浙江省杭州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）浙01民终6694号
上诉人（原审被告）：浙江智新泽地科技发展有限公司,住所地：杭州市江干区杭海路601号三堡产业大厦B座17楼1701室。
法定代表人：郑洁瑜，董事长。
委托诉讼代理人：桑健、桑智毅，浙江之江律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王成宝，男，1975年9月29日出生，汉族，住杭州市西湖区
上诉人浙江智新泽地科技发展有限公司（以下简称智新公司）与被上诉人王成宝为房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2016）浙0104民初7590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2016年5月，王成宝(乙方)与智新公司（甲方）就杭州市江干区杭海路601号三堡产业大厦B幢17楼1708室租赁事项签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁房屋建筑面积约105.88平方米，该房屋作为办公经营使用，甲方于2016年5月10日前交付房屋，租赁期限一年，自2016年5月10日起至2017年5月9日；在甲方交付该房屋时，乙方应支付房屋租赁保证金18356元，租赁期满后无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、物业管理、公共能耗等费用，由乙方承担，据实结算，不含在租金内；物业管理费应与租金同步向甲方支付；房租年租金为73428元，优惠免租期15天，优惠后租金70410元；先付款再使用，半年支付一次，于2016年5月10日支付第一期租金35205元，此后在每一个租赁周期届满前30日支付下一个租赁周期的租金；等等。
租赁合同签订后，王成宝向智新公司支付了第一期半年租金35205元及保证金18356元，公共能耗及物业管理费6099元。智新公司亦交付了租赁房屋。案涉房屋实际由杭州云吧传媒技术有限公司（以下简称云吧公司）使用，王成宝系该公司的法定代表人。
2016年10月初，智新公司对案涉租赁房屋所在楼层一侧进行装修，并提出让云吧公司暂时搬至6楼，待楼层统一装修完成后再搬回17层，云吧公司没有同意，并表示要求解除合同。2016年10月18日，王成宝以云吧公司的名义给被告发《解除房屋租赁合同函》，明确合同于2015年10月10日解除，并提出了赔偿方案。此后双方就合同解除后的相关事项未能达成一致意见，王成宝遂诉至法院，要求判令：1、解除王成宝、智新公司之间的房屋租赁合同法律关系；2、智新公司返还王成宝保证金18356元、退物业费3592.56元；3、智新公司返还王成宝半年租金35205元；4、赔偿王成宝违约金及损失43892.60元；5、本案诉讼费由智新公司承担。
在本案审理过程中，云吧公司向原审法院出具了说明，确认王成宝将案涉租赁房屋提供给云吧公司使用，云吧公司对王成宝作为王成宝起诉智新公司要求解除租赁合同关系等诉请没有异议。
原审法院认为，王成宝与智新公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效。虽然案涉租赁房屋实际由云吧公司使用，但案涉租赁合同由王成宝与智新公司签订，合同签订后，也由王成宝个人向智新公司支付租金、保证金、物业费等相关费用，且云吧公司对王成宝的起诉无异议，因此，该院认为，王成宝作为租赁合同的承租方并无不当，智新公司关于王成宝非承租方的抗辩意见，原审法院不予采纳。
在租赁合同履行过程中，智新公司出于自身原因，对案涉租赁房屋所在楼层一侧进行装修，根据智新公司的陈述，该楼层云吧公司使用的是1708室（1720、1726室），其余房间系智新公司自行营业场所，智新公司原本打算1701-1708室一并统一装修，因云吧公司不同意暂搬至6楼，故而独留云吧公司的1708室，对其他房间进行了统一装修。根据王成宝提供的现场照片及智新公司陈述，智新公司装修期间，拆除了诸多墙体，且非小范围的局部装修，鉴于此，原审法院认为，智新公司装修期间拆除墙体，并不能证明房屋主体结构出现质量问题，但智新公司大范围装修确实会给云吧公司正常使用租赁房屋带来影响，故其要求解除租赁合同的诉请，理由正当，原审法院予以支持。
