黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民一民终字第35号
上诉人（原审被告）辛卫东（曾用名辛伟东），住黑龙江省通河县。
委托代理人赵忠林，黑龙江赵忠林律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱玉春，个体业主，住黑龙江省通河县。
委托代理人刘伟，通河县三站乡法律服务所法律服务工作者，住黑龙江省通河县。
原审第三人朱克志，私营业主，住黑龙江省通河县。
委托代理人吴永彬，黑龙江省通河县法律服务所法律工作者。
上诉人辛卫东因与被上诉人朱玉春，原审第三人朱克志侵权纠纷一案，不服通河县人民法院（2014）通民初字第333号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年12月23日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月9日公开开庭审理了此案。上诉人辛卫东及其委托代理人赵忠林，被上诉人朱玉春及其委托代理人刘伟，原审第三人朱克志的委托代理人吴永彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱玉春原审起诉称：朱玉春以975420元的价格分别于2012年7月10日、2012年8月10日在哈尔滨市长升房地产开发有限公司（以下简称开发公司）购买了通河镇宾馆小区66.86平方米商服和320.56平方米住宅两套房产后，将房屋上锁，便忙于经营其他生意。2014年6月，朱玉春要装修时，发现该两套房屋已被辛卫东侵占入住。为维护合法权益，朱玉春诉至法院，要求：辛卫东停止侵权，返还房屋；赔偿朱玉春经济损失10000元；并承担本案诉讼费用。
辛卫东原审辩称：辛卫东于2012年6月22日从第三人朱克志手中购买了本案争议房产，交付价款，辛卫东购买房屋是依法取得，不构成侵权。
第三人朱克志述称：本案争议房产是第三人朱克志做塑钢窗工程与通河镇宾馆小区开发商互换取得，朱克志以230万元卖给了辛卫东。后来朱克志因为做生意资金周转不开，就用本案争议房产手续做抵押向朱玉春借款，并到开发商处将房产更名为朱玉春。
原审判决认定：2011年3月26日，黑龙江省金宁建筑有限公司将通河镇宾馆小区住宅楼的塑钢窗工程分包给朱克志经营的通河克志铝塑门窗厂，并约定以通河镇宾馆小区1号楼商服一楼西侧，含本案争议的房屋作为工程款顶给朱克志。后朱克志与通河镇宾馆小区的开发商就塑钢窗施工合同中约定的一楼门市房、二楼住宅楼签订了销售合同，该公司先后于2011年8月23日和2011年10月25日，分两次给朱克志出具购房收据，用于顶抵朱克志在通河镇宾馆小区住宅楼的塑钢窗工程款。2012年7月10日，朱克志将上述销售合同和购房收据退给开发公司，并由该公司将此合同注销。同日开发公司在朱克志协助下，就已注销的原朱克志名下房产，与朱玉春签订了两份销售合同，其中一份是一楼建筑面积66.86平方米，另一份是二楼建筑面积959.75平方米，并依合同分别给朱玉春出具了两份购房收据。2012年8月10日，朱玉春将二楼的销售合同及购房收据退回，由开发公司注销后，在朱克志的协助下，朱玉春仅就二楼201室建筑面积320.56平方米的房产与开发公司重新签订了销售合同，并由开发公司给朱玉春出具购房收据。嗣后，朱克志给开发公司出具“通河县宾馆小区高层1号门商服及整体二楼，以钢窗工程款在2011年顶账给朱克志，后来朱克志带原合同改名为朱玉春，原合同被售楼处收回作废，所以宾馆小区高层1号门商服及整体二楼为朱克志名下的售楼合同不生效”的说明一份。期间，朱克志将含本案争议房产在内的通河镇宾馆小区高层西侧第一门市房带整体二楼卖给辛卫东，并收取了辛卫东的部分购房款。现朱玉春名下的通河镇宾馆小区一楼建筑面积66.86平方米的门市房，二楼201室建筑面积320.56平方米的住宅楼均由辛卫东占有。
