江西省南昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0121民初1592号
原告（反诉被告）：南昌军扬汽车材料有限公司。住所地：南昌县富山乡富山街***号。
统一社会信用代码：913601216960823652。
法定代表人：姚军扬，该公司总经理。
委托代理人：应朝霞，北京大成（南昌）律师事务所律师。执业证号：13601201211618690。
被告（反诉原告）：江西赣星生态食品有限公司。住所地：南昌县富山乡富山街***号。
统一社会信用代码：9136012179477201XF。
法定代表人：熊建春，该公司总经理。
委托代理人：程鸿燕，上海市建纬（南昌）律师事务所律师。执业证号：13601200811426400。
原告（反诉被告）南昌军扬汽车材料有限公司（以下简称为军扬公司）诉被告（反诉原告）江西赣星生态食品有限公司（以下简称为赣星公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）军扬公司法定代表人姚军扬及其委托代理人应朝霞，被告（反诉原告）赣星公司法定代表人熊建春及其委托代理人程鸿燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告军扬公司诉称：2013年11月27日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告将位于南昌县富山乡富山街568号内的厂房出租给原告，租赁期限从2014年1月1日起至2023年12月30日止，租金为每年70000元。2014年4月，因南昌市绕城高速南外环工程（塔城至生米段）项目建设，被告所属的富山乡富山街568号被列为拆迁范围，但被告一直隐瞒原告这一事实。2016年4月，被告法定代表人熊建春突然带领评估公司人员到原告所租赁的厂房进行资产评估，原告方知该地段被列入拆迁征收范围。现被告已经与征收部门签订《拆迁补偿协议》且已领取拆迁补偿款项，但被告既不告知属于原告的补偿款项，更未向原告支付任何拆迁补偿款，只是直接要求原告办理租赁地址。经原告询问相关拆迁部门得知：评估公司出具的被告拆迁补偿费项目《资产评估报告书》中有324563元的拆迁补偿费系原告资产。另外，按南昌县南外环项目的补偿标准，原告还有权获得搬迁补助费及停产停业损失费。为此，原告多次与被告交涉，但被告依然拒不支付。为支持国家建设，原告已经搬离租赁地址。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令被告向原告支付拆迁补偿费324563元、临时安置补偿费19000元、停产停业损失费57000元，以上款项共计400563元。本案诉讼费用由被告承担。
被告赣星公司辩称：1、关于拆迁补偿费的诉请。军扬公司与赣星公司协商一致，由赣星公司给予其15000元一次性了结关于其租赁厂房的拆迁补偿，故其法定代表人于2017年4月26日搬迁时出具一份收条，并收取赣星公司给予其15000元，至此，双方关于拆迁补偿的事项已完毕，军扬公司在收到钱后撕毁与赣星公司的协议，其诉请不应得到支持。评估机构伪造合同、虚报数量得出虚假结论，其评估报告不符合民事诉讼法关于证据的要求；2、关于搬迁补助费的诉请。根据我公司与房屋征收部门签署的《南昌县国有土地上房屋征收补偿协议书》，房屋征收部门并未补偿我公司搬迁补助费，军扬公司主张搬迁补助费无依据；3、关于停业损失费的诉请。根据因征收造成停产停业的，给予建筑面积30元/㎡补偿，实际情况军扬公司系自行停产，并非征收造成，不符合南昌县县政府征收补偿安置实施方案的要求。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
