北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0106民初字第20132号
原告：郑惟晶，女，1968年11月4日出生，中国机械设备工程股份有限公司职员，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：杨伟婷，北京百伦（天津）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王国龙，北京京云律师事务所律师。
被告：罗运波，男，1972年3月5日出生，北京银湾科技有限公司经理，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：佟立新，北京市中银律师事务所律师。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：樊耀博，男，1993年4月14日出生，北京链家房地产经纪有限公司法务专员，住北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
第三人：北京中融信担保有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号0-1703A、0-1705室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：闫松松，男，1987年9月8日出生，北京中融信担保有限公司法务专员，住北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
第三人：中国民生银行股份有限公司总行营业部，住所地北京市海淀区复兴路三爱大厦2层。
负责人马琳，行长。
原告郑惟晶与被告罗运波，第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、北京中融信担保有限公司（以下简称中融信公司）、第三人中国民生银行股份有限公司总行营业部（以下简称民生银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑惟晶及其委托诉讼代理人杨伟婷、王国龙，被告罗运波及其委托诉讼代理人佟立新，第三人中融信公司委托诉讼代理人闫松松到庭参加诉讼。第三人链家公司、民生银行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
郑惟晶向本院提出诉讼请求：1、判令被告、第三人继续履行《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》及《居间服务合同》，向原告交付北京市丰台区菜户营甲88号院1号楼22层1-2201号的房屋，并办理房屋产权转移登记手续；2、判令被告按日支付原告房屋总价款585万元的万分之五的逾期办理解除抵押登记手续的违约金（自2016年8月31日起至实际办理解除抵押登记手续之日止）；3、判令被告按日支付原告房屋总价款585万元的万分之五的逾期过户手续的违约金（自2016年12月6日起至实际过户之日止）；4、判令被告按日支付原告房屋总价款585万元的万分之五的逾期交房手续的违约金（自2016年12月6日起至实际交房之日止）；5、判令被告赔偿契税损失28600元；6、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月5日，原告、被告和第三人共同签署了《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》及《居间服务合同》约定，被告将坐落于北京市丰台区菜户营甲88号3A号楼2201号的房屋出售给原告。合同签署后，原告依约履行合同义务，但被告却拒绝履行上述合同。原告多次与被告协商无果，现诉至法院。
罗运波辩称：原告没有按合同约定付款，违约在先，故不同意郑惟晶的诉讼请求。
链家公司在简易程序审理中述称：双方之间的房屋买卖合同是我公司居间介绍的，合同合法有效，我公司同意继续履行，其他诉讼请求不针对我公司，不发表意见。
中融信公司述称：郑惟晶的诉讼请求不针对我公司，我公司不发表意见。
民生银行未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年6月5日，郑惟晶（乙方、购买人）与罗运波（甲方、出售人）经链家公司居间介绍签署《买卖定金协议书》约定，交易房屋座落于北京市丰台区菜户营甲88号3号楼（豪苑）A座2201号房屋；郑惟晶经现场勘验罗运波上述房屋后，对罗运波出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以592万元整的总价款购买该房屋，此价款不包含依国家规定应当由罗运波承担的税费；同时约定自签约至过户总体时效为6个月，如最终过户时间提前至5个月则罗运波在总房款592万元的基础上优惠给郑惟晶为585万。