原审判决认为：根据双方当事人的诉辩主张以及第三人的陈述，归纳本案的争议焦点为：朱玉春与朱克志就本案争议房产是否存在抵押关系。朱玉春经朱克志联系，在朱克志与开发公司自愿解除含本案争议房产在内的销售合同后，与开发公司就本案争议房产签订的销售合同，无论从形式和内容均是合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，依法成立，合法有效。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项：“未依法登记领取权属证书的”房地产，不得转让的规定，朱克志在没有依法取得争议房产权属证书的情况下，以个人名义就本案争议房产进行的买卖行为是法律禁止的。朱克志在2012年11月13日收取辛伟东第一笔购房款时，对已将该房产退还开发公司，并由开发公司于2012年7月10日与朱玉春就本案争议房产签订新的销售合同的事实是明知的。且从案外人王帅的陈述看，辛卫东对本案争议房产是朱玉春的事实也是明知的。故辛卫东未经朱玉春同意，占有使用本案争议房屋，其行为侵犯了朱玉春的合法权益，朱玉春诉辛卫东停止侵权、返还房屋的主张成立，予以支持。由于朱玉春并未举示证据证明因为辛卫东侵权，使朱玉春遭受了经济损失，故对其诉求辛卫东赔偿10000元经济损失的主张，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六十四条、第六十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条、第七十六条之规定，判决：一、辛卫东于本判决生效之日起三十日内将通河镇宾馆小区住宅楼高层2层201室建筑面积320.56平方米、通河镇宾馆小区住宅楼高层商服1号门一楼建筑面积66.86平方米两套房屋腾空，返还给朱玉春；二、朱玉春的其他诉讼请求不予支持。案件受理费100元，保全费5000元，由辛卫东负担（此款朱玉春已预交，辛卫东于本判决生效之日起十日内给付朱玉春）。
辛卫东不服上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误，朱玉春与朱克志之间是名为买卖，实为抵押借款关系，原审违法使用证据，证人王某某出庭作证，对其证言不应采信。请求撤销原审判决，依法改判。
朱玉春辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。二、辛卫东所称民间借贷属另一法律关系，是另诉内容，与本案无关联。三、辛卫东称原审判决违法使用证据属于枉自断言。辛卫东侵权事实是存在的。同意原审判决。
二审期间，朱玉春向本院举示两份证据。证据1、通河长安派出所2015年8月25日出具的2014年5月朱玉春到派出所进行报案的证明。意在证明：朱玉春的房屋被侵占后，朱玉春进行了报案。证据2、朱玉春买房子贷款180万元的贷款记录。意在证明：朱玉春将90万元打进朱克志指定的账号。
辛卫东针对朱玉春二审举示证据的质证意见：真实性无异议，但均与本案无关联。
朱克志针对朱玉春二审举示证据的质证意见：对真实性、关联性及合法性均无异议。
本院认证意见：各方当事人对上述两份证据真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认，但辛卫东对该两份证据关联性有异议，本院结合案件的其他事实及证据予以综合评析认定。
二审期间，朱克志向本院举示2012年7月22日买卖协议一份证据。意在证明：其本人之前没有如实陈述事实，证明辛卫东买卖房屋是在朱玉春之后。
辛卫东针对朱克志二审举示证据的质证意见：对该证据的真实性无法辨认，房子实际在2012年6月份就开始实际占有。
朱玉春针对朱克志二审举示证据的质证意见：对该证据的真实性及证明的问题均无异议。
本院认证认为：该证据有辛卫东本人签字，故对该证据的真实性予以确认，对该证据形成的时间是否与该协议上记载的时间一致应结合案件其他证据和事实综合评析认定。
二审期间，辛卫东未向本院举示新的证据。
本院经审理查明：2011年3月26日，黑龙江省金宁建筑有限公司将通河镇宾馆小区住宅楼的塑钢窗工程分包给朱克志经营的通河克志铝塑门窗厂，并约定以通河镇宾馆小区1号楼商服一楼西侧，含本案争议的房屋作为工程款抵给朱克志。后朱克志与通河镇宾馆小区的开发商哈尔滨长升房地产开发有限公司就塑钢窗施工合同中约定的一楼门市房、二楼住宅楼签订了销售合同，该公司先后于2011年8月23日和2011年10月25日，分两次给朱克志出具购房收据，用于顶抵朱克志在通河镇宾馆小区住宅楼的塑钢窗工程款。2012年6月20日，朱克志将上述房产以230万元出售给辛卫东，朱克志与辛卫东签订了房屋买卖合同，并将争议房产交与辛卫东占有使用。辛卫东对所购房屋二楼住宅做间隔后先后出售案外人，并逐步给付朱克志部分购房款。其中五套房屋在卖与案外人去开发公司办理房产更名手续时朱克志、辛卫东及朱玉春均到场确认。对上述已处置的房产双方当事人无争议。双方争议的房产为一楼建筑面积66.86平方米的门市房（该房已由辛卫东于2014年2月28日出售并交付给案外人王帅）及二楼201室建筑面积320.56平方米房屋。该320.56平方米房屋现已被辛卫东间隔三户房间，其中两间已出售案外人。辛卫东自用一间，建筑面积101平方米。
