浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙08民终1104号
上诉人（原审被告）：黄月兰，女，1970年7月14日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。
上诉人（原审被告）：陈建华，男，1969年3月18日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：吴小华，浙江浙西律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郑志强，男，1961年9月2日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。
上诉人黄月兰、陈建华因与被上诉人郑志强房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2017）浙0802民初1639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
黄月兰、陈建华上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、上诉人于2017年3月23日与被上诉人签订房地产转让合同后，即因承租不到合适的住房，于2017年3月29日通过中介告知上诉人房屋不予转让，但同意承担违约责任。被上诉人对双方解除合同是表示同意的，有被上诉人与中介的通话录音为证。被上诉人仅对中介费分成有异议，认为过高，故合同已解除。二、合同法规定，违反合同的违约责任有：继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。本案合同约定双方均可违约，违约者排除了继续履行的违约责任，仅要求违约者承担定金责任，或在不付款或不交付房产时，还应当按约支付违约金。该约定未违反法律强制性规定，应当有效。三、涉案房地产系上诉人抵押给银行贷款的，借款期限至2031年5月25日止，目前贷款尚未清偿，根据担保法的规定，抵押人转让抵押物未经抵押权人同意的，转让合同无效。虽然物权法有：“……但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，但该条款适用的基础是抵押权人同意由他人代为清偿债务。现未有证据证明抵押权人同意，且提早清偿将使抵押权人得利益减少，故也不能推定抵押权人肯定同意代为清偿债务等等。一审法院适用物权法第一百九十一条，适用法律错误。
郑志强二审辩称：一、双方房屋买卖合同不属于法律规定可以任意解除合同类型，上诉人也不具有主张法定解除的情形，双方也没有协商一致解除合同。上诉人举证的中介电话录音，主要意思是中介方通知何兰英转告郑志强去与房东及中介进行协商处理，不存在已解除合同的事实。二、双方当事人在合同中约定了将定金作为违约责任承担方式，但并没有明确排除适用法定的其他违约责任方式，按照合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，而且双方在房屋买卖合同第六条违约责任中约定“在签订本合同之日起不论房价涨跌双方不得违约”。如排除适用继续履行合同，既不合法，也不合逻辑。三、担保法和物权法针对抵押房产的处置规定，是对抵押权人、房屋买受人的保护救济措施，作为抵押人的上诉人不具有以该规定主张权利的主体资格。如以房产已抵押确认本案房屋买卖合同无效，因被上诉人出卖讼争房产时并未告知被上诉人已设定抵押，属于欺诈，上诉人应赔偿直接经济损失和间接经济损失。另，抵押问题，银行会否同意清偿，被上诉人可以到银行办理的，现在二手房抵押贷款的情况是常见的。衢州公馆开盘之后，房价涨上去的，开盘时间是清楚的，西区拍卖土地是第二波涨价。本案事实清楚，双方签订的合同是有效的，上诉人应该按约定交付房屋。目前的房产过户都是买卖双方、中介三方到场，资金到位，到房管处办理。一审我提供了银行存单，首付款现在还是还准备着的。关于中介费的事情，没有介绍成的中介费比介绍成的中介费还要高，中介的口气是很大的。电话录音上面都有的，郑志强到他那里也没有谈合同解除和中介费的事情。请求驳回上诉，维持原判。
郑志强向一审法院起诉请求：1、判令两被告继续履行与原告签订的《衢州市房地产转让合同》，向原告交付房屋及屋内随房家具、家电物品；协助原告办理房屋产权过户变更登记手续；2、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告郑志强及其配偶何兰英通过中介祝秋香找到衢州市柯城家乐房产中介的胡某保，经两处中介介绍，原告郑志强、何兰英与两被告于2017年3月23日签订《衢州市房地产转让合同》一份，约定：被告黄月兰、陈建华将所有的坐落于衢州市松园北区23幢1单元102室的房屋出卖给原告郑志强及何兰英；房屋转让金额为2150000元；买方支付卖方购房定金50000元；2017年3月23日买方支付卖方定金人民币50000元，双方约定在2017年4月28日前过户，买方当日支付卖方首付款人民币1150000整含定金，余款1000000元整，其中950000元整在不动产证办出后十日内付清，50000元尾款在交房时付清（在2017年5月10前交房）；在签订本合同之日起不论房价涨跌双方不得违约，买方中途悔约不得向卖方索还定金（即违约金），卖方中途悔约应当双倍返还定金，买方不能按期向卖方付清房款或卖方不能按期向买方交付房地产，违约一方应向对方给付违约金：按本房地产总价×1‰×逾期天数。以上三项违约金由未违约方和中介各半分成（中介所分得的一半作为给中介方造成的精神、电话费、车旅费、调解时间等琐事的经济补偿）；经双方自行商议申报过户时按照市场价办理，实际按本合同总房价支付房款，双方商定于2017年4月28日之前办理产权过户手续，如任何一方不配合按时办理产权过户，商定期限到时，视作违约行为。