广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终10883号
上诉人（原审被告）：广东鑫三山消防实业有限公司，住所地广东省佛山市南海区丹灶镇南海国家生态工业示范园区凤凰大道8号，统一社会信用代码914406052800301663。
法定代表人：贺青云，该公司董事长。
委托诉讼代理人：贺丹，该公司股东。
委托诉讼代理人：陆捷，广东循理律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：佛山市南海创新五金实业有限公司，住所地广东省佛山市南海区丹灶镇联沙沙边开发区，统一社会信用代码91440605X18301127F。
法定代表人：陈浩发，该公司总经理。
委托诉讼代理人：蔡仲磊，广东经纬法律师事务所律师。
上诉人广东鑫三山消防实业有限公司（以下简称鑫三山公司）因与被上诉人佛山市南海创新五金实业有限公司（以下简称创新公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初2699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
鑫三山公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项至第四项，驳回创新公司的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由创新公司承担。事实和理由：（一）涉案租赁合同的出租方为创新公司，但根据创新公司提交的土地使用权证及房地产权证显示产权人为陈挺棉等自然人，即创新公司并非涉案厂房的土地使用权人，依法不具有该厂房的处分权，涉案租赁合同应认定为无效合同。涉案租赁合同因创新公司的过错而无效，则创新公司关于解除涉案租赁合同的主张不能成立，且鑫三山公司除支付水电税费及合理的房屋占有使用费外，无需向创新公司支付其他费用，创新公司收取鑫三山公司的保证金50万元也应予以退还。（二）创新公司在一审诉讼过程中未经鑫三山公司同意，擅自将涉案租赁合同项下的1号、3号车间出租给案外人，构成严重违约。创新公司于2017年4月期间单方将1号、3号车间（之前因鑫三山公司准备转租，已经腾空）出租给案外人，并收取租金。因此即使合同有效，鑫三山公司存在欠缴租金的情节，但创新公司在合同未正式解除之前擅自另行出租涉案厂房，同样构成严重违约。在双方均存在违约的情况下，一审判决片面采纳创新公司意见，解除涉案租赁合同并判令鑫三山公司负担各项费用，有悖公平。（三）涉案租赁合同存续期间，创新公司再将部分厂房另行出租的情况下，仍然使用鑫三山公司提供的管理资源，却拒不支付相应费用，且经鑫三山公司反复协商无果。创新公司将鑫三山公司退回的部分厂房设施另行出租，却未另行安排相关的管理人员为新进驻的企业提供诸如保安、清洁等服务，整个园区的保安、清洁工作继续由鑫三山公司雇佣的人员负担，鑫三山公司就此多次与创新公司协商，要求其分担部分费用，均被创新公司拒绝。该部分费用系鑫三山公司为整个园区提供服务产生的合理成本，作为出租方的鑫三山公司也从中获得一定利益，理应分担一部分，或直接从收取鑫三山公司的租金中予以抵扣。（四）鑫三山公司拖欠租金并非主观故意，是因工厂遭受突发事件影响，资金周转、拨付发生困难。鑫三山公司拖欠租金时间较短，且承租期内投入了大量资金对涉案车间、办公大楼进行装修、升级，一审判决鑫三山公司补交全部费用并没收鑫三山公司保证金50万元过于严厉，有失公平，应予扣减。鑫三山公司愿意及时补足所欠租金。希望能够继续履行合同。
创新公司辩称，（一）双方签订的租赁合同真实有效。创新公司在一审期间已提交证据证明涉案租赁物属陈挺树等6人共同共有，而该6人均为创新公司的股东，因此创新公司依法有权出租涉案租赁物。（二）鑫三山公司长期无故拖欠租金，严重违约，依法依约创新公司有权解除合同、收回租赁物、没收保证金，并追讨拖欠的租金税金和电费。（三）鑫三山公司称创新公司存在违约行为以及创新公司使用鑫三山公司提供的管理资源不是事实。1.对于鑫三山公司所称创新公司在一审诉讼期间将涉案1号、3号车间出租给案外人的问题。实际情况是鑫三山公司向创新公司承租涉案租赁物后又将其转租，上述两车间的次承租人吕志辉、梁球发得知因鑫三山公司拖欠租金、电费，导致其二人所承租的车间被停电无法生产，且鑫三山公司被起诉后依然未支付租金、电费，二人清楚知道无法继续承租，但匆匆忙忙无法找到新的厂房，又急于生产赶货，二人遂与创新公司协商，向创新公司支付了拖欠的2017年1月至3月的电费以及2017年3月、4月的租金后，继续使用原来承租的车间，直至2017年4月底搬离。2.根据创新公司向一审法院提交的证据显示，鑫三山公司仅向创新公司承租了涉案C2地块的部分建筑物、构建物，除此之外的部分，创新公司理所当然地拥有使用权、处分权，创新公司也根本没有使用鑫三山公司提供的管理资源。
创新公司向一审法院起诉请求：1.解除创新公司、鑫三山公司签订的《工业园厂房租赁合同》和《工业园厂房租赁合同补充协议》；2.鑫三山公司立即将租赁的厂房（包括但不限于厂房配电房、宿舍办公楼、硬底地面、绿化带等）交还给创新公司；3.鑫三山公司支付拖欠至2017年2月28日的租金464365.4元、至2015年的未付土地使用税20950元、至2016年12月31日的电费61629.7元予创新公司；4.履约保证金50万元归创新公司所有；5.本案诉讼费用由鑫三山公司承担。
