云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民一初字第98号
原告昆明永益房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市晋宁县昆阳街道办事处兴隆村委会兴隆村（湖景天颐家园**栋）。
法定代表人张吉林，董事长。
委托代理人朱曼琳、季国光，云南事通律师事务所律师。特别授权代理。
被告云南世邦房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市盘龙区人民政府东华街道办事处白龙路**号附楼*号楼***室。
法定代表人张远红，董事长。
委托代理人熊斌、张伦久，云南微行律师事务所律师。特别授权代理。
第三人鲁翠华，男，汉族，1954年2月15日出生。
委托代理人杨斌，云南迪恒律师事务所律师。特别授权代理。
原告昆明永益房地产开发有限公司与被告云南世邦房地产开发有限公司、第三人鲁翠华商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年4月9日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月26日组织双方当事人进行庭前证据交换，并先后于2015年6月26日、2016年5月25日公开开庭进行了审理，原告昆明永益房地产开发有限公司的委托代理人季国光、朱曼琳，被告云南世邦房地产开发有限公司的委托代理人熊斌、张伦久，第三人鲁翠华及其委托代理人杨斌到庭参加了诉讼。本案经批准延长审理期限及合议庭依法评议，现已审理终结。
原告昆明永益房地产开发有限公司起诉称：2014年5月14日，原告与被告签订了《购房意向协议书》，协议约定：原告购买被告开发的且已取得商品房预售许可证的位于昆明市二环东路石闸立交桥旁的“爱尚苑”项目世邦大厦第22层商品房，该层房屋建筑面积为1050.56平方米，单价为每平方米人民币（以下均为人民币）14000元，房款总价为14707840元，同时，原告与被告确认了原告已付给被告购房款14707840元由被告的副总经理鲁翠华代收。该协议签订后，被告由于开发资金的问题暂停施工直至近期才恢复施工，随后，原告多方寻找被告办理房屋产权手续但均未找到。在此情况下，原告到昆明市房屋产权交易中心询问相关产权办理事宜，得知被告已经将出售给原告的上述房屋于2014年6月3日在昆明市房屋产权交易中心进行了销售合同备案登记，登记的买受人为李子丹。被告在收取了原告的全额购房款后又在原告毫不知情的情况下将房屋销售备案在他人名下，已经构成违约且严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了极大损失，故原告诉至法院，请求：1、确认原告与被告签订的《购房意向协议书》合法有效；2、判令被告及第三人连带返还原告已付购房款14707840元；3、判令被告及第三人连带赔偿由于违约导致原告的损失10892160元；4、本案诉讼费由被告及第三人连带承担。庭审中，原告明确表示本案要求解除《购房意向协议书》。
被告云南世邦房地产开发有限公司答辩称：原告的起诉没有事实依据，被告没有与原告签订过《购房意向协议书》，请求驳回原告的起诉。
第三人鲁翠华答辩称：《购房意向协议书》确实签过，是真实的，但房屋不是第三人开发的，原告能否买房与第三人没有关系，不应由第三人承担违约责任。
原告为证明其诉讼请求及事实理由，向本院提交了以下证据：
1、原告昆明永益房地产开发有限公司的营业执照、机构代码证、法定代表人身份证明书，欲证明：原告的主体资格。
2、被告云南世邦房地产开发有限公司的内资企业登记基本情况，欲证明：被告的主体资格。
3、第三人鲁翠华的身份证（复印件），欲证明：第三人的主体资格。
4、购房意向协议书，欲证明：原、被告建立了商品房买卖合同的法律关系，被告确认爱尚苑22层的购房款已由第三人全额收取。
5、收据，欲证明：第三人确认收到爱尚苑22层全额购房款14707840元。
6、借款协议，欲证明：第三人向原告借款1000万元。
7、农村信用合作社电汇凭证，欲证明：原告履行借款协议，于2011年8月24日将1000万元的款项电汇至第三人指定的账户。
8、农村信用合作社电汇凭证（复印件），欲证明：第三人于2011年8月25日将向原告所借的1000万的款项汇入被告账户。
