北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昌民初字第13362号
原告（反诉被告）马亦操，男，1954年9月14日出生。
被告（反诉原告）北京八仙别墅物业管理中心，住所地北京市昌平区北七家镇政府南侧。
法定代表人周建明，董事长。
委托代理人杨琳，北京市易和律师事务所律师。
原告（反诉被告）马亦操与被告（反诉原告）北京八仙别墅物业管理中心（以下简称八仙物业中心）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冯自华独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马亦操，被告（反诉原告）八仙物业中心的委托代理人杨琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马亦操诉称：原告于2010年购买了XXX小区XXX号别墅。在同八仙物业中心签订的入住管理合同及管理维修公约中明确约定小区“24小时供热水”，收费标准为“每吨7元”。2010年7月，被告向小区业主发放了一份《八仙别墅小区物业改造征求意见函》，其中建议“停止热水供应，由开发公司出资为每户业主安装一套太阳能热水器，以解决热水供应问题。已自行安装热水器的业主，按开发商提供的热水器的价格补偿”，但之后此事不了了之。
2011年12月15日，被告在没有通知原告的情况下停止了热水供应。原告发现后随即向被告询问，要求其恢复生活热水，但被告对此不予理睬，每次催问得到的答复都是被告正在考虑给业主进行一次性赔偿。
原告认为，被告单方面停供热水的行为违反了双方签订的物业服务合同，造成原告生活质量和物业品质的下降，故此要求法庭判令被告继续履行物业合同中的供应热水条款，恢复供应24小时生活热水或者给予原告一次性经济赔偿8000元，诉讼费由被告承担。
被告八仙物业中心辩称：在2011年7月，开发公司和物业公司发过函，建议停止热水，当时也发过问卷调查函，当时是66%的人同意停止，在函中提到由开发公司提供热水器。原告是在2011年10月26日入住该小区的，是在2011年5月25日与被告签订的物业管理合同，在原告入住之前开发公司已经协商停止热水供应。八仙别墅小区成立了20年左右，物业费一直是1.3元，没有涨过钱，现在涉及到小区设备老化，开发公司对整个的小区开发改造。同意承担因停供热水的相应的责任。
反诉原告八仙物业中心诉称：反诉被告系北京市昌平区XX别墅XXX号业主，其于2011年5月25日与八仙物业中心签订了《八仙别墅居住入住管理合同》。按照合同的约定，被告应当在每季度第一个月内一次性交纳本季度物业管理费，每年5至10月预交全采暖期的采暖费，被告逾期不交费，原告向其加收滞纳金。但是自2012年起，被告开始拖欠各种费用：2012年7月至今的物业费4144.8元；2012年7月至今的收视费324元；2012-2013年度采暖费4818.9元；2013-2014年度采暖费4818.9元。虽经原告的工作人员多次催促，但被告至今仍未交纳以上所欠费用。故此提出反诉，要求1、依法判令反诉被告支付自2012年7月至实际支付日欠交的物业费、收视费、供暖费（暂时计算至今分别为物业费4144.8元，收视费324元、供暖费9637.8元，以上共计14106.6元）及其滞纳金；2、依法判令反诉被告承担本案诉讼费用。
反诉被告马亦操辩称：对于反诉原告的反诉请求中，反诉原告的反诉程序不成立，没有事实及法律的牵连，不符合反诉的实质条件，应当另行起诉。反诉的问题，别墅的供暖是由瑞景源的公司来进行供热和收费，所以反诉原告无权向我收取供暖费。我之所以没有交纳物业费是因为我北边的业主私自违章建筑，在我家的北墙外搭建二层建筑，影响我的房屋和生活条件，对我造成极大的影响。在刚刚开工的时候我就向反诉原告提出过，要求他们制止，但是都没有制止。我多次说过，如果物业公司不加制止，我会暂缓交纳物业费。反诉原告不但没有制止还放任他们搭建。鉴于扩建的问题，只有协商一致后，物业费和收视费再谈。供暖费反诉原告没有理由收取，我缴费的对象是供暖的公司，所以我不认为反诉原告有资格向我索取供暖费。
