上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初21634号
原告(反诉被告)：上海红蜻蜓置业有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：钱金波，董事长。
委托诉讼代理人：梁睿，男。
委托诉讼代理人：吕嗣华，上海市国泰律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海拉昂实业有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：娄金良，董事长。
委托诉讼代理人：吴志宏，上海市东方剑桥律师事务所律师。
第三人夏杰，男，1969年10月7日生，汉族，户籍地海南省海口市。
委托诉讼代理人：王冰，安徽承义律师事务所上海分所律师。
原告上海红蜻蜓置业有限公司(以下简称红蜻蜓公司)诉被告上海拉昂实业有限公司房屋(以下简称拉昂公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月18日作出(2016)沪0115民初63658号民事判决书，后红蜻蜓公司不服，提起上诉。上海市第一中级人民法院于2017年3月8日裁定发回本院重审。本院于2017年3月15日立案受理后，依法追加夏杰为本案第三人，拉昂公司提起了反诉。本案依法适用普通程序，于2017年5月9日依法公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)红蜻蜓公司的委托诉讼代理人梁睿、吕嗣华，被告(反诉原告)拉昂公司的委托诉讼代理人吴志宏，第三人夏杰的委托诉讼代理人王冰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告红蜻蜓公司诉称，2014年7月28日，其与拉昂公司签署《房屋租赁协议》一份，约定红蜻蜓公司将其所有的位于上海市浦东新区江环路XXX弄XXX号楼(整栋)房屋(以下简称系争房屋)出租给拉昂公司，拉昂公司于合同签订当日支付定金人民币(以下币种相同)5万元，租期自2016年1月1日至2035年12月31日，免租期为2014年8月1日至2015年12月31日，2016年租金为160万元，租金每半年支付一次，先付后用，首期租金应于2015年10月1日前支付；免租期和租赁期间，拉昂公司应承担发生的水电燃气等费用。特别约定，若拉昂公司不经红蜻蜓公司同意擅自转租转让转借或拖欠租金累计达30日，拖欠水电燃气费达60日的情况下，红蜻蜓公司有权立即终止合同并收回房屋，合同第十三条第二款约定拖欠租金应按照实欠租金每日千分之五支付滞纳金。2014年8月4日，红蜻蜓公司与拉昂公司签署了《东郊半岛会所设施设备、资料交接清单》，将系争房屋的所有钥匙及物品全部交付给拉昂公司使用，后因拉昂公司要求交付房产证复印件，故在2015年5月办出产证后红蜻蜓公司即向拉昂公司交付了房屋产权证的复印件并签订了房屋交接书，以示全部交接手续均完成。但拉昂公司除在合同签订当日支付5万元定金外，未向红蜻蜓公司支付任何租金，且仅支付了2015年的电费，未支付2016年的电费，又将房屋擅自转租，故拉昂公司的上述行为均已构成根本违约，红蜻蜓公司遂起诉要求：1.判令解除双方于2014年7月28日签署的《房屋租赁协议》；2.判令被告支付原告自2014年9月1日起至2016年12月31日止的房屋租金355万元，并支付2016年上半年租金的滞纳金46万元(按每日千分之一计算，暂定从2015年10月1日至2017年5月30日止)，2016年下半年租金的滞纳金24万元(按每日千分之一计算，暂定从2016年7月1日至2017年5月30日止)；3.判令被告支付原告代缴的电费315,169.73元；4、判令被告向原告返还系争房屋，并按合同约定标准支付合同解除之日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。
