浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0327民初1487号
原告：戴世民。
委托代理人：陈豪、黄薇薇，浙江平宇律师事务所律师。
被告：平阳县金桥房地产开发公司，住所地平阳县昆阳镇后垟村改联建房A幢14-16号。
法定代表人：陈志英，董事长。
委托代理人：陈继车，浙江正昌律师事务所律师。
原告戴世民诉被告平阳县金桥房地产开发公司（以下简称金桥公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月15日立案受理后，依法由审判员黄兆针适用简易程序于2016年3月16日公开开庭进行审理。原告戴世民委托代理人陈豪、黄薇薇，被告金桥公司委托代理人陈继车到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告戴世民起诉称：2013年2月2日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》。双方约定：原告向被告购买位于苍南县××镇××大道××大厦××房屋一套，建筑面积为138.73平方米，总价款为1317935元。被告应当于2014年6月30日前将符合合同约定的房屋交付原告使用；被告不能按期交付房屋的，逾期超过90日后，原告有权解除合同，被告应当退还全部已付款，并按累计已付房款的3%向原告支付违约金。2013年2月4日，原告按约向被告支付了包括定金在内的首付款417935元。2013年8月6日，原告与上海浦东发展银行股份有限公司温州苍南支行签订《个人购房担保借款合同》，向其按揭贷款900000元并支付给了被告。至此，原告已完全履行了付款义务，但被告逾期交房超过90日，根据双方签订的《商品房买卖合同》内容约定，原告有权解除合同，故原告于2015年2月7日向被告送达了解除合同通知函。为此，原告请求：一、依法确认原告与被告平阳县金桥房地产开发公司于2013年2月2日签订的《商品房买卖合同》于2015年2月7日解除；二、依法判令被告偿还原告购房款1317935元及违约金39538元（按已付购房款1317935元的3%计算）、损失（以417935元为基数从2013年2月4日起，以900000元为基数从2013年8月6日起，均按中国人民银行同期同档次贷款利率计算至被告实际支付之日止）；三、本案诉讼费由被告承担。
被告金桥公司答辩称：一、合同约定被告应当于2014年6月30日前交房，逾期交房超过90天可解除合同。被告通知交房时间为2015年1月8日。以上三个时间点与原告起诉日间隔均超过1年，故涉案合同解除权没有在除斥期间内行使而消灭。二、由于政府部门出让涉案土地时规划用地红线与土地现状不符，导致消防防火间距不符合防火规范要求，造成涉案商品房建设工程消防验收延误，属于不可抗力，故消防原因导致的验收延误期间128日，被告可免除责任。扣除前述128日，逾期在90日内，故涉案合同解除条件尚未成就。三、被告给予原告优惠20000元，故原告支付的首付款为397935元，被告对原告主张的双方签订涉案商品房买卖合同及原告支付其他购房款没有异议。四、根据涉案商品房买卖合同约定，原告已主张违约金，就不能主张利息（即损失）。五、原告虽有权解除合同，但不能直接要求返还购房款。即使合同被解除，原告也应返还涉案商品房。由于该商品房设定抵押，故原告应协助办理撤销预告登记、抵押登记。因此本案应追加浦发银行为第三人。六、被告没有收到解除合同通知函。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告戴世民在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：
1、身份证、企业公示信息单、组织机构代码证，用以证明原、被告诉讼主体资格；
2、商品房买卖合同，用以证明原、被告签订《商品房买卖合同》及双方相关约定；
3、销售不动产统一发票联，用以证明原告已支付购房首付款417935元的事实；
4、个人购房担保借款合同、个人贷款借款凭证，用以证明原告向银行按揭贷款，用以支付被告剩余购房款900000元的事实；
5、解除合同通知函、快递单、证明，用以证明解除合同的通知已送达被告的事实；
6、建设工程消防监督管理规定，用以证明涉案建设工程竣工验收是消防验收备案的前提。
被告金桥公司在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：
1、苍南县国有建设用地使用权拍卖成交确认书、土地勘测定界图，用以证明被告取得涉案地块时该地块东侧的地形现状情况；
2、苍南县规划建设局规划设计条件和要求函，用以证明涉案地块建筑规划设计条件和要求的情况；
3、宜山大道A地块建筑设计方案审核意见书、总平面布置图，用以证明涉案地块建筑设计方案符合规划条件和要求及涉案地块东侧民房现状情况；
4、2014年7月的测绘图，用以证明涉案地块用地红线所在位置与东侧民房建设用地重叠的事实；
5、苍公消竣备字（2014）第0058号、第0087号、第0092号建设工程竣工验收消防备案凭证各一份、苍公消竣查字（2014）第0008号建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书、苍公消竣复字（2014）第0014号、第0017号建设工程竣工验收消防备案复查意见书各一份，用以证明涉案商品房建设工程消防验收因涉案地块用地红线与东侧民房之间距离问题延误了128日的事实；
6、防雷装置验收意见书、建设项目竣工环境保护验收申请登记卡（土建备案）、民用建筑工程室内空气质量检验报告、苍南县宜山镇华泰大厦绿化工程验收意见书、宜山镇华泰大厦商住楼竣工测量报告、浙江省建设工程规划核实确认书、宜山华泰大厦工程竣工验收报告、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、建设工程竣工验收意见表，用以证明涉案商品房建设工程所需的其他验收工作在90日内完成的事实；
7、竣工验收备案表，用以证明涉案商品房建设工程于2015年1月7日取得竣工备案表的事实；
8、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定，用以证明涉案建设工程消防验收备案是竣工验收的前提。
