安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜民一终字第00365号
上诉人（原审原告）：马炎，女，1967年10月10日出生，汉族，个体工商户，住安徽省潜山县。
委托代理人：杨刘调，安徽明启律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安徽中广置业有限公司。
法定代表人：杨晓东，该公司执行董事。
委托代理人：徐安生，安徽皖激扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：储志伟，男，1967年2月14日出生，汉族，个体工商户，住安徽省潜山县。
被上诉人（原审被告）：郭满兰，女，1968年8月30日出生，汉族，个体工商户，住址。
委托代理人：储志伟，系郭满兰之夫，基本情况同上。
上诉人马炎因与被上诉人安徽中广置业有限公司（以下简称中广置业公司）、储志伟、郭满兰承租人优先购买权纠纷一案，不服安徽省潜山县人民法院（2014）潜民一初字第00736号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月19日公开开庭审理了此案。上诉人马炎及其委托代理人杨刘调、被上诉人中广置业公司的委托代理人徐安生、被上诉人储志伟及被上诉人郭满兰的委托代理人储志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：中广置业公司系经营房地产开发、商品房销售、租赁、置换等业务的公司。2013年4月22日，中广置业公司和马炎签订一份《秀狮步行街商铺租赁合同》，约定中广置业公司将其开发建设的位于安徽省潜山县梅城镇秀狮步行街一层60室、二层B50室、B52室、B56室、B58室、B60室共6间商铺（以下简称涉讼房屋）出租给马炎用于商业经营。合同第一条第2条约定：该商铺为毛坯房，室内楼梯及装修费用由马炎自理。合同第二条租赁约定：租赁期限自2013年5月18日起至2014年5月18日止。租赁期满，马炎如需继续租赁，需于2014年5月18日前向中广置业公司提出续租要求，经同意后重新签订租赁合同。合同第三条租金、其他费用和支付方式约定：第一年租金45000元；第二年按头一年房租款10-15%递增。第三年租金未予明确。签订本合同时交纳第一年租金，第二、第三年租金的交纳时间未予明确。合同第六条还约定：租赁期间，中广置业公司或商铺产权人有权出售该商铺，出售后，本合同对新的商铺所有人与马炎继续有效。租赁合同签订后，马炎即按照需要对涉讼房屋进行装饰装修后用于经营。2014年3月1日，中广置业公司和储志伟、郭满兰签订《商品房买卖合同》，将涉讼房屋以1537998.55元的价格出售给储志伟、郭满兰，签订合同之日支付一半价款，另一半价款办理银行按揭。2014年3月3日，中广置业公司将上述《商品房买卖合同》在潜山县房管局办理了备案登记，致讼始。
案件审理期间，马炎申请撤回确认中广置业公司和储志伟、郭满兰之间就涉讼房屋签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，保留其要求判令中广置业公司在同等条件下将涉讼房屋出售给马炎的诉讼请求，同时表示付款方式为在中广置业公司和储志伟、郭满兰约定的基础之上延长三个月。
原审法院认定上述事实的证据有：《秀狮步行街商铺租赁合同》、《购房合同备案证明》、当事人陈述。
原审法院认为：民事法律行为应当具有合法性，民事活动应当遵守法律规定。2013年4月22日，中广置业公司和马炎签订租赁合同，将涉讼房屋出租给马炎用于商业经营，该合同双方意思表示真实，合法有效，马炎据此取得承租人对涉讼房屋相应的权利。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”从法律的层面赋予了承租人在租赁期限内对租赁物享有优先购买权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五天内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”从本案看，马炎在承租期内，中广置业公司将涉讼房屋出售给储志伟、郭满兰，并不具有司法解释规定的前三种情形；中广置业公司将买卖合同办备案登记，非办理产权变更登记，也不符合解释第四种“并已经办理登记手续的”情形，故马炎对涉讼房屋享有优先购买权。但在案件审理期间，马炎对涉讼房屋主张实现优先购买权的付款方式系在中广置业公司和储志伟、郭满兰约定的基础之上延长三个月，与储志伟、郭满兰购买涉讼房屋并非同等条件，该主张显然违反法律规定，故对马炎要求中广置业公司在该条件下将涉讼房屋出售给马炎的诉讼请求，不予支持。案件审理期间，马炎申请撤回确认中广置业公司和储志伟、郭满兰之间就涉讼房屋签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，系其真实意思表示，符合法律规定，予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条，《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告马炎要求被告中广置业公司将涉讼房屋出售给原告马炎的诉讼请求。案件受理费1000元，保全申请费500元，合计1500元，由原告马炎负担。
