呼和浩特市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）内01民终4049号
上诉人（原审被告）：内蒙古瑞聪物业服务有限公司。
法定代表人：孙晓红，董事长。
委托诉讼代理人：石敏，北京市中洲（呼和浩特）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵永贵，男，1969年3月29日出生，汉族，内蒙古瑞聪物业服务有限公司职员，现住呼和特市赛罕区创业路金汉御园2号楼216室。
被上诉人（原审原告）：于桂英，干部，现住呼和浩特市。
上诉人内蒙古瑞聪物业服务有限公司（以下简称瑞聪物业公司）因与被上诉人于桂英物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2017）内0105民初3056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人瑞聪物业公司的委托诉讼代理人石敏、赵永贵、被上诉人于桂英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
瑞聪物业公司上诉请求：撤销原判第二项，依法改判支持瑞聪物业公司的诉讼请求或者发回重审。事实和理由：一审判决认为2017年1月1日至2017年10月31日的物业服务费未到交付截止日、瑞聪物业公司提供的物业服务存在瑕疵应当按80％支付物业费、瑞聪物业公司所举证据无法证明于桂英系恶意拖欠物业费的认定是错误的，二审应当重新认定事实，支持瑞聪物业公司的诉请。另外，在交房入住的时候，开发商已经给于桂英减免了一年的物业费，一审法院不应当再减免20％的物业费。
于桂英辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审驳回上诉，维持原判。瑞聪物业公司的物业服务质量差，有待进一步提高，业主有目共睹，一审判决减免20％物业服务费客观正确，合同约定业主或物业使用人应在每年12月30日前履行交费义务，物业服务费应当在年底交纳是对的，开发商给我们都减免了一年的物业费，不光给我一家减免，是因为开发商没有按时交房违约的补偿，与一审判决认定的瑞聪物业公司物业服务存在瑕疵减免20％物业费是两回事。
瑞聪物业公司向一审法院起诉请求：1、判令于桂英支付拖欠的物业服务费11683元；2.判令于桂英支付延期支付物业费的违约金7457.32元（暂计算至2017年3月30日，要求支付到实际给付之日止）；3.本案的诉讼费用由于桂英承担。
一审法院认定事实：2012年11月1日，内蒙古金汉房地产有限公司与呼和浩特市正陆物业服务有限责任公司签订《前期物业服务合同》，委托呼和浩特市正陆物业服务有限责任公司对呼和浩特市赛罕区金汉御园小区提供物业服务，合同期限为2012年10月30日至2017年10月29日止，物业收费标准为住宅1.8元/月/㎡。2012年11月7日，呼和浩特市正陆物业服务有限责任公司与于桂英签订《金汉御园小区前期物业管理服务协议》，合同期限为2012年10月31日至2017年10月31日止，物业收费标准为住宅1.8元/月/㎡。2015年12月14日，甲方内蒙古金汉房地产有限公司、乙方呼和浩特市正陆物业服务有限责任公司与丙方瑞聪物业公司签订《合同权利义务转让协议书》，转让事项：甲乙丙三方均同意将《金汉御园小区前期物业合同》及《金汉御园小区前期物业合同补充协议》上载明的属于乙方权利义务全部转让给丙方。2015年12月25日，瑞聪物业公司与内蒙古金汉房地产有限公司签订了《前期物业服务合同》，委托瑞聪物业公司对呼和浩特市赛罕区金汉御园小区提供物业服务，合同期限为2016年1月1日至2020年12月30日止，物业收费标准为住宅1.8元/月/㎡，物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每年12月30日前履行交费义务。于桂英是金汉御园小区7-1-403室业主，房屋面积为135.21平方米，自2013年11月1日至2017年10月31日的物业服务费未交纳。
一审法院认为，根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，内蒙古金汉房地产有限公司与呼和浩特市正陆物业服务有限责任公司签订的《前期物业服务合同》、呼和浩特市正陆物业服务有限责任公司与于桂英签订的《金汉御园小区前期物业管理服务协议》、内蒙古金汉房地产有限公司与呼和浩特市正陆物业服务有限责任公司以及与瑞聪物业公司签订的《合同权利义务转让协议书》、瑞聪物业公司与内蒙古金汉房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。于桂英作为金汉御园小区业主（房屋面积为135.21㎡），上述物业服务合同对于桂英具有约束力，瑞聪物业公司与于桂英形成物业服务合同关系，于桂英应履行交纳物业服务费的义务。对于瑞聪物业公司请求的2017年1月1日至2017年10月31日的物业服务费，因物业服务费根据合同约定按年交纳，业主应在每年12月30日前履行交费义务，此期间物业费未到交费截止日，故对此期间的物业服务费诉请不予支持，瑞聪物业公司可在交费截止日后，向于桂英主张。但鉴于瑞聪物业公司提供的物业服务存在公共设施维修不及时、绿化养护不到位等瑕疵，故瑞聪物业公司要求于桂英支付物业费的诉讼请求，本院酌情按80%予以支持，即于桂英应交纳2013年11月1日至2016年12月31日期间物业服务费7399元（135.21㎡×1.8元/月/㎡×38个月×80%）。关于瑞聪物业公司要求于桂英支付违约金的请求，因瑞聪物业公司所举证据无法证明于桂英系恶意拖欠物业服务费，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、于桂英于本判决生效之日起十日内支付瑞聪物业公司物业服务费7399元；二、驳回瑞聪物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费139元（瑞聪物业公司已预交），由瑞聪物业公司负担114元，由于桂英负担25元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定：”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”
瑞聪物业公司作为前期物业服务公司所签订的物业合同对于桂英均具有约束力，于桂英应当按照合同约定履行交纳物业服务费义务。合同约定业主或物业使用人应在每年12月30日前履行交纳物业费义务，瑞聪物业公司主张的2017年期间物业费，因未到交费截止日，故不予支持。原审判决对此认定并无不当。瑞聪物业公司提供的物业服务并不完善，存在公共设施维修不及时、绿化养护不到位的瑕疵，原审判决认为瑞聪物业公司要求于桂英支付2013年11月1日至2016年12月31日期间物业费的诉讼请求，应当酌情按80%予以支持，并无不妥。瑞聪物业公司要求于桂英支付违约金，因瑞聪物业公司的物业服务存在瑕疵，双方均有违约过错，责任各自承担。业主应当不断提高诚信，物业服务公司应当进一步提高服务。总之，瑞聪物业公司的上诉请求，证据不足，不予支持。原审判决并无不妥。
综上所述，上诉人瑞聪物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费228元，由上诉人瑞聪物业公司负担。
本判决为终审判决。
审判长李永刚
审判员郭丰愷
审判员洪齐艳
二〇一七年十一月二十四日
书记员王卉