江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第00586号
上诉人（原审原告）李祥
被上诉人（原审被告）刘海兵。
上诉人李祥因与被上诉人刘海兵房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2014）新民初字第2057号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年3月25日立案受理后，依法组成合议庭于2015年4月28日公开开庭进行了审理。上诉人李祥、被上诉人刘海兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李祥一审诉称：2010年6月24日，经双方协商好价格，由刘海兵拟好房屋转让协议，其将新海花园某室的商品房（包含已交的一切各项费用）及某号汽车库以72万元的价格打包出卖给李祥。根据协议，李祥一次性付清50万元购房款后，刘海兵将钥匙交给李祥，李祥开始装修、入住，并按时交纳入住后产生的各项费用。2013年1月11日，在李祥不在家的情况下，刘海兵单方面拿自己身份证去供电局把李祥的电表拆了，1月18日在没有经过自来水公司的情况下，又私自拆了李祥的水表，随后几天，又私自拆掉了李祥汽车库的水表，三番五次以卑劣的手段拆除李祥已买房屋的配套设施，断水断电严重侵害了李祥的合法权益，给李祥全家在生活上造成了太多的麻烦和经济损失及精神伤害。现请求人民法院依法判令：1、解除李祥、刘海兵双方签订的《转让协议》；2、刘海兵返还李祥购房款50万元；3、刘海兵赔偿李祥损失，损失包括房屋的装修费用210200元、房屋全部增值部分价值166600元、购房款50万元的利息（按中国人民银行同期贷款利息从2010年6月29日计算至判决之日止）、租房费用（从2013年1月至判决之日止，每月租金2600元）；4、刘海兵给付李祥协议中约定的违约金10万元；5、刘海兵承担本案的诉讼费、评估费、保全等相关全部费用。
刘海兵一审辩称：1、刘海兵不同意解除，因为合同是真实有效的，双方正在履行，要求李祥立即支付尾款22万元，配合刘海兵解除银行按揭，办理过户手续；2、李祥要求返还购房款50万元并赔偿所有损失，刘海兵不同意，要求过户，继续履行协议，对于断水断电及煤气中断造成李祥无法居住，所产生至结案时的在外租房费用，该费用是不存在的，因为刘海兵在2013年3月提交了证据，李祥一直住在该房屋内，有水电费消费，其提供的租房收据等系伪造的，断水断电及煤气都是夸大其词，实际情况是刘海兵只是去相关部门申请，在一审期间刘海兵向法庭提交了相关证据，证明该房屋内一直有水有电有煤气。2013年7月，李祥、刘海兵及评估公司的人到现场去评估，现场都是有水有电的，家里生活设施都在室内，说明李祥没有搬出去住，仍然住在房屋内。关于煤气，刘海兵只是到煤气公司申请换卡，2014年1月，煤气公司的人通知刘海兵，说李祥到煤气公司交煤气费，当时，刘海兵跟工作人员说我们两家正在打官司，如果影响到李祥生活的话，请李祥到刘海兵这边领卡缴费。综上，断水断电断煤气没有对李祥造成多少损失，且李祥也采取了救济措施，李祥在民生花苑有住房，不需要到外面租房；3、对于要求刘海兵赔偿李祥协议中违约金10万元，这个是不存在的，协议中明确约定，只有不可抗力才能解除合同；4、刘海兵不应承担诉讼费、评估费和保全费等费用，刘海兵要求过户，这部分费用不存在。
原审法院经审理查明：2009年12月7日，刘海兵和连云港市建工房地产开发公司（以下简称建工公司）签订一份《商品房买卖合同》，约定由刘海兵购买建工公司开发的位于海州区海连西路新海花园某室房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积142.33平方米，价款为547162元，另外，刘海兵购买新海花园某号车库一间，价款70000元。双方还约定：付款方式为贷款43万元，余款以现金方式支付，建工公司于2009年12月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付刘海兵使用，建工公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由建工公司提供的资料报产权登记机关备案。2009年12月14日，刘海兵与中国银行股份有限公司连云港某支行签订一份《房地产抵押合同》，将涉案房屋进行抵押，贷款43万元用于购买涉案房屋。
