山东省利津县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）利民初字第959号
原告：薄传珍，女，汉族。
委托代理人：左名涛，山东津城律师事务所律师。
被告：山东钱江置业有限公司。
法定代表人：吴海珍，董事长。
组织机构代码：××。
委托代理人：卜祥亭，山东诚正勤律师事务所律师。
原告薄传珍诉被告山东钱江置业有限公司（以下简称“钱江公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人左名涛、被告的委托代理人卜祥亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年9月14日，原、被告针对被告开发的“西湖春天”房产一处（××幢×单元××室）签订了《商品房买卖合同》，合同约定房产总价款为497795元，原告按合同约定履行了支付房款的义务。合同第八条约定的房产交付期限为2013年12月31日前，但直到现在被告也未履行交房义务。期间，被告曾与原告协商延期交房事宜，2014年1月25日双方达成补充协议，协议约定交房日期推迟到2014年6月30日前，并约定原告不追究被告的违约责任，但是被告没有履行该协议，致使协议的目的不能实现，现原告通知被告解除该协议，继续按照《商品房买卖合同》的约定支付违约金。根据双方签订合同的第九条约定，如被告延期交房，应按日向原告支付已交房款万分之五的违约金，计算至实际交房日止。后经双方多次协商未果，现提起诉讼要求被告向原告支付自2014年1月1日至2014年8月31日的延期交房违约金59735元（497795元×240天×万分之五）并继续支付违约金至实际交房日，诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、原告的主张不符合《（团购）协议》的约定，依法应驳回其诉讼请求。《（团购）协议》约定交房日期为开工之日起32-40个月后交付，本案涉及的房产未到约定的交付时间。另外，被告在购房价格上已经对原告作出了很大的优惠，作为对等条件，原告已经放弃了追究被告可能出现的交房迟延等违约责任。二、原告在支付购房款时存在严重违约行为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定，应解除出卖人一切责任。三、原告的主张不符合《购房手册》的约定。根据原、被告双方签订的《购房手册》第一页《楼盘销售前置审批流程表》中的约定，原告因享受团购优惠，再次表示放弃追究被告交房延迟等违约责任。四、原告的主张不符合《商品房买卖合同》关于周边村民阻挠施工可以延期交房的约定，涉案房屋在建设过程中存在周边村民阻挠施工的事实，因此被告延期交房不属违约行为，不应承担违约责任。五、原告的诉讼请求不明确，原告主张违约金计算至实际交房日，而实际交房日不能确定，原告的诉讼请求是不确定的。综上，原告的主张没有依据，应驳回其诉讼请求。
经审理查明，被告钱江公司于2007年12月28日通过出让方式取得了利津县城津八路以西、大桥路以南部分土地的使用权，用于开发“西湖春天”住宅小区。
2010年11月10日，利津县凤凰城街道总工会与被告签订《（团购）协议》一份。利津县凤凰城街道总工会组织利津县凤凰城街道办事处以及该办事处辖区的部分学校、利津县经济开发区等单位的工作人员参加了钱江公司开发的“西湖春天”住宅小区的团购。根据该协议，被告给予了团购户价格等方面的优惠，也约定了在商品房施工前团购户向被告缴纳部分诚意金及自行承担供暖、供气开口费等内容。
2011年1月6日，被告取得了“西湖春天”住宅小区27#、28#楼的建设工程规划许可证；2012年6月26日取得了上述楼房的建筑工程施工许可证，许可证载明的开工日期为2012年7月1日，竣工时间为2013年7月1日；2012年8月29日，取得了涉案房屋所在27#楼的商品房预（销）售许可证。
原、被告双方针对被告开发建设的“西湖春天”住宅小区××幢×单元××室房产签订《商品房买卖合同》一份，合同落款日期为2012年9月6日。合同约定交房时间为2013年12月31日前，逾期交房则自2014年1月1日起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。
本院共计受理150余名业主起诉钱江公司商品房预售合同纠纷案，该150余名原告均与被告签订了《商品房买卖合同》，合同内容除业主信息、楼房号、面积、单价、付款方式不同外，其余内容均相同。
