安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终7136号
上诉人（原审原告）:姚冬,男,1967年11月7日出生,汉族，住安徽省淮南市田家庵区，
被上诉人（原审被告）:包靳琼,女,1975年5月19日出生,汉族,安徽省肥东县馆。
委托诉讼代理人：刘勇，安徽昊华律师事务所律师。
上诉人姚冬因与被上诉人包靳琼房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2017）皖0122民初3086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
姚冬上诉请求：撤销原判第二、三项，改判支持姚冬一审全部诉请，由包靳琼承担一、二审诉讼费。事实及理由：包靳琼辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
姚冬向一审法院起诉请求：确认其与包靳琼20**年7月26日签订的《租赁协议》、《华希顿宾馆转让协议》无效；包靳琼退还其转让费、房屋租金37.8万元及利息（按中国人民银行同期贷款利率，自2015年7月26日起计算至给付日止）；包靳琼承担诉讼费。
一审法院认定事实：包靳琼（甲方）、姚冬（乙方）于2015年7月26日签订《租房协议》一份，协议约定甲方将撮镇富民街口商住楼二、三层500㎡租给乙方使用，每年租金五万元。同日，双方签订了《华希顿宾馆转让协议》一份，协议载明包靳琼将撮镇富民街64号肥东县华希顿商务宾馆（二-六层）含所有设备、设施一次性转让给姚冬，转让费63万元，姚冬接手前包靳琼所有一切债权、债务由包靳琼负责解决，与姚冬无关，转让后债权债务由姚冬负责解决，与包靳琼无关等。两份协议签订当日，姚冬支付了包靳琼转让费63万元及2015年7月18日至2016年1月18日期间房屋租金2.5万元，包靳琼向姚冬出具收条两张，其中一张收条载明房屋租金2.5万元。
2015年8月18日，双方签订《协议》一份，协议载明：肥东县华希顿商务宾馆现转让给姚冬经营，在经营期间发生任何事情与原经营者包靳琼无关，包靳琼不承担任何责任（因为证照问题引起的责任由包靳琼承担。
2015年8月29日，包靳琼向姚冬出具欠条一张，欠条载明“今欠到姚冬转让宾馆余款7.7万元，12月20日付清，如有特殊情况请姚哥等半个月，之前已经付20万，合计27.7万元”、“包靳琼把7.7万元还完以后，姚冬把华希顿宾馆转让协议还给包靳琼”以及二人签名。
应姚冬申请，肥东县公安消防大队于2016年7月4日向姚冬出具了东公（消）第01、02号《政府信息公开告知书》，告知书载明了肥东县华希顿商务宾馆的违法行为及对肥东县华希顿商务宾馆的行政处罚，肥东县规划局于2017年6月15日向姚冬出具东规（2017）18-告《政府信息公开告知书》，该告知书载明“肥东县撮镇镇（富民街64号）南大街和富民西街十字路口西北角建设的一栋六层楼未取得建设规划许可证；依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定，上述所建六层房屋属于违法建筑”。
包靳琼出租给姚冬的房屋系夏秀玉所有，包靳琼从夏秀玉处承租了房屋。包靳琼一审中提供了有关肥东县华希顿商务宾馆的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《营业执照》、《特种行业许可证》、《卫生许可证》。
一审法院认为，包靳琼从夏秀玉处租赁了诉争房屋，后将房屋转租给姚冬，诉争房屋未领取建设规划许可证，亦未办理相关手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”规定，包靳琼、夏秀玉签订的租赁合同无效，姚冬作为次承租人的租赁权建立在包靳琼租赁权基础上，包靳琼自始不享有租赁权，姚冬的租赁权也随之消灭，故包靳琼、姚冬于2015年7月26日签订的《租房协议》为无效合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应当予以支持”，姚冬在2015年7月26日至8月29日期间实际占有房屋，共计35天，房屋每年占有使用费为五万，故姚冬应承担房屋占有使用费4794.52元，包靳琼应返还姚冬房屋占有使用费20205.48元。姚冬诉请包靳琼支付利息，无法律依据，不予支持。
《华希顿宾馆转让协议》与《租房协议》系不同协议，《华希顿宾馆转让协议》约定了肥东县华希顿商务宾馆转让事宜及债权债务处理，涉及转让合同纠纷，同本案非同一法律关系，姚冬诉请确认《华希顿宾馆转让协议》无效，包靳琼退还转让费，可另案处理。姚冬诉请其他损失，未提供证据予以证明，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、确认姚冬、包靳琼签订的《租房协议》无效；二、包靳琼于判决生效后十日内退还姚冬房屋占有使用费20505.48元；三、驳回姚冬的其他诉讼请求。案件受理费925元，由姚冬负担475元，包靳琼负担450元；保全费2770元，由姚冬负担2200元，包靳琼负担570元。
二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实除“肥东县公安消防大队于2016年7月4日向姚冬出具了东公（消）第02号《政府信息公开告知书》”外予以确认。
本院另查明：肥东县公安消防大队于2016年8月22日向姚冬出具了东公（消）第02号《政府信息公开告知书》。
本院认为，包靳琼、姚冬就肥东县撮镇富民街口肥东县华希顿商务宾馆所在地商住楼房屋租赁及宾馆转让事宜签订了《租房协议》及《华希顿宾馆转让协议》，经查前述房屋未被权责行政机构颁发建设工程规划许可证，双方亦未提供证据证明房屋被主管机构批准建设，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，两份协议均属无效合同，一审仅认定《租房协议》无效，剥离了两份协议内部联系及有机整体性，认为姚冬应就《华希顿宾馆转让协议》项下争议另行主张，本院不予认同。
包靳琼诉讼中提供的2015年8月29日包靳琼向姚冬出具的《欠条》载明“今欠到姚冬转让宾馆余款7.7万元，12月20日付清，如有特殊情况请姚哥等半个月，之前已经付20万，合计27.7万元”、“包靳琼把7.7万元还完以后，姚冬把华希顿宾馆转让协议还给包靳琼”，姚冬在一审庭审质证时未对欠条真实性提出异议，结合姚冬认可包靳琼已支付完毕27.7万元款项，可证明双方已就《华希顿宾馆转让协议》项下转让费返还数额及方式协商一致，且包靳琼履行完毕双方协商约定的返还义务，包靳琼一审抗辩理由成立，本院予以采纳，姚冬诉请包靳琼还需返还35.3万元（63万元-27.7万）转让费，无事实及合同依据，本院不予支持。
鉴于姚冬在2015年7月26日至8月29日期间实际占有诉争房屋，一审参照双方约定租金标准，扣除占有使用费4794.52元后，判令包靳琼向姚冬返还占有使用费20505.48元，并无不当，本院予以认同。
综上，姚冬的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：
一、维持安徽省肥东县人民法院（2017）皖0122民初3086号民事判决第一、二项，即：确认姚冬、包靳琼签订的《租房协议》无效；包靳琼于判决生效后十日内退还姚冬房屋占有使用费20505.48元；
二、撤销安徽省肥东县人民法院（2017）皖0122民初3086号民事判决第三项；
三、确认包靳琼、姚冬于2015年7月26日签订的《华希顿宾馆转让协议》无效；
四、驳回姚冬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费925元，由姚冬承担500元，包靳琼承担425元，保全费2770元，由姚冬承担2200元，包靳琼承担570元；二审案件受理费475元，由姚冬承担400元，包靳琼承担75元。
本判决为终审判决。
审判长 张长海
审判员 马枫蔷
审判员 沈 静
二〇一七年十二月十五日
书记员 徐文强
附相关法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。