广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终7251号
上诉人（原审被告）：深圳市国融房地产开发有限公司（变更前企业名称：xx房地产开发（深圳）有限公司）。
法定代表人：胡雯婷，总经理。
委托诉讼代理人：黎泰君，广东诚公律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈文敏，广东诚公律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：贺晓梅。
委托诉讼代理人：庄少伟，广东深天正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市名夏集团有限公司（变更前企业名称：深圳市名厦房地产开发有限公司、深圳市名厦商贸有限公司）。
法定代表人：胡文教。
上诉人深圳市国融房地产开发有限公司（以下简称国融公司）与被上诉人深圳市名夏集团有限公司（以下简称名夏公司）、贺晓梅商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第488号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
国融公司的上诉请求：一、撤销一审判决第一项；二、改判驳回贺晓梅对国融公司的全部诉讼请求；三、判令一、二审诉讼费、公告费由贺晓梅、名夏公司承担。上诉事实与理由：一、xx大厦相关小业主系列案件众多，个案之间存在区别，一审判决混淆了个案的答辩观点，错误摘取了国融公司在其他小业主案件中关于合同无效的答辩意见，并对此作出认定，是错误的，应予以撤销。在本案中，鉴于贺晓梅在公章被抢夺前即与国融公司签订预售合同并完成了预售登记备案，国融公司在一审时并未就房屋买卖合同效力提出异议，仅要求就贺晓梅履行合同义务的行为（即支付房款事实）进行核实。国融公司在本案从未主张“买卖合同是在公章被抢夺的情况下签订的，应为无效”的答辩观点，一审判决却在其中认定“国融公司前股东王艳与现股东的公章纠纷属民事纠纷，国融公司虽就公章抢夺问题报案，但未作为刑事案件立案，且作为民事纠纷的公章抢夺纠纷目前已经在诉讼当中。由于王艳与国融公司现股东的公章纠纷属于内部民事纠纷，国融公司以此为由主张与国融公司对外签订的合同未无效合同，依据不足，一审法院不予采纳”。该认定已超出国融公司答辩观点，超出双方争议焦点，超出本案审理范围，应予以撤销。二、一审判决错误认定事实、遗漏关键事实。1、一审判决未查清贺晓梅支付房款情况，仅凭收款收据和贷款借据即认定贺晓梅已经履行了买受人的支付全部购房款的合同义务，系关键事实未查清、认定错误。(1)本案的首期款收据出具日期早于《预售合同》签订日期，既不符合《预售合同》约定，也不符合交易常理。鉴于本系列案的特殊背景情况及已有小业主承认倒签收据，而该收款收据又存在瑕疵，仅凭收据不足以认定付款事实。(2)涉案合同约定通过贷款方式支付尾款，不代表已经实际履行。贺晓梅未提供个人贷款发放凭证，不能证明银行已经实际发放贷款。(3)由于国融公司存在新旧股东纠纷，国融公司客观上无法取得涉案房产销售时的相关财务资料，无法核实相关房款付款真实性，故已向一审法院申请对涉案账户银行流水进行调查取证，但一审法院并未予以查明。因此，在贺晓梅仅提供前述票据，却没有提供支付房款的相关银行流水、贷款发放凭证予以佐证，一审法院也未予查明的情况下，即认定贺晓梅已支付房款是错误的。2、一审判决遗漏了对涉案房产未能办理房产证原因的认定。经罗湖法院向不动产登记中心查询，xx大厦未能办理初始登记、涉案房产未能按时办理房产证原因为“尚未进行竣工结算、未缴纳物业专修维修基金、公厕未移交等”。事实上，经国融公司与施工单位协商，xx大厦已于2014年8月取得《三算单》等完整结算资料，现涉案房产不能办理房产证的原因系名夏公司（xx大厦另一开发主体）不出现、拒不配合，申报材料无法取得其签章。国融公司曾多次口头通知、并于2016年9月19日书面函告、于2016年10月25日登报公告，要求名夏公司配合办理工程档案归档、初始登记事宜，但其均不予理会。一审判决遗漏该关键事实。三、一审判决适用法律不当。1、付款证据不足，应由贺晓梅承担举证不利的法律后果，判决驳回其诉讼请求。