北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初66017号
原告:张祺，男，1980年7月4日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：胡叶青，北京市智正律师事务所律师。
被告：王庆杰，男，1988年8月21日出生，住河南省柘城县。
委托诉讼代理人：刘玉，北京市安理律师事务所律师。
被告：北京罗达医疗器械有限公司，住所地北京市丰台区芳古园二区12楼706室。
法定代表人：王养东，经理。
委托诉讼代理人：彭小烜，女，1979年12月29日出生，北京罗达医疗器械有限公司员工。
原告张祺与被告王庆杰、被告北京罗达医疗器械有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张祺的委托诉讼代理人胡叶青、被告王庆杰的委托诉讼代理人刘玉、被告北京罗达医疗器械有限公司的委托诉讼代理人彭小烜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张祺向本院提出诉讼请求：1、请求确认王庆杰以张祺的名义与北京罗达医疗器械有限公司于2016年9月5日、2016年9月23日签订的存量房屋买卖合同无效；2、本案诉讼费用、保全费用及保全保险费用由王庆杰、北京罗达医疗器械有限公司承担。事实和理由：张祺系北京市朝阳区XX号楼6层二单元602号房屋（以下简称602号房屋）的原唯一所有权人。2016年年初，张祺将602号房屋出租，租户一直占有使用至今。2016年9月23日，王庆杰以张祺的名义与北京罗达医疗器械有限公司（以下简称罗达公司）签订《存量房屋买卖合同》，将602号房屋出售给罗达公司，并办理了过户手续，但是，在整个房屋交易过程中王庆杰及罗达公司并未告知原告，房屋转让价格明显过低，显失公平，违背了张祺向王庆杰出具的委托书中关于“出售价格应不低于房产所在区域的房屋市场均价”的要求，而且王庆杰出卖房屋时并未达到约定的卖房条件。事实上，602号房屋一直由租户使用，房屋交易过程中罗达公司从未实地查看房屋，也未按市场交易习惯支付购房定金、首付款等对价。此外，张祺之所以授权王庆杰有出卖602号房屋的权利，系因向高旭借款267万元而遵从了高旭的要求，参与602号房屋买卖的相关人员实际是高旭向张祺出借款项的共同体，在出借及收回款项的过程中扮演着不同的角色。602号房屋是上述借款的出借人恶意将房屋过户至自己的共同体名下，不是真实的房屋买卖。综上，王庆杰的行为构成无权代理，张祺未予追认，而且王庆杰与罗达公司恶意串通损害了张祺的合法权益，双方的行为亦系以合法形式掩盖非法目的，请求法院判如所请。
被告王庆杰辩称，不同意张祺的诉讼请求。王庆杰并非602号房屋买卖的当事人，仅是代理人，不具备房屋买卖的主体资格。张祺要求确认合同无效没有法定的事实及法律依据，602号房屋是王庆杰接受张祺的委托代为出售，王庆杰出卖房屋有明确的授权，卖房也符合双方约定的条件，王庆杰出售房屋后将售房款给了借款出借人高旭，房屋买卖交易价格合理，各方均无恶意串通。保全费、保全保险费没有事实及法律依据，不应由王庆杰承担。
被告罗达公司辩称，不同意张祺的诉讼请求。罗达公司支付了350万元购房款，并交纳了税费，双方没有恶意串通的情况，依据张祺给王庆杰出具的经过公证的授权委托书，王庆杰有权利以张祺的名义出卖602号房屋，而且，王庆杰出卖房屋符合卖房条件。保险费、保全保险费应由张祺承担，与罗达公司无关。
本院经审理认定事实如下：2016年7月7日，张祺、王丽雅作为甲方与和谐众生投资控股有限公司（以下简称和谐众生公司，该公司时任法定代表人为王庆祥）作为乙方签订《借款咨询服务协议》，约定乙方向甲方提供借款咨询服务，甲方借款金额300万元，借款期限自2016年7月8日至2016年10月7日，乙方的居间服务内容包括为甲方提供银行贷款政策的咨询、个人借款的法律咨询、筛选、推荐适格贷款人等，甲方收取咨询服务费（专业型）、审查费、服务费（劳务型）、借款期限管理费、渠道管理费，上述费用的收费标准均为委托借款金额的0.2%。
