福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第5539号
原告许坚强，男，1971年10月30日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
原告潘彬华，女，1973年8月18日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
共同委托代理人罗健平，福建凯捷律师事务所律师。
被告陈亚全，男，1967年10月25日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
被告刘洪连，女，1975年11月4日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
原告许坚强、潘彬华与被告陈亚全、刘洪连房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月19�立案受理后，依法由审判员曾凯斌适用简易程序，于2014年5月5日公开开庭进行了审理。原告许坚强、原告许坚强与原告潘彬华的共同委托代理人罗健平，被告陈亚全、被告刘洪连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许坚强、潘彬华诉称，2013年9月22日，两原告与两被告签订《房屋买卖协议》，约定将坐落于厦门市思明区厦禾路265号802室的房屋以318万元的价格出售给两被告。2013年10月22日，原告将上述房屋过户给被告刘洪连，两被告支付了213万元，尚欠105万元。2013年10月22日两被告向两原告就尚欠购房款出具《欠条》，并约定：“取件后75天内支付，若逾期按每日人民币壹仟元赔偿。”现原告房屋已过户至被告名下，并取得银行贷款。根据合同约定，两被告已构成违约。故请求判令：1、两被告立即支付两原告购房款105万元及利息（按日息1000元计算从2013年11月1日�计算至实际还款之日止）；2、两被告承担本案全部诉讼费。
被告陈亚全、刘洪连辩称，被告现已经向原告支付尚余的房款100万元，另5万元是房屋出租的押金，因该房屋目前仍由原告居住，待交房之日双方结算多还少补。关于逾期放款的利息应依据所签欠条为准，愿按实际逾期天数，以1000元／天的标准赔偿利息损失。实际逾期天数应按协议中补充条款的约定，以取件之日往后顺延75天，在满75天之后如有逾期付款，再按实际逾期天数计算。
经审理查明，2013年9月22日，原告许坚强、潘彬华与被告陈亚全、刘洪连签订《房屋买卖协议》，约定两原告将坐落于厦门市思明区厦禾路265号802室的房产以318万元的价格售予两被告。
关于购房款的支付，合同第五条约定：1、被告于2013年9月30日之前向原告支付购房款160万元整（含定金）；2、被告于2013年10月20日之前向原告支付�房款53万元整；3、被告于交房当日（2014年6月30日）向原告支付购房款5万元（扣除每月房租4000元，从原告收到全额售房款当日起算）；4、（未填）；5、被告向银行申请贷款100万元整（商业贷款），该贷款由银行直接放款至原告账户。若银行实际放款金额小于贷款申请金额，被告应于三日内将差额部分以现金方式支付给原告。若被告未通过银行审查不能办理按揭贷款时，应于取得新的产权证当日一次性支付剩余房款。合同第九条约定：原告应于2014年6月03日之前，原告收到全额售房款后当日应向被告交付房租每月4000元。
关于违约责任，合同第十三条约定：送件后三日内双方应积极配合办理银行按揭，提供相应的按揭材料，每逾期一日，由违约方向对方支付相当于房产总价的0.05%。合同第十八条的补充事项中还约定：被告银行贷款100万元后，需在取件后75天内放款，�打到原告指定账上，若每逾期一日按每天1000元赔偿。
合同签订后，2013年10月22日原、被告前往厦门市国土资源与房产管理局办理房屋权属转移登记，同日，两被告向两原告出具《欠条》：“今陈亚全、刘洪连购买厦门市思明区厦禾路265号802室房产，欠购房余款人民币壹佰万元整。取件后75天内支付，若逾期按每日人民币壹仟元赔偿。”讼争房产产权证取件日为2013年11月1日。2014年3月13日银行发放贷款，2014年4月14日被告向原告支付100万元购房款。
以上事实有《房屋买卖协议》、《厦门市国土资源与房产管理局综合服务大厅收件收据》、《欠条》、《房屋权证》以及庭审笔录为证。
