文书内容广东省梅州市梅江区人民法院民事判决书（2015）梅江法民二初字第242号原告余艳云，女，汉族，1934年12月4日出生，现住梅县区。委托代理人廖伟雄，广东粤梅律师事务所律师。委托代理人梁运能，男，汉族，1957年8月7日出生，身份证住址：梅江区。系原告的儿子。被告李立杰，男，汉族，1977年2月21日出生，现住梅江区。被告李君明，男，汉族，成年，现住梅江区。原告余艳云诉被告李立杰、李君明相邻纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余艳云的委托代理人廖伟雄律师、梁运能，被告李立杰、李君明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2003年因拆迁安置在梅江区金山办义化路时代商城A2栋4号店一至五层，原告的房屋四楼与被告李立杰相邻，五楼与被告李君明相邻，2007年当原告准备装修房屋时却发现原告的二至五层楼房均有渗透漏水，经原告了解发现，该渗透漏水源是由于两被告处与原告相邻的卫生间水渗透过来，原告多次与两被告协商，要求两被告修复自己房产漏水处，修好其所居住套房内排水、排污设施，排除对原告房屋的漏水妨害，但两被告一直没有修复，原告又向媒体、物业、司法所、公安、住建部投诉未果。至今原告1至5楼均被漏水渗透严重，造成原告几百万价值的楼宇不能使用，二至五层欲装修出租的（材料已到位）也因严重漏水而不能装修，店面出租也因漏水严重原装修的材料严重受损而无法使用。两被告房屋漏水造成原告蒙受巨大损失。原告认为，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、三十六条、三十七条、第三十八条，《民法通则》第八十三条之规定，原告诉至法院，请求：一、判令两被告限期修复自己房产漏水及修复其所居住套房内排水、排污设施，排除对原告房屋的漏水妨害；二、判令两被告承担因漏水造成原告1至5层墙体损坏的修复费用（修复费用以鉴定部门鉴定结果为准）；三、判令两被告赔偿因漏水造成原告店铺及房屋不能出租的租金损失90000元（1500元×12×5）。诉讼中，原告变更诉讼请求为：判令两被告限期修复自己房产漏水及修复其所居住套房内排水、排污设施，排除对原告房屋的漏水妨害；二、判令两被告承担因漏水造成原告1至5层墙体损坏的修复费用9952元；三、判令两被告赔偿因漏水造成原告店铺及房屋不能出租的租金损失90000元（1500元×12×5）；四、判令两被告支付两次鉴定费用。被告李立杰辩称，一、被答辩人未正确履行告知义务，未组织开展直接协商活动。原告及其代理人从未电话告知答辩人或直接协商，单方面主观认定答辩人房屋漏水，未说明任何情况就直接通过第三方业主委员会要求修复。6月27日，答辩人接到法院传票后，才知道原告是隔壁邻居房屋漏水，请求法院驳回原告赔偿租金损失的有关诉求。二、答辩人亦是受害者。答辩人为了维护和谐邻里关系和掌握具体情况，于6月28日中午12:30分走访楼下301业主，了解到其房屋并未受到渗水妨害，并当场拍摄照片（附图）。经向答辩人岳父母（实际居住人，近70岁）了解，他们是2014年年初才发现公共卫生间北墙吊顶及砖面开始出现明显渗水透水，今年以来渗水透水量变得更大，尤其是晚上洗澡期间更加明显。2015年7月28日请来装修师傅初步检查，认为本案被告李君明501房卫生间漏水影响，401房公共卫生间四面墙体受潮、瓷砖因渗水颜色变暗，而相邻主人卫生间其余三面墙体干爽，瓷砖洁白。三、7月中旬，被告李君明房屋整体装修完善防水设施后，受浸墙体日益变干、卫生间北墙外侧青苔逐渐脱落，吊顶及内侧墙面未再发现渗水现象，瓷砖逐渐变干变白。综上，答辩人认为，房屋漏水原因虽然很多，但被告李君明房屋确实有渗水漏水，造成401公共卫生间墙体潮湿，答辩人也是受害者，请求法院开展组织房屋漏水鉴定，如确认答辩人房屋有漏水，答辩人将立即组织修复。