天津市宁河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民重字第17号
原告何秀英，女，1946年1月27日出生，汉族，天津市药材公司宁河分公司退休职工，住宁河区。
原告王庆生，男，1945年5月31日出生，汉族，天津市宁河区工商联退休干部，住址同上。
二原告委托代理人韩宇祥，天津辩正律师事务所律师。
被告唐洪良，男，1984年9月9日出生，汉族，个体司机，住宁河区。
委托代理人杨晨，天津崇中律师事务所律师。
第三人王树军，男，1982年8月27日出生，汉族，户籍地天津市宝坻区，现住天津市红桥区。
第三人张凤永，男，1982年5月7日出生，汉族，户籍地宁河区，因犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪被判处有期徒刑17年，现在河西监狱服刑。
委托代理人鲍朕，天津市北辰区北仓镇法律服务所法律工作者。
第三人中国工商银行股份有限公司天津新村支行。
负责人蔺津祥，行长。
委托代理人梁宏斌，该支行科长。
原告何秀英、王庆生与被告唐洪良、第三人王树军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月27日立案受理后，于2015年1月6日作出（2014）宁民初字第680号民事判决，被告唐洪良、第三人王树军不服，提出上诉。天津市第二中级人民法院以（2015）二中民四终字第247号民事裁定书裁定：一、撤销天津市宁河区人民法院（2014）宁民初字第680号民事判决；二、发回天津市宁河区人民法院重审。因张凤永当时涉嫌犯罪被羁押尚未判决，本案于2015年6月30日中止审理。恢复审理后，本院依法追加张凤永、中国工商银行股份有限公司天津新村支行作为第三人参加诉讼。本院另行组成合议庭，于2016年11月4日公开开庭进行了审理。原告、被告、第三人及各自委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告何秀英、王庆生诉称，2009年11月9日，原告为偿还债务，通过其子王利伟拟向张凤永借款20万元，当天张凤永通过电话通知原告带上身份证到天津市和平区办理借款手续，二原告到达指定地点后，被一个李姓男子带到一个地方签字、按手印，此后至今，张凤永也没有向原告支付所借款项，而是给付了王利伟18万元。2013年7月25日原告突然接到天津市工商银行新村支行的逾期贷款催收通知书，银行工作人员告知原告芦台镇光明小区庆平里5幢3门502号房屋在2010年10月21日以唐洪良的名义在该行贷款32万元已经逾期。原告马上通过他人与张凤永取得联系，核实情况。张凤永告诉原告说“你们在2009年11月在天津市公证处办理了委托公证，房屋已经过户了，不过将来可以再给你们过回去。”后经原告到宁河区房屋产权登记部门查询，原告的房屋已经在2010年10月15日被张凤永、唐洪良（后经了解唐洪良系张凤永妻弟）非法过户到唐洪良名下。原告认为，原告是芦台镇光明小区庆平里5幢3门502号房屋的合法所有权人，且二原告仅此一套住房，没有出卖此房的可能。张凤永以借给原告现金的形式，采用欺诈的方法，使原告在不明真相的情况下办理所谓委托书、公证书，且与原告签订委托书的并非本案第三人王树军，原告与王树军素不相识，不可能委托其卖房，该委托书的内容并非原告的真实意思表示，该委托书无效。后王树军与唐洪良又在张凤永的指示、操纵下，签订房屋买卖协议，将房屋过户到唐洪良名下，买卖双方没有形成对价，唐洪良并非善意第三人。被告唐洪良与第三人张凤永、王树军的行为实质是以恶意串通的方法，通过订立所谓的委托书、房屋买卖合同的合法形式，达到“以合法形式掩盖非法目的”，损害原告利益、同时又非法套取银行贷款的合同目的。原告认为，第三人王树军与被告唐洪良于2010年10月15日签订的房屋买卖合同无效，无效合同自始无效，不存在超时效的问题，故原告诉至法院，要求依法确认上述房屋买卖合同无效；诉讼费用由被告承担。
原告何秀英、王庆生为证明其主张，向本院提交了如下证据：
1、关于座落于宁河区房屋房地产权证一份，载明权利人为“何秀英”。旨在证实原告系诉争房屋所有权人。
