浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终3163号
上诉人（原审原告）：浙ＸＸ夏物业管理有限公司，住所地：浙江省桐庐县迎春南路207号新青年广场201室。
法定代表人：郭力前，总经理。
委托代理人：陈小雁，浙江光正大律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：温州市安居房开发有限公司，住所地：浙江省温州市南塘住宅区一组团四至六层。
法定代表人：吴晨宇，董事长。
委托代理人：木慧建，浙江时代商务律师事务所律师。
上诉人浙ＸＸ夏物业管理有限公司（以下简称华夏公司）、温州市安居房开发有限公司（以下简称安居公司）因物业服务合同纠纷一案，均不服温州市鹿城区人民法院（2015）温鹿民初字第1782号民事判决，均向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判认定，2012年10月30日，温州市鹿城区南塘五组团小区业主委员会与华夏公司签订了一份《南塘五组团物业管理合同》，约定将南塘五组团1-13幢委托华夏公司实施物业服务管理，物业服务期限为壹年，自2012年11月15日至2013年12月31日。合同第六条第1款约定：物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：（1）[高层住宅]：1.30元/平方米/月缴纳.其中安置面积范围内的业主按照0.50元/平方米/月缴纳，安置面积物业费补贴差额0.80元/平方米/月根据温州市拆迁安置物业费用优惠有关文件规定由温州市市政府或者温州市名城投资集团进行补贴。超过安置面积物业费用由业主按照1.30元/平方米/月缴纳。如业主的房屋是从其他人转让过来的二手房，业主按照1.30元/平方米/月标准全额缴纳。（2）[办公楼]：2.00元/平方米/月。（3）[商业物业]：2.00元/平方米/月。（4）公共能耗：按实际发生额进行分摊，员工住宿电费、水费包括其中。（5）二次供水能耗包括在二次供水费之中。合同第八条约定：业主应当按3个月为一个周期缴纳物业服务费和车位使用费，缴费的具体时间为每周期的第一个月。物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因开发建设单位原因未能按时交付物业买受人的物业及开发建设单位的自有物业，华夏公司应当按照前款规定向开发建设单位收取物业服务费。业主空置的房屋按标准足额及时缴纳物业服务费用。合同第十六条约定：服务期限届满前3个月，温州市鹿城区南塘五组团小区业主委员未将续聘或解聘意见通知华夏公司的，视为温州市鹿城区南塘五组团小区业主委员同意续聘，服务期限自动延续壹年。合同第十八条第1款约定：业主逾期未交纳物�服务费等费用的，每日按照逾期金额千分之三的标准支付相应的违约金。2014年4月30日，温州市鹿城区南塘五组团小区业主委员会与华夏公司又签订了一份《南塘五组团小区服务合同》，约定了委托华夏公司对南塘五组团1-13幢实施物业服务管理；物业服务期限为三年，自2014年5月1日止2017年4月30日；以及物业管理服务费用收取具体标准等内容。合同签订后，华夏公司进驻南塘五组团，对该小区实施物业管理。但该小区内第13幢商办楼由安居公司使用，原先由温州市康居物业管理公司负责物业服务，后由温州市城市物业管理有限公司负责物业服务，其一直拒绝华夏公司进入该楼进行物业管理。温州市安居工程建设指挥部于2005年8月4日取得南塘街改造工程A地块的建设用地批准书，温州市发改委2006年1月10日批准该地块的可行性研究报告，该地块于2006年1月19日确定立项，后建成小区，取名南塘五组团。因温州市城建体制改革，撤销原温州市旧城改建指挥部、温州市安居工程建设指挥部、温州市城市中心区建设指挥部、温州市市政工程建设开发办公室及温州市道路桥梁建设处等单位，成立温州市城市建设投资集团有限公司和温州市工务局。2012年，温州市第二轮城建体制改革，撤销温州市工务局，并划转温州市城市建设投资集团有限公司部分城建资产和二级企业，组建了温州市名城建设投资集团有限公司，下设温州市名城建设开发有限公司、温州市安居房开发有限公司、温州市安居房屋征收事务所、温州市城市物业管理有限公司、温州市城市资源开发有限公司及温州市名城资产营运有限公司等二级公司。