辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽07民终585号
上诉人（原审被告）孙英，男，1958年6月15日出生，满族，职员，现住辽宁省锦州市松山新区。
被上诉人（原审原告）锦州市物业管理总公司第十二分公司，住所地辽宁省锦州市古塔区
负责人于德尊，该公司经理。
委托代理人顾晓丽，辽宁锦逸律师事务所律师。
上诉人孙英因物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2014）太松民初字第00597号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙英，被上诉人锦州市物业管理总公司第十二分公司之委托代理人顾晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告锦州市物业管理总公司第十二分公司诉称，我公司是全民所有制的物业管理服务企业，于2012年1月1日正式接管锦州供电公司南园小区，对小区进行物业管理服务。2012年6月份，我公司按照锦州市物价局锦价发（2012）55号文件批复，以每平方米0.50元向小区业主收取物业费。被告居住在小区52—4号楼房，每月应交物业费50.6元。自原告收取物业费以来，被告以各种理由不交费，至今分文未交。自2012年6月至2015年1月，被告共拖欠物业费1619.2元。无奈，原告诉至人民法院，要求被告给付所欠物业费，以利于维持小区的管理服务，维护自己的合法权益。
原审被告孙英辩称，原告没有主体资格在南园小区经营物业，并且原告在物业服务中存在错误理念，有违规行为，没有达到三级服务标准。
原审法院查明，被告孙英是锦州市松山新区福州街电业南园一号小区52-4号业主，辽宁省电力有限公司锦州供电公司负责小区的管理工作，该小区未成立业主委员会。2011年12月15日辽宁省电力有限公司锦州供电公司将南园一号小区的物业服务移交给锦州市房屋管理处（锦州市物业管理公司），双方签订了物业服务移交合同，合同内容共计七条，其中第三条二款（八）项规定，锦州市房屋管理处负责向业主和物业使用人收取物业管理费。2012年1月1日锦州市房屋管理处下设的锦州市物业管理总公司第十二分公司正式接管了锦州市松山新区福州街电业南园一号，对小区进行物业管理服务。2012年6月份锦州市物业管理总公司第十二分公司依照锦州市物价局锦价发（2012）55号文件批复，以每平方米0.50元向小区业主收取物业费。原告与锦州市松山新区福州街电业南园一号小区业主李继海已生效的（2013）太松民初字第00313号民事判决认定，原告与南园一号小区全体业主间存在物业服务合同关系。2012年6月至2015年1月，被告共拖欠物业费1619.2元。因被告拒绝交纳物业费，故原告诉至本院。锦州市物业管理总公司第十二分公司的营业执照经营范围：物业管理、服务。
原审法院认为，辽宁省电力有限公司锦州供电公司将南园一号小区的物业服务移交给锦州市房屋管理处（锦州市物业管理公司），双方签订了物业服务移交合同，该合同对被告有约束力。原告入驻该小区进行了物业管理服务，原、被告间的物业服务合同关系已被本院（2013）太松民初字第00313号民事判决所认定。被告为该小区业主，接受了原告提供的物业服务，被告应当根据房屋面积及物价局批复的收费标准，向原告支付物业服务费。被告抗辩所称的未与原告签订物业服务合同，无合同关系的抗辩，本院不予采纳。原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十三条（五）项的规定，判决如下：被告孙英于本判决生效后10日内给付原告锦州市物业管理总公司第十二分公司2012年6月—2015年1月期间的物业管理费1619.2元。如未能按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，则应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，邮寄费20元，共计70元，由被告孙英负担。
宣判后，孙英不服，上诉至本院请求二审法院依法撤销松山法院（2014）太松民初字第00597号民事判决，改判驳回被上诉人诉讼请求，本案一审、二审诉讼案件受理费、邮寄费由被上诉人负担。事实和理由:一、一审中被上诉人用锦州供电公司(甲方)与锦州市房屋管理处(乙方)之间签订的《物业服务移交合同》(以下简称《合同》)起诉上诉人是错误的。《合同》的主体是锦州市房屋管理处和锦州供电公司，而不是被上诉人，因此被上诉人无权依据此《合同》主张权利。在《合同》甲、乙双方签章处，乙方加盖的是锦州市房屋管理处的公章。该管理处无权代被上诉人签订《合同》，在此请求二审法庭依法确认《合同》中主体违法。二、《合同》不属于前期物业合同。我们南园小区建成后，开发公司将小区物业管理移交给了锦州两锦电力公司行政部门托管，形成了前期物业关系。此后锦州两锦电力公司分离，又成立了锦州供电公司，同时承接了小区的物业管理。该公司在20OO年12月私下与乙方签订了违法的关于南园小区的《合同》，作为小区物业托管企业，无权擅自转移物业管理权，再转移行为是不属于前期物业合同的，而属违法转让行为。三、一审法庭使用判例做出判决明显违法。一审法庭套用2013太松民初字第OO313号南园小区业主李继海民事判决，认定了小区全体业主与被上诉人物业服务合同关系是错误的，这是在中国法律中禁用的。本案和李某的民事审理时相比内容有着诸多不同，一审却盲目的将李继海民事判决应用我们的审理中，这样认定合同关系错误，请二审依法确认。四、《合同》本身因违法而无效，一审法庭却判决被上诉人依据此《合同》向上诉人收取物业费是错误的。1、在所有业主不知情，且未经招投标、议标及业主大会依法选聘的情况下，锦州供电公司擅自签订了《合同》，并将小区全部服务一并移交给了被上诉人，明显违反多项法律规定。该《合同》不属于前期物业，所以对小区业主不具约束力。