黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑01民终2854号上诉人（原审被告）:吴洪志，男，1976年2月23日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人:吴莹，黑龙江鼎承律师事务所律师。委托诉讼代理人：李荣波，黑龙江鼎承律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:黑龙江省鸿脉房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市动力区电塔街2号。法定代表人:杨景校，董事长。委托诉讼代理人:赵振杰，男，1971年4月25日出生，汉族，该公司总经理，住黑龙江省双城市。上诉人吴洪志因与被上诉人黑龙江省鸿脉房地产开发有限公司（以下简称鸿脉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2017）黑0103民初6461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴洪志的委托诉讼代理人吴莹、李荣波，被上诉人鸿脉公司的委托诉讼代理人赵振杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴洪志上诉请求：撤销一审判决，驳回鸿脉公司的诉讼请求并依法改判。事实和理由：1.一审判决认定事实不清、证据不足，是错误判决。鸿脉公司不具有本案诉讼主体资格，联建协议也是伪造的，二审应依法改判，驳回鸿脉公司的诉讼请求。吴洪志是与案外人黑龙江省地泰房地产开发有限公司（以下简称地泰公司）签订的商品房买卖合同，而不是与鸿脉公司签订的，鸿脉公司不是案涉商品房买卖合同的签订主体，其不具有本案的诉讼主体资格。2.一审法院对吴洪志未付尾款的主要原因即鸿脉公司不具备办理不动产权属证书的事实及其相关违约行为未予认定。案外人地泰公司2017年12月19日才取得销售许可证，距离吴洪志购买房产至今已十多年，在此期间吴洪志根本不敢将尾款支付给对方，而且鸿脉公司与地泰公司早已被列入人民法院失信人名单，已丧失商业信誉，吴洪志只是根据合同法的相关规定行使自己的同时履行抗辩权。3.一审中没有证据证实吴洪志在进户前就已知晓案涉房屋不能办理按揭贷款，案涉合同的卖方地泰公司在公开宣传鸿朗花园售楼宣传彩报上公示，该楼盘的付款方式为银行提供按揭贷款，案涉合同约定的尾款支付方式也是按揭贷款，如不能贷款也应告知吴洪志，但鸿脉公司并未提交告知吴洪志不能贷款的证据，一审法院主观臆断认定吴洪志进户前既已知道贷款不能是错误的。4.一审法院要求吴洪志按诚实信用原则支付尾款，却对鸿脉公司不能办理不动产权属证书的违约行为视而不见。案涉房屋至今无法办理产权证书，导致房屋的升值空间大大降低，给吴洪志造成了损失。卖方地泰公司2017年12月19日才去的哈尔滨市住房保障和房产管理局审批通过的销售许可证，导致吴洪志至今无法办理不动产权属证书的过错在卖方即地泰公司，所以吴洪志只应承担支付购房尾款的义务，不应当支付利息。综上，鸿脉公司不是案涉房屋买卖合同的签订主体，其不具有本案的诉讼主体资格，其提交的联建协议是伪造的，吴洪志只应承担支付购房尾款的义务，而不应当支付利息，在吴洪志支付购房尾款的同时，卖方也有义务为吴洪志办理不动产权属证书。鸿脉公司辩称：1.一审判决是公正、公平、合理的。2.鸿脉公司有与地泰公司签署的联建协议及若干份已生效的另案法院判决来证明鸿脉公司有主体资格，还有案涉楼房售房纳税税票及经香坊区税务局和南岗区税务局出具的案涉小区归谁开发的情况说明。吴洪志购房时是在鸿脉公司设立的售楼处购买，首付款也是交给鸿脉公司的，首付款票据上加盖的是鸿脉公司单位财务章。鸿脉公司有无开发资质，也不违反法律强制性规定，就算地泰公司是主体，吴洪志也应当交纳拖欠的房款。3.吴洪志首先负有给付全部购房款的义务，不然鸿脉公司就是想给吴洪志办理产权证也办不了，产权管理部门也不可能同意受理。合同约定买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，可以退房。吴洪志一直居住使用案涉房屋至今，期间，鸿脉公司打电话或以贴催款通知的方式通知其缴纳购房余款，吴洪志不但拒绝还款也不按合同约定提出退房。可以认定吴洪志在知晓房屋不能按时办理按揭贷款及房屋权属证后仍选择接受房屋而未选择解除合同，自其进户时应视为认可房款支付的改变，同时也认可接受办理产权证的时间。4.现案涉房屋由吴洪志占有使用，无论未能办理贷款的责任在谁，均不影响吴洪志应交纳购房尾款及利息的义务。关于一审判决给付利息的起算日期，都是业户在一审庭审中自己认可的进户日期，鸿脉公司也没有比银行多算一分钱，时隔十几年人民币已大幅贬值，现在需要偿还的房款及利息和十几年前的货币相比根本没有可比性。5.