河北省武邑县人民法院民 事 判 决 书（2016）冀1122民初369号原告：曹栋良，男，1976年10月30日出生，汉族，河北省衡水市武邑县人，现住武邑县。被告：王凤格，女，1979年10月15日出生，汉族，河北省衡水市武邑县人，现住。被告：李纪中，男，1968年7月10日出生，汉族，河北省衡水市武邑县人，现住。第三人：武邑县众邦果品种植专业合作社。负责人：英红雷，理事长。委托代理人：刘巧梅，武邑县众邦果品种植专业合作社员工。原告曹栋良与被告王凤格、李纪中、第三人武邑县众邦果品种植专业合作社（以下简称众邦合作社）买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2016年4月21日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月26日公开开庭进行了审理。原告曹栋良，被告王凤格，第三人武邑县众邦果品种植专业合作社负责人英红雷及其委托代理人刘巧梅到庭参加诉讼。被告李纪中经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹栋良诉称：被告李纪中与被告王凤格是夫妻关系，2015年4月15日，二被告因资金周转困难，将位于武邑县龙店乡××村龙腾大街与龙薛路十字路口西50米路南的房屋宅基一处，院内冷库一个转让给原告曹栋良所有，转让价格150000元，并签订《房屋宅基冷库转让协议》一份。原告曹栋良于2015年4月15日向二被告支付转让费100000元，2015年5月15日支付转让费50000元，被告李纪中于当日出具收到150000元转让款的收条一份。协议签订后，原告曹栋良按照约定足额交清了转让款，至今二被告未将上述房屋冷库交付给原告曹栋良，因此要求确认上述转让协议有效；二被告将涉案房屋及冷库等交付给原告曹栋良。被告王凤格辩称：被告王凤格与被告李纪中是夫妻关系，被告李纪中与原告曹栋良签订的买卖合同上被告王凤格的签名都是被告李纪中逼被告王凤格签的，被告王凤格都不知道被告李纪中要干什么。与原告曹栋良之间的买卖行为都是被告李纪中办的，被告王凤格一点都不知道。被告李纪中未作答辩。第三人众邦合作社述称：原告曹栋良与被告李纪中、被告王凤格诉争的冷库为第三人众邦合作社出资建造，被告李纪中与被告王凤格无权处分，因此原告曹栋良与二被告签订的关于冷库的买卖合同无效。另外二被告于2015年4月15日与原告曹栋良签订的《房屋宅基冷库转让协议》内容违法，应属无效，依据《中华人民共和国土地管理法》有关的规定：农民集体所有的土地不得出让、转让；最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》：将宅基地上的房屋出卖给集体经济组织以外的人的合同，不具有法律效力，原告曹栋良与二被告非同一集体组织成员，因此双方所签协议无效。根据原告曹栋良起诉、被告王凤格答辩及第三人众邦合作社的陈述，经征得各方当事人同意，归纳本案争执焦点为：原告曹栋良与被告李纪中、被告王凤格签订的买卖合同是否有效，如无效如何处理？针对本案争执焦点，原告曹栋良述称：原告曹栋良认为与二被告签订的合同有效，原告曹栋良已按合同向二被告分两次付给了二被告转让费150000元，二被告也应当按合同约定交付转让的房屋及冷库；如合同被确认无效则由二被告返还原告曹栋良转让费150000元，保留追究二被告刑事责任的权利。为证明主张原告曹栋良提交如下证据：1、原告曹栋良与二被告于2015年4月15日签订的房屋宅基冷库转让协议一份；2、2015年5月15日由被告李纪中出具的150000元的收到条一份，证明原告曹栋良履行了向二被告支付转让费的义务；3、2014年12月15日武邑县龙店乡××村村委会出具的证明一份，证明涉案房屋及冷库所处的宅基地的位置、面积及使用人为被告李纪中；4、2014年8月28日被告王凤格与衡水天晶制冷设备安装有限公司签订的冷库安装销售合同一份，证明涉案冷库的出资人为被告王凤格。被告王凤格质证意见为：被告王凤格在房屋宅基冷库转让协议上签名的时候，还没有别人的签名，是被告李纪中逼其签的，当时被告李纪中说用这个协议去贷款，因为冷库不是二被告的，被告王凤格未同意，把协议放到衣柜上，不知道被告李纪中何时拿走了；对于被告李纪中出具的收到条被告王凤格不知情；对村委会证明没有意见。