江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏06民终279号
上诉人（原审被告、反诉原告）:南通三景制衣有限公司，住所地南通市。
法定代表人:帅正云，总经理。
委托诉讼代理人:缪建军，该公司员工。
委托诉讼代理人:缪妍，江苏紫琅律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:南通市地方粮食储备库，住所地南通市崇川区。
法定代表人:陈晓东，主任。
委托诉讼代理人:马佳，北京大成（南通）律师事务所律师。
委托诉讼代理人:冯君妍，北京大成（南通）律师事务所实习律师。
上诉人南通三景制衣有限公司（以下简称三景公司）因与被上诉人南通市地方粮食储备库（以下简称粮库）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2017）�0611民初2204号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
三景公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或发回重审。事实和理由：案涉合同并没有到期，被上诉人单方解除租赁协议系违约。粮库在订立租赁协议时存在隐瞒即将搬迁的事实。原审法院判决上诉人支付违约金系认定事实错误，被上诉人应当退还上诉人的保证金。被上诉人应该给付上诉人因搬迁涉及到的各项补偿费。
被上诉人粮库辩称，一审判决合法有据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
粮库向一审法院起诉请求：1.确认双方2015年12月1日签订的《房屋租赁协议》于2017年4月30日解除；2.判令被告立即向原告返还房屋；3.判令被告立即支付拖欠租金28900元（2017年3月10日至4月30日）及滞纳金（自2017年2月10日起至实际给付之�，按每日万分之三计算。至2017年5月15日为442.17元）；4.判令被告支付房屋占用费，按租金标准1.5倍，自2017年5月1日起计算至实际返还房屋之日（至2017年5月15日为12750元）；5.判令被告支付自2017年2月25日至实际返还房屋之日原告代付的水电费（抄表至2017年4月25日，费用60411.35元）；6.判令被告支付违约金61200元（按年租金的30%计算）；7.判令被告支付原告的律师费19496.5元。
三景公司向一审法院提出反诉请求：1.判令给付装饰装潢及附属设施补偿费、搬迁补偿费、停产损失补偿费、生产经营损失补偿费合计2577377元；2.判令退还保证金50000元。
一审法院查明，2001年8月，经南通市港闸区唐闸镇人民政府见证，粮库（当时名称“南通中宝实业总公司”，2009年8月更为现名）与三景公司签订《房屋租赁协议》，由三景公司租赁粮库所有、坐落于南通市港�区河东南路74号2600平方米厂房（证载幢号：26、33、34、35、38、39、40、41、42，其中26、34、38已拆）用于生产经营，租赁期限十年，年租金185000元，保证金50000元。该协议到期后，双方又五次续订租赁协议，年租金提高到204000元，每三个月为一个结算周期，每个结算周期末交纳下一个结算周期租金，三景公司在签订本协议后5日内将首期租金51000元付给粮库，先缴后用，依次类推；前四次租赁协议约定的租赁期间均为一年，到期后双方可协商续订；协议第六条中约定，承租结束或停租时，三景公司对承租房屋的装修、装潢如需自行拆除，应恢复房屋的原状；第七条约定，三景公司按月向粮库交纳电费，按供电部门向粮库收取的基本电费的三分之一及根据三景公司实际用电量按供电部门向粮库结算的电价计算；第十条中约定，如遇粮库整体搬迁等情形，致使本合同无法继�履行时，本合同自动终止，三景公司在接到粮库通知后30日内必须无条件搬出，否则三景公司向粮库支付违约金50000元；第十一条中约定，任何一方明确表示或以自己的行为表明不履行义务时，需向对方偿付年租金的30%作为违约金，三景公司逾期交付租金的，每逾期一日，粮库有权按到期应付租金的万分之三向三景公司加收滞纳金。最后一份《房屋租赁协议》签订于2015年12月1日，和前四份协议不同之处在于：1.租赁期限，租赁期限不再是一年，而是自2015年12月10日至粮库整体搬迁之日止，粮库提前一个月通知三景公司；2.违约责任，违约责任不再是支付违约金50000元，而约定了：如三景公司不按粮库规定搬出，粮库有权没收三景公司的保证金和采取相应措施，并通过法院强制执行，由此产生的费用全部由三景公司承担。其他条款没有变化。
