湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0102民初1089号原告：武汉中城地产开发有限公司，住所地武汉市江汉区新华路231号阳光新天地26层2617房，营业地武汉市江汉区新华路218号浦发银行大厦22层。法定代表人：张杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡湘玲（特别授权代理），湖北忠三律师事务所律师。委托诉讼代理人：王静（特别授权代理），湖北忠三律师事务所实习律师。被告：武汉盛世财富投资管理有限公司，住所地武汉市硚口区中山大道226号一层1号，现无办公场所。法定代表人：朱佳宁，董事长。委托诉讼代理人：闵寿池（特别授权代理），湖北诚明律师事务所律师。原告武汉中城地产开发有限公司（以下简称中城地产公司）诉被告武汉盛世财富投资管理有限公司（以下简称盛世财富公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案受理后，依法组成由审判员罗松担任审判长，人民陪审员许鹏洲、丁红霞适用普通程序进行审理。因本案被告盛世财富公司的法定代表人朱佳宁已被立案侦查，而本案相关事实有待该案审结方能核实，故本院作出（2017）鄂0102民初1089号民事裁定书，裁定本案中止诉讼。中止诉讼的原因消除后，本院于2017年12月1日公开开庭进行了审理。原告中城地产公司的委托诉讼代理人胡湘玲、王静，被告盛世财富公司的委托诉讼代理人闵寿池到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中城地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认双方于2011年10月31日签订的《租赁合同》已于2016年3月15日解除；2、判令被告向原告支付2016年1月1日起至合同解除之日2016年3月15日的房屋租金216455元（房屋租金按日计算，即71.4元/平方米÷30天×70天×1229.02平方米）。并以未支付租金216455元为基数，按日0.1%的标准向原告支付逾期付款违约金至全部租金付清之日止；3、判令被告腾退位于武汉市江岸区公安路中城国际一期项目内1号楼第二层房屋内的物品后向原告交付房屋，并按照《租赁合同》约定的租金标准自《租赁合同》解除之日起赔偿原告的租金损失直至被告实际腾退之日止；4、判令被告赔偿原告租金损失1160686.5元（因被告违约导致合同解除并腾退房屋后，原告另行寻租而产生的空租期及免租期，按12个月计，即78.7元/平方米×12个月×1229.02平方米）；5、请求确认原告有权将被告所缴纳的110000元保证金冲抵未支付租金、违约金及赔偿金；6、判令本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2014年10月31日，原、被告双方签订了一份《租赁合同》，约定：被告租赁原告所有位于武汉市江岸区公安路中城国际一期项目内1号楼第二层房屋；租赁房屋面积为1229.02平米；租赁期为6年；自起租日起原告给予被告2个月的装修免租期；第一年起始租金为68元/平米/月（不含物业管理费），该租金每年递增5%，即第一年68，第二年71.4，第三年75，第四年78.7，第五年82.7，第六年86.8。租金支付除首期外，采用先付后用的原则，按季度分期支付；如被告逾期支付租金达30日及以上，原告有权选择单方解除合同，同时要求被告支付违约金并赔偿甲方遭受的一切损失。合同签订的次日，原告向被告交付了租赁房屋。而被告仅支付租金至2015年12月31日，拖欠租金不交至今。为维护原告合法权利，故提起诉讼，恳请判决支持如上所请。被告盛世财富公司辩称，一、被告及其法定代表人朱佳宁涉嫌非法吸收公众存款罪，该案硚口区检察院已经起诉，硚口区法院正在审理中。硚检公诉刑诉[2017]199号《起诉书》指控，朱佳宁等通过被告及其分公司吸收公众存款合计2909273147元，未兑付存款1133431320.05元，未兑付存款人7343人。该案由湖北省政府和武汉市政府督办，硚口区政府成立了专班，各级政府及司法机关非常重视。该案还上了中央电视台“焦点访谈”节目，社会影响极大，维稳难度极高。该案自2016年1月11日刑事立案后，武汉市政府、硚口区政府以及市、区两级司法机关，决定审前处置，强力追回赃款赃物，兑付存款，维护社会稳定。