河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫04民终198号
上诉人（原审原告）宝丰县宝丰商城。
法定代表人潘冠中，经理。
委托代理人王先刚，宝丰县“148”法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）安跃武，男，1968年7月15日出生，汉族。
委托代理人赵军涛，河南碧野律师事务所律师
被上诉人（原审被告）周彩利，女，1972年12月18日出生，汉族。
被上诉人（原审第三人）余子航，男，1983年1月23日出生，汉族。
被上诉人（原审第三人）河南省龙腾实业有限公司。
法定代表人安跃彬，总经理。
委托代理人魏双利，男，1978年10月23日出生，汉族。
上诉人宝丰县宝丰商城（以下简称宝丰商城）、�诉人安跃武与被上诉人周彩利、被上诉人余子航、河南省龙腾实业有限公司（以下简称龙腾公司）租赁合同纠纷一案，宝丰商城于2013年9月22日向河南省宝丰县人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，后于2014年11月12日申请撤回对余子航的起诉，原审法院审理后于2014年12月1日作出（2013）宝民初字第1173号民事判决。宣判后，宝丰商城及周彩利不服提出上诉。平顶山市中级人民法院于2015年4月13日作出（2015）平民三终字第113号民事裁定，以遗漏当事人，严重违反法定程序为由，裁定撤销（2013）宝民初字第1173号民事判决，发回重审。原审法院于2015年4月23日受理后，依法另行组成合议庭进行审理，宝丰商城于2015年5月21日申请追加余子航、河南省龙腾实业有限公司作为本案第三人参加诉讼。宝丰商城请求判令：安跃武、周彩利腾出宝丰商城大楼的“百家福”超市全部租赁房屋并交付宝丰商城，赔偿宝丰商城损失636164.38元（按年租赁费900000元自2013年1月1日计算至2013年9月15日，并顺延计算至实际腾出房屋之日止），支付宝丰商城违约金132500元，并承担本案诉讼费。原审法院于2015年11月2日作出（2015）宝民初字第628号民事判决，宝丰商城、安跃武不服，向本院提起上诉。原审法院于2016年1月7日将本案移送本院，本院于2016年1月14日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月29日公开开庭进行了审理。上诉人宝丰商城的法定代表人潘冠中及其委托代理人王先刚、上诉人安跃武的委托代理人赵军涛，被上诉人龙腾公司的委托代理人魏双利到庭参加了诉讼。被上诉人周彩利、余子航经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审查明：宝丰商城系河南省宝丰县供销合作社联合社下属的集体所有制企业法人，于1994年8月19日申请开业登记注册，工商登记注册名称为“宝丰县宝丰商城”，企业印章为“河南省宝丰县宝丰商城”，2004年至2005年期间其印章变更为“宝丰县宝丰商城”，于2012年2月24日被宝丰县工商行政管理局吊销营业执照。宝丰商城在宝丰县城南大街34号院有临街商业楼房一幢，土地使用证编号为I207号，土地使用权人登记为“河南省宝丰县宝丰商城”，房屋所有权证号分别为平宝房发字第V3939号、平宝房发字第V3940号、平宝房发字第V3941号（该证记载的房产现已拆除）、平宝房发字第V3942号，房屋所有权人均登记为“宝丰商城”并注明本单位全称为“河南省宝丰县宝丰商城”。
