安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终1104号
上诉人（原审被告、反诉原告）：徐红，女，1973年10月6日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：郑圣国，安徽瀛鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄显发，安徽瀛鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑伟，女，1976年9月27日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。
委托诉讼代理人：孙中民，安徽润天律师事务所律师。
上诉人徐红因与被上诉人郑伟房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104民初1128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月10日�案受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐红上诉请求：撤销一审判决，依法改判解除徐红与郑伟于2016年1月23日签订的《存量房买卖合同》。事实与理由：涉案《存量房买卖合同》第五条约定2016年2月14日办理产权转移登记手续，但在合同附件四（付款协议）及补充协议中对于付款方式、付款期限并无明确约定，导致合同双方当事人在房屋交易过程中无可供遵照履行的依据，并且双方未就此达成任何补充约定，双方讼争由此产生。一审法院将涉案房屋未能按期过户的责任判令由徐红承担，显系认定事实和适用法律错误。另外，按照合肥市政府2016年10月2日出台的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》规定，郑伟并不符合合肥市购房的政策条件，因此本案《存量房买卖合同》存在不能继续履行的政策性障碍�
郑伟辩称：郑伟与徐红签订的《存量房买卖合同》第11条约定了购房款须向房产局进行资金托管，而双方签订的《补充协议》第三条第4款明确约定双方于2016年2月14日去房产局、地税局办理相关的过户手续。由此可见涉案房款支付方式是2016年2月14日徐红缴纳相应税费后，在房产局开设资金托管账户，由郑伟将房款付至托管账户，即根据合同约定，付款方式和付款期限是明确的。且郑伟已向一审法院提交由银行盖章的银行交易明细证明其在2016年2月14日之前存款余额已有30多万元，超出了房款。一审期间，从汪某的证言及徐红的陈述可以反映出2016年2月14日之所以没有能付款、没能办理过户手续，原因是徐红借口手续不齐备，没能办理纳税手续造成。众所周知，资金托管账户的开设必须以向税务机关纳税为前提。因徐红没能办理纳税手续，导致房款未能支付。徐红上诉称，《存量房买卖合同》缺失付款方式、付款期限，该上诉理由徐红在一审中并未提出，其在一审反诉状中陈述双方约定的付款日期是合同签订日期2016年1月23日，即徐红在一审中认为双方对付款期间和付款方式有明确约定，只是认为时间是1月23日，不是2月14日。可见，徐红在一审、二审中作出完全相反的陈述，足以证明徐红的该上诉理由是虚假的。而引发本案的根本原因是徐红认为涉案房屋价格上涨，其不愿以合同约定的价格出售。这从徐红于2016年7月10日将涉案房屋再次以50万元的价格放在房产交易网上出售可以证实。另外，郑伟的户口已于2012年3月23日迁至合肥市××区××路××室，系合肥市常住居民。根据合肥市政府2016年10月2日的文件规定，郑伟完全有资格购买涉案房屋。故一审法院认定事实正确，请求二审法院予以维持。
郑伟向一审法院起�请求：1、判令徐红继续履行双方于2016年1月23日签订的《存量房买卖合同》，将位于合肥市琥珀山庄67幢507室的房产（房地权证：合蜀地字1400039**）过户到郑伟名下，并将该房屋交给付郑伟；2、本案全部诉讼费用由郑伟承担。
徐红向一审法院反诉请求：1、请求判令解除徐红与郑伟签订的《存量房买卖合同》；2、判令郑伟支付徐红违约金10110元；3、案件本诉、反诉费用全部由郑伟承担。
一审法院认定事实：1、《存量房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，对双方应具有约束力。结合《存量房买卖合同》及补充协议、《房地产经纪合同》、收件单、收条及证人汪某证言可知，郑伟与徐红于2016年1月23日签订了《存量房买卖合同》及补充协议，并同时与安徽中安众邦房产代理销售有限公司签订《房地产经纪合同》，约定：徐红将自己名下的位于合肥市××山区琥珀山庄××室（××）房屋以337000元的价格卖给郑伟，郑伟需于2016年2月14日将购房款存入相应的资金托管账户，双方共同委托安徽中安众邦房产代理销售有限公司办理房屋过户相关事宜。