江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终4147号
上诉人（原审被告）：宿迁中源置业有限公司，住所地江苏省泗洪县体育路市场A幢二层10号。
法定代表人：胡善超，该公司董事长。
委托诉讼代理人：胡红玲，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：余美华，江苏九韶律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南京市联坤行置业有限公司，住所地江苏省南京市沿江工业开发区晓山路101号瑞凯国际0704室。
法定代表人：詹才珍，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：陈德鹏，男，该公司员工。
上诉人宿迁中源置业有限公司（以下简称中源公司）因与被上诉人南京市联坤行置业有限公司（以下简称联坤行公司）商品房委托销�合同纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2016）苏1324民初6257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人中源公司的上诉请求为：撤销原判，依法改判或将本案发回一审法院重新审理。事实与理由：一审判决认定事实错误。1.关于保证金的问题。合同约定，自合同签订一周内，中源公司每月支付五万元用于前期进场费用，为期三个月共计15万元。双方一致商议，联坤行公司决定对于第三个月的五万元充当为联坤行公司的项目保证金，待达成本项目销售任务时，中源公司结算给联坤行公司。依据上述约定，第三个月的5万元充当保证金，中源公司无需证明支付保证金的事实，中源公司不支付第三个月进场费即为联坤行公司支付的保证金。该保证金为履约保证金，因联坤行公司未完成�售任务，则该保证金不应退还。该保证金具有惩罚性，无论联坤行公司有无缴纳保证金，因其未完成销售任务，双方结算时应当扣除上述5万元。2.关于中源公司销售物业的佣金问题。（1）在涉案合同履行过程中联坤行公司怠于履行合同致使中源公司销售房屋的合同目的不能实现，为挽回损失，中源公司自行销售部分房屋。中源公司的上述行为并不构成对联坤行公司利益的损害。合同虽约定联坤行公司销售期间，中源公司不再自行销售或者委托其他公司代理销售，并非指中源公司不能销售、不得销售。合同约定中源公司委托第三者销售或管理运营上述项目时均应支付报酬，也未明确约定系向联坤行公司支付报酬，故中源公司自行销售的物业部分不应向联坤行公司支付报酬。（2）本案合同实为联坤行公司提供的格式合同，根据相关法律规定，对于格式合同中约定不明�条款应作出不利于格式合同提供方的解释。同时根据权利义务相一致的原则，在联坤行公司未履行销售物业义务的情况下，不应享有主张佣金的权利。（3）即使就中源公司自行销售的物业应向联坤行公司支付佣金，合同确认价与实际销售价之间的差价不应支付佣金。上述差价并非中源公司给买受人的优惠而是按照市场行情确定的。合同确认单仅确认买受人的购买意向并非最终的结算凭证。佣金应按中源公司实际收到的房款计提。否则，联坤行公司还应就其已售房源向中源公司补足实际销售价格与约定平均价格之间差额。
被上诉人联坤行公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。其主要的答辩意见为：1.关于保证金的问题。保证金与佣金不同，双方在合同中并未约定保证金有违约惩罚性质。联坤行公司并未向中源公司主张保证金，中源公司也未向联坤行公司支付过保证金。即使保证金有违约惩罚性质，中源公司要求扣除5万元保证金没有事实依据。2.关于中源公司自行销售物业佣金的问题。（1）合同明确约定，中源公司全权委托联坤行公司为独家代理销售该物业，销售代理期间，中源公司不再自行销售或委托其他公司代理销售。本合同执行过程中，中源公司委托第三者销售或运营管理该项目，仍需按照实际销售额支付联坤行公司佣金。上述约定具体、明确，不存在理解分歧的问题。（2）本案所涉合同，是双方协商一致形成的，并非联坤行公司单方提供的格式合同。中源公司的自行销售行为，侵犯了联坤行公司的合法权益，应当按照合同约定向联坤行公司支付相应佣金。（3）合同约定中源公司与联坤行公司结算佣金是根据成功销售面积结算，成功销售面积是指客户已交付首付款�与中源公司签订正式《商品房买卖合同》的面积。实际销售价与合同确认价之间的差额系中源公司对购房人的让利行为，该行为不能约束联坤行公司，也不能损害联坤行公司计取佣金的权利。
联坤行公司向一审法院提出诉讼请求：1.中源公司支付联坤行公司销售佣金合计17.6536万元及利息（计算方式：按中国人民银行同期贷款基准利率，自2016年5月10日起计算至实际给付之日止）；2.中源公司承担本案诉讼费用。
