文书内容安徽省霍邱县人民法院民 事 判 决 书（2015）霍民二初字第00559号原告：霍邱县金蓼物业服务有限公司法定代表人：陈孝琴，总经理。委托代理人：陈伟、洪永安，安徽兴隆律师事务所律师。被告：霍邱县城关镇人民政府法定代表人：陈克猛，该镇镇长。委托代理人：谢锋，系霍邱县城关镇人民政府工作人员。委托代理人：郭华春，安徽兴隆律师事务所律师。原告霍邱县金蓼物业服务有限公司（以下简称金蓼公司）诉被告霍邱县城关镇人民政府（以下简称城关镇政府）物业管理服务委托合同纠纷一案，本院于2015年6月1日受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2015年7月30日公开开庭进行了审理。原告霍邱县金蓼公司的法定代表人陈孝琴及其委托代理人陈伟、洪永安，被告城关镇政府的委托代理人谢锋、郭华春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金蓼公司诉称：2012年11月，城关镇政府作为城关镇桃园小区、大同小区、花台小区的建设单位与金蓼公司签订了《城关镇安置房小区前期物业管理服务委托合同》（以下简称《前期物业管理合同》）。金蓼公司为履行前期物业管理合同在花台小区装修办公室支出61780元，购买办公用品支出30300元，聘请物业管理人员支出工资121000元，合计213080元。金蓼公司在大同小区支出各项费用合计108150元。金蓼公司在桃园小区装修办公室及购买办公用品支出45073元。因被告要求原告无条件向小区住户交付房屋及小区基础设施不完善等原因，导致住户拒绝向原告交纳物业管理费，故原告在三个小区支出的相关费用损失应当由被告承担。另花台、大同、桃园小区均为安置房小区，霍邱县人民政府为化解搬迁户在回迁过程中及入住后出现的各种问题，于2012年12月15日召开县长办公会议，经研究决定，由县财政补贴物业服务企业30万元，分3年拨付。第一年拨付的15万元补贴，已支付大同小区、桃园小区合计8.7万元，下余补贴均未支付给原告。综上，请求法院判令被告赔偿原告损失合计366303元，被告支付原告擅自截留县财政补贴款149658元并承担本案诉讼费用.金蓼公司为支持其诉讼主张向本院提交如下证据：1、营业执照、组织机构代码证各一份，证明原告诉讼主体资格及具有物业服务的资质。2、前期物业管理合同一份，证明原、被告双方签订的前期物业管理合同合法有效；该合同约定由被告选聘原告对桃园小区、大同小区、花台小区实施物业管理；村委会不是物业管理单位。3、花台小区物业办公室装修费用明细表一份，证明原告为装修花台小区物业办公用房支出41845元。4、花台小区物业值班室装修费用明细表一份，证明原告为装修花台小区物业值班室支出19939元。5、工资表一份，证明原告在花台小区聘用物业管理人员支出工资121000元（其中2013年3月至2014年4月期间聘用物业管理人员工资支出109000元，2014年至今聘用物业管理人员工资支出12000元，合计121000元）。6、收据一份，证明原告在花台小区购买办公用品等支出费用。7、收据一份，证明在大同小区支出的相关费用。8、桃园小区和大同小区物业办公室装修费用明细表一份，证明原告在桃园小区装修物业办公用房支出22613元。9、工资表一份，证明大同小区聘用物业管理人员支出工资84000元。10、物业移交单一份，证明被告通知原告无条件移交安置房给拆迁户，致使原告未能收取小区物业管理费。11、县长办公会议纪要一份，证明霍邱县人民政府召开办公会议决定县财政补贴物业服务企业30万元，分3年付清，补贴费先支付到被告处，但被告未全部支付给原告。12、大同小区和桃园小区照片两份，证明被告作为建设单位未能完善小区的基础设施建设，现住户因小区基础设施不完善拒交物业管理费，被告应当承担违约责任。13、证人证言，证明被告让原告退出物业管理的事实；大同、桃园小区因基础设施不完善，导致住户拒交物业管理费的事实；城关镇政府工作人员承诺小区住户不存在物业管理费的事实。14、录音证据一份，证明被告让原告退出小区物业管理的事实。15、城关镇信访受理交办函登记表一份，证明桃园小区住户不交纳物业管理费的原因是该小区基础设施不到位。霍邱县城关镇人民政府辩称：1、答辩人没有违约，没有给被答辩人造成任何损失。2、被告没有截留县财政给付原告的补贴款。3、原告的起诉没有事实依据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。霍邱县城关镇人民政府为支持其抗辩主张向本院提交如下证据：1、城关镇人民政府组织机构代码证、法人证明各一份，证明被告诉讼主体资格。2、前期物业管理合同一份，证明小区物业管理费由原告收取，被告仅向原告提供物业管理用房，不提供其他工作、生活用品等。