2017年1月23日�粮库以终止函形式，以河东南路74号即将整体搬迁拆除为由，通知三景公司于2017年4月30日前从所承租的房屋、空地搬出，将承租房屋、空地腾空退还粮库，协议于2017年4月30日自行终止，三景公司于2017年2月15日回函，要求政府有关部门提前将相关搬迁、停产损失、务工等费用支付到位，否则无力按期搬出。2017年2月28日，粮库函告三景公司提出相关搬迁、停产损失、务工等费用，违背了协议约定，再次要求三景公司在规定时间内搬出。之后，双方又以通告或函件方式，各自强调己方立场，三景公司至今仍未向粮库交还租赁房屋。
三景公司向粮库交纳租金至2017年3月9日。粮库在2001年收取三景公司的保证金50000元在第一期合同到期后未退还给三景公司，依次结转为下期租赁协议的保证金。粮库为本案诉讼，支付律师费19496.5元。
另查明，2013年2月27日，南通市财政局以通财建字【2013】6号“对南通粮食物流中心实施方案（【2012】请字1329号）及市政府交办单（【2013】DC004号）的办理意见”（以下简称“意见”），向市政府请示南通粮食物流中心工程项目（即粮库搬迁重建项目）的相关事项。2013年3月14日，南通市发展和改革委员会以通发改行审【2013】16号“市发改委关于南通粮食物流中心项目建议书的批复”（以下简称“批复”），批复给南通市粮食局，同意粮库整体搬迁至如皋市××海村，异地新建南通粮食物流中心项目，要求南通市粮食局抓紧办理前期相关手续。2013年4月16日，南通市土地储备中心与粮库签订的《国有土地使用权收购合同》，由南通市土地储备中心以200000000元价格收购粮库位于南通市港闸区唐闸镇街道河东南路74号的国有土地使用权，粮库依照项目建设进度向南通市土地储备中心申请用款，同时�定，本合同签订后十五个工作日内，注解土地使用证，粮库应在2016年3月31日前向南通市土地储备中心移交土地，粮库承诺土地移交时，所移交土地内的建（构）筑物等已全部拆除、2016年3月，粮库以通储库【2016】12号“关于申请延期移交土地的报告”，以建设项目进度受影响为由，向南通市土地储备中心申请延期交地，并保证于2016年年底前后交出土地，南通市粮食局在该报告上加盖公章，证明情况属实。
对争议的证据和事实，一审法院认定如下：
1.粮库与三景公司签订2015年12月1日《房屋租赁协议》时是否隐瞒搬迁事实。三景公司主张粮库在签订合同时，隐瞒即将搬迁事实，粮库认为，结合整体搬迁进程，粮库在和三景公司签订最后一份合同时，将租赁期限由一年改为整体搬迁之日，故三景公司明知要搬迁的事实，其说粮库隐瞒事实不客观真实。一审法院审查后认为，从双方所签协议、特别是最后两份协议对比可见，双方在租赁期限上作了明显改动，对违约责任也作了明显调整，其内容就是告知三景公司粮库即将搬迁，其所陈述的粮库隐瞒搬迁事实不存在。
2.三景公司欠交电费时间、金额。粮库向三景公司主张自2017年2月25日至实际返还房屋之日的水电费，其中，自2017年2月25日至2017年4月25日发生电费60411.35元，粮库提交电费清单证明自己的主张。三景公司当庭表示要对电表读数进行核对，对欠费起始时间、计费方式未提异议。本案审理中，双方于2017年8月22日对电表读数进行了核对，确认三景公司自2017年4月26日至2017年8月22日所用电量，粮库据此结合双方约定的计费方式主张2017年4月26日至2017年8月22日的电费97771.08元。三景公司当庭确认了双方核对的电表读数，对2017年2月25日至2017年4月25日电表读�也未提异议，但要求对金额进行核对。在一审法院给予的限期内，三景公司未对金额提出异议。三景公司在限期内对粮库主张的电费金额未提异议，视为其认同粮库主张的电费金额，一审法院确认2017年2月25日至2017年8月22日，三景公司发生电费金额共计158182.43元（60411.35元+97771.08元）。
