广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1971民初943号
原告罗梓少，女，1994年12月19日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区，
委托代理人曾笑梅，女，1983年1月27日出生，汉族，住广东省东莞市南城区，
被告张孝棚，男，1973年7月15日出生，汉族，住河南省固始县，
委托代理人张维，广东宝威律师事务所律师。
被告东莞市东城永旺纸品加工店，地址：广东省东莞市东城区立新九头村九龙路三街三期厂房一楼A区。
经营者张孝棚。
被告广东楷诚纸业有限公司，住所地：广东省东莞市南城区西平上手村工业区第八栋。
法定代表人张孝棚。
第三人东莞市晨爱建材贸易有限公司，住所地：广东省东莞市附城城区四环路东泰花园路段。
法定代表人罗爱武，董事长。
原告罗梓少诉被告张孝棚（以下简称张孝棚）、东莞市东城永旺纸品加工店（以下简称永旺店）、广东楷诚纸业有限公司（以下简称楷诚公司）、第三人东莞市晨爱建材贸易有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周汝丽适用简易程序，分别于2016年2月23日、2016年3月15日公开开庭审理，原告的委托代理人曾笑梅，被告张孝棚的委托代理人张维到庭参加诉讼，被告永旺店、楷诚公司、第三人缺席。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与第三人于2014年5月15日签订《租赁合同》，约定第三人同意原告将承租的东莞市东城区立新九头村新莞悦大厦5楼写字楼503号/506号[东府国用（2011）第特197号]（以下简称案涉房屋）用于投资使用。原告与张孝棚于2014年6月3日签订《写字楼租赁合同书》，约定：被告向原告承租案涉房屋用作办公室，租期自2014年6月1日至2019年5月30日，月租金6460元，每月10日前支付下月租金，逾期支付的按每日千分之二加收滞纳金。但至2015年8月，被告已拖欠原告租金，原告多次催促无果。被告在承租期间并拖欠各种相关费用。据此，原告请求判令：1、解除2014年6月3日签订的租赁合同（合同编号：201413）；2、被告支付原告租金至合同到期之日止，并按拖欠租金数额每日2‰计算滞纳金至付清之日止；3、被告支付原告提前解除合同违约金19380元；4、原告无须向被告退还履约保证金16500元；5、被告负责在经营期间产生的经济费用（2015年10月份电费28元，2015年10月份水电公摊费234元，2015年11月份水电公摊费210元，垃圾管理费至合同到期之日止）；6、被告承担本案诉讼费。
后原告明确或变更诉讼请求如下：诉请2为：（1）被告支付原告2015年8月16日至2019年5月30日租金293930元，（2）被告支付原告2014年6月1日至2014年7月15日免租期租金9690元，滞纳金以月租金7480元为基础，当月租金从当月10日开始计算滞纳金，按每天14.96元（7480元×2‰）计算，计算至2016年3月15日；诉请5为：（1）被告支付原告2015年8月16日至2019年5月30日垃圾管理费46410元，（2）被告支付原告2015年10月份电费28元、2015年10月份水电公摊费234元，2015年11月份水电公摊费210元。
张孝棚辩称，1、张孝棚已经于2015年7月底搬离案涉租赁场所，并口头告知了原告及新莞悦大厦管理处，钥匙已交还管理处前台工作人员。张孝棚2015年12月7日给管理处的一份复函中对上述事实也有提及。张孝棚于2015年12月4日收到原告租赁合同终止通知书，张孝棚认为，案涉租赁合同在退场时便已实际解除，原告在2015年12月4日也予以认可。因此，原告请求判令解除案涉租赁合同依法无据。
2、民事违约责任以损失填补原则为基础，只有张孝棚单方提前退租造成原告的直接经济损失，才应当由张孝棚承担。现张孝棚单方退租并退场，原告可以将案涉场地另行出租，合同剩余期限租金并不是原告的经济损失。同时，张孝棚退场后已经告知原告及管理处，要求其收回场地，但原告一直置之不理。对于扩大损失，原告具有过错，应自行承担。对于原告起诉要求按照每日2‰计付拖欠租金的滞纳金，该部分违约责任，并不是按照租赁合同所约定的租金，无须每月按时缴纳，因此，不存在拖欠租金的滞纳金问题。
3、原告所主张的45天免租期租金及相当于3个月租金的违约金、无须退还履约保证金，均属于违约责任。案涉租赁合同约定的违约金过分高于原告实际损失，法院应当考虑原告本人的过错以及案涉合同条款的不平等性，对原告所主张的免租期的租金、违约金依法予以调整。对于被告缴纳的履约保证金，应在被告应当承担的违约责任中予以扣减。
4、被告退场后没有实际使用案涉租赁场所，没有给原告的日常管理增加任何负担，退场后的公摊水电费及垃圾管理费不属于原告的损失。
经审理查明，第三人为东府国用（2011）第特197号土地的使用权人。2014年5月11日，原告与第三人签订《写字楼租赁合同书》，约定：原告向第三人承租案涉房屋，原告有权将该房屋转租给第三方使用。
