湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂咸宁中民终字第388号
上诉人（原审被告）阮杰。
委托代理人黄敦富，咸宁市咸安区永安办事处法律服务所法律工作者。委托代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告）咸宁市咸安区粮食局（以下简称粮食局）。住所地：咸宁市咸安区永安办事处怀德路***号。
法定代表人钱坤，粮食局局长。
委托代理人余隆盛，湖北佳成律师事务所律师。委托代理权限为一般代理。
委托代理人费冲，湖北佳成律师事务所律师。委托代理权限为一般代理。
被上诉人（原审被告）佘细香。
上诉人阮杰因与被上诉人粮食局、佘细香房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2014）鄂咸安民初字第4033号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2001年原告粮食局下属的咸宁市汀泗猪血铺粮油综合厂（以下简称综合厂）进行改制，并成立改制小组，改制小组的成员有粮食局干部陈咸礼、综合厂负责人游世鹏、综合厂职工熊素琴、田庆九及被告阮杰。在改制过程中综合厂需将其所有的汀泗粮贸大楼对外出售，被告阮杰得知后有意购买汀泗粮贸大楼二楼南边二间房屋，其在征得改制小组同意后于2002年3月25日向综合厂预交购房款8500元，其后被告阮杰又表示要购买一楼（地下室）南边两间房屋，2002年6月4日综合厂在未告知二楼南边二间房屋原住户杨天斌（综合厂职工）的情况下与被告阮杰签订售房协议，协议约定：综合厂将粮贸大楼一、二楼南边两间房屋（建筑面积165平方米）以32000元的价格出售给被告阮杰，被告阮杰将工龄补偿金冲抵购房款，不足部分售房产权证成交时结清，综合厂承担房屋过户需缴纳的税费。2002年8月22日综合厂就粮贸大楼一、二楼南边两间房屋为被告阮杰办理了咸房证字第19381号房屋所有权证。2002年底综合厂与被告阮杰在进行房屋交接时杨天斌不同意退出二楼南边两间房屋，并要求自己购买。其后综合厂与被告阮杰协商一致不将粮贸大楼二楼南边两间房屋出售给被告阮杰，而是将二楼从赤壁至咸安方向依次第三、四、五档出售给被告阮杰。2003年1月23日被告阮杰支付了购房款20100元。2003年4月2日双方签订了一份《国有资产买断居住权合同书》，约定：被告阮杰购买粮贸大楼二楼从赤壁至咸安方向依次第三、四、五档（建筑面积90平方米），及二楼伸出东边一间小房（建筑面积28平方米），被告阮杰取得居住权后，其亲属依法享有使用继承权，被告阮杰买断居住权是按改制的有关政策及职工代表大会决定的，成交后，被告阮杰必须一次性向综合厂交付买断居住权的资金33500元。合同书签订后被告阮杰于2003年4月12日支付购房款4900元，加上综合厂将被告阮杰于2002年3月25日预交的购房款8500元折抵三、四、五档的购房款及其于2003年1月23日支付的购房款20100元，被告阮杰总计支付综合厂购房款33500元。其后综合厂将房屋交付被告阮杰居住使用至今。2002年底综合厂在取得杨天斌同意的情况下，同意将赤壁至咸安方向第一、二间房屋出售给被告佘细香，并由被告佘细香付清综合厂职工方清俊、佘丽娟、方丽琴、杨天斌买断工龄补偿金。2002年12月28日，综合厂在被告佘细香支付了综合厂职工佘丽娟、方丽琴、杨天斌买断工龄补偿金及抵扣被告佘细香安置费后向被告佘细香开具了17950元的收款收据。2003年4月12日综合厂在被告佘细香付清综合厂职工方清俊的工资及买断工龄补偿金后向其开具了6800元的收款收据。2003年4月20日综合厂与被告佘细香签订协议书，约定将粮贸大楼二楼从赤壁至咸安方向第一、二间房屋作价26000元及三楼赤壁至咸安方向第二间房屋作价11000元出售给被告佘细香，在折抵被告佘细香安置费，并由被告佘细香付清综合厂职工方清俊、佘丽娟、方丽琴、杨天斌买断工龄补偿金后，被告佘细香应找综合厂三间房屋差价12250元，房屋产权证由被告佘细香负责办理，费用自付。协议签订后综合厂将房屋交由被告佘细香管理使用。2009年1月被告佘细香向原告粮食局付清了房屋差价款12250元。2009年3月1日被告佘细香的丈夫方清泉与徐佑仙签订房屋租赁合同，将粮贸大楼从赤壁至咸安方向第一、二间房屋出租给徐佑仙经营使用。被告阮杰要求徐佑仙向其支付租金而与被告佘细香发生争执。2004年5月综合厂宣告破产，粮贸大楼一楼房屋及院内土地列入破产财产。2007年9月经咸宁市咸安区国有资产监督管理局批准，原告粮食局公开拍卖粮贸大楼一楼房屋及院内土地使用权，公告张贴在粮贸大楼二楼墙面上，被告阮杰未提出异议。2009年11月原告粮食局再次公开拍卖粮贸大楼一楼房屋及院内土地使用权成交后，被告阮杰持粮贸大楼一、二楼从赤壁至咸安方向第一、二间房屋的所有权证复印件向原告粮食局主张权利。2010年4月8日、2010年9月16日原告粮食局先后两次向原审法院起诉要求解除2002年6月4日与被告阮杰签订的售房协议，在原审法院审理过程中原告粮食局两次申请撤回起诉，原审法院分别于2010年7月13日、2011年5月6日裁定准许原告粮食局撤回起诉。其后原告粮食局、被告佘细香、阮杰因粮贸大楼一、二楼从赤壁至咸安方向第一、二间房屋的权属问题经有关部门及原审法院诉调中心多次协调处理未果。
