江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终10984号
上诉人（原审被告)：中华联合财产保险股份有限公司苏州中心支公司，住所地苏州市三香路53号105室。
主要负责人：刘长东。
委托诉讼代理人：李韦，江苏狮山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孔萍，江苏狮山律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告)：戈伟众，男，1963年9月18日出生，汉族，住苏州市相城区。
委托诉讼代理人：晁梦茹，江苏拙正律师事务所律师。
上诉人中华联合财产保险股份有限公司苏州中心支公司（以下简称中华联合保险公司）因与被上诉人戈伟众保险合同纠纷一案，不服苏州市工业园区人民法院（2017）苏0508民初1561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
中华联合保险公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、戈伟众承担二审诉讼费用。事实和理由：一、关于保险标的，一审法院认定的未取得产权证的建筑面积为64.46平方米房屋，未取得建设工程许可证，应认定为违章建筑，不属于法律保护的范畴，且保险条款也约定违章建筑属于除外责任。且戈伟众也未能存在该64.46平方米房屋在火灾之前事实存在。二、该房屋评估的时候已经是灭失状态，但不知道是由于火灾还是由于拆迁，一审法院未予查明，无法确定在火灾发生时戈伟众对房屋是否具有保险利益。
众辩称：一、中华联合保险公司提供的《财产综合险保险条款》是格式条款，字体未加粗加黑，其没有尽到明确说明义务。按照一般的承保程序，保险标的都是由保险公司人员亲自测量、核定后确定的。如果中华联合保险公司认为案涉64.46平方米建筑属于违章建筑，那么在签订保险合同时就应当将其纳入保险标的的范围。但中华联合保险公司将其纳入保险标的范围并收取了相应的保险费，出险后却拒绝理赔，对戈伟众是不公平的。二、中华联合保险公司在二审中提出案涉房屋是拆迁导致损失，该损失部分从别处获得了补偿。但实际上，因此次火灾给街道居民带来了严重损失，所有受损租户到政府上访，房屋已经面目全非，政府部门为了消除安全隐患，才决议拆除。戈伟众于2017年1月与元和街道签订了征收补偿协议书，但是该安置行为是带有救济性质的政府行政行为，并非是为了减轻或者免除保险公司的理赔义务。与本案保险合同关系是完全不同的两个法律关系。三、提请法庭注意的是，戈伟众自2010年起就在中华联合保险公司投保，中华联合保险公司没有和戈伟众明确保险价值的确定方式，导致该房屋的保险金额高达200万元，戈伟众一直交纳高额保费，而一审最终确定的保险物价值却只有四十多万。综上，请求驳回上诉，维持原判。戈
戈伟众一审诉讼请求：1、判令中华联合保险公司支付戈伟众赔偿款200万元；2、诉讼费由中华联合保险公司承担。
一审法院认定事实：2015年9月14日，戈伟众为其名下的位于苏州市相城区元和街道齐门北大街486号房屋在中华联合保险公司处投保了财产综合险，在保险单中载明：保险标的为建筑物，保险价值确定方式为出险时的重置价格，保险金额为200万元），保险期间自2015年10月9日起至2016年10月8日止。在保险单的特别约定中明确：本保单保险金额按估价投保，若出险时保险金额低于保险价值的，保险人按照保险金额与保险价值的比例承担赔偿保险金的责任；该房屋作商铺使用，面积为310平方米。
在保险单所附的财产综合险条款第五条中明确：“在保险期间内，因下列原因造成保险标的的损失，保险人按照本保险合同的约定负责赔偿：（一）火灾、爆炸……”；第十二条中明确：“保险金额由投保人参照保险价值自行确定，并在保险合同中载明，保险金额不得超过保险价值，超过保险价值的，超过部分无效，保险人应当退还相应的保险费”；第三十条中明确：“保险标的遭受损失后，如果有残余价值，应当由双方协商处理，如果折归被保险人，由双方确认其价值，并在保险赔款中扣除”；第三十一条中明确：“保险标的发生保险责任范围内的损失，保险人按以下方式计算赔偿：（一）保险金额等于或高于保险价值时，按实际损失计算赔偿，最高不超过保险价值；（二）……”;第三十六条中明确:“保险事故发生后，在保险人未赔偿保险金之前，被保险人放弃对有关责任方请求赔偿权利的，保险人不承担赔偿责任”。
2016年6月25日2时54分，苏州市相城区元和街道齐门北大街494号房屋起火并引发齐门北大街482号至496号房屋过火受损，戈伟众投保的苏州市相城区元和街道齐门北大街486号房屋在火灾中被烧毁。该起事故经苏州市公安消防局认定，未发现有他人放火的迹象。事发后，元和街道凌浜社区出具情况说明，明确：兹证明齐门北大街486号店面房三间，在2016年6月25日凌晨因北边邻居失火导致全部烧毁。经街道、安监等部门研究决定，因该店面房过火严重，安全隐患极大，故不得修复，不得继续使用。戈伟众为理赔事宜与中华联合保险公司交涉未果，向一审法院提起诉讼。
一审法院另查明，根据产权证记载，苏州市相城区元和街道齐门北大街486号房屋所有权人为戈伟众，建筑面积245.54平方米，层数二层，结构混合，设计用途非居住。在该房屋后（西）面，另建有三间平房，未办理产权证，戈伟众陈述改房屋为砖木结构。戈伟众为上述建筑物向中华联合保险公司投保时，双方确认上述建筑物的建筑面积合计310平方米，并对此在保险单中予以确认。
