青海省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）青民再37号
再审申请人（一审原告，二审被上诉人）：索玉明，男，1972年12月9日出生，汉族，住青海省西宁市。
委托诉讼代理人：李建文，青海盛通律师事务所律师。
被申请人（一审被告，二审上诉人）：雷浩，女，1971年9月10日出生，汉族，住青海省西宁市。
委托诉讼代理人：朱林，青海辉湟律师事务所律师。
原审第三人：索玉兰，女，1963年12月14日出生，汉族，住青海省西宁市。
委托诉讼代理人：胡艳，青海盛通律师事务所律师。
再审申请人索玉明因与被申请人雷浩、原审第三人索玉兰房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2017）青01民终1142号民事判决，向本案申请再审。本院于2018年1月25日作出（2017)青民申407号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人索玉明的委托诉讼代理人李建文、被申请人雷浩及委托诉讼代理人朱林、原审第三人索玉兰的委托诉讼代理人胡艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
索玉明申请再审称，雷浩于2003年将涉案房屋出售给索玉明，索玉明付清了全部房款52000元，并已实际入住，但雷浩一直以房产证丢失为由，未办理房屋过户登记。涉案房屋买卖合同关系的当事人是索玉明与雷浩，索玉兰除了与索玉明系姐弟关系外，与房屋买卖合同没有任何法律关系，索玉兰无权处分涉案房屋。二审根据索玉兰与雷浩签字的《情况说明》，认定索玉兰与索玉明是代理关系、涉案房屋买卖合同已解除、索玉明无权请求雷浩办理过户登记，判决驳回索玉明的诉讼请求，认定事实不清，适用法律错误。请求撤销二审判决，维持一审判决。
雷浩辩称，索玉明的再审请求不能成立。2011年3月7日，索玉兰书写《情况说明》后，案涉房屋由买卖更为租赁关系，索玉明认为索玉兰无权变更案涉房屋法律关系，索玉兰与本案没有法律关系的理由不能成立。案涉房屋从最初买卖、支付价款至起诉长达17年均是索玉兰与雷浩商谈。索玉明陈述在签订两份租赁合同后，雷浩仍然承诺向索玉明过户与事实不符。索玉兰书写的《情况说明》不能对抗二审判决，请求维持二审判决。
索玉兰述称，索玉明提出的事实和理由客观属实，当时协商并办理房产过户时，双方商量签署公证书，在签署公证书时雷浩提到房屋有其他法律纠纷，不愿意将房屋出售给索玉明。二审依据表见代理法律适用错误。签订租赁合同是索玉兰为了保证索玉明对案涉房屋的使用权。一审适用法律正确，请求维持一审判决。
2017年3月29日，索玉明向青海省西宁市城西区人民法院起诉请求：雷浩履行西宁市城西区兴海路尕寺巷13号1号楼511室产权过户义务。
一审法院认定事实：索玉明与第三人索玉兰系姐弟关系，雷浩名下有西宁市城西区兴海路尕寺巷13号1号楼5单元511室房屋一套，建筑面积49.48㎡，原房屋所有权证号为宁房私字第XXXX号，原国有土地使用证号为宁国用（2003）字第3140156号；2012年补办的房屋所有权证号为宁房权证城西区字第XX**号。2003年12月5日，雷浩将该房屋以52000元的价款出售，并出具《收条》，书写”今收到人民币52000元”，买卖双方未签订书面房屋买卖合同；雷浩称房屋买受人为索玉兰，索玉明及索玉兰称买受人为索玉明。房屋买卖合同成立后，雷浩对买受人称其房产证丢失无法补办，故未办理过户登记手续，房屋由索玉明居住至今。
2011年3月7日，索玉兰书写《关于兴海路尕寺巷13号雷浩房屋的情况说明》〔以下简称《情况说明》〕，载明”雷浩名下的兴海路尕寺巷13号5单元601室面积为49.48平方米的房屋于2004年出让给索玉明，索玉明出资52000元，现金方式支付给雷浩。现因雷浩的房产证遗失，在补办过程中涉及到其他法律关系，未能过户，双方约定在2011年5月31日前由雷浩返还当时购买房屋的52000元，索玉明拿到房款后搬出，该房屋退还雷浩。双方签字后各执一份。如不能履行索玉明承担房租，房租计算日期从2011年6月1日起计算，价格另商议。索玉明的姐姐索玉兰代为收款和签字”，雷浩在《情况说明》上签字。