甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘01民终871号
上诉人（原审原告、反诉被告）酒泉市肃州区明泰砖厂（简称：明泰砖厂），住所地甘肃省酒泉市肃州区总寨工业园区驾驶技工学校院内。
经营者赵明财，男，1963年6月26日出生，汉族，住酒泉市肃州区总寨工业园区驾驶技工学校院内。
委托代理人高梦孝，甘肃神舟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）甘肃浩丰种子有限公司（简称：浩丰公司），住所地甘肃省兰州市城关区旧大路330号。
法定代表人何忠，该公司经理。
委托代理人靳雯，甘肃正鼎律师事务所律师。
上诉人明泰砖厂因与被上诉人浩丰公司土地租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2015）城民一初字第95号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年7月2日，原告明泰砖厂与被告浩丰公司签订一份租期为8年的《土地出租协议》，租赁期限自2013年7月1日至2021年6月30日。后经双方协商变更，另行签订一份租期为10年的《土地出租协议》，租赁期限自2013年8月1日至2023年7月31日。协议约定：被告浩丰公司将具有使用权的位于酒泉市肃州区总寨镇三奇堡村占地面积17.9亩的土地出租给原告明泰砖厂，土地使用年租金为40,000元。原告明泰砖厂以其生产的空心砖折抵房屋租金43,622元。合同签订后，由于被告浩丰公司向原告明泰砖厂出租的土地上留存被告搭建的温室空棚，被告浩丰公司向原告明泰砖厂交付土地前，于2013年7月12日与案外人段国红签订《土方工程协议》，拆除出租土地上的温棚，支付工程款55,280元。2013年7月20日，原告明泰砖厂与案外人李存军签订工程承包合同，约定承建原告砖厂内的工程，合同价381,088元,后变更增加工程款9,166元。2013年10月9日，酒泉市国土资源局肃州分局向原告明泰砖厂负责人赵明财进行调查询问后，认定原告明泰砖厂负责人赵明财在农业用地上进行非农建设，所建砖厂及建筑物均违反规定，随后作出酒国土肃监字（2013）第162号《责令停止违法行为通知书》《国土资源违法后果预先告知书》，要求原告明泰砖厂负责人赵明财限期自行拆除在非法占用的土地上修建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。但原告未拆除搬离。2014年4月24日，酒泉市国土资源局肃州分局作出酒国土肃罚字（2014）第1号《行政处罚决定书》，要求原告明泰砖厂负责人赵明财于2014年5月20日前自行拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。直至2014年12月12日，原告将场地内烧砖设备、空心砖等物品搬离，剩余现场建筑物未予拆除。2014年8月5日，被告向原告发出拆除通知，原告未拆除，被告遂于2014年12月12日出资10,000元雇佣案外人贾延新将场地内的建筑物拆除。
另查，2014年5月13日，酒泉市国土资源局肃州分局向浩丰公司作出酒国土肃罚字（2014）第7号《行政处罚决定书》，根据相关法律规定，对被告浩丰公司作出119,335元的处罚。被告浩丰公司向酒泉市国土资源局肃州分局已缴纳59,677.50元罚款。
再查，2015年3月11日，原审法院前往酒泉市国土资源局肃州分局调取原告酒泉市肃州区明泰砖厂与被告甘肃浩丰种子有限公司农业用地用于非农建设的相关情况，并到出租土地地块现场查看。
