陕西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕民终654号
上诉人（原审原告）：王立鲜，男，1972年3月2日出生。
委托诉讼代理人：赵新平，陕西彬泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩二兵，陕西彬泽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：交通银行股份有限公司陕西省分行。住所地：陕西省西安市新城区西新街**号。
负责人：程清洁，该分行行长。
委托诉讼代理人：张嘉悦，北京大成（西安）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：双兰档，北京大成（西安）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陕西瑞麟置业有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区环城南路中段118号。
原审被告：孙家骏，男，1981年12月17日出生。
上诉人王立鲜因与被上诉人交通银行股份有限公司陕西省分行（以下简称:交行陕西省分行）、被上诉人陕西瑞麟置业有限公司（以下简称：瑞麟公司）、原审被告孙家骏案外人执行异议之诉一案，不服西安市中级人民法院（2016）陕01民初453号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王立鲜委托诉讼代理人赵新平，被上诉人交行陕西省分行委托诉讼代理人双兰档到庭参加诉讼。被上诉人瑞麟公司、原审被告孙家骏经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
王立鲜上诉请求：撤销一审判决，改判立即停止对位于西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区5号楼11401号、5号楼10302号和9号楼11503号房屋的强制执行并解除对该房屋的查封，诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院以《商品房买卖合同》的签订时间晚于涉案房屋的查封时间为由，驳回了上诉人的诉讼请求错误。
首先，查封公告并没有依法在被上诉人瑞麟公司的销售中心张贴，上诉人无法得知一审法院是否查封了涉案房屋。2015年5月，被上诉人瑞麟公司因经营出现问题，上诉人才知晓被上诉人瑞麟公司销售给上诉人的房屋已经被抵押及查封的情况。其次，假如被上诉人瑞麟公司告知上诉人涉案房屋已经被抵押和查封的事实，上诉人作为实际购房人，岂能购买房屋权属上存在有担保物权及受到司法查封限制的房屋？再次，上诉人购买了涉案房屋后，被上诉人瑞麟公司依法进行了备案登记。西安市临潼区房管局也没有告知涉案房屋属于在建工程抵押房屋。
《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；…………。该条系关于房屋消费者物权期待权的保护条件，旨在从司法保护途径更全面的保护房屋消费者的合法权益。上诉人认为，商品房买卖合同的合同效力只要不违反法律、行政法规的强制性规定，均应属于合法有效的合同，应当赋予其相应的合同效力。
交行陕西省分行辩称，（一）其对涉案房产依法享有抵押权，具有对抗上诉人的优先受偿权。其已在房管部门对该抵押物办理了抵押登记，依法享有抵押权，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，依法享有对抗上诉人的优先受偿权。（二）上诉人对涉案执行标的不享有排除执行的权利。首先，瑞麟公司未出庭，无法证明《商品房买卖合同》的真实性，签订合同的时间也晚于抵押权设定的时间。抵押登记的对抗效力来自抵押登记公示，无论案外人事实上是否知道，均应推定为应知，并不属于无过错购买的情形。其次，上诉人名下有其他居住房屋，不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。
王立鲜向一审法院起诉请求：停止对位于西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区5号楼11401号、5号楼10302号和9号楼11503号房屋的强制执行；诉讼费用由被告负担。
一审法院认定的事实：2014年4月29日，原告与第三人瑞麟公司签订《公司客户委托贷款合同》，第三人以其自有的位于西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区在建工程提供抵押担保，并出具了抵押物清单。西安市临潼区房管所为该抵押物办理了抵押登记，并出具编号为西房他证临字第20149**号《房屋他项权证》。同日，陕西省西安市汉唐公证处作出（2014）陕证经字第002460号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。后原告申请陕西省西安市汉唐公证处出具执行证书，2014年12月18日陕西省西安市汉唐公证处出具（2014）陕证执字第149号《执行证书》，载明瑞麟公司未在约定的期限履行还款和担保义务，原告可持公证书及执行证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。执行标的为支付本金87464540元整及利息、罚息。后原告依据上述《执行证书》向该院申请强制执行，2014年12月30日，该院依据生效的债权文书《公证书》及《执行证书》作出（2014）西中执证字第00059-2号执行裁定查封了涉案房产。
