陕西省西安市长安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0116民初10180号
原告：孙小平，男。
委托诉讼代理人：高建荣，陕西琴剑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王超，陕西琴剑律师事务所实习律师。
被告：李宁，男。
委托诉讼代理人：薛文戈，陕西玄凯律师事务所律师。
原告孙小平与被告李宁租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙小平及其委托诉讼代理人高建荣、被告李宁的委托诉讼代理人薛文戈到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告孙小平诉称：2016年9月20日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，被告将位于长安区绿园转盘升平大厦南商铺二层整层出租给原告，原告向被告缴纳了合同保证金30000元，租金367760元。2016年9月28日，原告与第三方签订了装修合同，由第三方对原告承租的房屋进行了装修，原告向第三方支付了装修款470000元，原告购买的房屋配套设施及装饰品花费24371元，购买空调花费106000元。2017年1月1日，原告对装修的房屋投入运营，2017年3月26日，长安区城管执法队通知原告，原告承租的房屋属于违法建筑，要求原告搬离。原告询问被告时，被告告知原告，原告承租的房屋不可能被拆除。2017年5月13日，长安区城管执法部门强行将原告房屋内的物品搬走，并在2017年5月15日将房屋拆除，给原告造成巨大的损失。为减少损失，原告花费53240元对被强制拆卸下来的空调在他处进行了重新安装。原告在承租房屋时，看到过被告出示的土地使用证和房屋产权证书，被告向原告解释该房屋第四层和五层系违建，并没有告诉原告原告承租的第二层房屋也是违建，原告才同被告签订了《房屋租赁合同》并支付了租金和保证金，还对房屋按照使用期15年的标准进行了装修装饰，但原告才使用了三个月就因为房屋是违章建筑被拆除，这是被告在出租房屋时没有如实告知房屋的真实情况导致的，给原告造成了巨大的经济损失，故起诉要求法院支持原告的诉讼请求：1.依法判令原告与被告签订的《房屋租赁合同》无效；2.依法判令被告返还原告的房租275820元、保证金30000元；3.依法判令被告赔偿原告的装饰装修损失547611元；4.依法判令本案诉讼费由被告承担。
被告李宁辩称：我方出租给原告的房屋确实在2017年5月被政府强制拆除了，我方承认原告所诉的基本事实，也同意原告要求确认合同无效的诉讼请求，对原告的第二项和第三项诉讼请求，对于原告的具体损失数额，我方需要审查原告的证据之后再发表意见，而且，因为原告在签订合同时没有尽到审查房屋权属的责任，对于合同无效的结果，原告也有一定的责任，原告也应承担相应的损失，原告的所有损失不应全部由被告承担。
经审理查明：原告（乙方）、被告（甲方）于2016年9月20日签订了《房屋租赁合同》，合同约定的主要内容有：被告（甲方）将坐落于长安区绿园转盘升平大厦南商铺第二层出租给原告（乙方）使用，面积690平方米，房租标准为每月每平方米45元，物业管理费为每月每平方米3元，年租金372600元，租赁期自2017年1月1日至2032年12月31日，签协议时乙方应向甲方交足第一年的租金及第一年的物业管理费后合同正式生效；因甲方人为原因使乙方不能正常经营，所造成的一切经济损失应由甲方全部承担；本协议签署时乙方一次性向甲方交纳房屋保证金30000元，合同终止后乙方交房时设施完好并办清其他手续保证金原数退回……。签订合同之前，被告向原告出示了登记在“西安市长安区秦安房地产开发有限公司”名下的房屋所有权证复印件（发证时间为2005年9月8日）、以及土地使用证复印件（发证时间为1999年11月25日），并称所出租的房屋的第一至三层权属合法。2016年9月19日，原告向被告转账支付了30000元保证金、347760元租金，2016年9月22日，原告向被告再次转账支付租金20000元；双方最终确定的第一年的租金为367760元，原告已全部交纳。