山西省大同市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋02民终146号
上诉人（原审原告）：程媛，女，汉族。
被上诉人（原审被告）：大同市泰和春房地产开发有限责任公司，住所地大同市御河西路西侧。
法定代表人：任铎，该公司经理。
上诉人程媛因与被上诉人大同市泰和春房地产开发有限责任公司（以下简称泰和春房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2016）晋0202民初209号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人程媛到庭参加了诉讼，被上诉人泰和春房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告程媛一审中提出诉讼请求：1、依法确认原被告之间签订的《商品房内部认购协议》为无效合同；2、判令被告立即返还原告已交购房款437334元，并赔偿原告一倍的购房款437334元、同期贷款利息162396元（从2011年4月交房款之日至2016年4月按同期银行贷款利率计算）、房租90000元，共计1127064元;3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告2011年在大同市城区打工期间，得知被告公司开发的兴旺佳苑小区楼盘，前往该售楼部咨询，被告售楼处部的工作人员表示其开发的兴旺佳苑小区手续齐全、合法销售，并且承诺在该小区购房，孩子可以在北岳中学读书。此时，原告正急于孩子读中学一事，就听信了被告所言。2011年4月24日，原告与被告签订了《商品房内部认购协议》，原告购买被告开发的位于大同市城区御河西路西侧的兴旺佳苑第3幢21层2102号住宅房一套。合同中对房屋的位置、单价、付款方式、交工时间以及面积的确定标准以及甲乙双方的权利义务等进行了约定。合同订立当日，原告按照合同约定4413.5元/m²的单价，及时向被告一次性付清了全部房款共计437334元，被告公司出具的编号为0802444号的收款收据。
按照合同第六条约定，被告应当与原告签订正式的《商品房买卖合同》并提供建设及产权手续。第四条3款约定，被告应当于2011年12月交工，但至今，被告也无法向原告提供房屋开发建设和销售的全部法定手续，无法合法交工。为此事原告等多次在寻求市政府相关部门解决时，市政府信访局才明确答复，兴旺佳苑小区项目属于“五证不全”的非法楼盘。原告才清楚被告无法合法交工，无法取得产权手续，原告不能合法入住。被告的行为严重违约且恶意拖欠赔偿款，给原告造成了巨大的经济损失。
综上，被告在与原告签订《商品房内部认购协议》时，故意隐瞒法律规定的相关资质，在没有取得商品房预售许可证的情况下，欺骗原告，非法销售，原告得知后，多次向被告提出返还全额房款并依法赔偿全部损失的合理请求都遭到拒绝。故根据相关法律规定，请求法院支持原告的诉讼请求。
现该房已建成，有些内部员工已经入住，2015年10月底被告通知我领钥匙入住，被告要求我交纳暖气费、物业费等各种费用2万余元，但因拖欠交房这么多年，不但没有赔偿，还让交这么多的费用，还让先装修，所以我不接收房屋。
被告泰和春房地产公司一审未提交答辩意见。但在庭审后委托诉讼代理人到庭接受询问，承认未取得预售许可证。
一审法院认为，原、被告签订的认购协议书，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，出卖人被告已经按照约定收受购房款。故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，应当认定该协议为商品房买卖合同。被告未取得商品房预售许可证明，与原告订立的商品房预售合同无效。由于被告的过错导致与原告订立的商品房预售合同无效，原告诉求被告返还已付购房款437334元，该院予以支持。原告诉求被告返还占有期间的利息162396元（从2011年4月交房款之日至2016年4月按同期银行贷款利率计算），未超过当年同期人民银行贷款利率标准，符合法律规定，该院予以支持。
关于原告以故意隐瞒欺骗原告与其签订认购协议书为由诉求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任437334元，该院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……”。由此可知，“故意隐瞒”是构成上述情形的要件之一。实务中，房地产开发企业未告知买受人没有办理商品房预售许可证的情形无外乎以下三种：一、签约时买受人未询问，房地产开发企业也未告知；二、签约时买受人已询问，房地产开发企业未告知；三、签约时房地产开发企业虚构事实、制造假象或提供虚假证明（无论买受人是否询问）以掩盖未办理预售许可证的事实。第二种和第三种情形房地产开发企业已明显构成了故意隐瞒或欺骗行为可以确认，但原告未能有效举证证明被告存在此类行为。而第一种情形出卖人未履行告知义务并不足以构成故意隐瞒。因此，原告诉求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任437334元，证据不足，该院不予支持。原告诉求被告支付房租90000元，未能有效举证证明，该院不予确认。
综上所述，原告关于确认合同无效以及退款付息的诉讼请求，理由正当，证据确实充分，该院予以支持。原告其他诉讼请求，因举证不足，承担举证不能的责任，该院不予支持。据此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告程媛与被告大同市泰和春房地产开发有限责任公司签订位于大同市御河西路西侧兴旺佳苑第3幢21层2102号住宅的商品房内部认购协议无效。二、被告大同市泰和春房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内向原告程媛返还购房款437334元、利息162396元。三、驳回原告程媛其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15044元（原告已预付），由原告负担7039元，由被告大同市泰和春房地产开发有限责任公司负担8005元（在本判决生效后十日内一并给付原告）。
判后，程媛不服，向本院提起上诉。请求：1、撤销原判，依法改判。被上诉人返还购房款437334元，利息162396元；并赔偿租住房屋损失90000元，赔偿一倍的购房款437334元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由如下：1、原审法院庭审时查明上诉人居住在大同市城区金色水岸龙园8号楼4单元6号，与上诉人提供的租房合同、交纳的物业费用票据、证人程钰的证言完全一致，形成了一个完整的证据链，清楚客观地证明了上诉人的经济损失，原审对此不予认定错误。2、被上诉人应当依法承担已付购房款一倍的赔偿责任。证人证言客观、真实，证明了被上诉人当时的确存在故意隐瞒没有取得房屋销售许可证等重要事实，原审对此认定有误，应予纠正。3、原审适用法律错误。合同法58条规定必须返还因此而取得的利益并赔偿给付方造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条也规定了故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的可以请求返还购房款及利息、赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
被上诉人未到庭亦未提交书面答辩意见。
本院认为，本案双方当事人所签商品房认购协议书因被上诉人未取得商品房预售许可证系无效合同，即不存在继续履行的问题，故基于合同有效可以获得的利益不属于赔偿损失的范围。本案中，上诉人主张的租金损失不是合同无效必然造成的损失，该主张没有法律依据，故不予支持。
关于上诉人主张的由被上诉人承担已付购房款一倍的赔偿责任的意见，本院认为，上诉人虽一审、二审中提交了相关证人证言并且证人出庭作证，欲证明证人在售房部见到虚假的售房许可证，但该系列证人证言均系与上诉人有利害关系的人提供，不能证明待证事实，故不予确认，因此，依现有证据不能证明被上诉人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假预售许可证的事实。上诉人该项主张无事实依据，不能成立，不予支持。
综上，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求不能成立，不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9073元，由上诉人程媛负担。
本判决为终审判决。
审判长 齐立波
审判员 苗 建 萍
审判员 王 艳 宏
二〇一七年三月七日
书记员 李 丽