广东省云浮市云安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5303民初372号原告：唐汝梅，女，1968年8月1日出生，汉族，住广东省云浮市云城区。委托诉讼代理人：冯彩，广东西江律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢永娟，广东西江律师事务所律师。被告：叶庚新，男，1967年4月5日出生，汉族，住广东省云浮市云安区。被告：陈朝晖，女，汉族，1975年3月26日出生，住湖南省衡阳市。共同委托诉讼代理人：叶东兴，男，住广东省云浮市云城区街道，云浮市云安区石城镇根围村民委员会推荐。被告：云浮新区土地储备中心，住所地广东省云浮市云安区都杨镇。法定代表人：廖仲儒，该中心主任。委托诉讼代理人：梅术，男，该中心工作人员。委托诉讼代理人：王钰瑶，广东翔浩律师事务所律师。原告唐汝梅与被告叶庚新、陈朝晖、云浮新区土地储备中心租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐汝梅的委托诉讼代理人冯彩，被告叶庚新、陈朝晖的共同委托诉讼代理人叶东兴，被告云浮新区土地储备中心的委托诉讼代理人王钰瑶、梅术到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐汝梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告叶庚新、陈朝晖向原告赔偿损失180000元（包括工场平整损失费、自来水安装费、展厅安装布置费、钢结构铁棚、木结构铁棚、机械设备），被告云浮新区土地储备中心对上述赔偿承担连带责任；2.判令被告叶庚新、陈朝晖支付违约金4200元，并退还已收原告支付的2015年3月至2016年1月租金18900元、返还押金2100元，搬迁费10500元（按五个月期限及原告每月应付的租金数额标准计算），合计35700元；3、本案的诉讼费用由三被告承担。原告于庭审中变更诉讼请求如下：撤销起诉状第一项以及第二项中的搬迁费10500元。事实和理由：2014年4月1日，原告与被告叶庚新签订《土地租赁合同》，并约定被告叶庚新、陈朝晖将座落在都杨镇原骑源水泥厂的闲置地皮使用权出租给原告使用，租用面积700平方米土地，每月每平方米3元，每月租金2100元，租金交纳采取每年交一次，先交租金后使用的方式。押金2100元，双方还约定租赁期限为2014年4月1日至2018年3月31日止，限期为4年。合同约定，因城市规划建设原因征地的，原告与征地方协商，与被告叶庚新、陈朝晖无关。合同签订后，原告支付了押金2100元，租金支付到2016年1月。原告花费包括工场平整损失费、自来水安装费、展厅安装布置费等合计180000元，后安排设备进行生产。2015年2月11日，在原告不知情的情况下，被告叶庚新、陈朝晖与佛山（云浮）产业转移工业园土地储备中心签订《有偿收回原骑源水泥厂国有土地使用权及地上附着物协议书》，协议书中约定由被告叶庚新、陈朝晖与承租人解除租赁关系，承租人的经济损失由被告叶庚新、陈朝晖全部负责。2015年6月17日，佛山（云浮）产业转移工业园土地储备中心把上述《协议书》中的权利、义务概括转让给被告云浮新区土地储备中心。三被告约定收回上述地上附着物的价格为人民币2272.9元（包括本案争议的地上建筑物赔偿款），被告云浮新区土地储备中心将除了1000万元保证金之外的其他款项支付给被告叶庚新、陈朝晖，但被告叶庚新、陈朝晖并没有支付原告任何赔偿。三被告签订上述协议后，2015年3月5日，被告叶庚新、陈朝晖找了许多社会上的人员逼着原告无偿解除合同，不得继续生产，造成原告损失惨重。现原告被逼搬迁，搬迁费约为10500元。被告叶庚新、陈朝晖剥夺原告与被告云浮新区土地储备中心协商赔偿的权利，违反合同约定，造成原告损失，应支付原告违约金4200元。综上所述，被告叶庚新、陈朝晖应赔偿原告损失215700元。被告云浮新区土地储备中心对上述赔偿承担连带清偿责任。