北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初40000号原告:师多应，男，1974年6月1日出生,住北京市东城区。委托代理人:窦慧娟，北京市京师律师事务所律师。被告:徐红星，男，1969年5月26日出生,住湖北省武汉市。委托代理人:李永慧，北京市银雷律师事务所律师。第三人:魏红，女，1981年8月22日出生,住北京市海淀区。原告师多应诉被告徐红星、第三人魏红房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告师多应及其委托代理人窦慧娟，被告徐红星的委托代理人李永慧，第三人魏红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告师多应向本院提出诉讼请求，要求判令：1、解除原、被告双方之间的房屋买卖合同；2、被告向原告返还定金8万元；3、被告赔偿房屋涨价损失共计2175694.30元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月初，被告委托北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）出售坐落于北京市海淀区大泥湾x号楼x单元x号的房屋（以下简称涉案房屋）。经纪人蒋波向原告提出486万元的意向价格，原告初步同意购买。后经纪人为双方安排2016年7月9日16:30在我爱我家公司门店见面并签合同。7月8日，原告从经纪人处得知，被告因台风导致航班延误，不能按时回北京，但是愿意委托朋友带着房产证原件代为签订合同。原告有些失望，因为原告已经等了一周，就是为了与被告本人见面签订合同。但鉴于对被告房屋比较满意，并且被告表示签合同时可以打开手机免提，电话沟通、洽商�同内容，所以原告最终还是同意按约定时间签合同。7月9日下午，原告按照约定来到我爱我家门店，第三人魏红已经在店里。魏红向原告说明其为被告的学生，代表老师来签订合同，向原告出示了自己的身份证原件、被告发到其手机上的被告身份证照片，还出示了涉诉房屋的房本原件、契税发票和购房发票原件。随后，魏红拨通了被告手机并打开免提，原、被告就房屋价格做进一步协商，被告同意从486万元降至485万元。后来，原告的爱人到店，希望再争取些价格上的优惠。经纪人就拨通了被告电话并打开免提，原告的爱人与被告再次协商，最终确定的成交价为482万元。随后，双方就房款支付、定金、过户和支付、学区名额、户口迁出和违约责任等条款进行了更为细致的协商，2个多小时后，双方就所有合同条款达成一致。被告指令魏红合同上签字。根据约定，定金20万元，签约当日先交8万元。被告向魏红发送了银行卡号，魏红出示给原告，原告用支付宝转账8万元。几分钟后，被告表示定金已收到，并指令魏红在定金收条上签字。为尽快筹集资金，原告积极委托中介寻找买家，于7月15日将自己位于朝阳区朝阳新城一区面积105.34平方米的唯一住房卖掉。然而，7月16日下午，当原被告按约定见面时，被告对原告继续履行合同表现出犹豫不定；当天晚上，被告委托一位律师给原告打电话，律师说被告爱人不同意卖房，劝原告不要买了。7月19日，被告明确表示不愿继续履行合同，并要求将定金退回给原告。被告突然毁约，使原告遭受了很大打击，很担心自己买不到这套房子，全家人没地方居住；同时还担心房价继续上涨，自己已经出售的房屋所得资金不足以支付购房价款。原告立即联系经纪人，要求协调被告继续履行合同，但经纪人�馈被告拒绝与他接触。此后，原告多次就继续履行合同事宜与被告沟通，被告以其与链家公司之间有速销合同为由要求重新谈判价格并要求原告通过链家重新与其签合同；同时被告表示不认可已签订的房屋买卖合同。鉴于被告上述违约事实，原告有权单方解除本合同，要求被告将其收取的全部款项返还原告，并按照房屋成交总价的20%支付违约金。自7月9日至今，涉诉房屋所在区域房价涨幅巨大，综合北京链家地产、我爱我家、新浪、安居客及赶集网这五家权威网站10月27日查询结果，该地区房屋本月平均价格为每平米98949元，涉诉房屋面积为70.7平米，现价应为6995694.30元。因此，被告应赔偿原告房屋涨价损失2175694.30元。由于被告违约给原告造成的损失原高于合同约定违约金，原告选择要求被告赔偿损失2175694.30元。综上所诉，原告特向贵院提起诉讼。被�徐红星辩称，不同意原告的诉讼请求，原告主张的合同是无效合同。我仅仅是委托魏红带房本与原告、中介见面，并没有委托签订买卖房屋合同，当时在现场，中介、原告、第三人都没有跟被告确认魏红代表被告签订房屋买卖合同的事宜，所以魏红代表被告签订房屋买卖合同的行为属于超越代理权的行为。签合同当天见面的现场，中介明确与被告说合同的所有条款等被告16日回北京后现场确认后再签字，故7月9日所形成的合同是属于超越代理权的行为。第二、被告在7月16日回北京之后，因为合同的许多条款对自己没有保障，签订的合同条款现场也没有经过被告的确认，并且被告与链家的速销合同无法解除，被告明确告诉原告合同无效，被告的户口没有地方放，被告回到北京后去恒兴大厦的住宅无法落户，被告的户口也无法迁出，也是合同无法履行的。