北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初2100号原告：李保全，男，1976年3月14日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：李喜泉，男，住天津市西轻区。被告：中国投融资担保股份有限公司天津分公司，住所地天津市滨海新区中心商务区水线路2号增1号于家堡金融区服务中心431房间。法定代表人：闫钧，总经理。委托诉讼代理人：张琳钰，北京市航舵律师事务所律师。委托诉讼代理人：李春书，北京市航舵律师事务所实习律师。被告：魏日赛，女，1974年6月19日出生，汉族，住福建省宁德市周宁县。被告：陈贵方，男，1971年5月16日出生，汉族，住福建省宁德市周宁县。原告李保全与被告中国投融资担保股份有限公司天津分公司（以下简称中投保天津分公司）、魏日赛、陈贵方执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李保全及其委托诉讼代理人李喜泉，被告中投保天津分公司的委托诉讼代理人张琳钰、李春书到庭参加诉讼。被告魏日赛、陈贵方经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李保全向本院提出诉讼请求：1、对天津市河西区X路1909号（以下简称1909号）房产停止执行;2、诉讼费由中投保天津分公司承担。事实和理由：2012年11月7日，李保全依法购买魏日赛、陈贵方名下1909号房屋，支付购房款后持有魏日赛、陈贵方交给李保全的房产证，且对此进行了公证。李保全实际占有魏日赛、陈贵方交付的上述房屋，对该房屋进行了装修，并使用至今。2013年3月19日，中投保天津分公司在诉讼中申请查封该房屋，妨碍李保全办理房屋变更登记。根据《公司法》第14条、《物权法》第15条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，中投保天津分公司申请查封或拍卖该房屋缺乏法律依据。被告中投保天津分公司辩称，一、现有证据表明李保全不具备排除强制执行所必须具备的四个条件，李保全应该就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益所依据的事实承担举证责任，否则其应当承担不利后果。1、李保全未能证明其与被执行人陈贵方之间存在真实的房屋买卖关系，《天津市房产买卖协议》系中投保天津分公司查封涉案房产后，陈贵方逃避债务与案外人恶意串通的结果。2、李保全在法院查封前并未支付全款也未合法占有该不动产。3、该房产不能过户，李保全显然存在过错。二、中投保天津分公司在诉讼中依法保全涉案房产，现依据生效判决处置执行标的合法有效。被告魏日赛、陈贵方未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1909号房屋于2012年10月10日取得房地证，登记的权利人为魏日赛。2012年11月12日，陈贵方、魏日赛向李保全出具委托书，委托李保全对1909号房屋办理如下委托事项：代为办理出售上述房产相关的银行贷款手续及一切事宜；协助买方办理签订上述房屋的买卖协议。产权转移登记及银行贷款手续，若买方的银行贷款未批复则协助买方去房管局解除上述房屋的买卖协议，退首付款及税费的相关手续，且协助买方转行办理银行贷款手续等，以受托人名义开立上述房屋交易房款的账户存折，办理存款、收取房款等一切相关事宜。委托期限为2012年11月12日至2013年11月11日。天津市北方公证处对上述委托书进行了公证。2013年1月29日，本院立案受理了原告中投保天津分公司与被告陈贵方、魏日赛等追偿权纠纷四案。在案件审理过程中，应中投保天津分公司的财产保全申请，本院于2013年3月6日作出（2013）海民初字第7651号民事裁定书。2013年3月19日，本院对陈贵方名下位于天津市北辰区X路805号(以下简称805号)房屋、魏日赛名下位于天津市北辰区X路1202号（以下简称1202号）房屋予以查封。次日，本院对1909号房屋予以查封。此后，李保全将魏日赛诉至天津市河西区人民法院，主张其于2012年11月7日向魏日赛购买了1909号房屋，已付购房款38万元，要求魏日赛将1909号房屋过户至其名下。魏日赛对李保全所称的房屋买卖情况均认可，要求李保全补偿其10万元。该院于2013年5月29日作出（2013）西民一初字第569号民事判决书，判令魏日赛协助李保全办理房屋过户手续，所产生的房屋过户费用由李保全负担。该案中，双方均未提及1909号房屋已被查封的情况。本院于2013年11月13日作出（2013）海民初字第7651号民事判决书。上述判决生效后，中投保天津分公司向本院申请执行。2014年9月23日，本院作出强制执行裁定书，对1909号房屋予以查封，要求魏日赛于2014年10月1日前履行法律文书确定的义务，逾期仍不履行，本院将依法拍卖所查封房屋以偿还债务；在查封期间，未经本院同意，任何人对所查封财产有占有、使用、转移、变卖、毁损、典当、抵押、过户等行为的，本院将依法追究其法律责任。李保全作为案外人提出执行异议，本院于2015年作出（2015）海执异字第214号执行裁定书，驳回李保全的异议。