上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初4468号原告：李美红，女，1977年3月20日出生，汉族，住广东省珠海市。委托诉讼代理人：陈非易，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚涛，上海市锦天城律师事务所律师。被告：诸葛小江，男，1976年6月30日出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：黄志宏，上海君典律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄路遥，上海君典律师事务所律师。原告李美红与被告诸葛小江房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李美红的委托诉讼代理人尚涛、被告诸葛小江的委托诉讼代理人黄志宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李美红向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付迟延支付租金的违约金46947.88元；2.判令被告根据《房屋租赁合同》的约定向原告支付提前解约违约金21000元；3.判令被告支付原告拖欠的房屋租金63000元(2016年3月至6月)；4.判令被告支付因被告原因造成的系争房屋损害维修费用3350元及其利息损失(按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年9月27日起计算至判决生效之日止)；5.判令被告支付电费1171.2元。诉讼过程中，原告变更诉请为：1.判令解除原、被告的租赁合同；2.判令被告支付迟延支付租金的违约金45500元；3.判令被告支付提前解约违约金21000元；4.判令被告支付2016年3月至6月的房屋租金63000元，并赔偿逾期违约金(按照日租金的标准，自2016年2月23日起计算至判决生效之日止)；5.判令被告支付因被告原因造成的系争房屋损害维修费用3350元及其利息损失(按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年9月27日起计算至判决生效之日止)；5.判令被告支付电费1171.20元。后原告撤回上述第4项诉讼请求，并变更第2项诉讼请求为：判令被告支付迟延支付租金的违约金50400元(逾期72天)。事实和理由：2015年8月24日，原、被告就位于上海市徐汇区云锦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《房屋租赁合同》，约定被告应自合同签订后以三个月为一期并提前7日向原告支付系争房屋的租金，房屋租赁期限为3年，被告应在租赁期内合理使用并保护系争房屋及其附属设施，并应承担使用不当造成的房屋损失。在合同履行期内，被告多次延迟支付系争房屋的租金。2016年9月3日，被告将系争房屋的钥匙直接交给中介，要求提前解除合同。原告收回房屋后，发现系争房屋存在多处损毁，严重影响了系争房屋的正常居住功能，为将系争房屋恢复原状，原告对系争房屋进行了必要的修理，截至目前产生3350元的修理费用。原告多次向被告催讨因被告违约造成的经济损失，但被告不予理睬。为维护原告自身的合法利益，故向法院提起诉讼，请求判如所请。诸葛小江辩称，系争房屋为案外人所有，原告主体资格不适格。关于诉请1，被告同意解除合同，事实上合同早在2016年8月底已解除，且系争房屋在2016年8月31日已交还原告。关于诉请2，被告认可租金逾期支付72天，但违约金数额以1倍计算过高，要求调整到日千分之一，且合同中关于逾期3日即解除合同的约定过于严苛，不符合业内常规，是无效条款。关于诉请3，双方的合同是在2016年8月底经过多次微信往来后协商一致解除的，被告还希望继续承租，曾提出可以�年一付租金的要求，但原告不同意，表示要收回系争房屋。被告并不存在违约，不同意支付21000元违约金。关于诉请4，被告使用系争房屋一年(2015年9月1日至2016年8月31日)，共计租金273000元已经全部支付，不存在拖欠2016年3月至6月的租金，故不同意该诉请。关于诉请5不予认可，原告认为被告损坏房屋的依据不足。关于诉请6，同意支付。另外，被告在原告处有21000元保证金，要求在扣除被告应付的费用后予以返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月24日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)通过案外人德佑房地产经纪有限公司(居间方、丙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙�承租系争房屋作居住使用，租赁期限自2015年9月1日起至2018年8月30日止；每月租金为21000元，租金以三个月为一期支付，乙方每期租金提前7日直接或通过丙方向甲方支付(即先付后用)，逾期支付的，每逾期一日，乙方应按日租金的100%支付逾期违约金；乙方通过银行转账方式支付租金(银行账号为622208*****461)；签订本合同时，乙方应直接或通过丙方向甲方支付房屋租赁保证金(押金)21000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方；租赁期间内发生的水费、电费、煤气费等房屋使用费用由乙方承担，物业管理费由甲方承担，租赁备案费用由乙方承担，上述费用可自行支付或通过丙方代为转付/代缴上述款项；如乙方未及时结清水电费等费用，甲方有权根据合同约定直接在押金中扣除相关费用；租赁期间，乙方应合理使用并爱护系争房屋及其附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担，甲方有权根据合同约定直接从押金中扣除相关费用；如乙方逾期支付租金的，每逾期一天，须向甲方支付日租金的100%作为逾期违约金；乙方逾期不支付租金累计超过3日的，或被告在合同期限届满前，无正当免责理由提前解除合同的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付违约金，违约金的数额相当于1个月的租金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。又查明：2015年9月1日至2016年8月31日期间的4期租金，被告均逾期支付，逾期天数共计72天。2016年8月10日，被告经办人张�2微信原告：“你好，现在有两种方法你看怎么样，第一种我们违约金按三万多点算好的支付，接下来房屋按你讲的半年支付。