天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津0112民初2100号
原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司，住所地天津市津南区八里台镇工业园区。
负责人：李长江，总经理。
委托诉讼代理人：鲍静，该公司职员。
被告：李莉，女，1968年2月18日出生，汉族，住天津市河西区。
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司与被告李莉物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司的委托诉讼代理人鲍静，被告李莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付2013年1月1日至2017年11月30日的物业费24,490.8元；二、支付违约金2,267.49元；三、本案受理费由被告承担。事实及理由：被告李莉系八里台镇碧桂园蓝岸庭院XX街XX栋XX号的产权人，房屋面积184.80平方米。原告按照与天津八里洲房地产开发有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》及相关法律规定，一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，提供完善的物业服务，履行了自己应尽的义务。而被告自2013年1月1日至2017年11月30日，拖欠54个月的物业费24,490.8元。原告多次催要，被告置之不理。特向法院提起诉讼，请求依法判如所请。
被告李莉辩称，其居住环境脏乱差，物业管理监督不力，导致绿植死亡，前后邻居私自以护栏、隔离墙等重新分界，侵占其权利，影响其房屋的采光和通风，原告没有按照物业合同的约定进行服务，没有达到一级服务标准。房屋质量存在问题，至今未予维修。就物业费问题，曾经于2013年9月和2015年8月分别与原告物业经理协商，并非原告所述对追缴物业费之事置之不理。请求驳回原告诉讼请求。
庭审中，原告放弃违约金的主张。被告认可与原告存在物业合同关系，认可原告所诉的基本事实和欠款数额。
本案当事人围绕诉讼请求及争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。
对于双方有争议的证据本院认定如下：
被告提交的证据2018年3月4日拍摄的照片25张，用于证实原告物业服务未达标。原告质证：被告提出照片拍摄的日期应为绿化整理维护期间,不能证实原告的物业服务情况；房屋内部的照片,因其本人未到被告家中看过,其真实性不能确定。关于被告证据的真实性，原告没有提出反驳证据，对此本院予以确认。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，结合本院实地考察的情况，本院认定事实如下：
2010年4月30日，广东碧桂园物业管理有限公司与案外人天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定由广东碧桂园物业管理有限公司为津南区八里台镇碧桂园蓝岸庭院小区提供物业管理服务。该合同约定：别墅房屋的物业管理费按建筑面积每月每平方米1.2元由业主交纳；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米1.42元由业主交纳；业主每月15日前交纳。合同同时约定了管理服务事项和物业管理服务标准。原告实际按每月每平方米2.5元的标准收取物业费。原告在对涉案小区服务管理期间，虽有不尽如人意之处，但能够尽到服务管理义务，其服务内容基本达到合同约定的服务标准。被告李莉系天津市津南区八里台镇碧桂园蓝岸庭院XX街XX栋XX号的业主，该房屋建筑面积为184.80平方米，2013年1月和2013年7月至2017年11月未向原告交纳物业服务费。
另查明，2012年10月25日经佛山市顺德区市场安全监管局核准，广东碧桂园物业管理有限公司变更为广东碧桂园物业服务有限公司，于2015年10月27日再次变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司。2012年12月经天津市工商行政管理局（津南）核准，广东碧桂园物业管理有限公司天津分公司更名为广东碧桂园物业服务有限公司天津分公司，2015年11月18日，再次更名为广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司，该分公司是涉案物业的实际管理服务人，并依广东碧桂园物业服务股份有限公司的授权享有权利，承担义务。
本院认为，物业服务企业依法与建设单位签订的前期物业管理服务合同对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约定享有与承担。物业公司与业主均应按照合同约定全面履行自己的义务。广东碧桂园物业管理有限公司与建设单位签订了前期物业服务合同，广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司在其总公司概括授权内从事经营活动，且由其实际提供物业服务，故该合同对广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司和本案被告均具有约束力。
本案中，原告的物业服务基本能够达到合同约定的服务标准，应当依照合同约定的价格标准并结合其劳动成果取得相应的报酬。关于被告提出的小区私搭乱建问题，原告已经履行了告知和向相关部门反映的义务。被告提出的房屋质量问题，非原告物业服务管理之职责，上述理由不构成拒交物业费的正当理由，其可另行主张权利，本案不予涉及。原告以2.5元每月每平方米的标准向被告主张物业费，符合合同约定，本院予以准许。综合考虑本案查明的事实及本院实地考察的情况，本院酌定其物业管理服务费按照约定价格的95%予以计算，按照该比例，被告应当向原告支付2013年1月和2013年7月至2017年11月物业费24，490.8元的95%，即23，266.26元。原告放弃关于违约金的主张，是其真实意思表示，符合法律规定，本院予以准许。
需要指出，原告作为小区的物业服务公司应当对日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务全面履行合同约定之义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的全面与完善，力求赢得广大业主的理解和支持。作为业主亦应及时运用法律武器以维护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段消极维权，最终可能影响合法权益的实现。
综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告李莉于本判决生效之日起十日内给付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司2013年1月和2013年7月至2017年11月物业费（含机电费）24，490.8元的95%，即23，266.26元。
二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费235元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司承担12元，被告李莉承担223元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 张 艳
二〇一八年三月二十一日
书记员 李青青
速录员 王 瑞
附相关法条：
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。