吉林省白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉06民终186号
上诉人（原审原告）：阮培煊，男，1980年1月14日生，汉族，无职业，住吉林省抚松县松江河镇松江街。
委托诉讼代理人：谭辉，吉林郭新敏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：苗伟，男，1971年6月16日生，无职业，住山东省青岛市漳浦路**号。
委托诉讼代理人：王盛，吉林乾羽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：抚松县天池圣景房地产开发有限公司。住所：吉林省抚松县松江河镇松江街。
法定代表人：吴海波，经理。
委托诉讼代理人：郭明磊，抚松县天池圣景房地产开发有限公司职员。
被上诉人（原审第三人）：董志成，男，1970年11月23日生，汉族，无职业，住吉林省抚松县松江河镇站前街。
阮培煊诉苗伟、抚松县天池圣景房地产开发有限公司、董志成房屋买卖合同纠纷一案，吉林省抚松县人民法院于2016年7月5日作出（2016）吉0621民初918号民事判决，阮培煊不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月8日作出（2016）吉06民终694号判决，判决驳回上诉，维持原判。经本院审判委员会讨论决定，于2017年4月10日作出（2017）吉06民监5号民事裁定，裁定再审本案。本院于2017年7月13日作出（2017）吉06民再15号民事裁定，裁定撤销本院（2016）吉06民终694号民事判决及抚松县人民法院（2016）吉0621民初918号民事判决，发回抚松县人民法院重审。抚松县人民法院于2017年11月28日作出（2017）吉0621民初1936号民事判决，阮培煊不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
阮培煊上诉请求：1、撤销吉林省抚松县人民法院（2017）吉0621民初1936号民事判决，依法支持阮培煊的诉讼请求。2、诉讼费由苗伟、抚松县天池圣景房地产开发有限公司（以下简称天池圣景公司）、董志成承担。上诉理由：一、阮培煊与苗伟于2015年5月18日签订的购房协议合法有效。1、本案诉争八套房屋的所有权人系苗伟，苗伟具有处分权。天池圣景公司与苗伟2014年10月4日签订的施工合同第五条第二项“节点付款方式”中明确约定：工程款按工程进度全额抵顶宏城花园商品房。苗伟在施工过程中对于依据工程进度陆续抵顶的房屋进行销售，并将销售款用于工程施工以确保工程进度。该合同没有约定抵顶房屋出售款需交到天池圣景公司，也没有约定购房协议需到天池圣景公司办理。苗伟具有独立处分顶账房屋的权力，苗伟自行收取房款并签订购房协议。阮培煊将本案诉争八套房屋的购房款于2015年4月26日前陆续支付给苗伟，双方于2015年5月18日最终确定房号并签订购房协议。因此阮培煊与苗伟针对本案诉争房屋签订的购房协议合法有效，原审认定诉争房屋所有权人是天池圣景公司错误。2、阮培煊经人介绍于2014年10月20日向苗伟购买抵账房，双方约定购买宏城花园1#、2#楼房屋。但天池圣景公司不允许苗伟销售1#、2#楼房屋，而此时阮培煊已向苗伟支付购房款，苗伟无钱返还阮培煊。阮培煊无奈与苗伟协商后确定购买3#、4#楼房屋，因当时3#、4#楼尚未竣工，房号暂时无法确定。2015年5月18日，阮培煊与苗伟确定房号，双方签订购房协议，阮培煊此前已经履行完毕交款义务，苗伟有自行处分抵顶房的权利。二、苗伟与董志成于2015年5月20日和2015年5月26日签订的两份借款抵押协议中的抵押条款无效。1、苗伟于2015年5月向董志成两次借款95万元，苗伟未经本案阮培煊同意，将已出售给阮培煊的八套房屋抵押给董志成。因苗伟与董志成签订的抵押协议在苗伟与阮培煊的买卖行为之后，且未得到阮培煊的追认，因此抵押协议无效。2、苗伟与董志成于2016年2月2日在“情况说明”中约定的以物抵债行为因违反法律强制性规定无效。