广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0403民初1658号
原告：王悦群，男，1970年5月2日出生，汉族，住广东省揭西县。
委托诉讼代理人：翁均涛，广东迎福律师事务所律师。
被告：珠海市西部九环贸易有限公司，住所地广东省珠海市斗门区白蕉科技工业园虹桥一路25号105室，统一社会信用代码914404002314601005。
法定代表人：张迎秋，执行董事。
委托诉讼代理人：卢淑奕，广东古柏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵嘉荣，广东古柏律师事务所律师助理。
原告王悦群诉被告珠海市西部九环贸易有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王悦群的委托诉讼代理人翁均涛，被告珠海市西部九环贸易有限公司的委托诉讼代理人卢淑奕到庭参加诉讼。本案审理过程中，原、被告双方就逾期交房违约金及诉讼费用负担部分达成了调解协议，本院制作了（2017）粤0403民初1658号民事调解书予以确认，该调解书已生效。双方在本案中仅要求对赠送面积赔偿问题予以判决，故本院在本判决中仅对双方争议的赠送面积赔偿问题进行处理。本案现已审理终结。
原告王悦群向本院提出诉讼请求：判令被告向原告赔偿40239元，计算方式：房价578000元÷（建筑面积86.6平方米+赠送面积6.48平方米）×赠送面积6.48平方米。事实和理由：2015年1月28日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告以总价578000元购买被告开发的珠海XX区XX路XX号XX公馆XX栋XX房，建筑面积86.69平方米。案涉楼盘销售期间，被告在宣传装修图、房产网宣传图片、南方都市报报道上宣传并允诺在涉案房屋的入户花园旁边、厨房对面的房间为全赠送面积，且上述宣传与被告所设的样板房实际情况一致。但被告建设交付的房屋没有其允诺的上述赠送面积，致使房屋面积及使用空间减少，严重影响房屋的使用和整体价值，导致原告损失，被告应予赔偿。
原告王悦群对其诉称向本院提交如下证据：
1.商品房买卖合同及附件，拟证明涉案房屋买卖合同关系及案涉合同所附户型设计图纸在入门一侧设计了赠送房间，但实际未按照图纸建设交付，应当承担赔偿责任；
2.贷款合同、购房发票、借款借据，拟证明原告付清了全部购房款；
3.宣传装修图、样板间赠送房间相片、南方都市报报道、房产网宣传图片、公证文书，拟证明被告向原告允诺赠送面积为6.48平方米的房间并未实际建设，应承担相应的违约赔偿责任。
原告于2017年7月6日向本院提出书面申请，申请前往案涉楼盘观湖半岛86.6－86.69平方米户型的样板房3栋304房现场勘查。本院于同年7月14日前往该处所进行了现场勘查拍照，并制作了勘查笔录和记录勘查过程的光盘。
原告还于2017年7月6日向本院提出申请，要求对相关网页进行保全。经本院释明，原告已自行制作公证书并作为证据提交本院，原告确认撤回该申请。
被告珠海市西部九环贸易有限公司辩称：案涉合同第三条及合同附件一房屋分层分户图中对房号、面积、大小、阳台等均作出明确的约定，并无作出争议位置为全赠送面积的约定。装修示意图标注温馨提示：本户型资料仅供参考，相同户型因楼体、楼层、单元不同，局部结构有所不同，一切以政府最后标准的图则，法律文件及商品房买卖合同约定为准。原告提供的报纸报道和网页公证不能证明是被告的行为或授权行为。综上所述，原告要求赔偿赠送面积没有事实和法律依据。
被告珠海市西部九环贸易有限公司对其辩称向本院提交如下证据：
1．测绘成果备案单及明细表、房屋分层图，拟证明原告购买的案涉商品房已于2014年3月5日取得了房屋测绘报告，房屋分层图与合同一致，不存在赠送面积；
2．住宅工程质量分户验收汇总表，拟证明原告购买的案涉商品房已于2015年12月30日验收合格；
3．建筑工程竣工验收报告，拟证明“XX公馆”工程整体于2016年8月4日验收合格，具备了合同约定的交付使用条件；
4.竣工验收备案表，拟证明取得竣工验收备案表时间是2017年1月20日，备案第二页明确的竣工验收的时间是2016年8月4日；
5.建设工程规划条件核实合格证，拟证明规划验收的时间是2016年12月16日，特别备注部分需要说明的是规划验收应与被告当时报建一致，由于业主的违章建设导致规划验收延迟，最终造成竣工验收备案表延期取得；
6.户型示意图、装修示意图（两份为正反面），拟证明装修示意图注明了温馨提示，户型以政府最后标准的图则，法律文件以及商品房买卖合同约定为准；并不是对赠送面积的承诺，而是说明原告可以参照示意图的方式进行装修；
7、光盘及照片，拟证明样板房非交楼标准，最终交楼以合同的约定为准。
原、被告围绕诉辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人提交的证据认定如下，对原、被告提交证据的真实性、合法性及关联性予以确认，但证明内容以本院确认为准。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
一、合同基本情况
2015年1月28日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》及附件，约定原告向被告购买XX市XX区XX路XX号XX栋XX房，该商品房所在项目名称为XX公馆，建筑面积86.69平方米，总价款578000元。合同第三条约定的房屋基本情况是，涉案房屋的规划用途为成套住宅，平面图见合同附件一，合同附件一为3号楼04房的房屋平面图。
