湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终4407号
上诉人（原审被告）：姚泳，男，1969年7月17日出生，汉族，住武汉市江岸区。
委托诉讼代理人：张翥，湖北忠三律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗敬凯，湖北忠三律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：陈丹，女，1976年7月26日出生，汉族，住武汉市江岸区。
委托诉讼代理人：张翥，湖北忠三律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗敬凯，湖北忠三律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：肖莉，女，1983年8月15日出生，汉族，住武汉市武昌区。
委托诉讼代理人：饶静，湖北山河律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于建，湖北山河律师事务所律师。
原审第三人：武汉市万科物业服务有限公司，住所地：武汉市东西湖区金山大道187号。
法定代表人：汪楠钦，总经理。
委托诉讼代理人：杨秀芳，女，1989年9月23日出生，汉族，武汉市万科物业服务有限公司职工，住武汉市江汉区。
上诉人姚泳、陈丹因与被上诉人肖莉及原审第三人武汉市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民初6351号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年7月4日立案后，依法组成合议庭，于2017年7月28日公开开庭审理了本案。上诉人陈丹及其与姚泳共同委托的诉讼代理人张翥、罗敬凯，被上诉人肖莉及其委托诉讼代理人饶静、于建，原审第三人万科物业的委托诉讼代理人杨秀芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
姚泳、陈丹上诉请求：驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。被上诉人及万科物业均知道上诉人2016年7月29日要出国，并且上诉人也告知被上诉人及万科物业，该房屋的交易必须在2016年7月29日前全部完成。被上诉人未在2016年7月29日前完成全部交易，导致合同无法继续履行，上诉人完全有理由将房屋另售，且承租人在同等条件下有优先购买权。在本案买卖合同签订前，诉争房屋就交由案外人胡爱东租用。2016年9月27日，上诉人与案外人胡爱东签订了《二手房屋买卖合同》，2016年12月6日，胡爱东支付了108万元购房款。故被上诉人要求上诉人协助其完成过户手续的诉讼请求不应得到支持。2.一审法院适用法律错误。被上诉人仅支付了5万元款项，在后续费用108万元未支付的情况下，要求上诉人协助履行房屋变更手续对上诉人不公平。3.根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，涉诉房屋已经出售给案外人的情况下，法院对涉诉房屋已经转移的意见应予支持。
肖莉答辩称，应驳回上诉，维持原判。关于7月29日出国的问题，我方认为这不是合同约束事项，一审查明了双方没有约定7月29日付款，且短期去美国不构成合同不能履行的障碍。本案在诉讼过程中，上诉人提出本案房屋另售他人的事，是上诉人为了不履行本案合同做出来的，因为房屋另售发生在涉诉房屋被保全之后。这并不导致房屋所有权的转移，房屋仍然在上诉人名下，也不符合上诉人提到的司法解释规定的情形。合同约定的是过户当日支付首付款。现未到首付款支付日，上诉人就不履行合同了。我方的公积金贷款都已经审批下来了，只差上诉人履约。
原审第三人万科物业述称，同意被上诉人的意见。
肖莉向一审法院起诉请求：1、确认肖莉与姚泳、陈丹及万科物业签订的《存量房居间（买卖）合同》及《补充协议》合法有效；2、判令姚泳、陈丹继续履行《存量房居间（买卖）合同》及《补充协议》，配合肖莉办理房屋过户手续，将诉争房屋过户给肖莉；3、判令姚泳、陈丹自肖莉催告其办理房屋过户手续限期届满之日即2016年10月10日起每逾期一日，按已付房款的0.05%向肖莉支付违约金，直至姚泳、陈丹将诉争房屋交付给肖莉。