3、苗伟与董志成之间的95万元抵押借款仅剩余187856元，而本案诉争八套房屋总价值160多万元。苗伟向董志成借款95万元时共用十一套房屋提供抵押，除本案诉争八套房屋外，其余3套房屋已由董志成出售并取得售房款695144元，苗伟用现金转账还款四笔共计67000元，苗伟已偿还董志成762144元，尚欠187856元。因此，董志成称苗伟用八套房屋抵顶欠款的事实不存在，也不符合常理。4、董志成与苗伟之间的材料款纠纷基于苗伟与董志成之间的合伙关系而产生。董志成与苗伟之间合伙施工宏城花园小区工程，双方签订合作协议，协议中明确约定董志成投入材料款45万元，现金20万元，苗伟支付利润款60万元。董志成持有的材料款欠条就是苗伟基于合作经营关系出具，双方对于合作期间的账目没有结算。双方在合作协议中约定董志成不论盈亏均收取60万元利润的约定因违反法律规定而无效。苗伟与董志成之间的合伙纠纷应另案处理，与本案无关。三、天池圣景公司与董志城针对本案诉争房屋签订的买卖协议无效。1、董志城持有的本案诉争房屋买卖协议和收据是苗伟与董志城借款95万元时提供的抵押物凭证。八套房屋的收据上明确标注“后附借款抵押协议”字样，显然董志城持有天池圣景公司出具的买卖协议和收据，明为买卖，实为借贷抵押，故该协议因抵押无效而自始无效。
苗伟答辩称，阮培煊的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
天池圣景公司答辩称，阮培煊的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
董志成答辩称，阮培煊的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
阮培煊向一审法院起诉请求：1、依法确认阮培煊与苗伟于2015年5月18日签订的购房协议合法有效；2、依法判令苗伟交付本案诉争八套房屋即宏城花园3号楼1单元401室(面积78平方米)、402室(面积53平方米)、602室(面积53平方米)、603室(面积76平方米)，3号楼3单元402室(面积53平方米)、403室(面积76平方米)，3号楼外一层南10号车库(面积29.06平方米)，3号楼二层南205号车库(面积40.59平方米)；3、判令苗伟返还房屋差价304600元；4、判令天池圣景公司协助办理上述八套房屋的过户手续。
一审法院认定事实：2014年10月4日，苗伟、李云波与天池圣景公司签订建筑工程大清包合同，合同约定天池圣景公司将“宏城花园”小区1号、2号楼的部分工程承包给苗伟、李云波施工，双方约定工程款全额抵顶宏城花园商品房，并约定抵顶房的范围。后期苗伟与李云波因合作产生分歧，无法继续合作。2015年4月23日，苗伟、李云波与天池圣景公司签订解除承包合同情况说明，双方协商解除与天池圣景公司签订的建筑工程大清包合同，约定期间产生的材料费与李云波无关，苗伟自愿承担所发生的全部费用。2015年4月26日，苗伟与天池圣景公司重新签订建筑工程大清包协议，天池圣景公司将宏城花园小区1号、2号楼约18800平方米的工程承包给苗伟，并约定工程款全额抵顶宏城花园商品房，同时还约定：“抵顶房只限于3号楼立体砍块和按户型比例的形式，乙方（苗伟）出售的商品房房款需打入甲方（宏城花园）账户，待工程节点付款时按需拨付。”2014年10月20日，阮培煊与苗伟、李云波签订“抵账房买卖协议”，阮培煊购买宏城花园1号楼、2号楼内的部分住宅楼，价值1050000元，但未确定具体房号、面积。2015年5月18日前，阮培煊分八次给付苗伟现金1830000元，苗伟与阮培煊于2015年5月18日签订购房协议，该协议约定：阮培煊购买宏城花园小区3号楼1单元401室(面积78平方米)价值226200元、402室（面积53平方米)价值153700元、602室（面积53平方米）价值159000元、603室（面积76平方米）价值228000元、3号楼3单元402室（面积53平方米）价值153700元、403室（面积76平方米）价值220400元，3号楼外一层南10号车库（面积29.06平方米）价值140941元，3号楼二层南205号车库（面积40.59平方米）价值243540元，共计458.65平方米，房屋总价款1525400元，协议约定苗伟应于2015年6月1日前交付上述房屋，并将剩余304600元购房款一次性返还给阮培煊。