江西省德兴市人民法院民 事 判 决 书（2017）赣1181民初869号原告：付维云，女，汉族，1987年12月2日出生，江西省上饶县人，住江西省上饶市上饶县，委托代理人叶军旺，江西乐安律师事务所律师，一般授权。委托代理人王志明，江西乐安律师事务所律师，一般授权。被告：林辉，男，汉族，1974年1月1日出生，江西省德兴市人，住江西省德兴市，被告：孙卫华，女，汉族，1976年10月21日出生，江西省德兴市人，住江西省德兴市，第三人：方有文，男，汉族，1979年7月27日出生，湖北省武汉市人，住江西省德兴市�委托代理人吴杰，德兴市金剑法律服务所法律工作者，特别授权。第三人：肖金娣，女，汉族，1983年4月20日出生，江西省赣州市人，住江西省德兴市，委托代理人吴杰，德兴市金剑法律服务所法律工作者，特别授权。原告付维云诉被告林辉、孙卫华，第三人方有文、肖金娣债权人撤销权纠纷一案，本院于2017年7月19日立案受理后，依法由审判员祝文锋独任审判，公开开庭进行了审理。原告付维云及其委托代理人王志明，被告孙卫华，第三人肖金娣及其委托代理人吴杰均到庭参加诉讼，被告林辉经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告付维云诉称,被告林辉与被告�卫华原系夫妻关系，第三人方有文与肖金娣系夫妻关系。因被告林辉未按期归还原告的借款，原告向法院起诉，2016年12月26日，经德兴市人民法院主持调解，原告与两被告达成调解协议，德兴市人民法院出具（2016）赣1181民初1190号民事调解书对调解协议进行了确认。因两被告不履行调解协议，原告向法院申请强制执行。在执行过程中，原告得知两被告为逃避债务，于2016年11月25日与第三人方有文、肖金娣签订了《房地产买卖居间合同》，将座落于银城镇玫瑰园小区的A型09号别墅以人民币630,000元的低价转让给第三人，并于当天办理了产权变更登记。两被告不履行到期债务，反而低价转让房地产的行为已侵害了原告的合法权益，现诉至法院，请求依法判令：1、依法撤销被告林辉、孙卫华与第三人方有文、肖金娣于2016年11月25日签订的《房地产买卖居间合同》以及两被告将坐落在银城镇玫瑰园小区的A型09号别墅[不动产权证号：赣（2016）德兴市不动产权第0004368号]低价转让给第三人的行为；2、由两被告支付原告因本案而产生的律师代理费人民币3,000元；3、诉讼费由两被告承担。为支持所诉，原告向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件一份，用以证明原告主体资格；2、德兴市人民法院（2016）赣1181民初1190号民事调解书复印件一份，用以证明两被告欠原告借款人民币360,000元，该借款纠纷已经法院调解并生效的事实；3、房产转让登记信息一份，用以证明两被告及第三人的身份信息以及2016年11月25日被告林辉、孙卫华与第三人方有文、肖金娣签订了《房地产买卖居间合同》，将座落于银城�玫瑰园小区的A型09号别墅以人民币630,000元的低价转让给第三人的事实；4、房产转让合同复印件一份，用以证明被告所有的一套商品房的转让价格为人民币600,000元；5、《委托代理合同》及发票复印件各一份，用以证明原告因本案而产生律师代理费人民币3,000元的事实。被告孙卫华辩称,2016年9月，其与被告林辉已解除婚姻关系。涉案房地产的转让价格为人民币900,000元，并非人民币630,000元。已向德兴市人民法院申请再审，要求撤销德兴市人民法院（2016）赣1181民初1190号民事调解书。为支持所辩，被告孙卫华向本院提交如下证据：1、德兴市人民法院应诉通知书复印件一份，用以证明德兴市人民法院已对（2016）赣1181民初1190号民事调解书进行立案再审审查的事实。第三人方有文、肖金娣辩称，原、被告之间的债权债务关系未经确认，原告不具有诉讼主体资格。