文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终12100号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市威航实业有限公司。法定代表人：罗苑生，董事长。委托诉讼代理人：ＸＸ银，广东文茵律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：杨某某。委托诉讼代理人：陈志群，广东华商律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）张某某。委托诉讼代理人：范莉，广东金宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭鲲，广东金宁律师事务所律师。原审第三人：冯某某。原审第三人：王某某。原审第三人：张某甫。上诉人深圳市威航实业有限公司（以下简称威航公司）、杨某某与被上诉人张某某、原审第三人冯某某、王某某、张某甫土地租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。威航公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项，依法改判为威航公司不需向张某某支付经济赔偿金2965367.78元。2、本案一、二审诉讼费用由张某某承担。事实与理由：一、原审法院认定案件事实有误，从而得出错误的判决。1、一审法院认定经济赔偿金2965367．78元即根据建筑物分摊价值1522089．55元的一半(761044．78元)及张某某的租金损失2204323元两部分计算经济赔偿金是错误的，应依法纠正及抵扣。威航公司出租的是合法取得的土地，并不是地上建筑物，而地上建筑物是张某某违反法律规定自行建造的违章建筑，并没有得到威航公司的书面同意和默许，威航公司也没有参与其中的建设，威航公司没有任何过错，由此造成的一切后果和损失包括但不限于建成后对外出租的行为应该由张某某自行承担。所以追加次承租人为第三人没有实际意义，进行所谓的评估鉴定没有必要、也没有参考意义，本案的赔偿金额应该按照合同约定处理。退一步说，即使一审法院认为，本次合同约定的解除违约金过低，应当适当增加，并根据国咨公司的评估报告计算得出的建筑物造价款，是根据2003建筑消耗标准及2010年信息价计算的当时的建造成本，并非目前现有残值，不仅没有剔除对有争议的工程造价鉴定评估(107940．74元)，也没有扣除第二条l、2项不应该计算的工程造价合计292550.43元，剩下ll21598.38元也要按照双方租赁剩余年限(双方租赁期限-被告实际使用年限)进行折旧，如暂计至2016年6月30日止，威航公司应赔偿张某某建造款项为448639.35元[1121598.38元×(100-60)％=448639.35元]，也在双方约定解除合同的赔偿数额内；如此类推。但一审法院却认为是目前现有残值，不作任何折旧，且将过错简单各打五十大板，明显是认定事实错误。2、对于租金收入损失部分，张某某提供的租赁合同明显存在造假嫌疑，银行流水及约定的租金不能相互对应。但一审法院却以张某某提供的所谓租金损失全部支持，且所谓的租金损失相当于威航公司向张某某收取十年的租金收入，显失公平，应予纠正。3、本案所牵扯的土地情况已经发生重大变化，深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局以该土地涉嫌闲置，《闲置土地处置办法》有关规定对威航公司进行处罚，已缴纳闲置费400645.2元，之后又并签订了《补充协议》，再次要求威航公司缴纳闲置费，并一年动工开发，两年内竣工。逾期未开、竣工的，按相关法律法规处置。因此，上述地块的情况已发生重大变化，而这种重大变化主要是因为牵涉军事秘密光纤、政府政策及行政行为的调整，发生在合同成立后履行完毕前，也不可归责于双方当事人，更是当事人于缔约时所不可预见的，如果继续履行原合同将对威航公司显失公平，可能导致价值数千万元的土地因原被告的租赁合同而被政府收回，从而造成重大经济损失，所以这属于典型的符合《合同法解释(二)》第二十六条规定的“情势变更”情形。