江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣04民终1501号上诉人（原审被告）：高大春，男，汉族，1976年11月25日出生，住九江市濂溪区。被上诉人（原审原告）：江西银湾物业管理有限公司九江分公司，住所地：九江市开发区龙开御景1号楼113号。法定代表人：裴天惠，该公司总经理。委托诉讼代理人：王标，该分公司项目经理。上诉人高大春因与被上诉人江西银湾物业管理有限公司九江分公司（以下简称：“银湾公司”）物业服务合同纠纷一案，不服九江市濂溪区人民法院（2017）赣0402民初218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高大春上诉请求：请求二审法院撤销九江市濂溪区人民法院（2017）赣0402民初218号民事判决，驳回被上诉人银湾公司的诉讼请求，本案的一、二审诉讼费用由被上诉人银湾公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，判决错误，应予以撤销。其理由如下：1、上诉人在购买商品房时并没有签订《前期物业服务合同》；2、上诉人的商品房预售合同没有前期物业服务合同，也就是判决书中所写的《国豪·山景城前期物业管理服务合同》；3、银湾公司未与上诉人及上诉人所在小区合法业主委员会签订合同，所以不存在物业服务关系，不应向被上诉人缴纳物业费；4、被上诉人在一审法庭上出示的《公告》与原件不相符，原件上没有年月日，而原件的复印件上有年月日，说明被上诉人在造假，提供伪证；5、被上诉人在法庭上未出示2015年6月1月至2016年12月31日进入国豪·山景城小区服务期间的物价局颁发的《九江市住宅小区物业、停车服务收费公示》。银湾公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告立即向原告偿还拖欠的物业服务费本金3073.68元及自逾期之日起至还清之日止的违约金（暂自2014年12月31日至2016年12月31日止，违约金为1123.43元）；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年3月5日，被告高大春与案外人江西国豪房地产开发有限责任公司（以下简称“国豪公司”）签订了《商品房预（销）售合同》一份，约定：被告高大春购买国豪公司销售的位于九江市庐山区德化路567号国豪山景城第十九栋不分单元1002号房一套，合同还约定了双方的其他权利义务。交房后，被告高大春向江西深长城物业管理公司（以下简称“深长城公司”）即国豪山景城小区的原物业公司按1.5元/月/每平方米的价格缴纳了交房后至2014年12月31日的物业费，此后物业费未再缴纳。原告认为自2015年6月接手国豪山景城小区物业管理工作以来，原告尽职尽责为小区全体业主提供合格的物业服务并获得小区业主的一致好评，原、被告之间形成了事实上的物业服务合同关系，被告作为国豪山景城的业主，享受了原告提供的物业服务，但却拖欠物业费，原告多次催讨均未果，为维护其合法权益，遂诉至法院，要求法院支持原告诉讼请求。另经审理查明，2015年5月21日，原告与国豪公司签订了《国豪·山景城前期物业管理服务合同》一份，约定：小区名称国豪·山景城；由原告为国豪山景城小区提供物业服务，自原告进驻交接之日起向后延续叁年为合同有效期；成立业主委员会后，在业主委员会认可的条件下，合同可以自动延续至业主委员会提出更换，新物业入场移交认可为止；收费标准为电梯房物业服务费标准：每平方米1.5元/月等；第一年物业服务费用在办理入伙手续时一次性预缴，以后缴纳周期按每半年或一年缴纳一次，业主或物业使用人应在规定缴纳日首月十日前履行交纳义务，逾期交纳每日加收千分之三的滞纳金；物业服务费中含电梯运行费、年检费、维修费和日常小修、重大维修动用维修基金，如维修基金未能提取由相关使用业主据实分摊；该前期物业服务合同还对物业管理服务质量等双方的其他权利义务内容作了明确约定。合同签订后，原告与国豪公司和深长城公司共同向国豪山景城的业主发布公告一份并在山景城小区内予以张贴，告知因深长城公司战略调整，经国豪公司与深圳长城物业、上海银湾物业友好协商达成一致，决定终止与深圳长城物业签署的山景城《前期物业管理服务合同》及其相关补充协议和附件，引进上海银湾物业继续打造高品质的服务质量。届时，有关各位业主与长城物业签订的物业服务合同、其他协议及交缴的物业服务费、装修保证金、各类押金等一并移交国豪公司、银湾物业，由银湾物业继续提供服务。公告后，原告于2015年6月正式入驻该小区，为全体小区业主提供物业服务至今。