苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0505民初190号
原告苏州银行股份有限公司高新技术产业开发区支行，住所地江苏省苏州高新区长江路485号。
负责人潘文兵，该行行长。
委托代理人朱永新，江苏新天伦律师事务所律师。
委托代理人缪雪，江苏新天伦律师事务所律师。
被告程秀芳。
原告苏州银行股份有限公司高新技术产业开发区支行（以下简称苏州银行新区支行）与被告程秀芳金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月13日受理后，依法由代理审判员刘志华独任审判，并于2016年3月23日公开开庭进行了审理。原告苏州银行新区支行的委托代理人缪雪到庭参加诉讼。被告程秀芳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告苏州银行新区支行诉称，2014年11月11日，原告与被告签订编号为BC2014111100000144号的《个人购房借款合同》，合同约定被告按照借款合同约定向原告借款并以自己提供的房地产苏州市工业园区XX公舍XX幢XX室作为该笔借款的抵押物。合同签订后，原告按约向被告放款964000元，但被告没有按照合同约定归还本息。原告现宣布贷款提前到期。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院，请求判令：1、被告立即偿还原告借款本金958725.32元、利息62643.57元、罚息147.73元、复利818.36元，合计1022334.98元（各项利息现暂算至2015年11月15日，实际按照合同约定支付至本息还清之日）；2、被告支付原告为本案实现债权的费用（律师费）58693元；3、原告有权对被告提供的借款抵押物（苏州市工业园区XX公舍XX幢XX室）通过拍卖、变卖或者协议折价，并从所得价款中优先受偿；4、被告承担本案诉讼费用。
原告为支持其诉讼请求提供了以下证据：
1、《个人购房借款合同》、他项权证各1份，证明原告与被告之间存在借款合同关系，被告以自己提供的房地产作为该笔借款的抵押物，并办理了抵押登记。
2、个人借款凭证1份，证明被告实际向原告借款。
3、《聘请律师合同》1份，证明原告为实现债权实际支付了律师费用。
4、欠款截屏、还款记录各1份，证明被告存在拖欠借款的事实及欠款总额。
被告程秀芳未作答辩，也未提供证据。
本院认证意见：对原告提交证据的真实性、合法性、关联性均予以确认，可作为认定本案事实的依据。
本院经审理查明：
2014年11月11日，原告苏州银行新区支行（贷款人）与被告程秀芳（借款人、抵押人）签订编号为BC2014111100000144号的《个人购房借款合同》一份。合同约定：贷款人根据借款人的申请，经审查同意向借款人发放个人住房（商业用房）贷款；贷款金额为964000元；贷款用于借款人购买座落于苏州市工业园区XX公舍XX幢XX室（商业用房），建筑面积为131.28平方米，上述住房（商业用房）的座落位置、建筑面积以及抵押物清单中的事项若与房屋权属登记不一致时，则以房屋权属登记证书上登记的事实为准；本合同项下借款采用浮动利率，利率为同期人民银行人民币贷款基准利率6.55%上浮5%，执行年利率6.8775%，合同利率随人民银行同期人民币贷款基准利率调整，调整方式为固定日（年初调整）。贷款利息自贷款发放之日起计算；贷款期限为360月，自2014年11月11日起至2044年11月11日止，借款借据对实际放款日、实际到期日另有约定的，以借款借据为准；借款借据是本合同项下借款人借款凭证，是本合同的有效组成部分，与本合同具有同等法律效力，借款人在本合同项下的借款金额、发放日期、到期日期、利率等内容，借款借据与本合同约定不一致的，以借款借据记载为准；贷款人与借款人双方商定，对于按月还本付息的，自贷款发放次月起，借款人按月归还贷款本息共360期，还款日为每月15日，借款人自愿按月等额本息还款方式归还贷款本息，还款方式除人民银行另有规定或贷款人同意变更外，在合同期间内不得变更；借款人不能按时归还借款，贷款人有权按照罚息利率计收罚息，至本息全部清偿，逾期还款的罚息利率为本合同载明的贷款利率加收50%；借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人对借款人未支付的利息按照逾期还款的罚息利率计收复利，直至清偿全部本息，复利是指每经一个计息期将该期所派生的利息加入本金再计算利息，并逐期滚动计算；在本合同有效期内，借款人违反本合同中的任何条款或借款人超过30天或累计三期未按时足额偿还贷款本息等违约情形，贷款人有权停止发放尚未划付的贷款和／或宣布本合同项下的贷款提前到期，有权要求借款人清偿部分或全部贷款本息（包括罚息、复利及其他应付款项），贷款人有权行使担保权利，有权要求借款人