陕西省宁强县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕0726民初100号
原告范梦林，男，生于1945年10月15日，汉族，初识字，住陕西省宁强县，居民。
委托代理人屈瑞霞，女，生于1947年5月7日，汉族，小学文化，住址同上，居民，系原告范梦林之妻。
被告赵迎春，女，生于1977年6月30日，汉族，大学文化，住陕西省宁强县。
委托代理人潘长清，男，生于1973年5月11日，汉族，大学文化，住址同上，系被告赵迎春之夫。
原告范梦林与被告赵迎春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月22日作出（2016）陕0726民初14号民事判决书，宣判后被告赵迎春不服提出上诉。汉中市中级人民法院于2016年11月25日作出（2016）陕07民终888号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判，被告赵迎春不服提出再审申请，汉中市中级人民法院于2017年11月10日作出（2017）民申21号民事裁定书，裁定再审本案。2017年11月20日汉中市中级人民法院作出（2017）陕07民再15号民事裁定书，裁定撤销（2016）陕07民终888号民事判决书和（2016）陕0726民初14号民事判决书、本案发回重审。2018年5月15日本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告范梦林及其委托代理人屈瑞霞、被告赵迎春及其委托代理人潘长清到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告在宁强县汉源街道办事处侯家台子自建住宅楼房两栋，前面一栋是临街四间两层，后面一栋五间三层。原告同意将除前楼一层临街面以外的房屋及后楼的三层房屋整体出租给被告，作为其开办幼儿园校舍、教室之用。经双方协商，被告要求原告按其设计式样尺寸将前楼续建两层，原告同意，即被告共租赁原告房屋前楼三层、后楼三层。双方于2013年3月1日签订了房屋租赁合同，合同约定：原告按照双方约定增建部分房屋和设施，租赁期限为10年，并约定了房屋租金支付方式，由被告先预交给原告一年的房屋租金，从第二年开始分两期支付年租金，在租赁期间内房屋租金不变。为了督促被告按时支付房屋租金，合同第十条约定：拖欠半年房租的甲方（原告）有权终止合同，不负担乙方（被告）的任何损失，同时被告向原告赔偿一年的房屋损失。合同签订后被告仅支付了一年的房屋租金，便将租赁房屋闲置不用，至今被告已拖欠房租两年多，原告多次催要所欠房租，被告均以教育机构手续未办好为由推诿至今。租赁期间，原告无法使用房屋，亦不能将房屋另行出租，按照被告设计的房屋其他人也用不上，给原告造成了巨大的经济损失。原、被告签订的房屋租赁合同是在公平、自愿的基础上达成的协议，内容合法有效，被告理应按照约定按时支付房屋租金，现被告拖欠并拒付租金已属违约，按照约定原告有权终止房屋租赁协议。由于双方协商无果，原告被迫依法提起诉讼，请求人民法院依照《合同法》第91条（7）项的规定，判决终止原、被告签订的房屋租赁合同，由被告赔偿原告两年（2014年3月1日
--2015年3月1日、2015年3月1日--2016年3月1日）的房租损失。
被告辩称，2013年3月1日原、被告签订房屋租赁合同属实，合同签订后被告预付了一年的房租72000元，但原告未按合同约定履行合同内容，未在约定时间完成修建、维修项目，也未将房屋腾空。2015年2月1日双方签订补充协议，约定：因前楼第四层修建材料及工资全部由甲方（原告）负责，因此房屋租金增加12000元，即年租金变更为84000元，在2015年7月1日前将房屋全部腾空交与乙方（被告），租赁期限为2015年9月1日至2025年9月1日。2015年7月19日双方再次签订补充协议，约定：甲方于2015年10月15日前将所有房屋腾空并按原合同约定的维修项目全部完成交于乙方；否则按原违约责任的2倍赔偿，同时承担相应的经营损失；房屋起租时间为2016年3月1日，租赁期限从2016年3月1日计算至2026年3月1日止。合同签订后原告以各种借口不全面履行合同，违反了合同约定，违背诚实信用原则。房屋交付时间为2015年10月15日，房屋起租时间为2016年3月1日，被告没有拖欠原告的房租，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告对原告范梦林、屈瑞霞提出反诉请求：1、依法判决继续履行房屋租赁合同，承担应由原告承担的维修项目费用；2、诉讼费由原告承担。
