江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终3488号
上诉人（原审被告）：沙建国。
委托诉讼代理人：周丁业，江苏华脉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：月星集团沭阳国际家居广场有限公司。
法定代表人：丁佐勇，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘洋，江苏德沛律师事务所律师。
上诉人沙建国因与被上诉人月星集团沭阳国际家居广场有限公司（以下简称“月星集团沭阳公司”）租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿沭阳县人民法院（2017）苏1322民初364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
沙建国上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：涉案商铺一直是由案外人戈林会占有使用，月星集团沭阳公司从未将涉案商铺交付给沙建国，沙建国亦未向月星集团沭阳公司支付过任何费用。一审法院认定沙建国使用涉案商铺并拖欠租金，无充分事实和法律依据。
月星集团沭阳公司辩称，涉案商铺是由沙建国租赁并实际使用，且沙建国已经按照合同约定缴纳了部分租金。如果沙建国没有实际使用该商铺，则沙建国应在租赁期限开始后向月星集团沭阳公司要求交付商铺。本案并不排除沙建国在签订租赁协议后与他人存在合伙或其他形式的经营关系，月星集团沭阳公司也从未与其他人签订过该商铺及联丰地板的经营合同。
月星集团沭阳公司向一审法院起诉请求：判决沙建国向月星集团沭阳公司支付租金57300元及违约金19152元（以22500元为基数，从2015年1月1日起至2016年12月31日止；以34800元为基数，从2016年1月1日起至2016年12月31日止，均按照年利率24%计算违约金）。
一审法院认定事实：2013年11月4日，沭阳联创市场经营管理有限公司（甲方、出租人）、月星集团沭阳公司（丙方、管理人）、沙建国（乙方、承租人）签订展位租赁合同，约定由沙建国承租沭阳月星国际家居生活广场2-301号展位，建筑面积为290平方米，租赁期限为自2014年1月1日起至2016年12月31日止，展位综合费用为每月4350元；第一年租金为17400元，第二年租金为26100元，第三年租金为34800元。支付方式为每年支付一次，先付款后使用。合同第三条第3项约定，乙方应当于本合同签订之日起3日内支付首期综合费用，以后每期综合费用于下一个结算期开始之日起前15日内一次性支付。合同第四条第1项约定，甲方委托丙方按照展位租赁合同的约定向乙方收取相关费用。合同第八条第2项约定，乙方未按展位租赁合同约定，按时向丙方支付综合费用及其他款项的，应当向丙方支付应付未付金额的每日千分之三的违约金。合同签订后，沙建国按合同约定已经向月星集团沭阳公司交纳了第一年度的租金17400元，交纳了第二年度的租金13600元，尚欠第二年度租金12500元，第三年度的租金34800元至今未付。
一审法院认为，本案一审的争议焦点为：1、月星集团沭阳公司的诉讼主体是否适格；2、月星集团沭阳公司是否已将租赁物实际交付沙建国；3、沙建国是否存在违约行为，如存在违约行为，违约金数额如何确定。
关于第一个争议焦点。双方签订的租赁合同是当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的规定，应为合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同第四条明确约定月星集团沭阳公司可以代为出租人沭阳联创市场经营管理有限公司行使合同约定的出租人权利，现月星集团沭阳公司以自己名义向法院提起诉讼，符合双方和出租方的三方约定，故月星集团沭阳公司的诉讼主体适格。
关于第二个争议焦点。月星集团沭阳公司提交的证据，可以证明商铺已经实际交付沙建国。经过当庭核实，沙建国对落款时间为2014年7月1日的合同的真实性及该份合同系后补签的事实予以认可，合同第一条约定沙建国租赁2-301号商铺的用途为经营联丰地板，第二条明确注明展位租赁期限为2014年1月1日至2016年12月31日，再结合2013年11月4日沙建国签字认可的展位面积确认单和相关的付款凭证，充分说明月星集团沭阳公司最迟于2014年1月1日向沙建国交付了租赁物，否则沙建国也不可能对商铺的租赁期限进行明确。沙建国辩解其准备租赁商铺前，该商铺已经由经营联丰地板的其他商户在经营，致使商铺无法向其交付，未提供证据证实，不予采纳。
