北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）大民初字第6715号
原告北京市大兴区黄村镇前辛庄村村民委员会，住所地北京市大兴区黄村镇前辛庄村。
法定代表人王海，主任。
委托代理人李光勤，北京光勤律师事务所律师。
委托代理人范钊婧，女，1985年7月10日出生。
被告闫凤喜，男，1956年7月2日出生。
委托代理人冯红峰，北京市泰明律师事务所律师。
原告北京市大兴区黄村镇前辛庄村村民委员会（以下简称：前辛庄村委会）与被告闫凤喜农村土地承包合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员康晨黎担任审判长，人民陪审员宋玉英、梁淑芬参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告前辛庄村委会的委托代理人李光勤、王亚男、范钊婧，被告闫凤喜的委托代理人冯红峰参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告前辛庄村委会起诉称：2001年10月19日，原、被告双方签订了《土地承包合同》，原告将位于前辛庄大柳子地的30亩土地承包给乙方，期限为2001年10月20日至2031年10月19日，前十年每年每亩承包费350元，中十年400元，后十年450元。被告闫凤喜承包土地后，改变土地用途，在土地上建房出租，所建房屋没有办理任何审批手续。被告的行为违反了我国土地管理法第63条的规定。被告闫凤喜并非前辛庄村的村民，根据我国土地管理法第15条第二款“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位及个人承包经营的，必须报经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，并报乡（镇）人民政府批准”，以及《农村土地承包法》第48条第一款“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，并报乡（镇）人民政府批准”之规定，原、被告签订的土地承包合同应当事先经前辛庄村村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报经黄村镇人民政府批准，该合同至今没有履行上述�续，故依法应认定无效。另，双方土地承包合同约定的承包费是每年每亩350元，显然与当前的社会经济发展水平不适应，违背了公平原则，应当解除或者撤销，重新签订合同。原告多次找被告要求提高承包费，均遭到拒绝。诉讼请求：1、请求判令原、被告之间签订的《土地承包合同》无效；2、由被告承担本案诉讼费。
原告前辛庄村委会向本院提交以下证据予以证明：1、2001年10月19日的土地承包合同及附件；2、中共北京市大兴区黄村镇委员会文件，京兴黄发2011第21号文件；3、土地现状照片；4、2004年9月21日的村民代表会议记录；5、村委会证明。
被告闫凤喜辩称：不同意原告前辛庄村委会的诉讼请求。第一、从合同内容上说，承包的项目、土地用途、承包期限、承包费用、付款方式、发包方与承包方的权利义务和违约责任没有违反法律和行政法规的内容。第二、根据《合同法》司法解释（二）第八条“依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的，属于合同法第四十二条第（三）项规定的”其他违背诚实信用原则的行为”，人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求，判决相对人自己办理有关手续；对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失，应当承担损害赔偿责任”之规定，如果双方签订的合同没有经过黄村镇人民政府的批准，主要责任在于原告前辛庄村委会，法院应当判决前辛庄村委会办理批准手续，而不是判决合同无效。第三、原告前辛庄村委会所诉第三个理由即承包费用过低不属于合同无效的情形。
被告闫凤喜向本院提交以下证据予以证明：村民代表同意�补充手续。
由于被告闫凤喜对原告前辛庄村委会提交的2001年10月19日的土地承包合同及附件的真实性、合法性、关联性不持异议，因此，本院对该证据予以确认。
双方当事人对以下涉及本案焦点的证据存在争议：
1、原告前辛庄村委会提交的证明，证明前辛庄村2001年的村民代表数为46人。被告闫凤喜对该证明不予认可，认为该证据系2013年7月8日由原告前辛庄村委会单方制作，与闫凤喜提交的补充手续内容矛盾。由于该证明上说明了前辛庄村户籍人口及代表数46人，且向本院提交的2004年9月21日的村民代表会议记录中也写明了46名村民代表的姓名，因此，本院对于前辛庄村村民代表数为46人的事实予以确认。
2、被告闫凤喜提交的村民代表同意的补充手续，证明2005年11月26日村民代表同意闫凤喜于2001年10月19日所签订的30亩土地的承包合同。原告前辛庄村委会对此补偿�续中前辛庄村委会的公章真实性不持异议，但认为这份补充手续是事后补充的，当时签合同时没有开过村民代表大会，履行过相关民主程序，而且该手续上签字的代表仅有21人，而前辛庄村的村民代表数为46人，同意代表人数没有达到法定的三分之二以上。
经审理查明：2001年10月19日，前辛庄村委会（发包方）与闫凤喜（承包方）双方签订了《土地承包合同》，原告前辛庄村委会将位于前辛庄大柳子地的30亩土地承包给乙方，用途承包方自己安排用途（有污染的不准许），期限为2001年10月20日至2031年10月19日，前十年每年每亩承包费350元，中十年400元，后十年450元。付款方式为一年一付款，每年10月20日付清下年租金。发包方的权利义务为：1、发包方拥有土地所有权；2、发包方有权纠正对承包方使用土地中出现的违法行为；3、发包方帮助承包方解决遇到的一些实际�题；4、发包方要维护乙方的利益不受侵害；承包方的权利义务为：1、承包方所承包的土地有使用权、经营权、管理权和收益权；2、承包方有义务按指定的时间交纳承包费；3、承包方应遵守国家的法律和法规来使用土地；4、承包地内的小树每棵作价20元，付清树款后，树权归承包方所有。合同还约定了变更合同、违约责任等其他权利义务等事项。
合同签订后，闫凤喜在上述土地上建设房屋，但所建设的房屋未取得相关行政部门的批准手续。
前辛庄村2001年共有村民代表人数为46人。2005年11月26日，前辛庄村村民代表中有21名对闫凤喜于2001年10月19日与前辛庄村委会签订的土地承包合同予以确认，表示同意。另查，该土地承包合同至今未报经北京市大兴区黄村镇人民政府批准。
上述合同签订后，闫凤喜在涉案地块上建设厂房等建筑设施，但未取得相关行政部门的准建审批手续。
另查，被告闫凤喜户籍地为北京市通州区马驹桥镇小张湾村39号，现住北京市大兴区亦庄镇贵园南里小区，并非北京市大兴区黄村镇前辛庄村村民。
本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款、《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条均规定：农村集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡镇人民政府批准。由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再续订承包合同。闫凤喜非前辛庄村集体经济组织成员，其承包前辛庄村集体土地，必须经过村民或村民代表三分之二以上同意并报镇政府批准。闫凤喜与前辛庄村委会之间《土地承包合同》在签订时的没有村民会议三分之二以�成员或者村民代表三分之二以上（46名代表的三分之二以上为31名）的同意，损害了其他村民的合法权益，且未报经黄村镇政府批准。该《土地承包合同》违反了相关法律的强制性规定，应为无效协议。因此，前辛庄村委会主张确认该《土地承包合同》无效的请求，本院予以支持。
据此，依据《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款、《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条之规定，判决如下：
确认原告北京市大兴区黄村镇前辛庄村村民委员会和被告闫凤喜于二〇〇一年十月十九日签订的《土地承包合同》无效。
案件受理费七十元由被告闫凤喜负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理�，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 康晨黎
人民陪审员 宋玉英
人民陪审员 梁淑芬
二〇一三年十一月三十日
书 记 员 杨 月