北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初26624号
原告：黄霏菲，女，1990年9月10日出生，北京市东城区安外大街2号安贞大厦。
委托诉讼代理人：张凯，北京德恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邢龙，北京德恒律师事务所律师。
被告：张中虹，女，1964年7月30日出生，住址：北京市海淀区。
委托诉讼代理人：韩英英，北京市普贤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴学华，北京市普贤律师事务所律师。
原告黄霏菲诉被告张中虹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案后，依法由审判员杨静独任审判，公开开庭进行了审理。各方均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的关于北京市朝阳区安苑北里X号楼XX房屋（下称涉案房屋）的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令张中虹返还定金10万元；3、判令张中虹向支付房屋总价款20%的违约金712000元。事实和理由：2017年2月18日，我为解决住房需求，经北京链家房地产经纪有限公司（下称链家公司）居间磋商与被告（出卖人）的丈夫暨受托人吕金明签订关于购买被告名下涉案房屋的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及其他相关协议。《补充协议》第五条第2款第（4）项约定，出卖人拒绝将房屋出售给买受人的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金；居间方收取买受人的所有费用不退还，由出卖人直接赔付买受人。第六条第3款约定，出卖人应于2017年3月15日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，如未能按期取得，应承担相关责任。合同签订后，我向被告支付定金10万。但被告在3月15日前并未取得央产房上市文件，且向我提出私下另行给其5万相当于涨价，我方未同意。3月19日，被告及其丈夫甚至前往我工作单位闹事，严重影响我正常工作，直至民警出警。至起诉，被告仍拒绝向我出售房屋并拒绝办理央产房上市文件，导致合同无法继续履行，故为维护我方合法权益，特诉至法院。
被告辩称：原告所述不属实。双方于2017年2月18日签订买卖合同及补充协议，合同签订后我方始终积极配合履行合同，3月13日我出差回来后去办理，在京中央和国家机关住房交易办公室简称央产房办公室正在调整程序要我等两天。3月15日我去办理变更告知我必须有买方签订的物业结清证明，3月16日物业给我物业结清证明同时原告和物业签订了新的物业合同，3月17日我向央产房办公室递交了材料申请办理《在京中央单位已购住房产权上市交易变更通知单》，说材料不合格退回（物业费和结清证明不对，我的档案不对即我们单位没有明确表示超标加大怎么处理），故无法办理上述变更通知单，没有变更通知单就无法办理网签，双方签订的房屋买卖合同也就无法继续履行，3月17日我将此事及时告知了链家公司，3月20日链家公司约我协商能否想办法办理，原告方表哥跟我吵起来，我一气之下说了冲你不卖了，3月21日因为生气我就和配偶去了原告单位让其领导帮忙协商，3月21-22日我单位表示可以让买方找单位协商，然后链家公司说买方已经不接电话了，3月22日后双方再没有协商，我无奈向贵院提出解除合同诉讼。本意上，我是愿意将涉案房屋出售给原告，也从未想过也从未明确表示拒绝出售。无法出售原因是房屋面积超标无法办理变更，是客观不能，不是我的过错，也不构成违约。故同意返还定金10万，但不同意支付违约金。
经审理查明：2017年2月18日，吕金明代被告与原告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告将涉案房屋出售给原告，房屋成交价格为330万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为26万，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。买受人向出卖人支付定金10万，买受人向银行拟贷款214万。原告（乙方）与被告（甲方）于当日另行签订《补充协议》，约定乙方于2017年2月19日前将第一笔定金10万支付甲方。乙方于房产过户前5个工作日将第一笔首付款116万以建委监管支付，第二笔首付款15万以理房通支付，双方应于网签后5个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续。双方同意在2017年4月30日前且以建委网站预约日期为准共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）……（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；……甲方出现上述违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付。甲乙双方达成其他约定，甲方应于2017年3月15日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》；如未能按期取得，则应承担相关责任。
签订上述合同及协议后，原告于签约当日及次日共向被告支付定金10万元。2017年3月6日，原告通过购房资格初步核验，3月13日涉案房屋通过房源核验。因涉案房屋系央产房，按照双方签署《补充协议》约定，被告应于2017年3月15日前提供涉案房屋允许上市文件即《在京中央单位已购公房变更通知单》，被告未提供。2017年3月16日，原告与被告去涉案房屋物业由原告与物业签订新的物业合同。此后双方发生分歧，2017年3月20日，原、被告双方经链家公司组织进行协商，未达成一致，被告提及拒绝将涉案房屋出售给原告。2017年3月21日，原告提起本案诉讼。2017年3月22日后双方再未就涉案房屋买卖事宜进行协商。
