浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2010）金某苏某某初字第84号
原告李某某。
委托代理人何某。
委托代理人朱某某。
被告孙某某。
被告蒋某某。
两被告共同委托代理人骆某某。
两被告共同委托代理人楼某某。
原告李某某为与被告孙某某、蒋某某房屋买卖合同纠纷
一案，于2010年5月5日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由
代理审判员 李晓勤独任审判，于2010年9月2日公开开庭进行了
审理。原告李某某及其委托代理人何某，被告委托代理人骆某
某、楼某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李某某诉称，两被告系夫妻关系。1997年9月16日，
原告与被告孙某某签订买卖房屋契约一份，约定被告孙某某将
自己所有的坐落于义乌市苏溪镇高岭村“东靠福仁户、西靠更
才户、南靠人琮户、北靠志坚户”面积约为90平米的三间房屋
出卖给原告，契约签订后，原告及时支付了房屋价款并入住至
今。被告蒋某某与被告孙某某系夫妻关系，孙某某出售的房屋
属夫妻共同财产。2010年1月13日，被告孙某某以前述买卖房屋契约因违反法律规定而无效为由，起诉至义乌法院，经法院依法受理，案号为（2010）金某苏某某初字第7号。法院经审
理后认为，原告李某某系被告孙某某所在的集体经济组织以外
的自然人，其与被告签订宅基地房屋买卖合同违反了法律法规
的强制性规定，从而认定原、被告签订的房屋买卖契约无效。
原告支付给被告的房款，被告应如数返还原告。原告若有主张
，依法可另案处理。原告认为，对于甲房屋买卖合同无效后果
的处理，不应让不诚信一方因合同被认定无效而获利，因此，
被告应承担相应法律责任。原告要求：一、两被告立即归还购
房款20588元；二、返还不当得利（以涉诉房屋的市场评估价
值为准，暂计为60万元）；三、两被告承担本案的诉讼费用、
房屋评估费用。在举证期限内，原告将第二项诉讼请求变更为
要求两被告赔偿损失（以涉诉房屋的市场评估价值为准，暂计
为60万元）。
被告孙某某、蒋某某辩称，原告陈述支付的房屋价款不
准确，应当是20500元。原告认为被告不诚信，缺乏法律依据
。对原告诉请第一项合理部分，被告同意返还。第三项诉讼请
求，系原告单方的行为，应由原告自行承担。
当事人举证、质证及本院认证如下：
原告为证明其主张，向本院提交如下证据：
1、提供买卖房屋契约复印件一份，证明原、被告买卖房
屋的事实，并补充说明该证据的原件在（2010）金某苏某某初
字第7号案件内。
2、提供（2010）金某苏某某初字第7号民事判决书原件一份，证明法院判决原、被告买卖房屋无效的事实。3、提供结婚申请书原件一份，证明两被告系夫妻关系的
事实。
两被告对上述证据的真实性均无异议，对其在证据清单
中所列明的证明目的也没有异议，但对房屋买卖契约的房款数
额有异议，对判决书中第四页“及时支付了房屋价款”也有异
议，原告没有全额支付，仅支付了20500元。该判决书正好证
明原、被告双方房屋买卖违反了相关法律法规。
4、提供义乌市价格事务所的义价事鉴（2010）89号价格
评估书原件一份、评估费发票原件一份，证明本案所涉房屋的
市场参考价为88万元、评估费为4000元。
两被告对评估费发票和评估书本身的真实性没有异议，
但对评估书的内容及评估程序有异议。本案所涉房屋系集体土
地不能采用市场比较法鉴定。
5、原告于2010年5月5日向法院申请对涉案房屋市场价值
进行评估，本院委托浙江国信房地产估价有限公司评估后，该
公司出具函一份，内容为：根据《中华人民共和国土地管理法
》和相关法律法规，我公司认为按照《房地产估价规范》中的
合法原则，无法出具该司法鉴定报告。
原告认为，该函并不明确依照具体的哪条法律规范，致
使无法对涉案房屋进行评估，涉案房屋座落在集体土地上，在
有限的范围内是可以流通的，因此，仍然可以使用市场比较法
进行评估。同样的物品，包括黄金以及一定的麻某某，他们同
样是不能公开流通的，但在法定范围内存在交易。故该函应不能采信。
两被告认为，该函陈述客观，具有合法性。本案中的集
体房产不存在合法处分的前提，也被法院依法认定房屋买卖无
效，故无法适用市场比较法进行评估。
两被告为证明辩称事实，举证如下：
1、提供金华市价格认证中心金价认证（2010）361号价
