广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终10625号上诉人：（原审被告、反诉原告）：秦益成委托诉讼代理人：张艳，广东越众律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告):陈志锋委托诉讼代理人：ＸＸ，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王红云，广东广和律师事务所律师。原审第三人：深圳市置业居房地产经纪有限公司。法定代表人：王景辉。原审第三人：兴业银行股份有限公司深圳分行。负责人：郭明，行长。上诉人秦益成因与被上诉人陈志锋、原审第三人深圳市置业居房地产经纪有限公司（以下简称置业居公司）、兴业银行股份有限公司深圳分行（以下简称兴业银行深圳分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖�人民法院（2016）粤0303民初6105号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。秦益成上诉请求：一、撒销一审判决的第一、二、三、四、五、七项，判令解除秦益成与陈志锋在2015年11月19日签订的《二手房买卖合同》；二、判令陈志锋支付违约金20万元；三、本案的上诉费由陈志锋承担。事实与理由：原审判决部分事实认定不清楚。1、一审法院就陈志锋申请货款及办理首期款监管事宜在2016年7月底向中国建设银行股份有限公司深圳田背支行（以下简称建行田背支行）发函查询，该行作出两次回复。一次是2016年12月19日，一次是2016年12月28日。前一次的回复是陈志锋未向给建行田背支行申请过按揭货款。后一次的回复前提是经当事人沟通，2015年12月1日申请过货款。秦益成认为：2016年7月法院发出查询函，建行田�支行于2016年12月19日作出答复，答复应该是慎重的，是符合客观实际情况的。而建行第二次作出的回复，距离第一次回复短短的只有9天，却作出了完全相反的答复。答复的前提是经当事人沟通，也就是说陈志锋与建行田背支行进行了沟通，干预了银行的客观答复。建行田背支行在系统没有录入的情况下，是如何知道陈志锋在2015年12月1日去了建行申请货款？而且2015年12月1日距离2016年12月19日已经长达一年多的时间，建行田背支行的相关人员有如此清晰的记忆，实在令人匪夷所思。陈志锋的资金监管协议并未签署时间，秦益成也未授权任何人在2015年12月24日去做资金监管。如果授权资金监管，监管协议都签订了，为何银行不放款呢！2、2015年12月16日，秦益成撤销了对案外人陶波的委托。秦益成出售房屋是为了处理诉讼案件，比较急迫，多次反复向中介和陈志锋声明。资金监管的最后期限是2015年12月9日，陈志锋仍未做好资金监管。2015年12月16日，秦益成通知置业居公司撒销公证委托，不再将房屋出售给陈志锋。置业居公司是了解这一情况的，而且公证书中的受托人都是其合作单位的人员。这一重要事实关系到案件的走向，一审法院有必要依职权进行调查但未做任何调查，倒是对陈志锋是否做了资金监管进行了调查，明显偏袒陈志锋。本案的资金监管协议中，陶波并未签订日期，所以不能排除陶波在2015年12月16日之前即2015年12月1日签过空白资金监管协议，陈志锋没有划转资金这一事实的可能性，因为建行田背支行的情况说明里描述陈志锋曾经在2015年12月1日申请过按揭货款。3、本案的房屋与（2016)粤303民初6105号涉案房屋是双拼房，无法进行割裂，或重新割裂的成本巨大。本案一审法院判决继续履行，而（2016)粤303民初6105号案件法院�决解除。秦益成认为这对于陈志锋来说实际购买一套之后，因双拼房的原因，既无法出售也无法居住。原审法院的判决无论是对于秦益成还是陈志锋来说都非常尴尬。4、陈志锋在庭审中向法院明确承诺愿意一次性现金付清全部放款，但实际上陈志锋提供的银行信息显示其收入不到6000元，首期款也是他人垫付，履约能力较差，一审法院仅凭其代理人的豪言壮语而不考虑其实际履行能力作出判决，对秦益成及陈志锋均不负责任。陈志锋辩称，一、建行田背支行于2016年12月27日作出的情况说明内容真实、可信。二、陈志锋与秦益成的代理人陶波签署的《房屋交易资金托管业务开户协议书》合法有效，秦益成主张其已撤销对陶波的授权，但并未提供任何证据予以证明，其应当承担举证不能的法律后果。三、秦益成主张陈志锋无履约能力与事实不符。置�居公司、兴业银行深圳分行未发表答辩意见。陈志锋向一审法院起诉请求：一、秦益成继续履行《二手房买卖合同》，办理赎楼手续，协助陈志锋办理房屋过户手续；二、秦益成向陈志锋支付暂计算至2016年2月29日的违约金124200元（以房屋总价款270万元为基数，自2015年11月29日起算，按照日万分之五的标准计付至房产过户完成之日止）；三、秦益成承担本案所有保全费用、担保费用及诉讼费用。