湖北省建始县人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂建始民初字第00763号原告郑少华，男，生于1978年12月1日，汉族，湖北省天门市人，个体工商户，住天门市彭市镇幸福路**，现住建始县，委托代理人（特别授权）陈千芝，建始县业州法律服务所法律工作者。被告湖北省建始县泰和商贸有限责任公司。法定代表人陈兴跃。委托代理人（特别授权）任蓉，湖北广润律师事务所律师。被告建始县奎星花园商铺管理委员会。委托代理人冉启升（特别授权），该委员会成员。委托代理人江祝年（特别授权），该委员会成员。原告郑少华诉被告湖北省建始县泰和商贸有限责任公司（以下简称泰和公司）排除妨害纠纷一案，在审理过程中泰和公司申请追加建始县奎星花园商铺管理委员会（以下简称奎星花园商铺管理委员会）作为本案的被告参加诉讼。经审查，泰和公司的申请符合法律规定，本院书面通知奎星花园商铺管理委员会作为本案的被告参加诉讼。本院于2015年5月1日立案受理后，依法由代理审判员刘丛艳适用简易程序于同年7月2日公开开庭进行了审理。原告郑少华的委托代理人陈千芝、被告泰和公司委托代理人任蓉、被告奎星花园商铺管理委员会委托代理人冉启升、江祝年到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郑少华诉称，被告泰和公司在开设超市时，将原告拥有的位于建始县××州××社区××、Ａ19两间商铺的四面及共用通道封堵，致使原告的商铺无法经营及对外出租，请求人民法院对妨碍予以排除。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、原告的身份证复印件。证明原告的身份。证据二、房屋买卖协议书复印件。证明原告郑少华从龚光华手里以137万元的价格购买商铺A18、A19。证据三、龚光华与建始县长兴建筑安装装潢有限责任公司签订的商品房买卖合同。证明原告的商铺不是产权式商铺，可以自主经营。原告的商铺旁有门厅出入口。证据四、业州私01288号房屋所有权证复印件、房屋平面图复印件、建国用（2015）第0192号国有土地使用证复印件、宗地图复印件。证明商铺A18、A19是原告的私有房产、地理位置及共用通道的面积。证据五、图片20张。证明被告泰和公司开设的联友泰和购物广场全貌及被告泰和公司将原告商铺的四面进行封堵。证据六、民事诉状复印件、建始县人民法院开庭传票复印件。证明因被告的原因导致原告与贺松青签订的房屋租赁合同无法履行，现贺松青已向建始县人民法院起诉要求原告赔偿损失44万元。被告泰和公司辩称，被告泰和公司对整个商场的占有和使用是依据其与奎星花园商铺管理委员会签订的租赁合同，双方签订的租赁合同是合法有效的。该租赁合同是奎星花园商铺管理委员会依据业主公约与泰和公司签订的。奎星花园商铺管理委员会作出的决议在没有被撤销和确认无效前，是有效的，对每位业主具有约束力。故二被告签订的协议有效，被告泰和公司对整个商场的占有和使用合法。被告泰和公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、被告泰和公司的营业执照（副本）及法定代表人身份证明书。证明被告泰和公司的身份。证据二、建始县住房和城乡建设局关于奎星花园商铺管理委员会的批复复印件、建始县奎星花园一楼业主公约复印件、奎星花园一楼商铺分户及面积表复印件、奎星花园一楼50名业主与泰和公司签订的商用房屋租赁合同及补充协议复印件。证明泰和公司与奎星花园一楼50名业主签订的商用房屋租赁合同及补充协议，主体合法，是双方的真实意思表示，该租赁合同及补充协议合法有效。租赁合同及补充协议约定了出租方和承租方的权利、义务。被告奎星花园商铺管理委员会辩称，奎星花园商铺管理委员会是经主管部门批准，合法成立的管理委员会，被告奎星花园商铺管理委员会所作的决定是合法的。奎星花园商铺管理委员会没有对商铺A18、A19地段构成侵害。被告奎星花园商铺管理委员会为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、建始县住房和城乡建设局关于建始县奎星花园商铺管理委员会的批复复印件。证明奎星花园商铺管理委员会是经主管部门批准合法成立的，其行使权利是合法有效的。证据二、建始县奎星花园一楼业主公约复印件。证明业主公约是经过49名业主签字同意的，业主委员会作出的决定对全体业主有约束力。证据三、建始县公安消防大队建筑工程竣工消防验收意见书复印件。证明商场整体的消防经验收合格。