湖北省武汉市江夏区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江夏民二初字第01118号
原告：董谦逊。
委托诉讼代理人：李祥熙，湖北创智律师事务所律师。一般代理。
被告：武汉市黎明电机电器修造有限公司，住所地武汉市江夏区藏龙岛科技园谭湖一路。
法定代表人：龚艳红，公司董事长。
委托诉讼代理人：王涛，系该公司员工。特别授权。
委托诉讼代理人：王德强，湖北正信律师事务所律师。特别授权。
原告董谦逊诉被告武汉市黎明电机电器修造有限公司（以下简称黎明公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月26日受理后，依法由审判员付用来适用简易程序进行审理。后因案件复杂，裁定转为普通程序进行审理，并于2016年7月18日由审判员卢珍担任审判长，审判员付用来、人民陪审员熊群英依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告董谦逊的委托诉讼代理人李祥熙、被告武汉市黎明电机电器修造有限公司的委托诉讼代理人王德强均到庭参加诉讼。为查明案件事实，本院于2016年3月21日分别向武汉市江夏区住房保障与房屋管理局、武汉市江夏区土地规划管理局发出《咨询函》，向其咨询涉诉房屋能否办理房屋产权手续及土地分割手续的相关问题，此期间不计审限。本案现已审理终结。
原告董谦逊向本院提出诉讼请求：1、责令被告办理原告向其购买的黎明工业园二期1#厂房第1幢1单元6层02号房屋所有权证和土地使用权证书（以下简称两证）；2、责令被告承担违约金64256元；3、本案诉讼费及律师代理费由被告承担。事实和理由：2013年9月23日，原、被告签订了《武汉市商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设并出售的黎明机电产业园二期1#厂房第1幢1单元6层02号房，该房屋建筑面积223.56平方米，总价款为1036394元，合同约定的交房日期为2014年1月28日。原告于2014年6月8日交清房款并于当日接收房屋。合同第十三条约定：“因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：3、因出卖人责任，买受人不能在出卖人交付商品房之日起180日内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付房款价的万分之一向买受人支付违约金……”。现被告逾期未办理房地产权属证书，原告请求被告按照合同约定办理两证，并支付违约金。
被告黎明公司对原告所购买的商品房未办理两证的事实予以认可，但是对违约责任的承担不予认可，理由如下：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，按照相关规定，只要原告按照约定的用途使用房屋，是可以办理两证的；2、被告具备国有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房销售许可证、工程竣工备案证、竣工交付使用备案证，根据这些证件以及房屋登记办法，被告的项目符合房屋权属初始登记的条件，已经在江夏区住房保障和房管局办理了房屋权属初始登记，江夏区房管局也按照相关文件规定为部分业主办理了房屋的分割手续及房屋产权证。出卖人把初始登记的材料全部提交相关部门，两证是由政府主管部门颁发，被告只能提供相应材料给政府主管部门，被告已经履行以上义务；3、原告办理了网签手续未备案，也有其自身原因，且被告已经向政府的主管部门提供了相应的材料，我们认为目前无法办理两证是江夏区住房保障局和土地规划局不作为导致的，出卖人在两证的办理过程中没有过错，因此不应当承担违约责任，不应当支付违约金；4、被告不应当承担诉讼费用，关于律师费合同没有约定，应由聘请方承担。
本院经审理认定事实如下：2013年9月23日，原、被告签订了《武汉市商品房买卖合同》，约定被告购买原告建设并出售的黎明机电产业园二期1#厂房第1幢1单元6层02号房，该房屋建筑面积223.56平方米，总价款为1036394元。约定的交房日期为2014年1月28日，原告于2014年6月8日交清房款并于当日接收房屋。合同明确约定该商品房的用途：工业。该合同于2014年5月12日在房屋产权登记部门办理了网签手续，但一直未办理备案登记。