广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终18363号
上诉人（原审被告）：周金玲，女，汉族，1966年7月8日出生，住所地：广东省深圳市宝安区，
委托诉讼代理人：刘文伟，系周金玲配偶。
被上诉人（原审原告）：深圳市华宝西部物业管理有限公司
法定代表人：晏群，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：胡冠军，广东国晖律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邹剑珍，广东国晖律师事务所实习律师。
上诉人周金玲因与被上诉人深圳市华宝西部物业管理有限公司（以下简称华宝物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院(2016）粤0306民初15193号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
周金玲上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回华宝物业公司的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费均由华宝物业公司承担。上诉理由：一、一审法院认定华宝物业公司与深圳市深信西部房地产有限公司签订的《物业管理合同》有效错误，该《物业管理合同》应属无效，华宝物业公司无权向周金玲收取物业管理费等相关费用。物权法第七十六条和《物业管理条例》第十一条（四）、（七）规定选聘和解聘物业服务企业及有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定。签订物业服务合同约定管理人及物业管理费收费标准涉及小区全体业主的共同利益，属于涉及小区共有和共同管理权利的重大事项，应当召开业主大会由全体业主共同作出决定。但华宝物业公司提供的《物业管理合同》未经某苑业主大会表决通过，该物业管理合同所制定的所有收费标准及违约条款因违反上述法律法规的强制性规定而无效。该物业管理合同依法对周金玲及某苑的其他业主均不具有法�约束力。华宝物业公司无权依据无效的物业管理合同向周金玲主张收费。二、一审法院认定物业管理费标准为2.5元/平方米/月错误。2014年5月，华宝物业公司在未取得合法批文且在周金玲毫不知情的情况下，擅自上涨物业管理费高达25%，因此，周金玲及小区绝大多数业主都拒绝缴交不合理的费用，要求华宝物业公司出具相关具有合法批文的文件。华宝物业公司至今未提供任何法律文件。根据2014年2月27日深圳市市场监督管理局宝安分局出具的《明码标价（公示栏）指导式监制回执》显示：“此回执，只是证明你单位已经办理明码标价监制手续，不能作为任何的批准收费依据，商品或服务收费标准按价格主管部门规定执行。请按市、区主管部门的文件要求做好收费公示工作。”但华宝物业公司并没有进行后续公示工作后即采用每平方米2.5元/月收取物业管理费。三、一审法院认定周金玲应向华宝物业公司支付本体维修金错误。华宝物业公司在未履行将日常收取的专项维修资金存入深圳市物业专项维修资金专户的情况下，无权向周金玲收取专项维修资金。《深圳经济特区物业管理条例》第八十五条第四款规定，物业服务企业应当将其日常所收取的专项维修资金按月存入物业专项维修资金专户。但本案华宝物业公司在向业主收取专项维修资金后，从未按月存入物业专项维修资金专户。在此情况下，周金玲有权行使不安抗辩权。华宝物业公司主张周金玲支付该项费用前，必须履行将专项维修资金按月足额存入物业专项维修资金专户的法定义务。四、原审法院认定周金玲应按每月30元的标准向华宝物业公司支付水费没有事实和法律依据。华宝物业公司没有任何证据证明其有权向周金玲代收水费。华宝物业公司也没有任何证据证明其已�代华宝物业公司支付了该项费用。同时，华宝物业公司所主张的水费的数额也没有相应的证据证明周金玲的实际用水量的具体数额。因此，原审法院在没有任何事实和法律依据的情况下，认定周金玲应按每月30元的标准向华宝物业公司支付水费错误。
华宝物业公司辩称，一审判决认定事实正确，适用法律正确，请求依法驳回周金玲的上诉请求，维持原判。
华宝物业公司向一审法院起诉请求：1、周金玲支付2014年5月1日至2016年6月30日拖欠的物业管理费6674.98元、房屋本体维修基金667.68元、水费830.01元，共计8172.67元，并支付至周金玲支付费用之日的物业费、本体维修基金、水费；2、周金玲承担本案诉讼费用。
