广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂01民终1838号
上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司南宁市建政支行，住所地南宁市青秀区建政路18号桂粮大厦。
代表人：钟文武，该支行行长。
委托代理人:李莉，北京大成（南宁）律师事务所律师。
委托代理人:邓红悦，北京大成（南宁）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：纪琼伦，女，1981年5月1日出生，壮族，住广西灵山县。
上诉人中国银行股份有限公司南宁市建政支行（以下简称中行建政支行）因与被上诉人纪琼伦金融借款合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2014）青民二初字第2176号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人中行建政支行上诉请求：1、撤销一审判决第五项；2、改判一审判决第五项为：为实现上述债权，中行建政支行对纪琼伦名下的南宁市青秀区东葛路18-1号嘉和*自由空间A座2501号房，有权以该财产折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿；3、二审案件受理费由纪琼伦负担。事实和理由如下：一、一审法院第五项判决违反了双方当事人签订的《楼宇抵押借款合同》的约定。根据该合同第四十七条的约定：“因实现本合同项下的贷款本息及相关费用等债权而发生的费用，包括但不限于以仲裁、诉讼等法律程序催收而产生的执行费、律师费、拍卖等费用，或依法处置抵押权而发生的任何费用，均由乙方（即借款人）承担”，中行建政支行所享有的抵押物的优先受偿权范围为贷款本金、贷款本金的利息和罚息与贷款人因实现合同项下的贷款本息及相关费用等因债权而发生的费用，包括但不限于以仲裁、诉讼等法律程序催收而产生的执行费、律师费、拍卖等费用，或依法处置抵押权而发生的任何费用之和。该约定是借贷双方对抵押物的担保范围，是经双方协商一致的意思表示，该约定充分表明抵押物的担保范围除包括主债权外，还包括其他费用等。但一审法院却将抵押物的担保范围仅仅限定在贷款本金内，无视借贷合同双方的真实意思表示，是错误的。二、一审法院第五项判决违反了法律的规定。《中华人民共和国物权法》第一百七十三条：“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。”《中华人民共和国担保法》第46条：“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”可见，法律规定的抵押担保范围不仅限于主债权，还有利息、违约金及实现债权的费用等等。但一审法院的第五项判决却将担保范围缩小为主债权（借款本金），而将法律明确规定的利息、违约金及实现债权的费用等等，排除在中行建政支行的抵押权利之外，这明显是违反了法律的规定。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第51条：“抵押人所担保的债权超出其抵押物价值的，超出的部分不具有优先受偿的效力。”的规定，从“法无明文禁止即可为”的立法原则考虑，即抵押人所担保的债权，只要不超出其抵押物的价值的，均为有效担保，抵押权人均可在抵押物全部价值内优先受偿。因此，中行建政支行请求以抵押物折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿，未违反法律规定，应当得到支持。
综上，中行建政支行对纪琼伦享有的主债权为贷款本金、利息、罚息和因实现债权而发生的各种费用，纪琼伦的房产抵押范围应为上述全部债权，请求二审法院依法予以支持。
被上诉人纪琼伦未作答辩。
中行建政支行向一审法院起诉请求：1、解除中行建政支行与纪琼伦签订的编号为(2010)建中银零房贷字第60803号《楼宇抵押借款合同》；2、纪琼伦偿还中行建政支行贷款本金300506.55元，利息12086.67元，罚息650.73元（利息、罚息暂计至2014年8月15日，以后利息、罚息按中国人民银行同期逾期贷款利率，分段计付至纪琼伦还清欠款本息及合同约定的各种费用之日止）以上本息共计313243.95元；3、纪琼伦赔偿中行建政支行律师代理费14596元；4、中行建政支行有权以纪琼伦的抵押物即南宁市青秀区东葛路18-1号嘉和*自由空间A座2501号房拍卖、变卖、折价之价款优先受偿上述全部债权；5、纪琼伦承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年11月16日，中行建政支行（甲方、贷款人、抵押权人）与纪琼伦（乙方、借款人、抵押人）签订编号(2010)建中银零房贷字第60803号《楼宇抵押借款合同》，约定：借款人向贷款人申请发放贷款330000元用于购房，贷款期限为20年，贷款利率按贷款发放日中国人民银行公布的相应档次贷款利率执行；供款总期数240期，还款日为每月15日；若借款人末按还款计划还款，甲方有权就逾期贷款部分按人民银行规定的逾期利率计收逾期利息，逾期罚息利率在合同约定利率水平上加收50%；借款人以其所购位于南宁市青秀区东葛路18-1号嘉和*自由空间A座2501号房为贷款提供抵押担保；甲方因实现合同项下的贷款本息及相关费用等债权而发生的费用，包括但不限于以仲裁、诉讼等法律程序催收而产生的执行费、律师费、拍卖等费用，或依法处置抵押物而发生的任何费用，均由乙方承担；如乙方连续三期或累计六期未能按合同约定按期足额偿还贷款本息，甲方有权单方面解除借款合同，提前收回全部贷款并按合同约定处分抵押物。合同签订后，中行建政支行于2010年12月9日向纪琼伦发放贷款330000元，纪琼伦亦在相应借款借据上签字确认，该借款借据记载：最后到期日为2030年12月9日，分期数240期，月利率为3.837525‰。合同项下抵押物亦办理了抵押登记，他项权证载明债权数额为330000元。纪琼伦使用贷款后，未按合同约定履行还本付息义务，截至2014年8月15日止，尚欠中行建政支行剩余借款本金300506.55元、利息12086.67元，罚息650.73元。为催收上述欠款，中行建政支行诉至法院，并委托北京大成（南宁）律师事务所指派律师参加诉讼，支出律师代理费14596元。
