福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽02民终97号上诉人（原审被告）：林丽香，女，1977年8月1日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。委托诉讼代理人:林春松,福建天衡联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：常静，福建天衡联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄腾，男，1983年7月28日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。被上诉人（原审原告）:白巧梅，女，1986年6月11日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。上列被上诉人共同委托诉讼代理人：洪淑惠，福建如浩律师事务所律师。原审被告：鄢胜华，男，1983年12月11日出生，汉族，住湖南省新化县。上诉人林丽香因与被上诉人黄腾、白巧梅、原审被告鄢胜华房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2017）闽0211民初2172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林丽香上诉请求：撤销一审判决第一、二项，驳回黄腾、白巧梅全部诉讼请求，黄腾、白巧梅承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定林丽香欺诈无事实和法律依据。鄢胜华以二手业主身份向林丽香转卖讼争房屋，其赚取差价无可厚非，林丽香无义务将与鄢胜华交易的真实价格告知黄腾、白巧梅，不构成与鄢胜华共同隐瞒的情形；认定林丽香与鄢胜华的交易价格“比较接近市场价格”毫无事实根据；没有证据证明黄腾、白巧梅接受227万元价格违背其真实意思及与是否信任鄢胜华有何关联，无从得出黄腾、白巧梅“基于对鄢胜华的信任作出错误的意思表示”，一审认定林丽香在与黄腾、白巧梅缔约过程中存在欺诈缺乏依据，林丽香不存在欺诈行为。二、林丽香在与黄腾、白巧梅缔约过程中，主观上没有欺诈黄腾、白巧梅的故意。在协议签订期间，林丽香根本无从了解鄢胜华在合同价格方面是否存在向黄腾、白巧梅隐瞒真实情况的情形，更不存在与鄢胜华达成价格上欺诈黄腾、白巧梅的共谋。林丽香无任何企图以欺诈手段达到减少价款或获取其他不当利益的目的，也毫无以欺诈手段诱使黄腾、白巧梅缔约的必要。三、在缔约过程中，林丽香客观上也未实施任何欺诈行为。四、黄腾、白巧梅确定以227万的价格交易是基于自身的独立判断，并不依赖于林丽香的行为，其意思表示与林丽香是否告知与鄢胜华之间的交易价格无因果关系。五、黄腾、白巧梅以227万的价格与林丽香签约，并不违背其真实意思表示。综上，一审判决认定事实有误，适用法律不当，判决显失公平公正，应予撤销。黄腾、白巧梅辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、从林丽香与鄢胜华签订的合同，双方合谋以227万元的价格与黄腾、白巧梅签订房屋买卖合同，足以说明了林丽香与鄢胜华的合谋故意。二、林丽香配合鄢胜华隐瞒或者说并未披露讼争房屋的实际价值达245万元左右，利用黄腾、白巧梅信息不对等的条件，与黄腾、白巧梅签订合同，足以体现了欺诈的故意，且为该目的付出了行为。三、由于林丽香与鄢胜华的相互配合隐瞒，加上鄢胜华与黄腾是老乡关系，鄢胜华是房屋买卖中介，基于对老乡和中介服务的信任，黄腾误认为当时涉案房屋的市场行情价格是227万元而签订合同。四、合同签订后，林丽香与鄢胜华又以290多万元的价格出售给了案外人朱薇，一方面看出林丽香并非为了实际居住，而是赚取中间差价的目的，另一方面也证实了讼争房屋价格从林丽香与鄢胜华签订合同起一直处于上涨状态。从本案合同签订的过程、合同的内容、林丽香和鄢胜华的目的，以及其所实施的行为等等看出欺诈的实质，不仅扰乱了正常的市场交易秩序，违背诚实信用原则，同时对黄腾、白巧梅构成了欺诈，其三方签订的合同显失公平，应当予以撤销。