江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终601号
上诉人（原审原告）李明霞。
委托代理人周玉春，江苏联嘉律师事务所律师。
委托代理人程宝祥。
被上诉人（原审被告）江苏海保实业有限公司如东分公司，住所地如东县掘港镇通海路。
负责人戴明，经理。
被上诉人（原审被告）江苏海保实业有限公司，住所地海门市海门街道秀山东路1号。
法定代表人吴缅，董事长。
管理人北京市炜衡（南通）律师事务所。
上述两被上诉人委托代理人黄永菊、赵松（实习）北京市炜衡（南通）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南通滨州物业有限公司，住所地如东县掘港镇泰山路10号。
法定代表人沈艰，总经理。
被上诉人（原审被告）吴秋萍。
两被上诉人委托代理人史建功，江苏琴海律师事务所律师。
上诉人李明霞与被上诉人江苏海保实业有限公司如东分公司（以下简称海保如东分公司）、南通滨州物业有限公司（以下简称滨州公司）、江苏海保实业有限公司（以下简称海保实业公司）、吴秋萍财产损害纠纷一案，不服如东县人民法院（2014）东民初字第208号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，（一）海保实业公司原名为江苏金侨置业有限公司（2013年4月更为现名）。2002年10月，江苏金侨置业有限公司设立江苏金侨置业有限公司如东分公司并领取了营业执照，分公司负责人为戴明。2013年11月，江苏金侨置业有限公司如东分公司名称变更为江苏海保实业有限公司如东分公司。
（二）2005年12月28日，滨州公司受海保如东分公司委托，与李明霞签订了《房屋租赁合同》一份，将海保如东分公司所有的位于如东县××镇××西路××号门牌号××的房屋（建筑面积为68.56×2=137.12平方米）出租给李明霞使用。合同约定第四条：租赁期限、用途1、租赁期共八年，自2006年2月1日起至2014年1月31日止；2、用途仅作为婚纱摄影使用。……第五条租金及支付方式1、每年租金40000元；2、房屋租金支付方式：签订本合同时付款肆万元整，以后于每年的2月1日当天支付肆万元的房租，直至到期为止。……第八条房屋的转让与转租1、租赁期间，甲方（滨州公司）有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方（李明霞）继续有效。2、未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。3、租赁期间，甲方如将房产所有权转移第三方，应提前1个月书面通知乙方，乙方以同等价格的优先购买权。房产转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利和承担原甲方的义务。……第十一条甲方违约责任处理规定1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额20%的违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿（包括处理商品损失、设备及其安装费用损失、装修费用损失、先期投入损失等）。2、如乙方要求甲方继续履行合同的，甲方每逾期交房一日，则每日应向乙方支付日租金3倍的滞纳金。甲方还应承担因逾期交付给乙方造成的损失。3、由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证。4、甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的20%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。5、甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方损失。同时还约定了其他相关权利义务。房屋租赁合同签订后，双方没有办理登记备案手续。滨州公司将租赁物房屋交付给李明霞使用，李明霞支付了第一年的租金52000元（合同约定40000元，实际履行为每年租金52000元），并对租赁房屋进行装修，用于经营“薇薇新娘”婚纱影楼。以后每年由滨州公司向李明霞收取租金52000元，至2011年度，每次由滨州公司出具收据交由李明霞。
（三）2013年3月14日，李明霞获悉海保如东分公司已将其承租的如东县××镇××西路××号门牌号××的房屋转让给吴秋萍，向如东县人民法院起诉，请求判令海保如东分公司与吴秋萍间签订的房屋买卖协议无效，法院进行了诉前调解预立案登记，双方未能达成协议，李明霞暂不起诉。
2014年1月26日，李明霞向原审法院起诉，请求判令海保如东分公司与吴秋萍间签订的房屋买卖协议无效，李明霞享有优先购买权，已实际办理了产权，故请求三原审被告连带赔偿李明霞人民币450000元（具体以评估数额确定）。
本案在审理过程中，李明霞为明确具体损失数额，向原审法院申请对位于如东县××镇××西路××号××花苑××幢××室房地产按现行市场价进行司法鉴定价值评估。原审法院于2014年6月13日依法委托南通大成土地房地产评估有限公司进行评估。该公司于同年7月10日作出评估意见：委托方委托评估的位于如东县××镇××西路××号××花苑××幢××室房地产，房屋产权证号06××98，用途为商业，评估基准日2014年7月1日的价值为，房屋建筑面积137.12㎡，评估单价34470元/㎡，评估总价472.65万元。评估结论作出后，李明霞明确诉讼请求中的赔偿金额为386.65万元。