威航公司不适宜再继续出租上述地块给张某某，并可依法提前解除合同。上述事实，一审法院完全采信张某某的观点，对于威航公司提供的事实及法律依据均未采纳，原审法院存在偏向张某某的嫌疑。二、法律适用错误。1、威航公司要求解除双方签订的《租赁合同》符合《合同法解释(二)》第二十六条规定的“情势变更”情形，是因为政府政策及行政行为的调整，发生在合同成立后履行完毕前，也不可归责于双方当事人，更是当事人于缔约时所不可预见的。2、《合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。但当合同约定与法律规定发生冲突时，如合同约定不违反法律强制性规定，则有约定从约定，故该合同约定合法有效。因此，本案并不适用《合同法》第一百一十四条第二款的规定。因此，对本案合同发生纠纷，双方有明确的约定赔偿办法和数额，那就应按合同约定的50万元赔偿金标准进行赔偿，考虑到张某某的实际情况，威航公司已经主动同意退还l0万元押金，完全合法合情合理。3、《合同法》第九十三条：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(五)法律规定的其他情形。本案中，双方在签订租赁合同时就约定了任何一方可以“赔偿对方50万元”这个条件行使解除权，符合《合同法》第九十三条的规定；且本案发生了继续履行原合同将对威航公司造成重大经济损失、从而导致显失公平的情形，属于第九十四条第五款法律规定可以解除合同的其他情形综上，一审法院法律适用错误，导致错误判决，威航公司认为，二审法院应依法予以纠正和改判，发回重审。审理中威航公司补充意见为，一、搬迁未成事实，营业照常进行，损失子虚乌有。至今无搬迁之事实，张某某生产经营活动一如既往。二、鉴定报告不能作为本案认定搬迁建筑物损失的直接依据。该鉴定结论（建筑物造价）缺乏可信性。本案建筑物建于七年前。该项鉴定的参考依据来说，无一样是建设过程中的原始资料，要么参考张某某临时制作的资料，要么参考市场价格。该鉴定结论是指该建筑物的原始造价，而非搬迁事实发生之日尚存的“剩余价值”（残值）。三、评估报告不能作为本案认定搬迁租金损失的直接依据。该评估结论是指2015年9月7日至2020年6月30日的租金损失，而非指自搬迁事实发生之日起至此42020年6月30日（租约届满日）的租金损失。四、《租赁合同》无效，双方各自承担相应的法律后果。张某某答辩称，一、根据一审阶段威航公司提交的证据材料可知，威航公司在向张某某出租涉案土地时，明知土地存也瑕疵，其为了追求利益最大化，才将土地出租给张某某，并同意张某某自行建造建筑物以及转租，威航公司对于合同的订立存有隐瞒，应当对其过错承担赔偿责任。二、一审法院认定的经济赔偿金是基于第三方评估鉴定而得出的，两个评估鉴定得从科学、客观的角度完整反映了涉案的经济损失情况，应当得到支持。三、虽然威航公司与张某某就合同的解除事先约定的赔偿金，但是根据合同法第一百一十四条以及合同法解释二第二十九条的规定，当事人约定违约金少于实际发生的数额时，人民法院应当根据实际情况当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并做出裁决。四、威航公司在一审期间未就合同的有效性提出诉求，到二审阶段才提出，违反了程序的规定。其次，威航公司在一审的诉求向张某某赔偿违约金50万元，现在其又主张合同无效，无须赔偿违约金，自身存在前后矛盾，最根本的目的威航公司就是企图以低廉的赔偿甚至是不赔偿来换取更高的利益，这是对张某某极大的不公平。综上所述，一审法院判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，一审判决结果实现了法律效果和社会效果相统一，有效维护社会和谐以及法制权威，请求二审法院依法维持原判。杨某某述称，与杨某某上诉状的意见一致。