一审法院认为：中行建政支行与纪琼伦签订的《楼宇抵押借款合同》，主体适格，当事人的意思表示真实一致，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，各方当事人均应恪守。中行建政支行已依约向纪琼伦发放贷款330000元，而纪琼伦未按合同约定履行还本付息义务，已构成违约。截至2014年8月15日止，纪琼伦已连续逾期10期，尚欠中行建政支行借款本金300506.55元、利息12086.67元，罚息650.73元，其违约行为已达到双方约定的合同解除条件。中行建政支行主张解除合同，并由纪琼伦偿还借款本金、利息、罚息，于法有据，应予支持。关于中行建政支行主张赔偿的14596元律师代理费，该费用符合广西司法厅规定的律师收费标准，而且合同中也已明确约定贷款人因实现合同项下的贷款本息及相关费用等债权而发生的费用由借款人承担，因此该笔律师代理费应由纪琼伦赔偿给中行建政支行。合同还约定纪琼伦以其所购位于南宁市青秀区东葛路18-1号嘉和*自由空间A座2501号房为贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记，抵押权已依法设立，因此，为实现上述债权，中行建政支行有权以该抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款在债权数额330000元范围内优先受偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除中行建政支行与纪琼伦签订的编号为(2010)建中银零房贷字第60803号的《楼宇抵押借款合同》；二、纪琼伦偿还中行建政支行借款本金300506.55元；三、纪琼伦给付中行建政支行借款利息、罚息（计算方法：至2014年8月15日止利息为12086.67元，罚息为650.73元，此后至实际清偿之日止，以本金300506.55元为基数，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付）；四、纪琼伦赔偿中行建政支行律师代理费14596元；五、为实现上述债权，中行建政支行对权属纪琼伦位于南宁市青秀区东葛路18-1号嘉和*自由空间A座2501号房，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在债权数额330000元范围内优先受偿。案件受理费3109元，由纪琼伦负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为：中行建政支行与纪琼伦签订的《楼宇抵押借款合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律行政法规的规定，应认定合法有效。纪琼伦未能依约偿还借款，已构成违约，应承担偿还借款本金、利息、罚息的责任，并赔偿中行建政支行因实现债权而支出的费用，一审法院对此部分的判项正确，应予维持。
本案争议的主要焦点是中行建政支行在以折价、拍卖、变卖方式处置抵押财产时，是否仅在借款本金330000元范围内优先受偿的问题。《中华人民共和国担保法》第四十六条规定：“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定”。中行建政支行与纪琼伦签订的《楼宇抵押借款合同》约定：因实现本合同项下的贷款本息及相关费用等债权而发生的费用，或依法处置抵押权而发生的任何费用，均由借款人负担。由此可见，中行建政支行与纪琼伦约定的抵押担保范围不仅限于主债权，还应包括利息及实现债权的费用等，中行建政支行上诉请求其应在抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿本案债务，符合法律规定和合同的约定，应予支持。一审判决查明事实清楚，但认定本案抵押担保范围为借款本金，并判决债权人在处置抵押物时限定在借款本金范围内优先受偿，显属不当，应予纠正。依照《中华人民共和国担保法》第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持南宁市青秀区人民法院（2014）青民二初字第2176号民事判决第一、二、三、四项；
二、变更南宁市青秀区人民法院（2014）青民二初字第2176号民事判决第五项为：为实现上述债权，中国银行股份有限公司南宁市建政支行对纪琼伦名下的南宁市青秀区东葛路18-1号嘉和*自由空间A座2501号房，有权以折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。
一审案件受理费3109元，二审案件受理费6218元，合计9327元，由纪琼伦负担。
本判决为终审判决。
审判长 林有坤
审判员 黄 琴
审判员 陆力宁
二〇一七年六月二十八日
书记员 高 杰