海口市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2017）琼0106民初3664号原告:陈光玉，男，汉族，1961年5月12日出生，住四川省巴中市。委托诉讼代理人：刘森俊，海南宝岛律师事务所律师。被告：陈会琼，女，汉族，1970年1月19日出生，现住海南省海口市。第三人：王永起，男，汉族，1970年9月19日出生，现住址同上。被告陈会琼、第三人王永起共同委托诉讼代理人：张曙，海南商汇律师事务所律师。第三人：海南喜龙房地产营销策划有限公司，住所地：海南省海口市玉沙路。法定代表人：郭秀文，总经理。委托诉讼代理人：虞青波，海南宝岛律师事务所律师。第三人：唐少霞，女，汉族，1965年11月8日出生，住海南省海口市。第三人：唐裕平，男，汉族，1962年8月7日出生，住海南省海口市。第三人：唐红红，女，汉族，1968年1月14日出生，住海南省海口市。原告陈光裕（以下简称原告）与被告陈会琼（以下简称被告）及第三人王永起，第三人海南喜龙房地产营销策划有限公司（以下简称喜龙公司），第三人唐少霞、唐裕平、唐红红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘森俊，被告及委托诉讼代理人张曙，喜龙公司的委托诉讼代理人虞青波到庭参加诉讼。第三人唐少霞、唐裕平、唐红红于2017年8月31日到庭参加本案第一次庭审，未到庭参加2017年11月15日的庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《购房合同》无效；2、被告和第三人王永起支付原告购房尾款149605元；3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：位于海口市××区系由原告出资建造。被告于2011年8月9日与原告委托的喜龙公司签订一份《购房合同》，约定：被告购买喜博公寓XXX房，总价款26.84万元。合同签订后，被告已支付购房款14.84万元，尚余12万元未付。双方还约定，如遇政府拆迁，则原告退还被告所交的全部房款和税费。原告于2013年1月将房屋交付被告，由被告使用至今。现该房列入政府旧城改造拆迁范围，原告按拆迁指挥部实际测绘面积要求被告支付拖欠的购房款。原告认为，原告建造的喜博公寓，土地性质为集体建设用地，未取得相关部门的规划许可、建设许可，不得对集体组织成员以外的人买卖。因而，原告与被告签订的《购房合同》无效，请法院判如所请。被告辩称，原告的第一个诉讼请求要求合同无效，第二个要求被告支付未支付的购房款，两个诉讼请求相互矛盾，如果确认合同无效，合同无效的法律后果是返还，要求业主支付拖欠的房款，恰恰承认了合同有效。原告恰恰是依据合同要求各被告支付拖欠的购房款。本案原告主体不适格，我们是与喜龙公司签订的，本案的合同主体应是喜龙公司，在整个合同履行过程中，也是第三人喜龙公司与我们有联系，原告从来都没有出现过，如果是委托代理销售关系，签订合同时应由陈光玉来签订的，而不是喜龙公司来签订的。所以现原告陈光玉提起诉讼，本身主体不适格，应当驳回其诉讼。另外我们认为本案双方的房屋购房合同合法有效的，并且已经有龙华区法院作出的先前的判例。在我国政策限制集体土地农村房主要是针对农村的宅基地，本案有其特殊性，涉案的房屋全体被征收，土地的性质发生了改变，龙华区拆迁办进行了公告，公告期间也没有人提出过异议,该公告已确认我为标的房屋的所有权人。本来广大业主购买房屋时是为了居住，如果法院判定合同无效，势必造成广大业主的利益造成重大损失，我们是不同意退房的，现在房屋面临拆迁，在购房时原告就隐瞒重大事实，欺骗被告能够办理房产证，但是至今无法办理房产证，造成现在拆迁利益遭到重大损失，现原告不但不赔偿我方的损失，还要求被告支付剩余购房款实属无理。本案基于合同有效，原告存在违约过错，应当承担相应的民事责任。被告的面积比政府征收时测算面积减少，因此原告承认了面积的问题。事实证明在被告购买该房屋之初，市场同样有房产证的房屋价格在2800至3000元每平左右。根据房屋总价款和面积，也在每平方将近3000元，足以证明被告签订合同时想要购买的是有产权的房屋。在庭审过程中，被告的证据可以证明原告收取了办证税费，原告也没有在诉讼请求中减去7000元办证税费。现我方要求其扣除。被告基于充分信任，投入资金来装修房屋，并支付了房屋的装修费，防水费和电梯维护费，这些费用是因为原告失信违约造成的损失。我方要求原告承担。第三人王永起述称，其与被告是夫妻关系，当初原告进行核查时搞错名字了，所以起诉了被告。被告与第三人认为原告的诉讼请求没有理由。