上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2201号
上诉人（原审被告）张旭彬。
上诉人（原审第三人）高俊。
委托代理人赵德强，上海维盈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孙桂琴。
委托代理人李威杰，上海敏诚善律师事务所律师。
原审被告邹建荣。
上诉人张旭彬、高俊因所有权纠纷一案，均不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）重字第21号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审认定，孙桂琴与邹建荣原系夫妻关系。本市某区某镇某村7号604室房屋（以下简称系争房屋）原为公有住房。2007年6月，孙桂琴与邹建荣及双方之子邹某三人与案外人上海甲房地产有限公司签订公有住房出售合同，购买该房屋并将产权登记在邹建荣名下。2008年3月，邹建荣离家出走至今，与孙桂琴失去联系，之后该房屋由孙桂琴一人居住。2009年9月22日，邹建荣与张旭彬就系争房屋签订房地产买卖合同，约定由张旭彬出资人民币（以下币种同）600，000元购买邹建荣名下的建筑面积为62.66平方米的系争房屋。合同附件（六）居间介绍、代理中介服务情况中，盖具了案外人上海乙房地产经纪有限公司的印章。合同中未约定房款支付、房屋交付、违约责任等条款。签订房地产买卖合同前的同年9月2日，张旭彬支付邹建荣系争房屋定金20，000元；9月13日与9月16日，张旭彬分别支付邹建荣系争房屋购房款70，000元与90，000元，上述180，000元款项由邹建荣收取后分别向张旭彬出具收据三份。9月21日的个人住房抵押借款合同载明，借款人：张旭彬（甲方），贷款人（抵押权人）：中国农业银行股份有限公司上海市虹口区曲阳支行（乙方），合同约定以系争房屋为抵押物，借款金额420，000元，借款期限为自2009年9月21日起至2029年9月20日止。该合同尾部甲方处有“张旭彬”签名，乙方处盖具某银行上海市虹口区曲阳支行公章。办理系争房屋抵押贷款时提交给银行的预付房款收据中载明邹建荣已收到首付房款现金180，000元，落款时间为2009年9月8日。二手房首付款资金交割书载明，张旭彬已于2009年9月8日将首付款180，000元足额支付邹建荣，落款时间为2009年9月10日。张旭彬与邹建荣于2009年9月22日通过房地产交易中心办理了系争房屋的产权过户手续，将产权登记在张旭彬名下。某银行上海市虹口区曲阳支行于2009年9月29日将系争房屋的抵押贷款420，000元直接打入邹建荣的银行账户内。之后，邹建荣未向张旭彬交付系争房屋。2009年11月8日，张旭彬、邹建荣签订租房协议，约定由张旭彬将系争房屋出租给邹建荣使用，房屋租金每月1，600元，租期自2009年11月15日起至2011年11月14日止。租赁期限届满后，张旭彬于2012年5月向邹建荣发函，要求邹建荣腾出房屋并迁出户口，因邹建荣未有回复，张旭彬上门催促，遂与孙桂琴发生纠纷。2012年6月6日，在上海市某区某镇东沟二居人民调解委员会的主持下，孙桂琴与张旭彬达成人民调解协议书，该协议书的纠纷简要情况中载明：双方自2009年11月至今就系争房屋产权一事发生纠纷，现孙桂琴已起诉至法院。经调解，张旭彬同意孙桂琴在系争房屋内居住二个月（2012年6月7日至2012年8月5日止），期间张旭彬不收取房租，亦不得骚扰孙桂琴。2012年6月4日，孙桂琴认为邹建荣擅自出售系争房屋，张旭彬与邹建荣恶意串通，损害了孙桂琴的利益，故提起诉讼，要求判如所请。
原审另查明，截止至2014年5月8日，系争房屋尚余贷款本金368，376.13元未归还，张旭彬的银行账户已经归还贷款本金51，623.87元、利息65，754.80元，尚拖欠贷款利息13，745.83元。系争房屋的房地产抵押状况信息中载明：2009年9月22日，该房屋进行了420，000元的抵押权登记，债权人为某银行上海市虹口区曲阳支行，债务履行期限为2009年9月21日至2029年9月20日；2011年8月1日，该房屋又进行了400，000元的抵押权登记，抵押权人王某某、徐某某，债务履行期限为2011年8月1日至2011年11月30日止。2013年5月2日，高俊出具担保书，载明：高俊就张旭彬先生名下一套房产（房产地址：某村7号604室）的所有债权债务承担担保责任，直至该房产出售为止。并办理了律师见证书。
原审又查明，2013年8月27日，孙桂琴向原审法院提起离婚诉讼，该院于2013年12月27日判决：准予孙桂琴与邹建荣离婚。孙桂琴、邹建荣、双方之子邹某的户籍仍在系争房屋内。
