上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终12714号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海亚和投资管理有限公司，住所地上海市长宁区虹桥路1665号601室。
法定代表人：孙艾娜，总经理。
委托诉讼代理人：黄磊，上海市铭源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告)：周志云，男，1961年12月1日出生，汉族，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人：张宓玲，上海中常达律师事务所律师。
上诉人上海亚和投资管理有限公司（以下简称亚和公司）因与被上诉人周志云房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初5405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人亚和公司之委托诉讼代理人黄磊，被上诉人周志云之委托诉讼代理人张宓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
亚和公司上诉请求：撤销一审判决第四项，改判上诉人不赔偿被上诉人装修、燃气管道工程、消防机电工程、中央空调的全部损失；撤销一审判决第五项，改判支持上诉人一审中要求被上诉人支付房屋占有使用费及物业管理费的诉讼请求；撤销一审判决第六项，改判支持上诉人在一审中要求被上诉人支付水电、煤气费用的诉讼请求。事实和理由：一审法院计算装修折旧期为12个月是错误的，因从装修竣工到评估公司进入场地开始停止折旧，因此装修损失应定为人民币（以下同）234,470元。本案的租赁合同为无效合同，造成合同无效的唯一原因是“XX中心”XX室（以下简称系争房屋）未取得工程建设项目规划许可证，系争房屋系上诉人从案外人处承租而来，上诉人作为承租人无权申办该许可证，因此无需承担责任。上诉人故不应赔偿被上诉人装修等全部损失。另外，即使租赁合同无效，根据有关规定，占有使用费的标准可以参照租赁合同约定的租金标准，物业管理费被上诉人仍应支付，一审法院却仅支持上诉人部分金额，缺乏依据。一审法院确定的占有使用费和物业管理费的起止时间有误。根据合同约定，双方实际交接房屋的时间是2014年8月15日，被上诉人有60天免租装修期，因此起租日应该从2014年10月16日开始起算，被上诉人至2017年5月底才搬出所有物品、拆除装修物，返还系争房屋，故截止时间应计算至2017年5月31日。综上所述，希望二审法院支持上诉人的上诉请求。
周志云辩称，上诉人对涉讼房屋没有建设规划许可证是明知的，因此租赁合同无效的责任在于上诉人一方，被上诉人的损失应当由上诉人承担。一审法院参照合同约定的标准酌情确定的占有使用费和物业管理费及起止时间是合理的。上诉人在2015年12月已经将系争房屋收回，装修折旧应计算至2015年12月。2015年12月被上诉人已停止营业，故水电煤费用认可支付至2015年12月，之后的费用不应由被上诉人承担。故要求驳回上诉，维持原判。
周志云向一审法院起诉请求：1.确认周志云、亚和公司签订的租赁合同及补充条款无效；2.亚和公司返还租金保证金227,652元、物业管理费保证金45,045元、公共事业费保证金20,000元、装修押金10,000元，合计302,697元；3.亚和公司返还已支付的三个月租金210,789元、物业管理费45,045元，合计255,834元；4.亚和公司赔偿装修损失304,014元；5.亚和公司赔偿燃气管道工程损失150,000元；6.亚和公司赔偿消防机电工程损失20,000元；7.亚和公司赔偿中央空调损失49,000元；8.亚和公司返还已支付的租金、物业管理费以及保证金的利息，计算方法为：以558,531元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年5月28日起计算至判决生效之日止；9.亚和公司赔偿因擅自收回租赁房屋，造成厨具、餐具、固定资产及低值易耗品损失89,618.30元；10.本案诉讼费，以及律师费50,000元由亚和公司承担。
