福建省长汀县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汀民初字第1662号
原告中国工商银行股份有限公司长汀支行，住所地长汀县。
代表人刘小辉，行长。
委托代理人刘永旺、黄树河，职员。
被告饶薪辉，男，1974年8月29日生，汉族，经商，住长汀县。
被告福建省长汀鑫源房地产开发有限公司，住所地长汀县。
法定代表人张秋生，董事长。
原告中国工商银行股份有限公司长汀支行与被告饶薪辉、福建省长汀鑫源房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年6月2日受理后，依法成合议庭，于2015年10月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘永旺，被告饶薪辉到庭参加诉讼。被告福建省长汀鑫源房地产开发有限公司经本院送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司长汀支行诉称，2008年3月18日，原、被告签订《个人购房借款／担保合同》，约定：被告饶薪辉向原告借款人民币（下同）30万元用于预购房屋，期限20年，分240期按月等额本息还款，年利率8.613%（基准利率上浮10%），逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率加收50%，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利。如遇基准利率调整，从次年1月1日起按调整后的基准利率及合同约定计算利息。每月1日（无对应日的以当月最后一日）为还款日，被告饶薪辉应于借款后的次月开始按月还款。如未按约定及时还款，原告有权宣布全部未到期的借款提前到期。被告饶薪辉将其所有的上述预购房产抵押给原告，并办理了抵押物预告登记。被告福建省长汀鑫源房地产开发有限公司为上述借款提供连带责任保证，保证期间2年，但对抵押物正式登记完毕后到期的债务免除保证责任。2008年3月19日，原告依约向被告饶薪辉提供借款30万元。但自2012年2月19日起，被告饶薪辉未能按期履行还款义务。虽经原告多次催收，两被告均未履行合同义务，导致原告从被告福建省长汀鑫源房地产开发有限公司的账户中，扣收了部分被告饶薪辉应偿还的借款本息。截止2015年10月22日，被告饶薪辉结欠原告借款232967.69元，利息1314.66元。该欠款不含原告从被告福建省长汀鑫源房地产开发有限公司的账户中扣收的款项。请求法院判令：1、被告饶薪辉向原告偿还借款232967.69元（含宣布提前到期的借款），利息1314.66元，以及自2015年10月23日起至款清之日止按合同约定利率计算的利息及复利。2、原告就拍卖、变卖被告饶薪辉所有的上述抵押物所得款项在上述债权范围内享有优先受偿权。3、被告福建省长汀鑫源房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。4、诉讼费用由两被告承担。
原告为证明其主张向本院提交了以下证据：1、原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》；2、（2008）汀房抵字第00119号《房地产抵押预告登记证书》；3、《借款凭证》；4、《个人贷款逾期催收通知书》，5、贷款发放信息及还款、欠款明细表。
被告饶薪辉对原告的起诉无异议。
被告福建省长汀鑫源房地产开发有限公司辩称，被告饶薪辉有房屋抵押，原告应先行使抵押权优先受偿，不足部分才向被告福建省长汀鑫源房地产开发有限公司主张权利。被告福建省长汀鑫源房地产开发有限公司为被告饶薪辉垫付了借款本息、契税和印花税87463.37元。请求驳回原告对被告福建省长汀鑫源房地产开发有限公司的诉讼请求。
本院认为，被告福建省长汀鑫源房地产开发有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为自行放弃相关诉讼权利。被告饶薪辉对原告提供的证据无异议。原告提供的证据内容真实，来源合法，与本案相关联，可以作为认定本案事实的依据，证明原告的起诉事实。对原告的起诉事实本院予以确认。而被告福建省长汀鑫源房地产开发有限公司提交的证据未在庭审中出示并由其他当事人质证，不能作为认定本案事实的证据。
综上所述，本院认为，原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同。被告饶薪辉未按合同约定归还全部借款属违约行为，原告按照合同约定要求被告饶薪辉归还到期和未到期借款，支付按合同约定利率计算的利息和复利的诉讼请求，本院予以支持。在被告饶薪辉未能履行上述债务的情况下，原告有权按照约定对抵押物行使抵押权，以折价、变卖、拍卖抵押物的所得价款优先受偿。本案当事人未在合同中约定物的担保和人的担保并存时，原告实现担保权的顺序和规则，而被告饶薪辉自己提供房屋抵押，因此，原告应当首先行使抵押权以受偿债权，不足清偿的部分由被告福建省长汀鑫源房地产开发有限公司承担连带保证责任。被告福建省长汀鑫源房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告饶薪辉追偿。被告福建省长汀鑫源房地产开发有限公司称，为被告饶薪辉垫付了借款本息、契税和印花税。因原告的诉讼请求不包含该款项，被告福建省长汀鑫源房地产开发有限公司可以向被告饶薪辉另行主张权利。被告福建省长汀鑫源房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告饶薪辉应于本判决生效之日，偿还原告中国工商银行股份有限公司长汀支行借款232967.69元、利息1314.66元，以及自2015年10月23日起至借款本息还清之日止按合同约定利率计算的利息和复利。
二、如果被告饶薪辉不能履行第一项债务，原告中国工商银行股份有限公司长汀支行有权以折价、变卖、拍卖抵押物的所得价款优先受偿。
三、如果处置抵押物所得价款不足清偿第一项债务，被告福建省长汀鑫源房地产开发有限公司应在不足清偿的债务范围内承担连带保证责任。被告福建省长汀鑫源房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告饶薪辉追偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5141元，由被告饶薪辉、福建省长汀鑫源房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审 判 长 梁承球
审 判 员 罗利荣
审 判 员 段小华
二〇一五年十月二十八日
代理书记员 钟晓春
附注：本案所引用的主要法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的按照约定。
当事人对保证合同的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
三、《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
五、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。