广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终8593号
上诉人（原审被告）：广东广佛智城商业地产投资有限公司，住所地广东省佛山市南海大沥镇岭南路85号广佛智城4号楼第16层第41607-41616单元，统一社会信用代码914406005608727393。
法定代表人：黄河。
委托诉讼代理人：张琳，广东合盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵少芬，女，汉族，1983年5月1日出生，住广东省高要市。
委托诉讼代理人：冯海龙，北京德恒（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡嘉欣，北京德恒（广州）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：黄海健，男，汉族，1981年8月20日出生，住江苏省启东市。
委托诉讼代理人：冯海龙，北京德恒（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡嘉欣，北京德恒（广州）律师事务所实习律师。
上诉人广东广佛智城商业地产投资有限公司（以下简称智城公司）因与被上诉人赵少芬、黄海健租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初4060号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人智城公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回赵少芬、黄海健的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由赵少芬、黄海健承担。事实和理由：一、一审法院事实认定错误。首先，对于智城公司提交的《微信聊天记录》与《短息记录》，赵少芬、黄海健对《微信聊天记录》的真实性是予以确认的，通过《微信聊天记录》可以获知赵少芬手机号码以及其确认收到智城公司支付违约金等信息，而《短信记录》的内容正是与《微信聊天记录》内容相印证的，可以证明智城公司提交的其与赵少芬的往来信息系真实可信的，因此赵少芬于2017年3月10日通过短信形式表明其同意将案涉物业交付时间延长至2017年6月的意思表示是真实有效的，一审法院以智城公司提交的《短信记录》系截图非原件为由不予确认智城公司与赵少芬、黄海健重新达成交付时间的事实，与事实不符；其次，智城公司已经向一审法院提交了《关于广佛商贸城中心区用电情况的说明》的原件；最后，一审法院遗漏案涉物业所在建设工程已经联合验收的重要事实。智城公司提交的证据显示，2017年3月9日，佛山市南海区建筑工程质量监督站已经发出《房屋建筑工程联合验收前期质量技术资料抽查意见》，表明案涉建筑工程已经基本符合要求，具备申请联合验收的条件。2017年3月13日，智城公司已经就案涉建筑工程申请建设工程竣工竣工联合验收。事实上，案涉建筑工程已经通过联合验收，智城公司已经具备履行合同的实质条件。二、一审法院法律适用存在错误。第一，如上所述，虽然智城公司延期交房，但赵少芬已经同意将交房日期延长至2017年6月，因此，智城公司与赵少芬、黄海健已经就案涉物业交付时间达成新的约定，赵少芬、黄海健无权在合同期满之前主张解除合同，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定认定赵少芬、黄海健有权解除合同，适用法律错误；第二，智城公司虽然有违约行为，但已经依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定积极采取补救措施，通过向赵少芬、黄海健交付替代使用房屋的行为满足赵少芬、黄海健签订合同的目的，且智城公司现已具备履行合同的能力，可以继续履行案涉合同，因此，一审法院以《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定认定赵少芬、黄海健有权解除合同，适用法律错误。三、一审法院判令智城公司承担违约金数额过高。即使智城公司存在违约行为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、一百一十四条第一款、第二款的规定，智城公司需依案涉《物业使用权转让合同》第九条第二款约定按合同总额日万分之五标准向赵少芬、黄海健支付违约金，且该违约金数额已经足以弥补赵少芬、黄海健损失，但一审法院判令智城公司按合同总额15%承担违约金，该数额过分高于赵少芬、黄海健遭受的损失。
被上诉人赵少芬、黄海健答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回智城公司的上诉请求。
被上诉人赵少芬、黄海健向一审法院提出诉讼请求：1.解除赵少芬、黄海健与智城公司签订的《物业使用权转让合同》;2.智城公司向赵少芬、黄海健返还使用权转让金165000元；3.智城公司向赵少芬、黄海健支付违约金49500元；4.本案的诉讼费由智城公司承担。
