南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2017）桂71民终10号上诉人（一审被告）：广西荣标商贸集团有限公司，住所地南宁市青秀区怡宾路10号紫荆花园6栋6111号房。法定代表人：谢名森，该公司董事长。委托诉讼代理人:刘晰，广西刘晰律师事务所律师。委托诉讼代理人:吴霞，广西刘晰律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：刘小敏，女，壮族，1981年2月9日出生，住广西南宁市青秀区。委托诉讼代理人:廖国葵，广西邦泰律师事务所律师。委托诉讼代理人:卢春竹，广西邦泰律师事务所律师。上诉人广西荣标商贸集团有限公司（以下简称荣标公司）因与被上诉人刘小敏房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭，于2017年2月28日公开开庭进行了审理。上诉人荣标公司的委托诉讼代理人吴霞、被上诉人蔡小玲的委托诉讼代理人卢春竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荣标公司上诉请求：撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初541号民事判决第一、二、三项，驳回刘小敏的一审诉讼请求。事实与理由：一、荣标公司投资建设南宁市青秀区xx项目，由于工程总包方的原因导致出租给刘小敏的房屋出现延迟交付的情况。目前租赁房屋的主体建筑已竣工验收，正在进行内部消防施工、水电安装、外部装修，还需要三至五个月时间施工即能交房，一审法院应从维护交易稳定、维护承租人利益角度考虑，不应径直判决解除荣标公司与刘小敏的租赁合同。二、荣标公司虽逾期交付租赁房屋，但刘小敏对于租赁房屋的使用权最终也是能够实现的，为弥补刘小敏的损失，荣标公司愿意按照合同约定向刘小敏支付违约金至实际交付租赁房屋之日。三、一审法院判决解除合同的违约金过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案租赁合同约定按已付款项的5%计算违约金，但合同总价款达百万以上，按此标准计算的违约金是过高的。法律规定违约金为补偿性质，且刘小敏并未举证证明荣标公司违约给刘小敏造成的经济损失超过双方约定的违约金数额，故一审法院认定违约金没有过高不予调整，没有事实依据。刘小敏答辩称，一审法院认定事实清楚，法律适用正确，请求二审法院维持一审判决。一、荣标公司的上诉请求没有事实依据。荣标公司逾期交付租赁房屋已经构成违约，刘小敏依据合同约定要求解除合同有充分的事实依据和法律依据，一审判决正确。二、违约金是依据双方合同约定计算，并不存在过高的情况。刘小敏向一审法院起诉请求：1.解除刘小敏与荣标公司于2014年7月23日签订的《房屋租赁合同》；2.荣标公司向刘小敏返还房屋租金1018471元；3.荣标公司向刘小敏支付违约金50923.55元；4.本案诉讼费由荣标公司承担。一审法院认定事实：荣标公司与刘小敏于2014年7月23日签订《房屋租赁合同》，约定刘小敏租赁荣标公司位于南宁市青秀区，自2014年12月30日起至2034年12月30日止，租期二十年，租金总额1018471元。双方还约定荣标公司应于2014年12月30日前向刘小敏交付房屋，逾期交房超过六十日的，刘小敏有权解除合同，荣标公司应向刘小敏退还全部已付租金，并按刘小敏累计已付款的5%向刘小敏支付违约金。租赁合同签订后，刘小敏如约向荣标公司支付了租金共计1018471元，但荣标公司至一审刘小敏起诉之日仍未交付租赁房屋。涉案房屋的所有权人系南宁市青秀区，2009年其委托荣标公司进行自主经营及对外招商招租。荣标公司在一审中提出同意解除租赁合同，退还刘小敏交纳的租金并支付违约金，但荣标公司主张违约金过高，应调整为租金总额的2%，退还房屋租金需要三个月的时间。一审法院认为，刘小敏与荣标公司签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。《房屋租赁合同》第十条对出租人逾期交房的违约责任作了约定：甲方（荣标公司）逾期交房超过六十日后，乙方（刘小敏）有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同到达之日起三十日内退还全部已付租金，并按乙方累计已付款的5%向乙方支付违约金。因荣标公司逾期交房超过六十日，已构成违约，刘小敏主张解除合同，并诉请荣标公司退还租金1018471元，荣标公司无异议。