广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）韶中法民一终字第1349号
上诉人（原审被告）：韶关市莱斯房地产有限公司。住所地：广东省韶关市浈江区。
法定代表人：刘晓钟，该公司董事长。
委托代理人：郁有明，广东韶泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈月娇，女，汉族，住广东省乳源瑶族自治县。
委托代理人：梁向杰、肖懿，广东三昶律师事务所律师。
上诉人韶关市莱斯房地产有限公司（以下简称莱斯公司）因与被上诉人陈月娇房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省韶关市浈江区人民法院（2015）韶浈法民一初字第931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月10日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。
本院经审理查明：2011年7月24日，陈月娇与莱斯公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：陈月娇购买莱斯公司位于韶关市浈江区启明北路23号莱斯豪苑第F幢21层05号房屋；房屋建筑面积101.37平方米，套内建筑面积为84.46平方米；房屋按套内建筑面积计算，每平方米价格为6405.40元，总金额为人民币541000元。付款方式为银行按揭贷款，首付251000元，贷款金额为290000元。对面积确认�面积差异处理，合同第五条第3项约定：差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。合同签订后，陈月娇按合同约定，于2011年9月21日向莱斯公司缴付了房屋价款541000元（含银行贷款290000元），并依约定缴纳了税款16230元、维修基金7876.45元、抵押（按揭）查档证明费150元、转移登记费160元。2012年4月5日，韶关市房产管理局发出《韶关市商品房屋初始登记证》，确认陈月娇购买的房屋建筑面积为97.56平方米，套内面积为81.17平方米。陈月娇称，其在收到《韶关市商品房屋初始登记证》后，发现房屋套内面积与合同约定的面积少了3.29平方米，面积差异为﹣3.895%，超过合同约定的±3%，遂依商品房买卖合同第五条第三项的约定，于2012年6月7日书面向莱斯公司提出申请退房。但莱斯公司未按合同约定的时间为陈月娇办理退房手续。在陈月娇的多次交涉下，2013年9月22日，莱斯公司的孔姓销售员用短信通知陈月娇，要求陈月娇先还清借银行的按揭贷款，在解除韶关市浈江区启明北路23号莱斯豪苑第F幢21层05号房屋的抵押手续后再办理退房手续，将陈月娇的购房款退还陈月娇。在收到莱斯公司的通知后，陈月娇经多方筹借，于2015年2月13日将购买莱斯豪苑第F幢21层05号房的贷款提前还清，银行亦解除了韶关市浈江区启明北路23号莱斯豪苑第F幢21层05号房屋的抵押。陈月娇为此支付了提前归还贷款的违约金1113.71元。莱斯公司则称，其从未收到过陈月娇交来的退房申请。
2015年7月10日，陈月娇向原审法院提起诉讼，诉称：陈月娇与莱斯公司双方在2011年7月24日签订《商品房买卖合同》，陈月娇购买莱斯公司位于韶关市浈江区启明北路23号莱斯豪苑第F幢21层05号房屋。此房屋套内面积为84.46平方米，此房屋按套内面积计算房价，每平方米价格为人民币6405.40元，陈月娇支付总房屋款项为人民币541000元。该合同第五条规定面积确认及面积差异处理，该条款第3项规定：差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息。2012年4月底，陈月娇收到《韶关市商品房屋初始登记证》，此证确认陈月娇向莱斯公司所购买的商品房套内面积只有81.17平方米，与合同约定的面积少了3.29平方米，面积差异为﹣3.895%，超过合同约定的±3%。2012年6月7日，陈月娇按双方签订的商品房买卖合同第五条�三项的约定以书面形式提出退房。陈月娇提出退房要求后，莱斯公司没有按照合同的约定在30天内退回陈月娇的购房款及利息。经陈月娇多次要求莱斯公司退还购房款，莱斯公司于2013年9月要求陈月娇先还清借银行的按揭贷款解除韶关市浈江区启明北路23号莱斯豪苑第F幢21层05号房屋的抵押后，再将陈月娇的购房款退还陈月娇。陈月娇经多方筹借于2015年2月13日将购买莱斯豪苑第F幢21层05号房屋的按揭贷款一次性提前还清，银行解除了韶关市浈江区启明北路23号莱斯豪苑第F幢21层05号房屋的抵押。陈月娇提前还清银行的按揭贷款及银行解除抵押后，陈月娇要求莱斯公司立即将陈月娇的购房款、利息、契税、维修基金、查档费、房屋登记费、他项权费及提前还贷违约金退还陈月娇，但是莱斯公司却不按合同的约定予以退还，故请求原审法院依法判令：1、莱斯公司退还陈月�购房款541000元及利息125448.03元；2、莱斯公司退还陈月娇购房支付的税款16230元、查档费150元、转移登记费160元、维修基金7876.45元和提前还贷款违约金1113.71元，合计25530.16元；3、诉讼费用由莱斯公司承担。
