山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）日民一终字第149号
上诉人（原审被告）：曾民。
被上诉人（原审原告）：乔建华。
委托代理人：赵宏飞。
上诉人曾民因与被上诉人乔建华房屋租赁合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2014）东民一初字第2867号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：刘立君作为甲方将自己所有的位于日照市威海路与五莲路交汇处城市花园威海路商业沿街A、B楼地上一层和地下一层共计2363.5平方米出租给作为乙方的日照日百商业有限公司，双方于2011年5月23日签订城市花园商业楼租赁合同，内容主要有：物业合同期限为8年，从2011年7月1日至2019年6月30日止；乙方用于商业综合性经营；乙方在租赁期限内因经营需要，可对物业进行部分分租。
2011年9月1日，日照日百商业有限公司与曾民签订租赁合同，约定将日照日百商业有限公司城市花园店负一楼面积约为364平方米的经营场所出租给曾民，合同主要约定有：租赁用途为乒乓球健身和培训；租赁期限为8年，自2011年9月15日至2019年9月14日；第一年租金69000元，第二年租金74000元；合同签订之日起，曾民须缴纳5000元作为履约保证金；曾民应保证2011年9月20日前开业；合同期间曾民只限于经营乒乓球健身、训练项目，不得进行与主营业务无关的经营性活动或其他违法活动，不得转租或分租他人；如城市花园店物业终止，双方签订的租赁合同终止，双方互不承担责任。2013年4月13日，日照日百商业有限公司作为甲方与作为乙方的曾民签订变更协议，主要内容为：甲乙双方于2011年9月签订租赁合同一份，经双方协商，签订补充协议如下：经营用途变更为辅导培训项目，但不得与甲方经营品相冲突；合同期限变更为2013年5月11日至2019年5月10日，本协议签订三日内支付第一年租金的50%，以后每年10月1日前支付当年剩余租金，每年4月1日前支付下一年租金的50%，期间，如甲方物业城市花园终止，甲方与乙方签订的租赁协议同时终止，甲乙双方互不承担责任；经营面积由390平方米变更为338平方米，租金变更为第一年59800元，第二年64000元；为深化合作，甲方免除乙方第一年前六个月租金29900元；开业时间变更为乙方保证2013年5月10日前开业；甲方保证于2013年4月25日前将场地交付乙方。
2013年4月25日，曾民作为甲方与作为乙方的乔建华签订承包合同，约定甲方将位于日照日百商业有限公司城市花园店超市南边约360平方米的场所承包给乙方开办教育培训项目，主要内容有：承包期限为四年，自2013年5月1日至2017年4月30日，年承包费第一年为88000元，以后每年递增8%，第一年承包费在签订合同时交纳，以后每年承包费需提前一个月交付；不能改变原房屋装修的结构，如城市花园店物业终止或不可抗拒的自然灾害等，甲方与乙方签订的承包合同同时终止，甲乙双方互不承担责任。乔建华签订合同后，向曾民交纳承包费88000元。
乔建华与曾民签订合同后，乔建华开始装修诉争房屋，将房屋原吊顶拆除，日照日百商业有限公司发现后予以制止，日照日百商业有限公司与曾民于2013年6月15日再次签订变更协议，主要内容有：2013年5月份乙方装修期间，私自拆除甲方的装修吊顶，乙方同意合同终止日按甲方要求对吊顶予以复原，并同意于2013年6月10日前一次性交纳装修复原押金11000元，乙方同意在合同终止日前一个月按甲方施工要求对吊顶予以复原。曾民共计向日照日百商业有限公司交纳租金34500元、信誉保证金5000元、履约保证金6400元，乔建华继续装修诉争房屋。2013年6月中旬，因下雨诉争房屋渗水，导致房屋装修被破坏。乔建华停止装修并与曾民协商，二人一起到日照日百商业有限公司城市花园店要求日照日百商业有限公司负责处理并要求其承担赔偿责任。日照日百商业有限公司派人对房屋进行了维修，乔建华对维修结果不满意，多次就维修协商未果。期间，乔建华要求先行自己装修使用诉争房屋，曾民及日照日百商业有限公司未作明确答复，乔建华一直未能使用诉争房屋进行教育培训。因日照日百商业有限公司与刘立君因房屋租赁产生纠纷，在未与刘立君结算的情况下，日照日百商业有限公司于2013年10月28日从租赁房屋处撤店，刘立君随即对房屋另行出租，对乔建华、曾民诉争的房屋亦另行出租。
