广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终3769号
上诉人（原审原告）：惠阳建筑工程总公司，住所地：惠州市惠阳区淡水开城大道北32-2号。
法定代表人：吴建斌，公司总经理。
委托代理人：马静涛、练贤君，均系广东伟伦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘桂珍，女，1964年1月1日出生，香港居民，住址：香港特别行政区。
被上诉人（原审被告）：曾剑伟，男，1965年12月3日出生，香港居民，住址：香港特别行政区。
被上诉人（原审被告）：惠州中财置业有限公司，住所地：惠阳区淡水镇石坑邨18号。
法定代表人：�占红，公司总经理。
委托代理人：蒋静波，系该公司员工。
上诉人惠阳建筑工程总公司因与被上诉人刘桂珍、曾剑伟、惠州中财置业有限公司申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初305号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人惠阳建筑工程总公司法定代表人吴建斌未到庭，其委托代理人马静涛到庭参加诉讼，被上诉人曾剑伟到庭参加诉讼，被上诉人惠州中财置业有限公司法定代表人马占红未到庭参加诉讼，其委托代理人蒋静波到庭参加诉讼，被上诉人刘桂珍经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人一审意见
原审原告惠阳建筑工程总公司诉称，请求：一、请求法院依法撤销（2016）粤1303执异46号《执行裁定书》的裁定；二、请�法院判令继续执行被告惠州中财置业有限公司名下位于惠州市××区淡水××路××广场××1（证号:2××7）、A××2（证号:2××8）号商铺；三、诉讼费用由三被告承担。事实和理由：原告与被告惠州中财置业有限公司之间因建设工程施工合同纠纷，经惠阳区人民法院审理后依法作出（2014）惠阳法民一初字第381号民事判决书，被告惠州中财置业有限公司不服一审判决上诉至惠州市中级人民法院，惠州市中级人民法院依法作出（2015）惠中法民一终字第1522号民事判决书，驳回被告惠州中财置业有限公司的上诉请求。诉讼过程中依法申请查封了被告惠州中财置业有限公司名下位于惠州市××区淡水××路××广场××1（证号:2××7）、A××2（证号:2××8）号商铺。上述判决发生法律效力后，原告向惠阳区人民法院申请强制执行【执行案号：（2016）粤1303执1573号】。在该案执行过程中，案外人即被告刘桂珍、曾剑伟提出执行异议，法院受理后仅作出书面审查，未经过各方当事人的质证就作出了（2016）粤1303执异46号《执行裁定书》，裁定中止、解除本院（2016）粤1303执1573号民事裁定书对被告惠州中财置业有限公司名下位于惠州市××区淡水××路××广场××1（证号:2××7）、A××2（证号:2××8）号商铺的查封。现原告对（2016）粤1303执异46号《执行裁定书》的裁定不服，向贵院提起诉讼，理由如下：一、被告刘桂珍、曾剑伟就执行标的不享有足以排除和阻却原告申请强制执行的事由。首先，不动产物权的变更是以登记为生效要件，本案被告刘桂珍、曾剑伟并未办理过户登记，其只是设定了债权而没有转移物权，涉案执行标的的所有权仍应归被告惠州中财置业有限公司所有。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让�消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。不动产买卖行为仅是设立物权的原因行为，被告刘桂珍、曾剑伟与被告惠州中财置业有限公司签订《商品房买卖合同》后，一直未办理过户登记。被告刘桂珍、曾剑伟与被告惠州中财置业有限公司只是设定了债权而没有发生不动产物权的转移，涉案执行标的房屋的所有权仍应归被告惠州中财置业有限公司所有。因此，被告刘桂珍、曾剑伟主张对涉案执行标的具有所有权明显没有事实和法律依据，被告刘桂珍、曾剑伟不享有足以排除和阻却原告申请强制执行的事由。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排�执行的，人民法院应予支持：（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。执行法院在审查本案异议时并没有针对上述规定进行严格审查，严重损害申请执行人的权益。