北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第14461号
上诉人王晓东，男，1967年12月23日出生。
委托代理人王晓丹，北京祺祥律师事务所律师。
被上诉人陈曦，女，1968年7月15日出生。
委托代理人云优，北京市京都律师事务所律师。
委托代理人张振祖，北京市京都律师事务所律师。
上诉人王晓东因相邻关系纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第13807号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2013年月，王晓东诉至原审法院称：位于北京市朝阳区××二期77幢别墅系我合法财产，与陈曦名下76幢别墅相邻。2010年2月26日，我与案外人肖振强签订《北京市房地产租赁合同》，约定我将77幢别墅租予肖振强，租期自2010年3月1日起至2012年3月31日止，每月租金43000元。肖振强入住77幢别墅后，发现陈曦对其名下的76幢别墅进行翻、改、扩建，导致渣土尘土飞扬，噪音不绝于耳，采光、通风都受到很大影响。肖振强多次向我投诉，我也多次与陈曦协商希望其能够停止施工，但其一直不予理睬。2010年9月30日，经多次协商未果，肖振强以陈曦的施工行为产生的尘土和噪音污染、隐私权被侵犯等导致77幢房屋无法居住为由，要求退租并解除双方的租赁合同。为避免承担违约金及防止损失进一步扩大，我不得已同意了肖振强的退租要求，并在物业监督下办理退租手续。后我向北京市规划委员会朝阳分局和北京市朝阳区城市管理监察大队将台分队举报陈曦的上述行为。后有关部门对我做出了书面答复，并作出《限期拆除决定书》，责令陈曦限期于2011年7月19日24时前自行拆除违法建筑，但陈曦在该时间前未拆除其违法建筑。肖振强退租后，77幢房屋由于陈曦违法建筑的原因一直无法出租，并闲置至今，给我造成巨大损失。我认为，我与陈曦之间系不动产相邻双方，本应按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理彼此之间的相邻关系。但陈曦在未征得有关部门允许的情况下擅自对76幢别墅进行翻改扩建，严重影响我的权益，造成我巨大损失。为此诉至法院要求陈曦赔偿2010年10月1日至2012年3月31日期间的房租损失394000元。
陈曦辩称：我方并未在王晓东租户租住期间进行扩建施工，王晓东主张租金损失没有事实依据。违法建设与侵犯相邻权之间没有必然的因果关系，违法建设是行政法范畴，相邻关系是平等的民事主体法律关系。不同意王晓东的诉讼请求。
原审法院经审理查明：位于朝阳区××77幢1至3层全部（以下简称“77幢房屋”）登记在王晓东名下。王晓东主张之租金期间内，陈曦自述其系朝阳区××76幢房屋（以下简称“76幢房屋”）产权人。案外人万夏系朝阳区××78幢房屋（以下简称“78幢房屋”）产权人。76、78两幢房屋均与77幢房屋相邻。
王晓东提交房屋所有权证，证明其系77幢房屋所有权人。
王晓东提交房屋租赁合同，以证明其与案外人肖振强之间存在租赁关系。该合同约定，王晓东将77幢房屋租予肖振强，房屋建筑面积363.7平方米，装修状况为普通。租赁期限自2010年3月1日至2012年3月31日止。租金每月43000元，“签订合同三日支付一个月押金，形式为押一付三，应于支付日前一周支付下三月租金”。合同第十条约定，因不可归责于肖振强的原因致使租赁房屋部分或全部毁损的，肖振强可以要求减少租金或不支付租金；因租赁房屋部分或全部损毁，致使不能实现合同目的的，肖振强可以解除合同。合同第十四条第二款约定，由于王晓东或第三方的原因造成肖振强无法居住房屋的，王晓东应向肖振强按照剩余租期应交租金总额的＿＿%支付违约金（空格处空白未填写）。十四条第二款约定，未按照约定支付租金或者提供租赁房屋的，应按照月房租5‰／日收取违约金。合同第十五条后半部分约定，王晓东有下列情形之一的，肖振强单方有权解除合同并要求王晓东赔偿损失：1、……；2、……；3、租赁房屋危及肖振强安全或者健康，即使肖振强订立合同时明知该房屋质量不合格的。
