北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第15397号
上诉人（原审原告）汤×1，女，1948年1月30日出生。
上诉人（原审原告）汤×2，男，1953年8月26日出生。
委托代理人王晓楠，北京市星元律师事务所律师。
委托代理人石云霞，北京市星元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）汤×3，男，1966年3月27日出生。
委托代理人刘恋，北京王晓玉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）汤×4，女，1958年5月21日出生。
被上诉人（原审原告）兼汤×4之委托代理人汤×5，女，1950年11月17日出生。
上诉人汤×1、汤×2因婚姻家庭纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2014）怀民初字第01884号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了此案。上诉人汤×1、上诉人汤×2及其委托代理人王晓楠、石云霞，被上诉人汤×3及其委托代理人刘恋、被上诉人汤×5、汤×4均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
汤×1、汤×5、汤×4在原审法院诉称，四名原告分别和被告系姐弟、兄弟关系，双方父亲汤×6于1994年去世，母亲曹×于2011年去世。1983年，因拆迁父母搬到×1，批宅基地0.25亩，当时父母均已年迈无劳动能力，故四原告均参与在新贤街285号院内建北房4间，东西厢房各2间，院墙和门道等设施，被告因故未参与建房。1994年，被告出资在父母院内建南房4间53.2平方米，并翻建东西厢房各9平方米，后被告户口转出。父母在世时，未进行分家，父母也没有留下遗嘱。被告在母亲和其他哥姐们不知情的情况下自行办理了拆迁手续，严重侵害了其他人的合法权益，故四原告起诉至北京市怀柔区人民法院，要求分割×1号院的拆迁款，并分割×2和×3室的楼房。北京市怀柔区人民法院于2013年9月27日判决分割拆迁款，因当时被告未与开发商签订正式商品房买卖合同，故回迁房未予分割。现在被告已经认购回迁楼房至其名下，分割事宜双方协商未果，故原告汤×1、汤×5、汤×4起诉至法院要求：1.继承父母所有的位于北京市怀柔区×2和×3号两套商品房增值部分份额，参照房地产市场价值评估总价，以增值部分折价款的形式给付；2.案件受理费由被告负担。
汤×2在原审法院诉称，认可其他三名原告陈述的事实和理由，现要求位于北京市怀柔区×2号商品房归汤×2所有。
汤×3在原审法院辩称：1.被告为涉诉宅院合法使用权人。1992年年底，父母将该院所有权赠与被告，并将农村土地使用权证办在被告名下。1994年，被告以使用权人身份申请批建南房4间得到村委会和行政机关许可。四原告户口早已迁出新贤街村并有多处住房，只有被告尚系××村民。2.涉诉宅院拆迁所得利益应归被告所有。北京市土地整理储备中心怀柔区分中心、北京昌泰兴业地产中心根据《集体土地使用权证》和拆迁政策，经严格核实认定被告为被拆迁人，并签订《拆迁补偿协议》及《优惠购房意向书》。被告已经按照（2013）怀民初字第03576号民事判决书执结拆迁款，故不应分割优惠购房房屋折价款。3.拆迁所得优惠购房房屋应归被告所有，原告无权分割。回迁房应归宅基地实际使用权人所有，《集体土地使用权证》上土地使用者为被告，故被告系该院集体土地唯一使用权人。优惠购房面积以宅基地面积确定，故被告是优惠购房房屋唯一所有权人。现被告用拆迁款和部分借款购买了两套回迁房，并已经装修入住。综上，四原告要求分割优惠购房房屋折价款严重侵害被告权益，其诉求不应得到支持。