证据四、龚光华与建始县长兴建筑安装装潢有限责任公司签订的商品房买卖合同复印件。证明郑少华是从龚光华手里购买的商铺，该购房合同约定买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。证据五、奎星花园一楼50名业主与泰和公司签订的商用房屋租赁合同及补充协议复印件。证明该租赁合同是双方的真实意思表示，合同合法有效，奎星花园一楼有110个商铺，构成一个整体的经营场所。补充协议证明在龚光华不签字认可奎星花园一楼49名业主与泰和公司签订的商用房屋租赁合同情况下，为了不影响其他49名业主的整体利益，奎星花园商铺管理委员会与泰和公司就怎么处理与龚光华之间的关系及泰和公司如何占有使用承租的奎星花园一楼商铺达成协议。证据六、建始县奎星花园商铺管理委员会对龚光华的通知2份、邮政特快专递、投递邮寄清单。证明奎星花园商铺管理委员会在自己的职责范围内就奎星花园一楼商铺整体出租一事对龚光华做了大量工作。证据七、公共部分与公用房屋建筑面积构成分摊计算说明复印件、奎星花园一楼商铺平面图复印件。分摊计算说明证明分摊面积是大家公用的，并不是哪一个业主私人所有，平面图证明奎星花园一楼商铺是整体经营性场所，任何业主不得改变其经营规划。证据八、照片一张。证明10年前业主们购买奎星花园一楼商铺时就知道购买的商铺是产权式商铺。证据九、奎星花园一楼商铺收益表。证明奎星花园一楼商铺的租金收益及分配方案是经49位业主签字认可的。证据十、建始县长兴建筑安装装潢有限责任公司与建始县联友摩托家电有限责任公司于2004年3月18日签订的商场租赁合同书复印件。证明奎星花园一楼的50位业主是在建始县长兴建筑安装装潢有限责任公司将一楼商铺租赁给建始县联友摩托家电有限责任公司后才购买的商铺。证据十一、建始县长兴建筑安装装潢有限责任公司收发文件资料登记表、对产权式商铺概念的解读、证明、奎星花园宣传册。证明奎星花园一楼商铺在销售时就是以产权式商铺的形式销售的。本院查看现场后绘制勘验图一张。经庭审质证，二被告对原告提交的证据一、二、四无异议。二被告对原告提交的证据三的真实性无异议，对证明目的有异议。泰和公司与奎星花园商铺管理委员会均认为业主在购买商铺时建始县长兴建筑安装装潢有限责任公司就明确告知该商铺是产权式商铺。泰和公司认为公共通道的改变是经过法定程序的，所有的业主对其没有异议，通道的改变提高了整个商场的利用率。奎星花园商铺管理委员会认为门厅出入口十年前就已封，在2005年12月12日经过消防验收合格，所有的业主对封门厅没有异议。二被告对原告提交的证据五的真实性无异议，对证明目的有异议。泰和公司认为其对公共通道的占有和使用是依据租赁合同的约定，其没有侵害原告的权利。奎星花园商铺管理委员会认为不存在原告的商铺被四面封堵，一楼除A18、A19商铺外其他商铺都是合法租赁，泰和公司对通道的使用合法。二被告对原告提交的证据六的真实性无异议，对证明目的有异议。泰和公司认为诉状和传票只能证明有人在维权，不能达到原告的证明目的，判决结果未出，损失未定，且与本案无关。奎星花园商铺管理委员会认为诉状的内容是虚构的，是以合法形式掩盖非法目的，诉状中原告商铺租赁价格远远高于市场价格。原告对泰和公司提交的证据一无异议；对泰和公司提交的证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，认为不能证明泰和公司与奎星花园商铺管理委员会之间的协议没有侵害原告的合法权益。被告奎星花园商铺管理委员会对泰和公司提交的证据无异议。原告对奎星花园商铺管理委员会提交的证据一、三、四无异议；对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告郑少华是购买的龚光华的商铺，龚光华与业主委员会达成的公约对郑少华没有约束力，业主委员会没有与郑少华达成协议；对证据五中的商用房屋租赁合同的真实性无异议，对证明目的有异议，认为110个商铺中包括郑少华的两间商铺，但郑少华没有与泰和公司签协议，奎星花园一楼并不是整体经营场所，商铺可以单独经营。对证据五中的补充协议无异议；对证据六，认为与本案无关；对证据七的真实性无异议，对证明目的有异议，认为分摊面积应该按照房屋所有权证上的计算，房产部门给业主颁发的是单个的房屋所有权证，并不是颁发的总体房产证，故不能证明奎星花园一楼商铺是整体经营性场所；对证据八的真实性无异议，对证明目的有异议，认为照片只能证明奎星花园一楼是一个商场，不能证明需要整体经营；对证据九的真实性无异议，对证明目的有异议，商铺收益表只能证明奎星花园一楼其他业主的租金收益，不能证明原告的租金收益，收益表上只有龚光华的名字，没有郑少华的名字；对证据十，认为与本案无关。