安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）皖民四终字第00070号
上诉人（原审被告，反诉原告）：许成超，男，汉族，1963年12月6日出生，住安徽省合肥市瑶海区。
委托代理人：杨一伟，安徽协利律师事务所律师。
委托代理人：王利群，安徽协利律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：王树博，男，汉族，1976年12月2日出生，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。
委托代理人：江海俊，安徽金亚太律师事务所律师。
委托代理人：陈嫚莉，安徽金亚太律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：毛伟，男，汉族，1977年10月29日出生，住安徽省合肥市庐阳区。
委托代理人：江海俊，安徽金亚太律师事务所律师。
委托代理人：陈嫚莉，安徽金亚太律师事务所实习律师。
原审被告：陈晓钧，男，汉族，1961年7月18日出生，住安徽省合肥市瑶海区。
上诉人许成超因与被上诉人王树博、毛伟及原审被告陈晓钧房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市中级人民法院（2013）合民一初字第00004号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，不公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明：2012年4月5日，陈晓钧、许成超（甲方）与王树博、毛伟（乙方）签订一份《房屋买卖合同》，约定：甲方出售的房地产位于合肥市阜南路166号润安大厦负一层、负二层、一层、二层、三层，用途为商业服务，总建筑面积为16152.6平方米，上述房产，负一负二层无抵押，一层合庐130027609号房产在安徽新安金融集团股份有限公司办理抵押借款人民币陆仟万元整，二层合庐130027609号房产在安徽国元典当有限公司办理抵押借款叁仟玖佰万元整，三层合庐130028047号、合庐130028048号房产在中国工商银行合肥长江东路支行办理抵押贷款壹仟万元整，合庐130028049号在安徽国元典当有限公司办理抵押借款肆佰万元整，合庐130028050号、合庐130028051号在东莞银行合肥分行办理抵押贷款贰仟万元整。甲乙双方经协商一致，同意上述房屋出售价款为人民币18100万元整，平均单价为11200元／㎡，折合各层单价为：负一层、负二层和一层总面积为6657.67㎡，单价为15011元／㎡，总价为￥99943800元；二层面积为4517.17㎡，单价为11200元／㎡，总价为￥50592300元；三层面积为4977.76㎡，单价为6120元／㎡，总价为￥30463900元。本合同签订之日起一周内乙方付上述购房定金人民币500万元整，该定金到达甲方指定账号（户名：陈晓钧账号：45×××69开户行：中国银行合肥北城支行），本合同生效，逾期支付则本合同无效，定金不予退还，定金可充当下述最后一期购房款。剩余房款在本合同生效之日起肆个月内付清。具体付款方式如下：合同生效之日起十日内，乙方向甲方上述指定账号（下同）支付人民币2000万元整，甲方在乙方付款后十日内办结（以房产证核发为准）二层50%面积计2232㎡房产的过户手续（二层，建筑面积：4517.17㎡，房产证号：合庐1300282**号，具体准确面积以测绘结果为准，超出或低于2233㎡部分的面积转至下述第2条结算），接受过户的公司或个人由乙方以书面形式指定，如甲方延期办结分割过户手续，则本协议往后各期的付款时间依次顺延（下同）。