北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0112民初17435号
原告北京亚腾房地产经营管理有限公司，住所地北京市通州区梨园镇九棵树中街9号。
法定代表人周秀珍，董事长。
委托代理人余云，江苏高的律师事务所律师。
被告北京桔树满园餐饮管理有限公司，住所地北京通州区翠景北里21号楼-1层101商业XX。
法定代表人边磊，职务不详。
原告北京亚腾房地产经营管理有限公司（以下简称管理公司）诉被告北京桔树满园餐饮管理有限公司（以下简称餐饮公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告管理公司的委托代理人余云到庭参加诉讼，被告餐饮公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告管理公司诉称：2014年2月28日，我方与被告餐饮公司签订《商场租赁及管理合同》，被告餐饮公司租赁了京通罗斯福广场B1层XX号商铺，根据《商场租赁及管理合同》约定，被告须于每个缴费期首月的1日前支付租金等费用。但在合同履行过程中，被告餐饮公司自2015年10月1日之后擅自停止营业，我方根据合同约定的合同解除条件，于2015年10月26日向被告发函依约解除双方签署的《商场租赁及管理合同》，被告于2015年10月28日签收，因此双方的《商场租赁及管理合同》于2015年10月28日解除。鉴于我方解除合同的原因系被告违约导致，被告不仅应补缴欠付的租金、推广费及其他各项费用，还应按《商场租赁及管理合同》的约定承担相应的违约责任。同时，根据《商场租赁及管理合同》约定，被告在合同解除后应将房屋恢复原状至清水状态或承担恢复原状费用，但被告未按合同履行该义务，应按《商场租赁及管理合同》约定承担房屋占用费。另外，根据《商场租赁及管理合同》约定，被告应承担我方支付的律师费用和其他费用。
综上所述，被告的违约行为给我方造成了重大的经济损失，为维护我方的合法权益，我方起诉至法院，要求法院判令1、被告立即支付欠付的租金26442元（2015年10月1日至2015年10月27日）及按日息3‰计算至实际支付日的违约金（暂计算至2016年2月29日，为12057.55元）；2、被告立即支付迟延交纳管理费6318元（2015年10月1日至2015年10月27日）及按日息3‰计算至实际支付日的违约金（暂计算至2016年2月29日，为2881.01元）；3、被告立即支付欠付的推广费793.26元（2015年10月1日至2015年10月27日）及按日息3‰计算至实际支付日的违约金（暂计算至2016年2月29日，为361.73）；4、被告立即支付欠付的电费10322.4元及按日息3‰计算至实际支付日的违约金（暂计算至2016年2月29日，为3870.9元）；5、被告立即支付欠付的水费586.8元及按日息3‰计算至实际支付日的违约金（暂计算至2016年2月29日，为220.05）；6、被告立即支付装修期间（2014年4月15日至2014年6月14日）租金57096元及按日息3‰计算至实际支付日的违约金（暂计算至2016年2月29日，为21411元）；7、被告立即支付逾期占用费21060元（2015年10月28日至2015年11月16日）；8、被告立即按合同解除日租金的2倍向原告支付从2015年11月27日起至被告实际办妥注册地址迁出房屋所在地址之日止的违约金（暂计算至2016年2月29日，为200070元）；9、被告立即支付违约金235521元（其中以履约保证金138800元冲抵，不足部分被告立即另行支付）；10、被告立即将房屋恢复原状至清水状态或承担恢复原状费用约43347元（最终以审计为准）；11、被告承担原告支付的律师费用34034元；12、由被告承担本案全部的诉讼费用。以上费用合计676392.7元。
被告餐饮公司未答辩。
