北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终5226号
上诉人（原审被告）华润超级市场有限公司，住所地北京市通州区物流基地融商6路1号楼201室。
法定代表人郑帆，董事长。
委托代理人魏圣华，男，1983年3月5日出生。
委托代理人张立军，北京市京师律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京中铁联合营销有限公司，住所地北京市海淀区羊坊店路17号商桥写字楼A座4层。
法定代表人沈建军，总经理。
委托代理人李进，北京市明仁律师事务所律师。
上诉人华润超级市场有限公司（以下简称华润公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第27220号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年12月，北京中铁联合营销有限公司（以下简称中铁公司）起诉至原审法院称：2005年9月7日，我公司与华润公司签订房屋《租赁合同》，约定：华润公司承租我公司位于丰台区×××10号楼地下一层房屋，用于经营超市，租赁房屋使用面积4395平方米，租期为十五年；2014年10月15日至2017年10月14日每年租金为371.2万元，租金支付方式为每三个月一付，每次支付全年租金的四分之一。支付时间为每个支付周期第一个月的前十个工作日，若延期支付，对未交房租总额，按日万分之三交付违约金。华润公司应于2015年7月15日前和10月15日前向我公司支付2015年第三、四季度房屋租金，但经我公司催要，华润公司至今未支付。2015年7月15日应支付租金产生的违约金至2015年12月22日起诉立案时为44544元，2015年10月15日应支付租金产生的违约金至2015年12月22日起诉立案时为18931.2元。此外，华润公司拖欠的2014年7月15日至2015年7月14日的租金和违约金已由法院判决确认，但该违约金仅计算至2015年6月4日首次开庭日，因此华润公司还应支付2015年6月5日至2015年12月9日（实际付款日）的违约金207340.5元。现诉至法院，请求判令：1、华润公司支付拖欠我公司的房屋租金1856000元；2、给付拖欠房租产生的违约金270815.7元；3、诉讼费由华润公司负担。
华润公司辩称：一、同意支付租金，但是金额应该按照事实审核；二、违约金不同意支付。超市已长期不经营，但合同没有约定我公司有单方解除的权利，中铁公司也没有要求解除本合同，我方希望在我公司承担违约责任及给予中铁公司补偿的情况下，与中铁公司解除租赁合同。希望中铁公司同意我公司在中铁公司处的设备材料等撤场；三、中铁公司将我方承租房屋附近的商铺出租给便利超市，且我方招牌被其他承租户遮挡，上述行为违反合同约定。
原审法院经审理确认：中铁公司与华润超市签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效。虽然华润公司经营的超市业已停业，但仍占用涉诉场地，理应继续交纳租金，故对中铁公司要求支付租金的请求，予以支持。关于华润公司拖欠支付2015年7月15日至2016年1月14日租金的违约金问题，依据《租赁合同》约定，“如甲方不能按时提供该房屋租赁发票，乙方有权停付甲方当付款周期的租金直至甲方提供房屋租赁发票。”华润公司于2015年12月22日收到中铁公司提供的2015年7月15日至2016年1月14日期间的租赁费发票，依合同约定在收到发票之前，华润公司可以停付租金，故对中铁公司要求华润公司支付截止至2015年12月22日的拖欠租金违约金的请求，无事实依据，不予支持。关于华润公司诉请的2014年7月15日至2015年7月14日的拖欠租金违约金问题，（2015）丰民初字第01007号民事判决书确认华润公司应支付违约金计算至2015年6月4日，但华润公司于2015年12月9日才履行付款义务，故中铁公司要求华润公司支付2015年6月5日至2015年12月9日期间的拖欠租金违约金，于法有据，予以支持。华润公司关于中铁公司允许他人开设便利店和招牌被遮挡的抗辩意见，不足以构成拒付本次租金的理由。如确有损失，华润公司可另案主张。另，华润公司表示希望与中铁公司解除合同，双方应秉承友好互利的态度，结合实际租赁情况，积极协商解决。协商不成，华润公司亦可另案主张。综上，原审法院于2016年3月判决：一、华润超级市场有限公司于判决生效后七日内向北京中铁联合营销有限公司支付房屋租金一百八十五万六千元。二、华润超级市场有限公司于判决生效后七日内向北京中铁联合营销有限公司支付拖欠房屋租金违约金二十万七千三百四十元五角。三、驳回北京中铁联合营销有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，华润公司不服，上诉至本院，认为华润公司系因中铁公司的阻挠而无法腾退场地，原审法院判决华润公司支付租金显失公平；双方诉讼争议期间不应计算违约金,要求撤销原判，改判驳回中铁公司的全部诉讼请求。中铁公司同意原判。