同时查明，咸房证字第19381号房屋所有权证一直由综合厂职工熊素琴保管，2013年熊素琴将该房屋所有权证交原告粮食局保管。2013年3月5日被告阮杰将咸房证字第19381号房屋所有权证在咸宁日报登报声明遗失作废，并补办了新证（咸安字第10028764号）。2013年9月15日被告阮杰与骆宝林签订房屋买卖合同，将粮贸大楼二楼从赤壁至咸安方向第一、二间房屋以300000元的价格转让给骆宝林，2013年9月28日骆宝林又将该房屋以380000元的价格转让给王文兵。
原审认为，本案争议焦点有：一、2002年6月4日综合厂与被告阮杰签订的《售房协议》是否已经解除。二、2003年4月20日综合厂与被告佘细香签订的协议是否有效。三、原告粮食局的起诉是否超过诉讼时效。
关于焦点一，原审法院认为，当事人协商一致可以解除合同。本案中，综合厂与被告阮杰于2002年6月4日签订的《售房协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效成立。其后综合厂因原住户杨天斌提出自己要求购买粮贸大楼二楼南边二间房屋，而与被告阮杰协商一致解除《售房协议》，是双方的真实意思表示，符合法律规定，应认定《售房协议》已经解除。被告阮杰辩称综合厂与其没有协商解除《售房协议》，原审法院认为根据公安机关对综合厂改制小组成员熊素琴、陈咸礼及综合厂职工杨天斌所作的询问笔录，可以证实综合厂与被告阮杰协商解除《售房协议》的过程，同时根据被告阮杰的交款收据，其交纳购房款总额为33500元，刚好是其应交纳的第三、四、五档的购房款的总额，被告阮杰并没有交纳争议房屋的购房款，其后也一直未要求综合厂交付争议房屋，且在原告粮食局于2007年9月公开拍卖粮贸大楼一楼房屋及院内土地使用权，并将公告张贴在粮贸大楼二楼墙面上时，被告阮杰对此并未提出异议。2002年底综合厂将争议房屋出售给被告佘细香后，被告佘细香对争议房屋管理使用至2009年期间，被告阮杰亦未提出异议。综合上述事实，可以认定综合厂与被告阮杰协商一致解除了《售房协议》，故对被告阮杰的该项辩称意见不予采纳。
关于焦点二，原审法院认为，2003年4月20日综合厂与被告佘细香签订的协议征得了原住户杨天斌的同意，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。同时根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》“……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”的规定，被告佘细香未办理房屋过户，不影响该协议的效力。
关于焦点三，原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，……”的规定，诉讼时效其适用范围仅限于债权请求权，本案系确认之诉，原告粮食局只是请求法院确认综合厂与被告阮杰之间的房屋买卖合同关系是否已经解除，及综合厂与被告佘细香之间的房屋买卖合同是否有效，并未请求法院判令对方履行一定义务，不适用诉讼时效的规定。被告抗辩原告粮食局的起诉已超过诉讼时效，原审不予支持。
综上，原审法院认为，综合厂与被告阮杰于2002年6月4日签订的《售房协议》经双方协商一致已经解除，综合厂与被告佘细香于2003年4月20日签订的协议书是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故对原告粮食局的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认2002年6月4日综合厂与被告阮杰签订的《售房协议》已经解除。二、确认2003年4月20日综合厂与被告佘细香签订的《协议书》有效。本案案件受理费200元，由被告阮杰负担。
