福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终7092号
上诉人（原审被告）：曾能灵，男，1981年11月11日出生，汉族，住福建省闽侯县。
委托诉讼代理人：曾炜，福建名仕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：严建树，男，1981年9月12日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
委托诉讼代理人：肖文桂，福建远见律师事务所律师。
原审第三人：福建金诚丰担保有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥路宏杨新城2#楼18层。
法定代表人：林根秀。
委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴亚娟，福建名仕律师事务所律师。
上诉人曾能灵因与被上诉人严建树、原审第三人福建金诚丰担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2017）闽0111民初96号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
曾能灵上诉请求：维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回严建树的该两项诉讼请求。事实和理由：一审法院认定曾能灵存在违约行为并判决其承担违约责任，缺乏依据。一、《房屋买卖合同》及《居间服务合同》签订当日，曾能灵即将《房屋所有权证》交付给第三人。曾能灵在合同约定期限内也已向房屋抵押权人还款，并多次告知严建树及第三人，但第三人未按约协助曾能灵办理解除房屋抵押手续。房屋未能在合同约定期限内解除抵押，责任不在曾能灵，曾能灵并未违约。且在曾能灵向房屋抵押权人还款后，严建树也未履行向银行申请贷款获得批准的义务，其无权要求曾能灵办理房屋解押手续。二、诉争合同履行过程中，福州市出台了针对房屋解押流程及时间调整的政策，导致诉争房产解押等费用增加。正是由于此政策问题（属于法律规定的不可抗力事由），交易双方对于额外增加的费用承担问题未能达成一致，导致纠纷发生。故本案纠纷系由于房地产政策调整引起的，一审判决曾能灵承担违约责任，缺乏依据。三、诉争合同中曾能灵确认的送达地址为身份证地址，该地址已拆迁，客观上送达不到，而非曾能灵拒绝签收相关文书。且三方在严建树起诉前还多次沟通协商，不存在曾能灵为逃避责任而拒签文书的情况。
严建树辩称，一、曾能灵虽然于2016年8月17日向闽侯县农村信用合作联社汽车城信用社还清本金和相应利息，但其自2016年8月18日起至11月16日又向闽侯县农村信用合作联社借出贷款1629999元，这表明在合同约定期限内，曾能灵并未向抵押权人申请还款，也未在2016年11月28日前就诉争房屋向抵押权人办理解押。严建树已按约履行合同义务，交纳了购房保证金及办理了申请按揭还贷。二、本案纠纷并非因房地产政策调整而引起的，而是因房子涨价曾能灵反悔引起的。综上，严建树请求驳回上诉，维持原判。
福建金诚丰担保有限公司述称，其已按照合同约定履行相关义务，不存在曾能灵所谓的“福建金诚丰担保有限公司未按约协助办理解除房屋抵押手续”情况。一审法院认定事实正确。
严建树向一审法院起诉请求：1.确认严建树与曾能灵之间的《房屋买卖合同》及其补充协议已解除；2.曾能灵向严建树支付违约金373700元（包括但不限于自2016年11月11日起至2016年12月19日止的违约金73700元、因曾能灵的违约致使本合同解除的违约金300000元；3.曾能灵向严建树支付因严建树主张该违约责任所产生的律师代理费50000元。一审中，严建树增加诉讼请求：判令曾能灵向严建树赔偿因约定的违约金低于由于曾能灵违约给严建树造成的损失600000元。