被告拉昂公司辩称，1.对于红蜻蜓公司所述的2014年8月4日的交接，仅仅是零星的交接，并非全部房屋的交接，房屋交接应以2015年6月1日的房屋交接书为准；租赁合同约定双方签署房屋交接确认书之日为免租期起始日，因此实际免租期应自2015年6月1日起，结束日期亦应相应顺延，故截止红蜻蜓公司起诉之日尚在免租期内，未产生租金，也不存在欠付租金。2.租赁合同约定第一次给付租金及押金的时间为2015年10月1日前或拉昂公司开业前，现拉昂公司尚未开业，押金及租金给付条件尚未成就；3.红蜻蜓公司知晓并认可拉昂公司将房屋转租，也曾配合次承租人办理相关证照手续；4.拉昂公司同意缴纳电费，未付电费的原因是红蜻蜓公司未将付费通知(电费发票)交给拉昂公司。因此，拉昂公司并不存在违约，不同意红蜻蜓公司诉讼请求。
第三人夏杰陈述，拉昂公司在承租系争房屋后，将其中的地上两层房屋转租给了第三人。现拉昂公司与第三人已解除合同，第三人已另案起诉要求拉昂公司赔偿装修损失。
反诉原告拉昂公司诉称，双方履约过程中，红蜻蜓公司以反诉原告未支付电费为由予以停电。后红蜻蜓公司在原审中要求反诉原告支付2016年1-9月的电费214,246.96元，得到原审的支持。之后，反诉原告向红蜻蜓公司支付了2016年10-11月的电费，并要求红蜻蜓公司恢复供电，但红蜻蜓公司未予答应，致反诉原告无法正常使用系争房屋。2017年3月27日，反诉原告就停电事宜再一次致电红蜻蜓公司，仍未能得到解决，故反诉要求：判令红蜻蜓公司立即停止对系争房屋的停电行为，恢复通电以确保系争房屋的正常使用。
反诉被告红蜻蜓公司辩称，停电事实属实，但系反诉原告拒不支付电费导致，反诉被告据此采取停电行为，符合双方合同约定，故不同意反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年7月28日，红蜻蜓公司(甲方)与拉昂公司(乙方)签订《房屋租赁协议》一份，约定红蜻蜓公司将上海市浦东新区江环路XXX弄XXX号楼(整栋)房屋出租给拉昂公司，租期20年，自2016年1月1日起至2035年12月31日止。合同第三条租赁价格及租金支付方式约定：该房屋第一年和第二年每年租金为160万元；2016年1月1日至2025年12月31日内每两年均在前两年年租金的基础上递增10%……2015年10月1日前或乙方开业前，乙方向甲方支付第一个半年的租金80万元和相当于第一年一个月的(租金)133,000元作为押金，共计933,000元；以后租金均为每半年支付一次，先付后使用。本合同签署之日，乙方支付甲方5万元作为定金，自乙方向甲方支付第一次租金时自动转为租金。合同第四条免租期约定，自2014年8月1日至2015年12月31日止。双方签署房屋交接确认书之日即为免租期起始日。合同第五条交付及使用条件约定：租赁标的全部按现状交付，已装修的健身房、游泳池及相关设施、高尔夫练习场、电梯、强电、弱电、消防、供水、供气等设施在房屋交接确认书签署之日起至租赁期限截止之日内提供给乙方经营和使用，乙方应做好所有设施的维护、保养、年检等工作及相关费用，保证其正常运营。乙方不得擅自改变甲方已有设施的使用功能，并优先保证本小区业主使用。合同第六条业态条件约定：乙方租赁该房屋用途仅限酒店、客房、餐饮、会务、商务，不允许有KTV等严重绕扰民及严重影响本小区业主生活的业态，如因此产生的纠纷及赔偿责任由乙方承担。合同第十条约定：免租期和租赁期间，该房屋所发生的水、电、煤气、有线电视、通讯、网络等费用由乙方承担。合同第十一条关于水、电、煤气费的计算及收取约定如下：1、乙方每月水、电、气费按照各相应部门发出的收费发票按时向相应部门缴纳。2、乙方根据物业公司相关规定自行向物业公司缴纳公共区域的水电费；3、若乙方自接到水、电、煤气费缴纳书面通知单后2个月内未全额缴纳上述水、电、燃气费，则甲方有权停水、停电、停气至乙方缴清水、电、燃气费之日。