贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔27民终2401号
上诉人（原审原告）：胡泽武，男，汉族，贵州瓮安人，住瓮安县。
上诉人（原审原告）：胡泽松，男，汉族，贵州瓮安人，住瓮安县。
上诉人（原审原告）：胡泽军，男，汉族，贵州瓮安人，住瓮安县。
三上诉人共同委托诉讼代理人：万银松，贵州江桥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王复菊，女，汉族，贵州瓮安人，住瓮安县。
被上诉人（原审被告）：陈金文，男，汉族，贵州瓮安人，住瓮安县。
被上诉人（原审被告）：陈金武，男，汉族，贵州瓮安人，住瓮安县。
被上诉人（原审被告）：陈金琼，女，汉族，贵州瓮安人，住瓮安县。
四被上诉人共同委托诉讼代理人：程剑，贵州契正律师事务所律师。
上诉人胡泽武、胡泽松、胡泽军因与被上诉人王复菊、陈金文、陈金武、陈金琼确认合同有效纠纷一案，不服贵州省瓮安县人民法院（2017）黔2725民初2884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
胡泽武、胡泽松、胡泽军上诉请求：1、撤销原判第一项、第三项；2、依法确认胡泽武、胡泽松、胡泽军与王复菊、陈金文、陈金武、陈金琼20**年农历二月初四签订的《售房契约》和三份《附件》涉及自留地、责任地、责任田、山林的转让合法有效，并由王复菊、陈金文、陈金武、陈金琼协助胡泽武、胡泽松、胡泽军办理土地承包经营权变更登记；3、本案一、二审诉讼费由王复菊、陈金文、陈金武、陈金琼承担。事实与理由：一、从双方签订的《售房契约》和三份《附件》内容来看，体现的真实意思就是被上诉人将土地和山林全部转让给上诉人，被上诉人已经退出了土地、山林承包权。马场坪村委会出具的《情况说明》也证明了协议中约定土地、山林永久无偿转包给上诉人，实际为转让，村委会同意双方转让的行为并加盖公章予以认可。这与《售房契约》和《附件》条款内容相互印证，足以认定双方对土地、山林是转让，不是转包关系。一审认定是转包系认定事实错误。二、一审判决忽略了双方当事人对土地、山林转让的真实意思表示，片面地认为土地流转不符合《农村土地承包法》第三十七条以及第二十条关于承包期限的规定，因此认定属于违法行为而无效，系适用法律错误。三、本案应当考察双方合同的交易目的，最大限度地维护交易安全和交易的稳定性。上诉人在未购买被上诉人的房屋前居住在瓮安县××乡××河坝组，自然条件极差，为了改变生存环境，因被上诉人全家到瓮安县城居住后公开出售自己全部房屋、土地、山林，上诉人购买被上诉人房屋的条件就是被上诉人一并将土地、山林转让给上诉人，上诉人作为地地道道的农民，以土地为生存之本，如果没有土地，上诉人就没有生活来源。
王复菊、陈金文、陈金武、陈金琼二审答辩称：一、被上诉人与上诉人签订的《售房契约》，未涉及土地承包经营权的转让事宜，不存在被上诉人需要协助办理《土地承包经营权证》的情况。二、双方并未签订土地承包经营权转让协议，也没有转让土地承包经营权的意思表示，无须得到村民委员会的同意。三、上诉人提供的《售房契约》存在明显瑕疵，马场坪村委会出具的相关证明材料与事实不符，且不具有合法性，依法不应采信。四、上诉人在原××乡××家××村享有土地承包经营权，在签订《售房契约》时，不具有同时在马场坪享有土地承包经营权的资格。
胡泽武、胡泽松、胡泽军向一审法院起诉请求：1、依法确认胡泽武、胡泽松、胡泽军与王复菊、陈金文、陈金武、陈金琼于2005年农历2月初4日签订的《售房契约》和三份《附件》有效；2、判决王复菊、陈金文、陈金武、陈金琼协助胡泽武、胡泽松、胡泽军办理《土地承包经营权证》和登记在陈明富名下的瓮集建（1994）第000326号、陈金武的瓮集建（1994）第000324号、陈金文的瓮集建（1994）第000325号《集体土地建设用地使用权证》变更（过户）登记；3、本案诉讼费由王复菊、陈金文、陈金武、陈金琼承担。