一审法院经审理查明：一、涉案小区位置和名称：位于深圳市××××区的某苑小区。二、华宝物业公司签订物业管理合同的时间：2012�11月1日与2015年11月1日，华宝物业公司与深圳市深信西部房地产有限公司签订《物业管理合同》，有效期至2018年11月1日。三、涉案小区业委会情况：至今尚未成立业主委员会。四、涉案房产的取得时间、用途及建筑面积：根据周金玲不动产资料电脑查询结果表，周金玲于2003年10月9日取得该房产，房产用途为住宅，建筑面积102.7平方米。五、华宝物业公司物业管理服务的资质：华宝物业公司为物业管理二级资质。另查，根据华宝物业公司提交的证据《广东省住房和城乡建设厅关于落实物业服务企业资质管理改革、加强行业自律的通知》（粤建房函〔2015〕1359号），广东省自2015年6月8日起全面停止物业服务企业二级、三级、暂定三级资质审批工作。六、物业管理费标准：根据《物业管理合同》规定，物业管理费的定价、收取与调整均按照政府规定进行。2013年7月，华宝物业公司拟将小区住宅的管理费由2元/平方米/月上调至2.5元/平方米/月，2014年2月13日，深圳市宝安区新安街道文雅社区工作站出具“经抽查业主同意上调的达70%以上，符合申报调价程序”的意见，深圳市宝安区新安街道物业管理办公室和深圳市宝安区物业管理办公室分别于2014年2月18日和2014年2月26日确认上述调价内容。七、本体维修金数额：周金玲已确认本体维修金数额为25.68元/月。八、水费数额：华宝物业公司称水费收取单价为2.12元/立方米，污水处理费为0.9元/立方米，周金玲称未收到实际使用水量的水表单据。九、周金玲欠缴物业管理费、本体维修金、水费的期间：周金玲确认于2014年5月起未缴纳上述费用。十、周金玲欠缴物业管理费、本体维修金、水费的缴纳方式：未约定。
一审法院认为，本案焦点在于：一、涉案《物业管理合同》的效力；二、�金玲欠缴的物业管理费、本体维修金、水费的计算标准，欠缴期间及缴费方式的认定。
关于《物业管理合同》的效力。涉案小区至今未成立业主委员会。《物业管理合同》是建设单位深圳市深信西部房地产有限公司与物业服务公司华宝物业公司签订，均为双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，该合同真实、有效。该合同就前期物业管理阶段规定合同双方的权利与义务，是华宝物业公司经授权为涉案小区提供物业管理服务的依据，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该合同对业主即周金玲有约束力。因此，《物业管理合同》真实有效，对周金玲关于该合同无效、华宝物业公司无权提供物业管理及服务的主张，一审法院不予采纳。
关于物业管理费、本体维修金、水费的计算标准。（一）关于物业管理费。华宝物业公司上调物业管理费至2.5元/平方米/月的调价程序符合《物业管理合同》要求，得到相关政府部门认可，且不违反法律强制性规定，应当予以认可，物业管理费标准为2.5元/平方米/月。另外，周金玲涉案房产建筑面积为102.7平方米，周金玲应缴物业管理费金额=2.5元/平方米/月×102.7平方米=256.75元/月，华宝物业公司诉请物业管理费的数额略低于周金玲应缴数额，是华宝物业公司对自己权利所做的处分，故一审法院对华宝物业公司有关周金玲应按256.73元/月缴纳物业管理费的主张予以采纳。（二）关于本体维修金。周金玲确认本体维修金数额为25.68元/月。（三）关于水费。华宝物业公司未提供周金玲2014年5月-2016年6月期间的实际用水量相关证据，但由于居民用水量一般较为稳定，华宝物业公司主张周金玲26个月的水费为830.01元，符合一户家庭�民正常用水量，且不存在显失公平的情形，因此，一审法院酌定，周金玲每月水费为30元。关于缴费方式。华宝物业公司称每月初向业主收缴上个月相关费用，而周金玲称每半年交一次。由于物业管理费、本体维修金、水费等费用的收缴是物业管理公司提供物业服务的基础，费用收取方式直接影响公司运营与合同履行，故，根据利于《物业管理合同》履行的原则，一审法院对华宝物业公司收取相关费用的方式予以认可，即每月初收缴上个月相关费用，物业管理费、本体维修金和水费等费用按月收取。关于周金玲欠缴费用的期间。周金玲已确认自2014年5月起未支付物业管理费、本体维修金和水费。至于周金玲关于华宝物业公司资质的主张，一审法院认为，华宝物业公司执业资质的审核属于行政管理范围，不影响本案《物业管理合同》的效力，因此，对周金玲关于华宝�业公司执业资质已失效三年的主张，一审法院不予采纳。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、周金玲应当于判决生效之日起三日内向华宝物业公司按每月256.73元的标准支付自2014年5月起至判决指定支付之日的物业管理费；二、周金玲应当于判决生效之日起三日内向华宝物业公司按每月25.68元的标准支付自2014年5月起至判决指定支付之日的本体维修金；三、周金玲应当于判决生效之日起三日内向华宝物业公司按每月30元的标准支付自2014年5月起至判决指定支付之日的水费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由周金玲负担。
