河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终5055号
上诉人（原审被告）：张合存，男，1967年5月2日生，汉族，住郑州市中原区。
委托诉讼代理人：回新生，河南嘉同律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王振启，河南嘉同律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：郑州泰勇物业服务有限公司，住所地荥阳市建设东路。
法定代表人：申玉山，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：蒲英杰，河南神龙剑律师事务所律师。
上诉人张合存因与被上诉人郑州泰勇物业服务有限公司（以下简称泰勇公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2018）豫0182民初478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人张合存上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，按照每月每平方米0.4元标准计算张合存应承担的物业费；2、泰勇公司承担诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。张合存与郑州西雅图创新产业园置业有限公司之间的合同，不属于前期物业服务合同，该合同对张合存无约束力。一审法院对该合同的有效认定，违反法律、法规规定，对张合存及小区业主的权益造成侵害。一审判决认定物业费每月每平方米0.7元是错误的，泰勇公司开出的物业费收据可以证明每月每平方米是0.4元。一审法院不予调整违约金是错误的。一审认定的违约金标准换算成利息，高达年息15%，标准过高，应予调整。综上，请支持张合存的上诉请求。
被上诉人泰勇公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。泰勇公司与西雅图公司签订的《前期物业合同》完全合法，张合存应当遵守。张合存应当按照合同约定的标准支付物业费，一审按照泰勇公司的实际收费标准判决，泰勇公司也能接受。一审判决违约金并未超过民间借贷允许的最高标准，应予维持。
泰勇公司的一审诉讼请求：1.请求法院判令张合存支付自2015年2月1日至2017年12月31日的物业费48268.99元及违约金10616元，共计58884.99元（违约金从2018年1月1日计算至实际付款日按照日万分之五计算）；2.由张合存承担诉讼费用。
一审法院认定的事实：本案查明的事实与该院作出的（2014）荥民二初字第1417号民事判决书查明的一致。
另查明，2015年2月1日，泰勇公司作为乙方与作为甲方的建设单位郑州西雅图创新产业园置业有限公司签订中国中部生物科技产业园生产厂区前期物业服务合同一份，主要内容为：“……第四部分物业服务期限第四条委托管理期限自2015年2月1日起至业主委员会成立与业主大会所聘的物业公司签订物业服务合同时，本协议终止。第五部分物业服务费用第五条本物业服务收费选择包干制方式，盈余或者亏损均由乙方自行承担。物业服务费用1元/平方米/月；业主逾期未缴纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。第六条垃圾清运费：2元/平方米。第七条其他服务收费标准，由物业管理者和业主协商订定。第八条物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付一季度物业服务费。此后按季度交纳……”。合同签订后，泰勇公司开始提供物业服务。2016年10月30日，泰勇公司作为乙方与作为甲方的建设单位郑州西雅图创新产业园置业有限公司经过招标又签订中国中部生物科技产业园生产厂区前期物业服务合同一份，主要内容除“第四部分物业服务期限第四条前期物业服务期限为三年，自2016年10月31日至2019年10月30日”不一致外，其他内容与上述合同基本一致，并于2016年11月3日在荥阳市住房保障和房地产中心进行合同备案。后泰勇公司向张合存催要物业费，张合存主张已经缴纳物业费完毕，双方发生纠纷。
