湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂2801民初2304号
原告（反诉被告）：恩施金地经贸有限公司，住所地恩施市航空大道169号，统一社会信用代码91422800757045139M。
法定代表人：皮虹，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张祎，湖北百嘉律师事务所律师，代理权限：特别授权。
被告（反诉原告）：恩施市恩东口腔医院，住所地恩施市航空大道169号，统一社会信用代码91422801068447052C。
法定代表人：余恩东，该公司董事长。
委托诉讼代理人：耿志宏，北京盈科（武汉）律师事务所律师，代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人：胡晓黎，恩施市恩东口腔医院员工，代理权限：特别授权。
被告：余恩东，男，生于1980年2月20日，湖北省巴东县人，住恩施市，
委托诉讼代理人：耿志宏，北京盈科（武汉）律师事务所律师，代理权限：特别授权。
被告：余娇娥，女，生于1984年9月7日，湖北省巴东县人，住恩施市，
委托诉讼代理人：耿志宏，北京盈科（武汉）律师事务所律师，代理权限：特别授权。
原告恩施金地经贸有限公司与被告恩施市恩东口腔医院、余恩东、余姣娥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案受理，2017年5月10日，被告恩施市恩东口腔医院提出反诉，本院受理后，依法适用普通程序，于2017年10月10日公开开庭合并进行了审理。原告恩施金地经贸有限公司的法定代表人皮虹及委托诉讼代理人张祎，被告恩施市恩东口腔医院的委托诉讼代理人耿志宏、胡晓黎，被告余恩东、余姣娥的委托诉讼代理人耿志宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恩施金地经贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付2017年1-3月房屋租金75万元；2、判决被告恩施市恩东口腔医院恢复原状并赔偿原告直接租金损失,自2017年4月起,按每月25万元计算至被告恢复租赁房屋并交付原告时止;3、判决被告恩施市恩东口腔医院承担违约责任,支付迟延履行违约金35146.8元和解除合同违约金105440.4元;4、判决被告余恩东、余娇娥承担无限连带责任;
5、判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年9月26日,原告恩施金地经贸有限公司(以下简称原告)和被告恩施市恩东口腔医院(以下简称口腔医院)签订了为期十年的《房屋租赁合同》(以下简称《合同》)。合同签订时被告口腔医院加盖印鉴为“恩施恩东口腔医院”,后被告口腔医院致函原告称:恩施恩东口腔医院名称变更为恩施市恩东口腔医院。在《合同》中,双方就租金、租赁期限、权利义务、违约责任等相关事项进行了明确的约定。《合同》签订后,原告依约将租赁房屋交付给被告口腔医院,被告口腔医院拆除了租赁物原有设施设备。被告口腔医院依《合同》约定如期支付了2016年度租金300万元,并向原告交付了50万元履行合同保证金。2016年12月25日,被告口腔医院应依照约定支付2017年1-6月的租金150万元,被告口腔医院未按时履行《合同》约定支付租金的义务,原告先后多次口头或者书面通知被告支付租金,但被告口腔医院以种种理由怠于履行租金支付义务。2017年3月3日,被告口腔医院书面提出解除合同意见,致使双方签订的《合同》已无履行的可能。一、被告口腔医院应积极采取补救措施,全面恢复租赁房屋原有水、电、消防等设施设备及部分损毁墙体门窗,经验收合格后交付给原告,并承担此期间原告的租金损失;结清被告使用和恢复原状产生的水电费用。原告系上世纪九十年代改制企业,所属企业员工均为原告股东,人数91人,现大多数已退休,家庭主要生活来源靠“金鑫大厦”综合楼即本案涉及的租赁物对外出租之租金。《合同》签订后,被告口腔医院将原告拥有的综合楼的水、电、消防等设施设备及部分墙体予以拆除。现被告口腔医院已明确不再承租租赁物,被告口腔医院应无条件恢复已拆除的附属设施、墙体和门窗,经组织验收后交付给原告。