福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终5954号上诉人（原审被告）：陈道雄，男，1940年8月21日出生，汉族，住福建省闽侯县。委托诉讼代理人:张长宁，福建亚太天正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈道河，男，1952年5月1日出生，汉族，住福建省闽侯县。委托诉讼代理人：罗晓波，福建世好律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈武，福建世好律师事务所律师。上诉人陈道雄因与被上诉人陈道河所有权确认纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2017）闽0121民初1853号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈道雄上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法改判驳回陈道河的诉讼请求；2.由陈道河承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、陈道雄系闽侯县荆溪镇光明村村民，其以个人名义经法定程序合法取得宅基地使用证，且从闽侯县土地局1986年11月25日签发的宅基地使用审批表上亦可以清楚的看到，批准新建住房的户主为陈道雄，面积为165.6平方米，间数为6间，陈道雄于1986年至1992年前后，先后盖起了一至二层的房屋，并办理了土地使用权证和房屋产权证，其权利人均为陈道雄，与陈道河无关。二、陈道河一审起诉的唯一依据是双方在1994年签订的《分屋契约》，该契约里面虽然有“分给道河所有永远居住”的表述，但陈道雄始终认为该契约只是对陈道河可以居住在该房屋内的约定，即约定的只是居住权而非所有权。根据法律规定，农村土地，禁止非法买卖转让。如果该1994年签订的《分屋契约》仅为陈道河有居住权的约定，则不违反法律规定，若是对房屋所有权与宅基地使用权的约定，则该约定将因为违反法律强制性规定而无效。陈道河虽在该房屋一层的建造过程中支付了部分材料款，但绝大部分的材料均由陈道雄自行筹措，且现场的施工均为陈道雄一家在参与。整个房屋建造过程中，陈道河均在外地，没有参与建造。陈道雄一家六口人长期居住在该房屋中，至1992年，因长子准备结婚，故由长子出资加盖了房屋的第二层。在二层新屋装修后不久，陈道河因与前妻离婚，回来投奔哥哥，请求让他在该房屋内居住。陈道雄念及同胞手足之情，且原也答应其可以居住，便同意了陈道河的请求。此后陈道河在该屋内再次结婚，但婚后陈道河夫妇购买了新房，仅偶尔回光明村居住。不论是陈道雄在1992年办理了土地使用权证，还是2005年办理了房屋产权证，陈道河是明知的，但从未提起异议，之所以现在提起，是因为听说乡下房屋可能要拆迁，想分得拆迁款。三、一审法院认为：“陈道雄与陈道河于1994年签订的分房契约，系双方真实意思表示，且当时国家法律、法规并未禁止城镇非农业户口使用集体所有的土地，该分房契约应认定有效，该分房契约订立的条款对双方都有约束力，故陈道河请求……的诉请，本院予以支持”，毫无依据。实际上，不论是当时还是现在，国家法律法规对农村集体的土地（包括宅基地）的使用都是有严格规定的。一审法院摒弃“新法优于旧法”的基本原则，断章取义曲解法律。四、依据《物权法》第一百五十二条、一百五十三条的规定，陈道雄通过合法途径，获得了讼争土地使用权和房屋所有权，其可以在法律许可的范围内进行处分，但不得超出法律许可的范围，比如转让、出卖集体土地使用权。一审法院错误认定《分屋契约》有效，并据此判决一半房屋的所有河所有，同时判决地随房走，陈道河同时又拥有了相应的土地使用权，这完全是与我国现行的，包括以往的关于农村土地管理法律法规的主要原则背道而驰。此外，国务院《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款规定，农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。