王晓东提交落款时间为2010年9月30日的退租函及肖振强身份证复印件，退租函内容为：“至：××别墅77号业主王晓东先生：我方于2010年3月1日入住后，进行内部装修，投入了大量资金、人力及物力；在我方刚刚正常入住之后，双方邻居于6月份便开始改建及扩建工程，狂挖地下室、扩建房屋面积，每天渣土尘土飞扬，噪音不绝于耳，采光受到很大影响，院落无法使用，施工人员到处可见，使我方居住无隐私权；基于以上理由，我方要求退租，并返还租赁押金。肖振强”。王晓东在《退租函》上签名，并书写“同意退租”。王晓东提交落款时间为2010年9月30日的证明，内容为：我公司（皆斯内（上海）物业管理服务有限公司北京分公司××物业管理处）于2010年7月9号入驻××，别墅76号、78号至今在施工加建，两业主均未征求77号别墅业主王先生的意见，由于施工加建影响居住，77号租户于2010年9月30日退租搬出。王晓东表示租赁合同系中介公司提供居间服务达成，但签订合同时系其与肖振强自行签署；房屋租金系现金支付。
王晓东提交新闻报道四份，内容为2010年10月15日《北京青年报》、《北京晚报》、《新京报》、《京华时报》等媒体分别对76号、78号房屋的翻、改、扩建行为进行了报道。
2010年10月28日，北京市规划委员会朝阳分局出具《关于对王晓东同志来访的答复意见》，内容包括：经查，××房屋76、78号业主对房屋实施扩建工程，均未取得建设工程规划许可手续，属违法建设。
2011年6月30日，北京市朝阳区城市管理监察大队作出《限期拆除通知书》，内容包括：经查，76幢房屋业主陈曦于2009年购房入住，该房屋翻、改、扩建情况如下，一层扩建建筑面积为99.06平方米，二层扩建建筑面积为88.11平方米，三层扩建建筑面积105.19平方米，地下室建筑面积140.37平方米；别墅房屋总扩建面积为432.73平方米；上述房屋翻、改、扩建行为未取得合法有效的规划审批手续，属于违法建设；本行政机关依法责令陈曦于2011年7月7日24时前自行拆除上述违法建设房屋，逾期不自行拆除，本行政机关将做出限期拆除决定。因陈曦未在指定期限内自行拆除违法建筑，2011年7月14日，北京市朝阳区城市管理监察大队作出《限期拆除决定书》，责令陈曦于2011年7月19日24时前自行拆除上述总扩建面积为432.73平方米的违法建设房屋，逾期不履行拆除决定的，依法报请北京市朝阳区人民政府责成有关部门强制拆除。审理中，王晓东表示76幢房屋之违法建设部分目前已拆除。
2012年10月22日，皆斯内（上海）物业管理服务有限公司北京分公司××物业管理处出具《证明》，内容为：王晓东于2012年10月19日与中介带客户看房时发现76号房屋有工人在装修施工，当时周围没有做围挡，少许装修垃圾散落在77号房屋院内。王晓东当即通知物业公司，物业公司派出相关人员前往76号房屋院内叫停了施工，并要求76号房屋施工方马上建立围挡。
王晓东提交视频及照片光盘，证明在王晓东和承租人肖振强履行租赁合同期间，陈曦持续施工。王晓东还提交律师函及陈曦签收证明，证明陈曦本人于2010年9月28日签收了王晓东发给其的律师函。
本案审理中，陈曦提交“北京城市展望物业管理有限公司××物业管理中心”出具的情况说明及其附件（致朝阳区将台城市管理监察大队函）。该函件日期为2009年5月12日，内容为76号房屋业主等违反相关规定擅自将花园改建为地下室，在花园内及二层露台加建房屋等。陈曦提交施工人员刘××及其于2009年11月17日签署的《承诺书》，刘××在该承诺书中称因需“进院泵车浇水泥”，如对院内路面设施有破坏均由其本人负责。陈曦提交北京祺祥律师事务所袁双红律师向陈曦送达的《律师函》，内容为袁双红律师代表案外人李海燕就陈曦违建行为造成损失要求赔偿等。该函中有“2009年，你（指陈曦）在未经有关部门批准的情况下，擅自对你名下的76号别墅进行改、扩建，施工现场尘土飞扬……”。陈曦提交刘××证言，内容为刘××于2009年10月至2010年初在76号房屋施工中担任工程监理；其入场时76号房屋地下室已挖好，其施工内容为给地下室浇混凝土和做防水；施工过程中未使用大型机械设备，都是人工作业；其对现场管理较为严格等；2010年春节前，前述施工基本完工；其施工期间75、77号两幢房屋一直无人居住。