广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂03民再6号
上诉人（原审被告，反诉原告）杨小平，男，1963年7月5日出生，侗族，住所地桂林市叠彩区。
上诉人（原审被告，反诉原告）张雪珍，女，1964年10月11日出生，侗族，住所地桂林市叠彩区。
上诉人（原审被告，反诉原告）杨志华，男，1988年6月10日出生，侗族，住所地桂林市叠彩区。
上诉人（原审被告，反诉原告）杨玲，女，1987年2月23日出生，侗族，住所地桂林市叠彩区。
上述四上诉人共同委托代理人苏力俭，广西君美律师事务所律师。
上述四上诉人共同委托代理人黄敏，广西君美律师事务所律师。
被上诉人(原审原告，反诉被告）桂林市圣隆房地产开发有限公司，住所地桂林市中山北路62-6号。
法定代表人李干锋，董事长。
委托代理人蒋维，该公司员工。
原审第三人刘胜年，男，1972年1月2日出生，汉族，住所地桂林市秀峰区。
委托代理人蒙凤璇，广西桂成律师事务所律师。
上诉人杨小平、张雪珍、杨志华、杨玲与被上诉人桂林市圣隆房地产开发有限公司（以下简称圣隆公司）及原审第三人刘胜年房屋买卖合同纠纷一案，叠彩区人民法院于2012年12月28日做出(2011)叠民初字第578号民事判决，第三人刘胜年不服，提出上诉，本院于2013年6月18日作出（2013）桂市民四终字第376号民事判决，已经发生法律效力。第三人刘胜年不服，向广西壮族自治区高级人民法院申请再审，该院于2013年12月2日作出（2013）桂民申字第1010号民事裁定，驳回第三人刘胜年的再审申请。刘胜年仍不服，向检察机关申诉。广西壮族自治区人民检察院于2014年7月10日作出桂检民抗字（2014）116号民事抗诉书，向广西壮族自治区高级人民法院提出抗诉，广西壮族自治区高级人民法院于2015年11月17日作出（2014）桂民提字第83号民事裁定书，撤销本院（2013）桂市民四终字第376号民事判决及叠彩区人民法院（2011）叠民初字第578号民事判决，将本案发回叠彩区人民法院重审。叠彩区人民法院于2016年7月2日作出（2016）桂0303民再1号民事判决。杨小平、张雪珍、杨志华、杨玲不服提出上诉。本院依法组成合议庭，于2017年4月20日公开开庭审理了本案。上诉人杨小平及上诉人杨小平、张雪珍、杨志华、杨玲的委托代理人苏力俭，第三人刘胜年及其委托代理人蒙凤璇到庭参加诉讼，被上诉人圣隆公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2007年9月1日，反诉原告与圣隆公司签订了《圣隆天龙居认购书》，约定圣隆公司将其开发的位于反诉原告，单价分别为6800元/平方米和6000元/平方米，总价款为2516040元。认购书签订后，圣隆公司于2007年9月1日、9月7日和2008年1月5日三次共收取四反诉原告购房款600000元。2008年5月23日,圣隆公司与第三人签订了四份《商品房买卖合同》，合同约定第三人购买本案所涉的圣隆路1号“圣隆天龙居”4#楼1层1-4号临街商铺，单价为4493元每平方米，总房款为1912648元，契税57379元，维修基金30278元。同日，圣隆公司与第三人签订《关于订房补充协议》约定：原告在办理完房屋备案登记后，第三人将全部购房款、契税及维修基金一次性支付给原告。合同签订后，圣隆公司、第三人到桂林市房产管理部门办理了备案登记手续，第三人于2008年5月28日分两次将2000000元支付至圣隆公司出纳账户，圣隆公司向第三人出具收条。2008年8月27日圣隆公司又收取了四反诉原告的购房款400000元，同年11月23日，圣隆公司与四反诉原告签订了上述1-4号商铺的《商品房买卖合同》。2010年国庆节前夕，圣隆公司法定代表人李干峰将本案讼争的四套铺面的钥匙交给第三人，第三人于国庆节期间用钥匙打开铺面查看，随后办理了水电安装手续。2010年12月5日，圣隆公司在《桂林晚报》上刊登交房通知，通知圣隆公司定于2010年12月23日交房。2010年12月23日，圣隆公司收取了反诉原告374972元的购房款，并开具了1374972元的销售不动产统一发票（税票）。当天，圣隆公司与反诉原告办理了交房手续，并将其擅自更换本案诉争的四套铺面门锁钥匙交给反诉原告。第三人得知后，就该铺面的权属与反诉原告发生争执，圣隆公司于2011年1月14日与第三人签订了一份《租赁合同》，将本案讼争的四套铺面反租回去交给反诉原告使用。后圣隆公司于2011年4月18日诉至法院，要求解除其与反诉原告之间的商品房买卖合同，反诉原告于2011年6月1日提出反诉，提出上述反诉请求。
