甘肃省张掖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘07民初55号
原告(案外人)：柴振华，男，汉族，1968年8月20日出生，甘肃省张掖市人，现住张掖市。
委托诉讼代理人：王文灿，甘肃重光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈强，甘肃重光律师事务所律师。
被告(申请执行人)：韩斌，男，汉族，1966年12月13日出生，张掖市人，现住甘州。
被告(申请执行人)：王彩霞，女，汉族，1967年2月20日出生，张掖市人，现住甘州。
被告(申请执行人)：韩金龙，男，汉族，1991年11月17日出生，张掖市人，现住甘州。
被告(申请执行人)：韩娜娜，女，汉族，1990年4月23日出生，张掖市人，现住酒泉市。
共同委托诉讼代理人：代宏峰，男，汉族，1970年8月12日出生，住甘州。
第三人(被执行人)：张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司，住所地张掖市甘州区县府街延伸段供销大厦5楼，组织机构代码55125XXXX。
法定代表人：任吉真，该公司总经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ锋，男，汉族，1983年6月12日出生，张掖市人，住张掖市，系该公司副经理。
原告柴振华为与被告韩斌、王彩霞、韩金龙、韩娜娜、第三人张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司（下称瑞丰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告柴振华的委托诉讼代理人王文灿、陈强、被告韩斌及王彩霞、韩金龙、韩娜娜的共同委托诉讼代理人代宏峰、第三人瑞丰公司的委托诉讼代理人ＸＸ峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
柴振华向本院提出诉讼请求：1.停止对柴振华所有的位于甘州区丽景名苑2号楼1层112号店铺的查封；2.确认柴振华与瑞丰公司2014年12月20日签订的《商品房买卖合同》合法有效，该店铺归柴振华所有；3.判令瑞丰公司协助和配合柴振华办理该店铺的房屋产权过户登记。事实与理由：2014年12月20日，柴振华与瑞丰公司签订了《商品房买卖合同》，该合同第三条载明：所购商品房为丽景名苑第2幢112门店号房，建筑面积为95.73平方米。柴振华以抵顶工程款的方式交纳购房款11487600元，瑞丰公司出具了《张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司收据》1张。柴振华认为该《商品房买卖合同》真实、合法、有效，合同所指的丽景名苑小区二号楼一层第112号店铺为柴振华所有。韩斌等四被告与瑞丰公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，张掖市中级人民法院作出(2017)甘07执恢字3号查封公告：责令柴振华在2017年5月20日前迁出位于甘州区丽景名苑小区二号楼一层112号店铺。柴振华认为此查封公告侵害了其合法权益，于2017年5月23日提出执行异议，该院依据甘肃省高级人民法院作出的(2016)甘民再46号民事判决作出了(2017)甘07执异6号执行裁定，驳回了柴振华的异议。柴振华认为，甘肃省高级人民法院(2016)甘民再46号民事判决中没有涉及到丽景名苑二号楼一层第112号店铺，所以张掖市中级人民法院(2017)甘07执异6号执行裁定是错误的。柴振华购买的甘州区丽景名苑小区二号楼一层第112号店铺虽然未办理过户登记，但根据《中华人民国和国物权法》第15条：”当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，柴振华与瑞丰公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，柴振华已经取得了该铺面的所有权，故请确认该店铺归柴振华所有，并请求判令瑞丰公司协助和配合柴振华办理产权过户登记。退一步来说，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，柴振华取得店铺后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且已经支付全部价款并实际占有，柴振华在本案中并无过错。因此，法院不得对案涉店铺进行查封执行。
