成都市温江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0115民初2005号
原告王华，女，汉族，1966年8月27日出生，住四川省珙县。
原告徐良银，男，汉族，1964年6月17日出生，住四川省珙县。
被告成都海科投资有限责任公司，住所地：成都市温江区创新中心三楼。
法定代表人杨朝，该公司董事长。
委托代理人赵丹，泰和泰律师事务所律师，一般代理。
原告王华、徐良银诉被告成都海科投资有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员杜琳于2016年8月9日公开开庭进行了审理。原告王华、徐良银及被告成都海科投资有限责任公司的委托代理人赵丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王华、徐良银诉称，2012年1月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告出售的位于成都市温江区“海科智城”***住房一套，该房建筑面积53.53平方米，房屋总价款180664元，约定交房日期为2012年5月1日前。协议生效后，被告于2012年10月15日向原告交付了该商品房，于2015年6月17日才办理取得房屋所有权证，而国有土地使用权证至今未办理交付。被告未在2013年11月1日前取得原告商品房所在楼栋的权属证明，实际取得日期为2015年1月28日，按照《商品房买卖合同》第十九条约定：“出卖人应当在2013年11月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。”因被告违约，应向原告支付违约金8202元，并向原告支付该违约金利息。由于被告原因，未能在商品房交付之日起545日内取得房屋所有权证书，按照《商品房买卖合同》第十九条约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起545日内取得房屋所有权证的，双方同意按照下列第2种方式处理：买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。”因被告违约，应向原告支付违约金10803元，并向原告支付该违约金利息。原告王华、徐良银向法院起诉要求：1、判令被告支付原告逾期取得商品房所在楼栋权属证明的违约金8202元。2、判令被告支付原告逾期取得房屋所有权证的违约金10803元。3、判令被告按中国人民银行同期贷款利率支付原告以上违约金利息。4、判令被告在2016年11月1日前将原告的国有土地使用权证办理完结并交付原告。5、本案诉讼费用由被告承担。
被告成都海科投资有限责任公司辩称，办证逾期不是被告主观原因造成，近几年温江区房地产市场活跃，大量的交易需要办理证件，因此房管局办证需要大量的时间。同时，按照房管局要求，均是分批办理，由于某些业主资料没有交齐，导致整栋房屋的产权证办理延后。原告主张逾期办理楼栋权属证明违约金的诉讼请求已过诉讼时效，不应受到法律保护。原告的该项诉讼请求属于债权请求权，法定诉讼时效为二年。按合同约定，出卖人应在2013年11月1日前取得大产权，因此诉讼时效的计算应从2013年11月1日起开始计算至2015年10月31日止。原告现于2016年4月14日向法院提起诉讼，该项请求已过诉讼时，不应得到支持。办理分户产权的逾期天数计算应从2014年4月15日计算至2015年6月17日为428天，但是按照《商品房买卖合同补充协议》第六条第三款之规定，应扣除房管局从接收办证资料到办理产权证的21天。同时该项诉讼请求也已过诉讼时效，按照合同约定，2012年10月16日加545日，应该在2014年4月14日取得房屋所有权证书，因此诉讼时效的计算应从2014年4月14日计算至2016年4月13日，原告于2016年4月14日向法院诉讼，已过诉讼时效，不应受到法律保护。原告主张的第三项诉讼请求没有合同约定，不应当得到支持。原告没有实际损失，请求法院依法调低违约金。按照《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案房屋买卖合同是在2012年签订，原告早已在当年就接收案涉房屋，并取得房屋产权证，其能够对案涉房屋行使占有使用收益的权利，同时，由于原告系按揭购房，即使产权证办理后，依然由贷款银行作为抵押权人，故产权证的逾期办理对原告利益无根本实质性影响，同时原告也没有具体的实际损失，因此，请求法院依法调低违约金。办理国有土地使用权证属于行政行为，被告作为房地产开发企业，履行协助义务。并且按照《商品房买卖合同补充协议》第六条第六款之约定，在分户产权办理完毕之日起3年取得分户国有土地使用权证。因此原告要求被告在2016年11月1日前办理国有土地使用权证的诉讼请求，无事实和法律依据，不应得到支持。
