连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0706民初1734号
原告：刘永科，男，1955年9月23日生，汉族，住连云港市海州区。
委托诉讼代理人：李敏，江苏瑞杰律师事务所律师。
被告：杨毅，男，1974年8月13日生，汉族，住连云港市海州区。
原告刘永科与被告杨毅房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘永科及其委托诉讼代理人李敏、被告杨毅到庭参加诉讼。后本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告刘永科及其委托诉讼代理人李敏、被告杨毅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告刘永科向本院提起诉讼请求：1、依法确认原、被告双方所签订的《房屋买卖合同》有效；2、判令被告将海州区桃园山居10号楼2-301室房屋过户到原告名下；3、诉讼费由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求：要求被告将海州区盐河南路199号孔望山新城桃园山居S10幢自行车库15号（丘号：03072009-0021）过户至原告名下。事实与理由：2013年10月19日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将自有的一套位于海州区桃园山居10号楼2-301室拆迁安置房屋出卖给原告，并约定由被告协助原告办理房产过户。合同签订后，被告即将上述房屋交付原告实际占有，原告按约付清购房款，并履行了合同约定的相关义务，但被告违约，至今未协助原告办理房产过户。
被告杨毅辩称，合同是有效的，同意将原告诉求的301室房屋过户给原告，但是车库价格不能按照1400元/平方米出卖给原告，要求按照市场价在原告支付差价的情况下才能将车库过户给原告。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖合同、存单、存折、房屋登记簿、装修竣工验收申请表、收据、房产证等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院经审理认定事实如下：2013年10月19日，被告杨毅（甲方、卖方）与原告刘永科（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：一、为房屋买卖有关事宜，经双方协商，订合同如下：甲方自愿下列房屋出卖给乙方所有：1、房屋状况：房屋座落桃园山居10号楼2-301，建筑面积106.14平方；车库10.76，由买方付款。二、甲乙双方商定成交价格为人民币44万元，购房款已全额付清，2013.10.27号。三、甲方在2013年10月20日将上述房屋所有权交给乙方。该房屋占用范围内土地使用权同时转让。四、出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任……七、双方约定的其他事项：甲方协助乙方办理房产证……
2013年10月27日，原告刘永科共计向被告杨毅支付购房款44万元，该款为涉案房屋的购房款。涉案房屋及车库早已交付给原告入住使用。2016年5月8日，被告将涉案车库的房产证交给原告。
原、被告对车库的价款产生争议。原告称“2013年10月19日将15400元车库款已经支付给被告”、“当时原告将15400元车库款项与被告一起交到物业，是按照双方买卖合同约定由买方付款，约定来进行购买的”；被告称“大约是这个时间”、“给了我15400元，是当时原告一起和我去小区物业交付的车库钱。车库是开发商拆迁安置给我的，以我的名义买是1400一平方，车库共计10.96平方（原告举证的从房管局调取的房屋登记簿中载明的面积10.96平方为准），共计15400元，是原告交给物业的，我买车库是1400平方一平方，但是卖给原告不可能按照1400元一平方，是按照当时的市场价卖给原告，当时市场价是3500元一平方”。被告辩称曾向原告要求支付车库差价款，但未能举证证明。
另查明，位于海州区××孔望山××单元××室房屋（丘号03072009-0057；建筑面积106.14平方米）及S10幢自行车库15号（丘号03072009-0021；建筑面积10.96平方米）均登记在杨毅名下，上述房屋及车库于2015年3月10日颁发的房产证。上述房屋于2015年4月14日办理了抵押权登记，抵押权人为案外人王亚玲，尚未解除抵押。对于房屋抵押事宜，被告称“现在没有办法解除房屋抵押，必须等到元旦左右”、“同意过户在今年的元旦之前将301房产解除抵押并过户给原告”。
本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系合同当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自的合同义务。
原告已付清涉案房屋的购房款。对于原、被告争议的车库问题，本院认为：1、《房屋买卖合同》中明确约定“车库10.76，由买方付款”，原告刘永科与被告杨毅已于2013年10月份一同到物业公司，由原告交付了车库款15400元，原告已履行了合同约定的车库付款义务。2、被告与原告一同去物业公司办理交纳车库款的行为及被告将涉案房屋、车库交付原告使用并将涉案车库房产证交付给原告的行为，能够认定被告以自己的行为同意原告以支付15400元的价格购买涉案车库，至于被告辩称的约定以当时市场价3500元/平方米的价格出卖涉案车库给原告的观点，没有事实与法律依据，本院不予认可。综上，可以认定原告已付清涉案车库款项。
鉴于原告已履行合同约定的付款义务，被告应协助原告将涉案房屋及车库过户至原告名下。但由于涉案房屋存有抵押权登记，在抵押尚未解除的情况下，在客观上无法办理涉案房屋的过户手续，仅能办理涉案车库的过户手续。故对于原告要求被告将涉案房屋过户至原告名下的诉求，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告刘永科与被告杨毅签订的《房屋买卖合同》有效；
二、被告杨毅于本判决生效后十日内协助原告刘永科将位于连云港市海州区盐河南路199号孔望山新城桃园山居S10幢自行车库15号（丘号03072009-0021）过户至原告刘永科名下；
三、驳回原告刘永科的其他诉讼请求。
案件受理费7900元、保全费2720元（原告已预交），均由被告负担，被告将此款在履行本判决时一并给付原告。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 刘兴超
代理审判员 董延磊
人民陪审员 韩继军
二〇一七年十月二十六日
书 记 员 李冬玲
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
（二）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。