2014年1月23日日照日百商业有限公司退还曾民租金34500元，2014年6月9日日照日百商业有限公司退还曾民信誉保证金5000元、履约保证金6400元。其中，在租金退还的收款凭证中，日照日百商业有限公司负责人写有如下内容：社区店物业问题，合同未执行，退还租金。
本案中乔建华要求解除与曾民的承包合同，并要求曾民退还乔建华承包费88000元及利息，诉讼过程中，乔建华增加要求曾民赔偿其装修损失及利息的诉讼请求，并追加日照日百商业有限公司、刘立君为共同被告承担连带责任，后乔建华撤回了要求曾民赔偿其装修损失及利息的诉讼请求，撤回了对日照日百商业有限公司、刘立君的起诉。
原审认定上述事实的证据有当事人陈述，城市花园商业楼租赁合同、房屋租赁合同，承包合同等。
原审法院认为：日照日百商业有限公司与刘立君签订城市花园商业楼租赁合同，约定日照日百商业有限公司可分租部分物业，日照日百商业有限公司将日照日百商业有限公司城市花园店负一楼部分房屋出租给曾民，系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，予以确认。
曾民与乔建华签订承包合同，将日照日百商业有限公司城市花园店超市南边约360平方米的场所承包给乙方开办教育培训项目，实际系将房屋转租乔建华使用，乔建华、曾民之间形成的系房屋租赁关系，日照日百商业有限公司对该事实知晓但未提出异议，应视为对曾民转租行为的默许。乔建华、曾民签订的承包合同系双方真实意思表示，符合法律规定，真实合法有效，乔建华、曾民均应按约履行自己的义务。乔建华在装修期间因渗水与曾民及日照日百商业有限公司产生纠纷，协商未果后，乔建华一直未能使用诉争房屋。2013年10月28日，日照日百商业有限公司撤店，导致乔建华已无法继续使用诉争房屋，合同目的无法实现，乔建华要求解除与曾民签订的承包合同，曾民同意解除承包合同，故对乔建华的该项诉讼请求，予以支持。
乔建华一直未能使用诉争房屋，系因乔建华装修房屋过程中下雨导致房屋渗水，乔建华、曾民协商未果，乔建华要求自行修复未得到明确答复情况下未使用，责任不在乔建华，根据曾民从日照日百商业有限公司退还租金的收款收据载明的“社区店物业问题，合同未执行，退还租金”内容，曾民与日照日百商业有限公司签订的房屋租赁合同未执行，则乔建华与曾民之间的合同亦未实际得到履行，在此情形下，乔建华要求曾民返还承包费88000元，有事实和法律依据，原审予以支持。乔建华主张曾民返还承包费利息，应自乔建华向原审法院主张权利之日即2014年7月1日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算。乔建华在诉讼过程中，撤回要求曾民赔偿其装修损失及利息的诉讼请求，撤回了对日照日百商业有限公司、刘立君的起诉，系对自己权利的处分，原审予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，原审判决：一、解除乔建华与曾民于2013年4月25日签订的承包合同；二、曾民于判决生效后五日内返还乔建华承包费88000元；三、曾民于判决生效后五日内支付乔建华承包费利息（以88000元为本金，自2014年7月1日起按照中国人民银行规定同期同类贷款基准利率计算至判决确定的履行期限之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2000元，由曾民负担。
上诉人曾民不服原审判决上诉称：原审法院认定被上诉人未使用诉争房屋错误。一审庭审中日照日百商业有限公司于2014年1月23日给上诉人出具的“租金退还收款凭证”中注明“社区店物业问题，合同未执行，退还租金”，其中“合同未执行”是指2013年10月28日以后的租赁合同未执行。被上诉人对房屋实际已经进行了使用。日照日百商业有限公司在与上诉人签订《租赁合同》后迟迟未履行交房义务，给上诉人造成了巨大损失，2013年4月，日照日百商业有限公司通知上诉人提交投资支取申请，后双方协商由日照日百商业有限公司补偿给上诉人器材、人工等投资损失共计29900元，该29900元作为租赁费的形式补偿给上诉人。