舟山市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）舟普民初字第589号
原告（反诉被告）谢财孟。
原告（反诉被告）胡立。
原告（反诉被告）胡斌。
原告（反诉被告）夏良平。
四原告（反诉被告）委托代理人（特别授权）马国海，浙江民鸿律师事务所律师。
被告（反诉原告）朱洪波。
委托代理人（特别授权）胡宇波，浙江际洲律师事务所律师。
原告（反诉被告）谢财孟、胡立、胡斌、夏良平与被告（反诉原告）朱洪波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月11日立案受理本诉，于2015年7月31日立案受理反诉，依法由审判员梅鹏适用简易程序分别于2015年7月16日、8月11日公开开庭进行了审理。四原告（反诉被告）委托代理人马国海、被告（反诉原告）朱洪波及委托代理人胡宇波到庭参加诉讼，2015年7月16日至8月15日为延长的举证期限，本案现已审理终结。
本诉部分：
四原告（反诉被告）诉称，坐落在舟山市普陀区沈家门街道菜市路197号房屋系四原告共有。2013年3月28日，原告谢财孟作为四原告代表与被告就该房屋的租赁事宜签订了一份租赁合同。合同第二条约定房屋租赁期为5年，自2013年4月1日至2018年3月31日；第三条约定租金第一、二年为每年贰拾伍万元，第三、四、五年为每年贰拾陆万元，第二年的租金应在第一年租金到期日的前一个月付给甲方，房屋租赁税由乙方承担……。租赁合同生效之后，被告按期足额支付了第一年、第二年租金。到2015年，被告却迟迟不支付第三年即2015年4月至2016年3月房租，经原告多次催讨，均被被告以资金困难为由拒绝。原告认为，原被告之间的房屋租赁合同合法有效，被告未按约定期限支付租金的行为已构成违约，故诉至法院请求：1、依法判令被告立即支付房屋租赁费26万元，并自2015年3月1日起按同期银行贷款利率支付利息至实际支付房屋租赁费日止；2、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）朱洪波辩称，四原告与被告签订房屋租赁合同后，被告在装修的过程中发现原告提供的房屋消防验收不合格，导致被告延迟两个月之后才能对外营业。当时四原告承诺被告减免两个月的房租费，由于第一、二年被告经营状况尚可，故而当时未要求原告减免。2015年5月，由于被告经营状况惨淡，原、被告就第三年房租事宜数次协商，被告希望原告实现减免两个月房租的承诺并适当减少房租，原告不仅不同意，反而要求被告搬出原告的房屋。因此，在数次协商不下的情况下，被告只能按照原告的要求搬离房屋。被告认为，原、被告双方系自愿合意解除房屋租赁合同，原告的诉讼请求毫无依据，请法院依法驳回。
反诉部分：
反诉原告诉称，2013年3月28日，反诉原告因经营网吧需要与反诉被告签订了房屋租赁合同，合同签订之后，反诉原告付清了第一年的房屋租金25万和2万押金。2013年4月初，反诉原告开始对房屋进行装修，因为房屋内原消防设备不符合相关要求，反诉原告花费3万元重新改装消防设施。到5月下旬内外装修结束后，内部调试时发现财富大楼消防水泵存在问题，无法通过消防验收。反诉原告多次去找反诉被告要求协商解决消防设备问题，直到2013年7月15日房屋消防才验收合格，导致延误网吧营运时间2个月。期间，反诉原告要求反诉被告补偿2个月的房租损失，反诉被告表示同意，表示等网吧经营不好时再补偿。2015年4月，因经济环境恶化导致网吧周围房屋出租价格下降，反诉被告经营的网吧也一直亏本，于是反诉被告与反诉原告多次协商，要求降低房屋租金。2015年5月17日，反诉原告和反诉被告谢财孟、反诉被告胡立、胡斌的父亲胡安德再次协商租金事宜，但双方未能协商一致。当时胡安德扬言你租不起就搬走，于是反诉原告次日将网吧物品全部搬离，在2015年5月22日将房屋清理干净。之后，反诉原告将房屋钥匙及房租纳税证交由案外人王某转交给反诉被告谢财孟。反诉原告认为，双方合意解除房屋租赁合同，反诉被告应当返还房屋押金及赔偿因房屋交付瑕疵而造成的损失，故提起反诉请求：1、依法判令反诉原告与反诉被告签订的房屋租赁合同于2015年5月22日解除；2、判令反诉被告返还反诉原告房屋押金2万元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告2个月房屋租金损失4.16万元。
