北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第03772号
上诉人（原审原告）潘和平，男，1958年4月28日出生。
委托代理人靳丽娜，北京市建诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李国文，男，1962年3月4日出生。
委托代理人刘福文，男，1962年8月18日出生。
委托代理人张凤梅，女，1977年9月15日出生。
上诉人潘和平因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第08256号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年4月潘和平诉至原审法院称：2007年6月1日，潘和平与李国文签订《房屋管理承包合同》，合同约定，潘和平将位于北京市×××半地下室从3单元至12单元除12门一大套外出租给李国文经营管理，管理期限自2007年7月1日起至2013年6月30日止，同时约定李国文在承租期间，未经潘和平同意不得随意改变管理承包人员，没有潘和平签字同意不生效，潘和平有权收回房屋管理权；双方签订合同后，租金每年28万元，每半年一付，提前30天支付租金，拖欠一天按应交房费的总额10%的滞纳金交给潘和平，拖欠最长不能超过十天，否则潘和平将视为李国文违反合同，潘和平有权终止合同收回房屋。上述合同签订后，潘和平如约履行了合同义务，但李国文至今没有交纳2012年至2013年6月止的房租租金28万元，虽然潘和平多次催要，李国文至今仍然拒绝支付。李国文的上述行为已严重违反双方合同约定，给潘和平造成经济损失，为维护潘和平的合法权益，故诉至法院，要求李国文向潘和平支付自2012年7月1日至2013年6月30日止的房屋租金280000元，并自2012年7月1日至2013年6月30日止按同期银行存款利率支付利息9030元，承担诉讼费用。
李国文辩称：不同意潘和平诉讼请求。首先，潘和平和原产权人北京正旗房地产开发有限公司的房屋租赁合同因潘和平单方违约已解除，该合同中约定不允许转租，潘和平却将房屋转租给我们，且潘和平自2010年10月开始未向北京正旗房地产开发有限公司（以下简称正旗公司）交纳租金，正旗公司已通知潘和平解除合同。其次，潘和平无法保证我们正常经营，涉诉房屋的现产权人齐忠元到涉诉房屋要求我们腾退，导致我们无法正常经营。为保证正常经营，我们与现产权人齐忠元重新签订了房屋租赁合同，并向齐忠元交付了2012年6月1日至2013年12月末的租金54万元。
原审法院经审理后认为：潘和平与李国文签订的《房屋管理承包合同》虽名为承包，但实为租赁，加之双方亦均认可为租赁关系，故该《房屋管理承包合同》性质为租赁合同。潘和平与李国文签订的租赁合同系当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依合同约定行使权利、履行义务。依照合同法的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期保持租赁物符合约定用途。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不付租金。现由于潘和平长期未向房屋产权人交纳租金，在正旗公司将房租债权转让给齐忠元后亦未能很好处理其与新的债权人之间的关系，致使承租期内齐忠元要求李国文腾退房屋，李国文无法正常经营使用租赁房屋。后虽李国文继续使用了该房屋，但该房屋占有使用的基础非原李国文之间签订的租赁合同，而是基于刘福文与齐忠元之间的租赁合同，李国文实际履行的亦是后一份合同，故潘和平起诉要求李国文给付租金及利息的请求，不予支持。据此，于2014年1月判决：驳回潘和平的诉讼请求。判决后，潘和平不服，向本院提起上诉，潘和平认为涉诉房屋的产权虽转移至案外人齐忠元，由于“买卖不破租赁”，潘和平与齐忠元应当继续履行其与正旗公司的租赁合同，潘和平与李国文的租赁合同亦应当继续履行，故李国文应当继续支付潘和平涉诉房屋的房屋租金，故要求二审法院查明事实，依法支持潘和平的诉讼请求。李国文同意原判。
经审理查明：2007年6月1日，潘和平（甲方）与李国文（乙方）签订《房屋管理承包合同》，约定：潘和平将位于北京市×××半地下室从3单元至12单元（从西通道值班室到东通道止）除12门一大套不在承包范围内，其余地下室给李国文管理（包括自负盈亏）；管理期限自2007年7月1日起至2013年6月30日止；双方签订合同后，每年为28万元，每半年一付，提前30天交付租金。合同签订后，潘和平将涉诉房屋交给李国文使用，李国文依约向潘和平履行交纳租金的义务至2012年6月30日。
