湖南省隆回县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0524民初2111号
原告：王玉龙（反诉被告），男，汉族，1957年5月13日出生，湖南省隆回县人，现住隆回县。
原告：袁凯生（反诉被告），女，汉族，1960年3月18日出生，湖南省隆回县人，现住隆回县。
原告：王松浪（反诉被告），男，汉族，1989年7月13日出生，湖南省隆回县人，现住隆回县。
委托诉讼代理人：杨子固，湖南志涛律师事务所律师。
被告：黎艳秀（反诉原告），女，汉族，1967年6月20日出生，湖南省隆回县人，户籍地隆回县。现住隆回县。
被告：肖建靓（反诉原告），男，汉族，1965年11月1日出生，湖南省隆回县人，户籍地隆回县。现住隆回县。
被告：肖坤，男，汉族，1989年12月2日出生，汉族，湖南省隆回县人，户籍地隆回县。现住隆回县。
被告：肖娟，女，汉族，1987年10月4日出生，湖南省隆回县人，户籍地隆回县。现住隆回县。
委托诉讼代理人：汪丁，湖南志涛律师事务所律师。
原告王玉龙、袁凯生、王松浪诉被告湖南黎艳秀、肖建靓、肖坤、肖娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王玉龙、袁凯生、王松浪及其特别授权委托诉讼代理人杨子固与被告肖建靓及被告黎艳秀、肖建靓、肖坤、肖娟的特别授权委托诉讼代理人汪丁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王玉龙、袁凯生、王松浪向本院提出诉讼请求及就反诉答辩：1.依法判令黎艳秀、肖建靓、肖坤、肖娟等四被告共同连带偿还购买原告的房屋欠款本金200000元及其自2013年3月10日至2017年8月10日止的利息212000万元（按月息2分计付），本息合计412000万元，此后利息照此顺延计算，息随本清；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年1月19日，原、被告签订了《房屋转让过渡契约》，原告将在隆回华之粹房地产置业有限公司购得的彼岸春天小区×栋×单元×号商品房一套、×栋×号车库一个转让给被告。双方议定的价款为416800元，支付方式为：契约签订日交给50000元，契约签字三天内交纳166800元，余款200000元争取在两年以内提前偿还，并对欠款利息和违约责任进行了约定，同时该契约指定被告方的产权人为黎艳秀。2013年1月21日，被告黎艳秀从原告手里拿走了房屋、车库钥匙，并出具了收条，被告自此实际占有使用了转让标的，并一直居住至今。2013年1月21日，被告黎艳秀出具200000元欠条给原告袁凯生，该欠条约定了利息和罚金，承诺二年内还清本息。可自2013年3月10日以后，被告未还分文本息，经原告多次催告未果。同时就黎艳秀、肖建靓反诉答辩如下：原、被告签订的《房屋转让过渡契约》属于有效合同，对双方具有法律约束力，双方均应履行各自的义务，原告方并无欺诈行为，也无违约情形。因此，被告的反诉不能成立。
黎艳秀、肖建靓、肖坤、肖娟辩称：一、肖坤、肖娟不是本案适格被告，与本案不存在任何法律关系。首先，肖坤、肖娟对父母黎艳秀、肖建靓签订《房屋转让过渡契约》并不知情，两人的名字是肖建靓代签的；其次，《房屋转让过渡契约》把肖建靓、肖坤、肖娟列为乙方关联人，并非乙方；第三，肖坤、肖娟并未实际履行合同义务和享受合同权利，向原告方交付房款等费用的不是肖坤、肖娟，房屋也不属于答辩人黎艳秀、肖建靓、肖坤、肖娟共同共有。合同具有相对性，只有合同相对人才是诉讼主体。二、黎艳秀、肖建靓与原告方签订《房屋转让过渡契约》的实际日期是2013年3月9日凌晨一时许，不是《房屋转让过渡契约》上打印的时间2013年元月19日。