广东省茂名市电白区人民法院民 事 裁 定 书（2016）粤0904民初3315号起诉人：杨柳金，女，汉族，1975年12月12日出生，住广东省茂名市电白区。委托诉讼代理人：程勇，广东格正律师事务所律师。2016年7月4日，本院收到起诉人杨柳金向本院提出诉讼请求：1、撤销茂名市电白区人民法院（2015）茂电法民二初字第201号民事判决第一项中对原告潘文璋竞得17套房《拍卖确认书》内拍卖位于茂名市电白区水东××区××房有关条款确认合法有效的部分；2、撤销茂名市电白区人民法院（2015）茂电法民二初字第201号民事判决第二项中限被告崔柱在该判决发生法律效力之日起10日内将位于茂名市电白区水东××区××房过户登记到原告潘文璋名下的部分；3、确认原告杨柳金与被告崔柱于2002年10月8日签订的《房屋买卖合同》有效；4、确认原告杨柳金对位于茂名市电白区水东××区××房屋的所有权及其占用土地的使用权（价值10万元）享有取得权利；5、本案的诉讼费用由被告潘文璋、被告崔柱及第三人广发银行股份有限公司茂名分行、第三人广东粤财是投资控股有限公司、第三人安华白云拍卖行有限公司承担。事实和理由：位于茂名市电白区水东××区××房（以下简称***号房）自1996年起至今均登记在被告崔柱的名下。2002年10月2日，被告崔柱与原告杨柳金经第三人广发银行股份有限公司茂名分行属下的广东广发银行电白支行牵线协商，由被告崔柱将303号房出卖给原告杨柳金，约定价款为58200元，首期付款17460元，其余价款40740元采取由广东广发银行电白支行提供按揭贷款方式支付。当日，原告杨柳金即将首期购房款17460元付给广东广发银行电白支行的工作人员邓仕彪，让其转交给被告崔柱；而被告崔柱亦将303号房移交给原告杨柳金。同年10月8日，双方正式签订《房屋买卖合同》，广东广发银行电白支行以被告崔柱的代理人身份在合同书加盖了印章，并出具证明给原告杨柳金报装用电手续。原告杨柳金接收303号房后，即花费巨款重新装修，并搬进该房屋居住，一直至今。2012年3月份，被告潘文璋突然到303号房，向原告杨柳金提出：他已经购买了303号房，原告杨柳金必须搬走！原告杨柳金多次向被告崔柱及广东广发银行电白支行、第三人广发银行股份有限公司茂名分行反映情况，他们均答应协调处理，但无结果。同年4月初，原告杨柳金要求办理过户登记手续，而被告崔柱的原房产证已经遗失，故被告崔柱夫妻于2012年4月6日委托陈美芬代为补办房产证及办理过户登记给原告杨柳金等事宜，委托书由广东省电白县公�处进行公证。2015年1月16日，被告崔柱补办房产证完毕并交给原告杨柳金，全部的办证费用均由原告杨柳金承担。2016年4月初，原告杨柳金到茂名市电白区房产局办理303号房的过户登记手续，被告知该房正处于法院执行阶段，无法办理过户登记给原告杨柳金；原告杨柳金立即到茂名市电白区人民法院执行局了解情况，执行局将（2015）茂电法民二初字第201号民事判决书复印给原告杨柳金，原告杨柳金此时才知道被告潘文璋已经偷偷向法院起诉并获得了生效判决。原告杨柳金认为：（2015）茂电法民二初字第201号民事判决（以下简称原审判决）的有关303房的部分侵害了原告杨柳金的合法权益，属错误的判决，相关部分应予撤销。具体理由如下：一、原审判决案属恶意串通的虚假诉讼案。被告潘文璋在（2015）茂电法民二初字第201号案的起诉之前，曾于2012年2月份到过303号房与原告杨柳金进行交涉，对303号房已经签订过合同出卖给原告杨柳金的事实非常清楚，但是他在该案的诉讼过程中只字不提前述事实。而被告崔柱、第三人广发银行股份有限公司茂名分行对303号房“一房多卖”的情况极为清楚，但是却在法院合法传唤的情况下不出庭说明相关情况。正是该案的三方当事人或刻意隐瞒，或以不出庭方式回避，相互串通并配合，导致法院无法知道原告杨柳金与该案存在重大利害关系而追加为第三人，产生了原告杨柳金无法参加该案诉讼以维护本身合法权益的恶果。二、原审判决确认《拍卖确认书》中有关303号房的条款合法有效是错误。理由1：《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，第十六条规�：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。…。”，第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。……”。