新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）喀民二终字第29号
上诉人（原审第三人）：周树彦，男，汉族，1956年6月2日出生，瑞达担保有限责任公司法定代表人，现住喀什市。
委托代理人：龙小明，新疆西源律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：王小厂，男，汉族，1976年5月20日出生，个体工商户，现住喀什市。
上诉人（原审第三人）：朱林江，男，汉族，1970年12月18日出生，个体工商户，现住喀什市。
被上诉人（原审原告）：陈琼，女，汉族，1963年6月26日出生，退休干部，现住克州。
委托代理人：周运才，新疆叶尔羌律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：喀什冠维房地产开发有限公司。住所地：喀什市。
法定代表人：杨光玉，该公司董事长。
原审第三人：孙久英，女，汉族，1973年5月3日出生，务工人员，现住喀什市。
原审第三人：李建文，男，汉族，1952年7月20日出生，个体工商户，现住喀什市。
原审第三人：关欢，女，汉族，1987年4月27日出生，个体工商户，现住喀什地区。
上诉人周树彦、王小厂、朱林江因与被上诉人陈琼、喀什冠维房地产开发有限公司（以下简称冠维公司）及原审第三人孙久英、李建文、关欢民间借贷纠纷一案，不服疏勒县人民法院（2014）勒民初字第879号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员王海芸、代理审判员何春璐、赛诺拜尔组成合议庭，于2015年4月29日公开开庭审理了本案。上诉人周树彦及其委托代理人龙小明、上诉人王小厂、朱林江、被上诉人陈琼及其委托代理人周运才、原审第三人孙久英到庭参加诉讼，被上诉人冠维公司及原审第三人李建文、关欢经本院传票合法传唤，无正当理由未到参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告陈琼一审诉求：1、被告冠维公司履行双方签订的0002139号《商品房买卖合同》，确认合同中签订的24套房屋归原告所有；2、本案诉讼费及其他费用由被告冠维公司承担。
原审法院查明：2013年7月27日，原告从案外人克州“元祥典当有限责任公司”处筹款350万元（叁佰伍拾万元整）转借给被告。2014年1月12日，原告从案外人余治猛处筹款1173690元（壹佰壹拾柒万叁仟陆佰玖拾元整）转借给被告。共计4673690元（肆佰陆拾柒万叁仟陆佰玖拾元整）。后原被告双方签订《商品房买卖合同》，被告自愿将其所有的，位于疏勒县民俗风情一条街中的商业门市13间、住房10套、联排别墅1套共计24套作价6300497元（陆佰叁拾万零肆佰玖拾柒元整）出售给原告，同时又签订了一份《借款抵押配套说明》及一份《补充协议》，该《补充协议》约定被告在2014年1月18日前可以随时偿还原告借款1173690元及2014年2月26日之前可以随时偿还原告借款350万元。原告收到被告全部还款后该《商品房买卖合同》解除，如被告未能按期还款，被告不得以任何理由解除《商品房买卖合同》，同时，原告于2014年1月21日到疏勒县房地产管理所要求对双方买卖合同标的物进行备档。而被告未履行还款债务，后原告自行将案外人克州元祥典当有限责任公司、余治猛借款还清。另外，2013年7月8日，被告向原告陈琼还款50万元。原告对此予以认可。被告于2014年1月16日、17日、22日分三次支付63万元，被告于2014年5月20日还款20万元，共计83万。这四次（83万）的收条上签收人分别为张荣华、朱金龙。原告对这83万的还款不认可。
另查明，2012年9月至11月间，喀什冠维房地产开发有限责任公司（以下简称冠维公司）向第三人周树彦借款1800万元，到期后冠维公司无力偿还此笔债务。双方与2014年5月22日签订了商品房买卖合同，将冠维公司在疏勒县风情街开发的蔬菜食品综合市场（农贸市场）的第一层（扣除已售出的1-59号房）全部出卖给第三人周树彦，冠维公司并给第三人周树彦开具两张房款收据共计1800万元。
