江苏省昆山市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0583执异100号
异议人（案外人）：裘琦，女，1960年2月1日生，汉族，住上海市长宁区。
委托代理人：卢小兰，上海英恒律师事务所律师。
申请执行人：朱己明，男，1969年8月12日生，汉族，住江苏省昆山市。
委托代理人：龚佳崴，江苏海联海律师事务所律师。
被执行人：盛永生，男，1958年9月27日生，汉族，住江苏省昆山市。
被执行人：孙妹琴，女，1962年9月16日生，汉族，住江苏省昆山市。
本院在执行申请执行人朱己明与被执行人盛永生、孙妹琴民间借贷纠纷一案中，异议人裘琦向本院提出执行异议，要求本院解除对昆山市花桥镇XX新村C-
XX幢XX室房屋的查封措施，不得强制执行该不动产及附属设施。本院依法组成合议庭于2017年12月15日公开听证进行了审查，异议人裘琦及委托代理人卢小兰、申请执行人朱己明及委托代理人龚佳崴到庭参加听证，被执行人盛永生、孙妹琴未到庭参加听证。本案现已审查终结。
异议人裘琦提出异议称：异议人于2009年9月16日通过昆山益民房产咨询有限公司居间介绍从盛永生处购买了昆山市花桥镇花溪畔××室房屋，双方签订了房屋买卖合同，房屋总价为523000元。申请人买房时，核定单上户主姓名为盛永生一人，申请人便在签订房屋买卖合同当天将513000元房款支付给了盛永生，剩余10000元房款待房屋及土地使用权过户给异议人名下时支付。申请人支付房款当天，盛永生便将房屋钥匙和房屋交付给异议人，自此至今，异议人一直居住该房屋内。2014年年中，异议人得知该房可以办理房屋产权了，但盛永生没有办理房屋产权证。为此，异议人于2015年9月29日向江苏省昆山市人民法院起诉，要求盛永生办理房屋产权证，并将该房屋产权过户登记至异议人名下，该案案号为（2015）昆花民初字第01307号。在诉讼过程中，承办法官查询到因盛永生对外负有债务，该房屋已经被法院查封，查封案号为（2014）昆花民初字第01146号，昆山市人民法院已经判决“原告裘琦与被告盛永生于2009年9月16日签订的《昆山益民房产房屋买卖合同》有效”。该房屋未能过户的不是因为异议人的原因造成的，异议人对此没有过错，异议人愿意将10000元剩余房款支付至法院。基于以上事实和原因，异议人根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，异议人提出执行异议，要求解除上述房产的查封并不得执行上述房产及附属设施。
申请执行人朱己明辩称：1、买受人怠于行使权利。涉案房产已在2013年4月符合办证条件，但异议人直至2015年10月21日方起诉要求过户且之前未提供证据证明其曾要求办理过户手续，故异议人主观有过错；2、现有证据无法证明异议人在查封前收到房屋钥匙并占有房屋；3、涉案房屋系盛永生无权处分，当然不能过户。现该房屋属于夫妻共同财产，是否能过户尚存争议，不属于法院保护的物权期待权范围。若法院解封而无法过户将损害债权人的利益，并造成难以挽回的损失。
被执行人盛永生、孙妹琴未提交答辩意见。
经审查查明：朱己明诉盛永生、孙妹琴民间借贷纠纷一案，经本院于2015年3月4日作出的(2014)昆花民初字第01146号民事判决书裁判：“一、被告盛永生和被告孙妹琴共同归还原告朱己明借款300000元，并按照中国人民银行同期贷款利率承担相应利息损失（以300000元为本金，自2014年9月30日开始计算至判决生效日止），于本判决生效之日止十日内履行完毕；二、被告盛永生和被告孙妹琴共同归还原告朱己明借款1000000元，并按照中国人民银行同期贷款利率承担相应利息损失（以1000000元为本金，自2015年3月30日开始计算至判决生效日止），于本判决生效之日止十日内履行完毕。三、案件受理费1650元，公告费690元，合计2340元，由被告盛永生、被告孙妹琴负担。此费已由原告交纳，本院不再退还，被告盛永生、被告孙妹琴于履行本判决时一并给付原告”。在该案审理中，依照朱己明的申请，本院于2014年11月10日裁定查封了位于昆山市花桥镇花溪畔××室房屋（公安编号为XX居XX号楼XX室房屋）。因被执行人盛永生、孙妹琴未依照(2014)昆花民初字第01146号民事判决书所确定的法律义务，申请执行人朱己明向本院申请执行，执行案号：（2015）昆执字第4692号。2016年11月11日本院作出（2015）昆执字第4692号之二执行裁定书，裁定：继续查封涉案房产。