房屋交付后，原告董谦逊要求被告黎明公司办理两证，被告于2014年9月1日为该房办理了武汉市商品房权属证明书（武房商证夏字第2014010869号），因一直无法办理房屋产权分割登记手续，被告的委托诉讼代理人就涉诉房产两证办理的问题还专门向房屋产权登记主管部门发咨询函，2016年1月27日，武汉市江夏区住房保障和房屋管理局给湖北正信律师事务所《关于涉诉房产分割办证问题》的回函称：黎明工业园一期、二期厂房具备国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证、工程竣工备案证、竣工交付使用备案证，该项目符合房屋权属初始登记的条件。故受理并办理房屋权属初始登记，并按照武房发（2013）146号文规定，为部分业主办理了房屋产权分割登记手续。武汉市人民政府办公厅于2014年12月24日下发了《市人民政府办公厅关于进一步规范有明确生产用途工业项目分割销售问题的通知》（武政办（2014）208号），2015年7月16日江夏区人民政府办公室印发了《关于进一步规范有明确生产用途工业项目分割销售问题的通知》（夏政办（2015）28），进一步具体明确了工业项目分割销售的条件：仍按武房发（2013）146号文规定执行，除符合商品房销（预）售相关法律、法规的规定外，还必须符合五个条件，其中第五条“区人民政府同意分割销售”，黎明工业园一期、二期厂房后期业主在申办过程中不能通过“区人民政府同意分割销售”的意见及上述规定的要求，故无法为其办理房产分割手续。
另查明，被告黎明公司为开发该项目于2004年8月2日取得建设用地规划许可证，用地项目：电机研究及开发基地；2007年4月1日和武汉市江夏区国土资源管理局签订国有土地使用权出让合同（合同编号：2007017），取得武汉市江夏区流芳街长咀村宗地编号为JK0203020地块使用权，合同约定主体建筑物性质：工业用地；2010年取得该宗土地的国有土地使用证，地类（用途）：工业用地；2011年12月30日取得建设工程规划许可证，建设项目名称：黎明机电产业园二期，建设规模：总建筑面积37422㎡（其中：1栋9层厂房37422㎡）；2012年3月取得建筑工程施工许可证，工程名称：黎明机电产业园二期1#厂房；2012年12月13日，取得武汉市商品房预售许可证，项目名称：黎明机电产业园二期，总建筑面积37422㎡其中1#9楼厂房37422㎡地类用途：工业用地。为规范房地产开发项目管理，武汉江夏经济开发区管理委员会于2013年8月16日下发了《武汉江夏经济开发区管理委员会关于进一步加强工业地产项目管理的意见（试行）》（夏经管（2013）1号）第十条第三项规定“工业地产项目严格按照工业地产要求建设……销售工业地产物业，应取得销售许可证，并严格控制销售对象，销售对象必须是在我区属地注册属地纳税符合我区产业政策的企业……”；武汉市房管局、土地局、发改委、城乡建设局于2013年8月23日联合下发了《关于加强部分房地产开发项目管理有关问题的通知》（武房发（2013）146号）；2014年4月24日湖北省人民政府下发了《关于实行最严格节约集约用地制度的通知》（鄂政发（2014）24号），其中第三条第五款规定“鼓励建设多层标准厂房……鼓励和引导社会投资主体参与多层标准厂房建设经营……多层标准厂房建成后，经所在地市、县人民政府同意，在不改变功能和土地用途的前提下，可对房产、国有建设用地使用权分割转让……”；后武汉市人民政府办公厅于2014年12月29日下发了《市人民政府办公厅关于进一步规范有明确生产用途工业项目分割销售问题的通知》（武政办（2014）208号），其中第二条规定：“武房发（2013）146号文件印发之日后，签订土地出让合同，并缴清土地出让金的，需分层、分套（间）分割销售的，除符合商品房销（预）售相关法律、法规的规定外，还必须符合以下条件：（四）受让人必须是经依法注册登记的工业企业或科技企业……”；武汉市江夏区人民政府办公室于2016年4月12日下发《区政府办公室关于全区工业地产整改工作的意见》（夏政办（2016）8号）文件，其中第三条第第（二）项规定：“已取得预售许可证、已销售但未备案房屋分割办证问题……。销售给个人的，开发企业和购房人达成一致意见且申请分割办证的，区城乡建设局引导开发企业和购房人按上述工业企业、科技企业购房程序办理分割办证手续（即购房人须成立工业企业或科技企业并重新与开发企业签订购房协议）……”。另外，本院于2016年3月21日向武汉市江夏区国土资源和规划局发出《咨询函》，向其咨询涉诉房屋能否办理房屋产权手续及土地分割手续的相关问题，江夏区国土资源和规划局回函称：武汉市黎明电机电器修造有限公司长咀工业园项目的用地出让、规划建设审批、发改委备案、销售许可等手续均在2013年8月23日（武房发（2013）146号文件下发日）之前办理完结，涉案房屋可依据武汉市江夏区人民政府办公室夏政办（2016）8号文件办理两证。