另查明，第三人李建文于2014年7月2日，从喀什冠维房地产开发有限公司，以每平米2230元，总价265905元的价格购得疏勒民俗风情街22栋1单元111室房屋。第三人王小厂于2014年7月2日，从喀什冠维房地产开发有限公司，以每平米2230元，总价531788元的价格购得疏勒民俗风情街22栋1单元131室、22栋2单元222室房屋。第三人朱林江于2014年7月2日，从喀什冠维房地产开发有限公司，以每平米2230元，总价797515元的价格购得疏勒民俗风情街22栋1单元121室、22栋2单元232室、27栋1单元111室房屋。第三人孙久英于2014年7月4日，从喀什冠维房地产开发有限公司，以每平米2200元，总价262152元的价格购得疏勒县民俗风情街27幢（座）2单元212号房屋。第三人关欢于2014年6月13日，从喀什冠维房地产开发有限公司，以每平米2200元，总价262306元的价格购得疏勒县民俗风情街22幢（座）2单元212号房屋。
再查明，2014年8月19日根据原告陈琼的申请，疏勒县人民法院对被告公司位于疏勒县吾斯塘布依路的疏勒县民俗风情街24套房屋予以冻结、查封。其中，22-211房由于已经有人居住，经被告与原告协商由法院冻结、查封了22-111房，经查22-111房为本案第三人李建文购买。
原审法院经审理认为：本案存在的争议焦点主要是五个方面。
其一、关于原告主体资格是否适格的问题。
被告认为是向克州元祥典当有限责任公司及余治猛借款，借条也是向两处出具，原告不具有主体资格，本院认为，原告已向克州元祥典当有限责任公司及余治猛还款，且在双方签订的《借款抵押配套说明》中特别注明款项来源及用买卖合同价款抵消欠款给原告的情况，原被告之间签订买卖合同时已确认向原告还款符合民法关于债权债务转移规定，因此原告作为原告主体是适格的。
其二、原、被告之间债务标的是否属实。
按照被告方辩解认为，双方的民间借贷利息超出银行四倍利率为非法所得不受法律保护，双方虽然存在债权债务关系但实际借款并不是原告所诉之数，对此本院认为，根据原被告双方所提供的证据可以看出，双方在签订《商品房买卖合同》，《借款抵押配套说明》及《补充协议》时对欠款的数额都是确定的，而被告所提供还款的证据，均是注明还给原告的但原告并无签字认可，而被告与原告签订了三份协议均认可是欠原告债务，被告认为与克州元祥典当有限责任公司及余治猛借款存在借贷利息超出银行四倍利率的情况，应该与克州元祥典当有限责任公司及余治猛协议或诉讼解决，而不应该在《商品房买卖合同》，《借款抵押配套说明》及《补充协议》签订后，即债权债务发生转移后与被告提出该诉辩理由。且被告还款的证据均没有原告本人签字，原告认可的一笔款项发生在原被告签订《商品房买卖合同》等协议前，不能证明与本案存在关联性，而被告在与原告签订《商品房买卖合同》等协议后向克州元祥典当有限责任公司或余治猛付款，可以依据付款凭证及原告已向克州元祥典当有限责任公司或余治猛付款的证据通过协商或诉讼等方式解决，因此本院对被告提出的原、被告之间债务标的不属实的理由不予采信。
其三、双方签订的是商品房买卖合同还是房屋抵押合同的问题。
被告认为商品房买卖合同非双方真实意思表示，但是从双方签订的《借款及抵押配套说明》及《补充协议》可知商品房买卖不是双方的真实意思表示。本院认为，双方签订的买卖合同从形式上符合买卖合同构成要件，被告不能证明原告与被告签订买卖合同时存在胁迫或其他违反法律禁止性规定的情形，应认定为双方的《商品房买卖合同》为有效合同。另外，双方在签订买卖合同的同时又签订了《借款及抵押配套说明》，可知双方为保证债务履行签订的是两种不同法律关系的协议，即买卖合同及抵押合同，两份合同均是双方的真实意思表示，且均不违反法律禁止性规定，可以认定两份合同均为有效合同，而两份合同均有效原告就可以从中选择适用买卖合同之诉或抵押物优先受偿之诉，故原告在本院诉被告买卖合同之诉亦符合法律规定，因此，本院对被告提出的双方签订的商品房买卖合同非双方真实意思表示，应认定买卖合同为无效合同的辩解理由不予采信。
其四、关于原告与被告签订的《商品房买卖合同》以及被告与第三人签订的《商品房买卖合同》牵涉“一房二卖”，是原告与被告之间签订的合同有效，还是与第三人之间签订的合同有效的问题。
根据《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。根据原告所举证据与第三人所举证据来看，原告与被告签订《商品房买卖合同》为2014年1月16日，而被告与本案中所有第三人签订的《商品房买卖合同》均晚于2014年1月16日，且原告于2014年1月21日到疏勒县房地产管理所要求对双方买卖合同标的物进行备档。因此，本院认定原告与被告签订的《商品房买卖合同》为有效合同。同时被告在与本案中所有的第三人签订《商品房买卖合同》时未与原告解除双方签订的《商品房买卖合同》，且在与本案中所有的第三人签订《商品房买卖合同》时，未告知具体情况，违反诚实信用原则，存在过错，因此本案中所有的第三人的损失理应由被告承担。
