上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第820号
上诉人（原审原告）厉明。
委托代理人王凡，上海市德尚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郭萍。
被上诉人（原审被告）陆某。
法定某某。
以上两被上诉人共同委托代理人吴秋发，上海普若律师事务所律师。
以上两被上诉人共同委托代理人王跃斌，上海普若律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陆军。
原审第三人上海银行股份有限公司浦西支行。
负责人赵玉华。
委托代理人孙一亦。
委托代理人陶章华。
原审第三人上海荣联房地产有限公司。
法定代表人王德荣。
上诉人厉明因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2013）普民四（民）初字第2394号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人厉明及其委托代理人王凡，被上诉人郭萍及陆某之共同委托代理人吴秋发，被上诉人陆军，原审第三人上海银行股份有限公司浦西支行（以下简称上海银行）之委托代理人陶章华、孙一亦到庭参加诉讼。原审第三人上海荣联房地产有限公司（以下简称荣联公司）经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：陆某系郭萍与陆军之子。郭萍与陆军原系夫妻，于2007年3月12日登记离婚。离婚后，陆某由郭萍抚养。上海市陕西北路XXX弄XXX号XXX室（以下简称系争房屋）为郭萍、陆某向荣联公司购买，双方于2009年8月5日签订了《上海市商品房预售合同》。2010年11月6日，郭萍与荣联公司签署了房屋交接书，确认房屋实测面积75.06平方米，房屋总价为人民币2，477，260.8元（以下币种均为人民币）。
原审法院审理中，厉明向法院提交了一份2010年8月签订的甲方为郭萍、乙方为厉明、丙方为陆军的《房屋买卖及相关权益转让合同》。该合同约定：合同标的为系争房屋，由甲方于2009年8月向本物业发展商荣联公司购入，单价每平方米33，000元，总价247万元，其中首付75万元，上海银行抵押贷款172万元，截止2010年8月31日止，甲方已为该物业支付12万元的月供。甲方因暂无使用该房屋之必要，愿将该房屋以购入价转让给乙方。乙方一次性支付90万元给甲方，包括甲方已支付的房屋首付款75万元及12万元月供。乙方在合同签署后，将负责支付之后的贷款和月供，以及办理物业权证、入户及交易等一切费用。本合同签字之前，乙方支付90万元给甲方，一经签署，乙方即拥有该物业的所有权以及相关权益，乙方有权自由处置该物业，包括将该物业转让给第三者。在产权过户之前，甲方有义务协助乙方办理由甲方出面的各项手续，并且最终过户对象不限于乙方。乙方可以推迟办理甲方向乙方产权过户手续，但不得因拖延月供影响甲方的个人信用。如乙方连续断供，甲方有权要求乙方立刻过户，如乙方无法立即过户，甲方有权退还乙方实际付款并中止本交易。因房价波动较大，甲乙双方不得单方面违约。如遇单方面违约，需对对方损失（包括因房价波动带来的期望收益）进行补偿。丙方为甲方担保人，如甲方违约，丙方将向乙方承担连带责任。本合同同时作为乙方支付90万元款项之收据，合同签字后即生效。甲方签字一栏有“郭萍”的签名字样，乙方为“厉明”、丙方为“陆军”。
厉明、陆军确认签名为本人所签。郭萍否认签名为其本人所签，同时向原审法院提起笔迹鉴定申请。原审法院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行鉴定，该中心于2014年1月6日出具鉴定意见书，检材上落款处的“郭萍”签名不是郭萍所写，但无法判断检材是否于2010年8月形成。当事人对上述鉴定报告均未表异议。厉明认为虽然非郭萍签名，但郭萍与陆军在沪对外仍以夫妻名义居住在一起，郭萍参与了房屋交接，并将房屋交给了厉明，对房屋买卖事宜是明知且同意的，而且所有与房屋有关的发票等均交于厉明保管。
上述协议订立后，厉明于郭萍处接受房屋后入住系争房屋，期间就房屋装修部分也曾提出过改动，并开始归还贷款至今。后厉明要求郭萍办理产权登记手续遭拒，遂诉至原审法院。请求法院依法判令：郭萍、陆某、陆军继续履行《房屋买卖及相关权益转让合同》，并于本案判决生效后立即协助办理上海市陕西北路XXX弄XXX号XXX室房产过户手续。
