广东省佛山市顺德区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤0606执异195号
案外人：黎建华，男，1986年3月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：张肇婧，广东利合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何瀚铭，广东利合律师事务所律师助理。
申请执行人：梁宇擎，男，1975年9月3日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
被执行人：蔡干强，男，1964年10月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
被执行人：卢丽英，女，1966年11月12日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
关于（2017）粤0606执8895号申请执行人梁宇擎申请执行被执行人蔡干强、卢丽英民间借贷纠纷一案，本院在执行过程，案外人黎建华向本院提出执行异议，本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
案外人黎建华述称，申请执行人梁宇擎与被执行人蔡干强、卢丽英民间借贷纠纷一案，顺德区法院查封了被执行人名下位于佛山市顺德区勒流街道办事处勒流社区居民委员会建设西路26号房产，并拟强制执行。案外人于2016年12月8日与被执行人卢丽英就上述查封房产签订了《物业租赁合同》，约定被执行人卢丽英将上述涉案房产出租给案外人，租赁期限九年，自2017年1月1日至2026年12月31日，每年租金2166元，一年一交，每三年按10%递增。合同签订后，案外人依约交付了保证金21600元、进场费10万元及装修费15万元，并于2017年10月8日、11月10日支付了2018年至2019年租金。根据《合同法》第二百二十九条的规定及买卖不破租赁的原则，租赁物在租赁期间发生物权变动的，不影响租赁合同的效力，故提出执行异议，请求：1.确认案外人黎建华对被执行人名下位于佛山市顺德区勒流街道办事处勒流社区居民委员会建设西路26号房产享有优先购买权；2.请求法院在对被执行人名下位于佛山市顺德区勒流街道办事处勒流社区居民委员会建设西路26号房产进行拍卖时，采取带租约拍卖。
本院经审查查明，关于原告梁宇擎诉被告蔡干强、卢丽英民间借贷纠纷一案，本院根据原告的申请，于2017年2月4日对被告蔡干强、卢丽英名下位于佛山市顺德区勒流街道勒流社区居民委员会建设西路26号房产采取财产保全措施予以查封。本院经审理后作出（2017）粤0606民初1306号民事调解书，确认双方达成的如下协议：一、被告蔡干强、卢丽英确认截止2017年2月28日尚欠原告梁宇擎借款本金800000元及利息（利息以实际欠款为本金，从2016年11月1日起按月利息2%的标准计至实际清偿之日止）；二、被告蔡干强、卢丽英定于2017年3月31日前归还借款本金65000元及此前的利息80000元（2016年11月1日起至2017年3月31日期间的利息），于2017年4月至2018年1月期间的每月月底前归还借款本金65000元及相应实际尚欠本金的利息，于2018年2月28日前归还剩余的借款本金85000元及相应实际尚欠本金的利息；三、被告蔡干强、卢丽英定于2017年3月31日前向原告梁宇擎支付律师代理费6000元；四、如被告蔡干强、卢丽英按期足额履行上述还款义务，原告梁宇擎放弃其他诉讼请求，否则原告梁宇擎有权就实际欠款（扣除已支付部分）及利息向法院申请一次性强制性执行，不受还款期限限制；五、本案受理费减半收取为6430.26元、财产保全费5000元,合共11430.26元（原告已预交）,由两被告蔡干强、卢丽英负担(该款由两被告于2017年3月31日前连同欠款一并归还给原告)。上述民事调解书发生法律效力后，因被告蔡干强、卢丽英无依约履行还款义务，原告梁宇擎向本院申请强制执行，本院依法立案执行，受理案号为（2017）粤0606执8895号，在执行过程中，本院对上述查封房产进行评估拍卖以清偿被债务。2018年4月19日，案外人黎建华就上述房产被执行不服，向本院提出执行异议。
案外人黎建华提交的证据显示，2016年12月8日，案外人与被执行人卢丽英签订了一份《物业租赁合同》，约定卢丽英将涉案房产整栋出租给黎建华使用，租赁期限自2017年1月1日至2026年12月31日止共九年，租金每年21600元，一年一交，每三年按10%递增，合同保证金21600元，黎建华另需要向卢丽英支付进场费10万元、装修费15万元。黎建华于2017年3月13日向蔡结贞转账支付15万元，转账用途备注为“转账”；同年3月20日向蔡结贞转账支付49949元，转账用途备注为“还款”；同年9月9日向彭美转账支付50776元，转账用途备注为“2017年9月租金”；同年10月8日向彭美转账支付44363元，转账用途备注为“2017年10月租金”；同年11月10日向彭美转账支付38720元，转账用途备注为“2017年11月8日租金（867+30071+6+13+7178-9）”。被执行人卢丽英出具了6张收据确认收取黎建华相关款项，分别为2016年10月12日收取2017年度租金22763元（其中1163元为房东代付通下水道换主管人工费）、2016年10月12日收取保证金21600元、2017年3月14日收取装修费15万元、2017年3月21日收取部分进场费（扣除换龙头51元）49949元、2017年9月15日收取进场费50776元（其中776元为房东代交水电费）、2017年11月11日收取2018年度及2019年租金38880元。