被告李君明辩称，一、从未跟原告及其代理人接触协商任何房屋漏水事项，答辩人接到看现场传票才知道有人混淆事实，无故乱事。原告诉状及证据来看，答辩人受原告侵害多年，要求原告拆除不法建筑，赔偿答辩人应诉造成的误工损失1000元，保留原告不法建筑对答辩人造成的损失权利。二、答辩人501房是样板房，由房地产规划建筑设计，包括水电设施设备，答辩人从未对房屋进行任何改造、加建等变更房屋设施。答辩人5楼漏水4楼一定会湿，但是答辩人5楼干燥。答辩人找过建筑工人对房屋内外全面施工，发现漏水没有事实依据，答辩人该更换的都已经更换过了。原告说北墙相邻潮湿，北楼是公共地方，由自然界所致。退一步讲，北墙的下水管是公共设施，不是5楼独立安装使用所致。三、从原告证据所知，原告房屋应该有自墙，目前是共墙，正是由于原告变更建筑，对答辩人造成不法侵害，造成建筑物背面公共部分有渗水发霉。法庭现场勘查中发现原告二楼严重渗水、堆放河沙。积水部分与答辩人房屋不相邻。经审理查明，涉案漏水房屋坐落于梅州市梅江区金山办义化路时代商城A2栋4号店一至五层（梅州市梅江区江北凌风东路244号房，以下简称“A2栋4号店”）建于2004年，权属人是梁寿长。梁寿长与本案原告余艳云是夫妻关系，梁寿长去世后，该房屋由原告接管。被告李立杰是梅江区金山办义化路时代商城A3栋401房的业主（以下简称“A3栋401房”），被告李君明是梅江区金山办义化路时代商城A3栋501房的业主（以下简称“A3栋501房”）。A2栋4号店的西墙与A3栋的东墙是共墙，即本案原告A2栋4号店4层的西墙与被告李立杰A3栋401房东墙是共墙，A2栋4号店5层层的西墙与被告李君明A3栋501房东墙是共墙。原告称从2007年开始发现自己A2栋4号店5楼有渗水迹象，后逐步发展到以下楼层，为此特向物业及其他部门反映，要求两被告解决漏水问题。但两被告一直未修复。两被告则认为各自套房东墙与原告A2栋4号店西墙是共墙，两被告的房屋均没有漏水现象，且原告也没有找过两被告协商解决漏水一事。双方为此发生争执，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求，两被告则作出如上答辩。庭审中，原告为证明其诉讼请求提供了身份证、证明、房地产权证、3张照片、火化证明，并于庭后补交了业委会出具的证明一份。被告李立杰质证称对照片3张有异议，看不出原告所述的漏水情况；对业委会的证明有意见，该证明是捏造的，为原告诉讼后补做，如果是真实的，原告应在诉讼时候提出；对其余证据无异议。被告李君明亦认为3张照片的真实性不明，与法庭看现场时的照片不一致；对业委会的证明有意见，无法证明房屋渗漏的时间和位置，业委会无资格出具该证明，且现在业委会已经换届了；对其余证据无异议。被告李立杰为证明被告李君明501房屋装修前后的外墙及401公共卫生间的变化，提供了2015年6月28日拍摄的照片四张和同年8月12日拍摄的照片3张。原告质证称对两份照片的真实性无异议，关联性由法院认定。被告李君明对两份照片的合法性、关联性有异议，认为无法证实哪些是装修前的照片，哪些是装修后的照片。庭审中，两被告确认各自套房内东墙为卫生间和卧室。被告李君明确认在2015年7月份对自己的501房全屋、包含与原告相邻墙面的卫生间及卧室进行了装修。诉讼中，原告提出对涉案的漏水原因进行鉴定，但又不愿意追加相邻的A3栋301、201、101房的业主作为共同被告，故鉴定事项变更为要求对义化路时代商城A2栋4号店四至五层房屋受损原因鉴定。本院依法委托了广州仲恒房屋鉴定有限公司对此进行鉴定（以下简称“仲恒鉴定公司”）。该鉴定公司于2016年1月11日作出仲恒鉴字（2015）第SW1589号《房屋安全鉴定报告鉴定》，鉴定结论为：“五层：墙与楼地板交界处有渗水痕迹，为义化路时代商城A3幢501房卫生间曾发生渗水，水沿楼板渗出所致。