山东省威海市文登区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1003民初791号
原告（反诉被告）：威海天山房地产开发有限公司，住所地威海市文登经济开发区广州路46号。
法定代表人：高立香，总经理。
委托诉讼代理人：崔新立，该公司员工。
委托诉讼代理人：邢汝峰，该公司员工。
被告（反诉原告）：威海阜盛电子商务有限公司，住所地威海市文登经济开发区文昌路66号。
法定代表人：于红，总经理。
委托诉讼代理人：吴树江，该公司员工。
被告：于春龙，城镇居民。
委托诉讼代理人：吴芳波，城镇居民。
威海天山房地产开发有限公司与威海阜盛电子商务有限公司、于春龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案受理后，依法由审判员许文昌独任审判，公开开庭进行了审理。原告威海天山房地产开发有限公司（以下简称天山公司）的委托诉讼代理人崔新立、邢汝峰、被告威海阜盛电子商务有限公司（以下简称阜盛公司）的委托诉讼代理人吴树江、被告于春龙的委托诉讼代理人吴芳波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）天山公司诉称：2013年9月12日，被告于春龙与原告签订商品房买卖合同，购买原告开发的位于威海天山国际发展基地10-2号厂房，房价总款为2447205.6元。被告于春龙支付房款840597.88元，2015年6月依据被告于春龙更名申请，原告与被告阜盛公司重新签订商品房买卖合同，被告阜盛公司在2015年7月22日支付房款10000元，现被告尚欠房款1596607.8元，至今未付。请求依法解除原告与被告阜盛公司签订的商品房买卖合同，被告阜盛公司返还房产并恢复原状；被告阜盛公司支付违约金244720元，被告于春龙承担连带责任；房屋使用期间的土地税、解除合同所产生费用由被告承担。庭审中，原告撤回要求被告恢复房屋原状、承担税费、承担解除合同产生费用的诉讼请求，增加要求被告协助原告解除网签手续的诉讼请求。
被告（反诉原告）阜盛公司辩称，原告与被告于春龙签订的原是购买威海天山国际发展基地10-2号楼的合同，后因该楼不具备交付条件，原告才将该基地10-1号楼卖与该被告，同意解除商品房买卖合同，同意协助原告办理解除网签手续，但其没有违约，不应承担违约责任，不同意原告的诉讼请求。该被告反诉请求拆回加工服装的设施（暖气片不拆除）；返还被告交付的10000元房款，并自2015年7月22日交款之日起按银行同期贷款利率支付利息；
对被告阜盛公司的反诉，原告辩称系被告经原告多次催缴购房款，被告仍不交付，被告系违约，原告无违约行为，不同意该反诉请求。
被告于春龙辩称，其没有违约，不应承担违约责任，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，原告与被告于春龙于2013年9月12日签订商品房买卖合同，合同约定：该商品房坐落于威海天山国际发展基地10-2号楼；该商品房建筑面积共1456.67平方米；该商品房总价款为贰佰肆拾肆万柒仟贰佰零伍元陆角；于2013年9月10日前付款50000元整，2013年12月20日前付款250000元整，2014年6月20日前付款250000元整，2014年12月20日前付款300000元整，2015年6月20日前付款300000元整，……。该房产于2013年9月交付被告于春龙使用。被告于春龙在2013年8月30日至2015年6月26日期间共支付原告购房款840597.88元。2015年6月11日，被告于春龙向原告发出申请，内容为“本人于春龙于2013年9月12日与贵公司签订位于威海天山国际发展基地10-2号厂房《商品房买卖合同》，合同额为人民币244.72056万元，大写计：贰佰肆拾肆万柒仟贰佰零伍元陆角整，现因需要办理厂房按揭贷款，特申请将合同更名为阜盛公司。因此给贵公司带来的不便，深表歉意。”2015年6月11日，原告（出卖人）与被告阜盛公司（买受人，被告于春龙为该公司原法定代表人）重新签订商品房买卖合同（该合同已在房管局网签备案201506119BA517402560），合同约定：该商品房坐落于文昌路66号10-1号；该商品房建筑面积共1456.67平方米；该商品房总价款为贰佰肆拾肆万柒仟贰佰零伍元陆角；买受人于2015年6月20日前付款1150000元整，2015年8月20日前付款97205.6元整，剩余款项1200000元整于2015年9月30日前按揭支付；买受人如未按本合同时间付款，逾期超过柒日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金；……后被告阜盛公司于2015年7月22日后支付房款10000元，此后再未支付。原告主张此后原告分别于2015年7月、8月、9月向被告于春龙多次发送催款函，于2016年10月、12月发送通知函，告知二被告解除该商品房买卖合同。但被告称未收到原告的上述催款函及通知函，原告提交2016年的快递单据证实已发送给二被告。
原告主张以上两份商品房买卖合同涉案房产系同一房产，是在房管局网签时该局要求房屋号由10-2号变更为10-1号。二被告对此不予认可，认为系两份商品房买卖合同、两套房产，被告于春龙购买的是威海天山国际发展基地10-2号的房屋，但因该楼不具备交付条件，手续不全，无法办理产权手续才将该基地10-1号房屋先借给该被告使用，被告于春龙在该房安装了服装生产设施，10-2号的房屋原告至今并未交付给被告阜盛公司（购买10-2号房屋的合同被告于春龙于2015年6月11日申请变更主体为被告阜盛公司），被告于春龙代理被告阜盛公司于2015年6月11日与原告签订了购买10-1号楼的商品房买卖合同，被告阜盛公司于2015年7月22日向原告交款10000元。二被告未提交原告将10-1号房屋先借给该被告使用的证据。
