上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终1977号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海锦莲投资管理有限公司，住所地上海市闵行区虹梅南路1755号一幢一层VB1103室。
法定代表人：杨锦贤，总经理。
委托诉讼代理人：牛培山，上海同脉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:上海华兴电梯配件有限公司，住所地上海市闵行区莘朱路1258号。
法定代表人：夏敬文，总经理。
委托诉讼代理人：郑炜，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：上海赫勒输送设备有限公司，住所地上海市青浦区金泽镇（商榻）商周路102弄88号315室。
法定代表人：董蔚，总经理。
上诉人上海锦莲投资管理有限公司（以下简称锦莲公司）与被上诉人上海华兴电梯配件有限公司（以下简称华兴公司）、被上诉人上海赫勒输送设备有限公司（以下简称赫勒公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初12310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人锦莲公司上诉请求：撤销一审判决主文第一、二、三、六项，改判被上诉人华兴公司继续履行房屋租赁合同并向上诉人交付租赁房屋中约633平方米的未交付部分的房屋，被上诉人华兴公司赔偿经济损失141,978.18元并归还锁在租赁房屋内的脚手架三套等装修设备、材料。
事实和理由：被上诉人华兴公司实际仅交付三分之一场地，上诉人不存在拖欠租金的行为；被上诉人华兴公司交付了钥匙，上诉人可以进入整个租赁区域，但房屋没有清空，其无法使用；被上诉人华兴公司发送的短信其没有收到，被上诉人华兴公司寄送解除通知的地址系上诉人注册地，非经营地，签收人也不是上诉人的门卫。
被上诉人华兴公司辩称，赫勒公司可以证实涉讼厂房处于空置状态，并且华兴公司也没有继续使用房屋的动机；合同明确约定租金先付后用；其发送短信的号码为上诉人在合同上留下的联系号码，上诉人从未向其提供过实际经营地址，其只得向注册地寄送解除通知，故认为一审判决正确，要求维持原判。
被上诉人赫勒公司辩称，租赁房屋时，其主要看了自己租赁部分，另外部分没有仔细看，但感觉整个厂房是空的，故其接受一审判决，要求维持原判。
华兴公司诉至一审法院，请求判令：1.确认华兴公司与锦莲公司之间的房屋租赁合同解除；2.锦莲公司支付拖欠的自2017年1月1日起至2017年2月12日止的房屋租金共计54,481元（每日每平方米1.4元X43天X905平方米）；3.锦莲公司返还位于上海市闵行区XX路XX号XX幢厂房的租赁房屋；4.锦莲公司按每日448元（每平方米1.4元X320平方米）支付自2017年2月13日起至房屋返还之日止的房屋使用费；5.赫勒公司搬离位于上海市闵行区XX路XX号XX幢厂房的租赁房屋。原审审理中，华兴公司放弃上述第3项要求锦莲公司返还涉案房屋及上述第5项要求赫勒公司搬离涉案房屋的诉讼请求，并明确上述第4项诉讼请求中的房屋面积以275平方米计算，即要求锦莲公司按每日385元（每平方米1.4元X275平方米）支付自2017年2月13日起至判决生效之日止的房屋使用费。锦莲公司向法院提出反诉请求，要求判令：1.华兴公司继续履行房屋租赁合同，并向锦莲公司交付租赁房屋中约633平方米的未交付部分的房屋；2.华兴公司开具已收房租金额的增值税专用发票；3.华兴公司开具已收房租押金的收据；4.华兴公司赔偿至今未全部移交房屋对锦莲公司造成的经济损失141,978.18元；5、华兴公司归还锁在该租赁房屋内的脚手架三套等装修设备、材料。