本案原告作为案外人以涉案房屋为其所有为由提出执行异议。本院经审查认为，王立鲜与瑞麟公司签订的《商品房买卖合同》虽然已在房屋管理部门备案登记，但该合同系于涉案房产被法院查封之后签订，遂作出（2015）西中执异字第00248号执行裁定：驳回案外人王立鲜提出的执行异议。原告遂提起案外人执行人异议之诉即本案诉讼。
另查，2015年1月20日，原告与被告瑞麟公司签订了《商品房买卖合同》三份，购买了位于西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区5号楼11401号、5号楼10302号和9号楼11503号房产，并分别支付了购房款65万元、60万元、48万元，被告瑞麟公司向原告出具了收据等。三份《商品房买卖合同》均于2015年2月15日备案，现涉案房屋已交付使用。经被告交行陕西省分行申请，该院到西安市房屋管理局查询后，该局答复原告名下未登记其他居住房屋。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，2014年9月6日，被告为购买西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区7号楼11102号房屋与房地产开发企业瑞麟公司签订《商品房买卖合同》，该商品房买卖合同已在临潼房管所备案登记，其真实性已得到房屋管理部门的确认。后王立鲜向瑞麟公司支付了全部购房款并对该房屋居住使用。因原告向本院申请强制执行，本院遂根据西安市汉唐公证处出具的债权文书《公证书》及《执行证书》，于2014年12月30日作出执行裁定，将尚登记在房地产开发企业瑞麟公司名下的上述房屋予以查封。由于被告在人民法院查封之前已经与瑞麟公司签订商品房买卖合同，并支付了全部购房款，所购房屋用于居住使用，但西安市房屋管理局答复本院被告名下有其他居住房屋，因此，被告对人民法院查封诉争房屋提出异议，于法无据，异议理由不能成立。交行陕西省分行诉称其对诉争房屋已经办理抵押登记，享有对抗被告的优先受偿权，依法成立。综上，交行陕西省分行要求对西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区7号楼11102号房屋继续执行之诉请，本院依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、二十九条之规定，判决：准许对西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区7号楼11102号房产执行。案件受理费100元，由被告王立鲜负担。
本院经审理查明，一审法院查明事实基本属实，本院予以确认。
本院另查明，依据西安市中级人民法院2015年7月14日作出的生效判决（2015）西中民初字第00024号，认定瑞麟公司与西安三建建设有限公司达成以瑞麟君府二期房源67套房屋折抵4091万元工程款，瑞麟公司于2014年9月5日、2014年9月8日陆续与西安三建公司指定的业主签订了商品房买卖合同，并在西安市临潼区房地产管理所进行备案登记。王立鲜即西安三建公司指定的业主，涉案房屋来源于西安三建公司的工程抵款。
本院认为，本案的争议焦点是王立鲜对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
第一，案外人西安三建建设有限公司因与瑞麟公司之间的建设工程合同关系从而对瑞麟公司享有工程款债权，该债权已经生效判决认可,其中瑞麟公司欠付的工程款4091万元已用其67套房屋抵付,王立鲜系西安三建公司指定的业主，其与瑞麟公司签订商品房买卖合同，并在西安市临潼区房地产管理所进行了备案登记，王立鲜购买的房屋系基于西安三建公司工程抵款而来。原审对该事实未予查明,本院予以纠正。
第二，王立鲜对涉案房屋享有的权利足以排除交行陕西省分行所申请的强制执行。涉案房产虽于2014年4月29日抵押给交行陕西省分行，并办理了抵押登记手续，交行陕西省分行对涉案房产享有抵押权，并据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款规定，有权就该财产优先受偿。但根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的第一条的规定，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的优先受偿权优先于抵押权和其他债权”，由于王立鲜主张的房屋系西安市三建公司基于工程价款优先受偿权通过工程款折抵方式取得的房屋，故交行陕西省分行享有的抵押权不得优先于建设工程款优先受偿权，因此，王立鲜对涉案房屋享有足以排除交行陕西省分行所申请的强制执行的权利。
综上所述，王立鲜的上诉请求成立。一审认定部分事实不清，适用法律不当。本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下；
一、撤销西安市中级人民法院（2016）陕01民初453号民事判决；
二、停止对位于西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区5号楼11401号、5号楼10302号和9号楼11503号房屋的强制执行。
一、二审案件受理费共200元由交通银行股份有限公司陕西省分行负担。
本判决为终审判决。
审判长 李晓锋
审判员 王小凤
审判员 李勇杰
二〇一七年十二月二十五日
书记员 朱 梅