广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤03民终22332号
上诉人（原审原告）：张芷梅
委托诉讼代理人：李奔科，广东晟典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王静，广东晟典律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李锡叨，
委托诉讼代理人：吴丹红，广东琅博律师事务所律师。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，
法定代表人：李耀智，董事长。
委托诉讼代理人：付代广，系公司员工。
原审第三人：华夏银行股份有限公司深圳益田支行，
负责人：刘东明，行长。
委托诉讼代理人：任虹，系公司员工。
委托诉讼代理人：王莉玉，系公�员工。
原审第三人：王遇平
原审第三人：李媛，
上诉人张芷梅、李锡叨与原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称，“中原公司”）、原审第三人华夏银行股份有限公司深圳益田支行（以下简称，“华夏银行”）、原审第三人王遇平、原审第三人李媛房屋买卖合同纠纷一案，上诉人张芷梅、李锡叨不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1214号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
张芷梅上诉请求：1、撤销(原审判决第六项，改判李锡叨向张芷梅支付迟延违约金，以涉案房产转让成交价3420000元为基数，按日万分之五标准，自2015年7月1日起计至房产转移登记且完成交付之日止：2、判令李锡叨承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：李锡叨恶意违约，拒不履行合同，严重违背诚实信用原则，极大损害张芷梅合法权益。为防止李锡叨拒不向张芷梅交付物业，迟延违约金应计至房产转移登记且完成交付之日止。有鉴于此，恳请贵院依法支持张芷梅上述诉请。
李锡叨答辩称,对于张芷梅的上诉请求以及所陈述的理由在李锡叨的上诉状以及补充上诉意见中已经做出了回应，不再赘述。
李锡叨上诉请求：1、请求撤销原审判决，改判驳回张芷梅的各项诉讼请求。2、本案诉讼费用由张芷梅承担。事实和理由：一、一审判决认定的“2015年6月19日，张芷梅、李锡叨与王遇平签订了《主体变更确认书》”是罔顾事实。2015年5月12日，李锡叨与王遇平在签订了涉案《二手房买卖合同》的同时，应王遇平要求，当日李锡叨及中原公司的分行经理肖仁峰仅仅在一份《主体变更确认书》上签名，该《主体变更�认书》上的签名日期、其他手写部分、买方确认处、新买方确认处均留空，该《主体变更确认书》由王遇平保存，2015年8月6日，中原公司的分行经理肖仁峰出具了《情况说明》，明确载明“本人至今不清楚新买方是谁，乙方王遇平也从未通知我（见证人）新买方是谁，也从未再找过我们通知甲方办理首期款的资金的监管手续”，同时本案张芷梅也确认是此后补签，但到底是什么时候补签的，李锡叨一无所知。所以，在《主体变更确认书》见证人处签有名字的肖仁峰在2015年8月6日都不清楚新买家的情况下，更不可能是一审认定的“2015年6月19日，张芷梅、李锡叨与王遇平签订了《主体变更确认书》”。二、涉案的《主体变更确认书》已经由李锡叨、王遇平及王遇平指定的李嫒实际履行，李锡叨在没有解除与李媛的《二手房买卖合同》前，既没有权利也没有义务与其他包含张芷梅在内的任何人履行《二手房买卖合同》。李锡叨与王遇平在2015年5月12日签订《二手房买卖合同》后，双方于2015年6月16日，共同前往深圳市中房投资管理有限公司签署了买方姓名为“李媛”的《委托赎楼服务合同》。6月17日，李媛向李锡叨支付了房款15万元后，李锡叨和李媛到中国工商银行深圳龙岗支行办理剩余首期款资金监管的签名手续，证明了李媛以其行为同意作为新买方继续履行合同。至此，涉案房产的新买方经王遇平通知李锡叨后，变更为李媛，涉案的《主体变更确认书》已经由李锡叨、王遇平及王遇平指定的李媛实际履行。因此，在李锡叨和李媛没有解除《二手房买卖合同》前，李锡叨既没有权利也没有义务与其他任何人履行《二手房买卖合同》，但至今李媛未通知过李锡叨解除合同。三、张芷梅在《主体变更确认书》上的签名行为，因无包括张芷梅及王遇平在内的任何人履行通知李锡叨的义务，其对李锡叨也不产生法律效力。