黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑06民终404号上诉人（原审原告）：吕战波，男，1958年11月5日出生，汉族，无职业，现住辽宁省大连市旅顺口区，委托诉讼代理人：李跃明，黑龙江彤阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁松，女，1986年10月29日出生，汉族，无职业，现住大庆市萨尔图区，委托诉讼代理人：王荣宝，黑龙江油城律师事务所律师。委托诉讼代理人：李平华，黑龙江油城律师事务所律师。上诉人吕战波因与被上诉人梁松房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2017）黑0602民初2006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕战波向本院上诉请求：撤销原判并依法改判。事实与理由：2012年6月6日被上诉人与上诉人签订房屋租赁合同一份，约定上诉人将大庆市萨尔图区东风新村经六街XX号房屋租赁给被上诉人用于经营。合同约定租赁期限为5年，从2013年5月9日至2018年5月8日，约定租金按年结算。每年3月9日交纳，每逾期一日按年租金5%交纳滞纳金。被上诉人违约拒不给付2017年5月9日至2018年5月8日租金。一审法院违法认定上诉人与被上诉人的租赁合同已经解除，做出错误判决。一审法院认定事实错误，被上诉人直至今日一直在使用上诉人的房屋，一审法院断章取意的对微信聊天记录进行错误认定，既不审查被上诉人履行合同的事实也不审查被上诉人解除合同的事实，更不审查被上诉人是如何处置争议房屋的事实。显然是违法认定事实。二、一审法院适用法律错误，违法认定事实，必然导致违法适用法律。梁松答辩称，吕战波的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。吕战波向一审法院起诉请求：原告吕战波向本院提出诉讼请求：1.请求被告给付房屋租金4万元。并自2017年3月9日起至给付之日以房屋租金4万元为基数按照每日5%给付滞纳金；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：根据当事人的陈述和经审查确认的证据本院认定事实如下：2012年6月6日，原告吕战波（甲方）与被告梁松（乙方）签订房屋租赁合同。约定将坐落于大庆市萨尔图区东风新村经六街XX号房屋（商业用途）租赁给被告，租赁期限为5年、自2013年5月9日至2018年5月8日，租金按年结算，每年3月9日交纳，每年租金分别约定为32000元、34000元、36000元、38000元、40000元。同时约定了违约责任一方违约，须按年度租金的10%向另一方支付合同违约金；乙方逾期未交付租金的。每逾期一日，乙方按年租金的5%交纳滞纳金。原告在诉状中自认：被告已按约定给付了2013年5月9日至2017年5月8日的年租金，但未按照约定于2017年3月9日给付2017年5月9日至2018年5月8日期间的租金，故诉至本院，请求被告给付房屋租金4万元并自2017年3月9日起至给付之日以房屋租金4万元为基数按照每日5%给付滞纳金。另查明以下事实：1.原告吕战波与被告梁松于2017年3月31日6时29分的微信聊天记录内容为“小松，我近两天就回去收房，请你提前把水电费结清。我回去后把最后这次的交费票据交给我。因为大老远的特意跑一次回去收房时间是很紧张的。谢谢！”2017年3月31日6时43分被告梁松回复原告吕战波的微信聊天记录内容为“好的。吕叔。我这5月几号到期？”；2017年3月31日6时56分，吕战波以微信拍照的形式把租赁协议发送给被告梁松2.2017年5月8日6时18分梁韩（被告梁松的弟弟）与原告吕战波的微信聊天内容为“今天晚上7点音源见个面。交下房”（梁韩）。“好的”（吕战波），3.2017年5月8日19时18分梁韩与原告吕战波的微信聊天内容为“吕叔我在店里呢。你怎么不接房呢，房原装修也没动，设备是我们的当然得拿走，我在店呢。”（梁韩）；“梁韩，晚上好。经与你姐梁松取得联系：梁松称已经委托你在店里与我来办理房屋相关交接手续。我也根据你的信息通知、于2017年5月8日晚6时45分就提前到经六街店里等你了。