一审法院判决杨某某承担义务，这种判决既然已经判决承担义务，杨某某就应该享有相应的权利，所以杨某某在判决之后提出诉讼请求，是行使正当的民事权利，并没有违反法律程序。冯某某述称，本案诉讼已经对冯某某造成重大损失。公司诉讼从2015年至2017年，导致合同已经到期，张某某称合同到期，完全不赔偿，冯某某想知道是怎么的处理结果。张某甫述称，认可威航公司的理由。杨某某上诉请求：一、请求判令撤销一审判决第六项，改判张某某向杨某某履行如下义务后协助张某某向威航公司返还涉案土地：1、支付违约金93000元；2、返还租赁保证金61600元；3、赔偿建筑及装修损失241537．5元；4、赔偿构建物(单梁起重机)的报废及拆运损失226000元；5、支付设备搬迁费l46000元。(以上五项合计768137．5元)。二、请求判令本案上诉费由张某某、威航公司承担。事实与理由：一、一审判决事实认定上有误。一审判决认定：“(威航公司)对地上建筑物已经给予相应赔偿，故张某某应将涉案土地返还威航公司；第三人作为涉案房屋的次承租人，应协助张某某将涉案土地返还威航公司，……”事实上，无论张某某，还是杨某某或其他第三人(包括杨某某)所建设的建筑物或构建物均未得到任何赔偿。二、一审判决仅判令杨某某承担民事义务，却没有判令张某某承担相应的民事义务，民事权利与民事义务不对等，既违背法律，也显失公平。民法通则第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平等价有偿、诚实信用的原则。”没有不承担义务的权利，也没有不享有权利的义务，否则，就不是等价有偿，就没有公平可言。判令一方仅享有民事权利，而无需承担民事义务，违背了民法的基本原则。事实上，杨某某可以协助涉案土地的返还，但前提必须是张某某承担了违约责任并赔偿了杨某某的损失。根据杨某某与张某某的房屋租赁合同的约定，张某某提前解除房屋租赁合同须支付杨某某贰个月租金数额的违约金，且必须返还保证金。杨某某在钢架房室内建设、装修、招牌制作、水电设施等生活配套上共投入了241537．5元；l0吨的单梁起重机，由于提前解除租赁合同而导致报废，不能再利用，该项损失为226000元，此外，由于租赁合同的解除，致使杨某某需支付高达226000的设备搬迁费，这也是必然发生的实际损失。因此，判令由张某某承担上述费用后，杨某某协助返还涉案土地，才符合法律的规定。既然第三人作为诉讼当事人参加了诉讼，法院也判令了第三人需承担义务，那么，就应判令相对方也承担相对应的义务，才是公平公正的。一审法院一方面以次承租人可另寻法律途径解决为理由，不予确认次承租人的权利，却在本案中直接判令次承租人承担具体明确的义务，这自相矛盾，也有失偏颇，对杨某某极不公平。综上所述，杨某某的上诉请求有充分的事实和法律依据，敬请二审法院查明事实，判准杨某某之所请，维护杨某某的合法权益和法律的尊严。二审中，杨某某补充意见为，张某某与威航公司的租赁合同是有效的。首先租赁的标的物是房屋而不是土地，其次罗苑生是代表威航公司将房屋出租给张某某的，主体上并没有问题，是一个代理人。第三，威航公司是知道张某某将房屋转租给杨某某，这就证明杨某某与张某某之间的租赁合同也是有效的。承租方的损失是存在的，并不因为现在没有搬迁而不存在损失。威航公司答辩称，杨某某与张某某之间的赔偿问题与本案没有联系。冯某某述称，没有意见。张某某但辩称，杨某某与张某某之间的是另外的法律关系，应该另案处理。张某甫述称，没有意见。威航公司向一审法院起诉请求：1、解除罗苑生代表威航公司在2010年2月10日与张某某签订的《租赁合同》；2、威航公司在判决生效之日起三日内退还张某某押金10万元及赔偿金50万元，合计60万元；3、张某某及冯某某、王某某、杨某某、张某甫在判决生效之日起十日内将涉案地块交还威航公司；4、诉讼费由张某某承担。张某某反诉请求：1、威航公司承担违约责任，依据租赁合同约定向张某某支付赔偿金50万元；2、威航公司向张某某退还押金10万元；3、威航公司承担因单方解除合同给张某某造成的经济损失共计9000786元，其中租金收入损失6794400元、建筑物分摊赔偿819660元、搬迁费333000元、重建费420000元、营业损失2275326元、扣除应支付给威航公司的租金1641600元；4、由威航公司承担诉讼费用。