审理中，李保全提交一份《天津市房产买卖协议》，其上记载：出卖人（甲方）魏日赛，买受人（乙方）李保全。甲方自愿将1909号房屋转让给乙方，建筑面积42.8平方米，房屋价款38万元。乙方应于协议签订当天一次性将房款支付给甲方指定的账户。甲方须于2012年11月7日前，将该房产及相关证明交付乙方。协议订立后，双方应在6个月内到房屋权属登记机关办理房屋所有权转移登记手续。办理产权转移登记所需的全部税费由乙方承担。落款时间2012年11月7日。此外，李保全在另案中还提交两份《天津市房产买卖协议》，主张其在2012年11月7日还以190万元的价格购买了陈贵方名下805号房屋，以560万元的价格购买了魏日赛名下1202号房屋。李保全提供银行凭证及银行账户明细，证明其向陈贵方、魏日赛支付了三套房屋的购房款，其中：建设银行客户回单记载，2012年11月7日，郝某向瑞天翔公司汇款88万元。中信银行账户明细记载，2012年11月7日，李保全向瑞天翔公司汇款91万元。中国工商银行个人业务凭证记载，2012年11月12日，李保全向陈贵方汇款469万元。李保全主张88万元中包括805号房屋的购房款50万元及1909号房屋的购房款38万元。91万元及469万元为1202号房屋的购房款。李保全主张郝某系其公司工作人员。李保全主张三套房屋均系通过天津迅航房地产经纪公司购买，提交了盖有天津市和瑞房产置换有限公司合同专用章的房屋中介费收据1张及盖有该公司合同专用章的证明。李保全主张2012年11月7日陈贵方、魏日赛将1909号房屋交付给其使用，其在庭前询问时称，其在2013年春天的时候对1909号房屋进行了装修；在开庭时称，其购买后就对1909号房屋进行了简单的刷墙，均未提供证据。李保全在庭前询问时称1909号房屋是由其亲属居住，在开庭时称系借给其朋友赵某居住。中投保天津分公司提交其持本院调查令调取的1909号房屋所在楼宇物业管理公司深圳市彩生活物业管理有限公司天津分公司出具的情况说明及所附收据，说明载明1909号房屋无装修登记，2016年4月24日该公司为1909号房屋出具了2011年12月15日至2017年5月31日的物业费收据，交费人为赵某。李保全在庭前询问中称，双方系2013年3月19日去办理房屋过户手续时得知房屋被查封的情况。中投保天津分公司称1909号房屋是在3月20日办理的查封，李保全不可能在2013年3月19日知晓查封情况。李保全在开庭时称，其2013年3月19日得知1202号房屋的查封情况，后续过了一两天陈贵方告知其805号和1909号房屋亦被查封，以上事实，有原告李保全提交的房地证、强制执行裁定书、公告、（2015）海执异字第214号执行裁定书、《天津市房产买卖协议》、（2013）西民一初字第569号民事判决书、开庭笔录、证明、收据、发票、银行客户回单、银行个人业务凭证、银行账户明细，被告中投保天津分公司提交的公证委托书、房地产登记簿查询证明、（2013）海民初字第7651号民事裁定书、财产保全案件执行结果、生效证明、情况说明、收据等证据材料以及本院开庭笔录在案佐证。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，李保全提交的天津市河西区人民法院作出的民事判决书，作为其购房、付款及实际占有使用房屋的证据，但该判决书形成于本院查封之后，不具有直接排除本院执行的效力，且按照李保全所述，其在上述案件审理时已得知房屋被查封的情况，但双方在上述案件审理时均未向法院提及上述情况。其次，李保全主张双方系于2012年11月7日签订的房屋买卖协议，但陈贵方、魏日赛于2012年11月12日向李保全出具的委托书内容为委托李保全出售房屋,前后矛盾。再次，李保全未提供其在本院查封之前已经实际占有1909号房屋的证据，该房屋2011年12月15日至2017年5月31日的物业费均系2016年4月24日交纳。李保全对1909号房屋装修及实际使用情况的陈述前后不一致，且根据深圳市彩生活物业管理有限公司的情况说明，1909号房屋并无装修登记情况。最后，李保全与陈贵方、魏日赛未办理1909号房屋买卖的网签登记手续，且在房屋买卖协议中将过户时间约定为协议签订并付完房款后6个月内，不符合常理，也实际造成1909号房屋未能办理过户登记的结果。李保全在庭前询问中主张其于双方2013年3月19日去办理房屋过户手续时得知房屋被查封，实际1909号房屋系2013年3月20日查封，其所述与事实不符；其在中投保天津分公司指出其陈述与事实不符后变更其陈述，本院不予采信。综上，李保全提出的异议不符合上述条款规定的条件，其权利不能够排除对1909号房屋的执行，本院不予支持。被告魏日赛、陈贵方经本院公告送达出庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及质证权利，不影响本院依据查明的案件事实，依法作出裁判。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告李保全的全部诉讼请求。案件受理费70元，原告李保全已预交，由其自行负担。公告费260元，原告李保全已预交，由其自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  唐盈盈人民陪审员  陆友才人民陪审员  袁淑丽二〇一七年三月三十一日书 记 员  黄妍妍