福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽06民终859号
上诉人（原审被告，反诉原告）：卢斌生，男，1976年6月28日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
委托诉讼代理人：王华榕，福建闽鹭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林燕秋，福建闽鹭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：陈风云，男，1979年12月10日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。
委托诉讼代理人：陈定贵，福建中闽律师事务所律师。
上诉人卢斌生因与被上诉人陈风云租赁合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2017）闽0681民初2751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人卢斌生的委托诉讼代理人王华榕，被上诉人陈风云的委托诉讼代理人陈定贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
卢斌生上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人卢斌生无需支付被上诉人陈风云租金286200元及滞纳金68688元，同时依法支持上诉人原审中的反诉请求。事实与理由：
一、原审认定上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同书》有效系认定错误，依法应予以撤销。1、被上诉人并非龙海市房屋（下称“涉案房屋”）的真实产权人，被上诉人在未实际取得房屋产权证的情况下擅自与上诉人签订涉案房屋的租赁合同系无权处分行为。根据《城市房地产管理法》第6条：“未依法取得房屋所有权证的房屋，不得出租”、第52条：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为”等相关法律之规定，被上诉人未能提供证据证明其系涉案房屋的合法产权人，那么被上诉人在未依法取得房屋所有权证的情况下出租涉案房屋是违法的，据此所签订的房屋租赁合同因违反法律强制性规定而归于无效。2、被上诉人主张其于2013年5月15日系通过漳州市芗城区人民法院的司法拍卖成为涉案房屋的法定买受人，若如被上诉人所述，那么自2013年起至今时隔近五年之久，被上诉人一直怠于办理涉案房屋的权属变更登记。作为一个理性的行为人，为避免价值较大的房屋在买卖、出租等交易过程产生不必要的纠纷，通常做法是在短时间内通过法定程序办理产权的设立、变更及确认。但被上诉人在持有福建泉州云锋资产拍卖有限公司漳州分公司出具的《物品财产拍卖暨所有权转移证明书》的情况下仍然未依法对涉案房屋进行权属变更登记，与一般人的做法大相径庭，且与生活经验法则不符。此外，也不免让人怀疑被上诉人是否在办理产权登记过程中遇到了阻止其取得产权证的障碍，其尚欠缺取得涉案房屋产权所的法定资质、条件等，从而至今未能取得涉案房屋的权属证书。3、根据《物权法》第28条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，被上诉人在原审中并未提供任何能够证明涉案房屋已发生物权变动的证据。根据“谁主张，谁举证”的规则，被上诉人有义务证明其对涉案房屋确实拥有完整而合法的所有权，但被上诉人在原审中并未尽到相应的举证责任，应承担举证不能的法律后果。综上，被上诉人并非涉案房屋的所有权人，无权与上诉人签订《房屋租赁合同书》，应依法认定该合同书无效。
