广西壮族自治区北海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂05民终1121号上诉人(一审被告)：北海创宇房地产开发公司，住所地北海市银苑小区33栋403房。统一社会信用代码：91450500199328459B。法定代表人：李建华，总经理。委托诉讼代理人：吴怡璇，广西嘉友律师事务所律师。被上诉人(一审原告)：王翠华，女，汉族，1972年5月6日出生，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：车军，女，汉族，1971年9月28日出生，住广西北海市海城区。上诉人北海创宇房地产开发有限公司（以下简称创宇公司）因与被上诉人王翠华商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2017）桂0502民初672号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年10月10日立案后依法组成合议庭，以询问、质证、调解的方式审理了本案。上诉人创宇公司的委托诉讼代理人吴怡璇、被上诉人王翠华的委托诉讼代理人车军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。创宇公司上诉请求：一、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院(2017)桂0502民初672号民事判决；二、依法驳回被上诉人王翠华的全部诉讼请求；三、本案一、二审的诉讼费由被上诉人王翠华承担。事实与理由：一、一审认定创宇公司据实延期的土地使用条件的变更没有发生属于认定事实严重错误。根据创宇公司提交的新证据--《市规划局的规划调整公告》，2014年6月4日北海市规划局关于创宇公司的77.93亩土地使用条件变更经过2014年市规委会第四次审议同意按程序开展上海路西、江苏路南NC-35管理单元控制性详细规划调整修编工作，涉案的房屋地块容积率调整为≤1.1，公示期限为2014年6月6日—2014年7月5日。该份证据足以证明市规划部门同意土地使用条件变更调整进行公示公告，即涉案房屋所在的用地规划的变更发生在创宇公司与被上诉人双方履行合同期间内。二、创宇公司办理土地使用条件变更手续已经全部完善。从2014年6月6日起，创宇公司的土地使用条件变更就一直都在延续，首先是规划局的同意，到市国土资源局的请示，再到市政府的批复，都说明创宇公司的土地使用条件变更是循序渐进的，创宇公司发生土地使用条件变更是必然的。所以，涉案的土地使用条件变更属于据实延期的情形。三、创宇公司存在可以据实延期的情形，一审判决创宇公司支付违约金没有事实和法律依据。1.根据《补充协议》第五条第(3)款的规定“因规划部门批准的固化设计变更而导致工期延长的”，创宇公司是可以据实予以延期。既然创宇公司的土地使用条件变更是经过规划部门批准的，则据实延期是有法律依据的，创宇公司不存在违约行为，无需支付违约金。2.一审判决认定据实延期的土地使用条件变更的情形没有发生创宇公司与被上诉人双方履行合同期间与事实不符，因为本案的土地使用条件变更在市规划局公示公告时就已经发生变更。被上诉人王翠华答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判；本案的一、二审的诉讼费由创宇公司承担。事实与理由：一、王翠华对创宇公司在二审期间提交的新证据不予认可，法院也不应把它作为新证据采纳。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十一条第二款规定，新证据是指“一审庭审结束后新发现的证据”，创宇公司提交的所谓新证据是北海市规划局于2014年6月4日作出的《SC-35规划管理单元控制性详细规划调整公告》，该公告在北海市规划局网站上可以公开查询，且其在2014年就已经将该公告从北海市规划局复印留存，显然不是新发现的证据，创宇公司在一审中属于故意不提供该证据。二、上述证据二审法院若予以采纳，但其证明的内容恰恰是涉案房屋所在用地规划的变更，是在双方签订合同之前，而非双方履行合同期间。创宇公司在其上诉状中明确注明：涉案房屋所在的用地规划的变更是在双方履行合同期间，故不能认定创宇公司违约，并提交新证据《市规划局的规划调整公告》，新证据中也明确指出是2014年6月4日公告的，公示期限为2014年6月6日--2014年7月5日。而双方签订合同的日期是2014年9月17日，即规划公告变更已生效后两个多月才签订《商品房买卖合同》，况且《商品房买卖合同》上丝毫没有提到房屋交付期限会受此公告影响的相关条款，因此王翠华只认定双方签订的《商品房买卖合同》上的所有条款，至于补充合同是建立在主合同上的，不得与主合同的条款相驳。在《商品房买卖合同》第八条中明确规定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、见附件五（补充合同）。附件五第五条第（3）款也明确规定：因规划部门批准的固化设计变更而导致工期延长的。截止到2017年9月11日之前，王翠华没有接到过创宇公司的任何书面告知；补充协议中第五条房屋交付期限的相关约定中，也没有提到《市规划局的规划调整公告》相关变更和有可能延期交房的约定。创宇公司明知此公告存在的情况下，却在公示两个多月后与王翠华签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议时，故意隐瞒事实。