山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）聊民一终字第693号
上诉人（原审原告）：周洪敏，女，汉族，居民。
委托代理人：闻静会，山东光岳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：曹金凤，女，汉族，无业。
被上诉人（原审被告）：张贵民，男，汉族。
上诉人周洪敏因财产损害赔偿纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2013）聊东民初字第2890号民事判决。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周洪敏及其委托代理人闻静会，被上诉人曹金凤到庭参加诉讼。被上诉人张贵民经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：原告周洪敏称2012年2月8日与郝宪雷签订房屋买卖合同，并称自己依约定履行了支付购房款的义务。原告周洪敏向聊城市仲裁委申请仲裁，聊城市仲裁委在郝宪雷未到庭的情况下出具了（2012）聊仲裁字第29号裁决书，裁决书判定原告周洪敏与郝宪雷2012年2月8日所签订的《房屋买卖合同》有效，限郝宪雷于裁决书生效后十日内将位于东昌府区卫育路29号楼5单元5层东户的房屋交付申请人周洪敏。
裁决书生效后，原告周洪敏向聊城市中级人民法院申请强制执行，聊城市中级人民法院于2013年4月10日做出（2013）聊执字第44-1号执行裁定书，以裁决第二项被申请人郝宪雷将房屋交付给申请人周洪敏所有予以确权属于无效仲裁为由，裁定对（2012）聊仲裁字第29号裁决不予执行。周洪敏不服，申请山东省高级人民法院复议，山东省高级人民法院2013年7月22日做出（2013）鲁执复议字第52号执行裁定书，裁定撤销了（2013）聊执字第44-1号执行裁定书。聊城市中级人民法院又以周洪敏在裁决过程中隐瞒足以影响公正裁决的证据为由，再次裁定对（2012）聊仲裁字第29号裁决不予执行。周洪敏不服，申请山东省高级人民法院再复议，山东省高级人民法院再次作出裁定书，撤销了聊城市中级人民法院的不予执行裁定书。被告曹金凤遂向聊城市中级人民法院提出执行异议。中级人民法院作出（2014）聊执异字第73号执行裁定书，裁定驳回了被告曹金凤的执行异议。曹金凤又向聊城市中级人民法院提起案外人执行异议之诉，聊城市中级人民法院作出（2014）聊民一初字第53号民事判决书，判决驳回了曹金凤的诉讼请求。曹金凤不服上诉至山东省高级人民法院，山东省高级人民法院做出（2015）鲁民一终字第47号判决书，维持了（2014）聊民一初字第53号民事判决。判决生效后，原告向本院申请恢复审理，被告曹金凤提交了最高人民法院（2015）民申字第1508号受理通知书，曹金凤已经向最高人民法院申请再审，目前最高人民法院已经受理。
位于东昌府区卫育路29号楼5单元5层东户的房屋系原聊城肉联厂职工集资建房，该房产系该厂职工靳玉轩出资，于2004年4月6日卖给郝宪雷，该房产由郝宪雷居住使用。被告曹金凤接受郝宪雷的房产是因为郝宪雷也欠被告曹金凤借款，郝宪雷夫妻以36万元的价格将涉案房产抵偿给被告曹金凤后，曹金凤发现郝宪雷一房二卖，也曾到公安机关报案，在公安机关曹金凤讲明自己的房屋是2008年郝宪雷向其借款，2009年1月郝宪雷无力还款，将房产抵债，作价36万元抵偿给自己。郝宪雷在公安机关交代自己2012年3、4月份借被告曹金凤现金25万元左右的高利贷，还不上后于2012年5月经夫妻双方协商同意，将房产作价36万元抵偿给被告曹金凤。郝宪雷认为，“抵押”给周洪敏的房产没有自己媳妇邴晓芳的签名应该无效，所以又抵偿给曹金凤，并故意把与曹金凤的买卖合同日期提前。郝宪雷特别讲明自己是想把房产卖给曹金凤，与周洪敏签订房屋买卖合同是因为涉案房产没有房产证，所以只能签订买卖合同抵押向周洪敏借款。
