广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终20号
上诉人（原审原告）：中山市英伦物业管理有限公司，住所地广东省中山市东升镇龙昌路28号嘉宏世纪豪庭5卡商铺。
法定代表人：彭跃军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨兴树，男，该公司经理。
委托诉讼代理人：王军，男，该公司总监。
被上诉人（原审被告）：任俊，男，1973年1月19日出生，汉族，住湖北省松滋市。
委托诉讼代理人：陈文珍，广东共阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董建，广东共阳律师事务所实习律师。
原审第三人：中山市嘉宏房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东升镇龙昌路28号嘉宏世纪豪庭117卡。
法定代表人：刘炯耀，该司经理。
委托诉讼代理人：邓凤娟，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：张娜，女，该公司员工。
上诉人中山市英伦物业管理有限公司（以下简称英伦公司）因与被上诉人任俊、原审第三人中山市嘉宏房地产开发有限公司（以下简称嘉宏公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初4085号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人英伦公司上诉请求：撤销一审判决，改判任俊向英伦公司支付2012年7月1日至2015年11月30日期间拖欠的物业管理费10426.45元及滞纳金19001.89元，合计29428.34元。事实和理由：一审法院基于任俊提供的两份房屋存在质量问题的确认书，认为涉案房屋大门不能正常使用及房内存在严重渗水等质量问题，已经影响到房屋的正常使用，判令任俊拒绝收楼的理由成立，涉案房屋尚未交付给任俊，物业管理费不由任俊承担有误。嘉宏公司已于约定的交楼时间之前通过寄送挂号信的形式通知了任俊前来办理收楼手续，应视为嘉宏公司已按期交楼。任俊提供的两份房屋存在质量问题的确认书，拟证明其曾于2012年7月26日、2014年5月9日前往涉案房屋提出过房屋质量瑕疵维修问题，嘉宏公司对该质量问题也已马上进行维修处理，且该质量问题没有严重影响正常居住使用，这一点不足以作为任俊拒绝收楼的正当理由。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定以及涉案商品房买卖合同附件六合同补充协议第五条的约定：“买受人应按出卖人发出的收楼通知书指定期限办理收楼手续，在办理商品房交接手续时，对商品房交付时存在的不影响正常使用的瑕疵，出卖人应负责返修/保修，但不影响出卖人按收楼通知书指定日期完成买受人交付该商品房的义务，除买受人能出示法定鉴定机构出具的证明不能收楼的质量问题报告外，若买受人不接收的，出卖人不承担逾期交楼责任。”本案中，任俊在验收房屋时，发现房屋存在窗边渗水、门锁有问题等，属于房屋建筑工程中一般的质量问题，任俊只出示了一些图片及物业公司人员确认文件，未能提交法定鉴定机构出具的证明文件证明涉案房屋有质量问题影响正常使用，且任俊从2012年7月26日提出房屋维修意见至今并未主张解除合同，而是以此为由拒缴物业管理费。按照前期物业管理协议及相关的法律法规，英伦公司依法对涉案小区实施了规范的物业管理，为任俊提供了完善的管理服务，履行了自己应尽的义务。嘉宏公司在一审过程中亦向法院阐述过上述事实与理由。综上，请求二审法院撤销一审判决，支持英伦公司的上诉请求。
