青岛市崂山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崂民二商初字第581号
原告招商银行股份有限公司青岛分行，住所地青岛市崂山区。
负责人王纪全，职务行长。
委托代理人秦英、高燕，山东元鼎律师事务所律师。
被告孟淑玲，女，汉族，住江苏省沛县张寨镇。
被告刘盼，男，汉族，住江苏省沛县沛城镇。
被告卓越置业集团（青岛）有限公司，住所地青岛市市北区。
法定代表人李长清，董事长。
委托代理人郭春蕾，系山东文康律师事务所律师。
原告招商银行股份有限公司青岛分行诉被告孟淑玲、刘盼、卓越置业集团（青岛）有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托代理人高燕、被告卓越置业集团（青岛）有限公司委托代理人郭春蕾到庭参加诉讼，被告孟淑玲、刘盼经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年7月4日，被告孟淑玲以青岛市城阳区XXXX户房产作抵押，向原告申请借款本金64万元。对于被告孟淑玲在原告处的借款行为，被告刘盼自愿承担共同还款责任，被告卓越置业集团（青岛）有限公司自愿承担连带保证责任。原告按约发放了贷款，但在合同履行过程中，被告却出现了逾期还款的违约情形。为此，原告诉请判令：1、解除原告与被告孟淑玲、被告卓越置业集团（青岛）有限公司签订的《个人购房借款及担保合同》；2、被告孟淑玲、刘盼立即偿还截止到2014年7月15日的借款本金560785.77元、利息12766.98元、罚息50.74元、复息95.81元；自2014年7月16日起至判决确认给付之日止的利息、罚息和复息按照双方的合同约定继续计算；3、被告孟淑玲、刘盼赔偿原告律师代理费损失27767元；4、被告卓越置业集团（青岛）有限公司对上述款项承担连带保证责任；5、原告对被告孟淑玲设定抵押的财产享有优先受偿权；6、本案诉讼费用由三被告共同承担。
被告孟淑玲、刘盼未出庭应诉，亦未在法定的期间提交书面答辩状。
被告卓越置业集团（青岛）有限公司辩称，被告卓越公司不是直接债务人，对债务人的还款情况不清楚，如被告孟淑玲、刘盼确实逾期还款构成违约，被告公司愿承担还款责任。但法院应判决被告卓越公司享有追偿权。
经审理查明：2010年5月24日，原告与被告卓越置业集团（青岛）有限公司签订《招商银行个人购房贷款合作协议书》，就被告卓越置业集团（青岛）有限公司开发建设并依法销售的青岛市城阳区XXXX号卓越.蔚蓝海岸楼宇进行个人购房贷款合作。2011年6月21日，被告孟淑玲、刘盼共同向原告提出贷款申请。2011年7月4日，原告与被告卓越置业集团（青岛）有限公司、被告孟淑玲签订的《个人购房借款及担保合同》，约定：被告孟淑玲（即借款人、抵押人）从从被告卓越置业集团（青岛）有限公司（即保证人）处购买了城阳区XXXX户房产，向原告（即贷款人、抵押权人）申请个人购房贷款用于支付购房款。贷款金额为64万元整。贷款期限为180个月，即从2011年7月4日起至2026年7月4日止，具体贷款期限以借款借据为准。贷款利率：年利率6.8%。本合同有效期内，如遇国家调整贷款利率的，本合同执行利率按照固定日调整方式进行调整。被告孟淑玲未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，原告有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。贷款归还采用等额还款的方式归还贷款本息。被告孟淑玲愿意以其从卓越置业集团（青岛）有限公司处购买的城阳区XXXX户房产（下称抵押物）的全部权益抵押给原告，作为偿还本合同贷款本息及其他一切相关费用的担保。抵押担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及原告实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。抵押期间为从本合同生效之日起至本合同项下贷款本息及其他一切相关费用债权诉讼时效届满的期间。在被告孟淑玲不能按期归还本合同项下贷款本息和偿付费用情况下，原告为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等所有费用，均由被告孟淑玲全数负担。被告卓越置业集团（青岛）有限公司自愿为被告孟淑玲在本合同项下的债务提供连带保证责任。保证期间为自本合同签订之日起至被告孟淑玲持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证和房地产他项权证交由原告保管之日止。保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及原告实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。被告卓越置业集团（青岛）有限公司确认对上述保证范围内的全部债务负有经济上、法律上的连带责任。自愿放弃要求原告首先向被告孟淑玲或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。如被告孟淑玲连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的，即视为已发生违约事件。原告有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用并处理抵押物。2011年6月26日，被告刘盼向原告出具《共同还款声明》，自愿对被告孟淑玲在原告处的债务，直至贷款本息全部清偿完毕。2011年11月5日，被告孟淑玲就抵押房产办理了预告抵押登记（房地产预抵押权证编号为：青房地预市字第20118XXXX号），但抵押房产至今未办理正式抵押登记。