限期纠正，有权要求借款人承担其他违约责任，且无须为正当行使上述权利所引起的任何损失负责；贷款人为实现债权及担保权利而支出的一切费用（包括但不限于律师费、公证费、保险费、差旅费、财产保全费、诉讼费用、公告费、鉴定费、执行费、评估费、拍卖费等），均由借款人承担；抵押人保证以其有权处分的本合同所附《抵押物清单》所示财产抵押给贷款人（即抵押权人），作为借款人偿还本合同借贷条款项下之借款的担保，并保证承担法律责任，抵押物为座落于苏州市工业园区XX公舍XX幢XX室房产；抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息、复利、罚息以及实现债权和抵押权的费用（包括但不限于律师费、公证费、保险费、差旅费、财产保全费、诉讼费用、公告费、鉴定费、执行费、评估费、拍卖费等）；因发生合同约定的借款人违约的情形，贷款人宣布提前收回贷款的，贷款人有权提前实现抵押权；本合同项下的还款，按下列顺序清偿：（1）实现债权和担保权利的费用；（2）违约金；（3）损害赔偿金；（4）复利；（5）罚息；（6）本金，贷款人有权调整前述顺序。
2014年11月17日，原告向被告发放贷款964000元，借款借据载明借款当期执行利率为年利率6.8775%，还款日为15日，还款方式为等额本息，被告在该借款借据上签字确认。
2014年11月26日，原告与被告就抵押物苏州市工业园区XX公舍XX幢XX室房产办理了抵押登记，抵押登记债权数额为964000元。
后被告自2015年6月15日起未能按约支付上述借款合同项下的贷款利息，原告遂宣布贷款提前到期。截至2015年11月15日，被告尚欠原告借款本金958725.32元及利息62643.57元、罚息147.73元、复利818.36元，合计1022334.98元。
另查明，为本案诉讼，原告与江苏新天伦律师事务所签订《聘请律师合同》一份，委托该所指派律师代理原告向本院提起诉讼，并约定律师费为58693元。庭审中，原告主动将律师费损失调整为31046元。
以上事实均由原告提供的证据1-4及庭审笔录等所证实，本院予以认定。
本院认为，原告苏州银行新区支行与被告程秀芳签订的《个人购房借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均系合法有效，双方均应按合同履行。原告按约发放贷款后，被告未能按约支付归还本息，系属违约。原告有权按照合同约定宣布贷款提前到期，要求被告提前清偿全部贷款本息。被告以其名下所有的房产对上述借款提供抵押担保，并依法办理了抵押登记手续，故抵押权已设立，原告对该抵押房产具有优先受偿权。关于原告要求被告承担原告为实现债权支付的律师费31046元，符合合同约定，本院予以认可。另，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的抗辩权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十五条、第二百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告程秀芳应于本判决生效之日起十日内偿还原告苏州银行股份有限公司高新技术产业开发区支行借款本金958725.32元及利息62643.57元、罚息147.73元、复利818.36元（暂计至2015年11月15日，此后的利息、罚息、复利按编号为BC2014111100000144号的《个人购房借款合同》的约定继续计算至实际清偿之日止）。
二、被告程秀芳应于本判决生效之日起十日内偿付原告苏州银行股份有限公司高新技术产业开发区支行律师费损失31046元。
三、如被告程秀芳不能清偿上述第一项、第二项债务，原告苏州银行股份有限公司高新技术产业开发区支行有权以被告程秀芳名下坐落于苏州市工业园区XX公舍XX幢XX室房产（房屋所有权证号：005922XX）折价或以拍卖、变卖所得价款在抵押登记债权数额964000元的范围内优先受偿。
（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户银行：新区农行商业街支行，账号：548401040002924）。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14530元，减半收取7265元，财产保全费5000元，合计12265元，由被告程秀芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10555301040017676。
代理审判员 刘志华
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 姚 丽
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。