原告周洪敏在2012年6月2日向公安机关报案称自己2012年2月8日与郝宪雷订立《房屋买卖协议》，并称自己已经将购房款交付郝宪雷，在2012年5月19日去收房时发现郝宪雷已经将涉案房屋卖给了本案被告曹金凤，曹金凤在给她购买的房屋更换门锁，曹金凤也称自己是购买的郝宪雷的房屋。周洪敏感觉自己被骗，故向公安机关报案。在公安机关，原告周洪敏称自己自2009年开始与郝宪雷发生借贷关系，在原告周洪敏提交给公安机关的材料中，有2010年3月25日郝宪雷用涉案房产向周洪敏抵押借款借款协议，同时周洪敏向公安机关提交了郝宪雷于2012年4月1日、4月2日、4月5日、4月8日、4月11日、4月13日的借据，分别是郝宪雷向周洪敏借款50000、50000、140000、100000、50000、50000元。为此，周洪敏向公安机关提供了2012年4月5日郝宪雷向周洪敏借款的借款合同、借据等复印件。
曹金凤接受郝宪雷的房屋后，于2013年3月17日将房屋出租给杜海林居住使用，每季度租金3500元。原告起诉后，杜海林搬出了涉案房屋，原告周洪敏撤回了对杜海林的起诉。并申请追加被告曹金凤的丈夫为共同被告参加诉讼，经审理查明被告曹金凤与张贵民于2014年5月9日协议离婚。于2015年8月7日前，涉案房产仍由被告曹金凤居住使用，用于开办学生公寓。现涉案房产由聊城市中级人民法院执行交付给原告。
审理中，原告申请本院对曹金凤在涉案房产内的价值2000元左右十余张铁床进行诉讼保全，本院在采取诉讼保全行动时，原告周洪敏又自动放弃了诉讼保全申请。
原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第一百三十三条规定：“标的物的所有权自标的物交付时发生转移，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿发生效力。”如果原告周洪敏与郝宪雷存在真实的房屋买卖关系，根据合同法和物权法的规定，买卖关系成立的基本要件是标的物的交付，不动产还应办理登记手续，买卖的房屋未能办理过户手续。在涉案房产交付之前，原告周洪敏未实际取得涉案房产的所有权。原告无权主张涉案房产的收益。被告曹金凤与案外人杜海林订立的租赁合同，原告周洪敏不是合同当事人，原告无权主张合同无效。即使原告与郝宪雷之间存在真实的房屋买卖，因迟延交房给原告造成的损失，原告亦应根据合同相对性原则，向出让人郝宪雷主张权利。涉案房产经执行交付原告周洪敏后，被告曹金凤未侵占、影响原告使用涉案房产，原告的诉讼请求不能成立，依法不能支持。涉案房产被告曹金凤接手后出租给案外人杜海林居住使用，现杜海林已经搬出涉案房屋，被告曹金凤与杜海林的租赁关系已经解除，原告周洪敏不是曹金凤与杜海林租赁合同的当事人，无权主张他人订立的合同无效，且合同已经解除，原告的此项诉讼请求无实际意义，依法不能支持。据此依照《中华人民共和国合同法》第一百三十三条、《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告周洪敏的诉讼请求。
上诉人周洪敏上诉称：一、一审判决认定事实错误。1、原审判决认定，郝宪雷在公安机关交代自己2012年3、4月份借被告曹金凤现金25万元左右的高利贷，还不上后于2012年5月经夫妻双方协商同意，将房产作价36万元抵偿给被告曹金凤。在公安机关曹金凤讲明自己的房屋是2008年郝宪雷向其借款，2009年1月郝宪雷无力还款，将房产抵债，作价36万元抵偿给自己。以上两人称述借款时间相差4年，内容不一致，郝宪雷所称述借款本金25万元不会才一个月长了11万元利息，显然全部是谎言。聊城2009年的房价每平方3000多元，此房是1997年分房，当时已经是12年的旧房，又是5楼，每平方不会超过2000元，94平方米，怎能有36万元，上诉人在2012年2月购买此房才花了31万元，被上诉人确在2009年认可36万元是不可能的。一审法院予以认定为事实，明显偏袒被上诉人。2、上诉人合法取得房屋，有购房合同、交款收据，楼房钥匙、合同，原房主靳玉轩取得该房产的交款、单位楼房分配通知书，还有已生效的聊城仲裁委员会的仲裁书、聊城市中级人民法院和山东省高级法院的法律文书。而被上诉人一再强调是郝宪雷、邴晓芳将房屋交付给他，全部是谎话。一审法院无法律事实的颠倒是非，只强调被上诉人所辩称的“现行占有”做出此违法判决。二、一审法院判决“即使原告与郝宪雷之间存在真实的房屋买卖，因迟延交房给原告造成的损失，原告应根据合同相对性原则，向出让人郝宪雷主张权利。”没有法律依据。2012年4月4日上诉人交清房款，郝宪雷与2012年5月19日搬出该房屋之日起，应视为郝宪雷将该房交付给上诉人，上诉人具有该房的所有权。被上诉人砸开房门强行入住3年多，被上诉人认可于2013年3月17日将此房出租给杜海林使用，每季租金3500元，共收租金13个季度45500元。