福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0583民初6364号原告：苏志敏，女，1983年12月25日出生，汉族，住福建省南安市。委托诉讼代理人：黄金枝，福建竞得律师事务所执业律师。被告：南安市洪濑镇镇区建设有限公司，住所地福建省南安市洪濑镇洪濑街25号三楼。法定代表人：黄庆祝，该公司总经理。委托诉讼代理人：李阿娥，女，该公司工作人员。原告苏志敏与被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司（以下简称“洪濑建设公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏志敏的委托诉讼代理人黄金枝、被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司的委托诉讼代理人李阿娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏志敏向本院提出诉讼请求：1、洪濑建设公司立即向房屋所在地产权登记机关提交需由其提供的办理洪濑明发商业中心第X幢X号房的房屋所有权登记的相关资料；2、确认苏志敏与洪濑建设公司签订《商品房买卖合同》中附件六的《合同补充协议》第四条第4款为无效条款；3、洪濑建设公司支付苏志敏自2014年4月10日起至其向房屋所在地产权登记机关提交需由其提供的办理洪濑明发商业中心第X幢X号房的房屋所有权登记的相关资料之日止，每日按苏志敏已付购房款308305元的0.01%计算的逾期协助办理房屋所有权登记的违约金。诉讼过程中，苏志敏变更诉讼请求3为：洪濑建设公司支付苏志敏自2014年4月18日起至其履行向房屋所在地产权登记机关提交需由其提供的办理洪濑明发商业中心第X幢X号房的房屋所有权登记的相关资料之日止，每日按苏志敏已付购房款308305元的0.01%计算的逾期协助办理房屋所有权登记的违约金。事实和理由：苏志敏与洪濑建设公司签订《商品房买卖合同》，约定苏志敏购买址在南安市“洪濑明发商业中心”第X幢X号房，双方约定总购房款为303914元，交房日期为2012年6月30日前。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，洪濑建设公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料送产权登记机关备案。如因洪濑建设公司原因，苏志敏不能在商品房交付使用后90日内取得房地产权属证书，苏志敏不退房，洪濑建设公司应自逾期之日每日按苏志敏已交付款的0.01％向苏志敏支付违约金。洪濑建设公司在合同附件六《合同补充协议》第四条第4款将逾期办理产权证书的责任变更约定为“买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金”，该条款违反《中华人民共和国合同法》第四十条和《商品房买卖合同》第二十二条的约定，为无效条款。合同签订后，苏志敏支付给洪濑建设公司全部购房款，并补交面积差额款4391元，洪濑建设公司于2012年6月30日将房屋交付给苏志敏使用，但至今尚未完成房屋所有权初始登记，也未向南安市国土资源局办理土地分割手续，致使苏志敏尚未取得所购商品房的房屋所有权证和国有土地使用证。洪濑建设公司的行为已构成违约，应承担相应的民事责任。洪濑建设公司辩称，第一、迟延办理房屋所有权初始预登记系政府原因导致，并非因自身原因，应当免除或减轻承担违约责任。1、就办证义务而言，洪濑建设公司一直在协调办证的事宜，不存在怠于履行协助办证义务。本案工程于2011年10月31日已经通过竣工验收合格，竣工验收报告中的验收项目包含2012年1月4日完成消防备案。2、洪濑建设公司已经履行办证前的手续，非自身原因造成逾期办证，根据《情况说明》（经南安市房地产管理处确认），相关政府部门也在《情况说明》中明确，至今未能办理项目所有权初始登记的原因在于政府出让项目土地方式不适当，并非公司自身原因所导致。因此，逾期办证违约责任不应归责洪濑建设公司，应当依法予以免除或者减轻承担违约责任。第二、《商品房买卖合同》附件六第四条第4款是经双方协商一致而变更，是当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，为合法有效条款，也是洪濑建设公司所承担逾期违约责任的唯一合法有效依据。该条款并不存在免除洪濑建设公司责任、也不存在加重对方责任，更不存在排除对方任何权利的情形。苏志敏与洪濑建设公司订立该补充协议之时，根本无法预见房屋权属证书的办理进展情况，该补充协议第四条第4款约定在房屋权属证书办理过程中逾期时间不论时长，反而比主合同的约定更加对洪濑建设公司不利，公司根本不存在逾期办理产权登记动机。因为逾期办理产权登记，对公司不仅没有好处，还将对公司的商业信誉及业界评价造成负面影响；而且项目迟迟无法结束的话，公司大量投资难以回笼，也将影响公司的后续开发投资，并造成巨大经济损失。洪濑建设公司也正是考虑到上述因素以及办证过程中来自于政府方面的风险，才对该条款进行了合理化的调整，符合双方的利益。