徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0311民初947号
原告：朱浩，男，1995年12月23日生，汉族，新世纪装饰城员工，住徐州市泉山区。
被告：徐州苏商实业发展有限公司，住所地徐州市御景路1号。
法定代表人：刘升宣，董事长。
委托诉讼代理人：刘景来，江苏景来律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宁波波，江苏景来律师事务所律师。
原告朱浩诉被告徐州苏商实业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案受理后，依法由审判员许春燕独任审判，于2017年3月8日公开开庭进行了审理。原告朱浩、被告徐州苏商实业发展有限公司的委托诉讼代理人宁波波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱浩向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿逾期上房违约金7954.25元（自2015年10月1日至2016年1月3日，房价769379元+地下室15806元×95天×0.0001）；2、判令被告支付逾期办证违约金3846.89元（房价769379元×0.005）；3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、原告朱浩于2015年6月10日与被告徐州苏商实业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买苏商御景湾五期x-
x单元xxx号房屋（金额为769379元）及附属的xx-x-
xx号地下室（金额为15806元），并按合同规定付清了房款共计785185元。双方签订的《商品房买卖合同》第九条明确规定，出卖人如未按本合同规定的期限（第八条规定交房期限为2015年9月30日，交付条件为取得商品房交付使用通知书）前将该商品房交付买受人使用，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。实际上徐州苏商实业发展有限公司是在2015年11月4日取得了竣工验收备案，2015年12月29日才取得了商品房交付使用通知书（徐建工[2015]通字第32号），达到了交付条件。被告于2016年1月1日印发了上房通知书，并于2016年1月3日通过邮局投递。原告于2016年1月4日收到上房通知书，并于2016年1月9日办理了上房手续，但被告一直未履行延期上房的赔偿责任，故请求法院判令被告徐州苏商实业发展有限公司履行合同责任，赔偿原告合同违约金7459.25元。二、《商品房买卖合同》第十五条规定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理。补充协议（一）第七条约定，房屋所有权证在商品房交付180个工作日内由出卖人完成房屋初始产权登记。如出卖人原因,致使买受人不能按照上述期限取得房屋初始登记证、土地分割证的，分别按照已付房款的0.5%承担违约责任。原告于2016年1月9日办理了上房手续，至2016年9月28日已经达到180个工作日时限，而被告至2016年10月10日仍未通知原告领取相关材料，故原告即视为被告徐州苏商实业发展有限公司未取得相关材料，故请求法院判令被告赔偿原告延期办证合同违约金3846.89元。
被告徐州苏商实业发展有限公司辩称，一、被告对延期交付本案所涉商品房的事实予以认可。二、虽然被告与原告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定商品房交付的条件为该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，但徐州市人民政府于2015年9月11日颁布了141号政府令，废止了《徐州市城市房地产开发住宅交付管理暂行办法》，自2015年11月1日生效。因此，自2015年11月1日后交付商品房，不再需要取得商品房交付使用批准文件，而是依据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后就可以交付使用。三、被告于2015年11月4日取得本案所涉商品房竣工备案，依据上述法律规定应于同日具备交付使用的法定条件，所以应当以此日期作为计算违约金的截止日期。另外，被告分别于2015年9月29日、11月6日、2016年1月3日三次以挂号信方式通知原告上房，原告迟迟不办理上房手续不是被告原因造成的，所以对于2015年11月4日以后产生的延期违约金不应当由被告承担。四、违约金的计算基础应以合同约定的房屋价格计算，合同并未约定地下室延期交付及办证的违约金，所以计算违约金的基数不应包含地下室的价格。如果将地下室的价格计算在内，则强行增加了被告的义务，违背了合同双方意思自治的原则。五、被告并未延期完成房屋初始产权登记和土地分割，不应承担违约责任。被告分别于2016年8月3日和2016年8月25日完成房屋初始产权登记和土地分割，并及时通知原告领取了相关证件，所有期限并未超出附件四第七条约定的期限。即使超出了期限，该条也并未约定被告必须在房屋交付后180个工作日内将初始产权登记证交付给原告，所以被告并未违约，请求法院驳回原告的该项请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据原、被告双方的举证、质证，本院认定如下事实：2015年6月10日，原、被告就苏商御景湾第xxx-x-
