广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终773号
上诉人（原审被告）：广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司，住所地广州市南沙区。
法定代表人：李连娟，职务经理。
委托代理人：霍文琦，该公司职员。
委托代理人：朱志学，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：杨子荣，住黑龙江省七台河市桃山区。
委托代理人：卓颖欣，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司（以下简称“逸涛雅苑公司”）因与被上诉人杨子荣商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第725号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：逸涛雅苑公司是广州市南沙区环市大道北逸涛雅苑的开发商。2010年12月2日，杨子荣（为乙方）与逸涛雅苑公司（为甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定“乙方向甲方购买广州市南沙区环市路西侧逸涛雅苑四期A11栋1003房（建筑面积80.79平方米，套内面积67.9平方米），总金额为505958元。甲方应当在2011年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；第二十一条产权登记约定甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意由乙方委托甲方办理涉案房产的房地产权证。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金等”。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议约定“第十条约定办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算，若乙方未按合同约定日期领取钥匙或未办理面积补差的，甲方有权顺延办证日期的起计时间。第十三条甲乙双方应对各自提供资料的真实性负责，乙方的联系方式如有变更，应在变更后三天内以书面形式通知甲方，在办理收楼手续后，除乙方提出书面要求外，甲方可按乙方所购的该物业的地址寄发通知书。通知日期以通知发出的邮戳日或报纸公告刊登日为准。邮寄送达的，同城快递以投邮后次日视为送达日，异地以投邮后五天视为送达日等”。杨子荣已向某雅苑公司付清购房款505958元。
逸涛雅苑公司于2012年12月31日向杨子荣发出收楼通知书，通知杨子荣于2013年1月15日至2013年1月30日期间办理收楼手续，并明确如确权面积有偏差，超出偏差范围的于出证后多还少补结清。杨子荣于2013年1月30日办理收楼手续，同时领取涉案房屋的钥匙。逸涛雅苑公司于2014年7月10日向杨子荣发出《产权办理通知书》，通知杨子荣于2014年7月17日前提交办理产权证的资料，并说明房屋如涉及到面积误差，按合同约定多退少补，杨子荣于2014年7月22日向某雅苑公司提交办理房产证的全部资料。
2014年9月9日，广州市房地产交易登记中心向逸涛雅苑公司出具编号为0420141080的《广州市房地产初始登记告知书》，核准涉案楼盘的初始登记，2014年12月9日，广州市国土资源和房屋管理局填发了杨子荣为涉案房屋权属人的房地产权证。2015年3月9日，逸涛雅苑公司向杨子荣邮寄《房屋面积补差手续办理再次通知书》，告知需要向杨子荣退还面积差异款894.18元，但该邮件被退回。2015年10月12日，杨子荣领取涉案房屋的房地产权证，逸涛雅苑公司于同年10月13日退还房屋面积差异款给杨子荣。双方当事人确认，从杨子荣办理收楼手续之日即2013年1月30日开始计算210个工作日为2013年12月7日。
因本案纠纷，杨子荣于2015年7月14日向原审法院提起本案诉讼，诉称：杨子荣、逸涛雅苑公司于2010年12月2日签订《广州市商品房买卖合同》，约定杨子荣向逸涛雅苑公司购买位于南沙区环市路西侧逸涛雅苑四期A11栋1003房，总价款505958元。根据双方的合同约定，逸涛雅苑公司应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内申请该商品房项目的房地产初始登记，在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为杨子荣办妥产权登记，并将以杨子荣为产权人的房地产权证交付给杨子荣。逸涛雅苑公司在杨子荣于2013年1月30日收楼之日起210个工作日内并没有为杨子荣办妥产权登记，更没有向杨子荣交付房产证。根据双方合同第二十二条约定，逸涛雅苑公司不能按合同约定的期限办妥并取得房地产权证的，应自逾期之日的次日即2013年12月5日开始每日按总房价款0.05%的标准向杨子荣支付违约金。据此，杨子荣起诉请求判令：1、逸涛雅苑公司向杨子荣支付延期办理房产证的违约金（以总房价款505958元为本金，按每日0.05%的标准计算，从2013年12月5日起计至杨子荣收到逸涛雅苑公司办理的房产证之日止）；2、本案的诉讼费用由逸涛雅苑公司承担。诉讼中，杨子荣变更诉讼请求为：1、逸涛雅苑公司向杨子荣支付延期办理房产证违约金156594元；2、本案的诉讼费用由逸涛雅苑公司承担。
