广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法民一初字第634号
原告：庄晓飞，男，1977年10月17日出生，汉族，户籍所在地浙江省洞头县，现住广东省中山市。
委托代理人：杨春雪、何伟，广东维纳律师事务所律师。
被告：广州银罗湾投资有限公司，住所地广东省广州市黄浦区。
法定代表人：郑立锋。
被告：郑立锋，男，1964年1月22日出生，汉族，户籍所在地广东省广州市越秀区，现于中山市看守所服刑。
原告庄晓飞诉被告广州银罗湾投资有限公司（以下简称银罗湾公司）、中山市时尚京都物业管理有限公司（以下简称时尚京都公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月18日立案受理后，依法组成合议庭于2014年7月22日公开开庭进行审理。因本案需以中山市中级人民法院受理的（2014）中中法刑二初字第19号审理结果为依据，本院于2014年7月22日作出（2014）中一法民一初字634-1号民事裁定，裁定本案中止诉讼，于2015年6月10日恢复审理。诉讼中，原告撤回对被告时尚京都公司的起诉。本院依原告的申请，依法追加郑立锋为共同被告，另行组成合议庭于2015年8月17日公开开庭进行审理。原告庄晓飞委托代理人何伟到庭参加诉讼，被告郑立锋（暨被告银罗湾公司的法定代表人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告庄晓飞诉称：2012年12月6日，原告与被告银罗湾公司的委托代理人时尚京都公司签订了商铺买卖合同、商铺租赁合同，约定原告向银罗湾公司购买中山市西区富华道383号柏景台1层082号商铺，签订合同后，原告已按照合同向时尚京都公司支付了商铺价款。商铺买卖合同第十一条约定在商铺交付后150个工作日，由出卖人负责办理商铺的交易过户手续。因被告迟迟无法办理商铺的过户手续，原告于2013年9月2日委托律师向两被告发出律师函要求解除两份合同，并要求被告支付违约金，退回全部已付商铺价款。两被告收到文件后没有任何回应，且已经无法联系负责人。其后原告了解到该商铺的产权根本不清晰，无法办证。被告明知不能履行合同目的，已构成对原告的欺诈。为维护原告合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1.解除原、被告签订的商铺买卖合同，商铺租赁合同；2.被告银罗湾公司返还原告已收款款151300元及支付逾期利息（自起诉之日起按照中国人民银行逾期贷款利率计算至生效判决指定支付日止）；3.被告银罗湾公司支付违约金780元及赔偿因欺诈造成原告损失150600元；4.两被告承担诉讼费用。诉讼中，原告以郑立锋为银罗湾公司的实际经营人为由，其个人财产与银罗湾公司的财产混淆不清为由，申请追加郑立锋本案共同被告，并撤回对时尚京都公司的起诉，要求被告郑立锋与银罗湾公司连带承担上述第2至第4项诉讼请求确定的债务。诉讼中，原告撤回要求解除商铺租赁合同的诉讼请求，并明确第二项诉讼请求的利息计算至全部款项清偿之日止，并变更上述第3项诉讼请求为两被告连带支付违约金12480元。
原告为支持其主张的事实及诉讼请求提交的证据有：1.商铺买卖合同、授权委托书、时尚京都服饰城商铺租赁合同；2.收据2份及刷卡单；3.律师费收据；4.律师函、快递单及回执；5.报警回执。
被告银罗湾公司及郑立锋辩称：被告收取全部购房款最后都到了郑立锋及郑立锋控制的公司账户，时尚京都公司没有自留，这一点在刑事判决书已经认定了；2.商铺买卖合同是销售公司林锦河和邓向阳负责，时尚京都公司是林锦河成立的销售公司，邓向阳是郑立锋的员工，也仅挂名时尚京都公司作为法人代表。合同的签订是林锦河负责操办的，但林锦河私自把原已与郑立锋约定好的部分条款改了，例如郑立锋与林锦河约定办证期限为180个工作日，林锦河负责时为了提高销售提成私自修改为150个工作日，郑立锋对此不知情，这一点郑立锋已在刑事案件审理中已经发表了意见，但是法院没有采纳该意见。4.郑立锋控制的公司账户与个人账户资金可以调动，银罗湾公司系郑立锋控制的公司，收取原告的购房款最后都由郑立锋收取，因为全部购房款是自己收取的。原告要求被告返还购房款及支付违约金、利息，被告同意返还购房款。关于利息和违约金，如果不支付违约金，两被告同意按银行同期利率的两倍支付利息给原告。如果要支付违约金和利息，被告愿意支付合理的违约金及一倍利息，不合理的违约金不应当支付，刑事判决已经判令没收郑立锋的全部财产，而且判郑立锋无期徒刑，郑立锋个人没有能力赔偿原告，但会尽量配合包括原告在内的购房者拿回款项。
