湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0408民初499号原告:李金亮，男。原告:周宏友，男。原告:尹建湘，男。原告:颜学红，男。四原告共同委托代理人：佘珍君，湖南金雁律师事务所律师。被告：衡阳市衡洲置业有限公司，住所地：衡阳市蒸湘区联合新村泉塘路1号。法定代表人:唐崇宇，该公司总经理。被告：湖南省衡洲建设有限公司，住所地：衡阳市蒸湘区联合新村泉塘路1号。法定代表人：唐崇宇，该公司总经理。二被告共同委托代理人：李莹，女。二被告共同委托代理人：何龙华，湖南天戈律师事务所律师。被告:杜小林，男。被告:唐连文，男。二被告共同委托代理人：何龙华，湖南天戈律师事务所律师。原告李金亮、周宏友、尹建湘、颜学红诉被告衡阳市衡洲置业有限公司（以下简称衡洲置业公司）、湖南省衡洲建设有限公司（以下简称衡洲建设公司）、杜小林、唐连文房屋买卖合同纠纷一案，于2016年4月13日向本院提起诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李金亮、周宏友、尹建湘、颜学红及其共同委托诉讼代理人佘珍君，被告衡洲置业公司、衡洲建设公司共同委托诉讼代理人李莹、何龙华，被告杜小林、唐连文共同委托诉讼代理人何龙华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四原告向法院提出诉讼请求：1、被告继续履行双方签订的商品房认购合同；2、被告向原告支付逾期网签合同的利息2783448元（2015年5月15日至2016年5月14日），被告向原告支付其逾期网签合同利息应计算至被告与原告签订网签商品房买卖合同之日止；3、被告将星霖花苑项目中第一栋一层门面319平方米、二层商铺400平方米交付给原告使用；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年4月，被告衡洲置业公司与被告衡洲建设公司就衡阳市总工会星霖花苑工程项目签订施工合同。2013年4月23日，被告衡州置业公司与被告杜小林签订房地产开发项目合作协议，被告衡洲建设公司与被告杜小林签订项目经理（项目责任人）内部经济责任承包合同书。2013年8月9日，被告衡洲置业公司与衡阳市总工会职工集体购房办公室签订商品房定向集体购房合同书。被告杜小林、唐连文因衡阳市总工会星霖花苑工程项目建设的需要，向四原告共同借款2050万元。被告杜小林、唐连文与四原告于2013年11月13日签订借款协议，双方就借款金额、借款利息、还款、担保及违约责任等进行了约定。四原告已按照借款协议约定将2050万元支付给被告杜小林、唐连文，但二人并没有按照借款协议约定还款付息。四原告遂与被告杜小林、唐连文于2015年5月15日签订商品房认购合同，双方约定：被告杜小林、唐连文将星霖花苑项目中第一栋一层319平方米（27555元/平方米），二层商铺400平方米（7000元/平方米）卖给四原告，总房款为11597700元；四原告向被告杜小林、唐连文支付购定金11597700元，此定金从被告杜小林、唐连文向四原告的借款中抵扣；被告杜小林、唐连文保证网签合同在2015年12月30日以前完成，逾期按此房款的总价计月息2%，计息时间从交房款日算起（以交房款收据为准）,双方就其他事项进行了约定。但至今，被告没有与原告签订网签商品房买卖合同。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告衡洲置业公司、衡洲建设公司共同辩称，其并非本案适合主体，其对四原告与被告杜小林、唐连文签订的商品房认购合同并不知情，该认购合同对被告衡洲置业公司与被告衡洲建设公司无效，且该项目尚处于停工状态。被告杜小林、唐连文共同辩称，其与四原告签订的订购合同情况属实，但由于政策原因房屋造价大幅上涨，导致工程停工，商品房认购合同无法履行；双方系借贷关系，关于借款金额正处于另案诉讼阶段，且被告并没有收到原告的认购款11597700元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告方提供的证据，本院确认以下事实：经审理查明，2013年4月23日，被告衡洲置业公司与被告杜小林签订《房地产开发项目合作协议》，约定双方合作开发华新开发区延安路衡阳市总工会星霖花苑项目商品房、办公楼、门面等建设，项目土地购置费用、开发与建设资金、相关报建费用及税费等开发建设过程中一切成本费用全部由被告杜小林独立出资；被告杜小林负责按照合法程序对该项目组织招标、确定工程承建方，负责与施工单位签订工程施工合同；被告杜小林以被告衡洲置业公司名义进行房屋销售，办理房屋产权手续，该项目所有土地和房屋产权、相关设施及项目收入等均归被告杜小林所有，销售款由被告杜小林管理和支配；被告杜小林按20元每平方米向被告衡洲置业公司支付本项目管理费等。