福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽08民终1743号
上诉人（原审被告）：罗芳萍，女，1981年3月1日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
委托诉讼代理人：罗仁亮，男，1951年4月18日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
被上诉人（原审原告）：福建意佳物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区西城龙岩大道与人民路交叉口（新洲城）A幢22层2208室，统一社会信用代码91350800579283942T。
法定代表人：陈永明，总经理。
委托诉讼代理人：刘祥桂、钟永香，福建联合信实（龙岩）律师事务所执业律师。
上诉人罗芳萍因与被上诉人福建意佳物业管理有限公司（以下简称意佳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院(2017)闽0802民初4936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人罗芳萍的委托诉讼代理人罗仁亮、被上诉人意佳物业公司的委托诉讼代理人刘祥桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
罗芳萍上诉请求：撤销一审判决第一项。事实和理由：1.签订涉案《物业服务合同》时，业主委员会的公章不在业主委员会负责人或其他成员处，而在西湖苑安置住宅小区开发商代理人王毅处；王毅擅自使用公章与意佳物业公司签订《物业服务合同》，是王毅的个人行为，与业主委员会无关，不是其真实意思表示，故《物业服务合同》相关条款对其不具有法律上的约束力。2.意佳物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，严重侵害小区业主合法权益：未经业主委员会同意，擅自将业主委员会办公室和物业用房出租给他人以获取租金；擅自篡改门禁道闸控制系统，导致所有业主原正常使用的200多个蓝牙（门禁遥控器）全部失效，后强行要求业主购买新蓝牙；擅自带领电工拆除小区内10个公共电表，导致小区断电断网，严重影响各业主正常生活；意佳物业公司离开该小区后，小区业主委员会多次要求意佳物业公司与业主委员会进行交接和结算，但被拒绝。
意佳物业公司辩称，1.意佳物业公司与西湖苑安置住宅小区签订的《物业服务合同》合法有效，且从签订合同至其离开小区，业主委员会及罗芳萍均未对该合同的效力提出抗辩；意佳物业公司根据该合同约定为该小区提供物业服务，大部分业主有如期缴纳物业费。2.意佳物业公司进驻该小区得到了过半数业主的同意，根据《物权法》第七十六条之规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。因此，意佳物业公司进驻该小区的程序合法。3.意佳物业公司将物业用房提供给保安及员工使用，目的是为了全天候为小区提供物业服务，并未将物业用房出租给他人使用并牟利。4.意佳物业公司进驻该小区时，门禁已经失效，其为了全小区业主的安全和便利并征得业主委员会的同意后，才更换门禁。门禁现处于完好无损状态，系个别业主将门禁断电才导致无法使用。综上，意佳物业公司根据《物业服务合同》提供物业服务，罗芳萍未缴纳物业费已构成违约。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
意佳物业公司向一审法院起诉请求：判令罗芳萍支付意佳物业公司从2015年8月1日起至2016年12月31日止的物业服务费1183.2元、公摊电费167.1元、二次供水电费110.4元、车库服务费340元（合计1800.7元），并支付该款自起诉之日起至款清之日止按月利率2%计算的违约金。
一审法院认定事实：2015年7月2日，意佳物业公司与龙岩市新罗区西湖苑安置住宅小区业主委员会签订《物业服务合同》一份，该合同主要约定：由意佳物业公司为西湖苑安置住宅小区提供物业服务，物业服务费多层住宅按0.5元/月/平方米、车库服务费20元/月的标准计算，从物业交付买受人之日起按季度收取；如业主违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费，按每日千分之三的标准向意佳物业公司支付滞纳金；合同期限自2015年8月1日起至2018年7月31日止。合同签订后，意佳物业公司按合同约定向西湖苑安置住宅小区业主提供物业服务，但存在一定服务瑕疵。罗芳萍系西湖苑安置住宅小区C幢202室房屋的业主，房屋面积为139.17平方米。从2015年8月1日起至2016年12月31日止，罗芳萍拖欠物业服务费1183.2元、公摊电费167.1元、二次供水电费110.4元、车库服务费340元，合计1800.7元。
一审法院认为，意佳物业公司与龙岩市新罗区西湖苑安置住宅小区业主委员会签订《物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力。罗芳萍认为龙岩市新罗区西湖苑安置住宅小区业主委员会未签订该合同，没有事实依据，不予采信。意佳物业公司根据该合同约定向包括罗芳萍在内的业主提供了物业管理服务；罗芳萍在接受前述服务后，应按合同约定按期向意佳物业公司缴纳物业服务费、车位服务费等费用。物业服务针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而据交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害大多数业主的权利。因此，意佳物业公司的服务瑕疵并不构成罗芳萍减交或免除物业服务费的理由，罗芳萍可以选择通过合法途径主张物业服务企业承担相应的法律责任。虽然罗芳萍不能以物业服务有瑕疵为由拒交物业服务费，但罗芳萍不履行支付物业服务费的义务，有一定原因，不属于恶意违约。意佳物业公司应积极、主动地协助业主解决问题、妥善处理；但其未能尽到该义务，应认定其在提供物业管理服务中存在瑕疵，故其所主张的违约金请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第十二条第四款、第三十六条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：一、罗芳萍应于本判决生效之日起十五日内支付福建意佳物业管理有限公司从2015年8月1日起至2016年12月31日止的物业服务费1183.2元、公摊电费167.1元、二次供水电费110.4元、车位服务费340元，合计1800.7元。二、驳回福建意佳物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取为25元，由罗芳萍负担20元，福建意佳物业管理有限公司负担5元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
经审理查明，对一审查明的事实，除罗芳萍认为涉案《物业服务合同》为虚假合同外，其余事实双方均无异议，对双方无异议的事实，本院予以认定。经审查本院认为，该《物业服务合同》为意佳物业公司与龙岩市新罗区西湖苑安置住宅小区业主委员会签订，罗芳萍认为是虚假合同缺乏依据，本院不予支持。
本案的争议焦点：1.涉案《物业服务合同》是否合法有效？2.意佳物业公司进驻西湖苑安置住宅小区程序是否合法？3.意佳物业公司是否有违物业服务合同约定将物业用房出租给他人使用及是否私改门禁，即是否履行合同义务？4.罗芳萍未缴交物业服务费能否予以支持？一审判决是否正确？
本院认为，意佳物业公司与龙岩市新罗区西湖苑安置住宅小区业主委员会签订的《物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，应为合法有效，故该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力。罗芳萍认为该合同为虚假合同，无事实依据，本院不予支持。意佳物业公司进驻该小区得到了过半数业主的同意，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。因此，意佳物业公司进驻该小区的程序合法。意佳物业公司根据该合同约定向包括罗芳萍在内的业主提供了物业管理服务；罗芳萍在接受前述服务后，应按合同约定按期向意佳物业公司缴纳物业服务费、车位服务费等费用，故一审判决正确。意佳物业公司在提供物业服务的过程中虽存在瑕疵，但并不构成罗芳萍减免物业服务费的理由，若意佳物业有将物业用房出租给他人使用或私改门禁，其可以另寻合法途径解决。综上所述，罗芳萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由罗芳萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈日耀
审 判 员 许培清
审 判 员 赖其荣
二〇一七年十二月十一日
法官助理 游湘莲
书 记 员 邱艺梅