四川省自贡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）自民二终字第1号
上诉人（原审原告）邱伯英，女，1943年2月27日出生，汉族，住四川省荣县。
委托代理人邓良恩，男，1940年10月17日出生，汉族，住四川省荣县。系上诉人邱伯英之夫。
委托代理人吴良金，自贡市贡井区龙潭法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）朱洋垅，男，1981年2月6日出生，汉族，住四川省荣县。
委托代理人代向君，女，1955年11月29日出生，汉族，住四川省荣县。系上诉人朱洋垅、朱玲之母。
委托代理人吴丹琳，四川瀚毅律师事务所律师。
上诉人（原审被告）朱玲，女，1983年2月15日出生，汉族，住四川省荣县。
委托代理人代向君，女，1955年11月29日出生，汉族，住四川省荣县。系上诉人朱洋垅、朱玲之母。
委托代理人吴丹琳，四川瀚毅律师事务所律师。
上诉人（原审被告）郝玉华，女，汉族，1935年12月2日生，住四川省荣县。
委托代理人代向君，女，1955年11月29日出生，汉族，住四川省荣县。系上诉人郝玉华之原儿媳。
委托代理人吴丹琳，四川瀚毅律师事务所律师。
上诉人邱伯英与上诉人朱洋垅、朱玲、郝玉华房屋买卖合同纠纷一案，前由四川省自贡市荣县人民法院作出（2013）荣民一初字第355号民事判决，朱洋垅、朱玲、郝玉华不服提起上诉，本院以（2014）自民二终字第25号民事裁定撤销原判决，发回重审；四川省自贡市荣县人民法院另行组成合议庭重新审理后，作出（2014）荣民一初字第1287号民事判决，邱伯英及朱洋垅、朱玲、郝玉华均不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人邱伯英的委托代理人邓良恩、吴良金，上诉人朱洋垅、朱玲、郝玉华的委托代理人代向君、吴丹琳到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原审原告邱伯英向自贡市荣县人民法院提起诉讼及反诉辩称：朱文系三被告近亲属。1988年5月1日及1989年3月16日，原告邱伯英经与朱文协商分别以15000元及9000元价格购买了朱文修建的坐落于原荣县附南乡二佛村13组望江膏灰厂营业房两间及该营业房对应二层非成套住宅房。双方约定上述房屋由朱文办理产权过户并承担土地等费用。双方结算付清房款、交房后，原告多次要求朱文履行办证义务未果。原告长达26年时间对诉争房屋行使占有、使用、管理等所有者权益。2010年2月朱文因交通事故死亡，三被告与他人因财产纠纷诉至人民法院，原告方知朱文已将上述房屋产权登记于朱文名下。朱文死亡后，三被告应对朱文生前义务承担相应责任。原告起诉请求人民法院：1、依法确认原告邱伯英与朱文签订的上述房屋买卖协议有效；2、判令三被告履行上述房屋产权过户办证义务；3、双方全面履行合同所附义务及承担诉讼费用。关于三被告反诉解除朱文与原告邱伯英签订的《房屋买卖协议》及要求原告邱伯英返还侵占的位于荣县旭阳镇附西路的诉争房产的反诉理由不成立，请求法院驳回三被告的反诉请求。
原审被告朱洋垅、朱玲、郝玉华答辩及反诉称：三被告系朱文近亲属属实。原坐落于荣县附南乡二佛村13组望江膏灰厂营业房及营业房对应楼上非成套住宅房系朱文修建并所有。朱文在世时，为感谢原告家属对其帮助等原因，朱文将原告所诉房屋无偿交原告使用至今亦为事实。上述房屋土地系国有划拨性质土地，房屋买卖属无效。原告所示《买卖房屋协议书》系原告伪造证据，朱文从未将原告所诉房屋出售与原告所有。朱文死亡后，三被告经协商已将该房二层非成套住宅房产权过户登记于被告朱洋垅名下。原告不能提供支付购房价款的依据，且主张权利已超过法律规定时效。原告所诉不实，且无证据证明，请求人民法院依法驳回原告邱伯英的诉讼请求。同时，三被告反诉称，因反诉被告提供的《房屋买卖协议》经庭审查明朱文的签字系反诉被告丈夫邓良恩所签，协议不具备真实性；该房产的转让不符合共同财产处分的规定，应认定为无效处分；如果买卖合同关系成立，反诉被告未支付购房款的行为构成根本违约。反诉请求：1、判决解除《房屋买卖协议》；2、判决反诉被告返还侵占的位于荣县旭阳镇附西路的诉争房产；3、反诉被告承担本案诉讼费用。