黄腾、白巧梅向一审法院提出诉讼请求：1.撤销黄腾、白巧梅与林丽香签订的编号为0000187号的《房产预约买卖协议书》；2.林丽香立即向黄腾、白巧梅返还发票号码为00253414、00100778的两份《销售不动产统一发票（自开）发票联》原件；3.林丽香、鄢胜华赔偿黄腾、白巧梅精神损失100000元、房屋价格损失137525元、误工损失62475元合计300000元；4.本案全部诉讼费用由林丽香、鄢胜华承担。一审法院认定的事实：2014年8月2日，厦门市东区开发有限公司与白巧梅签订一份《商品房买卖合同》，约定白巧梅向厦门市东区开发有限公司购买厦门市集美区住宅·莲花新城1#地块8号楼20层2002室房屋，建筑面积为90.85平方米，2014年9月4日，上述合同在厦门市房地产交易权籍登记中心备案。黄腾与白巧梅于2011年登记结婚。2016年3月，黄腾、白巧梅委托厦门市集美区闽荣兴房屋中介服务部（以下简称闽荣兴中介服务部）作为居间方出售上述房产，鄢胜华系闽荣兴中介服务部的法定代表人，鄢胜华与黄腾系老乡。2016年6月，鄢胜华将上述房源信息提供给厦门东篱房产营销策划有限公司（以下简称东蓠房产公司）。2016年6月17日，厦门东篱房产营销策划有限公司向鄢胜华介绍了客户林丽香，鄢胜华向林丽香出示了上述《商品房买卖合同》及黄腾夫妇身份证的手机照片，鄢胜华欲赚取房屋差价，遂以出售方的身份（甲方）与林丽香（购买方、乙方）在闽荣兴中介服务部的住所地厦门市集美区之二（林丽香当场知晓鄢胜华系该服务部法定代表人）签订一份《房产预约买卖协议书》，双方约定：甲方将厦门市集美区住宅·莲花新城1#地块8号楼20层2002室房产出售给乙方，以套计价，总价为2407525元。乙方于本协议签订之日支付定金137525元给甲方。乙方于2016年7月10日前公证当日与一手业主重新签订《房产预约买卖协议书》后，本协议自动作废。双方约定与一手业主签订的房屋成交总价为2270000元整。双方不得以此违约。如因一手业主原因变更，不追究双方违约责任。但甲方不得以此为借口跳价。甲方承诺此房源的真实性，没有银行按揭以外的债务纠纷，否则将承担本协议第十一条30%总房款的违约金，等等。鄢胜华、林丽香分别在上述协议落款的甲、乙方处签名捺印。同日，林丽香向鄢胜华支付了137525元，之后，林丽香未向鄢胜华支付过其他款项。鄢胜华与黄腾、白巧梅就上述房屋未签订过买卖合同，也未签订过委托协议或者办理过公证委托手续，上述房屋至今未办理一手产权证。2016年6月21日，白巧梅、黄腾作为甲方（出售方），林丽香作为乙方（购买方），闽荣兴中介服务部作为丙方（中介方），三方签订一份《房产预约买卖协议书》（编号：0000187），协议载明：一、甲方同意将其已购买座落于厦门市集美区住宅·莲花新城1#地块8号楼20层2002室的房产转让给乙方，……该房产目前已抵押至中国银行。二、甲乙双方同意上述房产以套计价总价共计2270000元整。本协议签订之日，乙方应支付购房定金900000元整，并于本协议签订之日直接支付给甲方。……五、甲乙双方同意，乙方将上述购房款分三次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：1.乙方于办理公证并获得公证书当日向甲方支付270000元；2.乙方于2016年6月21日向甲方支付900000元整；3.乙方于开发商交房当日向甲方支付10000元整；4.乙方于2016年7月1日起，该房产原甲方的银行按揭余额由乙方向银行支付。在产权过户到乙方名下之前，乙方必须每月按时足额支付甲方银行按揭余额（包括本金和利息）；如遇利率调整，多出或减少的利息由乙方承受，若未按时足额还款，逾期二次，将视为悔约，按第十三条承担违约责任。5.付款前提：甲乙双方约定甲方应在上述第1款所约定的付款期限之前将出售上述房产的所有相关手续的权利书面委托给乙方指定的人员并对该委托进行公证，公正书由乙方执管。6.补充：总房价减去银行按揭为准。……九、甲方保证：上述房屋权属清楚，无债权债务纠纷；如存在其他共有人则共有人均已同意出售……十五、甲乙双方保证于2016年7月10日前到公证处办理委托公证，所产生的公证费用由乙方承担；乙方有权指定第三方为其公证人……十六、针对上述所有条款，甲方已征得产权人及所有产权共有人的同意。