被告使用租赁物和解除合同后恢复原状产生的直接费用包括但不限于水电费用,应由被告承担。二、被告应依照合同约定支付相应的违约金。被告口腔医院未如期支付2017年1-6月租金,依照合同应支付迟延履行违约金35146.8元;另外,被告口腔医院于2017年3月3日单方面提出解除合同,依照《合同》第八条第3项约定“因乙方原因导致合同不能履行,除应承担支付剩余期限租金外,还应承担十年总租金千分之三的违约责任”,应承担解除合同的违约责任,支付违约金105440.4元。三、被告余恩东、余娇娥系被告恩施市恩东口腔医院合伙人,依法应承担无限连带责任。2013年6月3日依法成立“恩施恩东口腔医院”,2016年4月20日被核准,同时更名为“恩施市恩东口腔医院”。企业类型为“普通合伙企业”。依照我国《合伙企业法》规定,合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任。综上所述,为维护原告的合同权益,请求人民法院依法判决被告承担相应的责任和义务,判准原告的诉讼请求。
被告恩施市恩东口腔医院辩称，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求，并由被答辩人承担全部诉讼费。合同目的不能实现是由于原告所致。尤其是消防等严重问题一直无法解决，被告为此多次找到原告协商无果。合同目的无法实现，答辩人就无法正常开展业务，合同约定的房屋不能满足答辩人的开设医院的使用要求，因此答辩人有权解除合同。综上，消防问题不能解决，不能实现合同目的，不能满足答辩人开设医院的正常要求，原告还应当承担相应民事责任，故应当驳回原告全部诉讼请求。
被告余恩东、余姣娥辩称，与本案无关。
被告恩施市恩东口腔医院向本院提出反诉请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令解除双方的《房屋租赁合同》；3、判令被反诉人立即返还反诉人交付的房租及保证金共计350万元人民币，并按照银行同期贷款利率支付违约金；4、判令被反诉人赔偿反诉人装饰装修损失共计600万元人民币；5、与本诉与反诉有关的一切诉讼费用均由被反诉人承担。事实与理由：2015年9月26日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，约定反诉人承租被反诉人位于恩施市航空大道169号的恩市公字第5447号、第02639号两栋房产。合同签订后，反诉人依约向被反诉人支付300万元人民币租金及50万元人民币保证金。反诉人为装修投入了600万元。装修过程中反诉人发现前述房屋主体结构达不到消防规范的要求，消防验收手续至今尚未完成。反诉人认为，鉴于承租标的不符合消防法禁止性规定，双方签订的《房屋租赁合同》应为无效合同。即使合同有效，由于消防验收无法通过，反诉人无法开展正常经营，不能实现合同目的，也应予解除。为维护反诉人的合法权益，特向贵院提出反诉，望贵院及时作出公正判决。
原告对被告恩施市恩东口腔医院提出的反诉辩称，我们事先收到的反诉状与当庭看到的不一致，主体不一样，原告收到的是余恩东提起的反诉，而现在是恩东医院，反诉主体不一致。反诉请求确认合同无效缺乏依据。房屋已使用，不存在返还租金的问题。损失的问题与本案无关。反诉事实和理由主要基于消防手续的问题，答辩人认为，租赁房屋是二十多年的老房子，该房屋以前经营过KTV、酒店等，肯定是符合消防要求的。而且具体使用企业的消防验收问题本应由使用者申请验收，具体做什么使用，就应满足什么样的要求，更不可能说答辩人的房屋主体都不符合消防要求。现在反诉人投入使用的是医院，反诉人自己应当承担满足消防验收的责任，因此，应当驳回反诉人的反诉请求。
