广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0113民初9315号原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地：广州市白云区太和镇大源村黄庄南路38号3楼东。法定代表人：聂金伟，职务：总经理。委托诉讼代理人：吴小庆，系广东合拓律师事务所律师。被告：王瀚昌，男，1985年1月28日出生，汉族，住址：广州市番禺区。原告广州市万科物业服务有限公司（以下简称“万科公司”）诉被告王瀚昌物业服务合同纠纷一案，本院2017年11月8日立案后，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴小庆到庭参加诉讼。被告王瀚昌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付给原告2016年9月至2017年10月的物业服务费人民币8026.24元及其违约金（每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次月首日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，每日按千分之一的比例计至被告还清全部欠款之日止，暂计至起诉之日为1190.78元）；2、被告立即支付给原告2017年1月至2017年9月的各项公共水电公摊费人民币537.32元（包括公共用电公摊费人民币532.88元、公共用水公摊费人民币4.44元）；3、被告立即支付给原告2017年1月至2017年9月的住宅水费177.16元；4、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告于2015年9月30日购买了广州市番禺区南村镇兴南大道368号新光城市花园五期二街3号（C1栋）2903房。原告与涉案房屋的开发商签订了《前期物业服务合同》，该合同约定由原告为该涉案房屋所在的小区提供物业服务，涉案房屋的物业服务费标准为￥4.38元/月/平方米。开发商依照《商品房买卖合同》约定履行交付义务，被告办理了房屋收楼手续，原告也依约提供了物业服务，但自2017年1月至今，被告无正当理由一直拖欠物业服务费及水电公摊费用，原告多次书面催缴无果。原告认为，被告不履行合同约定，不仅是一种违约行为，更是对法律法规的践踏。被告享受原告提供的物业服务，却不履行交纳物业服务费的义务，侵犯了原告及其他按时足额缴纳物业服务费的业主的合法权益。根据《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条规定，业主或物业使用人应当根据合同约定履行按时交纳物业服务费用；根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，被告应当按合同约定向原告支付拖欠的费用及其违约金。基于以上事实与理由，为维护原告及全体业主的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告王瀚昌未到庭参加诉讼，亦未作答辩。原告万科公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、欠费清单，证明被告欠费区间具体的物业服务费、公共水电费分摊和代付涉案住宅水费；2、被告身份证，证明被告主体适格；3、产权情况表、商品房买卖合同，证明被告为涉案房屋的业主及物业费交纳的主体；4、前期物业服务合同、权利义务转移协议书，证明物业费交纳标准及违约金计算方式；5、商品房交付使用通知书、客户资料签收单、钥匙签收单，证明开发商履行了交付义务、被告已经实际收楼；6、律师函及送达记录，被告拖欠物业管理费、水电公摊费等费用，经原告多次催收仍不交纳的事实；7、万科欧泊公共水电费分摊办法，水电费公摊依据及计算方式；8、原告垫付水电费的发票及水电费分摊明细表，证明原告已垫付被告欠付公摊水电费时间的整个小区的公摊水电费。以上证据均有原件。对于原告万科公司提供的上述证据，被告王瀚昌未到庭对上述证据发表质证意见，也未提出反驳，本院予以确认。被告王瀚昌未向法庭提交任何证据。本院综合分析原、被告提供的证据以及庭审中的陈述，认定以下事实：一、2012年8月23日，广州番禺向信房地产有限公司作为“开发建设单位（甲方）”、原告万科公司作为“物业服务企业（乙方）”签订《新光城市花园（四、五期）前期物业服务协议》，该协议约定：甲方委托乙方对新光城市花园四、五期提供前期物业服务事宜，物业名称为新光城市花园四、五期，坐落在广州市番禺区南村镇兴南大道368号；本合同有效期为三年，自2012年8月23日至2015年8月22日止，但是：1、合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；2、如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、乙方同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同；本物业管理区域物业服务收费实行包干制，在业主共有物业经营收益全部纳入服务费的基础上，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：五期C1/C2/C3栋：4.8元/平方米；如果业主大会决议改变业主共有物业经营收益用途的，业主缴纳物业服务费的标准应做相应调整；业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费）；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰向乙方支付违约金；乙方接受供水、供电、燃气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、燃气、信息、环卫等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月15日前向乙方交清相关费用；逾期未交纳相关费用的，乙方从逾期之日起每日按欠费总额的1‰计收违约金……等等。同日，广州市番禺向信房地产有限公司（甲方）、原告万科公司（乙方）、广州市万合房地产有限公司（丙方）签订了《权利义务转移协议书》，约定甲方在《新光城市花园（四、五期）前期物业服务合同》的权利义务概括转移给丙方，自协议生效之日起由丙方全面承担甲方在《新光城市花园（四、五期）前期物业服务合同》中的权利义务。二、2014年12月16日，广州市番禺区物价局作出《关于新光城市花园五期前期物业服务最高收费标准的批复》，核定新光城市花园五期住宅小区前期物业服务最高收费标准为每月每平方米4.38元（不含水电公摊），本收费标准同时作为新光城市花园五期住宅小区前期物业服务招标的最高收费标准。