浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温瑞商初字第2493号
原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行，住所地瑞安市万松东路587号。
负责人王益盛，行长。
委托代理人（特别授权）蔡剑。
被告王春雷。
被告陈晓霞。
被告中龙房地产开发（瑞安）有限公司，住所地瑞安市经济开发区海关大楼。
法定代表人尤克演。
原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行（以下简称瑞安农行）与被告王春雷、陈晓霞、中龙房地产开发（瑞安）有限公司（以下简称中龙公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年6月10日立案受理后适用普通程序审理。依法由代理审判员江文杰担任审判长，与人民陪审员叶秀微、吴建华组成合议庭，于2014年9月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人蔡剑到庭参加诉讼，被告王春雷、陈晓霞、中龙公司经本院依法传唤后无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年2月3日，被告王春雷向原告申请个人购房贷款442万元。2010年3月29日，原告和被告王春雷签订了合同编号33119201000023570号的《个人住房最高额抵押担保借款合同》，借款期限30年。同时合同中约定：1、借款利率执行浮动利率，依据中国人民银行公布的人民币贷款同期同档次国家基准利率上上浮10%，实行等本递减还款法，借款发放后如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则自调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率。2、借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金自逾期之日起直至本息清偿之日止，在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮百分之五十计收罚息。3、合同有效期内，借款人未按时、足额偿还借款本息，至少一期借款逾期超过90天的，贷款人有权暂停或终止发放借款，有权提前收回已发借款、行使抵押权、要求保证人履行保证责任、有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。4、借款的担保方式为抵押担保＋阶段性保证担保。由被告王春雷、陈晓霞以位于瑞安市经济开发区商务广场国际公馆1幢1501室的房产提供抵押担保，抵押物评估价值人民币7384486元，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的借款为准。抵押担保的范围包括合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、因违约而产生的律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的费用。同时中龙公司自合同签订之日起，至借款人取得约定的房产权利证书，办妥正式的最高额抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。被告陈晓霞是被告王春雷配偶，并签署有承担共同还款责任承诺书与财产共有人同意抵押承诺书，要承担相应的责任。
2010年3月29日，原告依该合同向被告王春雷发放了贷款442万元，并约定年利率7.205%，还款方式实行等本递减还款。自2013年9月起，被告王春雷一直未予按时归还贷款本息。暂算至2013年12月24日尚欠本金3801200.14元、正常利息人民币61074.01元。原告已邮寄通知被告王春雷贷款提前到期，被告王春雷并未提出异议。原告起诉请求判令：一、被告王春雷、陈晓霞立即偿还欠款本金人民币3801200.14元、正常利息人民币61074.01元，自2014年1月1日起逾期利息及复利以人民币3862274.15元为基数按逾期利率10.8075%计收至债务清偿之日止；二、合同编号为33119201000023570号《个人住房最高额抵押担保借款合同》设定的抵押合法有效，原告对该合同项下的抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物的价款有优先受偿权；三、被告中龙房地产开发（瑞安）有限公司回购抵押房产并对上述款项承担连带还款责任；四、上述被告承担本案全部诉讼费用。
原告在举证期限内向本院提交如下事实证据：
证据1、《中国农业银行个人购房贷款申请表》、个人借款凭证各一份，证明被告王春雷向原告借款的事实；
证据2、编号为33119201000023570《个人住房最高额抵押担保借款合同》、财产共有人同意抵（质）押承诺书、承诺共同还款责任承诺书、房产证（产权证号：瑞房预瑞安字第002240号、瑞房预瑞安字第002472号）各一份，证明原告与三位被告之间的借款及担保关系；
证据3、账户明细表一份，证明被告王春雷拖欠本息的事实；
证据4、提前收回借款通知函、邮寄投递单各一份，证明原告向被告王春雷宣告借款合同提前到期的事实。
被告王春雷、陈晓霞、中龙公司未出庭答辩，也未向本院提交证据。
上述证据经庭审出示质证，被告王春雷、陈晓霞、中龙公司经本院依法传唤后无正当理由未到庭，视为放弃质证权利。原告提供的证据来源合法、内容真实，且与本案具有关联性，本院予以采信。
经审理，本院认定的借款、担保事实和原告诉称一致。
另查明：1、《个人住房最高额抵押担保借款合同》约定：最高额抵押借款额度有效期为本合同项下最高额抵押担保债权的确定期间，约定房产的住房抵押价值为本合同项下最高担保限额；首笔借款采用等本递减还款法，每期应还款金额为等额本金（借款本金／借款期数）＋利息（剩余期数本金×期利率）；以一个月为一个还款周期，还款总期数为300期，每期末月借款对应日为还款日，借款期限内产生的应付而未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率按月计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率按月计算复利；逾期借款的应付而未付利息，按逾期借款利率按月计算复利；借款人未按时、足额偿还借款本息，至少一期借款逾期超过90天，则贷款人有权提前收回已发放借款；2、涉案借款2010年度执行的年利率为6.534%，逾期年利率为9.801%；2011年度执行的年利率为7.04%，逾期年利率为10.56%；2012年度执行的年利率为7.755%，逾期年利率为11.6325%；2013年度、2014年度执行的年利率为7.205%，逾期年利率为10.8075%；3、借款后，被告王春雷、陈晓霞陆续支付利息，最后于2013年9月29日按约支付本金14733.33元及利息22911.5元，此后仅于2013年10月29日支付利息7852.17元，其余本息未再清偿。2013年12月26日，原告向被告王春雷邮寄送达《提前收回借款通知函》，宣布涉案借款于2013年12月31日提前到期，该邮件于2014年1月2日妥投。
