广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终7033号
上诉人（一审被告、反诉原告）：梁传辉，男，汉族，1982年1月23日出生，住广东省佛山市禅城区。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：吴雪婷，女，汉族，1991年3月2日出生，住广东省佛山市禅城区。
委托诉讼代理人：吴建，男，汉族，1965年2月18日出生，住江西省吉安市吉州区。系吴雪婷父亲。
原审被告：崔翠仪，女，汉族，1986年3月28日出生，住广东省佛山市南海区。
原审第三人：满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区。
负责人：温兆强。
委托诉讼代理人：刘嘉敏，广东红棉律师事务所律师。
上诉人梁传辉因与被上诉人吴雪婷、原审被告崔翠仪、原审第三人满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司（以下简称满堂红佛山分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人梁传辉上诉请求：1.驳回吴雪婷一审的诉讼请求。2.撤销广东省佛山市禅城区人民法院民事判决书（2017）粤0604民初710号判决。3.改判梁传辉和吴雪婷于2015年6月27日签订的《房地产买卖合同》无效。4.上诉案件诉讼费用由吴雪婷承担。理由如下：
一、梁传辉和吴雪婷于2015年6月27日经满堂红佛山分公司签订《房地产买卖合同》，当时买卖双方约定按现状交易涉案房产，房屋成交价为71万元，但合同中并未约定房屋是电梯房，梁传辉及原审被告崔翠仪亦从来没有称涉案房屋是电梯房。梁传辉将涉案房屋交由满堂红佛山分公司居间交易，期间并未过多参与具体协调过程，相关细节梁传辉并不知情。
二、吴雪婷曾就涉案房屋居间合同纠纷起诉满堂红佛山分公司，之后吴雪婷和满堂红佛山分公司在法院调解下达成调解协议，并经法院民事调解书予以确认，吴雪婷获得满堂红佛山分公司4万元经济赔偿。如果梁传辉要赔偿吴雪婷差价损失，亦应先扣除这4万元。
三、原审判决认定梁传辉存在未如实披露房屋信息的违约行为有误。在签订《房地产买卖合同》前，梁传辉已就涉案房屋相关情况作了必要披露，吴雪婷在合同中作了书面确认。在涉案房屋交易前，吴雪婷和满堂红佛山分公司已多次实地查看该房屋以及周边环境设施设备且无异议，吴雪婷同意按现状购买涉案房屋。即使吴雪婷误以为涉案房屋是电梯房，梁传辉并不存在过错。由于吴雪婷和满堂红佛山分公司的过错，导致涉案房屋的交易并非吴雪婷和梁传辉的真实意愿，梁传辉和吴雪婷于2015年6月27日签订的《房地产买卖合同》应为无效合同，原审判决应予撤销。
四、房屋评估价是按18年楼龄的普通住宅来评估的，而交易的房屋曾在2012年翻新过，交易价格71万元亦包括家具电器。所以评估价偏低，且无考虑到家具电器的价格。交易价格71万元是合理的，并不存在所谓的房屋差价。
吴雪婷辩称：虽然我方对原审判决划分我方10%责任、崔翠仪无责任等有意见，但考虑到精力、时间、财力上的因素，我方选择不上诉。禅城区人民法院判决书认定事实清楚，适用法律正确，我方认为依法应当予以维持。本案所涉房地产买卖合同合法有效，梁传辉增加上诉请求无法律依据。
崔翠仪同意梁传辉的意见。
满堂红佛山分公司称对一审判决不发表意见。
2017年1月10日梁传辉向佛山市禅区人民法院起诉，请求法院判令：1.梁传辉、崔翠仪向吴雪婷支付因其违约给吴雪婷造成的损失17万元（已抵扣保证金2万元）；2.本案诉讼费用由梁传辉、崔翠仪承担。