陈曦提交郭××证言，内容为郭××曾受76号房屋业主委托负责施工现场管理；其到现场时间为2009年10月份，当时地下室已挖好，另一些人在做砼浇筑和防水；其负责地上房屋的部分改造和局部装修；2010年春节前其退场时，地面一层到三层主体和部分辅助工程已完工；作业过程无大型机械设施都是手工作业；施工过程做了安全和防尘措施，产生噪音很小，施工时按照物业要求的时间施工，等。陈曦提交刘×2证言，内容为刘×2自2008年开始居住在××二期55号；76号房屋大概自2009年中期开始挖地下室和扩建地面一到三层的工程；到2009年底，76号房屋的地下室已挖好，地面一到三层的扩建部分主体工程也已建好；此后没看到76号进行大规模的施工；自刘×2入住到现在（2013年8月13日）75号房屋一直无人居住。陈曦提交前述证据均为了证明其违法建设行为发生在2009年。王晓东不认可三位证人的证言。
王晓东曾以78幢房屋的扩建影响77幢房屋的正常居住进而造成租金损失为由，将万夏诉至我院。2012年9月，我院作出（2012）朝民初字第08031号民事判决（以下简称“08031号判决”）。该案审理中，王晓东表示陈曦与万夏的违建行为共同导致其租金损失，因陈曦愿意协商，万夏拒绝协商解决纠纷，故王晓东选择起诉万夏。08031号判决认为：根据已查明的事实可以认定，万夏对78幢房屋进行的翻、改、扩建行为，被有关行政机关认定未取得合法有效的规划审批手续，属于违法建设，违法建设的总扩建面积达357.56平米，且该违法建设房屋仍未拆除；在万夏对其房屋进行改、扩建期间，77幢房屋承租人以邻居翻、改、扩建房屋，不能正常使用租赁房屋为由要求退租，此后该房屋空置，王晓东因此遭受房租损失，万夏对王晓东遭受的损失具有过错，应当赔偿王晓东的合理损失。根据租户退租时出具的《退租函》及物业公司出具的证明，王晓东的承租人使用77幢房屋期间，相邻的76幢房屋及78幢房屋均有施工行为，王晓东要求万夏承担房屋空置期间的全部租金损失缺乏依据，故根据王晓东房屋的空置时间、租金标准、万夏别墅违法建设现状等因素，酌情确定万夏的赔偿金额。后，08031号判决判令万夏赔偿王晓东2010年10月1日至2012年3月31日期间房租损失38万元。万夏不服该判并上诉至北京市第二中级人民法院（以下简称“二中院”）。2012年11月23日，二中院做出（2012）二中民终字第18184号民事裁定，裁定准许万夏撤回上诉，双方均按原判执行。
2013年3月29日，王晓东以类似理由将万夏诉至我院，要求其赔偿77幢房屋2012年4月1日至2012年12月24日期间租金损失。后，王晓东表示其与万夏达成和解协议，申请撤回起诉。
另查，陈曦曾以第三人撤销之诉（相邻关系纠纷）为案由将王晓东及万夏诉至我院，认为08031号判决认定其存在“狂挖地下室、扩建房屋面积”的施工行为，损害其合法权益，要求撤销08031号民事判决。该案中，法院认为陈曦的起诉不符合有关法律规定，理由包括：第一、陈曦认为08031号判决处理结果与其有法律上的利害关系，故其作为无独立请求权第三人提起本案诉讼，但经审查，陈曦不属于无独立请求权第三人，因08031号判决书以“法院将根据原告（王晓东）别墅的空置时间、租金标准、被告别墅违法建设现状等因素，酌情确定被告的赔偿金额”为依据判决万夏赔偿王晓东2010年10月1日至2012年3月31日的房租损失三十八万元，08031号判决书的主文并未涉及陈曦的合法权益。第二、陈曦表示其提起第三人撤销之诉的原因是其合法权益有因08031号判决书受损的风险，王晓东已于2013年2月6日因相邻关系纠纷将陈曦诉至法院，要求陈曦赔偿2010年10月1日至2012年3月31日的剩余房租损失394000元，然而该案目前尚未审结，如陈曦有相反证据可以推翻08031号判决书所确认的“原告（王晓东）的承租人使用77幢别墅期间，相邻的76幢别墅及被告名下的78幢别墅均有施工行为”之事实，即是说，陈曦可以通过该案维护其合法权益，陈曦的合法权益并未因08031号判决书实际受损。2014年12月19日，法院裁定驳回陈曦的起诉。陈曦不服该裁定上诉至北京市第三中级人民法院（以下简称“三中院”）。最终三中院经审理后裁定驳回陈曦上诉维持原裁定。
原审法院审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，有证据证明陈曦确实曾存在对其76号房屋进行改扩建等违法行为。但是，王晓东须证明其损失的发生与陈曦违法建设行为之间存在因果关系。
