江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终4886号
上诉人（原审原告）：朱银平，女，1969年1月30日出生，汉族，住江苏省沭阳县。
委托诉讼代理人：张海燕，江苏宏亮律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江苏万顺置业有限公司，住所地沭阳县经济开发区昆山路西侧（原二�）。
委托诉讼代理人：解兆明，江苏雅凯律师事务所律师。
上诉人朱银平因与被上诉人江苏万顺置业有限公司（以下简称万顺公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2017）苏1322民初4025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
朱银平上诉请求：撤销一审判决，改判支持朱银平原审诉讼请求。事实和理由：双方当事人签订的商品房认购书载明的房号、面积、单价、总价等必要内容。楼益建、王毅在接受公安机关讯问时均称将房屋出售给朱银平并收取了20万元购房款，余下5万元购房款在签订网上备案合同时支付，与朱银平陈述的事实基本一致，能够证明双方之间存在房屋买卖合同关系。万顺公司将资质出借给楼益建用于开发涉案小区项目，反映其公司管理很不规范。朱银平未全额支付购房款是为了促使万顺公司及时与其签订网上备案合同，但是由于楼益建因涉嫌刑事犯罪，导致未来得及办理网上备案手续，不能因此否认双方之间存在买卖合同关系。
万顺公司二审辩称：1.朱银平提供的认购书系预约合同，没有约定房屋交付条件、交付日期及办理产权登记期限，不具备商品房买卖合同中应具备的条款，不能认定成立商品房买卖合同。楼益建出具的收款收据及订房协议上加盖万顺公司的印章也是其私自刻制的，也不能代表万顺公司的意思。2.万顺公司没有收到朱银平购房款，朱银平提供的收据不能视为已经向万顺公司支付购房款。收据载明25万元一张，不足以证明已经付款。楼益建在公安机关的陈述中没有提到朱银平交付购房款，朱银平的一审代理人曾称手机拍付款经过，但视频只能看到一个红色手�袋。朱银平在一审中陈述的交付购房款资金来源也存在矛盾地方。综上，一审认定事实和适用法律正确，朱银平的上诉理由不成立，其上诉请求不应支持。
朱银平向一审法院起诉称：判决确认朱银平与万顺公司之间存在沭阳县阳光绿洲小区3号楼一单元1501室房屋买卖关系。
一审法院认定事实：2014年10月29日，万顺公司向朱银平出具《阳光绿洲商品房的认购书》一份，载明：“认购人：朱银平，认购房号：阳光绿洲小区3号楼一单元1501室，建筑面积：136.95平方米，以房管部门的实测报告为准，单价：1825.48元/平方米，房款总额：250000元。”卖方一栏加盖万顺公司阳光绿洲小区销售部印章，销售经理一栏由王毅签名。
2014年10月29日，万顺公司向朱银平出具收据一份，载明：“交款单位：朱银平，人民币大写：贰拾伍万元正，￥：250000元，收�事由：阳光绿洲3号楼1单元1501室”。该收据加盖万顺公司公章。
2015年12月2日，案外人王毅在沭阳县公安局讯问笔录中陈述称：“2014年10月，具体时间我忘记了，楼益建拿阳光绿洲小区三套房子作抵押向沭阳一个人借款，具体多少钱我不清楚，当时借款到期，楼益建还不了，就准备把这三套房子低价抵出去，我知道后就电话联系我朋友周成光，对他说我这里有三套便宜的房子要不要，周成光说他问一下他的朋友要不要，之后周成光联系他一个朋友叫郑长亮的人和我商谈购房事宜，经协商确定每套房屋25万元价格卖给他。后来，在楼益建办公室办购房手续的时候，房票分别开具周成长、郑长亮和他们另外一人朋友的名字。实际支付了60万元，另15万元是等房子到房管处办理备案登记后再交付。这钱是由我、周成光和他的两个朋友交给借钱给楼益建的那个人，具体是怎么支付的我想不起来了。”
2016年7月13日，案外人楼益建在沭阳县公安局讯问笔录中陈述称：“我没有开发小区的资质，是借用万顺公司的资质开发阳光绿洲小区。万顺公司出具给朱银平及案外人朱银平、朱银平的收据上加盖的公章是我私刻的印章加盖上去的。王毅之前向一个叫浦玉飞的人借了60万元没钱还，王毅有一天告诉我他找了三个人愿意出75万元购买阳光绿洲小区三套小面积房子，因为浦玉飞要债要得紧，他急着用房款归还欠浦玉飞的借款。2014年10月29日下午，具体时间我忘记了，王毅找到我，在我阳光绿洲小区办公室，还有浦玉飞和那三个买房子的人在场。王毅让我开收据给那三个买房子的人，我说收据开完了，没有了，王毅一直死皮赖脸叫我帮他。那三个买房子的人也说他们是真心实意要买房子，叫我开收据给他们，我就打开我办公桌下�的三个抽屉，把收据和我之前刻好的一枚‘江苏万顺置业有限公司’的假印章拿出来，开了这三张收据给那三个买房子的人，并用“江苏万顺置业有限公司”假印章加盖在收据上。”
