内蒙古科尔沁左翼中旗人民法院
民 事 判 决 书
（2014）左民初字第2650号
原告钱磊华，男，1985年2月1日出生，汉族，科尔沁左翼中旗人，高中文化，个体。
委托代理人张龙，内蒙古巨鼎律师事务所律师。
被告李小波，男，1974年2月6日出生，蒙古族，科尔沁左翼中旗人，高中文化，个体。
被告杨利娜，女，37岁，汉族，科尔沁左翼中旗人，初中文化，个体。
第三人白桂兰，女，1953年8月7日出生，蒙古族，科尔沁左翼中旗人，无文化，农民。
委托代理人王桂花，内蒙古义源律师事务所律师。
原告钱磊华为与被告李小波、杨利娜，第三人白桂兰确认合同有效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告钱磊华及其委托代理人张龙，被告李小波，第三人白桂兰委托代理人王桂花到庭参加诉讼。被告杨利娜经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钱磊华诉称，被告李小波、杨利娜系夫妻关系，于2012年共同在巴彦塔拉镇南巴彦塔拉村翻建砖混结构商业房一处，建筑面积为398平方米，房产证号为左城房权证巴字第72**号，产权登记所有人为被告李小波。2013年5月26日，二被告将上述房屋出售给原告钱磊华，同时买卖双方在巴彦塔拉镇城乡建设房产管理所以平等自愿协商原则订立《房屋买卖契约》一份。该契约约定，二被告将夫妻共有的上述商业房以1600000元价格出售给原告钱磊华，并于2013年5月26日交付房屋。后双方在巴彦塔拉镇城乡建设房产管理所，经过评估等程序，办理产权过户手续，将该房屋过户登记在原告钱磊华名下，房屋产权号为左城房权证巴房字第72**号。原告钱磊华与二被告将房屋过户完半年后，二被告的父母在2014年2月11日提起行政诉讼，法院判令被告李小波2012年办理的左城房权证巴房字第72**号房产证程序违法。事实上此房产证已在2013年5月26日原、被告办理过户手续后注销，房产机关已经为原告钱磊华重新颁发房产证，房产证号为左城房权证巴房字第72**号。原告钱磊华认为二被告将夫妻共有，登记在被告李小波名下的房屋出售给原告钱磊华的行为合法有效。在原告钱磊华与二被告交易时，该房屋产权登记在被告李小波名下，根据物权登记的公示效力及排他效力，原告钱磊华有理由相信二被告有权处分该房屋，同时在交易时原告钱磊华尽到最大的注意义务，巴彦塔拉镇城乡建设房产管理所在办理过户时要求二被告均到场签字，程序严谨，符合法律程序。原告钱磊华与二被告经过评估确定该房屋交易价格为1600000元，属于合理对价，同时办理房屋产权过户登记手续，现该房屋登记在原告钱磊华名下，因此原、被告签订并履行的房屋买卖合同有效，恳请法院依法确认。
被告李小波辩称，一、我现在居住的房屋是把我父母原有的房屋拆除后翻盖的，原来的房屋所有权及土地使用权都不是我的，我确实没有通过父母将新建的房屋所有权登记在我名下，而且也没有通过父母把房子顶债给原告钱磊华。现在我也认识到，我的这种做法是违法的，侵犯我父母的合法权益，我确实没有权利私自将房屋顶债给原告钱磊华，因此我与原告钱磊华之间签订的房屋买卖契约应该是无效的。二、我和原告钱磊华虽然签订房屋买卖契约，但是我们之间不是正常房屋买卖关系，而是因为我赌博从原告钱磊华的表哥冯勇处借款650000元，冯勇发现我输钱无能力返还其650000元的情况下，他给我出主意，“他从原告钱磊华处借给我1600000元，让我从此借款中先支付他650000元，700000元还双辽中介所的借款后把房证拿回来，交给原告钱磊华。”当时我为赢回所输的钱，不计任何后果答应冯勇的建议，当时真正到我手里的钱只有350000元，其实我与原告钱磊华以及原告钱磊华的表哥都是同村村民，而且相互非常了解，原告钱磊华明知我借钱就是为赌博，而且原告钱磊华给我借的钱是高利贷，根据最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第11条之规定，“出借人明知借款人是为进行非法活动而借款的，其借贷关系不予保护。”结合本案来看本案原告钱磊华作为出借人明知借款人我，借钱是为赌博，因此我们之间的借贷关系不受法律保护，以此为基础的房屋买卖契约当然也是无效的。
被告杨利娜未答辩。
