河南省泌阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1726民初4322号原告：鲁红兵，男，1966年10月18日出生，汉族，个体商户，住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：梁红（系鲁红兵之妻），女，1972年5月18日出生，汉族，个体工商户，住址同上。被告：杜淑红，女，1969年6月15日出生，汉族，市民，住正阳县。被告：朱跃进，男，1957年7月20日出生，汉族，市民，住西平县。被告：邓姗，女，1968年11月17日出生，汉族，市民，住平舆县。被告：周爱丽，女，1964年3月15日出生，汉族，市民，住驻马店市驿城区。被告：赵金梅，女，1971年12月9日出生，汉族，市民，住。五被告委托诉讼代理人：冯永军，驻马店市法律服务所法律工作者。第三人：驻马店市海天置业有限公司（以下简称海天置业公司），统一社会信用代码91411726071363538H，住所地河南省泌阳县铜山湖大道西段路北。法定代表人：毛达峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：张远，河南博涛律师事务所律师，执业证号14117199310405720。第三人：泌阳县房地产管理所（以下简称泌阳房管所），统一社会信用代码12412822418865220B，住所地泌阳县人民路中段路东。法定代表人：李金成，该管理所所长。委托诉讼代理人：赵保群，河南广义律师事务所律师，执业证号14117199610539631。委托诉讼代理人：苏静，女，1974年1月5日出生，汉族，泌阳房管所职工，住泌阳县。原告鲁红兵与被告杜淑红、朱跃进、邓姗、周爱丽、赵金梅及第三人驻马店市海天置业有限公司、第三人泌阳县房地产管理所案外人执行异议之诉一案，原告于2017年9月26日起诉来院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鲁红兵的委托诉讼代理人梁红、五被告杜淑红、朱跃进、邓姗、周爱丽、赵金梅委托诉讼代理人冯永军、第三人驻马店市海天置业有限公司的委托诉讼代理人张远、第三人泌阳县房地产管理所的委托诉讼代理人赵保群、苏静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲁红兵向本院提出的诉讼请求：一、泌阳县人民法院停止执行，并解除对原告鲁红兵所购买的泌阳县泰联国际广场2号楼2347号房产；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：泌阳县人民法院于2016年8月3日向第三人发出（2016）豫1726执143号执行裁定书，对泌阳泰联国际广场2号楼2347号房产进行了查封，该房产是原告于2015年1月5日善意购买的，已经签订了完善的商品房买卖合同。按照合同约定支付了房款。在泌阳房管所进行了网上备案（备案编号为：BY15005225），原告所购买的商品房合同书上加盖有泌阳房管所的备案专用章。泌阳县泰联国际广场2号楼2347号房产已经归属原告所有。依据上述理由，提出了执行异议申请，泌阳县人民法院于2017年7月15日作出了（2017）豫1726执异60号执行裁定，驳回了原告的异议申请。为维护自己的合法权益，特向贵院提起执行异议之诉，请求判令所求。五被告杜淑红、朱跃进、邓姗、周爱丽、赵金梅辩称，原告要求泌阳县人民法院执行局停止执行、并解除对所购买泌阳县泰联国际广场2号楼2347号房产的诉讼理由不能得到支持。其理由为：1、原告并没有实际占有该房产，并没有按照法律规定缴纳50%的房款，也没有在房产部门办理相关手续。2、五被告申请法院执行，是法院执行局向第三人泌阳县房管所下达执行通知书后，房管所明确回复其产权属于第三人海天置业公司。第三人海天置业公司述称，1、我公司取得了涉案房产的预售许可证，我公司有权销售涉案房屋。2、我公司已与本案原告签订房屋买卖合同，并且有网上备案，原告已支付购房款，我公司并已经实际交付了房屋。3、我公司与原告之间的买卖行为符合法律的相关规定，依据《最高人民法院关于办理执行异议案件及复议案件》第28条以及《审理商品房买卖合同》的规定等，该合同合法有效，泌阳县人民法院对涉案房产进行查封执行是错误的，应依法解除查封，停止执行。第三人泌阳房管所述称，列泌阳房管所为本案的第三人无法律依据，属主体错误，法院应依法裁定驳回原告对答辩人的起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第三百零七条规定，案外人提起异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。该条规定的可以列为案外人执行异议之诉第三人的是指被执行人，该条所说的被执行人是指与发生争议的被执行标的物权属存在直接利害关系的被执行人。而答辩人是依照法律授权对商品房预售登记的管理机关，其行为是基于授权而实施的行政管理职权，与被执行人发生争议的被执行标的物权属不存在直接利害关系，更不属于被执行人的范围，也不属于同一法律关系，前者是民事诉讼法律关系；后者系行政管理关系。所以，本案中列答辩人泌阳房管所为本案的第三人无法律依据，属主体错误，法院应依法驳回原告对答辩人的起诉。另说明原告其他诉讼请求具有法律依据，应该得到支持。