再查，2015年7月16日，原告明泰砖厂向原审法院提交评估鉴定申请，请求对砖厂内建设的建筑物及构筑物、搬迁费用等进行评估造价鉴定。经原、被告双方选择鉴定机构后，原审法院委托甘肃信诺工程造价咨询有限公司对原告砖厂建筑物、构筑物及搬迁费用进行评估。2015年8月20日，原、被告及信诺评估机构工作人员均到现场，各方对评估内容逐一进行核对。2015年9月22日，甘肃信诺工程造价咨询有限公司作出评估结论：一、无争议项目278,973.12元。1、现场实物存在项目159,330.22元；2、已被拆除无实物项目119,642.90元。二、有争议项目21,644.91元。1、室外给水管基槽挖填、室外电缆基槽挖填、2亩土地平整共计14,261.84元；2、60mm后天然砂夹石垫层7,383.07元。2015年10月20日，被告对评估鉴定报告提出书面异议，2015年11月17日，甘肃信诺工程造价咨询有限公司对评估报告予以答复。
原审法院认为，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人，有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人。本案开庭审理时合议庭向赵明财及被告进行释明后将原告变更为酒泉市肃州区明泰砖厂，被告未提异议。关于原、被告土地出租合同效力的问题，双方于2013年7月2日分别签订了两份土地租赁合同，合同将租赁期八年变更为租赁期十年，双方自愿对合同进行变更，变更后的合同对双方具有约束力，变更前的合同不再具有约束力。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家实行耕地和基本农田保护制度，严格控制农业用地转化为非农用地，被告未经任何批准程序擅自将农业用地出租给原告用于非农业建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》的效力性强制性规定，双方所签订的土地租赁合同应属无效，故对被告反诉提出合同有效的意见不予支持。关于双方合同无效后缔约过失责任的划分问题，双方签订的土地出租合同中，被告已告知原告承租土地的面积及四至，原告承租土地相邻地块均为农业用地，且被告在出租土地前已明确告知原告该地块的性质，但原告仍承租该农业土地用于非农建设，原告应当承担相应责任；被告明知土地性质仍将农业用地对外进行出租，且在被告将农业用地用于非农建设时没有积极制止，被告亦应承担相应责任，原审法院确认本诉部分原、被告承担责任的比例为原告50%、被告50%。
关于信诺评估公司评估结论的问题，原审法院对评估报告审查后，认为信诺评估公司的评估程序合法，评估方式适当。被告对评估内容中的部分数据不予认可并提出异议，原审法院将被告异议交付信诺评估公司，信诺评估公司随后作出书面答复，原审法院对答复进行审查后，认为答复结论适当，部分费用原审法院依职权予以适当调整，故对信诺评估公司作出的评估结论予以确认。无争议项目中，现场留存实物为原建筑物拆除的后残垣，双方对原建筑物面积、数量及其他评估内容均无异议，对现场留存实物的损失159,330.22元予以确认；已拆除无留存物为彩钢房顶、彩钢板棚顶、钢门窗等实物，鉴定结论为119,642.90元。上述实物已由原告拆除搬离，彩钢房顶、彩钢板棚顶等物品为原告明泰砖厂原厂房旧物利用，钢门窗拆卸后亦可继续利用，其余铁艺围墙、围栏等物尚余残值，故已拆除部分的残值应在该项鉴定结论的基础上予以扣减，根据评估报告计算方法已拆除无留存物残值标准应为该部分鉴定结论的40%即47,857.16元，故已被拆除无留存物损失为71,785.74元。有争议项目中，室外给水管基槽挖填、室外电缆基槽挖填为砖厂运行必备，现场存在挖填痕迹，予以确认。场地内靠东方向存在未平整部分土地约3亩，被告出租土地面积约17.9亩，故土地平整亩数为15亩，平整土地费用及室外给水管基槽挖填、室外电缆基槽挖填评支持10,000元。因场地已部分被破坏，无法准确计算天然砂夹石的面积，评估报告内容面积不客观，平整的水泥场地下留存60mm厚天然砂夹石垫层费用酌情支持5000元。