2012年9月14日，原告（乙方）、被告（甲方）与作为丙方的杭州兰水仙物业管理有限公司利津分公司三方签订《购房手册》一份，该《购房手册》包含了《楼盘销售前置审批流程表》、《签约页》等七部分内容。甲、乙、丙三方分别在《签约页》签字、盖章。
另查明，原告于2010年底支付购房诚意金130000元并于2012年9月14日转为购房款（收据上注明开发区转入），2012年９月14日另支付购房款57795元，2012年10月24日支付购房款310000元，共计缴纳全额购房款（商品房及储藏室）497795元，被告分别为原告开具收据。涉案商品房至今没有按照《商品房买卖合同》约定的条件交付。
诉讼过程中，经本院依法释明，被告主张如果不违约抗辩得不到支持，则请求予以降低违约金，标准按照利津县城租赁住房的平均租金每年8000-10000元支付。
以上事实，由原告提交的《商品房买卖合同》一份、购房款收据2张，被告提交的（团购）《协议》一份、《购房手册》一份、土地使用证一份、建设工程规划许可证一份、建筑工程施工许可证一份、商品房预（销）售许可证一份及原、被告双方当事人的当庭陈述，在案为证。
本案当事人争议的焦点问题是：被告是否应承担逾期交房的违约责任及违约金的计算标准。
针对争议焦点问题，原告提交以下证据：
一、证据1，原、被告签订的《商品房买卖合同》一份，合同相关内容如下：
第六条付款方式与期限：买受人于本合同签订当日内支付购房款187795元并交齐贷款申请资料，剩余购房款310000元办理贷款并同意贷款机构直接将贷款放至出卖人专用账户。
第七条买受人逾期付款的违约责任：……2、双方约定，买受人付款日期以款项实际到达出卖人指定账户之日为准。如果买受人出现任何逾期付款情况，则解除出卖人一切责任。
第八条交付期限，第一款：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备约定条件的商品房交付买受人使用。第二款：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、周边村民阻挠施工导致的建设期延误。
第九条出卖人逾期交房的违约责任:按逾期时间分别处理：……逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。各项违约金的支付不计利息。
原告用该两份合同证明：1、原、被告签订了买卖合同，实际签订时间为2012年9月14日；2、合同约定了总价款为497795元，房产交付日期为2013年12月31日前，违约金应按照已交房款额的日万分之五计算至实际交付日；3、被告至今没有交房，已经严重违约。
证据2，被告出具的购房款收据两张，证明原告已经按照合同约定履行了付款义务。
被告质证认为：对这些证据的真实性无异议，但不能实现原告的证明目的。理由如下：
1、《商品房买卖合同》是双方协商签订，并非被告单方制定的格式合同。假定该合同相关条款属于格式条款，也不属于合同法第五十二条规定的无效条款，最多只能属于合同法第五十四条规定的显失公平的条款，但是当事人并未在合同签订后一年内行使撤销权，故该合同条款是合法有效的。2、《商品房买卖合同》中对签订时间已经有明确记载，原告单方否认合同签订时间不能成立。3、《商品房买卖合同》第六条对付款方式进行了明确约定,但是从收据的数额和日期能够看出原告存在逾期支付购房款的事实。双方签订的合同第七条约定“……如果买受人出现任何逾期付款情况，则解除出卖人一切责任”，该条款是经双方平等协商后的公平条款，因此被告根据该条款的约定不应该承担逾期交房的违约责任。4、虽然合同约定的交房日期是2013年12月31日，该期限是最早交房期限，双方在《（团购）协议》中已经对交房的最后期限作出了约定，该约定是双方均认可的期限，《商品房买卖合同》约定的交房期限不能突破《（团购）协议》中约定的期限。
本院审查认为，被告对原告提交的《商品房买卖合同》、收款收据的真实性无异议，本院予以确认。
