黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）哈民二民终字第166号
上诉人（原审被告）哈尔滨运华房地产开发集团有限公司，住所地哈尔滨市道外区一机路101号。
法定代表人李运华，董事长。
委托代理人王卫国，男，1960年3月8日生，哈尔滨运华房地产开发集团有限公司法律顾问，住哈尔滨市南岗区木兰街26号。
委托代理人周忠欣，男，1965年8月1日生，哈尔滨运华房地产开发集团有限公司法律顾问，住哈尔滨市道里区河润街71-1号4单元602室。
被上诉人（原审原告）孙宝，女，1978年11月2日生，住哈尔滨市道里区民和街180号民安小区*栋*单元***室。
委托代理人张宏，黑龙江龙房川律师事务所律师。
�托代理人陈川，黑龙江龙房川律师事务所律师。
上诉人哈尔滨运华房地产开发集团有限公司（以下简称运华公司）因与被上诉人孙宝房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2012）里民三初字第1832号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理此案，上诉人运华公司委托代理人王卫国、周忠欣，被上诉人孙宝委托代理人张宏、陈川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2004年5月4日，孙宝、运华公司签订经济适用住房买卖合同，合同约定：运华公司将位于哈尔滨市道里区运华广场304栋4单元102室房屋转让给孙宝，价款为195，537元，付款期限为2004年5月4日，交房期限为2004年6月30日。孙宝持有运华公司出具的署期2003年4月1日的前述房屋的房款收据，孙宝现己在此房屋居住。运华公司未为孙宝出具办理房�产权证书所需的发票等手续。另查明，争议房屋原系经济适用住房，后经有关部门批准，变更为商品房销售。2009年9月28日，运华公司取得争议房屋的商品房销售许可证。
孙宝诉称：2004年5月4日，孙宝、运华公司签订房屋买卖合同，合同约定运华公司将位于哈尔滨市道里区运华广场304栋4单元102室房屋转让给孙宝，孙宝已付房款。合同签订后，运华公司将房屋交付孙宝使用至今，孙宝多次督促运华公司出具办理房屋权属证书及土地使用证手续，并承担违约责任，运华公司总以各种理由推脱拒不办理。现孙宝要求运华公司给付2012年7月15日前逾期办理房屋权属证书的违约金62，864元，2012年7月15日之后的违约金暂计算至判决之日止；运华公司协助孙宝办理位于哈尔滨市道里区运华广场304栋4单元102室商品房的产权证及土地证。
运华公司辩称：孙宝、运华公司双方没有发生真实的、实际的房屋买卖合同关系。是运华公司先将房屋以工程款抵账形式卖给了案外人并签订了房屋买卖合同，案外人又将该房屋卖给了孙宝，应案外人及孙宝的要求，运华公司才与孙宝又签订了一份商品房买卖合同，其目的只是为了省一道房屋交易契税。运华公司与孙宝签订的房屋买卖合同是无效的，法院不应支持双方串通以签订合法合同的形式来损害国家税收利益行为。因为运华公司与孙宝没有发生真实的、实际的房屋买卖关系，双方签订的合同目的是为了孙宝少交房屋买卖契税，这种为逃避国家税收而签订的合同损害了国家利益，根据民法通则及合同法的规定，是无效的民事法律行为，法院应驳回孙宝的诉讼请求。原来签订的经济适用住房合同已经废止，只能登记商品房。鉴于本案涉嫌犯罪，申请将本案移送司法机关查处。
