重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0112民初4958号
原告：重庆市永恒物业管理有限公司，住所地重庆市江北区杨河二村5号2-3，统一社会信用代码915001057500963553。
法定代表人：陈以忠，经理。
委托诉讼代理人：邓良强，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：曹廷婷，重庆百君律师事务所律师。
被告：重庆现代女子商业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪东路8-5号，统一社会信用代码915001087626665035。
法定代表人：林玉明，董事长。
委托诉讼代理人：邱仕洁，重庆渝创律师事务所律师。
被告：苏雷，女，1972年8月29日出生，汉族，住重庆市巴南区。
原告重庆市永恒物业管理有限公司（以下简称重庆永恒物业）与被告重庆现代女子商业管理有限公司（以下简称重庆现代女子公司）、苏雷物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月4日立案，依法适用普通程序，于2016年9月1日公开开庭进行了审理。原告重庆永恒物业委托诉讼代理人曹廷婷、被告重庆现代女子公司的委托诉讼代理人邱仕洁到庭参加诉讼，被告苏雷经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。后该案继续适用普通程序，于2017年6月21日再次公开开庭进行了审理，原告重庆永恒物业的委托诉讼代理人曹廷婷、邓良强到庭参加诉讼，被告重庆现代女子公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼、被告苏雷经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告重庆永恒物业向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付原告物业服务费164568.6元（暂计至2016年2月，共计35个月），并从2013年5月1日起至付清时止按每日千分之三的标准支付违约金。庭审中，原告明确其要求二被告支付物业服务费的期间为2013年5月至2016年2月。事实和理由：2013年4月至今，原告为重庆市渝北区XX小区提供物业服务。被告苏雷系重庆渝北区XX小区房屋业主，被告重庆现代女子医院公司承租被告苏雷位于XX房屋，用于经营重庆都市俪人医院。按照原告与XX业主委员会签订的物业服务合同，该房屋物业服务标准为每月每平方米3元，被告每月应缴纳物业服务费4701.96元。如逾期缴纳，业主或物业使用人应按照每日千分之三支付违约金。自原告提供物业服务以来，向两被告采取催告、在小区内张贴催缴公告等形式催收物业管理费，但两被告仍未交纳。
被告重庆现代女子公司辩称，被告在本案中不应当承担支付物业服务费的责任。理由如下：1、原告与被告之间没有约定义务，原、被告之间不存在合同关系，被告也不是该房屋的业主，不是物业管理合同的相对方，故不应当支付物业管理费；2、原、被告之间没有法定事由，被告不应当承担支付物业服务费的义务，根据物业管理条例的规定，房屋的承租人承担物业服务费的前置条件是承租人与业主在租赁合同中明确约定由承租人支付物管费，本案承租人与业主在租赁合同中明确约定租金及物管费，应全额支付给业主；3、本案已过诉讼时效，原告只能主张从起诉之日起倒退两年的物业管理费。
被告苏雷未作书面答辩。
被告苏雷在举证期限内，未向本院举示证明其反驳意见的证据，视为自动放弃举证的权利。
本案在审理中，被告苏雷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃质证、陈述最后意见的权利。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系具有物业服务资质的企业。被告苏雷系XX幢XX号、XX号房屋业主，该房屋建筑面积总计为1567.32平方米，房屋用途为住宅。
2013年3月27日，以重庆市渝北区XX业主委员会为甲方，原告为乙方，双方签订了《XX物业服务合同》一份，该合同约定，由原告为XX小区提供物业服务。该合同第六条约定：本物业管理区域的物业服务收费选择以下方式：包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅步行楼：0.65元/月·平方米；住宅电梯楼：0.95元/月·平方米；（含电梯费）；e-house:1元/月·平方米（含电梯费）。商务楼：0.95元/月·平方米（含电梯费）。商业门面：2元/月·平方米；医院：3元/月·平方米；（2）车库车位物业：50元/月·车位。该合同第七条约定：共用的专项设备运行的能源消耗（公摊），暂按10元/月·户进行定额收取。该合同第八条约定：业主应于每月15-25日之间交纳当月物业服务费及相关费用。已纳入管理费服务范围的，开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用及相关费用由开发建设单位全额交纳；业主的空置房（经乙方与业主双方认定，其水、电、气表起止数均未走动的），其物业服务费用由业主按50%的比例交纳，其他费用（公摊费）按全额缴纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用及相关费用的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起书面告知乙方。