青岛市市北区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁0203执异97号
异议人（案外人）：展芳芳。
申请执行人：青岛银行股份有限公司延安二路支行。住所地青岛市市北区延安路***号。
负责人：张传芳，行长。
委托代理人：张笑冬。
委托代理人：刘云浩。
被执行人：青岛三维通信工程有限公司。青岛市胶东路1号。
法定代表人：孙德训，总经理。
被执行人：戴向阳。
被执行人：高勇。
被执行人：黄玉萍。
本院在执行申请执行人青岛银行股份有限公司延安二路支行与被执行人青岛三维通信工程有限公司、戴向阳、高勇、黄玉萍金融借款合同纠纷一案中，案外人展芳芳提出执行异议，认为其对被执行人戴向阳名下位于青岛市崂山区深圳路170号国际名都小区XX号楼1007室房产（以下简称涉案房产）享有租赁使用权，请求停止对涉案房产的执行。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人展芳芳提出执行异议称，2017年3月16日，异议人在涉案房产处收到（2016）鲁0203执1025号《执行通知书》，得知因青岛银行股份有限公司延安二路支行诉青岛三维通信工程有限公司、戴向阳、高勇、黄玉萍借款合同纠纷一案，即将对涉案房产开展评估、拍卖。异议人与戴向阳于2014年5月30日签订了《房屋租赁合同》，租期自2014年6月1日至2034年5月31日止共计20年，签订《房屋租赁合同》时，戴向阳并未告知涉案房产存在抵押，异议人于2014年6月12日和13日支付给戴向阳35万元的租金并于同年5月30日已占有涉案房产，法律应保护善意承租人的合法权益，如对涉案房产强制执行，必将对异议人的权益造成巨大影响。执行案件银行贷款本金仅160万元，用于抵押的三套房产面积共计330平方米，其他两套房产的价值足以支付执行款项；异议人在本案起诉前已经签订合法有效的书面租赁合同并占有使用，即使拍卖成功，依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，在今后剩余的17年租期内也应保护异议人的合法租赁权，因此继续对涉案房产进行司法拍卖，是对司法资源的浪费。请求停止对涉案房产的执行。
异议人展芳芳提交的证据包括：一、2014年5月30日《房屋租赁合同》及附件《租赁房屋接受收据》，记载戴向阳将其所有的涉案房产长期租赁给展芳芳使用，租期自2014年6月1日至2034年5月31日止共计20年，年租金为17500元，本合同项下的租金合计为35万元，展芳芳应于2014年6月15日前向戴向阳支付全部房屋租金，指定收取租金账户为戴向阳在中国工商银行青岛市分行设立的尾号为6928的银行账户，展芳芳于2014年5月30日签署《租赁房屋接受收据》接收涉案房产。二、招商银行业务回单二份，记载展芳芳于2014年6月12日自其招商银行设立的尾号为8812银行账户向戴向阳在中国工商银行青岛市分行设立的尾号为6928的银行账户转账20万元，于2014年6月13日自其招商银行设立的尾号为8812银行账户向戴向阳在中国工商银行青岛市分行设立的尾号为6928的银行账户转账15万元。
申请执行人青岛银行股份有限公司延安二路支行发表意见称，生效判决认定的涉案房产抵押登记时间为2012年5月21日，先于异议人展芳芳提出租赁时间即2014年5月30日；异议人提交的招商银行业务回单没有注明支付租金的用途，无法证明其与异议人的主张具有关联性；我行每年授信中都要找到抵押人戴向阳签署《同意抵押与确权声明》、《抵押房产未出租声明》；根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定》第三十条第二款规定，即使租赁行为真实有效，应当将该租赁权依法去除后进行拍卖；展芳芳的异议不能成为阻却我行实现抵押权的合法事由，请求驳回其执行异议。
申请执行人青岛银行股份有限公司延安二路支行提交的证据为：一、青房地权市他字第2009XXX7号他项权证，证号为20092XXX0，记载戴向阳名下包括涉案房产即青岛市崂山区李山东路22号（与崂山区深圳路170号为同一小区另一门牌号××楼1007户在内的三处房产于2009年5月13日设立了最高额抵押权登记，他项权利人为申请执行人青岛银行股份有限公司延安二路支行；二、2011年度和2012年度《同意抵押与确权声明》、《抵押房产未出租声明》，记载戴向阳于2011年5月31日和2012年5月18日向申请执行人青岛银行股份有限公司延安二路支行声明，涉案房产现未出租，保证抵押期间出租将书面告知并征得银行同意，如有不实或未告知而将房产出租的，将承担产生的一切法律责任。
本次异议审查程序中未取得被执行人青岛三维通信工程有限公司、戴向阳、高勇、黄玉萍的意见。
查明，申请执行人青岛银行股份有限公司延安二路支行与被执行人青岛三维通信工程有限公司、高勇、戴向阳、黄玉萍金融借款合同纠纷一案，本院于2015年12月11日作出（2015）北商初字第739号民事判决书，判令青岛三维通信工程有限公司偿还青岛银行股份有限公司延安二路支行借款本金160万元及利息等，高勇、黄玉萍承担连带清偿责任，青岛银行股份有限公司延安二路支行对戴向阳抵押的位于青岛市崂山区李山东路22号XX号楼1302户、XX号楼1204户、XX号楼1007户房产享有优先受偿权。该案诉讼中，本院作出财产保全民事裁定书并于2015年6月4日查封了上述房产的登记。判决生效后，青岛银行股份有限公司延安二路支行于2017年9月6日向本院申请执行后，本院以（2016）鲁0203执1025号立案执行。
经合议庭评议，结果如下：
一、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
涉案房产于2009年5月13日办理了抵押登记，抵押权人为本案申请执行人青岛银行股份有限公司延安二路支行；案外人展芳芳主张其享有涉案房产租赁权的《房屋租赁合同》签订于2014年4月30日，后于抵押登记时间，依照上述法律规定，申请执行人青岛银行股份有限公司延安二路支行享有涉案房产的抵押权，既未事先准许抵押人戴向阳将涉案房产出租，也未事后追认出租且反对案外人异议，因此案外人展芳芳的排除执行异议不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同”这一要件，无权阻止强制执行程序对涉案房产的拍卖，亦不享有优先购买权和阻止向买受人交付的权利，本院对其案外人异议不予支持；
二、案外人展芳芳提出执行异议的理由，系以享有对涉案房产的租赁权阻止执行标的物的执行拍卖，依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，其异议适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查。不服本裁定的，可依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》提起案外人异议之诉。
综上，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第一项、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十七条、第三十一条之规定，裁定如下：
驳回案外人展芳芳对本案涉案房产提出的异议。
不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的的，可在本裁定送达之日起十五日内向本院起诉。
审判长 曲永青
审判员 吕宝琳
审判员 周桂莲
二〇一八年六月二日
书记员 于程程