梁传辉提起反诉，请求判令：1.吴雪婷立即向梁传辉支付购房款中的保证金2万元；2.吴雪婷自2017年1月25日起每日按总成交价的1‰向梁传辉支付违约金至前述2万元支付完毕之日止；3.吴雪婷向梁传辉支付本案律师费8000元；4.吴雪婷承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年6月27日，梁传辉（卖方）与吴雪婷（买方）、满堂红佛山分公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》（编号：0016570），约定由吴雪婷向梁传辉购买涉案佛山市禅城区****号****房，该物业之成交价为人民币71万元。合同第六条约定：该物业户口情况为有户口，卖方成交前已向户籍登记部门了解迁户口的所有要求，并承诺在签订本合同后500天内迁出户口。为保证户口迁出和第五条的各项收费项目过户手续及时完成，买卖双方同意在首期房款中预留贰万元作为保证金交由买方保管，迁出户口和收费项目过户手续完成后双方自行收付执行。
2015年6月27日、2015年7月13日、2015年10月12日、2015年11月19日，梁传辉、崔翠仪分别出具《收款证明》、《收条》，确认收取吴雪婷支付的购房款合计29万元，并确认已结清水电。
2016年12月27日，梁传辉办理户口迁移手续。
2017年4月21日，经吴雪婷申请及一审法院委托，佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司出具《佛山市禅城区****号****房市场价值评估报告书》，价格评估结论为：经综合评估，确定委托方指定的位于佛山市禅城区****号****房的房地产在评估基准日2015年6月27日的评估价值为558000元，房地产评估单价为5620元/平方米。
诉讼中，吴雪婷与梁传辉、崔翠仪一致确认，吴雪婷已向梁传辉、崔翠仪支付购房款合计69万元。吴雪婷与满堂红佛山分公司一致确认：吴雪婷委托满堂红佛山分公司介绍房源时已明确要求购买电梯房。吴雪婷陈述：满堂红佛山分公司向吴雪婷介绍涉案房屋时明确告知吴雪婷涉案房屋为电梯房。吴雪婷基本都是晚上八点半左右由满堂红佛山分公司工作人员陪同乘坐电梯上去查看房屋，写字楼与住宅楼相邻处的防火门门锁应该系梁传辉、崔翠仪提前打开，崔翠仪还曾一起乘坐电梯送吴雪婷下来。因吴雪婷要求购买电梯房且每次乘坐电梯畅通无阻，故吴雪婷未特别查看电梯情况，也未提出疑问，但吴雪婷确曾注意到防火门及电梯外铁闸门。2015年11月19日即梁传辉、崔翠仪交房大约一个星期左右，吴雪婷才发现无法进入电梯。梁传辉、崔翠仪向吴雪婷交付房屋时曾经给过一把电梯铁闸门钥匙，并特意说明是开电梯的钥匙，但几天后该钥匙即无法开锁。现防火门白天上锁，写字楼有人出来倒垃圾才偶尔会开，晚上下班后电梯外铁闸门亦上锁，吴雪婷均是步行楼梯上下楼。梁传辉、崔翠仪陈述：梁传辉、崔翠仪购入涉案房屋时相邻写字楼电梯已存在，该电梯应该是与写字楼同时报建，归写字楼业主使用。因正常情况下防盗门关闭，梁传辉、崔翠仪亦无写字楼与住宅楼防火门门锁钥匙，故梁传辉、崔翠仪很少使用电梯，基本都是步行上下楼，亦未曾缴纳过电梯公摊费用。吴雪婷自行上门查看房屋，崔翠仪并未接送吴雪婷，梁传辉、崔翠仪亦未曾向吴雪婷说明涉案房屋系电梯房。满堂红佛山分公司陈述：满堂红佛山分公司是根据吴雪婷需要电梯房的要求向吴雪婷介绍涉案房屋。梁传辉、崔翠仪委托满堂红佛山分公司出售涉案房屋时，并未就电梯的使用情况及特殊情形作明确说明，但梁传辉、崔翠仪曾提及涉案房屋是电梯房。满堂红佛山分公司自行查看及陪同吴雪婷查看涉案房屋时均是在晚上下班后乘坐电梯。吴雪婷对房屋的特殊情况并未向满堂红佛山分公司提出任何疑问。梁传辉确曾向吴雪婷交付一把电梯铁闸门钥匙，但涉案房屋所在楼梯的防火门不可能关闭，因为走火通道是楼梯，如果关闭防火门则无法逃生。（2016）粤0604民初4595号民事调解书所涉满堂红佛山分公司向吴雪婷的赔偿款项是满堂红佛山分公司为避免吴雪婷扰乱经营而支出的费用。
