湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1202民初428号原告：艾效维，男，汉族，1973年7月5日出生。原告：易婷，女，汉族，1975年6月4日出生。两原告共同委托诉讼代理人：向志刚（特别授权），湖南世勤律师事务所律师。被告：怀化好安居房地产开发有限公司，公司住所地：怀化市鹤城区迎丰西路178号。法定代表人：龙宪忠。委托诉讼代理人：丁健（特别授权），湖南五溪律师事务所律师。被告：肖玉君，女，汉族，1970年12月22日出生。原告艾效维、易婷诉被告肖玉君、怀化好安居房地产开发有限公司（以下简称怀化好安居公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告艾效维及两原告共同委托诉讼代理人向志刚、被告怀化好安居公司委托诉讼代理人丁健到庭参加诉讼，被告肖玉君经本院传票传唤拒不到庭。本案现已审理终结。原告艾效维、易婷向本院提出诉讼请求：一、判令被告怀化好安居公司与原告易婷签订的《商品房买卖合同》有效，立即交付原告所购买的新天地城市广场第40幢第1层147号门面房屋；并立即为原告所购买的新天地城市广场第40幢第1层147号门面房屋办理网签、预告登记手续及不动产权属证书；二、判令被告怀化好安居公司与被告肖玉君签订的商品房买卖合同无效，并立即解除肖玉君名下147号门面房屋的网签及预告登记手续。三、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。庭审后，原告撤回了诉讼请求第一项中的“立即交付原告所购买的新天地城市广场第40幢第1层147号门面房屋”及第二项诉讼请求。事实与理由：因怀化好安居公司截止至2014年7月尚欠易婷、艾效维夫妇借款本金6，160，000元及利息448，999元，共计6，608，999元未能偿还，经原告易婷、艾效维夫妇与被告协商一致，同意用被告怀化好安居公司开发的新天地城市广场第40幢第1层147号门面房屋出售给原告易婷、艾效维夫妇，共抵偿易婷、艾效维夫妇的借款本金1，157，463元及利息448，999元共计1，606，462元。另，双方一致同意用被告怀化好安居公司开发的新天地城市广场的第40幢第1层151号门面房屋出售给原告指定的购买人王婧媛，共抵偿易婷、艾效维夫妇的借款2，053，302元；用被告怀化好安居公司开发的新天地城市广场的第40幢第1层152号门面房屋出售给原告指定的购买人余丰海，共抵偿易婷、艾效维夫妇的借款1，405，800元；用被告怀化好安居公司开发的新天地城市广场的第40幢第1层153号门面房屋出售给原告指定的购买人禹哲昀，共抵偿易婷、艾效维夫妇的借款1，543，435元。2014年8月1日，原告易婷、艾效维夫妇与被告怀化好安居公司签署《商品房买卖合同》一份，合同约定怀化好安居公司将其开发的新天地城市广场第40幢第1层147号门面房屋出售给原告易婷、艾效维夫妇，并登记在原告易婷名下。付款方式约定以被告所欠原告易婷、艾效维夫妇的借款本金及利息充抵相应的购房款，同时约定被告怀化好安居公司需在2014年8月30日前向原告易婷交付房屋并于2016年12月30日前办理好房屋权属证书。被告分别与原告易婷及其指定的购买人签署合同后，被告没有向原告艾效维、易婷及指定的购买人交付房屋，也没有为原告艾效维、易婷及指定的购买人办理房屋网签、预告登记手续及不动产权属证书。经原告了解被告已将原告所购买的上述房产预告登记在被告肖玉君名下，原告多次催促被告按合同约定履行交付及办证义务，被告至今未履行其应尽的义务。为了维护原告的合法权益，特提起诉请，请求法院支持原告的诉讼请求。被告怀化好安居公司辩称：一、原告与被告签订的商品房买卖合同是公司原法定代表人谢东海私自签订的，当时被告的其他股东并不知情；二、原告认为与被告在2014年7月存在债权债务关系，被告欠本金与利息共计陆佰万元不是事实，原告与被告怀化好安居公司只存在一笔债权债务，该债权债务关系已经起诉，法院并作出判决，标的是叁佰万元，剩下肆拾万元本金及利息未偿还，原告以不存在借款本金陆佰万元抵偿购房款，没有事实依据，综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。被告肖玉君未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告艾效维与被告之间的借贷关系。