宣判后，马炎不服，上诉称：1、原判认定事实不清。其一，中广置业公司与储志伟、郭满兰签订《商品房买卖合同》的时间是2014年1月18日，不是原判认定的2014年3月1日。其二，原判认定马炎在变更诉讼请求的同时，要求“付款方式为在中广置业公司和储志伟、郭满兰约定的基础之上延长三个月”，是错误的。马炎在提交变更诉讼请求的申请书上并未提出来要求延长付款期限的任何请求。其三，中广置业公司在庭后提供《商品房买卖合同》，原审法院未组织双方当事人质证，也未重新听取马炎在阅读《商品房买卖合同》后所发表的“实现优先购买权方式”的意见。2、中广置业公司与储志伟、郭满兰签订《商品房买卖合同》以及储志伟、郭满兰支付首付款，马炎均不知情。马炎不可能也无法与储志伟、郭满兰同时支付首付款。因原审开庭时间是在中广置业公司与储志伟、郭满兰约定的时间之后四个月，马炎要实现优先购买权，其付款时间必然在后，且中广置业公司始终不承认马炎的优先购买权，马炎即使付款，中广置业公司也不会接受。因此，马炎的委托代理人杨律师关于“延期付款三个月”答复并不损害其他各方当事人。马炎现明确表示，只要马炎的优先购买权一旦确定，马炎愿意立即支付首付款。3、原审法院明知杨律师的代理权限为一般代理，却向其询问马炎怎样实现优先购买权，侵害了马炎自行处分诉讼的权利。马炎无论在《民事起诉状》中，还是在变更诉讼请求《申请书》中，还是二审《上诉状》中均明确表示要求以同等条件购买涉讼房屋，未附加其他任何条件。杨律师的答复并非正式诉讼请求，法院只应对正式诉讼请求进行审查，如诉讼中有变更，应以最后一次即2014年5月18日递交的变更诉讼请求《申请书》为准。总之，只要马炎对涉讼房屋的优先购买权一经确定，马炎愿意立即支付首付款，余款通过银行按揭贷款支付。故上诉请求撤销原判，改判中广置业公司以其与储志伟、郭满兰之间的相同合同条件将涉讼房屋出卖给马炎。
中广置业公司的委托代理人在二审庭审中辩称：1、中广置业公司与马炎房屋租赁期限实际上是一年，而不是三年。2、马炎主张优先购买权的付款方式与储志伟、郭满兰的付款方式并非同等条件。在原审庭审中马炎的委托代理人表示马炎的付款方式为中广置业公司与储志伟、郭满兰约定的付款期限基础上再延长三个月，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条的规定，马炎的委托代理人的表述应视为马炎自己的陈述。无论马炎在庭前或在庭后对付款方式有其他表述都应当以马炎的委托代理人当庭陈述为准，因为该陈述的内容是针对房屋买卖的相对方即案件的当事人，而并非法院或其他机构。马炎主张优先购买权的条件只能向出卖人说明，应该让出卖人知晓。3、中广置业公司认为马炎不再享有房屋的优先购买权，理由如下：其一，中广置业公司与马炎签订的租房合同中明确约定在承租期间，中广置业公司有权出售该商铺，也就是说在合同中马炎已经放弃了优先购买权；其二，中广置业公司在将房屋出卖给储志伟、郭满兰之前已经询问过马炎，但马炎说自己没钱购买。其三，中广置业公司与储志伟、郭满兰签订买卖合同后，将该房屋办理了备案登记。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条的规定，登记手续即包括备案登记也包括产权变更登记。其四，马炎从中广置业公司租得房屋后又将该房屋转租给其他人，不再享有房屋的占有、使用、收益的权利，因此，马炎不再享有该房屋的优先购买权。综上，请求驳回上诉，维持原判。
储志伟、郭满兰在二审庭审中辩称：储志伟、郭满兰在与中广置业公司商谈购买房屋时，已问过中广置业公司是否有纠纷，中广置业公司答复和马炎一点关系没有，马炎不买涉讼房屋。后房屋租赁期满，马炎约储志伟、郭满兰商谈续租房屋时，因双方对租金存在较大分歧，马炎多次发短信给储志伟要求降低租金。马炎在看到储志伟、郭满兰和中广置业公司签订的合同后，认为涉讼房屋比较便宜，遂起诉要求优先购买权。马炎的上诉请求没有事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
马炎针对上述答辩意见补充陈述：1、杨律师所说的“延迟付款三个月”马炎根本不知道。2、中广置业公司说出卖房屋前多次通知马炎，根本不是事实。3、马炎在与储志伟协商房屋租金的时候不知道自己有优先购买权，因为储志伟要求的房租太高马炎就找中广置业公司要求延长租期三个月，未成。由于前期对租赁房屋装修投资太大，马炎经向律师咨询得知自己有优先购买权，才决定起诉的。
马炎的委托代理人在二审提交了一份《商品房买卖合同》复印件，证明目的：1、双方约定的首付款是77.8万元，马炎现已准备79万元，符合优先购买条件；2、合同签订时间是2014年1月18日，不是2014年3月1日。中广置业公司的委托代理人对此质证认为：1、对合同约定的房屋价款及首付款没有异议；2、对合同签订时间有异议，双方仅对合同内容进行商议，但双方真正签字的时间为2014年3月1日。储志伟、郭满兰对此质证认为：双方签字的合同没带来，签字的具体时间不记得了。本院认为，各方当事人对该合同的内容无异议，故对马炎关于“合同内容”的证明目的，予以认定。但该合同系打印件复制形成，当事人的名称、姓名及签字时间均是打印好的，没有当事人的手写签名，不能达到有关“签字时间”的证明目的，故对该证明目的不予认定。
