广东省珠海市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2010）珠中法执外异字第49号
案外人：张玉华。
委托代理人：邬元忠。
委托代理人：方益才。
申请执行人：伍长文。
委托代理人：刘志萍。
委托代理人：张璇。
被执行人：朱灶德。
本院依据已发生法律效力的广东省高级人民法院（1997）粤法经一上字第506号民事判决，在执行伍长文申请执行朱灶德拖欠工程款纠纷一案中，于2010年5月25日作出（2001）珠中法执恢字第260-1号之一执行裁定，查封位于珠海市香洲区403室（权证号：11579**）。本院于同年6月28日发出（2001）珠中法执恢字第260-1号之一公告，拟对该房产公开拍卖。案外人张玉华于同年8月12日向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，并进行了公开听证。案外人张玉华及代理人邬元忠，申请执行人伍长文及委托代理人刘志萍、张璇参加听证。本案现已审查终结。
案外人张玉华提出异议称，其从2006年1月至2009年6月租住珠海市香洲区403室，2009年6月30日与朱灶德签订《房屋转让合同书》，依约支付了全部房款，实际占有居住至今，未办理过户登记手续的原因不在自己。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，请求解除对该房产的查封和拍卖。
案外人张玉华提交下列证据佐证：
1、《房屋转让合同书》，内容：甲方朱灶德同意把赵炳生作为抵债归甲方所有位于珠海市拱北昌盛路403房、建筑面积104平方米的住宅房一套转让给乙方张玉华。考虑到甲方已于1995年将住房作为向中国银行拱北口岸信用社（现归珠海商业银行管辖）贷款抵押，债务至今尚未作全部清还的风险，甲方同意把住宅房作价为人民币30万元整体转让给乙方。在合同签订之日起十日内，乙方应给甲方支付首期款16万元，余款14万元一年内全部支付。由于本合同涉及之房产存在甲方原抵押贷款之风险，若在乙方受让后出现被查封拍卖的情况，甲方负责把乙方交付的30万元转让款退还。2009年6月30日。
2、珠海市房地产权登记表，内容：珠海市香洲区昌盛路403室权属人赵炳生，建筑面积105.29平方米。
3、张玉华草拟、朱灶德签名的《收据》三份。内容：2009年7月6日交收160000元；2010年1月25日交收7000元；2010年6月30日交收133000元。
4、中国农业银行银行卡存款业务回单二份，户名：朱灶德，卡号：62284801103352＊＊＊＊0，2009年5月27日存入20000元；2009年7月03日存入70000元。
5、朱灶德银行卡（帐号：62284801103352＊＊＊＊0）的无卡存款单二份，2009年7月10日存入10000元，
6、中国农业银行银行卡存款业务回单，户名：（朱灶德之女）朱红珍，卡号：62284801126813＊＊＊＊3，2010年1月15日存入7000元。
7、珠海有线宽带业务更改申请单、珠海广播电视网络传输有限公司专用发票，证明张玉华于2009年10月29日办理从拱北6B迁入拱北昌盛路的宽带移机。
8、广东省地方税收通用发票（电子）发票联二份，珠海华城庆宜物业管理有限公司收取2009.10-2010.7物业管理费、防盗门维护费、公摊电费。
9、珠海华城庆宜物业管理有限公司2010年8月3日证明：我公司管辖的昌盛路403房住户张玉华，从2006年1月至今居住。
10、房地产限制（查封）登记表。珠海市香洲区昌盛路403室于2001年6月4日被本院（1998）珠法执字第103号之四民事裁定查封。2010年5月26日被本院（2001）珠法执恢字第260-1号之一执行裁定查封。
申请执行人伍长文认为，1、张玉华不是房屋所有权人，不能对抗法院的执行。2、张玉华提交的房屋转让合同书第六条：若出现被查封拍卖的情况，朱灶德负责如数退款。由此可见，张玉华对该房屋处于债务纠纷中知情，不是善意第三人。在法院于2010年5月26日再次查封后，张玉华仍然将13.3万元交给朱灶德，可见其明知该房屋被查封仍然购买，主观过错明显。请求驳回其异议。
