文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终17724号上诉人(一审原告)：张瑞玲，委托诉讼代理人：黄祖发，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：方少康，系张瑞玲的丈夫。被上诉人(一审被告)：韦芳，委托诉讼代理人：ＸＸ东，广东桦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：余晓君，广东桦仁律师事务所实习律师。被上诉人(一审被告)：马广勋，委托诉讼代理人：华卫，广东创安律师事务所律师。原审第三人：深圳满懿房地产经纪有限公司，法定代表人：何颖琴。上诉人张瑞玲因与被上诉人韦芳、马广勋及原审第三人深圳满懿房地产经纪有限公司（以下简称满懿地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初3470号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张瑞玲的上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令解除张瑞玲与韦芳、马广勋双方于2016年1月12日签订的《二手房买卖合同》，并判令韦芳、马广勋返还张瑞玲支付的定金人民币18万元。3、判令韦芳、马广勋向张瑞玲支付房屋成交价款的百分之二十的违约金人民币48万元整。4、本案诉讼费用由韦芳、马广勋承担。事实与理由：一审法院在审理本案过程中，肆意偏袒韦芳、马广勋一方，尤其是在开庭审理数月之后，主审法官许可或安排韦芳、马广勋再次提供所谓的证据材料，并组织双方当事人及相关证人到庭接受调查询问。在组织庭后调查询问的过程中，主审法官更是明显袒护韦芳、马广勋一方，偏听偏信，罔顾本案的基本事实，其言行举止令人费解。而且，主审法官对银行按揭贷款操作规程不了解、不专业。现就本案的基本事实予以澄清如下：第一、根据双方签署的《二手房买卖合同》第四条第二款B、D项规定：“卖方需配合买方申请按揭，提供相关资料、文件并签署相应的法律文件”；“卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续”。显然，根据双方当事人约定，办理银行资金监管及按揭贷款手续是双方的共同义务，并非仅仅是张瑞玲（买方）一方的合同义务，而且在办理银行按揭贷款过程中，双方还应当按照银行的要求进行办理相关手续。本案证据充分表明，当时在一同前往银行办理按揭贷款手续时，张瑞玲己经按照银行要求提供了全部的办理按揭手续的相关资料，而马广勋未能按照银行的要求提供韦芳的身份证原件以及银行卡原件等资料。当时，按揭银行工作人员依照其相关规定并结合马广勋提供的公证委托书的委托事项，认为其无法提供按揭贷款的身份证原件及“有效收款账号”(主要是指当时马广勋不能提供韦芳银行卡的原件），最终导致银行按揭手续无法继续进行。一审法院罔顾按揭贷款银行出具的《情况说明》及2017年3月14日出具的复函所反映的当时的客观真实情况，仅凭马广勋提供的证人的证人证言之一面之词，便武断地认定按揭银行出具的证明文件的真实性“存疑”，并“不予采信”（一审判决书P10倒数第3、2行）。这是完全错误的。第二、在未就银行办理按揭贷款的相关规定进行全面了解的情况下，一审法院便认为马广勋“即使仅向满懿地产公司及张瑞玲提供了韦芳的银行账号，并未直接向银行提供亦不会构成阻碍涉案合同继续履行的原因”（一审判决书P11第10-12行），这是完全违背银行的按揭贷款的有关规定，违背常识，并主观臆断地认定事实之错误。众所周知，在房屋按揭贷款的过程中，对房屋交易双方的资金监管是按揭银行的主要职责和关注的事项，法院何以就能认定只要给房屋交易对方（买方）提供了所谓银行收款账号便不会影响交易合同之银行按揭贷款手续的办理或合同之继续履行了呢？