云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云25民终454号
上诉人（原审被告）：王新，男，1966年6月5日生，汉族，公务员，住建水县。
上诉人（原审被告）：王艳芳，女，1978年11月29日生，壮族，个体户，住蒙自市。
被上诉人（原审原告）：红河州鸿昆物业服务有限公司。住所地：蒙自市学海路瀛洲河畔小区。
法定代表人：张堃，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张洪明，男，红河州鸿昆物业服务有限公司员工。代理权限为特别授权代理。
委托诉讼代理人：李红，女，红河州鸿昆物业服务有限公司员工。代理权限为特别授权代理。
上诉人王新、王艳芳因与被上诉人红河州鸿昆物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服云南省蒙自市人民法院（2017）云2503民初1747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月31日立案后，依法组成合议庭，因双方均未提交新证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人王新、王艳芳上诉请求：撤销云南省蒙自市人民法院（2017）云2503民初1747号民事判决，依法改判或者发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审认定事实合理，但判决不客观。一审对被上诉人提出的收费依据及标准未要求其举证。2、本案所涉房屋为临街商铺，被上诉人对临街商铺未履行任何应尽义务，虽然商铺与小区一体，但完全独立于小区，商铺不使用小区公共设施，商铺业主不享受小区绿化、卫生、交通、治安及环境等服务，水电费是商铺业主直接交纳，门口卫生系环卫工人清扫，商铺安全系聘请安保公司负责，权利义务应当对等，被上诉人对临街商铺未进行管理及提供服务，其不应收取物业管理费，且被上诉人也未通知过上诉人交纳物管费。3、一审在未能列举被上诉人提供的具体物业服务的基础上，判决由上诉人交纳全部物管费显失公平。
被上诉人红河州鸿昆物业服务有限公司辩称，其与业主委员会签订了《物业服务合同》，已按合同约定履行了相应义务，商铺与小区为一体，上诉人对小区的公共设施进行日常维护，包括商铺的水电等，上诉人无形中已享受了相应的物业服务，其按合同约定单价乘以房产证登记面积收取物管费符合法律规定，请求二审驳回上诉，维持原判。
红河州鸿昆物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付物业服务费12382元、违约金13874.8元，合计26256.8元；2、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2013年11月14日、2014年10月21日、2015年11月23日原告与业主委员会分别签订《物业服务合同》，由原告向天竺郦城小区提供物业服务。2013年11月14日签订的《物业服务合同》合同履行期限为11个月，自2013年11月1日起至2014年9月30日；2014年10月21日签订的《物业服务合同》合同履行期限为12个月，自2014年10月1日起至2015年10月1日；2015年11月23日签订的《物业服务合同》合同履行期限为12个月，自2015年10月1日起至2016年9月30日止。2013年11月14日、2014年10月21日分别签订的《物业服务合同》均约定商铺物业服务费为每月每平方米0.8元；2015年11月23日签订的《物业服务合同》约定商铺物业服务费为每月每平方米0.85元。该三份《物业服务合同》均约定原告提供的物业服务为共用部位的维护和管理、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护、交通车辆行使及停泊秩序等。同时，约定了业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按5‰交纳滞纳金。被告王新对天竺郦城小区1－5号商铺享有所有权，商铺建筑面积432.95平方米。2014年12月1日，被告王新与被告王艳芳签订《商铺租赁合同》，被告王新将天竺郦城小区1－5号商铺出租给被告王艳芳从事餐饮服务，租期为6年，自2014年12月1日至2020年11月30日。《商铺租赁合同》第三条第2项约定“本合同一经签署乙方交纳押金3.6万元，合同终止，乙方交清租金、物管及水电、电话等相关费用后，甲方即可退还乙方押金……”第四条约定“水电、清洁等费由乙方自行缴纳，物业费根据收费情况再作分配”。被告王艳芳承租该商铺后，自行交纳了该商铺的垃圾清运费。经原告向被告催缴物业服务费，被告未予交纳。2013年11月1日至2016年9月30日期间，被告未交纳的物业服务费与原告主张的数额一致。另查明，天竺郦城小区1－5号商铺属于临街商铺，该商铺门前未统一规划车位，但常有车辆停放，原告未向有关部门反映过商铺门前车辆乱停乱放的问题。
