湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘11民终2417号
上诉人（原审被告）：陈蕾。
委托诉讼代理人：雷鸣，湖南杰联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：东安县旭炫房地产开发有限公司。
法定代表人：刘龙国，该公司董事长。
委托诉讼代理人：潘峰，湖南慎明律师事务所律师（特别授权）。
上诉人陈蕾与被上诉人东安县旭炫房地产开发有限公司（以下简称旭炫房地产公司）买卖合同纠纷一案，不服湖南省东安县人民法院（2017）湘1122民初576号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年11月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人陈蕾及其委托诉讼代理人雷鸣、被上诉人东安县旭炫房地产开发有限公司委托诉讼代理人潘峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈蕾上诉请求：请求二审法院撤销原审判决，依法改判双方签订的《车库买卖合同》无效，责令被上诉人退还上诉人的购车款5万元。事实和理由：一、一审法院程序违法，未对证据进行认定。二、一审法院对车库的位置定性及所有权的归属认定错误。合同中涉及的车库实际上应属于架空层，不属于地下工程，其所有权的确定，不属于人民法院的职权范围，属于政府职能部门的职责权限。三、本案的《车库买卖合同》没有实际履行，因该车库被上诉人未取得初始产权登记，也未缴纳国有土地出让金，该车库无法办理产权登记，导致合同无法实际履行，应认定无效。
旭炫房地产公司辩称：一审法院判决事实清楚，程序合法，请求予以维持。理由：一、双方当事人争执的不属于架空层的使用权，而是架空层地下部分的车库的权属，该车库属被上诉人所有。1、车库是被上诉人投资修建的，而且车库是有构造上的独立性、能明确区分，独立非他人的使用。该车库应属于建筑物的专用部分，非共同部分。2、房产局进行测绘时，未将车库的面积公摊给小区业主。二、车库是合法建筑、是可以出租、出售、转让的。被上诉人已经取得了商品房及车库预售的行政许可。三、被上诉人转让车库已经获得行政部门的许可，是可以办证的。
旭炫房地产公司向一审法院起诉请求：1.判决被告立即支付拖欠的车库价款63,000元，并从2016年1月1日起按照每日万分之四支付逾期付款的违约金;2.本案诉讼费用由被告负担。
一审法院认定事实：2015年7月28日，原告东安县旭炫房地产开发有限公司将位于东安县白牙市镇鑫龙小镇小区的笫10幢负一层A55号车库出售给被告陈蕾，双方于当日签订了鑫龙小镇《车库（车位、杂房）买卖合同》。合同约定：合同标的物为A55车库（建筑面积35.12平方米，单价3217.54元），总价款113,000元，合同签订时付清全部价款，于2015年8月30日前交付并签署交接单。合同还约定了双方的违约责任：买受人逾期在30日内付款的，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日万分之四向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，出卖人有权另行处置该物业，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金；出卖人逾期交房逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之四的违约金。鑫龙小镇小区笫10幢商品楼预售许可证为东房售许字（2014）笫0075号,其中批准预售车库18个,面积587.0平方米。合同签订的当天，被告向原告交付了车库价款50,000元，剩余价款的交付被告向原告出具了承诺书。被告在承诺书中承诺，余款63,000元于2015年12月31日前付清，如未按时付清将按照《车库买卖合同》第七条处理。被告承诺的付款期限届满后，原告多次催收未果。为此，原告向法院起诉，要求依法判处。
一审法院另查明:鑫龙小镇业主与原告就地下车库是否归业主共有等问题酿成纠纷,多次向东安县有关单位反映并寻求处理。2017年4月11日，东安县房产局产权产籍测绘队作出《关于鑫龙小镇一期房屋公摊面积问题的回复》：该小区的分摊面积里不包含地下室，地下室作为车库，是户室的一个基本单元，跟楼上其他户室一样，按他们的功能使用情况分摊了他们在这幢楼上所应当分摊的公有面积。2017年4月13日，东安县住房和城乡规划建设局作出《鑫龙小镇一期业主反映地下车库层是否共有及容积率问题的答复意见书》：1.鑫龙小镇地下车库在规划审批及综合验收中按照国家容积率计算相关规范及东政办发〈2010〉26号文件规定，都未计入容积率;2.根据2017年4月11日东安县房产局《关于鑫龙小镇一期房屋公摊面积问题的回复》，小区的公摊面积里不包含地下室，地下室作为车库，是户室的一个基本单元，跟楼上的其他户室一样，按他们的功能使用情况分摊了他们在这幢楼上应当分摊的共有面积。最后根据以上情况，该局确认该项目地下架空目前作为停车场使用符合规划要求，至于如何管理和收费不是该局的管理权限范围。2017年4月18日,东安县国土资源局回复该架空层不在规划容积率范围、但真实存在，应分摊土地面积，至于确权问题，将根据规划住建部门的意见予以认定。