同日，经和谐众生公司居间服务，张祺、王丽雅作为借款人与高旭签订《借款抵押合同》，约定二人向高旭借款300万元，借款的月利率为2%，借款期限为1个月，自2016年7月7日至2016年8月6日，借款期限届满时借款人一次性偿还本金及利息，借款人并用张祺名下602号房屋提供抵押担保。北京市中信公证处对上述《借款抵押合同》的签订进行了公证，并出具（2016）京中信内民证字71004号公证书，赋予《借款抵押合同》强制执行效力。
同日，张祺向张星军、闫景际出具《委托书》，全权委托他们办理上述借款的提前还款、602号房屋的档案查询、证件领取、解押、抵押登记手续等事项，北京市中信公证处对上述《委托书》的签订进行了公证，并出具（2016）京中信内民证字71005号公证书。
同日，张祺向王庆杰、王庆利出具《委托书》，全权委托他们办理出售602号房屋的相关事宜，包括确定房屋出售价格（但出售价格应不低于房产所在区域的房屋市场均价）、签订房屋买卖合同、办理产权过户、代收房款、房屋交割等。北京市中信公证处对上述《委托书》的签订进行了公证，并出具（2016）京中信内民证字71007号公证书。庭审中，经询，各方认可王庆杰出卖602号房屋的前提条件是张祺逾期归还借款，但张祺认为本案借款的真实出借人是和谐众生公司，借款期限是双方签订的《借款咨询服务协议》中约定的三个月，其与高旭之间签订的经过公证的《借款抵押合同》只是配合和谐众生公司做的手续。王庆杰、罗达公司认为借款期限应当以张祺与高旭签订的经过公证的《借款抵押合同》为准，即一个月，张祺逾期归还借款，王庆杰有权出卖602号房屋。
2016年7月8日，高旭向张祺转款285万元。同日，张祺向和谐众生公司法定代表人王庆祥转账12万元，向案外人闫景际转账6万元。后和谐众生客服中心向张祺发送短信，提示张祺与高旭签订的借款合同应按期向闫景际的账户支付利息，按期向王庆祥的账户支付服务费，并应于2016年10月7日向高旭偿还借款本金285万元。庭审中，张祺称，高旭、闫景际、王庆祥、王庆杰、张星军、和谐众生公司、罗达公司是涉案出借款项的共同体，在出借和收回款项及过户602号房屋的过程中扮演着不同的角色，602号房屋是涉案借款出借方恶意过户至其共同体名下，不是真实的房屋买卖。为证明其上述主张，张祺还提交了罗达公司工商查询资料和王庆杰、王庆祥身份信息作为证据，工商查询资料显示闫景际系罗达公司监事，王庆杰、王庆祥身份信息显示二人身份证号和户籍所在地相近，二人应是兄弟关系。罗达公司认可闫景际曾是公司监事，但主张其已于2015年1月30日辞去监事职务，公司未及时办理工商变更登记手续，罗达公司提交了闫景际2015年1月30日出具的请辞申请证明其主张。王庆杰认可其与王庆祥是堂兄弟关系，但称签订借款合同时，王庆杰不是和谐众生公司员工。
2016年9月23日，张祺的委托代理人王庆杰与罗达公司的委托代理人张星军签订《存量房屋买卖合同》，约定张祺将602号房屋以149万元出售给罗达公司。同日，罗达公司向张星军出具《授权委托书》，委托其办理602号房屋的不动产登记事宜。同日，经张星军、王庆杰共同向北京市朝阳区不动产登记事务中心申请，602号房屋从张祺名下过户至罗达公司名下。
2016年11月25日，罗达公司与案外人马海涛签订《主债权及不动产抵押合同》，约定罗达公司以602号房屋抵押担保拖欠马海涛的主债务300万元，债务履行期限2016年11月25日到2017年2月24日，双方并办理了房屋抵押登记手续。2016年12月8日，罗达公司与高旭签订《主债权及不动产抵押合同》，约定罗达公司以602号房屋抵押担保拖欠高旭的主债权300万元，债务履行期限2016年12月8日至2017年3月7日，双方并办理了房屋抵押登记手续。在本院2017年2月24日组织的庭审中，经询，罗达公司称上述两笔各300万元的抵押借款，罗达公司收到了一部分，借款具体情况庭后答复法院。在本院2017年3月7日组织的庭审中，罗达公司向本院提交了马海涛于2017年2月28日向罗达公司付款350万元的银行付款入账凭证，罗达公司解释称，先办理房屋抵押手续后交付借款是行业惯例，虽然双方约定借款300万元，但实际是罗达公司需要多少就借多少，经双方协商马海涛同意借给罗达公司350万元，另外，罗达公司向高旭抵押借的300万元还没到位。
