济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2015）天民一初字第127号原告（反诉被告）李井成（委托代理人王立歧，山东舜翔律师事务所律师。委托代理人张旭，山东舜翔律师事务所律师。被告（反诉原告）山东泉利置业有限公司（组织机构代码55438092-2），住所地济南市。法定代表人�利平，总经理。委托代理人所晓雁，山东康桥律师事务所律师。委托代理人曹秋云，女，1988年12月4日出生，汉族，山东泉利置业有限公司职工，住济南市。原告（反诉被告）李井成与被告（反诉原告）山东泉利置业有限公司（以下简称泉利公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李井成及其委托代理人王立歧、张旭，被告（反诉原告）泉利公司的委托代理人所晓雁、曹秋云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李井成诉称：2013年6月28日，原、被告签订《泉利·重汽配件城定制建设协议》一份，约定原告购买被告开发建设的泉利·重汽配件城南区24号楼504室房屋，原告向被告支付了房款，并约定于2013年12月31日前交付房屋。协议签订后，被告违反协议约定未按照约定时间交付房屋，根据协议约定，被告逾期超过60日未交付的，自次日起应按日向原告支付已付房款万分之三的违约金，并继续履行合同。李井成经与泉利公司协商未果，遂诉至法院，请求法院依法判令：1、被告泉利公司支付逾期交房违约金（以首付款155716元为基数，自2014年3月1日起至判决生效之日止，按日万分之三计算）；2、被告泉利公司支付公证费850元。被告泉利公司辩称：2013年6月28日，原、被告签订了《泉利·重汽配件城定制建设协议》，定制位于泉利·重汽配件城南区24号楼504室房屋。2015年3月23日，双方又就同一房屋签订了《济南市商品房买卖合同》，房屋�价款320741元。根据房屋买卖合同约定，被告应在2015年4月23日前将符合交付条件的房屋交付原告。原告应在该合同签订30日内付清全部房款，原定制协议在该合同生效同时失效。2013年12月19日，被告开发的房屋通过竣工验收，达到了合同约定的交付条件。2014年2月25日，被告通知原告收房，后多次通过电话、发函的方式通知原告缴纳所欠房款并收房。但直至2015年4月30日，原告才交齐全部房款但并未到被告处办理房屋交付手续。按照合同约定，被告通知后，原告迟迟不办理房屋交付手续的，视为房屋已按时交付。综上所述，原告起诉所依据的《泉利·重汽配件城定制建设协议》已被后签订的《济南市商品房买卖合同》所取代，原、被告的权利义务应按《济南市商品房买卖合同》的约定履行。被告已完全履行了合同义务，原告违反合同约定，迟迟不履行付款�务，已经构成违约，应当承担相应违约责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告泉利公司诉称：2015年3月23日，反诉原告与反诉被告签订了《济南市商品房买卖合同》，反诉被告购买位于泉利·重汽配件城南区24号楼504室房屋，房屋总价为320741元。根据合同补充协议的约定，反诉被告应在合同签订后30日内付清全部购房款。合同第7条约定，反诉被告未按合同约定及时足额支付房屋全部价款的，反诉原告有权追究其逾期付款责任和利息。利息自应付款之日起计算至实际付款之日止，以每日万分之五的利率计算。反诉被告于合同签订前付清了合同中约定的首付162741元，但剩余15.8万元反诉被告未按照合同约定于合同签订后30日内付清。直至2015年4月30日，反诉被告才签订银行贷款协议，交清全部房款。反诉被告的行为已构成违约，现反诉原告请求法院判令反诉被告支付逾期付款违约金632元。反诉被告李井成辩称：根据合同法的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝相应的要求。反诉原告向反诉被告出售的系公寓，但根据反诉原告的商品房现售备案证显示土地性质为工业建设用地，房屋性质为仓储，明显与事实和宣传不符。而且，反诉原告不可能将该房屋再变回公寓性质。根据合同法的相关规定，反诉被告有理由中止履行尾款支付。反诉原告与反诉被告签订的济南市商品房买卖合同，系反诉原告出于强势地位，以不签订不交房甚至交房后停水停电为要挟而被迫签订的，在此情形下签订的商品房买卖合同对反诉被告不产生法律�力。