二、原审法院认定上诉人应支付被上诉人租金286200元及滞纳金68688元系对案件事实认定不清，适用法律错误，依法应予以撤销并改判。1、租金是承租人使用租赁物而向出租人支付的相应对价。被上诉人自2016年5月5日起未再实际使用涉案房屋，并于2015年12月底即通知被上诉人不再续租涉案房屋，且上诉人对涉案房屋内的物品进行了清理、搬离，以实际的行为向被上诉人表明其已未实际使用涉案房屋且不再继续承租的事实。自2016年5月起被上诉人未实际占用、使用涉案房屋，并无义务向被上诉人支付租金。因此，被上诉人要求上诉人支付租金286200元缺乏事实和法律依据。2、上诉人在无力继续承租涉案房屋的第一时间即明确告知被上诉人，自己因经济不景气，酒店收入无法支付高额租金，给予被上诉人充足的心里准备。被上诉人作为一个理性的经纪人，理应清楚上诉人以经营酒店为主要的经济来源，在经上诉人明确告知无力承租的情况下，应能预见到若继续将涉案房屋租赁给被上诉人，可能陷入房租收回无望的境地。在此情况下，被上诉人作为强势的一方，完全可以将涉案房屋出租给更优质的客户，保障涉案房屋产生的经济价值。但被上诉人在能预见到并已经预见到的情况下仍然放任势态恶化，一方面导致能够产生经济效益的涉案房屋丧失了其他的机会成本，另一方面也造成上诉人陷入未使用涉案房屋却被索要租金及滞纳金的困境。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”之规定，被上诉人自身存在过错，无权要求上诉人支付滞纳金。
三、原审法院驳回上诉人在原审中的反诉请求缺乏事实与法律依据，应依法改判被上诉人返还上诉人押金及利息（以20000元为基数，按年利率6%计付自起诉之日起至判决确定返还之日止）并解除涉案租赁合同。押金系为保障租赁期承租方依约缴纳租金，在租赁合同解除后应予以退还。上诉人已经以实际行为向被上诉人明确表示不再承租涉案房屋，并将涉案房屋内的物品清理、搬迁，未给被上诉人造成任何妨碍，也不存在拖欠租金、水电的情形。在此情况下，被上诉人占用押金于法无据，理应退还上诉人，并支付押金被占用期间的利息损失。在原审阶段，上诉人已经明确若法院认为涉案租赁合同有效的话，则要求直接解除涉案租赁合同，但是原审法院却故意对该项诉讼请求不予审理并依法作出处理，遗漏必须一并审查并处理的诉求，导致上诉人不必要的讼累和司法资源的严重浪费。因此，上诉人认为二审法院应该对此项诉求进行审查并依法审理。
陈风云辩称，本案房屋租赁合同未违反法律强制性规定，是双方当事人真实意思表示，该合同合法有效。房屋买受人是否办理房屋所有权证不影响本案租赁合同的效力。上诉人拖欠被上诉人租金286200元及滞纳金的事实清楚，当事人应当依法履行支付义务。关于本案的房屋租赁合同应否解除及违约责任的问题，原审法院认为应该另案处理并无不当。因为解除合同涉及违约责任、赔偿问题，本案不应一并审理。综上，请求驳回上诉，维持原判。
陈风云一审向法院提出诉讼请求：1、判令卢斌生支付2016年5月15日起至2017年5月14日止的租金286200元及滞纳金，滞纳金从2016年5月1日起至2017年4月30日止按年利率24%标准计68688元，合计354888元；2、诉讼费由卢斌生承担。
卢斌生一审向法院提出反诉请求：1、确认其与陈风云于2013年5月15日签订的《房屋租赁合同书》无效；2、陈风云返还押金20000元及占用期间的利息损失（以20000元为基数，按年利率6%计付自起诉之日起至判决确定的返还之日止）；3反诉受理费由陈风云承担。
一审查明，2013年3月25日，一审法院委托福建泉州云锋资产拍卖有限公司对黄玉叶所有的龙海市房屋进行拍卖。2013年5月15日，陈风云以3208000元成交金额，成为该拍卖品的法定买受人，并与拍卖人福建泉州云锋资产拍卖有限公司签订一份《福建省拍卖成交确认书》，陈风云于2013年5月17日支付了2708000元及2013年5月13日支付的拍卖保证金500000元，共计3208000元。2013年5月20日，福建泉州云锋资产拍卖有限公司向龙海市房管局出具了《物品财产拍卖暨所有权转移证明书》。2013年5月15日，陈风云在竞买成交当日，与卢斌生签订一份《房屋租赁合同书》，约定陈风云同意将龙海市角美镇绿洲大厦第6层出租给卢斌生作为酒店（旅馆）经营。合同第二条付款方式约定“第一年乙方（卢斌生）一次性支付全年租金，押金20000元（合同期满后无拖欠水电费押金全额退还），第二年起每年支付一次租金。