根据《合同法》第四十二条明确规定当事人在订立合同过程中有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。王翠华向一审法院起诉请求：一、解除王翠华、创宇公司2014年9月17日签订的商品房买卖合同，创宇公司向王翠华退还全部购房款及办理产权手续所产生的各项费用，合计330003.97元；二、创宇公司承担因合同违约给王翠华造成的全部损失（包括贷款利息25433.24元及违约金10663.12元，利息和违约金暂计至2017年2月15日，以后另计），合计36096.36元；三、案件受理费由创宇公司负担。一审法院认定事实：2013年11月25日王翠华向创宇公司交付了案涉房屋的煤气开户费2700元、数字电视开户费836元，产权办证费90元。2014年9月17日王翠华、创宇公司签订《商品房买卖合同》（销售合同编号：2-0906）一份，主要约定王翠华（买受人）购买创宇公司（出卖人）开发的位于，建筑面积共62.63平方米，单价为4980元每平方米，总价为311897元，付款方式为买受人须在签订合同及本补充协议的同时向出卖人支付首付款93897元，剩余218000元由买受人向银行或公积金管理中心申请贷款支付；出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经五方验收通过的房屋交付王翠华，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日其30日内告知买受人的；附件五第五条第（3）项“因规划部门批准的固化设计变更而导致工期延长的”；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继承履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不少于第（1）项中的比率）的违约金等内容。王翠华于合同签订当天向广西同德房地产评估有限公司支付了评估费900元。创宇公司于合同签订当天向王翠华出具了首付款93897元的发票。王翠华为案涉房屋缴纳了3118.97元的契税。王翠华于2014年10月27日为案涉房屋办理了个人贷款抵押房屋综合保险，支付保险费1962元。王翠华、创宇公司与中国工商银行股份有限公司北海市南珠支行（以下简称工行南珠支行）三方签订《个人购房借款/担保合同》一份，主要约定王翠华向工行南珠支行贷款218000元用于购买案涉房屋，并以案涉房屋作为抵押担保；贷款期限为20年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，采取按月等额本金还款法偿还贷款；创宇公司为王翠华的上述贷款提供阶段性连带责任保证等内容。案涉房屋于2014年10月23日办理了抵押权登记手续。工行南珠支行向王翠华发放贷款，王翠华亦向创宇公司支付了剩余的房款218000元，创宇公司出具发票予以证实。自2014年11月15日开始截止2017年2月25日止，王翠华一直有向银行偿还贷款。案涉房屋截止庭审之日止，尚未办理竣工验收，创宇公司已将案涉房屋所在的楼盘部分房屋交付他人使用。现王翠华以创宇公司未按约履行交房义务构成违约为由诉至法院。另查明，创宇公司对于案涉房屋所在的项目已取得国有土地使用权证，并办理了建设用地规划许可证和建设工程施工许可，且已于2013年9月30日取得商品房预售许可证。2016年北海市人民政府下发北政土字【2016】119号《北海市人民政府关于北海创宇房地产开发公司77.93亩土地使用条件变更补交土地出让金有关问题的批复》，载明“关于市国土资源局报来的关于审定北海创宇房地产开发公司77.93亩土地使用条件变更补交土地出让金有关问题的请示，批复如下：一、同意依据城市规划，将北海创宇房地产开发公司位于角，北国用【2016】字第801657号国有土地使用权证项下51955.6平方米土地使用条件变更为容积率≤1.1，建筑密度≤2.2%。绿地率≥40%，土地用途为批发销售、城镇住宅用地，土地使用年限：批发零售用地40年、城镇住宅用地70年（自1994年5月17日起算）；二、根据评估价收取土地出让金差价66元/平方米，差价总额342.90696万元；三、与北海创宇房地产开发公司就以上变更事项签订国有土地使用权出让合同变更协议；四、由用地单位按规定自行交纳土地契税；五、用地单位须自批复文件下发之日起三个月内交清土地出让金。未按上述规定交清出让金的，批复文件自行失效”。创宇公司于2017年3月20日交清了土地出让金。一审法院认为：王翠华、创宇公司于2014年9月17日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应按合同的约定全面履行自身的义务。上述合同签订后，王翠华按约向创宇公司支付了全部的购房款，履行了合同的义务。按上述合同约定，创宇公司应于2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经五方验收合格的房屋交付王翠华，但截止至庭审，创宇公司仍未按约交付房屋，其逾期交付房屋的行为已构成违约。对于创宇公司抗辩称依据上述合同附件五第5条第3点的规定，因规划部门批准的固化设计变更而导致工期延长的，其可以据此延期交房。但创宇公司所提交的证据不足以证实案涉房屋所在的用地规划的变更是在双方履行合同期间，为此，对于创宇公司的上述抗辩该院不予支持。按上述合同的约定，对于王翠华请求解除上述合同的诉求于法有据，该院予以支持。上述合同解除后，对于王翠华请求创宇公司退还已支付房屋总价款311897元、煤气开户费2700元、数字电视开户费836元，产权办证费90元以及因购买案涉房屋所支出的评估费900元、房屋抵押保险费1962元于法有据，该院予以支持。