山东省烟台市莱山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0613民初298号
原告：赵宗阳，男，1997年12月17日出生，汉族，学生，住烟台市莱山区。
委托诉讼代理人：赵文经（原告之父），男，1968年11月25日出生，汉族，住烟台市莱山区。
被告：烟台南山置业发展有限公司。住所地：烟台市莱山区港城东大街国际博览中心*号门*楼。统一社会信用代码：91370613774171532Ｔ。
法定代表人：韩延卫，总经理。
委托诉讼代理人：朱世东，男，1966年4月28日出生，汉族，烟台南山置业发展有限公司员工，住莱阳市。
委托诉讼代理人：胡倩倩，女，1986年6月15日出生，汉族，烟台南山置业发展有限公司员工，住栖霞市。
原告赵宗阳与被告烟台南山置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月2日作出（2015）莱山民三初字第517号民事判决。原告赵宗阳不服该判决，向烟台市中级人民法院提起上诉，烟台市中级人民法院于2016年12月14日作出（2016）鲁06民终1827号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵文经，被告的委托诉讼代理人朱世东、胡倩倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵宗阳向本院提出诉讼请求：1、被告立即履行交房义务，将房屋交给原告；2、被告向原告支付逾期交房违约金202469元（以总房款396956元为基数，按日万分之五的标准从2009年7月1日计算至判决生效之日，暂计至起诉之日2015年6月30日的违约金为202469元）；3、被告承担本案诉讼费用。庭审中，赵宗阳变更诉讼请求为：1、被告继续履行合同，立即向原告交付房屋《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；2、被告支付原告2009年7月1日至2016年6月2日期间逾期交房违约金120000元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2007年8月7日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买南山?世纪华庭第14幢5层05号房。至2007年8月7日，原告如期向被告支付了合同约定的全部购房款396956元。合同约定被告应在2009年6月30日前将具备经综合验收合格并符合合同约定的商品房交付原告，被告未按期交房。原告多次催促被告交房，被告委托物业公司办理且以原告交纳自2009年7月以来的物业费作为办理交房前提条件。原告不同意交纳交房前的物业费，被告既不交房也不履行向原告出示合同第八条、第十一条规定的证明文件的义务。原一审判决后，原告上诉，二审审理过程中，被告于2016年6月2日向原告交付涉案房屋钥匙，2016年7月8日，被告向原告出示部分证明文件，但至今没有交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。为维护原告合法权益，原告诉至法院并变更诉讼请求如上。
烟台南山置业发展有限公司辩称，一、因原告原因未能按期交付，视为房屋已经交付。被告于2012年5月18日取得竣工验收备案，具备房屋交付条件，于2012年9月29日通知原告收房，已经履行了应尽的义务。当商品房买卖合同没有约定拒绝收房的条件时，根据有关法律规定，买受人只有在商品房存在明显重大质量瑕疵导致不能正常居住使用时才可以拒绝接房。原告主张房屋存在质量问题，但该质量问题并非主体结构的质量问题，且未严重影响原告的正常居住使用，因此原告不能以此拒绝接收房屋，但原告以房屋存在质量问题为由不予接房，按照合同约定，因原告原因未能按期交付，视为房屋已交付，被告不存在逾期交房的违约责任。二、即便被告存在逾期交房的行为，从合同约定的2009年6月30日交房之日起，原告在长达近6年之久的期间内未向被告主张权利，原告的诉讼请求也已超过两年诉讼时效。综上所述，被告已完成交房义务，不存在违约行为，原告可随时对房屋实施管理使用，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。原告变更诉讼请求后，补充答辩称，被告已于2017年7月11日通过法庭将两书交付给原告，且原告签收，但因为房屋达到交付条件后原告拒收房屋，被告无奈在原二审中将房屋钥匙交付给原告，两书中内容无法与原告共同填写。