合同第十二条约定：6、租赁期间，经甲方同意后，乙方方可将所租房屋转租给第三方，无论乙方自用或者转租，乙方都应按照本协议的相关约定承担义务，不得以第三方租房为由规避乙方应承担的所有义务。合同第十三条违约责任约定：1、乙方应承担将承租房屋转给第三方使用而产生的责任，乙方应加强监督管理第三方经营，否则除赔偿甲方实际损失外，还应向甲方支付违约金100万元。如因此造成该房屋损坏的，乙方还应承担赔偿责任。2、如乙方拖欠租金，乙方应向甲方按照实欠租金的千分之五每日支付滞纳金。合同第十四条合同终止约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权立即终止合同，收回该房屋：1、乙方擅自将房屋转租、转让或者转借的……3、乙方拖欠租金累计达30日的；4、乙方拖欠水电煤气费达60日的。
2014年8月4日，红蜻蜓公司与拉昂公司签署了《东郊半岛会所设施设备、资料交接清单》一份共计8页，红蜻蜓公司向拉昂公司交接了系争房屋的铝合金落地门钥匙、B1F、1F、2F精装区域钥匙、挡水门的铝合金门板、边柱、把手、背撑、收藏架以及泳池男女更衣室的更衣柜门锁、5#电池、总卡、管理卡、外接电源盒、客人卡、使用说明书。对此，红蜻蜓公司主张此系系争房屋的全部交接，拉昂公司则抗辩称是零星交接。2015年5月29日，原、被告签订《房屋交接确认书》一份：一、双方确认，自2015年6月1日起，浦东新区江环路XXX弄XXX号楼(整栋楼)由出租方交付给承租方。二、承租方对上述房屋的现状无异议。三、双方确认，共同遵守双方于2014年7月28日签署的《房屋租赁协议》及相关补充协议的约定。
2015年8月25日，拉昂公司及案外人上海兴辰投资有限公司作为甲方与乙方夏杰签署租赁合同一份，约定甲方将系争房屋地上一层、二层共计建筑面积约3250㎡出租给夏杰，租期15年，自2015年10月1日至2030年10月1日止，后拉昂公司将房屋实际交付给夏杰装修。
2015年，拉昂公司以上海倾情夏日酒店管理有限公司名义就系争房屋消防事宜向浦东南汇公安消防支队就办理消防验收手续相关事宜出具承诺书一份：关于浦东新区江环路XXX弄XXX号原商业用房现作为宾馆使用事宜，承诺在30日内完成独立出口及与其他物业之间采用绿篱结合钢丝网隔离。红蜻蜓公司在该承诺书落款处盖章。经查，上海倾情夏日酒店管理有限公司未注册登记。2016年5月19日，红蜻蜓公司出具证明一份：上海红蜻蜓置业有限公司同意上海拉昂实业有限公司租赁的浦东新区江环路XXX弄XXX号楼底下一层的游泳健身区域转交给上海郊岛健身管理有限公司(张凤才龙章周经营)。
2016年7月14日，红蜻蜓公司向拉昂公司发送律师函一份称，1、拉昂公司未按约支付租金及押金，2、拉昂公司擅自将地上一层及二层转租给其他人，故拉昂公司构成根本违约，故要求：1、拉昂公司立即向红蜻蜓公司支付拖欠的租金75万元(半年租金)及未缴纳的押金133,000元，并支付违约金。
2016年9月4日，红蜻蜓公司对系争房屋采取了断电措施。
另查明，红蜻蜓公司已向电力公司付清了2015年的电费，并支付了2016年1-9月、12月及2017年1-4月的电费315，169.73元。拉昂公司已向红蜻蜓公司支付定金5万元，并付清2015年全年及2016年10月、11月的电费。
2016年9月1日，红蜻蜓公司起诉来院要求：1.判令解除其与拉昂公司于2014年7月28日签署的《房屋租赁协议》，拉昂公司返还租赁房屋；2.判令拉昂公司支付拖欠红蜻蜓公司的2016年上半年租金人民币(以下币种相同)75万元，滞纳金27万元(按每日千分之一计算，从2015年10月1日至2016年10月31日)；3.判令拉昂公司支付红蜻蜓公司2016年下半年租金533,333元，滞纳金64,000元(按每日千分之一计算，从2016年7月1日至2016年10月31日)；4、判令拉昂公司支付红蜻蜓公司代缴的电费214,246.96元。2016年10月，本院判令：一、被告上海拉昂实业有限公司应于本判决生效之日起七日内给付原告上海红蜻蜓置业有限公司电费214,246.96元；二、驳回原告上海红蜻蜓置业有限公司的其余诉讼请求。之后，红蜻蜓公司上诉，2017年3月8日，上海市第一中级人民法院裁定撤销原判，发回重审。
