广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终19348号
上诉人（一审原告）：广州莱佛士物业服务有限公司，住所地：广州市越秀区建设六马路33号宜安广场2804、2805室。
法定代表人:梁顺源，该公司董事长。
委托诉讼代理人：梁玉笙，女，1994年5月16日出生，汉族，住广州市海珠区，该公司职员。
委托诉讼代理人：李绮文，女，1975年12月10日出生，汉族，住广州市海珠区，该公司职员。
被上诉人（一审被告）：谢洽权，男，汉族，1972年9月2日出生，住广东省丰顺县。
委托诉讼代理人：谢卓臣，男，汉族，1944年9月6日出生，系被上诉人的父亲。
上诉人广州莱佛士物业服务有限公司（以下简称莱佛士公司）因与被上诉人谢洽权物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初2537号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
莱佛士公司上诉请求：一、依法撤销一审判决第二项，依法改判被上诉人按全额支付拖欠的2014年6月1日至6月20日的商铺管理费249.7元；二、依法判令被上诉人向莱佛士公司支付逾期付款违约金(以当月欠缴物业服务费为基数，从逾期之日起按每日千分之一的标准计算至交清费用为止)；三、依法判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：由于EMS官网网上查询系统公示显示错误，查询不到快递记录，故上诉人于一审时提交快递100的EMS快递查询结果作为证据证明上诉人曾向被上诉人拖欠管理费，现已向EMS投诉，并已要求EMS出具妥投证明。现在补交EMS出具妥投证明凭证作为证据，该证据证明被上诉人拖欠2014年6月1日至6月20日的管理费未过诉讼时效，恳请二审法院依法查明案情，支持莱佛士公司的上诉请求。
被上诉人答辩称，不同意莱佛士公司的诉讼请求。
莱佛士公司向一审法院起诉请求:1、被上诉人向莱佛士公司清付拖欠的2014年6月1日至6月20日的商铺管理费174.3元。2、被上诉人向莱佛士公司清付拖欠的2014年5月至2014年6月1日至6月20日的电费1203.3元。3、被上诉人向莱佛士公司清付拖欠的2014年2月至2014年6月的公摊水费23.6元。（三项共计1401.2元）4、被上诉人向莱佛士公司支付按逾期之日起每天千分之一计算违约金，暂算至2016年12月31日为1259.2元。5、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。
一审法院经审理查明：谢洽权是广州市海珠区新港东路237号316铺的单独所有产权人。
2006年4月10日，莱佛士公司（受聘方，乙方）与广州德和昌房地产开发有限公司（聘请人，甲方）签订《会展领域（新港商厦）物业管理委托合同》，约定甲方聘请乙方为“新港商厦”提供物业管理服务。新港商厦物业基本情况：座落位置：广州市海珠区新港东路7号；物业类型：商场、住宅及停车场；合同期限自签订之日起生效，自本物业正式交付使用后两年止；管理服务费用按建筑面积计算，商场每月每平方米3.50元；甲方委托乙方向各本物业业主（租户）按月收取物业管理费，并代表本物业全体业主支付因管理本物业而产生的相关支出,等。协议签订后，莱佛士公司按约对新港商厦进行了物业管理服务。
2006年11月1日，莱佛士公司（乙方）与广州德和昌房地产开发有限公司（甲方）签订《会展领域（新港商厦）物业管理委托合同补充协议》，约定根据甲、乙双方于2006年4月10日签订的《会展领域（新港商厦）物业管理委托合同》内第三条的相关约定，会展领域新港商厦将于2006年12月15日正式交付使用，故双方同意上述合同之合同期限至2008年12月14日止。
2007年7月20日莱佛士公司与谢洽权签订《前期物业管理服务协议》，约定莱佛士公司向谢洽权提供的物业管理服务是自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止，即2009年6月至2011年10月12日。
2008年12月4日，莱佛士公司又与广州德和昌房地产开发有限公司签订《新港商厦物业管理委托合同》，双方约定合同期限自2008年12月15日起至2010年12月14日止，为期两年；商场管理服务费用为每月每平方米3.00元。2010年12月15日，莱佛士公司再次与广州德和昌房地产开发有限公司签订《新港商厦物业管理委托合同补充协议》，约定双方同意上述合同期限顺延至2012年12月14日止。该补充协议约定期限届满后，莱佛士公司没有再与委托方续签或重新签订物业管理服务合同，但仍对新港商厦进行物业管理服务直至2014年6月20日。
