重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝0112民初5117号
原告：张远斌，男，1970年10月11日出生，汉族，住重庆市巫山县。
委托诉讼代理人：宋宗天，重庆岱林律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张晏平，重庆岱林律师事务所律师。
被告：胡伟，男，1965年3月13日出生，汉族，住重庆市渝中区。
被告：张娟，女，1974年1月22日出生，汉族，住重庆市渝中区。
被告：重庆到家了网络科技有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路6号21-4号，统一社会信用代码91500107MA5U4H175D。
法定代表人：周燕，董事长。
委托诉讼代理人：孙艳红，男，1997年9月5日出生，汉族，该公司员工。
委托诉讼代理人：刘林冲，男，1990年3月13日出生，汉族，该公司员工。
第三人：交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行，住所地重庆市九龙坡区谢家湾正街102号，统一社会信用代码915000009031397757.
负责人：谭永胜，行长。
委托诉讼代理人：杨琴，女，1983年6月10日出生，汉族，该行员工。
原告张远斌与被告胡伟、张娟、重庆到家了网络科技有限公司(以下简称到家了公司)，第三人交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行（以下简称交通银行九龙坡支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月9日受理后，依法由审判员陈吉彦独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张远斌及委托诉讼代理人宋宗天、张晏平，被告胡伟，被告到家了公司的委托诉讼代理人孙艳红，第三人交通银行九龙坡支行的委托诉讼代理人杨琴到庭参加诉讼。被告张娟经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告张远斌向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017年1月21日签订的《房屋买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同关系有效；2.被告到家了公司代被告张娟、胡伟向第三人交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行偿还位于北部新区的房屋在第三人处按揭的全部贷款余额（具体金额以第三人自行核定为准），第三人交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行应当收取并在贷款清偿完毕后协助原告办理涉案房屋抵押权注销登记手续；3.被告张娟、胡伟在原告支付完全部房款（含代偿部分）和房屋抵押权注销登记后30日内协助原告办理房屋的产权过户登记手续；4.本案的诉讼费、财产保全费由被告张娟、胡伟承担。后原告当庭变更第2项诉讼请求中“被告到家了公司代被告张娟、胡伟向第三人交通银行九龙坡支行偿还贷款”为“原告代被告张娟、胡伟向第三人交通银行九龙坡支行偿还贷款”。事实和理由：原告张远斌（乙方）、被告张娟、胡伟（甲方）经被告重庆到家了网络科技有限公司（丙方）居间介绍，三方于2017年1月21日签订了《房屋买卖（居间）合同》，合同约定：甲方将位于重庆市北部新区的房屋出卖给乙方，成交价款为90万元，付款方式为按揭，并对具体付款方式等问题进行了约定。合同签订当日、2017年1月23日，原告分别向被告支付定金5万元、房款15万元。2017年1月23日，原告与被告物业公司办理了房屋交接手续，原告于2017年5月入住该房，按时缴纳水电气网络等费用。因案涉房屋的房产证未办理下来，使被告到家了公司无法为被告垫资还款，更无法办理房屋过户手续，致使后续款项支付迟延。2018年1月，案涉房屋的产权证办理下来后，原告多次要求被告协助原告和到家了公司到银行解押，但被告均予拒绝，导致后续垫资还款、注销抵押登记、过户等工作无法开展。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。
被告胡伟辩称，1.我方与中介方去催开发商办证，因只有在3月份之前完成办证手续，合同后续的履行才能进行，但因开发商原因产权证在3月份未办理下来，后中介方通知我方与原告进行协商，因产权证未办理下来无法办理过户，且银行按揭贷款审批亦未办理下来，双方未协商成功；2.合同签订时,原告与我方均知道案涉房屋的产权证未办理下来，但中介方称产权证在3月份之前能办下来；3.合同中约定甲方支付手续费5万元，当时我方向中介提出，中介称这只是一个手续，具体以补充条款为准，称我方净收90万元，当时我也忽略了这个细节。
