呼和浩特市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）内01民终1593号
上诉人（原审被告）：内蒙古天建房地产开发有限公司。
法定代表人：旺晓光，该公司董事长。
委托诉讼代理人：高卫东，慧聪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：段君毅，慧聪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王瑞，农民，住呼和浩特市。
被上诉人（原审原告）：陈瑞鲜，农民，住呼和浩特市。
上诉人内蒙古天建房地产开发有限公司（以下简称天建公司）因与被上诉人王瑞、陈瑞鲜房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初4790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天建公司的委托诉讼代理人高卫东，被上诉人王瑞到庭参加诉讼。被上诉人陈瑞鲜经本庭传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天建公司上诉请求：撤销一审判决、依法改判。事实和理由：―审法院认定事实不清，适用法律错误。一、一审判决未对王瑞、陈瑞鲜违约未交清房款的事实进行认定，存在认定事实不清的错误。一审判决在本院经审理查明部分仅对双方的《商品房买卖合同》签订情况及合同约定的房屋交付时间及逾期交房的违约责任等进行了确认，但是对关系双方权利义务的房款是否交清的事实却没有进行确认。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第六条约定，付款方式为分期付款，于2014年7月19日交首付款2万元，于2014年9月1日交首付款203368元（以修路工程款抵顶），于2015年8月15日前交清余款362719元。但是王瑞、陈瑞鲜却未能按照约定的期限支付购房款，未能支付最后一期房款362719元。在王瑞、陈瑞鲜未付清全款之前，天建公司有权拒绝按照合同约定向王瑞、陈瑞鲜交付房屋且无需承担逾期交房的违约责任。这一事实关系双方权利义务的确定，一审法院对此重要事实未予认定，将全部责任归结于天建公司，并判决支付违约金。显然，一审判决存在认定事实不清的错误，应当予以纠正。二、一审判决认为取得《商品房竣工验收备案表》是商品房经竣工验收合格的依据是错误的，一审法院据此错误观点作出判决显然是错误的，应当依法撤销并改判。法律明确禁止将未经竣工验收合格的房屋交付业主使用，但是并未明确规定竣工验收备案是工程竣工验收合格的依据。在双方签订的《商品房买卖合同》第8条约定，应当将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。由前述约定内容可知，前述四个交付条件是层层递进的逻辑关系，逐项评价了验收所包括的范围，提高了交付标准。双方约定的交付标准是商品房经验收合格而非是其他几种方式，更谈不上是竣工验收备案。商品房经验收合格是指工程竣工后由开发商组织施工单位、设计单位、监理单位、勘査单位按照国家规范对竣工的商品房质量进行检验，检验合格的由开发商予以接受的行为。商品房经验收合格与验收备案是完全不同的两个概念，双方从未约定商品房经验收备案并取得竣工验收备案表作为交付条件。在本案中，只要天建公司所交付的商品房经建设、施工、勘查、设计、监理五方验收合格即具备合同约定交付条件而无需取得竣工验收备案表。一审判决所认为的以取得竣工验收备案表作为验收合格的依据的观点显然是双方合同约定的后几种交付条件的内容。同时，依据《房屋建筑和巿政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第4条规定”建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内；依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建筑主管部门（以下简称本案机关）备案”。可见，竣工验收合格与竣工验收备案并不是同一回事，建设工程竣工验收备案是建设主管部门为加强房屋建筑质量监督管理的行政措施，系在建设单位组织工程竣工验收合格后，由备案机关进行事后监督、复査的制度，并不对工程是否验收合格产生决定作用；并非是一审判决所称的”《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格的依据。”另外，一审判决以取得竣工验收备案表作为验收合格的依据为由认定本案所涉房屋不具备交付条件进而否定了天建公司的交付房屋的事实，并且以此理论作为依据，在判决计算违约金的时候，将违约金的计算至所谓的”竣工验收合格并交付之日”，即使天建公司存在逾期交付房屋的情形，那么按照双方合同约定计算违约金也应当计算至2016年7月初，而不应计算至所谓的”竣工验收合格并交付之日”。因此，一审判决认为只有取得了竣工验收备案表才具备交付条件是错误的，其据此结论作出判决也是错误的，应当依法予以纠正。综上，天建公司认为一审判决认定事实不清，适用法律存在错误，依法应当撤销并改判。