秦益成反诉请求：一、解除秦益成与陈志锋在2015年11月19日签订的《二手房买卖合同》；二、陈志锋支付违约金20万元；三、诉讼费用由陈志锋承担。一审法院认定事实：一、2015年11月19日，案外人成国军（买方）与秦益成（卖方）签订了《二手房买卖合同》,合同约定：买卖双方交易的房地产位于深圳市××，转让成交价为270万元；买方同意在本合同生效之日起当日内向卖方支付定金5万元整，在本合同生效后六日内再向卖方支付定金15万元整；买方须于2015年12月4日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款人民币以银行贷款承诺函为准支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中；买方须于2015年12月4日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起十日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续；买方或卖方未按照本合同约定的�限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同；逾期超过五个工作日，守约方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或选择定金罚则。合同还约定了双方当事人的其他权利义务。合同签订后，案外人成国军分别于2015年11月20日、2015年11月25日向秦益成支付了的定金20万元。二、2015年11月28日，案外人成国军（原买方）、陈志锋（新买方）、秦益成（卖方）签署《买方主体变更确认书》，约定陈志锋已明确知悉原买卖关系及居间关系中的所有协议的条款，并同意继受履行买卖关系和居间关系中全部权利义务，包括不限于房款支付、产权登记过户、房屋交接、佣金支付，本协议签署前，原买方已履行部分，原买方与新买方自行完成交接，不得以此为由要求卖方或经纪方退回，因买方主体变更，原买方同意就新买方的居间义务向居间方承担不可撤销的连带保证责任。三、本案审理过程中，该院就陈志锋申请贷款及办理首期款监管事宜向中国建设银行股份有限公司深圳田背支行发函查询，该行回函称：2015年12月1日，陈志锋向中国建设银行股份有限公司深圳田背支行申请按揭贷款，因所提交的贷款资料未齐，贷款未审核、未录入系统，未上报分行审批；2015年12月23日，陈志锋在该行刷卡存入了资金监管85万元，但因买卖双方出现纠纷，贷款资料不齐，贷款无法审核，资金监管的有效期为3个月，根据买卖双方监管协议约定，资金监管期限过期后，该笔监管资金经审核在2016年3月29日退回陈志锋账户。2015年12月24日，陈志锋与案外人陶波在中国建设银行股份有限公司深圳田背支行办理了资金监管手续，监管金额为85万元，该款项由案外人成国军代付。案外人陶波在签名处的落款为秦益成代理人。秦益成陈述:其与案外人陶波签订了授权委托书，委托陶波办理贷款申请等手续，后于2015年12月16日口头通知案外人陶波撤销委托。四、2016年1月20日，陈志锋通过特快专递的方式向秦益成邮寄了《履约催告函》，载明“秦益成突然通知陈志锋不办理赎楼手续，导致合同无法继续履行，…请于本通知后两日内办理赎楼手续”。邮单显示秦益成拒收该邮件。五、涉案房产于2015年9月6日办理了抵押登记，抵押权人为兴业银行深圳分行，涉及贷款175万元。至庭审之日，秦益成未办理注销抵押登记手续。六、深圳市产权登记中心于2016年4月18日出具《购房资格证明》一份，证明陈志锋家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购两套。七、陈志锋在本案审理过程中向法院明确承诺愿意一次性现金付清全部房款。一审法院认为，本案中涉及的《二手房买卖合同》、《买方主体变更确认书》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应严格依约履行。陈志锋按照合同约定向秦益成支付了定金20万元，向银行申请贷款，与秦益成的委托人办理了资金监管手续的行为并无不当，秦益成主张其于12月16日撤销了对案外人陶波的委托，根据“谁主张，谁举证”的民事诉讼原则，当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明，秦益成未提供证据证明该主张，该院对此不予认可。该院认为陈志锋与秦益成的委托人于2015年12月24日办理资金监管手续的行为应视为双方对资金监管时间重新进行了协商，故该行为并无不当。秦益成未按合同约定完成赎�义务以至合同延期至今，该行为构成违约，应当承担相应的违约责任。故陈志锋请求秦益成继续履行《二手房买卖合同》，办理赎楼手续，将涉案房产过户至陈志锋名下的诉讼请求，该院予以支持。