2016年10月31日，拉昂公司向红蜻蜓公司发送《工作联系函》一份：1、电费会按照法院判决按时支付，要求将切断的电源接上；2、何时可以继续施工。2016年11月3日，红蜻蜓公司回函：1、判决书下达后，我司至今仍未收到贵司应支付的电费，我司已就催告贵司支付电费及今后产生的电费的支付要求发函给贵司，我司只能在收到贵司欠缴电费及承诺按照我司要求支付今后电费后，方可同意恢复通电。同时，贵司人员自2016年9月9日起在我司售楼处居住，致使我司售楼处无法正常工作，请贵司立即通知贵司人员撤离并恢复售楼处原状。2、我司从未通知贵司要求装修停工，事实上贵司早已完成10号楼1、2层装修且地下泳池已于2016年6月开业经营。2017年3月27日，拉昂公司向红蜻蜓公司发送《工作联系函》一份：自2016年9月4日起断电至今，致其无法开展经营活动造成巨大经济损失，其已于2016年10月依法按时支付了电费，要求恢复通电。
2016年9月30日，第三人向拉昂公司及上海兴辰投资有限公司发送《解除合同通知》一份，因红蜻蜓公司称拉昂公司擅自转租房屋、红蜻蜓公司已起诉要求解约，导致拉昂公司与第三人的合同可能无法继续履行，故其曾要求拉昂公司提供担保，但拉昂公司未能提供，故要求解除第三人与拉昂公司之间的租赁合同，并将依法追究拉昂公司的违约责任。2016年10月10日，拉昂公司及上海兴辰投资有限公司回函称同意解除双方之间的租赁合同。
另查明，红蜻蜓公司在庭审中递交《东郊半岛会所移交清单》一份，记录了红蜻蜓公司向拉昂公司移交电梯年检情况说明、电梯维保养委托书、电力设备维保校验合同书即2015年水、电、燃气费单据及2016年1-6月的水电费及部分燃气费单据。
审理中，经本院释明，红蜻蜓公司明确表示需要追加上海郊岛健身管理有限公司为本案第三人，后撤回了申请。
以上事实，由房屋租赁协议、东郊半岛会所设施设备、资料交接清单、房屋交接确认书、东郊半岛会所移交清单、租赁合同、承诺书、证明、工作联系函、解除合同通知、回函、电费单据等证据及原、被告、第三人的当庭陈述在案佐证。
本院认为，红蜻蜓公司与拉昂公司签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。首先，关于租金的计算起始日，双方合同约定免租起始日为房屋交接书确认之日，根据查明的事实，双方虽于2015年5月29日签订了房屋交接确认书，但双方已于2014年8月4日签署了《东郊半岛会所设施设备、资料交接清单》并实际交接了系争房屋，且双方合同明确约定了免租期的截止时间，故拉昂公司辩称免租期的截止日期应相应顺延，无合同及法律依据，本院难以采信，免租期截止日为2015年12月31日，因此首期支付租金时间为2015年10月1日前或拉昂公司开业前，现拉昂公司至今未支付首期租金，违反了合同约定。其次，以上海倾情夏日酒店管理有限公司名义出具的承诺书系拉昂公司要求红蜻蜓公司盖章，在现有的市场监管体制下，无论是拉昂公司还是次承租人，受自身经营范围所限，在开设酒店时都需由第三方主体进行运营，而在市场监管部门的企业信息公示系统中，至今仍无上海倾情夏日酒店管理有限公司的企业信息及股东信息可供查询，故仅凭承诺书的内容，客观上不足以排除拉昂公司自己设立酒店主体使用系争房屋之可能，拉昂公司以此主张红蜻蜓公司同意将地上二层房屋转租给第三人，依据不足，本院难以采信；再次，拉昂公司在按约支付了2015年度的电费后，2016年1月起未按约支付电费，且辩称系红蜻蜓公司未通知其付费，该辩称遭红蜻蜓公司否认，且东郊半岛会所移交清单中载明了2016年1-6月的电费单据的移交，故拉昂公司的抗辩不成立。综上，红蜻蜓公司以拉昂公司未按约支付租金及电费、擅自转租已违约为由主张解除合同，符合双方合同约定，本院予以支持。红蜻蜓公司起诉后，拉昂公司于2016年9月21日收到本案的起诉状，故本院确认双方合同于该日起解除。