原审法院另查明，厉明向原审法院提起民间借贷纠纷诉讼，被告为陆军。2013年11月12日，原审法院依法作出（2013）普民一（民）初字第5034号民事判决书。该案经审理查明：“2009年10月29日，厉明作为乙方、陆军作为甲方签订了《项目合作协议书》一份，约定甲方为了经营发展需要，经双方商定，由乙方出资80万元入股合作，合作期限为一年，自2010年1月1日起至2010年12月31日止，甲方每年向乙方提供固定投资回报为本金的10%，即8万元，甲方保证于合作协议期满或协议终止时足额归还本金，投资回报由甲方每季度支付2万元，该合作项目之投资为固定回报，乙方不承担甲方经营风险，亦不享受超出固定回报的甲方收益。当日，厉明通过银行转账支付陆军投资款80万元，陆军按约定支付厉明投资回报。2012年11月5日起，因陆军经营不善，未向厉明支付投资回报。当日，厉明与陆军签订了《借款协议》，约定该笔投资款转化为借款，借期为三个月，2013年2月5日到期，年息为10%，每季度支付2万元。”法院根据上述查明事实认为：“根据《项目合作协议书》约定，厉明出资80万元入股合作，被告每年支付厉明10%的固定投资回报，厉明基于《项目合作协议书》约定，通过银行转账支付被告投资款80万元，被告对此无异议，本院予以认定。在履约过程中，被告按约支付相应的投资回报。合作期限届满，被告未归还厉明投资款，后厉明与被告在《项目合作协议书》基础上签订了《借款协议》，双方对原先的投资款明确转化为借款，并约定了借款期限及利息，该借款协议内容意思表示清楚，形式要件完备，合法有效，对厉明与被告具有约束力。被告提供的投资协议涉及三方主体，且第三方未签字确认，况且，该投资协议在《借款协议》形成之前，故被告基于该投资协议主张系争款项为投资款，缺乏事实及法律依据。被告称借款协议系在厉明胁迫下所写未提供证据，法院不予采信。根据查明事实及证据，法院认定系争款项80万元由投资款转化为借款，厉明主张要求被告归还借款的诉请，法院予以支持。被告到期未还款，根据借款协议约定，被告应支付厉明借款利息，现厉明主张的借款利息及逾期利息，符合法律规定，法院一并予以支持。”据此作出如下判决：“一、陆军应于本判决生效之日起十日内归还厉明借款800，000元；二、陆军应于本判决生效之日起十日内支付厉明上述借款利息及逾期利息（自2012年11月5日起至实际付款之日止，按年利率10%计算）。”
2012年11月5日，厉明和陆军签订《借款协议（LL01）》一份，约定：“因甲乙双方之前的合作协议到期，乙方未能按时偿还甲方分期提供的合作资金一百六十万元整。双方约定，自即日起，该笔款项转为借款，借期一年，至2013年12月31日到期。从2013年1月1日起计息，年息20%，每季度支付8万元，在季度末提前五日支付。到期乙方向甲方足额偿付全额借款。”
原审法院认为：根据郭萍、陆某作为购房人与荣联公司签订的《上海市商品房预售合同》，郭萍、陆某履行了付款义务，应当取得系争房屋的权利，当其取得权利后确有权处分房屋。陆军虽然与郭萍曾经为夫妻，但于2007年已经离婚，系争房屋购买时间则为2009年，因此陆军对系争房屋并不享有相应的权利。陆军在就系争房屋与厉明签订《房屋买卖及相关权益转让合同》时对房屋并无处分权，且厉明与陆军既未向法院提供证据证明处分权利时郭萍知晓并同意陆军作出处分，也未提供证据证明郭萍、陆某委托陆军处分的事实。虽然，在房屋交付后，由厉明入住系争房屋，但买卖关系并非入住系争房屋的唯一法律事由，据此，厉明应当承担举证责任，现仅凭交付时郭萍到场签署交接书却未实际入住的事实，难以得出作为系争房屋权利人的郭萍知晓并且同意陆军处分房屋的结论。同理，厉明入住系争房屋后，以自己的款项归还房屋贷款，也不能得出是基于买卖关系这一唯一法律事由的结论，郭萍对此称是基于出租房屋用租金抵充贷款的解释也存在一定的合理性。据此，对厉明称郭萍知晓并同意陆军处分系争房屋的主张不予采纳。根据法律规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同方为有效。审理中，厉明并未提供证据证明郭萍、陆某就上述处分作出过追认，郭萍并作为陆某的法定代理人在诉讼过程中也未作出过追认合同效力的意思表示，故难以认定系争合同的有效性。根据法律规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据（2013）普民一（民）初字第5034号民事判决书以及厉明与陆军之间的借款协议内容分析，厉明与陆军之间存在投资、借款等经济往来，陆军在经营不善的前提下，用自己无权处分的财产以担保人形式与厉明签署协议，其中房款给付中包含了陆军与厉明之间的欠款纠纷，双方的行为显然也侵犯了郭萍、陆某的权利。据此，厉明与陆军签订协议时，并非单纯地出于房屋买卖的意思表示，其中包含了因其他经济纠纷而选择解决争议的方法，故难以认定在处分房屋时厉明出于善意；同时，厉明也未按照法律规定对系争房屋的转让进行登记，因此，厉明受让系争房屋的所有权并不符合上述法律规定，对厉明的诉讼请求难以支持。由于厉明就本案提出的诉请并未涉及款项的结算事宜，故本案对此不予处理，厉明可另行解决。据此，原审法院判决：一、对厉明要求郭萍、陆某、陆军继续履行《房屋买卖及相关权益转让合同》的诉讼请求不予支持；二、对厉明要求郭萍、陆某、陆军立即协助厉明办理上海市陕西北路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利变更登记手续的诉讼请求不予支持。