原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，本院认证如下：原告提供的证据1、2，内容客观真实，与本案具有关联性，对其证明力予以确认。原告提供的证据3，因其待证事实与原、被告陈述相矛盾，故对其证明力不予确认。原告提供的证据4，被告对其真实性、合法性无异议，且在庭审中认可其待证事实，故对其证明力予以确认。原告提供的证据5，其形式、来源合法，内容客观真实，证据各组成部分能相互印证，被告虽有异议，未提供反驳证据，故对其证明力予以确认。原告提供的证据6，系现行有效的政府部门规章，应作为认定本案相关事实的依据。被告提供的证据，原告对其真实性，对其关联性有异议，对此本院认为，被告提供的证据1-4，6、7，来源于苍南县住房和城乡规划建设局房屋建筑工程竣工验收备案档案，这些证据内容客观真实，应作为认定本案相关事实的依据。被告提供的证据5，系消防验收相关事实的凭证，其形式、来源合法，内容客观真实，应作为认定本案相关事实的依据，但该证据证明目的即被告逾期交房具有免责事由，系原、被告争议焦点，本院将在下文另行阐述。被告提供的证据8，已于2013年12月2日废止，故对其证明力不予确认。
本院根据当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定下列事实：金桥公司以出让方式取得坐落于苍南县××镇宜山××、编号为××大道A地块的建设用地使用权，经批准在上述地块开发建设“华泰大厦”（建设项目名称）商品房。该商品房建设工程规划许可证号为330327201005004，施工许可证号为33032720110712021，预售许可证号为苍房售许字（2012）第013号。2013年8月8日，戴世民与金桥公司签订《商品房买卖合同》一份。合同第一、三条约定：戴世民向金桥公司购买华泰大厦902号商品房一间，建筑面积为138.73平方米。第五条约定：该商品房按建筑面积计算，单价为每平方米9500元，总金额为1317935元。第七条约定：买受人应于2013年2月2日前付清首付款417935元，剩余购房款900000元通过银行贷款或公积金贷款的方式予以支付，并应在接到出卖人通知期限内向银行或公积金中心提交完备的贷款申请资料，签妥办理按揭贷款手续须由买受人签署的合同及其他全部文件，缴纳办理按揭贷款所需的费用。第九条约定：出卖人应当在2014年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。第十条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之零点五（该比率应不小于第1项种的比率）的违约金。合同签订前（含当日），戴世民支付了首付款397935元，金桥公司同意减免购房首付款200000元。2013年8月6日，戴世民由被告提供保证向上海浦东发展银行股份有限公司温州苍南支行按揭贷款900000元，以支付剩余购房款。该贷款利息执行浮动利率，按中国人民银行公布的同档期贷款基准利率执行，签订贷款合同时中国人民银行公布的同档期贷款基准年6.55%，如遇贷款基准利率调整，按年调整；该借款本息分期偿还。事后，原告每月支付的利息为6215元。涉案商品房建设工程竣工后，金桥公司于2014年7月23日开始申请建设工程消防验收，因涉案商品房建设工程存在以下消防问题：一、华泰大厦主体建筑与东侧民房之间的防火间距小于9米，且未按要求进行技术处理，不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045－95）第4.2.1条的规定；二、未提供消防给水总平面图、消防车道和消防车操作登高面布置图；三、部分商业服务网点一至二层的楼梯未设置；四、住宅部分弱电井、水井穿过楼板时，未采用不燃烧体材料将周围缝隙填塞密实，不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045－95）第5.2.5条的规定；五、住宅消防电梯吊顶内的电线未用阻燃套管保护，不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045－95）第9.1.4条的规定；六、住宅部分封闭楼梯间的防火门顺位器损坏，不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045－95）第5.4.2条的规定；七、多处疏散指示标志、安全出口标志损坏，不符合《中华人民共和国消防法》第十六条的规定。故涉案商品房建设工程验收消防备案检查不合格，需要进行整改。事后，金桥公司进行两次整改，直至2014年11月28日才完成上述第一、四、六项问题的整改，并通过消防验收。期间，涉案商品房建设工程于2014年7月31日通过了苍南县防雷所的防雷检测，同年8月4日通过苍南县环境保护局的建设工程竣工环境保护验收，同年9月18日通过建设工程竣工规划验收，取得浙江省建设工程规划核实确认书，2014年12月12日通过勘察、设计、施工、监理、建设单位的建设工程竣工联合验收，2015年1月7日取得竣工验收备案证明手续。
因金桥公司未按约交房，戴世民于2015年2月7日向金桥公司送达了解除合同通知函，要求解除涉案商品房买卖合同，并要求金桥公司退还购房款及承担违约责任。
本院认为：原、被告之间就涉案商品房所签订的《商品房买卖合同》，系原、被告真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应全面履行合同义务。根据原、被告诉辩意见，本案争议焦点为：一、原告的合同解除权是否消灭；二、被告逾期交房是否具有免责事由，涉案合同解除条件是否成就；三、原告关于购房款、违约金及损失的诉讼请求是否应支持。
关于争议焦点一。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”根据涉案合同约定，被告应在2014年6月30日前交付合同约定的商品房，如逾期交房超过90日的，原告有权解除合同，可见2014年9月29日为合同解除权发生之日。原告于2015年2月7日行使合同解除权，与合同解除权发生之日间隔没有超过一年，故原告合同解除权尚未消灭。