硚口区公安分局采取了刑事侦查强制措施，查扣了被告及其关联公司所有的证照、印章、账簿、档案材料，冻结了所有关联的自然人和法人账户，查封了所有财产和赃物，包括十四家网点的赃物。因此，被告属于涉案公司，完全受限受控，无自主权。二、造成中城国际一期项目1号楼第二层房屋出租今天这个局面的法律后果均由原告承担。硚口区公安分局查封被告在武汉、深圳、襄阳共十四家网点赃物后，于2016年1月底分别多次通知十四家网点房屋的出租人，解除租赁合同，退回属于赃款的保证金和租金，配合公安机关搬走查封的赃物。其他十三家网点房屋的出租人均按硚口区公安分局的通知解除租赁合同，退回属于赃款的保证金和租金，配合公安机关搬走查封的赃物，只有本案原告至今不去办理解除租赁合同的手续，不愿退回属于赃款的保证金和租金，锁住出租的房屋而不配合公安机关搬走查封的赃物，反而还提出非分要求，要求自行处置查封的赃物，要求硚口区公安分局在追回的赃款中向其支付所谓的拖欠款项和违约金。因此，租赁合同解除后查封的赃物仍然被原告锁在出租的房屋中，造成今天这个局面的法律后果均由本案原告承担，不应由被告承担。三、租赁合同在2016年3月15日之前已经解除，解除合同后相关事项依法应由原告配合硚口区公安分局处理，并且硚口区公安分局的刑事侦查行为是不可诉的，更不能提起民事诉讼。2016年3月15日，本案原告向硚口区公安分局和被告书面通知解除租赁合同，硚口区公安分局和被告均收到该通知。根据合同法第九十六条的规定，该租赁合同也已解除。2016年3月15日，本案原告向硚口区公安分局通知自行处置查封的赃物，非法要求硚口区公安分局在追回的赃款中向其支付所谓的拖欠款项和违约金。本案原告2016年3月15日还向硚口区公安分局提交了解除查封赃物的申请。硚口区公安分局依据刑事追赃的规定，要求本案原告退回属于赃款的保证金和租金，并配合公安机关搬走查封的赃物，但原告不愿退回赃款，不配合搬走查封的赃物，致使查封的赃物仍然被原告锁在出租的房屋内。硚口区公安分局的以上刑事侦查行为是不可诉的，更不能提起民事诉讼，原告只有按硚口区公安分局的通知，配合硚口区公安分局予以处理。综上所述，本案被告不差欠原告的租金，双方的租赁合同在2016年1月底硚口公安分局通知原告时已解除。今天这个局面完全是由原告违法不配合硚口区公安分局的刑事侦查且提出非法要求造成的，一切后果应由其承担。硚口区公安分局的追赃和查封的刑事侦查行为是不可诉的，更不能提起民事诉讼，原告只有按硚口区公安分局的通知配合硚口区公安分局予以处理。因此，恳请人民法院驳回原告的起诉。经审理查明：中城地产公司系位于本市江岸区京汉大道与公安路交汇处世纪城（中城国际）1号楼裙房栋2层2室房屋（武房权证市字第××号）的所有权人，该房屋建筑面积1229.02平方米。2014年10月31日，出租方中城地产公司（甲方）与承租方盛世财富公司（乙方）签订《租赁合同》。双方约定，甲方将位于本市江岸区公安路中城国际一期项目内1＃楼第二层建筑面积1229.02平方米的经营场所提供给乙方办公使用。乙方保证租赁场地按约定用途使用，且乙方在此地经营不超过上述约定范围；本合同租赁期限为6年，自起租日起开始计算；甲乙双方签署《场地移交确认书》（附件二）之日为起租日，自起租日起甲方给予乙方2个月的装修免租期，装修免租期内乙方无需向甲方支付租赁费用但须缴纳物业管理费；本合同租期为6年，自起租日起计算，由乙方按照本协议的约定向甲方交纳租赁费用。起始租金为68元/平方米/月（不包含物业管理费），该租金每年递增5%，具体如下，第1年68元、第2年71.4元、第3年75元、第4年78.7元、第5年82.7元、第6年86.8元；除首期外，租金支付采用先付后用的原则，按季度分期支付。在甲、乙双方签署《场地移交确认书》之日起五个工作日内，乙方一次性向甲方支付三个月的房屋租金，以后每个日历季度提前十个工作日，乙方向甲方缴纳租金。支付方式为支票转账或电汇。甲方在每次收到该季度房屋租金的十个工作日内将合法发票交于乙方；乙方应在本合同签订之日起五个工作日内向甲方交纳保证金110000元。合同期满后，乙方按合同约定无任何违约、违规行为，则甲方在乙方腾退清场后3日内将保证金余额（如有），不计息退还乙方；场地交付具体时间以双方签订的《场地移交确认书》为准；有下列情形之一，甲方有权选择单方面提前解除本合同，同时要求乙方支付违约金并赔偿甲方遭受的一切：乙方逾期支付租金或资产管理费达30日及以上的，乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；甲方依据上述情形提前解除合同的，应书面通知乙方。