河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫03民终4726号
上诉人（原审原告）：洛阳升龙置业有限公司。
法定代表人：尹欢，该公司董事长。
委托诉讼代理人：安学锋、畅陶杰，河南焦点律师事务所律师。特别授权。
被上诉人(原审被告)：姚乐乐，男，汉族，住河南省伊川县。
原审第三人：交通银行股份有限公司洛阳分行。
负责人：叶继东，该分行行长。
委托诉讼代理人：温一，该分行员工。特别授权。
委托诉讼代理人：白云飞，河南书剑律师事务所执业律师。一般代理。
上诉人洛阳升龙置业有限公司（以下简称升龙公司）因与被上诉人姚乐乐、原审第三人交通银行股份有限公司洛阳分行（以下简称交行洛阳分行）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院(2017)豫0303民初166号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人升龙公司的委托代理人安学锋、畅陶杰、原审第三人交行洛阳分行的委托代理人温一、白云飞到庭参加诉讼，被上诉人姚乐乐经法庭合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。庭审后，姚乐乐到庭接受了法庭的询问。本案现已审理终结。
升龙公司上诉请求：一、撤销原审判决第二项；二、依法解除与姚乐乐2014年5月25日签订的《商品房预售合同》（合同编号为YS0250586），包括合同附件及补充协议;三、依法判令姚乐乐向升龙公司返还洛阳市西工区升龙广场C区3幢号房屋；四、依法判令姚乐乐配合升龙公司办理以上《商品房预售合同》（含合同附件及补充协议）备案登记注销手续；五、依法判令姚乐乐偿还2017年5月之后升龙公司代其偿还的款项（按贷款银行出具的扣划清单为准）；六、依法判令姚乐乐支付违约金451991.4元；七、判令升龙公司从商品房预售合同解除后应退房款中直接扣除上述诉求第五、六项及2017年5月前代偿款项85319.91元；八、本案诉讼费用由姚乐乐承担。事实与理由：一、上诉人行使单方解除权系依法享有的合法权利，不能随意剥夺。其一、《商品房预售合同》系上诉人与被上诉人真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方应按照合同约定各自履行相应权利义务；其二、被上诉人自2016年4月起至判决作出之时，上诉人被银行扣划保证金85319.91元（截止2017年5月），且还在不断增加。被上诉人的行为严重违反了《商品房预售合同》及《个人购房担保借款合同》相关约定且有违诚实信用原则；其三、根据《商品房预售合同》附件四合同补充协议第六条第5款之规定，上诉人基于被上诉人的严重违约行为，享有单方解除权，现上诉人行使单方解除权是合法的维权行为；其四、上诉人行使单方解除权合情合理合法，一审法院超出当事人诉争范围，剥夺上诉人的单方解除权，有违意思自治原则，缺乏法律依据。二、一审法院认为姚乐乐有继续履行的意愿与事实严重不符。其一、被上诉人在一审中并未提供证据证明被上诉人愿意尽力偿还代偿款并正常还贷；其二、被上诉人在一审期间仍怠于履行还款义务，造成上诉人继续承担担保责任。2016年10月28日上诉人起草诉状时，因被上诉人怠于履行还款义务，截止2016年9月30日，上诉人被银行从保证金账户扣划共计35332.3元；一审期间被上诉人仍怠于履行还款义务，截止一审法院作出判决时，被上诉人被银行扣划的保证金增至85319.91元。三、一审法院以解除合同返还房屋，对姚乐乐造成的损失过大为由，此次暂不解除合同，如有继续代偿，可再行起诉，使上诉人难以维护自身合法权益，增加了上诉人的诉讼成本及期限。其一、上诉人系受害者，因被上诉人的严重违约，上诉人已承担85319.91元的保证责任，且损失还会不断扩大；其二、被上诉人的侵害行为是持续不断的；其三、另案另诉将扩大上诉人的维权难度。
姚乐乐答辩称，1、升龙公司违约在先。升龙公司的款项亦全部支付完毕，我的合同义务已履行完毕。升龙公司承诺按揭办完后90日内办理房产证，但至今未予办理，造成我的资金无法周转。2、升龙公司是阶段性担保，由于其没有给我办房产证，才导致无法办理房产抵押，资金跟不上。合同约定升龙公司偿还所有款项才能解除合同，但其并未偿还，不具备解除合同条件。3、由于升龙公司违约，导致房产被法院查封，无法解除合同。
交行洛阳分行述称，1、商品房预售合同解除与否与第三人无关。2、商品房预售合同解除与否不影响个人购房担保借款合同的效力。3、借款人和担保人必须全部偿还第三人的借款，第三人才能解除涉案房产的预告抵押登记，上诉人与被上诉人双方解除合同才有意义。