一审法院认定事实：坐落在福州市晋安区系曾能灵名下房产。2016年5月9日，曾能灵与闽侯县农村信用合作联社汽车城信用社签订最高额抵押合同，约定诉争10#楼1804单元房产为抵押担保标的，最高抵押额为1630000元，抵押期限为2016年5月20日起至2019年5月8日止。曾能灵与闽侯县农村信用合作联社汽车城信用社签订《个人自助循环贷款最高额借款合同》，期限为2016年5月9日起至2019年5月8日止，最高贷款本金余额为1630000元。2016年7月19日，曾能灵与严建树签订《房屋买卖合同》一份，其中第一条、第二条约定严建树向曾能灵购买诉争万科金域榕郡10#1804单元房产，面积为142.74平方米，购买价2680000元；第三条约定双方办理房屋所有权过户登记所需缴纳税费的承担方式为严建树全部承担；第四条房屋权属情况、第五条抵押权的解除约定诉争房产存在抵押，曾能灵应在2016年11月10日向抵押权人申请还款；若房屋存在抵押权，曾能灵解除抵押权所需的资金来源为曾能灵自行出资，应在抵押权人告知可还款且严建树的贷款申请获得批准后三个工作日内向抵押权人还款；抵押权人规定特定还款日期的，曾能灵应在严建树的贷款申请获得批准后第一个特定的还款日期予以还款；曾能灵应在抵押权人或交易服务人通知其领取抵押权注销登记受理单后三个工作日内领取该受理单，并在领取该受理单后三个工作日内领取该房屋无抵押权的所有权证且提交交易服务人；第六条所有权过户登记及缴税约定双方应在曾能灵领取该房屋曾能灵名下无抵押权的所有权证且严建树领取该房屋的贷款抵押材料后三个工作日内申请办理该房屋所有权过户登记，双方另有约定的除外；第七条曾能灵向交易服务人提交该房屋其名下所有权证后五个工作日内，由交易服务人代理严建树委托相关评估机构对房屋进行评估，在委托评估前严建树应支付评估费；双方应在交易服务人收到该房屋评估报告后三个工作日内至相关银行办理商业按揭贷款申请手续，在办理该手续前，严建树应将首付款转入该银行认可账户。在交易服务人通知贷款申请获得批准后三个工作日内，严建树应领取该房屋所有权过户所需的贷款抵押材料并提交交易服务人等；第十一条履约保证，除因房屋交易需要将该房屋权属材料原件提交至银行等机关，在签订本合同时起至该房屋所有权过户登记至严建树名下期间，该房屋权属材料原件应由交易服务人保管，作为房屋交易保证；严建树应在本合同签订当日支付购房保证金120000元，另应在本合同签订五日内支付购房保证金15000元。购房保证金应存入交易服务人指定账户，由交易服务人无息代管，购房保证金在该房屋所有权过户登记至严建树名下即抵作部分成交价款并由交易服务人继续代管，房屋及家电家具交接保证金、物业及附属设施过户交接保证金从该部分成交价款中预留在交易服务人并按相应约定的时间由交易服务人代严建树退还给曾能灵；第十二条违约责任，关于房屋所有权过户登记前的违约责任。自违约行为发生之日起，违约方应每日按照合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行，自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约，守约方可解除本合同；除本合同特殊约定外，双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金300000元，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。第十三条，关于通讯地址，双方确认通讯地址以本合同落款处所留地址为准，其中曾能灵在合同上确认的地址为同身份证地址即福建省闽侯县份6号。补充协议第8条约定，双方同意若在2016年11月28日前交易服务人收到该房屋曾能灵名下无抵押权的所有权证且严建树的贷款申请获得批准的，则双方应于2016年11月28日前申请办理房产所有权过户登记；若在2016年11月28日前交易服务人未收到该房产名下无抵押权的所有权证或严建树的贷款申请未获得批准的，则交易服务人收到该房屋曾能灵名下无抵押权的所有权证且严建树的贷款申请获得批准后三个工作日内，双方再办理该房产所有权过户登记。2016年7月19日，曾能灵与严建树及福建金诚丰担保有限公司签订一份《交易服务合同》，内容为曾能灵与严建树委托福建金诚丰担保有限公司提供房屋交易服务事宜。2016年7月19日，福建金诚丰担保有限公司向严建树出具编号为2016090383、2016145380的两份收款收据，分别为收到严建树关于买卖诉争房产的购房保证金15000元及收到严建树关于买卖诉争房产的购房保证金120000元。2016年10月9日，福州建融房地产评估咨询有限公司受严建树的委托，出具关于诉争房产的建融（2016）估字第01100105号的房地产抵押估价报告。