另查明，泰勇公司实际上一直按照0.7元每月每平方米收取物业费。泰勇公司曾于2017年10月19日起诉，其于2017年12月28日申请撤诉，法院予以准许。2017年10月20日，张合存通过转账支付给泰勇公司款项567.27元，中国工商银行电子银行回单附言部分显示：“此款系付B7厂房2017年10月绿化卫生垃圾清运费”。2017年11月20日，张合存通过转账支付给泰勇公司款项567.27元，中国工商银行电子银行回单附言部分显示：“此款系付B7厂房2017年11月绿化卫生垃圾清运费”。2017年12月20日，张合存通过转账支付给泰勇公司款项567元，中国工商银行电子银行回单附言部分显示：“此款系付B7厂房2017年12月绿化卫生垃圾清运费”。泰勇公司分别于2017年10月20日、2017年11月21日、2017年12月20日给张合存开具物业费收据三张。2018年1月15日，张合存通过转账支付给泰勇公司款项6237元，中国工商银行电子银行回单附言部分显示：“此款系2016.11-2017.9共11个月B7厂房物业费”。泰勇公司于2018年1月再次起诉至法院，要求处理。
一审法院认为：对张合存辩称双方于2017年10月达成协议按照每月0.4元每平方米缴纳物业费的辩解理由，因张合存提交的转账凭证及泰勇公司出具的收据，结合泰勇公司、张合存陈述及本案实际情况，仅能证明泰勇公司收取张合存支付款项的事实，不能证明泰勇公司同意按照0.4元每月每平方米向张合存收取物业费，另外泰勇公司亦不予认可，张合存亦未提供其他证据予以证明，故对该辩解理由，该院不予采纳。张合存与郑州西雅图创新产业园置业有限公司签订的商品房买卖合同中第十七条包括了部分前期物业服务内容，在郑州真好味物业服务有限公司与郑州西雅图创新产业园置业有限公司解除合同后，郑州西雅图创新产业园置业有限公司又与泰勇公司先后签订了两份前期物业服务合同，从该两份合同的内容来看，2016年10月30日的合同对2015年2月1日的合同部分内容进行了变更，从实际履行情况来看，由泰勇公司一直提供物业服务，故上述前期物业的约定依法对张合存具有约束力，张合存应当按照约定支付泰勇公司物业费，但泰勇公司实际上按照0.7元每月每平方米收取物业费，故本案按照该标准计算物业费，另外，泰勇公司、张合存均陈述张合存支付泰勇公司的款项性质为物业费，该院予以认可。泰勇公司主张张合存应支付自2015年2月1日至2017年12月31日的物业费，共计35个月，泰勇公司主张按照张合存房屋面积1410.89平方米计算，符合法律规定，共计34566.81元（1410.89*35*0.7），扣除张合存支付泰勇公司物业费共计7938.54元，剩余物业费为26628.27元，该院予以支持。关于违约金，合同约定按日万分之五计算滞纳金，本案应视为违约金，张合存认为该约定过高，但该约定并未违反法律规定，泰勇公司主张张合存应按约定按季度预付物业费，张合存认为应每季度后再交物业费，按照合同第八条约定，因张合存在本案所涉的前期物业合同签订前已经入住，故张合存应当按季度后支付泰勇公司物业费，又因为合同没有约定支付物业费的具体期限，结合本案所涉的合同和泰勇公司、张合存陈述及本案实际情况，本案酌定每季度后30日内支付物业费，泰勇公司从2015年2月1日开始提供物业服务，至2015年3月31日止，即2015年度第一季度物业费为1975.25元，一月按30日计算，违约金按照约定的月利率1.5%从2015年5月1日计算至张合存于2017年10月20日支付物业费567.27元止，共计878.98元，抵扣后剩余物业费1407.98元，按照月利率1.5%从2017年10月21日计算至张合存于2017年11月20日支付物业费567.27元止，共计21.12元，抵扣后剩余物业费840.71元，按照月利率1.5%从2017年11月21日计算至张合存于2017年12月20日支付物业费567元止，共计12.61元，抵扣后剩余物业费273.71元，按照月利率1.5%从2017年12月21日计算至2017年12月31日止，共计1.37元，2015年度第二季度三个月物业费为2962.87元，按照月利率1.5%从2015年8月1日计算至2017年12月31日止，共计1288.85元，2015年度第三季度三个月物业费为2962.87元，按照月利率1.5%从2015年11月1日计算至2017年12月31日止，共计1155.52元，2015年度第四季度三个月物业费为2962.87元，按照月利率1.5%从2016年2月1日计算至2017年12月31日止，共计1022.19元，2016年度第一季度三个月物业费为2962.87元，按照月利率1.5%从2016年5月1日计算至2017年12月31日止，共计888.86元，2016年度第二季度三个月物业费为2962.87元，按照月利率1.5%从2016年8月1日计算至2017年12月31日止，共计755.53元，2016年度第三季度三个月物业费为2962.87元，按照月利率1