一审法院认定事实：涉案房屋的权利人为华兴公司，房屋类型为工厂。2016年8月12日，华兴公司（作为出租方，签约甲方）与锦莲公司（作为承租方，签约乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于上海市闵行区XX路XX号XX幢XX房XX层靠东侧位置建筑面积905平方米出租给乙方，租赁用途为转租、分租给乙方的客户使用，经营范围以工商核准登记为准，乙方应对自己的客户负责；租赁期限为6年，第一期自2016年10月1日起至2019年9月30日止，租金为每平方米1.4元，一年为462,000元，第二期自2019年10月1日起至2021年9月30日止，租金增长10%（每平方米1.54元），付款方式为先付后用的原则，付三押一（三个月租金115,500元，押金38,500元），甲方收到乙方房租后开具发票作收款凭证（押金开收据）；甲方交给乙方的厂房为生产设备搬离后的现状；甲方同意乙方对所租用的厂房进行装修，但以不影响房屋主体承重结构，费用由乙方自理，乙方可在所租用的厂房建卫生间等分隔，但退租时要恢复原状；甲乙双方有一方要求终止本合同，应提前一个月以书面形式通知对方，并承担违约责任；若乙方提前终止本合同，甲方不退还乙方所付未到期的房租及押金，若乙方逾期缴付租金超30天，其他费用40天，甲方有权单方面终止合同，若甲方提前终止本合同，甲方应退还乙方不曾使用到期的租金，并赔偿乙方25%年租金。2016年8月16日，锦莲公司向华兴公司支付了三个月租金115,500元及押金38,500元。
原审再认定，2016年12月8日，锦莲公司（签约甲方）与赫勒公司（签约乙方）签订《租赁合同》1份，约定乙方租借甲方提供的闵行区XX路XX号XX号楼底楼西侧二跨半，建筑面积为320平方（得房率约85%），用作车间、仓库，甲方负责与其它物业的分隔（防火棉彩钢夹芯板到顶），其余按现状交付（总水源、总电源到位，地面平整，清洗，墙面白色涂料滚涂，门窗完善，车间进户门改到3米宽）；每月租金16,666.67元（含物业费和水费，第四年起递增10%），交款方式为一年一付押一个月，先交后用，在本合同签订时即交一年的租金200,000元及相当于一个月租金的押金16,666.67元；租用期限三年，自2016年12月20日起（甲方提前7天交房），至2019年12月19日止。
原审还认定，2017年2月7日，华兴公司的法定代表人夏敬文向《房屋租赁合同》上记载的锦莲公司的电话号码18116****XX发送短信，称：“杨老板：2017年1月1日起你应该支付第二期房租。今天已经是2017年2月7日，上个月经我多次电话催讨，均未收到你的房租。今天最后一次催款，你必须在2017年2月9日24：00时前，至少支付1月份和2月份的房租到我账户，否则我将解除合同，收回房屋”。2017年2月12日，夏敬文再次向电话号码18116****XX发送短信，称：“上海锦莲投资管理有限公司杨老板：我于2017年2月7日用手机短信通知你，务必在2017年2月9日24点前来付房租款。今天是2017年2月12日，我未收到你任何形式的答复，账户上也未收到你的汇款。你已对租房合同造成了违约。从现在开始我告知你，我单方解除与你签约的租房合同”。
原审又认定，2017年2月22日，华兴公司（作为出租方，签约甲方）与案外人上海XX有限公司（作为承租方，签约乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于上海市闵行区XX路XX号XX号XX房XX层靠东侧位置建筑面积630平方米出租给乙方作生产经营场所之用；租赁期限为五年，自2017年3月15日起至2022年3月14日止；租金为每平方米1.4元，一年为321,930元，第四年起，房屋租金视市场价格经双方协商而定；甲方交给乙方的厂房为生产设备搬离后的现状；上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。同日，华兴公司向锦莲公司注册地上海市闵行区XX路XX号XX幢XX层XX室邮寄《房屋租赁合同解除通知》1份，上载：鉴于锦莲公司于2017年1月始未按时支付房屋租金，华兴公司已多次催讨，并于2017年2月7日采取短信形式发出通知，要求务必在2017年2月9日24点前支付房租款，但仍未收到锦莲公司的任何形式的答复和汇款，锦莲公司未按时支付房租的行为已构成实质违约，华兴公司已于2017年2月12日以短信方式通知解除房屋租赁合同，现再次明确华兴公司与锦莲公司的房屋租赁合同已于2017年2月12日解除。上述《房屋租赁合同解除通知》于2017年2月25日由门卫签收。
