广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗天法民四初字第229号
原告：栾松云，女，1949年10月19日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
原告：缪鹏程，男，1982年2月26日出生，汉族，福建省福安市赛歧山开发区。
原告：梁钰瑀，男，1984年4月19日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
原告：蔡效军，男，1969年9月29日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
原告：袁慰峰，男，1974年5月31日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
原告：葛楠，男，1962年10月30日出生，汉族，住广东省广州市白云区。
原告：何永红，男，1973年10月3日出生，汉族，住广东省从化市。
原告：罗有攀，男，1981年1月10日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
原告：何英平，男，1971年5月30日出生，汉族，住甘肃省临夏县。
原告：马国栋，男，1973年6月27日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
原告：刘穗朋，男，1952年6月18日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
原告：严剑慧，女，1990年8月13日出生，汉族，住广东省天河区。
原告：胡仲亮，男，1968年10月17日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
原告：王义智，男，1936年6月8日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
原告：柯列，男，1979年1月7日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
原告：梁梓林，女，1980年10月24日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
原告：骆翠玲，女，1983年1月23日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
原告：王永堂，男，1961年9月9日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
原告：沈洪涛，男，1970年11月29日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。
原告：彭力雄，男，1967年3月29日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。
原告：廖思东，男，1972年11月20日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。
原告：姚双鹏，男，1978年11月18日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
原告：薛宁，男，1975年7月31日出生，汉族，住沈阳市和平区。
原告：朱艳，女，1969年11月29日出生，汉族，住广州市海珠区。
原告：广州市设计院，住所地广州市天河区体育东横街3号设计大厦。
上述25名原告的共同代表人：栾松云、缪鹏程、梁钰瑀。
上述25名原告的共同委托代理人：黄少剑，系广东法制盛邦律师事务所律师。
被告：广州市天河科学园物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：陈奋强，董事长。
委托代理人：吴瀚、杜超龙，均系广东德良律师事务所律师。
第三人：广东太阳神集团有限公司，住所地东莞市黄江镇。
法定代表人：宋杰，总经理。
第三人：梁悦贞，女，1956年9月21日出生，住广州市荔湾区。
两第三人的共同委托代理人：吴瀚，系广东德良律师事务所律师。