9、房屋团购协议，欲证明：第三人作为团购代表向原告团购房屋。
10、商品房购销合同，欲证明：第三人确认的团购人员购房，张远红、杞建宏未付购房款。
11、对账单，欲证明：截止到2013年12月31日第三人欠原告款项17989142元。
12、商品房买卖合同登记备案表，欲证明：被告于2014年6月3日将爱尚苑22层房屋登记备案在李子丹名下，致使原告的购房目的不能实现，被告的行为已经构成违约，被告将房屋登记备案在李子丹名下显示的款项为25717710元，被告获得非法利益为11009870元。
第二次开庭时补充证据：
1、关于签订“购房意向协议书”实施过程的陈述。欲证明：原告签订涉案《购房意向协议书》的过程。
2、云南世邦房地产开发有限公司关于“爱尚苑”项目领导分工及现场管理的通知（复印件）、会议纪要（复印件）。欲证明：第三人鲁翠华是被告云南世邦房地产开发有限公司的副总经理。
经质证，被告云南世邦房地产开发有限公司对原告证据1、证据2的真实性、合法性、关联性无异议；对证据3不发表意见；对证据4有原件核对，但不予认可，该协议书是伪造的；对证据5有原件核对，但真实性无法核实，收据内容与客观事实不一致，原告也没有实际支付款项，只是抵债；对证据6有原件核对，但与被告无关，不予质证；证据7与被告无关；对证据8被告收到了该款项，但该1000万元是投资款；对证据9、证据10有原件核对，但对真实性不予认可，该两项证据与本案无关；对证据11的真实性、关联性和证明内容不予认可，第三人与原告之间的债权债务关系与本案商品房买卖合同纠纷是不同案由不同的法律关系，应另案解决；对证据12的真实性、合法性、关联性予以认可；对补充证据1不予认可，出具材料的鲁悦没有出庭作证，被告不知道鲁悦是何人；对补充证据2不予认可。第三人鲁翠华对原告证据1、证据2、证据3的真实性无异议；对证据4的真实性予以认可，但认为房款不是第三人收取的；对证据5的真实性予以认可，但认为第三人当时与被告有债务关系，款是由被告收取的；对证据6的真实性予以认可；对证据7不需要核对原件，真实性无异议；对证据8的真实性认可，并认为支付给被告的1000万元是借款；对证据9、证据10、证据11的真实性予以认可；对证据12认为与第三人无关，对真实性不发表意见，对房屋的登记备案情况其不清楚；对补充证据1的真实性、合法性、关联性不予认可，事实是第三人对原告负有债务，后原告找鲁翠华要求还款，原告问鲁翠华是否可以将被告开发的爱尚苑一层楼签到原告名下，鲁翠华考虑将其欠款转给被告就同意了，原告起草了购房意向协议书一共3页给鲁翠华加盖被告公章，鲁翠华发现办公室内有被告法定代表人张远红签好字的购房意向协议书，就用张远红签好字的购房意向协议书最后一页与原告提供的购房意向协议书前两页进行拼接并加盖被告公章后交给了原告；对补充证据2因会议纪要没有公章，对真实性不予认可，通知的内容属实，鲁翠华是项目施工队负责人，不是被告的副总经理。
因原告证据除证据3、证据8和补充证据2无原件，证据12是打印件并未加盖房管部门公章之外，其余证据均有原件核对，而证据3鲁翠华的身份证第三人予以认可，证据8被告和第三人均认可真实性，被告对证据12商品房买卖合同登记备案表的真实性予以认可，被告和第三人对于鲁翠华系被告项目施工负责人的事实予以认可，故本院对原告提交的前述证据除补充证据2的会议纪要因无原件核对也没有加盖被告公章不予确认以外，对其余证据形式上的真实性均予以确认，至于能否证明原告的诉讼主张，本院将结合全案事实和证据在下文一并评述。
被告云南世邦房地产开发有限公司为证据其答辩意见，在第二次开庭时向本院提交以下证据：
1、结清协议；
2、购房意向协议书。
以上证据欲证明：原告与第三人有借款协议与被告没有关系，被告与第三人没有任何经济往来，原告提交的购房意向协议书是假的，该份协议的签订被告并不知晓。
经质证，原告昆明永益房地产开发有限公司认为被告提交的证据已经超过举证期限，不予质证。第三人鲁翠华对被告提交的证据1、证据2的真实性予以认可，认为被告提交的证据可以证明原告向第三人支付的1000万元不是真实的购房款而是第三人向原告的借款。因被告提交的证据1、证据2均有原件核对，出于对全面查明案件客观事实的考虑，本院对被告提交的前述证据形式上的真实性予以确认，至于能否证明被告的诉讼主张，本院将结合全案事实和证据在下文一并评述，此不赘述。
第三人鲁翠华向本院提交以下证据：
1、电汇凭证，欲证明：1000万元是第三人向原告借来之后支付给被告的。