经审理查明：2005年9月7日，中铁公司（甲方）与华润公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：第一条，中铁公司将位于北京市丰台区×××10号楼地下一层部分出租给华润公司，用于超市连锁经营活动；第二条，租期为十五年自2005年10月15日至2020年10月14日；第三条，2014年10月15日至2017年10月14日期间年租金371.2万元，租金每三个月支付一次，支付时间为每个付款周期的第一个月的前十个工作日；甲方应在每个付款周期前10日向乙方提供金额与该付款周期应付出租房屋租金相同的合法的房屋租赁发票。如甲方不能按时提供该房屋租赁发票，乙方有权停付甲方当付款周期的租金直至甲方提供房屋租赁发票；第六条，甲方及建筑物中其他商户的招牌不得影响乙方公司标志的设置；第七条，甲方还声明和保证如下：其不得将该建筑物中其他部分或其周围甲方的其他物业出租或出售给与乙方相类似的超市经营者；第十条，非因甲方违约或不可抗力原因乙方延迟支付租金，且经甲方书面催告后仍未支付，应自上述书面催告期限届满之日起承担未付部分每日万分之三的违约金。该合同签订后，中铁公司如约向华润公司交付租赁场地，华润公司在此经营华润连锁超市。
2014年8月，华润公司因自身原因停止了涉诉场地超市的经营。华润超市的租金交纳至2015年7月14日。2015年12月21日，中铁公司将2015年7月15日至2016年1月15日的租金发票邮寄给华润公司。次日，华润公司收到发票。中铁公司于2015年12月22日提起本案诉讼。
庭审中，华润公司称，中铁公司违反合同约定将临近商铺出租给他人经营便利超市以及其超市招牌被其他商户遮挡。中铁公司称，其确将涉诉场地南侧商铺出租给邻家便利店，但认为便利店非合同约定禁止开设的超市。至于遮挡招牌一事，在华润公司提出异议之后，已要求业主红色记忆餐厅拆除。在本案审理中，法院到现场进行勘验。邻家便利店称其商店于2016年1月28日开业。红色记忆餐厅经营方北京建有百耀餐饮管理有限公司则称，在华润超市停业之后，其餐厅与华润超市协商后在2015年11底扩大招牌，遮住部分华润超市招牌。2016年2月19日华润公司提出拆除要求，餐厅于同月24日将上述招牌拆除。
另查，2014年12月，中铁公司以华润超市拖欠租金为由诉至原审法院。2015年11月2日，原审法院作出（2015）丰民初字第01007号民事判决书，判决华润超市向中铁公司支付2014年7月15日至2015年7月14日的租金3676250元、拖欠租金违约金（计算至2015年6月4日）183449.92元、水电费145734.69元。2015年12月9日，华润公司向中铁公司支付2014年7月15日至2015年7月14日的租金3676250元。
本院审理期间，华润公司认可仍占用涉诉场地，但表示目前进不去大门；中铁公司则表示涉诉场地完全由华润公司控制，该公司未进行干涉。
上述事实，有双方当事人陈述、《租赁合同》、（2015）丰民初字第01007号民事判决书、快递详情单等证据在案佐证。
本院认为：中铁公司与华润超市签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然华润公司经营的超市业已停业，但仍占用涉诉场地，理应继续交纳租金。华润公司上诉称因中铁公司的阻挠而未腾退场地，法院判令其支付租金显失公平，对此本院认为，中铁公司依约将涉诉场地交付华润公司使用，华润公司认可仍占用涉诉场地，亦未举证证明涉诉场地目前由中铁公司控制，故本院对其该项上诉理由不予采纳。关于华润公司诉请的2014年7月15日至2015年7月14日的拖欠租金的违约金问题，（2015）丰民初字第01007号民事判决书确认华润公司应支付违约金计算至2015年6月4日，但华润公司于2015年12月9日才履行付款义务，故中铁公司要求华润公司支付2015年6月5日至2015年12月9日期间的拖欠租金违约金，于法有据，应予支持。华润公司未按照约定时间支付租金，应依约承担违约责任，其关于双方诉讼期间不应计算违约金的上诉主张没有法律依据，本院不予支持。另，华润公司表示希望与中铁公司解除合同，双方应秉承友好互利的态度，结合实际租赁情况，积极协商解决。协商不成，华润公司亦可另案主张。综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费11907元，由北京中铁联合营销有限公司负担355元（已交纳），由华润超级市场有限公司负担11552元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费23307元，由华润超级市场有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 龙
审 判 员 李 桃
代理审判员 王 云
二〇一六年六月二十九日
书 记 员 史其申