杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭下民初字第578号
原告章奇。
委托代理人陈沸。
委托代理人黄征闽。
被告杭州海华房地产开发有限公司。
法定代表人王志海。
委托代理人张顺洪。
委托代理人蒋怡。
原告章奇诉被告杭州海华房地产开发有限公司（以下简称海华公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2009年3月11日立案受理后，依法由代理审判员周菁晖独任审判，于2009年4月10日公开开庭进行了审理。原告章奇及其委托代理人陈沸、黄征闽，被告海华公司的委托代理人蒋怡到庭参加诉讼。后因案情复杂转为适用普通程序，依法组成合议庭，于2009年6月26日公开开庭进行了审理，原告章奇及其委托代理人黄征闽，被告海华公司的委托代理人蒋怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告章奇诉称：2003年7月，被告开始对原告居住的莫衙营地块实施商业拆迁。2004年3月，被告要求原告在其事先准备好的一份《房屋拆迁产权调换协议》上签字，约定：被告拆除原告位于骆驼桥东河下43号102室的房屋，面积74.64平方米，补偿装修及搬家费、过渡期临时安置补助费，以原址重建的期房回迁安置，2005年11月3日前交付。2005年11月8日，被告发出《回迁通知书》，并说明：如需变更安置地点，经公司同意可选择回迁现莫衙营在建地块房屋。由于被告一期建设的永康苑43幢安置用房存在与前幢楼房间距过近、采光不足、面积小于被拆迁房面积、选房排后、建筑质量低劣等种种原因，原告于同年11月21日书面报告被告，请求：放弃一期永康苑43幢选房，改为延缓安置到二期的高层商品房，8层以上、建筑面积100－130平方米、主体朝南、扩面价不高于9000元平方米，双倍支付过渡费，安置地点为莫衙营地块。被告负责人同意了原告的上述请求，并在原告该报告上签字，加盖公章确认。2007年被告领出预售许可证并开盘对外预售前后，原告担心得不到妥善安置，多次找被告要求尽快落实具体的回迁安置房的楼层、面积、房号等事项，并提交了多份书面申请报告或请求书。但被告一边拖延不答复不办理，一边又同时对外销售二期（宝善公寓）商品房。时至今日，原告房屋被被告拆除已长达六年，被告有责任优先、及时落实原告的回迁房。故起诉至法院：1.请求法院判令被告履行2005年11月21日的协议约定，具体确定原告的莫衙营地块的回迁安置房屋；2.请求法院判令被告及时交付给原告莫衙营地块的回迁安置房屋，并协助办理相关手续；3.本案诉讼费由被告承担。
被告海华公司辩称：（一）2003年7月由于建国北路拓宽，路面标高抬高，导致下城区骆驼桥东河下43、45、48号楼房的雨污水无法排放，形成低洼积水，该幢楼房住户多次上访，经杭州市人大、政协提案，要求杭州市规划局协调处理，应杭州市规划局的要求，被告另行出资对驼骆桥河下43、45、48号楼房拆除复建，故43、45、48号楼房拆建项目属于拆复建性质。2004年3月，原告作为骆驼桥河下43号102室产权人，与被告签订房屋产权调换协议书一份，双方就拆迁房屋面积、安置方案、装修补偿等予以明确约定。2005年8月，骆驼桥东河下43号拆复建项目竣工。鉴于规划部门对住宅采光的规定，复建后的住宅套数为18套，办公用房（一楼房屋）为6套。考虑到复建以后住宅套数少于被拆迁户户数，为确保被拆迁人得以顺利安置，被告于2005年11月8日制定了三套安置方案供拆迁户选择：1.复建房屋内原地安置；2.货币安置；3.被告另行提供拆迁安置地点：莫衙营地块在建的拆迁安置用房和被告的存量房。24户拆迁户中除原告一户外，其余23户拆迁户均选择原地安置或货币安置。基于上述事实，被告认为，首先，原告与被告之间签订了《房屋拆迁产权调换协议》，双方之间的法律关系为房屋拆迁安置补偿的法律关系，双方当事人应受拆迁法律法规和拆迁协议内容的约束。鉴于原告自动放弃了原地安置和货币安置，原告也可在被告同意的情况下在存量房中选择安置，但由于被告的存量房土地系通过竞价拍卖取得，其价格远高于安置用房所占用的划拨土地，故原告应按照市场价向被告进行购买，而非通过拆迁安置方式取得。原告主张以商品房进行安置，显然违背了本案的基本法律关系。其次，《杭州市城市房屋拆迁管理条例》第30条规定，被拆迁人选择产权调换的，拆迁人应当提供价值相当的房源对被拆迁人进行安置，被拆迁人有权要求拆迁人提供不少于被拆迁房屋建造面积的安置用房，因此我们对原告的安置只要符合两个条件：价值相当，不少于原面积，而目前在建的海华宝善公寓B楼符合上述两个条件，原告完全可以在海华宝善B楼内安置，原告之所以要求按商品房安置，就是想占被告的便宜。双方应以签订的房屋产权调换协议为拆迁的依据，在拆迁房内进行安置，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。
