（2015）呼民再字第00042号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）王筱芬，女，1935年6月10日出生，汉族，退休职工，住内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区。
委托代理人唐小冬，慧聪律师事务所律师。
委托代理人刘志勇，慧聪律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）李永占，男，1934年4月27日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）金宪华，男，1968年10月12日出生，蒙古族，乌兰察布街道办事处干部，住内蒙古自治区呼和浩特市。
委托代理人郎曙霞，内蒙古河洋律师事务所律师。
委托代理人于克鸿，内蒙古河洋律师事务所律师。
再审申请人王筱芬与被申请人李永占、金宪华房屋买卖合同纠纷一案，土默特左旗人民法院于2012年10月9日作出（2012）土左商初字第282号民事判决。宣判后，金宪华不服，向本院提起上诉。本院于2013年5月17日作出（2012）呼法民二终字第00073号民事裁定，将本案发回重审。土默特左旗人民法院于2013年10月21日作出（2013）土左商初字第355号民事判决，王筱芬不服，向本院提起上诉。本院于2014年6月30日作出(2014)呼民四终字第00233号民事判决。该判决已发生法律效力。王筱芬仍不服，向内蒙古自治区高级人民法院申请再审。内蒙古自治区高级人民法院于2014年12月17日作出（2014）内民申字第1365号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2015年6月18日公开开庭审理了本案。再审申请人王筱芬的委托代理人唐小冬、刘志勇，被申请人金宪华及其委托代理人郎曙霞、于克鸿到庭参加诉讼。被申请人李永占经本院传唤，
无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
一审原告王筱芬诉称，原告与被告李永占是1953年2月结婚的夫妻。1998年12月夫妻双方共同购买了位于土左旗沙尔沁镇沙尔沁村的院落一处（东西宽17米、南北长50.01米，东至金玉庭，西至李玉恒，南至李威元，北至大路）。2012年7月21日，被告李永占在未征得原告同意的情况下，与被告金宪华签订了《购房合同》，私自将我们共同所有的该处院落（连同该院落房本）转让给了被告金宪华。原告得知上述情况后，曾多次要求被告金宪华返还房本，但被告金宪华始终对此不予理睬。基于上述事实，该财产是原告与被告李永占的夫妻共同财产，被告李永占在未征得原告同意的情况下，擅自将该财产转让给被告金宪华的行为严重侵犯了原告的合法权益，现原告诉至人民法院请求确认二被告签订的《购房合同》无效，返还房本并承担本案的诉讼费。
一审法院认为，被告李永占对夫妻共同共有财产未征得其妻子原告王筱芬同意，擅自作主转让给被告金宪华，其行为侵害了原告的合法权益，因此，双方所签订的购房合同无效。被告金宪华辩称，被告李永占与其签订购房合同、交付房款原告王筱芬也清楚，应视为合同有效，无事实根据，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：一、被告李永占与被告金宪华签订的购房合同无效。二、原告王筱芬、被告李永占于本判决生效后立即返还被告金宪华购房款80000元，被告金宪华返还给原告王筱芬、被告李永占房本。案件受理费50元，减半收取，由被告李永占、金宪华各负担一半。
宣判后，金宪华不服，向本院提起上诉。
本院二审认为，本案的争议焦点是上诉人金宪华与被上诉人李永占签订的购房合同是否有效。经审查，李永占与金宪华签订的购房合同，是当事人的真实意思表示。李永占对卖房的事实认可，并将房屋所有权证原件及房门钥匙交给购房人金宪华。在诉讼中，李永占对卖房的价款也未提出异议。虽王筱芬对卖房的事实不认可，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十一条的规定，金宪华购房时尽到了必要的审查义务，对购买的房屋属于善意取得。虽房屋未办理产权登记变更，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，不影响合同的效力。原审法院以李永占在卖房时未征得其妻子王筱芬同意，认定合同无效，认定事实错误，适用法律不当。对本案，李永占与金宪华签订的购房合同，因未办理产权过户登记，不发生物权变更的效力。出卖人李永占应承担对合同反悔的违约责任，就赔偿购房人金宪华由此而造成的经济损失，一审法院应向当事人释明，一并处理。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：一、撤销土默特左旗人民法院（2012）土左商初字第282号民事判决；二、发回土默特左旗人民法院重审。二审案件受理费50元，退还上诉人金宪华。
