江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终7845号
上诉人（原审被告）：陈念陆，男，1970年4月2日生，汉族，住苏州市吴中经济开发区。
委托诉讼代理人：殷建新，江苏元融律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司，住所地江苏省苏州市吴中经济开发区广建路20号1幢103室。
负责人：吴小霞，该公司经理。
委托诉讼代理人：孙善伟，江苏新开利律师事务所律师。
上诉人陈念陆因与被上诉人苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司（以下简称科桥物业吴中分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2017）苏0506民初2767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
陈念陆上诉请求：撤销一审判决，改判驳回科桥物业吴中分公司的诉讼请求，诉讼费用由科桥物业吴中分公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实有误。双方自2011年8月9日起已经不存在租赁合同关系。双方在租赁合同期满之后并未续签，事实上陈念陆在合同期满前就已经离开租赁房屋，并将钥匙返还给科桥物业吴中分公司。科桥物业吴中分公司自2011年8月9日起也从未向陈念陆主张过租金。事实上科桥物业吴中分公司已经将涉案房屋另行出租，并且收取了租金、物业费、水费等。二、科桥物业吴中分公司提起本案诉讼已经超过法定诉讼时效。涉案房屋已经在2016年1月前被拆除，自2011年8月9日起，科桥物业吴中分公司从未向陈念陆主张过租金，提起本案诉讼已经超过了租金一年的诉讼时效，其诉讼请求不应予以支持。
科桥物业吴中分公司辩称，一、从陈念陆承租房屋到2016年1月房屋被文正学院收回，双方租赁合同到期后按原合同继续履行，形成不定期租赁关系。陈念陆从未将租赁房屋退还，一直在继续使用。二、我公司很早就提起本案诉讼，只是立案滞后，本案诉讼并没有超过法定诉讼时效。
科桥物业吴中分公司向一审法院起诉请求：陈念陆支付自2012年8月9日至2015年12月31日共40个月23天的房屋使用费150635元、物业管理费28692元、保洁费5095元，扣除保证金14400元后，陈念陆还应支付其170022元，本案诉讼费用由陈念陆负担。
一审法院认定事实：2005年左右，文正学院公寓楼、食堂、辅房等项目经相关部门审批后建设。2008年7月起，文正学院将其所有的位于学院内的学生生活服务区商业街一区至四区、学生后勤服务区A、B、C区及第一、二、三学生食堂，全权委托苏州科桥物业管理有限公司进行招租经营和物业管理。
2010年8月8日，陈念陆与科桥物业吴中分公司签订《服务用房使用合同书》一份，约定科桥物业吴中分公司提供C1-28、C2-28号服务用房（建筑面积128平方米，以下简称房屋）给陈念陆使用。合同约定：使用期限为一年，自2010年8月9日至2011年8月8日。使用期满，科桥物业吴中分公司有权收回服务用房，陈念陆应如期返还。到期如需续租，陈念陆须于使用期满前3个月书面告知科桥物业吴中分公司。科桥物业吴中分公司根据情况变化提出要求，另行协商，协商不成，协议不再续签。双方合同到期终止，科桥物业吴中分公司不再另行发出不再续租的通知。陈念陆如有违约行为，科桥物业吴中分公司有权决定不再续租合同。合同项下的服务用房仅限于餐饮用。2010年8月9日前陈念陆向科桥物业吴中分公司一次性缴纳房屋使用违约保证金14400元，保证金不计利息，且不被视为合同项下任何租金及应付费用的预付费。如逾期不交，每逾期一天，陈念陆每天需按使用保证金的0.3%支付滞纳金，科桥物业吴中分公司有权在上述保证金中扣减陈念陆应付的未付的任何费用，或作为陈念陆发生在合同项下的违约事件时应付的违约金。待合同终止时，陈念陆如无违约科桥物业吴中分公司将使用保证金一次性返还陈念陆。全年房屋使用费44352元，于合同签订之日支付。水电按成本价收取，每月结算一次；保洁费餐饮150元/月，每年按10个月收取，在每年交纳房屋使用费时一次性交纳；本合同终止后，如陈念陆未按约归还房屋，应向科桥物业吴中分公司支付违约金人民币300-1000元/天（根据面积确定，房屋面积小于200㎡按300元计算，大于200㎡小于400㎡按600元计算、大于400㎡按1000元计算）等等。双方还签订《物业管理合同书》一份，约定在房屋使用期限内，科桥物业吴中分公司为该房屋提供物业管理服务，物业管理费按每月每平方米6.6元计算，为8448元，于签约当日支付。嗣后，陈念陆按约向科桥物业吴中分公司支付了合同期内的房屋使用费、物业管理费，并交付了保证金14400元。上述两份合同于2011年8月8日到期后，双方未再续签合同。
