安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终3413号
上诉人（原审原告、反诉被告）：年光跃，男，1986年1月10日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市瑶海区，现住安徽省合肥市瑶海区，
委托诉讼代理人：ＸＸ，安徽天瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：陶强，男，1993年12月1日出生，汉族，户籍地安徽省肥东县，现住安徽省合肥市瑶海区，
委托诉讼代理人：侯卫爽，安徽国运律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁娟，安徽国运律师事务所律师。
上诉人年光跃因与被上诉人陶强房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初3473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
年光跃上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陶强一审的反诉请求，改判陶强将合肥市瑶海区临泉东路恒大城30-31幢31-2601室房屋返还给年光跃，并支付年光跃违约金10万元、赔偿各项损失67996元。
事实和理由：一、一审法院认定事实错误，年光跃并未违约，违约方为陶强，年光跃要求返还房屋、赔偿损失的各项诉请符合法律规定。合同系案外人程东未经年光跃的书面授权签订，且陶强也没有按照年光跃要求将《存量房买卖合同》及《补充协议》发送至年光跃邮箱，年光跃对补充协议的内容事前不知情，事后也不予认可。而陶强坚持购买房屋，并告知年光跃购买房屋系结婚需要，且同意增加房屋交易价格至99.8万元并重新签订新的存量房买卖合同。考虑到陶强的特殊情况，年光跃才同意以99.8万元出售，双方签订了承诺书对原合同内容进行了变更，确定交易总价为99.8万元，并决定重新订立新的《存量房买卖合同》及《补充协议》。因当天年光跃没有携带房产证，因此双方没有重新签订，但事后双方均口头约定涉案房屋的剩余他项权48.2万元由年光跃支付17.2万元，陶强支付31万元，共同向银行办理消除他项权。陶强在一审中辩称录音中提到的31万元是含办理过户的税费在内由其承担，与事实完全不符。一审法院认为案涉房屋过户税费约7万元左右，加上未变更合同前双方约定的首付款24万元，恰好31万元，以此认定双方通话中提到的31万元是这么形成的，因而认定年光跃违约。一审法院的上述认定结论与事实不符。实际情况是年光跃于2016年3月24日去银行申请提前偿还银行贷款消除他项权，银行书面告知双方可于2016年3月30日前去银行各自开户存款验资、消除他项权。年光跃于2016年3月30日已将17万元汇至指定的银行账户，此时该银行账户余额20余万元，符合双方约定及银行要求。年光跃多次催促陶强缴纳31万元至银行以完成消除他项权，陶强拒不履行，只愿存24万元。而验资款项是存入抵押银行其个人账户，并不是给付年光跃。年光跃卖房是急于用房款另购房屋，此时仅收了陶强几万元房款，担心后期政策有变而失去购房资格等因素，故年光跃无奈于2016年4月19日向陶强发送律师函，告知其未按照双方约定于2016年3月30日前付款31万元至银行，履行其验资、解除他项权义务，故年光跃有权解除合同，并要求陶强赔偿损失。
二、因双方合同已经解除，陶强拒不返还房屋，年光跃于2016年5月16日诉至一审法院，故双方的争议时间点应为2016年4月19日或者起诉之日。而一审法院对涉案房屋的评估时间点为2016年12月，此时的房价远远高于2016年4月，且评估价格也高于2016年12月实际的市场价格，年光跃对此不予认可。根据合肥市中级人民法院《关于妥善审理房价波动后“二手房”买卖合同纠纷案件的通知》第四条规定，“房屋买卖合同因出卖人违约导致合同解除的，应当根据合同约定、法律规定及当事人的诉讼请求，合理确定出卖人承担双倍返还定金、支付违约金、赔偿损失等违约责任。实际损失的具体数额，可以综合考虑违约方的过错程度、守约方的履行情况、成本支出、房价上涨以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素依法确定。”本案中，年光跃并非违约方，对解除合同没有过错，而陶强自始至终也没有将约定的31万元汇入指定账户，退一步说，即使是第一次约定的24万元陶强也没有汇入账户。相反，陶强未经年光跃同意更换门锁、安装家具，自身存在过错。一审法院判决年光跃承担45万元赔偿款，没有法律依据，也显失公平。