二、合同履行情况
合同签订后，原告按约定支付了购房款578000元，被告也开具了相应的购房款发票。
2017年1月20日，珠海市斗门区城南腾达路XX号XX公馆1-4号楼取得《竣工验收备案表》，具备交付条件。
三、案涉争议全赠送面积的相关事实
合同附件一为3号楼04房的房屋平面图，有原告签名、指印及被告盖章。该图显示，该户型的入户花园旁边、厨房对面位置显示的图形为方框内加对角折线，即本案双方争议的赠送面积的位置；《建筑制图统一标准》（GB50104-2010）第10页续表3.0.1第11项注明，方框内加对角折线图形代表坑槽；经本院现场勘察，3栋04户型（案涉房产同楼同户型）该位置现状为悬空状态。
诉讼中，被告认可其明确知道案涉争议全赠送面积既未纳入房屋计价面积范围，亦不纳入产权登记面积。
四、样板房的情况
案涉楼盘观湖半岛86.6－86.69平方米户型的样板房位于XX栋XX房。经现场勘查，样板房的争议位置用钢梁和钢板架设了地板，上有顶，除面向厨房一方无间墙外，其余三面均有墙体或玻璃封闭，形成独立空间。该样板房已于2016年1月10日出售给案外人“张柳根”，本院现场勘察时，买受人“张柳根”尚未入住。
五、案件的调解情况
原告提起本案诉讼时共向本院提出三项诉讼请求：一、被告向原告支付逾期交房违约金67626元（逾期期间：从2016年6月1日至2017年1月20日，共234天，违约金计算方式：总房价578000元×0.0005×234天＝67626元）；二、被告向原告赔偿40239元，计算方式：房价578000元÷（建筑面积86.6平方米+赠送面积6.48平方米）×赠送面积6.48平方米；三、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原、被告就第一项诉讼请求逾期交房违约金及第三项诉讼请求诉讼费用达成调解协议，本院依法制作了（2017）粤0403民初1658号民事调解书，先行对该调解协议予以确认，该调解书已生效。
本院认为，本案的争议焦点为：一、双方是否约定本案争议位置（即入户花园旁边、厨房对面）为全赠送面积；二、如有约定，被告应否对本案争讼的赠送面积予以赔偿。
一、关于争议焦点一，双方签订的商品房买卖合同及附件没有关于争议位置为全赠送面积的明确约定，但被告的宣传装修图、南方都市报报道、房产网宣传图片均明确宣传在案涉争议位置建有可实际使用空间，上述宣传与被告展示的样板房中在争议位置建有可独立使用空间的事实相符，且南方都市报关于案涉争议位置为全赠送面积的报道与样板房赠送房间相片内容相符，故上述证据之间能相互印证，足以证明被告宣传资料关于案涉争议位置为全赠送面积的说明和允诺具体且确定。被告以南方都市报报道及房产网的宣传未经其授权为由抗辩。对此本院认为，首先，案涉样板房在出售之前属于被告实际控制，正常而言，上述宣传媒体能进入样板房、取得涉案楼盘和样板房的详细资料应经被告授权；其次，上述宣传均属商业宣传，不经开发商授权而主动为其免费宣传不符常理，故被告上述抗辩理由不充分，本院不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，被告宣传资料关于案涉争议位置为全赠送面积的说明和允诺具体且确定，意思表示清楚明白，该说明和允诺对购房人决定是否签订购房合同产生重大影响，该说明和允诺应为被告向购房人发出的要约，属于商品房买卖合同约定内容的组成部分。
二、关于争议焦点二，根据被告提交的房屋分层图、竣工验收及备案资料，涉案楼盘关于争议位置的报建规划为悬空状态，这与本院现场勘查的现状相符，双方当事人对此并无争议。因此双方关于案涉争讼全赠送面积的约定内容违反涉案商品房建设规划，应属无效约定。但不影响合同其他内容的法律效力。虽然双方关于案涉争讼全赠送面积的约定无效，被告允诺交付给原告的涉案商品房不能在争议位置加建房间使用，但该约定内容对原告购买房产的意愿或涉案商品房的价款可产生一定影响，原告主张因涉案房屋缺失争议位置可使用面积而受有损失，合理可信。被告作为涉案商品房的开发商，对其允诺内容违反建设规划应属明知，对原告损失的造成过错明显，应承担主要责任。原告作为购房人，在涉案商品房买卖合同及附件的条款中未有关于争议位置为全赠送面积之明确记载的情形下，却未适时提出异议，对涉案商品房是否规划有房间或可使用空间应尽注意义务却疏于关注；另外，在附件一即房屋平面图关于争议位置以《建筑制图统一标准》（GB50104-2010）坑槽的图例作了标示的情况下，虽该图例为建筑设计专用，超出一般购房者的认知，但在该标示与房屋其他位置标示明显不同的情况下，原告作为购房者应尽了解、注意之义务。因此，原告对其损失亦有过错，应承担次要责任。综合考虑双方的过错程度、讼争部分为全赠送面积及面积数、涉案楼盘的市场价格等因素，本院酌定被告向原告赔偿5000元。原告按涉案房屋的成交价与争讼面积请求赔偿，因该部分面积不计入产权面积不属计价面积，显然理据不足，对于原告请求超出本院酌定的部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
被告珠海市西部九环贸易有限公司于本判决生效之日起七日内向原告王悦群赔偿5000元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。
审判员 何颖坚
二〇一七年十一月十四日
书记员 吴悦媚
黄叶
陈惠琼
附：裁判依据法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。