常州市钟楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）钟民初字第43号
原告黄XX。
原告徐XX。
上述两原告委托代理人储XX，江苏XX律师事务所律师。
上述两原告委托代理人徐XX，江苏XX律师事务所律师。
被告常州XX置业有限公司。
法定代理人谢XX，该公司董事长。
委托代理人周XX，江苏XX律师事务所律师。
委托代理人陈X，江苏XX律师事务所律师。
原告黄XX、徐XX诉被告常州XX置业有限公司（以下简称XX公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告徐XX及两原告的委托代理人储XX、徐XX及被告的委托代理人周XX、陈X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，两原告为夫妻。2009年5月9日，原两原告与被告签订备案号为E350XX的《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）购买被告开发的XXXX房屋。合同约定2010年3月31日前交房，如逾期被告应按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金；并约定如被告未能在房屋交付后90日内办理产权证书的，被告应按50元／天向原告支付违约金。但被告直到2010年11月8日才交付房屋，直到2013年12月8日才办理完《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》（以下简称两证）。原告要求被告支付逾期交房和逾期办证的违约金，但迟迟未能协商一致，故原告诉至法院，请求判决1、被告向原告支付逾期交房（2010年4月1日至2010年11月8日，按221天×1150455元／天×万分之一=25425元）和逾期办证违约金（2011年2月8日至2013年12月6日，按1032天×50元／天=51600元）共计77025元；2、诉讼费由被告承担。
被告辩称：1、答辩人按合同约定的期限交付房屋，不存在逾期交房的情形。被告于2010年3月26日通知原告于2010年3月31日办理入住手续，但原告直到2010年10月才接收房屋。据此，被告依约通知原告收房并无逾期交房情形。原告提出的质量问题属于保修范围，不应作为拒绝收房的理由。我司为补偿履行维修义务给原告造成的不便，经与原告协商同意补贴10个月物业费，但原告单方面不执行此协议，却诉至法院要求我司承担逾期交房违约金于法于理无据。2、即使原告认为答辩人逾期交房，起诉也已过诉讼时效。原告主张的违约金计算期限为2010年4月1日至2010年11月8日，依诉讼时效2年计算，原告最迟应在2012年11月9日前就违约金向我司主张或向人民法院起诉。3、原告主张逾期办证违约金并没有依据。根据《合同》约定，我司仅为产权证代办人，不具有办证义务，且我司不存在法定的出卖方应对买受方不能办证承担违约责任的情形。本案中原告迟迟不能向被告提交办证所需材料才是导致办证迟延的原因。即使原被告间存在委托办证的代理关系，如被告有迟延办证的情形，原告也可及时解除委托，按双方关于委托的约定要求被告承担相应责任。原告主张按违反《合同》约定追究被告违约责任并无相关依据。4、即使法院认为我司应承担逾期办证的违约责任，我司也认为原告主张过高，应予调低。因原告产权证未能办理并不影响其居住，也就是没有相关损失，相反是被告在原告还清贷款前需承担担保风险。
经审理查明，2008年7月12日，原被告签订《合同》一份，约定原告购买座落于XX国际花园的施工编号为XX的房屋一套，面积为133平方米，总价为1152100元，付款方式为首付＋贷款。房屋交付时间为2010年3月31日，被告逾期交房超过30日后，被告应自2010年7月1日起按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。因被告的责任，原告不能在房屋交付后90日内办理房地产权属证书的，被告按50元／天向原告支付违约金。原告办理的系由被告担保的房屋贷款，该房屋权属证书由原告委托被告办理，同时委托被告将其将来办理的权属证书交贷款银行办理抵押手续，费用由原告承担。原告在接收房屋后15日内将办理权属证书的相关资料交给被告，如逾期买受人承担房屋总价款的5%违约金，被告同时有权解除合同。
2010年3月26日，被告向原告发出《入住通知函》，通知原告于2010年3月31日收房。2010年10月20日，原被告在房屋维修完成后签署了房屋交接单，确认了《合同》所列内容确认齐全、运行正常，除下述情况外：地板松软、墙角渗水、墙体裂缝、台盆下方未涂防水胶、地板短、乳胶漆涂层不均匀、门的顶部未封漆、保洁不干净需重做。2010年11月8日，原告向被告交纳了契税23009.1元、购房印花税576.05元、物业维修基金4648.35元、代办费500元。原告徐XX于2013年9月27日签署《确认单》，确认涉案房屋因室内维修等地业主造成影响，经沟通后达成以下一致意见：补贴十个月物业费（133㎡×2.8元／㎡／月×10个月）计3724元，剩余物业费用由业主自行缴纳，以此作为最终解决方案。2014年4月15日南京XX物业管理有限公司向本院就原告欠付的涉案房屋自2010年4月起至2014年2月止的物业费用向本院起诉，后撤诉。2014年6月5日常XX国际街道物业服务中心冯伟军作备忘录，与原告就涉案房屋就物业费用协商达成一致意见为业主从2014年1月起开始缴纳即可，房屋未入住未使用，按空关办理优惠。费用已交至2014年12月份。