2015年9月6日，国豪山景城小区的国豪山景城业主委员会（以下简称“业委会”）正式成立并在九江市住房保障和房产管理局进行备案。业委会成立后于2015年10月12日向原告出具《整改通知书》一份，要求原告对物业服务过程中存在的问题进行整改。2015年11月10日，业委会再次向原告出具《国豪山景城业委会致银湾物业公司整改函》一份，再次要求原告对物业服务过程中存在的问题进行整改。2015年11月26日，业委会张贴《关于召开国豪山景城2015业主大会的公告》，通知于2015年12月13日上午9点在小区举行业主大会。原、被告双方均参加了该次业主大会，此次业主大会并未形成正式的书面材料。被告高大春所购买九江市庐山区德化路567号国豪山景城第十九栋不分单元1002号房的建筑面积为：85.38平方米；暂计算自2015年1月1日至2016年12月31日止，被告累计欠付原告物业服务费本金3073.68元。一审法院认为，虽然本案原告与被告高大春之间未签订物业管理服务合同，但依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，结合本案，在被告所居住的小区成立正式的业主委员会之前，小区的建设单位即案外人国豪公司与原告签订的《国豪·山景城前期物业管理服务合同》对被告具有约束力，同时，在被告所居住小区成立正式的业主委员会后，业委会多次向原告函告要求原告对小区的物业服务质量进行整改，业委会的整改函足以说明业委会对原告向国豪山景城小区提供物业服务的事实并无异议，只是对原告提供的物业服务的质量提出整改，即便后来业委会召开了业主大会，也并未作出解聘或更换原告的物业服务的意思表示；原告在接手被告居住小区后也向该小区的所有业主提供了物业服务，已履行了合同的主要义务，被告也接受了原告提供的物业服务，而且被告及其所居住小区的业委会均未作为解聘或更换原告的物业服务的意思表示，故被告作为接受服务的业主，仍应按原告与建设单位即国豪公司签订的《国豪·山景城前期物业管理服务合同》的约定向原告缴纳相应的物业服务管理费，被告以其未与原告签订物业服务合同，原告入住不合法为由请求驳回原告的诉讼请求的辩解意见没有事实和法律依据，不予采纳，原告起诉要求被告支付自2015年1月1日计算至2016年12月31日止的物业费3842.1元的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。又由于该小区业委会针对原告物业服务质量多次发函要求整改，亦能说明原告对业主所反映的物业服务方面的问题未能妥善解决或有效沟通，提供的物业服务质量的确存在瑕疵，从公平合理的角度，原告起诉要求被告支付逾期缴纳物业费的违约金1123.43元（自逾期之日起至还清之日止，暂自2015年9月30日至2016年12月31日止）的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。被告辩解对原告提供的物业服务质量不满意并要求原告公示小区物业服务资金的收支情况及出示服务资质、服务级别及物业停车服务收费的意见，被告均可通过合法途径另行解决，但不能构成其免除缴纳物业费的抗辩事由。判决：被告高大春于判决书生效之日起十日内向原告银湾公司交纳物业服务费5589元；驳回原告银湾公司的其他诉讼请求。上诉人、被上诉人在二审期间都没有提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点是双方当事人是否存在有效的物业服务关系，被上诉人银湾公司是否有权向上诉人高大春收取欠缴的物业服务费？本案中，上诉人高大春与被上诉人银湾公司之间虽未签订物业管理服务合同，但被上诉人银湾公司根据其与国豪公司、深长城公司的约定，于2015年6月正式入驻国豪山景城小区，为全体小区业主提供物业服务至今。在国豪山景城小区成立正式的业委会后，业委会多次向被上诉人银湾公司函告要求其对小区的物业服务质量进行整改，并未作出解聘或更换被上诉人银湾公司的物业服务的决定，足以说明业委会对被上诉人银湾公司已向该小区提供物业服务的事实并无异议。上诉人高大春与被上诉人银湾公司之间形成事实上的物业服务关系，被上诉人银湾公司向上诉人高大春提供了相应的物业服务，上诉人高大春也接受了被上银湾公司诉人提供的物业服务，应按《国豪·山景城前期物业管理服务合同》的约定缴纳相应的物业服务费。原审判决高大春向银湾公司交纳欠缴的物业服务费的处理正确。综上所述，高大春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由高大春负担。本判决为终审判决。审判长  张再生审判员  陈小江审判员  曹 琛二〇一七年九月二十五日书记员  郑筱楠