福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0503民初5731号
原告：中国建设银行股份有限公司泉州分行，住所地泉州市丰泽区丰泽街建行大厦，统一社会信用代码913505008561055558。
主要负责人：孙国强，该分行行长。
委托诉讼代理人：洪夏欣，该分行员工。
被告:董莉莉，女,1968年8月8日出生,汉族，住福建省泉州市丰泽区。
被告:傅培明,男,1965年7月13日出生,汉族，住福建省泉州市丰泽区。
被告:福建省润柏房地产开发有限公司，住所地泉州市丰泽区华大街道法花美社区324国道边，统一社会信用代码91350503572979947G。
法定代表人：苏文钦，该公司主要负责人。
委托诉讼代理人：陈仁锋，该公司职员。
原告中国建设银行股份有限公司泉州分行（以下简称建行泉州分行）与被告董莉莉、傅培明、福建省润柏房地产开发有限公司（以下简称润柏公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行泉州分行的委托诉讼代理人洪夏欣、被告润柏公司的委托诉讼代理人陈仁锋到庭参加诉讼，被告董莉莉、傅培明经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
建行泉州分行向本院提出诉讼请求：1、解除建行泉州分行与董莉莉、傅培明签订的编号为350656808-2032-20140484207号借款合同；2、判令董莉莉、傅培明归还建行泉州分行借款本金764059.13元借款本金及相应利息、罚息，截至2016年7月5日拖欠利息及罚息共计10130.46元(利息及罚息计至实际还款日止)；3、判令建行泉州分行对董莉莉、傅培明提供的抵押物享有优先受偿权；4、判令润柏公司对上述债务承担连带保证责任；5、本案诉讼费及建行泉州分行为实现债权而支出的其它费用由董莉莉、傅培明、润柏公司承担。事实与理由：2014年4月30日董莉莉、傅培明因购买丰泽区城东街道华大社区润柏.大都会地上商业部分商铺办公03号房产资金不足向建行泉州分行申请个人商用房贷款人民币捌拾柒万陆仟元整,期限10年。经建行泉州分行于2014年7月17日审批通过，建行泉州分行于2014年7月17日与董莉莉、傅培明、润柏公司签订了编号为350656808-2032-20140484207合同签订后并于2014年7月25日办理抵押登记手续。按合同约定，建行泉州分行于2014年8月6日如约将合同款项划入售房单位润柏公司账号内，同时润柏公司为董莉莉、傅培明的借款本息等有关费用提供连带责任保证。该笔贷款期限自2014年8月6日起至2024年8月6日止。2012年建行泉州分行与润柏公司签订了编号为2012年建鲤房贷最高额保字第009号的《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》，合同约定润柏公司提供连带责任保证。当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论保证人对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），建行泉州分行均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任。该保证所担保的债权是指贷款人向债务人发放个人住房贷款形成的一系列债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利及罚息）、违约金、赔偿金和乙方为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。但合同签订至今，董莉莉、傅培明其主客观原因未按期足额还贷,已连续拖欠1期并累计拖欠16期贷款，截至2016年7月5日，被告董莉莉、傅培明尚欠本金764059.13元、利息及罚息10130.46元。(该笔贷款于2016年5月31日还款50224.36元,系建行泉州分行通过要求开发商承担连带责任保证责任并通过扣划房地产开发商帐户资金代偿,并非借款人主动还款)。虽经建行泉州分行多次催告仍未归还。根据建行泉州分行与董莉莉、傅培明签订的《个人住房借款合同》第十六条及第十七条的约定，不按合同约定按时足额偿还借款本息及其他应付款项已构成违约，贷款人有权解除与董莉莉、傅培明的借贷关系，同时有权宣布借款立即到期，要求立即清偿借款本息及相关费用。同时对提供的抵押担保物享有优先受偿权，润柏公司应根据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定承担连带清偿责任。
润柏公司辩称：一、润柏公司同意承担阶段性连带保证责任。担保期限自抵押人已经办妥抵押财产权证等相关的权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交货款人核对无误、收执之日；二、润柏公司同意建行泉州分行对涉案的房产享有优先受偿权。抵押物房产已经于2016年2月5日达到办理房屋产权证登记条件，多次催告办理相关手续，因董莉莉、傅培明怠于办理，请求法院要求董莉莉、傅培明协助建行泉州分行限期内办理完成抵押登记手续或者董莉莉、傅培明逾期未办理的，建行泉州分行有权对以上的房屋拍卖、变卖所得价款对其主债权优先受偿；三、建行泉州分行已经要求润柏承担连带保证责任，并通过扣划帐户资金已经支付了116885.54元；四、润柏公司承担连带保证责任后，就拍卖变卖的款项优先受偿权后尚有的余款有优先受偿权，受偿不足的有权继续向董莉莉、傅培明追偿。