原审法院经审理查明：朱洋垅、朱玲、郝玉华系朱文子、女、母亲。1988年5月1日，邱伯英与朱文签订了《买卖房屋协议书》，协议载明：朱文将荣县附南乡二佛村13组望江膏灰厂营业房两间（使用面积78平方米）和梯步面积各半，以每平方米200元计算出售与邱伯英；价款（78平方米）15000元；房屋占地费用由朱文负担；款项付清后由朱文负责办理房屋产权移交过户手续；新增楼层按78平方米各层由邱伯英自修自得等条款；协议上加盖了朱文的私章。协议签订后，朱文与邱伯英再次协商在朱文所有的营业房及已出售与原告营业房上修建二层非成套住宅房。朱文修建二层非成套住宅房完工后，朱文续将邱伯英原购营业房两间对应的二层非成套住宅房出售与邱伯英。1989年3月16日，朱文向原告邱伯英出具出售凭据载明：朱文出售膏灰厂临梯步房屋门面二间、每间一进二、一楼一底与邱伯英，注明原写有底层一份，出售人朱文签名等内容。协议后，朱文将邱伯英所购全部房屋交付，邱伯英自收房起对所购房屋实际占有使用并管理出租至今。2010年2月朱文因交通事故死亡后，邱伯英要求朱洋垅、朱玲、郝玉华办理房屋登记义务及双方全面履行合同未果，引发本案诉讼。
另查明：2005年后，朱文先后在荣县房地产管理局、荣县国土管理局就原荣县附南乡二佛村13组望江膏灰厂营业房及二层非成套住宅房办理了产权人、使用权人为朱文的荣房权证私有字第000421**号、000421**号房屋产权证，荣国用（2005）第88327号、88328号土地所有权证。2012年12月，朱洋垅将产权证号00042128、产权人朱文、坐落旭阳镇附西路101-117-2房产过户为产权证号201204092、产权人朱洋垅，坐落旭阳镇附西路101-201、202、203、204号。荣国用（2005）第88328号使用权人朱文土地所有权证过户为荣国用（2012）第88186号使用权人朱洋垅土地所有权证。邱伯英所购上述房屋原坐落于荣县附南乡二佛村13组望江膏灰厂，现坐落荣县旭阳镇附西路101-117号、荣县旭阳镇附西路101-201、202、203、204号。本案审理过程中，邱伯英申请对所购并管理使用的房屋面积予以测绘。四川鼎元测绘有限公司川鼎房测201303号房产测绘成果报告：荣县旭阳镇附西路103、105号营业房二间（临该幢房梯步二间）面积为80.08平方米；荣县旭阳镇附西路103、105号营业房对应二层非成套住宅房二间（临该幢房梯步二间）及二层梯步后延展部分面积为93.77平方米。
荣县人民法院审理的（2011）荣民一初字第411号朱洋垅、朱玲、郝玉华等人与他人财产纠纷案中，郝玉华曾明确陈述本案讼争房屋已卖与邓良恩（邱伯英之夫）。
原审法院认为：1988年5月1日邱伯英与朱文签订的《买卖房屋协议书》虽然出卖方只有朱文盖章，但1989年3月16日朱文向邱伯英出具出售凭据注明原写有出售底层协议一份，可以佐证《买卖房屋协议书》客观存在；且部分被告于他案诉讼中明确陈述该房已卖与原告，再结合原告长期占有使用管理房屋以及不需缴纳房租的事实，足以认定邱伯英与朱文就坐落于荣县原附南乡二佛村13组望江膏灰厂营业房两间及该营业房对应二层非成套住宅房的买卖关系成立。上述买卖行为不违反法律强制性规范，合法有效，朱文死亡后，其权利、义务应由朱洋垅、朱玲、郝玉华三人承继，邱伯英要求三人履行上述房屋产权过户登记义务的主张，予以支持。但邱伯英称在上述房屋买卖行为中已完全支付价款，证据不足，应承担未完全支付价款责任。结合案件实际情况，购房价款以原协议签订时双方约定每平方米200元与依法勘验的买卖实际面积计算较为恰当。朱洋垅、朱玲、郝玉华三人反诉称该《房屋买卖协议》不具备真实性、该房产的转让系无效处分、未支付购房款的行为构成根本违约、诉争房屋非买卖系借用等主张，均未提供确实充分的证据予以证实，其主张与事实不符，不予支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百五十九条的规定，判决：一、原告邱伯英（反诉被告）与朱文房屋买卖关系有效；二、坐落于荣县旭阳镇附西路103、105号营业房二间［临该幢房梯步、混合结构、面积80.08平方米，产权证号：荣房权证私有字第000421**号、荣国用（2005）第88327号］的房屋所有权人和土地使用权人，由朱文变更登记为原告邱伯英（反诉被告），被告朱洋垅、朱玲、郝玉华（反诉原告）协助办理变更登记手续，过户费用由邱伯英负担；三、坐落于荣县旭阳镇附西路101-201、202、203、204号中，非成套住宅房二间及二层梯步后延展部分［即荣县旭阳镇附西路103、105号营业房对应二层非成套住宅房二间及二层梯步后延展部分、混合结构、面积93.77平方米，产权证号：荣房权证荣字第2012040**号，荣国用（2012）第88186号］的房屋所有权人和土地使用权人，由被告朱洋垅变更登记为原告邱伯英（反诉被告），被告朱洋垅（反诉原告）协助办理变更登记手续，过户费用由邱伯英负担；四、原告邱伯英（反诉被告）支付被告朱洋垅、朱玲、郝玉华（反诉原告）房屋买卖价款34770元，并自1988年5月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决指定履行期届满时止】；五、驳回原告邱伯英（反诉被告）其他诉讼请求；六、驳回被告朱洋垅、朱玲、郝玉华（反诉原告）反诉请求。上述二、三、四项于本判决生效后三十日内履行完毕。本案受理费400元和反诉受理费400元，合计800元。由被告朱洋垅、朱玲、郝玉华负担。
