浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0104民初4013号
原告杭州市江干区后珠美邻嘉苑业主委员会，住杭州市江干区后珠美邻嘉苑19幢1楼2单元102室。
负责人兼委托代理人楼芝娟，主任，特别授权代理。
委托代理人王干士，北京盈科（杭州）律师事务所律师，特别授权代理。
被告杭州宇安物业管理有限公司，住杭州市拱墅区沈半路438号319室。
法定代表人胡亮亮，执行董事。
委托代理人吕一鸣，浙江万高律师事务所律师，特别授权代理。
本诉原告杭州市江干区后珠美邻嘉苑业主委员会（以下简称美邻嘉苑业委会）诉被告杭州宇安物业管理有限公司（以下简称宇安物业）物业服务合同纠纷一案，于2016年5月16日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员俞烨独任审判，后被告宇安物业于答辩期内提出反诉，本院受理后，于2016年11月14日公开开庭进行了审理。原告美邻嘉苑业委会的委托代理人楼芝娟、王干士，被告宇安物业法定代表人胡亮亮、委托代理人吕一鸣到庭参加诉讼。双方申请庭外和解未达成一致意见。本案现已审理终结。
本诉原告美邻嘉苑业委会诉称：2013年3月15日，原被告签订《物业服务合同》及其《补充协议》，约定：由被告就美邻嘉苑小区提供物业管理服务，合同对被告提供的物业管理服务内容和标准、物业服务费收费标准、收费形式和收费时间做了约定，补充协议对利用小区共用部位、共用设施设备的经营性收入分配、经营性收入的分配、支付及违约金承担等做了约定，协议另对双方的权利义务做了约定。合同签订后，被告未能按照合同约定公布公共服务费用收支账目和物业维修专项资金的使用情况，未向原告报送经营性收入的财务报表，未按约向原告支付经营性收入分成，也未向原告报送物业年度管理计划、年�维修养护计划等。对属于物业费包干制范围内的消防系统、监控系统等附属设施、设备亦怠于进行日常维修和养护，甚至被告未及时将收取的水电费支付给电力公司及供水公司，导致小区面临断水断电困境，严重侵害全体业主的合法权益；经公示征求意见并于业主代表商量之后，2014年12月30日，原告通知被告双方签订的《物业服务合同》于2015年3月31日终止，2015年3月31日，被告退出小区物业管理。
被告至今仍拖欠原告2013年4月1日至2015年3月31日期间经营性收入分成227623.4元，被告退出小区前，原告垫付12000元的主机更换费、能耗费32931.57元、垃圾清运费2700元，且被告未将已收取的水费214024元和未装修业主的建筑垃圾清运费19800元移交给原告，并拒绝将能耗费的退费明细移交给原告，现请求法院判令：
1、被告支付原告物业公共部分经营性成收入分成227623.4元。
2、被告赔偿原告电梯三方通话主机更换费损失12000元。
3、被告赔偿原告垫付公共能耗费损失32931.57元。
4、被告向原告移交为装修业主的建筑垃圾清运费19800元。
5、被告向原告移交已向业主收取的水费214024元。
6、被告赔偿原告建筑垃圾清运费损失2700元。
7、被告向原告支付经营性收入逾期支付违约金100000元。
以上七项合计609078.97元。
8、被告向原告移交小区能耗费退费明细、物业费收缴明细、地下车位管理收缴明细、路面泊位费收缴明细和水费收缴明细。
9、被告承担本案的诉讼费用。
被告宇安物业辩称：1、原告诉请一中2013年4月到2014年9月的公共经营性收入是194425.53元，应扣除灭火器的费用，2014年10月到2015年10月应扣除收入明细表第二项余旭闵的10850元，这部分钱我们没收到过，中国电信、移动的费用属于物业管理费，并不是原告主张的经营性收入，应当扣除8250元，原告主张的诉求一应该先支付公共部分的维修费用。2、诉请二是电梯的维修费用，不应当让被告承担，从原告提交的证据14可以看出。3、诉请三公共能耗费不应该有被告垫付，我方与电力局没有签过合同该费用应业主承担，我方也没有收取过。2014年1月之前的能耗费我方都代付了，这些费用应该是电力局直接向业主收取的，如果电力局和业主委员会有协议的话，可以业主委员会代收。本案中原告无权就该笔费用向被告主张，是电力局和业主之间的关系。4、诉请四这部分费用确实收到了，但是已经花掉了，原告还欠我方1870元，对99户没有装修的情况不认可。5、诉请五的答辩意见同诉请三，不管数字对不对，原告都没有权利主张。