江西省修水县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0424民初3002号原告李细英，女，1980年8月16日出生，汉族，住修水县。原告陈奎碧，男，1980年4月4日出生，汉族，住修水县。上述两原告共同委托代理人黄金铷，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。上述两原告共同委托代理人李友涛，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。被告江西省华联房地产开发有限公司，住所地修水县城南新区广场现代城。法定代表人王彦达，该公司执行董事兼总经理。委托代理人冷克林，江西东太律师事务所律师。原告李细英与被告江西省华联房地产开发有限公司（以下简称华联公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法追加了陈奎碧作为本案的共同原告参加诉讼。原告李细英、陈奎碧的共同委托代理人黄金铷、李友涛，被告华联公司的委托代理人冷克林到庭参加了诉讼。本案经本院审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。原告李细英、陈奎碧向本院提出诉讼请求为：1、判令被告向原告支付逾期交房及逾期办证的违约金109204.7元（其中逾期办证按日支付全部购房款0.03％，自产权证登记期限届满次日起计算至实际完成产权登记之日止；暂计算至2017年9月18日）；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求：要求被告在判决生效后十日内为原告办理好不动产权登记并将证件交付原告。事实和理由：原、被告于2013年7月15日签订了《商品房买卖合同》，双方在合同中确定了各自的权利义务。其中，合同约定被告于2015年5月1日前交付房产；被告在商品房交付之日起90日内为原告取得房屋产权证书，并且在补充协议中约定：“商铺、住宅交付后，由出卖人代办不动产登记手续”。合同签订后，原告如约交清了购房款。然而，被告勉强由物业通知原告入伙（未见到验收证明文件），由于被告未向房屋登记机关如期、依法报送相关文件资料，未尽履行代办登记义务，导致原告至今未取得房屋产权证书。显然，被告逾期交付和未如期办理产权证的行为已构成违约，理应支付相应的违约金，并赔偿原告经济损失。被告不诚信行为，严重损害了原告方合法权益，致使原告无法如期取得所购房屋之物权，无法发挥房屋完全效能，损失巨大。双方经多次协商，被告虽答应赔偿，但因赔偿数额差异未能达成一致。无奈之际，原告只得诉诸法律，请判如所请。被告华联公司辩称，一、关于逾期交房。1、被告在2015年1月31日已向原告交付了房屋，原告主张逾期交房违约金的诉讼请求已过诉讼时效，恳请法院驳回原告主张逾期交房违约责任的起诉；2、合同约定按已付房款日万分之三标准计算逾期交房的违约金，该约定明显高于违约造成的损失，请求法院予以适当减少。二、关于逾期办理产权证。1、本案合同没有原告在诉状中陈述的“商铺、住宅交付后，由出卖人代办不动产登记手续”内容；2、原告已于2017年10月11日领取不动产产权证；3、办理产权证的法律责任主体是房屋购买人，而被告的义务是“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”；4、原告没有证据证明没有办证的原因是出卖人的责任；5、逾期办证没有给原告造成任何损失，合同约定的违约责任是已付房款的万分之一，不是原告诉请的日万分之三。原告没有证据证明逾期办证造成了损失，事实上逾期办证也不会给原告造成损失；6、不动产登记制度改革是被告延期提交办证所需要资料的主要原因,如办证机关暂停办证和所需资料不明确，致使被告无法履行提交办证资料。综上所述，恳请驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年7月15日，原告李细英、陈奎碧与被告华联公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定:被告将其开发的位于修水县南城新区D3地块1栋1-601房卖给原告；该房建筑面积107.85㎡，每平方米单价4293.82元，总价款为463089元；付款方式为首付款203089元，银行按揭人民币260000元（期限5年）；被告应当在2015年5月1日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件的商品房交付原告；被告逾期交房超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，由被告按日向原告支付已交付房价款万分之3的违约金；双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。因被告的原因，原告不能在规定期限内取得房屋所有权证书，原告不解除合同的，被告向原告支付已付房价款的0.01%违约金；合同在其他方面亦作了相应的约定。2013年7月6日和7月15日，原告向被告支付首付款，同时就余款按合同约定在银行办理了按揭贷款手续。2015年1月31日，被告向原告交付了房屋钥匙，并由原告李细英在在收楼确认书上签字确认。2015年8月28日，勘察、设计、施工、监理、建设单位在该房屋所在的奥林华府1#楼竣工验收表中签字“同意验收”。2016年12月5日，修水县建设工程质量监督检验站对奥林华府1#楼办理了竣工验收备案手续。诉讼中，被告认为本案约定的逾期交房违约金过高，请求适当减少。本院在审理另案原告吴秀敏、龚江峰等与被告商品房预售合同纠纷案件时，被告向本院申请对奥林华府地段毛坯房屋的租金进行司法鉴定。