原审诉讼中，华兴公司陈述其于2017年8月签订合同后就将电动卷帘门开关箱钥匙交付给了锦莲公司，交付的房屋系一间没有隔断的厂房，并提供了发包协议、模具领用单、结算清单以证明其于2017年9月中旬将涉案房屋内的机器设备搬空。锦莲公司陈述虽然华兴公司在签署合同时曾经给过锦莲公司一把钥匙，但是由于华兴公司的生产设备未搬离租赁房屋，故华兴公司未能依约按期向锦莲公司实际交付租赁房屋，华兴公司实际于2016年12月7日才向锦莲公司交房，且交付的房屋中仅三分之一面积符合合同约定，另外三分之二的面积由于地面不平整，故不符合合同约定，交付的厂房系一间没有隔断的平房，租赁给赫勒公司后由锦莲公司进行了隔断。赫勒公司陈述在其签订合同前二天查看涉案房屋现场时，现场系打通的毛坯厂房，其承租后由锦莲公司进行了隔断。
一审法院认为：华兴公司与锦莲公司签订的《房屋租赁合同》系签约当事人的真实意思表示，且未违反相关法律规定，应为合法有效，双方均应信守并按约履行。华兴公司认为其于2016年8月签订合同后就将钥匙交付给了锦莲公司，并于起租日前就已将涉案房屋内的机器设备清空，而锦莲公司认为虽然华兴公司在签署合同时曾经给过锦莲公司一把钥匙，但当时华兴公司的生产设备未搬离租赁房屋，即使机器设备在1个月后搬走，但涉案房屋内仍有很多属于华兴公司的废旧机器和杂物，包括拆除后的基桩，导致地面坑坑洼洼而无法使用，故其认为华兴公司并未能依约向锦莲公司交付符合合同约定的租赁房屋，且华兴公司实际交房的日期为2016年12月7日。因此，案件的争议焦点在于：华兴公司是否按约向锦莲公司交付房屋。
法院认为，第一，从合同约定的内容以及双方和赫勒公司的陈述来看，华兴公司出租给锦莲公司的涉案厂房面积为905平方米，交付标准为生产设备搬离后的现状，而涉案房屋在锦莲公司出租给赫勒公司前系一间没有隔断的厂房，因此，锦莲公司只认可华兴公司按约交付了三分之一面积的房屋的辩称意见，不符合双方的合同约定，法院不予采信；第二，从双方的合同履行情况来看，双方对于在合同签订后华兴公司即交付过钥匙的事实是确认的，虽然锦莲公司主张华兴公司实际交付房屋的时间为2016年12月7日，但根据双方的合同约定，起租日为2016年10月1日，锦莲公司在辩称中也认可机器设备在1个月后搬走，只是由于机器设备搬走后涉案房屋内仍存有杂物和地面不平整而无法使用，而锦莲公司也并未提供任何证据证明其曾在约定的起租日开始至其主张的实际交付房屋日期间的两个多月内向华兴公司主张过交付房屋或对交付的房屋提出过异议，该行为明显不符合正常的租赁交易习惯，且结合赫勒公司在承租前查看的现场是毛坯状态，并没有机器设备在内的陈述，故对于锦莲公司主张的华兴公司实际交付房屋的时间为2016年12月7日的辩称意见，法院亦不予采信。因此，锦莲公司认为华兴公司未按约交付房屋因而不履行支付租金的义务，缺乏依据，法院不予采信。
由于锦莲公司逾期缴付租金超30天，华兴公司有权根据合同约定单方面终止合同，现华兴公司以短信的形式向锦莲公司发送了解除租赁合同的通知，故双方的租赁合同应于通知到达锦莲公司之日即2017年2月12日解除，虽然锦莲公司辩称该电话号码上的收件人杨汉新并非锦莲公司的员工，也没有锦莲公司的授权，但该电话号码是锦莲公司在双方签订的《房屋租赁合同》上记载的电话，故对于锦莲公司的上述辩称意见，法院不予采信，对锦莲公司要求继续履行租赁合同并交付房屋的反诉请求，法院不予支持。合同解除后，锦莲公司理应付清拖欠的租金和使用费，现华兴公司主张以905平方米计，按每日每平方米1.4元的标准计算的自2017年1月1日起至2017年2月12日止的房屋租金，于法有据，法院予以支持。鉴于华兴公司已将涉案房屋中的630平方米出租给了案外人上海XX有限公司，故对于华兴公司主张的以275平方米计，按每日每平方米1.4元的标准计算的自2017年2月13日起至判决生效之日止的房屋使用费，法院亦予以支持。根据双方合同约定，华兴公司收到锦莲公司房租后开具发票作收款凭证（押金开收据），鉴于收据系作为款项收取证明之用，而华兴公司在案件中亦确认收到了锦莲公司支付的押金，现双方合同已解除，华兴公司应将锦莲公司已交付的押金予以返还，故对于锦莲公司要求华兴公司开具押金收据的反诉请求，本案中不再处理。