北京市石景山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）京0107执异49号
案外人陈磊，男，1980年3月19日出生，住北京市石景山区。
委托代理人严海艳，北京市京兴律师事务所律师。
申请执行人邹雨霏，女，1969年3月l0日出生，住北京市石景山区。
被执行人伏玉凤，女，1965年11月10日出生，住北京市石景山区。
被执行人曹季福，男，1963年l2月19日出生，住北京市石景山区。
被执行人北京快典伟业投资担保有限公司，住所地北京市石景山区古城南路东53号-工弯月亮宾馆3l9室。
法定代表人卢红娟，经理。
被执行人北京首立方国际经贸有限公司，住所地北京市石景山区古城路首钢浴室I-6号3栋6号。
法定代表人卢红娟，经理。
本院在执行邹雨霏与曹季福、伏玉凤、北京首立方国际经贸有限公司（以下简称首立方公司）、北京快典伟业投资担保有限公司（以下简称快典公司）民间借贷纠纷一案［执行依据：（2015）石民（商）初字第3082号民事判决书；执行案号：（2017）京0107执614号］过程中，本院对伏玉凤名下的位于北京市石景山区某房屋进行评估拍卖，案外人陈磊对此向本院提出书面异议。本院依法组成由法官张娟担任审判长，人民陪审员刘淑荣、孙秀芝参加的合议庭，以公开听证的方式进行了审查。案外人陈磊委托代理人严海艳、申请执行人邹雨霏、被执行人伏玉凤到庭参加了听证。被执行人曹季福、首立方公司、快典公司经本院合法传唤未参加听证会。本案现已审查终结。
案外人陈磊述称:2015年4月25日，曹季福、伏玉风与我签订房屋买卖合同，将位于北京市石景山区某房屋以2050000元出售给我，我于2015年4月27日支付订金55万元，20l5年4月28日，我按照曹季福和伏玉风的要求将尾款150万元支付给了宋静茹。但曹季福、伏玉风在我支付完全部房款之后，以各种理由拖延过户。后我了解到该房屋已被曹季福、伏玉凤抵押出去，该房屋目前无法办理过户手续。为维护我的合法权益，请求贵院撤销(2015)石民(商)初字第3082号民事裁定书，解除对坐落于北京市石景山区某房屋的查封和拍卖行为。
申请执行人邹雨霏辩称：一是，买卖合同是虚假的，因为我手中曹季福的借据签字和房屋买卖合同上的签字不一致。二是买卖合同是不成立的，伏玉凤于2015年4月14日将房屋抵押给了卫国燕，双方做了抵押登记手续，抵押期限是4月10日至8月10日，如果伏玉凤在明知房屋已经抵押的情况下还把房屋出售给陈磊，那么伏玉凤构成诈骗罪，陈磊可以向公安机关报案；另外邹雨霏在2015年年初在法院做了财产保全，法院对该套房屋采取了查封措施。三，第一笔款是2015年4月27日陈磊向曹季福账户内汇款55万元，因曹季福于2015年3月31日将此房过户到伏玉凤名下，所以付款给曹季福不符合二手房屋买房的要求，将来也无法办理过户，曹季福对此笔汇款也未做出任何备注说明，我不认可这笔款项就是陈磊向曹季福支付的购房款；第二笔款是陈磊把150万元打给了宋静茹，宋静茹写的是收到曹季福转款，此款项曹季福也没有说明是陈磊给的购房款，所以我也不认可这笔款项是陈磊支付给曹季福的房款。前述两笔钱和购买伏玉凤名下的位于北京市石景山区某房屋没有任何关联，我不认为这两笔钱是购房款。四，购房合同是虚构的。首先，陈磊在申请书中写明房屋已经被抵押，如果陈磊在付款之前得知该房屋已经被抵押，那么陈磊不应该购房付款；如果在付款之后得知，陈磊应该在第一时间向法院起诉要求返还款项或者向公安机关报案，但是陈磊3年之后才提出执行异议不符合正常的做法，所以我认为合同是虚构的。其次，陈磊在签订合同的第二天，且在未办理房屋过户手续的情况下，就把购房尾款150万元转给宋静茹，不符合正常购房的程序，也不符合常理。还有，在案件的一审、再审以及上次的执行异议听证期间，伏玉凤从来没有过“该房已经出售给他人、已经不属于她的个人财产”的任何表述。五，案外人所申请的事项与本案件无关，案外人所出示的证据不能证明该房产已经落到自己名下，不能证明其购房行为的真实性和合理性。综上，目前法院所执行的房产是伏玉凤夫妻的共同财产，并不归陈磊所有，所以，请求法院驳回申请人的请求。
伏玉凤辩称：买卖房屋的合同是我签的，跟卫国燕签的抵押借款合同是2015年4月，虽然跟卫国燕签了借款合同，但是卫国燕的借款到现在也没有给我，我认为借款合同作废了，所以我才在2015年4月25日跟陈磊签了卖房合同，购房款是陈磊给曹季福转的，具体情况我不清楚。
被执行人曹季福、首立方公司、快典公司经本院合法传唤未参加听证会，亦未出具书面法律意见。
