四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终8361号
上诉人（原审被告）：青岛变压器集团成都双星电器有限公司。住所地：四川省成都市蒲江飞虎路**号。
法定代表人：汤长龙，董事长。
委托诉讼代理人：张蓓，四川瀛领律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：成都双星变压器有限公司。住所地：四川省成都市蒲江工业区。
法定代表人：汤长龙，董事长。
委托诉讼代理人：张蓓，四川瀛领律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：彭世垚，男，1984年12月13日出生，汉族，住四川省蒲江县。
委托诉讼代理人：牟勇，四川智盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：熊智瑶，四川智盛律师事务所律师。
上诉人青岛变压器集团成都双星电器有限公司（以下简称青岛变压器双星公司）、成都双星变压器有限公司（以下简称成都双星变压器公司）因与被上诉人彭世垚房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省蒲江县人民法院（2016）川0131民初226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
青岛变压器双星公司上诉请求：撤销原判，改判驳回彭世垚的诉讼请求。事实和理由：1.青岛变压器双星公司无义务协助彭世垚办理案涉房屋的土地使用权过户手续。2.彭世垚与成都双星电器有限责任公司（以下简称成都双星责任公司）签订的《集资建房合同》的权利义务已履行完毕，青岛变压器双星公司承接成都双星责任公司的债权债务中没有就《集资建房合同》对彭世垚的债务，因此，青岛变压器双星公司与彭世垚之间无合同关系，更无协助办理土地使用权过户的义务。3.案涉房屋所在土地使用权的用途由原来的工业划拨变更为工业出让，是土地使用权人缴纳了土地出让金和相关税费后实现的。彭世垚仅支付《集资建房合同》的购房款而不支付土地成本就想取得土地使用权，显然不公平。且案涉土地使用权至今仍为工业性质，不能办理过户手续。
成都双星变压器公司上诉请求：撤销原判，改判驳回彭世垚的诉讼请求。事实和理由：成都双星变压器公司在取得诉争土地使用权时不知晓彭世垚与成都双星责任公司的《集资建房合同》及双方的房屋买卖关系；成都双星变压器公司和青岛变压器双星公司之间不存在恶意串通的行为；成都双星变压器公司是通过其母公司青岛变压器双星公司向其增效而合法取得诉争土地使用权；即使青岛变压器双星公司无权处分诉争土地使用权，成都双星变压器公司也符合善意取得的条件。
彭世垚辩称，案涉《集资建房合同》合法有效，青岛变压器双星公司应当协助彭世垚办理相关产权手续并承担产权瑕疵责任；青岛变压器双星公司仅办理房屋产权证并未履行完毕合同义务；案涉争议土地不存在无法或者不能办理土地使用权过户登记的情形；争议土地现登记在成都双星变压器公司名下，但因成都双星变压器公司与青岛变压器双星公司恶意串通损害第三人合法权利导致成都双星变压器公司不能依法取得争议土地使用权。请求驳回上诉，维持原判。
彭世垚向一审法院起诉请求：青岛变压器双星公司、成都双星变压器公司协助办理位于蒲江县房屋的国有土地使用权过户登记，并承担办证的相关税费。
一审法院认定事实：2000年6月18日，成都双星责任公司向蒲江县计划与经济局请示集资建房，请示载明：“经公司研究决定，拟在我公司沿朝阳边的土地上集资修建职工住宅综合大楼，共计计划修建面积10，000平方米，总投资400万元，资金来源全部由职工集资”。2000年6月19日，蒲江县计划与经济局批复同意。2002年1月9日，成都双星责任公司在《蒲江报》上刊载“旺铺优价出售”的广告，内容载明：“成都双星电器有限责任公司在朝阳集资修建的职工住宅楼，铺面有部分对外优价出售，欲购从速。价格优惠原价2600元/㎡，现价仅售1980元/㎡；选择多多，面积有62.4㎡、45.6㎡、38.6㎡三种选择；地理位置好、环境舒适；地处朝阳农发行宿舍楼旁，交通便利，商机无限”。
2001年1月28日，成都双星责任公司（甲方）与彭世垚（乙方）签订《集资建房合同》，合同载明：铺面为双星电器综合楼16、17、30号，营业用建筑面积为162.8㎡，单价为1980元/㎡，合计322344元；乙方在2002年1月29日前一次性付清房价款322344元；移交房屋后，甲方出具全部文件由乙方办理产权或委托甲方代办产权，产权归乙方所有，办理产权的费用由乙方承担；甲方保证乙方所购房产权清楚，若发生与乙方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。彭世垚于签订合同当日交清了购门市房款322342元，另行交了“违约金”4989元。蒲江县房地产管理局于2002年5月28日颁发蒲房权证监证字第××号产权证书，载明：房屋所有权人彭世垚；房屋坐落蒲江县鹤山镇朝阳，丘（地）号鹤0010840，产别为私产，幢号为1-6，房号为30，结构为混合，房屋总层数6，所在层数1，建筑面积为60.84㎡，设计用途为商业。
