四川省崇州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0184民初1318号
原告：孔科军，男，1956年6月16日出生，汉族，住四川省崇州市。
委托诉讼代理人：张治安，四川创新律师事务所律师。
被告：陈志俊，男，1965年10月29日出生，汉族，住四川省崇州市。
委托诉讼代理人：毛桂林，四川彰正律师事务所律师。
原告孔科军与被告陈志俊买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孔科军及其委托诉讼代理人张治安、被告陈志俊的委托诉讼代理人毛桂林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孔科军向本院提出诉讼请求：判令被告陈志俊立即给付转让款70万元及利息（以70万元为基数，从2012年7月起按银行同期贷款利率计算至付清时止）。事实和理由：原、被告于2012年4月11日签订《成都市崇州飞龙酒厂整体转让企业资产协议书的补充协议》一份，约定原告将自己投资组建的成都市崇州飞龙酒厂外15亩土地（使用年限50年）、地面建筑物等整体转让给被告，转让价款为90万元，在协议签订后一次性付清。2012年6月18日，原告依约履行了交付义务，被告接受且无异议，但被告在支付20万元后，余款70万元至今未付。原告曾于2015年12月提起诉讼，因被告同意给付款项，原告遂撤诉，但被告仍分文未付。
被告陈志俊辩称：1、依据双方约定，本案发生纠纷，应当向成都市仲裁委员会申请仲裁解决，而不应向人民法院起诉。其理由是：虽然本案诉争标的和事实是基于双方于2012年4月11日签订的《成都市崇州飞龙酒厂整体转让企业资产协议书的补充协议》中，所涉及的土地使用权和地面建筑物等整体转让的事实，但协议第五条约定：“本协议为补充协议，如有与整体转让企业资产协议书相抵触条款，按（整体转让企业资产协议书）内容执行。”，而双方于2011年4月8日签订的《整体转让企业资产协议书》作为主合同，其第七条约定：“本协议在履行过程中，如果发生纠纷，双方协商解决，协商不成向成都市仲裁委员会申请仲裁解决。”，这就明确约定了双方在履行企业资产转让协议发生争议时的解决方式。该约定是主合同的条款之一，而《补充协议》中没有另行约定时，应以该约定为准。同时，据庭审查明的事实，双方履行《整体转让协议》及《补充协议》交付相应转让标的物行为事实发生在2012年6月18日，并于当日签订《成都飞龙酒业有限公司交接清单》，该行为发生在2012年4月11日《补充协议》签订之后，且《整体转让协议》与《补充协议》是一并履行交接的，故双方发生纠纷，应当依主合同第七条约定执行。被告在答辩期内未提出本案先应仲裁的管辖异议，是因原告起诉时并未提交《整体转让协议》这一主合同，致使法庭并不知道双方在主合同中有先行仲裁的约定。庭审中，被告自行找出《整体转让协议》这一主合同后，才知道双方这一先行仲裁的约定事实，并当庭提出管辖异议。2、《补充协议》无效。依据双方签订的《整体转让协议》、《补充协议》，双方交易买卖的是“成都市崇州飞龙酒厂”的资产，其中包括土地使用权，而该土地使用权应为工业建设用地使用权，该使用权需经国土行政主管部门批准、许可。但双方在《补充协议》中约定交易的15.029亩土地使用权（使用年限50年）并未取得工业建设用地使用权的审批和许可。故双方以买卖方式约定该土地使用权50年转让，违反了土地管理法第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。******”之规定。如按原告诉称，依据《补充协议》约定，原告转让给被告的诉争土地属农村承包土地经营权再流转，那么按照成都市农村产权制度改革配套政策中关于土地经营权再流转之规定，土地经营权再流转时，原经营权人（即本案原告）应当先行取得土地经营权证，再流转要经农村产权交易中心进行交易登记，且农村承包土地经营权只能从事农业产业方面的经营活动，而不能用于企业建设。同时，原告将这一所谓50年土地经营权转让给被告时，并未经原土地承包权人（即当地村民）同意，其擅自转租土地的行为无效。按照合同法第五十二条（五）“违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，合同无效。3、原告至今仍未将本案诉争土地15.029亩交付给被告。依据2012年6月18日双方签订的《成都飞龙酒业有限公司交接清单》，只注明交付的是土地流转手续，并没有土地已实际交付的事实证据存在；作为《补充协议》相对方，原告至今不能提供已经履行了对诉争土地进行丈量、确界交付义务的事实依据；正因为原告没有将土地进行丈量、确界交付给被告，没有对外形成公示的权利交接效果，故在2013年被告要在该地块上修建围墙时遭遇当地村民阻挡，且村民指出原告在与村民流转取得土地使用权时，对村民作了附加条件的承诺（庭审调查中得以证实），而原告隐瞒这一事实，导致被告不能实际取得土地使用权，无法实现合同目的；被告因从未接受过原告丈量、确界交付的土地，故在本案审理期间单方面对地块作了一个大体丈量，面积只有11亩左右，与《补充协议》约定的15.029亩相差甚远，故要求原告现场指界，并申请对实际土地面积进行现场勘验丈量。4、本案的处理意见：双方可依土地实际交付面积折算价款，并在原告兑现其向村民承诺的全部条件，被告能实际进场建设的条件满足后，可一次性付清原告款项；否则，因《补充协议》无效，原告应退还转让款为20万元及赔偿被告资金占用利息，土地仍归原告继续经营使用。