反诉原告赣星公司诉称：我公司与军扬公司于2013年5月30日签订《厂房租赁合同》，合同约定我公司将1900平方米厂房租赁给军扬公司使用，租赁期限为2013年7月1日至2016年6月30日，厂房租金为140000元/平方米，第一年租金一年一付，第二年开始租金半年一付。租赁合同到期后，军扬公司仍然在使用厂房，但不再交租金，直至2017年4月26日厂房拆迁。租赁合同期限届满，双方虽未再签订书面租赁合同，但军扬公司仍在使用厂房，属不定期租赁，被反诉人应当按140000元/年支付租金。截止2017年4月26日，军扬公司尚欠租金116667元。军扬公司未按合同约定支付租金，构成违约，应当承担逾期支付利息。另自2017年4月26日，被反诉人将其产品一直存放于我公司所有的另一处面积为800平方米厂房处至今，始终不交租金，租金按10元/平方米计算，截止2017年7月26日，军扬公司尚欠租金24000元。为维护我公司合法权益，特诉至法院，请求判令：1、反诉被告支付厂房租金116667元，逾期支付利息1251.37元（按中国人民银行同期贷款利率，自2017年4月26日暂算至2017年7月26日，之后逾期支付利息算至付清租金时止）；2、反诉被告支付厂房租金24000元
（自2017年4月26日暂算至2017年7月26日，之后租金算至反诉被告腾空厂房之日止）；3、反诉被告支付工人住房租金1000元。案件的反诉费用由反诉被告承担。
反诉被告军扬公司辩称：根据最高院证据的规定第34条第3款规定，被告提出反诉的应当在举证期限届满提出，本案的举证期限在6月底就已经届满，根据以上法律规定，赣星公司在举证届满期限后提出反诉，不符合程序规定，可以另行起诉。赣星公司既然能够提出反诉，那么我方告在基于赣星公司反诉的新的证据上变更诉请，也应当予以准许。1、我公司与赣星公司之间签订了两份合同，应以后面签订的《租赁合同》约定的租赁期限为准。后面这份租赁合同效力高于前一份合同，租赁面积以实际面积为准；2、我公司向赣星公司支付厂房租赁款至2016年6月底，因厂房随时面临拆迁，赣星公司告知我公司暂缓支付租赁款，待拆迁赔偿款下发后一并结算。截止2017年3月底，我公司共欠赣星公司租赁款9个月共计105000元。我公司没有工人在上诉人处居住，无需另行支付住房租金；3、我公司于2017年4月15日将全部及其设备搬迁至河北邢台，将无需搬迁的利用价值低的部分存货丢弃在二号车间，我公司没有委托赣星公司保管任何物品，更没有与赣星公司协商委托保管费用，赣星公司无权向我公司收取任何租赁费用；4、为了逼迫我公司搬迁，赣星公司在2017年4月2日对我公司租赁的二号车间实施了断电措施，导致所有电动卷闸门无法开启，我公司无法进行任何生产经营。后赣星公司又在4月中旬将二号车间所有门、窗拆除，我公司被迫立即搬迁。赣星公司在4月14日领取了政府部门的房屋拆迁补偿款，就房屋拆迁损失已经获得了补偿，赣星公司没有理由再向答辩人收取2017年4月份的房屋租赁费用。
经审理查明：2013年5月30日，赣星公司、军扬公司签订《租赁合同》一份，约定：1、甲方将其所有的坐落在南昌市小兰工业园金沙四路5号厂房（1900平方米）出租给乙方使用，租期自2013年7月1日起至2016年6月30日止；2、租金为每年140000元，半年一付。赣星公司、军扬公司分别在合同的甲、乙方栏上签字、盖章。2013年11月27日，赣星公司、军扬公司再次签订《租赁合同》一份，约定：1、赣星公司将其所有坐落在南昌富山街568号的厂房（1300平方米）出租给军扬公司使用，租期自2014年1月1日起至2023年12月30日止；2、租金为每年70000元，半年一付。因南昌市绕城高速南外环工程（塔城-
