广东省珠海市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤04民终2093号
上诉人（原审鲁吉永）：鲁吉永，男，汉族，1958年1月1日出生，户籍所在地珠海市香洲区，现住深圳市福田区，公民身份号码：********。
委托代理人：高峰，广东诚迅达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张政，男，汉族，住广东省珠海市香洲区，公民身份号码：×××0014。
被上诉人（原审被告）：刘海玲，女，汉族，住珠海市香洲区，公民身份号码：×××3329。
被上诉人（原审被告）：珠海市银通典当行有限责任公司，住所地：珠海市香洲区。
法定代表人：李平秋，董事长。
上诉人鲁吉永因与被上诉人张政、被上诉人刘海玲、被上诉人珠海市银通典当行有限责任公司（以下简称：银通公司）返还原物纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第1116号之一民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
鲁吉永在原审中诉称：2002年7月2日，张政同意向鲁吉永购买香洲商业城16栋E室，经开发商珠海市香洲区商业集团有限公司（以下简称商业公司）同意，三方签订了《楼宇购销合同》，同意由张政向鲁吉永购买香洲XXX（以下简称涉案房产），总价款为527340元。张政签订协议后，却一直未按合同约定支付应付的房款。后鲁吉永由于工作原因，调动离开珠海，双方购房交易便不了了之。2009年3月25日，张政背着鲁吉永，与刘海玲、银通公司共同签订《房屋买卖协议》，将所有权属于鲁吉永的涉案房产低于当时市场价格，更低于原购房价转卖给刘海玲，刘海玲也将涉案房产出租使用至今，鲁吉永几次向张政、刘海玲要求收回涉案房产，并向派出所多次报警，均遭到张政、刘海玲无理阻扰。综上，鲁吉永认为，张政、刘海玲、银通公司恶意串通，以明显低于市场的价格买卖涉案房产，并获取非法利益，其行为违反了我国《合同法》第五十二条第二款的规定，应认定为无效合同。同时，涉案房产仍在法院查封状态，当事人恶意串通，损害国家、集体、或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。为此，法院依法应当判令张政、刘海玲、银通公司立即向受损害的鲁吉永返还涉案房产，并赔偿鲁吉永因此造成的租金损失及其他经济损失。鲁吉永诉讼请求如下：1.确认张政、刘海玲、银通公司之间于2009年3月25日签订的《房屋买卖合同》为无效合同；2.刘海玲立即腾退鲁吉永位于珠海市香洲区XXX；3.张政、刘海玲、银通公司支付鲁吉永因侵占房屋造成的租金损失391750元（自2002年7月8日起算，暂计至2016年1月，计算至实际退房之日，具体详见《房地产估价报告》；4.张政、刘海玲、银通公司支付鲁吉永误工费30000元（1500元／天×20天）及（2013）珠香法审监民再字第6号案件律师费79000元；5.张政、刘海玲、银通公司承担本案全部诉讼费用。
张政在原审中答辩称：第一，鲁吉永诉求第一项内容与鲁吉永不存在任何法律关系。鲁吉永不是合同当事方，无权主张张政、刘海玲的合同无效。第二，张政取得涉案房产符合法律要件。张政与商业公司、鲁吉永于2002年7月2日订立《楼宇购销合同》，7月8日付款并接管涉案房产，鲁吉永签发了《收据》，所以张政取得涉案房产符合不动产取得要求。鲁吉永主张《收据》是伪造的，如法庭认为必要，且鲁吉永主张笔迹鉴定的，张政愿意配合。第三，鲁吉永所诉已超过诉讼时效。鲁吉永不单亲自订立《楼宇购销合同》，且对张政实际接管涉案房产是明知的，如有纠纷，早就应提起诉讼。另外，鲁吉永对其在深圳居住这一主张并没有提供充分证据证明，何况即使居住在深圳，也没有人能十几年对认为是自己的房产不主张权利。第四，鲁吉永第2、3、4项诉求没有事实与法律依据，必须予以驳回。关于本案程序。一、鲁吉永多次变更诉讼请求，违背法院制定的诉讼规定，违反《民事诉讼法》及相关司法解释的规定。二、鲁吉永故意不列银通公司为被告，是鲁吉永自行行使诉讼权利的结果。不告不理，法院不应强行把银通公司追加为被告。我方认为，法庭放纵鲁吉永无限地变更诉讼请求，且自行追加被告，违反法律，也违反法院制定的规则与纪律，我方表示不满。