关于合同第七条第2项“……如果买受人出现逾期付款情况，则解除出卖人一切责任”的内容，本院受理的150余名原告与被告签订的《商品房买卖合同》的该内容均相同，故该内容是被告为了重复使用而预先拟定且未与对方协商的条款，应认定为格式条款。该条款内容排除了原告包括要求被告交付商品房等的主要权利，导致原、被告双方权利义务严重不对等，且被告未提交证据证明已按照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款的规定履行了“采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款”的义务。同时，合同法第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效，而该条款内容恰恰免除了被告责任、排除了原告的主要权利。综上，《商品房买卖合同》第七条第2项的内容应属无效的格式条款。
针对争议焦点，被告提交以下证据：
证据1，甲方利津县凤凰城街道总工会与乙方山东钱江置业有限公司签订的《（团购）协议》及《团购房情况表》。相关内容如下：
1、第六条第7项约定：团购房源因与区域内其他小高层房源一并集中交房，自开工之日起32-40个月后交付；团购房源的交房采取统一集体交房的形式，由甲方团购的具体购房户统一委托甲方交房经办人集中办理，并在预售合同中予以约定。
2、第七条第2项约定：作为优惠选（购）房的对等条件，甲方及甲方团购的具体购房户承诺：上述选定房源签订协议或购房合同后，因乙方及乙方的关联单位有可能产生的施工滞后、绿化滞后、配套滞后、验收滞后、交房延迟、办证延迟和其他主观因素引起的商务行为系列过程中的履约瑕疵。甲方及甲方团购的具体购房户表示理解，并放弃追诉、索赔、诉讼或仲裁权利，选择协商解决。甲方及甲方团购的具体购房户重申：无论本承诺作出时间与《商品房买卖合同》及其补充合同或其他补充性合同、协议和文件签订（收）的时间孰先孰后，亦不论房地产管理部门登记备案的《商品房买卖合同》是否附有本承诺内容，本承诺均将作为双方解决乙方上述行为的唯一依据。
《团购房情况表》载明了160户参加团购的购房户的姓名、楼房号、交款情况和联系方式。该表加盖了利津县凤凰城街道总工会印章，原告在该名单之中。
被告用以上两份证据证明：2010年11月10日，利津县凤凰城街道总工会代表原告与被告签订了《（团购）协议》，协议对涉案房产的交付期限做了大致的估计和约定，双方均对此认可，即“开工之日起32-40个月后交付”。原告起诉的时间距离该时间还有近一年的时间，被告不存在迟延交房行为。另外，被告已经对原告作出了很大的优惠，此种情况下，原告作为对等条件，放弃了追究被告可能出现的交房迟延等违约责任，故原告的主张没有依据。
原告质证认为：对《（团购）协议》没有异议。总工会并没有获得原告的委托与授权，所以说该份《（团购）协议》并不能制约原告。从该份协议的内容看，能够证明在被告开发房产之前原告及其他团购业主已经支付给了被告购房款1000多万元，既缓解了被告的售房压力又减少了被告的销售成本，同时也为被告免费提供了前期开发成本，这几点完全可以与被告给原告的价格优惠对等。如果把给原告“价格优惠”与免除被告履行合同主要义务与承担主要责任作为对等条件，有违合同的主要目的、合同法的基本原则以及相关法律法规，因此该协议中的免责条款是无效的。另外，原、被告签订的《商品房买卖合同》晚于该份《（团购）协议》，而且已经备案，因此被告应当严格按照《商品房买卖合同》中的约定按时交房，如果延期交房，就要按该合同中第九条的规定承担违约责任。
本院审查认为：原告对证据没有异议。原告按照《（团购）协议》和《团购房情况表》交纳了购房诚意金，证明原告参加了利津县凤凰城街道总工会组织的团购。本院对《（团购）协议》和《团购房情况表》的真实性予以确认。
证据2，《购房手册》一份。其中，第一页的《楼盘销售前置审批流程表》除记载了房款计算方式外，亦载明原告享受团购优惠政策。另注明“作为购房（含优惠）的对等条件，买受人承诺：上述选定房源签订购房合同后，因出卖人有可能产生的施工滞后、绿化滞后、配套滞后、验收滞后、交房滞后、办证迟延或其他主观因素引起的商务行为系列过程中的履约瑕疵，以及后续开发组团的施工因素对入住物业造成的影响，本人表示理解，并放弃诉讼或仲裁权利，选择协商解决。卖方因前述行为所须承担的赔偿或补偿额以不超过受益者实际支付购房款总额的0.5%为限，且该款仅用于买受人所买物业非主要部位的维修的设备添置与更换。本表系双方所订《商品房买卖合同》不可分割的组成部分，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。承诺人重申：无论本承诺做出时间与《商品房买卖合同》及其补充合同或其他补充性合同、协议和文件签订的时间孰先孰后，亦不论房屋产权管理部门登记备案的《商品房买卖合同》是否附有本承诺内容，本承诺将作为买卖双方解决卖方上述行为的唯一依据”。