事实上，在庭后主审法官组织的调查询问笔录中，张瑞玲明确说明，当时，我方发出《履约催告函》并履约期限到期之后，满懿地产公司（房屋中介）的工作人员韩x成电话告知张瑞玲说马广勋现在手里有一张韦芳的平安银行卡，仅此而己，张瑞玲从来就没有真实看到过马广勋手里的那张银行卡，甚至连卡号多少都未知。事后，张瑞玲又通过中介（满懿地产公司）主动联系过韦芳、马广勋，但马广勋和韦芳并不配合张瑞玲一起去银行办理按揭贷款手续。第三、事实上，无法办理银行按揭贷款手续，致使涉案合同无法继续履行的根本原因，在马广勋另案起诉韦芳的房屋确权纠纷中，马广勋本人都承认是因为韦芳不配合提供银行账号所导致的。马广勋在其诉状中诉称：“在原告（马广勋）将该房转让给张瑞玲的时候，被告（韦芳）按约定给原告作了公证委托，但在提供个人账号环节，被告则不予配合，致使该房产交易受阻，买方（张瑞玲）也将原被告两人作为共同被告诉至法院”【详见（2016)粤0307民初8933号民事判决书P2第11-15行】。显然，就连马广勋自己都承认了当时之所以不能顺利办理银行按揭贷款的原因是因为韦芳不配合提供银行个人账号。按揭银行出具的《情况说明》中也依据当时的客观事实说明卖方不能提供银行“有效账号”，然而，一审主审法官却置上述客观事实而不顾，枉法裁判。第四、依照双方的合同约定，韦芳、马广勋已经构成严重违约的事实清楚，证据充分。一审法院认定韦芳及其代理人马广勋均不存在违约行为是完全不顾本案基本事实的枉法裁判。1、韦芳、马广勋未按照合同约定与担保公司签订赎楼服务合同，构成了严重违约。根据双方《二手房买卖合同》第六条第3项的规定：“卖方须于签署本合同之日起五日内（含当日）与担保公司签订服务合同…”，并由卖方（韦芳、马广勋）负责办理赎楼手续。但，韦芳、马广勋至今仍未与担保公司签署任何相关的赎楼之服务协议，已严重违反了上述合同的规定。合同约定是要与担保公司签订服务合同，然而，马广勋在本案开庭审理后几个月后才向法庭提供了一份与自然人张义签订的《赎楼垫资协议》，且不说，张义仅仅作为一个自然人显然不是也不可能是《二手房买卖合同》第六条第3款约定的担保公司，单就从韦芳、马广勋向法庭提供的所谓该份证据的时间节点来看，其真实性就明显存疑。试想，既然该《赎楼垫资协议》早己于2016年1月13日就己经签订了，为何在本案一审开庭时不及时提供给法庭？因此，一审法院仅凭马广勋于本案一审开庭数月之后提供给法庭的一纸与自然人张义签订的所谓关于办理涉案房产赎楼手续的《赎楼垫资协议》，认定韦芳己经履行了合同约定的01lydyh01卖方须于签署本合同之日起五日内（含当日）与担保公司签订服务合同”的义务，显然是错误的。2、当时，张瑞玲积极履行合同约定的义务将首期购房款42万元存于银行监管（见我方提供给法庭的证据），马广勋当天只提供了其个人户名的在建行的银行账号（建行深圳xxx支行，户名：马广勋，账号：xxxxxxxxxxxxxxxx)，按揭银行发现该银行账号与房屋产权登记人不相符合，所以不能继续办理相关手续。尔后，在依据双方合同约定的办理银行按揭手续期限过后，马广勋虽然口头电话向本案满懿地产公司说过韦芳的平安银行的卡号，但满懿地产公司与张瑞玲从未见过韦芳的那ＸＸ安银行卡，更谈不上马广勋向资金监管银行提供过韦芳的任何银行卡原件。而根据银行的要求，办理银行按揭贷款手续必须当面提交卖方身份证原件及收款人银行卡原件。因此，一审法院认为（一审判决书P11第10-12页）“马广勋即使仅向满懿地产公司及张瑞玲提供了韦芳的银行账号，并未直接向银行提供也不会构成阻碍涉案合同继续履行的原因”，是完全错误的！3、一审判决书P9第9-13行查明马广勋提供了韦芳的工商银行卡及银行流水记录，以此来证明两张卡均有效。然而，该银行流水本身存在着严重的造假嫌疑，因为该流水的打印日期（2017年7月26日）已经超过了卖方韦芳的公证委托书的有效期，在无委托代理权的情况下，马广勋是不可能于银行柜台打出银行流水单的，如此明显的漏洞，一审法官却不经证实就予以采纳了该证据，也可以看出一审法官有意偏袒韦芳、马广勋一方。