西安市高陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高民初字第01099号
原告（反诉被告）孙XX，男。
委托代理人谢世有，系陕西国友律师事务所律师。
被告（反诉原告）赵XX，男。
委托代理人徐智、赵栋，陕西沐邦律师事务所律师。
第三人韩XX，女。
委托代理人徐智、赵栋，陕西沐邦律师事务所律师。
原告（反诉被告）孙XX诉被告（反诉原告）赵XX、（反诉原告）第三人韩XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月5日立案受理后，依法由代理审判员肖涛独任审判，于2015年10月13日、2015年11月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙XX及其委托代理人谢世有，被告（反诉原告）赵XX及第三人韩XX共同委托代理人赵栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）孙XX诉称，2002年5月18日，原、被告签订了协议书，约定甲方（被告）将位于文卫路XXXX门面房一间，面积为38.72平方米，以4万元卖给乙方（原告），约定前期付款3万元，剩余1万元等原告提供完善房主手续后补齐等内容。原告依约支付了价款，被告也交付了房屋，双方于2009年2月12日到高陵区公证处办理了（2009）陕高证民字第XX号公证书，对上述协议书进行公证。后因被告长期在外，原告多次催促被告提供相关手续，协助原告办理房屋过户手续，被告一直推脱不予办理，故诉至法院，请求判令：1、被告提供高陵区文卫路区委家属院门面房的相关手续，并协助原告办理该门面房的房屋过户手续；2、诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）赵XX、第三人韩XX辩称并反诉称，双方签订协议出售38.72属实，但是该房屋面积实际为44平方米，下余的5.28平方米归赵XX和韩XX夫妻，被告要求将44平米全部过户给孙XX无任何法律依据。2002年原告与被告签订协议，约定被告以4万元购买原告所有的位于文卫路XX号商铺的38.72平方米面积的商铺。后经双方确认原告的商铺面积为44平方民，原告对未出售的5.28平方米一直享有所有权。为方便经营，原告多次与被告协商要求其腾退违法所占面积或者以市价向原告支付租金均未果。请求法院判令：1、原告（反诉被告）腾退非法占有被告（反诉原告）的房屋共5.28平方米，并按市价向被告（反诉原告）支付非法占有面积的租金，自2002年5月18日起直至完全腾退之日止；2、原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付4万元房款；3、诉讼费由原告（反诉被告）承担。
经审理查明，2002年左右，被告赵XX将位于高陵区文卫路XXXX门面房一间以43000元卖给了张XX，双方未办理过户手续。2006年5月份，原告之父孙XX1以105000元从张XX手中购买该门面房。后征得被告赵XX、第三人韩XX夫妻同意，被告赵XX与原告签订协议书，并将协议书时间写在2002年5月18日。该协议书约定：“甲方（被告赵XX）将位于文卫路XXXX门面房一间，面积为38.72平方米，以40000元卖给乙方（原告孙XX），约定前期付款30000元，剩余10000元等原告提供完善房主手续后补齐。并有两项协议：一、甲方积极办理所需的房屋手续，供乙方办理房产证；二、待房产证手续完善后，乙方不得以任何理由拒付剩余房费”。原、被告于2009年2月12日到高陵区公证处以（2009）陕高证民字第XX号公证书对上述协议书进行公证。后原告多次找被告协商过户事宜，因被告常年在外未能过户。2015年4月份，被告加价30000元，原告同意后，双方将30000元放到中间人红XX处，当时协商过完户将红XX处的30000元给被告，待过户时，原告因过户费过高不愿过户。2015年7月份，被告又提出加价到40000元或由被告给付26万元让原告退房，双方未能就此协商一致，原告故诉至法院。