1996年至1997年，宝丰商城（河南省宝丰县宝丰商城）以上述房产抵押在宝丰农行（原名称为中国农业银行宝丰县支行）借款368万元，期间已偿还7万元，剩余361万�逾期未还。1999年12月30日，平顶山市中级人民法院作出（2000）平经初字第16号民事判决，判令宝丰商城偿还宝丰农行借款本金361万元及利息（利息计算至1999年4月20日，以后利息按照人民银行同期贷款利率的标准，顺延计算至本判决限定的债务履行届满之日止），逾期履行加倍支付迟延履行期间的债务利息。2000年11月16日，平顶山市中级人民法院作出（2000）平执字第125-5号民事裁定，裁定将宝丰商城上述房屋建筑和土地使用权以评估价格4160101元抵偿给宝丰农行，并于2000年12月20日分别向宝丰县房产管理、宝丰县国土资源局送达了民事判决书、民事裁定书、协助执行通知书，其中通知宝丰县房产管理局协助办理将宝丰商城上述房产过户给宝丰农行的有关手续。后宝丰农行一直没有申请办理过户登记，上述房产一直由宝丰商城实际管理，自2001年8月31日至2003年7月30日，宝�农行又收取宝丰商城借款利息共计92000元。
“宝丰春丰购物广场”系个体工商户，经营者为周彩利，于2005年12月14日登记成立，于2007年9月28日登记注销。2008年3月8日，宝丰商城作为合同甲方，安跃武以“宝丰春丰购物广场”的名义作为合同乙方，双方签订“宝丰商城租赁合同”一份，甲方愿将宝丰商城原百家福超市整体出租给乙方开办商场使用，协议主要内容为：一、租赁场地位于南大街路东，宝丰商城大楼面西8间、二楼三楼（二楼南端两套办公室留给甲方使用，三楼保留部分房间用于甲方仓库使用）全部交给乙方使用。二、租赁期限：自2008年1月1日至2012年12月31日，共五年。三、租赁价格：前三年每年租赁费为260000元，后两年每年租赁费为265000元，五年共计1310000元。……七、乙方要不断提高服务水平，甲方允许乙方对商场外立面进行全面装修。乙方可�据业务需要对现有商城进行内部装修，所有装修费用由乙方自行承担，合同期满如乙方不再续租，对装修形成的不动产要原貌无偿交付给甲方。……九、合同履行期满，如乙方继续租赁，在同等条件下，乙方有优先租赁权；如乙方不再租赁，必须提前三个月告知甲方。……十三、乙方在合同履行期间，如若转租，必须经得甲方的同意，否则不得转租。十四、违约处罚：甲乙双方如有违约现象，违约方赔偿守约方当年租赁费的一半。合同共16条。合同乙方签字部分打印为“宝丰春丰购物广场”，乙方代表人签字部分由安跃武签字，并加盖了“宝丰春丰购物广场合同专用章”。合同履行过程中，宝丰商城收取了五年的租赁费用。期间安跃武在租赁房屋开办商场，组织形式为个体工商户，名称为“宝丰县城关镇春丰购物广场百家福店”，该个体工商户经营者为安跃武，于2008年11月3日登记成立，于2010年7月7日登记注销。该租赁房屋现占用人为余子航，余子航经营的个体工商户名称为“宝丰县城关镇春丰购物子航店”，于2010年8月5日登记成立，现正常经营。上述租赁合同期满前，宝丰商城于2012年9月27日书面通知“宝丰春丰购物广场”是否续租本案租赁房屋，安跃武签收通知并表示愿意续租。租赁合同期满后，宝丰商城于2013年4月3日书面通知“宝丰春丰购物广场”限期腾出租赁房屋，并按合同约定返还房屋，安跃武接收通知书但拒绝签字，并称房屋不属于宝丰商城。
2002年，国家财政部、国家计划委员会、中国人民银行、审计署、供销合作总社、中国农业银行、中国农业发展银行联合下文，对供销社系统欠中国农业银行的贷款实行挂账停息。宝丰商城欠宝丰农行361万元贷款也列入挂账停息范围。2008年，中国农业银行更名为中�农业银行股份有限公司，并将不良贷款全部剥离给国家财政部。国家财政部同时下文委托中国农业银行股份有限公司负责清收剥离给国家财政部的不良贷款。中国农业银行股份有限公司的不良贷款剥离给国家财政部后，在市级分行设立了委托资产处置经营部门，各县级支行不再设立此部门。2012年初，宝丰农行开始对“宝丰商城”不良资产进行处置。
