重庆市忠县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）忠法民初字第03437号
原告重庆伟航物业管理有限公司，住所地忠县忠州镇新华支路19号附1号，组织机构代码68145668-6。
法定代表人谢玲，该公司总经理。
委托代理人陈德昌，男，1978年5月14日出生，该公司职工。
被告谭定洪，男，1950年11月17日出生，汉族。
被告孙支香，女，1950年12月17日出生，汉族。
原告重庆伟航物业管理有限公司与被告谭定洪、孙支香物业服务合同纠纷一案，本院于2013年11月11日受理后，适用简易程序，依法由审判员付荣慧独任审判，于2013年11月22日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人谢玲及委托代理人陈德昌，被告谭定洪、孙支香到庭参加了诉讼。诉讼中，经原告申请，本院于2013年11月18日依法裁定将被告孙支香在重庆农村商业银行股份有限公司忠县支行账户为xx的存款4500元予以冻结。本案现已审理终结。
原告诉称，原告系鑫巍花园小区的物业管理公司，于2008年1月起依法在该小区履行物业管理职责。被告系该小区业主，于2009年10月5日接房居住至今。被告从2011年2月开始，就以种种借口不交纳物业管理费用，截止2013年6月30日，被告累计拖欠原告各项费用共计3713.11元。原告多次催收无果。诉请判令：1、被告支付从2011年2月起至2013年6月止的物业服务费1334元及违约金1825.05元；2、被告支付由原告为其垫付的从2011年2月起至2013年6月止的电梯费（含电费、维保费、年检费）388元及公摊费（含能源、耗材等费）171.30元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告谭定洪、孙支香辩称，被告系鑫巍花园小区业主及被告从2011年2月起至今未支付物业服务费用等事实属实。被告未支付物业服务费用的理由如下：1、原、被告无合同关系，原告进驻小区进行物业管理、业主委员会的成立及业主代表的产生均不合法，且业主手册中被告的签名系原告工作人员代签；2、原告未履行物业管理职责，存在明显的服务不到位，如小区公共设施损坏长期不维修、小区内乱停乱放车辆、随意改变小区功能将小区花园改为菜地、楼顶及楼下乱搭乱建等；3、原告从未公开小区物业管理的各项账务及计价依据，且存在明显的乱收费情形；4、原告服务态度蛮横、服务质量差；5、被告曾两次主动去原告处交纳相关费用，同时要求原告公开账务及计价依据等，但原告不予理会并拒绝收取被告交纳的费用；6、被告每年外出度假，依照原告的规定，外出期间可按50%支付物业费。但被告外出回家后向原告交纳物业费时，原告却不同意按50%收取；7、因在原告交付被告的业主手册中并未约定违约金，故不同意支付违约金；8、原告诉讼被告一事，给被告造成名誉损害，要求原告赔礼道歉并赔偿被告因此案而产生的办公费及误工费等共计500元。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，重庆海铭巍房地产开发有限公司系忠县忠州镇鑫巍城市花园小区的建设单位。2008年10月22日，原告与重庆海铭巍房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：重庆海铭巍房地产开发有限公司选聘原告对鑫巍城市花园小区实施前期物业管理服务，服务期限从2008年10月22日起至2011年12月31日止。合同签订后，双方依约履行相关义务。期限届满后，原告与忠县鑫巍城市花园业主委员会于2012年1月2日签订《物业服务合同》，约定：忠县鑫巍城市花园业主委员会选聘原告就鑫巍城市花园小区实施物业管理服务，服务期限从2012年1月1日起至2014年12月31日止；物业服务费用按月收取，收取标准为住宅0.48元／月.平方米、商业0.80元／月.平方米，业主或物业使用人应在每月1号至10号支付当月物业服务费用；物业共用部分、共用设施设备的日常维修和养护、构筑物的维修、电梯维修、电梯维保等费用由业主共同分摊或使用大修基金；如业主或物业使用人未能按时足额支付物业服务费，按每日累计加收应缴纳费用千分之三的标准支付滞纳金；业主或使用人空置房屋，由业主或使用人提出书面申请，经物管企业与使用人双方认定水电气表起止数均未走动的，业主或使用人支付50%的物业服务费。合同还就委托服务事项、物业服务标准、双方的权利义务、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告在该小区提供物业服务。
