中华人民共和国上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0112民初17402号
原告：邓祁华，男，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：郭婷，上海路森律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱小路，上海路森律师事务所律师。
被告：华崧，男，汉族，住北京市。
委托诉讼代理人：张开华，上海市万方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董某某(系被告华崧的姨父)，住上海市普陀区。
原告邓祁华与被告华崧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月14日立案后，依法适用普通程序于2017年10月18日公开开庭进行了审理。原告邓祁华及其委托诉讼代理人郭婷、朱小路，被告华崧的委托诉讼代理人张开华、董某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓祁华向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的《房地产买卖居间协议》于2017年4月13日解除；2.被告立即返还原告已支付的定金人民币50,000元(币种下同)；3.被告向原告支付违约金1,348,000元。事实与理由：2016年11月21日，被告将位于上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)委托案外人董某某代为办理出售事宜，就委托售房事宜，被告办理公证委托书，授权案外人董某某代为办理上述房屋的立契过户、权属登记等相关一切手续。原、被告于2017年3月12日签订《房地产买卖居间协议》，由原告向被告购买涉案房屋，协议对房屋买卖交易过程中的主要内容及细节均做了详细的约定，明确该房屋转让价格为6,740,000元，定金为1,000,000元，双方应在协议签订后15日内共同前往中介公司签订正式的《上海市房地产买卖合同》，原告在2017年8月12日前支付首付款4,720,000元；第二期房价款2,000,000元通过贷款方式支付；双方应在贷款审核通过(如有)、抵押注销(如有)15日内(最晚不得晚于2017年9月30日)共赴房地产交易中心申请产权过户登记手续；尾款20,000元在被告收到除尾款外的款项及交易中心出具以原告为权利人的产权证后七日内支付。本次交易中所产生的交易税、费及居间报酬全部由原告承担；被告保证有权出售或已征得全体产权人的同意，若因其无权代理或无权处分，导致协议无法履行，按协议约定的违约责任标准承担责任；一方不履行协议超过15日的，守约方有权单方解除协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金；并特别约定说明，房屋符合满五唯一。协议签订后，原告按约支付部分定金50,000元，但此后原告多次向被告要求提供银行账户用以支付剩余定金时，被告一直拒不提供，并且明确告知因房价可能上涨将不再出售房屋，无法继续履行房屋买卖协议。且经原告查实，被告承诺房屋满五唯一的情况不属实。原告认为，被告的行为构成根本违约，原告多次与被告协商并通过律师发送律师函要求返还定金，承担违约责任，被告均不予理睬。为维护自身合法权益，原告向法院诉讼，请求法院判如所请。
被告华崧辩称，房地产买卖居间协议签订时，签署协议的代表董某某的资格、权限未得到有效支持。当时，公证委托书所记载的房屋地址有误，导致买卖标的物不明确，同时代理人是否可以收取房款也未明确记载，公证委托书存在重大缺陷，导致代理人无权代理，不能有效行使代理行为，其法律效力不能确认，协议应当认定无效。按无效合同处理，被告返还原告50,000元意向金。原告主张违约金的诉讼请求无事实及法律依据。本案因无权代理引起争议，原告不愿面对、回避事实，原告明知代理人董某某权限不合法，仍强行要求交易，其目的是为获取1,340,000元的利益。综上，被告不同意原告的全部诉讼请求。
诉讼中，被告表示，原告仅支付50,000元，损失极小，其按照总房价款的20%主张违约金，数额过高，请求法院予以调整。
本院经审理认定事实如下：
被告与案外人姜某某于2005年3月12日登记结婚。案外人董某某系被告的姨父。
登记日为2006年8月18日，房地产权证编号为沪房地闵字(2006)第X号的上海市房地产权证记载，位于上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室房屋(即本案涉案房屋)的权利人为被告华崧。