用以证明：原告选择团购被告的涉案商品房，被告已经对原告的购房款作出了很大的优惠，原告作为对等条件，在《购房手册》第一页“销售楼盘前置审批流程表”中再次表示放弃追究被告可能出现的交房迟延等违约责任。即使违约，赔偿数额应以交款额的0.5%为限。
原告质证认为：1、该手册是与《商品房买卖合同》一起签订的，在签订时，被告没有根据原告的要求对于免除自己责任的条款进行提示与告知，在《商品房买卖合同》中两次提到了具体详见《购房手册》，但是《商品房买卖合同》在房产局备案了，《购房手册》却没有备案。2、从形式上看，该手册包含了七大部分内容，但业主仅在最后签约页签名，这是一份格式性文件，里面有大量免除被告主要责任的条款，严重侵犯了原告的主要权利。3、从内容上看，被告将免除自己主要责任的条款置于手册第一页《楼房销售前置流程表》中，而且没有用明显的标识标注出来，流程表与免责条款在内容上看没有关联性，而且流程表中也没有审批人员的签字，在买受人签名一栏标注着详见签约页，很显然被告是故意将此免责条款隐藏于此。该条免责条款免除了被告所有的合同义务，与已备案的《商品房买卖合同》中第八条、第九条严重冲突，不但因客观原因违约免责，就连主观因素引起的商务行为履约瑕疵也要免责，也就是说被告可以依据该条款只收房款而不用交付房屋。4、免责条款中“卖方因前述行为所承担的赔偿或补偿额以不超过受益者实际支付房款总额的0.5%为限，且该款项仅用于买受人所买物业非主要部位的维修的设备添置与更换。”本身物业维修的设备添置与更换就在被告的保修范围内，因此该种赔偿方式实际上没有赔偿。
本院审查认为：原告对《购房手册》的真实性没有异议，本院予以确认。但是第一页《楼盘销售前置审批流程表》中关于“买受人承诺……，本承诺将作为买卖双方解决卖方上述行为的唯一依据”的内容，所有签订《购房手册》的业主该内容均相同，是被告为了重复使用而预先拟定且未与对方协商的条款，应认定为格式条款。与前述《商品房买卖合同》第七条第2项的认定理由相同，该条款内容应属无效的格式条款。
证据3，《补充协议》及《奖励证明存根联》各一份。协议载明了“因周边村民阻挠、配套商未按期施工和冬季气候变化等非甲方主观因素造成甲方建设进度延误而推迟该商品房（含附属设施）交付时间至2014年6月30日，甲方给予乙方相应奖励，乙方不再追究甲方未按约定交房的违约责任”的内容。
以上两份证据证明：被告在“西湖春天”第三期工程的施工中不断地受到周边村民阻挠，严重影响了施工进度，导致施工进度缓慢。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定“……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期……2、周边村民阻挠施工导致的建设期延误……”因此，被告延期交房是有合同依据的，不属于违约。
原告质证认为：对《补充协议》及《奖励证明存根联》原告的签字没有异议，被告未按照约定履行义务也未实际给予原告奖励。“周边村民阻挠”是一个事实问题，需要证据去证明，随意认定会对周边村民等第三人程序权利与实体权利造成侵犯。
本院审查认为：被告所提交的证据系相关权利义务主体签订，对其真实性予以确认，《补充协议》能够证明在施工过程中，出现过村民阻碍施工的情况发生。被告主张周边村民阻挠施工导致延期，应举证证明阻挠的具体时间、期限，从而将该期限在原约定交房日期的基础上顺延，以确定最终的交房日期，但被告提交的证据达不到该证明目的；另一方面，《补充协议》中延期的原因亦载明了“配套商未按期施工和冬季气候变化等非甲方主观原因”，而上述两原因并非法定或约定可以延期交房的理由。因此，被告以该组证据证明延迟交房不属违约的主张不能成立。
原、被告双方签订《补充协议》的目的是交房时间延至2014年6月30日前，从而原告享受相应奖励，放弃追究被告未按期交房的违约责任，但被告实际未在该时间交付房屋，原告也没有享受相应奖励，故《补充协议》没有实际履行。
