昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0112民初7784号
原告：单忠华，女，1979年4月24日出生，江西省玉山县人，居民身份证住址江西省上饶市玉山县。
委托代理人：方丽君，云南凌云律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人：过婧，云南凌云律师事务所律师。特别授权代理。
被告：陈申林，男，1959年1月8日出生，云南省昆明市人，居民身份证住址云南省昆明市西山区。
委托代理人：石朝志，圣唐律师事务所律师。特别授权代理。
原告单忠华与被告陈申林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月31日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年12月16日公开开庭进行了审理，原告单忠华的委托代理人方丽君、过婧，被告陈申林的委托代理人石朝志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告单忠华起诉称：2016年7月13日，原、被告双方就昆明市大观木制品建材市场八区附3、4号铺面租赁事宜进行协商，原告单忠华向被告陈申林支付定金并确定转租意向。2016年7月21日，原告单忠华与被告陈申林签订《转让协议》，约定经大观木制品建材市场同意，被告陈申林在原有摆放玻璃的空场上建设一排铺面，并将其中八区附3、4号门店转租给原告单忠华永久使用，转让费为160000元。协议签订后，原告单忠华向被告陈申林支付了包含定金在内的转让费160000元。原告单忠华在装修过程中，案外人大观木制品建材市场管理人员向其告知，被告陈申林建房所占地块系非法占地，并欲强行关闭原告单忠华店铺。故原告单忠华诉至本院，请求判令：1、确认原、被告双方签订的《转让协议》无效；2、被告陈申林返还原告转让费160000元，并支付该款自2016年7月13日起至实际支付之日止按年利率4.75%计算的利息；3、被告陈申林赔偿原告单忠华装修费28825元；4、被告陈申林承担本案诉讼费。
被告陈申林答辩称：原、被告双方签订的协议系无名合同，而非原告单忠华主张的租赁合同，该合同合法有效，请求人民法院驳回原告单忠华的全部诉讼请求。
原告单忠华为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据材料：
一、转让协议一份、收据一份、转款回单一份、富滇银行信用卡明细一份、收条一份。欲证明，原、被告双方于2016年7月21日签订了转让协议一份，对权利、义务进行了约定。原告单忠华按约向被告陈申林支付了160000元转租费。
经质证，被告陈申林对该组证据材料中转让协议的真实性予以认可，对其余证据材料的真实性、合法性、关联性不予认可。
二、店面装修材料清单及价格表一份、销货清单六份。欲证明，原告单忠华受让房屋后，对该房屋进行了装修，并支付了材料费及装修费共计28825元。
经质证，被告陈申林对该组证据材料的真实性、合法性、关联性不予认可。
三、录像资料一份。欲证明，2016年9月，原告单忠华经营铺面期间，第三人大观木制品建材市场向其告知，被告陈申林的转让行为未经许可，新闻媒体对此予以了报道。
经质证，被告陈申林对该组证据材料的真实性、合法性、关联性不予认可。
四、昆明市西山区人民政府关于实施草海片区和安置地块征地拆迁公告（复印件）一份。欲证明，政府于2009年12月28日发出拆迁公告，本案所涉地块在拆迁范围，已不允许进行新建、改建、扩建各类建筑物，本案租赁物系违法建盖。
经质证，被告陈申林对该组证据的真实性、合法性、关联性不予认可。
被告陈申林为支持其抗辩主张，向本院提交以下证据材料：
一、西计经贸（1999）第182号文件一份。欲证明，本案所涉房屋系合法规划的建筑物。
经质证，原告单忠华对该组证据材料的关联性及欲证明内容不予认可。
二、国有土地证一份、申请一份、协议一份、收据四份、证明一份。欲证明，本案诉争房屋所占土地为国有土地，转让房屋系合法建筑物。
经质证，原告单忠华对该组证据材料的真实性、合法性、关联性不予认可。
