杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭余良民初字第674号
原告：张淑英。
原告：杜仕华。
原告共同委托代理人：葛和平。
被告：浙江现代商贸物流发展有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区良渚街道博园路1号1幢3层301、302室。
法定代表人：章鹏飞，董事长。
委托代理人：钱永波，该公司员工。
委托代理人：何杭生，该公司员工。
原告张淑英、杜仕华为与被告浙江现代商贸物流发展有限公司（以下简称现代商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年11月12日向本院起诉，本院立案受理后，依法适用简易程序于2015年12月10日进行了公开开庭审理。原告张淑英及其委托代理人葛和平、原告杜仕华，被告现代商贸公司委托代理人钱永波到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院于2016年1月26日裁定本案适用普通程序，于2016年3月18日进行了第2次公开开庭审理。原告张淑英、杜仕华及其共同委托代理人葛和平，被告现代商贸公司委托代理人何杭生到庭参加诉讼，期间，双方申请和解期15日。本案现已审理终结。
原告张淑英、杜仕华起诉称：2011年7月2日，张淑英、杜仕华与现代商贸公司签订《浙江现代商贸物流发展有限公司长期租赁合同书（二期）》，约定张淑英、杜仕华向现代商贸公司租赁浙江现代国际食品城2期2楼2208-1号商铺1个，建筑面积24平方米，租期20年，期满后，免费使用至2047年12月5日止；商铺交付时间为2011年7月31日前，最迟不超过2011年10月31日，若超过最后期限未交付的，应按租金总额的日万分之二的标准支付违约金，超过最后期限90天仍未交付的，按租金总额的日万分之五的标准支付违约金。合同签订后，张淑英、杜仕华依约支付租金624356元，但现代商贸公司一直未能交付前述商铺。为此，张淑英、杜仕华多次要求现代商贸公司交付并支付违约金，均无果。现代商贸公司的行为严重违反商业诚信，已给张淑英、杜仕华造成重大经济损失。因此，张淑英、杜仕华向法院提起诉讼，要求：1、判令现代商贸公司履行2011年7月2日签订的《浙江现代商贸物流发展有限公司长期租赁合同书（二期）》，将浙江现代国际食品城2期2楼2208-1号商铺交给张淑英、杜仕华；2、判令现代商贸公司支付逾期交付商铺违约金人民币438922.27元，均暂计算至2015年10月31日）；3、判令现代商贸公司承担本案诉讼费。
为证明所诉事实，原告张淑英、杜仕华向本院提交如下证据材料：
1、2011年7月2日签订的《浙江现代商贸物流发展有限公司长期租赁合同书（二期）》1份（原件），用以证明张淑英、杜仕华与现代商贸公司之间存在期租赁合同关系，一次性支付20年租金以及对违约金等事项进行约定的事实；
2、2011年7月23日收据1份（原件），用以证明张淑英、杜仕华向现代商贸公司一次性付清浙江现代国际食品城2期2楼2208-1号商铺租金624356元的事实；
3、铺位平面示意表1份（打印件，系现代商贸公司推荐商铺时提供），用以证明案涉浙江现代国际食品城2期2楼2208-1号商铺的位置及至今未交付、装修的事实。
被告现代商贸公司答辩称：现代商贸公司赞同张淑英、杜仕华主张继续履行长期租赁合同。现本案的争议是，商铺是否已经交付，通过现代商贸公司提供的委托转租合同、订金协议及长期租赁合同之间的关联，表明该商铺早已履行交付。因为张淑英、杜仕华与现代商贸公司签订商铺长期租赁合同的同一天，双方签订的委托转租合同载明张淑英、杜仕华将该商铺前8面年的经营权委托第三方杭州恒瑞企业营销策划有限公司经营管理，并且将前三年的收益按总租金的8%一次性以优惠的方式冲抵了长期租赁合同总租金的一部分，该委托转租合同表明张淑英、杜仕华已将该商铺委托他人经营，他人也已将前三年的委托收益支付给了张淑英、杜仕华。因此，现代商贸公司与张淑英、杜仕华就该商铺不存在双方再行办理直接交付手续。现代商贸公司不存在交付违约，也没有造成张淑英、杜仕华经济损失。法院依法应当驳回张淑英、杜仕华没有合同、事实和法律依据的诉讼请求。
为证明所诉事实，被告现代商贸公司向本院提交如下证据材料：
1、2011年6月30日签订的《浙江现代商贸物流发展有限公司商铺订金协议书（二期）》1份（原件），用以证明张淑英、杜仕华支付预订金50000元可以享受冲抵80000元的租金优惠，且如一次性付款可享受97折等优惠政策的事实；
