广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂03民终968号
上诉人（原审被告）：李继东，男，汉族，1977年1月14日出生，个体职业，住桂林市。
被上诉人（原审原告）：桂林市永佳物业服务有限公司，住所地：桂林市象山区环城南二路36号1栋。
法定代表人:邓尖，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙巧玲，广西同盛吉成律师事务所律师。
原审被告：黄义珍，女，汉族，1977年8月5日出生，个体职业，住桂林市。
上诉人李继东与被上诉人桂林市永佳物业服务有限公司、原审被告黄义珍因物业合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2015）象民初字第1785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李继东、被上诉人桂林市永佳物业服务有限公司委托诉讼代理人孙巧玲、原审被告黄义珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李继东上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的上诉请求。事实与理由：一、永佳物业公司没有与业主定立合同，违反公平公正原则。二、永佳物业与泰源地产签订的合同与业主无关。三、永佳物业没有尽到服务职责，商场门口、通道占道行为从2010年到2015年都没清理过。物业公司私自出租商场通风机房、空调房、门口过道，严重影响业主经营。四、永佳物业公司没有检验公共设施的好坏，公共设施全是烂的。
被上诉人桂林市永佳物业服务有限公司辩称，被上诉人与桂林泰源房地产开发有限公司签订的物业合同合法有效，被上诉人已经履行了法律义务，上诉人应该按照合同约定支付物业费、垃圾清理费，上诉人逾期支付，应承担法律责任。
原审被告黄义珍陈述称，上诉人与被上诉人之间没有合同关系，应该由业主委员会签订物业合同之后，才交物业管理费。
被上诉人桂林市永佳物业服务有限公司向一审法院起诉请求：判令被告向原告支付2013年5月至2015年4月的物业管理费2721.6元及公摊水费430.00元，电费1139.20，垃圾清运费288元,被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2010年3月28日，桂林市国际旅游商品批发城A/B/C/D商场的开发商桂林泰源房地产开发有限公司与原告桂林市永佳物业服务有限公司签订《前期物业管理服务委托合同》，其将该商场委托原告实行统一专业的前期物业管理、综合服务，管理期限至商场业主委员会成立之日。同时，双方约定：物业费按商业门面套内面积计算，每月5元/平方米；公摊水电费用依照每月发生金额以套内面积平均分摊给各位业主，垃圾清运费用以环卫站文件为准。桂林市国际旅游商品批发市场至今未成立业主委员会，被告李继东、黄义珍系该商场B座1层41号商铺的业主，房屋的套内面积为22.68平方米。原告在服务期间，并没有每月公示公摊水电费的支出情况及各户应缴费用的计算方式。被告从2013年5月起便不再缴物业费、公摊水电费及垃圾清运费。故原告诉至法院，向被告主张至2015年4月的相关费用。庭审中，原告称，商场的临时铺面及设备间并不是原告出租的，一些违章商铺行政部门已下发拆除通知，但原告只是从事物业管理，没有执法权；原告每天都派人清理过道上的物品，但公共秩序需要集体来维护，被告也曾将货品堆放在过道；另，被告认可垃圾清运费12元/月。
一审法院认为，桂林泰源房地产开发有限公司作为桂林市国际旅游商品批发城A/B/C/D号楼的开发商，其在商场业主大会未成立，不能选举产生业主委员会来聘请物业公司的情况下，代表全体业主与原告签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，对商场业主具有法律约束力。关于商场过道、大厅、设备间等共有部分被他人租用以及搭建临时商铺的问题，均非原告所为，属业主之间的建筑物区分所有权纠纷，非本案审理范围，被告以此作为拖欠物业费的抗辩理由，本院不予采纳。另外，商场秩序的维护，不仅需要物业公司的经营管理，更需要业主自觉遵守规章制度，原告按合同约定对商场实行统一专业的物业管理及综合服务后，被告应按约交纳物业费。故对于原告要求被告给付所欠物业费的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。对于垃圾清运费，被告认可12元/月，予以确认。关于公摊水电费，虽然合同有约定，但庭审中，原告既未向法院提供相应的计算凭据，亦未向业主及时公示得到确认，原告应承担举证不能的诉讼风险，对其该项诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、被告李继东、黄义珍应给付原告桂林市永佳物业服务有限公司2013年5月至2015年4月的物业管理服务费2721.6元及垃圾清运费288元；二、驳回原告桂林市永佳物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元（原告已预交），由被告李继东、黄义珍负担。