被告叶庚新辩称，1、叶庚新与原告签订的《土地租赁合同》第十条约定：“在租赁期间，因不可抗拒的原因或者城市规划建设，致使双方解除合同，由此造成的经济损失，双方互不承担责任”。被告叶庚新、陈朝晖为了配合新区政府的工作与云浮新区土地储备中心签订了《有偿收回原骑源水泥厂国有土地使用权及地上附着物协议书》。因解除《土地租赁合同》的条件已成就，被告叶庚新也在2015年3月26日向原告发出了《关于解除的通知》，合同应于2015年3月26日解除，因解除合同所造成的经济损失双方互不承担责任，所以原告无权要求被告对其进行赔偿。2、原告应在合同解除之日起7日内搬离租赁地块并将土地移交给叶庚新，但原告没有按照合同的约定解除合同，反而一直霸占使用租赁土地，从2016年2月起至今也未交过任何费用。因此构成违约的是原告，原告无权要求被告叶庚新支付违约金，更无权要求返还押金，因为押金是确保合同顺利履行的保证金。3、《有偿收回原骑源水泥厂国有土地使用权及地上附着物协议书》第2页第3行约定了云浮新区土地储备中心仅对叶庚新参加拍卖时所取得产权的建筑物进行补偿，即对后来新添加的建筑物没有作补偿。原告要求叶庚新赔偿215700元是没有事实和法律依据的。4、按照《土地租赁合同》的约定，四年的租金总额为100800元，原告使用至今即将期满，且合同约定期满后所有入地入墙的建筑物归叶庚新所有，现原告要求叶庚新对其赔偿，违反了合同的约定。5、原告提出的赔偿金额是单方提的，没有任何依据，被告叶庚新不予认可。根据《土地租赁合同》第十条、第十一条的约定，叶庚新也不需对其进行任何赔偿。被告陈朝晖未作答辩。被告云浮新区土地储备中心辩称，1、云浮新区土地储备中心不是《土地租赁合同》的当事人，没有履行该合同的义务，不属于本案适格的被告主体；2、云浮新区土地储备中心有偿收回国有土地已经生效判决认定为合法行政行为；3、《有偿收回原骑源水泥厂国有土地使用权及地上附着物协议书》第三条第三款明确约定由叶庚新、陈朝晖负责与承租人解除合同关系，第五条第四款明确约定了承租人的经济损失由叶庚新、陈朝晖承担。综上，原告请求云浮新区土地储备中心承担连带赔偿责任无法律依据，请求予以驳回。本院查明并确认如下事实：叶庚新作为出租方（甲方）将位于都杨镇原骑源水泥厂的700平方米土地的使用权出租给承租方（乙方）唐汝梅，双方签订了《土地租赁合同》，约定：1、租赁期限为从2014年4月1日至2018年3月31日；2、租金的交纳采取每年交一次、先交租后使用的方式，每月租金2100元，押金2100元；3、合同第九条约定：合同约定的租赁期届满或双方协商一致解除合同后10日内，乙方应向甲方办理交接手续，交接时乙方应保证工作人员撤离，将属于自己的设备腾清，并将租赁范围内的垃圾、杂物等清理干净；4、在租赁期内因不可抗拒的原因或者城市规划建设，致使双方解除合同，由此造成的经济损失，双方互不承担责任；5、合同第十三条约定：乙方租赁期限内如遇国家征用拆迁的，本协议自行终止，有关补偿事宜，按《拆迁管理条例》规定办理。本案《土地租赁合同》涉及的土地在云浮新区土地储备中心收回的土地使用权人为叶庚新、陈朝晖的云府国用（2010）第026*号国有土地使用权证范围内。合同签订以后，原告在租赁土地上搭建了铁棚、建造了工人宿舍、厨房及卫生间等建筑物，每月按时缴纳租金直至2016年1月，并交付了2100元押金给被告叶庚新。被告叶庚新在《答辩状》中亦称原告从2016年2月起未缴纳任何费用。2014年12月1日，佛山（云浮）产业转移工业园土地储备中心向云浮新区管理委员会提交《有关请求收购土地使用权人为叶庚新、陈朝晖3宗国有土地使用权及有关地上附着物的请示》。2015年1月20日，云浮新区管理委员会作出《关于同意有偿收回原骑源水泥厂国有土地使用权及地上附着物的批复》，批复的主要内容有：同意有偿收回位于云浮市都杨镇内原骑源水泥厂的土地使用权人为叶庚新、陈朝晖等3宗国有土地[云府国用（2010）第026*号、云府国用（2010）第02**号、云府国用（2010）第007*号]及建筑面积约29499平方米的有关地上附着物。