陶强辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，年光跃的上诉请求不能成立，应予驳回。事实和理由：一、年光跃委托其朋友程东签订合同出卖房屋，签订合同时，中介公司的经纪人张邦驰和陶强均多次与年光跃通电话，双方就房屋价格、交付、付款方式等均在电话里进行沟通，在经过年光跃同意后双方签订了买卖合同，并且陶强也按约将定金2万元于当天转至年光跃本人帐户。2016年的3月16日，陶强与年光跃又达成书面承诺，年光跃承诺成交价93.8万元。由此可以看出，年光跃对于卖房是明知的。
二、陶强购买房屋的目的是为了结婚使用，故合同签订后年光跃将房屋钥匙交给陶强，陶强目前仍然居住在涉案房屋内。《存量房买卖合同》和《补充协议》约定应由年光跃自行还清银行贷款、注销他项权证，从未约定应由陶强还清银行按揭款。陶强多次催促要求年光跃按照约定及时还清按揭贷款，注销抵押登记，办理过户登记手续，但是由于房屋价格上涨原因，年光跃以自己没有钱还清银行按揭贷款为由拖延并拒绝结清按揭贷款，并多次提出要求增加购房款。陶强和中介公司多次和年光跃沟通，要求其按照合同约定及时履行相关义务，但是其拒不配合。首付款的资金托管必须买卖双方共同到房产交易中心签订《资金托管协议》才能办理，年光跃为了达到自己的目的，拒绝履行合同义务，已经构成严重违约。
三、年光跃的严重违约行为已经给陶强造成了巨大的损失。陶强购买了家具家电并在涉案房屋里举行了婚礼，年光跃的违约直接导致了陶强的利益受损，且由于房屋价格上涨，陶强如果再购买同等地段的房屋，将会额外多支出几十万元的房款。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。经过评估，该房屋的价格上涨了69.59万元，一审法院综合本案的实际情况认定45万元的损失，完全符合事实和法律规定。
年光跃向一审法院起诉请求：1、判令陶强立即将年光跃名下位于合肥市瑶海区临泉东路恒大城30-31幢31-2601室房屋返还年光跃；2、判令陶强立即将涉案房屋恢复原状并返还房屋钥匙（当庭明确将前后封闭的阳台拆除，将沙发、家具、家电、床、墙上挂件搬出）；3、判令陶强立即支付年光跃违约金10万元，赔偿各项损失67996元（差旅费1416元、误工费9000元、房屋使用费21300元、陶强改造房屋造成的损失20000元、年光跃借款利息6000元、贷款及利息9000元、换锁费用280元、门锁损失500元）。
陶强向一审法院提起反诉请求：1、判令解除双方2016年2月27日签订的《存量房买卖合同》和《补充协议》；2、判令年光跃赔偿房屋差价损失69.59万元，并支付家具家电损失84674元；3、判令年光跃返还陶强已付房款8万元（包含2万元定金）；4、判令年光跃依法支付违约金10万元；5、本案反诉费用、评估费用、保全费用由年光跃承担。
一审法院认定事实：2016年2月27日，年光跃（出卖人、甲方）委托其朋友程东通过安徽中皖辉达房产代理销售有限公司（以下简称中介公司）的介绍，与陶强（买受人、乙方）签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》，约定：年光跃将其名下位于合肥市瑶海区临泉东路恒大城30-31幢31-2601室房屋（合房预售第20120373、建筑面积135.47平方米）出售给陶强，房屋总价款93.8万元，房主不承担交税费用；年光跃购买存量房时向工商银行及住房公积金中心申请总额为51万元的抵押贷款，本合同签订时贷款余额由年光跃申请提前还贷并提交相关材料；双方在2016年4月15日前将24万元（含定金2万元）存入托管帐户，并在当日申请办理存量房转移手续；年光跃同意陶强向商业性银行申请抵押贷款，总额为69.8万元，陶强同意于2016年4月15日前与贷款银行签订借款合同，并递交相关材料；本房屋过户所产生的契税、印花税、营业税、个人所得税及相关费用由乙方陶强承担。