原�判决认为，孙宝、运华公司签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。运华公司出售房屋后有义务协助孙宝办理房屋权属证书。双方签订的虽然是经济适用住房买卖合同，但经有关部门批准，运华公司己取得争议房屋的商品房销售许可证，故孙宝请求运华公司协助办理商品房权属证书的请求，予以支持。对孙宝主张逾期办理房屋权属证书违约金这一诉讼请求，虽孙宝、运华公司签订的是经济适用住房买卖合同，且合同中对此未有约定，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项、第二款规定，由于出卖人的原因，买受人自合同订立之日起90日未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总�，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。运华公司未及时为孙宝出具房款发票，致孙宝在运华公司取得商品房销售许可证后90日内未能取得争议房屋的商品房权属证书，应适用上述司法解释的规定，承担违约责任。因运华公司取得商品房销售许可证的日期迟于双方签订房屋买卖合同的日期，故违约金应从运华公司取得商品房销售许可证之后的第91日计算。除上述违约金外，孙宝请求的其余违约金，不予支持。对运华公司提出的孙宝与案外人恶意串通损害国家利益以及孙宝、运华公司签订合同无效的问题，因运华公司已与孙宝签订了房屋买卖合同，且运华公司为孙宝出具了房款收据，故对其抗辩主张不予采信。对孙宝要求运华公司协助办理房屋土地证的诉讼请求，因依照相关规定土地证应由产权人持相关手续到有关部门自行办理，故对此主�不予支持。据此判决：一、本判决生效之日起三十日内，哈尔滨运华房地产开发集团有限公司向孙宝提供办理位于哈尔滨市道里区运华广场304栋4单元102室商品房产权证的相关手续，并协助孙宝将哈尔滨市道里区运华广场304栋4单元102室商品房所有权人登记为孙宝；二、本判决生效之日起三十日内，哈尔滨运华房地产开发集团有限公司给付孙宝截至2012年7月15日逾期办理产权证的违约金30，214元；2012年7月16日至本判决生效之日起三十日内的违约金按中国人民银行同期贷款利率计算；三、驳回孙宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1372元，孙宝负担817元，哈尔滨运华房地产开发集团有限公司负担555元（此款孙宝已预交，哈尔滨运华房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起三十日内，将该款给付孙宝）。
宣判后，运华公司不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、原审将本案二次以上转让房屋的事实认定为运华公司与孙宝是一手房买卖的事实错误。孙宝与案外人向运华公司提交的房屋更名申请可证明孙宝是从案外人处购买的房屋，《黑龙江省单位往来资金结算票据》的交款人变更顺序也证明不是一手房买卖。2、孙宝的房屋是从案外人处购买，不是直接从运华公司购买，运华公司与案外人的房屋买卖合同，与孙宝的房屋买卖合同是同一标的物，案外人与孙宝签订的《房屋转让（更名）协议》已写明是转让案涉房屋，是案外人转让给孙宝的，原审对此不予认定错误。3、运华公司与孙宝没有发生真实的房屋买卖，目的是案外人与孙宝实现房屋非法买卖、产权合法�记、偷逃税款，双方不是真实意思表示，行为违反法律规定、损害国家利益，合同不是依法成立，应认定无效；二、原审判决违反法律规定。1、案涉房原是经济适用房，2007年6月后，经政府批准，运华公司补交土地出让金、配套费等相关费用后转为商品房，但案外人与孙宝之间的转让发生在2007年以前，根据《经济适用住房管理办法》规定，案外人转让的时间均没有达到五年，转让行为违反强制性规定，是无效民事法律行为。原审支持案外人和孙宝逃脱产权交易税费行为的判决如果发生法律效力，将损害国家利益。2、运华公司与孙宝“签订”合同时，房屋均是经济适用住房，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》判令运华公司承担商品房买卖逾期办证违约金错误。该解释只适用于商品房买卖，不适用经济适用住房�运华公司与孙宝签订的《经济适用住房合同》，应适用《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国契税暂行条例》、《经济适用住房管理办法》的相关规定。运华公司认为案外人应作为第三人参加诉讼，有利于法院查明本案事实，彻底解决运华公司、案外人、孙宝之间的纠纷，运华公司依法提出申请。一审法院未予追加，亦未说明理由，侵害了运华公司的诉讼权利。综上，请二审法院纠正原审法院错误判决。
