天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0112民初2202号原告:王如增，男，1963年8月30日生，汉族，无业,住天津市津南区。委托诉讼代理人:刘俊菲,天津顺昊律师事务所律师。委托诉讼代理人:祝长虹,天津顺昊律师事务所律师。被告:天津百胜房地产开发有限公司，住所地天津开发区黄海路88号D座2门1002室。法定代表人：于德海，职务经理。被告:于宏伟,女,1976年6月16日生,汉族,住天津市津南区。委托诉讼代理人：尚得群，天津同华律师事务所律师。原告王如增与被告天津百胜房地产开发有限公司（以下简称百胜公司）、于宏伟所有权确认纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王如增及其委托诉讼代理人刘俊菲、被告百胜公司的法定代表人于德海、被告于宏伟的委托诉讼代理人尚得群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王如增向本院提出诉讼请求:1、请求人民法院依法确认坐落于天津市××水沽镇××号房屋归原告所有；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2001年原告与天津开发区瑜盛圆房地产开发有限公司（以下简称瑜盛圆公司）口头约定由原告购买瑜盛圆公司开发的位于津南区咸水沽镇建国大街1号谷星里2-3-201、202号两处单元房，约定两处房屋总价款198025.57元。原告已经交纳两处房屋全部房款，瑜盛圆公司也于2003年3月份将该房屋交予原告，原告一直居住使用至今。后瑜盛圆公司不但没有协助原告办理房屋产权证，反而将涉案房屋202号登记在被告于宏伟名下。2013年10月原告曾就与瑜盛圆公司房屋买卖关系的效力问题向法院提起诉讼，法院于2013年12月10日出具（2013）南民二初字第1662号民事判决书，判决原告与瑜盛圆公司之间关于购买涉案两处房屋的口头协议有效。原告认为，原告系该涉案房屋的合法所有人，瑜盛圆公司将该涉案房屋出售给被告于宏伟的行为属于无权处分，该登记行为无效，涉案房屋仍应为原告所有。经查，瑜盛圆公司于2015年2月变更为百胜公司，依据法律相关规定，应由其对原告承担相应的法律责任。故原告向法院起诉，请求法院判如所求。被告百胜公司辩称,涉案房屋的开发方是我公司,承建方是北闸口建筑公司。2005年涉案房屋才竣工,原告称2003年3月入住不是事实。我公司没有向原告交付房屋，原告是私自破门进住，我公司曾经报警。原告主张房款已经付清应该提交证据。我公司与于宏伟依据相关规定签订天津市商品房买卖合同，不存在任何过错和瑕疵。原告不按照销售规定全额交付房价款及配套款项有违买卖交易的原则和常理，存在过错。原告企图以少数钱款占据他人的私有财产，原告所讲均没有事实和法律依据，要求驳回原告的诉讼请求。被告于宏伟辩称，于宏伟已经合法取得涉案房屋的所有权，原告对涉案房屋主张权利仅凭口头协议没有佐证不能成立。原告没有产权证，对该房屋的占有是非法占有，应该立即给于宏伟腾房。要求驳回原告的诉讼请求。本案争议焦点：原告对涉案房屋是否享有所有权。原告向本院提交如下证据：（2013）南民二初字第1662号民事判决书。该判决书认定2001年原告与瑜盛圆公司口头约定原告购买瑜盛圆公司开发的天津市津南区咸水沽镇建国大街1号谷星里2-3-201、202号两处房屋，两处房屋总房款198025.57元，原告已经交纳两处房屋全部房款，瑜盛圆公司于2003年3月将上述房屋交予原告，原告使用至今，判决：原告王如增与被告天津开发区瑜盛圆房地产开发有限公司之间关于原告购买被告开发的天津市津南区津沽公路北侧谷星里2-3-201、202房屋的口头协议有效。被告百胜公司对该证据的真实性无异议，但认为瑜盛圆公司从未委托过刘松林、张志作为代理人，该二人也不是我公司职员；瑜盛圆公司于2003年3月将房屋交予原告不是事实，我公司没有见到款项。被告于宏伟对该证据的真实性无异议，但对于合法性有异议，认为双方仅有涉案房屋的口头协议，不符合法律规定，协议有效并不意味着涉案房屋属于原告。被告于宏伟向本院提交如下证据：1、天津市商品住宅维修基金交款收据1页（复印件）。2、登记费票证1页（复印件）。3、图纸资料费发票1页（复印件）。4、契税完税证1页（复印件）。5、销售不动产统一发票3页（复印件）。6、天津市商品房买卖合同1份（复印件）。7、天津市房地产权证1份。原告对上述证据1-6认为是复印件，故不认可；对证据7的真实性无异议。被告百胜公司对上述证据无异议。