广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法良民初字第2042号
原告（反诉被告）吴亚高，男，汉族，住广东省茂名市茂南区，公民身份号码×××1653。
委托代理人梁刚培、卢瑞琴，广东聚理律师事务所律师。
被告（反诉原告）周勇，男，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码×××145X。
委托代理人麦洪正，广东泛邦律师事务所律师。
原告吴亚高诉被告周勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月12日受理后，被告提出反诉，本院予以接纳。本案依法由审判员梁逵适用简易程序独任审判，于2015年9月21日、9月28日两次公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告的委托代理人梁刚培，被告的委托代理人麦洪正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告在2014年5月30日签订一份《厂房租赁合同》，合同约定原告将坐落于佛山市顺德区大良瑞生围三号的厂房出租给被告使用，租赁期限从2014年6月1日起至2016年12月31日止，租金为5860元／月。租金定于每月5日之前交纳，如被告拖欠租金累计达两个月，原告有权解除合同，收回租赁物、没收租赁保证金。而且，被告还应赔偿原告因提起诉讼而产生的诉讼费、律师费等合理费用。在租赁初期，被告尚能依约支付每月租金，但从2015年6月份开始，被告就开始无理拖欠租金，并在2015年7月17日自行搬迁，但却未支付2015年6月和7月的租金，共计11720元。综上，被告的行为已构成根本违约，原告有权依据合同的约定行使单方解除权，没收租赁保证金，收回租赁物。因此，为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.解除原、被告在2014年5月30日签订的《厂房租赁合同》；2.原告没收被告支付的租赁保证金10000元；3.被告支付2015年6月和7月的租金共计11720元；4.被告承担原告因追索本案债务产生的律师费4000元；5.被告承担本案诉讼费。
被告辩称，1.原告无提供证据证明其是涉案仓库的所有权出租人，不能证明其是本案适格原告。2.租赁合同明确原告需要确保仓库天花不漏水，地面不渗水。这是仓库正常使用的前提条件，也属于出租方的基本义务。在经被告多次与原告交涉的情况下，原告也怠于履行基本义务，导致被告无法正常安全使用租赁物，随时面临水浸风险。被告在原告完成排水工程及确保地面不渗水之前，有权拒绝交付租金。3.原告故意隐瞒仓库隐藏渗水隐患在先，拖延处理渗水问题和租金扣减问题，也没有按以往交易习惯在7月交租前与被告核算应缴纳的费用数额，故意成就单方解除的条件，故此原告单方解除合同的条件不应成立。原告不但存在严重违约行为，更有违诚实信用原则，无权单方解除合同，无权没收保证金，无权要求被告承担律师费。4.原告于7月12日解除合同，被告在合同约定时间内搬迁完毕，被告7月份使用仓库时间仅仅是12天，即使要缴纳租金也应按12天计算。但由于原告交付的租赁物不符合约定，且造成被告损失，应在租赁物符合约定用途前减免被告的租金。基于原告严重违约行为，请法院判决被告无需支付2015年6月和7月的租金。
被告反诉称，原被告于2014年5月20日签订了《厂房租赁合同》，由于被告租赁该仓库的目的是作为灯饰的周转、发货仓库，故在合同中特别约定，原告须确保仓库天花不漏水、地面不渗水。但在租赁过程中，被告发现仓库外围在下大雨时会积水，造成仓库渗水，经过增加仓库内围墙脚也不能有效阻止积水渗入。2015年6月4日下大雨，仓库地面再次积水，严重危及被告的货物安全，被告要求原告在仓库外围修筑防护工程，但原告以费用过高为由不予修筑，被告只得自己对正门口进行了加高处理，但仍无法阻止大雨时水浸仓库，在今年6月多次暴雨，仓库已经多次被浸，为避免雨季期间造成重大损失，被告被迫于2015年7月15日搬迁，并已经告知原告，但原告一直不与被告接洽。综上，原告怠于履行合同重要义务，致使合同目的不能实现，已经构成严重违约，原告应承担违约责任。为此，特请求法院判令：1.原告退回被告租赁保证金10000元；2.原告支付被告违约金20000元；3.原告赔偿被告损失20000元；4.诉讼费由被告承担。
