湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂十堰中民四终字第00206号
上诉人（原审被告）十堰市经济开发区加能小额贷款股份有限公司。住所地：湖北省十堰市经济开发区白浪中路**号。
法定代表人匡翠平，该公司董事长。
委托代理人周华峰，湖北瑞泰律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解、代收法律文书等。
被上诉人（原审原告）韩平，退休职工。
委托代理人刘小青，湖北献真律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原审被告湖北捷开置业有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区五堰街办燕林社区物贸大厦***室。
法定代表人孟星（已死亡，尚未变更工商登记），该公司董事长。
上诉人十堰市经济开发区加能小额贷款股份有限公司（以下简称加能公司）因与被上诉人韩平以及原审被告湖北捷开置业有限公司（以下简称捷开公司）房屋拆迁安置补偿纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2014）鄂茅箭民一初字第01445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月5日受理后，依法组成由审判员王志刚担任审判长，审判员王海、徐恩田（主审）参加评议的合议庭。经过阅卷和调查，询问当事人，合议庭认为本案事实已核对清楚，决定不开庭审理。经合议庭评议，本案现已审理终结。
韩平原审诉请判令：1、韩平与捷开公司于2009年11月13日签订的《房屋转让协议书》效力优先于捷开公司与加能公司于2011年9月23日签订的《十堰市商品房买卖合同》效力及2014年3月20日房屋预告登记效力；2、韩平优先取得捷开公司名下的位于茅箭区五堰街办人民中路11号1幢1-11号房屋（房产证号：十堰房权证茅箭区字第××号）；3、捷开公司立即为韩平办理上述房屋产权过户登记手续；4、捷开公司支付违约金（自2011年12月22日起至办理完毕上述房屋产权过户登记手续之日止按照每日500元标准计算）；5、本案保全费、诉讼费由捷开公司、加能公司承担。
一审判决认定：2007年6月18日，韩平与柏华签订《房屋买卖协议书》约定，柏华将其所有位于十堰市五堰街办五堰小区居委会物贸大楼A幢1-（3、4）号门面房（房屋所有权证号为：十堰房权证茅箭字第××号，建筑面积为271.73平方米）作价138万元卖给韩平，协议签订后柏华将房产证交由韩平保管，韩平有权出租或出售此房产，所有收益归韩平所有，柏华不得干扰或有异议。韩平在七天内支付柏华131万元，余款在双方办理过户手续时一次性付清。在双方未办理过户手续之前，产权虽然名义上属于柏华，但柏华不得自行再对外出售出租，若需再对外出售出租，只能由韩平对外全权办理出售、出租手续，若办理出售过户手续时柏华必须无条件予以配合，出具所有的相关手续。协议签订后，韩平按协议支付了全部购房款，并实际占有、收益房屋，但双方未到相关部门办理产权过户手续。
2009年11月13日柏华作为转让方、韩平作为委托代理人、捷开公司作为受让方签订了《房屋转让协议书》约定，三方自愿协商一致，将十堰市五堰街办五堰小区居委会物贸大楼A幢1-（3、4）号门面房（房屋所有权证号为：十堰房权证茅箭字第××号，建筑面积为271.73平方米）转让给捷开公司，转让价格为240万元整并还建补偿本项目改造后的维也纳商业广场一层建筑面积72平方米的商业门面房一间（具体房屋位置详见双方签章的房屋平面图），超出72平方米的按每平方米12000元补交房款，少于72平方米的按每平方米12000元退还房款。捷开公司在维也纳商业广场开盘销售后即办理还建门面房买卖手续和产权登记手续，委托代理人韩平有权代为接受捷开公司支付的房屋转让款，有权将补偿的商业门面房产权办理在自己名下。违约方每逾期一日履行本协议应向守约方支付500元的违约金。协议签订后，捷开公司按照协议约定将转让房款支付给了韩平。2011年9月捷开公司开发建设的维也纳广场项目竣工，双方协议约定的还建补偿商业门面房登记为人民中路11号1幢1-11号（房产证号：十堰房权证茅箭区字第××号），2011年12月22日捷开公司取得《十堰市商品房销售备案证》。2012年4月23日，韩平与捷开公司及十堰永安物业资产管理有限公司就上述门面房屋签订了为期5年的《房屋租赁合同》，约定自2012年3月1日至2017年2月28日由十堰永安物业资产管理有限公司租赁房屋年租金15万元，每年支付一次，捷开公司承担连带法律责任等。租赁合同签订后，韩平收取了部分租金。
