广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终9129号
上诉人（原审被告）：深圳市国融房地产开发有限公司.
法定代表人：胡雯婷，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：黎泰君，广东诚公律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈文敏，广东诚公律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王庆福，男.
委托诉讼代理人：庄少伟，广东深天正律师事务所律师，
被上诉人（原审被告）：深圳市名夏集团有限公司.
法定代表人：胡文教。
上诉人深圳市国融房地产开发有限公司（以下简称：国融公司，变更�企业名称：港丰房地产开发[深圳]有限公司）因与被上诉人王庆福、被上诉人深圳市名夏集团有限公司（以下简称：名夏公司，变更前企业名称：深圳市名厦房地产开发有限公司、深圳市名厦商贸有限公司）商品房预售合同纠纷一案，不服罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
国融公司上诉请求：一、撤销原审判决第一项；二、改判驳回王庆福对国融公司的全部诉讼请求；三、判令一、二审诉讼费、公告费由王庆福、名夏公司承担。
事实和理由：
一、一审判决错误认定事实、遗漏关键事实。
1、一审判决未查清王庆福支付房款情况，仅凭收据、贷款借据及部分银行流水即认定王庆福已经履行了买受人的支付全部购房款的合同义务，系关键事实朱查清、认定错误。
(1)本案的首期款收据出具日期早于《预售合同》签订日期，既不符合《预售合同》约定，也不符合交易常理。鉴于本系列案的特殊背景情况及已有小业主承认倒签收据，而该收款收据又存在瑕疵，仅凭收据不足以认定付款事实。
(2)贷款借据只是贷款合同关系成立的证据，不是贷款合同已实际履行的证据。王庆福未提供个人贷款发放凭证，不能证明银行已经实际发放贷款。
(3)由于国融公司存在新旧股东纠纷，国融公司客观上无法取得涉案房产销售时的相关财务资料，无法核实相关房款付款真实性，故已向一审法院申请对涉案账户银行流水进行调查取证，但一审法院并未予以查明。
因此，在王庆福仅提供前述票据，却没有提供支付房款的相关银行流水、贷款发放凭证予以佐证，�审法院也未予查明的情况下，即认定王庆福已支付房款是错误的。
二、一审判决遗漏了对涉案房产未能办理房产证原因的认定。
经罗湖法院向不动产登记中心查询，港X大厦未能办理初始登记、涉案房产未能按时办理房产证原因为“尚未进行竣工结算、未缴纳物业专修维修基金、公厕未移交等”。事实上，经国融公司与施工单位协商，港X大厦已于2014年8月取得《三算单》等完整结算资料，现涉案房产不能办理房产证的原因系名夏公司（港X大厦另一开发主体）不出现、拒不配合，申报材料无法取得其签章。国融公司曾多次口头通知、并于2016年9月19日书面函告、于2016年10月25日登报公告，要求名夏公司配合办理工程档案归档、初始登记事宜，但其均不予理会。一审判决遗漏该关键事实。
三、一审判决适用法律不当。
1、付款证据�足，应由王庆福承担举证不利的法律后果，判决驳回其诉讼请求。
(1)《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。因此证明已付清购房款的举证义务在于王庆福，若王庆福不能举证证明已付清房款，应承担举证不能的法律后果。
(2)《中国人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。由于王庆福无法证明其已经履行付清购房款的在先义务，国融公司也有权不予办理房产证，无需支付逾期办证违约金。
2、即使王庆福已付清购房款，未能按时办理房产证也在于名夏公司不予配合，系名夏�司单方违约，与国融公司无关，应由名夏公司独自承担逾期办证责任。
国融公司自新股东接管以来，一直积极应诉、主动解决相关：工程纠纷、努力排除办证障碍。相反，名夏公司则故意下落不明、逃避诉讼、拒不配合办理工程档案归档及初始登记相关手续。因名夏公司拖延配合导致的违约责任应由其自行承担。
3、即使国融公司应当支付逾期办证违约金，本案违约金也显然过高，应当予以调低。
逾期办证虽会造成王庆福不便，但其并未因此发生实际经济损失，并且，国融公司也已经实际交付房屋。依一审判决标准计算，逾期办证违约金将高达数十万元甚至上百万元，而实际购房款不过一百多万，该违约金标准显然过高。
综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，改判支持国融公司的上诉�求。