合同签订当日，郑伟已向徐红交付了房屋定金5000元；2、郑伟依约准备好剩余全部购房款，因徐红违约致房屋无法办理过户手续。结合郑伟的银行流水记录、证人汪某证言可知，至2016年2月14日，郑伟已将剩余全部购房款备齐，但因徐红迟迟未备齐完税材料，导致涉案房产无法缴纳相应税款，进而无法开立资金托管账户，使得房款无法交付、房屋无法办理过户手续。在郑伟及中介公司工作人员多次催促后，徐红明确表示愿再继续履行合同，拒不配合办理相关手续；3、徐红在拒绝履行涉案合同后，以更高的价格将涉案房屋重新登记公开销售，并在庭审中明确表示即使郑�付清剩余全部房款，也不愿意继续履行涉案合同，已明确构成违约。从房屋登记出售查询记录可知，徐红于2016年7月10日将涉案房屋重新以50万元的价格登记公开销售，已构成严重违约；4、徐红虽反诉称系郑伟违约在先，且重新登记销售的不是自己，但对此其未提供证据予以证实，郑伟亦不予认可，对此反诉，该院不予采信。徐红称双方签订合同时口头约定在签订当日全额支付购房款，但此主张与载明的合同条款明显相悖且有违常理。涉案房屋仍登记于徐红名下，若无其授权，其他中介机构能够获得房屋具体信息并擅自发布销售公告的可能性极低，故对徐红此项辩称，该院亦不予采信；5、徐红提交的离婚证书、离婚协议书与本案没有关联性，对上述证据证明效力，该院不予确认。
一审法院认为，郑伟与徐红签订的《存量房买卖合同》及补充协议系双方真�意思表示，徐红负有依约交付房屋的责任。本案中，徐红既不配合开设资金托管账户，又将涉案房屋重新登记出售并明确表示不愿意继续履行合同，已构成明显违约；涉案房屋仍登记于徐红名下且已被该院查封，不存在不能继续履行的情况，现郑伟主张继续履行合同有事实和法律依据且具有可能性，该院予以支持。徐红的反诉没有事实和法律依据，该院不予支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、郑伟于2016年10月15日前将剩余购房款332000元全额支付给徐红；二、徐红于收到全部购房款后7个工作日内配合郑伟办理位于合肥市××山区琥珀山庄××室（××）房屋的产权变更手续；三、驳回徐红的反诉请求。案件受理费3177.5元，保全费2205元，合计5382.5元，由徐红负担；反诉费3254元，亦由徐红负担。
二审中，郑伟向本院提交户籍证明及户口本，证明郑伟的户口已于2012年3月23日迁至合肥市××路××室，徐红关于郑伟不具备购房资格的理由不能成立。徐红质证对上述证据的真实性无异议，但对证明目的持有异议。因合肥市政府2016年10月2日出台的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》第四条的规定，在市区范围内，暂停向拥有2套及以上住房的本市区户籍居民家庭出售新建商品住房，而郑伟于2012年已取得合肥市户籍，且其购买的涉案房屋是存量房，故本院对上述证据的证明效力予以确认。
另，本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实，予以确认。
本院认为：郑伟与徐红就涉案房屋签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》系双�当事人真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。合同签订时，郑伟按约向徐红支付定金5000元。根据《补充协议》约定，双方应于2016年2月14日去房产局、地税局办理相关过户手续。涉案房款的支付方式是徐红于该日备齐相关纳税材料，由郑伟实际缴纳相应税款后，双方在房产局开设资金托管账户，由郑伟将房款付至托管账户，同时办理过户手续。但由于徐红未按约备齐完税材料，导致涉案房产无法缴纳相应税款，进而无法开立资金托管账户，使得房款无法交付、房屋无法办理过户手续。一审法院据此认定徐红构成违约，并无不当。徐红现上诉以郑伟未按合同约定于2016年2月14日前一次性付清房款为由要求解除《存量房买卖合同》及《补充协议》，缺乏事实依据，本院不予支持。根据郑伟二审提交的证据可以证明其于2012年已取得合�市户籍，且郑伟此次购买的涉案房屋是存量房，并非新建商品住房，不属于合肥市政府2016年10月2日出台的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》第四条规定的住房限购范围，不存在不能继续履行的政策性障碍。
综上所述，徐红的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6355元，由徐红负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 马枫蔷
审判员 方玮韡
二〇一七年五月五日
书记员 鲍晶晶
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼�》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。