2、两份《房屋产权确认书》（复印件），欲证明：第三人代表被告向原告团购房屋，房屋虽然产权办在被告法定代表人名下，但实际是第三人出钱。
第二次开庭时补充证据：
借款“利息”决算后的续借款协议。欲证明：原告所谓的第三人收到的购房款项其实是第三人2011年8月24日向原告借款1000万元欠原告的款项，在签订购房协议时原告并未支付任何的购房款，在原告起诉时第三人也不欠原告1000万元，而仅欠原告600万元的本金，第三人至2012年4月16日时就1000万元借款已经归还100万元利息及400万元本金，原告所谓的被告法定代表人张远红、鲁翠华欠款1700余万元与事实严重不符，第三人与原告之间仅有1000万元的往来借款，没有其它的借款。
经质证，原告昆明永益房地产开发有限公司对第三人证据1、证据2的真实性均予以认可；对补充证据认为超过举证期限，不予质证。被告云南世邦房地产开发有限公司对第三人证据1认可被告收到了该款项，但认为该1000万元是投资款；对证据2因没有原件核对，对真实性、合法性、关联性均不予认可；对补充证据的真实性予以认可。因第三人提交的证据1原、被告均认可真实性，本院对该项证据的真实性予以确认；证据2虽是复印件，但与原告提交的证据9、证据10、证据11可相互印证，本院亦予以确认；补充证据有原件核对，出于对全面查明案件客观事实的考虑，本院对该证据形式上的真实性予以确认，至于能否证明第三人的诉讼主张，本院将结合全案事实和证据在下文一并评述，此不赘述。
经审理，本院依据双方当事人对真实性无异议（包括有原件核对且对方当事人无证据予以反驳的）证据材料以及当事人的自认，确认与本案相关的案件事实如下：2014年5月14日，原告昆明永益房地产开发有限公司作为乙方签订《购房意向协议书》，该协议书载明：昆明永益房地产开发有限公司意向购买云南世邦房地产开发有限公司开发的位于昆明市二环东路石闸立交桥旁的“爱尚苑”项目世邦中心大厦第22层房屋，单价14000元/平方米，房款总计14707840元，昆明永益房地产开发有限公司已付给云南世邦房地产开发有限公司购房款14707840元，此笔款项已由云南世邦房地产开发有限公司副总经理鲁翠华代收。该《购房意向协议书》共两页，甲方为被告云南世邦房地产开发有限公司，协议书加盖有“云南世邦房地产开发有限公司”公章，甲方授权代表处有“张远红”签字字样。鲁翠华也向原告出具《收据》，载明收到原告购买被告昆明爱尚苑项目世邦大厦22楼购房款1470784元。就前述《购房意向协议书》所涉购房款14707840元，原告表示其并未直接支付，均是债务折抵，折抵的系昆明永益房地产开发有限公司与鲁翠华及其作为法定代表人的昆明斗南翠华园艺有限责任公司于2013年12月31日签订的《对账单》确认的部分债务，该《对账单》显示，截止2013年12月31日昆明斗南翠华园艺有限公司、鲁翠华负有以下债务：1、2011年8月借款1000万元；2、2013年3月1日欠昆明永益房地产开发有限公司海景苑团购房四套别墅款7989742元；共应向昆明永益房地产开发有限公司承担的债务为17989142元，鲁翠华、昆明斗南翠华园艺有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任。经查，2011年8月24日昆明永益房地产开发有限公司与鲁翠华签订《借款协议》，由鲁翠华向原告借款1000万元，此款由原告通过银行汇款方式直接汇至鲁翠华指定的昆明斗南翠华园艺有限责任公司账户，当天原告向昆明斗南翠华园艺有限责任公司账户汇款1000万元，2011年8月25日昆明斗南翠华园艺有限责任公司向被告云南世邦房地产开发有限公司账户汇款1000万元，汇款附加用途为“付投资款”。2013年8月16日，鲁翠华与被告法定代表人张远红签订《结清协议》，确认鲁翠华通过昆明斗南翠华园艺有限责任公司于2011年8月25日转账给被告的1000万元为张远红个人向鲁翠华的借款，该款截止2013年8月16日本息全部结清。另外，2009年11月26日鲁翠华作为团购代表与原告昆明永益房地产开发有限公司签订《房屋团购协议》，向原告团购“湖景天颐家园三期海景苑”的双拼别墅，其中购房人为张远红、杞建宏的共四套房屋房款尚未付清。2014年6月3日，被告将前述“爱尚苑”项目第22层房屋出售给案外人李子丹，并办理了商品房买卖合同登记备案，原告遂诉至法院主张前述诉请。