原告栾松云、廖鹏程、梁钰瑀、蔡效军、袁慰峰、葛楠、何永红、罗有攀、何英平、马国栋、刘穗朋、严剑慧、胡仲亮、王义智、柯列、梁梓林、骆翠玲、王永堂、沈洪涛、彭力雄、廖思东、姚双鹏、薛宁、朱艳、广州市设计院诉被告广州市天河科学园物业管理有限公司及第三人广东太阳神集团有限公司、梁悦贞共有纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告栾松云、王永堂及25名原告的共同委托代理人黄少剑，被告广州市天河科学园物业管理有限公司及第三人广东太阳神集团有限公司、梁悦贞的共同委托代理人吴瀚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
25名原告诉称：本案23名原告于2009年在天河区人民法院购得拍卖的房产，并于之后入住，入住后得知被告是澳华楼的物业管理公司，于90年代开始管理澳华楼物业。被告于2009年年底提出不再管理澳华楼的物业，并于2010年3月正式退出澳华楼的管理行为，在被告管理澳华楼物业期间，出于管理方便，把建华路99号东边物业管理用房作为被告的办公室使用，被告于2010年3月退出澳华楼以后并未把东边物业管理用房退还给澳华楼业主，澳华楼业主曾多次和被告交涉、协商，希望被告早日交还物业管理用房给业主，直至2014年7月22日澳华楼业主与被告签订协议约定：被告应于9月30日把物业管理用房交还给澳华楼业主，但被告无视合同约定，直至今日也未交还物业管理用房给澳华楼业主。根据相关事实和法律规定，被告长期占用的东边物业管理用房应该归全体业主所拥有并支配使用，被告的行为已给业主利益造成了侵害，现25名原告主张被告退出物业管理用房合情合理合法，且被告理应赔偿占用公共设施多年的使用费给业主，使用费分配按照公摊面积的比例分配给业主，使用费参照当地的房租40元/平方米计算。故诉至法院，请求判令：1、被告退出天河区建华路99号、101号（澳华楼）二层物业管理房；2、被告支付2010年3月份起至退出前述物业管理房之日止的使用费给25名原告；3、本案受理费由被告承担。
被告广州市天河科学园物业管理有限公司辩称：不同意25名原告的诉讼请求。一、我方至今为止仍然为澳华楼中的部分业主提供供电服务和供电线路的维护，上述服务同样属于物业服务的范围，所以对物业管理房的使用是合理合法的。二、25名原告的人数及持有的产权面积均远远没有达到50%以上，并且澳华楼至今没有合法的业主委员会，故我方认为25名原告没有起诉资格，或者25名原告没有要求我方退出物业管理房的资格。三、澳华楼目前的多位业主以书面形式要求我方不得向未经合法选举产生的任何人交付物业管理用房，故我方只能按照目前的现状维持下去，待澳华楼产生合法的业主委员会后再移交。
第三人广东太阳神集团有限公司、梁悦贞共同述称：原、被告争议标的为澳华楼物业管理房，目前本案25名原告约持有澳华楼2500多平方米的产权，而第三人广东太阳神集团有限公司作为该物业业主之一，拥有2100平方米的产权，约占整体物业的25%；第三人梁悦贞作为该物业业主之一，拥有118.79平方米的产权。故在澳华楼未成立业主大会，也没有对案涉问题举行过业主会议的情况下，无论原、被告对该物业管理房作出任何处理，均会影响第三人的权益，故第三人申请参加本案诉讼。
经审理查明：因广东金中华通讯服务有限公司、广州新太新技术研究设计有限公司未履行已发生法律效力的（2005）穗证内经字第12791号公证书确定的义务，广东粤财投资控股有限公司向广州市中级人民法院申请执行，广州市中级人民法院审查后立案执行，并于2008年3月19日指定本院执行。因执行期间广东金中华通讯服务有限公司、广州新太新技术研究设计有限公司未履行义务，清偿欠款，本院于2009年11月23日作出（2008）天法执字第1581号民事裁定，依法将广州新太新技术研究设计有限公司（改制前名称为广州市新技术研究设计院）所有的位于天河高新技术开发区工业园内建华路3号B栋205房、206房、305房、602房、605房、606房、607房、702房、705房、706房、707房、802房、805房、806房、807房、902房、905房、906房、907房共二十套房产整体交付评估拍卖。经公开拍卖，上述房产由魏琨、蔡效军、沈洪涛、姚双鹏、朱艳、王永堂、栾松云、葛楠、缪鹏程、于乐、彭力雄、胡仲亮、何永红、马国栋、柯列、量钰瑀、何英平、薛宁以935万元共同竞投购得，故裁定上述二十套房产归上述买受人共同所有。
