辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终11962号上诉人（原审被告）：沈阳市铁西区玉庭陶瓷经销部，住所地沈阳市铁西区南八东路21-3门。经营者：秦玉庭，男，1963年3月21日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：潘莉莉，北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军沈阳军区装备部营房修缮队，住所地沈阳市铁西区云峰南街33号。法定代表人：孙召华，该队队长。委托诉讼代理人：许振德，北京市国达律师事务所律师。上诉人沈阳市铁西区玉庭陶瓷经销部（以下简称“玉庭陶瓷经销部”）因与被上诉人中国人民解放军沈阳军区装备部营房修缮队（以下简称“军区营房修缮队”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2017）辽0106民初6429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月10日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。玉庭陶瓷经销部上诉请求：一、请求二审法院依法撤销原判决，支持上诉人的全部诉讼请求；二、请求判令一、二审的全部费用包括但不限于诉讼费、鉴定费等由被上诉人承担。事实及理由：首先，一审法院据以认定我方租赁到2016年底的证据是有瑕疵的甚至是伪造的：1、被上诉人在一审中提交的《空余房地产出租项目终止协议书》落款处“秦玉庭”的签字不是其本人签署的，且我方从未见过这份文件。一审法院在庭审中也没有释明我方有申请司法鉴定的权利，导致此份伪造证据被采纳，现对此份证据提出司法鉴定申请；2、我方对军队房地产租赁合同（编号0057681）的签字予以认可，但对租赁期限不予认可。双方已经合作近20年了，每年的合同租赁期都是一年，本次合同也不例外。合同第四条租金总额明确写明175488元，说明我们双方当时还是按照老规矩约定的一年租赁期。被上诉人为了自己的私利，擅自更改了租赁期限，故我方请求对合同最后的签字跟租赁日期进行笔墨形成时间的司法鉴定，如果非同一时间形成或者时间相差较大，那只能说明系被上诉人恶意造假，我方将保留刑事上追究的权利。另外，上诉人作为承租方，从来没有过本租赁合同的原件，这本身就显失公平，为被上诉人擅自更改租赁期限提供了便利。第二，我方2016年实际租赁期为三个月，我方在被上诉人下达通知后至2016年3月末全部搬迁完毕，被上诉人答辩没有交接手续但有照片，但在一审法院限定的三日期限内直至我方收到一审判决时对方均没有提交，说明关于我方何时搬离被上诉人是没有证据证明的，一审法院对此事实未予查清。第三，关于本案的诉讼时效问题，我方实际租赁到2016年3月末，被上诉人最迟应当在2017年3月末之前主张权利，本案已经超过诉讼时效。最后，关于本案的合同效力问题，双方合同第12条明确约定，合同须经军队房地产管理部门审核批准后方能生效，本案租赁合同没有达到生效条件。双方应按照实际发生的租赁期限即一年三个月结算，租赁费用参照以前合作的租金，故我方应再支付三个月租金给被上诉人。军区营房修缮队辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据充分。1、上诉人以事后否认其女儿代理人当庭承认一审中《空余房地产出租项目终止协议书》签字真实性的上诉理由不具有否认一审认定事实的效力，其申请笔迹鉴定对租赁事实并无实质意义，而且依据相关民事法律和合同法有关规定，代理人在授权委托范围内的承认、放弃行为的代理后果由被代理人承担，上诉人此时以此认定一审法院审理的结果，没有任何法律依据。