北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0106民初11488号
原告：林占斌，男，1961年4月3日出生，中国人民解放军59241部队战士，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：罗素华（林占斌之妻），住北京市丰台区。
被告：余贵娣，女，1978年6月1日出生，住浙江省淳安县。
委托诉讼代理人：曹颖，北京天江律师事务所律师。
原告林占斌与被告余贵娣租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林占斌及其委托诉讼代理人罗素林，被告余贵娣委托诉讼代理人曹颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林占斌向本院提出诉讼请求：1、判令解除2015年5月25日“租房协议”；2、判令余贵娣给付林占斌2016年12月1日至2017年4月1日间实际占用房屋的租金57112元、赔偿因提前退租致使房屋另行出租产生的差价损失52500元、支付2016年12月1日至2017年8月16日迟延履行逾期付款违约金128000元及2016年12月1日至12月31日间电费2127元；3、判令余贵娣承担林占斌实现债权的费用及诉讼费。事实和理由：2015年5月25日，林占斌与余贵娣签订租房协议，将其位于北京市丰台区丰台路98号南侧公厕旁一间门脸房租给余贵娣用于零售商品，约定租期为三年，租金第一年为16万元，第二年、第三年每年十六万五千元，租金分六次支付，按每半年缴纳一次租金，若承租人不按时缴纳租金，每超过二天支付逾期付款违约金1000元，承租期内余贵娣有违约，林占斌不退余贵娣缴纳的10000元押金，林占斌有违约，林占斌向余贵娣支付10000元违约金。余贵娣通过银行转账方式向林占斌支付了2015年6月1日至2016年11月30日租金及电费。2017年3月2日，林占斌发现余贵娣在不通知且不缴纳第四次2016年12月1日至2017年5月30日租金及电费的情况下，突然将该出租房内的货架及商品全部搬走，并用铁链紧锁住房门跑掉，林占斌当即向110及丰台派出所报警，并多次向余贵娣打电话追讨租金、电费、门钥匙无果，导致该门脸房空闲，且房门至今无法打开及时出租，给林占斌造成巨大的经济损失，故起诉至法院。
余贵娣辩称：不同意林占斌的诉讼请求。关于第一项诉求解除租房协议，我方认可已经解除，时间为2016年12月31日。因工商局对林占斌的营业执照多次处罚，使得我无法经营，故我于2016年12月31日搬离经营场所，且让人告知林占斌。2017年3月9日，我方为弥补手续又再次发函告知林占斌租赁合同解除。针对第二项诉求，我方不同意林占斌要求的租金，我方于2016年12月31日已经搬离，之后并没有实际占用房屋，林占斌的主张没有事实依据。我方不同意赔偿房屋出租差价，其属逾期利益损失，没有法律依据。违约金我方不同意给付，根据是由林占斌为我方提供营业场所的营业执照，林占斌的营业执照因超出经营范围，工商部门才做出处罚，要求我方整改，我方去工商局希望可以变更营业范围，只有持房屋产权证书才可以办理，我方多次向林占斌反映，但是林占斌拒绝配合我方办理，导致我方被工商局勒令停业，违约方应为林占斌，不是我方。因为营业执照导致经营惨淡，再由于余贵娣因为孩子出生，需要人照顾，才于2016年12月31日告知林占斌，搬离承租房屋。林占斌要求电费的请求，我方需要看证据，且林占斌的电费请求是到2016年12月31日，以此可以证明我方是在2016年12月31日就搬离了。关于其提出的第三项诉讼请求，请求法院驳回。
