广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1971民初25567号
原告：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所深圳市龙华新区民治街道留仙大道边综合楼11楼1109室。
法定代表人：昌荣。
委托代理人：徐奕安，系广东鹏讯律师事务所律师。
被告：林沛然，男，1990年8月30日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区，
委托代理人：饶芳丽，系广东众慧律师事务所律师。
原告深圳市彩生活物业管理有限公司诉被告林沛然物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员杨小可适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐亦安，被告委托代理人饶芳丽，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告系君山花园物业的物业服务公司。原告与东莞市君山花园业务委员会签订《君山花园物业服务合同》，约定由原告为君山花园提供物业服务，物业管理服务费标准为2.4元/平方米/月，滞纳金每月16号开始计算，按照逾期每日万分之三标准计算，被告作为君山花园10栋3104、3105、3106业主，自2012年2月开始无故拖欠物业管理费，截至2017年7月被告累计拖欠66个月共计43209.47元。被告的行为不仅违法且损害了原告及小区内其他业主的合法权益。原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付拖欠的物业管理费33208.56元、滞纳金，滞纳金自2012年2月开始以每日0.03%计至实际还款之日止，暂计至2017年7月31日为10000.91元；2.本案诉讼费由被告承担。
被告答辩称，1.原告没有与被告签订物业管理服务合同，其提交的《物业管理委托合同》也于2015年4月30日到期，本案原告没有向被告收取物业管理费的权利。2.至今原告没有通知被告办理涉案商品房交付手续，涉案商品房没有实际交付给被告，被告没有支付物业管理费的义务。被告是采用分期付款的方式购买涉案房产的，本案原告在2011年10月向购房者邮寄一份《入伙通知书》，但该份通知明确说明采用分期付款的业主需交齐全款才能办理入伙手续，而根据被告与开发商签订的《商品房买卖合同》的约定，被告分期付款的期限是在2012年4月7日，被告在2011年10月不具备入伙条件。另，涉案商品房的钥匙至今仍在原告处。2.涉案商品房存在严重的质量问题，根本不符合交楼标准，被告多次与原告沟通，至今仍未得到解决。首先，被告购买商品房后，在销售人员的带领下前往参观商品房，发现部分墙体裂开渗水，但销售解释是雨水太多原因并承诺会保修，但考虑到商品房还在保修期内，被告遂表示在报修后再支付最后一期款项，但原告不仅没有修缮，反而发律师函要求被告支付最后一期款项，被告被迫于2012年12月支付了最后一期楼款。2013年8月，被告再前往商品房查看，发现房屋没有上锁，墙体开裂，楼顶多处漏水，电梯被封闭，房屋无法正常装修使用，客观上根本不具备交楼的标准。综上，被告认为原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，依法应予以驳回。
经审理查明，被告于2011年10月8日与东莞市花样年房地产投资有限公司（以下简称花样公司）签订了3份认购书，约定被告向花样公司购买君山花园10栋31层04、05、06号房，面积分别为62.63平方米、84.63平方米、62.05平方米。双方又就前述商品房签订了《商品房买卖合同》，约定原告采取分期付款的方式支付房款，并于2012年4月7日前付清最后剩余款项，同时还约定花样公司于2011年10月31日前将商品房交付给被告使用，被告同意委托原告进行物业管理。合同附件对合同条款进行补充，约定如出卖人已如期发出《入伙通知书》或买受人已经领取《入伙通知书》而买受人在出卖人通知的交付期限仍未接收该商品房，则《入伙通知书》中注明的交房期限最后一日视为出卖人已将本合同项下的商品房交付给买受人，自视为交付之日起，该商品房的所有费用由买受人承担，其中包括物业管理费。合同中还就交楼标准和验收异议的处理做出了约定。2011年10月24日，花样公司向被告发送《入伙通知书》，通知书上载明涉案房屋的入伙时间为2011年10月30日，但分期付款的业主须交齐全款才能办理入伙手续。后被告于2012年12月17日付清剩余全部房款，花样公司出具收款收据给被告。
