陕西省蒲城县人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0526民初1957号原告（反诉被告）：渭南市洛河经济资源开发有限责任公司，住所地：陕西省蒲城县东麟趾巷15号。法定代表人:李某某，系该公司经理。委托诉讼代理人:南某某，陕西赛高律师事务所律师。被告（反诉原告）：陕西荣达房地产开发有限公司，住所地：陕西省西安市未央区北二环海联大厦1幢1单元12501室。法定代表人:梁某，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李某某，系该公司项目经理。委托诉讼代理人：姚某某，陕西奉先律师事务所律师。原告渭南市洛河经济资源开发有限责任公司（以下简称洛河公司）与被告陕西荣达房地产开发有限公司（以下简称荣达公司）项目转让合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洛河公司委托诉讼代理人南某某与被告荣达公司委托诉讼代理人李某某、姚某某到庭参加了诉讼。原告洛河公司法定代表人李某某、被告荣达公司原法定代表人刘某某（2018年1月8日变更为梁某）经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告洛河公司向本院提出诉讼请求：１、依法判令被告荣达公司支付原告洛河公司项目转让款7599180元（依据合同约定用本案所涉建设�目单元楼成本价折抵面积支付）；2、诉讼费由被告荣达公司承担。事实和理由：2013年9月7日，原、被告签订了项目转让合同，合同第五条约定“甲方（原告洛河公司）将蒲城县奉先大酒店建设项目及全部相关建设手续转让给乙方（被告荣达公司），乙方支付甲方转让金2800万元”；第十一条约定，合同签订后被告荣达公司分次支付100万元、900万元及1000万元，剩余800万元待工程竣工后用单元楼成本价折抵。同时约定，原告洛河公司办理项目变更登记手续的费用200万元由被告荣达公司承担，即本合同含办理变更登记手续费用共计3000万元。合同签订后，原、被告又于2014年4月1日签订了补充协议，协议约定：原告洛河公司不再办理项目变更登记手续，手续由被告荣达公司办理，原约定费用200万元，被告荣达公司支付20万元，其余180万元不再支付。�项目转让合同履行期间，被告荣达公司陆续向原告洛河公司支付、代付转让款共计2000万元。本案所涉建设项目建成后，原告洛河公司向被告荣达公司主张权利，经2016年、2017年两次对账核算，原告洛河公司得出诉讼标的，但被告荣达公司却以需要寻找原法定代表人核实为由不履行合同义务，经原告洛河公司多次催促，至今没有结果。原告洛河公司认为，被告荣达公司应依合同约定将剩余转让款按照单元楼成本价折抵面积进行支付。被告荣达公司辩称，1、被告荣达公司已经向原告洛河公司支付、代付、债务抵付了近2660余万元的项目转让款，且依据实际情况原告洛河公司违约，应当双倍返还定金100万元。现双方应详细算账，若原告洛河公司执意要求按单元楼成本价折抵，依据合同约定该条件不成熟，楼房至今未竣工；2、原告洛河公司要求被告荣达公司支付合同价款之外的存量钢材、机械、木板、活动板房等折价款，没有事实依据，该款包括在2800万元的项目转让款中。另外，原告洛河公司在项目转让前与迎宾大厦东邻四户居民因施工造成的危房改造纠纷，最终由被告荣达公司出资对该四户的住宅进行了修建，总面积1300㎡，单价1400元/㎡，共计花费182万元，该款依据约定，应从被告荣达公司抵付原告洛河公司的项目款中扣除；3、依据双方达成的补充协议，原告洛河公司应将住宅土地使用年限变更为70年，项目名称变更为迎宾大厦，因其违约，应向被告荣达公司双倍返还定金即200万元。对此，被告荣达公司认为应当从项目转让款中抵扣。综上所述，原、被告双方涉及经济问题较多，但被告荣达公司已基本付清了原告洛河公司的项目转让款，故应当依法驳回原告洛河公司的诉讼请求。