第三人白桂兰述称，被告李小波、杨利娜对本案所涉及房屋没有处分权。本案第一被告李小波与第三人白桂兰系母子关系，并且一直共同居住。2012年5月份被告李小波将其父母所有的房屋拆除后翻建成二层楼房，同时未经原所有人（即：本案第三人及其丈夫李顶珠）同意的情况下，私自将新建房屋所有权登记在自己名下，并且于2013年5月26日因本案被告李小波赌博输钱无法偿还从原告钱磊华所借款的情况下，将房屋顶债给原告钱磊华。第三人知道此事后，向人民法院提起行政诉讼，该案经一、二审法院判决确认科尔沁左翼中旗人民政府为被告李小波颁发所有权证书的具体行政行为违法。这就说明，被告李小波卖给原告钱磊华房屋时所具有的房权证是违法取得的，不受法律保护，也就是说二被告是无处分权人，不应该进行继续交易，即使已经交易也应确认买卖行为无效。二、原、被告签订的房屋买卖合同是违反法律的强制性规定的合同。本案所涉及房屋的原所有权人为第三人的丈夫（已去世），并不是被告李小波。本案二被告不仅私自将新建房屋产权证登记在自己名下，而且未经过第三人白桂兰同意，将该房屋顶债给本案原告钱磊华，二被告的行为直接侵犯第三人白桂兰的合法财产权利，根据《中华人民共和国民法通则》第七十五条规定，公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织和个人侵占，这是法律的强制性规定，那么根据《合同法》的有关规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同为无效。三、原、被告签订的合同从形式上看，是合法的，但实质上或者来源上不是合法有效的，属于合法的形式掩盖非法目的的无效合同。因为被告李小波赌博而从原告的表弟冯勇借款600000元，冯勇发现李小波输钱无能力偿还其600000元的情况下，他给被告李小波出主意，“他从原告钱磊华处借给被告李小波1600000元，让被告李小波从此借款中先支付600000元，700000元还双辽中介所的借款后把房证拿回来，交给原告钱磊华。”当时被告李小波为赢回所输的钱，不计任何后果就答应冯勇的建议，其实原、被告之间并不是真正法律意义上的房屋买卖关系，而是拿着房证作为抵押的民间借贷关系。被告李小波与原告钱磊华以及原告钱磊华的表哥都是同村村民，而且相互非常了解，他们明知被告李小波借钱是为赌博，但是仍然给被告借钱，根据最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第11条之规定，“出借人明知借款人是为进行非法活动而借款的，其借贷关系不受法律保护。”结合本案来看，本案原告钱磊华作为出借人明知借款人李小波借钱是为赌博，因此他们之间的借贷关系不受法律保护，以此基础的房屋买卖契约当然也是无效的。四、本案是确认合同效力的纠纷，并不是物权纠纷。因此，该合同是否有效与房屋是否登记在原告钱磊华名下以、原告钱磊华是否尽到注意义务及是否以合理价格购买等没有关联性，因为这些因素是《物权法》所规定的买受人能否善意取得房屋所有权的条件，并不是确认是否有效的条件。本案不应适用《物权法》第106条之规定。综合以上几点理由，请求人民法院确认原、被告于2013年5月26日签订的房地产买卖契约为无效，保护第三人的合法权益。
经审理查明，被告李小波与被告杨利娜系夫妻关系，与第三人白桂兰系母子关系。2012年被告李小波在其父亲李顶珠房基上把旧房改建成楼房，后向巴彦塔拉镇城乡建设房产管理所申请对该楼房产权登记，巴彦塔拉镇城乡建设房产管理所将改建后的楼房所有权登记在被告李小波名下，并向被告李小波颁发左城房权证巴字第72**号房屋所有权证。同时注销李顶珠名下的房屋所有权证。2013年5月26日被告李小波、杨利娜持被告李小波名下的房屋所有权证与原告钱磊华签订房屋买卖合同，二被告将被告李小波名下房权证号为左城房权证巴房字第72**号房屋以1600000元价格卖给原告钱磊华，并于当日到巴彦塔拉镇城乡建设房产管理所办理房屋产权过户手续，巴彦塔拉镇城乡建设房产管理所向原告钱磊华颁发房权证号为左城房权证巴房字第72**号房屋所有权证，同时注销被告李小波名下的房屋所有权证。2014年2月11日第三人白桂兰及其丈夫李顶珠向科尔沁左翼中旗人民法院提起行政诉讼，要求科尔沁左翼中旗人民政府为被告李小波颁发的房屋产权证的行政行为违法，一审法院驳回其诉讼请求后，第三人白桂兰及其丈夫李顶珠向二审法院上诉，二审法院作出（2013）通行终字第37号行政判决书，判决科尔沁左翼中旗人民政府于2013年2月28日为被告李小波颁发的房屋所有权证书的具体行政行为违法。
本案争议焦点：原告钱磊华与被告李小波、杨利娜签订的房屋买卖合同是否有效。
针对本案争议焦点原告钱磊华在举证期限内向本院递交证据：1.房地产买卖契约一份、2.房屋产权证一份，佐证本案无争议事实及双方签订合同的过程。
被告李小波质证，对原告钱磊华递交的证据均无异议。
第三人白桂兰质证，对契约的真实性没有异议，但该契约直接侵犯第三人白桂兰的权益，契约中无第三人白桂兰，是无效的契约；对房产证的真实性没有异议，该房产证直接侵犯第三人白桂兰的权益，而且该房产证不能直接证明契约是否有效。
