安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终2306号上诉人（原审被告）：王荣节，男，1965年12月24日出生，汉族，住福建省晋江市。委托诉讼代理人：张士发，安徽大森律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡云峰，安徽大森律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：合肥星光天地商业经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区宁国南路包公街道18号，组织机构代码59705341-1。法定代表人：赵育攀，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡静轩，安徽金亚太律师事务所律师。委托诉讼代理人：王舒，安徽金亚太律师事务所律师。上诉人王荣节因与被上诉人合肥星光天地商业经营管理有限公司（以下简称星光天地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初4978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月29日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王荣节上诉请求：1、请求依法撤销合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初4978号民事判决书第一项判决，改判驳回星光天地公司对王荣节的诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费等相关费用由星光天地公司承担。事实与理由：一审法院判决王荣节向星光天地公司支付2015年5月2日至2015年11月4日期间的房屋占有使用费419730元及2014年4月24日至2015年11月4日期间物业管理费84854元，没有任何事实及法律依据，理由如下：一、王荣节早已于2015年4月底搬离案涉房屋，自2015年4月底至2015年11月4日期间的房屋实际占有人为星光天地公司，一审法院认定星光天地公司于2015年11月4日收回案涉房屋，属于事实认定错误。首先，因星光天地公司违约，使得王荣节被迫停业，并于2015年4月17日解除了与星光天地公司之间签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》，�王荣节已于2015年6月8日就案涉房屋租赁合同纠纷一事向合肥市包河区人民法院提起另案诉讼。王荣节在2015年4月份撤离房屋，并将钥匙交还给星光天地公司时，星光天地公司即已知晓王荣节全部撤出案涉房屋的事实。星光天地公司在明知自己违约且王荣节交还钥匙后，本应采取积极措施对房屋实施管理，另行对外进行出租以避免损失扩大，但由于王荣节承租房屋所在地的整个“星光天地”商业综合体生意惨淡，对外招租很难，故星光天地公司故意放任房屋处于空置状态从而扩大了损失。由于王荣节已向星光天地公司交还了房屋，而星光天地公司因自身过错、怠于对房屋实施管理而产生的房屋占有使用费和物业费应当全部由其自己承担。其次，王荣节已经向星光天地公司支付了2014年11月15日至2015年5月1日期间的租金以及2014年4月24日至2015年5月1日期间的物业�理费，王荣节已经完成了付款义务。在2015年5月1日之后，王荣节并未占有案涉房屋，不存在产生房屋占有使用费的事实基础，更不可能产生物业管理费，一审法院判决王荣节向星光天地公司支付2015年5月2日至2015年11月4日期间的房屋占有使用费及物业管理费无事实依据。再次，虽然王荣节在搬离案涉房屋之后并未与星光天地公司办理正式的交接手续，但王荣节已将钥匙交付星光天地公司，且星光天地公司当时并未提出任何异议，故不能简单的认定王荣节仍然占有房屋至2015年11月4日。2015年11月4日收回房屋系星光天地公司单方告知，并无证据证明星光天地公司正是在2015年11月4日收回案涉房屋。而在此之前，王荣节与星光天地公司之间因案涉房屋租赁合同存在纠纷已经提请诉讼并由法院审理，但星光天地公司在收到另案的法院传票后，从未要求王荣节交还房屋，且在另案第一次开庭时，亦未提及房屋未交还的事实，星光天地公司种种表现显然不符合常理，故应当视为星光天地公司默认王荣节在此之前已交还房屋。同时，自2015年6月8日至2015年11月4日期间，王荣节与星光天地公司之间的纠纷并未解决，且在案件审理期间，王荣节向法院申请司法评估，因案涉房屋的钥匙已经归星光天地公司掌控，且星光天地公司的不配合，致使司法评估机构迟迟无法进入案涉房屋进行现场勘查，最终无奈之下，由法院介入与星光天地公司沟通之后，星光天地公司才拿钥匙打开案涉房屋。由此可知，在2015年11月4日之前，案涉房屋已经归星光天地公司实际占有，星光天地公司单方告知的2015年11月4日收回房屋的时间并非其收回案涉房屋的真实时间，不应当以星光天地公司的单方陈述作为定案依据。最后，退一步说，即便法院最终认定�光天地公司收回案涉房屋的时间为2015年11月4日，但在此之前，星光天地公司已经明知王荣节解除了房屋租赁合同，其可以主动要求王荣节交还案涉房屋，但星光天地公司在实际可以接受案涉房屋后，也没有主动要求王荣节交还案涉房屋，放任损失的扩大，对于实际接收房屋之前所形成的房屋闲置损失也存在过错，因此由于双方未能及时进行房屋交接所形成的损失，星光天地公司也有过错，星光天地公司也应承担相应的损失。