涉案小区2004年1月6日就已五证俱全，只不过涉案小区属于市政府重点棚户区改造工程，该项目分四期公司，按照棚户区改造工程规定，只有全部完成才能统一办理产权证，该小区最后一期工程于2017年8月才全部竣工，并于2017年9月开始办理产权证，这不是鸿脉公司所能主导的，也不存在鸿脉公司违约。鸿脉公司向一审法院起诉请求：判令吴洪志支付拖欠的购房款100,000元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息（自2005年11月19日起至给付之日止）。一审法院认定事实：2002年3月1日，鸿脉公司与地泰公司签订联建协议书，联合开发位哈尔滨市××学府三道街街的鸿朗花园小区。协议约定鸿朗花园小区2号楼、3号楼、4号楼、6号楼由鸿脉公司建设及销售。2005年11月19日，鸿脉公司以地泰公司名义与吴洪志签订商品房买卖合同。合同约定：吴洪志购买鸿脉公司开发建设的鸿朗花园2号楼2单元202室住宅，使用面积42.96平方米，房屋总价款154,192元。签订合同当日，吴洪志向鸿脉公司缴清房屋首付款54,192元，鸿脉公司将案涉房屋交付吴洪志后银行贷款未能成功办理。现吴洪志尚欠房款100,000元。一审法院认为，鸿朗花园小区2号楼、3号楼、4号楼、6号楼由鸿脉公司实际建设及销售，鸿脉公司对以上四栋楼实际享有权利并承担义务，诉讼主体适格。吴洪志于签订商品房买卖合同当日缴清了房屋首付款，按照法律规定，商品房买卖合同约定以银行贷款方式支付剩余购房款，贷款未能成功办理的，对方当事人可以请求解除合同并赔偿损失。现吴洪志实际入住多年，作为购买人并未行使合同解除的权利，应认定其继续履行商品房买卖合同的意思表示，吴洪志理应按照诚实信用原则将尚欠房屋尾款给付鸿脉公司。吴洪志在知晓房屋贷款不能办理后仍占有使用房屋，自其进户时应视为已认可房款支付方式的改变，故吴洪志应自进户之日起给付鸿脉公司尚欠房款利息，按中国人民银行同期贷款利率计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、吴洪志于本判决生效之日起十日内给付鸿脉公司尚欠购房款100,000元；二、吴洪志于本判决生效之日起十日内给付鸿脉公司尚欠购房款100,000元的利息（自2005年11月19日至给付之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）。上述给付款项，如逾期不履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由吴洪志负担。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了质证。吴洪志举示证据如下:商品房销售公告查询单1份。意在证明：案涉合同的出卖人地泰公司于2017年12月19日才取得案涉房屋的销售许可证。鸿脉公司对吴洪志举示的证据质证认为：对该证据的真实性有异议，该证据与本案无关，本案是欠款纠纷，和销售许可证的取得日期没有任何关联。鸿脉公司举示证据如下：证据一、南岗区地税局和香坊区地税局出示的领购发票和纳税情况说明2份。意在证明：案涉房屋的税款是对鸿脉公司单独提供的。证据二、另案起诉状。意在证明：案涉小区业主在另案起诉鸿脉公司办理案涉房屋不动产权属证书时将鸿脉公司列为被告，承认鸿脉公司是开发单位，可证明鸿脉公司具有主体资格。证据三、定金收据和三联单收据。意在证明：吴洪志在鸿脉公司购买案涉房屋，当时支付的定金及首付款单据上加盖的是鸿脉公司的财务章，定金及首付款均由鸿脉公司收取，鸿脉公司具有主体资格。证据四、（2017）黑01民终7711号民事判决书、（2016）黑01民终4562号民事判决书、（2017）黑01民终7538号民事判决书、（2016）黑01民终302号民事判决书、（2016）黑民申634号民事裁定书。意在证明：1.鸿脉公司具有主体资格；2.现案涉房屋由吴洪志占有使用，本案无论未能办理贷款的责任在哪方，均不影响吴洪志应交纳购房尾款及利息的义务；3.支付购房款与办理产权证是两种不同性质的义务，二者具有不对等性；4.吴洪志在知晓房屋不能办理按揭贷款后仍选择接受房屋而未选择解除合同，自其进户时应视为认可房款支付方式的改变。证据五、哈尔滨市商品房预售许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证。意在证明：案涉小区于2004年就证件齐全，手续完备，并且2001年1月6日的商品房预售许可证编号与现在的销售许可证编号是一致的，该小区是棚户区改造工程，办理产权证的时间不能与正常的“招、拍、挂”项目相并而言，必须全部竣工才能统一办理产权证，案涉小区最后一期2017年9月才全部竣工。吴洪志对鸿脉公司举示的证据质证认为：对证据一的真实性无异议，鸿脉公司在一审诉讼中已经提交过，该证据与本案无关，不能作为鸿脉公司具有本案诉讼主体资格的依据，该证据可以证明开发主体是地泰公司，房屋预售许可证批的主体也是地泰公司，证明不了鸿脉公司要证实的问题。