水费是水业公司和业主之�的关系，被告没有收到这个钱，张国富无权代为被告公司出具这个东西，张国富与被告公司有矛盾，且属于证人证言，张国富也没有出庭。水费被告垫付到15年6月30日，7月份之后的水费没有付，但是有部分在收，在江干区法院起诉的是能耗费。7月份之后收取的水费，业主可以来我们这里退，但是不能由原告起诉。6、诉请六是我方退出小区之后的费用，不应我方承担，应当由物业公司向业主收取，且原告没有提供相应的票据，无法证明该费用已经产生。7、诉请七，违约的是原告，原告无权出具解除函，需三分之二业主同意，解除理由是因为支出不清楚，且合同解除有评分标准，是原告违约在先，无权主张违约金。诉请八，是包干制的物业服务合同，没有向原告提供明细的义务，我方已经向新物业提供了，希望原告配合被告收取未收取的费用。综上，公共部分的费�应当由原告承担，原告无权单方解除合同，应三方之二业主同意，原告不认可公共费用支出没有事实依据，这部分钱确实支出了，水费收取的金额不是原告诉请的金额，原告也无权主张。
被告宇安物业反诉称：根据双方约定及法律规定，共用部位、设施的费用应由全体业主即业委会承担，反诉人在10%经营性收入不够情况下，有权扣留剩下的经营性收入优先支付共同费用。原告在被告提出申请确认公共费用后，一直以各种理由推脱不予确认；原告无权单方终止合同，更无权扣留履约保证金。原告是违约方，应退还100000元履约保证金并赔偿被告损失。请求法院判令：
1、原告支付共用部位和共用设施维修、更新、改造费、电梯年检费共计419532元。
2、原告支付垃圾清运费1870元。
3、原告返还保证金100000元。
4、原告赔�被告违约损失50000元。
5、诉讼费由原告承担。
原告美邻嘉苑业委会针对宇安物业的反诉答辩称：一、被告第一项反诉请求不应由原告承担。1、根据协议内容，物业服务采取包干制方式，原告拿出30%的物业经营性收入作为物业专项维修资金用于共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造。包干制的范围包括了上述费用之外的一切物业服务成本，而上述大修、中修、更新、改造费用应通过专项维修资金予以列支。根据补充协议第4条，单件在1000元以内的共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用由被告自己承担，单件在1000元（含）以上的，则在专项维修资金中列支。但在列支前，被告应向业委会报批、备案。2、被告反诉请求中的第1、2项，原告已经承担，在经营性部分支出明细表中3、9项列明，不应再承担。3、被告反诉�求中不足1000元的部分属于包干制范围，原告无需承担。二、被告反诉请求第二项不符合10%物业专项维修资金的列支标准，属于包干制范围，尚未装修房屋的业主缴纳的200元建筑垃圾清运费，在其房屋未装修前，所缴费用仍属相关业主的个人财产，被告只是代为管理，无权截留、挪用或抵扣。三、原告未违约，更无须支付违约金，违约的是被告，原告不存在推脱不确认公共费用，且被公安进驻小区以来，从未公布过公共费用收支账目和物业维修专项资金的使用情况，未按约定配备物业人员、不按时清理垃圾并导致业主投诉、对于属物业包干制范围的系统怠于日常维护，原告终止合同符合约定，被告经原告催促后拒绝整改，原告有权终止合同，原告有权不返还保证金，根据补充协议第6条，被告应于次月20日前支付答辩人上月的经营性收入分成，否则按应付金额的3‰/日支付违约金，且根据合同第19条第4款，被告违约，原告有权扣除全部保证金。综上，应驳回被告的反诉请求。
原告美邻嘉苑业委会为支持其本诉请求及反诉答辩，向本院提交的证据有：
1、物业服务合同一份，拟证明原被告之间的物业服务合同关系以及合同的具体约定。
2、致小区业主一封公开信一份，拟证明被告在合同履行过程中存在严重违约。
3、关于终止物业服务合同的公函一份，拟证明物业服务合同于2015年3月31日终止。
4、协调会议纪要一份，拟证明电梯三方通话问题属于物业维保范围。
5、2013.4-2014.9公共收益汇总报表一份，拟证明该段时间的公共收益情况。
6、2014.10-2015.3公共收益汇总报表一份，拟证明该段时间的公共收益情况。
7、8、美邻嘉苑小区经营性收入明细表、租�协议、收据、情况说明、证明各一份，拟证明2014年10月-2015年3月期间小区经营性物业租金收入和租赁保证金收入。
