福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0203民初10913号原告：陈惠莲，女，1970年1月2日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：张文军、杨婧（实习），北京大成（厦门）律师事务所律师。被告：林玉娇，女，1975年4月27日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。被告：林叶清，女，1992年7月13日出生，汉族，住福建省霞浦县。以上被告共同委托诉讼代理人王木海、许丹，福建方威律师事务所律师。原告陈惠莲与被告林玉娇、林叶清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈惠莲的委托诉讼代理人张文军与被告的委托诉讼代理人王木海、许丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈惠莲向本院提出诉讼请求：1.林玉娇立即向陈惠莲双倍返还定金合计60万元；2.林叶清为林玉娇的前述还款义务承担连带清偿责任；3.二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年5月25日，陈惠莲与林玉娇签署了《房屋买卖合同》，陈惠莲向林玉娇购买位于厦门市思明区房屋（以下简称讼争房产），房屋成交价为990万元，定金为30万元。因林玉娇尚欠房屋抵押贷款400万元，双方约定，林玉娇应于2016年5月25日将解除该房屋抵押权的相关手续（即抵押中过户的相关手续）委托厦门市住房置业担保有限公司（下称担保公司）办理，并应于2016年5月25日将办理解除该房屋抵押权的相关权利义务、出售与过户该房屋以及收取售房款相关权利义务等以公证的形式委托给担保公司指定人员。合同第九条约定，甲方未处理抵押约定的，视为违约，按成交价每日万分之五承担违约金，违约超过二十日的，乙方可以解除合同，并有权要求甲方承担成交价20%的违约金，或要求甲方双方返还定金。合同签署后，陈惠莲已如约支付定金30万元，然林玉娇并未依约办理解除该房屋抵押权的相关手续，其违约行为已经超过二十日，应当承担合同约定的违约责任。林叶清系林玉娇的委托代理人，代为办理出售、抵押上述房产的相关事宜，根据合同第十条约定，代理人对合同中所有义务和责任承担连带担保责任。林玉娇、林叶清辩称：1、双方在买卖合同签订后的履行过程中，以口头约定变更了向担保公司补充提交资料的时间以及办理授权公证的时间。2016年5月25日当天下午，陈惠莲、林玉娇、林叶清及中介机构工作人员共同到担保公司（地点在厦门市行政服务中心一楼C厅），询问解押问题。在确定担保公司可以代为办理后，双方签订了买卖合同。买卖合同签订后，双方又与担保公司签订了委托合同，并签署、提供了部分材料。担保公司此时告知双方材料不齐全，还需双方进一步补充。鉴于当时距离厦门市行政服务中心的下班时间只有一个多小时，双方均无法在当日补齐全部资料。因林玉娇所提供的资料不齐全，也无法在25日当天办理公证委托手续，需待资料补齐后再行办理。担保公司也让林玉娇在补齐材料以后再指定人员给林玉娇办理公证委托手续。陈惠莲对此也是清楚知晓并且同意的。在此之后双方才办理了网签手续。陈惠莲向林玉娇支付了定金，并且向中介公司支付了中介费。2、林玉娇尚未办理完毕的手续对于双方继续履行买卖合同没有造成影响。林玉娇需要日后补交的资料是借款人厦门展迅科技有限公司的营业执照，以证明借款人主体身份，方便担保公司代为办理解押手续。因为办理解押手续最重要的一项就是解押款要到位。双方约定陈惠莲要在6月15日前将解押款（部分购房款）407万元转入担保公司指定账户，故林玉娇只需要在6月15日前将资料补充齐全并按担保公司的指定人员办理公证委托手续即可，这些资料尚未交齐并不会影响原告继续履行买卖合同。3、陈惠莲在2016年6月2日已将其无法继续履行合同的原因告知中介机构及林玉娇，即陈惠莲的配偶无法提供良好的征信记录及其配偶本身也不愿意配合签字两个原因，因此无法到担保公司办理抵押贷款和转按揭申请手续，故而无力购买。陈惠莲在6月2日已向林玉娇提出解除合同并返还部分定金的请求。陈惠莲应当预见而未预见到自己并不具备履行能力，导致合同未能继续履行，系陈惠莲违约。4、自双方5月25日签订合同至6月2日陈惠莲提出解除合同期间，陈惠莲对于双方日后补充资料的约定从未有异议。直至陈惠莲因资金不足无法继续履行合同时，才向中介提出将林玉娇未在5月25日交齐资料、办理公证授权作为林玉娇的违约事由，以此作为与林玉娇协商解除合同的筹码。