一审法院认定：2010年2月10日，罗苑生为甲方，张某某为乙方签订《租赁合同》，合同约定：将威航公司位于龙岗区龙岗镇龙岗村梅岗自然村的土地出租给张某某作经营之用；租用期限为十年，从2010年7月1日起至2020年6月30日止；租金每月为28800元，月底交清租金，否则应交千分之三的滞纳金，次月15日前未交清上月租金，甲方有权终止合同；甲方收取乙方押金10万元，合同期满乙方无违约现象发生时甲方须无息全数返还乙方。合同第3条约定，甲方须提供有效土地使用证（红线图）复印件给乙方，以便施工之用；如因甲方提供土地等使用证件有出入所产生的经济损失由甲方负责；甲方是土地所有者，应尽力帮助乙方协助村委、街道办所下属各单位工作，以求得建筑工作顺利开展；乙方负责建筑物设计、施工、用料等工作，按甲方要求每月准时上交租金，负责一切安全责任（包括施工期和经营期），自理工商执照、税务登记证等。合同第4条约定，合同期间，任何一方未经对方同意单方提前终止合同的，或由于种种原因一方不得不单方提前终止合同的，须赔偿对方50万赔偿金；建筑物完工后，乙方可以部分或全部转租他人。在诉讼过程中，威航公司确认罗苑生是代表威航公司与张某某签订租赁合同。另查明，涉案土地权利人登记为深圳市威航实业有限公司，宗地号XX-XX，土地位置在龙岗镇龙岗村XX自然村，土地用途为工业用地，房地产证为深房地字第XXXX号。合同签订后，威航公司将涉案土地交付张某某使用，张某某确认已在涉案土地上兴建房屋用于经营并先后租赁给冯某某、王某某、杨某某、张某甫使用，未依法向行政主管部门办理相关报建手续。2015年5月18日，龙岗规土委向威航公司出具《闲置土地认定书》，内容为：威航公司于2004年3月8日取得位于龙岗街道、土地使用权出让合同书/房地产证号为深地合字（2012）5109号/深房地字第XXXX号、宗地号为XX-XX、土地面积2421.63平方米、土地用途为工业用地的国有建设用地使用权，约定的动工日期为2004年10月31日；根据调查结果和《限制土地处置办法》的规定，认定涉案土地为限制土地，限制原因为自身原因，应按照有关规定进行处置。2015年7月1日，龙岗规土委向威航公司出具《征缴土地闲置费决定书》，内容为根据相关规定，经批准决定对该宗地征缴土地闲置费，征缴金额为400645.2元。2015年7月8日，威航公司已一次性付清土地闲置费。2015年7月14日，龙岗规土委与威航公司签订《土地使用权出让合同书补充协议》，内容为：要求威航公司自该补充协议签订之日起一年内动工开发，两年内竣工；逾期未开、竣工的，按相关法律法规处置。2015年7月31日，威航公司向张某某出具《律师函》，通知张某某解除涉案合同，要求张某某在收到律师函之日起三十日内清空上述地块，恢复原状返还威航公司；威航公司愿意按照双方合同约定给付赔偿金；并请张某某尽快配合威航公司办理解除租赁合同、地块清场等事宜，将执行情况及时告知威航公司律师。张某某认为合同可以解除，但威航公司应予以赔偿，双方未能就赔偿问题达成协议，威航公司为此诉至一审法院提起上述诉求。在诉讼过程中，张某某向一审法院提交《房屋租赁合同》、收款收据、银行流水记录等证据，主张已将承租的涉案土地上兴建的房屋分别出租给冯某某、王某某、杨某某、张某甫使用。1、2014年10月30日，张某某与杨某某签订《房屋租赁合同》，约定将部分房屋出租给杨某某经营，每月租金46500元，租赁时间为三年，即从2015年1月1日起至2017年12月30日止。2、2014年7月1日，张某某与王某某签订《房屋租赁合同》，约定将涉案土地上的龙岗建材市场钢架结构房屋一间（新生路253号）出租给王某某经营使用，每月租金16200元，租赁时间为三年，即从2014年7月1日起至2017年6月30日止，合同期前两年每月租金为16200元，第三年从2016年7月1日起递增10%（即17820元/月）至合同终止。