浙江省桐乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0483民初04369号
原告：ＸＸＸ，女，1987年12月15日出生，汉族，住湖州市吴兴区。
委托诉讼代理人：孙金金，浙江水乡人律师事务所律师。
被告：葛海清，男，1958年7月12日出生，汉族，住海宁市。
被告：葛珍珠，女，1989年5月1日出生，汉族，住海宁市。
共同委托诉讼代理人：钱伟初，浙江海翔律师事务所律师。
第三人：陆旭初，男，1966年1月15日出生，汉族，住桐乡市。
委托诉讼代理人：吕秋炎，系第三人之媳。
原告ＸＸＸ与被告葛海清、葛珍珠、第三人陆旭初房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告ＸＸＸ（第二次庭审未到庭）及其委托诉讼代理人孙金金；被告葛海清（第二次庭审未到庭）、葛珍珠及共同委托诉讼代理人钱伟初，第三人陆旭初委托诉讼代理人吕秋炎（第二次庭审未到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸＸ向本院提出诉讼请求：1.判令原告与两被告之间的房屋转租合同无效；2.判令两被告退还原告支付的转让款105000元及租金38000元（自2016年6月16日至2017年1月17日的租金）；3.判令两被告赔偿原告的装修损失73759.40元；4.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1.判决解除原告与两被告之间的房屋租赁合同；2.判决两被告和第三人赔偿原告由此造成的损失包括支付的转让款105000元及租金38000元（自2016年6月16日起至2017年1月17日的租金）、装修损失73759.4元；3.本案诉讼费用由两被告及第三人负担。事实与理由：2016年4月2日，原告与两被告达成口头租赁协议：两被告将承租于桐乡市××××号店面转租给原告，租金为每年62000元，店面转让费105000元。两被告明确表示房东允许其转租，且同意原告日后可转租店面。两日后，被告葛珍珠带着该店面的房东（后知晓是房东父亲）与原告见面，该房东承诺同意两被告转租店面并允许原告在原合同期满后可以继续承租，同时原告转租时可以收取转让款。得到确认后，原告将剩余租金及转让款支付给被告葛珍珠。之后，原告对该店面进行装修并试营业，5月上旬，第三人陆旭初多次找原告，声称其是店面产权人，要求原告搬出，且出示了其与被告葛海清签订的租赁合同，合同并未约定被告可以转租，并写明合同期满不得转让。据此，原告申请确认原告与两被告间口头房屋租赁合同无效。第一次庭审时，第三人亦表示不解除与两被告之间的租赁合同但不同意其转让给原告。但第三人又于2017年1月9日出具声明，对被告转租行为予以追认，同意其转租。由于第三人之前一直未同意转租使得原告与两被告间订立的租赁合同长期处于效力未定的状态，原告无法实现与被告订立租赁合同的目的既开办个体户，此时追认已无意义。两被告将未取得出租人同意转租的店铺租赁给原告使用，且至第一次庭审时都不能取得出租人陆旭初的同意，不能完整将承租人享有的权利交付给原告，导致原告无法申办营业执照，不能正常营业。两被告及第三人的行为已严重违反约定，应承担原告的损失。原告为证明自己的主张向本院递交的证据是汇款凭证截图1份，打印件2页、淘宝购物清单截屏打印件4页、装修合同1份、收款收据2份、租赁合同复印件1份、店铺照片打印件1份、电话录音记录1份、证人证言2份。
被告葛海清、葛珍珠辩称，一、两被告与原告之间不存在口头或书面租赁协议，原告、两被告一直认为第三人父亲为房东，被告将与第三人父亲签订的房屋租赁合同交给原告，原告向被告并未支付转让费，三方明确是补贴装修的费用，从房屋租赁协议约定不能转租，三方到场情况下，被告将与第三人父亲签订的房屋租赁合同交给了原告，原告将剩余租期的租金支付给被告，被告与原告之间不存在租赁关系，是在原房东同意的情况下租赁权利义务的转让。二、两被告不存在隐瞒真实情况，对原告存在欺诈的情形，当时原告付剩余期限的租金给被告，以及原告向被告补偿装修费都是三方在场确认的，并且当场陆旭初父亲打电话跟陆旭初确认，当时陆旭初儿子也在场，被告不存在违约的情况，原告支付给被告的装修款是三方协商同意确认的。三、原告的诉讼请求与起诉状陈述互相矛盾，原告在诉状中陈述是原告有权撤销合同，诉讼请求判决合同无效，撤销是对有效合同的撤销，原告不能自圆其说。尽管被告的协议是与陆旭初父亲签订，但被告已经实际承租陆旭初房屋，作为房东出面的人也是陆旭初父亲，陆旭初父亲构成表见代理，产生的后果应该由被代理人承担，与被告无关。四、2016年5月17日，被告委托案外人与陆旭初达成协议，确认原告与被告之间一切责任由第三人本人承担与两被告无关。五、原被告间口头租赁合同即使存在，也于2017年1月17日到期，不用解除，转让款及租金不属于原告损失，装修费用原告并未申请评估，原告未举证。综上，被告没有违约行为，与原告之间无任何协议，没有因为房屋得到利益，请求法庭驳回原告诉请。两被告为证明自己的主张向本院递交的证据是协议1份。
第三人陆旭初答辩称，房屋产权人是陆旭初，两被告知道真正房东是陆旭初，第三人父亲是到现场带原、被告看房子，原被告是在第三人不知情的情况下转账，后来第三人同意房子转租，虽与两被告书面合同约定是不可转租。第三人未向本院递交证据。