被告荣达公司向本院提出反诉请求：1、请求判令原告洛河公司违约，向被告荣达公司双倍返还项目转让款违约定金200万元；2、请求判令以下各项款额冲抵被告荣达公司应支付的项目转让款，包括：合同履行期间迎宾大厦东邻原某某、梁某某、原某、王某某四户建房款182万元，过渡期房租及房屋装修款103880元，共计1923880元，蒲城县农发行职工王某某住房采光权补偿金10万元，代付前期钢材款46万元，支付前期地勘及桩基检测费两笔36万元，板房木材款23万元；3、以上各项款额冲抵被告荣达公司应向原告洛河公司支付的剩余项目转让款总计为5073880元；4、本诉及反诉费用由原告洛河公司全部承担。事实和理由：一、原告洛河公司违反合同约定义务，依法应向被告荣达公司双倍返还定金200万元；二、原告洛河公司应向被告荣达公司承担因迎宾大厦东邻四户建房款182万元，过渡期房租及房屋装修款103880元，支付农发行职工住房采光权补偿金10万元。另外，原告洛河公司前期工程所欠钢筋款46万元，桩基检测费及地勘费36万元，已由被告荣达公司代付。综上，被告荣达公司认为原告洛河公司在本诉中提出的要求以单元楼成本价折抵800万元的事实已经不能成立，现双方就项目转让款存在代付、垫付、顶扣赔偿款等相关事实，被告荣达公司依据实际付款情况，与原告洛河公司不存在较大争议。原告洛河公司针对被告荣达公司的反诉辩称，1、被告荣达公司要求原告洛河公司返还定金200万元缺乏事实依据。因双方已达成补充协议，将原约定的由原告洛河公司办理手续，变更为由被告荣达公司办理手续，故原告洛河公司并未违约，且定金条款是以合同不能履行为前提，但该合同已履行；2�被告荣达公司要求原告洛河公司支付四户建房款182万元，过渡期房租及房屋装修款103880元，蒲城县农发行职工王某某住房采光权补偿金10万元，前期钢材款46万元，前期地勘及桩基检测费两笔36万元，缺乏事实依据和法律依据，上述各款项应由被告荣达公司承担举证责任；板房木材款23万元属实，但已经付清，且该款不包括在项目转让款中，原告洛河公司亦未要求。原告洛河公司基于不安抗辩权要求被告荣达公司以单元楼成本价折抵面积支付项目转让款，请依法支持原告洛河公司的诉讼请求，驳回被告荣达公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原�洛河公司提供的证据：1、2013年9月7日项目转让合同、2014年4月1日补充协议，被告荣达公司对证据的真实性无异议，但认为项目转让合同中约定的“剩余800万元待工程竣工后用单元楼成本价折抵”，属约定不明，本院予以采纳；被告荣达公司认为补充协议中的“20万元”，因原告洛河公司不再办理相关手续，却要求被告荣达公司仍支付20万元，原告洛河公司显属不当得利，本院认为，该20万元为双方约定款项，不属于不当得利，应予确认。故对该组证据予以认定；2、钢材折价协议，机械、木方、木板及扣件用具折价协议，活动板房及办公用品折价协议，被告荣达公司对证据的真实性无异议，但认为该组证据系移交清单，均包含在转让金2800万元中，本院认为，依据上述已确认的项目转让合同第五条、第八条的约定，该组折价协议不包含在项目转让金2800万元中，故对该组证据予以认定；3、与荣达公司往来经济、迎宾大厦支付李某某明细，对原、被告认可的部分，予以认定。被告荣达公司提供的证据：1、2013年9月18日承诺书，原告洛河公司不认可，本院认为，该承诺书系原告洛河公司法定代表人李某某向被告荣达公司出具，对真实性予以认定；2、李文俊对项目现场活动板房及办公用品、钢材交接签收单2份，敬海刚对项目现场机械、木方、木板及扣件用具交接签收单1份，同原告洛河公司提供的证据2，认证意见同上；3、2013年11月15日李某某承诺书，原告洛河公司对证据的真实性无异议，可以证明李某某个人愿承担承诺书中所提到的相关费用，仅对证据的真实性予以认定；4、拆迁还房协议，被告荣达公司2013年11月15日承诺书，蒲城县住房和城乡建�局关于杨某某反映奉先大酒店基建影响其房屋安全等问题的答复意见书，情况证明及原某某、王某某、梁某某、原某身份证复印件，工程承包合同，陕西省蒲城县人民法院（2017）陕0526民初893号民事判决书，能相互印证，予以认定，但以上证据不能证明被告荣达公司主张的东邻四户建房款为182万元，现原、被告均不申请鉴定，双方议定东邻四户建房款为1300㎡*1200元/㎡=1560000元，予以确认；5、原某、