303号房登记的产权人是被告崔柱，并非第三人广发银行股份有限公司茂名分行。第三人广发银行股份有限公司茂名分行在未经被告崔柱或法院生效裁判文书确认303号房真正权属人是其本公司的情况下，将之抵债给第三人广东粤财投资控股有限公司属无处分权人处分他人财产的效力待定合同，是一种不能必然使303号产权转移给第三人广东粤财投资控股有限公司的合同债行为。再加上303号房未变更登记到第三人广东粤财投资控股有限公司的名下，故未取得303号房的所有权，其委托第三人安华白云拍卖行有限公司拍卖303号房及将303号房拍卖给被告潘文璋的前后联系两个行为，均是无处分权人处分他人财产的效力待定合同。原审判决在303号房的产权人仍登记为被告崔柱的情况下及在被告崔柱及第三人广发银行股份有限公司茂名分行未出庭确证的情况下，认为该房的实际产权人是第三人广发银行股份有限公司茂名分行；在303号房的产权人未变更登记为第三人广东粤财投资控股有限公司的情况下，认为第三人广东粤财投资控股有限公司已取得该房的所有权；这，均违反了不动产以登记确定产权归属的最基本法律规定。此错误导致了以下错误结果：将第三人广发银行股份有限公司茂名分行以303号房抵债给第三人广东粤财投资控股有限公司、第三人广东粤财投资控股有限公司委托第三人安华白云拍卖行有限公司拍卖303号房、第三人安华白云拍卖行有限公司拍卖将303号房拍卖给被告潘文璋一系列效力待定合同当作有效合同！理由2：假设303号房的真正权属人是第三人广发银行股份有限公司茂名分行已经得到法院生效裁判的确认，而该行属下的广东广发银行电白支行在被告崔柱与原告杨柳金的《房屋买卖合同》加盖了公章，即是说该行已同意将303号房出卖给原告杨柳金。在此情况下，该行再将303号房抵债给第三人广东粤财投资控股有限公司，这显然属“一房二卖”行为。而第三人广东粤财投资控股有限公司作为一个规范管理的公司，其在接受该行以房抵债前，不可能不去了解房产的基本情况；该公司在了解303号房的情况下，仍接受以房抵债，相关合同存在与第三人广发银行股份有限公司茂名分行恶意串通损害原告杨柳金合法权益的情形，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，当属无效合同。既然该以房抵债合同无效，那么之后的委托拍卖合同及拍卖合同自然亦属无效。原审判决在此假设前提下，确认《拍卖确认书》有关303号房的条款合法有效亦是错�的。三、原审判决限被告崔柱办理303号过户登记到被告潘文璋的名下损害了原告杨柳金的合法权益，故而错误。303号房登记在被告崔柱的名下，且原告杨柳金与被告崔柱签订的《房屋买卖合同》上加盖有第三人广发银行股份有限公司茂名分行属下的广东广发银行电白支行的公章，故无论303号房的实际产权人是否为第三人广发银行股份有限公司茂名分行，该合同均有效，原告杨柳金均享有取得303号房所有权的权利。相反，被告潘文璋竞得303号房的拍卖合同属效力待定合同，而该合同至今没有得到303号房的登记权属人（被告崔柱）的追认，故而未生效；既未生效，被告潘文璋就未享有取得303号房的权利。因此，303号房不应由被告潘文璋取得，而应由原告杨柳金取得。原审判决限被告崔柱办理303号过户登记到被告潘文璋的名下，这损害了原告杨柳金的合法权益。假设被告潘文璋竞得303号房的拍卖合同属无效合同，那么被告潘文璋没有取得303号房的权利，303号房理应由原告杨柳金取得。在此假设情况下，原审判决必然损害原告杨柳金的合法权益。假设被告潘文璋竞得303号房的拍卖合同属有效合同，那么对应由谁取得303号房就存在保护顺位问题。在一房多卖的数个合同均有效的情况下，对当事人获取房屋所有权的保护顺位问题，《全国民事审判工作会议纪要》（2015年）已经形成了统一的指导性意见（第27条），即“一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位”。本案中，303号房至今仍登记在原权属人（被告崔柱）的名下，不存在涉案的几个房屋买卖合同当事人有已经办理变更登记的情形，而原告杨柳金已经根据与被告崔柱签订的《房屋买卖合同》合法占有303号房十四年，�该合同的成立时间（22002年10月8日）先于第三人广发银行股份有限公司茂名分行与第三人广东粤财投资控股有限公司签订的《抵债资产转让协议书》（2006年10月31日）、第三人安华白云拍卖行有限公司与被告潘文璋签订的《拍卖确认书》（2012年2月15日），故从保护顺位来看，303号房应由原告杨柳金取得。