江苏省宝应县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1023民初5562号
原告：宝应县影剧公司。
法定代表人：房益民，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈以平、周兆云，江苏擎天柱（宝应）律师事务所律师。
被告：阮永宏。
委托诉讼代理人：翟宴军，宝应县安民法律服务所法律工作者。
原告宝应县影剧公司与被告阮永宏租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月17日受理后，依法适用简易程序于2017年11月16日公开开庭进行了审理。原告宝应县影剧公司的委托诉讼代理人陈以平、被告阮永宏的委托诉讼代理人翟宴军均到庭参加诉讼。本案依法审理,现已审理终结。
原告宝应县影剧公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告宝应县影剧公司与被告阮永宏2017年1月1日签订的《房屋租赁合同》已于2017年4月24日解除；2、请求确认被告阮永宏违约，原告有权对20000元保证金不予未还；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月1日，原告宝应县影剧公司通过公开招租的方式与被告阮永宏签订了一份《房屋租赁合同》，合同对房屋地点、租金、租期、违约责任进行了约定。后因被告阮永宏要求推租，多次到原告宝应县影剧公司协调处理。2017年4月24日，考虑到被告实际情况，原告退还了被告缴纳的全部租金，并口头约定20000元保证金不予退还，租赁合同也于当日解除。此后，被告交出房屋，未进行使用，原告也未将房屋另行招租。现原告依据法律规定提起民事诉讼，请求判如所请。
被告阮永宏辩称：对合同解除，双方于2017年4月24日协商一致解决没有异议，双方也认可没有形成事实租赁关系；2、因其诉称的保证金20000元现又更改为定金，虽然我们不要求答辩期，但待提供证据后发表意见；3、本案双方已经协商一致解除租赁协议，而本案的事实是由于原告违约在先，所以诉讼费用由原告自行承担。对此法庭应当驳回原告诉讼请求。协议的解除，如双方有争议由法院确认，如无争议不需要确认，原告的诉讼请求多此一举，原告在收据中同意解除，也就是说双方形成了一致意见。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交房屋租赁合同及补充协议一份、拍租成交确认书一份、承诺书一份、竞租人报名登记表一份、汇款凭证一份、拍租规则和特别约定、结算票据一份，被告提交通话录音一份、短信一份、工商登记申请材料一组，对原、被告提交的上述证据，由原、被告当庭举证、质证，经审查予以确认并在卷佐证。结合原、被告举证、质证意见以及陈述，本院对以下事实予以认定：
2016年11月1日，原告宝应县影剧公司拟将位于宝应县花城路的房产对外招租，与扬州永安拍卖有限公司签订一份“拍租规则和特别约定”，双方约定由扬州永安拍卖有限公司对上述房产进行拍租，与本案有关的内容为：1、竞租人参加竞租活动前，应认真阅读本规则，充分了解拍租标的物的情况，并在竞租前仔细审看拍租标的，一旦做出竞投决定即表明本人接受拍租标的一切现状，拍租成交后，承租人不得以任何理由而反悔，否则应由承租人承担违约责任，竞租保证金转为违约金；2、竞租成功后，承租人须在10个工作日内将第一年的租金以及按照租赁期限内的总租金计算3%的佣金结清，并另缴纳2万元履约保证金（该保证金在承租人按时缴纳年租金、水电费及其他相关费用后，并在不违反相关规定的前提下，到租赁期满时无息返还）；3、承租人结清全部价款后，由委托方在三个月内向承租人交付标的物，如委托方未能在约定的时间内交付标的物，承租人可选择要求委托方和拍租方返还所缴纳的款项，但委托方和拍租方不承担任何违约责任；4、未能竞得该标的的竞租人，竞租保证金于五日内如数退还，如果竞租成功，其所缴纳的竞租保证金转为定金。被告阮永宏以及其他竞租人在该协议中签名。
