北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0113民初5419号
原告：张磊，男，1982年1月21日出生。
委托诉讼代理人：武春娟，女，1982年3月1日出生。
委托诉讼代理人：孙俊平，北京市信凯律师事务所律师。
被告：栾春玲，女，1974年1月15日出生。
被告：邢光辉，男，1976年9月11日出生。
委托诉讼代理人何正永，北京市风平律师事务所律师。
委托诉讼代理人周子超，北京市风平律师事务所律师。
第三人：北京金色时光房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区仁和地区幸福东区19号楼一层2号，组织机构代码×××。
法定代表人：刘胜秋，总经理。
委托诉讼代理人：姚静，女，1975年11月10日出生。
委托诉讼代理人：苟波，北京智勇律师事务所律师。
原告张磊与被告邢光辉、栾春玲以及第三人北京金色时光房地产经纪有限公司（以下简称金色时光公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张磊及其委托诉讼代理人武春娟、孙俊平，被告邢光辉、栾春玲及其委托诉讼代理人何正永到庭参加诉讼。第三人金色时光公司委托诉讼代理人姚静、苟波到庭参加2016年6月13日庭审及2016年12月16日的庭审，未到庭参加2017年7月31日庭审。本案现已审理终结。
原告张磊诉称：
邢光辉、栾春玲系夫妻关系。2016年2月29日，经金色时光公司介绍，张磊与邢光辉、栾春玲签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》，邢光辉、栾春玲购买张磊名下位于顺义区×小区×楼房一套，约定房屋价格为147万元整，家具家电等作价88万元，合同价款共计235万元整。邢光辉、栾春玲签订合同时，交纳定金10万元。邢光辉、栾春玲须支付首付款150万元，余款通过公积金贷款的方式支付。合同还规定，邢光辉、栾春玲须在资质审核通过后三个工作日内申请办理贷款，由于邢光辉、栾春玲的拖延，造成合同无法履行，故张磊诉至法院，请求判令：1.解除张磊与邢光辉、栾春玲于2016年2月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.邢光辉、栾春玲交纳的定金100000元归张磊所有；3.邢光辉、栾春玲赔偿张磊损失470000元；4.案件受理费由邢光辉、栾春玲负担。
被告邢光辉、栾春玲辩称：
第一、针对张磊解除合同的请求，邢光辉、栾春玲表示同意，但是对于张磊的诉因邢光辉、栾春玲不同意，张磊没有法定的或者约定的合同解除权，合同的解除是由于张磊拒绝履行合同，由邢光辉、栾春玲提出的。第二、张磊增加的返还定金和赔偿违约金的请求与法律规定相冲突，合同约定的违约金、定金当事人只能选择一样，不能合并，第三、事实方面是由于张磊拒绝履行合同，张磊无权要求确认定金归其所有，也无权要求邢光辉、栾春玲向其支付违约金。诉争合同是由于张磊拒绝履行合同，邢光辉、栾春玲没有违约行为，在张磊的房屋没有完成贷款解押的情况下，不可能申请新的贷款，在合同完全可以履行的情况下，张磊拒绝履行，邢光辉、栾春玲为了避免损失进一步扩大，合同继续履行会对双方造成不确定的损失下,被迫解除合同，是张磊构成违约，故张磊要求邢光辉、栾春玲承担违约金不符合法律规定。张磊定金不返还和再赔偿违约金，与合同法规定相违背。
第三人金色时光公司述称：
同意解除合同。网签的时候有抵押是可以办理的，但是去公积金管理中心面签的时候不可以办理。
经审理查明：
北京市顺义区×小区×号房屋登记的于2011年5月27日登记在张磊名下，该房屋建筑面积为127.73平方米。建设银行就该房屋向张磊发放个人按揭贷款110万元并设立抵押权。2016年4月7日，张磊将该贷款结清。诉争房屋于2016年5月19日注销抵押登记。
2016年2月29日，出卖人张磊（甲方）与买受人邢光辉、栾春玲（乙方）以及居间人金色时光公司（丙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，该合同约定：第一条房屋基本情况：（一）出卖人所售房屋坐落为顺义区×小区×号。建筑面积为127.73平方米。第二条房屋情况说明：（四）该房屋抵押情况为：该房屋已经设定抵押，出卖人应于2016年5月1日前办理抵押注销手续。第五条成交价格、付款方式及资金划转方式：（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为1470000元。买受人在签订本合同的同时支付定金100000元。（三）房款交付：1、房款由买卖双方直接支付。（2）买受人需要贷款的，支付的首付款为壹佰伍拾伍万元，拟贷款金为捌拾万元，支付首付款的时间或条件为2016.4.30日前，剩余款项由买受人申请贷款。