浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭余余民初字第159号
原告（反诉被告）：徐晶。
委托代理人：柳雄飞、陈科。
被告（反诉原告）：王侃。
委托代理人：朱勤。
原告徐晶诉被告王侃房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年4月26日受理后，被告王侃提起反诉，本院决定合并审理，依法适用简易程序，于2010年9月20日公开开庭进行了审理，徐晶及委托代理人陈科、王侃及委托代理人朱勤到庭参加诉讼。
原告徐晶起诉称：2009年7月30日，徐晶与王侃签订房屋租赁合同一份，合同规定：王侃将位于余杭镇狮山路兴惠花园358号、360号房屋出租给徐晶作营业房使用，租期为二年，第一年租金为38000元，第二年租金为41800元，合同还对其他条款作了详细规定。合同生效后，徐晶即付给王侃租费12000元，其余28000元待办理好营业执照后付清。事后，徐晶将租房用于开办“美容会所”，故进行装饰及购买有关设施，共开支费用为18万元左右。房屋装饰完毕后，徐晶即找王侃一同协助办理营业执照，但因王侃未拿到房屋产权证，故工商部门未给予办理。后据查位于余杭镇狮子山路兴惠家园358号、360号房屋产权根本不是王侃所有，而属于杭州市余杭区经济适用住房建设中心（下称经济房中心），并明确告知王侃不能转租，但王侃以欺诈手段骗取徐晶的信任，使徐晶上当受骗，盲目签订合同。现由于王侃的过错责任，使徐晶无法办理营业执照，也就无法营业。因而造成徐晶房租费、装饰费、设备等损失费共计18万元，这一切均是王侃的欺诈行为所造成的，应当承民事赔偿责任。为此，徐晶起诉要求判令双方房屋租赁合同无效，要求王侃退回徐晶房租费12000元（其中定金2000元），并赔偿给徐晶房屋装修装饰等费用17万元，共计182000元。
被告王侃答辩并反诉称：双方签订了房屋租赁合同是事实，但是对徐晶诉称因该房屋不能转租以至于其不能办理营业执照无法营业造成损失不是事实，且徐晶也没有提交相关的证据证明其主张。真实的情况是徐晶因为选择地址不当，经营亏损，不想再经营下去，所以消极地履行合同。在没有与王侃进行任何协商的情况下，自己想终止合同，为减少其损失而提起的本案之诉。在这个过程中，王侃是积极配合徐晶办理营业执照及提交所需的材料，只是徐晶自己不想再经营了，所以才一直未领取营业执照。另外，该房屋产权人至今也没有对转租提出异议，依照相关的法律和司法解释，在房东知道转租情况6个月内不提出异议的，转租合同也是有效的。徐晶的三项诉讼请求均没有事实和法律依据，要求法庭驳回徐晶的诉讼请求。同时，因徐晶不注意经营风险，为减少自己的损失，故意找理由以诉讼的形式想达到目的，也不支付租金，使王侃转租房屋收取租金的根本目的无法达到。为此，王侃特提起反诉，要求解除双方签订的房屋租赁合同，要求徐晶腾退搬出租赁房屋，并支付王侃2010年7月27日前拖欠租金28000元以及2010年7月28日后至于搬出之日前拖欠的部分租金，（暂计半年）20900元，逾期交付租金违约金等（暂计）20000元，合计68900元。
反诉被告徐晶答辩称：一、双方所签订的房屋租赁协议，其效力在没有得到产权人经济房中心认可之下，合同关系是无效的，无效的合同不存在解除；二、反诉请求中，王侃要求徐晶在2010年7月27日前拖欠的租金给予支付，根据双方于2009年12月8日出具的欠条，对余下的房租28000元的支付附加了条件，即先应由王侃提供办理营业执照的相关材料，然后徐晶才予以支付，但至今王侃未提供办理营业执照的相关材料；三、对于王侃主张的2010年7月28日后至搬出之日的租金暂计半年，王侃没有权利收取该租金，因为该房屋的真正产权人是经济房中心，其才能有权向徐晶收取相应的租金。综上所述，王侃的反诉请求均不能成立。
经审理查明，2008年3月7日，王侃作为承租方与出租方经济房中心签订房屋租赁协议一份，约定经济房中心将位于余杭狮山路兴惠家园354#、356#、358#、360#房屋出租给王侃，期限二年，自2008年3月7日至2010年3月7日，并约定王侃将房屋用于装修材料的经营，未经经济房中心同意，不得转租，否则经济房中心有权提前终止本协议，收回出租的房屋。2009年7月30日，王侃作为房屋出租方与承租方徐晶签订房屋租赁合同一份，约定王侃将余杭狮山路兴惠家园356#、358#房屋出租给徐晶，租赁期为二年，第一年自2009年7月28日至2010年7月28日租金38000元，第二年租金为41800元，租金每年支付一次，支付时间为每年到期时间前30天内一次性付清，同时本协议签订后，徐晶应支付王侃履行保证金2000元，租赁期满后退还。另外，合同第六条中还约定该房屋室内外装修、设备购置及水电等费用均由徐晶承担。
徐晶承租房屋后，先向王侃支付了履行保证金2000元，但第一年租金未按时支付。随即徐晶对房屋进行室内的装饰装修，准备开办美容工作室。为协助徐晶办理相关经营执照，王侃还提供了经房屋产权人盖章确认的住所（经营场所）使用证明，因该证明确定的使用者是王侃和傅巧云，徐晶无法以自己的名义办理经营执照，故美容工作室一直无法正式开业营业。为此，双方又于2009年12月8日共同出具欠条一份，约定徐晶于2009年12月17日支付房租费10000元，余下房租费28000元等王侃提供办理营业执照的相关材料，于2009年12月25日前付清。事后，徐晶向王侃支付租金10000元，但王侃一直未将办理营业执照的相关材料交付给徐晶，余下房租费28000元，徐晶也一直未付，双方纠纷由此产生。
