陕西省咸阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕04民终2272号
上诉人（原审被告、反诉原告）：唐小凤，女，汉族，1962年1月7日生，陕西省咸阳市人，现住咸阳市秦都区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：咸阳崇英足疗养生会馆有限公司，住所地：咸阳市秦都区玉泉西路秦博置业综合大厦。
法定代表人：张崇英。
委托诉讼代理人：谈未来，陕西五功律师事务所律师。
上诉人唐小凤因与被上诉人咸阳崇英足疗养生会馆有限公司（以下简称崇英公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服咸阳市秦都区人民法院（2017）陕0402民初316号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人唐小凤，被上诉人崇英公司的委托诉讼代理人谈未来到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
唐小凤上诉请求：1、依法撤销原判；2、支持上诉人的反诉请求，由被上诉人承担因被上诉人恶意欺诈，夸大房屋面积，意图多收房租的违约行为承担违约金50000元；3、由被上诉人承担一、二审所有诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。被上诉人提供的2010年3月23日《房产整体租赁经营合同》存在作假行为。该证据的印章为带防伪码的印章，而在2010年3月，工商行政部门还没有要求公司使用带防伪码的印章。因此，该合同原件属于后续伪造的。上诉人后续大部分租赁期间，在双方签订《三楼租赁协议时》，被上诉人并未取得使用权。签订租赁协议时，被上诉人称其出租面积为800平方米，但在其起诉时私自在合同上涂改为700平方米，并对其他相关内容做了涂改。经鉴定确定租赁房屋面积为646.15平方米，被上诉人恶意欺诈夸大房屋面积事实存在。一审法院在计算租金过程中，对上诉人房屋的装修期未予扣除。2、一审法院适用法律不当。该案确实存在租赁面积不符的情况。上诉人因面积存在纠纷，无法依据何种面积进行交纳房租的理由成立。本案不能依据上诉人未及时交纳房租判决解除租赁合同。一审法院作出上诉人将租赁房屋及大厅保持现状返还给被上诉人违反法律常识。在租赁合同中，都是恢复原状返还房屋，没有法律规定是保持现状返还。3、一审法院存在漏判事宜。本案鉴定所支付的费用一审法院漏判，应由被上诉人全额承担。
崇英公司辩称，1、双方签订的《三楼租赁协议》依法应予解除，上诉人要求继续履行的请求应予驳回，原审判决应予维持。根据协议第2条约定，被上诉人已经按期交付使用，上诉人一直使用至今，租赁权毫无瑕疵。按照鉴定面积核定，2015年1月1日至2017年1月1日期间，上诉人应给被上诉人交纳租金和物业费合计为428785.14元，上诉人实际交纳170000元，实际欠款数额为258785.14元。双方没有约定装修期，也就不存在扣除装修期租金的问题。协议第5条约定，上诉人拖欠费用累计到36000元，被上诉人有权解除租赁合同，并清收所有拖欠的费用；上诉人为履行合同的投入均归被上诉人所有。对于上诉人拖欠的租金和物业费，经被上诉人多次催要，一直拒绝交纳。解除条件符合该条的约定，应予解除，上诉人应将房屋及大厅保持现状返还给被上诉人。合同约定的租赁面积是约700平方米，本来就不需要鉴定，上诉人申请鉴定是为了拖延诉讼。双方均未主张鉴定费的承担，原审法院未作判决，不属于漏判。2、因上诉人未按合同约定时间及金额，足额支付被上诉人房屋租金和物业费违约，其反诉请求不能成立，上诉理由同样不能成立，应予驳回。上诉人严重违约，无权要求继续履行合同。其要求被上诉人承担违约金50000元，既不符合合同约定，也无证据支持，应予驳回。
崇英公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告立即将承租的位于咸阳市秦都区玉泉西路，秦博置业综合大厦三楼约700平方米的房屋及大厅，保持现状返还给原告；3、被告支付承租之日到实际返还房屋之日，拖欠原告的房屋租金、物业费、并支付逾期缴费的违约金30000元，暂计至2017年1月11日，合计344520元；4、本案的诉讼费由被告承担。