另查明，（一）因海保实业公司不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力，根据债权人申请，海门市人民法院于2014年12月18日裁定受理了对海保实业公司的破产清算申请，后指定北京市炜衡（南通）律师事务所担任该案管理人。庭审中海保实业公司管理人陈述，在管理人接收如东分公司资产后，海保如东分公司已不具有对外独立承担民事责任的能力。
（二）2006年3月18日，海保如东分公司与吴秋萍签订了《商品房买卖合同》，由海保如东分公司将如东县××镇××西路××号××花苑××幢××室建筑面积为137.12㎡的营业用房（即本案李明霞租赁房屋）出售给吴秋萍，约定单价为5000元/㎡，总金额685600元，实付860000元，签约时支付627000元，余款交房时付清。同时约定其他的权利义务。2006年5月16日，吴秋萍支付了购房款680000元，同年12月12日办理了房屋所有权证书。
（三）海保如东分公司负责人戴明，系海保实业公司董事。戴明住海门市××镇××路××幢×××室，吴秋萍系戴明岳母，于2007年11月28日因搬迁由××镇××新村×××幢×××室迁至户主为戴明的户籍。
（四）李明霞在庭审中陈述，签订房屋租赁合同时，讼争房屋有没有办理产权手续其不清楚，合同相对方也未向其提供所有权证书。
原审法院认为，一、案涉《房屋租赁合同》无违反法律法规强制性规定情形，应认定合法有效。《合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条：出卖人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。案涉房屋租赁合同中约定如将房产所有权转移第三方，应提前1个月书面通知乙方，乙方有同等价格的优先购买权。海保如东分公司将房产所有权转移给吴秋萍时，并无证据证明其按合同履行了通知义务，其违约事实客观存在。李明霞有权主张赔偿其相应的违约损失。
二、关于损失的确定及赔偿责任的承担。（1）租赁合同中约定了租赁期间李明霞有同等价格的优先购买权。但民事法律关系中的优先购买权是指公民、法人和其他组织在特定的买卖关系中，根据法律的直接规定，在同等条件下优先于其他人购买出卖人财产的权利。优先购买权的行使须以“同等条件”为前提。而本案中的出租人海保如东分公司与吴秋萍之间的商品房买卖合同关系，因吴秋萍系戴明岳母，而戴明则是房屋出卖人海保如东分公司的负责人，该买卖合同关系因当事人身份上的特殊关系，在考虑同等条件时应当认为与其他个体之间的买卖合同有一定区别。（2）从李明霞在庭审中陈述“签订房屋租赁合同时，讼争房屋有没有办理产权手续其不清楚，合同相对方也未向其提供所有权证书”，可以看出，李明霞作为承租人从承租时对案涉房屋的所有权情况并不了解，其在承租期间也未向承租人作出过购买案涉房屋的意思表示。（3）按照房屋买卖合同关系中处理双重买卖的一般规则，应当由先办理完过户登记手续的买方取得房屋所有权，未取得房屋所有权的另一方，只能追究出卖人的违约责任。综合以上三点，原审法院认为，从双方合同关系中来看，海保如东分公司作为出租人在房产所有权转移时应当履行通知义务，其未按约履行的行为构成违约，其有权主张相应的违约损失，考虑到双方租赁合同中对出租方的违约责任没有作出约定，参考合同中约定的承租方违约时的责任比例，具体数额酌定为以海保公司和吴秋萍的成交价的20%，计算为172000元。由于李明霞申请评估的房屋价值与吴秋萍购房价格十分悬殊，明显与市场行情不符，李明霞据此差额主张损失，原审法院不予支持。鉴于海保如东分公司系海保公司的分支机构，本案审理期间海保公司因不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力，经法院裁定破产清算，海保如东分公司资产由海保公司管理人接收后，其已不具有对外独立承担民事责任的能力，故对李明霞的民事责任由海保公司承担。吴秋萍已对价受让且占有财产，并无证据证明其主观上存有恶意的情形，因房屋租赁合同未办理登记备案手续，承租人的优先购买权不具有对抗第三人的效力，吴秋萍受让房屋的合同关系亦无《合同法》第五十二条所列无效情形。吴秋萍通过办理过户手续取得房屋所有权，海保公司作为出租人已经丧失了房屋所有权，买受人吴秋萍不承担赔偿责任。滨州公司作为合同签订及合同履行的代理人，在代理权限内实施民事法律行为，不承担赔偿责任，由其委托人及海保公司承担民事责任。庭审中海保如东分公司、吴秋萍以吴秋萍系海保如东公司负责人戴明的岳母等为由，认为李明霞与吴秋萍之间并不具有同等条件，故不能认定其在本案中享有优先购买权的辩称，因案涉买卖合同系发生在商事主体与普通个人之间，不宜参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定的情形，对该辩解原审法院难以采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决：一、江苏海保实业有限公司于判决书生效后十日内赔偿李明霞人民币172000元。二、驳回李明霞的其他诉讼请求。案件受理费37732元、鉴定费24000元，合计61732元，由江苏海保实业有限公司负担。
