黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑06民终725号
上诉人（原审被告）李秀兰，女，汉族，1964年3月15日出生，无职业。
委托代理人张玉玲，黑龙江欲凌律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）大庆铭华物业管理有限公司，住所地黑龙江省大庆市红岗区解放村萨大路西侧商服楼3-11。组织机构代码66386274-4。
法定代表人武传锐，该公司总经理。
委托代理人李俊发，男，汉族，1951年2月7日出生，该公司员工。
上诉人李秀兰因与被上诉人大庆铭华物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2015）萨商初字第24号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月28日受理案件后，依法组成合议庭，于2016年3月4日公开开庭进行了审理。上诉人李秀兰委托代理人张玉玲、被上诉人大庆铭华物业管理有限公司委托代理人李俊发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2011年，原告大庆铭华物业管理有限公司入驻万峰综合大市场提供物业服务。2013年2月4日，原告大庆铭华物业管理有限公司与大庆市万峰综合大市场业主委员会签订物业服务合同。合同约定原告大庆铭华物业管理有限公司负责小区房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间等相关的物业服务内容。约定每平米每年服务费12元。被告李秀兰作为业主入住万峰大市场10号楼19门，被告李秀兰拖欠自2012年10月1日至2014年2月4日物业费。被告李秀兰的房屋是10号楼19门，面积111.18平。欠费时间2012年10月1日至2013年9月30日，收费标准12元每年。111.18平×12元每平÷365天×365天=1334元。2013年10月1日至2014年2月4日，收费标准12元每年，111.18平×12元每平÷365天×127天=464元。两次合计1798元。此款原告大庆铭华物业管理有限公司多次索要未果，故原告大庆铭华物业管理有限公司起诉至法院，要求判令被告李秀兰给付物业费1798元，诉讼费由被告李秀兰承担。
原审认为，本案系物业服务合同纠纷。原告大庆铭华物业管理有限公司入驻万峰综合大市场提供物业服务，并与大庆市万峰综合大市场业主委员会续签了物业服务合同。物业服务合同系双方真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。被告李秀兰作为小区业主，接受了原告大庆铭华物业管理有限公司的物业管理服务，理应向原告大庆铭华物业管理有限公司缴纳物业管理费。原告大庆铭华物业管理有限公司要求被告李秀兰交付物业费1798元的诉讼请求事实清楚、证据充分，本院予以支持。被告李秀兰辩解被告李秀兰的房子一直空着没有出租出去，冬天下大雪的时候清雪不及时，被告李秀兰向租户赔偿1500元，没有提出反诉，故本院不予采信。依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《物业管理条例》第七条之规定，判决：被告李秀兰于本判决生效后一次性给付原告大庆铭华物业管理有限公司物业费1798元。案件受理费50元，由被告李秀兰负担。
上诉人李秀兰上诉称，一、被上诉人违背其承诺，随意增收物业费，被上诉人在《大庆铭华物业公司在万峰综合大市场前期物业服务情况说明汇报》的第三项载明：我公司按照一级物业服务标准开展9项物业服务，按三级物业服务标准收取物业服务费（0.735／月／平方米）。二、被上诉人没有完全履行合同，应按合同约定扣减相应的物业费。三、被上诉人在为业主提供物业服务期间，所开展的服务项目的服务质量没有达到其承诺的一级物业服务标准，甚至连三级物业服务标准都没有达到。四、被上诉人一直没有取得物业收费许可证，因此，被上诉人虽然提供了部分物业服务项目，但其依法只能按无资质的来收取劳务费，无权收取物业服务费，也不能从中获取利润。综前所述，原审判决认定事实错误，适用法律不当，故上诉人上诉请求二审法院：一、撤销黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2015）萨商初字第24号民事判决，依法驳回原审原告诉讼请求中1798元中1211元（不服金额为1211元）或将本案发回重审；二、上诉费由被上诉人承担。
被上诉人大庆铭华物业管理有限公司答辩称，一、原审判决事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，并无不当，上诉人上诉理由不能成立，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。二、万峰大市场工程指挥部与被上诉人之间签订的前期物业合同是双方真实性意思表示，具有法律效力。万峰综合大市场业主委员会与被上诉人签订的物业合同也是双方真实意思表示，这两份合同对全体业主具有约束力，被上诉人依据合同规定，履行了物业合同义务，上诉人依法应承担物业费用。三、上诉人所提收费许可问题，依据国家规定，商服类物业服务合同不需要物业收费许可证，国务院已明令取消了物业服务收费许可制度。四、被上诉人已经履行物业服务合同义务，依法应该收取物业服务费用。
二审期间，上诉人李秀兰向本院提供如下新的证据：