原告章奇为证明自己诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据材料：
1.房屋拆迁产权调换协议1份，欲证明被告和原告签约拆迁；
2.回迁通知书1份，欲证明被告通知原告回迁或另行协商；
3.报告1份，欲证明原告书面报告，请求延缓二期安置，被告签章同意并确认；
4.关于落实安置用房的报告、关于要求安置回迁房的申请报告、请求书各1份，欲证明近年原告多次找被告要求落实回迁安置用房；
5.楼书1份，欲证明被告已领取了宝善公寓的预售许可证，已对外销售房屋；
6.透明售房网下载的售房情况1份，欲证明宝善公寓最近的销售情况，符合安置原告的房源情况。
被告海华公司为证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据材料：
1.关于要求证明项目为拆复建性质的报告1份，
2.杭规简复（2006）37号文件1份，
二证据欲证明骆驼桥东43、45、48号楼房拆建项目属于拆复建性质；
3.拆除房屋情况表1份，欲证明骆驼桥东43、45、48号楼房拆建项目涉及24户拆迁户；
4.房地产测绘成果报告1份，欲证明骆驼桥东河下43号复建后的住宅套数为18套，办公用房（1楼房屋）为6套；
5.建筑工程施工许可证1份，欲证明海华花园项目的开工时间为2005年4月15日；
6.建设工程规划许可证及附图1份，欲证明：（1）海华花园项目中包括3幢商品房、1幢商务楼；（2）3幢商品房中的2号楼，层高为22层；
7.杭建设审发（2006）75号文件及附件二1份，欲证明宝善公寓项目中包含回迁安置房一幢，安置回迁面积10500平方米，附件二可以显示被告提供的安置房面积有符合原告的74.64平方的房屋；
8.建筑工程施工许可证1份，欲证明宝善公寓项目开工时间为2007年8月30日；
9.建设工程规划许可证及附图1份，欲证明宝善公寓项目中有2幢住宅楼，其中B楼住宅为回迁安置房。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
（一）原告提交的证据：被告对证据1真实性无异议，对证明对象需要说明一下，根据该份协议被告负有的安置义务仅仅是进行价值相当和不少于原面积的房屋安置即可。对证据2真实性无异议，对内容需要说明一下：莫衙营安置用房是指宝善公寓的B楼，是公司的存量房，要建立在被告有房的情况下。对证据3真实性无异议，对证明对象有异议，其内容具有不确定性，安置的房屋面积、位置、价值都有不确定性，不构成对原来协议的补充，被告只是在尚有存量房的情况下进行安置。原告打报告的时间是2005年12月21日，也就是海华一期工程动工后，此时二期宝善公寓尚未开工，原告依据该报告认为被告同意在二期安置是毫无根据的。对证据4，第一、二份报告的真实性予以认可，对证明对象有异议，根据原告2009年1月23日的内容上可以看出原告是主动要求将安置的地点从一期变更为二期，被告对该报告并未同意在二期内进行安置，这仅仅是原告的单方要求。第三份证据与本案缺乏关联性，看不出收件人是谁。对证据5、6，认为与本案缺乏关联性，被告对其不负有相同的安置义务。本院认为，被告对证据1－3和证据4中的第一、二份报告真实性无异议，且这些证据与案件相关联，故予以确认；证据4中的第三份报告既无抬头，又无原告签名，故不予确认；证据5、6能证明被告宝善公寓房屋正在销售的事实，被告对此亦认可，故予以确认。
（二）被告提交的证据：原告对证据1、2真实性无异议，原告后来的报告被告也盖章确认，证明对原来协议的变更，该两份证据与本案缺乏关联性；对证据3无异议；对证据4真实性无异议，与本案缺乏关联性；对证5、6、7、8、9真实性无异议，与本案缺乏关联性，但要求被告指出具体的A楼和B楼，和符合原告的安置用房。本院认为，原告对证据3无异议，予以确认；证据5、6与本案缺乏关联，故不予确认；原告对证据1、2、4、7、8、9真实性均无异议，且这些证据均与本案有关联，故予以确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：2004年3月16日，原告章奇与被告海华公司签订《房屋拆迁产权调换协议》，约定海华公司因小区住宅项目建设需要，实施房屋拆迁，章奇所有的骆驼桥东河下43号102室建筑面积74.64平方米的房屋在拆迁范围内。章奇同意将该房屋交给海华公司拆除，海华公司将永康苑小区的期房作为安置用房，于2005年11月3日前交付给章奇。