2016年10月26日，平安银行福州分行出具《个人贷款承诺函》，内容为因按揭申请人严建树资金不足，拟以其名下持有的晋安区新店镇福飞北路139号万科金域榕郡花园二期高层10#楼1804单元房产为抵押向平安银行福州分行申请按揭贷款。经审查后，平安银行福州分行将向申请人严建树发放30年期金额为1500000元的贷款。贷款发放后，平安银行福州分行将按照申请人严建树出具的付款委托，将贷款全额划至曾能灵名下账号62×××10。本函自签发之日起三个月内有效。2016年11月24日，福建金诚丰担保有限公司向曾能灵发《告知函》，内容为，按诉争合同第四条约定，曾能灵应在2016年11月10日前向抵押权人闽侯县农村信用社申请还款。同时，诉争合同第五条约定，在抵押权人告知且严建树的贷款申请获得批准后三个工作日，曾能灵应向抵押权人申请还款。但是曾能灵未向福建金诚丰担保有限公司明确还款时间及抵押权人告知的还款时间，导致公司无法确认曾能灵是否已经申请还款。现发此函件，要求曾能灵收到该函件后，应告知抵押权人的还款时间以便公司工作人员确认抵押权人告知的可还款日期或即行办理向抵押权人还款的手续。该份函件于2016年11月25日发出，送达地址为曾能灵在合同中确认的地址即福建省闽侯县份6号。该函件邮寄出后，送件状况为拒收。2016年12月4日，严建树与福建远见律师事务所签订《委托代理合同》，约定福建远见律师事务所接受严建树的指派，指定肖文桂律师为严建树与曾能灵纠纷的一审二审及执行的代理人；本合同签订后的120日内，严建树向福建远见律师事务所支付50000元律师费；本合同有效期自双方签字盖章之日起至本案一审二审再审执行终止。2016年12月15日，严建树向福建远见律师事务所汇款10000元。2017年3月8日，严建树向福建远见律师事务所汇款40000元。2017年3月9日，福建远见律师事务所向严建树出具价税合计50000元的发票一张。2016年12月5日，福建金诚丰担保有限公司向曾能灵发出一份《履约通知函》，内容为，鉴于公司于2016年11月24日向曾能灵发出《告知函》后，曾能灵至今仍未办理解押还款手续，现应严建树要求，特发此函，要求接到该函后，即前往银行办理解押还款手续。该份函件于2016年12月5日发出，送达地址为曾能灵在合同中确认的地址即福建省闽侯县份6号。该函件邮寄出后，送达情况为拒收。2016年12月5日，严建树委托福建远见律师事务所肖文桂律师，向曾能灵发出《催促履行合同的律师函》，认为曾能灵不向该诉争房产抵押权人申请还款和不在2016年11月28日前解除该房产的抵押权的违约行为，给严建树造成重大损失，曾能灵应立即向诉争房产抵押权人申请还款、自行出资解除该房产的抵押权，尽快将无抵押权的房屋所有权证交与福建金诚丰担保有限公司，且向严建树支付已经产生的违约金33500元等。该份函件于2016年12月5日发出，送达地址为曾能灵在合同中确认的地址即福建省闽侯县份6号。该函件邮寄出后，于2016年12月19日被拒收退回。2016年12月16日，严建树委托福建远见律师事务所肖文桂律师，向曾能灵发出律师函，认为曾经于2016年12月5日向曾能灵发送过《催促履行合同的律师函》，但被拒收。现依据法律规定和合同约定，选择解除与曾能灵签订的合同及补充协议，自律师函到达时便解除合同及补充协议，同时，还应支付违约金348240元，并支付律师代理费50000元。该份函件于2016年12月16日发出，送达地址为曾能灵在合同中确认的地址即福建省闽侯县份6号。该函件邮寄出后，送达情况为拒收。另查，截止起诉之日，曾能灵多次还清诉争房产最高额抵押贷款，多次循环借出贷款，但未能于2016年11月10日前告知交易服务方福建金诚丰担保有限公司向抵押权人申请还款的事宜以及未按合同约定于2016年11月28日前就诉争房产向抵押权人办理解押。再查，严建树于2016年7月19日与曾能灵签订诉争房屋买卖合同，于2016年8月29日将其名下坐落在晋安区新店镇南平西路85号景秀小区甲区6#楼401单元出售，于2017年2月10日购买坐落在晋安区.06平方米）。诉讼中，原告与被告双方确认诉争房产于2016年11月的二手房市场交易价格为21000元/平方米。
