广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深中法民五终字第132号
上诉人（原审被告）深圳市XX实业股份有限公司。
法定代表人梁某，董事长。
委托代理人袁某，广东XX律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄某，男。
委托代理人程某，广东XX律师事务所律师。
原审被告深圳市XX房地产开发有限公司。
法定代表人张某。
原审被告深圳市XX实业股份有限公司。
法定代表人刘某。
上诉人深圳市XX实业股份有限公司（以下简称XX公司）因与被上诉人黄某、原审被告深圳市XX房地产开发有限公司（以下简称XX房地产公司）、被上诉人深圳市XX实业股份有限公司（以下简称XX股份公司）房屋买卖纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2008）深罗法民三字初第1991号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结�
原审法院经审理查明，（一）1999年11月19日，黄某与XX房地产公司签订一份《深圳市房地产买卖合同》及其补充协议；同日，黄某与XX公司、XX房地产公司亦签订了一份《深圳市房地产买卖合同》及其补充协议。该两份合同及补充协议的编号、内容、条款均完全一致，约定黄某购买位于深圳市罗湖区宝岗西时尚新居1栋7G1商品房，建筑面积为54.38平方米，购房总金额为373249元；合同第十四条约定，甲方应在领取房地产《竣工验收证书》后的一百五十天内书面通知乙方（黄某）共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记；合同第十六条约定，如因甲方的过失造成乙方（黄某）不能按法定期限领取《房地产证》，从甲方取得房地产《竣工验收证书》之日的第一百八十天起，按市房屋租赁主管部门规定的指导租金标准，由甲方向乙方（黄某）支付租金直至�产权登记机关核发《房地产证》之日上；补充协议第七条约定，从1999年6月30日起，签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》时必须附有本补充合同，否则签订合同无效；补充协议第八条约定，原合同第二十六条改为，自1999年9月1日起，本合同在双方签订后必须按《深圳经济特区公证条例》规定，进行公证，自公证之日起生效；合同及其补充协议还约定了其他权利义务关系。
（二）上述两份合同主要区别在于合同的主体不同，分别由XX公司与黄某向原审法院提交。黄某提交的合同由黄某与XX公司、XX房地产公司签订，XX公司提交的合同则由黄某与XX房地产公司单独签订的。此外，两份合同内的手写部分字体亦不相同。黄某提交的合同来源于中国农业银行深圳深南支行，且于1999年12月在国土登记部门办理了抵押登记手续；XX公司提交的合同则来源于深圳市福田�公证处，并于1999年11月22日办理了公证手续。
（三）黄某依约向XX房地产公司履行了付款义务，但XX房地产公司、XX公司均未履行办证义务。
（四）涉案楼盘时尚新居由XX公司、XX房地产公司共同开发建设，所占份额分别为80%、20%。时尚新居于2000年7月18日取得了《深圳市建设工程竣工验收证书》，于2000年10月24日办理了初始登记。
（五）涉案房产地段住宅2006年、2007年、2008年租赁指导租金标准每平方米每月分别为20元、22元、25元。
黄某于2008年9月23日向原审法院提起诉讼，请求：1、XX公司二十日内办理好黄某的房地产证；2、XX公司支付黄某逾期办证违约金29，732元；3、XX公司承担诉讼费；4、XX房地产公司、XX股份公司承担连带责任。