本院经审理认定事实如下：
2007年8月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：第2007160906号）及附件四《合同补充协议》，合同中载明了国有土地使用证编号、建设工程规划许可证号及施工许可证号及商品房预售许可证号。合同约定：“原告以396956元的价款购买被告开发建设的位于烟台市莱山区南山?世纪华庭第14幢5层05号房屋，建筑面积为109.96平方米；被告应当在2009年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备综合验收合格条件并符合合同约定的商品房交付原告使用；除合同规定的特殊情况外，被告如超过合同约定期限六十日未将房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付房价款的日万分之五计算，逾期超过九十天，原告有权解除合同，被告按原告已付房款的5%承担违约责任；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示综合验收证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。房屋交付的标志为原告领取房屋钥匙。由于原告原因，未能按期交付的，自被告交付通知确定的房屋交付之日起，视为该商品房已实际交付，原告自房屋交付之日起承担该房屋的全部风险责任并承担该房屋所有人应当承担的物业管理费和其他税费，原告同意被告选聘物业公司对小区进行前期物业管理。”《合同补充协议》约定：“原告在2007年8月7日前付清全部房款；在房产交付的过程中，原告本人或其授权代理人可持入住通知书到被告处缴纳其他费用后办理入住手续。如原告未缴纳完毕购房款或由被告代收的费用，被告不予办理入住手续，且被告不承担延期交付的责任；本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须采用书面形式。如采用挂号邮寄的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址，在投递后（以寄出的邮戳为准）第5日将被视为已送达另一方。在一方按照另一方在本合同中所留地址或另一方通知更改的地址投递邮件的情况下，若出现邮件被退回、拒收或任何第三方代收的，均视为该邮件已送达另一方。本合同规定的各项时限含法定节假日，如到期日为法定节假日，则顺延至下一个工作日。”合同及补充协议另约定了双方其他权利义务。
合同签订后，原告依约于2007年8月7日前付清合同约定购房款396956元。2011年1月18日、2012年1月3日，被告分别向原告发出《入伙邀请书》，要求原告办理房屋交接手续。
关于涉案房屋是否达到交付条件。
2009年12月9日，涉案房屋所在的南山世纪华庭13号、14号楼建设项目取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2012年5月4日，取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》；2012年5月18日，取得《建设工程竣工验收备案表》。
庭审中，原告主张《建设工程竣工验收备案表》不是合同约定的综合验收证明文件，涉案房屋未达到交付条件，并提供其与国家住建部相关部门工作人员的电话录音，证明工作人员答复综合验收不是竣工验收备案表。被告对录音真实性有异议，认为不能确定答复人身份，答复内容未必是官方正式答复，涉案房屋已经能够办理产权登记，录音无证明力。
关于涉案房屋的通知交付及接收过程。
庭审中，被告提供汇通快运派送联、烟台速之尔快递有限公司出具的《快递证明》、《催交房通知函》格式文本，以证明其于2012年9月通过汇通快递向原告邮寄《催交房通知函》。该派送联中载明的收件人姓名、地址及联系电话均与原告在合同中留存地址、电话一致，寄递物品内容显示为催交房通知函，收件人签名处显示签收人为赵文经，签收日期为2012年9月29日18时。《催交房通知函》格式文本载明：“…因此前公司已多次通知交房，您至今未予办理，现再次通知您收到本函之日到我公司营销中心（烟台莱山区港城东大街国际博览中心5号）办理相关手续，因逾期办理或您提供的手续不全导致的相关责任将由您自行承担，与我公司无关…。”
