吉林省白城市洮北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）白洮民一初字第641号
原告吉林省中银经贸有限责任公司。
法定代表人洪凯，系董事长。
委托代理人邓少辉，系吉林金辉律师事务所律师。
被告苏玉杰，现住白城市。
委托代理人李佩璟，系吉林亚非律师事务所律师。
被告席吉祥，现住白城市。
委托代理人蔡丽坤，现住白城市。
原告吉林省中银经贸有限责任公司诉被告苏玉杰、席吉祥房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人、被告苏玉杰委托代理人、被告席吉祥及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年6月间，原告将坐落于盛世新村综合楼裙房东侧北数14户楼房出卖给被告，并先后签订了《房屋转让合同书》《房屋转让补充协议书》。合同约定，如被告违约，未按约定结清房款，原告有权收回房屋，现该房屋已变更至被告苏玉杰名下，如坚持收回房屋的诉求，恐执行难度大，故变更诉讼请求，要求二被告给付购房款222900元及办理房屋产权更名过户的相关税费5495元。
被告苏玉杰辩称，原被告之间没有法定和约定的事由解除合同，并且被告已经取得该房屋的所有权证，依法交纳了房款，该房屋买卖合同有效。我们已经把钱交给了原告的委托人席吉祥，当时席吉祥提供了委托协议并且协助我们办理了产权变更登记手续，我们认为交给席吉祥就视为交给了原告，席吉祥有权代原告收取钱款。
被告席吉祥辩称，原告法定代表人洪凯找到我，让我帮他忙。他说给我20万元，他也给我委托手续。当时我是武圣房地产的，武圣房地产欠中银公司的钱，让我帮他清理这些事，其中包括他卖给苏玉杰的房子的事，房子是我帮着卖的，苏玉杰把房款都交给我了，我当时有原告的授权，这个房子一共是27万元，都交给我了，我只给原告汇过5万，剩下的20万我留下了，因为原告答应给我20万，当时我留钱这个事我也告诉原告法人洪凯了。原告答应给我的10万元扣除后，剩余的钱我们同意给原告。
根据原告陈述、被告答辩，本案的争议焦点为：原告主张是否有法律依据，被告抗辩理由是否成立，被告席吉祥是否应该承担责任。
就争议焦点，原告出示下列证据：
1、房屋转让合同书、房屋转让补充协议书各一份，证明2007年6月份原被告签订房屋买卖合同，原被告之间存在房屋买卖合同关系，原被告约定了合同的解除条件。被告违约，只交付了房屋的定金5万元后，所余房款至今未给付，符合双方约定解除情形。争议房屋现登记在被告苏玉杰的名下。
被告苏玉杰质证认为有异议，因为这两份协议与产权档案中原被告签订的协议是不一致的。产权中约定的价款时127600元，且有原告支付价款的收据。房屋产权的手续都是被告席吉祥办理的，不是原告办理的，我们实际交付给席吉祥的房款是479000元。
被告席吉祥质证认为无异议。
2、承诺书一份，证明被告席吉祥承诺2014年6月20日前苏玉杰不能还款，被告席吉祥承担保证责任。
被告苏玉杰质证认为与苏玉杰无关。
被告席吉祥质证认为无异议。
被告苏玉杰针对争议焦点出示了下列证据：
1、产权档案一份，证明产权档案中原被告签订的合同是127600元，原告为被告出具了收款收据，证明苏玉杰已全部支付了房款，并提供了全部的产权办理手续，都是被告席吉祥办理的。
原告质证认为有异议，因为合同和收条当时是为了办理房本出具的，里面的房屋价款与实际收取的价款是不一致的，应当以实际交付的为准。
被告席吉祥质证认为无异议。
2、原告与席吉祥签订的协议书一份，证明原告委托席吉祥办理了争议房屋的产权手续。
原告质证认为有异议，只是授权，没有明确到本案的房屋，也没有授权被告席吉祥代收房款。
被告席吉祥质证认为无异议。
3、被告席吉祥出具的收据2份，证明原告依照席吉祥提供的委托协议，交付479000元给席吉祥，从买房到现在都没有见过原告，所有的手续都是席吉祥办理的。
原告质证认为有异议，原告并没有收到这些款项，原告也没有授权席吉祥代为收取房款，所以不能证明被告已全部交付房款。
被告席吉祥质证认为无异议，钱是我收的。
根据原、被告的陈述及庭审中的辩论，本院综合评判如下：
一、原告与被告苏玉杰签订的房屋买卖合同合法有效，被告苏玉杰应按合同约定，继续履行向原告支付房款的义务，支付金额为95300元。
