福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终6199号
上诉人（原审原告、反诉被告）：吴星代，男，1975年2月10日出生，汉族，住福建省永泰县。
委托诉讼代理人：高超权，北京天驰君泰（福州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢乐立，福建华巍律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈瑶，女，1978年7月4日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
委托诉讼代理人：陈晞，北京大成（福州）律师事务所律师。
原审第三人：福建和家置业有限公司，住所地福建省福州市台江区新港街道五一中路169号利嘉城二期16#楼22层2222室。
法定代表人：李巧云，公司总经理。
委托诉讼代理人：张丽，女，公司职员。
委托诉讼代理人：李玉茹，女，公司职员。
上诉人吴星代因与被上诉人陈瑶、原审第三人福建和家置业有限公司（以下简称和家置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2017）闽0104民初2025号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
吴星代上诉请求：1.请求依法撤销一审民事判决，改判支持吴星代的一审诉讼请求，驳回陈瑶的反诉诉讼请求；2.判令一、二审的诉讼费用由陈瑶承担。事实和理由：一、一审判决认定事实严重错误，吴星代不存在任何违约行为，理由如下：1.一审判决认定“因吴星代原因迟延房产评估，未能在约定期限内……构成合同违约”属于认定事实错误。吴星代、陈瑶及和家置业公司三方签订的《房产交易服务代办合同》约定陈瑶将位于福州市仓山区万元的成交价格卖予吴星代，合同中虽有约定双方须于2017年2月20日前准备好办理商业按揭贷款的相关材料，但是后面双方均同意延期，该事实可以从陈瑶以及第三人庭审时的陈述可以证实，在双方均同意延期的情况下应当视为对合同履行方式进行变更。2.一审判决认定“但吴星代于宽限期内仍未如期配合办理商业按揭贷款手续，陈瑶方于2017年4月12日向吴星代发出……依法解除”与客观事实不符，一审判决既然认定双方均同意2017年4月10日办理贷款手续，那么吴星代就不存在违约行为。双方约定于2017年4月10日办理贷款手续，但陈瑶当日未到银行办理贷款手续，一审判决未查明贷款手续需双方配合办理的情况下，单方认定系吴星代不配合办理商业按揭贷款手续，属于认定事实严重错误。如果吴星代不配合办理，又何必去申请《房地产抵押估价报告》，而且陈瑶提供的《关于解除房产交易合同的告知函》的落款日期为2017年4月10日就可证实陈瑶主观上就已经是拒不配合办理；二、陈瑶解除合同的客观事实及依据严重不足，同时违反了双方签订的《房产交易服务代办合同》第十三条约定的催告条款，程序违法。1.陈瑶在《关于解除房产交易合同的告知函》的事实中陈述“根据约定，你应当于2017年2月20日前准备好办理商业按揭贷款手续的相关材料并办理贷款手续，但……严重损害了我的合法权益”，从庭审笔录可以证实双方经过协商同意才延期的，根本不存在违约，陈瑶在一审笔录中也承认双方于2017年4月10日再行办理商业贷款手续，既然双方重新达成协议约定2017年4月10日办理贷款手续，那么在此情况下陈瑶显然不能再适用此前关于约定解除权的行使条件，陈瑶的解除行为不符合约定解除的适用前提。2.根据《房产交易服务代办合同》第十三条约定，吴星代并不存在任何违约，因陈瑶未提供《国有土地使用证》原件先行违约导致双方办理贷款手续迟延。双方已经重新约定于2017年4月10日办理贷款手续，即使有一方存在违约行为，那么守约方也必须重新发出函件，待超过10日后才能有权解除合同，通过本案的证据，陈瑶并未经过该发函程序，而是直接当天发出解除函件，显然违反双方合同的约定，程序违法；三、陈瑶在履行该合同过程中，严重违反诚实信用原则，不利于市场交易。2017年4月8日《房地产抵押估价报告》下来后，评估单价结论为559.9万元，而双方的合同约定价为400万，陈瑶在得知房屋评估价多了160万元后就解除合同，严重违反了诚实信用原则。