4、本案张瑞玲根本就不存在高评高贷按揭贷款的事实，也无任何证据表明。事实上，因为韦芳、马广勋不能提供有效的收款银行卡原件，导致张瑞玲按揭贷款手续无法办理。按照银行按揭贷款审批流程，根本就没有涉及到评定张瑞玲的贷款额度的时候，何来高评高贷之说呢？5、本案证据充分表明，由于韦芳、马广勋不能按约履行合同义务，张瑞玲及本案满懿地产公司（房屋中介）都同时向韦芳、马广勋发出了《履约催告函》，但均无结果。至此，韦芳、马广勋己构成根本性违约。根据双方《二手房买卖合同》第十一条的规定，张瑞玲有权提出解除合同，并要求韦芳、马广勋承担相应的违约赔偿责任。张瑞玲的诉求有理有据，应当予以支持。6、韦芳、马广勋对本案的违约责任应承担连带赔偿贵任。首先，张瑞玲支付的购房定金己由马广勋收取；其二，马广勋一直主张涉案房产实际产权人为其本人。因此，韦芳、马广勋具备了存在共同违约行为和主观上有共同过错的法定条件，依法应当对该违约行为承担连带赔偿责任。另外，张瑞玲在一审的第一项诉讼请求是要求解除双方签订的《二手房买卖合同》，按照一审判决的逻辑既然已驳回了张瑞玲的全部诉讼请求，那么该涉案合同是否继续履行，一审依法也是应当作出明确裁判的。综上所述，一审在审理本案过程中存在严重的主观片面，认定本案的基本事实存在严重错误。韦芳、马广勋不能按照合同约定履行其义务已经构成严重违约的事实清楚，证据充分，依法应当全部支持张瑞玲在一审的诉讼请求。一审法院的判决结果无异于把韦芳、马广勋之间的矛盾纠葛转嫁或强加给张瑞玲，使张瑞玲的合法权益长期受到损害，让韦芳、马广勋一方（是为长期蛰伏在深圳地区的炒房人员）长期渔翁得利，这于法于理都是通不过的，请二审法院明察。据此，张瑞玲特依法提出上诉，请求二审法院依法改判，支持张瑞玲的上诉请求，维护张瑞玲的合法权益不致长期受到损害。马广勋辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。张瑞玲所称的一个细节，在其上诉状中第三页所列的第三，援引了一段韦芳按约定给张瑞玲做了公证委托，但在提供个人账号环节，韦芳不予配合，致使房产交易受阻。这句话指的是马广勋要找韦芳开通银行卡的网银，因为原来银行卡的交易限额是每笔5万，是指这个问题。张瑞玲拿这个事做理由显然是背离事实。这个问题在整个一审过程中全部是如实陈述，没有任何遮掩。韦芳辨称：首先说明一点情况，因为韦芳没有参与一审的开庭，是在开庭前几天才收到法院的相关全部资料，是我们到中级法院复印的资料。二、韦芳同意马广勋的答辩意见，对原审的判决没有异议。三、本案所涉的房产，是韦芳和马广勋合作购买的房产，双方签订了购房的合作协议，本案所涉的房屋买卖的交易均是由马广勋在处理，韦芳已经根据相关的要求履行了相关的义务，不存在任何的违约或者不配合的行为，具体的相关交易的细节，韦芳均不清楚，请求法庭依法查明事实，做出合法合理的判决。满懿地产公司未到庭、未答辩。张瑞玲向一审法院起诉请求：1、解除张瑞玲与韦芳、马广勋双方于2016年1月12日签订的《二手房买卖合同》，并判令韦芳、马广勋返还张瑞玲支付的定金180000元；2、韦芳、马广勋向张瑞玲支付房屋成交价百分之二十的违约金480000元；3、诉讼费由韦芳、马广勋承担。一审法院认定事实：2014年1月8日，韦芳出具《公证委托书》，委托深圳市中诚致信融资担保有限公司、张义、马广勋、张佰鑫为其代理人，在2014年1月8日至2017年1月7日期间对于其所有的位于深圳市龙岗区xx镇xx地段xxxx号楼（xx台）3xx号房产有权办理出售、签署资金监管协议、申请赎楼贷款、注销抵押登记、过户等相关手续以及签署相关文件。2016年1月12日，张瑞玲作为买方，马广勋作为卖方即韦芳的委托代理人，双方签订了《二手房买卖合同》（编号：xxxxxxx号），合同约定卖方将其位于深圳市龙岗区xx镇xxxxx台）3xx号房产出售给买方，建筑面积80.87平方米，转让价格为2400000元，定金为180000元，对于定金以外的款项买方采取按揭贷款方式付款，买方须于2016年1月31日前将首期款540000元支付至银行监管账号以及提交按揭贷款申请资料。