江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0211民初552号
原告无锡市滨湖区蠡湖街道美湖社区居民委员会。
法定代表人纪晓东，该社区居委会主任。
委托代理人陶昕，江苏倍思特律师事务所律师。
被告无锡鑫融盛机电科技有限公司。
法定代表人张莉娟。
被告张黎俊。
被告张莉娟。
原告无锡市滨湖区蠡湖街道美湖社区居民委员会（以下简称美湖社居委）与被告无锡鑫融盛机电科技有限公司(以下简称科技公司)、张黎俊、张莉娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告美湖社居委的委托代理人陶昕到庭参加诉讼，被告科技公司、张黎俊、张莉娟经本院合法传呼无正当理由未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告美湖社居委诉称：2014年10月10日其与张莉娟签订《房屋租赁合同》及《商业用房物业管理协议书》各一份，约定由张莉娟承租无锡市滨湖区蠡湖家园57-6号一楼及57-6、7、8号二楼房屋，租赁期限自2014年10月1日至2017年12月31日。但张莉娟至今未交纳2015年全年租金及2016年第一季度租金。现美湖社居委请求判令张莉娟、科技公司支付：1、2015年租金67000元、2016年租金72000元，共计139000元；2、2016年全年物业费3600元，消防系统检查维护费1000元；3、支付违约金30000元、逾期滞纳金13900元；4、律师费10000元；5、张黎俊对上述款项承担连带责任。
被告科技公司、张莉娟未提出答辩意见。
被告张黎俊辩称：庭外正在和原告协商处理本案；对于租金和相关费用无异议；对于律师费无异议。
经审理查明：2014年10月10日，美湖社居委与张莉娟签订《租赁合同》，双方约定：1、蠡湖家园57-6号一楼及57-6、7、8号二楼房屋由张莉娟承租，租期自2014年10月1日至2017年12月31日；2、张莉娟支付租赁保证金30000元，如租赁期间张莉娟存在违约行为的，租赁保证金全部抵作违约金；3、如张莉娟未按本合同约定按期足额向美湖社居委支付租金的，美湖社居委有权解除租赁合同；4、张莉娟须按期交纳租金和其他规定费用，如逾期交纳的，按每天加收应交额5‰的滞纳金；5、本合同在履行中如发生纠纷，协商不成的，双方均可向租赁房屋所在地人民法院提起诉讼，败诉方应承担相应的诉讼费及对方律师费；6、免租期自2014年10月1日起至2014年12月31日止，2015年1月1日至2015年12月31日租金67000元，2016年1月1日至2016年12月31日租金72000元，租金每年支付一次，在租期开始前30日交纳；2014年10月10日应预付2015年房租67000元。张黎俊在上述租赁合同担保人一栏中签字确认。同日，张莉娟与美湖社居委还签订《商业用房物业管理协议书》一份，约定张莉娟在承租上述房屋期间，每月向美湖社居委缴纳300元物业费，物业费自2014年10月1日起收，至2017年12月31日止；物业费自签订协议时起按年结算，每年提前15日缴纳；另张莉娟还应支付商铺消防系统检查维护费1000元。后张莉娟仅缴纳了房屋租赁保证金3万元，其余租金及物业费未付。
2014年10月21日，科技公司注册成立，法定代表人张莉娟，住所地为蠡湖家园57-6号。
美湖社居委陈述本案律师代理费10000元未单独支付，而是计算在全年律师顾问费中统一结算。
上述事实，由《租赁合同》、《商业用房物业管理协议书》、委托代理合同、当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：美湖社居委与张莉娟之间的房屋租赁合同合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自权利义务。张莉娟应按合同中约定的租金交纳时间及时交纳房租，故美湖社居委主张张莉娟支付2015年至2016年全部房屋租金139000元的诉请，本院予以支持。关于美湖社居委主张的违约金，按照租赁合同约定，因张莉娟欠缴租金导致违约行为产生，美湖社居委有权将租赁保证金作为违约金予以扣除，现美湖社居委主张将该30000元租赁保证金作为违约金，本院予以支持；另美湖社居委主张的13900元滞纳金亦属违约责任范畴，而美湖社居委主张扣除的租赁保证金与张莉娟的违约责任相当，因此美湖社居委主张的滞纳金本院不予支持。2016年全年物业费3600元，美湖社居委依据与张莉娟的签订商业用房物业管理协议向张莉娟主张，符合双方约定，本院予以支持。关于律师费损失，因租赁合同中已有关于律师代理费承担的相关约定，故美湖社居委主张由张莉娟承担律师代理费损失的诉请，符合双方约定，本院予以支持；关于律师代理费的金额，依照《江苏省律师服务收费标准》的规定，结合本案予以支持的相关诉请，美湖社居委主张律师费10000元未超过相关标准，本院予以支持。本案中租赁合同和商业用房物业管理协议均系美湖社居委与张莉娟签订，科技公司成立于双方签订合同之后，上述合同的相对方仅为美湖社居委和张莉娟，故美湖社居委向科技公司主张的各项诉请，本院不予支持。张黎俊在合同的担保人一栏中签字，作为双方履行房屋租赁合同的保证人，当债务人张莉娟不履行债务时，保证人张黎俊应按照约定履行债务或者承担责任。且张黎俊对保证方式没有约定，依法应按连带责任保证承担保证责任。连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在法律规定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。本案中，2015年全年租金应在2014年10月10日合同签订之日交纳，美湖社居委未能证明其在上述期限届满后的六个月内要求保证人张黎俊承担保证责任，故张黎俊免除对2015年全年租金的保证责任。2016年全年租金、物业费及消防系统检查维护费应在2015年12月1日及同年12月15日交纳，美湖社居委在上述履行期届满的六个月内向本院起诉，要求张黎俊承担相应责任，故张黎俊应对2016年全年租金及2016年物业费、消防系统检查维护费承担保证责任。因张莉娟延迟交纳房屋租金，应向美湖社居委承担违约金和律师费，故张黎俊对上述违约金和律师费亦应承担保证责任。被告科技公司、张莉娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条,《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张莉娟于本判决发生法律效力后立即向原告无锡市滨湖区蠡湖街道美湖社区居民委员会支付2015年度房屋租金67000元；
二、被告张莉娟于本判决发生法律效力后立即向原告无锡市滨湖区蠡湖街道美湖社区居民委员会支付2016年度房屋租金72000元；
三、被告张莉娟承担违约金30000元（即其交纳的30000元租赁保证金不予退还）；
四、被告张莉娟于本判决发生法律效力后立即向原告无锡市滨湖区蠡湖街道美湖社区居民委员会支付律师费损失10000元。
五、被告张莉娟于本判决发生法律效力后立即向原告无锡市滨湖区蠡湖街道美湖社区居民委员会支付2016年全年物业费3600元、消防系统检查维护费1000元；
六、被告张黎俊对第二项至第五项判决承担连带责任；
七、驳回原告无锡市滨湖区蠡湖街道美湖社区居民委员会的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4476元，由原告无锡市滨湖区蠡湖街道美湖社区居民委员会承担300元，由被告张莉娟、张黎俊承担4176元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 郁 松
人民陪审员 丁霞静
人民陪审员 王 芹
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 陈燕萍
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。