2012年6月21日，宝丰农行委托河南弘盛拍卖有限公司对上述不良资产进行拍卖。经拍卖，河南弘盛拍卖有限公司作为拍卖人，龙腾公司作为买受人，双方于2012年6月21日签订拍卖成交确认书一份，河南省龙腾实业有限公司以标的价款362万元竞得拍卖标的“中国农业银行股份有限公司平顶山分行的河南宝丰县宝丰商城债权资产（含土地使用权3031.22㎡、房屋建筑4110.49㎡）。2012年12月11日，宝丰农行工作人员朱恩敬持�顶山市中级人民法院作出的民事判决书、民事裁定书（复印件）、协助执行通知书（附卷联复印件）向宝丰县房产管理局申请将宝丰商城的房产（含本案租赁物）由宝丰商城过户给宝丰农行。宝丰县房产管理局于申请当日将该房产过户给了宝丰农行，房屋所有权证号分别为宝房权证宝丰字第120011**号、第12001103号、第120011**号。2012年12月12日，龙腾公司向宝丰县房产管理局申请将该房产由宝丰农行过户给龙腾公司。2012年12月13日，宝丰县房产管理局依据拍卖合同等相关资料将该房产过户给了龙腾公司，房屋所有权证号分别为宝房权证宝丰字第120011**号、第12001111号、第120011**号。
后宝丰商城职工以宝丰县房产管理局在办理上述过户登记手续程序违法为由集体上访。2012年12月25日，宝丰县房产管理局向龙腾公司发出房屋更正登记通知书，要求办理更正登记。2013年3月20日，宝丰农行要求河南弘盛拍卖有限公司撤销拍卖，该公司向宝丰农行回复撤回本次拍卖，建议再次拍卖。2013年3月22日，宝丰农行向宝丰县房产管理局申请撤销由该行转移过户给龙腾公司的房屋所有权证。2013年3月26日，宝丰农行向宝丰县房产管理局申请撤销由宝丰商城转移过户给该行的房屋所有权证。宝丰县房产管理局于2013年3月28日作出宝房决（2013）字第002号撤销房屋登记决定书，以龙腾公司和宝丰农行在办理转移登记时，隐瞒双方债权债务协议及安置职工、以及非法处置国有资产为由，撤销了龙腾公司关于原宝丰商城房屋的过户登记，并收回了房屋所有权证书；于2013年3月29日作出宝房注（2013）字第001号注销房屋登记证明，注销了宝丰农行关于原宝丰商城房屋的房产所有权登记。后龙腾公司对宝丰县房产管理局房屋行政撤销不服，提起行政诉讼，请求依法�销宝丰县房产管理局作出的宝房决（2013）字第002号撤销房屋登记决定。平顶山市中级人民法院裁定案件由叶县人民法院管辖，叶县人民法院经审理作出（2013）叶行初字第89号行政判决，驳回了龙腾公司的诉讼请求。龙腾公司对该判决不服，提起上诉。平顶山市中级人民法院于2014年9月2日作出（2014）平行终字第51号行政判决，判决驳回上诉，维持原判。
2013年3月29日，宝丰商城与宝丰农行签订和解协议书一份，协议主要内容有：经双方共同确认，至协议签订之日，宝丰商城在原中国农业银行宝丰县支行的借款本金合计为361万元；该借款361万元已挂账停息，双方约定该361万元中的221万元地方政策性挂账借款自该协议签订时一次性偿还宝丰农行，在偿还借款之前，宝丰农行应将原抵押在宝丰农行处的宝丰商城的《房产证》恢复为原来状态。当天，宝丰商城支付�协议约定的221万元。2013年11月26日，宝丰农行出具情况说明一份，内容为“原中国农业银行宝丰县支行诉宝丰商城一案，市中院于一九九九年十二月三十日下达了民事判决书（［200］平经初字第16号），并于二000年十一月十六日下达了民事裁定书（（2000）平执字第125-5号）。因故未执行，所欠农行债务挂账停息，宝丰商城一直由其实际管理”。2014年9月29日，宝丰农行向原审法院出具证明一份，证明内容为“宝丰县人民法院：我行与宝丰商城已于2013年3月29日达成和解协议。宝丰商城所欠我行361万元贷款中的221万元地方政策性挂账已偿还我行，下余140万元中央政策性挂账双方约定待中央政策明确后再予决定，房产仍在我行抵押，待此问题解决后我行释放抵押。因此，宝丰商城营业大楼产权归属宝丰商城”。
2013年4月12日，依据宝丰商城的租赁权拍卖委托，陈�云与河南省金霖拍卖有限责任公司签订拍卖成交确认书一份，确认位于宝丰县县城内宝丰商城（原春丰购物广场）百家福超市（2408平方米）一年租赁权整体拍卖给陈彩云，拍卖标的价款为90万元。
因本案租赁合同到期后，租赁房屋现由登记经营者为余子航的“宝丰县城关镇春丰购物子航店”占用，宝丰商城以周彩利、安跃武未按合同约定返还租赁房屋为由，主张返还租赁房屋、支付违约金并赔偿损失，形成本案纠纷。