原告对被告的反诉答辩称，1.涉案仓库不存在天花漏水、地面渗水的情况，可以正常交付使用，被告的反诉毫无事实依据。2.如果被告在反诉状中提到的情形是真实的，则原告对涉案仓库的渗水问题也不存在过错，无需承担违约和赔偿责任。被告在反诉状中第二段写明“在租用过程中发现仓库外围在下大雨会积水，造成仓库渗水”，由此可见仓库渗水原因并非租赁物本身存在渗水问题，而是仓库外围在下大雨时候存在积水造成水浸仓库，这种情况根本不能归责于原告，原告对此无过错。3.在合同履行过程中，原告没有违约，不应承担违约责任。被告主张的违约情形无合同依据，其主张违约金明显过高，提出的赔偿损失金额也没有事实依据，应予驳回。
综合原、被告的诉辩，本案的争议焦点为：1.涉案租赁合同解除是哪方违约造成的；2.涉案租赁物地面是否存在渗水；3.如果应给付租金，租金应如何计算；4.如果应赔偿损失、支付违约金，又应如何认定。
围绕争议的焦点，原告提供的证据及被告的质证意见如下：
1.原告的身份证复印件一份，被告的身份证复印件一份，证明原被告诉讼主体资格。
被告质证认为：无异议，但无证据证明原告是有权的出租人，不能证明原告适格。
2.厂房租赁合同原件一份，证明2014年5月30日原告与被告签订厂房租赁合同，合同约定原告将位于佛山市顺德区大良瑞生围3号的厂房出租给被告使用，租赁期限从2014年6月1日至2016年12月31日，每月租金为5860元，每月5日前应缴纳租金；被告如果拖欠租金累计两个月，原告有权解除合同，没收租赁保证金，并收回租赁土地和地上建筑物，且被告应赔偿因追索债务所产生的律师费。
被告质证认为：对真实性无异议，合同特别补充出租方确保仓库天花不漏水、地面不渗水，原告显然没履行该项义务，明显违反合同法第216条规定的出租方应当在租赁期间保持租赁物符合基本用途的基本义务。原告违法违约在先，单方解除合同在后，应支付违约金20000元，并退回保证金10000元。
3.中国农业银行借记卡明细对账单原件五页，律师函原件一份，快递单原件一份，交寄邮件收据复印一份，物流查询回单打印件一份，证明从2015年1月开始，被告向户名为张丽娜的农业银行帐号支付租金，但从2015年6月开始被告无故拖欠租金，至今已经累计两个月，经原告追收，被告也没有支付，构成违约。
被告质证认为：对中国农业银行借记卡明细对账单真实性确认，被告一直按时交租，只是仓库渗水严重，原告不予维修又不予扣减损失的情况下被告才无缴纳2015年6月的租金。对律师函、快递单、交寄邮件、物流查询回单的真实性无异议，按律师函内容，原告于2015年7月12日单方解除合同，被告于2015年7月13日开始搬迁，在租赁合同约定时间内搬迁完毕。
4.民事委托代理合同原件一份，律师费发票原件一份，证明原告因追索本案债务产生律师费4000元，根据合同第八条该费用应由被告承担。
被告质证认为：对真实性无异议，但由于原告违约在先，无权要求被告承担律师费。
5.租赁合同复印件两份（原件核对退回），证明柯载泰向佛山市顺德区大良街新松社区股份合作社租赁涉案厂房，租赁后柯载泰将该厂房转租给原告，原告再将厂房转租给本案被告，原告有出租权。
被告质证认为：对于柯载泰与新松社区股份合作社的租赁合同的真实性无法确认，被告不是合同的相对人，但合同第九条明确约定承租方不能转租，所以柯载泰与原告所签订的转租合同是违法的。对柯载泰与原告的租赁合同真实性不予确认，原告本身就是柯载泰的员工，该合同是事后再补签的，除非原告可以提供其自2014年1月1日起的交租记录。