庭审中，原告不认可上述快递单中签收人处签名为赵文经本人所签、又称记不清楚是否本人所签，并提供加盖烟台市芝罘区市场监督管理局档案查询专用章的《企业信息》、《企业变更情况》，证明烟台速之尔快递有限公司于2011年5月6日变更经营范围，不再从事原快递服务业务。被告称，烟台速之尔快递有限公司自2012年上半年至今仍为其公司从事快递业务。
根据被告申请，本案启动鉴定程序，原告提交书面材料称“综合考虑笔迹鉴定结果实际准确率、概率以及统计情况等因素，原告同意家人的意见，认可被告关于2012年9月29日曾投寄快递通知交房的主张，并申请终止鉴定程序”，后庭审中原告又称“认可被告2012年9月29日寄出的快递已经送达给原告”，本案终止鉴定程序。但庭审后，原告又提交书面材料称撤回庭审中意见，不认可被告寄达上述快递。
原告另陈述称，自2009年起，原告法定代理人多次至被告处收房，但没有达到交付条件；2012年国庆期间开始原告法定代理人又多次到被告处要求接收房屋，但被告拒不出示合同约定的证明文件；2013年3月8日，原告法定代理人赵文经到被告处要求办理房屋交接，被告置业顾问开具了由赵文经购买的13号楼505号房屋的面积差付款通知单、认购/签约付款通知单(三联单)，并要求一并缴纳自2009年7月1日以来的物业费，因赵文经不同意并主张自房屋交付之日开始交纳物业费，被告未收取房屋差价款、未向赵文经交房，没有开具涉案房屋的差价款单据，赵文经因此当场手书《情况说明》和《业主建议和要求》给被告工作人员；之后，原告法定代理人多次到被告处要求验房，被告拒绝。被告不认可原告主张，称原告未到被告处要求接收房屋，未要求被告出示证明文件，被告从未以交纳物业费作为交房条件，不存在要求原告交纳物业费，否则不收尾款、不交房的情形，被告未收到《情况说明》及《业主建议和要求》，因原告一直没有到被告处主张收房所以未交付房屋。
自2013年3月21日起，原告法定代理人赵文经通过电子邮件等多次向被告反映涉案房屋及13号楼505室存在楼板贯穿性裂缝问题，要求尽快维修并交付房屋。2013年3月29日，被告及物业公司相关工作人员张宗田、隋信起、林胜杰在《关于烟台南山置业世纪华庭13号楼505及14号楼505房间楼板贯穿性裂缝维修协商纪要》上签字确认，该纪要载明：“2013年3月8日，业主代表到南山置业再一次反映房间楼板开裂问题，希望能够尽快予以维修，尽快交房，并向物业公司林经理递交《情况说明》和《业主建议和要求》，并请转交南山置业公司及相关部门领导。……由于南山置业公司人员流动较大，目前查询不到该施工方案，工程部隋总提出：将房间顶棚裂缝处腻子局部铲除，以确认是否已进行了加固维修；若未维修，再向南山置业公司领导汇报，以便于研究维修回固方案，组织施工。业主代表原则同意工程部提出的建议……”。原告提供其法定代理人赵文经手书落款日期为2013年3月8日的《情况说明》及《业主建议和要求》的复印件，载明：“至于因房屋质量问题未能将房屋及时交给房屋业主造成的自2009年至今的损失给予一个明确的说法，适当予以公平合理补修…请尽快回复…”
2013年11月，原告法定代理人赵文经向被告工作人员发送电子邮件，称根据10月17日双方到两套房屋现场查看的顶棚腻子铲除情况，要求被告请专家现场查看并尽快进行加固施工。2013年12月，被告向原告邮寄《交（接）房通知函》，要求原告于2013年12月12日前办理入伙手续。2014年1月，原告法定代理人赵文经通过电子邮件告知被告，两套房屋尚未修复，达不到交房条件，希望尽快收到修好的房子。
2014年，原告法定代理人赵文经向烟台市建筑工程质量监督站投诉房屋质量问题，被告于4月份委托烟台建邦建筑加固工程有限公司对13号楼505室顶棚裂缝进行维修加固。
2015年5月9日，原告法定代理人赵文经委托济南宜居环保科技有限公司对涉案房屋及13号楼505室进行验房。该公司出具《情况说明》称，13号楼505室验房结束后，被告及涉案小区物业公司人员明确表示拒绝打开涉案房屋门，因此该公司未进入涉案房屋、未对涉案房屋进行现场查验。后原告向烟台市建筑工程质量监督站投诉反映涉案房屋及13号楼505室存在：室内顶棚贯穿裂缝、室内内墙裂缝、卧室门垛不周正、穿墙空调管部位保温厚度不够、外墙保温层厚度不够；分户验收造假等问题。7月2日、9月6日，该站分别向被告下达《建设工程质量整改通知书》。9月14日，被告向该站进行了书面回复，称：内墙裂缝及卧室门垛不周正已维修完毕；穿墙空调管部位保温厚度施工符合设计要求并验收合格，以后出现因保温厚度不足造成业主室内长毛将给予维修；因工程已过质保期，无权强制施工单位、监理单位进行分户验收复验，经被告单独对主要内容进行复核，达到设计规范要求，不存在反映问题。