如前所述，涉案留空的《主体变更确认书》有且只有一份，证明了作为卖方的李锡叨同意涉案房产交易的买方经过王遇平的指定，仅仅可变更新买方一次，并不是同意王遇平在指定一个第三方继续履行合同后，再次变更第三方再继续履行剩余的合同。涉案的《主体变更确认书》已经由李锡叨、王遇平及王遇平指定的新买方李媛自2015年6月16日起，以三方的实际行为履行确定了。王遇平、李媛无权在没有李锡叨再次同意的情况下，再次指定另外的的买家。因此，张芷梅未经过李锡叨同意，与王遇平、李嫒恶意串通，其在《主体变更确认书》签名行为，依照《民法通则》第五十八条第（四）项的规定，对李锡叨不产生法律效力，张芷梅应当向王遇平、李媛主张权利，而不是向李锡叨主张权利。四、在李锡叨收到张芷梅的律师函的2015年7月9日之前，李锡叨就依法享有了与李嫒《二手房买卖合同》的解除权。《二手房买卖合同》第四条约定“买方须于2015年7月1日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款人民币以银行贷款为准，支付至双方约定的银行监管账户或其他第三方的监管账户中”，第十条约定“如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同”。李媛于2015年6月17日到中国工商银行深圳龙岗支行办理剩余首期款资金监管的部分签名手续后，并没有按照合同约定在2015年7月1日支付首期款，李锡叨依法于2015年7月7日即享有合同解除权。五、李锡叨依法享有合同解除权的时候，李锡叨根本就不知道有张芷梅这个人的存在，张芷梅的律师函对李锡叨不产生任何法律效力。本案在一审中，不管是王遇平、还是李媛、甚至中原公司，没有任何证据证明李锡叨在享有合同解除权的2015年7月7日前，收到过新买家又再次变更为张芷梅的任何通知。也没有任何证据证明，任何第三人及张芷梅通知过李锡叨要在2015年7月6日与张芷梅办理资金监管手续。直到2015年7月9日，李锡叨收到张芷梅的律师函，才知道有个叫张芷梅的人。并且该律师函存在诸多违背事实之处，李锡叨在2015年7月9日前从未听说过张芷梅，甚至本案上诉至今，也从未与张芷梅见过面，该份律师函中载明的委托人即不是原《二手房买卖合同》的王遇平，也不是新买方李媛，该律师函当然不对李锡叨产生任何法律效力。六、涉案《二手房买卖合同》无法继续履行的根本原因在于李媛未将剩余首期款汇入资金监管账户，其资金流水不符合银行放贷条件，无法取得银行贷款承诺函所致。而李锡叨于2015年6月30日从担保公司处取走公证委托书和担保合同等材料的行为，与李嫒履行资金监管义务没有必然联系，不构成对《二手房买卖合同》的违约。首先，张芷梅及其他任何人从未通知过李锡叨到深圳市中房投资管理有限公司签署买方变更为张芷梅的《委托赎楼服务合同》，张芷梅也没有到深圳市中房投资管理有限公司处办理将涉案房屋出售给李媛的相关合同文件、审批文件变更为张芷梅的手续，深圳市中房投资管理有限公司也自始至终不知晓买家再次变更为张芷梅的事实，这一点从深圳市中房投资管理有限公司于2015年8月6的《情况说明>足以证明。其次，李锡叨为履行与王遇平、李媛的《二手房买卖合同》，办理了将涉案房产出卖给李媛的公证委托手续，出具了公证委托书，履行了合同约定。李锡叨取回材料后至今留存，取回材料并不意味着公证委托书的失效，并不表明李锡叨要撤销公证委托。第三，李锡叨取回上述材料的原因之一，是李锡叨决定自行赎楼，减少与李媛的交易环节，有利于交易的顺利进行。深圳市中房投资管理有限公司于2015年8月6的《情况说明》也足以证明李锡叨决定自行赎楼的事实。李锡叨取回上述材料的原因之二，是该公证委托书的委托事项范围明显超过《二手房买卖合同》约定的赎楼范围，而这让李锡叨产生了不安全感，比如委托书中的第1项、第3项等委托的对涉案房屋的管理、对涉案房屋的申请按揭贷款、消费贷款、抵押贷款、为第三方提供抵押担保、收取抵押贷款款项等等。七、一审认定的，2015年7月6日，张芷梅到中国农业银行股份有限公司龙岗支行签订《个人信贷业务申请表》等材料，与李锡叨没有任何关联性。