北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第15342号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京亚信联行商业管理有限公司，住所地北京市朝阳区东三环北路2号C座190D。
法定代表人柴丽平，总经理。
委托代理人赵宏伟，北京市圆融律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）俞勤，女，1968年10月24日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）马延，男，1963年9月5日出生。
二被上诉人之委托代理人盛建军，男，1956年11月21日出生。
上诉人北京亚信联行商业管理有限公司（以下简称亚信联行公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第19046号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2012年2月，俞勤、马延共同诉至原审法院称：我们于2008年12月16日与亚信联行公司签订房屋租赁合同，约定将我们所有的位于朝阳区×8G房屋租赁给亚信联行公司使用。2010年2月19日，因亚信联行公司在春节放假期间未按物业公司的要求关闭总水阀，且将卫生间下水道地漏封堵，造成卫生间浴盆水龙头漏水后无法外泄，导致承租房屋及楼下×3G、×6G号房屋被水浸泡，造成严重经济损失。事故发生后，双方多次协商，未就赔偿损失一事达成一致意见。现我们诉至法院，要求亚信联行公司赔偿我们房屋装修损失6200元、造成楼下×6G业主房屋损坏的装修损失130000元、造成×3G房屋装修损失1900元，房屋使用价值损失47823元，其他经济损失11264.50元［包括鉴定费5000元，其他诉讼中的诉讼费用2500元（一审）、925元（二审），三个月物业费2839.5元］共计197187.50元。
亚信联行公司辩称并反诉称：俞勤、马延没有证据证明我方有不合理使用房屋的违约行为。作为出租人，其提供的房屋和设施具有危及他人财产和人身安全的瑕疵，俞勤、马延应对损失承担全部责任。我公司安排有专人值班，常理上没有关闭总水闸必要性，物业公司也没有要求我们关闭总水闸。总水闸也在房屋外面，由物业公司锁着。此外，其诉讼请求已经超过时效，应予驳回。因俞勤、马延提供的房屋不符合质量要求，卫生间浴盆水龙头因质量问题跑水，导致我方电器设备损坏，经营受损。在发生跑水后，俞勤、马延迟迟不对房屋进行修缮，更加重了我方的经济损失，因此特提起反诉，要求俞勤、马延承担我方办公设备财产损失22912元，收入损失164336.5元，共计187248.50元。
俞勤、马延对亚信联行公司的反诉辩称：不同意亚信联行公司的全部反诉请求。漏水系完全因亚信联行公司过错造成的，其损失应该自行承担。
原审法院经审理查明：俞勤、马延系北京市朝阳区×8G房屋（以下简称×8G房屋）的所有权人。2008年12月16日俞勤、马延与亚信联行公司签订房屋租赁合同，约定俞勤、马延将×8G房屋租赁给亚信联行公司使用，租赁期24个月，自2008年12月16日起至2010年12月15日止，每月租金15500元，按季度支付，提前10日支付下季度租金，押金为一个月租金。亚信联行公司承租×8G房屋用于办公。2010年2月19日，×8G房屋所在楼宇的物业服务单位长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业公司）接到×3G业主报楼上有漏水现象，经查看确定为×8G房屋漏水。×6G、×8G家中无人，物业工作人员立即关闭水阀门，通知×6G、×8G业主。长城物业公司经查看漏水造成如下损失：×8G家部分地板、墙面被泡，楼下×6G家房屋墙面、地板多处被泡，楼下×3G部分墙面被泡。
