重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝05民终5389号
上诉人（原审原告）：雅居乐物业管理服务有限公司重庆分公司，住所地重庆市南坪经开区美堤雅城A区12栋8、9号商铺，统一社会信用代码91500108681475078D。
负责人：夏俊全，总经理。
委�诉讼代理人：吴爱环，重庆典易律师事务所律师。
委托诉讼代理人:秦蓉，女，汉族，1982年9月7日出生。
被上诉人（原审被告）：黄德兰，女，1963年12月1日出生，汉族。
委托诉讼代理人：谭富明，男，1964年7月14日出生，汉族。
上诉人雅居乐物业管理服务有限公司重庆分公司（雅居乐公司）因与被上诉人黄德兰物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2016）渝0108民初13824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人雅居乐公司的委托诉讼代理人吴爱环，秦蓉，被上诉人黄德兰的委托诉讼代理人谭富明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
雅居乐上诉请求：撤销一审判决、依法改判。主要事实与理由：一审判决从2013年2月1日开始计算物业管理费属认定事实�误，应该从2012年4月1日起算。
黄德兰答辩称：因为前期存在房屋质量问题，要求整改，之后一直到2013年1月份还没有整改完；我于2013年1月29日才接房，有相关的接房手续，在一审当中已经提交。对方的理由不充分，要求维持原判。2012年4月-2013年1月期间物业费用因为存在质量整改问题，所以不应该由被上诉方承担。
雅居乐公司向一审法院起诉请求：原告于2010年4月7日与上海静安城投重庆市置业有限公司签订《前期物业管理服务合同》并取得重庆雅居乐国际花园的物业管理资格。被告作为重庆雅居乐国际花园xxx号房屋业主，房屋建筑面积128.74平方米，自2016年1月1日至2016年10月31日止，共拖欠原告物业服务费2714.52元。原告经多次催收未果，为此特向人民法院起诉，请求判令被告支付物业服务费（含公摊费）2714.52元、违约金以欠费金额为基数按照每�千分之三的标准从欠费之日起计算至2016年10月31日止，并承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：雅居乐物业管理服务有限公司系具有壹级物业管理资质的物业服务企业。2010年4月7日，上海静安城投重庆市置业有限公司与中山市雅居乐物业管理服务有限公司签订《前期物业管理服务合同》并取得重庆雅居乐花园一期的物业管理资格。2010年10月27日，经中山市工商行政管理局核准，中山市雅居乐物业管理服务有限公司将名称变更为雅居乐物业管理服务有限公司。后雅居乐物业管理服务有限公司出具《情况说明》一份，证实上海静安城投重庆市置业有限公司与中山市雅居乐物业管理服务有限公司签订的《前期物业管理服务合同》中所约定的相关权益与义务，由雅居乐物业管理有限公司重庆分公司全权履行及合同签订。上述合同约定物业服务费标准（按建筑面积计算）为高层住宅2元/月/平方米，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；物业服务费或物业服务资金按季或按月交纳，业主或物业使用人应在每季第一个月的15日前或每月10日前履行交纳义务；业主或物业使用人违反《前期物业管理服务合同》的约定，未能按时足额交纳物业服务费、应从拖欠之日起，按每日千分之三的标准支付滞纳金。被告黄德兰于2010年12月8日与上海静安城投重庆市置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了重庆雅居乐国际花园xx房屋，该房屋建筑面积128.74平方米。并于2013年1月29办理了房屋交接手续，并于2014年3月23日办理装修申请。被告在购买房屋后，由开发商直接转账给原告共计9773元作为被告的预缴物业服务费，包括：2012年5月21日，老带新的奖励3000元；2013年1月29日，退房款2293元；2013年2月24日，贷款保�金80元；2013年7月29日,老带新30**；2013年11月8日，赔偿整改费1400元。庭审中，原告认为从约定的交房之日即2012年4月1日开始缴纳物业服务费，2014年3月31日前，因房屋空置，被告应按照半价缴纳物业服务费，从2014年4月1日至今应全额缴纳物业服务费，故本案中，在抵扣被告的预缴费用后，原告提出前述诉请。