一审法院认定事实：位于佛山市南海区丹灶镇南海国家生态工业示范园区凤凰大道X号创新五金实业有限公司厂房1-6、办公楼、宿舍A已领取房地产权证。
2013年11月30日，创新公司（甲方、出租方）和鑫三山公司（乙方、承租方）签订《工业园厂房租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区丹灶生态工业园凤凰大道X号的厂房出租给乙方，厂房面积21740平方米，宿舍办公楼面积9656平方米，硬底地面、绿化带12000平方米，合计总面积约4万平方米，租赁期限从2013年12月1日至2024年1月1日。2014年1月1日至2017年1月1日租金每月33万元。履约保证金100万元，如乙方中途终止租赁厂房，履约保证金不予退回。从2014年1月1日起缴纳租金。乙方须在每月10日前支付租金，逾期超过30日，乙方构成违约，甲方有权终止协议，收回出租的厂房并没收履约保证金，保留追讨租金和利息的权利。乙方中途不再经营或违约导致甲方单方面终止协议的，乙方必须在15日内离场，把厂房移交给甲方。乙方机械设备等动产可自行处理，如果逾期一个月不处理，视为乙方自动放弃该部分财产的所有权。双方并约定其他权利义务。
2016年4月1日，创新公司（甲方、出租方）和鑫三山公司（乙方、承租方）签订《工业园厂房租赁合同补充协议》，约定从2016年4月1日乙方把2、4、6号车间、办公大楼第一层、第三层、第三栋宿舍楼及食堂楼顶宿舍退回给甲方，月租金从2016年4月1日起调整为每月165000元。食堂二楼宿舍给四间宿舍给乙方使用。履约保证金从100万元调整为50万元。其余50万元作抵销租金之用，甲方无需退回。
2016年12月10日，鑫三山公司的法定代表人贺青云和创新公司签署租金及收租金明细表，确认以保证金50万元冲抵拖欠租金后，仍欠至2016年12月的未付租金544770.4元，欠2015年的土地使用税20950元。
2017年1月1日，创新公司支付佛山市南海区丹灶镇国家生态示范园区C2地块2016年12月电费60106.53元，违约金1523.17元，合计61629.7元。
2017年1月24日，贺青云出具承诺函，承诺于当日支付租金20万元给创新公司，否则由创新公司对厂房作停电处理。
创新公司在诉讼中陈述，鑫三山公司于2016年12月16日至2017年2月28日期间向创新公司支付及可抵扣的款项合计410405元。2017年4月底，鑫三山公司留守的工人全部撤场，但鑫三山公司未办理交接手续，且仍占用办公室、食堂及食堂二楼3间宿舍。
一审法院认为，创新公司和鑫三山公司签订的《工业园厂房租赁合同》及补充协议是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2016年12月10日，鑫三山公司的法定代表人已确认鑫三山公司欠租金544770.4元和2015年的土地使用税20950元。鑫三山公司至2017年2月仍占用租赁物，根据双方约定，鑫三山公司还应支付2017年1月和2月的租金合计330000元予创新公司。另外，鑫三山公司在诉讼中确认欠创新公司电费61629.7元未付。鑫三山公司主张已支付合计455000元予创新公司，但除了创新公司确认鑫三山公司已支付的款项，鑫三山公司没有举证证明已支付其他款项，鑫三山公司应支付创新公司主张的至2017年2月28日的未付租金464365.4元（544770.4+330000-410405）、2015年的未付土地使用税20950元及鑫三山公司确认的未付电费61629.7元予创新公司。鑫三山公司主张创新公司占用租赁空地，但没有提供证据予以证明。鑫三山公司主张的案外人欠付管理费事宜，与本案无关，且鑫三山公司也没有举证证明为创新公司管理了超出租赁部分的场地。鑫三山公司没有合理理由欠付租金费用金额较大，时间较长，已构成根本违约，创新公司请求解除合同及补充协议并没收保证金50万元，符合双方约定和法律规定，一审法院予以支持，合同解除，鑫三山公司应返还租赁物予创新公司，一审法院对创新公司的相应请求予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除创新公司和鑫三山公司于2013年11月30日签订的《工业园厂房租赁合同》和于2016年4月1日签订的《工业园厂房租赁合同补充协议》；二、鑫三山公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还上述第一项《工业园厂房租赁合同补充协议》项下位于佛山市南海区丹灶生态工业园凤凰大道8号的厂房予创新公司；三、鑫三山公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付至2017年2月28日的租金464365.4元、2015年的土地使用税20950元及电费61629.7元予创新公司；四、鑫三山公司支付50万元保证金归创新公司所有。案件受理费14222.5元，财产保全费3254.72元，合计17477.22元（创新公司已预交），由鑫三山公司负担。
