贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔01民终538号
上诉人（原审被告）：尹双红，男，1976年7月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
被上诉人（原审原告）：贵州宏业物业服务有限责任公司，住所地贵州省贵阳市南明区解放路87号。
法定代表人：王成勇，该公司经理。
委托诉讼代理人：何鹏，贵州浅山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦定波，贵州浅山律师事务所律师。
上诉人尹双红因与被上诉人贵州宏业物业服务有限责任公司（以下简称宏业物业）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初5381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
尹双红上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、请求确认《宏业阳光佳居前期物业合同》与《宏业阳光佳居前期物业服务协议》违法无效；3、请求确认《宏业阳光佳居前期物业服务协议》不完全履行约定职责，应承担部分违约责任；4、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、《宏业阳光佳居前期物业合同》与《宏业阳光佳居前期物业服务协议》违法无效。被上诉人不具有与上诉人签订《宏业阳光佳居前期物业服务协议》的合同资格。贵州宏业房地产开发有限责任公司与被上诉人均隶属于贵州送变电工程公司的子公司，具有明显附属关系。贵州宏业房地产开发有限责任公司违反相关法律规定，未公开进行招投标的方式选聘物业服务企业，违反了《中华人民共和国物业管理条例》第二十四条及《贵州省物业管理条例》第四十九条之强制性规定，应为无效合同；2、“事实物业服务”是违法的强行服务，业主可以拒绝向被上诉人交纳物业管理费及相关费用。因被上诉人违法取得管理宏业阳光佳居的管理资格，非法霸占小区物业九年时间，强行向业主提供服务，强迫业主接收不合理的收费，拒绝业主的监督，请求人民法院驳回被上诉人要求上诉人支付2011年5月至2017年6月物业服务费8541元的请求；3、被上诉人不完全履行约定职责，违反了《宏业阳光佳居前期物业服务协议》，小区内违章建筑泛滥，严重影响上诉人生命财产安全，安全服务质量差，导致业主被盗现象突出，环境卫生服务质量差，未履行消防安全职责，安全、消防隐患突出，擅自占用小区业主共用部分、共用设施进行出租收益，严重侵害业主的合法利益。
宏业物业辩称，对于上诉人所称的违章建筑，被上诉人上报给城管部门，城管部门到上诉人家查看，并要求被举报的业主拆除违章建筑的。上诉人认为被上诉人不作为与事实不符。上诉人认为被上诉人没有公示收支状况与本案不属于同一案件管辖范围。同时上诉人没有证据证明小区环境差，而被上诉人在一审中提供证据证明小区不存在管理不到位的问题。
宏业物业向一审法院起诉请求：1、判令尹双红向宏业物业支付2011年5月至2017年6月的物业服务费8541元及2011年5月至起诉之日的滞纳金26893.62元（按照欠款总金额的千分之三每日计算）；2、尹双红承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：宏业物业为贵阳市云岩区君子巷46号宏业·阳光佳居小区物业管理服务方，尹双红为该小区B栋3层1号房业主（该房属住宅，房屋面积为97.47㎡），宏业物业（甲方）与尹双红（乙方）于2010年5月17日签订《宏业·阳光佳居前期物业服务协议》，该协议约定“第二条、双方的权利和义务：一、甲方的权利和义务：1、对房屋共用部位、共用设施设备的维修维护，公共绿化的养护，公共环境卫生的清扫，公共部位安全、交通等项目的服务与管理；……5、依据本协议向乙方收取物业服务费和其他相关费用；……二、乙方的权利和义务：……11、根据相关法律、法规规定，房屋交付使用时，乙方须按时按标准向甲方缴交物业服务费等物业相关费用；……第五条、物业管理服务费用：……二、物业服务费暂定为住宅物业按建筑面积每平方米1.40元/月，最终以物价局核定的收费标准为准；……六、乙方缴交费用时间：每季度第一个月的前十日内缴交当季度物业服务费用，如逾期缴交，每逾期一日，乙方将按所欠交总金额的3‰收取滞纳金。”2010年9月15日贵阳市物价局作出筑价房（2010）75号《关于制定“阳光佳居”物业服务收费标准的通知》的文件，其中载明“经实地察看并测算，现制定‘阳光佳居’小区物业服务收费标准如下：一、住宅每月每平方米建筑面积1.40元……”。宏业物业自该小区交房之日起至今一直是该小区的物业管理服务方，小区的物业服务费收费标准实际按照1.2元/平方米/月执行。宏业物业提交了阳光佳居物管处2010年8月26日出具的《整改通知书》（内容为：阳光佳居B-2-1及B-2-2业主：因您俩户在装修过程中，未征得相邻业主许可，私自对阳台搭建顶棚。