十七、本协议经三方签名盖章后生效，若有未尽事宜，甲乙双方日后可再行协商，经协商所签订的补充协议与本协议具有同等效力。十八、甲乙双方在履行本协议过程中发生争议，应协商解决，协商不成的，任何一方可向房屋所在地有管辖权的人民法院起诉。……二十、双方约定的其他事项：甲方无条件配合乙方办理该房产手续。定金以实际到账为准。公证当日甲方需把所有材料交给乙方。黄腾、林丽香分别在上述协议落款的甲、乙方处签名捺印，闽荣兴中介服务部在丙方处盖章确认，鄢胜华在丙方经办人处签名。2016年6月29日，黄腾、白巧梅向林丽香出具一份收据，载明其收到林丽香支付的购房首付款1168727元；黄腾、白巧梅与林丽香当庭均确认2016年7月至2017年8月，林丽香通过案外人林丽萍、陈兰玉的银行帐户向白巧梅转账的款项（以支付银行按揭款）分别为6227元、6227元、5502元、5866元、5866元、5866元、5866元、5866元、5864元、5元、5864元、5869元、5866元、5866元、5866元，黄腾、白巧梅当庭表示若本案合同应予撤销，则同意在抵消其损失后将上述款项返还给林丽香。2016年6月29日，黄腾、白巧梅与林丽香就上述房屋的相关权利签订一份委托书，并办理了公证手续，同日，黄腾、白巧梅将发票号码分别为00253414、00100778的《销售不动产统一发票（自开）发票联》原件、上述《商品房买卖合同》复印件及备案证明复印件交给林丽香。2017年2月24日，林丽香与案外人朱薇就上述房屋签订一份《房产买卖协议》，约定林丽香将上述房屋出售给朱薇，房屋总价为2907000元。2017年3月，黄腾、白巧梅知晓林丽香与鄢胜华签订买卖协议的事情后，白巧梅于2017年3月23日向厦门市公安局集美分局报警，2017年4月14日，厦门市公安局集美分局书面告知白巧梅，以无违法犯罪事实，不属公安机关管辖为由撤销白巧梅被诈骗案。2017年4月10日，鄢胜华在厦门市公安局集美分局陈述：我明确告诉她（林丽香）这是我要赚的差价部分（137525元），让她帮我隐瞒这个情况。因为这套房子当时的市场价格在245万元左右，林丽香配合我向黄腾夫妇隐瞒实际价格，就能便宜四五万元买到房子（我和林丽香谈的2407525元总价比当时实际的市场价格低了四五万元），所以她也愿意配合。一审法院认为，本案系因房屋买卖引发的合同纠纷。鄢胜华与林丽香签订的《房产预约买卖协议书》中约定该协议在林丽香与一手业主重新签订《房产预约买卖协议书》后自动作废，林丽香与一手业主签订的房屋总价为2270000元整，可见林丽香当时知晓一手业主是黄腾、白巧梅，也明知两份合同成交价存在差价；从常理来看，在进行不动产的交易时，林丽香作为购买方，应尽到审慎注意义务，包括核实鄢胜华是否有权处分讼争房屋，而事实上鄢胜华未与黄腾、白巧梅签订过买卖协议、委托协议，也未办理过委托公证，退一步而言，即使鄢胜华是“二手房东”，林丽香在与鄢胜华签约后，无须再与黄腾、白巧梅签约，故林丽香先后签订两份买卖协议的行为以及上述协议约定明显有违常理。综上，林丽香关于认定鄢胜华系“二手房东”、基于交易安全又与一手业主签约的当庭陈述缺乏事实依据，与常理不符，不予采信。鄢胜华为了达到以收取“定金”137525元的形式赚取差价的目的，林丽香明知一手业主是黄腾、白巧梅，两份合同成交价存在差价，仍配合鄢胜华赚取差价（林丽香当庭陈述购买讼争房屋系为了自住，但其于2017年2月24日就讼争房屋与朱薇签订买卖合同，明显其购房目的不是为了自住），二人向黄腾、白巧梅隐瞒了其二人达成了比较接近市场价格的成交价，黄腾、白巧梅基于对鄢胜华的信任作出错误的意思表示，从而违背其真实意思表示与林丽香签订了成交价为2270000元的买卖合同，在此过程中，鄢胜华、林丽香明显存在欺诈，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”，黄腾、白巧梅主张撤销其与林丽香签订的《房产预约买卖协议书》于法有据，应予支持。上述协议撤销后，林丽香应当向黄腾、白巧梅返还发票号码为00253414、00100778的两份《销售不动产统一发票（自开）发票联》原件。