原告向本院提交了原告与花样公司签订的《物业管理委托合同》、原告与东莞市寮步镇君山花园第一届业主委员会签订的《物业服务合同》、东莞君山客户收费通知单拟证明原告为被告的涉案小区提供物业管理服务，物业管理费按每平方米2.4元计算，每月8日前或15号前支付，其中《物业管理委托合同》约定的委托管理期限为2010年4月30日至2015年4月30日止，并约定违约责任为如被告逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的3%缴纳滞纳金，而《物业服务合同》约定的合同期为2017年1月18日至2020年1月17日止，约定的违约责任为被告逾期缴纳物业管理费的，应按每日0.1%的标准向原告支付违约金。庭审中，原告主张滞纳金本可以按每天3%来计算，但原告主张只按每日0.03%计算，从2012年3月16日起计至付清之日止。被告则主张该两份物业合同均是原告与第三方签署，无法确认真实性，且原告在2015年5月1日至2017年1月17日期间没有管理权限。
庭审中，原、被告均确认涉案商品房的总面积为209.65平方米，被告未缴纳2012年2月至2017年7月31日期间的物业管理费。被告确认已收到《入伙通知书》，由于未付清全款而不具备入伙条件，后又发现涉案房屋存在楼顶多处漏水、墙体出现裂缝等情况导致被告至今无法收楼，故不应该支付物业管理费，据此被告向本院提交了收款收据、收楼意见书、涉案房屋照片予以证明涉案商品房存在质量问题。原告确认前述证据的真实性，则主张花样公司发出《入伙通知书》后，涉案小区就已经达到入伙条件，原告也开始为涉案商品房提供物业服务，故被告应缴纳物业管理费。
以上事实，有原告提交的君山花园认购书、收费通知单、《物业管理委托合同》、《物业服务合同》，被告提交的《入伙通知书》、《商品房买卖合同》、收款收据、收楼意见书、涉案房屋照片，以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，原、被告对于被告未向原告缴纳2012年2月至2017年7月31日的物业管理费的事实无异议，本院予以确认。根据《商品房买卖合同》、《物业管理委托合同》、《物业服务合同》均显示原告为涉案小区提供物业管理服务，原告的确为涉案小区提供了物业管理服务，因此本院认定原告有权收取物业管理服务费。本案争议焦点是被告是否应当缴纳物业管理费？物业管理费主要是公共性服务收费，由物业管理区域清洁费用、绿化养护费用、秩序维护费、共用设备维护费用等多方面的费用构成，物业管理费的交纳义务对全体业主而言都是均等的，否则物业服务关系会产生不稳定、不确定的情况。原告已向被告发出交楼通知，被告依约应当向原告支付物业管理服务费。被告主张涉案的商品房有质量问题导致被告无法收楼，通过庭审可知，涉案的商品房的确存在质量争议，但被告应当就商品房质量问题和交付问题向商品房出售方主张权利，被告可另行提起诉讼。因此，本院对原告要求被告支付物业管理服务费的诉讼请求予以支持。被告的付款方式是分期付款，《入伙通知书》明确载明分期付款的业主要在付清全款后才能办理收房手续，被告于2012年12月17日付清全款，因此被告应向原告缴纳2012年12月18日至2017年7月31日的物业管理费。另根据原、被告提交的证据核查面积，其总面积应为209.31平方米（=62.63+84.63+62.05）。因此，被告应当支付的物业管理费为28332.2元（=56个月×2.4元×209.31平方米+2.4元×209.31平方米÷30天×12天）。被告的确存在迟延交付的行为，但考虑到原告亦有管理，提供维修服务的义务，且涉案的商品房的确存在质量争议，因此本院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告林沛然于本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳市彩生活物业管理有限公司支付2012年12月18日至2017年7月31日的物业管理费28332.2元。
二、驳回原告深圳市彩生活物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费440.12元，由原告深圳市彩生活物业管理有限公司承担149.64元，由被告林沛然承担290.48元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 员 杨小可
二〇一七年十二月二十一日
法官助理 黄玉萍
书 记 员 尹艳清
附相关法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理费用由建设单位交纳。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。