二层房产证分割出证后十五日内，乙方向甲方付清二层剩余面积2259.17㎡房款共计30592300元，甲方在乙方付款后七日内办结二层剩余面积产权过户手续，接受过户的公司或个人由乙方以书面形式指定；二层剩余面积过户后十五日内，乙方向甲方付清三层全部房款30463900元，甲方需在七日内办结房产过户手续，接受过户的公司或个人由乙方以书面形式指定；三层房产过户后贰拾日内，乙方向甲方支付人民币6000万元，甲方在乙方付款后十日内办结一层及负一负二层房产中面积为4000㎡总价为6000万元房产的过户手续（一层，建筑面积：3515.4㎡，房产证合庐1300276**号，负一负二层，建筑面积：3142.27㎡，房产证号合庐字第××号，具体准确面积以测绘结果为准，超出或低于4000㎡部分的面积转至下述第5条结算），接受过户的公司或个人由乙方以书面形式指定；上述第4项房产证分割出证后十五日内，乙方支付一层负一层负二层剩余面积2657.67㎡的余款人民币39943800元，未扣除定金500万元整，甲方在乙方付款后十日内办结分割过户手续。乙方付款后若因甲方原因造成房屋过户较约定时间推迟十日以上或失败（包括查封），甲方违约，乙方可终止本合同，甲方应返还乙方已支付但房产未过户的购房款，并双倍返还定金。办理上述房产证过户的营业税、所得税、土地增值税、契税、评估费、手续费、登记费等全部由甲方承担，乙方协助办理。甲方保证将上述房产按照上述价格出售给乙方，乙方保证按约定付款，如有一方违约，除上述条款中约定的定金罚则外，违约方还应向对方支付违约金人民币500万元整。
2012年4月5日，王树博、毛伟按照《房屋买卖合同》约定向陈晓钧、许成超指定的银行账户支付购房定金人民币500万元整，并分别于2012年4月6日、2012年4月12日向陈晓钧、许成超指定银行账户支付购房款共计人民币贰仟万元整。2012年4月28日，陈晓钧、许成超将房产证号为合庐1300282**号的二层房产分割为：房产证号合蜀字第××号、14××84号、140074185号、14××86号、14××87号、14××88号、140074189号等七份房屋产权证书。由于陈晓钧将王树博、毛伟支付的购房款挪作他用，未能及时解除二层房产的抵押权，致二层房产过户手续无法办理。
2012年6月26日，王树博、毛伟与陈晓钧、许成超及二层房产抵押权人安徽国元典当有限公司就《房屋买卖合同》的履行事宜进行协商，并签订一份《关于润安大厦房屋买卖合同的补充协议》。约定：将原《房屋买卖合同》中约定的第二条“房屋价款中约定的各层面单价变更为：负一、负二层和一层总面积为6657.67平方米，单价为13510元每平方米，总价为￥89943800元；二层面积为4517.17平方米，单价为11200元每平方米，总价为￥50592300元；三层面积为4877.76平方米，单价为8129元每平方米，总价为￥40463900元。”甲乙双方一致同意，由丙方安徽国元典当有限公司作为原《房屋买卖合同》和本《补充协议》履行过程中的资金监管方。由丙方开立专用银行账户（户名：安徽国元典当有限公司，账号：10×××98，开户行：徽商银行合肥濉溪路支行）并按甲乙双方的书面指令支付购房款，协助办理房屋解押及过户手续。甲乙双方一致同意，甲方将润安大厦负一负二层房产抵押至丙方，用于释放原抵押于丙方的二层房产（具体解压额度由丙方根据典当市场有关规定决定）。甲乙双方一致同意，当甲方将负一负二层房产置换抵押于丙方的二层房产当日，乙方向丙方开立的专用银行账户汇入不低于人民币肆佰万元的购房款，用于解除甲方向丙方抵押的二层房产（具体房号由丙方决定）甲乙双方一致同意，在该处房产二层过户完毕后，如丙方要求，应首先归还抵押至丙方的负一负二层房产。由甲方陈晓钧承担本次房产过户过程中所产生的所有税费，每笔房产交易过程中，由陈晓钧缴纳该笔房产交易的税费，乙方再支付对应房产的款项。三层房产的支付方式由乙方与甲方许成超单独结算，结算方式为乙方分成四次（600万）、（800万）、（800万）、（1846.39万）向许成超指定账户（户名：许成超，账号：62×××28，徽商银行淮河路支行）付款，许成超在乙方付款十日内（以提交房产局办理时间为准）为四笔房款对应的房产合庐（130028049号）、（130028047号）、（130029048号）、（130028050号、130028051号）过户给乙方。如乙方迟延付款，则按原《房屋买卖合同》约定承担违约责任，许成超有权中止合同履行；如乙方付款后，许成超挪用资金造成房屋抵押无法结清或不配合办理过户，许成超应按原《房屋买卖合同》约定承担违约责任，乙方有权中止合同履行。乙方支付的所有款项除用来解除房产抵押用款外，余款均为甲方许成超所有，许成超可随时要求丙方支付监管账户内解除抵押后的剩余款项，不需经过他人同意。甲方陈晓钧、许成超承诺，在乙方履行原《房屋买卖合同》及本补充协项约定的义务后，不得以任何理由拖延或拒绝履行，否则甲方应就乙方支付的款项按每日千分之二向乙方赔偿经济损失，如甲方拒绝赔偿乙方经济损失，乙方可采取起诉、查封等法律手段维护合法权益，并要求违约方承担维权支出（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费等）。
