山东省平度市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0283民初8897号
原告：青岛银行股份有限公司平度支行，住所地平度市红旗路23号。
负责人：王红征，支行长。
委托诉讼代理人：刘涛、冷璐倩，系原告职工。
被告：苗明军，男，1965年5月13日生，汉族，住平度市。
被告：陈秀花，女，1965年11月10日生，汉族，住平度市。
被告：青岛中瑞达置业有限公司，住所地平度市厦门路899号。
法定代表人：戴金楷，董事长。
委托诉讼代理人：刘梦妮、陈帅，该公司员工。
原告青岛银行股份有限公司平度支行（以下简称“青岛银行平度行”）与被告苗明军、陈秀花、青岛中瑞达置业有限公司（以下简称“中瑞达公司”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王钦波适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青岛银行平度行的委托诉讼代理人刘涛、冷璐倩，被告苗明军、陈秀花，被告中瑞达公司的委托诉讼代理人刘梦妮、陈帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告青岛银行平度行向本院提出诉讼请求：1、判令被告苗明军、陈秀花支付借款本金220691.44元、利息7883.17元及罚息563元（截至2017年8月28日），及至实际清偿之日的利息、罚息；2、对被告苗明军、陈秀花位于平度市厦门路899号29号楼3单元901户房产享有抵押权，原告对抵押物变现价款享有优先受偿权；3、被告中瑞达公司对上述债务承担连带保证责任；4、诉讼费及原告实现债权的费用由被告承担。事实与理由：2013年1月5日，被告苗明军、陈秀花与原告签订青岛银（平）个房借字（2012）第（072）号《个人购房担保借款合同》，约定由原告向被告苗明军、陈秀花提供借款270000元，用于购买由被告中瑞达公司开发的位于平度市厦门路899号2号楼3单元901户房产，借款期限为2013年1月5日起至2023年1月5日止。被告苗明军、陈秀花用所购房产抵押担保，根据原告与被告中瑞达公司签订的合作协议，被告中瑞达公司承担阶段性连带责任保证，直至由预告抵押登记转为正式抵押登记为止。借款合同签订后，原告如期发放了借款，现该笔借款已逾期，被告苗明军、陈秀花未能如约履行义务。为维护自身合法权益，诉到法院，望判如所请。
被告苗明军、陈秀花共同辩称，被告苗明军、陈秀花系夫妻关系。原告所诉属实，两被告现在无力偿还贷款，至今约有一年没有偿还贷款了，由法院依法处理。
被告中瑞达公司辩称，原告所诉属实，被告苗明军、陈秀花购买的房屋现在是预抵押状态，该房屋现在已经验收完毕，达到办理证件的条件，被告中瑞达公司将配合当事人办理本案相关手续，也同意承担阶段性担保责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对下列事实无异议，本院予以确认：
2012年12月9日，被告苗明军购买被告中瑞达公司开发的位于平度市厦门路899号华林国际公馆二期2号楼3单元901户房屋，双方签订商品房预售合同一份（编号201200168570），付款方式为银行按揭贷款。2013年1月5日，原告与三被告签订个人购房担保借款合同一份，约定：贷款人（原告青岛银行平度行）根据借款人（被告苗明军）的申请，经审查同意提供借款用于借款人支付购买编号201200168570合同项下房屋，借款金额27万元，借款期限180个月，自2013年1月5日起至2028年1月5日止，借款利率以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的同期限档次贷款基准利率下浮15%计息，借款人未能按照约定按期足额偿还任何一期借款本息(含贷款人宣布提前到期)的，贷款人对逾期借款本息自逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至逾期本息清偿为止，借款按月等额本息还款，保证人（被告中瑞达公司）提供阶段性保证担保，借款人、保证人未能履行本合同规定的各项义务的，贷款人有权按照本合同规定要求借款人提前归还借款，阶段性保证担保的保证期间自本合同生效之日起至借款人取得房地产权证并办妥以贷款人为抵押权人的现房抵押登记手续，将房地产抵押权属证明交由贷款人收执之日止，但在贷款人取得现房权属证明前，借款人已有欠款或欠费的，保证人对该部分应付款项仍应承担保证责任。