广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0306民初21643号
原告陈晓慧，女，汉族，1995年3月30日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，
委托代理人罗广军，广东宝源律师事务所律师。
被告叶雪婷，女，汉族，1980年10月12日出生，身份证住址广东省云浮市新兴县，
委托代理人彭丽娟，广东熙业律师事务所律师。
第三人杨举，男，藏族，1981年1月1日出生，身份证住址甘肃省天祝藏族自治县，
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区沙头街道深南中路大庆大厦1层02号109房A1。
法定代表人吴军强。
委托代理人张铁生，该公司员工。
第三人招商银行股份有限公司深圳分行，住所地深圳市福田区深南中路2号新闻大厦。
负责人岳鹰。
第三人叶雪雁，女，1972年8月9日出生，香港永久性居民，
委托代理人黄琳，广东晟典律师事务所律师。
上述原告与被告、第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人罗广军，被告叶雪婷委托代理人彭丽娟，第三人杨举，第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司委托代理人张铁生，第三人叶雪雁委托代理人黄琳到庭参加了诉讼，第三人招商银行股份有限公司深圳分行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2016年6月15日，被告与第三人杨举在第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司的居间服务下，签订了一份《二手房买卖合同》，合同约定买卖双方出售及购入位于深圳市宝安西乡镇广深公路东侧桃源居7#住宅楼702房产，建筑面积104.7平方米，房地产证为深房地字第××号，转让成交价3580000元；双方约定当日支付交易定金共计50000元；买方应于签署本合同之日起300日（含当日）内付清首期款，首期款金额以银行贷款为准，并申请银行按揭；被告在签署本合同制日起30日内，出具公证委托书委托担保公司融资赎楼；合同还约定如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买房有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同。当日买卖双方签署了《补充协议》，约定因卖方需要以此物业办理积分入户原因，推迟办理资金监管及递件过户时间，买方须给予配合，如果卖方积分过户办理完结，须提前三个月通知买方，买方须于卖方通知时间三个月内且在合同约定的监管时间内办理监管手续。合同签订后，第三人按约定支付了购房定金50000元。被告拒不配合担保公司融资赎楼。2016年6月15日，原被告及第三人杨举三方签署了《买方主体变更确认书》，三方都统一由原告继受履行第三人杨举在买卖关系和居间关系中的全部权利义务。原告按约定履行了自己的义务，由于房价上涨，被告一直拒绝赎楼，拒绝配合做资金监管。此后，经原告及中介多次要求催告，被告仍拒绝配合导致交易无法继续。综上所述，原告与被告及第三人杨举签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》及《买方主体变更确认书》是当事人真实的意思表示，内容合法，依法受法律保护。被告因为房价暴涨，拒不履行合同义务，其行为已构成违约。原告有权依照合同约定要求其继续履行合同并承担支付迟延履行违约金。原告请求法院判令：1、被告继续履行《二手房买卖合同》及补充协议，将涉案房产过户至原告名下，并依约交房；2、第三人招商银行股份有限公司深圳分行配合被告注销涉案房产抵押登记并将涉案房产证原件交付第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司托管；3、被告协助原告将涉案房产煤气、水电无偿变更到原告名下；4、被告支付迟延履行违约金173272元；5、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，本案原告不具备原告主体资格，不是适格主体。本案涉案《二手房买卖合同》签订的主体是被告与第三人杨举，合同主体应是被告与第三人杨举。第三人杨举因没有购房资格，故其需找具有购房资格的人来买房，双方于2016年6月份签订合同，后杨举一直未告知找到了新买家，且杨举于2017年4月就与被告无联系，应视为双方以实际行动解除了《二手房买卖合同》。被告虽签订了《买方主体变更确认书》，但被告签订的是空白的《买方主体变更确认书》，杨举亦一直未明确告知新买方信息，被告是在收到本案应诉材料才知道陈晓慧与杨举签订了买方主体变更确认书。《买方主体变更确认书》属于三方合同，应在各方签字之后才生效，即使陈晓慧签订了《买方主体变更确认书》，想要成为新买方，那她也是在被告与第三人杨举以实际行动解除了《二手房买卖合同》后签订，此时杨举与被告已不存在二手房买卖合同关系，该三方协议已然对三方均不具效力。