被告百胜公司未向本院提交证据。本院从房管部门调取了涉案房屋产权转移的相关证据。原被告对上述证据的真实性均无异议。本院经审查认为：原告提交的证据，系已经发生法律效力的民事判决书，对其证明效力本院予以认证。被告于宏伟提交的证据7，真实性本院予以认证；证据1-6虽然系复印件，但基于于宏伟已经取得了涉案房屋的产权证，上述证据系取得产权证的必要票据，故对上述证据的真实性本院予以认证。本院从房管部门调取的证据，真实性本院予以认证。根据本院认定的证据，结合当事人陈述，本院确认如下事实：坐落于天津市津南区咸水沽镇建国大街1号谷星里2-3-201、202号房屋由天津开发区瑜盛园房地产开发有限公司（以下简称瑜盛圆公司）开发建设。2003年3月原告入住上述房屋。2013年10月24日，原告以瑜盛圆公司为被告向本院提起诉讼，要求确认原告与瑜盛圆公司的房屋买卖关系有效。本院做出（2013）南民二初字第1662号民事判决书，确认原告与瑜盛圆公司于2001年口头约定原告购买瑜盛圆公司开发的天津市津南区咸水沽镇建国大街1号谷星里2-3-201、202号两处房屋，两处房屋总房款198025.57元，原告已经交纳两处房屋全部房款，瑜盛圆公司于2003年3月将上述房屋交予原告，原告使用至今。认为“原告提供的证据能够证明原、被告具有对天津市津南区津沽公路北侧谷星里2-3-201、202号房屋的口头协议，该口头协议系原、被告真实意思表示，且未违反法律、法规规定，应为有效”，遂判决：“原告王如增与被告天津开发区瑜盛圆房地产开发有限公司之间关于原告购买被告开发的天津市津南区津沽公路北侧谷星里2-3-201、202房屋的口头协议有效”。另查，2009年9月17日，瑜盛圆公司与于宏伟签订天津市商品房买卖合同，由于宏伟以400536元的价格购买坐落于天津市××水沽镇××号房屋。2009年9月30日于德海作为于宏伟和瑜盛圆公司的代理人办理了涉案房屋的房地产权转移登记手续，并于2009年11月12日领取了涉案房屋的房地产权证。2015年2月13日，瑜盛圆公司更名为天津百胜房地产开发有限公司。庭审中，百胜公司称与于宏伟签订商品房买卖合同时告知其原告私自入住该房屋，于宏伟表示购买的是房屋产权，有人入住是瑜盛圆公司与占房人之间的纠纷，与于宏伟无关。于宏伟称签订商品房买卖合同时知道该房屋被人占有，但于宏伟买房有合法手续，瑜盛圆公司与个人的纠纷与其无关；而且于宏伟买房之前看过房，取得房地产权证后也通过口头方式要求原告腾房。原告称，自原告入住以来没有人看过房，也没有人向原告主张过权利。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。但“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”，当事人无须举证证明。本院做出的已经发生法律效力的（2013）南民二初字第1662号民事判决书确认了原告与百胜公司（原瑜盛圆公司）之间关于原告购买涉案房屋的口头协议有效，并且确认了原告已经交纳涉案房屋的全部房款、百胜公司（原瑜盛圆公司）于2003年3月将涉案房屋交予原告、原告入住至今等诸项事实，因此原告与百胜公司（原瑜盛圆公司）之间关于原告购买涉案房屋的口头协议已经实际履行，双方已经基本完成了对涉案房屋的买卖行为。在此情况下，被告百胜公司（原瑜盛圆公司）于2009年9月17日与被告于宏伟签订了商品房买卖合同、将该房屋售予被告于宏伟的行为应为无权处分。被告于宏伟在购买涉案房屋时明知其中有人居住仍签订房屋买卖合同，且在取得房地产权证后未实际入住，有违通常交易习惯，其购买涉案房屋不符合善意取得的法定要件。虽然被告于宏伟取得了涉案房屋的房地产权证，但该房地产权证的取得缺乏合法性，不能据此确认房屋所有权。房地产权证系买卖行为的附随义务，是一种登记行为，会产生登记效力。但登记效力与事实效力相矛盾时，应以事实为准。因此，涉案房屋应属于原告所有。原告的主张合法有据，本院应予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第七十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：坐落于天津市津南区咸水沽镇建国大街1号谷星里2-3-202号房屋归原告王如增所有。案件受理费5100元，由被告天津百胜房地产开发有限公司、于宏伟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判长 马 刚审判员 张旭东审判员 董 青二〇一七年六月一日书记员 刘 璐速录员 翟凤霞