杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2008）杭西民三初字第1401号
原告：杭州市西湖区香樟公寓业主委员会。
市文三西路360号香樟公寓小区会馆一楼。
诉讼代表人：王瑞飞。
委托代理人：张通、陈小良。
被告：何池友，
州市文三西路360号香樟公寓24-701室。
委托代理人：李小平、余建华。
原告杭州市西湖区香樟公寓业主委员会（以下称原告）诉被告何池友（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2008年9月26日立案受理后，依法由代理审判员姜学英独任审判，于2008年10月27日公开开庭进行审理。原告的委托代理人张通、被告的委托代理人李小平、余建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告把香樟公寓小区内物业委托给杭州香樟物业管理有限公司（以下称物管公司）管理，由物管公司负责把香樟公寓小区内的小区会所中心等进行出租。2003年5月8日，物管公司以自己的名义与被告签订一份《房屋租赁合同》，双方约定物管公司将香樟小区会馆一楼西侧的经营用房（以下称一楼房屋）出租给被告，每年的租金为80000元，租金分阶段支付，租期至2008年5月。合同签订后，被告一直承租使用一楼房屋，但未支付2006年11月之后的租金。原告为此多次催淘未果，故诉诸法院。请求判令：1、被告支付给原告拖欠的租金（2006年11月至2007年11月）80000元；2、本案诉讼费由被告承担。
原告为证明其主张成立，提供以下证据材料：
1、杭州市物业确认单存根（复印件），拟证明一楼房屋
为物业经营用房，原告对该房屋享有管理、收益权；
2、原告与香樟物业公司签订的物业管理服务合同2份（复
印件），拟证明原告与物管公司之间的委托管理关系及
管理期限、内容；
3、房屋租赁合同（复印件），拟证明被告取得一楼房屋
使用权的事实；
4、社区证明，拟证明被告租用一楼房屋的事实；
5、社区证明，证明房屋租赁合同的真实性；
6、被告与刘猛签订的房屋租赁合同（复印件），拟证明
被告于2007年3月后将一楼房屋进行转租；
7、公告；
8、香樟业委会公告；
9、香樟业委会函（复印件）；
10、公开信（复印件）；
11、紧急报告（复印件）；
证据7-11拟证明陈春霞私自占有公章，拒不交还，业委
会在小区内发布公告，宣布自2006年10月20日之后公章无效。
12、承诺书，拟证明被告曾向原告来协商补交房租的事
项，因为租金数额太少，原告没有同意的事实。
被告辩称：从现有证据来看，原告不能证明对一楼房屋
享有所有权。被告是与物管公司签订租赁合同，从未与原告签订过租赁合同，故原告的主体不适格。原告起诉被告，没有得到业主委员会的授权，无权起诉被告。租赁合同的主体物管公司已经就租赁事宜签订了解除合同协议书，租赁合同实际已经解除，并且物管公司也是征得了香樟业委会的同意，解除合同的行为有效，故被告不存在拖欠租金的情况。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告为证明其主张成立，提供以下证据材料：
1、关于租赁房屋处理意见的通知，拟证明原告对被告租
赁一楼房屋作出具体处理意见的事实；
2、解除合同协议书，拟证明被告与物管公司解除租赁合
同的事实。
法庭质证时，被告对原告提供的证据发表如下质证意见：
证据1系复印件，也没有房管部门盖章，不能证明原告对诉
争的房屋享有管理、收益权；证据2、3没有异议；证据4、5，
真实性没有异议，但认为与本案诉没有关联性；证据6，合同
没有签订过，对三性均有异议；证据7，公告落款是西湖区建
设局，但公告原件没有盖章，真实性有异议；证据8、9、10、
11，真实性没有异议，但认为2006年10月22日业委会发的意
见是有效的；证据7、8、9、10、11的发文日期都是2006年11
月之后，陈春霞占有公章的时间较长，当时管理确实混乱，
事实上当时老的业委会已经处理好的，房子已经交回，新的
业委会可能不了解情况；证据12不是被告本人所书写，与本案
没有关联性。原告对被告提供的证据发表如下质证意见：证
据1的真实性、合法性均有异议，认为该证据上业委会的公章
已在2006年10月20日失效，故该通知无效，并且该通知的内
容也是损害了业主的利益，业委会没有征得全体业主的同意
所作的决定应认为无效；证据2的真实性有异议，该协议中约定的租赁期已超过了物管公司的受聘期限，超出部分应认定为无效。
根据当事人对证据的质证意见及证据间的相互关系，本
院作如下认证：原告提供的证据1与证据5能相互印证一楼房屋为物业经营用房，原告对该房屋享有管理、收益权的事实，本院予以认定；证据2、3，被告没有异议，本院予以确认；证据4、5的真实性被告没有异议，本院予以确认；证据6系复印件，真实性无法核对，本院不予认定；证据7-11的真实性本院予以确认；证据12系被告的弟弟出具的承诺书，并不能代表被告的意见，与本案不具有关联性，本院不予认定。被告提供的证据1，因该证据上所盖的业主委员会公章已在2006年10月20日起作废，故该证据不能视为原告所出具的通知，形式上不合法，本院不予认定；证据2的真实性本院予以确认。
根据上述本院采信的证据材料和当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：
一楼房屋系香樟公寓小区的物业用房。2003年5月8日，物管公司受原告的委托与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定将一楼房屋（建筑面积为300平方米）出租给被告使用，租赁期为2003年6月1日至2008年5月30日，第一年年租金为60000元，第二年开始每年的年租金为80000元。合同签订后，双方按约履行。2006年11月15日，物管公司与被告经协商后解除了双方所签订的《房屋租赁合同》，并明确合同从2006年11月1日起终止，被告已付清2006年11月1日前实际发生的租赁费、物业费、电费等费用。2006年11月至2007年11月30日，被告继续占有、使用了一楼房屋中的120平方米物业用房，但至今未向原告支付租金。2008年9月，原告诉至本院。
本院认为，一楼房屋系香樟公寓小区的物管用房，属于香樟小区业主所共有，原告作为小区的业主委员会，依法享有对一楼房屋进行出租、收益的权利。虽然，原告委托物管公司对一楼房屋进行出租，但物管公司所实施的民事行为所产生的民事后果均由原告承担。因此，原告有权要求被告支付租用一楼房屋的费用。因被告在租赁合同终止后继续使用一楼房屋中的部分场地，原告也没有提出异议，故租金的计算标准可参照原租赁合同中约定的标准进行计算。根据被告在庭审中的自认，被告在2006年11月至2007年11月30日租用了面积为120平方米的物管用房，故被告应支付给原告的租金为32000元。被告辩称租赁合同已经解除、被告可免费使用一楼房屋的意见，因物管公司与被告所签订的免除被告使用费的协议未经过原告的授权同意，且该条款严重损害了原告的利益，该条款应属无效，对原告不具有约束力，故被告辩称的意见缺乏合同依据，本院不予采信。被告辩称的原告诉讼主体不适格的意见，因物管公司受原告的委托对一楼房屋进行出租，实际权利人应为原告，故原告有权向被告收取租金。原告的诉讼主体适格，被告的意见缺乏法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十六条、第三百九十九条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、何池友支付给杭州市西湖区香樟公寓业主委员会拖欠的租金32000元，该款于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回杭州市西湖区香樟公寓业主委员会的其他诉讼请求。
如果何池友未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1800元减半收取900元，由杭州市西湖区香樟公寓业主委员会承担540元，何池友承担360元，何池友承担部分于本判决生效之日起十日内支付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本三份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。
代理审判员 姜学英
二〇〇八年十二月十一日
书 记 员 顾 燕