辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第00399号
上诉人（原审被告）：中瑞置业（大连）有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区长江路588号305室。
法定代表人陈刚，该公司董事长。
委托代理人张云，女，汉族。
委托代理人于海宁，辽宁诺实律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：由明晟，大连市沙河口区国家税务局科员。
被上诉人（原审原告）：姜贺娜，沈阳音乐学院教师。
二被上诉人共同委托代理人罗伟，辽宁元直律师事务所律师。
原审原告由明晟、姜贺娜与原审被告中瑞置业（大连）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，大连市西岗区人民法院作出（2014）西民初字第2320号民事判决，中瑞置业（大连）有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人中瑞置业（大连）有限公司的委托代理人张云、于海宁，被上诉人由明晟及其与姜贺娜的共同委托代理人罗伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告由明晟、姜贺娜一审诉称：2014年5月10日，原、被告签订了《中瑞香水湾认购书》，约定，原告自愿认购被告位于中瑞香水湾项目住宅7栋3单元17层2号，建筑面积91.82平方米，单价17，100元／平方米，总价1，570，122元，优惠后总房款1，260，000元，原告申明对所购房产之状况、环境、商品房买卖合同及补充协议以及其他交易条件均充分了解并接受。在签订认购书时，交付被告定金500，000元，定金在原告与被告签署商品房买卖合同，自动转为房款一部分。原告应在2014年5月27日前到香水湾销售中心与其签订正式的商品房买卖合同，否则逾期就视为原告自动放弃该商品房的认购权，并且被告无需通知原告就有权将该房屋另行出售，并对原告所缴纳的定金不予以退还。事实上，原告在与被告签订认购书的时被告事先没有出示商品房买卖合同给原告看并让其充分的了解，而且在认购书中约定了定金条款明确高于法律规定，同时还约定了多条失公平、免除其责任、加重原告方责任、排出原告方主要权利的格式条款，对此被告未提醒原告注意。本案是因为被告方的原因导致商品房买卖合同无法按期签订，致使原告租房居住，房子没买到，四处所借的560，000元被告还要侵吞。故诉至法院，要求被告返还房屋预付款560，000元及利息156，800元。要求被告双倍返还定金504，000元。
原审被告中瑞置业（大连）有限公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。原、被告双方在平等自愿的基础上签订了关于香水湾项目住宅的第7幢3单元9层1号房屋认购书，合同本身没有违反强制性法律规定，应为合法有效。合同签订后，被告完全按照合同约定履行了合同义务，将房源解押，等待原告签订《商品房买卖合同》，并办理登记备案。但原告在合同约定的2014年4月1日前，以各种理由拒绝签订商品房买卖合同，拒绝履行合同义务。被告为了促成合同继续履行，先后多次与原告沟通，并为其延长了签订合同的时间，但原告仍拒绝履行。此后，被告先后向原告送达了催款函、踏定函。案涉认购书的履行过程中，被告不存在任何违约情形，而原告一再违约，因此，原告要求解除合同，返还定金是没有任何事实及法律依据的。本案适用定金罚责规定，并非不当得利返还。认购书第2条已经明确约定，原告所缴纳的为购房定金50，000元（应为500，000元）。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”因此，本案因原告原因导致合同无法继续履行，应使用定金罚则，定金不予退还。原告为违约方，因此，原告无权要求被告支付损失和利息。
一审法院审理查明：原告由明晟与原告姜贺娜系夫妻关系。2014年5月10日，二原告与被告签订《中瑞.香水湾认购书》，约定，二原告自愿认购瑞香水湾项目住宅的7-3-17-2号房屋，房屋总价款1570122元，二原告在签订认购书时，交付定金500000元，定金在双方签订《商品房买卖合同》后自动转为购房款的一部分；二原告应在2014年5月27日前持本认购书原件、定金收款凭证等相关所需材料与被告签订《商品房买卖合同》及相关文件，如二原告未按时签订《商品房买卖合同》及相关协议并未缴纳购房款，则视为二原告自动放弃该商品房认购权，被告将不再为二原告保留认购的商品房，二原告已缴纳的定金不予退还。合同签订后，二原告于同年5月10日、5月13日、5月29日支付被告定金和预收款共计560000元。同年5月27日，二原告与被告未签订《商品房买卖合同》。
另查，2014年5月31日，原告由明晟及岳父、岳母与被告销售经理绳婷、常萌萌销售人员孙璐就签订《商品房买卖合同》的有关事项对话如下：由岳父：关键是你这合同内容，权利义务不对等，再一个你这里很多选项，你不让我们选。因为这个房子之前有过问题，你要是没有，我们也不会有这些担心。我们担心的东西，你都不让我们选择……常萌萌：首先这合同是工商部门监制的，任何一家房地产公司，如果网签，都是这份合同，这个要跟你说明。由岳父：……就是逾期付款和逾期交房的违约责任权利义务不对等，属于你的责任逾期交房，你违约金为万分之一，属于我的责任逾期付款，违约金万分之三甚至万分之五，如果你要解除合同，我违约金是15%，再比如说，我们是银行贷款，如果属于银行责任钱晚到了，合同约定很模糊，就让我们承担最高15%的责任，我们能承担得起么？….常萌萌：如果香水湾只卖过你一套房子，你可以担心。香水湾卖了这么多套房子，都是按照这个合同条款的。由：那咱们开门见山吧。合同是没法修改了，那交易意向也就达不成了，我也不能平白无故把钱给你，既然协议达不成，我要求退房退款。孙璐：定金单子你看了，那条款你肯定也看了，我们是没有权限退款的。由：说这个都没有意义了，上次来的时候，我也表达我观点了，首先还是要促成交易。但是现在，房子看好了，但是合同不是咱们双方共同商定的，是你们单方捞出来的。孙璐：你对我们家的合同不满意，你买别人家的房子，也会存在这个问题。由岳父：别人家的房子没有这个问题，如果跟你家都一样，我们也不能较这个真。我们就是担心你们，老百姓买房子，拿出几十万块钱那么容易吗？对吧？我们也不是找房子的毛病，就是觉得这合同不合理。孙璐：我们这个合同都是经过备案的。是合理合法的。由岳父：备案只是固定这个格式，可以选择的条款不备案。这个我们懂。你们认为合理合法，我认为那不公平。孙璐：如果你这么说的话，那就没有办法。因为这合同，确实改不了。
