吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终1351号
上诉人（原审被告）：长春中海地产有限公司。住所：长春净月旅游经济开发区。
法定代表人：张智超，该公司董事长。
委托代理人：李鑫，吉林义理律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宫淑贤，1967年2月11日出生，住长春市二道区。
委托诉讼代理人：王莎莎，吉林理悦律师事务所律师。
原审被告：长春中海物业管理有限公司。住所：长春市临河街****号。
法定代表人：史勇，该公司总经理。
委托代理人：吴玲，辽宁瀛沈律师事务所律师。
上诉人长春中海地产有限公司（以下简称中海地产公司）因与被上诉人宫淑贤、原审被告长春中海物业管理有限公司（以下简称中海物业公司）合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2015）长净开民重字第13号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
宫淑贤原审诉称：2004年6月，宫淑贤购买中海地产公司开发的位于长春净月潭旅游经济开发区临河街7477号中海·水岸春城B11栋3单元606号、用途为住宅、建筑面积为123.31平方米的房屋（以下简称“案涉房屋”）。当年8月，宫淑贤与中海物业公司签订《中海·水岸春城物业管理服务协议》，约定中海物业公司受中海地产公司委托，对中海·水岸春城住宅楼宇共用部位、会所、停车场（库）、小区共用设施及小区（包括道路、广场、园林绿化、公共环境、消防治安管理等）以及房屋建筑共用部分包括基础、人防地下室、内外承重墙、柱、梁、楼房、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等进行养护和管理，在质量保修期内，房屋出现任何质量问题，中海物业公司有义务协助宫淑贤与发展商及施工单位联系，促使问题尽快解决。2004年8月宫淑贤收房后即开始装修，当年冬季入住后，宫淑贤发现北卧室西墙、北墙和南卧室西墙、南墙窗体泛霜开裂，于是要求中海物业公司维修，该公司组织人员到现场查看拍照，但未予维修，却对小区内类似情况都做了维修处理。2010年末，中海物业公司为宫淑贤家的对门房屋做了维修，仍未对案涉房屋进行维修。2013年，在宫淑贤的一再要求下，中海物业公司说过了质保期还是不能维修，由于室内在冬季已达不到保温的效果，宫淑贤无奈自行雇人进行外墙保温、防水的维修，支出费用人民币（以下币种同）10000元，但没粘贴外墙瓷砖。至今，案涉房屋的北卧室西墙、北墙和南卧室西墙、南墙窗体开裂缝体加大，墙皮脱落，继续泛霜，这明显是建筑质量问题，中海物业公司和中海地产公司有不可推卸的责任。为防止损失进一步扩大，宫淑贤只得拒交物业费，而之前已经支付了六年的物业费。中海地产公司、中海物业公司的行为已经严重侵害了宫淑贤的合法权益，为维护自身合法权益，宫淑贤诉至本院，请求判令：1.中海地产公司、中海物业公司立即维修案涉房屋的北卧室西墙�北墙和南卧室西墙、南墙窗户墙体和外墙保温、防水，维修质量必须达到安全兼顾美观、不减少室内面积的标准，如中海地产公司、中海物业公司不能维修，可由宫淑贤自行维修，中海地产公司、中海物业公司承担一切费用；2.中海地产公司、中海物业公司赔偿维修费用10000元；3.中海地产公司、中海物业公司赔偿案涉房屋室内维修装潢费用100000元，如需鉴定而又找不到能够做此鉴定的单位，责令中海地产公司、中海物业公司重新装修，要整体协调、美观环保，即：（1）在原装修质量标准的前提下重新装修；（2）符合环保标准；（3）装修范围：所有房间地板、天棚、墙体、窗体、卫生间也要装修（棚顶、四周墙体瓷砖、地面瓷砖，因墙体渗水，电线线路崩裂，现在用的是外线，需重新装线）；（4）装修期间的租房费用、搬家费用等一切必要支出由中海地产公司、�海物业公司承担；4.案件受理费、鉴定费由中海地产公司、中海物业公司承担。
中海物业公司原审辩称：根据的规定，房屋质量问题应当由开发单位承担，我公司从未收到过宫淑贤的报修，同时根据宫淑贤收到的住宅质量保证书，也应由宫淑贤向开发单位就质量问题进行报修，与我公司无关。宫淑贤于2004年入住，根据防水保修期最长五年的规定，2013年宫淑贤的自行维修行为，已远超保修期，不应当由开发单位承担，也与我公司无关，应当启动维修基金。关于宫淑贤诉请的住宅楼内墙部分，不属于共用部分，我公司不承担由此产生的维修责任和损失赔偿。对于宫淑贤的其他损失，没有证据证明是由我公司造成，不应由我公司承担责任，请求驳回宫淑贤对我方的诉讼请求。