6.证明原件一份，证实柯载泰与新松股份合作经济社存在租赁关系，涉案仓库是由新松股份合作经济社出租给柯载泰，由柯载泰转租给原告，是完全合法的。
被告质证认为：对真实性无法确认，对关联性性有异议。该证明无经办人签名，不符合单位出具证明的法律规定。证明上的公章与合同上的公章完全不同，无法证明原告所陈述的事实。
围绕争议的焦点，被告提供的证据及原告的质证意见如下：
1.照片原件六张（编号15-20），证明2015年5月11日大雨造成仓库严重水浸，货物被浸泡的情形；被告的仓库管理员即时将产品被泡的情形通过微信传送给被告，告知仓库水浸。照片就是被告仓库管理员发放的微信照片。
原告质证认为：对真实性不予确认。原告对渗水事件不知情，被告并无通知原告。被告仅仅陈述是被告仓库人员将照片传送给被告，并没有通知原告，且原告对渗水事件不存在过错。
2.手机微信记录照片原件四份（编号1-4），证明由于遭遇5月11日仓库水浸事件，货物垫得更高堆放；2015年6月4日下雨造成涉案仓库再次积水，照片显示仓库水浸的过程。被告仓库管理员即时拍摄照片并通过微信将照片传送给被告，告知仓库积水情形。
原告质证认为：对真实性不予确认。原告对渗水事件不知情，被告并无通知原告。被告仅仅陈述是被告的仓库管理人员将照片传送给被告，并没有通知原告，且原告对渗水事件不存在过错。
3.照片原件十张（编号5-14），编号5-9的照片显示的是两次水浸造成货物包装受损的情况，被水泡过的纸箱全部报废；编号10的照片显示的是正常的包装纸箱；编号11的照片显示的是经过水浸后办公室的木柜被浸坏；编号12的照片显示的是仓库内为防止渗水做的水泥墙脚，但仍无法阻止6月4日渗水事件；编号13的照片显示的是仓库正门外围为防止外面积水涌入仓库而由被告修筑的混凝土门槛；编号14的照片显示的是仓库一角的抽水泵。可见仓库曾经水浸严重。
原告质证认为：对真实性不予确认。原告对渗水事件不知情，被告并无通知原告。被告仅仅陈述是被告仓库人管理员将照片传送给被告，并没有通知原告，且原告对渗水事件不存在过错。
被告补充：编号为12的照片显示的墙脚是原告建筑的，在2014年夏天就有渗水现象。
原告补充：墙脚在出租时就存在的了，原告不清楚该墙脚的存在原因。
4.气象证明原件两份，证明2015年5月11日及6月4日仓库所在地大良辖区的雨量记录，与被告反映的下雨情况一致。
原告质证认为：对真实性无异议，该证据可以证明被告在反诉中陈述的仓库积水是属于自然灾害，原告不存在过错，是大雨造成水浸仓库。倘若按被告所述5月11日造成仓库积水，但被告也有依约定支付2015年5月租金，由此可证实被告拖欠2015年6月、7月的租金并非是仓库积水原因引起的。
5.手机短信记录复印件一份，证明原告平时与被告联系的是陈小姐，每月应交费用由其计算后向被告出示，其中2015年6月扣减了400元维修费，是被告出资修筑正门防进水的门槛的费用。
原告质证认为：对真实性无异议，但2015年6月扣减400元维修费并非因为被告出资修筑正门防进水的门槛的费用，原告对渗水问题不存在过错。
6.手机通话记录打印件一份，证明2015年6月18日至7月2日之间，被告主动与原告的联系人陈小姐通话11次，催促原告处理渗水问题，协商租金支付数额问题，但对方一直推脱不予协商。
原告质证认为：对真实性无异议，但对证明内容有异议，无法显示双方通话内容，当时是原被告之间协商交租的问题。
7.费用支出收据原件三份，费用报销单原件一张，证明由于涉案仓库渗水严重，原告怠于履行保障义务，被告无法实现租赁合同目的，且原告已经单方解除合同，被告被迫搬迁，额外产生搬迁费10050元，水浸货物损失、包装损失3800元，租赁时装修办公室花费7690元，按装修残值剩余八成价值计算，剩余价值为6150元。三项损失合共20000元。
原告质证认为：对证据三性不予确认，是被告为应付本案诉讼单方制作的证据，无其他证据可以佐证真实性，与本案无关联性。
8.申请证人吴某出庭作证，证明仓库水浸的情形。