原告艾效维经与被告原法定代表人谢东海合意，被告向原告艾效维借款用于新天地城市广场项目开发，2010年12月20日至2014年4月1日期间，原告艾效维以转账方式及委托他人(李乔明、王伯福、梁燕群、王爱华)转账方式将借款分多次转入被告公司账户、被告原法定代表人谢东海指定的其个人账户、被告财务人员向红艳账户内(有银行转账或存款凭据证实)，2013年12月20日，原告艾效维与被告就2010年12月20日的借款进行了换据，并由被告出具了借据1份，载明“今借到艾效维人民币壹佰万元整，利息按月息百分之叁计算”，该借据有被告原法定代表人谢东海签字并加盖了被告单位公章。2014年4月1日，被告又向原告出具了借据1份，载明“今借到艾效维人民币伍佰壹拾陆万元整，利息按月息百分之叁计算，按季付息”，该借据加盖了被告单位公章，并有被告原法定代表人谢东海、被告现法定代表人龙宪忠及股东蒋芷安的签名，庭审中对上述借据借款事实被告原法定代表人谢东海、王伯福、王爱华、梁燕群、李乔明当庭作证予以证实。同时，根据被告全体股东于2014年7月1日的《股东会决议》，也证实被告因建设经营新天地城市广场项目通过股东谢东海联系的尚欠原告艾效维的借款本金516万元，证人谢东海陈述在股东会决议时漏计了2013年的借款100万元，故结合原告的借据、转账记录、证人谢东海等人的证言，艾效维与被告之间借贷关系成立，本院予以认定；2、关于《商品房买卖合同》之真实性。2014年8月1日，原告易婷及王婧媛、余丰海、禹哲昀4人分别与被告签订《商品房买卖合同》，当日被告怀化好安居公司出具分别向4人出具收据，收据分别记载“收到易婷购新天地40栋一层147号商铺款1，606，462元”、“收到王婧媛购新天地40栋一层151号商铺款2，053，302元”、“收到余丰海购新天地40栋一层152号商铺款1，405，800元”、“收到禹哲昀购新天地40栋一层153商铺款1，543，435元”，并均备注“公司借艾效维借款抵房款”。2014年7月1日，被告怀化好安居公司股东会决议，该决议记载其公司决定以本公司现有房产作价清偿借款。上述证据相互印证，原告易婷与被告怀化好安居公司之间的房屋买卖关系成立，原告易婷以被告怀化好安居公司所欠原告艾效维借款冲抵购房款，故本案所涉《商品房买卖合同》的真实性本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告艾效维经与被告原法定代表人谢东海合意，被告向原告艾效维借款用于新天地城市广场项目开发，2010年12月20日至2014年4月1日期间，原告艾效维以转账方式及委托他人(李乔明、王伯福、梁燕群、王爱华)转账方式将借款分多次转入被告公司账户、被告原法定代表人谢东海指定的其个人账户、被告财务人员向红艳账户内。2013年12月20日，原告艾效维与被告就2010年12月20日的借款进行换据，并由被告出具了借据1份，载明“今借到艾效维人民币壹佰万元整，利息按月息百分之叁计算”，该借据有被告原法定代表人谢东海签字并加盖了被告单位公章（2010年12月20日艾效维转账给被告怀化好安居公司账户的转账凭证予以佐证）。2014年4月1日，被告又向原告出具借据1份，载明“今借到艾效维人民币伍佰壹拾陆万元整，利息按月息百分之叁计算，按季付息”，该借据加盖了被告单位公章，并有被告原法定代表人谢东海、被告现法定代表人龙宪忠及股东蒋芷安的签名（李乔明、王伯福、梁燕群、王爱华的转账凭证予以佐证）。2014年7月1日，被告全体股东谢东海、龙宪忠、蒋芷安召开股东会并形成《股东会决议》，该《股东会决议》涉及本案的主要内容为：“……本次会议经公司股东会表决通过，且经全体股东核算以后确认的尚未偿还债权债务决定：一、公司因建设经营新天地城市广场项目通过股东谢东海联系分别向艾效维借款本金516万元、……共计借款本金5187.5万元。同意以公司现有房产作价清偿……。具体房产明细见详单。四、公司将房产作价抵偿给出借人后，公司同意出借人可将抵偿的房产自行处置给筹资人或自行销售，公司按出借人提供的名单办理房产产权手续，上述房产办理产权手续时按正常购房户对待，……”。根据原告艾效维对房屋购买人的指定，被告于2014年8月1日以作价清偿的方式，与原告易婷签订《商品房买卖合同》，被告将其开发的“新天地城市广场”项目的商铺出售给原告易婷，合同约定：怀化好安居公司将其开发的第40栋第一层147号商铺出售给易婷，单价每平方米26，650元，总价1，606，462元，签合同时付清房款，被告怀化好安居公司应在2014年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付易婷使用，交付时该商品房已综合完工。