福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终5491号
上诉人（原审被告）：俞兆云，男，1958年10月13日出生，汉族，住福建省福清市。
委托诉讼代理人：林宝国，福建融思佳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：俞兆婴，男，1963年8月4日出生，汉族，住福建省福清市。
委托诉讼代理人：林锦，福建谨而信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林国民，福建谨而信律师事务所律师。
上诉人俞兆云因与被上诉人俞兆婴房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2017）闽0181民初755号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
俞兆云上诉请求：1.维持一审判决第二项；2.撤销一审判决第一项，依法改判；3.本案一、二审所有诉讼费用均由俞兆婴负担。事实与理由：一、双方于1995年7月12日签订的《协议书》明确写明：“把原来已建的（河塘园前）一座三房一厅让给兆婴（并包括房屋门、窗、户扇及一切财产）。清荣道拆迁安置一座厝地（地点：大粒园）让给兆云”，即将原双方共有的一座三房一厅房屋与原双方共有（共同使用）的一座厝地进行置换。一审判决未对双方置换的房屋及厝地的范围、面积等事实予以明确，属于认定事实不清。二、一审判决对协议书内容的理解有误。根据协议书的内容及双方共有房屋的结构等事实情况，“一座三房一厅”的房屋应是指双方共有的三房一厅房屋，即双方房产证上均载明的混合结构120-1、120-2平房二间、共有厨房一间及共有厅，“一座厝地”应是指双方共同使用的厝地（该座厝地面积共180平方米，俞兆婴只占40平方米）。一审判决错误曲解为俞兆云个人所有的一座三房一厅房屋及俞兆婴个人所有的一座厝地，导致“……可辅证除房屋主座外被告尚有的17.28平方米平房也应当列入置换的范围”的论断。俞兆云的17.28平方米平房与自认转让的19.57平方米平房登记在同一本房屋所有权证上，不应成为该17.28平方米平房属于置换范围的理由。三、一审对俞兆婴的确认房屋归其所有的第一项诉讼请求判决驳回，该项诉请的诉讼费6550元理应由俞兆婴负担，一审判决双方各负担3275元不公平。综上，一审判决第一项错误，请求依法改判。
俞兆婴辩称，一、俞兆云对《协议书》三性不持异议，该协议的内容未违反法律规定，一审法院据此认定《协议书》合法有效并无不当。二、《协议书》明确约定：俞兆云是将“河塘园前”一座三房一厅（并包括房屋门、窗、户、扇及一切财产）中其所有的部分让与给俞兆云。双方系兄弟关系，在签订协议时基于信任，以“并包括房屋门、窗、户、扇及一切财产”作为兜底，结合本案证人（见证人林某）的证言，其明确表示旧厝（河塘园前）的一切财产归俞兆婴所有。按常人理解，“一切财产”指的是“河塘园前”讼争地点的所有财产，那么肯定就包括俞兆云所有的17.28平方米的房屋。俞兆云上诉称该房屋不在置换范围内，显然与客观事实不符。一审法院对此认定除房屋主座外俞兆云尚有的17.28平方米也应当列入置换的范围正确，符合日常交易习惯。最后，俞兆云自签订《协议书》之后就将讼争房屋交付给俞兆婴，该房屋也一直由俞兆婴占有使用至今，在此期间，俞兆云从未向俞兆婴主张过任何权利。显然，俞兆云对置换的讼争房屋是不持异议的。故俞兆云上诉称其置换的房屋未包括幢号120-1，建筑面积为17.28㎡砖木结构房屋，是没有事实和法律依据，依法应当驳回其上诉请求。二、本案的纠纷系由俞兆云不履行协议约定的附属义务（即协助俞兆婴办理讼争房屋产权的转移登记手续）引起的纠纷，应当由其承担全部的一、二审诉讼费。一审法院判决支持了俞兆婴的诉讼请求，那么本案的一、二审诉讼费应当均由俞兆云承担。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请贵院依法予以维持，驳回俞兆云的全部上诉请求。
俞兆婴向一审法院起诉请求：1.判决确认坐落于房屋归俞兆婴所有；2.判令俞兆云协助俞兆婴办理房屋的所有权登记手续；3.诉讼费用由俞兆云负担。
一审法院认定事实：1995年7月12日，俞兆婴、俞兆云签订一份《协议书》，证人林某以“见证人”名义在《协议书》签名。该协议约定“经兆云、兆恩（注：“恩”字均系“婴”字之误，下同）二兄俤协商同意，把原来已建（河塘园前）一座三房一厅让给兆恩（并包括房屋门、窗、户、扇及一切财产）。清荣道拆迁安置一座厝地（地点：大粒园）让给兆云，双方同意由兆恩补贴给兆云现金壹万捌仟伍佰元”等内容。协议签订后，俞兆婴向俞兆云支付了18500元，并开始实际使用讼争房屋。另查，讼争房屋为俞兆婴、俞兆云于1987年7月25日受批共建的产业；福清市政府分别向俞兆婴、俞兆云颁发榕融S字第30683号和第30682号房屋所有权证，其中俞兆婴所有房屋的幢号编为120-2，包括21.8平方米和17.28平方米平房两间，俞兆云所有房屋的幢号编为120-1，包括19.57平方米和17.28平方米平房两间，楼下共有厅、楼梯、走道、厨房建筑面积66.48平方米为二户共有。
