江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第04444号
上诉人（原审被告）苏州富思博得投资顾问有限公司
被上诉人赵成爱（原审原告）。
上诉人苏州富思博得投资顾问有限公司（以下简称富思博得公司）因与被上诉人赵成爱房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2014）园民初字第02757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月31日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年8月6日，甲方富思博得公司与乙方赵成爱签订商铺租赁合同。合同约定甲方将坐落于苏州工业园区星湖花园36商幢110室商铺出租给乙方经营，建筑面积约110.28平方米，租赁期限为五年四个月，起始时间为2012年10月18日至2018年1月31日止。甲方应于合同签署完毕第一笔租金到账后将符合合同约定条件的房屋交付给乙方。第一年租金（不足一年）为42500元，第二、三年为每年15万元，第四、五、六年为每年18万元。以上租金不含税价。租金交付方式和时间：前三年半季度付，后二年年付，提前半个月支付下一期租金。在本合同签订之日，乙方须向甲方交付履约保证金2万元。该商铺交付后所发生的水电费、物业管理费等有关费用，由乙方负责缴纳，与甲方无关。如由于这些费用而致使甲方被有关部门（公司）追讨滞纳金或罚金，则甲方有权从乙方所交纳的保证金中抵扣，并有权要求乙方补足该保证金的不足部分。关于违约责任，租赁合同约定：甲方单方面解除本合同的或乙方根据合同规定选择解除本合同的，甲方应退还乙方预交的租金、保证金，并对乙方的实际损失另付违约金。乙方单方面解除本合同的或甲方根据合同规定选择解除本合同的，乙方应支付租金至交房之日，保证金不予退还，并对甲方的实际损失另付违约金。甲乙双方根据本合同的有关规定选择解除本合同的，不视为违约，无需因行驶合同解释权而承担赔偿和违约责任。租赁合同签订当日，赵成爱交付富思博得公司租房保证金（押金）2万元。
2014年3月24日，富思博得公司以赵成爱违约为由向原审法院起诉，请求法院判令：1、解除双方之间签订的商铺租赁合同，赵成爱将星湖花园36商幢110室的商铺返还给富思博得公司；2、赵成爱支付拖欠的租金75000元；3、赵成爱支付违约金968.34元；4、本案诉讼费由赵成爱承担。经法院2014年4月17日主持调解，双方一致同意2012年8月6日双方签订的商铺租赁合同于2014年10月31日解除。双方约定：2014年8月1日至10月31日期间的房租37500元，赵成爱于2014年7月15日前交纳。2014年11月3日前赵成爱将该房屋腾空并交付富思博得公司。10月31日后至腾空期间的房屋占有使用费按实际使用天数计算租金，租金标准按合同约定计算。腾空交付房屋前双方将租金、保证金一并结算，交接房屋钥匙时同时结清。如赵成爱逾期交付2014年8月1日至10月31日期间房租37500元或逾期腾空交付房屋，需另行承担违约金5万元。同时富思博得公司指定公司员工顾维强负责和赵成爱办理交接手续，赵成爱履行本案调解协议确定的付款义务时仍按原合同上的帐号进行转帐。就该案，双方在法院主持下达成如下协议：1、双方一致确认至2014年4月17日前赵成爱应付富思博得公司租金112500元（2013年11月1日至2014年7月31日期间房租），赵成爱于2014年4月30日前一次性付清；2、若赵成爱逾期付款，应另承担违约金5万元，富思博得公司可就未付款部分及违约金5万元一并申请法院强制执行；3、双方之间就本案再无争议；4、案件受理费减半收取850元，由赵成爱承担，于2014年4月30日前一并向富思博得公司支付，富思博得公司预交之款，本院不再退还。
2014年4月30日，赵成爱支付富思博得公司2013年11月1日至2014年7月31日房租112500元。2014年7月15日，赵成爱支付富思博得公司2014年8月1日至2014年10月31日房租37500元。以上款项均由富思博得公司出具收据给赵成爱予以确认。
