广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0203民初3542号原告：柳州市泓福物业服务有限责任公司，住所：柳州市雅儒路西四巷6号。法定代表人：林宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：韦克，女，该公司员工。委托诉讼代理人：黎明，广西华怡律师事务所律师。被告：刘文林，男，1968年10月10日出生，汉族，教师，住广西柳州市柳南区，现住广西柳州市鱼峰区。委托诉讼代理人：高永萍（系刘文林的妻子），女，住广西柳州市城中区，现住广西柳州市鱼峰区。被告：高永萍，女，1970年3月11日出生，汉族，退休职工，现住广西柳州市鱼峰区。原告柳州市泓福物业服务有限责任公司与被告刘文林物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月5日立案后，依原告柳州市泓福物业服务有限责任公司的申请追加高永萍作为被告参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柳州市泓福物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人黎明，被告高永萍兼被告刘文林的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳州市泓福物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告立即支付截止至2017年4月10日拖欠的物业服务费3964.8元及违约金396.4元；二、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告补正其诉讼请求以及事实理由中的欠费截止时间为2017年4月30日。事实和理由：2008年9月11日，原告与柳州市兴柳房地产开发有限责任公司（以下简称“兴柳公司”）签订了《兴柳·蟠龙宝邸小区前期物业服务合同》，约定由原告对兴柳公司开发的坐落于柳州市的“兴柳·蟠龙宝邸”小区进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，按应交纳物业服务费用千分之三每日的标准向乙方支付违约金。之后，原告就物业服务等级标准和收费标准按要求备案并公示，并按合同要求履行合同义务。2012年4月30日，双方就原合同签订补充协议，将原合同约定的合同期限自2012年5月1日延长至该小区依法成立业主大会并选聘新的物业服务公司签订物业服务合同生效为止。被告购买了“兴柳·蟠龙宝邸”小区9栋3单元7-1号住宅一套（其住宅建筑面积为128.69㎡），被告在2009年11月28日交接收房时与原告签订了《蟠龙宝邸前期物业服务协议》、《兴柳·蟠龙宝邸业主临时管理规约》，双方约定了收费依据，计算方式及起始时间和违约责任等，约定前期物业服务标准为1.1元/每平方每月，每季第一个月10日前预先交纳当季应付的物业服务费用，同时约定业主违反协议不按照约定缴纳物业服务费的，原告可以按照合同约定收取违约金，按日计算（标准为千分之三），从到期之日起至实际交纳之日止。《兴柳·蟠龙宝邸业主临时管理规约》还约定了若业主未能按期清缴应付款项，则原告有权收取追讨欠款的律师费等费用。被告还签署了《承诺书》承诺遵守以上合同和临时管理规约，同意原告对“兴柳·蟠龙宝邸”小区实行物业管理服务并交纳了半年的物业服务费。但被告自2015年1月1日至2017年4月10日，累计欠物业服务费3964.8元及违约金396.4元。原告经多次催促未果，为维护其合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告刘文林、高永萍辩称，一、原告在业主的公共绿地和专用人行通道、消防通道上违法划线，收取停车费。二、原告没有征得业主同意，私自在业主电梯轿厢内安装广告，其中电视广告噪音扰民，影响了业主的居住环境。三、被告于2009年购买商品房办理交房手续时，原告要求被告必须先签订物业服务合同才领钥匙，被告在没有看清合同情况下签了字，合同约定了车辆停放费用的收益按照比例分成，而原告至今未公布过账目，未向业主支付分配收益，合同上未写明向业主分配收益的时间，有失公平。四、原告的各项服务与签订的协议差距甚远，整个小区只有4名保洁人员，最长时间近一个月无人做卫生。国庆期间，公共区域的路灯损坏了，原告也没有及时帮修理，保安称放假期间无人上班。综上，原告未按物业服务协议履行义务，请求驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：位于柳州市的蟠龙宝邸小区由柳州市兴柳房地产开发有限责任公司开发建设。原告系具有壹级资质的物业服务企业。原告与柳州市兴柳房地产开发有限责任公司于2008年9月11日、2012年4月30日分别签订了《“兴柳·蟠龙宝邸”小区前期物业服务合同》以及《“兴柳·蟠龙宝邸”小区前期物业服务合同补充协议》，约定由原告为蟠龙宝邸小区提供前期物业管理服务。原告于2009年11月24日、11月26日分别取得柳州市建设委员会物业服务等级标准和收费标准备案以及柳州市物价局价格管理科备案。被告系蟠龙宝邸小区9栋3单元7-1号业主，其于2009年11月28日到原告处办理了房屋交接手续，并与原告签订了《兴柳·蟠龙宝邸业主临时管理规约》及《蟠龙宝邸前期物业服务协议》、《关于“蟠龙宝邸前期物业服务协议”补充协议》。其中，《蟠龙宝邸前期物业服务协议》约定：1．被告购买的房屋座落于蟠龙宝邸小区9栋3单元7-1室，房屋类型为住宅，建筑面积为128.76平方米；2．收费标准为：住宅为1.1元／㎡·月，每季第一个月10日前预先交纳当季应付的物业服务费用；3．被告违反协议，不按照约定缴纳物业服务费用的，原告可以依照合同约定收取违约金，有权要求被告按日（标准为3‰）计算，从到期之日起至实际交纳之日止。《关于“蟠龙宝邸前期物业服务协议”补充协议》将前述协议关于“住宅为1.1元／㎡·月”的物业服务收费标准调整为“一楼0.8元／㎡·月”。被告从2015年1月1日起至2017年4月30日止未交纳物业服务费。原告通过书面方式向被告催收，被告仍未交纳，故酿成本案纠纷。另查明，原告将小区部分人行通道划为临时停车位。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方在自愿、平等的情形下签订的，未违反法律规定，属有效协议，双方之间成立物业服务合同关系。原、被告双方均应按照协议约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，亦应受该合同约束，履行交费义务。故被告应支付原告从2015年1月1日至2017年4月30日止期间共28个月的物业服务费3965.8元（128.76平方米×1.1元／平方米×28个月）；原告仅主张3964.8元，系其对自己民事权利的处分，本院予以准予。关于违约金，被告辩称其不交物业服务费的理由为原告未经业主同意改变人行通道用途为停车位，因原告未能提供充分证据证明其已经得专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，故本院对被告的此项抗辩理由予以采信，原告的物业服务存在一定瑕疵，但该瑕疵未达严重影响业主生活、构成根本违约的程度，因此本院对原告主张被告支付违约金的诉请不予支持。关于被告主张的轿厢广告声音扰民问题，被告可另行主张其权利。关于被告主张的车辆停放费用收益分配问题，因共有部分收益属于全体业主共同所有，可由全体业主或代表全体业主的业主委员会另行主张。关于被告主张的其他问题，通过审查双方提供的证据材料，本院认为被告提出的问题尚未达到其可以免交物业费的程度。综上，被告的上述抗辩理由不足以作为其拒交物业费的理由，本院对此不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告刘文林、高永萍支付原告柳州市泓福物业服务有限责任公司物业服务费3964.8元；二、驳回原告柳州市泓福物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告刘文林、高永萍负担。上述应付款项，义务人应于本案判决书送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审判员 李 旎二〇一七年十二月十一日书记员 黄晓珺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。