南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雨民初字第1971号
原告：邵丹青，男，1966年3月28日生，汉族，记者。
委托代理人：邵泽成，男，1932年8月26日生，汉族，退休。
委托代理人：尹有芳，江苏容熙律师事务所律师。
被告：深圳市莲花物业管理有限公司南京亚东国际公寓服务中心，住所地南京市雨花台区雨花西路128号。
负责人：饶建平，总经理。
委托代理人：陈福喜，男，1978年5月5日生，汉族。
被告：深圳市莲花物业管理有限公司南京分公司，住所地南京市鼓楼区广州路188号。
负责人：何云霄，总经理。
委托代理人：童明军，男，1967年7月2日生，汉族。
委托代理人：刘学宝，男，1985年3月6日生，汉族。
被告：深圳市莲花物业管理有限公司，住所地深圳市福田区红荔西路莲花二村莲花楼301室。
法定代表人：黄反修，总经理。
委托代理人：童明军，自然情况如前。
委托代理人：刘学宝，自然情况如前。
原告邵丹青诉被告深圳市莲花物业管理有限公司南京亚东国际公寓服务中心（以下简称莲花物业亚东服务中心）、被告深圳市莲花物业管理有限公司南京分公司（以下简称莲花物业南京分公司）、被告深圳市莲花物业管理有限公司（以下简称莲花物业）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员田强独任审判，公开开庭进行了审理。原告邵丹青及其委托代理人邵泽成、尹有芳、被告莲花物业亚东服务中心委托代理人陈福喜、被告莲花物业及其南京分公司委托代理人童明军、刘学宝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告邵丹青诉称，2011年起原告父母在此居住期间发现厨房下水不畅，物业疏通后只能勉强使用。自2012年春节起完全不通，后虽接通临时排水管，仍然无法保证正常使用。物业服务应当保证污水排放通畅，同时应当按照公平合理的原则，正确处理给排水、通风、采光等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。根据物管服务协议第十条规定，如甲方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。事发至今两年，对原告造成严重损害，因解决无望，特诉至法院，请求判令被告支付原告厨房下水改造费、开挖劳务费、杀虫剂等卫生用品费、住宿费及精神损失费等共计26801.57元。
被告莲花物业及其南京分公司、亚东服务中心辩称，物业公司承担的是公共部分维修和管理，原告因为是在一楼，一楼的下水和排水都是单独走管，产生的原因要么是管道施工和质量的原因造成的，要么是业主自身原因，与物业服务没有直接的联系，且原告报给我们的我们也及时去疏通，但是无法疏通，紧急开挖也是物业开挖的，不是外面人开挖的；发现下面有V型弯，根据专家所称在设计和安装过程中是不合理的，但经检查的时候发现堵塞不是V型管造成的，当时经注墨水实验，发现没有污水井没有墨水出来，由此证明是管道在V型弯和污水管道之间产生堵塞或者损坏并不属于答辩人的维修范围，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2007年6月5日，原告邵丹青与江苏亚东建设发展集团有限公司（以下简称亚东建设公司）签订“商品房预售合同”一份，购买位于雨花台区雨花西路128号亚东国际公寓＊＊幢＊＊＊室房产。
同日，原告与被告莲花物业南京分公司及被告莲花物业亚东服务中心签订“前期物业管理服务协议”一份，约定被告莲花物业亚东服务中心对“房屋共用部位、共用设施设备、绿化、卫生、护卫、交通和环境等项目进行维护、修缮、服务与管理”，在物业管理服务内容中对“共用部位”表述为“房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、房外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等”，对“共用设施”表述为“共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、沟渠、池、井……和共用设施设备使用的房屋等”。
2011年4月2日原告获得该房产所有权登记证书。
原告邵丹青及家人入住该房后，按约缴纳了物业费，并无拖欠。自入住以来，原告父母发现该室下水管道长期不通，至2012年春节前，已完全不通，被告莲花物业亚东服务中心曾派人数次前往疏通，但无明显效果。经开发商、被告莲花物业亚东服务中心要求，由被告莲花物业亚东服务中心派人将问题部位地面现场开挖，通过墨水试验等方式探查后确认管道不通并非原告房屋装修原因所致，被告莲花物业亚东服务中心主管周浩向原告出具了书面证明材料。排除原告装修因素后，开挖现场至原告起诉前一直未恢复原状、蚊虫滋生、管道无法使用。