2007年7月20日莱佛士公司（甲方）、谢洽权（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，其中约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.1%收取违约金，或中止部分或全部物业服务直至其缴清应缴费用。对于水电费的支付双方没有约定，谢洽权没有缴纳过莱佛士公司诉讼请求中提及的相应费用。
莱佛士公司主张其于2016年2月22日向谢洽权邮寄发出催款函。EMS单号为1016580799519，内件品名为新港商厦-
缴付物业管理费及物业管理亏损费用事宜，寄件人黄杏君，电话020-836××××3，单位名称为广州莱佛士物业服务有限公司,寄件地址为广州市越秀区建设六马路33号宜安广场2803室，收件人谢洽权，手机138××××6661，收件地址为广州天河中山大道骏景园骏御轩B栋18C。该单上寄件人及收件人处均无签名及日期，收寄人员及投递人员处均为空白。谢洽权表示未收到上述催款函。法院依职权在EMS官网上查询该邮件的签收情况，回复无查询邮件信息或邮件超过查询期限。莱佛士公司主张上述邮寄中的收件人地址是谢洽坤的收楼资料中紧急联系表中提供的地址由业主谢洽坤提供，因谢洽坤与谢洽权为亲属关系，故莱佛士公司认为该地址可以联系到谢洽权。对此谢洽权表示上述邮件中收件人地址的房屋是购买涉案商铺时其向开发商提供的地址，该房屋在2009年已出售，其已搬离该房屋，搬出该房屋其没有告知过开发商，也没有收到莱佛士公司寄出的催款函。莱佛士公司提交了“快递100”的查询单，该查询单的搜索栏有注明“1016580799519”，下方有显示“2016年2月24……广州速递公司荣华南营业部已收件（投递员姓名：黄志豪……）……2016年2月24……投递并签收签收人：本人收”，谢洽权对该查询单的真实性不予确认，莱佛士公司表示该查询单并非出自EMS官网。
另查明，新港商厦业委会于2011年成立，并于同年10月12日经广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局备案。
莱佛士公司为证明其主张，还提交了以下证据：1、客户帐务明细表若干张（其中反映涉案房屋2014年5月的电费为471.6元、2014年6月1日至20日的电费为731.7元、2014年2月-2014年5月水费公摊为18.9元、2014年6月1-20日的水费公摊4.7元）；2、电费收据、水费发票、业务凭证数张；3、电费读数表及电费分摊计算方式明细若干张。谢洽权表示水电费发票只有总额，没有指明谢洽权应缴的水电费数额，客户账务明细表是莱佛士公司单方制作没有谢洽权签名，真实性不确认。
莱佛士公司于2017年4月11日提起本诉讼。
一审法院认为，谢洽权与莱佛士公司签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对莱佛士公司、谢洽权均有约束力。上述协议签订后，莱佛士公司已经为谢洽权提供了物业管理服务，根据民事行为应遵循公平合理、等价有偿的原则，谢洽权应向莱佛士公司支付相应的物业管理服务费。根据莱佛士公司与广州德和昌房地产开发有限公司签订的《新港商厦物业管理委托合同补充协议》中合同期限顺延为2012年12月14日止，此后莱佛士公司虽然没有再与委托方续签或重新签订物业管理服务合同，但仍对新港商厦进行实际的物业管理服务直至2014年6月20日。因此谢洽权理应支付物管费的期限理应截止至2014年6月20日。
关于缴费的标准，根据《前期物业管理服务协议》约定，商场每月每平方米3.5元，于每月1日前缴交当月的管理费用,莱佛士公司主张每月每平方米按3元计算,属于对自己权利的处分,并无不当,法院予以采纳。因此谢洽权应向莱佛士公司支付2014年6月1日至6月20日期间的管理费。但根据谢洽权称莱佛士公司的主张已过诉讼时效，经查莱佛士公司虽提交了其邮寄催款函的邮寄单，但该邮寄单上没有寄出人签名及日期无法证明是否寄出及何时寄出，也没有收件人签名及日期，无法证明谢洽权是否签收了该邮寄，且莱佛士公司确认莱佛士公司邮寄的地址为谢洽权的亲属谢洽坤购房时在紧急联系人处留的地址，并非谢洽权本人预留的地址，莱佛士公司并未向涉案商铺寄出过催款函，谢洽权也表示未收到上述邮件，莱佛士公司提交的“快递100”的查询单，并非EMS官网的查询单，莱佛士公司提交的该打印的查询页面不能排除在搜索栏内输入其他邮件单号出具结果后再在搜索栏内输入涉案邮件单号的情形，也即该查询单的真实性无法确认，且该查询结果显示投递员为黄志豪，但莱佛士公司提交的邮寄单上也没有投递员签名，莱佛士公司提交的邮寄单与查询单不能形成完整的证据链，证明莱佛士公司是否投递及何时投递了该邮件，故莱佛士公司提交的邮寄单、查询单不足以证明其向谢洽权主张过权利，莱佛士公司也未提交其他证据证实其向谢洽权主张过权利，莱佛士公司于2017年4月11日提起本诉讼，据此计算往前推两年即至2015年4月11日前莱佛士公司主张催缴物管费的时间确已超出两年的诉讼时效期限，故对谢洽权提出莱佛士公司要求谢洽权支付2014年6月1日至20日的商铺管理费174.3元及逾期违约金的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩意见，法院予以采纳。莱佛士公司要求谢洽权支付的商铺管理费及逾期违约金因已超过诉讼时效，法院不予支持。