二、一审法院适用法律错误。首先，一审法院认为虽然王荣节与星光天地公司之间签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》已于2015年4月17日解除，但不影响合同中关于结算和清理条款的效力。根据《房屋租赁合同》第十八条第一款的规定：“租赁期满乙方不再续租或双方一致同意合同解除或者合同被甲方解除后，乙方应当在十日内将其拥有所有权的资产和商品撤出，并将房屋交付甲方。逾期交付，将按照当时租金标准承担房屋占用费。”但《房屋租赁合同》的解除的原因实际上系星光天地公司即合同中约定的甲方违约，由王荣节即合同中约定的乙方提出解除合同，故《房屋租赁合同》第十八条第一款不应当适用于本案，即一审法院判决依据的《中华人民共和国合同法》第九十八条系法律适用错误。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因王荣节与星光天地公司签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》最终终止履行系因星光天地公司违约而解除，不属于法律规定的无效情形，故本案也不应当适用上述法�规定。一审法院判决王荣节参照合同约定的租金及物业管理费的标准给付王荣节房屋占有使用费及物业管理费无法律依据，应当改判驳回王荣节的诉讼请求。最后，退一万步说，即便法院认定王荣节未能及时搬离案涉房屋，因此而导致的相关责任也应当由星光天地公司承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”星光天地公司明知王荣节已经解除《房屋租赁合同》和《补充协议》，但没有及时在合同解除之后接收案涉房屋，也没有采取适当措施止损，星光天地公司故意放任损失扩大，由此要求王荣节支付房屋占有使用费及相应的物业费系故意将其过错及责任转稼给王荣节，星光天地公司的行为不应当得到法�支持。恳请二审法院驳回星光天地公司对王荣节的诉讼请求。三、一审法院判决王荣节承担案件受理费没有依据。王荣节已尽到了合理审慎的合同义务，但最终因星光天地公司违约致使合同无法继续履行，王荣节在合同解除之后及时搬离了案涉房屋，案涉房屋也归星光天地公司实际占有，星光天地公司要求王荣节承担合同解除之后的房屋占有使用费及物业管理费无事实及法律依据，一审法院判决王荣节承担案件受理费没有法律依据。星光天地公司辩称，1、一审判决认定事实清楚，认定的房租合同解除时间双方没有异议，但是王荣节一直占用案涉房屋，一直到2015年11月4日星光天地公司通过发函才收回了房屋。到2015年4月17日-11月4日的占用房屋的费用是按照租赁合同中的约定来计算的，这个期间的物业费也应当由实际使用人王荣节来承担；2、一�法院适用法律正确，星光天地公司在上诉状中明确指出依据双方之间的租赁合同第十八条第一款的约定，指出反而是由王荣节提出解除合同，不符合房屋租赁合同第十八条第一款的约定，进而排除了适用合同法第98条的规定，合同法第98条的情形应当包括双方协商一致解除合同，或者是单方解除合同的两种情形。3、最高人民法院关于审理城镇房屋案件的若干问题的规定第五条的规定，房屋租赁合同无效的时候当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的人民法院应当予以支持。那么类比适用，合同合法解除的时候也应当参照此标准；4、本案从合同纠纷开始之日起，王荣节一直主张星光天地公司存在违约情形，导致合同的最终解除，如果依据合同法119的规定，采取适当措施防止损害扩大的主体应当是本案王荣节而非星光天地公司。星光天地公�向一审法院起诉请求：1、王荣节支付拖欠星光天地公司的租金466530元及违约金97971元（违约金按照日万分之五比例，自2015年4月2日开始计算，暂计算至2016年6月1日，此后违约金计算至王荣节付清之日止）、物业管理费85008元（2014年4月24日至2015年11月4日，10元/月/平方米）、空调使用费83714元（2014年8月2日至2015年11月4日,12元/月/平方米）；2、本案诉讼费由王荣节承担。星光天地公司进一步明确诉讼请求中的租金在合同解除前即2015年4月17日前的部分为租金，之后至2015年11月4日的为房屋占有使用费。一审法院认定事实：2013年11月，王荣节就承租“星光天地”二层462平方米的商业用房经营餐饮与星光天地公司达成协议，在交付200000元定金后，王荣节取得约定房屋的承租权，并进行装饰装修、领取有效期3个月的个体工商户营业执照。2014年7月，奇味道餐厅开业经�。2014年2月，王荣节向星光天地公司支付3000元。2014年10月7日，星光天地公司（甲方）与王荣节（乙方）签订《房屋租赁合同》和《补充协议》各一份，约定：租赁期限为5年；租金标准为150元/月/平方，第三年起每年在上年度租金基础上递增8%，物业费10元/月/平方，空调使用费按实际使用量计算；自起租日前一个月对应日开始租金按半年支付一次，先付后用；非因甲方原因或不可抗力，乙方违反约定逾期支付租金的，每逾期一天应按逾期支付租金总额的日万分之五计算违约金，乙方应在合同解除之日起十日内将其所有物品撤出，逾期交还房屋还应按照合同约定的租金标准支付逾期交还房屋期间的房屋使用费；定金为200000元，在甲方交付房屋后定金转为租金；甲方保证出租的房屋具备交付使用的各项法定条件，标的房屋土建工程、安装工程及相关设备、�施质量符合国家规定的标准；第一个计租期自2014年11月15日起，至2015年5月1日的租金为415800元，乙方应在2014年11月15日前5天补齐租金及物业管理费27720元、空调使用费。