山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0602民初3807号原告：徐岩，女，1968年7月9日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：周佳，山东旭冉律师事务所律师。被告：烟台北展置业有限公司，住所地烟台市芝罘区只楚路57号附1号。法定代表人：徐学成，经理。被告：徐学成，男，1962年8月26日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。被告：烟台北泰实业总公司，住所地烟台市芝罘区北皂村驻地。法定代表人：王良军，经理。委托诉讼代理人：王红光、于晨辉，山东三和德通律师事务所律师。原告徐岩与被告烟台北展置业有限公司（以下简称北展置业）、徐学成、烟台北泰实业总公司（以下简称北泰实业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周佳与被告北展置业法定代表人暨被告徐学成及被告北泰实业的委托诉讼代理人王红光、于晨辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告北展置业签订的《北展新城购房认购书》无效；2、被告北展置业向原告返还购房款100000元和赔偿利息损失（以100000元为基数按中国人民银行同期存款利率自2010年7月10日起计算至被告实际履行之日止）；被告徐学成、被告北泰实业作为被告北展置业的股东在出资不足的范围内对上述债务承担连带责任。诉讼中，原告将第二项诉讼请求明确为：被告北展置业向原告返还购房款100000元和利息损失（以100000元为基数按中国人民银行同期存款利率自2010年7月10日起计算至被告实际履行之日止），被告徐学成作为被告北展置业的股东在未出资本息范围内对被告北展置业不能清偿的部分承担补充赔偿责任；被告北泰实业作为被告北展置业的发起人与被告徐学成承担连带责任。事实和理由：2010年7月8日，原告与被告北展置业签订了《北展新城购房认购书》，约定原告购买位于烟台市北皂村北展新城1号楼5楼东户房屋（以下简称涉案房屋）一处；房屋总价285000元，首付款100000元。协议签订后，原告于2010年7月10日向被告北展置业交付认购金100000元，但涉案房屋至今未完工。经查，被告北展置业尚未取得预售资格，故原告与其之间的《北展新城购房认购书》为无效合同。另查，被告北展置业注册资金1000万元，被告徐学成及被告北泰实业作为股东，分别以货币出资8800000元和以实物出资1200000元；经查询工商档案，被告徐学成仅出资2000000元，出资不实，北泰实业无实物出资的评估作价、核实财产的相关材料。故被告北展置业应向原告返还购房款，并支付占用款项期间的利息损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条规定，被告徐学成作为被告北展置业的股东应在未出资本息范围内对被告北展置业不能清偿的部分承担补充赔偿责任，被告北泰实业作为被告北展置业的发起人与被告徐学成承担连带责任。被告北展置业辩称，被告认为合同有效，应继续履行合同。请求驳回原告诉请。被告徐学成辩称，被告北展公司是独立法人，公司债务不是被告本人的债务，不应由被告承担连带责任。请求驳回原告对被告的诉讼请求。被告北泰实业辩称，被告以坐落于烟台市芝罘区只楚路57号附1号的房屋（以下简称只楚路57-1号房屋，建筑面积663.81平方米）出资，故被告已经实际履行了出资义务且出资到位，请求驳回原告对被告的诉讼请求。经审理查明,2010年7月8日，原告与被告北展置业在签订的《北展新城购房认购书》中约定，原告认购北展新城1号楼5楼中东户；总房款285000元；首付款100000元；原告必须以现金交付认购金；原告必须在被告北展置业取得商品房预售许可证后七日到现场售楼中心签署《商品房买卖合同》，同时到被告北展置业指定的银行办理按揭手续，否则视为原告违约及放弃本认购书中规定的所有权益，被告北展置业有权不退回原告已缴的认购金，将该物业另行出售。2010年7月10日，原告向被告交付了认购金100000元，被告北展置业为原告出具了收款收据。涉案的北展新城至今仍未取得涉案房产的商品房预售许可证明，未与原告签订正式购房合同，亦未向原告交付房屋，涉案工程现已停工。另查，涉案的北展新城是为了解决烟台市芝罘区只楚街道北皂居民委员会（以下简称北皂居委会）居民的居住条件，缓解该居委会大龄青年住房难问题，批准建设的大龄青年安置房，土地性质为集体所有尚未办理出让手续。烟台市芝罘区发展和改革局在烟芝发改审[2010]24号《关于核准北皂民委会建设大龄青年安置房项目的意见》中明确规定，该住宅不得作为商品住宅对外出售。