广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂03民终2509号上诉人（原审原告、反诉被告）：桂林彰泰实业集团有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市九岗岭康桥半岛1号公馆。法定代表人：沈红霞，该公司董事长。委托诉讼代理人：甘永雄，该公司法务。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄春平，女，1970年3月6日出生，汉族，个体工商户，住广西壮族自治区全州县。上诉人桂林彰泰实业集团有限公司因与被上诉人黄春平房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2017）桂0305民初151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人桂林彰泰实业集团有限公司委托诉讼代理人甘永雄，被上诉人黄春平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人桂林彰泰实业集团有限公司向本院上诉请求：1、撤销(2017)桂0305民初151号民事判决；2、判令被上诉人按合同约定支付租金和逾期支付租金所应承担的违约金；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审原、被告诉争的彰泰·睿城临1栋3、4、5号商铺己由桂林市七星区规划局做了规划定点，这充分说明规划主管部门已经对该临时建筑的用途做�批准，只是因为规划部门办证流程的问题，上诉人未能在一审法庭辩论终结前拿到建设工程规划许可证，一审法院以此为由认定诉争租赁房屋系未经批准建设的临时建筑，明显认定事实错误。二、一审判决适用法律不当。上诉人将自己开发建设并己通过规划主管部门做了规划定点的临时商铺用于出租，并与被上诉人签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，没有任何违反法律规定之处。被上诉人因商铺经营状况不佳，拖欠上诉人租金长达4个月之久（至一审起诉前），主观违约恶意明显。一审法院认定事实错误判定《房屋租赁合同》无效，适用过错责任原则认为上诉人应对合同无效承担主要责任，并因此在商铺租金基础上降低被上诉人应承担的商铺占有使用费。事实上，过错责任原则是针对违约行为造成的损失而言。在上诉人与被上诉人的租赁合同法律关系中�上诉人既无违约行为更谈不上造成被上诉人损失。因此，一审法院适用过错责任原则判定上诉人对合同无效承担主要责任属于适用法律不当。被上诉人黄春平答辩称，对一审判决没有意见。上诉人桂林彰泰实业集团有限公司向一审法院提出如下诉讼请求：l、被告立即向原告一次性偿还所欠租金人民币21369.6元；2、被告向原告支付逾期付租违约金人民币7639.63元(暂计至2016年12月31日，实际应以每月应付租金5342.4元为基数，分别从2016年9月6日、2016年10月6日、2016年11月6日、2016年12月6日起按每日千分之五的标准支付至被告实际付清所欠租金之日止)；3、本案的诉讼费等原告为实现债权所产生的费用由被告（反诉原告）承担。被上诉人黄春平向一审法院提出如下反诉请求：1、反诉被告在十日内向反诉原告提供办理工商登记手续所需的租赁房屋的建设工程施工许可证、临时建设规划许可证、临时用地许可证（或规划建设部门出具的租赁房屋系合法建筑的证明以及租赁房屋处在合法期限内的证明）、反诉被告的工商营业执照副本、反诉被告的税务登记证副本；2、反诉被告在十日内对反诉原告承租的桂林普陀路36号彰泰睿城1栋3、4、5号商铺天花板开裂漏水处进行维修至不漏水为止；3、反诉被告赔偿反诉原告因不能办理合法工商登记手续期间的经济损失，（按每月5000计算，从2016年7月1日起计算至反诉被告为反诉原告提供能办理工商登记手续所需的租赁房屋合法证明材料时止，暂计算至2017年2月28日的经济损失为40000元）。一审法院认定事实：2015年9月1日，原告桂林彰泰实业集团有限公司作为甲方与被告黄春平作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方承租甲方坐落于桂林市彰泰.