3、县长办公会议纪要一份，证明花台、大同、桃园小区各留一套房屋作为物业管理用房，前期物业管理采用物业与社区、村相结合的物业管理的模式，霍邱县人民政府拨付补助款不是给付原告的。城关镇政府对金蓼公司提交证据的质证意见为：证据1真实性无异议。证据2真实性无异议，对证明目的有异议。该合同证明了原、被告之间存在合同关系，但不能证明被告存在违约行为，也不能证明县财政补贴款就应该全部给付原告；另霍邱县人民政府未向原告划拨专项经费。证据3真实性、关联性有异议，原告未提供房屋装修施工合同及购买装修、办公用品的税务发票，同时原告装修房屋及购买办公用品等系个人行为，与被告无关。证据4的质证意见同证据3。证据5真实性有异议，原告提交的人员工资表系临时制作，无相关审核、出纳人员签字，也未加盖公司财务印章。证据6真实性有异议，原告仅提交收据，并未提供购物及装修的正式税务发票。证据7的质证意见同证据6。证据8的质证意见同证据3。证据9的质证意见同证据5。证据10真实性无异议，但是不能证明是被告不让住户向原告交纳物业管理费用。证据11真实性无异议，但不能证明30万元县财政补贴款就是专项补贴给原告的。证据12真实性有异议，与本案涉及的三个小区不吻合。证据13张传喜的证人证言不具有真实性，关联性，该证人与原告有利害关系。被告在小区住户入住前拿走房屋钥匙并不影响原、被告之间前期物业管理合同的履行，同时被告拿走房屋钥匙的行为与住户不交纳物业管理费之间没有直接因果关系。对彭学花的证人证言真实性有异议，彭学花曾在原告公司工作，与原告存在利害关系，其证言不能达到原告的证明目的。证据14录音证据真实性有异议，不能达到原告的证明目的。证据15系复印件，真实性有异议，与本案没有关联性。金蓼公司对城关镇政府提交证据的质证意见为：对证据1无异议。对证据2真实性有异议，被告提供的前期物业管理合同系重新装订，合同第五页第四条第八项没有注明合同金额，与原告提交合同中关于合同金额部分约定不一致。对证据3真实性无异议，但根据《物业管理条例》规定，建设单位只能选择具有物业管理资质的物业公司为管理单位，村委会不具有物业管理的资质，没有领取县财政补贴款的资格，故被告称前期物业管理采用物业与社区、村相结合的物业管理的模式，30万元县财政补贴款不是全部支付给原告的说法不成立。经过法庭举证、质证，本院对原、被告双方提交的证据认定如下：对原告提交的证据1、2真实性、合法性、关联性予以认定。原告提交的证据3、4、6、7、8仅提供收据，无正式税务发票且被告不予认可，无法确定具体数额，不能达到原告的证明目的。证据5原告提供的花台小区人员工资表显示2013年3月至2014年4月期间聘用物业管理人员工资支出为109000元，该笔支出属于前期物业管理费用的范围，根据原、被告签订的前期物业管理合同的约定，该109000元应当由被告承担，原告诉请花台小区2014年至今工资支出12000元无证据证明，本院不予采信。证据9的真实性予以认定，原告陈述因统计错误，诉请中大同小区实际损失108150元中仅包含工资支出84000元，实际应为147000元。从原告提交的工资表反映，2013年4月至2015年4月期间原告在大同小区聘用物业管理人员实际支出工资为147000元，该笔费用属于前期物业管理费用的范围，根据原、被告签订的前期物业管理合同的约定，该147000元应当由被告承担。证据10真实性予以认定，但只能证明安置房的移交情况，并不能证明被告移交安置房与原告未能收取物业管理费用之间存在直接因果关系，不能达到原告的证明目的。证据11县长办公会议纪要第六条明确规定由城关镇牵头，县房产局配合，推荐选择一家物业管理公司进行前期物业服务，采取社区、村与物业管理公司相结合的物业管理模式。县财政前3年给予桃园、花台、大同三个安置房小区一次性资金补贴30万元。该份会议纪要虽然明确了县财政补贴的金额是30万元，但是并没有规定该款项是专项补贴给原告的，且物业管理事宜不仅包含物业管理公司的费用支出，还包括其他费用的支出，故该份证据不能达到原告的证明目的。证据12结合本案其他证据不能达到原告的证明目的。证据13证人张传喜系原告公司员工，彭学花曾经在原告的公司工作过，与原告有利害关系，结合本案其他证据不能达到原告的证明目的。证据14真实性予以认定，不能达到原告证明目的。证据15系复印件，内容为桃园小区住户反映的小区情况，不能达到原告证明目的。对被告提交的证据1真实性、合法性、关联性予以认定。证据2前期物业管理合同第五页第四条第八项为空白栏，被告当庭表示庭后核实，在本案审理过程中并未向法庭作出明确说明，结合原告提交的前期物业管理合同中约定合同金额为62万元每年且被告在庭审中对原告提交合同的真实性予以认可，因此可以认定被告提交的前期物业管理合同中关于合同金额的约定缺乏真实性。证据3真实性予以认定，能够证明霍邱县人民政府拨付的补贴款并非指定拨付给原告。