安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）包民二初字第00972号
原告：合肥明达物业管理有限公司。
法定代表人：张正芳，董事长。
委托代理人：张升武，安徽文得律师事务所律师。
被告：刘乐义，男，汉族，1968年8月30日生，职业不详。
原告合肥明达物业管理有限公司（以下简称“明达物业公司”）诉被告刘乐义物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月1日立案受理后，依法由审判员魏斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告明达物业公司的委托代理人张升武到庭参加诉讼，被告刘乐义经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告明达物业公司诉称：合肥顺昌物业管理有限公司受世纪阳光花园开发商合肥市城改房屋开发股份有限公司委托，对该小区提供前期物业管理服务。2007年2月6日，世纪阳光花园业主委员会与原告就原告为世纪阳光花园小区提供物业服务签订了物业服务合同。该合同就原告对物业管理服务内容和质量、物业服务费用、违约责任等进行了约定。上述合同签订后，原告于2007年2月25日起对该小区提供物业服务且顺昌物业公司撤离该小区。同时，顺昌物业公司将其针对欠费业主的债权依法转让给原告并进行了相应的告知。被告作为合肥市世纪阳光花园紫阳苑沿马鞍山路门面房103号房屋的业主，在原告提供物业服务期间，拖欠物业服务费共计5079.00元未能及时支付，依据物业服务合同之约定，被告应当承担逾期付款违约金。因原告多次以各种方式予以催要未果，为依法维护自己的合法权益，特请求人民法院判令：被告刘乐义支付拖欠的物业服务费5079.00元（按实际计费面积70.395平方米，自2005年11月21日至2009年5月1日，以及自2009年12月30日至2010年7月24日）并承担逾期付款违约金3397.85元（以5079.00元为基数，自2010年7月25日起按照日万分之五计算至2014年3月24日止，以后计算至款清日止），合计8476.85元；
被告刘乐义未提出答辩，也未在举证期限内提供证据。
经审理查明：合肥顺昌物业管理有限公司受世纪阳光花园开发商合肥市城改房屋开发股份有限公司委托，对世纪阳光花园住宅小区提供前期物业管理服务。在服务期间，2007年2月6日，合肥世纪阳光花园业主委员会（甲方）与本案原告明达物业公司（乙方）就甲方选聘乙方对世纪阳光花园提供物业管理服务签订了一份《物业服务合同》，该合同对物业管理服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修基金、物业投资及违约责任等事项作了约定。
其中，服务内容包括共用部位的维修、养护和管理；共用设施设备的运行、维修、养护和管理；共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运，雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等。服务费用约定为收费标准按多层住宅0.59元／月／平方米，高层住宅0.95元／月／平方米，商业物业1.50元／月／平方米；物业费用按半年交纳，业主或物业使用人应在每半年度前15天交纳物业管理费（合同第五条），未能按时足额交纳的，应按照每日千分之三支付违约金（合同第二十二条）；物业服务期限自2007年2月25日至2010年2月24日。
上述《物业服务合同》签订后，合肥顺昌物业管理有限公司撤出世纪阳光花园小区，明达物业公司自2007年2月25日起对世纪阳光花园进行物业管理服务。此后在2007年4月2日，合肥顺昌物业管理有限公司与明达物业公司签订《协议书》，将其对部分业主拖欠物业费的债权（2003年1月至2007年2月23日期间的物业费及滞纳金）全部转让给明达物业公司，并于同年5月15日以《债权转让告知书》的形式予以公告。对此，业委会亦于2007年4月18日以《告知书》的形式进行公告。
另查明：刘乐义系世纪阳光花园紫阳苑沿马鞍山路门面房103号业主，建筑面积为110.83平方米，房屋性质属于商铺。自2005年11月21日至2009年5月1日，以及自2009年12月30日至2010年7月24日期间，刘乐义未交物业服务费用。2012年4月20日，原告对物业费未缴纳登记表公示情况和邮寄的《催费函》进行了公证。
以上事实有《物业服务合同》，合肥市中级人民法院民事判决书，公证书以及当事人的陈述等证据材料在卷佐证，经庭审查证属实，本院予以确认。
本院认为：依据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》的有关规定，业主委员会的决定对全体业主具有约束力。明达物业公司与合肥世纪阳光花园业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，对包括被告刘乐义在内的全体业主具有约束力，被告刘乐义应当按照合同约定及时履行交纳物业服务费的义务。
在合同履行期间，明达物业公司依约为包括被告刘乐义在内的小区业主提供了物业服务，因此根据合同约定和法律的规定，原告有权向被告方收取物业管理服务等费用，且物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量。而被告刘乐义作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务内容后，理应当负有按照合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。刘乐义未向原告明达物业公司交纳自2005年11月21日至2009年5月1日，以及自2009年12月30日至2010年7月24日阶段的物业服务费用，对此未提出任何事由予以抗辩，其拖欠物业服务费已经违反了双方合同的约定，原告现有权依照合同的约定要求其支付物业服务费。本案中，原告按照70.395平方米作为物业计费面积计算物业费，低于实际面积标准，对此本院予以准许，据此物业费为5079元。但是由于明达物业公司在2010年2月25日至2010年7月24日在物业服务期间，小区存在环境卫生差、绿化损坏、公共设施设备损坏等现象，因此可以反映出明达物业公司在此期间的服务存在一定的瑕疵，且此事实已经为安徽省合肥市中级人民法院生效的民事判决书中已作认定，故本院酌情对该期间的物业费按原双方合同收费标准酌减20%，即被告可从物业费总额中扣除105.6元（2010年2月25日至2010年7月24日计5个月×70.395平方米×1.5元／月／平方米×0.2），故被告刘乐义还应交纳物业服务费计4973.4元。同时按照合同第七条的约定，物业费在每半年度前15天交纳，未按时足额交纳的，按照合同第二十二条约定理应按照每日千分之三支付违约金。本案中，被告刘乐义未予按约交付物业服务费用存在违约，因此应当承担支付违约金的责任，现原告主张自2010年7月25日起以被告拖欠的物业管理费为基数，按照日万分之五计算，是原告对自己权利的处分，对此符合法律规定，本院予以准许。据此被告应当以拖欠的物业费4973.4元为基数，自2010年7月25日按日万分之五计取违约金至本判决确定给付日止。
综上，据此依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第四款、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告刘乐义于本判决生效之日起十日内支付原告合肥明达物业管理有限公司物业服务费4973.4元以及违约金（违约金计取方式：以4973.4元为基数，自2010年7月25日按日万分之五计取至本判决确定给付日止）；
二、驳回原告合肥明达物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元减半收取为25元，由原告合肥明达物业管理有限公司负担5元、被告刘乐义负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 魏斌
二〇一四年五月十三日
书记员 陈姗
附：相关法条
《中华人民共和国物权法》
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。