安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）六民一终字第00761号上诉人（原审被告）：叶茂，男，1969年11月25日生，汉族，大专文化，高中教师，住安徽省金寨县。委托代理人：周群，安徽皋陶律师事务所律师。委托代理人：李丽，安徽皋陶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡敏，男，1971年9月12日生，汉族，安徽省金寨县人，初中文化，住安徽省金寨县。委托代理人：闵远刚，安徽事顺律师事务所律师。上诉人叶茂与被上诉人胡敏房屋租赁合同纠纷一案，因不服金寨县人民法院于2015年8月17日作出(2015)金民二初字第00165号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年10月15日公开开庭审理了本案。上诉人叶茂及其委托代理人李丽，被上诉人胡敏及其委托代理人闵远刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告胡敏诉称：2013年1月1日，胡敏与叶茂签订一份房屋租赁协议，合同约定：租赁期限为五年，租金每年26000元，并约定因房屋装修的损失由胡敏主张，叶茂配合。胡敏租赁叶茂房屋后进行了装修，从事酒楼生意，名称为“聚源酒楼”，2015年该酒楼被征收，其中装修费77000元、搬家费3300元、停业损失费79044元应当归胡敏所有，但叶茂签订拆迁补偿协议后，据为己有，拒不给付胡敏。请求法院依法判决叶茂给付胡敏装修等费用合计159344元并承担本案的诉讼费用。原审被告叶茂辩称：1、房屋租赁合同的终止是因为政府的征收行为所致，叶茂没有违法行为，不需要对胡敏承担法律责任，搬家费、停产停业损失费等是政府对叶茂所有的房屋被征收后的补偿，胡敏要求判决归其所有没有事实和法律依据；2、胡敏主张77000元的装修费与事实不符。胡敏租房经营酒店是对房屋进行了部分装修，装修行为拆除了叶茂房间原有的装修，也造成了叶茂的损失。政府给予的补偿，大部分都是叶茂原有的装修，对政府给予的装修补偿属于胡敏装修的部分，叶茂同意按剩余租期的比例返还给胡敏。3、胡敏尚欠叶茂房屋租金5200元，要求在本案中一并解决。原审法院查明：2013年1月1日，叶茂与胡敏签订一份房屋租赁协议，协议约定：“叶茂将位于江店将军大道二间二层商住楼房租给胡敏经营聚源酒楼，租赁期为五年，年租金26000元。2015年3月14日，金寨县国有土地房屋征收补偿办公室与叶茂签订一份房屋征收补偿协议，在诉讼期间，叶茂与金寨县国有土地房屋征收补偿办公室重新签订一份房屋征收补偿协议，改为货币补偿，按照协议约定：1、附属物、装潢补偿77769元；2、搬迁费2684元；3、停产停业损失费48711元。另查明，叶茂于2015年6月11日已在金寨县国有土地房屋征收补偿办公室领取征收房屋款1962252元（包括上述补偿费）。原审法院认为:公民的合法民事权益受法律保护。胡敏租赁叶茂房屋经营酒楼，在经营过程中胡敏对该酒楼进行了部分装修，叶茂应从装潢补偿款中给付胡敏装修损失费。胡敏认为其装修损失为49796元，叶茂认为胡敏装修损失为33188.50元，其差额部分16607.50元，因双方均未提供证据证明差额部分的权属，故根据公平原则及实际情况，应当各自承担50%，即8303.75元，故胡敏应得41492.25元。诉请的搬迁费实为2684元，该款是补偿胡敏搬出的费用，应归胡敏所有。诉请的停产停业损失费为48711元，因拆迁不仅给承租人胡敏的对外经营活动造成了损失，亦对房屋产权人叶茂将该房屋出租收取租金的租赁活动造成了损失，因此，停产停业损失费应由叶茂、胡敏共同分配，属于胡敏的部分宜定为25%，即12177.75元，上述三项合计56354元，依法予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第一款、第二百二十五条之规定，判决如下：一、被告叶茂给付原告胡敏附属物、装潢补偿费41492.25元；二、被告叶茂给付原告胡敏搬迁费2684元；三、被告叶茂给付原告胡敏停产停业损失费12177.75元。上述三项合计56354元，于判决生效后五日内一次性付清；四、驳回原告胡敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3487元，由原告胡敏负担2000元，被告叶茂负担1487元。上诉人叶茂上诉称：１、原审判决上诉人给付被上诉人附属物、装潢补偿费41492.25元没有事实依据，违反了谁主张谁举证的民法原则，有失公平。上诉人愿意依照法律规定，按照使用年限与剩余年限比例补偿被上诉人33188.5元装修损失。2、原审判决上诉人给付被上诉人2684元的搬迁费和12177.75元的停产停业损失费，没有法律依据。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，政府依法征收上诉人的房屋，上诉人是被补偿对象，故搬迁费及停产停业损失应归上诉人所有，被上诉人作为承租人，遇到不可抗力解除租赁合同，搬迁腾退房屋是其合同的附随义务，且胡敏在2014年就已经知晓涉案房屋要被征收，自2015年1月1日起至2015年3月14日房屋被政府征收，胡敏未向上诉人交纳房租。3、原审适用法律错误，政府征收房屋补偿费是对房屋所有人的补偿，并不是被上诉人占有使用房屋所获得的收益，故原判适用《中华人民共和国合同法》第二百二十五条的规定属适用法律错误。