四层：墙、楼地板渗水潮湿现象，为义化路时代商城A3幢401房主人房卫生间渗水所致。”鉴定费用7000元由原告余艳云预交。经质证，原告对该鉴定结论无异议。被告李立杰有异议，认为：一、该鉴定报告书送达到其手中超过了15天的异议期。二、在鉴定之前法院组织双方勘查现场，原告却没有参加，请求法院以原告说失约补偿误工损失200元。三、该鉴定报告书中的房屋位置关系图业余，有错误之处：1、原告与两被告的房屋结构不同，标示的原告五楼阳台错误，实际是露台，该露台至今没有遮雨设施，被告李君明的501房露台部分有遮雨设施，没有隔断是连贯的，本人四楼的房屋与原告相邻部分没有阳台，房屋结构中的南房没有阳台，结构图中下面南房部分都是主人房，隔断位置是重要的位置，对应五楼是原告与401相连露台的部分，露台与墙体相连的部分有铁门。2、该构造图401房的主人房位置是图10位置中离柱子约1米的位置，该位置潮湿部分离主人房卫生间是一米五，离五楼楼面潮湿部分有一米到一米五的高度。3、报告书中的照片8-12是在诉讼期间，目前五个位置明显变干，墙体脱落，但本人的房屋没有任何变动，也没有装修，五个位置为何会出现如此大的变化，本人认为原因有两个，一是501房已经装修，而是原告的天面露台可能发生了变化。收到鉴定报告后，本人曾几次了解原告露台情况，发现原告露台失管，杂草丛生，楼面积水，排水明显不畅，A栋业主陈先生发映该露台房门侧的共墙部分曾生长过一米高的榕树，现已经被砍掉。据此可以说明本人才是受害者。但该鉴定报告只字不提原告五楼露台失管的情况及榕树根系破坏墙体可能造成渗水的事实。鉴定机构明显有失客观、公正。本人建议本案全体人员到纠纷现场实体调查原告及两被告的情况，同时听取业委会陈先生的说明。被告李君明也对该鉴定结论有异议，认为报告书送达时间超过异议期，鉴定机构采集证据时本人在现场，原告儿子亲口承认过没有修补过墙体，但鉴定报告依据是墙体曾经修补过。对于鉴定结论说不存在渗水和渗水隐患的部分无异议。原告还一并申请了对受损墙体的修复费用进行鉴定。本院依法委托了广州市华盟价格事务所有限公司进行鉴定（以下简称“华盟价格公司”）。该公司于2016年8月16日作出穗华价估（梅州）【2016】175号《报告书》，其中第七点价格评估过程中的修复价格计算：A3-44单元墙体修复价格为5130元，A3-4501房墙体修复价格为4822元。价格评估鉴定结论：梅州市义化路时代商城A3-4单元房、A3-4501房的受损墙体修复总价格为人民币玖仟玖佰伍拾贰圆整（9952）。鉴定费用3450元由原告预交。经质证，原告认为修复费用过低，其根据大面积修复而支付的费用，没有考虑到小面积修复的成本超过大面积修复的费用。被告李立杰认为该修复费用结论无聊之极，且严重损害了两被告的私有物权，该部分为共墙，原告无权摧毁该墙体，且原告的房屋四至五层是毛坯房，没有装修，只要不受潮，没有受到渗水，就不存在所谓的修复费。被告李君明亦对该鉴定结论有异议，认为修复建议是拆除墙体，计算出修复费用违反常理。诉讼中，原告确认自被告李君明对A3栋501房进行装修后，涉案房屋A2栋4号店的五层不再发生有渗水情况了。本院认为，仲恒鉴定公司作出的仲恒鉴字（2015）第SW1589号《房屋安全鉴定报告》、华盟价格公司作出的穗华价估（梅州）【2016】175号《报告书》，两家公司及鉴定人员均具有资质，两份鉴定程序合法，鉴定结论正确，本院予以采信。被告李立杰和李君明均认为仲恒鉴字（2015）第SW1589号《房屋安全鉴定报告》鉴定报告送达至两人手中时已经超过了15日的异议期间，且被告李立杰还称鉴定报告书标示的房屋位置关系图有误，原告漏水原因有原告自身失管等原因造成。经查，虽然两被告接到鉴定报告书时确实已经超过异议期间，但仍不排除两被告应对各自主张的鉴定结论错误承担举证责任。