若买方不能获批上述贷款，则买方应于得知不能获批贷款之日起五个工作日内以其他方式足额履行付款义务。卖方应于签署本合同之日起5日内与担保公司签订服务合同，并向担保供公司或其他满懿地产公司出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续。卖方承诺于双方办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函之日起20日内办妥注销抵押登记手续。如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五日或明示拒绝履行合同义务视为根本违约，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金或没收买方已支付定金。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五日或明示拒绝履行合同义务视为根本违约，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付定金。合同签订后，张瑞玲依约支付定金180000元，马广勋向张瑞玲出具《收款收据》。2016年1月13日，马广勋作为韦芳（甲方）的代理人与案外人张义（乙方）即韦芳公证委托的另外委托代理人签订了《赎楼垫资协议》，双方约定甲方因业务需要向乙方申请短期赎楼垫资，垫资金额为650000元，用途为赎楼，垫资期限为60天，预计自2016年1月16日至2016年3月15日止，乙方在买房人张瑞玲出具银行贷款承诺函后两个工作日内将该赎楼款转入韦芳的供楼账号。合同约定的垫资期限届满后，甲方须将垫资款650000元以现金方式存入乙方指定还款账户。2016年1月28日，张瑞玲和马广勋前往中国工商银行股份有限公司深圳湾支行办理了资金监管手续，张瑞玲将首期款存入银行监管账号并提交了银行贷款申请资料，张瑞玲至今未取得银行贷款承诺函。2016年2月25日，张瑞玲与韦芳互发短信商量购房事宜，主要内容为：原：“你好韦小姐，我是购买你所在龙岗区xxxxx台30K房产的买家，你的委托代理人马广勋提供了你名下的平安银行的账号作为房产买卖过程中的收款账户，马广勋先生所提供的公证委托书，即是你于2014年1月8日公证委托马广勋出售你的房产的委托书也在有效期限内，之前与您电话沟通过程中，你表示不同意马广勋售卖你的房产，如果你确实不同意马广勋出售房产，请你在两天之内给我发一份你中止委托马广勋售卖你房产的书面声明，这样才能有效终止交易，否则在委托书有效期限内，仍是可以执行交易的。”原：“如果你不做书面声明，是无法在法律层面真正撤销你对马广勋的委托。”韦：“你如果认为他们的手续都合法我不干涉，但是平安银行的账户不是我本人开户的，我有权随时冻结并追究其法律后果，你们的交易我也不知情，我不会平白无故去担别人转嫁给我几百万的风险，我只是要保护我自己的正当权益不受别人坑害而已，如果牵涉到非法手段侵害我利益，法律后果自负。”原：“我不知道他涉嫌什么非法手段，我提供的材料都真实，你于14年做的委托书也是存在的，而且委托书在有效期限内，马先生还是能根据委托内容卖你的房子……在法律层面上讲，如果你真的不同意，你得撤销委托，给我出证明，不然我要如何进行接下来的事情呢……”韦：“那你认为合法就去按正常手续办就好了，只要合法我不干涉，具体我也不清楚……”原：“合不合法不是我说了算，我也是受害人……如果你真的不愿意卖房子，要及时终止委托……”随后，张瑞玲向马广勋及韦芳寄发《履约催告函》，告知韦芳、马广勋因其未向银行提供收款账号致使贷款手续无法继续进行，现要求韦芳、马广勋于2016年2月28日前继续履行合同义务，否则视为拒不履行本合同。原审庭审中，张瑞玲主张马广勋最初提供了其本人的银行账号，之后提供了韦芳平安银行的账号，但因该账号无效因此未能办理成功贷款以及签署资金监管协议，账号无效的理由不清楚。