原审期间，陈月娇提交了号码为135××××4422的电话短信，内容为：“林先生：关于你陈月娇女士因面积差要退房的事，公司答复：可以办理退补或者退房，手续必须贵客户办理完毕解压手续并解除合同后方可办理。公司会按正常手续办理，谢谢！现公司已搬到莱斯大酒店5楼。”
原审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。现针对本案争议的焦点，作如下论述：一、本案陈月娇与莱斯公司双方签订的《商品房买卖合同》，是约定按“套”出售，还是按面积计算房价。根据双方签订的《商品房买卖合同》，该合同第四条计价方式与价款约定：“出卖�与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内面积计算，该商品房单价为人民币每平方米6405.4元，总金额人民币伍拾肆万壹仟元整。”由此可以看出，合同约定的是按套内面积每平方米6405.4元计算房屋价格，而不是约定按“套”来计算房屋的价格，因此，陈月娇与莱斯公司签订的《商品房买卖合同》，双方约定的是按套内面积计价出售，而不是按套出售。二、关于陈月娇的请求是否超过法律规定的行使合同解除权的期限。从现有证据来看，韶关市房产管理局于2012年4月5日发出《韶关市商品房屋初始登记证》，陈月娇于2012年6月7日书面向莱斯公司提出申请退房，莱斯公司的孔姓销售员于2013年9月22日用手机短信的形式通知陈月娇，要求陈月娇先还清借银行的按揭贷款，在解除韶关市浈江区启明北路23号莱斯豪苑第F幢21层05号�屋的抵押手续后再办理退房手续，将陈月娇的购房款退还陈月娇。由此可以看出，陈月娇在2012年6月7日提出申请并在2013年9月22日莱斯公司发出短信通知之前，就已向莱斯公司要求办理退房手续和将购房款退还的事宜，由于莱斯公司未向法院提交有关陈月娇超过一年之后才向莱斯公司递交书面申请的证据，该院采信陈月娇的意见，即陈月娇于2012年6月7日书面向莱斯公司提出申请退房，因此，对莱斯公司辩称陈月娇已过了法律规定行使合同解除权的期限的意见，不予采纳。根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条第3项约定：差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息。莱斯公司应在陈月娇书面提出退房申请的30日内将陈月娇交付的购房款�利息退回陈月娇，但莱斯公司至今没有退还购房款，已构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，陈月娇要求莱斯公司退还购房款并支付利息，符合法律规定，该院予以支持。对陈月娇要求返还已缴纳的税款16230元、查档费150元、转移登记费160元、维修基金7876.45元和提前还贷款违约金1113.71元，由于上述款项是陈月娇购房所支付的附加费用以及因提前还贷而给陈月娇造成的损失，现陈月娇选择退房，莱斯公司应返还陈月娇购房所支付的附加费用以及赔偿因提前还贷而造成的损失。因此，陈月娇的该诉讼请求，该院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十五条、第一百零七条，《中华人民共和国�事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条的规定，于2015年9月18日作出（2015）韶浈法民一初字第931号民事判决：一、韶关市莱斯房地产有限公司在判决生效之日起十日内返还541000元及利息125448.03元（注：给陈月娇）；二、韶关市莱斯房地产有限公司在判决生效之日起十日内返还陈月娇缴纳的税款16230元、查档费150元、转移登记费160元、维修基金7876.45元和提前还贷款违约金1113.71元给陈月娇。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10710元，由韶关市莱斯房地产有限公司负担。