亚和公司向一审法院提起反诉请求：1.确认周志云、亚和公司签订的租赁合同及补充条款无效；2.周志云支付房屋使用费合计2,425,110元，计算方法为：参照合同约定的租金标准，自2014年8月15日计算至2017年5月31日；自2014年8月15日至2016年8月14日，每月使用费70,263元，合计1,686,312元；自2016年8月15日至2017年5月31日，计9个月17天，每月使用费77,289元，合计738,798元；3.周志云支付物业管理费503,887元，计算方法为：参照合同约定的物业管理费标准每月15,015元，自2014年8月15日计算至2017年5月31日；4.周志云支付2015年11月至2016年8月的水费3,572元、电费31,336.80元、燃气费31,034.60元。
一审法院认定事实：本市长宁区XX路XX号房屋于1989年2月登记，产权人系XX部，建筑面积合计15,003平方米。2000年，上海市城市规划管理局就上址房屋颁发建设工程规划许可证，面积17,600平方米。
2011年11月14日，上海市发展和改革委员会固定资产投资处出具沪发改投便字【2011】第215号便函，同意上海警备区后勤部对XX路XX号上海警备区第一招待所附属广场进行整体改扩建，建设上海XX中心，建筑面积60,000平方米，总投资9,000万元。
2011年11月25日，上海警备区第一招待所与亚和公司签订军队房地产建设、租赁协议书，约定由亚和公司投资建设“洛城、和平广场、四号楼综合楼改扩建项目”，亚和公司对改扩建项目及XX苑XX幢别墅拥有租赁经营权。改造扩建工程规划设计方案由亚和公司负责，但需报经上海警备区第一招待所及政府有关部门批准，费用由亚和公司承担。上述协议书尾部加盖亚和公司图章并由孙某3签字。
2011年12月28日，上海警备区后勤部颁发军队工程建设项目施工许可证，期限自2012年3月至2013年12月。此后，该项目建成并投入使用，对外名为“XX中心”。
2012年5月23日，中国人民解放军房地产管理局向上海警备区生产处出具军队房地产租赁许可证，同意上海警备区生产处将上海市XX路XX号-1出租给亚和公司用于商业用途。许可证的有效期限为2012年3月1日至2015年2月28日。
2013年10月8日，中国人民解放军上海警备区后勤部出具情况说明，表示上海市警备区对外空余房地产租赁管理部门为中国A管理处，是上海警备区第一招待所业务主管部门，出具的军队房地产租赁许可证合法有效，地址更正为“XX路XX号”。2013年11月1日，上海B管理处出具授权委托书，委托亚和公司代为行使长宁区XX路XX号1-6层房屋（含车库、地下室）的管理权、使用权、经营权、租赁权。
2014年4月24日，南京军区第一房地产管理分局向上海市工商局出具证明，同意亚和公司将部分房屋分租用于商业、办公，望凭证明给予办理工商登记注册等手续。
2014年5月28日，周志云、亚和公司签订租赁合同及其补充条款，约定周志云承租“星某购物中心”B-414、415室，装修免租期自实际交付日开始起计60天，起租日为免租装修期结束次日起算，租赁期自起租日起5年，预计开幕日2014年10月1日等。自起租日起计的第一、二年每月保底租金为70,263元。物业管理费（含推广宣传费、中央空调能源费）按营业时间段10：00am-10：00pm标准，为每月65元/平方米，按承租面积231平方米计算即每月15,015元。
合同签订后，周志云向亚和公司支付租金保证金227,652元、物业管理费保证金45,045元、公共事业费保证金20,000元以及装修押金10,000元；首期三个月保底租金210,789元、物业管理费45,045元，合计558,531元。
2014年8月15日，亚和公司将系争房屋交付给周志云。2015年1月，周志云对涉讼房屋进行了装修。
2015年4月7日，上海市长宁区环境保护局出具了关于上海市长宁区XX餐厅环境影响报告表的审批意见，同意项目建设。
2015年4月28日，周志云以“XX餐厅”名义对外经营。
2015年8月4日，上海市长宁区市场监督管理局出具个体工商户名称预先核准通知书，同意预先核准个体工商户名称为“上海市长宁区XX餐厅”，经营者为周志云，名称保留期至2016年2月4日。
2015年8月10日，上海市长宁区公安消防支队向周志云颁发公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。
2015年9月28日，上海市长宁区市场监督管理局向周志云出具行政处罚决定书，就周志云无法提供餐饮服务许可证和工商营业执照的情况下对外从事餐饮经营活动，决定处以罚款4,000元。周志云于2016年4月18日缴纳上述罚款。