本院二审期间，鑫三山公司向本院提交收据、装修明细，拟证明鑫三山公司垫付大部分的成本对园区进行升级改造，如果要计算租金，应予以抵扣。创新公司没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，由于创新公司对鑫三山公司提交的证据真实性不予确认，且涉案租赁合同并未约定鑫三山公司可用已支付的装修费用与应向创新公司支付的租金相抵扣，因此本院对鑫三山公司提交的证据不予采信。
经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据鑫三山公司的上诉意见和创新公司的答辩意见，本案二审的争议焦点为：（一）应否解除创新公司和鑫三山公司签订的《工业园厂房租赁合同》《工业园厂房租赁合同补充协议》；（二）鑫三山公司应否将涉案厂房返还创新公司；（三）鑫三山公司应否向创新公司支付至2017年2月28日的租金464365.4元、2015年的土地使用税20950元及电费61629.7元；（四）鑫三山公司支付保证金50万元应否归创新公司所有。
关于应否解除鑫三山公司和创新公司签订的《工业园厂房租赁合同》《工业园厂房租赁合同补充协议》的问题。涉案《工业园厂房租赁合同》《工业园厂房租赁合同补充协议》是鑫三山公司与创新公司的真实意思表示，且不违反法律强制性规定。鑫三山公司上诉主张创新公司并非涉案厂房土地使用权人，不具有涉案厂房的处分权，涉案《工业园厂房租赁合同》《工业园厂房租赁合同补充协议》为无效合同。经审查，涉案厂房的权属人为陈挺树、陈挺棉、陈挺林、陈挺才、徐泽林、徐七荣，该六人均在创新公司与鑫三山签订的《工业园厂房租赁合同》上签名确认，表明涉案厂房的权属人同意由创新公司出租该土地，且涉案厂房亦已交付鑫三山公司占有使用。因此，涉案两份合同合法有效，鑫三山公司的该上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。鑫三山公司上诉主张即使涉案合同有效，创新公司在一审诉讼过程中未经鑫三山公司同意，擅自将涉案租赁合同项下的1号、3号车间出租给案外人，构成严重违约，在双方均存在违约的情况下不应解除涉案《工业园厂房租赁合同》《工业园厂房租赁合同补充协议》。经审查，根据鑫三山公司法定代表人与创新公司签订的租金及收租金明细表显示，鑫三山公司截至2016年12月10日欠付租金544770.4元。创新公司于2017年3月1日提起本案诉讼时，鑫三山公司仍未向创新公司支付2017年1月、2月的租金。根据《工业园厂房租赁合同》关于“鑫三山公司须在每月10日前支付租金，逾期超过30日，鑫三山公司构成违约，甲方有权终止协议”的约定，鑫三山公司长期拖欠租金，一审判决支持创新公司关于解除涉案《工业园厂房租赁合同》《工业园厂房租赁合同补充协议》的诉请，处理正确，本院予以支持。创新公司提起本案诉讼请求解除涉案《工业园厂房租赁合同》《工业园厂房租赁合同补充协议》，鑫三山公司收到创新公司的起诉状之日为上述合同的解除之日，因此在上述合同解除之后，即便创新公司另行对外出租涉案厂房，也不构成违约。鑫三山公司的该上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于鑫三山公司应否将涉案厂房返还创新公司的问题。如上所述，涉案合同已解除，鑫三山公司继续占有使用涉案厂房已无法律依据，因此鑫三山公司应向创新公司返还涉案厂房。鑫三山公司关于撤销一审判决第二项的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于鑫三山公司应否向创新公司支付至2017年2月28日的租金464365.4元、2015年的土地使用税20950元及电费61629.7元的问题。经鑫三山公司法定代表人与创新公司共同确认，鑫三山公司截至2016年12月欠付租金544770.4元、2015年土地使用税20950元，鑫三山公司提供的证据不足以证明其已向创新公司支付2017年1月、2月的租金33万元（165000元+165000元），扣减创新公司自认已收取的410405元，鑫三山公司应向创新公司支付租金464365.4元（544770.4元+33万元-410405元）以及2015年土地使用税20950元。鑫三山公司在一审中对欠付电费61629.7元无异议，一审判决鑫三山公司向创新公司支付电费61629.7元并无不当，本院予以维持。鑫三山公司上诉请求撤销一审判决第三项，理据不足，本院不予支持。至于鑫三山公司上诉主张创新公司占用鑫三山公司的管理资源而未支付管理费的问题，鑫三山公司未提供证据证明其主张，且也与本案无关，本院对此不作审查认定。
关于鑫三山公司支付保证金50万元应否归创新公司所有的问题。涉案《工业园厂房租赁合同》《工业园厂房租赁合同补充协议》因鑫三山公司拖欠租金构成违约而解除，根据《工业园厂房租赁合同》的约定，创新公司可没收鑫三山公司支付的保证金50万元。鑫三山公司关于撤销一审判决第四项的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，鑫三山公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14222.5元，由上诉人广东鑫三山消防实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑正坚
审判员 邱程辉
审判员 潘伟丹
二〇一八年一月十日
书记员 何斯棋