2、即便该文书上不是上诉人经营者秦玉庭亲笔所签，但上诉状“2”中承认案争编号为0057681号的《军队房地产租赁合同》为其亲自签署，那么在这个年度里，上诉人承租和使用了答辩人的出租房屋的事实就是真实的了；3、既然上诉人自称租期不对，却没有出示自2015年1月1日开始承租使用案涉房屋何时腾退交给答辩人的证据来支持其观点；4、上诉人上诉称其“实际租赁到2016年3月末”，一审时，既没有提出观点抗辩也没有提供任何证据证实，可见一审时上诉人对“租赁到2016年3月末”事实也没有确定；上诉人上诉时称二审将有新证据证明其使用租赁房屋至2016年3月，不论其出示什么证据，都因为不属于二审新证据，应当不予采纳，不组织质证，答辩人也坚决不同意质证；5、关于案争合同未满足双方约定的须经军队房地产管理部门审批是否有效的问题，因案争合同并未违反法律、行政法规强制性规定，依然合同有效，况且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定“当事人以房屋租赁合同未按法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”，本案上诉人已经接受以租赁房屋并使用的事实客观存在，且即使本案合同无效，依该司法解释第5条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，上诉人使用了租赁房屋，不想交付租金或者房屋占有使用费是不可能的；6、上诉人一审时对答辩人当庭提交的实际收回租赁房屋的证据没有提出异议，上诉时矢口否认，在没有相反证据证明答辩人实际收回租赁房屋时间证据虚假的情况下，是难以否认一审判决认定的事实的。二、一审法院判令上诉人向被上诉人支付合同期限内即2016年度约定租金、物业管理费，适用法律准确，于法有据。1、上诉人在2016年约定租赁期间内使用了约定的房屋，就应当依约定如期、如数地履行约定的房屋租金给付义务；2、上诉人一审当庭已经自认未交纳2016年的租金和管理费；3、上诉人没有任何证据证明其在2016年3月或之后向上诉人移交过承租的房屋，其自称已经交付承租房屋情况无法证实。既然上诉人占用了承租房屋，就应当按原合同支付相应的租金。军区营房修缮队向一审法院起诉请求：请求法院判令玉庭陶瓷经销部向其支付自2016年1月1日至2016年12月31日欠缴的房屋租金175,488元、欠缴的管理费21,936元，合计为197,424元；判令玉庭陶瓷经销部承担本案受理费用。一审法院认定事实：2015年1月5日，军区营房修缮队与玉庭陶瓷经销部签订房屋租赁协议，约定军区营房修缮队将位于沈阳市铁西区南八东路21-3号1-2层房屋租给玉庭陶瓷经销部用于经营使用，建筑面积457平方米，租期从2015年1月1日至2016年12月31日止，租金标准为每年175,488元整（不含水、电、气、设备、物业等费），管理费21,936元。支付方式为按半年结算，于每半年的前十日内交付。玉庭陶瓷经销部已按租金标准向军区营房修缮队支付2015年全年的租金及管理费，并自认未支付2016年的租金及管理费。2016年3月18日军区营房修缮队向玉庭陶瓷经销部发出通知，表示合同履行期满后不再续租。军区营房修缮队主张于2016年12月15日收回租赁房屋。一审法院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同是其真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。玉庭陶瓷经销部租用军区营房修缮队房屋，应按合同约定，交纳房屋租金，否则构成违约，应承担违约责任。玉庭陶瓷经销部无故拒付2016年度租金及管理费构成违约，应履行给付租金及管理费的义务，故军区营房修缮队依照合同约定主张玉庭陶瓷经销部支付租赁期间的租金及管理费的诉讼请求理由正当，予以支持。玉庭陶瓷经销部辩称军区营房修缮队主体不适格，经原审法院审查沈阳军区善后工作办公室保障组向原审法院出具证明，证明军区营房修缮队具备营房管理出租及诉讼的主体资格，故玉庭陶瓷经销部此项抗辩理由不能成立。玉庭陶瓷经销部主张2016年3月就将租赁房屋交回，但并未向法庭提供交接房屋的证据，故不予采信。