庭审中，赵成爱提交其和富思博得公司顾维强短信记录，顾维强于2014年10月29日发短信给赵成爱称：“请尽快办理交接手续。”赵成爱于2014年10月30日8：44回复：“我今天下午开始随时办理交接手续，请你带好我的押金前来办理，就是法院判的，一手交钥匙，一手交押金。”19：00分，赵成爱再次发短信给顾维强：“你不接电话，约一下明天交接时间吧，我这边也很忙的，我这边已经做好一切准备了，只要你的时间就够了。”2014年10月31日，赵成爱再次发短信给顾维强：“怎么还是不接电话，反正我已经腾出来了，快点交接吧，不是说好的下午给我电话约的吗？你是律师应该懂得。”2014年11月1日11：09，赵成爱再次发短信给顾维强：“你们不是已经让我腾出来的吗？请你拿好我的保证金前来交接吧，我上午把电费、水费让物业的人已经抄好了。”顾维强于12：58回复：“明天上午电话联系。”顾维强于11月3日14：24回复：“开会，稍后回复。”2014年11月6日，赵成爱再次发短信给顾维强：“你现在又不接电话了，请你定个时间前来办理房屋交接手续，带着我的押金2万元，我不能等下去了，你又不回复的话，我也只能又法律程序了。”2014年11月10日赵成爱向原审法院起诉。
另，赵成爱提交中海星湖花园物业处出具的大件或批量物品搬入／搬出通知函，证明2014年10月27日上午、28日下午搬运酒架和酒，富思博得公司对该证据无异议；赵成爱提交其贴在涉案商铺玻璃门上的交接通知照片，证明其在富思博得公司交接人员不积极配合交接情况下，通过在涉案商铺玻璃门上张贴交接通知，通知富思博得公司速办理交接手续，富思博得公司对此不予认可；赵成爱还提交涉案商铺邻居宠物店、馄饨店经营人出具的书面证明，证明赵成爱已于10月29日将涉案商铺腾空。富思博得公司对该证明真实性、内容均无异议。庭审中，富思博得公司认可赵成爱最早于2014年10月29日向该公司提出交接要求，该公司没有与赵成爱办理房屋交接手续，是因为赵成爱提出返还房屋的前提是先返还保证金再交房。赵成爱对富思博得公司所述先返还保证金再交房的说法不予认可，其陈述赵成爱当时主张交接房屋并返还保证金，没有说返还保证金是交接房屋的条件。富思博得公司陈述2014年10月31日赵成爱告知顾维强房屋已腾空要求验收，11月2日顾维强去现场确认房屋已腾空，也不欠物业费。
在审理（2014）园民初字第0664号案件过程中，原审法院曾于2014年10月底、11月初与富思博得公司联系，要求公司接收房屋，该公司以赵成爱一直强调先返还保证金再交房，并没有提及先交房后退还保证金，故不同意接收涉案商铺。原审法院在2015年4月8日再次指出为避免损失近一步扩大，建议双方对涉案商铺办理交接手续，双方均表示同意并于当日办理了交接手续，涉案商铺已交付富思博得公司。
上述事实，由当事人提供的商铺租赁合同、房屋租金支付凭证、（2014）园民初字第0664号调解笔录、调解协议、民事调解书、交接通知、照片、中海星湖花园物业处出具的大件或批量物品搬入／搬出通知函、证明、收据、物业费发票、当事人陈述及庭审笔录等在卷予以证实，法院予以确认。
原审本诉原告赵成爱的一审本诉请求为：1、富思博得公司配合赵成爱办理星湖花园36商幢110室房屋的交接手续；2、富思博得公司返还赵成爱履约保证金2万元；3、富思博得公司承担本案的诉讼费用。
原审反诉原告富思博得公司的一审反诉请求为：1、赵成爱支付的保证金2万元不予退还。2、赵成爱返还涉案商铺房屋。3、按照合同约定的租金支付自2014年11月3日起至返还商铺之日止的租金（按416.67元／天计算）暂计18333.48元。4、赵成爱支付违约金5万元。5、诉讼费由赵成爱承担。
原审法院认为：富思博得公司以赵成爱违约为由起诉赵成爱，要求解除租赁合同、返还涉案商铺、支付租金及违约金，该案经原审法院2014年4月17日主持调解，已达成协议，双方一致确认商铺租赁合同于2014年10月31日解除，该合同系双方协商解除，法院对此予以确认。双方确认赵成爱在2014年4月30日前支付2013年11月1日至2014年7月31日期间房租112500元后，双方就该案再无争议。基于一事不再理的原则，富思博得公司在赵成爱按协议约定支付该租金112500元后不可以再以该案诉讼之前赵成爱存在违约为由主张没收保证金2万元，富思博得公司亦不得再次主张交还涉案商铺。就2014年8月1日至10月31日期间的房租37500元，双方约定赵成爱于2014年7月15日前交纳，赵成爱已于2014年7月15日付清，对此赵成爱不构成违约。就双方约定2014年11月3日前赵成爱将该房屋腾空并交付富思博得公司，富思博得公司已确认赵成爱于2014年10月29日将涉案房屋腾空并通知其收房，故赵成爱在腾空商铺期限上不构成违约。富思博得公司辩称没有收房是因为赵成爱提出返还房屋的前提是先返还保证金再交房，赵成爱对此不予认可，富思博得公司并未提交相应证据证明其主张，故富思博得公司没有对赵成爱在未按期交付商铺方面提交相应证据加以证明情况下，对其主张没收违约金的反诉理由，法院碍难支持。