洛阳市瀍河回族区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0304民初1158号原告康红霞，女，汉族，1971年1月5日生，住巩义市。原告王五明，男，汉族，1970年12月12日生，住巩义市。二原告共同委托诉讼代理人孙志刚，巩义市法律服务所法律工作者，特别授权。被告王辉，男，回族，1982年3月2日出生，住洛阳市涧西区。委托代理人张风杰，男，汉族，1966年8月21日出生，住郑州市金水区，特别授权。被告巩义市鸿通耐火材料有限公司，住所地：河南省巩义市康店镇张岭村。组织机构代码：79060906-3。法定代表人赵红军，总经理。被告赵静，女，汉族，1973年12月1日生，住洛阳市涧西区。被告赵红军，男，汉族，1968年3月27日生，住巩义市。被告张淑景，女，汉族，1971年10月18日生，住巩义市。原告康红霞、王五明诉被告王辉、巩义市鸿通耐火材料有限公司、赵静、赵红军、张淑景执行异议纠纷一案，本院2016年8月17日立案受理后，于2016年11月30日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。二原告及其委托诉讼代理人孙志刚，被告王辉之委托诉讼代理人张风杰到庭参加诉讼，被告王辉、巩义市鸿通耐火材料有限公司、赵静、赵红军、张淑景经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告康红霞、王五明诉称：二原告系夫妻，2011年12月2日购买被告赵红军、张淑景位于巩义市××××路××号东方现代城16号楼1单元15层1502号房产，在签订协议时，原告通过农业银行向被告赵红军、张淑景支付房款35万元，余款2万元于过户时当日付清，此房屋买卖行为在巩义诚信房产信息部进行。被告将房屋交付原告后，原告即在购买的房屋居住、生活，因开发商手续不完整一直使原告的房产无法进行过户登记。原告与被告赵红军、张淑景发生的买卖协议合法有效，原告根据该协议已实际占有房屋，买卖行为发生在诉讼、查封之前，不能过户并非原告原因。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、对洛阳市瀍河回族区人民法院（2015）瀍执字第494号执行裁定中止执行，停止对原告巩义市××××路××楼××单元××号房产的执行；2、依法解除该房产的查封，并立即停止司法评估、拍卖等执行行为；3被告负担本案诉讼费用。被告王辉辩称：康红霞、王五明所提执行异议之诉涉及房屋系国家法律禁止转让的房屋。被执行人张淑景到目前为止未依法领取位于滨河××××号房屋的房产证，其房屋依法不得转让，张淑景转让房屋行为违法，原告权益不受法律保护。张淑景名下房产所有权并未发生转移，法院执行机构对张淑景名下的房产采取执行措施并无不当。原告明知张淑景房屋无证的事实，依然进行交易购买房屋，过错责任在原告，因此，不适用《最高法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定。请求依法驳回原告的诉求。被告巩义市鸿通耐火材料有限公司经本院依法传唤未到庭，亦未提交书面意见。被告赵静经本院依法传唤未到庭，亦未提交书面意见。被告赵红军经本院依法传唤未到庭，亦未提交书面意见。被告张淑景经本院依法传唤未到庭，亦未提交书面意见。经审理查明：2010年3月5日被告张淑景与河南缔华房地产开发有限公司签订房屋合同号为GYGF100465的《商品房买卖合同》一份，购买位于巩义市××××路××楼××单元××房屋××套。2011年12月2日，二原告与被告赵红军、张淑景签订《房屋买卖协议书》一份，双方约定：张淑景、赵红军将坐落于东方现代城16号楼1单元1502号房，建筑面积98.788平方米的套房于2011年12月2日出售给康红霞、王五明。协议签订之日，二原告首期支付赵红军、张淑景房款叁拾伍万元整，赵红军、张淑景同时将房屋钥匙、购房合同、维修基金、暖气入户费、燃气入户费、有限电视初装费等所有单据一并交付给二原告，双方同时为对方出具相应的收到凭证。其余房款贰万元整于过户当日付清。