第三人唐裕平述称，我与原告是合作建房关系，他投资，我们三人出土地，按比例分成。第三人唐少霞、唐红红的陈述意见与唐裕平一致。第三人喜龙公司述称，讼争房产由原告与土地使用权人合作建造，由原告出资，其他第三人出土地。喜龙公司受原告委托与被告签订购房合同，讼争房屋所有资金由原告出。原告在本案中具备主体资格。讼争土地性质为集体用地，没有取得相关部门许可，该房屋不能进行市场交易，不能对集体以外的成员出售。被告非坡博村成员，购房合同违反了合同法第52条规定，属于无效合同。各被告是具有完全行为能力的自然人，对市场价格是很了解的，在海口中心地段花3600元每平是买不到的，当时交付的购房款是支付一半，正常的商品房买卖交易手续都是需要收取全部购房款后才能办理房产证。因此喜龙公司认为被告是认识到所购房产没有经过相关部门审批交易的。目前房屋被政府征收，为公平保护双方当事人权益，原告要求被告支付拖欠过房款是合理合法的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据证据并结合当事人陈述、庭审笔录等，本院查明、认定事实如下：位于海口市坡博村，地号为：11-23-06-XXX，用地面积290.81平方米，证号为：海口市集建（籍）字第NXXXX号的集体土地登记土地使用者为唐红红；地号为：11-23-06-XXX，用地面积228.9平方米，证号为：海口市集建（籍）字第NXXXX号的集体土地登记土地使用者为唐少霞；地号为：11-23-06-XXX，用地面积215.83平方米，证号为：海口市集建（籍）字第NXXX号的集体土地登记土地使用者为唐裕平。2010年3月15日，原告与第三人唐红红、唐少霞，案外人杜某、卢某签订一份《合作建房合同》，主要约定：甲方（唐红红、唐少霞、杜某、卢某）经家庭成员同意，将自己住宅屋及土地使用证号为海口市集建（籍）字第NXXX、NXXX的宅基地提供与乙方（原告）合作重建楼房等使用，宗地位于海口市坡博东村XX、XXX号；项目所有工程需要的资金全部由乙方负责十二毛坯房标准为止；由甲方负责提供本宗土地使用证和有关人员身份证复印件并配合乙方办理房产总证和分证过户的费用，缴纳税费甲乙双方按各自份额面积分别自负，先由乙方垫付，乙方从甲方分得的房产份额销卖款中扣除或支付现金给乙方；合作利益分配方式：以双方现场测绘面积为准，以每平方米的土地分配房产三平方米面积的比例分给甲方，甲方分得第三层与五层的房产面积，未足往六层补足房产，多还少补。同年3月24日，原告与第三人唐裕平签订一份《合同书》，约定甲方（唐裕平）经家庭成员同意，将自己住宅屋及土地使用证号为海口市集建（籍）字第NXXX的宅基地提供与乙方（原告）合作重建楼房使用，该《合同书》其余约定内容与上述《合作建房合同》一致。上述两份合同签订后，原告组织对合同约定之土地进行施工，建成后的项目取名喜博公寓。2011年8月9日，第三人喜龙公司与被告签订一份《购房合同》，合同第一条主要约定：甲方（喜龙公司）自愿将坐落在海口市××村房（以下简称涉案房产）的房产出售给乙方（被告），建筑面积86.6平方米。第二条主要约定：上述房产成交价为3100元每平方米，总价268400元整。第三条主要约定：乙方在签订本合同时支付房款14万元，余款128400元在房产总证下来时支付8400元，余下12万元在领取房产证时付清。第七条主要约定：该房产办理产权过户手续按国家相关政策规定所需交纳的税、费由甲乙双方按国家规定各自承担。第十一条的相关约定为：甲、乙双方约定，在房产证办理下来之前，如遇政府拆迁，则甲方应将乙方所交的房款如数退还乙方。2016年10月10日，海口市龙华区坡博、坡巷片区棚户区（城中村）改造项目指挥部在海南日报刊登公示，相关内容为：海口市龙华区人民政府于2016年9月1日发布了征收决定。本片区内有部分房屋未办理产权证书，经本指挥部调查初步确认了相关产权情况，公示如下：位于海口市××区号房，房屋产权人为王永起。......如上述房屋在规定的期限内未有人进行申报或提出异议的，本指挥部将依据相关规定与上述调查确认的房屋产权人签订征收协议并进行补偿安置。另查，原告在本案中未能提交喜博公寓的规划报建许可和施工许可证书。涉案房产至今未能办理房屋产权证书。在本案庭审过程中，原、被告共同确认被告已付房款148400元。原告表示诉讼请求中的购房余款是依据拆迁办的实测面积计算的，涉案房产实测面积比《购房合同》约定的建筑面积多9.55平方米。被告表示对本案按照拆迁办测绘面积计算涉案房屋面积没有异议。本院认为，一、关于房屋买卖合同主体。