2015年10月31日，原告法定代理人赵文经到被告营销中心要求办理验房交接手续，工作人员告知到物业办理验房，原告法定代理人随后至物业公司，物业相关人员答复称根据流程需要先交房再验房，收了房之后如果有问题可以投诉，并谈到物业费的起缴日期，物业工作人员称正常从2010年交费，但原告家特殊，没有接到原告家从什么时候交费的通知，最终原告未收房，也未能验房。
2016年6月2日，二审期间被告向原告交付涉案房屋钥匙。
关于原告反映的房屋质量问题。原审中，本院至烟台市工程质量监督站调查，该站监督一科科长高岩青称，该站曾于2014年接到赵文经投诉，称购买的房屋楼板有裂纹；该站安排工作人员到现场查看，督促被告予以修复，现被告已将裂纹修复好；2015年赵文经又投诉称墙体有裂纹、门垛不正、外墙保温层厚度不够，现在被告已将墙体裂纹和门垛修好，外墙保温层厚度用肉眼看不出来，且南山?世纪华庭的房屋经相关部门验收合格，该站没有资格对质量问题作出答复。该站工程师陈旭灏称，涉案房屋的楼板和墙体裂纹属于温度收缩裂纹，不属主体结构问题，这些裂纹用常规方法修复即可；如果影响到主体安全的话，就属于主体结构问题，在各部门验收时就会被发现。本案审理中，原告要求对涉案房屋外墙保温层厚度进行司法鉴定，因涉案房屋已经验收合格，原告未提供其他证据予以推翻，本院未予准允。
关于房屋差价款的交纳时间。原告主张，对于何时交纳了房屋差价款没有印象，但被告开具的日期为2016年4月30日的涉案房屋全额房款398880元发票可以证明差价款交付时间；被告称，发票是先开出来的，原告于2016年12月20日交纳差价款。双方均未提供证据证明各自主张。
关于原告主张逾期交房违约金的计算方式。原告主张，根据合同约定以已付房款396956元为基数，按日万分之五，自2009年7月1日计算至2016年6月2日总额为501752元，但仅主张120000元。
关于《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》。本案审理过程中，被告向原告交付涉案房屋《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》。保证书中保修单位处加盖山东鸿顺集团有限公司印章，其中表格或可填写内容的空白处（售房单位、购房户姓名、房屋地址、建筑面积、竣工时间、房屋户型、层数、交付使用时间、保修单位、联系电话、工程质量等级、联系电话、购房户签字等）均未填写内容；使用书中建房单位处加盖了山东鸿顺集团有限公司印章，其中表格或可填写内容的空白处仅填写了部分内容（施工单位、房屋层高、建筑面积、使用面积、楼面设计活荷载、梁上允许线荷载、正常供水压力、水表底数、电表安培数、电表底数、用电最大负荷等表格处未填写内容）。
上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《建设工程竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》、汇通快运派送联、《催交房通知函》、电子邮件、《关于烟台南山置业世纪华庭13号楼505及14号楼505房间楼板贯穿性裂缝维修协商纪要》、2015年10月31日录音、《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》等证据及庭审笔录在案佐证，上述证据已经本院质证核查，足以采信。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。
关于涉案房屋是否达到交付条件。本案中，涉案房屋所在工程已于2012年5月18日取得《建设工程竣工验收备案表》，并取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》，且原告反映房屋存在的质量问题不属于房屋主体结构质量不合格，故涉案房屋已达到合同约定的交付条件。原告关于涉案房屋尚未达到合同约定交付条件的主张，不能成立，本院不予采纳。