（四）关于贷款的约定，买受人向公积金管理中心申请抵押贷款，双方同意共同向贷款机构申请贷款的日期为栾春玲资质审核通过后3个工作日内。第六条房屋交付：出卖人应当在2016年11月1日前将该房屋交付给买受人。第七条房屋权属转移：（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起公积金批贷后以预约为准，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。第八条逾期的处理方式：（一）逾期交房或过户的处理：除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将房屋交付或过户至买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在30日之内，自约定的交付、过户期限届满之次日起至实际交付、过户之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，并于该房屋实际交付、过户之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（二）逾期付款的处理：买受人未按照约定的时间支付首付款或其他款项的，按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。第十一条合同的解除及违约责任：（一）出卖人有下列行为之一的视为出卖人违约，买受人可以要求出卖人承担违约责任及赔偿其他损失，并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同：4、拒绝履行本合同或将房屋出售给他人的；6、不配合办理银行贷款、面签手续的。（二）买受人有下列行为之一的视为买受人违约，出卖人可以要求买受人承担违约责任及其他损失，并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同。2、以各种形式拒绝购买该房屋的；4、买受人未直接表明不购买房屋，但在合理期限内不支付应付款项或不配合办理相关手续的；5、因买受人的其他原因造成本合同不能正常履行的。
2016年2月29日，出售方张磊（甲方）、买受人邢光辉、栾春玲（乙方）以及居间方金色时光公司（丙方）签订《定金收付书（三方定金）》，该收付书约定双方就顺义区×小区三区31-4-401号房屋以2350000元成交价格成交，乙方应向甲方支付定金100000元。合同各方应当严格履行合同，甲方违约应双倍返还定金，并赔偿丙方损失；乙方违约则定金不退，并赔偿乙方服务费。张磊确认于该日收到邢光辉、栾春玲支付的定金10万元。
双方确认张磊出售诉争房屋系用于换房。
张磊提交邢光辉、栾春玲资质审核结果，该核验运行结果载明的核验结果是：初步核验通过，时间为2016年3月29日。拟证明邢光辉、栾春玲在3月29日的时候已经知道资质审核通过了。邢光辉、栾春玲认可该证据的真实性，但主张金色时光公司4月5日才通知邢光辉和栾春玲。金色时光公司认可该证据的真实性。
张磊提交录音，拟证明4月5日买卖双方以及金色时光公司就诉争房屋买卖事宜进行交涉，造成张磊资金紧张的主要原因是邢光辉、栾春玲不同意支付首付款，且不同意网签，因为早打网签，邢光辉、栾春玲会多交20万的税。邢光辉、栾春玲不同意网签的主要原因是为了避税。邢光辉、栾春玲认可该录音真实性，确认一起就房屋事宜进行交涉，但是缺乏录音的完整性，金色时光公司没有把房屋买卖的详细流程告知双方。邢光辉、栾春玲没有任何违反合同的内容。金色时光公司认可该证据的真实性。
张磊提交链家APP张磊看房记录截图，拟证明张磊自2016年2月20日一直在看房，多次看房记录证明张磊出售自己的房屋要换房的事实。邢光辉、栾春玲就该证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。
张磊提交富力又一城房屋出售截图，拟证明因邢光辉、栾春玲违约行为给张磊造成的损失情况。2016年3月张磊购买的房屋现已涨价至近700万左右，因邢光辉、栾春玲违约致使张磊需要多支出近200万元才能购买该房屋。邢光辉、栾春玲不认可该证据的真实性、合法性、关联性，张磊没有与别人签订房屋买卖合同，是邢光辉、栾春玲将房屋出售给他人。
张磊提交录像一份，拟证明张磊经咨询得知房屋有抵押可以办理网签，邢光辉、栾春玲陈述不是事实。邢光辉、栾春玲不认可该录像的真实性、关联性与合法性。
邢光辉、栾春玲提交金色时光公司出具的收据一张，该收据载明邢光辉向金色时光公司缴纳×小区×房屋的全程代办手续费20000元。