9、美邻嘉苑经营性部分支出明细表一份，拟证明合同履行期间，小区维修项目及停车费退费开支；原被告已确认前述各项开支先从10%的公共维修基金中支出，不足部分从原告60%的经营性收入成分中支出。
10、11、有关移交事项、美邻嘉苑未装修户明细各一份，拟证明2014年3月12日原告向被告移交支出装修户172户，垃圾清运费34400元；截至2015年7月14日小区仍有未装修业主99户；被告退出小区后应向原告移交未装修业主垃圾清运费。
12、函一份，拟证明2015年7月2日原告通知杭州华都物业公司从5-6月的应收承包费中垫支小区公共能耗费欠费32290.43元和电梯三房通话主机更换费12000元。
13、情况说明一份，拟证明原告�付小区2015年2-3月公共能耗费欠费32931.57元。
14、维修报告、报价单、函各一份和发票二份，拟证明原告垫付电梯三方通话主机更换费12000元。
15、公共设施设备验收已损资料、送货单各一份，拟证明被告于2015年3月31日退出时，小区仍遗留垃圾堆积物9车，原告为此垫付垃圾清运费2700元。
16、收费明细和定额发票结算单各一份，拟证明2014.10.1-2015.3.31期间被告收取设摊费17113.6元、收取包年包月停车费52400元、收取地面泊位临时停车费3416元、收取水费191855.4元。
17、18、停水通告、被告就2015.3.31日前业主水费缴纳情况的公示各一份，拟证明2013.12-2015.4期间，美邻嘉苑拖欠水业集团公司水费278662.5元；截止2015.3.31日，小区业主仅拖欠水费合计64638.5元；被告向小区业主收取的水费中仍有214024元未付给水业集团公司；光盘是我们刻出来的，�被告在小区公示后小区工作人员拍摄的，公示的地点在美邻嘉苑北大门公示栏中，证明截止2015年3月31日小区业主共欠水费214024元，2013年4月1日到2015年2月底，还有一个是2015年3月份的小区业主水费的情况，这个证据来源被告，被告在小区公示的材料。
19、裁决书一份，拟证明张国富、李富平、周青天曾经均是被告的高层管理人员，该证据来源拱墅区裁委会和人民法院。
20、整改函、催督整改函、证明及发票各一份，拟证明物业服务合同终止前，原告曾多次发函要求被告整改。
21、2013年9月24日呈批报告表一份，拟证明被告证据一第五项粪池清运费属物业包干制范围；对被告有关公关费用支出的呈报审批表，不论是否同意，原告每次都会批注意意见并及时回复。
22、2013年4月25日呈报审批表费用清单各一份，拟证明被告证据一第三项相关材料反映的是蓝牙道闸的安装费用68094元，此费用已经列支在美邻嘉苑经营部分支出明细表第1项中。
23、2014年12月22日呈批报告书二份，2014年2月15日呈批报告书和告知书及工程费报价各一份，拟证明原告不存在一直不确认公关费用的情况；对被告有关共费用支出的呈报审批表，不论是否同意，原告每次都会批注意见并及时回复；被告证据4是不真实的，证据4所反映的事项，实际发生在2014年其他时段，原告均予以及时回复和处理。
24、通知一份，拟证明被告在2015年3月31日的，还在收取能耗费、水费，而且在2015年5月6日左右被告应该已经委托现任物业管理公司办理水费等相关费用代为收缴的手续，也印证了我们公函的真实性。
25、水费收据一组，拟证明2014年6月-2015年5月被告一直在向小区业主收取水费，被告所说自2014年6月1日起不再�取水费是虚假陈述。
26、美邻嘉苑业主表决一组，拟证明原告在终止物业服务合同前已经取得了全体业主的三分之二同意的。
27、移交表一份，拟证明张国富一直在被告处工作一直到2015年3月底，2015年3月1日到25日之间，被告收取的水费、泊位费、设摊费的金额与我方提供的证据16所反映的2015年3月份的相关收入金额基本一致。
28、证人证言一份，拟证明原告方提交证据18的真实性。
被告宇安物业为支持其辩称及反诉诉称，向法院提交证据有：
1、公共费用维修支出的证明一组，拟证明被反诉人未承担的公共费用公共部位的维修费用对应合同附件二中被告应该确保正常运行所进行的维修共计343638元，其中包括的项目与证据清单上列明的一致，其中与复印件一致的作为证据提交。
2、建筑垃圾清运费清单一组，�证明原告尚欠被告垃圾清运费1870元的事实。
3、部分支出明细表一份，拟证明被反诉人同意用60%经营性收入支付维修基金，其中第二、四、八都是少于1000元的，这个费用也是属于公共费用，合同中所说的1000元是不用报批，并不是说由被告自己承担，明细表中8月7日的费用跟证据1对应的，这个是预估费用实际金额以证据1中票据为准。