2011年3月8日，索玉兰书写《协议》一份，载明”雷浩兴海路尕寺巷13号5单元601室的房屋正在办理过户手续，过户手续办毕再追加二万元，过户手续办不毕全部资料退回，截止本月18日”，雷浩未在《协议》上签字。对上述《情况说明》及《协议》的形成原因，雷浩称因案涉房屋一直在其名下，当时其要购买新房需多付钱，故其催促自称在房管部门有熟人的索玉兰尽快协助补办房产证、办理过户手续，后双方协商由雷浩将房屋相关手续交于索玉兰，由索玉兰在规定时间内办理过户手续，在成功过户后索玉兰向雷浩支付因案涉房屋未过户造成购买新房多付价款的损失20000元。2011年6月1日、2016年5月30日，雷浩与索玉兰签订《房屋租赁合同》两份，约定雷浩将产权编号为宁房私字第XXXX号的西宁兴海路尕寺巷13号的49.48平方米房屋出租给索玉兰。
一审法院认为，本案的争议焦点是案涉房屋的买受人是否为索玉明。雷浩于2003年12月5日出具的《收条》上未注明买受人，买卖双方亦未签订书面的房屋买卖合同。2011年3月7日的《情况说明》明确有”雷浩名下的兴海路尕寺巷13号5单元601室面积为49.48平方米的房屋于2004年出让给索玉明，索玉明为该房屋出资52000元，现金方式支付给雷浩”的表述，雷浩在该说明上签字，说明其认可该说明所写的事实，故认为案涉房屋的买受人为索玉明。雷浩称其是与第三人索玉兰成立的房屋买卖合同，但未提交证据予以证明，故对该辩称不予采信。故索玉明与雷浩之间关于西宁市城西区兴海路尕寺巷13号1号楼5单元511室房屋的事实买卖合同成立，该合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。索玉明已依约支付房款、实际占有该房屋，且该房屋交易价格52000元符合2003年房屋价格水平，双方虽尚未办理房屋产权转移登记，未产生产权转移的公示效力，但对于房屋买卖合同的双方当事人内部来说，双方对该房屋的产权已形成了约定，即自雷浩处转移至索玉明处。索玉明已依约履行了支付房款的义务，雷浩应当履行办理产权转移手续的义务。对于雷浩所提交的两份租赁合同，与本案不属于同一法律关系，且雷浩已就该租赁合同另行起诉，不予处理。对于雷浩认为索玉明的诉讼请求已过诉讼时效的辩称，2003年房屋买卖关系成立时，双方并未明确约定办理过户手续的履行期限，且买受人请求出卖人办理房屋所有权转移登记的请求权具有物权的属性，本案不适用诉讼时效的规定，对该辩称不予采信。综上，索玉明与雷浩之间的事实房屋买卖合同依法成立，合法有效，雷浩应当履行转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条规定，2017年6月13日，青海省西宁市城西区人民法院作出（2017）青0104民初667号民事判决：雷浩于本判决生效后三十日内协助索玉明办理位于西宁市城西区兴海路尕寺巷13号1号楼511室房屋（建筑面积49.48㎡，房屋所有权人为雷浩，房屋所有权证号为宁房权证城西区字第XX**号，2003年市场交易价格为52000元）的产权过户手续，并过户至索玉明名下。案件诉讼费50元，减半收取25元，由雷浩负担。
雷浩不服一审判决，向青海省西宁市中级人民法院上诉请求：
撤销一审判决，驳回索玉明的诉讼请求。
二审法院确认了一审法院认定的事实。
二审法院认为，对于案涉房屋在2003年被出售的事实，雷浩并不否认，因此本案争议的焦点是：2011年3月7日索玉兰书写《情况说明》后，本案三方当事人之间的法律关系如何确认，案涉房屋之上的法律关系是否发生变化，是买卖关系还是租赁关系。对此，雷浩认为如果以《情况说明》认定索玉明是房屋买受人，则索玉兰是其代理人，依据《情况说明》索玉兰已经代理索玉明解除案涉房屋买卖合同，并订立租赁协议，案涉房屋已从买卖关系变更为租赁关系。索玉明认为其与雷浩订立的房屋买卖合同已经实际履行，索玉兰无权代理其解除合同。索玉兰认为索玉明是房屋买受人，雷浩毁约，其为保证索玉明的居住权签订租赁协议，租赁协议实际未履行，本案法律关系没有变化。
