上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）再重字第1号
原告（反诉被告）何怡。
委托代理人钱卫敏，上海中路信律师事务所律师。
被告（反诉原告）谢彩霞。
委托代理人曹杰（系被告谢彩霞丈夫）。
委托代理人许凯，上海博和律师事务所律师。
原告何怡与被告谢彩霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年11月16日作出（2012）松民三（民）初字第2935号民事判决，已经发生法律效力。后谢彩霞不服，向上海市第一中级人民法院申请再审。上海市第一中级人民法院于2013年9月23日作出（2013）沪一中民二（民）申字第81号民事裁定，该案由上海市第一中级人民法院提审。上海市第一中级人民法院经再审认为，原审判决违反法定程序，故于2013年12月6日作出（2013）沪一中民二（民）再提字第4号民事裁定，撤销本院（2012）松民三（民）初字第2935号民事判决，发回本院重审。本院于2013年12月12日立案受理后，依法另行组成合议庭审理。2014年1月21日，被告谢彩霞提起反诉，本院依法予以受理后，将本诉与反诉合并审理。本案分别于2014年1月21日、2月18日、4月8日三次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何怡的委托代理人钱卫敏，被告（反诉原告）谢彩霞的委托代理人曹杰、许凯三次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何怡诉称：2010年6月9日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将坐落于上海市某区某路某弄某号房屋（以下简称“系争房屋”）出租给被告居住使用，免租期从2010年6月10日至同年6月30日，租赁期限自2010年7月1日至2014年7月1日止；房屋月租金4，500元；租金支付方式为付三押一，每月1日前支付租金，逾期支付则需按日租金1%支付违约金等。
合同签订后，原告即交付了系争房屋。但被告将系争房屋群租给他人。原告多次要求被告改正，被告置之不理。自2011年10月起被告拒绝支付租金，原告多次要求被告履行合同义务，被告均不予理睬。故原告起诉要求判令：1、解除原、被告于2010年6月9日签订的《上海市房屋租赁合同》；2、被告向原告返还系争房屋、返还门禁卡4张；3、被告向原告支付租金（自2011年10月1日起算至判决生效之日止，按每月4，500元计算）；4、被告支付房屋使用费（参照房屋租金每月4，500元计算，从判决生效之日计算至实际返还之日止）；5、被告向原告支付逾期支付租金的违约金（自2011年10月1日起算至判决生效之日止，按照每日1.50元计算）；6、被告向原告支付提前解约违约金9，000元（两个月租金）；7、被告向原告支付在其租赁期间垫付的水费464.82元，电费482.95元。
被告谢彩霞辩称：首先，原告所称被告迟延支付租金与事实不符，系因原告要求增加租金不成，2011年7月底采取断水断电的违约行为，故被告2011年10月份后拒绝缴纳租金，是合理行使抗辩权的行为。其次，被告不存在经营的事实。经营性使用住宅是指将住宅用于开办公司等行为，被告确实将房屋转租给同事、朋友，但并未改变房屋的住宅用途，并未作为商业性使用。再次，原告提供的证据不足以证明系争房屋存在群租，且被告租赁后就进行装修，原告父亲在装修过程中也来查看过，当时未及时提出异议，说明群租事实不成立。同时，被告认为系争房屋交付之前就有人住过，进行过装修，因此不能证明隔间是被告制作的。故请求法院驳回原告全部诉请。
同时，被告谢彩霞反诉诉称：2010年6月9日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告承租原告的系争房屋。租赁期间，被告一直按时交纳租金至2011年9月底。但在2011年7月初原告就一直要求增加租金。在被告拒绝其无理要求后，原告竟于2011年7月28日起对系争房屋采用拆除电表、水表等方式，导致系争房屋无法继续正常使用。故被告反诉要求判令：1、解除原、被告于2010年6月9日签订的《上海市房屋租赁合同》；2、原告返还被告已支付的自2011年7月28日至2011年9月30日期间租金9，000元及押金4，500元；3、原告支付违法解除合同的违约金99，750元（计算方式：自2012年11月1日起至2014年7月1日止，按月租金4，750元双倍计算）。