格鉴定结论书原件一份，证明本案所涉房屋基准日的市场价格
原告认为，对真实性没有异议，此鉴定结论书与原告提
交的义乌市价格事务所价格评估书并不矛盾，同时也证明国信
评估公司的函是不合法的。首先被告单方委托金华市价格认证
中心作出该鉴定结论书并向法庭提交，这一行为本身就是对原
告委托价格鉴定行为的确认。被告提交的价格鉴定结论所使用
的是成本法，他的鉴定价格155080元，指的是取得集体土地使
用权与建设房屋的成本，而并非房屋的市场价格。鉴定书中同
样承认了集体土地在一定范围内可以流通，但该鉴定书在正确
前提下得出了一个错误结论，根据规定，在不完全公开市场状
况下的物品是可以采用市场比较法的。因此，该鉴定结论的理
由与我们司法实践相违背，不能成立。而且本案争议焦点是被
告的赔偿金额，根据中院相关规定，农村房屋买卖合同无效后
果的处理，是以不让不诚信一方因合同被认定无效而获利为原
则，具体处理时，对买卖标的物进行市场价值评估。根据该规
定也可以确认，上级法院也是认为农村房屋仍然是可以采用市
场比较法确认市场价值。因此，被告提交的鉴定结论考察的是建设成本，与本案并无关联。
本院认为，原告提供的证据1、2、3，被告对其真实性与
证明目的均无异议，本院予以认定。被告认为当时房屋买卖交
付的价款为20500元而并不是契约中的20588元，原告在庭审中
也予以承认，涉案房屋实际交付的购房款应为20500元。原、
被告双方对上述证据均无异议，本院予以采信，能证明原告诉
称的事实。原告提供的证据4，本院认为，对于诉讼的待证事
项，当事人可以自行委托鉴定，也可以经当事人各方协商统一
由法院对外委托鉴定。本院虽依职权委托浙江国信房地产估价
有限公司进行鉴定后，鉴定结论为无法出具该司法鉴定报告，
但是根据《司法鉴定程序通则》的规定，委托人或者其他诉讼
当事人对鉴定结论有异议的，并能提出合法依据和合理理由的
，可以重新委托司法鉴定机构进行鉴定。原告认为讼争虽然不
能在公开市场中流通，但是可以在限制性的范围内进行流通，
也具有交换价值，是可以进行司法鉴定的，该辩解合理合法，
本院对于其重新鉴定的行为表示认可。义乌市价格事务所义价
事鉴（2010）89号价格评估书的评估程序合法，鉴定结论明确
，鉴定机构和人员拥有司法鉴定资格，本院对该鉴定结论予以
确认。对浙江国信房地产估价有限公司的函，根据相关法律规
定及司法实践，宅基地的转让是可以在同一集体组织成员间进
行的，即本案讼争的房屋是可以在一定范围的市场内部进行流
通的，有交换价值，可以评估。故该函的内容缺乏事实与法律
依据，本院不予采信。对两被告提供的证据1，本院认为该鉴
定结论采用的价格鉴定方法与该鉴定结论所要证明的鉴定目的有冲突。原告要求两被告赔偿损失是基于原告作为买受人在房屋买卖合同被认定无效，如果标的物返还后，可以预期的市场
机会损失，该损失应参照房屋升值情况来认定。该鉴定结论一
方面承认本案涉案房屋位于甲集体土地之上，在一定范围内可
以转让，具有一定的市场价值，一方面又认为不能采用市场法
鉴定，自相矛盾。两被告提供的鉴定结论采用的成本法，是根
据取得集体建设用地使用权和建造相同或相域类似房屋所需的
成本和费用得出，没有考虑因该房屋所在的义乌市苏溪镇高岭
村紧临阳光大道，将来有可能出现的房屋升值情况。且因原告
并非苏溪镇高岭村的村民，在该村也难以取得集体建设用地使
用权，若用成本法计算原告损失，显示公平。因此，该鉴定结
论采用方法错误，与本案缺乏关联性，本院不予采信。两被告
于2010年9月2日向本院提交书面申请书一份，认为在审理过程
中原、被告双方均对各自委托鉴定机构作出的鉴定结果相距甚
大，也各有异议，本院依法委托浙江国信房地产估价有限公司
鉴定未果，并不代表其他机构也不能接受委托出具鉴定报告，
考虑鉴定结论采纳的合法性和公正性，申请本院对本案讼争房
地产的市场价值进行重新鉴定评估。本院认为，原告委托义乌
市价格事务所的价格鉴定结论已经被本院确认采信，且两被告
也未提出足够的反驳证据，该重新鉴定的申请本院不予准许。
结合上述证据及双方当事人陈述，本院查明本案事实如
下：两被告系夫妻关系。1997年9月16日，原告李某某与被告
孙某某签订了买卖房屋契约一份，约定被告孙某某将自己所有
的坐落于义乌市苏溪镇高岭村“东靠福仁户、西靠更才户、南靠人琮户、北靠志坚户”面积约为90平米的三间房屋出卖给原告，契约签订后，原告支付了房价款20500元并入住至今。201
0年1月13日，被告孙某某以与原告李某某在房屋买卖时与其不