同日，郑惟晶（买受人）与罗运波（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定：罗运波将其位于北京市丰台区菜户营甲88号3A号楼2201号房屋出售给郑惟晶；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为3230000元，该房屋家具、家电装饰装修及配套设施设备等作价为2690000元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人；买受人可以在签订本合同的同时向出卖人支付定金100000元；关于房屋的交付约定为，出卖人应当办理完毕该房屋所有权转移登记手续后于当日内将该房屋交付给买受人。合同第九条关于权属转移登记约定为，当事人双方同意，自本合同签订之日起180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
郑惟晶（买受方、乙方）、罗运波（出卖方、甲方）与链家公司（居间方、丙方）于当日另签订《补充协议》约定，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为592万元，此价格为罗运波净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定为，1、定金：郑惟晶于2016年6月5日将第一笔定金5万元以自行支付的方式支付罗运波；郑惟晶于2016年6月10日前罗运波调取房本复印件前提下将第二笔定金5万元以自行支付的方式支付罗运波。2、还款解押：交易房屋有抵押的，罗运波应于2016年7月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且罗运波最迟应于2016年8月30日前办理完毕解除抵押登记手续。罗运波解押所需资金来源为罗运波自行筹集。4、首付款：郑惟晶于2016年6月20日前将第一笔首付款100万元以自行支付的方式支付罗运波。郑惟晶于2016年6月30日前将第二笔首付款100万元以自行支付的方式支付罗运波。郑惟晶于面签前三个工作日内将第三笔首付款123万元以建委资金监管的方式支付罗运波。郑惟晶于面签前三个工作日内将第四笔首付款21万元以理房通托管的方式支付罗运波。6、权属转移登记：双方同意在批贷后5个工作日内（并不晚于2016年12月5日），双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。7、物业交割：双方应当在过户当日自行办理物业交割手续，链家公司陪同。第四条违约责任约定，双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。上述《补充协议》其他约定为1、双方协商一致最终过户时间不晚于2016年12月5日则总房款为592万元，如郑惟晶具备提前办理的条件，罗运波需全力配合不得故意拖延的前提下过户时间最终提前至2016年11月5日前则总房款调整为585万元。优惠部分郑惟晶从首付款中自动扣除2、罗运波承诺于2016年6月30日前将房屋外墙恢复；3、如罗运波夫妻双方征信出现连三累六逾期记录则不能自行支付首付款200万元需通过理房通支付。
同日，郑惟晶（乙方、买受方）与罗运波（甲方、出卖方）、中融信公司签订《自行支付购房款协议》约定，现各方就交易房屋过户前郑惟晶自行支付购房款（不含定金）供罗运波自用及中融信公司担保事宜达成如下协议：一、支付条件1、罗运波交易房屋不存在抵押、查封、异议登记、占用等限制转让的情形，且权属清晰；2、罗运波应在郑惟晶支付购房款前提供本人及其配偶真实有效的个人征信报告，并确认本人及其配偶两年内不存在连续三次逾期或累计六次逾期的情形…6、罗运波应在郑惟晶自行支付购房款的履行期限满前五个工作日按照《材料清单》所列内容提供全部材料，并交由中融信公司指定人员保管…7、罗运波积极配合郑惟晶核实确认以上条件，并共同委托中融信公司协助办理各项手续。二、支付金额及支付时间1、支付金额：100万元整，支付时间为2016年6月20日前；2、支付金额：100万元整，支付时间为2016年6月30日前。三、收款账户1、如罗运波满足本协议第一条支付条件且收款人为罗运波本人的，则郑惟晶应按本协议约定将购房款支付至下述罗运波名下银行账户：账户名：罗运波账户：×××开户行：中国工商银行。3、其他情形：如经中融信公司审查，罗运波不满足上述第一条约定的支付条件，则各方协商一致，按以下第（1）种方式解决：（1）郑惟晶支付购房款的方式变更为：理房通托管，支付至托管/监管账户时间为：2016年6月30日前。
上述合同签订后，郑惟晶于2016年6月5日向罗运波支付定金5万元。2016年6月6日，罗运波以微信方式告知郑惟晶及链家公司解除抵押的时间有变化，最快一月份。2016年6月8日，罗运波将定金5万元以转账方式退还给郑惟晶。2016年9月7日，郑惟晶以转账方式向罗运波支付定金10万元。2016年9月18日，郑惟晶起诉要求罗运波继续履行合同办理房屋过户及交付并支付违约金，以致形成本诉。
