福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终6693号
上诉人（原审原告）：福州市蓝水湾物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥西路157号世纪佳源2号楼206单元。
法定代表人:何英,总经理。
委托诉讼代理人:许俊成，福建世好律师事务所律师。
委托诉讼代理人:叶秋渊，福建世好律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）:陈帅,男，1988年9月6日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
委托诉讼代理人：尚菁，女，系陈帅母亲。
上诉人福州市蓝水湾物业管理有限公司（以下简称蓝水湾公司）因与被上诉人陈帅物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2017）闽0104民初3473号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
蓝水湾公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持蓝水湾公司一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定陈帅拖欠2015年8月到2016年5月物业费，又以蓝水湾公司发出的律师函时间作为违约金起算点，认定事实错误，同时一审法院核减违约金，适用法律错误。二、小区每月产生的公摊水、电费，应由案涉小区全体业主按时分摊，蓝水湾公司有权要求陈帅支付其应分摊的水电公摊。
陈帅辩称，案涉楼盘从交房起是由上海永升物业管理，业主与蓝水湾公司从未签订任何物业服务合同，不存在欠缴费事实。房屋装修时已交纳押金2000元未返还，应该直接抵扣后面的物业费。愿意缴纳蓝水湾公司在管期间要求分担的水公摊28.76元、电公摊费401.97元。
蓝水湾公司向一审法院提出诉讼请求：陈帅立即向蓝水湾公司支付物业服务费4301元以及蓝水湾公司代陈帅垫付的公摊水费30.8元、公摊电费741元，共计5072.8元；2.陈帅立即向蓝水湾公司支付迟延交纳物业服务费的违约金7161.17元（违约金以陈帅拖欠的物业管理费为基数，自逾期之日起按每天千分之三的标准计算至实际付清之日止，暂计至2017年6月30日的违约金为7161.17元）。以上诉求合计：12233.97元。
一审法院认定事实：2015年4月1日，蓝水湾公司与福州市仓山区闽江大道81号旭辉花园建设单位福州万诚房地产开发有限公司签订《“旭辉花园”物业服务合同》一份。双方约定：蓝水湾公司为福州市仓山区闽江大道81号“旭辉花园”小区提供物业管理服务；物业服务费标准为高层住宅1.7元/月.平方米，商铺2.00元/月.平方米；物业费按月交纳，业主或物业使用人应在每月初10日前履行交纳义务；公摊水电费每月按照依照如实分摊，业主应每月按实缴交；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每天3‰的标准支付违约金；物业服务合同期限自2015年4月1日起至业主代表大会成立，与物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止。合同签订后，蓝水湾公司依约为旭辉花园小区提供物业服务至2016年5月31日。另查，陈帅为旭辉花园商业楼2层20店面、1层20店面所有权人，商铺建筑面积合计101.19平方米（58.29平方米+42.9平方米）。
一审法院认为，蓝水湾公司作为物业服务企业，与“旭辉花园”建设单位签订的《“旭辉花园”物业服务合同》，系合同双方真实的意思表示，内容没有违反法律法规的强制规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，《“旭辉花园”物业服务合同》在合同期内对包括陈帅在内的所有小区业主均具有约束力。现蓝水湾公司要求陈帅按《“旭辉花园”物业服务合同》约定标准支付2015年8月1日至2016年5月31日的物业费，予以支持，陈帅应当向蓝水湾公司交纳物业费2023.8元（101.19平方米×2元/月.平方米×10月）。蓝水湾公司提供的证据证实其在2016年11月2日前已委托律师向陈帅寄送书面的催缴物业服务费用通知，故陈帅应当自2016年11月2日起向蓝水湾公司支付逾期交纳物业费的违约金。蓝水湾公司诉请按日千分之三标准支付违约金，标准过高，予以核减为按日万分之五标准。陈帅辩称已交纳押金2000元，但该押金并非向蓝水湾公司支付，陈帅可另行向收取押金的公司主张权利。关于蓝水湾公司诉请的公摊水、电费用问题，首先，蓝水湾公司提交的电力、自来水公司出具的发票体现的客户名称均是“上海永升物业管理有限公司福州分公司”，而非蓝水湾公司；蓝水湾公司主张前任物业公司将上述收取公摊水、费用的权利转让给蓝水湾公司，然蓝水湾公司至今未提交证据证实前任物业公司有将上述权利转让给蓝水湾公司，蓝水湾公司现以此为据要求陈帅支付公摊水电费用，依据不足；其次，蓝水湾公司亦未提交证据证实公摊水电费用的计算方式及标准经过主管行政机关及业主大会的确认。综上，蓝水湾公司要求陈帅支付公摊水电费用的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、陈帅于本判决生效之日起十日内向福州市蓝水湾物业管理有限公司支付物业服务费2023.8元及违约金（以2023.8元为基数，按日万分之五标准，自2016年11月2日起计至款项全部付清之日止）；二、驳回福州市蓝水湾物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费110元，适用简易程序减半收取55元，由福州市蓝水湾物业管理有限公司负担35元，陈帅负担20元。
二审审理期间，蓝水湾公司提供一份《代垫旭辉花园水电费的网上银行交易电子凭证》，证明在管期间垫付旭辉花园水电费的事实，因庭审询问后陈帅同意支付蓝水湾公司在管期间要求分担的水、电公摊费，该证据无需作为本案定案依据。根据现有证据，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，蓝水湾公司与“旭辉花园”建设单位签订的《“旭辉花园”物业服务合同》，系合同双方真实的意思表示，合法有效。蓝水湾公司主张前任物业公司将收取陈帅前任物业管理期间业主应支付的水、电公摊费用权利转让给蓝水湾公司，但蓝水湾公司提供的证据不足以证实该事实，蓝水湾公司要求陈帅支付前任物业管理期间的水、电公摊费用，没有事实依据，一审法院不予支持，并无不当。陈帅二审中愿意缴纳蓝水湾公司在管期间要求分担的水公摊费28.76元、电公摊费401.97元，本院予以照准。蓝水湾公司进入案涉小区进行物业管理，并未通知全体小区业主，陈帅因前任物业收取装修押金2000元未归还，认为应当以收取的押金抵物业费用，故一审法院从蓝水湾公司发出律师函进行催收时起计算逾期付款违约金，已臻合理。
综上所述，蓝水湾公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持福建省福州市仓山区人民法院（2017）闽0104民初3473号民事判决第一项；
二、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2017）闽0104民初3473号民事判决第二项；
三、陈帅于本判决生效之日起十日内向福州市蓝水湾物业管理有限公司支付2015年4月1日至2016年5月31日止水公摊28.76元、电公摊401.97元；
四、驳回福州市蓝水湾物业管理有限公司一审其他诉讼请求和其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费110元，减半收取55元，由福州市蓝水湾物业管理有限公司负担30元，陈帅负担25元；二审案件受理费110元，由福州市蓝水湾物业管理有限公司负担55元，由陈帅负担55元。
本判决为终审判决。
审 判 长 余秋萍
审 判 员 李文颖
审 判 员 张 敏
二〇一七年十二月十二日
法官助理 陈碧珍
书 记 员 郭梦铃