请求法院驳回反诉原告的反诉请求。经审理本院认定：2013年6月28日，原告李井成（定制方）与被告泉利公司（建设方）签订了《泉利·重汽配件城定制建设协议》一份，该协议约定：“1、定制方定制建设的房屋为南区24号楼504室（以下简称该房屋），建筑面积约74.06平方米（本条款约定面积与房屋测绘机关测绘面积有差异的，最终以房屋测绘机关的测绘面积为准，多退少补），房屋定制单价为4127.95元，总价为305716元。2、定制方在签订本协议时一次性支付定制总价款的50%，即155716元，余款定制方向建设方指定的银行申请贷款，签订本合同一周内递交按揭材料，按所选择的付款方式支付。3、定制方如未按本合同约定时间付款，逾期在30日之内的，定制方按日向建设方支付逾期应付款万分之三的违�金，合同继续履行；逾期超过30日的，建设方有权解除合同并收回房屋，定制方已缴纳的定制款不予退还。4、定制方擅自解除本协议，放弃购买房屋的，其已经支付的款项不予退还，并应向建设方支付因建设房屋承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用。5、建设方应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该房屋通过房屋建筑工程竣工验收后将房屋交付定制方使用。建设方如未按本协议规定的期限将该房屋交付定制方使用，逾期超过60日的，自逾期超过60日第二天起至实际交付之日止，建设方按日向定制方支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。6、在办理交付手续之前，定制方应付清全部房款、住宅专项维修资金、物业管�费以及按照规定或约定需缴纳的其他费用，否则，建设方有权拒绝办理房屋交付手续，且自建设方所发出的交付通知书规定的期限届满之时，视为建设方已按期交付房屋。……”该协议由原、被告签名、盖章。2013年6月17日，原告向被告支付房屋定制金1万元；2013年6月28日，原告向被告支付房屋定制金145716元。2015年3月5日，被告将房屋交付给原告。2015年4月30日，原告向被告付清了全部购房款。2015年3月23日，原、被告又就同一套房屋签订了济南市商品房买卖合同，该合同第一条项目建设依据载明：出卖人以出让方式取得位于天桥区黄岗路西侧粟山路北侧的地块的土地使用权。土地使用权证号为天桥国用（2011）第0400060号。该地块土地面积为128450平方米，规划用途为工业综合，土地使用年限自2011年12月16日至2061年12月6日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名山东重汽配件物流中心。该合同载明所售商品房为现房，系14号楼实测1单元505室（以下简称涉诉房屋），该商品房的用途为其他，房屋面积为78.61平方米，房屋总价款为320741元。原、被告在该商品房买卖合同第六条付款方式及期限中约定：买受人应于签订本合同当日缴纳首付款人民币壹拾陆万贰仟柒佰肆拾壹元整（含已付定金）；剩余房款15.8万元由买受人办理贷款，签订本合同后三日内，买受人负责备齐按揭贷款所需要的资料，并与出卖人指定的银行签订贷款协议办理按揭贷款手续，否则视为买受人逾期付款，具体按照本合同第七条规定处理。第七条买受人逾期付款的违约责任中约定：买受人未能按照本合同第六条的约定及时、足额支付该房屋全部价款的，逾期在20日以内的，出卖人有权�究买受人逾期付款责任及其利息，利息自本合同约定买受人应付款之日起计算至实际付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的利息。买房人未能依照上述约定及时、足额支付购房款，逾期在20日以上的，出卖人有权单方解除本合同，其他按本合同补充协议约定执行。买受人办理房屋按揭贷款的，在买受人还清贷款银行本息等全部款项前，本合同项下房屋买受人无所有权。第八条交付期限约定：出卖人应当在2015年4月23日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日，自逾期超过60日后第二天至实际交付之日�，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行。双方还就其他权利义务进行了约定。