对证据十一的真实性及证明目的都有异议，认为如果奎星花园一楼是产权式商铺，长兴公司在销售时，与买受人签订的商品房买卖合同中就应该有约定。被告泰和公司对奎星花园商铺管理委员会提交的证据无异议。对本院查看现场后绘制的勘验图，原、被告均无异议。对本案证据，本院认为，对当事人无异议的证据，本院依法予以采信。对当事人对证据真实性无异议的证据的真实性本院予以采信。对原告提交的证据三，能够证明龚光华于2005年1月21日从建始县长兴建筑安装装潢有限责任公司处购买了本案所涉的两间商铺，对该事实本院依法予以认定。关于原告的商铺旁是否有门厅出入口，从龚光华与建始县长兴建筑安装装潢有限责任公司签订的购房合同中所附的一层商场分隔图上看出，当时原告的商铺旁确有门厅出入口，但从原告提交的房屋所有权证上所附的房屋平面图看出，在原告购买该商铺时，商铺旁的门厅出入口已改变成楼梯，对该事实本院依法予以认定。对原告提交的证据五，结合本院到现场的勘察，可以证明原告的商铺北面是实体墙，西面是玻璃墙，东、南两面被泰和公司的货架封堵，对该证据本院依法予以采信。原告提交的证据六能够证明贺松青就本案所涉商铺向建始县人民法院起诉，对该事实本院依法予以认定。被告泰和公司提交的证据二，与被告奎星花园商铺管理委员会提交的证据一、二、五相互印证，且原告对被告奎星花园商铺管理委员会提交的证据一、证据五中的补充协议无异议，故本院对该证据依法予以采信。被告奎星花园商铺管理委员会提交的证据二即业主公约上有奎星花园一楼商铺50名业主中的49名签字认可，该业主公约经专有部分占建筑物总面积绝大多数的业主且占总人数绝大多数的业主同意，对该证据本院依法予以采信。被告奎星花园商铺管理委员会提交的证据五中，合同双方主体适格，合同内容是双方真实意思表示，合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，对该证据本院依法予以采信。被告奎星花园商铺管理委员会提交的证据六能够证明奎星花园商铺管理委员会于2014年9月30日、2014年10月24日及通过邮政快递的形式就奎星花园一楼商铺出租一事向龚光华发出通知，对该证据本院依法予以采信。被告奎星花园商铺管理委员会提交的证据七、八、九、十、十一相互印证，形成一组完整的证据链，能够证明参与分摊的公共部位的位置、奎星花园一楼商铺之间没有分隔，相关的走道、楼梯为业主共用，该商铺为不可分割的产权式商铺，对该组证据本院依法予以采信。根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定如下事实：2004年3月18日作为甲方的建始县长兴建筑安装装潢有限责任公司与作为乙方的建始县联友摩托家电有限责任公司签订《商场租赁合同》，合同约定甲方将其所有的奎星花园一、二、三楼出租给乙方，租赁期限十年，自2004年11月20日至2014年12月31日止。合同签订后，建始县长兴建筑安装装潢有限责任公司将面积为2064.72平方米的奎星花园一楼商铺以产权式商铺的形式对外销售，奎星花园一楼50名业主陆续购买了该一楼中的商铺。2005年1月21日龚光华购买了奎星花园一楼商铺中面积为36.358平方米的A18、A19号商铺，成为50名业主中的一员。50名业主购买该商铺后，建始县联友摩托家电有限责任公司支付给各业主的租金通过建始县长兴建筑安装装潢有限责任公司支付给各业主。2015年1月本案原告郑少华从前手业主龚光华手中购买A18、A19号商铺，并办理了房屋所有权证。2014年7月28日，经建始县住房和城乡建设局批准，奎星花园商铺管理委员会成立。该委员会主要承担商铺的招商、经营等工作。2014年8月10日建始县奎星花园商铺管理委员会就奎星花园一楼商铺“整体出租、统一经营”一事制定业主公约，一楼50名业主中除龚光华外的49名业主签字认可该公约。2014年9月30日、2014年10月24日奎星花园商铺管理委员会就奎星花园一楼商铺整体出租一事向龚光华发出通知。2014年11月25日奎星花园一楼50名业主与泰和公司签订《商用房屋租赁合同》，合同约定作为甲方的奎星花园一楼50名业主将奎星花园一楼整体出租给作为乙方的泰和公司，租赁期限十年，自2015年1月1日至2024年12月31日止。因50名业主中，49名业主签字认可该租赁合同，仍有龚光华一户未签字认可，为了不影响其他49名业主的整体利益，奎星花园商铺管理委员会与泰和公司就如何处理与龚光华之间的关系及泰和公司如何占有、使用承租的奎星花园一楼商铺达成补充协议。