清远巿清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清城法民二初字第668号
原告：赖少媚，女，1964年8月20日出生，汉族，住清远市清城区，
委托代理人：何伟强，广东尚义律师事务所律师。
被告：清远市合创东方房地产开发有限公司，住所地清远市清城区沿江路26-27号（御水龙庭）。
法定代表人：柯依滂。
委托代理人：王成汉，广东盈辉律师事务所律师。
委托代理人：李婧，广东盈辉律师事务所实习律师。
原告赖少媚诉被告清远市合创东方房地产开发有限公司（以下简称合创东方公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赖少媚及其委托代理人何伟强，被告合创东方公司的委托代理人王成汉、李婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赖少媚诉称：2011年10月5日，原告向被告购买了位于清城区××大道××、××、××号御景东方X号楼首层22号房屋，建筑面积为170.34平方米，当时被告销售人员明确告知该房屋是商铺，原告也正是冲着商铺而购买的。双方先是签订了《御景东方认购书》，2011年11月27日，双方签订了正式的《商品房买卖合同》，合同约定总购房款共2044080元。自2011年10月5日起至2012年11月6日期间，原告付清了全部购房款，被告亦写回收据给原告收执，收据上注明“御景东方3#首层22单位商铺款”，证明原、被告的交易目的是商铺，期间，原告亦按被告的要求支付了契税、商业、金融、信息款61322.40元，印花税、产权转移书据款1022元，物业维修基金4258.50元，连同购房款合共支付了2110682.90元。2015年5月初，被告口头通知原告，称上述房屋规划定性是车库，不是商铺。听到此情况后，原告马上通过清远市住房和城乡建设管理局网站上的“商品房信息查询”系统核实情况，发现原告购买的22号单元的确规划定性为车库，而19号、20号、21号却是商铺。原告立即向被告提出异议，表示不能接受。多次交涉未果后，原告于2015年5月21日向被告发出解除合同通知书，要求被告解除合同和退回原告已交款项，并赔偿原告的损失，但被告收到原告的请求不予理会。原告认为，被告的行为是严重违约行为，该行为并已导致原告购买商铺之目的不能实现，侵害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条的规定，原告有权解除合同和主张被告赔偿损失。此外，《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第1条约定，若买受人违约时需要支付出卖人因此而产生的律师费，根据对等原则，出卖人违约时，也应当承担买受人因此而产生的律师费。现原告向法院提起诉讼，请求法院判决：1、解除原告与被告于2011年11月27日签订的《商品房买卖合同》；2、被告向原告返还购房款2044080元，契税、商业、金融、信息款61322.40元，印花税、产权转移书据款1022.00元，物业维修基金4258.50元，合共2110682.90元，并自原告付出上述每笔款项之日起按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算利息至付清之日止；3、被告向原告支付律师费85300元；4、被告承担本案的全部诉讼费用。
原告赖少媚举证如下：1、组织机构代码证，拟证明被告的诉讼主体资格；2、商品房买卖合同及认购书，拟证明原告购买被告房屋的情况；3、完税证，拟证明原告缴交了契税等61322.4元、印花税等1022元；4、专项交易资金缴存凭证，拟证明原告缴纳了专项资金4258.50元；5、收据，拟证明原告支付了购房款2044080元；6、清远市住房和城乡建设局商品房信息查询信息表，拟证明被告声称的商铺实际上却是车库；7、解除合同通知书、EMS票据、查询信息，拟证明原告向被告发出了解除合同通知，被告已收取；8、委托代理合同，拟证明原告因本案产生的律师费情况；9、诉讼费专用票据，拟证明原告支付了财产保全费；10、律师费发票，拟证明原告支付了律师费。