第三人众邦合作社质证意见为：对于原告曹栋良提交的冷库安装销售合同的真实性合法性关联性不认可，这份是第三人丢失的一份空白合同；对李纪中出具的收到条的真实性不予认可；对武邑县龙店乡××村村委会出具的证明所证明的涉案土地的四至、面积有异议，房屋状况表述不明。针对本案争执焦点被告王凤格述称：被告王凤格认为买卖合同无效，被告李纪中说没有收到钱，再说也不可能以150000元的价格卖出去；另外冷库是众邦合作社的，不可能去卖别人家的冷库；上面的房屋是被告王凤格和李纪中结婚前是被告李纪中建的，北房三间，南方三间，东西是院墙，中间冷库是众邦合作社的。合同确认无效后，原告曹栋良将转让费交付给了被告李纪中，应由被告李纪中返还。被告王凤格未向法庭提交证据。第三人众邦合作社述称：第三人众邦合作社认为原、被告签订的合同无效，依据《中华人民共和国土地管理法》农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让，违反禁止性规定。二被告没有政府颁发的宅基证更不能买卖，原、被告买卖的冷库所有权属于第三人所有，二被告无权处分，冷库的所有人也不予追认，应属无效合同。被告王凤格也承认李纪中盗用的众邦合作社的空白合同，并且承认冷库归众邦合作社所有。为证明自己主张第三人众邦合作社提交如下证据：1、第三人众邦合作社营业执照复印件一份，2、第三人众邦合作社组织机构代码证一份；3、第三人众邦合作社开户许可证一份，4、第三人众邦合作社负责人英红雷身份证复印件一份；5、最高人民法院（2010）民一他字第4号复函一份；6、第三人众邦合作社与被告李纪中于2014年10月1日签订的租赁协议一份；7、武邑县龙店乡××村村委会及龙店乡土地所于2012年4月5日合署出具证明一份；8、第三人众邦合作社负责人英红雷与衡水天晶制冷设备安装有限公司于2014年11月28日签订的冷库安装销售合同一份；9、衡水天晶制冷设备安装有限公司于2014年11月1日出具的安装冷库预算一份；10、衡水天晶制冷设备安装有限公司于2016年5月23日出具的证明一份；11、第三人众邦合作社向武邑县农工委申请验收冷库申请一份；12、农产品产地初加工补助项目设施建设申请表一份；13、第三人众邦合作社向武邑县农工委申请拨付补助金申请一份；14、武邑县财政局给付第三人众邦合作社补助信息截图一份。原告曹栋良与被告王凤格对第三人众邦合作社提交的上列证据均无异议。本院当庭宣读了本院于2016年5月24日对二被告所在的武邑县龙店乡××村党支部书记李苍菊所做的调查笔录，笔录内容证明诉争房屋及冷库所在的土地实为被告李纪中的农村家庭承包地，土地性质为农用耕地，位于武邑县龙店乡龙店村××与××交叉口西××路南。被告李纪中没有依法取得该地作为建设用地的使用权，更未取得宅基地使用证，该土地上的房屋等设施是被告李纪中擅自建设的。冷库是第三人众邦合作社建造的。原告曹栋良与被告王凤格对调查笔录均无异议。第三人众邦合作社质证意见为：第三人合作社与被告李纪中签合同时有武邑县龙店乡××村村委会的证明，证明李纪中在土地上建房，村委会同意了，只是没有颁发宅基地使用证。本院对证据的认证及对事实的认定意见为：2016年5月24日本院对武邑县龙店乡××村支部书记李苍菊的调查笔录是本院为查明本案事实依职权所做的调查材料，该笔录内容真实地反映了被告李纪中所使用的诉争房屋冷库等设施所依附的土地的位置、面积、使用者及土地性质等相关情况，故对其证据效力予以确认。对于第三人众邦合作社提交的最高人民法院（2010）民一他字第4号复函是司法解释性文件，不属于证据范畴；第三人众邦合作社提交的其与被告李纪中签订的租赁协议，涉及到被告李纪中对该土地行使的出租权是否合法等问题的审查，故对该租赁协议的合法性暂不确认；第三人众邦合作社提交的其他证据材料客观真实地证明了其主张的涉案冷库为第三人众邦合作社出资建造，且各证据之间相互关联，故对这些证据的证据效力予以认定。对涉案冷库为第三人众邦合作社出资建造这一事实予以认定。