湖南省芷江侗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芷民一初字第334号
原告李桂清，女。
特别授权委托代理人张华平，男，系洪江市昌龄法律服务所法律工作者。
被告怀化银洲房地产开发有限公司，住所地怀化市迎丰路329号。组织机构代码：74061710-2。
法定代表人雷景彪，系公司执行董事。
特别授权委托代理人钱红岩，系湖南省紫鑫律师事务所律师。
原告李桂清与被告怀化银洲房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告李桂清于2015年6月15日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员杨海军担任审判长，审判员张敬华、人民陪审员杨殿平参加的合议庭，于2015年9月18日对本案公开开庭进行了审理。书记员姚慧群担任庭审记录。原告李桂清的特别授权委托代理人张华平，被告怀化银洲房地产开发有限公司的特别授权委托代理人钱红岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李桂清诉称：2011年10月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的“绿海家园”11幢5单元501号房，总计价款227690元。原告按合同要求采取银行按揭贷款方式支付了被告购房款。被告应于2012年7月31日前交付经竣工验收合格的商品房，并约定了被告逾期交房的违约金。被告于2013年7月22日才将商品房交付给原告使用，并收取了办证费用等。同时合同还约定，被告在交付商品房后，365日内给原告办理完成产权证，逾期被告应赔付原告已付总房款0.1%的违约金。故此，原告请求：1、判令被告支付原告延迟交房违约金40529元；2、判令被告负责给原告办理《房屋产权证》和《土地使用证》，并赔偿原告延期办证的违约金228元；3、诉讼费用由被告承担。
原告李桂清为支持自己的诉讼主张，向本院提供如下证据：
1、商品房买卖合同1份，拟证明原、被告于2011年10月22日签订房屋买卖合同，此合同成立，被告应于2012年7月31日交房。房屋价款是227690元。合同约定逾期60日以上的，按房款万分之五计算违约金。同时还应该按照0.1%支付延期办证违约金。
2、收据3份，拟证明原告2011年11月20日交房款102690元，2012年5月7日交房款125000元，2013年7月22日领到钥匙。
3、（2014）芷民二初字第158号民事判决书1份，拟证明同类案件违约时间应以实际交房时间计算违约金。
被告怀化银洲房地产开发有限公司辩称：原告要求被告支付延迟交房违约金诉讼请求中部分已超过诉讼时效。
被告怀化银洲房地产开发有限公司为支持自己的主张，向本院提供了交房明细表1份，拟证明原告李桂清在2013年7月22日领取了房屋钥匙。
对原告提供的1、2号证据，被告均无异议。对原告提供的3号证据，被告对证据的真实性、合法性、关联性无异议，仅对原告欲证明的目的有异议。对被告提供的证据原告没有异议。
对原、被告提供的证据，本院认证如下：
对原告提供的1、2、3号证据及被告提供的证据，经质证、论证，本院经审查，核实认为，上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性要求，且双方均无异议。确认作为本案的证据予以采信。
根据以上采信的证据，本院审理查明本案事实如下：
2011年10月22日，原告李桂清（买受人）与被告怀化银洲房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，原告李桂清购买被告怀化银洲房地产开发有限公司在芷江侗族自治县芷江镇飞虎路建设的“绿海家园”11幢5单元501号房。价款为227690元。双方在合同中第八条中约定：被告怀化银洲房地产开发有限公司应当在2012年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件（即该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第八条同时还约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告怀化银洲房地产开发有限公司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人；2、突发性政府政策性行为；3、雨、雪、冰冻、地震等灾害性天气（当地气象部门记录为准）；4、其他不可预测性外因，除合同约定的特殊情况外，被告怀化银洲房地产开发有限公司如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起，实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款的万分之三的违约金。合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款。并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。同时在合同第十五条关于产权登记的约定第三项中约定：办理房屋产权证所需税费由买受人承担并给予配合，出卖人承诺在房屋交付使用后365日内办理完成产权证。如因出卖人原因造成产权证延期办理的，出卖人赔付给买受人已付总房款的0.1%的违约金；如因买受人原因造成产权证不能按时办理，责任由买受人承担。
另查明，原告李桂清前期支付房屋价款227690元。原告李桂清于2013年7月22日领取了钥匙。被告怀化银洲房地产开发有限公司至2013年7月22日，逾期交付房屋356天。且未办理房屋产权证等手续。
本院认为：原告李桂清与被告怀化银洲房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告李桂清已按合同约定支付了房屋价款，被告怀化银洲房地产开发有限公司应按合同约定的时间交付房屋。被告怀化银洲房地产开发有限公司延迟交付房屋的行为已经构成合同违约，其应依法依约定承担违约责任。原告李桂清提出要求被告支付延迟交房违约金40529元的诉讼请求，因为本案房屋买卖合同纠纷中的双方在合同中约定的违约金是以“日”为单位计算，按日累计计算违约金数额的，即违约一日就产生一日金额的违约金，在诉讼时效的适用上应将其区分为若干个“单个个体债权”，每个“单个个体债权”具有某种程度的经济上和法律上的独立性，随着时间的推移，债权人享有的一个个的“单个个体债权”相继至清偿期，所以应当就每日单独发生的违约金这一“单个个体债权”分别适用诉讼时效，判断是否超过诉讼时效，应当从权利人主张权利之日倒推两年来看，在该两年之内的违约金未超过诉讼时效的，应予以保护。原告收到被告交付房屋的时间是2013年7月22日，其诉讼时效届满期限为2015年7月22日，原告于2015年6月15日向本院主张权利，以此倒推至2013年6月15日，其主张违约金没有超过诉讼时效的天数为38天，从2013年6月14日往前推的318天按日计算的违约金部分，诉讼时效已超过，且被告在答辩时明确提出原告诉请部分违约金已超过诉讼时效，故对已超诉讼时效的违约金部分本院依法不予支持。原告李桂清提出要求办理《房屋产权证》和《土地使用证》并赔偿原告延期办证违约金228元的诉讼请求合法合理，于法有据，本院予以支持。由于合同中约定的每日按已付购房款万分之五计付违约金的标准高于本市法院规范同类案件的标准（即每日按已付购房款万分之二计付违约金），为了保证法律执行的一致性，应将本案违约金的计付标准调整为每日按已付购房款万分之二计付违约金，故本案被告怀化银洲房地产开发有限公司应向原告李桂清支付逾期交房的违约金为：227690×0.0002元／天×38天=1730.44元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条判决如下：
一、被告怀化银洲房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内支付原告李桂清逾期交房的违约金1730.44元，延期办证违约金228元，限在本判决生效之后十日内付清；
二、限被告怀化银洲房地产开发有限公司在判决生效后90日内完成办理原告李桂清的《房屋产权证》和《土地使用证》；
三、驳回原告李桂清的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费819元，由原告李桂清承担639元，被告怀化银洲房地产开发有限公司承担180元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 杨海军
审 判 员 张敬华
人民陪审员 杨殿平
二〇一五年十月十三日
书 记 员 姚慧群
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。