对于锦莲公司要求华兴公司开具收取租金金额的增值税专用发票的反诉请求，因华兴公司认为应开具的租金发票为增值税普通发票，而双方在合同中仅约定了华兴公司收到锦莲公司房租后开具发票作收款凭证，但并未约定发票的具体种类，故华兴公司应向锦莲公司开具已付租金金额的增值税普通发票。鉴于华兴公司已在租赁合同签订后向锦莲公司交付了房屋，故锦莲公司要求华兴公司赔偿未全部移交房屋的经济损失，于法无据，法院不予支持。由于锦莲公司并未对其主张的租赁房屋内的脚手架三套等装修设备、材料提供证据予以证明，故对于锦莲公司要求归还锁在该租赁房屋内的脚手架三套等装修设备、材料的反诉请求，法院亦不予支持。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定,于二〇一七年十一月二十九日作出判决，判决如下：一、华兴公司与锦莲公司于2016年8月12日签订的《房屋租赁合同》于2017年2月12日解除；二、锦莲公司于判决生效之日起十日内支付华兴公司自2017年1月1日起至2017年2月12日止的房屋租金54,481元；三、锦莲公司于判决生效之日起十日内支付华兴公司自2017年2月13日起至判决生效之日止，按每日385元计算的房屋使用费；四、华兴公司于判决生效之日起十日内返还锦莲公司押金38,500元；五、华兴公司于判决生效之日起十日内向锦莲公司开具金额为115,500元的增值税普通发票；六、驳回锦莲公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计670.62元，由锦莲公司负担，反诉案件受理费减半收取计1,569.78元，由锦莲公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
经本院审理查明，原审诉讼中，华兴公司陈述其于2016年8月签订合同后就将电动卷帘门开关箱钥匙交付锦莲公司，交付的房屋系一间没有隔断的厂房，并提供了发包协议、模具领用单、结算清单以证明其于2016年9月中旬将涉案房屋内的机器设备搬空。原审法院对于日期的表述有误，本院予以纠正。一审法院认定的其余事实无误，本院予以确认。
本院认为，锦莲公司主张华兴公司仅交付三分之一厂房，但为华兴公司所否认。二审中，锦莲公司陈述华兴公司交付了钥匙后，其可以进入整个租赁区域。锦莲公司就其关于华兴公司没有清空厂房的主张一、二审中均未能出示任何有效证据予以证明。结合考虑赫勒公司关于其承租厂房时查看的现状之陈述，本院认为，锦莲公司关于华兴公司未交付全部承租区域之主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。
本院注意到，华兴公司发送短信的号码为房屋租赁合同上记载的锦莲公司联系电话，华兴公司寄送解除通知的地址为房屋租赁合同上记载的锦莲公司的地址。二审中，锦莲公司陈述，该电话号码系当时签约代表人电话，但该代表人无权处理后续合同解除事宜，并陈述锦莲公司不清楚有无向华兴公司告知过实际经营地。本院认为，员工权限及实际经营地之变更系公司内部事务，在未明确告知华兴公司的情形下，华兴公司向房屋租赁合同上记载之号码与地址发送短信、寄送通知，系正确行使其权利，锦莲公司应自行承担相应的法律后果。二审中，锦莲公司陈述目前没有脚手架放置于房屋内的依据，故本院认为，该项上诉请求，亦难以支持。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人锦莲公司关于撤销一审判决主文第一、二、三、六项，改判华兴公司继续履行房屋租赁合同并向其交付租赁房屋中约633平方米的未交付部分的房屋，华兴公司赔偿经济损失141,978.18元并归还锁在租赁房屋内的脚手架三套等装修设备、材料的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4,480.80元，由上诉人上海锦莲投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 刘 佳
审判员 蒋辉霞
二〇一八年四月二十八日
书记员 金雯佳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……