4、呈报审批表三份，拟证明被反诉人一直不确认公共费用，我们成批后业主委员会没有批复，我们基于业主的压力还是垫付维修了。
5、终止服务合同的函、回复函各一份，拟证明原告没有权利解除合同，业主委员会必须经过全体业主三分之二以上的业主同意才可以解除的，原告说我们违约不符合事实，合同上对合同的履行情况都明确规定了，清单没有审核是因为原告没有审批，所以解除合同的原因是原告。
6、非税收入统一票据一组，拟证明电梯年检费用75804元也是属于公共费用。
7、合作合同书一份，拟证明电梯广告收入两年为18400元，广告收入减去电梯年检费75804元，剩下的57494元应该由原告承担。
8、物业服务合同及补充协议各一份，拟证明甲方无权单方终止合同，附件《物业公共部位、公用设施设备的日常运行、保养和维修服务标准》，被告负责维修、保养、运行的服务，但费用由原告承担，公共部位的维修是被告代为支付的费用，但最终是原告承担的，合同中列明的包干制是对公共部位的日常运营和维护的，但是维修费用不属于这个里面，另外补充协议中第一条电梯年检费用由被告承担的前提是没有广告收入，但不能理解为有广告收入就要被告承担，因为事实证明年检费用跟广告费用是有差距的，所以被告认为第一条电梯年检费用由原告承担，第四条1000元以内，被告可以不用呈报的，不是说被告自己承担，这个跟1200以上需要报批，合同中原告也认可了1000元以下也是属于公共费用。
9、移交清单一份，拟证明被告已移交物业，为了反驳原告说的被告有很多地方没有移交出去。
10、解除劳动合同协议书一份，拟证明2014年8月30日被告即与张国富解除劳动关系，所以原告提供的张国富书面的证词没有证明力。
11、仲裁裁决书一份，拟证明原告代理律王干士曾是张国富的委托代理人，与本案具有利害关系，上面写明张国富仅负责保安工作，另外所以的文书包括被告与原告的，被告与新物业的文书，从来没有出现过张国富签字。
经庭审质证，本院对双方提交的证据作如下认定：对原告提交的证据1真实性予以确认。证据2真实性予以确认，但证据本身并不能作为判断被告违约的依据。证据3真实性予以确认，但证据本身并不能证明双方合同终止，仅证明原告就物业合同履行及终止事宜函告被告。证据4真实性予以确认，可以证明就美邻嘉苑物业纠纷，原被告曾在街道、社区协调下进行协商达成初步意见的事实，三方通话和监控探头属于物业维保范围，不涉及维修资金。证据5予以确认。证据6、7系原告单方制作，其真实性及证明力将结合其他证据及案件事实予以认定。证据8真实性予以确认，可以证明该段期间涉案物业由被告公司负责对外出租并受益。证据9予以确认。证据10、11予以确认。证据12、13真实性予以确认，可以证明2015年2-3月能耗费32931.57元由业委会垫付。证据14,予以确认，可以证明原告方委托案外人华都物业支付电梯三方通话主机的情况。证据15，因收据开具之时被告已非小区物业管理方，且原告已另行委托华�物业进行物业管理，故对其关联性不予确认。证据16形式真实性予以确认，因张国富此时尚未与被告解除劳动关系，故仍属被告的工作人员，其证明内容需结合其他证据予以认证。证据17真实性予以确认，但对其证明对象不予确认，因该停水公告仅证明该时间段内美邻嘉苑因欠水费即将停水的情况，与被告是否收取水费及是否应向原告移交水费没有直接关联。证据18因仅为照片，其证据来源无法核实，且即使存在被告制作的水费明细，亦不足以证明原告的证明对象。证据19真实性予以确认，可以证明张国富在2013年5月1日至2015年3月31日期间在被告于美邻嘉苑小区的工作点办公。证据20形式真实性予以确认，但系原告单方制作，且未有被告确认的证据，故不予确认。证据21-23真实性予以确认。证据24真实性予以确认，虽被告对盖章真实性予以否认但对内容予以确认，故可认定被告已委托接任的物业公司进行代办。证据25、26真实性予以确认。证据27真实性予以认可。证据28真实性予以认可，但与本案焦点的关联性及证明对象将结合其他证据及事实予以认定。