张芷梅在一审时，仅仅提交了页数为四页的《个人信贷业务申请表》、《申明书》、《资金监管协议》，其中《个人信贷业务申请表》为两�，该两页所记载的任何事项均没有与涉案房产及李锡叨有关；《申明书》中的买方姓名张芷梅、身份证号码431228198403050024、拟抵押的房产均为打印体，卖方姓名、身份证号码为空，在买方声明人处手写有“张芷梅”的字样，该份申明书与常理不符，既然张芷梅是以《主体变更确认书》为依据，向李锡叨主张购房权利，而《主体变更确认书》中有李锡叨的姓名和身份证号码的记载，其不可能在《申明书》中将卖方的姓名和身份证号码留空；《资金监管协议》只有最后一页，有乙方身份证号码的打印体，但是甲方身份证号码为空，同样与常理不符，也与李锡叨无关。综上，一审法院无视涉案房产交易中，有且只有一份《主体变更确认书》，并该《主体变更确认书》已经由李锡叨、王遇平、李媛实际履行的事实，无视涉案房产交易未能履行的真正原因，片面采信并支持王遇平、李媛与张芷梅恶意串通损害李锡叨合法权益的行为，采用与李锡叨没有关联性的、也与常理不符的资金监管证据，导致错误的适用法律，请求二审人民法院依法支持李锡叨的全部上诉请求。另庭审中补充称：1、按照合同约定，先要办理资金监管合同和贷款手续再赎楼，李锡叨取走赎楼手续不构成违约，按照二手房买卖合同第六条第三款的规定，李锡叨已经在合同约定的期限内履行了与担保公司签订《委托赎楼服务合同》和办理《委托公证书》。根据该条规定没有约定赎楼的期限，结合《二手房买卖合同》第五条的约定，是赎楼后三日内办理递交过户手续就可以。根据李锡叨、李媛和深圳市中房投资担保有限公司签署的《委托赎楼服务合同》第五条的约定，李媛是要先履行资金监管和贷款后担保公司才办理赎楼，因此李锡叨取走公正委托函等手续仅仅只是出于自行赎楼的考虑，在李媛履行完毕相关的义务后，李锡叨可以自行赎楼，并不影响合同的继续履行。原审法院认定李锡叨在2015年6月30日取走委托手续的行为构成根本违约并以此时间点作为计算违约金的其算点是错误的。2、李媛是王遇平的配偶并不影响其新买主的认定。首先，李锡叨是没有对王遇平是否已婚以及配偶信息有核实的义务的，王遇平在签订二手房买卖合同的时候并没有声明其已婚并且提供配偶的相关信息。其次，李媛并没有作为共同的买方签署二手房买卖合同，因此在二手房买卖合同的买方这一主体上李媛是不具备资格的，在王遇平与李锡叨履行二手房买卖合同的过程中李媛在6月16日与李锡叨到担保公司签署委托赎楼服务合同并办理资金监管手续是作为新的买主的身份参与进来的，虽然李媛是配偶，在《婚姻法》上其对涉案房产过户之后享有夫妻共同�产的权利，但这是法律的一种静态的保护，并不意味着在动态交易过程中夫妻双方可以任意的切换交易的主体，这是违背了合同法的相对性原则，也违背了法律对交易稳定性、合法性及效率性的保护。因此，原审法院不将李媛视为新买主显然混淆了法律动态和静态保护的区别。3、根本违约者在于买方，李锡叨已依法提出解除二手房买卖合同，刚才已经提到新买主是李媛，李媛在合同约定的7月1日前没有交付首期款，已经构成了根本的违约，李媛辩称其银行流水不符合银行规定的贷款人资格拒绝了，但是没有提供相应的证据予以证实，即便是其不能继续履行，那也是李媛本人构成了根本的违约，如果认定张芷梅为新的买主，按照主体变更确认书的约定，新的买主是继续履行原买主没有履行的义务，也就是说其需要继续履行李媛出交付首期款的义务以及委托赎楼服务合同项下的义务，但是在张芷梅提供了6月19日的落款日期的主体变更确认书之后在6月19日其并没有继续履行李媛交付首期款的义务，按照合同的约定，超过5日后卖方有解除合同的权利，而且卖方已经在7月13日向法院提起诉讼请求解合同，该诉状已经送达给相关的主体，合同已被解除。只是有待司法认定，合同的继续履行和重新履行是两个不同的概念，张芷梅在7月7日向李锡叨发律师函要求李锡叨在7月13日前配合其到另外一家银行办理资金监管手续，已经是属于变更合同内容。增加了李锡叨的合同义务，李锡叨有权拒绝。李锡叨已经按照二手房买卖合同的约定配合办理相关的手续以及协助资金监管的办理手续不存在任何违约行为。综上所述，请求二审法院驳回张芷梅的全部上诉和原审诉讼请求，认定李锡叨不需要继续履行合同且无须承担任何违约责任。