一审法院认为，朱银平与万顺公司之间不存在沭阳县阳光绿洲小区32号楼1单元1501室房屋商品房买卖合同。理由如下：1.万顺公司于2014年10月29日向朱银平出具涉案《认购书》及《收据》时，已取得房屋预售许可证，朱银平完全可以与万顺公司签订正式商品房买卖合同并进行备案，但仅要求万顺公司出具《认购书》及《收据》，不符合一般理性人购买商品房的做法。2.收据显示万顺公司收到的购房款为25万元，但朱银平自认仅向万顺公司支付购房款20万元，剩余5万元待房屋备案后支付。万顺公司作为正规的房地产开发企业，在仅收到200000元的情况下却出具金额为250000元的收据与常理相悖，不符合正常的商品房买卖交易习惯。3.从购房款资金来源看，朱银平主张与案外人郑长亮、周成光各购房屋一套，每套房屋25万元，由案外人郑长亮付款60万元（其中现金50万元，刷卡支付10万元）。庭审中，郑长亮明确表示其在2014年10月29日用其本人及其妻子朱银平账户取款500000元用于支付上述三套房屋的购房款，郑长亮仅提供一份金额为200000元的取款记录，不足以证明其购房款资金来源。4.案外人楼益建、王毅分别在沭阳县公安机关的询问笔录中陈述的内容虽然陈述朱银平及其案外郑长亮、周成光购买房屋，但二人关于购买房屋经过及收取购房款的主体陈述相互矛盾，对该两人陈述的内容的真实性不予确认。
综上，朱银平持有的涉案房屋的认购书、收据不能证明其与万顺公司之间存在商品房买卖合同关系，对要求确认其与万顺公司存在关于涉案房屋买卖合同关系的诉讼请求不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百一十条之规定，一审法院判决：驳回朱银平的诉讼请求。案件受理费5050元，由朱银平负担。
二审中双方均未提供新的证据，且对一审判决认定的事实均未提出异议，对一审判决认定的事实依法予以确认。
根据双方当事人在一审中提供的证据及一、二审中的陈述，二审补充查明：万顺公司将企业资质出借给楼益建用于开发建设涉案小区项目，并经营该小区的商品房销售。万顺公司与楼益建未签订挂靠协议，不参加该小区项目建设及经营事宜，对该小区房屋也不享有产权。由楼益建自行投资建设该小区并负责房屋销售，万顺公司为便于楼益建�售房屋办理有关备案登记等手续，将加盖印章的收款收据等书面材料交给楼益建，由其在经营房屋销售过程中使用。万顺公司二审中称，因楼益建出现资金链断裂，并涉嫌非法吸收公众存款被公安机关收押侦查，政府部门要求万顺公司负责该小区后续扫尾及向购房户交付房屋事宜。
二审中，本案争议焦点为：朱银平与万顺公司之间是否存在商品房买卖合同关系。
本院认为，应当认定朱银平与万顺公司之间成立房屋买卖合同关系，理由如下：合同双方当事人意思表示真实、一致，且合同内容不违反法律强制性规定的，自合同签订之日起成立并生效。本案中，朱银平主张与万顺公司之间存在房屋买卖合同关系，万顺公司主张其与楼益健、王毅之间系借贷关系，签订的《阳光绿洲商品房的认购书》仅是为借贷提供担保，故本案双方争议的内容是朱银�与楼益建签订《认购书》是否是真实意思表示。因楼益建借用万顺公司资质开发建设涉案小区并经营销售该小区商品房，故万顺公司应受到楼益建与购房户签订的合同约束，实际经营人楼益建与朱银平在签订该认购协议时的意思表示应作为认定双方法律关系的依据。楼益建在接受公安机关讯问时明确称其与朱银平之间存在涉案房屋买卖合同关系，并称以出售房屋所得款偿还案外人的借贷债务，且其关于朱银平已付购房款数额与收据上载明金额不一致内容的陈述，均与朱银平的在本案中的陈述一致，应该认定楼益健与朱银平签订的《认购书》是真实意思表示。楼益健使用印章的真假不影响其出售房屋意思表示的真实性，也不影响其与朱银平签订合同的成立。楼益建作为阳光绿洲小区商品房实际开发投资人，其有权销售阳光绿洲小区商品房，万顺公司自愿将公司资质出借给楼益建开发阳光绿洲小区商品房，楼益健以万顺公司名义销售商品房的行为应由万顺公司承担相应的法律后果，应认定万顺公司与朱银平存在涉案房屋买卖合同关系。
2.商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，《认购书》明确载明商品房买卖双方当事人，商品房房号、面积、单价以及购房款支付方式等房屋买卖合同应具备的主要内容，且朱银平已按照约定支付80%的购房款，故双方之间的认购协议应认定为商品房买卖合同。万顺公司已经取得相应的商品房预售许可证，故朱银平与万顺公司之间成立商品房买卖合同应属有效。
综上，朱银平上诉主张成立，其上诉请求依法予以支持。一审判�认定事实不全，导致判决结果错误，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销沭阳县人民法院（2017）苏1322民初4025号民事判决；
二、朱银平与江苏万顺置业有限公司之间于2014年10月29日成立沭阳县阳光绿洲小区3号楼一单元1501室房屋买卖合同关系。
一审案件受理费5050元，二审案件受理费5050元，合计10100元（上诉人朱银平已经预缴），由江苏万顺置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐建华
审判员 徐 兵
审判员 孙 权
二〇一七年十二月二十八日
书记员 晏 鸾
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