一审法院查明事实如下：2014年8月12日，中源公司与联坤行公司签订泗洪县中源物流城物业委托销售合同。双方约定，联坤行公司委托中源公司为独家代理销售该物业，销售代理期间，中源公司不再自行销售或委托其他公司代理销售，销售面积为中源物流城1#、2#、3#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、20#楼约387660.3平方米，按每平方米0.3万元均价�售，委托代理销售期限为自本合同生效之日起20个月为止。1#、2#、3#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、20#楼佣金按照代理销售物业价格2%提取。自本合同签订之日起1周内，中源公司每个月支付联坤行公司进场服务费5万元，为期三个月，共计15万元，联坤行公司决定第三个月的5万元为项目保证金，待完成本项目销售任务时，中源公司将5万元结算给联坤行公司，联坤行公司结算40万元佣金时，扣除前期支付的进场费10万元。佣金及结算方式：联坤行公司、中源公司于每月3日前结算联坤行公司成功销售面积的代理佣金，每月10日前中源公司将联坤行公司成功销售面积的代理佣金打入联坤行公司指定账户。凡在代理期内已签订正式《房地产买卖合同》，中源公司于代理期结束后30日支付联坤行公司代理佣金。中源公司如有连续两个月未按期履行结算联坤行公司代理费用，按照合同底价的八折对现有未售房源抵房冲抵佣金。因中源公司原因物业冲抵工程款及债务等物业都视为联坤行公司销售业绩：1.冲抵工程款及债务物业价值超过1200万元但在2000万元以下的，中源公司按照佣金的25%（0.5%）在次月10日前付给联坤行公司；2.超过2000万元但在3000万元以下的部分，中源公司按照佣金的50%（1%）在次月10日前付给联坤行公司。本合同执行过程中，中源公司委托第三者销售或运营管理上述项目，仍需按销售额支付联坤行公司佣金。
在商品房委托销售合同履行过程中，联坤行公司自行销售商品房的销售额为258.0689万元，中源公司自行销售商品房的销售额为826.2723万元，中源公司以房抵工程款债务金额为1749.4413万元。中源公司分别于2014年9月、2014年10月、2015年2月、2015年9月支付联坤行公司报酬5万元、5万元、2.0510万元、1.5514万元，合计13.6024万元。因联坤行公司未按约完成委托代理销售合同约定的销售任务。2016年4月15日，联坤行公司、中源公司终止商品房委托代理销售合同履行，联坤行公司将中源公司提供的全部设备进行了移交。之后因联坤行公司、中源公司对销售额、报酬计算比例及计算方式、保证金的扣除产生争议，双方因而成讼。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、联坤行公司在代理销售期间销售额的确定；二、中源公司自行销售部分的销售额如何确定，中源公司是否应就该销售额向联坤行公司支付报酬，以及报酬提取比例及计算方式如何确认；三、中源公司以房抵债部分应支付联坤行公司报酬的基数如何确定；四、中源公司扣除联坤行公司5万元保证金有无合同及法律依据。
围绕第一个争议焦点，双方在合同中约定，报酬及结算方式：联坤行公司、中源公司于每月3日前结算联坤行公司成功销售面积的代理报酬，每月10日前中源公司将联坤行公司成功销售面积的代理报酬打入联坤行公司指定账户。凡在代理期内已签订正式《房地产买卖合同》，中源公司于代理期结束后30日支付联坤行公司代理报酬。因此，联坤行公司在履行委托代理销售合同过程中，是根据实际销售面积计取报酬，中源公司对联坤行公司实际销售额258.0689万元不持异议，但认为尚有10.9万元未到账，中源公司的该抗辩与合同约定的报酬计算及支付方式不符，一审法院不予采信。故联坤行公司以实际销售额258.0689万元为基数，按照2%计取报酬5.1614万元，符合合同约定，一审法院予以采信。
围绕第二个争议焦点，双方在委托销售合同中明确约定，联坤行公司委托中源公司为独家代理销售物业，销售代理期间，中源公司不再自行销售或委托其他公司代理销售。中源公司委托第三者销售或运营管理上述项目，仍需按销售额支付联坤行公司报酬。因此，中源公司自行销售行为构成违约，必然给联坤行公司的销售任务量造成影响，导致联坤行公司的报酬损失，故中源公司自行销售额应视为联坤行公司的销售额，中源公司应按销售额的2%支付联坤行公司报酬。联坤行公司主张中源公司自行销售额为826.2723万元，即联坤行公司以中源公司合同确认单的价格确认该销售额，并以此计算报酬，符合合同约定，一审法院予以采信。中源公司在合同确认价与实际销售价之间存在向买受人优惠让度利益的行为，该行为不应对联坤行公司的利益造成损害，故对中源公司提出应扣除合同确认价与实际销售价之间的差额70.6969万元的抗辩理由，一审法院不予采信。中源公司自行销售额为826.2723万元，应按2%向联坤行公司支付报酬为16.5254万元
