新疆维吾尔自治区
阿克苏地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新29民终389号
上诉人（原审被告）钱云，男，汉族，1967年2月6日出生，个体户，住乌鲁木齐市。
委托代理人程诚，男，汉族，1971年10月3�出生，住乌鲁木齐市。
被上诉人（原审原告）孙梅，女，汉族，1968年5月5日出生，个体户，住阿克苏市。
委托代理人蒲春恒，新疆天山律师事务所律师。
上诉人钱云因与被上诉人孙梅房屋租赁合同纠纷一案，不服阿克苏市人民法院（2015）阿市民初字第3750号民事判决，向本院提起诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人钱云的委托代理人程诚，被上诉人孙梅及其委托代理人蒲春恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年4月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于阿克苏市新华东路8号地区供销社办公楼旁一至二楼餐厅（建筑面积约1405平方米，含宿舍）租赁给被告，房屋砖混结构，室内、外装修以现状为准，并配自来水、暖气、防火等设施；租赁期限自2011年6月20日至2017年9月20日。年租金26万元，是采取先交租赁费后使用的原则，被告必须在每年的6月20日前一次性缴清当年度全年租金；被告除支付租金外还负责支付租赁房屋所发生的水费、电费、暖气费、卫生费、门前五包费、社会治安综合治理费用、物业管理费等由租赁房屋产生的各项费用。其中暖气费的收取按地区规定的统一标准执行，并且必须在供暖前十五天一次交清；租赁房屋的用途必须是餐饮业，不得用于社会控制的危险性行业和非法行业；租赁合同期满，装修及改善增设它物（固定不动的部分）被告应无条件保持其正常经营时的状态，无偿交付原告，归原告所有；被告原则上不得转租房屋，如需转租房屋与第三人，必须以书面形式征得原告同意，被告并保证此合同所有的责任、义务、约定均适用于第三人；有下列情形之一的，原告有权解除本合同：1、被告不交付或不按约定交付租金达15天以上。2、被告所欠各项费用（合同第五条所指费用）达3000元人民币以上；…本合同执行过程中，原、被告双方若有一方违约，由违约方向对方支付违约金人民币10万元；被告逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应向原告支付逾期缴纳的日千分之三的滞纳金；合同执行过程中，若因被告违约或者被告无能力继续履行合同，要终止合同时，除应支付违约金外，被告对租赁房屋的装修、改造、增设他物（固定不动的部分）也要完好无损无偿交与原告，不得拆除和毁坏，否则按价向原告赔偿。合同签订后，原告即将租赁房屋交付被告。被告对租赁房屋原有装修进行了改建后经营饭店。被告于2014年7月11日向原告缴费15万元，于2014年9月16日向原告缴费5万元。2014年12月12日原告与被告财务人员进行结算，确认：被告在向原告交纳的20万元中，扣除被�欠款57732元，被告已付租金为142268元，尚欠原告租金117732元，被告欠原告暖气费26695元、水费4085元、住宿费5842元，合计154354元。从2015年2月15日起被告将酒店一直关门闲置至今。在此期间，双方为租赁房屋纠纷多次协商均未达成协议。2015年7月21日原告诉至原审法院。
原审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，对双方均有约束力。按合同约定，被告应当是先交租赁费后使用房屋，必须在每年的6月20日前一次性缴清当年度全年租金，还应支付租赁房屋所发生的水费、电费、暖气费、卫生费、门前五包费、社会治安综合治理费用、物业管理费等各项费用。被告不交付或不按约定交付租金达15天以上或者被告所欠各项费用达3000元人民币以上的，原告有权解除合同，收回出租房屋。在原、被告实际履行租赁合同中�被告在2014年6月20日至2015年6月20日的租赁期内，只交纳了租金142268元，尚欠原告租金117732元，拖欠原告暖气费26695元、水费4085元，对上述欠款事实及数额，被告均无异议。被告上述行为符合双方约定的解除租赁合同条件。原告要求按约定解除与被告订立的房屋租赁合同、交还租赁房屋、支付拖欠相关费用的诉讼请求符合合同约定及法律规定，应予以支持。被告认为其已将饭店承包给朱经泉，但又认可其应当承担在此期间的民事责任。被告在租赁期间未经原告许可的民事行为，均应当由被告承担民事责任。租赁合同约定，原、被告双方若有一方违约，由违约方向对方支付违约金人民币10万元。若因被告违约或者被告无能力继续履行合同，要终止合同时，除应支付违约金外，被告对租赁房屋的装修、改造、增设他物（固定不动的部分）也要完好无损无偿交与原告，不得拆除和毁坏，否则按价向原告赔偿。原告要求被告按照合同约定支付违约金10万元，被告对此没有要求调整违约金，原告该主张符合合同约定，应予以支持。