另外，房屋买卖实行“地随房走”原则，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案适用法律问题的解释》第十条规定的保护顺位，原告杨柳金亦享有优先于被告潘文璋取得303号房之权利。在此假设情况下，原审判决仍然损害原告杨柳金的合法权益。本院审查查明，原告潘文璋（申请执行人）诉被告广东电白县中宝投资发展有限公司、孔冰、崔柱、梁汉、刘巍、林碧、陈侠（被执行人）、第三人广发银行股份有限公司茂名分行、广东粤财�资有限公司、安华白云拍卖行有限公司拍卖合同纠纷一案，本院于2015年11月16日作出（2015）茂电法民二初字第201号民事判决书，判决如下：一、确认原告潘文璋以人民币2050000元竞得位于茂名市电白区水东镇××街××号之二A栋801房、A栋802房、A栋803房、A栋804房、A栋202房、A栋204房、B栋202房、B栋203房、B栋204房、B栋801房、B栋802房及位于茂名市电白区水东××区××房、××房、××房、××房、××房、××房，共17套的《拍卖确认书》合法有效；二、限被告广东电白县中宝投资发展有限公司在本判决发生法律效力后10天内，分别将被告广东电白县中宝投资发展有限公司名下位于茂名市电白区（县）水东镇××街××房（房产所有权证号：粤房字××号、电房集字001905号）、B栋203房（房产所有权证号：粤房字××号、电房集字002292号）、B栋202房（房产所有权证号：粤房字××号、电房集字002293号）、B栋204房（房产所有权证号：粤房字××号、电房集字002040号）、B栋801房（房产所有权证号：粤房字××号、电房集字002279号）、A栋801房（房产所有权证号：粤房字××号、电房集字001907号）、A栋803房（房产所有权证号：粤房字××号、电房集字002260号）、A栋804房（房产所有权证号：粤房字××号、电房集字002039号）、A栋202房（房产所有权证号：粤房字××号、电房集字002242号）、A栋204房（房产所有权证号：粤房字××号、电房集字002240号）、A栋802房（房产所有权证号：粤房字××号、电房集字001906号）的11套房产办理过户登记至原告潘文璋名下；三、限被告孔冰、崔柱、梁汉、刘巍、林碧、陈侠在本判决发生法律效力后10日内，将各自名下位于茂名市电白区（县）××人民路××区××房（房产所有权证号：粤房字××号、电房私字029611号）、303房（房产所有权�号：粤房字××号、电房私字020627号）、707房（房产所有权证号：粤房字××号、电房私字020630号）、403房（房产所有权证号：粤房字××号、电房私字020632号）、502房（房产所有权证号：粤房字××号、电房私字020629号）、407房（房产所有权证号：粤房字××号、电房私字020612号）共6套房产办理过户登记至原告潘文璋名下；案件受理费23200元，由原告潘文璋负担。上述判决发生法律效力后，本院依法予以立案执行［案号：（2016）粤0904执异291号］，并于2016年3月30日作出（2016）粤0904执291号协助执行通知书，请求茂名市电白区房产局协助办理上述房屋过户登记手续给申请执行人。为此，异议人杨柳金（本案起诉人）于2016年4月14日主张上述涉案房屋中的303房权属而提出排除执行异议。本院于2016年5月13日作出（2016）粤0904执异12号执行裁定书，裁定驳回异议人杨柳�提出异议。杨柳金为此于2016年7月4日向本院提出第三人撤销之诉的诉讼。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零三条第二款规定“案外人对人民法院驳回其执行异议裁定不服，认为原判决、裁定、调解书内容错误损害其合法权益的，应当根据民事诉讼法第二百二十七条规定申请再审，提起第三人撤销之诉的，人民法院不予受理。”因此，本院对起诉人杨柳金的起诉，依法不予受理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十三条规定，裁定如下：对起诉人杨柳金的起诉，本院不予受理。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  徐俊毅人民陪审员  刘秋娣人民陪审员  刘 少二〇一七年八月七日书 记 员  钟铸诚