四川省蓬溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0921民初1414号
原告（反诉被告）：李斌，男，1966年12月16日出生，汉族，四川省蓬溪县人。
原告（反诉被告）：刘素华，女，1966年9月2日出生，汉族，四川省蓬溪县人。
委托诉讼代理人：李斌（原告丈夫），1969年7月7日出生，汉族，四川省蓬溪县人。
以上二原告委托诉讼代理人：任本刚，四川诚中成律师事务所律师。
被告（反诉原告）：四川省国盛房地产开发有限公司。住所地：岳池县九龙镇大西街延伸段明日晶典*楼。注册号：511621000004677。
法定代表人：龙林富。
委托诉讼代理人：李忠源，四川诚中成律师事务所律师。
原告李斌、刘素华诉被告四川省国盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案后，2017年8月4日，四川省国盛房地产开发有限公司提起反诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭将本诉、反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）李斌及其委托诉讼代理人任本刚、被告（反诉原告）四川省国盛房地产开发有限公司委托诉讼代理人李忠源到庭参加了诉讼，原告（反诉被告）刘素华、被告（反诉原告）法定代表人龙林富经本院传票传唤逾期到庭。本案现已审理终结。
原告李斌、刘素华向本院提出诉讼请求：一、依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；二、被告退还原告购房款900900元，并自2013年12月4日起至付清之日按人民银行同期贷款利息计付利息。事实和理由：二原告购买被告在蓬溪县县城六十米大街开发的“盛世晶典”房产的门市。2013年12月4日，二原告签订由被告提供的格式《商品房买卖合同》，约定原告认购被告开发的盛世晶典4幢1单元3层门市，层高为4.2米。建筑面积约为310.5平方米；单价为5800元／平方米，合计180.09万元。在签订协议时，原告向被告交付90.09万元，余款90万元向银行办理按揭。被告于2015年12月30日前向原告交付该商品房，并约定合同一式三份，双方各持一份，交房管局一份。在合同签订的当天及之前，原告通过银行转账方式共向被告交付了购房款90.09万元。被告在票据上注明原告购买的门市编号为“盛世晶典”二期四幢一单元三楼1号门市。但至今被告未通知原告办理按揭事宜，也未向原告交付门市。原告在蓬溪县房管局查询，被告知双方签订的合同未进行网签，也未备案。同时被告知，原告购买的门市根本没有进行预售许可登记，没有该层1号门市的编号，双方签订的所谓《商品房买卖合同》实为认购协议的性质。原告到门市进行现场查看，发现层高根本没有达到约定的4.2米高，所约定的天然气设施根本没有安装，根本没有达到交房的条件。在被告处询问，被告知面积发生了变化，超过约定的面积30多平方米。原告认为：双方签订的《商品房买卖合同》的内容只有对原告的义务约定，对被告的违约责任根本没有约定，甚至连交付条件、市政基础设施和其他设施、逾期交房责任、房屋质量标准、保修责任、节能措施、产权登记等都不做约定�该合同对原告极不公平，也没有按照合同的约定向房管局递交备案,合同本身不是国家特别规定的商品房买卖合同的格式和内容，该合同性质实为认购协议。被告故意不履行约定的义务，不办理银行按揭，也不按时在约定的交房期限内交付房屋，拖延达一年半之久。同时房屋的层高不能达到约定的高度，面积也远远超过法律规定的3%。被告的行为构成根本性违约，应当按照法律法规的规定承担违约责任。
被告四川省国盛房地产开发有限公司辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告陈述的事实和理由不成立，本案的诉争房屋是3层的4号门面，整体卖给原告两家人。原告认为目前市价高了，而不是层高不够。门面的建筑面积符合合同的约定，原告陈述的面积多30多平方米没有依据，不享有法定的解除权，也不享有约定的解除权。�同明确约定了根据实测面积去确定房屋面积并实行多退少补。二原告签订合同前至少去看了现房五次，因此本案违约责任完全在原告，要求原告按照合同履行相应的义务。
