黑龙江省北安农垦法院
民 事 判 决 书
（2017）黑8106民初195号
原告黑龙江省龙镇农场，统一社会信用代码9123300560647805XD，住所地黑龙江省龙镇农场。
法定代表人谢国华，男，职务场长。
委托代理人牛常波，男，黑龙江省龙镇农场法制办科员。
委托代理人吕莹，黑龙江红旗律师事务所律师。
被告刘玉云，女，1951年9月13日出生，汉族，住黑龙江省五大连池市。
委托代理人于德清，男，1950年8月15日出生，汉族，住黑龙江省五大连池市。
委托代理人刘兴华，男，1949年7月24日出生，汉族，住黑龙江省五大连池市。
原告黑龙江省龙镇农场与被告刘玉云房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年6月14日公开开庭审理了此案。黑龙江省龙镇农场委托代理人牛常波、吕莹，被告刘玉云及其委托代理人于德清、刘兴华到庭参加了诉讼，本案现己审理终结。
原告黑龙江省龙镇农场诉称，2013年5月15，农场与被告刘玉云的丈夫樊树森签订房屋征收补偿协议，该协议约定樊树森平房有产权证置换面积为33.69平方米，夫妻产权共有人均应一致签字同意，由共有人推举一人代表领取征收款项并承担法律责任。2013年10月16日，樊树森与龙镇农场签订龙泽嘉园小区回迁协议，约定乙方回迁龙镇农场龙泽小区8号楼2单元402室80.88平方米，平房有产权证置换面积33.69平方米，补交面积为47.19平方米，楼房销售价格为2100.00元/平方米，应补缴金额为99099.00元，附属物补偿金额719.31元，农场给予危房改造及搬家费7900.00元/户，实交金额为90479.69元。双方约定以现金或按揭贷款方式付款。至今被告方未补齐差价款也未办理房屋按揭手续，诉至法院，要求被告刘玉云立即支付回迁楼房差额款90479.69元，并承担本案的诉讼费用。
被告刘玉云辩称，黑龙江省龙镇农场诉其欠90479.69元售楼款与事实不符，理由不能成立。龙镇农场龙泽嘉园棚户区动迁时未告知和征得其同意将其私有住宅拆毁，龙镇农场曾派越经理与其商谈，承诺在原拆迁费的基础上多给付50000.00元，在回迁楼房按揭贷款中扣除。其认为，龙镇农场在龙泽嘉园改造拆迁中违反《中华人民共和国土地管理法》第二条4款等规定，未支付其290平方米土地使用权补偿金约59130.00元，至今4年不交付回迁楼房致使楼房降至1300.00元/平方米，超出的回迁面积47.19平方米，每平方米损价800.00元，楼房损价37752.00元，其不能正常回迁房屋租房费用12800.00元，上述损失合计159682.00元，龙镇农场应全部向其支付，并承担本案的一切诉讼费用。
原告黑龙江省龙镇农场为证明其主张成立，向本院举示如下证据：
证据一、房屋征收补偿协议1份，证明被告具备主体身份。
证据二、龙泽嘉园小区回迁协议一份，证明被告尚欠回迁差额款90479.69元。
针对原告提出的上述证据，被告刘玉云发表的质证意见如下：对原告提供的证据一真实性和合法性无异议；对证据二有异议，认为龙镇农场场长助理崔作武派越经理和其协商承诺给付50000.00元拆迁补偿，协议中没有扣除，并且没有给付土地使用权补偿。
本院的认证意见为：对原告提供的证据一，被告对该证据的真实性和合法性无异议，证据来源合法，该协议是由被告刘玉云及其丈夫樊树森共同签署的，能够证明被告刘玉云具备主体身份，本院依法予以采信。对原告提供的证据二，综合庭审举证、质证情况，被告刘玉云对该协议的真实性和合法性并无异议，该证据来源合法，该协议从约定的内容上看，能够证明被告回迁楼房的差额款为90479.69元，对此部分事实本院依法予以采信。
被告刘玉云为证明其主张成立，向本院举示如下证据：
证据一、照片2份，证明房屋在没有被告同意的情况下被强拆。
证据二、注销土地登记申请书1份，证明土地使用权补偿费没有给。
证据三、楼房现价说明1份（龙翔小区和龙盛小区售楼员卜洪国出具的现在房价说明），证明楼房现在降价。
证据四、按揭贷款的承诺书（越晓辉签字，加盖龙镇农场龙泽嘉园售楼专用章）1份，证明开发商承诺给按揭贷款。
证据五、发票二张，证明290平方米土地是有偿使用，并且具有土地证。
证据六、证人赵财出庭证言。证明赵财去龙镇农场刘玉云家买房架子，在量的时候，龙镇农场拆迁越经理当时承诺给刘玉云5万元，东西都归越经理，赵财当时没买成就走了的事实。
针对被告提出的上述证据，原告黑龙江省龙镇农场发表的质证意见如下：对被告提供的证据一真实性、合法性与关联性均有异议，认为与本案无关；对证据二真实性、合法性没有异议，关联性有异议，认为与本案无关，并且房屋土地使用权补偿金不能单独给付，应该与房屋等配套附属一并给付；对证据三真实性、合法性及关联性均有异议，认为该证人没有出庭也没有申请到庭，该人的身份以及所想证明的事项不具有合法性的来源，从关联性来讲与本案无关；对证据四的真实性、合法性及关联性均有异议，认为越晓辉经理对刘玉云的承诺与原告没有关系；对证据五真实性、合法性没有异议，关联性有异议，认为与本案无关。对证据六真实性、合法性及关联性均有异议，认为1、该证言日期与原被告签订补偿协议的日期是同一天，被告及其爱人作为完全行为能力人，能够真实表达自己的意愿，但双方并没有在协议里对所谓的50000.00元进行约定；2、证人赵财与刘玉云素不相识，他所听到的越经理真实身份证人并不知晓；3、龙泽嘉园小区系北安管理局危房改造工程，拆迁主体是龙镇农场，越晓辉是承建商北安鑫盛建筑公司的工作人员，负责该公司与农场之间拆迁事项的外联，农场没有书面及口头授权、也没有承诺，所以说越晓辉不具备承诺权利。