张芷�答辩称,一、李锡叨及王遇平在《主体变更确认书》上签字时，虽然尚未填写张芷梅的信息，但双方以该种形式签订确认书，应视为李锡叨同意由王遇平指定任何第三方作为新买方继续履行合同。二、李锡叨主张买方主体变更为李媛没有事实与法律依据，李媛作为王遇平的妻子代为履行部分合同义务并不代表合同权利义务转移至李媛。房地产买卖应当签订书面转让合同，因此变更主体亦应订立书面合同，关于主体的变更应以《主体变更确认书》为准。三、《主体变更确认书》自三方签字生效，而非自通知李锡叨生效。中原公司的《情况说明》可以证实，中原公司工作人员曾经通知李锡叨办理资金监管手续，李锡叨未前往，故张芷梅只能签署单边资金监管协议。四、合同约定的李锡叨公证赎楼期限是“签署合同之日起四十日内”，即2015年6月21日前，而张芷梅资金监管�限是“2015年7月1日前”。李锡叨公证赎楼义务在先，李锡叨于2015年6月30日取走公证委托书，阻碍合同继续履行，违约在先，张芷梅享有先履行抗辩权，李锡叨不享有解除权。五、退一万步讲，即便如李锡叨称其7月7日享有解除权，而7月6日张芷梅已在履行合同进行资金监管，其解除条件未成就。另外，即便其7月7日享有解除权，合同也是自解除通知送达发生效力，而7月9日李锡叨已收到张芷梅催告继续履行的《律师函》，应当核实《律师函》内容的真实性并继续履行合同，而其并未继续履行，而是7月13日选择了起诉解除合同。六、本案是2015年330新政，导致房价暴涨，卖方违约潮其中的一例。履行过程中，原买方王遇平还因李锡叨资金周转困难，在合同约定之外增加支付了15万元定金，但房价暴涨，李锡叨见利忘义，擅自中止履行合同，后又拒不履行，已构成根本违�。综上，恳请驳回上诉，维持原判。
原审第三人中原公司述称，1、其公司代办手续、服务协议，张芷梅、李锡叨之间的二手房交易是双方私下达成的，委托该公司办理一些交易手续，该公司已积极配合双方办理相关手续。对于交易过程中张芷梅、李锡叨的违约行为由违约方自行承担违约责任。
原审第三人华夏银行述称，该案与华夏银行无关，华夏银行不知情。
原审第三人王遇平、原审第三人李媛未到庭参与二审审理，亦未作出答辩。
张芷梅向一审法院起诉请求：1、李锡叨继续履行《二手房买卖合同》；2、李锡叨将涉案房产转移登记至张芷梅名下；3、李锡叨结清涉案房产的水费、电费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、煤气费、电话费等（至过户之日止）；4、李锡叨将涉案房产腾空后交付张芷梅；5、李锡叨向�芷梅支付迟延履行违约金暂计人民币29070元（已转让成交价人民币3420000元为基数，按日万分之五，从2015年6月30日起计至转移登记且完成交付之日止，暂计至2015年7月16日）；6、李锡叨承担本案全部诉讼费用（受理费、保全费、鉴定费等）。
一审法院认定事实：2015年5月12日，王遇平作为买方，李锡叨作为卖方，双方签订《二手房买卖合同》（NO.xxxx），合同约定卖方将位于深圳市龙岗区中心城中xxx花园X区XX栋一单元1xx的房产（房地产证号为xxx**）转让给买方，转让成交价为人民币3420000元。合同第三条第一款约定，买方在本合同生效之日起4日内（含当日）向卖方支付定金100000元。本条所约定的定金交由双方所约定的第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金的生效。合同第四条第二项约定，买方应于2015年7月1日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期房款以银行贷款为准支付至买卖双方约定的银行监管账户或其他第三方的监管账号中；并于2015年7月1日前（含当日）向银行提交按揭贷款申请的相关材料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方须配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。合同第六条约定，该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起40日内(含当日)与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理。卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款的，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼、还清贷款、办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后3日内将房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司。合同第八条约定，买方自愿支付包括赎楼公证费、因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息、违约金及相关费用等全部税费。