第三、苏志敏所请求的逾期协助办证违约金部分超过诉讼时效。综上，请求驳回苏志敏的诉讼请求。本院经审查认定事实如下：洪濑建设公司系依法注册成立的经营房地产开发的有限责任公司（法人独资）。洪濑建设公司于2010年12月13日取得洪濑明发商业中心项目的商品房预售许可证，证号为（南）房预售［2010］第25号。2011年8月2日，苏志敏与洪濑建设公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容，其中《商品房买卖合同》系由福建省建设厅和福建省工商行政管理局监制的示范文本，洪濑建设公司销售址在南安市洪濑明发商业中心楼盘均是使用该示范合同，且该楼盘所有《商品房买卖合同》均签订了附件六《合同补充协议》。《合同补充协议》的具体内容系由洪濑建设公司事先予以拟定，并在该楼盘中重复使用。本案合同约定，苏志敏购买洪濑建设公司开发的址在南安市洪濑明发商业中心的第X幢X层X号房，建筑面积共85.13平方米，单价为每平方米3570元，总金额303914元。出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定各项条件的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。3、若出卖人在约定的时间内向房屋权属登记机关提供了需由出卖人提供的办理权属登记的相关资料，则视为出卖人已依约履行了办理房屋权证之义务。本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容……同日，苏志敏与洪濑建设公司又签订了附件六《合同补充协议》一份，在该协议第四条第4款中约定，双方一致同意将合同第十四条“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理”中的第2项变更为：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，苏志敏支付洪濑建设公司购房款303914元，并补交面积差额购房款4391元。2011年10月31日，本案工程经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格。2012年1月4日，本案工程办理了竣工验收消防备案手续。洪濑建设公司于2012年5月7日将本案商品房交付苏志敏使用，但苏志敏尚不能办理所购买商品房的房屋所有权证。苏志敏于2016年4月18日向本院立案庭申请诉前调解，向洪濑建设公司主张权利。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、洪濑建设公司提供的证据《情况说明》虽然是由公司自己打印形成的，但南安市房地产管理处在该份材料上加盖证明“情况属实”，故对其真实性，本院予以认定。该《情况说明》结合本院向南安市房地产管理处调查核实关于办理洪濑明发商业中心项目所有权初始登记的相关情况，该处向本院出具的《情况说明》，可以证明洪濑建设公司虽然于2014年6月6日向南安市房地产管理处提交申请办理洪濑明发商业中心项目所有权初始登记的所有材料，但是该项目因土地出让方式和土地出让金等问题，洪濑建设公司所提交的材料尚不具备办理该项目所有权初始登记的条件。而洪濑建设公司并无提供证据证明该原因与其无关，也无提供证据证明其已依照合同约定将办理权属登记需由其提供的资料交付苏志敏，故该些证据不能证明洪濑建设公司已经完成协助办理房屋所有权证的全部义务。2、洪濑建设公司提供的证据南安市国土资源局的《证明》，只能证明公司取得南国用（籍）第00100099号国有土地使用权时交清土地出让金，并不能证明公司所开发的南安市洪濑明发商业中心项目规划建设完成以后应交纳的土地出让金全部交纳，因此，该证据并不能否定南安市房地产管理处所出具的《情况说明》。本院认为，洪濑建设公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，苏志敏向洪濑建设公司购买址在南安市洪濑明发商业中心的第X幢X层X号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，苏志敏与洪濑建设公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。《商品房买卖合同》第十四条中约定洪濑建设公司逾期协助办理产权登记，苏志敏不退房，洪濑建设公司应自逾期之日起每日按苏志敏已付款的0.01%向苏志敏支付违约金，而《合同补充协议》第四条第4款又将该约定变更为，苏志敏不退房，洪濑建设公司按已付房价款的1%向苏志敏支付违约金；对此，苏志敏与洪濑建设公司存在不同的意见。苏志敏认为，《合同补充协议》第四条第4款关于违约责任的变更，将导致洪濑建设公司若逾期协助办理产权登记则没有任何时间上的限制，变更后的条款免除对方责任，加重他的责任并排除他的主要权利，应认定附件六《合同补充协议》第四条第4款为无效条款。洪濑建设公司认为，《合同补充协议》第四条第4款的约定是双方真实意思表示，不存在无效的情形。