本院审查认为，原告钱磊华递交的《房地产买卖契约》一份，系被告李小波、杨利娜持被告李小波名下的房屋所有权证与原告钱磊华以平等自愿的原则，按市场合理价格出让后达成的协议，符合合同成立要件，且协议内容未违反我国现行法律、行政法规的禁止性规定，对该《房地产买卖契约》的真实性、关联性、证明指向予以采信。房屋产权证一份，能够证实原告钱磊华与被告李小波、杨利娜签订房屋买卖合同后由巴彦塔拉镇城乡建设房产管理所向原告钱磊华颁发房屋所有权证的事实，本院予以采信。
第三人白桂兰针对本案争议焦点在举证期限内向本院递交证据：通辽市中级人民法院（2013）通行终字第37号行政判决书一份，证实科尔沁左翼中旗人民政府给被告李小波办理房产证行为违法，被告李小波、杨利娜卖给原告钱磊华房屋时所具有的房权证是违法取得的，另证明被告李小波、杨丽娜与第三人白桂兰共同居住的事实。
原告钱磊华质证，该判决书只确认科尔沁左翼中旗人民政府给被告李小波办证的行为违法，并没有做出撤销该具体行政行为的判决，根据有关法律规定，第三人主张的行政诉讼并不具有可撤销的内容；双方签订合同时被告李小波为物权法规定的所有权人，根据行政法的相关规定，被告李小波持有的房屋产权证在未被依法撤销之前，任何机关不得否认其效力，证明原、被告签订合同时，意思表示真实，被告李小波有权处分，因此该合同有效；且该判决书中认定被告李小波是涉案房屋与第三人共有人，又是产权登记人，因此被告李小波出卖涉案房屋的行为，形成表见代理，第三人在知道该行为后一年内并未行使对原、被告签订合同的撤销权，该撤销权已经灭失，因为撤销权是形成权，适用除斥期间，不存在中止中断延长的情形；根据相关法律规定，第三人的救济性途径为向被告李小波、杨利娜及房屋登记机关追偿，而没有向原告钱磊华请求的任何权利，即第三人所走的行政诉讼，并不影响原、被告签订合同的有效性。
被告李小波质证，对证据没有异议。
本院审查认为，第三人白桂兰递交的证据，来源合法，内容客观、真实，但其所证明的指向与本案无关联性，对证明指向不予采信。
被告李小波、杨利娜针对本案争议焦点在举证期限内未向本院递交证据。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人应当依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第二款规定依法订立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二款规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权；（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。本案中被告李小波、杨利娜作为完全民事行为能力人，持被告李小波名下的房屋所有权证（签订合同时被告李小波持有的房屋所有权证未被依法撤销，系物权法规定的所有权人，原告钱磊华可视为被告李小波、杨利娜有处分权），以平等自愿的原则，于2013年5月26日与原告钱磊华签订房屋买卖合同，并以1600000元价格将该房屋出让给原告钱磊华，且于当日在巴彦塔拉镇城乡建设房产管理所办理房屋产权过户手续，系双方当事人的真实意思表示，且双方所签合同符合合同订立的形式、内容及方式，是依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。故原告钱磊华要求确认与被告李小波、杨丽娜签订的房屋买卖合同有效的诉讼请求，予以支持。被告李小波及第三人白桂兰辩解称，将本案涉案房屋所有权变更至被告李小波名下时被告李小波父母不知情，被告李小波也无权处分该房屋，被告李小波在原告钱磊华处借款1600000元是为赌博，所以与原告钱磊华签订的房屋买卖合同无效的辩解理由不成立，不予采纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。被告杨利娜无正当理由未到庭参加诉讼，违背此项规定，应予以缺席判决。故依照《中华人民共和国合同法》第四条，第八条第一款、第二款，第六十条第一款、第二款，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定之规定，判决如下：
原告钱磊华与被告李小波、杨利娜签订的房屋买卖合同有效。
案件受理费100元，由被告李小波、杨利娜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。
审 判 长 乌 日 图
审 判 员 李巴达日呼
人民陪审员 刘 广 彬
二〇一五年四月二日
书 记 员 周 立 国