2003年3月15日，成都双星责任公司与青岛变压器集团有限公司签订《收购协议书》，2003年4月8日，成都双星责任公司申请企业名称变更为青岛变压器双星公司，法定代表人由彭文林变更为周永恒，公司性质仍为有限责任公司，同年，成都市工商行政管理局核准予以变更。
2001年4月23日，彭文林申请设立成都双星绿能系统工程开发有限责任公司；2006年8月11日，成都双星绿能变压器有限公司申请企业名称变更为成都双星变压器公司，同年，成都市工商行政管理局核准予以变更。成都双星变压器公司系青变双星公司、汤长龙共同出资组建的有限责任公司。
2004年9月13日，青岛变压器双星公司缴纳1225814.4元土地出让金，4000元手续费，于2010年5月13日进行土地登记申请，主要为名称变更登记，以权利转让人申请登记变更为权利受让人成都双星变压器公司。2010年5月14日，四川省蒲江县国土资源局初审意见为：该宗土地原为青岛变压器双星公司国有出让工业用地，宗地实测面积5345.30平方米，现公司申请变更为成都双星变压器公司后依不征契税函和营业执照、组织机构代码办理土地变更登记，用途工业。依据地籍调查资料，其权属来源合法，四至界线清楚，面积准确，实地权属界线与绘制宗地图一致，建议予以办理土地登记。土地管理机关审核意见为：成都双星变压器厂系原土地使用者子公司，依据原土地使用者的董事会决议，同意将土地使用权变更到子公司，地税局出具了免税函，符合变更登记规定。后于2010年5月26日，办理了蒲国用（2010）第405号国有土地使用证，载明：土地使用权人成都双星变压器公司、座落于蒲江县地类（用途）为工业、使用权类型为出让、使用权面积为5345.30㎡。
原审另查明，2007年4月12日，青岛变压器双星公司董事会召开会议，通过同意以现有的厂区土地投资到全资子公司成都双星变压器公司，逐步完成增资工作。将公司位于蒲江县鹤山的五宗土地使用权变更为成都双星变压器公司，该项工作由公司经营班子负责到底。2007年7月25日，蒲府函[2007]68号《蒲江县人民政府关于成都双星公司土地用途变更的批复》载明：同意将青变双星公司位于鹤山的地块土地用途变更为城镇混合住宅用地。该部分经过批复的土地即为本案诉争土地。
一审法院认为，本案争议的焦点：青岛变压器双星公司、成都双星变压器公司有无协助彭世垚办理国有土地使用权证的义务。
第一，彭世垚与成都双星责任公司签订的《集资建房合同》，其实质为房屋买卖合同，该合同没有违反我国法律和行政法规的强制性规定，合法有效。首先，1994年国务院出台的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第一次明确提出集资建房的概念，是指改变住房建设由国家和单位统包的支付，实行政府、单位、个人三方共同承担，通过多方筹集资金进行房屋建设而不通过市场购买直接分配的一种房屋，集资所建住房的权属，按出资比例确定，有全额集资和部分集资两种形式。该决定第十四条列明，城镇公有住房，除市（县）以上人民政府认为不宜出售的外，均可向城镇职工出售。本案中，成都双星责任公司是将已修建好的集资房通过售房广告形式向外出售，彭世垚与成都双星责任公司在协商一致的基础上，本着自愿的原则签订《集资建房合同》，并未损害国家、集体和他人利益，也未违反社会公共利益，没有《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条规定的情形，并且彭世垚履行了付款义务，成都双星责任公司也协助其办理了房屋所有权证，该合同合法有效。
第二，合同中明确约定移交房屋后，成都双星责任公司出具全部文件由彭世垚办理产权或委托成都双星责任公司代办产权，产权归彭世垚所有。还约定成都双星责任公司保证彭世垚所购房屋产权清楚，若发生有关的产权纠纷或债权债务，概由成都双星责任公司负责清理。“甲方保证产权清楚”可视为合同附义务，蒲府函[2007]67号《蒲江县人民政府关于成都双星电器有限公司土地用途变更的批复》中载明为“位于鹤山的地块土地用途变更为城镇混合住宅用地”，是指整个地块，即现诉争土地已变更为城镇混合住宅用地。另外，彭世垚非成都双星责任公司职工，双方签订的是对已集资修建好的房屋买卖合同，明确约定产权清楚，此处产权不仅指房屋所有权，还应包括土地使用权，不存在“有限产权”、“半产权”。成都双星责任公司应当在具备履行条件时，履行合同的附随义务，协助彭世垚办理土地使用权，也符合《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的“房地一体”原则。土地使用权在当时虽不具备办理过户登记的条件，但彭世垚在取得房产证后，对房屋所占土地的使用权具有期待权，不论该土地使用权辗转于何人之手，彭世垚均得追及物之所在而直接支配其物而实现完整的物权内容。本案中，青岛变压器双星公司在缴纳土地出让金和相关费用后，将土地用途由工业划拨变为工业出让，并经县政府批准，将土地用途变为城镇混合住宅用地，具备了协助办理土地使用权过户登记的条件。
第三，成都双星责任公司与青岛变压器双星公司签订《收购协议书》第一条约定“乙方收购甲方，组建新公司”。根据《中华人民共和国公司法》第一百七十四条“公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继”的规定，收购协议书中虽仅规定青岛变压器双星公司承担移交清册内的债权债务，但此约定系内部约定，不应对抗第三人。因此，成都双星变压器公司协助彭世垚履行土地过户手续的义务应由青岛变压器双星公司承继。