原审法院认为，本案最大的焦点问题是黄某与XX公司各自提交的房地产买卖合同及其补充协议的效力问题。黄某提交的合同来源于中国农业银行深圳深南支行，且在国土登记部门办理了抵押登记手续；XX公司提交的合同则来源于深圳市福田区公证处，并办理了公证手续，因此，该两份合同的真实性足以确认。黄某提交的合同主体部分有涂改过痕迹，对此，黄某解释为其签订的合同是空白的，XX公司、XX房地产公司如何制作合同其并不清楚。黄某该解释虽无证据证明，但解释本身符合生活常理，足以令人信服。XX公司抗辩认为黄某提交的合同是伪造的，但是，黄某提交的合同落款处有XX公司加盖的公章，而且，XX公司经原审法院一再阐明，未提出鉴定申请，并表示没有必要进行鉴定，应当承担举证不能的法律后果，因此，XX公司关于黄某所提交的合同的是伪造的抗辩主张，原审法院不予采信。
黄某与XX公司各自提交的《深圳市房地产买卖合同�及补充协议，合同主体不同，黄某提交的合同由黄某与XX公司、XX房地产公司签订，XX公司提交的合同则由黄某与XX房地产公司单独签订的，但是，该两份合同的编号、内容、条款及签订时间均完全一致。由于两份合同标的物均为时尚新居7G1号房，本案应厘定实际履行的是那一份合同。两份合同约定了”公证”作为合同生效的条件，而XX公司提交的合同来源于公证处，因此，原审法院确认XX公司提交合同成立且生效。黄某提交的合同虽附有公证书，但是，该公证书与XX公司提交的合同所附公证书完全一致。从公证书内容上看，公证书只是对XX公司提交的合同进行公证，因此，基于生活经验与逻辑常理判断可以得出：黄某提交的合同实质上并未办理公证手续，但是，黄某与XX公司、XX房地产公司却依据该合同办理了银行按揭手续、国土部门登记备案手续及抵押登记手续，也就是说，黄某与XX公司、XX房地产公司在合同没有进行公证的情况下开始履行，该履行行为应视为对合同中”公证后生效”这一条款的变更，也应视为对XX公司提交的合同中关于合同主体约定的变更，即增加了XX公司作为合同履行的主体。综上，黄某与XX公司、XX房地产公司签订的合同及其补充协议成立、生效并且实际履行，黄某与XX公司、XX房地产公司应按照该合同的约定履行各自的义务。
XX公司、XX房地产公司未能按照合同的约定，在取得竣工验收证明后150天内，书面通知黄某共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产权转移登记，其行为构成违约，应当依约从取得房地产《竣工验收证书》之日的180天起，按深圳市房屋租赁主管部门规定的指导租金标准，向黄某支付租金直至深圳市产权登记机关核发《房地产证》之日止。因此，黄某要求XX公司、XX房地产公司二十日内办理好房地产证，并支付从2006年9月21日至2008年9月20日期间的迟延办证违约金的诉讼请求，具有事实依据和法律依据，原审法院予以支持。XX公司、XX房地产公司应向黄某支付延期办证违约金人民币29，732元，计算公式为：20×54.38×（3＋10／30）＋22×54.38×12＋25×54.38×（8＋20／30）=29，732（元）。但是，合同有其相对性，合同由原告与XX公司、XX房地产公司签订，XX实业公司并非合同的相对人，因此，黄某向XX实业公司主张违约责任不符合合同法的规定，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、XX公司、XX房地产公司应于本判决�效之日起二十日内办理黄某所购商品房（深圳市罗湖区宝岗西时尚新居1栋7G1）的《房地产证》；二、XX公司、XX房地产公司应于本判决生效之日起十日内向黄某支付迟延办证违约金29，732元；三、驳回黄某对XX股份公司的诉讼请求。案件受理费人民币543元，由XX公司、XX房地产公司共同承担。