原审法院经审理查明，汤×6与曹×系夫妻关系，二人共生育5名子女：汤×1、汤×5、汤×4、汤×2、汤×3。1983年经批准，汤×6、曹×夫妇在××街建北房4间，东西厢房各2间，该院落之后的地址为×4号。1983年建房时四原告均已成年。1994年，经怀柔镇人民政府批准，被告汤×3出资在×4号院内建南房4间，面积为53.2平方米，并出资翻建东西厢房各9平方米。汤×6于1994年9月19日去世，曹×于2011年5月30日去世。2010年9月11日，被告汤×3（乙方）与北京市土地整理储备中心怀柔区分中心、北京昌泰兴业地产中心（甲方）签订《北京市怀柔区城中村改造联合储备土地一级开发项目新贤街村改造地块拆迁补偿协议》，约定甲方拆迁乙方位于怀柔区××号院的房屋，宅基地面积为165平方米，被拆迁房屋的总面积为145.5平方米，乙方获得拆迁房屋的重置成新价、附属物补偿价、宅基地区位补偿价、拆迁补助费和拆迁奖励费。同时汤×3（乙方）与北京市土地整理储备中心怀柔区分中心、北京昌泰兴业地产中心（甲方）签订有《怀柔区城中村改造联合储备土地一级开发项目新贤街村改造地块拆迁补偿协议（补充协议）》，约定甲方向乙方支付租房补贴、一次性装修补助和放弃优惠购房面积补助共计105280元。上述拆迁款已经发放完毕。2010年9月7日，被告汤×3（乙方）与北京昌泰兴业地产中心（甲方）签订有《怀柔区城中村改造联合储备土地一级开发项目××村改造地块优惠购房意向书》，约定乙方认购位于怀柔区××村改造项目×2室和×3室的楼房。2013年10月21日，被告汤×3（买受人）与北京北控城市开发有限公司（出卖人）分别签订2份商品房买卖合同，房屋分别位于北京市怀柔区×2号和北京市怀柔区×3号，其中×2号房屋实测建筑面积为83.26平方米，×3号房屋实测建筑面积为83.33平方米。为此，汤×3一次性支付×1号房屋购房款432952元。一次性支付×2号房屋购房款433316元。上述楼房已经交付给被告汤×3。
2013年6月27日，本案四原告起诉至北京市怀柔区人民法院，要求分割×1号院的拆迁款，并分割××街改造项目×2和×3室的楼房。北京市怀柔区人民法院于2013年9月27日判决：怀柔区×4号院的拆迁补偿款中132891元归原告汤×1所有；132891元归原告汤×5所有；132891元归原告汤×4所有；203340元归原告汤×2所有，646972.5元归被告汤×3所有，因被告汤×3尚未与开发商签订正式商品房买卖合同，认购楼房尚未交付，故该楼房分配问题双方另行解决。判决后，双方均未提起上诉，该判决书已经生效。
本案在审理过程中，双方均认可两套优惠购房的购房款均由被告汤×3先行垫付。由于双方对楼房现有价值无法达成一致，2014年7月29日，北京龙泰房地产评估有限责任公司出具房地产估价报告，×2号房屋评估单价为22155元／平方米，评估总价为184.47万元。1002号房屋评估单价为22151元／平方米，评估总价为184.58万元。四原告对报告结论予以认可，被告认为评估单价过高，但表示不重新鉴定。因双方各持己见，调解未果。
原审法院认定上述事实的证据有，双方当事人陈述、（2013）怀民初字第03576号民事判决、拆迁实施方案、宅基地使用调查表、施工许可证、购房票据、商品房买卖合同及其他协议、房地产估价报告等。
原审法院认为，本案中双方争议的优惠购房房产系基于×4号院落及房屋拆迁所产生，根据相关拆迁政策，宅基地上房屋的被拆迁人可享受优惠购房，优惠购房面积按认定的宅基地面积确定。本案中，根据《优惠购房意向书》认定优惠购房面积共计165平方米，两套房屋建筑面积均为81.5平方米，房屋建筑面积均以最终实测面积为准。依据已经生效的（2013）怀民初字第03576号判决书认定的事实，被拆迁人应当包括曹×和汤×3，因此优惠购房最终所得楼房应由曹×和被告汤×3共同享有。曹×于优惠购房意向书签订后死亡，现优惠购买的房屋已经实际交付，故两套楼房产权的二分之一应作为曹×遗产进行分割。曹×配偶和父母均已去世，故其房产份额应由其五名子女平均分割，鉴于原告汤×1、汤×5、汤×4均同意商品房增值部分份额，参照房地产市场价值评估总价，以增值部分折价款的形式给付，本院不持异议。考虑涉案两套回迁商品房买卖合同均由被告汤×3实际履行，两套商品房由被告汤×3所有较为适宜，故法院对于原告汤×2要求分得位于北京市怀柔区×2号的诉求不予支持，本院在扣除被告汤×3先行支付的购房款部分后的商品房增值部分份额由五名子女平均分配。2014年10月，原审法院判决：一、位于北京市怀柔区×2号和北京市怀柔区×3号共两套房屋归被告汤×3所有，被告汤×3分别给付原告汤×1房屋折价款二十八万二千四百二十三元二角，给付原告汤×5房屋折价款二十八万二千四百二十三元二角，给付原告汤×4房屋折价款二十八万二千四百二十三元二角，给付原告汤×2房屋折价款二十八万二千四百二十三元二角（于本判决生效后十五日内执行）。二、驳回原告汤×1、汤×5、汤×4的其他诉讼请求。如果被告汤×3未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