两被告未就其辩解提交证据。
经审理查明：2012年12月6日，以银罗湾公司作为出卖人，由时尚京都公司代理银罗湾公司与庄晓飞作为买受人签订《商铺买卖合同》，合同约定买受人购买出卖人代产权拥有人出售的中山市西区富华道383号柏景台1层082号商铺，合同约定建筑面积12.04平方米，其中套内建筑面积7.42平方米，商铺总价为249600元。合同第四条约定付款方式为：买受人于2012年12月6日前支付全部房价款的28%即7万元整，2012年12月15日前支付全部房价款的32%合计80600元，该商铺被分割到出卖人名下并由出卖人或其代理人通知买受人后的三天内，买受人向出卖人支付全部房价款的40%即99000元。合同第六条约定出卖人应于2012年11月1日前交付合同约定的商铺。合同第十条约定：在商铺交付后的150个工作日内，由出卖人负责向中山市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人必须在出卖人或出卖人的委托人通知的时间内配合出卖人到国土部门签署过户文件、缴纳相关税费并提供办理过户手续所需的一切材料。出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：（1）逾期超过30日的，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过30日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款5%的标准向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金。该合同还约定本合同项下的商铺正在办理产权分割手续，对此买受人已经十分明确，本合同项下因分割具体商铺产权而涉及的大产权证包括：1层2卡、2层2卡等，买受人已知晓并认可出卖人的委托人是受上述物业的产权人之委托来处分本合同项下的商铺的。合同还约定了其他条款，由庄晓飞与时尚京都公司签名盖章。
同日，以庄晓飞为出租方与时尚京都公司为承租方签订了［时尚京都服饰城］商铺租赁合同，约定庄晓飞应于2012年11月1日前将涉案商铺交付给时尚京都公司，租期为三年，即从2012年11月1日至2015年10月31日。
合同签订当日，庄晓飞向时尚京都公司支付房款7万元及律师费700元，2013年1月21日支付房款80600元。银罗湾公司未按照约定为庄晓飞办理商铺过户手续。庄晓飞亦未支付余款，庄晓飞遂于2013年9月2日向时尚京都公司发出律师函，告知时尚京都公司应于2013年6月9日以前负责办理商铺的交易过户手续，因逾期已超过30天，为此，庄晓飞特委托律师致函要求解除合同，并要求时尚京都公司退还全部已付房款，并按房价款的5%支付违约金。该律师函同时寄至银罗湾公司。因时尚京都公司及银罗湾公司未退还庄晓飞款项，庄晓飞遂于2013年11月5日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：涉案商铺产权人为银罗湾公司，银罗湾公司于2012年4月16日与时尚京都公司签订授权委托书，授权时尚京都公司以受托人自己的名义销售、使用、出租包括本案涉案商铺在内的中山市西区富华道383号柏景台1层2卡、2层2卡。涉案商铺属于银罗湾公司名下的中山市西区富华道383号柏景台1层2卡的其中一个卡位，没有证据显示该商铺被分割办证至银罗湾公司名下并由银罗湾公司或时尚京都公司通知了庄晓飞。
再查：2014年6月9日，中山市中级人民法院受理了被告人郑立锋、叶亦秋、银罗湾公司涉嫌合同诈骗一案，并于2015年1月12日作出（2014）中中法刑二初字第19号（以下简称19号）刑事判决，判决被告人郑立锋犯合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，没收个人全部财产；被告人叶亦秋犯合同诈骗罪，判处有期徒刑八年，并处罚金人民币三十万元；被告人银罗湾公司犯合同诈骗罪，判处有期徒刑四年，并处罚金人民币十万元。2015年4月7日，广东省高级人民法院作出（2015）粤高法刑二终字第80号刑事裁定，裁定驳回上诉，维持原判。