原告与被告恩施市恩东口腔医院围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年9月26日，原告与被告恩施市恩东口腔医院签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告为出租方（甲方），被告恩施市恩东口腔医院为承租方（乙方）；甲方将其所有的位于恩施市航空大道169号房产两栋整体租赁给乙方从事经营活动，租赁期限为10年，从2016年1月1日起至2025年12月31日止，前五年为固定租金即每年租金300万元，后五年为逐年递增租金即每年比上一年递增10%，年租金分两次支付，上一年度的12月25日前支付下一年度1-6月租金，当年度的6月25日前支付当年7-12月租金；乙方于2015年9月30日前向甲方一次性缴纳履约保证金50万元；租赁期满，乙方不继续租赁此房屋，乙方对房屋内的装修和添附的其他设施由乙方自行搬出（不动产及不易拆除附属物或拆除后影响使用价值的除外），其房屋内的装修和添附的不动产必须保持原状，归甲方所有，甲方不对乙方进行任何补偿；租赁期内，乙方因自身原因造成合同不能履行，对已装修和添附的其他附属设施归甲方所有，甲方不对乙方进行补偿。合同解除的条件：双方协商一致；乙方逾期一个月不交纳租金的；乙方利用租赁房屋进行违法活动，损害公共利益的。合同终止的条件：租赁期满自然终止；因不可抗力或国家政策调整原因，导致本合同无法履行，甲乙双方协商后，可以终止本合同。违约责任：甲方房屋产权存在权属瑕疵，影响乙方正常经营的，应积极采取补救措施，若仍不能满足乙方正常经营时，甲方应退还乙方已支付的剩余租期租金，合同解除并承担50万元违约金及赔偿乙方相关损失；乙方不按时支付租金，应承担十年总租金千分之一的迟延履行违约责任，直到足额支付租金时止；因乙方原因导致合同不能履行，除应承担支付剩余期限租金外，还应承担十年总租金千分之三的违约责任。
合同签订后，原告与被告恩施市恩东口腔医院办理了租赁房屋交接手续，被告恩施市恩东口腔医院按期向原告支付了2016年度租金300万元及履约合同保证金50万元。被告恩施市恩东口腔医院对租赁房屋进行了拆除和装修。2016年7月29日，被告恩施市恩东口腔医院就租赁物的改造工程发出邀标函，拟将租赁物1-4层用途为口腔医院，5-10层用途为酒店。
2016年8月18日，恩施州公安消防支队根据被告恩施市恩东口腔医院的申请，作出恩州公消设查字[2016]第0027号《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》，根据被告恩施市恩东口腔医院提供的恩施市恩东国际大酒店改造工程消防设计文件，就涉案房屋地上4-9层的消防设计图纸进行审查，认为该工程部分消防设计不符合国家工程消防技术标准，该工程消防设计备案不合格。2016年10月18日，恩施州公安消防支队根据被告恩施市恩东口腔医院的申请，作出恩州公消审字[2016]第0232号《建设工程消防设计审核意见书》，根据被告恩施市恩东口腔医院提供的恩施市恩东口腔医院改造工程消防设计文件，就涉案房屋地上1-4层的消防设计修改补充文件进行复审，认定该工程修改后图纸符合《建设工程消防监督管理规定》第十八条的规定和国家工程消防技术标准有关规定，消防设计经审核合格。
2017年1月5日，原告向被告恩施市恩东口腔医院发函催收2017年1-6月租金150万元。次日，被告恩施市恩东口腔医院回函原告称，因房屋主体结构和消防耐火等级达不到消防规范要求，致消防验收手续未全部完成，无法整体装修和入住，合同效力存疑，要求与原告协商解决。1月8日，原告去函至被告恩施市恩东口腔医院，称被告恩施市恩东口腔医院质疑《房屋租赁合同》合同效力的理由不成立，考虑到被告恩施市恩东口腔医院实际情况，同意将一次性支付半年租金的方式变更为每月15日前支付当月租金。1月11日，被告恩施市恩东口腔医院回函原告，提出退租或分租方案。2月4日，原告再次向被告恩施市恩东口腔医院发函催收租金。2月5日，被告恩施市恩东口腔医院回函原告称因消防问题计划租用1-4楼，正在洽谈促成他方租赁事宜，如原告不解决房屋本身问题将退租。3月3日，被告恩施市恩东口腔医院函告原告提出解除合同。后双方未就房屋租赁事宜达成一致意见。
2013年6月3日，被告余恩东、余姣娥成立普通合伙企业恩施恩东口腔医院，2016年4月20日登记更名为恩施市恩东口腔医院。
2017年11月3日，被告恩施市恩东口腔医院向本院提出申请，要求对涉案房屋的装修损失进行鉴定。
本院认为，原告与被告恩施市恩东口腔医院签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方具有法律约束力。被告恩施市恩东口腔医院反诉要求确认双方签订的《房屋租赁合同》无效没有事实和法律依据，本院不予支持。原告认为被告恩施市恩东口腔医院已无继续履行合同的可能，被告恩施市恩东口腔医院亦要求解除与原告签订的《房屋租赁合同》，因双方均有解除该合同的意思表示，本院认为应解除双方签订的《房屋租赁合同》。