请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审。被上诉人胡敏答辩称：上诉人就装修部分给予被上诉人补偿是认可的，双方在装修补偿具体数额存在差异，被上诉人认可一审法院将双方有争议的地方按照公平原则分配的处理，也认可一审法院对搬迁费、停产停业损失费用的处理。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。请求：依法驳回上诉人的上诉理由，维持原判。双方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。本院二审认定的事实与一审查明的事实一致。本院认为：经过二审庭审，叶茂认可应从装潢补偿款中给付胡敏装修损失费，因胡敏当庭放弃卫生间蹲便器200元，卫生间、厨房PVC门480元，并同意将炉火单口由900元变更为600元，故双方均认可部分的装修补偿费为19615元。双方争议在于房屋租赁前后装修重合部分补偿款的分配，具体项目有卫生间面盆、玻璃钢化门、钢构广告牌、LED显示频、灯箱字、水池、乳胶漆、双包门、门套、楼梯扶手。上诉人认可玻璃钢化门1000元、钢构广告牌、LED显示频、灯箱字共5810元、水池1080元、乳胶漆4973.5元、双包门350元、门套360元，不认可卫生间面盆、楼梯扶手补偿费，理由是：1、虽然玻璃钢化门补偿了1600元，但胡敏承租前上诉人也有门，比胡敏的门要薄，若按照装修前的门会获得政府补偿600元，故同意将其中差价1000元给胡敏；2、钢构广告牌、LED显示频、灯箱字共获补偿11620元，因胡敏承租前，上诉人自己有广告牌，被胡敏损毁了，故上诉人同意将该项补偿款的一半即5810元给胡敏；征收补偿办按水池每个120元单价补偿，胡敏承租前已有两个水池，水池补偿款应扣除两个水池的钱款，故同意给付胡敏1080元；乳胶漆获得补偿9947元，因胡敏承租前房屋本身有装修，故同意给付胡敏该项补偿款的一半即4973.5元；双包门在胡敏承租后增加了一个，故同意补偿胡敏350元；门套同意补偿胡敏360元；卫生间面盆在胡敏承租前已有，楼梯扶手获补偿330元，因胡敏承租后将上诉人的木扶手换成钢扶手，而钢扶手不在征收补偿范围内，故上诉人不同意给付胡敏卫生间面盆和楼梯扶手的补偿款。本院认为上诉人关于给付胡敏玻璃钢化门1000元、水池1080元、不给付楼梯扶手补偿款的上诉理由成立，予以采信。卫生间面盆、乳胶漆双方意见不统一，但均不能提供证据证明胡敏承租前的状况，根据胡敏提供购买面盆的发票，证明胡敏装修时购买面盆两个共计180元；关于钢构广告牌、LED显示频、灯箱字，胡敏认为其制作广告牌、显示频、灯箱字等花费了相应价款，应得到此项全额补偿，叶茂上诉认为房屋在胡敏承租前有广告牌，也能获得拆迁补偿，故此补偿款应双方平分；关于双包门、门套，胡敏二审认为己方增加了四个双包门，一个不带门的门套，却请求叶茂按拆迁补偿中双包门总补偿款2800元（350元/个*8个）、门套总补偿款1620元（180元/个*9个）予以支付没有依据，叶茂仅认可胡敏增加一个双包门、一个不带门的门套，并按此数量支付相应补偿款350元（350元/个*1个）、360元（180元/个*2个）；但双方均不能提供有效证据证明己方观点，故依据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有约定的，适用其规定。”，本院认为叶茂按面盆、乳胶漆、钢构广告牌、LED显示频、灯箱字、双包门、门套补偿款的一半给付胡敏为宜，即面盆180元（180元*2个/2）、乳胶漆4973.5元（9947元/2）、钢构广告牌、LED显示频、灯箱字5810元（11620元/2）、双包门700元（350元*4个/2）、门套450元（180元*5个/2），综上，叶茂应给付胡敏附属物、装潢补偿费为33808.5元（19615元+1000元+1080元+180元+4973.5元+5810元+700元+450元）。因涉案房屋在胡敏承租期被政府征收，故搬迁费是补偿胡敏搬出的费用，应归胡敏所有；涉案房屋拆迁不仅给叶茂造成租金损失，也对胡敏造成经营损失，因叶茂是房屋产权人，故原判对停产停业损失费的分配比例正确，上诉人叶茂对于搬迁费、停产停业损失费的上诉理由不成立，不予采信。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，判决如下：一、维持金寨县人民法院（2015）金民二初字第00165号民事判决第二、三、四项，即“二、被告叶茂给付原告胡敏搬迁费2684元；三、被告叶茂给付原告胡敏停产停业损失费12177.75元；四、驳回原告胡敏的其他诉讼请求。”二、变更金寨县人民法院（2015）金民二初字第00165号民事判决第一项，即“被告叶茂给付原告胡敏附属物、装潢补偿费41492.25元”为“叶茂给付胡敏附属物、装潢补偿费33808.5元”。上述款项合计48670.25元，于判决生效后十日内一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3487元，由胡敏负担；二审案件受理费3487元，由叶茂负担。本判决为终审判决。审 判 长  何 武审 判 员  王世如代理审判员  魏晶晶二〇一五年十月十九日书 记 员  张 丽附：相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；……