福建省闽清县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0124民初1413号原告：王明舜，男，1975年2月18日出生，汉族，住闽清县。被告：刘新梅，女，1972年10月29日出生，汉族，住闽清县。原告王明舜与被告刘新梅租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案后，于2016年9月8日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年12月7日再次公开开庭审理了本案。当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王明舜向本院提出诉讼请求：1.解除王明舜、刘新梅签订的门面房租赁合同；2.刘新梅退还王明舜租金51109元及各种设备押金20000元及服装道具租金4004元；3.刘新梅承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年3月29日，王明舜、刘新梅签订门面房租赁合同，合同约定刘新梅将坐落于××镇商铺租赁给王明舜使用，期间自2015年4月1日至2018年2月28日止，每年租金230000元，租金按实际月数结算，每半年一付，但应提前一个月交付。刘新梅还收取了王明舜店内设备使用押金20000元，合同期满后设备如能正常使用，刘新梅应退还押金等内容。合同签订后，王明舜均依约履行合同。刘新梅还收取了王明舜服装道具使用租金10000元，期限至2017年12月31日止。2016年7月9日，××发生超百年一遇的洪涝灾害，洪水冲毁了王明舜承租的店铺和店内全部商品，给王明舜带来了四十多万的损失。现因商铺损毁无法经营，王明舜因店内商品及相关经营设施全部毁损而无力继续经营。经与刘新梅协商，刘新梅不同意解除合同，也不同意退还王明舜已交付的七、八、九月份租金51109元和押金20000元及剩余期限的服装道具使用费4004元。为此，王明舜请求依法判准王明舜的诉讼请求。刘新梅辩称：1.租赁时间应当计算到2016年7月份为止。2016年7月26日，王明舜通过邮政快递方式向刘新梅邮寄一份解除租赁合同的通知，刘新梅于7月28日收到，就算刘新梅也同意解除合同，由于租赁费是按月计算（王明舜在诉状中也是称“租金按实际月数结算”），所以2016年7月份也应当计算在租赁时间内。2.王明舜应当承担服装道具等费用48071.66元。在房屋租赁之外，王明舜还向刘新梅租用服装道具等实物，至王明舜提出解除租赁合同时，刘新梅只收回部分实物，其余不见踪影，按刘新梅购买的价格计算，遗失的实物价值达43610元；另外，刘新梅代王明舜缴纳租赁期间店面欠缴的电费1461.66元；王明舜还支付清理店内泥土费用3000元；三项共计48071.66元（计算公式详见王明舜应当承担费的项目）。3.王明舜无权要求返还押金20000元。租赁合同第四条约定“租赁期间，店内设备甲方无偿提供给乙方使用。乙方需支付押金人民币20000元整，合同期满后设备如能正常使用甲方退还乙方人民币20000元押金。”说明这个押金是针对店内设备，只有在设备能够正常使用的情况下王明舜才有权利向刘新梅提出退还押金的要求。租赁合同第六条对违约责任设定了违约金：“如有违约应付对方违约金150000元”。由于王明舜提前解除租赁合同是因为7.9洪灾造成的，刘新梅已经不追究王明舜违约责任了。4.王明舜无权要求返还服装道具租金。服装道具租金是基于刘新梅在房屋租赁关系之外另行提供实物给王明舜使用，现在王明舜只返还部分实物，而大部分实物王明舜没有返还（有三种可能：一是被洪水冲走，二是被盗，三是王明舜私自藏匿），王明舜除了应当承担赔偿责任之外，也没有权利要求返还服装道具的租金。综上所述，刘新梅与王明舜至今的租赁关系依法成立，刘新梅自始至终都没有违约，而王明舜提前要求解除租赁合同，但提出的时间是在7月28日，因此租赁时间应当计算到2016年7月份为止；由于王明舜另外租用实物无法全部返还，应当照价赔偿；终止租赁合同后刘新梅实际只多收原告8月、9月两个月份的租金38333元，明显不足以抵偿王明舜应当承担的48071.66元赔偿金额，为此，刘新梅保留通过继续要求王明舜赔偿的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：一、王明舜提供的证据1.租赁合同，以此证明双方签订租赁合同，租赁合同包含设备押金20000元、服装道具租金10000元及财产数量；2.报纸，以此证明7.9××百年一遇的洪涝灾害存在的事实；3.照片，以此证明店面受损情况及店面后墙倒塌及全部货物冲毁；4.录音光盘及光盘内容文字，以此证明双方当面沟通，关于协商解约、赔偿返还租金的相关事宜，该录音是2016年7月26日在××金都酒家录的。5.解约通知书，以此证明该解约通知书是7月15日写的，因当时洪水灾害，××邮政到7月21日才开始逐步正常的运营。该解约通知书是2016年7月27日寄出来，刘新梅是7月28日收到。二、刘新梅提供的证据1.邮政快递封面，以此证明于2016年7月28日才收到王明舜解除租赁合同通知书；2.电费收据，以此证明刘新梅代王明舜支付的租赁期间电费1461.66元；3.工资凭证，以此证明刘新梅代王明舜支付店内清理泥土的工资，从7月16日开始清理，清理10天，一天300元，共3000元；4.