原告为支持其主张提交证据如下：1、原、被告于2012年4月11日签订《成都市崇州飞龙酒厂整体转让企业资产协议书的补充协议》一份，证明原告将自己投资组建的位于崇州市隆兴镇“成都市崇州飞龙酒厂”大门围墙外15亩土地（使用年限50年）、地面建筑物等整体转让给被告所有，约定转让价款为90万元，在本协议签订后一次性付清。2、双方于2012年6月18日签订的《成都飞龙酒业有限公司交接清单》一份，证明原告将《补充协议》中约定的15.029亩土地流转手续及地面建筑物（即铺面钥匙2把）已实际交付给被告。被告质证意见为：对上述证据的三性无异议，对证据2的证明效力持异议，交接清单提到的15.029亩土地仅是证照移交，不能说明就是《补充协议》中约定的15亩土地，《整体转让协议》中也含有土地，不能证明诉争土地是否进行丈量、实际交付。本院经审查认为，双方对上述证据的三性均无异议，予以确认；对诉争土地是否应进行丈量、并实际交付，需结合其他相关证据予以综合认定。
被告为支持其主张提交证据如下：1、原告与何志桂等11户村民于2011年4月8日签订的《土地使用权流转协议书》及村民出具的收条，证明诉争土地系集体土地，原告以流转方式取得经营权，签订该协议与村民出具收条及原、被告签订《整体转让协议》时间一致，均为2011年4月8日；2、原、被告于2011年4月8日签订《整体转让企业资产协议书》一份，证明整体转让价款1800万元，该协议第七条约定：“本协议在履行过程中，如果发生纠纷，双方协商解决，协商不成向成都市仲裁委员会申请仲裁解决。”，诉争土地转让款90万元系补充协议，应以主合同为准。因双方没有对诉争土地实际指界交付，请求对交付土地面积进行勘验。原告质证意见为：对证据1的三性无异议，恰好能证明原告交付被告土地面积为15.029亩，使用年限50年，被告知道或应当知道原告对诉争土地是以流转方式取得经营权；2、《整体转让协议》已经履行完毕，现双方争议是基于《补充协议》产生，该协议中未约定仲裁条款，事后也未达成仲裁协议，且原告起诉被告应诉后，在第一次庭审前未提出管辖权异议或无权管辖，故被告认为应先行仲裁的理由不能成立。《补充协议》并没有约定指界交付的附属义务，根据“谁主张谁举证”的原则，被告认为交付土地不足15亩应自行提交证据，否则，应由其承担举证不能的不利后果。本院经审查认为，双方对上述证据的三性均无异议，予以确认；对本案纠纷是否应先行仲裁及诉争土地是否应指界交付，暂不作评述。
本院依职权调取的两份笔录，证人庞某（时任崇州市隆兴镇顺江村村长）证实，原、被告在买卖“飞龙酒厂”时，原告向当地村民口头承诺，“飞龙酒厂”外的7-8亩闲置土地作为村民的休闲广场，村民才同意“飞龙酒厂”内的土地进行转让，事后，原告将该闲置土地（即诉争土地）转让给被告，因原告未兑现承诺，被告进场砌围墙时遭到村民反对。证人孔某（时任崇州市隆兴镇顺江村21组组长）证实，原、被告在买卖“飞龙酒厂”后，我们向被告的管理人员提出过，以后如需要酒厂外闲置土地时，要向我们说一声，但一直都没有说；后得知原告将“飞龙酒厂”外15亩土地地面建筑物等整体转让给被告，村民向原告提出几点要求，原告喊我们把预算造出来，他找被告商量，但一直没有回音。现村民提出三点要求：1、“飞龙酒厂”外闲置土地上留1-2亩作为村民的休闲广场并负责修建好；2、补偿每人500元左右，约200多人；3、砌围墙时向里面退1-200平方米，厕所建在围墙外。原告质证意见为：对证人庞某证实原告向当地村民口头承诺不认可，村民单方面提出的要求与本案无关，原、被告于2012年4月11日签订《补充协议》且完成交接手续，相应的风险已转移给被告与原告无关。被告质证意见为：对证人证言的三性无异议，证明原告在转让前对村民作了一定承诺，而未告诉被告，隐瞒承诺的事实。本院经审查认为，原告是否对村民作过承诺，属原告与村民之间的法律关系，村民提出的三点要求与本案无关，故不作评述。
本院根据确认有效证据及原、被告的当庭陈述查明事实如下：原、被告于2011年4月8日签订的《整体转让企业资产协议书》，约定原告将自己投资组建的“成都市飞龙酒厂”大门围墙内全部资产
