江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣11民终1581号
上诉人（原审被告、反诉原告）：程丽娟，女，1982年8月4日出生，汉族，个体工商户，江西省婺源县人，住江西省德兴市。
委托诉讼代理人：江万青，江西东方红律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴雪峰，男，1989年3月7日出生，汉族，个体工商户，浙江省遂昌县人，住浙江省遂昌县。
案由：租赁合同纠纷。
上诉人程丽娟因与被上诉人吴雪峰租赁合同纠纷一案，不服江西省婺源县人民法院（2017）赣1130民初653号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人程丽娟上诉请求：一、依法撤销婺源县人民法院赣（2017）1130民初653号民事判决书第二项判决，改判被上诉人10000元保证金不予退还；二、依法撤销婺源县人民法院(2017）赣1130民初653号民事判决书第三项判决，改判上诉人不承担赔偿损失19032.26元。三、判令被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。上诉人认为：一、一审法院关于保障电梯通过年检，为上诉人合同义务的事实认定错误。二、一审法院以电梯没有年检，为严重影响被上诉人经营的认定错误。
被上诉人吴雪峰未答辩
一审法院认定的事实：2016年6月19日，原、被告经协商一致，就原告（反诉被告，下同）吴雪峰（乙方）租赁被告（反诉原告）程丽娟（甲方）的该房屋签订了一份合同，合同约定：一、甲方出租房屋座落于婺源县××书乡路，共计六层半，乙方承租一楼店面一间以及四至七楼客房;二、房屋用途，为宾馆住宿，除双方另有约定外，乙方不得改变房屋用途；三、租赁期限，年限五年，租赁期自2016年7月15日至2021年7月15日；四、租金、保证金，保证金10000元，第一、二年租金均为120000元，第三年130000元，第四、五年均为140000元；五、付款方式、交付时间，乙方应于本合同签订之日向甲方支付保证金10000元整，保证金在乙方租赁期满依约交付宾馆后返还，合同生效后乙方于正式租期日交付60000元房租，2016年12月15日交付剩余60000元房租，以后每年的4月15日前交付下一年房租，若延时不交，甲方有权自行收回房屋，并要求乙方赔偿损失。甲方于2016年6月15日将房屋交付乙方使用；七、双方责任，1、甲方责任，截止宾馆交付前的水电费、电视收视费由甲方承担，甲方提供目前现有的设施、设备给乙方，并协调乙方水、电的划分，酒店后面小厨房及停车场归乙方使用，在乙方租赁期间内，在乙方使用的电梯出现故障或维修期间，甲方应保持楼梯畅通可使用；甲方无偿提供给乙方营业执照等相关证件并由甲方进行年审，年审出的相关问题由甲方解决，年审费用由乙方承担，如因甲方提供的证件问题导致年审不过或导致停业，那么乙方因此暂停营业期间的损失由甲方承担。2、乙方责任，租赁期间宾馆的安全责任及法律责任由乙方负责，甲方不承担相关责任，租赁期内乙方自负盈亏，乙方产生的债权债务，经济纠纷均与甲方无关。乙方对酒店装修不得破坏宾馆主体结构，乙方应于租赁期满后，将宾馆及附属设施、设备如数交还给甲方，合同期满后十日内未搬走的物品，是为遗弃物，甲方有权处置；3、乙方在租赁期限内，甲方同意乙方可以自由将所承租的房屋（转租他人），但乙方应告知转租事宜，双方做好协商工作，并由甲方同意。
合同签订后，被告程丽娟如期将房屋交由原告吴雪峰使用，原告吴雪峰则如约向被告程丽娟交纳了保证金10000元，和第一年度的租金120000元。原告吴雪峰承租被告程丽娟的宾馆房屋后，被告程丽娟未能保障该宾馆的电梯获得有关职能部门的年检，至原告吴雪峰停止营业时止，该电梯一直处于不能正常使用状态，而因为电梯未通过年检，原告吴雪峰拒绝交纳第二承包年度的租金，在双方未协商一致的前提下，被告程丽娟采用非正常手段迫使原告吴雪峰停止营业，原告吴雪峰被迫于2017年5月18日离开该宾馆，此后该宾馆即由被告程丽娟交他人经营。原告吴雪峰离开宾馆后，被告程丽娟代支付了原告吴雪峰经营期间应交未交的水、电费、通信费共计6389.6元。