一审法院认定事实：2005年3月13日（即农历二月初四日），胡泽武、胡泽松、胡泽军弟兄三人（乙方）与陈明富（王复菊之夫，已于2016年10月5日病故）、王复菊、陈金文、陈金武、陈金琼等一家五口人（甲方）签订《售房契约》。决定购买王复菊等人所有的位于瓮安县松枰乡马场坪村小地堡组的房屋及所有附属设施用于自己居住。合同约定：“一、甲方将房屋包括正殿三间、转阁罗敖、厢房及偏偏、牛圈一间、猪圈五间、烤房一间全部出售给乙方。二、宅基地东抵王成佳责任地为界、南抵自留地为界、西抵支公路为界、北抵人行道为界。宅基地内及附近自留地上所有设备和大、小竹木一律规乙方管理使用。三、售房金额为大写伍万贰仟肆佰捌拾元整（￥：52480.00元）。四、甲方全家七口人的所有自留地、责任地、责任田、山林永久无偿转包给乙方管理、使用。若有政策变动，由集体处理。五、甲方的宅基地证、责任田、责任土使用证全部交给乙方。六、此契约一份，由乙方保管、使用。七、不宜事议，按附件处理。八、此契约签字之日起生效”。同时还就购房款的交付时间、周边树木的提取及今后陈明富、王复菊逝世后墓地的选择等事宜协商好后于同日签订了《附件1》、《附件2》和《附件3》等三份协议。双方当事人及死者陈明富均在该《售房契约》和三份附件协议上签名捺印。其中《附件1》的主要内容是乙方在2005年农历二月初五付给甲方购房款25000元，同年农历腊月二十五日付给甲方10000元，2006年农历腊月二十五日付17480元。乙方全部付清售房款时，甲方必须交给乙方契约和宅基地证及责任田、土使用证。《附件2》的主要内容是甲方在其宅基地内提取梓木树一窝2棵，椿树1棵，杉树2棵，雪柏树1棵，桂花树1棵。其中椿树在乙方修房时，甲方必须砍伐，其余树木甲方要砍伐需提前十天通知乙方。另在谌家林甲方提取松树35棵。《附件3》的主要内容是陈明富、王复菊二人逝世后，安埋的墓地由乙方无偿提供耕地和山林地，不在宅基地范围内，需占用他人耕地和山林地由乙方调整，不在本组范围内的不负责调整。协议签订后，胡泽武三兄弟按照《附件1》的约定，按时付清购房款后共同从原居住地松坪乡冉家塘村上河坝组搬迁到该房屋居住至今，并对王复菊等人所享有的自留地、责任田、土和山林进行了有效的耕管。2016年因修建草塘十二塘及景观大道建设需要，王复菊等人永久无偿转包给胡泽武等人管理使用的部分承包地被征用，由于被征用土地的合法承包经营权人还是王复菊等人，征收部门需要原承包人签字才能领取，胡泽武等人此时请王复菊等人协助签字领取该征地款时，王复菊等人提出要与胡泽武等人共同分配该土地征收补偿款，胡泽武等人不同意。为此，双方发生争议。胡泽武等人遂于2017年7月21日提起诉讼，请求支持其前述诉讼请求。一审另查明，胡泽武等人在原户籍居住地松坪乡冉家塘村上河坝组除胡泽军在第一轮土地承包时因未出生未分得承包地以外，胡泽武、胡泽松均分有承包土地。王复菊等人所出卖的房屋系原户主陈明富（已于2016年10月5日病故）和王复菊二人修建。后在1994年9月全县集中办理《集体土地建设用地使用证》（即宅基地使用证）时，陈明富、王复菊夫妇将其自己所修建房屋分成三户，即自己和两个儿子分别申请办理了三个宅基地使用证，即陈明富名下的瓮集建（1994）第000326号、陈金武名下的瓮集建（1994）第000324号、陈金文名下的瓮集建（1994）第000325号《集体土地建设用地使用权证》。瓮安县猴场镇马场坪村委会2017年3月14日所作的《关于对陈明富、王复菊、陈金文、陈金武、陈金琼与胡泽武、胡泽松、胡泽军房屋买卖、土地、山林转让的情况说明》中证明，双方当时为了规避土地买卖，所以双方才在协议中将土地和山林写成永久无偿转包给买方管理、使用，而实际上卖方已将其所有山林和土地连同房屋一起全部卖给了买方。
