河南省通许县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）通民初字第1613号
原告（反诉被告）李新建（以下称李新建），男，汉族，1979年6月2日生。
委托代理人李丹丹，女，1986年10月2日生，系原告同袍妹妹。代理权限为特别授权。
委托代理人张广清，男，1965年9月22日生。代理权限为特别授权。
被告（反诉被告）李志民（又名李智民）（以下称李志民），男，汉族，1953年12月24日生。
被告（反诉原告）游根生（以下称游根生），男，汉族，1968年2月22日生。
李新建诉李志民、游根生确认合同无效纠纷案及游根生反诉李新建、李志民案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，李新建的特别授权代理人李丹、张广清，游根生的特别授权代理人陈广田到庭参加了诉讼，李志民经本院合法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
李新建诉称，原告属于通许县城关镇下洼村村民，在该村有一处宅基地，南北长14.30米，东西宽12.50米，面积为0.268亩。原告在该处宅基上修建了两层八间楼房一间厨房及院墙门房，1999年夏天被告游根生找到原告的父亲想买我们的房子。经他们协商后，原告的父亲李志民擅自做主以89000元旦价格将原告的整处院落卖给被告游根生，并于1999年8月5日签订了“协议书”。原告的父亲李志民按照协议将该处宅基连同上面的房屋及宅基地使用证交给了游根生。后来原告得知，农村集体土地的买卖行为是违法的，原告父亲李志民与被告游根生之间的买卖协议书是无效的。被告游根生应当将我的宅基地及房屋退还给我，为保护我的合法权益，依照《合同法》第52条之规定，依法提起诉讼，请求法院查明事实，判令如诉。
李志民未答辩。
游根生辩称，被告李志民与答辩人所签订的房屋买卖协议是合法有效的，虽然合同的签订人与宅基地的持证人不是同一人，但属于表见代理行为。根据物权法的规定，公民对自己的合法私有财产有使用、处分、收益的权利。请法庭依法驳回原告的诉讼请求。
游根生反诉称，1999年8月5日反诉人与被反诉人李志民经协商一致签订一份房屋买卖协议，被反诉人李志民将位于城关镇下洼村的一处房产以89000元的价格卖给反诉人，至今已达13年之久。在这期间双方并无争议，被反诉人也是明知的。反诉人在使用期间，曾对该房屋进行安装及维修花去一万多元，现因物价上涨，二被反诉人受利益的支配要求确认双方的房屋买卖无效，其行为违反了《民法通则》自愿、公平等价有偿、诚实信用原则。二被反诉人应当对反诉人因物价上涨所造成的损失承担赔偿责任。需要补充的是反诉请求由原来的447500元减少为350000元。
李新建对游根生的反诉辩称，集体宅基地所有权归集体，李志民没有处分权，双方的交易是非法无效的。如评估其价格只能评估地上附属物，不应包括集体土地宅基，对地上附属物和集体宅基地一块评估是无效的。随着市场价格的变化，若说房屋价格有增值，也是指国有土地以及国有土地之上的房屋建筑有增值。集体土地的交易是非法的，双方相互有补偿的话，原告愿意在交易价格上予以适当补偿。若要说赔偿，请拿出赔偿的法律依据。
经审理查明，1999年8月5日，李志民与游根生签订了一份房屋土地买卖协议，李志民将李新建名下的一处宅基地连同房屋以89000元的价格卖给了游根生，并将该处宅基地的土地使用证一并交付给了游根生，该处宅基位于（座落）通许县城关镇下洼村二组，使用证编号为：通许宅字C：№0000706号，东邻6米大路、西邻彭x、南邻胡同、北邻李x，南北长14.30米，东西宽12.5米，用地面积0.268亩，土地所有权性质是集体所有，上面建有北屋两层起脊楼房，南北宽7米（含1.5米走廊），东西长10.88米，外墙干粘石，内墙罩白，地板砖地面，防盗铁门，木窗带防盗栏杆，西屋为一层砖混（两间），南北长7米，东西宽3.6米，木门，木窗，东屋厨房一间为一层砖混，长宽均为3.3米，木门，木窗，门房南北2.8米东西3.3米。被告游根生购买该房屋土地后，在此居住至今。2012年11月1日原告李新建要求确认李志民和游根生二人于1999年8月5日签订的房屋土地买卖协议无效，并要求游根生返还该房屋及土地诉至法院。