承租房屋后，王荣节多次要求星光天地公司提供星光天地项目的整体消防验收合格手续，星光天地公司未能提供。2015年4月16日，王荣节委托律师向星光天地公司邮寄《律师函》，以星光天地公司无法提供租赁房屋合格的消防验收手续导致王荣节不能实现合同目的为由，提出解除双方所签《房屋租赁合同》和《补充协议》，并要求在5个工作日内协商赔偿事宜。此后，奇味道餐厅停业。2015年7月2日，“星光天地”项目地上1-3层内装修工程消防验收合格，但室内外装修应另行申报建设工程消防设计审核和消防验收。2015年11月4日，星光天地公司收回了涉案房屋。一审另查明：王荣节于2015年6月8日以房屋租赁合同为由将星光天地公司等诉至合肥市包河区人民法院。该院于2016年9月26日作出（2015）包民一初字第02623号民事判决书，认定王荣节无法及时办理餐厅开业应当具备的手续，并于2015年4月16日提出解除合同，系星光天地公司违约造成，王荣节支付了2014年11月15日至2015年5月1日期间的租金415800元，但仍欠2015年5月2日至2015年11月的费用，判决确认双方所签的《租赁合同》及《补充协议》于2015年4月17日解除并由星光天地公司赔偿王荣节损失等。现该判决已生效。一审法院认为，星光天地公司与王荣节签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》业经生效判决确定合法有效并于2015年4月17日解除，但不影响合同中关于结算和清理条款的效力。王荣节已付2014年11月15日至2015年5月1日期间的费用415800元，但星光天地公司于2015年11月4日收回涉案房屋，故王荣节还应支付2015年5月2日至2015年11月4日的期间按照合同约定参照租金标准计算的房屋占有使用费为422730元（150元/月/平方×462平方米×6个月3天），扣除星光天地公司自认的王荣节已付的3000元，尚欠419730元。关于星光天地公司主张的王荣节逾期支付2015年5月2日至2015年11月1日期间费用的违约金，该院认为该期间段涉案合同已经解除，星光天地公司已按合同约定向王荣节收取了房屋占有使用费，再行主张违约金不予支持。关于星光天地公司主张的2014年4月24日至2015年11月4日期间的物业管理费，王荣节辩称已经支付了2015年5月1日之前的物业费且合同解除后不应再计算物业费，但星光天地公司对王荣节辩称已付物业费不予认可，且王荣节亦未举证证明其确已支付物业费，在合同解除后因王荣节仍占有使用房屋至2015年11月4日，故该期间段的物业费应由占有使用人即王荣节负担�王荣节关于物业费的抗辩理由不能成立，故王荣节应付2014年4月24日至2015年11月4日期间的物业管理费84854元（462平方米×10元/月/平方米×18个月11天）。关于星光天地公司主张的空调使用费，按合同约定应按实际使用量计算，但星光天地公司并未举证证明王荣节占有使用期间空调使用量及计费标准，故该院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《最高人民法院》第二条规定，判决：一、王荣节自判决生效之日起十日内支付合肥星光天地商业经营管理有限公司2015年5月2日至2015年11月4日期间的房屋占有使用费419730元及2014年4月24日至2015年11月4日期间物业管理费84854元，合计504584元；二、驳回合肥星光天地商业经�管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费11132元减半收取5566元，由合肥星光天地商业经营管理有限公司负担1143元，王荣节负担4423元。二审中双方当事人均未提供新的证据，对举证、质证意见均与一审相同。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案王荣节主张其于2015年4月即交还案涉房屋，但未提供任何证据证明，因此应承担举证的不能的法律后果。虽然已有生效判决认定，王荣节与星光天地公司的房屋租赁合同已于2015年4月17日解除，且合同解除的原因系星光天地公司违约造成，但王荣节仍负有合同解除后将房屋返还给星光天地公司的义务。王荣�没有提供证据证明其履行了返还房屋的义务案涉合同于2015年4月解除后，王荣杰一直未将其拥有所有权的资产和商品撤出，并将房屋交付星光天地公司，星光天地公司于2015年10月27日向王荣节发出收回租赁房屋的通知，并于2015年11月4日收回房屋，可以视为星光天地公司已采取适当措施防止损失的扩大。故一审判令王荣节支付2015年5月2日至2015年11月4日期间的房屋占有使用费及2014年4月24日至2015年11月4日期间物业管理费并无不当。综上，王荣节的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9989元，由王荣节负担。本判决为终审判决。审判长  陆建群审判员  方玮韡审判员  余海兰二〇�七年八月十八日书记员  金婉莹附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；