庭审中，郑惟晶提交微信记录以证明罗运波存在预期违约的情形且未按合同约定的时间提供完整的房屋所有权证复印件。该微信记录显示：2016年6月6日，罗运波称“你把买方电话给我，有个变故要和她说一下”，“我的抵押最快一月份”；链家公司工作人员询问“怎么会这样呢？昨天不是说7月之前就可以吗”；罗运波回复称“老板记错了”，“不行没办法就违约，不耽误买方”，“该赔偿五万就五万”。2016年6月9日，链家工作人员称“罗先生您好，按照合同的约定，咱们现在需要去调取房产证的复印件了，调取完之后客户给您补另外5万定金”；“买方今天来找我们了，她现在已经明确答复我们她们认可的解决方案是两种：如果您说过户时间延后至2017年4月份的前提条件是之前约定于2016年6月30号前支付的两笔首付款共计二百万的支付时间必须也随之延后至您2017年还清交易房屋贷款后，如果这个不能与您达成一致，那么就按合同约定的违约条款进行赔付”；罗运波回复称“都可以，你们起草协议文本，发我邮箱”。2016年6月10日，链家公司工作人员将合同变更申请单范本发给罗运波。2016年6月12日，链家公司工作人员以照片形式向罗运波发送《催告函》要求罗运波前往交易房屋抵押银行调取交易房屋产权证复印件以满足支付第二笔定金5万元的前提条件；罗运波于2016年6月15日回复称“银行已经去落实具体的时间和操作步骤了”，于2016年6月30日称“银行回复，已经在操作，总行在走审核流程，顺利的话8月份解出来”；链家公司工作人员于2016年6月30日称“您之前不是说您手里没有房产证复印件吗，而且您前几天发的两张照片也不全，咱们签合同时说的是去银行调取全部的复印件，还有就是您的解押时间应该控制在7月底之前的，您尽量与银行协商一下吧”，罗运波回复称“好，我让银行拍照”。2016年7月6日链家公司工作人员称“对，是以合同为基础，但最先没能按照合同履行去银行调取房产证原件照片的是您，说解不了押，要求违约也是您提出的，在有异议的时候咱们需要先达成一致，但您双方一直没有达成如何继续执行的统一意见，您让我如何督促双方继续执行呢？又应该按什么样的条件来执行呢？即使继续执行有很多事情也需要您本人到场配合，但是几经约见您也都因为个人原因未能配合，那您现在是什么意思呢？是说您可以按合同约定7月底前办完解押手续，让客户也如约给您支付合同约定的钱款还是什么意思？”，罗运波回复称“合同是基础，以合同条款为基础”。2016年7月20日，链家公司工作人员称“关键问题那天咱们见面时已经提出来了1、您的解押时间2、前期首付款的支付方式3、房价”；罗运波回复称“解押时间无法人为改了，前期付款好谈，房价肯定无法谈”；链家公司工作人员称“罗先生您好，客户那边已经沟通过了，客户的意思是您这边不能确定解抵押的时间，所以客户同意您前期说的解除合同，您这边赔给她5万元块钱，我转述一下”。2016年8月12日，链家公司工作人员以照片形式向罗运波发送《催告函》要求核实房屋解抵押的进度及情况。2016年8月31日罗运波称“在7月底的三方沟通中按合同条款，买方没有按合同时限付款，卖方明确通知此合同取消”。另，链家公司工作人员冯雪作为证人出庭作证，冯雪称罗运波表示过退5万元定金另赔偿5万元，郑惟晶当时也表示了这样的意思，但是双方没有协商一致。2016年7月双方协商过解除合同事宜，但双方均认为对方有过错应当予以赔偿，故对于合同解除未达成一致意见。罗运波认可上述证据及证人证言的真实性，但不认可郑惟晶的证明目的。链家公司、中融信公司认可上述证据及证人证言的真实性。
郑惟晶称其于2016年6月5日支付第一笔定金5万元后罗运波于次日表示解除抵押时间有变化，且于2016年6月8日向其退还定金5万元，并未依约提供完整的产权证复印件，同时因罗运波未履行《自行支付购房款协议》中约定的义务，在此情况下其有权行使抗辩权不予支付购房款。在与罗运波无法协商达成一致且无法确定抵押解除时间的情况下，其于2016年9月7日向罗运波支付定金10万元，并在合同履行期限内于2016年9月18日提起诉讼要求罗运波继续履行合同。罗运波称其于6月15日提供了部分的产权证复印件，于7月5日提供了完整的产权证复印件，因双方对于解除抵押时间问题未协商一致，其未提供《自行支付购房款协议》约定的征信报告等材料。但是其认为在签订合同次日其已告知郑惟晶解除抵押情况发生变化，同时为表示诚意将定金5万元退回，如果郑惟晶愿意继续购买房屋，郑惟晶应当按照合同履行付款义务，若合同约定的履行期限届满其无法解除抵押，合同约定了相应的违约责任，故郑惟晶不应以此为由拒绝支付购房款。同时依据链家公司工作人员的微信在2016年7月20日郑惟晶表示同意解除合同。故其不同意郑惟晶的诉讼请求。