原告主张依据合同约定，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，被告阜盛公司应支付违约金244720元。被告阜盛公司主张自己并未违约，且该违约金的约定过高。
另查，涉案房产具备完整商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工验收备案证、房屋所有权证等。被告阜盛公司法定代表人由被告于春龙变更为于红。
上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、申请、证明、商品房预售许可证、竣工验收备案证、房屋所有权证等在案为凭。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。二被告主张先后与原告签订了两份商品房买卖合同，标的分别系不同的房产，被告阜盛公司实际购买了两套房产，10-2号商品房至今未给付被告阜盛公司，10-1号商品房是先借用的后又于2015年6月11日签订商品房买卖合同。但在2013年9月12日与原告签订10-2号商品房合同后，即在2013年至2014年向原告交付了84万余元的购房款，该被告交付了购房款却未得到房屋（其陈述借用原告的10-1号房屋，对该借用关系被告没有提供证据证实），这违背了双方订立的商品房买卖合同的约定，也明显与常理不符；且在2015年6月11日被告阜盛公司购买10-1号房屋后，只交付10000元的购房款，这也与商品房买卖合同的约定及常理不符。被告于春龙与原告于2013年9月12日订立了买卖10-2号的房屋的商品房买卖合同，后在2015年6月11日经于春龙书面申请，将该买卖合同的买受人变更为被告阜盛公司，同时，将10-2号房屋更名为10-1号房屋，该商品房买卖合同的买卖标的就是现在的10-1号房屋，该两份商品房买卖合同具有承继关系。被告的此抗辩，与事实不符，本院不予采信。2015年6月11日，原告（出卖人）与被告阜盛公司（买受人）签订商品房买卖合同（201506119BA517402560）系当事人真实意思表示，合法有效，双方应当恪守履行。现原告主张解除该商品房买卖合同，被告阜盛公司也同意解除，本院予以确认。
合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。原告将涉案房产按合同约定交付被告于春龙（被告阜盛公司）使用，被告阜盛公司应当按照合同约定支付原告购房款，但被告阜盛公司至今仍欠原告房款1596607.72元。该商品房买卖合同的解除，系由于被告阜盛公司不按照合同约定交纳购房款所致，被告阜盛公司该违约行为系根本性违约，原告要求被告支付违约金的请求，于法有据，本院予以支持，原告请求被告阜盛公司支付违约金244720元，系按购房款总额计算，但由于被告现欠付原告的购房款为1596607.72元，且该被告主张调整过高的违约金，故本院认定违约金为159660.77元（1596607.72元×10%）。原告应将被告阜盛公司交付的购房款10000元返还给该被告，该被告主张给付该款利息的请求，于法无据，本院不予支持。被告于春龙在10-1号房屋安装了服装生产设施，系履行职务行为，合同解除后，原告应将该设施返还给被告阜盛公司。
原告虽与被告于春龙签订商品房买卖合同，但经被告于春龙的申请，合同的一方当事人变更为被告阜盛公司，原告与被告阜盛公司重新签订了商品房买卖合同，根据合同的相对性，合同双方当事人分别为原告、被告阜盛公司，与被告于春龙没有关系，故原告要求被告于春龙承担连带责任，于法无据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）威海天山房地产开发有限公司与被告（反诉原告）威海阜盛电子商务有限公司于2015年6月11日签订的商品房买卖合同（201506119BA517402560）；
二、被告（反诉原告）威海阜盛电子商务有限公司于本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）威海天山房地产开发有限公司办理解除商品房买卖合同（201506119BA517402560）的网签备案手续；
三、被告（反诉原告）威海阜盛电子商务有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）威海天山房地产开发有限公司支付违约金159660.77元；
四、原告（反诉被告）威海天山房地产开发有限公司于本判决生效后十日将被告（反诉原告）威海阜盛电子商务有限公司交付的购房款10000元返还给该被告，并将在威海天山国际发展基地10-1号房屋内的服装生产设施返还给该被告；
五、驳回原告（反诉被告）威海天山房地产开发有限公司要求被告于春龙承担连带责任的诉讼请求；
六、驳回原告（反诉被告）威海天山房地产开发有限公司及被告（反诉原告）威海阜盛电子商务有限公司（反诉原告）的其他诉讼请求。
以上第三、四项兑除，被告（反诉原告）威海阜盛电子商务有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）威海天山房地产开发有限公司支付违约金149660.77元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2485元，由原告负担864元，被告威海阜盛电子商务有限公司负担1621元；反诉费50元，由被告威海阜盛电子商务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审判员 许文昌
二〇一七年十二月五日
书记员 丛 源