一审法院认为，原告与业主委员会签订的《物业服务合同》内容未违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。一、关于临街商铺是否应另行成立一个业主委员会的问题。根据《物业管理条例》第九条、第十条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会，同一个物业管理区域的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。本案中，被告王新所有的天竺郦城小区1－5号商铺虽然属于临街商铺，但仍然属于天竺郦城小区物业管理区域，该物业管理区域只能成立一个业主大会，并从该业主大会中选举产生业主委员会，对被告王新称临街商铺业主应另行成立一个业主委员会，另行与原告签订物业服务合同对临街商铺进行管理的辩解无法律依据，不予支持。二、关于原告与业主委员会签订的《物业服务合同》对被告王新、王艳芳是否具有拘束力的问题。根据《物业管理条例》第三十五条、第四十二条第一款的规定，物业服务合同的合同当事人是业主委员会和物业服务企业，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，被告王新系商铺业主，被告王艳芳系商铺使用人，故原告与业主委员会签订的《物业服务合同》对被告王新、王艳芳具有拘束力，结合被告王新、王艳芳签订《商铺租赁合同》的时间及对物业服务费交纳的约定，被告王新负有支付2013年11月1日至2014年11月30日期间的物业服务费432.95㎡×13个月×0.8元／月／㎡＝4502元的义务，被告王新、王艳芳负有连带支付2014年12月1日至2016年9月30日期间的物业服务费（432.95.95㎡×10个月×0.8元／月／㎡）+（432.95㎡×12个月×0.85元／月／㎡）＝7879元的义务。三、关于违约金是否支持的问题。根据被告王艳芳提供的证据，该商铺门前常有车辆违法停放，但原告未向有关部门进行过反映，故原告在提供物业服务过程中未完全尽到勤勉、尽职的管理服务义务，结合当事人的实际损失、过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对原告要求被告支付违约金13874.80元的请求，不予支持。对被告称原告未向其提供过物业服务且未向其催收过物业服务费的辩解，结合被告王新陈述其在该小区内的房屋及车位均根据原告书面或电话催收进行交纳及当地物业服务企业采取在小区内张贴催缴通知书催缴物业服务费的习惯，应认定原告对物业服务费已向被告进行了书面催缴，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支持物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，对被告的辩解不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：“一、被告王新于本判决生效之日起十日内一次性交纳原告红河州鸿昆物业服务有限公司物业服务费4502元；二、被告王新、王艳芳于本判决生效之日起十日内一次性连带交纳原告红河州鸿昆物业服务有限公司物业服务费7879元；三、驳回原告红河州鸿昆物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费456元，减半收取计228元，由原告红河州鸿昆物业服务有限公司负担128元，由被告王新、王艳芳负担100元。”
二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。
本院审理查明的案件事实与一审查明事实一致。
综合当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人王新、王艳芳是否应向被上诉人红河州鸿昆物业服务有限公司交纳物业管理费。
本院认为，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《物业管理条例》第三十五条第一款规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，上诉人王新所有的天竺郦城小区1-5号商铺与该小区房屋主体结构为一体，该商铺属于天竺郦城小区物业管理范围，天竺郦城小区业主委员会与被上诉人红河州鸿昆物业服务有限公司签订的《物业服务合同》，对业主王新依法具有法律约束力。在被上诉人红河州鸿昆物业服务有限公司向王新发出《交费通知单》后，王新应按照物业管理条例规定及物业服务合同约定向被上诉人交纳相应的物业管理费，上诉人王新称不知商铺应交纳物管费，但其对小区内住房及车库均按期交纳物管费，且被上诉人除送达《交费通知书》及在小区公告栏通知交纳物管费外，还向商铺承租人进行过催交，本案承租人王艳芳亦认可被上诉人曾到商铺内催交物管费，故一审认定被上诉人进行过书面催交并无不当。涉案商铺虽为临街商铺，但商铺与小区房屋主体结构具有不可分性，被上诉人对小区供水管道、供电系统、化粪池、沟渠及房屋楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体及基础等公共部分、场地进行维修、养护的过程中，上诉人无形中已享受了相应的物业服务，且被上诉人对商铺门前绿化定期进行养护，对小区外围定时予以安全巡视等，其已按物业服务合同约定提供了相应的物业服务，上诉人以其并未享受或者无需接受相关物业服务为由拒交物管费的理由不能成立，上诉人认为被上诉人未尽物业服务义务的主张无相应证据证实，本院不予支持。另外，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任，人民法院应予支持”之规定，一审判决由王新交纳2013年11月1日至2014年11月30日期间的物业服务费4502元，由王新及王艳芳连带交纳2014年12月1日至2016年9月30日期间的物业服务费7879元，符合合同约定和法律规定。
综上所述，上诉人王新、王艳芳的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费110元，由上诉人王新、王艳芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 何 红
审判员 王 鹏
审判员 宋安娥
二〇一八年四月四日
书记员 朱蔼玲