案件审理过程中，原告申请财产保全，本院出具（2017）京0105民初26642号民事裁定，裁定冻结被告名下价值一百万零三千三百八十元的财产，冻结期限一年。后因原告提供财产线索，实际冻结700.72元，冻结期限至2018年4月12日。原告支付了保全费5000元。
庭审中，原告表示被告未取得央产房上市文件、明确拒绝售房且“借钱”实为增加定金或购房款等构成根本违约。被告表示2017年3月17日已告知原告及链家公司涉案房屋因面积超标无法上市且央产房不能上市系客观不能故其无过错，不同意承担违约金。原告提交2017年3月19日被告与刘耀阳通话录音、3月20日录音证明其所述，该证据中显示3月20日被告明确拒绝出售房屋。针对上述证据，被告表示刘耀阳的录音内容不完整说的气话，20号录音有点断章取义，一直原告表哥在诱导，可能被告也有点生气说了些气话，真实情况是客观不能。另原告申请证人王某出庭作证，王某表示：“3月16日左右具体是15-17哪天记不清了，业主跟我说超标了，需要加8-10万的超标款，慢慢办，现在办不下来，业主说手里钱紧张需要客户承担，没有明确表示是不是客户承担，哪怕客户先借给她也行，这件事情当时我并没有告知买方，后来我咨询公司领导后，我就给业主提出了方案，我说让客户加五万定金吧，业主也同意了，当天告知客户增加定金五万，客户也同意了，业主说要签物业合同，当天我也带了追加定金的条款，当天没签，这是3月16日下午的事，因为当天我写的条款上面是10万，双方同意的是5万，所以没签，回来后我继续跟进央产上市的事，并改这个增加定金的条款，然后业主表示能不能不签条款，私下借这笔钱，我说你们双方协商，因为二人是校友，如果双方不签协议的话这5万不能通过链家来处理，下午我去找业主，业主说不同意签这个条款，3月18日以后业主就不想卖房了”；“超标是3月15日左右说的，没有明确告诉我央产证明办不下来，我也当天把超标和追加定金的事告诉原告了，原告同意追加定金，业主的意思是你要是不给我出这笔钱的话只能慢慢办，因为办央产证的事我们都懂所以就没有明确问”……针对证人证言，原告表示认可，被告表示证言不属实，被告从未表示不卖就是面积超标无法办理央产房上市手续。被告提供了中国五矿集团房管部证明，该证明显示：张中虹同志系中国五矿集团公司正式员工，一直从事财务工作达30年，该同志1998年12月31日通过单位安排，独自以成本价购得位于北京市朝阳区安慧北里四区X号楼X号和安苑北里X号楼XX号两套房产，总计面积115.13平方米。张中虹夫妻双方应享受福利分房的最高级别总面积为80平方米，根据《中央在京单位已购共有住房上市出售管理办法》国管房改【2003】165号及《关于在京中央单位已购公房上市出售有关问题的通知》，凡属于超标而未经处理的住房，须经原产权单位按规定超标处理方可上市出售；……故涉案房屋不宜办理《在京中央单位已购住房产权上市交易变更通知单》。原告对该证明不认可表示有利害关系，且办理央产房上市是被告约定义务。被告另提供了微信聊天记录证明积极履约并证明原告在变更通知单办理不出来时就存在走司法途径想法，主要精力放在索赔，严重违背常理的索赔不应获得法院支持。针对记录，原告对真实性认可，证明目的不认可，表示被告违约、原告有权主张权利。
上述事实由当事人陈述及相关证据在案佐证。
本院认为：吕金明代被告与原告签订双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行义务。合同履行过程中，双方发生分歧，现原告要求解除双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》并要求被告退还定金10万元，双方均无异议，本院亦不持异议。
双方主要分歧在于对合同解除被告是否应当承担违约责任。被告抗辩涉案房屋系央产房不能上市交易系客观不能，经查，签约时被告对涉案房屋系央产房需要办理上市是明知的，且在双方买卖合同中被告明确表示在3月15日前按期取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，否则承担相关责任，故签约时及签约后履行期间被告应当积极向单位了解房屋状况，现证据显示涉案房屋不能上市的原因为被告曾取得的房屋面积超标，在被告所属单位处理超标住房后，涉案房屋在办理完相关手续后并非确定涉案房屋不能上市交易，故系被告原因导致合同解除，被告应当承担相应违约责任。现原告主张违约金，但违约金作为我国合同法中的一种民事责任形式，其以赔偿非违约方的损失为主要功能。当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求法院予以减少。现本院结合同地段同户型房屋涨价的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平和诚实信用原则，对违约金数额依法酌定为10万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告黄霏菲与被告张中虹于二〇一七年二月十八日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。
二、被告张中虹于本判决生效之日七日内退还原告黄霏菲定金十万元。
三、被告张中虹于本判决生效之日起七日内赔偿原告黄霏菲违约金十万元。
四、驳回原告黄霏菲的其他诉求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
保全费5000元，案件受理费17640元，均由被告张中虹负担（于本判决生效之日起七日内支付原告黄霏菲）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 杨 静
二〇一七年八月二十二日
书记员 辛迎雪