2015年11月10日，南京A局再次出具证明，表示军队租赁许可证正在办理中，请予支持办理工商登记注册等手续。
2015年12月3日，周志云持亚和公司提供的军队房地产租赁许可证、南京A局于2014年4月、2015年11月出具的证明、环评报告等登记了营业执照。
2015年12月13日，周志云停止营业。
2015年12月底，周志云起诉要求撤销营业执照登记，后撤回起诉，并于2016年4月11日自行注销营业执照。
2016年2月，中央军委发布《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。
2016年3月，周志云提起本案诉讼。在审理期间，鉴定机构会同周志云、亚和公司进行了现场勘测。2017年5月底，周志云将所有物品搬离，亚和公司接收了系争房屋。
周志云陈述，之所以要起诉撤销营业执照，系因亚和公司2015年12月14日后组织周志云的部分员工并招募其他人员使用系争房屋对外经营。2016年4月19日，周志云就系争房屋被他人占用营业向上海市公安局长宁分局仙霞路派出所报案。
周志云主张，2015年12月14日后，“馋客餐厅”由亚和公司通过上海A有限公司（以下简称A公司）经营，该公司的监事孙某2与孙某3共同投资成立了上海B有限公司，而孙某3系亚和公司的实际控制人，曾在亚和公司与上海警备区XX招待所XX队房地产建设、租赁协议书尾部签字。综合上述原因，周志云不应支付2015年12月14日后的使用费、物业管理费及水电煤气费用。
为此，周志云提供了2016年1月1日、2016年1月20日至“馋客餐厅”用餐的预结单、银联POS签购单、发票联，三者金额一致，预结单上载明“馋客餐厅”、“地址：上海市长宁区XX路XX号XX”，发票联记载的收款单位为A公司。因周志云提交的预结单、签购单、发票联的金额、时间相同，与原件一致，与本案具有关联性，一审法院予以认可。
周志云另提供了A公司、上海B有限公司的登记信息。登记信息显示，A公司的监事为孙某2，法定代表人及执行董事兼总经理为孙某1。上海B有限公司的投资人为孙某2、孙某3，法定代表人为孙某2，注册于上海市长宁区XX路XX号XX号楼东侧2-5楼。2017年7月28日，上海B有限公司的投资人变更为孙某3、孙某1，法定代表人变更为孙某1。
一审另查明，2015年6月19日、7月19日，亚和公司先后向周志云送达星某购物中心收款通知单，催缴自2015年7月1日起欠付的租金、物业管理费，2015年4月1日起欠付的水费、电费、煤气费，由周志云本人签字。
2015年8月21日、9月19日、11月18日，亚和公司向周志云送达星某购物中心收款通知单，催缴租金、物业管理费、水费、电费、煤气费，周志云签字注明仅确认水、电、煤气费用。
2015年12月11日，亚和公司出具XX中心收款通知单，载明2015年11月1日至11月30日水费251元、电费3,636.60元、煤气费2,741.30元。周志云未签字。
2016年1月5日，亚和公司出具XX中心收款通知单，载明12月1日至12月25日的电费2,377.10元，由“赵某”签字。
2016年2月2日，亚和公司出具XX中心收款通知单，载明2015年12月1日至2016年1月25日水费418.40元，2015年12月26日至2016年1月25日电费2,869.90元，2015年12月1日至2016年1月25日煤气6,430.10元，由“赵某”签字。
结合上述收款通知单及煤气费账单，一审法院确认2015年11—12月的水费为483元，电费为6,569元，燃气费为9,171元。
一审审理中，关于2015年12月13日以后系争房屋的使用状况，亚和公司第一次开庭时陈述为“员工自行组织营业”，后陈述为“不知道具体情况”。
根据周志云的申请，一审法院通过上海市高级人民法院委托上海C有限公司对系争房屋的装修残值进行鉴定，鉴定机构于2017年4月6日出具鉴定报告。周志云、亚和公司无异议部分装修工程造价为380,017元。周志云认为装修使用年限应按12个月计算（折旧期限至亚和公司实际占有期限为止），据此计算装修残值为304,014元。亚和公司认为装修使用年限应按23个月计算（折旧期限至踏勘现场日期为止），据此计算装修残值为234,470元。2017年8月2日，上海C有限公司出具补充说明，确认上述鉴定报告中的鉴定意见为现值。对此，周志云、亚和公司均予认可。