被告到家了公司辩称，请法院依法判决。
被告张娟未到庭参加诉讼，也未提交书面的答辩意见。
第三人交通银行九龙坡支行述称，被告张娟的按揭贷款是在我行办理，在保护我方抵押优先权的前提下请法院依法判决。
经审理查明：胡伟、张娟系夫妻关系，双方于2003年5月19日登记结婚。
2017年1月21日，以张娟、胡伟为售房方（甲方），张远斌为购房方（乙方），到家了公司为经纪方（丙方），三方签订了《房屋买卖（居间）合同》，主要约定：1.甲方将房屋出售给乙方，房屋成交价为90万元，房屋产权人为张娟私有。2.付款方式：第一次，乙方于签订本合同当日向甲方支付定金5万元，甲方将房屋权属相关资料交予丙方托管；第二次，乙方须于确认产调无纠纷后做公证后当日向甲方支付15万元；第三次，乙方须于过户当日向甲方支付10万元；第四次，乙方委托丙方向银行申请个人二手房按揭贷款60万元用于支付甲方房款，双方须于丙方通知甲乙双方三个工作日之前备齐办理按揭贷款所需相关资料及费用交予丙方并办理相关手续，按揭贷款具体事宜以银行审批为准，如银行实际贷款金额低于乙方申请贷款金额，不足部分由乙方于过户之前交付予甲方。3.甲方承诺以双方约定时间将该房屋及成交价所包含的室内物品、设备设施等交付于乙方，以钥匙及相关手续交接为标志。4.本合同签订后，甲乙双方中任何乙方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价的20%计算。5.补充条款中手写约定：由于不确定甲方银行的贷款银行具体数额，三方协议第三次付款金额以甲方原贷款金额为基础确定；本次交易涉及丙方垫资还款，甲方需支付丙方5万元作为丙方垫资还款和介绍人费用；甲方以净收900000元，乙方以净出993000元，包含所有费用。
2017年1月21日，张远斌向张娟、胡伟支付上述房屋定金5万元，张娟、胡伟出具收条一张。同日，张远斌向到家了公司支付了中介服务费2700元。
2017年1月23日，张远斌向张娟支付上述房屋的房款15万元。
关于案涉房屋交付情况，庭审中，胡伟陈述：我方于2017年1月23日将案涉房屋交付给张远斌，于2017年6月取得案涉房屋的产权证。张远斌陈述：案涉房屋于2017年1月23日交付我方，交房当日我方通过pos机刷卡的方式预交了该房屋的公摊费100元、物业服务费950.4元，共计1050.4元，金碧物业有限公司重庆分公司向我方出具收据予以确认，后我方亦缴纳了2017年6月至2018年2月的水费、燃气费、垃圾费。
关于合同履行情况，庭审中，胡伟陈述：我方向中介说明要求案涉房屋的房款在年前一次性支付，但张远斌要求按揭付款，后经三方协商，约定在3月10日前张远斌向我方支付10万元，3月份以内完成包含银行解押、过户等全部手续，后因产权证在3月份未办理下来，又因房款90万元，明显低于市场价值，系基于3月份内能完成案涉房屋过户手续的考虑，我方也向张远斌告知我方急需用钱以赔偿工人医疗费，就向中介提出要求张远斌先向我方支付部分款项，张远斌不同意，后中介方提出房屋按揭款由张远斌承担，其也不同意，我方就提出解除合同，并退还张远斌已支付的款项，但其不同意；我方不构成违约，现不同意继续履行合同。被告到家了公司陈述，签订合同时，案涉房屋的产权证未办理下来，对此双方都清楚，当时预计3月份之内能拿到产权证，三方约定产权证下来后就办理案涉房屋的按揭贷款及解押过户手续，后房产证在3月份未办理下来，我方组织双方协商，因胡伟急需用钱，要求张远斌先向其支付10万元，但张远斌不同意，后胡伟让步让张远斌支付2万元，张远斌仍不同意，双方协商未成，案涉房屋的价值确实低于市场价值，系因胡伟急于向工人支付医疗费。张远斌陈述：我方购买案涉房屋时，被告胡伟称房屋有产权证，但抵押在银行，签订合同时，中介方预计房产证在3月份就能办理下来，故三方口头约定，房产证下来后就办理案涉房屋的过户手续，后房产证在3月份未办理下来，被告要求我方先支付10万元，后要求我方支付2万元，但因房屋产权证未办理下来，房屋无法办理过户手续，我方担心对方一房二卖，挪用款项，所以未向被告胡伟支付房款，因房产证在3月份未办理下来不可归责于我方，故我方要求继续履行合同。
另查明，张娟与交通银行九龙坡支行签订了《预购商品房抵押合同》，以案涉房屋进行抵押贷款，贷款金额为560000元。交通银行九龙坡举示的贷款基本信息显示，截止2018年3月18日，张娟的贷款余额为505881.61元。
