福建省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽民终1170号
上诉人（原审原告）：陈达光，男，1974年4月20日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。
委托诉讼代理人：黄晓方，福建九鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：福建海峡银行股份有限公司漳州分行，住所地福建省漳州市龙文区新浦东路桂溪名都一、二、三层。
代表人：施敏生，该行行长。
委托诉讼代理人：林惠斌，福建必得律师事务所律师。
原审第三人：郑良辉，男，1953年6月28日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。
原审第三人：刘月珠，女，1957年5月9日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。
上诉人陈达光与被上诉人福建海峡银行股份有限公司漳州分行（以下简称海峡银行漳州分行）及原审第三人郑良辉、刘月珠案外人执行异议之诉纠纷一案，不服福建省漳州市中级人民法院（以下简称漳州中院）于2017年8月29日作出（2017）闽06民初115号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈达光上诉请求：撤销原审判决，改判解除对福建省漳州市芗城区广华新村6幢601室房屋的查封、冻结保全措施。事实和理由：（一）原审判决没有查明陈达光对讼争房屋未能过户是否存在过错，存在认定基本事实不清和举证责任分配不当。1.漳州市芗城区广华新村自1995年上市销售以来，整个小区全部400多户房屋因土地出让金问题至今都两证不全，无法抵押和过户。对此，政府有关部门不配合出具相关证明，导致陈达光未能举证。但各种新闻媒体曾多次报道此事，20多年来，业主们通过各种渠道就此问题申诉、反映，在漳州可谓尽人皆知。作为众所周知的事实，陈达光根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条之规定，无须举证证明。如果海峡银行漳州分行否认上述事实，应举出相反证据。2.为解决前述历史遗留问题，漳州市政府于2017年发文成立专门领导小组解决此类问题（见《漳州市人民政府办公室关于成立漳州市市区房地产项目不动产权证办理历史遗留问题集中处置协调领导小组的通知》）。因此，讼争房屋未办理过户手续属于历史遗留问题，是因为存在客观障碍、登记机关原因等陈达光意志以外的原因所造成，并非陈达光的过错导致。3.一审法院未就广华新村能否办证和过户问题，向不动产登记部门调查核实，亦未指导或释明当事人举证，却将之转化为举证责任问题。4.“没有过错”属于消极主张。依举证规则，持积极主张者举证，持消极主张不举证。原审判决让陈达光承担没有过错的举证责任，明显不当。5.原判未就陈达光的过错问题进行说理，陈达光也不明白自己过错何在。6.陈达光购房时，虽然知道讼争房屋仅有房屋所有权证，并自愿承担由此产生的风险，但是依据最高法院2004年司法解释之规定，此风险是房屋难以抵押和再次转让的风险，而不是被司法查封、冻结的风险。（二）陈达光在讼争房屋被查封前已签订合法有效的书面买卖合同、合法占有房屋、支付全部价款的事实足以认定。讼争房屋系于2014年7月3日经海峡银行漳州分行申请而被查封，但是在2012年陈达光已就讼争房屋签订合法有效的书面买卖合同、合法占有房屋、支付全部价款。（三）陈达光对讼争房屋享有物权期待权，优先于海峡银行漳州分行享有的普通金钱债权。陈达光是讼争房屋的买受人，已经全部支付了购房款，并实际对房屋取得了管理和支配的权利，因此陈达光对讼争房屋享有物权期待权，具有排除强制执行的物权效力。（四）陈达光的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。讼争房屋未能过户，是历史遗留问题所产生的客观障碍所导致，非因陈达光自身原因，陈达光对此没有过错。（五）从维护社会稳定和交易秩序的角度出发支持陈达光的上诉请求。综上，请求撤销原判，改判支持陈达光的上诉请求。