原审认为，关于本案双方当事人诉讼主体资格及本案租赁合同双方当事人的确定问题。民法通则规定，法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。宝丰商城系集体所有制企业法人，其虽然被工商行政管理机关吊销营业执照，但其作为企业法人并未被注销，在其被注销登记前，该企业法人仍应视为�续，可以自己的名义进行诉讼活动，故其作为本案当事人主体适格。宝丰商城所有的房产（包括本案租赁合同约定的房屋）虽然早在2000年就被人民法院作出执行裁定抵偿其所欠宝丰农行的借款债务，但宝丰农行一直没有申请办理过户登记，且宝丰农行于2001年8月31日至2003年7月30日期间又收取宝丰商城借款利息共计92000元，上述房产一直由宝丰商城实际管理；而租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，并不以出租人享有租赁物的所有权为前提，故宝丰商城作为本案租赁房屋的实际管理人可以以出租人的名义签订本案租赁合同。
本案租赁合同签订时，合同乙方“宝丰春丰购物广场”作为个体工商户已经被注销，安跃武作为“宝丰春丰购物广场”的代表人在租赁合同上签字，且在本案租赁合同签订后，安跃武于2008年11月3日注�登记个体工商户“宝丰县城关镇春丰购物广场百家福店”，在租赁房屋开展经营活动，应当认为安跃武冒用了“宝丰春丰购物广场”的名义与宝丰商城签订了本案租赁合同，故应当确定实际行为人安跃武为本案合同当事人，并作为合同乙方承担合同义务及相关法律责任。周彩利经营的个体工商户“宝丰春丰购物广场”已在本案租赁合同签订前注销，且周彩利未在本案租赁合同上签字，故周彩利并非本案合同当事人，不应当承担本案合同义务。为此，宝丰商城主张由周彩利承担相应的合同义务及违约责任，不予支持。
关于本案违约责任承担问题。合同法规定，租赁合同期间届满，承租人应当返还租赁物；逾期未交付的，除应承担返还租赁物的责任外，还应承担赔偿损失等违约责任。本案中，宝丰商城与安跃武之间的租赁合同已于2012年12月31日到期，之后双�未续签或重新签订租赁合同，安跃武应按照合同约定将租赁房屋返还宝丰商城。安跃武在租赁期内未经宝丰商城允许将租赁房屋交由余子航使用，且在租赁合同期满后未按照合同约定将租赁房屋返还宝丰商城，已构成合同违约，其应当向宝丰商城返还租赁房屋并承担赔偿损失等违约责任。
合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据上述规定，宝丰商城主张的损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，本案租赁合同约定的后两年的租赁费标准为265000元／年，参照该租赁费标准，因安跃武未按期返还租赁房屋，给宝丰商城造成的损失应按照265000元／年的标准计算。宝丰商城主张按照其将本案租赁房屋租赁权拍卖的成交价900000元／年计算其损失，但拍卖成交价的确定系双方当事人的意思自治，客观依据不足，且按照该租赁费标准计算本案损失，显然超出了安跃武在签订本案租赁合同时的预见。结合本案实际，宝丰商城主张的损失以本案租赁合同约定的后两年租赁费265000元／年的标准计算较为适当，其超出该标准计算部分，不予支持。故安跃武应赔偿宝丰商城损失187315.07元（自2013年1月1日起计算至2013年9月15日，258天×265000元／年），2013年9月16日以后的损失应按照265000元／年的标准顺延计算至本案租赁房屋实际返还宝丰商城之日止。
合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》规定，当事人依照合同法的上述规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。根据上述规定，当事人可以主张违约金及赔偿损失，但数额应以违约金或实际损失中数额较高者的数额为限。本案中，宝丰商城的实际损失额明显高于双方约定的违约金数额（即132500元），故在其主张赔偿损失的同时，主张由安跃武再支付违约金132500元，不符合上述法律的规定，不予支持。