因两被告未能对原告房屋与被告房屋位置关系图有误、原告对露台失管等提供证据证实，也无证据证实存在鉴定机构或鉴定人员不具资质、存在鉴定程序不合法，鉴定结论明显依据不足等情形，故两被告的上述抗辩，本院不予采信。原告认为华盟价格公司作出的穗华价估（梅州）【2016】175号《报告书》修复费用过低；被告李立杰认为该修复费用结论无聊至极，受损的四至五层没有装修，只要不受潮，没有受到渗水，就不存在所谓的修复费；被告李君明亦对该鉴定结论有异议，认为修复建议是拆除墙体，计算出修复费用违反常理。但原、被告均未对上述主张提供证据，本院不予采纳。不动产的相邻各方，应当按照方便生活、公平合理等精神，正确处理相邻关系，给相邻方造成妨碍或损失的，应当排除妨碍、赔偿损失。根据仲恒鉴字（2015）第SW1589号《房屋安全鉴定报告鉴定》的鉴定结论：“五层：墙与楼地板交界处有渗水痕迹，为义化路时代商城A3幢501房卫生间曾发生渗水，水沿楼板渗出所致。四层：墙、楼地板渗水潮湿现象，为义化路时代商城A3幢401房主人房卫生间渗水所致。”足于确认原告A2栋4号店四层至五层的受损与两被告卫生间渗水之间存在因果关系，并造了原告实际损失，两被告应为此承担修复漏水源和赔偿损失的责任。鉴于被告李君明确认，约在2015年7月对其A3幢501房进行了装修，原告也表示现在A2栋4号五层已经不再有漏水现象，故被告李立杰应修复A3栋401房主人房卫生间渗水源，李君明则无需再对A3栋401房渗水源进行修复；根据华盟价格公司的穗华价估（梅州）【2016】75号报告书中的修复价格计算，被告李立杰应承担原告A2栋4号店四层修复费用5130元，被告李君明应承担原告A2栋4号店五层修复费用4822元。虽原告主张A2栋4号店一至五层受损是相邻的A3-4单元401房和A3-4单元501房渗水造成，但在诉讼中申请的是对A2栋4号店四层、五层房屋受损原因的鉴定，未对三层以下房屋受损原因进行鉴定，无法确定时代商城A2栋4号店三层以下房屋与两被告的卫生间渗水之间存在因果关系，故两被告无需对A2栋4号店三层以下房屋承担侵权责任。原告还主张两被告应该赔偿店铺及房屋不能出租的租金损失90000元，但未能提供相应租房合同及计算依据，且对于一层至三层房屋的渗水原因未进行鉴定，故该诉请无据，本院不予支持。另，被告李君明认为其501房与原告相邻的墙体是共墙，但原告的房产证却显示是自墙，原告擅自变更建筑，侵害了私人物权。因被告李君明的上述主张与本案不属于同一法律关系，本案不作处理。被告李君明还主张原告应赔偿其因应诉造成的误工损失1000元，被告李立杰也认为原告缺席了一次法院组织的现场勘查，应赔偿其误工损失200元。鉴于两被告的对上述费用主张未提供相应的依据，且与本院处理的相邻纠纷亦不属于同一法律关系，本案亦不作处理。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、被告李立杰应于本判决生效之日起三十日内修复梅州市梅江区金山办义化路时代商城A3栋401房主人房卫生间渗水源。二、被告李立杰应于本判决生效之日起三十日内支付墙体修复费用5130元给原告余艳云。三、被告李君明应于本判决生效之日起三十日内支付墙体修复费用4822元给原告余艳云。四、驳回原告余艳云的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元（原告预交），由原告负担1025元由被告李立杰负担512.50元，李君明负担512.50元。房屋受损原因鉴定费用7000元、受损墙体修复鉴定费用3450元，合计10450元（原告预交），由被告李立杰负担5225元，被告李君明负担5225元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。（此页无正文）审判长  何仕珠审判员  滕 婷审判员  余梅芬二〇一六年十月十二日书记员  张丽珍