原告何怡针对被告谢彩霞的反诉辩称：被告涨租金的说法不符合事实。原告断水断电系因被告租赁系争房屋后进行商业性群租，违反相关法规规定，物业要求整改。原告多次要求整改并返还系争房屋，但被告继续群租，不返还房屋，原告基于压力才断水断电。被告逾期支付租金、改变用途的行为构成根本违约，被告恶意拖延的行为导致损失的扩大应由被告承担。故请求驳回被告全部反诉请求。
经审理查明：系争房屋权利人为原告及案外人陆某甲、陆某乙，房屋建筑面积324.29平方米，房屋类型为居住公寓。
2010年6月9日，原告作为出租方、被告作为承租方，双方签订《上海市房屋租赁合同》。合同第二条约定，被告向原告承诺，租赁系争房屋作为住宅使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；被告保证，在租赁期内未征得原告书面同意以及按规定须经有关部门审批核准前，不擅自改变使用用途。合同第三条第一款约定，原告于2010年6月10日前向被告交付系争房屋，房屋租赁期自2010年7月1日起至2014年7月1日止。合同第四条约定，月租金总计4，500元，该租金2年内不变，自第3、4年起，价格4，750元／月计算；被告应于每月1日前向原告支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则被告需按日租金的1%支付违约金；被告支付租金的方式为付三押一。合同第五条约定，原告交付系争房屋时，被告应向原告支付房屋租赁保证金，保证金为4，500元，租赁关系终止时，保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告；租赁期间，使用系争房屋所产生的水、电、煤气、通讯、设备等费用由被告承担，其他费用均由原告承担。合同第六条第四款约定，除合同附件（三）外，被告另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得原告的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由原告委托被告报请有关部门批准后，方可进行；被告增设的附属设施和设备归属及其维修责任由原、被告双方另行书面约定。合同第九条第二款约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（二）原告交付的系争房屋不符合合同约定，致使不能实现租赁目的的；或原告交付的系争房屋存在缺陷，危及被告安全的；（三）被告未征得原告书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；……（五）被告擅自转租系争房屋、转让系争房屋承租权与他人交换各自承租的房屋的；（六）被告逾期不支付租金累计超过半月的。合同第十条第四款约定，租赁期间，非合同规定的情况，原告擅自解除合同，提前收回系争房屋的，原告应按提前收回天数的租金的双倍向被告支付违约金；若违约金不足抵付被告损失的，原告还应负责赔偿。合同附件三列明系争房屋为毛坯房，原告免费开通水电煤有线，同意被告对系争房屋进行装修，但不可破坏承重墙结构；在租期内发生任何人身安全事故，与原告无关，由被告自行负责。该合同另对其他租赁事宜进行了约定。
上述合同签订后，原告于2010年6月10日将系争房屋交付被告。同日，被告丈夫曹杰出具收条一份，列明收到钥匙13把，门卡4张。嗣后，被告支付保证金4，500元，并支付2010年7月1日至2011年9月30日期间的租金。审理中，原告明确表示同意将保证金作为租金抵扣。
2011年7月25日，原告至供电部门申请对系争房屋暂拆电表。同年7月28日，供电部门拆除系争房屋电表。
2011年7月25日，供水部门拆除系争房屋水表。
嗣后，原告为被告垫付水费464.82元、电费482.95元。