其一，被告刘桂珍、曾剑伟未举证证明所购涉案商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，也未证明其已实际占有案涉商品房。其二，根据被告刘桂珍、曾剑伟提供的收款收据显示，涉案A××1号及A××2号商铺在查封前（即2014年5月）仅向被告惠州中财置业有限公司分别支付了约9万元的购房款，在查封后被告刘桂珍、曾剑伟分别向被告惠州中财置业有限公司支付了约8万元的房款，上述两套商铺分别支付了约17万元，与被告刘桂珍、曾剑伟所称己缴清全部房款的事实不符。且2014年2月19日出具了购房款完税发票，涉�房产已达到过户登记的条件，但被告刘桂珍、曾剑伟长达二年多时间不督促被告惠州中财置业有限公司进行备案登记也不查询房产权属信息，并在查封后仍向被告惠州中财置业有限公司支付购房款，其本身就存在过错。原告认为被告刘桂珍、曾剑伟在查封后向被告惠州中财置业有限公司支付的款项不应认定为购房款，被告刘桂珍、曾剑伟应承担相应的不利后果。其三，执行法院书面审查后称调取了被告刘桂珍的中国建设银行惠州惠阳支行的银行流水，仅显示2013年8月26日有取款记录，但该记录并不能表明被告刘桂珍、曾剑伟已支付了首期款。而且原告也没有收到过相关调查的证据。被告刘桂珍、曾剑伟称购房款均以现金方式支付无处查证，如执行法院仅凭一份收款收据和被告的口头所称现金支付就予以认定已付房款，明显缺乏事实依据，将严重损害原告的权益。综�，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的”，被告刘桂珍、曾剑伟就执行标的不享有足以排除和阻却原告申请强制执行的事由，法院应准许原告对涉案房产继续执行。二、执行法院在审查本案执行异议程序不符。执行法院在本案执行异议中对于存在的诸多疑问均未查明清楚，而且在存在调查取证的情况下未能告知原告，也未能将调查的结果送达给原告已违反了民诉法的规定，且在案件如此复杂的情况下仅作出书面审查，对查明事实是极为不利的。对于书面审查的条件应当是事实清楚，证据充分等才能进行简易的程序进行审查，�案不但案情复杂，证据不足，且法院在调取证据后未通知原告对取证的证据进行质证，而直接采纳，存在严重的违法，剥夺了原告的合法权利，也违反了民诉法赋予当事人的基本权利。综上所述，被告刘桂珍、曾剑伟就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，原告有权依据生效判决申请强制执行。现原告为维护自己的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》的相关规定特向贵院提起诉讼，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。
被告刘桂珍、曾剑伟答辩称，答辩人刘桂珍与曾剑伟于2013年8月26日向惠州中财置业有限公司购买了位于××区××四路××广场A一层A××1及A××2商铺，并于同日缴付了A××1商铺首付88796元及A××2商铺首付88885元，两个商铺的首付金额合共177681元，答辩人刘桂珍从中国建设银行惠州惠阳支行提取了现金支付该两个商铺的首付，并于2013年8月28日与惠州中财置业有限公司签署了《商品房买卖合同》，由于××广场A××1及A××2两个商铺的价钱分别是341524元（扣除3年返租后的实质合约价钱为259558元）及341863元（扣除3年返租后的实质合约价钱为259816元）。故在支付首付以后，惠州中财置业有限公司同意答辩人按照合约内容把余下款项分二十四期于两年内支付给出卖人（即惠州中财置业有限公司），其所涉及的房款分别是A××1商铺的170762元及A××2商铺的170931元。在缴付首付的同时答辩人亦于2013年8月26日缴付了两个商铺的杂费，代收维修基金及契税。自2013年8月底至2014年4月17日答辩人刘桂珍共缴付了A××1商铺分期付款合共92495元，及A××2商铺分期付款合共92586元，故此该两商铺在2014年5月28日被查封前，答辩人已缴付A××1商铺款项合共181291元及A××2商铺款项合共181471元，两个商铺共缴付了362762元，两个商铺的总价值为683387元，故答辩人在查封前实际上已缴付了两个商铺总价值的百分之五十以上，在2014年4月18日至2015年2月28日，答辩人分别向惠州中财置业有限公司支付了余下的分期付款费用，分别是A××1商铺的78267元及A××2商铺的78345元，至2015年2月28日答辩人已缴付了两个商铺的所有款项。