经审理查明，原告王华、徐良银系夫妻关系。2012年1月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于天府街办前进社区十组海科智城***号房屋，建筑面积53.53平方米，购房款180664元。《商品房买卖合同》第十九条约定：“出卖人应当在2013年11月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。”“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起545日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。”《商品房买卖合同补充协议》第六条约定：“出卖人协助买受人办理分户国有土地使用权证。如买受人委托出卖人办理分户国有土地使用权证的，出卖人应在买受人房屋所在楼宇所有物业的分户房屋产权证办理完毕之日起3年取得分户国有土地使用权证书。”原告支付被告购房款180664元。2012年10月16日，原、被告办理交房手续。2015年1月28日，被告取得楼栋权属证明。2015年6月17日，成都市温江区房产管理局办理本案房屋所有权证。
以上事实，有原、被告的陈述，原告身份证明、被告登记信息、被告法定代表人身份证明、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、商品房买卖合同备案登记、房屋所有权证、原告王华和徐良银的结婚证、销售不动产统一发票、成都市城市房屋专项维修资金交款凭证、税收缴款书等证据予以证明。
本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方的真实意思表示，依法成立并有效，双方均应按照合同约定履行义务。原被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第六条第六项约定：“出卖人协助买受人办理分户国有土地使用权证。如买受人委托出卖人办理分户国有土地使用权证的，出卖人应在买受人房屋所在楼宇所有物业的分户房屋产权证办理完毕之日起3年取得分户国有土地使用权证书。”2015年6月17日，成都市温江区房产管理局办理本案房屋所有权证。按照《商品房买卖合同补充协议》第六条第六项的约定，原告要求被告在2016年11月1日前为其办理国有土地使用权证并交付原告的诉讼请求与原被告约定不符，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。本案中，原被告在《商品房买卖合同》中约定，被告应当在2013年11月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，否则每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。原告在2013年11月1日被告未能取得楼栋权属证明时，就应当知道其合法权利被侵害，应当于2015年11月1日前提起诉讼，而原告在2016年4月14日才提起诉讼，也未提供诉讼时效出现中止或中断情形的证据。依据上述法律规定，原告主张的从2013年11月1日至2014年4月14日的逾期办理本案商品房所在楼栋权属证明违约金的请求权因已超过两年的诉讼时效，故对该部分诉讼请求，本院不予支持。被告应当支付原告自2014年4月15日起计算至2015年1月28日的逾期办理本案商品房所在楼栋权属证明违约金，共计5221.19元（180664元×289天×0.0001）。根据《房屋登记办法》第二十三条的规定，房管局应当自受理登记申请之日起30个工作日内进行国有土地范围内房屋所有权登记。本案房管局的产权登记行为在法律规定时间内，未造成被告逾期办证的结果。故对被告提出的逾期办理分户产权证的违约天数应扣除房管局从接受办证资料到办理产权证的21天的答辩意见，本院不予支持。原告于2012年10月16日接收本案房屋，被告应当按照合同约定在545日内为原告办理房屋所有权证书。按照原被告签订的《商品房买卖合同》的约定，办理分户产权应自2012年10月16日起算，对应545天办证时间至2014年4月14日止，但是本案房屋所有权证的登记时间为2015年6月17日，逾期429天，逾期办理分户产权证的违约金应为7750.49元（429天×180664元×0.0001）。被告抗辩逾期办证对原告未造成实际损失，请求法院调低违约金，因原告已接收本案房屋，被告逾期办证的行为对原告造成的损失相对较小，故本院酌情将两项违约金调整为7750.49元。原告主张要求被告按中国人民银行同期贷款利率支付原告逾期取得商品房所在楼栋权属证明和逾期取得房屋所有权证的违约金利息的诉讼请求，因无合同约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告成都海科投资有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告王华、徐良银逾期办证违约金7750.49元。
二、驳回原告王华、徐良银的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取137.5元，由被告成都海科投资有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 杜琳
二〇一六年八月十六日
书记员 罗银