关于这一点的客观事实是，2013年3月8日，王玉龙、袁凯生两夫妻作为甲方，肖建靓、黎艳秀两夫妻作为乙方，潘礼运、潘姿霖作为在场人，正式准备拟定和签署房屋买卖合同，王玉龙从当天晚上六点开始，将已草拟好的《房屋转让过渡契约》亲自在电脑前反复修改，于次日3月9日凌晨1点最终敲定该份合同，在这个过程中，肖建靓因被搞到半夜头昏脑涨，嫌合同反复修改太复杂，发火说不买了，后因被劝止就要潘礼运帮忙审查合同，其与黎艳秀均未对合同具体内容仔细查阅就在《房屋转让过渡契约》上签了字，是王玉龙称为方便“更换户主姓名”将合同日期定为2013年元月19日。三、黎艳秀、肖建靓不向原告方支付购房欠款200000元元具有合同依据和法律依据。黎艳秀、肖建靓自2013年3月购房起至今都未能办到房产证，根据《房屋转让过渡契约》第二条“房屋是甲方向隆回华之粹房地产置业有限公司购买所取得产权，至今尚未办理甲方房屋产权所有权证书，甲方保证由隆回华之粹房地产置业有限公司通过更换户主姓名后办理乙方的商品房房屋产权所有权证书”和第四条“如甲方不能保证乙方与该公司其他商品房同样办理好房屋产权证书，乙方可延长其欠款不交给甲方，直到甲方办理好属于黎艳秀名下的房产证时，乙方方能将欠款交清”之约定，黎艳秀、肖建靓在未取得房产证之前拒绝支付购房欠款200000元有理有据。肖建靓购房后与王玉龙进行过多次协商，肖建靓提出只要王玉龙办理更换户主姓名，可以支付大部分购房款，剩下的小部分只要能办到房产证就立即付清，王玉龙却漠视合同约定，强词夺理，对肖建靓的提议不予接受。四、原告方在这次交易当中存在完全过错，黎艳秀、肖建靓考虑已经装修和入住五年，尚未主张确认合同无效或解除合同，但原告方应承担赔偿损失5万元的违约责任。原告方在签订《房屋转让过渡契约》时明知彼岸春天开发商华之粹公司法人代表欧阳锦荣因涉嫌非法吸收公众存款和集资诈骗罪被刑事拘留，明确签订合同的前一天2013年3月8日隆回县人民政府成立了彼岸春天住宅小区遗留问题处置工作领导小组并发文通知“华之粹房地产置业有限公司在隆回县境内的所有纳入县工作组监管范围，公司不得擅自出卖、转让、抵押、出租，否则视为无效”等事实，作出保证通过变更户主姓名和办到房产证的意思表示，将房屋卖给黎艳秀、肖建靓，结果至今都没能实现其保证，故应承担违约责任。五、原告方卖给黎艳秀、肖建靓的房屋属于复式楼改装，根本无法取得房产证，致使答辩人无法取得正常商品房待遇，原告方应承担违约责任。
黎艳秀、肖建靓反诉诉称：判令三原告依据合同约定将彼岸春天8栋602号房和9栋124号车库户主姓名更换至二被告名下；原告返还二被告定金50000元、税费18294元，违约金50000元；本案一切诉讼费由三原告承担。事实和理由：王玉龙系隆回彼岸春天住宅小区开发商隆回华之粹房地产置业有限公司（以下简称“华之粹公司”）账务总监，2013年2月26日，华之粹公司法人代表欧阳锦荣因涉嫌非法吸收公众存款和集资诈骗被公安机关刑事拘留，同年3月8日，隆回县人民政府成立了彼岸春天住宅小区历史遗留问题处置工作领导小组，并发文通告“华之粹房地产置业有限公司在隆回县境内的所有资产纳入县工作组监管范围，公司不得擅自出卖、转让、抵押、出租，否则视为无效”等等。肖建靓因常年在怀化工作，对彼岸春天住宅小区前述问题一无所知，2013年3月，肖建靓与妻子黎艳秀欲在隆回县城购房，经潘礼运介绍，认识了王玉龙、袁凯生两夫妇，王玉龙称其有彼岸春天×栋×号房和×栋×号车库出售，袁凯生则称房子原本是给其儿子王松浪做婚房的，因婚后全家还要住在一起遂决定卖掉。