关于系争门面房的面积。原告主张门面房面积为38.72平方米，有高陵区（原高陵县）建设局颁发的房屋产权证为证，被告认为按照1992年的契税凭证应为44平方米，被告对未出售的5.28平方米一直享有所有权。原告应腾退违法所占面积并以市价向原告支付租金。关于前期付款的30000元。原告称签协议前期付款的30000元在原告之父孙XX1给张XX的105000元中扣除，下余的10000元约定过户后付清。被告及第三人则称没有拿张XX的钱，是原告方未履行先行付款义务。
上述事实，有（2009）陕高证民字第XX号公证书、承诺书、房屋产权证、契税证明书、张XX证人证言、韩XX1证人证言、录音材料、短信记录、门面房照片三张、庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，原被告签订的门面房买卖合同系双方当事人真实意思表示，2009年2月12日原、被告以（2009）陕高证民字第XX号公证书对达成的协议进行公证，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行义务。一、关于门面房的面积。高陵区文卫路XX号仅有一处房产即系争门面房。高陵建设局2008年3月13日颁发的房屋产权证显示系争门面房面积为38.72平方米。被告认为按照1992年的契税凭证应为44平方米，被告对未出售的5.28平方米一直享有所有权。原告应腾退违法所占面积并以市价向被告支付租金。实际上文卫路XX号仅有一处房产，被告对系争门面房面积不认可，但即不能就此提供足够反证也拒不对其申请评估，本院对被告辩解及反诉主张不予支持。二、关于原告是否已经支付协议约定的前期款项3万元。首先，从证据看，根据证人张XX、韩XX1证人证言和原告与第三人韩XX通话录音看，三者相互印证了被告与张XX买卖系争门面房并结清了房款的事实。其次，从协议书的文意解释及交易习惯上讲，出卖人（被告）在买受人（原告）支付部分款项后将房屋产权证及相关手续交由买受人即原告保管，证明原告方已经将前期付款给付被告，符合协议书的正常意思表示及通常的交易习惯。证人张XX及协议书相互印证也显示原告已经支付给张XX的10.5万元中代扣了30000元。而被告所称原告根本没有给付前期付款30000元，房屋产权证及相关手续在原告手中，不符合通常的交易习惯，也与本案证据相悖。故被告依法应当承担不利后果。三、关于原告是否有权要求被告履行过户义务。原、被告签订协议后，原告多次找被告协商过户事宜，因被告常年在外未能过户。后2015年4月份，被告加价30000元，原告同意后，待过户时，原告因过户费过高不愿过户。该协议基于双方自愿应视为对已经公证的原协议内容的变更。即将原协议的“前期付款3万元，剩余1万元等原告提供完善房主手续后补齐”变更为被告协助原告办理过户手续后，原告再一次性支付被告30000元，该协议合法有效。由于涉案门面房至今无法过户并非是因一方违约，而是双方的过错造成的。原、被告的违约行为均未构成根本性违约，且原、被告均未提出解除合同的诉请，本院本着促进交易的原则，对双方的意思自治予以尊重，对原告要求被告及第三人协助过户予以支持。原告自2006年开始实际使用、经营涉案门面房，且原告已依约支付前期付款30000元，依照新协议，原告在被告协助原告完成门面房过户事宜后另需支付被告30000元。现依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：
一、被告（反诉原告）赵XX、第三人韩XX在本判决生效后一个月内，协助原告孙XX办理高陵区文卫路XX号房屋门面（房屋产权证号：2008XXXX**，产权人：赵XX，共有人韩XX，共字2008XXXXXX-1）的产权转移登记手续。
二、原告孙XX（反诉被告）在本判决第一项的门面房过户后十日内给付被告（反诉原告）赵XX支付3万元；
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回被告（反诉原告）赵XX、第三人（反诉原告）韩XX的反诉请求；
本案案件本诉受理费100元，减半收取50元由原告（反诉被告）孙XX负担（原告预交100元，退付其50元）。反诉费用450元，减半收取225元由被告（反诉原告）赵XX负担（被告预交450元，退付其225元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
代理审判员 肖涛
西安市高陵区人民法院（代章）
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 张艳