西藏自治区拉萨市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）藏01民终25号上诉人（原审被告）：徐晓华，男，汉族，浙江省乐清市人，现住西藏拉萨市。委托诉讼代理人：董艳伟，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。被上诉人（原审原告）：国网西藏电力有限公司综合服务中心，营业场所拉萨市。负责人：柳承志，系该中心总经理。委托诉讼代理人：王梅，西藏子产律师事务所律师。原审被告：高低压电器特约经销处，经营场所西藏拉萨当热路。经营者：徐晓海，男，汉族，1979年02月08日出生，浙江省乐清市人，现住浙江省乐清市。原审被告：周朝雷，男，汉族，浙江省乐清市人，现住西藏拉萨市。上诉人徐晓华因与被上诉人国网西藏电力有限公司综合服务中心（以下简称国网西藏电力服务中心），原审被告高低压电器特约经销处（经营者徐晓海），原审被告周朝雷房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐晓华的委托代理人董艳伟，被上诉人国网西藏电力服务中心的委托代理人王梅到庭参加诉讼。原审被告高低压电器特约经销处（经营者徐晓海），原审被告周朝雷经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐晓华上诉请求：1.请求撤销（2017）藏0102民初756号民事判决第一、第二、第三项。2.本案诉讼费由国网西藏电力服务中心承担。事实及理由：2012年11月1日，双方签订一份《沿街商品房屋租赁合同》，租赁期限为四年六个月，2017年6月国网西藏电力服务中心以合同到期为由要求解除租赁合同。合同履行期间其履行缴纳房租的义务，一审中国网西藏电力服务中心并没有提出追加周朝雷、徐晓海及高低压电器特约经销处为被告，而一审法院却追加他们为被告，超出了国网西藏电力服务中心的诉讼请求，属于程序违法。国网西藏电力服务中心仅主张与其解除合同，因此请求法院在查明事实的基础上支持徐晓华的诉请。国网西藏电力服务中心辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。因高低压电器特约经销处、周朝雷未答辩，亦未提交证据。国网西藏电力服务中心向一审法院起诉请求：1.判令徐晓华返还租赁房屋；2.判令徐晓华向其支付拖欠的房屋租金7680元及占有使用费7680元，扣除保证金5760元，共计9600元；3.本案诉讼费用由徐晓华承担。一审法院认定事实：2012年12月18日，国网西藏电力服务中心作为出租方即甲方与作为承租方即乙方的徐晓华签订《沿街商品房租赁合同》，合同约定：”该商品房位于拉萨市当热中路，计租面积48平方米；该商品房用途为：合法、合规从事经营活动；商品房租赁期自2012年11月1日至2017年5月1日；租赁期满，甲方有权收回该商品房。乙方有意继续承租的，应提前90日向甲方提出书面续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订商品房租赁合同；租金标准40元／平方米，租金总计1920元（大写壹仟玖佰贰拾元）；租金支付时间：每月20日前缴纳下月租金；本合同签订后，甲方交付该商品房时，乙方向甲方支付商品房租赁保证金，具体金额为：5760元（大写伍仟柒佰陆拾元）；租赁期满或者合同解除后，商品房租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数无息返还乙方；在租赁期间内，未经甲方书面许可，乙方不得对商品房进行转让。”该合同项下还就甲乙双方的责任义务、禁止转租、违约责任及其他事项进行了具体约定。该合同落款处甲方加盖有国网西藏电力服务中心的印章，乙方法定代表人处附有徐晓华的签字。合同签订后，徐晓华取得了租赁房屋。另查明，徐晓华租赁案涉房屋从事经营活动，且办理了相应的营业执照、营业执照上名称为”高低压电器特约经销处”，经营者为徐晓海。徐晓华向国网西藏电力服务中心交纳租金至2016年12月31日。再查明，国网西藏电力服务中心、徐晓华的租赁期限届满后，徐晓华至今仍占有使用该租赁房屋。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。国网西藏电力服务中心与徐晓华双方所签订的《沿街商品房租赁合同》是在双方平等、自愿、协商的基础上形成的，代表了双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。国网西藏电力服务中心与徐晓华之间的房屋租赁合同于2017年5月1日到期，且徐晓华未按照双方合同的约定向国网西藏电力服务中心提出书面续租要求，而于2017年1月1日起拒交租金行为表示在合同期限届满之后不再续签合同。故国网西藏电力服务中心与徐晓华之间的房屋租赁合同于2017年5月1日到期，双方之间的房屋租赁关系终止，本院予以确认。房屋租赁合同到期终止后，徐晓华应向国网西藏电力服务中心返还其因房屋租赁关系所取得的租赁房屋。故国网西藏电力服务中心主张徐晓华按照合同约定返还房屋的诉讼请求符合法律法规，本院予以支持。高低压电器特约经销处作为实际使用人无权继续占有使用租赁房屋，故本院对国网西藏电力服务中心要求高低压电器特约经销处返还租赁物的诉讼请求予以支持。对于国网西藏电力服务中心要求徐晓华支付房屋租金1920元的诉讼请求，徐晓华应按照合同约定支付租金，经本院核算，2017年1月1日至2017年5月1日该期间租金为7680元【计算方式为：1920／月×4个月】，抵扣徐晓华所交纳的商品房租赁保证金5760元，对于国网西藏电力服务中心主张徐晓华支付租金部分的主张，有事实和法律依据，本院依法予以支持。对于国网西藏电力服务中心主张徐晓华支付2017年5月1日起至搬离房屋之日止的房屋占有使用费（暂计算至2017年7月1日为7680元）的诉讼请求，因租赁合同届满后，徐晓华未将房屋腾空，交付给国网西藏电力服务中心，且该期间徐晓华一直在实际占有使用该房屋，侵犯了国网西藏电力服务中心对案涉房屋的合法使用权，应向国网西藏电力服务中心支付占有期间的房屋占有使用费。