江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣01民终639号
上诉人（原审被告）：江西昌北钢材大市场有限责任公司，住江西省南昌市经济技术开发区。
法定代表人：万水香，系该公司经理。
委托诉讼代理人；万小明，江西联创律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘国强，江西联创律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：徐剑锋，男，汉族，1969年8月19日生，住江西省南昌市青山湖区。
被上诉人(原审原告)：郭华，女，汉族，1973年12月20日生，住江西省南昌市青云谱区。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：张海宝，江西求正沃德律师事务所律师。
上诉人江西昌北钢材大市场有限责任公司（以下简称“昌北钢材公司”）诉被上诉人徐剑锋、郭华商品房销售合同纠纷一案，不服南昌经济技术开发区人民法院（2016）赣0192民初443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人昌北钢材公司的委托代理人刘国强，被上诉人徐剑锋、郭华的委托代理人张海宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
昌北钢材公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回徐剑锋、郭华的上诉请求；2、本案一审、二审诉讼费由徐剑锋、郭华负担。事实和理由：1、一审判决漏列诉讼主体，程序错误，本案应追加陈爱红等其他团购人参与诉讼，以便查明涉案事实；2、一审认定事实错误，本案涉案房屋3#113、115、116、117、118与另案三套房屋、两套写字楼、一套房产属于团购房，且该团购房系整体付款，徐剑锋、郭华没有付清全部购房款导致本案店面不能办理产权证书。另，徐剑锋、郭华提前入住涉案房屋导致未能通过竣工验收，依据相关规定，房屋竣工验收部门对提前入住的房屋不予竣工验收，因此，徐剑锋、郭华无权要求昌北钢材公司承担未办产权证书的违约责任；3、一审判决适用法律错误。一审认定双方均存在违约，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，不应按照同期贷款利率1.3倍要求昌北钢材公司承担违约责任。
徐剑锋、郭华辩称，1、一审没有遗漏诉讼主体，判决程序合法，虽然陈爱红曾经参与购房协议的签订，但是此后的协议书其并没有参与，而且房屋买卖关系应以商品房合同为认定基础，购房协议书只是意向性协议，并没有权利义务的实质性的内容，所以一审程序合法；2、涉案房屋交付时间认定正确，昌北钢材公司在一审庭审时明确认定了房屋交付时间是在和合同签订当天，一审查明交房时间是客观正确的；3、徐剑锋、郭华不存在提前入住的问题，首先，根据谁主张谁举证的，昌北钢材公司未提供证据证明存在提前入住的行为，其次，如果确如昌北钢材公司所说是强行入住，那么昌北钢材公司可以不通水电，但是整个过程中昌北钢材公司没有提出任何异议，并且在徐剑锋、郭华入住时就通水电，并且交纳水电费，从昌北钢材公司高度配合，可以证明我方没有强行入住；4、一审判决适用法律正确，昌北钢材公司在交付房屋过后，直至现在也未能办理产权证，理应按照法律规定支付违约金；5、被上诉人已经付清全部购房款，昌北钢材公司应该按照协议书办理产权证。请求驳回上诉，维持原判。
徐剑锋、郭华向一审法院起诉请求：1、依法判决昌北钢材公司支付违约金853100元（利息应以房屋总价款为基数，自2014年5月24日起按中国人民银行逾期贷款利息的计算至办理到产权证之日止，现为起诉之便利，暂计算至起诉之日）；2、依法判令本案全部诉讼费用由昌北钢材公司承担。
一审法院认定事实：2013年5月29日，徐剑峰、郭华与昌北钢材公司签订五份《南昌市商品房买卖合同》，合同约定由徐剑峰、郭华向昌北钢材公司购买坐落于昌北钢材大市场3#楼的113室、115室、116室、117室、118室商品房五套，合同总金额为5102122元；合同约定买受人（徐剑峰、郭华）须于2013年4月28日之前一次性支付首期房款，其余房款则须在出卖人（昌北钢材公司）指定时间内到银行申请办理按揭手续；出卖人应当在2014年5月31日之前将经验收合格的商品房交付给买受人使用；合同约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房产证书的，双方同意按第3项即“由开发商办理产权证书”处理。该合同业经南昌市房屋商品化办公室登记备案。《南昌市商品房买卖合同》签订之日，昌北钢材公司将涉案房屋交付给徐剑锋、郭华使用。徐剑峰、郭华以银行承兑汇票的形式向被告支付了5000000元购房款。昌北钢材公司向徐剑峰出具了收到5000000元购房款及定金的收据。徐剑峰、郭华还委托案外人江西南鸥金属材料有限公司以银行转账的形式，共向昌北钢材公司支付了共计560000元购房款（其中457878元系替胡朝晖支付）。对此笔560000元的银行转账，昌北钢材公司未出具收据，但认可收到该笔款项。时至今日，徐剑峰、郭华未能取得房屋权属证书。究其原因，昌北钢材公司在庭审中陈述系由于涉案房屋所在之楼房存在违章建筑，导致未能取得合格验收。