海峡银行漳州分行答辩称：1.陈达光与第三人没有真实交易。首先，交付房款没有针对性；其次，双方在2012年4月15日签订买卖合同过后的第5天（2012年4月20日）又签订委托合同，即第三人委托陈达光寻找买主，代管房屋，说明双方在2012年4月20日的委托合同可以推翻之前的合同。海峡银行漳州分行有足够的理由认为双方不存在真实的房屋买卖交易。2.关于举证责任的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，陈达光是要引用该条法规来对抗扣押冻结，应由陈达光一方承担举证责任。3.陈达光对未办理过户登记手续具有过错。一方面陈达光多年未办证，且无证据证明其以积极行为主张办证；另一方面，其在买房时已经明知只有单证，根据城市房地产管理法的规定，只有办理好产权证方可进行交易，在这种情况下其本身就是存在过错的。4.陈达光称海峡银行漳州分行享有的是债权，不能成立。海峡银行漳州分行通过司法手段处理讼争房屋是一种物权实现方式，故陈达光对于物权的评价是没有依据的。请求驳回陈达光的诉讼请求。
陈达光向一审法院起诉请求：判令解除对漳州市芗城区广华新村6幢601室房屋的查封、冻结保全措施。
一审法院认定事实：郑良辉与刘月珠系夫妻。1994年9月14日，刘月珠向漳州市华侨住宅经营公司购买了漳州市芗城区广华新村6幢601室讼争房屋。2001年1月17日，刘月珠取得讼争房屋的房屋所有权证。该权证登记的权利人为刘月珠。因讼争房屋的用地性质为“划拨”，刘月珠至今未能取得讼争房屋的《国有土地使用权证》。2012年4月15日，郑良辉、刘月珠通过中介方与陈达光签订《房地产买卖协议书》，约定：郑良辉、刘月珠将讼争房屋出卖给陈达光；总价款28万元。2012年4月20日，陈达光全部付清了讼争房屋的转让款。同日，郑良辉、刘月珠又与陈达光签订《委托合同》，约定：郑良辉、刘月珠委托陈达光办理讼争房屋的《国有土地使用权证》、与履行讼争房屋土地出让、转让相关的义务及手续、与出售讼争房屋相关的其他义务及手续等。该合同经公证机关公证。2012年6月1日，陈达光与陆凌慧签订《漳州市房屋租赁协议书》，约定：陈达光将讼争房屋出租给陆凌慧；每月租金为800元；租期为36个月。2014年7月3日，漳州中院因海峡银行漳州分行诉漳州富亿纸品有限公司、郑良辉、刘月珠等金融借款合同纠纷一案，依海峡银行漳州分行的申请，作出（2014）漳民初字第177号民事裁定，查封了讼争房屋。对此，陈达光提出执行异议。2015年2月10日，漳州中院作出（2015）漳执外异字第1号执行裁定书，驳回了陈达光的异议。2015年2月27日，该执行裁定书生效。2015年3月13日，陈达光以其系善意第三人及讼争房屋的权利人为由，向漳州中院提出案外人执行异议之诉。
2015年4月28日，漳州市芗城区人民法院（以下简称芗城区法院）作出生效的（2014）芗民初字第8796号民事判决，确认郑良辉、刘月珠与陈达光于2012年4月15日签订的《房地产买卖协议书》合法有效。至漳州中院对讼争房屋采取查封措施时，该房屋的房屋所有权证尚未过户登记到陈达光名下。陈达光与郑良辉、刘月珠签订《房地产买卖协议书》时，已经知道讼争房屋仅有房屋所有权证。
一审法院认为：郑良辉、刘月珠与陈达光于2012年4月15日签订的《房地产买卖协议书》，其效力已为芗城区法院（2014）芗民初字第8796号民事判决所确认，该生效判决的结果对本案的认定具有拘束力，故该合同应认定为合法有效。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。从本案的事实看，陈达光已付清全部转让款及实际占有讼争房屋（将讼争房屋出租给他人的事实可以证明）。但因采取执行措施时，讼争房屋的权属证书尚未过户登记到陈达光名下，故如果要排除讼争房屋的执行措施，陈达光还需证明自己对此没有过错，但从《房地产买卖协议书》约定办理交易手续的最后一日（即2012年4月20日）起至2014年7月11日讼争房屋被漳州中院查封止，长达447天的时间内，陈达光至今未能举证证明自己对讼争房屋未办理过户登记的原因没有过错，故其请求排除讼争房屋的执行措施，不符合“第三人对此没有过错”的法定条件，该诉讼请求不能支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，判决驳回陈达光的诉讼请求。