涉案《二手房买卖合同》在本案诉前未能履行完毕且视为合同解除，是因第三人杨举存在违约行为及其无购房资格。根据被告与第三人杨举签订的补充协议可知，双方约定2016年8月1日前签署租赁合同，且买方须向卖方支付二个月的租房押金7000元，但杨举因不愿支付租房押金并未与被告签署租赁合同，属于违约。根据合同约定买方应于签署本合同之日起300日（含当日）内付清首期款，并于签署日期届满之日起三日内向银行提交按揭贷款申请材料。因杨举无购房资格，其根本不能在合同约定的期限内办理银行按揭贷款等手续，且其在合同约定的期限内未明确告知有无新买方，该约定的期限内新买方亦从未与被告联系告知其己认可三方协议，杨举已然违约。杨举于2017年4月份就与被告无联系，杨举已以实际行动表明不履行合同。本案实系第三人杨举炒房行为所致，有空手套白狼之嫌。杨举并无购房资格，其仅向被告支付50000元定金，便要求被告交付房产，待至其找到买家后将房进行转卖，这样其既能免费住几个月，新买家又会向其支付其已付定金。双方据此还签订了补充协议，后被告要求签订租赁合同及交租房押金，可第三人杨举根本就不想另外出钱，遂其并未按约履行。涉案房产现在属于诉争房产，且已经被另案查封，原告诉请过户涉案房产已经不具备履行的可能性。
第三人杨举述称，被告与杨举签订买卖合同后，因被告没有深户，需要该房产办理积分入户，杨举遂一直配合其办理深户，但被告后来不愿意出售涉案房产。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司述称，其履行了居间义务，应当收取相应佣金，本案是原被告之间的纠纷，其不承担相应责任。其托管的交房保证金10000元，由法院依法判决处理。2016年6月15日在深圳市世华房地产投资顾问有限公司居间下，被告叶雪婷与第三人杨举经磋商后签订了涉案房产的买卖合同，合同就双方的权利义务进行了相关约定，其中转让价为3580000元，定金为50000元，买方应于签署本合同起300日内支付首期房款，并于首期款监管之日起三日内提交按揭款申请及相关材料；卖方签署本合同起30日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续。合同签订后第三人杨举支付定金50000元，定金由第三人杨举直接支付给被告。2016年6月17日，被告叶雪婷转10000元交房保证金至深圳市世华房地产投资顾问有限公司托管。后叶雪婷、杨举、陈晓慧三方共同签署《买方主体变更确认书》，买方由杨举变更为新买方陈晓慧。交易进行时，被告拒绝配合原告做资金监管等手续，经深圳市世华房地产投资顾问有限公司及原告多次催促，被告仍拒绝履行相关义务。
第三人招商银行股份有限公司深圳分行未提交书面陈述意见。
第三人叶雪雁述称，其才是涉案房产的实际权利人，本案应等待叶雪雁起诉叶雪婷的案件审判结果出来后再予以审理。
经审理查明，2016年6月15日，在第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司居间服务下，被告（卖方）与第三人杨举（买方）签订《二手房买卖合同》，约定买方向卖方购买位于深圳市宝安区西乡镇广深公路东侧桃源居7#住宅楼702号房屋（房地产证号50××26），转让成交价3580000元；买方于合同签订之日支付定金50000元；买方应于合同签订后300日内付清首期款（以银行贷款承诺函为准），并于前述日期届满之日起3日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方予以配合；买方无法取得银行贷款承诺函或银行贷款额不足以支付房款的，应于知道前述事实后十日内补足应付房款；物业处于抵押状态，卖方委托担保公司融资赎楼，卖方须于签署合同之日起30日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，买方予以协助，赎楼费、短期利息、罚息的承担方应在居间方通知后三日内支付；双方须于银行出具足额贷款承诺函之日起3日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；房屋过户产生的税费，由买方负担；买卖双方同意在定金中预留10000元作为交房保证金交由居间方监管，待双方办妥房地产交接手续后将该款退回卖方；交房日期为卖方收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）之日起3日内，交房前卖方须付清水电、燃气等一切有关该房产之杂费；如一方为按照合同约定期限履行义务，另一方有权要求以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如一方逾期履行超过10日或有其他根本违约行为，另一方可要求继续履行合同并按前述标准支付违约金至履行义务止，也可解除合同并选择要求支付转成交价20%违约金或适用定金罚则；合同备注条款约定，经买卖双方协商一致同意，如任何一方违约须赔偿对方300000元，违约条款以备注为准，买卖双方均认可陈明华作为被告代理人签署协议。杨举、被告及其委托代理人陈明华共同在合同落款处签名捺指模。