逸涛雅苑公司原审答辩称：1、补充协议第8、10条约定，办妥房产证期限从办理面积补差之日起算，从2015年3月5日发出面积补差手续，杨子荣至今未办理面积补差手续，故办证期限还未起算，我方未违约；2、本案办妥面积补差条件在2014年9月9日具备的，即使逸涛雅苑公司有怠于通知义务，杨子荣的补差起算时间，仅倒推到2014年9月10日起算，从该日期起算，我司未违反义务；3、补充协议第13条清楚约定，杨子荣如果变更联系方式应当通知逸涛雅苑公司，杨子荣地址多次发生变更，导致投递无法送达，此责任应由杨子荣承担，在2015年1月20日已经通知杨子荣领取房产证，但是至今杨子荣某领取房产证，由此责任由杨子荣自行承担。4、对违约金标准约定过高，请求降低。综上，我方在为杨子荣办证过程中不存在违约，请求驳回杨子荣诉请。
原审诉讼中，杨子荣明确逾期办证违约金计至2015年8月17日止，其中2015年3月8日前的违约金每日以房款505958元万分之五的标准计算，从2015年3月9日起至2015年8月17日的违约金每日以房款505063.82元万分之五的标准计算。
原审另查明：逸涛雅苑公司为证明其于2015年1月20日向杨子荣邮寄《领取房地产权证通知书》，提供雅四一组团业主领取《房地产权证通知书》寄件清单20150120，并申请钟某出庭作证。诉讼中，广州市业盛航货运代理有限公司出具证明，内容为“我司有接逸涛房地产有限公司快件业务，当时收件人杨子荣为收件方，我司按寄方要求送到广州市中医药大学附属医院麻醉科，由于杨子荣提供地址错误，电话一直打不通，造成派件不成功，快件将被退回广州逸涛房地产有限公司等”。杨子荣对该证明不予确认，认为没有注明具体时间，也没有写明寄出文件的名称，与本案无关。钟某经原审法院通知后无出庭作证，逸涛雅苑公司也无提供邮件详情单及被退回的邮件。
原审法院认为：杨子荣、逸涛雅苑公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。合同约定逸涛雅苑公司应当在商品房交付之日起210个工作日内办妥并交付房产证给杨子荣，杨子荣于2013年1月30日领取涉案商品房钥匙并办理收楼手续，补充协议虽约定办证日期从杨子荣领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算，逸涛雅苑公司亦于2015年3月9日向杨子荣发出《房屋面积补差手续办理再次通知书》，但涉案房屋套内实际面积比双方约定的套内面积小，逸涛雅苑公司须退还款项给杨子荣，与办理房地产权证没有关联，也不损害逸涛雅苑公司利益，因此，逸涛雅苑公司应当在商品房交付之日即2013年1月30日起210个工作日内办妥并交付房地产权证给杨子荣。逸涛雅苑公司未按合同约定的期限办妥房地产权证并交付给杨子荣，构成违约，应向杨子荣支付逾期办证违约金。双方当事人确认从杨子荣办理收楼手续之日即2013年1月30日开始计算210个工作日为2013年12月7日，故逾期办证违约金应从2013年12月8日开始计算，杨子荣要求从2013年12月5日开始计算，原审法院不予支持。逸涛雅苑公司虽然提供雅四一组团业主领取《房地产权证通知书》寄件清单，但无提供邮件详情单，更无提供被退回的邮件，广州市业盛航货运代理有限公司出具的证明也无证实寄送文件的名称，该清单只反映广州市业盛航货运代理有限公司曾收取逸涛雅苑公司的文件，但不足以证明其实际向杨子荣邮寄领取《房地产权证通知书》。逸涛雅苑公司之后也无通知杨子荣领取房地产权证，故杨子荣要求逾期办证违约金计至其知道逸涛雅苑公司已办妥房地产权证之日即2015年8月17日止，原审法院予以支持，逸涛雅苑公司认为无需支付2015年1月20日后的违约金的依据不足，原审法院不予支持。违约金每日应按总房价款的万分之五计算，杨子荣要求2015年3月8日前的违约金每日以房款505958元万分之五的标准计算，从2015年3月9日起至2015年8月17日的违约金每日以房款505063.82元的万分之五计算，原审法院予以支持。从2013年12月8日起至2015年8月17日止，以上述标准计算违约金共156268元，杨子荣请求156594元计算有误，超出156268元以外部分原审法院不予支持。杨子荣、逸涛雅苑公司在合同中对违约金标准有明确约定，该约定标准属于合理范围，故逸涛雅苑公司以违约金标准过高为由要求予以调整没有依据，原审法院不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2015年11月10日作出如下判决：一、被告广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨子荣支付逾期办证违约金156268元；二、驳回原告杨子荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1716元，由原告杨子荣负担3元，被告广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司负担1713元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决义务时将其应承担部分直接支付给原告。