本案审理过程中，经本院向广州市国土资源和房屋管理局发函调查，该局于2015年4月7日出具穗国房协查（2015）67号复函称：“天河区建华路99号、101号”（以下简称“澳华楼”）由广州澳华房地产开发有限公司开发建设，已领取950258号预售证，整体未办理初始登记，部分小业主通过解决历史遗留办证途径办理了房地产权证。该楼的共有建筑面积包括1-9层梯间及天面梯间，首层电房、水泵房、二层物业管理房、大楼外半墙；其中二层物业管理房面积72.7625平方米，其面积已按《房产测量规范》要求纳入共有建筑面积范围并予以全幢分摊。并附该楼的预售备案情况表及产权登记情况表，显示原告袁慰峰、何英平、马国栋、梁钰瑀、姚双鹏、胡仲亮、柯列、蔡效军、王永堂、何永红、葛楠、沈洪涛、刘穗朋、罗有攀、严剑慧、廖思东、梁梓林、骆翠玲、朱艳均系位于天河高新技术开发区工业园内建华路3号B栋（过户地址：天河区建华路99号）部分房屋的产权人，原告缪鹏程、栾松云、薛宁、王义智及第三人广东太阳神集团有限公司均系位于天河高新技术开发区工业园内建华路3号B栋（过户地址：天河区建华路101号）部分房屋的产权人，原告广州市设计院系天河高新技术开发区工业园内建华路3号B栋701房（未过户）的预售登记买受人，第三人梁悦贞系天河高新技术开发区工业园内建华路3号B栋501房（未过户）的预售登记买受人。另该楼的产权人/预售登记买受人还包括广州市新技术研究设计院、广州新太集团有限公司、金鹏电子信息机器有限公司、中国人民建设银行广州市分行等。原告彭力雄称其在依据（2008）天法执字第1581号民事裁定取得天河高新技术开发区工业园内建华路3号B栋607房的产权后，尚未申请办理过户手续，故该房屋仍登记在广州市新技术研究设计院的名下。
25名原告称，被告曾是澳华楼的物业服务企业，后于2010年3月1日退出澳华楼的物业服务，被告在已非澳华楼的物业服务企业后仍一直占用澳华楼的物业管理房至今，损害了澳华楼全体业主的利益，故25名原告提起本案诉讼。
被告则称，其一直为澳华楼业主提供供电设施和供电服务，在2014年2月澳华楼使用永久用电以前，其为澳华楼业主提供商业用电和居民用电，其使用物业管理房是出于管理及供电的方便；而2014年2月以后，其仍为澳华楼部分业主提供商业用电，仍有使用物业管理房的需要，且澳华楼部分业主亦要求其在未成立合法的业主委员会之前不得将物业管理房交付没有合法资质的人，故目前物业管理房仍在被告的管理之下。被告为证明其上述主张，向本院提交了：1、第三人广东太阳神集团有限公司、梁悦贞及广州新太新技术研究设计有限公司、金鹏电子信息机器有限公司、广东建银金服投资有限公司向天园街道办事处出具的函件，函件主要内容为上述公司及个人确认自购买澳华楼物业以来，一直是由被告向澳华楼提供工业用电作为居民生活用电，为此被告一直使用位于澳华楼东边二楼的物业用房，上述公司及个人并无异议，现因魏坤等人要强行侵占全体业主共有的物业管理房，故请求街道办事处及居委会尽快组织、指导澳华楼业主成立合法的业主委员会，且在成立前，被告应维持物业管理房的现状，不得对该房屋进行其他处理，任何个人、组织亦无权接收澳华楼东侧二楼的管理用房。2、第三人广东太阳神集团有限公司于2013年11月3日向被告出具的《关于委托供电的函》，主要内容为第三人广东太阳神集团有限公司委托被告继续向其名下的澳华楼物业提供供电服务。3、澳华楼业主缴交电费及临时用电周转金的收款收据若干（复印件）。25名原告确认被告提供的证据1、2的真实性，但认为上述部分函件的出具人并非澳华楼业主，且再度证明被告只是为业主供电而非澳华楼的物业服务企业，另因被告提供的证据3为复印件，25名原告对其真实性不予确认，但认可被告在2014年2月前为澳华楼业主提供临时用电，在2014年2月以后为第三人广东太阳神集团有限公司提供商业用电的事实。
另原、被告确认，澳华楼至今未成立业主大会及业主委员会。但25名原告主张澳华楼现已成立自治小组履行小区物业管理职能，该自治小组还与第三人广东太阳神集团有限公司在广州市天河区天园街人民调解委员会的主持下就物业管理费、水费、公共维修公摊费等达成了调解协议，并提交了相应的《人民调解协议书》为证，被告称并不清楚澳华楼自治小组的情况，确认《人民调解协议书》的真实性，但主张该协议是第三人广东太阳神集团有限公司为正常经营才签订的。两第三人意见与被告一致。