王庆福辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、原审中，王庆福提交的证据足以证明王庆福已按照合同约定履行了付款义务。其中9105号案在原审中有提交购房发票，9104号案在原审中有提交银行流水以及银行的按揭发放证明，足以证明王庆福履行了付款义务。国融公司、名夏公司之间的纠纷属于其内部事宜，不能据此否认王庆福已经支付购房款的事实。二、国融公司、名夏公司作为合作开发建设主体，属于共担风险、共享利益的主体，应当共同承担责任。即便国融公司认为逾期办证的责任在于名夏公司，也是其内部分工责任，国融公司、名夏公司作为共同的出卖方应当共同向王庆福承担责任。国融公司、名夏公司作为案件的出卖人，无论是履行合同义务还是履行法律义务，都有为王庆福办理房产证的义务，相关的合同依据是其签订的预售合同第二十一条。质证意见如下：（核对证据原件）对国融公司提交的四份证据的真实性予以认可，但关联性不予认可。该四份证据是国融公司与名夏公司之间产生的，国融公司、名夏公司不能因其自身的管理混乱将责任归责于王庆福。
名夏公司未到庭参加二审调查，亦未作书面陈述。
王庆福向一审法院提出诉讼请求：1、判令国融公司、名夏公司向王庆福支付自2013年2月25日起至2014年12月31日止共674日的延期办证违约金人民币419902元；2、判令国融公司、名夏公司按照房地产买卖合同约定每日623元的延期办证违约金标准，向王庆福支付自2015年1月1日起至深圳市房地产权登记机关核发王庆福所购房屋的《房地产证》之日止的延期办证违约金；3、判令国融公司、名夏公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：1、2012年7月3日，王庆福与国融公司、名夏公司签订了《深圳市房地产买卖合同》，此合同于2012年7月24日取得深圳市房地产登记中心备案登记，双方约定：国融公司、名夏公司将位于深圳市罗湖区湖贝路港X大厦第1栋27层27BXX号房产出卖给王庆福，房屋用途为商务公寓，建筑面积51.56平方米，转让总金额为人民币1556560元（以下均为人民币），买受人采取按揭付款方式支付购房款；签订本合同之日起1日内首期支付购房总价款的31%,即人民币476560元；签订本合同之日起15日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款，即人民币1080000元，买卖双方约定出卖人代理买受人办理按揭贷款手续，买受人应在签订本合同之日起3日内，将申请银行按揭贷款需由买受人提供的证件资料交付出卖人或出卖人指定的第三人。合同第九条约定，出卖人应当于2012年6月30日前将本房地产交付给买受人；合同第二十一条约定，出卖人在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》；合同第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金；合同还约定了双方的其他权利义务。2012年5月30日，国融公司向王庆福出具《收款收据》（编号：2270002），确认收取王庆福支付的首期购房款人民币476560元。2012年7月24日，中国光大银行深圳财富支行向王庆福出具《贷款借据》，确认向王庆福提供�款108万转入国融公司账户。2012年8月7日，王庆福与深圳市中深建装饰设计工程有限公司签订协议书1份，约定王庆福委托该公司对涉案房产进行精装修。国融公司、名夏公司至今未按约为王庆福办理《房地产证》。
2、2016年2月22日，经一审法院函询，深圳市不动产登记中心向一审法院出具《深圳市不动产登记中心关于查询港X大厦项目相关情况的复函》，内容为：港X大厦位于H215-0008宗地内，开发建设单位为港丰房地产开发（深圳）有限公司和深圳名夏商贸有限公司；该项目为信访楼盘，目前存在尚未进行竣工结算、未缴纳物业专项维修基金和公厕未移交等问题；截至2016年2月16日，未查得该项目房地产初始登记记录，开发建设单位也未申请办理该项目房地产初始登记；根据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十六条等相关规定，开发建设单位应尽快完善相关手续，备齐资料向深圳市不动产登记中心申请完善房地产初始登记。3.港丰房地产开发（深圳）有限公司名称于2014年11月21日变更为深圳市国融房地产开发有限公司。深圳名厦商贸有限公司的名称已变更为深圳市名夏集团有限公司。
以上事实，有深圳市房地产买卖合同（预售）、深圳市不动产登记中心关于查询港X大厦项目相关情况的复函、收款收据及转账记录、贷款借据，以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。