原审法院判决后，上诉人厉明不服，向本院提出上诉称：1、2009年7月4日，陆军与荣联公司签订《定金合同》并支付定金3万元。7月17日陆军刷卡支付房款72万元，并申请变更系争房屋权利人为郭萍、陆某。郭萍、陆某虽取得系争房屋，但未支付过对价，且之后的房屋贷款实际亦由陆军归还，故陆军为系争房屋的实际权利人；2、厉明实际支付了房屋转让款90万元、房屋差价款并承担了还贷义务，构成善意取得；3、陆军虽与郭萍办理离婚手续，但两人的行为及一切资料均显示两人仍为夫妻。交房时三方均在现场，郭萍办完手续后即离开，一切均由陆军代为处理，厉明有理由相信陆军有代理权，故2010年8月签订的《房屋买卖及相关权益转让合同》应为有效。请求本院撤销原判，改判支持其诉讼请求。
被上诉人郭萍、陆某共同辩称：1、系争房屋是郭萍出资购买，陆军无处分权，2010年8月签订的《房屋买卖及相关权益转让合同》应为无效；2、陆军与厉明在原先合作中存在债权债务关系，陆军以担保人的身份签名，不构成法律规定的表见代理，两人签订的合同不能侵害郭萍、陆某的合法权益。请求本院驳回上诉，维持原判。
被上诉人陆军辩称：厉明明知其与郭萍已离婚，《房屋买卖及相关权益转让合同》是在厉明的欺骗下签订的。请求本院驳回上诉，维持原判。
原审第三人上海银行述称，希望法院保障其合法权益。
原审第三人荣联公司未到庭陈述。
经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，2009年7月4日，陆军与荣联公司签订《定金合同》预订系争房屋，并支付3万元定金。2009年7月17日，陆军支付购房款72万元，并向荣联公司申请变更系争房屋预订人为郭萍、陆某。
2010年8月28日，厉明通过中国工商银行划账50万元给陆军，2010年9月1日又划账20万元。
2010年11月6日，郭萍签署《荣联家园·世纪之门“陕西北路1688弄（乐活居）房屋交付书》，载明：郭萍、陆某应支付荣联公司面积误差房价款7，260.80元。该差价款由厉明实际支付。
以上事实，有2009年7月4日的《定金合同》、2009年7月17日的《退订（更名、换房）申请书》、中国工商银行的明细表、2010年11月6日的《荣联家园·世纪之门“陕西北路1688弄（乐活居）房屋交付书》、《销售不动产统一发票》、审理笔录等为证。
本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。陆军受郭萍委托处理系争房屋相关事宜，其与厉明签订了《房屋买卖及相关权益转让合同》。现郭萍、陆某认为陆军无处分权，辩称《房屋买卖及相关权益转让合同》无效。首先、陆军具有特殊的身份，其与陆某系父子，与郭萍原系夫妻，且无证据证明厉明知晓陆军与郭萍离婚事实；其次，系争房屋原系陆军出资购买，郭萍、陆某虽受让了系争房屋，但未提供证据证明其支付了对价；再次，在整个买房过程中，郭萍只在签订预售合同及房屋交接时出面签了个名，之前及之后的所有手续均由陆军办理，郭萍对陆军的代理行为及结果未尽审慎义务。厉明有理由相信陆军有权代理郭萍、陆某与其签订《房屋买卖及相关权益转让合同》，故其按约支付了购房款，并支付了入住系争房屋所需支付的所有费用，连郭萍签字确认的房屋差价款亦由厉明支付。厉明上诉称2010年8月签订的《房屋买卖及相关权益转让合同》有效，本院予以采信。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。厉明按照《房屋买卖及相关权益转让合同》的约定履行了付款义务，郭萍、陆某、陆军亦应按约履行自己的义务，协助厉明办理系争房屋的权利变更登记手续。《上海市商品房预售合同》约定的义务郭萍、陆某已向荣联公司履行完毕，其转让权利只需告知荣联公司。厉明要求郭萍、陆某、陆军继续履行《房屋买卖及相关权益转让合同》，协助其办理系争房屋的权利变更登记手续的诉讼请求，于法有据，应获支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条之规定，判决如下：
一、撤销上海市普陀区人民法院（2013）普民四（民）初字第2394号民事判决；
二、郭萍、陆某、陆军于本判决生效之日起三十日内协助厉明办理上海市陕西北路XXX弄XXX号XXX室房屋的变更登记手续。
一审案件受理费人民币26，560元，减半收取；二审案件受理费人民币26，560元；鉴定费人民币17，000元，共计人民币56，840元，由郭萍、陆某、陆军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 吴 俊
代理审判员 陈 俊
二〇一四年七月八日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。