邢光辉、栾春玲提交2016年4月13日发送的《通知》一份，内容为：“邢光辉、栾春玲夫妇于2016年2月29日与张磊签订北京市存量房屋买卖合同，约定购买产权人为张磊的位于北京市顺义区×小区×室的房屋，房屋总价款为人民币235万元。合同签订当日已付定金人民币10万元和金色时光房产买卖全程代办手续费人民币2万元。现我们已经准备好首付款，要求张磊最迟于2016年4月18日前配合我们办理房屋网签手续和贷款手续，请收到后签字回复。邢光辉、栾春玲，2016年4月13日。”该通知上写有“金色时光姚静已收到”。金色时光公司姚静称已经转告给了张磊，张磊称其于16号知道该通知。
邢光辉、栾春玲提交2016年3月5日《北京市存量房屋买卖合同》，拟证明其原有房屋已经出卖了，且该合同已经履行完毕.张磊主张就该证据的真实性、合法性无法确认。金色时光公司认可该证据的真实性。
邢光辉、栾春玲提交×小区在售房屋的价格情况截图，拟证明×小区×区目前房屋平均价格已达到31900元每平米。张磊不认可该证据的真实性及证明目的。
关于诉争房屋现在市场价值，邢光辉、栾春玲主张是290万元以上，张磊主张是262万元，金色时光公司主张为260万元左右。
就诉争合同无法继续履行的原因，张磊主张诉争房屋在有抵押的情况下是可以办理面签的，邢光辉、栾春玲拒绝办理网签、贷款和面签，导致合同无法继续履行。邢光辉、栾春玲主张系张磊没有偿还诉争房屋原贷款且未办理诉争房屋的解押，诉争房屋没有解押就不能通过网签，网签之后才能申请新的贷款，所以合同无法继续履行。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《定金收付书》、《通知》、录音、录像等证据在案佐证。
本院认为：
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人金色时光公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加2017年7月31日庭审，视为其放弃于了该次庭审中答辩和质证的权利。
张磊与邢光辉、栾春玲签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实性意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法。双方均应按照合同的约定履行义务。双方及第三人均同意解除诉争《北京市存量房屋买卖合同》，就张磊要求解除合同的诉讼请求，本院予以确认。
本案争议的焦点为栾春玲、邢光辉是否应承担违约责任，继而是否应赔偿张磊主张的损失。据张磊录音证据，本院确认张磊确认不再继续履行诉争合同的时间为2016年4月5日。本院即审查于2016年4月5日，张磊是否具有合同解除权。诉争合同约定：买受人有下列行为之一的视为买受人违约，出卖人可以要求买受人承担违约责任及其他损失（违约责任为总房款价款的20%），并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同：4.买受人未直接表明不购买房屋，但在合理期限内不支付应付款项或不配合办理相关手续的。即应确定栾春玲、邢光辉拒绝在2016年3月29日至2016年4月5日期间配合张磊进行网签的行为，是否应认定为在合理期限内不配合办理相关手续。本院认为2016年3月29日至2016年4月5日为8天，考虑资质核验后15天可以进行网签且可再次进行资质核验，以及栾春玲、邢光辉于2016年4月13日明确表示要求进行网签的《通知》，本院难以认定栾春玲、邢光辉于合理期限内不配合办理相关手续。张磊据此主张栾春玲、邢光辉违约，本院难以支持。就张磊主张的栾春玲、邢光辉未在资质审核通过后三个工作日内申请办理贷款，造成合同无法履行一节。本院认为，申请办理贷款，应以诉争房屋的抵押权已涤除为前提。经查，诉争房屋抵押权于2016年5月19日注销，张磊不应在其自身未注销抵押权的4月，即主张栾春玲、邢光辉未履行合同义务。就张磊的该主张，本院难以支持。但就诉争房屋的抵押登记没有注销的情况下能否办理网签，本院至北京市国土资源局顺义分局咨询的结果，该局告知诉争房屋在没有解除抵押的情况下可以办理网签。邢光辉据其主张的诉争房屋抵押没有解除的情况下不能办理网签而拒绝办理网签的答辩意见，本院亦不予采信。综上，本院认定栾春玲、邢光辉于合同履行过程中虽有不当之处，但不能据此认定其违约继而解除合同、赔偿损失。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告张磊与被告栾春玲、邢光辉及第三人北京金色时光房地产经纪有限公司签订的编号为×××的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》于二〇一六年六月十三日解除；
二、驳回原告张磊的其他诉讼请求。
案件受理费二万三千一百二十元，由原告张磊负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王竞隆
人民陪审员 梁玉春
人民陪审员 宗 明
二〇一七年十月三十一日
书 记 员 常 怡