3、2014年4月16日，张某某与冯某某签订《房屋租赁合同》，约定将涉案土地上的龙岗建材市场钢架结构房屋一间出租给冯某某经营使用，每月租金14500元，租赁时间为三年，即从2014年5月17日起至2017年4月16日止，合同期前两年每月租金为14500元，第三年从2016年5月16日起递增10%（即15950元/月）。4、2010年7月1日，张某某与张某甫（系张某某儿子）签订《房屋租赁合同》，约定将涉案土地上的龙岗建材市场钢架结构房屋一间（约1000平方米）租赁给张某甫经营名林木业，每月租金42000元，租赁时间为三年，即从2010年7月1日起至2020年6月30日止，合同期前两年每月租金为42000元。威航公司对上述租赁合同不予认可，租赁合同有造假可能，银行流水及约定租金不能相对应，尤其是认为张某甫系张某某的儿子，所经营的名林木业即是张某某实际所有并经营。关于评估鉴定情况。1、2016年8月22日，一审法院根据张某某申请，依法委托深圳市国咨土地房地产评估有限公司对涉案土地上出租部分建筑物的租金损失价值进行评估，《鉴定报告书》内容为：确定估计对象于价值时点2016年6月23日的评估价值为2204323元，估价方法选用比较法，将租赁合同约定的租金与周边同类房地产的租金市场参考价相结合做出评估。2、2016年9月26日，一审法院根据张某某申请委托深圳市诚信行工程咨询有限公司对涉案土地上建筑物进行造价鉴定，《造价鉴定意见书》内容为：由于张某某没有提交《施工合同》，根据现场勘查，依据相关规定，确定鉴定造价金额为1414148.81元，有争议部分鉴定造价金额为107940.74元。威航公司对上述评估鉴定报告提出异议，认为在签订涉案合同时就已经约定了50万元赔偿金，租金损失、建筑物造价损失都应包括在赔偿金范围内，评估鉴定没有必要；退一步说，即使造价鉴定有一定参考价值，其中不能参照正规的工业园和大厦建筑的造价标准进行评估，张某某向村集体另行租赁建造的生活配套设施宿舍、卫生间、化粪池等不应计入，建筑物造价应该按照使用年限折旧。张某某也提出异议，认为租金损失的评估没有反映真实价值、造价损失的鉴定没有反映全部价值。威航公司及张某某均没有提交进一步的证据予以证实他们的主张。评估鉴定公司分别给予了书面答复及庭审答复，表明他们依据相关规定，结合当事人提交的证据等进行了客观公正的测算。一审法院认为，威航公司与张某某签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规规定，合法有效，双方均应严格履行合同义务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。威航公司主张购置土地后未在规定期限内开发，造成土地闲置而被政府行政管理部门处罚，属于不可预见的“情势变更”，为此要求提前解除合同，张某某主张威航公司签订合同前，就已经明知涉案地块无法开发，为了提高土地使用率才将地块出租给张某某，并不属于“情势变更”。一审法院认为，威航公司购买土地后应当了解涉案土地的情况及行政主管部门对土地开发的政策法律要求，签订合同时就应当预见到可能发生的经济风险及法律风险，当时为了经济利益而将涉案土地出租，不属于相关法律规定的“情势变更”情形，威航公司提出解除涉案租赁合同，张某某同意解除合同，威航公司应当给予张某某经济赔偿，因此，对威航公司要求解除合同、张某某要求赔偿的诉求，均予以支持。本案的争议焦点为张某某的经济损失应如何计算。《合同法》第一百一十三条规定：当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。威航公司主张按照合同约定的赔偿金额50万元予以支付，张某某主张50万元远远不足于弥补其损失，应按照其列举的赔偿清单计算，其中租金损失6794400元、建筑物分摊赔偿819660元、搬迁费333000元、重建费420000元、营业损失2275326元，扣除应支付给威航公司的租金1641600元。一审法院认为，张某某承租土地后兴建了多间建筑物用于出租获取利益，威航公司要求提前解除合同，确实会给张某某造成较大的实际损失，根据公平原则及民事填平原则，张某某与威航公司在合同上约定的违约赔偿金额50万元，明显低于造成的实际损失，威航公司除应按照合同约定支付50万元的违约赔偿金外，赔偿金额可以在合理的范围内予以增加。