本院的认证意见为：对被告提供的证据一，通过照片能够体现房屋被拆除的事实，但无法证明照片上房屋的归属及被强行拆除的事实，本院依法不予采信。对被告提供的证据二、五，被告用以证明与290平方米土地使用权相关事实，与本案原告所主张的诉讼请求并无关联性，本院依法不予采信。对被告提供的证据三，卜洪国以个人身份出具的楼房现价说明系证人证言，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条之规定，证人应当出庭作证，证人卜洪国并未出庭作证，对该证据本院依法不予采信。对被告提供的证据四，该证据有龙镇农场龙泽嘉园售楼专用章，有经理越晓辉签字，对待证事实能够起到证明作用，本院依法予以采信。对被告提供的证据六，证人赵财与本案被告刘玉云并不认识，与本案无利害关系，作为当时在场证人，能够证实当时事情发生的经过，其证言具有真实可信性，本院依法予以采信。
本院经审理查明：2013年5月15，原告黑龙江省龙镇农场与被告刘玉云的丈夫樊树森签订房屋征收补偿协议，协议甲方为龙镇农场、乙方为樊树森，该协议约定产权调换，有产权证房屋置换面积为33.69平方米，乙方家庭夫妻产权共有人均应一致签字同意，由共有人推举一人代表领取征收款项，并承担法律责任。协议落款处，有乙方樊树森签名，共有人处有刘玉云签名。2013年10月16日，樊树森与龙镇农场签订龙泽嘉园小区回迁协议，约定乙方回迁龙镇农场龙泽小区8号楼2单元402室80.88平方米，平房有产权证置换面积33.69平方米，补交面积为47.19平方米，楼房销售价格为2100.00元/平方米，应补缴金额为99099.00元，附属物补偿金额719.31元，农场给予危房改造及搬家费7900.00元/户，实交金额为90479.69元。付款方式为现金或按揭贷款。以现金方式付款，约定楼号确定后，三日内补交回迁差额的90%；方可签订购房合同，入户前需将购房补差款余额的10%一次性补齐，方可入户。以按揭贷款方式，约定楼号确定后，由甲方负责办理按揭贷款手续，乙方三日内提供银行所需的手续及按揭贷款申请。乙方签订按揭贷款手续后方可入户。
另查明，承建商北安鑫盛建筑公司的工作人员越晓辉，负责该公司与龙镇农场之间拆迁事项的外联，在拆迁过程中，越晓辉对刘玉云作出给予50000.00元拆迁补偿的承诺。龙镇农场是拆迁主体和报建主体。樊树森在龙镇农场起诉前己经去世。
本院认为，原告黑龙江省龙镇农场向被告刘玉云所主张的支付回迁楼房差额款90479.69元的诉讼请求，主要是依据双方签订的龙泽嘉园小区回迁协议提出的，因此该回迁协议的效力、是否应予履行以及回迁差额款的数额是本院审理的主要范围亦是本案主要的争议焦点。本案中，龙镇农场与樊树森所签订的龙泽嘉园小区回迁协议，双方具备订立合同的主体资格，所订立合同系双方真实的意思表示，并不违反法律规定，该合同依法成立有效。刘玉云作为协议中所涉及回迁房屋的共有人，在庭审中亦承认该协议效力，同意履行，在其丈夫樊树森去世后，其作为被告主体身份适格，因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方应该按照回迁协议所约定条款履行义务，刘玉云应该按照约定支付回迁差额款90479.69元。
关于越晓辉承诺的50000.00元的认定。本案中，原告黑龙江省龙镇农场当庭承认，越晓辉是承建商北安鑫盛建筑公司的工作人员，负责该公司与农场之间拆迁事项的外联，龙镇农场是拆迁主体，也是法律上的报建主体。因此，越晓辉在拆迁外联事项中所作出的承诺，作为拆迁与报建主体的龙镇农场应当负责。庭审中，有证人证言能够证实越晓辉在拆迁过程中对刘玉云作出过给予其50000.00元拆迁补偿的承诺，该承诺虽未以书面形式体现，但根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”之规定，越晓辉口头承诺的行为，亦具有同样的法律效力。刘玉云按约定支付回迁差额款90479.69元，应扣除越晓辉承诺的50000.00元，实际支付回迁差额款40479.69元。
关于被告刘玉云所提出的要求龙镇农场应向其支付290平方米土地使用权补偿金、租房费用等抗辩，系属相关拆迁补偿及安置方面的独立的诉讼主张，不在本案的针对回迁的诉讼请求范围之内，不属本案的审理范围。关于刘玉云提出的楼房每平方米损价800.00元，合计37752.00元的抗辩主张，无证据支持且依法无据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，本院依法不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告刘玉云于本判决生效之日起十五日内支付原告黑龙江省龙镇农场回迁楼房差额款40479.69元。
二、驳回原告黑龙江省龙镇农场的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2060.00元，被告刘玉云承担922.00元，原告黑龙江省龙镇农场承担1138.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级人民法院。
审判长 王海龙
审判员 杨 蓓
审判员 祁红艳
二〇一七年八月二十五日
书记员 米 展