海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼0106民初3014号
原告：韩某某，男，1967年7月29日出生，汉族，住海南省海口市。
委托诉讼代理人：张鑫彤，北京德和衡（海口）律师事务所律师。
被告：赵某某，男，1963年5月3日出生，汉族，住海南省海口市金贸区。
被告：赵某某，女，1968年8月13日出生，汉族，住海南省海口市金贸区；与被告赵某某系夫妻关系。
第三人：海口市农村信用合作联社青年分社，住所地海南省海口市青年路。
法定代表人:胡梅，系该社主任。
委托诉讼代理人：陈某某、周某，均系该社员工。
原告韩某某与被告赵某某、赵某某、第三人海口市农村信用合作联社青年分社（以下简称：海口农信社青年分社）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张鑫彤、被告赵某某、第三人海口农信社青年分社的委托诉讼代理人陈某某、周某某到庭参加诉讼。被告赵某某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩某某向本院提出诉讼请求：1、判令原告韩某某与被告赵某某、赵某某于2016年2月16日签订的《房屋转让合同》合法、有效；2、判令被告赵某某于七日内将其名下位于海口市海垦路”华侨新村金年公寓”XX号楼X单元四楼XX、XX号房屋（房屋所有权证号为：海口市房权证海房字第XX**号、HXX**号）、商铺（即位于海口市海垦路”华侨新村金年公寓”XX号楼X层商铺、X层A、B、C、D商铺、X层商铺，房屋所有权证号为：海口市房权证海房字第XXXX、HXXXX、HXXXX、HXXXX、HXXXX、HXX**号、HXXXX号）及位于海口市金贸区南面椰林坡”怡和花园”XX东座别墅（房屋所有权证号为：海口市房权证海房字第XX**号海口市房权证海房字第XX**号）过户至原告名下；3、判令被告赵某某于七日内将其名下位于海口市海垦路”华侨新村金年公寓”XX号楼X单元四号楼XXX房屋（房屋所有权证号为：海口市房权证海房字第XX**号）过户至原告名下；4、本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：原告韩某某与被告赵某某、赵某某于2016年2月16日签订《房屋买卖合同》，双方约定：被告将其所有位于海口市海垦路”华侨新村金年公寓”XX号楼X单元四楼XX、XX、XX号房屋（房屋所有权编号为：海口市房权证海房字第XX**号、第HKXXXX号、HXX**号）、商铺计1300.94㎡（即位于海口市海垦路”华侨新村金年公寓”X号楼X层商铺、X层A、B、C、D商铺、X层商铺，房屋所有权号为：海口市房权证海房字第XXXX、HXXXX、HXXXX、HXXXX、HXXXX、HXX**号、HXXXX号）及位于海口市金贸区南面椰林坡”怡和花园”XX东座别墅（房屋所有权号为：海房字第XX**号）转让给原告【注：位于海口市海垦路”华侨新村金年公寓”XX号楼XX层商铺、X层A、B、C、D商铺、X层商铺（房屋所有权号为：海房字第XXXX、HXXXX、HXXXX、HXXXX、HXXXX、HXXXX号、HXXXX号）在第三人海口农信社青年分社设定了最高额担保贷款抵押（最高贷款额度为1000万元）】，转让价格共计200万元和尚欠的全部银行贷款（即由原告代偿全部银行贷款抵作购房款）。合同还约定，原告应于合同生效之日起三日内向被告支付200万元，被告则应在合同生效且原告支付200万元后七日内将房屋过户至原告名下。
合同成立生效后，原告完全履行了合同约定的义务，依约于2016年2月18日向被告赵某某支付了200万元购房款（注：原告分三次向被告赵某某转账，转款金额分别为90万元、80万元、30万元），但被告却迟迟没有按照合同约定、履行合同约定的义务，始终未将房屋过户至原告名下。原告多次催促，被告却屡屡推脱，至今上述房屋仍未过户至原告名下。
综上所述，被告赵某某、赵某某拖延履行合同约定的过户房屋产权义务的行为，已经严重违反合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应承担继续履行的责任。原告现特诉至贵院，请求贵院判如所请，以维护原告的合法权益。
被告赵某某、赵某某辩称，原告韩某某陈述属实。原告应按照合同约定将被告向第三人海口农信社青年分社贷款本息还清，被告才将涉案出售给原告的房屋产权过户至原告名下。
第三人海口农信社青年分社述称，第一、我社对被告赵某某、赵某某已抵押给我社的房产享有优先受偿权。
2015年2月3日，我社与被告赵某某之子赵某（即借款人）签订了《海南省农村信用社最高额担保贷款合同》（合同编号：海口联社青年分社2015年最高贷字1号）。同日，我社与被告赵某某、赵某某签订了《最高额抵押合同》（合同编号：海口联社青年分社2015年高抵字第1号），合计约定借款金额为1000万元，期限60个月，并以被告赵某某名下位于海口市海垦路”华侨新村金年公寓”XX号楼的X层商铺（产权证号：海口市房权证海房字第XX**号市房权证海房字第XX**号海口市房权证海房字第XX**号）、X层A、B、C、D商铺（产权证号分别为：海口市房权证海房字XXXX、HXXXX、HXXXX、HXX**）、X层商铺（产权证号为：HXXXX号）提供抵押担保。合同签订当日，我社与被告赵某某到海口市政府服务中心办理了抵押登记手续。2016年2月6日，我社取得房屋他项权证（权证编号：海口市房他证海房字第TXXX**号）。后我社于2015年2月13日依约向借款人赵某发放了1000万元贷款。因此，我社系海口市海垦路”华侨新村金年公寓”X号楼的X层商铺、X层A、B、C、D商铺、X层商铺的抵押权人，对上述房产享有优先受偿权。