生米段）项目建设需要，南昌县人民政府于2014年4月23日发布南政发[2014]5号《南昌县人民政府房屋征收决定书》，军扬公司所租用的厂房属于征收区域内。在上述文件的附件《南昌县南外环工程国有土地上房屋征收补偿安置实施方案》第六条对“企业搬迁补偿”作出如下规定：1、生产、经营性用房的可移动设备、设施按评估价的20%予以补偿，无法恢复使用的设备、设施按重置价结合成新予以补偿；2、生产、经营性用房的按其建筑面积给予10元/平方米的安置搬迁补助；3、因征收造成停产、停业损失的按建筑面积一次性给予30元/平方米的补偿。2016年9月18日，江西百伦资产评估有限公司出具编号为赣百伦评报字（2016）第160905号《南昌县房产管理局因征收补偿事宜而设计的江西赣星生态食品有限公司的资产价值项目》，结论为：截止评估基准日2016年4月13日，委估资产的评估原值为5968300元，征收补偿价值为2209200元。因赣星公司对上述评估报告持有异议，故以书面形式请求再次评估。2016年12月27日，江西省宏华资产评估事务所有限公司出具编号为赣宏华评报字[2016]098号《南昌县房产管理局拟确定江西赣星生态食品有限公司拆迁补偿费项目资产评估报告书》，结论为：经评定估算，委估资产评估原值为5967117.55元，评估净值为2497869.23元，参考拆迁补偿价值为2497869.23元（评估基准日为2016年11月13日）。并在资产评估明细表中列明评估价值由存货、固定资产-
构筑物及其他辅助设施、固定资产-机器设备、固定资产-电子办公设备、固定资产-管道和沟槽及树木绿化六部分组成。（其中2号车间的存货为18947元、固定资产-
构筑物及其他辅助设施为15606.24元、固定资产-机器设备为267900元，固定资产-
电子办公设备为6730元，即2号车间的评估价值共计为309183.24元）。
2017年3月13日，赣星公司、南昌县富山乡人民政府、南昌县房产管理局签订《南昌县国有土地上房屋征收补偿（企业版）协议书》，约定：1、被征收房屋地址位于南昌××经济技术开发区××路[产权证号：南房权证富山乡字第××号、南房权证富山乡字第××号、南房权证富山乡字第××号、土地证号：南国用（2009）第000**号]，厂房3218.69平方米、办公2829.89平方米；2、对被征收人实行货币补偿，补偿总金额为10513282.43元。其中：被征收房屋按市场评估价格补偿7449120元（面积为6048.58平方米）、设备/设施/构筑物补偿（评估）2497869.23元、停产停业损失补偿6048.58平方米×30元/平方米=181457.4元、临时安置补助6048.58平方米×10元/平方米=60485.8元、装饰装修补偿费（评估）263700元、提前签约并完成搬迁奖励费60000元、有线电视500元、固定电话150元；3、江西省宏华资产评估事务所有限公司于2016年12月27日作出的编号为赣宏华评报字[2016]098号评估咨询报告书和南昌市鼎立土地房地产评估有限公司于2016年8月18日作出的编号为赣鼎立房评字第[2016]0812号房地产评估报告是本协议书一次性补偿金额计算依据；4、征收部门和征收实施人对被征收人实行一次性支付货币补偿，支付时间为本协议生效之日起三天内支付给被征收人；5、被征收人应当在收到上述补偿款之日起十天内自行搬迁后拆除厂房等建筑物交付土地。被征收人无正当理由在本协议约定的时间内逾期搬迁交付土地的，应当承担违约责任。赣星公司及其法定代表人熊建春、南昌县富山乡人民政府及其负责人罗敏、南昌县房产管理局及其负责人应真伟分别在房屋被征收人、委托征收实施单位、房屋征收部门栏上盖章、签字。2017年4月14日，南昌县富山乡人民政府、南昌县房产管理局向赣星公司支付征收款10513282元。现《南昌县国有土地上房屋征收补偿（企业版）协议书》所涉及房屋已被拆除。
另查明，赣宏华评报字[2016]098号《南昌县房产管理局拟确定江西赣星生态食品有限公司拆迁补偿费项目资产评估报告书》中所称“2号车间”即为军扬公司自赣星公司租用的厂房。2013年7月1日至2016年6月30日，军扬公司按年租金140000元的标准向赣星公司支付了租金，此后再未付分文。2017年4月14日南昌县公证处作出编号为（2017）赣洪南证内字第5158号公证书，对公证员裘某、闵某于2017年4月11日上午至涉诉厂房所视的现场情况予以公证。2017年4月15日军扬公司自2号车间中搬离。
