山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终1477号
上诉人（原审被告）王淑娟，女，1960年2月24日出生，汉族，个体，身份证住所地济南市，现住济南市历下区经十路名士豪庭*号楼****室。
委托代理人康迎，山东鲁祯律师事务所律师。
委托代理人王忠芹，山东鲁祯律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）泉州南方物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。
法定代表人黄济志，总经理。
委托代理人李荣荣，山东豪才律师事务所律师。
委托代理人陈修峰，山东豪才律师事务所律师。
上诉人王淑娟因与被上诉人泉州南方物业管理有限公司济南分公司（以下简称南方物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2015）历商初字第933号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：泉州南方物业管理有限公司具备一级物业服务企业资质，南方物业公司系其在济南设立的分公司。山东南丰房地产发展有限公司系名士豪庭小区的开发企业，该公司于2008年5月5日与南方物业公司签订前期物业管理委托合同，合同约定由南方物业公司为名士豪庭小区提供物业管理服务，住宅房屋按照每月1.5元／平米计费。王淑娟系济南市经十路12406号名士豪庭一区5-1-1602室（以下简称涉诉房屋）的业主。涉诉房屋为高层建筑，建筑面积178.1平方米，于2008年9月11日交付。当日，王淑娟与南方物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定由南方物业公司提供物业服务，收费标准为每月1.5元／平米，交费时间为每季度的1-15日；若业主未按约定交纳相关费用，应按日支付千分之三的滞纳金。同时协议约定，南方物业公司应负责物业共用部位、共用设施设备的日常维护管理，共用部位和相关场地的清洁卫生、绿化，公共秩序维护事项的协助管理。南方物业公司提交了名士豪庭小区相关的清洁保养，垃圾、化粪池清运，电梯、智能化系统（闭路监控、小区停车场管理、机房系统）�消防等设施设备的维修保养合同，以及保安巡视记录、绿化养护记录表等。南方物业公司称王淑娟2011年4月1日之后未再实际交纳过物业服务费用。另，南方物业公司曾于2014年10月21日委托律师向王淑娟寄送了律师函，催告王淑娟缴纳物业费。王淑娟认为南方物业公司提供的物业服务未能达到合同约定及其要求，小区原来的入户门存在安全隐患不防盗，业主集体找物业要求更换入户门，但物业不同意。王淑娟还认为近期小区内卫生情况不佳，南方物业公司未能及时清洁打扫。
原审法院认为：南方物业公司作为名士豪庭小区的前期物业服务企业，与王淑娟签订前期物业服务协议真实有效。通过南方物业公司提交的证据可以证实，南方物业公司已基本履行相关物业服务义务，王淑娟虽认为南方物业公司未能提供合同约定及其要求的物业服务，但是未能提供相关�据予以证实，并且其陈述也不能证实南方物业公司在履行物业服务中有重大瑕疵。故王淑娟作为涉诉房屋的业主，应当按照约定支付2011年4月1日至2015年3月31日期间的物业服务费1.5元／平米／月×178.1平方米×48月=12823.2元。根据《前期物业管理服务协议》的约定，若王淑娟未按约定交纳相关费用，应按日支付千分之三的滞纳金，故王淑娟应以12823.2元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年3月31日起支付贷款利息。虽然按合同约定王淑娟应承担违约责任，但南方物业公司作为物业服务部门也应当认真总结服务过程中出现的各种问题，正视服务过程中业主提出的合理诉求，不断改进服务作风，提高服务质量，尽量避免纠纷的发生，为构建和谐社会关系作出积极的努力。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告王淑娟于本判决生效之日起十日内支付原告泉州南方物业管理有限公司济南分公司2011年4月1日至2015年3月31日期间的物业服务费12823.2元；二、被告王淑娟于本判决生效之日起十日内支付原告泉州南方物业管理有限公司济南分公司利息损失（以12823.2元为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率，自2015年3月31日起计算至判决生效之日止）。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，由被告王淑娟负担。