房屋占有使用费的支付标准，本院认为参照原合同的租金标准进行核算合理。国网西藏电力服务中心主张徐晓华支付2017年5月1日至2017年7月1日的占有使用费，经本院核算，2017年5月1日至2017年7月1日的房屋占有使用费为3840元，故本院对国网西藏电力服务中心要求徐晓华支付房屋占有使用费7680元的诉讼请求，仅支持3840元。另对于国网西藏电力服务中心要求徐晓华支付2017年7月1日至搬离之日的房屋占有使用费的主张，其诉讼请求不明确，且在庭审过程中对此亦未予以明确，故本院在本案中对此不作处理，国网西藏电力服务中心可另案主张。无证据证明周朝雷系案涉租赁物的实际使用人，其与本案无关，故在本案中不承担责任。高低压电器特约经销处、周朝雷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃了对国网西藏电力服务中心所主张的事实和证据进行辩驳的权利。为此，本院依据国网西藏电力服务中心提供的证据和查明的事实，依法作出裁判。综上所述，国网西藏电力服务中心要求徐晓华、高低压电器特约经销处按照合同约定返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。国网西藏电力服务中心要求徐晓华支付房屋租金1920元的诉讼请求，本院依法予以支持。国网西藏电力服务中心要求徐晓华支付房屋占有使用费7680元的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、被告徐晓华、被告高低压电器特约经销处于本判决生效之日起十日内向原告国网西藏电力有限公司综合服务中心返还租赁房屋。二、被告徐晓华于本判决生效之日起十日内向原告国网西藏电力有限公司综合服务中心支付自2017年1月1日至2017年5月1日止该期间的房屋租金1920元。三、被告徐晓华于本判决生效之日起十日内向原告国网西藏电力有限公司综合服务中心支付自2017年5月1日至2017年7月1日止该期间的房屋占有使用费3840元。四、驳回原告国网西藏电力有限公司综合服务中心的其他诉讼请求。案件受理费50元，由国网西藏电力有限公司综合服务中心负担20元，由徐晓华负担30元。（由被告在履行上述给付义务时迳付给原告）。二审中，徐晓华围绕其主张提交了（2017）藏01民终529号民事裁定书一份及营业执照一份，欲证明涉案租赁物的实际经营者为徐晓海，而非徐晓华。国网西藏电力服务中心未提交证据。国网西藏电力服务中心对徐晓华提交的证据的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。本院对徐晓华提交的两份证据的真实性、合法性予以认可，但两份证据不足以证明不存在欠付租金的事实。二审中，本院前往高低压电器特约经销处向周朝雷进行询问，周朝雷认可其系高低压电器特约经销处的实际经营者。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为，本案的争议焦点为：1.一审法院追加高低压电器特约经销处、周朝雷为本案被告，是否属于程序违法；2.欠付租金、占有使用费的支付主体及返还涉案房屋的责任主体。针对第一焦点：《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条规定”在诉讼中，个体工商以营业执照上登记的经营人为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。”据此一审法院追加高低压电器特约经销处、周朝雷为本案被告，并无不妥，徐晓华的该上诉主张于法无据，本院不予支持；针对第二焦点：本案中，国网西藏电力服务中心与徐晓华系《沿街商品房租赁合同》的相对双方，国网西藏电力服务中心作为出租方已按约提供了租赁房屋，徐晓华作为承租方应当按约交纳租金，但徐晓华自2017年1月1日至今未向国网西藏电力服务中心交纳租金，且2017年5月1日双方当事人签订的《沿街商品房租赁合同》届满，现国网西藏电力服务中心主张徐晓华支付租金、占有使用费及返还租赁物于法有据，一审法院对支付租金、占有使用费的承担主体认定正确，但对返还租赁物的主体有误。二审中周朝雷已认可系高低压电器特约经销处的实际经营者，故对该事实本院予以更正。一审法院对租金及其他事实的认定正确，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十九条的规定，判决如下：一、维持西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初756号民事判决第二项即徐晓华于本判决生效之日起十日内向国网西藏电力有限公司综合服务中心支付自2017年1月1日至2017年5月1日止该期间的房屋租金1920元；第三项即徐晓华于本判决生效之日起十日内向国网西藏电力有限公司综合服务中心支付自2017年5月1日至2017年7月1日止该期间的房屋占有使用费3840元；第四项即驳回国网西藏电力有限公司综合服务中心的其他诉讼请求。二、撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初756号民事判决第一项即徐晓华、高低压电器特约经销处于本判决生效之日起十日内向国网西藏电力有限公司综合服务中心返还租赁房屋。三、变更西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初756号民事判决第一项为徐晓华、周朝雷、高低压电器特约经销处于本判决生效之日起十日内向国网西藏电力有限公司综合服务中心返还租赁房屋。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费50元，按一审负担。二审案件受理费50元，由上诉人徐晓华自行负担。本判决为终审判决。审判长 边  珍审判员 索朗德吉审判员 桑  吉二〇一八年一月二十二日书记员 张 晓 云