陈瑶辩称，吴星代的主张于法无据，没有事实基础，请法院予以驳回。一、原合同在三方签订后从未修改，吴星代所述不是事实。根据原合同第十四条约定，三方在原合同中约定的是以书面方式变更原合同。本案中三方从未以书面方式签订《补充协议》，也从未变更原合同。各方权利义务应当按照原合同约定确定，因此吴星代所称不是事实；二、陈瑶依法、依约享有合同解除权，吴星代理由不能成立。1.合同解除权是形成权，一旦产生之后，享有合同解除权的一方单方意思表示一经到达对方后即产生效力。2.本案中，吴星代违反合同约定，经第三方催告仍未履约。吴星代始终没有履行办理商业按揭贷款的手续。根据本案主合同及附件《商业按揭贷款交易方式流程》之约定，吴星代应当于2017年2月20日前准备好办理商业按揭贷款的相关材料。然而截止陈瑶解除合同之日，吴星代始终没有依约履行。3.陈瑶依照合同约定，最迟于2017年3月起即享有合同解除权。吴星代违约后，第三人分别于2017年2月21日、2017年3月6日向吴星代寄出《履约告知函》，要求其依约履行合同义务。但是吴星代收到该《履约告知函》后始终没有履行。因此，根据《合同法》和本案合同约定，陈瑶最迟于2017年3月起即享有合同解除权；三、陈瑶享有的合同解除权不存在瑕疵，从未放弃也从未消灭，陈瑶行使该权利没有超过除斥期间，合理合法。1.合同解除权是形成权，一旦形成，只可因法定除斥期间内未行使而消失。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，陈瑶于2017年3月享有合同解除权，于2017年4月行使该权利，并未超过除斥期间，合理合法。2.陈瑶从未放弃合同解除权。陈瑶于2017年3月底即想行使合同解除权，经第三人和吴星代沟通，为避免讼累，尽早实现合同目的，陈瑶同意在2017年4月10日前暂缓行使该权利。同时陈瑶告知第三人和吴星代，2017年4月11日陈瑶将要行使合同解除权，解除合同。第三人和吴星代均对此知悉。3.陈瑶在合理期限内暂缓行使合同解除权的行为合法合理，不应视为对自身权利的放弃。法律上给予合同解除权一年的除斥期间，即等于许可当事人根据自身情况选择是否要在合理期间内行使该权利。陈瑶在一月内暂缓行使该权利合理合法。4.吴星代从未在合理期限内提交履行，陈瑶也没有接受。致使本案合同解除权形成的事由是吴星代未能在2017年2月20日之前办理商业贷款所需手续，在一审判决前吴星代也并未办理；四、陈瑶依法行使合同解除权，本合同已于2017年4月解除。1.吴星代多次违约，早已超出本案主合同约定的履行期，陈瑶至今都无法售出该不动产。2.根据合同第十三条约定，陈瑶于2017年4月12日正式通知第三人和吴星代解除合同，该通知已送达第三人和吴星代。根据《合同法》之规定，享有合同解除权的一方，单方意思表示到达对方，合同即告解除。陈瑶依法、依约行使合同解除权，本案《房产交易服务代办合同》应被视为已经解除；五、在合同履行过程中陈瑶不存在过错，吴星代主张不能成立。1.根据合同约定，在2016年12月14日吴星代应当将剩余购房定金交给陈瑶。由于吴星代迟迟未依约支付剩余部分购房定金。根据《合同法》第66条之规定，陈瑶享有同时履行抗辩权，可拒绝提交《国有土地证》。2.陈瑶在签订合同后，曾向房产交易中心了解不动产过户是否需要办理土地证，得知现在“两证合一”，无需另行办理土地证后，于2016年12月9日之前将上述情况告知吴星代和第三人。吴星代和第三人均表示不影响过户即可，同意陈瑶不用提交《国有土地使用证》。3.自合同签订至陈瑶行使合同解除权之日，吴星代从未向陈瑶或者第三人提出要陈瑶提交《国有土地使用证》的要求，这从另一角度证明吴星代已被陈瑶和第三人告知办理过户无需《国有土地使用证》，并同意陈瑶无需提交。3.陈瑶在一审中提交的录音资料、微信记录等足以证明吴星代在2017年4月10日是因自身原因没有去办理商业贷款手续，和陈瑶无关。吴星代在上诉状中颠倒黑白，陈述内容与事实不符。5.由于吴星代的违约行为，陈瑶在行使合同解除权之前根本不知道吴星代的评估报告已经出来，更不知道评估报告中的内容。这一点陈瑶提交的4月10日与中介对话录音可以证明；六、解除合同的不利后果应当由吴星代承担。根据合同第十二条第三款约定、第四款约定，吴星代的违约行为导致本合同解除，自然应当承担相应的违约责任，应当向陈瑶支付违约金20万元和截止至合同解除之日止的延期履行违约金，并承担陈瑶因此增加的律师代理费、诉讼费等费用。
