浙江省嵊州市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0683民初8045号原告：张新超，男,1981年1月16日出生，汉族，住嵊州市。原告：张霞萍，女,1979年12月16日出生，汉族，户籍所在地嵊州市，住嵊州市。二原告共同委托诉讼代理人：邢哲，浙江计然律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：张巧文，浙江计然律师事务所律师。被告：嵊州市越丰房地产开发有限公司，住所地嵊州市甘霖镇桃源路39号。法定代表人：陈书江，执行董事。委托诉讼代理人：任江峰，浙江大丰律师事务所律师。原告张新超、张霞萍与被告嵊州市越丰房地产开发有限公司（以下简称越丰房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张新超、张霞萍的诉讼代理人张巧文、被告越丰房产公司的诉讼代理人任江峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张新超、张霞萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将土地、房产权属证书交付给原告，并协助原告办理商品房转移登记；2.判令被告支付原告按已付房款0.1%计算的迟延办证违约金：487元（算至2017年4月30日止）。自2017年5月1日起支付按日按照已付房款487388的万分之一计算的违约金直至能交付权属证书时止；3.判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告撤回第一项诉讼请求。事实和理由：2014年4月29日，原、被告签订商品房买卖合同一份，房款总价为487388元，合同第十六条约定，出卖人承诺于2016年12月30日前，取得规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，出卖人在前款规定的期限120日内仍不能交付权属证书或登记证明，出卖人向买受人支付已付房款千分之一的违约金。约定日期起120日后，仍不能交付的，买受人不退房的，出卖人每日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。原告已按合同约定付清全部房款，但被告交付房屋权属证书或登记证明的合同义务未依约完成。原告认为，原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，双方均应全面履行，被告迟延交付的行为现已违约，应依约承担迟延办证的违约责任。被告越丰房产公司辩称，1.商品房买卖合同中买受人的地址信息与诉状中买受人地址信息不同，本案的两个原告并非当事人，主体不适格；2.本案的合同金额，即房款的实际价格为467388元，而非诉状中的487388元，其中的差额20000元为自行车库的价格，不应列入计算；3.被告已经依法履行了通知交付的义务，已于2017年9月1日短信通知原告领取初始不动产权证书；4.证书未能按期交付是因为被告开发的房屋登记证书在开发验收后，在办理登记证书时因房产部门未变更登记规划等原因造成数据未能及时录入，而延迟了办证时间，根据被告与原告签订的商品房买卖合同附件八第八条第3、7项之规定，被告不承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，本院对证据和事实认定如下：一、原告提供了《浙江省商品房买卖合同》（以下简称合同）复印件一份、销售不动产统一发票复印件两份、个人住房（商业用房）借款合同一份、个人贷款支付凭证一份、产权证书一份等证据，用以证明双方存在商品房销售合同关系、合同对逾期办理权属证书的违约责任的约定、原告已付清房款等事实。此外，被告收回了涉案商品房买卖合同及销售不动产统一发票原件且将涉案初始不动产权证书交付给了原告。原告取得初始不动产权证书后，已于2017年9月8日办理了权利人为两原告的房屋产权证书。被告质证认为，除了原告的身份外，对合同的真实性没有异议，对原告的证明目的有异议，按照合同附件八第八条第3、7项之规定，因为政府原因导致的延期办证的后果及办理了初始不动产权证书后已经通知原告领取但原告未及时领取的后果，被告不承担违约责任。对个人借款合同与贷款支付凭证的真实性没有异议。二、被告提供：1.嵊州市不动产登记服务中心出具的情况说明一组，用以证明因政府行为致被告办证迟延的事实；2.竣工验收备案表一份，用以证明被告开发的剡溪雅苑商住小区已于2016年2月6日办理竣工验收备案的事实；3.短信通知一份，用以证明被告在2017年9月1日通知原告领取初始不动产权证书。原告质证认为，情况说明和登薄清册系复印件，原告从未看到此情况说明，故对真实性无法认定，退一步说，即便该证据真实，亦无法反映迟延办证系政府行为所致；竣工验收备案表，与本案没有关联性。对短信通知的真实性、合法性、关联性没有异议。本院对上述证据认证认为，对原告提供的证据、对被告提供证据3采信为有效证据。对被告提供的证据1，系复印件，原告不予认可，真实性无法认定，再者，即使该证据真实亦无法反映被告迟延办理初始登记系政府行为所致，故不予采信为有效证据；对证据2，与本案无关联性，不予采信为有效证据。对被告提出的张新超、张霞萍并非本案适格原告的答辩意见，结合原告庭审陈述与原告提供的张霞萍的身份证，本院认定，张新超、张霞萍与本案有直接利害关系,为本案适格原告。理由如下：1.身份证上张霞萍户籍所在地为嵊州市，与买卖合同中买受人张霞萍的地址相同;2.