一审法院重审查明，1998年12月，李永占购买了土左旗沙尔沁镇沙尔沁村张高俊的一处院落，并将产权变更为李永占。2012年7月21日，李永占以80000元的价格将该房卖给金宪华，并且当时一次性将房锁、钥匙、连同房本交给金宪华。金宪华也将80000元购房款给付李永占，并且将80000元购房款帮助李永占存入银行。房本载明为私有。王筱芬请求确认购房合同无效，返还房本并承担本案的诉讼费用。
一审法院重审认为，李永占与金宪华签订的购房合同，是当事人真实意思表示。李永占对卖房的事实认可，并将房屋所有权证原件及房门钥匙交给购房人金宪华。虽王筱芬对卖房的事实不认可，根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十一条规定，金宪华购房时尽到了必要的审查义务，对购买的房屋属于第三人善意取得。虽房屋未办理产权变更登记，不影响合同的效力。根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决驳回原告王筱芬的诉讼请求。案件受理费50元由原告王筱芬负担。
宣判后，王筱芬不服，向本院提起上诉。
二审中，双方当事人均未提交新证据。经二审审理，本院对一审查明的事实予以确认。
本院第二次二审认为，李永占与金宪华签订的购房合同是双方真实意思表示，合同内容没有违反我国法律和行政法规的效力性强制性规定，合同有效。在履行合同中，李永占将房本交给金宪华，金宪华也履行了支付价款的义务，并实际占有了该房屋。根据婚姻法的有关规定，属于第三人善意取得。买卖双方虽未办理房屋产权过户登记，并不影响合同的效力。故王筱芬的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王筱芬负担。本判决为终审判决。
该判决发生法律效力后，王筱芬仍不服，向内蒙古自治区高级人民法院申请再审。内蒙古自治区高级人民法院裁定指令本院再审本案。
再审申请人王筱芬申请再审称，一、城镇居民到农村购买房屋与宅基地违反国家法律法规及政策的禁止性规定，合同应属无效，一、二审判决适用法律错误。金宪华为城镇居民的身份是事实，而诉争买卖合同的标的位于土左旗沙尔沁镇沙尔沁村的农村房屋及宅基地，依据目前我国法律法规及政策规定，禁止城镇居民购买农村的房屋与宅基地。《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理禁止炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）第二条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）第二条第十项规定：“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”2007年12月11日国务院常务会议强调：......（二）严格规范使用农民集体所有土地进行建设，严禁非法占用（租用）农民集体土地进行非农业建设。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。此外，目前类似案例均明确城镇居民购买农村房屋或宅基地合同无效。二、因李永占擅自处分与王筱芬的夫妻共同财产，金宪华并不构成善意取得，一、二审判决适用法律错误。王筱芬与李永占系夫妻，涉案院落系二人共同共有。李永占未经王筱芬同意擅自将房屋出卖给金宪华，其处分行为侵害了王筱芬的权益。一、二审判决均认定金宪华构成善意取得。但根据《物权法》第一百零六条的规定，构成善意取得的必须具备的要件之一为转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。而本案中，金宪华也并未进行不动产登记，依照当前规定其作为城镇居民也不可能将农村房屋以及宅基地的登记手续办至其名下。故一、二审判决适用法律错误。三、合同无效后，金宪华应当返还房本及钥匙，李永占向金宪华返还购房款。李永占未经王筱芬同意擅自处分夫妻共同财产，而且作为买受人的金宪华购买农村房屋与院落的行为违背国家禁止性规定，房屋买卖合同应属无效。对于其购买行为，国家明令禁止办理产权过户手续，因此不存在善意取得的问题。依据合同法第五十八条规定，金宪华应返还涉案房产的房本及钥匙。如金宪华认为李永占的行为存在问题可另案起诉。现请求：依法撤销土默特左旗人民法院（2013）土左商初字第355号民事判决和呼和浩特市中级人民法院(2014)呼民四终字第00233号民事判决，支持再审申请人诉讼请求即确认房屋买卖合同无效并返还房本及钥匙。
被申请人李永占未作答辩。