这完全是陈惠莲为了逃避违约责任而先制造借口。5、5月25日双方签订买卖合同以后，为减轻陈惠莲首期款的负担以及促成双方尽快履行合同，林玉娇于5月26日曾通过中介人员向陈惠莲提出建议，表示愿意提供自由资金200万元协助原告提前办理解押手续。陈惠莲亦答复称目前没有资金（办理解押），最快要等到6月3日。6、对于陈惠莲资金不足的问题，林玉娇在6月2日就提出愿意给予陈惠莲一个月的时间筹集资金，以继续履行合同，但陈惠莲未能接受。根据买卖合同的约定，首期款（解押款）407万元应由陈惠莲提供。在获悉陈惠莲无法贷款，自有资金不足以及陈惠莲未能在6月15日向担保机构支付解押款的情况下，为促成合同的履行，林玉娇提供自有资金400万元用以办理解押手续。同时，林玉娇于6月28日向陈惠莲发出律师函，告知讼争房屋已解押，督促陈惠莲支付购房款，继续履行合同。在买卖合同的签订及履行过程中，林玉娇为促成交易成功做了大量努力，甚至承担了一部分本属于陈惠莲的义务。林玉娇不存在任何违约的理由、动机或者利益。林玉娇并非违约方。本院经审理认定的事实如下：本案讼争的厦门市思明区房屋登记在林玉娇名下。2016年5月25日，林玉娇（由案外人林叶清代理）与陈惠莲经麦田人公司居间签订一份《房屋买卖合同》，约定陈惠莲向林玉娇购买讼争房屋，房屋成交价为990万元，陈惠莲于合同签订当日支付定金30万元；林玉娇尚欠抵押权人400万元；陈惠莲以商业按揭贷款550万元购买讼争房屋，故双方协商同意于2016年5月25日将解除讼争房屋抵押权的相关手续（即抵押中过户的相关手续）委托担保公司代为办理，由此产生的费用均由林玉娇承担，双方均需按照该担保公司的要求提供相应的材料及办理相关手续，办理转按揭手续期间所产生的林玉娇银行贷款利息由林玉娇承担；2016年5月25日林玉娇将办理解除讼争房屋抵押权的相关权利义务、出售与过户该房屋以及收取售房款相关权利义务等以公证的形式委托给担保公司指定人员，所产生的公证费由林玉娇承担；陈惠莲应于2016年6月15日前将部分房款407万元转入担保公司指定账户；林玉娇不能按约定处理抵押或违反合同其他约定的，视为违约，违约超过二十日或有其他违约行为致使合同目的不能实现的，陈惠莲可解除合同，并有权要求林玉娇承担成交价20%的违约金，或要求林玉娇双倍返还定金；陈惠莲未按约定支付购房款，或交易手续需要陈惠莲配合，陈惠莲不予配合，视为违约，违约超过二十日或有其它违约行为致使合同目的不能实现的，林玉娇可解除合同，并有权要求陈惠莲承担成交价20%的违约金，或没收陈惠莲定金；由代理人林叶清签署本合同的，林叶清对林玉娇在本合同中的所有义务和责任承担连带担保责任。讼争合同签订当日，陈惠莲向林玉娇支付了定金30万元，双方还就讼争房屋办理了网签（网上锁定）手续。2016年5月25日，林玉娇、陈惠莲均按担保公司要求提供了相应材料和办理了相关手续，但双方提供的材料和办理的手续均不完整，事后亦均未补充完整。即，林玉娇未于2016年5月25日将解除讼争房屋抵押权的相关手续（即抵押中过户的相关手续）委托担保公司办理，也未将办理解除该房屋抵押权的相关权利义务、出售与过户该房屋以及收取售房款相关权利义务等以公证的形式委托给担保公司指定人员。2016年6月15日前，陈惠莲未将部分购房款407万元转入担保公司指定账户。2016年6月16日，麦田人公司向陈惠莲发出《履约通知函》，催促陈惠莲尽快将部分购房款407万元转入担保公司指定账户。2016年6月22日，陈惠莲就《履约通知函》回复麦田人公司称，林玉娇至今未办理解除抵押手续，已经违约，且违约超过二十日，符合双方约定的合同解除条件，陈惠莲不存在违约行为，不应承担任何违约及其他责任。2016年6月28日，林玉娇委托律师向陈惠莲发出律师函，通知陈惠莲：合同签订后，林玉娇已向担保公司提供解押所需文件，履行合同义务；陈惠莲因个人原因未能在约定期限内将购房款（解押款）407万元转入担保公司指定账户，系陈惠莲违约，陈惠莲无权解除讼争合同；林玉娇已自行办理房屋解押手续，陈惠莲应于收到律师函之日起三日内向林玉娇支付购房款407万元。2016年6月29日，讼争房屋上设定的抵押权注销。2016年7月1日，陈惠莲向林玉娇发函称，林玉娇履行合同已超过合同约定的期限，陈惠莲有权行使解除权，并要求林玉娇承担相应的违约责任。以上事实，有房屋买卖合同、公证书【（2015）厦证内字第15429号】、收款收据、银行转账凭条、厦门市土地房屋权证（厦国土房证第01056230号）、公证书【（2010）厦证经字第0513号】、履约通知函、就《履约通知函》之回复、公证书【（2016）厦鹭证内字第23668号】、律师函等证据以及庭审笔录为证，本院予以确认。