广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终7399号
上诉人（原审原告、反诉被告）张某，住所地辽宁省营口市站前区。
委托代理人贺玉，广东晟典律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）潘某，女，汉族，1972年9月16日出生，住所地深圳市龙岗区xxx，身份证号码44xx********。
委托代理人彭丽娟，广东云商律师事务所律师。
上诉人张某因与被上诉人潘某房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法横民初字第884号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理查明，2013年2月28日，张某与潘某签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：1、潘某将位于深圳市龙岗区尚景花园4栋2层办公室2单位的其中200平方米部分房屋（总建筑面积439.09平方米）及其设施在良好状态下租给张某作为培训使用。2、租赁期限为从2013年3月1日起至2018年2月28日止，租金为5000元/月，从2014年3月1日起每年按原租金递增5%的租金，每月租金于每月5日前支付。3、租赁期间，每月的管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、租赁税金、室内设施维修等杂费，均由张某支付。4、合同签订之同时，张某即向潘某支付2个月押金和1个月租金共计15000元。合同期满，张某如不再续租，潘某应将押金退还张某（不计利息），如合同未到期终止，押金不得退还张某。张某若于租赁期内违反合同规定，致使潘某未能如期收取租金或因而发生费用，潘某可以扣除部分或全部押金抵付，若押金不足以抵付有关费用，张某需在接到潘某付款通知十天内补足。5、租赁期间，张某不按时交租，潘某应及时发出催租通知书，张某如拖欠租金达十天，或欠交管理费、水电费等达二个月视为张某违约，合约因违约而告终止，张某须全部承担因违约所造成的责任。6、因张某违约而合约终止，潘某有权不经张某同意单方收回该物业，张某须无条件立即退出物业。如张某不交回物业的钥匙，潘某有权会同管理处人员作证进入自己的房产内，将张某存放在房内的物品清点拍卖，并用于抵偿欠租和有关费用，若有余则应交回给张某。
合同签订后，张某于当日向潘某交纳10000元租赁押金，潘某将涉案房产交付张某租赁使用，张某将该房屋用于开办儿童棋院。2015年4月7日张某搬离涉案租赁房屋，但双方未办理移交手续。张某交纳租金至2015年3月份、管理费至2015年2月份，另张某欠2014年12月至2015年4月6日电费981.5元。2015年4月10日，张某向潘某邮寄一份《告知函》，内容为：由于涉案租赁房屋墙顶漏水，造成经营场所墙体大面积渗水，对张某正常经营带来极大负面影响，但潘某怠于履行维修义务，导致张某自行维修，但依旧出现漏水现象。故无法继续经营，希望双方协商处理，否则采取法律途径，维护自身权利，要求提前解除租赁合同，并要求潘某返还押金10000元及赔偿损失80000元。
另说明，1、张某提供一份深圳市龙腾建筑工程有限公司于2013年3月18日出具的收款收据，内容为收到中奕传承文化传播有限公司装饰工程款32800元。张某提供一份其与潘某于2014年7月5日签订的《装修合同》，以证明其委托潘某对租赁房屋进行装修。张某提供三份由潘某分别于2014年7月16日、28日、8月6日出具的收据，内容为收到儿童棋院张老师装修工程款共计48600元。2、张某提供一份2014年8月4日由广东福强律师事务所出具的律师函，以证明其因房屋渗水问题向潘某发函，要求潘某赔偿维修损失。3、潘某提交一份尚景花园管理处出具的《情况说明》，内容为：尚景花园4-8栋伸缩缝在2014年以前在下雨的时候曾经有漏水现象，但不明显，也不影响房屋的正常使用，并且该公司于2014年把防水补漏工程发包给深圳市宝安区新安穗兴防水清洁服务部对该地段的楼房进行了补漏，之后双方进行验收，没有再发生漏水现象，符合使用标准。