孙宝辩称：运华公司将自己开发建设并享有处分权的房屋销售给案外人，后案外人将案涉房屋转让给孙宝，运华公司同意并与孙宝签订买卖合同，运华公司与案外人解除原合同，结算票据变更为孙宝，运华公司在合同中对孙宝交款的事实确认，且运华公司将案涉房屋交付给孙宝，双方履行了买卖合同的主要义务，形成了法律及事实上的买卖关系，系真实意思表示，双方签订的合同有效，运华公司应按合同约定履行义务，为孙宝办理有效的房屋产权凭证。案涉房屋不是二手房，二手房是经备案完成初始登记后再次交易的房屋，运华公司与孙宝完成交易前已经解除了与案外人签订的买卖合同，没有证据证明案涉房屋是二次上市交易。原审中，运华公司法定代表人及代理人强调运华广场的房屋是商品房，最后一次庭审中，运华公司代理人提交的经济适用住房销售许可证的证号与其提交的商品房销售许可证证号一致。由此说明经济适用住房销售许可证已经被商品房销售许可证替换，而运华公司始终销售的是商品房，因此，孙宝主张违约金有法律规定和计算根据。虽然合同对违约金没有约定又无法协商一致，但经济适用住房和商品房都是房产，不能因《经济适用住房管理办法》没有违约金计算标准的规定不支�孙宝的损失。
二审中，运华公司未举示新的证据。
孙宝举示王亮的《房屋所有权证》，证明：王亮与运华公司签订的买卖合同也是抵账房，经一、二审判决确认双方签订的房屋买卖合同有效，判令运华公司协助王亮办理商品房权属登记证书，及运华公司按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定赔偿王亮逾期办证违约金；2013年3月29日，王亮已通过执行程序取得商品房权属登记证书。
经质证，运华公司对孙宝举示证据的真实性没异议。
本院认证意见为，运华公司对孙宝举示证据真实性无异议，本院予以采信。
二审经审查确认原审认定的基本事实。另认定，案涉房屋最初是运华公司通过划拨方式取得的建设用地，建设的是经济适用住房。2003年4月1日，运华公司与案外人奚云鹏签订《商品房买卖合同》，约定运华公司将涉案房屋以195，537元出售给案外人。2004年5月4日，案外人奚云鹏与案外人尹雷共同向运华公司提交更名申请，申请运华公司办理合同更名手续。2004年5月4日案外人尹雷与孙宝共同向运华公司提交更名申请。运华公司将其与案外人签订的买卖合同加盖作废章后，与孙宝签订《经济适用住房买卖合同》，合同第六条付款方式及期限约定“2004年5月4日付款人民币壹拾玖万伍仟伍佰叁拾柒元整”，并在该合同第十五条关于产权登记约定为“出卖人应当在经济适用住房交付使用后180个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…3、甲乙双方协商解决”。另外，案涉房屋从未在房屋产权登记管理部门办理备�手续，双方因办理产权登记事宜未能协商一致。
本院认为：关于运华公司与孙宝签订的房屋买卖合同效力问题。虽然运华公司不是与孙宝直接实现房屋买卖交易，未从孙宝处直接收取房款的事实存在。但该事实的形成是基于运华公司将案涉房屋销售给案外人在先，案外人与孙宝共同向运华公司申请更名，运华公司将其与案外人签订的房屋买卖合同确认作废后，与孙宝签订了案涉房屋的买卖合同。虽然运华公司没在孙宝处直接收取房款，但其在与孙宝的合同中认可“买受人一次性付款”，孙宝也因此种交易方式实际取得了合同标的物，并在运华公司办理了进户手续，双方的买卖合同成立并实际履行，系合同双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，原审认定有效正确。运华公司己经取得案涉房屋的《商品房销售许可证》，原审支�孙宝要求运华公司协助办理商品房权属证书的请求无不当。本院予以维持。