一审法院认为，综合各方当事人的主张，本案争议的焦点是：反诉原告要求反诉被告圣隆公司为其办理房屋产权及相关手续的诉讼请求是否有事实及法律依据，为其办理房屋产权及相关手续是否侵害第三人合法权益。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。根据该规定，反诉原告与圣隆公司签订的《圣隆天龙居认购书》具备上述条件，与商品房买卖合同具有同样效力。反诉原告与圣隆公司签订的《圣隆天龙居认购书》系列买卖合同及第三人与圣隆公司签订的《商品房买卖合同》均是在平等自愿的基础上签订的，内容形式合法，为有效合同。现双方均要求圣隆公司履行，在此情形下，如何确定权利保护的顺位问题，《最高人民法院办公厅（2011）442号全国民事审判工作会议纪要》关于一房数卖的合同履行问题规定：在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。根据该项规定，因反诉原告、第三人均未办理房屋所有权变更登记，第三人只办理了合同备案手续，本案应根据合法占有房屋的情形来确定保护顺位。《商品房销售管理办法》第三十二条规定：销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。从本案讼争的房屋交付方式上看，圣隆公司法定代表人在2010年国庆节前已经将讼争的铺面钥匙交给第三人并将房屋交付第三人使用。之后在同年的12月23日，圣隆公司又通过擅自更换铺面钥匙，将房屋再次交付给反诉原告，提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。虽然圣隆公司通过交钥匙的方式将房屋交付第三人使用，没有按照《商品房销售管理办法》规定提交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，但该项关于提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的规定为约束房地产开发企业，不是约束买受人，圣隆公司法定代表人交付钥匙的行为属其职务行为，实际为圣隆公司交房行为，且圣隆公司在反诉原告与第三人就铺面发生争执后又通过反租的形式将房屋租赁回来使用，圣隆公司的行为表明其认可第三人为房屋所有权人，第三人在收房方面没有过错，第三人已经合法的占有该房屋。圣隆公司在与反诉原告、第三人两份购房合同均有效的情形下选择履行与第三人的购房合同，向第三人交房，第三人已经取得了该房屋的所有权。办理房屋产权权属证书为房产主管部门对所有权的一种行政确认。之后，在同年的12月23日，圣隆公司又通过擅自更换铺面钥匙，将同一标的物又向反诉原告交付，虽然提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但是该公司再次交房的行为侵犯了第三人的合法权益，不能视为合法交房。反诉原告即使占有也不能产生合法占有的法律效果。因此，为反诉原告办理房屋所有权手续，必会侵害第三人的合法权益，反诉原告要求判令圣隆公司为其办理房屋所有权及相关手续的诉讼请求，于法无据，且会侵害另一合法权益，故不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百四十四条之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：驳回反诉原告杨小平、张雪珍、杨志华、杨玲的反诉请求。本案案件反诉受理费50元，诉讼保全费5000元，共计5050元，由反诉原告杨小平、张雪珍、杨志华、杨玲被告负担。
上诉人杨小平、张雪珍、杨志华、杨玲不服一审判决，上诉称：一、上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》合法有效且已实际履行，涉案房产已由上诉人合法占有，且被上诉人也始终认为上诉人系涉案房产真实的买受人，涉案房产仅交付给了上诉人，上诉人的上诉请求依法应予支持。二、第三人刘胜年的《商品房买卖合同》并未实际履行，被上诉人也一直主张刘胜年并非涉案房产真实的买受人，双方系买卖为名、借贷为实的关系，并始终确认涉案房产并未交付给刘胜年。三、一审法院认定2010年国庆节前夕，圣隆公司法定代表人李干峰将本案讼争的铺面钥匙交给第三人并将房屋交付第三人使用的事实不清，证据不足。且与圣隆公司和上诉人已经形成的交付事实矛盾。请求：1、撤销叠彩区人民法院（2016）桂0303民再1号民事判决；2、支持上诉人的原审反诉请求，即判令被上诉人圣隆公司为上诉人办理天龙居4栋1单元1层1-4号铺面的房屋产权证及相关手续；3、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人圣隆公司承担。
