北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初5240号
原告（反诉被告）:陈兴华，男，1974年12月22日出生，住北京市朝阳区。
委托代理人刘芳，北京市致尚律师事务所律师。
被告（反诉原告）:范成燕，女，1958年5月4日出生，北京特特工贸公司董事长，住北京市。
委托代理人李同新，北京安贤律师事务所律师。
原告陈兴华（以下简称原告）与被告范成燕（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案后，被告对原告提起反诉，本院予以受理，本诉案件与反诉案件合并审理，本院依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托代理人刘芳、被告委托代理人李同新到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方于2015年3月25日签订的租赁合同于2015年9月7日解除；2、被告退还我剩余租金283561元；3、被告赔偿我对位于北京市朝阳区某某号房屋的装修以及建房损失511000元；4、案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月25日，我和被告签订了一份《租赁合同》，约定被告将位于北京市朝阳区金盏乡某某号院内的房屋出租给我使用，租赁期限五年，自2015年4月20日起至2020年4月19日止，房屋租金前两年为每年46万元，从第三年开始每年递增3％。2015年3月31日，我向被告支付第一年租金46万元。因我和被告都知道我承租该院落的房屋系用于经营，但被告的房屋不能办理相关的营业执照和其他证照，导致合同无法继续履行。2015年9月7日，我和被告签订了一份《解除租赁合同协议书》，约定解除双方的租赁合同。因我在承租期间在该院落内装修了房屋并新建了部分房屋，对于该损失，被告亦应当承担相应的赔偿责任。综上，请求法院支持我的上述诉讼请求。
被告辩称并反诉称：因租赁的房屋已经被拆除，所以该合同事实上也已经履行不了。关于原告主张的退还租金的诉讼请求，我认为，原告所交纳的第一年租金已经使用完毕，不存在退还租金的事项，故不同意原告的该项诉讼请求。关于原告主张的装修和建房损失，我认为原告的该项诉讼请求没有事实依据，所有的房屋都是我建造的，故我也不同意原告的第三项诉讼请求。被告向本院提起反诉诉讼请求：1、确认我和原告于2015年3月25日签订的租赁合同有效；2、原告支付我在合同有效期内拖欠的电费10741.5元、水费3010元。事实和理由：2015年3月25日，我和被告签订了一份租赁合同，约定我将位于北京市朝阳区某某号房屋出租给原告使用，租赁期限五年，自2015年4月20日至2020年4月19日。2015年4月20日至2017年4月20日期间每年租金46万元，此后每年递增3％。我于2015年3月25日将租赁房屋交付给原告使用，已经履行了合同的义务，在合同期间，原告拖欠我的水电费。现提起反诉，请求法院支持我的反诉请求。
原告对被告反诉辩称：我不同意被告的反诉请求。双方签订的租赁合同违反国家法律、法规的规定的，被告出租的房屋没有办理相关的规划许可手续以及建设审批手续，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁若干问题的解释的规定，双方签订的合同属于无效合同。关于被告主张的水电费，我方认可拖欠相应的费用，但这可以证明我方在2015年10月17日已经将该房屋交付给被告。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年3月25日，原、被告签订了一份《租赁合同》，约定被告将位于北京市朝阳区金盏乡某某号院内的房屋出租给我使用，租赁期限五年，自2015年4月20日起至2020年4月19日止，房屋租金前两年为每年46万元，从第三年开始每年递增3％。上述合同签订后，原告于2015年3月31日向被告支付了第一年46万元的租金。庭审中，原告称其承租该房屋系用于学生餐加工，但因该房屋和场地一直不能办理相关的卫生许可证、营业执照等证照，导致原告无法正常经营。庭审中，被告称原告承租的该场地和房屋系企业用地，但截至本案庭审结束，被告未向法院提交其出租给原告房屋的建设工程规划许可证。案件审理过程中，原告向本院提交了一份其与被告于2015年9月7日签订的《解除租赁合同协议书》，证明双方签订的合同已经于2015年9月7日解除。但被告对原告提交的该合同中被告签名的真实性不予认可。原告向本院申请对该笔迹进行鉴定，本院依法委托北京民生物证科学司法鉴定所对该笔迹进行鉴定，该鉴定所于2016年8月26日作出了《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：“检材上“范成燕”签名与样本上范成燕签名不是同一人书写。”案件鉴定费4600元，由原告预付。庭审中，原告称其在承租房屋后对房屋进行了装修并新建部分房屋，并向本院提交了装修和建房的相关票据。原告方申请对其装修和新建房屋的造价进行评估，在本院委托评估期间，被告在未告知本院的情况下，就包括涉案房屋在内的其他房屋与北京朝阳金盏经济合作社于2016年11月2日签订了一份《解除租赁合同补偿协议书》，致使在法院委托的评估机构未能进行评估的情况下，原告承租的房屋被拆除，被告领取了补偿款17825070元。