被告合创东方公司辩称：原告在购买涉案的非住宅商品房时已明确知道该非住宅商品房规划定性的不确定性，被告在出售非住宅商品房时，如已明确规划定性为商铺或车库，都会在合同第三条中载明买受人所购买的是商铺还是车库，而在涉案的买卖合同中原告也清楚该物业的具体规划定性是不确定的，且被告作出过明确的提示，所以在涉案合同第三条并没有明确是商铺还是车库。非住宅商品房具体包括商铺及车库，具体如何使用权利人可自由处分。合同附件一中所称的商铺仅仅是该物业可能的或可利用的用途，并非规范名称。且双方对此都十分清楚，原告购买涉案物业的成交价格也明显低于相邻商铺的同期成交价格，与车位的成交价格相当。而原告提供的收据仅作为已交款的凭据，并不对双方交易中的细节或者商品房的具体用途作约定，加之出具收据的财务人员对该物业的规划定性不了解，且其他收据也没有注明是商铺。因此原告购买的是非住宅商品房。二、涉案的非住宅商品房的具体用途可以改变，并非不能实现其诉称的购买商铺的目的。双方交易时已对该商品房进行过现场查看，完全可以作为商铺使用，且原告在进行相关申报变更后，其购买此非住宅作商铺经营的目的也可以达到。三、原告购买涉案商品房的目的中有博弈性，其产生的商业风险应由原告自己承担。原告有炒楼嫌疑，有多套房产在认缴了诚意金后转手卖给第三方，让第三方成为一手房交易的买受人，从而避开二手房交易环节中产生的高额税费。原告希望以低价购得涉案商品房后转手交易能挣取巨大的差价利益，现得知规划对其不利，无法实现高额差价利益，遂要求解除合同、返还房款。四、原告要求被告承担律师费没有法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告合创东方公司举证如下：1、营业执照，拟证明被告的诉讼主体资格；2、房屋建筑面积测绘成果报告书，拟证明在2011年9月第一次测绘时规划定性不确定，涉案非住宅商品房的成交价为车库的价格；3、房屋建筑面积测绘成果报告书，拟证明在2014年11月最后一次测绘时的规划定性；4、收据21张，拟证明原告对多套商品房认购，存在炒楼的行为；5、商品房买卖合同7份，拟证明原告存在炒楼行为，对于出售商铺的在商品房买卖合同中有明确约定；6、商品房买卖合同6份，拟证明原告存在炒楼行为，对涉案楼盘的价格非常熟悉。
经审理查明，2011年10月5日，原告赖少媚与被告合创东方公司签订《御景东方认购书》，约定原告认购被告位于清城区××大道××、××、××号御景东方X号楼首层22号房屋，建筑面积为170.34平方米,成交总价为2044080元；付款方式为银行按揭，签署认购书时交纳定金200000元，首期款（含定金）1044080元须于2011年10月15日前付清，余款1000000元由认购方在签署《商品房买卖合同》当天向工商银行申办按揭贷款。2011年11月27日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于清城区××大道××、××、××号御景东方X号楼首层22号房屋出售给原告，该商品房的用途为非住宅，建筑面积为170.34平方米,单价为每平方米12511.20元，总房价款为2044080元；原告于2011年11月27日前支付首期款（含定金）1044080元，余额1000000元申请银行按揭贷款；出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经质监部门验收合格及规划验收合格；合同同时约定，该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意，不同意变更的买受人可要求终止买卖合同，出卖人应在买受人提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。合同附件一“房屋平面图”中载明“商铺22”。原告分别于2011年10月5日向被告支付200000元，被告向原告出具收据确认收到定金200000元；于2011年11月27日向被告支付844080元，被告向原告出具收据确认收到首期款844080元；于2012年4月6日向被告支付1000000元，被告向原告出具收据确认收到商铺款1000000元。另外，原告于2011年11月28日缴纳了住房维修资金4258.50元（缴存凭证上记载的户名为御景东方X号楼首层22商铺赖少媚托管子账户），于2011年12月20日缴纳了印花税、产权转移收据款1022元，于2011年12月20日缴纳了契税等税费61322.40元。后原告得知涉案商品房规划为车库，并非商铺，原告遂以此为由于2015年5月21日向被告发出《解除合同通知书》，要求解除商品房买卖合同，并要求被告退还已付的购房款及各项税费，并从每笔款项的付款之日起按银行同期贷款利率的4倍计算利息。
2015年6月10日，原告委托广东尚义律师事务所的律师代理本案，约定律师费为85300元。2015年6月26日，原告向该律师事务所支付了律师费30000元，2015年8月7日，原告向该律师事务所支付了律师费55300元。