同日，被告杜小林与被告衡洲建设公司签订《湖南省衡洲建设有限公司内部经济责任承包合同书》，约定：被告衡洲建设公司将衡阳市总工会星霖花苑工程项目委托给被告杜小林承建施工，实行经济责任承包；该工程按《施工合同》要求组织施工，该工程盈亏的后果均由被告杜小林承担，与被告衡洲建设公司无关，无论工程项目盈亏，被告杜小林应依协议支付管理费、配套费和利润；责任人杜小林负责该工程施工全过程的一切生产经营事务，行使在本工程中的权力、责任和义务，并承担经济、民事等一切法律责任等。2013年8月9日，被告衡洲置业公司与衡阳市总工会职工集体购房办公室签订《商品房定向集体购房合同书》，该合同就衡阳市总工会职工集体购房办公室集体购买衡洲置业公司开发的星霖花苑商品房达成集体购房协议，被告杜小林作为被告衡洲置业公司的委托代理人在该合同上签字。2014年12月8日，衡阳市高新技术产业开发区管理委员会规划管理部就衡洲置业公司开发的位于衡阳市高新技术产业开发区38号街区星霖花苑1#楼、2#楼、地下室办理了建设工程规划许可证，编号分别为建字第00001892号、00001893号00001891号。2013年11月13日，被告杜小林、唐连文因建设衡阳市总工会职工集体购房即星霖花苑建设的需要向四原告借款，并签订《借款协议》，约定，被告杜小林、唐连文向四原告借款用于衡阳市总工会职工集体购房即衡洲置业公司开发的衡阳市华新开发区延安路38号街区04号土地开发建设，借款为2050万元（其中借款1500万元，欠款550万元）；借款按月息三分计息；借款及利息、欠款金额以衡阳市华新开发区延安路38号街区04号土地使用权和星霖花苑所有门面担保抵押等。2015年5月15日，四原告（订购人）与被告杜小林、唐连文（出卖人）签订《商品房认购合同》，约定：四原告订购被告杜小林、唐连文开发的衡阳市星霖花苑项目第一栋一层门面（建筑面积319平方米），二层商铺（400平方米），该商品房系商业用途；一层单价为27555元/平方米，二层单价为7000元/平方米，总价款为11597700元；四原告同意签订认购合同时按照总房款100%支付；签订认购合同当日向被告杜小林、唐连文支付订购定金，此订购定金从被告杜小林、唐连文向四原告的借款抵扣（原告李金亮：2013年11月14日欠款230万元、2013年12月11日借款20万元、2013年12月11日借款6万元、2014年8月15日借款21.54万元、2014年8月30日借款18.15万元；原告周宏友：2013年12月31日借款100万元、2014年1月5日借款70万元、2013年11月14日欠款40万元、2013年11月15日借款200万元、2013年12月16日借款103万元、2015年1月15日借款23.38万元；原告尹建湘：20**年11月14日欠款40万元、2013年11月21日借款165万元、2013年12月2日借款60万元、2014年12月15日借款22.7万元；原告颜学红：2013年11月14日欠款40万元）；出卖方办好相关手续后再与订购方签订正式商品房买卖合同；出卖人保证网签合同在2015年12月30日前完成，逾期应按此房款总价月息2%，计息时间从交房款日（2015年5月15日）算起；该商品房办理产权证及国土证相关政策性不动产税、契税、交易税、建安税、个人所得税及配套设施等全部由出卖人负责，订购人仅负责政策性属订购人负责的办证费用；该房于2016年6月20日交付给订购人使用，如逾期三个月未交房，应每月支付订购人总房款2%违约金等。上述《商品房认购合同》不仅有四原告及被告杜小林、唐连文签字，并加盖湖南省衡洲建设有限公司星霖花苑项目工程章。因被告没有按照《商品房认购合同》约定与四原告网签商品房买卖合同，故酿成此纠纷。另查明，衡阳市星霖花苑1#楼、2#楼于2015年9月15日办理预售许可证。