本院经审查查明：北京市石景山区人民法院于2016年12月30日作出的（2015）石民（商）初字第3082号民事判决书已生效，判决确定：一、被告曹季福、伏玉凤于本判决生效后十日内偿还原告邹雨霏借款本金三百五十九万六千四百二十三元、利息及逾期利息六十三万三千三百元；二、被告北京首立方国际经贸有限公司于本判决生效后十日内对曹季福应当偿还给原告邹雨霏的二百万元借款承担连带清偿责任；三、被告北京快典伟业投资担保有限公司于本判决生效后十日内对曹季福应当偿还给原告邹雨霏的三百万元借款承担连带清偿责任；四、被告北京首立方国际经贸有限公司、被告北京快典伟业投资担保有限公司在承担保证责任后，有权在其承担保证责任的范围内向曹季福追偿；五、驳回原告邹雨霏的其他诉讼请求。在审判期间，邹雨霏申请对曹季福、伏玉凤名下财产进行保全，2015年5月22日，本院查封了伏玉凤名下位于北京市石景山区金顶街四区11号楼9层903号房屋。判决生效后，曹季福、伏玉凤、首立方公司、快典公司未履行判决书确定的义务，2017年2月8日，邹雨霏向法院申请执行，在执行过程中，本院于2017年4月10日张贴告知书，告知伏玉凤及实际居住人：一、伏玉凤及实际居住人有配合本院开展评估工作的义务，拒不配合的，法院将以妨碍执行追究相关责任；二、伏玉凤应于2017年4月15日前将北京市石景山区某房屋腾空并交付本院；三、实际居住人可以依法向本院主张相关权利。2017年5月23日，本院委托北京中资房地产土地评估有限公司对北京市石景山区某房屋进行价值评估。2017年6月19日，北京中资房地产土地评估有限公司出具评估报告，涉案房屋市场价值（总价）：3581600元。2017年12月21日，本院对北京市石景山区某房屋进行拍卖，第一次拍卖流拍。2018年1月19日本院发布拍卖公告，定于2018年3月1日对该房屋进行第二次拍卖。2018年2月27日，由于陈磊向本院提出案外人异议，本院拍卖程序暂缓进行。
另查明，位于北京市石景山区某房屋登记所有权人为伏玉凤，2015年4月10日，伏玉凤向案外人卫国燕借款140万元，双方约定将石景山区某房屋作为抵押物为此债权提供抵押担保。2015年4月13日，卫国燕取得他项权利证书，他项权利种类为一般抵押，被担保主债权140万元债务，履行期限是2015年4月10日至2015年8月10日，前述抵押权登记信息由房屋登记机关登记公示。又查明，2015年4月25日，伏玉凤、曹季福（甲方、卖方）与陈磊（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，约定：一、甲方将坐落在北京市石景山区某房屋及房屋附属物、家具出卖给乙方。二、双方议定上述房地产及附属物总价款205万元整。三、乙方在签订本合同后七日内支付定金55万元整(大写：伍拾伍万元整)，乙方于2015年5月1日前，向甲方支付尾款150万元（大写：壹佰伍拾万元整）房款……。2015年4月27日，陈磊转账汇款至曹季福账户内55万元，2015年4月28日，陈磊转账汇款至宋静茹账户内150万元。
再查明，伏玉凤曾经作为异议人在我院（2017）京0107执异97号案件中提出执行行为异议，伏玉凤在异议申请书及听证会上述称：伏玉凤一直居住在北京市石景山区某房屋内，该房屋是她维持生存的唯一住房，请求法院不予拍卖。我院在（2017）京0107执异97号案件中查明，被执行人伏玉凤与曹季福系夫妻，其二人名下各有房屋一套，伏玉凤名下房屋为此案涉案房屋，位于北京市石景山区某地（目前仍登记于伏玉凤名下）；曹季福名下有房屋一套，位于北京市石景山区某房屋。
以上事实，有当事人提交的证据材料、执行卷宗材料、谈话笔录、听证会笔录、法院调查的材料均在案佐证。
本院认为：本案系金钱债权的执行，买受人作为案外人提出的案外人执行异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
在本案中，案外人陈磊以“其对坐落于北京市石景山区某房屋已购买并支付了全部购房款，请求法院解除查封停止拍卖”为由提出案外人异议。首先，案外人陈磊与被执行人伏玉凤与曹季福于2015年4月25日签订了一份房屋买卖合同，该合同既未有房屋中介机构参与，也未在不动产登记机关网签备案，从案外人陈磊所提交的《房屋买卖合同》及两笔款项转账凭证来看，这些证据均无法证明陈磊“已支付的55万元和150万元两笔款项系其向曹季福支付的前述房屋购房款”的主张。其次，从不动产登记机关的登记公示看，2015年4月13日前述房屋作为抵押物进行了一般抵押权登记，卫国燕取得他项权利证书，被担保主债权140万元债务，履行期限是2015年4月10日至2015年8月10日。前述房屋抵押权登记的信息已面向社会公众查询，房屋的抵押权设立在先，案外人陈磊签订购房合同在后，案外人陈磊在购房前应当对所购房屋进行调查和查询，其应当知晓其所购房屋已办理抵押权登记事项，案外人陈磊所提“因该房屋已设定抵押而无法办理过户手续”是因为其不审慎及疏忽大意等个人原因所致，其应当承担相应的法律责任和后果。案外人陈磊所主张“其对前述房屋已购买并支付了全部购房款”的理由不能成立，不能排除法院对前述房屋的执行，案外人陈磊请求法院解除对坐落于北京市石景山区某房屋的查封和拍卖强制执行措施的执行异议于法无据，本院不予支持。
本案中，被执行人伏玉凤与曹季福因未履行生效法律文书确定的义务，在此情形下，本院对伏玉凤名下位于北京市石景山区某房屋采取查封和拍卖强制执行措施，符合法律规定。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于执行异议和复议的规定》第二十八条的规定之规定，裁定如下：
驳回案外人陈磊的异议请求。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理。与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 张 娟
人民陪审员 刘淑荣
人民陪审员 孙秀芝
二〇一八年四月二十八日
书 记 员 李倩楠