审理中，徐晶申请对承租的房屋装修价值进行评估鉴定，经本院指定委托，杭州永信资产评估有限公司作出资产评估报告书，评估装修价值为86000元，其中卷闸门徐晶确认系承租前原有设施，价值2754元。
另查明，一、王侃与经济房中心签订的房屋租赁协议到期后，作为经济房中心的接管单位余杭区经济房项目建设有限公司又于2010年3月与王侃续签订营业房租赁协议一份，将原出租的房屋继续出租给王侃用于经营，期限二年，自2010年3月7日起至2012年3月6日止。二、在本案审理过程中，王侃委托代理人朱勤于2010年7月5日发函给徐晶，要求徐晶支付第一年尚欠租金和第二年的租金，并提出如需王侃协助办理营业执照，则要求徐晶在三天内将材料交付给王侃，否则视为放弃。但徐晶收件后，未予以回复。
证明以上事实的证据有徐晶提交的房屋租赁合同一份（王侃同时提交）、欠条传真件一份（王侃同时提交）、资产评估报告书一份，另有王侃提交房产权证复印件、住所（经营场所）的使用证明、房屋租赁授权委托书一份、营业房租赁协议一份，以及庭审中当事人有关陈述。对于徐晶提交的装修凭证票据四十三份，因装修价值已由评估机构作出结论，徐晶据此主张装修价值已无证明效力，故本院不予采信。
本院认为，一、关于本案转租合同的效力问题。徐晶与王侃所签订房屋租赁合同系双方真实意思的表示，也不违反法律有关无效性规定。虽然双方在签订转租合同时未征得作为房屋所有权人的出租方经济房中心的同意，但经济房中心（或接管单位余杭区经济房项目建设有限公司）至今未对转租合同提出过异议或向王侃主张解除合同，相反在与王侃租赁协议期满后，又于2010年3月签订续租协议，故徐晶以转租未征得房屋所有权人同意为由主张转租合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持，双方订立的转租合同应予履行。在实际履行过程中，鉴于徐晶未按时支付第一年的租金和办理经营执照需要，双方于2009年12月8日以出具欠条形式重新确定了双方的相关义务，应当认定是对转租合同的变更或补充，也应当按约履行。而王侃委托代理人朱勤在审理过程中向徐晶发出的函件，仅是王侃的单方主张，对徐晶不产生约束力。二、关于转租合同有无必要继续履行问题。虽然徐晶诉请的是合同无效，但其结果是合同的终止履行，而王侃诉请解除合同，目的也是终止合同的履行，故双方所签订的转租合同已无必要履行，应以解除方式终止履行。三、关于本案的违约责任问题。在徐晶与王侃共同出具的欠条内容中，一方面明确了徐晶支付租金的时间、数额和王侃应向徐晶提供办理营业执照所需的相关材料等双方的义务；另一方面还明确王侃应提供材料在先，徐晶支付剩余房租28000元在后。但到期后，王侃一直未向徐晶提供相关材料（即合法住所的证明），致使徐晶无法办理经营执照，不能正常使用该营业用房，王侃先构成违约，徐晶作为后履行义务一方在先履行一方未履行下，有权拒绝履行。双方转租合同解除后，王侃违约事实发生前的租金徐晶应予以支付（按五个月计算），但之后由于王侃自己的违约，使徐晶无法正常使用，不能实现合同目的，房屋租金损失应由王侃自负。四、关于房屋装饰装修损失问题。双方在转租合同中已明确约定房屋室内装修、设备购置等均应由徐晶承担，而且王侃向徐晶承诺提供办理营业执照材料时，也明知房屋装饰装修早已完成的事实，由此可以认定王侃是允许承租方徐晶为开办美容工作室而对房屋室内外进行装饰装修，现由于王侃的违约，使徐晶无法实现合同目的，造成转租合同无法继续履行，王侃应承担相应的违约赔偿责任。故对于徐晶的装饰装修损失，王侃应予以赔偿。对于双方其余过高的诉讼请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十七条、第一百零七条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项之规定，判决如下：
一、解除王侃与徐晶于2009年7月30日签订的房屋租赁合同。
二、徐晶应于本判决生效后十日内腾退位于余杭余杭区余杭镇狮山路兴惠家园356#、358#房屋交还给王侃。
三、王侃赔偿徐晶装饰装修损失83246元，于本判决生效后十日内付清。
四、徐晶支付王侃租金3833元，于本判决生效后十日内付清。
五、驳回徐晶其他诉讼请求。
六、驳回王侃其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3940元，减半收取1970元，由徐晶负担1030元，王侃负担940元，反诉案件受理费761元，由王侃负担736元，徐晶负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费4701元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 谈国永
二〇一〇年十一月十日
书记员 高莲珠