2010年6月24日，李祥（乙方）和刘海兵（甲方）签订一份《转让协议》，甲方同意将所购涉案房屋及某号汽车库转让给乙方，并约定如下：1、转让价格为72万元，甲方收到乙方预付款50万元后将全套钥匙交给乙方开始装修，乙方承诺按时缴清入住后产生各项费用；2、甲方拿到开发商统一办理的产权证并且收到乙方余款22万元后立即过户给乙方，乙方承担交易产生所有税费；3、双方承诺过户之前无论房价涨跌不得反悔，如遇不可抗因素，违约方一次性赔偿对方10万元违约金；4、未尽事宜，双方协商解决。签订该协议之前，李祥看过刘海兵与建工公司所签订的上述《商品房买卖合同》。同年6月29日，李祥付清刘海兵购房款50万元，刘海兵即将涉案房屋及某号车库交付李祥，李祥对该房产进行装修并入住。后刘海兵多次向李祥索要购房尾款未果，故其于2013年1月10日向自来水公司和供电公司提出对涉案房屋的水电进行报停，后涉案房屋的电于2013年1月12日被停掉，同月，刘海兵将涉案房屋的燃气卡从李祥名下变更到自己名下。2013年3月初左右，经刘海兵申请，涉案房屋的水表被自来水公司拆除。2013年7月8日，刘海兵向供电公司提出对涉案房屋进行复电的申请（申请表中备注：家里有特殊情况，装表接电务必联系本人）。目前，涉案房屋被报停的水电未能恢复，燃气卡仍在刘海兵名下。2013年8月16日，李祥与他人签订《房地产买卖契约》，购买了位于海州区南极南路号民生花苑某室房屋。诉讼中，刘海兵称涉案房屋一直有水、电和燃气，刘海兵想恢复水电，但李祥不配合，李祥对此不予认可，称涉案房屋自从刘海兵断水断电之后就一直没有水电，刘海兵从未跟李祥联系过恢复水电事宜，另外，李祥提供了一份其就麻纺小区某室房屋与案外人曹莉签订的《房屋租赁合同》以及三张收条，欲证明其因刘海兵断水断电，租赁该房屋进行居住，并交纳了2013年1月16日至2014年7月16日的租金46800元（每月租金2600元），刘海兵对此不予认可，认为李祥并未租赁该房屋进行居住，李祥认可其于2013年9月底对其购买的民生花苑某室房屋进行装修，于2014年春节后入住该房屋。
2013年2月27日，李祥以刘海兵断水断电影响其正常生活为由提起诉讼。诉讼中，经李祥申请，原连云港市新浦区人民法院委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司对涉案房屋及某号汽车库（含装修和附属设施）进行了房地产市场价值评估。评估结论为涉案房屋价值782200元，汽车库价值104400元，装修及附属设施210200元，合计1096800元。李祥为此支出鉴定费11000元。另外，李祥申请法院对刘海兵的财产进行保全，支出保全费5000元。2013年12月2日，原连云港市新浦区人民法院作出（2013）新民初字第1167号民事判决，判决如下：一、李祥于判决生效之日起十日内向刘海兵交付新海花园某号房屋；二、刘海兵于判决生效之日起十日内给付李祥购房款、装修折价款及房屋增值共计809774元；三、驳回李祥其他诉讼请求。后李祥、刘海兵均不服，提起上诉。在上诉期间，连云港市建工建设集团有限公司于2014年2月20日取得位于海州区海连西路5-27号楼（即新海花园某号楼）房产的房屋所有权证。2014年4月15日，连云港市中级人民法院作出（2014）连民终字第0237号民事裁定书，认为原审判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回重审。重审过程中，李祥以下列理由要求解除李祥、刘海兵之间的《转让协议》：1、刘海兵隐瞒了房屋已经被抵押的事实；2、刘海兵断水断电影响了李祥的正常生活；3、刘海兵以断水断电断气，多次到李祥家恐吓的行为，表示不履行合同主要义务。另外，刘海兵于2014年7月4日将涉案房屋的上述抵押贷款还清。
原审法院认为，李祥和刘海兵于2010年6月24日签订的《转让协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，李祥按约给付了刘海兵50万元购房款，刘海兵按约将涉案房屋及某号汽车库交付李祥使用。后刘海兵在其未取得涉案房屋所有权证的情况下，多次向李祥索要购房尾款22万元未果，故其对涉案房屋进行断水断电并将燃气卡变更至自己名下。刘海兵的上述行为虽然侵害了李祥的合同权益，但在刘海兵断水断电及将燃气卡变更至自己名下之前，刘海兵已将涉案房屋及某号汽车库交付李祥使用两年多，刘海兵的该行为仅是对房屋转让协议的附随义务的违反，并不构成根本违约，且目前涉案房屋已具备办理房屋所有权证的条件，房产过户后，断水断电断气的情况是可以解决的，合同目的也是可以实现的，另外，李祥在签订《转让协议》前看过刘海兵和建工公司签订的《商品房买卖合同》，其应当知道涉案房屋存在抵押的情况，且目前涉案房屋的抵押贷款已还清，故李祥要求解除合同的理由不成立，原审法院不予支持。