当答辩人于2013年8月28日与惠州中财置业有限公司签署了商品房买卖合同后，于同年9月3日与惠州中财置业有限公司签署了反租合约，合约内容是答辩人于2014年1月1日至2016年12月31日委托惠州中财置业有限公司经营××A××1及A××2商铺，答辩人并收取××1商铺租金81966元及A××2商铺租金82047元。再次证明答辩人确实已在人民法院查封之前实践了A××1及A××2两个商铺的使用权（即已合法占有该不动产）。答辩人于2015年2月28日缴付了两商铺的所有款项后，曾多次要求惠州中财置业有限公司合同部协助答辩人办理A××1及A××2商铺的房产证，但都被惠州中财置业有限公司藉词推搪，以致办理房产证一事遥遥无期，直至2015年12月底答辩人才得悉该两商铺已被查封，至2016年3月答辩人要求惠州中财置业有限公司以书面形式确保协助答辩人取回A××1及A××2两个商铺的产权，惠州中财置业有限公司于2016年4月6日才发信确保保障答辩人的权益。之后直至原告申请强制执行后，答辩人便提出执行异议以捍卫权益。答辩人现对原告在本案中的指控不服，理由如下：一、综上所述，答辩人已满足了以下三种情况：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，（二）在人民法院查封之前及之后所购商品房系用于租赁，即已合法占有该不动产，（三）在人民法院查封之前已支付的商铺价款超过了两商�总价款的百分之五十（原告在起诉状中就答辩人供款之描述有误）。故答辩人刘桂珍及曾剑伟应已符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，答辩人应享有足以排除和阻却原告申请强制执行之权利，其权利能够排除执行，人民法院应予支持。二、根据2015年5月5日，最高人民法院召开新闻发布会，通报《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的有关情况一文中，最高人民法院执行局向媒体介绍《异议复议规定》的主要内容时的第9点提到人民法院不能执行买受人购买的符合法定保护条件的未过户不动产。登记在被执行人名下的房屋从法律上应当视为被执行人的财产，但是，由于我国的不动产登记制度还不够完善，买受人如果购买了被执行人名下的房屋，由于种种因素未能及时办理过户登记手续，�果仅仅考虑申请执行人的金钱债权受偿，完全不考虑买受人的利益，将会引发严重的社会问题，也不符合公平原则。因原告在2014年5月28日根据（2014）惠阳法民一初字第381-1号查封了答辩人所买的两商铺及惠州中财置业有限公司未能适时通知答辩人该两商铺已被查封，故答辩人迟迟未能办理两商铺之过户登记手续，但答辩人已按买卖合约之要求，准时缴交两商铺之分期价款及在2015年2月28日缴清两商铺之全部价款后，尽力关心督促两商铺之过户登记手续，故不存在原告所指的“被告刘桂珍、曾剑伟长达二年多时间不督促被告惠州中财置业有限公司进行备案登记也不查询房产权属信息”的情况。至于在两商铺被查封后答辩人仍继续供款，是基于在不知情的情况下，答辩人只是准确履行买卖合约之要求，故不认同原告所指的“在查封后仍向被告惠州中财置业有限公司支付�房款，其本身就存在过错”的理据。另答辩人早于2014年2月19日（即被查封前），就已敦促被告惠州中财置业有限公司完成缴交两商铺之契税，足以见证答辩人由开始购买了××广场A××1、A××2两商铺以后，一直尽力关心合约履行之情况及两商铺之产权情况。虽然由于种种因素答辩人未能及时办理过户登记手续，但买受人的利益亦应得到人民法院的保护。三、根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，即使建设工程承包人享有“优先受偿权”合乎资格的商品房买受人之权益亦会受到保护。因答辩人在查封前实际上已缴付了××广场A××1、A××2两商铺总价值的百分之五十以上，亦�已缴交了两商铺的大部份价款，故原告在答辩人提出的异议中并不享有“对抗买受人”之权利。四、另原告指控“被告一、二称购房款均以现金方式无处查证”，答辩人在此申明答辩人对××广场A××1、A××2两商铺的所有供款及杂费，都有由惠州中财置业有限公司开出的收款单据，并已在答辩人提出的执行异议中作了举证，并会在这次诉讼答辩中再次举证，所以并不存在“无处查证”的理据。况且在答辩人提出的执行异议中，审判人员已清楚列出答辩人的每一次商铺供款之数额及日期，并已清楚指出：“被执行人认可异议人已全部交纳购房款”，故原告应该已经清楚知悉答辩人的商铺供款情况，何以“无处查证”。