原审审理中，张旭彬表示个人住房抵押借款合同上不是其本人签名，其将身份证交给高俊，由高俊办理贷款事宜。张旭彬提供其（乙方）与高俊（甲方）于2009年10月5日签订的房屋产权归属协议书，以证明高俊为系争房屋的实际购买人。该协议载明：2009年9月27日，甲方以乙方名义贷款购买（浦东新区某村7号604室）住房一套（陆拾万元整），此房用于投资。甲方首付拾捌万元整，乙方向银行贷款肆拾贰万元整，此房贷款每月由甲方向银行还贷。现该房屋产权在乙方名下，实际为甲方所有。乙方未经甲方允许不得以任何形式对该房屋产权进行处理。甲方要对该房屋进行租赁及买卖时，乙方必须配合到场签字（但不承担法律责任）。该房屋的所有债权债务都由甲方承担，与乙方无关等内容。
原审审理中，孙桂琴要求对张旭彬提供的三份房款收据的字迹形成时间进行鉴定。原审法院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对此进行鉴定，该中心因受现有技术条件所限，无法得出明确结论，故未予受理。孙桂琴认为上述三份房款收据以及租赁房屋协议上“邹建荣”字样不是邹建荣本人所签，但不申请笔迹鉴定。
原审法院向上海乙房地产经纪有限公司的工作人员宋某某调查，宋某某称，高俊曾到我公司表示有一套房源可出售给下家，要求我公司打印一份买卖合同，并盖具公章，我公司只是帮其打印了关于上海市某区某村7号604室房屋的买卖合同、盖具公章，未进行看房、中介洽谈等中介服务，也未收取任何费用。当时是高俊一人前来办理，并未看到该房屋的买卖双方。为其办理的我公司姓朱的工作人员已经离职两年。
原审法院向高俊的母亲张某某调查，张某某称高俊于2013年8月离家出走后至今未归，亦无高俊的联系方式，对系争房屋的买卖事宜不清楚。
原审审理中，孙桂琴称张旭彬提供的邹建荣名下农行借记卡（卡号6228480030838××××××）卡资料查询单只能由邹建荣本人持其身份证查询，故认为该查询单系邹建荣交付给张旭彬的，两人存在恶意串通。张旭彬称，上述查询单系高俊通过私人关系向银行查询，交给张旭彬原代理律师陈峰。
原审审理中，孙桂琴请求法院确认张旭彬、邹建荣就系争房屋签订的房地产买卖合同无效，并将系争房屋的产权恢复登记至邹建荣名下，本案诉讼费由张旭彬、邹建荣承担。张旭彬则请求法院驳回孙桂琴的诉讼请求。邹建荣与高俊在原审中未作答辩。
原审认为，依法成立的合同受法律保护。共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。系争房屋产权登记在邹建荣一人名下，张旭彬与邹建荣就系争房屋签订买卖合同，购得该房屋。孙桂琴认为张旭彬与邹建荣系恶意串通，侵害了其合法权益。法院认为，张旭彬陈述，系争房屋的实际购买人系高俊，由高俊出资支付房款、归还银行贷款，张旭彬作为名义上的购买人与邹建荣签订房屋买卖合同、交付购房款、办理房屋过户手续，贷款合同亦非其本人签署。由此可说明其本人对系争房屋并不存在真实的购买意愿。在审理中，张旭彬在陈述如何看房、申请贷款银行、贷款期限、月还款额等一些交易过程的细节以及提交法院的三份首付款收据是否原件等问题存在前后陈述不一致的情况。且三份首付款收据显示钱款交付时间分别为2009年9月2日、9月13日、9月16日，钱款总计180，000元，但在申请银行贷款时提交银行的预付房款收据及二手房首付款资金交割书中均载明首付款180，000元已经于2009年9月8日付清。张旭彬辩称其作为名义购房人仅是配合实际购房人高俊办理购房的部分相关手续，房屋买卖的洽谈、申请银行贷款和还贷事宜均是实际购房人高俊操作，故对相关事宜的细节并不清楚，并提供其与高俊签订的房屋产权归属协议书予以证明。现高俊、邹建荣下落不明，房屋产权归属协议书亦缺乏其他证据相印证，故对于张旭彬的上述辩称，法院难以采信。关于孙桂琴提交法院的邹建荣名下农行借记卡（卡号6228480030838××××××）卡资料查询单，根据银行的查询规则，一般应当由持卡人持本人的身份证、借记卡至银行查询，或者由司法机关调取。张旭彬辩称系高俊通过私人关系向银行查询，交给张旭彬原代理律师陈峰，但缺乏相应的证据予以证明，法院难以采信。系争房屋的买卖合同中关于房款支付、房屋交付、违约责任等房屋交易的关键条款均未约定，显然有悖常理。合同约定于2009年12月13日办理产权过户手续，但张旭彬、邹建荣却于买卖合同签订当天即办理了产权过户手续，既不符合合同约定，亦不符合一般的交易习惯。