一审审理中，根据戈伟众申请，一审法院依法委托苏州市中冠房地产土地评估咨询有限责任公司（以下简称中冠公司）对苏州市相城区元和街道齐门北大街486号房屋（不含及土地、室内装修）重建成本及房屋残值进行评估，经该中冠公司评估后，确定估价成本为36.33万元（其中未包含无产权证部分的建筑物重建成本）。中冠公司为此另行向一审法院提供的《各类房屋重置价评定标准》，其中砖木结构中一等为1364元/平方米、二等为940元/平方米、三等为718元/平方米，戈伟众表示同意按三等标准计算无产权证部分的建筑物重建成本。关于房屋残值，中冠公司出具情况说明，明确：本公司无法确定房屋主体结构是否存在安全隐患，参照有关规定给出涉案房屋火灾后的残值参考价值为0.73万元。对上述估价成本及残值参考价值，戈伟众均表示无异议，
以上事实，由戈伟众一审提供的财产综合险保险单1份、财产综合险条款1份、保险费发票1份、火灾事故认定书1份、房屋所有权证及土地使用权证各1份、元和街道凌浜社区情况说明1份、照片1组、中冠公司估价报告、《各类房屋重置价评定标准》及情况说明各1份；当事人陈述等证据予以证实。
一审法院认为，戈伟众、中华联合保险公司签订的保险合同依法成立有效，双方均应按约履行各自义务。在保险合同的有效期内，作为保险标的苏州市相城区元和街道齐门北大街486号建筑物因火灾发生严重毁损，已不具备修复价值，现戈伟众作为被保险人，有权要求中华联合保险公司根据保险合同的约定予以赔偿。
关于保险标的的认定范围，在保险单中明确记载为建筑物，面积为310平方米，故在戈伟众、中华联合保险公司双方未对建筑物作出明确界定的情况下，应按通常理解将建筑物定义为房屋本身，包括已取得房屋产权证的建筑面积245.54平方米房屋及剩余部分未取得产证的建筑面积64.46平方米房屋。戈伟众提出的房屋装修、房屋内家电设施及赔偿租户的损失均不属于保险标的，不应计入赔偿范围。
关于损失价值（即房屋重置成本），按照保险单中约定的出险时的建筑物重置价值为准，其中取得房屋产权证的建筑面积245.54平方米房屋，以评估报告确定金额36.33万元为准；未取得产证的建筑面积64.46平方米房屋，以中冠公司提供的《各类房屋重置价评定标准》中砖木结构三等标准718元/平方米计算，确定为46282.28元（718×64.46）。据此，上述损失合计为409582.28元。
关于中华联合保险公司以财产综合险条款第三十六条为依据所提出的拒赔理由，对此中华联合保险公司并未提供证据证明戈伟众存在“在保险人未赔偿保险金之前，被保险人放弃对有关责任方请求赔偿权利”的情形，故对其拒赔理由不能成立。
综上，戈伟众的诉讼请求，符合法律规定部分，一审法院予以支持，中华联合保险公司应赔偿数额应以保险标的的损失数额409582.28元为基数扣除房屋残值7300元，确定为402282.28元，戈伟众主张按保险金额200万元赔偿，缺乏法律依据，一审法院难以支持。依照《中华人民共和国保险法》第二十三条第一款、第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：中华联合财产保险股份有限公司苏州中心支公司中于判决发生法律效力之日起十日内赔偿戈伟众保险金402282.28元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，由戈伟众负担15466元，中华联合财产保险股份有限公司苏州中心支公司负担7334元；评估费5200元，由双方各负担2600元。
为证明其上诉主张，中华联合保险公司二审提交投保单一份，证明在投保时，中华联合保险公司已经将相关免责事由明确告知戈伟众。
戈伟众对中华联合保险公司二审提交的证据发表如下质证意见：中华联合保险公司提供的财产综合险保险条款是格式条款，字体很小，难以看清，其并未尽到提示义务。另外，在保险单中已经明确记载建筑物面积为310平方，包括已经取得房屋产权证的建筑面积为245.54平方米房屋及剩余部分未取得产证的建筑面积为64.46平方米的房屋。戈伟众是按照310平方米的面积来进行投保的，因此中华联合保险公司应当按照310平方米的面积来进行理赔。
二审经审理查明，自2012年至2015年，戈伟众就案涉房屋在中华联合保险公司连续五年投保，保单载明的房屋面积均为310平方米。中华联合保险公司对案涉房屋中有60多平米未取得房产证的事实亦知晓。
以上事实，由保险单及双方当事人二审陈述予以证明。
对于双方当事人争议的其余事实，本院认定与一审法院认定一致。
本院认为：首先，关于中华联合保险公司对未取得产证的房屋的相关事故损失是否应当赔偿的问题，因保险单中明确载明承保房屋的面积为310平方米，即包括未取得产证的64.46平方米房屋，且中华联合保险公司对该事实明知，仍连续5年按照310平米的面积对房屋承保并收保费，故可以认定中华联合保险公司对未取得产证的房屋面积已经予以确认，并同意承保，其理应承担相应的赔偿责任。中华联合保险公司提供的保险条款中的免责条款，与其同意承保并收取保费的行为相矛盾，其以该免责条款主张免除赔偿责任，不能成立。其次，关于中华联合保险公司提出的火灾发生时戈伟众对房屋是否具有保险利益的问题，因戈伟众在一审时已经提交了房产证及土地证证明其为房屋的所有权人，中华联合保险公司对此亦无异议，故戈伟众作为案涉房屋的所有权人，对房屋享有保险利益。再次，戈伟众一审提交的元和街道出具的《情况说明》明确载明案涉房屋系火灾烧毁，故中华联合保险公司认为无法确定案涉房屋系因拆迁还是火灾而灭失，不能成立。
综上，中华联合保险公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22800元，由上诉人中华联合财产保险股份有限公司苏州中心支公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 祁锋
审判员 丁兵
审判员 谢坚
二〇一八年四月二日
书记员 钱曦