合同第九条约定，卖方应当于收到全部楼款除交楼押金外的三日内将该物业交付给买方，并履行下列手续：买卖双方共同对该物业及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续，移交该房屋钥匙，买卖双方应在交楼清单上对上述情况签名确认；双方协商同意在定金或首期款中预留5000元作为该�业之交楼押金。此款在卖方实际交付房地产时进行结算。买卖双方约定交楼押金交由第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定。卖方在交房前，应将附随于该物业的水费、电费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、煤气费、电话费等费用结清，结清单据须交买方确认，否则，买方有权要求交楼押金的监管方从交楼押金中抵扣上述欠费。合同第十条约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。合同第十一条约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。第十四条备注（如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以本备注条款为准），买卖双方承诺如有哪方违约赔偿总房价百分之二十人民币。同日，王遇平与李锡叨及中原公司签订《资金托管协议》，买卖双方将定金人民币100000、交楼押金5000元交由中原公司进行托管。
2015年5月15日，李锡叨出具定金《收据》，载明收到王遇平支付的涉案房产定金100000元。2015年6月17日，李锡叨再次出具《收据》，载明收到李媛购买涉案房产定金150000元。张芷梅提交结婚证证明王遇平与李媛系夫妻关系。
2015年6月16日，李锡叨出具公证委托书，委托深圳市中房投资管理有�公司、周艳等全权办理提前还清涉案房产按揭贷款的赎楼手续等事项。后李锡叨与李媛签订《二手楼交易资金监管业务申请审批表》。
2015年6月19日，张芷梅、李锡叨与王遇平签订《主体变更确认书》，内容为：三方双方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及办理产权转移登记时将买方姓名写为张芷梅名下，由张芷梅继续履行《二手房买卖合同》《资金托管协议》和《佣金支付承诺书》及相关附件补充协议等事项下王遇平未履行的义务，王遇平对张芷梅承担连带保证责任。
2015年6月30日，李锡叨到深圳市中房投资管理有限公司处将涉案房产的公证委托书及担保合同等材料全部取走。
2015年7月6日，张芷梅到中国农业银行股份有限公司深圳龙岗支行签订《个人信贷业务申请表》等材料。
2015年7月7日，张芷梅委托律师向李锡叨寄�《律师函》，催告李锡叨于2015年7月13日前将公证委托书送回担保公司继续办理赎楼手续，并且告知张芷梅已在中国农业银行深圳新亚洲支行签署单边资金监管协议，要求李锡叨于2015年7月13日前补签该协议，继续履行合同。李锡叨确认收到该律师函。
另查，涉案的位于深圳市龙岗区中心城中xxx花园X区XX栋x单元xx房产（房地产证号为：深房地字第xxxxx**号）的登记产权人为李锡叨，2012年12月3日抵押给华夏银行。张芷梅家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。
庭审中，关于《主体变更确认书》。李锡叨对其真实性不予认可，认为该证据是2015年5月12日本案李锡叨与王遇平在中原地产签署二手房买卖合同时，应买方王遇平的要求，卖方仅仅在主体变更确认书上“卖方确认”处签名，日期及其他部分均是空白，由肖仁峰在见证人处签名之后，交给了王遇平，且该证据卖方只签了一份；中原公司陈述，《主体变更确认书》系王遇平与李锡叨双方在签订二手房买卖合同时签订，当时并未确认新买方以及下面的落款日期；张芷梅确认王遇平与李锡叨在签订合同当日签订了《主体变更确认书》，张芷梅是此后补签。关于李媛向李锡叨支付的150000元。李锡叨认为该150000元属于购房款，定金王遇平已按合同约定支付完毕；张芷梅认为该150000元应属定金，且李锡叨出具的收据上亦载明了款项性质是定金。关于涉案房产未赎楼的原因。李锡叨认为系因李媛未按约进行资金监管，且王遇平、李媛将涉案房产转卖给张芷梅；张芷梅认为系因李锡叨取走公证书，拒绝赎楼。张芷梅明确表示愿意一次性支付房款，并在李锡叨未办理赎楼手续时张芷梅愿意代为办理赎楼手续。
