江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第05663号
上诉人（原审被告）苏州齐尔富房地产综合服务有限公司，住所地苏州市西环路1638号608室。
法定代表人陈雅乔。
委托代理人王键，北京市中银（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）董倩怡。
委托代理人蔡建伟，江苏诚�律师事务所律师。
原审第三人苏州市民防建筑安装有限公司，住所地苏州市吴中区长桥镇新家村，现下落不明。
法定代表人蔡小妹。
上诉人苏州齐尔富房地产综合服务有限公司（以下简称齐尔富公司）因与被上诉人董倩怡、原审第三人苏州市民防建筑安装有限公司（以下简称民防公司）居间合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏民一初字第01098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年6月4日，董倩怡与齐尔富公司签订买卖意向协议，约定董倩怡愿意以915万元的价格（含业主到手及齐尔富公司服务费用）通过齐尔富公司购买新门路55号2幢物业，董倩怡向齐尔富公司支付购房意向金10万元。当日，董倩怡向齐尔富公司汇款购买意向金10万元。6月17日，董倩怡、齐尔富公司至苏州市公证处办理公证委托，约定：董倩怡授权齐尔富公司全权办理：一、与相关方洽谈购买新门路55号2幢厂房…；二、…代表董倩怡缴纳定金，协商签订定金协议。代理期限为2014年6月16日至2014年7月15日。2014年6月24日，齐尔富公司取得民防公司的法定代表人蔡小妹的授权，独家代理处理涉案房屋出售事宜。6月24日，齐尔富公司代表董倩怡与民防公司签订房屋买卖定金协议，约定该公司将涉案房屋出售给董倩怡，业主到手价为890万元并收取定金5万元，正式合同于2014年7月30日之前签订。6月25日，齐尔富公司向民防公司转账定金5万元。7月8日，董倩怡、齐尔富公司双方签订买卖意向协议的补充协议，补充约定：经双方共同努力，已达成初步意向，齐尔富公司已于约定时间内与董倩怡沟通，完成了与新门路55号2幢业主之定金合同的签署。董倩怡全权委托齐尔富公司继续处理房屋买卖事宜，办理正式房地产过户手续。并约定双方的违约责任：如由董倩怡原因造成协议无法履行，交至齐尔富公司的10万元无需退还；如齐尔富公司或业主原因造成协议无法履行，齐尔富公司退还董倩怡10万元并配合董倩怡与业主要求违约赔偿。7月8日，董倩怡向江苏苏地仁合土地房地产评估咨询有限公司苏州分公司支付评估费7000元。7月15日，齐尔富公司工作人员周胜强将房屋评估报告初稿通过邮件方式发给董倩怡。董倩怡、齐尔富公司庭审中确认，因董倩怡未支付其余的评估费用，故评估公司未出具正式的房屋评估报告。
再查明，董倩怡和业主最终并未签订正式的房屋买卖合同。
以上事实，由房屋买卖意向协议、买卖意向协议的补充协议、授权委托书、收据、银行进账单、土地�及房产证复印件、公证书、房屋买卖定金协议及当事人庭审陈述等在卷佐证。
原审原告董倩怡的一审诉讼请求为：齐尔富公司立即退还意向金10万元，并赔偿董倩怡损失7000元；齐尔富公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为：涉案房屋的租赁及抵押事宜，非显而易见的一般房屋问题，齐尔富公司作为中介方需特别告知。齐尔富公司虽辩解其已告知董倩怡房屋的租赁及抵押事宜，但未提供相应的证据予以证明，故对齐尔富公司的该意见不予采信。齐尔富公司作为居间方因其自身过错未最终促成董倩怡与房屋所有权人的买卖，其不应收取报酬，并应承担董倩怡的损失，因此对董倩怡要求齐尔富公司返还意向金的诉讼请求予以支持。但齐尔富公司已将意向金10万元中的5万元作为定金转款给了业主民防公司，该行为有董倩怡的公证授权，且在买卖意向补�协议上董倩怡亦对该定金情况知晓，故齐尔富公司只需返还董倩怡购房意向金5万元。关于房屋评估费7000元，系董倩怡买卖房屋的必要支出，现因齐尔富公司方的过错而导致房屋买卖合同未签订，该费用属于董倩怡的损失，应由过错方进行相应的赔偿。齐尔富公司提出的董倩怡支出的评估费并非齐尔富公司收取，不应由齐尔富公司赔偿的辩解意见，法院认为，通过齐尔富公司工作人员将评估报告初稿发邮件给董倩怡可以得出，该评估系因齐尔富公司的要求，且齐尔富公司作为居间方具有专业知识，现齐尔富公司仅因该费用非齐尔富公司收取即不予赔偿的观点不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：�、齐尔富公司于判决生效之日起10日内返还董倩怡购房意向金5万元，并赔偿董倩怡房屋评估费7000元。二、驳回董倩怡的其他诉讼请求。案件受理费2440元，由董倩怡负担1140元，齐尔富公司司负担1300元，
