湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘13民终2206号
上诉人（原审被告）：刘楚国，男，1943年10月4日出生，汉族，住冷水江市。
委托诉讼代理人：姜旭清，男，1970年3月14日出生，汉族，住冷水江市。
委托诉讼代理人：彭群，男，1976年8月11日出生，汉族，住冷水江市。
被上诉人：颜建雄，男，1986年11月21日出生，汉族，住冷水江市。系被上诉人颜明清之子。
原审第三人：李建芳，男，1965年6月2日出生，汉族，住新化县。
上诉人刘楚国因与被上诉人颜明清及原审第三人李建芳确认合同无效纠纷一案，不服湖南省冷水江市人民法院（2017）湘1381民初15号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年12月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。因被上诉人颜明清在二审诉讼期间去世，本院依法通知其继承人颜建雄作为当事人参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人刘楚国的上诉请求：1、撤销原判；2、确认上诉人刘楚国与被上诉人及原审第三人李建芳签订的住房改建协议和相关补充协议合法有效，依法改判冷水江市“建明小区”第一栋一单元D1户型七楼和B1户型六楼共计两套住房归上诉人所有；3、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决认定事实错误。1、被上诉人和原审第三人李建芳建设冷水江市“建明小区”房地产项目一期工程过程中，基于与上诉人签订的《旧房改建协议》及相关补充协议，实际已经占用了原属于上诉人的空坪、人行道以及排水沟等共计100余平方米的土地。上诉人房屋变成了被四面围堵的“孤岛”，基本丧失了居住功能。2、一审法院采信被上诉人关于“协议无法履行的原因归咎于2014年3月24日冷水江市人民政府办公室发布《冷水江市城市规划管理实施规定》对案涉区域建设项目禁止审批”是完全不符合客观事实的。上诉人按照合同约定占有被上诉人的两个套间，属于合法占有、有权占有。一审法院要求上诉人退还两个套间系对案件事实认定错误，也没有任何法律依据。二、原判决适用法律错误。一审法院以合作开发房地产法律关系适用法律是错误的，上诉人刘楚国与被上诉人与原审第三人李建芳的行为其本质上属于以地换房。因此，上诉人刘楚国与被上诉人及原审第三人李建芳签订的《旧房改建协议》和相关补充协议，应属于土地使用权转让合同范畴。一审法院以合作建房为名而认定协议无效是错误的。三、原判决显失公正。综上所述，上诉人刘楚国认为一审法院认定事实错误，适用法律错误，判决显失公正，应予纠正。
被上诉人答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求维持原判。
原审第三人李建芳答辩称：同意被上诉人的答辩意见。
颜明清向一审法院起诉请求：1、判决确认原被告于2010年8月15日签订的《旧房改建协议》和后续签订的所有《补充协议》无效；2、判决被告返还原告位于冷水江市××小区××单元××型××楼住房××、××楼Ｂ1户型住房1套；3、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2009年，颜明清与李建芳合伙在冷水江市冷新社区柘溪院进行旧房改建工程，并成立了“冷水江市建明小区开发项目部”。同年11月份，颜明清、李建芳分别与刘三喜等多名原住户签订了旧房改建协议，刘三喜等住户将旧房及其土地交给颜明清、李建芳进行改建、开发，并对刘三喜等原住户进行补偿。
由于颜明清、李建芳在刘三喜等住户的土地上所建的建明小区第1栋房屋紧靠刘楚国的住房，颜明清、李建芳又打算在后期开发中也对刘楚国的旧房进行改建、开发，经与刘楚国协商，双方于2010年8月15日签订了《旧房改建协议》，其中就补偿问题约定颜明清、李建芳（乙方）在刘楚国（甲方）的旧房改造后的新房中无偿给甲方单元1至7楼的五个半套间，每套面积为110平方米。双方还就违约责任、房屋水电、交房时间、房屋质量等进行约定。合同签订当天，双方又签订了一份《补充协议》，约定乙方给甲方车库3个、住房套间1个半，还对建房时间等进行了约定。2010年11月13日，刘楚国与颜明清、李建芳又签订《住房改建补充协议》，约定刘楚国的老住房拆与不拆，刘楚国都要到刘庆命、刘三喜、刘建军、刘彩中的地基处选房。2012年1月30日，刘楚国与颜明清、李建芳再次签订《补充协议》，约定双方签订的《旧房改建合同》上补偿的套间，刘楚国自愿提前在颜明清、李建芳承建的建明小区第1栋（刘三喜老宅基地）上兑换3个套间（为住房楼层的5、6、7层），甲方以后少补偿乙方3个套间。2013年7月12日，刘楚国与颜明清又签订《补偿协议》，就补偿套间分配情况等进行了约定：1、建明小区1栋1单元A1户型7楼住房补偿给刘楚国三女儿，给予6000元补偿给刘楚国，到时刘楚国要买建明小区车库时减少6000元；2、建明小区1栋1单元D1户型七楼补偿给刘楚国大女儿；3、建明小区2栋2单元（大户型）五楼住房补偿给刘楚国二女儿，在2期2栋刘庆命选择后再由刘楚国二女儿选择一套，另给予延期交房一次性补偿4000元，如到时刘楚国要买建明小区车库时减少4000元；4、在一期选择住房的同建明小区第一期交房，在二期选择住房的同建明小区二期交房，其余事宜按照《旧房改建协议》履行。如颜明清还违约，则刘楚国有权在建明小区任选一套住房作为补偿。