(1)《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。因此证明已付清购房款的举证义务在于贺晓梅，若贺晓梅不能举证证明已付清房款，应承担举证不能的法律后果。(2)《中国人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。由于贺晓梅无法证明其已经履行付清购房款的在先义务，国融公司也有权不予办理房产证，无需支付逾期办证违约金。2、未能按时办理房产证也在于名夏公司不予配合，系名夏公司单方违约，与国融公司无关，应由名夏公司独自承担逾期办证责任。国融公司自新股东接管以来，一直积极应诉、主动解决相关工程纠纷、努力排除办证障碍。相反，名夏公司则故意下落不明、逃避诉讼、拒不配合办理工程档案归档及初始登记相关手续。因名夏公司拖延配合导致的违约责任应由其自行承担。3、即使国融公司应当支付逾期办证违约金，本案违约金也显然过高，应当予以调低。逾期办证虽会造成贺晓梅不便，但其并未因此发生实际经济损失，并且，国融公司也已经实际交付房屋。依一审判决标准计算，逾期办证违约金将高达数十万元甚至上百万元，而实际购房款不过一百多万，该违约金标准显然过高。综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，改判支持国融公司的上诉请求。
贺晓梅辩称：一、一审审理过程时业主已提交了国融公司开具的售房发票以及收据，也提交了当时缴纳房款的银行付款记录，证明业主已缴清全部房款，有部分业主虽然无法提供银行付款记录，但是国融公司作为收款方完全有能力去核实业主是否缴清房款，并且收据以及发票也足以证明房款已缴清。根据民事证据相关规定，有证据证明国融公司持有相关证据，而且这些证据对其是不利的，但是其拒不提供，在贺晓梅履行基本举证责任的情形下，国融公司应承担举证不利的后果。二、关于涉案房产未能办理房产证的原因，并不是本案的核心问题。贺晓梅根据买卖合同的约定，在房产证没有办理出来的事实存在的情况下，国融公司应承担违约责任。至于国融公司内部股东纠纷或者是合作的企业之间导致房产证未能办出，这是另外的法律关系，因此给贺晓梅造成的损失应由国融公司另行起诉去向其合作企业或股东索赔，而不能作为其拒绝向贺晓梅承担违约责任的理由。本案违约金是依据合同的约定处理，国融公司逾期办证行为给贺晓梅造成了诸多的不便，合同约定的违约金是按日计算的，如果根据国融公司的要求违约金予以减免，那么对国融公司就不具有合同的约束意义，时间拖的越长相对于国融公司而言就越有益，对于贺晓梅的利益就无从保护。因此，贺晓梅认为不应就本案违约金设置上限，本案违约金也并不存在过高的情形。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回国融公司的所有诉讼请求，维持原判。
名夏公司未到庭、未答辩。
贺晓梅向一审法院起诉请求：1、判令国融公司、名夏公司向贺晓梅支付自2013年7月18日起至2014年12月31日止共531日的延期办证违约金人民币217598元。2、判令国融公司、名夏公司按照房地产买卖合同约定每日409.79元的延期办证违约金标准，向贺晓梅支付自2015年1月1日起至深圳市房地产权登记机关核发贺晓梅所购房屋的《房地产证》之日止的延期办证违约金。3、判令国融公司、名夏公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：一、2012年12月17日，贺晓梅（买受人）与国融公司、名夏公司（出卖人）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》1份，约定：国融公司、名夏公司将位于深圳市xx区xx路xx大厦第x栋xx层xxxx号房产出卖给贺晓梅，房屋用途为单身公寓，建筑面积41.8平方米，转让总金额为人民币1024482元（以下均为人民币），买受人采取按揭方式付款，签订本合同之日起1日内首期支付购房总价款的31%即314482元；签订本合同之日起15日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款即71万元，买卖双方约定出卖人代理买受人办理按揭贷款手续，买受人应在签订本合同之日起3日内，将申请银行按揭贷款需由买受人提供的证件资料交付出卖人或出卖人指定的第三人；合同第九条约定，出卖人应当于2013年3月17日前将本房地产交付给买受人；合同第二十一条约定，出卖人在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》；合同第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金；合同第二十四条约定，出卖人应依照物业管理法规规定，以协议方式聘请具有三级资质的物业服务企业深圳棕榈物业管理有限公司对本项目进行前期物业管理服务，买受人按每月每平方米建筑面积3.5元交纳物业服务费。合同还约定了双方的其他权利义务。
