湖北省孝感市孝南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂孝南民初字第01063号
原告吴超。
委托代理人李宗毅、汪敏霞，湖北锡爱律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，签收法律文书。
被告孝感保丽房地产开发有限公司。
法定代表人冯芬芬，该公司总经理。
委托代理人饶彬，湖北名流律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告吴超诉被告孝感保丽房地产开发有限公司（以下简称保丽公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月20日立案受理后，依法组成由审判员余月明担任审判长，审判员周泽民、人民陪审员候军舟参加的合议庭，于2014年7月1日公开开庭进行了审理。原告吴超的委托代理人李宗毅、汪敏霞，被告保丽公司的委托代理人饶彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴超诉称，2010年11月5日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的孝感市保丽国际广场商品房一套。合同签订后，原告依约支付了购房款，被告却未能按照约定交付房屋及办理房屋产权证书。原告认为，被告的行为侵害了原告的合法权益，请求人民法院依法判令被告向原告支付逾期交房违约金21472.26元、未办理房屋权属证书的违约金5381.52元，赔偿原告因未办理房屋权属证书所造成的损失104185元，并承担本案的诉讼费用。
原告吴超为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一：居民身份证一份。证明原告的身份情况。
证据二：商品房买卖合同一份、附件四份。证明原、被告签订商品房买卖合同，被告应于2011年10月15日前交付房屋，并于房屋交付后90日内办理权属证书的事实。
证据三：收据、发票各一份。证明原告履行了付款义务的事实。
证据四：保丽国际广场住宅楼业主临时公约、收据各一份。证明被告于2012年2月26日交付房屋，逾期133天的事实。
证据五：公示牌、预售信息各一份。证明保丽国际广场住宅楼规划许可25层，实际建设29层，未能通过验收的事实。
证据六：回函一份。证明被告至交付房屋的最后期限仍不能交付经验收合格的房屋的事实。
被告保丽公司辩称，被告按照合同约定，在房屋被政府相关部门验收合格后，就已通知原告收房，双方办理了收房手续，原告在收房时，并未提出异议；被告在房屋交付后的90日内，已将相关资料报送房产登记机关备案，原告没有取得房地产权属证书的责任在于产权登记机关；原告已验收并使用被告交付的房屋，不存在退房的事实，其要求被告赔偿损失，无事实和法律依据。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告保丽公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一：企业法人营业执照、组织机构代码证各一份。证明被告的身份情况。
证据二：收楼入户声明、入伙声明、交房验收表各一份。证明原告已验收房屋，且在收房时并未提出异议的事实。
经庭审质证，被告保丽公司对原告吴超提交的证据一、三、六无异议，原告吴超对被告保丽公司提交的证据一无异议。对以上无争议的证据，本院依法予以采信。
被告保丽公司对原告吴超提交的证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，认为合同虽然约定了交房时间，但同时约定如有特殊因素可以延期交房；对证据四的真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告延期交房有合同依据；对证据五的真实性无异议，对证明目的有异议，认为其不能证明房屋没有通过规划验收是因为违反了规划许可。原告吴超对被告保丽公司提交的证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，认为相关房屋至今未通过规划验收，不具备交付条件。
对上述有争议的证据，本院认为，原告吴超提交的证据二、四、五，均为被告保丽公司所制作或出具，本院依法予以采信。被告保丽公司提交的证据二，有原告吴超签字认可，本院依法予以采信。
经审理查明，2010年11月5日，原告吴超与被告保丽公司签订商品房买卖合同一份，约定由其购买被告保丽公司开发的位于孝感市长征路23号保丽国际广场3幢20层2012号、建筑面积为127.81㎡的房屋一套，房屋价款538152元（4210.56元／㎡），签约当日支付30%的房款即168152元，余款办理银行按揭。合同对面积确认及面积差异处理、房屋交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、规划设计变更、产权登记等事项均作出具体约定。其中第八条约定：出卖人应当在2011年10月15日前将经验收合格的商品房交付买受人使用，但因政府相关部门原因，导致批准工程安装延误以及验收滞后等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过30日的，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之2的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，出卖人应当在合同解除30日内退还全部已付款，并按已付款3%向买受人交付违约金，买受人要求继续履行合同的，出卖人从约定交付期限的次日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之3的违约金；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金，出卖人继续协助买受人办理房地产权属证书，直至办理完毕为止。2010年11月5日及2010年11月13日，原告吴超两次向被告保丽公司支付购房款分别为168152元、370000元，合计538152元。2012年2月26日，被告保丽公司向原告吴超交付商品房，交房逾期133天。还查明，被告保丽公司开发的保丽国际广场规划许可的总层数为25层［孝房预售许字（2010）0047号］，实际建成29层，因违反了规划许可，相关房屋未能取得房地产权属证书。
本院认为，原告吴超与被告保丽公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。被告保丽公司未能依照合同的约定如期向原告吴超交付商品房，且因违反规划许可开发房地产，导致所开发房地产不能取得房地产权属证书，其未能依照合同的约定如期向原告吴超交付房地产权属证书，均属于违约行为，应当承担相应的民事责任，故对原告吴超要求判令被告保丽公司向其支付逾期交房违约金、未办理房地产权属证书的违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。经本院核实，被告保丽公司应当向原告吴超支付逾期交房违约金21472.26元（538152元×3‱×133天）、未办理房屋权属证书的违约金5381.52元（538152元×1%）。原告吴超请求判令被告保丽公司赔偿因未按照约定办理房地产权属证书给其造成的损失，因无造成损失的相关证据，故对其该诉讼请求，本院不予支持。被告保丽公司辩称没有取得房地产权属证书的责任在于产权登记机关，无事实依据，故对其抗辩理由本院不予支持。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告孝感保丽房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告吴超支付逾期交房违约金21472.26元、未办理房屋权属证书的违约金5381.52元，合计26853.78元；
二、驳回原告吴超其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费2920元，由被告孝感保丽房地产开发有限公司负担598元，原告吴超负担2322元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时，应预交上诉案件诉讼费2920元。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 余月明
审 判 员 周泽民
人民陪审员 候军舟
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 陈 洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。