陈道河辩称，陈道雄所说的案件基本情况不属实，关于法律适用规定，1998年之前城镇居民是可以持有农村宅基地的，陈道雄所说的一审事实认定错误及法律适用错误的情况并不存在，请求依法维持原判。陈道河向一审法院起诉请求：1.确认闽侯县房产的所有权及相应土地使用权50%的份额归陈道河所有；2.陈道雄立即协助陈道河办理闽侯县房产相应房产证及土地使用权证的变更登记手续，变更登记手续产生的费用由陈道河、陈道雄双方按各自占有的份额分担；3.本案诉讼费用由陈道雄承担。诉讼中，陈道河将第1项诉讼请求变更为确认右边一直房屋一、二、三层归陈道河所有；一楼大厅和后厅由陈道河、陈道雄共同所有；中间一直的二层、三层及左边一直一、二、三层归陈道雄所有。一审法院认定事实：讼争屋坐落于闽侯县,产权证号为：H0500158；土地使用权号为：侯集用字（92）11207号；登记房屋所有人为陈道雄；用地面积登记为184.21平方米；四至为东本墙外1.9米邻村路;西本墙外1.4米邻池;南本墙外0.2米邻道松距0.45米；北本墙外0.2米邻陈新意距0.55米。在1994年之前陈道雄与陈道河共同出资建造了该讼争屋的一、二层。1994年6月7日，陈道河和陈道雄订立一份分房契约，具体内容为“分房契约立契人：陈道雄、陈道河俩兄弟新建房屋壹座，系四扇叁间双堵革(系福州方言即隔)房间。为了防止今后发生纠纷，经双方兄弟俩人协商同意订立条款如下：1、左边壹直房屋下至地基，上至瓦顶分给道雄所有永远居住，道河无权干涉。（包括楼上楼下）前后走廊与空地。2、右边壹直房屋下至地基，上至瓦顶分给道河所有永远居住，道河无权干涉。（包括楼上楼下）前后走廊与空地。3、厅堂间至后厅属于通行通用，双方都不得强行占为私人所用，前后走廊通行通用。4、厅堂楼上和后厅楼上前后贰堵上至高空属于道雄永远居住，道河无权干涉。以上分屋契约，道雄、道河俩兄弟子子孙孙后代永远不得后悔，不得干涉；巩口无凭特立条款共同遵守执行，本签订约字贰纸双方各执壹帋为凭。立契约当事人：陈道雄陈道河堂兄弟见证人陈某1见证人（姐丈）陈某2在场人：（舅父）陈发钦代笔人：陈傅冠公元一九九四年六月七日吉时”。2010年7、8月间陈道雄、陈道河各自建造了现属各自居住讼争屋的第三层。现讼争屋的右边一直房屋一、二、三层在陈道河使用；一楼大厅和后厅由陈道河、陈道雄共同使用；中间一直的二层、三层及左边一直一、二、三层在陈道雄使用。一审法院认为，陈道雄与陈道河于1994年签订的分房契约，系双方真实的意思表示，且当时国家法律、法规并未禁止城镇非农业户口使用集体所有的土地，该分房契约应认定有效，该分房契约订立的条款对双方都有约束力，故陈道河请求右边一直房屋一、二层归其所有；一楼大厅和后厅由陈道河、陈道雄共同所有%的份额）；中间一直的二层及左边一直一、二层归陈道雄所有的诉请，一审法院予以支持，因第三层未办理产权登记手续,双方应根据相关规定向有关职权部门办理产权登记手续后,右边一直房屋第三层归陈道河所有，中间一直的第三层及左边一直第三层归陈道雄所有，根据“地随房走”原则，陈道河同时享有相应土地使用权，同时，陈道雄应协助陈道河办理闽侯县房产相应房产证及土地使用权证的变更登记手续，变更登记手续产生的费用由陈道河、陈道雄平均分担。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十一条、第七十二条，《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国土地管理法》(1988修)第三十八条、第四十一条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，判决：一、坐落于闽侯县河所有；一层大厅和后厅由陈道河、陈道雄共同所有%的份额）；中间一直的第二层及左边一直第一层、第二层归陈道雄所有；二、坐落于闽侯县河所有；中间一直的第三层及左边一直第三层归陈道雄所有，但陈道河、陈道雄应以相关职权部门办理产权登记为准；三、陈道雄应于本判决生效之日起一个月内协助陈道河办理闽侯县房屋中属陈道河所有的房产证及土地使用权证的变更登记手续，变更登记手续产生的费用由陈道河、陈道雄平均分担。