湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0112民初2254号原告：长沙市望城区湖南废旧大市场业主委员会，住所地湖南废旧物资交易大市场内。负责人：汤伏春，主任。委托诉讼代理人：曹湘京，湖南百信律师事务所律师。被告：长沙鹏程房地产开发有限公司，住所地长沙市望城区大泽湖街道东马社区废旧物资交易大市场A8栋201房。法定代表人：谭月明，总经理。委托诉讼代理人：周均奇，男，1976年9月23日出生，汉族，住长沙市岳麓区，系公司员工。委托诉讼代理人：易创，男，1980年12月8日出生，汉族，住长沙市雨花区，系公司法务。原告长沙市望城区湖南废旧大市场业主委员会（大市场业委会）诉被告长沙鹏程房地产开发有限公司（以下简称鹏程公司）占有物返还纠纷一案，本院于2017年7月31日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曹湘京，被告委托诉讼代理人周均奇、易创到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告限期向原告移交位于湖南废旧物资交易大市场A8栋201室面积为545.99平方米的物业管理用房及该房屋的权属文件；2、请求判决被告向原告移交湖南废旧物资交易大市场：市场规划图，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施，地下管网工程竣工图、环保、绿化、等相关工程竣工单等竣工验收资料；包括该电路示意图、设施设备使用说明书等在内的设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：湖南废旧物资交易大市场由被告开发建设，市场建成后，市场A8栋201室登记为市场物业管理用房，一直由被告占有使用。原告于2017年5月8月依法成立，决定市场的物业由业主自行管理，原告即向被告要求依据法律规定移交物业管理用房及相关建设档案资料，但被告一直置若罔闻。2017年6月，原告向长沙市望城区物业矛盾纠纷人民调解委员会申请人民调解，后因双方分歧巨大，调解委员会于同年7月4日中止调解，建设双方通过诉讼解决。为保证市场全体业主合法权益，原告诉至法院。被告辩称，1、原告在本案诉讼中主体不适格。根据物权法第73条的规定，物业服务用房属于业主共有，湖南省城市住宅区物业管理条例第15条规定物业管理用房所有权属于全体业主共有；物业管理条例第38条也是这样规定，湖南省实施物业管理办法第10条也是这样规定的。物业管理用房的性质属于业主共有，我们认为基于物业管理用房的性质是业主共有，根据物权法第76条的规定，属于业主共有的相关事项决定及表决程序，需召开会议，需双过半同意才能决定是否移交物业管理用房。物业管理条例第38条规定未经业主大会同意，物业管理人不得改变物业管理用房的用途，相关事项是由业主大会通过同意的，即使需要业主委员会具体执行，也需业主大会的临时授权。2、业主委员会的性质，根据物业管理条例第15条的规定，业主委员会是业主代表大会的执行机构，根据湖南省城市住宅区物业管理条例第4条第3款的规定，业主委员会是业主的办事机构，即业主委员会是一个内设机构。法律规定的职责范围中不包括原告在本案中主张的权利，业主委员会不具有以自己的名义主张权利。物权法第83条规定业主对侵害自己合法权利的人可以依法向人民法院提起诉讼。侵害业主权利的行为应该由业主自己作为原告提起诉讼。3、业委会在备案中有种种问题，没有依法召开业主大会，投票过程中弄虚作假以及人数、程序都不合法。综上，原告的第二项诉讼请求也不能支持。本院经审理认定事实如下：位于长沙市望城区雷锋大道与绕城高速交汇处西南角的湖南省废旧物资交易大市场系由被告鹏程公司开发建设，其中位于该大市场A8栋201号房作为物管用房，房屋面积共计545.99平方米，登记日期为2009年11月19日。现该物管用房由被告鹏程公司占用使用。2016年11月7日，原告大市场业委会向长沙市望城区大泽湖街道办事处提交《关于湖南省废旧物资交易大市场成立雷锋示范业主委员会市场业主认举大会申请书》，同日大泽湖街道办事处加盖公章同意呈报。2016年12月16日，湖南省废旧物资交易大市场业主大会形成《湖南废旧物资交易大市场业主大会决议〔2016〕业主大会第001号》，该决议载明“经业主大会投票，超过三分之二多数业主同意，表决通过到下决议：一、成立湖南废旧物资交易大市场业主委员会……。二、湖南废旧物资交易大市场由全体业主自管，具体事务由业委会代表业主处理。三、决定由业委会代表业主收回开发商占用的物管用房及相关设施，如需进行法律诉讼，同意业委会聘请专业律师提起诉讼。”2017年5月8日，原告向长沙市望城区物业监督管理办公室申请业主委员会备案，并办理了备案手续。因被告鹏程公司占用物管用房，原告于2017年6月15日向长沙市望城区物业监督管理办公室提出书面报告，请求责令被告鹏程公司交付该物管用房。长沙市望城区物业矛盾纠纷人民调解委员会就本案物管用房纠纷进行调解但调解无果。另，在本案审理过程中，鹏程公司以大市场业委会作出的《湖南废旧物资交易大市场业主大会决议〔2016〕业主大会第001号》程序违法为由，向本院提起业主撤销权之诉，请求法院判决撤销前述业主大会决议。本院于2017年12月11日作出（2017）湘0112民初3102号民事判决，判决驳回了鹏程公司要求撤销业主大会决议的诉讼请求，该判决已经生效。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条的规定，民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。原告为对湖南省废旧物资交易大市场进行管理，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款的规定成立，具有一定目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，以特定代表人对外代表团体，是《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款规定的“其他组织”。原告依据业主大会决议，在授权范围内以业主委员会名义，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定的排除妨害请求权，向被告主张相应权利，具备原告诉讼主体资格。《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项须经过业主共同决议。涉案大市场A8栋201号房屋属于物业管理用房，该房屋属于业主共有部分，原告根据业主大会形成的《湖南废旧物资交易大市场业主大会决议〔2016〕业主大会第001号》，要求作为建设单位的鹏程公司移交该物管用房及权属文件，符合法律规定，本院予以支持。对于湖南废旧物资交易大市场的市场规划图，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，环保、绿化等工程竣工单等竣工验收资料及电路示意图、设施设备使用说明书等技术资料，被告鹏程公司应当一并交付给原告。对于物业保修及使用说明文件，鹏程公司在交付房屋给业主之时应履行的义务，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条之规定，判决如下：一、被告长沙鹏程房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内将位于湖南省废旧物资交易大市场A8栋201号房屋腾退给原告长沙市望城区湖南废旧大市场业主委员会，并移交该房屋的权属文件；二、被告长沙鹏程房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内将湖南省废旧物资交易大市场的市场规划图，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，环保、绿化等工程竣工单等竣工验收资料及电路示意图、设施设备使用说明书等技术资料交付给原告长沙市望城区湖南废旧大市场业主委员会；三、驳回原告长沙市望城区湖南废旧大市场业主委员会的其他诉讼请求。本案受理费4247元，由被告长沙鹏程房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  袁金平二〇一八年二月十二日代理书记员  何昕霖附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（一）依法登记领取营业执照的个人独资企业；（二）依法登记领取营业执照的合伙企业；（三）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；（四）依法成立的社会团体的分支机构、代表机构；（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；（六）依法设立并领取营业执照的商业银行、政策性银行和非银行金融机构的分支机构；（七）经依法登记领取营业执照的乡镇企业、街道企业；（八）其他符合本条规定条件的组织。