签订商品房买卖合同的同日，原、被告还签订了补充协议，该补充协议载明：“在签订本合同及本补充协议前，买受人对土地用途为工业综合用地、购房主体要求、房屋状况等信息完全知晓，出卖人已依法向买受人明示了应向房屋买受人出示的全部规定及相关文件等资料，并告知了买受人购买此房屋的一些特殊规定，包括但不限于购房主体要求、房屋使用主体、房屋用途等，同时按照买受人要求做出了合理说明，买受人对前述资料等已仔细阅读并予以认可，对因买受人个人意愿而做出的与相关文件相悖的决定，买受人愿对自己的行为承担一切责任。买受人已现场了解该房屋所处建筑建设现状、进度及房屋相邻建筑、设备设施情况、周边环境的不利影响及项目内外情况，清楚整个项目的土地、规划审批手续、及建成后房产证手续的办理，并对以上情况做了全面的认识和了解，对该房屋目前的物理状况、法律状况、周边环境及可能存在的不利因素均予以认可，自愿接受。”同时该补充协议第2条第5款约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，除本合同有特殊约定的除外，逾期付款（包括任何一笔应付款）20日（日历日）以上，出卖人未解除合同的，买受人自本合同约定买受人应付款之日起计算至实际付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。第12条第9款还约定：如买受人曾签署该房屋认购协议或其他类似文件，均在本合同及本补充协议生效时同时失效。2015年4月30日，原告办理了15.8万元的银行按揭贷款，并由银行将该15.8万元支付到被告名下，至此，原告支付完所购涉诉房屋的全部房款。现涉诉房屋由原告占有使用。另查明，被告泉利公司就其开发建设的山东重汽配件物流中心所在地块于2011年12月16日取得了国有土地使用证，使用权类型为出让，用途为工业综合用地。该项目分别于2011年12月1日取得建设用地规划许可证、2012年3月1日取得建设工程规划许可证、2012年8月16日取得建筑工程施工许可证，涉诉房屋所在楼宇于2014年10月13日取得商品房现售备案证。2013年12月19日，涉诉房屋所在楼宇通过了建筑工程竣工验收。2014年8月22日，涉诉房屋所在楼宇进行了房屋建筑工程竣工验收备案。诉讼中，原、被告双方当事人争议焦点一：原、被告双方就涉诉房屋交付以及付款过程中谁存在违约行为的问题。原告认为原、被告双方签订�定制协议属于商品房预售买卖合同，在被告“不签订商品房买卖合同就不交房”的胁迫下，原告又与被告签订了商品房买卖合同，该合同是定制协议的延续，定制协议应继续有效。被告未在定制协议约定的期限内交付房屋，存在违约。而被告认为原告在未付清全款的情况下向被告申请提前收房，被告为照顾原告于2015年3月5日将房屋交付给原告，而原、被告签订济南市商品房买卖合同的时间为2015年3月23日，该合同签订于房屋交付之后，所以原告所称受到胁迫与事实不符。双方在定制协议以及商品房买卖合同中均约定，商品房买卖合同是定制协议的变更，定制协议已于商品房买卖合同及补充协议生效时同时失效。争议焦点二：原告主张被告泉利公司在订立合同过程中是否存在欺诈行为。原告主张被告泉利公司出售的涉诉房屋用途为公寓，但实际交付时其性质却变成仓储，属于欺诈。为此原告提交宣传单一宗，证明被告泉利公司对外宣传涉诉房屋为公寓；提交公证书1份，证明被告泉利公司在搜房网对外宣传涉诉房屋为公寓性质；提交商品房现售备案证1份，证明被告泉利公司向原告出售的涉案房屋土地性质为工业综合用地，房屋性质为仓储，与被告对外宣传的青年公寓相违背；提交业主孙自明前期物业管理服务合同1份，证明被告自宣传到销售最终到交付，始终宣称房屋性质为公寓。经质证，被告泉利公司对宣传单真实性无异议，被告泉利公司印制了多份宣传材料，在宣传资料中均明确告知土地使用年限为五十年，土地用途为仓储，房屋用途为仓储商住，原告对此宣传材料是明知的，因此被告泉利公司不存在欺诈。对证据公证书的真实性有异议，公证书的申请人为何化�，非本案原告，此公证书与本案无关。对商品房现售备案证真实性无异议，但不认可原告的证明目的。被告认为法律上对“公寓”没有作明确的解释，但有一个统一的认识，即公寓不等于住宅。被告出售给原告的房屋满足被告宣传材料中表明的功能，原告武断的认为公寓就是住宅，以此来否定被告所开发房屋的性质是对法律的误解。被告对原告提交的前期物业管理服务合同真实性有异议，也认为该证据与本案无关。被告泉利公司提交宣传资料1份，证明被告泉利公司宣传的一直是仓储用房、用地。经质证，原告对证据真实性无异议。本院对原、被告提交证据的真实性予以认定。