江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终9386号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王晓玲，女，1960年11月4日生，汉族，住南京市六合区。
委托诉讼代理人：朱宏，北京市京师（南京）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：吴以俊，男，1973年7月14日生，汉族，住南京市六合区。
委托诉讼代理人：童建明，江苏六骏律师事务所律师。
上诉人王晓玲因与上诉人吴以俊占有物返还纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2017）苏0116民初2540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月27立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
王晓玲上诉请求：1、撤销江苏省南京市六合区人民法院（2017）苏0116民初2540号民事判决书中第二项、第三项。2、依法判令吴以俊返还王晓玲涉案房屋的买卖合同、交费发票等购房材料。3、判令吴以俊支付王晓玲涉案房屋的占有使用费，以租金每月1000元为基数，从吴以俊占有该房屋之日起至实际交付被其占有的房屋之日止。4、诉讼费用由吴以俊承担。事实及理由如下：一、一审法院遗漏判项，使王晓玲的诉讼权利及实体权利没有得到有效维护。一审法院对王晓玲一审中“返还购房合同、发票等资料；自占有涉案房屋之日起至返还之日止，按每月1000元的标准支付占有使用费。”的诉讼请求没有进行裁决，属于遗漏判项，应当依法予以纠正。二、一审判决书第二项判令王晓玲于判决生效之日起三十曰内支付吴以俊购房款126468元，房屋增值差价损失316912.8元。王晓玲认为：1、关于房屋装修费50000元。一审庭审中吴以俊主张该房屋装修费为60000元，王晓玲认为仅为50000元，法庭认可为50000元。但是，该装修是在吴以俊2008年房屋交付后即进行的装修，时至今日已经被其占有使用近10年。应当扣除折旧，就残值部分予以补偿，而不是按照装修当时的价款原价赔偿。2、关于太阳能热水器的安装费用1635元，该太阳能热水器吴以俊已经使用10年，残值为零。如果吴以俊认为其尚有价值，该设施并不会因为与建筑物脱离而价值减损。吴以俊可以自行拆除取走。而不应判决由王晓玲支付该费用，而且是原价赔偿。3、一审法院认定该房增值为792282元没有法律依据。王晓玲不应当赔偿该部分损失。该房于2007年购买，2011年王晓玲便向吴以俊提出返还请求，吴以俊拒绝返还，并长期侵占至今。房屋涨价损失不是因为王晓玲的行为导致，而是由于吴以俊的行为导致损失扩大，该部分损失应由吴以俊自行承担。一审法院忽略这一重要情节，该项裁决有失公允。综上，公民的合法权利受法律保护，一审法院在本案中确认了涉案房屋归王晓玲所有，并判令吴以俊予以返还。但是对于王晓玲要求返还购房合同及购房发票的请求没有作出裁决，导致在办理产权登记时没有这些材料将无法进行或有很多障碍。同时本案法院认定为借名买房，合同无效。对因无效合同所造成的损失根据双方的过错承担责任。但在衡量具体损失时，只考量吴以俊的损失，且有失公允。对王晓玲主张吴以俊占有其房屋导致王晓玲使用利益损失的情形没有考量，没有裁决。一审法院漏判、错判，严重损害了王晓玲的合法权益。故提起上诉，请求二审法院依法支持上诉请求。依法予以改判或发回重审。
吴以俊辩称：1、本案是基于借名买房产生的占有物返还纠纷，在该纠纷了结之前，吴以俊是涉案房屋的实际占有人，系实际购房人的占有。对方主张吴以俊支付其占有使用费没有事实及法律依据。2、关于涉案房屋装修费用问题，一审期间双方均确认该费用为5万元，装修费及太阳能热水器安装费均是我方对于涉案房屋的投资。对方主张吴以俊返还涉案房屋，就应返还我方吴以俊关于涉案房屋的所有投资费用，不存在折旧的问题。3、关于涉案房屋的增值部分及违约金问题，详见吴以俊上诉理由。