以上事实有军扬公司提供的营业执照、工商登记信息、企业信息、《租赁合同》、房屋产权证、南政发[2014]5号《南昌县人民政府房屋征收决定书》、赣宏华评报字[2016]098号《南昌县房产管理局拟确定江西赣星生态食品有限公司拆迁补偿费项目资产评估报告书》、（2017）赣洪南证内字第5158号公证书、《南昌县国有土地上房屋征收补偿（企业版）协议书》、《征收补偿款结算单》、直接支付凭证三份，赣星公司提供的赣百伦评报字（2016）第160905号《南昌县房产管理局因征收补偿事宜而设计的江西赣星生态食品有限公司的资产价值项目》、《租赁合同》、银行转账凭证、照片两张（2017年4月15日），本院依职权调取的南昌县富山乡乡长罗敏的询问笔录、《关于对“江西百伦资产评估有限公司”和“南昌市鼎立土地房地产评估有限公司”对本公司拆迁资产评估报告的意见和对“南昌县国有土地房屋征收补偿（企业版）协议书”格式合同的修改意见》、申请报告等证据予以证实。
本院认为：因包含军扬公司租用的2号车间在内的土地、厂房已被政府征用、拆除，依据《南昌县人民政府房屋征收决定书》（南政发[2014]5号）文件规定及《南昌县国有土地上房屋征收补偿（企业版）协议书》约定，赣星公司共获得政府征收款10513282元，其中，因2号车间的拆迁涉及企业搬迁，根据文件有关企业搬迁补偿的规定，2号车间的拆迁补偿费[即设备/设施/构筑物补偿（评估）]为309183.24元、临时安置补助为19000元（1900平方米×10元/平方米=19000元）、停产、停业损失补偿为57000元（1900平方米×30元/平方米=57000元），共计385183.24元，该部分钱款应向租用2号车间的企业即军扬公司支付。赣星公司对军扬公司请求支付拆迁补偿费、临时安置补偿费及停产停业损失费诉讼请求提出以下三点抗辩意见：1、针对拆迁补偿费：军扬公司、赣星公司此前已协商一致，由赣星公司给予其15000元一次性了结关于其租赁厂房的拆迁补偿，该笔钱款赣星公司已经支付，故军扬公司不应再主张拆迁补偿款。评估机构伪造合同、虚报数量得出虚假结论，其评估报告不符合民事诉讼法关于证据的要求；2、针对临时安置补偿费：赣星公司认为军扬公司在起诉之初所主张的是搬迁补助费，临时安置补偿费系庭审过程中所进行的变更，该变更依法不应得到准许。而赣星公司从未获得过搬迁补助费，故军扬公司请求支付该笔费用无任何依据；3、针对停产停业损失费：赣星公司认为军扬公司并没有生产，不存在征收造成停产，不属于可以取得该笔费用的情形。赣星公司为证明其与军扬公司就拆迁补偿款一事已达成一致的事实，向法庭提交收条一张，该收条经军扬公司质证对三性均有异议，因赣星公司却未能提供双方的书面协议予以佐证，故本院对该事实不予认定。在赣星公司、南昌县富山乡人民政府、南昌县房产管理局签订的《南昌县国有土地上房屋征收补偿（企业版）协议书》中已将赣宏华评报字[2016]098号《南昌县房产管理局拟确定江西赣星生态食品有限公司拆迁补偿费项目资产评估报告书》的评估结论作为计算拆迁补偿费的依据，且赣星公司亦领取了该笔款项，即，赣星公司认可了评估报告的结果，而在本案中，赣星公司又对评估报告提出异议，明显是自相矛盾；军扬公司在法庭辩论终结前当庭变更诉请，且变更乃是由于相关资料由赣星公司掌握而军扬公司在庭前无法取得，为减轻当事人的诉累，该变更应予以准许；赣星公司取得2号车间的停产停业损失费系用于补偿因征收致使军扬公司无法继续在2号车间中生产、经营而产生的损失，故停产停业损失费赣星公司应当向军扬公司支付。综上所述，本院对赣星公司不予支付拆迁补偿费、临时安置补偿费及停产停业损失费的抗辩理由不予采纳。