对于原告曹栋良提交的被告王凤格与衡水天晶制冷设备安装有限公司签订的冷库安装销售合同，被告王凤格不能说明其合法来源，衡水天晶制冷设备安装有限公司出具的证明也否认该公司曾与被告签订过冷库安装合同，故对该安装合同的合法性与真实性不予确认；原告曹栋良提交的武邑县龙店乡××村村委会出具的证明，能够证明诉争房屋及冷库所在地的位置、面积及使用人的情况，故对其真实性予以确认，被告李纪中若在耕地上建房，应取得县政府批准，该证据不能证明被告李纪中在耕地上的建房具有合法性，故对该证据与本案待证事实的关联性不予确认；对于原告曹栋良提交的被告李纪中出具的150000元转让款的收到条，被告王凤格遂对其真实性提出质疑，但被告李纪中未积极到庭参加诉讼说明情况或提交相关证据证明自己的主张，故对该收到条的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认；对于原告曹栋良与二被告所签订房屋宅基冷库转让协议的真实性以及与本案的关联性予以确认，但该房屋及冷库所依附的土地实为被告李纪中家庭承包地，土地性质为耕地，涉案房屋为被告李纪中未经法定程序批准擅自建造，违反《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第二款：“禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土”及第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的强制性规定，所以二被告与原告曹栋良签订的关于房屋及土地（宅基）部分的转让协议没有法律效力；二被告对冷库没有所有权，无权对冷库进行转让等处分，且其将冷库转让给原告曹栋良的行为并未取得冷库所有权人即本案第三人众邦合作社的追认，双方对冷库部分的转让合同亦属无效，因此对该转让协议的合法性不予确认。经审理查明：被告李纪中与被告王凤格系夫妻关系。2015年4月15日，二被告将位于武邑县龙店乡××村龙腾大街与龙薛路路口西行50米路南的房屋宅基一处，具体为：南北长90.5米，东西宽12米，南房三间，北房三间，中间有冷库一座转让给原告曹栋良，并于原告曹栋良签订房屋宅基冷库转让协议一份。协议签订后，原告曹栋良分两次给付二被告转让费150000元，被告李纪中于2015年5月15日向原告曹栋良出具150000元收到条一份。涉案冷库为第三人众邦合作社出资建造，二被告对此没有所有权。上列房屋及冷库所依附土地实为被告李纪中在武邑县龙店乡××村中农村家庭承包地，为耕地，地上房屋为被告李纪中擅自建造。2016年4月21日，原告曹栋良诉至本院，要求二被告履行合同，将合同约定的房屋及冷库交付给原告曹栋良。诉讼中第三人武邑县众邦果品种植专业合作社申请参加诉讼，主张对涉案冷库具有所有权，原、被告双方签订合同无效。本院认为：被告李纪中未经批准擅自在自家耕地中建造房屋，并与非本集体组织成员原告曹栋良旧房屋及土地使用权签订转让合同，该合同实为买卖合同，违反了《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第二款及第六十三条的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，二被告与原告曹栋良签订的就涉案房屋及土地部分的转让合同无效；依照《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，二被告对冷库没有所有权，无权对冷库进行转让等处分，且其将冷库转让给原告曹栋良的行为并未获得第三人众邦合作社的追认，因此原、被告双方就冷库部分的签订转让合同亦属无效。合同无效后，原告曹栋良要求二被告返还转让费符合法律规定，应予支持。被告王凤格主张要求由被告李纪中返还转让费，因二被告为夫妻关系，很难分清该转让费仅为被告李纪中个人所用，被告王凤格亦未提交相应充足证据证明自己的主张，故对其主张不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，第五十二条第五项，第五十八条，第一百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告曹栋良与被告李纪中、被告王凤格签订的房屋宅基冷库转让合同无效。二、被告李纪中与被告王凤格返还原告曹栋良转让款150000元，于判决生效后七日内履行。三、被告李纪中与被告王凤格对上述转让款相互承担连带还款责任。四、驳回原告曹栋良其他诉讼请求。案件受理费3200元，由被告李纪中与被告王凤格负担。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审 判 长  胡国平审 判 员  张保东人民陪审员  陈一丁二〇一六年六月二十八日书 记 员  颉成玉