贵州省安顺市西秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0402民初3932号
原告彭俊，男，1973年12月23日生，汉族，重庆市合川区人，住贵州省安顺市西秀�。
原告林雪梅，女，1979年6月19日生，汉族，贵州省安顺市人，住址同上。
被告安顺惠民保障性住房开发建设有限责任公司。
地址：贵州省安顺市西秀区中华东路356号（体育场对面）金贸大厦。
法定代表人：刘黔东，董事长。
委托代理人李旭，贵州联通律师事务所律师，代理权限：特别授权。
原告彭俊、林雪梅诉被告安顺惠民保障性住房开发建设有限责任公司（以下简称“惠民公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭俊、林雪梅、被告惠民公司的委托代理人李旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告为二原告履行办理不动产登记证书义务，登记至二原告名下，将合同涉及的商�房及办理涉及的房屋不动产登记证书交付原告；2、判令被告承担2015年11月30日至2017年10月18日期间的违约金3405.74元，此后违约金由被告继续承担，计算至被告向原告办理并交付房屋不动产登记证书之日止；3、若被告未能办理房屋产权证，判令被告立即将契税退还原告，税款退还后若以后在可以办理契税的缴纳时，因政策变化造成缴费比例变化或原告无法享受《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》文件中的优惠政策，导致交税金提升所超出部分由被告承担，以及因被告延迟办理产权证或延迟交纳契税而产生的契税滞纳金都由被告承担；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告二人系夫妻，被告系房地产开发公司，位于安顺市塔山东路西侧的御景花园小区系其承建销售。2015年6月12日，原告向被告交付购房定金10000元，并于2015年6月30日与被告签订《商品房买卖合同》，其中约定：被告以495021元价款向原告出售2-1-19-4号房，交房日期为2015年11月30日，原告至今仍未收到被告为原告办理所购房屋不动产登记证书。合同约定逾期交房以及逾期办理交付房屋不动产登记证书应付原告违约金，至2017年10月18日被告应支付原告违约金3405.74元，此后被告应继续承担违约金至原告获得不动产登记证书之日止。故提出如上诉讼请求。
被告惠民公司辩称：因房屋的土地性质未变更，所以目前不能办理房屋不动产登记证书，违约事实我方承认，原告要求支付逾期办证违约金，应当按照合同约定计算。请求驳回原告第一项诉讼请求，违约金请求依法判决。
当事人对自己的主张在举证期限内向本院提交了证据证明：原告向本院提供了原告身份证复印件、结婚证复印件、商品房买卖合同、个人贷款支付凭证、收据5�、合同备案登记表；被告提供的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、《关于任免安顺惠民保障性住房开发建设有限责任公司法定代表人（董事长）的通知》等证据在卷佐证并经庭审质证认证，足以认定。被告提供的安顺市住房和城乡建设局《证明》，证实争议房屋已于2014年5月29日办理了预售许可，因未申请办理现房备案，故客观上无法办理房屋不动产证书。原告对该证据有异议，认为该证据不能证明不能办理的原因。因该证据系安顺市住房和城乡建设局出具的真实情况证明，故本院对该证据予以采信，认定本案争议房屋尚不具备办理房屋不动产登记证书条件。
经审理查明：位于安顺市塔山东路西侧（原三建司地块）御景花园（惠民安置小区）系被告开发建设商品房，2014年5月29日办理预售许可。2015年6月12日原告向被告交纳购房定金10000元，双方于2015年6月30日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的塔山东路西侧御景花园小区2-1-19-4号房屋，建筑面积138.39平方米，套内建筑面积为116.70平方米，按照套(单元)计算，该商品房总房价款为495021元，购房首期房款149021元，余款346000元银行按揭支付，出卖人应当在2015年11月30日前向买受人交付商品房，合同第八章第二十二条第二项约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，第三项约定出卖人承诺取得商品房所有权初始登记，180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商�房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之0.1的违约金。合同签订后，原告于2015年6月30日向被告支付了首付款139021元、维修基金9687元、三通费及相关代收费4490元、购房契税14851元，并通过银行贷款向被告支付购房尾款346000元，付清了全部购房款项，该房屋于2015年12月5日交付原告使用。被告至今未申请办理争议房屋现房备案，目前尚不具备办理房屋不动产登记证书条件。由于被告未能在约定期限交付办理商品房转移登记的有关文书，致成诉讼。
本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方当事人应按合同约定行使权利和履行义务。被告已于2015年12月5日交付房屋给原告，被告未在约定期限交付办理商品房转移登记的有关文书，其行为已构成违约，应向原告承担违约责任。故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求本院予以支持。
关于逾期办证违约金的计算问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条第二项约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，第三项约定出卖人承诺取得商品房所有权初始登记，180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之0.1的违约金。现原告诉请按日总房价款的万分之零点一支付逾期为原告办理房屋所有权证的违约金直至被告交付原告购买的房屋所有权证给原告之日止，因被告交付办理商品房转移登记有关文书的期限不能确定，故该逾期办证违约金应从双方约定的交付日期即从商品房交付之日起扣除90日初始登记和180日转移登记共计270天后，从2016年8月31日起暂计算至原告起诉之日（即2017年10月20日），之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张权利。该违约金的计算即：从2016年8月31日起至2017年10月20日，共计415日，以原告已交购房款495021×415日×万分之0.1=2054元。
因争议房屋未办理商品房现房备案，尚未达到产权登记部门规定的办理不动产权属证书条件，故原告现要求被告办理2-1-19-4号房屋不动产登记证书至原告的名下的诉讼请求，本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行主张权利。
因争议房屋尚未达到产权登记部门规定的办理不动产权属证书条件，目前尚不具�契税缴纳条件，且该契税应由原告向税务部门交纳，故原告要求被告退还代收契税，本院予以支持；原告关于税款退还后若以后在可以办理契税的缴纳时，因政策变化造成缴费比例变化或原告无法享受《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》文件中的优惠政策，导致交税金提升所超出部分由被告承担，以及因被告延迟办理产权证或延迟交纳契税而产生的契税滞纳金都由被告承担的请求，因该请求所涉事项尚未发生且数据不明确，故本院暂不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、由被告安顺惠民保障性住房开发建设有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告彭俊、林雪梅支付逾期办理商品房转移登记违约金人民币2054元。
二、由被告安顺惠民保障性住房开发建设有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告彭俊、林雪梅退还代收契税人民币14851元；
三、驳回原告彭俊、林雪梅的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币150元，减半收取人民币75元，由原告彭俊、林雪梅担人民币25元，由被告安顺惠民保障性住房开发建设有限责任公司承担人民币50元（该款原告已预交，由被告于本判决生效后十日内直接支付给原告人民币50元，原告不再向本院申请退费）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。
审判员 张 红 文
二〇一七年十二月十一日
书记员 包欣（代）