湖南省长沙市开福区人民法院
民事�决书
（2018）湘0105民初749号
原告：尹XX，男，1982年7月7日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区东岸乡西龙村**组。
委托诉讼代理人：刘潭洪，湖南弘一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢娟，湖南弘一律师事务所律师。
被告：湖南宏宇宙投资有限责任公司，住所地湖南省长沙市开福区XX路XXX号XX公寓X栋3111、3112房。
法定代表人：莫雅竹，董事长。
委托诉讼代理人：闾鹏，湖南崇民律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄伟，湖南崇民律师事务所律师。
原告尹XX与被告湖南宏宇宙投资有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，于2018年1月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹XX的委托诉讼代理人谢娟，被告湖南宏宇宙投资有限责任公司的委托诉讼代理人闾鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告尹XX向本院提出诉讼请求：1.被告立即为原告办理不动产权证；2.被告向原告支付逾期办理土地使用权证违约金32885元（暂计算至2018年2月26日，后续违约金以购房款为基数按日万分之一计算至实际办妥房屋土地使用权证之日止）；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2012年10月28日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，约定被告将位于长沙市开福区XX路XXX号（XX公寓）第X栋XXXX号房屋出售给原告，房屋总价为415818元；被告应在办妥房屋所有权证后365�内办好土地使用权证。被告逾期办理的，原告可要求被告自合同规定期限的次日至实际办妥登记之日按日支付房屋价款万分之一的违约金。合同签订后，原告如约支付了房款。被告于2014年12月26日前向原告办理了房屋所有权证，却没有如约办好土地使用权证，直至原告起诉之日，亦未给予明确答复。按照合同约定，原告有权要求被告继续履行合同，并自2015年12月26日起至实际办妥土地使用权证之日以415818元为基数按日万分之一的标准支付违约金。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。
被告湖南宏宇宙投资有限责任公司辩称，1、本次没有办理国有土地使用权证并非被告原因所致，是开福区人民政府向长沙市国土资源局出具了关于请求暂缓办理宏宇宙公司土地证相关事宜的函，导致被告无法为原告办理国有土地使�权证，因此没有为原告办理国有土地使用权证不能归责于被告。2、2016年9月9日实施不动产管理办法以后，已停止办理土地使用权证，被告无需再为原告办理国有土地使用权证。根据现行政策规定，原告可以在持有房产证的情况下进行正常交易，或者更换不动产证。实施不动产权证以后，办理国有土地使用权证与办理不动产证的办理流程及所需资料不相同，根据不动产登记中心的规定，办理不动产证须权利人通过预约，本人携带身份证及房产证亲自到不动产登记中心进行办理。因此，2016年9月9日之后，被告无须再为原告办理国有土地使用权证，且该阶段不存在要求被告向原告支付违约金的情形。3、原告主张的违约金过高，2016年9月9日之前的违约行为不应归责于被告，该日之后的违约行为因政策原因停办国有土地使用权证，被告也不应承担违约金。4、原告提起的诉�请求超过诉讼时效。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年10月28日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定，被告将位于长沙市开福区XX路XXX号“XX公寓”第X栋XXXX号商品房出售给原告，该商品房的设计用途为住宅，房屋总价为415818元；原告按一次性付款方式按期付款，全部房款（含定金）415818元于本合同签订之日支付；被告应在商品房交付使用后365日内完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥原告的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因被告的责任，致使原告未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按以下方式处理：原告不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约定支付了购房款415818元。被告于2014年12月26日办理了房屋所有权证，但至今未办妥国有土地使用权证。
庭审中，被告抗辩逾期办证原因在于长沙市开福区人民政府向长沙市国土资源局发出开政函〔2014〕80号《长沙市开福区人民政府关于请求暂缓办理宏宇宙公司出让土地转让相关事宜的函》，故被告不能在约定时间内办理土地使用权证；在2016年9月9日后未办理国有土地使用权证的原因是无需再办理国有土地使用权证。原告对被告的辩解意见不予认可，并当庭口头变更诉讼请求：将被告为原告办理国有土地使用权证变更为被告为原告办理不动产权证。被告对原告当庭变更诉讼请求无异议，但认为国有土地使用权证与不动产权证属于两个不同类型的证书。被告提供了与原告同一小区其他�主的《长沙市商品房买卖合同》及不动产登记证书，拟证明业主可以自行去更换不动产权登记证，持有房屋产权证可正常交易，由不动产中心为业主颁发或更换不动产权证。原告对此份证据不予以认可。合同约定的办理土地使用权证日起届满后，“XX公寓”小区业主多次向被告及相关政府单位反映办理土地使用权的问题。
