原 告 葛 美 英 诉 被 告 广 西 万 旺 房 地 产 开 发 有 限 公 司 商 品 房 销 售 合 同 纠 纷 一 案 一 审 民 事 判 决 书
广西壮族自治区扶绥县人民法院
民事判决书
（2014）扶民初字第198号
原告葛美英。
委托代理人黄元。
被告广西万旺房地产开发有限公司。
法定代表人李海。
委托代理人陈开盛。
委托代理人罗志强。
原告葛美英诉被告广西万旺房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年2月27日立案受理后，依法由代理审判员李泠满适用简易程序进行独任审理。本案于2014年4月24日公开开庭进行了审理，书记员兰燕担任庭审记录。原告葛美英的委托代理人黄元，被告的委托代理人陈开盛、罗志强到庭参加诉讼。原告葛美英经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告葛美英诉称，2009年7月4日，原告与被告依法签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于扶绥县松江街26号民族广场小区第1幢XX层XX号房，房价总金额为229334元整；被告应于2009年8月31日前将具备“取得商品住宅交付使用批准文件的商品房”交付给原告；被告逾期交房的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2009年9月1日起至被告能按照《商品房买卖合同》第八条第4款的条件实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。原告在签订《商品房买卖合同》后即依约将全部房款229334元整交付给被告，被告一直未能按合同约定的条件交房。因此，原告曾于2010年以商品房预售合同纠纷为由起诉被告要求支付违约金及补偿损失。诉讼中，原、被告经法院调解达成支付从案件起诉之日起至2010年11月20日的违约金及补偿损失的调解协议。但截至本次案件起诉之日止，被告仍未能将具备合同约定交付条件的商品房交付给原告，被告的行为已经构成新的违约事实。原告多次找被告协商未果。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；被告却至今未能按照合同约定的条件交房给原告，其违约行为已经严重损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特向扶绥县人民法院起诉，请求判令：1、被告向原告支付商品房预售合同违约金52150.50元（自2010年11月20日起计至2013年12月31日共1137天，229334元×1137天×0.2‰）；2、本案的诉讼费由被告承担。
原告对其陈述的事实在举证有效期内提交相关证据如下：
1、被告电脑咨询单，拟证明被告主体适格；
2、《商品房买卖合同》，拟证明被告交房给原告没有按照合同第七页第八条第4款规定来进行，构成违约的事实；
3、扶绥县人民法院（2011）扶民初字第133号民事调解书，拟证明被告的交房行为违反交付条件，已构成违约，违约行为至今仍存在，构成新的违约事实；
4、证明一份，拟证明被告尚未办理民族广场1#楼工程竣工验收备案手续，已属违约；
5、关于扶绥县住房和城乡建设局关于《关于扶绥县民族广场1#楼（海天公馆）有无违法违规处理情况的咨询请求》的回复，拟证明被告交付房子给原告使用是违法的；
6、关于《关于请求回复报告》的回复，拟证明23位业主向扶绥县建设工程质量安全监督站主张权利，该单位给予回复建设单位至今尚未办理竣工验收备案手续。
被告广西万旺房地产开发有限公司辩称，原告的起诉的事实和所谓的违约是不存在的；原告的起诉已经超过民诉法规定的诉讼时效。不应得到法律保护；即使存在原告诉请的违约交房事实，则原告诉请的交房时间计算日期也是错误计算。理由是从原告实际占有房屋的时间的次日起算，被告已经不存在违约事实。本系列案的所有原告均是第二次起诉，他们的起诉已超过两年的诉讼时效。综上要求驳回原告的诉讼请求。
被告举证有效期内提交相关证据如下：
1、领取钥匙登记表，拟证明已经交房给业主使用，原告实际领取钥匙的时间为2010年1月28日；
2、收据五份，拟证明涉案房屋已实际交付使用，从实际入住起被告就不存在违约行为；
3、崇公消验（2012）第94号验收意见书、扶环管批（2008）1号文件、扶环审（2013）3号文件、扶雷验字（2013）001号验收检测报告，拟证明在2013年1月18日前，被告建设的海天公馆1号楼已经相关部门综合验收合格，原告主张的违约事实不存在；
4、2013年2月5日扶绥县住房和城乡建设局出具的证明一份，拟证明海天公馆1号楼的工程竣工备案手续在验收后一直在办理中。
经庭审质证，被告对原告提供证据1、2、3、4、5没有异议，但认为不能证明被告存在违约交房事实的存在；原告对被告提供的证据3、4没有异议。本院认为，原、被告对上述证据的合法性、内容客观真实、关联性均没有异议，本院予以采纳。被告对原告提供的证据6有异议，认为出具该回复的单位扶绥县建设工程质量安全监督站是扶绥县住房和城乡建设局的下属机构，其无权出具这样的回复，而且论断是不真实的，因为扶绥县住房和城乡建设局在2013年2月5日已答复工程竣工备案手续尚在办理中；原告对被告提供证据1、2的真实性、合法性没有异议，但认为与本案没有关联。本院认为，原告提供的证据6证实民族广场1#楼竣工验收合格的情况，可以作为综合分析依据；对于与扶绥县住房和城乡建设局的证明存在冲突部分，应以其上级单位扶绥县住房和城乡建设局为准；被告提供的证据1、2，原、被告均没有异议，证据1证明原告实际领取房屋钥匙的时间，可作定案依据；证据2证实原告向物业管理部门交缴相关管理费用，可作为综合分析依据。
在审理过程中，为查明案件事实，本院依职权调取了以下两份证据：
1、扶绥县住房和城乡建设局证明一份，证实扶绥县建筑工程质量安全监督站是扶绥县住房和城乡建设局的二层机构单位，是具有独立法人的机构；
2、向扶绥县建筑工程质量安全监督站调查的询问笔录一份，证实该站认可扶绥县住房和城乡建设局出具的证明。扶绥县建筑工程质量安全监督站仅是在竣工验收合格备案过程中负责审核材料，确认材料齐全后交由扶绥县住房和城乡建设局最终盖章确认。
对于本院调取的两份证据，原、被告均无异议。
依据上述证据以及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：