威航公司、张某某均主张应退还押金10万元，一审法院予以支持。关于建筑物分摊价值的赔偿问题。涉案租赁合同签订时，威航公司只是出租涉案土地，合同签订时威航公司知道张某某将建造房屋使用，合同签订后张某某已建造房屋用于出租，威航公司知道后也未在六个月内提出异议，为此视为威航公司已同意建造。张某某建造的房屋没有向有关行政管理部门申请办理报建手续，属于违法建筑，对此威航公司与张某某均有过错。威航公司要求提前解除合同，虽然建筑物收回后不一定有合法的利用价值，但张某某之前一直在出租获益，一审法院认为，威航公司与张某某按照过错程度，承担同等责任。根据《造价鉴定意见书》的鉴定结果，造价金额为1414148.81元、有争议部分鉴定造价金额为107940.74元、共计1522089.55元，威航公司、张某某对鉴定报告的异议部分没有提交相应的证据予以反驳，故一审法院予以采信鉴定报告。张某某、威航公司各承担的建筑物损失为1522089.55元×50％=761044.78元。关于租金损失金额。张某某已将涉案房屋出租给冯某某、王某某、杨某某、张某甫经营使用，有经济收益，张某某主张租金损失是按照现有租赁合同约定的租金标准计至租赁期限终止日即2020年6月30日，威航公司对此提出异议，认为张某某所提交的租赁合同、收款收据与银行流水清单存在不相符、不合常理的情况。根据深圳市国咨土地房地产评估有限公司《报告书》，评估结果为：从2016年9月7日至2020年6月30日期间，涉案土地上出租部分建筑物的租金价值为2204323元。由于估价方法选用比较法，将租赁合同约定的租金与周边同类房地产的租金市场参考价相结合做出评估，评估价值相对来说比较合理，一审法院予以采纳，即威航公司应支付给张某某的租金损失金额为2204323元。另，张某某要求威航公司支付搬迁费333000元、重建费420000元、营业损失2275326元的诉求，一审法院认为，张某某与威航公司订立合同时约定的赔偿金额为50万元，在张某某的租金损失赔偿已得到支持的前提下，张某某没有提交足够的证据证实上述损失系订立合同时预见或应当预见到的因违反合同可能造成的损失，而且搬迁费、重建费及营业损失等涉及冯某某、王某某、杨某某、张某甫的实际利益，冯某某、王某某、杨某某、张某甫与张某某之间的房屋租赁关系，可另寻法律途径解决，故对上述三项损失一审法院不予支持。关于返还涉案土地问题。威航公司与张某某的租赁合同已解除，对地上建筑物已经予以相应赔偿，故张某某应将涉案土地返还威航公司；冯某某、王某某、杨某某、张某甫作为涉案房屋的次承租人，应协助张某某将涉案土地返还威航公司，威航公司的此项诉求予以支持。王某某经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决：一、确认威航公司与张某某于2010年2月10日签订的《租赁合同》已解除；二、威航公司于判决生效之日起十日内向张某某支付违约金50万元；三、威航公司于判决生效之日起十日内向张某某支付租金损失2204323元；四、威航公司于判决生效之日起十日内向张某某支付建筑物造价损失761044.78元；五、威航公司于判决生效之日起十日内向张某某退还租赁押金100000元；六、张某某应于判决生效之日起三十日内向威航公司返还涉案土地（位于龙岗镇龙岗村XX自然村，宗地号XX-XX，房地产证为深房地字第XXXX号）；七、冯某某、王某某、杨某某、张某甫应于判决生效之日起三十日内协助张某某向威航公司返还涉案土地；八、驳回威航公司的其他诉讼请求；九、驳回张某某的其他反诉请求。本案诉讼费9800元（威航公司已预缴）、反诉费39502.75（张某某已预缴79005.5元，应予以退回39502.75元），评估鉴定费38011元（张某某已预缴），由威航公司负担28800元，由张某某负担58513.75元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院确认一审查明的事实。