一审法院认为：双方争议的焦点在于徐剑峰、郭华是否足额支付全部购房款。徐剑峰、郭华主张，其已经提供银行汇票和银行转账等形式向昌北钢材公司支付了5102122元购房款；昌北钢材公司则主张，双方签订的《购房协议书》约定徐剑峰、郭华一共团购了9套店面及2套写字楼，故徐剑峰、郭华须整体支付上述11套房屋的全部购房款。对此，原审认为，徐剑峰、郭华与昌北钢材公司就涉案五套商品房分别签订五份了《南昌市商品房买卖合同》，就每套商品房的房屋面积、单价和合同总价以及房屋的交付、房款的支付和支付期限、违约责任等内容均作出约定，且上述合同已经登记备案；而双方签订的《购房协议书》则仅就另外1套商铺及两套写字楼的房屋面积、单价、合同总价和购房款的支付期限作出约定，该协议书除了注明此与前面8套均属套购房之外，并没有任何须与前面8套房屋一并付款的约定，且双方在签订该《购房协议书》后并没有进一步签订商品房买卖合同；故原审认为与涉案五套商品房的纠纷并非同一法律关系，不属原审审理范围。综上，被告称徐剑峰、郭华未付清涉案房款的主张，不予支持。
双方争议的焦点还在于昌北钢材公司是否违约从而是否应当承担违约责任的问题。徐剑峰、郭华与昌北钢材公司签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方基于平等地位自愿订立，包含双方当事人的真实意思表示，其形式、内容亦不违反相关法律规定，属于合法、有效的合同。合同生效后，对各方当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现徐剑峰、郭华支付了全部房款，但因涉案房屋未经合格验收，昌北钢材公司主张房屋未经合格验收的原因之一是因为徐剑峰、郭华违章搭建，但未能提供充分证据予以证明，原审认定系出卖人的责任致使徐剑峰、郭华未能取得房屋权属证书，故出卖人应当承担违约责任。《南昌市商品房买卖合同》仅约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房产证书的，则由开发商办理产权证书”，但未约定出卖人须承担何种违约责任。对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”；而《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第3条规定：“对2014年1月1日以后新发放的贷款，逾期贷款罚息利率由现行日万之二点一计收利息，改为借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”。原审法院酌情确定违约金在中国人民银行同期贷款利率水平加收30%；昌北钢材公司应当按徐剑锋、郭华已支付的5102122元购房款为基数，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮30%为标准向徐剑峰、郭华支付违约金。又因双方签订的合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，因徐剑峰、郭华未在合同约定的期限内付清房款，而昌北钢材公司亦未在房屋实际交付的360日内即2014年5月24日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报备，双方均存在违约行为，本院确定被告应于合同约定的最后交房期限2014年5月31日之后360日内，即2015年5月25日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报备，被告支付违约金的时间应当从2015年5月26日开始起算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告江西昌北钢材大市场有限责任公司于本判决生效后十日内向原告徐剑峰、郭华支付违约金（以购房款5102122元为基数、按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，从2015年5月26日开始至被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止）；二、驳回原告徐剑峰、郭华的其他诉讼请求案件受理费12331元，由被告江西昌北钢材大市场有限责任公司负担。
二审期间，昌北钢材公司围绕上诉请求依法提交了证据新证据：水电费的缴费票据59张，证明因被上诉人提前入住，导致涉案房屋无法办理验收手续。照片若干证明被上诉人及案外人占有使用11套房屋，且徐剑锋将317、318阳台封死，改变房屋建设结构，致使房屋不能验收。