一审法院认定事实：姚泳、陈丹系夫妻关系。涉案房屋，即位于武汉市江岸区香港路8号11层1103室的房屋登记于姚泳名下。2016年6月25日，姚泳、陈丹（甲方）与肖莉（乙方）及万科物业（丙方）签订了《存量房居间（买卖）合同》，约定：“1、甲方所有座落于武汉市江岸区万科8号1103室，建筑面积73.71平方米，房屋所有权证号为武房权证（市）字第××，土地使用权证号为岸国用商字第9497号出售给乙方；2、经甲、乙双方协商一致，上述房屋交易成交价为108万元；2、乙方承担过户中心的契税、个税、印花税、交易手续税和过户相关的费用；3、本合同签订之日，甲、乙方须提供相关证件（房屋所有权证、土地使用权证，户口本、身份证、婚姻状况证明等）交由丙方，丙方在甲、乙双方提供相关证件齐全后3个工作日内协助办理过户手续。交易不成，由丙方将上述证件全部退还给甲、乙方；4、甲方应在收到：（1）乙方全部房款3个工作日，（2）房屋过户完成后，腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。房屋交付乙方前甲方应结清水、电、物业等相关费用。水、电存折等由甲方过户给乙方。甲方应保持房屋现状和结构及水表、电表及配套设施的完整性；5、甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.05%向乙方支付违约金；乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的10%向乙方支付违约金”。双方还对违约责任，争议解决等进行了约定。肖莉在乙方处签名并加盖了手印，姚泳、陈丹在甲方处签名并加盖了手印，万科物业在丙方处盖章。姚泳、陈丹（甲方）与肖莉（乙方）及万科物业（丙方）签订的《补充协议》约定：“1、甲乙双方友好协商：乙方支付房款为108万元整，甲方净得款项为108万元整。丙方的服务费为2.7万元整，由乙方签订合同当天交纳。乙方在签订本协议当日支付甲方的购房定金5万元整。交易过程中如因甲方原因导致无法交易，甲方退还乙方购房定金5万元整，并赔偿乙方违约金5万元整，如因乙方原因导致交易无法完成，甲方收取的购房定金5万元整不退，丙方服务费由违约方承担。甲方收取定金后，甲方将该房屋的房产证，房屋国有土地使用权证交丙方保管；2、甲乙双方友好协商：乙方支付甲方首付款42万元整（首付款根据银行审批金额调整而调整）将在甲乙双方完税过户当天乙方一次性支付甲方。剩余乙方银行贷款60万元整（乙方贷款银行审批金额为准）将在甲乙双方完税过户后见该房他项权证后7个工作日内银行一次性支付甲方。乙方在个人没有不良记录、没有银行逾期还款记录和银行没有政策调整的情况下，甲乙双方积极配合证件齐全的前提下完成乙方贷款审批”。双方还就其他事项进行了补充协议，姚泳、陈丹在甲方处签名并加盖了手印，肖莉在乙方处签名并加盖了手印。一审庭审中，姚泳、陈丹、肖莉及万科物业均认可《存量房居间（买卖）合同》中未约定具体的付款时间。同日，陈丹、姚泳向肖莉出具购房定金收条，载明：“今收到肖莉购房定金5万元整。该出售房产座落武汉市江岸区万科××楼××室”。万科物业向姚泳出具了房屋转让佣金的收款收据，金额为2.7万元。随后肖莉向武汉市农村商业银行申请贷款。2016年7月1日，陈丹向胡爱东出具收条，载明：“今收到胡爱东现金1万元整，其中7500元系付陈丹江岸区香港路8号1103室房屋的3个月租金。另外2500元为房屋租约押金。并约定陈丹如有需要可要求胡爱东及时腾退房屋，租房时间从2016年7月1日起租”。姚泳、陈丹与胡爱东于2016年9月27日签订《二手房屋买卖合同》，约定将位于武汉市江岸区香港路8号1103室的房屋以108万元出卖给胡爱东，姚泳、陈丹及胡爱东均在合同上签名并加盖了手印。2016年11月15日，陈丹收到居间方退还的房屋产权证及土地使用权证。2016年12月6日，胡爱东通过中国工商银行向陈丹支付了108万元的购房款。现因姚泳、陈丹未履行与肖莉签订的《存量房居间（买卖）合同》，故诉至法院。
另查明，涉案房屋现由案外人胡爱东占有，但在出售给肖莉之前系空置状态。
一审庭审中，姚泳、陈丹自认双方没有约定在2016年7月29日付款。
一审法院认为，双方签订的《存量房居间（买卖）合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同关系成立，合法有效，应受法律保护。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。肖莉按约定履行了支付定金的义务，姚泳、陈丹作为该房屋的出卖人应按约定履行协助买受人办理该房屋过户手续的义务，故对肖莉要求姚泳、陈丹履行并协助办理涉案房屋过户的诉讼请求，予以支持。对于肖莉主张的违约金，其性质应为逾期交房违约金，但姚泳、陈丹在合同中对交房的时间并不明确，故对于肖莉违约金的主张，不予支持。姚泳、陈丹辩称该房屋已经出售给案外人胡爱东，故应解除与肖莉签订的《存量房居间（买卖）合同》，因姚泳、陈丹在出售涉案房屋时，该房屋为空置，其提交的案外人胡爱东支付购房款的付款凭证，该款项的支付时间为姚泳、陈丹收到法院送达肖莉的诉状及开庭传票之后，且案外人胡爱东无法合理解释其资金来源，对于姚泳、陈丹与胡爱东的房屋购买合同的真实性不予采信，故对于姚泳、陈丹的抗辩，不予支持。