据一审法院现场勘查结果及（2016）粤0604民初4595号案现场勘查笔录、现场照片及询问笔录，涉案房屋所处住宅楼设置步行楼梯，步行楼梯直达住宅房屋。住宅楼七层与相邻写字楼间隔处有一扇防火门，可经该防火门通往写字楼同层电梯，电梯门外设有铁闸门一道。一审法院于2017年4月12日组织评估机构进场评估时，该防火门为锁闭状态，无法通行。
涉案佛山市禅城区****号****房建筑面积99.29平方米，于1998年10月8日办理产权登记至案外人梁细华名下。后案外人梁细华于2005年5月30日与梁传辉签订《广东省房地产买卖合同》，约定由梁传辉购买涉案房屋，并以现金方式支付购房款。后涉案房屋于2005年8月31日变更产权登记至梁传辉名下，于2015年10月14日变更产权登记至吴雪婷名下。
吴雪婷诉满堂红佛山分公司、满堂红（中国）置业有限公司居间合同纠纷一案，一审法院于2016年5月16日以（2016）粤0604民初4595号案立案受理。后经法院主持调解，各方达成调解协议，并由一审法院作出（2016）粤0604民初4595号民事调解书予以确认，上述民事调解书业已发生法律效力。
梁传辉、崔翠仪系夫妻关系，于2011年12月22日办理结婚登记手续，于2014年6月24日办理离婚登记手续，于2016年4月19日重新办理结婚登记手续。
一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。吴雪婷、梁传辉与满堂红佛山分公司签订的《房地产买卖合同》（编号：00165**），系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，各方均应按上述合同的约定严格履行。
关于吴雪婷主张梁传辉赔偿房屋差价损失约17万元的诉请。房屋配套通行设施作为直接影响房屋交易价值的因素之一，属于梁传辉需如实披露的信息范围。涉案房屋为楼梯房，涉案房屋所处住宅楼住户仅系因相邻写字楼配套电梯设备而获得使用本案争议电梯的偶然机会，并因防火门及铁闸门可上锁而随时可能受到阻却。综合法院查明事实及当事人陈述，梁传辉确存在未向吴雪婷如实披露上述房屋信息的违约行为。据满堂红佛山分公司陈述，梁传辉、崔翠仪在委托出售涉案房屋时曾向满堂红佛山分公司说明涉案房屋为电梯房，梁传辉、崔翠仪虽予以否认，但依据日常经验法则，满堂红佛山分公司作为专业房屋中介机构，其在明知吴雪婷购买电梯房意向的情况下仍向吴雪婷推介涉案房屋，可推知满堂红佛山分公司的上述说法合理属实；而在吴雪婷及满堂红佛山分公司多次使用电梯出入现场勘查房屋时，梁传辉、崔翠仪亦未曾就电梯使用情况对吴雪婷或满堂红佛山分公司作相应提醒告知。据此，梁传辉未如实披露房屋配套通行设施信息的行为致使吴雪婷对房屋性质出现认知错误，导致房屋交易价格与房屋实际价值存在较大差值，造成吴雪婷损失，已构成违约，吴雪婷有权主张梁传辉赔偿房屋差价损失。依据佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司出具的《佛山市禅城区****号****房市场价值评估报告书》，涉案房屋于2015年6月27日的评估价值为558000元，则房屋差价损失经计算为152000元（710000元-558000元）。法院综合全案事实及当事人违约、过错情形，酌定由梁传辉负担房屋差价损失的90%即136800元（152000元×90%），由吴雪婷自行负担房屋差价损失的10%即15200元（152000元×1%）。吴雪婷诉请超出部分，法院不予支持。
