内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）内04民终5197号
上诉人(原审被告)：徐某，男，1963年10月31日出生，汉族，无业，住内蒙古自治区赤峰市。
委托诉讼代理人：辛某，内蒙古千孚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王某1，男，1970年4月15日出生，满族，个体工商户，住内蒙古自治区锡林郭勒盟多伦县。
委托诉讼代理人：杨某，内蒙古云暄律师事务所律师。
原审被告：赤峰宝石房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市松山区桥西大街�段路南。
法定代表人：王某2，董事长。
上诉人徐某因与被上诉人王某1、原审被告赤峰宝石房地产开发有限公司（以下简称宝石公司）买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区巴林左旗人民法院（2017）内0422民初第356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理�本案现已审理终结。
上诉人徐某上诉请求：撤销原审判决，发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清。1、上诉人对一审法院查明的”原告向被告徐某付清了全款”该事实有异议，一审庭审中原告只提交了其与宝石房地产开发公司之间的交款单据，收款单位也是宝石公司，而不是本案上诉人，上诉人至今也没有收到涉案房款。因此，一审法院认定事实不清。2、一审庭审中被上诉人向人民法院提交了房屋拨付单，该单据充分证实了上诉人对涉案车库及E区052号商厅享有处分权，而涉案车库认购协议书及E区052号商厅认购合同签订的主体系宝石公司和被上诉人，上诉人不享有任何权利义务关系，因此不能视为上诉人同意出售涉案房屋。3、根据（2016）内0425民初121号民事判决书、（2016）内04民终3181号民事判决书，认定上诉人徐某于2015年8月6日取得涉案房屋所有权，该认定事实属于法律事实，虽不是客观事实，但是在该判决未被推翻前，相应判决应以此为准。原审认定宝石房地产公司与王某1签订的商品房合同有效，属于认定事实错误。基于该法律认定事实，根据《合同法》第51条，宝石房地产与王某1签订合同属于效力待定的无权处置合同。上诉人在一审中明确表示该合同是在受到王某1阻拦施工的情况下签订的，其作为所有权人明确表示未将房屋出售给王某1。因此，该合同应为无效。即使合同有效，通过原告的举证其是向宝石房地产缴纳的�款，那么宝石房地产先将房屋拨付给了上诉人，后将房屋出售给王某1，也印证了其属于无权处分的行为。即使合同有效，也应由王某1向上诉人支付案涉房屋相关款项，没有证据证明王某1向徐某支付房款的情况下，王某1无权要求徐某继续履行合同。综上，请求二审法院查明事实，撤销一审判决并将本案发回重审。
被上诉人王某1答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应该予以维持。1、上诉人主张其没有收到现金就是被上诉人没有交付房款是不能成立的。通过一审法院的调查，上诉人借了刘桂萍本息合计2040546元，该钱是刘桂萍借王某1的，刘桂萍还了王某1，王某1用该钱购买了上诉人的房屋和车库，并签订了认购协议，这一过程尽管没有动用现金，但上诉人欠刘桂萍的借款已经还清，等同于上诉人收到了房款，但合同与收据应当由开发商出具，否则无法办理房产证，另上诉人在认购协议上也签字加以确认了，至于开发商与上诉人之间的账目如何计算是他们的事，与本案无关。况且是否交纳全款与合同效力无关。2、通过原审法院调查，上诉人对涉案房屋具有处理权，上诉人在认购协议上签了字，等于同意将房产卖给上诉人，这是其真实的意思表示，内容不违背合同法第52条和相关法律关于合同无效的规定，因此，涉案的认购合同是有效的。
原审被告宝石公司未陈述意见。
一审时王某1提出诉讼请求：1、申请法院依法判令被告与原告签订的坐落在赤峰市××旗、030、031、032、033、034、036、037、038、039、058、076号车库认购协议书和E区052号商厅认购合同为有效合同，并继续履行；2、被告承担本案的诉讼费。