2013年3月8日，王玉龙、袁凯生两夫妻作为甲方，肖建靓、黎艳秀两夫妻作为乙方，潘礼运、潘姿霖作为在场人，正式准备拟定和签订房屋买卖合同，王玉龙从当天晚上六点开始，将已草拟好的《房屋转让过渡契约》亲自在电脑前反复修改，于次日3月9日凌晨1时许敲定合同，合同最后签字处将袁凯生列为甲方，将王玉龙、王松浪列为甲方关联人，将黎艳秀列为乙方，将肖建靓、肖坤、肖娟列为乙方关联人，将潘姿霖列为在场人，除王松浪因未到场被王玉龙代为签名和肖坤、肖娟因未到场不知情被肖建靓代为签名外，其他人均亲笔签名。王玉龙称为方便“更换户主姓名”将合同日期定为2013年元月19日，而未写定实际签约时间2013年3月9日。黎艳秀签完字后向王玉龙、袁凯生交付了50000元定金。该合同约定了“第二条甲方保证由隆回华之粹房地产置业有限公司通过更换户主姓名后办理乙方的商品房房屋产权所权证书；第三条住房与车库由双方议定合计价款人民币大写金额为肆拾壹万陆仟捌佰元整（416800元，不含购方应负有关税费）；第四条房屋价款由乙方分期付给甲方。第一期：在双方签定本买卖契约时，由乙方交纳购房定金伍万元整（50000元），第二期在本协议签字三天内交纳壹拾陆万陆仟捌佰元整（166800元，不含有关税费）……如甲方不能保证乙方与该公司其他商品房同样办理好房屋产权证书，乙方可延长其欠款不交给甲方；第七条无论哪方违约，除按本合同约定条款履行赔偿外，违约方必须另外赔偿对方五万元违约金”等内容。2013年3月10日晚上，肖建靓、黎艳秀、潘礼运特意到王玉龙家里交纳第二期购房款，王玉龙又以方便办理“更换户主姓名”为由另拟了一份《房屋转让过渡契约（合同）》要肖建靓和黎艳秀签字，袁凯生和黎艳秀在上述协议签完字以后，黎艳秀向王玉龙、袁凯生交纳了166800元的购房款和18294元的税费。后肖建靓和黎艳秀投钱开始装修，发现房屋为复式楼改装，没有电表和水表，要重新开户，为肖建靓和黎艳秀入住带来了很多麻烦，为此肖建靓和黎艳秀和王玉龙、袁凯生多次争论。因王玉龙、袁凯生并未依照合同约定更换房屋、车库户主姓名，并且肖建靓和黎艳秀知晓了彼岸春天住宅小区被政府接管等情况，肖建靓和黎艳秀才顿然醒悟一切都是王玉龙、袁凯生精心设计的骗局。王玉龙作为华之粹公司财务总监，深知华之粹公司陷入非法吸收公众存款和集资诈骗的泥潭，却以私人名义采取欺诈手段将彼岸春天×栋×单元×房、×栋×号车库卖给肖建靓、黎艳秀，想方设法搞两份购房合同和做账，将房屋套现，导致肖建靓、黎艳秀出钱购房却无法取得正常商品房待遇，王玉龙、袁凯生已严重违反了合同的相关约定。因房屋已经装修使用，肖建靓、黎艳秀如何办理产权证和如何支付购房欠款及利息曾多次向王玉龙请求协商未果，遂根据《房屋转让过渡契约》第二条“甲方保证由隆回华之粹房地产置业有限公司通过更换户主姓名后办理乙方的商品房房屋产权所有权证书”及第四条“如甲方不能保证乙方与该公司其他商品房同样办理好房屋产权证书，乙方可延长其欠款不交给甲方”之约定，相应延长交付购房欠款20万元至今。现因王玉龙、袁凯生先行告状要肖建靓、黎艳秀、肖坤、肖娟支付200000元购房款及利息，为此，肖建靓、黎艳秀特积极应诉，并依据《房屋转让过渡契约》第二条、第七条等约定提出反诉，请求法院查明事实，明辨是非，打击恶意欺诈和虚假承诺的可耻行为，驳回原告的诉讼请求，支持二被告的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求及反诉请求依法提交了证据，原告提交了31份证据，被告提交了11份证据。原告的1、2、3、4、5、6、17、18、19号证据和被告的1、3、4、7、8、9、10号证据，这些证据其来源、形式合法、内容真实，可以作为定案依据，上述原、被告的证据的证明效力，本院予以确认。原告的7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、20、21、22、23、24、25、26、27、28、29、30、31号证据和被告的2、5、6、11号证据能够证明案件事实的部分，本院予以参与，不能证明案件事实的部分，本院不予认可。