.5%从2016年11月1日计算至2017年12月31日止，共计622.2元，2015年度第四季度三个月物业费为2962.87元，按照月利率1.5%从2017年2月1日计算至2017年12月31日止，共计488.87元，2017年度第一季度三个月物业费为2962.87元，按照月利率1.5%从2017年5月1日计算至2017年12月31日止，共计355.54元，2017年度第二季度三个月物业费为2962.87元，按照月利率1.5%从2017年8月1日计算至2017年12月31日止，共计222.22元，2016年度第三季度三个月物业费为2962.87元，按照月利率1.5%从2017年11月1日计算至2017年12月31日止，共计88.89元，以上共计7802.75元，关于之后的违约金，除2017年度第四季度物业费2962.87元外，其余物业费（23665.4元）违约金应以月利率1.5%为标准，以23665.4元为本金，泰勇公司主张从2018年1月1日计算至张合存实际支付之日止，符合法律规定，该院予以支持，2017年度第四季度物业费（2962.87元）的违约金应以月利率1.5%为标准，以2962.87元为本金，从2018年2月1日计算至张合存实际支付之日止。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、张合存于判决生效后十日内支付郑州泰勇物业服务有限公司物业费26628.27元、违约金7802.75元及之后的违约金（其中23665.4元部分的违约金应以月利率1.5%为标准，以23665.4元为本金，从2018年1月1日计算至张合存实际支付之日止，2962.87元部分违约金应以月利率1.5%为标准，以2962.87元为本金，从2018年2月1日计算至张合存实际支付之日止）；二、驳回郑州泰勇物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1272元，减半收取636元，由郑州泰勇物业服务有限公司负担264元，由张合存负担372元。
二审审理中，张合存申请证人魏某、娄某出庭作证并向本院提交以下证据：一、2016年12月14日西雅图纪(2016)039号会议纪要。证明在2016年底小区业主和泰勇公司、开发商还在一起协商物业费从0.4元涨价到O.7元的问题，即O.7元的标准尚未取得业主的同意，尚未执行。二、2015年12月17日、2016年3月18日河南海内惠翔动物药业有限公司收据两份。证明在2016年泰勇公司向河南海内惠翔动物药业有限公司是按照每平方米0.4元收取物业费的。三、2016年10月19日郑州惠灵禽药有限公司收据、收费通知单。证明在2016年10月泰勇公司向业主郑州惠灵禽药有限公司是按照每平方米0.4元收取物业费的。四、郑州真好味物业服务有限公司向郑州骋锐精密机械有限公司开具的发票一份、郑州骋锐精密机械有限公司房屋产权证二份、郑州真好味物业服务有限公司与全体业主、郑州西雅图创新产业园置业有限公司的协议书、2016年12月28日泰勇公司向郑州骋锐精密机械有限公司开具收取2016年9月12日到2016年12月31日物业费的发票一份。证明在2015年3月在小区提供服务的是郑州真好味物业服务有限公司。2016年底泰勇公司向郑州骋锐精密机械有限公司是按照每平方米0.4元收取物业费的。五、郑州骋锐精密机械有限公司于2016年12月21日、2017年2月20日、2017年4月17日、2017年7月19日、2017年10月17日、2018年1月16日向泰勇公司支付物业费的转款凭证。证明业主郑州骋锐精密机械有限公司从2017年到现在一直按照每平方米O，4元的标准支付物业费。六、郑州真好味物业服务有限公司与全体业主、郑州西雅图创新产业园置业有限公司的协议书、2015年12月17日郑州真好味物业服务有限公司向郑州麦尚食品有限公司开具的收据一份、收费通知一份。证明在2015年12月在小区提供服务的还是郑州真好味物业服务有限公司。2016年3月份泰勇公司向郑州麦尚食品有限公司是按照每平方米0.4元收取物业费的。七、2016年3月16日、2016年6月20日、2016年9月19日泰勇公司向郑州麦尚食品有限公司开具的收据三份。证明2016年底泰勇公司向郑州麦尚食品有限公司是按照每平方米O.4元收取物业费的。八、2017年8月7日泰勇公司的通知一份。证明泰勇公司没有事实依据，违反规定乱收费，不具有合法的效力。九、业主魏某的房权证、郑州鸿彩照明科技有限公司营业执照、2015年12月18日真好味物业公司开具的收据、银行转账凭证14张、收费通知单4张。