被告恩施市恩东口腔医院未按照合同约定向原告支付2017年度的房屋租金，其行为违约，被告恩施市恩东口腔医院理应承担违约责任，原告要求被告恩施市恩东口腔医院支付2017年1-3月房屋租金75万元及自2017年4月起至房屋交付之日按25万元/月标准计算的房屋租金、支付违约金的理由正当，本院予以支持。被告恩施市恩东口腔医院是基于装修对租赁的房屋进行的拆除，其行为不属于侵权行为，且双方未约定合同不能履行时应对租赁房屋恢复原状，故原告要求被告恩施市恩东口腔医院恢复原状的请求不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国合伙企业法》第三十九条规定“合伙企业不能清偿到期债务的，合伙人承担无限连带责任”，原告未举证证实被告恩施市恩东口腔医院不能清偿上述款项，故原告要求被告余恩东、余姣娥承担连带清偿责任的理由不能成立，本院不予支持。如出现因被告恩施市恩东口腔医院不能清偿上述款项时，原告可另行主张权利。
根据原告与被告恩施市恩东口腔医院的陈述和提交的证据显示，被告恩施市恩东口腔医院租赁原告房屋的用途为开设医院和酒店，被告恩施市恩东口腔医院应当在承租房屋前进行必要咨询，对承租房屋必须具备开设医院和酒店所需办理消防、环保等特殊要求进行评估分析，因被告恩施市恩东口腔医院自己未对所承租房屋是否符合开办医院和酒店所具备的特殊条件尽到审慎审查义务，过错在于被告恩施市恩东口腔医院自己。且根据恩施州公安消防支队作出恩州公消设查字[2016]第0027号《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》内容显示，是因为被告恩施市恩东口腔医院提供的恩施市恩东国际大酒店改造工程消防设计备案不合格，需要修改，不合格的原因未涉及到房屋主体问题。被告恩施市恩东口腔医院未举证证实是因为房屋主体结构不符合消防设计要求而导致消防验收不能通过。故被告恩施市恩东口腔医院称是因为房屋主体结构达不到消防规范要求致消防验收手续不能完成的理由不能成立，本院不予采信。原告对租赁房屋持有合法手续，房屋产权不存在权属瑕疵，不影响被告恩施市恩东口腔医院正常经营，原告没有过错。根据合同约定“租赁合同期内，因乙方自身原因造成合同不能履行，对已装修和添附的其他附属设施归甲方所有，甲方不对乙方进行补偿”。故被告恩施市恩东口腔医院反诉要求原告返还租金及保证金并赔偿其装饰装修损失的主张，本院不予支持。
关于被告恩施市恩东口腔医院申请对装饰装修损失进行鉴定事宜，因其请求本院不予支持，故本院不支持其鉴定申请。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、原告恩施金地经贸有限公司与被告恩施市恩东口腔医院于2015年9月26日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除，被告恩施市恩东口腔医院于本判决生效之日退还原告恩施金地经贸有限公司所租赁的房屋。
二、被告恩施市恩东口腔医院于本判决生效后五日内支付原告恩施金地经贸有限公司2017年1-3月租金75万元及自2017年4月起至房屋退还之日止按25万元/月计算的租金（被告向原告交纳的保证金50万元可抵付相应租金）。
三、被告恩施市恩东口腔医院于本判决生效后五日内支付原告恩施金地经贸有限公司迟延履行违约金35146.80元及解除合同违约金105440.40元，合计140587.20元。
四、驳回原告恩施金地经贸有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回被告恩施市恩东口腔医院的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费12706元，反诉费78300元，合计91006元，由被告恩施市恩东口腔医院负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号17×××044（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 聂本军
审 判 员 尹学友
人民陪审员 胡 斌
二〇一七年十一月七日
书 记 员 陈 松