关于涉案房屋是否已视为完成交付。本案中，原告虽不认可快递单中签字为代理人本人所签，但陈述称认可被告于2012年9月29日通过快递向原告送达《催交房通知函》并申请终止鉴定程序，原告之后虽表示撤回前述认可，但提供的证据不足以推翻已认可事实的存在，故本院对原告认可的被告于2012年9月29日通过快递向原告送达《催交房通知函》这一事实予以认定。该份通知函是被告在涉案房屋达到交付条件后向原告邮寄的，显示签收日期为下午6点，其中载明要求原告在收到通知函当日到被告处收房不合理，结合原告自述在2012年国庆期间到被告处办理过收房手续，本院认为，涉案房屋应视为在2012年10月7日交付。原告提供的证据不能够证明其或是法定代理人于2012年国庆期间要求被告出示证明文件而被告拒不出示，故其关于2012年国庆期间因被告拒不出示证明文件而未收房的主张，本院不予采信。
关于原告要求被告交付《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》的诉讼请求。本案审理过程中，被告交付原告上述两书原告予以接收，虽两书中填写内容不全面，但填写完善两书属于双方当事人签订合同范围事宜，现双方当事人不能就填写内容协商一致，法院不能强制双方当事人填写，故其该部分诉讼请求，本院不予支持。
关于原告要求被告支付2009年7月1日至2012年8月29日期间逾期交房违约金的请求。本案中，被告无正当理由未依合同约定于2009年6月30日前交付房屋的事实清楚，根据合同约定，被告应自逾期六十日后即2009年8月30日起向原告支付逾期交房违约金。故原告该部分诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
关于原告要求被告支付2009年8月30日至2012年10月7日期间逾期交房违约金的请求。本案中，涉案房屋于2012年10月7日视为交付，被告逾期交房事实清楚，应向原告承担2009年8月30日至2012年10月7日期间的逾期交房违约责任。但根据《中华人民共和国民法通则》规定，权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，原告于2015年6月30日起诉，其提供的证据不能够证明其曾向被告主张过逾期交房违约金，虽原告主张其多次要求被告交付/维修房屋，但不能因要求交付/维修房屋而产生主张逾期交房违约金权利诉讼时效中断的效力，原告亦未提供证据证明存在诉讼时效中止情形。故原告该部分诉讼请求，已超过诉讼时效，本院不予支持。
关于原告要求被告支付2012年10月8日至2015年10月30日期间逾期交房违约金的请求。在该期间内，原告向被告及相关部门反映房屋存在裂缝等问题并要求被告维修后予以交付，但原告反映的问题不属于房屋主体结构性质量问题，其在此期间内以房屋存在质量问题为由拒绝收房，不符合合同约定，且原告提供的证据不能够证明其在该期间内根据合同约定到被告处办理入住手续而被告拒不办理，故其该部分诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
关于原告要求被告支付2015年10月31日至2016年6月2日期间逾期交房违约金的请求。涉案房屋视为交付，但不能免除被告实际交付房屋的义务。被告将原告反映涉案房屋存在的问题予以维修后，原告法定代理人于2015年10月31日至被告处要求办理验房交接手续，被告及物业公司不同意原告在收房前验房，即被告拒绝原告验房导致原告未接收房屋，故被告自该日起应承担未交付房屋的违约责任。结合原告的诉请，原告要求被告支付该部分期间逾期交房违约金10249元（120000/2529×216），符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、被告烟台南山置业发展有限公司支付原告赵宗阳2015年10月31日至2016年6月2日期间逾期交房违约金10249元，于本判决生效后十日内履行；
二、驳回原告赵宗阳的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2700元，由原告赵宗阳负担2644元，烟台南山置业发展有限公司负担56元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 曲少雪
人民陪审员 初善本
人民陪审员 贺业猛
二〇一七年九月二十九日
书 记 员 郭 瑞