xxx号房屋签订《商品房买卖合同》，双方约定：涉案房屋的房价总额为769379元，出卖人应在2015年9月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付买受人使用。除双方协商同意解除合同或变更合同外，如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人，或因政府及电力、电信、有线电视、燃气、自来水、暖气、市政道路等市政部门原因导致基础设施配套不到位的，或因政府原因未能按时组织验收，出卖人在30日内告知买受人的，出卖人亦可据实予以延期。除上述特殊情况外，出卖人如未按约定的期限交付房屋，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。房屋所有权证在商品房交付180个工作日内由出卖人完成房屋初始产权登记；在买受人取得房屋初始登记后180个工作日内由出卖人完成房屋初始产权登记，在买受人取得房屋初始登记后180个工作日内完成土地分割。如因出卖人的原因，致使买受人不能按上述期限取得房屋初始登记证、土地分割证的，分别按照已付房款0.5%承担违约金。权属登记机关在审批期间延时及不可抗力，不属于出卖人的责任。同日，双方还就附属的E73-1-901号地下室签订了《储藏室买卖协议》，约定价款为15806元，出卖人应于2015年9月30日前即所购房屋上房同时交付储藏室，如遇不可抗力、因政府各部门原因造成工期拖延，出卖人可据实予以延期。
合同签订后，原告如约付款。2016年4月27日，被告向原告开具销售不动产统一发票两份，载明房屋购房款及储藏室购房款分别为768604元、15806元。
2015年11月4日，徐州市城乡建设局在被告提交的竣工验收备案表上盖章，写明“竣工验收备案资料齐全准予备案”。2015年12月29日，徐州市城乡建设局向被告发放了徐建住[2015]通字第32号交付使用通知书，载明“苏商实业公司承建的苏商御景湾E65-E74、D75-D92号楼，已通过各有关行政部门和单位组织的单项验收，同意发放《徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书》”。2016年1月3日，被告向原告邮寄上房通知书，原告于2016年1月4日收悉，后办理了上房手续。
2016年8月3日，苏商御景湾小区xxx号楼x-
xxxx房屋在徐州市不动产登记局进行房屋所有权初始登记证明登记。2016年8月24日，苏商御景湾小区xxx号楼x-
xxxx2房屋在徐州市国土资源局进行国有土地使用权分割转让证登记。被告称E73号楼房屋均于上述日期取得房屋所有权初始登记证明、国有土地使用权分割转让证登记。原告对此不持异议。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
一、关于原告主张的逾期交房违约金问题。
本案中，原、被告就涉案房屋的买卖、交付事宜订立的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同中约定被告需在2015年9月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付原告使用，但实际上被告直至2015年11月4日才取得竣工备案登记，12月29日才取得徐州市城乡建设局颁发的《交付使用通知书》，并迟至2016年1月3日才向原告邮寄上房通知书，原告于次日收悉，后办理了上房手续，因此，被告应承担自2015年10月1日至2016年1月3日期间的逾期上房违约责任，违约金计算基数应以原告按照合同缴纳的房款数额为准，而非上房后结算换票载明的金额。被告未能按照合同约定期限交付储藏室，亦应承担赔偿损失的违约责任，因原、被告签订的储藏室买卖协议未约定逾期交付的违约责任，现原告主张参照房屋买卖合同的约定按照已付房款每日万分之一计算，未违反相关法律规定，本院予以采纳。被告辩称意见与双方合同约定及法律规定不符，故本院不予采信。原告主张被告支付自2015年10月1日至2016年1月3日期间逾期交房违约金7459.25元（95天×785185元×0.0001），具有事实和法律依据，本院予以支持。
二、关于原告主张的逾期办证违约金问题。
按照双方所签合同补充协议的约定，被告应于商品房交付后180个工作日内完成房屋初始产权登记，如因被告的原因，致使两原告不能按上述期限取得房屋初始登记证的，应按已付房款的0.5%承担违约责任。而涉案房屋于2016年1月9日上房，至2016年10月21日前两三天被告电话通知原告领取所购房屋的初始登记证等材料，已超过双方约定的180个工作日，故应认定被告存在逾期办证的违约行为，其应依约承担违约责任。原告主张逾期办证违约金3846.89元（769379元×0.5%），具有事实和法律依据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：
被告徐州苏商实业发展有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告朱浩逾期上房违约金7459.25元、逾期办证违约金3846.89元，合计11306.14元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，减半收取40元，由被告徐州苏商实业发展有限公司负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 许春燕
二〇一七年三月二十九日
书记员 张 蕊