山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民一初字第3996号原告：沈飞，男，1976年7月6日出生，汉族，居民，住山东省莒县。委托诉讼代理人：宋百海，山东东方太阳律师事务所律师。被告：日照市东港区秦楼街道文登路社区居民委员会，住所地日照市东港区秦楼街道文登路社区。法定代表人：张传久，主任。委托诉讼代理人：万国栋，山东海洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：厉磊，山东海洋律师事务所律师。原告沈飞与被告日照市东港区秦楼街道文登路社区居民委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人宋百海、被告的委托诉讼代理人厉磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈飞向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告签订的《商铺租赁合同》无效；2.判令被告返还原告缴纳的租金、履约保证金、装修押金等共计1106000元；3.判令被告赔偿原告损失150412元。诉讼过程中，原告放弃第一项及第三项中要求被告赔偿原告房屋装修损失的诉讼请求；原告变更第二项诉讼请求为：判令被告返还原告缴纳的租金、履约保证金、装修押金等共计1121000元；原告增加诉讼请求：判令被告自2014年2月12日起以1121000元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率为标准赔偿申请人损失至判决确定的履行期限届满之日。事实和理由：2014年5月15日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，合同约定由原告承租被告位于日照市泰安路197号文登路社区沿街商铺D2-D8（1-2层），建筑面积约为1256.7平方米。合同约定房屋用途为商用，同时还约定了租金以及违约责任等事宜。合同签订后，原告按照被告要求缴纳了租金、履约保证金、装修押金，但被告迟迟未能将合同约定的商铺交付原告。2015年6月，原告接到被告交付的商铺钥匙并对商铺进行装修，装修过程中被该商铺所属建设工程的施工方以该建设工程未经验收交付为由停工至今。后经原告向建设主管部门了解，涉案商铺所属建设工程整体尚未竣工验收，涉案商铺也未经公安消防机构进行消防验收，依法不得交付使用。因该商铺的承租权是原告通过竞拍方式取得，原告为此支付了竞拍佣金，且原告为装修涉案商铺也支付了装修费用。现因原告无法实现合同目的，已造成重大经济损失。为此，原告特依法具状诉至贵院，请依法判决。被告日照市东港区秦楼街道文登路社区居民委员会辩称，涉案商铺有建设工程规划许可证，符合消防验收标准，原、被告签订的《商铺租赁合同》合法有效。在原告缴纳保证金及租金并签订合同后，被告随之将涉案商铺交付给原告。原告的各项诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无异议的《商铺租赁合同》、《装饰装修管理服务协议》、《物业管理服务合同》、租赁费收据、商铺保证金收据、装修押金收据、物业费收据、建设工程规划许可证等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：检验报告及建设工程消防备案结果通知书，被告提交用于证明涉案商铺未违反消防验收标准，原告虽有异议，但未提交相反证据予以反驳，本院对上述证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告于2013年底委托日照拍卖行有限责任公司就位于旧城改造项目A6楼的涉案商铺公开对外拍租，原告参与竞租中标并缴纳了拍卖佣金。2014年2月12日，原告支付被告履约保证金69506元及第一年租金1030494元。2014年5月15日，原告作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的被告签订《商铺租赁合同》，约定乙方自愿租用甲方位于日照市泰安路197号文登路社区沿街商铺D2-D8（1-2层）使用，建筑面积约1256.7平方米，租赁期限为十年，自房屋实际交付之日起计算至十年后的相对应日期止，房屋用途为商用，前三年度租金为每年1030494元，同时约定乙方须向甲方交付69506元作为履约保证金，在合同期内和乙方无违反合同条款行为，合同期满，甲方无息退还乙方。后原告与日照富和物业有限公司签订《装饰装修管理服务协议》及《物业管理服务合同》，并向该公司缴纳装修押金21000元、物业费30412元。原、被告未约定涉案商铺交付时间，现因实际租赁期限起算点发生争议，原告诉至本院。诉讼中，被告主张已于2014年6月15日交付涉案商铺，并主张因涉案商铺为开放式，原告可以随时使用，被告处没有交接手续等相关材料。原告则主张交付时间为2015年5月28日，并主张涉案商铺未经过消防验收，即使交付亦不能正常使用，无法实现租赁合同目的。诉讼中，经本院调解，原、被告达成调解协议，双方同意于2015年12月20日解除《商铺租赁合同》。之后原告将房屋钥匙、水电卡等交还被告并搬离涉案房屋。本院认为，原、被告在平等、自愿基础上签订《商铺租赁合同》，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。结合本案原告退房时交还钥匙等情形，被告所称涉案商铺可随时使用的主张显与实际不符，被告作为出租方未能提交交接手续等相关材料，亦未提交充足有效证据证明实际交付时间，被告作为负有举证证明责任的一方应承担不利后果，本院以原告自认的2015年5月28日作为涉案商铺交付之日。原告主张涉案商铺交付后不能正常使用，但未提交充足有效证据证明，对原告的该项主张，本院不予采信。原、被告经协商于2015年12月20日解除租赁合同，原告实际占有使用涉案商铺的期限应为2015年5月28日至2015年12月20日，本院予以确认。原告实际租赁期限为7个月，被告收取的第一年租金1030494元已超出原告应付的租金数额，超过部分应予以返还，故被告应向原告返还租金429372.5元（1030494元÷12月×5月）并按中国人民银行同期贷款利率自租赁合同解除次日即2015年12月21日起支付利息，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。双方已协商解除租赁合同，被告未提交充足有效证据证明原告存在违约情形，故被告应向原告返还履约保证金69506元并按中国人民银行同期贷款利率自租赁合同解除次日即2015年12月21日起支付利息，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。因原告与日照富和物业有限公司签订《装饰装修管理服务协议》并向该公司缴纳装修押金，原告无权要求被告返还装修押金并支付利息，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。因被告未收取物业费、拍卖佣金，而原告亦未提交充足有效证据证明被告存在违约情形，故对原告要求被告赔偿物业费及拍卖佣金损失的诉讼请求，本院不予支持。原告自愿放弃要求确认《商铺租赁合同》无效及要求被告赔偿原告房屋装修损失的诉讼请求，系对自身权利的处置，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告日照市东港区秦楼街道文登路社区居民委员会于本判决生效之日起七日内返还原告沈飞租金429372.5元；二、被告日照市东港区秦楼街道文登路社区居民委员会于本判决生效之日起七日内支付原告沈飞租金利息（以429372.5元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2015年12月21日起计算至本判决指定的履行期间履行之日止）；三、被告日照市东港区秦楼街道文登路社区居民委员会于本判决生效之日起七日内返还原告沈飞履约保证金69506元；四、被告日照市东港区秦楼街道文登路社区居民委员会于本判决生效之日起七日内支付原告沈飞履约保证金利息（以69506元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2015年12月21日起计算至本判决指定的履行期间履行之日止）；五、驳回原告沈飞本案的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16108元，由原、被告平均负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  李良杰审 判 员  王 颖人民陪审员  徐延林二〇一六年十二月二十三日书 记 员  路 岩