2010年7月8日，原告依约向被告孟淑玲发放贷款本金64万元。但在还款过程中，被告却出现逾期还款的情形。截止到2014年7月15日，被告已连续4个月未再还款，累计逾期还款次数19次，尚欠原告借款本金560785.77元、利息12766.98元、罚息50.74元、复息95.81元。另查明，原告为向被告追索拖欠的借款本息，支付给山东元鼎律师事务所律师代理费27767元。
上述事实有董事会／股东会决议、《招商银行个人购房贷款合作协议书》、个人贷款申请表、《个人购房借款及担保合同》、借款借据、共同还款声明、房地产预抵押权证、已出账单列表、逾期账单、贷款附属信息、《山东省律师服务收费标准》、律师代理费发票、付款回单及庭审笔录等在案佐证，上述证据业经庭审质证及审查，具有证明效力，本院予以认可。
本院认为，本案是基于借款人未按时履行还款付息义务而引发的金融借款合同纠纷。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告孟淑玲、卓越置业集团（青岛）有限公司签订的《个人购房借款及担保合同》以及被告刘盼向原告出具的《共同还款声明》均是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的规定，合法有效，依法应予以保护，当事人均应全面履行。原告依约向被告发放贷款后，被告就应该按照合同约定偿还贷款，否则应承担相应的违约责任。《个人购房借款及担保合同》约定如被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，即视为被告已发生违约事件，原告有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用并处理抵押物。截止到2014年7月15日，被告孟淑玲已连续4个月未再还款，累计逾期还款次数19次，足以认定被告孟淑玲已构成违约，原告有权提前解除《个人购房借款及担保合同》，要求被告在规定的期限内清偿所欠的贷款本金、利息、罚息、复息及原告为向被告追索拖欠的借款本息因诉讼而产生的各项费用，并处置抵押物。
被告刘盼向原告出具《共同还款声明》证明其与被告孟淑玲具有贷款合意，被告刘盼应对上述债务承担共同还款责任。
被告孟淑玲以其所有的位于青岛市城阳区XXXX户房产（房地产预抵押权证编号为：青房地预市字第20118XXXX号）为其贷款提供抵押担保并办理了抵押登记手续，因此该抵押合法有效，原告就所诉费用依法享有对抵押物的优先受偿权。
关于原告主张的律师代理费损失27767元，因双方签订的合同对此已作出明确约定，原告就其该项主张也提交了律师费发票和付款回单予以证明，且其主张的数额不超出法律允许的范围，故对其该项请求本院予以支持。
被告卓越置业集团（青岛）有限公司作为房屋开发商，向被告孟淑玲出售房屋并为其向原告办理房屋贷款提供阶段性连带保证责任。因涉案房产至今尚未办理正式的抵押登记手续，原告也未能取得抵押房屋的他项权利证书。根据合同约定，被告卓越置业集团（青岛）有限公司的连带保证责任不能免除。依据合同约定，被告卓越置业集团（青岛）有限公司自愿放弃要求原告首先向被告孟淑玲或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段的权利，故被告卓越置业集团（青岛）有限公司应当对本案债务承担连带清偿责任，被告卓越置业集团（青岛）有限公司在承担保证责任后有权向被告孟淑玲、刘盼进行追偿。
被告孟淑玲、刘盼经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，应视为对其答辩、质证权利的放弃，应当承担不利的法律后果。
综上，原告的诉讼请求事实清楚、证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十八条之规定，判决如下：
一、解除原告招商银行股份有限公司青岛分行与被告孟淑玲、卓越置业集团（青岛）有限公司于2011年7月4日签订的《个人购房借款及担保合同》。
二、被告孟淑玲、刘盼于本判决生效后十日内给付原告招商银行股份有限公司青岛分行截止到2014年7月15日的借款本金560785.77元、利息12766.98元、罚息50.74元、复息95.81元（自2014年7月16日起至本判决确认给付之日止利息、罚息和复息按双方的合同约定的利率标准计算）。
三、被告孟淑玲、刘盼于本判决生效后十日内赔偿原告招商银行股份有限公司青岛分行律师代理费损失27767元。
四、被告卓越置业集团（青岛）有限公司对本判决第二、三项被告孟淑玲的付款义务承担连带清偿责任。被告卓越置业集团（青岛）有限公司承担保证责任后，有权向被告孟淑玲、刘盼追偿。
五、原告招商银行股份有限公司青岛分行就上述费用，对被告孟淑玲设定抵押的青岛市城阳区XXXX户房产（房地产预抵押权证编号为：青房地预市字第20118XXXX号）享有以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款的优先受偿权。即有权以该房屋折价、变卖或拍卖的价款优先受偿，不足清偿债权的剩余部分被告孟淑玲、刘盼应继续支付，超过部分归被告孟淑玲。
如未按本判决指定的期间履行本判决上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9815元，保全费4020元，公告费600元，共计14435元，由被告孟淑玲、刘盼、卓越置业集团（青岛）有限公司负担（因原告招商银行股份有限公司青岛分行已预交，被告孟淑玲、刘盼、卓越置业集团（青岛）有限公司于本判决生效之日起十日内直接给付原告招商银行股份有限公司青岛分行）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 宋丽娜
审 判 员 王 敏
人民陪审员 张 艳
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 崔丽琳