经审理查明，2013年3月1日原告范梦林与被告赵迎春签订了房屋租赁合同，被告租赁原告房屋开办幼儿园。合同约定：1、甲方（原告）出租给乙方（被告）的房屋位于汉源街道办事处羌州北路侯家台子。2、甲方将位于该处的三间门面除外的现有房屋（前楼加盖二层）及院落全部出租给乙方使用，并保证乙方不受干扰。3、甲方在交给乙方房屋及院落时应具备如下条件：（1）建成前楼第三层（四周有防护栏），并按乙方要求隔好，且内外墙粉刷完毕，所有门窗安装到位，建好二层、三层卫生间；二层四周加护栏。（2）修建第四层（防热层），所有修建材料由甲方负责，修建工资由乙方负责。（3）室内水电安装符合使用要求，水电三通，将三相电接入厨房，接专用空调线路。（4）在地面修建化粪池一座及相应的下水管道（设计要合理，不易造成堵塞）。（5）将内院及另三间门面完全隔离并粉刷好，对内院一面墙壁重新粉刷，修建一面围墙（与内楼东侧外墙皮齐）并粉刷好。（6）房屋内外墙皮、地面裂缝、脱落或掉落的地方予以修补好。甲方应于2013年7月1日前将房屋交于乙方，便于乙方装修装饰，确保9月1日正式投入使用。4、该房屋租赁期限为十年，自2013年9月1日至2023年9月1日。租赁期满，如双方合作满意，可以续租，重新签订租赁合同。5、该房屋每年租金72000元，在租赁期限内，房屋租金不上涨。在签订合同时由乙方先预付给甲方一年租金72000元，2013年9月10日前再预付第二年租金50000元，第二年剩余租金22000元于2015年3月10前支付，以后每年3月10日、9月10日前支付当年一半租金36000元……9、甲方因不能按时提供本合同约定的房屋而解除合同，应支付乙方本合同年租金总额50%的违约金……10、拖欠半年房租的，甲方有权终止合同，不负担赔偿乙方的任何损失，同时乙方须向甲方赔偿一年的房租损失……原告范梦林及其妻屈瑞霞、被告赵迎春在合同上签字并捺手印。签订合同当日被告支付原告租金72000元，原告向被告出具收条一张，载明：收到赵迎春交来2013年9月1日至2014年9月1日止预付房屋租金柒万贰仟元（72000元），收款时间2013年3月1日，收款人范梦林。2013年4月6日原告与案外人薛元德签订了房屋修建施工合同，开始依约对前楼第三层进行修建。原告于2014年3月至7月修建了前楼房屋第四层（防热层），2015年3月至6月修建了后楼房屋第五层。2015年2月1日，被告赵迎春与屈瑞霞签订了补充协议，约定：1、因前楼第四层修建材料及工资全部由甲方负责，因此房屋租金增加12000元，即年租金为84000元/年（新建房屋须吊顶、涂料粉刷到位，门窗、水电安装到位）。2、该房屋租赁期限自2015年9月1日至2025年9月1日，期间房屋租金不上涨。3、甲方应于2015年7月1日前将所有房屋腾空并按原合同约定的维修项目全部完成后交与乙方。4、原合同其他内容不变。2015年7月19日，被告赵迎春与屈瑞霞签订了再次补充协议，约定：1、甲方必须于2015年10月15日（尽可能在10月1日）前将所有房屋腾空并按原合同约定的维修项目全部完成后交与乙方。否则按原违约责任的2倍赔偿，同时承担相应的经营损失。2、2015年9月31日
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2015年12月31日期间，甲方可通过院子运输材料，之后在不妨碍乙方、不损坏乙方设施的情况下才能运输材料。3、房屋起租时间为2016年3月1日，租赁期间2016年3月1日至2026年3月1日，期间房屋租金不上涨。4、甲方不得以任何理由妨碍乙方正常的经营活动，同时进出院子时要随时锁好门（包含乙方的家人、亲朋好友及往来人员），因甲方原因造成乙方不安全事故的发生，甲方除承担相应的安全事故责任外，还应承担乙方租赁期限内剩余期间的经营损失。5、原合同其他内容不变。原告共租赁给被告前楼除门面外的2、3、4层和后楼的1、2、3层及院落。2015年10月被告开始对租赁房屋进行装修，同年11月原告夫妇二人搬离租赁房屋在外租房居住，被告为原告支付了一年的租房费用3500元（2015年11月1日
