贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0113民初340号原告:郭刚荣，男，1985年生，汉族，住贵州省修文县。原告:胡定惠，女，1984年生，汉族，住陕西省白河县。被告:贵阳合纵置业有限公司，住所地:贵州省贵阳市白云区同心路11号同心大厦302室。法定代表人:王建虎，董事长。委托诉讼代理人：杨春龙，男，1976年生，住贵阳市云岩区，该公司员工。代理权限：特别代理。第三人:中国农业银行股份有限公司贵阳云岩支行，住所地:贵州省贵阳市云岩区延安中路48-56号贵州世贸大厦。负责人:唐松，行长。委托诉讼代理人:周海勇，男，1969年生，汉族，住贵阳市南明区，该行员工，代理权限：特别代理。原告郭刚荣、胡定惠诉被告贵阳合纵置业有限公司（以下简称合纵公司）、第三人中国农业银行股份有限公司贵阳云岩支行（以下简称农行云岩支行）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法作出（2015）白民初2117号民事判决。合纵公司、农行云岩支行不服判决提出上诉，贵阳市中级人民法院作出（2016）黔01民终594号民事裁定书，撤销本院（2015）白民初2117号民事判决，发回本院重审。本院受理后于2017年7月25日依法适用普通程序，公开开庭对本案进行了审理。原告郭刚荣、胡定惠、被告合纵公司委托诉讼代理人杨春龙、第三人农行云岩支行的委托代理人周海勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》；3、被告立即返还原告购房首付款、占用首付款的利息损失及原告支付给第三人的已还借款本息；4、被告返还原告预告登记费、维修基金；5、原告向第三人借款的本金余额及其利息由被告负责向第三人进行偿还；6、被告支付原告违约金63881.10元；7、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告因购房与被告签订《商品房买卖合同》，双方对房屋价款、交房时间、违约责任等事项进行了约定。合同订立后，原告以支付现金和按揭贷款方式履行完毕付款义务，被告却一直未能交房，故原告起诉至法院。被告合纵公司辩称，同意解除商品房买卖合同，同意退款。第三人农行云岩支行提出独立的诉讼请求：1、二原告偿还第三人尚欠的贷款本金及利息，利随本清；2、被告对二原告尚欠的债务承担担保责任；3、第三人对涉案房屋的拍卖、变卖款项享有优先受偿权。对第三人提出的诉讼请求，二原告认为尚欠的本金和利息应由被告承担。被告同意偿还二原告尚欠的本金和利息。经审理查明：2013年7月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于贵阳市××××号利海·米兰春天项目第××栋××层××号的房屋，房屋价款638811元，合同签订之日交付首期房款191811元，余款447000元以银行按揭方式支付，房屋2014年12月30日前交付，逾期交付超过90日，原告有权退房，退房应当书面通知被告，被告应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照已付款的1%支付违约金，除非规划变更导致影响日常居住使用功能，出卖人方有义务书面通知买受人，买受人方有权解除本合同，买受人有解除权时，买受人应在接到出卖人通知之日（出卖人通知的情况下）起15日内或出卖人通知的房屋交付之日起15日内行使解除权，逾期行使的，视为买受人不解除合同，合同继续履行，双方互不承担责任，买受人选择退房的，应在上述期间内通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付房款。合同签订后，原告向被告交付首期购房款115087元、预告登记费80元。2014年1月17日，原告与第三人农行云岩支行签订《个人购房担保借款合同》。合同约定，原告向第三人借款447000元用于购买贵阳市××区利海·米兰春天项目第××栋××层××号房屋，借款期限180个月，从2014年1月17日至2029年1月16日，贷款全部划入被告账户。2014年2月8日，第三人依约将借款划入被告账户。截止2017年7月25日，原告共计偿还借款本金42261.17元、利息57176.38元，本金尚余404738.83元未归还，尚欠利息（含逾期利息）26097.48元，含正常息23964.06元，罚息2133.42元，罚息部分二原告同意自己支付给第三人。被告合纵公司一直未能履行交房义务。原告提起诉讼后，被告表示同意解除《商品房买卖合同》。2014年4月1日，涉案房屋办理了抵押权预告登记。上述事实，有《商品房买卖合同》、收据（首付款、预告登记费）、《个人购房担保借款合同》、中国农业银行银行卡交易明细清单、中国农业银行借款凭证及开庭笔录在卷佐证，本院予以采信，作为定案依据。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告如约交付购房款，被告在交房期限届满三个月后仍不能交房，致使原告购买房屋的合同目的不能实现，亦达到了合同约定的解除条件，被告也同意解除，故原告诉请解除《商品房买卖合同》，本院予以支持。本案中的《个人购房担保借款合同》虽独立于《商品房买卖合同》，但原告借款买房的本质决定两份合同的目的相同，即皆在于购买房屋，因而《个人购房担保借款合同》与《商品房买卖合同》有着密不可分的联系。在《商品房买卖合同》已获解除的情况下，《个人购房担保借款合同》也应一并解除，故原告诉请解除《个人购房担保借款合同》，本院予以支持。本案的民事法律关系皆随合同的解除而终止，解除的后果使房屋复归于被告，与之而来，被告应将当属原告所有的款项退还原告，当属第三人所有的款项退还第三人。本案中的购房款，115087元为原告直接交付被告的首付款，余款447000元为借款原告通过第三人交付被告，至2017年7月25日，原告已偿还借款本金42261.17元、利息57176.38元，合计99437.55元，故应由被告退还原告之款为首付款115087元及已还本、息99437.55元，同时，被告应将借款本金余额404738.83元及利息（逾期利息除外）退还第三人。此外，原告诉请的预告登记费80元，被告应予一并退还。被告同意退还原告已交纳的维修基金12776元，本院从其自愿。合同还约定，原告若要求退房，被告应按全部已付款的1%支付违约金，故被告应给付的违约金的为6388.11元[638811元（购房款）×1%]。原告及第三人提出的其他诉请，因于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决如下：一、解除原告郭刚荣、胡定惠与被告贵阳合纵置业有限公司于2013年7月11日签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告郭刚荣、胡定惠与第三人中国农业银行股份有限公司贵阳云岩支行于2014年1月17日签订的《个人购房担保借款合同》；三、被告贵阳合纵置业有限公司自本判决生效后十日内返还原告郭刚荣、胡定惠首付款115087元、登记费80元、维修基金12776元、已支付的本息99437.55元、逾期交房违约金6388.11元，共计233768.66元；四、被告贵阳合纵置业有限公司在本判决生效后十日内返还第三人中国农业银行股份有限公司贵阳云岩支行借款本金余额人民币404738.83元及已欠的正常利息（2017年7月25日前）23964.06元，（2017年7月25日后的利息按《个人购房担保借款合同》约定计算，利随本清）；五、郭刚荣、胡定惠在本判决生效后十日内支付第三人中国农业银行股份有限公司贵阳云岩支行逾期还款罚息2133.42元；六、驳回原告郭刚荣、胡定惠的其他诉讼请求；七、驳回第三人中国农业银行股份有限公司贵阳云岩支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10852元（第三人预交4023元，其余为缓交），由被告贵阳合纵置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人应在本判决书规定的履行期间届满之日起二年内，向本院申请执行。逾期，则丧失向人民法院申请强制执行的权利。审 判 长  李正发代理审判员  杨前凤人民陪审员  李丽东二〇一七年七月二十五日书 记 员  童 飞