河北省沧州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）冀09执异37号
异议人（案外人）:唐山众鑫电力安装工程有限公司，住所地：唐山路北区建华东道13号。
法定代表人：ＸＸ，该公司总经理。
申请执行人：唐山市城市建筑工程总公司，住所地：唐山市建设北路39号。
法定代表人：李世忠，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵长松、刘峰，河北衡泰律师事务所律师。
被执行人：唐山海丰房地产开发有限公司。住所地：唐山市路南区复兴路***号。
法定代表人：张伟海，该公司总经理。
本院在执行唐山市城市建筑工程总公司（以下简称城建公司）申请强制执行唐山海丰房地产开发有限公司（以下简称海丰公司）一案中，案外人唐山众鑫电力安装工程有限公司（以下简称唐山众鑫公司）向本院提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人称，异议人于2004年12月从唐山海丰公司购买了本案涉案的15套房屋，并分别签订了商品房买卖合同。合同签订后，申请人按照合同约定支付了全部购房款。而上述房产也在唐山市丰南区房产交易所全部办理了房产备案登记，即从权属上已经登记为异议人所有。只是当时本案登记时尚未发放房屋产权证书，上述房产被唐山市中级人民法院查封、冻结。异议人一直不知且不可能知道自己已购买备案的房产，会被其他案件的受理法院查封，直至近期异议人才得知自己购买备案的房产已被查封且即将被拍卖。综上事实，涉案房产早已于2004年12月就在房产交易部门备案登记在异议人名下，该房产从产权登记上上已归属于申请人所有，与唐山海丰公司再无关联。故贵院对归属于异议人所有的房产予以查封明显违法。此外，在房产交易部门依然对涉案房产备案登记的情况下，贵院对上述房产根本无法执行，房产交易部门更无法协助执行。据此，根据《民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法院>执行程序若干问题的解释》第十五条、第十六条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法院>的解释》第四百六十四条之规定，为维护异议人合法权益，特申请贵院立即解除对异议人所有的位于唐山市丰南区水景花苑304楼4门101号、102号、201号、202号、301号、302号、401号、402号、501号、502号、601号、602号、701号、702号、801号等十五套房产的查封措施，并立即终止对上述房产的拍卖程序。
本院查明，唐山城市建筑工程总公司（以下简称城建公司）与唐山海丰房地产开发有限公司（以下简称海丰公司）建设工程施工合同纠纷一案，唐山中院于2007年6月15日作出（2006）唐民初字第110号判决。海丰公司不服，提起上诉。2007年12月6日，河北省高级人民法院作出（2007）冀民一终字第139号裁定，撤销唐山中院（2006）唐民初字第110号判决，发回重审。唐山市中级人民法院于2008年6月20日作出（2008）唐民初重字9号民事判决书，判决唐山海丰公司于判决生效十日内给付唐山城市公司工程款14329903.81元，并从2005年2月4日起支付拖欠工程款的利息至给付之日，并判令唐山海丰公司从2006年4月11日起，每天按其拖欠工程款数额的0.5‰向唐山城市公司支付违约金至执行完毕止。因唐山海丰公司未履行生效判决，唐山城市公司申请强制执行。唐山中院于2008年11月25日作出(2008)唐执字第133号执行裁定及公告，查封了被执行人海丰公司所有的座落在丰南区滨海路水景花苑房屋数套，其中包括异议人主张的304楼4门101号、102号、201号、202号、301号、302号、401号、402号、501号、502号、601号、602号、701号、702号、801号等十五套房产。2009年4月24日，唐山中院将该案移送唐山市丰南区法院（以下简称丰南法院）执行。
丰南法院分别于2011年10月24日、2012年10月14日、2013年10月10日、2014年10月10日裁定对已查封的包括上述15套房产在内的房产进行续查封。2015年3月5日，河北省高级人民法院作出（2013）冀执申（查）督字第10-1号指定裁定书，指令本院执行。本院于2015年9月29日作出（2015）沧执字第191号执行裁定书及协助执行通知书，冻结被执行人唐山海丰公司银行存款人民币4000万元或查封等额财产，查封了被执行人唐山海丰公司名下的异议人主张的上述15套房产。2015年10月14日，本院作出（2015）沧执字第191-1号执行裁定，拍卖被执行人海丰公司所有的上述房产。
另查明，唐山海丰公司与异议人于2004年12月15日签订了转让唐山市丰南区水景花苑304楼4门101号、102号、201号、202号、301号、302号、401号、402号、501号、502号、601号、602号、701号、702号、801号等十五套房产的商品房买卖合同，合同约定价款为每套均为283676元，总价款为4255140元。上述商品房买卖合同于2006年4月12日在唐山市丰南区房产交易所进行备案，但上述房产未在登记机关办理预告登记。异议人未向本院提交其向唐山海丰公司给付上述十五套房房款的证据。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，虽然异议人已与被执行人唐山海丰公司签订了商品房买卖合同，该商品房买卖合同虽有效，但该房屋尚未办理过户登记手续，不发生物权变动的效力，该房屋的所有权人仍是唐山海丰公司。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证判断；”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”本院查封的异议人主张所有权的十五套房屋仍在被执行人唐山海丰公司名下，异议人虽对该房屋提出排除执行的异议，但其仅提交了商品房买卖合同，未提交给付房款的证据，且异议人为经营性质的公司法人，亦不能提交所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的证明。虽然异议人与唐山海丰公司签订的商品房买卖合同在唐山市丰南区房产交易所进行了备案，其未能提交证据证明其办理物权预告登记，故不能认定其权利足以排除执行。综上，异议人的异议理由没有事实和法律依据，其异议请求不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款、第二十五条第一款、第二十九条规定，裁定如下：
驳回案外人唐山众鑫电力安装工程有限公司的异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 谢盼书
代理审判员 刘海玉
代理审判员 巩云静
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 高文洁