一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。王庆福与国融公司、名夏公司签订的深圳市房地产买卖合同（预售），是双方的真实意思表示，合同内容不违反我国法律或行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格按约履行各自义务。根据王庆福提供收款收据及转账记录、贷款收据可以认定，涉案合同签订后王庆福已经履行了买受人的�付全部购房款的合同义务。国融公司辩称，王庆福未提供相应的银行流水，仅提供POS机刷卡单或收款收据或发票，仅提供收款收据或发票不足以证明王庆福已经支付首期款、也不能证明王庆福支付了全部房款。对此，一审法院认为，在涉案合同已约定国融公司、名夏公司代理王庆福办理按揭贷款的情况下，国融公司、名夏公司应当清楚王庆福首期款支付情况及按揭贷款办理情况。另外，国融公司以旧股东未移交经营文件、可能存在恶意虚构交易或一房多卖，需进一步核实交易情况之陈述不足以对抗王庆福提供的证据，故，对于国融公司的该答辩意见，一审法院不予采纳。但国融公司、名夏公司未能在约定的期限内为王庆福办理《房地产证》，已构成违约，王庆福有权向国融公司、名夏公司主张相应的违约责任。关于违约责任的处理，合同约定，如卖方未履行相关�务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，卖方自本房地产交付之日后的第240日起至买方实际取得房地产证之日止，按日向买方支付房地产总价款万分之四的违约金。因此，王庆福主张国融公司、名夏公司以购房款为基准按日万分之四的标准支付逾期办理《房地产证》违约金的诉求具有合同及法律依据，一审法院予以支持。国融公司辩称，违约金应当是以填补实际损失为原则，王庆福主张的违约金标准过高，应予调整。一审法院认为，国融公司、名夏公司迟延办证的违约行为已造成王庆福在行使涉案房产所有权能上之不便，王庆福主张的违约金标准并无过高，亦符合合同约定，故，对于国融公司该答辩意见，一审法院不予采纳。王庆福称涉案房产已经交付王庆福使用并主张按照房屋合同约定交付期限最后一天即2012年6月30日作为入伙时间，并依此推算逾期办�违约金的起算日期为2013年2月25日(交付之日后第240日起)的主张具有事实依据，一审法院予以确认。国融公司、名夏公司应以购房款人民币1556560元为基准，按日万分之四标准向王庆福计付自2013年2月25日起至2014年12月31日止的违约金人民币419649元（1556560×0.0004×674=419649）。2015年1月1日之后的违约金，王庆福在起诉时并未予以明确，且一审法院并未向王庆福计收该部分受理费，故，对于该部分违约金，一审法院在本案中不作处理。王庆福可另行向国融公司、名夏公司主张。
据此，一审法院判决：一、国融公司、名夏公司应于判决生效之日起十日内向王庆福支付2013年2月25日至2014年12月31日逾期办理《房地产证》违约金人民币419649元；二、驳回王庆福的其他诉讼请求。如果国融公司、名夏公司未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7598元，保全费人民币2520元，由国融公司、名夏公司共同负担；公告费人民币200元，由名夏公司负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，王庆福与国融公司、名夏公司签订的深圳市房地产买卖合同（预售）系各方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。各方应全面适当的履行各自合同义务。
本院认为，在国融公司未能举证证明王庆福与原港丰房地产公司之间存在虚假交易的情况下，根据王庆福提供的首期款收款收据、中国光大银行深圳财富支行向王庆福出具的《贷款借据》、POS机刷卡单存根可以认定王庆福已经履行了买受人的支付购房款的合同义务。国融公司在本案一审中并未主张涉案合同无效，一�判决论述存在超出当事人答辩的情形，但并不影响实体处理，本院对此予以纠正。国融公司辩称未能办理房地产证的原因在于名夏公司不予配合而其并不存在违约情形，对此本院认为，国融公司与名夏公司系涉案房屋的共同出售方，应当就未能及时办理房地产证向买方共同承担违约责任，国融公司与名夏公司之间的开发商内部争议可另循法律途径解决，但不得作为免除其合同责任的抗辩。涉案合同约定的延迟办证违约金标准为日万分之四，系当事人的真实意思表示，亦未超出深圳房地产交易的惯常标准，国融公司主张该约定标准过高应当予以调整，依据不足，本院不予采纳。
综上，国融公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7598元，由上诉人国融公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 睿
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一七年十二月十八日
书记员 廖冉冉(兼)
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清�实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。