江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣07民终2205号
上诉人（原审被告）：曾庆文，男，1968年11月28日生，汉族，江西省赣州市南康区人，住江西省赣州市南康区。
委托诉讼代理人：曾宪良，广东海云天律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：彭光明，男，1970年2月28日生，汉族，湖南省隆回县人，住湖南省隆回县。
委托诉讼代理人：梁伦亮，江西大榕树律师事务所律师，一般授权代理。
委托诉讼代理人：曾鹏飞，江西大榕树律师事务所实习律师，一般授权代理。
原审被告：廖琼，女，1969年9月30日生，汉族，江西省赣州市南康区人，住江西省赣州市南康区。
原审第三人：曾雄，1997年7月1日生，汉族，江西省赣州市南康区人，住江西省赣州市南康区。
上诉人曾庆文因与被上诉人彭光明、原审被告廖琼、原审第三人曾雄房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省赣州市南康区人民法院（2016）赣0703民初2290号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
曾庆文上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《商铺买卖合同》的法律效力问题。被上诉人采取恐吓威逼手段，逼迫上诉人及曾雄写下一系列小字据，被上诉人也未履行承诺和合同义务，不具备法律效力，不能把店面所有权转移登记。二、根据《商铺买卖合同》第七条的约定，被上诉人应支付全部交易价款后才将涉案商铺交付，被上诉人至今还有10万元余款未支付给上诉人，且被上诉人已经收取了涉案商铺的租金22万元，也没有将租金交还给上诉人。三、原审判决没有查明《离婚协议》订立时间，也没有查明《离婚协议》订立后上诉人与原审被告、原审第三人分别在2016年5月20日和23日将包括涉案商铺在内的三间商铺赠与原审第三人的事实。此后，原审第三人也与被上诉人签订了与本案合同内容相似的房屋买卖合同，将涉案商铺出售给被上诉人。
彭光明辩称，一、上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，上诉人与被上诉人签订的商铺买卖合同是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，被上诉人向上诉人支付大部分购房款，但上诉人拒不协助办理过户手续，是上诉人违约。二、关于《商铺买卖合同》第二条约定。在准备办理过户手续当天，被上诉人应当向上诉人支付145万元购房款，但被上诉人向上诉人支付第二笔140万元款项后，上诉人拒不办理过户手续。上诉人应当根据约定继续履行合同义务，协助办理房屋过户手续。三、上诉人提供了2016年5月20日、23日《赠与合同》等两组证据，但被上诉人一审就提交了一份证据《承诺书》，其中载明原审第三人曾雄以及上诉人均同意将涉案商铺过户给被上诉人。综上所述，本案事实清楚，证据确实充分，恳请二审法院维持一审判决。
原审被告廖琼、原审第三人曾雄未提交答辩意见。
彭光明向一审法院起诉请求：判令两被告继续履行《商铺买卖合同》，协助原告办理商铺产权过户手续。
一审法院认定事实：被告曾庆文与被告廖琼原系夫妻关系，两人夫妻关系存续期间生育儿子曾雄（1997年7月1日生），并购买了南康区家具城商铺2期X栋X楼前排6号商铺。2003年9月5日，两被告签订《离婚协议》一份，约定“……女方不需要和放弃夫妻共同的财产归给儿子曾雄所有……”，并于当日办理了离婚登记。2013年1月29日，该商铺在南康房管局办理了《抵押物登记证明书》，两被告为办理贷款，将该栋房屋抵押给了南康农村信用合作联社营业部。
2016年5月5日，原告与被告曾庆文签订《商铺买卖合同》一份，约定“甲方（即被告曾庆文）同意将位于南康区家具城商铺2期X栋X楼前排6号，面积为83.3平方米出售给乙方（即原告），房权证康房第195**号。商铺协议成交价人民币165万元……在签订本协议当天内，乙方先付定金全款人民币15万元给甲方，第二次付款甲方协助乙方办理产权过户当天支付人民币145万元，剩余5万元给甲方。甲方有义务协助乙方办理过户手续，所需的一切过户费用由乙方承担。……”该合同签订当天，原告通过银行转账支付了15万元至李友华账户，案外人曾春华出具了收取该款的收条一份。2016年5月19日，原告通过银行转账支付了140万元至案外人曾春华账户，被告曾庆文、案外人曾春华（两人现为夫妻关系）共同出具了收取该款的收条一份。被告曾庆文在一审法院向其所作的《询问笔录》中认可收取了上述两笔款项。
