广东省佛冈县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1821民初1973号
原告：佛冈县利鑫物业管理有限公司，住所地：广东省佛冈县石角镇文明路60号××小区北塔A幢二楼。
法定代表人：张大青，总经理。
委托诉讼代理人：黄利莹，广东金联律师事务所律师。
被告：曾权辉，男，1980年10月17日出生，汉族，住广东省佛冈县。
原告佛冈县利鑫物业管理有限公司与被告曾权辉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月31日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月20日和12月6日两次公开开庭进行了审理。原告佛冈县利鑫物业管理有限公司的委托诉讼代理人黄利莹、被告曾权辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告佛冈县利鑫物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费11147.53元、滞纳金38994.68元、水费1674.20元、垃圾费980元、公摊电费2308.66元，并自起诉之日起至付清上述款项之日止按中国银行同期同类贷款利率计算逾期利息给原告；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告在佛冈县××镇××内拥有商品房一套，地址为广东省佛冈县××镇××路（建筑面积143.86平方米）。原告是该商品房所在小区××的合法物业管理公司且已经提供了相应的物业管理服务。但自2011年5月起至2017年8月止，被告合共拖欠了11147.53元物业管理费（被告共拖欠了76个月，其中自2011年5月起至2012年9月止，1元/月/平方米，每月是143.86元，共17个月；自2012年10月至2017年8月止，1元/月/平方米，每月是147.49元，共59个月），拖欠滞纳金为每日按拖欠物业服务费的3‰计算共38994.68元。自2011年5月起至2017年7月止，被告合共拖欠1674.20元水费、980元垃圾费；自2011年8月起至2017年7月止，被告合共拖欠了2308.66元公摊电费。经原告多次催告，被告仍置若罔闻，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判如诉请。
被告曾权辉辩称：2011年春节期间，答辩人所在小区在同一天内，三户业主家被盗，答辩人家是其中一户。答辩人要求物管方处理，但物管方一直消极对待，至今未处理好此事，答辩人才因此不交物管费。2016年7月12日，答辩人与原告沟通准备交物管费，但原告却要求答辩人将所有费用交齐，答辩人要求就家中被盗一事一并协商解决，减免部分物管费，但原告却拒绝协商，并拒绝收取物管费，声称要通过法律程序解决。对于原告起诉提出的滞纳金，答辩人不予认可，该费用的收取不合理。垃圾费无异议，水费没有提交相关交费票据，不予认可。至于公摊电费，答辩人每月都有交纳车库分摊电费，原告应该提供小区内各分表的表号和读数来核实每月需业主分摊的费用。
原告围绕其诉讼请求提交了如下证据：1、原告营业执照；2、法定代表人身份证明及法定代表人身份证；3、《前期物业管理服务委托合同》；4、欠费明细表；5、EMS、律师函及业主交费通知单；6、《前期物业管理服务合同》；7、2014年11月1日至2017年10月1日的公摊水电费明细及收费发票。被告为证明其主张向本院提交了如下证据：1、报警回执；2、收款单据5张；3、电话录音；4、车位管理费收据、车库用电分摊费收据及电费发票。对双方无异议的证据，本院予以采纳。结合庭审笔录，本院认定事实如下：
被告曾权辉是涉案××小区××栋××楼××单元的业主。2010年5月3日，被告（甲方）与涉案小区开发商佛冈利鑫房地产开发有限公司下设的××物业管理服务中心（乙方）签订《前期物业管理服务委托合同》，约定乙方为××小区提供物业管理服务，甲方按照住宅房屋建筑面积每月每平方米1元交纳物业服务费，物业服务费按月交纳，业主每月10日前交纳当月的物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起每天按应交服务费的千分之三交纳滞纳金，合同有效期限至2014年12月29日。2011年5月25日，原告佛冈县利鑫物业管理有限公司（受托方）与佛冈利鑫房地产开发有限公司（委托方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：原告接受佛冈利鑫房地产开发有限公司的委托为××小区提供前期物业管理服务；服务期限自2011年5月26日开始至本物业首次业主委员会确定物业管理服务企业并签订《物业管理服务合同》之日止；物业管理服务费住宅按建筑面积每月每平方米1元交纳，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积实际产生费用分摊；业主逾期交纳物业管理服务费用的，从逾期之日起按每天应交纳物业管理费的千分之三交纳滞纳金。但对于物业服务费的交纳时间，上述《前期物业管理服务合同》并未约定。合同签订后，原告依约对佛冈县××镇××路××号××小区的物业进行管理。原、被告之间未签订书面的物业服务合同，被告曾权辉自2011年5月开始至今一直未交纳物业服务费。
另查，2011年春节期间，被告曾权辉的房屋被盗，并因此事与小区物管发生纠纷，双方未达成一致调解意见，被告因此拒绝交纳物业服务费给原告。2016年7月11日，原告向被告寄送律师函，催缴2011年5月至2016年6月的物业服务费、2012年2月至2016年3月的公摊电费、2011年5月至2016年5月的水费、生活垃圾费及相应费用的滞纳金。被告收到律师函后于2016年7月12日到物管处协商，但双方仍无法达成一致意见。另，对于涉案房屋的建筑面积，双方一致确认为147.49平方米。
××物业管理服务中心代表开发商与被告签订的《前期物业管理服务委托合同》是双方自愿签订，内容无违反法律强制性规定，合法有效。原告佛冈县利鑫物业管理有限公司作为有资质的物业管理公司，其与佛冈利鑫房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》不违反法律规定，合法有效。原告依约自2011年5月26日起为涉案××小区提供物业服务至今，被告作为××小区的业主，享受了原告提供的相应的物业服务，原告与被告曾权辉之间已经形成了物业服务关系。被告应当依约支付物业服务费给原告，故原告要求被告曾权辉缴纳物业服务费用，有事实和法律依据，本院予以支持。被告在涉案××小区的房屋被盗是发生开发商管理期间，该纠纷应与开发商协商解决，其不能以此对抗原告并拒绝向原告支付物业服务费。对原告主张的各项费用，本院核准如下：