一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在本案法庭辩论终结前，亚和公司不能证明“星XX中心”已取得建设工程规划许可证或经规划部门批准建设，且周志云、亚和公司均以此为由诉请确认就系争房屋签订的租赁合同及补充条款无效，一审法院予以认可。亚和公司同意向周志云返还已支付的各项保证金、押金及租金、物业管理费，周志云的相关诉请，一审法院予以支持。双方关于周志云是否应当向亚和公司支付使用费、物业管理费，如何确定支付标准及期间，以及租赁合同无效后的赔偿责任存在争议。
首先，系争房屋所属的“XX中心”虽然未取得建设工程规划许可证，但在对外经营期间，并未发生安全隐患或现实危险导致周志云无法正常使用系争房屋，难谓使用、收益的合同目的完全不能实现，而周志云确实使用系争房屋对外经营，根据权利义务相一致的原则，周志云应当支付使用费、物业管理费。
其次，关于支付周期。亚和公司主张自2014年8月15日系争房屋交接之日，计算至2017年5月31日周志云将物品搬离之日。周志云主张自2015年4月28日试营业之日，计算至2015年12月13日停止营业之日。一审法院认为，周志云支付使用费的基础是周志云使用系争房屋，租赁合同目的得以实现。2014年8月15日房屋交付时，系争房屋并不能立即投入使用，从租赁合同约定免租装修期结束次日为起租日亦可得到印证，且“XX中心”为大型商业商场，周志云租赁合同的目的是开设餐厅，租赁合同约定“预计开幕日2014年10月1日”，而2014年8月15日商场尚未开业，显然不具备使用条件。因此，亚和公司关于从2014年8月15日计算使用费的主张，一审法院不予采纳。2015年1月，周志云为经营目的对系争房屋进行装修，由此开始支付使用费，符合公平原则，故一审法院确认自2015年1月开始计算使用费、物业管理费。
从亚和公司在诉讼中的陈述来看，亚和公司在最初开庭时表示2015年12月14日后由周志云的员工为自救而经营，后坚称不知情。亚和公司作为“XX中心”的出租人，对包括系争房屋在内的区域负有管理义务。根据查明的事实，2016年1月1日，“XX餐厅”开具的发票载明的经营者为A公司，而该公司的高级管理人员与上海B有限公司、亚和公司的高级管理人员互有交集，周志云与亚和公司相比较而言，亚和公司与A公司的关联度显然更高，而亚和公司并未举证证明周志云与A公司有任何关联。周志云主张2015年12月14日房屋被占用，但周志云并未采取通知、报警等方式维护自身的权益并固定证据，故一审法院结合上述情况确定周志云支付使用费、物业管理费至2015年12月底。此后A公司经营期间的使用费、物业管理费，亚和公司有权另行主张。本案诉讼期间，因鉴定需要保留装修原貌，系争房屋因此空置系为了双方的诉讼利益，故鉴定期间不再计算使用费、物业管理费。
再次，关于使用费、物业管理费的计算标准。亚和公司主张按合同约定的标准支付；周志云主张即使支付，也应按合同标准的20%计算，因租赁许可证过期致周志云无法申办食品经营许可证等。一审法院认为，2015年4月周志云试营业时，亚和公司提供的军队房地产租赁许可证期限已经届满，此后周志云持亚和公司提供的军队房地产租赁许可证、南京A局于2014年4月、2015年11月出具的证明、环评报告等，于2015年12月3日登记营业执照。《食品经营许可管理办法》第九条规定，申请食品经营许可，应当先行取得营业执照等合法主体资格。因此，亚和公司无法提供有效的租赁许可证，确实对周志云办理合法经营所需证照产生影响。但从另一方面看，周志云使用系争房屋对外经营并获得收益，即使未盈利，也主要与餐厅经营时间短、是否符合市场需求等经营风险相关，不完全是因为建筑物没有建设工程规划许可证或租赁许可证期限届满，租赁合同的目的已部分实现。基于以上原因，一审法院酌定周志云参照合同约定标准的一定比例，应向亚和公司支付2015年1-12月系争房屋的使用费421,578元，物业管理费90,090元。周志云另应支付2015年11-12月的水费483元，电费6,569元，燃气费9,171元。