其五、关于房屋买卖合同标的物价款支付的问题。
对此，被告认为，原告未按合同约定支付价款，被告有权不给付合同标的物，对此，本院认为，原告未按约定支付全部买卖合同标的物价款是事实，但双方签订的《商品房买卖合同》条款第七条中约定；“买受人逾期付款超过三日的出卖人有权解除合同，并由买受人支付违约金，经出卖人同意，合同继续履行，买受人按日万分之一支付违约金。”而被告未按约定要求与原告解除合同，应认定该合同应继续履行，而被告对原告违约情形，未提出要求原告支付违约金的反诉请求。因此，本院对违约责任部分不予处理，同时本院认为，原告提出要求确认双方签订的《商品房买卖合同》中标的物24套房屋归原告所有是对合同继续履行的一种认可，因此，合同约定继续履行，原告仍应按照合同约定的价款缴纳剩余房款。
另外，关于第三人李建文提出的自己与被告喀什冠维房地产开发有限公司签订疏勒县民俗风情街22幢（座）2单元111号房屋，疏勒县人民法院诉讼保全错误，请求法院认定疏勒县民俗风情街五层住宅房22-111房屋所有权归第三人关欢所有的请求，原告认为，原告与被告签订合同在第三人关欢与被告公司之间签订的合同之前，应认定原被告之间的买卖合同有效。对此，本院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》在注明的买卖标的物中的24套房产中并不包含第三人所购的疏勒县民俗风情街五层住宅房22-111房屋，因此，本院对第三人李建文主张的疏勒县民俗风情街五层住宅房22-111房屋归第三人李建文所有主张予以支持。而对于本院在诉讼保全中因疏勒县民俗风情街五层住宅房22-211已出售，有人居住，原告要求保全22-211的情况属实，原告未要求对22-211进行保全，该房屋买受人在不知情的情况下未以第三人身份参加诉讼，本院认为该过错在原告，而22-211买受人在不知情的情况下未以第三人身份参加诉讼，且该买受人已实际取得该房屋，故22-211应确定为实际买受人所有。而该房款214632元原告可不予缴纳给被告。综上依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四项、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，遂判决：一、原告陈琼与被告喀什冠维房地产开发有限公司应继续履行双方签订的0002139号《商品房买卖合同》，双方签订的《商品房买卖合同》中确定的23套（房号：菜市场商业楼：1-3#、1-4#、1-5#、1-6#、1-7#、1-8#、1-9#、1-10#、1-11#、1-12#、1-13#、1-15#、1-16#小计13套。疏勒县民俗风情街五层住宅房：22-212、22-121、22-222、22-131、22-132、22-232、27-141、27-111、27-212，除疏勒县民俗风情街五层住宅房22-211，小计9套。疏勒县民俗风情街联排住宅房第22栋：二层22-2，小计1套。共计23套）房屋在验收合格后交原告陈琼使用。二、原告陈琼应于本判决生效后30日内交付购房余款1412175元。三、疏勒县民俗风情街五层住宅房22-111房屋归第三人李建文所有。四、驳回原告陈琼的其他诉讼请求。五、驳回第三人周树彦、王小厂、朱林江、孙久英、关欢要求确认房屋归自己所有的诉讼请求。案件受理费100元，财产保全费30元，由被告喀什冠维房地产开发有限公司负担。
宣判后，周树彦不服一审判决，向本院提起上诉称：1、原审法院认为冠维公司于陈琼于2014年1月16日签订的《商品房买卖合同》、《借款抵押配套说明》、《补充协议》均系合法有效是错误的，而买卖合同标的物实为借款抵押标的物，违反了《物权法》一百八十六条的禁止性规定，应认定为无效；2、陈琼未对抵押物进行登记备案，不得对抗受让人，周树彦与冠维公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，故菜市场12间房屋应归周树彦所有。请求：1、撤销原判第一项，改判菜市场商业楼1-3#、1-5#、1-6#、1-7#、1-8#、1-9#、1-10#、1-11#、1-12#、1-13#、1-15#、1-16#，该12套房屋归周树彦所有；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其对针对其余上诉人的上诉无答辩意见。