黄腾、白巧梅主张林丽香、鄢胜华赔偿损失共计300000元，但未提交任何证据予以证明，故对其该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销黄腾、白巧梅与林丽香于2016年6月21日签订的《房产预约买卖协议书》（编号：0000187）；二、林丽香应于本判决生效之日起七日内向黄腾、白巧梅返还发票号码分别为00253414、00100778的两份《销售不动产统一发票（自开）发票联》原件；三、驳回黄腾、白巧梅的其他诉讼请求。二审中，林丽香申请证人东篱房产公司中介人员钟某出庭作证，证人钟某当庭陈述：其参与林丽香与鄢胜华签订合同过程，鄢胜华有出示与原业主的房产买卖协议原件及公证书，买方为鄢胜华，产权人不记得。林丽香对一审认定林丽香与鄢胜华签订合同地点有异议，签约地点在东蓠房产公司金海湾店面。一审还遗漏认定鄢胜华在与林丽香签订合同过程，有向林丽香出示其与黄腾、白巧梅之间房屋买卖合同及魏某在公安机关所作笔录的内容、鄢胜华与黄腾、白巧梅曾就讼争房产签订过买卖合同及公证。黄腾、白巧梅对一审认定的事实无异议，针对签约地点提出，闽荣兴中介服务部在东蓠房产金海湾店面隔壁。经查认为，证人魏某在公安机关的笔录陈述鄢胜华在与林丽香签订合同过程有出示一份房产买卖协议，但并没有仔细看买卖方是谁。鄢胜华在一审庭审中及公安机关的笔录均陈述其出示给林丽香看的是一手购房合同，对林丽香称是帮黄腾卖房子。上述证人陈述不一，不能确认鄢胜华向林丽香出示的是其与黄腾、白巧梅签订讼争房产的买卖协议的事实。鄢胜华在一审已予以确认,其从未与黄腾、白巧梅签过房屋买卖合同和公证书。本院认为，本案争议焦点为林丽香是否以欺诈的手段与黄腾、白巧梅签订讼争合同。林丽香辩称其是基于鄢胜华“二手房东”的身份与鄢胜华签订合同，与黄腾、白巧梅签约过程中没有欺诈的故意和行为。经查，林丽香称其看到鄢胜华与黄腾、白巧梅签订的房屋买卖合同及公证书，认为鄢胜华是“二手房东”，但鄢胜华在一审庭审中及公安机关的笔录均陈述其出示给林丽香看的是一手购房合同，称是帮黄腾卖房子。证人钟某、魏某称鄢胜华有出示与原业主的房产买卖协议，但均不能清楚指明原业主是谁，也没有任何书面材料证明鄢胜华是“二手房东”。且在林丽香在与鄢胜华签订合同过程中，鄢胜华的行为明显不符合“二手房东”的身份。鄢胜华在公安机关笔录中陈述，其直接告诉林丽香其目是要赚取房屋差价，可以低于市场价格将讼争房屋出售给林丽香，要求林丽香配合其向黄腾、白巧梅隐瞒讼争房屋的真实交易价格、其与林丽香的交易情况。林丽香在公安机关笔录中陈述，鄢胜华一再交代她不要跟黄腾谈价格。若鄢胜华是“二手房东”，鄢胜华对讼争房产拥有完全处分权，林丽香没有必要与鄢胜华、黄腾、白巧梅分别签订合同，鄢胜华亦无必要要求林丽香帮其隐瞒真实交易价格。且林丽香与黄腾、白巧梅签订的讼争合同中，鄢胜华是以丙方闽荣兴中介服务部的经办人名义签名，对此林丽香是明知的。综上，林丽香辩称解基于鄢胜华“二手房东”的身份与鄢胜华签订合同，不符常理，难以成立。林丽香在与鄢胜华签订合同后即将差价款打给鄢胜华，帮助鄢胜华赚取房屋差价。之后在林丽香与黄腾、白巧梅签订合同时，林丽香、鄢胜华共同向黄腾、白巧梅隐瞒讼争房屋的真实交易价格，应认定林丽香主观上与鄢胜华有共同的欺诈故意，客观上向黄腾、白巧梅隐瞒了真实交易情况。因鄢胜华、林丽香隐瞒真实情况，黄腾、白巧梅错误认为其出售讼争房屋的交易价格系真实的，陷于错误认识情况下与林丽香订立合同。可以认定鄢胜华、林丽香以欺诈手段使黄腾、白巧梅在违背真实意思表示下签订合同，该合同依法应予撤销。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。林丽香上诉请求没有事实和法律依据，不能成立，应予驳回。因依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由林丽香负担。本判决为终审判决。审判长  陈许贞审判员  郑文雅审判员  龙 辉二〇一八年三月二十三日书记员  潘辉文附：本案所适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。