被上诉人任俊二审辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回英伦公司的上诉请求，维持原判。2012年7月份，英伦公司致电任俊验收涉案房屋。同年7月26日，任俊发现涉案房屋存在主人房窗边、客房窗边渗水，大门锁有问题（实际是入户门损坏严重）等质量问题。任俊将上述问题及图片提供给英伦公司签名确认，英伦公司回复尽快修缮，但其一直没有再通知任俊验收涉案房屋，期间双方多次电话交涉。直至2014年5月9日，任俊再次验收涉案房屋，发现涉案房屋除了存在上述质量问题外，还存在大阳台下水管损坏、墙壁渗水的质量问题。英伦公司再次盖章确认上述质量问题，但至今没有进行修缮。双方多次交涉，但上述质量问题仍没有得到妥善解决。另外，英伦公司主张涉案房屋已交付给任俊适用，应当提交交付使用通知书、业主卡、钥匙、对讲设备等签收表，并应提供与任俊签订的物业管理合同与公约等证据予以证实，但英伦公司未能提供，应承担举证不能的法律后果。根据英伦公司与嘉宏公司签订的物业管理约定，尚未交付业主的物业，物业管理费不由业主承担。涉案房屋未交付给任俊使用的原因在于英伦公司和嘉宏公司，任俊未享受过英伦公司提供的物业管理服务，故英伦公司无权要求任俊支付物业管理费或者滞纳金，且英伦公司主张的滞纳金明显过高。
原审第三人嘉宏公司陈述称，一、依照商品房买卖合同约定，交楼义务主体是嘉宏公司，房屋质量保修责任主体也是嘉宏公司。嘉宏公司已按照约定的交楼日期书面通知任俊办理收楼手续，并于2012年5月后派驻客服人员驻场在嘉宏世纪豪庭物业管理处统一办理业主交楼及验收手续，英伦公司仅是予以人员协助，英伦公司无权以其名义处理交楼及交楼后的质量保修问题，更无权利就质量问题予以确认，英伦公司仅是向嘉宏公司传达反馈业主的一些问题，交楼后所有房屋质量问题均是由嘉宏公司的工程人员负责统一维修跟进。任俊应向嘉宏公司反映质量问题而非英伦公司，但任俊自2012年5月起从未向嘉宏公司提出过任何有关质量问题的书面函件。二、楼盘统一交付后，嘉宏公司于2012年9月份前已对楼盘遗留的所有质量问题进行了统一的维修，即使交楼时存在质量瑕疵，也早已维修完毕。在英伦公司提起本案诉讼时早已检查过涉案房屋不存在质量问题，不存在任俊提出的入户门损坏，阳台、房间窗边也不存在渗水。期间，嘉宏公司一直电话催促任俊办理收楼手续，并寄发了再次收楼通知书，但任俊一直拒绝接收钥匙。三、涉案房屋的产权证已于2014年4月登记出证，在法律上，自出证之日房屋所有权已归属于任俊，任俊没有拿到房产证原件也是其个人自身原因所致。综上，涉案商品房早已于2012年5月交付给任俊，任俊于房屋转移占有之日起与英伦公司已建立事实物业管理关系，应自2012年5月起向英伦公司履行物业费的缴费义务。
英伦公司于2016年3月29日向一审法院起诉请求：任俊向英伦公司支付2012年7月1日至2015年11月30日期间的物业管理费10426.454元及滞纳金19001.89元。
一审法院认定事实：位于中山市东升镇龙昌路28号的嘉宏世纪豪庭是嘉宏公司开发的小区。2010年12月15日，英伦公司与嘉宏公司签订了前期物业服务合同一份，约定由英伦公司为嘉宏世纪豪庭进行前期物业服务，并约定嘉宏世纪豪庭物业未竣工交付使用前，物业服务费用由嘉宏公司交纳；竣工交付使用后，物业服务费用由业主或非业主使用人缴交；已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由嘉宏公司交纳；物业服务费按建筑面积每月每平方米1.8元收取，业主从办理收楼手续后的次日开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月10日前；业主逾期交付，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交滞纳金；合同签订后，英伦公司开始对嘉宏世纪豪庭小区进行物业管理至今。
