北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第00079号
原告刘宇微，女，1987年8月23日出生。
委托代理人龚思来，男，1983年10月25日出生，国家知识产权局专利局主任科员。
被告梁海燕，女，1981年11月1日出生。
委托代理人余勇，男，1976年11月12日出生，万城集团事业部经理。
原告刘宇微与被告梁海燕房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘宇微及委托代理人龚思来，被告梁海燕及委托代理人余勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘宇微诉称：2013年3月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于北京市昌平区××镇××门××号底商的房屋转租给原告使用，租期从2013年3月25日至2021年3月24日止。原、被告签订《房屋租赁合同》时，被告提供了一份其与房东之间的《房屋租赁合同》复印件作为其转租房屋的证明材料，原告基于对被告的信任，未向被告索要房东同意被告转租房屋的书面授权。2013年3月，原告向被告支付了自2013年3月25日至2014年3月24日的房租25万元，并支付保证金2万元。2013年10月16日，原告与房东取得了联系，才发现被告是在房东不知情的情况下将房屋转租给了原告，且被告之前提供给原告的其与房东之间的《房屋租赁合同》系伪造。目前房东以被告未经其同意非法转租房屋为由，与被告终止了租房合同，并于2013年11月2日收回房屋，导致原告无法继续经营，合法权益受到了严重侵害。原告就此事与被告协商，要求解除租房合同，并要求被告返还剩余月份的租金和保证金，以及赔偿原告的损失，但遭到被告的无理拒绝。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定及原、被告签订的《房屋租赁合同》第十三条的约定，被告因非法出租房屋导致与原告的租房合同失效，已经构成了违约，原告有权终止合同，并要求被告返还剩余月份的租金和保证金，并赔偿损失和违约金。现原告诉至法院，诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告退还原告从2013年10月16日至2014年3月24日的房租11万元，并返还保证金2万元；三、判令被告支付原告违约金185417元；四、判令被告赔偿原告所受损失11万元，其中包括原告的装修损失和无法搬离的物品损失共计8万元、原告停业期间及另外租到房屋重新经营期间的经营损失3万元；五、诉讼费、评估费由被告承担。
被告梁海燕辩称：一、原告起诉书中所说“被告之前提供给原告的被告与房东之间的《房屋租赁合同》系伪造”与事实不符。我与房主陈坡、刘幸福在2010年4月14日签订房屋租赁合同，我方是由我爱人余勇、合租人赵金月签字。2013年初，我与原告谈转租时出具的就是此份合同，而此案中原告作为证据出示的合同是2011年我为公司做地址变更时给工商局出具的，因为我是公司法人，所以需要一份由我签字的租房合同，此合同一直放在公司，与原告转让后也没拿走，现在原告拿此合同作为证据，显然别有用心。此合同与原合同除签字人不同外，内容一字不差，所以根本不存在欺骗之说，我也没有伪造合同的必要。二、原告在起诉书中说“2013年10月16日原告与房东取得了联系，才发现被告是在房东不知情的情况下将房屋转租给了原告”，此纯属主观臆想。我根据与房主签订的房屋租赁合同第四条第三款的约定，与原告达成转让意向后，即由合同签字人余勇、赵金月与房主见面，想取得房主的书面确认书，房主认为他们知道了就可以了，并提出作为同意转租的条件，要求我们将付房租的日期提前一个月，我们也照办了。并且从转让开始至10月16日，已有7个多月，如果房主没有同意转让早应发觉并制止。三、原告在起诉书中所说“目前，房东以被告未经其同意非法转租房屋为由与被告终止了租房合同，并且于2013年11月2日收回了房屋”也与事实不符。至今为止，我从未收到过房东终止合同的口头或书面通知，我与房主签订的房屋租赁合同依然合法有效，而房主锁上房子是因为原告违背商业道德，私下越过我找房主，而房主怕麻烦或事态扩大，锁上房门待此纠纷解决后再开启。综上所述，我认为原告由于自己经营不善，造成严重亏损，并采取捏造事实，恶意串通等违背法律与道德的手段，逃避应当担负的法律责任，因此，我请求法院根据事实与法律，驳回原告的诉讼请求，诉讼费由原告承担。
经审理查明：2011年4月16日，案外人余勇（梁海燕之夫）、赵金月从刘幸福、陈坡处承租位于北京市昌平区××镇××号楼底商的房屋，租赁期限为2011年5月25日至2021年5月24日。双方约定：承租人可以将其承租的房屋转租给第三方，但承租人必须以书面形式告知出租人并取得出租人书面同意。
2013年3月6日，梁海燕（甲方）与刘宇微（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：甲方上述将房屋出租给乙方；租赁期限为96个月，自2013年3月25日起至2021年3月24日止；年租金为25万元，每年支付一次；乙方应于本合同签订后当日内向甲方交纳保证金2万元；甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，乙方有权要求甲方支付违约金，违约金按照合同未履行期限乙方应付租金数额的10%计算。
合同签订后，刘宇微向梁海燕支付保证金2万元及租金25万元，梁海燕亦将房屋交付给刘宇微使用。2013年11月2日，刘宇微从上述房屋内搬离。本案庭审中，梁海燕称刘幸福、陈坡已于2013年11月初将该房屋另行出租。现刘宇微以梁海燕未经房东同意擅自转租房屋，致使房东提前收回房屋为由，主张解除合同，并要求梁海燕承担违约责任；梁海燕称其转租房屋已经过房东同意，但未提供证据。
以上事实，有《房屋租赁合同》、收据、证明及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告依约向被告支付了保证金及租金，但因被告转租房屋未经房屋出租人书面同意，导致房屋出租人提前收回房屋，造成原告无法继续使用，对此，被告应承担相应的违约责任。现原告要求解除合同，理由正当，本院应予支持。合同解除后，被告应将已收取的保证金及未实际发生的租金返还给原告，并应向原告支付违约金。但双方约定的违约金过高，本院酌情予以减少。原告要求被告赔偿装修损失、物品损失及经营损失，但未提供相应证据加以证明，故对原告的该项请求，本院不予支持。被告辩称其转租房屋已取得房屋出租人同意，但未提供充分证据予以证明，故对被告的辩解本院不予采信。被告主张原告系因经营不善搬离房屋，举证不足，对其陈述本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、解除原告刘宇微与被告梁海燕于二○一三年三月六日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告梁海燕返还原告保证金二万元、租金九万七千九百四十五元，共计人民币十一万七千九百四十五元，于本判决生效后十日内执行。
三、被告梁海燕给付原告刘宇微违约金人民币三万一千二百五十元，于本判决生效后十日内执行。
四、驳回原告刘宇微的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七千六百八十一元，由原告刘宇微负担四千三百九十七元（已交纳三千八百四十一元，余款五百五十六元于本判决生效后七日内交纳）；由被告梁海燕负担三千二百八十四元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张彦辉
人民陪审员 李 强
人民陪审员 王会清
二〇一四年十二月二日
书 记 员 李峥艳