根据原、被告的举证质证，结合原、被告的陈述，本院确认本案事实如下：
王玉龙与袁凯生系夫妻关系。王松浪系王玉龙和袁凯生的儿子。肖建靓与黎艳秀系夫妻关系。肖坤、肖娟系肖建靓和黎艳秀儿女。2013年元月19日，原告王玉龙、袁凯生与被告肖建靓、黎艳秀协商买卖合同事宜。双方签订了《房屋转让过渡契约》。原告王松浪不在场，其名由王玉龙代签。肖坤、肖娟不在场，其名由肖建靓代签。该契约约定：一、甲方（袁凯生）愿将自有坐落在隆回县桃洪镇彼岸春天小区×栋×单元×号商品房壹套、×栋×号车库壹间卖给乙方（黎艳秀）；二、甲方出售给乙方的房屋结构均为砖混结构，其中×栋×号房建筑面积133.49平方米，×栋×号车库40.3平方米。房屋是甲方向隆回华之粹房地产置业有限公司购买所取得产权，至今尚未办理甲方房屋产权所有权证书，甲方保证由隆回华之粹房地产置业有限公司通过更换户主姓名后办理乙方的商品房房屋产权所有权证书，即乙方能按其他购买隆回华之粹房地产置业有限公司房屋的业主一样享受同等权利与义务，包括获得同样的房屋产权及其因此而支付同类的费用，否则，如使乙方遭受超出购买正常商品房以外的任何损失或额外税费均由甲方承担责任，如在办理乙方房产证过程中出现甲方应交纳转让房屋产权的税费，其转让环节应由甲方交纳的税费由甲方承担，与乙方无关。但其他正常购房业主应当交纳的同类税费除外。三、上列住房与车库由双方议定合计价款人民币大写金额为肆拾壹万元陆仟捌佰元整（￥416800元，不含购方应负有关税费）。其中住房面积133.49平方米，车库40.3平方米，此面积均属隆回华之粹房地产置业有限公司当时转让给甲方所定的，如经过房产测绘公司测绘后房屋面积有多或少之差异，与甲方无关。四、房屋价款由乙方分期付给甲方。第一期：在双方签定本买卖契约时，由乙方交纳购房定金伍万元整（50000元），第二期在本协议签字三天内交纳壹拾陆万陆仟捌佰元整（16680元，不含有关税费），其余所欠部分贰拾万元整由乙方出具房屋价款欠条给甲方，限两年以内交清，欠款期间按实际欠款金额与欠款时间计算1%/月的月利息，由乙方每满3个月结算一次利息支付给甲方，乙方争取在两年以内提前偿还欠款，不得滞后拖欠，否则，甲方可按违约追究乙方违约责任，在计收违约金的同时可按原价收回房产（重新过渡给甲方的一切税费由乙方负责，乙方对房屋的装饰与拆卸后有碍房屋观瞻的安装项目等等无偿移交给甲方）、逾期利息自动转为本金并与欠款本金合并计付利息且加收2%/月的罚息；在乙方交纳第二期房款166800元并出具欠条时，甲方同时将房屋钥匙交付给乙方，乙方可自行对房屋进行装修搬迁。如甲方不能保证乙方与该公司其他商品房户同样办理好房屋产权证书，乙方可延长其欠款不交给甲方。直到甲方办理好属于黎艳秀名下的房产证时，乙方方能将欠款交清。每期付款，甲方收取乙方现金款项时应如数出具收条给乙方。五、甲方保证其出卖给乙方的房屋产权清楚，绝无其他事项权利设定或虚假事实及质押、抵押、担保等任何矛盾纠纷，甲方及其他关联人不得以任何理由对房屋出售的权利和义务另有他议，乙方购买受让后，如因该房屋前甲方存在的任何问题或矛盾纠纷致使乙方权益受到任何影响损害的，由甲方承担其后果责任并赔偿乙方损失。但因乙方对正常购房应交未交税费等原因造成乙方自己和甲方的一切损失皆由乙方负责。六、甲乙双方经隆回华之粹房地产置业有限公司通过房产过户各职能部门认可更名手续后，有关事项由乙方直接与隆回华之粹房地产置业有限公司或有关部门联系，即甲方原与隆回华之粹房地产置业有限公司的权利义务关系由乙方置换取代，必要时应由甲方负责协助解决的问题则由甲方出面协助解决。