和家置业公司述称，吴星代与陈瑶口头约定最迟于4月10日前向银行申请贷款，但贷款银行需吴星代指定。4月7日，和家置业公司后期经办打电话给吴星代要求其准备好评估报告及商业按揭贷款的材料。陈瑶和和家置业公司一直等吴星代的电话通知商业按揭贷款的银行及具体办理办理时间，直到4月10日晚上7点多，和家置业公司收到吴星代的通知去银行办理贷款申请事宜。陈瑶以超过最后期限4月10日为由，要求解除合同。4月11日，和家置业公司约了双方面谈但协商无果。4月13日，和家置业公司收到陈瑶《关于解除房产交易合同的告知函》，4月14日和家置业公司又收到吴星代《履约告知函》，和家置业公司于4月17日分别向吴星代和陈瑶发出回复函要求双方再次协商继续履行合同事宜，但双方未能达成合意。
和家置业公司作为交易服务方，在合同签订完毕后，始终积极依照合同及附件相关交易流程的约定，协助买卖双方办理诉争房产的相关交易手续，已履行了其相关的合同义务，并未存在违约行为。和家置业公司已协助买卖双方履行了相关的交易手续，且依据合同第十二条第二款的约定，和家置业公司仍有权收取相应的服务费。
吴星代向一审法院提出诉讼请求：1.判令陈瑶继续履行合同；2.判令陈瑶协助吴星代办理房产过户手续；3.判决陈瑶承担违约金20万元，并按日以成交价款万分之五的标准计算支付延迟履行违约金；4.本案诉讼费用由陈瑶承担。
陈瑶向一审法院提出反诉请求：1.确认因吴星代违约而解除《房产交易服务代办合同》；2.判令吴星代支付违约金20万元，并按照成交价日万分之五的标准支付延迟履行违约金至2017年4月10日；3.判令吴星代承担律师费、差旅费等其他费用共计3000元；4.判令吴星代承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2016年12月4日，经和家置业公司作为中间人（丙方）居中介绍，吴星代作为买受人（乙方），陈瑶作为出卖人（甲方），三方签订《房产交易服务代办合同》（含《商业按揭贷款方式交易流程》）。《房产交易服务代办合同》约定，买卖的房屋位于福州市仓山区东侧）中庚城23#3101单元（建筑面积206.72㎡），成交价格为人民币400万元。《商业按揭贷款方式交易流程》第一条关于评估约定：甲、乙双方同意在签订本合同后10个工作日（乙方应在该时间内确定房产变更登记的权属人，否则评估时间相应顺延）由丙方委托评估事务所对上述房产进行评估，评估所产生的评估费由乙方承担，甲方应积极配合评估事务所的评估人员至该房产实地看点、拍照等；第二条关于贷款材料约定：甲、乙双方须在2017年2月20日前准备好办理商业按揭贷款的相关材料：甲方备齐产权证（如银行需要还需提供土地证）、本人身份证（若为房改房、集资房等则要提供夫妻双方身份证、婚姻证明、户口簿原件），乙方备齐本人或夫妻双方身份证、婚姻证明、户口簿、收入证明及银行贷款的首付款；第三条关于贷款申请及款项支付约定：甲乙双方应在丙方收到该房产评估报告且甲乙双方备齐本流程第二条约定材料及款项后的三个工作日内至丙方指定的相关银行办理商业按揭贷款申请手续……。《房产交易服务代办合同》第十二条关于违约责任约定：三、签订本合同后任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金20万元，以及产生的丙方应收费用、交易过程中所产生的费用及因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等；四、自违约行为发生之日起，违约方应按日以成交价款万分之五的计算标准向守约方支付迟延履行违约金，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等，甲乙双方另有约定除外。