该商品房尚未竣工验收。再查明，2016年4月13日，原告李金亮、周宏友、尹建湘在本院另案起诉被告衡洲置业公司、衡洲建设公司、杜小林、唐连文民间借贷纠纷，就被告杜小林、唐连文向原告借款20500000元除去2015年5月15日签订《商品房认购合同》的购房款11597700元，剩余借款本金5478200元及利息向四被告主张权利，且四被告在上述庭审笔录中亦认可借款11597700元抵扣购房款的事实。本院认为，本案争议的商品房认购合同签订前，原告与被告杜小林、唐连文之间确实存在借款合同关系，但双方系争商品房认购合同是在被告杜小林、唐连文未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将部分借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将部分借款转为已付购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。本案双方经协商一致终止部分借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期被告杜小林、唐连文难以清偿债务时，通过将其开发的商品房出售给四原告的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的应有之义，故本案的案由应系房屋买卖合同纠纷而非民间借贷纠纷。关于原、被告双方签订的《商品房认购合同》是否有效的问题。根据被告衡洲置业公司与被告杜小林签订《房地产开发项目合作协议》约定星霖花苑项目的收益及销售均由被告杜小林享有，结合被告衡洲置业公司与衡阳市总工会职工集体购房办公室签订《商品房定向集体购房合同书》，该合同上被告杜小林系被告衡洲建设公司委托代理人。根据《合同法》第49条规定的“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。表见代理的意义在于维护代理制度的诚信基础，保护善意第三人的合法权益，建立正常的民事流转秩序。本案被告杜小林的行为足以让四原告相信其具有代理被告衡洲置业公司与四原告签订《商品房认购合同》的权限，且该合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，现被告未依据该合同履行，故对原告要求被告继续履行双方签订的《商品房认购合同》的诉请本院予以支持。同时，被告杜小林、唐连文作为上述《商品房认购合同》签订主体，系星霖花苑项目的收益享有者，该合同内容对被告杜小林、唐连文同样具有约束力。根据《商品房认购合同》的约定：出卖人保证网签合同在2015年12月30日前完成，逾期应按此房款总价月息2%，计息时间从交房款日（2015年5月15日）算起。现因被告未履行上述协议约定，故对原告要求被告支付逾期签订网签合同的利息，以订购定金11597700元为本金按月息2%，从2015年5月15日计算至双方签订网签商品房买卖合同时止的诉请，本院予以支持。由于涉案房屋并未竣工验收，故原告主张将将星霖花苑项目中第一栋一层门面319平方米、二层商铺400平方米交付给原告使用的诉请本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杜小林、唐连文、衡阳市衡洲置业有限公司继续履行与原告李金亮、周宏友、尹建湘、颜学红签订的《商品房认购合同》；二、被告杜小林、唐连文于本判决生效之日起十日内支付原告李金亮、周宏友、尹建湘、颜学红逾期签订网签合同的利息（以房屋订购定金11597700元为本金按月息2%，从2015年5月15日计算至双方签订网签商品房买卖合同时止）；三、驳回原告李金亮、周宏友、尹建湘、颜学红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费108087元，财产保全费5000元，合计113087元，由被告杜小林、唐连文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  陈彬彬人民陪审员  李会仁人民陪审员  范重辉二〇一七年十二月十四日代理书记员  谢 玲附:相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。