七、本契约均系甲乙双方真实意愿，成交后在任何时候任何情况下，甲乙双方均不得另有异言。无论哪方违约，除按本合同约定条款履行赔偿外，违约方必须另外赔偿对方五万元违约金。八、本契约未尽事宜，甲乙双方可另行协商并签订补充协议。九、本契约一式三份，甲乙双方各执一份，经双方签字并经在场人监证后生效。甲方（签名）：袁凯生，乙方（签名）：黎艳秀，甲方关联人（签名）：王玉龙王松浪，乙方关联人（签名）：肖建靓肖坤肖娟，签约地点：隆回县城签约时间：2013年元月19日在场人：潘姿霖。原、被告双方签订《契约》后，2013年元月19日黎艳秀交50000元定金给王玉龙。2013年1月21日，原告方将其所卖房屋及车库的钥匙交给黎艳秀。同日，黎艳秀交房款57160元和购房税费18294元给袁凯生。2013年3月9日，黎艳秀、肖建靓随潘礼运到王玉龙家交房款10964.00元。王玉龙向黎艳秀出具了收条。原告袁凯生、王玉龙与被告肖建靓、黎艳秀为了方便办理转户手续，于2013年3月9日签订了《房屋转让过渡合同》，该《合同》由王玉龙在原《契约》的基础上修改而成。该合同与前契约只就合同额416800元改为307160元外，其他基本上没有更改。连签订时间也未改。仍然为“2013年元月19日”，被告交付216800元合同款给原告（含50000元定金），被告共下欠原告200000元房款。被告黎艳秀向袁凯生出具欠条。“今欠到袁凯生同志彼岸春天八栋二单元602号、九栋124号车库价款贰拾万元整（￥200000元），自今天起按月利息百分之壹（1%付利息），每满三个月支付一次利息，过期利息自动转为本金并加付百分之贰（2%）的罚金，两年内还清本息。其他有关事宜按房屋买卖合同办理。欠款人：黎艳秀，2013年元月21号。”2013年3月10号，袁凯生与黎艳秀签订了具体还息时间和利息表，即：“黎艳秀欠袁凯生房款按以下时间计付计收利息，2013年3月10日至2013年5月31日，5333元；2013年6月1日至2013年8月31日，6000元；2013年9月1日至2013年11月30日，6000元；2013年12月1日至2014年2月底，6000元；2014年3月1日至2014年5月31日，6000元；2014年6月1日至2014年8月31日，6000元；2014年9月1日至2014年11月.30日，6000元；由此类推，袁凯生，黎艳秀，2013年3月10号”。王玉龙系隆回彼岸春天住宅小区开发商隆回华之粹房地产置业有限公司财务总监。2013年2月26日，华之粹公司法人代表欧阳锦荣因涉嫌非法吸收公众存款和集资诈骗被公安机关刑事拘留。2013年3月8日，隆回县人民政府成立了彼岸春天住宅小区历史遗留问题处置工作领导小组，同时公安机关收缴了华之粹公司的行政公章。被告方因原告方未给其在公司变更户名而拒不支付剩余房款，而原告因未能收到下欠房款，多次与被告协商未果。遂酿成纠纷。本案在庭审过程中，本院多次进行调解，原、被告均未达成一致的调解协议。
另查明，原告出售的×号房产系复式楼改建。原×号房产分割成×号、××号房产，××号房产另售。因此，×号房产另行对用水、用电、用汽重新落户，且办理有关手续。现×号房产的在华之粹公司售房册上户主为袁凯生。隆回县不动产登记中心证明隆回县彼岸春天住宅小区×栋×单元×号房未确权未售。