本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审补充查明，涉案小区某苑物业专项维修资金的收付结算专户为：开户银行：建设银行深圳振华支行，户名：深圳市物业专项维修资金管理中心，账号：44×××99。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷案件。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、华宝物业公司与建设单位签订的物业服务合同对周金玲是否具有约束力；二、华宝物业公司2014年调整物业管理费是否合法；三、华宝物业公司是否有权收取物业专项维修资金；四、一审酌情判决周金玲按30元/月的标准支付拖欠水费是否合理。
关于第一个争议焦点。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。在本案中，华宝物业公司与建设单位深圳市深信西部房地产有限公司签订了前期物业服务合同。涉案小区尚未成立业主委员会，也没有选聘其他物业服务企业。华宝物业公司与建设单位签订的物业服务合同对小区业主具有约束力。周金玲有关上述物业服务合同对其没有约束力的主张，缺乏法律依据，本院不予采纳。
关于第二个争议焦点。《广东省物业管理条例》第二十九条规定，已成立�主委员会的，物业管理服务的收费标准由业主委员会与物业管理公司在物业管理委托合同中按照政府指导价约定或者由双方协商确定。物业已交付使用尚未成立业主委员会的，物业管理服务的收费标准由物业管理公司在政府指导价范围内提出，报所在地县级以上人民政府价格行政主管部门核定。根据本案查明的事实，华宝物业公司2014年调整物业管理费经过了报批程序。某苑所在的文雅社区工作站出具了“经抽查业主同意上调的达70%以上，符合申报调价程序”的意见，小区所在的街道和区人民政府物业管理办公室对调价也予以了确认。周金玲有关华宝物业公司2014年调价违法的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
关于第三个争议焦点。物权法第七十九条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。《物业管理条例》第五十四条规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。《深圳经济特区物业管理条例》第八十五条规定，一个物业管理区域有两个以上独立产权单位的，应当设立物业专项维修资金。物业专项维修资金属业主共有。日常收取的专项维修资金由业主在交纳物业服务费时一并交纳，有物业服务企业按月存入物业专项维修资金专户。根据上述规定，周金玲应当在交纳物业管理费时一并交纳物业专项维修资金，华宝物业公司在收取上述资金后应当按规定及时存入物业专项维修资金专户。一审法院判决周金玲向华宝物业公司交纳物业专项维修资金，并无不当。需要强调的是，华宝�业公司在收取上述费用后应当按规定及时存入某苑物业专项维修资金结算专户。
关于第四个争议焦点。周金玲在本案中确认其自2014年5月份起未再缴纳水费。考虑到华宝物业公司未提交充分证据证明2014年5月至2016年6月周金玲的住户实际用水量，而周金玲也并未否认其在该期间仍在正常用水。在双方对用水量有争议，且均不能提交证据证明各自主张的情况下，一审法院根据生活经验，参照一般家庭居民正常用水情况，酌情认定按30元/月计收上述期间拖欠的水费，并无不当。
综上，周金玲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费49元，由上诉人周金玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 路 德 虎
代理审判员 周 敏
二〇一七年十二月五日
书 记 员 陈晓莹（兼）