本院经审理查明，除海峡银行漳州分行认为原审判决未对陈达光购买讼争房屋的真实性进行审查，而直接确认陈达光与第三人郑良辉、刘月珠签订合同并付清钱款的事实有异议外，其余事实没有异议。对于双方当事人没有异议的事实，本院予以确认。针对海峡银行漳州分行提出的异议，陈达光称其考虑父母年龄渐大，住在农村照顾有所不便，故准备在市区购买一套住宅给父母住。2012年4月初，陈达光委托房屋中介李阿正代为寻找合适房屋，后李阿正提供了讼争房屋要出售的房源信息。2012年4月12日陈达光由李阿正带领看过房屋并了解情况后，感觉十分满意，遂经李阿正居间介绍和牵线联系，三方商定于4月15日面议价格和条件。约好后李阿正建议陈达光备好定金，双方谈好可以立刻签合同、下定金，防止变卦。因不确定卖方会要求多少定金，陈达光遂于回程时，从自己在农业银行的账户中取出现金人民币10万元备用。2012年4月15日，买卖双方和中介三方见面，经讨价还价后签订了《房地产买卖协议书》，之后陈达光从携带的现金中取出2万元交给郑良辉，郑良辉当场写了一张定金收条给陈达光。因再过几天就要付款，陈达光未再将现金余款8万元存入银行。4月20日买卖双方到公证处办理了《委托合同》公证后，郑良辉要求将购房余款汇到其所开办的公司的财务人员郑进程的账户中，但陈达光的农行账户中余款仅有21万元，就与郑良辉商量用现金5万元、汇款21万元的方式支付购房款，获得郑良辉的同意。当天，陈达光向郑良辉支付了现金5万元，并到农业银行办理了21万元的汇款，郑良辉收款后向陈达光出具了收到购房总款28万元的收条，收回2万元的定金收条并撕毁，并向陈达光交房。陈达光买房后父母当时却不愿意离开老家，房子空置了一段时间后，陈达光于2012年6月1日将房屋出租给了陆凌慧。租期满后房屋收回由陈达光的父母居住。
另查明，漳州中院（2015）漳执外异字第1号执行裁定书查明，该院于2014年7月11日依法查封了讼争房屋。陈达光因与刘月珠、郑良辉房屋买卖合同纠纷一案，于2014年10月23日向芗城区法院提起诉讼，该院于2015年4月28日作出（2014）芗民初字第8796号民事判决。
本院组织询问时，陈达光还提供如下证据材料：证据1.新闻报道《[漳州]一纸土地证400业主盼10年》，证据来源记载“发布时间：2007年3月28日，来源：新浪网，作者：转载不详。责任编辑：城市猎房”，内容为“漳州市区元光北路广华新村400多户业主一直处在尴尬中，手头的房子没有土地证，贷款抵押、户口迁移，很多问题都因两证不全无法解决……”。证据2.《漳州市民反映广华新村18年无法办理土地证》，证据来源记载“zz.fjsen.com2013-10-30来源：东南网”，内容为“10月29日，有网友在本网《直通屏山－福建省委领导留言板》栏目上留言，内容如下：尊敬的省长，您好！本人已（于）95年在漳州市购得一套商品房，地点在漳州市，至今都已18年了，都无法办理土地证（共有几十栋）。业主们已多次反映均没解决，涉及几千人，开发商是漳州市华侨建筑有限公司……”。证据3.《广华新村18年未办土地证国土局：历史遗留问题》，证据来源记载“zz.fjsen.com2013-11-05来源：东南网”，内容为“……记者就此现象咨询了芗城区国土资源局，相关负责人表示，广华新村未能办理土地证属历史遗留问题，当时漳州仅有这一商品房在建，正好碰上了漳州市出台土地出让金的政策。据悉，广华新村在1995年出售，出售时漳州市政府还未出台缴交土地出让金的政策，此前的售价按规定由物价部门核定，售价中未包括土地出让金。而建成投入使用后，因市政府出台土地出让金政策，由于未缴交土地出让金，因此一直无法办理国有土地使用证，但可办理房屋所有权证。芗城区国土资源局表示，将积极向上级政府反映，争取早日妥善解决广华新村无法办理国有土地使用证这一历史遗留问题”。证据4.漳州市住房和城乡建设网政民互动平台留言，记载“主题：华侨住宅经营公司是不是贵局原下属公司。姓名：小范。留言时间：2017年6月26日。留言内容：如是贵局原下属公司，想知道广华新村什么时候能办两证的信息，有咨询过不动产，回复芗城政府成立专门工作组在开展工作。回复：你好，广华新村可办理房产证，2016年5月30日起，实行不动产权登记，具体请咨询市国土资源局下属的不动产登记中心。”以上四份证据，用于证明：1.