一审法院认为，胡泽武等人以房屋卖买的形式的将王复菊等人所有的房屋及其所承包经营的责任地和山林一并购买，表面上看一起简单的房屋买卖协议，而实际上双方是在房屋买卖基础上的一起农村集体土地的买卖。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条“城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”和第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依法转让”之规定，王复菊等人将其承包经营的土地、山林连同房屋一起卖给胡泽武等人，其土地的买卖交易行为应属非法。因此，该《售房契约》中涉及山林、土地部分的内容应无效。同时根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”和第三十七条“土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。土地承包经营权流转合同一般包括以下条款：（一）双方当事人的姓名、住所；（二）流转土地的名称、坐落、面积、质量等级；（三）流转的期限和起止日期；（四）流转土地的用途；（五）双方当事人的权利和义务；（六）流转价格及支付方式；（七）违约责任”之规定，胡泽军等人对王复菊等人所永久无偿转包的土地和山林进行耕管的性质既不属于上述法律规定的农村土地承包经营权的转让，也不属于转包，更不属于出租和互换。而实质上就是一起农村土地所有权的买卖。虽然双方在购房契约中将其写为“永久无偿转包”，但也规避不了土地买卖的性质。如果确实属于转包关系，法律上也不允许永久无期限的转包，因为我国农村土地承包法第二十条规定“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十至五十年。林地的承包期为三十至七十年”，转包期限不能超过承包期限，因此该约定无效。况且我国农村土地承包法第三十九条也明确规定“承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变”。这都充分说明转包是有期限规定的，而不可能是永久无偿转包。即使转包事实成立，王复菊等人也仍然是该转包土地的合法承包人。因此，双方在交易时无论是否对土地买卖交易达成合意，其交易行为均应无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：……，(五)违反法律、行政法规的强制性规定”和第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”之规定，故该《购房契约》及三个附件中涉及自留地、责任地、责任田、山林永久无偿转包的内容，因其违反了我国土地管理法和农村土地承包法的禁止性规定，应属无效。但对房屋本身及其附属设施的买卖交易双方并无异议，这应是双方当事人的真实意思表示，且该部分内容并未违反我国法律的禁止性规定，应属有效。因此，双方所签订的该《购房契约》和三份《附件》的内容应属部分有效和部分无效。对涉及房屋买卖部分，胡泽武等人请求判令王复菊等人协助其办理登记在陈明富名下的瓮集建（1994）第000326号、陈金武的瓮集建（1994）第000324号、陈金文的瓮集建（1994）第000325号《集体土地建设用地使用权证》变更（过户）登记的诉请，符合法律规定，应予支持，但对胡泽武等人请求一并确认《购房契约》和三份《附件》中涉及山林、土地买卖部分的内容合法有效并判令王复菊等人协助其办理其《土地承包经营权证》的变更过户登记手续，因其本身交易违法自始就不具有法律效力，对胡泽武等人的该部分的主张，应不予支持，对其该诉讼请求部分理应依法予驳回。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第八条和《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、第三十七条之规定，判决：一、胡泽武、胡泽松、胡泽军与王复菊、陈金文、陈金武、陈金琼于2005年3月13日（农历二月初四）所签订的《购房契约》和三份《附件》中关于房屋买卖部分的内容合法、有效；其余涉及王复菊、陈金文、陈金武、陈金琼自留地、责任地、责任田和山林永久无偿转包给胡泽武、胡泽松、胡泽军的交易和约定无效；二、王复菊、陈金文、陈金武、陈金琼应极积配合胡泽