关于梁传辉反诉主张吴雪婷返还保证金2万元及支付违约金、律师费的诉请。依据涉案《房地产买卖合同》第六条的约定，因梁传辉已举证证明其已完成迁移户口及协助办理房屋产权变更登记手续的合同义务，吴雪婷对此亦未持异议，故合同约定返还保证金2万元的条件业已成就，吴雪婷应予返还。吴雪婷以梁传辉、崔翠仪隐瞒房屋相关信息为由主张没收该2万元保证金以冲抵房屋差价损失无合同及法律依据，法院不予采纳。关于违约金，因合同并未就吴雪婷应予返还保证金的具体时间作出约定，梁传辉亦无证据证明其曾于诉前向吴雪婷催收该债权，且合同中违约责任条款所涉违约金标准明显过高，吴雪婷持有异议，故法院酌定吴雪婷以保证金2万元为本金，自梁传辉提起反诉之日即2017年1月25日起按年利率24%向梁传辉支付违约金。梁传辉就违约金诉请超出部分，法院不予支持。至于律师费，梁传辉主张由吴雪婷承担并无合同依据，且该费用仅系梁传辉的诉讼成本，并非必然损失，梁传辉可采取其他方式维护合法权益，故法院对梁传辉的该诉请亦不予支持。
关于崔翠仪的责任。经法院查明，涉案房屋应为梁传辉的婚前个人财产，其出售涉案房屋所得亦属于婚前个人财产。崔翠仪既非涉案《房地产买卖合同》的合同相对方，亦不与梁传辉共同共有涉案房屋，故吴雪婷主张崔翠仪承担赔偿损失责任无事实和法律依据，法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、梁传辉于判决发生法律效力之日起十日内，向吴雪婷赔偿房屋差价损失136800元；二、吴雪婷于判决发生法律效力之日起十日内，向梁传辉返还保证金2万元及支付违约金（违约金以2万元为本金，自2017年1月25日起按年利率24%计至判决确定的给付之日止）；三、驳回吴雪婷的其他诉讼请求；四、驳回梁传辉的其他反诉请求。案件适用简易程序，本诉受理费减半收取1850元，由吴雪婷负担361元，由梁传辉负担1489元；反诉受理费250元，由吴雪婷负担179元，由梁传辉负担71元。
二审中，梁传辉申请证人李某到庭作证。李某称，其是促成梁传辉与吴雪婷人交易的经办人。两年前，经离职的同事廖小组介绍一天下午3点带吴雪婷看梁传辉的房子，之后晚上7点也看了一次。看房子时是坐电梯上去的。当时说房子是75万元，最后签订合同的成交价是71万元。看楼当天其带吴雪婷看了两次房子。李某没有听到梁传辉说涉案房屋是电梯房。廖小姐也没有说吴雪婷要电梯房。
针对上述证人证言，梁传辉及崔翠仪质证认为，该证言可以证明梁传辉与崔翠仪从未称涉案房屋是电梯房，不存在多次带吴雪婷乘坐电梯看房的问题，也不存在梁传辉与吴雪婷说涉案房屋是电梯房的问题。
吴雪婷质证认为，证人证言不应采信，在吴雪婷与满堂红佛山分公司的另案诉讼中，有证据证明介绍的是电梯房。证人与梁传辉的关系非常密切，他们曾经是朋友、同行，该证言不可信。
满堂红佛山分公司质证认为，梁传辉没有在一审时提出申请证人出庭作证。证人证言不应被采纳作为新证据。证人李某目前已经不是我司职员，证人与梁传辉是否有其他利害关系我方并不清楚，我方对于本案的陈述以一审为准。
吴雪婷提交了由梁传辉亲笔书写的一份书面材料，拟证明材料中所涉家电留给吴雪婷使用，是因为梁传辉推迟交房以及推迟迁出户口，以家电留给吴雪婷来换取其同意，梁传辉在上诉中说交易价格包括电器价格与事实不符。
梁传辉与崔翠仪质证认为，涉案房屋想卖75万元，后来因为新房子还未交付，现推迟迁出，所以才卖71万元。交易的房屋在2012年翻新过且包括电器，一审评估55万元过低。我方一直都没有说过房子是电梯房。
满堂红佛山分公司质证认为，该证据的真实性、合法性、关联性交由法院认定。
本院二审对一审法院查明的事实予以确认。
