黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳民初字第337号
原告（反诉被告）牡丹ＸＸ通有限责任公司。
法定代表人孙玉庆。
委托代理人郭玉琦。
委托代理人刘积芳。
被告（反诉原告）牡丹江市宏阳建筑安装工程有限责任公司。
法定代表人杨春光。
委托代理人金辉。
原告（反诉被告）牡丹ＸＸ通有限责任公司与被告（反诉原告）牡丹江市宏阳建筑安装工程有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月28日立案受理。依法由审判员张景川适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）牡丹ＸＸ通有限责任公司的委托代理人郭玉琦、刘积芳，被告（反诉原告）牡丹江市宏阳建筑安装工程有限责任公司的委托代理人金辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）牡丹ＸＸ通有限责任公司（以下简称华通公司）诉称：2012年8月1日，原告华通公司与被告牡丹江市宏阳建筑安装工程有限责任公司（以下称宏阳公司）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定宏阳公司租赁华通公司的房屋“按年交租金，提前一个月交房租。”租赁合同还对承租方逾期不交租金的违约责任做了相关约定。但是宏阳公司单方违约，时至今日拖欠原告2013年8月1日至2015年6月30日的房屋租金141680.00元。经原告华通公司多次催要，被告宏阳公司以种种借口拒不交纳租金，严重侵害了华通公司的经济利益，影响了华通公司的经营活动。诉讼请求：一、判令被告宏阳公司立即给付原告华通公司房屋租金141680.00元及违约金28336.00元，合计170016.00元；二、由被告宏阳公司承担本案的全部诉讼费用。诉讼中原告增加要求与被告解除租赁合同，并要求被告立即搬出所租用原告的房屋。
被告（反诉原告）宏阳公司辩称：1.被告宏阳公司尚欠原告华通公司房屋租金141680.00元，是经过原告方的领导宋书记和主管领导他们俩人协商同意缓交租金，而且事实上本案起诉之前，原告多次通知该出租的房屋要整体出租，要求被告截止到6月30日必须腾出房屋，没有多次要租金的这个事实。所以被告同意补交，尚欠二年租金141680.00元，但是不应当承担违约金28336.00元。2.双方签订房屋租赁合同之后，被告按约定及时交付了第一年房屋租金及抵押金，履行自己的应尽义务。但是2013年下半年开始，原告开始张贴整体出租房屋告示，腾房即单方解除房屋租赁关系，所有租赁户腾出房屋。所以给被告带来不便。另外被告当时与原告签订合同之前协商的时候，口头承诺，被告可以承租10年，所以被告投资37万余元，全面装修房屋。如果原告按诉讼请求提出不再租给被告房屋，那么必须依法承担因此给被告造成的经济损失。
被告（反诉原告）宏阳公司反诉称：2012年6月份，因反诉原告得知反诉被告出租房屋的信息后，便携同办公室主任及牡丹江市宝隆建筑有限公司的经理和会计共四人与反诉被告协商的房屋租赁事宜。因反诉原告看好该房屋的交通便利，并且有停车场的情况，确定长期承租用于办公场所。当时反诉原告提出该房屋能否承租十年，反诉被告明确答复可以长期出租，但是强调三年签一次合同。如果继续租用可以续签合同。这样，反诉原告才耗资37万余元装修改造的该14间房屋。因为反诉被告单方提出解除双方的房屋租赁关系，由此给反诉原告造成一定的经济损失。反诉请求：一、判令反诉被告赔偿反诉原告提前解除房屋租赁合同造成的经济损失261800.00元。二、判令反诉被告承担本案诉讼费用。
原告（反诉被告）华通公司辩称：1.反诉原告提出的该房屋能否承租10年，反诉被告明确答复从来没有同意过，反诉原告所说的承租10年，反诉原告也从来没有找过反诉被告，也没有任何依据，纯属是无中生有。2.反诉原告没有对房屋进行重新装修。3.双方合同约定，房屋到期后承租方不得拆除房门及房间内一切装修。依法驳回反诉原告的诉讼请求。
本案的争议焦点是：一、原、被告双方在履行房屋租赁合同时是谁违约在先，该合同是否应予以解除；二、原告请求违约金28336.00元的计算依据；三、反诉原告提出的经济损失是否有证据支持及法律依据。
原告华通公司为支持其请求和主张，向法庭提供一份《房屋租赁合同》。证明：被告应按合同约定按期向原告交纳租金并承担违约责任。根据租赁合同中的第九条第七项约定，违约金计算，所欠房屋租金141680.00元×20%=28336.00元。