根据合同法的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除的主要责任在智新公司，故王成宝要求智新公司退还保证金、退还物业费（含公共能耗费）、退还租金的诉请，于法有据，可予支持。庭审中，双方确认租赁合同于2016年10月10日解除，经计算，智新公司应退还的物业费（含能耗费）应为3557.75元（6099元÷12×7个月=3557.75元），应退还的租金为5867.5元（35205元÷6×1个月=5867.5元）。关于违约损失，结合本案实际情况，原审法院对三个月的租金损失17602.5元予以支持，对超过三个月租金损失部分不予支持。
据此，根据《中华人民共和国民事合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、王成宝与浙江智新泽地科技发展有限公司签订的《房屋租赁合同》于2016年10月10日解除；二、浙江智新泽地科技发展有限公司退还王成宝保证金人民币18356元、物业费（含公共能耗费）人民币3557.75元、租金人民币5867.5元，共计人民币27781.25元，于判决生效后十日内付清；三、浙江智新泽地科技发展有限公司支付王成宝违约损失人民币17602.5元，于判决生效后十日内付清。四、驳回王成宝的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2321元，减半收取人民币1160.50元，由王成宝负担人民币693.50元，由浙江智新泽地科技发展有限公司负担人民币467元。王成宝于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费。浙江智新泽地科技发展有限公司于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。
宣判后，智新公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。1、本案的适格原告应当是云吧公司而非被上诉人王成宝，上诉人与被上诉人之间并不存在房屋租赁合同关系。一审判决在事实认定方面，无视被上诉人提交的证据《房屋租赁合同》中对于承租方的定义明确为云吧公司和在证据《解除房屋租赁合同》中对于发函方的定义明确为云吧公司的事实，仅凭云吧公司在庭审结束后单方出具且未经上诉人质证的说明和由被上诉人王成宝缴纳租金、保证金、物业费等相关费用这两点就武断的认为本案中，承租方是被上诉人，出租方是上诉人。双方之间存在房屋租赁关系，这样的观点，上诉人认为属于严重错误。被上诉人王成宝在《房屋租赁合同》上签字的行为应当属于履行法定代表人的职务行为而非个人行为，所谓职务行为，是指根据法律等的规定，经选举、委任或聘用而担任一定的职务的人，按照一定权限所从事的经营管理活动的总称。《中华人民共和国民法通则》第43条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”和最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第58条规定：“企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任。”此外，在程序法中，最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第42条规定：“法人或者其他组织的工作人员因职务行为或者授权行为发生的诉讼，该法人或其他组织为当事人。”具体在本案中，首先《房屋租赁合同》虽未盖有云吧公司的印章，但是在《房屋租赁合同》的第一页可以明确看到，承租方为云吧公司，法定代表人为被上诉人王成宝。根据意思自治原则，在不违反法律规定的前提下，合同的当事人有权按照自己的意愿订立合同，云吧公司作为承租方并不违反法律规定。2、其次，在2016年10月17日由云吧公司发出的《解除房屋租赁合同函》中，云吧公司自始自终都是以承租方的地位自居的，从未提到被上诉人为承租方的说法。再次，即使云吧公司在与上诉人签订《房屋租赁合同》之后与被上诉人之间有过商定，由被上诉人王成宝作为涉案房屋的承租方，该商定的内容也明显属于将《房屋租赁合同》的权利义务关系转让性质。上诉人从未被告知过更是从未表示同意转让，自然该权利义务关系转让也不对上诉人产生任何法律上的效力。