北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0106民初21812号
原告:北京美好物业管理有限公司，住所地北京市丰台区南三环中路67号院6号楼B区。
法定代表人:王琦，经理。
委托诉讼代理人：赵花梅，女，1971年11月16日出生，北京美好物业管理有限公司职员。
委托诉讼代理人：王金，男，1976年2月15日出生，北京美好物业管理有限公司职员。
被告：苑雪雯，女，1971年1月26日出生，住北京市石景山区。
原告北京美好物业管理有限公司（以下简称美好物业公司）与被告苑雪雯物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告美好物业公司的委托诉讼代理人赵花梅、王金，被告苑雪雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告美好物业公司诉称：被告于2008年4月30日购买了北京市丰台区南三环中路67号院6号楼B2110号商铺（以下简称B2110号商铺），建筑面积26.28平方米，物业服务费每月每平方米29元。2015年12月1日至2017年12月31日，被告欠缴物业费19053元。故诉请判令被告支付自2015年12月1日至2017年12月31日的物业费19053元，并支付滞纳金500元，本案诉讼费由被告承担。
被告苑雪雯辩称：本人于2008年4月21日同开发商北京军凯房地产开发公司（以下简称军凯公司）签订了Y613508号商品房预售合同（以下简称购房合同），购买了位于丰台区定安西里的定安西里危改项目配套商业2层B2110号商铺（该配套商业以下简称玩具城）。购房合同第二十二条约定了前期物业服务事项（见购房合同第14-15页），美好物业公司被选聘为物业管理企业，前期物业管理期间的物业服务收费价格为29元／平方米·月（建筑面积），价格构成包括物业区域内的一次照明费用、空调费用、设备设施运行维修费、商业运营管理费用、保安保洁费、绿化养护费，并约定物业及经营管理内容见附件七，军凯公司依法选聘的管理企业提供前期物业及商业管理服务。我在签购房合同时曾质疑过29元物业费太高了，一般住宅才1-2元，售楼人员讲还包括商业运营管理费用。当我在购房合同中找到附件七时（购房合同第20页），附件七又提示内容见《经营管理公约》。根据《经营管理公约》，它是商业经营管理企业北京凯尔北方国际玩具城有限公司（以下简称凯尔北方）和业主（即购房人）签订的有关统一招商和经营管理玩具城的协议，其中并不涉及美好物业公司及其前期物业服务内容。我清楚记得，针对附件七，当时售楼人员根本没有提供任何关于物业服费价格构成等具体内容的文件资料，许多业主也都讲签购房合同时没看到附件七的任何文件资料。后来，军凯公司通知我去办理收房手续时，因我不在北京居住，当时比较忙，就没有去。据部分业主讲，收房时，军凯公司和美好物业公司提供了定安西里危改项目配套商业物业管理服务规约（以下简称《物业服务规约》）让签字，业主必先签字后才能拿到钥匙。我没有去办理收房手续，所以就没有签《物业服务规约》，目前为止，没有签定。2017年7月凭法院指令去丰台区房管局调取了购房合同附件七的资料，只有军凯公司和美好物业公司签订的《前期物业服务合同》（含补充协议）和《北京市物业管理招投标备案表》。现己查明，美好物业公司2005年的法人代表是赵国芳，2010年的法人代表是张锡山，目前的股东是凯尔北方和北京凯尔置业有限公司（以下简称凯尔置业）。军凯公司成立于2001年，当时的法人代表是张泮，2012年9月11日变更前的法人代表是赵国芳，总经理张娟。凯尔北方目前的法人代表是张娟，2017年5月4日变更前是张锡山。凯尔置业目前的法人代表是赵国芳。北京手拉手联服装商城有限公司（以下简称手拉手公司）目前的法人代表也是赵国芳。以上5家公司有着复杂的股权和管理层变更，但不管如何变更，实际控制人就是4个人，即张泮、张锡山、赵国芳、张娟。据了解，张锡山和赵国芳是夫妻关系，张泮和张娟是他们的儿子和女儿。根据以上事情经过和事实，我认为并主张：1、美好物业公司和军凯公司在签订《前期物业服务合同》补充协议时，存在着恶意串通行为，损害了本人利益，应认定该补充协议无效。军凯公司在和本人签订购房同时，存在价格欺诈行为，我要求对第二十二条相关内容做变更。商业运营管理费用，对玩具城来讲，顾名思义，就是商业运营管理单位对商户（使商铺从事经营活动的业主或租户）收取的管理费用。这项收费的一个重要特征就是以商户运营为前提，如果商铺闲置没有运营，是不应该收取的。我对购房合同第二十二条部分内容的理解是：美好物业公司既提供物业服务又负责玩具城的商业运营管理，所以要收取商业运营管理费用。但疑问也随之而来，凯尔北方是商业运营管理单位，业主在购房的同时已经和他签有《经营管理公约》，玩具城的商业运营管理理应由他来负责，商业运营管理费用也应由他来收取。