关于原告请求返还租金、赔偿损失的意见，原告的损失主要为砖厂的建筑物、搬迁损失，根据确认的责任比例，被告应当承担修建砖厂的建筑物、搬迁费用的责任比例为50%，即246,115.96元×50%=123,057.98元；关于原告要求返还租金40,000元的主张及被告反诉原告支付拖欠租金20,000元的主张，根据法律规定，当事人因无效合同所取得的财产应予以返还，但本案原告承租土地并建成砖厂后，已实际投入生产并获取生产利益，其应向被告支付土地的实际占用费。实际占用费按双方确定的土地租金标准计算，共计发生占用费60,000元（2013年8月1至2015年2月1日），因原告已用空心砖抵账的方式支付43,622元，故尚欠16,378元应由原告向被告支付。关于原告诉请的其他费用中看护场地人员工资，原审法院2015年3月11日到现场实地查看时，现场未有人看护现场，故对原告的该项诉请不予支持。关于原告主张的损坏空心砖及其他损失，因无证据予以佐证，不予支持。
关于被告反诉要求原告支付温棚拆除费55,280元、行政处罚金119,335元、拆除费30,000元的请求，温棚拆除费是被告给原告出租土地时，地面存在温棚，被告支出55,280元对场地内的温棚进行了拆除，并平整了场地，被告在出租场地前确存温棚，被告提供了相关证据证明该费用的发生；拆除费通过法庭调查及相应证据证明被告向案外人支付了10,000元，对被告两项反诉请求予以支持，上述共计65,280元。由于导致合同无效双方均有责任，从合同无效的成因来看，该部分损失双方应负同等责任，故对上述反诉部分原告应承担损失的50%，即32,640元。行政处罚金虽然是由酒泉市国土资源局肃州分局向被告作出的处罚，但2014年3月5日酒泉市国土资源局肃州分局向原告作出的行政处罚决定书要求原告限期拆除非法占用的土地上新建的建筑物，并恢复原状，原告向国土局作出承诺后直至2014年5月13日仍未履行处罚内容，酒泉市国土资源局肃州分局于2014年5月13日作出对被告罚款119,335元的决定，并要求被告限期恢复土地原状。因原告未能履行行政处罚的内容，导致损失扩大，对于扩大的损失部分原告应当承担70%的主要责任，现被告已缴纳59,677.5元，原告应当承担41,774.25元。未缴纳部分待被告缴纳后可按照上述责任比例向原告追偿。据此，依据《中华人民共和国土地管理法》第三十一条、第三十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决：一、原告酒泉市肃州区明泰砖厂与被告甘肃浩丰种子有限公司于2013年7月2日签订的《土地出租协议》无效。二、被告甘肃浩丰种子有限公司向原告酒泉市肃州区明泰砖厂支付砖厂基础设施建设费、搬迁费用共计123,057.98元。三、原告酒泉市肃州区明泰砖厂向被告甘肃浩丰种子有限公司支付土地占用费、温棚拆除费、行政处罚金、拆迁费用共计90,792.25元。四、驳回原告酒泉市肃州区明泰砖厂的其他诉讼请求。五、驳回被告甘肃浩丰种子有限公司的其他反诉请求。案件受理费9,481元，由原告承担7,396元，被告承担2,085元;反诉费2,335元，由原告承担1050元，被告承担1,285元;鉴定费20,000元，原告承担10,000元，被告承担10,000元。以上二、三、四项及案件受理费项相互折抵后，由被告甘肃浩丰种子有限公司向原告酒泉市肃州区明泰砖厂支付43,300.73元，于本判决生效之日10日内付清。
