广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）深中法民五终字第1423号
上诉人（原审原告）林某某，女。
上诉人（原审原告）缪某某，女。
两上诉人共同委托代理人王某某，广东×××律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）深圳市××消防装饰工程有限公司。
法定代表人冯某某，该公司执行董事。
委托代理人李某某，该公司法律顾问。
上诉人林某某、缪某某因与被上诉人深圳市××消防装饰工程有限公司（以下简称××公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2007）深福法民三初字第745号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2004年8月5日，××公司与案外人深圳市×××实业发展有限公司（以下简称×××公司）签订《深圳市房地产租赁合同书》，合同约定×××公司将深圳市福田××区××路××工业大厦三期东座4楼（实为4楼一部分即401号）、建筑面积共计132平方米出租给××公司使用。月租金为3432元，租赁期间自2004年9月1日起至2010年8月31日止。同日，双方签订《补充协议（一）》，就上述《深圳市房地产租赁合同书》达成补充条款。协议第1条约定，×××公司欠××公司工程款366912.57元，××公司用该笔工程款冲抵租赁合同约定的租金。第3条约定，合同有效期内，若×××公司将××公司承租的物业随其他物业整体出租或出售，应提前1个月通知××公司退租，或促成××公司与新权利人签订新的租赁合同；若新的权利人不同意与××公司签订新的租赁合同，××公司有权退租并取消合同，×××公司则一次性付清所剩的工程余款。
2006年10月9日，林某某、缪某某与×××公司签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》，×××公司将深圳市福田××区××路××工业大厦（三期）东厂房4层东A卖给林某某、缪某某。2006年10月10日，林某某、缪某某取得涉案房产的房地产证，各占50％的份额。
2007年3月21日，本案的林某某、缪某某、××公司及×××公司因租赁合同纠纷向原审法院提起诉讼，原审法院做出（2007）深福法民三初字第1031号民事判决书。该判决确认本案××公司对涉案房屋不具有优先购买权，确认××公司与×××公司签订的租赁合同有效并予以解除。深圳市中级人民法院做出（2008）深中法民五终字第1827号终审判决给予维持。
2007年11月27日，×××公司向涉案物业的管理公司深圳市×××物业管理有限公司发出《入伙通知书》，内容为福田××区××路××工业大厦三期东座4层401房已出售给林某某、缪某某，请给予办理入伙手续。
林某某、缪某某在原审诉讼时请求判令：1、××公司向林某某、缪某某支付自2006年10月10日起至2007年11月27日止的房屋租金80024元；2、××公司承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，××公司与×××公司签订的租赁合同已为生效的（2007）深福法民三初字第1031号民事判决书所确认，××公司有权依据该租赁合同的约定使用涉案房屋。林某某、缪某某从案外人×××公司购入涉案房产后，根据买卖不破租赁的民法原则，林某某、缪某某、××公司形成新的租赁合同关系。原审法院认为，林某某、缪某某、××公司间的涉案纠纷为租赁合同纠纷，林某某、缪某某的诉讼请求也是要求××公司支付租金，但林某某、缪某某提起的是财产损害诉讼。因此，原审法院在庭审时行使释明权，要求林某某、缪某某明确其诉讼方向，林某某、缪某某选择财产损害赔偿。原审法院认为，在租赁合同未解除前，××公司依然有权使用涉案房屋，不构成对林某某、缪某某所有权的侵害。林某某、缪某某未举证证明××公司损害了其财产。因此，林某某、缪某某的诉讼请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决如下：驳回林某某、缪某某的诉讼请求。本案案件受理费2237元，由林某某、缪某某负担（已预交）。
上诉人林某某、缪某某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，发回原审法院重审或依法改判；2、由被上诉人××公司承担本案诉讼费用。其上诉依据的事实和理由为：一、原审判决适用法律错误。1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条是有关诉讼程序的规定，与本案的判决结果并无实体上的法律联系，显然不能作为驳回上诉人的诉讼请求的法律依据。2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，”诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。”该规定更不能成为驳回上诉人的诉讼请求的法律依据。首先，该条是对上诉人诉讼权利的保护性规定，即上诉人主张的法律关系的性质与法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院都应当告知上诉人可以变更诉讼请求并重新制定举证期限，原审法院却把该条之规定在判决中作为了惩罚性规定来行使，不仅适用法律错误而且明显违背规定本意，更何况上诉人本来的诉讼请求就是要求被上诉人支付租金。其次，该条规定也是为了有效节省诉讼资源。原审法院并没有依法行使释明权，而是在两次开庭传票上先后列明案由为租赁合同纠纷和财产损害赔偿纠纷后，要求上诉人确定案由。因为案由是由原审法院确定的，该院《恢复审理通知书》列明的案由也是财产损害赔偿纠纷，故上诉人认为该案案由为财产损害纠纷。此后原审法院才说该院认为案由应为租赁合同纠纷，上诉人表明案由本来就是由原审法院来确定的，并且上诉人起诉时的诉讼请求也是要求被上诉人支付租金，上诉人只关心诉讼请求能否得到人民法院的支持。但是原审法院却不仅没有根据本条规定给出相应的变更措施，反而据此驳回上诉人的诉讼请求，致使该判决不仅适用法律错误而且明显违背最高人民法院制定该条规定的本意。二、被上诉人与×××公司签订的租赁合同书，其内容是用租金抵双方以前的债务纠纷，这与正常的租赁关系是有本质区别的，该租赁合同书不具有可继承性。在×××公司将涉案房屋整体出售给上诉人后，该租赁合同并不能成为上诉人与被上诉人之间作为租赁关系的依据。综上所述，上诉人依法提起上诉，请求二审法院依法审理以保护上诉人的合法权益。
被上诉人××公司口头答辩称，第一，在上诉人诉求的法律性质与事实不符的情况下，原审法院在庭审时已依法行使了释明权，上诉人坚持错误的诉求关系，因此一审法院判决并无不当，应予维持。第二，根据买卖不破租赁的原则，上诉人应履行被上诉人与×××公司之间的租赁合同。上诉人不但没有法律依据向被上诉人主张财产赔偿，也没有依据向被上诉人主张租金。第三，租赁合同约定的租金标准是每月3432元，即使被上诉人有义务向上诉人支付租金，也按合同约定的租金支付租金。租金总额只有3万多元，上诉人计算8万多元的租金是错误的。而且，2006年12月23日的电信物业登记单可以证明被上诉人装机地址的变更，从而证明被上诉人已于2006年12月23日前搬离了涉案物业。综上，上诉人应继续履行原租赁合同，原合同中有关租金抵工程款的约定对上诉人有效，其不享有租金请求权，更不享有损害赔偿请求权。上诉人起诉主张财产损害赔偿，原审法院驳回其诉求符合法律规定，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。被上诉人向×××公司承租涉案房屋期间，该房产的所有权由×××公司变动至上诉人名下，故×××公司与被上诉人之间的租赁合同对上诉人有约束力，即上诉人和被上诉人之间存在有效租赁合同关系。因此，被上诉人使用涉案房产具有合同依据，不构成对上诉人的侵权。上诉人主张被上诉人侵犯其财产权利，无事实和法律依据。原审法院向上诉人行使释明权后，上诉人仍坚持主张财产损害赔偿，故原审法院驳回其诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2237元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭 宁
审判员 李祖坤
审判员 龚 萍
二〇〇九年十二月二十一日
书记员 叶金花