浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙金民终字第1600号
上诉人（原审原告、反诉被告）李凤祥。
委托代理人（特别授权）肖国华。
被上诉人（原审被告、反诉原告）金华市老南站服装百货经营有限公司。
法定代表人叶添增。
委托代理人（特别授权）伊华敏。
上诉人李凤祥因租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2010）金婺民初字第1704号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告李凤祥诉称，2007年9月21日，被告金华市老南站服装百货经营有限公司（下简称南站百货公司）在金华晚报刊登了金华鲸屿海鲜城招商广告，招商广告称有万平方米旗舰海鲜排挡登陆金华。原告李凤祥看到上述招商广告，即与被告南站百货公司洽谈，并于2008年2月26日签订了《营业房租赁合同》，约定租赁期限为3年，自2008年2月26日到2011年2月5日，第一年免租金等。同日，原告李凤祥交纳了定金10000元、保证金30000元及现金56668元。合同签订后，原告李凤祥花装修费80000元，并花费40000元购置相关设备。但由于被告南站百货公司开设的海鲜城未取得市场经营许可证及营业执照，其用于出租的房屋没有房产证，原告李凤祥无法取得有关的证照，也无法合法正常经营。其在招商广告中所称万平方米旗舰海鲜排档登陆更是虚名。正因为其未取得经营许可证，所以，海鲜城无法生存。2009年2月5日，金华市鲸屿餐饮管理有限公司变更为金华市老南站服装百货经营有限公司。综上，原告李凤祥认为被告南站百货公司用于出租的房屋因没有房产证、消防许可证等合法证件，依法不能出租。海鲜城未取得市场经营许可证以及营业执照，依法不能经营。所以，原、被告签订的合同应依法确认无效。为此，为维护原告李凤祥的合法权益，原告李凤祥请求法院：1.依法确认原、被告于2008年2月26日签订的《营业房租赁合同》无效；2.由被告南站百货公司退回定金、保证金等计人民币96668元；3.本案诉讼费由被告南站百货公司承担。
原审被告南站百货公司辩称，一、原、被告双方签订的租赁合同合法有效。1.双方的意思表示真实。租赁合同是双方在平等、自愿，充分协商的基础上签订的。2.主体合法。出租主体金华市鲸屿餐饮管理有限公司经工商局合法登记，转租经出租人金华市陶瓷品总汇有限公司同意。原告李凤祥以原金华市开发区联谊建筑陶瓷品总汇有限公司与金华市汽车客运中心签订的租赁合同中约定不得转租及房产证等一些行政法调整范围内的行政法律关系为由，请求确认无效没有法律依据。原告李凤祥提供的原金华市开发区联谊建筑陶瓷品总汇有限公司与金华市汽车客运中心签订的租赁合同，加盖是客运中心营运科的公章，该合同因主体不适格而无效。退一步讲，即使该合同有效，根据合同法第224条第二款的规定，即“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。违反该条规定的法律后果是：出租人享有合同的单方解除权，而不会导致合同无效。只要原出租人未解除合同，原租赁合同仍然有效。至今，金华市汽车客运中心未提出过解除合同，且原金华市汽车客运中心合同是无效合同，盖的是金华市汽车客运中心营运科的公章，不符合法律规定。原承租人未经出租人同意转租的行为，只是一种违约行为，违约行为导致的法律后果是向相对人承担违约责任，而非导致合同无效。而该违约行为的违约主体是原金华市开发区联谊建筑陶瓷品总汇有限公司，而不是本案被告南站百货公司，所以本案被告南站百货公司并不存在任何过错。关于原告李凤祥说被告南站百货公司没有房产证及消防许可证等，原告李凤祥至今未提供相关证据，即使说原告李凤祥有证据证明被告南站百货公司在上属方面存在一定的瑕疵，有不符合行政法规之外，也只能由行政部门对被告南站百货公司作出相应处罚，而这是行政法律关系。不能与本案的民事法律关系混为一谈。二、原、被告双方的房屋租赁合同事实上于2008年12月18日已经解除，但解除合同的原因在于原告李凤祥违约，因此，过错在原告李凤祥方。原告李凤祥不仅应承担为履行该合同而已经产生的一切费用，并且，还应赔偿因解除合同给被告南站百货公司造成的经济损失。因此，请求法院依法驳回原告李凤祥的本诉请求。
