福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三民终字第984号
上诉人（原审被告）郭鸿华，女，1970年9月28日出生，汉族，教师。
委托代理人林凤托，男，1967年5月8日出生，汉族，个体户。
被上诉人（原审原告）大田县嘉德物业管理有限公司。
法定代表人林开发，经理。
上诉人郭鸿华因与被上诉人大田县嘉德物业管理有限公司（以下简称“嘉德物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服大田县人民法院（2015）大民初字第1061号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人郭鸿华委托代理人林凤托、被上诉人嘉德物业公司法定代表人林开发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2013年12月31日，大田县东方嘉园小区业主委员会（甲方）与大田县均溪镇镇东社区居委会（乙方）签订合同一份，主要约定有：1、甲方以协议方式选聘乙方提供东方嘉园小区物业管理服务，物业服务合同期限为3年，自2014年1月1日至2016年12月31日止，乙方先以社区名义与甲方签订协议，待乙方注册物业服务企业后，另行拟定合同签，两份合同具备同等法律效力。2、物业服务费按建筑面积计算（不含公共水电分摊费和电梯保养和年检、保险费用），1、2、4、5、6号楼住宅0.4元／月／平方米，3、10、11号楼住宅0.6元／月／平方米。2014年度及之后交付使用的新楼盘，经报县物价部门批准按非电梯房0.6元／月／平方米，电梯房0.8元／月／平方米收取物业费，底楼营业性业主每平方1元，居住业主参照所在楼幢标准。3、乙方自用部分的物业费由乙方自行承担，物业共用部位及共用设施、设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊。4、收费起始时间：甲方建议乙方至少先管理服务一季度，才开始向业主征收当年度物业费，业主最迟不得超过每年12月31日交纳物业服务费。否则，按开征时间支付滞纳金。5、业主若经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，乙方有权向当地人民法院提起诉讼，业主应当每日按照千分之3标准向乙方支付滞纳金。2014年5月25日，大田县东方嘉园小区业主委员会（甲方）与原告嘉德物业公司（乙方）签订合同一份，其内容同上述合同内容一致。自2014年1月1日起至今，原告对大田县东方嘉园小区进行了物业管理。被告郭鸿华系大田县均溪镇凤山东路263号东方嘉园11幢1单元601室的户主，房屋面积为174.64平方米。被告尚欠2014年1月起至2014年12月止物业管理服务费840元、公共耗能费13.5元。
原审还查明，大田县东方嘉园小区业主委员会于2013年10月1日成立，于2013年11月1日在大田县住房和城乡规划建设局备案。2014年5月8日，大田县住房和城乡规划建设局批复原则上同意成立。
就争议焦点郭鸿华是否支付物业管理服务费840元、公共耗能费13.5元及违约金415.8元的问题。原审法院认为，嘉德物业公司已根据与大田县东方嘉园小区业主委员会签订的合同对东方嘉园小区进行了实际的物业管理，郭鸿华作为东方嘉园小区业主之一对实际管理表示认可，对尚欠物业费、公共耗能费无异议，系该物业管理服务的受益人之一，嘉德物业公司要求其支付物业费、公共耗能费，并无不妥。嘉德物业公司与大田县东方嘉园小区业主委员会签订的合同关于违约金的计算、支付约定存在一定瑕疵，在管理东方嘉园小区亦存在一定瑕疵，嘉德物业公司主张支付违约金，不予支持。嘉德物业公司确实自2014年1月起提供物业服务至今，与郭鸿华间已存在事实上的物业服务合同关系，即使存在本案物业服务合同无效的情形，物业服务在客观上也无法返还，根据公平及权利义务对等原则，郭鸿华仍应支付物业管理费、公共耗能费，故郭鸿华主张因物业服务合同无效无须支付物业管理费、公共耗能费，不予支持。嘉德物业公司提供物业服务系从2014年1月起，郭鸿华亦表示认可，因此嘉德物业公司主张从2014年1月起收取物业管理费、公共耗能费，并无不妥，郭鸿华主张从2014年5月25日缴纳物业费、公共耗能费，不予采信。