综上所述，对合同中未约定关键交易条款、合同履行中不符合交易习惯的情况以及审理中前后矛盾的陈述，张旭彬未能作出合理的解释并提供充分的证据予以证明，且购买系争房屋亦非其本人的真实意思，故张旭彬对系争房屋并非善意取得，邹建荣擅自处分与孙桂琴共有的房屋，损害了孙桂琴的合法权益，故孙桂琴要求确认张旭彬与邹建荣签订的系争房屋买卖合同无效的诉请，合法有据，法院予以支持。根据法律规定，合同无效后，因无效合同取得的财产应当返还，故邹建荣应当归还张旭彬房款600，000元。鉴于张旭彬在系争房屋上设定的两个抵押权经合法登记，该登记有效，张旭彬负有涤除抵押权的义务，故张旭彬应当先行涤除系争房屋上抵押权人为某银行上海市虹口区曲阳支行的420，000元的抵押登记及抵押权人为王某某、徐某某的400，000元的抵押登记，然后协助办理系争房屋产权恢复登记至邹建荣名下的手续。邹建荣、高俊经法院依法公告传唤无正当理由拒不到庭，视为对其诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果由其自行承担。
原审法院审理后于二○一四年五月二十八日作出判决：一、张旭彬与邹建荣于2009年9月22日签订的位于＊＊＊房屋买卖合同无效；二、邹建荣应于判决生效之日起十五日内归还张旭彬房款人民币600，000元；三、张旭彬应于判决生效之日起十五日内注销＊＊＊＊房屋的抵押权人某银行上海市虹口区曲阳支行的人民币420，000元的抵押登记；四、张旭彬应于判决生效之日起三十日内注销抵押权人王某某、徐某某的人民币400，000元的抵押登记；五、自上海市某区某村7号604室房屋所有的抵押登记被注销之日起十日内，张旭彬协助邹建荣办理上海市某区某镇某村7号604室房屋产权登记恢复至邹建荣名下的手续。负有金钱给付义务的当事人，如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9，800元，由邹建荣、张旭彬各半负担人民币4，900元。
判决后，张旭彬、高俊不服，上诉于本院称：张旭彬在原审中提供的房产归属协议书、高俊出具的担保书、银行凭证、律师见证书等，足以证明系争房屋的实际购房人是高俊，张旭彬只是名义上的购房人。因此，系争房屋申请贷款、还贷等买房手续实际上均由高俊办理，张旭彬因对情况不了解而存在前后陈述不一致的情况是可以理解的。高俊有真实的购房意愿，在了解系争房屋的产权人为邹建荣一人后，支付了合理的对价，并将房屋产权登记在指定的接收人张旭彬名下，属善意取得，其合法权益应得到法律的保护。而且，原审法院判令买卖合同无效，但对购房人的利息损失及房屋差价损失未作处理，也侵害了系争房屋抵押权人的合法利益。张旭彬、高俊请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审中的全部诉讼请求。
被上诉人孙桂琴辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告邹建荣未作答辩。
经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，当事人的合法权益受法律保护。系争房屋系孙桂琴与邹建荣婚姻关系存续期间购买的公房产权，产权虽然登记在邹建荣一人名下，但属于夫妻共同财产。之后，邹建荣擅自处分共有财产，与张旭彬签订买卖合同，将系争房屋出售给张旭彬。综观系争房屋买卖的全过程，合同中虽有中介公司的盖章，但根据中介公司仅打印合同并盖章，并未提供看房、洽谈等中介服务，也未收取中介费，实际上该买卖并未经中介公司居间介绍。而且，合同中对房款支付时间、房屋交付时间、违约责任等合同主要条款均未作约定，又于签订买卖合同当天即办理了产权过户手续，既与合同约定不符，又有违常理和交易习惯。结合张旭彬作为买房人却对交易细节所作的陈述前后矛盾，以及首付款收据上的落款时间与申请贷款时提交的预付房款收据及二手房首付款交割书上载明的首付款时间不相对应等诸多疑点，原审法院据此认定张旭彬购买系争房屋非其真实意思表示，也不属于善意取得，从而认定张旭彬与邹建荣就系争房屋签订的买卖合同无效，并无不当，本院予以维持。合同被确认无效后，原审法院对合同后果的处理并无不当，本院予以维持。高俊虽主张其是系争房屋的实际出资和购房人，但基于合同相对性原则，即便高俊与张旭彬之间存在真实的房屋代持关系，由于张旭彬在购房时并未披露，故也不影响本案所涉房屋买卖合同的效力。高俊与张旭彬之间就系争房屋形成的债权债务关系，可另行解决。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。高俊与张旭彬的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币9，800元，由上诉人张旭彬负担4，900元，高俊负担4，900元。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一四年十一月七日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……