山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁10民终62号
上诉人（原审被告）:威海南源房地产开发有限公司，住所地威海市文登区西壕街18号。
法定代表人:ＸＸＸ，经理。
委托诉讼代理人：邵术强，文登大水泊法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：姜伟，男，1971年1月8日出生，汉族。
委托诉讼代理人：张玉珊，山东昀明律师事务所律师。
上诉人威海南源房地产开发有限公司（以下简称南源公司）因与被上诉人姜伟房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2017）鲁1003民初3161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
南源公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判继续履行房屋买卖合同。事实和理由：1.双方当事人签订的商品房买卖合同中约定，购房者在规定期限内无法取得房地产权属证书的，姜伟不退房，南源公司按已付房款的0.1%向姜伟支付违约金，该约定系双方当事人的真实意思表示，没有侵犯国家及第三人的合法权益，合法有效；2.案涉房屋未能通过综合验收的原因系人防设施验收标准提高，并非南源公司的原因，南源公司亦对房屋不断改造以尽快通过综合验收，且案涉房屋现已具备办理房产证件的条件，故姜伟无权要求解除房屋买卖合同；3.一审判令解除房屋买卖合同，姜伟应将案涉房屋返还给南源公司，南源公司将房款返还给姜伟，但该房款应当仅限于姜伟实际支付的247466.28元，而不包括以房租折抵的款项。
姜伟答辩称，1.双方签订的商品房买卖合同中明确约定了案涉房屋的办证时间，但南源公司至今未履行办证义务，且该合同中关于姜伟无权退房的约定系格式条款，违反了法律的强制性规定，应属无效；2.南源公司未提交证据证实因人防设施验收标准提高导致案涉房屋无法验收，且无法改变案涉房屋无法办理房产证的事实；3.基于南源公司将房屋返租租金在房款中予以扣除的事实，姜伟未向南源公司主张房款占用期间的利息损失，故南源公司无权要求将案涉房屋的租金从应返还的房款中扣除。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
姜伟向一审法院起诉请求：1、解除姜伟与南源公司于2011年10月24日签订的位于威海市文登区昆嵛路21-256号房屋的商品房买卖合同;2、南源公司返还购房款263262元、住宅专项维修基金2070.6元，共计265332.6元；3、南源公司赔偿姜伟经济损失，以265332.6元为本金，自2017年5月1日起至实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息。
一审法院认定事实：2011年10月24日，姜伟、南源公司签订了商品房买卖合同（合同编号：20111024DFAC2E155076),约定姜伟以247466.28元（该价格系合同记载价格，实际购房价为263262元）向南源公司购买位于威海市文登区昆嵛路21-256号商品房，南源公司需于2012年4月30日前，将验收合格并符合合同约定的商品房交付姜伟使用。同时，南源公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由南源公司提供的资料报产权登记机关备案。如因南源公司的责任，姜伟不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，姜伟不退房，南源公司按已付价款的0.1%向姜伟支付违约金。同日，姜伟、南源公司又签订了《南源大厦地下步行街租赁委托合同》，约定案涉商品房委托租赁管理期限为一年（2012年5月1日至2013年4月30日），商品房价款共计263262元，全年的租金以商铺房款总价的6%一次性从房款总价里直接扣除。姜伟当日即按照约定向南源公司支付了扣除租金的房价款247466.28元（263262元-263262元×6%）并交纳了住宅专项维修资金2070.6元。2012年5月1日，南源公司将上述商品房交付姜伟。
2012年，姜伟、南源公司又签订了《南源大厦地下步行街商铺业主补充协议》，约定：案涉商铺委托租赁期限由原来的2012年5月1日至2013年4月30日止，延期至2014年4月30日。2014年4月19日，姜伟、南源公司将委托租赁期间延期至2017年4月30日止；同时约定续签租金一年按照商品房总价6%计算，签三年免一年租金（即三年租金按房屋总价的12%计算），租金分四期支付，时间为2014年5月1日前后第一次，以后每间隔半年支付一次，最后一次支付时间为2015年11月1日前后。第三年起南源公司不再支付租金给姜伟。南源公司已按约定付清全部租金。2017年4月6日，姜伟、南源公司再次签订租赁委托合同，约定委托租赁期间为2017年8月1日至2025年7月30日止；同时约定第一年即2017年8月1日至2018年7月30日，租金总额为100万元（外加代金券10万元）；第二年即2018年8月1日至2019年7月30日，租金总额为100万元；第三年、第四年、第五年即2019年8月1日至2022年7月30日，每年租金为110万元；第六年、第七年、第八年即2022年8月1日至2025年7月30日，每年租金为120万元。南源公司已按约定付清2012年5月1日至2017年4月30日的全部租金。