通过以上当事人举证、质证，本院认为，原告单忠华提交证据材料一中的转让协议，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定本案案件事实的根据，本院对该部分证据材料予以确认；原告单忠华提交证据材料一中的收据、收条，有被告陈申林的签字，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定本案案件事实的根据，本院对该部分证据材料予以确认；原告单忠华提交的证据材料一中的转款回单与结账明细，能与原告单忠华提交证据一中的收据、收条相互印证，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定本案案件事实的根据，本院对该部分证据材料予以确认。原告单忠华提交的证据材料二，不能与原、被告双方提交的其他证据材料相互印证，不能确定其记载内容的真实性，且被告陈申林对该部分证据材料的真实性不予认可，本院在本案中对该部分证据材料不予确认。原告单忠华提交证据材料三、证据材料四，记载内容与本案待证事实没有关联性，本院在本案中对该部分证据材料不予确认。被告陈申林提交证据材料一、证据材料二中的证明及国有土地使用权证，记载内容与本案待证事实没有关联性，本院在本案中对该部分证据材料不予确认。被告陈申林提交证据材料二中的申请、协议、收据，记载内容涉及案外人，无法核实真实性，且原告单忠华对该部分证据材料不予认可，本院在本案中对该部分证据材料不予确认。
综上，结合庭审调查，本院确认本案法律事实如下：
2016年7月13日，被告陈申林向原告单忠华出具收条一份，主要内容为：“今收到铺面转让费订金1000元，陈申林所市场各项转让手续办完一次性付清尾款，包括前期房租到2017年2月，其中3、4号门转让费为160000元”。2016年7月21日，原告单忠华（乙方）与被告陈申林（甲方）签订《转让协议》一份，约定主要内容为“经由大观木制品建材市场同意，甲方在原有摆放玻璃的空地上建设一排铺面使用，且大观木制品建材市场允许甲方可转让、出租多余铺面；乙方接受甲方转让多余铺面中的八区附3号4号，乙方对该铺面有永久使用权”。2016年7月21日，原告单忠华向被告交付了159000元，被告陈申林于2016年7月22日各原告单忠华出具了内容为“收到单忠华转让费160000元”的收据。被告陈申林已向原告单忠华交付了本案所涉租赁物。
原告单忠华在本案审理中陈述，被告陈申林与原出租人所签订租赁合同中约定本案租赁物每月每平米租金为60元，本案所涉租赁房屋面积约为50平米。被告陈申林对原告单忠华上述陈述不予认可。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在本案中，原、被告双方于2016年7月21日签订的转让协议具备租赁合同的主要条款，符合租赁合同的特征，该转让协议应认定为租赁合同。
合同无效是指合同严重欠缺有效要件，不能按当事人合意的内容而是依据法律的直接规定赋予法律效果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”、第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，在本案中，被告陈申林未能提交证据证明租赁给原告单忠华使用的租赁物已取得建设工程规划许可证或系经批准建设的临时建筑，故原、被告双方签订的转让协议无效。
《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，在本案中，原、被告双方签订的转让协议无效，被告陈申林应向原告单忠华退还已收取的款项，但原告单忠华已实际使用租赁物期间的租金应予以扣除。因原、被告双方就租赁物的月租金、面积等内容均未向本院提交证据材料，被告陈申林对于原告单忠华所陈述的租赁物面积、陈申林与出租人约定的租金不予认可，但被告陈申林未向人民法院提交证据材料，对于月租金金额本院以原告单忠华陈述为准，故合同签订之日至本判决作出之日期间（合计214天）的租金应为21400元（60元／平米×50平米÷30天×214天=21400元），即被告陈申林应向原告单忠华退还138600元（160000元-21400元=138600元）。
关于原告单忠华主张的利息及装修损失部分，在本案中，被告陈申林在明知本案所涉房屋未取得建设工程规划许可证或系经批准建设的临时建筑情形下，仍与原告单忠华签订租赁合同，表明被告陈申林对于合同的无效存有过错；而原告单忠华作为完全民事行为能力人，在签订合同时未对合同所涉租赁物尽到合理、审慎的审查义务，对合同无效同样存有过错，在原、被告双方对于合同无效均有过错的情形下，本院对于原告单忠华的该部分主张不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：
一、原告单忠华与被告陈申林于2016年7月21日签订的《转让协议》无效；
二、被告陈申林于本判决书生效之日起十五日内返还原告单忠华138600元；
三、驳回原告单忠华的其他诉讼请求。
本案案件受理费4118元（此款原告单忠华已预交），由被告陈申林承担（执行前款时一并支付）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为两年。
审判长 罗 玮
审判员 杨国娟
审判员 徐 静
二〇一七年二月二十日
书记员 何 铮