一审法院认为，王遇平与李锡叨于2015�5月12日签订的《二手房买卖合同》（NO.xxxxx）系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
关于涉案的《主体变更确认书》是否合法生效。从《主体变更确认书》的形式上看，李锡叨及王遇平均已签字确认，应视为双方就此已达成一致。李锡叨及王遇平在《主体变更确认书》上签字时，虽然尚未填写张芷梅的信息，但双方以该种形式签订确认书，应视为其同意由王遇平指定的任何第三方作为新买方继续履行合同，并且王遇平指定的新买方即本案张芷梅也按约前往办理资金监管，表明张芷梅也以其实际行为同意作为合同的新买方继续履行合同，故《主体变更确认书》成立且生效。
关于本案的定金。王遇平与李锡叨签订涉案合同后，按照涉案合同约定支付了定金人民币100000元，后李锡叨再次出具收据载明收到李媛�买涉案房产的定金人民币150000元。因王遇平与李媛系夫妻关系，且该收据载明的款项性质为定金，应视为双方对涉案合同的定金数额达成新的协议，故一审法院认定涉案房产的定金为上述两次支付之和即人民币250000元。
在涉案合同履行过程中，王遇平按约履行了定金支付义务，李锡叨按约履行了出具公证委托书委托担保公司担保融资赎楼义务，但李锡叨于2015年6月30日到担保公司将涉案房产的公证委托书及担保合同等材料全部取走，又未自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续，至本案法庭辩论结束时，涉案房产仍处于抵押状态，致买卖双方无法继续履行合同义务，且当张芷梅委托律师向李锡叨寄送《律师函》后，李锡叨仍未予配合履行合同义务，李锡叨的行为构成根本违约，应依法承担违约责任。现张芷梅主张继续履行涉案合同，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，继续履行合同是违约责任的救济方式之一，张芷梅、李锡叨之间的买卖合同不存在法律上或事实上不能履行的情形，其合同标的亦不存在不适于强制履行的情形，且张芷梅具备深圳市购房资格，其明确表示可以一性次支付房款，可以代为办理赎楼手续，故张芷梅请求继续履行涉案合同，具有合同以及法律依据，一审法院予以支持。继续履行涉案合同的具体事项包括：张芷梅支付购房款、李锡叨协助办理赎楼手续、注销抵押登记、过户手续并交付涉案房产，即李锡叨应还清华夏银行关于涉案房产的贷款并办妥注销抵押登记手续，张芷梅应一次性向李锡叨支付扣除定金后的剩余购房款3170000元；若李锡叨未在判决确定的期限内还清华夏银行关于涉案房产的贷款并办妥注销抵押登记手续，张芷梅有权向华夏银行还清涉案房产的贷款余额本息及办理注销抵押登记手续，并一次性向李锡叨支付扣除定金及上述贷款余额本息后的房款余额，华夏银行予以协助；之后，李锡叨应协助张芷梅办理产权过户登记手续；办理还清按揭银行贷款及过户登记手续所发生的税费由张芷梅负担；李锡叨应于收到购房款之后向张芷梅交付涉案房产。双方在继续履行合同过程中，未尽事宜按双方签订的《二手房买卖合同》（NO.xxxxx）执行。
关于违约金的问题。涉案合同第十一条约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同；合同第六条约定，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起40日内(含当日)与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续�买方须协助卖方办理。如上所述，李锡叨于2015年6月30日到担保公司将涉案房产的公证委托书及担保合同等材料全部取走，又未自行赎楼，办妥注销抵押登记手续，配合履行合同义务，李锡叨的行为构成根本违约，张芷梅有权要求李锡叨以转让成交价即人民币3420000元为基数自2015年7月1日起按日万分之五支付违约金至本案判决生效之日，判决生效之后的违约金尚未发生，本案不予处理。