惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1391民初2069号
原告：惠州大亚湾中联房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾西区龙海二路3号。
法定代表人：黄福阳。
委托代理人：肖晓春，该公司员工。
被告：袁其波，男，汉族，1974年3月21日出生，住江苏省灌云县.
第三人：中国工商银行股份有限公司惠州大亚湾支行，住所地：惠州市大亚湾澳头进港大道2号。
法定代表人：廖斌。
原告惠州大亚湾中联房地产开发有限公司（以下简称“中联公司”）诉被告袁其波、第三人中国工商银行股份有限公司惠州大亚湾支行（以下简称“工行大亚湾支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院2016年8月11日立案受理后，依法由审判员薛银标担任审判长，与审判员罗亚鵃、曾日华组成合议庭，于2017年2月27日公开开庭进行了审理，原告中联公司委托代理人肖晓春到庭参加诉讼，被告袁其波、第三人工行大亚湾支行经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中联公司诉称：原告是“三远怡和园”的开发商。2012年11月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：一、被告购买原告开发的位于惠州大亚湾西区龙海二路3号三远怡和园12栋X号房，房屋总价655260元；二、付款方式及期限：被告于2012年11月15日之前付清首期款205260元，剩余450000元办理银行按揭贷款；三、被告在取得银行贷款后，应按借款合同约定按期、足额偿还按揭贷款，如原告承担保证责任代被告支付按揭贷款本息总计累计达3期以上（含3期）或被告明确表示或自己的行为表明不再履行按揭贷款合同或原合同或本协议约定的义务，原告有权单方选择解除合同及本协议，收回房屋，被告应赔偿原告的全部损失和费用（包括但不限于原告代被告垫还银行的贷款本息、诉讼费等），并按合同约定支付总房价款20%的违约金，如被告已付的房价款不足以支付上述费用和违约金，原告有权追偿；四、合同还对其他事项进行了约定。双方签订商品房买卖合同后，被告向第三人工行大亚湾支行申请按揭贷款，并于2013年6月1日签订《个人购房借款担保合同》，原告作为借款的保证人，提供阶段性连带责任保证。银行放款后，被告并未按照借款合同的约定按期、足额偿还按揭贷款，致使原告代为偿还了本由被告归还的银行贷款本息合计达3期以上，原告多次催告被告偿还，但被告均置之不理，且逾期还贷的情形仍在继续。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、解除原、被告于2012年11月15日签订的《广东省商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾（2012）06039】；二、被告立即协助原告办理《商品房买卖合同》备案注销登记手续（预告登记号：粤房地预登惠州字第3300058609号）；三、解除贷款合同及注销抵押登记手续；四、被告立即支付原告违约金131052元；五、本案诉讼费由被告承担。
原告中联公司向法院提交了《广东省商品房买卖合同》、房地产预告登记证明、《个人购房借款/担保合同》、扣款凭证、按揭客户还款情况等证据，拟证明其诉称的事实。
被告袁其波未答辩未提交证据。
第三人工行大亚湾支行未到庭，未向法庭提交书面答辩状及证据。
经审理查明：2012年11月15日，原告中联公司与被告袁其波签订了一份《广东省商品房买卖合同》，双方约定：一、商品房的基本情况：被告购买原告开发的位于惠州大亚湾西区龙海二路3号三远怡和园12栋X号房，建筑面积96.87平方米，总价655260元；二、付款方式及期限：被告于2012年11月15日前付清购房首期款205260元，余款450000元办理银行按揭贷款；三、被告逾期还贷的违约责任，被告在取得银行贷款后，应按借款合同约定按期、足额偿还按揭贷款。被告有任何导致银行追究原告按揭保证责任的行为，均视为被告严重违约，自原告保证责任之日起10日内，被告应无条件赔偿原告因履行保证义务所发生的全部费用（包括但不限于原告代被告垫付银行的贷款本息、诉讼费、律师费、执行费等）并按原合同总价款20%支付违约金给原告；如原告承担保证责任代被告支付按揭贷款本息合计累计达3期以上（含3期）或被告明确表示或自己的行为表明不履行按揭贷款合同或原合同或本协议约定义务的，原告有权单方选择解除合同及本协议，收回房屋，被告应赔偿原告的全部损失和费用（包括但不限于原告代被告垫还银行的贷款本息、诉讼费、保全费、保全担保费、律师费、执行费用等）并按原合同约定的总房价款20%支付违约金给原告，如房价款不足支付上述费用及违约金的，原告有权追偿；四、交付期限，原告应于2014年5月31日前将符合交付条件的商品房交付给被告，合同还约定了其他权利义务。