由于此次漏水，俞勤、马延曾经另将亚信联行公司诉至原审法院，要求解除与亚信联行公司的租赁合同，原审法院于2010年9月2日作出（2010）朝民初字第16917号民事调解书，双方约定亚信联行公司于2010年10月31日前腾退×8G房屋，双方租赁合同于亚信联行公司实际腾退房屋之日起解除；亚信联行公司于调解书生效之日起五日内支付俞勤、马延2010年4月16日至2010年7月15日的房屋租金46500元；俞勤、马延免除亚信联行公司2010年7月16日至8月15日的房屋租金15500元；亚信联行公司已经支付给俞勤、马延的押金15500元折抵为2010年8月16日至2010年9月15日的房屋租金；亚信联行公司于实际腾退房屋之日支付给俞勤、马延2010年9月16日至实际腾退之日止的房屋租金（按照每日租金517元计算）；案件受理费50元、财产保全费1120元，由俞勤、马延负担。就此次漏水给×6G房屋造成了损失，×6G房屋业主陈传濂将俞勤、马延诉至原审法院。该案审理过程中，北京筑标建设工程咨询有限公司对×6G房屋因楼上×8G房屋漏水所造成的装修损失进行评估。对房屋受损情况的修复方式，陈传濂与俞勤、马延存在争议，该鉴定单位于2010年10月20日作出补充说明，称按陈传濂主张修复方案现值为100409元，按俞勤、马延主张修复方案修复费用现值为24494元。后原审法院作出（2010）朝民初字第13615号民事判决书，认为要求俞勤、马延赔偿陈传濂装修损失的目的在于为陈传濂提供维修资金以恢复×6G房屋漏水前的使用价值。因此该修复方案应当全面考虑其合理性、可行性及修复后的整体效果，保障房屋修复后能够使用。根据鉴定单位的现场勘验结果，陈传濂房屋的现状为：多个房间天棚、墙面受水浸泡，局部起鼓脱落；除二层小卧室外各房间木地板均受水浸泡，局部起鼓；楼梯木踏步受水浸泡，楼梯底面受水浸泡起鼓；灯具遥控器已无法控制灯具开关。陈传濂提出的整体修复方案较之俞勤、马延提出的局部修复房间内受损墙面、浸泡起鼓的木地板等部位的方案更为合理和可行，法院予以采纳。同时考虑到陈传濂房屋使用多年后其装修已发生磨损，俞勤、马延应按照对陈传濂提出的修复方案现值的鉴定结果100409元赔偿陈传濂的房屋装修损失。法院判决俞勤、马延赔偿陈传濂房屋装修损失100409元，房屋使用价值损失31882元、自2010年5月1起至房屋开始修复后三个月止的物业费损失，如陈传濂截止至判决生效之日起仍未开始修理该房屋，则其物业费损失应赔偿至判决生效后三个月止；公证费及洗照片费2824元、该案案件受理费由俞勤、马延负担2500元。陈传濂不服一审判决，提起上诉，北京市第二中级人民法院于2011年11月11日作出（2011）二中民终字第10375号民事调解书，确认俞勤、马延一次性给付陈传濂房屋装修损失及房屋使用价值损失130000元，双方别无其他争议，鉴定费5000元，由俞勤、马延负担。一审案件受理费3700元，由陈传濂负担1200元，由俞勤、马延负担2500元；二审案件受理费1850元，由陈传濂负担925元，由俞勤、马延负担925元。
俞勤、马延认为此次漏水系由于亚信联行公司的过错造成，并提交如下证据：1.房屋租赁合同，证明双方约定亚信联行公司应妥善管理并注意使用该房屋及附属设施，如属人为损坏，对损坏物应予全部修复或赔偿。亚信联行公司主张该合同同时约定了“若该房屋及附属设施自然损坏影响承租方正常使用，应该在接到承租方书面通知十五日内修缮完毕，若修缮期间造成不能正常使用则出租房不应收取修缮期间的房租”。2.长城物业公司关于加强春节期间安全防范的温馨提示，证明物业公司在春节前已经向使用人提示，长时间家中无人时请关闭水、电、气的总阀，亚信联行公司表示未看到该公示。3.长城物业公司关于×8G房间漏水的情况说明，其中，关于漏水原因，描述如下：“×8G租户于下午17点到达现场，物业工程人员首先确定漏水位置为卫生间浴盆混合阀门处，同时立即安排保洁人员到×8G家清扫漏水，使业主损失降到最低，并拍照取证，并做好记录。另外，因×8G房间内下水道被胶带封堵，造成漏水无法正常从下水管道排出。”亚信联行公司对该说明不予认可。4.长城物业公司拍摄的×8G漏水现场照片，其中卫生间地漏被封堵。亚信联行公司对该照片不予认可。同时，亚信联行公司认可该地漏封堵的情况，但主张入住时已经被封堵。
亚信联行公司主张房屋漏水并非其过错，而是俞勤、马延交付的房屋不符合使用条件。对此，亚信联行公司提交如下证据：1.亚信联行公司2010年春节假期值班通告，证明其在春节期间安排了人员值班，俞勤、马延对该证据不予认可。2.长城物业公司于2010年3月3日出具的《关于×8G房间混合阀漏水维修的情况说明》（以下简称混合阀漏水情况说明）：“2010年3月3日下午3点，物业工程人员配合×8G业主俞勤派来的维修工人对漏水的混合阀（此混合阀位于二楼卫生间的浴缸上方）进行了维修，发现混合阀连接处的红色胶皮垫断裂，导致此连接处的漏水，维修工人（俞勤所派人员）随即更换了新的胶圈，此后无漏水现象。旧的损坏胶皮垫圈已被×8G租户保留。”俞勤、马延对该证据真实性予以认可，但主张漏水的主要原因在于地漏封堵，且胶圈即便损坏也有使用原因。亚信联行公司对该证据真实性认可，主张其恰好可以证明漏水系房屋设施的质量问题。