本案在诉讼过程中，原告提交了装修公司出具的问题管道改造并恢复原状的报价清单，三被告对该清单中确定的工时及项目并无异议，经本院多次要求，但被告莲花物业亚东服务中心均不同意对一直裸露的开挖现场恢复原状。
2014年2月26日，原告对其室内开挖现场恢复原状，产生维修工程费13645.60元，施工期间发生住宿费3635元。
另查明，被告莲花物业南京分公司以及其亚东服务中心均领有营业执照，两被告均为被告莲花物业的分支机构，两被告间无法律上的隶属关系。
2005年亚东建设公司与被告莲花物业签订“前期物业管理服务合同”一份，其中第十八条第5项约定“委托乙方（被告莲花物业）管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。如存在质量问题，保质期内，协调施工、安装单位及时维修；不能及时维修或维修质量有问题，同意乙方与原施工、安装单位协商由乙方组织维修，甲方确认后划转原施工、安装单位工程尾款支付费用给乙方”。
以上事实，有南京市商品房预售合同、前期物业管理服务协议、现场照片、周浩的证明材料、装修公司报价单、前期物业管理服务合同等及当事人陈述等证据证实。
本院认为，当事人应按照约定或者法律规定全面履行自己的义务。本案原、被告之间订立的前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同的约定，原告作为该小区的业主已按照合同向被告按时支付了相应的物业管理费，被告作为物业管理单位，应全面履行物业管理职责。本案原、被告争议的排水管道位于原告所购房产地面以下基础部位，该部位尚有多种管道或者功能线路，不属于物权法确定的房屋专有部分，而属于建筑物的共用部位，被告物业公司依合同约定应负维修、养护和管理责任。即便不属于共用部位，原、被告争议管道的失功能性经被告及开发商通过现场破坏性挖掘和试验，确认非原告装修及使用不当所致，而系管道本身瑕疵或缺陷造成，该瑕疵或缺陷本应通过法律规定的物业公司履行查验义务得到发现、并在与开发商订立的“前期物业管理服务合同”约定的维修义务中得到处理。被告物业公司主管书面证明确认了该管道存在瑕疵或者缺陷导致失功能性的事实，破坏性开挖和试验后被告物业公司应依照法律规定及时对管道进行重新铺设并对现场进行恢复原状，但虽经本院多次要求，被告物业公司拒不履行其义务。根据相关规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，应予支持。原告主张的管道重新铺设及恢复原状费用，于法有据，本院依法予以支持。原告主张的开挖劳务费100元，因系被告物业公司派员挖掘，且原告除提供周浩的开挖情况说明外并无其他证据证实费用数目及支出情况，本院依法不予采信；原告主张的杀虫剂等卫生用品150元未提供充分证据但被告实际确认现场状况属实，本院根据实际需要酌定100元；原告主张的精神损失费10000元，因本案系合同纠纷，被告物业公司应承担的属于违约责任，主张精神损失费不符合合同法的相关规定，本院依法不予支持。因本案争议管道堵塞情形并非原告使用不当所致，应属开发商亚东建设公司施工中存在的瑕疵，本案被告在承担给付责任后可依据合同约定向亚东建设公司追索。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物业管理条例》第二十八条、第三十六条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：
一、被告莲花物业亚东服务中心于本判决生效之日起五日内赔偿原告邵丹青损失17380.60元，被告莲花物业对其亚东服务中心赔偿不足部分承担补充清偿责任。
二、驳回原告邵丹青对被告莲花物业南京分公司的诉讼请求。
三、驳回原告邵丹青的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费550元由被告莲花物业负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据最高人民法院《人民法院诉讼收费办法》应向南京市中级人民预交上诉案件受理费682元，公告费560元合计960元。南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10105901040001276。
审 判 员 田强
二〇一四年三月十三日
见习书记员 池艳