上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0109民初28463号
原告：瞿林根，男，1957年10月19日出生，汉族，户籍所在地上海市普陀区。
委托诉讼代理人：曲辉静，上海市君和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张月萍，上海市君和律师事务所律师。
被告：王锡财，男，1959年7月4日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区。
原告瞿林根与被告王锡财房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告瞿林根的委托诉讼代理人曲辉静、被告王锡财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告瞿林根向本院提出诉讼请求：1.原、被告签订的《房屋租赁协议》于2017年9月20日解除；2.被告迁出并交还上海市溧阳路XXX号二层亭子间(以下简称系争房屋)；3.被告支付2017年3月1日起至2017年9月20日的房屋租金3,666.70元；4.被告支付2017年8月至2017年11月的电费60.70元及2017年1月1日起至2017年8月31日的有线电视费184元；5.被告支付2017年9月21日起至2017年10月24日的房屋使用费623.30元。事实和理由：2013年2月7日，原告通过中介与被告签订一份《房屋租赁协议》，约定，原告将系争房屋出租给被告，租赁期限为2013年3月1日起至房屋拆迁之日止，租金每月550元，支付方式为付三押一，提前七日支付下一期租金，先付后用。合同签订后，原告按约将系争房屋交付给被告使用。租赁期间，被告多次拖延支付租金，2017年3月1日起被告未再支付租金，被告的行为构成违约。且系争房屋已被列入改建范围，不存在拆迁可能，2017年8月原告已与相关单位签订系争房屋改建合同。为此，原告于2017年9月20日短信通知被告解除租赁合同，但被告拒不迁出系争房屋，直至2017年10月25日，被告因系争房屋改建而搬出系争房屋。审理中，原告称合同解除后，同意返还被告押金550元。对被告所称其出资13,000元装修系争房屋的主张不予认可，即使装修情况属实，因被告违约且系争房屋自2013年起使用至今已无装修残值，不同意补偿被告装修损失。
被告王锡财辩称，原、被告合同约定租期至系争房屋拆迁之日止，现系争房屋未拆迁而是改建，故不同意解除合同。2013年3月，被告出资13,000元对系争房屋进行了装修，包括安装玻璃淋浴房，安装塑钢窗2扇，天花板和墙面安装扣板，浇筑地坪，铺设实木地板。被告通过银行转账方式支付原告租金至2017年2月底，之后，原告以系争房屋即将改建为由，暂时不收被告租金。2017年8月底9月初，原告电话通知被告于同年9月底前搬迁，被告要求在房屋改建后继续承租系争房屋并同意适当调整租金。次日，原告明确表示房屋改建后不再出租给被告。之后，双方就被告搬迁后的补偿问题进行协商，但未能协商一致。2017年10月25日被告迁出系争房屋，但部分家具家电和生活用品仍放置在系争房屋内。现被告不同意将系争房屋返还原告，同意按每月550元支付原告2017年3月1日之后的房屋租金，同意支付2017年8月至2017年11月的电费60.70元及2017年1月1日起至2017年8月31日的有线电视费184元。如果法院判决合同解除，要求原告补偿被告装修损失13,000元。
本院经审理认定事实如下，对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。
系争房屋租赁户名为原告妻子沈丹琴。2013年2月7日，原告受沈丹琴委托以自己名义(出租人、甲方)与被告(承租人、乙方)签订一份《房屋租赁协议》，约定，租赁房屋为溧阳路XXX号二层亭子间，租金每月550元，租期自2013年3月1日起至动迁止；租费付款方式为先付后住，乙方先付给甲方三个月租金计1,650元；租金期满，提前七天支付下一期租金，以后乙方再次付给甲方三个月租金计1,650元，直至期满为止；乙方另付给甲方押金计550元；承租期内室内的水、电、煤、电话、闭路电视及卫生管理费等一切与居住有关的费用由乙方按月支付，不得拖欠；承租期满，乙方应将结构完好的房屋交还给甲方，甲方验收房屋完好无损并且查明乙方没有拖欠应付的有关费用后应及时将租房押金退还给乙方；乙方如需装修，应征得甲方书面同意，装修费用由乙方承担，租房合同期满，装修归甲方所有；租期内如有牵连到甲、乙双方不可测特殊情况发生，双方必须协商并进行书面更改，否则无效；承租期间乙方若逾期三天拒付租金，甲方有权收回房屋，清理乙方物品，重新出租该房屋，押金不退，乙方承担由此造成的法律责任；补充条款：本合同签订至房屋动迁，若上述出租房屋发生动迁，乙方无条件退房，甲方不予赔偿乙方任何经济损失。