另查明，本院于2012年11月16日作出（2012）松民三（民）初字第2935号民事判决后，因被告未履行判决确定的义务，原告于2013年1月6日向本院申请执行【案号（2013）松执字第113号）】。该案执行过程中，本院于2013年4月9日对系争房屋所在小区的松江区九亭镇嘉禾居委会综治干部吕某制作调查笔录一份。吕某陈述，2011年上半年，原告要求居委会出面调解，被告夫妻亦一同过来，当时她们双方的情绪都偏激，原告将水泼到被告脸上，还摔了居委会的小花盆。当时原告以被告群租给别人要求交房给她，被告则认为合同期三年，期限未满，不同意交房，至调解未成，不欢而散。后来据说原告叫物业公司停电停水，双方当事人均没有再找过居委会。同日，本院对系争房屋所在小区的上海世江物业管理有限公司嘉和阳光城管理处物业经理黄某及工作人员苏某制作调查笔录一份。苏某陈述，系争房屋由原告父亲出面租给被告，原告与房客发生纠纷，是居委会调解的，调解情况不清楚。后来原告自己去系争房屋换掉钥匙，物业也去了，看到里边有不少铁门（防盗门）以及其他杂物。水电经业主委托，由物业公司给她断水断电。群租的事情原告向物业反映过，但没有看到现场的群租情况。黄某表示是的。
本案审理过程中，本院于2014年2月13日对松江区九亭镇嘉禾居委会综治干部吕某制作询问笔录一份。吕某陈述，原告于2011年上半年要求居委会出面调解，原告称系争房屋租赁给被告之后，被告对外进行群租，双方无法协商解决，因此要求居委会出面调解，要求提前终止合同，但被告不同意，称若要提前终止合同，需赔偿装修等损失。居委会约了原告及被告夫妻当面进行调解，但因双方言辞行为过激，导致调解未能成功。之后原告找电视台记者进行采访调查，而后才向法院起诉。居委会没有去过系争房屋现场，只是据原告自己说房屋有分隔群租的现象。记者调查就是《新闻坊》的报道，视频中的房屋就是系争房屋，房屋内部情况应该如报道所说。
同日，上海世江物业管理有限公司嘉和阳光城物业管理处物业经理黄某在本案询问笔录中确认原告提供的2014年1月29日的证人证言是其出具的，并陈述：物业在之前的日常物业管理当中，发现系争房屋存在群租迹象，后经核实确系群租，因此物业打电话给原告要求整改，原告也比较配合，到系争房屋进行查看后，要求物业停水停电，但物业没有这个权力。后来，原、被告协商不成，到居委会要求调解，但最终也没有调解成功。之后原告还叫《新闻坊》来报道过。在记者来之前，物业就去系争房屋看过，客厅被分隔出租，现场与《新闻坊》中的报道是一样的。按照相关规定，肯定是属于群租，至于到底出租给多少人，租给什么人，由于房客的门都关着，物业也不清楚。至于2013年4月9日调查笔录中苏某关于没有看到现场群租状况的陈述，因为苏某可能对这个情况不了解，其自己亲自到系争房屋查看过，肯定是群租。
在2014年2月18日的庭审审理中，本院当庭释明，鉴于系争房屋由被告实际控制，且空关着，为避免当事人损失进一步扩大，要求被告于庭审结束后一周内向原告返还系争房屋，若逾期返还，所造成的扩大损失由被告自行承担。
2014年4月8日，本院主持原、被告双方进行现场勘查。现场勘查发现，系争房屋已清空，一楼客厅、餐厅、二楼西面及东面房间均存在明显的分隔痕迹。原告认为，是被告对系争房屋进行了分隔，同时被告还将原来的休息区、衣帽间都作为房间使用，对外进行群租；现场勘查前被告对系争房屋进行清理，若未进行分隔，没有必要在此时进行清理。被告认为，现场勘查前的清理只是清理多余的家具、柜子、电器等，系争房屋的分隔痕迹是交付之前就有的。同时，被告明确租赁系争房屋后，进行了铺设木地板，换门，装灯、开关插座、铺设厨房、卫生间瓷砖、卫生间吊顶等装修，但因是自己装修的，所以没有装修图纸。同时，被告在当日庭审中向原告返还系争房屋，并明确表示因时间久了，只有1把钥匙，其它钥匙及4张房卡已找不到，同意按照100元1张折价赔偿房卡。
审理中，原告为证明其主张另向本院提供下列证据：
1、被告与次承租人签订的《索菲特酒店式公寓房屋承租合同》2份，证明被告改变房屋用途，作为群租商业用途使用；
2、照片1组，证明被告将系争房屋用于群租，嗣后又将系争房屋用作仓库；