从王晓东提交的限期拆除通知书及陈曦提交的物业《情况说明》及其附件等证据可以得知，陈曦购房发生在“2009”年之后，2009年5月12日陈曦已将花园改建为地下室并在花园内及二层露台加建房屋。根据前述查明的工程进度，2010年春节前76幢房屋违建主体工程已施工完毕是可能的。因此，陈曦提交的刘××、郭××证人证言中关于工程进度的内容法院予以采信。鉴于王晓东提交的2010年9月30日涉诉小区物业管理处出具的证明中称，从2010年7月9日开始，76、78号房屋“至今”在施工加建。结合王晓东提交的视频证据，陈曦在2010年2月26日之后虽仍存违法建设行为，但该“施工”已非主体工程施工。而王晓东提交的《退租函》中，肖振强提到：其“刚刚正常入住之后”“双方邻居于（2010年）6月份便开始改建扩建工程”。因此，肖振强于入住时对于76幢房屋当时已形成的违建情况系明知且未提出异议，并表示系“正常入住”。此外，王晓东未能举证证明2010年2月26日之后陈曦施工过程所产生的噪音及渣土等的具体情况，以及产生的渣土及噪音的严重程度足以导致77幢房屋无法居住、出租；王晓东亦未能证明陈曦违法建筑对77号房屋采光、隐私等构成影响且该影响足以导致77号房屋无法使用或出租。涉诉小区物业管理单位出具的证明内容中虽然表示77号房屋租户由于施工加建影响导致退租，但物业单位在对承租人身份、租赁关系真实性及施工行为情况等均未予核实，其作出前述结论显然缺乏事实依据，法院不予采信。同样，《新京报》等媒体对于涉诉房屋的报道陈述了违建等情况，但不能证明违建行为足以导致相邻房屋的居住、出租。综上所述，王晓东提交的《退租函》、物业证明等证据均不能证明77幢房屋退租及租金损失与陈曦违建行为之间存在因果关系。另外需要指出的是，虽然08301号判决查明并认定案外人万夏的违法建设行为对王晓东造成经济损失，但该判决并未查明陈曦违建行为的具体情节，亦未查明并认定陈曦违建行为所致影响的范围及程度等。因此，王晓东以陈曦违建行为导致其租金损失的诉讼请求缺乏事实依据，法院不予支持。
据此，原审法院于2015年月作出判决：驳回王晓东的全部诉讼请求。
一审判决后，王晓东不服，上诉至本院以同一起相邻关系纠纷案件已有生效判决，本案判决与之前的判决结果相互矛盾等为由请求撤销原判，依法改判支持王晓东的诉讼请求。陈曦同意原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、证明、民事判决、裁定等在案佐证。
本院认为：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。本案中，陈曦对76幢房屋进行的翻、改、扩建行为时未取得合法有效的规划审批手续，被有关行政机关认定为违法建设，违法建设的总扩建面积达432.73平米。且陈曦未提供证据证明其上述翻、改、扩建行为曾与相邻产权人王晓东进行过协商，并达成相关一致意见或谅解等。现王晓东已提供租户退租时出具的《退租函》及物业公司出具的证明等证据，证明其出租的77幢房屋的承租人因陈曦的上述翻、改、扩建行为为由不能正常使用租赁房屋，并以此为由退租，进而导致王晓东遭受房屋损失，所以陈曦作为过错方应对王晓东的相应合理损失予以赔偿。对于陈曦的赔偿金额，本院根据王晓东所出租房屋的空置时间和租金标准，陈曦翻、改、扩建行为及程度等因素，酌情为38万元。基于此，原审判决认定有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第13807号民事判决。
二、陈曦于本判决生效之日起十日内赔偿王晓东三十八万元。
二、驳回王晓东的其他诉讼请求。
一审案件受理费3605元，由王晓东负担128元（已交纳），由陈曦负担3477元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费7210元，由王晓东负担256元（已交纳100元，余款156元于本判决生效之日起七日内交纳），由陈曦负担6954元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
代理审判员 刘正韬
代理审判员 郑吉喆
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 吴可加