安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0603民初575号原告：淮北安邦置业有限公司，住所地安徽省淮北市相山区U。法定代表人：徐林，该公司经理。委托诉讼代理人：张宝华，安徽众星合律师事务所律师。被告：翁定锋，男，1975年5月1日出生，汉族，无固定职业，住浙江省洞头县。委托诉讼代理人：谭江淮，安徽镜远律师事务所律师。被告：叶秀萍，女，1979年5月5日出生，汉族，无固定职业，住浙江省洞头县。原告淮北安邦置业有限公司（简称安邦公司）与被告翁定锋、叶秀萍商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安邦公司的委托诉讼代理人张宝华、被告翁定锋及其委托代理人谭江淮到庭参加诉讼。被告叶秀萍经本院传票传唤，未到庭参加本案诉讼。本案因双方调解扣除审限一个月，现已审理终结。安邦公司向本院提出诉讼请求：1.翁定锋、叶秀萍支付违约金20250元；2.诉讼费用由翁定锋、叶秀萍承担。事实及理由：2014年12月17日，安邦公司与翁定锋、叶秀萍签订《商品房买卖合同》，约定翁定锋、叶秀萍购买其开发的位于淮北市相山区.82平方米办公房一套，合同总价为40.5万元。合同附件四《合同补充协议》，双方约定翁定锋、叶秀萍应在合同签订之日起3日内办理完成银行按揭申请手续并签署抵押贷款合同，否则视为逾期付款；并于银行最终审批之日起5日内，付清房款的差额。如因买受人确实无法补交差额部分导致买卖合同被解除，买受人应按商品房总价款5%支付违约金。合同签订当日，翁定锋、叶秀萍支付首付款20.5万元，后因其申请的商业贷款未获批准，也未补齐差价，双方协商解除了商品房买卖合同。按照合同约定，翁定锋、叶秀萍行为属于违约，安邦公司要求翁定锋、叶秀萍按房屋总价款5%扣除违约金20250元后退回剩余房款，翁定锋、叶秀萍不同意，以致发生纠纷。翁定锋、叶秀萍向相山区法院提起诉讼，案经相山区法院、淮北市中级人民法院审理，均认定翁定锋、叶秀萍办理商业贷款不成功，亦未补齐房款差额，应属违约。但相山区法院、淮北市中院同时又认为，安邦公司要求扣除违约金的主张属抗辩，不是反诉，法院不予以审理。为此，为维护安邦公司合法权益，故具状起诉。翁定锋辩称：安邦公司起诉要求支付违约金缺乏合同及法律依据，根据双方签订补充合同第一条第一款第一项以及合同第七条的第一款约定，因为买受人无法正常办理贷款应当按照应付购房款的日万分之零点一计算。涉案纠纷经过相山区法院及淮北市中级人民法院的判决，安邦公司要求承担违约责任并支付违约金20250元缺乏合同及法律依据，请求法院驳回安邦公司的诉请。叶秀萍未作答辩，亦未提供证据。本院经审理认定事实如下：2014年12月17日，翁定锋、叶秀萍与安邦公司签订《商品房买卖合同》一份，主要内容为：翁定锋、叶秀萍购买安邦公司开发的位于淮北市相山区，该商品房用途为办公，建筑面积69.82平方米，总金额为40.5万元。付款方式为，首付款在2014年12月17日前支付全部房价款的50%，即20.5万元，余款20万元应于2014年12月27日前申请办理商业贷款，并按照按揭方式付款。合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任：买受人未按合同约定的付款时间，按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。房屋交付期限为2015年12月31日前，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应在90日内返还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%支付违约金等内容。另在合同附件四对关于银行按揭付款方式约定，1、买受人应在合同签订之日起3日内办理完成银行按揭申请手续并签署抵押贷款合同，同时提供银行按揭所需的全部真实材料，否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条之约定承担逾期付款的违约责任。2、买受人申请银行贷款的年限、贷款利率、贷款金额以相关公积金管理部门、银行最终审批为准，如相关公积金管理部门、银行批准的按揭贷款额低于买受人的申请金额，该差额部分买受人应在相关公积金管理部门、银行最终审批之日起5日内付清，否则，视为延期付款，买受人同意按本合同第七条的约定承担逾期付款的违约责任而不提出任何异议。如因买受人确实无法补交差额部分房款导致本合同被解除，则买受人按房屋总价款5%支付违约金。