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2016年11月1日）。2016年1月1日原告向被告出具了“幼儿园应付款项”清单，包括材料费、工费和2015年10月到2016年1月16日的水电费用，共计5180元，被告向原告支付了该笔费用，原告亦向被告出具了收条。2016年3月1日被告开办的宁强县新星幼儿园正式对外营业。
2016年1月5日，原告向本院提起诉讼，请求判令终止原、被告签订的房屋租赁合同并由被告赔偿原告两年的房租损失。2016年1月13日被告赵迎春提起反诉并申请追加屈瑞霞为被告，请求：1、依法判决继续履行房屋租赁合同；2、承担应由原告承担的维修项目费用；3、交付全部院子；4、判决原告继续履行修建二三楼阳台厕所门，接通到二楼厨房的动力线和各楼层空调专用线路，完善前楼三、四层电路。2016年6月22日本院对该案件作出（2016）陕0726民初14号民事判决书，判决“一、原告范梦林、屈瑞霞与被告赵迎春签订的房屋租赁合同继续履行，期限自2013年3月1日起至2023年3月1日止。二、由被告赵迎春向原告范梦林、屈瑞霞支付房屋租金114000元（已付72000元，还应付42000元）。三、由原告范梦林、屈瑞霞给被告赵迎春承担其合同中未履行的阳台、卫生间门、电线、灯泡等损失2000元。四、驳回原、被告的其他诉讼请求。”宣判后，被告赵迎春不服提起了上诉，2016年11月25日汉中市中级人民法院作出（2016）陕07民终888号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。被告赵迎春不服该判决向汉中市中级人民法院提出了再审申请，2017年11月20日该院作出（2017）陕07民再15号民事裁定书，裁定：撤销（2016）陕07民终888号民事判决及（2016）陕0726民初14号民事判决、发回陕西省宁强县人民法院重审。本案重审立案后，被告赵迎春在庭审过程中对原告范梦林和屈瑞霞提出反诉，请求依法判决二人继续履行房屋租赁合同、承担应由其承担的维修项目费用。因反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围，屈瑞霞不是本诉的当事人，被告的反诉超出了本案当事人的范围，经本院释明后，被告当庭表示撤回反诉、另案诉讼，本院遂口头裁定：准予被告赵迎春撤回反诉；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告赵迎春负担。
另查明，2017年2月16日范梦林、屈瑞霞出具了收条，载明“今收到赵迎春交房租费2016年3月1日至2017年3月1日止共计84000元”。2017年10月9日，范梦林、屈瑞霞因赵迎春欠其房屋租金向本院提起诉讼，后经本院主持调解，双方达成了协议：赵迎春于2017年12月21日前给付范梦林、屈瑞霞房屋租金84000元（2017年3月1日至2018年3月1日之间的房屋租金），2017年12月31日范梦林、屈瑞霞出具了金额为84000元的收条。2018年3月16日范梦林出具了收条，载明“今收到赵迎春交来2018年3月1日起到2019年3月1日止一年房租费84000元”。
上述事实，有原、被告当庭陈述，2013年3月1日签订的房屋租赁合同，宁强县新星幼儿园迁址申请和民办园管理审批规定，2013年4月6日范梦林与薛元德签订的房屋修建施工合同，2015年2月1日屈瑞霞与赵迎春签订的补充协议，2015年7月19日屈瑞霞与赵迎春签订的再次补充协议，2013年3月1日金额为72000元的收条，2015年10月现场照片11张，2016年3月17日金额为3500元的收条，宁强县教育体育局关于同意新星幼儿园（民办）迁址办园的批复，2016年1月1日材料、水电费等清单和2016年1月16日金额为5180元的收条，2017年2月16日金额为84000元的收条，2017年12月31日金额为84000元的收条，2018年3月16日金额为84000元的收条及庭审记录等证据在卷佐证，并经当庭举证、质证和本院审查，予以采信。