黎建华在调查中表示，租赁涉案房产用于转租赚取差价，2017年1月开始承租涉案房产时，被执行人卢丽英将涉案房屋地下两个铺位及二层作为两个单元出租给了别人，两个单元每月租金分别为3000多元及5000多元，租赁期限至2018年5、6月份届满。黎建华称进场费10万元及装修费15万元实际是支付房产20年的使用费，因为租金比市场价格便宜，卢丽英称需要资金周转，所以用进场费及装修费的名义先一次性支付了25万元给卢丽英。关于几笔转账用途备注为2017年9、10、11月租金，黎建华解释称因为财务入账需要这样备注。
另查明，位于佛山市顺德区勒流街道办事处勒流社区居民委员会建设西路26号房产现登记于被执行人蔡干强、卢丽英名下，为2层砖木结构楼房，建筑面积172.2平方米，一层两个临街商铺，本院在执行过程中委托广东美佳房地产与土地评估咨询有限公司对涉案房产进行评估，该公司对涉案房产评估净值为1358379元。
本院经审查认为，案外人请求对涉案房产进行带租约拍卖，应举证证明其在涉案房产被查封前与被执行人就涉案房产订立了合法有效的租赁关系并占有使用涉案房产，否则应自行承担举证不能的后果。本案中，案外人的举证不足以证实其对涉案房产享有合法有效的租赁权，理由如下：
1.涉案房产为被执行人蔡干强与卢丽英共有房产，黎建华仅与卢丽英签订租赁合同，黎建华在本案中并未举证卢丽英单方处分共有财产的行为获得蔡干强的认可，黎建华的举证不足以证实租赁合同合法有效。
2.双方约定的租金明显低于市场价格。涉案房产建筑面积172.2平方米，一层为两个临街商铺，黎建华在调查中自认双方签订租赁合同时，涉案房产出租合同并未到期，每月租金分别为3000多元及5000多元，合计8000多元，而黎建华与卢丽英约定的租金为每年21600元，即每月1800元，明显低于市场价格，即使按照黎建华所称进场费10万元及装修费15万元为20年房产使用费，则每月使用费为1041.67元，租金加使用费共计2841.67元，同样远低于市场价格。即使双方签订的合同真实，但因双方约定的租金远低于市场价格，黎建华在明知租金远低市场价格的情况下与卢丽英订立租赁合同，损害了卢丽英、蔡干强的债权人的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，该租赁合同应认定为无效合同。
3.关于租金的交纳，黎建华向本院提交的转账凭证显示，黎建华主张的相关款项为向彭美、蔡结贞两人转账支付，并非向卢丽英或蔡干强支付，黎建华主张是按卢丽英的指示付款，并提交了卢丽英签具的付款账号，但无显示该项指示付款为指示涉案租金的付款，双方在租赁合同中亦无对此作出约定。即使确为卢丽英指示付款，从黎建华提交的转账凭证看，不但付款时间、数额与卢丽英开具的收据不相符，且从转账凭证上备注的转账用途看无法证实相关转账即为履行黎建华在本案中主张的租赁合同进行付款。首先，黎建华主张其于2017年10月8日向彭美转账支付的44363元为2017年租金及保证金，卢丽英出具的收款收据显示其于2016年10月12日收取租金及保证金，两者相互矛盾。其次，黎建华主张其于2017年11月10日向彭美转账支付38720元为2018年及2019年年度的租金合计38880元，但转账金额不符，黎建华解释剩余款项为现金支付，不但不符合现今社会生活的支付习惯，且与其在转账用途中标注的“2017年11月8日租金”等内容不相符，难以令人信服。更重要的是，黎建华在调查中对每笔转账凭证中标注的转账用途“还款”、“2017年9月租金”、“2017年10月租金”、“2017年11月8日租金（867+30071+6+13+7178-9）”等内容作出的解释无法自圆其说，不排除黎建华与他人存在其他租赁合同关系。综上，案外人的举证不足以证实其依合同约定支付了涉案房产的租金。
4.黎建华在本案中无就其实际占有使用涉案房产进行举证。
综上，案外人在本案中的举证不但无法形成完整的证据链，证实其与被执行人存在合法有效的租赁关系，且各项举证相互矛盾，存在诸多不符合常理且有违一般生活常识之处，案外人的举证不足以证实其在涉案房产在查封前与被执行人订立了合法有效的租赁关系并占有使用，案外人请求对涉案房产进行带租约拍卖，理由不充分，本院不予支持。由于本院不支持案外人请求对涉案房产进行带租约拍卖，案外人请求在拍卖中主张其对涉案房产享有优先购买权缺乏权利基础，本院一并予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人黎建华的全部异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 王晓娜
人民陪审员 曾彩剑
人民陪审员 廖小冰
二〇一八年五月三日
书 记 员 郭晓玲