第2次付款起每次应提前15天支付。”；合同第三条约定“租赁期限为6年，自2013年5月15日起至2019年5月14日止，乙方按以下约定支付甲方（陈风云）租金：2013年5月15日至2014年5月14日，按每年250000元计算；2014年5月15日至2016年5月14日，按每年267500元计算；2016年5月15日至2019年5月14日，按每年286200元计算。”合同第五条约定“租赁期间每月乙方拖欠租金、管理费、水电费等每按拖欠金额的30‰加收滞纳金，拖欠租金达到1个月以上的，视乙方违约，甲方有权提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金、管理费、水电费及滞纳金和房屋租赁税，所产生的费用由乙方承担。”。合同签订后，双方均按合同约定履行，卢斌生支付了租赁押金20000元及交纳租金至2016年5月14日，根据租赁合同第三条约定，卢斌生应提前15天交纳2016年5月15日至2017年5月14日一年租金286200元，但卢斌生以从2015年底搬离了自己的物品后未再实际使用租赁物并口头告知实际买受人周仰潜不再承租为由，拒不支付2016年5月15日至2017年5月14日一年租金。双方遂发生纠纷，陈风云向法院提起诉讼。
一审认为，双方当事人争议的焦点是：1、双方签订的《房屋租赁合同书》是否有效。陈风云在竞买成交当日与卢斌生签订了租赁合同，租赁房产虽尚未办理产权变更登记，但租赁房产自陈风云竞买成交时，原产权人对该房产的权利已经终止，转由买受人陈风云行使权利，故陈风云将该房产出租给卢斌生，未违反法律、行政法规效力性、强制性规定，且系合同双方当事人真实的意思表示，合同合法有效。卢斌生认为陈风云未办理产权变更登记不是所有权人、租赁合同无效等意见，于法不符，不予采纳；2、卢斌生是否应当支付一年租金计286200元和滞纳金68688元。《房屋租赁合同书》第二条和第三条约定卢斌生应当提前15天交纳2016年5月15日至2017年5月14日一年租金286200元，故陈风云主张卢斌生支付租金286200元，符合双方合同的约定，可予支持；《房屋租赁合同书》第五条约定，租赁期间拖欠租金每天按拖欠金额的30‰加收滞纳金，卢斌生未按合同约定的期限支付租金，构成违约，应当承担违约责任。陈风云主张按年利率24%计算滞纳金，未超过双方合同的约定和法律规定，可予支持；卢斌生认为从2015年年底已搬离自己的物品，后未再实际使用租赁物并口头告知实际买受人周仰潜不再承租，无需支付租金的意见，因卢斌生承租后租赁期间尚未届满，在租赁合同解除或终止前，卢斌生不再使用租赁物，不影响卢斌生按合同约定履行支付租金的义务，故其辩解意见于法不符，不予采纳；卢斌生认为陈风云明知卢斌生以实际的行为出现违约，但陈风云故意不采取任何法律手段或者措施防止损失扩大，而是在知道其权利受到侵害一年多才提起诉讼，陈风云应对其租金损失扩大的部分负担大部分责任及法律责任的意见，因陈风云系通过房屋出租收取租金，在租赁期间，卢斌生如要解除或终止租赁合同，应当通过合同双方协商一致或法律途径解决，支付租金是卢斌生应当履行租赁合同的义务，不存在租金扩大损失赔偿的事实，故其辩解意见与法不符，不予采纳；3、卢斌生反诉主张陈风云返还押金20000元及利息是否成立。如上述认定，《房屋租赁合同书》合法有效，双方应按合同约定履行，租赁合同第二条约定，合同期满后无拖欠水电费押金全部退还。因合同约定的租赁期限至2019年5月14日届满，故卢斌生反诉请求陈风云返还押金20000元不能成立，不予支持。至于卢斌生认为如合同有效，主张解除合同的意见，因解除合同涉及违约责任问题，不宜在本案中合并审理，卢斌生可另案处理。
