广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤5381民初398号
原告：彭洁，女，1984年8月23日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。
委托诉讼代理人：梁义生，男，1990年2月11日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。
被告：罗定市深港房地产投资有限公司，住所地罗定市罗城街道儒良道十二巷15号二楼，注册号445381000001680。
法定代表人：张发就。
委托诉讼代理人：朱靖，广东恒晟律师事务所律师。
原告彭洁与被告罗定市深港房地产投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁义生、被告委托诉讼代理人朱靖到庭参加了诉讼。因本院存在同类型案件上诉，二审正在审理中，为统一裁判标准，本案暂缓审限，现已恢复审理并审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2013年1月1日至2016年12月31日的逾期交房违约金128158.28元，2017年1月1日起的违约金按已交房款总额391323元的每日万分之二计至被告将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用之日止；2.案件受理费由被告承担。
事实和理由：2012年11月14日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于罗定市龙华东路侨城花苑商住小区XXX房。原告按约定支付了首期款121323元给被告，余款270000元通过银行贷款付清，全部购房款共计391323元。按照合同第八条的约定，被告应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用。但是，被告至今没有遵守合同约定交付商品房给原告使用，存在逾期交房的违约行为。因此，根据合同第九条的约定，原告要求被告从2013年1月1日起至2013年4月30日止，每日按总房价391323元的万分之五支付违约金，从2013年5月1日起，每日按总房价391323元的万分之二支付违约金，直至被告将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用之日止。
原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：一、原告的身份证，证明原告的身份情况及诉讼主体资格。二、广东省商品房买卖合同，证明原告向被告购买了涉案的商品房，双方签订了商品房买卖合同，并约定了相关的权利义务及违约责任的事实。三、购房发票，证明原告按约定支付了首期款121323元给被告，余款270000元通过银行贷款付清，全部购房款共计391323元的事实。
被告辩称：一、被告不存在逾期交房的违约行为，目前原告仍未收楼并非被告的原因所致，而是原告自身的行为所致。首先，案涉商品房在2013年2月1日通过竣工验收合格，具备商品房买卖合同第八条第一项约定的条件，完全可以交付，并且在2013年8月21日通过竣工验收备案。在合同约定的房屋交付期限前后，被告通过公告、电话的形式通知原告收楼，但原告一直未办理收楼手续。原告所购商品房相邻的业主均已经收楼，原告居住的地方在楼盘对面的村庄，所以，原告已经清楚知道房屋早已具备交付使用的条件。因此，房屋至今未办理收楼手续的责任在于原告。此外，案涉的房屋在2016年10月14日已经办理不动产权证书，足以证明原告是故意不收楼。二、原告支付的购房款在银行的按揭中逾期，购房款270000元在2013年1月4日才办理给被告，原告也构成逾期付款。三、原告主张逾期交房违约金已经超过诉讼时效，不受法律保护。逾期交房违约金应从逾期交房时起二年内主张。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
被告提交了以下证据：一、营业执照，证明被告主体资格。二、《通知》照片，证明被告通过公告等形式通知业主收楼。三、竣工验收备案表，证明被告开发的商品房在2013年2月1日通过竣工验收合格，具备合同交付条件，在2013年8月21日通过竣工验收备案。四、不动产登记证书，证明原告购买的房屋已于2016年10月14日取得不动产权证。五、入住验房表，证明部分业主的收楼情况及证明被告在合同约定的期限前已经能够交楼。
原、被告双方提交的证据均已在庭审中予以出示、质证。根据双方当事人无异议的证据及法庭调查，本院确认以下事实：
被告罗定市深港房地产投资有限公司是房地产开发商，其开发了位于罗定市龙华东路的侨城花苑商住小区项目。2012年11月14日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：12110060），由原告向被告购买商品房。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为侨城花苑商住小区XXX房，用途为住宅，套内建筑面积104.21平方米。第四条约定该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计价，单价为每平方米3755.14元，总金额为391323元。第六条约定了付款方式为“其他方式”，买受人于2012年11月14日前付清购房的首期款121323元，并在签订本合同七天内在出卖人指定的银行办理按揭贷款手续贷款270000元。第八条约定出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。第九条约定如出卖人未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。2、逾期超过四个月，从逾期的第五个月起，出卖人按日向买受人支付房款万分之二的违约金，合同继续履行。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人发出交接通知书之日起20日内（或在此时间内由于买受人的联系地址、电话不详或有变更，而没有及时准确通知出卖人的）尚未来办理房屋交接等事项，由此而引起的一切责任由买受人负责，出卖人有权解除合同。第二十条约定合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十一条约定合同附件与合同具有同等法律效力。
《附件四：合同补充协议》第三条约定：1、出卖人与买受人双方的权利义务以签订的《广东省商品房买卖合同》及本补充协议约定为准，此外任何一方通过口头书面及其他形式所表达的内容和提供的信息不作为双方权利义务依据。……
合同签订后，原告通过支付首期房款121323元及按揭贷款270000元的方式付清了购房款。被告没有在约定的交房时间2012年12月31日之前书面通知原告办理交接手续。到了2013年，被告在小区公告栏手书《通知》，通知侨城花苑各住户：根据深港地产公司规定，侨城花苑小区从2012年5月1日起，各业主可以收楼并进入自行装修，本公司从2012年5月份开始成立物业管理，已装修的业主，已入住的业主请迅速到物管处缴交物业管理费，未装修的业主须交清物管费后方可装修，请各业主配合物管的工作，不便之处敬请谅解。深港公司2013年4月1日。
2013年2月5日，侨城花苑商住小区房屋建筑工程经竣工验收合格，被告于2013年8月21日办理竣工验收备案。涉案商品房经竣工验收合格或办理竣工验收备案之后，被告仍然没有书面通知原告办理交接手续。