就漏水造成的损失，俞勤、马延提交了天康（北京）装饰有限公司的收据及证明，证明因漏水，×8G装修包括地面保护、铲除所有墙皮、刮腻子及刷墙漆、保洁，垃圾外运，共花费6200元，×3G装修花费1900元。同时，依据北京市第二中级人民法院（2011）二中民终字第10375号民事调解书，因漏水而赔偿×6G业主130000元。就房屋使用价值损失，俞勤、马延主张漏水导致房屋空置一年多，其按照三个月的房屋租金主张，每月租金标准按照（2010）朝民初字第13615号民事判决书中确认的15941元计算；就其他损失，包括鉴定费、诉讼费等，俞勤、马延按照生效文书主张，就物业费提交了相应票据。亚信联行公司认为损失计算不合理，且提出×8G房屋已经出租给其他公司。就此，俞勤、马延提交亚信联行公司与二人的房屋交接单及马延与北京新龙文化传媒有限公司签订的房屋租赁合同，证明2010年9月20日，亚信联行公司腾退×8G房屋并办理交接，自此房屋空置，至2011年7月开始马延将×8G房屋出租给北京鑫龙文化传媒有限公司。亚信联行公司就导致漏水的原因及经济损失提交如下证据：1.亚信联行公司春节假期值班通告，主张在漏水事件发生时，其公司安排人员值班，并无过错，俞勤、马延对此不予认可，表示物业公司出具的证明证实漏水时屋内并无人。2.长城物业公司2010年3月3日出具的证明（同上），证明房屋漏水系房屋设施损坏造成，其过错在俞勤、马延交付的房屋不符合使用条件。3.房屋内照片，证明漏水损失。4.电脑销售发票，证明电脑因漏水损失的金额。5.营业收入明细，证明因漏水房屋空置导致的经营损失。
另，经亚信联行公司申请，原审法院向北京市住房和城乡建设委员会调取了工程竣工验收备案表，该工程经勘查单位、涉及单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格，于2011年1月12日准予验收备案。
原审法院认为：首先，关于亚信联行公司提出的诉讼时效问题，漏水事故发生在2010年2月，俞勤、马延于2010年已经向法院提起诉讼，以漏水造成损失为由，要求解除与亚信联行公司的租赁合同。因漏水损失尚未确定，双方先行解除租赁合同并达成调解，并未就漏水损失一并解决，因此俞勤、马延的诉讼时效已经中断，其起诉并未超过诉讼时效。
其次，关于俞勤、马延主张的赔偿项目。俞勤、马延作为出租人应当在出租期间保持租赁物符合约定的用途。亚信联行公司作为承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。现双方当事人的争议焦点，在于2010年2月19日×8G房屋的漏水原因及过错责任的承担。通过长城物业公司的证明可知，当天卫生间浴缸上方的混合阀连接处的红色胶皮垫断裂，导致此连接处漏水，而同时房间内下水道被胶带封堵，造成漏水后水流无法正常从下水管道排出，导致×8G房屋被漏水浸泡，进而渗水至楼下，以致×6G及×3G房屋被浸泡造成损失。
俞勤、马延主张漏水原因完全是亚信联行公司原因造成，法院不予采信。原因如下：×8G房屋所在的大楼虽然经过了整体验收，但是俞勤、马延作为出租方应当保证出租房屋在租赁期间的各项设施完好，浴缸混合阀的胶皮垫也应属于其房屋设施的一部分。在亚信联行公司正常使用的情况下，该胶皮垫老化，应属于俞勤、马延未能保证出租设施完好，俞勤、马延对房屋漏水应负一定的责任。另外，漏水事故发生时，亚信联行公司实际租赁并使用×8G房屋已经连续一年有余，应该明知房间内地漏封堵，无论该地漏是谁封堵，亚信联行公司应在使用房屋期间排除此项潜在的漏水危险。亚信联行公司作为承租人，没有按照租赁合同约定及时通知俞勤、马延风险的存在并要求维修，亚信联行公司对此后果亦应承担一定责任。在漏水事故发生的春节放假期间，亚信联行公司没有要求物业关闭总水阀门，也是过错行为之一。亚信联行公司主张有值班人员在房屋内，但根据物业公司的证明及漏水的严重程度显示，亚信联行公司的主张并不成立。因此，法院认定俞勤、马延与亚信联行公司对漏水均存在过错，由法院根据双方的过错程度酌情确定比例。