上诉人阮杰不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审原告粮食局不是适格的当事人。上诉人阮杰自2002年8月22日取得本案争议房屋的房屋所有权证后，原审原告已不再具有本案争议房屋的所有权和处分权，即已不具有诉权，明显不是本案适格的原告。二、2003年4月20日综合厂与佘细香签订的《协议书》是无权处分人与他人恶意串通，损害上诉人利益，该协议无效。三、原审法院认定公安机关对综合厂改制小组成员熊素琴、陈咸礼及综合厂职工杨天斌所作的调查材料具有真实性、合法性错误，据此认定上诉人阮杰与被上诉人签订的《售房协议》已经解除不当。四、原审认为本案不适用诉讼时效的规定不当。五、上诉人阮杰与被上诉人签订《售房协议》后，又与当时综合厂负责人游世鹏协商将本案争议房屋的价款由原来的32000元减少至30000元。该房款上诉人阮杰与游世鹏结算后已确认交付了房款23700元，尚下欠6300元。对于下欠部分的房款，当时综合厂负责人游世鹏仅仅是要求上诉人写出还款协议，并要求上诉人将房产证交给厂方暂时保管，并不是原审认定的协商解除了双方签订的《售房协议》。请求二审查明事实，撤销原审判决，改判确认2003年4月20日综合厂与佘细香签订的《协议书》无效，驳回原审原告的起诉。
被上诉人粮食局辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉人，维持原判。
被上诉人佘细香辩称：请求二审维持原判。
上诉人阮杰为支持其上诉请求及证明其主张，在二审诉讼中向本院提交了以下证据：
证据一、2001年8月1日综合厂《企业依法清算职工买断安置》方案；
证据二、2001年12月18日综合厂资产安置示意图，与证据一一起拟证明本案争议房屋的买卖无需征得原住户杨天斌的同意。
证据三、《解除劳动关系协议书》，拟证明上诉人阮杰于2001年12月22日与综合厂解除了劳动关系，符合购房条件。
证据四、2003年元月23日，综合厂厂长游世鹏亲笔写下的“关于小阮房屋结算办理的相关手续”，拟证明上诉人阮杰购买本案争议房屋按30000元结算，已付款23700元，下欠款6300元。原审认定本案争议房屋已出售给佘细香与事实不符。
证据五、咸安区工商局（2004）第01号行政处罚告知书。拟证明上诉人阮杰于2002年购买本案争议房屋后，2003年开始管理使用该房屋从事浴室经营服务，因没有办理营业执照而受到处罚。原审认定上诉人阮杰未对本案争议房屋进行管理和使用错误。
对于上诉人阮杰提交的上述证据，被上诉人粮食局认为，五份证据均是上诉人阮杰在一审可以提交而未提交的证据，不属“新证据”，人民法院应不予采信；五份证据均是复印件，真实性无法确认；即使该五份证据的真实性可以确认，其中证据一、二、三、五与本案无关联性，证据四只能证实一个叫“小阮”的人的房屋结算情况，并不能证明“小阮”就是本案上诉人阮杰，且结算的“房屋”并不一定就是本案争议的房屋，应不予采信。被上诉人佘细香表示，对于上诉人阮杰提交的上述证据不清楚，但本案争议房屋是佘细香以26000元买下来的，该房屋安置的是佘细香一家人。
对于以上有争议的证据，本院认为，被上诉人粮食局提出的质证意见成立，本院予以采信。上诉人阮杰在二审诉讼中提交的五份证据均不能作为二审认定事实的依据。
经审理查明，原审认定的事实属实，本院继续予以认定。
本院认为，上诉人阮杰对于其主张的本案争议的房屋是其以30000元购买，并已于2003年元月23日之前支付了购房款23700元，下欠的购房款6300元也已在后期交清的事实，并未提交有效证据证明，且上诉人阮杰主张的事实同上诉人阮杰与综合厂签订的《售房协议》、上诉人阮杰向综合厂交纳购房款的情况、被上诉人佘细香实际使用管理本案争议房屋的事实均不相符，该上诉理由不能成立，本院不予支持。公安机关对综合厂改制小组成员熊素琴、陈咸礼及综合厂职工杨天斌所作的调查材料，与被上诉人粮食局提交的证据能相互印证，与综合厂从上诉人阮杰手中收回本案争议房屋的房产证、上诉人阮杰未实际持有本案争议房屋的房产证，以及被上诉人佘细香购买本案争议房屋及交付购房款的事实均能相互印证，其真实性、合法性应予以认定。据此，可认定上诉人阮杰与被上诉人签订的《售房协议》实际已经解除。
此外，被上诉人粮食局作为其下属企业综合厂破产财产的管理人，依法承继其下属企业综合厂破产财产在处置过程中发生的合同上的权利义务，具备本案原审原告的主体资格。本案属确认之诉，不适用债权纠纷中相关诉讼时效的规定，被上诉人粮食局的起诉并未超过诉讼时效。上诉人阮杰的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费200元，由上诉人阮杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 熊 魁
审判员 吴晓梅
审判员 杨荣华
二〇一六年三月十六日
书记员 成 刚