唐小凤向一审法院反诉请求：1、被反诉人继续履行房屋租赁合同，反诉人按实际面积支付租金；2、由被反诉人承担因被反诉人恶意欺诈夸大房屋面积，意图多收房租的违约行为承担违约金50000元；3、由被反诉人承担所有诉讼费用。
一审法院认定事实：原告崇英公司与被告唐小凤于2015年1月签订《三楼租赁协议》原内容为：租赁期限为5年，从2015年1月12日到2020年1月11日；租赁用途为将崇英足疗养生会馆三楼房屋带大厅约800平米租赁给被告唐小凤使用；租赁费用为第一年每月租赁费用为20800元，以后每年以上一年基数递增5%；协议签订当日现付履约保证金2万元和全年租赁费249600元及物业费（每平方米1元即月800元）9600元，共计279200元，以后租赁费用、物业费在每年度到期前十五日内缴纳；被告唐小凤应按时缴纳相关费用，逾期每日按应缴纳费用的1%支付原告崇英公司违约金，被告唐小凤拖欠费用累计到36000元时原告崇英公司有权解除合同，并清收所拖欠的所有费用，被告唐小凤缴纳的2万元履约保证金不予退还。本案在审理过程中，因双方仅对该房屋租赁合同中的房屋面积有争议。经被告唐小凤申请，本院依法委托鉴定机构对涉案房屋面积进行了鉴定结论为：涉案房屋套内使用建筑面积合计为646.15平方米。原被告均认可房屋租金为每月每平米26元。另查明，被告唐小凤在2015年1月11日向原告崇英公司支付60000元，同日原告崇英公司向被告出具收据一张，内容为：今收到刘若涵三楼房屋租赁六万；2015年1月26日被告向原告崇英公司支付80000元，同日原告崇英公司向被告出具收据一张，内容为：今收到刘若涵三楼房屋租赁费捌万；2015年2月26日被告向原告崇英公司支付30000元，2015年3月3日原告崇英公司向被告出具收据一张，内容为：今收到三楼2015年2月租赁费三万。
一审法院认为，本诉原告崇英公司与本诉被告唐小凤于2015年1月签订的《三楼租赁协议》，依法成立有效。本诉原告在向本诉被告唐小凤履行交付房屋义务时未按照房屋现有面积交付，显属违约。被告唐小凤未依约支付房屋租金，亦应承担相应的违约责任。故对本诉原告的违约损失及反诉原告的违约损失应各自承担。本诉原告请求解除原、被告签订的房屋租赁合同的主张，因符合双方合同约定的解除条件，依法予以支持；原告请求被告立即将承租的位于咸阳市秦都区玉泉西路秦博置业综合大厦三楼的房屋及大厅保持现状返还给原告的主张，因合同符合解除的条件，依法予以支持；被告支付承租之日到实际返还房屋之日，拖欠原告的房屋租金、物业费，暂计至2017年1月11日的主张符合法律规定，依法予以支持。具体计算方式为：因原被告合同中的涉案房屋套内使用建筑面积为646.15平方米，租金为每平米每月26元（以后每年以上一年基数递增5%），从2015年1月11日起到2016年1月11日止期间内的租金应为201598.8元；从2016年1月12日起到2016年1月11日止期间内的租金应为211678.74元；物业费每平方米每月1元，从2015年1月11日起到2017年1月11日止期间内的物业费应为15507.6元；以上合计为428785.14元。本诉原告主张本诉被告支付的租金里有保证金20000元，因未提举有效证据予以证明，且被告不予认可，故对本诉原告的主张不予采信；2015年2月26日本诉被告向本诉原告支付30000元和2015年3月3日原告向被告出具的收据中的30000元，结合证据内容，依法认定为系同一笔款项，故被告唐小凤已经支付给原告房屋租金170000元。综上，被告唐小凤共欠原告租金及物业费428785.14元，扣除被告唐小凤已经支付的租金170000元，实际欠款数额为258785.14元。反诉原告唐小凤请求继续履行合同的主张，因反诉原告提举的证据不足以证明其主张，故依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除本诉原告咸阳崇英足疗养生会馆有限公司和本诉被告唐小凤于2015年1月签订《三楼租赁协议》。二、本诉被告唐小凤在本判决生效之日起十五日内将承租位于咸阳市秦都区玉泉西路秦博置业综合大厦三楼的房屋及大厅保持现状返还给原告咸阳崇英足疗养生会馆有限公司。三、本诉被告唐小凤在本判决生效之日起十日内，给付本诉原告咸阳崇英足疗养生会馆有限公司房租租金及物业费258785.14元。四、驳回本诉原告咸阳崇英足疗养生会馆有限公司对本诉被告唐小凤的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告唐小凤的反诉请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6468元（原告崇英公司已预交），由被告唐小凤承担5181元，由原告咸阳崇英足疗养生会馆有限公司承担1287元；反诉费525元（反诉原告唐小凤已预交），由反诉原告唐小凤承担。
