江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏03民终2037号上诉人（原审原告）：胡志强，男，1991年11月8日生，汉族，住邳州市。委托诉讼代理人：胡传文，江苏景来律师事务所律师。委托诉讼代理人：于元元，江苏景来律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：戴新颖，女，1983年1月17日生，汉族，住邳州市。委托诉讼代理人：杜户森，江苏恒久律师事务所律师。上诉人胡志强因与被上诉人戴新颖房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2017）苏0382民初8592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡志强上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、戴新颖未能及时向案涉房屋房东缴纳下一年度租金，导致案外人曹武祥收回房屋另租他人。在此情况下，戴新颖已无法继续履行合同，胡志强的合同目的已然无法实现，迫于无奈解除合同。因此，该合同解除行为应视为法定解除而非协商解除。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，戴新颖已无法按照合同约定继续履行合同，构成根本违约。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因此，戴新颖应当承担违约责任。2、胡志强的损失客观存在，一审不准许上诉人的鉴定申请错误。戴新颖的行为导致案涉房屋租赁合同无法继续履行，给胡志强造成了巨大损失，仅装修损失、加盟费用就约十五万元，戴新颖应予赔偿。3、一审遗漏诉讼主体。本案是房屋转租合同纠纷，而房东曹武祥以及第一手承租人朱坤均未作为第三人参加诉讼，违反法定程序。戴新颖答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求法庭驳回胡志强的上诉请求，维持一审判决。胡志强在起诉时并未将曹武祥、朱坤等人列为第三人。而且根据合同相对性原则，曹武祥、朱坤均不是涉案合同的一方当事人，不属于法定的必要共同诉讼参与人。胡志强一审诉讼请求：1、解除合同；2、判令戴新颖赔偿违约金及各项损失暂计150000元；3、本案诉讼费由戴新颖承担。事实和理由：胡志强、戴新颖签订房屋租赁合同，戴新颖将位于邳州市运河佳园西门门面房002号一楼门面出租给胡志强用于经营，租赁期限为五年，从2016年11月10日至2020年11月9日。胡志强经戴新颖同意进行装修，缴纳装修押金5000元。后戴新颖单方要求胡志强将三层房屋全部租下，否则，让胡志强店铺关门。该行为违反合同约定，且造成了一定损失。一审查明：胡志强（乙方）作为承租方与出租方戴新颖（甲方）签订房屋租赁合同一份，合同落款时间为2016年11月10日，合同约定：“一、甲方将位于运河佳园西门面房002号一楼门面房出租给乙方使用，房屋租赁期为五年，从2016年11月10日至2020年11月9日。在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金1.5倍的违约金；本房屋年租金为人民币肆万伍仟（45000）元，按年结算。二、租赁到期后，乙方须交清欠费。租金另从协商，如乙方继续使用，应提前一个月一次交清房屋租金，如甲方不租或另租他人也应提前二个月通知乙方。补充协议：租赁期间，乙方在不损害甲方利益的情况下可转租他人，租赁期满，同等条件下乙方优先租用。甲方：戴新颖（签名、指印），乙方：胡志强（签名、指印）”。另查明，合同签订后，双方协商第一年的租金为40000元，胡志强已实际交付戴新颖40000元。一审审理过程中，依法询问了案外人张飞、曹武祥、朱坤，张飞称涉案房屋是其和张康从曹武祥处租来的。曹武祥称涉案房屋是其所得的拆迁安置房，共三层，房产证还未办理。2016年11月11日，曹武祥与朱坤签订了涉案房屋租赁合同，约定将运河佳园西门面房一至三楼租给朱坤使用，约定租期5年，自2016年11月11日至2021年11月11日，房租每年7万元，提前一个月交房租；合同签订后朱坤经曹武祥同意把房子转租给戴新颖，合同约定：乙方在租赁期间允许转让，合同到期，乙方可优先租赁。2016年11月10日，戴新颖将涉案房屋中的一楼门面房转租给胡志强，约定租期五年，自2016年11月10日至2020年11月9日止，年租金45000元。胡志强对该房进行装修后使用。2017年10月24日，曹武祥将涉案房屋出租给案外人张康、张飞。一审庭审中，胡志强、戴新颖均同意解除合同。一审法院认为：胡志强与戴新颖之间签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，双方应按照合同约定全面履行义务；当事人协商一致，可以解除合同。庭审中，双方均主张解除合同，且不违反法律规定，依法予以支持。胡志强认为戴新颖因违反合同约定并给自己造成了一定的损失，但综合当事人提交的证据及证人证言，不能证明胡志强的主张，故对其诉讼请求，依法不予支持。本案审理过程中，胡志强申请对涉案房屋的装修装饰物的价值进行评估鉴定，但本案主体法律关系明确，胡志强提交的证明不能证明戴新颖应承担违约责任，在此情况下，对涉案房屋的装修装饰物的价值进行评估鉴定对案件事实和法律关系的认定无实质影响，且增加胡志强负担和双方诉累，故对该鉴定申请不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除胡志强与戴新颖签订的房屋租赁合同。二、驳回胡志强的其他诉讼请求。案件受理费3300元，减半收取1650元，保全费1270元，合计2920元，由胡志强负担。