北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第01426号
原告北京燕海物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区清河安宁庄东路30号。
注册号：110108004163621。
法定代表人吕社立，董事长。
委托代理人李焕文，北京市凯鹏律师事务所律师。
被告北京毛纺织科学研究所有限公司，住所地北京市朝阳区和平西街小黄庄路1号。
注册号：110000002171487。
法定代表人孟泽，董事长。
委托代理人郑立芳，女，北京毛纺织科学研究所有限公司职员。
委托代理人濮燕萍，女，北京毛纺织科学研究所有限公司职员。
原告北京燕海物业管理有限责任公司（以下简称燕海物业公司）与被告北京毛纺织科学研究所有限公司（以下简称毛纺织研究所）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告燕海物业公司委托代理人李焕文，被告毛纺织研究所委托代理人郑立芳、濮燕萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
燕海物业公司诉称，1992年8月17日，我方与北京市海淀区毛纺住宅管理所签订《协议书》，约定：甲方在毛纺住宅北小区9号楼投资建设分得住宅4套，9号楼6-1-1、6-5-1、6-6-1、5-6-3计建筑面积235.58平方米，按集资协议，委托乙方统一代管。《协议书》第三条第7项约定：按照下列协议办法及取费标准，甲方按期向乙方交付综合代管劳务费用（物业服务费、供暖费、下同）。包干使用于管理房屋维修；配电、供暖及其设备的大修、更新等，不得拖欠。交费标准：每年每建筑平米20.28元。上述四套房屋面积分别是：6-1-1号（56.52平米）、6-5-1号（61.19平米）、6-6-1号（61.19平米）、5-6-3号（56.68平米）。1997年3月，双方协商同意自1997年起，6-1-1号、6-5-1号房屋的代管劳务费不再由毛纺织研究所支付。《协议书》签订后，毛纺织研究所履行付款义务至2001年。自2002年起至今毛纺织研究所一直没有向我方再支付代管劳务费。截至2014年底，毛纺织研究所共拖欠我方物业服务费：（61.19平方米＋56.68平方米）×18.03元／平米／年×13年=27627.47元。我方认为，双方签订的《协议书》合法有效。我方一直按照《协议书》约定向毛纺织研究所提供托管服务，毛纺织研究所也已经实际接受我方提供的托管服务，理应依照《协议书》约定向我方支付托管费。我方就上述托管费欠款曾多次向毛纺织研究所讨要，均无结果。故起诉至法院要求毛纺织研究所立即支付：2002年1月1日至2014年12月31日期间6-6-1号房屋、5-6-3号房屋的的托管费（物业管理费）27627.47元，并承担本案诉讼费用。
毛纺织研究所辩称，诉争房屋原本是单位福利分房，后来进行了房改，但哪年进行的房改不清楚。据我们了解6-6-1号房屋居住的职工已经离职，5-6-3号房屋居住的是我单位的退休职工，但经了解是房屋性质已经发生变化，房屋现在什么情况不清楚，如房屋性质发生变化，那我们单位就不能支付托管费了。我方要求燕海物业公司提供诉争房屋的所有权证明，如果还是属于我们单位的房子才同意支付费用。
经审理查明，1998年，北京市海淀区毛纺住宅管理所名称变更为北京市海燕物业管理中心。2005年3月23日，北京市海燕物业管理中心名称再次变更为燕海物业公司。2004年，北京毛纺织科学研究所名称变更为毛纺织研究所。