二审中，各方当事人没有提交新证据。
综合诉辩双方意见，各方当事人对一审查明的事实无异议。
一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人李继东、原审被告黄义珍与被上诉人桂林市永佳物业服务有限公司之间是否存在物业服务合同关系；二、上诉人李继东、原审被告黄义珍是否应当缴纳2013年5月至2015年4月的物业管理费。
关于争议焦点一，桂林泰源房地产开发有限公司系桂林市国际旅游商品批A/B/C/D商场的开发商，上诉人李继东、原审被告黄义珍系桂林市国际旅游商品批发城B座1层41号商铺业主。2010年3月28日，被上诉人桂林市永佳物业服务有限公司与桂林泰源房地产开发限公司签订了《前期物业管理服务委托合同》，约定由被上诉人桂林市永佳物业服务有限公司为桂林市国际旅游商品批发城提供前期物业管理服务事宜，直至业主委员会成立之日。该合同对包含上诉人李继东、原审被告黄义珍在内的全体业主具有法律效力，业主应当按照物业服务合同的约定享受权利、履行义务，不得以非合同当事人为由拒绝履行合同义务。由于业主委员会至今尚未成立，故被上诉人桂林市永佳物业服务有限公司依据《前期物业管理服务委托合同》提供物业服务依据充分，且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故对上诉人李继东上诉称其与被上诉人桂林市永佳物业服务有限公司之间不存在物业服务合同关系，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，被上诉人桂林市永佳物业服务有限公司对商场实行统一专业的物业管理、综合服务，有权依据法律和合同约定收取物业服务费。上诉人李继东在庭审中承认其2013年之后未交物业管理费,是因为被上诉人桂林市永佳物业服务有限公司没有尽到服务职责，商场门口、通道占道行为从2010年到2015年都没清理过；物业公司私自出租商场通风机房、空调房、门口过道，严重影响业主经营；物业公司没有检验公共设施的好坏，公共设施全是烂的。被上诉人桂林市永佳物业服务有限公司在庭审中认可存在部分商户占道堆放货物的情形，但是物业公司认为已尽到管理义务，对此，本院认为，商场门口、过道被占道经营证实被上诉人桂林市永佳物业服务有限公司提供物业服务存在瑕疵，但是，同时也是因为部分业主不遵守物业管理的法律法规和商场管理规约所致，商场公共秩序需要业主们共同维护、共同遵守，积极履行物业管理合同规定的责任和义务，才能营造良好的经营环境；关于上诉人李继东主张物业公司私自出租商场通风机房、空调房、门口过道，没有检验公共设施的好坏，公共设施全是烂的，其未提供相应的证据予以证明，对此本院不予采信。综上，被上诉人桂林市永佳物业服务有限公司在提供物业服务期间，存在管理方面的瑕疵，未按物业合同约定提供完善的物业服务，同时由于部分业主不遵守物业管理规约，占道经营，对物业位置靠里的业主上诉人李继东、原审被告黄义珍的经营确实造成了一定影响，故本院在其主张的物业服务费总额上酌定减收5%。一审判决垃圾清运费，各方当事人未提出异议，本院予以维持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2015）象民初字第1785号民事判决第二项；
二、变更广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2015）象民初字第1785号民事判决第一项为：上诉人李继东、原审被告黄义珍应给付被上诉人桂林市永佳物业服务有限公司2013年5月至2015年4月的物业管理服务费2585.52元及垃圾清运费288元；
三、驳回被上诉人桂林市永佳物业服务有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费50元（被上诉人桂林市永佳物业服务有限公司已预交），二审案件受理费50元（上诉人李继东已预交），上述款项由上诉人李继东负担50元，被上诉人桂林市永佳物业服务有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 宿健慧
审判员 刘媛媛
审判员 周 霞
二〇一七年六月十二日
书记员 叶菁华