一审法院认为：上海静安城投重庆市置业有限公司与中山市雅居乐物业管理服务有限公司签订的《前期物业管理服务合同》,是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的禁止性规定,故一审法院确认该合同真实有效,签订该合同的各方当事人均应自觉履行。中山市雅居乐物业管理服务有限公司将名称变更为雅居乐物业管理服务有限公司，中山市雅居乐物业管理服务有限公司的权利�务由变更后的雅居乐物业管理服务有限公司享有与承担。原告系雅居乐物业管理服务有限公司的分支机构，现雅居乐物业管理服务有限公司将其基于《前期物业管理服务合同》所产生的各项权利义务授权让给原告，故原告享有相应权利并承担相应义务。被告黄德兰作为雅居乐小区业主，受《前期物业管理服务合同》的约束。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。庭审中双方对被告预缴物业服务费9773元及从2014年4月1日开始被告应按2.2元／月/平方米（含公摊费）支付物业服务费陈述一致，法庭予以确认。关于计费开始之日，根据《前期物业管理服务合同》第八条约定，业主应于接房之次日或视为接房之次日起全额缴纳物业服务费用或物业服务资金。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用或物业服务资金由甲方全额缴纳。本案中，因房屋质量问题，直至2013年1月29日才接房。故一审法院对被告辩称的从2013年2月1日开始计费的意见予以采信。被告从2013年2月1日至2014年3月31日应缴物业服务费（含公摊费）共计2162.83元（128.74平方米×1.2元／月/平方米×14个月），从2014年4月1日至2016年10月31日应付物管费（含公摊费）8780元（128.74平方米×2.2元／月/平方米×31个月）。扣除预交费用9773元，被告需支付的物业服务费（含公摊费）为1169.83元（2162.83+8780-9773）。故一审法院对原告请求的截止2016年10月31日的物业服务费确认为1169.83元。被告黄德兰抗辩认为小区的化粪池污水倒灌而损害其权益，其可另案诉讼。关于滞纳金，一审法院认为，业主未按照合同约定支付相应的物业服务费已构成违约，应当承担相应的违约责任�但每日千分之三的标准约定过高，故一审法院酌情认定为以欠费金额为基数，按中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率，从欠费之日起计算至2016年10月31日止。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、由被告黄德兰于本判决生效之日起十日内支付雅居乐物业管理服务有限公司重庆分公司截止到2016年10月31日的物业服务费（含公摊费）共计1169.83元及违约金（具体计算方式以欠费金额为基数，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率从欠费之日起计算至2016年10月31日止）；二、驳回原告雅居乐物业管理服务有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元减半收取25元，由被告黄德兰承担。
二审中上诉人提交物业公司向开发商请示的复印件一份，拟证明1400元是开发商直接打给物业公司的，该费用就是物管费。
针对该证据，被上诉人提出：认可证据的真实性、关联性，因为房屋存在整改，被上诉人就未接房，整改导致延期交房的赔偿是由开发商直接付给上诉人，这期间的费用不应由被上诉人承担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：雅居乐公司与建设单位上海静安城投重庆市置业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，采用了法律规定的形式，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，具有法律约束力，当事人应根据合同约定履行义务。针对上诉人所提出的物业管理费起算时间问题，《前期物业管理服务合同》第八条第二款已有明确约定，因建设单位原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位全额缴纳。本案中涉诉房屋因质量问题，直至2013年1月29日才接房，故依据《前期物业管理服务合同》约定，此前的物业服务费用不应由业主承担。上诉人要求从2012年4月1日起算，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费50元，由雅居乐物业管理服务有限公司重庆分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏致礼
审 判 员 陈 华
代理审判员 芦明玉
二〇一七年九月二十五日
书�员陈涛