安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终1860号
上诉人（原审被告）：成冰，男，1973年9月10日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。
委托诉讼代理人：武慧娟，安徽大森律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡云峰，安徽大森律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：合肥市瑶海区商业资产经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市长江东路472号，统一社会信用代码91340100748906072N（1-1）。
法定代表人：刘震生，总经理。
委托诉讼代理人：刘磊，安徽皖大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴蓉蓉，安徽皖大律师事务所律师。
上诉人成冰因与被上诉人合肥市瑶海区商业资产经营管理有限公司（以下简称商业资产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2017）皖0102民初4315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
成冰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回商业资产公司一审起诉。事实与理由：一、一审诉讼主体不适格。1、合肥恒通机械有限责任公司系涉案房屋出租方，商业资产公司仅为代理人，其作为一审原告不适格。从商业资产公司提交的《国有土地使用权证》、《情况说明》及一审庭审笔录可以证明涉案房屋系经合肥恒通机械有限责任公司同意由合肥万丰机电技术有限公司建设未取得产权证的房屋，商业资产公司系合肥恒通机械有限责任公司授权的代理人。依据《合同法》第402条规定，商业资产公司虽以自己名义签署房屋租赁合同，但成冰在签署该合同时已知晓该种委托授权关系，涉案租赁合同直接约束合肥恒通机械有限责任公司。从成冰提交的收据可以看出，2014年至2015年期间，除了商业资产公司外，瑶海区国有资产经营有限责任公司也就涉案房屋收取了水电费和租金。因此，一审原告主体不适格，应驳回商业资产公司的起诉。2、合肥万丰机电技术有限公司系涉案房屋的承租方，成冰系履行职务行为并非本案租赁合同的相对方，成冰不是本案适格被告。从成冰提交的证据可以反映，合肥万丰机电技术有限公司在本案租赁合同签订之前已经承租涉案房屋，成冰签订涉案房屋系职务行为，且商业资产公司及合肥恒通机械有限责任公司对此明确知晓。本案中，房屋租赁合同中虽然仅有成冰签字，但从本案证据形成的证据链，可以充分证明成冰的职务行为。因此，一审被告主体不适格，应驳回商业资产公司的起诉。二、2017年4月27日，合肥万丰机电技术有限公司与合肥恒通机械有限责任公司关于涉案房屋的租赁合同争议已经达成协议，商业资产公司要求支付2016年1月1日至2017年4月30日的租金及损失没有任何事实和法律依据。2015年合肥恒通机械有限责任公司进行恒通文化产业园改造项目建设，组织涉案房屋在内的厂区进行拆迁，并停水、停电、堵路，后两公司就180号、180-1号房屋租赁事宜多次协商，于2017年4月27日达成协议。合肥恒通机械有限责任公司同意退还押金，并另行支付补偿，其处分行为也应对任一受托人产生约束力。综上，请求二审法院判如所请。
商业资产公司辩称：一、一审中，成冰经法院合法传唤无正当理由未到庭，亦未提交答辩及证据，已放弃了其抗辩的权利。成冰怠于行使诉讼权利，应承担相应的后果。二、一审原被告主体均适格。双方于2015年1月14日就涉案房屋签订了房屋租赁合同，根据合同相对性，合同应约束成冰及商业资产公司。土地使用权证虽系合肥恒通机械有限责任公司，但根据政府文件，涉案房屋已全部划转至合肥市瑶海区国有资产经营有限责任公司，合肥市瑶海区国有资产经营有限责任公司交由商业资产公司统一运营和管理。成冰系房屋租赁合同的签字方，且依据商业资产公司一审提交的收据，可以反映租金也是由成冰缴纳。故成冰与商业资产公司系租赁合同的签订双方，是涉案房屋利害关系人，主体适格。三、合肥万丰机电技术有限公司与合肥恒通机械有限责任公司达成的协议不能约束成冰与商业资产公司。根据政府文件涉案房屋已经划转至合肥市瑶海区国有资产经营有限责任公司，合肥恒通机械有限责任公司对涉案房屋不享有权利，无权与他人达成任何协议。就该协议内容看，是针对临时工棚的补偿，未表示免去租金。综上，请求二审法院维持原判。