董莉莉、傅培明未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，包括营业执照、组织机构代码证，身份证复印件、结婚证复印件，《个人住房借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单及贷款账户管理一览表等，本院组织当事人进行了证据交换和质证，建行泉州分行及润柏公司对对方提供的证据均未异议，本院予以确认并在卷佐证。董莉莉、傅培明未提供任何书面证据及质证意见，视为放弃对建行泉州分行主张的事实抗辩及举证、质证等权利。
经审理查明，本案房产于2014年7月25日办理预告抵押登记，除此之外，本院经审理查明的事实与建行泉州分行的陈述一致。另查明，起诉后董莉莉、傅培明未还款，截至2017年2月8日董莉莉、傅培明尚欠建行泉州分行借款本金764059.13元，利息、罚息及复利32621.34元。润柏公司已代董莉莉、傅培明向建行泉州分行垫付借款116885.54元。
本院认为，本案《个人住房借款合同》及2012年建鲤房贷最高额保字第009号的《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同的约定履行相应的权利义务。借款合同签订后，建行泉州分行依约发放贷款，董莉莉、傅培明未能依约还款付息，其行为已构成违约。截至2017年2月8日，董莉莉、傅培明尚欠建行泉州分行借款本金764059.13元、利息、罚息及复利32621.34元，现建行泉州分行依据合同要求解除其与董莉莉、傅培明签订的《个人住房借款合同》并要求偿还尚欠的借款本金及相应的利息、罚息，本院予以支持。润柏公司自愿为董莉莉、傅培明的上述借款提供阶段性连带保证，意思表示真实，其保证方式、期限、范围明确，保证合法有效，根据《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》第四条第（二）项约定，润柏公司自建行泉州分行与董莉莉、傅培明签订借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日对董莉莉、傅培明的上述借款承担连带保证责任，现建行泉州分行在保证期限内向润柏公司主张权利，应予支持。另，建行泉州分行主张其对董莉莉、傅培明提供的抵押物享有优先受偿权，但该抵押物的产权证尚未办理，即房屋所有权并未转移至董莉莉、傅培明名下，双方办理的系预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，建行泉州分行据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对诉争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，本案抵押权并未设立。建行泉州分行依据预购商品房抵押权预告登记，主张对抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。建行泉州分行应在办理正式抵押登记后再行主张优先受偿权。董莉莉、傅培明、润柏公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司泉州分行与被告董莉莉、傅培明于2014年7月17日签订的编号为350656808-2032-20140484207《个人住房借款合同》；
二、被告董莉莉、傅培明应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司泉州分行借款本金764059.13元及截至2017年2月8日的利息、罚息、复利计32621.34元，并支付自2017年2月9日起至款项付清之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及编号为350656808-2032-20140484207《个人住房借款合同》约定计算的利息、罚息；
三、被告福建省润柏房地产开发有限公司应对董莉莉、傅培明的上述债务承担连带清偿责任；其在承担保证责任后，有权向董莉莉、傅培明追偿；
四、被告福建省润柏房地产开发有限公司有权就其已代被告董莉莉、傅培明向原告中国建设银行股份有限公司泉州分行偿还的款项116885.54元向被告董莉莉、傅培明追偿；
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司泉州分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12560元，由董莉莉、傅培明、福建省润柏房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 杨 伟
代理审判员 谢燕玉
代理审判员 魏鋆妮
二〇一七年四月十一日
书 记 员 黄小青
附注所引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条第一款本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。