2016年11月3日，被告阮永宏向原告宝应县影剧公司缴纳20000元招标押金，被告阮永宏向扬州永安拍卖有限公司填写一张“竞租人报名登记表”，登记表中载明违约保证金为20000元。同日，被告阮永宏出具一张承诺书，内容为：“扬州永安拍卖有限公司：贵公司定于2016年11月4日对宝应县影剧公司所属位于花城路1号其中两幢建筑物公开招租，本人自愿报名参与本次招租。若竞租成功，本人承诺经营项目为洗浴或宾馆，若违反本次承诺的经营项目，宝应县影剧公司有权收回标的物，本人所缴纳的一切款项全部作为违约金”。
2016年11月4日，被告阮永宏竞租成功，扬州永安拍卖有限公司出具一份“拍租成交确认书”，载明了委托价、成交价以及佣金等事项，被告阮永宏在该确认书中签名。
2017年1月1日，原告宝应县影剧公司与被告阮永宏签订一份“房屋租赁合同”，双方对以下事项达成合意：1、租赁期限为2017年1月1日至2019年12月21日；2、年租金8.1万元，每年1月1日前缴清当年租金。同日，双方签订一份“房屋租赁合同补充协议”，花城路1号合计面积303.3平方米的房屋使用权租赁期从房屋交付的具体时间起算。2月15日，被告阮永宏向原告宝应县影剧公司缴纳租金81000元，原告宝应县影剧公司向被告阮永宏出具一张“江苏省行政事业单位资金往来结算票据”，收据中注明“房租（2017.3.1-2018.2.28）”。
2017年4月24日，原告宝应县影剧公司向被告阮永宏退还81000元的租金，原告宝应县影剧公司的法定代表人在前述的租金票据中注明：“未形成实事租赁”、“同意退租”。此后，双方因20000元保证金是否退还产生争议。
本案争议焦点为：1、案涉20000元的性质；2、案涉20000元是否应当退还被告阮永宏。
关于本案第一个争议焦点，案涉20000元的性质。本院认为，该20000元应为履约保证金，理由如下：依据“拍租规则和特别约定”第三条第五项内容，“未能竞得该标的的竞租人，竞租保证金于五日内如数退还，如果竞租成功，其所缴纳的竞租保证金转为定金”，被告阮永宏参加竞拍后，竞拍成功，故其缴纳的竞租押金自动转为租赁合同的定金。从“拍租规则和特别约定”的内容来看，案涉20000元初始应为立约定金，该定金的性质为对租赁合同的签订所作担保，即如若被告阮永宏不与宝应县影剧公司签订租赁合同，则该定金不予退还，如原告宝应县影剧公司拒绝立约则应双倍返还定金。此后，原、被告签订“房屋租赁合同”，依据《担保法》第八十九条之规定，“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回”，依此规定，本案所涉定金在双方签订租赁合同时应抵作租金或由原告宝应县影剧公司退还给被告阮永宏，但被告阮永宏未将该定金转为租金以及要求原告宝应县影剧公司退还，双方也未就该20000元的性质再行约定，但从“拍租规则和特别约定”第三条第三项内容可知，竞租成功后，被告阮永宏应缴纳20000元的履约保证金，该履约保证金的性质为对租金、水电费等费用的保证，被告阮永宏未另行缴纳20000元履约保证金，故先前缴纳的20000元定金应充抵该履约保证金，其性质转化为履约保证金。
关于本案第二个争议焦点，案涉20000元是否应当退还被告阮永宏。本院认为，该20000元应予退还，理由为：2017年4月24日，原告宝应县影剧公司向被告阮永宏退还租金，应视为原、被告双方协商一致解除租赁合同，加之原告宝应县影剧公司在票据中注明“未形成实事租赁”，故可以认定原、被告双方是自愿协商一致解除合同，也未形成实际的租赁事实，加之原告宝应县影剧公司未能举证证明被告阮永宏使用租赁的房产并产生水电费等费用的证据，故该20000元在双方一致解除合同时应予退还被告阮永宏。
综上，原、被告经协商一致在2017年4月24日解除合同，故本院对该项诉求予以支持，被告阮永宏未实际使用租赁物，其缴纳的20000元履约保证金应由原告退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：
一、原告宝应县影剧公司与被告阮永宏于2017年1月1日签订的“房屋租赁合同”及“房屋租赁合同补充协议”于2017年4月24日解除；
二、驳回原告宝应县影剧公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费300元，减半收取150元，由原告宝应县影剧公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。
审判员 王 彪
二〇一七年十二月二十二日
书记员 刁倩倩