诉讼中，原告提交一份由两被告及第三人共同署名签订且无落款时间的《离婚协议》（以下简称：无落款时间的《离婚协议》）。该协议中载明“男方放弃夫妻共同的财产，坐落在南康金鸡国际家具城二期X栋的营业房7、8号店面面积166.66㎡归女方和儿子曾雄所有。注：房屋所有权证，19578号的6号店面经夫妻双方同意出售给彭光明，所有面积83.33㎡。”
截至一审法庭辩论终结前，涉案商铺仍登记在被告曾庆文、廖琼名下。但涉案商铺已由原告彭光明对外出租并收取租金。
一审法院认为，本案的争议焦点为原告彭光明与被告曾庆文签订的《商铺买卖合同》的效力问题。根据我国《物权法》第九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，被告曾庆文与被告廖琼虽于2003年办理离婚登记时在《离婚协议》中已对夫妻共同财产作出了约定，但该约定仅对两被告具有约束力，并且两被告未就涉案商铺的登记情况进行变更登记，故涉案商铺的权属情况仍以登记为准。原告彭光明与被告曾庆文签订的《商铺买卖合同》虽未经被告廖琼签字确认，但两被告于无落款时间的《离婚协议》中约定了同意将涉案商铺转让给原告，故原告彭光明与被告曾庆文签订的《商铺买卖合同》对原告和两被告均具有法律效力，当事人应当按照合同约定履行相应义务。原告已支付涉案商铺转让款155万元，现其要求两被告协助办理过户登记的主张，符合双方约定，一审法院予以支持。被告曾庆文、第三人曾雄经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃相关的诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、由被告曾庆文、廖琼协助原告彭光明办理南康区家具城商铺2期X栋X楼前排6号商铺的所有权转移登记手续；二、履行期限：限被告曾庆文、廖琼于本判决生效后三十日内履行完毕。本案受理费100元，由被告曾庆文负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。曾庆文提供以下证据：1、《赠与合同》（2016年5月20日）一份，证明上诉人与原审被告、原审第三人在2016年5月20日签订《赠与合同》，约定上诉人和原审被告将包含涉案房屋在内的南康区家具城店面二期X栋××6#、7#、8#房屋赠与给原审第三人单独享有。2、《赠与合同》（2016年5月23日）两份，证明上诉人和原审被告及原审第三人在2016年5月23日再次签订赠与合同，约定上诉人和原审被告将包含涉案房屋在内的南康区家具城店面二期X栋××6#、7#、8#房屋赠与原审第三人单独所有。3、赣州市房屋所有权登记及商品房网上备案情况查询证明和康房他字（2013）第08-XX号房屋他项权证存根各一份，证明案涉商铺卖给被上诉人时已经办理贷款抵押，后来南康区法院于2015年4月24日查封了案涉商铺，在受让案涉商铺时被上诉人经由上诉人告知已知晓上述抵押和查封情况。被上诉人彭光明提供了2016年5月21日曾庆文、曾雄的《承诺书》一份、2016年6月11日曾庆文《声明》一份，证明上诉人、原审第三人同意将案涉房屋转让给被上诉人的事实。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人彭光明质证认为，对上诉人证据1、证据2的真实性无异议，该两组证据能够证明上诉人与原审被告将涉案房屋赠与给原审第三人曾雄的事实，同时原审第三人曾雄向被上诉人出具《承诺书》，同意将涉案房屋转让给被上诉人；对证据3中的房屋他项权证存根的真实性没有异议，且该份证据同时也证明抵押情况已解除，对证据3中的网上备案查询证明的“三性”均有异议，案涉房屋现只有被上诉人一人申请司法查封。上诉人曾庆文质证认为，对被上诉人《承诺书》的“三性”无法确认，从我方提供的证据来看曾雄事后和彭光明签订了商铺买卖合同；对被上诉人《声明》的“三性”无法确认，我方没有收取6#商铺2016年租金，被上诉人应当将2016年租金退还给我方。本院认为，上诉人提供的证据1、证据2形成于被上诉人与上诉人签订《商铺买卖合同》之后，与本案无关，故不予确认；网上备案情况查询证明记载案涉店铺的查封时间是2015年4月24日，系曾庆文为其诉吴向阳等借款合同纠纷案的财产保全提供担保而实施的查封措施，该案由南康区人民法院承办，于2015年4月调解结案，同时，上诉人并未提供房屋他项权证证明贷款抵押仍存在，故对上诉人证据3的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予确认；被上诉人提供了《承诺书》、《声明》的原件，被上诉人提供的证据复印件与证据原件相符，故本院予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2016年5月21日，上诉人曾庆文、原审第三人曾雄向被上诉人彭光明出具一份《承诺书》，承诺：同意把家俱城店面二期二栋二楼前座6#店铺按原签订合同续签和过户给彭光明。