徐剑峰、郭华质证认为，对水电费票据的真实性，合法性无异议、关联性有异议，该证据不能证明被上诉人强行入住，恰恰可能证明徐剑峰、郭华是在交付房屋之后入住的，只能这种情况才会通水电。对照片的真实性、合法性无异议，关联性有异议，照片无法证明哪些房屋是属于徐剑峰、郭华使用的，也无法证明是因徐剑峰、郭华改造房屋而导致不合格，正常的交房顺序是验收在前，房屋才能交付使用，所以不可能因为徐剑峰、郭华的使用行为导致房屋无法验收，这是不对的。
徐剑峰、郭华在二审期间未提交新证据。
对昌北钢材公司提交的证据，本院认为：对水电费票据及照片的真实性、合法性，本院予以确认。水电费票据可以证明涉案房屋在合同约定的交付时间前使用，对关联性予以确认，对证明目的不予确认。对照片的关联性不予确认。
本院对一审法院查明的事实予以确认。昌北钢材公司称一审遗漏了郭华、徐剑峰与胡朝晖、徐文琴团购11套房屋的事实，本院认为上述情况与本案无关。昌北钢材公司提交的证据不能证明徐剑峰、郭华强行入住的行为。
另查明，昌北钢材公司于2017年9月19日将涉案工程的竣工验收材料报送备案，南昌市城乡建设委员会在《南昌市建设工程竣工验收备案表》上加盖工程竣工验收备案专用章。南昌市不动产登记中心于2017年12月15日出具了对涉案房屋首次登记的受理通知书。
本案的争议焦点：1、是否遗漏诉讼主体，追加陈爱红为本案当事人；2、被上诉人是否全部付清购房款；3、逾期办证的原因，上诉人是否因逾期办证承担违约责任，应当如何承担。
本院认为：1、原审未遗漏诉讼主体，不应追加陈爱红为案件当事人。买卖合同的双方主体是出卖人和买受人。本案三份《南昌市商品房买卖合同》出卖方是昌北钢材公司，买受人是郭华、徐剑峰。陈爱红不是涉案合同的签订主体，不属于本案当事人。昌北钢材公司称原审遗漏当事人陈爱红的上诉理由不成立。
2、郭华、徐剑峰已经支付全部的购房款。根据江西南鸥金属材料有限公司及郭华的付款凭证，郭华、徐剑峰已经付清了全部购房款5102122元，且昌北钢材公司已认可徐剑锋、郭华与案外人胡朝晖、徐文琴共同支付的总价款为8638791元，已经超过四人共同购买的房屋总价款。昌北钢材公司称本案房产系团购房，因其他案外房产未付清房款致使不能办理房产证的理由，本院认为，本案涉案房产均签订了独立的商品房买卖合同并已备案，且双方均未对房屋团购事宜进行整体性约定，亦未对购房协议约定的3#109、317、318房屋签订正式的商品房买卖合同，故昌北钢材公司的上诉理由不予支持。
3、郭华、徐剑峰的入住行为致使房屋不能验收不构成逾期办证的原因，昌北钢材公司应承担违约责任。昌北钢材公司上诉称系郭华、徐剑峰强行入住致使房屋不能办理验收手续，无法备案，本院认为，本案中昌北钢材公司在原审中认可系其向郭华、徐剑峰交付房屋的，二审中又主张系二人强行入住，昌北钢材公司的说辞前后矛盾，昌北钢材公司明确表示未制止过郭华、徐剑峰使用房屋，同时依据其提交的2014年5月16日的水电费发票表明已认可郭华、徐剑峰使用房屋的行为，故昌北钢材提交的证据不足以证明郭华、徐剑峰的强行入住及违章搭建行为导致无法办理房屋竣工验收手续、无法办理产权登记备案，其上诉理由，本院不予采纳。
昌北钢材公司与郭华等二人签订的购房合同系真实意思表示，双方应按约履行合同，郭华二人已经足额支付购房款，昌北钢材公司应按约办理产权登记手续。双方合同约定：出卖人应在2014年5月31日前交付房屋，在交付使用后的360日内办理产权登记备案。故昌北钢材公司应在2015年5月25日之前向产权登记机关提交备案材料，其未提交，应承担违约责任。双方合同第十五条约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意由开发商办理产权证。本院认为，房屋出卖人须交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房屋出卖人最基本的义务，上述条款非对违约责任的约定。另外，双方并未在合同中约定逾期办证的具体时间和违约金，昌北钢材公司主张一审法院依据同期贷款利率1.3倍标准支付违约金不当，故本院综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定昌北钢材公司按购房款5102122元的1%即51021.22元向徐剑锋、郭华支付逾期办证违约金。
综上所述，昌北钢材公司的上诉请求部分成立，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持南昌经济技术开发区人民法院（2016）赣0192民初443号民事判决第二项；
二、变更南昌经济技术开发区人民法院（2016）赣0192民初443号民事判决第一项为：上诉人江西昌北钢材大市场有限责任公司于本判决生效后十日内向被上诉人徐剑锋、郭华支付违约金51021.22元。
一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费12331元，由上诉人江西昌北钢材大市场有限责任公司负担8631元，被上诉人徐剑锋、郭华负担3700元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘卫平
代理审判员 邓 映
代理审判员 梁书棋
二〇一七年十二月二十二日
书 记 员 王 倩