重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第00253号
上诉人重庆市巴南建设（集团）有限公司
法定代表人陈孝斌，董事长。
委托代理人王本悟
委托代理人邓箐
被上诉人高舒
委托代理人罗达，重庆海力律师事务所律师。
委托代理人张祖川，重庆海力律师事务所律师。
上诉人重庆市巴南建设（集团）有限公司（以下简称巴南建设公司）与被上诉人高舒商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院（2014）綦法民初字第02672号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明，被告系从事房地产开发的二级企业。2010年9月21日，被告取得座落于万盛区石林镇百花村的“万盛黑山.水云涧”项目的商品房预售许可证。2010年10月29日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：商品房座落于重庆市万盛区石林镇百花村黑山.水云涧A栋4层2号；建筑面积26.55平方米；商品房为清水房，总成交金额为83101元；交房期限及交付条件为：属预售商品房的，被告应当在2012年12月31日前，依照国家和地方有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。交付时应符合以下条件：已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；关于办理产权登记的约定：预售商品房的，在实际交付使用之日起60日内，由原、被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关材料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因被告的原因，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告要求解除合同的，被告应当自解除合同通知到达之日起30日退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按原告已付房款百分之一向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金，并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。同时，双方还签订了《合同补充协议》，协议约定房地产权属证书办结的约定时间为：自原告从被告处办理接房手续完毕之日起18个月内。合同签订后，原告按约交纳了房款83101元，并交纳了该房屋的契税。2011年6月，被告电话通知原告接房。原告于2011年6月25日向房屋客户服务中心交纳了物管费287元，并于2011年8月28日交纳了水费、公摊水费、闭路费共计67.65元。2013年12月25日，原告向本院起诉重庆市万盛经济技术开发区国土房屋管理局不履行房屋登记法定职责。万盛经开区土地房屋登记中心于2014年1月9日向原告作出回复，回复中称未收到开发商关于水云涧项目申报材料及需要开发商与原告共同提交的相关纸质资料，故房产权证无法办理。原告收到该回复后于2014年1月15日撤回了行政诉讼。
2010年4月29日，被告同重庆美丽山乡旅游文化发展有限公司签订《委托办理房屋建设产权手续协议书》，协议约定被告委托重庆美丽山乡旅游文化发展有限公司办理“黑山.水云涧”旅游房地产开发项目的土地、规划、开发建设及产权手续；办理房屋产权证所需时间为协议签订后36个月内，如因上级审批等不可抗拒因素拖延，由双方协商酌情延期办理。2010年7月30日，时为重庆市万盛区石林镇人民政府下发关于“黑山.水云涧”旅游地产项目办理产权手续的承诺函（石林府函（2010）68号），该函中提到被告开发的“黑山.水云涧”旅游地产项目是万盛区石林镇“百花美丽山乡”分项目之一。目前有关审批程序进展良好，已完成项目建设用地规划许可、方案和初步设计审查、质量安全监督等开发建设审批手续，土地使用手续正在办理当中。石林镇负责将该项目出让地、商品房等完全产权手续办理完结。2012年9月25日，被告向石林镇人民政府发出《关于尽快办理“黑山.水云涧”一期房屋产权手续的函》，该函中提到该项目于2011年5月竣工，并通过了万盛建委质量站预收验收合格，并于2011年6-7月将商品房全部交给业主入住。但该商品房的房产证未办妥，就连出让土地证也未落实到位。对此，要求石林镇政府高度重视，力争在2012年底办妥房屋产权证。2013年1月7日，被告再次向石林镇人民政府发出《关于办妥“黑山.水云涧”一期房屋产权手续已迫在眉睫的函》，该函中提到因被告向购房户承诺最迟在2012年12月底办理房屋产权证，现时间已过，请求政府尽快完善该项目的土地出让手续。
2014年4月21日，万盛经开区国土房管局同被告签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定出让宗地座落于石林镇百花美丽山乡。被告至今未取得“黑山.水云涧”项目的土地使用权证。