被告对双方签订的租赁合同形式要件没有异议。对证明问题有异议，被告没有按时交付第二年、第三年租金事出有因。1.第一次因经营不善、资金周转困难，经过原告方的书记和经理二位领导协商同意，可以缓交租金。所以属于双方履行合同当中的变更交款情况，即被告尚欠租金情况不属于违约。所以同意补交二年的租金，不同意承担违约金。2.被告不交房屋租金的原因，因为原告在履行合同当中，在承租房屋第二年明确提出，被告承租房屋要整体出租给他人，同时不再续签合同，于2015年6月30日前腾出此房，所以给被告经营带来一定不便和影响。被告方不应该承担违约金的理由，如果按合同约定承担违约金的话，也不应该按全部租金的20%，只能取用10%-20%的中间值，按15%的标准比较公正。
本院认为，被告对此份证据形式要件没有异议，本院予以采信。
被告在本诉中没有向法庭提供证据。
被告（反诉原告）为支持其反诉请求，向法庭提供如下证据：
证据一、证人1.王海英出庭作证，王海英，女，1979年4月17日出生，汉族，牡丹江市宝隆建筑劳务有限公司会计，经常居住地黑龙江省牡丹江市菜园街丽水蓝天小区7号楼2单元601室。
证人证明被告租房子的时候，答应借给证人公司2间办公室。由证人公司出料、出员工，原告和被告签合同的时候，证人开车拉被告单位的会计去签合同，在门外听见他们对话，租房子时候可以租10年，但是租房子的合同必须3年一签，准许他们长期租。
证人2.证人王文丽出庭作证。王文丽，女，1965年4月7日出生，汉族，牡丹江市宏阳建筑安装有限公司办公室主任，住所地黑龙江省牡丹江市东安区景福电影公司小区2栋1单元201室。
证明当时证人记得是2012年6月份，被告公司租办公地点，经理去看了，一看这个地点是挺破烂的房屋，说是个歌厅，经理说地点挺好就去谈，经理和被告谈想长期租，当时证人在外面听，里面一个女的说可以长期租用，你要租用原告公司是3年一签，3年以后可以续签。
证人3.证人佟镇伍出庭作证。佟镇伍，1970年5月5日出生，汉族，牡丹江市宝隆建筑劳务有限公司法定代表人，住所地吉林省公主岭市大榆树镇韩家店村二组。
证明当时被告法定代表人杨春光说租办公室，问证人公司过不过去，证人说3、5年就不过了，怎么也是10年。证人就跟杨春光过去了，上桥东三条路桥底下的公司去了，在一个旧楼底下。后来签合同的时候，证人也去了，但是证人没进屋，在门口。证人在门口听一个女领导说租8年、10年都行，怎么我们也是出租。但后来说3年一签合同。房子原来就是一个旧歌厅，啥也没有。当时装修的时候都是证人给干的，所以证人用的2个办公室，后期怎么沟通，证人没去不知道。
反诉被告质证意见：1.反诉原告的三位证人，其中有本单位职工，存在利益关系。2.三位证人证言出现矛盾，说明有虚假证言存在。3.通过三位证人谈到的问题，更证明反诉原告违反房屋租赁合同第九条的约定。反诉原告违约在先。
本院认为，三位证人有一位是反诉原告的办公室人员，二位是宝隆公司的人员，其中有法定代表人和会计，反诉原告租赁房屋后同意给证人宝隆公司使用二间房屋，均与本案有利害关系，三位证人在签订合同的时候，均不在现场，都是在门外听说，且反诉原告的第二位证人与其他二位证人证言相互矛盾，证言效力较低，不具有证明力，应以双方签订的租赁合同内容为依据。
证据二、通知（原件）一份。证明：反诉被告单方终止合同，提前将反诉原告驱逐承租房屋的事实。由此证明反诉原告应当向反诉被告索赔按10年改造房屋费用的损失。
反诉被告对通知没有异议，1.这个通知说粘贴，代理人不知道是否粘贴。2.逾期一个月不交租金就终止合同，按合同第7条约定，出租方有权采取对违约方强迁措施。
本院认为，反诉被告对证据形式要件无异议，本院对形式要件予以认定。
证据三、室内装修改造明细（原件）2张，计374329.44元。证明：反诉原告是按10年承租计划投资的，现在反诉被告单方违约，强行终止合同，于2014年10月份正式下达书面通知，要求反诉被告腾房，以准备整体出租，反诉原告承租的房租已经被反诉被告出租给东宁的一家公司，反诉原告认为，如果反诉被告单方强制性终止合同，必须依法承担反诉原告为装修房租投资的经济损失261800.00元。
反诉被告对此证据有异议。属于反诉原告单方行为，与反诉被告没有任何关系，与本案无关。
本院认为，室内装修改造明细系反诉原告单方制作，包括可移动物品，该财产是否赔偿，应按双方签订的合同约定予以认定。