宣判后，明泰砖厂不服向本院提起上诉，请求撤销一审判决，将该案发回重审或依法改判。上诉理由：一、一审将双方签订的《土地出租协议》无效后的缔约过失责任比例划分为各自50％违背事实，认定错误。二、一审对信诺评估公司关于上诉人所受损失数额擅自进行调整违反法律规定。三、一审对上诉人要求被上诉人返还租金40000元不予支持，反而认定上诉人承租土地占用费为60000元，并判决要求上诉人予以承担，违反法律规定。四、一审支持被上诉人的反诉请求错误，应驳回被上诉人的反诉请求。综上，一审判决有失公正，恳请二审法院查清事实，依法作出公正判决。
被上诉人浩丰公司答辩称，赵明财对承租土地为“农业用地”是完全知悉的，其在明知的情况下将承租土地用于修建砖厂有明显过错。按照双方签订的《土地出租协议》，赵明财如在该土地上修建厂房应向相关主管机关申请获得批准后方可施工，赵明财在建砖厂时未履行行政审批手续，酒泉市国土资源局肃州分局将其砖厂定性为“违章建筑”并责令限期拆除。一审按照归错划分承担各种费用及行政罚款的比例并无不当，应予维持。综上，上诉人的上诉请求于法无据，应当驳回。
本院经审理查明，原审查明的本案基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为，根据双方当事人的诉辩，本案的争议焦点为：一、一审对合同无效的缔约过失责任比例划分是否适当；二、一审在甘肃信诺工程造价咨询有限公司评估结论的基础上对上诉人明泰砖厂所受损失予以调整是否妥当；三、被上诉人浩丰公司一审反诉请求上诉人明泰砖厂支付拖欠的租金、温棚拆除费、行政处罚金以及厂房拆迁费有无事实和法律依据。
关于第一个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，上诉人明泰砖厂主张被上诉人浩丰公司故意隐瞒土地性质，导致协议无效的责任应由被上诉人浩丰公司全部承担。被上诉人浩丰公司则辩称，其不存在隐瞒土地性质的事实，上诉人明泰砖厂对承租土地为“农业用地”是完全知悉的，该事实从《酒泉市公安局肃州分局刑事侦查大队报案笔录》中可以看出，且其作为完全民事行为能力的酒泉本地人，对所承租土地的性质应该是清楚的。上诉人明泰砖厂明知是农业用地仍修建砖厂，明显存在过错。本院认为，在涉案土地被出租之前，土地上尚留存被上诉人浩丰公司搭建的温室空棚，承租土地相邻地块均为农业用地，且上诉人经营者赵明财作为成年人，在承租土地之前应该尽到审慎的审查义务，上诉人明泰砖厂承租该农业土地用于非农建设存在一定过错；被上诉人浩丰公司明知上诉人明泰砖厂承租涉案土地用于建立厂房及相关生产用房，仍将涉案土地出租，其也存在一定过错。故一审认定上诉人明泰砖厂与被上诉人浩丰公司对导致合同无效的缔约过失责任划分为各承担50%的责任符合法律规定，并无不当。
关于第二个争议焦点，上诉人明泰砖厂主张一审对甘肃信诺工程造价咨询有限公司关于其所受损失数额擅自进行调整违反法律规定的上诉理由，本院认为，甘肃信诺工程造价咨询有限公司就上诉人砖厂内建设的建筑物及构筑物、搬迁费用等进行评估造价鉴定，并作出评估结论：一、无争议项目278,973.12元。1、现场实物存在项目159,330.22元；2、已被拆除无实物项目119,642.90元。二、有争议项目21,644.91元。1、室外给水管基槽挖填、室外电缆基槽挖填、2亩土地平整共计14,261.84元；2、60mm后天然砂夹石垫层7,383.07元。该工程造价鉴定书送达后，被上诉人浩丰公司提出书面异议，甘肃信诺工程造价咨询有限公司对异议答复如下，“……异议2：委托鉴定项目已实际使用2年，“227号报告”未考虑折旧。答复：本次鉴定委托书未要求鉴定折旧价格。异议3：已被拆除无实物项目材料被当事人赵明财运走，“227号报告”应扣除该部分价格。答复：我公司将已被拆除无实物项目的价格在“227号报告”鉴定结论汇总表中单列，由人民法院选择采纳。……异议6、7：“227号报告”中电缆沟、水管沟项目不存在。答复：我公司将电缆沟、水管沟项目价格在“227号报告”鉴定结论汇总表中单列，由人民法院选择采纳。……”一审根据现场勘查情况和上述异议答复对信诺评估公司的评估报告中已被拆除无实物项目和有争议项目予以适当调整，符合客观实际。