对被告提交的证据1中证据的真实性予以确认，可以证明在被告提供物业服务期间发生的各项维修项目。证据2真实性予以确认，建筑垃圾清运费是按户收取的、用于居民清理装修垃圾时的费用，若居民未装修、即未产生装修垃圾，则不应收取，而被告作为物业服务企业，清理区域内的垃圾属于物业包干制范围，故其对超过已装修户交纳部分的建筑垃圾清运费应当自行承担，故对该组证据的证明对象不予认可。证据3与原告提交的证据9一致，真实性予以认定，可以证明明细表中列明的部分先从10%的公共维修资金中支出，不足部分从60%的经营性收入中支出。证据4文本真实性予以确认，因没有业主委员会的意见，故对被告的证明对象不予认定。证据5真实性予以确认，可以证明被告收到原告要求解除物业服务合同的通知。证据6、7真实性予以确认，但根据补充协议，电梯年检费是由被告承担，即便有广告收入，扣除电梯年检费后，结余部分才予以分配，从被告提交的该组证据看，广告费用不足以支付年检费用，不足部分应该由被告自行承担，故对证明对象不予确认。证据8真实性予以确认，证明对象不予确认。证据9真实性予以确认，可以证明被告与下一任物业企业之间的交接内容。证据10文本真实性、证据11真实性予以确认，该两份证据记载张国富离职的时间有出入，本院以仲裁委出具的裁决书上查明的事实为准予以认定。
根据证据的认定以及当事人在庭审中的陈述，本院确认下列事实：
2013年3月15日，原告美邻嘉�业委会（甲方）、被告宇安物业（乙方）签订《美邻嘉苑物业服务合同》一份，由乙方为后珠美邻嘉苑管理区域的业主、物业使用人按照《杭州市普通住宅物业服务参考（丙级）标准》提供物业管理服务工作。该合同第九条约定：乙方按包干制（按实结算部分除外），由业主向乙方支付本合同第七条约定的物业服务费用。第十三条约定：物业服务费按本合同第九条之规定，属于包干制收费。乙方服务一年后物业服务费总收缴率达85%（含）以上，但是收支仍不平衡的，乙方应当如实向全体业主公示物业费收缴情况，并向业委会提交上一年度本物业管理小区经营收支情况并接收审计确认。甲方可以就此事项提交业主大会讨论是否适当提高物业费或调整经营性收入分配比例，若双方达不成共识的，乙方有权按《杭州市物业管理条例》的相关规定撤出物业服务项目。双�对物业经营性收入分配按照《后珠美邻嘉苑小区管理规约》第二十一条“利用共用部位、共用设施设备所得收益，30%用于补充物业管理费不足，60%归属全体业主所有，10%用于电梯、水箱、水泵等共有部分的维修和养护”执行。第十四条约定：（四）甲方审查和批准物业管理方案：年度管理及维修养护计划；按实结算部分的费用概预算、共管账户的收支、结算报告；监督检查乙方有关方案和计划实施的执行情况。第十九条约定：（一）甲方未履行本合同约定的内容和要求，使乙方未完成本合同约定的服务标准，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期仍未解决的，乙方有权单方面终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。（三）任何一方不得单方面解除合同，任何一方若要提前解除本合同的，需提前三个月书面通知另一方。如发生前�第（一）款项情形的，乙方需提前三个月书面通知甲方，以便甲方另行选聘物业服务企业和办理物业交接。（四）乙方与甲方签订物业服务合同时应向甲方交纳100000元的履约保证金；如乙方出现其他违约行为的，扣除服务年限未满的相应保证金（不足年限按每年三分之一扣除相应保证金）。履约期限届满退出前办完移交手续及验收合格后，甲方需将保证金金额（包括银行利息）退还给乙方。第二十条约定：本合同主文与《业主管理规约》（附件八）有冲突的，以本合同约定为准。附件七：美邻嘉苑小区机动车辆管理制度第15条：地面停车泊位和临时停车点是利用业主的共有资源停车，必须按杭州市物价部门核准的收费标准执行，即每辆车包夜停车费为100元/月，（经业委会讨论决定对全年一次性缴纳停车泊位费的给予免缴二个月的优惠）。对外来车辆临时停车收费按2小时以上24小时之内每辆车收取4元一次。由物业服务企业收取并出具有业委会和物业服务企业加盖公章的定额专用发票，若物业服务企业使用了不合要求的发票或收费不给发票及业主不缴纳停车费都将被视为侵占了业主共同资源的不良行为……。第16条：停车泊位费收取后，根据《物业服务合同》的约定，物业服务企业可在物业服务考核合格的前提下获得30%的机动车场地维护管理费。10%泊位费收入计入物业维修基金（专项用于本小区的物业共用部位、共用设施设备保修期满后的日常养护及维修，不得挪作他用。）剩余60%的收入总额存入属全体业主共有的“共管账户”。