发生本合同违约事件时，贷款人有权宣布借款提前到期，提前收回部分或全部已发放借款本息。被告陈秀花在共同还款人处签字。合同签订后，被告苗明军、陈秀花将位于平度市厦门路899号2号楼3单元901户楼房进行预告登记，预告登记权利人原告青岛银行平度行，预告登记义务人被告苗明军、陈秀花，预告登记业务种类预购商品房抵押预告，债权数额270000元。2013年1月6日，原告青岛银行平度行向苗明军发放借款27万元。起初，被告苗明军能够按时偿还借款本息，2016年底，被告苗明军没有按时偿还借款本息，截至2017年8月28日，欠借款本金220691.44元，产生逾期利息7883.17元，罚息563.79元。保证人亦没有履行保证义务。2017年9月28日，原告诉来本院，请求处理。
上述事实，有原告提供的购房合同一份、个人购房担保借款合同一份、身份信息资料一宗、预抵押权证一份、利息清单一份，借款借据一份，当事人及其代理人当庭陈述并经开庭质证记录在案，予以认定。
本院认为，关于被告苗明军、陈秀花的还款责任。原告与被告苗明军、陈秀花签订的个人购房担保借款合同系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。原告向被告苗兴军依约提供了借款，被告苗明军、陈秀花应当按照约定偿还借款本金及利息。被告苗兴军、陈秀花未能按约定偿还借款本息，其行为已构成根本性违约，现原告依约定要求被告提前偿还未偿还的借款本金及逾期利息（含罚息），符合合同约定，本院予以支持。
关于对预抵押房屋行使优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”由此可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。但预告登记并非正式物权登记，与正式物权登记具有不同的法律效力。诉争房产上设定的预抵押登记，因此原告青岛银行平度行在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对诉争房屋的处分，而并非享有现实抵押权。故对原告要求对预抵押登记房屋享有抵押权、对抵押物变现价款享有优先受偿权的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
关于被告中瑞达公司承担保证责任。被告中瑞达公司作为房屋开发商向原告所作阶段性连带责任保证，该保证的“阶段性”是开发商保证责任解除期间，阶段性保证实为附解除条件的保证合同。合同法第四十五条规定，“附解除条件的合同，自条件成就时失效。”在阶段性担保中，贷款人要求房产开发商提供阶段性担保，并不是要求保证人就借款全程承担担保责任，而是待借款人实际取得房产权属证书后将房产抵押给贷款人，以抵押的房产作为借款的担保，只要贷款人取得了房产抵押他项权证，阶段性担保的使命就此终结，银行期房按揭权转为现房抵押权。设立阶段性保证的目的是降低正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设，积极协助办理产权登记手续。本案房产未能正式办理产权登记及办妥现房抵押形态的抵押登记，保证合同所附解除条件并没有成就，被告中瑞达公司亦同意承担阶段性担保责任，故对原告要求被告中瑞达公司承担保证责任的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条之规定，判决如下：
一、被告苗明军、陈秀花偿还原告青岛银行股份有限公司平度支行借款本金220691.44元及利息、罚息（利息、罚息计算方式为：至2017年8月28日利息8446.96元；2017年8月29日起至借款清偿之日止的利息、罚息按照合同约定计算)，于判决生效后10日内付清。
二、被告青岛中瑞达置业有限公司在完成涉案抵押房产权属登记、并办妥以原告青岛银行股份有限公司平度支行为抵押权人的登记手续之前对被告苗明军、陈秀花履行本判决第一项的还款义务承担连带责任。
三、驳回原告青岛银行股份有限公司平度支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4737元，减半收取2368.5元、保全费2520元，共计4888.5元，由被告苗明军、陈秀花负担，被告青岛中瑞达置业有限公司对苗明军、陈秀花负担的诉讼费4888.5元承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判员 王钦波
二〇一七年十一月十五日
本件与原件核对无异
书记员崔萍萍
申请执行期限为履
行期届满二年内提出