商业资产公司向一审法院起诉请求：1、成冰向商业资产公司支付租金14077元（2016年1月1日至2017年4月30日），并支付损失（以14077元为基数，按银行同期贷款利率的标准，自2017年5月12日起至款清之日止）；2、成冰承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年1月14日，商业资产公司（房屋出租方、甲方）与成冰（房屋承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将座落于合肥市长江东路180号恒通机械公司HTC-018-1的房屋租赁给乙方从事仓储，建筑面积75平方米，租赁期限三年，自2014年12月1日起至2017年11月30日止；履约保证金为1650元；首年租金为人民币9900元，递增情况:自第二年起，每年租金按上一年度实际租金的5%递增，即第二年租金为人民币10395元，第三年租金为人民币10915元，合同期内租金总额为人民币31210元。乙方必须在合同签订之日起5个工作日内向甲方缴纳首期租金，租金每3个月支付一次，先支付后使用。以后每期租金应在下一个使用期开始15日前向商业资产公司支付。乙方在租赁期内不支付或者不按照约定支付租金达20日，甲方有权单方解除合同收回房屋，乙方应承担违约责任，并向甲方支付违约金10000元。租赁期内乙方未按约定时间支付租金，除须补交租金外，每迟付一天应按15元/天标准承担违约金。合同签订当日，商业资产公司即将涉案房屋交付给成冰，成冰在《房屋移交状况表》中签名确认收到。后成冰只支付租金至2015年12月31日，尚欠自2016年1月1日起的租金。2017年4月20日，商业资产公司向成冰发出律师函，主要内容为：双方之间的租赁合同已经解除；成冰在见函3日内立即返还房屋，否则商业资产公司将通过法律途径追究成冰的责任；成冰应及时与商业资产公司结算拖欠的租金与占用房屋期间的房屋使用费。2017年4月30日，成冰将钥匙移交给商业资产公司的管理人员，未办书面房屋交接手续。
2017年5月12日，商业资产公司遂诉至一审法院，提出诉称之请求，成冰经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。
一审法院认为：商业资产公司与成冰签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方签订合同后，商业资产公司按约履行了义务，但成冰未能按约履行支付房租义务，自2016年1月1日起的租金尚未支付。因双方于2016年4月30日进行了房屋交接，故可认定双方的合同在该日解除。商业资产公司诉请成冰支付2016年1月1日至2017年4月30日期间的租金14077元的请求，应予以支持，但应扣除成冰缴纳的履约保证金1650元后，为12427元。因双方约定如成冰不支付或者不按照约定支付租金达20日，应向商业资产公司支付违约金10000元，还约定租赁期内成冰未按约定时间支付租金，除须补交租金外，每迟付一天应按15元/天标准承担违约金。上述违约金的合并约定标准超出相关法律标准，现商业资产公司诉请降低，要求按银行同期贷款利率标准支付损失的请求，未超出双方约定且未超过相关法律规定，予以支持。
成冰经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对抗辩权的放弃，应承担对其不利的后果。
综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百四十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、成冰于判决生效之日起十日内支付合肥市瑶海区商业资产经营管理有限公司2016年1月1日至2017年4月30日的租金人民币12427元，并支付损失（按银行同期贷款利率标准，以12427元为基数，自2017年5月12日起计至款清之日止）；二、驳回合肥市瑶海区商业资产经营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由合肥市瑶海区商业资产经营管理有限公司负担20元，成冰负担130元。
二审中，成冰公司向本院提交四组证据。证据一，企业基本注册信息查询单、情况说明、国有土地使用权证，用以证明合肥恒通机械有限责任公司系涉案房屋的所有权人，商业资产公司仅为签订租赁合同的代理人，一审原告主体不适格。证据二，企业基本注册信息查询单、情况说明，用以证明一审成冰主体不适格，成冰系履行职务行为，不是涉案不定期租赁合同的相对方。证据三，申请报告、协议书、安徽省政府非税收入一般缴款书、收据，用以证明合肥恒通机械有限责任公司与合肥万丰机电技术有限公司系涉案不定期租赁合同关系的相对方，成冰及商业资产公司对此均知情，且合肥恒通机械有限责任公司与合肥万丰机电技术有限公司已经达成书面协议。证据四，开庭笔录，用以证明涉案房屋未取得建设工程规划许可证，且已经空置，不存在租赁事实。