本案诉讼费16950元，以简易程序审结，依法减半收取，实收8475元，由陈道雄负担。本院二审期间，陈道河向本院提交了其身份证和户口簿复印件，证明二审诉讼中，其户籍已经由上海市迁入闽侯县即讼争房屋。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，对上述证据的真实性予以确认。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于案涉《分屋契约》的认定问题。1994年6月7日，陈道河与陈道雄签订了《分屋契约》，明确载明了其兄弟俩新建房屋一座，左边一直房屋由陈道雄所有居住，右边一直房屋由陈道河所有居住等内容；契约上并有在场人、见证人的签名。此后，陈道河与陈道雄亦按照契约约定各自居住、使用所分得的房屋。一审诉讼中，《分屋契约》中的在场人陈发钦（舅父）、见证人陈某1（堂兄弟）出庭作证，说明当时是陈道河与陈道雄两兄弟共同出资建造了房屋，后来又签订了契约分配房屋的产权等情况。因此，从上述当事人签订的《分屋契约》的内容、契约订立后的实际居住情况、证人的陈述，可以认定《分屋契约》是陈道河与陈道雄的真实意思表示，双方已对讼争房屋的所有权作出了分配约定。现陈道雄上诉主张《分屋契约》只是对居住权作出约定而非对所有权作出约定不能成立，本院不予采纳。关于陈道河能否受让讼争房屋的产权和相应土地使用权的问题。首先，陈道河与陈道雄于1994年间签订的《分屋契约》是双方的真实意思表示，且当时的《土地管理法》等法律法规并未明确规定农民住宅不得向城市居民出售、城镇非农业户口不得使用集体土地建房等，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》系于1999年颁发的，故《分屋契约》是有效的。其次，《分屋契约》签订后，双方已经实际履行，陈道河长期居住使用讼争房屋右边一直第一层、第二层，双方均无异议。再者，根据我国《物权法》“地随房走”的原则，讼争房屋的产权转移必然导致土地使用权的一并处分。陈道河对讼争房屋享有相应的所有权，则相应范围内的土地使用权也一并随之转移。而且，诉讼中，陈道河的户籍亦已经迁入了闽侯县。因此，对于陈道河要求确认讼争房屋右边一直第一层、第二层归陈道河所有，一层大厅和后厅由陈道河、陈道雄共同所有，中间一直第二层及左边一直第一层、第二层归陈道雄所有；要求陈道雄协助办理相应房产证和土地使用权证的变更登记手续，可予以支持。关于陈道河要求对讼争房屋第三层的权属作出确认的诉请是否予以支持的问题。根据在案证据和当事人陈述，讼争房屋的产权证登记为混合结构2层，2010年间，陈道河和陈道雄各自加盖了讼争房屋的第三层，但双方均未提供房屋加层的相关审批手续，且房屋第三层至今未办理权属登记。对于未取得合法权属登记的房产，法院不宜以判决形式确认房屋的权属。故陈道河和陈道雄双方可以维持现有的房屋使用状况，即讼争房屋右边一直第三层由陈道河使用，中间一直第三层及左边一直第三层由陈道雄使用，并向房屋管理部门申请办理产权登记手续。一审法院在判决主文中对讼争房屋第三层作出所有权确认有误，本院予以更正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持福建省闽侯县人民法院（2017）闽0121民初1853号民事判决第一项、第三项；二、撤销福建省闽侯县人民法院（2017）闽0121民初1853号民事判决第二项；三、驳回陈道雄的上诉请求；四、驳回陈道河的原审其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费16950元，由陈道雄负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍审 判 员 李 杰审 判 员 陈雁兰二〇一八年一月二十九日法官助理 雷 敏书 记 员 郑紫雯