四被告韩斌、王彩霞、韩金龙、韩娜娜辩称，应驳回柴振华的诉讼请求。理由：1.瑞丰公司虽将本案涉案店铺卖给柴振华，但是店铺是瑞丰公司开发建设的，所有权依然在瑞丰公司名下。2.根据物权法的相关规定，店铺没有进行变更登记，所以柴振华不能取得所有权。3.房屋抵顶的事实无法确定。柴振华陈述取得房屋所有权没有相关的事实和法律依据。4.即便进行了抵顶，柴振华没有对商品房预售许可和产权登记进行审查，存在重大过错，所以不能取得该店铺的所有权。5.柴振华与瑞丰公司的房屋买卖合同即便存在，也不能阻却法院执行，因未将物权变更到柴振华名下。6.对买卖合同的真实性无法确认，现案涉店铺仍为开发商所有，法院依据生效的法律文书进行执行，程序正当，依据明确。
张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司述称，本公司与柴振华签订的《商品房买卖合同》真实有效，房款以工程款抵顶完毕，认为房屋已经出售给柴振华。
柴振华为证明其主张，提交了下列证据：1.甘肃省高级人民法院（2016）甘民再字46号民事判决书，拟证明该判决的判项中均不能反映出案涉房屋为柴振华已经合法取得的房屋；2.张掖市中级人民法院(2017)甘07执恢字3号查封公告，拟证明法院对柴振华所有的案涉店铺进行强制执行，将侵害到柴振华的合法权益；3.张掖市中级人民法院（2017）甘07执异6号执行裁定书，证明该院驳回了柴振华的的执行异议请求，将会对该房屋进行执行；4.柴振华与瑞丰公司于2013年3月10日签订的《丽景名苑小区室外2#、4#商铺续建工程施工协议》1份，拟证明瑞丰公司用其位于丽景名苑小区2号住宅楼第112号店铺抵顶柴振华工程款(共计1148760元)；5.柴振华与瑞丰公司于2014年12月20日签订的《商品房买卖合同》《收据》各1份，拟证明柴振华购买了位于张掖市甘州区丽景名苑小区二号住宅楼一层第112号店铺，建筑面积95.73平方米，收款1148760元；6.柴振华与瑞丰公司于2015年12月20日结算后，形成《结算书》1份，拟证明双方有工程业务往来和结算，且瑞丰公司尚有柴振华的工程款未进行支付；7.张掖市房产管理局2011年9月13日颁发的《商品房预售许可证》，证明瑞丰公司合法取得甘州区丽景名苑居住组园2号楼房屋预售许可的事实。对上述证据，经本院组织质证，四被告的质证意见是：1.对法律文书真实性没有异议，但证据不能证明柴振华的证明目的。2.对《施工协议》不予认可，法院对本案诉争的房屋在2016年的时候就进行了查封，柴振华和瑞丰公司早就知道房屋被查封的事实，在瑞丰公司提出执行异议之后，柴振华又提出了案外人执行异议的申请，所以对施工协议不予认可，签订的协议即便是真实的，也与诉争的房屋没有联系。3.对于《商品房买卖合同》，店铺处于预售期间，签订的应当是预售合同，而不是望到买卖合同，房屋竣工后才能签订商品房买卖合同。如果签订预售合同，必须经过备案登记，经查，柴振华的房屋并没有进行备案登记，所以法院查封案涉房屋有事实依据。4.对于收条及结算书，与本案没有必然的联系，不能证明柴振华的主张。
韩斌等四人为证明其主张，提交张掖市中级人民法院（2015）张中执字第88号执行裁定书，证明2016年2月2日对包括丽景名苑二号楼一层112号店铺在内的三套房屋进行了查封。对此证据，经本院组织质证，柴振华的质证意见是：1.查封的三间店铺的具体位置没有标明。2.该裁定没有向柴振华送达。2017年5月5日张掖市中级人民法院在柴振华的门口张贴了查封公告后才知道这一事实。3.查封裁定中载明预查封，在法律上没有这一规定，裁定书上表明查封的面积远远超过了140平方米，裁定书查封了340平方米，超过了执行面积，严重违反法律规定。
对双方提供的上述证据，本院认为，对已生效法律文书及《商品房预售许可证》双方无异议，应予确认。对柴振华提供的《施工协议》《商品房买卖合同》《结算书》及房款收条，韩斌等四被告尽管提出了否定性意见，但并未提供证据否定其证明的效力，也无证据或证据线索可以反映出瑞丰公司与柴振华恶意串通损害其合法权益，所以对上述证据予以采信。
根据双方当事人提交的证据及陈述，本院认定事实如下：
韩斌等四人与瑞丰公司房屋拆迁安置补偿纠纷一案，张掖市中级人民法院作出(2014)张中民初字第60号民事判决，瑞丰公司不服提起上诉后，甘肃省高级人民法院作出(2015)甘民一终字第63号民事判决，维持原判。韩斌等四人申请执行。2016年2月2日张掖中院作出(2015)张中执字第88号执行裁定，对丽景名苑2号楼1层112号店铺预查封，2016年4月1日发出查封公告。经瑞丰公司申请再审，2016年5月24日，最高人民法院作出(2016)最高法民申432号民事裁定，指令甘肃省高级人民法院再审。本院(2014)张中民初字第60号案件中止执行。甘肃省高级人民法院再审后作出(2016)甘民再46号民事判决，维持本院(2014)张中民初字第60号民事判决第三项、第四项，即：瑞丰公司向韩斌等四人交付丽景名苑小区二号楼3单元建筑面积为56.6m2的住宅一处，逾期不能履行时，按照同地段市场评估价格支付价款，交付时，韩斌等四人向瑞丰公司支付成本价30000元；驳回韩斌等人的其他诉讼请求。变更该判决第一项为：瑞丰公司向韩斌等四人交付丽景名苑小区140m2的铺面，逾期不能交付的，按该地段市场评估价格支付价款，并承担违约金6万元，交付时韩斌等四人同时向瑞丰公司支付成本价210000元。变更判决第二项为：瑞丰公司向韩斌等四人交付丽景名苑小区三号楼2单元楼下140m2铺面或周边相同小区面积为140m2的铺面，不能交付的按该地段市场评估价格支付价款，并承担违约金5万元。