莱斯公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认为陈月娇要求行使合同解除权没有超过法律规定的期限，主要依据是认为陈月娇在2012年6月7日书面向莱斯公司提出退房申请。莱斯公司认为原审法院在没有任何证据证实的情况下推断出陈月娇在2012年6月7日书面向莱斯公司提出退房申请。1、陈月娇在原审期间，向原审法院提交了一份《退房申请书》，签名日期为2012年6月7日，但这份《退房申请书》是否交给了莱斯公司，什么时候送达的，均无任何证据予以证实。2、原审法院依据陈月娇提交的所谓孔姓销售员2013年9月22日手机短信来推断“陈月娇在2012年6月7日提出申请并在2013年9月22日莱斯公司发出短信通知之前，就已向莱斯公司要求办理退房手续和将购房款退还的事宜，由于莱斯公司未向本院提交有关陈月娇是超过一年之后才向莱斯公司递交书面申请的证据，本院采信陈月娇的意见，即陈月娇于2012年6月7日书面向莱斯公司提出申请退房。因此，对莱斯公司辩称陈月娇已过了法律规定行使合同解除权的期限的意见，本院不予采纳。”在这里，莱斯公司认为原审法院违反了民事诉讼的有关规定，凭空想象来认定案件的事实，属认定事实错误。首先，2013年9月22日发送手机短信的所谓孔姓销售员是否莱斯公司的工作人员，其行为能否代表公司，这些问题原审法院均未查明。其次，该短信是在2013年9月22日发出的，而陈月娇是在2012年4月5日就知道住房面积差异值超过3%以上的，时间上也超过了一年零五个月。再次，莱斯公司从来没有收到过陈月娇提交的《退房申请书》，如何能够向法院提交有关陈月娇是超过一年之后才向莱斯公司递交书面申请的证据？这种做法也是违反《中华人民共和国民事诉讼法》谁主张谁举证的原则要求。3、根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条的规定，本案中不存在诉讼时效中断的情形，因此，应当认定陈月娇的起诉已经超过诉讼时效。综上，原审法院认定事实有误，请求二审法院撤销原审判决，驳回陈月娇的诉讼请求。
陈月娇答辩称：一、陈月娇认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。二、莱斯公司的上诉理由不成立。陈月娇与莱斯公司签订的《商品房买卖合同》第四条明确约定，陈月娇向莱斯公司购买的商品房是预售商品房，按套内建筑面积计算。此条明确约定每平方米单价为￥6405．4元。按此合同第三条约定，莱斯公司销售给陈月娇的预售商品房套内建筑面积为84．46㎡，经计算（6405.4元×84.46㎡）陈月娇应支付的房价款541000元，与合同第四条约定的房价款相符。因陈月娇在与莱斯公司签订商品房买卖合同时，约定是按套内建筑面积计算房屋价格的，所以，莱斯公司销售给陈月娇的房屋就存�面积确认及面积差异处理的问题。故此，陈月娇与莱斯公司签订的《商品房买卖合同》第五条对陈月娇与莱斯公司双方是有约束力的，当陈月娇对购买的商品房面积有争议时，应根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条第三项的约定处理。陈月娇与莱斯公司双方签订的《商品房买卖合同》第五条第三项明确约定，差异值超过±3％以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。陈月娇在2012年6月得知自己购买莱斯公司预售的商品房面积套内只有81.17㎡，与合同约定的套内面积84.46㎡少了3.29㎡，面积差异为-3.895㎡，超过合同约定的±3％。陈月娇依据双方合同第五条的约定，在2012年6月7日向莱�公司提出退房申请。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第93条第二款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”当陈月娇与莱斯公司双方签订的《商品房买卖合同》退房条件成就时，陈月娇已依据合同约定在2012年6月7日向莱斯公司书面提出退房申请，根据《中华人民共和国合同法》的规定，陈月娇与莱斯公司双方签订的《商品房买卖合同》已于2012年6月7日解除，陈月娇已按合同及时行使解除权，不存在超期行使解除权的情形。莱斯公司收到陈月娇退房申请后，一直以各种借口为由不�时退回陈月娇的购房款。经陈月娇多次与莱斯公司协调，在2013年9月22日莱斯公司发短信息给陈月娇，短信息的内容为：“关于你陈月娇女士因面积差要退房的事，公司答覆（应为复）：可以办理退补或者退房，手续必须贵客户办理完毕解压（应为押）手续并解除合同后方可办理。公司会按正常手续办理，谢谢!现公司已搬到莱斯大酒店5楼”。如果莱斯公司对陈月娇提出解除合同有异议，莱斯公司应根据《中华人民共和国合同法》的规定向人民法院或仲裁机构提出确认解除合同的效力的诉请。事实证明，莱斯公司对其与陈月娇解除《商品房买卖合同》是没有异议的。因此，莱斯公司才会向陈月娇发送信息，同意在办理完毕解押手续后将购房款退还陈月娇。