苗伟至今未能履行此协议。另查明，2014年至2015年期间，董志成为天池圣景公司开发的宏城花园小区1号楼、2号楼工程提供木方、模板等建设用料，苗伟为董志成出具五份欠据，共欠董志成材料款1192960元。2015年5月11日，苗伟向董志成借款10000元并出具欠条；2015年5月20日，苗伟向董志成借款600000元并签订借款协议，协议约定以天池圣景公司的宏城花园小区3号楼1单元401室、402室、3单元303室、402室、403室、4单元301室作为抵押，同日董志成与天池圣景公司签订上述房屋的商品房买卖合同；2015年5月26日，苗伟向董志成再次借款350000元并签订抵押借款协议，以天池圣景公司的宏城花园小区3号楼1单元602室、803室及外一层南10号、二层南205号车库作为抵押，同日天池圣景公司与董志成签订上述商品房买卖合同。合同编号及收据号码分别为：3号楼1单元401室合同编号0008221，收据号码0008221；3号楼1单元402室合同编号0008222，收据号码0008222；3号楼1单元602室合同编号0008224，收据号码0008224；3号楼1单元603室合同编号0008223，收据号码0008223；3号楼3单元402室合同编号0008217，收据号码0008217；3号楼3单元403室合同编号0008218，收据号码0008218；3号楼二层南侧205号车库收据号码为0008226；3号楼外一层南侧10号车库收据号码为0008225，以上八份收据均注明“抵付工程款”字样，苗伟、董志成均在收据的相应位置签名并加盖天池圣景公司的售楼专用章。上述两笔借款950000元，董志成以现金方式支付给天池圣景公司，在天池圣景公司监督下支付工人工资。2016年2月2日，苗伟与董志成另行签订情况说明，双方协商同意，苗伟自动放弃还款，所抵顶的房屋全部由董志成处理，双方概不找差。该份情况说明签订后，天池圣景公司将上述房屋交付董志成。
一审法院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案争议房屋系天池圣景公司所开发，天池圣景公司原始取得房屋的所有权。天池圣景公司与苗伟签订建筑工程大清包协议，该协议系天池圣景公司与苗伟真实意思表示，对双方具有约束力，协议约定工程款给付方式为全额抵顶宏城花园商品房，另注明苗伟出售的商品房款需打入宏城花园账号，待工程节点付款时按需拨付，并对抵顶商品房的价格作出具体规定，但从协议的内容看并不能证明苗伟继受取得抵顶房屋的所有权，也不能证明苗伟有对外销售房屋的权利，苗伟对外销售房屋，需将售房款打入天池圣景公司宏城花园账户内，即取得天池圣景公司的追认，否则为无权处分。苗伟与阮培煊签订“抵账房买卖协议”和“购房协议”，虽所涉房屋由苗伟承建，但房屋的所有权人为天池圣景公司，阮培煊虽已给付苗伟购房款，但购房款并未打入天池圣景公司宏城花园账户，阮培煊也未与天池圣景公司另行签订商品房买卖合同，即该购房协议并未取得天池圣景公司的追认，苗伟与阮培煊签订购房协议属无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”无权处分并不影响买卖合同的效力，但合同有效并不表明合同一定能切实履行，涉案买卖合同系不动产买卖合同，因而物权行为效力待定。因权利人天池圣景公司不予事后追认，苗伟无法按购房协议履行义务，阮培煊可另行向苗伟主张违约或损害赔偿责任。故阮培煊要求苗伟、天池圣景公司向其交付房屋，协助办理过户手续的请求没有法律依据，不予支持。阮培煊要求苗伟返还购房差价304600元的主张，其前提是苗伟、天池圣景公司交付房屋，对阮培煊的该项主张，阮培煊应另行一并向苗伟主张权利。