对于李祥要求刘海兵返还购房款50万元，并赔偿装修损失210200元、房屋全部增值部分损失166600元和购房款50万元的利息损失的诉讼请求，因李祥要求解除合同的理由不成立，双方签订的《转让协议》应继续履行，故原审法院不予支持。对于李祥要求刘海兵给付违约金10万元的诉讼请求，因李祥、刘海兵双方在《转让协议》中并未对断水断电断气的行为约定违约金，故原审法院不予支持。对于租金损失，因断水断电确实会造成涉案房屋无法正常使用，目前刘海兵也未提供充分证据证实涉案房屋在被断水断电的情况下，水电仍然正常，李祥可以在涉案房屋内正常生活，故刘海兵应当赔偿李祥相应的租金损失，李祥所举的证据并不足以证明其因刘海兵断水断电造成的租金损失情况，且每月2600元的租金过高，原审法院综合涉案房屋的面积、地理位置等因素，确定每月租金为1500元，结合李祥的诉讼请求，原审法院确定租金从2013年1月16日起计算至判决之日（2014年12月16日）止，故刘海兵应给付李祥租金损失34500元（1500元／月×23个月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、刘海兵于判决生效后十日内给付李祥租金损失34500元。二、驳回李祥其他诉讼请求。案件受理费2300元、保全费5000元、鉴定费11000元，合计18300元（李祥已预交），由李祥负担17000元，由刘海兵负担1300元，于给付上述款项时一并给付李祥。
李祥不服一审判决，向本院提出上诉称：原审判决认定事实错误，适用法律错误。双方于2010年签订转让协议，上诉人按协议约定给付刘海兵50万元购房款，并按时缴清了入住后产生的各项费用，上诉人对涉案房屋进行了装修，于2011年12月入住。随着房价上涨，被上诉人多次到上诉人家及单位进行恐吓，要求收回房屋，并办理了停电、停水、停气手续，将水、电、气的配套设施予以拆除。被上诉人单方停电、停水、停气的根本违约行为直接造成上诉人家庭无法居住生活，致使上诉人不能实现购买涉案房屋用于居住的合同目的，上诉人只有在外另租房屋居住。鉴于被上诉人的违约行为给上诉人造成巨大损失和伤害，上诉人诉至法院要求解除协议、赔偿损失，被上诉人在原一审庭审中也明确表示要收回房屋，且被上诉人也同意对涉案房屋及装潢进行评估并在评估报告上签字同意。另外，被上诉人隐瞒了房屋有抵押贷款的事实，直到一审庭审中，上诉人才得知涉案房屋抵押在中国银行。被上诉人收取上诉人50万元购房款完全可以偿还所欠贷款43万元，但被上诉人直到2014年7月才将贷款还清并解押。被上诉人恶意通过停水、停电、停气强迫上诉人退出涉案房屋，并明确表示不履行合同，且通过拒还银行贷款来拖延办理房屋过户手续，致使双方签订的转让协议无法履行。上诉人要求解除合同、赔偿损失的诉讼请求理应得到支持。一审判决上诉人承担诉讼费、保全费、鉴定费中的17000元，有失公正。请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持李祥的全部诉讼请求，案件受理费、保全费、鉴定费均应由被上诉人全部承担。
被上诉人刘海兵辩称：1、本案2013年1月李祥起诉，经一审、二审、发回重审，至今已历经2年多时间，李祥其实就是找理由拒绝付尚欠的房款22万元。原审法院已作出公正判决，仅支持李祥因停水停电面产生损失赔偿。从赔偿的合理性来讲，其起诉时，被上诉人申请停水停电不足两个月，而且其已采取相应的自救措施，房间内一直有水有电，并不影响其居住，当时的诉求内容也仅限于这一个多月的补偿；李祥于2013年3月份就申请了保全至今未解除，既然法院未支持其退房的诉求，保全期间的房租更不应该赔偿；其全家一直住到2013年11月份才搬到再次购买的民生花苑的房子里；被上诉人一审向法庭提供了证据证明涉案房屋有水有电，李祥提供的在外租赁合同是虚假的。原审法院综合考虑，判决补偿其23个月的房租损失，被上诉人认为更多是倾向于人道主义考虑。2010年至今，跨越5年多时间，房价已大幅增长，被上诉人再次买房又要多付出更多的金钱，而自至始至终被上诉人未要求上诉人多支付任何涨价部分。为收回22万元房款，面对对方刁难，已无力应付。2、被上诉人刘海兵要求上诉人李祥按合同立即支付房屋尾款22万元，付清过户费用办理过户。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本案二审期间的争议焦点为：1、双方当事人于2010年6月24日签订的《转让协议》是否符合法定的解除合同的条件？2、如果符合法定的解除合同的条件，被上诉人刘海兵应承担的损失、违约金分别是多少？
