福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终5542号
上诉人（原审被告）：陈梅，女，1984年9月13日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
上诉人（原审被告）：蔡仁杰，男，1980年8月25日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：娄得金，福建瑞权律师事务所执业律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：柯燕槐，福建瑞权律师事务所执业律师。
被上诉人（原审原告）：肖春平，女，1981年3月27日出生，女，住福建省武平县。
委托诉讼代理人：钟永元，上海建纬（福州）律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：钟添祥，上海建纬（福州）律师事务所实习律师。
上诉人陈梅、蔡仁杰与被上诉人肖春平因合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2016）闽0104民初4506号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陈梅、蔡仁杰上诉请求：1.依法撤销一审判决，并依法驳回肖春平的一审诉讼请求或发回重审。2.本案的一、二审诉讼费用由肖春平承担。事实和理由：一、原审法院认定：“二被告于8月24日发函通知解除合同，没有事实和法律依据，不具有单方解除合同的权利，其解除合同的行为无效”原审法院对上述事实认定错误，导致适用法律错误，且遗漏对肖春平未支付首付款情形的认定。肖春平并未履行支付购房首付款和差额款的义务，肖春平提供其本人账户的活期存单并不是《房地产经纪合同》双方明确约定的银行监管冻结凭证，对于此款项，陈梅、蔡仁杰并不能进行监管，且亦不能证明是肖春平为了履行《房地产经纪合同》支付的首付款和差额款。故肖春平并未依约支付首付款和差额款已构成重大违约，陈梅、蔡仁杰有权依据《房地产经纪合同》第十七条的约定解除合同。陈梅、蔡仁杰已依约于2016年8月4日发出书面通知明确告知肖春平及福州民城置业有限公司要求解除《房地产经纪合同》及补充协议，该解除合同的行为合法有效，《房地产经纪合同》及补充协议已解除，无需继续履行。二、原审法院认定：“二被告在合同不能解除的情况下，明确作出不继续履行的意思表示，已经构成违约。其应当继续履行合同，配合办理诉争房屋的产权过户手续，并根据合同约定按成交价格676000元的日万分之五从原告起诉之日起即2016年9月22日起计付违约金”原审法院认定合同不能解除并无任何事实及法律依据，且违约金的计算与《房地产经纪合同》补充协议的约定相违背。本案中陈梅、蔡仁杰并无违约，即便原审法院认为陈梅、蔡仁杰违约，那根据三方所签订的《补充协议》第3条约定：“甲乙丙叁方协商同意，本合同履约保证金为人民币叁万元整（¥30000.00）。……如甲方（即陈梅、蔡仁杰）违约，则赔偿乙方（即肖春平）与履约保证金同等金额违约金。同时《补充协议》明确约定本协议壹式叁份，叁方各执一份，若与原合同不符之处，以本协议为准”。那么违约金也应为人民币3万元。而不应是按成交价格676000元的日万分之五从原告起诉之日起即2016年9月22日起计付违约金。三、原审法院判决遗漏了对于肖春平是否具备购房资格的审查，二陈梅、蔡仁杰一审时明确提出的根据商品住房限购政策，肖春平并不具备购买福州市五城区内商品房的资格的事实认定，导致法院判决《房地产经纪合同》及补充协议继续履行并无实际可能。根据《福州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》第一条实施商品住房限购政策规定：对以下三种类型居民家庭，暂停向其销售本市五城区范围内建筑面积144平方米及以下的商品住房。（一）拥有2套及以上商品住房的本市五城区户籍居民家庭；（二）拥有1套及以上商品住房的非本市五城区户籍居民家庭；（三）无法提供购房之日前2年内在本市五城区累计缴纳1年及以上个人所得税或社会保险证明的非本市五城区户籍居民家庭。