贵州省六盘水市中级人民法院行 政 判 决 书（2017）黔02行终95号上诉人（原审原告）刘祖辉，女，1966年6月15日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区，上诉人（原审原告王德亮的继承人）王超，男，1989年8月17日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区，二上诉人特别授权委托代理人杨国，系贵州贵达（六盘水）律师事务所律师，执业证号：15202201410356603。被上诉人（原审被告）六盘水市住房和城乡建设局，住所地：六盘水市钟山区钟山中路开投大厦13-16楼。法定代表人杨坚，系该局局长。特别授权委托代理人沈律，系贵州灏峰律师事务所专职律师，执业证号：15202201110454815。特别授权委托代理人周阳，系六盘水市住房和城乡建设局房地产信息中心工作人员，男，1993年8月21日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区，原审第三人袁明军，男，1977年3月19日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区，原审第三人左常江，女，1978年12月24日生，汉族，现住贵州省六盘水市钟山区，上诉人刘祖辉、王超与被上诉人六盘水市住房和城乡建设局及原审第三人袁明军、左常江房屋登记管理一案，不服贵州省水城县人民法院（2016）黔0221行初164号行政判决，向本院提起上诉。本案在审理过程中，上诉人王德亮死亡，王德亮的第一顺序继承人王超参加本案诉讼。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。一审认定，原告王德亮与刘祖辉（又名刘毛兰）系夫妻。2013年4月22日，原告王德亮、刘祖辉签订了委托书，委托左常江偿还银行按揭贷款、解除抵押后出售房屋及办理出售房屋所涉及的房屋产权变更登记等相关事宜，且在该委托书载明：代理人左常江在办理上述事宜中所签署的一切法律文件，二原告均予以承认，并愿意承担相应的法律责任。同日，该委托书在贵州省凉都公证处进行了公证。2013年4月23日，二原告与第三人袁明军签订了《房屋买卖合同》，二原告自愿将钟山荷泉路36号附1号701室房屋以人民币参拾万元出售给乙方（袁明军）。2014年9月1日，二原告的委托代理人左常江与第三人袁明军签订了《房地产买卖协议》，甲方（原告刘祖辉）自愿将钟山荷泉路36号附1号701室房地产出售给乙方（袁明军）。2014年9月2日，二原告的委托代理人左常江和第三人袁明军向六盘水市房地产产权监理处申请房屋（转移）登记。2014年9月4日，被告认为左常江的申请登记材料，符合法定形式，予以登记。2014年9月5日，第三人袁明军领取了六盘水市房权证钟山区字第××号《房屋所有权证》。一审认为，根据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十九条第三款“第三人经合法传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理”之规定，本案第三人左常江经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。根据《房屋登记办法》第四条“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构”之规定，被告六盘水市住房和城乡建设局具有办理房屋登记的法定职权。原告王德亮与刘祖辉系完全民事行为能力人，对自己作出的民事行为应当承担相关的法律责任。原告主张签署的委托书是按第三人袁明军的要求签订的，因无相关证据证实，不予采信。二原告与第三人袁明军签订的《房屋买卖合同》中无贷款担保条款，原告诉称“《房屋买卖合同》系借款的担保，而非房屋转让”，不予支持。根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十一条“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”、第六十一条第三款“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”和《房屋登记办法》第十五条第二款“委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证”、第三十三条“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料”之规定，二原告在委托书中委托左常江偿还银行按揭贷款、解除抵押后出售房屋及办理出售房屋所涉及的房屋产权变更登记等相关事宜，且对左常江在办理上述事宜中所签署的一切法律文件，均予以承认，并愿意承担相应的法律责任，故左常江与袁明军签订《房地产买卖协议》及房屋（转移）登记申请视为原告的行为。被告收到转移登记申请后，经相关人员审核同意后办理转移登记，符合法律、法规规定。原告的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决：驳回原告王德亮、刘祖辉的诉讼请求。一审判决宣判后，上诉人刘祖辉、王超不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销水城县人民法院（2016）黔0221行初164号行政判决，改判撤销被上诉人针对钟山荷泉路36号附1号701室颁发的六盘水市房权证钟山区字第××号《房屋所有权证书》，把上述房屋权属登记恢复为变更登记之前的状态；2、本案诉讼费由被上诉人承担。上诉人刘祖辉、王超诉称：一审认定事实错误。一、上诉人向第三人袁明军借款时签订的《房屋买卖合同》并非上诉人出卖房屋的真实意思表示，而是为了担保借款所签订，第三人在钟山区人民法院（2015）黔钟民初字第81号开庭笔录中明确认可了上述事实。