高舒向一审法院诉称：2010年12月29日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，原告从被告处购买了万盛经开区石林镇百花村黑山水云涧A栋4层2号的房屋，房屋成交价为83101元。合同约定被告应于2011年8月24日之前办理房屋产权证。原告按约交纳了房款及契税，但被告未按约为原告办理产权证，已构成违约。现原告起诉来院，要求被告支付逾期办理房屋产权证的违约金3681元（从2012年12月25日至2014年3月13日，以每日83101元×0.0001计算），并按上述标准一直支付至被告取得房屋登记机构出具的登记受理单之日。
巴南建设公司向一审法院辩称：根据合同约定，办理房屋产权证应在项目验收合格后18个月内，但至今该项目尚未通过验收。原告尚未正式接房，只是提前使用。由于现不具备办理产权证的条件，故被告不存在违约情形。同时，由于万盛和綦江区划调整的客观原因，导致房屋产权证办理工作延误。原告装修不符合规划验收，亦是未办理产权证的原因之一。综上，要求依法驳回原告的诉讼请求。
一审法院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》时被告已取得商品房预售许可证，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。
根据合同约定，房地产权属证书办结的约定时间为自原告从被告处办理接房手续完毕之日起18个月内。原告以2011年6月25日向房屋客户服务中心交纳物管费作为交房时间，被告在第一次庭审中予以认可，但在第二次庭审中予以否认，根据民事诉讼法应当遵循诚实信用原则之规定，本院对交房时间为2011年6月25日予以确认。故被告应从2011年6月25日起在18个月内（即2012年12月25日前）办结房地产权属证书。现被告因自身原因逾期办理房地产权属证书，已构成违约，应承担相应的违约责任。合同虽约定违约金于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内支付，但该约定应为被告逾期办证总金额确定后向原告支付违约金的时间准备，而非逾期办证违约金的支付条件。在被告违约事实已确定且违约金已产生的情况下，虽然违约金总金额无法确定，但是原告仍有权向被告主张已经产生的逾期办证违约金。
综上，被告逾期办理产权证已构成违约，应从2012年12月25日起，每日以已付房款83101元的万分之一支付逾期办证违约金。原告要求违约金计算至2014年3月13日共计3681元的诉求，本院予以支持。至于原告要求按上述标准一直支付至被告取得房屋登记机构出具的登记受理单之日的诉求，因被告取得房屋登记机构出具的登记受理单之日尚不确定，故本院仅对计算至本案法庭辩论终结前即2014年7月3日的逾期办证违约金931元予以支持。此后产生的逾期办证违约金，原告可另案解决。遂判决：一、重庆市巴南建设（集团）有限公司于本判决生效后5日内支付高舒2012年12月25日至2014年7月3日的逾期办理产权证违约金4612元；二、驳回高舒的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，由重庆市巴南建设（集团）有限公司负担（此款已由高舒预交，重庆市巴南建设（集团）有限公司应于本判决生效后5日内直接支付高舒50元）。
宣判后，巴南建设公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销重庆市綦江区人民法院作出的（2014）綦法民初字第02672号民事判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案的上诉费由被上诉人承担。主要理由：一审法院认定事实和适用法律均错误。上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定，诉争房屋权属证书的办结时间为被上诉人从上诉人处办理接房手续完毕之日起18个月内。本案中，所涉房屋因非上诉人原因至今未通过验收，而被上诉人仅仅是提前使用房屋并非正式接房，并不具备办证的条件；其次，由于万盛和綦江规划调整的客观政策原因，导致房屋产权办理工作延误。
被上诉人答辩认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审法院查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真是意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。上诉人诉称双方没有正式办理交房手续，涉案房屋没有交付，但涉案房屋已经由被上诉人占有使用。上诉人于2011年6月25日向被上诉人收取物管费，一审法院认定2011年6月25日为交房日期，本院予以支持。上诉人有关涉案房屋没有正式交付的诉辩理由与客观事实不服，本院不予采信。
按照双方合同约定，上诉人应当在双方完成交房手续之日起18个月内为被上诉人办结房地产权属证书。截至2012年12月25日（即2011年6月25日后18个月内）上诉人没有为被上诉人办结房地产权属证书，构成违约。上诉人主张由于万盛区和綦江区规划调整的客观政策原因，导致房屋产权办理工作延误，但上诉人没有举示上述主张构成不可抗力的证据。故上诉人应当承担违约责任。
综上所述，上诉人的上诉请求及理由不能成立。原审判决认定的事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人重庆市巴南建设（集团）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 琴
审 判 员 张泽兵
代理审判员 肖 飞
二〇一五年二月二十八日
书 记 员 张 玲