十、芦虎房权证二份、河南省芦氏生物科技有限公司营业执照、2015年11月28日郑州真好味物业服务有限公司开具的2015年11月12月物业费收据、2017年6月12日泰勇公司开具的2016年1月至10月物业费收据、银行转账凭证5张。证明在2015年12月份在小区提供服务的还是郑州真好味物业服务有限公司。2016年3月份泰勇公司向郑州鸿彩照明科技有限公司、河南省芦氏生物科技有限公司是按照每平方米0.4元收取物业费的。十一、郑州西雅图创新产业园置业有限公司与郑州真好味物业服务有限公司物业服务合同。证明真好味公司的服务期限在2016年11月12日终止，泰勇公司的物业服务合同从2015年2月开始，该合同是不真实的，对小区业主没有约束力。十二、证人出庭证明。证明泰勇公司不是前期物业服务，因未和业主协商一致，不应收取物业费。物业费收费标准是O.4元每平方米。2016年3月以前不是泰勇公司在提供物业服务。从2017年1月1日泰勇公司单方强制涨价，未和小区业主协商一致，每平米0.7元的标准对业主没有约束力，不应成为泰勇公司收费的依据。
本院经审理查明，双方举证显示泰勇公司最早开具物业费收据时间为2016年3月16日，泰勇公司自愿于2016年4月1日起对张合存收取物业费。2015年2月至2016年12月涉案小区物业费收费标准为每月每平方米0.4元，2017年1月至今为每月每平方米0.7元。其他查明事实与原审查明事实相一致。
本院认为：张合存上诉称泰勇公司与郑州西雅图创新产业园有限公司（以下简称西雅图公司）之间的物业服务合同，不属于前期物业服务合同，该合同对张合存无约束力。本案中，西雅图公司在涉案小区准备投入使用时与案外公司签订了前期物业服务合同，由案外公司向小区业主提供物业服务。后因经营问题，案外公司退出涉案小区。期间，涉案小区一直未成立业主委员会，无法由业主委员会选定物业公司。西雅图公司另行与泰勇公司签订前期物业服务合同，泰勇公司进入该小区提供物业服务，张合存接受物业服务并交纳过物业费，双方形成物业服务合同关系，故张合应向泰勇公司交纳所欠物业费。
关于物业费收费标准问题。双方均认可2017年1月之前物业费为0.4元每平方米，但对2017年1月之后物业费标准意见不一致。泰勇公司称2017年1月之后物业费按0.7元每平方米收取，泰勇公司进入该小区后按照0.4元每平方米收取物业费系其经营行为，后因经营需要于2017年1月之后按照0.7元每平方米收取物业费也未超过西雅图公司与泰勇公司签订的物业服务合同约定的1元每平方米，且泰勇公司一审中提交的证据证明该小区部分业主自2017年1月之后按照0.7元每平方米交纳物业费。纵观本案案情及双方举证，本院认定涉案小区2017年1月之后涉案小区物业费标准为0.7元每平方米。物业费违约金具有惩罚性质，张合存认为过高要求调减理由不足，本院不予调整。
鉴于泰勇公司最早开具物业费收据时间为2016年3月16日，且泰勇公司自愿于2016年4月1日起向张合存收取物业服务费，经计算，张合存应交纳的其所欠付物业费及违约金为2016年4月1日至2016年12月31日按照每月每平方米0.4元，物业费共计5079.2元，计算至2017年12月31日的违约金共计1058.06元。2017年1月1日至2017年12月31日按照每月每平方米0.7元，物业费共计11851.47元，计算至2017年12月31日的违约金共计666.65元。以上计算数额扣除张合存所交物业费7938.54元，张合存应交纳物业费总计8992.13元，违约金总计1724.71元。综上，张合存的部分上诉请求本院予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销河南省荥阳市人民法院（2018）豫0182民初478号民事判决；
二、张合存于判决生效后十日内支付郑州泰勇物业服务有限公司物业费8992.13元、违约金1724.71元及之后的违约金（其中6029.26元部分的违约金以月利率1.5%为标准，从2018年1月1日计算至张合存实际支付之日止；2017年第四季度物业费2962.87元部分的违约金以月利率1.5%为标准，从2018年2月1日计算至张合存实际支付之日止）；
三、驳回郑州泰勇物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1272元，减半收取636元，由郑州泰勇物业服务有限公司负担520元，由张合存负担116元。
二审案件受理费1272元，由郑州泰勇物业服务有限公司负担876元，由张合存负担396元。
本判决为终审判决。
审 判 长 石红振
审 判 员 马常有
审 判 员 李文兵
二〇一八年五月二十四日
法官助理 高 镭
书 记 员 朱 娆