北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初32884号
原告兴业银行股份有限公司北京东外支行，营业场所北京市朝阳区。
负责人马振涛，行长。
委托代理人林少波，男，1987年6月3日出生，兴业银行股份有限公司北京分行员工。
被告袁梦，女，1985年3月17日出生，住辽宁省大连市。
第三人北京京茂房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人李伟杰，董事长。
委托代理人王颖宁，北京市元吉律师事务所律师。
原告兴业银行股份有限公司北京东外支行（以下简称兴业银行东外支行）与被告袁梦、第三人北京京茂房地产开发有限公司（以下简称京茂公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴业银行东外支行的委托代理人林少波、被告袁梦、第三人京茂公司委托代理人王颖宁到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告兴业银行东外支行诉称：2010年3月5日，兴业银行东外支行与袁梦签订编号“兴银京东外（2010）个房字第**号”的《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定：兴业银行东外支行向袁梦发放贷款779万元，用于支付购房款，借款期限240个月（2010年3月22日至2030年3月22日），借款利率为浮动利率，即中国人民银行公布的同期同档次基准利率的0.85倍，浮动方式为固定日浮动，利率浮动周期为年。借款逾期的，债权人有权对逾期的借款计收罚息，罚息利率为借款利率上浮50%，债务人不能按时支付的利息，债权人有权按罚息利率对欠息计收复利。罚息和复利的计结息方式与借款计结息方式一致。按月还息，自借款发放次月起每个公历月的18日及借款到期日为还款日。借款由袁梦购买的朝阳区工体北路永利广场10层1单元1001提供抵押担保。2010年3月22日，兴业银行东外支行依约向袁梦发放贷款779万元。2014年1月4日双方就上述抵押担保房产办理了抵押登记。2015年8月18日，袁梦开始逾期至今未按约还款，抵押担保的房产亦被多个法院查封。现兴业银行东外支行诉至法院，请求判令袁梦偿还贷款本金6290510.44元，支付截至2017年10月12日的利息、罚息、复利413029.71元，及自2017年10月13日起至实际清偿之日止按照《个人购房抵押（保证）借款合同》约定的利率计算罚息、复利；判令兴业银行东外支行对袁梦所抵押房屋即北京市朝阳区工人体育场北路21号楼10层1单元1001号房屋，折价、拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；判令袁梦承担诉讼费、保全费。
被告袁梦辩称：对欠款金额不清楚，不同意兴业银行东外支行对抵押房产享有优先受偿权。
第三人京茂公司陈述：因袁梦逾期未还款，兴业银行东外支行自2015年10月29日到2016年12月19日，从我方保证金账户一共扣了17笔款项，共计855655.33元，我方要求兴业银行东外支行归还，并以每笔扣款为基数，按照年利率8.8%的标准支付上述款项的利息。
经审理查明：2010年3月5日，兴业银行东外支行（债权人、抵押权人）与袁梦（债务人、抵押人）、京茂公司（保证人）签订编号“兴银京东外（2010）个房字第**号”的《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定：借款金额779万元，借款用途为购买住房；借款期限240个月，自2010年3月22日至2030年3月22日；借款利率为5.049%，以中国人民银行公布的同期同档次基准利率下浮15%，借款利率固定日浮动，利率浮动周期为1年；借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%；固定日还本付息，自借款发放次月起每个公历月的18日及借款到期日为还款日；采用等额本息偿还法；债务人未按约定偿还借款本息，已涉入、即将涉入或可能涉入诉讼、仲裁或其他行政、法律纠纷等情况之一时，债权人有权暂停发放借款乃至终止发放借款或提前收贷，提前收贷时债权人可直接或委托其他银行从债务人或保证人账户中扣收，或行使担保权，而无须为正当行使上述权利所引发的任何损失负责；借款由抵押人以所购房产朝阳区工体北路（永利广场项目）永利广场10层1单元1001房产为抵押物提供抵押担保；保证人在本合同项下承担连带保证责任，债务人无论何种原因未按本合同约定按期偿还借款本息，保证人都应按照本合同约定履行清偿责任；保证期间为阶段性担保，为每笔主债务履行期限届满之日起两年，如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除。
