湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0102民初5159号原告：钟生，男，1987年7月8日出生，汉族，职业不详，住湖北省武汉市东西湖区，原告：詹倩，女，1986年8月2日出生，汉族，职业不详，住湖北省武汉市江汉区，共同委托诉讼代理人：刘莹（特别授权代理），湖北乾行律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：彭博才（特别授权代理），湖北乾行律师事务所律师。被告：农工商房地产集团湖北置业投资有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区芦家墩1号。法定代表人：周水祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘国斌（特别授权代理），湖北山河律师事务所律师。本院于2017年7月3日立案受理原告钟生、詹倩诉被告农工商房地产集团湖北置业投资有限公司（以下简称农工商公司）房屋买卖合同纠纷一案，依法组成由审判员张愿担任审判长，人民陪审员吴梅、吴怡谨参加的合议庭进行审理。本院于2017年9月22日公开开庭进行了审理。原告钟生、詹倩的委托诉讼代理人刘莹、彭博才，被告农工商公司的委托诉讼代理人刘国斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟生、詹倩诉称，2015年10月23日，我与农工商公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，合同约定农工商公司将位于武汉市江岸区农房城市花苑小区4幢19层2号房屋出卖给我方，房屋总价为836,057元。农工商公司应在2016年12月30日前将房屋交付我，并应于房屋交付之日起90日内办理完房地产初始登记。因农工商公司的责任造成我不能办理房地产权属证书的，若我选择不退房，农工商公司应按已付房款的1%向我支付违约金。合同还约定，该房屋所在项目的绿地率为35%，最终以政府批准的规划为准。合同签订后，我依约支付了房屋全部价款，履行了合同义务，但农工商公司未能在房屋交付使用之日起90日内完成房地产初始登记，我至今不能办理房屋权属证书。同时，该房屋所在项目的绿地率未达规划标准，实际建成绿地面积比审核绿地面积少2040.1平方米，实际建成公共绿地面积比审核公共面积少2772平方米。双方就逾期办证及绿地面积等问题协商无果，我为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、农工商公司向我支付因其逾期未能完成房地产初始登记，导致我不能办理房地产权属证书的违约金8,360.57元；2、农工商公司赔偿我因绿地率违约造成的损失976.44元；3、本案诉讼费由农工商公司承担。审理中，钟生、詹倩明确其第一项诉请中违约金的计算标准为：以购房全款乘以1%；第二项诉请中绿地率违约金的计算标准为：业主房屋建筑面积除以小区总的建筑面积再乘以被告缴纳罚款及绿化补偿费的总和。被告农工商公司辩称，原告要求我公司支付因逾期未能完成房地产初始登记，致其不能办理房地产权属证书的违约金无法律和事实依据。我公司与原告签订的《武汉市商品房买卖合同》第十六条约定“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第1，2，3项处理：1、买受人退房……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、×。”对该项条款我公司认为应该分为两部分理解，有关违约金的约定仅是针对“因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的”这一情况。关于我公司应当“在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记”这一义务是没有约定违约金条款的。我公司与原告签订的《武汉市商品房买卖合同》文本是武汉市住房保障和房屋管理局强制要求自2011年8月1日开始沿用至今的示范文本，但武汉市于2016年7月1日开始组建不动产登记中心开展不动产登记业务后施行的是“不动产初始登记”，要求出卖人完成不动产权籍调查后才能申请不动产初始登记，“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记”应当理解为我公司有积极办理初始登记的义务，我公司在商品房交付使用之日起90日内开始办理初始登记相关事宜即履行了合同约定的义务。我公司在商品房交付使用之日起90日内向不动产登记中心提交全部资料并开始了不动产权籍调查，但不动产权籍调查范围、办理流程、时间等并不受我公司控制，本项目因存在配套幼儿园分宗、划拨道路分宗、中途配套开闭所、配电房增加不动产权籍调查等客观原因导致不动产中心在2017年7、8月才能完成不动产权籍调查工作，于2017年8月14日核发本项目《不动产权属证明》。我公司未能在商品房交付使用之日起90日内拿到《不动产权属证明》是行政机关及其办事流程和要求造成的。我公司在办理《不动产权属证明》过程中并不存在过错。我公司按期交房，原告对房屋的实际占有、使用等权利并未受到影响，原告并无损失，请求法院驳回原告该项诉讼请求。原告提出的违约金计算标准过高，请求法院予以调整。原告要求绿地率违约金损失没有法律和事实依据。关于绿地率，我公司与原告签订的《武汉市商品房买卖合同》第四条第4款约定“商品房实际交付，最终以政府批准的规划为准。”我公司在房屋交付之前取得《建设工程竣工验收规划条件核实证明》、《建设工程规划合格证》、《建设工程竣工验收备案证》，通过武汉市国土资源和规划局对本项目各项规划条件验收。我公司没有达到35%的标准是因为：1、园林绿化部门工作失误，将整个项目均按住宅要求的35%计算，验收检查时也是按住宅35%标准进行整个项目核查，实际上项目A、B区住宅是达到35%标准的，是因为C区文体商业部分绿地率达不到35%而致使整个项目最终绿地率未达35%；2、市政规划变更。武汉市国土资源和规划局依据JA-2016-A006号《划拨决定书》正式将华盛路向本项目8#、9#楼方向拓宽道路占用面积828.34平方米，致使本项目最终用地面积为69976.87平方米，因为这一规划的调整，武汉市公安消防局对本项目相关消防道路又从4米拓宽到6米，大大侵占、压缩了本项目原本规划进行绿化的土地面积。且我公司缴纳了绿化补偿费，由园林局进行异地建设绿地，规划部门通过收取绿化补偿费、异地建设绿地的方式对本项目绿地率规划条件作出了变更。原告亦未就其损失进行举证，同时绿地率涉及公共利益，原告无权对公共利益起诉，请求法院驳回原告该项诉讼请求。