山东省桓台县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0321民初3019号
原告：张超，男，1977年8月30日生，汉族，现住山东省桓台县。
委托诉讼代理人：尹超，山东格睿律师事务所律师。
被告：ＸＸ，男，1962年12月29日生，汉族，现住山东省桓台县。
被告：张国栋，男，1986年12月24日生，汉族，现住山东省桓台县。
委托诉讼代理人：郑文圣，山东法德利律师事务所律师。系被告ＸＸ与被告张国栋的共同委托诉讼代理人。
第三人：桓台智慧房地产服务有限公司。住所地：山东省桓台县索镇橡树玫瑰城东门。
法定代表人：张会，经理。
委托诉讼代理人：赵学美，女，1967年7月24日生，汉族，现住山东省淄博市张店区。
原告张超与被告ＸＸ、被告张国栋、第三人桓台智慧房地产服务有限公司（以下简称桓台智慧公司）定金合同纠纷一案，本院于2017年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张超及其委托诉讼代理人尹超，被告ＸＸ与被告张国栋的委托诉讼代理人郑文圣，第三人桓台智慧公司的委托诉讼代理人赵学美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张超向本院提出诉讼请求：1.判令两被告双倍返还原告定金60000元；2.判令被告赔偿原告合同保证金5000元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月22日，张超与ＸＸ、桓台智慧公司签订《房屋买卖合同》，约定张超购买桓台县鸿嘉星城小区11号楼3单元10层东户房屋一套，房屋转让价款为785000元，张超按照合同约定支付了定金30000元，合同保证金5000元。合同签订后张超通过桓台智慧公司多次催促ＸＸ与张国栋履行合同办理房产过户手续，而ＸＸ和张国栋或者联系不上，或者不予答复，之后又突然要求涨价，拒绝按照合同履行义务，ＸＸ和张国栋的行为已构成根本违约，故，张超提起诉讼。
ＸＸ和张国栋辩称，张超所诉没有事实和法律依据，一是涉案房屋买卖合同中的定金条款虽合法，但是该合同并不是房屋所有人张国栋所签，对于房屋买卖一事，张国栋只是了解一些，并没有出卖房屋的真实意思表示，涉案合同应为无效合同，则定金条款也不应予以适用；二是ＸＸ无权处分涉案房屋，但是其收取30000元，应为不当得利。
桓台智慧公司述称，涉案房屋买卖合同签订时，桓台智慧公司曾让ＸＸ出示涉案房屋的商品房买卖合同，ＸＸ称合同在售楼处办证使用所以无法提供，当时ＸＸ打电话给其配偶及其子张国栋协商房屋价格问题，ＸＸ配偶和张国栋都同意出卖房屋，双方洽谈融洽，合同签订后，ＸＸ请桓台智慧公司所有工作人员及张超一起吃饭。之后，桓台智慧公司多次向鸿嘉星城售楼处催问房产证的办理时间，以便办理房屋过户。2017年7月份，桓台智慧公司去不动产登记中心询问涉案房屋的房产证办理情况，得知很快就能办理下来。2017年7月21日，张国栋多次给桓台智慧公司打电话让催促张超缴纳首付，桓台智慧公司通知了张超，张超因出差无法回来，桓台智慧公司告知其下周一办理，但是当晚张国栋打电话给桓台智慧公司称因房屋市场价格涨了，涉案房屋不卖了。之后，桓台智慧公司多次给买卖双方调解，但是双方未能就房产价格达成一致。
本院经审理认定事实如下：2017年3月22日，张超与ＸＸ、桓台智慧公司签订《房屋买卖合同》一份，卖方为ＸＸ（甲方），买方为张超（乙方），中介方为桓台智慧公司，该合同中约定：甲方自愿将坐落于桓台县一区鸿嘉星城小区11号楼3单元10层东户的房地产出售给乙方，建筑面积136.80平方米；甲方保证房产权属清楚，符合国家及淄博市房屋出售的政策法规和有关规定，甲方确认在征得共有人同意后，将该房产上市交易；若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务概由甲方负责清理，并承担诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿；在丙方协调下，甲乙双方协商一致，同意上述房地产（含）（储藏室、车位）转让价款为（人民币大写）柒拾捌万伍仟元整（￥785000.00元）；乙方在签订本合同时，支付购房定金（大写）叁万元整（￥30000.00元）；合同生效后，乙方中途悔约，无权向甲方索还定金，甲方中途悔约，应在悔约3日内，双倍返还定金给乙方；因甲、乙任何一方原因造成本合同解除或无法履行，中介费和合同保证金不退，由悔约方承担；签订合同时，丙方收取甲方的合同保证金￥5000.00整和乙方合同保证金￥5000.00整；经双方协商，等房产证出来打首付过户后同意给钥匙；合同中还约定了其他的权利义务关系。
2017年3月24日，桓台智慧公司为张超出具收到条一份，该收到条中载明：“今收到合同保证金伍仟元（￥5000.00）赵学美2017.3.24号”。
2017年3月28日，ＸＸ为张超出具收到条一份，该收到条中载明：“今收到鸿嘉星城购壹小区11号楼3单元1001室房屋定金（大写）叁万元整（小写）￥30000.00。签名：ＸＸ2017年3月28日”。
庭审中，张超提交催告履行合同通知函及快递单两份，据此证实ＸＸ与张国栋在取得涉案房屋的产权证后，拒不履行合同中约定的义务，要求涨价，张超不同意涨价，之后，张超和第三人多次都无法联系到ＸＸ和张国栋，2017年8月28日，张超通过快递的方式给ＸＸ和张国栋发了催告履行合同通知函要求其履行合同。
ＸＸ和张国栋经质证，对证据的真实性没有异议，该函件确已收到，但对张超的陈述不予认可；桓台智慧公司经质证，对证据的真实性及证明的问题没有异议，并陈述2017年7月23日左右，ＸＸ与其配偶到桓台智慧公司希望就涉案房屋买卖合同事宜与张超进行调解，ＸＸ同意按照合同约定赔偿张超的损失，也可以按照当时涉案房屋的市场价格90万元稍低一部分卖给张超，但是张超不同意按照90万元购买，价格太高没有购买能力，同意按照合同履行，当时ＸＸ称回家商量后支付给张超款项，但是一直未支付。之后，桓台智慧公司多次找过ＸＸ，ＸＸ依然同意按照合同约定双倍返还张超定金，只是张国栋不同意，所以需要做张国栋的工作后予以回复，但一直未予答复。桓台智慧公司和张超又多次联系ＸＸ，ＸＸ称已经找了律师，告知直接与律师联系，而联系其律师时，律师同意调解但是因无法联系到ＸＸ和张国栋，致使调解不了了之。
张超提交桓台智慧公司与张国栋的短信聊天记录一份，该短信聊天内容为“你好，我是鸿嘉星城11号楼1001点房主，给你打了3-4个电话，你没有接，我最近公司很忙，抽了时间回来办手续，就借这次机会把该办的办了，收到信息后也请回个电话”，张超据此证实张国栋知晓并同意涉案房屋买卖合同的内容。
ＸＸ和张国栋经质证，对证据的真实性没有异议，但认为该短信聊天内容不能证明张国栋知道涉案房屋买卖合同以及是否有买卖涉案房屋的真实意思表示；桓台智慧公司经质证，对证据的真实性及证明的问题没有异议。
关于涉案房屋买卖合同的签订及履行过程，张超陈述涉案《房屋买卖合同》是张超与ＸＸ签订的，就涉案合同的内容ＸＸ当场通知其配偶及儿子张国栋，因为当时涉案房屋在办理房产证，商品房买卖合同在售楼处，ＸＸ无法出示合同，所以签订合同时，张超认为ＸＸ应该就是房屋的所有权人并且有权处理涉案房屋的买卖，并且之后就办证问题去售楼处和房管局的都是ＸＸ。在催办房产证的过程中，从桓台智慧公司得知涉案房屋的登记所有人是张国栋。涉案合同签订后，张超仅缴纳了首付和保证金，因合同中约定待办好房产证后缴纳首付，但是涉案房屋房产证办好后，ＸＸ和张国栋当天就要求涨价，否则不同意出售房屋。张国栋作为涉案房屋的登记所有人在知晓合同内容的情况下，以涨价为由拒绝履行合同，构成违约，应当承担违约责任，ＸＸ作为合同的签订方，亦应该按照合同约定承担违约责任。根据合同约定，张国栋和ＸＸ应双倍返还张超定金60000元和赔偿合同保证金5000元。