一审法院认为：本案合同标的物A55号车库位于鑫龙小镇小区笫10幢商品楼的负一层,系原告东安县旭炫房地产开发有限公司开发建设该商品楼的地下工程,地下工程本着”谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，属建设单位即原告所有,不属于商品楼业主公摊或共有范围，原告对其可以依法进行转让。原告与被告陈蕾签订的《车库（车位、杂房）买卖合同》意思表示真实，内容合法，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。合同约定了被告在合同签订时即2015年7月28日付清全部价款，当天被告向原告交付了车库价款50,000元，剩余价款的交付被告亦于当天向原告出具了承诺书，承诺在2016年2月28日前付清，原告在承诺书上加盖了公章予以认可，双方对付款日期的约定进行了变更。但从2015年12月31日起至今，被告仍未付清63,000元价款，系违约行为，应承担相应的违约责任。原告在合同约定的车库交付期限内没有交付车库，亦系违约行为，亦应承担相应的违约责任。鉴于原、被告双方违约责任相当，折抵后双方均可不向对方承担违约责任。合同约定了原告不负责办理A55号车库国土使用证、房产证，“不负责办理”并不等同“不予办理”产权登记，车库属于不动产的范畴，根据物权法的相关规定，不动产的取得应予办理产权登记，所以被告在本案结案后申请办理产权登记时，原告有协助义务。综上所述，原告要求被告支付拖欠的车库价款63,000元的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持；原告要求被告从2016年1月1日起按照每日万分之四支付逾期付款违约金的诉讼请求，因原、被告双方均有违约行为，且违约责任相当，而不予支持。被告的抗辩意见,没有事实和法律依据，法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、参照中华人民共和国原建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条之规定，判决：被告陈蕾向原告东安县旭炫房地产开发有限公司支付车库价款63,000元;二、驳回原告东安县旭炫房地产开发有限公司其他诉讼请求。上述款项限本判决生效之日起十日内付清。案件受理费1375元，减半收取计687.5元，由被告陈蕾负担。
二审期间，陈蕾提交小区车库包括涉案车库A56、A57现场照片。拟证实车库位于地面以上并不是地下室而是属于架空层，车库无法办理产权证。
旭炫房地产公司质证意见：我们的产权证包括了车库。
本院认证认为，对证据的真实性予以确认，可以认定涉案车库位于地上层，但不能证明车库无法办理产权证。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：1、涉案车库的位置定性及所有权归属；2、《车库（车位、杂房）买卖合同》的效力。现评析如下：
一、根据《东安县国土资源局的回复》以及东安县房产局产权产籍测绘队《关于鑫龙小镇一期房屋公摊面积问题的回复》，涉案车库属于架空层。依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，架空层并不属于建筑物区分当中的共有部分。东安县房产局产权产籍测绘队回复称：“该栋的共有面积包括架空层的楼梯、1-7层的楼梯等，也不包含架空层”。该架空层作为车库，成为户室的一个基本单元，有其独特的功能，由被上诉人投资建成，因此，其所有权归属于被上诉人。同时，合同补充协议明确约定，鑫龙小镇内的所有车库、车位、架空层、广告位等部位都归属于被上诉人，即上诉人也认可车库归属于被上诉人。
二、双方当事人签订的《车库（车位、杂房）买卖合同》不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，属有效合同。上诉人提出车库属架空层，不占容积率，因此无法办理产权证。因是否能办理出产权证属合同履行范畴，不影响合同效力，如上诉人认为被上诉人履行合同不符合合同的约定，可以违约责任承担等方式主张请求权。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1375元，由上诉人陈蕾负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐向东
审 判 员 刘志军
代理审判员 陈 楠
二〇一七年十二月十一日
书 记 员 孙志芳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。