2017年11月30日，江西求实司法鉴定中心根据本院的委托对该地段同类房屋的租金作出了鉴定意见：江西省修水县义宁镇秀水大道D3地块奥林华府楼盘毛坯住宅从2015年1月1日-2017年11月30日期间的平均租赁纯收益为7元/月/平方米。原告认为该鉴定意见是被告单方委托，且属于物价鉴定，该鉴定机构不具备鉴定资格，鉴定意见无论从合法性、客观性、真实性、关联性上均不足以作为本案定案证据，有关违约金应按合同约定。另查明，被告已于2017年10月11日为原告办理了涉案房屋的不动产权证。以上事实，有原、被告一致的陈述，原、被告签订的《商品房买卖合同》，购房款收据，竣工验收备案表，司法鉴定意见书、不动产权登记证等相关证据证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，经审查属有效合同，具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行自己的义务。结合本案原告的诉讼请求和被告的抗辩，本案争议的焦点为以下四个方面:一是涉案房屋交付时间的认定；二是本案被告是否构成合同违约；三、原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求是否超过了诉讼时效；四是原、被告约定的逾期办证违约金条款是否有效，应如何计算逾期办证的违约金。一、涉案房屋交付时间的认定。本案原告于2015年1月31日在被告处领取了房屋钥匙，办理了房屋物业交付手续，已实际上占有了房屋。从查清的事实表明，涉案房屋已于2015年8月28日经勘察、设计、施工、监理、建设单位进行竣工验收，到2016年12月5日，在修水县建设工程质量监督检验站办理了验收备案手续，达到了合同约定的交付条件。实践中，有关单位对已完工的房屋实进行竣工验收往往需要一个过程，这个过程或长或短经常受多种因素的制约，但实际上已完工却未经竣工验收的房屋已达到了“万事俱备”的状态，作为房屋的买受人又需要早日进住房屋，同意提前接收房屋的情况屡见不鲜。按照合同的约定或法律规定，买受人在房屋未达到交付条件时有权拒绝接收，但在房屋接收交付后，如因房屋的质量不合格等问题造成买受人损失的，可以另行主张相关赔偿。综上，本案中，原、被告双方所进行的房屋交付行为并不违反法律规定，交付时间应认定为2015年1月31日。二、本案被告是否构成合同违约。本案中，由于原告于2015年1月31日接收了被告交房行为，且不违反法律规定，因此，被告不存在逾期交房的违约行为。被告虽在2017年10月11日为原告办理了涉案房屋的不动产权证，但按合同约定，被告应自2015年1月31日房屋交付之日起90日内，即在2015年5月1日前将办理涉案房屋所需资料已报有关办证机关备案，并履行自身应尽的如纳税等义务。本案中，被告未提供已在合同约定的时间内履行了上述义务的有效证据，亦未提供原告未缴纳有关税费或未提供相关办证所需证件等属原告方原因的证据，可认定被告未按合同约履行代办房屋产权证的义务，已构成合同违约，因此，被告应承担逾期履行的民事责任。三、原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求是否超过了诉讼时效。涉案房屋的合同约定的交付时间为2015年5月1日，逾期交付即自2015年5月2日起则侵害了原告的合法权益，此时，原告应当知道自己的权利被侵害，至《民法总则》实施前即2017年10月1日已超过两年；诉讼中，原告亦未提供有关本案诉讼时效有中断、中止、延长法定情形的证据。本案的处理虽发生在《民法总则》实施之后，但新法不溯及既往，不适用《民法总则》规定的三年时效。鉴于上述事实和理由，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，已超过两年的诉讼时效，本院不予支持。四、原、被告约定的逾期办证违约金条款是否有效，应如何计算逾期办证的违约金。本案中，原、被告虽在合同中约定了逾期办证的违约金，但由于约定的违约金为总房价款的0.01％（即万分之一）计人民币46.3元，属于违约金约定畸低的情形，可以视为没有约定，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，故可以参照该规定计算逾期办证违约金。根据民法的公平原则，违约金本身具有填补损失和惩罚违约的双重属性，但实践中对其数额应当有所限制。经查，涉案小区所签的房屋买卖合同中对逾期办证的违约金的约定有总房价款的百分之五、万分之一、日万分之三、日万分之一等多种情形，因此，对于本案被告所应承担逾期办证的违约金的数额，应当结合实际情况和有关商业习惯来确定，本院酌情确定不应超过涉案房屋总价款的3％即计人民币13892.67元。本案中，从被告逾期办证的违约之日即2015年5月1日起计算至原告实际办证日2017年10月11日止，违约金累计总额已超过涉案房屋总价款的3％，故本案违约金总以额涉案房屋总价款的3％为限即计算13892.67元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款及有关法律之规定，判决如下：一、由被告江西省华联房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告李细英、陈奎碧支付逾期办证的违约金13892.67元。二、驳回原告李细英、陈奎碧的其他诉讼请求。案件受理费2484元，由原告李细英、陈奎碧负担2168元，由被告江西省华联房地产开发有限公司负担316元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  苏家发人民陪审员  何玉华人民陪审员  樊孝祥二〇一七年十二月十八日书 记 员  朱婷娓