双方对房产性质完全知晓。双方同意关于房屋产权过户的承诺：赵红军、张淑景在房产证办理下来后应该尽快配合康红霞、王五明办理过户手续，康红霞、王五明在房产证下来后两个月之内办理完过户手续，并在签字当日将余款付清。赵红军、张淑景应在购房正式发票（2012年元月2号之前）下来后尽快到房管局缴纳契税。然后将发票与契税发票交付康红霞、王五明。签订协议当日，原告康红霞通过银行转账支付给赵红军35万元。2016年7月14日，郑州缔华物业管理有限公司出具证明一份，内容为：巩义市陇海路110号16号付55号（16-1-1502房间）业主姓名为张淑景。现此套房屋由康红霞（身份证号：）王五明（身份证号：）两夫妻于2012年10月份已在此交水电费并居住。2016年9月8日，康红霞、王五明向巩义市人民法院提起诉讼，要求确认与赵红军、张淑景签订的《房屋买卖协议书》有效，赵红军、张淑景协助办理过户手续。巩义市人民法院判决康红霞、王五明与赵红军、张淑景于2011年12月2日签订的《房屋买卖协议书》为有效协议。该判决书现已发生法律效力。2011年8月10日，本案被告巩义市鸿通耐火材料有限公司向本案被告赵静借款150万元，约定利率为月息1.5%，本案被告赵红军为保证人。到2014年5月20日巩义市鸿通耐火材料有限公司尚欠赵静本金333358元。2014年9月9日，本案被告赵静与王辉签订《债权转让协议》，将上述债权转让给王辉，赵静承诺对转让债权承担连带清偿责任，并向债务人及保证人寄送了债权转让通知书。被告王辉与被告赵静的债权转让合同纠纷业经本院做出（2014）瀍民初字第977号民事判决书。本案被告王辉依据发生法律效力的该判决书申请执行。2015年12月22日，本院查封买受人为张淑景的位于巩义市××××路××楼××单元××号房屋。该房屋合同号为GYGF100465，尚未办理房屋所有权证。在本案被告王辉债权转让合同纠纷执行过程中，案外人康红霞、王五明提出执行异议，本院以案外人康红霞、王五明与张淑景、赵红军签订协议时已知道涉案房屋没有取得房屋所有权证，未能办理房产证系案外人自身原因为由驳回其异议。康红霞、王五明依法向本院提起了执行异议之诉。2007年2月15日，本院工作人员前往巩义市东方现代城了解有关该小区房产证办理情况，据该小区物业经理介绍，东方现代城小区物业与开发公司同属一个集团公司。2011年时公司因为部分手续不齐全没有为住户办理相关房产证，自2016年起陆续通知小区住户办理房产证，其中小区16号楼的办证时间是2016年5月份开始的。2017年2月15日，经本院工作人员联系被告张淑景，其表示与被告赵红军早于2014年4月30日就已办理了离婚手续，并对原告所述基本事实，表示认可。本院认为：2011年12月2日被告张淑景、赵红军与原告康红霞、王五明于签订了《房屋买卖协议书》，将该房屋卖与原告康红霞、王五明。该协议业经有效判决认定为生效协议。协议签订当日二原告向赵红军、张淑景支付35万元，双方约定剩余2万元过户当天付清，由于开发商原因张淑景无法取得该房屋房产证，导致双方一直未能办理过户，支付条件不具备。但张淑景、赵红军已实际将该房屋交付二原告，二原告也于2012年10月起居住至今，故房屋的实际产权已发生转移。张淑景、赵红军在出卖房屋时没有房产证是二原告与张淑景、赵红军不能办理房屋过户的原因，不能因二原告知道该房屋没有产权证就认定基于二原告原因未办理房产证，故被告王辉的辩解理由本院不予采信。综上，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，经合议，判决如下：停止对巩义市滨河路18号16号楼1单元15层1502号房产的执行。本案受理费6550元，由被告王辉、赵静、巩义市鸿通耐火材料有限公司、赵红军、张淑景共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审  判  长 雷海花审  判  员 魏奇峰人民 陪 审员 刘夏兰二〇一七年三月十三日（代）书记员 李甜甜《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；