根据肖春平提供的身份证可知，肖春平户籍地为福建省武平县，故肖春平无权购买诉争房产。退一步说，即便肖春平为福州市五城区户籍，法院也理应审查肖春平夫妻两人名下是否存在2套及以上商品住房。一审法院对于上述事实未进行审查情况下，即判决要求继续履行合同，显然过于草率。另依《房地产经纪合同》第十八条约定：“因不可抗力或国家政策的改变因素导致本合同无法履行的，甲乙丙三方免责。在三方具结后，丙方将监管的房产权属资料交还甲方，将监管的定金及购房款交还乙方，交易过程中产生的费用由甲乙双方各自承担”。上述限购政策，属合同约定因国家政策的改变因素导致本合同无法履行，故肖春平、陈梅、蔡仁杰双方免责，各方可不再继续履行合同。四、一审过程中，陈梅、蔡仁杰依法申请追加福州民诚置业有限公司作为第三人参加本案的诉讼，但原审法院却不予追加，导致本案无法查清事实并出现诸多事实认定错误，程序违法。
肖春平答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持原判。一、账户开立经双方签字确认，账户上的资金至今仍处于双方共同监管状态，对此，无任何理由质疑，肖春平在申请贷款的同时，将上述的款项存入账户，没有陈梅、蔡仁杰的确认也不可能申请。对此，陈梅、蔡仁杰确有异议可向银行落实，而不是在案件审理过程中，在没有事实依据的情况下，做各种辩解。二、关于陈梅、蔡仁杰称适用哪一条违约责任的情况，约定是很明确的，如果是违反程序或逾期交付房屋，则可选择定金罚则或按成交价日万分之五支付违约金，如果违反补充协议的约定，可按履约保证金等额赔偿违约金。两个具体违约情形不同，但约定是明确的，不存在任何“与本协议约定不一致”的情况。而且，肖春平认为甚至两种违约责任是可以叠加的，在本案中，肖春平选择其中一个违约责任，属于自己处分权利的情形，应予准许。陈梅、蔡仁杰的上诉是无理的。三、肖春平至今仍具备购房资格，不存在任何不具备购房资格的情形。而且，造成购房成本的上升，都是陈梅、蔡仁杰故意拖延造成的损失，现在导致贷款利率上升，违约金尚不足弥补损失。市一级的规定，在民事诉讼中，不能援引为法律依据。
肖春平向一审法院提出的诉讼请求：1.陈梅、蔡仁杰向肖春平发出解除合同的《告知函》无效；2.陈梅、蔡仁杰继续履行《房地产经纪合同》及《补充协议》，立即办理房产过户手续；3.陈梅、蔡仁杰自起诉之日起按房屋成交价676000元的日万分之五向肖春平赔偿违约金；4.本案诉讼费用由陈梅、蔡仁杰承担。
一审法院查明：2016年6月13日，原告肖春平作为买方，被告陈梅、蔡仁杰作为卖方，福州民诚置业有限公司作为中介服务方，三方共同签订《房地产经纪合同》，约定：被告将坐落于福州市仓山区金山大景城4#楼704单元房产出卖给原告，该房产（含装修及附属配套设施）的买卖价格为676000元；原告向二被告支付定金30000元，暂由中介服务方代管；原告的付款方式为办理商业按揭贷款；被告应在原告贷款审批通过后，被告取得完全产权后三个工作日内携带相关材料办理房产交易收件手续；待被告的银行贷款通过审批，原告房产一经解押，原、被告依照交易程序办理相关手续，任何一方不得故意拖延，否则违约方应向守约方支付成交价日万分之五的罚金。合同签订当天，原告支付购房定金30000元至中介服务方。2016年7月5日，被告蔡仁杰办理讼争房产的解除抵押手续，向中国银行福州市鼓楼支行结清贷款还款。2016年7月25日，原、被告签订补充协议，内容为：由于原告当时贷款银行可能放款额度比较紧张，为尽快办理完交易手续，交易服务方建议原、被告双方更换原告的贷款银行重新申请贷款，双方同意于及时配合办理更换原告贷款银行手续……2016年9月18日，中国工商银行福州五四支行出具《个人二手房贷款承诺函》，该行已审核通过原告就购买讼争房屋提出的贷款申请，拟向原告发放贷款。2016年8月20日、8月24日，被告陈梅、蔡仁杰通过邮政特快专递向原告肖春平发出《关于解除金山大景城4#704单元买卖合同的告知函》。