第三、合同本�属于无效状态，被告在7月16日就告知了原告合同无效，并且在18日、19日再次告诉原告让其另行寻找房屋购买，由于合同无效，所以原告主张的解除合同是不成立的。关于8万元，是原告主动要求支付的，也没有在电话中确认这笔钱是定金的性质，所以被告也没有委托第三人签署。原告所主张的赔偿损失，7月9日原告与第三人见面，7月16日被告告知原告不追认这个合同的效力，因为没有委托第三人签订合同，之后原告拒绝、拖延去其他地方看房，在8月份的时候原告告诉被告他看上了中关村一小的房屋，而原告在购买了中关村一小的房屋同时又起诉被告，要求200多万元的损失，被告认为原告是拿此合同讹诈。双方之间有个短信，被告跟原告说这个合同是无效的，原告说不想去看其他房子。第三人魏红述称，我没有说过我是被告的学生，我也没有说过我是代表老师来签合同的。协商的时间只有10分钟、20分钟的电话通话时间，没有协商了两个多小时，大部分时间都用在了等待上。这个合同都是中介来提供、要求的，不是被告指令我在合同上签字的。原告说被告与链家有速销合同这一点不是被告后来找的借口，当天已经明确提到了这一点。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：涉案房屋所有权人系徐红星，房屋建筑面积70.7平方米。2016年3月17日，徐红星与北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）签订协议，委托链家公司自2016年3月17日至2016年9月16日独家出售房屋。2016年7月2日，师多应通过链家公司现场查看涉案房屋，后师多应与我爱我家公司联系，欲通过我爱我家公司购买涉案房屋。7月2日当天，我爱我家公司员工蒋波与徐红星短信联�“大哥，您朋友明天上午能过来吗？客户那边我没说死，在等我电话呢？目前虽然没有100%确定可以接受480这个价，但我有把握，问题不大，望尽快回复，谢谢!”，徐红星回复“小蒋，我毕竟是链家的签约客户，我不想他们来找我麻烦，如果我们见面，你和客户还有我爱我家的所有同事都应该保密，不让任何人知道……”；7月8日，蒋波与徐红星短信联系“徐叔，这是客户刚给我发的两条信息，明天正常，如果可能的话，还是希望您能抽空过来，那样大家都踏实，拜托了”，徐红星回复“明天台风，飞机都飞不了，或者我回不了上海了我可以开免提的”，中介回复“好的，客户刚也表示理解了，明天记得让您朋友带上房本等证件”，徐红星回复“好，没问题”；7月9日，魏红带着徐红星的房屋所有有权证、购房发票、契税等原件来到我爱我家公司，据双方庭审陈述及我爱我家公司提供的现场监控录像显示：魏红带着徐红星的房屋产权证、发票等先到达我爱我家公司，后师多应到达公司，该公司员工蒋波、师多应对上述证件进行查看，后蒋波、师多应与徐红星通过现场电话沟通，商谈房屋买卖相关事宜，双方确定房屋总价482万元；后蒋波现场打印好《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议进屋现场填写合同，载明房屋成交价格为482万元，定金20万元，当天暂交8万元，剩余12万元定金在房源查档当日补齐，并就其余房款付款方式、付款时间、房屋交付、过户、税费、违约条款、户口迁出等进行列明；后蒋波将合同分别交予徐红星与魏红，二人开始逐页查看合同具体条款，蒋波同时进行讲解；后原告在合同买受人、乙方处签字；后徐红星通过魏红告知师多应徐红星的银行账户，魏红将手机递给师多应，向其出示徐红星的定金支�账号，原告抄写账号；后原告及其爱人分别打开手机支付宝，准备向被告银行卡转账，期间，魏红在合同上甲方、出卖方处签写“徐红星”的名字；魏红签完字后，师多应通过指纹验证确认转账，将转账结果出示给魏红，魏红拿手机进行拍照；后师多应的爱人操作手机确认转账，并将转账结果出示给魏红，魏红拿手机进行拍照；后魏红在中介公司打印好的定金收据上签字“徐红星”。上述协议均未签署日期。其中《北京市存量房屋买卖合同》第十一条第二款约定，如乙方依照本合同的约定单方解除本合同的，甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。其中《补充协议》第三条约定，由于乙方原因无法于签署本协议时缴纳足额定金，甲方同意乙方暂交8万元，余额部分在房源查档当日补齐。7月17日，徐红星给师多应发短信，称其爱人不太愿意牵涉到任何纠纷，她要是不同意，买卖很难做下去。7月19日，徐红星给师多应发短信，称其对魏红签署的合同及补充协议具体约定不知情，当时只是为了达成初步意向，并没有达到正式签买卖合同的地步，本人未签署任何书面委托文件，不认可上述合同，且当时只想达成意向，收一两万诚意金就可以了，没想到上来就是正式合同。之后双方多次就涉案房屋买卖事宜沟通，未达成一致意见。2016年9月，师多应从案外人处另购一处海淀区知春里的房屋，该房屋建筑面积73.4平方米，成交价格612万元，师多应称，新购的房屋比涉案房屋贵了130万元，且根据二手房网站查询，涉案房屋市场价值已经涨价到了690余万元，故要求徐红星赔偿损失。