买卖合同中张霞萍的身份证号与诉状中的身份证号相同;3.原告所称诉状中的地址为张新超的地址，系张霞萍的现在居住地。综上，结合双方当事人的庭审陈述，本院认定以下事实：2014年4月29日，原、被告签订了《浙江省商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的嵊州市甘霖镇太祖路19号剡溪雅苑第16幢二单元801室房屋，合同约定房屋价款为467388元。合同第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2016年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起120日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1％承担违约责任；2.约定日期起120日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的……买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。另附件八第八条约定：…3.若因政府原因，导致出卖人无法在本合同第十六条约定的期限前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任。…6.买受人应在出卖人向其提供办理产权登记所需的资料前，与出卖人结清应付给出卖人的所有款项。买受人委托出卖人办理该商品房产权登记的，应按办理产权登记的要求向出卖人提供证件、材料和费用。若买受人未与出卖人结清款项的，出卖人有权拒绝将办理权证的资料提供给买受人，其后果由买受人承担。…7.买受人在具备办理商品房权属转移登记条件或预告登记的情况下未依法申请办理该商品房权属转移登记或预告登记导致其权利受到侵害的，其后果由买受人和侵权人承担，出卖人不承担与此相关的法律责任。出卖人在提供办理权属登记的相关资料后，如因买受人本人的原因导致其不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人不承担违约责任及其他法律责任，一切后果由买受人承担……合同签订后，原告依约付清实际房款为466002元。2017年9月1日，被告向原告发送一条要求原告及时到被告处领取初始不动产权证书的短信。2017年9月8日，原告办理了涉案房产的不动产权证书[浙（2017）嵊州市不动产权第0022755号]，权利人为张新超、张霞萍。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，双方主体适格，系双方真实意思表示，内容未有违反法律、行政法规强制性规定，系合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案，合同约定被告应于2016年12月30日前办理权属首次登记，取得不动产权证书并交付原告，然被告于2017年9月1日才通知原告领取初始不动产权证书，显属违约，应依约承担违约责任。对被告辩称系政府行为致其延迟，依约不需承担责任的意见，本院认为其所提供的证据现不足以佐证，应由其承担不利的法律后果，故对该意见本院不予采信。对原告提出的分段计算违约金的方式，符合合同约定，本院予以支持。但对原告提出计算违约金的截止期限为被告交付不动产权属证书之日的意见，本院认为，被告通过群发短信的方式通知原告等业主携带相关材料办证，虽就短信本身而言，对办证时间等内容通知不明确，但基于原告所在的剡溪雅苑小区的业主在本案诉讼前后，与被告一直就权属证书问题进行交涉，原告理应明了此通知为办理转移登记权属证书，且在诉讼中，在他案被告亦已通知原告诉讼代理人可到被告销售部门领取其首次登记的权属证书并协商违约金的支付问题，因对结案方式等问题双方有分歧，致部分案件协商不成，但部分案件的业主撤诉后自行前往被告处协商办理转移登记手续等事项。故本院基于本案案情实际情况，认定以被告通知发送之日的次日作为计算违约金的截止日期为宜。对违约金计算的基数问题，因合同约定按已付房款进行计算，而原告实际已付房款为466002元，原告计算有误，本院予以调整。分段计算时，对第一阶段原告自愿计算到2017年4月30日止，系其对自己权利的自由处分，未违反法律规定，本院予以准许。据此，原告可向被告主张的违约金为466002元×0.1﹪≈466元（期间为2016年12月31日-2017年4月30日）、466002元×0.1‰/天×125天=5825.03元（期间为2017年5月1日-2017年9月2日），合计6291.03元。综上，对原告合理部分的诉讼请求，本院依法予以支持；对不合理部分的诉讼请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、嵊州市越丰房地产开发有限公司支付张新超、张霞萍逾期交付不动产权证书的违约金计6291.03元，款限于本判决发生法律效力之日起十日内付清；二、驳回张新超、张霞萍的其余诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，若未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告嵊州市越丰房地产开发有限公司负担（限于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  叶见军二〇一七年十一月二十八日书记员  王伊文?*MERGEFORMAT?8??*MERGEFORMAT?7?