乙方应在通知后15日内腾退清场，租金照实结算；乙方违约提前终止合同或解除合同，应赔偿甲方所受的一切损失，并按年租金的30%向甲方支付违约金；本合同提前终止、解除或届满时，乙方应将租赁场地恢复原状，以清洁完好的状态交还甲方。若乙方在终止日期后15个工作日内未拆除取回之物品，视为乙方放弃所有权，悉归甲方处理；乙方拖欠租金应向甲方支付违约金，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期付款0.1%的违约金；在甲方收到乙方首期房屋租金时，当乙方发生违约、甲方有权提前解除合同的情形时，甲方不退还乙方已支付的110000元的保证金，并且由乙方赔偿甲方实际损失；在租赁期内，如乙方按本合同约定应向甲方支付违约金或赔偿金，甲方可用本合同约定的保证金不计息冲抵上述违约金或赔偿金的一部分或全部；本合同自双方签字盖章后成立，自甲方收到乙方交纳保证金110000元时生效。2014年11月1日，中城地产公司向盛世财富公司移交涉案租赁房屋。2014年12月23日，盛世财富公司向中城地产公司交纳租房保证金110000元和首期租金（一季度）250720.08元。此后，盛世财富公司按季度向中城地产公司交纳租金至2015年12月31日。2016年1月15日，盛世财富公司法定代表人朱佳宁因涉嫌非法吸收公众存款罪被武汉市公安局硚口区分局刑事拘留，同年2月19日批准逮捕。2017年4月5日，武汉市硚口区人民检察院向武汉市硚口区人民法院提起公诉。起诉书载明的被告单位为武汉万安盛世集团有限公司，被告人为朱佳宁等。武汉市硚口区人民检察院指控“朱佳宁等人在武汉万安盛世集团有限公司及盛世财富公司均未取得从事银行金融机构业务活动资质的情况下……以盛世财富公司及其分公司……作为融资平台，线下在各分公司门店、襄阳公司，线上在盛世财富公司网络平台以债权转让、受益权转让方式推出投资产品，均许以年化收益率9%-24%的利息并承诺还本付息……以此吸引社会不特定人员购买上述投资产品……”目前该案件正在审理中。另查明，2016年1月11日起，盛世财富公司在涉案租赁房屋内停止办公。同年3月15日，中城地产公司向盛世财富公司以及武汉市公安局硚口区分局经济案件侦查大队发出《关于解除的通知》，内容载：“依《租赁合同》《租赁资产运营服务协议》的约定，贵公司应在每个日历季度前十个工作日内支付该季度租金，在每半年开始前的一个月内交纳资产运营服务费。但截至2016年3月15日，贵公司上述约定应交费用均出现欠费，其中，租金交至2015年12月31日，欠费219380.07元；资产管理费交至2016年1月31日，欠费32999.15元，共计欠付各项费用252379.22元，逾期付款各项违约金共计为317144.8元。我公司及中城物业公司多次向贵公司催缴费用无果，目前，贵公司因涉嫌经济犯罪，法定代表人已向公安机关自首，且租赁场所停业亦被公安机关查封。鉴于上述情况，我公司认为，贵公司上述利用场所进行非法活动业已被司法机关查封，且逾期支付租金和资产管理费缴纳合同约定费用的行为已严重违反双方的合同约定，根据我国《合同法》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律规定和《租赁合同》第9.1条、第10.3条的相关约定，我公司有权提前解除《租赁合同》，要求贵公司支付欠缴费用并承担相应的违约责任。为此，我公司正式通知贵公司：1、我公司现依法提前解除双方于2014年10月28日签定的《租赁合同》，该合同自本解除通知发出之日起第3日即行终止。2、请贵公司依据《租赁合同》第10.3条、第11.1条的约定，在本通知发出之日起15日内完成商铺腾退，清理商铺内遗留物品；逾期，则我公司将依约将贵公司未拆除取回之物品，视为贵公司放弃所有权，由我公司自行处置。3、请贵公司在本通知发出之日起15日内至我公司办理租金结算手续，清缴拖欠款项、逾期违约金共计人民币569524.02元。”同日，中城地产公司还向武汉市公安局硚口区分局经济案件侦查大队发出《关于请求依法解除对我公司所有房屋查封手续的申请》，内容载：“……2016年1月11日，武汉市公安局江岸分局车站街派出所查封了该租赁房屋。