上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1143号
上诉人（原审原告）上海梅龙镇广场有限公司，住所地上海市。
法定代表人王邦煜，董事长。
委托代理人王健，上海段和段律师事务所律师。
委托代理人胡晓佳，上海段和段律师事务所律师。
上诉人（原审被告）深圳品嘉百货有限公司，住所地广东省深圳市。
法定代表人许荣财，董事长。
委托代理人冯至，上海中夏旭波律师事务所律师。
上诉人上海梅龙镇广场有限公司（以下简称“梅龙镇广场”）与上诉人深圳品嘉百货有限公司（以下简称“品嘉百货”）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市静安区人民法院（2014）静民一（民）初字第531号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年2月25日，梅龙镇广场和品嘉百货签订了《上海“梅龙镇广场”租赁经营合同》及补充条款（以下简称“《租赁合同》”），约定：梅龙镇广场将上海市南京西路XXX号梅龙镇广场第2层218C铺位（以下简称“系争房屋”）及其设施交由品嘉百货承租经营，面积为327.25平方米；租期自2012年4月15日至2015年4月14日，其中2012年4月15日至2012年6月13日为装修免租期，免租期内梅龙镇广场免收品嘉百货租金，但其他费用仍须交付；自2012年6月14日至2013年4月14日，品嘉百货每月向梅龙镇广场缴纳承租费人民币（以下币种均为人民币）409，062.50元，自2013年4月15日至2014年4月14日，品嘉百货每月向梅龙镇广场缴纳承租费441，787.50元，自2014年4月15日至2015年4月14日，品嘉百货每月向梅龙镇广场缴纳承租费474，512.50元，品嘉百货同意于2012年6月14日至2013年4月14日，当其营业总额每月超过2，556，640.63元时，梅龙镇广场按该月营业总额的16%提取承租费，2013年4月15日至2014年4月14日，当其营业总额每月超过2，598，750元时，梅龙镇广场按该月营业总额的17%提取承租费，2014年4月15日至2015年4月14日，当其营业总额每月超过2，636，180.56元时，梅龙镇广场按该月营业总额的18%提取承租费；品嘉百货同意承租费应按月缴纳，在双方正式交接铺位之日，品嘉百货须缴纳装修免租期后之首期承租费给梅龙镇广场，以后每期限额承租费须于该月首日或之前缴交，每期提成承租费须于该月终结后15日内根据品嘉百货该月的营业总额计算并向梅龙镇广场缴交；商场管理费自2012年4月15日起每月为23，398.38元，收取方式与承租费相同；品嘉百货同意按照安装的分表或梅龙镇广场出示的账册缴清一切与该铺位有关的费用包括水表、电表及燃气表的安装费和水费、电费、燃气费（若有）等；若品嘉百货未能在前述期限内缴交承租费及各项费用，梅龙镇广场有权向品嘉百货按所欠缴的承租费及其它费用的0.05%按日计算收取逾期付款利息；若品嘉百货欠缴任何费用达14天时，梅龙镇广场除扣除保证金及向品嘉百货征收滞纳金外，有权选择派收银员至系争房屋收取品嘉百货每日营业款用以抵扣欠费，直至所有欠费付清为止，尽管如此，品嘉百货应缴纳相关费用的义务仍不能免除，或者梅龙镇广场有权选择终止本合同，扣留品嘉百货已交的保证金，并向品嘉百货追偿由此造成的损失；在签署合同时，品嘉百货须向梅龙镇广场缴纳履约保证金1，297，382.64元，在承租期内，若品嘉百货拖欠应付费用和因品嘉百货违约或由品嘉百货过失给梅龙镇广场造成损失，梅龙镇广场可以在无须预告通知品嘉百货的情况下即时从保证金中扣除，并要求品嘉百货在指定期限内补足所扣除部分，如品