湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第05583号
上诉人（原审原告）长沙高盛物业管理有限公司，住所地长沙市雨花区曙光中路100号金港湾综合楼。
法定代表人高雷雨，公司董事长。
委托代理人刘娟，湖南融源律师事务所律师。
委托代理人刘海知。
上诉人（原审被告）黄建军。
上诉人长沙高盛物业管理有限公司（以下简称高盛物业公司）与上诉人黄建军物业服务合同一案，双方均不服湖南省长沙市开福区人民法院（2015）开民二初字第00342号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年4月2日湖南国大置业有限公司（甲方）与高盛物业公司（乙方）签订了《学府华庭前期物业管理服务合同》，约定湖南国大置业有限公司将学府华庭委托高盛物业公司进行物业管理。合同约定，委托管理期限自物业交付之日起为期三年，如超过三年，合同另签；物业管理费的收取标准为11层电梯房由乙方按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取，18层电梯房由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取。黄建军居住在学府华庭23栋架1房，房屋面积为186.75平方米。合同签订后，高盛物业公司对学府华庭小区进行了物业管理，因黄建军未按时向高盛物业公司交纳物业管理费，高盛物业公司于2014年12月31日向黄建军送达了律师函，要求黄建军立即缴纳2010年7月16日至2014年12月29日期间的物业管理费14565.1元。黄建军每月应向高盛物业公司支付物业管理费为280.13元（186.75平方米×1.5元）。
另查明，黄建军于2010年5月2日起入住学府华庭23栋架1房。黄建军因参加开发商活动中得二等奖，免物业管理费6个月。高盛物业公司确认自黄建军入住之日（2010年5月2日）起半年内均有交纳物业管理费，这半年的物业管理费是因买房中奖所得。2015年5月25日原审法院组织了质证，证人曾某证明下水道损坏几年，直到2014年才修好。高盛物业公司确认下水道有渗水问题，不过已修复好。关于白蚁侵蚀树木影响居住，高盛物业公司称已尽力防治，但未向原审法院提交聘请专业人员进行防治的证据。湖南国大置业有限公司与高盛物业公司签订的《学府华庭前期物业管理服务合同》于2011年4月2日到期。
原审法院认为：高盛物业公司与湖南国大置业有限公司签订的《学府华庭前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，受法律保护。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故《学府华庭前期物业服务合同》对业主应具有约束效力。虽《学府华庭前期物业服务合同》已到期，但高盛物业公司仍为黄建军提供了物业服务，黄建军亦享受着高盛物业公司提供的物业服务。双方当事人在前期物业服务合同到期后形成事实的物业服务合同，因《学府华庭前期物业服务合同》对物业服务的收费标准进行了明确约定，且双方之间的服务未曾变更，因此，高盛物业公司依照《学府华庭前期物业服务合同》的收费标准收取物业管理费符合法律规定。本案中，黄建军提出“高盛物业公司提供物业服务质量不合格及物业管理费应从2010年11月起计算”抗辩理由。因白蚁的防治需要专业人员进行治理，高盛物业公司未安排专业人员进行治理以及下水道损坏未及时进行维修，高盛物业公司存在物业服务瑕疵，因此，对黄建军提出高盛物业公司提供的物业服务质量不合格的抗辩理由，原审法院予以采信。因黄建军自2010年5月2日起至2010年11月1日止的物业管理费，已由开发商代为支付。因此，黄建军未支付的物业管理费应自2010年11月2日起计算。综上，原审法院对高盛物业公司要求黄建军支付物业管理费的诉讼请求部分予以支持，自2010年11月2日起至2014年11月30日止的物业管理费13726.37元（280.13元×49个月）按50%计算，后续物业管理费仍按标准计算。
在原审审理中，高盛物业公司申请将2014年12月1日后的物业管理费计算至2015年6月30日止。2014年12月1日至2015年6月30日，黄建军欠缴的物业管理费为1960.88元（186.75平方米×1.5元×7）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：黄建军于本判决发生法律效力之日起七日内向高盛物业公司支付物业管理费6863.19元，以及自2014年12月1日起至2015年6月30日止的物业管理费1960.88元。如黄建军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费167元，由高盛物业公司承担67元，黄建军承担100元。
上诉人高盛物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、在白蚁防治一事上，高盛物业公司已尽全力进行白蚁防治工作，尽到了合同义务，不应成为认定高盛物业公司提供的物业服务不合格的理由，况且黄建军发现蚁穴而不汇报，也存在一定的过错。二、高盛物业公司暂缓维修黄建军家的下水道系催促黄建军交纳长期拖欠的物业费的无奈之举，因此，黄建军在下水道未得到及时修复的问题上存在一定过错；此外，在就交纳物业费的问题协商未果的情况下，高盛物业公司仍为黄建军修复了下水道，故不应认定高盛物业公司提供的物业服务不合格。综上，请求二审法院在查清事实的基础上依法改判。
上诉人黄建军不服原审判决，向本院提起上诉称：一、高盛物业公司物业服务存在严重瑕疵，不仅表现在公共区域的环境维护方面，也表现在对黄建军个人房屋维护方面。原审判决存在以下问题：1、未要求高盛物业公司彻底治好白蚁；2、未要求高盛物业公司赔偿业主储物柜及鞋柜遭污水浸泡的损失；3、未要求高盛物业公司赔偿黄建军西面阳台损失。此外，高盛物业公司未开通可视对讲系统，且在黄建军报修后也一直推诿不来维修。二、原审法院审查证据不全面，同时，原审法院未能考虑案件的社会影响，对物业服务费的减少幅度判决过低。综上，请求二审法院在查清事实的基础上依法改判。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：《学府华庭前期物业服务合同》依法对高盛物业公司、黄建军具有约束力；在该合同到期后，高盛物业公司仍为黄建军提供物业服务，黄建军亦仍享受着高盛物业公司提供的物业服务，故合同到期后，双方亦仍应按该物业服务合同履行义务。本案中，高盛物业公司未提供充分证据证明其曾聘请专业人员对白蚁进行治理，致使白蚁侵蚀树木影响黄建军的居住；此外，虽然黄建军存在拖欠物业费的情形，但作为物业服务企业，高盛物业公司亦应当多做沟通协调工作，而不应在明知黄建军家下水道损坏，影响黄建军家生活的情况下仍然拖延维修，因此，原审法院认定高盛物业公司物业服务存在瑕疵，并综合本案案情判决自2010年11月2日起至2014年11月30日止的物业管理费按50%计算，后续物业管理费仍按标准计算并无不当。至于黄建军在上诉中提出原审法院存在未判决高盛物业公司彻底治好白蚁、赔偿其储物柜、鞋柜遭污水浸泡损失以及西面阳台损失等问题均因黄建军在原审中未提起诉讼而在本案中不予处理。
综上，原审法院认定主要事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人高盛物业公司与黄建军的上诉理由均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费167元，由上诉人长沙高盛物业管理有限公司与上诉人黄建军各负担83.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一五年九月七日
代理书记员 刘 莎
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。