一审法院认为，俞兆婴、俞兆云就其不动产进行置换并涉及部分现金支付，其实质就是买卖关系，俞兆婴、俞兆云对各自和对方的不动产价值进行大致估算才可能得出置换补价18500元的结论，故本案俞兆婴、俞兆云对其不动产总额没有精确评估并不影响本案买卖合同的本质特征，本案案由确定为房屋买卖合同纠纷，该合同未违反法律规定，为合法有效的合同，双方应当照此履行自己的义务。讼争《协议书》约定的“三房一厅”是明确的，并非含混不清，而俞兆云在讼争地点拥有的只有二房和共有厅等，实际上并无“三房”可让，现俞兆云主张仅转让“一房”（即21.8平方米平房），不转让包括19.57平方米平房在内的“两房”，既违反《协议书》约定，也违反公平、诚信原则。根据《协议书》约定，俞兆云须转让的财产还包括位于讼争地点的“房屋门、窗、户、扇及一切财产”，该约定对“一切财产”的界定并非很明确，但能排除俞兆云在讼争地点还拥有其他房产的可能性，故可辅证除房屋主座外俞兆云尚有的17.28平方米平房也应当列入置换的范围，何况俞兆云的17.28平方米平房与其自认转让的19.57平方米平房正是登记在同一本房屋所有权证上，故俞兆云主张其19.57平方米平房不在双方置换范围的主张缺乏合理性，其抗辩缺乏事实基础。俞兆云既已置换讼争房，就有协助俞兆婴将讼争房产权转移登记在俞兆婴名下的附随义务，根据《中华人民共和国物权法》第六条规定，俞兆婴关于俞兆云应协助其办理所有权登记手续的诉求予以支持。本案置换的俞兆云房屋现确权在俞兆云名下，其物权是明确的，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”规定，在本案讼争房产权未办理转让登记之前，不发生权属转移的效力，故俞兆婴关于确认讼争房物权归其所有的诉求缺乏法律依据，一审法院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款及《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、俞兆云于本判决发生法律效力之日起三十日内协助俞兆婴办理福清市音西洋埔村美林53-1号房屋所有权转移登记手续[所有权证号：榕融S字第30682号；集体土地建设使用权证号：融音集建（92）字第01815号]；二、驳回俞兆婴的其他诉讼请求。本案受理费6550元，由俞兆婴、俞兆云各负担3275元（俞兆云负担部分限本判决生效之日起七日内向一审法院交纳）。
二审中，俞兆云提交拆迁安置补偿汇总表，证明双方置换的清荣道拆迁安置一座厝地原系俞兆云与俞兆婴双方共有，并非俞兆婴单方所有。俞兆婴质证认为该证据真实性无法确认。本院经审查认为，俞兆云提供的证据无原件核对，亦无相关单位盖章确认，对其真实性不予确认。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点主要在讼争《协议书》约定的“三房一厅”是否包含俞兆云名下17.28平方米平房在内。俞兆婴主张讼争《协议书》中的三房应包括俞兆云的两间平房，即双方是以河塘园前的所有房屋与大粒园即清荣道拆迁厝地进行置换。俞兆云、俞兆婴在讼争地点拥有各两间平房，其中各有一间平房与共有厨房、厅、楼梯、走道在一栋混合结构房屋中，另各有一间砖木结构平房位于该栋房屋三四米处，即一栋砖混结构房屋中有含厨房在内的三房及厅、走道等，另有单独两间砖木平房。河塘园前共有四间平房及共有厨房和厅、走道等。如按俞兆婴所述系两个地点的全部房产置换，协议书只需写河塘园前厝地与大粒园厝地置换即可，无需详细注明一座三房一厅，且该注明房产间数的写法与协议书中关于大粒园厝地的写法不一致，不符合常理。即便要注明间数也应注明该地块全部房屋间数即五房一厅。因此，俞兆婴关于《协议书》约定已经包含俞兆云名下17.28平方米平房在内的主张证据不足。该讼争的17.28平方米平房与俞兆云确认置换的另一间平房在同一本房屋所有权证上不能成为推断讼争房产应在置换范围内的理由。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，本案俞兆婴关于俞兆云名下17.28平方米平房亦在置换范围的主张缺乏证据佐证，其应对举证不能承担不利后果。对于双方无争议的19.57平方米平房，俞兆云应予协助办理产权转移登记手续。
综上所述，俞兆云的上诉请求成立，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:
一、撤销福建省福清市人民法院（2017）闽0181民初755号民事判决；
二、俞兆云于本判决发生法律效力之日起三十日内协助俞兆婴办理福清市音西洋埔村美林53-1号[所有权证号：榕融S字第30682号；集体土地建设使用权证号：融音集建（92）字第01815号]中19.57平方米平房的房屋所有权转移登记手续；
三、驳回俞兆婴的其他一审诉讼请求；
一审案件受理费6550元，由俞兆婴负担4912元，俞兆云负担1638元。二审案件受理费6550元，由俞兆婴负担4912元，俞兆云负担1638元。
本判决为终审判决。
审 判 长 余秋萍
审 判 员 张 敏
审 判 员 李文颖
二〇一七年十一月九日
法官助理 江丽丽
书 记 员 肖 晶