第二种我们搬出去你押金要还给我们。”原告回复：“也就是合同违约，那请这周搬出去，所有条款按照合同走。”“这个事情你说了算是吗，那就按照你们合同违约走程序。另外，违约金也一并按照合同走，放心我们不会欠你们一分钱。既然确认你们不租了，这周就有人去看房子，请你们不要反复！”张某2回复：“我们搬的要给些时间吧，月底我们搬出来。”2016年8月11日，原告微信张某2：“请你通知你们老总在周日之前交房”。张某2回复“你好，我们老总月底才能回国”。2016年8月29日，原告微信张某2“我们什么时间房屋交接？”张某2回复“三十一日交接好吧”。2016年8月30日下午，原告微信张某2：“明天几点？”，张某2回复：“明天�午4点百汇园交接”。2016年8月31日，张某2微信原告“你什么时候讲三十号”“我们人四点已在百汇园2601室等你来，你没来做交接”“我们已把钥匙交给中介小张”。原告该日无回复。再查明，系争房屋的产权人为案外人北京广月福汽车配件有限公司。审理过程中，该公司出具“同意李美红在2015年9月1日起至2018年8月30日期间将系争房屋转租给诸葛小江，李美红有权以自己名义订立房屋租赁合同、收取租金、违约金等相关费用”的《证明》一份。审理中，原告提供房屋交接损坏现状一份，记载：1.主卧玻璃损坏不能使用；2.主卧地板破损划伤；3.主卧门把手损坏；4.主卧洗手间马桶漏水、按钮损坏；5.保姆间喷淋损坏、地漏损坏；6.主卧水池柜门损坏；7.门窗把手多个损坏，以物业维修最终确认为主；8.墙面多处打孔；9.更换主门门锁一把。落款处有原告和“物业管理处陈丕斌”的签名，落款日期为2016年9月3日。对此，被告不予认可。审理中，原告提供维修系争房屋的发票(2016年9月27日)和银行凭证。其中发票记载付款单位为北京广月福汽车配件有限公司，收款单位为上海魏耀玻璃有限公司，项目为玻璃一批，单价2600元，金额2600元。银行凭证记载：2016年10月5日，汇款人李维广，收款人陈丕斌，金额3350元。审理中，被告申请证人张某1出庭。张某1称，其系链家的员工。2016年9月1日左右，其陪被告到系争房屋处办理交接手续，将钥匙交给原告，原告对室内家具等进行清点。后因双方对赔偿金额未达成一致，就不欢而散。交接书也没有签。对损坏情况，其表示不清楚，但被告说有损害同意赔偿，具体金额双方没有达成一致。对合同提前解除的原因不清楚，听说是晚付租金的事。系争房屋的钥匙被告在8月31日已给证人。原告认可张某1的陈述。被告认为张某1对损害赔偿陈述不清，未明确损害的原因。审理中，被告申请证人张某2出庭。张某2称，其系被告朋友。租赁房屋的事情，由被告委托其与原告沟通。原告因被告延期支付租金，要求被告搬出。经多次协商，原告均不同意。2016年8月31日，被告搬出，但原告未到现场。2016年9月1日左右，房产中介公司和被告到系争房屋和原告办理了交接。在交接现场，双方谈起过逾期支付房租的滞纳金问题，原告在现场没有提出过房屋损坏问题，现场照片是事后发送的。原告没有提供产证，付款时发现不是交付给原告，对原告身份不清楚。原告认为证人张某2与被告有利害关系，对其陈述不予认可。被告表示无异议。审理中，双方确认，被告支付的房屋租赁保证金为21000元。原告同意返还，但要扣�被告应支付的相应费用。被告同意扣除相应费用后返还。审理中，原、被告确认电费金额为1111.50元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，虽然系争房屋的产权人是案外人北京广月福汽车配件有限公司，但根据该公司出具的《证明》，其是同意原告将系争房屋转租给被告，且原告有权以自己名义订立房屋租赁合同、收取租金、违约金等相关费用，且与被告签订的《房屋租赁合同》中写明原告是出租人，因此，根据合同相对性原则，原告起诉被告，诉讼主体适格。被告关于原告诉讼主体不适格的辩称理由于法无据，本院不予采信。鉴于原、被告签订的《房屋租赁合同》其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，且系当事人的真实意思表示，故为有效合同，双方均应恪守。根据双方确认的事实，被告在2015年9月1日至2016年8月31日期间的4期租金均逾期支付，逾期天数共计72天，故被告的行为已经构成违约，原告依据合同约定，要求被告承担逾期支付租金的违约金于法有据，本院予以支持。但日租金100%的违约金标准过高，本院根据被告的申请，并结合合同的履行情况、当事人的过错程度、约定的标准等因素，根据公平合理原则、诚实信用原则，酌情予以调整。关于合同解除的诉请，鉴于被告同意，且被告已经将系争房屋的钥匙归还原告，故原告该诉请本院予以支持。关于原告要求被告支付提前解约违约金的诉请，根据本院查明的事实以及当事人的举证，原告无法证明合同的解除是被告的单方意思表示，因此，原告此诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于房屋维修费用及其利息。根据法律规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。根据原告提供的证据及证人证言，可以证明原、被告在被告搬离后曾就赔偿问题进行协商，但未达成一致意见，故本院对该维修损失酌情判决，但原告要求被告支付该部分的利息于法无据，本院不予支持。关于电费，鉴于双方均无异议，故本院予以支持。至于租赁保证金21000元，鉴于双方的合同已经解除，故原告应在冲抵被告应付的相关费用后无息归还被告。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除李美红与诸葛小江于2015年8月24日签订的《房屋租赁合同》；二、诸葛小江于本判决生效之日起十日内给付李美红逾期支付租金的违约金2983元；三、诸葛小江于本判决生效之日起十日内给付李美红房屋维修费用1200元；四、诸葛小江于本判决生效之日起十日内给付李美红电费1111.50元；五、李美红于本判决生效之日起十日内返还诸葛小江房屋保证金21000元；六、驳回李美红的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1504元，由李美红负担1431元、诸葛小江负担73元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王兆根二〇一七年九月八日书记员  徐 琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超�造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。