诉讼中，2016年12月20日，罗达公司的法定代表人王养东及代理罗达公司办理购买602号房屋手续的张星军到庭接受谈话，王养东称罗达公司与张祺的委托代理人王庆杰于2016年9月8日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，合同合法有效，罗达公司共交了250万元的购房款，其中149万元系委托北京天昊星辰商贸有限公司汇给王庆杰，101万元系通过现金方式支付给王庆杰。王养东并向法院提供了其所称的合同价款为250万元的《北京市存量房屋买卖合同》及2016年10月13日北京天昊星辰商贸有限公司给王庆杰汇款149万元的汇款凭证、2016年10月13日王庆杰出具的收到101万元购房款的收据作为证据。
诉讼中，本院将罗达公司提交的上述购房合同及购房款交付凭证送达张祺后，张祺以双方签订的合同约定的房屋转让价格明显低于市场价，显失公平为由，变更诉讼请求为撤销合同，本院向被告送达了变更诉讼请求申请书。
后本院组织开庭，庭审中，王庆杰及罗达公司均称：602号房屋的真实交易价格为350万元，双方于2016年8月22日通过中介公司的朋友做了网签手续，但当时没签合同，也没付款；双方于2016年9月5日签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定602号房屋的成交价格为350万元，当日，罗达公司通过现金方式向张祺的代理人王庆杰支付定金100万元，2016年9月23日过户当天，罗达公司通过现金方式向王庆杰支付101万元，2016年10月13日罗达公司通过北京天昊星辰商贸有限公司向王庆杰转账支付购房款149万元。王庆杰提交了其于2016年9月5日收到定金100万元的收据、2016年9月26日收到购房款101万元及转账149万元的收据、2016年10月13日北京天昊星辰商贸有限公司向王庆杰转账149万元的转账凭证作为证据。对于2016年9月26日的收据为何记载了2016年10月13日才收到的转账149万元，王庆杰解释称其2016年9月26日出具收据时尚未收到该笔转账款项，因为收据标明了是汇款，故当时即使未收到转账金额也可以先出具收条。
庭审中，经本院要求，王庆杰的委托诉讼代理人当庭拨打了王庆杰的电话，经询，王庆杰称：双方共签订2份房屋买卖合同，一份是网签合同，另一份是成交价格为350万元的购房合同，王庆杰共出具3张收据，签订买卖合同时书写了收到100万元定金的收据，101万元何时给的忘记了，房屋过户当天有无给钱想不起来了，101万元和149万元的给付时间隔了很长的时间。
庭审中，本院着重向罗达公司询问了其法定代表人为何向本院提交250万元购房合同及购房款交付凭证。罗达公司称双方共签订3份房屋买卖合同，一份是网签合同，另两份分别是250万元、350万元购房合同。庭后，罗达公司向本院提交书面情况说明，解释称：2016年9月5日，罗达公司以现金方式支付定金100万元，并签署了房屋买卖合同，金额为350万元，合同签署当日，因王庆杰要求罗达公司直接在其提供的载有张祺签名的房屋买卖合同中签名，罗达公司无法确认张祺签名的真伪，且王庆杰持有张祺出具的经过公证的授权委托书，罗达公司遂要求直接与王庆杰签署房屋买卖合同，双方在此沟通过程中曾将总金额错写为250万元，该份合同由罗达公司持有，王庆杰持有的是金额为350万元的合同；罗达公司法定代表人王养东首次到庭时拿错了合同，250万元的合同是一份作废的合同，因为王养东第一次到法院打官司比较紧张，忘了100万元定金的事，当时向法院说购房款金额为250万元是错误的；2016年9月23日办理房屋过户当天，罗达公司以现金方式支付101万元购房款，并承诺尽快支付其余购房尾款149万元，2016年9月26日，经王庆杰协调后，王庆杰向罗达公司开具了金额为250万元的收据，并标注其中149万元需要转账，2016年10月13日，罗达公司通过北京天昊星辰商贸有限公司以汇款方式支付了149万元购房款，在支付全部购房款后，罗达公司要求王庆杰开具了第二笔款项101万元的现金收据，即罗达公司法定代表人第一次到庭时向法院提交的2016年10月13日的王庆杰出具的收据。