再者在执行异议一案中审判长已就异议人（即答辩人）与被执行人（即惠州中财置业有限公司）之间交易的真实性作了质询，并最后指出:“由此可以认定�方交易的真实性”。因此答辩人认为原告是在没有清楚准确查证之下提出诉讼，诉讼中之指控理据并不成立。综上所述，答辩人认为：原告之诉讼请求违反了我国《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十九条之规定及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的第二条，原告没有足够的法律依据，原告的诉讼请求不应予以支持，请求人民法院依法予以驳回，以保障外来小投资者的权益。
被告惠州中财置业有限公司答辩称，2013年8月26日，业主刘桂珍、曾剑伟与我司签订《商品房买卖合同》，购买位于惠州市××区淡水××路××广场××1号商铺，该商铺的总价分别为259558元、259816。刘桂珍、曾剑伟于2013年8月26日支付××广场A××1首期款88796元，及维修基金6830元，契税10246元，办证代理杂费2000元；××广场A××2首期款88886�，及维修基金6837元，契税10256元，办证代理杂费2000元。之后刘桂珍、曾剑伟均按照合同约定按时支付分期付款的款项。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。综上，答辩人认为，法院作出的（2016）粤1303执异46号《执行裁定书》法律依据充足，请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。
一审法院查明事实
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确�并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：因被告惠州中财置业有限公司与原告建设工程施工合同纠纷案件，原告诉至本院。本院（2014）惠阳法民一初字第381-1号民事裁定书对登记在被告惠州中财置业有限公司名下的位于惠州市惠阳区淡水人民四路××广场A1层A××1号商铺（证号：2××7）、A××2号商铺（证号：2××8）进行查封。案经审理，本院就双方纠纷判决并生效。在执行申请执行人为原告与被执行人惠州中财置业有限公司为被告的建设工程施工合同纠纷一案中，上述查封房产已进入执行拍卖程序。被告刘桂珍、曾剑伟对本院执行上述房屋提出执行异议，经本院执行局审查，2017年1月11日本院（2016）粤1303执异46号执行裁定中止对涉案A××1号商铺（证号：2××7）、A××2号商铺（证号：2××8）的执行并解除上述商铺的查封。原告不服，诉至法院，提出上述诉请。另查明，2013年8月28日被告刘桂珍、曾剑伟与被告惠州中财置业有限公司签订涉案房屋《商品房买卖合同》，约定购买被告惠州中财置业有限公司名下位于惠州市××区淡水××路××广场××1（证号:2××7）、A××2（证号:2××8）号商铺。至2015年2月28日止，被告刘桂珍、曾剑伟已经支付完毕涉案两个商铺的房款，并已经按约定缴纳维修基金、杂费、契税等费用。被告刘桂珍、曾剑伟购买涉案商铺后又将其返租给被告惠州中财置业有限公司，涉案商铺仍然登记在被告惠州中财置业有限公司名下。上述事实有《商品房买卖合同》、收款收据、裁定书及庭审笔录为据。
一审判决理由和结果
一审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条关于“执行�议之诉”的规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。原告应就被告刘桂珍、曾剑伟对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。针对被告刘桂珍、曾剑伟是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，具体评析如下:一、涉案《商品房买卖合同》签订于2013年8月28日，本院于2014年5月28日作出（2014）惠阳法民一初字第381-1号民事裁定查封涉案两个商铺，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二、截止至2014年5月28日，被告刘桂珍、曾剑伟已支付涉案A××1号商铺房款181291元（约总房款259558元的70%）、已支付涉�A××2号商铺房款181471元（约总房款259816元的70%）。