判后，上诉人逸涛雅苑公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定办证的起算时间应从双方办妥不差手续之日起开始计算。1、涉案合同第21条及附件七补充协议第十条关于产权登记的约定对双方都适用。2、《广州市房地产初始登记告知书》为房管部门出具的证明逸涛雅苑公司办理开发项目的确权依据，该告知书后附的面积清单不会再有变化、变更、便具备补差条件，根据该确权面积开发商就可以为各小业主办理房产证。3、逸涛雅苑公司正是基于对上述约定的肯定和信赖，认为从该基点起算办证时间基本可以保证不违约，便未按照市场惯例和原则调整办证时长。房管局公布的商品房买卖合同格式版本第21条规定210日完成办证并交付到业主手中，如果不调整时长基本都会违约。二、房屋办证起算日期自补差手续办妥之日起算，逸涛雅苑公司已履行通知和催告义务，合同约定应得到遵守。按照合同的约定，办理房产证的起算日期为补差手续办妥之日。即使逸涛雅苑公司未及时在大确权登记正式文件确定测绘面积后马上发送办理补差手续的通知导致对方迟延办理补差手续及办证时间起算迟延有违公平，那么办理房产证的起算日期也应推到2015年9月10日起算。三、一审法院关于《领取房地产证通知书》的送达事实认定错误，依法应予以纠正。2015年1月20日逸涛雅苑公司向杨子荣邮寄了《领取房地产证通知书》，该事实有逸涛雅苑公司提供的邮寄清单以及广州市业盛航行货运代理有限公司出具的书面证明为据。另根据《商品房买卖合同》补充协议第十三条的约定，“甲乙双方应对各自提供的资料的真实性负责，乙方的联系方式如有变更，应在变更后三天内书面形式通知甲方……邮寄送达的，同城快递以投邮后次日视为送达，异地以投邮后五天视为送达”。可见，只要逸涛雅苑公司证明投邮即可，第三方快递公司收件即表明逸涛雅苑公司投邮，只要逸涛雅苑公司按照约定的地址寄送，不能送达的责任不应由逸涛雅苑公司承担。本案不能送达的原因是杨子荣工作变更，导致无人收件所致，其责任应由其自身承担，该事实已经由广州市艺航盛行货运代理有限公司出具的书面证明予以了说明，也为逸涛雅苑公司2015年3月9日寄发的《房屋面积补差手续办理再次通知书》不能送达的事实所佐证。故一审认定2015年1月20日至2015年8月17日期间违约金责任由逸涛雅苑公司承担于法无据，也有违公平正义。综上，逸涛雅苑公司上诉请求：改判原审判决，驳回杨子荣的诉讼请求。
被上诉人杨子荣答辩称：同意一审判决。一、根据回执显示的逸涛雅苑公司到房管部门登记的日期为2014年8月7日，比合同约定的时间超过了6个月，我方认为逸涛雅苑公司延迟办理商品房登记的行为直接影响了逸涛雅苑公司为我方办理房产证的时间。2、在2012年12月31日，逸涛雅苑公司向我方出具的收楼通知书第5条写明，根据合同法规定应以后发的协议为准，而不应以补充协议为准。3、根据双方签订的补充协议第8条约定，该约定由逸涛雅苑公司掌握了主动权，只要逸涛雅苑公司不通知我方，则不会起算时间点。4、由于逸涛雅苑公司没有提供其所签发的邮件的详细清单，更无法提供被退回邮件的证明，也无法证明寄送文件的具体名称，因此快递公司只是收取了逸涛雅苑公司的件，但不能证明寄送的内容。
经审查，双方当事人对原审查明的事实均无异议，且未提交新证据，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对逸涛雅苑公司的上诉请求和某子荣的答辩意见，分析如下：
虽然从《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第十条约定“办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算”的字面意义来看，起算日期是从“乙方领取钥匙之日”和“办妥面积补差手续之日”中较后者为准，但事实上“办妥面积补差手续之日”的约定既不明确，事实上亦难以确定。本案逸涛雅苑公司向杨子荣发出的收楼通知书明确如确权面积有偏差，超出偏差范围的于出证后多还少补结清；发出的产权办理通知书也明确如涉及到面积误差，按合同约定多退少补，逸涛雅苑公司于上述通知书中并未要求杨子荣就面积差结清再予以办证，而且，涉案房屋套内面积比约定的套内面积少，故原审认定面积补差与办理产权证没有关联，也不损害逸涛雅苑公司的利益，并无不当。逸涛雅苑公司认为逾期办证的起算日期应从双方办妥补偿手续之日开始计算，缺乏依据，本院不予采纳。关于逸涛雅苑公司主张其于2015年1月20日已经向杨子荣邮寄《领取房地产权证通知书》的问题，根据逸涛雅苑公司提交证据，雅四一组团业主领取《房地产权证通知书》寄件清单20150120以及广州市业盛航货运代理有限公司出具的证明，上述证据缺乏其他的证据佐证，并不足以证明逸涛雅苑公司已经向杨子荣邮寄了领取《房地产权证通知书》，因此，原审对逸涛雅苑公司的主张不予支持，并无不当。
综上，审查原审判决认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。逸涛雅苑公司上诉、理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1713元，由广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 李 静
代理审判员 黄春成
二〇一六年三月三十日
书 记 员 林嘉丽