上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初21608号原告：上海孙桥现代农业联合发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：毛小慧，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李丹，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘婷，上海市海华永泰律师事务所律师。原告：上海高成餐饮有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：林彩玲，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李丹，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘婷，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：上海隆喜锦餐饮服务有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：叶阳，总经理。委托诉讼代理人：葛锐，上海市理诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：周立芳，上海泰吉十方律师事务所律师。原告上海孙桥现代农业联合发展有限公司(以下简称孙桥公司)与被告上海隆喜锦餐饮服务有限公司(以下简称隆喜锦公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年5月24日公开开庭进行了审理。后上海高成餐饮有限公司(以下简称高成公司)作为共同原告参加诉讼。本院适用简易程序，于2017年6月22日、2017年7月10日、2018年1月9日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告孙桥公司的委托诉讼代理人刘婷和李婕音、被告隆喜锦公司的委托诉讼代理人葛锐和周立芳到庭参加诉讼。后原告孙桥公司取消李婕音的代理资格，委托刘飞琴作为代理人。第二次庭审，原告孙桥公司的委托诉讼代理人刘婷和刘飞琴(暨原告高成公司的委托代理人)、被告隆喜锦公司的委托诉讼代理人葛锐和周立芳到庭参加诉讼。第三次庭审，原告孙桥公司的委托诉讼代理人刘婷和刘飞琴(暨原告高成公司的委托代理人)、被告隆喜锦公司的委托诉讼代理人葛锐到庭参加诉讼。后原告孙桥公司、高成公司各自取消刘飞琴的代理资格，委托李丹作为代理人。第四次庭审，原告孙桥公司的委托诉讼代理人刘婷和李丹(暨原告高成公司的委托代理人)、被告隆喜锦公司的法定代表人叶阳及委托诉讼代理人葛锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙桥公司和高成公司共同向本院提出诉讼请求：1、解除两原告与被告于2015年11月20日签订的《房屋租赁合同》、《物业管理协议》；2、被告自本判决生效之日起三日内返还上海市浦东新区沔北路XXX号D10-28房屋(以下简称系争房屋)及《高成资产交接明细表》中列明的所有物品；3、被告支付自2016年2月1日起至判决生效之日止的欠付租金及自应付之日起至实际支付之日止的逾期支付租金的违约金：其中欠付租金自2016年2月1日起按年租金人民币(以下币种同)65万元计算，自2017年2月1日起按年租金70万元计算，扣除被告已于2017年1月支付的133,622元，违约金标准从合同约定的每日千分之五调整至每年24%；4、被告按每月800元的标准支付自2016年2月1日起至实际返还房屋之日止的物业费；5、被告支付2017年2月水电费46,513元；6、被告支付自应返还房屋之日起至实际返还房屋日止的实际占用费：实际占用费按3,835元/天计算(日租金标准的2倍)。事实和理由：2015年11月20日，两原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定两原告向被告出租系争房屋及厨房设备等，建筑面积2500平方米，租期为2015年12月1日起至2019年12月31日止，租金自2016年2月1日起算。2016年2月1日至2017年1月31日年租金为65万元，2017年2月1日至2018年1月31日年租金为70万元，租金每季度支付一次，分别于每个支付期开始的10天前支付。三方还约定：被告逾期未支付租金及其他费用的，两原告有权要求被告按照应付费用的日千分之五支付违约金，逾期超过45天的，两原告有权解除合同。同时，原告孙桥公司与被告签订《物业管理协议》，作为《房屋租赁合同》的附件，为《房屋租赁合同》不可分割的组成部分。《物业管理协议》约定：《房屋租赁合同》有效期内，被告向原告孙桥公司支付物业管理费每月800元，每季度支付一次，租赁合同终止或解除，本协议自行解除。两原告与被告又签订《经营管理合同》，约定天新(福建)农业综合开发有限公司、叶进对被告《房屋租赁合同》发生的债务承担连带保证责任等内容。上述合同签订后，两原告依约履行了义务，向被告交付系争房屋及设备。但是，被告自2016年2月1日起未依约向两原告支付租金及物业费，截至2017年3月1日，被告尚欠两原告租金574,671元，物业费10,400元。两原告认为，被告的上述行为已经违反我国法律、法规的规定和合同的约定，给原告造成了损失。为维护自身合法权益，两原告诉至法院，要求判如所请。后两原告核实已收到被告缴纳的水费，故撤回要求被告支付2017年2月水费的诉讼请求。被告隆喜锦公司辩称：不同意原告的诉请。针对原告诉请一，不同意解除《房屋租赁合同》和《物业管理协议》。原、被告签订上述合同后，原告迟迟未提供房屋产权证明，导致被告花了很长时间才办出营业执照。被告对房屋是否具有合法手续心存疑虑，原告也一直未给出明确答复，被告又花费两三百万元对房屋整改装修，双方就租金问题洽谈过好多次，故原告有过错，被告欠付租金事出有因。针对原告诉请二，因不同意解除合同，故不同意返还房屋及相关设备。