本院经审理认定事实如下：2015年5月25日，林占斌与余贵娣签订《租房协议》。该协议规定：林占斌将位于北京市丰台区丰台路98号南侧公厕旁一间门脸房出租给余贵娣用于零售商品，租赁期自2015年6月1日至2018年5月30日，共计三年；租金第一年为税后16万元，第二年和第三年每年165000元，按每半年支付一次，自2015年6月1日至2015年12月31日，逾期不支付的，每超过二日，支付违约金1000元；承租期间，林占斌保障余贵娣的用电，每月一日收取电费，余贵娣要求使用林占斌营业执照，所产生的费用和发生经营中的违法、违规行为后果应由余贵娣负责；承租期间余贵娣向林占斌交押金一万元，如果余贵娣有违约、违法行为，林占斌不退该押金，如果林占斌有违约，林占斌向余贵娣支付违约金一万元；承租期内余贵娣解除合同退租，林占斌不退租金和押金等。协议签订后，余贵娣向林占斌支付押金10000元，并通过银行转账的方式分三次向林占斌支付了2015年6月1日至2016年11月30日间租金240000元及同时期电费。2016年12月31日，余贵娣自行停止经营并将其财物搬离租赁场所。2017年3月9日，余贵娣采取书面形式向林占斌发出解除租房协议的《解除函》。该《解除函》载明余贵娣于2016年12月31日从租赁场所撤离，双方签订的《租房协议》已经解除。2017年4月1日，林占斌将租赁场所另行出租他人。对于以上当事人没有争议的事实，本院予以确认。
双方当事人争议事实之一即林占斌何时知晓余贵娣退租撤场问题。余贵娣在庭审中陈述撤场时通过他人口头告知林占斌，林占斌对此予以否认；余贵娣出具《解除函》，证明其采取书面形式补充通知林占斌双方间租赁协议已于2016年12月31日解除，林占斌承认于2017年3月25日收到《解除函》；林占斌出具出租房屋上锁照片和其于2017年4月1日签订以年租金12万元的价格另行出租他人《租房协议》，主张余贵娣撤场后出租房屋并未实际归还，余贵娣对此未提交反证。
双方当事人争议事实之二即关于林占斌主张赔偿房屋另行出租差价52500元损失问题。林占斌当庭出具与他人于2017年4月1日签订年租金120000元的新《租房协议》，主张自2017年4月后至原合同期满14个月的租金差价52500元损失。余贵娣对新《租房协议》的真实性不予认可。
双方当事人争议事实之三即关于余贵娣搬离租赁房屋的半年租金给付时间是否违约问题。庭审中，双方当事人对签订的《租房协议》内容均无异议，林占斌对余贵娣第二年履行合同给付前六个月租金数额80000元未提出异议，双方就余贵娣提前自行解租未交付后六个月租金是否违约及林占斌主张支付逾期付款违约金128000元产生分歧。林占斌认为按原协议第二条约定，若承租人不按时缴纳租金，每超过二日，应支付逾期付款违约金一千元，按每天500元计算，从2016年12月1日起至付清租金之日止，暂计至2017年8月16日共256天，逾期付款违约金应为128000元。余贵娣认为按该协议第二条规定的租金按每半年支付一次的方式，其虽然2016年12月1日后的租金未给付，但没有违约，不同意支付逾期付款违约金。
双方当事人争议事实之四即关于《租房协议》是否已经解除。林占斌主张余贵娣自行中途撤离租赁房屋，不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，其作为出租人有权据此解除合同，因此诉请判令解除《租房协议》。余贵娣认为其在2016年12月31日搬离租赁房屋时已口头通知林占斌，且后于2017年3月9日又补充书面《解除函》，双方间的《租房协议》已经解除。林占斌在庭审中否认余贵娣的口头通知，承认其于2017年3月25日收到余贵娣的书面《解除函》。
双方当事人争议事实之五即关于余贵娣搬离租赁房屋前欠付电费2127元的金额问题。林占斌出具两张电费收据，其中一张电费收据于2016年12月9日开具，载明2016年11月9日至12月9日电字49383-47498=1885×1.7=3204.50元，另一张电费收据于2017年1月1日开具，载明2016年12月9日至2017年1月1日电字50634-49383=1251×1.7=2126.70元，主张余贵娣拖欠电费2127元未支付。余贵娣承认未给付搬离房屋前的电费，质证中对林占斌主张电费的金额有异议，但未能提供反证。
本院认为，林占斌与余贵娣签订的《租房协议》，系双方真实意思表示，除《租房协议》第四条第2项约定“承租期内乙方（余贵娣）要求使用甲方（林占斌）营业执照，所产生的费用和发生经营中的违法、违规行为后果应由乙方负责”的内容外，不影响协议其他内容的有效性，双方均应全面履行该协议。余贵娣在承租期内未事先征得林占斌同意，单方终止协议，自行搬离租赁场所，其行为构成违约，应承担违约责任。按双方签订的《租房协议》，余贵娣有违约行为，林占斌收取余贵娣的一万元承租押金将不予退还。本案中，双方当事人围绕诉求存在三项争议焦点：