围绕第三个争议焦点，联坤行公司在起诉时，主张中源公司以房抵工程款债务为1913.8321万元，但联坤行公司因重复及错误多计算了164.3908万元，扣除该笔款项后，联坤行公司主张中源公司以房抵工程款债务金额为1749.4413万元。但中源公司认为联坤行公司按统一标价每平方米8800元确认买受人杜合金、侯新艳房价款并以此计算报酬不当，中源公司实际按每平方米8200元优惠价格出售给买受人杜合金、侯新艳，所产生的差价款30.4008万元应扣除，联坤行公司不应计算报酬。一审法院认为，双方在合同中明确约定，中源公司以房抵工程款债务视为联坤行公司的销售业绩，即中源公司以房抵工程款债务的行为对联坤行公司的销售任务量及利益造成潜在的影响，因此中源公司不应以自己的行为而给联坤行公司利益带来损害，且联坤行公司按照中源公司对外标价�定销售额并以此计算报酬并无不当，故对联坤行公司主张中源公司以房抵工程款债务金额为1749.4413万元，一审法院予以采信。根据合同约定，冲抵工程款及债务物业价值超过1200万元但在2000万元以下的，中源公司按照报酬的25%（0.5%）在次月10日前付给联坤行公司，即双方对1200万元以下冲抵工程款及债务部分未约定计算报酬，故对中源公司提出以房抵工程款债务金额1749.4413万元在扣除1200万元后，按0.5%计算报酬的抗辩主张，一审法院予以采信。中源公司应支付联坤行公司该项报酬为2.7472万元。
围绕第四个争议焦点，双方在合同中约定，自本合同签订之日起1周内，中源公司每个月支付联坤行公司进场服务费5万元，为期三个月共计15万元，联坤行公司决定第三个月的5万元为项目保证金，待完成本项目销售任务时，中源公司将5万元结算给联坤行公司�联坤行公司结算40万元佣金时，扣除前期支付的进场费10万元。故保证金是在委托销售合同签订后，联坤行公司进入销售时，中源公司应支付的前期费用，其中的10万元应从联坤行公司获得的报酬中扣除，同时待完成项目销售任务时，中源公司将5万元结算给联坤行公司。本案中，中源公司未举证证明除联坤行公司陈述的中源公司已支付的报酬之外，还向联坤行公司支付了前期的保证金，同时联坤行公司只向中源公司主张了报酬，并未主张保证金，故中源公司提出扣除5万元保证金的抗辩，不符合合同约定，一审法院不予采信。
关于联坤行公司主张的报酬的利息损失，因联坤行公司、中源公司之间对合同约定的销售额、报酬计算比例及计算方式、保证金的扣除均存在争议，联坤行公司主张的债权数额不明确，中源公司的部分抗辩理由合理，故对联坤行公司主�报酬的利息损失，一审法院不予支持。
综上所述，联坤行公司、中源公司签订的商品房委托销售合同合法有效。按照合同约定，中源公司应支付联坤行公司报酬24.434万元，扣除中源公司已支付联坤行公司报酬13.6024万元，中源公司尚余10.8316万元报酬未付。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第四百零五条的规定，判决：一、中源公司于判决生效后10日内给付联坤行公司报酬10.8316万元。二、驳回联坤行公司的其他诉讼请求。案件受理费3830元，由联坤行公司负担1480元，中源公司负担2350元。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
鉴于双方当事人均对一审查明的事实无异议，本院予以确认。
二审中本案的争议焦点：1.保证金5万元应否从应付款中扣除；2.中源公司销售的物业应否向联坤行公司支付佣金，如应支付，佣金标准如何确定。
关于第1个争议焦点。中源公司主张，根据合同约定，第三个月的5万元为项目保证金，具有惩罚性质，现因联坤行公司未完成项目销售任务，故应从应付款中扣除保证金5万元。本院认为，合同明确约定，自合同签订之日起1周内，中源公司每个月支付联坤行公司进场服务费5万元，为期三个月共计15万元，联坤行公司决定第三个月的5万元为项目保证金，待完成本项目销售任务时，中源公司将5万元结算给联坤行公司。中源公司自认在合同实际履行过程中，其并未向联坤行公司支付第三个月5万元，联坤行公司也未向中源公司主张上述5万元。中源公司主张该约定具有惩罚性质，在联坤行公司未完成销售任务时应再扣除5万元无事实依据，本院不予采信。
关于第2个争议焦点。中源公司主张，其自行销售物业的行为并未违反�同约定，就该部分销售成果联坤行不应计取佣金。本院认为，双方在委托销售合同中明确约定，中源公司委托联坤行公司为独家代理销售物业，销售代理期间，中源公司不再自行销售或委托其他公司代理销售。中源公司委托第三者销售或运营管理上述项目，仍需按销售额支付中源公司报酬。上述约定具体明确，中源公司主张上述约定为格式条款，双方当事人对条款理解发生争议无事实依据，本院不予采信。中源公司还主张，对其自行销售的物业即使联坤行公司计取佣金，也应按照中源公司根据市场行情与购房人约定的实际销售价而不应按照合同确认价计取。本院认为，如中源公司认为其与购房人依据市场行情约定实际销售价，其并无必要另行确定合同确认价。联坤行公司主张上述合同确认价与实际销售价之间的差额实为中源公司对购房人的让利更为合理，本院予以采信。中源公司的上述让利行为不应对联坤行公司的利益造成损害，故联坤行公司要求按照合同确认价确认销售额计取佣金的主张本院予以支持。
综上所述，中源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3830元，由上诉人宿迁中源置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙芳远
审判员 庄业富
审判员 王冬冬
二〇一七年十二月十一日
书记员 冯 邻
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