余子航在本案租赁合同到期前即占用租赁房屋，经营“�丰县城关镇春丰购物子航店”，本案租赁合同到期后其继续占用租赁房屋。余子航与宝丰商城之间并无租赁关系，其占用宝丰商城房屋的行为无任何合同或法律上的根据，故余子航应当将其占用的本案租赁房屋返还给宝丰商城。龙腾公司关于宝丰商城房产的不动产转移登记已被登记机构撤销，依法不发生物权变动的效力，故龙腾公司述称其已经根据拍卖取得包括本案租赁房屋在内的宝丰商城房产的实际所有权，与本案查明的事实不符。龙腾公司与本案租赁合同纠纷的处理并无法律上的利害关系。
综上，宝丰商城的诉讼请求部分成立，原审法院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百三十五条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第�十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十四条、第一百五十二条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第八十一条的规定，原审判决：一、安跃武、余子航于判决书生效后30日内腾出原宝丰商城大楼“百家福”超市全部房屋【即本案租赁合同约定的租赁物：宝丰商城大楼面西8间及二楼三楼（合同约定的二楼南端两套办公室及三楼保留部分房间除外）】并将该房屋返还宝丰县宝丰商城；二、安跃武于判决书生效后15日内赔偿宝丰县宝丰商城损失187315.07元（自2013年1月1日起计算至2013年9月15日，2013年9月16日以后的损失按照265000元／年的标准顺延计算至上述租赁物实际返还给宝丰县宝丰商城之日止）；三、驳回宝丰县宝丰商城的其他诉讼请求。如果未按照判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和�民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11487元，由宝丰商城负担7441元、安跃武负担4046元。
宣判后，宝丰商城及安跃武均不服，向本院提起上诉。
宝丰商城上诉请求：1、撤销原审判决主文第二项，改判安跃武、周彩利、余子航、龙腾公司支付其经济损失270万、违约金397500元及同期银行利息；2、依法判令安跃武、周彩利、余子航、龙腾公司共同承担违约赔偿连带责任并承担一、二审诉讼费。事实与理由：1、原审认定部分事实不准确。损失赔偿额应按拍卖时90万元的成交价计算违约损失，违约金依照合同约定除了应支付房租265000元外，还应支付当年租金的一半，共计397500元。原审判决依据七年前标的物租赁合同价格作为损失认定标准显示公正，宝丰商城对新的承租人履约不能，造成的损失应予考虑。2、原审判决周彩利、龙腾公司不承担赔偿责任没有道理。周彩利作为宝丰春丰购物广场的业主，在虽然丰春丰购物广场已注销，但租赁合同签订时，盖有宝丰春丰购物广场的印章，就代表周彩利。龙腾公司在本案中对租赁物到期后强占不腾出起着重要作用，不判决其承担责任不利于判决执行。