一审法院查明：位于佛山市南海区大沥镇广佛商贸城中心区的土地使用权人为佛山市南海区大沥镇联滘股份合作经济联合社，土地证号佛府南集用（2010）第07016**号，土地用途为批发零售用地兼容住宿餐饮、商务金融及其他商服用地，该宗地属于都市型产业载体用地。
2008年12月31日，佛山市南海区大沥联滘集团有限公司（与佛山市南海区大沥镇联滘股份合作经济联合社属于同一单位）与佛山市南海区大沥土地资源开发公司签订了《土地租赁合同》及《补充协议》，将佛山市南海区大沥镇广佛商贸城中心区土地出租给佛山市南海区大沥土地资源开发公司。2009年6月1日，佛山市南海区大沥镇联滘集团有限公司、佛山市南海区大沥镇土地资源开发公司及佛山市南海区广佛商贸城发展有限公司共同签订了《合同权利义务概括转让协议》，佛山市南海区广佛商贸城发展有限公司承租上述土地。2010年9月8日，佛山市南海区广佛商贸城发展有限公司与智城公司签订了《土地使用权租赁合同》，智城有限公司承租上述土地，并拥有出租其投资建设的物业的权利。
广佛智城项目（二期）商业街12号楼于2013年9月26日取得佛山市国土资源和城乡规划局出具的《建设工程规划许可证》、于2013年11月25日取得佛山市南海区国土城建和水务局出具的《建筑工程施工许可证》,建设单位为佛山市南海区大沥镇联滘股份合作经济联合社。
2016年8月28日，赵少芬、黄海健（受让方、乙方）与智城公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将佛山市南海区大沥镇岭南路85号广佛智城项目自编12号楼8层120817号商业用房使用权转让给乙方，物业建筑面积24.57平方米，物业使用权转让期限从本合同签订之日起算至2036年8月27日。甲方在约定的转让期限届满之日起，赠送该物业使用权给乙方至2048年12月31日止。乙方受让的该物业只能作为商业用途。总转让金165000元，乙方一次性于本合同签订当日付清（含定金）。甲方在2016年12月1日前将该物业带装修（详见附件二：交楼标准清单）交付给乙方。乙方应按本合同约定的期限和方式支付价款，逾期支付价款的，应按逾期应付款每日万分之五的标准向甲方支付违约金，逾期超过90天的，甲方有权解除本合同。甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让金的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的所有费用。甲方选择继续履行合同的，乙方应按逾期应付款每日万分之八的标准向甲方支付违约金。甲方未按本合同约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金。
2016年8月22日，赵少芬、黄海健支付转让金20000元予智城公司。2016年8月28日，赵少芬、黄海健支付转让金145000元。
佛山市广佛智城商业地产投资有限公司成立于2010年9月6日，于2014年9月9日变更名称为广东广佛智城商业地产投资有限公司，经营范围包含对企业项目、市场项目、房地产项目的投资、经营、管理。
2017年3月15日，智城公司向赵少芬、黄海健支付违约款7425元。
智城公司自认自开发涉案项目起，涉案项目即已存在用电问题，处于断断续续供电状态。
一审法院认为：赵少芬、黄海健与智城公司签订的《物业使用权转让合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
案件的争议焦点是赵少芬、黄海健是否享有合同解除权及智城公司负担的违约责任。合同约定智城公司应于2016年12月1日前交付涉案物业给赵少芬、黄海健，但截止至案件辩论终结日，智城公司仍未能交付涉案物业予赵少芬、黄海健，涉案房屋尚未装修完毕，智城公司已构成违约。智城公司辩称因涉案项目用电问题导致延迟交房，用电问题属于不可抗力。合同法规定不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，案件中的用电问题在智城公司开始开发涉案项目时已存在，并不属于上述不能预见的情形，赵少芬、黄海健与智城公司双方签订合同时，智城公司对用电情况是明知的，对工程施工进度是可预见的，物业交付时间的约定应已考虑到用电对施工进度的影响，故一审法院对智城公司关于不可抗力的抗辩不予采纳。智城公司抗辩称已同意提供其他物业予赵少芬、黄海健暂时使用，该抗辩亦不能作为不构成违约的抗辩理由。涉案合同未约定赵少芬、黄海健有权解除合同的情形，约定智城公司未按期交付物业的情况下，按已收转让金每日万分之五的标准向赵少芬、黄海健支付违约金，但合同同时约定赵少芬、黄海健逾期支付转让金的，按应付款每日万分之五的标准计算违约金。超过90天的，智城公司有权解除合同。智城公司选择解除合同的，赵少芬、黄海健应按合同约定的转让金的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的所有费用；智城公司选择继续履行合同，赵少芬、黄海健应按应付款每日万分之八的标准向智城公司支付违约金。