经审理查明：2015年10月23日，钟生、詹倩与农工商公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份（合同编号：岸150174295），双方约定：钟生、詹倩购买农工商公司投资建设的位于本市江岸区后湖塔子湖新春村农房城市花苑小区第4幢19层2号(建筑面积92.36平方米)商品房一套；商品房单价为每平方米9,050.19元，总金额为835,876元；绿地率35%，双方同意对该商品房实际交付，最终以政府批准的规划为准；出卖人应当在2016年12月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续×；5、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；6、给水：交付时供水配套设施齐全，并与城市供水管网连接；7、燃气：交付时完成室内燃气管道安装，并与城市燃气管网连接；8、电话通信：光纤入户；9、有线电视、宽带网络：光纤入户；10、×。合同同时约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第1，2，3项处理；1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起45日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、×。合同签订后，钟生、詹倩付清房款836,057元。2016年12月26日，农工商公司在武汉晚报19版刊登《交房公告》，载明：“光明·上海公馆”（即农房城市花苑）项目1-9＃楼住宅，经相关部门综合验收合格，达到交付使用标准，具体交房时间为：2016年12月28日交付3＃、8＃、9＃楼；2016年12月29日交付1＃、2＃、6＃楼；2016年12月30日交付4＃、5＃、7＃楼。请业主本人带上身份证原件、购房合同、购房发票等相关证件，到现场物业管理服务中心办理交房手续。逾期未办理，责任自负。另查明，农工商公司取得《中华人民共和国建设工程规划许可证》、《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》、《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。农工商公司于2017年3月21日向武汉市不动产登记中心提交首次登记权籍调查的资料，于2017年8月14日取得《不动产权属证明》。2017年9月5日，武汉市园林和林业局做出《关于农房城市花苑小区项目配套绿地有关情况信息公开的说明》，载明：1、该项目规划审批的绿地率为32.2%。2、该小区实际建成的绿地率为29.29%。3、实际建成绿地面积（20499）比规划审核绿地面积（22539.1）少2040.1平方米。再查明，武汉市园林绿化建设管理站网上公示的《2016年10月至12月武汉市建设工程项目配套绿地审批事后监督检查情况》载明：农工商公司“补交绿化补偿费1,497,930元整，超出的部分罚款1,327,410元整”。上述事实，有《武汉市商品房买卖合同》、《销售不动产统一网络发票》、《中华人民共和国建设工程规划许可证》、《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》、《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》、《不动产权属证明》、《关于农房城市花苑小区项目配套绿地有关情况信息公开的说明》、《武汉市建设工程项目配套绿地审批事后监督检查情况》、《交楼公告》等证据及双方当事人的当庭陈述在案佐证，并经庭审核查属实，本院依法予以采信。本院认为：钟生、詹倩与农工商公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。农工商公司应按双方合同约定于合同约定商品房交付使用之日（2016年12月30日）起90日内办理完房地产初始登记。农工商公司主张其未能在商品房交付使用之日起90日内取得《不动产权属证明》系政策变化等客观原因造成，公司不存在过错。根据双方合同第十六条“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第1，2，3项处理：1、买受人退房……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、×。”的约定，农工商公司应当在2017年3月30日前办理完房地产初始登记，但农工商公司未能严格履行合同义务，没有为办理房地产初始登记做好充分准备，预留合理时间，其于2017年3月21日才向房地部门递交申请初始登记的资料，于2017年8月14日取得《不动产权属证明》，造成钟生、詹倩在此期间内不能办理房地产权属证书，农工商公司应承担逾期办理房地产初始登记的违约责任。对于违约金的计算标准，双方合同约定为“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%赔偿买受人损失”，庭审中农工商公司对上述违约金约定过高提出抗辩，考虑到农工商公司在案件审理过程中已完成房地产初始登记，且未对买受人的生活造成实质性的影响，钟生、詹倩也未提交证据证明其实际遭受损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少”的规定，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况及过错程度综合考量，将违约金计算标准调整为已付房价款的0.5%，即农工商公司应向钟生、詹倩支付逾期交房违约金为4,180.29元[836,057元×0.5%]。钟生、詹倩要求农工商公司支付逾期办理房地产初始登记违约金8,360.57元的诉请，本院予以部分支持。关于钟生、詹倩要求农工商公司赔偿因绿地率违约造成的损失976.44元的诉讼请求，根据双方合同第四条“1、绿地率35%，……4、其他：商品房实际交付，最终以政府批准的规划为准”的约定，本案项目规划审批的绿地率为32.2%，现该小区实际建成的绿地率为29.29%，绿地率没有达到合同约定的要求，农工商公司应承担违约责任，但双方在合同中对绿地率违约金条款没有约定，且钟生、詹倩未提交证据证明其实际损失，考虑到农工商公司已按照规定缴纳了绿地补偿费及罚款，承担了相应法律责任，对钟生、詹倩的该项诉请本院酌定农工商公司向钟生、詹倩赔偿300元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告农工商房地产集团湖北置业投资有限公司于本判决生效之日起三日内向原告钟生、詹倩支付逾期办证违约金4,180.29元;二、被告农工商房地产集团湖北置业投资有限公司于本判决生效之日起三日内向原告钟生、詹倩支付违约金300元;三、驳回原告钟生、詹倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、邮寄费40元，合计90元由被告农工商房地产集团湖北置业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 张 愿人民陪审员 吴 梅人民陪审员 吴怡谨二〇一七年十二月二十二日书 记 员 郑一真