中海地产公司原审辩称：案涉房屋所在的楼栋，于2003年12月19日竣工验收，�过质保期。宫淑贤在诉状中称于2004年6月与我公司签订商品房买卖合同，于2004年8月办理入住手续并于当年装修入住，于2013年10月对房屋外墙、保温、防水做了维修，此时距宫淑贤购买房屋已长达9年，根据《建设工程质量管理条例》第四十条第二项“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年”的规定，案涉房屋已过质保期，且起诉状所称的墙体泛霜开裂，不属于房屋质量问题，故对已经产生的维修费用10000元，我公司不应承担赔偿责任。对宫淑贤诉请的100000元装修损失，我公司更没有赔偿的义务，不应承担任何责任。
原审法院审理查明：宫淑贤系案涉房屋的业主。2004年8月5日，宫淑贤与长春中海物业公司签订《中海·水岸春城物业管理服务协议》，约定：受中海地产公司的委托，中海物业公司对中海·水岸春城住宅楼宇的共用�分、小区共用设施设备进行管理，对房屋共用部位包括基础、人防地下室、内外承重墙、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等进行养护和管理；在质量保修期内，房屋出现任何质量问题，中海物业有限公司有义务协助宫淑贤与发展商及施工单位联系，促使问题尽快解决。宫淑贤装修入住后，发现案涉房屋存在室内墙体裂缝、窗体墙面裂缝、屋顶泛霜、墙皮脱落等问题。2013年10月，宫淑贤雇佣案外人林忠孝对案涉房屋的外墙保暖、防水工程进行施工，支出维修费10000元。
因与中海物业公司、中海地产公司协商未果，宫淑贤诉至原审法院。在原审法院审理过程中，宫淑贤提请鉴定，原审法院根据法定程序委托吉林建大建筑工程检测有限责任公司进行鉴定，该公司作出鉴定意见如下：（一）、案涉房屋住宅北卧室西墙、南卧室西墙、北�墙窗口承重墙开裂、窗口泛霜、顶棚及侧墙渗水的原因：1、因房顶露台防水失效导致顶棚及侧墙曾经发生渗水，经业主维修后，现已完好；2、因混凝土屋盖和砖砌体的膨胀系数不同，顶楼屋盖保温效果相对不好，从而屋盖产生了较大变形，是造成该房屋承重墙体开裂的原因。屋盖渗漏会对裂缝不利；3、局部墙体开裂形成“热桥”，导致冬天出现窗侧、墙体泛霜原因；（二）606室墙体（外墙）未见防水设计，但有保温设计；（三）因未能提供检测606室墙体保温工程实际情况的条件，故对墙体保温工程实际施工情况不做评定；
注：对606室墙体出现的裂缝要及时修复，对出现泛霜痕迹地方进行防水保温处理，对出现渗水痕迹地方进行装饰修复。宫淑贤支出鉴定费6000元。
原审法院认为：（一）关于责任的主体问题。本案中，宫淑贤与中海物业公司签订的《中海·水岸春城物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法、有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按照协议约定诚实信用地履行各自的义务。宫淑贤按约定履行了支付物业费的义务，则中海物业公司应按约定履行对公共区域进行维修以及对在质保期内出现的质量问题向发展商和施工单位联系的义务。案涉房屋的问题墙体所在位置是整个楼栋的公共墙，在中海物业公司的管理和养护范围内，其理当作为责任主体。关于中海地产公司，因其未能提供关于案涉房屋保温情况的证据材料，而该材料根据法律规定应由其保管或提交至相关行政部门，故其应承担拒不提供的法律后果，推定宫淑贤提出的房屋保温质量不合格的主张成立，中海地产公司应与中海物业公司共同承担责任。（二）关于维修主�的问题。关于宫淑贤主张的要求中海地产公司、中海物业公司履行维修义务的问题，因宫淑贤要求的整体协调、美观环保的标准主观性太强，在中海地产公司、中海物业公司履行乃至执行时无法具体衡量掌握，根据本案实际情况，应由宫淑贤自行维修为宜，由中海地产公司、中海物业公司给付相关费用。（三）关于费用的合理性问题。宫淑贤在发现房屋存在问题后，向中海物业公司进行反映并要求维修，而中海物业公司既没有按照合同约定向发展商及施工单位进行联系沟通，也没有对问题进行解决处理，反而怠于履行维修义务，在此情形下，宫淑贤为不扩大损失，自行组织人员进行施工，合情合理，且其实际支出的费用有施工合同和发票予以佐证，故对宫淑贤已经实际支出的维修费10000元予以支持。至于宫淑贤主张的继续维修及装修费用100000元，宫淑贤未举证加以�明，鉴于司法鉴定意见书中明确载明“对606室墙体出现的裂缝要及时修复，对出现泛霜痕迹地方进行防水保温处理，对出现渗水痕迹地方进行装饰修复”，结合案涉房屋的建筑面积、存在问题的严重程度、本市的装饰装修成本、人工成本，原审法院予以支持60000元，对宫淑贤主张的超过部分，不予支持。（四）关于鉴定费6000元，系宫淑贤为本次诉讼的实际支出，故予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定，原审法院判决：一、中海地产公司、中海物业公司自本判决生效之日起十日内给付宫淑贤维修费70000元、鉴定费6000元，合计76000元;二、驳回宫淑贤的其他诉讼请求。