第二、被告赵某某、赵某某转让抵押物的行为无效。
根据《中华人民共和国担保法》第四十九条（抵押权的效力对抵押物处分权的影响）规定：”抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”被告赵某某、赵某某作为抵押人，并未依法通知作为抵押物权人的第三人，故被告转让抵押物的行为无效。
综上所述，我社已依约向借款人赵某发放了1000万元贷款，并已依法办理了被告赵某某名下的位于海口市海垦路”华侨新村金年公寓”XX号楼的X层商铺、X层A、B、C、D商铺、X层商铺的抵押登记手续，对该房产享有优先受偿权。被告赵某某、赵某某在未依法通知我社（抵押物权人）的情况下，转让抵押物的行为无效，故我社请求法院依法驳回原告主张将被告赵某某名下位于海口市海垦路”华侨新村金年公寓”XX号楼的X层商铺、X层A、B、C、D商铺、X层商铺至其名下的诉求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人在庭审中进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告韩某某提交如下证据：2016年2月16日原、被告签订的《房屋转让合同》、2016年2月18日原告转账给被告赵某某的《交通银行客户回单》3张、《房屋产权证》（编号：海口市房权证海房字第XX**号、HXX**号、第HK166783、HXXXX、HXXXX、HXXXX、HXXXX、HXXXX号、HXXXX号、第HKXXX号、海房字第XX**号）、《海南省农村信用社最高额担保贷款合同》（合同编号：海口联社青年分社2015年最高贷字1号）、《最高额抵押合同》（合同编号：海口联社青年分社2015年高抵字第1号）的真实性、合法性、关联性予以确认。
本院对事实认定如下：2016年2月16日，原告韩某某（乙方）与被告赵某某、赵某某（甲方）签订一份《房屋转让合同》，主要内容约定：被告赵某某、赵某某将位于海口市海垦路”华侨新村金年公寓”XX号楼X单元四楼XX、XX、XX号房屋（房屋所有权编号为：海口市房权证海房字第XX**号、第HKXXX号、HXX**号）、商铺计1300.94㎡即”金年公寓”XX号楼X层商铺、X层A、B、C、D商铺、X层商铺（房屋所有权号为：海口市房权证海房字第XXXX、HXXXX、HXXXX、HXXXX、HXXXX、HXX**号、HXXXX号）和位于海口市金贸区南面椰林坡”怡和花园”XX东座别墅（房屋所有权号为：海口市房权证海房字第XX**号海口市房权证海房字第XX**号）转让给原告；第二条”转让价格”：鉴于甲方将上述房屋中的金年公寓”XX号楼X层商铺、X层A、B、C、D商铺、X层商铺在海口农信社青年分社设定了最高额担保贷款抵押，上述转让标的的价格为200万元和尚欠的全部银行贷款。第三条”付款方式及时间”：1、乙方应于本合同生效之日起三日内向甲方支付人民币200万元。2、自本合同生效之日起，乙方应按甲方与海口农信社青年分社于2015年2月3日签订的《最高额担保贷款合同》、《最高额抵押合同》、《最高额保证合同》的约定，按时代甲方偿还贷款或在上述贷款期限内一次性还清全部贷款。第四条”交付期限”：甲方应于本合同生效当日，并乙方向甲方支付人民币200万元后，将上述房屋的产权证明资料原件交给乙方，并将房屋交付给乙方使用。第五条”关于产权登记的约定”：本合同生效，并乙方向甲方支付人民币200万元之日起7日内，甲方将上述房屋过户至乙方名下。
2016年2月18日，原告通过交通银行汕头碧霞支行向被告赵某某转账支付200万元购房款。时至今日，被告未按照约定办理上述房屋产权过户登记手续至原告名下。
另查，2015年2月3日，第三人海口农信社青年分社与赵某（注：被告赵某某、赵某某的儿子）签订了一份《海南省农村信用社最高额担保贷款合同》（合同编号：海口联社青年分社2015年最高贷字1号），合同约定第三人为案外人赵某提供最高贷款额度为1000万元的贷款，期限为自合同生效之日起至2020年2月3日。同日，第三人海口农信社青年分社与被告赵某某签订一份《最高额抵押合同》（合同编号：海口联社青年分社/行2015年高抵字第1号）；合同主要约定：1、被告赵某某愿意为第三人提供最高额抵押担保，以确保合同编号为海口联社青年分社/行2015年高抵字第1号的《贷款合同》项下借款人（案外人赵某）的全部债务得到切实履行；2、抵押物为其名下位于海口市××路商铺、X层A、B、C、D商铺、X层商铺（房屋所有权证号为：海口市房权证海房字第XXXX、HXXXX、HXXXX、HXXXX、HXXXX、HXX**号、HXXXX号商铺）；担保期限为2015年2月3日至2020年2月3日。抵押物共有人被告赵某某签名同意。上述两份合同现正在履行当中。