嘉百货未能在限期内补足所扣部分，梅龙镇广场有权即时终止合同并收回系争房屋；承租费及商场管理费按年度调整时，保证金亦作相应调整；承租期内，由于品嘉百货的原因提出提前终止合同，则梅龙镇广场无须退还品嘉百货已支付的履约保证金，若由于梅龙镇广场原因在租赁期内终止合同，梅龙镇广场应返还全部履约保证金；提前终止合同或合同期满时，品嘉百货应在5天内及时清场，将场地及其设施恢复至毛坯状态或梅龙镇广场认可的状态并保持完好无损，每逾期一天，品嘉百货将向梅龙镇广场缴纳相当于当年二倍日租金的滞留金，逾期十天，品嘉百货将被认为是自动放弃铺位内的装修产权，包括所有的设备和物品，梅龙镇广场有权就此作出处理，品嘉百货将不提出任何异议，发生的损失都应由品嘉百货承担或向梅龙镇广场赔偿；承租期间若发生品嘉百货拖欠支付包括承租费在内的各种费用的情况，则梅龙镇广场除有权扣除品嘉百货所交的履约保证金、征收逾期付款利息、终止合同、终止向品嘉百货提供水、电、煤气、空调等供应以外，品嘉百货并同意梅龙镇广场采取留置品嘉百货营业款及放置在梅龙镇广场中的货物及其他物品（不包括装修）以敦促品嘉百货缴清欠款的措施，若品嘉百货仍不能缴清欠款，则品嘉百货同意梅龙镇广场以其认为合适的方式处置被留置营业款、货物及其他物品（不包括装修）以抵偿欠款，若不足抵偿，梅龙镇广场保留追偿权，品嘉百货并同意不以其租赁场地内的装修向梅龙镇广场折抵所欠款项，并且不在任何情况下向梅龙镇广场要求支付任何装修费用。合同签订后，梅龙镇广场将系争房屋交付给品嘉百货，品嘉百货共支付梅龙镇广场履约保证金1，395，557.64元，双方开始履行合同。自2013年9月起，品嘉百货未主动向梅龙镇广场支付过租金及商场管理费等费用。2013年9月26日和10月26日，品嘉百货两次致函梅龙镇广场，提出因经营状况欠佳而影响了正常运转，希望梅龙镇广场允许将由梅龙镇广场收取的品嘉百货营业款直接抵扣租金及相关费用，直至双方达成一致解除合同为止。2013年12月4日，梅龙镇广场致函品嘉百货称：截止2013年12月3日，品嘉百货共拖欠梅龙镇广场承租费、商场管理费等各项费用已达766，731.80元，要求品嘉百货于2013年12月15日16时前将上述欠费付清，否则梅龙镇广场有权留置品嘉百货之营业款以抵扣欠款，并自2013年12月16日起停止向品嘉百货供应水、电、煤、空调等，终止租赁合同，扣除已付的履约保证金，征收逾期付款利息，并向品嘉百货追偿由此造成的损失。
由于此后品嘉百货未向梅龙镇广场支付相关欠费，梅龙镇广场于2013年12月16日发给品嘉百货《收铺通知》，通知品嘉百货将于2013年12月20日停止水、电、煤、空调等的正常供应，并收回系争房屋，希望品嘉百货工作人员提前清理私人物品，否则将视作无主物处理。
2013年12月20日，梅龙镇广场申请上海市徐汇公证处进行证据保全并收回了系争房屋，为此支出公证费3，000元。之后梅龙镇广场对系争房屋进行了恢复原状施工，包括围板安装施工、拆除围板后平顶乳胶漆修复施工，以及装修设施拆除施工和二次装修消防修改与恢复施工，梅龙镇广场为此共支付54，151元。此后梅龙镇广场催讨欠费未着，故诉至法院，要求判决：1、确认双方签订的《租赁合同》于2013年12月20日解除；2、品嘉百货支付梅龙镇广场欠租、管理费、水电费及滞纳金共计495，827.97元（其中滞纳金按每日万分之五的标准，自2013年11月1日起计算至2013年12月19日为止）；3、品嘉百货支付梅龙镇广场提前解约违约金1，395，557.64元；4、品嘉百货支付梅龙镇广场系争房屋恢复原状的费用54，141元；5、品嘉百货支付梅龙镇广场公证费3，000元。
