱及电缆运回。
本院认为：一、关于双方之间的租赁合同是否成立。原告认为双方对主要条款未达成一致，未签订书面合同，被告亦未交付厂房，故租赁合同未成立；被告则认为双方虽未签订书面合同，但双方均以各自的实际行为履行了合同的主要义务，合同依法成立。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第一条：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或姓名、标的和数量的，一般应认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人不能达成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定”。本案中，根据双方当事人在庭审中的陈述及证人证言，可以认定原、被告就被告方位于太湖源镇青云村工业平台的剩余厂房（一至三楼）曾达成口头协议，该口头协议中出租方为被告斯曼特公司，承租方为原告陈劼，标的物为被告方位于太湖源镇青云村工业平台的剩余厂房（一至三楼）。结合原告向被告支付半年租金，被告向原告交付了案涉租赁厂房，原告已实际使用的事实，可以认定双方之间的租赁关系成立。二、关于2015年3月24日打款3万元性质的问题。被告认为是定金，原告认为是预付的租金。依据《中华人民共和国担保法》第九十条“定金应当以书面形式约定”之规定，该3万元并未明确约定为定金，根据庭审中原、被告的陈述，该3万元应认定为订金。而该订金在租赁关系成立后应转为租金。三、关于租期，原告认为是五年、被告认为是三年、证人蒋华陈述是先租一年。根据双方协商租赁事宜时的意向，另结合原告已付半年租金的事实，租期至少为6个月以上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”之规定，认定案涉租赁合同应为不定期租赁合同。而对于不定期租赁合同，合同双方当事人均可随时解除合同。结合原告于2015年3月30日有退租意向，并于2015年4月29日明确提出退租，并有短信为证，被告对该短信的真实性亦无异议，故本院认定原、被告之间的租赁合同已于2015年4月29日解除。结合2015年3月24日原告交付3万元、于2015年3月26日交付半年租金13万元、双方于2015年4月29日解除租赁的事实，本院酌情确认该期间的租金为25000元。被告称原告占用厂房至今，虽占用面积不大，但确实是在占用，即使合同不存在或解除，也应当支付占有使用费。经现场查看，并结合原、被告之间的租赁关系于2015年4月29日解除的事实以及原告已于2016年2月27日腾空房屋的事实，本院酌情确认该期间的占有使用费为35000元。原告在短信中明确表示愿意承担被告因腾空房屋而花费的费用，根据实际情况，本院酌情支持被告因腾空厂房花费的费用等损失为10000元。前述各项费用共计70000元，该款项应从原告支付的160000元中予以扣除，余款90000元，被告应退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第一条之规定，判决如下：
一、被告杭州斯曼特建材科技有限公司于本判决生效之日起十日内退还给原告陈劼租金90000元。
二、驳回原告陈劼的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3500元，由原告陈劼负担1450元，由被告杭州斯曼特建材科技有限公司负担2050元。
原告陈劼于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告杭州斯曼特建材科技有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳其应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 楼建敏
审 判 员 马钱利
人民陪审员 卢观机
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 孟一欢
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
二、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。