商业资产公司质证认为：证据一，真实性无异议，对证明目的有异议，国有土地使用权证上登记的权利人确实是合肥恒通机械有限责任公司，但后来政府出文，2011年划转至国资，不存在主体不适格；证据二，对企业基本注册信息查询单无异议，对情况说明的真实性、合法性及关联性均不认可，该情况说明形成于2018年，系合肥万丰机电技术有限公司事后单方出具，不能证明成冰系履行职务行为；证据三，申请报告系复印件，真实性不予认可，收据及缴款书的真实性予以认可，章都是国资公司加盖的，该组证据形成时间均在一审之前，不属于新证据，成冰无正当理由未参加一审庭审，不应被采纳。协议书系合肥恒通机械有限责任公司与合肥万丰机电技术有限公司签订，但因涉案房屋已划转至国资，合肥恒通机械有限责任公司无权处分，且就协议内容也无法证明免除成冰的租金；证据四，真实性无异议，对证明目的有异议，涉案房屋虽未取得规划许可证，只有土地使用权证，但双方已经实际履行租赁合同，2017年4月30日成冰返还涉案房屋后空置。本院认为，一审被告成冰经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参与诉讼，放弃了自身的诉讼权利，故上述证据不属于最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项规定的二审程序中的新的证据，且均无法达到其证明目的，本院对其证明效力不予确认。
商业资产公司向本院提交瑶政（2011）41号《关于区属国有经营性资产划转有关问题的通知》复印件一份，用以证明涉案房屋已划转给国资，成冰提供的水电费收据盖章单位也是国资公司，也可佐证。成冰质证认为，真实性有异议，系复印件，对证明目的有异议，该文件上也没有涉及对合肥恒通机械有限责任公司的处理。因商业资产公司未提交上述文件的原件，且形成于一审起诉之前，故本院对该证据的证明效力亦不予确认。
另，本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。
本院认为：2015年1月14日，成冰与商业资产公司签订涉案《房屋租赁合同》，当日商业资产公司将涉案HTC-018-1号房屋交付给成冰使用。后双方于2017年4月30日进行了退房交接，一审法院认定涉案《房屋租赁合同》于该日解除，双方均未提出异议，本院予以确认。
关于一审诉讼主体是否适格问题。二审庭审中，成冰对于涉案《房屋租赁合同》及租金收据的真实性予以认可。除非法律有特殊规定，合同关系是仅在特定人之间发生的法律关系，只有合同关系的当事人之间才能相互提出请求，非合同关系的当事人，不能依据合同向合同当事人提出请求或者提起诉讼，同理，合同一方当事人也不能向与合同无关的第三人提出合同上的请求或诉讼。因此，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，涉案租赁合同对于合同签订双方即成冰与商业资产公司产生法律约束力。商业资产公司作为涉案《房屋租赁合同》的签订方，基于租赁合同向成冰提出给付下欠租金的请求，并无不当。
成冰二审提交的2017年4月27日协议书、非税收入一般缴款书、合肥万丰机电技术有限公司缴纳水电费的收据等证据，形成时间均在一审起诉之前，不属于二审中的新的证据。成冰二审中承认其已收到一审开庭传票，但其一审未到庭参与诉讼，应视为对其自身诉讼权利的放弃，理应承担不利后果。且，缴纳水电费的收据及非税收入一般缴款书并不能反映系使用涉案房屋所产生，即便相关，也仅涉及涉案房屋的实际使用问题，并不影响本案中成冰作为适格被告的诉讼主体地位。成冰二审主张签订涉案《房屋租赁合同》系履行职务行为，却未证实其得到合肥万丰机电技术有限公司的相应授权，且成冰以自己名义签订涉案租赁合同的行为，并不具有履行职务行为的外在表象，故成冰的该节上诉理由不能成立。
综上，成冰上诉主张一审诉讼主体均不适格，缺乏依据，本院不予采信。
关于成冰是否差欠商业资产公司租金。二审中成冰对2017年4月30日退还房屋和钥匙的事实不持异议，故一审法院以此时间节点认定成冰差欠租金14077元，扣除履约保证金1650元后，判令成冰应支付12427元，并无不当，本院予以维持。成冰二审提交一份2017年4月27日协议书，用以证明涉案租赁合同争议已经达成一致协议，商业资产公司要求成冰支付下欠租金缺乏事实依据。然而从内容上看，该协议书并未对涉案HTC-018-1号房屋的租金问题予以约定，显然不能达到其证明目的，本院不予采信。
综上所述，成冰的上诉请求不能成立，依法应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费150元，由成冰负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 余海兰
审判员 方玮韡
二〇一八年四月八日
书记员 吴丁蔷
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。