安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0103民初3936号原告：吴子钟，男，1976年3月1日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：金开林，安徽徽都律师事务所律师。被告：江洪，男，1964年2月6日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：李勇，上海申蕴和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张静，安徽信拓律师事务所律师。第三人：合肥永辉房地产销售代理有限责任公司，住所地安徽省合肥市庐阳区濉溪路。法定代表人：魏明周，董事长。委托诉讼代理人：吴雪狂，安徽伟易律师事务所律师。原告吴子钟与被告江洪、第三人合肥永辉房地产销售代理有限责任公司（以下简称永辉代理公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴子钟及其委托诉讼代理人金开林，被告江洪及其委托诉讼代理人李勇、张静，第三人永辉代理公司的委托诉讼代理人吴雪狂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴子钟向本院提出诉讼请求：1.判令解除吴子钟和江洪于2016年2月28日签订的《存量房买卖合同》；2.江洪赔偿吴子钟损失125270元（以合同交易价格81万元为基数，依据国家统计局公布数据，合肥市二手房住宅交易价格2016年4月份比2月份增长16.7%计算得出，扣除已付10000元损失）；3.永辉代理公司对上述损失承担连带赔偿责任；4.江洪和永辉代理公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年2月28日，吴子钟经第三人永辉代理公司介绍房地产订约信息，与江洪签订《存量房买卖合同》，合同约定江洪将位于合肥市庐阳区杏林花园北村（房地权证合庐字第××号），成套住宅建筑面积94.87平方米出售给吴子钟，总房款合计81万元（包括固定装修、固定橱柜、热水器、三台空调），双方于2016年3月31日前办理房屋产权转移手续，逾期按日以房屋总价款万分之五支付违约金，合同继续履行。双方约定，签订合同时先付1万元定金，办理产权转移手续时支付25万元首付款，产权转移手续办理后再支付10万元现金，剩余房款公积金贷款。合同签订后，江洪因自身户口迁移问题未能按合同约定期限办理产权转移手续，其违约行为导致房屋产权转移手续延迟至2016年5月3日。2016年5月3日吴子钟将25万元汇至江洪账户后，双方到房产局房屋交易中心办理产权转移手续时，合肥市房产局房屋交易中心告知，该房屋于2015年10月20日被合肥市庐阳区人民法院司法查封。江洪故意隐瞒该房屋查封的事实，与吴子钟签订《存量房买卖合同》，其重大违约行为致使合同目的不能实现，造成吴子钟重大损失。案涉房屋系永辉代理公司提供的订约信息，永辉代理公司具有如实报告有关订立合同事项的义务，作必要的专业审查，以确保其提供信息的真实性。因永辉代理公司未尽如实告知和审查义务提供虚假信息，致使吴子钟受到重大经济损失，应当承担民事赔偿责任。江洪辩称，江洪在2016年5月3日办理过户手续时，得知房屋被查封无法过户，当天已经与吴子钟协商一致解除合同，除返还定金1万元外，另行赔偿1.8万元。吴子钟再次要求赔偿损失的诉请不应得到支持。永辉代理公司述称，永辉代理公司与吴子钟签订的合同时，已经对案涉房屋尽到合理审查义务，不应承担赔偿责任。涉案房屋被法院依法查封，依据相关规定，该合同无效，不存在解除合同问题。其他同江洪的答辩意见。本院经审理认定事实如下：双方当事人无争议的事实包括，吴子钟和江洪经永辉代理公司居间，签订《存量房买卖合同》，江洪将坐落于合肥市庐阳区杏林花园北村房产作价81万元出售给吴子钟，双方约定合同签订成立时，吴子钟支付1万元作为合同履行保证金，该保证金抵作房款，2016年3月30日前将首付款38万元存入托管账户，余款42万元办理贷款。合同落款日期为2016年2月28日。合同签订后，吴子钟支付江洪1万元。后因吴子钟户籍迁移手续办理时间较长，双方推迟至2016年5月3日前往房产部门办理资金托管和产权转移登记手续，但被房产部门告知案涉房屋已于2015年10月20日因他案被本院依法查封，无法办理转移登记手续。当日，吴子钟和江洪在永辉代理公司工作人员陪同下，协商解除合同、赔偿损失等事宜。对于上述无争议的事实，本院予以认定。双方当事人有争议的事实包括，江洪实际支付吴子钟的违约金的数额以及案涉合同是否已协商一致予以解除。关于江洪实际支付吴子钟的违约金数额，双方陈述差异较大，江洪称于2016年5月3日得知案涉房屋无法办理转移登记手续后，即当日取现1万元返还吴子钟，并向吴子钟出具1.8万元的欠条确认违约金数额，数日后，江洪将1.8万元支付给吴子钟后，吴子钟向其返还欠条。吴子钟称江洪于2016年5月3日并未返还其1万元亦未出具1.8万元欠条，而是于数日后向其双倍返还定金2万元，吴子钟届时将定金收条交还江洪。江洪提交了银行取款凭证，并申请永辉代理公司的工作人员杨海川、尹彬彬出庭作证，两人均陈述江洪于2016年5月3日返还吴子钟现金1万元，并向吴子钟出具1.8万元欠条，至于欠条所列款项何时支付并不知情。吴子钟陈述江洪向其双倍返还定金2万元时并未要求其出具收条，而仅要求其返还定金收条。江洪在双倍返还定金的情况下，未要求吴子钟出具收条予以确认的情况并不符合常理。相较而言，证人证言陈述的内容更为可信，且当日的取款凭证也可相互印证。故对于江洪已支付吴子钟的违约金数额，本院采信江洪的陈述，确认江洪除返还定金1万元外，另行支付违约金1.8万元。关于案涉合同是否已协商一致予以解除，江洪主张已经通过支付违约金的方式解除，吴子钟予以否认。吴子钟收取违约金并不妨碍其就解除合同和赔偿损失另行主张，江洪也陈述数日后通知吴子钟前往永辉代理公司签订书面解除合同时对方未同意，可见吴子钟并未就合同解除与江洪达成合意，故本院确认双方未协商一致解除合同。以上事实，有吴子钟提交的存量房买卖合同、房地产经纪合同、完税证明、转款凭证、房产局证明、国家统计局公布数据、民事判决书、执行裁定书、协助执行通知书、送达回证，江洪提交的派出所证明、情况说明、银行交易流水、欠条、民事判决书、证人证言，以及当事人庭审陈述予以证实。本院认为，讼争的《存量房买卖合同》因被法院依法查封，无法继续履行，现吴子钟主张解除合同，符合法律规定，本院予以支持。涉案房屋所有权存在瑕疵，江洪作为出卖人负有瑕疵担保义务，应当承担赔偿损失等违约责任。本院综合考量房屋市场价值的增值情况、当事人的过错程度、《存量房买卖合同》的履行情况等各种因素，确认江洪除已支付的赔偿款1.8万元外，还应支付吴子钟赔偿款2万元。吴子钟基于房屋买卖合同关系主张赔偿款，永辉代理公司并非合同相对人，吴子钟要求永辉代理公司承担连带赔偿责任，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告吴子钟和被告江洪于2016年2月28日签订的《存量房买卖合同》；二、被告江洪于本判决生效之日起十日内支付原告吴子钟赔偿款20000元；三、驳回原告吴子钟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2966元，由原告吴子钟负担2492元，被告江洪负担474元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  孔 静审 判 员  赵黎明人民陪审员  陆云成二〇一七年一月二十六日书 记 员  赵阿燕附：本案适用的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。2、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提交相应证据或者证据不足为以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。