原审反诉原告被告南站百货公司反诉称，2008年2月26日，反诉原、被告之间签订营业房租赁合同后，反诉原告将装修好的营业房交付反诉被告免费使用，但反诉被告直至12月份只支付一期装修费，合计人民币56668元。因此，2008年12月18日，反诉原告依据租赁合同第十二条第三款规定，通过特快专递向反诉被告发出了解除合同并搬清租赁房内物品的通知。反诉被告接到通知后，搬清了租赁房内的物品。反诉原告认为，租赁合同是双方在自愿、平等的基础上签订的，应合法有效，并且，租赁合同是双务有偿合同，反诉原告第一年给反诉被告免租金使用，是以租满三年为条件和目的的，只有租满三年，反诉原告才可以盈利，如果所有承租人均第一年免费则使用，第二年需交费了就卷铺盖走人，显然违背了双务有偿合同的性质和订立合同的目的以及民法的公平原则。由于李凤祥带头违约，反诉被告及其他承租房也跟风效仿，导致反诉原告第一年投入租金1814400元和垫付装修费200多万元的营业房处于停止经营的状态，损失达400多万元。据此，反诉人提起反诉，请求法院判令：1.由反诉被告支付反诉原告装修费人民币49159元；2.赔偿反诉原告经济损失165924元；3.由反诉被告承担本案反诉费用。
原审反诉被告李凤祥答辩称，1.双方签订过租赁合同事实。但反诉原告方一直不能提供营业房的房产证，审批手续，也不能提供消防许可证。开办海鲜城，广告上称海鲜排挡，应当有卫生许可证，但反诉原告一直没有提供这些证件。商业用电也没有进入，所以双方的合同无效。2.2008年12月18日的特快专递，我方并没有收到。我方在2008年5月份就已经搬离了市场，不存在接到反诉原告的通知后搬清租赁房内的物品。3.对被告南站百货公司的反诉请求，我方认为不成立。反诉原告在金华市汽车客运中心租的场地上建造房屋没有经过有关部门的审批，其所开办的市场海鲜城也没有经过有关部门的审批，均不合法。对没有经过审批的房子进行装修，也不合法。这些不合法的行为产生的后果，应当由反诉原告自行承担。至于165924元的损失根本不存在，也与我方没有任何关系。因为，这些损失确实造成，也是由于反诉原告违法办市场，违法租赁而造成的，损失应当由反诉原告自负。请求法庭驳回反诉原告的反诉请求。
原判认定，2009年2月5日，金华市鲸屿餐饮管理有限公司变更为被告南站百货公司。2008年2月26日，原告李凤祥与金华市鲸屿餐饮管理有限公司签订营业房租赁合同，约定：营业房面积一楼为300平方米，二楼为117平方米，租赁期限3年，自2008年5月26日到2011年2月25日，租金第一年每平方米每月30元，第二年每平方米每月36元，第三年每平方米每月43元，二楼第二年、第三年按一楼价额的50%收取。租金应在每年的2月25日前付清，第一年免租金，物管、广告、卫生费15000元，于合同签订日付清等。未经被告南站百货公司同意，原告李凤祥不得改变营业房的结构和用途，如原告李凤祥方提前解除合同，应提前90天书面通知被告南站百货公司，协商解除合同后，原告李凤祥已支付的租金不予返还，未实际使用期间的租金不再支付。因不可抗力或政府行为，合同解除，双方互不追究。如原告李凤祥存在无故拖欠房屋租金及费用7天等，合同解除后，已交付的租金不予返还，未交付的租金仍须支付，被告南站百货公司有损失，原告李凤祥仍须赔偿。合同期满或解除后，租赁房装璜归被告南站百货公司所有，原告李凤祥应于三天内腾退。如逾期7天，原告李凤祥同意被告南站百货公司进房清理，房内物品视为放弃所有权，逾期违约金按1000元／天计算。原告李凤祥委托被告南站百货公司装璜，费用共计90822元，分四次付清，每季初付一次。原告李凤祥应交被告南站百货公司保证金10000元，租期满后返还。如被告南站百货公司违约，则应返还租金并赔偿原告李凤祥损失。合同还对其他事项作了规定。同日，原告李凤祥交纳押金10000元、保证金30000，现金56668元，合计人民币96668元。被告南站百货公司对房屋进行了装修，并已花一定的费用。2008年12月26日，原、被告双方的房屋租赁合同解除。