上诉人邱伯英不服该判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第四项，改判支持上诉人在一审的诉讼请求，并要求一二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由：双方签订房屋买卖协议后即交付了标的物，上诉人占有标的房屋20多年，被上诉人从未找上诉人支付房款，且上诉人与朱文买卖房屋所出具欠条也因上诉人已支付房款后收回持有。原审判决上诉人支付房款，于法无据。
上诉人朱洋垅、朱玲、郝玉华不服该判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人邱伯英的全部诉讼请求，支持上诉人的诉讼请求，本案诉讼费用由被上诉人承担。其理由：一、一审法院认定事实不清，导致判决错误，1988年5月1日《买卖房屋协议书》上“朱文”签字属被上诉人邱伯英的丈夫邓良恩所书，也无证据证明“朱文”的私章系朱文本人所盖，一审法院断章取义认为该私章系其本人所盖，与本案事实不符；1989年3月16日《出售》虽确为朱文书写，但该条上既没有房屋价款，也没有交付时间，根本不满足合同法关于合同内容的规定，对双方没有法定意义上的约束力；二、一审法院适用法律错误，最终导致判决错误，即便该《房屋买卖协议》真实存在，被上诉人也没有提供任何证据证明其支付了相应的价款，其逾期支付购房款23年有余，已构成根本违约，三上诉人有权解除该份协议。
本院查明事实与原审查明事实一致，本院予以认定。
本院认为,落款时间为1988年5月1日的《买卖房屋协议书》全文均系上诉人邱伯英的丈夫邓良恩书写，上加盖有“朱文”印章，如仅有孤立的一份证据，确实无法确定该协议的真实性；朱文于1989年3月16日出具的《出售》“朱文出售高灰厂右边、梯步、隔壁、房屋、门面贰间，每间壹进贰，壹楼壹底给邱伯英同志。注（原写有底层一份）”，直接印证了前一协议的内容及其真实性；该房屋建成后即由邱伯英管理、使用，且用电、闭路电视、天然气的用户名陆续变更为邱伯英或其子邓家富；在涉及本案诉争房屋的其他案件审理过程中，上诉人郝玉华及三上诉人的委托代理人代向君均陈述该房屋已出售给邓良恩，故原审判决认定《买卖房屋协议书》客观存在、邱伯英与朱文之间就本案诉争房屋的买卖关系成立且合法有效并无不当，本院予以支持；上诉人朱洋垅、朱玲、郝玉华关于朱文从未将诉争房屋出售给上诉人邱伯英，为感谢上诉人邱伯英的家属对其帮助从而将诉争房屋无偿交上诉人邱伯英的主张不能成立，本院不予支持。上诉人邱伯英持有的“89.3.16”关于3900元房款的《欠条》，因系其丈夫邓良恩书写、由其批注，但无任何朱文的痕迹，故其主张已经完全支付价款证据不足，原审认定其应当支付剩余房款并按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息正确，本院予以支持。对于上述房款，朱文生前并未主张，上诉人朱洋垅、朱玲、郝玉华的委托代理人代向君作为朱文曾经的妻子，在与朱文离婚前亦未主张，且二人在《自愿离婚协议书》中将诉争房屋约定为朱文个人所有，即使存在朱文擅自处置夫妻共同财产的情形，自《自愿离婚协议书》签订之日起，代向君也已失权；《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”本案中，上诉人朱洋垅、朱玲、郝玉华在上诉人邱伯英向人民法院起诉后的反诉中才主张解除合同，故其理由不能成立。
综上，上诉人邱伯英以及上诉人朱洋垅、朱玲、郝玉华的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人邱伯英负担365元，上诉人朱洋垅、朱玲、郝玉华负担435元。
本判决为终审判决。
审判长 袁万雄
审判员 李 彬
审判员 曾伟贤
二〇一五年十二月二十四日
书记员 曾 静