广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）贺民二终字第202号
上诉人（一审原告）：谢爱松，住贺州市。
委托代理人：董胜学，广西宏民律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：贺州市平桂管理区沙田镇道石村第十村民小组。
负责人：谢算明，该组组长。
委托代理人：黄以忠，广西汇豪律师事务所律师。
委托代理人：杨俊珍，广西汇豪律师事务所实习律师。
上诉人谢爱松因与被上诉人贺州市平桂管理区沙田镇道石村第十村民小组（以下简称道石村第十组）确认合同效力纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2014）贺八民二初字第818号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年7月1日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月24日公开开庭审理了本案。上诉人谢爱松及其委托代理人董胜学，被上诉人道石村第十组组长谢算明及其委托代理人黄以忠、杨俊珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：1981年，我国落实农村土地承包责任制时，被告道石村第十组根据本村民小组的实际情况，将集体所有的仓库、碾米厂、猪栏等财产以公开招投标的方式转让，竞标者不限于本村民小组。原告谢爱松以1300元的最高竞价购得被告集体的碾米厂。1982年，原告一家搬到碾米厂居住，并利用该房屋从事榨油等经营项目。由于使用时间长久，碾米厂房屋已经过于陈旧。2013年9月，原告将碾米厂旧房屋拆除，准备在原址上重新建房，但被告的村民予以阻止，并要求原告将拆除房屋后的土地归还给被告所在的村民小组。双方因此产生纠纷。
一审法院审理认为：被告以公开招投标方式转让集体的碾米厂，实际上是将碾米厂的所有权予以有偿转让，原告通过竞标取得碾米厂的所有权，双方之间成立了房屋（碾米厂）买卖的合同关系。双方这一买卖合同关系是在平等、自愿的基础上形成的，并未违反法律、法规的强制性规定，买卖行为当属有效，况且被告亦认可房屋（碾米厂）的买卖行为有效。因此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，对原告主张要求确认原告与被告之间的房屋买卖行为合法有效的诉讼请求，该院予以支持。对于被告提出要求原告将拆除房屋后的土地归还给被告的反诉请求，由于原、被告不属于同一村民小组，也不属于同一集体经济组织。原、被告因房屋（碾米厂）拆除后的土地归属问题发生争议，实质上属于土地使用权的争议，依法应由政府的行政主管部门予以确权。因此，对于被告提出的反诉，该院不予受理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，判决：确认原告谢爱松与被告贺州市平桂管理区沙田镇道石村第十村民小组于1981年通过招投标方式由原告谢爱松竞价购得被告的碾米厂房屋的买卖行为合法有效。一审案件受理费100元，由原告谢爱松负担。
上诉人谢爱松不服一审判决，上诉称：一、上诉人于上世纪80年代初从被上诉人处以竞价的方式购买房屋（碾米厂）的行为，系农村房屋买卖行为，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，这一点得到一审法院的确认。首先，1981年初，为了进一步落实国家分田到户的政策，原贺县沙田镇道石村第10生产队（现沙田镇道石村第10村民小组）将集体的碾米厂（仓库）在本委村民中以竞价的方式进行转让，上诉人以1300元的价格中标，当时的承包者谢某甲于第二年将碾米厂（仓库）交付上诉人居住使用至今30多年。由于该房屋属于泥砖瓦房，多年前已经属于危房，为此，上诉人于2013年9月9日将该房屋拆除，准备重新建房，受到被上诉人部分村民的阻拦，不给上诉人重新建房，同年9月17日经沙田镇人民调解委员会调解无效。被上诉人阻拦上诉人重新建房的行为，致使上诉人一家五口只能居住在已经拆除的房屋后面昏暗的20多平方米的小瓦房，严重损害了上诉人的合法权益。其次，我国法律、行政法规对农村房屋买卖行为未作禁止性规定。上诉人与被上诉人是在平等的基础上以公开竞价的方式转让房屋，该转让行为是双方真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定。从稳定社会秩序和尊重交易公平的原则出发，如果允许相关主体无限期地随时动摇既存的法律关系，对另一方是不公平的，这既有悖于合同无效制度的初衷和立法本意，也与稳定社会秩序的法律宗旨不相符。