北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0114民初6731号
原告：高文正，男，1986年12月8日出生，北京鼎材科技有限公司项目经理，住北京市海淀区。
原告：王红岩，女，1984年5月12日出生，中国科学院过程工程研究所博士后，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：时祯奎，北京市凯诺律师事务所律师。
被告：刘平，男，1976年8月28日出生，北京市朝阳区艾德沃双语幼儿园运营园长，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：范秀霞，北京市伟博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李娟，北京市伟博律师事务所律师。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路×号院×号楼×室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：孙凤起，男，1980年7月16日出生，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问，住公司宿舍。
原告高文正、王红岩与被告刘平、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高文正及其委托诉讼代理人时祯奎、被告刘平的委托诉讼代理人范秀霞、李娟、第三人链家公司的委托诉讼代理人孙凤起到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告高文正、王红岩向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方于2017年3月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、被告于判决生效之日起15日内向原告支付相当于房屋总价款20%即834000元的违约金；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告约定由第三人提供居间服务，于2017年3月4日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同及补充协议约定被告将其所有位于北京市昌平区回龙观镇万润家园×号楼×单元×号的房屋卖给原告。原告依约支付了定金，并向第三人支付了保障服务费、居间代理费、评估费等费用。在合同履行的过程中，被告以北京市新出房屋限购政策为由，明确向原告表明将不履行上述合同及补充协议。此举，构成上述补充协议第四条“违约责任”部分第2条第（4）项约定的情形：“拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的”，构成了根本违约，应承担相应的违约责任。
被告刘平辩称：同意解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。在合同签署时，被告明确说明涉案房屋是答辩人家庭的唯一住房，出售房屋是因为二胎需要，如果买不了新房是不能出售房屋的。2017年3月22日，《关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告》，明确非京户籍家庭在京购房资格之连续5年以上在本市缴纳个人所得税是指从申请月的上一个月开始往前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税。被告与爱人李淑琼均非北京户籍，作为非京户籍的居民家庭，因该限购政策的出台而丧失在京购房资格，无法改善性购房。而涉案房屋是被告一家五口在京的唯一住房，儿子已经在京读小学，一家人正在迎接二宝的到来，这种情况下，因不可归责于双方的原因造成涉案房屋买卖合同客观上不能履行。根据双方在涉案房屋买卖合同的约定，如出台新的限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任。
原告主张相当于房屋总价款20%的违约金没有事实和法律依据，不应得到支持。依据合同约定，双方对合同的解除互不承担违约责任。被告在签约时明确告知卖房是为了换新房，如果买新房将不出售涉案房屋，原告对于该意思表示是明知并认可的。其次，限购政策的出台导致无法继续履行合同，根据合同约定各方对合同的解除互不承担违约责任，因此被告主张房屋总价款20%的违约金没有事实和法律依据，不应得到支持。
即使解除合同被认定为被告违约，被告主张的违约金也过分高于其因合同解除而遭受的损失，请求法院依法调低。首先，原告主张其因为房贷利率上调而遭受房贷利息增加的差额损失没有事实和法律依据，不应得到支持。原告主张房贷利率上调的证据仅为媒体报道，并非其办理房贷银行出具的利率上调的直接证明文件。退一步讲，即使存在利息差额损失，原告的主张也不应得到支持。根据《合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失额赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。双方在签署合同时，对于因限购政策引发的房贷利率上调引发的利息差额的情况，被告是无法预见的。原告主张的利息差额损失按照基准利率和九折计算的差额，然而多数银行只是由基准利率调整为九五折利率。
原告主张的违约金金额明显过分高于其遭受的损失，该主张不但与违约金以补偿性为主的性质相悖，也是违反诚信和公平原则的，请求法院依法调低违约金。原告因合同解除所遭受的损失仅为其所支付的10万元定金从3月4日至5月9日的利息损失。在限购政策出台后，原告因涉案房屋买卖合同的解除不但最终并未实际遭受任何损失，反而获得了房价下跌后以低价购房的较大利益。合同签订仅仅20天的时间便被解除，双方未进行网签，仅仅履行了一小部分。被告不存在解除合同的恶意，解除并非被告的过错，而是因政府出台新的限购政策导致。
因此因为限购政策出台导致房屋买卖合同无法继续履行，原告对于被告卖房是为了换房且如无法购房将不卖房的情况是明知并认可的，因此解除合同双方互不承担违约责任，原告主张违约责任没有依据。退一步讲，即使被认定为违约，原告遭受的损失仅为不足1万元的利息损失，而原告因合同解除获得了以低于合同价款60余万元另行购买房屋的利益，因此其主张高达83万余元的违约金明显违反诚实信用和公平原则，请求法院予以驳回。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。基于相应证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：
高文正与王红岩系夫妻关系，2017年3月4日刘平（出卖人）与高文正、王红岩（买受人）经链家公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》，房屋坐落为昌平区回龙观镇万润家园×号楼×单元×，成交总价417000元。同日，甲方刘平、乙方高文正、王红岩、丙方链家公司签订《补充协议》，协议第四条违约责任中约定，甲方拒绝将房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。合同签订当日，高文正、王红岩向刘平支付定金10万元。
2017年3月24日刘平通知高文正、王红岩要求解除合同。本案庭审中，刘平称系由于购房政策的变化导致其无法另行购买房屋，因此不能出售争议房屋。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告依约向被告支付了购房定金，被告拒绝履行合同,对此应承担相应的违约责任。因此原告要求解除双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》并支付违约金有事实及法律依据，本院予以支持。但双方约定的违约金过高，本院酌情予以减少。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、解除原告高文正、王红岩与被告刘平于2017年3月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；
二、被告刘平于本判决生效后二十日内向原告高文正、王红岩支付违约金200000万元。
三、驳回原告高文正、王红岩的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费40160元，由被告刘平负担。（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 宋玉希
人民陪审员 赵晨红
人民陪审员 李 强
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 王婵娟