2016年6月11日，上诉人曾庆文向被上诉人彭光明出具一份《声明》，内容为：本人家俱城二期二楼前座6#店面已卖给彭光明，同意从年底12月31日以后，由彭光明租赁给客户，房租由彭光明收取。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，关于上诉人与被上诉人所签订《商铺买卖合同》的法律效力。上诉人与被上诉人2016年5月5日签订的《商铺买卖合同》，系当事人真实意思表示，未违反法律效力性强制性规定，合法有效。被上诉人已向上诉人支付购房款155万元（目前尚欠购房款10万元），且上诉人于2016年6月11日书面声明彭光明从当年12月31日收取租金，故被上诉人有权自2016年12月31日起对外出租案涉商铺。上诉人上诉称被上诉人采取胁迫、欺骗等手段逼迫其签订商铺买卖合同，但未提供证据予以证实，故本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方当事人以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）……。当事人签订《商铺买卖合同》没有损害国家利益，本案不存在商铺买卖合同无效的法定情形。如果被上诉人以欺诈、胁迫的手段迫使上诉人违背真实意思订立商铺买卖合同，那么也只涉及商铺买卖合同能否撤销的问题，并不会导致合同无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。上诉人认为其与被上诉人签订的《商铺买卖合同》不具备法律效力，与上述法律规定相悖。上诉人与原审被告在2003年协议离婚时，原审被告已明确表示放弃案涉6#商铺的财产权，其名下的该部分财产归原审第三人所有。原审被告、原审第三人此后并未办理房屋过户手续，案涉商铺仍登记在原审被告和上诉人名下。与此同时，2016年5月21日，上诉人曾庆文、原审第三人曾雄向被上诉人彭光明出具一份《承诺书》，承诺把案涉店铺按原签订合同续签和过户给被上诉人彭光明。根据上述事实可知，原审第三人曾雄作为受赠人在事后认可上诉人向被上诉人转让案涉6#商铺。上诉人二审期间提供了其与原审被告、原审第三人于2016年5月20日、23日签订的《赠与合同》，约定上诉人、原审被告将家俱城二期X栋××6#、7#、8#商铺赠与原审第三人曾雄所有。但是，上诉人与被上诉人签订《商铺买卖合同》在前，该二份《赠与合同》订立在后。即使确认该二份《赠与合同》的证据“三性”，该二份《赠与合同》也无法否定案涉《商铺买卖合同》的法律效力。因此，本院认定上诉人与被上诉人签订的《商铺买卖合同》具有法律约束力，当事人应当按约履行合同义务。
关于上诉人、原审被告应否协助被上诉人办理商铺过户手续。《商铺买卖合同》约定：签订协议当天内，乙方支付甲方定金15万元；第二次付款甲方协助乙方办理产权过户当天支付人民币145万元，剩余商铺人民币5万元给甲方。根据上述约定，上诉人协助被上诉人办理过户手续，与被上诉人支付剩余购房款10万元之间不存在先后关系。被上诉人已支付大部分购房款，上诉人以被上诉人尚欠购房款10万元为由主张先履行抗辩权，缺乏事实依据。当然，被上诉人尚欠上诉人的10万元购房款，按照合同约定，应当在办理房产过户手续时予以清结。《商铺买卖合同》第七条是交付商铺时间协议条款，不是购房款交付期限协议条款。被上诉人提供了《声明》一份，证明上诉人同意被上诉人从2016年12月31日以后收取商铺租金。上诉人没有提供证据证实被上诉人收取了2016年下半年的商铺租金。对上诉人认为被上诉人没有将已收取的涉案商铺租金22万元交还的上诉理由，本院不予采信。2015年4月24日，案涉店铺的首次查封，是曾庆文为其诉吴向阳等借款合同纠纷案的财产保全申请提供担保而被查封的，但该案于2015年4月调解结案，上诉人无需继续为其财产保全提供担保。上诉人并未提供房屋他项权证证明其贷款至今仍抵押案涉商铺给银行，本院对上诉人关于案涉店铺仍抵押贷款的说法不予采信。被上诉人已支付大部分购房款，能够对外出租以行使对案涉商铺的物权，所以，上诉人应当按约协助被上诉人办理商铺过户手续。上诉人至今未协助被上诉人办理商铺过户登记手续，有违诚实信用原则。本案一审宣判后，原审被告廖琼未提起上诉，可视为其接受一审法院裁判结果。同时，案涉商铺仍登记在原审被告和上诉人名下，原审第三人对出让商铺给被上诉人没有异议。因此，本院认为上诉人、原审被告应当共同协助被上诉人办理6#商铺过户登记手续。
综上所述，上诉人曾庆文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人曾庆文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐军
审 判 员 傅忠
审 判 员 彭莉
二〇一七年十月十六日
书 记 员 王佳
代理书记员 邱宇