潘某提交2014年8月28日深圳市尚景物业管理有限公司与深圳市宝安区新安穗兴防水清洁服务部签订的《尚景花园4-8栋伸缩缝防水补漏工程施工合同》以及《楼面伸缩缝渗漏施工方案》、《防水补漏工程预算表》、《材料样板与机械品牌确认表》、《工程竣工验收表》等材料，证明尚景花园4-8栋伸缩缝防水补漏工程已于2014年11月19日竣工验收完毕。4、本案审理过程中，原审法院组织双方当事人到现场对房屋漏水情况进行现场查看，经查看，（1）在张某搬离租赁房屋后，一楼大门钥匙目前由潘某更换上锁。（2）涉案房屋现场并不存在足以影响承租人使用的明显漏水及其他缺损。（3）现场遗留有部分杂物及空调。原审庭审中张某表示要求取回该物品，但潘某不同意。（4）对于是否须原审法院组织双方办理涉案房屋移交手续，张某表示双方实际已经移交，不同意由法院再组织移交，但潘某认为双方未正式移交，要求进行移交。由于双方无法达成一致意见，故原审法院无法组织双方办理移交手续。
以上事实有庭审笔录及租赁合同、电费发票、押金收据、照片等证据证实，足以认定。
张某原审诉讼请求：1、解除张某与潘某之间的房屋租赁合同；2、潘某赔偿因房屋漏水造成的装修损失8万元；3、潘某返还租房押金1万元；4、本案诉讼费由潘某承担。
潘某原审反诉请求：1、解除双方于2013年2月28日签订的《房屋租赁合同》；2、张某支付2015年4月、5月的房屋租金、水电费及管理费13176.54元（其中2个月租金11025元、2014年12月7日至2015年4月6日电费981.54元、3个月管理费1170元）；3、潘某不返还租房押金1万元；4、张某支付垃圾清运费3000元；5、本案诉讼费由张某承担。
原审法院审理认为，张某与潘某签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行。关于解除租赁合同问题，张某主张涉案房屋存在漏水问题导致无法使用，以此为由解除租赁合同，并自行搬离房屋。但对于房屋漏水问题，涉案房屋所在的物业管理公司已于2014年8月28日进行维修，并于2014年11月19日竣工验收，张某在2015年4月7日再次以房屋漏水为由主张解除合同，未提供证据证实，且根据原审法院现场查看，该房屋并不存在足以影响正常使用的明显漏水痕迹，故张某以此为由解除合同，依据不足，应认定张某违约，双方当事人在本案中均要求解除租赁合同，原审法院予以支持。关于租金、管理费问题，张某仅交纳截至2015年3月份的租金及2015年2月份的管理费，其于2015年4月7日搬离涉案房屋后，未与潘某办理移交手续，仍应按合同约定支付相应租金、管理费，根据合同约定，签订合同时每月租金5000元，2014年3月1日起每年递增5%，故2015年4、5月份租金为5512.5元/月，每月管理费为390元（200平方米×1.95元/平方米），故潘某要求张某支付2015年4、5月份租金11025元及2015年3月至5月份管理费1170元，原审法院予以支持。关于电费问题，根据潘某提供的电费通知单显示，2014年12月7日至2015年4月6日电费为981.54元，张某应支付潘某该费用。关于装修损失问题，张某主张装修损失8万元，但其提供的装修费收据非正规发票，不足以认定。且其中由深圳市龙腾建筑工程有限公司出具收据时间为2013年3月18日，系张某承租初期的投入，因原审法院认定系张某违约，故其要求潘某赔偿该装修损失，原审法院不予支持。另三张由潘某个人出具的收据，因对于潘某的身份情况无法证实，也无法证实系因维修涉案房屋漏水而产生，且时间发生在其发函告知潘某之前，无法证实其在此之前有要求潘某维修而潘某怠于行使维修责任，故对张某要求赔偿的请求，原审法院不予支持。关于押金问题，因张某违约导致合同解除，根据合同约定，潘某无须退还押金。