文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终16867号上诉人（原审原告，反诉被告）：李开宁，男，汉族，1958年11月13日出生。委托诉讼代理人：曾健，广东鹏鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：彭有敬，女，汉族，1955年10月12日出生。被上诉人（原审被告）：深圳市龙岗区布吉东大实业发展有限公司。法定代表人：刘少锋。两被上诉人共同委托诉讼代理人：赖域，广东鹏翔律师事务所律师。上诉人李开宁因与被上诉人彭有敬、深圳市龙岗区布吉东大实业发展有限公司（以下简称东大公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初16312号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李开宁的上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三、四、五项；二、判令彭有敬、东大公司返还李开宁房屋保证金人民币7500元；三、判令彭有敬、东大公司返还李开宁水电费余款6532.17元及2016年7月份至12月管理费360元；四、判令彭有敬、东大公司返还李开宁多支付的水费差额人民币617.77元；五、判令彭有敬、东大公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、李开宁与彭有敬于2015年12月18日签订的租赁合同因期满终止，双方理应按照合同的约定结算，即彭有敬应退回合同保证金7500元、水电押金1000元，并且应当按照实际使用的水电费情况结算水、电费，对于李开宁多存入彭有敬水电费扣缴存折的款项应当予以返还。1、李开宁向法庭提交的2015年12月18日的租赁合同证实双方的合同期限至2016年6月30日。2、李开宁提交的《XX大厦租赁场地退出申请请表》足以证实：在合同期满后，双方终止了合同，李开宁于2016年6月30日离场，于2016年7月3日将房屋房门钥匙移交彭有敬，将房屋使用权交予彭有敬。3、合同即已终止，按照合同第二条、第四条之规定，彭有敬必须退还李开宁合同保证金7500元及水电押金1000元。4、水电费应当据实结算。《XX大厦租赁场地退出申请表》显示：交接时水表读数为1832.4方，而水费通知单上显示扣费读数为1995方，多扣了李开宁的水费617.77元。李开宁提交的存款回单及一审法院向银行调取的帐号为XXXX的明细清单显示，李开宁多存入了6532.17元款项入彭有敬的水电扣费存折，理应予以退还。二、在2008年至2017年6月期间，东大公司对李开宁使用实施了管理，在2008年5月租赁涉案房屋时，是东大公司的工作人员与李开宁进行了房屋交接，李开宁所交纳房租均是交至东大公司处。因此，2017年7月3日，东大公司处工作人员在《XX大厦租赁场地退出申请表》上的签名应依法认定为有效，予以采信。三、李开宁于2016年7月15日与彭有敬签订《租赁协议书》为附条件生效合同，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条之规定，只有当条件成就时，合同方才生效。本案协议书中的合同条件未成就，协议书未生效，对双方不具有约束力，李开宁无须支付租金及违约金，李开宁没有涉案房产钥匙，无法使用涉案房产，无须支付房屋使用费及物业管理费。1、该协议第七条约定：本协议自甲方（即彭有敬）收到足额租金、管理费及保证金之日起生效。按照协议书其他条款的约定，李开宁2016年7月20日前支付当期租金5917元，在签定合同时需交纳3个月的押金（即保证金）7500元，物业管理费720元，水电费押金1000元，合计总额15137元。也就是说，只有当李开宁（即合同乙方）将15137元交给彭有敬时，该协议书方才生效。彭有敬、东大公司没有提交证据证实本案的合同条件成就。2、双方没有达成将上一协议押金转为7月15日协议押金的合意。从双方之前的交易习惯来看，每签一份合同，彭有敬会将之前的押金条收回，重新交纳押金开具押金条。