鉴于盛世财富公司在该租赁房屋内进行非法活动和拖欠租金的违约行为，且该租赁房屋已被公安机关查封，根据我国相关法律规定以及《租赁合同》约定，我司已于2016年3月15日向盛世财富公司及清算组正式发出解除《租赁合同》的通知。至此，我公司与盛世财富公司签订的《租赁合同》在解除通知到达之日起依法终止，我公司已合法享有该房屋的完全权属。依据最高人民法院、最高人民检察院、公安部等第二条、第三条的规定，该房屋依法不属于涉案财物，与案件无关，依法不得查封。为此，我公司特向贵单位依法申请，请求依法解除对我公司房屋的查封手续，以维护我公司的合法权益，避免我公司遭受不必要的经济损失。对于盛世财富公司在租赁房屋中遗留的物品，若未按期清理，依照《租赁合同》约定均将视为其得遗弃物，我公司有权自行处置。但若贵单位需依法将上述遗留物品作为涉案财物进行处置，我公司将全力予以协助。”因公安机关未回复，中城地产公司向本院提起诉讼。本案审理中，盛世财富公司认可《关于解除的通知》已于2016年3月15日收到。盛世财富公司认为中城地产公司在本案中主张的违约金过高。上述事实，有经过庭审举证、质证的《房屋所有权证》《土地使用权证》《租赁合同》《场地移交确认书》《银行转账回单》《湖北省地方税务局通用网络发票》《起诉书》《关于解除的通知》《关于请求依法解除对我公司所有房屋查封手续的申请》及当事人陈述等证据在案佐证，并经庭审查证属实，本院予以采信。本院认为：中城地产公司与盛世财富公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。合同履行中，因盛世财富公司法定代表人朱佳宁涉嫌刑事犯罪，盛世财富公司于2016年1月11日起在涉案租赁房屋内停止办公且未再交纳当年1月之后的租金。《租赁合同》约定“有下列情形之一，中城地产公司有权选择单方面提前解除本合同：逾期支付租金或资产管理费达30日及以上的；利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的。”根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定以及双方的约定，中城地产公司在合同解除的条件成就时，享有合同解除权。现盛世财富公司认可已于2016年3月15日收到《关于解除的通知》，该通知载：“1、我公司现依法提前解除双方于2014年10月28日签定的《租赁合同》，该合同自本解除通知发出之日起第3日即行终止。”故本院确认中城地产公司与盛世财富公司在2014年10月31日签订的《租赁合同》已于2016年3月17日解除。中城地产公司于2016年3月15日向武汉市公安局硚口区分局经济案件侦查大队发出的《关于请求依法解除对我公司所有房屋查封手续的申请》称：“2016年1月11日，武汉市公安局江岸分局车站街派出所查封了该租赁房屋。”因此，自2016年1月11日起，盛世财富公司已未在涉案租赁房屋内办公。盛世财富公司不是刑事案件的单位被告，从民事合同的角度来看，其应严格按照合同约定履行自身义务。公安机关的查封行为实际上已提示双方，租赁合同存在无法继续履行的可能，双方均应当积极寻求终止合同的途径。此后，中城地产公司依法依约提出解除合同，已及时行使权利，尽到善意相对人的注意义务。盛世财富公司不能因自身或法定代表人涉嫌犯罪行为致涉案租赁房屋或物品被查封而导致合同另一方的合法利益受损。因此，盛世财富公司应向中城地产公司支付2016年1月1日至2016年3月17日的租金，即222144.86元（71.4元/平方米/月×1229.02平方米×12个月÷365天×77天）。现中城地产公司仅主张租金216455元，系自主行使诉权，本院予以照准。中城地产公司主张盛世财富公司“按日0.1%的标准”支付逾期付款违约金，该标准明显过高，本院调整为以216455元为基数，按年利率24%的标准，从2016年1月1日起计算至付清之日止。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”盛世财富公司因自身过错导致租赁合同解除，应向中城地产公司赔偿损失。中城地产公司主张按照租赁合同约定的租金标准自合同解除之日起赔偿租金损失直至实际腾退之日止，符合法律规定，本院予以支持。中城地产公司同时还主张12个月的房屋占用费损失1160686.5元，因系重复主张损失，本院不予支持。盛世财富公司缴纳的110000元保证金，根据租赁合同的约定应冲抵未支付的租金、违约金及赔偿金。