二、“地随房走”是房屋买卖中法律的强制性规定，房屋所占有的土地使用权依法随着房屋的转让而转让，符合当时的法律、政策及现行有效的法律、政策的规定。首先，根据1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题做一些补充规定的通知》第二项规定：“社员有买卖房屋的权利，房屋出卖后，宅基地的使用权即随之转移给房主，但宅基地的所有权仍归集体所有。”这一规定最早赋予了农民享有买卖房屋的权利，并且房屋买卖之后宅基地的使用权也自然随之转移给买方。这说明即使在更强调阶级划分更重于保护农民利益的年代里国家也没有限制农民处分其房屋及宅基地使用权的意向。其次，最高人民法院（1992）民他字第8号批复认为：农村房屋买卖按约定交付房款以及管理房屋的买卖有效。该批复明确界定有效的情况是买房人交付购房款并且占有管理出卖房屋的合同是合法有效的。最后，上诉人与被上诉人之间是房屋买卖关系，既不是财产权和经营的出让，也不是直接进行的农村集体土地使用权的买卖，而是在转让房屋的同时，连同其所占用的土地使用权一并转让，这是符合法律规定的，宪法和土地管理法也没有这方面的禁止性规定。且上诉人与被上诉人之间仅仅改变了原私宅的所有人及其所占用土地的使用权人，没有改变该宗土地的集体所有性质，这与上诉人不属于被上诉人所在的村民小组无关，且当时的转让关系是通过公开竞标的方式，客观上已经得到被上诉人全体村民的同意和认可。因此，上诉人认为双方不存在土地使用权的争议，而是被上诉人的无理阻拦。法院不能在认可双方房屋买卖行为有效的前提下，又错误的认定上诉人不享有房屋占有范围内的土地使用权。这样不但与客观事实相违背，也与当时和现行有效的法律、政策的规定相违背。综上，一审法院认定“原、被告因房屋（碾米厂）拆除后的土地归属问题发生争议，实质上属于土地使用权的争议，依法应由政府的行政主管部门予以确权。”是错误的。希望二审法院在确认双方房屋买卖行为有效的前提下，认可上诉人享有对房屋占有范围内的土地享有使用权，而不是双方对土地使用权存在争议。
被上诉人道石村第十组答辩称：一、上诉人在购买被上诉人的房屋后，对土地具有相应的使用权，但在房屋拆除后，土地使用权应该返还给村民小组。如果上诉人还有继续使用该土地，必须经过被上诉人村民小组的同意。二、涉案的碾米厂是村民集体财产，对这个资产进行转让是对集体所有的资产进行处置，并非是对村民的宅基地进行买卖。上诉人在自己的村民小组是有宅基地的，涉案土地不是单纯的宅基地。涉案的房屋拆除之后土地应归属被上诉人，双方当事人对土地使用权的争议应当由政府处理。
上诉人谢爱松在二审期间向本院提交的证据有：1、贺州市中级人民法院（2011）贺民一终字第288号民事判决书1份；2、贺州市中级人民法院（2013）贺民二终字第92号民事判决书1份。以上证据拟证明农村房屋买卖和土地使用权的置换不局限于同一村民小组的村民，只要双方所在村民小组认可，应当是有效的。
被上诉人对上诉人提交证据的质证意见：本案是土地使用权的收回问题，上诉人提交的两份判决书的内容与本案无关，我国法律不是判例法，不能按照上述两份判决书来认定本案。
本院对上诉人提交证据的分析和认证：上诉人提交的两份民事判决书与本案没有直接关联，本院不作为定案依据使用。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，被上诉人道石村第十组于1981年通过招投标的方式将集体所有的碾米厂（房屋）所有权转让给上诉人谢爱松，上诉人支付了相应对价并入住房屋长达三十多年时间，双方之间依法成立了房屋买卖合同关系。该房屋买卖行为是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，双方并于1982年履行完毕，此后被上诉人及其小组村民对本案房屋买卖合同的法律效力也从未提出过异议，故一审判决依照《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定确认双方的房屋买卖行为合法有效正确，本院予以维持。对于双方因上诉人拆除旧房屋后发生的土地使用权的归属问题，一审法院对被上诉人的反诉已明确不予受理，双方当事人并未就该不予受理事项提出上诉。因此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，有关本案房屋拆除后产生的土地使用权归属争议，不属于本案二审的审理范围，本院对此不予审查。当事人因土地使用权的归属问题产生的争议，可另行通过其他法律途径解决。
综上所述，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人谢爱松负担。
本判决为终审判决。
审判长 姚智文
审判员 陈立峰
审判员 严永茂
二〇一四年九月五日
书记员 张 金