徐红星认为师多应主张的违约损失过高，要求法院酌减。徐红星称只�让魏红拿着房本去中介核实房屋信息，并未委托授权魏红签买卖合同，且8万元是意向金，不是定金，因此魏红签署的合同是无效的；魏红称徐红星在2016年7月给其打电话，说有人对房子感兴趣，要看房本，魏红就带着房本去我爱我家门店给师多应看了，后面魏红没有参与谈判，是中介、师多应当场给徐红星打电话谈的，谈了房屋买卖的诚意、价格等，谈完之后中介拿出了一些买卖合同、补充协议、居间合同、收条等，让魏红签徐红星的名字，但是徐红星没有授权让其签字，来门店之前徐红星说大概谈一下，谈的差不多就签一个意向，中介说这个不是正式的文件，说徐红星会再来签正式的文件，所以魏红就签字了；师多应称魏红签字的时候没有书面的授权委托书，但是徐红星在与其和中介沟通中确认了魏红可以签字，依据就是中介员工蒋波与徐红星的短信记录以及证人证言，且当天支付8万元定金，合同已经实际履行。师多应向法院提交了签约当天的视频，但该视频没有声音，无法听到双方协商的内容，并提交蒋波与徐红星的微信记录，但无原件，师多应不予认可。我爱我家公司员工蒋波出庭作证，证明从2016年6月底师多应对涉案房屋有购买意向，当时徐红星在国外，主要谈价格的事情，最开始徐红星称让代理人代他进行签约，客户想和徐红星本人见面，就一直等，7月8号的时候确定9号下午四点见面，但8号晚上徐红星说上海有台风无法亲自到场，再次提出由委托人魏红代其签订合同，客户也表示认可，当时蒋波将签约时间、地点以及要带的文件告诉徐红星，7月9日下午魏红带着资料到店里，出示了证件，后师多应及其爱人到店里并出示证件，谈判合同的时候，通过电话免提与徐红星通话，7月8日徐红星在微信中明确表示了签约的时候可以开免提确认合同，签约当天蒋波拨通电话，双方针对合同的主要条款、价格、付款方式、户口、过户时间、解除抵押等谈判，最终达成一致意见，完成合同最终版本。法院经询问其当时徐红星是否明确表示合同谈妥后让魏红签合同，蒋波答说了；又询问其当时如何说的，蒋波答徐红星和师多应在电话沟通的时候，蒋波在做记录，将合同所有条款列完之后，蒋波就接过电话复述了一遍，告诉徐红星如果没有问题他们就签合同，徐红星说没有问题，当时签了买卖合同一式两份、居间服务合同、履约服务合同、补充协议、剩下一些附件；再询问其当时徐红星是否明确提到让魏红代签，蒋波答没有明确说，但是徐红星说没有什么问题，结合之前的沟通，其认为就是可以让魏红代签的意思。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第49条规定，行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效，被代理人应对代理人的代理行为承担相应的法律后果。结合双方陈述及相关证据可以确认，徐红星有意向出售涉案房屋，师多应欲购买该房屋，双方其后通过我爱我家公司员工进行联系，确定于7月9日下午到我爱我家公司，但后因徐红星航班原因未能回京，故徐红星委托魏红携带房屋所有权证及票据原件前往我爱我家公司，魏红到我爱我家公司后，徐红星、师多应、我爱我家公司员工进行电话商谈，当场确定了房屋成交价款为482万元，商谈完毕后，我爱我家公司员工当场准备书面合同及相关协议，并发放给师多应及魏红当场逐页查看，其后师多应签署协议，徐红星通过魏红向师多应转达定金转账账户信息，师多应准备向徐红星转账期间�魏红在书面合同及相关协议上签字，魏红签完字后，师多应确认向徐红星转账，并将转账凭证交予魏红核对，魏红核对无误后在收条上签字。从上述事实可以看出，虽然魏红没有徐红星的书面授权委托书，但从上述魏红及徐红星的行为可以得出，师多应有足够的理由相信魏红有权代理签署相关协议，且师多应已经当场按照合同约定向徐红星履行完毕支付定金义务，故魏红的行为构成表见代理，其签署的协议应对徐红星产生法律约束力。后徐红星不同意继续履行合同，双方合同无法继续履行，师多应有权要求解除合同，合同解除后，因徐红星的行为违约，其理应返还定金并承担相应的违约责任。就违约金的具体数额，考虑到双方违约金标准约定过高，徐红星要求对违约金予以酌减，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌减。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除徐红星与师多应签署的《北京市存量房屋买卖合同》；二、徐红星于本判决生效之日起十五日内，返还师多应定金8万元，并向师多应支付违约金60万元；三、驳回师多应的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24846元（原告已预交），由师多应负担14246元，由徐红星负担10600元，于本判决生效之日起七日�交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  卢 秋人民陪审员  马仲兰人民陪审员  朱晓珠二〇一七年七月三十一日书 记 员  刘 波