3.粮库先开票还是三景公司先付房租和电费。三景公司主张，按十多年的惯例，都是粮库先开票，三景公司根据发票金额付款，粮库未开票，故不存在三景公司拖欠房租、电费事实。粮库则称，因为三景公司拖欠租金、电费，所以不敢再先开票，曾因催要房租发过律师函，现要求按合同约定处理。三景公司否认粮库向其催要过房租。一审法院审查后认为，按照《房屋租赁协议》中的约定，三景公司应于每个结算周期末交纳下一个结算周期租金，每三个月为一个结算周期，�费应按月结算。自2017年3月10日始，三景公司未再支付房屋租金；自2017年2月25日始，其未再按月结算电费，三景公司未按约交纳租金、电费为即成事实。三景公司所谓先开票后付款的惯例基于双方长期合作彼此信任的基础形成，在双方产生纠纷情况下，双方仍应按照约定履行义务，双方约定中没有先开票的付款条件，故三景公司所谓惯例不能成为其拖欠费用的理由，三景公司应当按约定支付欠付费用，粮库收款后如果不开票，三景公司可向税务部门举报。
4.三景公司主张的装饰装潢及附属设施补偿费、搬迁补偿费、停产损失补偿费、生产经营损失补偿费合计2577377元是否客观真实。三景公司提交其单方制作的租用房屋搬迁补偿表，主张补偿费2577377元，粮库认为该表格不属证据范畴，内容都是搬迁补偿，与本案租赁合同法律关系无关联。一审法院认为，首先，本案为租赁合同纠纷，只有在本案审理中确定三景公司为被搬迁补偿对象，三景公司才可以享受搬迁补偿费用；其次，三景公司如果属于合法的被搬迁安置对象，其依据相关政策可以主张搬迁补偿费用，但也要经过有资质的评估机构进行评估确定，三景公司自行制作的补偿费表格，从证据性质上看，为其单方陈述，未经评估机构评估，不能作为定案依据。
一审法院认为，本案双方当事人租赁事实没有异议，双方所签订的房屋租赁协议不违反法律的禁止性规定（注：1.牵涉到国有土地使用权方面的问题，可由土地主管部门依法行使管理职能，不影响合同效力；2.根据《国有土地使用权收购合同》中的约定，该合同签订之后不久，粮库的土地使用权证应该已注销，但一则房屋所有权证未注销，租赁房屋仍为合法建筑，二则双方在注销土地使用证后签订的合同�实是续签以前的租赁合同，而企业整体搬迁是一个过程，在这个过程中的续租能实现社会资源利用的最大化，粮库避免避免了资产闲置，三景公司则对租赁房屋的投入作了充分利用，此举对双方有利，对国家无害，故续签的协议也应作认定为有效），为有效合同，双方均应按照合同约定履行义务,承担责任。根据当事人的诉辩意见，双方的争议焦点在于：1.协议是否解除，粮库是否违约；2.反诉应否受理；3.粮库的各项诉讼请求应否支持；4.三景公司无条件搬离条款是否无效，反诉请求是否支持。
关于争议焦点1，双方2015年12月1日所签《房屋租赁协议》是否已解除，粮库是否违约解除协议。粮库主张已经以书面终止函形式通知三景公司，双方2015年12月1日所签《房屋租赁协议》已于2017年4月30日解除。三景公司则认为粮库没有证据证明需要整体搬迁，直到收到�次诉讼的材料后，才得知粮库的土地被收购，并得到两亿元补偿，不能仅凭终止函就解除合同，粮库在发终止函时，没有附任何搬迁的依据，不能证明粮库要搬迁，所以应认定粮库单方违约解除合同。一审法院审查后认为，三景公司接到粮库的终止函后，在对粮库的回函中，对粮库须搬迁的事实并无异议，其只是要求政府机关支付相关费用，说明其认可粮库搬迁的客观事实（粮库提交的“意见”、“批复”、“国有土地使用权收购合同”、“关于申请延期移交土地的报告”等证据足以证明其必须搬迁并已延迟搬迁的事实），且双方的协议中并未约定通知要附搬迁文件，三景公司现提出粮库无证据证明搬迁的理由不能成立，粮库提前一个月以上通知三景公司《房屋租赁协议》于2017年4月30日解除，符合双方约定，该《房屋租赁协议》已于2017年4月30日解除，粮库单方解�不构成违约。
关于争议焦点2，反诉应否受理。粮库要求确认租赁合同解除，由三景公司支付拖欠租金、电费及合同解除之后的占有使用费，并承担相应违约责任，而三景公司反诉要求粮库支付搬迁补偿费用及返还租赁合同保证金。粮库的请求基于租赁合同关系，反诉的搬迁费用请求表面看似乎与租赁合同无关，但粮库的搬迁发生在三景公司承租粮库的房屋期间，三景公司作为承租人，形式上可以主张搬迁补偿费用（当然，实体权利是否能得到支持要根据审理的具体情况而定），其所主张的搬迁补偿费用也是基于租赁合同关系，另一返还保证金的请求则明显基于租赁合同，因此，反诉的两项诉讼请求均基于租赁合同关系，应当与本诉合并审理。