美好物业公怎么又取代了他呢？玩具城的物业服务和商业运营都是由军凯公司来组织的，相关企业也是他来选聘，也有相关的基础性管理公约。购房合同是军凯公司提供的格式合同，《合同法》第四十一条有关于对格式条款理解争议的规定。我们应当对上述第二十二条部分内容按解通常理解来解释。业主在购房的同时，已经和凯尔北方签有《经营管理公约》，凯尔北方理应是商业运营管理企业并收取商业运营管理费用。美好物业公司提供的《物业服务规约》第2页中也讲的很清楚，该规约中涉及的主体有五家：开发企业军凯公司、商业经营管理企业凯尔北方、业主、业主委员会、物业服务企业即美好物业公司。所以，对第二十二条部分内容的正确理解就是：美好物业公司只提供物业服务，并不负责玩具城的商业运营管理，但其物业服务收费价格中又包含商业运营管理费用。凯尔公司和美好物业公司为了获取更多利益，串通确定了29元的物业服务收费价格，他们之间天然有利的条件给串通提供了便利。双方存在主观恶意，串通起来损害本人的利益。凯尔公司和美好物业公司于2006年4月26日对《前期物业服务合同》签订了补充协议，将物业服务收费价格由6元（不包括能源费）变成了29元包干费，实施了它们的恶意串通之作！双方的恶意串通直接损害了本人的利益。按手拉手公司其收取的商业运营管理24元／平方米·月（使用面积）价格计算，美好物业公司每年多收取本人物业费7568.64元，从2008年6月1日算起到现在，9年共多收68117.76元，给本人造成了重大利益损害。综上所述，我请求驳回原告美好物业公司的诉讼请求
本院经审理认定事实如下：2008年4月21日，买受人苑雪雯与出卖人俊凯公司签订《北京市商品房预售合同》，约定由苑雪雯购买坐落于丰台区定安西里定安西里危改项目配套商业2层B2110。该合同第二十二条前期物业服务约定，出卖人依法选聘的物业管理企业为：北京美好物业管理有限公司，资质证号为：京物企资三﹝2005﹞0321号。前期物业管理期间，物业服务收费价格为29元/平方米·月（建筑面积），由物业管理企业按照年收取。价格构成包括物业区域内一次照明费用、空调费用、设备设施运行维修费、商业运营管理费用、保安保洁费、绿化养护费。出卖人负责监督物业管理企业按照前期物业服务合同的约定提供物业服务。物业服务及经营管理内容见附件七。买受人已详细阅读附件七有关物业及经营管理内容，同意由出卖人依法选聘的管理企业提供前期物业及商业管理服务，遵守经营管理公约。《经营管理公约》对北京国际玩具城的经营管理进行了明确具体的规定，包括同意卖场规划布局、统一卖场形象、统一营业人员管理、统一物价、质量、计量管理、统一营业时间、统一售后服务、统一营销宣传、统一物业管理、统一卖场管理、统一招商招租。《经营管理公约》亦对业主的义务及公约的效力进行规定。且该公约载明：“业主委托经营管理公司代为出租所购商铺的，在交房后该商铺的物业费业主无需支付，由商铺的实际经营者承担。业主委托经营管理公司代为出租所购房屋，从交房之日起三年内，经营管理公司不收取业主租赁服务费。”
2006年4月18目，军凯公司（甲方）与美好物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，约定甲方选聘乙方对定安西里危改小区（圣淘沙）提供前期物业管理服务。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每次服务费到期后，新年度开始的第一月内，预交下一年的物业服务费，履行交纳义务。同年4月26日，双方还签订《前期物业服务合同补充协议》，约定在合同有效期截止时，如未成立业主大会，则合同有效期自动顺延，直至业主大会成立与物业公司签订《物业管理服务合同》时，本合同终止；合同第六条未明确约定的商业物业费加能源费，现具体约定为合计29元／月／建筑平方米。
审理中，苑雪雯称其作为乙方于2011年8月24日与甲方手拉手公司签订《商业管理协议》，该协议约定甲方义务如下：1、甲方为乙方提供经营所需的条件如下：1.1.对经营场地进行商业、物业管理、提供经营场地保安、消防等服务；1.2.提供经营场地内的广播服务，但如乙方欲用此媒体做广告宣传则按《管理公约》的有关约定执行；1.3.在电台、报刊等媒体上为经营场地做开业前之广告宣传；1.4.提供电话安装联系工作，费用由乙方支付；1.5.基于经营场地整体利益考虑及经营需要，甲方有权对商业布局进行重新规划调整、对经营场地设施进行改造，乙方必须配合甲方调整、改造；1.6.甲方有权对经营场地进行商业管理，内容包括（但不限于）：物业装修的审查和监督、商品品类的规划和控制、各项功能区域的划分、商品经营管理及商品质量管理、服务质量管理、商户管理、经营场地营销管理、形象设计、市场调研、公共关系协调、纠纷调解；1.7.制定为实现本协议的各项管理制度，并负责实施。对于以上管理制度，方应于制定后张贴于经营场地管理办公室及经营场地显著位置，乙方不得以不知情为由不遵守以上管理制度；2、甲方尊重乙方的经营权利，不干涉乙方正常的经营活动。甲方有权制定经营区域规划和审查批准乙方经营品类；3、甲方有权对乙方经营活动是否合法、是否遵守甲方有关规章制度等进行监督；甲方有义务维护经营场地秩序，发现违法行为有权制止或向行政管理部门报告。收费标准及收费方式为乙方同意向甲方提供的商业管理、宣传策划等支付商业管理费，费用标准为24元／平方米（套内建筑面积）／月。