一审法院认为，依据诉争合同，曾能灵应在2016年11月10日前向交易服务方福建金诚丰担保有限公司告知是否向抵押权人申请还贷，及应在2016年11月28日前就诉争房产向抵押权人办理解押，但均未进行办理；严建树依约交纳购房保证金及办理申请按揭贷款，已按约定履行合同义务，故曾能灵应对合同承担违约责任。考虑到诉争合同履行过程中确实遇到房地产政策变动，导致合同履行过程中出现双方签订合同预期之外的因素，故可相应减轻曾能灵的违约责任。严建树于2016年12月16日发出解除诉争合同通知书后，于2017年2月购入一套面积为155.06平方米的房产（大于144平方米）未违反限购规定。考虑到严建树已防止损失扩大化，而诉争房产截止2016年11月市场交易价格为21000元/平方米，故其损失为317540元（21000元/平方米*142.74平方米-2680000元）。考虑到违约金已能弥补严建树损失，故酌定曾能灵承担违约金250000元。综上，坐落在福州市晋安区系曾能灵名下房产。原告严建树与被告曾能灵签订的《房屋买卖合同》及补充协议、原告与被告及第三人福建金诚丰担保有限公司签订的《交易服务合同》、《居间服务合同》系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，依法成立并生效。因履行合同过程中，被告曾能灵未按约定履行合同，致原告严建树于2016年12月16日向被告曾能灵送达解除合同通知书，于2016年12月19日被拒收退回，同时，被告曾能灵亦同意解除合同，故原告严建树要求确认本案诉争《房屋买卖合同》及补充协议解除，有事实与法律依据，予以支持。被告曾能灵在诉争《房屋买卖合同》确认合同送达地址为其身份证地址，又以该地址已被拆迁为由作为未能接收文书的抗辩理由，于法无据，不予支持。被告曾能灵依法应向原告严建树支付违约金250000元。关于原告严建树主张被告曾能灵承担因处理本案产生的律师费50000元，该费用符合《福建省律师服务收费管理办法》规定，依法予以支持。鉴于被告曾能灵承担的违约金已能弥补原告严建树损失，故原告严建树主张被告赔偿房屋涨价的损失600000元，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条规定，判决：一、确认原告严建树与被告曾能灵于2016年7月19日签订的《房屋买卖合同》及补充协议已于2016年12月19日解除；二、被告曾能灵应于本判决生效之日起十日内向原告严建树支付违约金250000元；三、被告曾能灵应于本判决生效之日起十日内向原告严建树支付律师费50000元；四、驳回原告严建树的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28240元，由被告曾能灵负担。
二审中，曾能灵向本院提交以下证据：《拆迁补偿安置协议书》、闽侯县南屿镇六十份村民委员会出具的《证明》、福州市公安局南屿派出所出具的《亲属关系证明》，共同证明曾能灵在诉争合同上预留的通讯地址是其身份证住址，该住址已被拆迁，无法收到邮件，曾能灵不存在拒收邮件的情况。本院经审查认为，曾能灵主张其在诉争合同中所留的通讯地址在合同签订前已被拆迁，但其在签订合同时仍将该地址作为通讯地址，应自行承担不利后果。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，严建树已依约交纳购房保证金，并办理申请按揭贷款。截止严建树起诉之日，曾能灵多次还清诉争房产最高额抵押贷款，又多次循环借出贷款，但曾能灵未依约于2016年11月10日前告知交易服务方福建金诚丰担保有限公司其已向抵押权人申请还款的事宜，亦未依约于2016年11月28日前就诉争房产向抵押权人办理解押。故一审法院认定曾能灵存在违约行为并判令其承担违约责任，并无不当。曾能灵上诉主张其已多次告知严建树及福建金诚丰担保有限公司其已向抵押权人申请还款的事宜，但未提交相关证据，在严建树及福建金诚丰担保有限公司不予认可的情况下，本院对其该主张不予采信。诉争合同已明确约定解除抵押权所需资金由曾能灵自行出资，合同履行过程中遇到的房地产政策变动导致解押费用增加，该因素仅可相应减轻曾能灵的违约责任，但不能据此免除曾能灵的违约责任。
综上，曾能灵的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元由上诉人曾能灵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林 薇
审 判 员 余秋萍
审 判 员 李文颖
二〇一七年十二月二十日
法官助理 陈碧珍
书 记 员 赵 坤