现双方争议焦点在于：一、对于“取件后75天内放款”约定的解读；二、关于5万元房款应何时支付问题。对此分述如下：
一、对于“取件后75天内放款”约定的解读。
原告主张，关于《�屋买卖协议》第十八条补充事项中的该约定，仅在被告将剩余100万元房款以银行按揭贷款的形式支付的情况下适用；若被告未办理按揭，则应适用协议第五条第5款关于在取件当日一次性支付剩余房款的约定，所谓“银行按揭”，是一特定的以房产抵押的贷款，款项系直接支付至原告银行账户，而被告所办理的是“经营贷款”，本质上并非双方合同所约定的银行按揭。被告则抗辩，该约定系指自其取得权属证书之日起至银行实际发放贷款之日止的期间，若该期间少于75日，则被告无需额外支付利息，否则自超出该期限之日起应承担相应责任，至于被告采用何种方式贷款，双方并未明确约定。被告已通过经营贷款的方式取得100万元并已向原告支付，现同意以自取件日起至原告收到款项的实际天数，扣除75日延展期后，按每逾期一日1000元的标准支付赔偿金。本院认为，参照建设部发布的编号为JGJ／T30－2003《房地产业基本术语标准》中第7．0．8条，关于房地产按揭的标准：“以所购房地产作抵押物，采用抵押贷款方式取得购买房地产的资金”，被告所采用的经营贷款的方式，系符合关于按揭的行业标准，因此对于原告关于该100万元并非合同所约定的按揭贷款的方式的主张，本院不予采纳，双方关于银行放款75天延展期的约定，可以适用于本案所涉房屋买卖。至于合同第五条第5款中关于未能办理按揭贷款情形的约定，因被告已办理贷款完毕，故该约定与本案情形并不相符。根据合同第18条补充约定，及被告2013年10月22日出具的《欠条》，本院认定，被告逾期还款时间从取件之日后的第76日起算，计至原告实际收到该100万元款项之日，逾期天数为90天，按每日1000元标准计付赔偿款，共9万元。
二、关于5万元房款应何时支付问题。原告�张，该款应于318万全额支付给原告的前提下，从5万元中计算房租并予以扣除。即款项支付时间为银行放款当日，金额为5万元减去租金（租金以该放款日期距2014年6月30日的实际天数，按每月4000元的标准计付）。被告抗辩认为，该约定属于原告返租房屋，所押的保证金含租金。即款项支付时间为2014年6月30日，金额与原告计算方式相同。本院认为，合同第九条主要内容系关于房屋租金的约定，该约定并不能视为对合同第五条付款时间的变更。根据合同第五条中关于购房款支付方式的约定，被告应于2014年6月30日支付原告购房尾款扣除房屋租金后的金额，房屋租金应以2014年4月14日原告实际收到前述100万元款项之日起计至2014年6月30日期间实际天数，按每月4000元计付，因付款时间尚未到来，故对于原告要求被告支付购房尾款5万元主张，本院不予采纳。
综上所述，本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且内容不违反相关法律规定，该合同合法有效，双方应依法律规定和合同约定履行合同。鉴于庭审中，双方已共同确认购房款项100万元已支付完毕，以及根据本院前述分析认定，故原告要求两被告立即支付购房款105万元的诉讼请求，本院不予支持。至于原告所主张的关于前述款项的利息的诉讼请求，从其计算方法以及在庭审中对该款项依据的陈述来看，其实质为的合同第十八条第二款第2项以及《欠条》所约定的逾期付款违约金，根据前述认定，本院在9万元范围内予以支持，超出部分的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告陈亚全�刘洪连于本判决生效之日起十日内向原告许坚强、潘彬华支付逾期付款违约金90000元；
二、驳回原告许坚强、潘彬华的其他诉讼请求。
被告陈亚全、刘洪连如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7746元，由被告陈亚全、刘洪连承担7305元，由原告许坚强、潘彬华承担441元，均应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 曾凯斌
二〇一四年五月七日
代书记员 谢茜茜
附件一：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的�违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。