退一万步说，即使将上一协议的押金自动转为7月15日租赁协议书的押金，上一协议的押金总额也仅为8500元，亦不符合合同约定的足额租金、管理费及保证金的生效条件。2、本案的实际情况：在上一合同履行期满后，李开宁已经与彭有敬办理房产使用权移交手续，涉案房产的使用权已在彭有敬处。2016年7月15日，李开宁要求彭有敬、东大公司退涉案房产押金，东大公司的工作人员于拿了空白合同给李开宁签名，说继续租给李开宁，待李开宁签名后，该工作人员说要拿去给老板签，之后，又告知李开宁，老板不同意将房产租给李开宁。李开宁要求彭有敬、东大公司退还押金及水电多存入的费用，彭有敬、东大公司不同意，并提出很多无理要求，李开宁不得已才提起诉讼。7月15日签订的合同双方根本就没有履行。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院予以改判。被上诉人东大公司答辩称，东大公司并非涉案房产租赁协议的当事人，因此非适格的被告，请求驳回李开宁的上诉请求。被上诉人彭有敬答辩称，一、XX大厦租赁场地退租申请表只是一个场地查验表，并非交接表，同时该表上也没有李开宁的签字，该申请表只是在租赁合同到期以后李开宁表示需要退场，因此东大公司委托其同事对涉案房产进行查验。但是后来经过双方的协商，同意以同样的条件继续承租涉案房产，之前所缴纳的保证金等条款延续使用。二、在本案中，李开宁与彭有敬并非首次签订租赁协议，在此之前已有多次续租的行为，并且每次续租都是延续前期合同的条件，保证金等从未重新缴纳，基于这一交易惯例，彭有敬并没有严格按照合同要求李开宁立刻支付，但是没有想到李开宁此次严重违反合同的约定，拒绝支付租金首期款，基于公平原则应当认定为该合同合法有效。三、无论是租赁保证金还是水电费押金，在第一次缴纳以后没有退过，只是有时应李开宁的要求会重新开具一张收据。综上，彭有敬认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回李开宁的全部上诉请求，维持原判。李开宁向一审法院起诉请求：一、彭有敬、东大公司返还李开宁房屋保证金人民币7500元、水电费押金人民币1000元；二、彭有敬、东大公司返还李开宁水电费余款6532.17元及2016年7月-12月管理费360元；三、彭有敬、东大公司返还李开宁多支付的水费差额人民币617.77元【（1955立方米-1832立方米）×3.79（水价2.30+污水处理费0.9+垃圾处理费0.59）】；四、彭有敬、东大公司承担本案诉讼费。彭有敬向一审法院反诉请求：一、解除李开宁、彭有敬于2016年7月15日签订的《租赁协议书》；二、李开宁退还涉案房屋给彭有敬；三、李开宁支付拖欠租金暂计10000元（暂计4个月，之后仍需按2500元每月计算至实际退还房屋之日止）物业管理费720元、违约金750元（之后违约金计算至退还房屋之日止）；四、本案诉讼费用由李开宁承担。一审法院认定事实：2015年12月18日，李开宁作为乙方与彭有敬作为甲方签订《租赁协议书》，约定甲方将位于布吉街道一村XX楼X楼X座单元出租给乙方，建筑面积128平方米，租赁期为2016年1月1日起至2016年6月30日，期满后仍需续租的，双方如续租约的，乙方在本协议满前两个月向甲方提出书面申请；租金为每月2500元，一次性支付半年租金，合计15000元；乙方签订合同时需缴纳3个月的押金7500元，在合同期满后十五天内退还押金，不计利息；乙方负责按时缴纳场地的租金、水电费之外，其他等公共费用均由乙方承担；逾期缴纳以上费用，则每天加收千分之一滞纳金；如因乙方逾期缴纳费用造成甲方其他损失的，则乙方负责赔偿甲方损失；乙方同意一次性交清半年的物业管理费合计人民币360元；乙方除按时交纳楼层内的水电费之外，另需交纳水电费押金合计人民币1000元，在合同期满后十五天退还押金，不计利息；乙方在本协议签订时向甲方交纳的保证金（押金）不能抵作租金，合同期满或乙方违约导致合同解除，乙方有拖欠租金和水电等费用的，乙方除应清偿拖欠的租金和费用，并按每日千分之一计算违约金，保证金不予退还，合同期满，乙方交清租金、水电费及其他应交费用，将房产使用权交还甲方，并经甲方验收合同后10日内退还保证金给乙方。