第一，双方当事人签订的《租房协议》是否已经解除。合同法规定，合同经当事人协议一致可以解除合同；如果当事人一方要求解除合同的，应当通知对方。余贵娣单方搬离租赁房屋，无论其自述的口头通知还是林占斌认可收到书面《解除函》，属于以自己的行为表明其不再履行租赁协议，其搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，在林占斌同意解除《租房协议》前，可以认定双方仍在履行《租房协议》。林占斌在庭审中提交其与他人在2017年4月1日重新签订《租房协议》，由此推定林占斌同意与余贵娣解除《租房协议》，林占斌与余贵娣签订的《租房协议》就此解除。故林占斌要求解除与余贵娣于2015年5月25日签订的《租房协议》的诉讼请求，本院不予支持。余贵娣所提双方间《租房协议》已于2016年12月31日解除的抗辩，本院亦不予采纳。
第二，林占斌主张余贵娣支付实际占用租赁房屋租金57112元、租赁房屋另行出租差价损失52500元、逾期付款违约金128000元是否支持。因承租人根本违约行为导致房屋租赁协议解除，出租人可以要求承租人赔偿其房屋闲置期间或其另行寻找替代房屋周转期间的租金损失。
关于实际占用租赁房屋租金。余贵娣单方搬离租赁房屋的违约行为导致合同解除，其除支付2016年12月1日至12月31日实际使用房屋租金外，还应支付2017年1月1日至3月31日间的房屋租金。林占斌主张57112房屋租金的金额未超出该年度该月份实际应支付的房屋租金的金额，故本院予以支持。
关于租赁房屋另行出租差价损失52500元。余贵娣单方搬离租赁房屋的违约行为导致合同解除，其应支付林占斌另行寻找替代房屋周转期间的租金损失。林占斌于2017年4月1日将租赁房屋重新进行出租，现其以出租的房屋租金价格低于出租给余贵娣的房屋租金价格为由，要求余贵娣补偿新合同三年期限中14个月的租金差价52500元，其该项主张没有法律依据，本院不予支持。
关于逾期付款违约金128000元。合同法规定，当事人违约应承担违约责任，协议约定的按约定，没有约定按法定。林占斌与余贵娣签订的《租房协议》第二条租金支付方式规定：承租期内的租金按每半年支付一次，自2015年6月1日至2015年12月31日，逾期不支付的，每超过二日，支付违约金一千元。由此看出，双方没有就协议履行中第二年的租金给付作出具体时间规定。林占斌在收到余贵娣第二年上半年八万元租金后未提出异议，其向余贵娣主张的是2016年12月1日至2017年5月31日间下半年租金的逾期付款违约金。鉴于余贵娣不认可林占斌所提逾期付款主张，林占斌已于2017年4月诉讼至法院，故林占斌所提该项诉求没有事实和法律依据，本院不予支持。
第三，林占斌向余贵娣主张拖欠2127元电费是否支持。合同一经签订，当事人双方应按协议内容全面履行合同。当事人签订的《租房协议》规定，林占斌作为出租人应于每月一日向余贵娣收取电费。由于余贵娣于2016年12月31日搬离租赁房屋，致使余贵娣当月电费未交付，对此余贵娣表示认可。林占斌持电费收据主张电费，在证据证明力上存在欠缺，但本院注意到当事人双方在纠纷发生前，电费的价格计算皆采取后电字减去前电字之差乘以用电单价的方式，虽然余贵娣对2127元电费的金额未认可，但就此未能提供反证，故本院对林占斌主张的余贵娣向其支付所欠电费的诉求予以支持，但具体电费金额应以林占斌出具的电费收据载明的金额2126.70元为准。
综上所述，林占斌主张的诉讼请求，本院予以部分支持、部分不支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、余贵娣于本判决生效之日起七日内给付林占斌二Ο一六年十二月一日至二Ο一七年三月三十一日间房屋租金五万七千一百一十二元。
二、余贵娣于本判决生效之日起七日内给付林占斌拖欠电费二千一百二十六元七角。
三、驳回林占斌其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八千六百五十元，由余贵娣负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，
上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 王景春
人民陪审员 王素林
人民陪审员 王连弟
二〇一七年十月二十五日
书 记 员 于 莹