为此被告游根生提起反诉要求被反诉人李志民、李新建赔偿损失350000元，并要求对争议的房屋及土地进行评估。经河南宋城资产评估有限公司评估于2013年2月28日出具（豫宋城（2013）评鉴字第5号鉴定意见书，结论是双方争议的房屋及土地的价值为447650元。2013年3月25日河南宋城资产评估有限公司向本院提出申请，以（豫宋城（2013）评鉴字第5号鉴定意见书存在失误，要求对报告进行修改或重新评估为由，请求本院将修改前的报告不要作为审判参考。2013年6月8日河南宋城资产评估有限公司对（豫宋城（2013）评鉴字第5号鉴定意见）作出补充意见结论是，该房屋的价值是321384元。被告游根生因鉴定评估支出评估鉴定费7300元、购买房屋支出契税900元。
另查明被告李志民收到游根生的房款后自己挪作他用，未给付原告李新建。当时被告李志民与原告李新建在一起共同生活。
上述事实，有原、被告陈述，被告李志民与游根生签订的房屋土地买卖协议，原告的土地使用证档案复印件，土地使用证，河南宋城资产评估有限公司司法鉴定意见书、申请、补充意见书，鉴定费票据、李志民亲笔写的房款收据等材料在卷佐证。
本院认为，原、被告双方所争议房屋的宅基地所有权，属于集体所有，农村集体土地使用权是与特定的主体相联系的，只有本集体经济组织成员，才有权取得本集体经济组织土地宅基地的使用权，被告李志民虽是该集体经济组织成员，但无权取得李新建名下的宅基地的使用权，更无权处分李新建名下的宅基地。且未经本集体经济组织同意，不得将本集体经济组织的土地擅自转让，被告李志民将该处宅基及其房屋转让于本集体经济组织成员以外的游根生，违反了《土地管理法》第六十三条“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让、或者出租于非农业建设”和《河南省农村宅基地管理办法》第四条“农村宅基地属于集体所有，农村居民对宅基地只有使用权，没有所有权。宅基地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占，买卖或者以其它形式非法转让”的规定，被告李志民与被告游根生之间的房屋土地买卖行为违反了法律、法规的禁止性规定，其于1999年8月5日签订的房屋土地买卖协议属于无效协议，其双方的买卖行为属无效行为。本案游根生应将所购买的房屋及宅基地返还给原告李新建。李志民也应该因此返还游根生的购房款89000元。因现在物价上涨该房屋土地经评估现在价值为321384元，被告游根生购买房屋时价值为89000元，增值了232384元。被告李志民非法买卖李新建名下的集体宅基地时与原告李新建共同生活在一起，李新建作为家庭成员之一对其父亲买卖房屋的行为，不作出反应，应视为李新建默认其父亲买卖房屋的行为，现在其要求被告游根生返还购买的房屋及宅基地，使被告游根生丧失了签订其它合同的机会，给原告造成一定的经济损失，对造成此纠纷原告李新建与被告李志民、被告游根生均有一定的过错。被告游根生对所购买房屋已居住13年，原告李新建要求被告游根生返还房屋、土地造成此纠纷应负主要责任。被告游根生违反法律的禁止性规定而购买房屋，自身也有一定的过错，应承担此纠纷的次要责任。被告游根生的损失应界定在房屋现值和原买卖价格之间的差价，就是房屋增值部分，即232384元。故被告李志民应返还被告游根生购房款89000元，原告李新建应赔偿被告游根生因此造成的损失为16266.88元，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零二条之规定，判决如下：
一、被告游根生应将购买原告李新建的房屋及宅基地于本判决书生效之日起三十日内返还原告李新建。
二、被告李志民应于本判决书生效之日起三日内返还游根生购房款89000元，购买房地契税900元。
三、原告李新建应于本判决书生效之日起三十日内赔偿游根生损失16266.88元。
本案受理费2025元，由被告游根生承担，鉴定费7300元，被告游根生承担2190元，原告李新建承担5110元。反诉费3274元，李新建承担2292元，游根生承担982元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。
审判长 徐向阳
审判员 闫继生
审判员 李富霞
二〇一三年七月二十六日
书记员 陈 羽