首先，对于案涉房屋买卖合同的订立、履行、买受人是索玉明还是索玉兰，双方存有争议，由于2003年雷浩出具52000元收条时，没有书写买受人，至2011年《情况说明》形成前，因本案经历时间久，未形成其他书面证据，就房屋买卖合同订立、履行具体过程，双方各执一词，但均不能提供能够支持自己主张及反驳对方主张的有效证据。对于《情况说明》的真实性，因案涉当事人均无异议，故对其证明力应予确认；其次，一审法院依据《情况说明》确认索玉明是案涉房屋的买受人，据此亦予以确认。对于《情况说明》的形成过程，根据索玉兰陈述是其在代理索玉明办理产权手续，双方拟办理公证的过程中形成的，因此，可以认定索玉明与索玉兰之间是代理关系，二审中索玉明对此予以认可，只是认为索玉兰无权代理其解除房屋买卖合同。雷浩则认为索玉兰有权处分。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定”行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”索玉明与索玉兰系近亲属关系，本案现有证据显示就案涉房屋买卖合同事宜，均是雷浩与索玉兰交涉，特别是《情况说明》产生于索玉兰与雷浩就案涉房屋买卖过户事宜拟办理公证时，至一审起诉前也未有索玉明直接向雷浩主张权利的证据，因此雷浩完全有理由相信索玉兰有代理权。《情况说明》是由索玉兰拟定，内容显示解除合同是由索玉明提出，雷浩对此并无过失，因此本案构成表见代理，索玉兰签字的《情况说明》效力应及于索玉明；第三，《情况说明》是明确案涉当事人之间法律关系、权利义务内容的协议，具有直接的履行内容，本案应当综合审查该协议的内容以及嗣后为达成交易进行的磋商甚至具体的履行等事实，从中探寻当事人的真实意思，并据此对案涉当事人之间法律关系的性质作出准确界定。从《情况说明》内容看，索玉兰代索玉明提出解除房屋买卖合同的意思表示很明确，索玉兰解释书写《情况说明》是因为雷浩毁约，目的是为了保留索玉明的居住权，但雷浩早已将案涉房屋交付，不存在索玉明不能居住的事实，且雷浩毁约，完全可以依法要求其继续履行合同，索玉兰的辩解明显与日常生活经验不符，且与索玉兰的认知能力不符。从现有证据看，《情况说明》签订之后，2011年6月1日、2016年5月30日，雷浩与索玉兰签订了两份《房屋租赁合同》，虽然索玉兰一再强调，以签订《房屋租赁合同》为条件，要求雷浩办理房产证后过户，但索玉明并未提交在此期间要求雷浩办理产权过户手续的证据。《情况说明》意思表示真实，该协议内容不违反强制性法律规定，合法有效，对各方当事人均具有约束力。据此可以认定案涉房屋之上的法律关系自此发生变化，房屋买卖关系转化为租赁关系。而索玉明、索玉兰推翻解除买卖合同的意思表示，有违诚实信用，不予支持。
纵观全案，雷浩虽将房屋出售给索玉明，交付了房屋，但由于没有办理过户登记，物权变动不能发生。索玉明基于合同债权占用房屋，基于该债权，索玉明因此有权请求雷浩办理过户登记，但基于债权的有权占有具有相对性。《中华人民共和国合同法》第93条规定：”当事人协商一致，可以解除合同”，因此对双方当事人协商一致解除合同法律并无限制。现因案涉房屋买卖合同的解除，改变了索玉明基于合同债权占有案涉房屋的法律关系，其因此无权请求雷浩办理过户登记，雷浩与索玉明仍不能就物权变动达成合意，故索玉明的诉讼请求不能成立，不予支持。综上，雷浩的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定有误，判决结果错误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，2017年10月24日，青海省西宁市中级人民法院作出（2017）青01民终1142号民事判决：一、撤销青海省西宁市城西区人民法院（2016）青0104民初667号民事判决；二、驳回索玉明的诉讼请求。一审案件受理费25元、二审案件受理费50元，均由索玉明负担。
本院再审确认原二审判决查明的事实。
根据索玉明再审请求、雷浩答辩意见及索玉兰述称，本案争议焦点为：索玉明关于雷浩履行西宁市城西区兴海路尕寺巷13号1号楼511室产权过户的主张是否成立。