1992年8月17日，北京毛纺织科学研究所（甲方）与北京市海淀区毛纺住宅管理所（乙方）签订《协议书》，其中二、协议事由：甲方在毛纺住宅北9号楼小区投资建设分得住宅4套，6-1-1号（56.52平米）、6-5-1号（61.19平米）、6-6-1号（61.19平米）、5-6-3号（56.68平米），计建筑面积235.58平方米，按集资协议，委托乙方统一代管，经协商订立本协议书，双方必须严格遵守；三、协议内容：1、房产权、分配权归甲方所有，将房屋设备的管理全权委托乙方……今后如甲方将产权转让时，应会同承受产权单位与乙方直接签订本协议书。…5、住户在今后需换房时，须持甲方同意证明，到乙方按规定办理换房手续，如将房换给非甲方单位人员居住时，该房代管费用仍由甲方承付。…7、按照下列协议办法及取费标准，甲方按期向乙方交付综合代管劳务费用。包干使用于管理房屋维修；配电、供暖及其设备的大修、更新等，不得拖欠。交费标准：每年每建筑平米20.28元。交费时间方式处未填写具体交费时间。协议签订后，毛纺织研究所向燕海物业公司履行了缴纳了6-6-1号房屋及5-6-3号房屋2001年综合代管劳务费的义务，但自2002年起至今未缴纳上述两套房屋的综合代管劳务费。2005年6月30日，燕海物业公司通过EMS（京城邮政特快专递单）向毛纺织研究所寄送《催交物业费、冬暖费通知》，向毛纺织研究所催交2002年至2005的物业管理费及冬暖费。审理中，毛纺织研究所对燕海物业公司主张的欠费事实予以认可，但称未缴费原因系企业没钱，且企业存在改制的情况，对非经营性资产情况未注意。毛纺织研究所对燕海物业公司催交物业费、冬暖费的事实予以认可。
另查，本案诉争房屋之6-6-1为北京市海淀区清河毛纺住宅北小区9号楼661号（以下简称661号房屋），该房屋已于2002年7月11日取得房屋所有权证，登记房屋所有权人为曲×，房产证号为京房权证海私成字第××号，房屋建筑面积为58.3平方米。本案诉争之5-6-3号房屋，经向毛纺织研究核实，该房屋系其单位分配给其职工卢×。就5-6-3号房屋产权登记情况，经毛纺织研究所申请，本院向北京市海淀区房屋管理局查询，未查到该房屋的产权登记情况。
上述事实，有双方当事人陈述、《协议书》、变更名称核准单、变更名称通知、房产权证、收款凭证等证据材料在案证实。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。燕海物业公司与毛纺织研究所签订的《协议书》，确立了双方物业管理委托关系。双方签订《协议书》后，燕海物业公司在事实上为毛纺织研究所提供了物业管理服务，《协议书》中虽约定为综合代管劳务费用，但该综合代管劳务费用的性质实际为物业管理费，据此燕海物业公司有权基于此事实向毛纺织研究所收取相应物业管理费。毛纺织研究所抗辩称诉争房屋产权人发生变更，其单位不应承担上述物业管理费，但根据《协议书》约定“今后如甲方将产权转让时，应会同承受产权单位与乙方直接签订本协议书”，本案诉争的661号房屋虽产权发生变化，但毛纺织研究所并未依《协议书》约定告知燕海物业公司，并会同新的产权人与燕海物业公司签订协议，故毛纺织研究所仍应按《协议书》约定内容履行缴纳物业管理费之义务，本院对毛纺织研究所的抗辩主张不予采信。同理，就燕海物业公司主张的五-
六-
三号房屋毛纺织研究亦应按《协议书》约定内容履行缴纳物业管理费之义务。燕海物业公司主张的收费标准低于双方在《协议书》中约定，本院对此不持异议。现燕海物业公司要求毛纺织研究所给付物业服务费，理由正当，本院予以支持，但鉴于661号房屋已取得房屋所有权证，且登记面积为58.3平方米，故毛纺研究所应按此面积向燕海物业公司支付物业管理费。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、北京毛纺织科学研究所有限公司于本判决生效后七日内给付北京燕海物业管理有限责任公司北京市海淀区清河毛纺住宅北小区九号楼六六一（六-六-一）号房屋二○○二年一月一日至二○一四年十二月三十一日物业管理费人民币一万三千六百六十四元九角四分；
二、北京毛纺织科学研究所有限公司于本判决生效后七日内给付北京燕海物业管理有限责任公司北京市海淀区清河毛纺住宅北小区九号楼五-六-
三号房屋二零零二年一月一日至二零一四年十二月三十一日物业管理费人民币一万三千二百八十五元二角三分；
三、驳回北京燕海物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四百九十元，由北京毛纺织研究所负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 娜
人民陪审员 贾玉英
人民陪审员 王小微
二〇一五年四月十六日
书 记 员 沙乃金