汤×2不服判决，上诉请求撤销原审判决第一项，改判由汤×3向其支付房屋折价款514500元。上诉理由为原审法院业已判决确认当事人各自物权，原审法院应依该生效判决，认定本案当事人享有的优惠购房面积。原审又认定被拆迁人资格，并以此分割财产利益，属适用法律错误。汤×1不服判决，上诉请求撤销原审判决第一项，改判由汤福全向其支付房屋折价款56万元。上诉理由为被腾退宅基地、被拆除房屋均属汤×6夫妇遗产，汤×3与拆迁人订立的意向书等，均约定宅基地面积作为优惠购房条件，故涉案商品房的溢价均属父母遗产范围，应由其子女均分，原审认定事实不清。被上诉人汤×3认可原审法院判决，不同意上诉人的上诉请求。
汤×1认为原审认定事实不清，主要指涉案宅基地使用人和房屋均属被继承人汤×6夫妇、非汤×3。汤×3二审诉讼期间则递交汤×3为涉案宅基地户主、署名涉案镇政府村镇建设管理办公室盖章、证明与原件相同的登记卡复印件，并表示无法查询登记卡原件。本院经审理，原审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：2010年9月，因汤×3与拆迁人订立优惠购房意见书、拆迁补偿协议等，引发姐弟间婚姻家庭纠纷。经诉讼，原审法院在（2013）怀民初字第03576号判决中已对涉案×4号院落房屋进行了析产，确认了宅基地上不动产的权利份额人，并以此为依据判决拆迁补偿款的分配，并明确了所认购的楼房的分配问题因尚未交付而另行解决，该判决已发生法律效力。现上述楼房交付后，当事人因汤×3以被拆迁人身份并以优惠价格购买的两套商品房的溢价再次发生争议。根据相关拆迁政策，被拆迁人可享受优惠购房，优惠购房面积按认定的宅基地面积确定。现汤×3出示其本人为宅基地使用人的证据属复印件，无法与原件比对，对此本院无法确定。当事人享有的宅基地面积应参照前案生效判决中关于房屋的析产份额认定。汤×3虽以被拆迁人名义以优惠价格取得商品房，但在本案其他当事人未明确表示放弃权利的情形下，涉案商品房的市场价理应依照原审法院判决处理。原审法院仅认定汤×3、曹×为被拆迁人，在分配利益时未考虑前述生效判决中其他当事人享有的房屋权利份额不妥，本院予以纠正。上诉人汤×1的上诉请求和理由无事实依据，本院不予支持。但鉴于房屋由汤×3独自出资，并缴纳相关税费等客观事实，本院在认定由汤×3所有房屋、其他当事人取得房价款时，亦应考虑上述综合因素，并酌情判处。发生本案纠纷或与汤×3未与兄姐等协商一致，独自与拆迁人订立拆迁协议等有关，对此汤×3应承担相应责任。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，但适用法律失妥，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销（2014）怀民初字第01884号民事判决第二项；
二、变更（2014）怀民初字第01884号民事判决第一项为：坐落于北京市怀柔区××小区×2号和同址×3号房屋两套均归汤×3所有；汤×3分别给付汤×1房屋折价款二十八万五千元，给付汤×5房屋折价款二十八万五千元，给付汤×4房屋折价款二十八万五千元，给付汤×2房屋折价款四十八万（本判决生效后十五日内履行）。
三、驳回上诉人汤×1、汤×2的其他诉讼请求。
一审案件受理费29394元，由汤×1、汤×5、汤×4各负担3334元，由汤×2负担4392元，由汤×3负担15000元（汤×1已交纳88元，余款及其他当事人所负担款项均于本判决生效后七日内交纳）；鉴定费11380元，由汤×5负担2276元（已交纳），由汤×1、汤×4、汤×2、汤×3各负担2276元（均于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费10247元，由汤×1负担5364元（已交纳），汤×2负担283元（已交纳），汤×3负担4600元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 伟
审 判 员 付 辉
代理审判员 李 丹
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 张荣华