关于房屋总价款一节，郑惟晶主张依据合同约定，如其具备提前办理的条件，罗运波需全力配合不得故意拖延的前提下过户时间最终提前至2016年11月5日前则总房款调整为585万元，现其具备提前办理的条件，如果罗运波全力配合，过户时间是可以提前的，故房屋总价款应为585万元。郑惟晶同时表示如果法院认定房屋总价款为592万元，其亦同意按照房屋总价款592万元支付剩余购房款。罗运波对此不予认可，房屋总价款应为592万元，且因郑惟晶未依约付款导致合同履行迟延。链家公司称房屋总价款为585万元的前提是郑惟晶具备购房条件，罗运波配合在2016年11月5日前完成过户手续，现因一方原因导致没有在2016年11月5日前完成过户手续，房屋总价款仍是592万元。
在案件审理过程中，本院向民生银行工作人员了解情况，该公司工作人员称罗运波所在公司以该公司三个股东的三套房屋作为抵押贷款1400万元。2016年6、7月份，该公司财务与我行联系要求提前还款并解除抵押登记手续，但因该公司抵押贷款未还清，不能只对其中一套房屋办理解除抵押登记手续。该公司于2016年11月9日偿还贷款1000万元，于2016年11月18日将剩余贷款全部偿还。我行于2016年12月办理解除抵押登记手续，我行不清楚罗运波出售房屋的具体情况，抵押期间房产证原件留存在我行。郑惟晶、罗运波、中融信公司对此予以认可。
另查，涉诉房屋现无抵押，郑惟晶于2016年11月29日向本院申请诉讼财产保全，本院作出民事裁定书对涉诉房屋进行了查封。本案审理期间，郑惟晶明确表示放弃以贷款方式支付剩余购房款，而自愿采用一次性支付的方式将剩余购房款支付给罗运波，并向本院提供了相应的存款证明书。
本院认为：郑惟晶与罗运波签订的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》及《自行交付购房款协议》并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故双方均应按照合同的约定，履行各自的合同义务。依据依据《补充协议》及《自行交付购房款协议》约定，郑惟晶依约于2016年6月5日支付了定金5万元后，在罗运波于2016年6月6日明确告知无法依约解除抵押登记手续，6月8日退还已支付的定金5万元，未依约在6月10日前提供完整房本复印件，且未履行《自行支付购房款协议》中约定的义务的情况下，郑惟晶未支付定金及首付款的行为并不构成违约。罗运波未依约解除抵押登记手续显属违约。依据现有证据、证人证言及当事人陈述，罗运波提出退回5万元定金且赔偿5万元后，郑惟晶虽表示过可以解除合同，但双方对于合同的后续处理未能达成书面一致意见。故罗运波认为依据链家公司工作人员的微信双方签订的合同于2016年7月20日解除的答辩意见，本院不予采纳。现郑惟晶明确表示可以履行剩余购房款的支付义务，合同已具备继续履行的条件。在郑惟晶履行支付剩余购房款之义务后，罗运波应当依约履行协助办理房屋产权过户手续以及交付房屋的义务。故对郑惟晶要求罗运波继续履行《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，协助其办理房屋产权过户手续并交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于房屋总价款一节，本院认为结合《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》相关条款，双方约定郑惟晶以592万元的总价款购买涉诉房屋，同时约定自签约至过户总体时效为6个月，如最终过户时间提前至5个月则罗运波在总房款592万元的基础上优惠给郑惟晶为585万。该条款是基于自签约至过户时间的长短而做出价格优惠，即罗运波在交易提前完成的情况下给予郑惟晶房屋价格的优惠，并未约定因一方原因导致合同履行迟延的情况下房屋总价款予以降低，故对于郑惟晶认为房屋总价款为585万元的主张，本院不予支持。对郑惟晶主张的违约金，本院参考合同履行的具体情况、房款支付情况、罗运波迟延解除抵押登记手续的时间、郑惟晶所称的实际损失等因素，酌情予以确定。关于契税损失，考虑到双方尚未办理过户缴税手续，同时本院已判决罗运波承担相应违约金，故对于郑惟晶主张契税损失的诉讼请求，本院不再支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告罗运波于本判决生效之日起十日内协助原告郑惟晶办理位于北京市丰台区菜户营甲88号院1号楼22层1-2201号房屋所有权转移登记手续。
二、原告郑惟晶于本判决生效之日起十日内向被告罗运波支付剩余购房款五百八十二万元。
三、被告罗运波于本判决生效之日起十日内支付原告郑惟晶违约金五万元。
四、被告罗运波于本判决生效之日起三十日内将北京市丰台区菜户营甲88号院1号楼22层1-2201号房屋交付原告郑惟晶。
五、驳回原告郑惟晶其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26375元，保全费5000元，由被告罗运波负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 梁 艳
人民陪审员 田 磊
人民陪审员 王连弟
二〇一七年九月二十六日
书 记 员 宋 悦
贾雄水