2015年2月11日，叶庚新、陈朝晖（乙方）与佛山（云浮）产业转移工业园土地储备中心（甲方）签订了《有偿收回原骑源水泥厂国有土地使用权及地上附着物协议书》，佛山（云浮）产业转移工业园土地储备中心有偿收回包括本案租赁土地在内的位于云浮市云浮新区河杨公路边桔坡村委村头乌苏岗地段原骑源水泥厂的国有土地使用权。协议约定：1、自协议生效之日起十五个工作日内，乙方负责与标的物所有承租人解除租赁关系，承租人的经济损失由乙方全部负责，与甲方一概无关。2、乙方收到甲方补偿款之日起三十天内，完成所有标的物的清场工作，清场费用由乙方承担，确保净地移交给甲方。另外，对所收回的国有土地使用权及有关地上附着物的补偿问题，以评估方式确定具体金额。2014年12月16日，广东衡达房地产与土地评估有限公司受佛山（云浮）产业转移工业园土地储备中心委托，对坐落于云浮市新区河杨公路边桔坡村委乌苏岗原骑源水泥厂土地及附着物（建筑面积29499.22平方米，土地使用面积129619.4平方米）的整体房地产的市场价值进行评估并作出衡云房估2014-1216D号《房地产估价报告》，确定评估对象在2014年12月11日的市场价值，评估总价为12533.17万元（包含建筑物所附属的水电、消防等配套设施）。2014年12月19日，深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司受云浮新区土地储备中心的委托，对上述土地使用权及地上附着物之市场价值进行评估并作出鹏信房估字[2014]第YF657号《报告书》，确定评估对象在2014年12月18日的市场价值为125245745元。2014年12月18日，肇庆永正资产评估土地房地产估价有限公司受云浮新区土地储备中心的委托，对上述土地使用权及地上附着物之市场价值进行评估并作出肇资评报字[2014]第271号《评估报告书》，评估总价为125935920元。2017年7月20日，本院向上述三家评估公司各发出一份《函》，查询：1、上述三家评估公司所评估的土地使用权及地上附着物的总价值是否包含有承租户租赁后所增添的地上附着物的价值；2、如承租户租赁后所增添的地上附着物的价值包含在评估报告书中，何处有反映。2017年8月2日，广东衡达房地产与土地评估有限公司云浮分公司、肇庆永正资产评估土地房地产估价有限公司云浮分公司、深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司云浮市分公司作出函复本院，确认上述评估结论的评估值不包含委托评估清单之外的由承租户租赁后所增添的地上附着物的价值。2015年3月27日，云浮市国土资源和城乡规划管理局云城分局将云府国用（2010）第026*号土地的土地证予以注销。后来云浮新区土地储备中心取得包括唐汝梅承租土地在内的土地使用权证。云浮新区土地储备中心与佛山（云浮）产业转移工业园土地储备中心签订的《佛山（云浮）产业转移工业园土地储备中心公章移交协议书》载明：在2015年6月17日前以“佛山（云浮）产业转移工业园土地储备中心”名义发生的所有权利、义务由云浮新区土地储备中心负责。叶庚新称其于2015年3月26日向唐汝梅发出《关于解除的通知》。而唐汝梅在本案中诉称叶庚新在2015年3月5日找了许多社会上的人员逼迫唐汝梅无偿解除合同，导致无法生产。2015年10月12日，叶庚新在唐汝梅承租土地上的厂房门前设置了障碍物，阻止唐汝梅正常经营，并于2015年10月20日切断了厂房水电，导致唐汝梅在承租土地上无法正常经营。叶庚新与陈朝晖系夫妻关系，涉案土地使用权系由叶庚新与陈朝晖两人共同所有。以上事实，有原告提供的1、身份证三张、组织机构代码证、事业单位法人证书，2、《土地租赁合同》，3、土地使用权证，4、批复，5、云浮新区国土规划局新区国规函（2015）10号土地使用权的注销登记手续的函，6、照片，7、微信资料、图片，8、受理告知书、图片，9、租金、电费和押金收据；被告叶庚新、陈朝晖提交的1、照片，2、云浮西江新城中央商务区控制性详细规划，被告云浮新区土地储备中心提交的1、行政判决书，2、《有偿收回原骑源水泥厂国有土地使用权及地上附着物协议书》，及三份评估公司的《回复函》、本院的庭审笔录等予以佐证，足资认定。