湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘11民终104号上诉人（原审被告、反诉原告）：永州市弘光房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区。法定代表人：唐晓红，该公司董事长。委托诉讼代理人：周毅，湖南君义律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李腾芳，男，1963年12月14日出生,住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：谭灿，湖南金浯律师事务所律师，代理权限为特别代理。上诉人永州市弘光房地产开发有限公司因与被上诉人李腾芳商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2017）湘1103民初2799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案受理后，依法组成合议庭经过阅卷，询问当事人，征询委托诉讼代理人意见，书面进行了审理。本案现已审理终结。上诉人永州市弘光房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的上诉请求或者发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误，部分事实缺乏证据。（1）一审法院认定被上诉人按照上诉人与证人邓江涛的约定将购房款汇入了刘德义的个人账户内，缺乏相应的证据证实，对于具体汇款的数额没有相应的汇款记录依据。（2）一审法院认定该购买行为系上诉人与邓江涛商议后确定的也缺乏证据，邓江涛只是担保，最后是否能用工程款进行折抵购房款还要等结算的结果才能确认。上诉人也没有明确同意过。2、一审法院适用法律错误。（1）从本案庭审及邓江涛到庭陈述，对于被上诉人的买房支付购房款的行为证人邓江涛只是起到担保的作用，而不是直接用工程款抵扣购房款，一审法院将这种担保行为视为已经付清购房款的行为属于适用法律错误。（2）即使工程款抵扣购房款，时间上也不能认定为签订合同当时，因为担保行为的完成还是要以最终计算确定的时间为准，被上诉人的付款行为也只能确认为上诉人与邓江涛最终确定的时间。而目前双方未结算完毕，被上诉人的付款行为不能视为完成。被上诉人李腾芳辩称：1、原判认定事实清楚，上诉人是认可被上诉人的汇款方式的。上诉人是开发商，被上诉人是普通购房人，在付款交易上上诉人明显在主导地位，如果不是上诉人允许被上诉人将购房款汇给刘德义，被上诉人与刘德义素不相识，怎么可能会将房款汇给刘德义，且被上诉人还提供了汇款凭证，之后上诉人也向被上诉人出具了收据。据此原审认定被上诉人按照上诉人的指示汇款是符合事实的。2、上诉人开具收据之日即为上诉人收到被上诉人全部购房款之日。（1）被上诉人与上诉人之间仅存在买卖关系，被上诉人已经将房款付清，且上诉人也开具了收据，足以说明上诉人认可收到被上诉人的房款，上诉人为被上诉人在房产局办理房屋备案登记也反映上诉人对被上诉人付清房款行为予以认可的。（2）被上诉人的合同义务是付款，目前被上诉人已经履行了合同付款义务，至于上诉人与他人的结算是另一种法律关系，与被上诉人无关，是否结算、何时结算，不影响被上诉人付款时间。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，原判认定事实清楚，适用法律正确应予维持。李腾芳向一审法院起诉请求：1、判决被告继续履行《商品房买卖合同》，限时按法律规定和合同约定向原告交付合格的位于永州市冷水滩区长丰大道与金水路交汇处西南角长丰家园1栋4单元1313号房屋，并为原告办理不动产权证；2、判决被告向原告支付逾期交房的违约金43,918元；3、判决被告为原告开具439,180元的增值税发票；4、判决被告为原告购买的上述房屋办理单独的水、电开户（一户一表），水、电开户费用由被告承担；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年2月23日，原告（反诉被告）李腾芳与被告（反诉原告）弘光房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定由原告（反诉被告）李腾芳购买被告（反诉原告）弘光房地产公司开发的长丰·湘江美郡小区1栋4单元13层13号商品房。合同主要内容：房屋面积124.36平方米，单价3521.52元/平方米，房屋总价款439,180元；买受人按一次性付款方式付款，即签订合同后即时付清；出卖人向买受人交付房屋的时间为2016年12月31日；出卖人如逾期交房超过90日，应当按买受人已付款的10%向买受人支付违约金，合同继续履行；关于产权登记的约定:出卖人应当在商品房交付使用且在买受人按合同交清全部购房款和按出卖方要求完整提供相关资料之日起，向产权登记机关申请房产确权，并在365个工作日内办理房产证，同时在房产证办理之日起365个工作日内申请土地确权登记，在6个月内办理土地使用证；合同附件二中关于水电的交房标准约定，水电到户，一户一表，开户费用由出卖人承担。另查明：因被告（反诉原告）弘光房地产公司下欠邓江涛工程款，被告（反诉原告）弘光房地产公司遂与邓江涛商议，由原告（反诉被告）李腾芳直接向邓江涛支付购房款，抵扣被告（反诉原告）弘光房地产公司所下欠邓江涛的工程款。而邓江涛又下欠刘德义借款，邓江涛遂与被告（反诉原告）弘光公司及原告（反诉被告）李腾芳商议，由原告（反诉被告）李腾芳直接向刘德义支付部分购房款，抵扣邓江涛所下欠刘德义的借款。邓江涛表明愿意担保原告（反诉被告）李腾芳购房款的及时到位，并于2016年1月10日向被告（反诉原告）弘光房地产公司出具了一份书面担保书。达成上述协议后，原告（反诉被告）李腾芳于签订《商品房买卖合同》的次日向刘德义中国建设银行XXXXXXXXXXXXXXXX账户转账支付购房款379,000元，另60,180元购房款则向被告弘光房地产公司现金支付。同日，被告（反诉原告）弘光房地产公司向原告（反诉被告）李腾芳出具一份收到购房款439,180元的收据，并于2016年3月6日为原告（反诉被告）李腾芳购买的该套房屋在永州市房产局办理了备案登记，登记的合同号码为XXXXXXXXXXXX，该备案登记在永州市房产局www.yzfc.gov.cn官网可进行查询。