李开宁提交三份《收款收据》，内容分别为：2013年8月29日，今收到李开宁交来水电费押金1000元（合同期：2013年9月1日至2014年8月31日）；2015年12月18日，今收到李开宁交来合同保证金7500元（合同期：2016年1月1日至2016年6月30日）；2015年12月16日，今收到李开宁交来2016年1月至12月管理费720元。彭有敬、东大公司对该三份《收款收据》予以认可，彭有敬、东大公司称2013年8月29日的水电费押金是在续签合同时从2013年8月29日延续至2016年7月15日，2015年12月18日的合同保证金7500元亦是延续至2016年7月15日。此外，李开宁提交了《深圳市布吉供水有限公司水费通知单》显示：用户名称为彭有敬、用水地址为XX楼X楼X座、抄表日期为2016年7月1日、本期行度为1995、上期行度为1995，同时还提交了水表照片欲证明水表行度为1832，李开宁多交了水费；以及提交两份《深圳市供电局有限公司电费通知单》显示：客户名称为X楼X座彭有敬、用电时间分别为2016年6月7日至2016年8月9日、2016年8月9日至2016年10月10日、抄表日期分别为2016年8月9日、2016年10月10日，欲证明李开宁已交清2016年6月30日前的电费；李开宁认为彭有敬、东大公司多收李开宁的水费，彭有敬、东大公司应返还李开宁多支付水费的差额。2016年6月30日，李开宁提交一份《XX大厦租赁场地退出申请表》，因合同到期，申请对布吉街XX楼XX室进行退场，并记录退场验收情况。再查，2016年7月15日，李开宁作为乙方与彭有敬作为甲方再次签订《租赁协议书》，约定甲方将上述房产出租给乙方，建筑面积128平方米，租赁期为2016年7月20日起至2017年6月30日，期满后仍需续租的，双方如续租约的，乙方在本协议满前两个月向甲方提出书面申请；租金为每月2500元，每季度支付三个月租金，合计7500元，2016年7月20日前支付当期租金5917元；乙方签订合同时需缴纳3个月的押金7500元，在合同期满后十五天内退还押金，不计利息；乙方负责按时缴纳场地的租金、水电费之外，其他等公共费用均由乙方承担；逾期缴纳以上费用，则每天加收千分之一滞纳金；如因乙方逾期缴纳费用造成甲方其他损失的，则乙方负责赔偿甲方损失；乙方同意一次性交清一年的物业管理费合计人民币720元；乙方除按时交纳楼层内的水电费之外，另需交纳水电费押金合计人民币1000元，在合同期满后十五天退还押金，不计利息；乙方在本协议签订时向甲方交纳的保证金（押金）不能抵作租金，合同终止、解除时，乙方有拖欠租金和水电等费用的，保证金不予退还，且乙方除应清偿拖欠的租金和费用，并按每日千分之一计算违约金；合同终止或解除后，乙方应在终止或解除之日起3日内完成清理退场工作。又查，彭有敬提交《房地产证》，显示涉案房产位于龙岗区布吉镇振兴路XX楼X栋XX号，所有权人为彭有敬，房产证号为深房地字第XXXX号。一审法院认为，本案的争议焦点在于李开宁与彭有敬于2016年7月15日签订的《租赁协议书》是否有效？李开宁与彭有敬于2015年12月18日签订了《租赁协议书》，该合同到期后，李开宁称其已提交《XX大厦租赁场地退出申请表》，与彭有敬于2016年7月15日签订的《租赁协议书》为欺诈合同。一审法院认为，2016年7月15日签订的《租赁协议书》有李开宁本人签名及捺手印，且李开宁无证据证明其因彭有敬欺诈、胁迫下签订的，该合同应认定为有效。首先，关于合同能否解除的问题。彭有敬租赁的房屋已经合法取得《房地产证》，且李开宁与彭有敬2016年7月15日签订的《租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格履行。合同签订后，李开宁未履行主要债务，庭审中辩该合同为无效合同，视为李开宁放弃履行，彭有敬向法院反诉要求解除涉案合同，该反诉状送达李开宁时（2016年11月30日）涉诉合同解除。合同解除后，李开宁应当搬离租赁场地并向彭有敬返还租赁物。根据《租赁协议书》约定：李开宁在本协议签订时向彭有敬交纳的保证金（押金）不能抵作租金，合同终止、解除时，李开宁有拖欠租金和水电等费用的，保证金不予退还，且李开宁除应清偿拖欠的租金和费用，并按每日千分之一计算违约金；合同终止或解除后，李开宁应在终止或解除之日起3日内完成清理退场工作。