北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终6832号上诉人（原审被告）北京长建伟业商贸有限公司，住所地北京市大兴区魏善庄镇刘家场村村委会南100米。法定代表人刘铁生，总经理。委托代理人毕洪珍，北京市华泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京景阳天昊投资管理公司，住所地北京市石景山区莲石路16号。法定代表人王凯，总经理。委托代理人武福恒，男，1962年7月31日出生。上诉人北京长建伟业商贸有限公司(以下简称长建公司)因与被上诉人北京景阳天昊投资管理公司（以下简称景阳公司）土地租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2016）京0107民初6063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。长建公司上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回对方的全部诉讼请求。事实与理由：一、景阳公司不是本案适格原告。涉案土地是村集体土地，应当由景阳村村委会来主张权利。二、长建公司不是本案适格被告，长建公司已经被其他公司收购了，在2010年3月22日就已经办理完毕股权转让。三、涉案土地性质为集体土地，且土地上房屋亦没有相关规划，《租赁合同》及《补充协议书》应属无效合同。景阳公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。景阳公司向一审法院起诉请求：2003年7月1日，北京市广源工贸公司（以下简称广源公司）与长建公司签订《租赁合同》。该合同约定：长建公司租赁广源公司房屋场地，用于仓储及商品配送相关事宜。一、租赁范围：石景山区衙门口村西南后街大院内西南部，办公室20间（492平房米），场地4670平方米。二、租赁期限：期限10年，自2003年7月1日至2013年6月30日止。三、租金及支付方式：第一年租金22万元，第二年开始每年租金26万元，合同期第四年度开始每三年递增10%。合同签约之日长建公司一次性支付租金6万元。第一年按季度支付，上季度末付下季度租金。从第二年开始以后每年度租金均在6月30日之前一次性付清。....六、其他约定、长建公司在租赁期间内自主投入建设时，应实事先制图报予广源公司备案，合同期满后无偿归广源公司所有。....九、如果双方发生争异，应平等友好协商解决。如协商不成，双方均可诉至石景山区人民法院依法判决。2006年7月10日，广源公司改制并重新注册成立了北京景阳天昊投资管理公司，即本案原告。2006年10月26日，长建公司、景阳公司签订《租赁合同》及补充协议书约定：“2003年7月1日北京广源工贸公司（甲方体制改制之前的名称，2006年7月10日重新注册成立了北京景阳天昊投资管理公司，新公司继承了北京广源工贸公司所有的法律责任、权利和义务），与乙方签订了《租赁合同》，由于乙方发展经营所需，提出延长三年期限，为此，甲乙双方达成如下共识：一、甲方同意合同期限延长三年，即自2013年7月1日至2016年6月30日止。二、其他事项不做变更，甲乙双方依照2003年7月1日所签合同执行。以上合同签订后，景阳公司如约将房屋场地交付长建公司使用。长建公司按约定交纳了租金，并在租赁场地新建了部分建筑。现因合同约定的租赁期限已满，长建公司拒不返还租赁物。故景阳公司依照合同约定及法律规定要求长建公司立即腾退租赁场地及地上物并交付给景阳公司。请求法院依法支持景阳公司的诉讼请求。诉讼请求：1、判令长建公司立即腾退租赁景阳公司的场地4670平方米及该场地上的全部建筑物（包括自建、扩建），并立即交付景阳公司。2、判令长建公司给付自2016年7月1日起至诉争场地及场地上的全部建筑物实际交付景阳公司之日止的使用费（按每日5000元计算）。3、判令长建公司负担案件受理费。一审法院认定事实：位于石景山区衙门口村西南后街大院内西南部场地4670平方米土地（四至范围：北至北京台京学校、南至衙门口村居民区、西至村内道路、东至衙门口村居民区，以下简称诉争场地）权属归石景山区景阳村集体经济组织。2003年7月1日，甲方北京广源工贸公司（以下简称广源公司）与乙方长建公司签订《租赁合同》，其中约定，甲方将所属石景山区衙门口村西南后街大院内西南部，办公室20间（492平方米），场地4670平方米出租给乙方使用；租赁期限自2003年7月1日起至2013年6月30日止；租金及支付方式：第一年租金22万元，第二年开始每年租金26万元，合同第四年度开始每三年递增10%，合同签约之日乙方一次性支付租金6万元，第一年按季度支付，上季度末付下季度租金，从第二年开始以后每年度租金均在6月30日之前一次性付清；乙方在租赁期内自主投入建设时，应事先制图报予甲方备案，合同期满后无常归甲方所有；本合同期满后，是否续签《租赁合同》双方在本合同期满前30天进行洽商，同等条件乙方优先。上述合同签订后，广源公司将诉争场地交付长建公司使用，长建公司在该场地上进行自建，并用于经营。2006年4月27日，北京市石景山区农业委员会印发“关于对北京广源工贸公司进行改制请示的批复”，同意将北京市景阳农工商联合公司量化后的资产全部转入广源公司，由广源公司作为改制主体进行改制。2006年7月10日，广源公司名称变更为景阳公司。2006年10月26日，甲方景阳公司与乙方长建公司签订《补充协议书》，其中约定：2003年7月1日广源公司（甲方体制改制之前的名称，2006年7月10日重新注册成立了景阳公司，新公司继承了广源公司所有法律责任、权利和义务），与乙方签订了《租赁合同》；甲方同意合同期限延长三年，即自2013年7月1日至2016年6月30日止；其他事项不做变更，甲乙双方依照2003年7月1日所签合同执行。