一、市政府领导来信办理单（提交复印件）；欲证明，因为被上诉人的服务不达标，上诉人多次向有关部门反映，市政府领导通过萨尔图区城管局督办被上诉人完善服务。被上诉人大庆铭华物业管理有限公司质证称，对证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，这份证据批转日期是2014年6月27日，这份证据与本案无关，铭华物业已经退出了万峰综合大市场，退出后向政府打的报告，所以不能作为认定案件的证据。本院认为，该份证据所证实的内容并非本案诉争期间内的物业服务，与本案不具有法律上的关联性，无法证明上诉人欲证明的问题，故本院不予采信。
二、2011年6月28日前期物业招投标的会议纪要一份（经与原件核对无异议后提交复印件）；欲证明，2011年6月28日在万峰大市场综合指挥部召开了万峰大市场前期选聘物业公司招标会，结果是众城物业以17票中标。被上诉人大庆铭华物业管理有限公司质证称，对该份证据的真实性及证明问题均有异议，这份证据没有反映出被上诉人的人员参加招投标会，与上诉人所表述的不符。在原审中没有出现该证据，对于本案来讲，这份证据不属于案件的新证据，不能作为认定案件事实证据的使用。本院认为，该份证据仅能证明万峰大市场曾召开招投标会，与本案物业服务合同及物业服务是否达标无法律上的关联性，故本院不予采信。
三、2011年7月4日被上诉人给万峰综合大市场前期物业服务情况说明汇报（经与原件核对无异议后退回复印件）；欲证明，被上诉人认可按三级物业服务标准收取物业服务费。被上诉人大庆铭华物业管理有限公司质证称，对该份证据的真实性及证明问题均没有异议，需要说明的是被上诉人按照情况汇报的标准收取的物业费，并且提供了相应的服务。本院认为，该份证据为被上诉人出具，并加盖公章，真实性、合法性得以确认，是被上诉人向万峰综合大市场做出的收费标准承诺，乃本案业主应当缴纳的物业费数额的计算依据，故本院予以采信。
四、被上诉人物业服务不达标和有些项目没有服务的相关证据10份（经与原件核对无异议后提交复印件）。欲证明，被上诉人物业服务不达标和有些项目没有服务。被上诉人大庆铭华物业管理有限公司质证称，对该组证据的真实性及证明问题均有异议，无法认定该组证据的签字人是否是被上诉人的职工，该组证据与本案无关联性，上诉人与被上诉人形成了物业服务合同，是双方需要履行的。该组证据是万峰综合大市场业主委员会与铭华物业之间就物业服务过程中出现的问题包括施工存在的问题往来的函件不属于本案审理范围，不能作为认定物业服务合同的证据。本院认为，该组证据为万峰综合大市场单方出具，其真实性、合法性无法核实，故本院不予采信。
二审期间，被上诉人大庆铭华物业管理有限公司未向本院提供新的证据。
基于原审及二审期间各方举证、质证意见及诉辩意见，本院查明，2011年7月4日，被上诉人大庆铭华物业管理有限公司向万峰综合大市场出具《大庆铭华物业公司在万峰综合大市场前期物业服务情况说明汇报》一份，其中，被上诉人承诺按照一级物业服务标准开展9项物业服务，按三级物业服务标准收取物业服务费（0.735／月／平方米）。本院查明的其他法律事实与原审一致。
本院认为，被上诉人大庆铭华物业管理有限公司分别与大庆市万峰综合大市场工程指挥部、大庆市万峰综合大市场业主委员会签订了前期物业服务合同和物业服务合同，并向万峰综合大市场提供了物业服务，应当按约定收取相应业主的物业服务费。被上诉人是否办理收费许可证法院对此并没有监管权，上诉人主张被上诉人没有收费许可证而拒绝交纳物业费，本院不予支持。2011年7月4日，被上诉人向万峰综合大市场出具《大庆铭华物业公司在万峰综合大市场前期物业服务情况说明汇报》一份，承诺前期物业服务按三级物业服务标准收取物业服务费，即0.735／月／平方米。2013年2月4日，被上诉人与万峰综合大市场签订正式的物业服务合同，约定物业服务费按12元／年／平方米计算。即被上诉人应当收取的物业服务费数额，2013年2月4日以前为0.735／月／平方米，2013年2月4日以后为12元／年／平方米。
上诉人李秀兰所有房屋为10号楼19门，面积111.18平方米，其未交纳物业服务费期间为2012年10月1日至2014年2月4日。因此，2012年10月1日至2013年2月3日期间的物业服务费为：111.18平方米×4个月×0.735／月／平方米=326.87元；2013年2月4日至2014年2月4日的物业服务费为：111.18平方米×1年×12／年／平方米=1334.16元。故上诉人应当向被上诉人支付拖欠的物业费总额为1661.03元。上诉人李秀兰称被上诉人未完全履行合同，服务质量不达标，应扣减物业费的上诉理由，而上诉人未向本院提供充分的证据证实其主张成立，故本院不予支持。因此，上诉人李秀兰的上诉理由部分成立，其上诉请求，本院部分予以支持。
综上，二审期间上诉人李秀兰向本院提供了新的证据，导致原审判决认定基本事实部分有误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、变更黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2015）萨商初字第24号民事判决判项中“1798元”为“1661.03元”；
二、驳回原审原告大庆铭华物业管理有限公司的其他诉讼请求。
二审案件受理费50元，由上诉人李秀兰负担45元，由被上诉人大庆铭华物业管理有限公司负担5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张智源
审 判 员 赵 楠
代理审判员 张和平
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 李美鸥