庭审中，为证明被告徐学成及被告北泰实业作为被告北展置业的发起人股东但出资不足，原告提交了被告北展置业的工商信息、股东名录、（2017）鲁0602执1427号案件中山东省烟台市芝罘区人民法院协助查询存款通知书（回执）各1份，该组证据载明，被告北展置业的发起人为被告徐学成和被告北泰实业；被告北展置业申请登记的注册资本为1000万元，由全体股东于2011年6月22日之前缴足，其中徐学成以货币出资认缴8800000元，北泰实业以实物出资认缴1200000元；从（2017）鲁0602执1427号案件中山东省烟台市芝罘区人民法院协助查询存款通知书（回执）及被告北展置业工商档案及股东名录可以看出，截止2009年6月23日，被告徐学成实际出资2200000元，未在两年内足额出资，截至2013年1月份被告北泰实业实缴栏中为空白，亦未实缴出资。被告北展置业及被告徐学成共同质证称，对该组证据的真实性无异议，认可被告徐学成确实仅出资2000000元，但被告北泰实业以只楚路57-1号房屋足额出资。被告北泰实业对该证据的真实性无异议，但辩称其以只楚路57-1号房屋实物出资，该房屋市场价值现在6000000元以上，为此被告北泰实业提交了如下证据:1992年7月10日中国人民建设银行烟台分行与烟台市芝罘区只楚镇北皂村居民委员会（以下简称北皂居委会）签订的《投资建房协议书》1份，1992年7月24日《关于要求第二次变更建行、二饮综合设计的函》1份，1997年10月20日中国人民建设银行烟台市分行与北皂居委会合资建房费用明细1组，2005年6月22日、2006年7月1日北皂村居委会与赵锦玲就只楚路57-1号房屋签订的房屋租赁合同各1份，2009年6月8日北皂居委会、赵锦玲、烟台北泰置业有限公司（以下简称北泰置业）签订的租赁关系变更协议书1份，2005年11月25日北皂居委会与北泰置业签订的《折价入股协议书》复印件1份，载明北皂居委会将只楚路57-1号房屋入股给北泰置业；2005年12月6日北泰置业的承诺书复印件1份，载明北皂居委会将楚路57号楼入股给北泰置业，北泰置业承诺负责偿还欠款，北皂居委会资金宽松以后以货币资金入股北泰置业，北泰置业再将该房产退还给北皂居委会；2009年7月1日北皂居委会、被告北泰实业，北泰置业，被告北展置业签订的《补充协议》1份，该协议载明，北泰置业停止经营以后，业务转由北展置业继续经营，北泰置业和北皂居委会还有北泰实业签订的各类协议以及作出的各类承诺由被告北展置业继承，只楚路57-1号房屋由北泰置业过户给被告北展置业；2008年8月20日北皂村民反映原村委书记与徐学成、徐学成之妻宋翠玲共同侵占集体财产的书面材料复印件1份及烟台工商局支付分局的调查回复函复印件1份。被告北泰实业主张，该组证据证明被告北泰实业履行了出资即只楚路57-1号房屋由北皂居委会投资所建，所有权人为北皂居委会，后北皂居委会将只楚路57-1号房屋折价入股给北泰置业，并登记于北泰置业名下，后该房屋由北泰置业转移登记至被告徐学成之妻宋翠萍名下，后又从宋翠萍名下转移至被告北展置业名下原告质证称，对该组证据中原件的真实性无异议，对复印件真实性有异议，对该组证据的证明内容不予认可。首先，北皂居委会、北泰置业及被告北泰实业的协议内容与本案无关，被告北泰实业应提供出资时的评估审计报告来证明其足额出资。其次，只楚路57-1号房屋原所有人为北皂居委会，后转移登记至北泰置业名下，与被告北泰实业无关，不能认定该房屋为被告北泰实业实缴出。第三，根据原告提交的股东名录的记载，截至2013年1月份，被告北泰实业实缴栏中为空白，故其并未实缴出资。第四，折价入股协议书与2006年7月1日房屋租赁合同是矛盾的，说明只楚路57-1号房屋产权流转不符合法律规定。第五，无论北泰实业是否出资到位，其作为被告北展置业的发起人，也应与被告徐学成承担连带责任。被告北展置业与被告徐学成对上述证据的真实性和证明问题均无异议。庭审中，原告及三被告认可对以下事实认可一致：北泰置业和北泰实业是独立法人，北泰置业营业执照已吊销，北泰实业最初想入股北泰置业，因北泰置业停止经营，故又将只楚路57-1号房产投资到北展置业；2006年8月15日，北泰置业的股东变更为北泰实业；只楚路57-1号房产为北皂居委会投资所建，后直接登记于北泰置业名下。对于只楚路57-1号房屋为何由北泰置业转移登记至被告徐学成之妻宋翠玲名下后再转移登记至被告北展置业名下，被告徐学成陈述称，我与宋翠玲系夫妻，我当时担任北泰置业的法定代表人，2006年左右北泰置业刚刚成立，因无法从银行贷款，只能把只楚路57-1号房屋转入宋翠玲名下，通过房屋抵押向银行贷款了2000000元作为北泰置业前期经营运作费用，2010年10月烟台市公安局芝罘分局经侦大队约谈了我，并将案件移交给检察院，我分别向公安部门及检察部门做了如实陈述，并将只楚路57-1号房屋转移登记给北展置业，后检察机关就未提起公诉。2017年11月2日，被告徐学成之妻宋翠玲在本院调查笔录中陈述称，当时北泰置业想要贷款，但只能用个人的名义进行贷款，因此就把只楚路57-1号房屋转入我名下，去给公司办理了贷款，当时我就是去签个字，后来徐学成让我把只楚路57-1号房屋转移登记至北展置业名下，我就转了，因为这个房子是公司的房子，不是我个人的房子。另查，北泰置业工商档案载明，2006年8月15日，北泰置业股东变更为被告徐学成及被告北泰实业，其中被告徐学成以货币出资3800000元，被告北泰实业以货币出资1200000元。