即在查封前已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，截止至庭审，涉案房款已全部支付完毕，被告惠州中财置业有限公司当庭予以认可。三、涉案房屋由被告惠州中财置业有限公司售予被告刘桂珍、曾剑伟后又返租给出卖人经营，且已经支付返租款给被告刘桂珍、曾剑伟。涉案房屋已经实际由被告刘桂珍、曾剑伟占有并使用。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，虽然涉案商铺登记在被告惠州中财置业有限公司名下，但被告刘桂珍、曾剑伟是涉案商铺的实际权利人，足以排除原告对涉案房产的执行。（2016）粤1303执异46号执行裁定书并无不当，原告申请撤销该裁定及准许执行涉案A××1号、A××2号商铺，于事实和法律相悖，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：驳回原告惠阳建筑工程总公司诉讼请求。本案受理费200元，由原告惠阳建筑工程总公司负担。
当事人二审意见
二审过程中，上诉人惠阳建筑工程总公司诉请：一、请求依法撤销（2017）粤1303民初305号《民事判决书》（下称“原审判决”），依法发回重审或改判为：（一）撤销（2016）粤1303民初执异字46号《执行裁定书》的裁定；（二）准许执行被上诉人惠州市中财置业有限公司所有的位于惠州市××区淡水××路××广场××1（证号:2××7）、A××2（证号:2××8）号商铺；二、请求依法判令两被上诉人承担本案的一、二审诉讼费。事实与理由：一、原审判决查明事实不清，认定基本事实错误。（一）被上诉人刘桂珍、曾建伟对涉案房产不享有物权，不是本案的适格异议人。物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权和他物权（用益物权和担保物权）。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，本案中被上诉人刘桂珍、曾剑伟未对涉案房产办理过户登记，其只是设定了债权而没有转移物权，对涉案房屋并没有直接支配和排他的权利，只是对被上诉人惠州中财置业有限公司享有债权，涉案执行标的的所有权仍归被上诉人惠州中财置业有限公司所有。同时，关于房屋的权属应当由县级以上地方人民政府的房产管理部门进行确权，不动产买卖行为仅是设立物权的原因行为，并非是确权行为。因此，被上诉人刘桂珍、曾剑伟对涉案房屋并不享有物�，不是本案的适格异议人。（二）被上诉人刘桂珍、曾剑伟所购涉案商品房并非用于居住，而是用于商铺投资，并且其名下有其他用于居住的房屋。首先，证明所购房屋用于居住且名下无其他用于居住房屋的举证责任在提出执行异议的一方，而不是上诉人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，提出执行异议人证明其权利能够排除执行的应证明所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋；由此说明，证明所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住房屋的举证责任在本案的被上诉人刘桂珍、曾剑伟，而非上诉人。其次，本案被上诉人刘桂珍、曾剑伟未提交任何证据证明其所购涉案商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，其权利不能够排除执行行为。根据上述法律规定，提出执行异�人证明其权利能够排除执行的应满足三个条件，一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。现被上诉人刘桂珍、曾剑伟未举证证明所购涉案商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，也未证明其已实际占有案涉商品房。被上诉人刘桂珍、曾剑伟的主张不符合上述法律规定，不能排除对涉案房产的执行。最后，被上诉人刘桂珍、曾剑伟的现住址及工作地点均不是惠阳区，并且所购房产为商铺，可见其所购买涉案房屋并非用于居住，而是用于投资。根据被上诉人刘桂珍、曾剑伟向原审法院提出执行异议时向原审法院提供的现住地址，并且所购房产为商铺。由此可证明被上诉人刘桂珍、曾剑伟其名下还有其他用于居住的房屋，被上诉人刘桂珍、曾剑伟所购买的涉案房屋根本不可能用于居住，而是用于投资。