2013年8月26日，刘楚国与冷水江市建明小区项目部签订购房合同，约定刘楚国以136000元购买颜明清承建的建明小区1栋1单元车库1个。合同签订当天，刘楚国支付100000元购房款。同年11月8日，建明小区项目部财务刘红梅向原告出具收据一张，内容是收到刘楚国交纳的购房款余款25000元，刘红梅还在收据上注明“实际余款为36000元，扣除双方签订的《补偿协议》中第二、三条上的一万元，实收25000元”。
2013年9月，颜明清、李建芳开发的建明小区第1栋楼房主体工程完工，但还有部分扫尾工程因颜明清缺乏资金一直未完工至今，该栋楼房亦未竣工验收，但有部分原住户和购房户已先行入住或实际占有了相应的房屋。而在建的第2栋楼房也只建到第3层后，且由于缺乏资金而停工至今。颜明清、李建芳至今未拆除刘楚国的房屋。建明小区1栋D1户型第7层住房1套已由刘楚国女儿刘丽云于2015年12月24日入住。刘楚国了解到其与颜明清、李建芳签订的旧房改建协议及后续补充协议不能全部履行的情况后，便将建明小区第1栋B1户型第6层住房1套（该套房屋建在刘三喜老宅基地上）安装了防盗门实际控制，并装入泥沙，着手进行装修。
另查明，颜明清、李建芳承建的建明小区第一期工程的规划、土地行政审批手续均已办好。
2014年3月24日，冷水江市人民政府办公室发布《冷水江市城市规划管理实施规定》，该规定第二十四条第二款规定“冷江组团范围内，除市人民政府确定的出让地开发，包括企业改制原址开发、移民拆迁安置、城市棚户区改造和世居居民自住房具有D级危房鉴定书的危旧房改造等项目外，其他建设项目一律禁止审批”。因刘楚国的旧房未办理危房鉴定，故建明小区第二期工程一直未能取得行政审批手续。
原审法院审理认为，1、城市规划区范围内的旧房改建需办理规划、建设等相关行政审判手续后才能实施改建。本案中，颜明清、李建芳与刘楚国签订的《旧房改建协议》约定在拆除刘楚国的原有旧宅后进行房地产开发，并对刘楚国予以相应的补偿，双方之间的法律关系属于房地产开发经营合作合同关系。虽然双方签订该协议是其真实意思表示，但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条之规定，颜明清、李建芳作为自然人不具有房地产项目开发资质，且该项目至今未取得行政审批手续，违反了法律、法规的强制性规定，因此，双方签订的《旧房改建协议》及后续签订的一系列补充协议均无效，刘楚国依上述协议取得的两个套间应当返还给颜明清、李建芳；2、由于建明小区第1栋房屋紧邻刘楚国的住房，该栋房屋的建设影响了刘楚国的合法权益，此系另一法律关系，刘楚国可另行主张权利，在本案中本院不作处理。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告颜明清、第三人李建芳与被告刘楚国于2010年8月15日签订的《旧房改建协议》和后续签订的所有《补充协议》无效；二、由被告刘楚国返还原告颜明清、李建芳位于冷水江市建明小区第1栋1单元D1户型第7楼住房1套、第6楼B1户型住房1套，限本判决生效起三十日交付。本案案件受理费80元，由被告刘楚国负担。
二审中，上诉人刘楚国向本院提交了下列证据：
冷水江规划局出具的关于对刘继中等人请求答疑、请求出具建明小区土地界址及违法行为等报告的答复意见，证明：对方的房屋占用了我方土地，也影响我的通风采光，出行，泄洪。
被上诉人及原审第三人李建芳对上诉人刘楚国所提交的证据质证认为：对其真实性无异议，但不能达到其证明目的。
本院经审查认为：上诉人刘楚国所举证据，不能单独作为定案的依据，要结合其他证据综合予以认定。
经审理，二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为：一、本案中，颜明清、李建芳与刘楚国签订的《旧房改建协议》约定在拆除刘楚国的原有旧宅后进行房地产开发，并对刘楚国予以相应的补偿，故原审法院认定双方之间的法律关系属于房地产开发经营合作合同关系是正确的。虽然双方签订该协议是其真实意思表示，但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条之规定，颜明清、李建芳作为自然人不具有房地产项目开发资质，且该项目至今未取得行政审批手续，违反了法律、法规的强制性规定，因此，原审判决认定双方所签订的《旧房改建协议》及后续签订的一系列补充协议均无效亦是正确的。上诉人刘楚国主张双方之间是土地使用权转让合同以及合同有效的意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。
二、至于建明小区第1栋房屋紧邻刘楚国的住房，该栋房屋的建设影响了刘楚国的合法权益的问题，此系另一法律关系，刘楚国可另行通过法律途经予以解决。
综上所述，上诉人刘楚国的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人刘楚国负担。
本判决为终审判决。
审判长 万江国
审判员 肖 勇
审判员 周 怡
二〇一八年五月三日
书记员 曹 霞