经审理查明，2012年8月1日，华通公司与宏阳公司签订了一份《房屋租赁合同》，合同主要约定：宏阳公司租赁华通公司的房屋三楼北侧14个房间用于办公，租赁期限三年；起始日期：2012年8月1日，终止日期2015年7月31日；租金及水、电、热费：年租金73920.00元，热费由出租方承担，水、电费由承租方承担；租金等费用的交纳期限：按年交租金，提前一个月交租金；房屋质量要求：房屋四壁平整，门窗齐全，电器、水暖设施完好。第八条：一次性交纳综合楼抵押金10000.00元。第九条、违约责任：4.承租方不得擅自将租赁房屋转租或进行非法活动，出租方有权解除合同并不退还租金，由此造成的后果由承租方负责。6.承租方逾期不交租金，除补交外，每日按租金总额的5‰加收滞纳金，逾期一个月不交，出租方有权解除合同并强制搬出。7.承租方逾期不交还租赁的房屋，除补交租金和滞纳金外，还要按全部租金总额的10%-20%另付违约金，如逾期一个月不签，出租方将采取措施强迁。双方还对出租方责任及其它条款和补充条款进行了约定。合同签订后，华通公司与宏阳公司各自履行了合同约定的义务。宏阳公司向华通公司交纳了第一年的房屋租赁费。并在房屋使用时部分进行了装修，宏阳公司自称花费37万余元。2013年8月1日至2015年6月30日期间的房屋租金141680.00元，宏阳公司未向华通公司支付。宏阳公司称缓交房屋租金的事是与华通公司领导协商同意的，宏阳公司未向法庭提供证据予以证明，且华通公司予以否认。2014年10月6日，华通公司向宏阳公司下发通知，华通楼于2015年6月30日整体出租，同时已通知现承租单位不再续签合同，请结清水、电费腾空所租房屋。后华通公司以宏阳公司未按时交租金先违约为由诉至本院，宏阳公司并进行了反诉。
本院认为，华通公司与宏阳公司签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同依法成立有效。关于双方在履行房屋租赁合同时是谁违约在先，该合同是否应予以解除。租赁合同约定的租金交纳期限是按年交纳，提前一个月交租金，逾期一个月不交，出租方有权解除合同并强制搬出。宏阳公司自2013年-2014年两年未向华通公司交纳房屋租金，属于违约，华通公司主张解除合同的请求，本院予以支持。故宏阳公司应给付华通公司约二年未交的房屋租金141680.00元。宏阳公司称未交房屋租金是与华通公司领导协商同意的，宏阳公司未向法庭提供证据予以证明，且华通公司予以否认，本院不予支持。华通公司请求违约金28336.00元，由于宏阳公司未按合同规定给付租金，应按合同约定的10%-20%的中间值15%计算违约金比较合理，违约金为21252.00元。
反诉原告宏阳公司提出的经济损失261800.00元是否有证据支持及法律依据。反诉原告向本院提供的证据系自己书写的室内装修改造明细，反诉原告在租赁期间对承租房屋的装饰装修，系为自身经营使用之目的，主观上并无使反诉被告受益之目的，故装饰装修费应由承租人自行负担。房屋租赁合同约定的租赁期限为三年。所以宏阳公司提出房屋租赁合同期限为十年的主张，并提供证人出庭作证，因证人与宏阳公司具有利害关系，证明力较弱，应以双方签订的房屋租赁合同的约定为依据，故反诉原告宏阳公司的请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）牡丹ＸＸ通有限责任公司与被告（反诉原告）牡丹江市宏阳建筑安装工程有限责任公司签订的房屋租赁合同予以解除；
二、被告（反诉原告）牡丹江市宏阳建筑安装工程有限责任公司于本判决生效后立即搬出承租原告（反诉被告）牡丹ＸＸ通有限责任公司的房屋；
三、被告（反诉原告）牡丹江市宏阳建筑安装工程有限责任公司给付原告（反诉被告）牡丹ＸＸ通有限责任公司房屋租金141680.00元；
四、被告（反诉原告）牡丹江市宏阳建筑安装工程有限责任公司给付原告（反诉被告）牡丹ＸＸ通有限责任公司违约金21252.00元；
五、驳回反诉原告牡丹江市宏阳建筑安装工程有限责任公司的反诉请求；
上列被告牡丹江市宏阳建筑安装工程有限责任公司应付款项，于本判决生效后立即给付。
本诉案件受理费3700.00元，减半收取1850.00元，由被告牡丹江市宏阳建筑安装工程有限责任公司负担1773.00元，原告牡丹ＸＸ通有限责任公司负担77.00元；反诉案件受理费3015.00元，由反诉原告牡丹江市宏阳建筑安装工程有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审判员 张景川
二〇一五年七月八日
书记员 吴 昊