王某某、杨某某、梁某某装修费用清单复印件，原告洛河公司有异议，因被告荣达公司未提供原件，亦未提供其已支付的凭证，不予认定；6、梁某某、杨某某收条，可以证明被告荣达公司已付东邻住户房租36000元，予以认定；7、被告荣达公司与王某某达成的协议、王某某收条、陕西省华县人民法院（2014）华行初字第00001号行政裁定书，原告洛河公司有异议，并主张其已与�邻就采光问题达成协议，但在本院限定期限内未提供支持自己主张的证据，经本院与王某某谈话，王某某承认协议上的签名系自己所签，但被告荣达公司实付其住房采光权补偿金为75000元，对此被告荣达公司无异议，予以确认；8、姜坤收条、发票、交易流水，原告洛河公司有异议，被告荣达公司亦未提供证据补强，不能达到其证明目的，不予认定；9、洛河公司2016年1月20日说明，原告洛河公司对真实性不持异议，对真实性予以认定；10、证人杨某某、寇某某当庭证言，与上述认定书证一致的部分，予以认定。根据以上认定证据及当事人陈述，能够确认如下事实：2013年9月7日，原告洛河公司（甲方）与被告荣达公司（乙方）签订项目转让合同，合同第二条：（1）项目位置：蒲城县迎宾路南段，四�为：东邻东街村，西邻迎宾路，北邻农发行，南邻新华书店。（2）项目性质：商住用地。（3）占地面积：1979.10m2；第三条：项目开发建设现状：1、基础桩已结束，垫层已完工防水已做。2、护坡已完。3、现场有钢筋、木板、木方。4、塔吊。5、钢管扣件、活动房；第四条：甲方为项目建设已办理完全部相关手续：甲方已取得蒲国用（2013）第00103号国有土地使用权证书，土地用途为商住用地，已取得建设工程规划许可证—蒲国建字第（2013）10号，已取得建筑工程施工许可证—蒲建许字（2013）第024号等；第五条：甲方将蒲城县奉先大酒店建设项目及全部相关手续转让给乙方，乙方支付甲方转让金2800万元；第八条：甲方收到900万元后3日内负责全部清理施工现场，移交乙方，乙方愿意接收的办理相关手续；第九条：关于前期误工、租赁、材料损耗、支护产生的相关费用由甲方承担；第十条：甲方前期与四邻发生的纠纷以及产生的费用由甲方承担，与乙方无关；第十一条：合同签订之日起5日内付定金100万元，甲方负责办理变更项目所有手续，费用由乙方承担（200万元），期限为乙方提供房地产公司相关手续之日起15日内办理完毕，手续变更完毕10日内乙方给付甲方900万元，乙方进入工地10日内给付1000万元，剩余800万元待工程竣工后用单元楼成本价折抵；第十二条：如果在项目手续变更过程中出现无法变更情况，甲方退还乙方定金100万元及相关手续200万元；第十三条：甲方配合乙方办理变更项目手续，费用由乙方承担，其中相关配套费再产生费用由甲方承担；第十四条：本合同双方签字即具有法律效力。任何一方违约，按法律关于定金的规定执行。合同备注：含办理变更手续费用共计叁仟万元转让费。2013年9月18日，原告洛河公司法定代表人李某某向被告荣达公司出具承诺书，主要内容为：“我公司与贵公司2013年9月7日签订项目转让合同，现合同已开始履行。我公司现郑重承诺：一、项目合同签订之前我公司因此项目涉及所有债权债务均由我公司承担，与你公司无关。二、开发项目涉及的外围纠纷均由我公司协调并承担全部责任”。2013年9月25日，原告洛河公司与被告荣达公司签订补充协议，约定被告荣达公司法定代表人已变更为李某某，待被告荣达公司将2000万元转让费支付原告洛河公司，原告洛河公司负责将法定代表人变更回转；原告洛河公司在办理项目手续变更过程中，应先将土地手续、规划手续变更至被告荣达公司名下，其余手续在施工过程中逐步完善（住宅土地�用年限变更为70年，项目名称变为迎宾大厦）。如果不能变更按主合同退还被告荣达公司定金。2014年4月1日，原告洛河公司法定代表人李某某（甲方）与被告荣达公司负责人陈忠荣（乙方）签订补充协议，双方就蒲城县迎宾大厦（原奉先大酒店）立项、规划手续达成协议如下：一、甲乙双方原项目转让协议约定甲方负责立项手续、规划手续变更到乙方名下，并承诺是商业开发，因特殊原因甲方无法办到；二、甲乙双方现约定，甲方不再办理第一项事务，原项目转让协议约定乙方支付甲方办理此项事务费用200万元，支付甲方20万元，其余180万元不再支付；三、甲方协助乙方办理相关立项、规划手续，费用由乙方承担。