南塘五组团原由安居工程建设指挥部立项建设，后安居工程建设指挥部被撤，并入温州市名城建设投资集团有限公司，其开发的南塘建设五组团划归安居房开发有限公司。温州市人民政府于2001年5月29日发布温政发[2001]67号文件：……，三、在高层、小高层建筑中安置的拆迁安置房建筑面积，在规定安置面积和套型面积以内的，其物业管理费按多层住宅标准收取，超出部分按高层住宅标准收取物业管理费，被拆迁人将安置房产出卖或赠与他人的，物业管理费一律按高层住宅标准收取。因拆迁人享受多层住宅物业管理费标准而造成高层、小高层物业管理经费收入不足的，其不足部分由开发业主单位增加物业管理经营用房或提供资金弥补。该文件于2007年12月26日被温政发[2007]84号文件废止。另温州市住房和城乡建设会员会[2012]18号专题会议纪要针对住建委作为责任单位的八个历史遗留问题提出意见，其中关于拆迁安置房物业管理费差价补偿问题，对截止2012年4月，市城投集团、名城集团拖欠的拆迁安置房�业管理费差价由两大集团负责支付，对今后拆迁安置房物业管理费差额问题由市征收办牵头会同相关部门提出解除办法，报市政府审批。温州市人民政府专题会议纪要[2012]99号第一点第（一）点：市城投集团、市名城集团负责支付物业公司2011年12月底前的安置房高层物业费补差和空置房物业费，具体金额和方式由两大集团与相关物业公司商定；由市住建委负责审核并提供安置房交易情况，召集相关物业公司做好拆迁安置房物业管理费收取新政策的告知及落实工作。温州市人民政府办公室文件温政办[2015]17号第（三）点第3小点：对在高层、小高层建筑中安置的拆迁安置房，因政策规定享受多层住宅物业服务费标准从而造成物业服务经费收入不足的，开发建设单位应及时支付其不足部分。
原判认为，双方争议焦点主要在于：一、华夏公司签订的物业管理合同�否有效，对安居公司是否具有法律约束力；二、华夏公司向安居公司主张物业补差费是否有合理依据；三、华夏公司向安居公司主张南塘五组团1-13幢空置房或安居公司自有住宅、商务物业空置房或自有商业物业、13幢商办楼的物业服务费是否合理，部分是否已超过诉讼时效；四、华夏公司要求安居公司支付的违约金是否依据充足。针对第一项争议焦点，安居公司认为涉案小区业主委员会选聘物业管理单位未经过专有面积和人数均过半的业主同意，安居公司也从未收到过召开业主大会的相应通知，故对合同效力有异议。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。安居公司亦是南塘五组团业主之一。本案业主委员会与物业管理公司签订合同多年，安居公司均未提出异议，且安居公司主张合同无效，但未提供证据，故对于安居公司的该辩称不予采纳，华夏公司与南塘五组团业主委员会签订的合同有效，安居公司作为该小区的业主，对其具有约束力。针对争议焦点二，华夏公司向安居公司主张物业补差费是否合法有据。安居公司认为根据物业服务合同，物业补差价由温州市政府或者由温州市名城投资集团进行补贴，故华夏公司主张安居公司承担无依据。因温州市城建体制改革，涉案小区的原开发主体安居工程建设指挥部被撤后并入名城建设集团，其开发的南塘五组团划归安居公司，有关的权利义务由安居公司承受，但是华夏公司主张物业服务补差费系根据华夏公司与南塘五组团业主委员会签订的物业服务合同中，记载的温州市文件规定由温州市政府或者由温州市名城投资集团进行补贴，该份文件已被温政发[2007]84号文件�止，虽如华夏公司所述涉案小区立项建设时该文件尚未被废止，且根据华夏公司提供的温州市人民政府专题会议纪要及温州市住房和城乡建设会员会专题会议纪要等文件，均有相应的规定在高层、小高层建筑中安置的拆迁安置房，因政策规定享受多层住宅物业服务费标准从而造成物业服务经费收入不足的，由开发建设单位支付其不足部分，但上述政府文件系政策性文件，只要求开发建设单位补足其不足部分，对物业补差价的具体计算方式及支付方式并不明确，本案业主委员会和物业管理公司在物业服务合同中直接约定安置面积物业费补贴差额按照0.8元/平方米/月的标准计算，并没有经过开发建设单位的同意，亦没有举证证明物业服务经费不足部分的金额，其要求安居公司按照0.8元/平方米/月承担物业服务费补差价及赔偿利息损失依据不足，不予支持。