吴以俊上诉请求：二审法院撤销原判，依法改判支持吴以俊原审反诉请求，驳回对方的原审本诉请求。事实及理由如下：一、原审法院对于诉争房屋价值认定过低，不符合该房屋的实际市场价值，吴以俊要求按照100万确定该房屋的价格也是比较低的，完全可以作为计算依据。二、原审法院认为吴以俊对于购房合同的无效承担主要责任，而王晓玲承担次要责任，由此判定吴以俊对房价上涨造成的损失承担主要责任，显然是错误的。原购买经济适用房的契约是以王晓玲的名义购买，购买经济适用房后，在符合过户条件时应当依照约定将诉争房屋过户到吴以俊名下，现在该条件己经成就，而王晓玲却拒绝过到吴以俊名下，反而以合同无效为由收回该房屋，综合看来王晓玲缺乏契约精神，对于由此造成吴以俊的损失应承担更大的责任。另一方面，该认定亦不符合基本的公平原则。该房产的购买，吴以俊负担主要义务，办理各种手续，承担了全部费用，办理按揭，并及时归还银行贷款，而按照一审法院的判决，坐享其成的王晓玲，却成为无效合同的最大受益者。
王晓玲辩称：本案一审审理期间，王晓玲表示涉案房屋在对方占有使用不久后，王晓玲就向吴以俊提出了返还涉案房屋的主张，当时吴以俊要求王晓玲支付其25万元购房款，双方产生争议。之后吴以俊继续占有涉案房屋，拒不返还。王晓玲主张的损失都是吴以俊占有涉案房屋产生的，即使涉案房屋产生增值差价损失也是吴以俊个人造成的，与王晓玲无关，请求二审法院驳回其上诉请求，支持王晓玲上诉请求。
王晓玲向一审法院起诉请求：1、吴以俊迁出南京市六合区××单元××室房屋，并返还购房合同、发票等资料；2、自占有涉案房屋之日起至返还之日止，按每月1000元的标准支付占有使用费。
吴以俊向一审法院提起反诉请求：1.王晓玲返还购房所花费用205632元；2.赔偿损失524060.4元。
一审法院认定事实：2007年10月23日，王晓玲与南京市六合区经济适用房住房发展中心签订《南京市六合区经济适用住房买卖契约》一份，约定由王晓玲购买位于南京市六合区××单元××室房屋，建筑面积87.5㎡，总价126700元。涉案房屋由吴以俊支付首付款，以王晓玲的名义办理了贷款，房屋归还贷款所用的存折由吴以俊持有并由其偿还，现涉案房屋贷款已全部结清，实际总房款为126468元。因购买该房屋所支出的费用为：贷款利息15000元、维修基金2529元、太阳能安装费用1635元，一审庭审中双方均认可装修费用为50000元，以上各项费用合计69164元。涉案房屋交付后吴以俊对房屋进行了装修并占有使用至今，购房手续等原件均由吴以俊持有，故涉案房屋尚未办理房产所有权证。
一审法院认为，吴以俊系借用王晓玲的名义购买涉案房屋，且该房屋的性质属于经济适用房。因此吴以俊、王晓玲上述借名买房的行为违反了国家相关政策、法规的规定，应属无效。涉案房屋系王晓玲与南京市六合区经济适用房住房发展中心签订经适房买卖合同，在无相反的证据下，涉案房屋所有权应归王晓玲所有。一审庭审中王晓玲自认房屋的首付款以及贷款均是由吴以俊支付和偿还，因此一审法院认定涉案房屋系吴以俊出资。双方因借名买房的行为系无效行为，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，因此王晓玲应返还吴以俊为购买涉案房屋支付的购房款及利息、维修基金等相关款项，故吴以俊要求王晓玲返还购房出资及相关费用的诉求中合理部分，一审法院予以支持。双方在一审庭审中均认可房屋装修费用50000元，一审法院予以确认。对于该合同的无效，双方均有过错，考虑到吴以俊借名买房的故意及王晓玲未从中获利等因素，吴以俊应对合同的无效承担主要责任，一审法院酌定王晓玲承担40%，吴以俊承担60%。对于因房屋升值所产生的收益，王晓玲应按照其过错程度给予吴以俊相应的房屋增值补偿款，结合双方对房屋现值的主张及市场价格，一审法院酌定涉案房屋增值为792282（87.5*10500-126468）元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条，判决：一、位于南京市六合区××单元××室房屋归王晓玲所有，吴以俊于判决生效之日起三十日内将上述房屋返还给王晓玲；二、王晓玲于判决生效之日起三十日内支付吴以俊购房款126468元、装修等费用69164元，房屋增值的差价损失316912.8元，合计512544.8元；三、驳回王晓玲超出部分的本诉诉讼请求；四、驳回吴以俊超出部分的反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费2534元，减半收取计1267元，由王晓玲负担507元，吴以俊负担760元；一审反诉案件受理费1267元，减半收取计634元，由王晓玲负担254元，由吴以俊负担380元。