以上事实有结婚证、《房屋买卖（居间）合同》、收款证明、收条、重庆到家了网络科技有限公司专用收据、《预购商品房抵押合同》、水费缴费清单、天燃气及垃圾费缴费截图、金碧物业有限公司重庆分公司收费收据、中国银行交易流水明细清单、贷款基本信息及当事人当庭陈述在案为据。张远斌举示的房产证复印件领取记录表系复印件，本院不予采纳。
本院认为：张娟、胡伟与张远斌于2017年1月21日签订的《房屋买卖（居间）合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告张远斌请求确认《房屋买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同关系有效，符合法律规定，本院予以支持。
合法有效的合同，对当事人双方均具有约束力。合同中明确约定，案涉房屋的房款由张远斌分四次向胡伟、张娟支付，第三次房款支付时间为房屋过户当日，合同签订后，张远斌按约向胡伟、张娟支付了第一次、第二次房款，后双方对房款第三次支付时间发生争议。胡伟辩称，低价出卖案涉房屋系因急需用钱，且基于中介方称房产证能在3月份办理下来的考量，后房产证未办理下来，双方对房款支付时间未达成一致，故合同无法继续履行。本院认为，第一，胡伟、张娟作为完全民事行为能力人，仅基于中介方对房产证办理下来时间的单方预估而与张远斌约定相应权利义务，并未尽到交易上的合理注意义务，且其在签订合同时就应合理预见到存在房产证3月份不能办理下来的可能性；第二，房产证在3月份未办理下来不可归责于张远斌，张远斌不存有过错；第三，因合同约定的是张远斌第三次付款即房屋过户时才支付张娟、胡伟原贷款金额，故胡伟要求张远斌在案涉房屋未过户前先支付部分房款、承担房屋按揭款，均系对合同约定付款方式的变更，需经张远斌同意，张远斌不同意变更合同履行方式，并不违反合同约定和法律规定；第四，胡伟称案涉房屋以低于市场价出卖给张远斌，并未举示证据证明，且案涉房屋成交价低于市场价值并不会导致合同在事实上或法律上无法履行，不能成为胡伟、张娟拒绝履行合同义务的理由。故对胡伟认为合同无法继续履行的抗辩意见，本院不予采纳，张远斌主张继续履行合同，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。
因案涉房屋存在第三人交通银行九龙坡支行的抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，张远斌作为案涉房屋的购买人主张代胡伟、张娟向贷款银行交通银行九龙坡支行偿还案涉房屋的剩余贷款符合法律规定，本院予以支持。上述银行按揭贷款还清后，第三人交通银行九龙坡支行应协助张远斌办理案涉房屋抵押权注销手续。案涉房屋的抵押登记注销后，合同不存在继续履行障碍，张远斌要求胡伟、张娟在案涉房屋的抵押登记注销后，协助其办理案涉房屋的产权过户登记手续，符合法律规定，本院予以支持。但同时，张远斌也应履行支付剩余房款的义务。虽然张远斌的银行按揭贷款已通过审批，但因本案生效时间不确定，贷款审批存在过期的可能，张远斌应在房屋过户前将房款支付完毕，其代张娟、胡伟偿还的按揭贷款部分可在其应付剩余房款中扣除。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告张远斌与被告胡伟、张娟在2017年1月21日签订的《房屋买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同关系有效；
二、原告张远斌于本判决生效后十日内代被告胡伟、张娟向第三人交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行偿还房屋在第三人交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行处的按揭贷款（具体金额以第三人核定为准），第三人交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行在上述按揭贷款清偿完毕后五日内协助原告张远斌办理上述房屋的抵押权注销登记手续；
三、原告张远斌在上述房屋抵押权注销后十日内支付被告张娟、胡伟剩余房款（金额为700000元减去原告张远斌代被告张娟、胡伟向第三人交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行偿还的贷款金额），被告胡伟、张娟在上述款项付清后立即协助原告张远斌办理房屋的过户登记手续，过户至原告张远斌名下；
四、驳回原告张远斌的其他诉讼请求。
案件受理费12800元，减半收取6400元，保全费5000元，合计11400元，由被告胡伟、张娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 员 陈吉彦
二〇一八年五月八日
法官助理 周 文
书 记 员 杨如玉