3、上海电视台《新闻坊》节目光盘1份，证明2011年7月12日《新闻坊》反映被告承租期间将系争房屋分隔为十几间进行群租，次承租人并非被告员工；
4、2014年1月29日系争房屋所在嘉和阳光城小区的上海世江物业管理有限公司及其物业经理黄某出具的证人证言1份，列明：物业发现系争房屋有群租，严重影响其他居民居住，物业公司苏某及保安多次联系业主要求整改处理。在此期间曾有一次业主与房客发生纠纷到物业来解决，物业和居委会派人上门查看，确系群租。上海电视台的《新闻坊》也对此事报道过。物业协调未果。证明物业知道群租后联系原告要求整改；
5、搬家通知1份，证明原告于2011年5月31日将搬家通知贴在系争房屋门上，书面通知被告解除合同；
6、报警记录摘抄1份，证明2014年2月24日19时23分物业公司经理黄某受到被告威胁；
7、房屋结构面积测算表1份，证明房屋面积，原告按照毛坯房交付。
被告对上述证据质证意见为：
1、对与易某签订的合同原件无异议，因李某的合同是复印件，故无法判断是否签过该合同。被告夫妻与员工、朋友合租系争房屋，并由被告出面签订租赁合同，原告是知情的。被告丈夫经营的上海曹杰投资管理有限公司确实经营索菲特酒店式公寓项目，故为便利，与员工、朋友转租时就用了《索菲特酒店式公寓房屋承租合同》的合同版本，但该转租合同是个人租赁合同，与索菲特无关，不能证明群租事实；
2、真实性有异议，被告从未违反合同约定，也未作为仓库使用。合法性上，只能说明是原告提供的；
3、《新闻坊》的新闻证据是原告单方对媒体作出的陈述，被告对此并不知情，且未进行充分辩论，是不实报道。新闻中地点并非系争房屋，被采访的房客被告也不认识，不是系争房屋的租客；
4、物业公司经理的陈述与执行时所做的笔录前后矛盾，故不能采信；
5、真实性有异议，即便是真实的，此通知是原告向次承租人发出的，而非被告；
6、被告对于黄某报警的事实不知情，被告确于2014年2月25日去物业公司找过黄某，但并未去过黄某家中；
7、不能证明交付时是毛坯房。
被告为证明其主张，另向本院提供下列证据：
1、2014年2月20日出具的落款为“曾某”的证人证言，列明：“曾某”居住于某路某号某号楼某室。在2011年5月发现系争房屋楼梯太响，严重影响居住，通过小区物业管理公司多次联系系争房屋业主要求处理。在此期间，其和系争房屋业主到系争房屋查看装修情况，提出解决对楼梯整改方案。证明被告完成装修后，原告父亲到过现场，看过房屋装修的情况，因此原告很早就知道房屋存在转租的情况；
2、2014年2月25日录音一段，证明物业经理黄某所作之前的证言存在前后矛盾，不应作为定案依据，且被告不存在威胁证人的情况。
原告对上述证据的质证意见为：
1、因证人未到庭，故对真实性不予认可，但从证人证言内容上证明了物业公司曾要求原告整改群租的事实；
2、视听资料不完整，是被告对黄某威胁后，对有利于被告的一段录音进行采集。
经审查，本院认为原告提供的证据1、3、6、7符合证据真实性、合法性的特点。对于原告提供的证据4，虽证人未出庭作证、接受原、被告的质询，但因黄某在2014年2月13日的询问笔录中确认该份证据的真实性，故本院对真实性予以确认。至于上述证据与本案的关联性将在裁判理由部分予以阐述。鉴于被告对原告提供的证据2、5真实性有异议，且原告未能提供进一步证据证明，故本院对原告提供的证据2、5真实性不予确认。对于被告提供的证据1因证人未能出庭作证，故本院无法确认该证据真实性。对于被告提供的证据2，虽然原告认为被告仅对有利于被告的段落进行了录音，但原告并未提供证据证明该录音系以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法所取得，故对该证据的真实性本院予以确认，但对被告待证事项将在裁判理由部分予以阐述。
以上事实，有上海市房地产权证、《上海市房屋租赁合同》、收条、水电费发票、《索菲特酒店式公寓房屋承租合同》、客户联系卡、调查笔录、询问笔录、现场勘查笔录、《新闻坊》节目光盘、证人证言、报警记录摘抄及当事人陈述及庭审笔录等证据证实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守。但在合同的实际履行过程中，原告认为被告存在群租、擅自改变系争房屋用途及逾期支付租金等违约行为，被告则认为原告断水断电导致其合同目的无法实现。故本案争议焦点在于原、被告究竟何方违约？对此问题，本院从下列几方面进行阐析：
