绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍柯民初字第1019号
原告：浙江南都物业管理有限公司。
法定代表人：韩芳。
委托代理人：王燕红。
被告：钱菊英。
原告浙江南都物业管理有限公司诉被告钱菊英物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月13日立案受理后，依法由代理审判员高颖蕾独任审判。后因采用其他方式无法向被告钱菊英送达司法文书，本案依法转为普通程序，并由审判员任莹担任审判长，与代理审判员高颖蕾、人民陪审员王国林组成合议庭，于2015年8月31日公开开庭进行了审理。原告浙江南都物业管理有限公司的委托代理人王燕红、被告钱菊英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江南都物业管理有限公司诉称：被告系绍兴县日月潭花园明辉苑8幢3室的业主，房屋建筑面积为230.08m2。2008年12月份，被告所在绍兴县日月潭花园小区业主委员会与原告签订《日月潭物业服务合同》一份，约定：由原告为日月潭花园小区提供物业管理服务，服务期限为2009年1月1日至2010年3月30日止；被告应于每年首月10日前支付整年物业服务相关费用。后绍兴县日月潭花园小区业主委员会又两次与原告续签《日月潭物业服务合同》，服务期限延长至2014年3月31日。根据合同约定，被告房屋的物业管理服务费的收费标准为1.2元/m2·月，若业主逾期缴纳的，应当支付违约金。合同签订后，原告按照约定履行管理义务，但被告无故拒付物业费。截止2015年2月28日，被告尚欠原告物业服务费16565.76元，并已产生违约金11654.49元，合计28220.25元。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，明确诉讼请求为：判令被告立即支付2009年4月1日-2014年3月31日的物业管理服务费16565.76元，并支付违约金11654.49元，合计28220.25元（违约金从逾期缴纳之日起按每天万分之五暂计算至2015年2月28日，要求最终计算至款清之日止）。
被告钱菊英辩称：原告提供的服务质量长期未能达到合同约定的标准，服务质量与收费价格严重不符，具体分述如下：1.原告未按约定安装可视对讲电话。被告家中大门与物业保安室相连的监控可视对讲电话线路一直不通，被告曾多次向原告反映该问题，原告公司负责日月潭小区物业的叶主任亦答应会予以解决，但可视对讲电话至今仍未开通。2.原告未能阻止部分业主占用公共绿地。2009年-2012年间，被告多次向原告反映要求原告对业主私占公共绿地的行为加以制止，叶主任承诺会给予满意答复，但终未果，致使被告家中总电表与触电保护器及其他一些公共设施被其他业主围入私家花园，造成生活不便、带来安全隐患。3.原告未履行义务疏通下水道，导致被告财产损失严重。因下水道长期不疏通，已发生四次水漫车库及地下室的情况，造成被告家中装修损失及其他财产损失。4.原告未按要求配备垃圾箱。被告所住排屋区域现无垃圾箱摆放，致被告生活不便。5.原告未通知业主擅自提高物业费。入住时约定的物业收费标准为每方每月1元，但在业主不知情的情况下上涨为1.2元，且原告并未提高服务质量、其物业服务反而存在诸多问题。6.原告并未按时催缴物业费。被告自2009年10月入住后，从未收到原告收缴相关费用的通知，也未有原告员工上门要求被告缴纳物业费，故原告仅可主张2013年-2014年的物业费，此前的物业费已过诉讼时效。7.原告擅自更改消防通道。因原告擅自在小区主要通道一侧设置车位出租给业主，致消防通道被堵塞，给业主带来安全隐患。8.原告未公开相关服务情况。物业公司向业主提供的物业服务是否合格，是否质价相符，业委会有权对此进行把关、验收，业主有权知情，而被告却从不知晓。综上，请求法院依法判决。