本案经开庭审理，认定如下事实：2007年6月原告通过拍卖程序取得了盛世新村菜市场东侧14户6号房屋的产权。2007年6月13日原告为甲方与被告苏玉杰为乙方签订一份房屋买卖合同书，约定“甲方将坐落于盛世新村综合楼裙房东侧北数14户（6号）建筑面积为124.05平方米（不含地下室），转让给乙方。转让房屋价格27.29万元，更名过户税费由乙方承担……”，2007年6月23日双方又签订一份房屋转让补充协议书，约定由被告席吉祥作为被告苏玉杰的担保人，出现问题由担保人席吉祥全权负责。2007年6月21日争议的房屋变更至被告苏玉杰名下，同时房屋由苏玉杰居住使用至今，苏玉杰将全部房款交付给被告席吉祥。2007年11月17日原告为甲方与被告席吉祥为乙方签订一份协议书，约定“甲方委托乙方办理在白城市盛世新村房屋产权过户，税务减免等事宜达成协议如下：1、甲方给乙方20万元人民币作为代理费。2、乙方负责办甲方房屋过户，税务减免及房屋转让等相关事宜。3、8号楼卖给高洪杰……”2014年被告席吉祥向原告出具了一份承诺书，内容如下“由我担保的苏玉杰欠贵公司的购房款，我承诺尽快与苏玉杰联系还款事宜，如苏玉杰在2014年6月20日前不能还款，我承担保证责任。”
本院认为，根据上述事实，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中原告与被告苏玉杰签订了房屋买卖合同并已办理了相关产权变更手续，且由被告苏玉杰实际占有使用至今，故双方签订的合同合法有效，被告苏玉杰应按合同约定履行交纳房款义务。但被告苏玉杰认为，根据原告与被告席吉祥签订的委托协议书，其已将所有的房款交付给席吉祥，不应再向原告履行交纳房款义务。
本案需要调查的重点是：被告席吉祥作为原告办理争议房屋产权手续的委托人，其是否有权代表原告收取被告房款，如何认定被告苏玉杰交纳房款数额。
根据庭审查证事实，结合当事人提供的证据分析，本院分析认证如下：从原告与被告席吉祥签订的委托协议书中第2项约定内容“乙方负责办甲方房屋过户，税务减免及房屋转让等相关事宜。”看，被告苏玉杰是知晓和相信被告席吉祥是有代理权的：1、被告苏玉杰已通过席吉祥将50000元定金交付给原告；2、席吉祥协助原告和被告已办理房屋产权变更手续并持有办理完毕的争议房屋的产权证。3、席吉祥将产权证交付被告苏玉杰，苏玉杰就应当将房款交付席吉祥，这符合日常的交易规则。但被告苏玉杰的主要过错在于没有真正审查和确认被告席吉祥代理权的详细范围，即是否是特别授权，其冒昧将全部房款交给席吉祥，造成原被告间因授权不明产生纠纷，被告存在过错。原告在委托席吉祥办理与被告苏玉杰的房屋买卖变更手续时并没有明确告知被告苏玉杰关于委托人席吉祥的具体代理权限，使得被告苏玉杰有理由相信席吉祥有权收取房款，造成原被告在交纳房款方式上约定不明，对此原告存有过错。在原告与苏玉杰到房屋产权部门办理产权变更登记时，原告出具了一份“收到苏玉杰购房款127600元”正式的财务收据，原告认为系其为办理产权手续出具的并没有真正收到被告房款。针对此节，本院作如下认证：被告苏玉杰将房款交付原告的委托人席吉祥，席吉祥收取被告苏玉杰房款后为被告出具原告的财务收据并协助原被告办理房屋产权手续，同时将证件和房屋交付给被告苏玉杰，符合常理，属正常的交易行为，但由于原告与席吉祥因委托合同产生报酬纠纷，使得被告席吉祥未有将被告苏玉杰的全部房款交付原告，席吉祥存在重大过错，与被告苏玉杰无关，被告苏玉杰只需审查原告为其出具的财务收据即可，因此，本院认定被告苏玉杰通过席吉祥又向原告交纳房款127600元，剩余房款95300元（272900元-50000元-127600元）应由被告苏玉杰给付原告。关于被告席吉祥超出房屋买卖协议外多收取的被告苏玉杰房款数额，该行为系二被告间的经济往来，与原告的诉讼请求不产生关联，另诉解决。
在原告与被告苏玉杰签订的合同中，税费由乙方即苏玉杰承担，故根据在产权部门的档案中完税证中记载的税费为3828元，该款应由苏玉杰给付原告。
二、被告席吉祥做为保证人应承担保证责任。
2014年6月20日，被告席吉祥向原告出具一份承诺书，对被告苏玉杰欠原告的购房款提供保证，愿意承担保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第十八条规定“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”被告席吉祥对被告苏玉杰应给付原告的款项承担连带保证责任。
本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：
一、被告苏玉杰于本判决生效后十日内给付原告购房款95300元，税费3828元。
二、被告席吉祥对上述款项承担连带保证责任。
案件受理费5394元由原告承担3164元，被告苏玉杰承担2230元；保全费1885元由被告苏玉杰承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决生效，双方当事人应自觉履行，逾期不履行，本院将根据对方当事人的申请或审判庭的移送，依法强制执行。申请执行的期限为两年，逾期不申请，本院将视为放弃权利。
申请执行的期限从法律文书确定的履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 郭 昕
审 判 员 陈 云 超
人民陪审员 殷 贺 男
二〇一五年七月十日
书 记 员 姜薇（兼）