关于被上诉人浩丰公司要求上诉人支付拖欠租金20000元的主张，本院认为，双方自2013年7月2日签订土地出租协议后，2013年10月9日，酒泉市国土资源局肃州分局向上诉人明泰砖厂负责人赵明财进行调查询问后，认定上诉人明泰砖厂负责人赵明财在农业用地上进行非农建设，所建砖厂及建筑物均违反规定，随后作出酒国土肃监字（2013）第162号《责令停止违法行为通知书》、《国土资源违法后果预先告知书》，要求上诉人明泰砖厂负责人赵明财限期自行拆除在非法占用的土地上修建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。2014年4月24日，酒泉市国土资源局肃州分局作出酒国土肃罚字（2014）第1号《行政处罚决定书》，要求上诉人明泰砖厂负责人赵明财于2014年5月20日前自行拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。2014年8月19日，酒泉市国土资源局肃州分局向赵明财发出《履行行政处罚决定催告书》，催促其尽快履行酒国土肃罚字（2014）第1号《行政处罚决定书》，否则，将移交人民法院强制执行。期间，2014年8月5日，被上诉人浩丰公司向上诉人明泰砖厂发出搬迁拆除通知，但上诉人明泰砖厂迟迟不履行上述义务，直至2014年12月12日，上诉人明泰砖厂将场地内烧砖设备、空心砖等物品搬离，剩余现场建筑物仍未予拆除。且上诉人明泰砖厂承租土地并建成砖厂后，已实际投入生产并获取生产利益，故上诉人明泰砖厂应向被上诉人浩丰公司支付2013年8月1至2015年2月1日占用土地期间的土地占用费60000元，一审在扣除上诉人明泰砖厂用空心砖抵付的43622元后，判令上诉人明泰砖厂向被上诉人浩丰公司支付16378元土地占用费并无不当。
被上诉人浩丰公司关于要求上诉人明泰砖厂支付温棚拆迁费55280元的诉讼请求，该部分费用系双方签订土地出租协议后，被上诉人浩丰公司为了向上诉人明泰砖厂交付土地，对场地内的温棚进行拆除、平整场地而实际发生的费用。双方所签协议违反法律规定属无效，因双方对合同无效各承担50%的过错责任，故一审判令上诉人明泰砖厂承担上述费用的一半并无不当。
被上诉人浩丰公司关于要求上诉人明泰砖厂支付行政处罚金的诉讼请求，酒泉市国土资源局肃州分局向上诉人明泰砖厂发出行政处罚决定书，要求上诉人明泰砖厂负责人赵明财于2014年5月20日前自行拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，上诉人明泰砖厂迟迟未履行，酒泉市国土资源局肃州分局作出对被上诉人浩丰公司罚款119335元的行政处决定。该行政罚款属于因上诉人明泰砖厂的原因而扩大的损失，一审判处上诉人明泰砖厂承担70%责任并无不当。
被上诉人浩丰公司要求上诉人明泰砖厂支付厂房拆迁费30000元的诉讼请求，因酒泉市国土资源局肃州分局已作出了酒国土肃罚字（2014）第1号《行政处罚决定书》，但上诉人明泰砖厂迟迟不履行拆除义务，为此被上诉人浩丰公司发出拆除通知后，于2014年12月12日对上述建筑物及设施进行拆除，实际支付拆除费用10000元，上述费用系被上诉人浩丰公司代为履行拆除义务所实际产生的费用，一审判处由上诉人明泰砖厂和被上诉人浩丰公司各承担50%符合法律规定。
综上，上诉人明泰砖厂的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11816元，由上诉人酒泉市肃州区明泰砖厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张建军
审 判 员 白丽娟
代理审判员 冯 诚
二〇一六年六月十三日
书 记 员 谷元元