浙江省绍兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2006）绍民一初字第2902号
�告王国良。
委托代理人（特别授权代理）陈锡根。
被告蔡传贵。
被告汪利法。
委托代理人（特别授权代理）孙勇龙。
委托代理人（特别授权代理）徐鹏。
原告王国良为与被告蔡传贵、汪利法房屋租赁合同纠纷一案，向本院起诉，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王国良的委托代理人陈锡根，被告蔡传贵、汪利法的委托代理人孙勇龙、徐鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王国良诉称，2005年10月原告因开服装店需要在马鞍镇内寻找店面，2005年11月3日原告与被告蔡传贵双方协商达成租房协议书“被告蔡传贵保证将没有产权纠纷的12间房屋出租给原告经营，租期3年，年租金40，000元。”2005年12月13日原告将第一年40，000元人民币的租金交付给被告汪利法，被告将房屋交给了原告装修，共化去装修费4万余元，2006年初原告房屋装�完毕后要求被告提供出租房屋的合法产权证明用以向工商部门申请办理营业执照，由于租赁房屋无合法产权证造成原告无法办理营业执照，无法正常经营。2006年2月初原告要求解除协议返还租金并协商赔偿事宜，但被告借故拒绝，现因原告无法办理营业执照无法正常经营，导致租赁协议无法履行，请求解除原、被告之间的房屋租赁合同并判令二被告立即返还原告房屋租金40，000元；判令二被告赔偿原告装修损失40，000元；本案诉讼费由被告承担。
被告蔡传贵辩称，原、被告于2005年11月签订租赁协议，按协议约定，被告将房屋12间，总面积200平方米的房屋租给原告使用，每年租费40，000元，合同签订后双方均应按约履行，现原告提出解除合同，缺乏事实与法律依据，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告汪利法辩称，我收取租金与本案所涉及的事实没有关联，本案与我无关，请求法院依法驳回原告要求我承担责任的诉讼请求。
经本院审理及当事人举证、质证，当事人对以下事实基本无异议：蔡传贵与王国良于2005年11月3日签订租房协议，约定由王国良租用位于杭州市萧山区益农镇益农村房屋12间，使用面积约200平方米；租赁期限为3年，从2005年11月20日起至2008年11月20日；租金每年40，000元，一年一付。协议签订后，蔡传贵已将租赁房屋交付给了王国良，王国良将年租金40，000元通过汪利法交付给了出租方。同时查明租赁房屋由蔡传友出资建造，对蔡传贵出租房屋之行为蔡传友表示追认。本案在诉讼过程中。原告王国良增加诉讼请求要求解除房屋租赁协议，本院于2006年9月27日向被告代理人送达了增加诉讼请求申请书（解除租房协议）。
以上事实由汪利法出具的收条一份、租房协议书一份及当事人的陈述等证据所证实。
本案争议事实1：租赁房屋是否具有合法手续。虽然被告在诉讼中辩称租赁房屋具有审批手续并提供了2006年2月27日由萧山区益农镇益农村民委员会出具的经营场地租赁证明一份，载明蔡传贵出租给王国良的房屋属合法建筑，现租赁给王国良作服装零售经营场地之用，租用面积180平方米，座落在益农镇益农村。以及萧山市农村地籍调查与使用权审批表一份，载明宗地编号J-66-益农村-6-238，批准用途及面积为住宅110平方米的土地使用者为蔡传友。萧山区益农镇农贸市场往来款收据一份，载明收蔡传友交纳的临时设施费2，000元。但因被告提供的萧山市农村地籍调查与使用权审批表涉及的房屋与本案讼争的房屋不完全一致，且被告提供的其他证据材料也不能证实被告出租的房屋具备合法审批手续且根据本院向萧山区益农镇城建办的调查，可以认定蔡传友建造由原告出租的街面房�未经合法审批。
本案争议事实2：对租赁房屋的返还问题。在诉讼中原告虽然申请证人殷某到庭陈述2006年2月下旬，原告已经将房屋返还给了被告并由殷某将房屋钥匙交给了汪利法，但对此，被告均予以否认，辩称房屋仍由原告实际控制，原告没有将房屋返还给被告也从来没有将房屋腾退后返还给被告。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，同时因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。现原告就自己的主张未能提供充分证据加以证实，故对原告已经返还租赁房屋给被告的事实主张，本院不予采信。
