连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海商初字第00073号
原告连云港东方农村商业银行股份有限公司。
法定代表人庄广强。
委托代理人王桥生、彭洪茹。
被告胡可惠。
被告鲍玉明。
原告连云港东方农村商业银行股份有限公司（以下简称东方银行）诉被告胡可惠、鲍玉明金融借款合同纠纷一案，本院于2014年12月31日立案受理，依法组成合议庭，于2015年5月11日公开开庭进行了审理。原告东方银行的委托代理人彭洪茹到庭参加诉讼。被告胡可惠、鲍玉明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东方银行诉称，2012年2月24日，被告胡可惠向原告下属的海州区支行申请短期借款10万元，并签订个人借款合同，约定还款期限为2013年2月16日，月利率9.6%，年利率11.52%，合同还约定了逾期罚息等内容。被告胡可惠、鲍玉明与原告下属海州区支行签订《最高额抵押合同》、《房地产抵押合同》，约定提供位于海州区新建街中大街路70号楼3-201室房产为该次借款的本金、利息、逾期罚息及实现债权的费用等提供抵押担保责任，并办理抵押登记。合同签订后，原告按约履行，但贷款到期后，经原告催要，被告尚欠部分本金及利息等未还。请求法院判令：1、被告胡可惠立即偿还借款本金81581.22元及至本金给付日的相应利息、罚息（截止2014年12月15日利息、逾期罚息为31753.05元）。因原告诉至法院后，被告偿还了部分借款，原告将本项诉讼请求变更为被告胡可惠立即偿还借款本金76581.22元及相应利息、罚息（截止2015年5月8日利息、逾期罚息为39609.46元，应计算至本金给付日）。2、依法确认原告对被告胡可惠、鲍玉明抵押的房产享有优先受偿权。3、被告胡可惠、鲍玉明承担一切诉讼费用。
被告胡可惠、鲍玉明未到庭应诉，也未提交书面答辩状。
经审理查明，2012年2月23日，江苏连云港东方农村合作银行海州区支行与被告胡可惠签订个人借款合同，约定借款金额10万元，期限12个月，年利率11.52%，按月结息，每月的20日为结息日，21日为付息日。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利息，直至清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为年利率11.52%水平上加收50%。同日，江苏连云港东方农村合作银行海州区支行（抵押权人）与被告胡可惠、鲍玉明（抵押人）签订最高额抵押合同，约定抵押人自愿为债务人胡可惠自2012年2月23日起至2013年2月23日止，在抵押权人处办理约定的各类业务，所实际形成的主债务的最高本金余额10万元提供抵押担保。抵押担保的范围包括债务人依据主合同与抵押权人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、抵押权人依据主合同约定提前收贷产生的可得利息损失、损害赔偿金以及抵押权人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、抵押物保管费和处置费、过户费、律师费、差旅费）和其他应付的费用。抵押物为海州区新建街中大街路70号院三排楼201室。江苏连云港东方农村合作银行海州区支行（抵押权人）与被告胡可惠、鲍玉明（抵押人）就上述房产抵押还签订了房地产抵押合同，并在连云港市房屋产权管理中心办理了抵押登记。2012年2月24日，江苏连云港东方农村合作银行海州区支行向胡可惠发放贷款10万元。后被告胡可惠仅偿还了部分本息。至2015年5月8日，被告胡可惠尚欠借款本金76581.22元及相应利息、罚息39609.46元。
另查明，2012年5月30日，江苏连云港东方农村合作银行自行终止，其债权债务转为连云港东方农村商业银行股份有限公司债权债务。
上述事实，有原告的当庭陈述及原告举证的个人借款合同、最高额抵押合同、房地产抵押合同、他项权证、借款借据、江苏银监会批复等在卷予以证实。
本院认为，原告东方银行与被告胡可惠签订的个人借款合同，没有违反法律规定，具有法律约束力。东方银行按约借款给被告胡可惠，被告胡可惠未按约履行还本付息义务，故被告胡可惠应承担返还借款本息的民事责任。被告胡可惠、鲍玉明与原告东方银行签订了房地产抵押合同，且已办理了抵押登记，该房地产抵押合同有效，原告东方银行有权以座落于连云港市海州区新建街中大街路70号院三排楼201室的房屋折价或者对拍卖、变卖该财产的价款享有优先受偿权。被告胡可惠、鲍玉明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，放弃了对原告所提供的证据进行质证、对事实进行抗辩的权利，不利后果依法由其承担。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告胡可惠应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告连云港东方农村商业银行股份有限公司支付借款本金76581.22元及利息、罚息（截至2015年5月8日为39609.46元，自2015年5月9日起至本判决确定的给付之日止，按个人借款合同约定的利率计算）。
二、被告胡可惠不履行上述债务时，原告连云港东方农村商业银行股份有限公司有权以被告胡可惠、鲍玉明所有的座落于连云港市海州区新建街中大街路70号院三排楼201室的房屋折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2570元，公告费700元，共计3270元（原告已预交），由被告胡可惠负担，被告胡可惠在履行付款义务时一并给付原告。被告胡可惠不履行时，原告连云港东方农村商业银行股份有限公司有权以座落于连云港市海州区新建街中大街路70号院三排楼201室的房屋折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费2570元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 马书英
人民陪审员 谭庚林
人民陪审员 王 超
二〇一五年五月十一日
书 记 员 刘 庆
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
（二）、《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；
（三）、《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还；
（四）、《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
（五）、《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
（六）、《中华人民共和国担保法》第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
（七）、《中华人民共和国物权法》第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
（八）、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
（九）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为管理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
（十）、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。