另查明，2012年7月，朱克志因经营资金周转不开向朱玉春借款160万元，约定月利息2分利，朱克志用抵账享有的上述房屋进行抵押，其中一处是一楼建筑面积66.86平方米，另一处是二楼建筑面积959.75平方米，但未办理抵押登记或预告手续。
2012年7月10日，朱克志与朱玉春一同到哈尔滨长升房地产开发有限公司办理了合同及房屋付款凭据更名手续。朱玉春为房屋买卖合同的购买方。合同上注明房屋总建筑面积为959.75平方米，房屋总价款为1919500元。另一处房产建筑面积66.86平方米，房屋价款334300元。2012年8月10日，朱玉春与哈尔滨长升房地产开发有限公司对二楼建筑面积959.75平方米合同进行变更，重新签订房屋买卖合同，此次合同约定的房屋面积变更为320.56平方米，房屋价款641120元。
2012年7月8日，朱克志偿还朱玉春借款利息32000元，朱玉春出具收条。2012年8月12日、2013年7月11日，朱克志先后偿还朱玉春借款40万元，朱玉春均给朱克志出具收条。朱克志称已偿还朱玉春借款总计65万元，尚欠本金95万元。2014年11月10日，朱克志给开发公司出具“通河县宾馆小区高层1号门商服及整体二楼，以钢窗工程款在2011年顶账给朱克志，后来朱克志带原合同改名为朱玉春，原合同被售楼处收回作废，所以宾馆小区高层1号门商服及整体二楼为朱克志名下的售楼合同不生效”的说明一份。
再查明：2014年10月29日经朱玉春申请，通河县人民法院已对双方争议的房产裁定查封，进行财产保全。
本院认为：依据本案的事实，朱玉春与朱克志之间的法律关系性质名为房屋买卖，实为抵押借款。具体理由如下：1、朱克志在原审开庭时明确表示是向朱玉春借款，将争议房产抵押给朱玉春，同意将争议房屋合同购买人更到朱玉春名下；2、朱克志原审开庭时举示的证据四，朱玉春出具的收条三份，证明朱玉春与朱克志之间存在金钱借贷关系；3、朱玉春称是从开发商处购房并签订房屋买卖合同，但朱玉春并未举示由其本人交付购房款凭据，且朱玉春所购房屋为现房，依照朱玉春所述，其在签订完购房合同并交齐购房款后，应实际占有争议之房，但争议之房朱玉春一直未实际占有，该情形有违现房房屋交易惯例；4、朱玉春与朱克志先前是用二楼建筑面积959.75平方米签订更名合同，后将面积更改为建筑面积320.56平方米，且该变更行为是在双方当事人均在场同意的情形下完成的，对减少的房屋面积，如朱玉春作为该房屋的实际所有人，应由其收取相应的房款，但其未举示该证据，该事实进一步明确了双方的抵押借款关系；5、按照朱克志本人陈述，其与朱玉春有借款合同，合同约定借款利息为月2分利，朱玉春给朱克志出具的借款利息一个月的利息为32000元，与借款160万元本金产生的利息是吻合的；6、据朱克志本人陈述，其已偿还本金及利息65万元，尚欠朱玉春借款95万元，本人同意继续偿还。朱克志同时称，双方在借款合同中的确约定了，如借款不能偿还，双方的买卖房屋合同生效，但朱玉春并未举示该份合同，亦未按照借贷法律关系性质主张权利，由于朱克志已履行偿还借款义务，朱玉春也实际接受了朱克志的还款本金及利息，因此朱克志与朱玉春之间的法律关系性质实质应是抵押借款关系。综上，朱玉春与朱克志之间的民事行为真实意思表示，并非房屋买卖关系，而是抵押借款关系。基于上述理由，朱玉春不能享有争议房产所有权人的法律地位。而本案朱玉春主张的是侵权之诉，主张侵权之诉前提是权利人的利益受到侵害，其才得以行使排除妨害、赔偿损失、停止侵害、恢复原状等民事诉讼权利。该案朱玉春应以借贷民事法律关系主张其权利，而不得直接将抵押财产流押作为实现其债权的途径，该行为违背法律规定，其诉讼请求不应得到支持。原审判决认定事实错误，适用法律错误，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销黑龙江省通河县人民法院（2014）通民初字第333号民事判决；
二、驳回被上诉人朱玉春原审的诉讼请求。
一、二审案件受理费200元，诉讼保全费5000元，由被上诉人朱玉春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 焦崇升
审 判 员 柳 波
代理审判员 崔 宁
二〇一六年二月十六日
书 记 员 齐 跃