《衢州市房地产转让合同》附《随房转让物品清单》一份，物品如下：客厅：木沙发整套11件含配套茶几、电视柜壹组、电视机70寸壹台；卧室：衣柜壹组、电视机叁台、电视柜壹组；餐厅：圆餐桌壹张、椅子捌张、餐边柜壹组；电器：滚筒洗衣机壹台、冰箱壹台、音响壹组、油烟机壹台、煤气灶壹台及固定装修中央空调。同日，郑志强向陈建华支付50000元定金。2017年3月29日，原告方中介祝秋香接到被告方中介胡某保电话通知房屋不再出卖，祝秋香及时通知原告的配偶何兰英，并告知按照合同约定可要求两被告双倍返还定金，何兰英表示不同意。后原、被告双方就定金返还问题未达成一致意见，原告多次要求被告继续履行合同，将房屋过户至原告名下，但被告均不同意。原告郑志强于2017年4月26日准备好首付款1100000元。本案诉讼过程中，被告未经原告郑志强同意，于2017年5月2日将50000元定金退还至郑志强中国工商银行账户。原告认为被告违反合同约定，拒不协助原告办理房产过户登记手续，损害原告合法权益，故原告诉至法院，诉请如前。
另查明，两被告购买涉案房屋时在中国农业银行进行抵押担保借款，借款金额为848000元，借款期限自2011年5月26日至2031年5月25日止，还款方式为等额本金递减，目前贷款尚未还清。
再查明，因《衢州市房地产转让合同》中买方一栏无何兰英的名字，但合同的落款处有何兰英的签名，本院依法对原告郑志强的配偶何兰英进行询问，其表示名字是其本人所签，因中介人员粗心未在买方处写上其名字。由其配偶郑志强一人作为原告起诉是夫妻二人共同的决定，如果判决支持了郑志强的诉请，房屋过户登记至郑志强一人名下其没有异议。
以上事实，有原、被告陈述及双方提交的《衢州市房地产转让合同》一份、《随房转让物品清单》一份、收条一份、中国工商银行转账凭条、《关于办理房屋产权过户手续的书面通知》、中国工商银行存单一份、2017年4月27日原、被告短信截屏、照片13张、2017年3月30日原、被告短信截屏、被告黄月兰通话详单、中介胡某保通话详单、中介祝秋香固定电话通话详单、被告陈建华通话详单、中介祝秋香与原告配偶何兰英通话详单、祝秋香与何兰英通话录音光盘、书面记录、黄月兰中国工商银行账户明细、陈建华泰隆银行账户明细、被告2017年5月2日转账凭证、中国农业银行个人购房担保借款合同、祝秋香证人证言、胡某保证人证言等证据所证实，法院予以确认。
一审法院审理认为，本案的争议焦点是原、被告之间签订的《衢州市房地产转让合同》是否有效。被告抗辩认为签订合同时房屋处于抵押担保状态，根据担保法的相关规定，该份转让合同应为无效合同。法院认为根据法律规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。也就是说，只要抵押人转让已办理登记的抵押物后向抵押权人清偿了债务，或者受让人在得知受让物上有抵押权后代抵押人清偿了债务，使物上设定的抵押权消灭，转让行为仍可以有效。且在二手房转让实践中，原房屋处于抵押担保状态十分常见，出卖房屋一方付清房贷或买卖双方协商同意用购房款清偿房贷，消灭抵押后，买卖双方才能办理过户登记，所以抵押人转让房屋并不会对抵押权人造成损害，故对被告抗辩转让合同无效的主张，法院不予采纳。涉案合同系双方当事人的真实意思表示，且该合同没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。两被告无法定或约定事由，拒不履行合同义务的行为显属违约。两被告另有房产，暂时因装修无法承租到合适住房不能成为其违约的理由。原、被告签订合同时未就房屋抵押贷款进行协商，被告应当在办理房屋过户手续前自行清偿完毕。综上，原告要求两被告继续履行合同将涉案房产过户登记至原告名下，并交付房屋及屋内随房家具、家电物品的主张，具有事实与法律依据，法院予以支持。2017年9月14日，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，作出判决：被告黄月兰、陈建华于判决生效之日起三十日内将衢州市松园北区23幢1单元102室房屋的剩余贷款全部清偿完毕，注销抵押登记，将上述房屋过户登记至原告郑志强名下，并向原告郑志强交付上述房屋及《随房转让物品清单》所列家具、家电。案件受理费24000元，减半收取12000元，保全费5000元，共计17000元，由被告黄月兰、陈建华共同负担。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
经审理，本院对原审判决认定的案件事实予以确认。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人举证的录音并不能证明双方已经解除本案房屋买卖合同，被上诉人未选择上诉人承担违约责任，而是选择继续履行合同，符合合同全面履行的原则。关于抵押担保涤除问题，债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但提前履行不损害债权人利益的除外，二手房买卖提前清偿银行贷款是通常情况，并不会损害抵押权人的权益。约定应当遵守，本案双方《衢州市房地产转让合同》第四条约定：“2017年3月23日乙方支付甲方定金人民币伍万元整，双方约定在2017年4月28日前过户，乙方当日支付甲方首付款人民币壹佰壹佰壹拾伍万元整含定金，余款壹佰万元整在不动产证办出后十日内付清，伍万尾款在交房时付清（2017年5月10日前交房）”。根据该约定精神，被上诉人应当在过户当日支付上诉人115万元（含定金5万元转化为房款），交房时全款付清。原判内容遵循双方约定及尊重被上诉人依法选择要求履行合同的权利，并无不当。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24000元，由上诉人黄月兰、陈建华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 勇
审 判 员 郑日知
审 判 员 郑尹秋
二〇一七年十一月十七日
法官助理 胡芬芬
书 记 员 黄徐燕