重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝05民终5388号
上诉人（原审被告）：高尚平，男，1972年4月19日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：重庆振凯义乌商贸城有限公司，住所地重庆市大渡口区春晖路街道松青路1046号，统一社会信用代码91500101046965717406。
法定代表人：施子房，职务总经理。
委托诉讼代理人：王宇，重庆盛世文辉律师事务所律师
上诉人高尚平因与被上诉人重庆振凯义乌商贸城有限公司（以下简称义乌商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院（2017）渝0104民初1514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人高尚平，被上诉人义乌商贸公司的委托诉讼代理人王宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
高尚平上诉请求：撤销一审判决、依法改判。主要事实与理由：一审判决未查清事实真相，上诉人与被上诉人在2016年4月12日所签订的《商位租赁合同》是格式合同，所享受的权利义务不对等，上诉人被义乌商贸公司市场人员诱导，所签订商铺价位远高于市场价格，因要求降低租金未果，上诉人提出撤场却被义乌商贸公司索要违约金，上诉人最终于2017年3月28日撤场；被上诉人市场部经理之前曾口头同意用保证金抵扣房租，故要求允许用保证金抵扣房租，另外被上诉人还应退还1650元的装修保证金和垃圾费。
义乌商贸公司答辩称：请求驳回上诉人的所有上诉请求，维持原判。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应该予以维持。根据上诉人自己的陈述双方对于租金减少的问题并未达成一致意见，故上诉人逾期支付租金已构成违约。另外一审判决认定双方合同解除时间为2017年4月9日，而此时间节点上诉人并没有实际撤场，只是为了计算租金方便才在2017年4月17日第一次庭审中统一确定为2017年4月9日，上诉人所说的3月28日撤场与客观事实并不相符。装修保证金和垃圾费不在本案的审理范围中，如果确实未退，我方在核实金额后可以从对方应付的款项中冲抵。
义乌商贸公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告支付欠付的租金73704元，并支付自2016年12月10日起至付清日止的违约金（以73704元为基数，自2016年12月10日起，以日百分之一的标准计付）；2、请求判令被告承担律师费3685元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月，原、被告签订《商位租赁合同》，约定被告承租位于重庆市大渡口区松青路xxx号重庆xxx三层B3025、B3026、B3027、B3028、B3029商位用于经营童装童鞋，租赁面积为148平方米。第一年租金为12284元/月，租金每半年缴纳一次，且被告应提前一个月缴纳下半年租金，被告逾期支付租金的，应按1%/日的标准支付违约金。但被告自2016年12月10日起，未支付原告租金，其行为已构成违约。
一审法院认定事实：2016年4月12日，原告义务商贸公司（出租方、甲方）与被告高尚平（承租方、乙方）签订《商位租赁合同》，约定：甲方同意将重庆市大渡口区松青路xxx号的重庆xxx叁层B3025、B3026、B3027、B3028、B3029号商位（建筑面积共计148平方米）租赁给乙方用于经营童装、童鞋；租赁期限：2016年4月12日至2024年7月9日，其中2016年4月12日至2016年7月9日为免租期；租金标准：租金按商位建筑面积计算，本商位前两年年租金为83元/㎡/月，即12284.00元/月，第三年开始每两年递增6%，即第三年租金为13021.00元/月，第五年租金为13802.00元/月，第七年租金为14630.00元/月，乙方按年交纳租金，其中乙方应于2016年12月10日交纳2017年1月10日至2017年7月9日的租金73704元；装修期管理费：合同签订时，乙方应向甲方一次性支付20.00元/㎡的装修期管理费2960.00元；商位使用原则：实行先交费后使用原则；商位履约保证金20000元，乙方于本合同签订时交纳。租赁合同关系终止或解除的，在乙方结清所有相关费用并办理完商铺腾空交付、乙方营业主体注册地址变更等所有相关手续情况下，甲方在30日内无息返还履约保证金；甲方有权对乙方违反本合同和商贸城有关规定的行为给予扣除违约金的处理，乙方不按时接受处理的，甲方有权从履约保证金中予以扣除。违约责任方面，合同约定：乙方不按规定交纳租金及其他费用或未及时补足履约保证金的，甲方除要求乙方及时缴纳外，并有权按乙方逾期支付费用总额的1%/日的标准计算违约金，直至付清日止；逾期超过30个日历天的，甲方有权解除合同并收回商位，要求乙方立即所欠租金及相关费用，乙方所交租金及履约保证金不予退还，对甲方造成损失的，还应承担赔偿责任；若双方有其他违反本合同的行为，违约方应向守约方支付本合同总金额20%的违约金，不足以弥补损失的，还应承担损害赔偿责任；任何一方违反本合同约定的，违约方还应承担守约方因维护自身合法权益所产生的律师费（每一诉讼阶段的律师费收取标准为诉讼标的的5%）、差旅费、案件受理费、执行费、评估费、拍卖费、保全费等所有费用。合同签订后，被告向原告支付履约保证金20000元，并按约支付了2016年7月10日至2017年1月9日期间的租金73704元，但至今未支付2017年1月10日至2017年7月9日期间的租金73704元。2017年，原告义乌商贸公司（甲方）与重庆盛世文辉律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定：甲方因与高尚平租赁合同纠纷案担任甲方一审诉讼阶段代理人，乙方的代理权限为特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求等）；根据重庆市物价局、重庆市司法局发布的《重庆市律师服务指导性收费标准》，经双方协商，甲方同意就本项委托向乙方支付律师代理费3685元。2017年4月12日，原告向重庆盛世文辉律师事务所支付3685元，备注为高尚平案件代理费。庭审中，经原、被告协商，双方签订的《商位租赁合同》于2017年4月9日解除；被告要求对违约金进行调整。