本院认为，房屋买卖合同纠纷是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同，故本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品转让过渡契约》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应按合同的约定遵照履行。现被告按契约约定支付了购房款216800元，下欠房款200000元。原告按合同约定交付原告所购商品房，但原告未按约定将房屋、车库户主更换为黎艳秀，其行为构成违约，理应承担违约责任。原告主张不能按期变更户主姓名系不可抗力因素所致，本院认为“不可抗力”是不能预见，不能避免并不能克服的客观现象，如战争、自然灾害等。只在符合法律规定的不可抗力的要件，才能免除原告延期变更房主姓名的违约责任。本案原告王玉龙作为华之粹公司的财务总监，在其房屋买卖交易过程中，理应对可能影响变更户主姓名的各种因素进行充分的估计，从2013年1月19日签订《契约》之后，到2013年2月26日欧阳某某刑事拘留长达一个多月的时间内，原告没有为被告在华之粹公司变更户名。2013年3月9日，在华之粹公司法定代表人欧阳某某刑事拘留后，还与被告签订《房屋转让过渡合同》等情形，原告不能及时为被告变更户名，不属于不可抗力的范畴，因此对原告该抗辩理由不予采纳。原、被告约定：被告要求原告在变更其购房户名后，被告所欠房款按月息1%计算，三个月付息一次。如过期未付息，过期利息自动转为本金并加付百分之二（月息）的罚金，这里的息转本和加罚息2%，违反法律规定。同时，因原告未变更户名导致被告未支付房款，因此，原告要求被告下欠房款付息标准为月利率1%，时间为2013年3月10日至2017年8月9日。即被告应付原告下欠房款的利息为106000元。根据原、被告双方约定及法律规定，被告未在2013年3月10日至2015年3月9日付清下欠房款，被告应承担违约责任，即原告可加以被告的罚息。根据本案实际情况，原告加收被告罚息为24000元（200000元×1%×24×50%）。2017年8月10日以后，被告按月利率1%支付原告。但原告要求被告肖娟、肖坤连带偿还下欠房款及支付利息的诉讼请求，没有事实和法律依据。原告虽然为违约，被告反诉原告偿还定金50000元及税费18294元，没有事实和法律依据，因为定金50000元已转为被告的购房款，税费已上交有关部门。被告反诉原告将其购买房屋户主变更至被告名下符合法律规定，原告违约导致被告所购房屋户名一直未变更，导致目前×号房产为“未确权未售”。因此，原告应承担违约责任，支付被告违约金50000元。因此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定判决如下：
一、被告黎艳秀、肖建靓有本判决生效后十日内支付原告王玉龙、袁凯生、王松浪房款200000元及利息106000元（2013年3月10日至2017年8月9日）和罚息24000元（2013年3月10日至2015年3月9日）。2017年8月10日以后，被告按月利率1%支付原告利息，直至房款付清为止；
二、原告王玉龙、袁凯生、王松浪在本判决生效后十日内将彼岸×栋×号房和×栋×号车库户名更换至被告黎艳秀、肖建靓名下；
三、原告王玉龙、袁凯生、王松浪在本判决生效后十日内支付被告黎艳秀、肖建靓违约金50000元；
四、驳回原告王玉龙、袁凯生、王松浪的其他诉讼请求。
五、驳回被告黎艳秀、肖建靓的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7480元，反诉费2700元，共计10180元，原告王玉龙、袁凯生、王松浪承担5090元，被告黎艳秀、肖建靓承担5090元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 长 黄 明
人民陪审员 邓慈燕
人民陪审员 黄 亮
二〇一八年三月二十六日
代理书记员 廖文兵
附本案所涉法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。