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机器设备、土地（使用年限50年）、地面建筑物等整体转让给被告，转让价款为1800万元，其中第七条约定：“本协议在履行过程中，如果发生纠纷，双方协商解决，协商不成向成都市仲裁委员会申请仲裁解决。”，协议签订后，双方均按约履行了交接和付款义务。2012年4月11日，双方又签订《成都市崇州飞龙酒厂整体转让企业资产协议书的补充协议》一份，约定原告将自己投资组建的成都市崇州飞龙酒厂外15亩土地（使用年限50年）、地面建筑物等整体转让给被告，转让价款为90万元，在协议签订后一次性付清。协议第五条约定：“本协议为补充协议，如有与整体转让企业资产协议书相抵触条款，按（整体转让企业资产协议书）内容执行。”，协议签订后，原告于2012年6月18日将15.029亩土地流转手续及地面建筑物（即铺面6间钥匙2把）交付被告，被告在支付转让价款20万元后，因进场砌围墙时遭到村民反对，故对余款70万元至今未付。诉讼由此产生。
上述事实，有原、被告的身份信息，《整体转让企业资产协议书》，《成都市崇州飞龙酒厂整体转让企业资产协议书的补充协议》，《土地使用权流转协议书》及收条，《成都飞龙酒业有限公司交接清单》，证人庞某、孔某证言以及原、被告的当庭陈述予以佐证。
本院认为，本案争议焦点：一是本案纠纷是否应先行仲裁。二是《成都市崇州飞龙酒厂整体转让企业资产协议书的补充协议》效力问题。三是诉争土地是否应指界交付。四是原告主张被告立即给付转让款70万元及利息是否支持。
本案纠纷是否应先行仲裁。虽然原、被告于2011年4月8日签订的《整体转让企业资产协议书》中第七条约定：“本协议在履行过程中，如果发生纠纷，双方协商解决，协商不成向成都市仲裁委员会申请仲裁解决。”及2012年4月11日签订的《成都市崇州飞龙酒厂整体转让企业资产协议书的补充协议》中第五条约定：“本协议为补充协议，如有与整体转让企业资产协议书相抵触条款，按（整体转让企业资产协议书）内容执行。”，但《整体转让协议》作为主合同已经履行完毕，《补充协议》中并不存在与主合同相抵触的条款，且本案是基于《补充协议》产生纠纷，该协议中并未约定仲裁条款，事后双方也未达成仲裁协议，且原告起诉被告应诉后，在第一次庭审前被告也未提出管辖权异议或无权管辖，故对被告主张本案纠纷应先行仲裁的意见，不予采纳。
《成都市崇州飞龙酒厂整体转让企业资产协议书的补充协议》效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”之规定，原告对诉争土地以流转方式取得使用权，经与被告平等协商，在签订《整体转让协议》的基础上又签订《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，且《整体转让协议》已经履行完毕，《补充协议》签订后，原告于2012年6月18日将15.029亩土地流转手续及地面建筑物（即铺面6间钥匙2把）交付被告，被告也支付了转让价款20万元，故该《补充协议》应为有效协议。双方均应依约履行。
诉争土地是否应指界交付。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，因双方在《补充协议》中并未明确约定诉争土地应指界交付，故对被告的该项主张，本院不予采纳。如被告在进场使用诉争土地时发生纠纷，可另行主张。
原告主张被告立即给付转让款700000元及利息是否支持。原告主张被告尚欠转让款700000元的事实有原、被告签订的《补充协议》、双方的当庭陈述相互印证，本案事实清楚，本院对被告尚欠原告转让款700000元的事实予以确认。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条“债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。”的规定，对原告主张由被告支付转让款700000元，本院予以支持。原告要求被告支付以700000元为基数，从2012年7月起按银行同期贷款利率计算至付清时止的资金利息，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”的规定，因被告逾期付款造成了原告合理使用资金的损失，原告的主张符合法律规定，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告陈志俊在本判决生效之日起十五日内一次性支付原告孔科军转让款700000元及资金占用利息（利息计算方式为：以700000元为基数，从2012年7月起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）。
如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5400元，由被告陈志俊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 雷杨文
二〇一七年九月二十九日
书记员 孙 瑜