同时约定被告怀化好安居公司需在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在2016年12月30日前取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。合同签订当日被告怀化好安居公司向原告易婷出具以艾效维借款抵1，606，462元房款的收条。另查明，被告怀化好安居房地产开发有限公司成立于2003年1月27日，至2014年8月19日前的法定代表人为谢东海，2014年8月19日至今的法定代表人为龙宪忠。再查明，艾效维诉被告怀化好安居公司的（2015）怀鹤民二初字第279号民事判决书记载该案涉及的借贷金额为300万元，出借方式为分别汇入被告指定的孙凯文账户160万元、贺战勇账户140万元。本院认为：被告怀化好安居房地产开发有限公司自2003年1月27日成立，至2014年8月19日之前的法定代表人为谢东海，而法定代表人是法人的法人机关，对内可形成法人意思，对外代表法人作出或者接受意思表示，且2014年7月1日被告全体股东谢东海、龙宪忠、蒋芷安召开股东会并形成《股东会决议》，亦确认了被告尚欠原告艾效维借款，结合原告艾效维的借据、转账记录及证人谢东海等人的证言，本院对被告与原告艾效维之间的借贷关系予以认定。被告经全体股东会议决议以自有房产作价抵偿所欠原告艾效维借款，并经与原告艾效维等协商一致，以原告易婷所购商铺款抵扣被告尚欠艾效维的借款，原、被告并签订《商品房买卖合同》，对买卖双方的权利义务进行约定，上述民事行为系原、被告自愿将借款转化为商品房买卖关系中的购房款，达到实际履行《商品房买卖合同》的目的，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规禁止性规定，合法有效，本院予以认定，双方均应按合同约定诚实履行各自义务。被告与原告易婷签订《商品房买卖合同》后，于《商品房买卖合同》签订之日给原告开具了收取购房款的收据，收据上载明“公司借艾效维借款抵房款”，故被告与艾效维之间相应金额的民间借贷合同关系于《商品房买卖合同》签订之日终止，双方的权利义务归于消灭，同时，被告与原告易婷之间的商品房买卖合同关系成立。原、被告双方签订并依法成立的《商品房买卖合同》，各方当事人均应依约全面适当履行。双方合同中第十五条关于产权登记约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，故被告有按合同约定履行协助办证的义务。被告怀化好安居公司提出其未收到艾效维的借款以及《商品房买卖合同》的签订系被告原法定代表人谢东海利用职权所为，被告与艾效维只存在一笔已起诉的300万元债务的抗辩，根据原告所提供的转账凭证、借据、证人证言、被告股东会决议及被告提供的（2015）怀鹤民二初字第279号民事判决书，足以证实被告向艾效维借款不止300万元以及被告认可借贷关系和决定以房抵债的事实，故被告的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第三十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告怀化好安居房地产开发有限公司与原告易婷于2014年8月1日签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告怀化好安居房地产开发有限公司于本判决生效后30日内将办理原告易婷购买的新天地城市广场第40栋第一层147号商铺的权属登记中需由出卖方提供的资料，报产权登记机关备案。案件受理费80元，由被告怀化好安居房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  陈艳君人民陪审员  向绪平人民陪审员  朱达和二〇一八年五月三十一日代理书记员  李一君附法律条文：1、《中华人民共和国民法通则》第三十八条依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人，是法人的法定代表人。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《最高人民法院》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。