原审审理中，双方对于品嘉百货未支付梅龙镇广场租金、商场管理费、水电费及上述欠费计算至2013年12月19日为止的滞纳金金额共计为495，827.97元予以确认。梅龙镇广场提出品嘉百货曾于2013年9月28日通过电子邮件的方式向其提出解除租赁合同，并提供了电子邮件内容及发送记录作为证据，但品嘉百货对该证据真实性不予认可，对梅龙镇广场所称事实亦予以否认。梅龙镇广场坚持己诉。品嘉百货则认为，根据合同约定，若其欠付相关费用，梅龙镇广场可从履约保证金中先行扣除，扣除后可要求其在指定期限内补足所扣部分，只有在其未能在指定期限内补足，梅龙镇广场才有权解除合同，但实际上梅龙镇广场并未从履约保证金中扣除其所欠费用，而直接于2013年12月20日强行收回系争房屋，其行为已构成违约，而其已付的保证金已足以抵扣所欠费用，故不同意梅龙镇广场要求其承担违约责任的诉请。
原审法院认为，《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。品嘉百货自2013年9月起未按约向梅龙镇广场支付租金及商场管理费等费用，经梅龙镇广场多次催要仍未及时付清，其行为已构成根本违约，梅龙镇广场有权按照合同约定行使解除权。关于品嘉百货提出“梅龙镇广场可从履约保证金中先行扣除相关欠费，扣除后可要求品嘉百货在指定期限内补足所扣部分，只有在品嘉百货未能在指定期限内补足，梅龙镇广场才有权解除合同”的抗辩意见，原审法院认为，按约支付租金等费用属于品嘉百货履行合同的基本义务，而履约保证金的用途在于保证租金等费用的支付及租赁合同的顺利履行，并非直接用于支付租金等费用，虽然合同中有“在发生品嘉百货欠付费用的情况时梅龙镇广场可从履约保证金中先行扣除相关欠费”的约定，但同时也有约定“梅龙镇广场有权选择终止本合同，扣留品嘉百货已交的保证金”，因此，是否从履约保证金中先行扣除相关欠费属于梅龙镇广场的选择性权利，梅龙镇广场可以选择通过从履约保证金中扣除相关欠费、再要求品嘉百货补足保证金的方式来与之继续履行合同，也可以在品嘉百货违约情况严重的情况下选择行使合同解除权与之解除合同。本案中，由于品嘉百货经梅龙镇广场多次催要仍未及时支付欠费，梅龙镇广场基于不再信任品嘉百货有继续履行合同的诚意，选择行使约定解除权与之解除合同，并无不妥，因此，对品嘉百货的抗辩意见不予采纳，梅龙镇广场有权解除合同。梅龙镇广场已将解除合同的意思表示经书面方式通知了品嘉百货，并实际收回了系争房屋，故法院确认双方的《租赁合同》已于2013年12月20日解除。合同解除后，品嘉百货应支付梅龙镇广场欠付的租金、商场管理费、水电管理费及相关的滞纳金，因双方在审理中已对上述费用的金额确认一致，故对梅龙镇广场要求品嘉百货支付上述费用共计495，827.97元的诉请予以支持。除支付上述费用外，品嘉百货还应承担相应的违约责任。关于梅龙镇广场要求品嘉百货支付提前解约违约金1，395，557.64元的诉请，因双方有“梅龙镇广场有权选择终止本合同，扣留品嘉百货已交的保证金，并向品嘉百货追偿由此造成的损失”及“由于品嘉百货原因提前解除合同，则梅龙镇广场无须退还品嘉百货已支付的履约保证金”之约定，故品嘉百货已支付的履约保证金应抵作提前解约的违约金支付给梅龙镇广场，对梅龙镇广场该诉请予以支持。关于梅龙镇广场要求品嘉百货支付恢复原状的费用54，141元及公证费3，000元的诉请，梅龙镇广场主张的该两项费用性质属于因品嘉百货违约导致梅龙镇广场的实际损失，由于梅龙镇广场已通过主张违约金的方式追究品嘉百货违约责任，而梅龙镇广场主张实际损失的金额未超过违约金的金额，故其不宜在主张违约金的同时再主张赔偿损失，因此对梅龙镇广场该两项诉请不予支持。