二、上述合同签订后，国融公司于2012年11月20日出具收款收据，显示其收到贺晓梅交来的涉案房产购房首期款314482元。2013年1月28日，贺晓梅向汇丰银行（中国）有限公司深圳分行贷款港币911424.90万元用于向国融公司、名夏公司支付涉案房产的购房尾款2013年5月23日，国融公司向贺晓梅出具正式发票，显示国融公司收到贺晓梅支付的全部购房款1024482元。2012年贺晓梅与国融公司签订确认书1份，载明国融公司向贺晓梅涉案房产赠送室内装修。2012年11月20日，贺晓梅与受托人签订协议书1份，约定贺晓梅委托该公司对涉案房产进行精装修，精装修时间从2012年11月20日至2013年2月20日，该协议书首部、尾部均没有受托人的名称和盖章签字。
三、2016年2月22日，经一审法院函询，深圳市不动产登记中心向一审法院出具《深圳市不动产登记中心关于查询xx大厦项目相关情况的复函》，内容为：xx大厦位于xxxx-
xxxx宗地内，开发建设单位为xx房地产开发（深圳）有限公司和深圳名夏商贸有限公司；该项目为信访楼盘，目前存在尚未进行竣工结算、未缴纳物业专项维修基金和公厕未移交等问题；截至2016年2月16日，未查得该项目房地产初始登记记录，开发建设单位也未申请办理该项目房地产初始登记；根据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十六条等相关规定，开发建设单位应尽快完善相关手续，备齐资料向深圳市不动产登记中心申请完善房地产初始登记。
以上事实，有深圳市房地产买卖合同（预售）、深圳市不动产登记中心关于查询xx大厦项目相关情况的复函、收款收据，以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。
一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。贺晓梅与国融公司、名夏公司签订的深圳市房地产买卖合同（预售），是双方的真实意思表示，合同内容不违反我国法律或行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格按约履行各自义务。根据贺晓梅提供的正式发票、首期款《收款收据》、贷款合同可以认定，涉案合同签订后贺晓梅已配合国融公司、名夏公司进行了银行按揭贷款申请，且贺晓梅已经履行了买受人的支付全部购房款的合同义务。国融公司辩称，贺晓梅未提供相应的银行流水、贷款合同及贷款发放凭证，仅提供pos机刷卡单或收款收据或发票不足以证明贺晓梅已经支付首期款、也不能证明银行已经替贺晓梅支付了剩余房款。对此，一审法院认为，在涉案合同已约定国融公司、名夏公司代理贺晓梅办理按揭贷款的情况下，国融公司、名夏公司应当清楚贺晓梅首期款支付情况及按揭贷款办理情况。国融公司仅以旧股东未移交经营文件、存在恶意虚构交易或一房多卖，需进一步核实交易情况之陈述不足以对抗贺晓梅提供的证据，故，对于国融公司的该答辩意见，一审法院不予采纳。国融公司还抗辩称，买卖合同是在公章被抢夺的情况下签订的，应为无效，一审法院认为，国融公司前股东王艳与现股东的公章纠纷属民事纠纷，国融公司虽就公章抢夺问题报案，但未作为刑事案件立案，且作为民事纠纷的公章抢夺纠纷目前已经在诉讼当中。由于王艳与国融公司现股东的公章纠纷属于内部民事纠纷，国融公司以此为由主张与国融公司对外签订的合同为无效合同，依据不足，一审法院不予采纳。《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的延迟办证违约金为日万分之四，该违约金的标准符合深圳房地产交易的惯例，国融公司以合同约定的违约金标准过高为由申请调整，证据不足，一审法院不予采纳。