本院认为，被告黎明公司承认原告董谦逊在本案中所主张的房屋逾期未办理权属证书的事实，故对原告董谦逊所主张的事实予以确认。原告董谦逊与被告黎明公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，双方当事人并无异议，应确认为当事人的真实意思表示。双方在合同签订后虽未及时办理房屋产权初始登记手续，但依据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故本院确认原、被告双方签订的合同合法有效。
对于原告要求被告为其办理两证的诉求，被告提交的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、房屋竣工验收备案证，竣工交付使用备案证，商品房预售许可证、商品房权属证明书、部分购房人的产权证等证据证明，涉诉房屋已具备房屋权属初始登记条件。被告提交的所有证据均表明涉诉房屋的用途为工业用地，根据工业用地清理整顿的相关文件规定，涉诉房屋的买受人必须是依法成立的工业企业、科技企业的业主，不能是自然人，本案在审理过程中，已向原告董谦逊释明，可按照工业企业、科技企业购房程序办理两证，但原告董谦逊明确表示不同意按照工业企业、科技企业购房程序办理分割办证手续，坚持要求以自然人身份办理两证。因目前涉诉房屋以自然人身份不具备办理两证的条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款的规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外（一）法律上或者事实上不能履行……”。故对于原告要求办证的诉求，本院不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可向法院另行主张权利。
关于违约责任的承担问题，被告辩称目前无法办理两证是江夏区住房保障局和土地规划局不作为导致的，出卖人在两证的办理过程中没有过错，因此不应当承担违约责任，不应当支付违约金。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定：“当事人一方因第三方的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。”故被告应依据合同第十三条约定：“因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”向原告承担违约责任，被告的该辩称意见本院不予认可。由于原告是在2013年8月23日以后签订的合同，买受人的身份已经限定（受让人必须是经依法注册登记的工业企业或科技企业），经本院释明，原告坚持以自然人身份办理两证，因涉诉房屋暂时以自然人身份无法办理两证，其对于无法办理产权分割手续应承担相应的责任，故被告承担违约金的时间只能从合同约定的起始日计算至（武政办（2014）208号）文下发之日止，之后由于已明确办证程序，原告只需按照相关程序即可办理两证，被告无需继续承担不能办证违约责任。关于违约金的计算，依据双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第十五条：“因出卖人责任，买受人不能在出卖人交付商品房之日起180日内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付房款价的万分之一向买受人支付违约金……”。本案中，合同约定的交房日期为2014年1月28日，但原告实际交清房款的日期为2014年6月8日，被告交付房屋的日期也是2014年6月8日，故违约金应从2014年6月8日之次日的180日（即2014年12月9日）起按已付房款价的万分之一计算至2014年12月29日止。即（1036394元×0.0001×20天）2073元。
对于原告律师费的诉求，由于合同没有约定，本院不予支持。
依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第一百一十条第一款、第一百一十四条、第一百二十条、第一百二十一条的规定，判决如下：
一、由被告武汉市黎明电机电器修造有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告董谦逊违约金2073元；
二、驳回原告董谦逊的其他诉讼请求。
如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费1906元，由原告董谦逊负担1861元，被告武汉市黎明电机电器修造有限公司负担45元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 卢 珍
审 判 员 付用来
人民陪审员 熊群英
二〇一六年八月十九日
书 记 员 王 欢