本院再审认为，一、索玉明、索玉兰和雷浩对雷浩出具《收条》记载的52000元系涉案房屋购房款均不持异议。依据雷浩出具的《收条》及雷浩与索玉兰于2011年3月7日签写的《情况说明》，可以证实案涉房屋的实际买受人为索玉明，雷浩与索玉明系案涉房屋买卖合同的当事人。二、索玉明支付购房款后，因雷浩自身的原因（索玉明、索玉兰均认可），一直未办理房屋产权过户登记，索玉明、索玉兰和雷浩对此事实亦不持异议。2011年3月7日，雷浩与索玉兰签写《情况说明》，再次确认涉案房屋的买受人为索玉明，索玉明支付雷浩购房款现金52000元。同时确认：因雷浩的房产证遗失，补办过程中涉及其他法律关系，未能过户，双方约定2011年5月31日前雷浩返还购房款52000元，索玉明拿到房款后搬出，房屋退还雷浩。如不能履行索玉明承担房租，从2011年6月1日起计算房租，价格另商议。同时还确认：索玉明的姐姐索玉兰代为收款和签字。另外，索玉兰的委托代理人庭审中陈述，索玉兰在《情况说明》中签字后，在雷浩在场的情况下，又在《情况说明》中添加”如雷浩不能在规定的时间内返还房款，房屋仍由索玉明居住”。雷浩不认可此事实，索玉兰也未提供证据证明其在《情况说明》添加的内容获得雷浩认可的相关证据，对索玉兰在《情况说明》中添加的事实不予认定。三、索玉明主张其与索玉兰除了姐弟关系外，索玉兰与房屋买卖合同没有任何法律关系，无权处分涉案房屋，索玉明是房屋买卖关系的一方当事人。结合本案，就房屋买卖事宜，雷浩和买受人未签订书面协议，索玉明、索玉兰也未签订代理协议，在无其他证据印证的情形下，仅依据雷浩出具的《收条》，无法认定索玉明为涉案房屋买卖的受让方，依据雷浩出具的《收条》及雷浩与索玉兰于2011年3月7日签写的《情况说明》，可以认定涉案房屋买卖双方当事人为雷浩与索玉明。索玉明一方面认可索玉兰代其签写《情况说明》中确认的房屋买卖受让方为索玉明，另一方面又不认可《情况说明》中确认的”因雷浩的房产证遗失，补办过程中涉及其他法律关系，未能过户，双方约定2011年5月31日前雷浩返还购房款52000元，索玉明拿到房款后搬出，房屋退还雷浩。如不能履行索玉明承担房租，从2011年6月1日起计算房租，价格另商议。索玉明的姐姐索玉兰代为收款和签字”的事实，有违诚实信用。四、《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定”行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”索玉兰与索玉明系姐弟关系，就涉案房屋买卖，索玉明、索玉兰确未签订相关代理协议，结合本案房屋买卖合同当事人为索玉明和雷浩的事实及依据《情况说明》，可以认定索玉兰与索玉明在本案房屋买卖中存在事实代理关系。索玉兰代索玉明与雷浩签写《情况说明》时，已明确约定2011年5月31日前雷浩返还购房款52000元，索玉明拿到房款后搬出，房屋退还雷浩，即通过代理行为，索玉兰代索玉明与雷浩解除了房屋买卖关系，并按《情况说明》的约定，事后由索玉兰与雷浩签订了两份《房屋租赁协议》，由索玉明居住至今，进一步印证了涉案房屋由买卖关系变更为租赁关系的事实。《情况说明》和《房屋租赁协议》均由索玉兰签写，索玉明陈述涉案房屋是其安身立命之所，索玉兰陈述其与索玉明、雷浩早前同住一地，就涉案房屋由原来的买卖关系变更为租赁关系这一重大事项，作为索玉明的姐姐及代理人的索玉兰于2011年3月7日与雷浩签写《情况说明》，又于2011年6月1日和2016年5月30日与雷浩签订两份《房屋租赁合同》，直至2017年3月29日索玉明向一审法院起诉近6年内，索玉明陈述不知情上述事实，有违生活经验法则。五、因雷浩自身原因，无法办理房屋产权过户手续，在签订《情况说明》时，雷浩应属善意、无过失且完全有理由相信索玉兰代索玉明将原房屋买卖关系变更为房屋租赁关系的意思表示，《情况说明》同时注明索玉明的姐姐索玉兰代为收款和签字，因此，索玉兰在《情况说明》中的签字行为构成表见代理，《情况说明》的效力及于被代理人索玉明。索玉明的再审理由及索玉兰述称的签订租赁合同是为了保证索玉明对案涉房屋使用权的意见无事实和法律依据。
综上，再审申请人索玉明的再审理由无事实和法律依据，不予支持。原一审判决认定部分事实有误，适用法律错误，处理不当，应予撤销。原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持青海省西宁市中级人民法院（2017）青01民终1142号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 文 宝
审判员 曲 颖
审判员 陈 鸿
二〇一八年五月二十九日
书记员 李顺慧