经审理查明：被告系北京市昌平区XXX别墅XXX的业主，房屋面积为160.63平方米。2011年5月25日，马亦操与八仙物业中心签订《八仙别墅入住管理合同》，约定由原告提供物业服务，物业费收费标准按住宅建筑面积每平方米每月1.3元标准收取，每季第一个月内一次性交纳本季度物业管理费，并约定热水每吨7元，采暖费每个采暖期每平方米30元。
2001年6月29日，北京市居住小区管理办公室核准了北京市八仙房地产开发有限责任公司报送的《八仙别墅居住区使用、管理、维修公约》，公约第六章物业管理企业的权利和义务中第三条第4款约定“24小时供热水”。
2010年7月，北京宇辰八仙房地产开发有限公司和八仙物业中心联合向业主发出“八仙别墅小区物业改造征求意见函”，其中第五条为“由于按国家标准实施煤改气造成供热成本大幅提高，现行的收费标准已经完全不能满足最基本的热水供应，另外现有的热水管道老化，存在漏水、水温偏低等一系列问题。目前小区大部分业主已不再使用管理供应的热水。鉴于此种情况，本着低碳环保、减少小区污染排放、打造绿色家园的理念，物业公司建议停止热水供应，由开发公司出资为每户业主安装一套太阳能热水器以解决热水供应问题。已自行安装热水器的业主，按开发公司提供的热水器价格补偿。”后八仙别墅小区停止了热水供应。在本案审理中，八仙物业中心提交了马亦操签名的意见函，以证明当时马亦操是同意停止供应热水的。马亦操对此没有异议，并同意停止供应热水，要求经济补偿。
2009年7月，八仙物业中心将八仙别墅小区的供暖整体承包给北京瑞景鑫源科技发展有限公司。
经核实，马亦操共拖欠八仙物业中心2012年7月至2013年12月的物业费3758.74元、收视费324元。
上述事实，有原被告双方当事人的陈述及提交的入住管理合同、物业管理公约、征求意见函、停供热水的函，被告提交的征求意见函、回复统计表等证据材料在案佐证。
本院认为：原被告双方签订的《八仙别墅入住管理合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律法规，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行。《八仙别墅居住区使用、管理、维修公约》作为该小区备案的公约，双方亦应遵照履行。本案中，北京宇辰八仙房地产开发有限公司和八仙物业中心联合向业主发出征求意见函，主张停止供应热水，予以相应补偿，原告对此表示同意，故此双方应就停止供应热水后补偿进行协商。因双方对补偿标准未能协商一致，故此本院参照普通太阳能热水器的标准酌情确定为3500元。八仙物业中心同意承担责任，对此本院不持异议。八仙物业中心作为物业服务公司，为马亦操提供物业服务，马亦操理应向交纳物业费。现八仙物业中心起诉要求马亦操给付物业费及收视费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。八仙物业中心要求马亦操支付供暖费，因现在八仙物业中心并不是实际供暖单位，且供暖费纠纷属于另一合同纠纷，双方可另行协商解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告北京八仙别墅物业管理中心补偿原告马亦操经济损失三千五百元，于本判决生效后十日内付清。
二、反诉被告马亦操给付反诉原告北京八仙别墅物业管理中心物业费及收视费共计四千零八十二元七角四分，于本判决生效后十日内付清。
三、驳回原告马亦操的其它诉讼请求。
四、驳回反诉原告北京八仙别墅物业管理中心的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由被告北京八仙别墅物业管理中心负担，于本判决生效后七日内交纳。
反诉费七十六元，由反诉原告北京八仙别墅物业管理中心负担五十一元，已交纳，由反诉被告马亦操负担二十五元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 冯自华
二〇一三年十二月二十日
书记员 胡雅楠