2013年10月25日，经双方协商，就工地现场活动板房及办公用品折价80000元，现场工�内的所有机械、木方、木板及扣件用具计价150000元，现有钢材（工地含已、未加工的）299.739吨及库房未清点钢材，含调运费在内按3400元/吨计价，后经双方确认，钢材共计341.095吨，计价1159723元。迎宾大厦东邻四户原某某、梁某某、原某、王某某因相邻关系与被告荣达公司发生纠纷，被告荣达公司于2014年5月16日支付东邻住户拆迁租房费用36000元。被告荣达公司与迎宾大厦北邻农发行家属楼西单元三楼西住户王某某达成协议，并支付了王某某住房采光权补偿金75000元。审理中，原、被告均认可被告荣达公司通过付现、代付、债务抵付向原告洛河公司支付共计20600820元，双方争议部分为被告洛河公司提出的反诉部分。本院认为，原告洛河公司与被告荣达公司签订�项目转让合同，系双方真实意思表示，依法有效。关于本诉部分，按照项目转让合同的约定，转让金2800万元不含工地现场活动板房及办公用品，工地内所有的机械、木方、木板及扣件用具，工地已、未加工钢材及库房未清点钢材的折价款。原告洛河公司就该部分亦未提出诉请。此外，原、被告在项目转让合同中还约定了办理变更手续费200万元，后原、被告又达成补充协议，约定原告洛河公司不再负责立项、规划手续的变更，原约定的200万元费用，被告荣达公司仅给付原告洛河公司20万元，其余180万元不再支付。故被告荣达公司应支付原告洛河公司转让款2820万元，减去已付20600820元，下余7599180元应予清偿。项目转让合同约定的剩余800万元待工程竣工后用单元楼成本价折抵，系约定不明，故对原告洛河公司诉请的下余项目转让款依据合同约定用涉案建设项目单元楼成�价折抵面积支付，不予支持。关于反诉部分，因原、被告变更了约定，并非原告洛河公司违约，故对被告荣达公司诉请的双倍返还定金200万元，不予支持。被告荣达公司诉请以板房木材款23万元冲抵剩余项目转让款，因该款未在项目转让款中包含，不予支持。依照原告洛河公司与被告荣达公司的约定，涉案项目涉及的外围纠纷由原告洛河公司承担全部责任。被告荣达公司主张的东邻四户建房款，原、被告均愿以156万元为准；过渡期房租，经核实为36000元；房屋装修款，因其提供的证据不力，不予支持。王某某住房采光权补偿金，经核实为75000元。故原告洛河公司应向被告荣达公司支付东邻四户建房款156万元、过渡期房租36000元及王某某住房采光权补偿金75000元。被告荣达公司诉请的代付前期钢材款46万元，支付前期地勘及桩基检测费36万元，因其提供的证据不力，不予支持。综上所述，被告荣达公司应支付原告洛河公司项目转让款7599180元。原告洛河公司应向被告荣达公司支付迎宾大厦东邻四户建房款156万元、房租36000元及王某某住房采光权补偿金75000元。被告荣达公司的其他反诉请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条等之规定，判决如下：一、由被告陕西荣达房地产开发有限公司支付原告渭南市洛河经济资源开发有限责任公司项目转让款7599180元。二、由原告渭南市洛河经济资源开发有限责任公司支付被告陕西荣达房地产开发有限公司迎宾大厦东邻原某某、梁某某、原某、王某某四户建房款1560000元、房租36000元及王某某住房�光权补偿金75000元，共计1671000元。三、驳回原、被告的其他诉讼请求。以上有给付内容的条款，于本判决生效后三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费69472元，反诉受理费23658元，保全申请费5000元，共计98130元，由原告渭南市洛河经济资源开发有限责任公司负担11125元，被告陕西荣达房地产开发有限公司负担87005元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民�院。审 判 长  冉肖红审 判 员  路晓玲人民陪审员  李洛萍二〇一八年元月二十六日书 记 员  陈婧雯