喜博公寓是由原告出资，第三人唐红红、唐裕平、唐少霞出地合作建造的，有合作建房合同为凭，本院对该事实予以认定。虽合同签订人为第三人喜龙公司，但该司表示其是受原告委托与被告签订购房合同，且本案无证据证明该司对喜博公寓有实际投资，综合以上情形，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条”代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”的规定，本院认定本案房屋买卖合同主体为原告与被告，被告辩称原告主体不适格，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。二、关于《购房合同》的效力问题。原告不是坡博村经济组织成员，其通过与该集体经济组织成员即第三人唐少霞、唐红红、唐裕平合作建房的方式，在坡博村经济组织土地上建成喜博公寓，向不属于该经济组织成员的被告进行出售，建房行为未经规划报建等审批手续，故建房和售房行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条”任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地”，以及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条”城镇非农业户口居民建住宅需要使用集体所有的土地的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，向土地所在的村农业集体经济组织或者村民委员会或者乡（镇）农民集体经济组织提出用地申请。使用的土地属于村农民集体所有的，由村民代表会或者村民大会讨论通过，经乡（镇）人民政府审查同意后，报县级人民政府批准；使用的土地属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农民集体经济组织讨论通过，经乡（镇）人民政府审查同意后，报县级人民政府批准。”的强制性规定。另，本市不属于国家确定的宅基地制度改革试点地区，参照2016年11月21日最高人民法院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条”在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖认定为无效......”的意见，本案《购房合同》应认定为无效合同。三、关于购房款的返还。本院上述已认定《购房合同》无效，虽原告是在明知没有报建、审批手续的情况下出售房屋，在本案中存在过错，但被告和第三人王永起已占有使用涉案房屋多年，且涉案房屋已经龙华区政府拆迁公示所有权人为王永起，房屋已实现增值，被告和王永起未因合同无效实际遭至损失。在此情况下，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告诉请被告支付购房尾款，有事实及法律依据，本院予以支持。虽王永起不是《购房合同》直接签订人，但其是公示的涉案房屋所有权人，基于其表示与被告是夫妻关系，涉案房产应为其与被告的夫妻共同财产，所欠房款是夫妻共同债务。王永起对涉案房屋享有权利，也应承担相应的房款支付义务。原告诉请王永起与被告共同承担余款支付义务，本院予以支持。原告表示房屋实测面积比《购房合同》约定之面积多9.55平方米，故涉案房屋实测面积为96.15平方米（86.6+9.55），按实测面积计算的房价为298065元（96.15平方米×3100元/平方米）。原、被告共同认可被告已付房款148400元，故购房余款应为149665元（298065元-148400元）。现原告诉请被告及第三人王永起支付149605元，本院以其诉讼请求为准。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条的规定，判决如下：一、确认原告陈光玉以第三人海南喜龙房地产营销策划有限公司的名义与被告陈会琼于2011年8月9日签订的《购房合同》无效；二、限被告陈会琼、第三人王永起于本判决生效之日起十内共同向原告陈光玉支付购房尾款149605元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1836元，由原、被告各负担918元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长  赵 越审 判 员  韦庆忠审 判 员  冯平山二〇一七年十二月十一日法官助理  周慧慧书 记 员  裴婷婷