2、一审判决依据《合同》要求南园小区的业主向被上诉人缴纳物业服务费是严重侵犯业主合法权益的。《中华人民共和国合同法》中的第三条规定“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”。上诉人与被上诉人之间没有签订过任何物业服务合同，这样的强买强卖严重侵害了广大业主的权益。3、被上诉人获得锦州物价局锦价发[2012]55号文件批复违法。被上诉人取得的物价局对小区的验收及收费标准文件批复是无效的。五、一审中上诉人的多项抗辩和反诉请求没有被认真对待、审理及查明，以致漏判。1、一审中上诉人向一审法庭提交答辩状时，他们都没有提示和告知当上诉人有反诉请求时应另提供书面材料及缴纳费用，也就直接导致了我们上诉人在一审中，多项合理、合法反诉请求被遗漏。2、一审中，上诉人就被上诉人的决算书要求提供相关原始票据，以及在小区整治中套取的大量资金一事要求说明，被上诉人最终没有提供和说明。3、一审中上诉人参照物业服务标准，反诉被上诉人在实际物业服务中的诸多不作为、没达标的事实，没有被认真认定，请二审法庭查明。六、被上诉人进驻南园小区以来，从未提供过合格的物业服务，也未得到过广大业主的认可，因此无权索要物业服务费。七、[2014]太松民初字第00597号一案审判已超时效。上诉人收到该案传票时间是2014年10月初，一审开庭时间是2015年2月，判决书邮寄到上诉人手中的时间是2015年11月12日。这样长达一年多的立案、开庭到判决书送达是严重违反审案时效的。八、一审判决书中适用《中华人民共和国合同法》第六十条法律为依据是错误的。因被上诉人严重违反了该法条中明确规定的:“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”被上诉人至今从未公开过《合同》内容，小区整治工程不经业主大会招投标，所有费用支出使用也从未公示过等等。被上诉人剥夺小区业主知情权，逃避业主们监督是严重的违背“诚实信用原则”，也没“履行通知、协助”的规定，更是违反了省《物业服务收费管理办法》第二十四条和市《物业管理办法》第三十五条的规定。综上所诉，请求二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人锦州市物业管理总公司第十二分公司辩称，原判正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审法院判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的焦点是上诉人孙英是否应当依照物业服务合同给付被上诉人物业费。案涉南园小区原为供电公司住宅，业主大多为供电公司的职工，小区建成后一直没有选定物业管理单位，也没有成立业主委员会，物业管理由原锦州供电公司负责。在企业落实国家相关政策时，锦州供电公司将该小区的物业管理统一移交给锦州市物业管理总公司，此时小区业主并未成立业主委员会，无法通过业主委员会参与决策，在此情况下由实际负责物业管理的锦州供电公司将该小区物业管理移交给锦州市房屋管理处（锦州物业管理总公司）并签订的《物业服务移交合同》并无不当。之后锦州市物业管理总公司将物业管理工作交由其下属的第十二分公司即被上诉人，被上诉人在接管该项工作后对该小区进行了物业管理至现在。上诉人在该小区内居住，在被上诉人管理服务区域的范围内，被上诉人依据合同约定主张上诉人给付所欠物业费有事实依据和法律依据。上诉人主张合同无效，不接受被上诉人服务，应当在被上诉人接管该项工作时依据相关的法律和规定，采取合理的渠道予以解决，现上诉人没有提供相关证据证明该合同有无效的情形存在，故对上诉人的主张本院不予支持。
关于上诉人提出依法确认一审法院适用原审（2013）太松民初字第00313号判例来审理本案违法应予以纠正的问题。（2013）太松民初字第00313号判决所涉及的内容与该案争议的内容完全一致，在该判决中对原、被告间存在物业服务合同关系进行了确认，其所指向的合同主体为锦州物业管理总公司第十二分公司与该小区业主之间形成物业管理服务合同关系。其所引用的为该判例所确认的事实部分，并非对判决的结论直接引用。在没有相关证据证明已经被生效判决所确认的事实错误的情况下，原审法院引用该事实部分并无不当，故对上诉人的该项主张本院不予支持。
关于上诉人请求依法确认一审法院遗漏反诉请求程序违法的问题。上诉人在原审答辩中确实提出了反诉请求，在庭审过程中也提出反诉观点，原审法院也对该情况予以记录。但上诉人在开庭前及庭审结束后未向原审法院交纳反诉费，原审法院对反诉观点没有进行审理亦无不当。对上诉人的反诉请求，上诉人可通过另行告诉主张自己的权利。
关于上诉人主张依法撤销（2015）太松民初字第00231号民事判决书依法进行改判的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同的约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。原审法院在认定上诉人与被上诉人之间存在物业服务合同关系，依合同判决上诉人给付物业费并无不当，故对上诉人的该项请求本院不予支持。
关于上诉人主张在被上诉人为其小区提供物业管理服务的过程中，存在管理上的问题，并认为不应交纳物业费一节，如以上问题确实存在，上诉人可以通过物业行政管理部门督促被上诉人加强管理，如果确实因被上诉人服务给上诉人造成损失，上诉人可以对侵害其财产权益的行为另案主张权利，但不能以此作为拒交物业费的理由。综上，原审判决上诉人交纳相应数额的物业费并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人孙英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕会杰
代理审判员 王 波
代理审判员 赵洪全
二〇一六年五月二十日
书 记 员 潘 瑜