针对宝丰商城的上诉，安跃武答辩称：请求依法驳回宝丰商城的上诉请求。事实与理由：1、原审判决不以宝丰商城委托拍卖的租赁权成交价作为赔偿依据是正确的，因为首先宝丰商城在委托拍卖租赁权时已经不具有宝丰商城房产的所有权，属违法拍卖他人所有的房产所有权及租赁权，其次，在宝丰商城委托拍卖时，宝丰商城的房产权属的情况是宝丰商城的房产证已经被注销，办理给龙腾公司的房产证被宝丰房管局违法撤销，但龙腾公司正在依法行使诉讼权利，即撤销�产证的决定书的效力处于待定状态，此时宝丰商城委托拍卖宝丰商城房产的租赁权明显是恶意的，是明知自己并非是宝丰商城房产的所有权人的情况下进行的拍卖。3、竞买人以90万元租金成交也是恶意的，竞买人对于当时宝丰商城既不是宝丰商城房产的所有权人又不是宝丰商城房产的实际占有者的事实是明知的，竞买人是明知本次拍卖后会发生租赁权不能行使的法律后果，而仍然参与竞买，这一拍卖租赁权的行为完全是无权处分他人财产恶意串通的无效拍卖。4、关于租赁价格，应从2014年下半年至今租赁市场的价格是趋于下降的。安跃武等不应当支付违约金，安跃武和宝丰商城所签订的租赁协议已经于2012年底到期，且在到期前的2012年6月21日，租赁标的物已经经农行委托拍卖公司卖给龙腾公司，并签订有拍卖成交确认书。该成交确认书至今未经法律程序撤销或确认�效。2013年至今，龙腾公司才是本案诉争房产的实际财产权人，所以安跃武、余子航在2013年1月1日后均是占用龙腾公司的房产，而未侵害宝丰商城的任何权利。因此，安跃武在与宝丰商城的合同履行过程中没有任何违约行为。5、宝丰商城一方面认为自己经拍卖的租赁权成交价是市场决定的，是具有法律效力的，另一方面却在明知宝丰商城房产已经被宝丰农行依法委托拍卖的情况下，还去恶意拍卖租赁权，这是明显曲解法律的表现，也不存在对拍卖租赁权成交人的违约责任问题。6、原审未判决周彩利、龙腾公司承担责任是正确的。
针对宝丰商城的上诉，龙腾公司答辩称：同安跃武的答辩意见。
安跃武上诉请求：1、撤销原判，发回重审或者改判驳回宝丰商城的诉讼请求；2、由宝丰商城承担一、二审诉讼费。事实与理由：1、宝丰商城不具备诉讼主�资格。宝丰商城早于2008年3月8日与安跃武签订租赁合同时，已被吊销营业执照，丧失了企业生产经营权、法律保护请求权、请求救济权、其对外经营活动属于非法，不能以自己名义起诉或应诉，因此不具备诉讼主体资格。2、原审判决认定“龙腾公司关于宝丰商城房产的不动产转移登记已被登记机构撤销，依法不发生物权变动的效力。龙腾公司与本案租赁合同纠纷的处理并无法律上的利害关系”错误。龙腾公司经拍卖程序签订“拍卖成交确认书”，虽然办理房产证后被撤销，但依然拥有争议房产的合法财产权。宝丰商城没有证据证明其对争议财产拥有所用权。3、本案涉案房产权属不明，但在未确权之前，应认定龙腾公司为实际所有人。4、宝丰商城的租赁合同2012年年底已经到期，因宝丰商城不再是房产实际管理人，所以无权要求返还房产并赔偿损失。4、原审判决认定“租赁合同已于2012年12月31日到期，安跃武应按照合同约定将租赁房屋返还宝丰商城。未按照合同约定返还的，已构成合同违约，其应当向宝丰商城返还租赁房屋并承担赔偿损失等违约责任”错误。2012年6月21日之后，争议房产属于龙腾公司所有，安跃武根本无法向宝丰商城返还房屋，也不可能侵犯其合法权益。余子航占有使用争议房产是龙腾公司许可而不是安跃武许可的，因此安跃武并未侵害宝丰商城合法权益。
针对安跃武的上诉，宝丰商城答辩称：1、关于诉讼主体资格问题，宝丰商城诉讼主体适格，营业执照被吊销后可以以自己名义进行诉讼活动。2、房屋的实际所有人是龙腾公司的理由不成立。龙腾公司购买该房产时未支付相应对价，在刑事案件中已将龙腾公司的购买行为定性为违法，所以实际所有权人不是龙腾公司。3、实际所有权人应为宝丰商�，宝丰商城和农行之间的债务问题，双方在90年代已达成停息挂账的有关协议，多年来一直由宝丰商城管理并对外出租，给职工缴纳三金问题。2008年3月8日的租赁合同是由宝丰商城作为出租方，春丰购物广场加盖印章，安跃武本人签名。宝丰商城不是重新取得该房产，而是一直对该房产拥有所有权。
针对安跃武的上诉，龙腾公司答辩称：涉案房产系龙腾公司通过合法拍卖方式取得，房产不属于宝丰商城，应属于龙腾公司。
周彩利、余子航未到庭，也未提交书面答辩意见。
本院经审理查明的证据、事实与原审判决认定的证据、事实相一致。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，应以合同相对性作为审理本案的基本原则。针对本案二审中各方当事人争议焦点本院具体评析如下：