一审法院认为：原、被告签订的《商位租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同依法成立并有效，原、被告应按合同的约定履行各自的义务。本案中，根据合同约定，被告应于2016年12月10日向原告交纳2017年1月10日至2017年7月9日的租金73704元，但其至今仍未交纳，其行为构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。虽然被告的行为已构成违约，但在一审法院进行释明后，双方协商合同于2017年4月9日解除。在合同解除后，尚未履行的，终止履行，故被告应支付原告的租金应为36852元（12284元/月×3月），原告诉请要求被告支付租金73704元，一审法院依法调整为36852元。关于被告提出的要求用保证金20000元抵扣租金以及原告诉请要求被告以73704元为基数自2016年12月10日起以日百分之一的标准支付违约金的问题。一审法院认为，尽管我国担保法没有规定履约保证金问题，但是在民事活动中已经大量存在并发挥作用，它已经成为一种普遍存在的合同担保方式，其具有独特的担保价值，将合同履行的整个过程纳入其担保范围。要判断履约保证金是否有效，应结合合同双方当事人是否对履约保证金的数额及缴存方式作出明确约定、适用履约保证金的条件以及双方对履约保证金的后果是否作出明确约定等因素综合认定。本案中，原、被告签订的《商位租赁合同》中约定被告应于合同签订之日交纳商位履约保证金20000元，且约定在被告逾期支付租金超过30个日历天的，被告所交履约保证金不予退还。双方在合同中已对被告违约时，履约保证金不予退还进行了明确约定，该约定合法有效。因此，在被告未按约定支付租金即被告违约的情况下，其所交纳的保证金20000元不予退还。被告在庭审中举示了一份证人证言，拟证明原、被告双方曾口头约定保证金可抵扣租金，一审法院认为，根据证据规则，证人应当出庭作证，且该份证人证言的证人身份无法核实，一审法院对该份证据不予采信。据此，被告并未举示证据证明其主张，故对其提出的保证金应抵扣租金的意见，一审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。虽然本案中，合同约定被告不按规定交纳租金的，原告除要求乙方及时缴纳外，并有权按被告逾期支付费用总额的1%/日的标准计算违约金，但庭审中被告提出不予支付违约金，且从履约保证金的性质来看，其以损失赔偿为原则，而原告并未举示证据证明其存在房屋空置期租金、新租赁合同免租期等损失，且本案双方在庭审中已对合同解除时间进行了协商确认，据此，对于没有损失的违约，如并用违约金条款，则产生了双违约金，不仅与保证金立法的原则相悖，也会对违约人不公平。因此，一审法院对原告诉请要求被告以73704元为基数自2016年12月10日起以日百分之一的标准支付违约金的请求，不予支持。关于原告诉请要求被告支付律师费3685元的问题。一审法院认为，对于因实现债权而支出的律师费，在商位租赁合同中已明确约定由违约方承担，该约定合法有效。故一审法院对原告要求被告支付律师费3685元的请求依法予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、高尚平于本判决生效之日起十日内支付重庆振凯义乌商贸城有限公司租金36852元；二、高尚平于本判决生效之日起十日内支付重庆振凯义乌商贸城有限公司律师费3685元；三、驳回重庆振凯义乌商贸城有限公司的其他诉讼请求。案件受理费868元，由原告重庆振凯义乌商贸城有限公司负担413元，被告高尚平负担455元。
二审中上诉人提交史胜勇与义乌商贸公司所签订商位租赁合同复印件一份，拟证明涉案商位租赁合同价格不公平、不合理。
针对该证据，被上诉人提出：因为上诉人举示的租赁合同是复印件，故对其真实性不予认可；即使是真实的，该合同签订时间是在2016年12月6日，而本案所涉合同是签订在2016年4月12日，并非同一时期，价格不具有参考性，而且该合同缴费方式是一次性缴费，而本案所涉合同是每半年缴费一次，缴费方式不同，不能达到上诉人的证明目的。
对于上诉人所提交的合同复印件，因其真实性无法确认，加之与涉案合同之间在签订时间、位置、租期、缴费方式等方面存在明显差异，与本案缺乏关联性，故不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人于2016年4月12日签订的《商位租赁合同》，采用了法律规定的形式，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，具有法律约束力，当事人应根据合同约定履行义务。上诉人作为完全民事行为能力人和参与市场交易的经营者，应当对签订合同的风险、后果有认知和预见，涉案合同有关商位位置、面积、租期、租金价格、支付方式等主要内容，均是由当事人自行协商确定，现上诉人以所签订合同系格式合同、商位租金价格不合理为由要求否定合同效力，缺乏法律依据，本院不予支持。至于上诉人要求用保证金抵扣拖欠的租金，因涉案合同中已明确约定因承租人违约未支付租金导致合同解除时，履约保证金不予退还，加之上诉人并未举示证据证明双方就用保证金抵扣租金曾达成合意，故其请求缺乏事实及法律依据，本院不予主张。至于装修保证金和垃圾费问题，因上诉人在一审中并未就此提出反诉，故本案二审不予处理，当事人可另行协商解决。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费1736元，由高尚平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏致礼
审 判 员 陈 华
代理审判员 芦明玉
二〇一七年九月二十五日
书 记 员 陈 涛