智城公司作为出租人提供如此权利义务不对等的格式协议，有违公平原则。根据合同法第九十四条的规定，当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。智城公司逾期交房已超过90日，且经赵少芬、黄海健多次催告仍不能交房，故赵少芬、黄海健享有合同解除权。合同解除，智城公司因合同向赵少芬、黄海健收取的使用权转让金165000元应退还予赵少芬、黄海健。一审法院参照权利义务对等原则，根据案件实际情况，酌情确定智城公司需承担总转让款15%即24750元违约金，扣除智城公司已向赵少芬、黄海健支付的违约款7425元，智城公司尚须支付违约金17325元，赵少芬、黄海健请求超出部分一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决：一、解除赵少芬、黄海健与智城公司于2016年8月28日签订的《物业使用权转让合同》；二、智城公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还使用权转让金165000元予赵少芬、黄海健；三、智城公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金17325元予赵少芬、黄海健；四、驳回赵少芬、黄海健其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，案件受理费2258.75元，由赵少芬、黄海健负担285.50元，智城公司负担1973.25元。
二审期间，上诉人智城公司向本院提交房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表一份，拟证明案涉物业已具备合同约定的交付条件。被上诉人赵少芬、黄海健向本院提交2017年9月25日于案涉物业现场拍摄的照片十张，拟证明案涉物业仍处于毛坯状态，无人进行装修。经核查，本院认证如下，对于智城公司提交的证据因无原件予以核对，本院不予采信；对于赵少芬、黄海健提交的证据，因该组照片无法反映拍摄地点、拍摄时间等具体信息，故本院不予采信。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系赵少芬、黄海健要求解除案涉合同的主张应否予以支持及违约金标准的认定问题。
第一，关于赵少芬、黄海健要求解除案涉合同的主张应否予以支持的问题。智城公司上诉称虽然其存在迟延交付案涉物业的违约行为，但赵少芬、黄海健已经宽限了交楼时间，应视为双方当事人之间达成了新的约定，且智城公司即使有违约行为，其也已经采取补救措施，赵少芬、黄海健继续履行合同的目的可以实现，案涉合同不应解除，而是应当继续履行。对此，本院认为，首先，关于双方当事人双方当事人是否已经就案涉房屋的交付时间重新达成了一致意见的问题。智城公司上诉称其提供了自己工作人员与智城公司之间的《微信聊天记录》与《短信记录》，两份证据相互印证，足可证明双方当事人已经就案涉房屋的交付时间重新达成了一致之事实。但智城公司提供的证据仅能够证明双方当事人就案涉房屋的迟延交付问题进行了长时间的交涉，并就房屋迟延交付期间的迟延履行违约金之支付问题进行协商的情况。本案中，智城公司并无提交直接有效的证据证明双方当事人就案涉物业的交付时间变更达成了新的一致意见。故智城公司的该项上诉主张缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。其次，从本案的实际情况看，截止二审庭审询问期间，智城公司仍未将案涉物业交付予赵少芬、黄海健。故一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判令作为守约方的赵少芬、黄海健有权选择解除合同。至于赵少芬、黄海健已经部分收取智城公司支付的违约金的问题，该事实仅说明智城公司自愿部分履行其违约赔偿责任，与案涉房屋的交付及合同解除与否并无直接关系。智城公司的该项上诉主张理据不足，本院不予支持。
第二，关于违约金认定标准的问题。本院认为，在智城公司客观违约事实清楚的情况下，其所承担的违约赔偿责任并非仅以弥补赵少芬、黄海健的损失为唯一标准，而是具有一定的惩罚性，表明司法对类似的不诚信行为持负面评价之态度。在智城公司提供格式合同对双方当事人的权利义务作出不对等之约定的情况下，一审判决酌情确定智城公司在本案中按总转让款的15%承担违约金，符合本案实际及相关法律规定，并无不当，本院予以维持。智城公司的该项上诉主张理据不足，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3946.50元，由上诉人广东广佛智城商业地产投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余珂珂
审 判 员 李 虹
代理审判员 黄玉凤
二〇一七年十一月七日
书 记 员 李嘉敏