齐尔富公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实错误。一、齐尔富公司已经告知董倩怡涉案房屋的租赁及设定抵押的情况，房屋土地使用权证上有明确记载抵押权，董倩怡也去看过房，房屋并非空置，使用状况一目了然。二、通过居间服务过程中的协议条款及各方行为，可推断董倩怡知晓、并非是租赁抵押未签订正式房屋买卖合同的障碍。三、签订正式合同前评估系董倩怡自己的要求，齐尔富公司只是作为居间方为其寻找、介绍评估公司，提供居间服务。四、一审中未考虑董倩怡购买近千万房产的审慎注意义务。五、董倩怡未签订正式买卖合同的原因是评估初稿显示评估价过低，被董倩怡认为交易价格过高。请求二审法院撤销原判，驳回董倩怡的诉讼请求。
被上诉人董倩怡二审答辩认为：齐尔富公司隐瞒了涉案房屋已经租赁，无法在办理过户手续后交付我方使用，还隐瞒了房屋已设定抵押权且尚未解除的情况，还隐瞒了过户税费的真实金额，导致房屋买卖合同无法签订，请求驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实与原审一致。
二审另查明：涉案房屋的土地使用权证载明了抵押人为宁波银行苏州高新区支行，抵押期限为2012.2.3-2015.2.22。
二审中，董倩怡陈述在2014年6月4日与齐尔富公司签订买卖意向协议前，已经看过涉案房屋，当时有一家服装厂在使用，以为服装厂就是业主。2014年7月8日与齐尔富公司签订买卖意向协议的补充协议时看到房屋产权证�齐尔富公司认为在2014年6月7日办理公证委托前已经把房屋的产权证土地证复印件交给董倩怡看过。
本院认为：董倩怡与齐尔富公司在2014年6月4日签订买卖意向协议，7月8日签订补充协议，均是双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方居间合同关系成立。董倩怡根据协议向齐尔富公司支付了10万元作为意向金。根据补充协议，如因董倩怡的原因造成，则交给齐尔富公司的10万元无需返还，如因齐尔富公司或业主原因造成协议无法履行，则齐尔富公司应退还10万元。故本案争议焦点是董倩怡最终未与民防公司签订房屋买卖合同的责任。董倩怡认为齐尔富公司隐瞒了房屋已经设定抵押，并被出租，且齐尔富公司隐瞒了交易真实税费。齐尔富公司认为董倩怡在房屋评估后认为原定交易价格过高。双方对各自的主张均未提供直接证据予以证实。根据董倩怡在二审�的陈述，其在与齐尔富公司签订补充协议前，已经看到房屋的产证，并去现场看过房屋，而房屋土地使用权证上已经注明设定了抵押，对此董倩怡应当是明知的，董倩怡现场看到是一家服装厂在使用房屋，而房屋所有权人为民防公司，据此董倩怡应对房屋是否出租适当注意并作进一步了解。但齐尔富公司作为中介方有义务将房屋的现状向董倩怡作全面真实介绍，而齐尔富公司未能证明其已将与订立合同有关的该重要事项如实告知，导致董倩怡未与民防公司签订房屋买卖合同双方均有过错。齐尔富公司上诉认为董倩怡应当知道房屋的租赁情况，且租赁并非未签订合同的障碍，属于其单方陈述，回避应尽义务，该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，齐尔富公司作为居间人未能促成合同订立，其收取了董倩怡10万元意向金，因其中5万元已经作为定金支付给民防公司，其余5万元应当返还给董倩怡。但董倩怡支付的评估费7000元是其为购买涉案房屋而支出的合理费用，董倩怡认为是应齐尔富公司的要求支付，要求齐尔富公司赔偿该笔损失没有事实依据。原审判决实体处理不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏民一初字第01098号民事判决。
二、苏州齐尔富房地产综合服务有限公司于本判决生效后十日内返还董倩怡购房意向金50000元。
三、驳回董倩怡的其他诉讼请求。
一审案件受理费2440元，由董倩怡负担1300元，苏州齐尔富房地产综合服务有限公司负担1140元。二审案件受理费1050元由上诉人苏州齐尔富房地产综合服务有限公司负担950元，董倩怡负担100元。
本判决为终�判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 吉宇璐