福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0212民初2522号 原告（反诉被告）：潘国梁，男，1974年11月29日出生，汉族，住浙江省临安市。 原告（反诉被告）：冯宝选，女，1978年5月5日出生，汉族，住浙江省临安市。 委托诉讼代理人：张松梅，浙江君安世纪律师事务所律师。 被告（反诉原告）：游鹏，男，1991年6月26日出生，汉族，住厦门市集美区。 委托诉讼代理人：邓永华、吴灿煌，福建厦宇律师事务所律师。 原告（反诉被告）潘国梁、冯宝选与被告（反诉原告）游鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。潘国梁、冯宝选之委托代理人张松梅、游鹏之委托诉讼代理人邓永华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 游鹏向本院提出反诉诉讼请求：1.解除游鹏与潘国梁、冯宝选签订的《房产买卖协议书》；2.潘国梁、冯宝选返还游鹏已支付的定金30万元；3.潘国梁、冯宝选按诉争房产总价款的20%支付给游鹏违约金共计100万元；4.潘国梁、冯宝选退还游鹏代垫付的税费43488.1元；5.潘国梁、冯宝选赔偿游鹏支付的中介费损失100000元，律师费损失150000元；6.本案诉讼费及保全费由潘国梁、冯宝选承担。事实和理由：2017年1月9日，游鹏与潘国梁、冯宝选签订《房产买卖协议书》，协议约定潘国梁、冯宝选将位于厦门市同安区万元的价格出售给游鹏。双方约定签订本协议后，除遇到不可抗力因素外，均不得中途悔约，否则悔约方除向守约方承担总房款百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方全部中介费、诉讼费、律师费等损失。合同还载明潘国梁、冯宝选须于2017年3月31日前办理过户手续，逾期十五日以上视为悔约。协议签订后，游鹏向潘国梁、冯宝选支付30万元定金，但潘国梁、冯宝选到期却以各种理由推拖不配合游鹏办理案涉房产的交易登记手续。按照合同约定，潘国梁、冯宝选已构成违约，故游鹏诉至法院。 潘国梁、冯宝选辩称：1.其同意与游鹏签订存量房买卖合同，但不同意与游鹏的下家签订合同；2.潘国梁、冯宝选同意退还游鹏代垫付的税费43488.1元，但不同意退还已支付的定金及违约金及中介费、律师费，因为游鹏在签订本案的《房产买卖协议书》后，又随即就本案房屋与第三方达成了买卖合同，而后其要求潘国梁、冯宝选直接与第三方签订正式的买卖合同，但根据合同约定，游鹏这一行为属违约，且合同约定只有在双方存在“悔约”的情况下，才能使用违约罚则，即在潘国梁、冯宝选不同意将该房屋出售给游鹏的情形下才适用该违约条款，但潘国梁、冯宝选自始同意将房屋出售给游鹏，故该条款不能适用；3.游鹏要求的违约金也明显过高，游鹏实际造成的损失仅为50万元，潘国梁、冯宝选仅能预见的违约数额仅为赔偿双倍定金30万元；4.游鹏并未支付中介费，潘国梁、冯宝选不应当承担该笔中介费，关于律师费，潘国梁、冯宝选并没有悔约，故不应当承担律师费。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。庭审中，双方对以下事实均无异议：2017年1月9日，游鹏与潘国梁、冯宝选签订《房产买卖协议书》一份，约定潘国梁、冯宝选将其坐落于厦门市同安区美峰三里7号楼3103室的房产出售给游鹏。房屋总价伍佰万元整。游鹏于协议签订之日支付购房定金300000元整。合同第五条约定：“双方同意，游鹏将上述购房款分贰次支付给潘国梁、冯宝选，已支付的定金可冲抵首期购房款：游鹏于过户当天向潘国梁、冯宝选支付壹佰肆拾伍万元整；双方于过户当天去银行办理贷款，贷款叁佰伍拾伍万元整。”；第十一条：“双方签订本协议时，应向厦门言诚信房产有限公司支付中介费以收据为准，游鹏支付以收据为准，同时双方应向该公司支付代办手续费，游鹏支付以收据为准。”；第十三条：“双方签订本协议后，除遇到不可抗拒因素外，否则不得中途悔约。若潘国梁、冯宝选中途悔约，应书面通知游鹏，并自悔约之日起三日内退还游鹏所支付的购房款，同时向游鹏支付该房产总价款的百分之贰拾作为违约金…任何一方违约，违约方须向守约方承担全部的中介费、诉讼费及律师费。”；第十四条：”若游鹏不能按期向潘国梁、冯宝选支付购房款或潘国梁、冯宝选不能按期向游鹏交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%作为违约金。逾期十五日视为违约。”；第二十条：“双方约定的其他事项：1.游鹏可以指定他人作为产权人或因政府调整政策，游鹏购房不成，可以指定他人作为产权人；2.办理产权证在2017年2月28日前，过户在2017年3月31日前…”。合同签订当日，游鹏支付潘国梁、冯宝选定金150000元，另通过银行转账支付潘国梁、冯宝选定金150000元。2017年2月6日，厦门言诚信房产有限公司开具《佣金确认单》一份，显示：“佣金金额为叁万元整，余柒万元。”游鹏通过银行转账共支付该公司佣金合计90000元。