毕竟合作这么多年了，我……”（吕战波），4.本院已经向原告释明：如租赁合同被确认已解除。是否请求被告返还房屋，原告明确表示要求被告继续履行合同，未增加请求被告返还房屋。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。当事人双方订立合同及在合同的履行过程中，经当事人双方协商一致后可以解除合同；解除合同后权利义务终止。本案原告吕战波于2017年3月31日6时29分至6时56分通过微信明确向被告梁松表示“近两天就回去收房”，被告梁松微信回复说“好的”；此后于2017年5月8日6时18分被告梁松的弟弟梁韩通过微信通知原告吕战波于当天晚上在7点音源见面交房，原告吕战波微信回复“好的”；从以上原、被告双方微信的聊天记录内容可以确定，原、被告双方已经于2017年3月31日协商解除了租赁合同，并约定了交接所租赁的房屋；合同解除后，尚未履行的，终止履行，故本院对原告请求被告给付2017年5月9日至2018年5月8日期间的租金不予支持；另外，原、被告双方在租赁合同中约定被告于2017年3月9日交纳租金4万元、后因原、被告双方于2017年3月31日才协商解除了租赁合同。但此期间自2017年3月9日至2017年3月30日仍然可以确定被告存在违约行为，应当按照合同约定支付此期间的违约金，故本院对原告请求被告自2017年3月9日起至给付之日以房屋租金4万元为基数按照每日5%给付滞纳金予以部分支持。即被告自2017年3月9日至2017年3月30日期间应给付滞纳金（即违约金）4400元（4万元x5%x22日=4400元）。本院已依法向原告释明，如租赁合同被确认已解除、是否请求被告返还房屋，原告明确表示要求被告继续履行合同。未变更请求被告返还房屋；故原告若请求被告返还房屋，可与被告自行交接或另案诉讼解决。综上所述，本院对原告请求被告给付2017年5月9日至2018年5月8日期间的租金4万元不予支持；本院对原告请求被告自2017年3月9日起至给付之日以房屋租金4万元为基数按照每日5%给付滞纳金予以部分支持。即被告自2017年3月9日至2017年3月30日期间应给付滞纳金（即违约金）4400元（4万元x5%gx22日）。依据《中华人民共和国合同法》第十条、第十一条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告梁松于本判决生效后立即给付原告吕战波滞纳金（违约金）4400元；二、驳回原告吕战波的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证，对于二审中上诉人提交的微信记录，被上诉人虽提出异议，但并未提交相反的证据，经本院与被上诉人在一审时提交的微信记录进行比对，认为被上诉人在一审时提交的微信记录不完整，因此，本院将结合一、二审中双方当事人的陈述以及二审中上诉人提交的微信记录，综合认定本案的事实。本院经审理查明：2012年6月6日，吕战波（甲方）与梁松（乙方）签订房屋租赁合同，约定将坐落于大庆市萨尔图区东风新村经六街XX号房屋（商业用途）租赁给梁松，租赁期限为5年，自2013年5月9日至2018年5月8日，租金按年结算，每年3月9日交纳，每年租金分别约定为32000元、34000元、36000元、38000元、40000元。同时约定了：一方违约，须按年度租金的10%向另一方支付合同违约金；乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，乙方按年租金的5%交纳滞纳金。合同签订后，梁松已按合同约定交纳了2013年5月9日至2017年5月8日的租金。双方当事人自2017年3月下旬起就是否续租房屋以及何时交纳房屋租金问题一直协商，吕战波同意梁松可于2017年3月31日交纳房屋租金，2017年3月30日，梁松提出不再续租房屋，3月31日吕战波同意近期去收房，后双方就房屋交接问题没有达成一致意见，吕战波主张系因梁松未交齐水电费、未支付违约金以及屋内设备的留去等问题双方未达成一致意见而无法交接房屋，梁松主张因屋内设备的留去问题，双方未达成一致意见，但其已搬出，并将房屋钥匙留在屋内沙发上。