反诉原告四川省国盛房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：一、责令反诉被告继续履行合同义务，付清余下房屋欠款，并由反诉被告承担违约责任；二、诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2013年5月22日，李斌、李迪军两兄弟到我公司盛世晶典二期售房部共同交定金十万元，共同购买盛世晶典二期4幢1单元3层1号门市，后于2013年6月9日、8月2日、9月2日、10月9日、12月3日，五次累计交款1801800元。在反诉原告依法取得商品房预售许可证后于2013年12月4日，分别与李斌、李迪军签订了《商品房买卖合同》，合同约定层高4.2米，单价5800元／平方米，价款180.09万元，每户人建筑面积约为310.5平方米，约定贷款方式为向银行按揭总房款的50%，按揭房款的相关费用由买受人承担，并且在贷款方式中明确约定，买受人无法办理银行按揭手续，则由买受人重新选择付款方式。并且合同特别约定，要求买受人须在通知办理按揭之日起30日内办理按揭手续，否则承担违约责任。合同房款不含水电气，三楼门市整体出售给李斌、李迪军二人，通道由此二人共同协商，与出卖人无关，此门面面向六十米大街。特别强调，在交房款之前及签订正式合同时，房屋已经修建完毕，对此情况是充分了解的。在《商品房买卖合同》中第十四条对房屋的面积有约定。合同还约定，买受人延迟付款，承担20%的违约金。反诉原告房屋经测绘和质量验收合格，如果反诉被告交清全部房款，则我公司房屋完全符合交付条件。在《商品房买卖合同》签订之后，�诉原告多次通知反诉被告来办理相关手续以便办理按揭及向房管局备案，但后来反诉被告觉得自己所购房屋单价过高，向反诉原告公司提出是否可以降价，遭到了公司的拒绝。反诉被告就一直未来售房处办理手续，也未付清余下房款。
反诉被告李斌、刘素华辩称，签订合同前，反诉原告根本没有修建房屋，双方约定的面积、单价、层高和支付方式是真实的，但是反诉原告应该承担的责任合同并没有约定，双方签订的合同不符合国家要求开发商签订的商品房买卖合同，合同的内容是不一致的，是被告自行提供的格式合同，房管部门领取的合同有编号，该合同性质应该认定为认购协议，虽然协议了按揭方式，但是按揭至今反诉原告没有办理。购房人提供相关材料，由开发商统一在银行办理按揭手续，不是每位客户办理，至今没有办理，责任不是在我们。房屋没有达到交付条件，层高没有达到约定，层高属于内空；房屋多处漏水；楼与楼之间的缝道是没有进行填补的，宽度达到二十公分；购买门市的消防通道是在门市的中间，无法进行装修，与图纸严重不一致；被告私自变更设计，没有通知原告。因此，原告反诉不成立，请求驳回反诉原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2013年12月4日，原告李斌、刘素华与被告四川省国盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的盛世晶典四幢1单元三层门市，层高为4.2米，建筑面积310.5平方米，单价为每平方米5800元，总价款1800900元，采取贷款方式付款，买受人首期支付不少于购房总价款的50%即900900元整，余款50%及900000元整，向工商银行、建设银行、农业银行、农村信用合作社、遂宁商业银行或住房公积金管理机构借款支付；逾期付款责任为：买受人未按约定时间付款的，逾期在30天后，买受人向出卖人按总房款的3%支付违约金，并同时逾期按日向出卖人支付总房款万分之一的违约金，合同继续履行；如仍不付款，超过180天，买受人向出卖人支付总房款的20%违约金，出卖人有权在买受人已缴的购房款中扣除违约金后，该房由出卖人另行处理；交付条件约定为：出卖人以电话或张贴告示等方式通知买受人在2015年12月30日前交接该商品房，交付时该商品房应已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、满足合同第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件即达到能上水、下水、电达到进户门旁、燃气达到厨房、该房交房给买受人6个月内达到绿化要求、公共道路交房时达到正常使用；逾期交房责任约定为：出卖人未按期交房30天后，每逾期一天，出卖人向买受人支付总房款万分之一的违约金，如因政策调控，自然不可抗力影响工期，据实延期，出卖人不承担违约责任；双方自行约定建筑面积以房管局确认的产权面积为准，房款多退少补。合同的尾部备注：“①买受人须在通知之日起三十日之内办理完毕按揭手续，否则按本合同第十条第（2）项承担违约责任；②此总房款不含水、电、气；③三楼门市整体出售给李斌、李迪军二人，通道由此二人共同协商，与出卖人无关；④此门市面向六十米大街”，二原告在备注尾部签字。�日，另案原告李迪军、王春燕也与四川省国盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同内容如上。四原告约定向被告合买面积共为621平方米门市，每人310.5平方米。2013年5月22日至2013年12月3日，被告向本案原告及另案原告李迪军共出具收款收据6张，上载明：“盛世晶典二期四幢一单元三楼壹号门市购房款”。二人共计向被告交纳购房款1800800元。