一审法院判决：一、肖莉与姚泳、陈丹及武汉市万科物业服务有限公司于2016年6月25日签订的《武汉市存量房屋（买卖）合同》及《补充协议》合法有效；二、姚泳、陈丹于判决生效之日起三十日内协助肖莉办理武汉市江岸区香港路8号11层1103室房屋的《房屋使用权证》及《土地使用权证》变更登记手续；三、驳回肖莉其他诉讼请求。案件受理费2,300元，邮寄送达费20元，共计2,320元由姚泳、陈丹承担，因肖莉已将此款全部预交，故姚泳、陈丹于判决生效之日起十日内将其承担部分直接支付给肖莉。二审期间，上诉人认为一审判决认定涉诉房屋“在出售给肖莉之前系空置状态”不是事实，同时认为一审判决认定“姚泳、陈丹自认双方没有约定在2016年7月29日付款”不属实，即姚泳、陈丹并没有自认上述事项。经本院核查，一审庭审笔录载明，当法官问“双方对付款时间是否有约定”姚泳、陈丹答“没有约定在2016年7月29日付款”；但对诉争房屋“在出售给肖莉前系空置状态”的事实没有表示承认，亦没有表示否认。被上诉人对原判所认定的“没有约定付款日期”解释称，合同不是没有约定付款日期，而是约定了。经本院查明，《补充协议》第5条约定：“甲乙双方友好协商，乙方支付甲方首付款42万元整，（首付款根据银行审批金额调整而调整）将在甲乙双方完税过户当天乙方一次性支付甲方。”对于过户日期，《存量房居间（买卖）合同》第十一条约定：“丙方在甲、乙双方提供资料齐全情况下，在3个工作时间内协助双方办理房产过户手续”。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院另查明，本案一审于2016年11月14日立案，此前，依当事人申请于2016年10月20日对涉诉房屋依法进行了诉前查封。
本院认为，本案争议的焦点是肖莉是否有导致合同可以被对方当事人解除的违约行为，即双方当事人是否约定过2016年7月29日之前必须完成涉诉房屋的交易，若有此约定而肖莉违约，则合同可以解除。否则，合同不能解除。
关于上诉人的第一点上诉理由，本院认为，上诉人不履行与肖莉所签协议的理由是肖莉违约，即肖莉没有在双方约定的2016年7月29日前办毕诉争房屋的交易手续，故自己有权废除协议，将房屋另售他人。经查双方所签合同，除了约定“（首付款根据银行审批金额调整而调整）将在甲乙双方完税过户当天乙方一次性支付甲方”以外，合同中并无上诉人所称的2016年7月29日之前办理交易手续的约定。上诉人称2016年7月29日之前办理交易手续是各方的口头约定。但本院认为，由于本案交易各方当事人的法律关系是以书面合同的形式确立的，合同一经生效，任何一方要改变合同条款应当获得对方的同意。现上诉人不能举证证明双方达成了改变原合同条款的新的书面约定。其所称的口头协议，亦不成立。双方或许有过协商，但一方试图为改变履行期限的协商动议在未获对方当事人认可的情况下，并不等于口头协议。况且履行期限的设立或者变更，是合同的重要条款，不以书面的形式约定，而以口头方式约定，不符合常理。因此，本院对于上诉人所称的2016年7月29日为双方办毕有关交易的最后日期，不予认可。
关于上诉人的第二点上诉理由，本院认为，如何付款与过户是上诉人与被上诉人在合同中约定的，是上诉人自己的意思表示，无人强迫，不存在不公平。
关于上诉人的第三点上诉理由，本院认为，上诉人提到最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，经查，该司法解释的适用情形是“就同一普通动产订立多重买卖合同”，而本案交易的标的物是不动产，故该司法解释不适用本案的情形。
至于上诉人所称的涉诉房屋出售给肖莉之前不是空置状态之说，既与一审时万科物业的陈述不符，也与一审时胡爱东的说法不符。且，在人民法院对涉诉房屋已经查封的情况下，涉诉房屋是否处于空置状态对本案的处理并无影响，即本案协议具备履行的条件。
综上所述，姚泳、陈丹的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,300元，由上诉人姚泳、陈丹负担。
本判决为终审判决。
审判长 童 新
审判员 叶玉宝
审判员 余小乔
二〇一七年八月二日
书记员 宋 飞