杭州市临安区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0185民初3018号原告临安康美药房有限公司，住所地杭州市临安区锦北街道临水路455号，统一社会信用代码913301853218849867。法定代表人陈淑萍，系该公司执行董事。被告罗利红，女，1973年7月21日出生，汉族，浙江省杭州市人，住杭州市临安区，被告翁月信，男，1964年12月22日出生，汉族，浙江省杭州市人，住杭州市临安区，两被告共同的委托代理人徐金锋，浙江浙临律师事务所律师。原告临安康美药房有限公司（以下简称康美公司）与被告罗利红、翁月信房屋租赁合同纠纷一案，于2017年6月12日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年7月11日、2017年8月9日、2017年9月13日公开开庭进行了审理。第一次开庭审理中，原告康美公司的法定代表人陈淑萍、被告罗利红到庭参加诉讼，被告翁月信经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼；第二、三次开庭审理中，原告康美公司的法定代表人陈淑萍、被告罗利红及两被告共同的委托代理人徐金锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康美公司诉称：两被告系夫妻关系。原告与被告于2014年11月31日签订《门面房租赁协议》1份，约定两被告将位于临安区锦北街道临水路455号两间80平米营业房租赁给原告经营，并约定了租期、租金以及如果遇到拆迁，有关装潢、营业损失补偿归承租方所有等内容。协议签订后，原告依约缴纳了租金，履行了合同义务。2017年4月5日，被告出租给原告的营业房列入了临安区马溪区块改造项目，原告被通知要求腾房搬离该营业房。然而，被告方并未按照合同约定以及临安区出台的《马溪区块改造项目征地房屋补偿实施方案》对原告进行补偿。因此，原告诉请：1、请求依法判令被告支付原告装修补偿款64000元、退回原告房屋租金20000元（2017年5月—2017年12月）、支付原告政府营业补助款36800元、承租权转让利益损失50000元，合计170800元；2、本案诉讼费由被告承担。为证明上述事实，原告康美公司向本院提供了以下证据：证据一、门面房租赁协议1份，证明当时原告与被告签协议时约定，如果遇到拆迁，装修补偿费用要给原告的事实。证据二、收条1份，证明2017年1月至12月的房租原告已经支付，要求被告退还房屋部分租金的事实。证据三、门面房转让协议1份，证明当时原告与被告签订5年的协议，现在租赁期限未到，50000元承租权转让利益的损失要求被告赔偿的事实。证据四、照片1份，证明原告对承租房的装修远远超过800元/平方米保底价格，现在原告只要求按照800元/平方米的标准赔偿的事实。原告并申请本院调取了案涉房屋的补偿安置协议1份，欲证明原告装修价值的事实；案涉房屋的评估报告1份，欲证明原告请求被告赔偿其装修费用的依据。被告罗利红、翁月信辩称：1、原告剩余已付租金的租期为4.5个月，对原告请求退还租金的诉讼请求，被告认为不需承担，租期利益损失政府已做适当补助，即已包含在460元每平方米之内；2、关于转让利益损失5万元，被告方对此不承担责任，转让利益是由于政府拆迁引起，根据合同相对性原理，与本案被告没有关系；3、关于营业补助款36800元，被告认为根据补偿实施方案是应当支付给经营者的补助，已包括搬迁、家电移位、租期利益损失、停业损失等，经营者没有其它补助，原告此前已领取28795元的补助款；4、关于装修损失，被告认为不需要承担。原告前述的门面房租赁协议第六条约定：“如遇拆迁，致使乙方受损的，乙方享有针对乙方店里的相关补偿费用（包括装潢费、停产、停业等一切费用）。”依据此条，原告有受损时才需要补偿，且补偿应当来自于国家对经营者的补偿，而并非产权人对其的补偿。现原告计算的64000元系直接基于租赁面积80平方*800元/平方米来计算，本质上试图享有的是产权人的权利，这不符合该项约定，故64000元被告不需要承担。最后，该协议系普通的房屋租赁合同，如果根据该协议一个承租人可以行使产权人获得房屋拆迁过程中的装饰、装修重置价格，则明显和该协议的合同目的不相符。综上，请求法院依法判决驳回原告所有诉讼请求。为证明上述事实，被告罗利红、翁月信向本院提交了以下证据：证据一、照片12张（1-6是原先的店面拆除后的现状，7-12是新开店面的现状），证明在拆除之后租赁房屋的状况及有些拆除下来的材料进行了使用，搬迁损失较小的事实。证据二、房屋腾空验收确认单1份，证明2017年7月18日前后原告才实际从出租房搬出的事实。