经审查查明，珠海市香洲区昌盛路403室登记权属人是澳门居民赵炳生，建筑面积105.29平方米。赵炳生已将该房抵债给朱灶德，未办理房产变更登记。2001年8月8日，债权人伍长文与债务人朱灶德签订《执行和解协议》，约定：朱灶德负责将昌盛路403房变卖，变卖时间为一个月，变卖款18.11万元交给伍长文…。本院于2001年9月17日作出（2001）珠法执字第260-1号民事裁定书认定：申请执行人伍长文与被执行人朱灶德达成《执行和解协议》，约定朱灶德通过抵债所得尚未过户的位于珠海拱北昌盛路403室，按评估价格基础上由被执行人自行变卖。
另查明，广东思远土地房地产评估咨询有限公司于2010年8月5日作出粤思远评字第2010A0082号《房地产估价报告》确定：珠海市昌盛路403室在2010年7月28日的房地产市场价值684385元。
本院认为，关于法律适用问题。2005年1月1日施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，对于执行中如何认定第三人购买被执行人需要办理过户登记的财产的权属作出规定。最高人民法院从保护交易秩序和善意一方利益出发，坚持以登记为标准的原则下，辅以第三人过错原则，认为如果第三人已经支付全部价款并实际占有，虽然没有办理产权过户登记手续，但第三人对此没有过错的，如由于登记部门的原因或者其他非第三人所能控制的原因，应当认定其已经取得该财产的所有权。当时生效的该司法解释条款，是物权公示公信原则的例外性规定，确定了善意第三人购买登记财产发生物权取得的例外情形。然而，2007年3月16日公布的《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该法条是对不动产登记效力的规定，明确了不动产物权变动原则上以登记为生效要件，未经依法登记的，不产生物权变动之法律效果。可见，上述司法解释与物权法对于不动产物权取得之生效要件的规定不一致，根据法律适用规则，物权法施行之后，上述司法解释已丧失其作为界定不动产物权取得及权利归属的司法适用力。《中华人民共和国物权法》第二百四十七条规定：“本法自2007年10月1日施行。”法律施行指法律规范对其调整的事项开始发生作用力。物权法自施行之日始生效，法的空间效力、对象效力和时间效力，决定了物权法施行后发生的行为和事件，应当适用物权法的规定，除非法律另有规定。案外人张玉华主张其于2009年6月30日与朱灶德签订《房屋转让合同书》买卖珠海市香洲区昌盛路403室。依据张玉华的主张，其购买涉案房产的民事行为发生在物权法施行之后。因此，涉案房产的权属，应当依照物权法的相关规定予以界定。
虽然案外人张玉华举证证明其已向被执行人朱灶德支付全部购房款30万元并实际占用涉案房产，但是，张玉华至今未办理该房产的产权过户登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不发生不动产物权变动的法律效果，即张玉华未取得涉案房产的所有权。另外，案外人张玉华提交的《房屋转让合同书》记载：“第二条1、考虑到甲方已于1995年将住房作为向中国银行拱北口岸信用社（现归珠海商业银行管辖）贷款抵押，债务至今尚未作全部清还的风险…。第六条、由于本合同涉及之房产存在甲方原抵押贷款之风险，若在乙方受让后出现被查封拍卖的情况，甲方负责把乙方交付的30万元转让款退还。”可见，张玉华缔结买卖合同时不仅明知出让人朱灶德尚未取得涉案房产的所有权，而且已预见到购买该房产所面临的受公法执行风险，存在尚难办理将房产过户至其名下的客观障碍。因此，由案外人张玉华自行承担其预见风险，不对其享有的合同债权予以特别保护，符合其预期利益。
综上，案外人张玉华基于买卖合同对涉案房产所享有的一般债权，不具有足以阻止本院对该执行标的物执行的排他效力，其提出解除珠海市香洲区昌盛路403室查封的请求，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
驳回案外人张玉华的异议。
当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 吴永科
审 判 员 周志毅
代理审判员 管文超
二〇一〇年十二月八日
书 记 员 杨 宇