最后，一审判决提到在审理过程中云吧公司向法院出具了说明，确认王成宝将涉案租赁房屋提供给公司使用，云吧公司对王成宝作为原告起诉上诉人要求解除租赁合同等诉讼请求没有异议。上诉人认为该说明具有证明案件事实的作用，从性质上说属于证据，依照《民事诉讼法》第六十八条：证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证。和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条规定：证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据。因此，该说明在庭审过程中并未出示也未经上诉人质证，不能作为一审判决认定事实的依据。同时，该说明混淆了被上诉人王成宝的职务行为与非职务行为的界限，照此逻辑，如果任意一家法人都能在事后以单方说明的形式否认法定代表人的职务行为，那法定代表人岂非可以随意对外以法人的名义签订合同然后主张个人承担责任，如此一来合同的相对性原则何在，民法通则和相关司法解释的权威性、严肃性何在?上诉人不存在达到解除房屋租赁合同约定条件或者法定条件的违约行为。根据“谁主张、谁举证”的原则，被上诉人应当举证证明上诉人存在达到解除房屋租赁合同约定条件或者法定条件的违约行为，本案中被上诉人仅仅提交了若干照片，照片内容仅仅反映涉案房屋的外部环境正在进行装修，上诉人认为该证据并不能证明上诉人存在达到解除房屋租赁合同约定条件或者法定条件的违约行为。事实上，上诉人的局部装修行为并不影响涉案房屋的使用，上诉人在二审中提交的新证据足以证实涉案房屋在被上诉人搬离时水电、通道均能正常使用。二、一审判决适用法律错误。1．一审判决在如何对待被上诉人在以云吧公司的名义在《房屋租赁合同》签字的行为属于履行法定代表人的职务行为还是非职务行为上未作出正确的法律认定，导致随后适用法律的错误。上诉人认为被上诉人以云吧公司的名义在《房屋租赁合同》签字的行为构成表见代理，本案的承租方应当是云吧公司，理由是：第一、《房屋租赁合同》虽未盖有云吧公司的印章，但是在其中明确出租方为上诉人，承租方为云吧公司的情况之下，据此可推断上诉人对合同相对方是云吧公司是明知的。这符合形成表见代理的要素条件之一，即以被代理人名义与相对人订立合同的行为，相对人确信是同被代理人建立合同关系。第二、被上诉人在云吧公司法定代表人的特殊职位，使得上诉人对于被上诉人行使法定代表人职务，代理云吧公司签署《房屋租赁合同》及日后的交房、缴纳保证金、租金等行为是完全可信的。最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见》第58条规定：企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任。本条规定的意思是在民商事活动中，对职务行为的认定适用外观主义原则，只要在客观上具备执行职务的特征，又以法人名义实施，相对人有理由相信该行为是执行职务的行为，就可以认定该工作人员的行为是执行职务的行为。第三、形成表见代理的另外一个要素是相对人必须是善意的、无过失的。从本案的案情可推定上诉人并非恶意同被上诉人串通签订合同，而且上诉人己积极履行合同义务，没有违约行为。据上述分析我们可以得出结论，上诉人与云吧公司的房屋租赁合同上虽然未盖有云吧公司的印章，但是被上诉人基于其法定代表人的职务签字确认，不论是根据法律规定还是市场交易惯例，上诉人都有足够的理由相信被上诉人是在代表云吧公司行使职务行为而与其签订合同。另外根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)若干问题的意见》第42条规定“法人或者其他组织的工作人员因职务行为或者授权行为发生的诉讼，该法人或者其他组织为当事人”。因此，被上诉人并非本案的适格主体。2、被上诉人提出解除《房屋租赁合同》的要求并不符合合同约定也不符合《合同法》第94条的规定。首先，被上诉人在起诉状和《解除房屋租赁合同函》中均援引《房屋租赁合同》第10条第2款之约定：“乙方入住后，因甲方的房屋主体结构存在严重质量问题致使乙方不能实现租赁的”作为解除《房屋租赁合同》的依据，但是，一审判决在第4页中已经明确认定，被告装修期间拆除墙体，并不能证明房屋主体结构存在质量问题。其次，被上诉人并未依照“谁主张、谁举证”的原则，提交证据证明上诉人存在达到解除房屋租赁合同约定条件或者法定条件的违约行为。因此，被上诉人要求解除《房屋租赁合同》并无法律上的依据。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法正确认定事实后撤销原判；驳回王成宝的起诉；本案的一、二审诉讼费由被上诉人王成宝承担。