上诉人王淑娟不服原审判决上诉称：上诉人认为原审判决认定“南方物业已基本履行相关物业义务”与事实不符。上诉人作为名士豪�一区5号楼1单元1602号业主，于2008年9月11日同南方物业公司签订《前期物业管理服务协议》。南方物业公司在履行协议的过程中没有达到《济南市住宅小区物业管理服务等级标准》规定的一级标准。同时，《业主手册》明确规定小区实行封闭式管理，24小时门卫值班，外来人员需与相关业主联系确认后可放行。但实际的协议履行过程中，南方物业公司的服务存在严重瑕疵，安全与消防系统存在巨大漏洞，绿化养护、公共管理不到位，门禁门岗等制度形同虚设。2010年6月1日下午上诉人家中因被上诉人服务管理存在严重有瑕疵问题被盗大额财产，造成上诉人巨大财产损失；而且不仅上诉人家中被盗，小区多名业主家中被盗多次，甚至有的业主家中被盗窃过三、四次，因此小区安全存在严重隐患。为此居住在同一小区的多名业主多次向被上诉人反映，但其至今置之不理、拒不改正。本案原审判决中被上诉人提交的证据并不能证明其已履行了协议的主要义务，其提交的证据并不能证明已履行了协议的主要义务，而从其提交的部分证据中也可以看出，南方物业仅在2013年11月15日至2015年3月31日期间与相关专业管理第三方签订了维修保养合同，2009年9月11日至2013年11月14日并未委托相关专业机构对小区内的公用设施设备进行维修保养，因此，上诉人认为南方物业公司未能按协议约定提供物业服务。另外，在本案审理过程中，原审法院称让双方当事人依法进行调解，上诉人亦同意调解，原审人法院在没有进行任何调解的情形下送达了判决书。综上，上诉人对于原审判决确认“南方物业公司已基本履行物业服务义务”不予认可，基于上述原因上诉人认为南方物业公司履行物业服务协议存在重大瑕疵，上诉人不应支付物业服务费，需南方物业公司进�改正并能够按照相关规定履行物业协议后南方物业公司才有权主张物业服务费。为维护上诉人权益，特依法提起上诉。请求二审法院查明事实，依法判决驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人南方物业公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另，二审中上诉人王淑娟提交以下证据：1、2015年11月15日由济南市公安局历下区分局姚家派出所出具《关于证明接王淑娟报警的函》，内容为，2010年6月1日23时06分，我所接到王淑娟（女2、《业主手册》，主张该手册属于双方签订的《前期物业管理服务协议》的组成部分，被上诉人没有履行手册中规定职责和义务，从而导致其家中财物被盗。3、南方物业公司收款收据3份，证明上诉人已经交纳物业费至2011年3月31日，在其家中被盗前一直履行交纳物业费的义务。4、名士豪庭5号楼照片及小区正门照片17张，证明被上诉人不履行物业管理服务合同义务，对小区内的脏乱差环境管理不到位，对出入小区的人员不过问、不盘查。被上诉人对上诉人提交的上述证据质证意见为：对《业主手册》和三张由被上诉人出具的物业费收款收据无异议，对派出所出具的《关于证明接王淑娟报警的函》，主张与本案的物业费纠纷无关，且公安机关并没有对王淑娟的报案立案侦察。对于照片，主张没有具体的拍摄时间，无法反映被上诉人主张的上诉人拖欠物业费期间其为小区提供物业服务的真实情况。
本院认为：上诉人王淑娟与被上诉人南方物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，本院予以确认。该合同对包括王淑娟�内的小区全体业主均具有约束力。王淑娟上诉主张南方物业公司在履行协议的过程中没有达到《济南市住宅小区物业管理服务等级标准》规定的一级标准，其在对小区物业服务管理过程中安全与消防系统存在巨大漏洞，绿化养护、公共管理不到位，门禁门岗等制度形同虚设等严重瑕疵。对此本院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费�诉讼中，王淑娟提供部分照片欲证实南方物业公司在对小区物业管理服务中存在重大瑕疵，对此本院认为，照片所显示南方物业公司在服务过程中确实存在一定的不足之处，但并不构成重大瑕疵，王淑娟以此为由拒交物业服务费，理由不能成立，本院不予支持。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。关于王淑娟能否以家中财物被盗为由拒交物业服务费的问题。本院认为，就物业服务合同而言，其性质为委托合同，物业服务企业与业主之间并不存在财产的保管合同关系。王淑娟的财物被盗系发生于自己家中，其家中实际是不在物业服务企业能够直接控制的范围之内的。因此，就业主财物被盗来说，物业服务企业应当承担的责任仅限于物业服务合同规定的安保义务。由于王淑娟没有证据证实南方物业公司在其家中财物被盗过程中存在着失职情形，且王淑娟在与南方物业公司签订的物业服务合同中亦没有就业主私人财物保护进行特别约定，故王淑娟以家中财物被盗为由拒交物业服务费本院不予亦支持。综上，王淑娟的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王淑娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴松成
审 判 员 翟 勇
代理审判员 程军玲
二〇一六年六月八日
书 记 员 李 环