刘海玲在原审答辩称，鲁吉永要求刘海玲腾退房屋等没有任何事实和法律依据，请法院依法驳回。理由如下：一、刘海玲通过合法手段取得了涉案房产，支付了对价，并且一直在占有、使用涉案房产。在签订合同时，卖方也出具了其获得房屋来源的合法手续，提供了《楼宇购销合同》、《收据》、《入伙通知书》等原件，刘海玲完全信赖卖方有房屋的处分权。刘海玲收房后，对房屋进行了装修，然后一家人入住到现在。二、鲁吉永对涉案房产不享有任何权利，也不具有任何利害关系，其提出撤销合同并返还房屋没有任何事实和法律依据。请法院依法驳回鲁吉永对刘海玲的诉求。
银通公司在原审中答辩称，请依法驳回鲁吉永的诉讼请求。理由如下：一、银通公司有权处分涉案房产。鲁吉永于2002年向银通公司借款21万元，双方订立《房产抵押贷款合同》，约定以涉案房产做为抵押，并在最后一条约定：如不能按时偿还银通公司的贷款本息，银通公司依法有权处分抵押房产及其它资产。因此，在鲁吉永未能按时偿还借款的情况下，银通公司有权依照合同约定，保护债权而处分涉案房产。二、本案法律关系复杂，请法庭必须予以理清。1.本案涉及到三份合同：银通公司与鲁吉永的《房产抵押贷款合同》，鲁吉永与商业公司、张政的《楼宇购销合同》，银通公司与张政、刘海玲的《房屋买卖合同》2.本案的处理如认定《楼宇购销合同》无效，则会涉及到商业公司的权益，商业公司必须参加诉讼。3.鲁吉永只主张张政、刘海玲的合同无效，因此，法庭不应认定鲁吉永未主张的2002年张政与商业公司、鲁吉永的《楼宇购销合同》无效。最后，鲁吉永是看到房地产价格飚涨而借法律之名行使抢劫之实。当然，银通公司也视案件的处理结果，决定是否追究鲁吉永21万元及利息的偿还责任，张政也可以要求鲁吉永返还款项52万多元。
原审法院经审理查明：香洲商业城由商业公司开发建设。1996年10月17日，鲁吉永与商业公司订立《楼宇购销合同》，约定鲁吉永以总价562683元向商业公司购买香洲商业城16楼H室住宅。上述合同订立后，鲁吉永支付了购房款507415元。后商业公司未依约按期交付，鲁吉永向本院提起对商业公司的诉讼，案号为（1999）珠香民初字第1014号。鲁吉永在该案中请求解除合同、返还购房款507415元及支付利息。本院于1999年8月1日判决解除鲁吉永与商业公司于1996年10月17日签订的《楼宇购销合同》，商业公司向鲁吉永返还购房款507415元并支付相应利息。上述判决发生法律效力后，商业公司未履行给付义务，鲁吉永向本院申请强制执行，案号为（1999）香执字第1394号。鲁吉永与商业公司于2001年12月20日就如何返还购房款事宜订立合同，商业公司以涉案房产抵偿鲁吉永对其的债权。
张政是银通公司的员工。2002年7月2日，商业公司（甲方）、张政（乙方）以及鲁吉永（丙方）三方订立《楼宇购销合同》，约定：三方协商同意将原商业公司与丙方订立的号码为9601031合同及2001年12月20日签订的楼宇购销合同同时作废，改立如下条款：乙方以总价527340元购买涉案房产；付款方式为甲方欠丙方房款，以涉案房产抵偿甲方所欠丙方的房款，现丙方以527340元售给乙方，所有权归乙方所有，丙方自愿放弃涉案房产的所有法定权益，不再向甲方索赔。甲方保证乙方办理有关的产权证，享有与其他购房户同等权益；房屋交付乙方使用的日期暂定为2002年12月30日；合同自三方签字、盖章之日起生效。合同落款处商业公司及其代表陈远芳盖章、签字，张政及鲁吉永均签字、捺指模。商业公司于当日向张政出具了收到张政购买涉案房产支付的房款507415元的收据，并注明该款项由鲁吉永代付。同年7月8日，鲁吉永亦向张政出具收据，载明：兹收到购房人张政交来购买香洲商业城十六楼E座103.4㎡的房款，人民币现金527340元。鲁吉永主张该收据落款处鲁吉永的签字字体是其本人的字体，但系张政变造的，但其在庭审中明确不对此申请鉴定。商业公司于同年7月8日向张政签发了涉案房产的入伙通知书并交付房屋钥匙，在入伙通知书中备注原“入伙通知书”作废。
2000年5月8日，珠海市不动产登记中心根据珠海市中级人民法院作出的（2000）珠法经初字第47号民事裁定，查封了包括涉案房产在内的香洲商业城除原法院查封以外的全部房产，涉案房产至今未解除查封。由于商业公司名下的财产经本院拍卖、变卖后不足以清偿其债务，本院于2008年12月25日作出《关于被执行人珠海市香洲区商业公司有限公司系列案件第一次分配方案》，分配方案记载（1999）香执字第1394号案件未参与该次分配，被列入分配方案附表三，退还未分配申请执行人已预付的案件受理费、执行费，待补缴的地价和应付的过户税费最终确定后由本院再作分配方案。