泰和公司承租奎星花园一楼商铺后，按照《商用房屋租赁合同》及《补充协议》的约定对承租区占有、使用，在使用过程中其用货架对原告商铺的东面及南面进行封堵。2015年5月21日原告诉至本院，请求被告泰和公司1.排除妨害，恢复原状；2.承担本案诉讼费。庭审中泰和公司表示在同等条件下，泰和公司仍然愿意承租原告所有的本案所涉商铺，但原告表示不现实。本院认为，被告建始县奎星花园商铺管理委员会是经建始县住房和城乡建设局批准成立的业主团体自治管理组织，虽名为管理委员会，其实质为业主委员会。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主的合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中建始县奎星花园商铺管理委员会2014年8月10日制定的关于奎星花园一楼商铺“整体出租、统一经营”的业主公约对包括龚光华在内的全体业主具有约束力。2015年1月龚光华将其所有的A18、A19号商铺转让给本案原告郑少华，龚光华在转让其专有的商铺时，其享有的权利、承担的义务应一并转让，故该业主公约对A18、A19号商铺的继受人郑少华同样具有约束力。如果原告郑少华认为该业主公约侵害了其合法权益，其可以请求人民法院予以撤销，截至本案庭审结束，原告并未向法院请求撤销该业主公约。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）……（七）、有关共有和共同管理的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积的过半数业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分……应当认定为物权法第七十六第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。本案中奎星花园一楼专有部分占建筑物总面积绝大多数的50名业主中的49名业主与泰和公司通过签订《商用房屋租赁合同》的形式，对其专有的商铺及共有的公共通道作出了处分决定。该决定对奎星花园一楼所有业主产生权利、义务方面的效力，作为业主成员的郑少华理应遵守。另郑少华虽然拥有涉案商铺的所有权，但根据当时建始县长兴建筑安装装潢有限责任公司的营销形式、租金给付方式及奎星花园一楼平面图，可以认定该商铺是产权式商铺；奎星花园一楼平面图显示，奎星花园一楼被划分为若干区域，区域内划分为不同的商铺，由于区域内的通道为共用，商铺间无永久分割围护结构，故该商铺不同于独立商用房屋（独立门面），与一般意义上的建筑物区分所有权不同，商铺之间具有不可分割性，必须统一规划、统一经营，没有独立使用价值。故郑少华在对其涉案商铺行使所有权时应受到相应限制，其行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。现奎星花园一楼占绝大多数面积的50名业主中的49名已与泰和公司签订了《商用房屋租赁合同》，同意将奎星花园一楼出租给泰和公司使用，且目前泰和公司经营的联友泰和购物广场处于正常经营中。郑少华拥有的涉案商铺面积是奎星花园一楼总面积的极小部分，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对其专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全、不得损害其他业主的合法权益。”之规定，为了保证奎星花园一楼商铺整体功能的发挥，保证奎星花园一楼商铺业主的合法权益，郑少华对其涉案商铺行使所有权时必须受到其他商铺业主整体意志的限制。综上，原告郑少华要求被告泰和公司排除妨害、恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：驳回原告郑少华的诉讼请求。本案受理费80.00元减半收取40.00元，由原告郑少华负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院(上诉人应在提交上诉状时交纳案件受理费，款邮汇湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案庭。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的,按自动撤回上诉处理)。代理审判员  刘丛艳二〇一五年八月五日书 记 员  吴锐锋