四川省广安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川16民终1100号
上诉人（原审原告）：易开明，男，生于1971年3月4日，汉族，住四川省广安市。
被上诉人（原审被告）：广安锦成房地产开发有限公司，住所地四川省广安市。
法定代表人：孙青春，董事长。
委托诉讼代理人：黄沁雪，四川信和信律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审被告）：广安市神龙山发展有限公司，住所地四川省广安市。
法定代表人：孙青春。
上诉人易开明因与被上诉人广安锦成房地产开发有限公司（以下简称锦成公司）、广安市神龙山发展有限公司（以下简称神龙山公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院(2016)川1602民初565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人易开明、被上诉人锦成公司的委托诉讼代理人黄沁雪到庭参加诉讼，被上诉人神龙山公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
易开明上诉请求：撤销原判第三项，依法改判被上诉人向其支付逾期办证违约金从2011年9月22日起至交付两证之日止按已付购房款日万分之五计算，并由被上诉人承担一二审案件受理费及一审保全费。事实和理由：双方签订的《房屋买卖契约》系被上诉人提供的格式合同，逾期办证违约金约定总房款的万分之五，应该是每天总房款的万分之五，而不是无论违约时间长与短都只是总房款的万分之五，其霸王条款应不予支持；依照法律规定，被上诉人为上诉人办理两证的期限应该是从上诉人购房当日起90日内，双方签订购房协议并交付房屋的时间是2011年6月22日，那么被上诉人逾期办证的违约时间应该从2011年9月22日起算至交付两证日止。
锦成公司辩称，双方约定的逾期办证违约金是总房款的万分之五，而不是每天总房款的万分之五；双方约定的办证时间是签订合同后三年内，不认可90日内。案件受理费及保全费由人民法院依法裁决。
易开明向一审法院起诉请求：1.被告立即为原告办理房屋所有权证和土地使用权证；2.被告支付逾期办证违约金，按总房款万分之五即42.67元每天计算至被告交付两证之日止；3.被告将水电按规定和约定安装；4.被告返还交易费790元；5.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2011年6月22日，易开明（乙方）与锦成公司（甲方）签订《房屋买卖契约》，约定：一、甲方将坐落于锦成公司车站大市场二期6幢42号门市（北辰大道185-20，建筑面积17.60平方米，单价为4486.36元/平方米，总房款78960元）出售给乙方，乙方在已经充分了解本宗房产的物理现状和法律现状的基础上，愿意购买该宗房产。二、付款方式：乙方在签订本契约时一次性向甲方支付全部房款。三、电专户上户按照费1300元/户，水共表安装费500元/户，若乙方安装水、气一户一表，安装费由乙方自行承担。四、双方约定的其他事项：1.该房屋已在银行设置抵押（购买时已告知乙方），甲方债权、债务由甲方承担，与乙方无关。2.该房屋自签定《房屋买卖契约》后三年内办理房屋产权证、土地使用权证。3.如延期未办出两证，由甲方按购房款总额的万分之五支付给乙方违约金。合同签订当日，易开明向锦成公司支付房款78960元，交纳契税3158元、交易费790元、电专户费1300元、水共表费500元、工本费630元，共计税费6378元。
同时查明，神龙山公司成立于1999年4月26日，法定代表人孙青春，经营建筑、装饰材料、旅游业开发、农副产品开发等。锦成公司成立于2000年4月12日，法定代表人孙青春，投资方为神龙山公司（投资比列25%）、孙青春（投资比列17.5%）、伍泽华（投资比列57.5%），经营房地产开发等。
2002年5月9日，锦成公司与神龙山公司联合开发广安车站大市场二期工程、汽车站三期工程项目，并达成协议如下：一、该工程总投资2769.78万元，其中：神龙山公司出资229.64万元（用该公司拥有的土地使用权14.6亩）占总投资8.3%，锦成公司出资2540.14万元，占总投资91.7%。二、该工程销售完毕，在扣除一切费用、税金后，按出资比列分配利润。
2005年8月，神龙山公司因新建向广安市房产管理局申请北辰大道185号-20门市的产权初始登记，并于2005年8月25日获得该门市的产权登记（产权证号000456**）。
另查明，神龙山公司于2007年8月29日将涉案北辰大道185号-20门市抵押给中国农业银行广安市广安区支行，并于2014年11月7日注销抵押，至2016年4月22日止尚未再次设置抵押。