经本院询问，美好物业公司称，其收取的商业物业费及能源费每月每建筑平方米29元包含内容如下：管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费等，每月每平米分摊5.33元；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用及运营管理费，每月每平米分摊：18.75元（包括代收市政供暖费3.5元每月每平方米）；物业管理区域清洁卫生费用，每月每平米分摊：0.19元；物业管理区域绿化养护费用，每月每平米分摊：0.09元；物业管理区域秩序维护费用，每月每平米分摊：1.91元；办公费用，每月每平米分摊：0.18元；物业管理企业固定资产折旧，每月每平米分摊：0.03元；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，每月每平米分摊：0.15元；管理者酬金，每月每平米分摊：0.59元；其他不可预见费用，每月每平米分摊0.3元；税金，每月每平米分摊：1.51元；物业费合计支出：29.01元，物业费实收价格：29元。水费、电费及供暖费属于能源费，其余属于商业物业费。苑雪雯称手拉手公司为其提供了代租服务。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应依约履行。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。建设单位军凯公司与被告苑雪雯签订的《北京市商品房预售合同》中明确约定出卖人依法选聘美好物业公司提供物业服务，随后，建设单位军凯公司与原告美好物业公司签订《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同补充协议》，其中约定了建设单位选聘原告美好物业公司为被告苑雪雯购买的商业用房的物业服务单位，对相关物业服务收费标准进行的约定与建设单位同业主之间约定的标准一致，均为29元/月/建筑平方米。原告美好物业公司在提供物业服务后，被告苑雪雯应当按照约定交纳物业服务费，故原告物业公司要求被告苑雪雯交纳物业服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于被告苑雪雯称《商品房预售合同》中约定美好物业公司向其收取的费用中包含商业运营管理费用，同时手拉手公司向其重复收取商业运营管理费一节，经本院询问双方当事人，原告美好物业公司出具了每月29元的收费明细，该明细与被告苑雪雯向本院提交的原告美好物业公司向其公示的收费明细内容一致，明细中并不包含商业运营管理费用。且被告苑雪雯与手拉手公司签订的《商业管理协议》明确约定了手拉手公司的商业运营管理服务义务，其亦认可手拉手公司向其提供了代租服务，该服务内容与美好物业公司为其提供的服务内容并未重复。同时，根据合同的相对性，建设单位军凯公司与被告苑雪雯签订的《北京市商品房预售合同》中约定的物业费价格构成，并不当然对原告美好物业公司具有约束力。故被告苑雪雯以重复收费为由拒绝向原告美好物业公司交纳物业费，没有事实和法律依据，本院不予采信。因《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同补充协议》均未约定滞纳金，故原告美好物业公司主张被告苑雪雯支付滞纳金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告苑雪雯于本判决生效后七日内支付原告北京美好物业管理有限公司二○一五年十二月一日至二○一七年十二月三十一日期间的物业管理费共计19053元；
二、驳回原告北京美好物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费144元，由原告北京美好物业管理有限公司负担4元（已交纳），由被告苑雪雯负担140元（于本判决生效后七日向原告北京美好物业管理有限公司交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 傅晓洁
二〇一七年十一月十四日
书记员 李凯迪