所以，原审法院在未查明基本事实的情况下，推定被上诉人刘桂珍、曾剑伟所购的房产系用于居住，明显属于查明事实不清，认定事实错误。二、原审法院违反法律程序，并因而影响裁判的正确性。原审法院遗漏了必要参加诉讼的第三人，因涉案房产的可能存在其他查封人与本案具有法律上的直接利害关系，法院应依职权追加其他查封人为第三人。本案涉案房产存在多个法院轮候查封的情况，并且其他轮候查封的法院均为外地法院，考虑到各地法院评判标准不同、协调处理程序繁杂，即使法院根据被上诉人刘桂珍、曾剑伟提供的判决解除对涉案房产查封，办理权属过户仍需其他轮候查封的法院一并解封，因此，涉案房产的其他查封权利人与本案具有法律上的直接利害关系，对本案的判决结果具有一定的影响，原审法院应依职权追加其他查封人为第三人参加诉讼，原审法院在审理中遗漏了最应追加的第三人实属程序错误。三、原审判决适用法律有误，从而作出错误的裁判。本案应适用《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”规定，而不是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。首先《中华人民共和国物权法》为上位法，效力优于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》；其次，本案的情形并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的�品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定的情形，原审法院简单地适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条属于适用法律的错误，从而作出错误的裁判。综上所述，原审法院违反法律程序，认定事实不清，适用法律错误，请二审法院支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人刘桂珍、曾剑伟答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的全部诉讼请求。被上诉人于2013年8月28日与惠州中财公司签订《商品房买卖合同》，并按约定付清了全部款项。双方亦签订返租合同，被上诉人已一次性收取了三年的返租租金。被上诉人曾多次要求中�公司办理涉案商铺的房产证，但中财公司都予以推脱。直至2015年底才得知涉案商铺被查封。上诉人认为本案要适用《中华人民共和国物权法》，但被上诉人认为本案属于《中华人民共和国物权法》第九条中的“除外情况”，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定，根据该规定，被上诉人的合法权益应得到保障。
被上诉人惠州中财置业有限公司答辩称，原审法院判决事实认定清楚，法律适用正确，请二审法院维持原判，驳回惠阳建总的上诉请求。一、原审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定判决适用法律正确，即使原审法院适用法律错误，刘桂珍、曾剑伟也是本案的适格异议主体，对讼争房产享有足以排除强制执行的民事权益，具体理由如下：（一）根据《执行异议复议规定》第28条，刘桂珍、曾剑伟享有足以排除强制执行的民事权益。最高院的相关批复、规定对物权期待权保护的对象已由消费者到所有从开发商购买的购买者包括投资者，扩大至登记财产所有者。具体法律依据是2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、2004年《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条、2004年最高院《查扣规定》第17条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《执行异议复议规定》）第28条。（二）根据《执行异议复议规定的理解与适用》和最高院的案例，《执行异议复议规定》的第28条与29条适用不同情形，两者是选择适用关系而非排除适用，即�发生竞合也是，民事权益满足其一则足以排除强制执行。1、《执行异议复议规定》第28条和29条适用不同情形是选择适用关系。《执行异议复议规定》第28条规定适用的情形是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。《执行异议复议规定》第29条规定适用的情形是关于房屋消费者物权的保护条件。