关于垃圾清运费3000元问题，潘某未提供证据予以证实，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除张某与潘某于2013年2月28日签订的《房屋租赁合同》。二、张某于判决生效之日起十日内向潘某支付2015年4月、5月租金11025元。三、张某于判决生效之日起十日内向潘某支付2015年3月至5月月管理费1170元。四、张某于判决生效之日起十日内向潘某支付2015年12月7日至4月6日期间电费981.54元。五、潘某无须返还张某租房押金10000元。六、驳回张某的其他诉讼请求。七、驳回潘某的其他诉讼请求。本诉案件受理费2050元（张某已预交），反诉案件受理费227.2元（潘某已预交），由张某承担。
上诉人张某不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销(2015)深龙法横民初字第884号民事判决；2、潘某退还张某押金人民币1万元；3、潘某赔偿张某在租赁期间的维修损失人民币8万元；4、驳回潘某的全部反诉请求；5、由潘某支付本案的全部诉讼费用；
上诉的主要事实与理由：一、原审法院判决认定事实错误，张某于2015年4月初搬离涉案房屋原因为：1、因涉案房屋墙体漏水，潘某一直怠于履行维修义务，导致张某经营的棋院无法正常进行，且张某招录的均为小龄儿童，张某正常经营安全受到质疑，张某作为营利性经营机构不得不为自身的利益考虑，提前搬出漏水房屋，故张某搬离行为并无不当。2、张某在搬离涉案房屋前后均已经履行了法定的催告和通知义务，不存在原审法院所述的违约行为，相反是因为潘某对张某的合理催告和请求不予理睬与及时处理，这才导致张某被迫搬离，张某搬离房屋后，仍有部分物品现今无法取回，因潘某在张某搬离后即更换房屋门锁，不让张某进入，张某多次交涉也无结果，潘某将房屋更换门锁后，即未对张某在涉案房屋的剩余财产进行清点，也没有主动与张某核对或者协调，对此张某将保留追诉潘某对张某财产造成损失赔偿的权利。3、张某在本案原审第一次开庭后即要求法院组织去现场查看，但原审法院却拖至第二次开庭当日再去现场查看，此时离张某搬离涉案房屋与起诉之日已过两月之久，依据常识亦可知，这两月期间涉案房屋是潘某控制，其完全可以对原涉案房屋作出相关补漏，原审据此查看就认定涉案房屋不存在足以影响正常使用的明显漏水痕迹，认定张某违约，显然对张某不公，不能成为认定本案事实的依据，故此请求二审法院依法查明。二、原审法院以张某提供的收据非正规发票，且另外三张潘某个人出具的收据，因对于潘某的身份情况无法核实等原因，不予认定张某在维修房屋支付的维修费用是片面的，因为张某实际支付的维修费用是存在的，因为张某当时找到的装修包工并无独立的装修公司，其出具的收据即是对张某维修费用支付的认定，原审因为张某客观原因无法请求潘某个人当庭作证，故为全面真实的查清本案事实，请求二审法院依法传潘某当庭作证。三、原审法院判决张某支付潘某2015年4月至5月的房租及水电、物业管理费用没有法律依据，张某系因潘某实质违约行为导致被迫搬离涉案房屋，且张某搬离后潘某即控制了涉案房屋，退一步讲潘某更换门锁的行为，也应视为其对张某搬离房屋后交接的认可，如按原审法院认定仍需张某承担搬离后4、5月份的房租、水电，则于法于情均有失公平，故张某不存在违约行为，且不需支付其已经搬离后的房屋租金、水电及物业管理费。
被上诉人潘某答辩称，一、张某与潘某签订房屋租赁合同后，张某搬离涉案租赁房屋，但未与潘某办理交接手续，其行为表明单方终止合同，属于违约。潘某无须退还押金人民币10000元。二、张某称租赁期间擅自搬离租赁房屋是因为房屋墙体漏水，原审期间潘某已提交房屋修补的证明，所以张某的理由不成立。三、关于租赁期间的维修损失是否属于因房屋墙体漏水而导致，我方不可知，张某未提供相应的证据予以证实。请求驳回张某的全部上诉请求。