经审理查明，2008年12月份，绍兴县日月潭花园小区业主委员会与原告签订《日月潭物业服务合同》一份，约定：2008年12月16日，经日月潭业主大会业主投票表决，原告取得日月潭小区物业管理服务器，管理服务期限暂定为一年，具体时间为2009.4.1-2010.3.30止；物业服务费收费标准（按建筑面积，不包括建筑垃圾清运费、共用部位、共用设施设备的中修以上的更新、改造费用），排屋1.2元/平方米·月；每年首月的10号前，业主支付整年物业服务相关费用；业主违反本合同，不按照约定的收费标准和时间缴纳物业服务相关费用的，原告有权要求业主补缴并从逾期之日起对逾期费用部分按每天千分之三加收违约金。前述合同到期后，原告与绍兴县日月潭花园小区业主委员会分两次续签物业服务合同，将服务期限延长至2014年3月31日。
另查明，被告于2009年10月14日与绍兴日月潭房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，由被告作为买受人，购入日月潭花园（明辉苑）8幢3室，该房屋建筑面积为230.08平方米。因被告家中可视对讲电话线路一直不通、排屋处公共绿地被其他业主划为私家花园、下水道未疏通致水漫车库及地下室等原因，被告自入住后从未向原告缴纳过物业服务费。原告于2010年5月11日、2011年3月18日、2012年7月17日、2013年10月31日多次向被告进行书面催缴未果，遂成讼。
上述事实，由原告提供的物业服务合同、房屋所有权证存根、催缴通知单、律师函、EMS邮寄单、邮寄查询记录，由被告提供的商品房买卖合同、绍兴县日月潭花园小区业主委员会出具的证明、照片及当事人在庭审中的陈述等证据所证明。
本院认为，业主及物业服务公司的合法权益，依法受法律保护，营造和谐、良性的社区物业环境，是原、被告的共同责任。绍兴县日月潭花园小区业主委员会与原告签订三份物业服务合同，系双方的真实意思表示，主体适格，内容未违反法律、法规的强制性规定，应当认定有效，业主或物业使用人应依照合同约定履行权利义务。同时，原告主张自2009年4月1日起计付物业服务费，但被告直至2009年10月14日方购入涉案房屋，原告在被告未成为业主时即向被告主张物业服务费于法无据，本院不予支持。故此，依照物业服务合同约定并结合被告的购房时间，被告2009年10月15日至2014年3月31日的物业服务费应为230.08平方米*1.20元/月·平方米*53.5月=14771.14元。现被告尚欠原告物业服务费14771.14元，事实清楚，本院应予认定。被告在审理中依法行使抗辩权，内容为其未及时缴纳物业服务费的理由。经审查，根据双方物业合同的约定，原告作为物业服务公司，其受委托服务事项包括共用设施、设备（包括共用的上下水管道）的日常养护和运行维护，亦有义务劝阻、制止损害小区公共设施的行为，但事实表明，被告房屋所属车库及地下室因下水道未疏通数次漫水，其他业主私围公共绿地甚至将被告房屋的总电表与触电保护器都围入私家花园，对被告的正常生活造成了极大的不便。如果支持原告的全部诉求，将有违公平、等价有偿、诚实信用的民法原则。但是考虑到原告的物业合同服务内容的多样性，被告全部拒缴也不利于双方利益平衡，也会影响原告为全体业主提供物业服务的物质基础及来源。据此，综合考量本案的实际情况，本院认为可以适当减少被告应付原告的2009年10月15日至2014年3月31日的物业服务费，具体减少比例，本院酌情确定为40%，同时对原告要求支付物业服务费的违约金不再予以支持。被告辩称物业公司未依约安装可视对讲电话，现无证据表明可视对讲电话属物业服务范围、原告亦未予认可，故对被告该辩称，本院不予采纳；被告另辩称原告擅自提高物业费、原告主张已过诉讼时效等抗辩意见，缺乏充分的事实依据，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告钱菊英应于本判决生效后十日内支付原告浙江南都物业管理有限公司自2009年10月15日起至2014年3月31日止的物业服务费8862.68元；
二、驳回原告浙江南都物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费506元，由原告浙江南都物业管理有限公司负担376元，被告钱菊英负担130元，被告钱菊英负担部分限于本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费506元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理]。
审 判 长 任 莹
代理审判员 高颖蕾
人民陪审员 王国林
二〇一五年九月七日
书 记 员 何 斐