2013年6月原告在还清贷款向银行要回两证时，发现被告尚未办理两证，遂向被告提出。2013年9月30日，被告方工作人员李X打电话给原告徐XX，两人谈话中确认谈话当时尚未能办理产权证，并就徐XX有无交付办证资料给被告争执不下。2014年5月4日，徐XX与李X间的通话录音反映了在此日期之前原被告间就上述房屋质量的违约问题进行过多次协商，原告同时在电话中提出要求被告处理办证延期的违约问题，但未得结果。审理中原告提交的两证原件上的登记日期分别为2013年11月7日和2013年12月6日。因被告迟迟不与原告就相关事宜协商解决，故原告诉至本院要求判如所请。
另查明，被告于2010年7月1日办理了涉案房屋的权属初始登记。
上述事实由双方当事人庭审陈述、《商品房买卖合同》、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《收据》、《变更申请书》、《房屋交接单》、录音、《商品房结算单》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《入住通知书》、《商品房初始登记权属清册》、《确认单》等证据予以证实。
本案的争议焦点为：1、被告是否存在逾期交房的情形，是否应支付违约金；2、逾期办证的原因是否在于被告；3、原告主张的办证违约金是否过高，是否应予调低。
关于第一个争议焦点，本院认为原被告双方均确认涉案房屋在被告通知交付的时点存在《房屋交接单》上所列问题，但无其他足以影响合同目的严重瑕疵，原告以拒绝收房的方式来维权无法律依据，不应得到支持。被告依约通知了原告交付房屋的时间，已经履行的合同约定的交付义务，但原告拒不接收，责任在原告，后果应由原告自行承担。原告要求被告支付逾期交房违约金的主张不具有事实和法律依据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，本院认为，被告提出逾期办证的原因在原告未及时提交相关办证资料的意见不足采纳，其理由在于：1、被告作为贷款担保人，在明知原告未办产权证不能办理贷款抵押手续的情况下，从贷款获批到原告还清贷款长达4年多的时间里，都没有向原告催办两证办理抵押，于情于理不合；2、被告按双方约定负有代办两证的义务，但在履行代办过程中长达四年的时间未发现原原告未交材料，亦未提交证据证明曾及时向原告催要，其中的疏漏延误责任在于被告；3、在负有代办权属证书义务的前提下，被告作为房地产开发企业不向购房者出具接收办证资料的收据，且诉讼中称争议发生后是原告另行交付了办证资料才得以办证但又未能举证证明另行交付资料的事实存在。故本院认为逾期办证的责任在被告，被告应依约承担违约责任。被告称被告仅在未办初始登记、初始登记材料不完备、项目没有手续、擅自变更规划等情形下才承担逾期办证的违约责任，但该内容未在合同中明确，亦无法律法规明确规定出卖人仅在上述情形下承担逾期办证的违约责任，故被告的该抗辩意见本院不予采纳。《合同》约定在房屋交付后90日内办理两证，即应在2010年3月31日后90日内办理两证，但本案中原告的两证直到2013年12月6日才办齐，明显逾期，应由被告承担违约责任。
关于第三个争议焦点，本院认为，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第二款的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算。本案中逾期办证的损失难以确定，如按上述规定被告应支付的违约金更高，现原告主张按合同约定的50元／天计算并无不当，本院依法予以支持。
本院认为，原被告签订的商品房销售合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规规定，合同合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。现被告逾期办证理应承担相应违约责任。因调解不成，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款，第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告常州XX置业有限公司于本判决生效之日起向原告徐XX、黄XX支付逾期办证违约金51600元。
二、驳回原告徐XX、黄XX的其他诉讼请求。
本案案件受理费1726元（原告已预交），由原告负担570元，由被告常州XX置业有限公司负担1156元。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。
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审 判 长 桑 红
人民陪审员 金仁兴
人民陪审员 李仲成
二〇一五年十月二十日
书 记 员 袁增辉