原审法院认为，现有证据证明，被告南站百货公司出租的营业房系被告南站百货公司承租房内空地上建造的钢构简易房，未办理相关行政部门的审批手续，违反法律禁止性的规定，因此，原、被告南站百货公司签订营业房租赁合同无效。双方取得的财产应返还对方。鉴于在签订合同中，原告李凤祥未尽详细审查义务，被告南站百货公司未提供相关合法证件，双方均有过错，由此产生的损失应各自承担。双方合同履行的终止时间，原告李凤祥未举证，被告南站百货公司提供的证据证明2008年12月26日为终止时间，原审法院以该时间为合同履行的终止日。考虑到被告南站百货公司提供营业房各类条件的限制，原告李凤祥在租赁实际使用期内营业受影响，因此，实际租期的租赁应予以酌减。综上，原告李凤祥诉讼请求和反诉原告诉讼请求中合法合理部分，予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十一条第一款等规定，判决：一、原告李凤祥与被告金华市老南站服装百货经营有限公司营业房租赁合同无效。二、由被告金华市老南站服装百货经营有限公司退还原告李凤祥营业房租赁款人民币96668元。三、由反诉被告李凤祥支付反诉原告金华市老南站服装百货经营有限公司营业期间合理使用费人民币62550元。上述二、三项于本判决书生效后十日内履行完毕。五、驳回原告的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告金华市老南站服装百货经营有限公司的其他诉讼请求。被告及反诉被告如果未按判决书指定的日期履行给付金钱义务，则应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，双倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1109元（原告已预交），由被告负担；反诉受理费人民币2264元（反诉原告已预交），由反诉原告负担500元，反诉被告负担1764元。
宣判后，原审原告李凤祥不服，向本院提起上诉称，被上诉人南站百货公司没有办妥相关行政部门的审批手续就开始招商，导致合同无效的原因完全在于南站百货公司。原判判令我方支付营业房使用费不合理。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人南站百货公司答辩称，原判判令支付营业房使用费没有错，请求驳回上诉，维持原判。．
经审理查明，对原判认定的案件事实，本院予以确认。
本院认为，本案所涉租赁合同违反法律禁止性规定，应认定合同无效。合同签订之时，被上诉人南站百货公司未办理相关行政部门的审批手续，而上诉人李凤祥也未尽审慎审查义务，双方对合同无效均有过错。根据合同部分履行的情况，上诉人李凤祥交纳的押金10000元、保证金30000，现金56668元，合计人民币96668元应予返还。被上诉人南站百货公司已对出租房屋按约定进行了装璜，而合同约定装璜系上诉人李凤祥委托南站百货公司进行，费用90822元是由李凤祥承担。装璜后，上诉人李凤祥也进行了一段时间的试营业。合同约定的第一年租金是150120元，且根据合同约定上诉人李凤祥应支付第一年的物管、广告、卫生费15000元。综合考虑上述因素，根据公平原则，原审法院酌定由上诉人李凤祥支付营业期间的合理费用62550元并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1364元，由上诉人李凤祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯少华
审 判 员 杜月婷
代理审判员 钱 萍
二〇一〇年十一月十六日
代书 记员 温小敏