马广勋主张在签订合同后办理资金监管前，其已按照满懿地产公司的要求，向满懿地产公司提供了韦芳工商银行深圳蛇口支行的有效收款账号及该银行卡复印件，满懿地产公司在审核所有资料后告知其提交的资料均已齐备，其只需要在办理资金监管当天携带个人身份证即可。办理资金监管当天，因该张银行卡每天最高额度只能提取5万元，取款不方便，所以银行要求马广勋提供另外的银行账号，后来马广勋又提供了一张韦芳平安银行的银行卡（账号：xxxxxxxxxxxxx），虽然韦芳表示张瑞玲高评高贷自己要承担更大的风险，但韦芳还是愿意继续履行合同。满懿地产公司主张2016年1月28日，马广勋与张瑞玲到银行做资金监管及提交银行按揭贷款资料，马广勋向银行提供了房产证及韦芳的银行收款账号，因银行要求马广勋必须提供韦芳工商银行的银行账号方可继续办理业务，但马广勋当天提供的不是工商银行的银行账号，因此未能办理成功业务。之后马广勋未再向其提供过韦芳的个人银行账号。当事人围绕诉讼请求及庭审中各自主张依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。双方有争议的证据及事实为：1、证人韩x成的证人证言：证人韩x成主张其原为满懿地产公司的工作人员，具体负责本次交易的具体事宜。张瑞玲与韦芳、马广勋双方办理资金监管协议当天，马广勋提供了韦芳的个人银行卡复印件，但银行并未使用该卡，具体原因不清楚，双方未签署资金监管协议。马广勋后来又向其提供了韦芳的平安银行卡账号，其也将该银行账号告知过张瑞玲，但其没有将该账号告知银行，因为向银行提交资料是韦芳、马广勋的义务并非中介人员的义务。案外人张义在本次交易过程中主要负责赎楼业务。2、2017年2月24日，案外人张义出具书面《情况说明》一份，确认办理资金监管协议当天马广勋提供了韦芳的工商银行账户，之后中介提出该卡取款不方便，要求韦芳、马广勋再提供一张银行卡，几天后马广勋又向其提供了韦芳的平安银行卡账号，后因张瑞玲一直没有获得银行贷款承诺函，导致赎楼无法继续进行。3、2017年3月14日，中国工商银行股份有限公司深圳深圳湾支行出具复函称，马广勋在办理资金监管时仅提供了其个人的建行账号，但马广勋无权收取购房款，故该行要求其提供韦芳个人的有效收款账号，但马广勋未提供，导致无法办理资金监管及按揭贷款手续。对于上述证据一审法院分析并认定事实如下：首先，根据满懿地产公司、马广勋和证人韩x成的庭审主张及陈述以及案外人张义出具的书面《情况说明》共同形成一条相互吻合的完整证据链，一致证实办理资金监管当天马广勋确实提供过韦芳个人的银行账号，并非中国工商银行股份有限公司深圳深圳湾支行复函中所称马广勋办理资金监管协议当天并未提供过韦芳的银行账号，因此一审法院对于马广勋办理资金监管当天提供了韦芳的个人银行账号这一事实予以认定，认为中国工商银行股份有限公司深圳深圳湾支行出具的复函内容并未客观反映真实情况，与事实不符，一审法院对该复函内容的真实性存疑，不予采信该份证据。另查，2011年4月1日，涉案房产登记至韦芳名下，房产证号为深房地字第xxxxxxxxxx号。2011年4月2日，涉案房产抵押至中国工商银行股份有限公司深圳蛇口支行。又查，马广勋庭审中向一审法院出示了开户人为韦芳的中国工商银行卡原件和中国平安银行卡原件以及该两张银行卡自签订涉案合同期间至张瑞玲起诉期间的银行流水记录，证实该两张卡一直处于可使用状态且马广勋一直自签订涉案合同之日起一直持有该两张银行卡。再查，2014年1月9日，韦芳出具《情况说明》，证明2011年3月马广勋用本人的名义购买了深圳市龙岗区xxxxxxx台30K的房产，由马广勋全权管理，负责供楼，产权全部归属马广勋。本人已经做了公证委托给马广勋及担保公司，由马广勋负责出售该房产并收取相关楼款。一审法院认为，马广勋作为韦芳的委托代理人，有权代韦芳将涉案房产出售至张瑞玲并与张瑞玲签署《二手房买卖合同》，且该合同系双方当事人真实意思，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属于有效合同，双方均应切实履行合同义务。