贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0402民初4117号原告：中国农业银行股份有限公司安顺西秀支行，住所：贵州省安顺市南华路32号。负责人：王俊，系该行行长。委托诉讼代理人：马波，男，1986年10月4日生，汉族，贵州省安顺市人，系原告员工，住贵州省安顺市西秀区玉龙南路农行宿舍*单元*楼*号，身份证号：5225011986********。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：金家顺，男，1967年9月11日生，汉族，系原告员工，贵州省安顺市西秀区中华南路**号*栋*单元**号，身份证号：5225011967********。代理权限：特别授权。被告：李丽，女，1969年4月22日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区，被告：贵州省安顺市远大房地产开发有限公司，住所：安顺市经济技术开发区北航路安吉小区远大小区内。法定代表人：俞丽。委托诉讼代理人：彭帅，男，1981年1月1日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区，系被告公司员工。代理权限：特别授权。原告中国农业银行股份有限公司安顺西秀支行（以下简称原告）诉被告李丽、贵州省安顺市远大房地产开发有限公司（以下简称远大公司）借款合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案受理后，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人马波、金家顺，被告远大公司之委托诉讼代理人彭帅到庭参加诉讼，被告李丽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请判决：一、提前解除原告与被告李丽于2009年6月23日签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告李丽向原告偿还借款本息227499.24元（其中本金203585.91元、截止2017年10月24日止的利息23913.33元，之后利息以最终还款日系统结算为准）；；三、确认原告对被告李丽归还原告贷款本息227499.24元（其中，本金203585.91元、截止20174年10月24日止的利息23913.33元，利息以最终还款日系统结算为准）；三、确认原告对被告李丽的抵押权合法有效，原告对抵押物享有优先受偿权，被告李丽依法承担抵押担保责任；四、被告远大公司履行保证人责任，承担连带还款责任；五、本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：被告李丽因购房向原告申请住房贷款，原告与二被告于2009年6月23日签订《个人购房担保借款合同》，约定：被告李丽向原告贷款250000元用于购买位于安顺市开发区××大道××小区××单元××号的住房，期限为20年（240期），自2009年6月23日至2029年6月23日；还款方式为等额本息还款；用前述住房作为抵押；如未按时还款，原告有权宣布借款到期，原告有权提前收回贷款，行使担保权。合同签订后，双方对前述抵押房屋进行预告登记（登记号为安市房预开发字第Y0908809号），并办理原告享有的预告抵押登记（他项权证号为：安市房他证开发字第××号）。2009年7月29日，原告按合同约定向被告李丽发放贷款本金250000元，但从2014年12月起，被告不按时履行合同，经原告多次催收未果。截止2017年10月24日，共拖欠本金203585.91元、利息23913.33元，共计227499.24元。被告李丽未答辩，亦未出庭辨认原告所举证据的真实性。被告远大公司辩称，如原告诉请的借款合同解除，我方不应当承担保证责任。如借款合同不解除，因被告李丽提供有抵押物，原告应当先就抵押物优先受偿后，我方对不足部分再承担保证责任。围绕原告诉请，原告向本院提交：《营业执照》复印件、金融许可证复印件、法定代表人身份证明及身份证复印件、被告李丽的身份证及户口簿复印件、《个人购房担保借款合同》、借款凭证、抵押承诺书、担保承诺函、房地产抵押清单、预告登记证、他项权证、利息清单，证实其诉请的事实，被告远在远大公司无异议的部分，本院予以确认。另查明：《个人购房担保借款合同》中借款人为被告李丽，贷款人为原告，保证人为被告远大公司，特别条款约定：利率以实际发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%为基础下浮30%，执行年利率4.158%；分期还款，以每个月为一个还款周期，每期还款日为借款对应日，无对应日则以每月最后一日为还款日；对逾期借款从逾期之日起在合同约定的执行利率基础上上浮50%计收罚息，抵押物为购买的房产，；保证人为阶段性保证担保保证人，即自本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止为借款人的债务承担连带保证责任。本院认为，当事人应当按合同约定履行义务，被告李丽不按合同约定履行还款，已构成违约。原告诉请解除《个人购房担保借款合同》，因被告李丽不履行还款付息的义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，故本院依法对原告的该诉请予以支持。原告诉请被告李丽归还贷款本息227499.24元（含截止2017年10月24日止的利息23913.33元，利息以最终还款日系统结算为准），因合同约定执行年利率4.158%，逾期利率上浮50%计收罚息，故利息应按年利率6.237%计，而非原告系统结算为准。原告诉请对被告李丽提供的抵押物房屋实现优先受偿权，根据《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款的规定：“……债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”，本院依法予以支持。原告诉请远大公司承担连带还款保证责任，按合同约定远大公司的保证期限为阶段性保证，即签订借款合同之日起至原告取得抵押房屋的他项权证，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条第一款的规定：“保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月”，因该约定的期限早于主债务履行期限，应视为没有约定，另根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”，故被告远大公司对原告实现前述房屋的优先受偿权后未实现的债权，承担连带还款责任。被告远大公司辩称，如借款合同解除，则不应当承担保证责任，其理由于法无据，本院不予支持。被告李丽不到庭参加诉讼，自动放弃权利，不影响人民法院对案件的审理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款、第四十三条第一款、第四十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除被告李丽、贵州省安顺市远大房地产开发有限公司与原告中国农业银行股份有限公司安顺西秀支行于2009年6月23日签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告李丽在本判决生效三日内归还原告原告中国农业银行股份有限公司安顺西秀支行借款本金203585.91元及利息（暂算至2017年10月24日为23913.33元，2017年10月24日之后的利息按年利率6.237%计至本息本金清偿之日止）；三、原告中国农业银行股份有限公司安顺西秀支行对被告李丽提供抵押的位于安顺市开发区格凸河路（南马小区）丽景苑4幢1单元2层1号房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；四、被告贵州省安顺市远大房地产开发有限公司对原告中国农业银行股份有限公司安顺西秀支行享有上述抵押物优先受权后的债务承担连带保证责任。如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4712元，公告费600元，共计5312元，由二被告负担（该费用原告已预支，二被告在被告李丽向原告履行给付义务时一并向原告支付，原告不再向本院申请退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满二年内，向本院申请强制执行。审 判 长 徐  侨  生人民陪审员 蔡  吉  红人民陪审员 林  贤  珍二〇一八年四月十九日书 记 员 丁雅洁（代）