张芷梅要求李锡叨自2015年6月30日起支付违约金，一审法院对超出部分不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张芷梅与李锡叨继续履行《二手房买卖合同》（NO.xxx）；二、李锡叨于判决生效之日起十日内向华夏银行股份有限公司深圳益田支行还清关于深圳市龙岗�中心城中xxx花园X区XX栋一单元1xx的房产的按揭贷款并注销该房产的抵押登记手续，华夏银行股份有限公司深圳益田支行协助办理；张芷梅于涉案的深圳市龙岗区中心城中xxx花园X区XX栋一单元1xx的房产注销抵押登记后五日内向李锡叨一次性支付剩余房款人民币3170000元；三、如李锡叨未履行判决确定的上述第二项义务，张芷梅有权在判决生效之日起二十日内向华夏银行股份有限公司深圳益田支行还清涉案的深圳市龙岗区中心城中xxx花园X区XX栋一单元1xx的房产的全部贷款余额本息及办理注销该房产的抵押登记手续，并将剩余房款（总房款人民币3420000元-定金250000元-上述贷款余额本息）一次性向李锡叨支付，华夏银行股份有限公司深圳益田支行协助办理；四、李锡叨于收到应收全部房款之日起三日内协助张芷梅将涉案的深圳市龙岗区中心城中xxx花园X区XX栋一单元1xx的房产�移登记至张芷梅名下，转移登记产生的各项税费，由张芷梅负担；五、李锡叨于办理过户手续起三日内将涉案的深圳市龙岗区中心城中xxx花园X区XX栋一单元1xx的房产按照《二手房买卖合同》（NO.190329）第九条约定的手续交付给张芷梅；六、李锡叨于判决生效之日起十日内向张芷梅支付违约金（违约金以涉案房产转让成交价3420000元为基数，按日万分之五标准，自2015年7月1日起计至本判决生效之日止）；七、驳回张芷梅的其他诉讼请求。案件受理费人民币17080元，保全费人民币5000元，合计人民币22080元，由李锡叨负担。
本院经审理查明，张芷梅与李锡叨双方确认，涉案《主体变更确认书》由王遇平与李锡叨在签订涉案房屋买卖合同时签订，双方只签订一份，当时新买方与落款日期均为空白，原件由王遇平持有。一审法院认定张芷梅、李锡叨与王遇平三方于2015年6月19日签订《主体变更确认书》与事实不符，本院予以纠正。在一审庭审中，张芷梅与王遇平、李媛对李锡叨提供的证据《委托赎楼服务合同》、《风险业务申请审批表》及《二手楼交易资金监管业务申请审批表》的真实性无异议，上述证据记载买方为李媛，由李媛支付首期款并办理资金监管手续。除此之外，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案二审的争议焦点是张芷梅主张其是涉案房屋买卖合同买方的依据是否充分。根据查明的事实，涉案合同原由王遇平与李锡叨签订，同时双方签订有一份新买方为空白的《主体变更确认书》，该确认书由王遇平持有，应视为李锡叨同意王遇平变更一次买方主体。合同签订后，王遇平支付了第一笔定金10万元，李锡叨出具收据载明收到王遇平涉案房屋定金10万元；第二笔定金15万元由李媛支付，李锡叨出具收据载明收到李媛购买涉案房屋定金15万元，在随后的办理协助卖方赎楼、首期款资金监管等手续中李媛均以买方的名义出现，李锡叨主张王遇平已将买方主体变更为李媛有事实依据，本院予以采纳。张芷梅主张李媛的上述行为为家事代理行为，不构成主体变更，理据不足，本院不予采纳。在王遇平已行使一次变更主体权利的情况下，王遇平和张芷梅未与李锡叨协商、征得其同意，张芷梅事后签订的《主体变更确认书》在李锡叨不认可张芷梅为新买方的情况下不发生主体变更的法律效果，张芷梅据此主张其与李锡叨存在房屋买卖合同关系理据不足，本院不予采纳。故张芷梅以买方名义提起本案诉讼缺乏合同依据，其原告主体资格不适格，其起诉应予驳回。
综上所述，李锡叨关于张芷梅不是新买方的上诉理由成立，�院予以采纳。一审判决处理有误，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：
一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1214号民事判决；
二、驳回上诉人张芷梅的起诉。
本案不收取案件受理费，张芷梅预缴的一审案件受理费17080元由一审法院退还，二审案件受理费17130元由本院按各自预缴数额退还张芷梅50元、李锡叨17080元；诉讼保全费5000元由张芷梅负担。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 俞 红
审 判 员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一七年三月十日
书 记 员 王倚霖（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实�改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。