关于第三个争议焦点。沙建国于2014年7月1日与月星集团沭阳公司、沭阳联创市场经营管理有限公司签订的租赁合同对租赁物的租金、租期等作了明确的约定。后沙建国通过现金和刷卡的方式向月星集团沭阳公司共计支付了31000元的租金，尚欠第二年度的租金12500元，第三年度的租金34800元，依法予以确认。依据双方签订的租赁合同，租金按每一年为一个结算期，先付后用，首期综合费用支付后，以后每期的综合费用于下一个结算期开始之日前15天一次性支付，现沙建国未按照约定支付租金，月星集团沭阳公司要求分别按照未付租金数额从应付清租金之日起15日后开始计算违约金，符合双方合同的约定，亦不违反法律规定，依法予以支持。合同约定的违约金计算标准明显过高，依法应予调整，现月星集团沭阳公司主动要求按照年利率24%计算，不违反法律规定，依法予以支持。据此，违约金应分别以12500元为基数，从2015年1月1日起计算至2016年12月31日；以34800元为基数，从2016年1月1日起计算至2016年12月31日，均按照年利率24%计算，违约金共计为14352元。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、沙建国于判决发生法律效力后十日内给付月星集团沭阳国际家居广场有限公司房屋租金47300元和违约金14352元；二、驳回月星集团沭阳国际家居广场有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1712元，由沙建国负担1251元，由月星集团沭阳国际家居广场有限公司负担461元。
本院二审期间，沙建国围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。沙建国为了证明涉案商铺一直是由戈林会占有使用，月星集团沭阳公司未将商铺交付给沙建国，在二审中提交了以下证据：1、月星集团沭阳公司及沭阳联创市场经营管理有限公司出具的收据七张。该收据中分别载明收到“联丰地板”交纳的定金、租金、电费等款项，在收据的“经手（办）人”处有“戈林会”签名。2、沙建国的委托诉讼代理人周丁业于2017年10月26日和戈林会的谈话笔录。戈林会在谈话中陈述：其从2013年8月开始租赁涉案商铺用于代理联丰地板品牌，是其丈夫沙小飞和月星集团沭阳公司商谈。后因拖欠租金，在2016年2月份被家具城的工作人员锁门。其和沙建国之间没有合伙关系，也不知道涉案商铺被月星集团沭阳公司出租给沙建国。3、证人张某的证言。张某在听证中陈述：沙建国自2013年3月起在南京做家教，于2014年10月和与沙建国于2014年10月住在一起，没有听说沙建国在外面做生意，不知道沙建国签订租赁合同的事情。
月星集团沭阳公司对上述证据质证认为：1、对收据的真实性没有异议。但主张该收据系出具给“联丰地板”，收据上载明戈林会仅是经办人，并不能证明戈林会是实际的经营者。2、因戈林会没有到庭，无法确认谈话内容的真实性，故对谈话笔录的真实性、合法性不予认可。3、因证人张某与沙建国之间存在利害关系，对证人证言的真实性不予认可。并主张即使沙建国一直在南京工作，亦不能排除沙建国在月星家具的经营行为。
上述证据中：1、双方对收据的真实性没有异议，该收据可以证明涉案商铺的相关费用系由戈林会经手交纳。2、戈林会的谈话笔录系沙建国的的委托诉讼代理人周丁业单方制作，且月星集团沭阳公司对该谈话笔录的真实性、合法性不予认可，故对该谈话笔录，本院不予采纳。3、证人张某的证言仅能证明沙建国平时在南京工作，该证言与本案双方争议的事实无关联，本院亦不予采纳。
本院认为，双方当事人对一审法院认定的沙建国与月星集团沭阳公司、沭阳联创市场经营管理有限公司之间签订展位租赁合同，沙建国在展位面积确认单上签字，月星集团沭阳公司已收取租金31000元等事实没有提出异议，本院予以确认。本案中，双方当事人争议的焦点是月星集团沭阳公司是否已将涉案商铺移交给沙建国。月星集团沭阳公司主张其与沙建国经协商一致签订租赁合同，涉案商铺已经沙建国确认并交付。月星集团沭阳公司为证明自己的主张，在一审中提交了展位租赁合同、展位面积确认单以及收款收据等证据。上述证据中，展位租赁合同可以证明双方之间存在租赁合同关系，展位面积确认单以及收据等可以证明双方已经开始履行合同义务。因此，一审法院根据上述证据，认定月星集团沭阳公司与沙建国之间系租赁合同关系，并已将涉案商铺交付给沙建国，并无不当。沙建国主张双方之间签订租赁合同后，月星集团沭阳公司并未将商铺交付给沙建国，但沙建国在二审中提交的收据等，仅能证明涉案商铺的相关费用系由戈林会经手交纳，并不足以证明系由戈林会向月星集团沭阳公司租赁使用涉案商铺。另外，沙建国于2013年11月4日在展位面积确认单上签字确认后，如果月星集团沭阳公司当时未将涉案商铺交付给沙建国，则沙建国亦没有必要于2014年7月1日补签《展位租赁合同》。
综上所述，沙建国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1712元，由沙建国负担。
决为终审判决。
审判长 覃卫东
审判员 谢朝晖
审判员 徐金鸽
二〇一七年十二月三日
书记员 汤媛媛
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