2009年7月4日，原告葛美英与被告广西万旺房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》。约定原告购买被告开发的位于扶绥县新宁镇松江街民族广场小区第1幢XX层XX号房，房屋总价款为人民币229334元。合同还约定，出卖人（被告）应当在2009年8月31日前，将取得商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用；出卖人逾期交房不超过180日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示商品住宅交付使用批准文件，并签署房屋交接单。另外，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告依约支付了全额购房款，被告也在楼房竣工后通知原告领取楼房。原告于2010年1月28日从被告处领取了房间钥匙，过后进行装修入住使用。由于被告广西万旺房地产开发有限公司未能在合同约定的时间内向原告交付涉案房屋，原告于2011年1月18日起诉到本院，请求判令被告支付2009年8月31日至2010年11月20日的逾期交房违约金人民币20411元并折价赔偿未按合同约定安装防盗门及室内落地门窗玻璃等经济损失人民币2300元。在审理过程中，经本院调解，双方当事人达成调解协议，本院于2011年4月18日作出（2011）扶民初字第133号民事调解书，被告广西万旺房地产开发有限公司定于2011年6月30日前向原告葛美英支付逾期交房违约金人民币20411元及室内装修等其他补偿800元。2013年1月18日，在扶绥县建设工程质量安全监督站监督下，由施工、勘察、设计、监理、建设等单位组成的竣工验收组对扶绥县民族广场1#楼进行竣工验收，结论为工程质量合格。但原告认为，被告至今未按合同的约定，将取得商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付原告使用，已经构成违约，应当向原告支付从2010年11月20日至2013年12月31日的逾期交房违约金共计人民币52150.50元。而被告则认为，涉案房屋已于2010年1月28日交付原告，原告也已经装修入住，应视为对房屋的实际占有使用。根据法律的有关规定，应视为房屋已经交付使用。且原告没有在诉讼时效时间内提起诉讼，其诉请不应再得到法律保护。原告在与被告协商未果后，诉至法院，请求判令被告向其支付商品房预售合同违约金共计人民币52150.50元。在庭审过程中，原告将“商品房预售合同违约金”变更为“商品房销售合同违约金”。
根据诉辩双方的意见，本案争议焦点为：1、被告是否继续存在逾期交房的违约事实，是否依法向原告支付逾期交房违约金；2、原告的起诉是否已超过诉讼时效。
本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，是合法有效合同。双方当事人在享有权利的同时，应该认真和全面地履行合同约定的义务。原告虽然以被告存在商品房销售合同违约为由提起诉请，但在实际计算违约金额中，是以逾期交房违约金的计算方式、标准进行计取的。原告主张被告在交付房屋钥匙时未能出示取得商品房住宅交付使用批准文件，即便于2010年1月28日领取房屋钥匙并实际使用房屋，也不能证明原告接受了房屋，因此被告还应承担交付房屋之后的逾期交房违约责任，逾期交房违约责任应该计算至2013年12月31日止。本院认为，原、被告在合同第十一条明确约定：“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。在出卖人不能出示相关证明文件或不具备法律规定的商品房交付条件时，买受人有权拒绝接受房屋并要求出卖人承担违约责任。如果买受人明知商品房不具备交付条件但实际接受房屋，是其对自己权利的自由处分，应视为其对合同变更约定的确认。在此情况下，买受人无权要求出卖人承担实际交付日起至具备交付条件日止的违约金。本案中，原告已经实际接受了被告交付的房屋，原、被告双方即形成了房屋实际交付的事实，原告也实际占有和使用了房屋。由于涉案房屋已于2010年1月28日实际交付使用，因此，被告逾期交房的时间应从2009年9月1日起计至2010年1月27日止。在第一次的诉讼中，原告与被告就逾期交房违约责任问题达成的调解协议，协议已经包含从2009年8月31日至2010年11月20日期间的逾期交房违约金。现原告本次起诉要求被告支付从2010年11月20日至2013年12月31日的逾期交房违约金共计人民币52150.50元的诉请，没有事实依据和理由，本院不予支持。关于诉讼时效问题，法律规定主张权利在两年内行使。原告在第一次向法院起诉主张权利时就已经知道自己的权利受到侵害，至今已经超过了两年的诉讼时效。在此期间，虽然原被告双方对是否已经履行了合同约定的交房条件和在履行合同中的实际交付楼房事实各自认识和判断不一致，但客观上表明原告是明知自己所认为的侵害事实的存在，在此期间原告没有主张权利，而在超过法律规定的两年诉讼时效再主张权利不受法律保护。被告辩称原告主张违约金的权利已经超过诉讼时效的理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国民事诉讼法>；若干问题的意见》第153条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告葛美英的诉讼请求。
本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取人民币552元，由原告葛美英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或崇左市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费1104元（收款单位：崇左市财政局，账号：20-073101040013813，开户银行：中国农业银行崇左分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李泠满
二〇一四年五月二十五日
书 记 员 兰 燕
附法律相关条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国民事诉讼法>；若干问题的意见》
第153条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后查明无中止、中断、延长事由的，判决驳回其诉讼请求。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。