原告质证认为：对证据三性不予确认，证人是被告的员工，明显偏帮被告。证人的证言中提到渗水原因是由于路面排水系统排水能力有限导致积水倒灌入仓库，可见仓库积水是由于路面排水系统的问题，原告对此无过错。
本院对本案证据认证如下：原告提供的证据1、5、6，被告认为原告不是适格主体，但原告是租赁合同的相对方，主体适格；是否合法转租，是另外的租赁合同关系，不属于本案审查范围。原告提供的证据2真实合法，能证明其举证所主张的内容，本院予以采信；至于哪方违约的争议，是本案的认定问题。原告提供的证据3、4，被告对真实性无异议，本院予以采信；被告对其没有支付2015年6月及7月的租金的事实无异议，至于其抗辩理由是否成立，是本案的争议认定问题。被告提供的证据1-6及8，相互印证，证实了仓库被水浸的情形，本院予以采信；至于证据中提到的断电，由于仅有证人陈述，没有其他证据佐证，因此不予认定。被告提供的证据7，是填写的单据，没有任何公章，不符合证据的客观真实性，因此不予采信。
综合以上认证意见，本院对本案事实认定如下：2014年5月30日，原告与被告签订厂房租赁合同一份，约定：1.原告将地址为顺德区大良瑞生围三号，面积为464.21平方米的一处厂房出租给被告作仓库使用，租赁期限从2014年6月1日起至2016年12月31日；2.被告应缴纳保证金10000元，租赁期届满后，在被告已向原告交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按合同规定向原告交还租赁物等本合同所约定的责任后10日内，原告将向被告无条件无息退还租赁保证金；3.租金每月为5860元，被告应于每月5日前向原告支付当月租金；4.如果被告逾期支付租金，须按合同约定向原告支付欠交租金的滞纳金；如果拖欠租金达30天的，按租赁保证金的50%作为违约金，被告还应支付所欠的租金给原告且原告有权解除本合同；被告在租赁期间有违约行为而造成原告利益受损的，应当予以赔偿，包括但不限于律师费、诉讼费等；被告拖欠租金累计达两个月的，除应按上述标准向原告支付违约金外，已支付的保证金不予退回，且原告有权解除本合同并收回租赁物，造成原告其它损失的，被告应负责赔偿，包括但不限于律师费、诉讼费等；5.合同期内，原告单方解除合同的，视为原告主动违约，应向被告支付违约金20000元，并应全额退回租赁保证金给被告；被告单方解除合同的，视为被告主动放弃对地上建筑物及附属设施的权益，应向原告支付违约金20000元，已支付的保证金不予退还，造成原告损失的，被告还应赔偿，包括但不限于律师费、诉讼费；6.原告确保租赁物内天花不漏水、地面不渗水。合同签订后，原告将租赁物交付给被告使用，被告于2015年5月26日支付了当月租金，之后被告以租赁物地面水浸而原告未予解决为由没有再向原告支付租金。2015年7月6日，原告委托律师事务所发出律师函，催促被告在收到律师函3天内交纳2015年6月和7月的租金共11720元，逾期原告将依约行使单方解除权，解除双方所签订的厂房租赁合同，收回租赁物、没收保证金。2015年7月9日，被告收到该律师函。被告于2015年7月17日将租赁物交还给原告。原告认为被告违约，遂支出了律师代理费4000元委托律师事务所于2015年8月12日提起诉讼。
另查明，2015年5月11日8时至5月12日8时，大良出现暴雨；2015年6月4日8时至6月5日8时，大良出现暴雨。上述下雨时段，被告的仓库管理员告知被告租赁物内地面被水浸。2015年6月8日，原告告知被告应交纳的租金、水电费总额中同意扣减维修费400元。
以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。
本院认为，关于原告是否适格的争议。原告是合同的出租方，被告与其签订涉案厂房租赁合同，根据合同相对性原则，原告可依据合同提起本案租赁合同纠纷之诉。被告认为柯载泰违法转租，即使属实，但根据“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，出租人是可以解除合同，而本案不是因为出租人解除合同导致被告无法使用租赁物产生的纠纷，因此对被告该抗辩主张不予采纳。