武、胡泽松、胡泽军办理原登记在陈明富名下的瓮集建（1994）第000326号、陈金武名下的瓮集建（1994）第000324号、陈金文名下的瓮集建（1994）第000325号《集体土地建设用地使用权证》的变更登记和过户手续；三、驳回胡泽武、胡泽松、胡泽军的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取60元，由胡泽武、胡泽松、胡泽军自行承担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理，一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案二审的争议焦点是双方当事人签订的《售房契约》中涉及自留地、责任地、责任田和山林流转的内容是否有效。农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营权制度。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条规定“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定“承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。”本案中，王复菊、陈金文、陈金武、陈金琼对其所承包的土地仅享有土地承包经营权，而不享有土地的所有权，其与胡泽武、胡泽松、胡泽军于2005年农历二月初四签订的《售房契约》中约定自留地、责任地、责任田、山林永久无偿转包给胡泽武、胡泽松、胡泽军管理、使用，实际是一种土地承包权经营权的流转，一审认定双方之间的交易为土地所有权的买卖不当。双方在《售房契约》中约定“王复菊全家七口人的自留地、责任地、责任田、山林永久无偿转包给胡泽武、胡泽松、胡泽军管理、使用。若有政策变动，由集体处理”，同时约定“王复菊等人的宅基地证、责任田、责任土使用证全部交给胡泽武、胡泽松、胡泽军”，并在《附件1》中约定了交付上述证件的时间。从上述内容来看，如果是转包，王复菊等人则无将土地承包经营权证等证件交由胡泽武、胡泽松、胡泽军之必要，且《售房契约》没有约定王复菊等人可以收回土地的情形或条件等事项，因此，双方对于土地流转的约定应视为土地承包经营权的转让。《售房契约》与三份附件均系双方当事人的真实意思表示，瓮安县猴场镇马场坪村村委会作为发包方在双方签订的《售房契约》上加盖印章，并出具情况说明认可同意双方对土地山林承包经营权的转让，且《售房契约》中的其他约定及三份附件内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，故胡泽武、胡泽松、胡泽军与王复菊等人于2005年农历二月初四签订的《售房契约》及三份附件应依法认定有效。虽然王复菊等人主张签订契约时并未盖有村委会印章，是事后加盖的，但只要村委会表示同意，其何时表态，并不影响合同效力。
综上所述，胡泽武、胡泽松、胡泽军的上诉请求成立，应予支持。一审判决虽认定事实清楚，但适用法律不当，导致判决结果错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持瓮安县人民法院（2017）黔2725民初2884号民事判决第二项；
二、撤销瓮安县人民法院（2017）黔2725民初2884号民事判决第一、三项；
三、上诉人胡泽武、胡泽松、胡泽军与被上诉人王复菊、陈金文、陈金武、陈金琼于2005年3月13日（农历二月初四）签订的《售房契约》及三份《附件》有效；
四、被上诉人王复菊、陈金文、陈金武、陈金琼应积极配合上诉人胡泽武、胡泽松、胡泽军办理《土地承包经营权证》的变更手续。
一审案件受理费60元，二审案件受理费120元，均由王复菊、陈金文、陈金武、陈金琼承担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡云飞
审判员 王 军
审判员 李颖敏
二〇一七年十二月二十七日
书记员 李 震