又，25名原告提供了其称系被告总经理ＸＸ蓉与原告栾松云于2014年7月22日在广州市天河区天园街科韵社区居民委员会的主任廖年华见证下签订的《协议书》一份，该协议主要内容为：确认澳华楼欠被告电费41110元，暂由居委会代为保管；以9月30日为截止日期，被告退出建华路99号二楼东边用房，将该房交给居委会，同时居委会将暂为保管的此笔电费交付给被告；待被告退出以后，居委会转交该房给澳华楼业主等。被告确认该《协议书》的真实性，但主张ＸＸ蓉系未经授权签署上述协议，故只认可澳华楼尚欠被告4万多元电费的事实。
庭审中，25名原告称其代表澳华楼25户业主的意见，25户业主的专有部分面积占建筑物总面积的33.45%；被告则称其代表澳华楼5户业主的意见，5户业主的专有部分面积占建筑物总面积的45.01%；25名原告及被告共同确认，原、被告双方均不能代表澳华楼专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的意见。
本院认为：澳华楼二层物业管理房属澳华楼业主共有，业主对该共有部分享有共有和共同管理的权利。25名原告作为澳华楼业主，亦当然享有该物业管理房的共有和共同管理权。
被告现以其为澳华楼部分业主提供商业用电，且部分业主亦要求其管理物业管理房为由拒不退出物业管理房。本院认为，首先，被告并非澳华楼业主，依法不享有物业管理房的管理权；其次，被告仅为澳华楼部分业主提供商业用电，并非澳华楼的物业服务企业，其对物业管理房进行管理亦无事实依据；再者，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款“有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’”的规定可知，被告管理、使用物业管理房系属对澳华楼共有部分的利用、处分，应由澳华楼业主共同决定，且须经澳华楼专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，被告现确认其对物业管理房的管理、使用未取得澳华楼专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；综上，被告拒不退出物业管理房无事实及法律依据，已构成对物业管理房的擅自占用，侵害了澳华楼业主的共有权。在澳华楼未成立业主大会及业主委员会，澳华楼业主未就物业管理房的管理达成约定的情况下，澳华楼各业主均有权为全体业主利益行使其共有人的权利，要求被告停止侵害，退出物业管理房，故对25名原告要求被告退出物业管理房的诉讼请求，本院予以支持。
至于25名原告要求被告向其支付2010年3月份起至退出物业管理房之日止的使用费，本院认为，物业管理房的使用收益，系属前述规定中须澳华楼全体业主共同决定事项，各共有人不得单独为之，故在25名原告亦确认其不代表澳华楼专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主意见的情况下，25名原告以其个人名义要求被告直接向其支付使用费的理据不足，依法应予驳回。
综上所述，本院依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十六条、第九十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市天河科学园物业管理有限公司退出广州市天河区建华路99号、101号（澳华楼）二层物业管理房；
二、驳回原告栾松云、廖鹏程、梁钰瑀、蔡效军、袁慰峰、葛楠、何永红、罗有攀、何英平、马国栋、刘穗朋、严剑慧、胡仲亮、王义智、柯列、梁梓林、骆翠玲、王永堂、沈洪涛、彭力雄、廖思东、姚双鹏、薛宁、朱艳、广州市设计院的其他诉讼请求。
本案受理费3440元，由原告栾松云、廖鹏程、梁钰瑀、蔡效军、袁慰峰、葛楠、何永红、罗有攀、何英平、马国栋、刘穗朋、严剑慧、胡仲亮、王义智、柯列、梁梓林、骆翠玲、王永堂、沈洪涛、彭力雄、廖思东、姚双鹏、薛宁、朱艳、广州市设计院共同负担3340元，由被告广州市天河科学园物业管理有限公司负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈穗芳
人民陪审员 赖小玲
人民陪审员 肖致富
二〇一六年二月二十五日
本件核对与原本无异
书 记 员 蒲肖明
钟腾
本判决书于2016年 月 日送达