2016年6月15日，被告（卖方）与第三人杨举（买方）签订《补充协议》，约定因卖方须以涉案物业办理积分入户，推迟办理资金监管及递件过户时间，买方须给予配合，如卖方积分入户办理完结，须提前三个月通知买方，买方须于卖方通知时间三个月内且在合同约定监管时间内办理监管手续；卖方于2016年8月1日将此物业以租赁方式交予买方，买卖双方友好协商前三个月为免租期，三个月后月租金为3500元，且买方须向卖方交纳2个月的租金押金7000元，双方须于2016年8月1日前签署租赁合同；买卖双方签署此合同时均知晓此物业作了约2000000元的消费贷款，卖方不得以此物业再作任何贷款；如卖方提前通知买方办理赎楼等手续，买方予以配合。
2016年6月15日，杨举向被告交付定金50000元，被告出具了《收据》。上述定金，其中10000元作为交房保证金托管在第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司处，其余定金已交付被告。
2016年7月31日，原告（新买方）、被告（卖方）和杨举（原买方）签订《买方主体变更确认书》，协议将涉案房屋买卖合同和居间服务协议的买方主体由杨举变更为原告。
2017年3月、4月期间，杨举通过微信与被告代理人陈明华协商，催促办理赎楼、资金监管事宜。
涉案房产登记权利人为被告，不动产证号为深房地字第××号。涉案房产至今未办理赎楼手续仍处于抵押状态，抵押权人为第三人招商银行股份有限公司深圳分行，且因第三人叶雪雁起诉叶雪婷另案纠纷被本院（2017）粤0306执保4181号案件查封。被告与叶雪雁纠纷案件，经本院另案审理作出（2017）粤0306民初20060号《民事判决书》，驳回叶雪雁全部诉讼请求。原告同意一次性付清购房余款以保证合同正常履行，原告具备在深圳市住房限购区域购房资格。
以上事实，有经过庭审举证、质证的《二手房买卖合同》、《补充协议》、《收据》、短信记录等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《二手房买卖合同》、《补充协议》、《买方主体变更确认书》是各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。第三人叶雪雁于2017年12月8日申请对《二手房买卖合同》、《补充协议》上各方签字时间予以鉴定，鉴于叶雪雁并非合同当事人，原被告均未提出鉴定申请，叶雪雁的鉴定申请明显超过了法定期限，且叶雪雁提出的请求系对签字具体时间的鉴定，根据现有的鉴定技术也存在鉴定不能的困难，对其鉴定申请本院不予准许。
有关违约责任的认定。按照《买方主体变更确认书》的约定，涉案房屋买卖合同的买方主体由杨举变更为原告。按照《二手房买卖合同》、《补充协议》的约定，被告负有在签署合同之日起30日内出具公证委托书委托担保公司办理赎楼、过户等手续的义务，被告怠于履行该义务，已经构成根本违约，应该承担违约责任。按照约定原告有权要求继续履行，涉案房产虽经查封，但查封所涉（2017）粤0306民初20060号案件已经本院判决驳回另案原告叶雪雁诉求，故对于原告要求继续履行合同的诉求，本院予以支持。被告应当按照约定履行还清银行贷款，注销涉案房产抵押登记的义务。原告应当向被告一次性支付购房余款3530000元。被告在原告付清购房款后，应配合原告办理房屋过户登记手续，将涉案房屋登记至原告名下，并按约定交房标准办理好相关水电、燃气过户等手续将涉案房屋交付原告。过户登记产生的税费，按照双方合同约定由原告负担。至于原告主张的违约金，结合双方合同备注条款的约定，原告主张逾期履行违约金173272元，本院予以认定。对于原告诉求，超过本院认定的部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告陈晓慧与被告叶雪婷继续履行双方签订的《二手房买卖合同》、《补充协议》；
二、被告叶雪婷于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告陈晓慧违约金173272元；
三、被告叶雪婷于本判决发生法律效力之日起三十日内清偿涉案位于深圳市宝安区西乡广深公路东侧桃源居7#住宅楼702号房屋（不动产证号为50××26）的抵押债务，注销房产抵押登记，第三人招商银行股份有限公司深圳分行予以协助配合；
四、原告陈晓慧于本判决发生法律效力之日起三十日内支付被告叶雪婷房屋转让余款3530000元；
五、被告叶雪婷于原告陈晓慧付清房屋转让余款之日起十日内将上述房屋过户登记至原告陈晓慧名下（过户登记产生的税费由原告陈晓慧负担），按约定交房条件办理燃气、水电等过户手续并将上述房屋交付原告陈晓慧；
六、驳回原告陈晓慧其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费36826元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 冼晓莉
人民陪审员 陈蓝波
人民陪审员 潘伟英
二〇一七年十二月八日
书 记 员 董 宏
书 记 员 李一军
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。