韩平多次要求捷开公司履行办理房屋产权登记手续及支付拖欠的租金义务，捷开公司均未履行，韩平经到相关部门进行询问，得知上述还建补偿安置房屋被捷开公司出卖给加能公司，并于2014年3月21日在十堰市房屋产权交易中心进行了转移预告登记。韩平认为其与捷开公司2009年11月13日签订的《房屋转让协议书》实为按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，效力优于捷开公司与加能公司签订的《十堰市商品房买卖合同》效力，捷开公司将拆迁补偿安置房出卖给加能公司侵害其合法权益，故诉至十堰市茅箭区人民法院，并于2014年3月25日提供担保，向该法院申请诉前保全，该法院于2014年3月26日裁定对捷开公司所有价值200万元的财产予以查封。
一审法院认为：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。加能公司认为韩平不是本案适格主体，其只是代理人的身份，不享受物权上的所有权，转让协议是柏华签的，虽然约定办理在韩平名下，不代表取得合同上的主体，应由柏华起诉，韩平不具备主体资格。结合本案案情，2007年6月18日韩平与柏华签订《房屋买卖协议书》，虽然未办理房屋过户手续，但不影响合同的效力，协议签订后韩平支付了全部购房款，柏华将房屋交付给了韩平，虽然物权未转移，但柏华与韩平之间形成债权债务关系。2009年11月13日柏华、韩平、捷开公司三方签订的《房屋转让协议书》约定韩平有权代为接受捷开公司支付给柏华的的房屋转让款，并有权将补偿的商业门面房产权办理在自己名下。捷开公司在三方协议上签名并盖有公章，后捷开公司按照协议约定将转让房款及补偿安置房屋交付给韩平，并作为担保方与韩平在2012年4月23日签订了《房屋租赁协议》将房屋租赁给他人使用，由韩平收取租金。以上事实可看出柏华、韩平、捷开公司三方签订的《房屋转让协议书》关于柏华、韩平、捷开公司三方权利义务的约定实质是债权转让的约定，捷开公司对《房屋转让协议书》中约定的韩平享有的权利予以认可，并已实际向韩平履行了协议约定的付款、交房义务，柏华本人亦对韩平享有协议约定的权利义务予以认可，现韩平作为权利享有人起诉要求捷开公司履行协议约定的义务，具备主体资格。
拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房的，应予支持。本案中柏华、韩平、捷开公司三方签订的《房屋转让协议书》虽然名称不是拆迁补偿协议，但从内容看其明确约定了还建补偿门面的位置、大小、用途，捷开公司亦将协议约定的补偿安置房屋交付给韩平使用收益，故该协议实为按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，因此对加能公司的辩称理由不予采纳，韩平关于优先取得补偿安置房的请求，予以支持。捷开公司未按照协议约定办理产权证书，应承担违约责任。故韩平要求捷开公司办理房屋产权证的主张，予以支持。其关于支付逾期办证违约金的诉求，因韩平接收补偿安置房后将该房屋出租获益，且协议未就逾期办证违约责任具体明确，故按照协议约定的补偿安置房屋折价款864000元（12000元／㎡×72㎡）自2012年4月23日韩平签订租赁协议使用收益之日起至判决生效之日止参照中国银行同期贷款利率支付违约金。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八十八条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第七条之规定，缺席判决：一、韩平优先取得湖北捷开置业有限公司名下位于湖北省十堰市茅箭区五堰街办人民中路11号1幢1-11号房屋（房产证号：十堰房权证茅箭区字第××号）；二、湖北捷开置业有限公司为韩平办理上述房屋产权过户登记手续；三、湖北捷开置业有限公司按照补偿安置房屋折价款864000元（12000元／㎡×72㎡）自2012年4月23日韩平签订租赁协议使用收益之日起至判决生效之日止参照中国人民银行同期贷款利率支付违约金；四、驳回韩平其他诉讼请求。以上应付款项应于判决生效后十日内支付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7750元、保全费5000元，由湖北捷开置业有限公司负担。