一审庭审中，科桥物业吴中分公司提供文正学院出具的证明一份，主要内容：苏州科桥物业管理有限公司自2008年7月起接受委托后，即成立了苏大教服文正后勤服务中心，并以该中心名义与包括陆建在内的各商户签订了《苏州大学文正学院学生生活服务区后勤服务用房使用合同书》；2008年10月，因税务、工商、卫生防疫、食品安全等属地管理需要，苏州科桥物业管理有限公司将其自设分支机构苏大教服文正后勤服务中心更名为苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司，并在苏州市吴中区工商局进行了注册登记。
以上事实，有科桥物业吴中分公司提供的苏州市吴中区发展计划局批复复印件、建设工程规划许可证复印件、建设工程施工许可证复印件、建筑工程消防设计审核意见书复印件、苏州大学文正学院出具的证明、《服务用房使用合同书》、《物业管理合同书》及当事人陈述等予以证实。
科桥物业吴中分公司认为陈念陆使用涉案房屋至文正学院于2016年1月放寒假时发出通知切断水电并砌了围墙方实际收回房屋，陈念陆租金缴纳至2012年8月8日，之后未缴纳租金。文正学院在2015年底向租户发出通知要求租户于2015年底前搬离，现涉案房屋已拆除。陈念陆认为其在合同期满前两天即已搬离涉案房屋，其至物业处将钥匙交给科桥物业吴中分公司工作人员，科桥物业吴中分公司让其过两天来退押金，后其一直未去。科桥物业吴中分公司对此予以否认，陈念陆未就此举证证明。另，陈念陆表示其因遇到麻烦故未从涉案房屋中搬迁。
另，科桥物业吴中分公司为证明陈念陆在2011年8月之后实际使用涉案房屋并缴纳了至2012年8月8日的租金、保洁费、物业费，提供了：1、收据、发票及收款联系单，证明陈念陆在2011年8月后还支付了房屋租金、物业费、保洁费和水电费；2、水电统计表，证明房屋在2011年8月之后的水电使用情况。经质证，陈念陆表示对上述证据真实性不予认可，其没有缴过相应水电费，租金缴纳至2011年8月8日。科桥物业吴中分公司还表示涉案房屋在2015年3月之后已无水电读数，陈念陆所经营的饭店在2015年寒假之后经营已不正常，但陈念陆实际占用房屋没有退还给其。
一审法院认为，双方当事人签订的《服务用房使用合同书》、《物业管理合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容于法不悖，属合法有效，双方均应恪守。合同履行过程中，科桥物业吴中分公司已依约交付了房屋，陈念陆作为承租人理应按约支付房屋使用费、水电费、保洁费等。合同约定的房屋使用期限至2011年8月8日届满，陈念陆作为承租人应于期满前腾退房屋，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。陈念陆认为其已于租赁期间届满前2日搬离涉案房屋并返还钥匙，科桥物业吴中分公司对此予以否认，陈念陆未能就此举证证明，且根据科桥物业吴中分公司所提供的水电统计表，涉案房屋在2011年8月后仍产生水电费用，陈念陆也确认其因故未能实际从涉案房屋中搬出，故一审法院对陈念陆的答辩意见不能认可。科桥物业吴中分公司主张陈念陆支付2012年8月9日至2015年12月31日期间按约定标准即按每年44352元支付房屋使用费（租金）、按每年1500元支付保洁费、按每年8488元支付物业管理费，并无不妥，一审法院予以支持。经核算，科桥物业吴中分公司主张陈念陆支付自2012年8月9日至2015年12月31日的房屋使用费、物业管理费、保洁费，合计184422元，不超过双方约定，一审法院对此予以支持。对于陈念陆付给科桥物业吴中分公司的履约保证金14400元，科桥物业吴中分公司主张该款直接抵付陈念陆应付的各项费用，符合双方合同约定，一审法院予以准许，抵扣该款后，陈念陆还应支付上述期间的房屋使用费、物业管理费、保洁费合计人民币170022元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：陈念陆于判决生效之日起十日内支付苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司人民币170022元。案件受理费减半收取为人民币1850元，由陈念陆负担。