反诉被告辩称，首先，涉案房屋系普陀区财富商务大楼的组成部分，财富商务大楼的消防设施是经过有关职能部门验收合格的。该大楼其他出租房屋的消防设施设备均不存在不符合要求的情形。双方之间的房屋租赁合同也没有对涉案租赁房屋有特别的消防约定，且反诉原告前两年的房屋租金都是正常支付的，根本没有向反诉被告提出过因消防不合格赔偿租金的问题。同时，反诉原告至今才提出损失赔偿的请求，早已超过民诉法规定二年的诉讼时效。其次，反诉被告提出解除房屋租赁合同的诉讼请求毫无法律及事实依据。双方的房屋租赁合同期限为五年，目前尚未到期。双方根本不存在合意解除租赁合同的事实，既未办理过租赁房屋的交接手续亦未签订过解除合同的书面协议，何来合意解除一说。虽然胡安德系本案两反诉被告胡斌、胡立的父亲，但从法律上来说，其系案外人，他的言论对本案没有法律效力，更何况双方在协商过程中的言论对诉讼不产生影响。再次，即便法院判决双方解除房屋租赁合同，反诉被告认为反诉原告应当支付2015年4月1日至8月31日的租金、水电费、物业费、房屋租赁税金及经济损失合计194617元。
四原告（反诉被告）为证明其本诉诉讼请求及反诉抗辩理由所依据的事实，向本院提供了以下证据：
1、房屋租赁合同复印件，拟证明原告与被告之间房屋租赁合同的事实；
2、房屋产权证复印件，拟证明原告的主体资格；
3、函告、邮政快件及邮件投递说明，拟证明原告已要求被告履行义务的事实；
4、证明，拟证明原告并未收到被告交付的钥匙；
5、证明，拟证明出租房屋不存在消防不合格的情况。
被告（反诉原告）为证明其反诉诉讼请求及本诉抗辩理由所依据的事实，向本院提供了以下证据：
1、证人魏某、周某、夏某、王某、池某的证人证言，拟证明反诉原告与反诉被告之间达成解除房屋租赁合同合意的事实；
2、收据，拟证明反诉原告按时交付前两年房屋租金的事实；
3、证明，拟证明因反诉被告房屋消防不合格导致反诉原告消防验收延迟两个月的事实；
4、消防安全检查合格证，拟证明反诉原告于2013年7月15日才取得消防合格证的事实。
经审理查明（以下均指代本诉身份），2013年3月28日，四原告谢财孟、胡斌、胡立、夏良平与被告朱洪波签订了房屋租赁合同，约定将四原告共有的舟山市普陀区沈家门街道菜市路197号房屋（位于普陀区财富大楼内）出租给被告朱洪波经营星河网吧。合同主要约定：租赁期为5年，自2013年4月1日至2018年3月31日。租金为第一、二年贰拾伍万元、第三、四、五年贰拾陆万元，下一年租金应在上一年租金到期日的前一个月支付，房屋租赁税由承租方承担。如双方在合同期内提出终止合同的视为违约，违约方应付给对方违约金二万元。租房合同未到期时承租方如需要转租需经出租方同意。合同签订之后，被告朱洪波支付了第一年租金25万元及押金2万元，2014年支付了第二年租金25万元。2015年5月，被告朱洪波尚未支付第三年租金，原告胡斌、胡立的父亲胡安德与原告谢财孟到朱洪波网吧内协商，双方未能达成一致。同年5月中下旬，被告朱洪波搬离上述承租房屋，结束了网吧的营业，其曾委托大楼保安将房屋钥匙转交给胡安德，但胡安德拒收，之后保安将钥匙归还给了被告朱洪波。双方就房屋租赁合同是否解除未能达成一致，故而诉至本院。
审理中，本院到现场查看讼争房屋，房屋大门上锁，网吧处于停业状态，双方均陈述没有房屋钥匙，故无法入内查看。被告朱洪波表示在承租房屋内放置的剩余物品均作抛弃处理。