2009年9月16日，裘琦（乙方）与盛永生（甲方）签订《昆山益民房产房屋买卖合同》一份，约定由裘琦购买盛永生的位于花桥镇XX居C-
XX幢XX室房屋，房屋面积152.16平方米，房屋成交价格为523000元。该合同第九条中约定，在2009年9月16日乙方支付甲方伍拾壹万三千元整房款（其中已含定金1万元整），同时甲方交该房钥匙及使用权，预留一万元尾款待土地证、产权证过户至乙方时支付，面积以产权证为准，单价以3450元每平米多退少补结算，甲方一经取得房产证、土地证后在一个月内过户到乙方，不得拖延，否则以违约论，假如乙方要转让此房甲方配合签字。双方遵守此约定，如有违约则违约方以总房价双倍赔偿。后原告于2009年8月27日支付定金一万元，2009年9月16日依约支付购房款共计513000元（含定金），仅剩余一万元在甲方的产权证过户至乙方时按照产权证面积结算多退少补一次性结清。盛永生出具了收据予以证明。
申请执行人对以上房屋买卖合同的真实性及房款支付情况均无异议，但表示异议人在听证中仅提供了异议人2017年的水、电、燃气费及物业管理费票据，不能证明异议人在之前的居住事实。另涉案房屋系动迁安置房，一般为夫妻共有财产，该合同无盛永生配偶即孙妹琴签字，异议人提供的花溪畔小区小高层核定单尽管显示只有盛永生一人，但无公示效力。
异议人裘琦于2015年9月29日向本院起诉盛永生，要求：1、确认裘琦与盛永生之间签订的房屋买卖合同有效，并判令盛永生在二个月内办理好XX居XX号XX室房屋产权证，并按购房合同规定在一个月内过户给裘琦；2、盛永生承担本次诉讼费。案号为（2015）昆花民初字第01307号，经本院裁判：“一、原告裘琦与被告盛永生于2009年9月16日签订的《昆山益民房产房屋买卖合同》有效；二、驳回原告裘琦的其他诉讼请求”。（2015）昆花民初字第01307号民事判决书事实查明部分认定：“盛永生于2009年已交付涉案房屋给原告，由裘琦居住使用至今”。
经查阅（2015）昆花民初字第01307号卷宗，显示异议人裘琦在2011年12月1日办理了江苏省居住证，居住地址为“昆山市花桥镇X居XX号XX室”。另查明，涉案房产于2010年2月10日办理了初始登记证，证号为B01XXXX23，权利人为上海绿地集团（昆山）置业有限公司名下，被执行人盛永生至今未办理产权证。
异议人表示愿意将剩余购房款缴纳交付法院执行，并于2017年12月29日按要求将剩余房款10000元缴纳本院纠纷款账户。
以上事实，由民事判决书、房款收据、民事裁定书、昆山益民房产房屋买卖合同、花溪畔小区小高层核定单、银行转账单、中介费收据、自来水公司水费发票、电力公司电费发票、天然气公司发票、物业管理公司收据以及到庭当事人的陈述等证据材料予以证实。
本院认为：异议人裘琦与盛永生于2009年9月16日签订的房屋买卖合同经本院（2015）昆花民初字第01307号民事判决已裁判合法有效，且该房屋买卖合同在涉案房产查封之前已经签订。根据（2015）昆花民初字第01307号民事判决查明的事实及异议人办理居住证日期的事实足以认定异议人在查封之前已经合法占有涉案不动产。异议人已经按照房屋买卖合同约定履行了付款义务，且已将余款10000元房款按照人民法院的要求交付执行。涉案房产系动迁安置房，须由被执行人办理不动产权证后，方可过户给买受人，但该房产至今未办理不动产权证，故本院认定非异议人自身原因不能办理过户。据此，案外人以所有权主张排除对该执行标的物之强制执行的异议符合法律规定，对其异议主张予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
一、撤销江苏省昆山市人民法院于2016年11月11日作出的（2015）昆执字第4692号之二执行裁定书。
二、中止对昆山市花桥镇XX居XX号XX室的执行。
案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可在收到本裁定书之日起十五日之内向本院提起诉讼。
审 判 长 苏军伟
人民陪审员 陈小俊
人民陪审员 李 铭
二〇一七年十二月二十九日
书 记 员 张 磊