原告提交的宣传材料中载明有“泉利青年公寓”、“SOHO产权公寓”、“3798元/㎡”等字样，原、被告共同提交的宣传材料中载明“3898元/㎡”、“以泺口仓储为参考，泺口目前中型74㎡仓储价格为1元/天/㎡，一年租金27100元，十年租金27万元，泉利全能不动产以74㎡户型为例，全额购买价格74㎡*3998元/㎡=29.6万元，优惠后价格为27.6万元，做仓库十年租金27万元”、“仓储十年六千元买一套房”“仓储”等字样。原告提交的网站材料中亦显示被告泉利公司宣传的涉诉房屋产权为五十年，涉诉房屋为重汽汽配城工业用地上的产业公寓，被告泉利公司已经就涉案房屋的土地性质、规划作出了说明，“公寓”仅是指涉诉房屋在规划用途的原基础上亦可以居住使用，即被告泉利公司宣传的“仓储商住”。原告主张也�举证证明涉诉房屋用途为“公寓”和用途为“仓储”的价格差异，原告主张被告泉利公司在合同签订过程中存在欺诈行为的主张，本院不予认定。现原告诉至本院，要求法院判令：1、支付逾期交房违约金（以首付款155716元为基数，自2014年3月1日起至判决生效之日止，按日万分之三计算）；2、支付公证费850元。原告对于其主张的公证费，提交了山东省济南市泉城公证处向案外人何化轩开具的收据1份，证明原告的损失。被告对该证据不予认可，认为收据载明的交款人为何化轩，不是原告，与本案无关。且认为被告不存违约，系原告违约在先，故不同意原告的诉讼请求。反诉原告要求反诉被告支付逾期付款违约金632元（以15.8万元为基数，自2015年4月23日起至同年4月30日止，按日万分�五计算）。反诉被告不同意反诉原告的反诉请求。诉讼过程中，反诉被告未就其受胁迫的事实提交证据。上述事实，有原告李井成提交的定制建设协议、宣传单、收款收据、商品房现售备案证、交房结算单，被告泉利公司提交的商品房买卖合同、测绘报告书、房地产开发手续、建设工程竣工验收报告在案为凭，并经原、被告的当庭陈述为证。本院认为，原告李井成与被告泉利公司于2013年6月28日签订的定制建设协议系双方真实意思的表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，合法有效。2015年3月23日，原、被告就同一套房屋又重新签订了商品房买卖合同及补充协议，对房屋的交款时间及方式、交付期限等条款重新做出了约定。虽然原告称商品房买卖合同及补充协议是在被告的胁迫下签订，但并�举证证明，故双方于2015年3月23日签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效。根据后签订的商品房买卖合同及补充协议的约定，原定制协议在商品房买卖合同及补充协议生效时同时失效。商品房买卖合同约定，被告应于2015年4月23日前交付房屋，原告已认可其于2015年3月5日已办理房屋交接手续并已实际入住。故，原告要求被告支付逾期交房违约金无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张的公证费损失亦于法无据，本院不予支持。根据反诉原、被告签订的商品房买卖合同约定，反诉被告应于2015年3月26日前，负责备齐按揭贷款所需要的资料，并与反诉原告指定的银行签订贷款协议办理按揭贷款手续，否则视为反诉被告逾期付款。反诉被告在诉讼过程中未举证证明其已在约定的期限内提交材料、办理按揭手续，故应承担相应的违约责任。现反诉原告要求反诉被告支付逾期付款违约金632元（以15.8万元为基数，自2015年4月23日起至同年4月30日止，按日万分之五计算），合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、反诉被告李井成于本判决生效之日起10日内支付反诉原告山东泉利置业有限公司逾期付款违约金632元。二、驳回原告李井成要求被告山东泉利置业有限公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。三、驳回原告李井成要求被告山东泉利置业有限公司赔偿公证费损失的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，由原告李井成负担；反诉案件受理费50元，由反诉被告李井成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  梁 艳人民陪审员  杜春燕人民陪审员  陈蔚林二〇一六年五月三日书 记 员  于 蕊