现张瑞玲以韦芳、马广勋构成违约为由要求解除合同，主张韦芳、马广勋存在以下两项违约行为：一是韦芳未向监管银行提供其个人有效收款账号，从而导致银行无法审核通过贷款；二是韦芳、马广勋未按照约定履行赎楼义务。因此本案的争议焦点为韦芳、马广勋是否存在违约行为。关于张瑞玲主张的韦芳、马广勋第一项违约行为，一审法院认为，办理资金监管及银行按揭贷款手续是张瑞玲作为买方的主合同义务，张瑞玲应积极履行该义务，张瑞玲主张马广勋并未提供韦芳的有效银行账户导致无法办理资金监管及银行按揭贷款手续，现对本案证据分析如下：第一，根据张瑞玲提交的其与韦芳的短信聊天记录内容，证明张瑞玲确认马广勋已经向其提供了韦芳的平安银行账号；第二，张瑞玲在庭审中亦确认了马广勋已经向其提供韦芳平安银行账号的事实；第三，根据证人韩x成的证人证言以及案外人张义出具的《情况说明》，共同证实马广勋确实向韩x成及案外人张义提供过韦芳平安银行账号的事实；第四、根据马广勋提供的韦芳的个人平安银行卡的银行流水记录，证明该银行卡始终处于有效、可使用的状态，并未存在任何异常或已注销的情况。第五、虽然中国中国工商银行股份有限公司深圳深圳湾支行出具的复函称马广勋未提供过韦芳的个人银行有效账号，但前已论述，一审法院对该份证据的真实性存疑，不予采信。综上，一审法院认定马广勋已向张瑞玲及满懿地产公司原工作人员韩x成及负责赎楼业务的案外人张义提供了韦芳有效的个人银行账号。虽然张瑞玲、满懿地产公司及证人韩x成认为张瑞玲及满懿地产公司并不负有代马广勋向银行提供银行账号的义务，马广勋应自行向银行提供银行的有效银行账号，一审法院认为满懿地产公司作为促成交易的居间方，负有积极促成交易的义务，证人韩x成作为满懿地产公司指派的负责本次交易的具体经办人，在知晓了韦芳的银行账号后理应及时向银行提供该份资料以保证交易顺利进行，而张瑞玲作为办理资金监管及银行按揭贷款手续的主要义务履行人，在其知晓了韦芳的银行账号后，亦可直接向银行提供该银行账号以促成交易顺利进行，马广勋即使仅向满懿地产公司及张瑞玲提供了韦芳的银行账号，并未直接向银行提供亦不会构成阻碍涉案合同继续履行的原因，张瑞玲的该辩解意见，一审法院不予采纳。综上，张瑞玲主张韦芳、马广勋的该违约行为，与查明事实不符，一审法院不予采纳。关于张瑞玲主张的韦芳、马广勋第二项违约行为，首先，韦芳已于2014年1月8日出具《公证委托书》，公证委托案外人深圳市中诚致信融资担保有限公司、张义、马广勋等为其代理人，有权代为办理出售涉案房产、办理赎楼手续；其次，马广勋作为韦芳的代理人于2016年1月13日与张义签订了关于办理涉案房产赎楼手续的《赎楼垫资协议》，双方约定韦芳因业务需要向张义申请短期赎楼垫资，待张瑞玲取得银行贷款承诺函后两个工作日内张义将赎楼款650000元转入韦芳的供楼账号。根据《二手房买卖合同》、《赎楼垫资协议》中关于卖方赎楼义务的规定以及日常房屋买卖交易惯例，在买方取得贷款承诺函之前，卖方仅负有委托办理赎楼手续以及签订相关赎楼协议的义务，只有待买方取得贷款承诺函之后，担保公司才会放款以注销涉案房产的抵押登记，现合同仅履行至资金监管阶段，尚未取得银行贷款承诺函，根据现有证据足以证明韦芳已经依约履行了公证委托赎楼义务并签署了《赎楼垫资协议》，张瑞玲主张韦芳、马广勋的该违约行为，与查明事实不符，一审法院不予采纳。综上，张瑞玲主张的韦芳、马广勋违约理由均不能成立，且韦芳从未向张瑞玲正式提出过解除涉案合同或出具过撤销对马广勋委托权限的书面声明，马广勋对于涉案合同的履行亦是持积极态度的，韦芳及其代理人马广勋均不存在违约行为，张瑞玲以韦芳、马广勋违约为由要求解除合同以及承担违约责任没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《民法通则》第六十三条、第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决：驳回张瑞玲的全部诉讼请求。