该合同第十八条约定：本合同期限为半年，自2013年4月1日起至2013年9月30日止。合同期限届满本合同终止。该合同第二十五条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费及相关费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同第三十五条约定：本合同自合同约定日期起生效。该合同还对物业服务事项、双方的权利义务、物业管理用房等事项进行了约定。
2014年，以重庆市渝北区XX业主委员会为甲方，原告为乙方，双方又签订了《XX项目物业服务合同》一份，该合同于2014年10月8日在重庆市渝北区房屋管理局进行备案。该合同约定，由原告为XX小区提供物业服务。该合同第六条约定：本物业管理区域的物业服务收费选择以下方式：包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业管理服务费用按月收取，其收取的标准如下：1、住宅步行楼：0.65元/月·平方米；住宅电梯楼：0.95元/月·平方米（含电梯费）；XX:1元/月·平方米（含电梯费）；商务楼：0.95元/月·平方米（含电梯费）；商业门面：2元/月·平方米；医院：3元/月·平方米（均按建筑面积计算）；2、车库车位物业：50元/月·车位。该合同第七条约定：根据重庆市物价局【2004】778号文件第六条规定，业主共用部位、共用设施设备运行的能源消耗（公摊），按10元/月·户的表收取。该合同第八条约定：业主及使用人应于每月15-25日之间交纳当月物业服务费及相关费用。已纳入管理费服务范围的，开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用及相关费用由开发建设单位全额交纳；业主的空置房（经乙方与业主双方认定，其水、电、气表起止数均未走动的），其物业服务费用由业主按50%的比例交纳，其他费用（公摊费）按全额缴纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用及相关费用的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起书面告知乙方。该合同第十八条约定：本合同期限为两年，自2013年10月1日起至2015年9月30日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。该合同第二十五条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费及相关费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同第三十四条约定：本合同自合同约定日期起生效。该合同还对物业服务事项、双方的权利义务、物业管理用房等事项进行了约定。
2015年9月22日，以重庆市渝北区XX业主委员会为甲方，原告为乙方，双方再次签订了《XX项目物业服务合同》一份，该合同于2015年11月23日在重庆市渝北区房屋管理局进行备案。该合同约定，由原告为XX小区提供物业服务。该合同第六条约定：本物业管理区域的物业服务收费选择以下方式：包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下：1、住宅步行楼：0.65元/月·平方米；住宅电梯楼：0.95元/月·平方米；（含电梯费）；XX:1元/月·平方米（含电梯费）；商务楼：0.95元/月·平方米（含电梯费）；商业门面：2元/月·平方米；医院：3元/月·平方米（均按建筑面积计算）；2、室内车库车位物业管理服务费按50元/月·车位收取。该合同第七条约定：业主共用部位、共用设施设备运行的能源消耗（公摊），按10元/月·户进行定额收取。该合同第八条约定：业主及使用人应于每月15-25日之间交纳当月物业服务费及相关费用。已纳入管理费服务范围的，开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用及相关费用由开发建设单位全额交纳；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用及相关费用的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起书面告知乙方。该合同第十八条约定：本合同期限为叁年，自2015年10月1日起至2018年9月30日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。该合同第二十五条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费及相关费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同第三十四条约定：本合同自合同约定日期起生效。该合同还对物业服务事项、双方的权利义务、物业管理用房等事项进行了约定。