一审审理过程中，南源公司未提供证据证实案涉商品房已通过综合验收合格且已具备办理产权过户登记的条件以及未办理产权过户登记之责任不在于南源公司。
一审法院认为，商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。本案中，姜伟、南源公司双方于2011年10月24日签订的商品房买卖合同中明确约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，即2013年5月1日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现距合同约定姜伟应取得房产证的时间已有四年之久，直至诉讼中南源公司逾期办证的违约事实仍未消除，南源公司未举证证明其已具备办理产权过户登记的条件，亦未证明其不能完成产权过户登记之责任不在南源公司，故姜伟要求解除合同、返还房款及住宅专项维修资金及赔偿损失的诉请应予以支持。
关于案涉房款总额，姜伟主张双方于2011年10月24日签订的租赁委托合同中明确载明商铺房款总价共计263262元。南源公司为节省办证费用，遂与姜伟约定，2012年5月1日起至2013年4月30日止的租金以商铺房款总价的6%一次性从房款总价里直接扣除。基于此项约定，对于姜伟主张的案涉商品房总价款为263262元的事实，予以认可。
关于姜伟主张的违约利息，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。虽然在双方签订的合同中约定“姜伟不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，姜伟不退房，南源公司按已付房价款的0.1%向姜伟支付违约金”，但该合同条款明显为重复利用而事先拟定的格式文本，合同亦未以加重或者加粗或补充的条款提醒姜伟予以注意，同时在可由当事人选择的退房及其选项处的内容均打“×”，仅保留了姜伟不得退房的这一种情形的选择权。因该条款已明确排除了姜伟享有的依法解除权，免除了南源公司可能承担的合同的责任和风险，减轻了南源公司应承担的违约责任，故上述条款的约定无效，对姜伟不具有约束力。故对于姜伟要求以265332.6元为本金，自2017年5月1日起至南源公司付款义务履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息的主张，予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九、第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除姜伟与威海南源房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20111024DFAC2E155076);二、威海南源房地产开发有限公司于判决生效后十日内向姜伟返还购房款263262元及住宅专项维修资金2070.6元，共计265332.6元；三、威海南源房地产开发有限公司以购房款265332.6元为本金，自2017年5月1日起至南源公司实际履行付款义务之日止按照中国人民银行同期贷款利率向姜伟支付利息。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2640元，由威海南源房地产开发有限公司负担。
二审中当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，案涉商品房买卖合同系南源公司为重复使用而事先拟定的格式文本，其中第十五条“关于产权登记的约定”中约定，出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。该条款系一次性打印形成，在可由买受人选择的有权退房及其选项处的内容均打“X”，仅保留买受人不得退房这一种情形的选择权。从形式上看，出卖人未以加重或加粗或补充约定等方式提醒买受人注意，亦未对条款中可能存在的不利于买受人的内容作出合理的说明。从内容上看，该条款已明确排除买受人可依法享有的法定合同解除权，免除出卖人可能承担的合同解除的责任和风险，同时减轻了出卖人应承担的违约责任。故上述条款中关于“买受人不得退房，出卖人按照已经付房款的0.1%向买受人支付违约金”的约定无效。此外，南源公司于2012年5月1日将房屋交付姜伟后，工程至今未通过综合验收，也未将办证的相关资料报房管机关备案。南源公司主张房屋未能通过综合验收系因人防设施验收标准提高，既无证据证实，亦非可延期办证的正当理由，应认定系南源公司的违约行为导致姜伟未能按期办理房产证，且该违约行为已持续多年，至本案诉讼中仍未能消除，导致姜伟的合同目的无法实现，故姜伟有权行使法定解除权。另，南源公司与姜伟签订的案涉房屋委托租赁合同中对租金支付及租期均进行了约定，双方亦按照该合同的约定履行，现南源公司要求将其已支付的租金从应返还的房款中予以返还理由不当，本院不予支持。综上，南源公司之上诉主张，证据不足，理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5280元，由威海南源房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨秀萍
审判员 万景周
审判员 侯善斌
二〇一八年一月二十六日
书记员 邓雯涛