被告向原告交付房屋之后，原告于2016年9月28日与西安昌敏工贸有限公司（以下简称昌敏公司）签订了《合同书》，原告委托昌敏公司对其从被告处承租的房屋进行了装修，原告向昌敏公司支付了470000元装修费。原告为承租房屋还支出了部分材料的配套设施款（窗帘、宣传展板、定做的衣柜、办公书架、防盗窗、办公用品等），原告为承租房屋安装了空调。2017年1月1日，原告开始使用装修好的房屋经营西安市长安区贝斯特培训中心。2017年3月底，长安区城管执法大队通知原告，其使用的房屋属于违章建筑，让原告尽快搬离。原告遂停止经营并向被告问询，被告告知原告该房屋的第二层不会被拆除。2017年5月，长安区城管队开始强制拆迁涉案的整幢房屋时，原告为减少损失，出资将安装的空调拆除后在他处另行安装。2017年12月，原告以诉称诉至本院，要求确认合同无效并由被告向原告赔偿损失。诉讼中，原告申请进行诉讼保全，本院于2017年12月29日作出（2017）陕0116民初10180号民事裁定书，裁定查封了被告李宁名下的房产（产权证号为：41-109**）。庭审中，原告坚持其诉讼请求，被告坚持其辩称意见，不完全同意原告的诉讼请求。原告提供的主要证据有：1.原、被告签订的《房屋租赁合同》、被告所写的收条、转账凭证，证明目的：原、被告签订了15年的商铺租赁合同，原告向被告支付了2017年的租金367760元和保证金30000元；2.原告与昌敏公司签订的装修合同书、昌敏公司的报价单、昌敏公司的营业执照、装修结构图、收款收据、转账凭证，证明目的：原告花费的装修费为470000元；3.窗帘收款收据、定做宣传展板的收款收据、定做衣柜、办公书架的合同及收款收据、定做防盗窗、办公台等财产的收款收据，证明目的：原告支付的房屋配套设施的费用为24371元【其中窗帘（卷帘）款4400元、宣传展板款1170元、定做衣柜、办公书架费4351元、防盗窗款7200元、办公用品款7250元】；4.照片19张，证明目的：涉案房屋被拆除，原告因房屋被拆除造成的损失属实；5.原告购买空调的票据及转款凭证、原告支付空调费的票据，证明目的：原告为移装空调支出的费用为53240元；6.光盘1张，证明目的：涉案房屋在被拆除前的装饰装修情况。7.签订合同之前被告交给原告查看的涉案房屋的房屋所有权证影印件、土地使用权证影印件，原告称上述权属证书是自己在与被告签订房屋租赁合同之前原告从被告处查看并拍摄的证据，原告称，被告在向自己出示上述权属证书时还说过，秦安公司是房屋所有权人，秦安公司将原有的三层房屋拆除、在原址上重新建造了五层房屋，该房屋的第一层和第三层的房屋是有房产证的，是合法建筑，即使政府要拆除，也只是拆除第四层和第五层房屋，原告就相信了被告的话，该组证据的证明目的：原告在签订合同之前进行了必要的房屋权属审查，对合同无效的后果原告没有过错。被告方认可原告的第1组证据；对原告的证据2，被告认为该合同是原告与昌敏公司签订的，被告无法核实证据的真实性，故否认原告的证明目的，但被告对此没有反证提供；对原告的证据3，被告方认可证据的形式要件，但否认原告的证明目的，并称上述物品都是可以移动的，原告在房屋被拆除之前完全可以搬迁上述物品以减少损失；原告则认为，对于能够移动的财产，自己没有起诉要求被告赔偿，但上述财产是无法移动、或者移动之后失去使用价值的物品，被告应当赔偿上述损失；对原告的证据4，被告只承认涉案房屋在2017年5月13日至5月15日被拆除的事实，但称照片中显示的房屋内部情况，其无法核实其真实性；对原告的证据5，被告仍不认可，理由为被告不在拆除现场，无法确定空调是否拆移的真实性；对原告的证据6，被告承认其真实性；对原告的证据7，被告认可其真实性，但认为原告对于无效合同也存在过错，否认原告的证明目的。被告举证的证据为：被告与西安市长安区秦安房地产开发有限公司（以下简称秦安公司）于2016年8月16日签订的房屋租赁合同，证明目的：被告出租给原告的房屋来源于秦安公司,该合同约定房屋不得转让，原告与李宁签订租赁合同时，原告没有审查房屋所有权证及是否合法出租的问题，存在过错。原告认为，自己在承租房屋之前，李宁给自己看过房屋所有权证和土地证复印件，但没有出示李宁与秦安公司签订的这份合同，李宁只是告诉自己，因为房东欠他的钱，将该房屋抵作欠款了，他对该房屋拥有使用权，原告才与李宁签订了合同，否认被告方的证明目的。本案未能进行调解。