对刘小敏该主张，一审法院予以支持。本案民事起诉状副本等应诉材料于2016年8月8日送达至荣标公司，当日视为刘小敏解除合同的意思到达荣标公司，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，一审法院认定刘小敏与荣标公司于2014年7月23日签订的《房屋租赁合同》于2016年8月8日解除。荣标公司主张违约金过高，请求调整为租金总额为2%的答辩意见无法律依据，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十六条之规定，判决：1.刘小敏与荣标公司于2014年7月23日签订的《房屋租赁合同》于2016年8月8日解除；2.荣标公司在本判决生效之日起十日内向蔡小玲返还房屋租金1018471元；3.荣标公司在本判决生效之日起十日内向蔡小玲支付违约金50923.55元。案件受理费14424元，减半收取计7212元（刘小敏已预交），由荣标公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。荣标公司对一审法院认定的事实提出异议，认为荣标公司在一审中主张继续履行合同，如果法院判决合同解除，则违约金应予调低，且退还租金需要三个月时间。刘小敏对一审法院认定的事实无异议。针对荣标公司提出的异议，本院认定如下：根据一审庭审笔录记载，荣标公司在一审中主张继续履行合同，如果法院判决合同解除，则违约金应调低为刘小敏所交纳租金的2%，并且退还租金需要三个月时间。一审法院认定上述事实有遗漏，本院予以纠正。对一审法院查明的其他事实，本院依法予以确认。综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：1.荣标公司与刘小敏签订的《房屋租赁合同》是否应当解除？2.荣标公司是否应当向刘小敏退还房屋租金？3.一审判决解除合同的违约金是否适当？本院认为，关于第一个争议焦点，刘小敏与荣标公司签订的《房屋租赁合同》为双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，属合法有效的合同，双方均应履行各自的合同义务。双方当事人在《房屋租赁合同》中约定，荣标公司应于2014年12月30日前向刘小敏交付房屋，逾期交房超过六十日的，刘小敏有权解除合同。本案中，荣标公司直至二审庭审时仍未能向刘小敏交付租赁房屋，涉案房屋也因未完成消防、水电、外部装修等工程而处于无法交付使用的状态。荣标公司逾期两年无法交付租赁房屋，根据合同约定，荣标公司的行为构成违约，合同约定的解除条件成就，刘小敏有权提出解除合同。刘小敏向一审法院提起诉讼，一审法院认定起诉状副本送达荣标公司之日为解除合同之日，并无不当，本院依法予以维持。关于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方租赁合同也约定，逾期六十日未交付租赁房屋，刘小敏有权解除合同并要求荣标公司退还已支付的租金，故荣标公司与刘小敏之间的租赁合同解除后，对于已收取的1018471元租金，荣标公司应向刘小敏返还。关于第三个争议焦点，荣标公司未按期交付租赁房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任。根据双方租赁合同约定，荣标公司逾期交房超过六十日的，刘小敏有权解除合同，荣标公司应当向刘小敏退还全部已付租金，并按刘小敏累计已付款的5%支付违约金。刘小敏于2014年向荣标公司交纳了租金共计1018471元，至今已超过两年，本案租赁合同因荣标公司未能按期交付房屋而解除，刘小敏实际产生资金被占用的利息损失。违约金具有补偿性，兼具惩罚性，如按照合同约定的租金总额5%标准计算违约金，违约金数额为50923.55元（1018471元×5%），并未过分高于租金的利息损失，故对于荣标公司将违约金调低为租金总额的2%的上诉主张，本院不予支持。综上所述，荣标公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但适用法律及裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14424元（上诉人广西荣标商贸集团有限公司已预交），由上诉人广西荣标商贸集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 岚审判员 袁宇飞审判员 韦圆圆二〇一七年三月十三日书记员 谢 瑜