本案受理费10400元，保全费3820元，共计14220元（张瑞玲已预缴），由张瑞玲自行负担。本院对原审法院查明的事实予以确认。另查明，关于涉案房产交易不能正常进行的原因，马广勋陈述中介通知其让开通网银、方便交易，马广勋找韦芳去做这项工作没做成。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。结合双方的上诉与答辩意见，本案二审的争议焦点是：1、涉案房产买卖合同不能继续履行的原因在于哪一方及违约责任的认定；2、马广勋与韦芳应否承担责任。关于第一个焦点问题，涉案合同签订后，买方张瑞玲按约支付了定金，并按约办理资金监管手续与申请银行按揭贷款手续，但资金监管资金监管与申请银行按揭贷款手续并未顺利完成。在本案中，马广勋、韦芳并未主张买方张瑞玲存在违约行为，因此，涉案资金监管与申请银行按揭贷款手续未顺利完成的原因是否在于卖方是本案审查的关键。居间方满懿地产公司在原审中主张，2016年1月28日马广勋与张瑞玲到银行做资金监管及提交银行按揭贷款资料，马广勋向银行提供了房产证及韦芳的银行收款账号，因银行要求马广勋必须提供韦芳工商银行的银行账号方可继续办理业务，但马广勋当天提供的不是工商银行的银行账号，因此未能办理成功业务，之后马广勋未再向其提供过韦芳的个人银行账号。作为资金监管及按揭贷款手续受理部门的中国工商银行股份有限公司深圳深圳湾支行向原审法院出具复函称，马广勋在办理资金监管时仅提供了其个人的建行账号，但马广勋无权收取购房款，故该行要求其提供韦芳个人的有效收款账号，但马广勋未提供，导致无法办理资金监管及按揭贷款手续。关于涉案房产交易不能正常进行的原因，马广勋在本案中亦陈述，中介通知其让开通网银、方便交易，马广勋找韦芳去做这项工作没做成。从上述居间方、按揭贷款银行及卖方代理人马广勋的陈述意见可知，因卖方未能提供银行或中介要求的个人银行账户的原因，导致涉案资金监管与申请银行按揭贷款手续未能顺利完成。依合同约定，卖方有配合买方申请按揭，提供相关资料、文件并签署相应的法律文件的义务。故卖方因未能提供符合银行或中介要求的个人银行账户导致无法办理资金监管及按揭贷款手续构成违约。关于违约责任，涉案合同约定，如卖方逾期履行义务超过五日或明示拒绝履行合同义务视为根本违约，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金。张瑞玲在本案中请求解除合同、返还定金及卖方支付成交价百分之二十的违约金有事实、合同与法律依据，本院予以支持。关于第二个焦点问题，涉案房产虽然登记在韦芳名下，合同约定卖方为韦芳，但马广勋主张其为实际权利人、其与韦芳之间存在代持关系，且涉案房产交易由马广勋实际操作，应视为其同意承担卖方责任，张瑞玲请求马广勋与韦芳承担连带责任有事实依据，本院予以支持。综上所述，张瑞玲的上诉请求成立，应予支持；一审判决实体处理有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初3470号民事判决；二、解除张瑞玲与韦芳、马广勋双方于2016年1月12日签订的《二手房买卖合同》；三、韦芳、马广勋应于本判决生效之日起五日内返还张瑞玲支付的定金180000元；四、韦芳、马广勋应于本判决生效之日起五日内向张瑞玲支付违约金480000元。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10400元，保全费3820元，二审案件受理费10400元，共计24620元（张瑞玲已预缴），由韦芳、马广勋负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  思  罕审判员 邓    媛二〇一七年十二月二十二日书记员 谢文琦（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。