江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣01民终766号上诉人（原审被告）：孙谦，男，汉族，1976年11月13日出生，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：杨艳芬，江西畴略律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴文静，江西畴略律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江西万科益达物业服务有限公司,住所地：江西省南昌市高新开发区。法定代表人：夏刚，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘霞，女，汉族，1981年10月29日出生，住江西省南昌市高新技术开发区。原审被告：孙建华，男，汉族，1950年1月15日出生，住江西省南昌市西湖区。原审被告：余水珍，女，汉族，1951年5月3日出生，住江西省南昌市西湖区。二原审被告共同委托诉讼代理人：杨艳芬，江西畴略律师事务所律师。二原审被告共同委托诉讼代理人：戴文静，江西畴略律师事务所律师。上诉人孙谦因与被上诉人江西万科益达物业服务有限公司（以下简称万科物业）以及原审被告孙建华、余水珍物业服务合同纠纷一案，不服南昌高新技术产业开发区人民法院（2016）赣0191民初1384号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孙谦上诉请求：撤销原审判决，改判上诉人仅需向被上诉人支付物业费的40%（5171×40%）为2068.4元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，未依法查清被上诉人未按约履行房屋共有部位的维护和管理、环境卫生管理、安全防范等物业服务义务，也为依法查清物业服务收支情况并相应抵扣物业费，且被上诉人怠于主张物业费。一审法院适用法律错误，上诉人按照《合同法》的规定享有先履行抗辩权，有权不付物业费，即使付按照被上诉人的物业服务情况，上诉人有权要求扣减60%，同时2015年9月30日至2016年2月30日期间的物业费应由建设单位补贴，上诉人已缴纳的3个月的物业费的50%冲抵后续物业费。被上诉人万科物业辩称，原审认定事实清楚，适用法律准确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。缴纳物业服务费是业主应尽的法律义务，被上诉人依约已为南昌万科海上传奇小区提供物业服务，上诉人自2016年1月开始便未交纳物业服务费，依法应向被上诉人支付拖欠的物业费及违约金。被上诉人管理规范，已按照双方合约的内容提供全面的物业服务，上诉人提交的证据不足，不能成为拒交物业费的合法理由。原审被告孙建华、余水珍的陈述意见与上诉人孙谦一致。万科物业向一审法院的起诉请求：1、判令被告向原告支付物业服务费及违约金共计5737.08元（含2016年1月至2016年12月物业费5181.96元；2016年1月至2016年12月迟延支付违约金555.12元）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告万科物业为南昌万科海上传奇小区物业服务企业，被告孙建华、余水珍、孙谦为南昌万科海上传奇26栋2单元802室业主,涉案房屋面积为113.64平方米，物业费标准3.8元/平方米/月，双方形成了服务合同法律关系，并对物业服务其他有关权利义务进行了约定。2015年9月26日，开发商向被告孙建华、余水珍、孙谦交付了涉案房屋。自2016年1月起，被告未向原告交纳物业管理费。对有争议的事实，经双方当事人质证，一审法院认定如下：关于物业费标准3.8元/平方米/月备案的问题，依据有关法律规定，是否备案并非是合同生效的前提条件，因此合同对物业费标准的约定对双方具有法律约束力。一审法院认为，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力”的规定，本案中原告依据被告孙建华、余水珍、孙谦与开发商签订的《商品房买卖合同》附件五关于选定前期物业管理企业为万科物业的约定，与建设单位南昌万科高新房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》对业主即本案被告孙建华、余水珍、孙谦具有约束力。原告按照该合同约定向被告提供物业服务，故被告应按合同的约定交纳物业服务费用。被告辩称原告未按约提供物业服务，因而有权拒绝支付物业费、扣减物业费的意见，因被告提供的证据不足，于法无据，一审法院不予支持。被告自2016年1月起未交纳物业服务费用，原告起诉要求被告交纳2016年1月至2016年12月的物业服务费，有事实和法律依据，一审法院予以支持。如果业主对物业服务不满意，可以依照法律和合同追究物业企业的责任，但没有理由不履行缴纳物业服务费的义务。关于迟延支付违约金问题，原告在提供物业服务过程中存在一定的不足之处，是造成被告未按时交纳物业服务费的诱因之一，故原告要求被告支付违约金的诉请，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第十五条第（二）项、第四十二条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告孙建华、余水珍、孙谦于本判决生效后五日内支付原告江西万科益达物业服务有限公司物业服务费5182元；二、驳回原告江西万科益达物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告孙建华、余水珍、孙谦承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审相同。本院认为：根据《前期物业服务合同》，被上诉人万科物业按合同约定，提供了涉案小区的物业服务，上诉人孙谦享受了被上诉人万科物业提供的物业服务，则应承担及时、足额交纳物业费的义务。上诉人孙谦声称被上诉人万科物业提供的物业服务存在众多瑕疵，要求按服务与收费相符的原则收取物业费的主张具有一定合理性，也有助于被上诉人提高物业服务质量。但物业费并不完全是物业服务企业的收入，其中很大一部分是用于小区公共部分的维修、养护及消耗。如果上诉人孙谦以拒交物业费的方式对抗被上诉人万科物业提供的物业服务存在的瑕疵，将导致物业服务难以正常进行。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，在被上诉人万科物业提供的物业服务存在不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的维护、养护、管理和维护义务的情况下，上诉人孙谦可以请求被上诉人万科物业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的方式，促使被上诉人万科物业提高物业服务质量，因此，本院对上诉人孙谦采取的拒交物业费的方式不予支持。上诉人孙谦还主张根据《南昌市物业服务收费管理实施办法》第六条的规定，2015年10月1日至2016年2月29日期间的物业费应按50%交纳。但《南昌市物业服务收费管理实施办法》第八十二条还规定：具体规定由南昌市物价局负责解释，南昌市物价局在2016年6月的答复中“对一年未入住按50%的标准缴纳”作了例外的规定：购房合同与业主有约定的按购房合同约定执行。根据上诉人与南昌万科高新房地产有限公司签订的《南昌市商品房买卖合同》附件四合同补充协议第十三条第2款第（2）的规定：买受人应自出卖人交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费。因此，上诉人孙谦主张按照50%的标准收费的理由不能成立。对上诉人孙谦提出的房屋质量瑕疵问题，与本案交纳物业费不属同一法律关系，其可另案主张。至于迟延支付违约金问题，一审法院考虑到了物业公司在提供物业服务过程中存在需要提高服务质量的问题，故对万科物业要求孙谦等支付违约金的诉请不予支持，处理得当，本院予以维持。综上，对上诉人孙谦上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人孙谦承担。本判决为终审判决。审判长  曹成云审判员  吴建平审判员  陈大奎二〇一七年七月十日书记员  王 倩