上述合同签订后，长建公司缴纳租金至2016年6月30日，并使用诉争场地至今。2016年5月20日，景阳公司向长建公司送达《租赁合同终止协议》，其中载明，景阳公司与长建公司租赁合同到期后不再续签，双方的租赁合同于2016年6月30日到期终止。2016年8月10日，景阳公司向长建公司送达“告知函”，要求长建公司立即将占用场地及房屋腾空并交还景阳公司。2016年8月，北京市石景山区人民政府集体经济办公室出具“关于北京长建伟业商贸有限公司土地所属单位的说明”，其中载明，长建公司位于石景山区衙门口村西南后街大院，其土地权属为石景山区景阳村集体经济组织所有；景阳公司是石景山区景阳村集体经济组织的合法代表；同意以景阳公司为主体，在石景山法院诉讼长建公司逾期不予腾退事宜。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，景阳公司与长建公司签订的《租赁合同》及《补充协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的效力性强制规定，属合法有效，双方应按约定履行各自义务。上述合同到期后，双方未续签合同，长建公司丧失继续占有、使用诉争场地、房屋的合同及法律依据。根据合同约定，长建公司在租赁期内自主投入建设，合同期满后无常归景阳公司所有，故对于长建公司拒绝腾退自建房屋的主张，缺乏事实依据，法院不予采纳。根据查明事实，景阳公司已经通过送达“租赁合同终止协议”和“告知函”的方式明确表示终止双方租赁合同，故对于长建公司主张双方已形成长期租赁合同的抗辩意见，缺乏事实依据，法院不予采纳。因此，对于景阳公司请求长建公司腾退诉争场地的主张，有充分的事实依据，予以支持。鉴于长建公司在租赁期限届满后持续使用诉争场地，故对于景阳公司请求长建公司支付合理使用费的主张，有充分的事实依据，对此，法院参照合同约定的租金标准确定。综上,依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决：一、北京长建伟业商贸有限公司于本判决生效后六十日内将位于北京市石景山区衙门口村西南后街大院内西南部场地4670平方米土地及房屋（包括自建、扩建）腾空（四至范围：北至北京台京学校、南至衙门口村居民区、西至村内道路、东至衙门口村居民区）并交付给北京景阳天昊投资管理公司；二、北京长建伟业商贸有限公司于本判决生效后六十日内给付北京景阳天昊投资管理公司使用费（自2016年7月1日起至实际腾退完毕之日止，按照月租金三万一千七百二十二元标准计算）；三、驳回北京景阳天昊投资管理公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费425元（北京景阳天昊投资管理公司已预交），由北京长建伟业商贸有限公司负担（于本判决生效后七日内直接给付北京景阳天昊投资管理公司）。本院另查明，2002年12月1日，根据政府文件安排，石景山区一次性整建制农转居，石景山区内原有农村集体经济组织成员全部转为城镇居民。长建公司现并未注销法人资格。诉争土地最后一期年度租金为380666元。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：长建公司虽主张涉案土地是村集体土地，应当由村委会来主张权利。但根据政府文件安排，石景山区一次性整建制农转居，石景山区内原有农村集体经济组织成员全部转为城镇居民，景阳村村委会已经不复存在。长建公司的该项主张无事实依据，应不予支持。涉案土地属石景山区景阳村集体所有，北京市石景山区人民政府集体经济办公室亦出具文件说明景阳公司是石景山区景阳村集体经济组织的合法代表，故景阳公司有权利就涉案土地的纠纷提起诉讼，景阳公司应属本案适格原告。长建公司虽主张其被其他公司收购，但由于其法人资格并未注销，长建公司是否被收购不影响其作为适格的被告参加本案诉讼。长建公司主张本案原被告均不适格，该观点无事实及法律依据，本院不予支持。原审法院对此处理正确，本院予以确认。诉争场地所有权归属石景山区景阳村集体，景阳公司作为景阳村集体的合法代表有权代为行使该场地的占有、使用、收益、处分的权利。长建公司在《补充协议书》到期之后，已经不具备占有、使用诉争土地的权利。长建公司虽主张《租赁合同》及《补充协议书》应属无效，但在《租赁合同》及《补充协议书》均已到期的情况下，上述合同是否有效均不能对景阳公司要求长建公司腾退诉争土地及房屋的请求权构成障碍。长建公司虽在诉争场地上加盖了自建房屋，但以加盖房屋而不腾退诉争场地及房屋之理由并无法律依据。由此，原审法院认定长建公司腾退诉争场地及房屋并交付给景阳公司的处理结果正确，本院予以请确认。侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。《租赁合同》及《补充协议书》均已到期的情况下，长建公司拒不履行腾退义务，已经侵害了景阳村集体对于诉争场地的所有权，应履行赔偿义务。根据双方对于租赁协议的履行情况，诉争土地最后一期年度租金为380666元。该租金数额可以作为认定景阳公司损失的依据。原审法院判决按照月租金三万一千七百二十二元标准计算长建公司逾期腾退诉争土地而给景阳公司造成损失是正确的，本院予以确认。综上所述，原判结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费850元，由北京长建伟业商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 磊审 判 员  范 磊代理审判员  朱文君二〇一六年十一月二十三日书 记 员  明 玥