宣判后，上诉人李明霞不服，向本院上诉称，其与滨州公司签订《房屋租赁合同》，滨州公司将案涉房产转让给吴秋萍，约定金额685600元，实际支付860000元，转让价格明显低于当时的市场价格，此后仍由滨州公司收取房租，三原审被告隐瞒房产转让情况，侵害其优先购买权。原审法院未查明原审被告的内部经济关系、海保公司的破产原因、滨州公司与海保公司的财产关系、吴秋萍购房资金来源、租金去向，就驳回其诉讼请求不公。原审法院根据其与滨州公司约定的违约责任比例和吴秋萍房屋买卖合同的成交价，判令海保公司承担172000元的赔偿责任无事实及法律依据。原审法院程序违法，应当将海保管理人列为被告。原审法院认定的房屋价款不清、吴秋萍未付清房款。如东分公司应当单独承担责任。吴秋萍不是善意第三人，房屋买卖合同无效。请求二审法院依法撤销原审判决并发回重审，由被上诉人承担本案一审、二审费用。
被上诉人海保实业公司与海保如东分公司共同答辩称，如东分公司与海保公司是一体的，诉讼的主体是被破产企业，管理人可以代表破产企业参与诉讼，破产程序终结后才注销企业。滨州公司与海保公司、李明霞的关系、破产的原因与本案无关。原审法院程序合法。请求二审法院维持原判。
滨州公司与吴秋萍共同答辩称，吴秋萍购买房屋以68万元为准，房屋的真实价值是685600元。滨州公司与海保公司、李明霞的关系、吴秋萍购房款项来源及去向与本案无关，海保公司与滨州公司没有混同，滨州公司仅是合同签订和履行的代理人，不应当承担责任。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本案二审争议焦点为：1、原审法院诉讼程序是否有误。2、承担赔偿责任的主体是海保实业公司还是海保如东分公司，吴秋萍与滨州公司是否应当承担责任。3、原审法院认定的赔偿数额是否恰当。
关于争议焦点1，企业法人资格系依法取得，只有经法定程序注销后才终止。企业在破产程序终结前，仍享有相应的民事权利能力和行为能力。故原审法院将海保公司列为本案的被告并无不当，破产企业管理人可以代表破产企业参加诉讼、仲裁或者其他法律程序，但管理人不具备诉讼主体资格，其非民事诉讼法中所规定的可以作为诉讼主体的当事人。管理人参加诉讼活动也是以破产企业的名义、代表破产企业参加法律程序，最终的实体权利和义务仍由破产企业所承担。故李明霞认为应当列管理人为被告的上诉理由无法律依据，本院依法不予支持。
关于争议焦点2，公司可以设立分公司，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。分公司可以作为民事诉讼的当事人，具有诉讼资格，也具有独立缔约的能力。案涉买卖合同系海保如东分公司与吴秋萍签订，海保如东分公司可以对外独立订立合同，但由此所产生的民事责任应当由海保公司承担。现海保公司由人民法院裁定受理其破产清算申请，如东分公司资产亦由管理人接受。故原审法院判定由海保公司承担本案赔偿责任并无不当。海保如东分公司不具有独立承担民事责任的能力。吴秋萍作为房屋买受人，李明霞未提供证据证明其明知案涉房屋系由李明霞承租，且其购买案涉房屋已支付对价，吴秋萍未侵犯李明霞优先购买权，故吴秋萍对李明霞不承担赔偿责任。被代理人对代理人的代理行为承担民事法律责任。滨州公司作为海保如东分公司的代理人与李明霞签订租赁合同，案涉房屋买卖合同由海保如东分公司与吴秋萍签订，李明霞所主张侵犯其优先购买权的主体系海保如东分公司而非滨州公司，故滨州公司对李明霞不承担赔偿责任。上诉人主张海保如东分公司与海保公司、滨州公司财产混同，人员共用，故应由滨州公司及海保如东公司承担赔偿责任无法律依据，本院对其该项主张依法不予支持。
关于争议焦点3，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。海保如东公司作为出租人在转让房屋时应当通知承租人，海保如东公司未提供证据证明其已经履行该项通知义务，侵犯了李明霞的优先购买权，应当承担赔偿责任。赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，李明霞未提供直接证据证明其损失数额。经原审法院委托，评估公司与2014年7月10日作出评估意见，评估总价为472.65万元。本院认为评估的节点为2014年7月10日，此节点距离案涉房屋出售的时间2006年3月18日已距离较长时间，距离李明霞得知该房屋被出售的时间2013年3月14日也有较长时间，该段时间内房价已经发生较大变化，且李明霞即使得知房屋出售信息后是否购房，购房的款项来源等均处于不确定状态，故不能单纯以评估节点的房屋价值与出售价格差额作为李明霞损失赔偿的依据。在李明霞未提供其他证据证明其损失的情况下，原审法院酌定以案涉房屋出卖成交价的20%共计172000元计算其损失并无明显失当之处，故本院对此予以维持。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费37732元，由上诉人李明霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 勇
审 判 员 季建波
代理审判员 刘彩霞
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 王 璐
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定；