原审法院判决：一、解除原告孙梅与被告钱云20**年4月15日签订的《房屋租赁合同》；二、被告钱云支付原告孙梅拖欠的租金117732元；三、被告钱云支付原告孙梅拖欠的暖气费26695元、水费4085元；四、被告钱云向原告孙梅交还租赁房屋及租赁房屋的装修、改造、增设他物的固定设施；五、被告钱云向原告孙梅承担违约金10万元。上述二、三、五项合计248512元，由被告钱云与判决第四项义务于判决生效之日起十五日内履行。
上诉人钱云不服原审判决上诉称，被上诉人孙梅主张违约金10万元，过分高于其损失，原审法院予以支持属判决错误。被上诉人孙梅主张欠付房租及其他费用合计148512元，时间�2014年6月20日计算至起诉前2015年7月21日，按银行同期存款利率计算其损失为4826.64元，多计算30%应为6274元，被上诉人孙梅主张10万元违约金过分高于其损失，应当依法予以减少。被上诉人孙梅已于2015年2月15日将租赁房屋锁闭，该房屋已实际被其控制，原审法院判决上诉人交还租赁房屋及其他固定设施没有事实依据。综上，请求二审法院撤销原审判决第四项、第五项并依法改判。
被上诉人孙梅答辩称，上诉人钱云与被上诉人孙梅签订合同的履行期间为2011年6月20日至2017年9月20日，双方租赁合同尚未到期，被上诉人主张10万元违约金远小于被上诉人的可得利益损失，根据《合同法》的相关规定，损失赔偿额包括可得利益损失。一审中，上诉人明确表示放弃对违约金提出异议的权利，故原审法院判决上诉人向被上诉人支付10万元违约金正确。2015年初，由于上诉人管理混乱，被上诉人为防止饭店财务丢失将大门上锁，但二楼包厢及室内用品及后堂均由上诉人上锁。现上诉人对解除合同无异议就应当向被上诉人移交房屋及装修、固定设施等。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人钱云与被上诉人孙梅于2011年4月15日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自义务。在合同履行过程中，上诉人钱云欠付2014年6月20日至2015年6月20日的房屋租金117732元，拖欠暖气费26695元、水费4085元，已经构成违约应当承担相应的违约责任。《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”上诉人钱云认为被上诉人孙梅主张违约金10万元，过分高于其损失，请求予以调整。本院认为，违约金的确定应当以实际损失为依据，本案中，违约金应当以因上诉人钱云拖欠的房屋租金及其他相关费用给被上诉人孙梅造成的实际损失来确定违约金的数额。被上诉人孙梅的实际损失应当为自2014年6月20日至2015年6月20日止，上诉人钱云所欠付的房屋租金及拖欠的暖气费、水费所产生的一年的利息损失8910.7元［（117732＋26695＋4085）×6%=8910.7元］。上诉人钱云与被上诉人孙梅签订的《房屋租赁合同》第十六条违约责任中关于违约金10万元的约定确实高于被上诉人孙梅的实际损失，故对于上诉人钱云要求调整违约金的上诉请求，本院予以支持。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”本案中，经核算被上诉人孙梅的实际损失为8910.7元，对被上诉人孙梅主张的违约金中未超过其实际损失30%的部分，本院予以支持，故本院依法调整违约金为11583.9元（8910.7×1.3=11583.9元）。根据双方签订的《房屋租赁合同》第十六条违约责任第2款，合同终止后，上诉人除应支付违约金外，对租赁房屋的装修、改造、增设他物（固定不动的部分�，也要同时完好无损无偿交予被上诉人。故双方合同解除后，上诉人钱云应当向被上诉人孙梅交还租赁房屋并按照合同约定交付上述物品。上诉人钱云的上述交付义务不因被上诉人孙梅是否已实际控制该房屋及物品而免除。综上，上诉人钱云的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持阿克苏市人民法院（2015）阿市民初字第3750号判决第一至四项。
二、撤销阿克苏市人民法院（2015）阿市民初字第3750号判决第五项。
三、由上诉人钱云于本判决生效之日起十五日内向被上诉人孙梅支付违约金11583.9元。
本案一审案件受理费5028元，由上诉人钱云负担3239元，由被上诉人孙梅负担1789元；二审案件受理费2300元，由上诉人钱云负担1482元，由被上诉人孙梅负担818元。
本判决为终审判决。
审 判 长 倪 倩
代理审判员 张 灿
代理审判员 曹燕燕
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 侯莹莹