宣判后，中海地产公司不服，向本院提出上诉。中海地产公司请求：撤销原审判决，驳回宫淑贤的诉讼请求；一、二审诉讼费用由宫淑贤承担。事实与理由：一、原审未提及和论述房屋质量保证期间问题，没有查清案件事实。涉案房屋已经2003年12月19日已经竣工验收，《建设工程竣工验收备案证》足以证明该房屋不存在任何质量问题；涉案房屋质量问题已过住宅房屋的质量保证期间，其主张不应支持，应予以驳回；二、原审判决根据中海地产公司未能提交关于涉案房屋保温情况的证明材料，退订涉案房屋保温质量不合格错误。案涉房屋所在的楼栋保温合格，消防验收需要提交保温材料合格证明，保温材料合格证书已经交由消防验收部门，消防验收合格；三、原审判决没有事实基础，缺乏证据支持。宫淑贤主张的继续维修及装修费用，其未举证加以证明其费用来源及开销明细，没有相关鉴定意见。
宫淑贤辩称：1.房屋质量问题是事实，不是宫淑贤原因；未超过质保期，法律规定对建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量，不存在超过质保期的问题；2.房屋的保温合格证明资料，中海地产公司无法提供材料加以证明；3.原审判决对维修费用及装修费用的赔偿数额系在公平公正。
中海物业公司辩称：中海地产公司提出的上诉意见没有异议。原审认定事实违反法律规定，根据房屋质量保修及维修基金使用管理办法，宫淑贤房屋问题在5年保修期内由开发单位承担维保责任，5年后应启动维修基金，此过程中房屋质量权利主体应为宫淑贤，非物业公司，中海物业公司不应当就房屋质量问题承担赔偿责任。原审法院程序存在违法，中海物业公司并没有有效签收有效判决书，原审法院以不能联系物业公司为由，未进行二次送达，但是在送达上诉人上诉状时联系中海物业公司，不同意中海物业公司继续进行上诉，程序违法，请求驳回宫淑贤全部诉讼请求。
本院经审理查明，该小区房屋交房入住后，中海地产公司曾将该小区部分楼体的保温等工程在室外重做。宫淑贤所在楼未在室外重做，改为室内做保温等工程。宫淑贤的房屋未在室内或室外由中海地产公司重做保温等工程。原审法院依据中海物业公司向人民法院提供的地址向中海物业公司邮寄原审判决书，但该地址无人签收。
本院审理查明的其余事实与原审判决认定事实一致。
本院认为：一、根据原审法院鉴定程序中鉴定结论，宫淑贤所居住的房屋确实存在承重墙开裂、窗口泛霜、顶棚及侧墙渗水等情况，鉴定结论中该情况原因为“2.因混凝土屋盖和砖砌体的膨胀系数不同，顶楼屋盖保温效果相对不好，从而屋盖产生了�大变形，是造成该房屋承重墙体开裂的原因。屋盖渗漏会对裂缝不利；3.局部墙体开裂形成“热桥”，导致冬天出现窗侧、墙体泛霜原因；（二）606室墙体（外墙）未见防水设计，但有保温设计”，即，该房屋自始未见防水设计，且屋盖和砖砌体膨胀系数不同，从而导致目前房屋出现了开裂、泛霜、渗水等情况，并非中海地产公司提及的是否超过房屋质量保修期问题。结合交房后，中海地产公司针对园区内其他楼重新进行了保温等工程的施工，而未对宫淑贤所居住的房屋的内部或外墙进行重新施工，故本院认为宫淑贤居住的房屋存在质量问题，中海地产应当予以维修或支付等价的维修费用。原审法院裁量维修费用为六万元，与维修的实际花费较为相符，本院亦予以确认。中海地产公司对于鉴定结论虽不予认可，但未提出其是否存在程序瑕疵或依据不足的问题，亦未�求重新鉴定，故原审法院对鉴定结论予以采信并无不当。二、原审法院已经向中海物业公司邮寄送达了原审判决，符合诉讼法要求。中海物业公司应当在法律规定的上诉期限提起上诉，但中海物业公司未在法定期限内提起上诉。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。本院《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1700元，由上诉人长春中海地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谷 娟
代理审判员 闫 冬
代理审判员 时 秋
二〇一八年四月二日
书 记 员 史兰跃