吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉24民再2号
再审申请人（案外人）：许金兰，女，1952年1月28日出生，朝鲜族，无职业，住延吉市。
委托诉讼代理人：金龙，吉林衡丰（延边）律师事务所律师。
被申请人（一审原告）：吉林龙井农村商业银行股份有限公司（原名称延吉市延河农村信用合作社），住所地吉林省龙井市。
法定代表人：刘胜利，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张保华，吉林华烁律师事务所律师。
被申请人（一审被告）：延吉五洲房地产有限责任公司，住所地延吉市。
法定代表人：金银容，该公司经理。
委托诉讼代理人：尹京岩，该公司副经理。
再审申请人许金兰与被申请人吉林龙井农村商业银行股份有限公司（原延吉市延河农村信用合作社，以下简称信用社）、延吉五洲房地产有限责任公司（以下简称五洲公司）借款合同纠纷一案，本院于2013年8月13日作出（2013）延中民二初字第24号民事调解书，已发生法律效力并由延吉市法院强制执行。许金兰提出执行异议，延吉市人民法院作出（2016）吉2401执异89号执行裁定，驳回异议。许金兰以信用社和五洲公司为被告，向延吉市人民法院提起案外人执行异议之诉，该院于2017年4月28日作出（2016）吉2401民初8211号民事裁定，驳回许金兰的起诉。许金兰不服，向本院提起上诉，本院作出（2017）吉24民终1114号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。2017年8月10日，许金兰以本院（2013）延中民二初字第24号民事调解书确有错误，侵害其合法权益为由，向本院申请再审，本院于2017年11月1日作出（2017）吉24民申116号民事裁定书，本案由本院再审，再审期间，中止原调解书的执行。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，再审申请人许金兰及其委托诉讼代理人金龙、被申请人信用社委托诉讼代理人张保华、被申请人五洲公司委托诉讼代理人尹京岩到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
许金兰申请再审称，1996年起，许金兰租赁五洲公司房屋（诉争房屋）经营饭店。2002年10月15日，许金兰与五洲公司签订“购房协议书”，以25万余元价格购买五洲公司坐落于延吉市光华路住宅小区一号楼的门市房。房屋面积为地下92.8平方米，一层81.3平方米，二层91.4平方米（合计265.5平方米），并约定由五洲公司负责办理房屋所有权证。同年10月17日，双方又签订“补充协议书”，约定鉴于许金兰在租赁期间，自己投资施工完成室内楼梯、地下防水，门窗维修等五洲公司未完工程，故经双方商定，确定诉争房屋价格为20万元，许金兰已支付完毕。诉争房屋一直由许金兰占有使用至今。诉争房屋的取暖费、水费、物业费等亦由许金兰支付至今。期间，许金兰曾多次要求五洲公司协助办理过户，但均以种种理由未予办理。2016年7月，延吉市法院对诉争房屋进行评估、拍卖。此时，许金兰才知道五洲公司已将诉争房屋抵押给信用社，许金兰合法民事权益被侵害。请求法院撤销（2013）延中民二初字第24号民事调解书，依法保护再审申请人许金兰合法权益。
信用社辩称，1.信用社与五洲公司签订抵押合同，并对抵押房产办理抵押登记，设定抵押权成立，五洲公司应承担抵押担保责任；2.信用社依法取得的是抵押权，系法定担保物权。而许金兰是依据房屋买卖合同取得的债权，根据物权优于债权的原则，许金兰的权利不能对抗信用社依法设立的抵押权，3.不动产登记具有权利推定效力，信用社基于对房屋管理机关的信任和登记的公信力与五洲公司签订抵押合同并办理抵押登记，属于善意取得抵押权的行为，主观上不存在过错，其权利应予保护，请求法院驳回许金兰的再审申请。
五洲公司辩称，许金兰的再审申请情况属实。我公司对包括卖给许金兰的房屋一并向信用社抵押贷款是明知的，当时只有一个大房照没有分户进行了抵押。后公司想用其他财产与许金兰的房屋进行置换但是没有成功。我公司没有给许金兰办理房照是因为抵押给了银行，对此我方承认有过错。
信用社一审向本院起诉请求：判令五洲公司向信用社偿还借款本金120万元及利息；请求对抵押物行使抵押权；案件受理费等各项费用由五洲公司承担。
本院一审认定事实：延边振兴城市信用合作社与五洲公司于2005年3月2日签订《借款合同》约定：五洲公司向延边振兴城市信用合作社借款人民币120万元作为流动资金；借款期限为2005年3月2日至2005年12月20日，月利率为9.45‰，逾期利率为万分之四点七二五。双方还约定了其他事项。同日，延边振兴城市信用合作社与五洲公司又签订《抵押合同》约定：五洲公司用位于延吉市光华路17号的房屋（产权证号：延字第1800**号，面积：763.19平方米，产权证号：1299449号，面积：221.6平方米）及66.45平方米土地使用权[延国用（2003）010115813号，面积14.16平方米；延国用（2003）010115814号，面积13.21平方米；延国用（2003）010115808号，面积12.52平方米；延国用（2003）010115812号，面积14.04平方米]（详见抵押物清单）为其借款120万元做抵押担保，并于2005年3月2日、2005年3月10日分别在延吉市房地产管理局和延吉市国土资源局办理了房屋及土地使用权抵押登记。2005年3月18日，延边振兴城市信用合作社按约定贷给五洲公司120万元，约定还款日期为2005年12月20日。借款期限届满，五洲公司未能按约定偿还借款本息。2006年11月23日，延边振兴城市信用合作社更名为延吉市振兴农村信用合作社。2011年1月30日，延吉市振兴农村信用合作社归并到延吉市延河农村信用合作社。现五洲公司尚欠借款本金120万元及其利息未还。