2、2010年10月15日，原、被告签订的《天津市房产买卖协议》（协议编号：28780－004632）一份，载明甲方何秀英的委托代理人为王树军；中华人民共和国契税完税证一张；天津市个人销售房屋专用发票一张。旨在证实王树军在原告不知情的情况下就诉争房屋与被告签订房屋买卖协议。
3、2014年7月10日，宁河区谊滨房产信息中介所出具的证明一份，载明“谊滨中介于2010年9至12月份所售光明区与幸福小区五楼单价一般在7800－8100元每平米之内。此依据是根据当时所售房合同所出数值。本证明不承担任何法律责任，仅限于证明。”旨在证实2010年间，诉争房屋价值。
4、市场主体基本信息一份，载明“主体名称：天津市宁河区恒昌伟业房屋信息咨询服务中心；经营者姓名：张凤永……”，旨在证实原告按照张凤永的指示，与第三人王树军签订所谓的委托书时，王树军与张凤永在一起工作，两人存在串通。
被告唐洪良在法定期限内未向本院提交书面答辩意见。庭审中辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：1、原告何秀英与被告唐洪良签订的《房屋买卖协议》合法有效。何秀英委托王树军对诉争房屋进行出售，并经天津市和平区公证处公证并出具了公证书。委托行为合法有效，则唐洪良与何秀英的委托人王树军签订的《房屋买卖协议》必然是有效的。该协议经房屋管理部门登记、备案，并将房款汇到房屋管理部门的银行资金监管账户，审批合格后由房屋管理部门发放的房屋产权证书，唐洪良履行了买受人的全部义务，诉争房屋的全部买卖手续合法有效，故该房屋所有权人为唐洪良。2、即使原告与他人之间存在债权债务关系，那么唐洪良也系该房屋买卖中的善意第三人。如果何秀英在委托公证后一年内不认可委托事项可以随时解除委托，但其并没有。何秀英如果认为王树军无权代理、无权处分，认为张凤永没有支付房款，均可另案起诉，与唐洪良无关。3、原告起诉已超过诉讼时效。何秀英与王树军是2009年11月9日办理的委托公证，房屋的买卖合同是2010年10月15日签订的，自办理售房公证之日起，原告就应当知道该房屋在一年有效期内王树军有权代为出售房屋等委托行为，所以，原告的诉请已超两年的诉讼时效。综上，被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告唐洪良为证明其主张，向本院提交的证据有：
1、2009年11月9日，有原告何秀英签字的委托书一份，载明：委托人为何秀英、受托人为王树军，委托事项如下“1、办理我名下座落于宁河区房产的还清贷款、注销抵押、领取抵押物等相关事宜。2、办理上述房产的出售、过户、取款等事宜。3、协助买房人办理银行贷款手续应以委托人王树军的名义开立银行存折，收取总房款等全部相关事宜。委托期限：自委托公证之日起至2010年11月8日止。”
2、2009年11月12日，天津市和平公证处出具的（2009）津和平证字第2730号公证书一份，载明“兹证明何秀英（女，一九四六年一月二十七日出生，身份证号：）于二〇〇九年十一月九日来到我处，在我的面前，在前面的《委托书》上签名、按手印。”
3、2010年10月15日，原、被告就诉争房屋签订的《天津市房产买卖协议》（协议编号：28780－004632）一份。
以上3份证据旨在证实被告系诉争房屋所有权人。
4、户名为唐洪良的中国工商银行个人业务凭证填单两份。旨在证实被告不存在逾期偿还房屋贷款的事实。
第三人王树军在法定期限内未向本院提交书面意见。庭审中陈述，不认可原告诉请。2009年间，王树军受张凤永之托，与二原告前往和平公证处办理委托公证手续，二原告委托王树军办理房屋买卖手续，张凤永告知王树军其与二原告之间存在债权债务关系。2010年间，张凤永找到王树军，让王树军办理一下房子的事项，遂依照委托书的授权，将诉争房屋尚余贷款近10万元还清，代理二原告就诉争房屋与被告签订房屋买卖协议，因不能超过房屋管理部门的市场指导价，故协议中写的价款是46万元，实际情况是总价款72万元，其中40万元现金支付、32万元贷款。王树军垫付房屋首付款14万元、办理房屋贷款手续，贷款发放后，王树军将垫付的房屋贷款尾款及房屋首付款及手续费等扣除后，将剩余款项20余万元给付张凤永。委托、卖房、付款、过户等全过程都是原告与张凤永协商好的，原告完全知情并同意，故原告认为诉争房屋买卖协议无效是没有理由的。王树军在原审中陈述，将原告的房屋卖给唐洪良以及房屋价格均系其与张凤永商定，其与二原告没有联系，二原告并不知情。