关于争议焦点二。被告主张：行政部门的过错导致了华泰大厦防火间距不符合消防规范。这是华泰大厦延至2014年11月28日才通过消防验收的原因，使得涉案工程竣工备案通过时间也相应延后128日。因此，被告主张逾期交房具有免责事由，应当免除消防验收期间即128日逾期交房违约责任。为了证明上述事实，被告提供了消防验收相关证据（即被告提供的证据5）。对此，本院认为，首先，根据上述消防验收相关证据的记载，由于同时存在华泰大厦主体建筑与东侧民房防火间距、住宅部分封闭楼梯间的防火门顺位器损坏不符合《高层民用建筑设计防火规范》等多个消防问题，导致了涉案商品房在2014年11月28日前未能通过消防验收。可见，防火间距不符合消防规范并非华泰大厦无法在2014年11月28日前通过消防验收的唯一原因。其次，根据房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定，涉案商品房建设工程竣工验收备案前提条件是该工程不仅需要通过了勘察、设计、施工、监理、建设单位的验收，还需要通过规划、公安消防、环保等部门验收。本案中，华泰大厦在消防验收的同时，还进行防雷、环保、规划等部门验收以及勘察、设计、施工、监理、建设单位的建设工程竣工验收。由于华泰大厦消防验收通过时间是2014年11月28日，而勘察、设计、施工、监理、建设单位的建设工程竣工联合验收直至2014年12月12日才通过，故即便消防验收延误系逾期交房免责事由，其所涉消防验收期间内的逾期交房违约责任也无法免除。第三，“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人”系涉案合同约定的被告逾期交房唯一免责事由。涉案消防验收延误并非专业房地产开发商不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不属于不可抗力，况且被告也未履行合同约定的通知义务，故不能作为被告逾期交房免责事由。综上，被告逾期交房没有免责事由。
原告已履行合同约定的付款义务，被告应在2014年6月30日前交付合同约定的商品房，但直至2015年1月7日，涉案商品房才完成工程验收备案登记，方具备合同约定的交房条件，至此，在没有免责事由的情况下，被告交房逾期已超过90日，合同解除条件已成就，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，原告有权解除涉案合同。同时，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原告系在2015年2月7日向被告送达了解除合同通知书，故涉案合同应于该日解除。
关于争议焦点三。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，合同解除后，被告应返还原告购房款，支付违约金并赔偿损失。根据查明事实，原告给付被告购房款为1297935元，故被告只能返还原告购房款1297935元。根据涉案合同约定，原告要求解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退按原告已付购房款的3%向原告支付违约金，故本案违约金为38938元（1297935元×3%）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”由于原告在合同解除条件成就后未及时主张权利，造成购房款利息损失扩大部分应由原告自行承担，结合原告支付购房款数额及时间、按揭贷款数额及利率等事实，酌情确定原告超出违约金外的损失为77876元。
综上所述，原告第一、二项诉讼请求中与上述相符部分，本院予以支持，其他部分本院不予支持。被告主张原告合同解除权已消灭、合同解除条件尚未成就及无需赔偿原告损失，没有事实和法律依据，本院不予采纳。被告主张追加上海浦东发展银行股份有限公司温州苍南支行为本案第三人，违反了合同相对性原则，也与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”不符，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十第一款、第九十七条和第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认戴世民与平阳县金桥房地产开发公司于2013年2月2日签订的《商品房买卖合同》于2015年2月7日解除；
二、平阳县金桥房地产开发公司于本判决生效后十日内返还戴世民购房款1297935元；
三、平阳县金桥房地产开发公司于本判决生效后十日内支付戴世民违约金38938元；
四、平阳县金桥房地产开发公司于本判决生效后十日内赔偿戴世民损失77876元；
五、驳回戴世民的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费18574元，减半收取9287元，由戴世民负担521元，平阳县金桥房地产开发公司负担8766元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费41802元。逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审判员 黄兆针
二〇一六年三月二十八日
书记员 郑丽娜
相关法律条文链接：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明。
一、对不具有强制执行内容的裁判文书：
1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；
2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；
3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；
二、对具有强制执行内容的裁判文书：
4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：苍南县农村信用联社营业部，帐号：20×××37，并注明案号和汇款人；
5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。
三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。
四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。