《最高人民法院、最高人民检察院、公安部等关于印发的通知》第七条规定：“查封期限不得超过二年。期限届满可以续封一次，续封应当经作出原查封决定的县级以上公安机关负责人批准，在期限届满前五日以内重新制作查封决定书和协助查封通知书，送交有关部门协助办理，续封期限最长不得超过一年。案件重大复杂，确需再续封的，应当经设区的市一级以上公安机关负责人批准，在期限届满前五日以内重新制作查封决定书和协助查封通知书，且每次再续封的期限最长不得超过一年。查封期限届满，未办理续封手续的，查封自动解除。公安机关应当及时将续封决定告知有关当事人。”第二十六条规定：“冻结存款、汇款、证券交易结算资金、期货保证金等资金，或者投资权益等其他财产的期限为六个月。需要延长期限的，应当经作出原冻结决定的县级以上公安机关负责人批准，在冻结期限届满前五日以内办理续冻手续。每次续冻期限最长不得超过六个月。对重大、复杂案件，经设区的市一级以上公安机关负责人批准，冻结存款、汇款、证券交易结算资金、期货保证金等资金的期限可以为一年。需要延长期限的，应当按照原批准权限和程序，在冻结期限届满前五日以内办理续冻手续。每次续冻期限最长不得超过一年。冻结债券、股票、基金份额等证券的期限为二年。需要延长冻结期限的，应当经作出原冻结决定的县级以上公安机关负责人批准，在冻结期限届满前五日以内办理续冻手续。每次续冻期限最长不得超过二年。冻结期限届满，未办理续冻手续的，冻结自动解除。”本案审理中，并无有关国家机关向本院送交续封、续冻的材料，因此根据上述规定，涉案租赁房屋的查封自2018年1月10日已自动解除。本案租赁合同解除后，盛世财富公司继续占有租赁房屋已无合同及法律依据，其应腾退涉案租赁房屋，故中城地产公司要求盛世财富公司腾退位于本市江岸区京汉大道与公安路交汇处世纪城（中城国际）1号楼裙房栋2层2室房屋（武房权证市字第××号）的诉讼请求，本院予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告武汉中城地产开发有限公司与被告武汉盛世财富投资管理有限公司在2014年10月31日签订的《租赁合同》已于2016年3月17日解除；二、被告武汉盛世财富投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉中城地产开发有限公司支付2016年1月1日至2016年3月17日期间的租金216455元；三、被告武汉盛世财富投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉中城地产开发有限公司支付逾期付款违约金（以216455元为基数，按年利率24%的标准，从2016年1月1日起计算至付清之日止）；四、被告武汉盛世财富投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉中城地产开发有限公司赔偿房屋占用费至实际腾退之日止（2016年3月18日至2016年10月31日，按71.4元/平方米/月计算；2016年11月1日至2017年10月31日，按75元/平方米/月计算；2017年11月1日至2018年10月31日，按78.7元/平方米/月计算；2018年11月1日至2019年10月31日，按82.7元/平方米/月计算；2019年11月1日至2020年10月31日，按86.8元/平方米/月计算）；五、被告武汉盛世财富投资管理有限公司缴纳的110000元保证金冲抵未支付的租金、违约金及赔偿金（冲抵时间以本判决生效之日为准）；六、被告武汉盛世财富投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内腾退位于本市江岸区京汉大道与公安路交汇处世纪城（中城国际）1号楼裙房栋2层2室房屋（武房权证市字第××号），并交还给原告武汉中城地产开发有限公司；七、驳回原告武汉中城地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24144元、邮寄费20元，合计24164元，由原告武汉中城地产开发有限公司负担15246元，被告武汉盛世财富投资管理有限公司负担8918元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  罗 松人民陪审员  许鹏洲人民陪审员  丁红霞二〇一八年三月九日书 记 员  林慧娟