黑龙江省林甸县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑0623民初1448号
原告:中国工商银行股份有限公司大庆油田支行，地址黑龙江省大庆市萨尔图区中七路49号（以下简称“工商银行油田支行”）。
负责人：林雨阳，男，汉族，1970年7月22日出生，系该支行行长，现住大庆市让胡路区。
委托诉讼代理人：王军，女，黑龙ＸＸ兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周春辉，男，汉族，1977年4月24日出生，系该行职工，现住大庆市萨尔图区。
苏冬冬，男，1990年11月9日出生，汉族，工作单位林甸县盛源火锅店，住林甸县（未出庭）。
被告：黑龙江方略房地产开发有限公司，住所地大庆市萨尔图区美兰街香逸名苑2-2-403（以下简称“方略公司”）。
法定代表人：蒋文国，该公司经理。
委托诉讼代理人：林宝昌，男，系黑龙江灵泉律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司大庆油田支行诉被告苏冬冬、黑龙江方略房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行油田支行委托诉讼代理人王军、周春辉，被告方略公司委托诉讼代理人林宝昌到庭参加诉讼，被告苏冬冬经本院依法公告传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
工商银行油田支行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告偿还借款本金144971.70元及截止到2017年4月30日的利息2460.87元，合计147432.57元，并按照借款合同约定的利率、罚息、复利的标准支付自2017年4月30日起至实际给付之日止的利息。2、判令被告黑龙江方略房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责�（即连带保证责任）。3、判令被告黑龙江方略房地产开发有限公司对上述第一项债务承担质押担保责任，以账号为0905060141000000971的保证金账户中的全部资金为限有限予以偿还。4、确认原告与被告苏冬冬之间的《个人购房借款/担保合同》中抵押条款有效，原告对抵押物（位于林甸县东北街龙泉新城2#1单元802室）享有优先受偿权，拍卖或变卖该抵押物所得款项优先偿还上诉第一项债务及原告为实现债权所发生的一切费用。5、判令二被告承担律师费、诉讼费、保全费、邮寄费等。
事实与理由：2014年5月19日被告苏冬冬与原告签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定贷款金额为人民币15万元，用于购买被告黑龙江方略房地产开发有限公司开发的位于林甸县东北街龙泉新城2#1单元802室房屋，借款期限为30年，被告苏冬冬以其购买的该处房产提供抵押担保（后办理了抵押预告登记），此外双方还对贷款利率、罚息、违约责任、抵押担保范围争议解决方式等内容进行约定。被告黑龙江方略房地产开发有限公司为原告出具了《担保函》，对被告苏冬冬上述债务提供保证金质押担保（保证金账户为0905060141000000971）和连带责任保证担保。担保的期限从贷款发放之日起至上述抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交原告之日止。担保范围为上述《借款合同》项下贷款本金及利息、逾期罚息、浮息、违约金、赔偿金和实现债权所需费用。原告按合同约定于2014年5月29日向被告苏冬冬发放贷款15万元，并于当日将该笔贷款全部转入被告黑龙江方略房地产开发有限公司开立的一般账户中。在借款合同履行过程中，借款人被告多次违约，截至2017年4月30日，已连续4此未还款，累计13违约，根据借款人与原�签订的《个人购房借款/担保合同》第十四条违约及违约责任14.1.1项和14.2（4）.（6）项的规定，借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用并承担违约责任，被告苏冬冬违约后经原告多次催要无果，故原告诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。
方略公司辩称，被告在购买我公司开发的龙泉新城小区住宅楼时抵押贷款，我方为借款保证人，对于原告的诉讼，我方同意承担法律规定的和合同约定的保证责任，并同意此违约款在我方以缴纳的保证金之内一次性划拨扣除。
被告苏冬冬未出庭，无辩解。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证�，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人仅对律师代理费有争议,本院认定事实如下：
原、被在签订借款合同时，约定因追索债权所发生的律师服务费由被告承担。原告依据《大庆市律师服务收费管理办法》规定的标准向被告主张律师代理费5796.00元,被告方略公司质证认为由被告承担律师服务费无异议，但认为该标准过高,应按现行黑龙江省司法厅和物价局颁发的文件中有关律师收费标准执行。庭后原告向本院提出申请，同意按黑龙江省物价监督管理局黑龙江省司法厅黑价联[2016]23号《关于基层法律服务收费政府指导价标准的通知》的规定将律师服务费按3948.00元主张,本院认为,此标准于法有据应予支持。
本院认为，被告苏冬冬与原告工�银行油田支行签订的《个人购房借款/担保合同》系当事人的真实意思表示,其内容合法有效，应受法律保护,双方当事人应严格按照合同的约定履行各自的义务。借款人苏冬冬应当按照合同的约定及时偿还贷款及相应利息。故本院对原告要求被告苏冬冬偿还借款剩余本金144971.70元及截止到2017年4月29日的利息2460.87元（合计147432.57元）的诉讼请求予以支持;对2017年4月30日起至实际给付之日止的利息，应以上述借款本息合计147432.57元为基数，按照合同约定的逾期罚息利率标准计算。
苏冬冬自愿以其所有的位于林甸县东北街龙泉新城小区林甸县东北街龙泉新城2号楼1单元802室、地号为2-8-1-8-97房屋产权及土地使用权为涉案贷款做抵押担保，并在林甸县房地产管理部门办理了抵押权预告登记，故本院对原告要求被告苏冬冬不能偿还借款本息时�工商银行油田支行作为抵押权人有权以抵押财产折价、拍卖或者变卖的价款优先受偿的诉讼请求予以支持。
被告方略公司为原告出具了《担保函》，约定方略公司对苏冬冬上述债务提供阶段性连带责任保证，故方略公司作为涉案借款的连带保证人，对涉案借款承担连带保证责任。另方略公司与工商银行油田支行签订《按揭贷款业务合作协议》，方略公司在原告工商银行油田支行处开立专户（账户为0905060141000000971），并按照《按揭贷款业务合作协议》及《担保函》约定比例缴存保证金，工商银行油田支行作为开户行对该账户内的保证金取得控制权，涉案质权依法设立，工商银行油田支行对进入该账户内的资金均依法享有质权。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第六十三条、第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第八十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告苏冬冬于本判决发生法律效力之日偿还原告中国工商银行股份有限公司大庆油田支行借款本金144971.70元及利息2460.87元（该利息系截止至2017年4月29日的利息）合计147432.57元,自2017年4月30日起至实际给付之日止的利息，以147432.57元为基数，按照合同约定的逾期罚息利率标准计算。
二、被告苏冬冬于本判决发生法律效力之日给付原告中国工商银行股份有限公司大庆油田支行律师代理费3948.00元。
三、被告黑龙江方略房地产开发有限公司对以上债务承担连带给付责任。
四、被告黑龙江方略房地产开发有限公司以账号为0905060141000000971的保证金账户中的全部资金优先偿还上述债务。
五、被告苏冬冬与原告工商银行油田支行签订的《个人购房借款/担保合同》中抵押条款有效，原告中国工商银行股份有限公司大庆油田支行对被告苏冬冬提供的抵押房屋（位于林甸县东北街龙泉新城小区2号楼1单元802室、地号为2-8-1-8-97房屋产权），在以上债权范围内对该房屋拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的�务利息。
案件受理费3249.00元、保全费1258.00元，由被告苏冬冬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。
审 判 长 何明光
人民陪审员 刘 坤
人民陪审员 李 雪
二〇一七年十一月二十日
书 记 员 刘美廷