本院经审理查明，二审期间，张某申请证人潘某出庭作证，拟证明因涉案房产漏水证人潘某进行了维修，潘某应当就此承担维修费用以赔偿损失；潘某对潘某的证人证言发表质证意见称，一、认可证人潘某的身份，但对证人潘某是否与张某之间有过房屋维修协议、是否进行了房屋维修、证人潘某提出的收款是否真实都持有异议，请求法庭依法裁决。二、根据证人潘某所说，房屋漏水现象不是一天、两天，如果真的存在漏水现象，张某应当及早通知潘某，张某可以通知管理处进行维修，且该费用管理处会予以承担。即使张某因漏水现象支付过维修费用，但因其后期才告知潘某，扩大部分的损失也不应由潘某承担。
原审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案合同系合同双方真实意思表示，合法有效，合同双方均应恪守履行。原审关于涉案合同效力的认定正确，本院予以确认。综合涉案双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：潘某是否应向张某赔偿漏水维修损失；张某是否应向潘某支付租金及相关物管费、水电费至2015年5月。
关于前述争议焦点。首先，漏水维修费用的问题。本案中，潘某的证人证言及相关的收款收据表明，潘某对涉案房产进行维修的时间为2014年7月16日、28日及8月6日期间，且张某就此向潘某支付款项48600元；潘某于原审提交的相关证据显示，涉案房产所在小区的物业管理公司将涉案房产所在地段的防水补漏工程发包给深圳市宝安区新安穗兴防水清洁服务部进行补漏的时间为2014年8月28日。从前述潘某对涉案房产进行维修的时间及涉案物业管理处发包防水补漏工程的时间来看，可以认定涉案房产于2014年7月、8月期间存在漏水情形，故本院对潘某对涉案房产漏水进行维修且张某为此支付相关款项予以采信。据此，因潘某作为出租人负有提供可正常使用租赁物的义务，故其应就涉案房产漏水承担相应的维修费用；考虑到张某未能提供有效证据证明其有及时通知潘某涉案房产存在漏水情形而潘某怠于维修，张某对此亦存在一定过错，故本院酌定潘某应向张某赔偿漏水维修损失20000元。另，关于张某于2013年3月18日支出的装饰工程款32800元，因未有有效证据证明该笔款项系因房屋漏水维修支出的费用，故本院对张某上诉主张潘某应赔偿该项损失不予支持。
其次，租金及相关费用的问题。如前所述，就涉案房产漏水问题，证人潘某进行了维修，此后涉案房产所在小区的物业管理公司亦将涉案房产所在地段的防水补漏工程发包给深圳市宝安区新安穗兴防水清洁服务部进行补漏，该防水补漏工程于于2014年11月19日竣工验收完毕。现张某未能提供充分有效的证据证明此后涉案房产仍存在漏水问题致房屋无法正常使用，应承担举证不力的不利后果。在此情形下，张某于合同到期前搬离涉案房产并拒付租金，已构成根本违约。潘某得据此解除合同，并可依约不退还涉案押金；张某亦应向潘某支付涉案合同解除前的租金及水电费、物业管理费。据此，原审处理正确，本院予以维持。
综上，张某的上诉理由部分成立，就成立部分，本院予以支持。原审认定基本事实清楚，适用法律正确，处理部分欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法横民初字第884号民事判决第一、二、三、四、五、七项；
二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法横民初字第884号民事判决第六项；
三、潘某于本判决生效之日起十日内向张某赔偿房屋漏水维修损失20000元；
四、驳回张某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费2050元（张某已预交），由张某负担1595元，由潘某负担455元；反诉案件受理费227.2元（潘某已预交），由张某负担。本案二审案件受理费2277元（张某已预交），由张某负担1771元，由潘某负担506元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 周 敏
代理审判员 许 莹 姣
二〇一六年七月十一日
书 记 员 张东阳(兼)
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。