两被告与第三人之间的房屋买卖合同真实有效，转让价格为人民币900,000元，不存在低价转让的情形，且第三人根本不知道原告与两被告之间存在债权债务关系。故请求法院依法驳回原告诉请。为支持所辩，第三人方有文、肖金娣向本院提交如下证据：1、房屋出售委托协议书一份，用以证明2016年11月22日被告孙卫华将涉案房产委托中介出售并约定出售价最低为人民币920,000元的事实；2、房屋买卖及居间协议书一份，用以证明两被告与第三人通过中介公司，于2016年11月24日就涉案房屋达成转让协议以及转让价格为人民币900,000元的事实；3、银行汇款凭证三份，用以证明第三人向被告孙卫华支付购房款的事实；4、个人购房/购车借款及担保合同复印件一份，用以证明第三人为支付购房款向银行贷款人民币400,000元，并办理了委托付款的事实；5、银行放款单及委托支付凭证复印件各一份，用以证明银行放款人民币400,000元并支付给孙卫华的事实；6、收据复印件一份，用以证明第三人已付清购房款人民币900,000元的事实；7、房地产抵押估价报告一份，用以证明涉案房产经评估价格为人民币900,000元的事实；8、德兴邮政储蓄银行物业价值咨询单复印件一份，用以证明涉案房产评估价格为人民币900,000元的事实；9、德兴市地方税务局发票复印件一份，用以证明涉案房产价格并非原告诉称的人民币630,000元；10、证人胡某的证言一份，用以证明涉案房产的交易情况及转让价格为人民币900,000元的事实；对原告付维云提交的证据，被告孙卫华及第三人方有文、肖金娣的质证意见为：1.对证据1无异议；2.对证据2、3的真实性无异议，但对上述证据的证明对象有异议；3.对证据4、5的真实性无异议，但对上述证据的关联性有异议。对被告孙卫华提交的证据，原告付维云的质证意见为：对证据的真实性、合法性无异议，但对该证据的关联性有异议。第三人�有文、肖金娣对证据无异议。对第三人方有文、肖金娣提交的证据，原告付维云的质证意见为：1.对证据1、2、3、6、8的真实性有异议；2.对证据4、5、7、9、10的真实性无异议，但对上述证据的证明对象有异议。对原、被告双方无异议的证据，本院予以采信。被告孙卫华及第三人方有文、肖金娣对原告付维云提交的证据2、3、4、5的真实性无异议，原告付维云对被告孙卫华提交的证据的真实性无异议，原告付维云对第三人提交的证据4、5、7、9、10的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以采信。对第三人提交的证据1、2、3、6、8，原告对其真实性有异议，但并未提交其他证据予以证明，且上述证据与第三人提交的其他证据能相互印证，故本院对上述证据的真实性予以采信。经审理查明，2016年5月5日，被告林辉向原告付维云借款人民币400,000元，承诺2016年9月5日归还。因被告林辉未按期归还借款，2016年11月21日，原告向德兴市人民法院提起诉讼，请求法院判令被告林辉、孙卫华归还借款。后经法院主持调解，原告付维云与两被告达成调解协议，2016年12月26日，德兴市人民法院出具（2016）赣1181民初1190号民事调解书，对调解协议进行了确认。2016年11月22日，被告孙卫华与德兴市鸿达房产经纪服务中心签订《房屋出售委托协议书》，将其所有的座落于银城镇玫瑰园小区的A型09号别墅委托德兴市鸿达房产经纪服务中心出售，并约定房屋委托出售价格为人民币960,000元，最低人民币920,000元（可商议）。2016年11月24日，被告孙卫华、林辉与第三人方有文、肖金娣、居间方德兴市发泉房产中介有限�司签订《房屋买卖及居间协议书》，协议书第二条约定涉案房产转让价格为人民币900,000元，第四条约定居间报酬为人民币18,000元，第九条约定“丙方（即第三人）在2017年1月4日未办理完按揭贷款手续（即房款未付清），甲方（即被告）有权按协议第三条第8项执行，直到房款付清之日为止；丙方通过银行多贷的房款甲方在收到房款之后两天内转账给丙方；”。