二审期间，胡志强提供2017年10月10日胡志强与涉案房屋出租人曹武祥的电话录音一份，录音中曹武祥要求胡志强将涉案房屋的1-3层全部租下，否则就让关门，证明因房屋所有权人曹武祥行使物上请求权导致房屋租赁合同实际无法履行，应由戴新颖承担责任。戴新颖质证认为，该证据并不属于新证据，且无法确认录音中谈话人就是胡志强和曹武祥，亦不能证实戴新颖有违约行为。本院二审查明的案件事实与一审查明的事实一致。另查明：一审中，胡志强明确赔偿损失15万元的明细为：装修损失9万元、装修押金5000元、剩余租金3750元（2017年10月10日至2017年11月9日）、加盟损失5万元、原材料损失3000元、员工工资损失5000元、可得利益损失18250元，计17万元，暂主张15万元。针对装修损失9万元，胡志强提供了其与梁奎签订的店铺装修合同、梁奎于2017年1月15日出具的收据及照片，证明所租赁的房屋由梁奎进行装修，支付装修费9万元。针对装修押金5000元，胡志强提供了曹武祥出具的收条一份，内容为：今收胡志强押金5000元。该款待胡志强2#门面房停租时，应将门面地砖更换为80×80浅色砖，5000元应退还。到期后如不更换此款作废。该款与房租无关。胡志强二审陈述该收条是在胡志强承租之后进行装修的时候出具。针对加盟损失5万元，胡志强提供由邳州市金日蛋糕店出具的证明一份，内容为：收到胡志强金日门面加盟费5万元。针对原材料损失3000元，胡志强提供载明时间分别为2017年8月11日、8月21日、8月31日的店铺结算单复印件，结算单上载明了送蛋糕、生日蛋糕、面包、西点、干点、底座、刷卡、冲卡、余货、退货、实有现金、开支等项目金额。针对员工工资损失5000元，胡志强提供金日蛋糕房8月份、9月份工资表，载明2017年8月15日发放工资5100元，9月15日发放工资5400元。针对可得利益损失18250元，胡志强认为系客户充卡，退卡所造成的损失，但并未提供证据证明。本院认为：一、关于一审未将曹武祥、朱坤追加为第三人的问题。根据《江苏省高级人民法院》第二十条规定“因租赁房屋转租合同产生的纠纷，人民法院应当通知出租人作为第三人参加诉讼”，而胡志强在提起本案一审诉讼时，并未将曹武祥、朱坤等人列为第三人。一审中，根据上诉人胡志强的申请，一审法院依法追加并通知曹武祥为第三人参加诉讼，但胡志强在一审庭审中自愿申请撤回对曹武祥的起诉。同时，一审法院在审理过程中，为了查明案件事实已对曹武祥、朱坤进行调查取证，并将调查询问笔录交由当事人质证。因此，曹武祥、朱坤均不属于必要共同诉讼参与人，一审未追加曹武祥、朱坤并未妨害胡志强行使民事诉讼权利。故胡志强关于一审未追加曹武祥、朱坤为第三人，违反法定程序的上诉主张不能成立。二、关于胡志强在一审中主张赔偿损失能否成立的问题。1、关于胡志强主张的装修损失。胡志强在一审中提供了装修合同、收据及照片，虽然根据装修合同约定的施工方式为包工包料，但因租赁的房屋面积为80平方米，在未举证证明装修具体项目的情况下，仅以收据尚不足以证明已经实际产生并已支付装修费9万元的事实。故对胡志强关于赔偿装修损失9万元的诉讼主张，在本案中不予支持。2、关于装修押金5000元。因该5000元系向房主曹武祥支付的装修押金，且根据曹武祥出具的收条内容，应由曹武祥退还。故胡志强关于赔偿装修押金5000元的诉讼主张不能成立。3、关于剩余租金3750元（2017年10月10日至2017年11月9日）的问题。根据双方当事人一致确认的事实，胡志强实际支付租金为40000元。而根据胡志强一审中的陈述，实际使用房屋的时间为2016年11月10日至2017年10月9日，即11个月。按照合同约定年租金45000元，月租金为3750元，所需支付租金数额为41250元，并不存在多付租金的事实。故胡志强关于返还剩余租金3750元的诉讼主张不能成立。4、关于加盟损失5万元。胡志强针对该项主张，仅提供了由邳州市金日蛋糕店出具的证明，在没有其他证据予以印证的情况下，尚不足以证明已实际支付了该5万元。故对胡志强关于赔偿加盟费5万元的诉讼主张，在本案中不予支持5、关于原材料损失3000元。胡志强针对该项主张仅提供了三张结算单，根据结算单的内容，系胡志强在经营过程中在特定期间内对经营状况的汇总，虽然结算单的内容具体，但并不能证明存在原材料损失的事实。故对胡志强关于赔偿原材料损失3000元的诉讼主张，在本案中不予支持。6、关于员工工资损失5000元。根据胡志强提供的2017年8月、9月的工资发放表，因系分别为8月15日、9月15日发放工资，故可以确定胡志强在经营过程中系在每月的15日发放工资，而胡志强主张自2017年10月10日不再经营，但却未举证证明10月份工资发放的事实。即使10月份的工资已发放，但因实际经营至10月10日，此时亦不能认定系胡志强的损失。因此，胡志强所举证据不足以证明存在员工工资损失的事实。故对胡志强关于赔偿员工工资损失5000元的诉讼主张，在本案中不予支持。7、关于可得利益损失18250元。因胡志强在本案审理过程中，既未举证证明其在实际经营过程中的实际经营状态是盈利或亏损，也未举证证明已向客户返还充值卡现金的事实。故对胡志强关于赔偿可得利益损失18250元的诉讼主张，在本案中不予支持。综上，双方当事人在一审中均同意解除合同，而胡志强在一审中提出的关于赔偿损失的各项诉讼主张，或因证据不足，或因没有事实依据，在本案中均不能得到支持。故对于戴新颖是否存在违约行为的认定，因并不影响对胡志强诉讼主张的实体裁判，本院在本案中不予理涉。综上所述，胡志强的上诉主张均不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费3300元，由上诉人胡志强负担。本判决为终审判决。审 判 长 单雪晴审 判 员 魏志名审 判 员 曹 辛二〇一八年四月十日法官助理 方 耀书 记 员 刘禹宏