广东省清远巿清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初6121号原告：张燕，女，1993年4月8日出生，汉族，住清远市新城西21-23号区。委托诉讼代理人：梁杰，广东定海针（清远）律师事务所律师。委托诉讼代理人：老启荣，广东定海针（清远）律师事务所律师助理。被告：清远华诚房地产开发有限公司，住所地清远市新城西21-23号区（广清大道76号）现代城8#楼2611。法定代表人：李卫东，总经理。委托诉讼代理人：陈俊杰，广东易之堃律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵子恒，广东易之堃律师事务所律师。原告张燕与被告清远华诚房地产开发有限公司（以下简称华诚房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张燕的委托诉讼代理人梁杰，被告华诚房地产公司的委托诉讼代理人陈俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张燕向本院提出诉讼请求：一、判令被告将清远市××区（××大道××）现代城七号楼××号房屋由被告提供的资料报产权登记部门备案，协助原告办理房屋产权转移登记手续；二、判令被告支付逾期办证违约金给原告（违约金以394811元为基数，从2016年10月15日起按年利率6%计至被告将需由其提供的资料报产权登记部门备案，协助原告办理房屋的产权转移登记手续之日止，暂计至2017年10月14日止的违约金为23688.66元）；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年12月27日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定：（1）、原告以394811元购买被告位于清远市××区（××大道××）现代城七号楼××号房屋；（2）、被告应在2015年7月31日前将经主管部门验收备案的房屋交付给原告；（3）、被告应当在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如被告未能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告必须在规定期限届满次日起240个工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权机关备案，否则被告按已付房款的万分之一向原告支付违约金……等事项。合同签订后，原告已按约定支付了房款给被告。后来，合同约定的期限届满，经原告的多次催促，但被告一直没有将办理权属由被告提供的资料报产权登记机关备案，为原告的房屋办理产权转移登记手续，被告的行为已构成违约，被告应向原告承担违约责任。但因被告提供的是格式合同，约定的违约金只按已付房款的万分之一计算违约金明显过低且不合理，显失公平，而且被告的违约行为处于继续状态，现在清远楼价上涨，但原告丧失了交易和融资等机会，原告的损失难以确定并不断扩大。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八、三十九条等相关规定，被告应按已付房款以年利率6%的标准向原告计付违约金。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告华诚房地产公司辩称，一、答辩人在2017年8月28日已将办理房屋产权证所需的全部材料递交至产权机关备案，因此，原告主张逾期办证违约金计算至2017年10月14日缺乏事实依据。答辩人已于2017年6月27日取得涉案房屋的竣工验收备案表，答辩人已具备所有需要由答辩人向产权机关提供的备案资料。答辩人在取得竣工验收备案表后己于2017年8月9日通过物业公司公告通知所有涉案业主前来配合办理不动产证，并于2017年8月28日已将办理房屋产权证所需的全部材料递交至产权机关备案。因此，逾期办证时间计算至答辩人向不动产登记中心递件之日止，原告主张逾期办证违约金计算至2017年10月14日缺乏事实和法律依据。二、逾期办证违约金应当按照答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，按照原告已付房款的万分之一计算。答辩人主张按年利率6%计算缺乏事实和法律依据。根据答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，答辩人逾期办证的，按已付房款的万分之一向原告支付违约金。该《商品房买卖合同》合法有效，是双方的真实意思表示，原告也是在清楚了解全部条款后才签名确认的。因此，法律应当尊重当事人的意思自治，请法院判决按照合同约定的原告已付房款的万分之一计算逾期办证违约金。在合同有明确约定逾期办证违约金的计算方式，并且原告没有提供任何证明其损失的情况下，原告主张逾期办证违约金按年利率6%计算缺乏事实和法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年12月27日，原告张燕与被告华诚房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发建设的位于清远市××区（××大道××）现代城七号楼××号房屋，套内建筑面积为73.99平方米，房屋总价款为394811元。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、经主管部门验收备案。