合同签订后，原告将系争房屋交付给被告使用。租赁期间，被告支付租金至2017年2月底，支付电费、有线电视费分别至2017年7月、2016年底，之后被告未再支付租金等费用。
2017年8月，系争房屋被列入房屋更新改造范围。2017年9月20日，原告短信通知被告称，在房屋租赁合同的履约过程中，被告屡次拖延缴纳房租，且2017年2月至9月应缴纳的租金至今仍未支付，共计3,300元(不含9月)，根据房屋租赁协议第九条，现已解除与被告的房屋租赁合同，原告已于2017年8月13日、9月1日用短信、电话等方式通知被告搬离，但被告拒绝配合，限令被告于2017年9月21日之前搬离。2017年10月25日，被告因房屋改造搬离系争房屋。
另查明，上海虹房(集团)有限公司(甲方)与沈丹琴(乙方)就系争房屋更新改造签订《虹口区春阳里风貌保护街坊(74街坊)更新改造项目协议书》，约定，乙方原独用租赁部位为亭子间，使用面积9.6平方米，更新改造后，乙方承租的独用部位为溧阳路XXX号202室，预估使用面积12.6平方米；乙方应在2017年9月17日前完成搬迁并自行安排过渡。
审理中，沈丹琴来院表示其委托原告对外出租系争房屋，现同意由原告出面提起本案诉讼。
审理中，本院向系争房屋更新改造的实施单位上海北外滩物业管理有限公司调查，该公司称系争房屋改造后保持房屋原有风貌，外立面保留，房屋内部结构全部拆除。被告大致在2017年10月25日搬出系争房屋，目前系争房屋内部结构已经拆除。系争房屋改造大约于2018年9月结束，房屋改造后交付给房东。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。租赁期间，被告自2017年3月起停止支付原告租金。被告辩称原告以系争房屋即将改建为由暂时不收被告租金，根据被告陈述，其之前系通过银行转账方式支付原告租金，如果被告有按约支付原告租金的意愿，完全可以通过银行转账方式支付原告租金，现被告未能提供原告拒收被告租金的证据，故对被告的上述辩称意见，本院不予采信。本院认定被告拖欠租金的行为构成违约。又目前系争房屋在更新改造中，改造后的系争房屋结构、面积与原先有较大改变。现原告要求解除租赁合同，于法有据，依法应予支持。合同解除的时间为原告短信通知被告解除合同之日2017年9月20日。鉴于被告因房屋改造已实际搬离系争房屋，故不存在合同解除后被告搬迁并交还系争房屋的问题，系争房屋改造结束后，被告不得再入住系争房屋。合同解除后，原告同意返还被告押金550元，并无不当，本院予以准许。
合同解除前发生的是房屋租金，合同解除后发生的是房屋使用费，被告作为承租方应当支付使用房屋期间的租金及使用费。被告支付原告租金至2017年2月底，之后未再支付租金，现原告主张2017年3月1日起至2017年9月20日的租金及2017年9月21日起至2017年10月24日期间的房屋使用费，依法应予支持。根据双方合同约定，租赁期间系争房屋发生的水、电、煤、有线电视等费用由被告按月支付。被告支付电费、有线电视费分别至2017年7月、2016年底，现原告主张2017年8月至2017年11月的电费60.70元及2017年1月1日起至2017年8月31日的有线电视费184元，被告表示同意，本院依法予以支持。
关于被告所提房屋装修损失，被告称其出资13,000元对系争房屋进行装修，因无证据证明，本院不予采信。且被告自2013年3月起使用系争房屋，至今已近5年，即使被告所称房屋装修情况属实，系争房屋装修残值也所剩无几，况且被告拖欠租金构成违约，现被告要求原告补偿房屋装修损失13,000元，缺乏依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第九十六条第一款、第二百二十六条规定，判决如下：
一、原告瞿林根与被告王锡财签订的《房屋租赁协议》于2017年9月20日解除；
二、被告王锡财支付原告瞿林根2017年3月1日起至2017年9月20日的租金3,666.67元；
三、被告王锡财支付原告瞿林根2017年8月至2017年11月的电费60.70元及2017年1月1日起至2017年8月31日的有线电视费184元；
四、被告王锡财支付原告瞿林根2017年9月21日起至2017年10月24日的房屋使用费623.30元；
五、原告瞿林根返还被告王锡财租赁押金550元。
上述第二、三、四、五项，均自本判决生效之日起10日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告王锡财负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 华 琴
人民陪审员 金志浩
人民陪审员 毛济平
二〇一八年四月八日
书 记 员 叶晓欣
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。