经审理查明，2015年12月11日，两被告与第三人签订《租房合同》一份，承租第三人所有的位于桐乡市××××号店面，约定出租形式为按年出租，租房期满不得转让（亲眷可做），租金为62000元，租期自2016年1月17日至2017年1月17日止。2016年4月2日，原告因经营需要欲向两被告租赁位于桐乡市××××店面一间，用于开办餐饮。2016年4月4日，因两被告并非房屋所有权人，故两被告带原告与房屋所有权人（第三人）的父亲见面，并协商租房事宜，原、被告间未签订书面租房协议，同日原告先后三次向被告葛珍珠汇款合计达13万元，两被告将与第三人之间签订的租房协议一份交给原告。后原告自行装修并于2016年4月24日开始试营业。2016年5月上旬，第三人知晓被告将涉案房屋转租给原告，于2016年5月17日，与两被告达成协议，由被告补贴第三人15000元，并约定“现租赁户所有事宜由第三人自行解决，包括支付葛珍珠款项，一切责任由第三人承担。”后第三人与原告协商订约事宜未果。因原告与第三人未签订租赁合同，亦无法办理营业执照，故原告所经营的店铺于2016年5月底停业，原告未再使用房屋，并于2016年6月4日诉至本院，请求确认口头转租协议无效，两被告返还转让款105000元、租金38000元（自2016年6月16日至2017年1月17日），赔偿原告装修损失73759.4元。2016年10月28日，经本院释明，第三人在庭审中表示不行使合同解除权。后原告于2017年2月17日变更为请求为解除原被告间口头租赁合同，请求被告及第三人赔偿原告损失（转让款105000元、租金38000元，装修损失73759.4元）。
本院认为，本案争议焦点有以下：一、原被告间合同效力问题。根据各方当事人的庭审陈述，两被告系涉诉房屋的合法占有人，欲将店铺转租给原告，并收取转让费，而原告系通过接受被告承租的房屋，并与第三人订约办理营业执照以经营餐饮，原被告间租赁意思表示明确，且被告交付房屋给原告使用，收取剩余租金及转让费，原告支付对价并使用房屋，可以认定构成房屋租赁关系。被告占有的房屋系自第三人处承租，租赁期限自2016年1月17日至2017年1月17日止。2016年4月4日，原告将剩余租金及转让费支付给两被告，两被告口头同意原告占有使用房屋，可以认定原被告间口头租赁合同成立，租期自2016年4月4日起至2017年1月17日止，租赁用途为开办餐饮，且根据两被告自认，收取的租金为45000元，转让费105000元。根据法律规定，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。该规定赋予出租人（本案第三人）以合同解除权，但并未明确规定未经出租人书面同意，转租合同无效。2016年10月28日，经本院释明，第三人明确表示不行使合同解除权，原被告间口头租赁合同应继续履行。又根据“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”根据法庭查明事实，第三人知晓房屋已由原告占有后，曾与原被告均有协商，且于2016年5月17日与两被告达成书面协议，本案中第三人没有以未经其同意为由在六个月之内请求解除合同或者认定转租合同无效，而是采取放任的方式，认可两被告对房屋的处理。结合现有的书面证据，2016年5月17日经过6个月的时间，可以明确至少在2016年11月17日后，原被告之间的口头租赁合同，系合法、稳定的状态。二、原被告间口头租赁合同的解除问题。根据原被告的庭审陈述，原告承租被告占有的房屋的目的系开办餐饮，两被告之前也是经营餐饮，应当知道办理营业执照、卫生许可证的手续，是需要原告与第三人签订租房协议。被告在转租房屋时，应与第三人联系，并积极带领原告与第三人磋商房屋转租及订约事宜，履行原被告之间的口头协议。现第三人与原告经过协商，未能签订租房合同，致使原告无法办理营业手续，由此原告租赁房屋的目的已不能实现，符合法律规定的合同解除的条件，原告有权诉请解除合同，现双方的口头转租合同期限迄今早已届满，相应的权利义务已经终止，解除合同已无必要，故对此请求本院予以驳回。三、原告损失的负担。本案系原告与第三人未能签订租房合同引起的纠纷。原告承租房屋的目的是经营餐饮，本案中两被告应组织、介绍、配合原告与第三人协商签订租房合同，以履行原被告间口头租赁合同。被告承租第三人房屋在先，应当对房屋所有权人的身份予以审查注意，被告也持有书面约定“不得转让”的合同，在明知第三人不同意转租下，转租房屋给原告并未联系第三人，未取得第三人书面同意。而两被告介绍原告给自认为的出租人即第三人的父亲（非产权人）会面磋商转租事宜，存在一定过错，应当赔偿原告的损失。原告作为商事主体，未合理审查房屋所有权人身份，在拿到两被告与第三人之间转让合同时，未仔细察看，轻信他人，在未与第三人签订书面协议下就支付款项，且对其与两被告间的转租行为亦未要求签订书面协议，自身存在疏忽大意，应自担部分损失。关于原告损失范围及数额，原告起诉的转让费105000元、租金38000元，两被告均自认收到，但两被告对其中105000元，认为系装修装饰物折价，不认为是原告损失。本院认为本案中转让费105000元按照商业习惯并结合本案实际情况，系原告损失，应计算在内。原告起诉的装修损失73759.4元，其中18759.4元，因原告的提供淘宝交易订单打印件，无法核实真实性，且原告已取回部分物品，故本院不予认定；《家庭居室装饰装修工程施工合同》项下的装修费55000元，因有收据且有证人证言佐证，本院予以认定。故本院确认原告总损失数额为198000元，由两被告负担其中55%为108900元，其余损失由原告自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告葛海清、葛珍珠于本判决生效之日起十日内赔偿原告ＸＸＸ损失108900元；
二、驳回原告其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4551元，由原告负担2073元，由两被告负担2478元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。
审 判 长 朱卫斌
代理审判员 田新叶
人民陪审员 何达明
二〇一七年六月十四日
书 记 员 李守进