2012年7月9日，王树博、毛伟按照安徽国元典当有限公司的要求向其支付360万元，安徽国元典当有限公司收到此款后，对陈晓钧、许成超二层房产证号为合蜀字第××号、14××87号的房屋抵押权予以解除。2012年7月9日，陈晓钧、许成超将房产证号为合蜀字第××号、14××87号的两套房屋产权过户到王树博、毛伟指定的公司名下。在继续办理二层房产其他房屋产权过户手续时，陈晓钧、许成超所有涉及本次交易的房产，包括：润安大厦负一层、负二层、一层、二层、三层部分房屋均被不同法院查封或轮候查封，致使王树博、毛伟签订的《房屋买卖合同》及《关于润安大厦房屋买卖合同的补充协议》不能按顺序继续履行。
另查明，2012年10月23日，许成超将三层产权证为130028049号房屋，出卖给案外人岳磊；2012年10月31日，许成超将三层产权证为130028048号房屋，出卖给案外人李电磊。
双方当事人确认：王树博、毛伟共支付陈晓钧、许成超购房款项2860万元（其中定金500万元，购房款2360万元），已按约成交两套房屋，交易面积共计1017.01平方米，交易价款为11390512元，未成交的购房款为17209488元。
原审认为：王树博、毛伟与陈晓钧、许成超签订的《房屋买卖合同》及《关于润安大厦房屋买卖合同的补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。合同订立生效后，王树博、毛伟按约支付了定金及购房款，陈晓钧、许成超未能按约交付房屋及办理相关房屋交易手续，显然违约，应承担违约责任。王树博、毛伟主张解除合同，陈晓钧、许成超表示同意，应予确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施。结合本案情况和当事人诉请，案涉合同已履行部分可不再返还。王树博、毛伟诉请陈晓钧、许成超返还未成交的购房款17209488元，有事实和法律依据，予以支持。因合同约定的违约金过高，王树博、毛伟主张陈晓钧、许成超按月利率2%承担未成交房款的利息损失不违反合同约定和法律规定，予以支持，起算时间应以王树博、毛伟起诉主张解除合同时即2012年11月28日为准。王树博、毛伟主张陈晓钧、许成超承担查询费2400元、本诉律师费21.5万元和反诉律师费14.5万元。因查询费和反诉律师费在合同中并未约定，且反诉律师费并非基于对方的违约而产生，故不予支持。关于本诉律师费的承担在合同中有明确约定，且有委托合同和票据相印证，其标准亦未违反法律规定，予以支持。许成超抗辩称陈晓钧挪用购房款王树博、毛伟是知晓的，许成超不应承担责任，且出卖的房屋是按份共有，应各自按份额承担责任。因陈晓钧、许成超作为合同一方当事人签约，且为王树博、毛伟指定了汇款帐户，陈晓钧是否挪用购房款及出卖房屋的共有性质属其内部法律关系，不影响其共同对外承担民事责任，此外，陈晓钧的个人陈述及安徽国元典当有限公司的情况说明只能表明陈晓钧独自使用了购房款，不能证明王树博、毛伟认可由陈晓均个人承担，与许成超无关，故许成超此抗辩理由不能成立。陈晓钧、许成超反诉称王树博、毛伟未能严格按照《房屋买卖合同》及《补充协议》约定履行付款义务，应承担500万元的违约金。从双方提供的证据看，王树博、毛伟是按照《房屋买卖合同》约定的付款方式履行付款义务的，不存在违约付款的事实，且《补充协议》对付款方式亦未作改变。故其反诉请求无事实和法律依据。据此，该院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第八十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、解除王树博、毛伟与陈晓钧、许成超签订的《房屋买卖合同》及《关于润安大厦房屋买卖合同的补充协议》；二、陈晓钧、许成超于本判决生效后30日内返还王树博、毛伟购房款17209488元，并承担王树博、毛伟自2012年11月28日起以17209488元为基数按月利率2%计算至实际付清之日止的损失；三、陈晓钧、许成超于本判决生效后30日内赔偿王树博、毛伟本诉律师代理费21.5万元；四、驳回王树博、毛伟的其他诉讼请求；五、驳回陈晓钧、许成超的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费141855元，保全费5000元，计146855元，由王树博、毛伟负担6855元，陈晓钧、许成超负担140000元；反诉案件受理费20000元，由陈晓钧、许成超负担。
