广西壮族自治区桂平市人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0881民初3554号原告:中国农业银行股份有限公司桂平市支行，住所地:桂平市西山镇广场街14号。负责人:潘海良，该行行长。委托诉讼代理人：李杰，女，该行职工。委托诉讼代理人：麦浪，男，该行职工。被告：李军，男，1978年10月11日出生，汉族，住桂平市。被告：郭杏芝，女，1978年7月30日出生，汉族，住桂平市。被告：广西桂平市华燕房地产开发有限公司，住所地:广西桂平市西山镇凤凰新区。法定代表人：陈君展，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒙剑，广西诚济(桂平)律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司桂平市支行与被告李军、郭杏芝、广西桂平市华燕房地产开发有限公司（以下简称“华燕公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案后,依法适用简易程序，于2017年10月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人麦浪、被告李军及被告华燕公司的委托诉讼代理人蒙剑到庭参加诉讼，被告郭杏芝经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原告与被告于2012年5月14日签订的《个人购房担保借款合同》；2.请求判令被告李军、郭杏芝立即偿还其所欠原告借款人民币146729.9元，其中本金142415.91元、利息4313.99元(至2017年7月17日止数据，从2017年7月18日至其清偿完毕之日止的利息按合同约定利率另计)；3.判令原告对被告李军、郭杏芝座落于桂平市房产享有抵押权，抵押证号:浔房预字第2012-2032号，原告对处理该抵押物所得的价款具有优先受偿权；4.判令被告华燕公司对李军、郭杏芝的债务负连带保证责任；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告李军、郭杏芝于2012年4月17日向原告提出申请一手房贷款22.5万元，期限10年，经原告审查，同意其申请，于2012年5月14日原告与借款人、担保人签订了《个人购房担保借款合同》，并于2012年6月26日向李军、郭杏芝发放贷款22.5万元，用于购买莲塘花苑小区商品房5幢3单元402号房，期限为10年，利率（年息）6.8%、上浮0%，采取按月等额本息的还款方式，借款人李军、郭杏芝以购买的商品房抵押、华燕公司做保证，于2012年6月26日办理了抵押物登记手续。抵押证号：浔房预字第2012-2032号。被告华燕公司经营的莲塘花苑小区的经营初期，工程进展较顺利，自2012年底公司经营资金出现问题后，楼盘出现停工状态，2013年8月由广西建工集团第一建筑工程有限责任公司承建莲塘花苑小区的后期工程，2013年底又停工，一直到现在该楼盘都处于不正常开工状态，交房不按时，迟迟不交房给房主，由于上述原因，借款人于2016年12月开始不归还原告贷款，至2017年7月17日止已欠利息7期，共欠利息4313.99元，尚欠贷款本金142415.91元。贷款出现逾期后，虽原告多次电话催收、上门催收，但借款人无还款意愿，亦没有履行还款义务。由于华燕公司不按时交房，致使房主集体抗议不归还借款，造成原告对莲塘花苑小区的买房按揭贷款大批欠息，社会影响恶劣。被告的行为已构成违约。为了维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告李军辩称，不同意原告的诉讼请求，不能还款的原因是被告华燕公司不能按期交房，银行在华燕公司没有办理商品房预售许可证之时仍贷款给华燕公司，没有起到监督贷款的作用，导致户主利益受损，所以，不同意履行借款合同的还款责任。被告华燕公司辩称,本案的借款是事实，但因涉案的6号楼部分住房被人民法院查封，导致华燕公司目前无法交房给业主使用，本案中既有物的担保，又有人的担保，原告对涉案的房屋办理有抵押登记，在本案被告无法偿还所欠借款时原告享有优先受偿权，因此，应当先实现物的担保后仍有不足偿还部分的，华燕公司对不足部分承担连带清偿责任。被告郭杏芝未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2012年5月14日,被告李军(借款人)、郭杏芝(借款人)、华燕公司(保证人)与原告签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告李军、郭杏芝向原告借款225000元，用于购买房产,期限自2012年5月14日至2027年5月13日，共180个月；借款利率适用浮动利率，即以中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上上浮0％确定。还款的方式为等额本息，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；由华燕公司作为保证人，保证方式为连带责任保证，保证范围包括借款合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用，保证期间为借款到期日起二年。被告李军、郭杏芝以其座落于桂平市房屋作为抵押，并办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押权预告登记证号:浔房预字第2012-2032号。合同签订后，原告即按合同约定于2012年6月26日将225000元贷款发放到被告李军、郭杏芝的指定账户。截止2017年7月17日，被告李军、郭杏芝尚欠原告贷款本金142415.91元、利息4313.99元，已逾期7期。经原告多次催收未果后，原告起诉至本院，并提出上述的诉讼请求。另查明，《个人购房担保借款合同》12.4约定：发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放贷款、提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿：（2）借款人未按约定按期足额偿还借款。本院认为，原告桂平农行与被告李军、郭杏芝、华燕公司签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认合法有效。各方当事人都应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。合同签订后，原告已依约将贷款225000元发放给被告李军、郭杏芝，履行了借款的义务。按照借款合同关于还款付息的约定，被告李军、郭杏芝应在合同约定的时间内还本付息给原告，现李军、郭杏芝已累计7期没有归还本金及支付利息，显属违约，应承担违约责任。故原告请求解除与被告李军、郭杏芝签订的《个人购房担保借款合同》，并要求被告李军、郭杏芝偿还合同项下尚欠的贷款本金、利息，符合合同的约定及法律规定，本院依法予以支持。被告华燕公司承诺为被告李军、郭杏芝上述借款提供连带责任保证，依法对上述债务承担连带清偿责任。根据双方签订的借款合同的约定,保证范围包括借款合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用，保证期间为借款到期日起二年。因此，被告华燕公司应在欠款的本金贷款本金、利息范围内承担连带清偿责任,保证人承担保证责任后，有权向被告李军、郭杏芝追偿。关于原告还主张对涉案房产享有抵押优先受偿权的问题。因涉案房产上设定的是预购商品房抵押权预告登记，与正式抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即本案抵押权预告登记所登记的并非是现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案商品房抵押权预告登记的权利人，在抵押人未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房产享有现实抵押权。因此，在预售商品房抵押按揭贷款中，虽然按揭银行与借款人（即购房人）对预售商品房作了抵押权预告登记，但该预告登记并未使按揭银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。原告未提供证据证实该抵押权预告登记已办理房屋抵押权设立登记，因此，对原告的该项请求，本院依法不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司桂平市支行与被告李军、郭杏芝于2012年5月14日签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告李军、郭杏芝应返还尚欠的借款本金本金142415.91元给原告中国农业银行股份有限公司桂平市支行；三、被告李军、郭杏芝应支付利息（以借款本金142415.91元为基数，暂计至2017年7月17日止的利息为4313.99元,从2017年7月18日起至其清偿完毕之日止的利息按合同约定的利率另计）给原告中国农业银行股份有限公司桂平市支行；四、被告广西桂平市华燕房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；五、被告广西桂平市华燕房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告李军、郭杏芝追偿；六、驳回原告中国农业银行股份有限公司桂平市支公司的其他诉讼请求。案件受理费3234元，减半收取1617元（原告已预交），由被告李军、郭杏芝、广西桂平市华燕房地产开发有限公司共同负担。上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费3234元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部，帐号：20×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨榜春二〇一七年十月三十日书记员  张 胜