针对争议焦点�，华夏公司向安居公司主张南塘五组团1-13幢空置房或安居公司自有住宅、商务物业空置房或自有商业物业、13幢商办楼的物业服务费金额是否合理，是否已超过诉讼时效。根据合同约定，业主应当按3个月为一个周期缴纳物业服务费，缴费的具体时间为每周期的第一个月。华夏公司提供催缴通知及录像以证明其曾向安居公司主张过物业管理费，故认为未超过诉讼时效。华夏公司提供的催缴通知系其单方制作，华夏公司并未提供证据证明其将催缴通知已经送达至安居公司，另录像资料，仅反映华夏公司、安居公司之间对于涉案小区内第13幢楼的物业归谁管理问题，并没有涉及物业管理费的催讨，故不应作为华夏公司向安居公司催讨过物业管理费的依据，即诉讼时效不中断。本案华夏公司于2015年8月26日起诉，2012年11月-2013年7月期间的物业服务费的诉请已超过法定的诉讼�效，故从2013年8月1日开始的物业管理费主张予以支持。对于南塘五组团住宅空置房的面积经华夏公司、安居公司核对，核算面积为3624.6平方米，故按照合同约定其物业管理费为3624.6平方米×1.3元/平方米/月×27月＝127223.46元。安居公司辩称该面积内存在519.69平方米系已另作他用部分的面积，包括甲类营业房置换住宅、已安置面积及调拨办公室用于实习生集体宿舍，安居公司主张已另作他用面积应提供相应的证据，已安置的应提供调拨单或相应的安置协议，未提供证据不能免除其服务管理费，另调拨用于实习生集体宿舍系安居公司内部安排，亦不能免除其物业管理费，故对于安居公司的该辩称不予支持。对于商业物业空置房物业服务费华夏公司主张面积11152.1平方米，安居公司对总的面积无异议，但认为其中有2102.979平方米系第13幢楼的商业物业面积，涉案小区内第13幢楼系安居公司自行委托给第三方的物业管理公司进行管理，故不应计算物业管理费。对于双方无争议的面积部分（双方争议部分本院下文再阐述），扣除超过诉讼时效部分，核算商业物业空置房的物业管理费为（11152.1平方米-2102.979平方米）×2元/平方米/月×27月＝488652.5元。对于第13幢楼，包括商业物业空置房面积2102.979平方米及办公用房面积102339.88平方米，安居公司辩称系安居公司自行委托给第三方的物业管理公司进行管理，并非由华夏公司承担物业管理，故不应支付物业管理费。华夏公司认为对该小区的物业管理包括小区内公共设施、绿化、安保及大楼内部的环境维护等事项，因为安居公司拒绝华夏公司对第13幢楼内部的物业管理，故华夏公司无法进入第13号楼内部进行物业管理，但对小区的整体物业服务亦包括第13号楼在内，故物业管理费安居公司应承担。根据物业管理条例规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，安居公司作为该小区内的开发单位，虽系占有较大面积的业主，但应该服从小区业主大会的管理，现业主委员会选聘华夏公司进行物业管理，安居公司应予以配合。考虑到华夏公司确未对第13幢楼内部进行管理，安居公司亦委托第三方物业管理公司进行物业管理，且华夏公司、安居公司对此已产生纠纷多年无法解决，根据公平、等价有偿原则，酌情认定该部分面积由安居公司承担40%的物业管理费，扣除超过讼时效部分，认定金额为（10239.88平方米＋2102.979平方米）×2元/平方米/月×27月×40%＝266605.8元。对于争议焦点四，即违约金问题，华夏公司主张根据合同业主逾期未缴纳物业服务费等费用的，每日按照逾期金额千分之三的标准支付相应的违约金。每日千分之三的违约金约定过高，酌情调整�以判决确认的总额为基数每日按照万分之六的标准从起诉之日起计算。