一审判决查明，徐冬梅和被告徐某是兄妹关系，徐冬梅在巴林左旗上京商贸广场承包工程，因车祸去世，其工程由徐某接管。徐冬梅在工程建设过程中借刘桂萍现金，在2015年8月6日由被告徐某还刘桂萍借款，刘桂萍又将款还给原告王某1。王某1用此款在2015年8月6日将赤峰宝石房地产开发有限公司拨付给建筑商被告徐某抵工程款的车库12间，商厅1处予以购买，整个过程，徐某未得到现金，但偿还了自己的债务。上述房屋坐落在赤峰市巴林左旗上京商贸广场。因商品房买卖是以开发商为出卖人，因此被告赤峰宝石房地产开发有限公司与原告王某1签订商品房认购合同，被告徐某也在合同上签字予以确认。原告向被告徐某付清了全款。原告称已经实际占有涉案的车库、商厅，并已出租给他人使用。原告起诉至法院，请求对原告的上述诉讼�求作出公正合法裁判。因徐冬梅还有其他债务，克什克腾旗人民法院执行局于2015年8月21日作出（2015）克执字第630、631号民事裁定书将涉案车库、商厅查封，被告赤峰宝石房地产开发有限公司提出执行异议之诉，克什克腾旗人民法院作出允许执行的判决，被告赤峰宝石房地产开发有限公司上诉，被赤峰市中级人民法院予以驳回，故被告徐某称该案合同无法履行。被告徐某称：签订涉案合同时被告徐某在建筑商的位置签字，是原告在施工现场阻拦施工，不签字就不撤场，没办法签的字，被告赤峰宝石房地产开发有限公司要求被告徐某在其合同上签的字，并不是本案被告徐某主动将涉案车库、商厅主动出售给原告的。对此被告徐某未能提供证据予以证实。
一审法院认为，原告王某1和被告赤峰宝石房地产开发有限公司、徐某签订的车库认购协议书、商品房认购合同为有效合同，并不违反法律规定。被告赤峰宝石房地产开发有限公司将车库、商厅以工程款顶账的形式拨付给被告徐某，徐某又将涉案车库、商厅出售给原告，且签订了《车库认购协议书》、《商品房认购合同》。被告赤峰宝石房地产开发有限公司履行了工程款拨付义务，并且在车库认购协议书、商品房认购合同签字。原、被告三方签订的车库认购协议书、商品房认购合同并没有《合同法》第五十二条所列举的合同无效的情形，没有违反法律禁止性规定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，商�房的定购协议书具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原告和被告签订的车库认购协议书、商品房认购合同具备了上述条件，原告要求确认合同有效法院予以支持。该合同是有效合同，应当继续履行，基于涉案车库、商厅设定的买卖合同是否能够得到实际履行尚不确定，原告可在取得能够实际履行的相关依据后，另行主张权利。被告徐某没能提供该合同无效的证据，对被告徐某的抗辩理由法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：一、原告王某1和被告徐某、被告赤峰市宝石房地产开发有限公司签订的位于赤峰市××旗、033、031、032、033、034、036、037、038、039、058、076号车库认购协议书和E区052号商品房认购合同有效；二、驳回原告王某1的其他诉讼请求。
本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致，二审直接予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是王某1和赤峰宝石房地产开发有限公司、徐某签订的车库认购协议书、商品房认购合同是否应为无效。合同效力问题应当依照《中华人民共和国合同法》的相关规定进行判断，而协议是否实际履行非判断合同效力的依据。三方签订的车库认购协议书和商品房认购合同并没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效。徐某上诉称其至今也没有收到涉案房款因而主张合同无效的理由不能成立。上诉人主张在该合同是在受到王某1阻拦施工的情况下签订的，并非当事人真实意思表示，对此本院认为，上诉人主张其在违背真实意思表示的情况下订立合同的上诉理由应当属于《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的合同可撤销的情形，并非属于合同无效的情形。上诉人主张其对涉案车库及商厅享有处分权，而认购合同签订的主体系宝石公司和被上诉人，不能视为上诉人同意出售涉案房屋，宝石房地产与王某1签订合同属于效力�定的无权处置合同。本院认为，签订涉案合同时徐某在建筑商的位置已签字，现其主张自己未同意出售房屋，但未能提供证据加以证实，本院不予采纳。同时，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，该上诉理由亦不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人徐某承担；邮寄送达费60元，由上诉人徐某、被上诉人王某1、赤峰宝石房地产开发有限公司各承担20元。
本判决为终审判决。
审判长田丽丽
审判员雷蕾
审判员周振卿
二○一七年十二月四日
书记员韦羽佳