证据三、领款凭证复印件1份、兴业银行汇款凭单复印件1份，证明2017年7月6日原告同意拆迁并实际领取搬迁腾空补偿费28791元的事实。证据四、集体土地使用证1份，欲证明被告所属租赁房屋底层土地使用权是120.1平方米的事实。为查明案件事实，本院依职权向临安市锦北街道城中村改造项目指挥部调取了房屋征收评估丈量平面图示表1份，以证明案涉租赁房屋的实际面积的事实。原、被告向本院提交的证据，经庭审质证，本院认证如下：一、对原告提交的证据1，被告罗利红对协议的真实性无异议，但认为现在是政府规划拆迁，其不应承担补偿费用。经审查，本院对该证据的真实性予以确认；对原告提交的证据2，被告罗利红对收条的真实性予以确认，并认可已收到原告支付的租金，但认为并不是其违约，而是政府规划拆迁，本院对该证据的真实性予以认可，本院认为，庭审中原、被告均确认原告实际从租赁房屋中搬离的时间为2017年7月中旬，故被告应返还原告剩余租金13750元；对原告提交的证据3，被告罗利红对其签名的真实性无异议，其认为该协议是原告与租赁房屋的前承租人陈绍明签订的，被告并未收到转让费，因此不应承担该笔费用。本院对原告于2014年9月从案外人处受让租赁案涉房屋的事实予以确认，但本院认为原告要求的事实与本案无关，故对该证据的证明效力不予认可；对原告提交的证据4，被告罗利红认为租赁房屋是原告装修，但即使不装修，在这次拆迁中，被告也可取得装修补偿，本院认为，该组证据不符合证据的形式要件，对其不予审查，故对该组证据的效力不予认定；对原告申请调取的房屋补偿安置协议，被告对该证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。被告认为该协议可以证明被补偿人是翁月信，其中没有任何原告作为经营者应当获得其中装修补偿的约定，且该协议第三条其中有一项叫房屋补偿安置款（含装修附属物等），非常明确装修附属物属于房屋补偿安置，房屋补偿安置款获得的法律依据是产权。本院认为，该协议可以证明被告翁月信作为被补偿人，与临安区人民政府锦北街道办事处签订了房屋补偿协议的事实，但具体装修款项如何分配应结合双方的租赁合同予以确定；对原告申请调取的评估报告，被告对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议，被告认为该评估报告补偿费是按产权面积800元每平方米来计算的，而不是根据实际装修状况来确定的，在该评估报告的第8页，涉案房屋一层属于原告装修的价值约4万元。事实补偿款按照62.59*800=50072元，装修评估价值并没有达到800元的底线，补偿费是按产权面积计算的，并不是按装修价值计算补偿费用的。评估报告中80%以上的装修材料都已经拆除后重新装到新开的店面中去了，原告的实际损失很小，没有拆除的从现场来看，只有南面的玻璃、隔门、广告牌和坐便器等没有拆除，能拆的都拆走了。本院对该评估报告的真实性予以认可，对该报告中涉及原告租赁房屋装修部分的补偿款分配情况，本院将结合双方陈述在判决书的说理部分一并予以论述。二、对被告提交的证据1，原告对其证明目的不予认可。本院认为，该组证据不符合证据的形式要件，故本院对其证明效力不予审查；对被告提交的证据2，原告对该证据不予认可，原告认为其是2017年7月13日从租赁房屋中搬出的。结合庭审中原、被告认可的情况，本院确认原告在2017年7月中旬自租赁房屋中搬离的事实；对被告提交的证据3，原告对其中签名不予认可，但确认已收到付款凭证中的款项28791元。本院对原告在案涉纠纷中已领取了28791元款项的事实予以确认；对被告提交的证据4，原告对该证据没有异议，本院对该证据的证明效力予以认可。三、对本院依职权调取的证据，原、被告双方均无异议，本院对该证据的证明效力予以确认。根据上述证据及庭审中当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2014年11月31日，原告的法定代表人陈淑萍与被告罗利红签订了门面房租赁协议1份，约定被告将坐落于临安区临水路455号（二间）房屋租与原告，协议载明租赁面积80平方米，依据拆迁评估报告确认租赁面积为62.89平方米，租金为每年30000元，租赁期限为三年。在该租赁协议的第六条约定：“如店面中途因县城规划需要拆迁或遇不可抗力因素导致乙方（原告方）经营受损的，乙方享有针对乙方店里的相关补偿费用。（包括装潢费、拆迁停产停业费等一切费用）”协议签订后，双方按约履行了各自的义务。2017年，原告以其租赁的上述房屋遭遇拆迁为由，诉请被告支付其装修补偿款64000元、退还租金20000元、支付营业补助款36800元、承租权转让利益损失50000元，合计170800元。另查明，两被告系夫妻关系。原告租赁的案涉房屋所在土地性质为集体土地，土地使用权人为被告翁月信，庭审中，被告翁月信的代理人自认翁月信对原告租赁案涉房屋及罗利红与原告签订案涉租赁协议是知晓的。