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护，合同双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。原告范梦林与被告赵迎春在2013年3月1日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规规定，未损害国家、集体和他人利益，该房屋租赁合同合法有效。对于本案争议的两份补充协议内容及租金、租赁期限变更的效力认定。庭审中，原告对屈瑞霞与被告赵迎春在2015年2月1日签订的补充协议和2015年7月19日签订的再次补充协议提出异议，认为没有范梦林的签字，只认可“房租增加12000元，即年租金为84000元/年”的事实，对两份协议的其余内容均不认可。虽然原告范梦林没在两份补充协议上签字，但是屈瑞霞系原告范梦林之妻，亦是涉案房屋的共有人和共同出租人（2013年3月1日签订的房屋租赁合同上有屈瑞霞的签字和捺印），且事后原告对两份补充协议内容完全知晓、并未提出异议，被告赵迎春完全有理由善意的相信两份补充协议的签订系原告范梦林夫妻二人的共同意思表示；原告虽在庭审中提出再次补充协议是因被告哄骗所签，但未能提供证据予以证明；综合本案证据和事实，应当认定屈瑞霞与被告赵迎春签订的两份补充协议合法有效，两份补充协议的签订应视为原、被告双方对房屋租赁合同主要内容进行的变更，即：合同约定的房屋租金变更为84000元/年、房屋交付时间变更为2015年10月15日、房屋起租时间变更为2016年3月1日、租赁期限变更为2016年3月1日至2026年3月1日，双方应按照约定全面履行各自的合同义务。据查，原告对该租赁房屋按约定并按被告要求进行了续建改造，被告也对该租赁房屋进行了装修，现已实际投入使用开办幼儿园，且被告已依约按84000元/年向原告支付了三年的房租（2016年3月1日
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2019年3月1日），合同实际仍在继续履行，并不具备法定或约定的合同终止要件，为了维护依法成立的有效合同的严肃性，保护合同双方经济社会利益最大化，减少不必要的经济损失，维护正常的教学秩序和社会生活秩序，本院对原告要求终止房屋租赁合同的请求不予支持。
针对原告要求被告赔偿其两年房租（2014年3月1日--2015年3月1日、2015年3月1日--
2016年3月1日）的诉讼请求。虽然庭审中原、被告双方对房屋交付时间各执一词，但根据本院查明的事实，被告于2015年10月开始对租赁房屋进行装修，且从当月开始支付水电费用，故房屋交付时间应确定为2015年10月。租赁合同是双务合同，原告作为出租方应如约履行按时、全面的将租赁房屋交付被告使用的义务，被告作为承租方应依约按期履行给付房租的义务。虽然原告在房屋租赁合同签订后依约对前楼第三层、第四层（防热层）及其他设施进行了修建，但是原告并未按合同约定在2013年7月1日前将房屋交付被告，亦未按2015年2月1日补充协议的约定在2015年7月1日前交付房屋。原告在未按约定履行交付房屋的义务时，双方权利义务关系未实际发生，被告有权在原告要求履行合同时采取不支付租金的方式进行抗辩，故原告要求被告赔偿其2014年3月1日到2016年3月1日两年房屋租金的请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第二百一十二条的规定，判决如下：
驳回原告范梦林的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告范梦林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。同时，向陕西省汉中市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将缴费收据复印件交本院。
审 判 长 董 洪
审 判 员 楚 林
人民陪审员 李福生
二〇一八年六月七日
书 记 员 万秀蓉