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百十四条，《物业管理条例》第三十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、安居公司于本判决生效之日起十日内支付华夏公司自2013年8月1日起至2015年10月31日止南塘五组团1-12幢住宅空置房或安居公司自有住宅的物业服务费127223.46元并支付违约金（自2015年8月26日起以127223.46元为基数按日万分之六的标准计算至本判决确定的履行之日止）；二、安居公司于本判决生效之日起十日内支付华夏公司自2013年8月1日起至2015年10月31日止南塘五组团1-12幢商业物业空置房或安居公司自有商业物业的物业服务费488652.5元并支付违约金（自2015年8月26日起以488652.5元为基数按日万分之六的标准计算至本判决确定的履行之日止）；三、安居公司于本判决生效之日起十日内支付华夏公司自2013年8月1日起至2015年10月31日止南塘五组团第13幢楼商业用房及办公用房的物业服务费266605.8元并支付违约金（自2015年8月26日起以266605.8元为基数按日万分之六的标准计算至本判决确定的履行之日止）；四、驳回华夏公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40065元，由华夏公司负担27440元，安居公司负担12625元。
一审宣判后，华夏公司、安居公司均不服，均向本院提起上诉。
华夏公司上诉称：一、安居公司应承担物业费补差价并赔偿利息损失。依据温政发[2001]67号《关于同意市区高层、小高层建筑作为拆迁安置房的批复》第三条“在高层、小高层建筑中安置的拆迁安置房建筑面积，在规定安置面积和套型面积以内的，其物业管理费按多层住宅标准收取；超出部分按高层住宅标准收取物业管理费。被拆迁人将安置房出卖或赠与他人的，物业管理费一律按高层住宅标准收取。因被拆迁人享受多层住宅物业管理费标准而造成高层、小高层物业管理经费收入不足的，其不足部分由开发业主单位增加物业管理经营用房或提供资金弥补”的规定，本案物业服务费补差价系被拆迁人高层、小高层物业管理费按照多层住宅物业管理费收取，导致物业公司收取的物业管理费不足，应由开发业主单位提供资金弥补。在物业服务合同中也对物业费补差价予�规定。二、2012年11月至2013年7月期间的物业服务费并未超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第三项的规定，根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实。华夏公司作为物业服务企业，其是以物业管理费求生存，谋发展，因此，其一定会积极催缴物业管理费。虽然物业费是按月计算，按季缴纳，但是对物业合同来说，整个合同是一个整体，应当从每份合同的最后一期履行期限届满之日起计算诉讼时效。从《南塘五组团物业管理合同》之约定看，华夏公司为南塘五组团提供物业服务的期限截止至2017年4月30日，因此，2012年11月至2013年7月期间的物业服务费并未超过诉讼时效。三、安居公司仅承担13幢商办楼的物业费40%不当。华夏公司物业服务的范围仅是涉及公共部分的物业管理服务，并不包括房屋内部环境维护。华夏公司已经按照物业服务合同约定为小区提供物业服务，安居公司应支付13幢商办楼全部的物业服务费。综上，请求撤销原判，依法改判支持华夏公司的诉讼请求。
安居公司答辩称：一、华夏公司主张的两份物业服务管理合同均系与南塘业主委员会签订，安居公司并未在合同上签章，也未收到该两份合同。根据物权法及物业管理条例规定，选聘物业管理单位是业主大会而非业主委员会的职权范围，且业主大会做出选聘决定需经专有面积和人数过半的业主同意，才能由业主委员会代表业主大会签订合同。但华夏公司并未提供专有面积和人数过半的业主同意的业主大会决议或业主书面意见等证据，华夏公司作为业主之一，也未收到过相应的通知。两份物业服务合同未满足法律要求的强制性规定，应属无效。华夏公司应当对合同有效承担举证责任，原审认定安居公司承担举证责任不当。即使不考虑合同的效力，安居公司对其中第13幢楼一直未同意由华夏公司实施物业管理，并且实际上由第三方物业公司管理。二、华夏公司主张安居公司支付物业费补差价并赔偿利息损失依据不足。温政发[2001]67号文件在签约前就已于2007年12月26日被温政发[2007]84号文件废止。华夏公司提供的两份专题会议纪要中，也仅分别对2012年底及2011年底前的补贴问题提出处理意向，并未对本案所涉时间范围内的物业费补贴问题作出规定。2015年4月24日作出的温政发[2015]17号文件，并未明确对发文之前的差额补贴具有溯及力，且该文件在物业服务合同签订时并未作出，不能作为支付物业费补差价的依据。且在该文件中并未明确如何补差价，华夏公司也未举证证明物业服务费不足的金额。安居公司并不存在违约，对补差费的利息损失不应支持。三、2012年11月至2013年7月期间的物业服务费已经超过诉讼时效，不应支持。整体债务分期履行的时效与物业服务管理费的缴纳规定性质不同，不能等同适用。四、第13幢商办楼物业费不应该支付。华夏公司并未对第13幢商办楼进行物业管理。综上，请求驳回上诉。