审理中，陈惠莲向本院提交中泰证券股票明细对账单、建行账户明细对账单，拟证明陈惠莲有能力支付讼争购房款，没有违约的必要。林玉娇质证如下：对前述证据的真实性不予确认，无法证明陈惠莲在2016年5月25日至2016年6月15日期间拥有400万元首期购房款，更不存在一旦无法办理贷款需准备的990万元全额购房款。林玉娇向本院提交了麦田人公司出具的《关于厦门市思明区房产买卖经过》，并申请麦田人公司的工作人员黄培钦、劳伟出庭作证，拟证明买卖双方已口头约定延长了林玉娇办理公证委托手续的时间；讼争合同无法履行的原因是陈惠莲的配偶征信有问题，无法办理贷款，且陈惠莲的配偶不同意购买讼争房屋，陈惠莲于2016年6月2日通知林玉娇和麦田人公司欲解除讼争合同。陈惠莲质证如下：对《关于厦门市思明区房产买卖经过》的真实性有异议，麦田人公司的说法与合同约定不一致，存在偏袒林玉娇之处；对于证人证言，陈惠莲的配偶有案件在身，无法正常办理贷款，但贷款只是付款方式之一，即便存在贷款无法办理的情况下，也不一定导致合同无法继续履行，合同对此另有约定；陈惠莲从未同意林玉娇延迟合同履行期限，也未于2016年6月2日明确提出不再购买讼争房屋。综上所述，本院认为，陈惠莲与林玉娇签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。讼争合同签订后，陈惠莲依约支付定金，但林玉娇未依约于2016年5月25日办理讼争房屋解押的公证委托手续，直至二十日后仍未办理，已构成违约。陈惠莲于2016年6月22日委托律师向林玉娇发出《就履行一事致林玉娇女士的函》，要求解除讼争合同，符合合同约定。林玉娇主张双方已口头约定延长了林玉娇办理公证委托手续的时间，陈惠莲于2016年6月2日通知林玉娇和麦田人公司欲解除讼争合同，陈惠莲均不予确认，且林玉娇仅提交证人证言证明其上述主张，未有其他证据佐证，故本院对林玉娇的上述主张不予采纳。然，讼争房屋成交价为990万元，陈惠莲除于合同签订当日支付定金30万元外，还应于2016年6月15日前将首期购房款407万元转入担保公司账户，并向银行申请商业贷款550万元。因陈惠莲的配偶征信问题，陈惠莲无法获得银行贷款，在此情况下，不但没有证据证明陈惠莲已就此与林玉娇进行沟通以表明其即使无法获得银行贷款也依然有能力支付全部购房款990万元，并且实际上陈惠莲也未于2016年6月15日前将合同约定的首期购房款407万元转入担保公司账户。林玉娇在仅收到30万元定金、未收到407万元首期购房款且原定贷款的550万元购房款无着落的情况下，未依约办理公证委托手续，事出有因，且情有可原。虽然林玉娇在《房屋买卖合同》履行过程中未依约办理公证委托手续构成违约，但鉴于造成林玉娇违约的原因与陈惠莲有关，且陈惠莲亦未依约将首期购房款407万元转入担保公司账户，亦构成违约，双方当事人对于合同最终未能履行均有一定的责任，故本院认定双方互不承担违约责任。结合本案的实际情况，本院认为，林玉娇应向陈惠莲返还定金30万元。另，根据讼争买卖合同约定，林叶清为林玉娇在本合同中的所有义务和责任提供连带担保责任，故林叶清应对林玉娇的上述返还定金债务承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四款、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第八十九条、《关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告林玉娇于本判决生效之日起十日内向原告陈惠莲返还定金30万元；二、被告林叶清对被告林玉娇的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告陈惠莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2900元，由被告林玉娇、林叶清负担，该款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  吴燕航二〇一六年十二月十二日代书 记员  蔡奇特附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同的目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。