王小厂、朱林江亦不服一审判决，向本院提起上诉称：从陈琼与冠维公司签订的《商品房买卖合同》的履行情况看，双方并无买卖房屋的意思表示，而是将房屋作为担保还款的抵押物，但该抵押权未经登记，故不得对抗善意第三人。请求：撤销原判第一、二、五项，依法改判或发回重审，判令疏勒县民俗风情街22栋1单元131室、22栋2单元222室房屋所有权归王小厂所有；22栋1单元121室、22栋1单元232室、27栋1单元111室房屋所有权归朱江林所有。其针对其余上诉人的上诉无答辩意见。
冠维公司虽不服一审判决，向本院提起上诉，但其经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为其放弃诉讼权利，本院已另裁定对其按自动撤回上诉处理。
孙久英虽不服一审判决，但其在法定期限内未交纳二审诉讼费，也未向本院提出缓交、免交申请，本院已另裁定对其按自动撤回上诉处理。其针对上诉人的上诉无答辩意见。
陈琼服从一审判决，其针对上诉人周树彦、王小厂、朱林江的上诉请求及理由答辩称：1、冠维公司与陈琼签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》并不存在法律规定的无效情形，且符合市场交易习惯，因此应为合法有效；2、周树彦、王小厂、朱林江与冠维公司签订的合同均晚于陈琼所签订的合同，且未到房产部门咨询或备档登记，其签订的合同与陈琼无关联性，陈琼在此无任何过错，故一审法院判决正确，应予维持。
本院确认原审法院查明的案件事实。
二审中上诉人王小厂提供收据8份、朱林江提供收据12份作为新证据，证明对所购买的房屋其缴纳了水费、电费、装修保证金、物业费等费用，其已对房屋合法占有。被上诉人陈琼质证认为，对上述证据的真实性无异议，但其交易时间均在陈琼之后，故房屋所有权人应为陈琼。本院对上述证据的真实性予以确认。
另查明：上诉人王小厂、朱林江在购买房屋后均已领取了钥匙。
再查明，陈琼与冠维公司签订的《商品房买卖合同》中包含疏附县民俗风情街综合市场1-4#商业门市，且在所附抵押房源清单中载明：商业门市13间（含1-4#），建筑面积均为48平米，单价5600元／平米，但该1-4#商业门市实际并不存在；另载明：22-212建筑面积119.23平米、22-132建筑面积87.96平米、27-141建筑面积126.18平米，单价均为1800元／平米。
还查明：本案所有涉案房屋均未正式竣工验收。
本院经审理认为：根据当事人的上诉与答辩意见，本案二审争议焦点为：1、本案应如何定性；2、陈琼与冠维公司签订的《商品房买卖合同》、《借款抵押配套说明》及《补充协议》是否有效；3、谁有权取得房屋所有权。
关于本案应如何定性的问题。
本案中，冠维公司与陈琼之间先形成了民间借贷法律关系，而后又设立了商品房买卖法律关系，其基础法律关系为民间借贷法律关系，故本案案由应为民间借贷纠纷，一审法院将此案定为商品房买卖合同纠纷不当，本院依法予以纠正。
关于陈琼与冠维公司签订的《商品房买卖合同》、《借款抵押配套说明》及《补充协议》是否有效的问题。
本院认为，虽《物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有，但本案中，冠维公司与陈琼签订的《商品房买卖合同》、《借款抵押配套说明》及《补充协议》中并无借款到期不能偿还，陈琼直接取得“抵押物”所有权的相关约定，而是必须按照双方对所涉房屋约定的价款，通过履行《商品房买卖合同》得以实现，故双方签订的上述三份协议并不违反法律、法规的强制性规定，均属合法有效。
关于谁有权取得房屋所有权的问题。
本院认为，出卖人就同一房屋签订数份《商品房买卖合同》，各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋及买卖合同成立先后的顺序确定权利保护顺位。本案中，冠维公司与陈琼及王小厂、朱江林签订的《商品房买卖合同》均属合法有效，但均未办理房屋所有权登记，而从上诉人王小厂、朱江林提供的缴纳水电费、物业费、装修保证金等相关票据及其已取得房屋钥匙的相关事实可以证实，该两上诉人已对所购买的房屋合法占有，故其权利相较陈琼应优先保护。而冠维公司与陈琼及周树彦签订的《商品房买卖合同》亦属合法有效，但均未办理所有权登记，且陈琼和周树彦均未能提供对商业门市合法占有的相关证据，但陈琼与冠维公司签订的买卖合同早于周树彦，故陈琼的权利相较周树彦应优先保护。