上诉人李祥为支持其上诉主张，二审期间提交了：房屋装修清单一份，证明刘海兵同意解除合同，接受退房，同意评估。被上诉人质证认为，对真实性没有异议，是鉴定的时候签的，但是仅能证明鉴定的时候物品存在，不能证明我接受退房的要求。本院认证意见，房屋装修清单不能证明双方当事人对解除合同已经协商一致，且与涉案《转让协议》是否符合法定的解除条件无关。
关于双方当事人于2010年6月24日签订的《转让协议》是否符合法定的解除合同的条件问题。本院认为，李祥与刘海兵签订《转让协议》后均应按照协议约定全面履行，协议约定刘海兵取得开发商统一办理的产权证并且收到李祥余款22万元后立即将涉案房屋过户给李祥，刘海兵在一审谈话笔录中亦确认双方协议约定的是开发商将产权证办到刘海兵名下之后，李祥就给付该购房尾款22万元，然后刘海兵再将房屋过户给李祥，但刘海兵在未取得开发商统一办理的产权证之前即向李祥主张购房余款22万元，违反了合同约定，并以索要购房尾款未果为由对涉案房屋的水电进行报停，将燃气卡变更至刘海兵名下，后进一步采取申请自来水公司拆除水表等行为，导致李祥无法实现居住使用该房屋的合同目的，刘海兵的前述行为已构成根本违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，李祥购房目的是用于生活居住，涉案房屋因刘海兵的违约行为无法居住，导致李祥于2013年8月另行购买房屋并装修入住，故对李祥要求解除其与刘海兵于2010年6月24日签订的《转让协议》的诉讼请求应予支持。一审判决认定刘海兵断水、电、气的行为系对附随义务的违反，不构成根本违约，对李祥要求解除合同的诉讼请求未予支持，该认定不当，本院对此予以纠正。
关于被上诉人刘海兵应承担的损失及违约金问题。本院认为，李祥、刘海兵签订的《转让协议》解除后，李祥应将涉案房屋返还给刘海兵，刘海兵收取李祥的购房款50万元以及对应的房屋增值部分应返还给李祥，对于该房屋的增值部分，刘海兵应按照收取购房款的比例支付给李祥，即（500000元／720000元）＊（782200元＋104400元-720000元）=115694.44元；对于房屋装修及附属设施因随房屋一并归刘海兵所有，刘海兵按照鉴定的价值210200元给付李祥。关于违约责任问题，双方合同约定“双方承诺过户之前无论房价涨跌不得反悔，如遇不可抗因素，违约方一次性赔偿对方10万元违约金”，不可抗力系法定的免责事由，不属违约情形，因此，本院认为，双方当事人关于违约责任的真实意思表示应为违约方赔偿对方违约金10万元。因刘海兵的违约行为导致合同解除，刘海兵应承担相应的违约责任，李祥主张的房屋租金损失亦系因刘海兵的违约行为所致，双方合同约定的10万元违约金已经足以弥补房屋不能使用给李祥造成的租金损失，且该10万元违约金的约定过高，本院酌情确定刘海兵给付李祥违约金7万元，对于李祥主张的租金损失不予支持。对于李祥已付购房款50万元的利息，因对该50万元购房款对应的房屋增值部分已经予以支持，故本院对50万元购房款从给付之日至判决之日的利息不予支持。综上，刘海兵应给付李祥购房款、增值部分、装修及附属设施折价款、违约金合计895894.44元。
综上，上诉人的上诉请求部分成立，一审判决对于涉案合同是否符合法定解除情形的事实认定错误，判决结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销连云港市海州区人民法院（2014）新民初字第2057号民事判决；
二、解除李祥、刘海兵于2010年6月24日签订的《转让协议》；
三、李祥于本判决送达之日起十日内向刘海兵交付新海花园某房屋及某号汽车库；
四、刘海兵于本判决送达之日起十日内给付李祥购房款、增值部分、装修及附属设施折价款、违约金合计895894.44元；
五、驳回李祥的其他诉讼请求。
如刘海兵未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2300元、保全费5000元、鉴定费11000元，合计18300元（李祥已预交），由李祥负担500元，由刘海兵负担17800元；二审案件受理费2300元（李祥已预交），由李祥负担500元，由刘海兵负担1800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 乙 斌
代理审判员 万红英
代理审判员 程 艳
二〇一五年九月六日
书 记 员 张 丹
法律条文附录
《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。