《补充协议》还约定：乙方自本协议生效之日向甲方支付定金2万元，该定金在履行合同后抵作房价款，如甲方不履行合同，应双倍返还乙方定金，如乙方不履行合同，甲方收取的定金不予退还；此合同签订之日，甲方交于乙方钥匙提供乙方居住；甲方自行还清银行贷款、注销他项权证；具体过户日期以他项权证注销后3个工作日为准；乙方认可甲方现无房产证；定金由银行转帐为准。
2016年2月26日21时10分，陶强与年光跃之间的短信往来显示：年光跃向陶强提供了自己招商银行帐号、邮箱地址及同学程某电话，并要求陶强将协议发给其看。陶强向年光跃说明招商银行很少，年光跃向陶强提供了工商银行的帐户，并称收到了2万元，且告知陶强涉案房屋另外一把钥匙放在龙岗路琥珀名城旁尚好家不动产朱某某处，让陶强去拿。之后，陶强按约拿到涉案房屋钥匙，对房屋进行装修，购置了家具家电，办理了婚礼并居住至今。
2016年3月16日，年光跃与陶强共同出具承诺书一份，言明：陶强购买年光跃瑶海区临泉东路恒大城30-31幢31-2601室房屋，年光跃承诺成交价93.8万元，若年光跃违约承诺五倍赔偿定金共计10万元，现约定陶强另付4万元给年光跃，另2万元2016年3月17号给年光跃，契税、营业税、个人所得税由陶强承担。当日，陶强委托李振华向年光跃转款6万元，年光跃认可收到该款。
2016年3月24日，年光跃向其房屋抵押贷款银行工行城建支行申请提前归还贷款，该行出具预约单显示：2016年5月25日为约定还款日，提前还款金额为48.2万元，备注最迟在3月30日前存。2016年3月30日年光跃银行帐户显示余额约20万元，年光跃要求陶强支付31万元首付款至其银行帐户用于共同归还按揭贷款，陶强认为按约其应付24万元首付款，双方就应付首付款数额发生分歧，协商未果，年光跃诉至法院。
一审另查明，年光跃于2016年2月26日取得涉案房屋不动产权证，权证号为合瑶字第8120108267号。如双方正常办理该房屋过户手续，陶强需支付相关税费为以房价款为基数计算的营业税等5.6%、契税1.5%、个人所得税1%。
一审审理过程中，经陶强申请，一审法院委托安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司对涉案房屋2016年12月8日的市场价值进行了评估，评估价值为163.39万元。陶强根据合同价款与评估价值之间的差额，要求年光跃赔偿损失69.59万元。陶强支付了评估费3264元。
一审法院认为，年光跃与陶强签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。年光跃辩称其未授权给他人签署合同，案涉合同及补充协议不是其本人所签，不认可合同及协议的效力，但其于合同签订前与陶强短信记录已表明其知晓合同内容，并收到定金2万元，且事后与陶强共同签署承诺书，对涉案房屋的房价及其他违约事项作了约定，故对年光跃的该项辩称不予采信。《补充协议》约定由年光跃自行还清银行贷款、注销他项权证，现年光跃主张双方约定共同出资（年光跃17万元、陶强31万元）归还尚欠的银行按揭贷款，陶强未按时足额出资构成违约，但其未提供证据予以证明，故其诉请陶强赔偿违约损失及其他损失，于法无据，不予支持。年光跃不愿继续履行合同义务，违背诚实信用原则及合同约定，导致合同无法继续履行，合同目的不能实现。现陶强要求解除合同、返还定金、赔偿损失，有事实及法律依据，予以支持。双方解除合同后，陶强理应搬离涉案房屋并返还年光跃房屋钥匙。