又查，只楚路57-1号房屋于2011年3月8日转移登记至被告北展置业名下。本院所确认的上述事实，有原告提供的认购书、工商服务业统一收据、民事判决书、工商信息、股东名录、协助查询存款通知书，被告北展置业及被告徐学成提交的《关于北皂居民区建设大龄青年安置用房请示的批复》、《关于加快北皂居民区建设大龄青年安置用房建设的函》、《建设项目选址意见书》、建设用地规划许可证、《关于申请北皂大龄青年楼建设工程质量监督先期介入的函》，被告北泰实业提供的投资建房协议书、函件、承诺函、建房明细、租赁合同、租赁关系变更协议书、折价入股协议书、补充协议等为证，还有双方当事人的陈述笔录在案为凭。这些证据材料均经开庭质证和本院审核认证，可以采信。本院认为：（一）原告与被告北展置业签订的《北展新城购房认购书》虽然约定了当事人名称、房屋房号、预计面积、总价款，被告也依约收受了原告交付的认购款100000元，但该认购书的内容未完全具备商品房买卖合同的主要内容，且原告与被告北展置业双方在认购书中明确了在将来签订正式的商品房买卖合同的意思表示，故该预留房认购书的合同性质为预约合同。（二）《中华人民共和国土地管理法》第四十三条和第六十三条的规定，除兴办乡镇企业和村民建设住宅，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的，必须依法申请使用国有土地。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设。涉案房屋是用于改善北皂居委会居民的居住条件所建的大龄青年楼，批建文件明确规定不得用为商品房销售，原告并非芝罘区北皂村北皂居委会村民，依法不享有北皂村集体土地使用权，故其与被告签订的《预留房认购书》违反了法律、法规的强制性规定，应为无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告徐岩明知其并非北皂居委会居民，但与被告北展置业签订了认购书，其自身亦存在过错，故被告北展置业应将原告所交纳的房屋认购款100000元及自原告交款之日起按银行同期存款利率计算的法定孳息返还原告。（三）股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。首先，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条规定，公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；本案中，被告徐学成作为被告北展置业的股东，未全面履行出资义务、尚欠缴6600000元资本的事实清楚，被告徐学成及被告北展置业也予以认可，现原告要求被告徐学成在未出资本息范围内对被告北展置业债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任，于法相合，本院依法予以支持。其次，从被告北泰实业提供的证据看，只楚路57-1号房屋系北皂居委会投资所建，后转移登记至北展置业名下，其于2005年的房产价值大约为1684000元左右，故应认定被告北泰实业全面履行了出资义务。原告虽辩称被告北泰实业未实际出资，但未能提供相反证据佐证，故其抗辩理由本院依法不予采纳。但是，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条，公司债权人请求公司的发起人与被告股东承担连带责任的，人民法院应予支持。本案中，被告北展置业的发起人股东为被告北泰实业与被告徐学成，故现原告要求被告北泰实业作为北展置业的发起人与被告徐学成承担连带责任，理由正当，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告徐岩与被告烟台北展置业有限公司签订的《北展新城购房认购书》无效；二、限被告烟台北展置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告徐岩房屋认购款100000元及赔偿以100000元为基数自2010年7月10日至被告烟台北展置业有限公司实际履行之日止按中国人民银行同期存款利率计算的利息损失；三、被告徐学成作为被告烟台北展置业有限公司的股东在未出资本息范围内对被告烟台北展置业有限公司上述债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任；四、被告烟台北泰实业总公司作为被告烟台北展置业有限公司的发起人与被告徐学成承担连带责任。如上述债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告烟台北展置业有限公司负担，被告徐学成在未出资本息范围内承担补充赔偿责任；被告北泰实业与被告徐学成承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 张  译  丹人民陪审员 于  永  红人民陪审员 吕  其  杰二〇一七年十二月二十二日书 记 员 郝经顺（代）