二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。
二审中，陈念陆围绕上诉请求向本院提交以下证据：1、李晓霞、施淑琴、彭某、佴立德出具的证明四份，其中，彭某、佴立德出庭作证。彭某出庭陈述：我租住文正学院商业街C1F-14房屋，以前经常在陈念陆经营的饭店吃饭，认识陈念陆，2011年9月份陈念陆已经不在租赁房屋内经营，饭店招牌也更换为流香干锅，我见过流香干锅店的老板，并不是陈念陆。佴立德出庭陈述：我在陈念陆经营饭店前面经营饰品店，到2015年左右才离开，以前经常去陈念陆处吃饭，2011年暑假过后再去那家店吃饭，发现老板已经不是陈念陆，店名也变成了流香干锅。上述证据以证明陈念陆自2011年暑假开始就离开了租赁房屋。2、苏州市公安局吴中分局越溪派出所2017年9月15日出具的情况说明两份，分别载明：（1）2013年6月12日7时52分许，我所接电话为159××××8508的电话报警称越溪一川街QQ干锅发生纠纷。至现场，系李晓霞到胡小俊店里讨要工资，因胡小俊人不在店里发生纠纷。（2）2014年4月11日11时16分，我所接电话为159××××8508的电话报警称越溪国际教育园b区C-19号“骨香日式料理”店空调外机被盗。接警后，民警速至现场，展开调查、访问工作。经询问，系费建华称10日22时许，其饭店打烊，至11日7时许，发现店面外的一台美的牌三匹空调外机被窃。以证明在2013年、2014年房屋的实际租用人向公安机关报案，在此期间涉案房屋的实际租用人不是陈念陆。3、苏州吴中经济开发区越溪中意图文设计店制作的流香干锅的宣传资料及负责人出具的制作说明，证明2011年9月涉案房屋经营店铺已经更名为流香干锅，且该店的店主不是陈念陆。
科桥物业吴中分公司对上诉证据质证认为，1、出庭作证的两位证人彭某、佴立德都是在文正学院商业街上从事经营的商户，在学校通知租期届满后收回房屋进行改造后，包括彭某、佴立德在内的很多商户都抱团抵制，一方面继续经营，另一方面拒交房屋的相关使用费，损害我方利益。其中佴立德的妹妹作为承租人，已经被我方起诉到法院，后经调解结案。两位证人同陈念陆一样欠交房租，其证言经不起事实推敲。两位证人都经营到2016年1月房屋收回为止，在长达四、五年的时间里面居然都不知道房屋的承租人、使用人是谁，证言不可信。2、关于李晓霞、施淑琴的证明，属于书面证言，因证人未到庭接受质询，该材料不具有证明效力。3、关于越溪派出所的情况说明，均与本案无关。2013年6月的报警地点是一川街QQ干锅，2014年4月的报警地点是B区C-19号店，情况说明均未指出涉案房屋的承租人不是陈念陆。4、关于徐婷婷出具的证明及宣传资料，因徐婷婷未到庭作证，其证明不可采信。其提供的宣传资料并不能否定双方当事人之间的房屋租赁关系和事实。
本院认为，陈念陆与科桥物业吴中分公司签订的《服务用房使用合同书》属于房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，科桥物业吴中分公司将租赁房屋交给陈念陆使用，陈念陆应当按约交纳租金等费用。上述合同于2011年8月8日到期，陈念陆认为已经于合同到期前将房屋钥匙返还科桥物业吴中分公司，没有提供证据证明，也没有证据证明已经将物品从涉案房屋内搬出，将房屋返还给科桥物业吴中分公司，科桥物业吴中分公司一审中提供证据可以证明涉案房屋之后仍产生水、电费，处于使用状态，一审法院认为双方在合同到期后构成不定期租赁关系并无不当。科桥物业吴中分公司于2016年1月收回涉案房屋，陈念陆作为承租人应当支付房屋使用期间的约定费用。陈念陆认为涉案房屋已经另行出租给他人，但其提供的证人证言、情况说明等材料，仅能证明使用涉案房屋经营的店铺名称发生变化，不足以否定陈念陆与科桥物业吴中分公司之间的房屋租赁关系，对于该上诉主张，本院不予支持。对于本案的诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，陈念陆一审中未提出本案已经超过法定诉讼时效的抗辩，二审中提出的本院不予支持。
综上，上诉人陈念陆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3700元，由上诉人陈念陆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 沈维佳
审 判 员 杨 兵
二〇一七年十一月十七日
法官助理 郭 锐
书 记 员 朱冰丽