第一，被告是否存在群租、擅自改变房屋用途的违约行为？
《商品房屋租赁管理办法》第八条第一款规定：“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。”另外，根据《上海市居住房屋租赁管理办法》第九条、第十条关于出租居住房屋最小出租单位及最低人均承租面积的规定，出租居住房屋应以一间原始居住空间的房屋为最小出租单位，不得分隔搭建后出租，居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米。违反上述规定之一，即构成“群租”。本案中，双方当事人的争议在于被告是否将系争房屋分隔出租？
首先，虽然本院对于原告提供的照片真实性未予确认，但原告提供了《新闻坊》报道、物业公司证人证言等证据证明系争房屋存在群租。
对于《新闻坊》的新闻报道，虽被告否认拍摄地点是系争房屋，但作为新闻节目，真实性是其基本特征之一，记者在经过核实之后拍摄了原告房屋，且该报道中的实际使用人亦陈述其是向被告承租的房屋。同时，居委会及物业公司工作人员均确认新闻报道中的房屋就是系争房屋，故应确认《新闻坊》中所拍摄的原告房屋即为系争房屋。从报道中的视频可以看出，系争房屋中的房间放置床后仅余下狭窄的通道，与通常作为一间原始居住空间的房间及本院现场勘察的房间明显不符，显为分隔所致。
对于原告提供的证人证言，虽本院执行过程的调查笔录中物业公司工作人员称没有看到群租情况，但在该调查笔录中并未反映是否存在分隔出租的情况。而在本案的询问笔录中物业经理黄绪宁确认其至系争房屋看过，客厅被分隔出租，且对于两份笔录的不一致作出相应解释。至于被告提供的长达9分多钟的录音中，“黄某”关于本案事实过程的陈述与询问笔录及证人证言基本一致。至于录音中“黄某”所提及的“所有证据全部推翻”，本院认为，公民有协助人民法院调查取证的义务，除非有相反证据证明之前的陈述与事实相悖，否则无权撤回证言或推翻自身陈述。
其次，从现场勘查的情况可以看出，系争房屋一楼客厅、餐厅、二楼西面及东面房间均存在明显的分隔痕迹，但双方当事人对于是谁进行了分隔存在不同意见。对此，本院认为，在原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》附件三中明确列明系争房屋为毛坯房，同时同意被告对系争房屋进行装修。被告亦确认承租系争房屋后进行了装修，但仅认可进行了铺设木地板，换门，装灯、开关插座，铺设厨房、卫生间瓷砖、卫生间吊顶。若如被告所述，原告交付系争房屋时即存在如此明显的分隔痕迹，则被告在装修时仅需重新涂上涂料即可掩盖，但被告在进行上述装修时却未涂涂料以去除分隔痕迹，显然有悖于常理。因此，可以认定客厅、餐厅、二楼房间等部位的分隔痕迹系原告交付系争房屋后被告进行分隔所致。
故根据上述证据及现场勘查情况，本院认定被告对系争房屋客厅、餐厅、房间等进行了分隔，显然违反了《上海市居住房屋租赁管理办法》第九条关于最小出租单位的规定，系属“群租”。原告提供《索菲特酒店式公寓承租合同》欲证明被告改变房屋居住用途，作为商业用途使用，但被告群租后仍用于次承租人居住使用，故难以认定被告改变房屋用途。
第二，被告群租是否符合合同解除条件？
承租人租赁系争房屋后再对外进行群租的行为，究其本质属于转租。但群租因改变房屋实际功能和布局、未按照设计功能使用房屋，且群租房内多存在乱拉电线、通道狭窄等现象，存在严重安全隐患。同时，群租房内人口密度大，往往严重干扰其他业主的正常生活，增加物业管理难度，因此群租较之一般的转租行为存在更大危害。在住建部《商品房屋租赁管理办法》、上海市人民政府《上海市居住房屋租赁管理办法》等部门规章、地方政府规章中均明令禁止群租行为。本案中，被告辩称原告父亲到系争房屋看过，因此原告很早就知道转租情况，未提出过异议，但被告提供的证据不足以证明原告明知或应知转租乃至群租事实。鉴于原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》第九条第二款明确约定，被告擅自转租房屋、转让房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的，原告有权解除合同，被告应按月租金的双倍支付违约金。故原告主张解除合同并支付提前解约违约金9，000元的诉讼请求，符合合同约定，应予支持。至于解除合同的具体时间，在下文予以认定。
