江西省高级人民法院执 行 裁 定 书（2018）赣执复22号复议申请人（异议人，被执行人）：李旎，女，1988年6月23日出生，汉族，住江西省。复议申请人（异议人，被执行人）：朱春兰，女，1964年1月19日出生，汉族，住江西省。申请执行人：萍乡市恒路贸易有限公司。住所地：江西省萍乡市安源区凤凰街富丽花园。统一社会信用代码91360302MA368D9Y26。法定代表人：贺晓峰，总经理。被执行人：萍乡市轩盛宝经贸有限责任公司。住所地：江西省萍乡经济技术开发区工业园（320国道南侧）。组织机构代码X1251043—8。法定代表人：朱春兰，执行董事。复议申请人李旎、朱春兰因不服江西省萍乡市中级人民法院（下称萍乡中院）于2018年1月18日作出的(2018)赣03执异1号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。萍乡中院在执行萍乡市恒路贸易有限公司与李旎、朱春兰、萍乡市轩盛宝经贸有限责任公司民间借贷纠纷一案过程中，李旎、朱春兰因不服该院（2017）赣03执恢27号执行裁定提出书面异议，该院裁定驳回其异议请求。萍乡中院查明，申请执行人贺晓峰与被执行人李旎、萍乡市轩盛宝经贸有限责任公司、朱春兰民间借贷纠纷一案，该院于2017年9月25日恢复执行。根据已经发生法律效力的该院（2015）萍民二初字第55号民事判决，被执行人李旎需偿还申请执行人贺晓峰借款本金1034万元和利息（利息以1034万元为基数，按年利率24%的标准从2014年9月18日起计算至实际清偿之日止），申请执行人贺晓峰对被执行人李旎所有的位于萍乡市××新区××路××栋的房产享有优先受偿权（产权证号为萍房权证安字第××号）。被执行人萍乡市轩盛宝经贸有限责任公司对担保物优先受偿权之外的债务承担连带清偿责任。在执行过程中，萍乡市恒路贸易有限公司向该院申请变更为本案申请执行人。2017年10月26日，该院作出（2017）赣03执异24号执行裁定，变更萍乡市恒路贸易有限公司为本案申请执行人。2016年7月22日，萍乡中院裁定拍卖李旎所有的位于萍乡市××新区××路××栋的房产（产权证号为萍房权证安字第××号）。经该院依法委托，江西同致房地产司法鉴定所作出赣同致（萍）[2015]房鉴字第11004号司法鉴定意见书，该房产评估价为2123.6544万元。朱春兰提出异议，申请重新评估。江西地源司法鉴定中心于2017年6月7日作出[2017]南鉴字第028号司法鉴定意见书，该房产评估价为2125.81万元，该院于2016年7月11日向朱春兰、李旎送达司法鉴定书。该房产经二次网络司法拍卖均流拍，第一次起拍价为1489万元，第二次起拍价为1192万元。2017年11月29日，申请执行人萍乡恒路贸易有限公司向本院申请以第二次流拍的价格以物抵债。2017年12月4日，该院作出（2017）赣03执恢27号执行裁定，将被执行人李旎所有的位于萍乡市××新区××路××栋的房产（证号为萍房权证安字第××号）作价1192万元，交付申请执行人萍乡市恒路贸易有限公司抵偿债务。萍乡中院认为，本案中，李旎所有的萍房权证安字第××号房产评估价为2125.81万元，第一次拍卖起拍价1489万元，为评估价的70%，第二次拍卖起拍价1192万元，为第一次起拍价的80%，符合人民法院网络司法拍卖的相关规定。该房产经二次拍卖均流拍，申请执行人萍乡市恒路贸易有限公司同意以第二次拍卖保留价即起拍价1192万元接受拍卖财产。该院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条、第二十三条、第二十九条，作出（2017）赣03执恢27号执行裁定，将李旎所有的萍房权证安字第××号房产作价1192万元，交付申请执行人萍乡市恒路贸易有限公司抵偿债务，符合法律规定。异议人李旎、朱春兰提出价格畸低的意见，与本案事实及法律规定不符，不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定驳回异议人李旎、朱春兰的异议请求。李旎、朱春兰向本院申请复议称，本案所拍卖萍房权证安字第××号房产的评估拍卖程序违法，该房产作价1192万元以物抵债，价格明显畸低。评估机构在评估过程中未对房屋现状进行调查，未听取复议申请人的陈述。该房屋使用面积2000多平方米，属于商业店铺，实际购买价格8000余元/平方米，现评估价为500元/平方米，评估机构未要求复议申请人提供相关房屋发票，且未对装修部分价值进行评估，更未对房屋周边房屋及商铺价格进行核实。