3、如买受人的按揭申请未获相关公积金管理部门、银行最终审批同意的，在相关公积金管理部门、银行审批终了之日起5日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人应按本合同第七条之规定承担逾期付款的违约责任；如因买受人确实无法补交差额部分房款导致本合同被解除的，则买受人应按房屋总价款5%向出卖人支付违约金。后翁定锋向徽商银行淮北相阳支行申请办理商业贷款20万元，因翁定锋不符合该行贷款条件，未能办理按揭贷款。翁定锋、叶秀萍亦未支付剩余房款20万元。2015年8月，经双方协商，翁定锋、叶秀萍将商品房买卖合同原件交还安邦公司，双方并至淮北市房地产管理局办理了撤销商品房预售备案，备案信息注销表载明的注销原因为贷款未获批准，解除合同。2016年7月，翁定锋、叶秀萍诉至本院，请求解除双方商品房买卖合同；安邦公司返还已支付购房款20.5万元；安邦公司支付违约金2050元。诉讼中，翁定锋、叶秀萍同意在房款中扣除己方违约金2180元。2016年10月8日，本院作出（2016）皖0603民初3076号民事判决书，判决：解除原告翁定锋、叶秀萍与被告安邦公司之间签订的商品房买卖合同；被告安邦公司应于本判决生效后十五日内返还原告翁定锋、叶秀萍房款202820元（20.5万元-2180元）。现安邦公司以翁定锋、叶秀萍未能补齐房款差价，构成违约，请求支付违约金，致本案纠纷发生。另查明：翁定锋、叶秀萍两人信用报告未显示存在逾期及违约信息，且名下不存在银行贷款。以上事实，由安邦公司提交商品房买卖合同及补充协议、情况说明、商品房买卖合同备案信息注销表、（2016）皖0603民初3076号民事判决书，翁定锋、叶秀萍提供的个人征信报告以及当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。本院认为，翁定锋、叶秀萍与安邦公司签订的商品房买卖合同及附件，是双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效合同，双方均应如约履行。翁定锋、叶秀萍交付了首付款20.5万元，另20万元应当按照合同约定办理商业贷款支付，但因翁定锋不符合该行贷款条件，办理按揭贷款不成功，翁定锋、叶秀萍亦未予以补齐，应为违约。双方签订的商品房买卖合同因无法办理贷款导致合同解除。依据双方签订的补充协议之约定，如翁定锋、叶秀萍的按揭贷款未获银行最终审批同意，应在审批终了之日起5日内付清剩余房款，如因翁定锋、叶秀萍无法付清房款致本合同被解除，翁定锋、叶秀萍应按房屋总房价的5%支付违约金。同时翁定锋、叶秀萍作为购房人应当事先对自身是否符合办理按揭贷款的条件作必要了解，并在此基础上对履行付款义务的能力进行衡量，翁定锋、叶秀萍对本案合同的解除应承担相应的责任，据此，翁定锋、叶秀萍应当承担相应的违约责任。对于违约金数额问题，安邦公司主张依照合同补充协议约定的总房价的5%支付违约金，翁定锋认为合同第七条的第一款约定，无法正常办理贷款应当按照应付购房款的日万分之零点一计算违约金。本案双方签订的合同补充协议中关于银行按揭付款方式的约定第3项对因未能办理按揭贷款，无法付清房款致合同被解除后的违约责任作了更为明确的规定，应当适用该项之约定。另外，因本案贷款未能办理并非基于翁定锋、叶秀萍两人征信、贷款额度等明显可以归责于翁定锋、叶秀萍的原因造成，加之本地购房者办理按揭贷款多通过开发商协助办理，如严格按照总房款的5%支付违约金，则违约金数额过高。据此，本院综合考虑可能造成的实际损失情况、合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，结合本案具体情况，酌定翁定锋、叶秀萍按照总房款的5%中的50%承担责任，违约金数额为10125元，扣除（2016）皖0603民初3076号判决书中已经扣除的2180元，还应支付违约金7945元。对翁定锋不应支付违约金的辩解，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告翁定锋、叶秀萍应当于本判决生效后十日内支付原告淮北安邦置业有限公司违约金7945元；二、驳回原告淮北安邦置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费306元，因本案适用简易程序审理，减半收取153元，由被告翁定锋、叶秀萍共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员  张传奇二〇一七年五月十七日书记员  孟 杨附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。