2013年6月1日，被告袁其波与第三人工行大亚湾支行、保证人中联公司签订了一份《个人购房借款/担保合同》，该合同约定：一、保证人：原告中联公司作为被告袁其波按揭贷款的保证人，自愿向第三人工行大亚湾支行提供保证担保；二、贷款金额及用途：被告向第三人按揭贷款450000元，用于购买原告开发的位于惠州大亚湾西区龙海二路3号三远怡和园12栋X号房，被告授权第三人将贷款一次性划入原告中联公司中国工商银行股份有限公司惠州大亚湾西区分理处账号为20×××63的账户中，贷款利息自实际放款日起计算；三、保证担保：（一）保证方式：原告承担保证责任的方式为阶段性连带责任保证；（二）保证范围：原告保证担保的范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、复利、罚息、违约金、补偿金、第三人实现债权的费用和被告所有其他应付费用，但如果本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且第三人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，原告对该项条件满足之日后到期的被告的债务免除保证责任；（三）保证期间：本合同项下贷款到期之日起两年，第三人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；四、通知，被告与原告协议解除买卖合同或者以诉讼、仲裁方式解决买卖合同纠纷时，被告应在得知该情形之日起10个银行工作日内告知第三人，由被告、第三人双方共同与原告协商解决购房款的处理，如果被告不履行告知义务的，第三人有权按照本笔借款合同金额的5%追究被告的违约责任，若给第三人造成其他损失的，被告应承担相应责任。合同签订后，被告向原告支付房款655260元（含首付款205260元、按揭款450000元），缴纳维修基金5812元（已缴交相关部门）。2013年6月1日，第三人工行大亚湾支行向被告发放个人一手住房购置贷款，被告自行偿还贷款84974.59元后未再还款，原告代被告垫付贷款本息共计59788.99元，尚欠第三人397630.1元。
另查明：涉案商品房已于2013年1月30日办理了房地产预告登记证明，预告登记的权利人为袁其波，预告登记依据合同号为HW201206039，预告登证号：粤房地预登惠州字第3300058609号。
本案在审理过程中，因无法以其他方式向被告袁其波送达诉状副本、开庭传票等诉讼文书，本院依法采用公告送达的方式进行送达，公告已在2016年11月20日的《人民法院报》G52版上刊登。
以上事实，有原告的庭审陈述，原告提交的《广东省商品房买卖合同》、房地产预告登记证明、《个人购房借款/担保合同》、扣款凭证等证据在卷证实，足以认定。
本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议没有违反法律规定，是双方的真实意思表示，该合同真实、合法、有效，当事人应当按合同约定诚实信用履行。
关于是否应当解除原、被告于2012年11月15日签订的《商品房买卖合同》。依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，如原告承担保证责任代被告支付按揭贷款本息合计累计达3期以上（含3期）的，原告有权单方选择解除合同及本协议，收回房屋，被告应赔偿原告的全部损失和费用并按原合同约定的总房价款20%支付违约金给原告。至庭审辩论结束前，被告已超过3期未归还银行贷款，原告请求解除合同、支付违约金有事实和法律依据，本院予以支持。违约金按约定计付，即总房价655260元的20%，共计131052元。关于贷款合同的解除问题,在商品房买卖合同被解除的情况下，贷款合同的目的无法实现，不应再让当事人受贷款合同的拘束，贷款合同应予以解除，贷款合同解除后原告应将被告已付房款655260元扣除其本人代被告垫付的本息59788.99元、应付违约金131052元，剩余房款4644190.01元直接由原告向第三人偿还尚欠本息397630.1元，其余购款66788.91元再退回给被告。第三人在尚欠借款397630.1元范围内对涉案房屋有优先受偿权，在收回借款后第三人应注销涉案房屋的抵押登记手续。被告已交住房维修基金由被告自行向有关部门申请退回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、解除原告惠州大亚湾中联房地产开发有限公司与被告袁其波于2012年11月15日签订的关于惠州大亚湾西区龙海二路3号三远怡和园12栋X号房的《商品房买卖合同》；
二、解除第三人中国工商银行股份有限公司惠州大亚湾支行与被告袁其波于2013年6月1日日签订的《个人购房借款/担保合同》；
三、袁其波自本判决生效之日起十日内协助注销预告登记手续（预告登记依据合同号为：HW201206039；预告登证号：粤房地预登惠州字第3300058609号）；
四、袁其波自本判决生效之日起十日内向惠州大亚湾中联房地产开发有限公司支付违约金131052元；
五、第三人中国工商银行股份有限公司惠州大亚湾支行在收回借款397630.1元后十日内注销涉案房屋的抵押权预告登记手续；
六、驳回原告惠州大亚湾中联房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2921元、公告费300元，共3221元，由被告袁其波负担，此款已原告预交不予退还，被告自本判决生效后径付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 薛银标
审判员 罗亚鵃
审判员 曾日华
二〇一七年四月二十四日
书记员 陈 露