据此，原审法院作出判决：一、上海梅龙镇广场有限公司与深圳品嘉百货有限公司就上海市南京西路XXX号梅龙镇广场第2层218C铺位签订的《上海“梅龙镇广场”租赁经营合同》及补充条款于2013年12月20日解除；二、深圳品嘉百货有限公司应判决生效之日起十日内支付上海梅龙镇广场有限公司欠付的租金、商场管理费、水电管理费及滞纳金共计495，827.97元；三、深圳品嘉百货有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海梅龙镇广场有限公司违约金1，395，557.64元（以品嘉百货已支付给梅龙镇广场的履约保证金1，395，557.64元抵扣）；四、上海梅龙镇广场有限公司要求深圳品嘉百货有限公司支付铺位恢复原状费用54，151元及公证费3，000元的诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费3，284.89元，由深圳品嘉百货有限公司承担。案件受理费22，336.80元，由上海梅龙镇广场有限公司承担514.30元，深圳品嘉百货有限公司承担21，822.50元。
梅龙镇广场不服原判，向本院提起上诉称，根据《租赁合同》约定提前终止合同或者合同期满时，品嘉百货应当将场地及其设施恢复至毛坯状态，梅龙镇广场基于约定要求品嘉百货承担恢复原状等费用主张合法有据，应当得到支持。故请求撤销原审判决第四条，依法改判支持梅龙镇广场相应的原审诉请，诉讼费用由品嘉百货负担。
针对梅龙镇广场的上诉请求，品嘉百货辩称，恢复原状费用和公证费并没有超出损失范围，所以不能重复计算，而且梅龙镇广场提供的关于恢复原状费用的证据中只能反映工程量，但不能说明是恢复原状所发生的必要费用，故不同意梅龙镇广场的上诉请求。
品嘉百货亦不服原判，向本院提起上诉称，双方合同约定保证金的适用条款系在品嘉百货在收到通知后未能补足保证金的前提下，梅龙镇广场可以解除合同。但梅龙镇广场在未扣除保证金的情况下直接终止合同，并要求扣除品嘉百货的保证金没有法律依据。而且，梅龙镇广场提供的是格式合同，即便对格式合同条款理解上存在异议，也应该做出对品嘉百货有利的解释，梅龙镇广场要求解约的理由不能成立，故请求撤销原审判决，发回重审。
针对品嘉百货的上诉请求，梅龙镇广场辩称，扣除履约保证金是其合同权利，而非义务，而且保证金起的也只是保证作用，品嘉百货拒付租金，梅龙镇广场就有权解除合同，以保证金来冲抵违约金。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据双方《租赁合同》约定，梅龙镇广场有权在品嘉百货拖欠租金时用扣除保证金的方式弥补损失，如果品嘉百货未能在限期内补足所扣除的保证金，则梅龙镇广场可以解除合同。另外，当品嘉百货出现严重违约即欠缴任何费用达14天时，梅龙镇广场也可以选择直接解除合同并扣留保证金。因此，上述两种情形属于不同的违约解除条件，并不存在先后逻辑关系。本案中，品嘉百货拖欠租金已经达到严重违约的程度，因此梅龙镇广场有权直接依据合同约定解除合同。品嘉百货的上诉请求缺乏依据和理由，本院不予支持。至于梅龙镇广场要求品嘉百货承担其支出的恢复原状等费用，但其提交的有关证据，尚不足以充分证明其主张，因此，对梅龙镇广场的上诉请求本院亦不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币22，336.80元，由上海梅龙镇广场有限公司承担人民币1，228.78元，深圳品嘉百货有限公司承担人民币21，108.02元。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾慧忠
审 判 员 周刘金
代理审判员 陈家旭
二〇一五年十月十三日
书 记 员 范庆韵
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……