四川省巴中市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）川19民终50号上诉人（原审被告）：曹文荣，男，生于1966年10月5日，汉族，教师，大学文化，住四川省巴中市巴州区。上诉人（原审被告）：王后笑，女，生于1968年5月24日，汉族，居民，大专文化，住四川省巴中市巴州区。上诉人（原审原告）：巴中市阳光物业有限责任公司。住所地：四川省巴中市江北新区电力公司综合楼。法定代表人：张程，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张罗，男，生于1989年11月17日，汉族，该公司法务专员，大学文化，住四川省成都市巴州区。上诉人曹文荣、王后笑因与被上诉人巴中市阳光物业有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院（2016）川1902民初2970号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人曹文荣、王后笑、被上诉人巴中市阳光物业有限责任公司法定代表人张程的委托诉讼代理人张罗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人曹文荣、王后笑上诉请求：1.撤销（2016）川1902民初2970号民事判决并依法改判；2.由被上诉人承担二审诉讼费。事实及理由：一、一审判决认定事实不清，审理程序违法。国务院《物业管理条例》第67条规定:“违反物业合同”约定，业主逾期不缴纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期缴纳，逾期仍不缴纳物业服务费的，物业管理可以向人民法院起诉。该规定清楚表明，物业公司通过诉讼手段向业主索要物业费，必须经过业主委员会督促的前置程序。本案中，被上诉人未经西湖名都小区业主委员会督促的前置程序，不得向一审法院起诉，一审法院应当驳回被上诉人的起诉。二、一审判决逻辑推理混乱，适用法律错误。1.既然一审认定被上诉人主张违约金，因双方未对违约金进行约定，由此可见双方未签订《物业服务合同》，同时，被上诉人在一审中未提供证据证明因上诉人未及时履行给付物业服务费的义务造成的实际损失，同样可让被上诉人未对上诉人提供物业服务。可一审法院推定双方有订立合同意愿的逻辑混乱，被上诉人在一审中可以无合同依据提起《物业服务合同》纠纷起诉上诉人，一审法院理应依法驳回其诉请。不是可以认定以合同法第十条第一款的“其他形式”订立的合同，纯属适用法律错误。2.一审判决二上诉人支付被上诉人物业服务费4999.07元，没有合同根据。因为一审法院已认定二上诉人不应向被上诉人支付违约金7738元，同理可以推定二上诉人未接受被上诉人的物业服务，就不存在拖欠物业管理费4999.07元的事实。被上诉人巴中市阳光物业有限责任公司答辩称：一审判决正确，认定事实清楚，请求二审法院维持原判。巴中市阳光物业有限责任公司的一审诉讼请求：1.判令二被告向原告支付拖欠2014年11月2日至2017年7月1日期间的物业服务费5155元及违约金7738元（违约金计算标准为欠款的10%/月，计至实际清偿之日止，暂计至2017年7月1日）；2.本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：巴中市华兴房地产开发有限公司（以下简称“华兴公司”）系巴中市巴州区回风的“西湖名都”的开发单位之一。被告曹文荣、王后笑系夫妻，从华兴公司购买了巴中市巴州区回风西湖名都4栋1－2单元Z1－21－4号房屋（建筑面积120.17㎡），成为该房屋业主。2013年11月1日，二被告从原告公司接手了所购之房。当日，被告曹文荣作出《声明》：本人因个人原因，在交接房屋时未交装修垃圾清运费，房屋装修保证金，现作如下承诺：1.装修时，按装修程序办理装修手续。如擅自装修，物业公司有权制止装修行为，并交纳相应违约金。事态严重时，愿意承担房屋主管部门的相应处理……3.交房后，享受物业公司的基本服务，严格遵守小区的规章制度，如有违反。物业公司有权制止。愿意承担相应的处理。二被告随即装修、入住。同一天，被告还按1.3元/㎡.月向原告交纳了一年（2013年11月1日至2014年11月1日）的物业管理费1874.65元。次日，原、被告双方还签订了《装修治安管理责任书》。之后，被告称因与原告无合同，原告未给其提供服务而未再交纳物业管理费。一审法院认为，原告主张与被告存在物业服务合同关系，虽双方未签订书面物业服务合同，但被告向原告交纳了2013年11月1日至2014年11月1日的物管费的事实双方一致认可。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条规定：当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。原、被告之间虽无书面的物业服务合同，但从原告向被告提供物业服务，被告亦向原告支付了一年的物业管理费可知，原、被告之间存在物业服务合同关系。被告自接房起（2013年11月1日）就知晓“西湖名都小区”的物业服务公司系原告阳光物业公司，且在被告未交纳物业管理费期间，西湖名都小区一直系原告阳光物业公司在实际提供物业服务。