文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初3915号原告艾时昌，男，汉族，1974年9月10日出生，住址深圳市宝安区，委托代理人贺志忠，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。委托代理人李登峰，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。被告程志逵，男，汉族，1973年11月15日出生，住址深圳市宝安区，委托代理人冯世义，广东东深律师事务所律师。第三人深圳市安乐永恒股份合作公司，地址深圳市宝安区38区新乐4巷6号（办公场所），统一社会信用代码91440300771604427D。法定代表人何沛贤。第三人中原地产代理（深圳）有限公司，地址深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911，统一社会信用代码91440300785254915R。法定代表人李耀智。委托代理人ＸＸ亮，男，系该公司职员。原告艾时昌与被告程志逵、第三人深圳市安乐永恒股份合作公司（以下简称安乐公司）、第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人贺志忠、李登峰，被告委托代理人冯世义到庭参加诉讼。第三人安乐公司、第三人中原地产经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年l2月2日，原告和被告签订《二手房买卖合同》（N0248486），约定原告向被告购买位于宝安区××街道××房，合同签订当日，原告将合同定金20万元通过中介公司支付给被告，被告开具了《收款收据》。《二手房买卖合同》（N0248486）第十四条约定，“卖方承诺按照一手房更名交易……”。合同签订后，被告一直不予履行上述合同约定的义务。2017年1月12日，原告通过EMS快递的方式邮寄给被告《房产更名催告函》，但被告拒绝签收。在此期间，原告也曾数次通过不同方式告知被告以及涉案房产中介，但被告始终拒绝履行，导致原告无法实现合同目的。根据双方签订的《二手房买卖合同》第十一条约定，“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金责任或双倍返还买方已支付的定金。”综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除双方之间的房地产买卖合同；2、被告依约返还原告定金人民币20万元；3、被告依约支付原告违约金共计人民币103.6万元；4、被告承担本案的全部诉讼费用。被告答辩称，原被告双方签订的《二手房买卖合同》及《协议书》属于附解除条件的意向书，双方在履行过程中，附解除条件已成就，即协议已解除，双方无须再继续履行，因此，原告主张被告违约并承担违约责任无事实和法律依据。首先，从双方签订的《二手房买卖合同》的内容来看，除约定房产的交易价格外，对定金金额、首期款金额及支付时间、赎楼时间、过户时间、房产交付时间等合同的实质性条款均未进行明确约定，该合同是有一种意向书性质的合同，因原告已明知涉案房产权利人并非被告，合同能否履行，需要得到房产权利人即安乐公司明确同意为前提条件，因此，双方在签订《二手房买卖合同》的同时又补充签订了《协议书》，协议书明确约定了双方履行合同的前提是在协议书签订后15个工作日内被告配合原告到发展商办理更名手续，更名不成功，被告无条件退还原告所有定金，更名成功，原告才开始支付首期款。其次，协议书签订后，被告已在15个工作日内向发展商即房产权利人安乐公司提出房产更名申请，但安乐公司明确回复涉案房产是登记在安乐公司名下，是属于安乐公司的集体财产，根据股份公司规定，该房可分配给被告使用，但不同意被告更名申请，意味着协议书约定的解除条件已成就，合同解除。被告随即在2016年12月17日（即在协议书约定的15个工作日内）将收据原件退还给了中原地产，被告已履行相关义务，并没有任何违约行为。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人安乐公司虽未到庭参加庭审，但向本院提交了书面答辩意见，答辩称，涉案深圳市宝安区××街道××房的权利人为第三人安乐公司，被告为第三人安乐公司的股民，故第三人安乐公司将该涉案房产分配给程志逵。2016年12月9日，程志逵向第三人安乐公司提出书面申请，申请将该涉案房产的房产权利人更名为艾时昌。第三人安乐公司经研究决定，并于2016年12月12日向程志逵书面回复意见：涉案房产登记在第三人安乐公司名下，属于第三人安乐公司的集体财产，根据第三人安乐公司的规定，该房只可分配给程志逵使用，但不同意程志逵的更名申请。综上，涉案房产属于第三人安乐公司所有，第三人安乐公司不同意程志逵将该房更名为艾时昌。第三人中原地产既未到庭参加诉讼，又未提交书面答辩意见。经审理查明：2016年8月22日，位于深圳市宝安区××街道××房经核准登记在第三人安乐公司名下，不动产证号为：粤（2016）深圳市不动产权第0179116号，不动产资料电脑查询结果表中载明的房屋性质为市场化商品房。