苗伟与董志成签订借款协议，约定以房屋作抵押，同日董志成与天池圣景公司签订商品房买卖合同，天池圣景公司明确表示商品房买卖合同实为抵押担保合同。该行为系非典型担保形式，不违反法律、行政法规的强制性规定。借款协议和商品房买卖合同均为双方真实意思表示，依法成立并生效。苗伟不能按期偿还借款，苗伟与董志成另行达成协议约定“苗伟自动放弃还款，所抵顶的房屋全部由董志成处理，双方概不找差”，天池圣景公司对该协议予以追认，将房屋交付董志成。天池圣景公司、苗伟、董志成三方对抵顶协议均无异议，且房屋已实际交付董志成，这并不违反《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定，因抵顶协议是借款到期后双方另行协商达成，亦不违反《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的相关内容，故董志成要求通过履行房屋买卖合同取得房屋所有权的诉讼请求，予以支持。一审法院判决：一、驳回阮培煊的全部诉讼请求；二、天池圣景公司与董志成签订的房屋买卖合同有效，天池圣景公司应协助董志成办理宏城花园3号楼1单元401室、402室、602室、603室,3号楼3单元402室、403室,3号楼二层南侧205号车库及3号楼外一层南侧10号车库的房屋备案登记及所有权登记。案件受理费21270元、第三人案件受理费24494元、保全费5000元，由苗伟承担。
本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。二审查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为，天池圣景公司与苗伟约定以房屋抵顶应付工程款，但天池圣景公司未将约定房屋交付苗伟，亦未为苗伟办理相关产权登记，故苗伟对顶账房屋享有的只是因合同产生的债权，并未取得物权。阮培煊主张苗伟对涉案房屋具有处分权没有依据。苗伟将其在天池圣景公司顶账的部分房屋出售给阮培煊，系苗伟就其对天池圣景公司合同权利的部分转让，其转让行为不属于《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”的规定的除外情形，苗伟与阮培煊签订的抵账房买卖协议合法有效。但苗伟与阮培煊并未就抵账房买卖协议到天池圣景公司办理相关手续，亦未经天池圣景公司追认，依照《中华人民共和国合同法》第八十条第一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”的规定，苗伟与阮培煊之间的买卖协议对天池圣景公司不发生效力，阮培煊要求天池圣景公司向其交付涉案房屋没有依据。2014年至2015年期间，因苗伟向董志成借款，苗伟与董志成签订借款抵押协议，将其在天池圣景公司的顶账房屋(包含本案所涉房屋在内)作为欠款及借款的抵押担保。董志成又与天池圣景公司就上述抵押签订商品房买卖合同，因双方的买卖合同关系并不真实存在，该买卖协议应为苗伟与董志成之间民间借贷关系的担保。协议签订后，因苗伟未能向董志成偿还借款，双方又达成用抵押房屋抵顶任务协议，该抵债行为系双方自愿，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。天池圣景公司将房屋交付董志成，系天池圣景公司收到苗伟就该部分债权转让给董志成的通知后履行债务人义务的行为，表明天池圣景公司对抵债协议认可。苗伟与董志成之间是否存在其他法律关系、董志成出售房屋所获价款数额均与阮培煊无关。综上，阮培煊的上诉主张不成立。原审法院判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21270元，由上诉人阮培煊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱瑛华
代理审判员 郭惠靖
代理审判员 兆艳红
二〇一八年三月十日
书 记 员 赵晨光