江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终11340号上诉人（原审原告）：戴兰琴，女，1964年5月1日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：李彤，江苏仕达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张杰，男，1961年10月23日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：张留洋，男，1984年11月12日出生，住河南省永城市。系张杰儿子。被上诉人（原审被告）：刘建华，男，1963年6月2日出生，汉族，户籍地安徽省涡阳县，现住江苏省昆山市。上诉人戴兰琴因与被上诉人张杰、刘建华房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初12176号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人戴兰琴上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审认定张杰不欠戴兰琴购房款不符合客观事实。2015年12月29日签订的房地产买卖契约，两份合同载明的购房定金54万元不是最终的交易价格。2004年8月3日，戴兰琴丈夫徐凤明与张杰签订协议，约定徐凤明出卖拆迁房屋两套给张杰。后因徐凤明的房屋未拆迁，徐凤明从同村的徐惠祖处购得的新浦花园7号楼306室（现为406室）以及附属自行车库，以原价248760元转卖给张杰，从李福林处购得新浦花园11号楼205室（现为305室）以及附属自行车库，以原价210000元转卖给刘建华，并分别签订了《房地产买卖契约》。后张杰又提出要三个汽车库，徐凤明将自己的汽车库拆迁名额以及从案外人处取得的两个汽车库名额转让给张杰。后因张杰、刘建华未交付汽车库相关费用，其中两个汽车库被政府收回，张杰实际上取得了306室房产及附属自行车库和7号楼8号汽车库。对争议的7号楼7号汽车库张杰既没有实际取得，也没有支付对价。现法院生效判决书判决戴兰琴返张杰还7号楼7号汽车库的对价，则张杰还需支付房屋尾款58120元。被上诉人张杰、刘建华答辩称：服从一审判决。原审原告戴兰琴向一审法院起诉请求：1、张杰支付新浦花园7号楼306室房屋以及两个汽车库和一个自行车库的尾款，刘建华支付新浦花园11号楼205室房屋以及9号汽车库和一个自行车库的尾款，两项金额合计59635元；2、诉讼费用由张杰、刘建华承担。一审法院认定以下事实：一、徐凤明与张杰于2004年8月3日签订《协议》一份，载明：徐凤明卖给张杰房屋两套（裕元电子内7号楼西侧203、204），面积每套106平方米，双方协定每平方米为2000元，首付订金10万，徐凤明必须协助张杰办理全部手续，房产权归张杰所有，无论市场发生任何变化，双方不得违约。2005年12月29日，徐凤明、戴兰琴（甲方、卖方）与张杰（乙方、买方）签订《房地产买卖契约》一份，约定：“由于甲方已收到乙方预付的购房定金”30万元，故甲方自愿将本市新浦花园动迁小区7号楼306室、7号楼7、8号汽车库及自行车库出售给乙方；契约第（二）项载明：双方议定上述房地产成交价格“大写元整”，乙方应在甲方将该房地产权证过户到乙方名下时将押金（购房余款）全部付清给甲方，购房余款“元正”（注：前述两栏均为空白）。当天，徐凤明、戴兰琴（甲方、卖方）与刘建华（乙方、买方；注：系张杰亲戚）签订《房地产买卖契约》一份，约定：“由于甲方已收到乙方预付的购房定金”24万元，故甲方自愿将上述小区11号楼205室、15号楼9号汽车库及自行车库出售给乙方；契约第（二）项载明情况与上述第一份契约相同。上述两份契约签订后，徐凤明、戴兰琴实际向买方交付了该小区两套房屋、两个自行车库及一个汽车库，即：向张杰交付了7号楼406室、一个自行车库和一个汽车库的钥匙；向刘建华交付了11号楼305室、一个自行车库，就15号楼9号汽车库未实际交付。二、2008年11月25日，徐凤明与张杰签订《协议》一份，确认徐凤明应将涉案小区7号楼底7#、8#两个汽车库出售于张杰，按实际平方和政府定价总计129360元，已付121047元，尚欠8313元，余款交钥匙前付清。因徐凤明、戴兰琴仅向张杰交付一个汽车库且未协助办理产权过户手续，张杰遂起诉要求徐凤明、戴兰琴协助办理该交付车库的产权过户手续并归还未交付车库的购房款。