1、物业服务费11003.67元。原告是在2011年5月26日才为××小区提供物业服务，其又未提供证据证明开发商将2011年5月26日之前物业服务费的相关债权转让给原告，故此，被告应自2011年6月起交纳物业服务费给原告。根据《前期物业管理服务委托合同》和《前期物业管理服务合同》的约定，被告应按房屋建筑面积每月每平方米1元的标准支付物业服务费给原告。庭审中，双方确认被告房屋的建筑面积为147.49元，原告请求2012年9月之前按143.86元计算，无损对方当事人利益，本院予以准许。经核算，2011年6月至2017年8月期间，被告应支付11003.67元物业服务费给原告。
2、逾期付款违约金：原告请求的滞纳金，根据合同的约定，该滞纳金的性质是业主逾期交纳物业服务费应承担的违约金。被告抗辩认为该费用收取不合理，因此不同意缴纳违约金视为其对违约金标准过高的异议，而原告主张的每日以当月应缴未缴的款项的0.3%标准计收逾期付款违约金的标准过高，予以调整为以同期应付未付的物业服务费为基数参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算。根据《前期物业管理服务委托合同》的约定，在该合同有效期内，即2011年6月至2014年12月期间的物业服务费，被告应当在每月10日前交纳给原告，故，对于此期间的违约金，被告应自2011年6月11日起以当月应付未付的物业服务费为基数参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准支付违约金给原告，直至款项付清之日止。该《前期物业管理服务委托合同》有效期届满后，因《前期物业管理服务合同》及原、被告之间对于物业服务费的交纳时间均没有约定，因此，对于2015年1月起的物业服务费，被告应自原告主张之日交纳。根据原告提供的律师函可知，原告曾于2016年7月11日向被告催收2011年5月至2016年6月欠缴的物业服务费，被告确认于2016年7月12日收到该律师函，根据该律师函的催告，被告应在收到该函之日起10个工作日内支付相关费用。据此，被告应自2016年7月26日（从2016年7月12日起计算10个工作日）起以2015年1月至2016年6月期间应付未付的物业服务费共2654.82元为基数参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金给原告，直至付清该款之日止。2016年7月至2017年8月期间的物业服务费2064.86元，无证据证实原告曾向被告催收，因此，该期间物业服务费的逾期付款违约金应从原告起诉之日起参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算给原告，直至付清该款之日止。
3、2011年5月至2017年7月的生活垃圾费980元，被告予以确认，本院予以支持。
4、原告请求水费1674.20元，但未提供相关的收费票据证实每月交纳的金额及被告的用水量，其提交的证据不足以证明其主张，本院对此不予支持。
5、公摊电费971.74元。原告提供了2014年11月1日至2017年10月1日期间的水电分摊明细及相应的交费发票，并且在计算全体业主的公摊费用时已经扣减了车位分摊电费、物业和销售用电、天台射灯等不需要由全体业主分摊的费用，结合其提供的欠费明细，对其主张被告2014年11月1日至2017年7月1日应交纳的公摊电费971.74元，本院予以确认。原告主张2011年8月至2014年10月的公摊电费，但未提供相关的分摊明细及交费发票予以证实，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《广东省物业管理条例》第四十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告曾权辉自本判决生效之日起十五日内支付物业服务费11003.67元及违约金（其中，2011年6月至2014年12月期间每月的物业服务费逾期付款违约金从2011年6月11日起以同期应付未付的物业服务费为基数参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清该款之日止；2015年1月至2016年6月期间的物业服务费逾期付款违约金以2654.82元为基数从2016年7月26日起参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清该款之日止；2016年7月至2017年8月期间的物业服务费逾期付款违约金以2064.86元为基数从2017年10月31日起参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清该款之日止）给原告佛冈县利鑫物业管理有限公司；
二、被告曾权辉自本判决生效之日起十五日内支付垃圾费980元和公摊电费971.74元给原告佛冈县利鑫物业管理有限公司；
三、驳回原告佛冈县利鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费1178元，减半收取计589元，由原告佛冈县利鑫物业管理有限公司负担449元，被告曾权辉负担140元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 向晓韵
二〇一七年十二月十八日
书记员 李 峥
附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：
1、户名：佛冈县人民法院
账号：44×××51
开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行
2、户名：佛冈县人民法院
账号：71×××34
开户银行：中国银行股份有限公司清远佛冈支行
附引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《广东省物业管理条例》
第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第