贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0526民初3628号原告施维，女，1989年3月23日生，汉族，城镇居民，中专文化。委托代理人黄燕江，贵州草海律师事务所律师，执业证号：15224201210451388。被告贵州奥力房地产开发有限公司。统一社会信用代码：XXXXX。法定代表人程升普，总经理。委托代理人李玲，女，1966年9月3日生，汉族。系该公司经理。一般授权代理。委托代理人杨猛，贵州惟正律师事务所律师，执业证号：15202199910993487。一般授权代理。原告施维诉被告贵州奥力房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告施维及其委托代理人黄燕江，被告贵州奥力房地产开发有限公司（以下简称奥力公司）的委托代理人李玲、杨猛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告施维诉称：2015年10月21日，我和被告签订奥体花园D区（缤纷城）商铺租赁合同，约定只能经营服装鞋类。合同签订后，我与威宁县力邦特装饰装修有限公司签订装修合同对所承租的商铺进行了精细装修，花费128972元装修费。装修完毕后我就按约入驻经营，但被告却未履行招商时的承诺，没有进行整体开业仪式，也没有履行只能经营服装、鞋类、香水等承诺，现整个商场大多是餐饮业，导致我店成了异类，导致商场成了停车场。据后来了解到，被告招商不成功的原因很多，其中有消防未验收，商家不敢贸然投资；工程未竣工验收；被告无租赁经营范围等。现诉至贵院，请求确认我和被告签订的合同无效，并判令被告赔偿我装修损失128972元，退回押金15378元、租金15378元，合计159728元。被告奥力公司辩称：原告所述无事实依据和法律依据。首先我公司和原告签订租赁合同后按照合同约定将租赁商铺交付给原告施维，原告也支付了部分租金，双方都按照合同约定履行各自义务，该租赁合同系双方真实意思表示，且合同约定的内容并未违反法律规定，故该租赁合同合法有效。其次商场是否消防验收及竣工验收不是导致合同无效的法定情形。原被告双方签订的租赁合同不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故原告租赁的房屋是否经过消防验收及竣工验收，不影响租赁合同的效力。原被告双方签订房屋租赁合同时，原告所承租的房屋所在D区部分房屋仍然处于在建过程中，肯定尚未取得验收合格证、消防验收合格等证书，但我公司对原告承租的房屋在修建过程中已进行了消防设计审核程序，仅是在建设完成后尚未通过消防验收，但不影响原告正常经营。第三原告主张的装修损失等159728元，无事实和法律依据。本案应先明确适用确认合同无效还是适用解除合同，因为解除合同或者撤销合同与原告本案主张的确认合同无效系不同的法律关系，产生的法律后果自然不一样。本案中，原告主张双方签订的合同无效，没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2015年10月21日，原告施维与被告奥力公司签订《奥体花园D区.（缤纷城）商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）。其中被告奥体花园作为协议的甲方（出租方），原告施维作为协议乙方（承租方）。合同约定原告承租甲方开发的奥体花园D区商业项目的2-1-16、2-1-17商铺,建筑面积70.22平方米,商铺计租面积为70.22平方米,商铺租金按2-1-16号80元/月/㎡、2-1-17号70元/月/㎡计算，乙方承租商铺用于经营服装，租赁期限为5年，从2015年11月1日起到2020年10月30日。商铺免租期限为6个月，乙方接房之日起前三个月为装修免租期，从第四个月开始计租。第二年前三个月为免租期，从第四个月开始计租。在免租期限内，甲方按每月3元/㎡收取乙方商业服务费。合同还约定了租赁场地装修及设施设备维护管理，甲、乙双方责任及违约责任，违约行为及违约行为的处理办法，合同的解除、变更或者终止等内容。合同签订后，原告按约向被告奥力公司支付了相应房屋租金15378元、商铺租赁保证金15378元。原告从被告处接手租赁房屋后即对承租房屋进行装修，并在装修完毕后入驻商铺开始经营服装类生意。原告经营商铺两个月后，因生意不景气，加之听闻有商户因消防设施不完善，租赁场地未经消防部门验收被消防部门罚款，原告便将商铺关闭至今。后原告找到被告，要求被告退还租金及押金并赔偿装修费用等损失。因双方未能形成一致意见，原告诉来本院。在本案诉讼过程中，被告向本院提出申请，请求本院委托有关资质机构对原告主张的损失进行鉴定，后于2017年10月17日向本院撤回鉴定申请。另查明:被告对其出租的房屋及土地取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证等。上述事实，有原、被告双方陈述，及原告向本院提交的租赁合同、收款收据，被告向本院提交的国有土地使用证、建设用地规划许可证等证据在案佐证。本案争议的焦点：原被告双方签订的租赁合同是否有效。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人或其他组织之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。当事人订立合同采取要约、承诺的方式，承诺生效时合同成立。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，原被告双方共同选择采用订立书面租赁合同的形式设立双方民事法律关系，自双方磋商后正式签订租赁合同时合同成立。除法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的以外，在合同当事各方对合同的生效未作出特别约定的前提下，合同自成立时起生效。原被告双方签订合同时意思表示无效力瑕疵，而该租赁合同不是以办理行政审批、登记为生效前提的合同，双方在合同中也未约定合同生效附带的条件、期限等内容，因此双方签订的租赁合同应当自合同成立时生效，即双方签署书面租赁合同时生效（2015年10月21日）。本案中，原被告双方争议的关键为双方签订的租赁合同内容是否违反了法律、行政法规的强制性规定以及出租方将房屋出租时，租赁物未获消防验收是否影响租赁合同效力的认定问题。根据1999年12月19日，最高人民法院作出的《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条之规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”结合《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”从双方签订的租赁合同内容本身来看，双方约定的内容没有违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，无有悖于社会善良风俗等公共利益，缔约主体具备完全民事行为能力，不存在无权处分、意思表示瑕疵等情形，也不具备法律、行政法规规定的任一无效情形。所谓强制性规定，是指法律不容许当事人在通过合同设立民事权利义务关系时对法律的强行性规定作变更、变通、回避等约定，即排斥当事人的意思自治。而效力性规定是指法律及行政法规明文规定违反该类规定将直接导致合同无效的规定，或者虽然未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家国防、外交、军事、经济等国家利益或社会公共利益的规定。这类规定不仅旨在处罚违反之行为，而且意在否定当事人民事行为的法律效力。而庭审中，原告以被告出租的房屋未经消防验收违反了消防法第十一条的强制性规定导致合同无效的主张。消防法第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”从消防法第十一条之规定本身来看，系公安部门规定的大型人员密集场所或者特殊建设工程的建设单位的权利人、建设者或组织者等应当将消防设施文件报相关审批机关审核，但并未明文规定，若未先行审核消防设计文件将导致在租赁物上设立的租赁合同无效。当然被告出租的房屋未依法进行消防验收审核，可能面临相关行政处罚，或者被行政机关采取相应行政强制措施等，但不影响原被告双方在房屋上设立的租赁合同的效力。因此，原告的该项诉讼主张与法律规定不符，其诉讼请求不成立，本院不予支持。但不影响原告依照法律规定或者双方约定依法行使解除权，解除双方的租赁合同，或者请求依法撤销双方签订的租赁合同，至于其主张是否成立，原告可另案主张后依法作出处理，但不属于本案审查范围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第二十五条、第三十二条、第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告施维的诉讼请求。案件受理费1743元，由原告施维承担。如不服本判决，应自接到判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，预交上诉费，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  邓凯二〇一七年十二月二十六日书记员  张爱