鲁吉永于2002年7月8日以涉案房产作为担保向银通公司典当借款150000元，月利率0.5%，费率3%，实际月利率合计3.5%，银通公司出具典当金额为15万元的当票，鲁吉永签字、捺指模。上述当票显示银通公司扣除当月利息750元和费用4500元后，实付借款144750元。同年8月26日，鲁吉永续当，向银通公司支付典当利息5250元。同年9月20日，鲁吉永续当，支付典当利息5250元。之后未再支付过上述借款的典当利息。
2009年3月25日，张政、刘海玲、银通公司订立《房屋买卖合同》，约定：银通公司将涉案房产以21万元卖给刘海玲，银通公司确保涉案房产产权合法有效（现楼宇购销合同登记在张政名下，而实际产权人为银通公司所有），并且在能办理产权证时，银通公司、张政将协助办理好相关产权证后，过户给刘海玲，刘海玲自行承担买卖双方税费；刘海玲先付定金5万元，在20天之内全部付清，房屋按现状出售。银通公司陈述基于涉案房产属于烂尾楼，不能办证，2009年时香洲商业城的房产普遍是21万元左右的价格，银通公司因鲁吉永不清偿借款本息，为盘活资产所以低价出售，转让价款21万元只是拿回本金，至今仍未向鲁吉永主张欠付利息。上述合同订立后，刘海玲于2009年5月27日向银通公司支付完毕全部购房款21万元，银通公司于当日出具房款收据。刘海玲自2009年3月30日入住涉案房产，并占有使用至今。
原审法院认为，鲁吉永请求“刘海玲立即腾退鲁吉永位于珠海市香洲区XXX房屋”，其蕴含的前提和基础是鲁吉永对涉案房产享有实体权益，此亦为本案的争议焦点。鲁吉永是在申请执行本院（1999）珠香民初字第1014号民事判决中，私下与作为被执行人的商业公司签订以涉案房产抵偿上述生效判决项下债务的合同，而涉案房产已于订立合同之前被珠海市中级人民法院依法查封，至今未解封，因此，鲁吉永的诉讼请求实质上是对执行标的物主张实体权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”原审法院认为，根据特别法优于普通法的法律适用规则，涉案房产处于查封状态，鲁吉永应当按照上述规定循“案外人执行异议-
执行异议之诉”特别程序，先行向查封法院即珠海市中级人民法院提出案外人执行异议，而不应当向本院提起本案诉讼，综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条之规定，裁定：驳回鲁吉永的起诉。本案受理费15859元，于本裁定发生法律效力后退回给鲁吉永。
上诉人鲁吉永上诉称，张政、刘海玲、银通公司恶意串通，以明显低于市场的价格买卖涉案房产，并获取非法利益，其行为违反了我国《合同法》第五十二条第二款的规定，应认定为无效合同。同时，经查，张政、刘海玲、银通公司买卖涉案房产时，涉案房产仍在法院查封状态。并依据《合同法》第五十九条的规定，当事人恶意串通，损害国家、集体、或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。为此，法院依法应当判令张政、刘海玲、银通公司立即向受损害的鲁吉永返还涉案房产，并赔偿鲁吉永因此造成的租金损失及其他经济损失。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，鲁吉永并未提交合法有效的证据证实其对涉案房产享有权利，即鲁吉永与本案无利害关系，并非适格的原告，对其起诉依法应当不予受理。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款的规定，立案后发现不符合起诉条件的，裁定驳回起诉。故本案应当裁定驳回鲁吉永的起诉。原审法院认为本案应按照“案外人执行异议-
执行异议之诉”的特别程序处理，当事人应向涉案房产查封法院提出案外人执行异议。原审法院上述认定表述适用法律不当，但裁定驳回起诉的结论正确，故本院对其结论予以维持。上诉人鲁吉永所提上诉意见不成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 董春杉
审判员 刘秋萍
审判员 杨晓兰
二〇一六年九月七日
书记员 张淑君