经聊城仲裁委员会、聊城市中级人民法院、山东省高级人民法院强制执行，今年8月11日才将此房交付上诉人，应承担相应的法律责任，返还上诉人租金40000元。三、违反法律程序，引用未经质证的上诉人提交的与张贵民的离婚书，并予以认定，应予以发还。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人曹金凤答辩称：一、涉案房产在没有交付执行给周洪敏之前，被上诉人占有、使用涉案房屋完全合法。被上诉人对郝宪雷、邴晓芳享有债权36万元，这是双方均认可的事实。对此，被上诉人在打执行异议之诉时已被生效的法律文书确认。在两人不能偿还36万元债权的情况下，双方签订了以房抵债协议书，并将该房交付给了被上诉人，被上诉人随之占有、使用至法院交付执行之日止，有周围邻居书面证言、购气卡、电力卡、物业费单据等证据证实，特别是郝宪雷多次在司法机关的陈述和供述，根本不存在被上诉人砸门强行入住的问题。二、上诉人与郝宪雷并不存在真实的房屋买卖关系，仲裁委作出的裁决是错误的。上诉人借给郝宪雷的钱全部是高利贷，郝宪雷在没有能力支付巨额高利贷的情况下，郝宪雷隐瞒其妻子邴晓芳，被迫个人与上诉人签订了违法的购房协议，对原来高利贷所产生的利息又重新让郝宪雷出具了借条，上诉人根本没有出钱购买涉案房屋，郝宪雷也没有将涉案房屋交付给上诉人。后来，上诉人在郝宪雷还不起高利贷出走后向公安机关报了案。随后，上诉人向仲裁委申请仲裁，隐瞒了已经报案的情况，致使仲裁委违法裁决该案。三、被上诉人不存在侵犯上诉人权益的情形。被上诉人知晓上诉人申请执行这一错误裁决后，提出执行异议之诉被驳回发生法律效力后，被上诉人按照法院的要求搬出涉案房屋。在郝宪雷没有将涉案房屋交付上诉人前，上诉人对涉案房屋没有所有权和使用权，即使上诉人有损失，按照合同相对性规则，也只能向郝宪雷主张，涉案房屋是郝宪雷交付给被上诉人的，被上诉人属于合法占有、使用，在没有经过法院判决和执行前，被上诉人根本不存在侵犯上诉人权益的情形。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人张贵民未到庭参加诉讼。
二审期间，上诉人周洪敏提交最高人民法院（2015）民申字第1508号民事裁定书，证明被上诉人请求确认争议房屋归其所有并停止执行这一再审请求，最高人民法院已经作出裁定，裁定驳回被上诉人的再审申请。被上诉人予以认可，但认为与本案无关。
本院二审查明的其他事实同原审法院查明的事实。
本院认为：涉案房屋经聊城市仲裁委出具了（2012）聊仲裁字第29号裁决，认定原告周洪敏与郝宪雷2012年2月8日所签订的《房屋买卖合同》有效，并限郝宪雷于裁决书生效后十日内将位于东昌府区卫育路29号楼5单元5层东户的房屋交付申请人周洪敏。周洪敏申请法院执行后，聊城市中级人民法院先后两次裁决不予执行，均被山东省高级人民法院撤销。聊城市中级人民法院将涉案房屋执行交付给周洪敏。周洪敏诉求曹金凤、张贵民返还其租金4万元。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条、《中华人民共和国物权法》第十四条规定，买卖关系成立的基本要件是标的物的交付，一审法院认为周洪敏在实际取得该处房屋前，无权主张涉案房产的收益，应向郝宪雷主张权利，判决驳回周洪敏的诉讼请求正确。上诉人周洪敏上诉称一审法院认定郝宪雷、曹金凤在公安机关的陈述是谎言，此为两人之间借贷关系的陈述与本案无关，并没有作为本案判决的依据，本院不予审理认定。上诉人周洪敏上诉称曹金凤强行入住涉案房屋3年多，应偿还收益的租金的理由，在涉案房产未有交付周洪敏之前，依法无权主张涉案房产的收益，本院不予支持。关于曹金凤与张贵民的离婚书，一审法院未经质证不当，但该证据不影响本案的判决结果，此上诉理由本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项，第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费750元，由上诉人周洪敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 杜宏伟
审判员 赵玉岚
审判员 唐端阳
二〇一六年一月七日
书记员 赵书青