诉讼中，张祺提出财产保全申请，中国平安财产保险股份有限公司北京分公司为张祺的财产保全申请提供担保，本院裁定查封602号房屋，张祺交纳财产保全费用5000元，向保险公司支付保费4470元。
以上事实，有当事人陈述、借款抵押合同、公证书、不动产登记申请审批表、主债权及不动产抵押合同、银行转账凭证、收据等证据在案作证。
本院认为，民间借贷关系的借款人在借款时出具委托书，授权贷款人或其指定的第三人出售借款人的房屋，贷款人或其指定的第三人在借款人未偿还借款的情况下，以借款人名义转让其房屋，若贷款人与买受人存在恶意串通行为，或者买受人明知或者应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权的，应当认定买卖合同无效。本案中，罗达公司的法定代表人王养东在庭前谈话时明确表示罗达公司系以250万元购买602号房屋，并提交了购房合同及250万元购房款交付凭证，当时参与购房事宜的代理人张星军同时到庭，亦未对王养东的陈述提出异议。但当张祺以602号房屋的成交价格明显低于市场价申请变更诉讼请求为撤销合同后，罗达公司及王庆杰向本院提交了房屋成交价格为350万元的购房合同及购房款交付凭证。对此，本院认为，房屋买卖涉及当事人的重大利益，罗达公司在其法定代表人已经向本院陈述购房款数额为250万元并提交购房合同及购房房款交付凭证且实际参与购房事宜的张星军在场但并未提出异议的情况下，另行解释称公司法定代表人因为拿错合同、紧张记错购房款数额，本院认为该种解释完全不符合常理，可能性为零；罗达公司与王庆杰虽称买卖房屋时实地看过房但并未提供证据予以证明；双方未正式签订书面购房合同即办理网签手续完全不符合正常房屋交易习惯；更为关键的是，双方关于购房合同签订情况、购房款交付方式和交付时间的陈述和举证漏洞百出、自相矛盾、不合常理、依据不足；602号房屋过户到罗达公司名下后，罗达公司在较短时间内两次将房屋进行抵押登记，但实际借款数额、借款期限与抵押合同的约定不符，交付借款的时间严重迟于办理抵押登记的时间，甚至办理抵押登记较长时间后迟迟不交付借款，完全不符合正常交易习惯；此外，根据庭审查明的事实，张祺的委托卖房人王庆杰、接受罗达公司委托办理买房事宜的张星军、罗达公司的监事闫景际等人均与涉案的借款抵押合同的履行有各种关系。综合考虑上述情况，本院认为，罗达公司在购买602号房屋时应系明知王庆杰滥用代理权，而且，双方存在恶意串通行为，损害了张祺的合法权益，故王庆杰以张祺的名义与罗达公司就602号房屋签订的存量房屋买卖合同应当归于无效，对张祺不发生法律效力。因王庆杰、罗达公司的恶意串通行为损害了张祺的合法权益，张祺为申请财产保全支付了相应保险费，其要求王庆杰、罗达公司支付相关费用并无不当，本院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款，第五十二条第二项之规定，判决如下：
一、确认被告王庆杰以原告张祺的名义与被告北京罗达医疗器械有限公司于2016年9月5日及2016年9月23日就位于北京市朝阳区XX号楼6层二单元602号房屋签订的北京市存量房屋买卖合同无效；
二、被告王庆杰及被告北京罗达医疗器械有限公司于本判决生效之日起七日内向原告张祺支付张祺支出的保险费四千四百七十元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9105元、财产保全费5000元，均由被告王庆杰及被告北京罗达医疗器械有限公司负担（张祺已预交，王庆杰、北京罗达医疗器械有限公司于本判决生效之日起七日内给付张祺）。公告费260元，由被告王庆杰负担（张祺已预交，王庆杰于本判决生效之日起七日内给付张祺）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 王有成
二〇一七年十月二十七日
书记员 邱泽宇