对此，ＸＸ和张国栋认为签订合同时，张超和桓台智慧公司应该都知道涉案房屋的登记所有人是张国栋，ＸＸ作为张国栋的父亲，自认为有权处理涉案房屋，也有权签订涉案合同，并且张国栋应该会同意ＸＸ的决定，ＸＸ只需要事后让张国栋补充相应的委托手续即可，按照正常的交易习惯应该没有问题，但是之后张国栋不同意出售涉案房屋，致使涉案合同无法履行。张超要求双倍返还定金以及保证金没有法律依据，根据合同约定在不能保证产权证书清楚的前提下可以赔偿张超由此产生的经济损失，但是不能适用定金条款。桓台智慧公司对张超的陈述没有异议，并陈述桓台智慧公司在签订合同时知晓涉案房屋的登记所有人为张国栋，在涉案合同签订之前，涉案房屋的钥匙在另一家中介公司，桓台智慧公司多次都是联系ＸＸ同意后方去看房。对于张国栋作为涉案房屋的登记所有人，ＸＸ是否有权买卖这一情况，涉案合同签订时，桓台智慧公司曾向ＸＸ确认过，ＸＸ称涉案房屋的首付是由ＸＸ支付的，ＸＸ有权进行处理涉案房屋，且出售后的价款也是给张国栋，张国栋没有异议，因此，桓台智慧公司是在确认没有问题的情况下与张超、ＸＸ签订了涉案合同。ＸＸ和张国栋在2017年7月21日办理房产证之前对涉案合同的履行没有任何异议，之后张国栋告知桓台智慧公司涉案房屋的市场价格已经涨了200000元左右，不同意按照合同中约定的价格继续履行，而是要求以更高的价格出卖房屋，致使合同无法履行。
本院认为，本案的争议焦点为：一、关于原告与被告ＸＸ、第三人桓台智慧公司签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题；二、两被告应该如何承担法律责任。
关于原告与被告ＸＸ、第三人桓台智慧公司签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”据此规定，本案中，被告ＸＸ签订合同时虽不是涉案房屋的登记所有人，但是这不影响其与原告及第三人签订的《房屋买卖合同》的效力，涉案《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。两被告辩称涉案《房屋买卖合同》应为无效合同，没有合同和法律依据，本院不予采信。
关于两被告如何承担法律责任的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”同时，第一百一十五条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，原告按照合同约定已交付30000元购房定金，但随后被告ＸＸ作为出卖人，因未取得所有权及处分权拒绝按照合同约定协助原告办理产权过户手续，致使合同无法履行，被告ＸＸ的悔约构成违约，应当承担违约责任并赔偿原告损失。按照涉案合同约定，被告ＸＸ悔约，应双倍返还定金给原告，并赔偿原告因签订涉案合同所支付的保证金，故，原告要求被告ＸＸ双倍返还定金60000元及赔偿合同保证金5000元，本院予以支持。关于被告张国栋是否承担法律责任的问题。通过被告张超给第三人桓台智慧公司所发短信内容和第三人桓台智慧公司的陈述，被告张超虽然最初知晓并认可涉案房屋买卖事宜，但是根据法律规定，被告张国栋有权不予追认被告ＸＸ对涉案房屋的处分行为，本案中，被告张国栋之后的行为实际上已经表明其不同意出售涉案房屋即对被告ＸＸ的处分行为不予追认，且被告张国栋亦未在涉案房屋买卖合同上签字确认，不是涉案合同的相对方，原告张超与被告ＸＸ所签订的合同只能对合同的相对方产生制约，对被告张国栋不产生法律效力，故，被告张国栋在本案中不承担责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、被告ＸＸ返还原告张超定金60000元，于本判决生效后十日内付清。
二、被告ＸＸ赔偿原告张超合同保证金5000元，于本判决生效后十日内付清。
三、驳回原告张超的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费713元，由被告ＸＸ负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。
审判员 李江贤
二〇一八年二月五日
书记员 赵晴晴