后该案经苏州市中级人民法院二审终审，现已生效。现戴兰琴认为：张杰的房屋（包括自行车库和两个汽车库）价值378296元，刘建华的房屋（包括自行车库）价值211339元，合计589635元（以政府定价×面积计得），张杰、刘建华实际仅支付53万元，尚结欠购房尾款59635元未付，遂起诉。庭审中，张杰、刘建华对实际交付金额合计53万元没有异议，称因徐凤明之前欠张杰1万元借款未还，双方协商将该1万元金额在购房款中予以抵销，契约中也确认收到54万元购房款，且交易价格应以契约约定而非政府定价为准，故认为不欠戴兰琴购房款。上述事实，有房地产买卖契约、协议、（2017）苏05民终2690号民事判决书以及双方当事人的庭审陈述予以证实，一审法院予以确认并在卷佐证。至于戴兰琴提交的其与案外人徐惠祖签订的《房屋买卖协议书》，张杰、刘建华表示对签订过程不知情，一审法院认为，该书证系戴兰琴与他人之间对房屋交易及结算价格的约定凭证，与涉案房屋交易系两个独立的交易过程，不当然具有关联性，故一审法院对该证据的证明效力不予认可。一审法院认为，戴兰琴夫妇与张杰、刘建华分别签订的《房地产买卖契约》合法有效，双方均应按约履行。本案争议焦点在于：两份合同载明的“购房定金”合计54万元是定金金额还是最终的交易价格。第一，从文义本身来看，作“定金”理解并无歧义；第二，结合上下文义来看，由于合同“成交价格”和“购房余款”一栏系空白，结合合同中关于“乙方应在甲方将该房地产权证过户到乙方名下时将押金（购房余款）全部付清给甲方”的条款，而双方于产权过户时除54万元外未再进行任何结算，故张杰、刘建华辩解54万元就是最终交易价格的意见与双方的合同约定和履约经过能够相互印证；第三，从金额本身来看，对比合同订立时本市二手房交易的市场价格或政府定价来看，戴兰琴和张杰、刘建华自愿约定的54万元交易价并未显示公平，双方应受其意思自治的约束履行合同。综上，涉案两份合同载明的金额合计54万元应认定为合同标的（房屋及车库）的最终交易价格，戴兰琴主张以政府定价（单价）乘以面积重新计算标的交易总价的意见没有约定依据，一审法院不予采纳；至于买方的已付款金额，张杰、刘建华庭审中对1万元差额已作合理解释，该意见与合同中关于“已收到”54万元的记载能够相互印证，一审法院予以采信。综上，戴兰琴的诉讼请求没有事实依据，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回戴兰琴的全部诉讼请求。一审案件受理费1498元，减半收取749元，由戴兰琴负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，戴兰琴关于房屋交易价格应按其向徐惠祖、李福林购买的房屋价格进行结算的上诉请求不能成立，理由分析如下：1、2005年12月29日，徐凤明、戴兰琴与张杰、刘建华签订的《房地产买卖契约》约定由徐凤明、戴兰琴向张杰出售昆山市周市镇新浦花园动迁小区7号楼306室、7号楼7、8号汽车库及自行车库，张杰付购房定金30万，向刘建华出售昆山市周市镇新浦花园动迁小区11号楼205室、15号楼9号汽车库及自行车库，刘建华付购房定金24万，该两份《房地产买卖契约》合法有效，各方应按约履行。合同约定涉案房产过户至张杰、刘建华名下时，购房余款全部付清。现昆山市周市镇新浦花园动迁小区7号楼306室及自行车库已过户至张杰名下，昆山市周市镇新浦花园动迁小区11号楼205室及自行车库已过户至刘建华名下。徐凤明与张杰2008年11月25日签订的协议约定了汽车库的计价方式，即汽车库按实际平方和政府定价，经双方结算，两个汽车库张杰共欠8313元，其余房屋过户时未有其他结算，也未有证据显示张杰、刘建华结欠购房款,应认定张杰、刘建华就已过户的房产付清了购房款。2、涉案《房地产买卖契约》签订时，徐凤明、戴兰琴与案外人徐惠祖、李福林的房屋买卖协议尚未签订,徐凤明、戴兰琴未向张杰、刘建华披露徐惠祖、李福林，也未约定交易价格应按其向徐惠祖、李福林购买的房屋价格进行结算，故戴兰琴的该项上诉理由依据不足，本院不予采纳。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1500元，由上诉人戴兰琴负担。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  黄文杰审判员  郑 雄二〇一八年二月二十七日书记员  黄 婷