双方还对补偿金额、过渡方式、违约责任等作了约定。用于回迁安置的永康苑43幢3-5单元系拆复建性质，建成后因其中6套房屋不符合住宅条件，确定性质为办公用房，造成用于安置的房屋数少于安置户数。2005年11月8日，海华公司向骆驼桥东河下43、45、48号住户发出《回迁通知书》，通知回迁方法、看房和选房时间，并就货币结算事宜通知：“原面积按新、旧房屋评估价格结算差价；扩面按扩面价结算（附扩面价格表）；如选择的房屋面积不足原面积的部分按该房的扩面价格货币补偿；如放弃回迁选择货币安置的，本人申请后经公司批准同意按8500元净价／平方米补偿安置，重置价不再支付；如本人拟变更安置地点，经公司同意可选择回迁现莫衙营在建地块的房屋和公司现有存量房。”2005年11月21日，章奇向海华公司出具书面报告称：“本人放弃永康苑43幢选房，要求延缓安置到高层（22层）商品房（一梯四户），8层以上，建筑面积100－130平方米，主体朝南，扩面价格不高于9000元／平方米。过渡费（74.64平方米）双倍支付。安置地点：莫衙营地块。”海华公司于同日签署“同意以上意见”并加盖公司动迁物业部印章。2006年7月7日，杭州市建设委员会作出《关于“海华·宝善公寓”初步设计的批复》，确认海华·宝善公寓地上建筑面积17578.04平方米（包括回迁面积10500平方米），A幢（即五幢）商品住宅楼6248.57平方米，B幢住宅楼8643.77平方米。海华公司分别于2007年8月21日和24日取得海华·宝善公寓的《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。2008年5月10日和2009年1月23日，章奇向海华公司申请要求按2005年11月21日报告尽快确定回迁安置房屋。海华·宝善公寓系被告在莫衙营地块建造的房屋，其中5幢为商品房，已通过预售审批并进行销售，八层以上的房屋尚有1501室（134.89平方米）、1502室（50.60平方米）、1704室（132.73平方米）、1802室（108.02平方米）4套房屋未出售。
本院认为：原告章奇与被告海华公司签订的《房屋拆迁产权调换协议》，系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方应遵照履行。章奇2005年11月21日的书面报告及海华公司的同意意见，是在海华公司原定用于安置的永康苑小区房屋不能满足回迁需要、通知拆迁户选择安置方式的情况下，章奇在海华公司通知的方式内选择要求在莫衙营地块安置商品房，海华公司亦签章同意。故该报告及回复系双方真实的意思表示，应认定为双方在原协议的基础上，对回迁安置内容重新达成协议，海华公司应按照该报告的内容履行安置义务。在双方重新达成协议的情况下，海华公司要求仍按原协议进行安置缺乏依据。故章奇要求判令海华公司履行2005年11月21日的协议，具体确定章奇的莫衙营地块的回迁安置房屋的请求应予支持。海华公司在莫衙营地块符合双方约定的商品房现仅有宝善公寓5幢1802室，故应确定由海华公司将该房屋安置给章奇。章奇称5幢1802室系跃层，1704室房屋面积仅超过约定安置面积2.73平方米，且该面积亦仅为预估面积，故要求安置在1704室。本院认为，双方在重新达成的协议中未对是否系跃层进行约定，1704室面积系经测绘得出、且章奇未能提供证据证明该房屋确定能符合双方安置协议约定的面积，在现有房屋中有符合双方协议约定面积的情况下，章奇要求安置超出约定面积的1704室房屋缺乏依据，本院不予采信。在确定海华公司按照双方约定应安置的房屋后，双方尚需就扩面款的确定及支付、房屋交付的期限等进行协商，在双方未协商确定和章奇尚未支付扩面款前，要求被告协助办理相关手续和交付回迁安置房屋的条件亦未成就，且宝善公寓现虽已开始预售，仍未通过竣工验收，也不具备交付的条件，故对章奇的该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告杭州海华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内履行其与原告章奇于2005年11月21日达成的协议的约定，将宝善公寓5幢1802室安置给原告章奇；
二、驳回原告章奇的其他诉讼请求。
案件受理费16500元，保全费5000元，由被告杭州海华房地产开发有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费16500元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。
审 判 长 叶东晓
代理审判员 周菁晖
人民陪审员 丁 弘
二〇〇九年八月十八日
书 记 员 楼一平