上诉人杨小平、张雪珍、杨志华、杨玲在二审中提交的证据有：1、《主体结构分部工程质量验收报告》，证明诉争房屋是2008年9月24日通过主体结构分部工程质量验收。2、《建筑屋面分部工程质量验收记录》，证明诉争房屋是2009年7月30日通过建筑屋面分部工程质量验收。3、《建筑装饰装修分部工程质量验收记录》，证明诉争房屋是2010年2月5日通过建筑装饰装修分部工程质量验收。4、《建筑给水排水及采暖分部工程质量验收记录》，证明诉争房屋是2010年12月10日通过建筑给水排水及采暖分部工程质量验收。5、《建筑电气分部工程质量验收记录》，证明诉争房屋是2010年12月10日通过建筑电气分部工程质量验收。6、《天龙居小区4#、8#、9#、10#楼一层商铺卷帘门制作安装工程合同》，证明2010年5月23日之前4#楼一层没有安装卷帘门。上述6份证据，证明了4#楼的施工进度和验收时间。7、2015年4月15日，广西壮族自治区高级人民法院（2015）桂民提字第83号法庭审理笔录。8、2015年4月29日，广西壮族自治区高级人民法院（2015）桂民提字第83号法庭质证笔录。9、2015年4月15日，圣隆公司给区高院的《关于我公司与杨小平、刘胜年一案说明》。7、8、9三份证据证明：证人徐某只是听刘胜年说李干锋把钥匙交给刘胜年，徐某本人没有亲历这个过程；圣隆公司仍坚持杨小平等是真实的购房人和交付人，刘胜年是借款担保。10、《建设工程质量竣工验收意见书》，证明4#楼一层商铺于2010年12月3日经竣工验收合格。
原审第三人刘胜年质证认为，对证据1-9的真实性没有异议，但对7、8、9三份证据的证明内容不认可。对证据10不认可。
被上诉人圣隆公司未到庭参加诉讼，也未提供书面答辩状。
原审第三人刘胜年辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人刘胜年在二审中提交的证据有：1、叠彩区人民法院（2014）叠民重字第31号民事判决；2、本院民四庭于2017年3月17日对广西老百姓大药房连锁有限公司诉杨小平等房屋租赁合同纠纷上诉一案的庭审笔录。上述证据证明圣隆公司在另案中认可李干锋于2010年10月将诉争铺面的钥匙交给了刘胜年。3、《建设工程质量竣工验收意见书》，证明天龙居4#楼于2015年8月22日通过竣工验收合格。
上诉人杨小平、张雪珍、杨志华、杨玲质证认为，对证据1、2的真实性没有异议，但认为该案超出了审理范围，不应对房屋交付部分的事实作出认定。对证据3的真实性没有异议。
本院综合双方举证和质证意见，对双方认可的证据予以采信，对提出异议的部分，将结合本案其他证据综合分析，作为定案的参考依据。
本院经审理查明：原审查明的事实属实，予以确认。
另查明，圣隆路1号“圣隆天龙居”4#楼于2008年9月24日通过主体结构分部工程质量验收，2009年7月30日通过建筑屋面分部工程质量验收，2010年2月5日通过建筑装饰装修分部工程质量验收，2010年12月10日通过建筑给水排水采暖及电气分部工程质量验收，2015年8月22日通过建设工程质量综合竣工验收。
再查明，2010年12月22日，圣隆公司以与第三人刘胜年签订的《商品房买卖合同》并非双方真实意思表示，圣隆公司是因资金周转困难向刘胜年借款200万元，约定利息为每月4%。第三人为取得超出法律规定之外的非法利息，要求采用签订《商品房买卖合同》并办理备案登记的方式作为该200万元借款担保，是以合法形式掩盖非法目的合同，应属无效合同为由诉至叠彩区人民法院，要求判决解除双方签订的《商品房买卖合同》。该院经审理认为该《商品房买卖合同》合法有效，商铺已由刘胜年实际占有使用，不存在法定解除的情形，于2011年5月20日作出（2011）叠民初字第307号民事判决，驳回圣隆公司的诉讼请求。圣隆公司不服提出上诉，本院于2011年10月17日作出（2011）桂市民四终字第251号民事判决，予以维持。
本案二审中双方争议的焦点：一、圣隆公司与刘胜年签订的《商品房买卖合同》是否名为商品房买卖合同，实为民间借贷担保的问题；二、本案诉争房屋的交付问题。
关于第一个争执焦点问题，本院认为，圣隆公司与刘胜年签订的《商品房买卖合同》已经被本院（2011）桂市民四终字第251号生效民事判决确认合法有效。上诉人提出该《商品房买卖合同》系名为商品房买卖合同，实为民间借贷担保的主张，因上诉人没有提供确凿证据支持其主张，本院不予采信。
关于第二个争执焦点问题，本院认为，原判认定刘胜年先合法占有本案诉争房屋的证据有：1、2014年7月5日证人徐某出具的《关于天龙居4号楼商铺纠纷始末的证明》；2、2011年1月14日吕荣生代表圣隆公司与刘胜年签订的《租赁合同》；3、2013年10月25日桂林市公安局水塔派出所出具的《出警情况说明》。上述三份证据相互印证，可以证明2010年国庆节前夕，圣隆公司法定代表人李干峰将本案讼争的四套铺面钥匙交给了刘胜年的事实。且本院（2011）桂市民四终字第251号生效民事判决对该事实亦给予了确认。因此，圣隆公司将本案讼争的房屋交付给刘胜年的事实应予认定。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人杨小平、张雪珍、杨志华、杨玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡 勇
审判员 肖四平
审判员 谢国泉
二〇一七年六月一日
书记员 文华芳