另外，执行法院拍卖该房产时未按评估价格起拍，损害了复议申请人的合法权益。请求撤销萍乡中院（2018）赣03执异1号执行裁定。本院经审查补充查明，根据江西同致房地产司法鉴定所于2015年12月17日作出的赣同致（萍）[2015]房鉴字第11004号司法鉴定意见书显示，位于萍乡市××区××路××室（所有权人：李旎；房屋所有权证号：萍房权证安字第××号；国有土地使用证号：萍国用（2014）第119278号）房产，属非住宅类钢混结构，建筑面积为2392.85平方米，评估单价8875元/平方米，评估总价为21236544元。因朱春兰对该评估报告提出异议，申请重新评估，执行法院经重新委托江西地源司法鉴定中心对该房产出具司法鉴定意见，该中心于2017年6月7日作出[2017]南鉴字第028号司法鉴定意见书，该房产评估价为2125.81万元。本院查明的其余事实与萍乡中院一致。本院认为，本案的争议焦点是执行法院所拍卖房产的评估拍卖以及以物抵债程序是否符合法律规定。一是关于本案所拍卖房产评估和起拍价的确定程序问题。依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定，网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。第二十六条第一款规定，网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖动产的应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖十五日前公告。再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。本案中，根据江西同致房地产司法鉴定所作出的赣同致（萍）[2015]房鉴字第11004号评估报告，被执行人李旎所有的位于萍乡市××区××路××室（房屋所有权证号：萍房权证安字第××号）房产评估总价为21236544元，评估单价为8875元/平方米。因朱春兰对该评估报告提出异议并申请重新评估，执行法院经重新委托江西地源司法鉴定中心对该房产进行评估，该中心于2017年6月7日作出[2017]南鉴字第028号司法鉴定意见书，确定该房产评估价为2125.81万元。因此，复议申请人李旎、朱春兰所称该房产现评估价为500元/平方米，评估价格畸低，以及评估机构未听取其陈述等主张，与事实不符。执行法院参照该评估总价2125.81万元，并以该评估总价直接降价百分之三十即以1489万元确定为该房产的网络司法拍卖的起拍价，因该起拍价并未低于评估价的百分之七十，该房产拍卖起拍价的确定程序符合法律规定。二是关于本案所拍卖房产本案以物抵债程序问题。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条、第二十三条、第二十九条的规定，拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当裁定将该财产交其抵债。不动产、有登记的特定动产或者其他财产权抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。根据本案现已查明的事实，因李旎所有的位于萍乡市××区××路××室房产第一次拍卖流拍，且执行法院以前次拍卖起拍价1489万元为基数，再降价百分之二十即1192万元举行第二次网络司法拍卖起拍后再次流拍，申请执行人萍乡市恒路贸易有限公司同意以第二次拍卖保留价即起拍价1192万元接受拍卖财产，执行法院依法作出（2017）赣03执恢27号执行裁定，将李旎所有的萍房权证安字第××号房产作价1192万元，交付申请执行人萍乡市恒路贸易有限公司抵偿债务，具有事实和法律依据。综上所述，复议申请人的理由不能成立，本院不予支持。萍乡中院原审异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回李旎、朱春兰的复议申请，维持江西省萍乡市中级人民法院(2018)赣03执异1号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 赵九重审 判 员 罗 伟审 判 员 汤志勇二〇一八年四月九日代书记员 朱 沛