一审法院认为，被告神龙山公司系被告锦成公司的股东之一，且二公司的法定代表人为同一人，故神龙山公司对于锦成公司与原告易开明签订《房屋买卖契约》的事实应当是知晓，但被告神龙山公司在涉案房屋交付原告多年，且在原告起诉要求办理房屋登记手续后，仍未提出异议，故应当认定神龙山公司已经追认了锦成公司与原告易开明签订的《房屋买卖契约》。
原告易开明与被告锦成公司签订的《房屋买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应按约定履行各自的义务。按照约定，被告应当在签订合同（2011年6月22日）后三年内（即2014年6月21日前）办理房屋两证，故原告要求被告办理两证的诉讼请求，予以支持。
原告已按照约定支付了电专户费用，被告应当为原告办理电专户的上户手。原告交纳的790元交易费，在合同中并未约定由被告收取或代收，被告应当将收取的790元交易费退还给原告。
因双方约定的逾期办证违约金为购房款总额的万分之五，即被告逾期办证应当支付的违约金为39.48元（78960元×0.05%），在原告未提供被告逾期办证给其造成的损失大于约定违约金的情况下，只能按照约定支付违约金。
依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、被告广安锦成房地产开发有限公司将位于广安市广安区北辰大道185号-20房屋（产权证号000456**）的房屋所有权证和国有土地使用权证办理在原告易开明名下，被告广安市神龙山发展有限公司予以协助；二、被告广安锦成房地产开发有限公司向原告易开明退还交易费790元；三、被告广安锦成房地产开发有限公司向原告易开明支付逾期办证违约金39.48元;四、被告广安锦成房地产开发有限公司为原告易开明办理广安市广安区北辰大道185号-20房屋的电专户上户手续；五、驳回原告易开明的其他诉讼请求。本案受理费1000元，诉讼保全费1270元，共计2270元，由原告易开明承担500元，被告广安锦成房地产开发有限公司承担1770元。
二审中，当事人没有提交新证据，且对一审查明事实无异议，本院予以确认。
本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。本案中，锦成公司与易开明于2011年6月22日订立的《房屋买卖契约》，符合格式条款的构成要件，应当认定为锦成公司提供的格式条款。双方当事人对该合同约定的逾期办证违约金的理解发生争议，按照公平原则和通常理解应解释为按已付购房款总额的日万分之五支付。
支付违约金，是合同债务人违反合同时应当向对方支付约定的一定数额金钱的责任形式。约定的违约金过高或者过低，根据当事人的申请，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚信原则，对违约金予以调整。由于出卖人的原因，买受人在约定期限届满未能取得房屋权属证书，损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。本案中，锦成公司在二审庭审中认为按已付购房款总额的日万分之五支付违约金过高，并请求调减，且易开明未举证证明逾期办证给其造成的损失，故本院按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，对违约金进行调整。锦成公司与易开明于2011年6月22日订立的《房屋买卖契约》对办理房屋权属证书约定的期限是自签定该契约后三年内，故违约金的起算时间应是2014年6月22日。
综上所述，易开明的上诉请求部分成立。原判决认定事实正确，但对逾期办证违约金的处理不当，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持四川省广安市广安区人民法院(2016)川1602民初565号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；
二、变更四川省广安市广安区人民法院(2016)川1602民初565号民事判决第三项为由广安锦成房地产开发有限公司向易开明支付逾期办证违约金（按照已付购房款总额78960元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2014年6月22日起计算至交付房屋权属证书之日止）。
一审案件受理费1000元，诉讼保全费1270元，共计2270元，由广安锦成房地产开发有限公司负担；二审案件受理费1000元，由易开明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 成
审 判 员 黄 平
代理审判员 陈 萱
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 李竹琴
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。