年光跃收取了陶强定金2万元及涉案房屋其他款项6万元，但其拒绝履行合同，已构成违约，陶强现要求年光跃返还该8万元，不违反法律规定，予以支持。关于陶强诉请的房屋差价损失69.59万元、家具家电损失84674元及违约损失10万元，自双方签订合同时起，本市房价一直处于快速上升阶段，因年光跃违约，合同无法继续履行，陶强丧失了案涉房屋的使用价值与交换价值，导致了陶强购买同等水平的其他房屋成本的上升。根据法律规定，一方不履行义务给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益。涉案房屋经评估的市场价值为163.39万元，较双方签订《存量房买卖合同》时上涨了69.59万元，扣除正常办理涉案房屋过户手续需缴纳的相关税费7.5978万元左右，同时结合陶强交付的定金数额及实际履行情况等因素，酌情认定陶强因年光跃违约造成的损失为45万元。家具家电系陶强为结婚所用而自行购置且可搬移，双方解除合同后，陶强返还房屋给年光跃，陶强可自行将其购置的家具家电带走，其要求年光跃赔偿损失无事实及法律依据，且其违约损失已包含在房屋损失之内，故陶强诉请年光跃支付其家具家电损失及违约金10万元，不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条规定，判决：一、解除年光跃与陶强签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；二、年光跃于判决生效之日起十日内向陶强返还已付房款8万元（含2万元定金）；三、年光跃于判决生效之日起十日内向陶强赔偿损失45万元；四、陶强于判决生效之日起十日内向年光跃返还涉案房屋并交付房屋钥匙（陶强购置的家具家电等物品由其自行处理）；五、驳回年光跃的其他诉讼请求；六、驳回陶强的其他诉讼请求。本诉案件受理费14750元减半收取为7375元，由年光跃负担；反诉案件受理费减半收取为7380元，由陶强负担2830元，年光跃负担4550元；保全费5000元、评估费3264元，由年光跃负担。
二审中，双方当事人均没有提交新证据，所举证据均同一审，相对方质证意见亦同一审。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，陶强与年光跃的朋友程东通过中介公司的介绍签订了涉案房屋买卖合同及补充协议，通过陶强提交的与年光跃签订合同时双方之间的短信内容、陶强向年光跃支付2万元定金以及年光跃在2016年3月16日承诺书中确认成交价为93.8万元等事实，能够证实年光跃对于其朋友程东代签合同的行为是明知且予以认可的。根据该合同及补充协议约定，陶强应将首付款24万元存入资金托管账户，年光跃应自行还清银行贷款，办理他项权证注销手续，并未约定陶强用首付款替年光跃还贷。年光跃与陶强在2016年3月16日承诺书中也并未对原合同及补充协议的该项履行方式作出变更约定。年光跃称之后与陶强进行了口头约定，并提交了相关录音资料予以证明，但通过录音内容可以看出，陶强一直强调其首付款是24万元，其应当承担的税费是7万元左右，并不同意年光跃要求其将31万元首付款转入银行账户用于帮助年光跃还款。根据《中华人民共和国合同法》第七十八条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。故年光跃认为陶强未按约履行支付31万元首付款用于偿还银行贷款以注销他项权证的义务，存在违约行为的理由，事实依据不足。陶强未能将首付款24万元存入资金托管账户亦系因年光跃拒不配合为由导致其无法单方办理，故年光跃单方解除合同的行为对陶强不具有法律效力。一审法院基于陶强的诉请支持陶强要求解除合同以及年光跃应当返还已付房款8万元的诉请正确，本院予以确认。至于一审法院对于陶强主张的损失认定，因双方争议产生时正处于合肥地区房价大幅度上涨趋势，年光跃存在违约行为导致合同无法继续履行，势必给陶强在同时期同地段购买相同类型的房产造成利益损失，一审法院虽委托鉴定机构对涉案房屋以2016年12月8日的市场价值进行了评估，但并未以该价格直接作出损失认定，而是以该价格作为参照依据，并结合合同的履行情况以及双方当事人的过错程度等综合因素进行酌定，并无不当，本院予以确认。
综上所述，年光跃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3659元，由年光跃负担。
本判决为终审判决。
审判长 张长海
审判员 沈 静
审判员 马枫蔷
二〇一七年十月二十五日
书记员 罗 晶
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。