江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰中民终字第00897号
上诉人（原审被告）凌某。
委托代理人季锡清，泰兴市宣堡法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）史某甲。
被上诉人（原审原告）胡某。
被上诉人（原审原告）史某乙。
被上诉人（原审原告）史某丙。
上诉人凌某与被上诉人史某甲、胡某、史某乙、史某丙析产继承纠纷一案，泰州市高港区人民法院于2015年7月20日作出（2015）泰高民初字第00147号民事判决，上诉人凌某不服，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审经审理查明，泰州市高港区胡庄镇史庄村三组已故史宝祯（1944年生）与胡某系夫妻关系，共生育三个子女，依次为长子史某甲、女儿史某丙、次子史某乙。1988年史某丙出嫁。1989年腊月史某甲与凌某经人介绍相识，次年腊月十二日按农村风俗举行结婚仪式并以夫妻名义同居生活，1993年生一子史某丁（有弱智现象），1998年补领结婚证。史某甲、凌某婚后与史某甲父母及史某乙共同居住生活，1993年在原有七架梁三间房屋西侧共同新建三间两层楼房后仍共同居住生活，原有房屋作为辅助用房使用。1999年史宝祯主持分家，将家庭债务分配给史某甲、史某乙。
查明，史某甲婚后常年在外地从事营销业务。自2007年正月，因凌某怀疑史某甲有外遇，双方发生口角，经亲友劝说，双方于2007年3月10日订立协议书一份，主要内容为2007年全年史某甲需给凌某300000元，如史某甲与凌某离婚或年底不回家，则家中所有邮品、古物全归凌某所有等。2007年11月1日，凌某经手向史福记购置位于胡庄集镇兴达路西侧的两间国有土地使用权（面积208平方米），土地转让价格80000元。取得土地使用权后，史某甲将其在外经营收入交给凌某，在凌某主持下于2008年建成本案讼争房屋，建房过程中史宝祯、胡某帮忙照应。2008年正月，凌某提出家中正在建房，劝说史某甲春节后不要外出，遭到史某甲拒绝，凌某遂打开史某甲的保险箱，取走箱内的一些邮票、古玩等物并予以转移。讼争房屋建成后，史某甲、凌某从史庄村三组搬家至胡庄集镇，史宝祯、胡某亦一并入住。2008年10月16日，史某甲诉至泰兴市人民法院要求与凌某离婚，该院于2008年11月17日作出（2008）泰宣民一初字第412号民事判决书，判决不准史某甲与凌某离婚。其后史某甲、凌某并未和好且保持分居状态。2009年6月17日史某甲诉至本院要求离婚，原审法院于2009年9月15日作出（2009）泰高民一初字第733号民事判决书，判决准予离婚，考虑到史某甲对于双方夫妻感情的破裂责任更大，夫妻共同财产在凌某处的邮票及古玩归凌某所有，婚生子史某丁由史某甲抚养至其独立生活时止。关于本案讼争房屋，因可能涉及其他家庭成员的财产权益，在准许离婚判决中未作处理。
另查明，离婚后凌某去往外地务工，很少回家。2010年4月，史宝祯、胡某、史某甲诉至原审法院，要求与凌某就本案讼争房屋分家析产，后撤诉。2012年农历腊月，史宝祯去世。2013年，除了被凌某锁着的三楼南一间卧室外，史某甲出资对讼争房屋其余部分进行了贴地砖，刷墙面漆，吊顶等装潢。2013年8月2日，凌某领取泰房权证高字第××号房屋所有权证，记载房屋所有权人为凌某，规划用途为商住，总层数为局03（即局部三层），建筑面积490.4平米（实测面积为555.58平方米，批准合法面积为490.4平方米）。2013年9月22日，凌某领取泰州国用（2013）第16247号国有土地使用证，记载土地使用权人为凌某，座落于高港区胡庄镇兴达路西，地号xxxxxx，地类（用途）为综合用地，使用权类型为出让，终止日期为2053年9月22日，使用权面积为208平方米。2014年2月，史某甲将讼争房屋二层出租给中国人寿保险股份有限公司泰兴支公司用作办公，约定租赁期限5年。2014年9月，史某甲将讼争房屋一层东边沿街门面出租给田某经营汽车销售，约定租赁期限2年。凌某得知史某甲将房屋出租后，双方经协商同意平分租金。目前，讼争房屋一层西边部分有一间厨房和两间卧室，两间卧室分别由胡某、史某丁居住；三层南一间卧室归凌某使用，北一间卧室归史某甲使用。2015年1月，史某甲、胡某、史某丙、史某乙诉至原审法院，要求与凌某就讼争房屋析产、继承。诉讼中，史某丙、史某乙陈述如就讼争房屋分得史宝祯遗产份额，则同意归胡某所有。