本院认为，附件六《合同补充协议》的具体内容系由洪濑建设公司事先予以拟定，并在该楼盘中重复使用，属于采用格式条款订立的合同，洪濑建设公司提供的格式合同即《合同补充协议》第四条第4款变更了《商品房买卖合同》第十四条第2项的约定，将洪濑建设公司逾期协助办理产权登记应自逾期之日起每日按苏志敏已付款的0.01%向苏志敏支付违约金，变更为洪濑建设公司按已付房价款的1%向苏志敏支付违约金，如此变更，一旦洪濑建设公司逾期协助办理产权登记，则毫无时间限制，洪濑建设公司可无期限拖延协助办理产权登记，不能督促洪濑建设公司尽快完成协助义务，该格式条款的补充约定免除了洪濑建设公司责任、加重苏志敏责任、排除苏志敏主要权利，故根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”的约定以及《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款依法应认定为无效条款。为此，现苏志敏请求依法确认苏志敏与洪濑建设公司于2011年8月2日所签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条第4款为无效条款，理由成立，予以支持。有关洪濑建设公司逾期协助办理产权登记的违约责任应按《商品房买卖合同》第十四条的约定予以处理，洪濑建设公司的辩解理由不能成立，不予采纳。本案商品房于2012年5月7日交付苏志敏使用，洪濑建设公司虽然于2014年6月6日向南安市房地产管理处提交申请办理洪濑明发商业中心项目所有权初始登记的所有材料，但是该项目因土地出让方式和土地出让金等问题，其所提供的材料还不具备办理该项目所有权初始登记的条件，致使苏志敏尚不能办理讼争商品房的房屋所有权证，根据苏志敏与洪濑建设公司签订的《商品房买卖合同》第十四条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”的约定以及参照中华人民共和国建设部《商品房销售管理办法》第三十四条第二款“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门”的规定，现苏志敏请求洪濑建设公司协助办理洪濑明发商业中心第X幢X号房的房屋所有权证，即向房屋所在地产权登记机关提交需由其提供的办理洪濑明发商业中心第X幢X号房的房屋所有权登记的相关资料，符合法律规定，依法予以支持。至于洪濑建设公司应承担的逾期协助办理房屋所有权证的违约金，合同约定的商品房交付时间是2012年6月30日，洪濑建设公司提前将商品房交付苏志敏使用，不能因公司提前交房而加重公司的办证责任，故协助办证的时间应为合同约定的交付时间后90日即2012年9月28日内，洪濑建设公司本应自逾期之日即2012年9月29日起开始支付违约金，但因苏志敏于2016年4月18日才就本案讼争事项向洪濑建设公司主张权利，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，2014年4月18日以前的逾期协助办证违约金，已超过诉讼时效，依法不予保护；2014年4月18日之后的逾期协助办证违约金，未超过诉讼时效，依法应予以保护。现苏志敏请求洪濑建设公司支付自2014年4月18日起至洪濑建设公司向房屋所在地产权登记机关提交需由其提供的办理洪濑明发商业中心第X幢X号房的房屋所有权登记的相关资料之日止，每日按苏志敏已付购房款308305元的0.01%计算的逾期协助办理房屋所有权登记的违约金，合理合法，依法予以支持。洪濑建设公司辩称苏志敏所请求的逾期协助办证违约金部分超过诉讼时效，理由不能成立，不予采纳。洪濑建设公司辩称房屋所有权初始登记未能办理，系政府原因所致，并非其自身原因，但并未充分举证证实，故对其辩称，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认苏志敏与南安市洪濑镇镇区建设有限公司于2011年8月2日所签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条第4款为无效条款；二、南安市洪濑镇镇区建设有限公司应于本判决生效后三十日内向房屋所在地产权登记机关提交需由其提供的办理洪濑明发商业中心第X幢X号房的房屋所有权登记的相关资料；三、南安市洪濑镇镇区建设有限公司应支付苏志敏自2014年4月18日起至其向房屋所在地产权登记机关提交需由其提供的办理洪濑明发商业中心第X幢X号房的房屋所有权登记的相关资料之日止，每日按苏志敏已付购房款308305元的0.01%计算的逾期协助办理房屋所有权登记的违约金（自2014年4月18日起至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效后三十日内付清）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费363元，减半收取计182元，由南安市洪濑镇镇区建设有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员  王毅刚二〇一六年九月六日书记员  李晓琳附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。