……”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，出卖人必须在规定期限届满后次日起240个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，否则出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。”合同签订后，原告已向被告付清了房屋价款。原、被告双方均确认被告已在合同约定的交付期限内将房屋交付给了原告使用。2017年6月27日，涉案房屋所在的现代城七号楼经过了清远市住房和城乡建设管理局工程竣工验收备案。2017年8月9日，现代城物业管理处在涉案房屋所在楼栋一楼大堂张贴了一张关于7栋业主办理不动产证的通知，该通知告知现代城7栋A、B、C业主可以开始办理不动产权证，同时要求业主到现代城8栋A公寓三楼地产财务室签字办理并交纳办证手续费。截至法庭辩论终结时止，涉案房屋尚未办理原告为权属人的不动产权证，但被告认为其已在2017年8月28日将涉案房屋办理产权登记所需资料全部递交给了清远市不动产登记中心，只是由于该中心人手紧缺办证量大等原因，导致不能及时受理并出具收件收据给被告。对于被告抗辩的该事实，其提供了一份现代城办理不动产权证明细表予以证明，但是原告认为该明细表并不能证明被告已提交资料备案，被告若想证明其已递交资料备案，应当提交收件回执。2017年12月5日，本院组织双方当事人共同前往清远市不动产登记中心进行现场核查，查实该中心的一间办公用房内已存放了涉案房屋办理产权转移登记所需资料，原告代理人在现场确认了该事实。对于原告主张的逾期办证违约金计算起点，被告同意从2016年10月15日起计算。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、购房款发票、契税完税证、不动产登记资料查询结果证明，被告提供的工程竣工验收备案表、办理不动产证的通知、办理不动产权证明细表，本院的现场勘查笔录，本案的庭审笔录等证实。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件，双方的主要争议焦点为：逾期办证违约金应按何标准进行计算以及计算截止时间应如何确定。原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方应予恪守。原告已按约定向被告付清购房价款，被告应于商品房交付使用后90日再加算240个工作日内（2016年10月14日前），将办理涉案房屋的权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告未在约定的期限内履行合同第十五条约定的协助办证义务，已构成违约，应按照合同约定承担逾期办证的违约责任。合同约定的违约金数额为已付房款的万分之一，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出增加的要求。虽然原告无举证证明其实际损失的数额，但由于被告的违约行为处于继续状态，该损失虽然难以确定但必然不断扩大。由于被告迟延协助原告办理房屋产权证的违约行为导致原告不能预期取得房屋权属证书，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，确实存在实际损失。双方约定的逾期办证违约金为原告已付房价款的万分之一，是不变的金额，仅为39.48元，被告违约时间的长短与其承担的违约金数额没有任何关联，双方的权利义务明显不对等。在被告长期未履行义务的情形下该违约金本身难以实现其设立的初衷，该违约金显然过低，不符合公平原则。根据合同的履行情况以及当地的实际情况，本院酌情调整逾期办证违约金为以原告已付房款394811元为基数按照年利率1%的标准计算。对于逾期办证违约金的起算时间，双方均认可从2016年10月15日起计算，本院予以支持。对于截止时间，应为被告履行了协助办证义务之日止，即被告将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止。虽然被告提供了不动产权证办理明细表，但是该明细表为其单方制作，在原告不认可而被告又无其他证据佐证的情况下，本院对该证据不予采信。经现场勘查，双方均确认涉案房屋办证所需资料已由被告递交存放至清远市不动产登记中心，虽然该中心尚未出具收件收据，但是足以说明被告最迟在本院现场勘查之日（2017年12月5日）已履行了合同第十五条约定的协助办证义务。因此，对于原告提出的第一项诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持，同时，本院确定2017年12月5日为被告履行了协助办证义务之日，逾期办证违约金计算至该日止。经计算，被告应向原告支付的逾期办证违约金数额为4510.58元（394811元×0.01÷365天×417天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告清远华诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告张燕支付逾期办证违约金4510.58元；二、驳回原告张燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费392元，减半收取计196元，保全费220元，共计416元，由原告张燕负担337元，被告清远华诚房地产开发有限公司负担79元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  梁健球二〇一七年十二月二十一日书记员  梁朝晖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。