加能公司不服一审判决，向本院上诉称：柏华、韩平、捷开公司于2009年11月13日签订的《房屋转让协议书》的主体中，韩平的身份是柏华的委托代理人；一审判决曲解了《房屋转让协议书》的实质；一审判决认为韩平是权利享受人，就认定其具备主体资格是错误的；韩平通过《房屋转让协议书》的约定，达到将房屋直接过户到其名下的目的，是以合法形式掩盖非法目的。故韩平不具备主体资格，应驳回其起诉。从《房屋转让协议书》的内容可知，柏华将房屋出卖给捷开公司，并委托韩平作为代理人代收房款和房屋，柏华才是合同的主体，韩平不具备主体资格。一审判决将《房屋转让协议书》认定为拆迁安置补偿协议是错的。请求二审法院依法裁判。
韩平未向本院提交答辩状。
双反均无新的证据向本院提交。
经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，2007年6月18日柏华与韩平签订《房屋买卖协议书》，柏华将位于五堰街办五堰小区居委会，建筑面积为271.73㎡，产权证号为十堰房权证茅箭字第××号的房产以138万元的价格出售给韩平。并约定房产证由韩平保管，韩平有权对该房屋进行出租、出售，柏华不得再对该房屋进行出租、出售。从该协议的内容来看，韩平已取得处分权、用益物权，换言之，柏华出售房屋的过程中，已将相关权利让与韩平。
2009年11月13日柏华、韩平、捷开公司三方签订的《房屋转让协议书》约定韩平有权代为接受捷开公司支付给柏华的房屋转让款，并有权将补偿的商业门面房产权办理在自己名下。该约定进一步证实，韩平是权利受让人。
2012年4月23日，韩平与捷开公司及十堰永安物业资产管理有限公司就上述门面房屋签订了为期5年的《房屋租赁合同》，韩平收取租金。该事实表明，韩平已经实际出租该房屋并取得收益。
以上事实表明，柏华已将有关房屋的相关权利让与给韩平，韩平有权直接接受房屋转让款，也有权将诉争房屋的产权办理在其名下。捷开公司也按约向韩平支付了房屋转让款并交付了还建的房屋。且韩平已经实际出租该房屋并取得收益。韩平的实体权利遭受侵害时，其有权提起诉讼，一审判决认定其具备原告主体资格正确。柏华与韩平签订的《房屋买卖协议书》未约定办理产权变更登记手续的期限，仅约定了过户手续费由韩平承担。且双方在签订《房屋买卖协议书》时也不能预测合同签订以后该房屋在三年以内将被拆迁。在柏华、韩平未及时办理产权变更登记手续的情况下，柏华、韩平与捷开公司签订了《房屋转让协议书》，该协议是当事人真实意思表示，也未违反法律、行政法规的规定，该协议真实有效。故不能以未及时办理产权变更登记手续为由推定双方存在以合法形式掩盖非法目的的情形。
民事法律关系是当事人之间的实体权利义务关系，《房屋买卖协议书》、《房屋转让协议书》均确定了韩平的实体权利及相关义务，其有权要求将诉争房屋过户到其名下。《房屋转让协议书》名义上虽为房屋转让协议，但合同内容既有转让价款的约定，也有还建补偿72平米商业门面房的约定，就本案诉争的房屋而言，该约定实质上是关于拆迁安置补偿房屋的约定。捷开公司应还建补偿一套72㎡的商业门面房属于拆迁安置补偿的房屋，该房屋是基于被拆迁人原房屋的相关物权而取得的，本质上源自于物上请求权，较之于房屋买卖合同之债具有优先性。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的该房对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。韩平是实际权利受让人，其可优先取得捷开公司还建的72㎡的商业门面房。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7750元，由十堰市经济开发区加能小额贷款股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书生效之日起计算。
审判长 王志刚
审判员 王 海
审判员 徐恩田
二〇一五年六月十日
书记员 刘亚琼
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。