由于xx大厦目前尚未办理初始登记，不具备办证的条件，贺晓梅可在xx大厦具备办证条件之后另行提起诉讼主张权利。涉案房产是2012年11月20日交付，依约国融公司、名夏公司应在房产交付240天之后按成交价日万分之四的标准承担延迟办证的违约责任，故国融公司、名夏公司应向贺晓梅支付自2013年7月18日至2014年12月31日期间共531日的迟延办证违约金人民币217598元，计算公式为1024482元×531日×0.0004＝217598元。之后的迟延办证违约金不明确，一审法院在本案中不作处理，当事人可另行法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，一审判决：一、国融公司、名夏公司应于判决生效之日起十日内向贺晓梅支付逾期办理《房地产证》违约金人民币217598元。二、驳回贺晓梅的其他诉讼请求。本案受理费人民币4563元，由国融公司、名夏公司共同负担。公告费人民币200元，由名夏公司负担。
本院对一审查明事实予以确认。
本院另查明相关购房款支付情况：贺晓梅提交了两张消费时间为2012年11月20日、商户名为xx房地产开发（深圳）有限公司的银行刷卡POS单，消费金额分别为208000元和6000元；xx房地产开发（深圳）有限公司于当日出具一份收到贺晓梅交来涉案房产首期款314482元的收款收据，收款方式包括现金及POS。贺晓梅随后于2013年1月28日与汇丰银行（中国）有限公司深圳分行签订《房地产抵押贷款合同》，约定贺晓梅向银行贷款人民币710000元，以涉案房产作为抵押，并办理了公证手续。汇丰银行（中国）有限公司深圳分行随后向贺晓梅出具《声明书》一份，声明将依据抵押贷款合同及涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》的规定，确认该笔贷款920587.16元港币（等值于人民币717137.40元）将会纳入xx房地产开发（深圳）有限公司的工行深东支行帐户。贺晓梅并提交了加盖汇丰银行（中国）有限公司深圳分行业务专用章的2013年2月帐户明细予以佐证，显示其帐户当月结欠港币887156.23元，等值人民币为718011.02元。xx房地产开发（深圳）有限公司于2013年5月23日向贺晓梅出具正式发票，显示收到贺晓梅涉案房产全部房款1024482元。
本院认为，贺晓梅与国融公司、名夏公司签订的深圳市房地产买卖合同（预售）系各方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。各方应全面适当的履行各自合同义务。
本院认为，关于购房款支付问题，在国融公司未能举证证明贺晓梅与原xx房地产公司之间存在虚假交易的情况下，根据贺晓梅提交的银行刷卡POS单、原xx房地产公司出具的首期款收据、全部房款发票、贺晓梅与汇丰银行深圳分行签订的抵押贷款合同、汇丰银行深圳分行出具的《声明书》以及贺晓梅2013年2月汇丰银行帐户明细足以形成证据链，证明贺晓梅已经履行了买受人的支付购房款的合同义务。国融公司在本案一审中并未主张涉案合同无效，一审判决论述存在超出当事人答辩的情形，但并不影响实体处理，本院对此予以纠正。国融公司辩称未能办理房地产证的原因在于名夏公司不予配合而其并不存在违约情形，对此本院认为，国融公司与名夏公司系涉案房屋的共同出售方，应当就未能及时办理房地产证向买方共同承担违约责任，国融公司与名夏公司之间的开发商内部争议可另循法律途径解决，但不得作为免除其买卖合同责任的抗辩。涉案合同约定的延期办证违约金标准为日万分之四，系当事人的真实意思表示，亦未超出深圳房地产交易的惯常标准，国融公司主张该约定标准过高应当予以调整，依据不足，本院不予采纳。
综上，国融公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4563元，由上诉人国融公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
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二〇一七年十月二十七日
书 记 员 谢文琦（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。