第三，原告断水断电的行为是否构成违约？
从居委会的调查笔录及询问笔录可以看出，原告在断水断电之前已向被告要求解除租赁合同，故原告2011年7月25日断水断电行为的目的是要求解除合同，且如上所述，原告解除合同系因被告擅自群租所致，因此，原告断水断电的行为不构成违约。鉴于原告在断水断电之前要求被告解除合同的具体时间已无法确定，故本院认定原告2011年7月25日断水断电的时间为解除通知正式到达被告的时间，故原、被告于2010年6月9日签订的《上海市房屋租赁合同》于2011年7月25日解除。被告以原告擅自断水断电构成违约为由，要求解除租赁合同、返还租金、押金、支付违约金的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。
被告在合同解除后理应及时向原告返还系争房屋，但被告仍占有系争房屋，故仍应按照合同约定的租金标准支付自2011年10月1日起至实际返还之日止的使用费。审理中，因被告已于2014年4月8日向原告返还系争房屋，故对于原告要求返还系争房屋的诉讼请求已无处理必要。另外，合同约定自第3、4年起，租金按4，750元／月计算，现原告自愿按照4，500元／月计算，并按照1.5元／日计算逾期支付租金违约金，且自愿放弃使用费30，000元，系对其民事权利的自行处分，于法不悖，本院予以准许。同时，因合同约定保证金用以抵充租金，故扣减被告已支付的保证金4，500元及原告自愿放弃的30，000元后，被告还应支付原告自2011年10月1日起至2014年4月8日期间的租金共计101，700元。另外，被告还应支付原告逾期支付租金违约金1，380元，门禁卡损失400元，垫付水费464.82元、电费482.95元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）何怡与被告（反诉原告）谢彩霞于2010年6月9日签订的《上海市房屋租赁合同》于2011年7月25日解除；
二、被告（反诉原告）谢彩霞于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）何怡自2011年10月1日起至2014年4月8日止的租金101，700元（已扣减保证金4，500元及原告自愿放弃的30，000元）；
三、被告（反诉原告）谢彩霞于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）何怡逾期支付租金违约金1，380元；
四、被告（反诉原告）谢彩霞于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）何怡提前解约违约金9，000元；
五、被告（反诉原告）谢彩霞于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）何怡水费464.82元、电费482.95元；
六、被告（反诉原告）谢彩霞于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）何怡门禁卡损失400元；
七、驳回被告（反诉原告）谢彩霞的全部反诉请求。
本诉案件受理费1，616元，反诉案件受理费1，322.50元，财产保全申请费520元，合计诉讼费3，458.50元，由被告（反诉原告）谢彩霞负担（已付1，322.50元，余款2，136元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陈家正
审 判 员 周瑜禹
代理审判员 凌吕华
二〇一四年六月二十三日
书 记 员 樊卓然
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的主张事实主张的，由负有举证的当事人承担不利后果。