关于争议焦点3，粮库的各项请求能否支持。粮库共提出七项诉讼请求，分述如下：
1.确认双�2015年12月1日签订的《房屋租赁协议》于2017年4月30日解除。一审法院已查明，粮库以解除合同终止函通知三景公司解除合同，符合双方约定的合同解除条件，双方2015年12月1日签订的《房屋租赁协议》于2017年4月30日解除。
2.三景公司立即向粮库返还房屋。双方合同解除后，三景公司应当将租赁房屋腾空交付给粮库，鉴于搬离工作的特殊性，可给予三景公司10天的搬离期间。
3.三景公司立即支付拖欠租金28900元（2017年3月10日至4月30日）及滞纳金（自2017年2月10日起至实际给付之日，按每日万分之三计算）。自2017年3月10日始，至2017年4月30日合同解除之日，共计51天，三景公司欠付租金28900元（51天*季度租金51000元/90天），三景公司应向粮库支付该欠付租金，还应按双方约定，承担自欠款之日起至实际给付之日每日万分之三的滞纳金。粮库主张自2017年2月10日开始计算违约金有误，按双方约定，三景公司交纳租金的时间为每个结算周期末交纳下个结算周期的租金，欠付租金的交纳时间为2017年3月10日前，故三景公司承担滞纳金的起始时间为2017年3月10日。
4.三景公司支付房屋占用费，按租金标准1.5倍，自2017年5月1日起计算至实际返还房屋之日。双方合同解除，但三景公司仍然占有使用租赁房屋，取得实际利益的同时，给粮库造成租金损失，三景公司可参照合同解除前的租金标准，自合同解除之次日起至实际交还房屋止，向粮库支付房屋占有使用费。粮库主张按租金标准的1.5倍支付占有使用费，无事实依据，一审法院不予支持。
5.三景公司支付自2017年2月25日至实际返还房屋之日原告代付的水电费。粮库该项请求主张的实际仅为电费，该费用为粮库为三景公司实际垫付的费用，三景公司应当按照双方约�时间和结算方式（即三景公司按月承担供电部门向粮库收取基本电费的三分之一及根据三景公司实际用电量按供电部门向粮库结算的电价计算出的电费）向粮库支付合同解除前及解除后至三景公司实际搬离之日的电费。自2017年2月25日至2017年8月22日，三景公司已结欠电费158182.43元。
6.三景公司支付违约金61200元（按年租金的30%计算）。粮库的该项请求来自合同第十一条约定，任何一方明确表示或以自己的行为表明不履行义务时，需向对方偿付年租金的30%作为违约金。三景公司除未在合同解除之日搬离外，只欠付租金和电费，没有其他违约行为。双方对三景公司未按约搬离有专门的违约约定，即粮库没收三景公司的保证金，并承担通过法院强制执行产生的费用，三景公司应按该约定承担违约责任，其向粮库交纳的保证金50000元无权要求粮库返还，并要承担相应的诉讼费用。粮库在其诉讼请求中虽未明确没收保证金，但在庭审过程中针对三景公司返还保证金的反诉请求时曾表示在本诉中要求没收保证金，因此可由三景公司承担此项违约责任。至于欠付租金电费的违约责任，欠付租金也有专门的违约责任，一审法院已让三景公司按该约定承担责任；三景公司欠付电费实系事出有因，双方在发生纠纷后，不能共同核定电表读数，粮库也未能按惯例先开票给三景公司，且三景公司当庭表示只要粮库开票，其即支付电费，由此可见，三景公司无不交纳电费义务的主观意图，粮库要求其承担年租金30%的违约金的请求，不符合双方约定，一审法院不予支持。
7.三景公司支付粮库的律师费19496.5元。双方在合同中第十条中只约定由三景公司承担通过法院强制执行产生的费用，并未明确约定由三景公司承担律师费，且律师费不是通过诉讼程序必然产生的费用，粮库要求三景公司承担律师费无事实和法律依据，一审法院对其该项诉讼请求不予支持。