现涉案合同已于2016年11月30日解除，但李开宁未于合同解除后的3日内向彭有敬返还涉案房屋，因此，李开宁应承担逾期返还租赁房屋期间的租金，即应自2016年11月30日起每月向彭有敬支付租金即2500元，直至返还租赁房屋之日止。二、关于彭有敬主张的租金和违约金问题。彭有敬主张李开宁2016年7月20日至实际返还涉案房屋之日止拖欠的租金，但涉案合同已于2016年11月30日解除，故租金应计至该日止，对于彭有敬主张该日之后的租金应为房屋使用费，房屋使用费的标准按照涉案合同约定的租金标准计算。故李开宁应向彭有敬、东大公司支付2016年7月20日至2016年11月30日拖欠的租金10833元【2016年7月20日至2016年11月20日李开宁拖欠的租金10000元、2016年11月20日至2016年11月30日李开宁拖欠的租金833元（2500元/月÷30天×10天），以上合计10833元】，2016年11月30日直至返还房屋之日止的房屋使用费按每月2500元的标准向彭有敬支付。根据涉案合同约定，李开宁应每季度支付三个月的租金，每季度首月5日前以现金方式支付租金，逾期支付，每日按千分之一计算违约金。综合涉案合同的履行情况，一审法院酌情调整滞纳金为每逾期一天按租金的万分之五向彭有敬、东大公司交纳违约金。李开宁主张违约金从2016年7月21日起计实际返还房屋之日止，但涉案合同已于2016年11月30日解除，李开宁主张2016年11月30日之后的违约金没有合同依据，一审法院不予支持。因此，违约金按万分之五标准分段计算，分别以拖欠金额从2016年7月21日、2016年8月21日、2016年9月21日、2016年10月21日、2016年11月21日起计至2016年11月30日止，经计算数额为429元。三、关于物业管理费问题。根据涉案合同，李开宁应一次性向彭有敬缴纳一年的物业管理费合计为人民币720元，但因李开宁提交的《收款收据》显示：2015年12月16日今收到李开宁交来2016年1月至12月管理费720元。李开宁已交清2016年的物业管理费，李开宁还应交纳2017年1月1日至2017年6月30日的物业管理费共计360元，超过部分，一审法院不予支持。四、关于房屋保证金、水电费押金问题。李开宁主张与彭有敬于2015年12月18日签订的《租赁协议书》已到期，彭有敬应返还李开宁房屋保证金7500元以及水电费押金1000元。彭有敬辩称已与李开宁续签新的《租赁协议书》，房屋保证金以及水电费押金延续至新合同。一审法院认为，根据李开宁与彭有敬交易习惯，可以确认房屋保证金以及水电费押金已延续至2016年7月15日签订的《租赁协议书》，应按新合同条款予以履行。根据该合同约定，合同终止、解除时，李开宁有拖欠租金和水电费等费用的，保证金不予退还。本案中，李开宁拖欠彭有敬涉案房屋租金的行为已达到彭有敬不予退还租赁保证金的条件，故李开宁主张彭有敬返还房屋保证金7500元，一审法院不予支持。关于水电费押金，李开宁提交的《深圳市布吉供水有限公司税费通知单》以及《深圳市供电局有限公司电费通知单》显示涉案房屋未产生新的水电费，李开宁主张返还水电费押金1000元，符合合同约定，一审法院予以支持。五、关于李开宁主张返还水电费余款以及返还多付水费差额的问题。李开宁未能提交证据证明水电费结余，没有事实依据，彭有敬、东大公司亦不予确认，一审法院不予支持。关于多付水费差额的问题，李开宁提交水表抄表照片以及《XX大厦租赁场地退出申请表》显示用水读数1832.4方，因无法确认水表抄表照片的拍摄时间以及该场地退出申请表上并无李开宁和彭有敬的签名确认，一审法院不予确认，故李开宁主张彭有敬返还多付水费差额，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认李开宁与彭有敬于2016年7月15日签订的《租赁协议书》已解除；二、李开宁于判决生效之日起十日内向彭有敬返还租赁的位于布吉街道一村XX楼X楼X座单元房屋；三、李开宁于判决生效之日起十日内向彭有敬支付拖欠的租金人民币10833元及违约金429元；四、李开宁于判决生效之日起十日内向彭有敬支付2016年11月30日至实际返还房屋之日止的房屋使用费，按每月2500元的标准支付；五、李开宁于判决生效之日起十日内向彭有敬支付2017年1月1日至2017年6月30日的物业管理费共计360元；六、彭有敬于判决生效之日起十日内向李开宁返还水电押金1000元；七、驳回李开宁的其他诉讼请求；八、驳回彭有敬的其他诉讼请求。