第三人王树军为证实其主张，向本院提交如下证据：
1、户名王树军的存折复印件3页，旨在证实其代为垫付款项的事实。
2、户名何秀英的存折复印件1页，旨在证实何秀英对卖房交易过程是知情的。
第三人张凤永在法定期限内未提交出面意见。庭审中辩称，不同意原告诉请。在2009年10月之前，原告一家欠张凤永100余万元无力偿还，原告遂将诉争房屋抵押给张凤永，商定若一年以后仍无力还款，即卖房还款，当时双方为此签订了协议。后通过王树军，进过详细释明，原告在天津和平公证处办理了公证手续，委托王树军出卖诉争房屋。一年后，原告无力还款，张凤永找到中介办理卖房手续。被告唐洪良与张凤永有亲属关系，正想买学区房，于是张凤永找到王树军协助办理将此房卖与唐洪良的相关事宜，在王树军代理原告与唐洪良签订了房屋买卖协议后，张凤永将此前的协议销毁。王树军与何秀英、唐洪良商定的价款72万元，因张凤永之前欠唐洪良18万元，故唐洪良实际通过王树军给付张凤永22万元，其余32万元向银行贷款。此房有13万元贷款尾款，王树军代为清理尾款时，原告是同意的。原告对房屋过户的事情很清楚，很多事宜她们亲自参与了。银行贷款发放后，王树军扣除之前垫付的首付款、贷款尾款、手续费等，将余款给付张凤永。通过诉争房屋买卖，张凤永共得款50余万元，张凤永与原告一家重新写了借条。之所以没有让原告腾房，是因为与原告一家有感情，同意让他们缓一缓再搬家。
第三人张凤永为支持其主张，向本院提交如下证据：
1、2009年11月13日，王利伟签字的欠条1份，载明“……向张凤永借款人民币壹拾伍万元整。保证将上述借款在2010年1月12日前一次性全部还给张凤永……”。
2、2010年6月9日，王利伟签字的借条1份，载明“今从张凤永处借人民币三十三万元整，此款在2010年7月1日前归还。”
3、2010年10月22日，王利伟签字的借条1份，载明“今从张凤永处借现金人民币伍拾肆万元整，此款于2010年12月31日前归还。”
4、2010年7月13日，王利伟签字的借条1份，载明“仅从张凤永处借现金人民币伍万元整，此款待张凤永有需要时归还。”
5、2011年2月12日，王利伟签字的借条1份，载明“……向张凤永借款人民币壹佰肆拾玖万元整。保证将上述借款在2012年2月11日前一次性全部还给张凤永……”。
以上5份证据旨在证实原告一家与张凤永存在100多万的债权债务关系。
6、律师会见张凤永的笔录1份，其中张凤永陈述的卖房过程与庭审中陈述一致。
第三人中国工商银行股份有限公司天津新村支行在法定期限内未提交书面意见，庭审中称，2010年10月13日，我行经审核后，向被告发放贷款，前期能够正常还贷，后期被告不正常还贷，我行向宁河房管局查询诉争房屋档案，发现房屋买卖手续齐全，2015年在天津市红桥区人民法院起诉了唐洪良，法院已于2015年7月23日作出判决。我们入户进行催收时，原告表示认识张凤永和唐洪良。我行要求法院依法保护我行对该房屋的抵押权。
第三人中国工商银行股份有限公司天津新村支行为支持其主张，提交了天津市红桥区人民法院（2015）红民初字第1835号民事判决书，旨在证实该行对诉争房屋享有抵押权。
经庭审质证，被告唐洪良对原告提交的证据的真实性无异议，对证明目的不予认可。第三人王树军对原告提交的证据1、2无异议，对原告提交的证据3不予认可，称房屋价值应以评估部门的评估价格为准，对证据4的真实性无异议，但对证明目的不认可，只是借用张凤永的身份证注册，与张凤永没有关系。第三人张凤永对原告提交的证据1、2无异议，证据3表明该房款72万元已经超过当时市场价，对证据4，同意王树军的质证意见。
原告对被告唐洪良提交的证据1不认可，认为该委托书系第三人王树军让原告先签好字，后在原告不知情的情况下填写的内容，委托书的内容原告当时并不知情，电话号码不是原告号码，其内容不是原告真实的意思表示；对证据2不认可，只能证明原告去过和平公证处，但不能表明原告的真实意思表示；对证据3不认可，原告与王树军之间不存在委托关系，原告没有卖房的意思表示，该合同是王树军、张凤永、唐洪良恶意串通后签订的，原告并不知情；对证据4不认可，该存折不是原告开立的，不能反映原告真实意思。