审理中，原告昆明永益房地产开发有限公司陈述：2014年5月初，因鲁翠华欠原告钱，鲁翠华承诺将其参与被告建盖的位于昆明市二环东路石闸立交桥旁“爱尚苑”写字楼的一层协调抵债给原告，协议内容由鲁翠华起草并由原告员工鲁伟、鲁悦到被告办公地昆明市北京路俊发中心签订协议，鲁翠华拿着有被告法定代表人张远红签字并盖章的协议给原告员工确认后，原告方人员签字并盖章。
第三人鲁翠华陈述：认可其与原告于2013年12月31日签订的《对账单》确认的欠款金额，同时表示其系以个人名义向原告借款1000万元，也是以个人名义与原告昆明永益房地产开发有限公司签订关于“湖景天颐家园三期海景苑”别墅的《房屋团购协议》，购房人为张远红、杞建宏的共四套房屋实际系鲁翠华个人出资购买，所有权人是鲁翠华。就2014年5月14日的《购房意向协议书》的签订，鲁翠华称因其欠原告的债务原告要求鲁翠华还款，原告问鲁翠华是否可以将被告开发的爱尚苑的一层楼签到原告名下，鲁翠华考虑将其欠款转给被告就同意了，原告起草了购房意向协议书一共3页交给鲁翠华加盖被告公章，鲁翠华发现办公室内有被告法定代表人张远红签好字的格式性的购房意向协议书，就用张远红签好字的购房意向协议书最后一页与原告提供的购房意向协议书前两页进行拼接并加盖被告公章后交给了原告，鲁翠华并非被告云南世邦房地产开发有限公司的副总经理，而是被告项目施工负责人。
被告云南世邦房地产开发有限公司陈述：鲁翠华并非被告云南世邦房地产开发有限公司的副总经理，而是被告项目施工负责人，云南世邦房地产开发有限公司的法定代表人张远红从未与原告协商购买昆明市二环东路石闸立交桥旁的“爱尚苑”项目世邦中心大厦第22层房屋的事宜，也从未同意以鲁翠华欠原告的债务折抵该房屋房款，对于涉案的《购房意向协议书》的签订被告并不知情。
审理中，应被告云南世邦房地产开发有限公司的申请，本院对被告申请的部分鉴定事项予以准许并对原告昆明永益房地产开发有限公司与被告云南世邦房地产开发有限公司于2014年5月14日签订的《购房意向协议书》第二页“甲方（公章）处”“云南世邦房地产开发有限公司”的公章的真实性以及甲方“授权代表”处“张远红”的签字是否是其本人所签委托进行司法鉴定。后因申请方即被告云南世邦房地产开发有限公司接到通知后一直未到鉴定机构采集样本，也未交纳鉴定费用，予以退案。
综合双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：1、原被告之间是否存在购房意向协议书的合同关系？2、被告及第三人是否应连带向原告返还购房款14707840元并承担相应损失？
本院认为：本案中，被告未能提交足以否定涉案《购房意向协议书》中加盖的被告公章及其法定代表人张远红签字形式上的真实性的证据，而第三人鲁翠华对该购房意向协议书中被告公章及张远红签字的真实性予以认可，故本院对2014年5月14日的《购房意向协议书》形式上的真实性予以认可。但就本案现有证据及查明事实，该协议虽名为商品房预约合同，但实质上是以房抵债协议，且所抵债务系第三人鲁翠华欠原告的个人债务，而被告并无以其所开发建设的房屋抵销鲁翠华个人债务的真实意思表示，在协议书订立后被告也没有实际进行履行，即使鲁翠华系被告云南世邦房地产开发有限公司的项目施工负责人，也不足以代表被告作出公司资产的如此重大处分，根据《中华人民共和国合同法》第二十一条关于“承诺是受要约人同意要约的意思表示”，第二十五条关于“承诺生效时合同成立”之规定，涉案的《购房意向协议书》因缺少被告对于以其房屋抵销第三人欠原告债务的真实意思表示而不成立，故对于原告要求确认该购房意向协议书合法有效并予以解除，同时基于商品房预约合同关系要求被告和第三人连带返还购房款并承担损失的诉讼请求本院不予支持。原告与第三人鲁翠华之间的债权债务，权利人应另案主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二十一条、第二十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回原告昆明永益房地产开发有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费人民币169800元，由原告昆明永益房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。
审判长 刘昕光
审判员 陆有林
审判员 汪 佳
二〇一六年五月三十日
书记员 马 娜