王瑞、陈瑞鲜辩称，情况属实，买房时有补充协议，交房之前补齐尾款。但是到现在我们没有接到交房通知。补充协议是跟售楼部签订的。
王瑞、陈瑞鲜向一审法院起诉请求：一、天建公司承担逾期交房的违约金8153元（逾期交房违约金从2015年9月1日起算暂计算到2016年9月1日，最终以房屋验收合格并交付之日为准）；二、天建公司限期七日内向王瑞、陈瑞鲜交付房屋。
一审法院认定事实如下：双方于2014年9月1日签订《商品房买卖合同》，约定王瑞、陈瑞鲜购买天建公司开发的位于呼和浩特市××区以北，北二环路以南北国风光天建城8号楼1单元1801号建筑面积为107.37平方米的商品房，每平方米5458.57元，总价为586087元的房屋。双方约定的付款方式为,1.于2014年7月19日交首付款20000元；2.于2014年9月1日交首付款203368元（以修路工程款抵顶）；3.于2015年8月15日交清余款362719元整。双方约定天建公司应当在2015年8月31日前将经验收合格的商品房交付王瑞、陈瑞鲜使用。合同还约定了出卖人逾期交房的违约责任即1.逾期不超过60日，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解决合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。
另查明，2014年9月1日，王瑞与天建公司签订了一份《抵账协议》，约定天建公司将应付王瑞的通道平整工程款以天建公司所开发的北国风光天建城的住宅楼8号楼1单元1801户，单价5458.57元，建筑面积107.37平方米，总价款586087元的房源抵顶，不足部分房款王瑞用现金补足天建公司。同日，双方签订一份补充协议，约定王瑞于交房前15日补齐最后一期房款，以实际交房的日期为准。
合同签订后，天建公司于2014年9月1日为王瑞、陈瑞鲜出具收据，载明：今收到王瑞、陈瑞鲜交来8号楼1单元1801购房首付款223368元，其中203368元以修路工程款抵顶。此后，天建公司未按约定日期交付房屋。现王瑞、陈瑞鲜以天建公司未按期交房为由诉至本院要求天建公司支付逾期交房的违约金并限期交房。上述事实有王瑞、陈瑞鲜提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《抵账协议》、《收据》予以佐证，该院予以确认。一审法院认为，王瑞、陈瑞鲜与天建公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容合法，应受法律保护。王瑞与天建公司签订的《抵账协议》符合法律规定，王瑞按合同约定履行了交付部分购房款的义务，依据双方补充协议，王瑞、陈瑞鲜剩余房款在交房前15日交清，天建公司抗辩因王瑞、陈瑞鲜未付清全款，天建公司有权拒绝交付房屋的抗辩理由不能成立，该院不予采信。因天建公司未取得《商品房竣工验收备案表》，建设行政主管部门在对开发商的申报资料及其他文件进行审查后决定同意备案或者重新组织竣工验收，其颁发的《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格的依据，涉案房屋目前不具备房屋交付的条件，故王瑞、陈瑞鲜要求天建公司交付房屋的诉讼请求，该院不予支持。天建公司未按合同约定日期将经验收合格的房屋交付王瑞、陈瑞鲜，构成违约，应承担违约责任。天建公司应按合同约定按日向王瑞、陈瑞鲜支付已付购房款0.1‰的违约金，自2015年9月1日起至2016年9月1日期间的违约金，每日按已付购房款0.1‰计算，并继续计算至房屋验收合格并交付之日止。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定,判决如下：一、被告内蒙古天建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王瑞、陈瑞鲜平从2015年9月1日至2016年9月1日期间的违约金8153元（房款223368元×0.1‰×365天），并以22368为基数从2016年9月2日计算至房屋验收合格并交付之日止。二、驳回原告王瑞、陈瑞鲜的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告内蒙古天建房地产开发有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点是：一审判决天建公司支付相应违约金有无依据。对此争议，本院结合相关法律、行政法规的规定和双方当事人的诉辩意见，评析如下：
一、从合同约定的交付条件来看，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条分别列举了四种交付条件，除当事人选定的第一种”该商品房经验收合格”之外，还包括其他三种交付条件。根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定：”建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”依照该规定，结合本案实际，双方在合同中约定的第一种交房条件，应理解为建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并取得勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件。天建公司出具相关内蒙古呼和浩特市北国风光天建城8#楼分部（子分部）工程质量验收记录的证明材料，可以认定天建公司所建设北国风光天建城8#楼商品房经过了建筑工程质量验收，符合双方当事人的合同约定的交付条件内容。
