贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔27民终2466号
上诉人（原审被告、反诉原告）：常贵祥，男，1960年1月17日生，布依族，住三都县。
上诉人（原审被告、反诉原告）：平洪其，男，1979年11月2日生，苗族，住三都县。
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈祝琼，女，1979年11月15日生，布依族，住三都县。
三上诉人委托诉讼代理人：张仁义，贵州仁义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑承贵，男，1983男，9月10日生，汉族，住福建省福清市，现住贵州省三都县。
原审第三人：罗伟，男，1966年11月18日生，布依族，住三都县。
上诉人常贵祥、平洪其、陈祝琼因与被上诉人郑承贵、原审第三人罗伟土地租赁合同纠纷一案，不服三都县人民法院(2017)黔2732民初730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
常贵祥、平洪其、陈祝琼上诉请求：1、请求撤销三都县人民法院(2017)黔2732民初730号民事判决，发回重审或依法解除常贵祥、罗伟与郑承贵签订的《土地租赁合同》；2、本案一、二诉讼费用由郑承贵承担。主要事实与理由：一、郑承贵与三都县闽恒建材贸易有限责任公司是两个不同的民事主体，一审法院认定为一个民事主体错误。被上诉人郑承贵是自然人，三都县闽恒建材贸易有限责任公司是企业法人，该公司虽系郑承贵个人出资设立，其为法定代表人的独资公司，但郑承贵的权利义务与三都县闽恒建材贸易有限公司的权利义务不同。郑承贵与常贵祥、罗伟签订《土地租赁协议》后，在租赁期限内，郑承贵未经常贵祥、章祥敏同意，私自将该宗土地转租给三都县闽恒建材贸易有限公司使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”的规定，常贵祥、平洪其、陈祝琼一审的反诉请求依法应当支持。二、郑承贵的行为违反法律强制性规定。郑承贵在租用场地内销售建材并修建临时用房，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条之规定，应当经三都县人民政府城乡规划主管部门批准。而本案郑承贵未办理临时建设许可手续，其行为违法，协议无效。三、本案遗漏当事人。本案第三人罗伟仅是章祥敏的代理人，章祥敏是本案的权利人，一审人民法院应依法追加其参加诉讼。常贵祥与其妻黄建丽为本案租赁地的共同权利人，黄建丽既未在《土地租赁协议》上签名捺印，也未参加诉讼，严重侵犯其合法权益。四、郑承贵违反诚实信用原则。双方在签订《土地租赁协议》前，口头约定：“如在土地租赁期间县政府要求建房和土地拥有人需要建房时，承租人应自行让出土地，即该合同终止。”该约定系双方的真实意思表示，合法有效。第三人罗伟也证实该约定的真实性，而一审人民法院却不予认定，显然错误。郑承贵不履行自己的承诺，严重违反诚实信用原则。
被上诉人郑承贵、原审第三人罗伟二审未作答辩。
原告郑承贵向一审法院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2016年11月22日签订的《土地租赁协议》合法有效；2、判令被告履行合同义务，保障原告在协议约定的租赁期限内正常使用所租土地；3、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：被告常贵祥在三都县麻光新区有建设用地一宗（面积299㎡），该宗土地与第三人罗伟之妻章祥敏所有的建设用地（面积304.5㎡）相邻。2014年3月27日，被告常贵祥、平洪其签订了《土地转让及合资建房协议》，约定常贵祥以339500元的价格将该宗土地的一半（149.5㎡）转让给平洪其，二人合资修建房屋，但因存在土地纠纷一直没有建房。原告郑承贵因需场地进行经营欲租用上述两块土地，被告常贵祥与被告平洪其协商后，被告常贵祥和章祥敏上述建设用地（共603.5㎡）一起出租给原告。2016年11月22日，三方签订了《土地租赁协议》，第三人罗伟在征得其妻章祥敏同意后在该协议上代为签字。协议约定：租赁期限从2016年11月22日至2019年5月21日，每年租金30000元，采取年一次性支付方式；甲方（被告常贵祥、第三人罗伟）不得擅自解除合同或以任何理由影响该协议的执行，否则乙方（原告郑承贵）有权拒付租金并不承担违约责任，由此给乙方造成的一切损失由甲方承担赔偿责任；本协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，双方均可向有管辖权的人民法院起诉。协议签订后，原告支付了第一年租金，注册成立了三都县闽恒建材贸易有限责任公司（自然人独资）在租赁地上建设活动板房从事建材加工、销售经营活动。2017年3月7日，被告常贵祥将原转让给被告平洪其后剩余的另一半土地（面积149.5㎡）以822250元的价格一并转让给被告平洪其，后双方于2017年4月到三都县不动产登记局办理了土地使用权变更登记手续，被告平洪其、陈祝琼成为该宗土地的权利人。2017年4月26日，被告平洪其办理了在该宗土地上建房的建设工程规划许可证。2017年7月，被告平洪其要求原告让出租赁的土地以便建房，原被告双方协商不成发生纠纷。