再查明，本院受理了与本案纠纷法律关系、性质相同的其他房屋买卖合同纠纷案，为了解房产证更换不动产权证的相关事宜，长沙市不动产登记中心向本院出具了长不动产登复函〔2018〕3号《关于开福区人民法院调查令的回复》，内容如下：根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》，（长政发〔2016〕15号）文件精神，2016年9月9日起长沙市实行不动产统一登记，原各类不动产�属证书（含房屋所有权证、国土使用权证）停止发放。按照“不变不换”的原则，在不动产统一登记前依法颁布的各类不动产权属证书继续有效，不需要更换为新的不动产权证书。此情况不影响权利人依法办理相关的不动产登记业务。若权利人确需更换新的不动产权证，先行预约后，由权利人本人持身份证原件、房产证原件到预约办事点窗口办理。经窗口查实未核发分户国土证的，权利人可凭本人身份证原件、房产证原件办理换证业务；经窗口查实已核发分户国土证的，权利人须凭本人身份证原件、房产证原件和国土证原件办理换证业务。权利人不能提供国土证原件的，可经我中心挂网公告或由权利人登报声明国土证遗失，挂网与登报的公告期为15个工作日。权利人在公告期过后经预约持本人身份证原件、房产证原件和登有遗失声明的报�到预约办事点申请更换新的不动产权证。权利人本人不能亲自到场办理相关业务的，可委托他人代为办理，除上述资料外，受托人还须提供公证处出具的委托公证书及本人身份证原件，公证书须载明具体委托事项及委托期限。如房屋设定了抵押权登记，则须先行注销抵押权登记，方可办理换证业务。
上述事实有当事人的陈述、《长沙市商品房买卖合同》、发票、产权证、《长沙市开福区人民政府关于请求暂缓办理宏宇宙公司出让土地转让相关事宜的函》、长不动产登复函〔2018〕3号《关于开福区人民法院调查令的回复》、（2017）湘0105民初522号民事判决书、（2017）湘01民终6832号民事判决书及庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，一、因“XX公寓”小区的业主委员会及业�代表曾向被告及相关政府单位反映办理土地使用权的问题，且该事实已经生效民事判决书予以认定。按照民法通则规定诉讼时效期间在2017年10月1日前尚未届满的，被告的诉讼时效抗辩权系在民法总则施行后产生，基于新法施行及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素考虑，本案适用民法总则三年诉讼时效规定，故本案未超过诉讼时效。
二、原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系当事人之间真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。被告办妥房屋所有权证后未按期为原告办妥土地使用权证，被告辩称逾期办证系长沙市开福区人民政府向长沙市国土局致函所致，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，被告以迟延办证系第三方的原因�致提出抗辩主张缺乏法律依据，被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。被告逾期办理国有土地使用权证的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，被告应按合同约定的时间向原告办理土地使用权证，但因不动产权证实施后，房屋产权证与国有土地使用权证合为不动产登记证，原有的国有土地使用证停止办理，且被告提供了与原告同一小区其他业主的不动产登记证书。对此，本院认为，根据不动产登记中心的回复，以及按现行的不动产登记流程，原告可以办理不动产登记证书，故本院对原告主张被告办理长沙市开福区XX路XXX号“XX公寓”第X栋XXXX号商品房不动产权证的诉讼请求不予支持。
三、对于合同约定的违约金为每日万分之一是否过高的问题。综合本案合同的履行情况、违约原因以及原告的实际损失�具体情况，本院酌定违约金按每日万分之零点五计算。因2016年9月9日起长沙市实行不动产统一登记，国有土地使用权证停止发放，此段时间不能办理国有土地使用权证不能归责于被告，故被告应承担的违约金自2015年12月27日至2016年9月9日之日止为5364元（415818元×日万分之零点五×258天）。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：
一、被告湖南宏宇宙投资有限责任公司自本判决生效之日起十日内向原告尹XX支付逾期办理国有土地使用权证的违约金5364元；
二、驳回原告尹XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费622元，因适用简易程序减半收取311元，原告尹XX承担261元，被告湖南宏宇宙投资有限责任公司承担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 毛江晔
二〇一八年四月二十六日
代理书记员 朱 银