关于合同履行过程中哪方违约的争议。合同法规定，出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据合同的约定，原告明知被告租赁涉案租赁物作仓库之用，双方明确约定原告确保租赁物“天花不漏水、地面不渗水”，原告认为自己没有违约，被告认为原告违约，本院采纳被告的主张，理由如下：1.即使是外面路面排水系统的问题导致积水倒灌入租赁物内，原告亦可采用相应措施以确保租赁物符合约定的用途，该问题并非不能解决；2.原告认为其不知道仓库地面水浸问题，但又承认租赁物内墙边有加建的墙脚，门口外有建的水泥门槛，原告对这些加建之物没能解释用途，相反被告的解释合理（是挡水之用）；3.原告在2015年6月应缴租金费用总额中扣减了维修费400元，被告提出该400元是建门口防进水门槛的费用并提供了通话记录佐证，从这一事实可知原告声称不知道租赁物地面水浸不符合常理；4.即使原告解释该400元是维修天花板的费用，其亦承认了租赁物的天花板漏水，也不符合合同中原告应确保“天花不漏水”的约定。综上，原告交付的租赁物不符合约定的用途，被告与原告协商解决方案，没有按约定期限支付租金，是原告违约在先，原告主张被告承担违约责任无理，本院对其没收租赁保证金、要求被告支付律师费的诉讼请求不予支持；对被告要求原告退回租赁保证金的请求予以支持。
关于合同解除具体时间及谁提出解除合同的认定。原告发出律师函只是要求被告在收到律师函后三日内交纳租金，逾期将解除合同，但不等于是解除合同的通知，故对被告主张原告发出律师函就是解除合同的通知的意见不予采纳，应认定是被告提出解除合同，解除合同的通知在交还租赁物给原告之时到达原告。被告已搬出了租赁物并将租赁物交还给原告，即合同已事实上解除；被告认为其实际使用租赁物至2015年7月12日，但其在反诉状中又承认于2015年7月15日搬迁，而其对于何时交还租赁物给原告无提供证据证实，故本院采纳原告的主张，认定租赁物是于2015年7月17日交还，
关于租金的争议。虽然租赁物不符合约定用途，影响被告使用，但仅是部分时间影响被告使用租赁物，根据“因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金”的法律规定，本院酌定被告应交纳2015年6月至7月17日的租金共6000元。对于被告请求的违约金，鉴于合同中没有约定原告该种违约情形的违约责任，而且本院已经酌减应付的租金，故对被告该反诉请求不予支持。对于被告请求的损失赔偿，鉴于无证据证实其实际损失，因此不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告吴亚高与被告周勇于2014年5月30日所签订的《厂房租赁合同》于2015年7月17日解除；
二、被告周勇应向原告吴亚高支付租金6000元；
三、原告吴亚高应退还被告周勇租赁保证金10000元；
四、上述第二、三项相互扣减后，原告吴亚高还应向被告周勇支付4000元，应于本判决发生法律效力之日起十日内支付完毕；
五、驳回原告吴亚高其他诉讼请求；
六、驳回被告周勇其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为221.5元（原告已预交），由原告吴亚高负担169.5元，被告周勇负担52元；本案反诉受理费减半收取为525元（被告已预交），由原告吴亚高负担420元，被告周勇负担105元；上述各方应负担的受理费相互扣减后，原告吴亚高还应向被告周勇支付受理费368元，原告吴亚高应连同上述款项一并径付给被告周勇。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 梁逵
二〇一五年十月九日
书记员 严婧
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