关于运华公司主张未办理房屋权属登记原因是否成立问题。运华公司在诉讼中称案外人取得案涉房屋后转卖给孙宝，属于二次交易（二手房），两次交易均未交税，无法办证。结合运华公司与案外人签订《商品房买卖合同》将案涉房屋没到房产登记管理部门进行备案，案涉房屋未登记在案外人名下的事实，以及案外人转让房屋与孙宝共同向运华公司提出更名申请后，运华公司将与案外人签订的合同作废，重新与孙宝签订合同的事实，可以认定案涉房屋不属于运华公司主张的二手房，故其该主张不成立。
关于逾期办理房屋权属登记违约金的计付问题。根据《城镇经济适用住房建设管理办法》的规定，经济适用住房的供应对象是特定群体；受供应的群体需由政府认定；经济适用房的价格需按建设成本确定。本案中，孙宝既不是经济适用住房的特定供应对象，也不是经政府认定的受供应群体成员。运华公司与孙宝签订的《经济适用住房买卖合同》第二条“经济适用住房销售价格实行政府指导价格，由市物价部门审批经济适用住房的销售价格。批准基准价格为2200元／平方米”。而运华公司用于销售的房屋价款，及案外人转让时，运华公司与孙宝签订合同的价款不是政府确定的成本价。结合案涉房屋，运华公司以房抵账的价款高于经济适用住房成本价。故运华公司关于孙宝购买的是经济适用住房的主张不成立。虽然2007年市政府《会议纪要》明确提出“《哈尔滨市经济适用住房销售许可证》变更为《哈尔滨市商品房销售许可证》后，为购房人办理商品房性质的《房屋所有权证》”。运华公司亦于2009年9月28日取得案涉房屋的《商品房销售许�证》，但运华公司与孙宝所签合同是双方的合意，合同第十五条关于“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决”的特殊约定，属当事人意思自治范畴，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款中“除当事人有特殊约定外”的情形，故孙宝关于自2004年11月3日起计付逾期办证违约金的主张违反双方的特殊约定，无法律依据。但双方当事人就上述问题协商不成，孙宝诉至法院后，运华公司仍不为孙宝办理权属登记属违约并应承担责任，逾期办证违约金应自孙宝主张权利之日即2012年9月19日起算。原审法院未考虑案涉房屋最初不属于商品房性质的历史成因，且未注意到双方关于协商解决办理权属登记问题的特殊约定，全部支持孙宝请求的逾期办证违约金不当。本院对运华公司的该项上诉主张部分予以支持。
关于运华公司主张应追加案外人作为第三人参加诉讼以查明事实的问题。因二审诉讼中已查明，运华公司与案外人之间签订案涉房屋买卖合同，且该房屋亦未在房屋产权登记管理部门办理备案手续，案外人的上述合同“作废”并变更为运华公司与孙宝的合同系运华公司的真实意思表示，运华公司与孙宝之间存在房屋买卖关系。基于运华公司与孙宝形成的合同关系，且该合同相对方已就合同约定实际履行的事实，案外人已不是本案必要的共同诉讼参加人，故原审法院未追加其参加诉讼适当，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持哈尔滨市道里区人民法院（2012）里民三初字第1832号民事判决第一项、第三项；
二、变更哈尔滨市道里区人民法院（2012）里民三初字第1832号民事判决第二项为：本判决发生法律效力后三十日内，哈尔滨运华房地产开发集团有限公司给付孙宝违约金25，788元（按中国人民银行同期贷款利率自2012年9月19日至2014年10月31日计算，195，537元×6.15%／年×772天）；2014年11月1日起至本判决确定的自动履行期内实际办理权属登记之日止的违约金以195，537元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1372元，由孙宝负担927元，哈尔滨运华房地产开发集团有限公司负担445元。二审案件受理费555元，由哈尔滨运华房地产开发集团有限公司负担445元，孙宝负担110元。
本判�为终审判决。
审 判 长 许 思 东
审 判 员 龙 敏
审 判 员 冯 媞
代理审判员 郑 兴 华
代理审判员 端木繁辉
二〇一四年十二月十三日
书 记 员 王 梦 薇