第三人王树军对被告唐洪良提交的证据无异议，称委托书系公证处提供的制式文书，手写部分是其填写，并告知了原告填写的内容，公证员也告知原告委托事项后，原告在公证员面前签的字。
第三人张凤永对被告唐洪良提交的证据无异议，称委托书上原告电话留的是原告之子王利伟的电话，是原告与张凤永商量时，原告同意委托王利伟的。
原告对第三人王树军提交的证据的真实性无异议，对合法性不认可。何秀英并没有开户，也没有让王树军开户。
原告对第三人张凤永提交的证据1-5不予认可，对真实性有异议，且与本案无关。认为证据6不能作为证据使用，因张凤永已经到庭。
原告对第三人中国工商银行股份有限公司天津新村支行提交的证据的真实性无异议，但认为与本案无关。
经审理查明，二原告系夫妻关系。2009年11月9日，原告何秀英出具委托书载明：委托人为何秀英、受托人为王树军，委托事项如下“1、办理我名下座落在宁河区房产的还清贷款、注销抵押、领取抵押物等相关事宜。2、办理上述房产的出售、过户、取款等事宜。3、协助买房人办理银行贷款手续并以受托人王树军的名义开立银行存折，收取总房款等全部相关事宜。委托期限：自委托公证之日起至2010年11月8日止。”
2009年11月12日，天津市和平公证处出具（2009）津和平证字第2730号公证书，载明“兹证明何秀英（女，一九四六年一月二十七日出生，身份证号：）于二〇〇九年十一月九日来到我处，在我的面前，在前面的《委托书》上签名、按手印。”
2010年10月15日，第三人王树军与被告唐洪良就座落于宁河区房屋签订《天津市房产买卖协议》（协议编号：28780－004632），出卖人为何秀英，买受人为唐洪良，房屋价款460000元，首付款140000元，申请银行贷款320000元。第三人王树军替被告唐洪良垫付了首付款及相关税费等费用。第三人中国工商银行股份有限公司天津新村支行将贷款发放后，王树军将其垫付的费用扣除，将剩余款项给付第三人张凤永。该房屋买卖协议的签订、房款数额、房款给付情况均由第三人张凤永指示完成，原告并不知情，被告唐洪良自始至终未见过原告，未看过该房屋。该房屋于2010年10月15日变更登记至被告唐洪良名下，原告何秀英、王庆生一直在该房屋居住。
另查，第三人中国工商银行股份有限公司天津新村支行于2015年4月8日在天津市红桥区人民法院起诉被告唐洪良及案外人李冬雪金融借款合同纠纷，该院于2015年7月23日作出（2015）红民初字第1835号民事判决书，现已进入执行程序。
原审中，本院依法对被告唐洪良进行询问。本院询问其房屋出卖人是谁时，其表示“我不清楚房屋是从谁手里买的，只有我姐夫（张凤永）出来后才知道，什么时间买的也记不清了。”本院询问房屋价款时，其表示“记不清房屋价款了。”本院询问房屋价款的交付情况时，其表示“房屋价款的交付我知道，但不能说，不方便说，得等我姐夫（张凤永）出来后说。”本院询问其他情况时，其表示“别的你也别问了，知道我也不说”。
本院认为，自愿、公平、等价有偿、诚实信用是民事活动的基本原则。本案中，原告何秀英委托第三人王树军办理房屋买卖手续，并出具了委托书，进行了公证，因此双方成立合法有效的委托合同关系。委托人何秀英以不知道委托内容，委托程序不合法为由，否认委托关系，但未提供相应证据推翻委托书及公证书的效力，故对其该项主张本院不予采纳。受托人王树军应当按照委托人何秀英的指示处理委托事务，并应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况，委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。本案中，王树军完全按照第三人张凤永的指示处理相关事务，未向何秀英报告委托事务的处理情况，甚至连房屋买方是谁、房屋价款的确定事项都是与张凤永商定，原告毫不知情，办理银行贷款后，王树军将剩余款项直接给付了第三人张凤永，在委托合同的履行过程中，第三人王树军违背诚信原则，严重损害了受托人的利益。关于王树军主张房屋价款及余款给付给张凤永，系原告与张凤永协商好的辩解意见，原告不认可，且委托书中未有相关约定，王树军及其他当事人均未提交相应证据证实，故对其该项辩解本院不予采纳。