安居公司上诉称：安居公司不应支付华夏公司第13幢商办楼的物业服务费。双方未签订物业管理合同，且该楼一直由安居公司委托温州城市物业管理有限公司进行物业管理。该楼系独立建筑，周围为公共道路，除楼内物业管理外不需要其他物业服务。请求撤销原判第三项，改判驳回华夏公司的该项诉讼请求。
华夏公司答辩称：依据物业管理条例第二条的规定，第13幢商办楼涉及的公用设施设备都是在华夏公司的管理区域内。华夏公司已经按照合同约定切实履行了管理义务。一审按照40%判决对方承担是错误的，应该支付全部物业服务费。
二审审理期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了双方当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。
本院认为，关于物业费补差价，华夏公司虽然和南塘五组团业主委员会签订的《南塘五组团物业管理合同》中有约定，安置面积物业费补贴差额0.80元/平方米/月根据温州市拆迁安置物业费用优惠有关文件规定由温州市市政府或者温州市名城投资集团进行补贴。关于补贴部分的约定仅仅是明确根据温州市拆迁安置物业费用优惠有关文件规定补贴。华夏公司主张按照温政发[2001]67号文件规定补差价，但是在该文件中并没有对补差价的具体金额作出明确规定，仅规定因拆迁人享受多层住宅物业管理费标准而造成高层、小高层物业管理经费收入不足的，其不足部分由开发业�单位增加物业管理经营用房或提供资金弥补，且该文件于2007年12月26日被温政发[2007]84号文件废止。另温州市住房和城乡建设委员会[2012]18号专题会议纪要及温州市人民政府专题会议纪要[2012]99号均未对物业费补差价如何支付出明确规定。温州市人民政府办公室文件温政办[2015]17号虽规定由开发建设单位补足不足部分，但是对于如何补足也并未明确规定。因此，由于华夏公司主张安居公司按照物业管理合同约定的标准支付物业费差价，依据不足，原审不予支持正确。
关于2012年11月至2013年7月期间的物业服务费是否已过诉讼时效，由于华夏公司提供的证据不能证明诉讼时效存在中止、中断的情形，华夏公司在2015年8月才提起诉讼，已过两年诉讼时效，原审不予支持正确。关于13幢商办楼的物业服务费，华夏公司系经南塘业主委员会委托对南塘五组团小区进行物�管理的公司，且对该小区公共部分的物业包括13幢商办楼外的物业部分已提供了管理服务，因此，安居公司作为该小区的业主之一应该支付相应的物业费。鉴于华夏公司确实未对13幢商办楼内部的物业进行管理，且结合安居公司聘请温州市城市物业管理有限公司对其楼内物业进行管理的事实，原审酌定安居公司支付40%的物业服务费合理。关于安居公司主张称两份物业服务合同均无效，但其并未提供相应的证据支持，且该两份物业服务合同均系南塘业主委员会与华夏公司签订，并均已履行多年，期间安居公司对华夏公司对南塘五组团小区的物业管理并无异议，且安居公司除13幢商办楼内部的其他部分也实际接受了华夏公司的物业服务，因此，对其该主张不予采信。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，上诉人的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费27440元，由上诉人浙ＸＸ夏物业管理有限公司负担22140元，由上诉人温州市安居房开发有限公司负担5300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 蕾
代理审判员 钟志亮
代理审判员 郭阳平
二〇一六年七月二十一日
代书 记员 董丽雅