依据权利义务对等的原则，参照被告曹文荣于2013年11月1日交纳的物管费标准，被告曹文荣、王后笑应按1.3元/㎡.月向原告支付自2014年11月2日至原告主张的2017年7月1日止的欠付的物管费即4999.07元（120.17平方米×1.3元/月/㎡×32个月）。对于原告主张被告支付违约金的问题。因双方未对违约金进行约定，原告亦未向本院提供证据证明，因被告未及时履行给付物业服务费的义务，而对其造成的实际损失，故对该项诉请，不予支持。被告辩称原告未经西湖名都小区业主委员会督促的前置程序向法院起诉。《物业管理条例》第六十七条所规定的内容不属于民事诉讼必经的前置程序，该抗辩理由不成立，不予采信。据此判决：一、被告曹文荣、王后笑在本判决生效后10日内向原告巴中市阳光物业管理有限责任公司支付2014年11月2日至2017年7月1日期间拖欠的物业管理费4999.07元；二、驳回原告巴中市阳光物业管理有限责任公司其他诉讼请求。二审中上诉人曹文荣、王后笑提交了如下证据：证据1.阳光物业关于曹文荣装修垃圾清运费收据1张（原件）、物业费管理1年收据1张（原件）、王后笑巴州区人民医院诊断的收据2张（原件）、门诊病情证明单1张（原件）、巴中市中医院处方笺1张（原件）。证明目的：阳光物业对自己的服务无效，不合法；证据2.（2017）川1902刑初436号刑事判决书1分（复印件）证明目的：被上诉人雇佣黑势力打人的证据；证据3.关于恩阳区教师进修学校副校长曹文荣及夫人王后笑入住西湖名都的情况汇报（复印件）、西湖名都业主委员会的控告（复印件）。证明目的：物业公司雇佣黑势力构成故意伤害罪，要求停止物业的强制服务；证据4.巴中市巴州区房产管理局关于王后笑信访事项的处理意见（复印件）、西湖名都小区业主关于解决小区上访的问题及张永沛对业主代表打击报复的请求（复印件）、读巴中阳光物业屡次殴打业主一贴有感（复印件）。证明目的：与小区物业存在纠纷；证据5.四川普程实业有限公司与巴中市阳光物业有限公司签订的西湖名都前期物业服务合同。证明目的：合同中没有写明服务日期，是无效合同。被上诉人巴中市阳光物业管理有限责任公司质证认为：证据1中阳光物业关于曹文荣装修垃圾清运费收据和物业费管理1年收据刚好证明了上诉人接受被上诉人物业服务的事实以及物业服务的标准。王后笑巴州区人民医院诊断的收据2张（原件）、门诊病情证明单1张（原件）、巴中市中医院处方笺1张（原件）与本案不具有关联性。证据2（2017）川1902刑初436号刑事判决书1分（复印件）系复印件不予质证，即使真实也不能上诉人的证明目的；证据3关于恩阳区教师进修学校副校长曹文荣及夫人王后笑入住西湖名都的情况汇报（复印件）对证据的三性均不认可、西湖名都业主委员会的控告（复印件），首先西湖名都小区业主以向巴州区人民法院提起行政诉讼，要求巴州区房产管理局撤销业主委员会，此案正在审理中，其次对控告中所述事实均不予以认可，且该事实与本案审理内容无关；证据4巴中市巴州区房产管理局关于王后笑信访事项的处理意见（复印件）与本案不具有关联性、西湖名都小区业主关于解决小区上访的问题及张永沛对业主代表打击报复的请求（复印件）对以上证据的三性均不认可、读巴中阳光物业屡次殴打业主一贴有感（复印件）该份证据系复印件，对三性均不予以认可；证据5四川普程实业有限公司与巴中市阳光物业有限公司签订的西湖名都前期物业服务合同刚好证明了巴中市阳光物业管理公司系西湖名都合法的物业服务企业。二审审理查明的事实与一审认定的一致，本院予以确认。另查明：2011年12月29日四川普程实业有限公司（甲方）、巴中市华兴房地产开发有限公司（甲方）与巴中市阳光物业管理有限公司（乙方）签订了《西湖名都前期物业服务合同》，其中合同第四章服务费用中约定“1.包干制物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体如下：高层住宅：壹点叁零（1.30元）元/月/平方米……2.酬金制乙方第一年按每半年收业主一次，第二年开始按逐年每月收物业服务费，并提取服务人员的酬金……”、第十章其他事项约定“第三十一条本合同期限自2012年1月1日起至年月日至；业主委员会代表全体业主和物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”。本院认为：物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，上诉人曹文荣、王后笑认为与被上诉人巴中市阳光物业有限责任公司不存在物业服务合同关系的理由不能成立。同时，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，被上诉人巴中市阳光物业有限责任公司按照合同约定在西湖名都小区提供物业服务，上诉人曹文荣、王后笑作为西湖名都小区的业主应当向被上诉人巴中市阳光物业有限责任公司支付物业服务费。因此，原审认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人曹文荣、王后笑负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄晓东审 判 员 黎 明审 判 员 郭 毅二〇一八年一月九日法官助理 张志民书 记 员 魏廷桓