2013年3月15日，原、被告双方签订《美邻嘉苑物业服务补充协议》，约定：1、电梯广告费收入，没有产生电梯广告费收入的，乙方自行承担电梯年检费用；如产生电梯广告费，扣除电梯年检费用后剩余的广告费总收入60%归甲方，30%归乙方，另10%计入物业维修基金。2、停车泊位费收入，停车泊位费完税后总收入达30万元以上的，总收入60%归甲方，30%归乙方，另10%计入物业维修基金。甲方愿意于当年年底一次性支付给乙方2.5万元作为奖励；3、停车道闸：停车道闸由乙方先行投资安装，停车泊位费完税后总收入60%归甲方，30%归乙方，甲方愿意于当年年底一次性支付60%道闸安装费用给乙方。如物业服务合同期届满前乙方提前退出物业管理项目的，道闸归属全体业主所有，乙方不得就此再向业委会主张补偿费用。4、甲方同意经营性总收入的10%用于小区共用部位、共用设施设备的日常维护和养护、绿化管理和养护。凡是涉及单件维修成本1000元以内的，乙方自行解决，1000元（含）以上的，应当向业委会报批、备案后�能从10%的经营性收入中支出。涉及物业大修、中修、更新、改造费用，应在本物业维修专项资金中列支。6、所有经营性收入的60%经甲方确认后应在每季度次月20日前及时汇入共管账户，逾期视为违约，每日乙方须按应汇入金额的3‰向甲方交纳违约金。
2014年3月12日，原告向被告移交172户业主建筑垃圾清运费34400元。截至2015年7月14日，尚有99户业主未进行装修。
2014年12月18日，原、被告双方确认美邻嘉苑2013年4月-2014年9月公共收益汇总报表，确认全体业主分成194422.53元，物业公司分成97211.26元，公共设施设备维修基金32403.7元。同日，双方确认小区2013年4月至2014年9月期间涉及设施维修等经营性部分支出102146.8元。
2014年12月30日，原告向被告发出《关于终止物业服务合同的函》，认为其违反了合同及补充协议的约定，通知被告双方物业服务合同终止时间为2015年3月31日。
2015年5月26日，原、被告双方与案外人丁兰街道城管科、丁兰街道物业服务中心、杭州华都物业管理有限公司、丁兰街道明珠社区形成《美邻嘉苑物业纠纷协调会会议纪要》，纪要规定：1、关于美邻嘉苑1幢1单元电梯维修事宜，走物业维修基金流程处理。2、关于2幢1单元电梯维修事宜，申请物业维修基金呈报单手续不全，下一步完善手续。4、关于水费和能耗费欠费：由宇安物业提供已交及未交的鉴定报告、能耗费业主名册，宇安物业应于2015年6月30日前将已收取的水费、能耗费先分别交至水业集团和电力局，交费凭证交由业委会保存，未收取的水费、能耗费由业主自行交纳，或者有宇安物业书面委托华都物业代为收取。5、关于电梯年检问题：2015年6月份，美邻嘉苑小区所有电梯均已年检到期，存在的三方通话和13个监控探�问题属于物业维保范围，因不涉及维修资金问题，宇安物业答应于2015年5月27日前给予明确处理意见。6、关于建筑垃圾清运费：由宇安物业提供未装修户数清单给华都物业，并由华都物业自行核对确认，未装修户的建筑垃圾清运费由宇安物业直接移交给华都物业。等等。
2015年3月31日，被告退出小区物业管理。
本院认为，原告美邻嘉苑业委会与被告宇安物业之间的物业服务合同合法有效，对当事人均具有约束力。双方的争议焦点一在于合同中的包干制具体含义为何。原告认为包干制即物业公司需要对其确认的合同附件中所有物业服务项目实施承担费用，但根据双方合同的约定，包干制在此处仅指物业费收取的方式，并不涉及对于物业服务项目实施的费用承担问题，如物业管理项目涉及公用部位及公共设施的维修、更新等事项，仍应属全体业主应�担支出费用的范围，且双方就该部分支出费用的承担已经以补充协议的方式予以明确，故对原告指称属于被告服务范围内的项目费用均由被告承担的主张不予支持。
对于原告的本诉请求：
1.经营性收入分成。被告认可双方确认的2013年4月至2014年9月的公共收益汇总表但认为应当扣除灭火器充装费，因该份证据原件系原告提交，其上手写添加部分亦经原告盖章确认，故对被告的该项辩称予以支持。原告认为被告并未支付充装费，故不应扣除，但灭火器充装费与本案不属同一法律关系，且原告并未提供证据证明其已经垫付，故其并非向被告主张该项权利的适格主体，充装费用属于公共支出，双方已经对该项进行确认，故应予以扣除。另，被告对原告制作的2014年10月至2015年3月的经营性收益表真实性不认可，又在答辩意见中认为应当剔除其中华丰路114-1�余旭明的租金10850元，应视为其对收支明细的部分认可，且根据前后两年度公共收益的明细项目，与被告及案外相对人签订的租赁合同、经营用房租赁协议（包括与中国移动、中国电信签订的租赁合同）可以对应，被告亦未提交公共部位收益的反驳证据，故对原告2014年10月至2015年3月的经营性收益主张予以支持。