买卖房屋作为一般人日常生活中的重大事项，买卖双方均应尽到审慎注意的义务。被告唐洪良作为房屋买卖协议的买受人，对房屋买卖情况一概不知，表示只有等其姐夫张凤永出来才能说明情况。被告唐洪良在买房前未到原告处看过房，亦未与原告约定入住时间，自2010年10月房屋过户后数年间，一直未要求原告腾房，在2014年2月二原告起诉该案后，唐洪良于同年5月起诉二原告排除妨碍，后撤诉，至今诉争房屋一直由二原告实际居住，不符合房屋买卖合同的一般目的。唐洪良主张2010年10月给付张凤永22万元，加之以前张凤永欠唐洪良的18万元，共计给付张凤永40万元购房款，但未提交相应证据证实，且第三人王树军称房屋首付款及其他费用均是王树军垫付，现有证据不能证实唐洪良支付了购房款。综上，被告唐洪良虽然取得了诉争房屋的所有权证书，但其取得所有权时缺乏善意，且未支付对价，故其辩称系善意第三人的主张，无事实和法律依据，本院不予采纳。
第三人张凤永主张二原告委托王树军卖房系因二原告之子王利伟欠其100余万元债务，因此二原告同意卖房还债，但现有证据无法证实二原告卖房的目的，故对张凤永该项主张本院不予采纳。
综上，第三人王树军作为出卖人的受托人，同时又为买受人垫付房款及相关费用，在房屋买卖合同履行过程中完全依第三人张凤永的指示行事，原告毫不知情，被告唐洪良作为房屋买受人对房屋买卖情况一概不知，表示“知道也不说”等，足以认定被告唐洪良、第三人王树军、张凤永存在恶意串通，损害原告利益的行为。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，被告唐洪良与第三人王树军签订的《天津市房产买卖协议》，系被告唐洪良、第三人王树军与第三人张凤永恶意串通，损害原告的利益，属合同无效情形，无效的民事行为自始即不发生效力。确认合同无效请求权虽名为请求权，但实质为实体法上的形成权，不适用诉讼时效的规定。因此，二原告要求确认该合同无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告唐洪良的辩解本院不予采纳。该房屋抵押贷款未清偿的问题，已经另案处理完毕，本案不再处理。因合同无效后，可能产生的其他问题，可据证另行起诉。
据此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项、第三百九十九条、第四百零一条、第四百零四条的规定，判决如下：
第三人王树军与被告唐洪良于2010年10月15日就座落于宁河区房屋签订的《天津市房产买卖协议》（协议编号：28780－004632）无效。
案件受理费80元，由被告唐洪良承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，（并向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭据送交本院，交纳上诉费的期限是判决书送达之日起至上诉期满的第七日止，逾期视为放弃上诉权）并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 ：关长松
审 判 员 ：李卫平
人民陪审员 ：顾晶晶
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 ：张永超
法律链接：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第三百九十九条受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。
第四百零一条受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。
第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。