经审理查明，2014年2月28日，管理公司（甲方）与餐饮公司（乙方）签订《商场租赁及管理合同》、《附件》及《补充协议》，该合同约定：第一章商铺单元及其他使用权1.1甲方同意将坐落于附件四所描述（京通罗斯福广场B1层XX号商铺）之该商场部分之单元（以下称“该商铺单元”）在附件六限定之期限（以下简称“租赁期”）内出租给乙方，且乙方同意租用。附件六租赁期、交付日、开始营业日约定租赁期（不包含免租装修期)为期1461天，由2014年10月18日起至2018年10月17日止（若在2014年10月18日甲方商场未能开业的，则仅需甲方给予乙方租赁期开始日期顺延即可，即本租赁期为期天数不变，开始日期顺延至甲方商场实际开业日）。除本合同另有约定外，乙方在租赁期届满前不可提前终止合同。免租装修期共计61天，自交付日（包括视为交付日）起计。自2014年4月15日始至2014年6月14日止。乙方若在免租装修期内开始营业的（无论该开始营业日为公历月的首日或之后的任何一日），则按乙方的实际开业日提前计租，乙方需补交自开始营业首日起至合同起始日止的租金。甲方交付日为装修期起始日的前一日，乙方交回该商铺单元日为按本合同约定条件交屋或者经甲方书面同意恢复清水状态交屋的时间。开始营业日为乙方应不晚于免租装修期结束之日对外开始营业。1.4甲方提供该商铺单元至装修、设施状况见本合同附件十（交接验收单）。双方应于该商铺单元交付日签署该交接验收单。各方同意该交接验收单内容作为本合同终止（包括提前终止）时乙方向甲方按原交付标准（交接验收单）交付。附件十交接验收单（交接标准及装修、设施清单）中双方就电、空调、供水、排水、排烟、消防、燃气进行了约定，另商铺设备设施交接表中显示墙面为毛坯、地面为水泥地面。第二章租金、物业管理费及其他费用支付和商铺支付约定乙方同意按本合同规定的日期和方法向甲方支付下列费用：2.1在租赁期内，乙方必须向甲方支付附件八列明的租金（以下简称“租金”）、物业管理费（以下称“物业费”）。宣传推广费（以下称“推广费”）、履约保证金及其他根据本合同约定应缴纳之费用。乙方应根据附件八的规定于租赁期内按甲方发出的付款通知书预先支付每一期的租金、物业费、推广费、履约保证金及其他费用。乙方应于附件八约定的时间前支付首期的固定租金、物业费、推广费、履约保证金及其他费用。乙方不得以任何理由延期支付或抵扣其必须向甲方预先支付的租金、物业费、推广费、履约保证金及其他费用。乙方在此同意各项费用按甲方之要求支付予甲方或甲方授权之其他收款方。乙方支付租金、物业费、推广费、履约保证金及其他费用至付款日以甲方实际收到该等款项之日为准。甲方在收到乙方支付的相关费用后须向乙方提供合法的票据。2.3乙方必须支付和清偿显示于乙方独立仪表的有关水、电、煤气、电讯和电话费用等公用事业费用和于该商铺单元内使用的设施的费用。如甲方已向有关设施部门代付相关费用，乙方应根据甲方的要求在规定期限内偿还甲方已支付的水、电、煤气、电讯和电话等供应的费用及滞纳金。因乙方延迟缴纳水、电、煤气、电讯和电话费用等公共事业费用而引起的任何责任都应由乙方独自负担。同时，乙方应按本合同规定承担违约责任。2.5在租赁期内，在不影响甲方其他权利的前提下，乙方必须因以下行为向甲方支付本金项下的日息3‰。附件八租金、物业费、履约保证金、面积其他费用及支付方式约定乙方须于2014年3月31日前支付首期租金、物业费、推广费、履约保证金及其他费用。1.该商铺单元固定租金：租赁期第一年为8元/天/平方米，第二年为9元/天/平方米，第三年为10元/天/平方米，第四年为11元/天/平方米。2.商铺单元提成租金为租赁期第一年按月营业额之10%计算，租赁期第二年按月营业额之10%计算，租赁期第三年按月营业额之10%计算，租期第四年按月营业额之10%计算。月营业额指该月乙方于该商铺单元内开展经营活动过程中取得的一切税前营业总收入（包括所有现金或非现金形式的营业所得）。在计算提成租金时，乙方不可在总营业收入内扣除其他任何费用（包括但不限于税收、抵用券、推广促销折扣等费用）。乙方应于每月第五天前向甲方提供该商铺单元上个月份真实的每天营业收入报表，并依税别分别列出各类的营业收入。该商铺单元每月应付租金为上述1和2中租金较高者。整个租赁期内，无论乙方是否收到甲方发出的付款通知书，乙方都须于每月1日前支付该月固定租金。若每月的提成租金经计算后高于固定租金，则乙方须于该月的下一个月5日前向甲方全额缴清该月提成租金与固定租金之差额部分的金额。上述日期恰逢法定休假日的，则相应提前。本合同采取押三付一方式，每一个月缴纳一次。面积：甲方与乙方在此确认该商铺单元出租面积为117平方米（自相邻墙中心线计算面积）。物业费：物业费按该商铺的租赁面积计收，乙方向甲方支付该商铺的物业费为每平方米每日人民币2元，合同期内该商铺的物业费总额为341874元，采取押三付一的方式，每一个月缴纳一次。