第十三条关于催告条款约定：一、自违约行为发生之日起超过五日，丙方即向违约方发出函件促其履约，发生函件之日起超过十日仍未履约的，守约方有权解除合同，并追究违约方的违约责任；二、丙方就本协议给甲、乙双方的任何通知，均按本协议所记载的住所、联系人等、以书面（书面包括但不限于电报、信函等书面文件）方式送达对方，不论丙方以什么方式，均以付邮之日视为已送达对方之日。第十九条补充条款约定：4.在签订合同当日，甲方未能提供该房产的《国有土地使用证》原件，为此，甲方保证在签订该合同之日起10个工作日内将该房产的《国有土地使用证》原件提交丙方监管，否则，视为甲方违约，甲方应按本合同约定的违约责任条款承担违约责任。甲乙双方均以知悉本条款内容，并同意签订本合同；第十九条5.定金约定：在签订本合同当日，乙方将部分购房定金人民币15万元直接支付给甲方，甲方出具收款收据；剩余购房定金人民币5万元整于2016年12月14日前一次性支付给甲方，甲方出具收款收据。签订《房产交易服务代办合同》当日吴星代向陈瑶支付履约保证金15万元。余下5万元履约保证金2017年4月5日才支付给陈瑶，期间吴星代分别于2016年12月25日、2017年1月24日、2017年3月27日向陈瑶支付了该5万元的迟延履行利息共计4000元。另查：1.讼争房产至今未办理《国有土地使用证》；2.因吴星代要求自行委托房产评估，但未与和家置业公司确认评估事宜，且未与甲方协商，未依约于2017年2月20日前准备好办理商业按揭贷款的相关材料，和家置业公司于2017年2月21日向吴星代发出《吴星代履约的催告函》，催告吴星代履行合同，该邮件吴星代于2017年2月23日签收；3.后因吴星代仍未按《吴星代履约的催告函》告知的期日配合办理，2017年3月6日和家置业公司又向吴星代寄出《履约告知函》，根据陈瑶要求，告知吴星代按照合同约定，自违约行为发生之日起，按日以成交价款万分之五的计算标准向守约方支付延迟履行违约金，催告吴星代履行合同义务，该邮件2017年3月10日由他人签收；4.2017年4月初，经协商，陈瑶同意在吴星代立即支付余下5万元履约保证金以及迟延履约违约金，并于2017年4月10日前办理商业按揭贷款手续的前提下，继续履行合同，并配合吴星代查询个人征信；5.2017年4月5日，由吴星代自行委托福建兴闽资产评估土地房地产估价有限责任公司进行评估，同月8日该公司出具讼争房产的《房地产抵押估价报告》；6.因吴星代仍未于2017年4月10日如期配合办理贷款手续，陈瑶于2017年4月12日向吴星代发出《关于解除房产交易合同的告知函》，通知吴星代解除《房产交易服务代办合同》；7.陈瑶为本案诉讼支付律师代理费3000元。
一审法院认为，吴星代与陈瑶签订《房产交易服务代办合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制规定，合法有效，依法应当予以保护。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案《房产交易服务代办合同》约定甲乙双方须在2017年2月20日前准备好办理商业按揭贷款的相关材料，并应在丙方收到房产评估报告且甲乙双方备齐上述材料及款项后的三个工作日内至丙方指定的银行办理商业按揭贷款申请手续，因吴星代原因迟延房产评估，未能在约定期限内备齐并提交办理商业按揭贷款的相关材料，并配合办理贷款申请，导致商业按揭贷款申请手续严重迟延，构成合同违约。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照合同约定解除的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案《房产交易服务代办合同》约定自违约行为发生之日起超过五日的，丙方即向违约方发出函件催促其履约，发出函件之日起超过十日仍未履行的，守约方有权解除合同，并追究违约方的违约责任；双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金20万元，以及产生的丙方应收费用、交易过程中所产生的费用及因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。2017年2月21日起因吴星代迟延违约，和家置业公司先后两次向吴星代书面发出履约通知书，吴星代在催告的期限内仍拒绝配合办理商业按揭贷款申请手续，合同约定解除条件成就。