合同解除后，拉昂公司理应返还房屋，并支付拖欠的租金及房屋使用费。关于租金的起算时间，红蜻蜓公司主张，免租期应基于合同继续履行才给予，现合同解除，不应给予免租期，要求自2014年9月1日起算租金。红蜻蜓公司该请求无合同及法律依据，本院难以支持。如因合同解除造成损失的，红蜻蜓公司可另行主张。根据双方合同约定，租金应自2016年1月1日起算，故红蜻蜓公司要求拉昂公司支付2016年1月1日之后的租金及房屋使用费的诉讼请求本院予以支持，该款应扣除拉昂公司已支付的定金5万元。
红蜻蜓公司要求拉昂公司支付逾期支付租金的滞纳金，符合双方合同约定，虽红蜻蜓公司自愿降低了滞纳金，仍然明显过高，现拉昂公司不同意支付滞纳金，本院根据本案实际情况等酌情予以调整。
关于电费问题，拉昂公司实际使用了房屋，理应支付由此产生的电费，故红蜻蜓公司要求拉昂公司给付电费的诉请符合双方合同约定，本院依法予以支持。同理，拉昂公司要求恢复供电的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)上海红蜻蜓置业有限公司与被告(反诉原告)上海拉昂实业有限公司于2014年7月28日签订的《房屋租赁协议》于2016年9月21日解除；
二、被告(反诉原告)上海拉昂实业有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出上海市浦东新区江环路XXX弄XXX号楼(整栋)房屋，将房屋返还给原告(反诉被告)上海红蜻蜓置业有限公司；
三、被告(反诉原告)上海拉昂实业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海红蜻蜓置业有限公司自2016年1月1日至2016年9月21日止的房屋租金1,109,999元；
四、被告(反诉原告)上海拉昂实业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海红蜻蜓置业有限公司自2016年1月1日至2016年9月21日期间租金的滞纳金。该款以75万元为本金，按日万分之五计算，自2015年10月1日起计算至2017年5月30日止；以359,999元为本金，按日万分之五计算，自2016年7月1日起计算至2017年5月30日止；
五、被告(反诉原告)上海拉昂实业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海红蜻蜓置业有限公司自2016年9月22日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费(标准为每年160万元)；
六、被告(反诉原告)上海拉昂实业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海红蜻蜓置业有限公司电费315,169.73元；
七、驳回原告(反诉被告)上海红蜻蜓置业有限公司的其余诉讼请求；
八、驳回被告(反诉原告)上海拉昂实业有限公司全部反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费32,957元，反诉案件受理费50元，由原告(反诉被告)上海红蜻蜓置业有限公司负担9,541元，被告(反诉原告)上海拉昂实业有限公司负担23,466元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨晓云
人民陪审员 忻霞凤
人民陪审员 李慧娜
二〇一七年七月二十七日
书 记 员 袁颖丽
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。