二、建设工程是否能够视为”验收合格”，确需同时具备约定和法定的交付条件。本院认为，通过上文认定，本案涉案工程已达到合同约定的”该商品房经验收合格”的交付条件，而对于是否达到法定交付条件，则应依照法律、行政法规的相关规定予以认定。根据《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条的规定：”国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责”、”按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”该规定明确了针对不同类型的建设工程所采取的不同消防验收管理模式，即第十三条第一款第（一）项规定的建设工程，需先向消防机构申请消防验收，未通过消防验收的，禁止投入使用；第一款第（二）项规定的其他建设工程可在验收后投入使用，同时报消防机构备案，并由消防机构依法抽查，抽查不合格的，应当停止使用。可见，并非所有的建设工程均需通过消防验收后才能投入使用。对于上述规定中必须经过消防验收方可投入使用的”大型的人员密集场所和其他特殊建设工程”的范围，中华人民共和国公安部发布的《建设工程消防监督管理规定》中第十四条第（四）项明确规定：”国家标准规定的一类高层住宅建筑”。而中华人民共和国建设部《高层民用建筑设计防火规范》第3.0.1条，明确将十九层及十九层以上的住宅归为一类高层建筑，将十层至十八层的住宅归为二类高层建筑。本案中，天建公司涉案工程名称为北国风光天建城，其中王瑞、陈瑞鲜所购涉案房屋位置在第8号楼，建筑层数为地上18层，地下2层，不属于一类高层住宅建筑，也不属于《中华人民共和国消防法》、《建设工程消防监督管理规定》规定的必须经过消防验收方可投入使用的”大型的人员密集场所和其他特殊建设工程”。因此，天建公司向王瑞、陈瑞鲜交付的涉案房屋仅需达到双方约定的交付条件即”该商品房经验收合格”即可。
关于天建公司主张王瑞、陈瑞鲜未交齐购房款，天建公司有权拒绝交付房屋并不承担逾期交房的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，陈瑞、王瑞鲜应于2015年8月15日交清余款362719元，天建公司应于2015年8月31日交付房屋。另根据王瑞、陈瑞鲜提供的天建公司于2014年9月1日出具的《补充协议》，天建公司同意王瑞于交房前15天补齐最后一期房款，以实际交房日期为准。本院认为，《补充协议》中，天建公司与王瑞、陈瑞鲜己合意变更《商品房买卖合同》关于王瑞、陈瑞鲜交纳购房款时间的约定。根据该《补充协议》，天建公司负有先履行义务，王瑞、陈瑞鲜负有后履行义务。即天建公司在未能于2015年8月31日交付涉案房屋的情况下，其负有在房屋具备交付条件时至少提前15天通知王瑞、陈瑞鲜交付剩余房款的义务。现天建公司未能提供相应的证据证明其履行了通知王瑞、陈瑞鲜交纳剩余房款的义务，王瑞、陈瑞鲜则当然不负有主动交纳购房款的义务。同时，天建公司虽不认可其与王瑞、陈瑞鲜之间的《补充协议》，但并未提供证据予以证明。故天建公司关于王瑞、陈瑞鲜未交齐购房款而不承担逾期交房违约责任的上诉理由不能成立。天建公司未能按《商品房买卖合同》中约定的日期交付涉案房屋，又未在房屋具备交付条件时通知王瑞、陈瑞鲜交纳剩余房款，故其行为构成违约，其应承担逾期交房的违约责任。另如上所述，涉案房屋经本院认定己具备交付条件，故从本判决生效之日起，王瑞、陈瑞鲜己知晓涉案房屋具备交付条件，逾期交房的日期己截止，双方均应当依照合同积极履行约定的义务。本案诉讼中，天建公司承担违约金的截止时间应计算至本判决生效之日。
综上所述，天建公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初4790号民事判决第二项，即”驳回原告王瑞、陈瑞鲜的其他诉讼请求”；
二、变更呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初4790号民事判决第一项为内蒙古天建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付王瑞、陈瑞鲜2015年9月1日至本判决生效之日期间的违约金（每日按已付购房款0.1‰计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，共计75元，由内蒙古天建房地产开发有限公司负担56元，王瑞、陈瑞鲜负担19元。
本判决为终审判决。
审判长马国民
审判员韩韬
审判员鄂晓红
审判员孙昊
代理审判员刘伟
二〇一七年十月二十六日
书记员曹建飞