案件受理费人民币100元，由李开宁负担94元，由彭有敬负担6元；反诉受理费45元，由李开宁负担。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，李开宁与彭有敬于2016年7月15日签订的《租赁协议书》第七条约定，“本协议自甲方（彭有敬）收到足额租金、管理费及保证金之日起生效。”本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据查明的事实，李开宁与彭有敬于2015年12月18日签订的《租赁协议书》已于2016年6月30日已经履行完毕，双方均无违约行为。现李开宁主张彭有敬就合同押金及结余费用等进行结算，彭有敬则主张双方缔结了新的合同关系，并据此主张权利。故二审争议的焦点在于：双方之间是否形成了新的租赁关系。根据2016年7月15日的《租赁协议书》第七条，双方以李开宁对租赁合同义务的履行行为作为租赁关系成立的条件，故双方所签协议实际仅表明了双方的租赁意向，而非合同关系的成立。在李开宁按照合同约定标准支付租金、管理费及保证金之前，该协议对双方均无约束力。而李开宁并未支付租金及管理费，故双方之间并未形成新的租赁合同关系，彭有敬根据2016年7月15日的《租赁协议书》主张李开宁违约，并要求解除该协议书，缺乏合同和法律依据，本院不予采纳。虽《XX大厦租赁场地退出申请表》无李开宁及彭有敬签章，但李开宁将其作为证据提交，表明其认可该申请表内容。而彭有敬对涉案房产委托东大公司管理并无异议，未对申请表的真实性亦未提出异议，仅认为该表是退场验收，而不是交接。该表“退场验收情况”记载了房间及设备的状况，第4点为“套房大门钥匙贰套”，所附图片显示，租赁物已清空。本院认为，从申请表记载的情况看，李开宁在申请退场之时，已完全搬离涉案租赁物。而彭有敬在二审中亦确认，其在本案应诉及提起反诉之时，涉案租赁物亦为空置。据此，本院认为，退场申请表显示，李开宁已返还房屋钥匙，表明李开宁已退出涉案房屋的占有，而彭有敬并无证据证明李开宁在此后又对房屋进行了使用，故彭有敬主张李开宁支付2016年7月后租金及物业管理费亦缺乏事实依据，本院不予支持。李开宁已交纳的2017年7月至2016年12月的管理费共计360元，彭有敬应予以退还。因2015年12月18日签订的《租赁协议书》已经履行完毕，李开宁所缴纳的房屋保证金7500元、水电费押金1000元，彭有敬应予以返还。关于李开宁主张的水电费余款及水费差额，事实依据不足，本院予以驳回。综上所述，李开宁的上诉请求部分成立，对其成立部分，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、九十一条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初16312号民事判决第六项；二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初16312号民事判决第一、二、三、四、五、七、八项；三、彭有敬应于本判决生效之日起十日内向李开宁返还房屋保证金7500元、2016年7月至12月物业管理费360元；四、驳回李开宁的其他诉讼请求；五、驳回彭有敬的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费100元，由李开宁负担40元，彭有敬负担60元；反诉受理费45元，由彭有敬负担。二审案件受理费175元，由李开宁负担65元，彭有敬负担110元。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 蔡  妍  婷二〇一七年十二月二十二日书记员 李开宇（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。