2、2011年7月2日签订的《委托转租合同二期》1份（原件），用以证明张淑英、杜仕华已将案涉商铺的前8年的经营权委托第三方经营，并已将前三年的收益按总租金的8%以优惠的方式冲抵长期租赁合同的总租金，该收益的冲抵实际是对商铺交付的形式有新的约定，应视为现代商贸公司已经履行了商铺的交付义务的事实；
3、土地使用权证、规划许可证、施工许可证各1份（复印件，经盖章确认与原件一致），用以证明浙江现代国际食品城2期2楼2208-1号商铺系经过审批的合法建筑的事实。
为查明本案事实，本院依职权组织双方当事人至涉案商铺现场进行勘查并拍摄照片1组共13张，照片上显示：案涉商铺周边的商铺有零星商户在经营，而案涉商铺现场没有经过实际经营装修，也没有实际经营人。
上列当事人提交的证据材料，经庭审质证，本院认证如下：
（一）原告张淑英、杜仕华提交的第1、2、3项证据，被告现代商贸公司对其真实性均无异议，本院予以确认，并据证据所载内容认定相关事实。
（二）被告现代商贸公司提交的第1、2、3项证据，原告张淑英、杜仕华对其真实性亦无异议，本院予以确认，并据证据所载内容认定相关事实。
（三）本院依职权至涉案商铺现场拍摄的照片，经出示，原告张淑英、杜仕华与被告现代商贸公司对其真实性无异议，本院予以确认。
综合上列当事人的陈述与辩解，以及举证与质证，本院认定事
实如下：
2011年6月30日，张淑英与现代商贸公司签订《浙江现代商贸物流发展有限公司商铺订金协议书（二期）》，主要约定：张淑英承租现代商贸公司开发的浙江现代国际食品城2期2楼2208-1号商铺1个，面积约24平方米；签订协议当日一次性交付订金50000元可在签订正式租赁合同时抵扣租金80000元，并且一次性支付租金款可再享受9.7%折优惠。张淑英在签订该订金协议时当即交付订金50000元。
2011年7月2日，张淑英、杜仕华与现代商贸公司就前述预订商铺签订《浙江现代商贸物流发展有限公司长期租赁合同书（二期）》，主要约定张淑英、杜仕华向现代商贸公司租赁浙江现代国际食品城2期2楼2208-1号商铺，建筑面积24平方米，租期20年，自2011年6月1日起至2031年5月30日止，期满后，现代商贸公司将该商铺再提供给张淑英、杜仕华免费使用16.5年；商铺交付时间以经营户进场装修即视为交付，进场装修时间初定为2011年7月31日，若因特殊原因需要延迟的，视为张淑英、杜仕华认可，但最迟不超过2011年10月31日，若超过最后期限未交付的，应按租金总额的日万分之二的标准支付违约金，超过最后期限90天仍未交付的，按租金总额的日万分之五的标准支付违约金；该商铺租金总计人民币922958元。
在签订《浙江现代商贸物流发展有限公司长期租赁合同书（二期）》的同一日，张淑英、杜仕华作为委托方，杭州恒瑞企业营销策划有限公司作为受托方，现代联合控股集团有限公司作为保证人，三方又签订了《委托转租合同二期》，该合同中约定：张淑英、杜仕华将前述商铺委托杭州恒瑞企业营销策划有限公司再行招租即转租给第三方作经营之用，转租期限为8年，自2011年6月1日起至2019年5月30日止；转租合同由杭州恒瑞企业营销策划有限公司与第三方即次承租人签订，并负责转租合同的履行，以及对商铺进行全权管理；第1-3年即2011年6月1日至2014年6月1日的转租租金由杭州恒瑞企业营销策划有限公司确定并作为报酬归杭州恒瑞企业营销策划有限公司所有；第4-8年的转租租金每年不低于71437元归张淑英、杜仕华所有，若转租租金高于该金额的，高出部分归杭州恒瑞企业营销策划有限公司享有，若低于该金额的，差额部分由杭州恒瑞企业营销策划有限公司补足；第4-8年的转租租金由杭州恒瑞企业营销策划有限公司直接汇入张淑英、杜仕华指定的农业银行帐户。
在签订《浙江现代商贸物流发展有限公司商铺订金协议书（二期）》、《浙江现代商贸物流发展有限公司长期租赁合同书（二期）》、《委托转租合同二期》之后，张淑英、杜仕华在支付租金总额922958元时，扣除交付定金50000元可享受的80000元优惠，再扣除“政策优惠”即3年214311元租金金额（即922958元按交订金50000元可享受30000元优惠抵扣后的租金金额892958元的每年8%即71437元计算3年）以及一次性付款9.2%优惠后，实际支付租金金额为人民币624356元。此后，张淑英、杜仕华未曾收到前述商铺转租通知和转租租金收益，而杭州恒瑞企业营销策划有限公司已于2012年12月被现代联合控股集团有限公司吸收合并，并于2013年4月被注销工商登记。现张淑英、杜仕华提起诉讼，要求判如所请。在本案诉讼中，为查明事实，本院于2016年3月18日组织双方至涉案商铺物业现场进行勘查，案涉商铺周边的商铺虽然有零星商户在经营，而案涉商铺现场没有经过实际经营装修，也没有实际经营人。本案经开庭审理，多次调解无效。