关于争议焦点4，三景公司无条件搬离条款是否无效，其反诉请求是否支持。三景公司主张无条件搬离为无效条款的理由是粮库在签订合同时隐瞒即将搬迁事实，经查该事实并不存在；况且，双方第一期十年期合同早已履行完毕，三景公司的合同目的已实现，其后双方又五次续订合同，三景公司最初的合同目的已超标实现，现双方在第五次的续签合同中约定，粮库整体搬迁，三景公司无条件搬离，该约定不失公平。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租�拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处置没有约定的，按四种情形分别处理。本案双方无条件搬离的约定，不存在隐瞒欺诈，也不显失公平，为有效条款。当合同约定的解除条件成就时，双方应按约定处理。因此，三景公司在粮库整体搬迁时，应当无条件搬离，在不损坏房屋前提下，将所有属其所有的可拆除、可搬离物品搬离，将房屋腾空交还粮库。三景公司第一项反诉请求（即要求粮库给付搬迁补偿费2577377元）没有合同依据，一审法院不予支持；第二项反诉请求（要求粮库返还保证金）则因其未按约搬离、粮库主张没收，一审法院也不予支持。
综上所述，粮库主张双方《房屋租赁协议》解除成立，三景公司应当根据约定无条件搬离，并支�拖欠的相关费用，承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条规定，判决：一、南通市地方粮食储备库与南通三景制衣有限公司于2015年12月1日签订的《房屋租赁协议》于2017年4月30日解除；二、南通三景制衣有限公司将向南通市地方粮食储备库租赁的、坐落于南通市港闸区河东南路74号的全部房屋腾空，于本判决发生法律效力之日起十日内交还给南通市地方粮食储备库；三、南通三景制衣有限公司向南通市地方粮食储备库支付2017年3月10日至4月30日的租金28900元及滞纳金（自2017年3月10日起至实际给付之日，按每日万分之三计算）；四、南通三景制衣有限公司向南通市地方粮食储备库支付2017年5月1日起至实际返还房屋之日、按季度租金51000元标准计算的房屋占有使�费；五、南通三景制衣有限公司向南通市地方粮食储备库支付自2017年2月25日至2017年8月22日的电费158182.43元，并自2017年8月23日起至实际返还房屋之日，按月承担供电部门向粮库收取基本电费的三分之一及根据其实际用电量按供电部门向南通市地方粮食储备库结算的电价计算出的电费；六、南通三景制衣有限公司承担违约金50000元，该款以其向南通市地方粮食储备库交纳的保证金50000元充抵；七、驳回南通市地方粮食储备库的其他诉讼请求；八、驳回南通三景制衣有限公司的反诉请求。上述应付款项，限南通三景制衣有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付。案件受理费5055元，由南通市地方粮食储备库负担467元，南通三景制衣有限公司负担4588元；反诉案件受理费13910元，由南通三景制衣有限公司负担。
本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正�，本院予以确认。
本院认为，根据南通市财政局有关意见、南通市发展和改革委员会有关批复以及南通市土地储备中心与粮库签订的《国有土地使用权收购合同》等证据，可以证明粮库已经进入整体搬迁状态，因此粮库有权根据合同解除租赁协议，上诉人提出的粮库单方解除协议系违约的上诉理由，本院不予采纳。至于上诉人提出的隐瞒搬迁事实的上诉理由，本院认为，租赁合同明确表明租赁期限至整体搬迁之日，而此前的合同明确租赁期限为一年，租赁期限约定的不同表明了粮库并不存在隐瞒搬迁的事实，故该上诉理由，本院不予采纳。关于保证金问题，双方合同约定，如果三景公司不按照粮库规定搬出，粮库有权没收保证金，因此，上诉人关于保证金的上诉理由，本院不予采纳。关于上诉人提出的给付补偿费的问题，本院认为，是否应当给付补偿费应当以合同为准，根据合同约定，三景公司应当无条件搬出，故其提出应当给付补偿费用的上诉理由，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。原审判决认定基本事实清楚，实体结果并无不当,本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18965元，由上诉人三景公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 盛
审判员 季建波
审判员 罗 勇
二〇一八年三月二十七日
书记员 施惠惠