本院认为：根据法律规定，依法成立的有效合同法律关系受法律保护，无效合同不受法律保护；合同被确认无效之后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据本案原告提供的证据及庭审查明的事实，足以认定：被告出租给原告的房屋是秦安公司在2005年之后拆除原有的三层房屋之后、在原址上重新建造的五层房屋中的第二层，对于该新建造的五层房屋，直至被告出租给原告之前，也没有办理房屋所有权证，被告在与原告签订租赁合同之前，向原告出示是2005年办理的原有的三层房屋的房屋所有权证，并告诉原告涉案房屋的第1-3层产权合法，这属于欺诈情节，双方因此签订的租赁合同，符合合同无效的法定情形，故原告要求确认房屋租赁合同无效的诉讼请求，应予判决支持。对于原告要求被告返还租金的诉讼请求，因原告向被告缴纳了2017年一年的租金367760元，平均每月租金为30646.67元，且因原告在2017年3月底即收到城管的搬离通知后停止使用该房屋，即原告实际使用该房屋的时间为3个月，该三个月的租金30646.67元×3=91940元应从年租金367760元中予以扣除，即被告应返还的租金为367760元-91940元=275820元，故原告要求被告返还275820元租金的诉讼请求成立，应予判决支持。合同无效之后，原告向被告缴纳的合同保证金30000元，根据合同约定和法律规定，原告也有权要求被告返还，故原告要求被告返还合同保证金30000元的诉讼请求也成立，亦应判决支持。至于原告要求被告承担的装饰装修费等间接损失的具体数额，本院审核如下：原告与昌敏公司签订合同并支付的装修费470000元可予认定；原告支付的定做窗帘的费用4400元、宣传展板款1170元、定做衣柜、办公书架费4351元、防盗窗款7200元，原告有充分的证据支持，且因上述财产在拆迁前无法移动或移动后就丧失了使用价值，故上述损失也应予以认定；原告要求的移装空调的费用53240元，证据充分，且属于原告为避免扩大损失采取的必要措施，该项损失应予认定；至于原告主张的办公用品费损失7250元，因办公用品属于可以移动的财产，且搬移后一般并不降低财产的使用价值，故上述财产在房屋被拆除之前没有及时搬迁造成的损失，本院不予认定。综上，原告的装饰装修等间接损失应认定为：470000元+4400元+1170元+4351元+7200元+53240元=540361元。基于本案审理查明的事实，涉案房屋因为属于违章建筑被政府拆除、合同无法继续履行及合同无效的法律后果，与被告在签订合同之前未如实告知原告房屋权属的真实情况之过错存在主要和直接的因果关系，也与原告在签订合同之前未谨慎审查房屋权属情况的过错存在一定的关联，根据原、被告的过错程度，应由被告承担70%的责任，原告自行承担30%的责任，故原告要求被告承担的装修装饰等间接损失中，在540361元×70%=378252.70元范围的部分，应予判决支持，超出378252.70元范围的诉讼请求，应予判决驳回。
综上，为保护公民、法人合法的民事权益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告孙小平与被告李宁于2016年9月20日签订的《房屋租赁合同》无效。
二、被告李宁于判决生效后十日之内向原告孙小平返还房屋租金275820元。
三、被告李宁于判决生效后十日之内向原告孙小平返还合同保证金30000元。
四、被告李宁于判决生效后十日之内向原告孙小平赔偿装饰装修等间接损失378252.70元。
五、驳回原告孙小平之其余诉讼请求。
被告如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按同期银行贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12334元，原告孙小平已预交，本院减半收取6167元，由原告孙小平自行承担1167元，由被告李宁承担5000元；诉讼保全申请费4787元，原告孙小平已预交，由被告李宁承担；上述被告应承担的诉讼费用共计9787元，由被告李宁于判决生效后十日之内给付原告孙小平。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判员 杨红雨
二〇一八年三月二十日
书记员 唐瑶瑶