2016年11月21日，被告出具《委托书》，载明其委托案外人董某某代为办理出售涉案房屋事项。委托书上记载的房屋地址为上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室，房屋所有权证号为沪房地闵字(2006)第X号。委托事项包括但不限于：代办房屋的立契过户、权属登记相关一切手续；代办房地产的产权过户、缴纳税、费等一切手续；代办房地产交易过程中的其他事项并签署与转让上述房地产相关的文件。
同日，北京市方圆公证处出具《公证书》，证明被告于该日至公证处于委托书上签名、捺印，知悉委托的法律意义和法律后果。
2017年3月12日，案外人董某某以被告的名义(作为出售方、甲方)、原告邓祁华(作为买受方、乙方)及案外人德佑房地产经纪有限公司(作为居间方、丙方)签订《房地产买卖居间协议》，协议约定由原告向被告购买涉案房屋，该房屋的转让价格为6,740,000元，定金为1,000,000元。双方应在协议签订后15日内共同前往丙方处，签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(如需)后于2017年8月12日内支付首期房价款4,720,000元。乙方通过贷款方式支付第二期房价款2,000,000元。双方应在贷款审核通过(如有)、抵押注销(如有)15日内(最晚不得晚于2017年9月30日)共赴房地产交易中心申请产权过户及抵押(若有)登记手续。尾款20,000元于甲方收到除尾款外的款项及交易中心出具以乙方为权利人的产权证后七日内支付。本次交易中根据法律法规等规定所产生的所有交易税、费及居间报酬全部由乙方承担。甲方保证有权出售或已征得全体产权人的同意，若因其无权代理或无权处分，导致本协议无法履行或无法生效的，该方签署人应按定金责任或违约责任的标准承担责任。若甲方未能依照本协议约定签订买卖合同示范文本或违约不卖或相关权利人提出异议，则应向乙方双倍返还定金。一方未按本协议约定履行，其行为视为违约。违约方逾期不履行协议超过15日的，守约方有权单方解除协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金。
2017年3月13日，案外人董某某代为出具收款收据，载明收到原告支付的用以购买涉案房屋的定金50,000元。
2017年3月18日至2017年3月26日期间，原告曾分别致电被告及案外人董某某协商交易事宜。期间，案外人董某某还曾于2017年3月20日至北京处理房屋公证委托事宜，该时，被告身处北京。后案外人董某某于2017年3月22日返沪。
2017年3月25日，案外人董某某在电话中称：“……她(指被告华崧的妻子)对这个房产也是有意见的，她想暂时不要卖了。他现在不想卖，就是要卖只能是比市场价稍微便宜一点。现在这个房屋的市场价至少是五万四……华崧卖是要卖的，这个房子对他是多余的，但是要卖呢，也是要当时的市场价格，如果你要卖，给你便宜个二十万，这个都可以的，但是要接近这个市场价的。不能像过去一样，我卖掉算了。本来说是满五唯一，但是现在是共有啊。我是想把这个房子卖给你的，但是现在这个事情不是我能决定的，人家不卖。……”。……原告称：“我可以等华崧的夫人回来，我愿意把这个事情继续推进，你手续没有，你可以补一下嘛。她老婆六月不是回来吗，刚好我们自己的房子也还是要办手续了，时间刚好合适。”。……案外人董某某称：“房子不是我的。他们的意思是不卖的，他们认为房价在涨。如果你认为押金是有效的，你可以通过法律途径解决。”。
被告于2017年3月25日的电话中称：“我们去了公证处，但是还是没办下来。公证说我的房子当初有一个贷款，没有证据能够证明我的贷款是在结婚之前还清，所以还是要求我爱人一起过来，做这个公证。需要我爱人过来做一个放弃权益的证明。现在只能等到6月份孩子放暑假的时候她才能回来补这个证。……两三月之后，房价会有变动几十万吧，将来是一个很大的隐患。我现在的意思是，我可以把钱退给你，房子的事我们办的时候再谈。”。……原告称：“……我们希望这个合同能够履行下去。时间我们可以等。……我们愿意定金先付的，愿意先给你打一百万的。……”
2017年3月26日，原告再次致电案外人董某某要求提供被告的银行账户以按约支付定金。案外人董某某称委托书未出具，不能接收钱款，亦无法提供被告的银行账户。
同日，原告向被告发送信息，望被告提供银行账号，以补足定金。
2017年3月28日，原告、案外人董某某及居间方共同协商交易事宜。原告要求提供被告银行账号用于补足定金，或等待被告妻子回国后继续履行协议。案外人董某某就协议的效力提出质疑，并一再主张因授权问题其无法收款。居间方则提出通过办理国外公证或由被告回国亲自处理等方案继续推进交易。
同日，原告向被告发送信息，告知因被告不配合办理公证委托，不愿履行房产买卖居间协议，于7日后，其方可单方面解除协议，并保留继续追究被告的违约责任。
2017年4月14日，原告向被告发送信息，附载一份律师函，通知协议解除。原告另将上述律师函通过邮政快递的方式发送至案外人董某某位于上海的住址及被告位于北京的住址。案外人董某某于2017年4月14日收到上述律师函。
庭审中，双方确认，上述《房地产买卖居间协议》的实际签约日期为2017年3月12日，协议上记载的签约日期为2017年3月13日。