一审法院认为，原告郑承贵与被告常贵祥、第三人罗伟于2016年11月22日签订的土地租赁协议得到权利人章祥敏的认可，第三人罗伟代为签字的行为并不属于无权处分，该协议系三方的真实意思表示，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。被告反诉并辩称，原告未办理临时建设许可批准手续导致协议无效，一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原告的行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于合同无效的情形，对该主张不予支持。被告反诉并辩称合同签订后出现情势变更情形需行使合同解除权，一审法院认为，被告常贵祥、平洪其、陈祝琼于2017年3月转让该建设用地前，原告已在该用地上从事加工、销售经营活动，被告已预见到在租赁期间内可能无法建房，且并未实际出现政府征用、征收该建设用地或政府规划变更不能建房的情形，不属于无法预见、非不可抗力造成的，不可归责于当事人的事由而发生的情势变更情形，对于被告的主张一审法院不予支持。被告辩称与原告口头协议：“如在土地租用期间县政府要求建房和土地拥有人需要建房时租赁房应自行让出”，但原告不予认可且无证据证明协议签订时原告同意了该口头协议；现租赁地上从事经营活动的三都县闽恒建材贸易有限责任公司系原告为法定代表人的自然人独资公司，租赁地用途并未违反土地租赁协议的约定，对被告反诉要求解除合同的主张，不予支持，双方应按合同约定继续履行合同。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告（反诉被告）郑承贵与被告（反诉原告）常贵祥、第三人罗伟于2016年11月22日签订的《土地租赁协议》合法有效；二、被告（反诉原告）常贵祥、平洪其、陈祝琼继续履行《土地租赁协议》；三、驳回被告（反诉原告）常贵祥、平洪其、陈祝琼的反诉请求。本案受理费60元，已减半收取30元，由原告郑承贵负担。反诉受理费60元，已减半收取30元，由被告常贵祥、平洪其、陈祝琼负担。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实清楚，本院予以确认。
另查明，一审法院于2017年8月29日对罗伟的妻子章祥敏进行调查，章祥敏对罗伟所于2016年11月22日与常贵祥、郑承贵签订了《土地租赁协议》是知情的，认可罗伟的行为。
本院认为，2016年11月22日，罗伟与常贵祥、郑承贵签订了《土地租赁协议》，其行为得到妻子章祥敏的认可；2017年3月7日，常贵祥将原转让给平洪其后剩余的另一半土地（面积149.5㎡）以822250元的价格一并转让给被告平洪其，双方于2017年4月到三都县不动产登记局办理了土地使用权变更登记手续，平洪其、陈祝琼成为该宗土地的权利人；由于常贵祥的妻子黄建丽已经不再是涉案土地的权利人，与本案没有利害关系，一审法院未追加黄建丽作为本案当事人，于法有据。郑承贵在租用的土地上修建临时用房属行政部门管理的范围，不属人民法院审理的民事案件受案范围，故罗伟与常贵祥、郑承贵签订的《土地租赁协议》是双方真实意思表示，未违反国家法律、法规的强制性规定，依法成立有效。该合同对双方当事具有约定力，双方当事人应按约定履行各自的义务
依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，常贵祥、平洪其、陈祝琼提出在签订《土地租赁协议》前，双方口头约定：“如在土地租赁期间县政府要求建房和土地拥有人需要建房时，承租人应自行让出土地，即该合同终止”，而郑承贵不履行自己的承诺，严重违反诚实信用原则的上诉意见，由于常贵祥、平洪其、陈祝琼所提供的证据不能证明其主张，应承担举证不能的法律后果，且郑承贵也未认可，故该项上诉意见，缺乏事实依据，不予以采纳。
同理，郑承贵与罗伟、常贵祥签订《土地租赁协议》后，成立三都县闽恒建材贸易有限责任公司从事建材加工、销售经营活动是得到国家行政部门的许可，其行为合法。常贵祥、平洪其、陈祝琼提出郑承贵与常贵祥、罗伟签订《土地租赁协议》后，在租赁期限内未经常贵祥、章祥敏同意，私自将该宗土地转租给三都县闽恒建材贸易有限公司使用的上诉意见，缺乏事实依据，不予采信。
综上所述，常贵祥、平洪其、陈祝琼的上诉请求无事实及法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由上诉人常贵祥、平洪其、陈祝琼承担。
本判决为终审判决。
审判长 陆育义
审判员 熊元伦
审判员 王 军
二〇一七年十二月二十七日
书记员 张 红