一审法院认为：认购合同是独立的合同，是出卖人与买受人为约定将来订立商品房买卖合同而签订的合同，应属于商品房买卖合同的预约合同。本案中，二原告与被告签订《中瑞香水湾认购书》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应按其预约合同约定履行。二原告为购买被告开发的房屋依约向被告支付了定金和预付款560，000元，但原、被告在签订《商品房买卖合同》前就各方逾期付款和逾期交房承担违约金的数额等事项未达成一致意见，致使《商品房买卖合同》未能订立，双方均无过错和违约行为，因此，原告要求与被告解除《中瑞香水湾认购书》和返还定金和预付款560，000元的请求合理，予以支持。关于原告要求被告双倍返还定金504，000元和占用560，000元期间的利息于法无据，不予支持。关于被告提出二原告在签订认购书时，不查看已公示的《商品房买卖合同》，事后要求协商合同条款为借口，拒绝签订合同和二原告超过约定期限到被告处办理签订合同手续，二原告存在违约行为，定金不予退还一节，二原告在签订认购书时是否查看被告已公示的《商品房买卖合同》并不能说明二原告已对合同相关的条款予以认可，之所以双方另约定时间签订合同是需要双方对该合同中所应享受权利，承担义务的条款予以全面了解，磋商，意思表示真实的情况下签约，另外，从被告辩称已为原告其延长了签订合同的时间和被告在5月29日收取原告预付款60，000元的事实可推定，被告并未因二原告超过了签订合同的期限而拒绝签订买卖合同，且未签订合同是因双方在磋商过程中对合同主要条款未达成一致意见所致，因此，被告的上述意见，不予采信。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院商品房买卖合同的司法解释》第四条之规定，作出如下判决：一、解除原告由明晟、姜贺娜与被告中瑞置业（大连）有限公司签订的《中瑞香水湾认购书》。二、被告中瑞置业（大连）有限公司于判决生效之日起十日内返还原告由明晟、姜贺娜购房定金和预付款560，000元。三、驳回原告由明晟、姜贺娜的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15，790元（原告已预付），由原告由明晟、姜贺娜负担6390元，由被告中瑞置业（大连）有限公司负担9400元。
中瑞置业（大连）有限公司的上诉理由及请求是：请求二审法院发回重审或依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。理由为：1、被上诉人在签订《认购书》之前已经了解《商品房买卖合同》内容，上诉人已经将要签订的《商品房买卖合同》的内容在售楼处的显著位置进行公示。2、《商品房买卖合同》未签订的过错在于被上诉人。《认购书》第六条明确约定，“认购方声明对所购房产状况、环境、《商品房买卖合同》及补充协议以及其他交易条件均充分了解并接受”，被上诉人签订《认购书》表明对该条内容予以确认，事后又以各种理由拒绝签订《商品房买卖合同》就是违反了《认购书》的约定。3、一审法院判令解除《认购书》超过被上诉人的诉讼请求，违反“不告不理”原则。
由明晟、姜贺娜二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求。一审判决正确，请求维持原判。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为，上诉人与被上诉人签订《中瑞香水湾认购书》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。但双方在签订《商品房买卖合同》前就各方逾期付款和逾期交房承担违约金的数额等事项未达成一致意见，即双方对合同主要条款未达成一致意见，致使《商品房买卖合同》未能订立，双方均无过错和违约行为。因此被上诉人要求解除与上诉人签订的《中瑞香水湾认购书》和返还定金、预付款的请求合理，应予支持。上诉人提出已将《商品房买卖合同》在售楼处的显著位置进行公示，《认购书》明确约定认购方声明对所购房产之状况、环境、《商品房买卖合同》及其他交易条件充分了解并接受，被上诉人已签订《认购书》表明对该内容予以确认，未签订《商品房买卖合同》的过错在于被上诉人。经查，被上诉人在签订认购书时是否查看上诉人已公示的《商品房买卖合同》，并不能说明被上诉人已对合同的相关条款予以认可。同理，被上诉人签订《认购书》，也并不能说明被上诉人已对《商品房买卖合同》的相关条款予以认可。之所以双方另行约定时间签订合同，是需要双方对该合同中所应享有的权利、承担的义务予以全面了解，双方协商一致，才能订立《商品房买卖合同》。但双方在磋商过程中对合同主要条款未达成一致意见，致使合同未能订立，故上诉人的上诉理由本院不予采纳。上诉人提出一审法院判令解除《认购书》，违反“不告不理”的原则，经查，被上诉人在一审庭审过程中已增加了诉讼请求，请求解除双方所签订的《认购书》。此上诉理由不予采纳。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9400元（上诉人中瑞置业（大连）有限公司预交），由上诉人中瑞置业（大连）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫黎明
审 判 员 王 鹏
代理审判员 季 烨
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 耿 艳