二审中，当事人没有提交证据。一审法院认定的事实正确，本院予以确认。二审中，吴以俊陈述：当时吴以俊看上了涉案房屋，但因为户口问题无法购买，所以通过叔叔找到王晓玲购买涉案房屋。涉案房屋的购房合同及发票等全部购房手续资料由吴以俊持有，如王晓玲愿意支付吴以俊主张的款项，则吴以俊愿意向其返还全部资料。关于装修时间，王晓玲陈述吴以俊于2007年占有使用涉案房屋，吴以俊陈述其于2008年4月份拿到涉案房屋钥匙，之后进行了装修，于2008年10月份装修结束。关于涉案房屋价格，一审中王晓玲陈述大约为每平方1万元，吴以俊陈述大约为每平方米11000元。关于房屋装修残值，王晓玲陈述残值应为10000元。
本院认为，经济适用房属于政策性住房，对于购房人有特定的资格以及人身属性的要求。本案中双方当事人借名购买本属于特定人群的经济适用房，损害了社会公共利益，应属无效行为，因之取得的财产应予以返还。就本案而言，吴以俊应当将其占有的房屋返还给王晓玲。同时，因吴以俊认可其持有购房合同及发票等全部购房手续资料，故其应于返还房屋时一并返还上述购房手续资料。
王晓玲上诉称吴以俊应支付房屋占有使用费，但双方基于共同合意借名买房，占有使用费亦不属于因该合同取得的财产，王晓玲这一诉请不具备事实与法律依据，本院不予支持。
王晓玲上诉称其不应承担房屋贷款利息、装修费用、太阳能安装费用等款项。对此本院认为，吴以俊为购买涉案房屋支付贷款利息、太阳能安装费用等，属于实际发生的支出，一审判令王晓玲返还购房款及维修基金、贷款利息、太阳能安装费等费用，并无不当。王晓玲认为房屋装修已使用十年，根据相应每的折旧率，其认可装修残值最多为10000元；对此本院认为，双方对涉案房屋原始装修价值为5万元并无异议，但考虑到涉案房屋一直由吴以俊使用，以及使用年限、折旧率等因素，一审认定该5万元由王晓玲承担，存在不当。根据本案情况，本院酌定该王晓玲应承担1.5万元装修费用。
关于因合同无效造成房屋增值部分的损失，王晓玲上诉称其一直要求吴以俊进行返还，损失扩大系吴以俊造成，故其不应承担损失扩大部分；吴以俊则认为王晓玲未为购买房屋付出任何成本，且反悔有违诚信原则，应当承担大部分损失。对此本院认为，吴以俊主动提出购买涉案房屋，其具有主观故意，王晓玲同意借名买房，亦存在一定过错。一审法院按照双方当事人的过错程度，酌定王晓玲承担40%，吴以俊承担60%的损失，并无不当。双方当事人对于一审酌定的房屋升值损失具有异议，对此本院认为，一审法院参考双方当事人于一审中陈述的房屋单价，予以折中酌定，亦无不当。
综上所述，王晓玲的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持南京市六合区人民法院（2017）苏0116民初2540号民事判决第一项、第三项、第四项；
二、变更南京市六合区人民法院（2017）苏0116民初2540号民事判决第二项为：王晓玲于判决生效之日起三十日内支付吴以俊购房款126468元、维修基金2529元、贷款利息15000元、太阳能安装费用1635元、装修费用15000元及房屋增值的差价损失316912.8元，共计477544.8元；
三、吴以俊于本判决生效之日起三十日将其持有的南京市六合区峨嵋小区3幢三单元605室房屋购房合同、发票等全部购房资料返还给王晓玲。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费2534元，减半收取计1267元，由王晓玲负担507元，吴以俊负担760元；一审反诉案件受理费1267元，减半收取计634元，由王晓玲负担254元，由吴以俊负担380元。二审案件受理费人民币3801元，由上诉人王晓玲、吴以俊分别负担1901元、1901元。
本判决为终审判决。
审判长 殷源源
审判员 孙 伟
审判员 张旭东
二〇一七年十二月二十七日
书记员 孙雪松