2011年3月24日，任俊与嘉宏公司签订中山市商品房买卖合同，约定任俊购买了嘉宏世纪豪庭×幢×室商品房，建筑面积140.31平方米；合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为出卖人已实际交付该商品房给买受人使用；合同附件三第5条约定了涉案房屋要安装豪华型大门，合同附件六第五条第一项约定买受人应按出卖人发出的收楼通知书指定期限办理收楼手续，在办理商品房交接手续时，对商品房交付时存在的不影响正常使用的瑕疵，出卖人应负责返修/保修，但不影响出卖人按收楼通知书指定日期完成向买受人交付该商品房的义务。2012年5月15日，嘉宏公司以世纪豪庭小区经验收合格，符合交付条件为由，制作了收楼通知书，要求任俊于2012年5月31日至2012年6月11日到小区物业管理处与英伦公司办理收楼手续，并委托全日通快递公司向任俊送达上述通知书，快递回执显示揽件日期为5月19日，签收日期为7日7时，对此，嘉宏公司认为5月19日已将通知送达任俊的亲属，任俊认为收件人确为其亲属，但签收的时间为当年的7月7日，回执的7日7时实属笔误，已超出通知书的指定时间2012年6月11日，故双方另行约定收楼时间为同年7月26日。当日，任俊到英伦公司办理收楼手续，任俊发现涉案房屋存在主人房窗边渗水，大门锁有问题，并向英伦公司反映，英伦公司工作人员确认存在任俊反映的问题，任俊拒绝收楼。2014年5月6日，嘉宏公司制作再次收楼通知函，通知任俊涉案房屋已于2012年6月15日视为交付给任俊，要求任俊补缴物业管理费及补办收楼手续，于2014年5月7日委托EMS邮政快递送达任俊。同月9日，任俊到英伦公司办理收楼手续，发现涉案房屋存在入户门烂、主人房窗边和墙角渗水、大阳台下水管烂、客房渗水问题，英伦公司亦确认存在上述问题，故任俊继续拒绝收楼。此后，嘉宏公司再无就收楼事宜书面通知任俊。
一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。对于涉案房屋在两次交付验收时均存在大门不能正常使用、墙身渗水等事实，任俊已经提供了经英伦公司工作人员签名或公司盖章的验收证明予以佐证，英伦公司、嘉宏公司未提供相反证据予以推翻，一审法院予以确认。根据任俊与嘉宏公司签订的商品房买卖合同附件六第五条的约定，涉案商品房存在瑕疵时，只要不影响房屋的正常使用，任俊不能拒绝收楼，但本案中房大门不能正常使用及房内存在明显渗水等质量问题，已经影响到房屋的正常使用，任俊有权选择收楼后要求嘉宏公司履行维修义务，也有权要求嘉宏公司先履行修缮义务后再交付，这样才符合买受人购买商品房的本意，任俊拒绝收楼的理由成立，涉案房屋尚未交付给任俊，根据英伦公司与嘉宏公司的物业管理约定，尚未交付业主的物业，物业管理费不由业主承担，故英伦公司在没有提供证据证实房屋已经交付的前提下主张业主承担前期物业管理费及滞纳金，缺乏事实基础，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回英伦公司的诉讼请求。案件受理费536元，由英伦公司负担（英伦公司已预交）。
本院二审期间，嘉宏公司提交了涉案楼盘1-3号楼工程竣工验收报告，拟证明涉案楼盘已符合交付使用条件。任俊质证认为该证据不属于新证据，不同意质证。如法院认为该证据属于新证据，任俊对该真实性、合法性及关联性均不予确认。任俊从来没有见过该文件，上面所盖章单位亦非国家机构。英伦公司确认涉案房屋存在质量问题，英伦公司受嘉宏公司委托办理交楼手续，即嘉宏公司也承认涉案房屋存在质量问题。涉案房屋至今没有交付给任俊，所以无论该竣工报告是否属实，与本案也没有关联性。英伦公司、任俊二审期间未提交新证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，任俊与嘉宏公司签订的中山市商品房买卖合同约定，嘉宏公司在2012年5月31日前，将由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具工程竣工验收报告（单体竣工验收报告）后的商品房交付任俊使用。
2012年5月15日嘉宏公司制作的收楼通知书上记载“我司将委托英伦公司在中山市东升镇龙昌路28号嘉宏世纪豪庭恭候”。2014年5月6日嘉宏公司制作的再次收楼通知函中记载“请在收到本通知后3个工作日内带齐相关资料前来‘世纪豪庭’项目管理处补办收楼手续并向英伦公司缴纳拖欠的管理费等相关费用。”
