内蒙古自治区磴口县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0822民初1802号
原告:莫志元，男，1949年12月21日出生，汉族，住内蒙古磴口县巴镇。
委托代理人:莫力，系内蒙古恒众尧律师事务所律师。
被告:内蒙古天旗房地产开发有限公司（以下简称天旗公司）。住所地：内蒙古自治区呼和浩特市。
法定代表人:付海林，系公司总经理。
委托代理人:潘平，内蒙古扬阳律师事务所律师。
委托代理人:付荣，女，1963年12月17日出生，汉族，现住杭锦后旗陕坝镇，天旗公司职工。
原告莫志元与被告天旗公司民间借贷纠纷一案，原告于2016年10月11日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年11月22日依法公开开庭审理了本案。原告及其委托代理人，被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告为投资房地产，于2011年4月5日向原告借款150000元，约定月利率0.025元。双方于2013年8月30日进行结算，被告欠原告利息102125元，原告又支付875元，连同欠款本息共计253000元，抵顶学府花园的一套房屋。因房屋至今没有交付，更不能办理房产手续，故诉讼法院，要求被告返还借款本金和利息。
原告为证明自己的诉讼请求，在法庭审理过程中出示了如下证据材料：1.2011年4月25日借款150000元收据（复印件）一份，证明被告向原告借款并且约定利息的事实；2.以资抵债核算审批表及房款收据各一份，证明双方协商以物抵债的房屋并不存在，被告收原告房款875元的事实。质证时，被告对两份证据的真实性无异议，认为借款150000元是由2008年、2009年、2010年票据接转过来的本金和利息，包括转入的现金26500元。
被告辩称，原告的借款本金合计为99500元，同意从借款之日起按月利率0.02元承担利息，因公司资金困难，要求延缓支付。另外收取875元属实，现在同意返还。
被告为证明自己的辩驳主张，在法庭审理过程中出示了如下证据材料：1.2008年4月25日借款30000元、2009年4月25日借款40000元、2010年4月25日借款95000元收款收据各一份，证明借款的形成过程；2.2011年4月25日借款150000元收款收据（第二联）、记账（第三联）各一份，证明借款的形成过程；3.以资抵债核算审批表及房款收据各一份，证明双方协商以物抵债的事实。质证时，原告对被告提供的证据的真实性没有异议，不认可被告的举证意图。
本院认为，原告提供的证据2与被告提供的证据3是同一证据，对真实性均无异议，予以采信，因以房抵贷协议未实际履行，对原告交付房款875元的事实予以确认。被告提供的证据2系同一份收据的两联，其中收据一联为交付贷款人的债权凭证，原告持有的证据即由此复印而来，质证时双方无异议，予以采信。原告对被告提供的证据1的真实性无异议，双方关于举证意图的争议，本院根据案件审理情况及其他证据综合认定。
依据以上有效证据，审理查明如下事实，被告为筹资进行房地产开发，于2008年4月25日向原告借款30000元并出具收据一份，约定月利率3%，期限一年；至2009年4月25日结算时，原告将结算的利息10000元转入本金，被告又出具借款40000元的收据一份，载明“换票”，约定月利率2.5%，期限一年；到期后本息已结清。2010年4月25日，被告向原告借款95000元并出具收据一份，约定月利率2.5%，期限一年，收据载明资金源于“现金”；至2011年4月25日结算时，原告将结算的本金95000元、利息28500元及现金26500元，合计150000元，继续出借给被告，被告当日出具了借款150000元收据一份，载明“换票”，约定月利率2.5%，期限一年。借款到期后，经双方于2013年8月30日结算，被告欠原告借款本金150000元、利息102125元未付。为清偿债务，被告以学府小区的一套房屋作价253000元，抵顶原告的债权。在双方办理以资抵债手续时，原告补交了房屋的差价款875元，被告收回150000元的债权收据后，另行给原告出具了收到房款253000元的收据一份。因被告至今没有向原告交付抵债的房屋，故原告诉讼本院，要求被告偿还借款本金150000元及利息(从2011年4月5日至本金还清之日按月利率2%计算)，返还补交的房款875元，并承担本案诉讼费。
本院认为，债是按照合同的约定或者依照法律的规定在当事人之间产生的权利和义务关系，债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。法庭在审理时核实，双方以物抵债协议并没有实际履行，所以，本案的基础法律关系是民间借贷关系，其中，原告为债权人，被告为债务人。如何认定民间借贷中利息转本金的法律效力，是本案双方当事人争议的焦点。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条的规定，民间借贷中利息转本金的行为合法，应同时符合以下几个条件：一是双方存在合法有效的借贷关系；二是借贷双方约定的利率不超过年利率24%；三是对利息转本金部分重新出具了债权凭证。结合本案的案情来看，被告以出具收据的方式，认可向原告借款的事实属实，双方存在合法有效的借贷关系；在双方结算到期借款时，被告就利息转本金部分重新出具了收据，作为新的债权凭证；双方约定的利率，均已经超过年利率24%的标准。从收据的内容来看，2009年4月25日的借款资金，通过换票的方式，源于2008年4月25日的借款本息，被告在两次结算时已经自愿履行，且未损害他人利益，本院不予调整。被告主张2010年4月25日借款95000元中，有当天结算的利息12000元计入本金，因该份收据载明的资金来源是现金，被告未提供相应的证据证明两份收据的关联性，且原告不认可，其主张不予支持，所以，2010年4月25日借款95000元应当认定为另一债权债务关系的原告债权。借款到期结算时，双方均同意按照月利率0.025元的标准结算利息28500元并计入本金150000元属实，该结算办法违反了前述法律关于年利率的规定，应当予以纠正。按照借款本金95000元、年利率24%、期限一年的标准计算，当期利息应当为22800元，该利息转入本金，连同原借款本金95000元及原告缴付的现金26500元，三项合计后，被告实际收到原告的借款本金是144300元，不能是2011年4月25日收据载明的借款本金150000元。被告应按照约定向原告偿还借款本金并承担法律规定的利息，逾期未偿还的行为违反了合同义务，构成违约，应当承担偿还借款本金及相应利息的责任。原、被告对借款利息的约定，以不超过年利率24%为限，据此，对双方约定利率予以调整。双方对办理以资抵债手续时，原告补交了房屋的差价款875元的事实无异议，在以资抵债不能履行时，被告应当返还该笔款项。本院对原告的合法诉讼请求予以支持，对被告的合法辩驳意见予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条、第一百零六条第一款、第一百零八条、第一百三十四条第一款四项、七项，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款、第二十八条第一款、第二十九条第一款之规定，判决如下：
一、限被告内蒙古天旗房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告莫志元借款本金144300元及利息（利息自2011年4月25日起、按照年利率24%计至本判决书确定的给付期限届满之日止）。
二、限被告内蒙古天旗房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告莫志元房款875元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3318元，由被告内蒙古天旗房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。
审 判 长 宁 军
代理审判员 任 慧
人民陪审员 李 军
二〇一六年十二月十八日
书 记 员 彭文丽