中广置业公司的委托代理人在二审提交了一份潜山县市场监督管理局企业基本信息查询单，证明目的：马炎从中广置业公司租得涉讼房屋后，又将部分房屋转租给查桂兰经营鞋店。马炎对此质证认为：查桂兰和马炎一起合租是经过中广置业公司同意的。查桂兰认为马炎文化水平高一些，就让马炎一个人签了字。马炎的委托代理人认为：对证据的真实性无异议，但不属于新证据，鞋店在原审诉讼前已存在。且该证据与本案缺乏关联性，应在租赁合同解除中解决，现在租赁合同没有解除，因此不影响马炎的优先购买权。储志伟、郭满兰对该份证据没有异议。本院认为，各方对该证据的真实性无异议，故对其真实性予以认定。至于涉讼房屋的租赁情况应以租赁合同为依据，故对该证据的关联性不予认定。
储志伟在二审提交了马炎发给储志伟的短信三份，证明马炎早就知道储志伟买了房屋了，只是在知道房屋价格便宜后才起诉的。马炎对此质证认为：短信是真实的，当时马炎不知道自己有优先购买权，才和储志伟谈房租的事情。其委托代理人认为：该证据不仅不能证明马炎知道优先购买权，而且不能证明马炎知道买卖房屋条件，马炎在知道买卖房屋条件和优先购买权后，主张优先购买权仍然合法。中广置业公司对该证据没有异议。本院对该证据的真实性予以认定。
马炎的委托代理人申请复核原审中马炎的授权委托书，证明目的：杨刘调的代理权限为一般代理。中广置业公司及储志伟、郭满兰对此无异议，本院予以认定。
双方当事人对原审证据未提出新的复核意见，二审认证意见与原审一致。二审经审理查明的事实与原判查明的事实一致，故对原判查明的事实予以确认。
本院认为：综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是，1、原判认定的事实是否清楚（主要涉及两被上诉人签订合同的时间）；2、原判以马炎一审委托代理人关于“延迟三个月付款”的陈述不构成同等条件为由驳回马炎的关于优先购买权请求，是否有事实及法律依据。
第一、关于事实认定。本案中，双方当事人均提交了潜山县房地产管理局出具的《购房合同备案证明》，该证据显示储志伟、郭满兰于2014年3月1日向中广置业公司购买涉讼房屋，双方的《商品房买卖合同》于2014年3月3日办理了登记备案手续。因此，原判认定中广置业公司与储志伟、郭满兰签订《商品房买卖合同》的时间为2014年3月1日，证据充分。马炎在二审提交的《商品房买卖合同》系打印件复制形成，且无当事人签字，不能作为认定当事人签字时间的证据，马炎主张该合同的签订时间为2014年1月18日，理由不能成立，不予采纳。
第二、关于优先购买权。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，根据一、二审查明的事实，中广置业公司向储志伟、郭满兰出卖涉讼房屋的时间是在马炎的承租期间内，且中广置业公司在出卖之前没有通知马炎。因此，根据上述规定，马炎对涉讼房屋享有优先购买权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。第二十四条规定，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。本案中，中广置业公司与储志伟、郭满兰之间的《商品房买卖合同》虽经备案登记，但并非物权变动登记，不属于“第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续”之情形，因此，马炎可以就涉讼房屋主张优先购买权。原审中，马炎的委托代理人杨刘调律师的代理权限为一般代理，原判以该委托代理人在开庭时的口头表述（延迟三个月付款）不支持马炎的原审诉讼请求，事实、法律依据不足，处理不当。现马炎坚持对涉讼房屋主张优先购买权，故应确认马炎与中广置业公司就涉讼房屋的转让关系成立，双方应严格按照中广置业公司与储志伟、郭满兰签订的《商品房买卖合同》之条款履行。
综上，原判认定事实基本清楚，但适用法律错误，处理不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销安徽省潜山县人民法院（2014）潜民一初字第00736号民事判决；
二、上诉人马炎与被上诉人安徽中广置业有限公司就安徽省潜山县梅城镇秀狮步行街一层60室、二层B50室、B52室、B56室、B58室、B60室共6间商铺的转让关系成立，双方应严格按照被上诉人安徽中广置业有限公司与被上诉人储志伟、郭满兰签订的《商品房买卖合同》之条款履行。
一审案件受理费1000元，保全申请费500元，合计1500元，由被上诉人安徽中广置业有限公司负担。二审案件受理费1000元，由被上诉人安徽中广置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 章伏虎
代理审判员 潘 红
代理审判员 陈铜林
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 许德智
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
《中华人民共和国合同法》
第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。