本院认为，《（团购）协议》是利津县凤凰城街道总工会代表团购户与被告签订，原告参加了该团购，应履行该《（团购）协议》的相关约定。但《（团购）协议》中第七条第2项购房户承诺“……甲方及甲方团购户表示理解，并放弃追诉、索赔、诉讼或仲裁权利，选择协商解决……本承诺均将作为双方解决乙方上述行为的唯一依据”的内容，虽然购房户承诺“放弃追诉、索赔、诉讼或仲裁权利”，但承诺内容中亦明确载明了“选择协商解决”，双方签订该份协议的真实意思表示应是双方当事人通过协商的方式解决合同履行过程中被告可能出现的违约行为，购房户对追诉、索赔、诉讼、仲裁权利的放弃，并非是对追究被告违约责任等实体权利的放弃，而追诉、索赔、诉讼、仲裁是法律所赋予当事人解决矛盾纠纷的诉讼权利和公权力救济方式，不能以承诺放弃的方式予以剥夺，若当事人经协商无法达成一致意见，将导致原告权利无法救济，不能实现协商解决违约责任的目的。因此，该约定的“承诺”内容违反了法律规定，应属无效。从另一角度将，如果被告违约无限期不交房，根据该“承诺”内容将导致原告的主要合同权利得不到救济，致使原、被告间的权利义务严重失衡，有违公平、公正。因此，被告以该协议条款作为原告放弃主张权利的抗辩理由不能成立。
《（团购）协议》第六条第7项约定，团购房源自开工之日起32-40个月后交付，但是《商品房买卖合同》对商品房的交付时间进行了重新确定，即2013年12月31日前。《（团购）协议》第七条第2项“本承诺均将作为双方解决乙方上述行为的唯一依据”的约定只是针对第七条第2项关于逾期交房等违约责任的约定适用，不能适用于第六条第7项交房时间以及其他条款。所以，原、被告争议的商品房交付时间，应该按照《商品房买卖合同》的约定履行，即交房时间为2013年12月31日前。
被告未按合同约定的日期交付房屋，应当向原告支付逾期交房违约金。《商品房买卖合同》约定的违约金计算方式是按照购房款总额的日万分之五支付，被告主张违约金过高要求降低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、合同法若干问题的解释（二）第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过损失的30%的当事人可以请求法院予以适当减少。目前能够确定的原告损失只有银行贷款利息或租房的租金等损失，根据银行贷款利率和当地住房租金情况，合同约定的违约金较大的超过了这些损失的30%，被告请求予以降低，本院予以支持。
关于违约金的调整幅度。截止本院作出判决，被告违约时间已达一年半之久，加之“西湖春天”三期购房户总数众多，若按照合同约定计算，被告需支付高额的违约金；另一方面，原告以团购价格购得涉案房屋，确实享受了一定的优惠。综合考虑被告过错程度、被告的企业现状及涉案楼盘未完成工程的后续正常施工，在公平保障双方当事人合法权利的基础上，依法将违约金的计算标准调整为已交房款额的日万分之三。原告已交纳总房款497795元，经计算，2014年1月1日至8月31日期间的违约金数额为36289元。
《商品房买卖合同》第六条对原告购房款的支付方式及违约责任进行了明确约定，但被告没有针对原告的逾期付款提出反诉，故本院对逾期付款责任问题在本案中不予处理，被告可另行主张。
关于原告要求被告继续支付违约金至实际交房日的诉讼请求。根据已查明事实，被告至今尚未交付房屋，亦不能确定交付的准确日期，且房屋交付要符合双方合同约定和法律规定，而对交付的房屋是否符合条件有可能是有争议的，需要通过行政程序或者诉讼程序予以确认。因此，原告要求的“实际交房日”是不确定的，致使违约金数额无法具体计算，该项诉讼请求不明确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须有具体的诉讼请求的规定，对原告的该部分诉讼请求不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条、第十条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：
一、被告山东钱江置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告逾期交房违约金36289元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1239元，原告负担486元，被告负担753元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东营市中级人民法院。
审 判 长 巴占防
人民陪审员 孟庆喜
人民陪审员 张成华
二〇一五年七月十一日
书 记 员 王俞涵