但届时陈瑶并未立即行使合同解除权，经双方再次协商，陈瑶同意吴星代于2017年4月10日前配合办理商业按揭贷款手续合同继续履行。但吴星代于宽限期内仍未如期配合办理商业按揭贷款手续，陈瑶方于2017年4月12日向吴星代发出《关于解除房产交易合同的告知函》，解约告知函于次日到达吴星代指定的通讯地址，双方签订的《房产交易服务代办合同》依法解除。故陈瑶诉请判令解除《房产交易服务代办合同》，并要求吴星代按合同约定支付陈瑶违约金20万元、本案诉讼费、律师费3000元，合理合法，一审法院予以支持。吴星代已支付给陈瑶的履约保证金20万元直接用于折抵上述违约金。因2017年4月初双方已就履行期限重新达成协议，陈瑶同意给予吴星代合同履行宽限期至2017年4月10日，该意思表示意味着陈瑶已经自愿放弃对吴星代2017年4月10日前迟延履行违约责任的主张权利。故陈瑶诉请按照成交价万分之五的标准支付延迟履行违约金至2017年4月10日，一审法院不予支持。吴星代辩解陈瑶未提供《国有土地使用证》违约在先，所以其才未如期按约在2017年2月20日前备好办理商业贷款按揭手续的相关材料，经查，我市已实施不动产统一登记制度，房屋所有权和国有土地使用权不再分别登记，按照“权利不变动，证书不更换”的原则，已颁发的证书继续有效。本案讼争房产已办理房屋所有权证，进行权利变动，依法无需另行办理《国有土地使用证》。故吴星代关于陈瑶违约在先的抗辩不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条规定，判决：一、确认吴星代、陈瑶2016年12月4日签订的《房产交易服务代办合同》于2017年4月12日解除；二、吴星代已支付给陈瑶的履约保证金200000元归陈瑶所有；三、吴星代于本判决生效之日起十日内向陈瑶支付律师代理费3000元；四、驳回吴星代的诉讼请求；五、驳回陈瑶的其他反诉请求。案件受理费38800元，适用简易程序减半收取19400元，由吴星代负担；反诉费19400元，由吴星代负担。
二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，对一审法院查明的事实，本院予以认定。
本院认为，陈瑶与吴星代签订的《房产交易服务代办合同》系双方真实意思表示，为有效合同，各方应按合同约定履行义务。合同约定双方须在2017年2月20日前准备好办理商业按揭贷款的相关材料，一审法院查明因吴星代原因迟延房产评估，未能在约定期限内备齐并提交办理商业按揭贷款的相关材料，吴星代已经构成合同违约，认定事实并无不当。2017年2月21日起吴星代迟延履行合同义务，和家置业公司先后两次向吴星代书面发出履约通知书，吴星代在催告的期限内仍未配合办理商业按揭贷款申请手续，合同约定解除合同条件成就。因双方再次协商，陈瑶未立即行使合同解除权，同意吴星代最迟于2017年4月10日前配合办理商业按揭贷款手续合同继续履行，仅是对合同履行期限的单方宽限，不能认定为双方对合同履行期限条款进行了变更。吴星代于宽限期内仍未如期配合办理商业按揭贷款手续，陈瑶于2017年4月12日向吴星代发出《关于解除房产交易合同的告知函》，解约告知函已到达吴星代指定的通讯地址，一审法院认定双方签订的《房产交易服务代办合同》于2017年4月12日依法解除，有法律依据，认定吴星代应当按照合同约定承担违约责任，认定事实清楚，适用法律正确。吴星代上诉提出双方未能在4月10日办理银行贷款手续系陈瑶拒绝办理，合同履行条款已经协商变更陈瑶应当自重新发出函件10日后才享有合同解除权，没有事实和法律依据，不予支持。吴星代上诉提出因陈瑶未提供《国有土地使用证》违约在先，以及得知房价上涨所以要求解除合同，均没有事实依据，本院亦不予支持。
综上所述，吴星代的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费38800元由吴星代负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余秋萍
审 判 员 李文颖
审 判 员 张 敏
二〇一七年十二月六日
法官助理 蔡 娟
书 记 员 郭梦铃