对证据二小区业主在南岗法院已撤回诉讼，该证据与本案无关，不能作为鸿脉公司具有诉讼主体资格的依据。对证据三鸿脉公司在一审中已将购房收据作为证据提交，这些购房收据上面明确标注是全面竣工后换取地泰公司收据，说明涉案合同的出卖人是地泰公司，鸿脉公司不具有诉讼主体资格。对证据四的真实性无异议，鸿脉公司已在一审中作为证据提交，但该证据与本案无关不能作为鸿脉公司具有诉讼主体资格的依据。对证据五的真实性无异议，鸿脉公司在部分案件中已作为证据提交，这份证据恰恰说明案涉楼盘及房屋均是由地泰公司开发并销售的。涉案合同也是与地泰公司签订的，与鸿脉公司无关。不能作为鸿脉公司具有诉讼主体资格的依据。本院认证意见：对吴洪志提交的证据，因鸿脉公司对其真实性提出异议，吴洪志对此未提供原件或原始载体，故本院对吴洪志提交的证据不予采信。对鸿脉公司提交的证据一在一审诉讼中已经举示，吴洪志对其真实性无异议，一审法院已经予以确认，本院对此不再确认。对鸿脉公司提交的证据二、证据三、证据四、证据五的真实性，本院予以确认，对所证明的问题需结合案件的其他事实予以综合评判。本院查明的事实与一审判决认定的事实相同。本院认为，关于鸿脉公司是否具有本案诉讼主体资格问题。1.鸿脉公司与地泰公司签订联建协议，约定共同开发建设“鸿朗花园小区”，该联建协议系鸿脉公司与地泰公司真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，双方已按联建协议进行了履行，法院生效判决亦对此予以确认。2.吴洪志以鸿脉公司的工商档案记载其成立日期为2002年4月2日，而鸿脉公司与地泰公司签订的联建协议的签订日期是2002年3月1日为由，认为联建协议是伪造的。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第三条“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”的规定以及权利义务对等的法律原则，设立中公司享有有限法律人格，它可以从事一定范围的行为从而享有权利并承担义务，当公司成立后，设立中公司的债权债务则成为公司的债权债务。因此，鸿脉公司签订联建协议并不违反法律规定，吴洪志以此为由而主张鸿脉公司与地泰公司签订的联建协议是伪造的无效合同依据不足。3.联建协议中对鸿脉公司与地泰公司联合开发建设“鸿朗花园小区”的具体事宜以及各方权利义务进行了明确约定，双方亦按协议约定履行。鸿脉公司以地泰公司的名义与吴洪志签订案涉商品房买卖合同，按照协议约定，鸿脉公司负责案涉房屋的销售并收取购房款。4.吴洪志将案涉房屋定金及首付款交予鸿脉公司，鸿脉公司为吴洪志出具了交款凭据，鸿脉公司是按照联建协议及商品房买卖合同的约定履行自己的义务，对于案涉剩余购房款，亦应按照约定由鸿脉公司主张权利。5.对于符合办理权属证书条件的业主，鸿脉公司承担了办理权属证书方面的相关义务，对于未交齐购房款的业主，鸿脉公司提起诉讼主张权利符合合同公平对等原则。综上，吴洪志提出鸿脉公司不具有本案诉讼主体资格的主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于吴洪志未交纳剩余购房款是构成违约，还是行使其抗辩权；一审判决吴洪志自进户时给付鸿脉公司购房款利息是否得当问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案中，商品房买卖合同约定以按揭贷款方式支付70%房价款，但并未约定贷款由鸿脉公司负责联系或者到鸿脉公司指定的银行办理贷款。虽然对不能办理贷款鸿脉公司存有责任，但吴洪志可以通过其他方式贷款继续履行合同，并要求鸿脉公司赔偿其额外支出费用，或要求解除合同并赔偿损失以维护自己的权益。吴洪志未按前述方式进行救济，而是在未支付剩余房款的情况下占有使用案涉房屋多年。依据双务合同的本质，合同抗辩的范围仅限于对价义务，只有一方不履行对价义务时，相对方才享有抗辩权。就本案而言，支付购房款与办理房屋贷款、办理不动产权属证书是不同性质的义务，吴洪志未完成主要的支付购房款合同义务，而已享有占有使用案涉房产主要合同权利，对此，以鸿脉公司未办理贷款及不动产权属证书构成违约提出抗辩，要求行使同时履行抗辩权显然依据不足，亦有悖公平、诚信原则，本院对此不予支持。由于吴洪志未支付剩余购房款的违约行为致使鸿脉公司亦遭受损失，一审判决吴洪志自进户时按同期银行贷款利率给付鸿脉公司购房款利息并无不当。关于吴洪志提出在其支付购房尾款的同时，卖方也有义务为其办理不动产权属证书问题。因吴洪志在本案中对办理权属登记问题未提出反诉，本案对此不予审理，双方可另行解决。综上所述，吴洪志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由吴洪志负担。本判决为终审判决。审 判 长 许思东审 判 员 梁红玉审 判 员 宋 凯二〇一八年五月二十一日法官助理 白恩奇书 记 员 周小倩