上述判决宣告后，许成超不服，上诉称：1、根据《补充协议》约定，许成超不应承担返还未履行部分已付购房款的责任，原审判决认定许成超与陈晓钧共同返还购房款错误；2、原审判决认定由许成超与陈晓钧承担王树博、毛伟的经济损失及本诉部分律师代理费，缺乏事实和法律依据；3、原审判决认定王树博、毛伟不存在违约责任，与事实不符，依据涉案房产的整个交易过程及证据，王树博、毛伟已明显构成违约，依约应当向许成超承担违约责任。请求二审法院：1、撤销原判第二项，改判陈晓钧承担返还购房款的责任；2、撤销原判第三项，改判驳回王树博、毛伟要求赔偿律师代理费的请求；3、撤销原判第五项，改判支持许成超和陈晓钧的原审反诉请求；4、本案一、二审诉讼费由王树博、毛伟承担。
双方当事人在二审中均未提交新证据。
本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点是：1、许成超应否和陈晓钧共同返还购房款；2、本案违约责任的认定；3、许成超和陈晓钧应否向王树博、毛伟支付本诉律师代理费。
（一）关于许成超应否和陈晓钧共同返还购房款。王树博、毛伟与陈晓钧、许成超签订的《房屋买卖合同》及《关于润安大厦房屋买卖合同的补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。合同签订后，王树博、毛伟按照合同约定向陈晓钧、许成超指定账号支付了购房定金和购房款，陈晓钧、许成超仅向王树博、毛伟交付两套房屋，面积计1017.01平方米，价款为11390512元，未成交的购房款为17209488元。陈晓钧、许成超作为涉案房屋的共同出卖人，在合同解除后，对尚未履行的购房款17209488元，应予返还。许成超以其与陈晓钧不具有共同债权债务关系以及未获得购房款为由，主张其不承担返还责任的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
（二）关于本案违约责任的认定。根据已查明的事实，王树博、毛伟是按照《房屋买卖合同》及《关于润安大厦房屋买卖合同的补充协议》约定的付款方式履行付款义务，没有违约行为。陈晓钧、许成超未能按照约定交付房屋及办理相关房屋交易手续，构成违约，应当承担相应的违约责任。按照双方签订的《关于润安大厦房屋买卖合同的补充协议》约定，在王树博、毛伟履行合同义务后，陈晓钧、许成超不得以任何理由拖延或拒绝履行，否则应就王树博、毛伟已支付的款项按每日千分之二赔偿经济损失。因约定赔偿经济损失过高，王树博、毛伟主张陈晓钧、许成超按月利率2%计算损失，不违反合同约定和法律规定，一审判决起算时间以王树博、毛伟2012年11月28日起诉为准，并无不当。
（三）关于许成超、陈晓钧应否支付王树博、毛伟本诉律师代理费。根据双方签订的《关于润安大厦房屋买卖合同的补充协议》第九条约定，基于许成超和陈晓钧违约，王树博、毛伟要求许成超、陈晓钧承担本诉案件律师费，符合合同约定，且该损失已实际发生，其收费标准不违反法律规定，一审判令许成超、陈晓钧承担该21.5万元费用，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160000元，由上诉人许成超负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 华
审 判 员 张跃芳
代理审判员 孔 蓉
二〇一四年五月六日
书 记 员 杨福来
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决、裁定认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。