另查明，争议门面所在的4号楼2013年5月1日开工，2013年11月2日取得《商品房预售许可证》，2015年10月29日竣工。2015年5月17日经遂宁市菠源测绘有限公司测绘，李斌、李迪军向被告购买的争议门市建筑面积为628.90平方米。2017年9月8日，经现场勘验，原告对争议门面层高为4.2米无异议。
本院认为，双方当事人存在以下争议：一、双方所签订的《商品房买卖合同》的性质、效力；二、原告主张解除《商品房买卖合同》的理由是否成立，合同应当解除还是继续履行；三、原告是否违约，应否承担违约责任。
一、关于双方所签订的《商品房买卖合同》的性质、效力问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，第六条“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”。原、被告签订的《商品房买卖合同》虽不属�管部门统一备案的格式合同，但统一格式备案合同的规定，属于行政管理性规定，不属效力性禁止性规定，应当认定为正式合同，且即使是认购协议，但该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，被告收受部分房款，该协议也应当认定为商品房买卖合同。该合同不以是否备案为生效条件，也就是说合同是否备案，不影响其效力。
二、关于原告主张解除《商品房买卖合同》的理由是否成立，合同应当解除还是继续履行的问题。原告解除合同理由之一，涉诉房屋层高不符合约定、存在漏水等质量问题和消防通道影响使用问题。经本院组织双方当事人现场勘测，双方认可房屋层高符合合同约定，故该理由不能成立；对消防通道的设置属法律、法规强制性规定，双方均无权变更；房屋是否存在漏水等其他质量问题，原告所举证证据不足以证明，且即使存在，不是主体结构性缺陷，属质量保修范畴，其理由不能成立。二是房屋实际面积与约定面积是否超过3%的问题。双方在合同中约定房屋建筑面积310.5平方米，李斌、李迪军两户合计为621平方米，但合同未附房屋平面图，四至边界不明。被告在办理预售许可证时将测绘图范围内与测绘图范围外的一个房间是作为一个出售整体，且预计面积为680多平方米。但办理预售许可证在前，与原告签订合同在后，也就是说在与原告签订合同时被告已知晓整体出售面积约680平方米，不与原告签订680平方米的合同而签订620多平方米的合同不合常理，且测绘图范围与被告主张一致，对该图标明的范围庭审质证时原告无异议；该房屋属经营性用房，被告以整体出售或者分割出售，不违反法律禁止性规定。故应当采信被告主张，涉案�屋的范围以测绘图标注范围为准，即不包含原告主张的另一间。因此，约定面积与实际面积相差未达3%，无论是按合同约定，还是法律规定，均不构成违约。
三、关于原告是否违约，应否承担违约责任的问题。本院认为，双方因合同约定的房屋四至范围不明而产生对房屋面积、四至界限的争议，均未履行合同义务，属合同约定不明导致履行纠纷，不能认定为违约。因此，被告主张原告未按约定办理按揭，未按约定期限交清购房余款，已构成违约不予认定，要求原告承担违约责任的反诉请求，不予支持。
综上所述，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，属双方真实意思表示，合同虽不是商品房预售备案格式合同，亦未进行预售登记，但合同包含了商品房买卖的主要内容，且原告交纳、被�亦收受部分购房款，合同依法成立，并合法有效。由于双方对房屋面积，四至界限存在争议，争议期间双方均未继续履行其约定义务，属行使合同抗辩权，不属违约。故原告要求解除合同、返还购房款的诉讼请求，其理由不能成立，不予支持；被告要求原告继续履行合同、付清购房余款的反诉请求，符合合同约定，予以支持；被告要求原告承担违约责任的诉讼请求，不予支持。因此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、驳回原告李斌、刘素华的全部诉讼请求；
二、原、被告双方继续履行《商品房买卖合同》，即自判决生效后原告李斌、刘素华向被告四川省国盛房地产开发有限公司支付购房余款，被告四川省国盛房地产开发有限公司向原告李斌、刘素华交付商品房；
三、驳回被告四川省国盛房地产开发有限公司其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12,810元（原告已预交6405元），反诉费6405元,合计19215元,由原告李斌、刘素华承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。
审 判 长 宋 红 敏
审 判 员 王 国 洪
人民陪审员 �雷婷
二〇一七年十二月十五日
书 记 员 殷 旭