2017年，涉案租赁房屋需拆迁，被告翁月信与临安市人民政府锦北街道办事处签订了《征地房屋补偿安置协议》，依据该协议，被告领取了涉案房屋的相应补偿款。此后，原、被告因房屋补偿款的分配发生纠纷。在案件审理期间，经多方协调，原、被告确认原告于2017年7月中旬搬离涉案房屋。原告此前已经支付被告2017年的房屋租金30000元，并已收到拆迁部门支付的搬迁腾空费用28791元。本院认为，原告康美药房的法定代表人陈淑萍与被告罗利红签订了房屋租赁协议，但被告翁月信与罗利红系夫妻关系，故应视为两被告与原告就诉争房屋存在租赁关系。对原告的各项诉讼请求，现评析如下：针对原告诉请被告支付装修补偿款64000元的诉讼请求，本院认为，案涉房屋的装修补偿费用系在经评估的各装修项目的重置价格基础上，按照800元/平方米的标准发放的。原告认为，其与被告签订的租赁协议约定租赁面积为80平方米，按照800元/平方米的标准，其应当取得租赁房屋的装修补偿费用64000元。被告认为，装修补偿系发放给房屋所有人的，不应发给经营者，且800元/平方米的标准系保底价格，实际评估价格高于800元/平方米的按照实际补偿，评估价格低于800元/平方米的则按照800元的标准发放，因此保底补偿是基于房屋所有权的补偿，无论是否装修，所有权人均可享有此补偿，现案涉租赁房屋装修价格未达到800元/平方米，故应由被告享有该部分补偿。本院认为，首先，依据租赁协议，双方约定因遭遇拆迁导致原告经营受损，则由原告享有针对其店里的装潢补偿费用，故被告提出的装修补偿费用应归房屋所有权人所有的主张，本院不予支持。其次，案涉房屋的装修补偿费用因各装修项目的评估价格未达到800元/平方米的标准而按照800元/平方米发放，因此，案涉房屋实际取得的装修补偿费用包含房屋自身装修评估价值及依据当前拆迁房屋装修补偿方式所产生的溢价部分。因双方约定由原告“享有针对其店里的相关补偿费用（包含装潢费、拆迁停产停业费等一切费用）”，依据该约定，原告可在按照800元/平方米标准发放的装修补偿费用之内，享有针对其店铺实际装修部分的补偿费用。案件审理中，本院组织双方就评估报告中涉及原告主张的租赁房屋的室内装饰及室外附属物部分的实际装修及归属情况进行了确认。根据双方认可的室内装饰及附属物的装修及归属情况，结合实际使用情形，本院酌情确认按照原、被告签署的门面房租赁协议，被告应支付原告装修补偿款30000元。对于实际装修之外的溢价部分，因双方未对此进行约定，本院对原告主张其享有该部分装修补偿费用的诉请不予支持。关于原告诉请被告返还租金的诉讼请求，基于庭审中双方认可原告实际使用租赁房屋至2017年7月中旬的事实，故被告应返还原告已支付的2017年其余部分租金13750元。关于原告诉请被告支付政府补助款36800元的诉讼请求，本院认为，依据双方在庭审中的陈述，该补助款实际为因拆迁导致的原告经营场所的搬迁费用，因原告已于2017年7月6日领取了搬迁腾空费用28791元，且认可该款系按照原告的实际租赁面积计算，故原告诉请的搬迁费用事项已经解决，故对原告诉请被告支付其补助款36800元的诉讼请求不予支持。关于原告诉请被告支付其承租权转让利益损失50000元的诉讼请求，本院认为，该款系原告因租赁涉案房屋向案外人支付的相关费用，现原告要求被告承担，缺乏事实及法律依据，故对原告的该项诉讼请求不予支持。被告翁月信经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证及答辩的权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、一百四十四条之规定，判决如下：一、被告罗利红、翁月信应返还原告临安康美药房有限公司房屋租金13750元，款限本判决生效之日起十日内付清；二、被告罗利红、翁月信应支付原告临安康美药房有限公司装潢补偿费用30000元，款限本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告临安康美药房有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3716元，减半收取1858元，由原告临安康美药房有限公司负担1393.5元，被告罗利红、翁月信负担464.5元，被告罗利红、翁月信负担部分限于本判决生效之日起10日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  梅爱平二〇一七年十一月十三日书记员  张丽娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可退庭的，可以缺席判决。