本院一审认为（原文），本案在审理过程中经本院调解，双方当事人自愿达成如下协议：1.被告延吉五洲房地产有限责任公司于2013年10月13日前偿还借款本金120万元及其利息（约定的借款期限内按月利率9.45‰计收利息，逾期还款期间按日万分之四点七二五计收利息至付清本金之日止）；2.若被告延吉五洲房地产有限责任公司未按本调解书第一项规定偿还借款本息，原告延吉市延河农村信用合作社对被告延吉五洲房地产有限责任公司抵押的房屋及土地使用权行使抵押权，并依照法定程序对该抵押财产折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿；3.案件受理费32357元，减半收取16178.5元，由被告延吉五洲房地产有限责任公司负担。
再审庭审中，许金兰为证明自己的主张提供以下证据：
1．许金兰的身份证明，证明其主体资格；2.2002年10月8日许金兰向五洲公司支付20万房款收据一份，证明许金兰已经支付了诉争房屋的全部房款；3.2002年10月15日购房协议书，证明：许金兰与五洲公司双方签订了诉争房屋的购房协议书；4.补充协议书，证明：许金兰与五洲公司完善了购房协议书有关的内容；5.装修工程审批表，证明：许金兰对该诉争房屋工程进行了装修；6.2004年至2006年收据复印件7张，证明：许金兰占用使用期间支付了诉争房屋的各项费用；7.2016年6月6日五洲公司及法定代表人金银荣出具的证明，证实：诉争房屋为许金兰所有，因为开发商五洲公司的原因没有给许金兰办理房照，说明开发商五洲公司有过错；8.延吉市人民法院（2016）吉2401执异89号执行裁定书，证明：要拍卖诉争房屋时，许金兰才知道自己的权利被侵害，为此提出了执行异议；9.延边朝鲜族自治州中级人民法院（2013）延中民二初字第24号民事调解书，违反了诚实信用原则，调解书侵害了案外人许金兰的合法权益。
信用社对上述证据质证称：对上述证据的真实性没有异议，但上述证据仅能证明许金兰与五洲公司之间的买卖关系，许金兰基于买卖合同享有的债权不能对抗信用社的抵押权，基于房产部门的登记公信力信用社享有的抵押权为善意的。
五洲公司对上述证据质证称：对许金兰提供的证据没有异议。
本院对再审申请人许金兰当庭提供的证据予以采信。
再审中，信用社、五洲公司未提供新证据。
各方当事人对在原一审中对方提供的证据均无异议，本院予以确认。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：2005年3月2日，延边振兴城市信用合作社与五洲公司签订《借款合同》，约定：五洲公司向延边振兴城市信用合作社借款人民币120万元作为流动资金；借款期限为2005年3月2日至2005年12月20日，月利率为9.45‰，逾期利率为万分之四点七二五。双方还约定了其他事项。同日，延边振兴城市信用合作社与五洲公司又签订了《抵押合同》，约定：五洲公司用位于延吉市光华路17号的房屋（产权证号：延字第1800**号，面积：763.19平方米，产权证号：1299449号，面积：221.6平方米）及66.45平方米土地使用权[延国用（2003）010115813号，面积14.16平方米；延国用（2003）010115814号，面积13.21平方米；延国用（2003）010115808号，面积12.52平方米；延国用（2003）010115812号，面积14.04平方米]（详见抵押物清单）为其借款120万元做抵押担保，并于2005年3月2日、2005年3月10日分别在延吉市房地产管理局和延吉市国土资源局办理了房屋及土地使用权抵押登记。2005年3月18日，延边振兴城市信用合作社按约定贷给五洲公司120万元，约定还款日期为2005年12月20日。借款期限届满，五洲公司未能按约定偿还借款本息。2006年11月23日，延边振兴城市信用合作社更名为延吉市振兴农村信用合作社。2011年1月30日，延吉市振兴农村信用合作社归并到延吉市延河农村信用合作社，现名称为吉林龙井农村商业银行股份有限公司（简称信用社）。五洲公司尚欠信用社借款本金120万元及利息未偿还。
2002年10月15日，许金兰与五洲公司签订“购房协议书”，以25万余元价格购买五洲公司坐落于延吉市光华路17号的房屋（产权证号：180059；房屋面积：1/地下92.80平方米、1/181.30平方米、1/291.44平方米，合计265.54平方米），并约定由五洲公司负责办理房屋所有权证。同年10月17日，双方又签订“补充协议书”，因之前许金兰租赁五洲公司诉争房屋期间，其自己投资施工完成了室内楼梯、地下防水、门窗维修等五洲公司未完工程，经双方商定，确定诉争房屋价格为20万元，许金兰已支付全部房款。诉争房屋一直由许金兰占有使用至今，并支付了使用期间产生的取暖费、水费、物业费等费用。因五洲公司擅自将包括诉争房屋在内的房屋（产权证号：延字第180059号，面积：763.19平方米）向信用社设定抵押借款，导致许金兰多次要求五洲公司办理所购房屋所有权证无果。2016年7月，延吉市人民法院对诉争房屋进行评估、拍卖时，许金兰方知五洲公司已将自己购买的房屋向信用社进行抵押借款的事实。