如因此造成的一切后果将由您俩户承担，并于2010年8月31日之前拆除搭建部份）、云岩区城市综合执法局于2011年7月18日出具的《贵阳市云岩区城市管理行政执法调查通知书》，拟证明就尹双红周边搭建的违章建筑对相关业主下达了整改意见并向相关职能部门举报，已尽到合理的管理义务。尹双红对此不予认可，表示并未见过。宏业物业提交了招标人贵州宏业房地产开发有限责任公司出具的《中标通知书》，拟证明宏业物业通过招投标程序合法取得宏业阳光佳居小区的物业服务资格。尹双红质证意见为无法达到证明目的。尹双红提交了中山东路派出所出具的《情况说明》，拟证明小区管理混乱，案件频发。宏业物业质证意见为宏业物业尽到了物业服务合同职责，盗窃案件的侦破是公安部门负责的。尹双红提交了周边违章建筑图片，拟证明宏业物业不作为导致尹双红居住周边违章建筑泛滥，严重影响尹双红的生活和生命财产安全。宏业物业质证意见为由于宏业物业没有执法权，无法对违章建筑进行强制拆除，宏业物业已经举证证明尽到了相应职责。尹双红从2011年5月起未再交纳物业服务费，宏业物业多次催缴未果，遂诉至法院。一审法院认为，宏业物业与尹双红签订的《宏业·阳光佳居前期物业服务协议》不违反法律、法规禁止性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。宏业物业从该小区交房之日起一直为该小区提供物业管理服务至今，尹双红应当按照合同约定支付物业服务费。尹双红作为业主，从2011年5月之后未再交纳物业服务费，其未交纳物业服务费是对按时交纳物业服务费的业主的不公平，并可能使物业公司资金难以周转，从而使物业服务陷入恶性循环。尹双红尚欠宏业物业2011年5月至2017年6月的物业服务费金额为8655.34元（97.47平方米×74个月×1.2元/平方米/月），现宏业物业要求支付2011年5月至2017年6月物业服务费8541元，符合法律规定，应予以支持。对于宏业物业主张的滞纳金26893.62元，双方签订的《宏业·阳光佳居前期物业服务协议》中对违约金的约定过高，且为督促宏业物业今后更好的为业主提供物业服务，对宏业物业诉请的滞纳金不予支持。对于尹双红提出宏业物业为未公开进行招投标的方式选聘的物业服务企业，不具有物业服务合同签订资格的辩称，宏业物业已提交了《中标通知书》及《资质证书》予以证明其具有合法资质，故对尹双红的此项辩称不予采信。对于尹双红提出周边违章建筑影响生活的辩称，宏业物业已提交《整改通知书》、《贵阳市云岩区城市管理行政执法调查通知书》证明宏业物业就尹双红周边搭建的违章建筑对相关业主下达了整改意见并向相关职能部门举报，已尽到合理的管理义务，故对尹双红的此项辩称不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告尹双红于本判决生效之日起十日内一次性向原告贵州宏业物业服务有限责任公司支付2011年5月至2017年6月的物业服务费8541元；二、驳回原告贵州宏业物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费686元，减半收取343元，由被告尹双红负担107元，由原告贵州宏业物业服务有限责任公司负担236元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院查明如下：二审中，尹双红向本院提交了停车场照片打印件两张，欲证明宏业物业对小区停车场的路面没有进行维护，致使停车场路面损坏。经质证，宏业物业认为，该两份证据看不出是哪里的停车场，即使是宏业·阳光佳居小区停车场，尹双红也未提交证据证明停车场的路面对停车造成了实际妨碍。此外，二审经审理查明的事实与原判查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，宏业物业与尹双红签订的《宏业·阳光佳居前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。尹双红上诉称宏业物业为未公开进行招投标的方式选聘的物业服务企业，不具有物业服务合同签订资格的辩称，宏业物业在一审中已提交了《中标通知书》及《资质证书》予以证明其具有合法资质，故尹双红的该上诉理由不能成立，本院不予采信。宏业物业按照双方签订的《宏业·阳光佳居前期物业服务协议》对尹双红房屋所在小区进行物业管理服务，尹双红就应当按照合同约定支付物业服务费。尹双红作为业主，从2011年5月后未再交纳物业服务费，其未交纳物业服务费是对按时交纳物业服务费的业主的不公平，并可能使物业公司资金难以周转，从而使物业服务陷入恶性循环。因此，一审判决尹双红向宏业物业支付所欠物业服务费，并无不当，本院予以维持。对于尹双红提出其房屋周边违章建筑的搭建问题，因物业管理公司对违章建筑的拆除并无执法权，尹双红若因违章建筑造成损失，应当向违章建筑的搭建者或者有关管理部门主张，而不能因此拒交物业服务费。
综上所述，尹双红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费686元，由尹双红负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 霞
审判员 邱兴权
审判员 周 俊
二〇一八年三月二十二日
书记员 王晓佳