乙方应于每个缴费期首月的1日前交付物业费，交付明细：第一租年每次交付一个月物业费7117.5元，第二租年每次交付一个月物业费7137元，第三租年每次交付一个月物业费7117.5元，第四租年每次交付一个月物业费7117.5元。履约保证金为乙方应根据本合同第三章提供履约保证金：人民币138800元（总计相当于3个月之固定租金和3个月现行管理费之和）。乙方应在签订本合同时支付该保证金。附件九宣传推广费协议，1.由甲方负责京通罗斯福广场（以下简称“商场”）整体宣传推广。乙方同意在《商场租赁及管理合同》约定的租赁期限内向甲方支付宣传推广费，宣传推广费为48个月人民币48715.29元，其中第一租约年宣传推广费10249.2元，第二租约年宣传推广费为人民币11561.94元，第三租约年的宣传推广费为12811.5元，第四租约年的宣传推广费为14092.65元，宣传推广费与租金支付时间及方式相同。第四章乙方的其他义务4.6关于返还商铺单元之义务4.6.1在租赁期结束日或提前终止日内，乙方必须把该商铺单元连同所有的附属物、装置、附加物按附件十规定及交接验收表之交付标准或经甲方书面同意之良好的、清洁的可使用状态或经甲方书面同意将房屋恢复清水状态交还给甲方（正常损耗除外）。同时须将通向该商铺单元各部分的，及通向该商场洗手间或其他乙方可通行的地方的锁匙交还甲方。返还时应经甲方验收认可，如乙方返还的商铺单元不符合上述要求，甲方可代为修缮，但所有费用应由乙方承担。因拆除该商铺单元内乙方的附属物、装置及附加物而造成的乙方之附属物、装置及附加物等价值的折损，或经双方协商一致甲方接受乙方移交之装修、设备及附属物的，甲方无须给予乙方任何补偿。4.6.3乙方应于租赁期终止或提前终止日次日向政府有关部门递交变更乙方注册地址所需之全部合法文件，并应确保在本合同终止或提前终止后30天内完成该等变更手续。如逾期完成，则每逾期一日，乙方应按合同期最后一年日固定租金的双倍向甲方支付违约金。4.6.4乙方逾期支付租金、物业费或其他费用（包括但不限于能源费、垃圾清运费等）时，或者到期不归还租赁商铺的，甲方有权依法处置乙方存放于该商铺内的一切财产及装修。同时，甲方有权以当时市场租金或本合同最后一年约定租金（以较高者为准）向乙方收取逾期（逾期之日起至交还商铺之日止）占用费。乙方财产不足以偿还上述欠款的部分，甲方有权继续追索；如有剩余，甲方可以依法提存。甲方因处理上述物品而支付的费用，如公证费、提存费等，由乙方承担。第八章违约及补偿8.1在不影响甲方根据本合同约定行使任何权利的前提下，甲方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间，立即终止本合同，并提前收回该商铺单元或任何部分，在此情况下，甲方无需对乙方承担任何责任，包括任何装修费用、设备添加费等费用的补偿及其他一切责任。该等情况为：8.1.1本合同内任何一项应付的租金、物业费、推广费或任何其他应付费用，乙方从该租金、管理费、推广费或任何其他应付费用应付之日起拖欠连续超过30天或累计超过60天（无论是否正式追索）。8.1.4甲方发现乙方未经相关政府部门批准，……，或未经甲方书面同意而连续停业超7天或累计停业超14天。8.2当发生本合同第八章8.1条情况时，乙方已经支付的保障金不予退还，并且乙方应承担如下违约责任：8.2.1乙方应向甲方支付相当于至租赁期满乙方应付而未付的租金总和之金额的违约金。如甲方能以不低于本合同条件在本合同租赁期内将该商铺单元再行出租的，乙方应支付的违约金金额可相应减少。8.2.2乙方应按本合同约定的租金标准向甲方支付其已享受的装修期及免租期间的租金，上述款项不超过合同到期时租金总和。8.3当发生本合同第八章第8.1条情况，甲方向乙方发出书面通知，书面通知中规定之日期为本合同终止日。该书面通知一经发出即表明甲方行使本合同赋予之提前收回该商铺单元的权利，将构成甲方对该项权利已全面及充分地行使。8.4……如乙方未按时支付本合同所规定的任何费用的全部或一部分（以下称“欠款”）包括但不限于租金、物业费、推广费或乙方违反、不履行本合同规定之任何条款、条件规定、义务并在甲方发出书面通知后14天内未予纠正，甲方可行使下列权利：8.4.1甲方可向乙方要求赔偿甲方因追讨欠款所遭受的一切损失、费用、开支，包括但不限于：8.4.1.1甲方为向乙方追讨欠款所需支付的所有合理的法律费用（包括律师费和诉讼费、财产保全费、公证费），不管是否已开始法律程序。8.5租赁期限届满或因本合同提前终止，如乙方逾期归还该商铺单元，则乙方须赔偿甲方因此而遭受的一切损失，每逾期一天，须向甲方支付相当于当日固定租金2倍的违约金；如逾期超过7天，甲方有权进入商铺单元，该商铺单元内所有装修、设施和物品均归甲方所有。甲方有绝对酌情权决定将该等装修、设施和物品保留或拆除。甲方无须为装修、设施和物品的剩余价值向乙方作出任何补偿。同时甲方有权向乙方追索拆除乙方装修和设施设备的开支。合同同时还约定了其他事宜。