本院认为，依法成立的合同自成立时生效，并且当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案在法律适用上主�存在三个争议焦点。1、租房协议书是否有效。首先虽然蔡传贵以自己名义与原告签订租房协议，而该房屋由蔡传友出资建造，蔡传贵非房屋权利人，但因蔡传友已经追认蔡传贵的房屋出租行为，故该合同有效。其次虽然建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，未依法取得房屋所有权证的房屋、违法建筑等不得出租。《浙江省房屋租赁管理条例》也有相同的规定，但这些只是行政规章、地方性法规，根据最高人民法院的相关解释，不应作为人民法院认定合同效力的依据。由于双方签订的租房协议未违反法律禁止性规定，故该协议应认定为有效。2、原告主张解除合同是否成立。原告租用房屋目的是经营需要，但因被告不能向原告提供出租房屋合法的产权证明，导致原告不能领取相应的工商登记材料，从而必然导致原告不能从事相应的商业经营，根据合同法的相关规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违法行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，故原告可以通知对方解除合同，合同自通知到达对方时解除。虽然原告未能提供证据证实在起诉前已经以书面形式通知被告主张解除合同，但在诉讼中，原告向法院提出增加诉讼请求，要求判令解除双方的租赁合同，本院于2006年9月27日向被告代理人送达了增加诉讼请求申请书，此日视为解除租赁合同的通知到达被告之日。按照合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于协议签订后被告已将房屋交付给了原告，从2005年11月20日到2006年9月27日协议解除之日，原告应当按照租房协议书的约定向被告支付租金34，000元。对由原告交纳部分租金中的剩余�分，蔡传贵应当返还给原告。从2006年9月28日起虽然双方签订的租房协议解除，但因原告至今未将租赁房屋返还给被告蔡传贵，给被告蔡传贵造成一定的经济损失，该部分经济损失按照双方各自的过错，分别承担责任。原告应酌情支付被告蔡传贵因此造成的经济损失4，000元。3、关于原告装修损失的赔偿问题。原告以被告过错为由要求被告赔偿原告装修损失40，000元，但被告认为原告系擅自装修，装修前未征得被告同意，对可拆除部分财产，同意原告自行拆除，但原告主张赔偿装修损失40，000元，认为缺乏依据。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第86条规定，非产权人在使用他人财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；�能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。我国《合同法》第二百二十三条规定，承租人经出租人同意，可以就租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中原告在租赁房屋后对房屋进行了装修，在装修前未征得被告同意，又未就房屋返还时装修物如何处理进行约定，现在被告又不同意折价补偿，故对装修物中可拆除部分财产，原告可自行拆除，现在原告自认在被告处没有可自行拆除的装修物，故不存在装修物的拆除问题，对装修物中不能拆除的财产因在租赁合同中没有约定处理内容，而被告又表示不同意折价补偿，同时要求原告恢复租赁房屋的原状，按照民事活动自愿、公平原则，对装修物中不能拆除部分财产，作为原告在使用他人财产上增添的附属物归被告所有。而原告要求赔偿装修损失的请求，本院不予支持。据此，原告申请对装修费用进行审核，因已与案件审理无关联，本院不予准许。原告要求汪利法承担民事责任的请求，因汪利法并非合同一方当事人，且其为出租方代收的租金已转交给了出租方，故汪利法不应承担民事责任，原告该部分请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零八条之规定，判决如下：
一、解除王国良与蔡传贵于2005年11月3日签订的租房协议书；
二、原告王国良应于本判决生效后十日内将租赁房屋腾空后返还给被告蔡传贵；
三、被告蔡传贵应于本判决生效后十日内返还原告王国良剩余租金6，000元；
四、原告王国良应于本判决生效后十日内赔偿被告蔡传贵经济损失4，000元；
五、驳回原告王国良的其他诉讼请求。
案件受理费2，910元，由原告负担1，010元，被告蔡传贵负担1，900元，其中被告应负担部分，已由原告垫付，被告应支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 叶新祥
审 判 员 寿宝泉
代理审判员 张 苗
二〇〇七年四月七日
书 记 员 王 琴