睿城1栋3、4、5号商铺用于茶叶、茶具经营。该房屋为临时建筑，不会办理相关的产权权属证书，乙方对此清楚并愿意承租该房屋。租赁期限为36个月，自2015年7月1日起至2018年6月30日止，租赁届满后，如租赁房屋未被拆除的，乙方有权优先承租，乙方继续承租的，续租合同暂按2年签署。2015年7月1日至2016年6月30日期间的租金为每月5342.4元，其中免除2015年7月1日止2016年4月30日的租金。2016年7月1日至2017年6月30日的租金为每月5342.4元。2017年7月1日止2018年6月30日的租金为每月5876.64元。乙方在合同签订之日预付两个月的租金10684.8元，租金按月交纳，先交后用，乙方于月度的5日前（包括5日，如遇节假日顺延至节假日后的第一个工作日）向甲方交纳当月租金。甲方应在本合同起始日期前5日将合�约定的租赁房屋和附属设施交付乙方，双方在交接时对租赁房屋（含附属设施）的状况根据本合同附件一和附件二共同进行清点检验，并交付房屋钥匙，交付标准以双方在本合同确定的租赁房屋状况为准。乙方已经实际占用租赁房屋的，视为认可交付。租赁房屋（含附属设施）的保管责任自交接之日起由乙方承担。乙方承担对租赁房屋和附属设施、设备的维护、保养、日常维修及更换义务（包括排水管及厕所的清疏、门窗玻璃及小五金的更换等）并承担相应费用。乙方应当合理使用租赁房屋及附属设施、设备、做好租赁房屋的维修维护工作，凡因乙方使用不当给租赁房屋及附属设施、设备造成不应有的损失的，乙方应当负责修复或赔偿。乙方逾期支付租金的，每逾期一天按照拖欠金额的千分之五支付逾期违约金；逾期超过30日的，甲方有权解除合同，并有权要求乙方支付违约金，违约金的计算标准为解除合同当月的月租金额（当月免租的，则以下个月的租金为计算违约金的标准）*6个月。2015年9月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》补充协议一份，约定将上述租赁房屋的租赁期限变更为自2015年9月1日起至2018年8月31日止。2015年9月1日至2016年8月31日期间的租金为每月5342.4元，其中免除2015年9月1日至2016年6月30日期间的租金。2016年9月1日至2017年8月31日期间的租金为每月5342.4元。2017年9月1日至2018年8月31日期间的租金为每月5876.64元。原告以被告自2016年9月6日起拖欠租金为由诉至法院，提出上述诉讼请求。诉讼期间，被告提出反诉。另查明，2015年9月2日，桂林市规划局高新七星分局（以下简称七星规划局）向原告作出高规管【2015】67号《关于桂林彰泰实业集团有限公司补办“彰泰.茶文�街”临时商铺规划定点的批复》，同意原告在朝阳路北侧，按规划图中位置新建四栋一层临时商铺（“彰泰.茶文化街”一期临时商铺），建筑面积1072.6平方米。要求原告接到该批复后，持符合批复要求的建设工程设计图到七星规划局补办临时建设规划许可证。临时建设规划许可批准的临时建设使用期限不得超过2年，期满需要延续的，应当在使用期限届满30日前提出申请，按照规定办理延期手续，经批准延期的，期限不得超过1年。原告至今未取得“彰泰.茶文化街”一期临时商铺的临时建设规划许可证。再查明，本案租赁房屋属“彰泰.茶文化街”一期临时商铺。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的《房屋租赁合同》无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。本案中，虽然七星规划局对“彰泰.茶文化街”一期临时商铺进行了规划定点，但是原告至今未取得“彰泰.茶文化街”一期临时商铺的临时建设规划许可证，一审法院认定本案租赁房屋系未经批准建设的临时建筑。原告就未经批准建设的临时商铺，与被告签订《房屋租赁合同》，该合同应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。对《房屋租赁合同》的无效，原、被告均有责任，原告作为出租人，应当承担主要责任。被告没有合法依据，却使用了该临时商铺，理应承担支付占有使用费的义务。但考虑到原告作为出租人应当对合同无效承担主要责任，故占有使用费标准应当在双方原议定的租金标准的基础上适当降低，具体数额，由一审法院根据实际情况酌情确定�原告主张被告自逾期之日起按每日千分之五的标准支付违约金，该主张缺乏法律依据，不予支持。