对于二审争议的事实本院认定如下：梁传辉称，其与吴雪婷就涉案房屋达成的《房地产买卖合同》并未约定房屋是电梯房，且其与崔翠仪从来没有称涉案房屋是电梯房。为此，申请证人李某到庭作证。李某称没有听到梁传辉说涉案房屋是电梯房，介绍梁传辉与吴雪婷购房信息的廖小姐也没有说吴雪婷要电梯房。对此，本院认为，首先，李某的证人证言属于没有其他证据予以佐证的孤证。其次，该证言与满堂红佛山分公司的陈述存在明显矛盾，作为专门从事房屋中介的机构，对于购房者的需求应该非常清楚，而且也会针对购房者的需求推荐相应的房源，在满堂红佛山分公司明知吴雪婷需要电梯房时，必然会在电梯房的房源里寻找合适目标。第三，李某也当庭陈述其带吴雪婷看房时是搭乘电梯上下的，而这种上下楼方式与梁传辉称自己平时走楼梯上下楼存在矛盾。因此，李某的证言不足以证明梁传辉从来没有说过涉案房屋是电梯房。而且，满堂红佛山分公司二审期间明确表示吴雪婷到满堂红佛山分公司购买二手房时说明是要电梯房，再结合吴雪婷几次看房均是搭乘电梯上下，故认定吴雪婷与梁传辉购买涉案房屋时已明确约定应是电梯房，且梁传辉对此未如实披露更符合情理。
本院认为：本案二审争议的焦点是梁传辉是否应对涉案房屋没有电梯而产生的房屋差价向吴雪婷承担相应赔偿责任。
如前所述，吴雪婷与梁传辉购买涉案房屋时已明确约定应是电梯房，且梁传辉对此未如实披露，导致吴雪婷认知错误，故梁传辉理应承担相应的赔偿责任。涉案房屋为楼梯房，只是因该房屋所在住宅楼与写字楼相邻而能够偶尔使用写字楼的配套电梯，但住宅房屋通往同层写字楼电梯处设有防火门，电梯门外亦加设铁闸门，故住宅户使用相邻写字楼电梯的机会随时会受到阻却。综合本院查明事实及当事人陈述，原审认定梁传辉存在未如实披露上述房屋信息的违约行为正确。梁传辉的上述行为导致吴雪婷交易的心理预期部分落空，依据吴雪婷在涉案《房地产买卖合同》中的价格确定涉案房产的成交价，显然不当，吴雪婷有权依据法律规定主张梁传辉赔偿房屋差价损失。一审法院依据审理期间对房屋的评估价与交易价格的差额确定差价损失，判决梁传辉承担90%的差价损失并无不当。梁传辉称涉案房屋的评估价偏低且购房价格包含家电在内，故本案并不存在所谓的房屋差价。因一审评估报告系法院依法委托有资质的机构作出，现并无相关证据表示该评估报告存在问题不应予以采信，故一审对该证据予以采信并无不当。此外，吴雪婷二审时提供的证据可以证明涉案房屋的家电系买卖合同签订后才由梁传辉单独出具书面材料表示可留给吴雪婷使用，因此，不足以认定涉案房屋的出售价格包括家电在内。
梁传辉上诉称，如果吴雪婷受欺骗签订《房地产买卖合同》，应认定《房地产买卖合同》无效。对此，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，合同无效的情形有五种：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。而本案《房地产买卖合同》显然不属于上列任何一种合同无效的情形，故认定涉案合同无效的主张不能成立。
至于梁传辉称吴雪婷已在满堂红佛山分公司获得了4万元赔偿的问题，因该项赔偿是满堂红佛山分公司基于居间合同而与吴雪婷产生的另外的法律关系，吴雪婷在居间合同中获得的赔偿并不影响其因梁传辉未完全披露交易房屋信息而导致吴雪婷损失时的赔偿请求权。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3700元，由梁传辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 怀 晓 红
代理审判员 焦 艳 辉
代理审判员 欧阳凤霞
二〇一七年八月三十一日
书 记 员 朱 雯 偲