吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉民终260号
上诉人（原审原告）：松原市振原建设工程有限公司，住所地吉林省松原市。
法定代表人：周向春，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周百成，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：邢伟，吉林恒正达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朱洪旭。
委托诉讼代理人：宛宝全，吉林迅捷律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：松原市华鑫房屋开发有限责任公司，住所地吉林省松原市
法定代表人：荀延华，该公司经理。
委托诉讼代理人：刘铁军，该公司工作人员。
上诉人松原市振原建设工程有限公司（以下简称振原公司）因与被上诉人朱洪旭、被上诉人松原市华鑫房屋开发有限责任公司（以下简称华鑫公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林省松原市中级人民法院（2015）松民二初字第75号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月21日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。振原公司的委托代理人周百成、邢伟，朱洪旭的委托代理人宛宝全，华鑫公司的委托代理人刘铁军参加诉讼。本案现已审理终结。
振原公司上诉请求：一、判令撤销一审判决；二、判令许可对华鑫公司所有的位于松原市锦绣松苑小区第219幢1217号房屋的执行；三、判令因本案发生的诉讼费用由朱洪旭、华鑫公司承担。事实和理由：1．原审认定华鑫公司与朱洪旭之间房屋买卖合同真实有效，属认定事实错误。案涉房屋所属工程项目未竣工验收、交付使用，在此情形下交付全部购房款，违背通常的交易惯例，与日常生活经验法则相违背。假设华鑫公司与朱洪旭之间存在房屋买卖合同关系，朱洪旭依合同仅享有债权请求权，不能排除执行。
2．原审认定就案涉房屋朱洪旭已经向华鑫公司交付了全部购房款，属认定事实错误。一审中，朱洪旭提交的是华鑫公司开具的自制的收款收据，只要华鑫公司想开具此类收款收据，随时随地均可。华鑫公司开具此收据的目的是逃避执行。对此，朱洪旭应当提交其交付房款的银行转账凭证或银行提款凭证。
3．原审认定朱洪旭名下无其他可供居住的房屋与事实不符。朱洪旭名下共有3处房屋，虽然为商业用途，但没有法律规定商业用途的房屋不能用于居住。
朱洪旭辩称，1．振原公司提出的在案涉房屋未竣工验收、交付使用的情况下交付全部购房款，违背通常交易惯例的意见不能成立。在松原地区，未竣工验收而交付使用的情况非常多，签订商品房预售合同付全款的也非常多。振原公司因此而怀疑朱洪旭与华鑫公司之间买卖合同的真实性是没有事实基础和法律依据的。
2．朱洪旭享有的民事权益能够排除执行是源于法律的规定，而非基于物权优于债权的法律原则。
3．振原公司对给付房款的真实性提出的异议不能成立。振原公司的主张没有证据支持，关于款项给付的方式，法律没有规定必须是转账支付，而不能是现金支付。
4．朱洪旭名下的房屋是否用于居住，应以产权登记为准。
华鑫公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求驳回振原公司的上诉请求。
振原公司向一审法院起诉请求：一、判令许可对华鑫公司所有的位于松原市锦绣松苑小区第219幢1217号房屋的执行；二、判令振原公司因本案发生的诉讼费用由朱洪旭、华鑫公司承担。
一审法院认定事实：吉林省高级人民法院于2014年12月24日作出（2014）吉民一终字第199号民事判决，判决主文为：“一、维持吉林省松原市中级人民法院（2012）松民二重初字第15号民事判决主文第二项、第三项；二、变更吉林省松原市中级人民法院（2012）松民二重初字第15号民事判决主文第一项为'松原市华鑫房屋开发有限公司于判决生效后给付松原市振原建设工程有限公司工程款13771953.1元及利息（利息从2012年1月12日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）'”。振原公司依据该判决申请执行，一审法院于2015年3月20日作出（2015）松执字第26-1号执行裁定，查封了华鑫公司名下位于松原市锦绣松苑小区第219（11-1）幢第12层1217号房屋。朱洪旭向一审法院提出执行异议审查申请，一审法院审查并作出（2015）松执异字第39号执行裁定，裁定中止对该房屋的执行。
朱洪旭于2012年11月20日与华鑫公司签订《商品房买卖合同》，约定购买松原市锦绣松苑小区11-1幢1217号房屋一套，建筑面积52.42平方米，总价款为204438元。朱洪旭已全额交纳购房款人民币204438元，其名下无其他用于居住的房屋。
一审法院认为，振原公司作为生效判决的申请执行人对一审法院作出的执行异议裁定不服，在法定期限内提起诉讼，符合法律规定，本案属于申请执行人执行异议之诉。作为提出执行异议的案外人，朱洪旭应就其享有法定的排除执行的权益负有举证责任。朱洪旭与华鑫公司均提供了一致的《商品房买卖合同》及收款收据，且双方陈述的购房及付款方式并无明显不妥,振原公司虽对买卖合同及收据的真实性有异议，但并未提出充分有力的反驳证据。朱洪旭及振原公司均提交了查档证明，两个查档证明之间并不存在矛盾。振原公司提供的查档证明显示朱洪旭名下确有商业用房，但并非居住用房，而朱洪旭提供的查档证明显示其名下并无住房信息。因此，可以认定朱洪旭与华鑫公司于2012年11月20日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效,该合同签订于法院查封之前，且朱洪旭名下无其他可供居住的房屋。
综上，朱洪旭作为消费者，于法院查封前与华鑫公司签订合法有效的《商品房买卖合同》，已支付全部购房款，该房系用于居住，且朱洪旭名下并无其他用于居住的房屋，其所享有的民事权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，足以排除执行。振原公司的主张不能成立，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第一款第二项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：驳回振原公司的诉讼请求。案件受理费100元，由振原公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明，朱洪旭名下有商业服务性房屋。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，本案系执行异议之诉案件，案件的焦点问题是作为案外人的朱洪旭所主张的其对案涉房屋所享有的民事权益能否排除强制执行。
朱洪旭提交了其与华鑫公司签订的《商品房买卖合同》，华鑫公司对该份合同没有异议，合同内容也不违反法律规定，而且该份合同能够与收款收据等其他证据相互印证，故该份合同真实、合法、有效。振原公司对《商品房买卖合同》提出异议，却没有提供证据予以证明，故不予支持。
朱洪旭为证明已经交纳了购房款，提供了收款收据。对此，振原公司提出异议，认为华鑫公司存在逃避执行的问题，但也未提供证据予以证明。考虑到商品房买受人交纳购房款，房地产开发公司先行出具收据而后出具发票，是较为常见的一种方式，故对振原公司的该项主张亦不予支持。
参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，朱洪旭所主张的对案涉房屋所享有的权益符合第一项、第三项的规定。至于唯一住房问题，振原公司强调朱洪旭名下有商业服务性房屋，可以用于居住。对房屋用途的确定，应结合建设用地使用权的用途和城乡规划进行判断，《房屋登记条例》第十条将房屋分为住房和非住房，而住房和非住房所相应的税费、管理等权利义务内容并不相同，故对住房和非住房的划分具有法律上的意义，不能以商业服务性房屋等非住房可以居住而混淆住房与非住房的区别。因此，应以房屋登记内容为准，确定房屋是否用于居住。本案中，朱洪旭名下只有商业服务性房屋，没有住房，故朱洪旭的主张亦符合第二项的规定。
综上所述，朱洪旭所主张的民事权益符合司法解释的规定，能够排除强制执行；振原公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由松原市振原建设工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 虞大江
代理审判员 宋雨洛
代理审判员 许家娟
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 冯红红