2014年6月3日，原告与张孝棚签订《写字楼租赁合同书》（合同编号：201413），约定：张孝棚向原告承租案涉房屋，建筑面积为340平方米；2014年6月1日至2017年5月30日月租金6460元，2017年6月1日至2019年5月30日月租金为8160元，每月10日前付清下月租金；免租期45天，因张孝棚原因终止合同的，须补交免租期租金给原告；市政各项收费、管理收费、税费及其因张孝棚经营所发生的一切费用（包含但不限于水电费、电话费、卫生费等）由张孝棚自行负责；如张孝棚违约，张孝棚已交付的履约保证金不予退还且张孝棚须补回45天免租期租金，并须一次性支付相当于3个月租金的违约金给原告；等等。后张孝棚签名确认于2014年6月1日接收案涉房屋使用。
2015年12月4日，原告向张孝棚作出《租赁合同终止通知书》，以张孝棚拖欠租金达4个月为由，通知解除租赁合同，并要求张孝棚承担相应违约责任。
2015年12月7日，张孝棚作出回复函，称：因承租同一房东的厂房租金暴涨被迫搬迁，因此配套的办公室也只能搬迁。张孝棚于2015年8月24日下午5时电话告知莞悦大厦管理处负责人蔡小姐其已经搬离，无须退回押金10000余元；每月支付厂房租金时，均有重复告知将不再承租办公室；后张孝棚将合同复印件及收据复印件给蔡小姐，但不同意返还原件；张孝棚今天收到莞悦大厦所谓终止合同的通知，要求支付租金至本月，张孝棚认为不合理也不可能，不予接受。
庭审中，原告称：案涉房屋于2005年修建，没有办理房产证、建设工程规划许可证；原告在7、8月向楷诚公司的吴爱平联系催缴租金及公摊水电费，当时吴小姐称不会再租案涉房屋，原告要求按合同处理；案涉房屋所处大厦平时没有值班人员，没有人收到张孝棚交还的钥匙；张孝棚约在8月底搬空，但设置了密码锁，因为手续没有办妥，所以原告不敢进入，案涉房屋至今空置。张孝棚称：案涉房屋所处的大厦有管理处工作人员，当时钥匙交还给了原告的前台工作人员，但没有签收。原告及张孝棚确认，张孝棚已缴纳保证金16500元，张孝棚支付租金至2015年8月15日。原告主张张孝棚已付清2015年9月水电费，张孝棚不予确认，认为支付的仅是厂房相关租金及费用。原告及张孝棚确认，张孝棚是原、被告之间的《写字楼租赁合同书》的承租人。
因本院于庭审中释明原、被告之间的《写字楼租赁合同书》应属无效，原告变更诉请的租金为使用费。
以上事实，有原告提供的土地使用权证、《写字楼租赁合同书》、《租赁合同终止通知书》、回复函，以及本院的庭审笔录等在卷证实。
本院认为，《中华人民共和国城市规划法》于1990年4月1日起施行，东莞市市区自此开始实施建设工程规划许可证制度。案涉房屋于1990年4月1日后建成，但未办理建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原、被告签订的《写字楼租赁合同书》应属无效。原告诉请解除与张孝棚于2014年6月3日签订的《写字楼租赁合同书》（合同编号：201413），本院不予支持，确认该合同无效。
依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，租赁合同无效的，出租人有权请求参照租金水平计算占有使用费。关于案涉房屋的占有使用事实，原告应承担关于入驻使用的举证责任，张孝棚应承担关于搬离不再使用的举证责任。张孝棚主张7月底搬离，但未能提供证据证实。因此，本院采信原告主张的张孝棚至2015年8月底搬空的主张，确定张孝棚应参照《写字楼租赁合同书》约定支付2015年8月16日至8月31日的占有使用费，计算为3230元。虽《写字楼租赁合同书》无效，但免租期的占有使用费可参照该合同约定确定，即张孝棚须支付免租期（2014年6月1日至7月15日）的占有使用费，计算为9690元。原告诉请张孝棚支付2015年9月1日至2019年5月30日期间的占有使用费、迟延支付租金的违约金（滞纳金），缺乏依据，本院不予支持。
因原告与张孝棚签订的《写字楼租赁合同书》无效，因此，其依据该合同约定诉请张孝棚支付提前解约违约金19380元、无须退还张孝棚履约保证金16500元，本院不予支持。
张孝棚自2015年9月1日起无占有使用案涉房屋的事实，因此，原告诉请张孝棚支付2015年10月的电费、10月、11月的水电公摊费，本院不予支持。
原告诉请张孝棚支付2015年8月16日至2019年5月30日期间的垃圾管理费，上述认定张孝棚实际使用案涉房屋至2015年8月底，因此，张孝棚应支付原告2015年8月16日至31日期间垃圾管理费510元。对原告诉请超出部分，本院不予支持。
张孝棚是《写字楼租赁合同书》约定的承租人，原告未举证证实永旺店、楷诚公司构成债的加入，其诉请永旺店、楷诚公司共同与张孝棚向原告履行支付义务，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告罗梓少与被告张孝棚于2014年6月3日签订的《写字楼租赁合同书》（合同编号：201413）无效；
二、被告张孝棚应自本判决发生法律效力之日起三日内支付原告罗梓少2014年6月1日至7月15日期间的占有使用费9690元、2015年8月16日至8月31日期间的占有使用费3230元、2015年8月16日至8月31日期间的垃圾管理费510元；
三、驳回原告罗梓少的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费3547.87元（原告罗梓少已预交），由原告罗梓少负担3424.55元，被告张孝棚负担123.32元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 周汝丽
二〇一六年三月三十日
书记员 张雪峰
李华菲
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。