合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据亚和公司与上海警备区第一招待所签订的合同，“XX中心”的改扩建工程由亚和公司出资并负责规划设计方案，亚和公司在规划设计方案未获规划部门审批通过的情况下，即开工建设，故租赁合同无效的过错主要在亚和公司。亚和公司抗辩称因上海警备区第一招待所未提供规划许可手续，亚和公司无过错的抗辩意见，一审法院不予采纳。受军队和武警部队全面停止有偿服务工作的影响，XX路XX号房屋无法获得有效的租赁许可证，进而对经营活动产生影响，对于该情况，周志云、亚和公司都无法预见，故对合同无效后的损失赔偿，由一审法院根据案情予以酌定。周志云主张的消防机电工程20,000元、中央空调49,000元，合计69,000元，确系周志云装修实际发生的费用，相关合同与收据彼此印证，金额合理，一审法院予以认可。但已经周志云合理使用，应扣减一定的损耗，加上装修损失304,014元，亚和公司应赔偿323,293元。燃气管道工程损失150,000元，周志云未能提供相关合同、发票予以佐证，但周志云确实安装了燃气管道用于经营，结合本案实际，一审法院酌定为50,000元。周志云使用系争房屋并获得收益，故利息损失的诉请，一审法院难以支持。律师费不是诉讼必然发生的费用，一审法院不予支持。关于厨具、餐具、固定资产以及低值易耗品损失，因周志云未能提供证据证明上述物品因亚和公司原因丢失或损坏，餐厅被他人占用后也未及时采取有效措施维护自身权益，故不予支持。
一审法院据此判决：一、周志云与上海亚和投资管理有限公司就上海市长宁区XX路XX号“XX中心”XX室签订的租赁合同及补充条款无效；二、上海亚和投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还周志云租金保证金227,652元、物业管理费保证金45,045元、公共事业费保证金20,000元、装修押金10,000元，合计302,697元；三、上海亚和投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还周志云租金210,789元、物业管理费45,045元，合计255,834元；四、上海亚和投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿周志云装修、燃气管道工程、消防机电工程、中央空调损失合计373,293元；五、周志云应于判决生效之日起十日内支付上海亚和投资管理有限公司上址房屋2015年1-12月使用费421,578元、物业管理费90,090元，合计511,668元；六、周志云应于判决生效之日起十日内支付上海亚和投资管理有限公司2015年11-12月的水费483元、电费6,569元、燃气费9,171元，合计16,223元；七、驳回周志云的其余本诉请求；八、驳回上海亚和投资管理有限公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。司法鉴定费16,500元，周志云负担8,250元，上海亚和投资管理有限公司负担8,250元。本诉案件受理费15,340元，周志云负担3,135元，上海亚和投资管理有限公司负担12,205元。反诉案件受理费8,775.30元，周志云负担1,546元，上海亚和投资管理有限公司负担7,229.30元。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同因“XX中心”未取得建设工程规划许可证而无效，虽然出租人和承租人都有过错，但上诉人在明知“XX中心”未取得建设工程规划许可证的情形下将系争房屋出租应承担主要责任，租赁合同无效产生的损失，上诉人作为出租人应予赔偿。上诉人称其也系从案外人处承租而来故不应承担责任的观点，缺乏依据，本院不予采纳。关于损失如何确定的问题，一审法院通过鉴定以及被上诉人提供的证据等综合本案的实际情况酌情确定了被上诉人的包括装修损失在内的损失金额，尚属合理，本院予以认同。关于房屋使用费、物业管理费的起止日期和计算标准，一审从公平角度结合本案事实从2015年1月开始计算至2015年12月底并无不当，同时又因上诉人原提供的军队房地产租赁许可证到期客观上对被上诉人的经营产生一定的影响，因而酌情确定房屋使用费、物业管理费的标准，亦属合理。同理，上诉人关于水电费的请求亦应计算至2015年12月止。因此，上诉人的相关上诉理由，均缺乏依据，本院不予采纳。
综上所述，上诉人亚和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币12,811.84元，由上诉人上海亚和投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 严佳维
审判员 钱文珍
二〇一八年三月三十日
书记员 周 勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……