2013年4月13日，日照日百商业有限公司与上诉人签订《变更协议》一份，协议中确定“甲方（即日照日百商业有限公司）免除乙方（即曾民）第一年前6个月租金29900元”，在日照日百商业有限公司出具的“租金退还收款凭证”中可以显示并未给上诉人退还2013年4月至2013年10月租赁费，因此也可以证明被上诉人已经实际使用了诉争房屋长达半年之久，期间承包费不应予以返还。故被上诉人与上诉人签订《承包协议》合法有效，被上诉人使用房屋进行经营，承包费不应全部予以返还。请求二审法院查明事实，依法改判上诉人返还被上诉人承包费44000元，诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人乔建华答辩称：上诉人所述的与本案案外人之间的关系与本案无关。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明：乔建华于2014年7月10日向原审法院提起诉讼，请求判令曾民返还其承包费8.8万元及利息。
二审查明的其他事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：原审认定日照日百商业有限公司与刘立君签订的城市花园商业楼租赁合同、日照日百商业有限公司与曾民签订的房屋租赁合同均系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效正确，本院予以确认。
曾民与乔建华于2013年4月25日签订承包协议，从合同内容看，曾民实际将房屋转租给乔建华使用，故合同实为房屋租赁合同。房屋租赁合同系诺成性合同，其成立以租赁合同当事人意思表示一致为标准，不以租赁物的实际使用为生效要件，故乔建华应当依据合同约定向曾民支付其承租涉案房屋期间的租金。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。曾民与乔建华签订的承包合同第6条约定内容，“不能改变原房屋装修的结构，如城市花园店物业终止或不可抗拒的自然灾害等，甲方与乙方签订的承包合同同时终止，甲乙双方互不承担责任。”故2013年10月28日日百城市花园店物业终止时，双方租赁合同即达到了解除的条件。日照日百商业有限公司退还曾民租金系对其自身权益的处分，与曾民和乔建华之间房屋租赁关系无关，原审根据曾民从日照日百商业有限公司退还租金的收款收据载明的“社区店物业问题，合同未执行，退还租金”内容，推定乔建华与曾民之间的合同未实际得到履行系事实认定错误，应予以纠正。
从查明的事实看，2013年5月份乔建华装修涉案房屋，2013年6月中旬，因下雨诉争房屋渗水，导致房屋装修被破坏，乔建华停止装修，并与曾民、日照日百商业有限公司城市花园店多次就维修事宜进行协商，但均协商未果。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。故本院酌定由乔建华承担2013年5月份到2013年6月中旬实际占用涉案房屋期间的租金11000元，因乔建华已支付全部租金，剩余77000元，曾民应予返还。乔建华主张曾民赔偿租金利息损失，应自乔建华向原审法院主张权利之日即2014年7月10日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持日照市东港区人民法院（2014）东民一初字第2867号民事判决第一项；
二、变更日照市东港区人民法院（2014）东民一初字第2867号民事判决第二项为：曾民于判决生效后五日内返还乔建华租金77000元；
三、变更日照市东港区人民法院（2014）东民一初字第2867号民事判决第三项为：曾民于判决生效后五日内支付乔建华租金利息（以77000元为本金，自2014年7月10日起至实际给付之日止按照中国人民银行规定同期同类贷款基准利率计利息）。
一审案件受理费2000元，由上诉人曾民负担1750元，被上诉人乔建华负担250元；二审案件受理费2000元，由上诉人曾民负担1750元，被上诉人乔建华负担250元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨荣国
审 判 员 王林林
代理审判员 徐笑梅
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 魏 娜