2010年3月22日，兴业银行东外支行向袁梦发放贷款779万元。
2014年3月25日，袁梦为其所有的朝阳区工人体育场北路21号楼10层1单元1001房屋办理了抵押登记，抵押权人为兴业银行东外支行，兴业银行东外支行取得了X京房他证朝字第4530**号房屋他项权证书，他项权利种类为一般抵押，债权数额779万元。
审理中，兴业银行东外支行提交情况说明，说明记载：京茂公司于2013年12月18日将朝阳区工人体育场北路21号楼10层1单元1001房屋的房产证办妥并交于兴业银行东外支行；袁梦自2015年8月开始逾期，银行客户经理多次拨打电话均无法联系上袁梦，该笔贷款所欠本息自2015年10月29日起从京茂公司保证金账户扣除，截止2016年12月19日，共计扣除17笔，金额855655.33元。
2017年4月9日，京茂公司在兴业银行的保证金账户收到代偿款5万元。兴业银行东外支行及京茂公司共同确认，截止目前京茂公司为袁梦欠款的代偿金额为805655.33元。
另，兴业银行提交的《客户还款明细清单》显示袁梦自2015年8月18日开始逾期未还款；截至2017年10月12日，袁梦尚欠贷款本金5484855.11元，利息、罚息、复利共计413029.71元。
庭审中，兴业银行东外支行称，在取得抵押房屋他项权利证书后，因该行系统没有及时调整，导致系统自动从京茂公司保证金账户扣款偿还了袁梦的欠款，因此本案诉请袁梦偿还的本金中包含了需偿还给京茂公司的代偿款805655.33元；兴业银行东外支行表示可以在本案中判决袁梦偿还诉请全部金额，由兴业银行东外支行偿还京茂公司上述代偿款项。
上述事实，有兴业银行东外支行提交的《个人购房抵押（保证）借款合同》、借款借据、房屋他项权利证书、个人贷款催收通知书，客户还款明细清单、情况说明以及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：兴业银行东外支行与袁梦、京茂公司签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。合同签订后，当事人应全面履行各自的合同义务。兴业银行东外支行依约履行了向袁梦发放贷款的义务，袁梦作为债务人应按期偿还贷款本息。现袁梦未依约还款，其行为构成违约，应承担违约责任，兴业银行东外支行依据合同约定宣布贷款全部提前到期，并要求袁梦偿还拖欠的全部贷款本金及利息、罚息、复利，有事实和法律依据，本院予以支持。在袁梦未按期还本付息的情况下，兴业银行有权要求袁梦以其抵押房产对借款合同项下的债务承担抵押担保责任，对抵押房屋享有优先受偿权。
关于欠款金额，因袁梦自2015年8月18日逾期后，兴业银行东外支行从保证人京茂公司保证金账户扣除了代偿款805655.33元，依据《个人购房抵押（保证）借款合同》，此时京茂公司的保证责任已解除，但其仍履行了保证人的代偿义务，因此，该部分代偿款兴业银行东外支行应当返还给京茂公司。根据已经查明的事实，袁梦尚欠兴业银行东外支行的欠款总额应包括京茂公司的代偿款805655.33元，以及截至2017年10月12日贷款本金5484855.11元，利息、罚息、复利413029.71元。故兴业银行东外支行要求袁梦偿还贷款本金6290510.44元，支付截至2017年10月12日的利息、罚息、复利413029.71元，并自2017年10月13日起至实际清偿之日止按照《个人购房抵押（保证）借款合同》约定的利率支付罚息、复利的诉讼请求于法有据，本院予以支持。兴业银行东外支行与京茂公司间返还代偿款的问题与本案非同一法律关系，双方可另诉解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条之规定，判决如下：
一、被告袁梦于本判决生效之日起七日内向原告兴业银行股份有限公司北京东外支行偿付贷款本金六百二十九万零五百一十元四角四分，截至二○一七年十月十二日的利息、罚息、复四十一万三千零二十九元七角一分，及自二○一七年十月十三日起至实际给付之日止的罚息、复利（按《个人购房抵押（保证）借款合同》约定标准计算）；
二、原告兴业银行股份有限公司北京东外支行就上述第一项确定的被告袁梦应支付的款项对被告袁梦所有的北京市朝阳区工人体育场北路21号楼10层1单元1001房产拍卖、变卖所得价款，按照抵押登记顺序享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万九千九百零四元、保全费五千元，由被告袁梦负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 范米多
二〇一七年十月十三日
书记员 刘 茹
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