漳州市芗城区广华新村自1995年上市销售以来，整个小区全部400多户房屋因土地出让金问题未能取得土地证，只能办理房产证，因此无法抵押、不能过户。各种新闻媒体曾多次报道此事，从已查到的资料来看，从2003年3月到2017年6月来，业主们通过各种渠道就此问题申诉、反映，至今问题仍未解决；2.讼争房屋未办理过户手续属于历史遗留问题，是因为存在客观障碍、登记机关原因等案外人（举证人）意志以外的原因所造成，非案外人主观过错所导致。海峡银行漳州分行质证称：证据1－4不属于新的证据，不予质证。另附条件质证，前述材料本身不属于民事诉讼证据里的范畴，原件真实性无法认定，即便有原件核对，但网上的东西真假并存，无法认定，不具备真实性、合法性。此外，前述材料亦不具备关联性，只是作为社会舆情的反映，不能证明房屋不能办证的真实情况。综上，海峡银行漳州分行对陈达光一方提交的材料的三性都有异议，不能作为定案的依据。因陈达光提供的证据1－4系网络上报道及平台留言，其载明的内容无其他证据佐证，本院对其内容真实性无法确认。庭后，陈达光还提交了《政府信息公开专栏》网页打印件，载明“为加大力度解决市区房地产不动产权证办理历史遗留问题，维护广大购房群众的合法权益，经市政府同意，决定成立漳州市市区房地产项目不动产证办理历史遗留问题集中处置协调领导小组……”。
本院认为：因本案为尚未审查终结的案件，故依《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十二条关于“本规定施行后尚未审查终结的执行异议和复议案件，适用本规定……”之规定，本案适用该规定进行审查。
（一）关于讼争房屋买卖关系是否真实的问题。陈达光提交的《房地产买卖协议书》、《委托合同》、《公证书》、《收条》、银行卡存款凭单、转账存款凭证、《中国农业银行银行卡交易明细清单》、《漳州市房屋租赁协议书》以及第三人的陈述和答辩等，用于证明其与第三人之间的房屋买卖关系真实合法.对此，海峡银行漳州分行未提供证据予以反驳，其主张“双方在2012年4月15日签订买卖合同过后的第5天（2012年4月20日）又签订委托合同，即第三人委托陈达光寻找买主，代管房屋，说明双方在2012年4月20日的委托合同可以推翻之前的合同。所以海峡银行漳州分行有足够的理由认为双方不存在真实的房屋买卖交易”依据不足，不予采信，陈达光与刘月珠、郑良辉签订的《房地产买卖协议书》应属合法有效。
（二）关于陈达光未办理过户登记是否其自身原因导致的问题。根据查明的事实，刘月珠于1994年9月14日向漳州市华侨住宅经营公司购买了漳州市芗城区广华新村6幢601室讼争房屋，并于2001年1月17日取得讼争房屋的房屋所有权证，可以证明讼争房屋已具备进入市场销售的资格。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日发布）第四十五条关于“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”之规定，陈达光有理由相信讼争房屋已交付全部土地使用权出让金，其可以办理讼争房屋的土地使用权证。现讼争房屋客观上无法办理过户，过错不在陈达光，不能归责于陈达光。
陈达光与刘月珠、郑良辉于2012年4月15日签订《房地产买卖协议书》，早于漳州中院2014年7月11日查封讼争房屋。现陈达光已经付清了全部房屋转让款，并合法占有了讼争房屋，在海峡银行漳州分行未提供足以推翻陈达光与刘月珠、郑良辉房屋买卖事实证据的情况下，讼争房屋买卖合同应属合法有效，陈达光享有物权期待权，优于海峡银行漳州分行享有的金钱债权。
综上，陈达光的上诉请求有理，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销福建省漳州市中级人民法院（2017）闽06民初115号民事判决；
二、不得执行福建省漳州市芗城区广华新村6幢601室房屋。
一、二审案件受理费各100元，由福建海峡银行股份有限公司漳州分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林国新
审 判 员 程光毅
代理审判员 陈志辉
二〇一八年一月三十一日
书 记 员 宋 瑜
附：本案适用的主要法律条文
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。