上述事实由原告提供的房地产买卖居间协议、公证委托书、房地产权证、收款收据、电话录音、律师函、原、被告短信往来记录，由被告提供的公证委托书、房地产买卖居间协议、车票、房地产权证、结婚证，以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：1.涉案房屋的《房地产买卖居间协议》是否有效？2.如是，该协议是否已解除？如是，则解除的后果应如何处理？
关于焦点一，原告认为协议合法有效，被告主要就公证委托书存在重大缺陷为由对合同效力提出抗辩。本院认为，根据法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，被告华崧出具委托书，授权其姨父(即案外人董某某)作为出售涉案房屋的代理人，则案外人董某某代理被告签署的协议理应对被告具有约束力。虽委托书中，对于涉案房屋地址记载稍有偏差(将3536弄记载为3526弄)，但本院注意到房屋所有权证号记载正确，所指向的房屋清楚、明确、唯一，委托事项未违反法律规定，应当认为该委托书具有法律效力。公证机关据此出具的公证书亦具有效力。被告将地址记载偏差解读为重大瑕疵，进而否定协议效力，本院不予认同。
关于焦点二，上述协议是否已解除？本院认为，在房屋买卖关系中，虽支付房款的主要义务在于买受人，但对于接收房款的出卖人理应提供必要的协助。从本案查明的事实看，原告自协议签订后，积极联系被告的代理人董某某及被告本人，要求提供银行账户以补足定金，继续履行合同，被告则始终以代理人董某某未获得收取房款的权限、公证书出现重大瑕疵为由怠于提供。诚如上文所述，公证书并非出现重大瑕疵，而代理人董某某亦非唯一接收房款之人，被告为本案房屋权利人，完全可以自行向原告提供其银行账户接收房款。故被告的上述意见均不能构成拒绝提供银行账户的合理理由。另从双方的数次通话中可以看出，代理人董某某、被告亦多次表达不再履行协议的意思表示。由此，本院认为，协议未能继续履行的责任当归属于被告。原告据此确认协议解除，主张返还定金及支付违约金，具有事实和法律依据，亦符合合同的约定，本院予以支持。关于解除的时间，根据原、被告之间的短信记录，原告于2017年4月14日通过手机短信向被告发送的解除函，则应当以该日作为协议解除之日。关于违约金的数额，原告主张以总房价款的20%计算，但本院考虑到，违约金除制裁违约行为外，主要目的在于弥补守约方因对方违约而遭受的实际损失，如果违约金约定过分高于实际损失，当事人可以请求减少。本案中，一方面，鉴于近期本市二手房买卖市场交易价格未发生明显波动，原告未具有明显损失，且原告已付款项较少，协议尚处于履行初期，另一方面，被告在合同履行过程中，也采取了一定的补救措施欲更正委托公证书，本案中，被告亦向本院提出调整违约金的请求，故本院综合双方合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则，酌情将违约金的数额调整为280,000元。就被告抗辩，如被告需承担责任，也不应适用违约金条款，而应适用定金条款。本院认为，协议中对于违约行为既约定了定金条款又约定了违约金条款，现原告选择适用违约金条款，于法有据，本院对被告的上述抗辩意见不予认可。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百十六条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告邓祁华与被告华崧于2017年3月12日就位于上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》于2017年4月14日解除；
二、被告华崧于本判决生效之日起十日内向原告邓祁华返还定金人民币50,000元；
三、被告华崧于本判决生效之日起十日内向原告邓祁华支付违约金人民币280,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币17,382元，由原告邓祁华负担13,279元，被告华崧负担4,103元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 周 颖
人民陪审员 王建中
人民陪审员 马 杰
二〇一七年十一月二十四日
书 记 员 董琪华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法总则》
第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。
二、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百十六条一方违约时，对方可选择适用违约金或定金条款。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原状予以衡量，并作出裁定。