此后，游鹏数次联系潘国梁、冯宝选办理过户手续，潘国梁、冯宝选均未与其配合办理过户。故游鹏于2017年7月21日向本院提起诉讼，并提出如上诉讼请求。潘国梁、冯宝选曾于2017年6月13日向本院提起诉讼，于2017年12月14日提出撤诉申请，本院遂于2018年1月11日作出（2017）闽0212民初2522-2号民事裁定书，准予其撤回对游鹏的起诉。 本院认为，游鹏与潘国梁、冯宝选签订的《房产买卖协议书》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效的合同，双方均应按照合同的约定履行合同义务。本案的争议焦点在于：一、潘国梁、冯宝选是否存在违约情形。依照协议第二条，游鹏应于协议签订之日支付潘国梁、冯宝选定金300000元，庭审中，潘国梁、冯宝选确认其有收到该笔定金。依照协议第二十条，潘国梁、冯宝选须于2017年3月31日前配合游鹏办理案涉房产的过户手续。庭审中，潘国梁、冯宝选辩称其未履行过户义务的原因是游鹏要求其与第三方签订《房产买卖协议》，欲将案涉房产由其直接过户给第三方，潘国梁、冯宝选认为该行为违反合同约定，故没有履行过户手续。本院认为，潘国梁、冯宝选并未举证证明游鹏要求其与第三方直接签订新的《房产买卖协议》，且依照协议第二十条，游鹏亦可以将案涉房产过户给其本人或指定的第三方，故潘国梁、冯宝选以此作为其不过户的理由，无事实和法律依据。另游鹏提交的《微信聊天记录》载明：“…潘：不是我不配合，关键是现在结婚证等原件在派出所拿不出来…潘（3月29日）：首先到下个月十几号来过户我是经过你们同意的，其次派出所我今天去问了已经上交到市局了，没有办法撤销…没有结婚证和户口本我就是明天来厦门也过户不了…”，由此可知，潘国梁、冯宝选系因过户所须材料无法备齐才未于约定时间内办理案涉房产的过户手续，依照协议第十三条，潘国梁、冯宝选拒不过户的行为已构成根本违约，根据协议第十一条约定，潘国梁、冯宝选应支付游鹏违约金，但因双方约定的违约金比例过高，本院酌情调整为750000元（5000000元×15%）；关于律师费：游鹏举示《民事诉讼、非诉讼委托合同》证明其本次诉讼花费律师费150000元，结合其提交的《厦门市增值税普通发票》、《律师代理费补充协议》可知其实际缴税的律师费为120000元，尚须缴纳律师费30000元，故本院认定游鹏因本案花费的律师费为150000元，因此对游鹏主张的该项诉求，予以支持；关于佣金：游鹏举示《佣金确认单》上显示本次交易的中介费为100000元，结合证人林某的证言，本院认定案涉房产产生的中介费为100000元，故对游鹏的该项主张，予以支持；庭审中，潘国梁、冯宝选自愿退还游鹏代垫付的税费43488.10元，本院予以确认；二、游鹏主张合同解除的诉讼请求：庭审中，因潘国梁、冯宝选拒不履行过户义务的行为致使游鹏签订合同的目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的…”故对游鹏提出判令解除与潘国梁、冯宝选签订《房产买卖协议书》的诉讼请求，予以支持，因本院于2017年9月13日以邮寄送达的方式向潘国梁、冯宝选送达反诉状副本、证据副本等应诉材料，故自上述应诉材料送达至潘国梁、冯宝选时，双方签订的《房屋买卖协议书》即已解除，故本院认定《房屋买卖协议书》于2017年9月13日已经解除。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、反诉原告游鹏与反诉被告潘国梁、冯宝选签订的《房屋买卖协议书》于2017年9月13日解除； 二、反诉被告潘国梁、冯宝选应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告游鹏购房定金300000元； 三、反诉被告潘国梁、冯宝选应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告游鹏违约金750000元、代垫税费43488.10元、中介费100000元、律师费150000元，以上四项合计1043488.10元； 四、驳回反诉原告游鹏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案反诉案件受理费19142元，减半收取9571元，由反诉原告游鹏负担2525元、反诉被告潘国梁负担7046元；本案保全费5000元，减半收取2500元，由反诉被告潘国梁负担。上述款项均限于本判决生效之日起五日内交纳，款限于本判决生效之日起五日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 代理审判员  王兴安 二〇一八年一月十一日 代书 记员  童婉萍 附本案适用法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 第九十六条第一款当事人行使合同解除权时，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由据不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。