本院认为，本案系租赁合同纠纷。唐汝梅与叶庚新签订的书面《土地租赁合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制规定，是有效合同，应受法律保护。叶庚新称其于2015年3月26日向唐汝梅发出《关于解除的通知》。而唐汝梅在本案中诉称被告叶庚新、陈朝晖在2015年3月5日找了许多社会上的人员逼着唐汝梅无偿解除合同。所以本院认定叶庚新有向唐汝梅提出解除合同的行为。叶庚新向唐汝梅提出解除合同的时间，双方表述各异，结合案件的实际，本院认定叶庚新提出解除合同的时间为2015年3月26日。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”唐汝梅收到以上通知后，并没有起诉请求确认解除合同的效力，根据上述法律规定，唐汝梅与叶庚新签订的《土地租赁合同》，已于2015年3月26日解除。押金，是一方当事人将一定费用存放于对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿。本案《土地租赁合同》的租赁期至2018年3月31日止，《土地租赁合同》约定乙方（唐汝梅）租赁期限内如遇国家征用拆迁的，本协议自行终止，有关补偿事宜，按《拆迁管理条例》规定办理。但叶庚新、陈朝晖自行与云浮新区土地储备中心签订了《有偿收回原骑源水泥厂国有土地使用权及地上附着物协议书》，涉案土地被有偿收回，叶庚新、陈朝晖没有按照合同约定办理补偿事宜，该行为违反了合同的约定，属于违约。另外，叶庚新与唐汝梅签订的《土地租赁合同》于2015年3月26日已解除，合同解除后，承租人唐汝梅不存在任何违约行为，出租人叶庚新应当返还押金。被告叶庚新于2015年3月26日通知唐汝梅解除合同，并于2015年10月12日对承租土地上的厂房的出入通道设置了障碍物、于2015年10月20日切断了租户的水电，以至于租户无法正常经营。租户承租涉案标的物是以生产经营为目的。被告叶庚新通知唐汝梅解除合同，原告唐汝梅收到通知后与被告叶庚新协商补偿事宜。期间租户已不能完全按合同的约定正常使用租赁物、实现合同的目的。2015年3月26日叶庚新通知原告解除合同后，双方的合同权利义务理应终止，叶庚新不应再按合同约定的数额收取原告的租金。唐汝梅缴纳租金直至2016年1月。结合案件实际，被告叶庚新、陈朝晖收取原告的2015年4月至2016年1月期间的租金，共计21000元，应予退还原告，原告请求退还租金18900元，系对其权利的处分，本院予以支持。唐汝梅请求被告叶庚新、陈朝晖支付违约金4200元，没有合同约定，亦没有任何法律依据，本院不予支持。叶庚新与陈朝晖系夫妻关系，且涉案土地使用权系由叶庚新与陈朝晖两人共同所有。而因涉案土地使用形成的合同之债，应由叶庚新与陈朝晖共同承担。诉讼中，原告撤回了要求判令被告叶庚新、陈朝晖赔偿损失180000元给原告，以及判令被告叶庚新、陈朝晖退还搬迁费10500元给原告的请求。是其对自己民事权利所作的处分，依法应予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九一条第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告叶庚新、陈朝晖自本判决发生法律效力之日起5日内返还原告唐汝梅押金2100元、租金18900元；二、驳回原告唐汝梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费430元（原告已预交4536元），由原告唐汝梅负担72元，被告叶庚新、陈朝晖负担358元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  徐汉云人民陪审员  潘维周人民陪审员  黄仁强二〇一七年十一月二十九日书 记 员  黄延巧