至于玉庭陶瓷经销部主张合同未经主管部门审批、收费许可证未经年检及租赁合同未备案等抗辩理由，依据法律规定均不影响合同的效力及军区营房修缮队作为军产房屋的管理人在玉庭陶瓷经销部使用租赁房屋后行使收取租金的权利，故对玉庭陶瓷经销部的主张，原审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、玉庭陶瓷经销部于判决发生法律效力后十日内支付军区营房修缮队房屋租金175,488元；二、玉庭陶瓷经销部于判决发生法律效力后十日内给付军区营房修缮队管理费21,936元；三、驳回双方当事人的其他诉讼请求。如未按判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4248元，由玉庭陶瓷经销部承担（军区营房修缮队已预交，由玉庭陶瓷经销部给付军区营房修缮队）。本院二审期间，上诉人提交证据1：中央军委部署军队和武警部队全面停止有偿服务工作的网络资料，用以证明依据该资料的规定，其于2016年3月份撤离。被上诉人认为，上诉人提交的证据不是文件，是新闻报道的稿件，不能成为证据。一审时，被上诉人曾经向法庭提交由上诉人亲自签名的《空余房地产出租项目终止协议书》，约定本案案争合同履行到2016年12月31日，到期后不再续签合同，租赁项目终止，表明上诉人在2016年5月25日还在承诺到2016年12月31日到期后项目终止，从而否定了上诉人当庭所述2016年3月腾退终止本合同的事实。证据2：证人黄伟成、张金生出庭作证，用以证明上诉人接到通知后于2016年3月份搬离租赁房屋。军区营房修缮队认为证人证言不属于新证据，不予质证。二审审理期间，上诉人申请对租赁合同第三条租赁期限至2016年12月31日的笔墨形成时间进行鉴定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于玉庭陶瓷经销部提出合同未经军队房地产主管部门审批因而未生效的主张，因双方对租赁合同已实际履行，且未经军队房地产主管部门审批并非合同法规定的合同无效的情形，在玉庭陶瓷经销部承租期间，亦无房地产主管部门提出合同未审批不能履行的情况发生，故合同应为合法有效。关于玉庭陶瓷经销部提出其接到通知后于2016年3月31日搬离房屋，并将钥匙交给物业管理人员问题，因上诉人对于其主张的搬离时间仅提供两名证人陈述，并无其他证据能够印证，且军区营房修缮队的通知写明到期不再续租，并未要求玉庭陶瓷经销部立即搬离，在玉庭陶瓷经销部并未举证证明曾明确告知军区营房修缮队提前搬离，也未与军区营房修缮队办理房屋交接手续的情况下，本院对其提出的2016年3月31日即搬离涉案房屋主张不予支持。关于上诉人申请鉴定问题，因其在一审时并未提出鉴定申请，况且无论合同约定期限如何，玉庭陶瓷经销部均应依其实际使用涉案房屋的时间交纳费用，如前所述，玉庭陶瓷经销部并无充分证据证明其提前搬离，其使用了房屋，即应交纳费用，故原审判决其支付至2016年12月31日的租金和管理费并无不当，本院对于其提出的鉴定申请不予支持。至于玉庭陶瓷经销部主张中央军委部署军队和武警部队全面停止有偿服务工作的文件规定“能够协商解除军地合同协议的项目立即停止”，因此其接到通知后立即搬走的问题，因该通知载明的内容为到期不得再续租及能够协商解除的立即停止两种情况，上诉人并未提供证据证明双方已协商解决，而军区营房修缮队给各承租业户发放的通知亦载明“到期不再续租”，故该资料对于玉庭陶瓷经销部提出的接到通知后即于2016年3月搬离涉案房屋并无证明力，本院不予采信。关于本案是否超过诉讼时效问题，因一审时玉庭陶瓷经销部并未提出军区营房修缮队的诉请超过诉讼时效的抗辩意见，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，其在二审期间提出该请求本院不予支持。综上所述，玉庭陶瓷经销部的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4248元，由上诉人沈阳市铁西区玉庭陶瓷经销部负担。本判决为终审判决。审判长 孙 悦审判员 单 立审判员 王 虹二〇一七年十二月五日书记员 石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；