上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2597号
上诉人（原审原告）许鑫，男，1975年8月6日出生，汉族，住上海市。
委托代理人梁瑞宏，上海市淮海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赵悦，男，1979年6月29日出生，汉族，住上海市。
上诉人许鑫因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2015）普民四（民）初字第1453号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
本院经审理查明，许鑫系上海市金沙江路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）所有权人。2015年1月17日，许鑫、赵悦及案外人上海中原物业顾问有限公司签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，约定：1、赵悦购买许鑫所有的系争房屋，房屋总价款为人民币（以下币种均为人民币）3，250，000元；2、上述协议、合同签订后12日内，双方签订《上海市房地产买卖合同》；3、签订《上海市房地产买卖合同》当日支付房款1，000，000元，2015年5月30日前支付1，920，000元，余款30，000元在房屋交接日2015年7月10日付清；4、赵悦向许鑫支付定金100，000元；5、若许鑫违约不卖，则应向赵悦双倍返还定金，若赵悦违约不买，则许鑫收取的定金不予返还；6、任何一方未按合同履行，逾期超过20日，守约方有权要求继续履行或解除本合同，守约方解除合同的，需书面通知对方，且违约方需按总房价的20%向守约方支付违约金。至双方约定的2015年1月29日，因赵悦提出无法按约支付全部房款，双方未签订《上海市房地产买卖合同》。2015年2月9日，许鑫向赵悦发函要求赵悦于2015年2月18日前往中介处与许鑫签署《上海市房地产买卖合同》，若逾期则视为赵悦违约。2015年3月4日，许鑫再次发函赵悦，告知因赵悦仍未与许鑫签署《上海市房地产买卖合同》，故许鑫解除双方签订的居间协议及买卖约定，并没收定金100，000元，同时要求赵悦支付违约金。之后，许鑫诉至法院，请求判令解除许鑫与赵悦签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，赵悦支付的定金100，000元许鑫予以没收，赵悦向许鑫支付违约金650，000元。
另查明，2015年1月29日，赵悦向许鑫提出要求延长付款时间，许鑫认可赵悦将付款时间延长一个月，但赵悦未予认可。许鑫已将系争房屋另行出售。
在原审审理中，经法院释明，许鑫表示其主张定金罚则和赵悦承担违约责任的诉讼请求若不能同时得到支持，则要求赵悦承担违约责任。许鑫和赵悦表示，关于《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》解除的时间由法院认定。
原审法院在审理后认为，许鑫、赵悦就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》中就房屋买卖具体内容已达成一致意见，并约定了相关权利义务，双方的买卖关系已经成立，许鑫、赵悦应按约履行房屋买卖交易后续事项。至双方约定签署《上海市房地产买卖合同》之日，赵悦向许鑫提出其无法按约支付房款，许鑫同意赵悦延期付款一个月，赵悦仍无法保证履约。在赵悦提出变更合同条款的情况下，双方未就变更事项达成一致，故双方仍应按照原合同约定继续履行买卖交易。至2月9日，许鑫发函要求赵悦在合理期限内继续履行签约义务，但赵悦仍未与许鑫签约，已构成违约，应承担相应违约责任。后许鑫于3月4日发函解除双方签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，符合双方约定，法院对此予以认可。
关于违约责任的承担，双方签订的《买卖合同》第11条约定的定金责任与第12条约定违约责任，均系指违约方根本性违约的责任承担方式。在赵悦构成根本违约的情况下，许鑫既要求赵悦承担定金罚则，又要求赵悦承担违约责任，不符合法律规定，法院对此不予采纳。经释明，许鑫表示若定金罚则与违约条款不能同时适用，则要求赵悦承担违约责任，故对许鑫要求没收赵悦定金的诉讼请求，不予采纳。根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现赵悦主张若其应按买卖合同第12条约定承担违约责任，则双方关于违约金的约定过高，要求依法予以调整，于法不悖，对此予以采纳。违约金数额由法院根据赵悦的违约情形，结合本案的实际情况酌情认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、许鑫与赵悦签订的关于金沙江路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》于2015年3月4日解除；二、赵悦应于判决生效之日起十日内双倍返还许鑫违约金人民币100，000元；三、许鑫应于本判决生效之日起十日内返还赵悦定金人民币100，000元；四、对许鑫其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10，300元，减半收取计5，150元，由许鑫负担。
许鑫不服原审法院判决，向本院提起上诉称，许鑫与赵悦签订的《房屋买卖合同》对违约金有明确的约定，合同有约定应从约定；且许鑫出售系争房屋是为筹款偿还购买商铺的借款，因赵悦违约造成许鑫无法按期归还借款发生了相应的借款利息损失，赵悦应根据合同的约定承担650，000元违约金责任。一审法院判决赵悦承担100，000万违约金责任，显失公平。请求二审法院撤销原审判决第二项，依法改判赵悦支付许鑫违约金650，000元。
被上诉人赵悦辩称，不同意许鑫的上诉请求。许鑫陈述的借款事实一审从未提出，赵悦对该部分事实不予认可，且许鑫在一审也未主张过借款的利息损失。赵悦与许鑫签订的《房屋买卖合同》属于购房意向合同，赵悦应承担的是缔约过失责任。许鑫已将系争房屋另行出售，赵悦的延迟付款行为并未给许鑫造成损失，许鑫主张的650，000元违约金责任远远高于造成的损失，不应得到支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院认为，许鑫与赵悦就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》已就房屋价款、房款支付方式、违约责任等主要条款达成一致，双方的房屋买卖关系已经成立，双方均应按照合同约定履行。因赵悦无法按期支付全部房款，导致双方合同无法按约履行，许鑫按合同约定发函解除了双方间的房屋买卖合同，赵悦应对合同解除承担相应违约责任。许鑫主张赵悦应根据合同约定承担650，000元违约金责任，赵悦认为合同约定的违约金远远高于违约造成的损失，请求法院予以调整，原审法院根据相关法律规定，对许鑫主张的违约金酌情予以调整，并无不妥。许鑫上诉仍要求赵悦按照合同约定承担650，000元违约金，依据不足，本院不予支持。原审法院结合本案实际情况酌情确定的违约金金额并无不当，但其表述方式有所不妥，本院予以更正，其余各项判决并无不妥，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持（2015）普民四（民）初字第1453号民事判决主文第一、三、四项；
二、撤销（2015）普民四（民）初字第1453号民事判决主文第二项；
三、被上诉人赵悦应于本判决生效之日起十日内支付上诉人许鑫违约金人民币100，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币10，300元，减半收取计人民币5，150元，由上诉人许鑫负担。二审案件受理费人民币10，300元，由上诉人许鑫负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘海邑
审判员 张 松
审判员 高 胤
二〇一五年十二月二十八日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。