综上所述，原审法院认为，大田县东方嘉园小区业主委员会与嘉德物业公司签订合同后，嘉德物业公司对该小区进行了实际管理至今，郭鸿华对嘉德物业公司进入小区实际管理的事实无异议，对尚欠物业管理费、公共耗能费亦无异议，是物业管理服务的受益人。嘉德物业公司主张按合同约定支付物业管理服务费、公共耗能费，予以支持。嘉德物业公司与大田县东方嘉园小区业主委员会签订的合同存在瑕疵，在小区管理上亦存在瑕疵，主张支付违约金，不予支持。郭鸿华辩称无须支付物业管理费等费用及应从2014年5月25日开始计收物业管理费等费用，依据不足，不予采纳。郭鸿华主张因嘉德物业公司公开其信息要求赔偿精神损失费50000元，与本案不具有关联性，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、被告郭鸿华应支付给原告大田县嘉德物业管理有限公司物业管理服务费840元、公共耗能费13.5元，合计人民币853.5元，限于本判决发生法律效力后10日内付清。二、驳回原告大田县嘉德物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由原告负担8元，被告负担17元。
上诉人郭鸿华不服原审判决，向本院提起上诉称：一、不应认定其与被上诉人嘉德物业公司之间存在事实上的物业服务合同关系。二、对物业服务费的减少幅度判决过低。三、不知道被上诉人嘉德物业公司与东方嘉园小区业主委员会签订合同，合同没有约束力。请求撤销一审判决、驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人嘉德物业公司答辩称，嘉德物业公司与东方嘉园小区业主委员会签订的合同有效，上诉人应按照合同约定支付物业服务费、公共耗能费；即使合同无效，公司进驻小区并实际管理至今，双方存在事实上的物业服务关系，上诉人应当支付相应的物业服务费和公共耗能费。一审判决认定事实及适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
案经审理，除上诉人表示不清楚东方嘉园小区业主委员会的成立情况以及嘉德物业公司签订物业服务合同情况外，二审查明的事实与原审查明的事实基本一致。本院予以确认。
另查明，2014年1月1日至2014年5月，东方嘉园小区由大田县均溪镇镇东社区居委会进行物业管理服务，该居委会认为此筹备物业公司阶段，所进行的物业管理服务视为嘉德物业公司实际提供。上诉人对被上诉人嘉德物业公司一并主张该阶段物业费用未提出异议。嘉德物业公司于2014年4月16日成立。2014年5月25日，嘉德物业公司与东方嘉园小区业主委员会签订了物业管理合同。
本案双方争议焦点为：上诉人郭鸿华应否支付给被上诉人嘉德物业公司物业管理服务费840元、公共耗能费13.5元。本院综合分析认定如下：
上诉人郭鸿华认为，东方嘉园小区业主委员会不能代替业主与嘉德物业公司签订合同，作为业主不清楚合同情况，合同对其无约束力；被上诉人嘉德物业公司提供劣质的管理服务，不应按照合同约定收取服务费用。
被上诉人嘉德物业公司认为，东方嘉园小区业主委员会的成立是合法的，与业主委员会签订的合同对上诉人是有效的。即使合同无效，上诉人作为小区业主之一，接受了公司的物业服务，双方存在事实上的物业服务关系，上诉人也应支付物业服务费及公共耗能费。
本院经审查认为，东方嘉园小区业主委员会经选举成立，分别与大田县均溪镇镇东社区居委会及其后注册成立的被上诉人嘉德物业公司签订物业服务合同，嘉德物业公司进入小区提供了实际的物业管理服务。上诉人郭鸿华作为小区业主之一，是物业服务的受益者，应当支付相应对价。上诉人郭鸿华主张无须交纳物业费的上诉请求，依据不足，不予支持。参照大田县普通住宅小区物业收费基准价格，综合考虑物业服务合同的约定、嘉德物业公司实际提供的物业服务水平、小区其他业主支付服务费用等情况，在2014年1月至12月间，上诉人应负担相应物业管理服务费840元、公共耗能费13.5元。
综上所述，本院认为，被上诉人嘉德物业公司与东方嘉园小区业主委员会签订合同后，对小区提供了实际的物业管理服务。业主郭鸿华应负担相应的物业服务费和公共耗能费用。综合考虑本案物业服务合同约定、物业管理服务情况、大田县普通住宅小区物业收费基准价格等因素，上诉人应支付2014年1月至12月间物业管理服务费840元、公共耗能费13.5元。上诉人的上诉请求，依据不足，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人郭鸿华负担。一审案件受理费按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 贵 良
审 判 员 谢 明 华
代理审判员 谢 明 珠
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 张婕（代）
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。