二被告系夫妻关系，是鑫巍城市花园小区的业主，于2009年10月5日接房入住。从2011年2月起至2013年6月止，被告未向原告支付物业服务费46元／月×29月＝1334元、电梯费388元、公摊费194.50元。其中电梯费包含电梯运行产生的电费、电梯维保费、电梯年检费，公摊费包含业主居住单元的能源耗材费和小区公共部分的能源耗材费。原告经催收无果，遂诉至本院。
诉讼中。原告向本院提交书面申请，要求被告支付违约金600元，其余违约金自愿放弃。
上述事实，有原、被告在庭审中的陈述以及原告提供的：《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、《业主手册》、照片、电梯费票据、小区公摊费用票据、追缴费通知单、忠县鑫巍城市花园业主委员会于2013年11月22日出具的《证明》、《小区外来人员登记表》、《保安值班（交、接班）记录》、《鑫巍花园巡逻签到表》、原告向忠州镇政府、忠县建设规划监察执法大队、忠州镇红星社区居民委员会、忠县综合执法局、忠县城乡建设委等单位发出的文件、被告单元分摊费用及小区公共分摊费用明细表；被告提供的照片、被告申请的证人黄宗孝、牟一成、王兴发的当庭证言等证据材料在案佐证，本院予以确认。
本院根据原、被告的诉、辩称意见及其提供的证据材料和确认的事实，对本案争议问题作如下综合分析认定：
一、原、被告是否存在物业服务合同关系？
依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，
因原告与忠县鑫巍城市花园业主委员会签订了物业服务合同，且该合同合法有效，而被告系该小区业主，故原告与忠县鑫巍城市花园业主委员会签订的物业服务合同对被告具有约束力。被告抗辩其与原告没有合同关系，不符合上述法律规定，本院对其抗辩理由不予采信。被告抗辩原告进驻小区进行物业管理、业主委员会的成立及业主代表的产生等不合法，但被告对该抗辩理由未提供相应的证据予以证实，并且业主委员会的成立及业主代表的选举是否合法，不属于本案调整范围，故被告的该抗辩理由不能成立，本院不予采信。
二、原告是否依照合同约定履行物业服务义务？
经审查，在原告与忠县鑫巍城市花园业主委员会签订的物业服务合同中，业主委员会委托原告提供的物业服务内容包括物业共用设施设备的维护管理、共用绿地花木的养护与管理、公共场所及房屋共用部分的清洁卫生、公共秩序及安防消防等事项的协助管理和服务、交通秩序与车辆停放的管理、物业档案资料管理、装修管理等全方面的综合服务。原告为证实其已依照合同约定履行了物业服务义务，提供了照片、小区外来人员登记表、保安值班交、接班记录、巡逻签到表、业主委员会出具的证明及原告向忠州镇政府、忠县综合执法局等单位发出的文件等证据材料予以证实。上述证据材料来源合法、内容真实，本院予以采信。被告抗辩原告未履行物业服务义务，并提供照片等予以证实，但该证据仅能证实原告在履行物业服务过程中存在瑕疵，而不能据此否认原告作为物业服务企业为小区公共设施设备所提供的综合服务，故其抗辩理由本院不予采信。被告抗辩原告未公开小区物业管理的账务及计价依据，且存在明显的乱收费情形，并提供小区业主黄宗孝、牟一成、王兴发等的证言证实。原告对此予以否认，并提供小区业主委员会出具的证明予以证明。因小区业主委员会出具的证明，其证明效力明显高于证人黄宗孝等三人的证言，故其抗辩理由本院不予采信。
综上，物业管理是一个阶段性的工作，周到的服务是每个小区业主的共同希望，原告作为物业服务企业应当在合同约定的权利义务基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主间的沟通交流，被告作为小区业主也应当从大局出发，对物业企业的工作给予理解和支持，对原告在履行物业服务过程中存在的瑕疵以正当方式提出合理化的意见或建议，共同构建和谐小区。被告不能在接受原告提供的物业服务后，又以原告在履行合同中存在瑕疵为由，拒绝支付物业服务费用。
三、被告尚欠原告物业服务费用的数额？
原告主张被告尚欠2011年2月起至2013年6月止的物业服务费46元／月×29月＝1334元、电梯费388元、公摊费194.50元，并提供了电梯费票据、小区公摊费用票据、欠费明细表等证据予以证实。虽然被告对此有异议，但其未提供相关证据加以证明，故其依法应承担不利的法律后果。