2、即使《执行异议复议规定》第28条与29条规定发生竞合，仍应选择适用而非排除适用。（三）结合上述，刘桂珍、曾剑伟作为无过错购房者完全符合《执行异议复议规定》第28条的四个保护条件，享有足以排除强制执行的民事权益。在涉案房产被查封前，刘桂珍、曾剑伟和答辩人已签订《商品房买卖合同》，在涉案房产被查封前，刘桂珍、曾剑伟已合法占有即支配管理涉案房产，刘桂珍、曾剑伟对于未办理产权过户不存在任何过错，刘桂珍、曾剑伟在涉案房产被查�前已按约定支付购房款。二、惠阳建总上诉称应追加其他查封权利人无事实与法律依据，其并未向法院提供充分证据证明涉案房产被除原审法院外的其他法院查封，轮候查封之说无事实依据。即使存在其他查封权利人，惠阳建总也未提供充分证据证明与本案有利害关系、需追加，其他权利人并非本案的适格主体，对于本案的案件事实认定及法律适用并无任何影响，并不影响本案之审理结果，原审法院可依职权决定是否需要通知第三人参与诉讼，并非一定需要追加。综上所述，原审法院对事实认定清楚，适用法律正确，请二审法院依法维持原判，驳回上诉人的全部上诉请求。
二审期间，被上诉人刘桂珍、曾建伟向本院提交了三份新证据，证据一是不动产登记结果（2××7），证据二是不动产登记结果（2××8），均证明涉案商铺只有涉案查封，并没有上诉人所称的多个轮候查封。证据三是《关于××广场重新开业的合作意向书》，证明涉案商铺一直都由中财公司代为转租。上诉人惠阳建筑工程总公司质证认为对证据一和二无异议，对证据三的三性不予认可。同时提出被上诉人提交的新证据恰恰证明了当涉案商铺有多个查封时原审法院应追加当事人。被上诉人惠州中财置业有限公司对刘桂珍、曾剑伟提供的新证据三性均无异议。
本院查明事实、处理的意见和理由
原一审判决查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，其诉讼请求能否得到支持，关键在于案外人，即本案被上诉人刘桂珍、曾剑伟对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案被上诉人刘桂珍、曾剑伟与惠州中财置业有限公司签订《商品房买卖合同》的时间是2013年8月28日，而惠阳区人民法院裁定查封两个涉案商铺的时间是2014年5月28日，即涉案合法有效的书面合同签订于人民法院查封之前。在签订商品房买卖合同的当天，双方又签订了一份《××广场商铺委托经营协议》，委托惠州中财置业有限公司出租涉案商铺，3年租金已经一次性返还给刘桂珍、曾剑伟，据此可认定涉案商铺在人民法院查封前由刘桂珍、曾剑伟合法占有。根据已查明的事实，刘桂珍、曾剑伟在2015年2月28日支付全部价款。从刘桂珍、曾剑伟按合同约定支付购房款、缴交相关代理办证费的行为来看，其对办理涉案商铺登记是积极的。至于涉案商铺没有办理相关产权登记是否因被上诉人刘桂珍、曾剑伟自身原因所致，惠阳建筑工程总公司对此没有提供证据予以证明。故应认定刘桂珍、曾剑伟在办理权属登记方面不存在过错。综上，被上诉人刘桂珍、曾剑伟所提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件。本院认定刘桂珍、曾剑伟与惠州中财置业有限公司之间存在真实合法的房屋买卖合同关系，并已按合同约定履行了基本合同义务，虽因故办理手续未果，也应当认定该诉争商铺已房、款两清，此一事实足以排除惠阳建筑工程总公司对诉争商铺的执行。原审判决驳回申请执行人惠阳建筑工程总公司的诉讼请求正确，本院二审予以维持。本案是一般民事主体之间的民事交易，原审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定属适用法律错误，本院予以纠正。
综上所述，上诉人惠阳建筑工程总公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽适用法律欠妥，但实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人惠阳建筑工程总公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨举添
审 判 员 王 丹
审 判 员 胡毅妹
二〇一七年十二月十五日
法官助理 黄 燕
书 记 员 黄东曦
附：相关法律法规
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提�上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。