2016年12月2日，原告作为买方，被告作为卖方，双方签订了编号为248486的《二手房买卖合同》，合同相关内容约定如下：卖方将其所有的深圳市宝安区××街道××房转让给买方，转让成交价为人民币518万元，该份合同中对于定金和除定金外的其他购房款支付方式、数额、房产交付时间、产权现状等均未约定，合同备注条款约定“①双方协商同意，如因买方个人征信问题贷不了款，卖方同意退还定金，合同解除。②卖方本次交易只需承担契税，卖方承诺按照一手房更名交易”。2016年12月2日，原告以刷卡方式向第三人中原地产支付定金人民币20万元。当日，被告向原告出具《收款收据》，表明收到原告交付的涉案房产的定金人民币20万元。被告和第三人中原地产均确认上述定金现仍托管在第三人中原地产处，第三人中原地产庭后明确表示同意将上述定金人民币20万元根据法院判决予以发放。2016年12月2日，原告作为买方，被告作为卖方，双方签订了《协议书》，约定卖方须在15个工作日内配合买方到发展商办理更名手续，更名不成功，卖方无条件退还买方所有定金，更名成功后买方需在7个工作日做银行首期监管。被告主张因被告当时并不确定是否能够更名故双方签订了《协议书》，约定如无法更名则合同解除，被告将定金退还给原告；原告主张签订《协议书》的原因是合同备注条款意思表示不完整。2016年12月9日，被告向安乐公司提交《申请》，申请将涉案房产的权利人更名为原告。2016年12月12日，第三人安乐公司向被告出具《复函》，向被告告知：涉案房产登记在第三人安乐公司名下，属于第三人安乐公司的集体财产，该房只能分配给被告使用，不同意被告的更名申请。2017年1月12日，原告以特快专递的方式向被告发出《履行合同催告函》，向被告告知应当在该函发出之日起3个工作日办理更名手续，逾期未办理，原告将解除合同并追究被告违约责任。上述催告函因拒收被退回。另查，被告主张因没有原告的联系方式，故在2016年12月16日将无法更名事宜告知给第三人中原地产。以上事实，有房地产证、不动产资料电脑查询结果表、二手房买卖合同、协议书、POS单、收款收据、申请、复函、履行合同催告函、快递回执等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷，原告和被告签订的《二手房买卖合同》、《协议书》是双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，双方均应当依法全面履行合同约定的义务。双方签订的《二手房买卖合同》并未约定定金和除定金外的其他购房款支付方式、数额、房产交付时间、产权现状等，且在备注条款约定卖方承诺按照一手房更名交易，由此可见，双方在签订上述合同时知悉或应当知悉涉案房产的产权现状和情况。在此情况下，双方签订《协议书》明确约定，卖方须在15个工作日内配合买方到发展商办理更名手续，更名不成功，卖方无条件退还买方所有定金，更名成功后买方需在7个工作日做银行首期监管。本院认为根据《协议书》的内容可知，双方约定在更名不成功的情况下，卖方无条件退还买方所有定金，即在更名不成功的情况下，合同解除，且双方关于合同解除的处理方式的约定仅为“卖方退还买方定金”。根据涉案房产的登记权利人即双方约定的“发展商”确认的事实，被告于2016年12月9日确实就更名事宜向第三人安乐公司提出申请，但安乐公司告知涉案房产只能分配给被告使用不能更名，故原、被告在《协议书》中约定的解除条件已经成就，原告主张确认双方签订的《二手房买卖合同》解除，本院予以支持。在双方明确约定在更名不成功的情况下解除合同的处理方式为被告退还原告定金，且原告未提交充分有效证据证明无法更名为被告过错行为所致的情况下，原告主张被告按房屋转让价款的20%承担违约责任，本院不予支持。关于定金。原告已经履行了以刷卡方式向第三人中原地产支付定金人民币20万元的义务，被告亦以出具《收款收据》的方式对此进行了确认，现被告和第三人中原地产均确认该定金现仍在第三人中原地产处托管，第三人中原地产亦明确表示愿意根据法院判决予以发放，根据合同解除的处理原则，第三人中原地产应当直接向原告返还定金人民币20万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告艾时昌和被告程志逵于2016年12月2日签订的编号为248486的《二手房买卖合同》已经解除；二、第三人中原地产代理（深圳）有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告艾时昌返还定金人民币20万元；三、驳回原告艾时昌的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币15,924元，由原告承担人民币13,347元，由被告承担人民币2,577元，受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  杨 莹人民陪审员  廖妙红人民陪审员  雷秀明二〇一七年十一月二日书 记 员  李婷霞书 记 员  董 宏附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。