2017年5月5日，本院作出(2017)甘07执恢字3号查封公告，欲对丽景名苑小区二号住宅楼一层112号店铺强制执行，柴振华于5月23日提出执行异议，本院于6月22日作出(2017)甘07执异6号执行裁定，驳回柴振华的异议请求，柴振华不服提起本案诉讼。
另查明，2014年12月20日，柴振华与瑞丰公司签订了《商品房买卖合同》，购买标的物为丽景名苑二号商铺112号门店，总价1148760元，该款以抵顶工程款的方式全额支付，瑞丰公司开据了收据。该店铺所在的小区因拆迁补偿、消防等问题未验收，也均未办理产权登记或预售登记。
本院认为：本案争议的焦点是柴振华与瑞丰公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效、柴振华是否对甘州区丽景名苑小区二号住宅楼一层112号店铺享有足以排除强制执行的合法权益。根据柴振华提供的《施工协议》《商品房买卖合同》《结算书》及房款收条等证据，应当认定签订《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容并不违反法律的强制性规定，对于韩斌等四人来说，不论是其与瑞丰公司达成的拆迁安置补偿协议，还是甘肃省高级人民法院(2016)甘民再46号民事判决，内容中均没有确定丽景名苑小区二号楼一层112号店铺属某人所有，也没有证据证明其对该物享有优先权，在尚未办理产权登记的情况下，依据《中华人民共和国物权法》第十五条”当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，柴振华与瑞丰公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。对于房屋的所有权，可在依法登记后确定。
关于柴振华是否对该案涉店铺享有足以排除强制执行的合法权益的问题。因甘州区丽景名苑小区均未办理产权登记，案涉的112号店铺也未进行初始登记，本院在执行瑞丰公司的过程中，经审查认为该店铺尚在瑞丰公司名下，遂作出查封裁定，但依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，在无证据证明柴振华有过错的情况下，不得对该店铺强制执行。关于韩斌等四人提出2016年4月1日法院发出查封公告时，柴振华为什么不提出执行异议，而在本次法院恢复执行后才提出的意见。根据本院(2015)张中执字第88号卷内材料反映，瑞丰公司曾于2016年4月18日针对该公告提出执行异议，陈述案涉店铺以给付工程款的方式抵顶给柴振华，且在88号案件中柴振华属案外人，柴振华陈述自己当时并不知情也不能提出异议并无不当。由此可见，案涉房屋未办理产权登记，对外不产生公示的效力，对柴振华来说并无过错。另外，2016年2月2日本院作出(2015)张中执字第88号执行裁定，对丽景名苑2号楼1层112号店铺预查封时，柴振华与瑞丰公司已经完成了对该店铺的付款、交付行为，所以，对该店铺不得作为瑞丰公司的财产予以强制执行。对柴振华请求判令瑞丰公司协助、配合办理该店铺的房屋产权过户登记的诉请，因本案属执行异议之诉，该诉请不属于本案涉理的范围，对该请求不予审理。综上，依据《中华人民国和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款规定，判决如下：
一、确认柴振华与张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司2014年12月20日签订的购买甘州区丽景名苑二号楼一层112号店铺的《商品房买卖合同》合法有效；
二、不得执行柴振华主张权利的甘州区丽景名苑二号楼一层112号店铺；
三、驳回柴振华的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司负担，限于判决生效后7日内交纳。
如不服本判决，可以在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。
本院(2017)甘07执异6号执行裁定书于本判决生效时自动失效。
审判长 杨祝续
审判员 袁建银
审判员 岳小芸
二〇一七年十月二十三日
书记员 郝秀娟