属于同一集体经济组织成员，上述房屋买卖契约违反了法律强
制性规定属于乙合同为由，要求李某某返还坐落于义乌市苏溪
镇高岭村的该三间房屋，并向义乌市人民法院起诉。2010年4
月7日，本院作出（2010）金某苏某某初字第7号民事判决书，
判决原告应当将房屋返还给被告孙某某。因该案双方当事人均
未提起上诉，现该案一审判决已生效。原告认为，涉案房屋经
义乌市价格事务所司法鉴定，目前市场参考价为88万元。根据
相关规定，对农村房屋买卖合同无效后果的处理，不应让不诚
信一方因合同被认定无效而获利。故原告提出前述诉请，要求
两被告返还购房款、赔偿经济损失并承担相关费用。
上诉事实，有原告提供的买卖房屋契约复印件一份、（2
010）金某苏某某初第7号民事判决书原件一份、结婚申请书原
件一份、义乌市价格事务所的义价事鉴（2010）89号价格评估
书原件一份、评估费发票原件一份及当事人的庭审陈述在卷佐
证。
本院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。本案的
两被告在卖房多年后，率先反悔，主动以该买卖合同违反国家
强制性规定为由，向法院起诉要求确认房屋买卖合同的无效，
缺乏诚信。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还；
有过错的一方应当赔偿对方因此遭受到的损失；损失的赔偿额
应当包括合同履行后可以获得的利益。该房屋买卖成交后，经过漫长的时间，升值空间巨大。两被告反悔的行为目的性强，过错明显，应当赔偿原告的经济损失，让其获益有违诚实信用
原则与公平原则。本案涉诉房屋实际交付的价款为20500元，
故两被告返还给原告的购房款也应是20500元。两被告在返还
购房款后，还应当将房屋升值获利价款中的50%，即（880000
－20500）×50％＝429750元赔偿给原告。本案涉案房屋原告
垫付的评估费用，也应由两被告承担。综上，原告诉请的合理
合法部分，本院予以支持。两被告辩解于法无据，本院不予采
信。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条的规
定，判决如下：
一、被告孙某某、蒋某某于本判决生效后十日内，返还
原告李某某购房款20500元；
二、被告孙某某、蒋某某于本判决生效后十日内，赔偿
原告李某某房屋升值损失429750元；
三、驳回原告李某某的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应
当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定
，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5003元，由被告孙某某、蒋某某负担2503元
，由原告李某某负担2500元，房屋评估费4000元，由被告孙某
某、蒋某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费10006元，具体数额由金华市中级人民法院确定，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入
帐号：19×××37，开户银行：中国农业银行金华市
分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自
动放弃上诉处理）
代理审判员李晓勤
二〇一〇年十月二十六日
代书记员郑婷婷
【附注】
（2010）金某苏某某初字第84号民事判决书
适用法律条文具体内容
1、《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使
权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
2、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无
效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能
返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当
赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。