协议书签订当天，第三人现金支付了定金人民币30,000元，并通过银行转账支付了购房款人民币170,000元。2016年11月25日，第三人又两次通过银行转账支付购房款人民币500,000元。2016年11月25日，被告孙卫华、林辉与第三人方有文、肖金娣到房管部门办理房屋变更登记手续，为少交房产转让契税，被告孙卫华、林辉与第三人方有文、肖金娣、居间方德兴市发泉（鸿达）房产中介有限公司再次签订了一份《房地产买卖居间合同》，合同约定涉案房产转让总价款为人民币630,000元。为支付剩余购房款，2016年12月1日，第三人与中国邮政储蓄银行股份有限公司德兴支行（以下简称“邮储银行德兴支行”）签订《个人购房/购车借款及担保合同》，约定由第三人向邮储银行德兴支行贷款人民币400,000元，用于购买涉案房产，该合同第七条约定贷款划付至被告孙卫华的账户。为办理贷款，第三人于2016年11月30日委托婺源县仁和房地产价格评估有限公司对涉案房产进行评估。经评估，涉案房产总价为人民币900,000元。2016年12月14日，邮储银行德兴支行将贷款人民币400,000元划付至被告孙卫华账户。贷款到账后，被告孙卫华取出人民币200,000元返�给第三人。2017年1月20日，被告林辉、孙卫华未按照德兴市人民法院（2016）赣1181民初1190号民事调解书规定的期限归还原告借款，后经原告多次催促，两被告均未归还借款。2017年6月，原告得知被告林辉、孙卫华与第三人方有文、肖金娣的房产转让行为。2017年7月，原告向法院起诉。另查明，2017年7月，被告孙卫华向德兴市人民法院申请再审，要求撤销德兴市人民法院（2016）赣1181民初1190号民事调解书。2017年8月，德兴市人民法院对该案立案再审。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款第二段规定“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定“对于合同法第七十四条规定的明显不合理的低价，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。”根据上述规定，债权人请求人民法院撤销债务人低价转让财产的行为，必须具备以下几个要件：1、债权人对债务人享有合法有效的债权；2、债务人以明显不合理的低价转让了财产；3、受让人有恶意，即受让人明知债权人与债务人之间存在债权债务关系，仍然与债务人达成低价转让财产的协议。本案中，被告林辉、孙卫华与第三人方有文、肖金娣的房产转让行为不具备上述要件，理由如下：一是涉案房产的转让价格并非明显不合理的低价。关于涉案房产交易时的指导价或交易价，原告认为涉案房产交易价在人民币1,500,000元以上，但并未提供相应证据证明，因此涉案房产的交易价应以婺源县仁和房地产价格评估有限公司的评估价为准，即交易时的交易价为人民币900,000元。从本案查明的事实看，第三人方有文、肖金娣为购买涉案房产向被告林辉、孙卫华支付了购房人民币900,000元，转让价格合理。二是第三人方有文、肖金娣不存在恶意。原告并未提供证据证明第三人明知原告与两被告之间存在债权债务关系。从本案查明的事实看，第三人在购买涉案房产前与原告及两被告均不相识，购买涉案房产也是通过中介公司进行的，因此第三人不存在恶意。综上，原告付维云要求撤销被告林辉�孙卫华与第三人方有文、肖金娣关于涉案房产的转让行为的诉讼请求，不符合法律规定，应依法予以驳回。据此，依据《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告付维云的诉讼请求。案件受理费人民币5,050元（已减半收取），由原告付维云负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  祝文锋二〇一七年九月二十一日书记员  江周新