本院认为，根据以上查明的事实，处理意见如下：
一、关于原告韩某某与被告赵某某、赵某某之间签订的《房屋转让合同》效力问题。
房屋买卖合同，系出卖人将房屋交付并转移与买受人，买受人支付价款的合同。买受人义务系按时、足额支付约定价款；出卖人义务系根据约定将房屋交付给买受人占有、适用，同时协助买受人办理房屋产权过户登记手续。购买不动产房屋买卖合同，涉及债权行为与物权行为理论，其中债权行为亦即双方关于购买房屋达成的合意，签订的《房屋转让合同》；物权行为系买受人转让购房款所有权于出卖人，出卖人转让房屋所有权于买受人。
根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：”当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”上述法律规定表明，签订不动产买卖合同时是否对涉案房屋具有处分权不影响合同效力，因无处分权或者所有权无法办理房屋过户手续，不影响合同的效力。故，本案中，2015年2月3日被告赵某某将部分涉案房屋已经设立抵押担保，仅仅系限制其部分物权处分权，不影响后续签订合同效力。2016年2月16日，原告韩某某与被告赵某某、赵某某签订的《房屋转让合同》，双方意思表示真实，内容合法、有效，不违反法律行政法规的禁止性规定，系合法有效。原告韩某某诉请确认该合同有效，具有事实与法律依据，本院予以支持。
二、关于原告韩某某诉请被告赵某某、赵某某将涉案十套房屋过户至其名下的问题。
2015年2月3日，被告赵某某、赵某某与第三人海口农信社青年分社签订的《最高额抵押合同》、其儿子赵某与第三人海口农信社青年分社签订的《海南省农村信用社最高额担保贷款合同》系各自真实意思表示、合法有效，予以确认。基于诚实信用原则，各方均应按照约定履行各自义务。被告赵某某、赵某某与第三人海口农信社青年分社约定将其名下位于海口市海垦路”华侨新村金年公寓”XX号楼X层商铺（房屋所有权号为：海房字第XXXX）、X层A、B、C、D商铺（房屋所有权号为：海房字第XXXX、HXXXX、HXXXX、HXXXX）、X层商铺（房屋所有权号为：海房字第XXXX号海房字第XX**号）房屋为赵某提供抵押担保。此时，第三人海口农信社青年分社具有涉案上述房屋抵押权，系抵押权人，具有优先受偿权。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：”抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”据此，被告赵某某、赵某某在将上述部分涉案房屋在已抵押的情况下，与原告韩某某签订《房屋转让合同》时，应告知第三人海口农信社青年分社要处分部分涉案房屋情况，本案中，被告赵某某未通知第三人海口农信社青年分社，处分上述位于海口市海垦路”华侨新村金年公寓”XX号楼X层商铺（房屋所有权号为：海房字第XXXX）、X层A、B、C、D商铺（房屋所有权号为：海房字第XXXX、HXXXX、HXXXX、HXXXX）、X层商铺（房屋所有权号为：海房字第XXXX号海房字第XX**号）的行为无效，无法发生物权变动。故原告韩某某诉请将上述部分已经设立抵押担保物权的房屋过户至其名下，与上述法律规定相悖，本院不予支持。
另，双方在《房屋转让合同》中约定转让的剩余涉案房屋，包括位于海口市××路、XX、XX号房屋（房屋所有权编号为：海房字第HXXXX号、第HXXXX号、HXX**号）和位于海口市××区东座别墅（房屋所有权号为：海房字第XX**号）。因双方签订《房屋转让合同》合法、有效，且该部分涉案房屋上不存在权利负担，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告赵某某、赵某某未按照约定办理房屋产权过户登记手续，应承担继续履行合同责任，协助原告办理产权过户。原告韩某某此部分诉请事实清楚，于法有据，本院予以支持。对于已经设立抵押担保物权的房屋，原告可在抵押权实现的条件成就后再另行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告韩某某与被告赵某某、赵某某于2016年2月16日签订的《房屋转让合同》合法、有效。
二、限被告赵某某、赵某某于本判决生效之日起十日内将位于海口市海垦路”华侨新村金年公寓”XX号楼1单元四楼XX、XXX、XXX号房屋（房屋所有权编号分别为：海口市房权证海房字第XX**号、第HXXXX号、HXX**号）和位于海口市金贸区南面椰林坡”怡和花园”XX东座别墅（房屋所有权号为：海口市房权证海房字第XX**号海口市房权证海房字第XX**号）的房屋所有权办理过户登记至原告韩某某名下。
三、驳回原告韩某某的其他诉讼请求。
案件受理费81800元、保全费5000元，由被告赵某某、赵某某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 李家炎
人民陪审员 黄循洪
人民陪审员 李 芳
二〇一七年五月二十二日
书 记 员 林一苗