上诉人XX公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、驳回黄某对XX公司提出的全部诉讼请求；3、黄某承担诉讼费。事实和理由：一审法院将一份假的房地产买卖合同作为判案依据，作出完全错误的判决。一、关于认定事实方面的错误。1、XX公司认为，本案存在两份主体不同的《深圳市房地产买卖合同》及其补充协议，但两份合同在内容上均明确约定必须进行公证，且约定合同自公证之日起生效。进行公证是上述房地产买卖合同生效的必要条件，不�公证的合同无效。从涉案两份合同的形式上看，它们均分别附有福田区公证处的公证书。黄某也承认，买卖合同经已进行了公证，这说明合同当事人已实际认可并实践了双方在约定的公证生效约定。但是，一审法院却认为”基于生活经验与逻辑常理判断可以得出：原告（黄某）提交的合同实质上并未办理公证手续。”
XX公司认为若合同当事人实际上已变更或取消了公证条款，那么，黄某提供的作为其主要证据的《深圳市房地产买卖合同》及其补充协议就不可能也不应该附有福田区公证处的公证文书。可是，黄某提供的完整证据中却偏偏附有深圳市福田区公证处的公证文书。据此，XX公司认为，涉案两份买卖合同不可能同真，必有一假。
从该两份合同的来源来看，XX公司申请法院从福田区公证处调取的《深圳市房地产买卖合同》�其补充协议及所附公证文书，合同主体与证词内容完全一致，而黄某提交的以及法院在审理本案过程中依职权从中国农业银行深圳深南支行调取的《深圳市房地产买卖合同》及其补充协议及所附公证文书，其合同主体和证词内容并不一致，显然前者是真合同，后者是假合同。
2、XX公司认为，根据在案证据《楼宇按揭（抵押贷款）合同》表明，办理该银行按揭手续的合同甲乙丙三方当事人分别为：抵押权人（即贷款人）中国农业银行深圳市分行营业部，抵押人（即借款人）黄某，售楼商（即保证人）XX房地产公司。该合同并且进行了公证，证词内容与合同主体一致。该项证据表明，XX公司不是《楼宇按揭（抵押贷款）合同》的当事人。另外，根据一审法院在深圳市房地产权登记中心的查询结果，该中心表示，时尚新居l栋7G1房产买卖合同及公证书复印件无法�供。一审法院认为”黄某与XX公司、XX房地产公司依据该合同办理了登记备案手续和抵押登记手续”，没有根据；
3、XX公司认为，一审法院在查明事实部分就率先确定”XX公司未履行办证义务”，未免过于先入为主。黄某的购房款是支付给XX房地产公司的，XX房地产公司收妥房款后，也向黄某出具了付清房款证明。说明黄某与XX房地产公司之间存在买卖合同关系。这一事实与XX公司申请法院从福田区公证处调取的《深圳市房地产买卖合同》及其补充协议及所附公证文书是相一致的，已形成证据链。XX房地产公司作为出售方，负有按约定为黄某办理房地产证的义务。XX公司因与黄某不存在买卖合同关系，也没有收取购房款，不应承担为黄某办理房地产证的义务。
二、一审判决违背合同相对性原则。根据XX公司申请法院从福田区公证处调取的《深圳市房地产买卖合同》及其补充协议及所附公证文书可知，这份合同是黄某向XX房地产公司购买涉案房产的唯一依据，黄某根据该合同向XX房地产公司支付了房款，并与XX房地产公司、银行三方办理贷款抵押登记手续，办理了抵押贷款公证。涉案房产买卖合同的当事人为黄某与XX房地产公司。XX公司并非合同当事人，黄某无权要求XX公司承担义务。
被上诉人黄某当庭口头答辩称一审判决正确：1、XX公司认为我方提供的买卖合同是明显作假的合同，我方认为这与事实不符，因为我方的合同是从按揭银行复印出来并加盖银行”原件与复印件一致”的章，并且一审法院也依职权去农业银行调取了该份合同，两份合同是完全一致的，真实性不存在问题。XX公司认为该合同是伪造的，但在该合同中有XX公司的公章，并且有XX公�法定代表人梁某某的签名，一审法院问其是否申请鉴定，对方拒不申请，这也可以证明印章和签名是真实的。XX公司认为公证处的合同与银行流程的合同必有虚假，我们认为该推断不合理，因为合同可以同时签几份，主体也可以不同。XX公司作为楼盘的发展商，与XX公司按份占有涉案楼盘的份额，他们作为发展商分别与黄某签订了合同，这没有不妥的地方，我方认为无法推断出必有一假的说法。