陈月娇在收到莱斯公司的短信息后，不明白何为“解压”，就去到莱斯公司询问，莱斯公司的工作人员告知陈月娇：“解压（应为押）就是因为陈月娇向莱斯公司购房时，用莱斯公司销售的房屋抵押向银行贷款，陈月娇必须先偿还清银行的贷款，解除陈月娇所购商品房的抵押贷款合同后，莱斯公司就按合同将陈月娇支付的购房款全额退回陈月娇。”陈月娇听了莱斯公司对“解压”的解释后，同意莱斯公司的要求先行清偿银行的贷款，解除与银行签订的抵押贷款合同。于是，陈月娇就多方筹借钱款，终于在2015年2月1日提前清偿了银行的二十多万元的按揭贷款。陈月娇按与莱斯公司的约定提前还款解除莱斯公司房屋的抵押后，请求莱斯公司退回全部购房款、购房款利息及相关费用时，莱斯公司却一再拖延，未依约退还购房款。以上事实证明，莱斯公司对解除双方签订的《商品房买卖合同》不存在异议。因莱斯公司不依双方的约定及时退还陈月娇的购房款而引发纠纷。原审法院认定�实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
陈月娇于二审期间向本院申请调取孔梨的社会保险金缴纳情况，拟证明孔梨是莱斯公司的工作人员。本院向韶关市社会保险服务管理局浈江分局调取了孔梨的社会保险金缴纳情况，孔梨于2010年2月至今，在莱斯公司名下参保。莱斯公司对该证据的质证意见：该证据只能说明孔梨是莱斯公司的员工，但其并非莱斯公司的法定代表人，其行为不能代表公司。本院向中国移动通信集团广东有限公司韶关分公司查询了号码为135××××4422的机主身份情况，135××××4422的机主为孔梨。莱斯公司对该证据的质证意见：对该证据的真实性没有异议，但孔梨并非公司的法定代表人或负责人，其行为不能代表公司。陈月娇对该证据的质证意见：对该证据的真实性、合法性及关联性均没有异议。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对莱斯公司的上诉意见，本案争议焦点是：陈月娇的起诉是否已经超过诉讼时效。
陈月娇认为，其于2012年4月底收到《韶关市商品房初始登记证》，发现莱斯公司交付的商品房的套内面积比合同约定的套内面积少了3.29平方米，面积差异为-3.895%，按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，陈月娇遂于2012年6月7日向莱斯公司书面申请退房。莱斯公司则认为，其从未收到过陈月娇提出的书面申请，现陈月娇向人民法院起诉才知道陈月娇提出解除合同的请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方�事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，陈月娇超过法律规定的期限才向莱斯公司提出解除合同，已超过一年的法律期限，解除权已消灭。从双方提交的证据来看，陈月娇在原审期间，已向法院提交了短信证据，证明莱斯公司同意退房，但要求陈月娇先交清抵押贷款。可见，莱斯公司已经收到陈月娇的退房申请。而且，陈月娇还向法院提交了落款日期为2012年6月7日的《退房申请书》。陈月娇虽然未能提供证据证明其已将《退房申请书》交给莱斯公司。但从陈月娇于2015年2月13日将涉案房屋的贷款提前还清的情节来看，如果陈月娇未将《退房申请书》交给莱斯公司并得到莱斯公司要求其还清银行按揭贷款才能办理退房手续的授意下，陈月娇没有必要提�还清银行的按揭贷款。故本院认定陈月娇已将《退房申请书》交给莱斯公司。至于陈月娇何时将《退房申请书》交至莱斯公司，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七条：“在法律没有具体规定，依本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时，人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。”的规定，本院认为，应由莱斯公司对陈月娇提交《退房申请书》的时间进行举证。但莱斯公司却未能提供证据证明陈月娇系超过一年后才向莱斯公司申请退房，故莱斯公司认为陈月娇的解除合同权已消灭的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定的事实清楚，适用法律正确。莱斯公司的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十�条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10720元，由韶关市莱斯房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩文锋
代理审判员 李 罡
代理审判员 邹征衡
二〇一六年二月二日
书 记 员 江伟炜
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