江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赣中民一终字第160号
上诉人（原审原告，反诉被告）谢某某。
委托代理人肖群，系上诉人谢某某母亲。
被上诉人（原审被告，反诉原告）陈某某。
上诉人谢某某因与被上诉人陈某某房屋租赁合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2014）章民一初字第2752号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：原、被告于2014年3月7日签订了一份《店面租赁合同》，原告将其所有的位于赣州市章贡区张家围金色家园A栋10号店面（B座）租赁给被告用于经营“廖记棒棒鸡”。合同约定：“租赁期限从2014年4月1日起至2019年3月31日止；租金金额为每月人民币4300元；租金三个月一付，一次12900元，以银行到账日期为依据，且先付后用；被告逾期支付租金的，每逾期一天，由被告按需交租金的1%交付滞纳金；被告向原告支付履约押金1万元；若被告逾期支付租金及其他债务超过一个月未付，原告可不通知被告而解除合同，如对原告造成损失的，被告还应承担赔偿经济损失的责任；物业管理费由被告按照物业管理公司有关规定和收费标准支付，其他因使用该店面所产生的水、电等费用由被告承担”。合同签订后，原告如期向被告交付了该店面。在该店面装修过�中，被告发现该店面门店外墙与二楼交界处有漏水情况，由于该漏水系因二楼防水问题造成，未能根本解决，故原告要求被告自行加装托盘导入旁边的下水道解决。后因漏水问题，被告于2014年10月份起未支付房屋租金。2014年11月份，被告将店面腾空并将钥匙放在物业管理公司值班室。2014年12月初，原告与案外人刘某对本案争议的店面所使用的水电费进行结算并向案外人刘某支付水电费1296.75元。本案争议的店面物业管理费为每月20元，被告自认物业管理费已缴纳至2014年9月底。由于本案争议的店面下水管道堵塞，原告为疏通而支付费用200元。
原审法院认为：原告与被告于2014年3月7日签订的《店面租赁合同》合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原告将店面出租给被告经营使用，被告应依照合同的约定，按期向原告支付租�。被告自2014年10月份开始未能及时缴纳租金，属于违约行为，应当承担违约责任。由于被告已将本案争议的房屋实际交付给了原告，故原告请求解除与被告签订的《店面租赁合同》的主张，本院予以支持。关于本案争议的房屋实际交付的时间问题，由于原、被告对于交房未履行交接手续，且双方均未提供证据给予证明。本院综合原、被告提供的证据以及原、被告的当庭陈述，认定2014年11月份底为被告实际交房时间，故原告请求判令被告向原告支付2014年10月1日至被告实际交房之日止的租金的主张，本院予以支持。关于原告要求支付逾期租金的违约金的主张，根据原、被告双方合同的约定，租金需预付，每3个月支付一次，逾期支付房屋租金可以按须交租金的1%支付滞纳金，故原告主张被告支付未付租金滞纳金的请求，符合法律规定，本院予以支持。滞纳金应以2014�10月、11月的租金总额以每日1%的标准计算（8600元×1%×60天）。关于原告主张被告支付其使用店面期间的水电费、物业管理费以及管道堵塞疏通费用的问题，根据原、被告的合同约定，在店面使用期间的相关费用应由被告承担，故对于原告的该项诉讼主张，本院予以支持。关于原告主张不予退还合同履约保证金的问题，根据原、被告的合同约定，逾期支付租金约定了滞纳金，而对同时是否适用不予退还履约押金没有进行约定，依据合同法中对违约金的规定是适用补偿性的原则，本院认为，在合同没有明确约定的情况下，原告已主张按约定的滞纳金主张违约损失，不宜再适用没收履约押金的主张，故对原告的该项诉讼主张，本院不予支持。
关于反诉部分，本案争议的店面存在门面漏水属客观事实，但由于该漏水系二楼物业造成，无法彻底修复，反诉�告亦对该问题提出过协商和解决方案，故反诉原告以反诉被告拒绝维修为由拒不支付租金的抗辩理由不能成立，故对于反诉原告要求反诉被告赔偿损失以及减免一半房租的诉讼请求依法不能成立，本院不予支持。反诉原告要求解除原、被告签订的《店面租赁合同》以及退还店面押金1万元的诉讼请求，因反诉被告在本诉中已主张，故对该两项诉讼请求本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告谢某某与被告陈某某于2014年3月7日签订的《店面租赁合同》。二、被告陈某某于本判决生效之日起七日内向原告谢某某支付从2014年10月1日起至2014年11月30日止之间拖欠的租金8600元（标准为每月租金4300元／月）以及滞纳金5160元（8600元×1%×60天）。三、被告陈某某于本判决生效之日起七日内向原告谢某某支付水电费1296.75元、物业管理费40元及管道疏通费200元，共计1536.75元。四、反诉被告谢某某于本判决生效之日起七日内向反诉原告陈某某退还履约押金10000元。五、驳回原告谢某某的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告陈某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2620.5元（已减半收取），反诉受理费532元（已减半收取），合计3152.5元，由原告谢某某承担1510元，由被告陈某某承担1642.5元。
上诉人谢某某上诉称：上诉人与被上诉人所签《店面租赁合同》第三条约定：被上诉人如逾期支付租金，以到账日期为依据，每逾期一天，由被上诉人按需交租金的1%支付滞纳金。第四条约定：若被上诉人不履行合同，押金不予返还。第七条约定：被上诉人如发生以下行为之一时，上诉人可不通知被上诉人而解除合同，即租金及其他债务超过一个月未付。被上诉人因逾期支付租金超过一个月，即可以认定被上诉人不履行合同，可以解除合同，押金1万元不予返还。此押金与滞纳金是针对不同的违约形态。请求二审法院依法撤销原判第四项，改判被上诉人履约保证金1万元不予退还。
被上诉人陈某某辩称：本案合同约定的1万元履约押金，未明确约定具备定金功能，不能发挥定金效力。原审判决按照日1%计算租金滞纳金，已经大大加重了答辩人的违约责任，故原审判决不再适用履约押金的主张是正确的。此外，上诉人提供的租赁房屋明显具有瑕疵且没有尽义务修缮，是造成答辩人无法实现合同经营目的的重要因素。原审判�认定事实清楚，适用法律及处理正确，请求二审法院驳回上诉，发回重审。
二审认定的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：上诉人谢某某与被上诉人陈某某于2014年3月7日签订的《店面租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。本案的争议焦点是上诉人谢某某是否应当退还被上诉人陈某某所交纳的1万元履约保证金。我国合同法对违约金的规定是适用补偿性的原则，本案中，双方约定的按日1%计算未交租金的滞纳金，年息为360%，该约定已超过中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的十多倍，被上诉人已经承担了其相应的违约责任，对上诉人的损失进行了补偿，故上诉人谢某某再要求没收被上诉人1万元履约保证金，不符合公平原则，本院不予支持。此外，履约保证�是合同当事人一方为担保合同的履行，而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式。在法律或行政法规没有禁止性规定的情况下，合同当事人可以设定履约保证金，以担保合同的履行。作为债权的担保，该履约保证金1万元可以抵扣被上诉人应支付给上诉人的各项费用。原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人谢某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐军
审 判 员 傅忠
代理审判员 彭莉
二〇一五年七月二十日
书 记 员 王佳
代理书记员 曾慧