就俞勤、马延各项损失的合理性，法院认为，俞勤、马延主张的造成楼下×6G业主房屋损坏的装修损失130000元系经北京市第二中级人民法院（2011）二中民终字第10375号民事调解书确认，从（2010）朝民初字第13615号民事判决书中查明的事实来看，俞勤、马延给×6G房屋业主造成的损失包括房屋装修损失、空置损失、物业费损失等，（2011）二中民终字第10375号民事调解书确认俞勤、马延赔偿给陈传濂的数额系在一审查明的陈传濂的合理损失的基础上，因此×6G房屋的损失合理，法院予以确认。对于俞勤、马延主张的×8G房屋装修损失及×3G房屋装修损失，仅有收据和自行罗列的费用清单，不足以证明实际花费，法院依照损失情况酌情予以确认。就房屋使用价值损失，应该是俞勤、马延修复房屋并再次将房屋交付使用期间的合理使用价值损失，从俞勤、马延自行提交的装修证据来看，其修复主要是地面保护、墙面整理、保洁等，而在修复完毕后长达一年左右时间才出租，扩大的损失不应由亚信联行公司承担，法院结合×8G房屋修复所需合理时间确定使用价值损失的期间为一个月，租金标准应以俞勤、马延与亚信联行公司签订的房屋租赁合同确定的租金标准为宜。对于俞勤、马延主张的其他经济损失，其中鉴定费是为了确定漏水损失而发生，法院予以确认。诉讼费的损失不属于直接损失，法院不予支持。物业费部分，由于按照俞勤、马延与亚信联行公司签订的房屋租赁合同，本应业主负担，法院不予支持。关于亚信联行公司的反诉请求，亚信联行公司提供的物品损失费的证据与案件无关，物品的照片无法证明物品损坏的程度，法院对其物品损失的诉讼请求不予支持。关于亚信联行公司主张的经营损失，亚信联行公司提供的完税证明不能直接证明是因为房屋漏水造成其经营损失，故对亚信联行公司主张的经营损失，法院亦不予支持。
据此，原审法院于2014年9月判决：一、北京亚信联行商业管理有限公司于判决生效后七日内赔偿俞勤、马延房屋装修损失十万零二千元。二、北京亚信联行商业管理有限公司于判决生效后七日内赔偿俞勤、马延房屋使用价值损失一万一千二百元。三、北京亚信联行商业管理有限公司于判决生效后七日内赔偿俞勤、马延鉴定费损失三千七百五十元。四、驳回俞勤、马延的其他诉讼请求。五、驳回北京亚信联行商业管理有限公司的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，亚信联行公司不服，以原审法院确定漏水责任的比例不当，漏水导致该公司产生相应损失为由上诉至本院，要求俞勤、马延赔偿该公司财物损失及经营损失，要求减少赔偿俞勤、马延的经济损失。俞勤、马延均不同意原判，但未上诉。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。
上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、长城物业公司证明、调解书、判决书、照片、值班通知、电脑销售发票、营业收入明细、竣工验收备案表等证据在案佐证。
本院认为：公民、法人的合法权益受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，亚信联行公司主张该公司因漏水产生财产及经营损失，但其提供的证据不足以证明该主张，故对于亚信联行该项上诉请求，本院不予支持。关于亚信联行公司认为原审法院对于漏水责任的比例划分不当一节，依据相关法律规定，原审法院结合目前证据所确定的责任比例并无不当，上诉人亚信联行公司该项上诉意见，本院不予采纳。综上所述，原审法院对此案认定事实清楚，程序适当，处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
公告费560元，由北京亚信联行商业管理有限公司负担（已交纳）。
一审案件受理费4244元，由俞勤、马延负担1610元（已交纳），由北京亚信联行商业管理有限公司负担2634元（于本判决生效后7日内交纳），反诉案件受理费4404元，由北京亚信联行商业管理有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费4244元，由北京亚信联行商业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓青菁
代理审判员 张玉娜
代理审判员 刘向飞
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 衡珊珊