军扬公司、赣星公司分别于2013年5月30日、2013年11月27日签订了两份《租赁合同》，两份合同在租赁厂房的面积、租期及租金等重要合同条款上内容均不相同。虽然2013年11月27日的《租赁合同》在时间上签订在后，但根据庭审中已查明的事实，军扬公司租赁的2号车间面积为1900平方米，且自2013年7月1日起军扬公司即按照140000元的年租金标准向赣星公司支付租金直至2016年6月30日止，故军扬公司、赣星公司是依照2013年5月30日签订的《租赁合同》履行义务、行使权利的，2013年11月27日签订的《租赁合同》并未实际履行。庭审中，对于2013年11月27日签订的《租赁合同》军扬公司、赣星公司均同意解除，系当事人真实意思表示，故本院予以认可。尽管2013年5月30日签订的合同已于2016年6月30日合同期满终止，军扬公司与赣星公司此后也未再订立租赁合同，但2号车间截至2017年4月15日止一直由军扬公司占有、使用，应视为双方形成事实上的租赁合同关系，赣星公司据此主张军扬公司应按原合同年租金140000元标准支付租金，于法有据，应予支持，故军扬公司欠付的租金应为110849元（140000元/年÷365天×2016年7月1日至2017年4月15日共计289天=110849元）。赣星公司主张按中国人民银行同期同类贷款利率标准自2017年4月26日起计算军扬公司迟延履行租金支付义务违约金，本院认为，2013年5月30日签订的合同期满后，军扬公司、赣星公司未再订立书面租赁合同，故赣星公司可随时要求军扬公司支付租金，因赣星公司未提供证据证明其于2017年4月26日向军扬公司催要过租金，故本院以军扬公司收到赣星公司要求支付租金的反诉状之日（2017年7月20日）起计算军扬公司迟延支付违约金。赣星公司主张军扬公司应支付1号厂房及工人住房租金，为证明军扬公司一直占用1号厂房的事实，赣星公司在庭审中向法庭提供了摄像光盘一张，该证据经军扬公司质证对三性均不予认可，同时对军扬公司欠付工人住房租金的事实亦也提供任何证据以证明，因此，赣星公司应承担举证不能的不利后果。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第（七）项、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）江西赣星生态食品有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）南昌军扬汽车材料有限公司支付人民币385183.24元（其中，拆迁补偿费人民币309183.24元、临时安置补助人民币19000元、停产停业损失人民币57000元）；
二、原告（反诉被告）南昌军扬汽车材料有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）江西赣星生态食品有限公司支付2016年7月1日至2017年4月15日期间的租金人民币110849元及逾期支付违约金（以110849元为本金，自2017年7月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清支付止）；
三、驳回原告（反诉被告）南昌军扬汽车材料有限公司过高的诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）江西赣星生态食品有限公司其他的反诉请求。
如果未按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。
案件受理费8527元，由原告（反诉被告）南昌军扬汽车材料有限公司承担1579元，被告（反诉原告）江西赣星生态食品有限公司承担6948元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 朱 琳
人民陪审员 李 娟
人民陪审员 谢小青
二〇一七年十月十日
书 记 员 黄聪灵