庭审中，原告称其在2015年10月17日将承租的房屋和场地交还给原告，并提交了其与案外人李某某签署的《物品清单》，被告对该《物品清单》中李某某的签字不予认可，但被告认可原告在2015年10月中旬搬离承租的房屋和场地。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案中，原、被告双方于2015年3月25日就位于北京市朝阳区金盏乡某某号房屋租赁事项签订了一份《租赁合同》，由原告承租上述院落的房屋。但截至本案庭审结束，被告方未向本院提交其出租给原告房屋的建设工程规划许可证或经主管部门批准的相关手续。被告向本院提交的其与北京朝阳金盏经济合作社签订的租赁合同书，不足以证明被告出租给原告的房屋属于具有建设工程规划许可证的房屋或经主管部门批准建造的房屋，故原、被告就上述未取得建设工程规划许可证房屋签订的《租赁合同》属于无效合同，应当依据合同法关于合同无效条款的规定处理合同无效后的相关事项。因双方签订的合同属于无效合同，故原告要求确认双方合同于2015年9月7日解除的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告称其在2015年10月17日将房屋交还给被告，被告虽对《交接清单》的真实性不予认可，但被告认可原告在2015年10月中旬搬离承租的房屋，故本院认定原告系在2015年10月17日搬离涉案房屋，双方签订的租赁合同虽属于无效合同，但在原告占用房屋期间仍应当支付相应的使用费，本院将按照合同约定的标准计算占用期间的使用费。本案中，在原告支付了一年租金的情况下，原告要求被告退还剩余租金的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿装修和建房损失的诉讼请求，本院认为，依据原告提交的装修和建房的票据以及合同签订后近一个月事实上免租期（从2015年3月25日至2015年4月19日）的事实，可以认定原告在承租后对房屋进行了装修并新建部分房屋。根据合同法的规定，在合同无效无效的情况下，有过错的一方当事人赔偿对方损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，应当承担赔偿责任。因被告出租的房屋未取得相关的建房审批手续，被告对此存在过错，故应当赔偿原告相应的装修和建房损失。因被告在房屋拆除之前未告知本院拆除的情况，致使房屋在法院委托的评估机构未能进行评估之前被拆除，本院将根据原告提交的票据结合被告与案外人签订《解除租赁合同补偿协议书》所依据的评估报告的内容酌定原告的上述损失。关于被告要求确认合同有效的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告要求原告支付拖欠水电费的反诉请求，因原告在2016年6月7日的庭审中认可该事实，在此后的庭审中，原告虽否认拖欠水电费，但在未提交证据的情况下，本院对原告的反言不予采信。本院对被告要求原告支付拖欠水电费的反诉请求予以支持。
综上所述，本院对原告的诉讼请求和被告的反诉请求中具有事实和法律依据的部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）陈兴华与被告（反诉原告）范成燕于二〇一五年三月二十五日签订的《租赁合同》无效；
二、被告（反诉原告）范成燕于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）陈兴华房屋租金二十三万三千八百三十三元三角三分；
三、被告（反诉原告）范成燕于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）陈兴华装修及建房损失二十万元；
四、原告（反诉被告）陈兴华于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）范成燕电费一万零七百四十一元五角以及水费三千零一十元，共计一万三千七百五十一元五角；
五、驳回原告（反诉被告）陈兴华的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）范成燕的其他反诉请求。
如果原告（反诉被告）陈兴华、被告（反诉原告）范成燕未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件鉴定费四千六百元，由原告（反诉被告）陈兴华负担（已交纳）。
案件受理费一万一千七百四十六元，由原告（反诉被告）陈兴华负担三千九百三十九元（已交纳），由被告（反诉原告）范成燕负担七千八百零七元（于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）陈兴华一千一百二十九元，于本判决生效之日起七日内交纳六千六百七十八元）。
反诉案件受理费七十二元，由原告（反诉被告）陈兴华负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 乔红星
人民陪审员 骆尚朴
人民陪审员 王艳芬
二〇一七年七月二十一日
书 记 员 张 颖