第四，青岛变压器双星公司以董事会决议通过增资方式，将诉争土地权利人变更为成都双星变压器公司，并于2010年5月26日办理国有土地使用权证，将本应协助彭世垚办理过户的土地使用权过户到成都双星变压器公司名下，损害了彭世垚的利益，二者的行为属于恶意串通，应属无效。本案中，青岛变压器双星公司明知彭世垚实际占有该房屋多年，并已办理房屋所有权证，按照《集资建房合同》的约定，房屋处分时，房屋所占土地使用权也应一并处分，青岛变压器双星公司明知其行为会造成彭世垚利益的损害，而故意为之，将诉争土地使用权变更至其全资子公司名下，二者的行为符合《合同法》第五十二条第一款第二项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”合同无效的情形。法律并不禁止当事人在合同订立和履行中获得利益，但当事人在谋求自己的利益时损害国家、集体或第三人利益的时候，法律应当进行干预。
另外，本案诉争的内容不是债权而是物权，不适用诉讼时效的规定，青岛变压器双星公司认为彭世垚起诉超过诉讼时效的抗辩意见，原审法院不予支持。
综上所述，彭世垚与成都双星责任公司签订的《集资建房合同》合法有效，成都双星责任公司变更后的青岛变压器双星公司应当依约履行协助过户的附随义务，青岛变压器双星公司将诉争土地使用权作为出资并已登记为成都双星变压器公司名下，该诉争土地使用权的转让行为无效，彭世垚要求二者协助其办理国有土地使用权过户登记的诉请应予支持。但其主张办证费用由青岛变压器双星公司、成都双星变压器公司承担，因与合同约定不符，该项诉请予以驳回。
为此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、《中华人民共和国公司法》第一百七十四条、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条之规定，判决：一、青岛变压器双星公司、成都双星变压器公司于判决生效后七日内协助彭世垚办理位于蒲江县房屋的国有土地使用权过户登记；二、驳回彭世垚其他诉讼请求。案件受理费100元，保全费2132元，合计2232元，由青岛变压器双星公司负担。
二审另查明，1.成都双星变压器公司股东为青岛变压器双星公司。
2.案涉房屋所在土地即蒲国用（2010）第405号《国有土地使用豆腐皮》所涉土地使用权类型为国有出让土地，用途为工业。2016年5月11日成都高新技术产业开发区人民法院查封该土地，2016年8月1日原审法院轮侯查封。
二审中，本院于2016年10月12日向蒲江县国土资源局去函调查；蒲江县国土资源局于2016年10月17日回函，载明：一、蒲国用（2010）第405号《国有土地使用证》所涉土地使用权类型：国有出让土地；用途：工业。该宗地于2016年5月11日被成都高新技术产业开发区人民法院查封；于2016年8月1日被蒲江县人民法院轮侯查封。二、上述土地上的房屋（已办理房屋所有权证），需以上两个法院解除查封并提供相关资料后可以办理分户《国有土地使用证》；三、解除查封后具体办理程序……。
二审审理查明的其他事实与原审审理查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，彭世垚与成都双星责任公司签订的《集资建房合同》实质为房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。成都双星责任公司变更后的青岛变压器双星公司承接案涉合同的权利义务。一审法院对此认定正确，本院予以维持。
关于彭世垚主张青岛变压器双星公司、成都双星变压器公司协助办理案涉房屋的国有土地使用权过户登记的问题。对此，本院认为，判决确定权利义务的内容必须具体、明确，具有可执行性，对不确定事项作出判决将影响判决的执行。诉争土地因他案被成都高新技术产业开发区人民法院查封，其最终的权利归属具有不确定性。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”因此，诉争土地现阶段不能办理《国有土地使用权证》分户登记。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，彭世垚的请求法律上不能履行，本院不予支持。彭世垚可待障碍消除后再行主张。
综上所述，上诉人青岛变压器双星公司、成都双星变压器公司的上诉请求成立，本院予以支持。鉴于本案实际情况，本案一、二审受理费由青岛变压器双星公司、成都双星变压器公司负担。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销四川省蒲江县人民法院（2016）川0131民初226号民事判决；
二、驳回彭世垚的诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，合计200元，由青岛变压器集团成都双星电器有限公司、成都双星变压器有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾光勇
审判员 曹 洁
审判员 冯 璐
二〇一六年十一月二十二日
书记员 徐玉箫