本院再审认为，2005年3月2日，信用社与五洲公司签订的《借款合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。五洲公司未能按约偿还借款本息属违约，应承担违约责任。2005年3月2日，信用社与五洲公司签订的《抵押合同》部分有效。理由为：前述抵押合同设定的抵押物中诉争的265.54平方米房屋（产权证号：延字第180059号，房屋面积：1/地下92.80平方米、1/181.30平方米、1/291.44平方米），是许金兰基于2002年10月15日、2002年10月17日其与五洲公司签订的房屋买卖合同而购买的房屋。许金兰已足额缴纳了诉争的265.54平方米房屋购房款，五洲公司向许金兰交付了房屋，该诉争房屋由许金兰实际占有使用至今，许金兰对诉争房屋享有相应的财产权益。五洲公司违反合同义务，不积极为许金兰办理房屋所有权登记，而擅自将已出售的诉争房屋向信用社借款设定抵押，其行为违反了诚实信用原则，属无权处分。信用社虽就诉争房屋在房产部门办理抵押登记，但该抵押权不能优先于此前许金兰基于“购房协议”在支付了全部购房款并已实际交付使用而确立的物权期待权，即许金兰对诉争房屋享有的权益在效力上优先于信用社基于抵押权而享有的权益。《中华人民共和国担保法》第三十四条规定“下列财产可以抵押：（三）抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物”；《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。五洲公司用无权处分的诉争房屋进行抵押，且未经权利人许金兰追认，故信用社与五洲公司签订的《抵押合同》中对诉争的265.54平方米房屋设定的抵押权无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“……合同部分无效，不能影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。信用社与五洲公司签订的《抵押合同》其他内容有效，信用社有权对五洲公司抵押的房屋（除去诉争的265.54平方米）及土地使用权行使抵押权，并以依法拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿债权。故许金兰的再审请求于法有据，应予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条、第五十一条、第五十六条、第四十四条；《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条、第四十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第二百五十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百二十四条第二款之规定，判决如下：
一、维持本院（2013）延中民二初字第24号民事调解书第一项，即一审被告延吉五洲房地产有限责任公司于本判决生效之日起10日内给付一审原告吉林龙井农村商业银行股份有限公司（原名称延吉市延河农村信用合作社）借款本金120万元及其利息（约定的借款期限内按月利率9.45‰计收利息，逾期还款期间按日万分之四点七二五计收利息至付清本金之日止）；
二、撤销本院（2013）延中民二初字第24号民事调解书第二项、第三项，即若一审被告延吉五洲房地产有限责任公司未按本调解书第一项规定偿还借款本息，一审原告延吉市延河农村信用合作社对被告延吉五洲房地产有限责任公司抵押的房屋及土地使用权行使抵押权，并依照法定程序对该抵押财产折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿；案件受理费32357元，减半收取16178.5元，由一审被告延吉五洲房地产有限责任公司负担；
三、若一审被告延吉五洲房地产有限责任公司未按本判决规定期限清偿债务，一审原告吉林龙井农村商业银行股份有限公司（原名称延吉市延河农村信用合作社）对一审被告延吉五洲房地产有限责任公司抵押的财产497.65平方米房屋（已扣除一审被告延吉五洲房地产有限责任公司卖给案外人许金兰的：产权证号：延字第180059号，房屋面积：1/地下92.80平方米、1/181.30平方米、1/291.44平方米，共计265.54平方米房屋）及66.45平方米土地使用权行使抵押权，并以依法拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿债权；
如果一审被告延吉五洲房地产有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、案件受理费32357元，由一审被告延吉五洲房地产有限责任公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审判长 曹立红
审判员 李京鹤
审判员 俞顺花
二〇一八年三月六日
书记员 吴 昊