综上所述，陈风云请求卢斌生支付2016年5月15日起至2017年5月14日止的租金286200元及滞纳金68688元，符合法律规定和双方合同的约定，可予支持；卢斌生反诉请求确认《房屋租赁合同书》无效和返还押金、占用期间利息损失等，于法不符，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、被告（反诉原告）卢斌生于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陈风云租金286200元；二、被告（反诉原告）卢斌生于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陈风云滞纳金68688元；三、驳回被告（反诉原告）卢斌生的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6623元，由被告卢斌生负担；反诉受理费5593元，由反诉原告卢斌生负担。
二审审理中，双方当事人均未提交新证据，对一审认定的事实均无异议。对一审认定的事实，本院予以确认。
本案争议的焦点：租赁合同的效力问题；被上诉人主张租金和滞纳金理由能否成立问题；合同解除应否一并处理问题；押金20000元应否返还给上诉人的问题。对此，本院分析认定如下：
一、关于租赁合同的效力问题
本院认为，被上诉人系在漳州市芗城区人民法院委托福建泉州云锋资产拍卖有限公司拍卖讼争房屋时，以3208000元的成交金额竞买成为讼争房产的法定买受人，并与拍卖人福建泉州云锋资产拍卖有限公司签订一份《福建省拍卖成交确认书》。被上诉人在成交当日与上诉人签订了租赁合同。虽然租赁房产尚未办理产权变更登记，但租赁房产自被上诉人竞买成交时，原产权人对该房产的权利已经终止，转由买受人的被上诉人行使权利。本案审理当中，上诉人没有证据证明被上诉人对涉案房屋没有处分权，且上诉人租赁后也实际占有使用租赁物，故被上诉人将涉案房屋出租给上诉人的行为，未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，讼争租赁系合同双方当事人真实的意思表示，合法有效。上诉人关于讼争租赁合同无效的上诉理由不能成立。
二、关于被上诉人主张租金和滞纳金理由能否成立问题
根据《中华人民共和国合同法》第二十二条规定，承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金。上诉人未按合同的约定缴纳2016年5月15日至2017年5月14日期间的租金，被上诉人要求上诉人支付欠缴的租金286200元并承担违约责任有事实和法律依据。被上诉人主张按年利率24%计算滞纳金，未超过双方合同的约定和法律规定，系对自己权利的处分，可予支持。对上诉人以2015年底未再实际使用租赁物并已口头告知对方的房租代收人不再承租等为由，主张其无需支付租金的上诉意见，因被上诉人不予认可，上诉人也未举证证明，且双方约定的租赁期间尚未届满，在租赁合同解除或终止前，上诉人是否使用租赁物，不影响其按合同约定履行支付租金的义务，上诉人拒付租金的行为有违诚实信用原则，故其该上诉意见于法不符，不予采纳。
三、合同解除应否在本案中一并处理的问题
对上诉人提出的应当对其合同解除的诉求一并做出处理的上诉主张，经查，在一审时，法院已向上诉人释明，合同有效和无效将会产生不同的法律后果，在此情况下，上诉人仍主张讼争租赁合同无效。一审法院在认定讼争合同有效的情况下，对上诉人应否支付租赁期间的租金问题进行审理，程序合法，并无不当。因合同的终止和解除涉及相应的法律后果，如财产的返还、违约责任及违约金的认定、损失赔偿等，因当事人未围绕上述法律后果提出主张并举证，故本案无法对合同解除一并处理。若上诉人要解除合同，可通过双方协商一致或另案解决。一审未处理合同解除问题并无不当。
四、押金应否退还给上诉人的问题
本院认为，讼争租赁合同已经约定了押金退还的条件，即“合同期满后无拖欠水电费押金全额退还”。因本案审理时，还在合同约定的租赁期间，上诉人主张押金问题的条件尚未成就，其可待条件成就时另行处理。
综上所述，本院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。上诉人的上诉请求理由不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6623元，由上诉人卢斌生负担。
本判决为终审判决。
审判长 林良志
审判员 杨小红
审判员 廖书茵
二〇一八年四月十九日
书记员 薛怡婷