对于被告辩称余旭明未支付的租金，该部分属物业公司根据租赁合同所应该获得的收益，即便案外人未予支付，被告亦有另行救济的途径，不影响该年度公共收益的金额，故对被告的该项辩称不予采纳。被告认为中国电信、中国移动等缴纳的是物业费，不属于经营性收入，但这些主体在公共部位租赁场地进行设备安装，实际为场地租赁费，属于经营性收益，故对被告该项辩称不予采纳。故本院计算原告应分得的2013年4月至2015年3月间的公共部分经营性收入为215519.35元（全体业主分成为194422.53元+77862.79元，公共设施设备维修基金为32403.7元+12977.13元，两项合计317666.15元，扣减双方已确认的支出102146.8元）。
2.电梯三方通话主机更换费12000元。根据2015年5月26日原被告参与的会议纪要，该三方通话属于物业维保范围，因该费用已从被告退出后的公共经营性收入中予以垫付，故被告应将该款项支付原告。
3.公共能耗费损失。2015年2月至3月期间的公共能耗费32931.57元属被告应缴纳范围，原告已予以垫付，故被告应当向原告支付。被告辩称该费用被告并未收取，故不应由其承担，但2015年2月至3月被告仍在提供物业服务，能耗费属于其应先予垫付部分，故对其辩称不予采纳。
4.关于原告诉请的建筑垃圾清运费，该费用系被告进入小区后由原告移交给被告，根据双方的陈述，应系小区业主装修户的建筑垃圾清运损失，小区内的垃圾清运属于物业管理的范围，若被告为清运建筑垃圾有了额外支出，也应向装修业主收取，而非在该清运费中予以抵扣，故被告仍应归还美邻嘉苑内未装修户99户的建筑垃圾清运费19800元。
5.被告已向业主收取的水费214024元。水费系小区业主应向水务公司缴纳而由被告代为收取的费用，并不属于业主委员会管辖的公共事务范畴，原告并非主张退还水费的适格主体，且原告并未有充分证据证明其已向水务公司垫付相应水费，故对原告该项主张不予支持。
6.原告主张的建筑垃圾清运损失。根据原告提交的清运费用票据开具时间之时被告已经退出小区物业管理两月余，且金额与原告主张的金额无法对应，对于垃圾清运费损失，原告提交的证据不足以形成证据链证明该清运垃圾形成于被告物业管理期间以及费用已由原告予以垫付�故对原告的该项诉请不予支持。
7.对于逾期支付经营性收益违约金。原告主张因被告未按时支付经营性收益分成而支付违约金100000元（按日3‰，以227623.4元为基数），被告认为该违约金过高，且被告认为经营性收益应首先支付公共费用支出。根据合同约定，经营性收入的60%经原告确认后应在每季度次月20日前及时汇入共管账户中，虽被告辩称公共部位的经营性收入应先支付公用部位的维修、更新、改造，但并不影响其将经营性收益交付原告，被告未有证据证明其已按时交付经营性收入，已构成违约，原告主张逾期支付经营性收益的违约金符合法律规定与合同约定，但日千分之三的违约金标准过高，本院予以调整确定为日万分之五，且计算基数为215519.35元。因双方第一次确认经营性收益的时间为2014年12月18日，被告应于2015年1月20日前将该期经营性收益支付到共管账户，原告主张从2015年3月31日起计算违约金属对己方权利的处分，不违反法律规定，故计算被告应支付的违约金金额为44397元。
以上1-7项合计324647.92元。
8.根据法律规定，业主有权请求公布、查阅物业服务合同、共有部分的使用和收益情况，且根据合同约定，物业合同终止之时，被告应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地办理好移交手续，但原告的该项主张中，水费明细系被告代缴清单、物业费收缴明细，不属于业主委员会管理范畴，故不予支持。故被告应向原告移交其物业服务期间的小区能耗费明细、地下车位管理收缴明细、路面泊位费收缴明细。
对于被告的反诉请求：