本院认为，四原告谢财孟、胡斌、胡立、夏良平与被告朱洪波签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行合同。四原告已经交付房屋，被告有交付租金的义务。在合同履行过程中，双方因租金标准发生了争议，即使原告方曾声称要求被告搬出，被告在未办理房屋交接手续、结算房租等相关费用的情况下径行搬离的做法显属违约。关于被告提出双方系自行合意解除合同的主张，被告陈述其将房屋钥匙分别交付给谢财孟及胡安德，但原告抗辩谢财孟并未收到房屋钥匙、胡安德拒收保安转交的钥匙。本院认为，首先，被告朱洪波仅提供王某一人证言，其陈述放下钥匙及纳税凭证即离开谢财孟办公室，无其他证明相佐证。其次，由于胡安德拒收钥匙，保安将钥匙退还给了被告朱洪波，被告朱洪波接收钥匙后未再与原告方联系。综上，结合本案事实，被告朱洪波提供的相应证据不足以证明双方之间就解除房屋租赁合同达成合意，本院对此不予认定。
关于双方的合同是否继续履行还是依法解除的问题，虽然原告表示被告是否在继续营业不清楚，但结合原告提供的邮寄说明、被告陈述、证人证言、现场查看的情况，可以认定被告至少于2015年5月25日已结束网吧营业，搬离讼争房屋。在原告起诉要求继续履行合同之后，被告于2015年7月31日提出反诉要求解除合同，同年8月11日明确尚存于讼争房屋内剩余物品作抛弃处理。虽然本案中原告坚持要求继续履行合同，但考虑到被告已搬离房屋且提出反诉要求解除合同，合同中对于提前终止合同也有约定，目前合同已经不能继续履行，故而对被告要求解除合同的反诉请求予以准许。在就反诉部分的审理中，原、被告双方对于合同何时解除存在较大争议，本院认为，根据合同法的相关规定结合本案事实，酌定原、被告房屋租赁合同于2015年8月11日被告表示承租房屋内物品均作抛弃之日解除。
关于合同解除之后双方提出的损失赔偿问题，对原告提出的房屋租赁税、物业费、水、电费请求均未提供相关证据予以证明，本案中不予处理；对原告提出合同约定的违约金远低于其实际损失、如果法院判定解除合同要求被告支付64998元（3个月租金）违约金的请求，本院认为其未对自身损失远高于合同约定的事实进行举证，双方对于提前中止合同的违约责任已有明确约定，故对该部分请求不予支持，被告作为违约方应当按约支付合同约定的2万元违约金；被告提出的延迟两个月营业要求原告赔偿租金的反诉请求，因其已足额支付了2013年4月1日至2015年3月30日房屋租金，且未提供原告同意延后补偿其两个月租金的相应证据，故对该请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、四原告（反诉被告）谢财孟、胡斌、胡立、夏良平与被告（反诉原告）朱洪波就位于舟山市普陀区沈家门街道菜市路197号房屋签订的房屋租赁合同于2015年8月11日解除，四原告（反诉被告）谢财孟、胡斌、胡立、夏良平可将被告（反诉原告）朱洪波放置在上述房屋内的物品自行处理。
二、被告（反诉原告）朱洪波支付给四原告（反诉被告）谢财孟、胡斌、胡立、夏良平2015年4月1日至8月11日房屋租金94320元、违约金20000元，合计114320元；四原告（反诉被告）谢财孟、胡斌、胡立、夏良平退还给被告（反诉原告）朱洪波房屋押金20000元。
上述两项折抵之后，被告（反诉原告）朱洪波应于本判决生效后十日内支付给四原告（反诉被告）谢财孟、胡斌、胡立、夏良平94320元。
三、驳回四原告（反诉被告）谢财孟、胡斌、胡立、夏良平其他诉讼请求。
四、驳回被告朱洪波（反诉原告）其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费5200元，减半收取2600元，反诉受理费670元，合计3270元，由四原告（反诉被告）谢财孟、胡斌、胡立、夏良平负担300元，被告（反诉原告）朱洪波负担2970元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
审 判 员 梅 鹏
二〇一五年十月十日
代书记员 周佳敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。