一审法院认为，原告吴雪峰与被告程丽娟自愿签订的房屋租赁合同除其中的被告允许原告借用营业执照的内容不符合规定外，其他内容不违反法律规定，系有效合同，双方均应恪守；依据合同约定，被告应保障其房屋的电梯通过年检使之处于合法使用状态，但被告未履行该项义务，原告租赁期间，电梯一直未通过年检，严重影响原告经营，在被告未能履行此项义务时，原告有理由拒付第二年度的租金，原告拒付第二年度租金系合法行使合同履行顺序抗辩权，被告在其未妥善履行先合同义务且未协商一致时采用非正常手段迫使原告停止经营，违反了合同的约定，应承担违约责任，鉴于合同不能正常继续履行的现状，原告请求解除与被告的房屋租赁合同，理由正当，本院予以支持；被告违约在先，且单方强行终止合同，原告要求被告赔偿其经济损失，理由正当，本院也予支持，因其未充分举证，故对其损失以其以交租金而未能继续经营的剩余租期的对应租金为其直接损失即19032.26元；被告收取的保证金10000元，本作保证合同全面履行之用，但因被告的原因而致合同不能继续全面履行，故，该保证金应退还原告；原告停止经营后，其经营期间产生而未支付的水、电费、通信费共6389.6元，应由原告负担，被告反诉要求原告（反诉被告）支付其代反诉被告缴交的水、电费、通信费等费用，于法有据，本院予以支持，但数额应以本院认定的6389.6元为准；被告反诉所主张的维修费本院不予认定，且根据合同法规定，租赁物的维修义务由出租人承担，有约定的除外，而本案双方当事人在合同中对此无约定，故其维修义务由出租人即被告承担，因此，被告反诉要求原告支付维修费无事实和法律依据，本院不予支持；被告反诉要求原告支付违约金，因其在合同中双方未作约定，且本案被告违约在先，故，被告反诉要求原告支付违约金36000元，无事实依据，对该项反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十条、第六十七条、第九十四条第（四）项、第九十七条第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）吴雪峰与被告（反诉原告）程丽娟之间的《房屋租赁合同》。二、被告（反诉原告）程丽娟返还原告（反诉被告）吴雪峰保证金10000元；三、被告（反诉原告）程丽娟赔偿原告（反诉被告）吴雪峰损失19032.26元。四、原告（反诉被告）吴雪峰支付被告（反诉原告）程丽娟6389.6元。上述二、三、四项判决限发生法律效力后十日内履行完毕。五、驳回原告（反诉被告）吴雪峰的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）程丽娟的其他反诉请求。本案受理费2050元，减半交纳1025元，原告吴雪峰负担694元，被告程丽娟负担331元；反诉案件受理费1075元，减半收取537.5元，由反诉原告程丽娟负担467.5元，反诉被告吴雪峰负担70元。
本院二审查明的事实与原审认定事实一致。
本院认为，租赁合同是指将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同是继续性合同，在合同存续期间，出租人有义务保持租赁物的法定或约定品质，使租赁物处于约定的使用状态中。如果发生品质降低而损害承租人使用收益或其它权利时，则应维护修缮，恢复原状。但按约定或习惯应由承租人修理，或租赁物的损坏因承租人过错所致的除外。本案中，电梯包含在程丽娟出租的设施设备中，按照双方的约定，程丽娟应当办理电梯的年检事项，但在吴雪峰经营期间，程丽娟都未履行该义务，已构成违约。这一违约行为，导致电梯随时可能会被政府职能部门关停，对租赁了其四楼至七楼客房，经营宾馆住宿的吴雪峰势必造成影响。
综上所述，上诉人程丽娟的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费600元,由上诉人程丽娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 罗 玮
审判员 姜一珉
审判员 周立峰
二〇一七年十一月十七日
书记员 邱露莹