富思博得公司已确认赵成爱不欠付物业费，故赵成爱已交付的2万元保证金应予以退还。富思博得公司要求对赵成爱交付的2万元保证金不予退还的主张不予支持。基于（2014）园民初字第0664号民事调解书已对赵成爱移交涉案商铺作出处理，涉案商铺现已办理了交接手续，富思博得公司已接收了涉案商铺，故赵成爱主张富思博得公司配合办理交接手续的诉讼请求以及富思博得公司主张赵成爱返还涉案商铺的主张，法院均不再理涉。因赵成爱在双方约定的期间内交付租金并提出交还涉案商铺，富思博得公司没有积极收房，在法院通知收房情况下，仍未接收房屋，故涉案商铺空置所造成的租金损失，属于富思博得公司造成的扩大损失，应由富思博得公司自行承担，法院对富思博得公司反诉称赵成爱应支付自2014年11月3日起房屋占有使用费的主张，不予支持。赵成爱在履行（2014）园民初字第0664号民事调解书及调解笔录确定的义务时没有违约，故富思博得公司请求判令赵成爱支付违约金5万元的反诉请求，法院亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、富思博得有限公司于判决生效之日起十日内返还赵成爱保证金2万元；二、驳回赵成爱其他诉讼请求；三、驳回富思博得公司的诉讼请求。本诉案件受理费300元，由富思博得公司负担。反诉案件受理费1004元，由富思博得公司承担。
富思博得公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审认定事实不清。富思博得公司于2014年3月24日向原审法院起诉的案件经调解结案，调解书中未涉及原合同的保证金部分，不能因双方就迟延支付的租金达成了调解协议而忽视赵成爱根本违约这一事实，赵成爱就保证金部分提起诉讼违反了诚实信用原则。一审法院作出错误判决严重损害了富思博得公司的利益。二、富思博得公司与赵成爱在2014年4月17日就拖欠租金和解除租赁合同关系达成了调解协议，并未就赵成爱迟延支付租金的根本违约行为达成调解，一审判决认为双方对该案调解书无异议，不采纳富思博得公司在本案中的抗辩理由，属于适用法律错误。请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人赵成爱二审答辩认为：富思博得公司的上诉理由是以赵成爱迟延支付租金为事实基础的，但该纠纷已经由原审法院调解结案，不应当再审理。富思博得公司的上诉观点不应得到支持。
本院认为：本案争议焦点是富思博得公司与赵成爱的房屋租赁合同解除后，是否应当返还赵成爱租房保证金2万元。双方在2012年8月6日的租赁合同中约定赵成爱交付履约保证金2万元，富思博得公司单方面解除租赁合同或赵成爱根据合同规定选择解除合同的，富思博得公司应退还保证金；赵成爱单方面解除租赁合同或富思博得公司根据合同规定选择解除合同的，保证金不予退还。2014年3月24日，富思博得公司以赵成爱违约为由诉至原审法院，要求解除租赁合同。经原审法院调解，双方协商一致于2014年10月31日解除合同，赵成爱于2014年11月3日前腾空房屋。后赵成爱于2014年10月底搬离承租商铺后一再要求富思博得公司前来交接未果，赵成爱诉至原审法院，要求富思博得公司办理承租房屋的交接手续，该项诉讼请求属于履行前一案生效民事调解书的内容，不应当另案起诉，原审判决驳回该诉讼请求并无不当。
赵成爱起诉要求富思博得公司返还保证金2万元，富思博得公司提起反诉要求没收保证金2万元。因富思博得公司在前一案中未提出该项诉讼请求，其在本案一审中提起反诉并无不当。原审判决认为富思博得公司不可以再次主张属认定不当，应予纠正。根据合同约定，富思博得公司在赵成爱单方面解除租赁合同或富思博得公司根据合同规定解除合同的情况下有权没收保证金。但在前一案中，赵成爱与富思博得公司系协商一致同意租赁合同于2014年10月31日解除合同，并非富思博得公司行使合同约定的解除权，故富思博得公司要求没收保证金2万元的条件不成就。富思博得公司上诉认为赵成爱迟延支付租金构成根本违约，其有权没收保证金的上诉理由依据不足，不予支持。原审判决认定虽有不当，但实体处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元由上诉人苏州富思博得投资顾问有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一五年十一月六日
书 记 员 赵 俊