一、关于宝丰商城是否具备诉讼主体资格的问题。根据最高人民法院2000年1月29日法经（2000）23号复函的规定，宝丰商城虽已被吊销营业执照，但并未办理工商注销登记，该企业法人应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动，故宝丰商城作为本案当事人主体适格，安跃武上诉认为宝丰商城因被吊销营业执照而不具备诉讼主体资格的上诉理由与上述规定相悖，对其该项上诉请求本院不予支持。
二、关于宝丰商城能否就涉案房产主张权利的问题。本案中，安跃武、龙腾公司均以涉案房产系龙腾公司所有为由提出宝丰商城无权要求返还涉案房产的意见，但根据本案一、二审查明的事实，涉案房产登记管理部门宝丰县房产管理局已于2013年3月29日撤销了龙腾公司关于原宝丰商城房屋的过户登记，并收回了房屋所有权证书。龙腾公司对此不服，并提起了行政诉讼，该行政诉讼经宝丰县人民法院、平顶山市中级人民法院审理，最终驳回了龙腾公司的诉讼请求。所以，安跃武认为涉案房产归龙腾公司的上诉理由与事实不符，对其该项上诉请求本院不予支持。根据《中人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条的规定，宝丰商城作为《租赁合同》的出租人，有权要求承租人在租赁期间届满之后返还租赁物。
三、关于安跃武、周彩利、余子航、龙腾公司是否应当承担民事责任及承担民事责任方式的问题。本案中，宝丰商城与宝丰春丰购物广场签订租赁合同时，宝丰春丰购物广场已被注销，其民事主体资格已经丧失，且其登记业主周彩利也未在租赁合同上签字，作为承租人签字的是安跃武，安跃武作为租赁合同一方当事人，在租赁期满后未按照合同约定返还租赁房屋，已构成违约，应当承担返还租赁房屋并赔偿损失等违约责任。余子航在本案租赁合同到期前�占用租赁房屋经营“宝丰县城关镇春丰购物子航店”，本案租赁合同到期后仍继续占用租赁房屋，且余子航与宝丰商城之间并无租赁关系，其占用租赁房屋的行为无合法依据，故余子航应与安跃武共同向宝丰商城承担返还租赁房屋的民事责任。综上，原审判决合同相对性原则及租赁房屋现状判令安跃武与余子航共同返还租赁房屋并由安跃武承担违约赔偿责任的处理并无不当，安跃武认为其不应承担民事责任的上诉理由与事实及合同约定均不符，也无法律依据，对其该项上诉请求本院不予支持。本案中，周彩利与龙腾公司均不是租赁合同的相对一方，与宝丰商城均无合同约定的民事权利与义务，故宝丰商城要求周彩利、龙腾公司对其承担民事责任的上诉理由没有合同及法律依据，对其该项上诉请求本院亦不予支持。
四、关于违约金数额问题。本案中，安跃�在租赁合同期满后未返还租赁物，对宝丰商城造成了租赁费的损失，应由安跃武承担赔偿责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，该损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。宝丰商城认为应以其拍卖租赁权时的预期收益即每年900000元作为计算标准，因该拍卖系市场条件下宝丰商城与案外人的自愿交易行为，不能对本案中宝丰商城的实际损失起到证明效力，故对宝丰商城的上述上诉理由本院不予采信。原审判决据此以《租赁合同》约定的每年265000元作为计算违约金标准符合案件事实及法律规定，且以此标准计算的违约金应相当于宝丰商城在本案中遭受的实际损失，宝丰商城要求增加违约金数额的上诉理由不能成立，对其该项上诉请求本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，处理结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30426元，由宝丰县宝丰商城负担26380元，安跃武负担4046元。
本判决为终审判决。
审判长 谢 磊
审判员 赵红燕
审判员 杜跃进
二〇一六年三月二十三日
书记员 宁绿原