通话清单，以此证明受灾后，王明舜一直没有联系刘新梅，7月14日，刘新梅与王明舜通话主要讲关于清理淤泥事情，7月24日，王明舜与刘新梅通话协商解约事宜。经审查，上述证据符合证据的客观性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.王明舜提供的供应商销售及库存对账明细，以此证明店面受损情况及店面后墙倒塌及全部货物冲毁及一楼服装道具全部冲走的情况和因后墙倒塌，造成损失进货价447802元；2.刘新梅提供的租赁物购买凭据，以此证明设备租赁物（空调、不锈钢中岛等）计算价格依据。上述证据当事人双方均表示有异议，且均没有提供其他证据相佐证，无法确定受损数额，故不予确认。根据当事人的陈述和本院确认的有效证据,认定如下事实：2015年3月29日，王明舜、刘新梅签订门面房租赁合同，合同约定刘新梅将坐落于××镇3间门面房租赁给王明舜使用，租期自2015年4月1日起至2018年2月28日止，共计35个月，每年租金230000元，租金每半年支付一次。双方还约定刘新梅将商场内如空调、玻璃架中岛、不秀钢中岛等设备提供给王明舜使用，租期自2015年4月1日起至2017年12月31日止，租金10000元，王明舜需支付押金20000元。双方均按合同履行，刘新梅收取王明舜交缴2016年1月至9月商场租金，刘新梅还收取租金10000元及设备押金20000元。2016年7月9日，闽清发生“‘7.9’梅溪特大洪灾”，王明舜承租的商场也在受灾范围，造成王明舜承租的商场部分墙体倒塌及商场内财产冲毁。2016年7月28日，刘新梅收到王明舜解除租赁合同通知书。另查，刘新梅垫付王明舜租赁期间电费1461.66元，刘新梅支付了商场清理淤泥费用3000元。本院认为，租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，王明舜与刘新梅均应全面履行合同约定的义务。本案争议的焦点有：一、当事人违约事实的认定与单方解约权的行使。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。“7.9”梅溪特大洪灾发生后，造成王明舜承租的商场部分墙体倒塌及商场内财产冲毁，造成王明舜所承租商场无法正常经营，致使王明舜租赁商场的目的难以实现，同时，王明舜也以书面通知刘新梅解除房屋租赁协议，且刘新梅在答辩中也表示同意与王明舜解除房屋租赁协议，故王明舜选择解除房屋租赁协议的行为不应认定为违约。二、合同解除的具体情况与合同解除后权利义务的界定。由于发生“7.9”梅溪特大洪灾冲毁了商场，导致合同无法继续履行，王明舜有权据此要求解除合同，解除合同的日期应以刘新梅根据王明舜的意思表示到达的时间即刘新梅于2016年7月28日收到王明舜解约通知书来确定，并确认双方的租赁合同自该日起解除。合同解除后，王明舜应向刘新梅交还租赁物及应由王明舜承担的水电费等支出；刘新梅退还王明舜已多交的租金及押金。1.关于租金。本案诉争租金有商场租金和商场设备租金。一是商场租金，王明舜主张退还已交付的2016年7、8、9月份租金51109元。依租赁合同约定，商场租金按月计算，基于租赁合同解除时间为2016年7月28日，因此，仅支持退还王明舜多交的8、9月份租金计38333元；一是商场设备租金，王明舜主张退还4004元，予以支持。刘新梅主张支付清淤费用3000元，结合本案具体情况，由清淤费用当事人各自负担1500元，刘新梅垫付的电费1461.66元由王明舜支付，综上，扣除由刘新梅承担的1500元，刘新梅应退还王明舜租金42337元（38333元+4004元）-2961.66元（1500元+1461.66元）=39375.34元。2.关于押金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案押金是刘新梅将店内设备无偿提供王明舜使用，待合同期满设备正常使用并返还刘新梅的保证，王明舜对确保设备返还负有较高的保管及注意义务。王明舜不能如数返还设备的原因中，部分是因洪灾造成，部分是王明舜灾后未妥善保管设备、未及时通知刘新梅清点、接收设备，导致设备在灾后遗失无法清点，因此仅能免除其部分责任。刘新梅主张承租方应赔偿其租赁设备损失，因洪灾造成的损失与洪灾后因未妥善保管、未清点导致的损失，双方未能举证证明；合同若能正常履行，刘新梅对王明舜不能返还设备的预期后果是用押金抵扣，因此，根据公平原则，酌定王明舜对不能返还租赁设备承担60%责任，即王明舜可要求返还8000元押金（20000元×40%），对刘新梅要求赔偿租赁设备损失的抗辩不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除王明舜与刘新梅签订的租赁合同；二、刘新梅应于本判决生效之日起十日内退还王明舜租金39375.34元和押金8000元，计47375.34元；三、驳回王明舜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1678元，由刘新梅负担1035元，王明舜负担643元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  黄仁敏代理审判员  刘赞强人民陪审员  高国杰二〇一七年二月七日书 记 员  黄 瑜