原审法院认为：一、关于本案讼争房屋的性质。史某甲方主张讼争房屋系家庭共有财产，凌某主张系夫妻共同财产，双方各执一词。双方对1999年2月史宝祯主持分家，将家庭债务分配给史某甲、史某乙的事实均无异议，这一事实可以证明直到1999年2月，史某甲、史某乙虽已成婚，但仍与父母共同过大家庭生活，经济上并未独立，但在1999年2月分家后，虽然居住状况并未改变（仍居住于1993年建成的三间两层楼房，原三间七架梁房屋用作辅助用房），但史某甲、史某乙的经济开始独立于史宝祯。分家后，史某甲、凌某于2007年到胡庄集镇置地建房，史宝祯、胡某在建房期间帮助照应，经原审法院与讼争房屋邻居孔玉兰、史斌俊谈话调查可以证实，凌某对此亦不否认，但并无证据证明史宝祯、胡某对讼争房屋有出资。史某甲方曾在诉讼中提交史宝祯材料购买单、流水账等，该证据亦不能证明史宝祯、胡某有出资。凌某抗辩称史宝祯在分家时已将家庭债务分配给两个儿子，史宝祯、胡某在分家后多年仍有能力出资建房不符合常理。原审法院认为，史宝祯、胡某夫妇，在两个儿子史某甲、史某乙已经分家，大儿子史某甲另觅土地新建房屋的情况，因史某甲常年在外地工作、孙子史某丁有弱智现象的情况下，帮助儿媳凌某照应建房实属人之常情，但此照应帮助并非是在拆除家中旧房翻建新房过程中的照应帮助，不能认定史宝祯夫妇与史某甲夫妇共同建房；至于讼争房屋建成后史宝祯夫妇亦居住于此，仅为史某甲、凌某履行赡养义务的行为，不能因此认定史宝祯夫妇是讼争房屋共有人。综上，原审法院认定讼争房屋系史某甲、凌某夫妻存续期间的共同财产。至于双方关于1999年分家对除分配债务外的分家约定及家庭共有财产的分配存有争议，不属于本案处理范围，当事人可另行主张。
二、关于讼争房屋的分割。史某甲方主张对讼争房屋明确产权份额，凌某主张对讼争房屋实物分割。原审法院认为，对讼争房屋的分割，应当充分考虑讼争房屋的具体情况，居住使用现状及将来的居住使用收益，依法、合情、合理地进行。讼争房屋为两间三层楼房，仅有一个楼梯通道（位于南边），规划用途为商住，所占用土地用途为综合用地，其并非普通住宅，可作商业用途，目前其一层前半部分及二层已分别长期出租给他人用于商业经营、办公。实物分割为南、北各一间将导致北一间无法通行，且必然从整体上减损其商用价值，故不应采取实物分割的方式。双方均主张对房屋的居住、使用权，均称无能力独得房屋并折价给付对方财产份额款；史某甲陈述其母亲、儿子一直且将要居住在讼争房屋内，在析得房屋份额后，将要把房屋份额给予儿子，而所得房租也是智障儿子以后生活的依靠；凌某虽然目前不经常居住于讼争房屋内，但其与史某甲分享一、二层的租金，并陈述以后还是需要居住。原审法院认为，讼争房屋虽然系史某甲、凌某共有，但居住、使用人还有史某丁（有智障现象），讼争房屋确有商业使用价值，为充分保护被扶养××人的权益，不宜对讼争房屋进行拍卖后就价款在史某甲、凌某之间进行分割，因此目前以明确讼争房屋产权份额及居住、使用方案为宜。虽然离婚判决中明确史某甲对夫妻感情破裂的责任更大，但在离婚判决中已经对此予以考虑并将凌某已经占有的邮票、古玩全部判归凌某所有。在本案中，因婚生子史某丁（有智障现象）在史某甲、凌某离婚后随史某甲生活，主要考虑婚姻法规定的照顾子女权益原则，结合2013年史某甲对讼争房屋除三楼南一间卧室进行装修的事实，并适当考虑婚姻法规定的照顾女方权益原则，酌定讼争房屋由史某甲享有60％份额，凌某享有40％份额；具体居住、使用分配如下：一层西边两个卧室、三层北一间卧室由史某甲、胡某、史某丁居住，三层南一间卧室由凌某居住，厨房、卫生间公用，一层东边沿街门面及二层由史某甲、凌某共同使用、收益，收益按前述房屋份额比例分享。
综上，原审依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十九条、第一百条，《中华人民共和国婚姻法》第三十九条之规定，作出如下判决：一、坐落于泰州市高港区胡庄镇兴达路西房屋（房产证号：泰房权证高自第x**号，土地使用证号：泰州国用2013第xxxx号）由史某甲享有60％份额，凌某享有40％份额；二、前述房屋一层西边两个卧室、三层北一间卧室由史某甲、胡某、史某丁居住，三层南一间卧室由凌某居住，厨房、卫生间公用，一层东边沿街门面及二层由史某甲、凌某共同使用、收益（判决生效后产生的收益按前述房屋份额比例由史某甲与凌某分享）；三、驳回史某甲、胡某、史某丙、史某乙的其他诉讼请求。案件受理费9020元，由史某甲负担5412元，凌某负担3608元（此款史某甲已预交，由凌某于判决生效后十日内一次性给付史某甲3608元）。