被申请人金宪华答辩称，李永占与金宪华有购买房屋的事实。李永占和王筱芬将房屋的钥匙交付给了答辩人，所以双方之间的购房合同已经履行完毕。因此两审法院的判决是正确的。而且申请人说购买房屋和宅基地违反了国家的规定，但是按照合同法的规定，合同无效只能是违法法律的强制性和禁止性规定，申请人主张违反政策是不能成立的。申请人仅用了土地管理法第63条，认为不能购买该房屋。我们认为不能成立，第63条是针对农用地，对于农村的宅基地，不是不让转让，是说农民只能有一处宅基地。因此宅基地不是属于不可转让的。同时，申请书中引用了国务院办公厅的规定，这些规定属于政策，不属于法律和行政法规、规章。不能作为认定法律无效的理由。根据申请人引用的政策，只是针对农民的住宅，但是李永占和王筱芬属于城镇居民，不属于农民。而且李永占取得了房产证，取得了所有权，经过了当地政府的认可。这些已经属于事实的情况，我们应当予以尊重。因此，申请人以农民住宅不得向城镇居民出售，我们认为不能成立。申请书中的第二部分，申请人说不构成善意取得。我们认为属于理解错误，善意取得属于物权纠纷，但本案是合同纠纷。所以不能作为合同不能成立的理由。根据合同法相关规定，只要第三人是善意的，双方签订的合同就是合法的。本案中，签订合同是以李永占的个人名义签订的，答辩人尽到了审查的义务。王筱芬以夫妻共同所有为由主张该合同无效，我们认为是不能成立的。而且房屋买卖的过程，王筱芬是知情的。而且王筱芬知道到银行存款，签订合同与到银行存款是在一天。所以，王筱芬不能再主张合同无效。8万元是存入李永占的账户，王筱芬与李永占是夫妻，所以王筱芬应当是知情的。所以，王筱芬以不具备善意取得的条件主张合同无效，我们认为不能成立。申请人说应当返还房本和钥匙，我们认为不能成立。房本和钥匙已经交付完毕，金宪华买这个房屋是为了与老人一起居住，判决生效之后，房屋已经进行了翻建，原先的房屋已经灭失。房屋已经成为了新的房屋，所以申请人说要求返还房屋和钥匙，我们认为不能成立。综上，我们认为两审法院作出的判决适用法律正确、认定事实清楚。应当驳回申请人的诉讼请求。
本院再审查明的事实与一、二审查明的事实一致，本院再审予以确认。
另查明，金宪华现已将所购房屋拆除并进行翻建。
本院再审认为，本案的争议焦点为：李永占与金宪华签订的《购房合同》是否有效。
《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”李永占与金宪华于2012年7月21日签订的《购房合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。王筱芬提出两项再审理由，一是城镇居民到农村购买房屋与宅基地违反国家法律法规及政策的禁止性规定，合同应属无效；二是李永占擅自处分与王筱芬的夫妻共同财产，金宪华并不构成善意取得。对于第一项理由，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”虽然国务院出台了几份政府文件，从不同角度禁止城镇居民购买农村房屋，但这几份文件并不属于能够作为判断合同效力依据的行政法规。在法律、行政法规未明确禁止农村房屋买卖的情况下，认定合同无效缺乏法律依据。故王筱芬的第一项理由不能成立。对于第二项理由，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”李永占未经王筱芬同意擅自将夫妻共同共有的房屋出卖给金宪华，李永占的行为构成无权处分，但无权处分并不影响买卖合同效力。同样，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十一条的规定，因所卖房屋尚未办理产权登记手续，故金宪华不构成善意取得，但并不影响买卖合同的效力。对于王筱芬提出的返还钥匙的再审请求，因超出原审诉讼请求，不属于再审审理范围，本案不予审理。
综上，再审申请人王筱芬的再审请求不成立，本院不予支持。一、二审判决在阐述理由方面虽有瑕疵，但裁判结果正确，本院在纠正上述瑕疵后予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>审判监督程序若干问题的解释》第三十七条的规定，判决如下：
维持本院(2014)呼民四终字第00233号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 剑
审 判 员 杨利民
代理审判员 姜 怡
二〇一五年七月一日
书 记 员 宋晓瑾
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>审判监督程序若干问题的解释》第三十七条人民法院经再审认为，原及判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定在认定事实、适用法律、阐述理由方面虽有瑕疵，但裁判结果正确的，人民法院应在再审判决、裁定中纠正上述瑕疵后予以维持。