合同签订后，双方开始依约履行。2015年10月份开始，餐饮公司开始停业，并擅自搬离租赁场地。餐饮公司未交纳2015年10月1日以后的租金、管理费及推广服务费等相关费用。
2015年10月16日，管理公司向餐饮公司发出通知，主要内容为要求餐饮公司尽快恢复营业。2015年10月20日，管理公司向餐饮公司发出通知，主要内容为要求餐饮公司于2015年10月21日前交纳拖欠的10月份的租金、推广费、物业管理费共计37325.34元。但餐饮公司未按照上述通知要求恢复营业，亦未按照通知要求交纳租金及其他相关费用。
2015年10月26日，管理公司向餐饮公司发出公函，主要内容为解除双方签订的商场租赁合同并要求餐饮公司将租赁商铺按照合同约定条件交付。餐饮公司于2015年10月28日收到了上述函件。
2015年11月12日，管理公司向餐饮公司发出公函，要求餐饮公司于2015年11月15日前将租赁的商铺返还，否则管理公司将自行收回商铺。2015年12月2日，管理公司向餐饮公司发出公函，主要内容为要求餐饮公司在2015年12月4日之前将店铺恢复至清水状态，否则管理公司将自行委托第三方对店铺恢复清水状态，产生的全部费用由餐饮公司负担。同时，要求餐饮公司在2015年12月4日之前完成营业执照注册地址注销或变更手续。
2015年11月16日，管理公司将餐饮公司租赁的商铺收回。2016年1月20日，管理公司与北京奕通宏达建筑安装工程有限公司签订京通罗斯福广场商铺恢复清水及围挡工程合同，施工内容包括负一层XX蛋爱饭恢复清水。2016年2月开始，管理公司开始就涉案租赁标的对外招租。2016年11月，管理公司将涉案租赁标的重新出租。
以上事实，有商场租赁及管理合同、京通罗斯福广场补充协议、商铺设备设施交接表、现场照片、通知、公函、京通罗斯福广场商铺恢复清水及围挡工程合同、发票、银行支付凭证、搬运费发票、法律事务委托代理合同、付款凭证、发票及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告餐饮公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同对当事人具有约束力。餐饮公司与管理公司签订的租赁协议未违反法律强制性规定，属于合法有效的租赁协议，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。双方签约后，管理公司依约将商铺交付餐饮公司使用，餐饮公司理应按照合同约定支付租金及相关费用，现餐饮公司在无合法依据的前提下，无故擅自停止营业、拖欠租金及相关费用，餐饮公司的上述行为已经达到了合同约定的解除条件，管理公司于2015年10月26日发出解除合同通知，行使合同解除权，餐饮公司于2015年10月28日接收了该解除通知，因此双方的合同于2015年10月28日解除。
关于管理公司要求餐饮公司支付自2015年10月1日至2015年10月27日期间租金的诉讼请求，本院予以支持。关于管理公司要求餐饮公司支付逾期支付租金违约金的诉讼请求，本院予以支持，违约金的功能主要在于填补守约方的实际损失，餐饮公司逾期支付租金对管理公司造成的实际损失应为资金占用的损失，因此该项违约金的数额由本院根据中国人民银行同期贷款利率标准及本案案情予以酌定。
关于管理公司要求餐饮公司支付自2015年10月1日至2015年10月27日期间的管理费、推广费及相应违约金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。如前所述，管理公司主张的逾期支付管理费及推广费的违约金过高，本院予以调整，该项违约金的数额由本院根据中国人民银行同期贷款利率标准及本案案情予以酌定。
关于管理公司要求餐饮公司支付电费、水费的诉讼请求，因管理公司并非电费、水费的收取方，且管理公司亦未提供证据证明为餐饮公司代缴过相关费用，故本院对管理公司的上述诉讼请求不予支持。