一审法院于2016年7月12日开庭中，向英伦公司询问涉案房屋的现状，英伦公司陈述涉案房屋的漏水问题已经由嘉宏公司修缮好，但门是损坏的，任俊拒收小区进出门禁卡、钥匙。二审中，嘉宏公司陈述对于任俊反映的质量问题，其公司曾经查看过，的确存在质量问题，但是不影响居住，可以收楼后进行修缮，现在已经修缮完毕。英伦公司陈述涉案房屋钥匙没有交付给任俊，仍在英伦公司处。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”英伦公司与嘉宏公司签订了前期物业服务合同，英伦公司作为前期物业服务公司向物业买受人任俊收取物业服务费的前提条件或是出卖人嘉宏公司已向任俊实际交付了涉案商品房，或是任俊拒绝接收商品房的理由不能否定嘉宏公司已依约履行完成了交楼义务。从本案各方当事人的陈述可知，任俊尚未与嘉宏公司或英伦公司办理涉案商品房的钥匙收取等具体交接手续，英伦公司仍持有任俊向嘉宏公司买受的涉案商品房钥匙，本案争议的主要焦点在于任俊未接收涉案商品房的理由是否充分，是否有权据此抗辩英伦公司向其主张的物业服务费。
嘉宏公司曾先后于2012年5月和2014年5月向任俊发出书面收楼通知书，任俊在收到收楼通知后，到英伦公司办理收楼手续。嘉宏公司在2012年5月的收楼通知书中明确载明委托英伦公司办理收楼手续，在2014年5月的收楼通知函也是通知任俊到世纪豪庭项目管理处补办收楼手续，而英伦公司也确认涉案商品房的钥匙在其公司处，因此，英伦公司是受嘉宏公司的委托而向任俊交付商品房，嘉宏公司作为委托方应对英伦公司与任俊办理收楼手续时的相关行为承担法律责任。任俊在本案中举证了其分别在2012年7月26日和2014年5月9日对涉案商品房进行交付验收时的验收记录，英伦公司确认是其公司工作人员出具的确认文件，嘉宏公司在本案中也认可确实存在质量问题。从交接验收记录来看，涉案房屋的大门锁有问题，且房屋有渗水现象，嘉宏公司称在2012年9月前已全部修缮完毕，但对此未提交任何证据予以证实，且在内容与时间上均与2014年5月9日英伦公司与任俊交接房屋的验收记录所记载的房屋仍然存在质量问题相矛盾。另外，在英伦公司在一审法院于2016年7月12日开庭时询问涉案商品房的现状，英伦公司陈述涉案房屋的漏水问题已经由嘉宏公司修缮好，但门是损坏的。故本院对嘉宏公司主张已修缮完毕不予采信。英伦公司和嘉宏公司均认为任俊提出的质量问题为质量瑕疵，不影响任俊对涉案房屋的正常使用，依照嘉宏公司与任俊在商品房买卖合同约定的交楼条件，不影响嘉宏公司按收楼通知书指定日期完成向任俊交付该商品房的义务。本院对此认为，一方面，任俊于2012年7月份验收时已提出了相关质量问题，并要求有关部门尽快解决以便收楼，但在任俊于将近两年的时间后去办理第二次交接验收时，涉案房屋仍然存在与第一次交接验收时的相同质量问题，由此可以证明，嘉宏公司并未对任俊提出的质量问题在合理的时间内积极履行维修义务，对其公司应尽的维修义务在较长的时间内怠于履行。另一方面，任俊提出的质量问题虽非主体结构质量问题，但是嘉宏公司向任俊交付的房屋大门锁有问题，且大门有损烂，而房屋大门门锁等质量问题直接关系住户的人身及财产安全，必然影响到房屋的正常使用，因此，嘉宏公司向任俊交付的商品房尚达不到基本的居住安全保障条件，任俊拒收涉案商品房的理由成立，本院对嘉宏公司、英伦公司称任俊提出的质量问题不影响房屋的正常使用不予支持。在任俊于2014年5月9日对涉案商品房提出质量问题异议后，英伦公司在本案未举证证明嘉宏公司对相关质量问题已全部修缮完毕，并在修缮完毕后已书面通知任俊办理收楼手续。因此，在任俊有合理的理由拒收涉案商品房，英伦公司确认涉案房屋尚未交付给任俊使用的情形下，英伦公司主张任俊支付相关的物业费用缺乏法律和事实依据，对于英伦公司的本案诉求，本院不予支持。
综上所述，上诉人英伦公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费536元（上诉人中山市英伦物业管理有限公司已预交），由上诉人中山市英伦物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 牛庆利
代理审判员 赖晓筠
代理审判员 卢俊廷
二〇一七年七月十八日
书 记 员 魏立明