福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖民初字第2112号
原告（反诉被告）厦门市兴港发钢结构有限公司，住所地厦门市湖里区。
法定代表人杨先发，总经理。
委托代理人林伯奇，福建丰一律师事务所律师。
被告（反诉原告）马庆军，男，1959年8月7日出生，汉族，住厦门市湖里区。
委托代理人郑国扬，福建民丰律师事务所律师。
原告（反诉被告）厦门市兴港发钢结构有限公司（以下简称兴港发公司）诉被告（反诉原告）马庆军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月30日立案受理后，依法由代理审判员张占甫适用简易程序于2015年4月24日、2015年5月7日公开开庭进行了审理，兴港发公司的委托代理人林伯奇、马庆军的委托代理人郑国扬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告兴港发公司诉称，兴港发公司长期向马庆军租赁位于厦门市湖里区高林马厝45号的厂房作为生产经营场所。2012年12月20日，原租赁协议到期后，原、被告双方重新签订了一份《厂房租赁协议》约定租赁期间自2012年12月30日至政府征用拆迁时止，租赁协议还约定兴港发公司向马庆军支付押金35000元整，协议期满后应如数退还。2014年底，因兴港发公司位于角美台商投资区的自建厂房已经竣工，兴港发公司随即向马庆军发出书面通知双方的租赁协议于2015年3月19日解除。但马庆军拒绝提前解除租赁协议，并采取种种行为阻拦兴港发公司搬迁机器设备，造成兴港发公司长达1个多月的时间无法正常生产经营。直到2015年3月初，兴港发公司才最终完成搬迁，马庆军却拒绝退还兴港发公司已经支付的押金。为维护自身合法权益，兴港发公司请求法院判令：1、确认原、被告于2012年12月20日签订的《厂房租赁协议》于2015年3月19日解除。2、马庆军立即向兴港发公司返还租赁押金35000元；3、本案诉讼费由马庆军承担。本案审理过程中，兴港发公司向本院撤回了第一项诉讼请求。
被告马庆军辩称，双方解除《厂房租赁协议》时已经约定押金冲抵违约金，兴港发公司主张返还押金违背诚信原则，不应当得到支持。马庆军没有阻挠兴港发公司的搬迁。
反诉原告马庆军诉称，2012年12月，马庆军、兴港发公司签订了《厂房租赁协议》一份，合同约定马庆军将高林马厝社45号的主厂房出租给反诉被告，租金为每月11679元，每6个月按70000元整支付一次，合同租赁期限为2012年12月20日起至政府征用拆迁时止。协议第7条约定：合同期内，双方不得无故提前终止合同，若一方违约应赔偿对方1年租金作为违约金。2015年1月，兴港发公司书面通知马庆军于2015年3月19日正式解除双方签订的《厂房租赁协议》。反诉被告提前终止合同的行为已经构成违约，根据协议第7条约定，兴港发公司依约应赔偿马庆军1年租金140000元作为违约金。为维护自身合法权益，马庆军请求判令：1、兴港发公司立即向马庆军支付违约金140000元；2、兴港发公司承担本案全部诉讼费用。
反诉被告兴港发公司辩称，马庆军的反诉诉讼请求与其作为被告的答辩意见互相矛盾，可以表明双方此前未就协商解除厂房租赁协议达成一致意见。合同中约定租赁期限为2012年12月20日至政府拆迁止，属于约定不明，根据合同法规定当事人可以随时解除合同，但是必须给予对方合理的期间。兴港发公司已经提前书面解除租赁协议，故本案讼争的《厂房租赁协议》已经解除，不存兴港发公司在无故解除合同的情形。《厂房租赁协议中》关于不得随意解除合同的约定显失公平。
经审理查明，2012年12月20日，马庆军作为出租方（甲方）与作为承租方的兴港发公司（乙方）签订了一份《厂房租赁协议》，约定：马庆军将高林马厝社45号的主厂房租赁给兴港发公司作为生产之用。租金每月11679元，每6个月按70000元整支付一次。租赁期间自2012年12月20日起至政府征用拆迁时止，协议签订之日，兴港发公司应支付马庆军押金35000元，协议期满，马庆军应如数退还押金及兴港发支付的超过实际使用期限的租金。此外，合同就协议期内遇到国家征用土地情况的如何处理及无故提前终止合同的违约责任等相关租赁事项也作出了约定。2013年2月1日，案外人张秀云出具《收据》确认收到兴港发公司支付给马庆军的厂房租赁押金35000元。2015年1月份，兴港发公司向马庆军发出《关于解除〈厂房租赁协议〉的函》，称兴港发公司于2015年3月19日正式解除与马庆军签订的厂房租赁协议。
以上事实，有马庆军、兴港发公司提交的《厂房租赁协议》，兴港发公司提交的《收据》、《关于解除〈厂房租赁协议〉的函》、EMS快递单，当事人的陈述以及法庭审理笔录等加以证实。
本案审理过程中，马庆军对兴港发公司提交的《收据》证明马庆军收到35000元的事实不持异议。马庆军为证明本案讼争的厂房存在合法的批建手续，向本院提交了一份其与厦门市禾山镇高林村十四组签订的《合作协议书》一份，因《合作协议书》并非具有行政审批权的国家建设主管部门所出具，无法证明本案讼争的租赁厂房具有合法的批建手续。
本院认为，兴港发公司与马庆军签订的《厂房租赁协议书》因所涉租赁物没有合法的建设工程规划许可手续，双方签订的《厂房租赁协议书》为无效合同。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。兴港发公司在签订《厂房租赁协议》时支付了35000元租赁押金给马庆军，马庆军依法应当返还。本案讼争的租赁协议无效，协议中双方当事人约定的有关违约责任的条款亦没有法律效力，马庆军据此向兴港发公司主张违约金140000元没有相应的法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告马庆军应于本判决生效之日起十日内向原告厦门市兴港发钢结构有限公司返还租赁押金35000元。
二、驳回反诉原告马庆军的诉讼请求。
如果被告马庆军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费338元、反诉案件受理费1550元，均由被告（反诉原告）马庆军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 张占甫
二〇一五年五月十九日
书 记 员 陈盛鑫
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。