因双方当事人均同意解除合同，本院于2018年4月16日到诉争房屋处为双方当事人办理房屋交接手续。在交接时，双方均称没有房屋钥匙，因无法打开房门，故拨打“开锁大王”电话（号码为637×××0）后，“开锁大王”工作人员到现场将房门打开，本院经现场勘查，已制作《现场勘查笔录》并录制了交接时的房屋状况，在诉争房屋的沙发上并未找到房屋钥匙。本院认为，一、关于双方当事人之间的房屋租赁关系是否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第93条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同”，在本案中，虽然梁松提出不再续租诉争房屋，吕战波也同意梁松不再续租，但须将水电费结清并办理房屋交接，但双方当事人在办理房屋交接时产生分歧，故就解除合同双方并未达成一致意见，因此双方当事人之间的房屋租赁合同并未解除。直至本院为双方当事人办理房屋交接时即2018年4月16日，房屋租赁合同方解除，故一审法院认定双方当事人签订的房屋租赁合同已于2017年3月31日解除，属于认定事实错误，本院予以纠正。二、关于上诉人吕战波主张的房屋租金的数额问题。根据双方签订的《房屋租赁合同补充协议》第四条付款方式的约定，每年的3月9日为交款日（即交纳下一年度租金的日期），本案中梁松于2017年3月27日仍未按约定交纳房租，但吕战波已同意其最迟于2017年4月3日前交纳，但其仍未交纳。虽然被上诉人梁松主张其已将涉案房屋的钥匙留在沙发上，但经本院现场勘查，屋内沙发上并没有房门钥匙，且吕战波并未实际接收涉案房屋，故本案诉争的房屋从2017年5月9日至2018年4月16日本院为双方当事人办理交接手续之日止，仍由梁松管理使用，因此，梁松应当给付从2017年5月9日至2018年4月16日的租金，根据双方合同第三条的约定最后一年的租金应为4万元，因此，梁松应当给付37479元（40000÷365天×342天=37479.45）。三、关于上诉人主张的房屋逾期交纳房屋租金的滞纳金数额。因双方约定吕战波同意梁松最迟于2017年4月3日前交纳下一年度的房屋租金，但梁松仍未交纳，因此，根据双方签订的租赁合同第6.3条的约定：“乙方逾期未交纳租金的，每逾期一日，乙方按年度租金的千分之五向甲方交纳滞纳金”，该条款应为双方就梁松逾期交纳房屋租金而支付的违约金，按照该条约定，梁松每逾期交纳房租一日，则须向吕战波交纳滞纳金200元，因该条款为双方约定的关于逾期交纳房屋租金的违约条款，参照双方约定的年租金4万元（每日租金约为110元），且吕战波并未提交任何证据证实其因梁松违约而造成损失数额，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，故本院根据本案双方当事人就涉案房屋租赁合同的往来微信记录以及吕战波因梁松逾期交纳房屋租金的损失情况，认定双方当事人在《房屋租赁合同补充协议》中约定的逾期交纳房款的违约金过高，予以适当调整，根据中国人民银行同期银行贷款利率的1.3倍计算违约金数额。故梁松应当于2017年4月4日起以37479元为基数，按同期银行贷款利率的1.3倍支付吕战波的利息损失。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院依法对其部分上诉请求予支持，原审判决认定事实不清，证据不足，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2017）黑0602民初2006号民事判决；二、被上诉人梁松于本判决生效之日起五日内一次性给付上诉人吕战波房屋租金37479元及利息（从2017年4月4日起以37479元为基数，按同期银行贷款利率的1.3倍，至给付之日止）三、驳回原审原告吕战波的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费2200元，由上诉人吕战波负担508元，由被上诉人梁松负担1692元。本判决为终审判决。审 判 长 王东辉审 判 员 赵 楠审 判 员 王 丹二〇一八年四月二十一日法官助理 田 蕾书 记 员 孙杨杨附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；