基于上述证据认定及庭审中双方当事人的陈述与答辩，审理查明的事实如下：原、被告双方于2012年11月签订了一份前期物业管理合同，合同约定：前期物业管理是指房屋共用部位的维护和管理。共用部位是物业管理区域内属于全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电话分线间、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。共用设施设备是指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窖井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱、电视天线、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗、邮政信箱、娱乐设施等设施设备。本合同期限为3年。自2012年11月30日至2015年11月30日。合同金额为62万元每年。甲方的权利和义务包括与物业服务公司议定年度管理计划、年度费用概算、决算报告。甲方在合同生效之日起按规定向乙方提供物业管理房由乙方无偿使用，其产权归甲方所有……乙方的权利与义务包括遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度、测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案，移交本物业的公共财产，包括管理用房。本物业的住宅管理服务费按照县房产局认定、县物价局核定的标准向业主（物业使用人）收取。乙方对物业产权人（使用人）的房屋自用部位、自用设备的维修养护及其他特约服务，按实际发生费用计收，但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。乙方在接管本物业中发生的前期管理费用由甲方在本合同生效后，按照县政府拨付的数额向乙方支付……合同落款处甲方由李瑞国签名加盖城关镇政府公章，乙方由陈孝琴签名加盖金蓼公司公章。合同签订后，原告依约履行了合同义务，被告未履行相应义务给原告造成了损失，原告遂诉讼至法院。另查明，2012年12月15日，霍邱县第十六届人民政府第17次县长办公会议决定：1、城关镇桃园、花台、大同三个安置房小区各预留一套安置房作为本小区的物业管理用房。2、由城关镇牵头，县房产局配合，推荐选择一家管理正规、信誉好、社会责任感较强的物业管理公司进行前期物业服务，采取社区、村与物业管理公司相结合的物业管理模式，以便及时化解搬迁户在回迁过程中及入住后可能出现的各种问题。3、县财政前3年给与城关镇桃园、花台、大同三个安置房小区一次性资金补贴30万元（分按年拨付，第一年15万元，第二年10万元，第三年5万元），划拨至城关镇。4、县财政按每平方10元的标准划拨物业专项维修资金给城关镇（第一次划拨50%），实行报账制管理。5、同意给城关镇桃园、花台、大同三个安置房小区安装监控设备，由县政府采购中心负责实施。再查明，金蓼公司在花台小区聘用物业管理人员实际支出工资款109000元，在大同小区聘用物业管理人员实际支出工资款147000元，合计支出256000元。本院认为：原、被告签订的前期物业管理合同真实、合法、有效。合同中明确约定原告在接管本物业中发生的前期管理费用由被告按照县政府拨付的数额向原告支付。原告在签订合同后，聘用相关人员进入小区从事物业管理工作，由此产生的人员工资支出属于前期物业管理费用，对原告诉请被告支付花台、大同小区人员工资支出合计256000元本院予以支持。原告诉请的购买办公用品及房屋装修等费用仅提供收据，无税务发票且被告不予认可，无法确定其具体数额，本院不予支持。原告诉请被告支付县财政补贴款149658元无事实、法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告霍邱县城关镇人民政府赔偿因违约给原告造成的损失256000元，于本判决生效后五日内偿清。二、驳回原告霍邱县金蓼物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8960元，由被告霍邱县城关镇人民政府负担5140元，由原告霍邱县金蓼物业服务有限公司负担3820元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于安徽省六安市中级人民法院。审 判 长 李  向  东审 判 员 魏    敏人民陪审员 王    玮二〇一五年七月三十日书 记 员 张保友（代）附本案引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。