经审理查明，原告鲁红兵于2015年1月5日向第三人海天置业公司支付购买其所开发的泰联国际广场2号楼2347号、8314号（该套房产没有纠纷、该套房产价值13万元）两套房产时交款190000元，2015年12月12日原告与第三人海天置业公司签订了《商品房买卖合同》，该合同指的是该案件中所争议的2347号房产。该合同约定，总房款为200000元，该房产于2015年9月30日交房。原告根据所签合同约定，又于2015年12月24日向第三人海天置业公司支付购房款140000元（原告共给第三人海天置业公司交两套购房款33万元，其中，没有争议的8314号一套房产的房价为13万元，有争议的2347号一套房产的房价为20万元），原告将该案件中所争议的房产2347号的购房款200000元已支付完毕。2016年7月7日原告与第三人海天置业公司签订了《房屋交付验收交接单》，从该交接单显示，原告经验收接收了所购买的2347、8314两处房产，随后，原告与泌阳泰联物业管理有限公司签订了商铺委托经营管理协议，委托泌阳县泰联物业管理有限公司经营管理该套房产。该协议约定，原告所购买的2号楼2347号房产由泌阳县泰联物业管理有限公司自2015年10月1日起至2025年9月30日止，共经营管理10年。根据第三人泌阳房管所提供的相关材料显示：第三人海天置业公司所开发的泰联国际广场于2015年12月23日取得了商品房预售许可证，所争议的房产泰联国际广场2号楼2347号第三人海天置业公司于2015年12月25日提交到第三人泌阳房管所要求备案，第三人泌阳房管所于2016年8月25日备案。五被告杜淑红、朱跃进、邓姗、周爱丽、赵金梅根据本院作出的（2015）泌民初字第01506-01510号民事调解书规定的款项，申请本院执行局对第三人海天置业公司予以执行。本院执行局于2016年7月27日作出（2016）豫1726执143号执行裁定书和于2016年8月3日作出（2016）豫1726执143号协助执行通知书，对第三人海天置业公司开发的泰联国际广场1号楼、2号楼、3号楼的全部房产予以查封。本院所查封的房产中，有原告鲁红兵所购买的泰联国际广场2号楼2347号房产。原告鲁红兵知道自己所购买的房产被查封后，于2017年7月3日提出书面异议。本院执行局于2017年7月15日作出（2017）豫1726执异60号执行裁定书，驳回原告鲁红兵的异议。原告鲁红兵不服该裁定，于2017年9月26日向本院提起案外人执行异议之诉，请求本院判令所求。上述事实，有原、被告、第三人及本院调取的证据和双方当事人的陈述佐证，相互印证，本院足以认定。原告鲁红兵诉被告杜淑红、朱跃进、邓姗、周爱丽、赵金梅及第三人海天置业公司、泌阳房管所案外人执行异议之诉一案中，首先考虑原告鲁红兵与第三人海天置业公司所签订的商品房买卖合同的效力问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。原告鲁红兵与海天置业公司所签订的商品房买卖合同的时间是2015年12月12日，而第三人海天置业公司取得商品房预售许可证的时间是2015年12月23日，原告鲁红兵起诉的时间是2017年9月26日，所以，根据上述该条规定，原告鲁红兵与第三人海天置业公司所签订的商品房买卖合同应该为有效合同。其次，是考虑本院查封原告所购买的泰联国际广场2号楼2347号房产是否正确，合法。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。就本案而言，原告在本院查封之前已与第三人海天置业公司签订了合法有效的购房合同，并已将所购买的商品房泰联国际广场二号楼2347号房产的全部价款支付完毕。所以，根据上述条款的（一）、（三）项的规定，本院对原告鲁红兵所购买的商品房泰联国际广场2号楼2347号房产的查封不妥，应予以解封。关于第三人泌阳房管所辩称的不应列其为第三人问题，为了便于查明案件事实，列其作为第三人并不违反法律禁止性规定，其此项辩称于法无据，本院不予采纳。关于五被告杜淑红、朱跃进、邓姗、周爱丽、赵金梅的辩称请求，缺乏法律依据和事实依据，且证据不充分，本院不予采纳。关于第三人海天置业公司、泌阳房管所述称的“人民法院对原告所购买的房产查封不对，应予以解除查封”，符合有关法律规定，本院予以采纳。综上所述，原告要求“泌阳县人民法院停止执行，并解除对泌阳县泰联国际广场2号楼2347号房产查封”的诉讼请求，于法有据，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）第九条》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条规定，此案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、停止对原告鲁红兵购买的坐落在泌阳县泰联国际广场2号楼2347号房产的执行；二、驳回原告鲁红兵的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由被告杜淑红、朱跃进、邓姗、周爱丽、赵金梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。本院（2017）豫1726执异60号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  乔国刚审 判 员  苗 婷人民陪审员  赵成芳二〇一七年十二月十五日书 记 员  李 阳