另查，2004年1月1日，潘和平与正旗公司签订《房屋租赁合同》，约定正旗公司将位于丰台区×××半地下室使用权全部租赁给潘和平使用，租赁年限为十年，从2004年1月1日至2014年12月31日止；潘和平租赁及经营期间不得将地下室整体转租第三方。
原审审理期间，李国文提交了（2008）昌执字第2068号执行裁定书复印件，证明2010年，北京市×××半地下室一层约1700平方米、32号楼3门101室约61平方米房产由齐忠元买受。潘和平认为该执行裁定书与其无关，不论房屋产权人是否变更，李国文仍应履行合同。
李国文另提交了正旗公司的说明书原件，齐忠元的授权委托书原件，刘福文与齐忠元的委托代理人于洪旭、曹庆海于2012年5月19日签订的房屋租赁合同复印件，齐忠元出具的收条原件，证明刘福文已与现房屋产权人齐忠元签订《房屋租赁合同》，约定齐忠元将北京市×××32号楼半地下室（1700平方米）就现状出租给刘福文经营使用，租期为2012年6月1日起至2017年6月1日止，租金每年36万元，刘福文已将自2012年6月1日至2013年12月末的租金54万元交付给齐忠元。潘和平对上述证据不予认可，认为与本案无关。
原审审理期间，原审法院通知齐××作为证人到庭，齐××称：“其于2010年11月购买了丰台区×××半地下室一层约1700平方米，之后多次通知潘和平办理交接手续，并与潘和平协商过重新签订合同一事，但未协商一致，双方之间现没有合同。潘和平没有向其交纳过任何房租。2012年5月19日，其与刘福文签订房屋租赁合同，刘福文向其交纳了2012年6月1日至2013年12月末的租金54万元。涉诉房屋的产权手续还没有变更到齐××名下。”齐××另提交2012年4月16日正旗公司出具的《说明书》一份，该说明书载明：“我北京正旗房地产开发有限公司的北京市×××半地下室一层，承租给了潘和平，时间是2005年签订的承租合同，时间为10年，但此地下室已于2010年9月由昌平区人民法院（2008）昌执字第2068号裁定书将此房转让给齐××拥有，自2010年12月开始，我公司因产权转移没有继续收取潘和平任何房租，此房屋租金应由齐××收取。现因潘和平拖欠房租已一年半，本公司愿意将收取此房租的权利转移给齐××，如需诉讼解决，本公司予以配合。此房租债权一并转移，齐××可直接起诉潘和平”。齐××另提交王成武与齐××及齐××的委托代理人于洪旭、曹庆海签署的《通知书》一份，该通知书载明：“潘和平：你所承包经营的原正旗公司的北京市丰台区石榴园里32号楼半地下室一层，因齐××通过昌平区人民法院（2008）昌执字第2068号裁定书于2010年9月生效，但你方未能向齐××缴纳租金和续签租赁合同，现房产权利转移，特通知你事项如下：1、潘和平应于2012年4月16日前缴纳房租给齐××。2、潘和平与正旗公司解除合同，与齐××在缴纳房租后另行签署租赁合同。3、逾期不缴纳房租和续签合同的视为放弃承租权利，齐××另行租给他人。”李国文认可齐××的证人证言及《说明书》、《通知书》的真实性。潘和平不认可齐××的证人证言，亦不认可《说明书》、《通知书》的真实性。
原审审理期间，原审法院通知正旗公司法定代表人王××作为证人到庭，王××称：“2010年底，依据昌平法院执行裁定书，该地下室由齐××买受，此后，我就不再收取房租了，我通知过潘和平把房租交给齐××，不用支付给我了。我和齐××的代理人办理了交接手续，将该地下室交接给齐××的代理人了。”潘和平认为其与正旗公司的合同没到期，齐××与其无关系。李国文认为王××、齐××已经通知过潘和平，潘和平知道此事，但潘和平不与齐××协商。
上述事实，有双方当事人的陈述、房屋管理承包合同、房屋租赁合同等相关证据在案佐证。
本院认为：潘和平与李国文签订的名为承包协议，实为租赁协议，该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约定行使权利、履行其义务。由于涉诉房屋产权人的变更，潘和平应当及及时协调与新产权人之间的租赁合同关系，由于潘和平未协调好与新产权人之间的关系，潘和平未能保证李国文正常使用涉诉房屋，致使李国文与涉诉房屋的新产权人签订了房屋租赁合同，并已实际履行。潘和平亦未与正旗公司及新产权人履行其签订的房屋租赁合同，故原审法院依据确认李国文与涉诉房屋的新产权人实际履行了房屋租赁合同，据有事实和法律依据，本院予以维持。综上，原判正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5620元，由潘和平负担（已交纳2810元，余款于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费11240元，由潘和平负担（已交纳5636元，余款5604元于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宗魁
代理审判员 王 朔
代理审判员 陈雨菡
二〇一四年五月十九日
书 记 员 王媛媛