二审中庭审中上诉人唐小凤提交收款收据复印件3份，证明被上诉人于2016年12月将上诉人热水停了，至今没有供热水。
被上诉人崇英公司质证认为系复印件，只能证明上诉人交了水电费及热水费，不能证明被上诉人违约，租赁合同中没有约定被上诉人给上诉人提供热水的义务。
庭后，上诉人唐小凤提交以下证据：1、录音（光盘）及整理资料一份，证明交的水电费包括热水费，从2017年元月份就不收了，被上诉人把热水停了。2、110出警记录及电梯照片。证明被上诉人把电梯停了，妨碍其经营。
被上诉人崇英公司质证认为，系庭后提交，不同意质证。出警记录真实性认可，证明目的不认可，是被上诉人员工报的警，是上诉人影响被上诉人对电梯进行维修；录音及照片不认可。
被上诉人未提供新证据。
合议庭评议认为，上诉人唐小凤庭审中提供的收款收据真实性予以认定，但不能证明其所要证明的问题，证明目的不予认定；庭后提交的录音（光盘）及整理资料，真实性无法确定，不予认定；110出警记录及电梯照片真实性予以认定，但不能证明其所要证明的问题，证明目的不予认定。
经审理查明：2015年1月24日，唐小凤向崇英公司支付80000元，2015年1月26日崇英公司向唐小凤出具收据；2015年2月6日唐小凤向崇英公司支付30000万元，2015年3月3日崇英公司向唐小凤出具收据一张，内容为：2015年2月收租赁费3万元。一审中，唐小凤申请对涉案房屋面积进行鉴定，交纳鉴定费1500元。其余事实与一审一致。
本院认为，上诉人唐小凤与被上诉人崇英公司2015年1月签订的《三楼租赁协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按照约定履行自己的义务。上诉人认为被上诉人提供的《房产整体租赁经营合同》存在作假行为，被上诉人并未取得租赁房屋的使用权。原审中上诉人并未对该合同提出异议，且被上诉人已将租赁房屋交付上诉人使用，上诉人也未提供相关证据予以证明，该上诉理由不能成立。关于被上诉人是否应支付上诉人违约金的问题。被上诉人向上诉人交付的租赁房屋面积与合同约定不符，上诉人也未按合同约定向被上诉人支付租金，原审认定双方的违约损失应各自承担并无不当，上诉人要求被上诉人承担违约金50000元的请求不予支持。上诉人要求扣除装修期房屋租金，因双方租赁合同并未对此进行约定，该上诉理由不能成立。关于租赁合同应否解除及租赁房屋及大厅应否保持现状返还的问题。双方合同约定：“乙方拖欠费用累计到36000元时甲方有权解除本合同，并清收所拖欠的所有费用，乙方缴纳的2万元履约保证金不予退还，届时乙方为履行合同的投入均归甲方所有。”本案中，上诉人拖欠被上诉人各项费用258785.14元，原判依据双方合同约定判处解除合同，上诉人保持现状返还租赁房屋及大厅并无不当，上诉人该上诉理由不能成立。关于鉴定费1500元，经鉴定租赁房屋的面积小于合同约定的面积，故鉴定费应由被上诉人承担，原审未对鉴定费进行判处，本院予以判处。
综上，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。对于鉴定费，原审未予处理，二审予以判处。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3345元，由上诉人唐小凤承担。鉴定费1500元，由咸阳崇英足疗养生会馆有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 闫亚君
审判员 丁 辉
审判员 马 莹
二〇一八年一月二十四日
书记员 张燕宁
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。