另查明，威航公司与张某某签订的租赁合同约定：“合同届满双方未达成延期续约时，地面建筑物属于甲方（威航公司）所有。”本院认为，威航公司与张某某签订的租赁合同中的租赁物为土地，该土地系威航公司合法取得。张某某承租涉案土地后，在该土地上兴建房屋用于经营并先后出租。张某某在建造该房屋时，未依法向行政主管部门办理相关报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，张某某对外签订的租赁合同均为无效。根据评估报告的评估结果，从2016年9月7日至2020年6月30日期间，张某某的租金损失为2204323元。但因张某某与承租人签订的租赁合同均无效，故其依据该合同取得的预期租金收益均无法得到支持。如果支持了该预期租金收益等同于支持非法出租，因此，张某某主张2016年9月7日至2020年6月30日期间的租金损失，于法无据，本院不予支持。威航公司的该项上诉理由成立。根据《造价鉴定意见书》的鉴定结果，确定造价金额为1414148.81元，该意见书仅对建筑物的造价作出鉴定，并未按照双方租赁年限进行折旧。按照威航公司与张某某签订的租赁合同，租赁期限从2010年7月1日起至2020年6月30日止，而评估价值时点为2016年6月23日，且双方在合同中约定合同届满双方未达成延期续约时，地面建筑物属于威航公司所有，故应按照十年租期平均折旧的方式确定威航公司应向张某某补偿的建造款项，即按照每年10%的折旧计算。涉案房屋已使用六年，威航公司应向张某某赔偿建造款项为565659.2（1414148.81×40%）元。故威航公司的该项上诉理由成立。因双方约定合同期间，任何一方未经对方同意单方提前终止合同的，或由于种种原因一方不得不单方提前终止合同的，须赔偿对方50万赔偿金。本案，威航公司单方提前终止合同，因此，张某某请求威航公司赔偿50万元，有合同依据。威航公司上诉称建筑物的造价折旧已包含该50万元的赔偿，没有事实依据，本院不予支持。对于杨某某的上诉请求，因杨某某负有协助返还涉案土地的义务，故一审判决并无不当。至于其上诉请求赔偿的问题，可另循途径解决。冯某某提出上诉后未交纳上诉费，故对其上诉请求不予审理。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，导致实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1564号民事判决第一、二、四、五、六项；二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1564号民事判决第七、八项；三、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1564号民事判决第三项为：“深圳市威航实业有限公司于本判决生效之日起十日内向张某某支付赔偿金565659.2元”；四、驳回深圳市威航实业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回张某某的其他反诉请求。当事人如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费9800元，由深圳市威航实业有限公司负担；反诉受理费39502.75元（张某某已预交79005.5元，一审应予退回39502.75元），由深圳市威航实业有限公司负担5116元，张某某负担34386.75元；鉴定费38011元，由深圳市威航实业有限公司负担9211元，张某某负担28800元；二审案件受理费30523元，由深圳市威航实业有限公司负担5822元，张某某负担24701元。杨某某交纳二审案件受理费11482元，由杨某某负担。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 张 睿审判员 曹 静二〇一七年十一月八日书记员 李开宇附：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。