被告抗辩其外出度假期间的物业服务费用应当折半收取。经审查，在原告与业主委员会签订的物业服务合同中约定：业主或使用人空置房屋，由业主或使用人提出书面申请，经物管企业与使用人双方认定水电气表起止数均未走动的，业主或使用人支付50%的物业服务费。虽然被告提供了港澳通行证及证人黄宗孝、牟一成、王兴发的当庭证言等证据加以证明，但上述证据仅能证实二被告在港澳通行证上载明的期限内外出，但不能证实其在鑫巍城市花园小区内房屋的水电气表未走动，并且即使其屋内的水电气表未走动，被告也应依照合同约定向原告提出书面申请，经双方确认后物业服务费用方可按50%收取，而被告未提供其向原告书面申请的相关证据，故其抗辩理由不能成立，本院不予采信。
四、被告是否应向原告支付违约金？
依照物业服务合同约定，被告应当在每月1号至10号支付当月物业服务费用，否则，应按每日累计加收应缴纳费用千分之三的标准支付违约金。因被告未按照合同约定时间向原告支付物业服务费用，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任，应当依照合同约定向原告支付违约金。因原告在诉讼中向本院提交书面申请，要求被告支付违约金600元，其余违约金自愿放弃，该请求系原告真实意思表示，且该金额明显低于依照合同约定标准计算的违约金总额，同时被告也未提供因其未按时支付物业服务费用给原告造成损失的相关证据。故原告的该项诉讼请求，符合相关法律规定，本院予以支持。被告抗辩在业主手册中未约定违约金，故其不应支付违约金。依照相关法律规定，业主手册是由公司根据《管理规约》及政府的有关法规制定的管理规则，业主对其内容应当遵守，而物业公司与业主的权利义务应由物业服务合同确定，而不是业主手册。本案中，原告依照物业服务合同的约定要求被告支付违约金，符合法律规定。故被告的抗辩理由本院不予采信。
综上所述，原告与鑫巍城市花园业主委员会签订的物业服务合同合法有效，原、被告均应依照合同约定全面履行自己的义务，因原告已依约为该小区提供了物业管理服务，故被告应当根据合同约定向原告支付物业服务费用。因被告尚欠原告从2011年2月起至2013年6月止的物业服务费46元／月×29月＝1334元、电梯费388元、公摊费194.50元，但原告要求被告支付物业服务费1334元、电梯费388元、公摊费171.30元，系其真实意思表示，并且符合法律规定，本院予以支持。被告未按时支付物业费用，其行为已构成违约，依法应向原告支付违约金，故原告要求被告支付违约金600元的诉讼请求成立，本院予以支持。被告抗辩原告将其诉至法院，对其造成名誉损害，要求原告赔礼道歉并赔偿因此案而产生的办公费及误工费等共计500元。因原告对被告欠交物业服务费用一事提起诉讼，系其在法律规定范围内依法行使的诉权，并且其诉讼请求依法得到支持，该行为并未对被告造成名誉损害，即使原告对被告造成名誉损害，被告也未提供因原告的损害行为对其造成损害后果的相关证据，故其抗辩理由不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告谭定洪、孙支香向原告重庆伟航物业管理有限公司支付从2011年2月至2013年6月止的物业服务费1334元。
二、被告谭定洪、孙支香向原告重庆伟航物业管理有限公司支付从2011年2月至2013年6月止的电梯费388元、公摊费171.30元，共计559.30元。
三、被告谭定洪、孙支香向原告重庆伟航物业管理有限公司支付违约金600元。
以上三项判决内容限在本判决生效之日起十日内支付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告潭定洪、孙支香负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费50元（在本院领取《忠县人民法院预交上诉费通知书》，凭该通知书到忠县忠州镇红星小区日月酒店附近的重庆农村商业银行股份有限公司忠县支行民旺分理处交纳上诉案件受理费），递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交案件受理费，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期满内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年，自本判决确定的履行期间的最后一日起计算。
审判员 付荣慧
二〇一四年一月十五日
书记员 盘 露