江苏省泰州市海陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰海民初字第3402号
原告泰州市长运汽车运输有限公司，住所地泰州市青年南路2号。
法定代表人高金林，总经理。
委托代理人马世敏，江苏碧泓律师事务所律师。
委托代理人孙莉，江苏碧泓律师事务所律师。
被告宋永俊。
委托代理人刘小平，江苏烨铭律师事务所律师。
本院于2015年12月25日立案受理原告泰州市长运汽车运输有限公司与被告宋永俊房屋租赁合同纠纷一案，本案依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告泰州市长运汽车运输有限公司之委托代理人孙莉、被告宋永俊之委托代理人刘小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告泰州市长运汽车运输有限公司诉称，原告所有的泰州京泰汽车客运站九层综合楼于2010年11月10日至2010年11月16日对外招租，租赁期限为12年，年租金不低于120万，每3年租金按15%递增，并注明该综合楼为毛坯房。被告同意了招租简章及租赁合同（草稿），2011年4月11日被告一次性缴纳年租金1300000元（其中100000元是圆弧景观房租金），同时原告向被告交付了房屋。由于被告一直对租赁合同以种种理由扯皮，导致至今未能签订书面租赁合同。被告从2015年9月一直阻止原告对该综合楼喷淋报警消防系统进行安装施工，被告已实际使用该房屋，故原、被告之间不定期的租赁合同已成立。故请求判令解除原、被告不定期的租赁合同并责令被告立即腾房交付给原告；被告立即支付拖欠的房屋租金2600000元；被告承担本案诉讼费。
被告宋永俊答辩并反诉称，被告分别于2011年3月29日、3月31日向原告共计支付“京泰汽车客运站”综合楼租金130万元。原告承诺于2011年底通过竣工验收，并将租赁房屋交付被告租赁使用。在此期间，双方就租赁合同条款进行了多轮协商，由于原告对外招租的“京泰汽车客运站”综合楼未能通过竣工验收，导致双方未能就合同条款达成一致意见。为防止损失的进一步扩大，被告曾于2014年3月10日委托天津赫德律师事务所致函原告，要求其妥善处理并赔偿被告的经济损失。尽管原告也致函被告委托的律师，同意返还预付款，但原告并未将被告所预付的租金予以返还。经多次协商，双方就被告的直接经济损失未达成一致意见。此外，2012年12月被告应原告的要求，将“京泰汽车客运站”综合楼圆弧景观房进行了装饰，共支付相关费用合计人民币3万元；被告为承租后正常经营对外进行了一系列的招商、策划，共支付费用63608元。综上所述，双方之间的租赁关系因原告对外招租的房屋未能通过竣工验收，不具备对外招租条件，导致双方未能就合同条款达成一致意见，其过错由原告造成。故请求判令原告返还预收的房屋租金130万元，并支付被告利息损失594051.81元；原告赔偿被告损失93608元；原告承担本案本诉及反诉费用。
针对反诉，原告泰州市长运汽车运输有限公司辩称，被告的反诉请求没有事实与法律依据，应予驳回。出租房屋未竣工验收不能导致合同无效。被告的损失是由于自己无法招商，经营失败，应自行承担。另，被告反诉状中陈述的内容亦可证明原、被告双方形成不定期租赁关系。
经审理查明，原告将位于泰州市火车站站前广场西侧的“京泰汽车客运站综合楼”向社会公开招租，该综合楼领取了建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证，但未经过竣工验收。招租简章载明：“……一、招租形式为明标暗投……三、租赁房屋面积为京泰汽车客运站综合楼“一至九层及附属水电网络管线消防等设施（毛坯房）约8966.87平方米……五、租赁期限为十二年。六、招租年租金底价为不低于120万元/年。……”被告向原告支付人民币1300000元，原告于2011年4月11日开具1300000元收据一份，收据注明：预收帐款-
预收房租。2014年3月10日，被告委托天津赫德律师事务所律师向原告发送律师催告函，载明：“……贵司与宋永俊先生于2011年4月11日就贵司将坐落于泰州市火车站站前广场西侧的‘京泰汽车客运站综合楼’一至九层及附属水电网络、管线、消防等设施出租给宋永俊先生从事商业服务经营达成意向，并向宋永俊先生收取了全年租金130万元。贵司承诺上述综合楼于当年年底通过竣工验收并交付宋永俊先生承租使用，在此期间，双方就租赁合同条款进行了多轮磋商，但迄今尚未签订租赁合同，贵司上述综合楼迄今尚未通过竣工验收。然而，贵司于2013年与宋永俊先生多次交涉，要求宋永俊先生在上述综合楼未通过消防验收的情况下接收该综合楼承租使用。……”2014年3月28日，原告向宋永俊发送通知书，载明：“宋永俊先生委托天津赫德律师事务所王磊律师来函收悉。