二、第三人袁明军为了落实对高息借贷的担保，基于《房屋买卖合同》所作的约定，要求二原告把上述房屋的出售及办理出售后产权变更相关事宜委托给第三人左长江行使，并要求对该委托进行公证。二原告为得到借款，以解急需，即按袁明军要求申请六盘水市公证处对上述委托事项进行了公证，六盘水市公证处于2013年4月22日就原告和第三人左长江之间的委托事项制作了《公证书》。根据《中华人民共和国物权法》第186条、第211条以及《中华人民共和国担保法》第40条的规定，《房屋买卖合同》和《公证书》系对上诉人与第三人袁明军之间借款的担保，依法均应认定无效。三、被上诉人依据无效的《公证书》，对钟山荷泉路36号附1号701室作出了产权变更登记，颁发了六盘水市房权证钟山区字第××号《房屋所有权证书》。综上所述，被上诉人所作的上述变更登记缺乏正当的基础法律关系，依法应予以撤销。被上诉人六盘水市住房和城乡建设局辩称，我单位办理六盘水市房权证钟山区字第××号《房屋所有权证书》事实清楚，证据充分，程序合法。王德亮、刘祖辉因偿还银行按揭借款，于2013年4月22日为第三人左常江办理了委托书《公证书》，共同委托左常江将位于钟山荷泉路36号附1号701室（房屋所有权证号：六盘水市房权证钟山区字第××号）房屋一套解除抵押后出售，左常江有权根据委托书商定售房价款、签订售房合同（协议）、收取售房款项等事宜，该委托书代理期限至办理完上述事宜时止。2014年8月22日左常江代表刘祖辉将房屋所有权证书原姓名刘毛兰更改为刘祖辉，并取得六盘水市房权证钟山区字第××号房屋所有权证书。2014年9月1日由左常江代表刘祖辉将房屋卖给第三人袁明军，双方签订了《房地产买卖协议》，2014年9月2日缴纳了税款，同日向原六盘水市房地产产权监理处申请房屋转移登记，原产权人刘祖辉由代理人左常江代签名，经办机构对双方进行了询问笔录，2014年9月5日第三人袁明军领取房屋所有权证书。所以我单位认为第三人袁明军办理房屋所有权证书事实清楚，证据充分，程序合法。上诉人主张与袁明军签订《房屋买卖合同》系对借款的担保，而非房屋转让与事实不符，上诉人是否与第三人袁明军签订过《房屋买卖合同》我单位不清楚，也没有见过任何提供的《房屋买卖合同》，我单位办理房屋产权转移登记的合同是《房地产买卖协议》，该协议约定的是房屋买卖而非借款担保，上诉人上诉主张无证据证实，且不符合法律规定。综上所述，我单位为第三人袁明军办理房屋产权转移登记符合法律规定，请求人民法院依法公正判决。原审第三人袁明军、左常江的答辩意见同被上诉人六盘水市住房和城乡建设局的答辩意见一致。本案二审查明的事实与一审法院查明事实一致，本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，被上诉人基于王德亮、刘祖辉与左常江签订的委托书，且该委托书在公证部门进行了公证的前提下，依照左常江与袁明军签订的《房屋买卖协议》办理了房屋变更转移登记手续，该登记行为符合《房屋登记办法》第四条、第十五条第二款、第三十三条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、第六十一条第三款之规定，并无违法之处。上诉人所称本案的委托关系中载明的委托行为系名为买卖，实为担保，属流质契约应视为无效的理由，按照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条之规定，本案委托关系是否有效应属于作为房屋登记行为的基础民事法律关系，本应释明原告先行解决或先中止本案诉讼，但本案原告已于2015年已向人民法院提起民事诉讼，后原告主动撤诉，至今也未再行提起民事诉讼，二审庭审中经向上诉人释明后，上诉人也表示仅有再次提起诉讼的计划，并未明确表示要再次提起民事诉讼。故本案不符合《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第五十一条规定的应当中止审理的情形。因委托行为是否有效不属本案行政诉讼审理的范畴，上诉人认为委托行为无效导致房屋登记行为违法的理由，本院不予采信。综上，上诉人刘祖辉、王超的上诉理由无事实和法律依据，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘祖辉、王超负担。本判决为终审判决。审判长     审判长  宋景伟审判员  张 嘉审判员  何与芹二〇一七年八月十五日书记员  王 岚附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定。”《房屋登记办法》第四条房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。第十五条第二款托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。第三十三条申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。第六十一条第三款房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第五十一条在诉讼过程中，有下列情形之一的，中止诉讼：（一）原告死亡，须等待其近亲属表明是否参加诉讼的；（二）原告丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；（三）作为一方当事人的行政机关、法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；（四）一方当事人因不可抗力的事由不能参加诉讼的；（五）案件涉及法律适用问题，需要送请有权机关作出解释或者确认的；（六）案件的审判须以相关民事、刑事或者其他行政案件的审理结果为依据，而相关案件尚未审结的；（七）其他应当中止诉讼的情形。中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼。