上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初45654号
原告(反诉被告)：卞智民，男，1966年8月13日生，汉族，住安徽省阜阳市。
委托诉讼代理人：倪永明，上海市申光律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海森丹木业有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：张玉丹，总经理。
委托诉讼代理人：林宝森，男。
委托诉讼代理人：李吏民，北京京坤律师事务所律师。
第三人：上海邵醇实业有限公司，住所地上海市奉贤区大叶公路XXX号XXX幢XXX-XXX室。
法定代表人：林浙，董事长。
第三人：林浙，男，1979年8月28日生，汉族，住福建省霞浦县松城街道墓斗村溪***号。
原告卞智民与被告上海森丹木业有限公司以及反诉原告上海森丹木业有限公司与反诉被告卞智民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年3月16日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)卞智民及其委托诉讼代理人倪永明，被告(反诉原告)上海森丹木业有限公司(以下简称森丹公司)的委托诉讼代理人林宝森到庭参加诉讼。后依法追加了上海邵醇实业有限公司(以下简称邵醇公司)、林浙为本案的第三人，适用普通程序，于2017年6月5日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)卞智民及其委托诉讼代理人倪永明，被告(反诉原告)森丹公司的委托诉讼代理人林宝森、李吏民到庭参加诉讼。第三人邵醇公司、林浙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。本案现已审理终结。
原告卞智民诉称，2014年1月，原、被告签订租赁合同一份，约定被告向原告出租位于上海市浦东新区上南路XXX号XXX楼房屋，租期自2014年5月1日至2024年4月30日止，年租金为人民币(以下币种相同)32.85万元，租金一年一付。合同订立后，原告对上述房屋进行了大规模的装修，花费了2,212,774元，作为公寓用房。2016年4月，三林镇政府通知，系争房屋为违章建筑，要求原告方搬离，故原告找被告进行协商，要求被告分担装修损失，但被告拒绝协商。因被告提供的房屋系违章建筑，导致双方的租赁合同无效，也造成原告的重大经济损失。故原告起诉至法院，要求1、判令原、被告2014年1月1日签订的房屋租赁合同无效；2、判令被告支付原告赔偿金1,253,291.52元。
被告森丹公司辩称，被告出租的房屋经相关土地规划部门批准建设，至今规划部门未认定违建，而原告所述的三林镇政府的通知仅为宣传告示行为，并非执法行为，不具有强制力。现原告使用至今，故原告要求确认合同无效的理由不能成立。对于原告主张的装修损失，系争房屋的实际装修人系第三人邵醇公司，2015年8月，被告与邵醇公司解除了合同关系，才由原、被告签约建立了租赁合同关系，故原告所述的装修损失不存在，且装修中的隔墙及消防设施系被告所为。不同意原告的诉讼请求。
第三人上海邵醇实业有限公司、林浙陈述，2014年1月1日，第三人邵醇公司与被告就系争房屋签订了房屋租赁合同一份，约定被告将系争房屋出租给邵醇公司作为公寓使用，租期十年。合同签订后，邵醇公司即对房屋进行了装修。期间，由于房屋出现下沉现象，被告对此进行整修加固，影响了装修进程，也影响了公寓如期开业运营，故邵醇公司要求被告作出补偿，但双方未能达成一致意见。2015年8月，原告有意经营该公寓，故原、被告及第三人经多次协商达成一致意见：邵醇公司与森丹公司解除租赁合同，由卞智民与森丹公司重新签订租赁合同；公寓设备及该房屋的装饰装修作价213万元转让给卞智民；公寓内部隔墙系由森丹公司所砌，故上述转让费中的15万元作为隔墙损失补偿给森丹公司，邵醇公司放弃因森丹公司延误装修所提出的补偿要求。2015年8月25日，第三人林浙代表邵醇公司与卞智民签订了转让协议，之后，邵醇公司将公寓内的所有设备及房屋装饰装修移交给了卞智民，卞智民按约向森丹公司支付了15万元，向邵醇公司实际支付了转让款198万元。现原告要求确认其与被告之间就系争房屋签订的租赁合同无效以及被告的反诉请求，其处理结果与第三人并无利害关系，原告仅希望第三人证明系争房屋的装修、搭建的所有人为原告，故第三人应为证人地位，要求退出诉讼。
反诉原告森丹公司诉称，2014年1月1日，反诉原告与第三人邵醇公司就系争房屋签订了房屋租赁合同一份，约定反诉原告将系争房屋出租给邵醇公司作为公寓使用，租期十年。合同签订后，邵醇公司即对房屋进行了装修。2015年8月，邵醇公司要求解除邵醇公司与反诉原告之间的租赁合同。同年9月，原、被告就系争房屋签订了租赁合同，由反诉被告卞智民承租上述房屋，房租每年支付一次，逾期按每天千分之一支付滞纳金。之后，反诉被告未能按约定时间支付2016年度及2017年度的租金。故起诉要求：1、确认反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁协议》有效，判令反诉被告继续履行；2、判令反诉被告支付逾期付款违约金45,990元。审理中，森丹公司主张，如合同无效，卞智民应迁出并返还系争房屋、支付占用期间的房屋使用费。
反诉被告卞智民辩称，反诉原告出租给反诉被告的房屋无产权证，亦无其他合法建造的手续，故根据相关法律规定，双方之间的租赁合同应为无效。反诉被告在得知房屋的产权状况后，确实未按约定时间支付2017年度的租金，亦属合情合理。如合同无效，同意迁出并返还房屋，按实结算房屋使用费。
经审理查明，2001年3月30日，甲方三林镇天花庵村塘湾村民组与乙方上海山棣木器厂林宝森签订租地协议一份，约定：一、甲方同意把上南路南的土地计4亩，租赁给乙方使用，用于建筑厂房，未经甲方同意不得转让。二、租赁期限为15年，自2001年5月1日至2016年4月30日止。……八、遇国家集体征用开发，则甲乙双方必须无条件服从，且承担各自的损失，如对建筑物有赔偿，则赔偿全归乙方所有。落款处除了双方盖章，还有上海市浦东新区综合规划土地局三林规划土地管理所的盖章。
2014年1月1日，第三人邵醇公司(乙方)与森丹公司(甲方)签订了房屋租赁协议一份，约定甲方将位于上海市浦东新区上南路XXX号XXX楼建筑面积约为1420平方米的房屋出租给乙方作为公寓房使用，租期十年，甲方于2014年5月1日起至2024年4月30日止将出租房交付承租方(乙方)使用。一年年租金为31万元。落款处由森丹公司及邵醇公司签名盖章。协议落款处及协议首页底处又有“本协议作废，2015年8月31日”的手写字样。
2015年8月25日，甲方林浙与乙方卞智民签订《公寓转让协议》一份，约定：经甲乙双方共同协商，甲方同意将位于上南路XXX号的“爱家连锁公寓”转让给乙方经营。1、甲方将上南路XXX号1500㎡的爱家连锁公寓一次性转让给乙方，转让费为213万元。乙方要付清转让费后方可经营。……4、爱家连锁公寓自2015年8月31日开始给乙方经营，在2015年8月31日之前爱家连锁公寓上南5788店所有一切债权债务由甲方负责。
2015年8月25日，林浙出具收条一份：今收到上南路XXX号爱家连锁公寓转让款200万元整。另加林宝森15万元。同日，卞智民向林宝森转账支付了15万元。
2015年9月1日，森丹公司与卞智民签订房屋租赁协议一份，约定森丹公司(甲方)向卞智民(乙方)出租位于上海市浦东新区上南路XXX号XXX楼建筑面积约为1500平方米的房屋，合同第二条约定：租赁期限：乙方获得上述房屋合同期为十年，甲方于2014年5月1日起至2024年4月30日止将出租房交付承租方使用。合同第三条约定：租赁费用，一年租金为32.85万元。合同第五条各项费用及费用的缴纳方式和期限约定：1、房租费的付款依据先付后用的原则，协议签订后，乙方即支付328,500元的租金，为第一年房租，以后每年付费一次，支付时间为实际使用前30天(逾期付款按每天的千分之一支付滞纳金)。合同落款时间为2014年元月1日，备注：2015年9月1日重签协议。
2016年5月19日，上海市浦东新区三林镇人民政府的临时机构三林镇生态环境综合整治工作指挥部发布公告称，位于上海市浦东新区上南路XXX号(爱家公寓)的房屋系违法建筑，经公安、消防部门认定存在严重的消防火灾隐患，要求房屋内的相关人员应当自行清空并搬离。2016年6月3日，林宝森作为原告，起诉上海市浦东新区三林镇人民政府，要求撤销三林镇政府于2016年5月19日以向林宝森下达公告的方式认定上南路XXX号房屋是违法建筑、决定于2016年6月1日起拆除并于2016年6月1日起停电停水的行政行为。2016年7月，本院以(2016)沪0115行初381号行政裁定书作出裁定：驳回林宝森的起诉。后林宝森上诉，上海市第一中级人民法院于2016年12月28日作出(2016)沪01行终851号行政裁定书，驳回上诉，维持原裁定。
2017年4月14日，邵醇公司及林浙出具情况证明一份，确认：1、邵醇公司租赁系争房屋的隔墙是森丹公司移交，其余装修及搭建均由邵醇公司进行，现已全部转让给卞智民；2、森丹公司移交的隔墙，已由卞智民支付补偿款15万元，故该隔墙的权利亦已转让给了卞智民。
审理中，森丹公司确认，系争房屋无产权证，除了2001年的租地协议，也无其他批准建造的合法手续。卞智民已付清截止2018年4月30日的房屋使用费。
审理中，经卞智民申请，本院通过上海市高级人民法院依法委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对系争房屋的装修工程进行司法鉴定，鉴定过程中，卞智民无法提供施工合同、图纸、发票等相关材料，森丹公司则不予配合，致评估工作无法继续进行。为此，本院通知双方当事人到庭谈话，森丹公司认为装修系林浙所为，卞智民及森丹公司表示将配合查看现场等评估工作。2017年1月，鉴定单位出具了沪建经咨(2017)第068号鉴定报告，结论为：系争房屋装修费用为1,958,268元。其中，装修土建造价为1,374,563元，安装造价为583,705元。鉴定费用56,025元，卞智民已垫付。对此，卞智民无异议，森丹公司则认为非卞智民装修且没有载明鉴定依据。对此，鉴定人员明确表示鉴定依据为2000定额以及2000安装预算定额。
以上事实，由各当事人提供的房屋租赁协议、租地协议、借记卡清单、公寓转让协议、收条、情况证明、鉴定报告及各当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为，因系争租赁房屋无产权证亦无其他合法批准建造手续，故卞智民与森丹公司之间就系争房屋签订的房屋租赁协议应认定无效。森丹公司辩称其租地协议即可证明系争房屋的合法性，于法无据，本院不予采信。
森丹公司将不合法建筑出租给卞智民使用，显然存在过错；卞智民未能在承租前核实房屋的权属情况，其自身亦有过错。根据法律规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，森丹公司将不合法的建筑物出租给卞智民，故其应承担与自身过错相适应的赔偿责任。上海华瑞建设经济咨询有限公司出具的鉴定报告程序合法、结果客观，可以作为定案依据。本院结合折旧情况、租赁期限、导致合同无效的双方过错程度，酌情判令森丹公司赔偿卞智民的装修损失。森丹公司称系争房屋的装修人系第三人邵醇公司，根据在案证据及当事人的陈述，邵醇公司确系装修人，但已将全部装修转让给卞智民，故卞智民就此主张装修物的权利，于法不悖，可予支持。森丹公司称房屋装修中的隔断系其所有，消防设施系其所安装，但未能提供证据证明，根据卞智民、第三人的陈述及汇款记录可以认定，该隔断的权利亦已转让给卞智民所有，故森丹公司要求确认隔断及消防设施属其所有，本院不予支持。
房屋租赁协议无效，卞智民同意迁出并返还房屋，本院依法予以支持，但卞智民仍应支付占用使用房屋期间的房屋使用费。鉴于卞智民已支付截止2018年4月30日的房屋使用费，故应付使用费可按卞智民迁出时间计算并多退少补。因合同无效，森丹公司要求卞智民支付违约金，无合同及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)卞智民与被告(反诉原告)上海森丹木业有限公司于2015年9月1日就上海市浦东新区上南路XXX号XXX楼房屋签订的房屋租赁协议无效；
二、原告(反诉被告)卞智民应于本判决生效之日起十日内迁出上海市浦东新区上南路XXX号XXX楼房屋，将房屋返还给被告(反诉原告)上海森丹木业有限公司；
三、被告(反诉原告)上海森丹木业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告(反诉被告)卞智民装修损失959,551元；
四、原告(反诉被告)卞智民应于本判决生效之日起十日内支付给被告(反诉原告)上海森丹木业有限公司截止迁出之日止的房屋使用费(现已付清截止2018年4月30日的房屋使用费，至迁出之日，房屋使用费多退少补，标准为每年328,500元)；
五、驳回被告(反诉原告)上海森丹木业有限公司其余诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费18,740元，反诉案件受理费474.80元，鉴定费56,025元，由原告(反诉被告)卞智民承担5,345.80元，被告(反诉原告)上海森丹木业有限公司承担69,894元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨晓云
人民陪审员 梅丽华
人民陪审员 田有娣
二〇一七年八月一日
书 记 员 袁颖丽
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。