一审法院认为：原告肖春平与被告陈梅、蔡仁杰之间的《房地产经纪合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同，双方应本着诚实信用的原则履行合同。二被告以原告拖延办理贷款手续存在违约致使二被告错失购房良机等理由抗辩合同已按通知解除，但2016年7月25日，原、被告双方签订补充协议同意原告更换银行办理贷款，合同并未明确原告通过银行贷款审批的时限，银行于9月18日之前审核通过原告贷款申请，不能说明原告存在怠于办理贷款手续的违约情形。二被告于8月24日发函通知解除合同，没有事实和法律依据，不具有单方解除合同的权利，其解除合同的行为无效。二被告在合同不能解除的情况下，明确作出不继续履行的意思表示，已经构成违约。其应当继续履行合同，配合办理讼争房屋的产权过户手续，并根据合同约定按成交价格676000元的日万分之五从原告起诉之日即2016年9月22日起计付违约金。判决：一、被告陈梅、蔡仁杰解除其与原告肖春平签订的《房地产经纪合同》及补充协议的行为无效；二、被告陈梅、蔡仁杰与原告肖春平签订的《房地产经纪合同》及补充协议继续履行，被告陈梅、蔡仁杰于本判决生效之日起十日内协助原告肖春平办理坐落于福州市仓山区金山大景城4#楼704单元房产（所有权证号FZ权15013094）转移登记至原告肖春平名下的手续；三、被告陈梅、蔡仁杰于本判决生效之日起十日内支付原告肖春平违约金（按成交价格676000元的日万分之五标准计算，自2016年9月22日起计算至被告陈梅、蔡仁杰办理房产产权交易受理手续之日止）。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10560元、财产保全费3900元，由被告陈梅、蔡仁杰负担。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向原审法院缴纳。
本案二审期间，陈梅、蔡仁杰与肖春平均围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院认为，陈梅、蔡仁杰提供的证据一离婚登记审查处理表、证据二结婚证、证据五企业登记信息表、证据六兴业银行福州分行二手房交易资金监管协议系逾期提供，且与本案没有关联性；证据三离婚协议书与本案没有关联性且无法证明待证事实；证据四微信记录真实性无法确认，故本院均不予采纳。肖春平提供的证据一《二手房交易监管资金划转付款委托书》、证据二《二手房交易资金监管协议》有陈梅、蔡仁杰签名，亦与肖春平在一审程序中提供的加盖中国工商银行股份有限公司福州五四支行公章的《中国工商银行个人二手房贷款承诺函》及陈梅、蔡仁杰向肖春平发出的《告知函》的内容相互印证、证据四《借记卡账户历史明细清单》加盖了中国工商银行股份有限公司福州金洲支行自助回单机专用章，故对该三份证据的真实性予以确认；证据三《声明》与本案双方当事人的纠纷没有关联性，不予采纳。根据现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，陈梅、蔡仁杰主张肖春平为限购对象，但肖春平是否属于限购对象及肖春平的前夫练友军是否存在违反《福建房产经纪管理办法》的规定并不对双方之间《房地产经纪合同》的效力以及肖春平的民事行为能力产生影响，故陈梅、蔡仁杰以此主张肖春平违约依据不足，不予采纳。
双方于2016年7月25日签订《补充协议》，约定变更贷款银行，并于当日向中国工商银行股份有限公司福州五四支行提出贷款申请，陈梅、蔡仁杰提供2016年6月28日兴业银行股份有限公司福州湖前支行的资金监管协议并主张双方资金监管银行系兴业银行没有事实依据，本院不予采信。肖春平已按照合同约定支付首付款并向银行申请按揭贷款，陈梅、蔡仁杰主张肖春平拖延办理贷款手续依据不足，原审法院认定陈梅、蔡仁杰不享有单方解除权构成违约，并按照《房地产经纪合同》的约定判令陈梅、蔡仁杰按照成交价格的日万分之五支付违约金并无不当，予以维持。
综上所述，陈梅、蔡仁杰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费10560元，由陈梅、蔡仁杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
审 判 员 黄 锋
审 判 员 吴筱洲
二〇一七年十一月二十九日
法官助理 刘 奕
书 记 员 林 舒