虽然宋永俊先生通过江苏骏豪机电设备有限公司等第三者向泰州市长运汽车运输有限公司预付过泰州市海陵区‘京泰汽车客运站综合楼’130万元年租金，但由于宋永俊先生于泰州市长运公司双方未就租赁合同有关主要条款协商达成一致，所以，宋永俊先生实际并未与泰州长运公司建立租赁合同关系……”2014年5月12日，被告委托天津赫德律师律师向原告发送律师催告函，载明：“……虽然贵司与宋永俊先生尚未签订租赁合同，但双方之间已成立租赁合同关系。……”原告申请泰州市祥泰公证处对京泰汽车客运站综合楼现状进行保全证据公正。2015年12月28日，泰州市祥泰公证处作出（2015）泰祥证民内字第718号公证书，公证员对综合楼外观及一楼内现状进行拍摄。现原告因与被告就房屋租赁事宜发生纠纷而涉讼。
庭审中，原告陈述案涉综合楼钥匙于2011年4月11日交于被告，而被告陈述钥匙于2012年12月交付，双方均未提供交付的证据。另，原告认为该综合楼系框架结构，被告可以进出内部所有房屋，被告实际在一楼堆放物品。被告则认为其仅在一楼部分位置堆放物品，原告实际并未交付房屋。另，原、被告一致确认圆弧装饰价格为18464元，原告不同意接受，由被告自行拆除。此外，被告提供录音资料拟证明双方未就租赁合同达成一致意见；并提供借款借据、记账凭证、借款合同等拟证明其利息损失。
审理中，被告于2016年2月23日将综合楼内堆放的物品全部搬出，并将钥匙交于原告，双方已完成交接。
以上事实，有招租简章、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、收据、律师催告函、通知书、公证书、借款借据、记账凭证、借款合同、录音资料、谈话笔录及原、被告当庭陈述等在卷予以佐证，本院予以确认。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。合同的成立是指订约当事人就合同的主要条款达成合意。合同成立的要件一般包括：1、订约主体应为双方或多方当事人。2、具备法律规定的要约与承诺这两个阶段或过程。3、对主要条款达成一致的意思表示。在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。本案中，原、被告未签订房屋租赁合同，且原、被告之间的往来函件及庭审陈述等表明双方就是否存在租赁合同关系存在争议。原告亦未能提供证据证明双方对房屋租赁合同的主要条款达成合意，故原、被告之间租赁合同不成立。原告要求解除双方不定期租赁合同，于法无据，本院不予支持。被告已于2016年2月23日腾空房屋并与原告完成交接手续，故被告无需再行腾房交付给原告。因双方租赁合同不成立，故原告要求被告支付2600000元租金，本院不予支持。被告向原告支付1300000元，其于2012年12月至2016年2月23日实际使用综合楼一层，被告应支付期间的占有使用费，使用费以1300000元/年为标准计算39个月，即为469444.44元[1300000元/年÷12月×39月÷9层＝469444.44元]。故原告应返还被告人民币830555.56元。关于被告主张的利息损失及招商、策划费用，因被告未提供证据证明，故本院不予支持。至于被告主张的圆弧装饰费用，因原告不同意接受圆弧装饰，故由被告自行拆除。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决如下：
一、原告泰州市长运汽车运输有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告宋永俊人民币830555.56元。
二、被告宋永俊于本判决生效之日起十日内拆除京泰汽车客运站综合楼圆弧景观房自行添置的装饰装修物，但不得毁损房屋。
三、驳回原告泰州市长运汽车运输有限公司的诉讼请求。
四、驳回被告宋永俊的其他反诉请求。
本案受理费人民币27600元，反诉受理费人民币11400元，合计人民币39000元，由原告泰州市长运汽车运输有限公司负担32300元，被告宋永俊负担6700元（原、被告均已预交，原告于本判决生效之日起十日内迳交被告人民币4700元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉受理费人民币39000元。[通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：江苏省泰州市中级人民法院；③帐号：10×××68；④汇入银行：泰州市农业银行海陵支行；⑤款源：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001]。
审 判 长 徐文君
代理审判员 张 超
人民陪审员 陈 雯
二〇一六年六月十七日
书 记 员 马珍海