文书内容陕西省延安市宝塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0602民初1769号原告刘艳，女，汉族，1984年11月2日出生，延安市宝塔区人，现住宝塔区。委托代理人冯亮，男，汉族，1984年8月22日出生，延安市延长县人，现住址同上，系原告刘艳丈夫。被告陕西玉龙房地产开发有限公司（以下简称陕西玉龙公司）。住所地：西安市雁塔区电子城电子正街22号。法定代表人赵玉科，该公司董事长。委托代理人陈增亮，陕西北望律师事务所律师。原告刘艳诉被告陕西玉龙公司商品房预售合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员赵士芳适用简易程序公开开庭进行了审理,原告刘艳委托代理人冯亮,被告陕西玉龙公司委托代理人陈增亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘艳诉称，2013年11月20日，原、被告双方签订了《房屋认购协议》，约定原告购买被告正在开发建设的位于延安市南寨砭延河岸边“玉龙天下”小区第2幢3单元08层04号楼房，建筑面积85.7㎡，单价4712.81元/㎡，总价款403888元，付款方式为分期付款，并约定了付款时间、交房条件、违约责任等。原告于2013年11月9日向被告支付购房款30000元，2013年11月20日支付购房款121944元，2013年11月20日支付购房款50000元，协议签订后，原告了解到被告隐瞒了未取得商品房预售许可证的事实，现如今，该工程因违规开发被有关部门叫停，无法向原告交付协议约定的房屋。原告认为，原、被告签订的合同虽名为《房屋认购协议》，但该认购协议的内容完全符合《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条、第9条的规定，被告故意隐瞒未取得商品房预售许可证，导致双方签订的《房屋认购协议》无效，被告应当返还原告已付购房款201944元及利息，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，按照已付购房款201944元的30%计算，被告应当赔偿原告60000元。原告现诉至法院，请求判决：1、确认原告与被告签订的《房屋认购协议》无效；2、被告返还原告已付购房款201944元，并支付该款利息至实际返还之日止（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，其中30000元从2013年11月9日起计算，121944元从2013年11月20日起计算，50000元从2013年12月20日起计算，截止2016年4月7日共产生利息27600.5元）；3、被告支付原告赔偿金60000元；4、本案诉讼费由被告承担。原告刘艳为证明其主张成立向本院提交了如下证据：证据一：《房屋认购协议》、购房票据。证明2013年11月20日，双方签订了《房屋认购协议》，被告收取原告购房款201944元，被告应当返还原告本金并支付利息。证据二：延安市房产管理办公室公告。证明被告销售的楼盘未取得商品房预售许可证，被告故意隐瞒未取得预售许可证，应当返还原告已付购房款并承担利息和赔偿金。被告陕西玉龙公司辩称，2013年11月13日双方达成意向，签订了《认购协议》，签订协议时，双方均知晓在建房屋尚未取得预售许可证，被告并未隐瞒，正因为如此，被告与原告签订了《认购协议》，而非《商品房预售合同》。《认购协议》的签订是双方自愿协商一致的结果，《认购协议》作为预合同，只确定了购房意向，并无买卖合同的实质，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，但双方签订的《认购协议》不具备商品房买卖合同的主要内容，《认购协议》的内容与法律规定的主要内容相差甚远。被告诚实守信，未隐瞒任何事实，本案不适用上述司法解释。原告没有提交利息计算清单，原告有义务对被告存在“故意隐瞒的事实”向法庭提交证据，原告作为成年人，购房时应当了解房屋的基本情况，如导致合同无效，过错方在于原告，被告不应当对其过错承担赔偿责任。被告陕西玉龙公司未向本院提交证据证明其主张。经庭审质证，被告对原告所提交《房屋认购协议》、购房票据的真实性无异议，证明目的有异议，对公告复印件真实性有异议，认为不符合证据的要求。经审查，本院对原告所提交两组证据的真实性予以认定。经审理查明，2013年11月20日原告刘艳与被告陕西玉龙公司签订《房屋认购协议》，该合同约定，原告认购被告开发的位于延安市南寨砭“玉龙·天下”小区第2幢3单元08层04号住宅房，建筑面积为85.7㎡，房屋单价为4712.81元/㎡，房屋总价403888元，付款方式为分期付款，该合同第七条约定，“出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用”。截至目前，原告共支付被告购房款201944元（其中2013年11月9日支付30000元，2013年11月20日支付121944元，2013年12月20日支付50000元），被告开发的延安市南寨砭“玉龙·天下”楼盘至今未封顶，被告未取得该楼盘的商品房预售许可证明。本院认为，房地产开发企业未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，不但损害了买受人合法权益，而且增大了房地产交易风险，扰乱了房地产交易市场。原、被告所签订的《房屋认购协议》是否属于商品房买卖合同是本案的焦点之一。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。原、被告之间签订的《房屋认购协议》具备商品房买卖合同的主要内容，且被告已经按照约定收取原告部分购房款，故该协议应当认定为商品房买卖合同。上述司法解释第2条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，截至目前，被告未取得“玉龙·天下”楼盘的商品房预售许可证明，故原、被告所签订的《房屋认购协议》无效，按照无效合同的法律后果，被告应当向原告返还购房款201944元，并按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息。当事人对自己提出的主张有责任提供证据。原告诉请被告赔偿其损失60000元，但原告未向本院提交相关证据证明其主张，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、原告刘艳与被告陕西玉龙房地产开发有限公司签订的《房屋认购协议》无效。二、被告陕西玉龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告刘艳购房款201944元并支付利息（其中本金30000元的利息自2013年11月9日起算，本金121944元的利息自2013年11月20日起算，本金50000元的利息自2013年12月20日起算，均计算至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。三、驳回原告刘艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5643元，原告刘艳已预交，减半收取，实际由被告陕西玉龙房地产开发有限公司承担2821.5元，在本判决生效后兑现案件款时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。审判员  赵士芳二〇一六年五月二十六日书记员  徐学伟