三、2015年9月30日，被告王瀚昌向广州市万合房地产有限公司购买了番禺区新光城市花园（商住楼）自编C1、C2、C3栋第C1栋29层2903号房（即案涉房屋），房屋地址：番禺区南村镇兴南大道368号新光城市花园五期二街3号（C1栋）2903房，并签订了《广州市房地产登记申请书》、《商品房预售合同》，合同约定案涉房屋的面积为185.9991平方米，物业服务费由乙方自收楼之日起按月按时缴纳。根据2017年10月31日广州市番禺区国土资源和规划局出示的《产权情况表》显示：被告王瀚昌是番禺区南村镇兴南大道368号新光城市花园五期二街3号2903房的产权人（登记字号：16预登02321296；合同状态：预告；确权状态：未确权），案涉房屋建筑面积188.2321平方米。四、2016年9月18日，广州市万合房地产有限公司向被告王瀚昌发出《商品房交付使用通知书》，通知被告王瀚昌于2016年9月23日至9月26日（具体时间段以微信预约时间为准）到欧泊销售大厅左侧办理房屋交接手续，物业服务费自2016年10月1日起计收。五、2016年9月23日，被告王瀚昌办理了收楼手续，签署了《客户资料签收表》与《钥匙签收单》，签收了《万科欧泊公共水电费分摊办法》、入户钥匙（含装修钥匙）、主卧、次卧、书房、紧急复位钥匙、信箱钥匙、社区一卡通等等。其中《万科欧泊公共水电费分摊办法》规定：本小区楼内楼梯灯、走廊灯、电梯、加压水泵、排污水泵等公用设施设备，庭院灯、草地灯、射灯、壁灯、高杆灯等各类公用路灯，消防控制中心运行产生的水电费用，供水、供电未实行抄表到户之前供水供电总表与业主（用户）分表之和的差额部分由小区业主（用户）合理分摊；并列明具体分摊的公式。六、原告万科公司已经交纳了案涉物业小区自2017年1月至2017年9月的水费、污水处理费与电费，并在诉讼中提供相应的水电费发票予以证明。七、2017年9月21日，原告万科公司委托广东合拓律师事务所通过邮政特快专递向被告王瀚昌发出《律师函》，主要内容为：阁下名下产权房屋（万科欧泊小区C1栋2903房），自2017年1月至2017年8月已欠缴万科物业公司物业服务费、公共水电分摊费等本金共计6976.14元，请阁下务必在2017年9月30日前缴清上述款项。该专递已于2017年9月26日由被告本人签收。八、庭审中，原告万科公司确认原告在2017年1月份之前按时交纳物业服务费、水电分摊费用与住宅费用，结清之后剩余部分149.87元用于抵扣2017年1月份的物业服务费；因前期物业服务合同规定的收费标准高于相关部门批准的收费标准，故物业服务费按相关部门批复的4.38元/平方米计算；2017年8月份经相关部门测算案涉房屋的实际面积（即产权登记情况表的建筑面积）有所变动，故2017年7月份之前按照合同约定的185.9991平方米计算，每月物业服务费为814.68元；2017年8月之后按照产权登记情况表确定的188.2321平方米计算，每月物业服务费为824.45元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以合同无效为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告与广州市番禺向信房地产有限公司、广州市万合房地产有限公司签订的《新光城市花园（四、五期）前期物业服务合同》及《权利义务转移协议书》是各方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他合同无效的情形，应认定合法有效。根据《新光城市花园（四、五期）前期物业服务合同》第五条的约定可知，合同于2015年8月22日到期后，在原告万科公司同意继续履行本合同、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘万科公司的决议并签订新的物业服务合同的情况下，该合同继续有效，对涉案小区业主与物业公司双方均具有约束力，双方应按照合同约定履行各自的义务。原告根据物业服务合同及补充协议的约定为新光城市花园（四、五期）小区物业提供了物业管理服务，被告作为新光城市花园（四、五期）小区物业的业主，应受《新光城市花园（四、五期）前期物业服务合同》及《权利义务转移协议书》的约束，履行向原告交纳物业服务费的义务，其拖欠物业服务费的行为已构成违约，理应承担支付尚欠物业服务费及逾期付款利息等违约责任。被告王瀚昌自2017年1月起至2017年10月止尚欠原告物业服务费为8026.24元（814.68元×7个月+824.45元×3个月-149.87元），本院予以确认。关于从2017年1月起至2017年10月止物业服务费的违约金，现原告万科公司主张按合同约定，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，按每日千分之一的标准计算至被告清偿全部物业服务费之日止，该主张系合同双方的合意，符合法律规定，本院予以支持，但每期的违约金总额应以不超过该期的物业服务费为限。关于原告诉请的水电费。原告万科公司在诉讼中提交了水电费发票证明其已代为交纳了包括案涉房屋等物业在内的水电费，本院对原告垫付水电费的事实予以确认。对于垫付的水费以及公共用电公摊费、公共用水公摊费数额，原告提供了供电、供水统计表载明被告欠付水电费的具体情况，该统计表虽属于原告单方制作，但结合被告王瀚昌签收的《万科欧泊公共水电费分摊办法》，原告关于按照被告每月实际使用情况计算水费以及公共用电公摊费、公共用水公摊费数额的陈述，合乎常理，且被告亦无到庭举证该计算方式存在不合理之处，本院对原告代被告垫付的数额予以确认，确认被告王瀚昌应向原告万科公司支付2017年1月至9月的公共用电公摊费人民币532.88元、公共用水公摊费人民币4.44元、水费177.16元。被告王瀚昌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未答辩，视为放弃有关诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条的规定，判决如下：一、被告王瀚昌应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2017年1月至2017年10月的物业服务费人民币8026.24元及违约金（每期的违约金从每期应交物业服务费之日的次月1日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，每日按千分之一的标准计至被告还清全部欠款之日止，但每期的违约金总额应以不超过该期的物业服务费为限）；二、被告王瀚昌应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2017年1月至9月的公共用电公摊费人民币532.88元、公共用水公摊费人民币4.44元；三、被告王瀚昌应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2017年1月至9月的水费177.16元。如义务人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告王瀚昌负担。本判决为终审判决。审判员  吕荐宗二〇一八年二月八日书记员  李楚瑶