本院认为，原告农业银行与被告王春雷、中龙公司签订的《个人住房最高额抵押担保借款合同》依法成立，基本条款完整、明确，行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，没有违反法律、行政法规的强制性规定或者社会公共利益，属于有效合同。被告王春雷应按照约定支付借款本息，其未按期支付借款本息，应承担相应的违约责任，原告据此可以宣布合同提前到期，提前收回已发放的借款，提前到期日应以相关通知函送达之日即2014年1月2日为准。原告主张借款于2013年12月31日提前到期，缺乏事实依据，本院不予采纳。
2013年10月29日至2014年1月2日，被告王春雷应还款金额计算为（借款利率7.205%，罚息利率10.8075%）：
1、本金44199.99元（2013年10月29日、11月29日、12月29日每期应付14733.33元）；
2、期内利息64111.18元：①2013年9月29日至2013年10月28日利息14970.87元（3801200.14×7.205%÷12-7852.17），②2013年10月29日至2013年11月28日利息22734.58（3786466.81×7.205%÷12），③2013年11月29日至2013年12月28日利息22646.12元（3771733.48×7.205%÷12），④2013年12月29日至2014年1月2日利息3759.61元（3757000.15×7.205%×5÷360）；
3、本金罚息468.85元（以每期应付本金为基数，按罚息利率计算至提前到期日）：①以本金14733.33元为基数自2013年10月29日计算至2014年1月2日为291.92元，②以本金14733.33元为基数自2013年11月29日计算至2014年1月2日为154.81元，③以本金14733.33元为基数自2013年12月29日计算至2014年1月2日为22.12元；
4、利息罚息379.66元（以每期应付期内利息为基数，按借款利率计算至提前到期日）：①以14970.87元为基数自2013年10月29日计算至2014年1月2日复利为197.75元，②以22734.58元为基数自2013年11月29日计算至2014年1月2日复利为159.25元，③以22646.12元为基数自2013年12月29日计算至2014年1月2日复利为22.66元。
涉案借款于2014年1月2日提前到期后，被告王春雷除应立即清偿上述拖欠本息外，还应全额归还剩余本金3757000.15元，合计应还本金3801200.14元、期内利息64111.18元、逾期罚息468.85元及复利379.66元。逾期未清偿，原告有权按借款逾期罚息利率对本金、期内利息计收逾期罚息，罚息利率按提前到期日当天借款利率7.205%上浮50%即年利率10.8075%计算。被告陈晓霞向原告承诺对借款承担共同还款责任，没有违反法律规定，且诉争债务发生在被告王春雷、陈晓霞夫妻关系存续期间，可认定该笔债务为夫妻共同债务，原告请求两被告共同偿还涉案借款，事实与法律依据充分，本院予以支持。根据合同意思自治原则，当事人在订立合同时，可以附加某些条件，将条件的成就与否作为民事法律行为效力发生或者消灭的依据。本案《个人住房最高额抵押担保借款合同》中约定被告中龙公司承担的是阶段性连带保证，其本意是让被告中龙公司为原告瑞安农行在取得抵押物权之前期间内，为被告王春雷涉案借款向原告提供连带保证，该阶段性约定并非是对保证期间的约定，应视为对保证合同解除、保证责任终止条件的设定。一旦原告取得房屋的抵押权（或者说原告对房屋享有优先受偿权），所附条件成就，阶段性保证也应随之终止。本案中，虽然被告王晓霞与原告仅办理了预购商品房抵押权预告登记，但是预告登记使得被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗普通债权人，而原告在法庭辩论终结之日前仍无法对抵押物办理正式的抵押登记，且该结果非基于原告自身原因所致，故原告有权按照合同约定在抵押担保范围内对该房屋享有优先受偿权，被告中龙公司的阶段性保证责任也应予终止免除。原告另诉请被告中龙公司对涉案抵押房产进行回购，缺乏事实依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十八条、第二百零三条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：
一、被告王春雷、陈晓霞于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行借款本金3801200.14元、截至2014年1月2日的期内利息64111.18元、本金罚息468.85元、利息罚息379.66元以及自2014年1月3日起计算的罚息（以本金3801200.14元、期内利息64111.18元为基数，按年利率10.8075%计算至实际履行之日止）；
二、被告王春雷、陈晓霞不履行本判决第一项义务，原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行有权对预告登记义务人为被告王春雷、陈晓霞的，现坐落于瑞安市经济开发区商务广场国际公馆1幢1501室的房产（预登记证号：瑞房预瑞安字第002472号）的折价款、拍卖或变卖该房屋所得的价款享有优先受偿权；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费37698元、公告费300元，合计37998元，由被告王春雷、陈晓霞负担（限于本判决生效之日起三日内缴纳）。原告于本判决生效后十五日内向本院退回其已预交的受理费。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院（在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费37698元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还）；款汇温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户（开户行：农行温州市分行，账号：19×××13）；逾期按自动撤回上诉处理）。
本判决发生法律效力后，如被告拒绝履行，原告可以向本院申请执行；申请执行的期限为二年，从判决书规定履行期限的最后一日起计算。
审 判 长 江文杰
人民陪审员 叶秀微
人民陪审员 吴建华
二〇一四年十月十日
代书 记员 方 瑜