关于陈志锋要求秦益成支付自2015年11月29日起的违约金，该院认为考虑到合同的履行情况，秦益成应自2016年1月21日起支付延期履行违约金。关于违约金的标准，陈志锋请求秦益成依据合同约定的以转让成交价为基数按日万分之五的标准支付违约金，陈志锋提出了调低违约金的请求，考虑到当事人的违约过错及实际损失，该院将违约金标准酌减为房屋成交价日万分之一。陈志锋应按照其承诺一次性向秦益成支付除定金20万元之外的全部购房款250万元，并按照涉案二手房买卖合同第八条之约定承担相应税费。秦益成要求解除涉案的《二手房买卖合同》及要求陈志锋支付违约金�诉讼请求没有事实和法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、《关于适用若干问题的解释》第六十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决：一、陈志锋与秦益成于2015年11月19日签订的《二手房买卖合同》继续履行；二、陈志锋应于该判决生效之日起四十日内向秦益成支付购房款2500000元；三、秦益成应于该判决生效之日起三十日内自行筹资还清兴业银行深圳分行的贷款并办妥注销抵押登记手续；如秦益成未履行上述义务，陈志锋可以代替秦益成清偿债务、注销抵押登记手续�因赎楼需偿还的银行贷款本息及相关费用从陈志锋应向秦益成支付的剩余购房款2500000元中直接扣除，兴业银行深圳分行应为注销抵押登记手续办理提供必要的协助；四、秦益成应于涉案房产办理完注销抵押登记且收到陈志锋支付的所有购房款项之日起十日内协助陈志锋将深圳市××房过户至陈志锋名下；五、秦益成应于该判决生效之日起三十日内向陈志锋支付延期履约违约金（以成交价2700000元为基数，自2016年1月21日起按日万分之一的标准计算至该判决判项四确定的协助过户履行期限截止日）；六、驳回陈志锋的其它诉讼请求；七、驳回秦益成的全部反诉请求。如当事人未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29394元、保全费3020元，由陈志锋负担1621元，由秦益成负担30793元。反诉案件受理费2150元，由秦益成负担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，买卖双方均确认，本案7A号房与另案[（2017）粤03民终10624号]涉及的7B号房系双拼房，不能分开使用。本院认为，本案中的《二手房买卖合同》、《买方主体变更确认书》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效，各方当事人应严格履行。本案二审的争议焦点是：一、合同履行过程中违约责任如何认定。二、在确定违约责任基础上，本案应如何处理。关于合同履行过程中违约责任如何认定的问题。《二手房买卖合同》约定陈志锋应于2015年12月4日（含当日）前将首期款支付至监管帐户、向银行提交贷款申请的相关资料，而直至2015年12月24日，陈志锋才与秦益成的�理人陶波办理首期款监管手续。秦益成上诉称已于2015年12月16日撤销了对陶波的授权，但并未就该主张提交证据予以证明，秦益成亦不予认可，故本院对其该主张不予支持。本院认为，陈志锋与秦益成的代理人于2015年12月24日办理首期款监管手续的行为表明，虽然陈志锋办理首期款监管的时间晚于合同约定，但秦益成仍愿意继续履行合同。此后，秦益成未依照合同的约定完成赎楼，其行为构成违约。一审判决对违约责任的认定正确，本院对此予以维持。关于在确定违约责任基础上，本案应如何处理的问题。买卖双方在诉讼中均确认，本案7A号房与另案[（2017）粤03民终10624号]涉及的7B号房系双拼房，不能分开使用。因此，本案一审判决继续履行、另案一审判决解除合同，明显不当。考虑到两个案件的整体性以及判决后执行的便利性，本院（2017）粤03民终10624号案件系判令解除陈志锋与林凯凤之间的《二手房买卖合同》，本案亦因作出同样处理。本案判决解除《二手房买卖合同》后，陈志锋可依照合同约定和法律规定，另循途径请求秦益成承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初6105号民事判决；二、解除陈志锋与秦益成之间的《二手房买卖合同》；三、驳回陈志锋的诉讼请求；四、驳回秦益成的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费29394元、保全费3020元，由陈志锋负担1621元，由秦益成负担30793元。反诉案件受理费2150元，由秦益成负担。二审案件受理费4300元，由秦益成负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 张  秀  萍审判员 蔡  妍  婷二〇一八年一月三十一日书记员 陈晓莹（兼）