升龙公司向一审法院提出的诉讼请求：1.依法解除升龙公司与姚乐乐于2014年5月25日签订的《商品房预售合同》（合同编号为YS0250586），包括合同附件及补充协议;2.依法判令姚乐乐返还洛阳市××工区××龙广场××区××房屋；3.依法判令姚乐乐配合办理以上《商品房预售合同》（含合同附件及补充协议）备案登记注销手续；4.依法判令姚乐乐支付升龙公司代其偿还的款项（暂计算至2016年9月30日为35332.3元，之后按贷款银行出具的扣划清单为准）,并从商品房预售合同解除后原告应退还被告的已付房款中直接扣除；5.依法判令姚乐乐支付违约金451991.4元，并从商品房预售合同解除后的应退房款中直接扣除；6.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院审理查明，2014年5月25日,升龙公司与姚乐乐签订了编号为YS0250586的《商品房预售合同》，姚乐乐购买升龙公司开发的位于洛阳市××工区××龙广场××区××房产，该房屋预测建筑面积233.88平方米，合同总价款为1506638元。付款方式公积金贷款，其中姚乐乐签订合同时已付清首付款为456638元，并在合同签署后3日内办理完毕公积金贷款申请手续及交齐所有资料。合同对项目建设依据、商品房销售依据、商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式与期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等作了详细的约定。其中合同第七条约定买受人如未按本合同规定的时间付款，按照附件四合同补充协议执行。《商品房预售合同》附件四合同补充协议第六条第5款约定：“如因买受人未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担担保责任的，或如因买受人连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任的，自出卖人代买受人向贷款银行偿还贷款本息之日起，出卖人有权随时选择以通知方式解除本《商品房买卖合同》（包括合同附件、本补充协议），自通知到达买受人时合同解除，买受人应配合出卖人办理退房相关手续，且买受人须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之三十的违约金，并承担合同解除的相关费用，出卖人可从买受人已付房款中直接扣除上述违约金和解除合同的相关费用”。
2014年8月28日，升龙公司、姚乐乐及交行洛阳分行签订了《个人房产抵押贷款合同》，合同约定，交行洛阳分行向姚乐乐发放贷款1050000元用于购买上述《商品房预售合同》项下房产，贷款期限为360个月，自实际放款日起算。贷款发放采用贷款人受托支付方式，即姚乐乐同意并授权交通银行股份有限公司洛阳分行将全部贷款直接划至升龙公司账户，还款方法为按月等额本息还款法。贷款的担保方式为抵押加连带责任保证，姚乐乐以其所购房产为贷款人设定抵押，升龙公司作为保证人承担连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。
因姚乐乐逾期未偿还交行洛阳分行按揭贷款，银行从升龙公司账户扣划资金代姚乐乐偿还贷款，自2016年4月至2017年5月，交行洛阳分行自升龙公司保证金账户划扣共计85319.91元代姚乐乐偿还贷款。
一审法院认为，升龙公司与姚乐乐2014年5月25日签订的编号为YS0250586的《商品房预售合同》是各方当事人真实意思表示，合法有效，予以确认。姚乐乐虽违反合同约定，累计三期以上未偿还银行按揭贷款，导致升龙公司根据交行洛阳分行的要求承担担保责任，但考虑到本案系商品房预售合同纠纷，姚乐乐所购商品房系住宅，土地使用期限长达70年，姚乐乐有继续履行合同的意愿，现解除合同要求姚乐乐返还房屋，对姚乐乐造成的损失过大，故从目前情况来看，此次暂不解除合同，给双方一定的期限继续履行合同较为适宜，但对于升龙公司代姚乐乐偿还的款项，姚乐乐应当向升龙公司偿还。综上，对于升龙公司要求解除《商品房预售合同》、判令姚乐乐返还房屋并配合升龙公司办理合同备案登记注销手续以及支付违约金的诉讼请求，不予支持。姚乐乐应向升龙公司支付代其偿还的款项，截止到2017年5月底，为85319.91元，之后升龙公司如有继续代偿，可再行起诉。因姚乐乐违约导致本案纠纷，故本案诉讼费由姚乐乐负担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，判决：一、被告姚乐乐于本判决生效之日起十日内支付原告洛阳升龙置业有限公司代偿款85319.91元；二、驳回原告洛阳升龙置业有限公司的其他诉讼请求。如被告姚乐乐未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8610元，由被告姚乐乐负担。
本院经审理查明的事实与原审一致。
本院认为，2014年5月姚乐乐购买升龙公司开发的商品房，房屋总价1506638元，姚乐乐已付首付款456638元并办理商业按揭贷款，2016年4月起姚乐乐开始出现未按期偿还房屋按揭贷款的情况，交行洛阳分行扣划了升龙公司的保证金，升龙公司提起本案诉讼要求解除合同返还房屋。综合考虑本案所涉房产的价格、价值、装修使用情况、已付房款比例、欠付贷款金额及姚乐乐还款意愿等情况，以及解除合同的法律后果等问题，本院认为，一审法院暂定在本案中不解除合同并无不当，如损失持续扩大，升龙公司可另行主张权利。对升龙公司的上诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7330元，由升龙公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 李庆刚
审判员 于 磊
审判员 邢 蕾
二〇一七年九月二十六日
书记员 邵羽菲