已生效的19号刑事判决查明：“2011年下半年，被告人郑立锋以其实际控制的银罗湾公司及被告人银罗湾公司的名义，通过拍卖、转让等方式，取得中山市西区富华道383号柏景台负二层至六层的产权，其中一层1卡、二层1卡登记为被告人银罗湾公司所有，一层2卡、二层2卡、三层1-5卡（全层）登记为银罗湾公司所有。”
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的商铺买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，当事人应恪守履行。原、被告于2012年11月通过返租的方式完成了该商铺的交付，被告应于2012年11月1日起150个工作日内申办商铺的交易过户手续。被告未按合同约定日期履行办证义务，且逾期时间达到原告可行使单方解除权的条件。原告请求解除与被告签订的商铺买卖合同，理据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告有权要求被告银罗湾公司返还已付购房款151300元。合同约定此种情形下被告应按房价款5%支付原告违约金，根据合同法第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，故原告有权请求增加违约金的数额。被告违约直接造成原告已付款的利息损失，且约定的房价款5%的违约金数额明显低于该利息损失，故原告要求被告按银行同期同类逾期贷款利率支付利息损失的诉求应予支持。原告自愿主张利息自起诉之日即2013年11月5日起算，未违反法律规定，本院予以照准。既然本院支持的赔偿利息损失源于对违约金的调整，因而在本院已支持原告主张的赔偿利息的诉求后，对原告主张被告银罗湾公司支付违约金的诉讼请求，不再予以支持。
关于被告郑立锋是否承担民事责任的问题。被告郑立锋自认是涉案房产的实际控制人，银罗湾公司收取的涉案房款最终都由自己收取。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条规定：“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。……自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认”，被告郑立锋的自认与生效的19号刑事判决查明的郑立锋为涉案房产实际购买人和控制人的事实相符，故本院对该事实予以确认。被告郑立锋据此同意原告要求其返还购房款的诉讼请求，属于其自愿加入债务，本院对原告的该诉讼请求，予以支持。郑立锋同意按银行同期同类贷款利率支付利息及合理的违约金，关于利息及违约金是否合理，在前述银罗湾公司应承担的民事责任中已有论述，在此不再赘述。被告郑立锋同意按银行同期同类贷款利率的双倍支付利息给原告，但因郑立锋涉及多宗民事债务，且经刑事判决没收全部财产，被告郑立锋的自认及对诉讼请求的承认不得损害国家、集体或者第三人的利益，因此，对于郑立锋应承担的赔偿责任，应限于上述被告银罗湾公司承担的范围内。
综上，原告诉讼请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第四百零二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条之规定，判决如下：
一、解除原告庄晓飞与被告广州银罗湾投资有限公司于2012年12月6日签订的商铺买卖合同；
二、被告广州银罗湾投资有限公司、郑立锋于判决生效之日起七日内，连带向原告庄晓飞返还款项151300元并赔偿利息损失（以151300元为本金，自2013年11月5日起，按银行同期同类逾期贷款利率计至清偿之日止）；
三、驳回原告庄晓飞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5840元（原告已预交），由原告庄晓飞负担482元，被告广州银罗湾投资有限公司、郑立锋负担5358元（两被告于判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 钟劲松
审 判 员 杨海芳
人民陪审员 邓杏妹
二〇一五年十月十九日
书 记 员 叶玉娟
冼日飞
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