被上诉人未到庭参加调查，提交了书面答辩称：一、本案的诉讼主体适格，一审判决认定事实清楚。被上诉人于2016年5月10日与上诉人签署《房屋租赁合同》，约定用作办公场所。合同签署时，云吧公司尚未注册成立。云吧公司实际成立的时间为2016午5月13日，即成立于合同签署和房屋交付之后。被上诉人将承租房屋用于云吧公司实际运营使用，已明确在合同第二条租赁用途中明确约定，并不违反法律和行政法规的禁止性规定。因此，一审以签署的《房屋租赁合同》的主体王成宝和上诉人为双方当事人合理合法，上诉人的上诉理由不能成立。二、一审判决适用法律准确，上诉理由不能成立。1、本案中被上诉人以个人身份租赁房屋交给公司使用，不属于表见代理认定范围。一审中，云吧公司已向法院出具情况说明，对租赁合同的履行及相关权利和责任进行确定，由被上诉人享有与公司无关。被上诉人在交付房租和物业费以后，要求对方出具发票抬头为云吧公司，是被上诉人的合法权利，并非改变合同租赁关系。2、上诉人存在违约，上诉人在上诉证据材料中提供的多张照片也充分说明现场的破坏性，导致合同目的无法实现，应承担违约责任。作为承租人或者实际使用人均有权告知出租方关于不符合使用条件并因违约情形要求解除。云吧公司搬离租赁房屋后，合同确已实际解除。上诉人曲解法律，拖延支付应返还的款项，已违反商业基本诚信原则。本案一审法院对上述事实已经查明并作出判决，符合《民事诉讼法》第一百七十条第一款规定的认定事实清楚、适用法律准确情形，应当依法驳回上诉人上诉请求，维持原判。
二审期间，上诉人智新公司提交如下证据：
1、2016年5月31日的浙江省增值税普通发票2张，证明本案的涉案房屋租金系案外人云吧公司支付的事实。
2、被上诉人承租的房屋内部及外部环境照片8张（没有日期），证明本案涉案房屋在被上诉人搬离时正常供水供电，不存在影响被上诉人正常使用的事实。
被上诉人王成宝未提交证据。
对上诉人智新公司提交的证据1的真实性本院予以确认。证据2因照片因没有拍摄时间，故本院对该证据不予确认。
本院依据有效证据及双方当事人的陈述，经审理查明的事实与对原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，关于本案王成宝是否适格原告的问题？2016年5月10日，上诉人智新公司作为出租方与作为承租方的云吧公司签订《房屋租赁合同》，约定案涉房屋用作办公场所。房屋租赁合同中明确承租方云吧公司的法定代表人为王成宝。此时云吧公司尚未注册成立，被上诉人王成宝在承租方签字。后云吧公司于2016午5月13日成立，王成宝为法宝代表人。在合同履行过程中，虽然由王成宝缴纳租金、保证金、物业费，但智新公司出具的发票抬头为云吧公司，王成宝提交的书面答辩意见中表示系其要求智新公司出具发票的抬头为云吧公司，智新公司有理由相信王成宝的上述行为是代表云吧公司。且最关键的证据是：2016年10月17日，云吧公司发出的《解除房屋租赁合同函》，是以云吧公司的名义向智新公司提出解除租赁合同，在函件中落款为云吧公司，并加盖云吧公司的公章，表明解除租赁合同系以云吧公司的名义而非以王成宝个人名义向智新公司解除租赁合同。故本案实际承租人应为云吧公司，而非王成宝个人。因此王成宝不是本案的适格原告，智新公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百五十四条第一项第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：
一、撤销杭州市江干区人民法院（2016）浙0104民初7590号民事判决。
二、驳回王成宝的起诉。
一审案件受理费2321元，退还王成宝；上诉人浙江智新泽地科技发展有限公司预交的二审案件受理费2321元予以退还。
本裁定为终审裁定。
审判长 张一文
审判员 金瑞芳
审判员 睢晓鹏
二〇一八年一月十五日
书记员 何英杰
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