被告（反诉原告）弘光房地产公司以未收到原告（反诉被告）李腾芳的购房款为由，至今未向原告（反诉被告）李腾芳交付房屋，遂酿成本案纠纷。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思的表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，为依法成立和有效的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应依合同约定享受权利、承担义务。合同签订前，原、被告达成了由原告（反诉被告）李腾芳向刘德义支付购房款379,000元的约定。原告（反诉被告）李腾芳在合同签订后依约向刘德义支付了购房款379,000元，并向被告（反诉原告）弘光房地产公司支付了剩余购房款60,180元，履行了合同义务。被告（反诉原告）弘光房地产公司辩称至今未收到原告（反诉被告）李腾芳支付的购房款，但被告（反诉原告）弘光房地产公司在原告（反诉被告）李腾芳向刘德义支付购房款的同日向原告（反诉被告）李腾芳出具了收到购房款439,180元的收据。被告（反诉原告）弘光房地产公司虽不认可该收据，但并未提供相反证据推翻该收据的效力，故此可认定被告（反诉原告）弘光房地产公司认可已收到原告（反诉被告）李腾光全部购房款。被告（反诉原告）弘光房地产公司并于2016年3月6日为原告（反诉被告）李腾芳购买的该套房屋在永州市房产局办理了备案登记，备案登记是被告（反诉原告）弘光房地产公司的自主行为，对外具有公示和对抗效力。该备案登记与被告（反诉原告）弘光房地产公司出具的收据可形成证据链，相互印证证实原告（反诉被告）李腾芳已向被告（反诉原告）弘光房地产公司支付全部购房款。被告弘光房地产公司至今未向原告李腾房交付房屋，已构成违约。根据合同约定，原告李腾芳可请求继续履行合同，由被告弘光房地产公司向其交付经验收合格的房屋。故对反诉原告弘光房地产公司请求解除合同的反诉请求，不予支持。依照合同约定，被告弘光房地产公司逾期超过90日交房的，出卖人还应当按买受人已付款的10%向买受人支付违约金。原告李腾芳已支付购房款439,180元，故被告弘光房地产公司应向原告李腾芳支付逾期交房违约金43,918元。被告弘光房地产公司作为商品房销售者，负有向原告李腾芳开具增值税发票的义务。故对原告李腾芳请求被告弘光房地产公司为其开具439,180元增值税发票的请求，予以支持。合同附件二约定了交房时水电应一户一表，开户费用由被告承担。对原告李腾芳请求被告弘光房地产公司为其办理单独的水电开户，开户费用由被告弘光房地产公司承担的诉讼请求，亦予以支持。双方对办证时间进行了约定，对原告李腾芳请求被告弘光房地产公司为其办理不动产权证书的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、被告永州市弘光房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告李腾芳交付经验收合格的位于长丰·湘江美郡小区1栋4单元13层13号房屋，并办理好单独的水、电开户（一户一表），按双方约定时间为原告李腾芳办理不动产权证；二、被告永州市弘光房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告李腾芳支付逾期交房违约金43,918元；三、被告永州市弘光房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告李腾芳开具面额为439,180元的增值税发票；四、驳回反诉原告永州市弘光房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1098元，反诉费100元，共计1198元，由被告（反诉原告）永州市弘光房地产开发有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争执的焦点是：被上诉人是否已将购房款付清，付清购房款的时间如何认定。合同签订前，双方达成了由被上诉人李腾芳向刘德义支付购房款379,000元的约定。被上诉人李腾芳在合同签订后依约向刘德义支付了购房款379,000元，并向上诉人弘光房地产公司支付了剩余购房款60,180元，履行了合同义务。上诉人弘光房地产公司在被上诉人李腾芳向刘德义支付购房款的同日向被上诉人李腾芳出具了收到购房款439,180元的收据。上诉人弘光房地产公司虽不认可该收据，但并未提供相反证据推翻该收据的效力。上诉人弘光房地产公司还于2016年3月6日为被上诉人李腾芳购买的该套房屋在永州市房产局办理了备案登记。备案登记是上诉人弘光房地产公司的自主行为，对外具有公示和对抗效力，其与汇款凭证、上诉人弘光房地产公司出具的收据可形成证据链，足以证明被上诉人李腾芳已向上诉人弘光房地产公司支付全部购房款的事实。被上诉人李腾芳作为房屋买受人，依约具有交付购房款的义务，其一部分购房款根据上诉人弘光房地产公司和案外人邓江涛的指令交付给刘德义，另一部分直接交给上诉人弘光房地产公司，上诉人弘光房地产公司对上述两部分购房款统一出具了收款收据予以确认。上诉人弘光房地产公司向被上诉人李腾芳出具收款收据之时，即为被上诉人李腾芳付清全部购房款的时间，这一时间不受上诉人弘光房地产公司与案外人结算时间的影响，上诉人弘光房地产公司提出应以与案外人时间结算确定为付款时间的意见不成立。作为买受人的被上诉人李腾芳已经履行了合同付款义务，作为出卖人的上诉人弘光房地产公司至今未向被上诉人李腾芳交付房屋，已构成违约。根据合同约定，被上诉人李腾芳可请求继续履行合同，由上诉人弘光房地产公司向其交付经验收合格的房屋，并履行支付违约金等合同约定义务。综上所述，上诉人弘光房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1198元，由上诉人永州市弘光房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨世清审 判 员  曾 忞代理审判员  张向安二〇一八年二月二十二日书 记 员  张玲慧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。