1.公共部位及公用设施的维修、更新、改造费。（1）、（2）地下车库道闸及道闸控制面板更换费已在《美�嘉苑经营性部分支出明细表》（以下简称支出明细表）中予以确认，属重复计算，不予认可；（3）蓝牙卡在被告的控制使用范围，且业主使用需支付被告相应对价，被告未有证据证明将该批蓝牙卡交付业主委员会，故要求原告支付该笔费用没有法律及事实依据，不予支持；（4）被告提交的证据不足以证明被告对单元门禁系统进行了维修，故不予支持；（5）根据双方的补充协议，单价超过1000元的维修及公共部位的维护费用可以在经营性收入的10%中予以列支，不足部分在60%的部分予以支出，化粪池清理属于小区公共部位的维护，且金额为9000元，已超1000元，符合在经营性收入中列支的条件，故予以支持；（6）弱电维修更换属可分多次维修，且单项金额不超过1000元，故不予支持；（7）人体感应灯证据不足以证明支出用于该小区，不予支持；（8）闭门器维修更�1350元，予以支持；（9）生活垃圾筒更换4600元，予以支持；（10）自来水管抢修费用1040元，该费用系公共部位维护费用，应由全体业主负担，虽无原始凭证，但已经业委会同意开支，且自来水管抢修属不可分的单次维修，不能仅以购买材料件数或个数予以认定，故予以支持；（11）该弱电维修属可分多次维修，且每件更换维修金额低于1000元，故应由被告自行承担，不予支持；（12）至（15）中票面及单件维修金额低于1000元的均不予支持，电梯材料费1300元、3200元、5400元予以支持；（16）至（19）属于公用设施的维护，且单次费用均大于1000元，故予以支持（1220+1300+1300+1220），合计5040元；（20）至（23）项按照双方的补充协议第1条以及会议纪要第5条的内容，区别于额外的电梯维修费用，应属年度固定支出，属于年检费范围，故应由被告承担；（24）、（25）�公共设施的维修，均超1000元，符合在经营性收入中列支的条件，且双方的会议纪要中已经明确在物业维修基金中予以处理，故予以支持（31780+30000），合计61780元；（26）项低于1000元，属被告自行承担部分，不予支持；（27）电梯年检费用，根据双方补充协议第1条，系属被告应该承担的范围，故不予支持。该条合计92710元，因10%经营性收入已经列支完毕，故该部分应在全体业主应分得的60%经营性收益中予以抵扣。
2.垃圾清运属于被告物业管理的范畴，且小区业主已预缴每户200元作为建筑垃圾清运费，如超出部分，应由物业公司向装修业主另行主张，不应由业委会承担。
3.保证金100000元。原被告双方的物业合同已经终止，被告虽有违约行为，但未达到没收保证金的条件，故原告应将保证金退还被告。
4.违约损失50000元。被告未�证据证明原告存在违约情况，对于该部分主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条；《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条第一款、第七十九条、第八十条；《物业管理条例》第五十五条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：
一、被告杭州宇安物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付给原告杭州市江干区后珠美邻嘉苑业主委员会经营性收入分成、三方通话主机更换费、公共能耗费损失、逾期支付收益违约金合计231937.92元（违约金以215519.35为基数，按日万分之五为标准，自2015年3月31日计算至2016年5月16日止）。
二、原告杭州市江干区后珠美邻嘉苑业主委员会于本判决生效后十日内返�被告杭州宇安物业管理有限公司保证金100000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、被告杭州宇安物业管理有限公司于本判决生效后十日内移交其物业服务期间杭州市江干区后珠美邻嘉苑小区能耗费明细、地下车位管理收缴明细、路面泊位费收缴明细。
四、驳回原告杭州市江干区后珠美邻嘉苑业主委员会的其它本诉请求。
五、驳回被告（反诉原告）杭州宇安物业管理有限公司的其他反诉请求。
本诉案件受理费人民币9891元，减半收取人民币4945.5元，由杭州市江干区后珠美邻嘉苑业主委员会负担2309.5元，由杭州宇安物业管理有限公司负担2636元；反诉案件受理费人民币9514元，减半收取人民币4757元，由杭州市江干区后珠美邻嘉苑业主委员会负担负担1604元，由杭州宇安物业管理有限公司负担3153元。
原告杭州市江干区后珠美邻嘉苑业主委员会于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州宇安物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 俞 烨
二〇一七年九月十四日
书记员 柳运武