2、我方在公证手续的办理过程中处于被动地位，签订了几份空白合同后就离开了现场，至今我方手上都没有合同原件，至于哪一份合同拿去公证，哪一份合同拿去银行办理抵押登记手续，我方是不知情的。XX公司作为卖方，与黄某签订合同后，没有按照补充合同的约定去办理公证手续，将该份合同拿到银行办理按揭手续并且到国土部门进行登记。从该行为来看，双方都没有意愿来遵守公证生效的约定。XX公司与我方的合同签订之后，作为卖方将涉案房屋交付给我方，我方又将房款全部支付给了XX公司，也就是说我方已经完全履行了合同的义务，而XX公司也完成了合同的主要义务。我方认为双方变更了公证生效的约定。
3、XX公司认为一审判决违反了合同的相对性原则，我方认为其主张不能成立。因为合同中有XX公司的公章，也有其法定代表人的签名，因此没有违反合同相对性原则。
本院二审庭审中，XX公司确认黄某提交的房屋买卖合同及补充协议末尾处加盖的XX公司印章和法人代表的签名是真实的。
另查明，涉案楼盘时尚新居由XX公司、XX房地产公司共同开发建设，所占份额分别为20%、80%，而非原审判决查明的80%、20%。原审判决查明事实有误，本院予以纠正。
原审法院查明的�他事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，首先，XX公司上诉主张黄某确认其提交的买卖合同，即有XX公司作为卖方的买卖合同，经过了公证，而黄某提交的公证处的文书显示公证的当事人只有黄某和XX房地产公司，因此，黄某提交的买卖合同为假。并且已经公证的《楼宇按揭（抵押贷款）合同》的保证人只有XX房地产公司，所附公证书证词载明的主体与《楼宇按揭（抵押贷款）合同》的主体一致，即XX公司不是《楼宇按揭（抵押贷款）合同》的当事人，另外，是XX房地产公司给黄某开具《付清房款证明书》，再结合XX公司提交的房屋买卖合同、补充协议和公证书，已形成证据链，证明了XX房地产公司是出售方，XX公司因与黄某不存在买卖合同关系，XX房地产公司负有按约定为黄某办理房地产证的义务，XX公司不应承担该义务。本院认为，黄某作为买方，其声称在签订空白的房屋买卖合同后，即离开现场，涉案合同如何办理公证、抵押备案、预售备案，其无法知晓和控制，符合常理，至于随后签订的《楼宇按揭（抵押贷款）合同》及所附公证书中的保证人只有XX房地产公司一家，本院认为，涉案房产所在的楼盘系由XX公司和XX房地产公司共同开发，XX公司占20%的份额，XX房地产公司占80%的份额，且法律并没有规定涉案楼盘的开发商必须全部作为按揭贷款的保证人，因此，办理按揭贷款时由所占份额较多的XX房地产公司作为保证人符合常理，并无不合理之处。XX公司的上诉主张不能成立，本院不予支持。
其次，黄某提交的涉案房屋买卖合同和补充协议与原审法院依职权从中国农业银行深圳深南支行调取的合同和补充协议完全相同，且XX公司确认黄某提交的合同及补充协议末尾处加盖的XX公司印章和法人代表的�名是真实的，但认为最后一页是从别的地方撕过来的，变造的，本院认为，该证据系法院调取，经过检查核对，XX公司的该主张没有依据，本院不予支持。因此，XX公司作为卖方应当依约为买方黄某办理房地产证和支付相应的延期办证违约金。原审判决处理正确，本院予以维持。
综上所述，XX公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币543元，由上诉人深圳市XX实业股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 赵 霞
二〇一�年六月十日
书 记 员 廖燕萍（兼）