庭审中，被告确认涉案楼盘的车位（车库）于2015年之后开始出售，在2011年年底无法预售。同时被告陈述，与涉案物业相邻的首层19号的单价为19800元，首层20号的单价为16680元，21号之一的单价为17202元，该三处物业均在2011年10月至2012年1月期间出售，均为商铺。原告确认其在被告楼盘认购了多处物业用于转售给他人，并支付了多处物业的认购诚意金。
另查明，2011年9月27日，清远市房产测绘所出具了一份《房屋建筑面积测绘成果报告书》，该报告书的明细表中载明涉案商品房为非住宅，相邻的其他商品房也载明为非住宅。2014年12月1日，该测绘所再出具了一份《房屋建筑面积测绘成果报告书》，该报告书的明细表中载明涉案商品房为车库。
本案在审理过程中，本院工作人员到现场查勘，涉案物业的设计与构建与相邻商铺是完全一致的，清远市规划局的平面图显示，相邻另一侧的物业规划定性也是车库，也被用作商铺经营使用。
本院于2015年9月21日向清远市城乡规划局发出《协助查询通知书》，请其协助查询开发商在报建时涉案房屋是以商铺报建还是以车库报建。2016年6月6日，清远市城乡规划局复函本院，内容为：经查核，来函所示位于东城旁御景东方X号楼首层的22号物业，建设工程规划许可用途为首层室内车库。复函并附清远御景东方住宅小区3号楼（一期3栋）1层平面图，该平面图的审定日期为2011年1月。
本院于2016年5月4日致函给清远市住房和城乡建设局，向其了解涉案房屋的如下情况：1、该房屋将来在办理房产证时登记的是车库还是商铺；2、如果该房屋在办理房产证时登记的是车库，在2011年11月27日以商铺预售的形式出售并办理登记备案的依据是什么。清远市住房和城乡建设局于2016年5月9日复函本院，内容为：1、经查阅市房产测绘所出具的房屋确权测绘报告，来函所提的清远市清城区××大道××、××、××号御景东方X号楼首层22号房屋的使用功能为车库，将来在办理房产证时登记的是车库；2、房屋使用功能的最终确定以市房产测绘所发出的房屋确权测绘报告中对房屋使用功能的界定为准。我局为22号房屋办理预售登记备案的依据是22号房屋的房产预售测绘报告，当时预售测绘报告中对22号房屋的使用功能注明是非住宅。2011年以前市房产测绘所出具的预测绘报告中，对房屋的使用功能界定仅分为住宅和非住宅两大类，并没有详细区分商铺或是车库；3、另据我局调查，御景东方三号楼首层房屋确权登记为商铺的，其市场成交价约为每平方米26000元，而来函所提房屋的商品房买卖合同第三条已明确规定，该商品房的用途为非住宅，且按照合同双方成交价格，该非住宅的成交价格约为每平方米12000元。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是涉案的商品房买卖合同是否应当解除。首先，原告在庭审中确认，其在被告楼盘认购了多处物业用于转售给他人，并支付了多处物业的认购诚意金，因此，原告对于涉案楼盘的情况应当是非常清楚的，包括物业的单价、用途等。而本案中被告以12511.20元的单价将涉案物业出售给原告，该单价与相邻商铺的单价相距甚远，按照市场交易习惯及原告对该楼盘的了解程度，原告应当清楚涉案物业可能存在瑕疵。其次，本案中原告与被告签订商品房买卖合同的目的是购买商铺，现原告以涉案物业的规划定性为车库，并非商铺，因此认为其购买商铺的目的无法实现，涉案的商品房买卖合同应当解除。然而，根据现场勘察的情况，涉案物业的设计与构建与相邻商铺是完全一致的，虽然规划定性为车库，但该物业完全可以作为商铺使用，且相邻另一侧的物业规划定性也是车库，也被用作商铺经营使用，因此，从该物业的实际使用价值方面来说，原告购买商铺的目的是可以实现的，且涉案物业已符合双方约定的交付条件，原告随时可以接收使用。故对于原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，本院依法不予支持。因为合同不应当解除，对于原告要求被告返还购房款及相关税费、物业维修基金，支付利息及律师费的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告赖少媚的诉讼请求。
案件受理费24368元，财产保全费5000元，合共29368元，由原告赖少媚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判长 李 航
审判员 周文俊
审判员 黄绮君
二〇一六年六月十六日
书记员 胡梓恒
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。