本院认为：张淑英、杜仕华与现代商贸公司签订的租赁合同，明确约定商铺起租日期2011年6月1日，交付商铺最晚应于2011年11月30日前，并以经营户进场装修即视为交付；与此同时进行的张淑英、杜仕华与杭州恒瑞企业营销策划有限公司签订的委托转租合同，明确约定该商铺委托杭州恒瑞企业营销策划有限公司进行招租，委托招租起始日2011年6月1日，并由杭州恒瑞企业营销策划有限公司与承租商户签订转租合同并履行。因而从租赁合同与委托转租合同的前述约定内容，即证明张淑英、杜仕华与现代商贸公司关于商铺交付系指示交付，且以杭州恒瑞企业营销策划有限公司招租的承租商户于2011年11月30日前进场装修商铺作为完成交付依据。而在本案诉讼中，关于前述租赁合同与委托转租合同签订之后，现代商贸公司并无证据证明其在约定限期内向杭州恒瑞企业营销策划有限公司完成商铺的指示交付或者存在杭州恒瑞企业营销策划有限公司招租的承租商户确已实际进场装修的有效证据，其始终以张淑英、杜仕华在交付总租金时，现代商贸公司给予扣除委托转租合同中的前3年转租租金收益214311元而辩称基于该行为，其已完成交付商铺。但是，张淑英、杜仕华与杭州恒瑞企业营销策划有限公司签订的委托转租合同中，却明确约定前3年转租所获转租租金收益作为报酬归受托公司，并未约定受托公司应向张淑英、杜仕华支付前3年转租所获租金收益；而现代商贸公司给予扣除3年214311元租金金额，在其租赁合同中，亦并未约定该金额源于签订在后的委托转租合同中的受托方的支付，该金额的扣除与履行委托转租合同没有直接关联，其实质就是租赁合同中写明的是一种单方“政策优惠”措施，并非是因履行委托转租合同而接收商铺交付的给付，亦即不产生商铺交付效果，因而现代商贸公司的前述辩解，缺乏依据，其辩解不成立。而事实上，直至本院于2016年3月18日组织双方当事人至案涉商铺实地勘查，该商铺仍处于未经过实际经营装修，也没有实际经营人现状。综上，现代商贸公司未依约完成商铺交付，现张淑英、杜仕华主张继续履行合同，并要求现代商贸公司直接向其交付该商铺，且目前交付也不存在障碍，因而依法应予以支持；但是，张淑英、杜仕华主张的违约金，因商铺逾期交付时续至今，其中张淑英、杜仕华因享受现代商贸公司给予扣除前3年租金优惠而怠于督促和行使合同权利直接相关，而且逾期交付商铺主要是对该商铺的商业氛围产生的影响，因此，综合现代商贸公司免收前3年214311元租金优惠、张淑英、杜仕华实际交付租金624356元以及第4年起的正常预期转租收益不低于71437元／年等因素，依法予以酌情支持实际交付租金624356的30%金额的违约金金额即187306.8元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告浙江现代商贸物流发展有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告张淑英、杜仕华交付《浙江现代商贸物流发展有限公司长期租赁合同书（二期）》项下的浙江现代国际食品城2期2楼2208-1号商铺。
二、被告浙江现代商贸物流发展有限公司支付原告张淑英、杜仕华逾期交房违约金人民币187306.8元，于本判决生效之日起十五日内付清；
三、驳回原告张淑英、杜仕华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7884元，由原告张淑英和杜仕华负担4520元、被告浙江现代商贸物流发展有限公司负担3364元，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交
上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费7884元。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【杭州市中级人民法院开户行为（工商银行湖滨支行），户名（浙江省杭州市中级人民法院），帐号12×××68】。
审 判 长 王富春
人民陪审员 郭函丽
人民陪审员 梁 波
二〇一六年五月十一日书记员许峰