上诉人凌某不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审查明讼争房屋属于夫妻共同财产，认定事实正确。但一审未能判明房屋的所有权份额，以上诉人享有40%的份额，被上诉人享有60%的份额使用、居住及收益，但不是完全的所有权，故一审判决房屋所有权不明，认定事实不清，判决既不是实物分割又不是变价分割，更不是折价分割，请求二审予以改判。二、一审以有智障的孩子随被上诉人生活存在居住问题，夸大被上诉人的房屋份额为60%，属于认定事实不清。一审已经查明因被上诉人的过错导致婚姻破裂，上诉人属于受害人，离婚时将孩子判给被上诉人抚养至独立生活为止，现一审考虑孩子的居住问题作为被上诉人多得房屋份额60%的依据，显然不符合离婚判决，是转移了离婚过错责任的不道德行为。三、被上诉人私自贴瓷砖、刷墙面漆等未经上诉人同意，三层房屋其只装修了其自己住的房屋，二层是保险公司装修的，且装修未经评估价值，一审以此为由判给被上诉人60%的份额事实不清。综上，请求二审法院改判上诉人与被上诉人各自享有50%的财产所有权。
被上诉人史某甲答辩称：讼争房屋的出资都是被上诉人，在办理房屋登记时，本应登记双方的姓名，但上诉人采取不正当手段，产权证上只有上诉人一人的名字。2009年法院判决双方离婚时，涉案房屋是毛坯房，后由被上诉人对房屋进行装修，整个装修面积达到560平米，装修后保险公司才主动洽谈租赁事宜，装修费用不少于20万元。在离婚案件中判决婚生子史某丁由被上诉人抚养至独立生活，因史某丁属于××人，房屋建成至今，被上诉人的母亲和史某丁一直居住在内，由被上诉人的母亲照顾。因讼争房屋一、二楼是商用房，且已经出租，租金由上诉人与被上诉人共享，无法分割，原审判决对此已经查明。被上诉人装修房屋是为了史某丁，是有正当理由的，关于份额，是原审法院至讼争房屋走访调查后做出的判决。
被上诉人胡月珍、史某乙、史某丙均同意被上诉人史某甲的答辩意见。
上诉人凌某二审中提供照片三张，证明讼争房屋的北面没有与其他财产连接，北侧面和后面是农田，从房屋一、二楼的现状看，分割并不会造成任何损失，在北侧完全可以设置楼梯，既不破坏房屋的整体也不影响门面和居住功能。被上诉人史某甲、胡月珍、史某乙、史某丙对照片的真实性无异议，但认为讼争房屋设计的一楼和二楼就是商用，如分割成两半就破坏了原有的结构，无法商用。三楼房屋用于居住，各有各的房间，不影响居住。被上诉人史某甲提供中国人寿胡庄营销服务部郭森红出具的证明一份，证明讼争房屋由被上诉人史某甲进行精装修。上诉人凌某对证据的真实性、关联性有异议，且证人没有出庭，无法质证。
二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，本案双方争议焦点在于讼争房屋是否应予以分割以及双方在讼争房屋所占份额？
关于房产的分割。《中华人民共和国物权法》第一百条规定，共有人可以协商确定分割方式，达不成协议，共有的不动产或动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割。难以分割或因分割会减损价值的，应当对折价或拍卖、变卖取得的价款予以分割。我国法律规定实物分割的原则是不减损房屋的整体价值。本案中，涉案房屋规划为商住，且一楼及二楼已经出租给他人使用，进行实物分割必将导致房屋的商业价值和效用下降。此外，双方的婚生子史某丁有弱智的现象，被上诉人史某甲作为具有抚养义务的一方负有为其安排住所的义务，而史某丁的日常生活需要胡某照顾，目前胡某与史某丁实际居住于讼争房屋内。原审中，凌某、史某甲均主张对讼争房屋居住使用，双方又均无能力给予对方折价补偿，故本案中无法适用法律规定的三种分割方式。原审考虑到讼争房屋的使用现状及价值，双方的实际需要，结合案件实际情况，对房屋暂不予实物分割，而确认双方的份额并明确房屋的使用方案，并无不当之处。
关于房产的份额。2013年史某甲对讼争房屋进行装修虽未经共有权人凌某的同意，但其装修行为对讼争房屋的价值并无减损。考虑到史某甲对房屋进行了装修以及照顾双方的婚生子史某丁的生活及居住情况，原审酌情确定史某甲、凌某的份额分别为60%、40%，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9020元，由上诉人凌某负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 玫
代理审判员 顾春旺
代理审判员 缪翠玲
二〇一五年十二月九日
书 记 员 叶 红