根据本院二审查明的事实，1-4#商业门市并不存在，故陈琼可合法取得的商业门市应为12间（即1-3#、1-5#、1-6#、1-7#、1-8#、1-9#、1-10#、1-11#、1-12#、1-13#、1-15#、1-16#），总价款3225600元（即48平米×5600元／平米×12间）、住房应为4套（即22-212、22-132、27-141、27-212），总价款814554元【即（119.23平米＋87.96平米＋126.18平米＋119.16平米）×1800元／平米】、联排别墅1套，价款703931元，以上三项合计4744085元。因一审中陈琼自认冠维公司已偿还借款500000元，故与尚欠借款折抵后，陈琼还应向冠维公司交付购房款570395元【即4744085元-（4673690元-500000元）】。
另因本案所涉住房、商业门市及联排别墅均未正式竣工验收，故陈琼、王小厂、朱林江对其取得的房屋现仅能合法使用，待竣工验收合格、手续齐备，符合相应条件后，方能取得所有权。而一审将不具备相应条件的22-111房屋判决归李建文所有，确有不妥，故本院依法予以纠正，李建文对其房屋亦仅能合法使用。
综上所述，上诉人王小厂、朱林江的上诉请求成立，本院予以支持。上诉人周树彦的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定部分事实不清，处理结果部分有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第（一）款三项之规定，缺席判决如下：
一、维持（2014）勒民初字第879号民事判决第四项：即驳回陈琼其他诉讼请求；
二、撤销（2014）勒民初字第879号民事判决第一、三、五项：即陈琼与喀什冠维房地产开发有限公司应继续履行双方签订的0002139号《商品房买卖合同》，双方签订的《商品房买卖合同》中确定的23套（房号：菜市场商业楼：1-3#、1-4#、1-5#、1-6#、1-7#、1-8#、1-9#、1-10#、1-11#、1-12#、1-13#、1-15#、1-16#小计13套。疏勒县民俗风情街五层住宅房：22-212、22-121、22-222、22-131、22-132、22-232、27-141、27-111、27-212，除疏勒县民俗风情街五层住宅房22-211，小计9套。疏勒县民俗风情街联排住宅房第22栋：二层22-2，小计1套。共计23套）房屋在验收合格后交原告陈琼使用；疏勒县民俗风情街五层住宅房22-111房屋归第三人李建文所有；驳回周树彦、王小厂、朱江林、孙久英、关欢要求确认房屋归自己所有的诉讼请求；
三、变更（2014）勒民初字第879号民事判决第二项为：陈琼应于本判决生效后三十日内向冠维公司交付购房余款570395元；
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、陈琼与喀什冠维房地产开发有限公司签订的0002139号《商品房买卖合同》中疏附县民俗风情街综合市场商业门市12间（即1-3#、1-5#、1-6#、1-7#、1-8#、1-9#、1-10#、1-11#、1-12#、1-13#、1-15#、1-16#）、疏勒县民俗风情街五层住宅房4套（即22-212、22-132、27-141、27-212）、疏勒县民俗风情街联排住宅房1套（即22栋二层22-2）由陈琼合法使用；
五、疏勒县民俗风情街五层住宅房22-111房屋由李建文合法使用；
六、驳回周树彦、孙久英要求确认房屋归其所有的诉讼请求。
一、二审案件受理费400元、保全费30元（陈琼预交130元、周树彦预交100元、王小厂预交100元、朱江林预交100元），由上诉人周树彦负担100元、由被上诉人喀什冠维房地产开发有限公司负担330元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 海 芸
代理审判员 何 春 璐
代理审判员 赛诺拜尔
二〇一五年五月十二日
书 记 员 吴 炳 坤