以上物业服务合同签订后，原告为XX小区提供了物业服务。二被告在原告为该小区提供物业服务期间未向原告足额交纳物业服务费。
2013年5月22日，渝北区XX街道办事处、渝北区房管局、渝北区XX等单位组织XX业主委员会、重庆都市俪人医院、重庆金岛物业管理有限公司及原告等召开联席会议，并形成《关于XX小区管理问题的物业联席会议纪要》，其中明确重庆都市俪人医院2013年6月后的物业费按物业服务合同约定标准向原告缴纳。重庆现代女子商业管理有限公司未参加上述联席会议。
另查明，在本案诉讼过程中，重庆现代女子医院投资有限公司于2016年10月24日变更名称为重庆现代女子商业管理有限公司。
庭审中，原告称其于2013年4月1日入驻位于重庆市渝北区松石北路58号的XX小区开始为该小区提供物业服务至今。被告重庆现代女子公司陈述其一直按照《房屋租赁合同》约定向被告苏雷交纳物业服务费（包含物管费）至2017年1月18日。
本院（2013）渝北法民初字第14314号民事判决书中查明以下事实：2005年12月22日，以重庆金岛置业有限公司、重庆金岛物业管理有限公司为甲方（出租人），被告苏雷为丙方（出租人），以重庆现代女子医院有限责任公司为乙方（承租人），三方签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：房屋位置重庆市渝北区XX路XX号XX大厦XX裙楼，XX裙楼产权归重庆金岛置业有限公司，委托重庆金岛物业管理有限公司代为出租，4F产权归苏雷；租赁期限2006年1月19日至2021年1月18日；租金及管理费综合单价36元/平方米/月（含物业管理费）；租金第二年起，每三年在上一度租金及管理费的基础上递增5%，均含物业管理费；租金及管理费每6个月支付一次，提前15日支付下一半年租金及管理费。合同签订后，原重庆现代女子医院有限责任公司将承租房屋用于重庆都市俪人医院的经营场所。……重庆现代女子医院投资有限公司由重庆现代女子医院有限责任公司变更而来。
上述事实，有物业服务合同、物业服务合同备案证明、龙山街道办事处会议纪要、土地房屋权属登记卡、（2013）渝北法民初字第14314号民事判决书、准予变更登记通知书、当事人陈述等证据随案佐证，足以认定。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告具有物业服务资质，其与XX小区业主委员会签订的三份物业服务合同，不违反法律、法规关于合同效力的强制性规定，对包括苏雷在内的全体业主均有约束力。在原告提供物业服务合同后，苏雷应按合同约定履行交纳物业服务费的义务。故在2013年5月至2016年2月，被告苏雷应向原告交纳的物业服务费为159866.64元（3元/月·平方米×1567.32平方米×34个月）。
关于原告主张的违约金。因被告苏雷未举证证明其逾期缴纳物业服务费具有正当理由，故已构成违约，应承担支付违约金等违约责任。虽然被告苏雷未到庭参加诉讼并主动要求人民法院调整违约金，但如果按物业服务合同约定的每日按欠费金额收取千分之三收取违约金，明显有失公平。故本院根据公平原则，将违约金标准酌情调整为以拖欠的物业服务费为基数，从原告起诉之日即2016年3月4日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本清。
关于重庆现代女子公司是否应承担向原告交纳物业服务费的责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主或物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”故承租人或其他物业使用人承担连带责任的前提为物业使用人与业主有由物业使用人交纳物业服务费的约定。而在本案中，重庆现代女子公司与业主约定物业服务费包含在房屋租金中，由重庆现代女子公司直接向业主交纳。虽然，2013年5月22日《关于XX小区管理问题的物业联席会议纪要》明确重庆都市俪人医院2013年6月后的物业费按物业服务合同约定标准向原告缴纳。但重庆现代女子商业管理有限公司并未参加该联席会议，且重庆现代女子公司与重庆都市俪人医院属两个不同的民事主体，联席会议纪要对重庆现代女子公司无约束力。现原告要求重庆现代女子公司向其交纳物业服务费，无合同及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告苏雷于本判决生效之日起五日内支付原告重庆市永恒物业管理有限公司2013年5月至2016年2月期间的物业服务费159866.64元；
二、被告苏雷于本判决生效之日起五日内支付原告重庆市永恒物业管理有限公司违约金（以159866.64元为基数，从2016年3月4日起至付清时止按中国人民银行同期贷款利率向原告重庆市永恒物业管理有限公司支付违约金）；
三、驳回原告重庆市永恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3590元，由被告苏雷负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人的人数提供副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 邹富奎
代理审判员 王利萍
人民陪审员 罗继碧
二〇一七年七月十日
书 记 员 刘 燕