莱佛士公司、谢洽权对水电费、公摊水电费没有约定，但莱佛士公司提交的水电费票据表明其代谢洽权缴纳了水电费、公摊水电费，故莱佛士公司要求谢洽权支付水电费、公摊水电费是可以的，由于莱佛士公司、谢洽权对水电费的支付期限没有约定，故莱佛士公司可随时向谢洽权主张，故谢洽权以已过诉讼时效为由抗辩称不需支付2014年5月至2014年6月20日的电费、2014年2月至2014年6月20日的公摊水费的抗辩意见，法院不予采纳。莱佛士公司为证明谢洽权欠缴2014年5月至2014年6月20日的电费、2014年2月至2014年6月20日的公摊水费的事实提交了客户帐务明细表、水费发票、电费收据、业务凭证、电费读数表及电费分摊计算方式明细等证据证实，谢洽权虽有异议，但未提交充分的证据反驳，故对谢洽权的抗辩意见，法院不予支采纳。莱佛士公司要求谢洽权支付2014年5月至2014年6月20日的电费、2014年2月至2014年6月20日的公摊水费的诉讼请求合理合法，法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、谢洽权在在本判决生效之日起10日内支付2014年5月至2014年6月20日的电费1203.3元、2014年2月至2014年6月20日的公摊水费23.6元给莱佛士公司。二、驳回莱佛士公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元由谢洽权负担。上述受理费已经由莱佛士公司预交，莱佛士公司同意由谢洽权在履行本判决时将其应承担部分直接支付给莱佛士公司。
二审审理期间，莱佛士公司针对一审法院查明事实提出异议，其认为其起诉并未超出两年的诉讼时效期限。
本院认为:本案二审双方当事人争议焦点问题是莱佛士公司要求被上诉人支付2014年6月1日至6月20日的商铺管理费是否超过诉讼时效。
莱佛士公司一审期间要求谢洽权支付2014年6月1日至6月20日日期间的商铺管理费，莱佛士公司虽提交了其邮寄催款函的邮寄单，但该邮寄单上没有寄出人签名及日期无法证明是否寄出及何时寄出，也没有收件人签名及日期，无法证明谢洽权是否签收了该邮寄，且莱佛士公司提交的“快递100”的查询单，并非EMS官网的查询单，其真实性无法确认，故莱佛士公司提交的邮寄单、查询单不足以证明其向谢洽权主张过权利，莱佛士公司也未提交其他证据证实其向谢洽权主张过权利，故原审法院对其主张不予支持并无不当，但二审期间莱佛士公司向本院提交了该公司于2016年2月24日期间向谢洽权邮寄的催交涉案商铺管理费的律师函及相关邮寄凭证的证据，虽然谢洽权对此予以否认，但并未提供相反证据予以反驳，本院予以采纳。谢洽权的商铺建筑面积为87.16平方米，按每平方米3元计算，莱佛士公司上诉要求谢洽权支付2014年6月1日至2014年6月20日期间的商铺管理费174.3元的诉请并未超过诉讼时效，于法有据，本院予以支持，其上诉主张谢洽权向其交纳商铺管理费249.7元理据不足，本院不予采纳。由于莱佛士公司因自身原因未向原审法院提交相关证据导致二审改判，故二审诉讼费理应由莱佛士公司承担。
综上所述，原审查明事实清楚，适用法律正确，但二审期间出现新的事实，本院依法予以部分改判。莱佛士公司的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初2537号民事判决第一项、第二项；
二、谢洽权在本判决生效之日起10日内，支付2014年6月1日至2014年6月20日所欠的物业管理费174.3元给广州莱佛士物业服务有限公司,并从2014年6月2日起以每月实际所欠物业管理费为本金，按每日0.1%的标准计付违约金给广州莱佛士物业服务有限公司至谢洽权实际清偿所欠物业管理费之日止，但违约金不得超过本金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费50元，由上诉人广州莱佛士物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁燕梅
审判员 梁淑敏
审判员 李 焕
二〇一八年一月××日
书记员 陈晓欣
吴桐