2016年6月份，经被告方工作人员电话通知，原告丈夫到侨城花苑商住小区提供了原告的户口簿，被告随后为原告办理了涉案商品房的权属登记，并于2016年10月14日办理好不动产登记证书，原告取得坐落于罗定市龙华东路（侨城花苑商住小区）XXX号房的土地使用权及房屋所有权，产权证号：粤（2016）罗定市不动产权第2001827号。
原告丈夫在提交原告户口簿给被告时提出过收楼主张，但双方至今没有最终办理房屋交接手续。2017年2月16日，原告诉至本院，要求被告支付逾期交房违约金。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。原、被告双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。原告已经依约支付购房款，被告亦应按约定时间将符合交付条件的商品房交付给原告使用。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担违约责任。原告提起本案诉讼主张的是被告支付逾期交房违约金，故被告是否存在逾期交房的违约行为是本案的争议焦点。根据原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》第八条和第十一条的约定，被告应于2012年12月31日前将符合交付条件的商品房交付给原告使用，且应以书面形式通知原告办理交付手续，交接时还应出示合同第八条规定的证明文件，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》给原告。本案中，在合同约定的交房期限届满之前，被告开发的侨城花苑商住小区的房屋建筑工程尚未经竣工验收合格，也即涉案商品房尚未达到合同约定的交付条件，被告也未按合同约定书面通知原告办理交付手续，已构成违约。在商品房经竣工验收合格甚至办理竣工验收备案之后，被告依然没有按合同约定书面通知原告办理交付手续，导致原告长期没有办理交接手续，被告的违约行为仍在持续。因此，被告未按合同第八条的约定于2012年12月31日前交付符合交付条件的商品房，也未按合同第十一条的约定以书面形式通知原告办理涉案商品房的交付手续，已违反了合同的约定，应承担逾期交房的违约责任。即使被告通过小区公告、电话通知等方式通知包括原告在内的业主办理交接手续，也不符合双方的约定。因为根据双方在《附件四：合同补充协议》第三条第1项的约定，双方的权利义务以签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议约定为准，任何一方通过口头或其他形式所表达的内容和提供的信息不作为双方权利义务的依据，即被告通过小区公告、电话通知等形式通知原告办理交接手续不符合合同补充协议的约定，不发生被告已按合同约定履行通知义务的法律效力。因此，被告答辩主张原告目前仍未收楼是原告自身行为所致的理据不足，本院不予采纳。
根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条的规定，买卖合同的出卖人有向买受人交付标的物并转移标的物所有权的义务，这是买卖合同作为商品交换形式的最基本的特征及目的，交付是过程，转移所有权是目的。再根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条及第三十九条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，自记载于不动产登记簿时发生效力，所有权人依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，虽然原告至今仍未办理房屋交接手续，但被告已在原告提交相关身份证明文件后协助原告办理了房屋的权属登记，原告已于2016年10月14日取得涉案商品房的所有权。也就是说，被告转移房屋所有权的义务已于2016年10月14日履行完毕，原告已取得涉案商品房的所有权，依法可以行使占有、使用、收益和处分的权利，合同目的已经达成。被告转移房屋所有权后，作为履行合同过程的交房行为已无事实基础，因此，应认定被告逾期交房的违约行为持续至2016年10月14日结束（不含该日）。自2013年1月1日起计，被告共持续违约1382天。
根据合同第九条的约定，被告逾期交房超过60日且原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起按日向原告支付违约金。其中，前四个月即2013年1月1日起至2013年4月30日止的违约金按已交房价款的万分之五计算，即每天195.66元（391323元×0.5‰/天=195.66元/天）；从第五个月即2013年5月1日起的违约金按已交房价款的万分之二计算，即每天78.26元（391323元×0.2‰/天=78.26元/天）。
对于被告在诉讼中提出原告主张逾期交房违约金已经超过诉讼时效的问题。关于诉讼时效期间，原告起诉时生效的《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；第一百三十七条规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案属买卖合同纠纷的一种细分类型，不属于法律另有规定的除外情形，适用一般诉讼时效期间即二年。根据合同约定，逾期交房违约金自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日支付，该约定属于以日为单位累计计算违约金数额，随着违约行为的持续而不断增长，该违约金在性质上属于继续性债权，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。因此，自起诉之日回溯超过二年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间。被告应支付的逾期交房违约金产生于2013年1月1日至2016年10月13日，原告于2017年2月16日诉至本院，故2015年2月16日及之前产生的逾期交房违约金已超过诉讼时效期间，本院不予保护；而2015年2月17日及之后产生的逾期交房违约金尚未超出诉讼时效期间，本院予以支持。
综上所述，被告应支付2015年2月17日至2016年10月13日（含该日）共605天的逾期交房违约金给原告，每天78.26元，共计47347.3元（78.26元/天×605天=47347.3元）。故原告主张由被告支付2013年1月1日至2016年12月31日的违约金128158.28元及2017年1月1日之后的违约金的诉讼请求，理据不足，本院对已认定应由被告支付的违约金47347.3元予以支持，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
由被告罗定市深港房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金47347.3元给原告彭洁。
二、驳回原告彭洁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2863元（原告已预交），由原告彭洁负担1805元，被告罗定市深港房地产投资有限公司负担1058元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审 判 长 刘新可
审 判 员 黄焯森
人民陪审员 胡嗣兴
二〇一七年十二月十一日
书 记 员 陈小跃