在《房屋租赁合同》无效的情况下，反诉原告主张反诉被告在十日内为其提供能办理工商登记手续所需的反诉被告就涉案房屋的建设工程施工许可证、临时建设规划许可证、临时用地许可证（或规划建设部门出具的租赁房屋是合法建筑的证明及租赁房屋处在合法试用期内证明）、反诉被告的工商营业执照副本、税务登记证副本，并对租赁房屋天花板开裂漏水处进行维修至不漏水为止，该主张缺乏法律依据，不予支持。反诉原告主张反诉被告赔偿其因不能办理合法工商登记手续期间的损失，但未提供证据对其损失予以证实，故对其该主张亦不予支持。依照《中国人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题�解释》第三条、第五条之规定，判决：一、被告黄春平支付原告桂林彰泰实业集团有限公司房屋占有使用费16000元；二、驳回原告桂林彰泰实业集团有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告黄春平的反诉诉讼请求。案件受理费262.5元（原告已预付525元，应退262.5元），由原告桂林彰泰实业集团有限公司负担118元，被告黄春平负担144.5元。反诉案件受理费400元（反诉原告已预付），由反诉原告黄春平负担。在二审过程中，上诉人桂林彰泰实业集团有限公司提供新证据一份：本案涉及房屋建设工程规划许可证﹝建字第临时450301201700056号﹞及图纸各一份，时间是2017年5月16日，证实本案所涉租赁商铺是合法的，租赁合同合法有效。被上诉人黄春平对新证据的真实性、合法性表示认可，但对与本案关联性有异议，因为证据是一审法庭辩论终结后才提交的。上诉人桂林彰泰实业集团有限公司提供的证据系原件，本院对新证据的真实性、合法性、与本案关联性予以认可。综上，双方当事人对一审认定事实无异议，一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、本案房屋租赁合同是否有效；二、被上诉人黄春平是否需要支付房屋租金、违约金或者房屋占用使用费。关于争议焦点一，《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条规定，“在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第三条规定，“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”上诉人桂林彰泰实业集团有限公司将未取得建筑规划许可证的临时商铺租赁，与被上诉人黄春平签订租赁合同，租赁期限是2015年9月1日至2018年8月31日，临时商铺取得建设工程规划许可证的时间是2017年5月16日，依据上述法律规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效，因此本案租赁合同应按部分无效处理，即从2015年9月1日至2017年5月16日应按合�无效处理。关于争议焦点二，上诉人桂林彰泰实业集团有限公司将没有办理到建设工程规划许可证的临时商铺出租，应当对合同部分无效承担主要责任，被上诉人黄春平签订租赁合同时没有对租赁物尽职调查，充分了解，对合同部分无效亦负有一定责任。房屋租赁合同签订后，上诉人桂林彰泰实业集团有限公司将房屋交予被上诉人黄春平，被上诉人黄春平装修房屋并实际占有使用房屋，按照法律规定，在租赁合同无效的情形下亦应支付相当于合同约定租金标准的房屋占用使用费。一审判决酌情确定2016年9月至12月的房屋占有使用费在租赁合同约定的租金标准的基础上适当降低为16000元，并无不妥，本院予以维持。关于上诉人桂林彰泰实业集团有限公司主张的违约金，属于合同无效部分的违约金，其主张依法无据，一审法院不予支�，本院亦予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费712元（上诉人桂林彰泰实业集团有限公司已预交），全部由上诉人桂林彰泰实业集团有限公司负担。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。本判决为终审判决。审判长 周 霞审判员 刘媛媛审判员 丁 勇二〇一七年十一月二十五日书记员 叶菁华