对于王翠华主张的按揭材料费8500元，该收据既无创宇公司的盖章，王翠华亦不能证实该笔款确由创宇公司收取，对于王翠华的该项诉求该院不予支持。对于王翠华所主张的契税3118.97元在该院判决解除双方的合同后，王翠华可自行到税务机关办理退税手续，为此，对于王翠华的该项诉求该院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，按照上述合同的约定，在买受人请求解除合同后，出卖人按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。现王翠华主张按已付总房款为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2015年5月1日起计算违约金的诉求于法有据，该院予以支持。现该院已支持王翠华增加的违约金，为此对于王翠华另主张的其偿还贷款利息损失的诉求该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决：一、解除王翠华与创宇公司于2014年9月17日签订的《商品房买卖合同》(销售合同编号：2-0906)；二、创宇公司退还王翠华房屋总价款311897元、煤气开户费2700元、数字电视开户费836元，产权办证费90元以及因购买案涉房屋所支出的评估费900元、房屋抵押保险费1962元；三、创宇公司向王翠华支付违约金（违约金计算：以房屋总价款311897元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准,从2015年1月1日起计算至本生效判决确定的还款之日止）；四、驳回王翠华的其他诉讼请求。案件受理费6790元,减半收取3395元，由创宇公司负担。被上诉人王翠华在本院二审指定的举证期间，未向本院提交证据；上诉人创宇公司向本院提交如下证据：北海市规划局《SC-35规划管理单元控制性详细规划调整公告》,证实涉案房屋所在的用地规划变更时发生在上诉人与被上诉人履行合同期间。王翠华质证认为,对证据的真实性、合法性无异议,但与本案无关,公告在签订合同的两个月前已发生的，签订合同时并没有告知。本院认为，创宇公司二审举证期间提交的证据，符合证据的真实性、合法性、关联性,本院予以采信并作为二审查明事实的参考依据，但是否能达到创宇公司证明目的，本院在判决理由部分阐述。本院二审经询问及查阅一审卷宗材料，对一审法院认定的事实予以确认。本院另查明，2014年6月4日，北海市规划局做出《SC-规划管理单元控制性详细规划调整公告》，同意按程序开展由创宇公司申请的上海路西、江苏路南NC-35管理单元控制性详细规划调整修编工作，SC-35-03地块容积率调整为≤1.1。综合诉辩双方的意见，本院归纳本案二审争议焦点为：创宇公司迟延交房的行为是否达到解除合同的条件。本院认为，一审法院认定创宇公司与王翠华签订的《商品房买卖合同》及附件合法有效，双方当事人对此均无异议，本院亦认定涉案的《商品房买卖合同》及附件的合同合法有效。在双方订立的《商品房买卖合同》第八条约定，交房时间为2014年12月31日。创宇公司一审抗辩及二审上诉均主张其交房时间晚于约定时间系涉案楼盘的土地使用条件发生变更，该情形符合附件五第五条第（3）点的约定，即“因规划部门批准的固化设计变更而导致工期延长的”，创宇公司主张不存在逾期交房的情形。本院认为，依据北海市人民政府北土政字[2016]119号文以及创宇公司在二审举证期间提供的北海市规划局《SC-35规划管理单元控制性详细规划调整公告》，显示北海市人民政府同意变更涉案楼盘的土地使用条件前提是创宇公司应于2017年3月12日前交清土地出让金差价342.90696万元，但是创宇公司在同年3月20日才予以缴清；事后，北海市人民政府无论是否批复同意继续为创宇公司办理土地使用条件变更手续，均属于创宇公司对其未能在指定的三个月内交清土地出让金差额后经向市政府请求准予批准的补救措施，不能否认创宇公司未能在指定期限内办理土地使用条件变更手续的事实，其迟延办理土地变更手续导致市政府不能在原定时间对其土地规划调整的审批通过，所延迟的期间不属于合同附件五约定的规划部门批准所需期间，因此，创宇公司以涉案《商品房买卖合同》及附件五的相关约定中“因规划部门批准的固化设计变更而导致工期延长的”情形来抗辩延期交房，与其延迟交房的实情不符，且涉案地块容积率调整后并未如实告知购房户，违背诚实信用原则，涉案房屋至今尚未通过五方验收合格，亦不符合交房条件，故其迟延交房的理由不成立。一审法院支持王翠华主张创宇公司应承担迟延交房的违约责任，包括解除双方于2014年9月17日订立的《商品房买卖合同》（销售合同编号：2-0906）；创宇公司退还王翠华房屋总价款311897元、煤气开户费2700元、数字电视开户费836元，产权办证费90元以及因购买案涉房屋所支出的评估费900元、房屋抵押保险费1962元；创宇公司向王翠华支付违约金，于法有据，本院应予以维持。但一审法院在说理部分支持从2015年5月1日起的违约金应属笔误，与该院判决主文亦不相同，本院认为应以约定交房时间次日即2015年1月1日起计算违约金为准。综上所述，创宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6790元，由上诉人北海创宇房地产开发公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长  文 全审 判 员  何能媛审 判 员  叶 萍二〇一七年十二月十二日法官助理  明 智书 记 员  龚安珍