关于管理公司要求餐饮公司支付免租期租金57096元的诉讼请求，具有充分的合同及事实依据，本院对此予以支持。关于管理公司要求餐饮公司支付截止至实际支付日相应的违约金的诉讼请求，如前所述，管理公司主张的违约金过高，本院予以调整，该项违约金的数额由本院根据中国人民银行同期贷款利率标准及本案案情予以酌定。
关于管理公司要求餐饮公司支付2015年10月28日至同年11月16日期间的逾期占用费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。
关于管理公司要求餐饮公司支付恢复费用42073元（其中包括清水工程费用为39571元，搬运费用为1800元，摄像费用为702元）的诉讼请求，因合同对此有明确约定，本院对此予以支持。
关于管理公司要求餐饮公司支付逾期办理注册地址迁移违约金的诉讼请求，虽然合同中对此有明确约定，但因双方约定的违约金标准过高，本院对此予以调整，因违约金的功能主要是填补守约方遭受的实际损失，且管理公司并未举证证明其因餐饮公司怠于变更注册地址的违约行为所遭受的实际损失，故对该项违约金的具体数额，由本院根据本案事实、证据及案情等予以酌情确定，对管理公司的过高请求，本院不予支持。
管理公司要求餐饮公司支付的违约金数额明显偏高，本院予以调整，违约金的功能主要在于填补守约方遭受的实际损失，综合本案证据、事实及本案案情可以认定，餐饮公司的违约行为对管理公司造成的损失应为涉案租赁标的的空置期损失，因此本院认为以5个月空置期的租金损失157950元计算餐饮公司的违约金为宜，扣除履约保证金138800元，餐饮公司应支付管理公司违约金19150元。
关于管理公司要求餐饮公司支付律师费的诉讼请求，因双方合同中对此有明确约定，管理公司对律师费的主张及数额提供充分的证据支持，故本院对管理公司的该项诉讼请求予以支持。综上，依据依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告北京桔树满园餐饮管理有限公司支付原告北京亚腾房地产经营管理有限公司租金二万六千四百四十二元及相应违约金四千元，于本判决书生效后七日内执行清；
二、被告北京桔树满园餐饮管理有限公司支付原告北京亚腾房地产经营管理有限公司管理费六千三百一十八元及相应违约金一千元，于本判决书生效后七日内执行清；
三、被告北京桔树满园餐饮管理有限公司支付原告北京亚腾房地产经营管理有限公司推广费七百九十三元二角六分及相应违约金一百元，于本判决书生效后七日内执行清；
四、被告北京桔树满园餐饮管理有限公司支付原告北京亚腾房地产经营管理有限公司二0一五年十月二十八日至二0一五年十一月十六日期间的占用费二万一千零六十元，于本判决书生效后七日内执行清；
五、被告北京桔树满园餐饮管理有限公司支付原告北京亚腾房地产经营管理有限公司装修免租期间的租金五万七千零九十六元及相应违约金五千元，于本判决书生效后七日内执行清；
六、被告北京桔树满园餐饮管理有限公司支付原告北京亚腾房地产经营管理有限公司恢复费用四万二千零七十三元，于本判决书生效后七日内执行清；
七、被告北京桔树满园餐饮管理有限公司支付原告北京亚腾房地产经营管理有限公司违约金十五万七千九百五十元，扣除被告北京桔树满园餐饮管理有限公司已支付的履约保证金十三万八千八百元外，被告北京桔树满园餐饮管理有限公司再支付北京亚腾房地产经营管理有限公司违约金一万九千一百五十元，于本判决书生效后七日内执行清；
八、被告北京桔树满园餐饮管理有限公司支付原告北京亚腾房地产经营管理有限公司逾期办理注册地址迁移违约金人民币五千元，于本判决书生效后七日内执行清；
九、被告北京桔树满园餐饮管理有限公司支付原告北京亚腾房地产经营管理有限公司律师费人民币三万四千零三十四元，于本判决书生效后七日内执行清；
十、驳回原告北京亚腾房地产经营管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
公告费260元，由被告北京桔树满园餐饮管理有限公司负担，于本判决书生效之日起七日内交纳。
案件受理费10551元，由原告北京亚腾房地产经营管理有限公司负担5920元（已交纳），由被告北京桔树满园餐饮管理有限公司负担4631元，于本判决书生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王新东
人民陪审员 郝凤水
人民陪审员 张万良
二〇一七年十月十二日
书 记 员 付 岩