针对诉请三，对于欠付租金起算时间无异议，但被告已经支付20万元，并非两原告所述的133,622元。违约责任不在被告，双方本来就有经济纠葛，且原告未能提供房屋产权材料，只要原告承诺被告能做到租赁期满，被告立即支付租金。现不同意支付违约金，且违约金金额也过高，应予以调整。针对诉请四，物业费没有异议。针对诉请五，被告已支付水电费至2017年5月，故不予认可。针对诉请六，因为合同继续履行，不产生使用费，不予认可。本院经审理认定事实如下：2015年11月20日，原告孙桥公司、高成公司(甲方)与被告隆喜锦公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，其中约定两原告向被告出租系争房屋及厨房设备等，建筑面积2500平方米，设备资产详见清单，作为乙方经营使用，甲方以现状出租，双方没有异议；租期为49个月，自2015年12月1日起至2019年12月31日止，其中免租期为2015年12月1日至2016年1月31日，租金自2016年2月1日起算；2016年2月1日至2017年1月31日年租金为65万元，2017年2月1日至2018年1月31日年租金为70万元，2018年2月1日至2019年12月31日年租金为75万元；租金每季度支付一次，分别于每个支付期开始的10天前支付，先付款后使用；乙方在租赁期间内，使用的水、电、通讯等的公用事业费用，根据政府有关部门公布的收费标准计收，费用每月结算一次，自甲方发出缴费通知后7日内支付；乙方应在本合同签订的同时，签订《物业管理协议》，物业管理费由乙方向甲方直接支付；乙方逾期未支付租金及其他费用的，每逾期一日甲方可要求乙方按照应付费用的日千分之五支付违约金，逾期超过45天的，甲方有权解除合同。《房屋租赁合同》附件五为《高成资产交接明细表》，由移交方原告工作人员陈婧嫣及接受方被告法定代表人叶阳签字确认，其中叶阳在该明细表上书写“注：所有已损坏、未盘点资产统一交由接受方暂为保管”。原告主张明细表记载的物品在被告处，要求被告返还。被告虽对该明细表真实性没有异议，但辩称大部分物品在原告仓库内，部分在被告处。《房屋租赁合同》附件六为原告孙桥公司(甲方)与被告隆喜锦公司(乙方)签订《物业管理协议》，约定水、电费按抄表数按月结算，由乙方向甲方支付；服务期限为2015年12月1日至2019年12月31日；租赁合同终止或解除，本协议自行解除；乙方每月向甲方支付物业管理费每月800元，每季度支付一次，先付款后服务。2016年12月30日，被告向原告孙桥公司转账支付租金20万元。原告孙桥公司向被告开具租金发票。原告主张该20万元中的133,622元用于支付系争房屋的租金，余款系支付案外房屋租金，开具的发票没有将该两笔款项予以区分，仅备注为租金。被告则认为开具的租金发票就是系争房屋项下的租金，原告所述的案外房屋与本案无关。另查明，系争房屋未办理产权或临建手续。经法院释明，原告表示如法院认定系争房屋租赁合同无效，除诉请外无其他法律后果需要在本案中处理；被告则表示要求两原告赔偿装修损失1,091,632.43元，固定设施设备损失212,017.87元，同时由于原告自2017年4月起不再为被告开具发票，致使租赁目的无法实现，故房屋使用费应计算至2017年4月。审理中，被告申请对系争房屋的装修及固定设备设施进行司法鉴定。2017年12月5日，上海市建设工程监理咨询有限公司出具工程造价鉴定意见书，鉴定结论意见：系争房屋装修损失、屋内固定设备的总造价为1,303,650.30元，其中装修部分的造价为1,006,313元，安装部分的造价为297,337.30元。鉴定人员到庭，表示系争房屋装修损失造价为1,091,632.43元，固定设施设备造价为212,017.87元。关于系争房屋装修及固定设施设备的现值金额，鉴定人员表示两者折旧一致，可一并计算，现值为722,328.69元。被告为此支付鉴定费46,671元。本院认为，系争房屋无房地产权证，两原告也未能提供合法建造手续，故原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》违反法律法规的强制性规定，应属无效。关于《物业管理协议》，由于房屋租赁合同无效，系争房屋应予返还，《物业管理协议》予以解除。合同无效后，被告理应迁出并返还房屋和物品。关于返还物品的数量、规格，有原、被告签字确认的《高成资产交接明细表》为证，被告法定代表人叶阳亦明确其中未盘点资产由被告方保管，故合同无效后，被告应向原告返还《高成资产交接明细表》中列明的物品。被告辩称大部分物品在原告处，然未能提供证据予以佐证，本院不予采信。关于房屋占有使用费，房屋租赁合同无效的，原告有权要求被告参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于被告支付的20万元，被告主张为系争房屋的租金，由银行转账凭证及原告出具的租金发票为证，本院予以采信。原告虽称为系争房屋及案外房屋的租金，但未能提供充分证据予以佐证，本院不予采信。故被告应支付自2016年2月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，其中2016年2月1日至2017年1月31日的计算标准为每年65万元，2017年2月1日至2018年1月31日的计算标准为每年70万元，2018年2月1日至实际返还房屋之日止的计算标准为每年75万元，并扣除已经支付租金20万元。关于违约金，因房屋租赁合同无效，该合同中的违约条款亦属无效，故原告依据租赁合同主张违约金，缺乏依据，本院不予支持。关于物业费，《物业管理协议》约定，被告应按每月800元的标准向原告孙桥公司支付，现原告主张按照上述标准支付自2016年2月1日起至实际返还房屋之日止的物业费，被告并无异议，本院予以确认。关于水费，审理中原告自行撤回要求被告承担2017年2月水费的诉请，并无不当，本院予以照准。关于装修及固定设施设备损失。本院结合原、被告庭审意见分析如下：1、关于被告承租系争房屋后有无进行装修。被告主张，系争房屋闲置时间过长，存在渗水、漏水现象，内外墙皮脱落、发霉等，需进行装修，故租赁合同约定装修免租期，被告在征得原告同意后进行装修、修复。被告还提供2015年12月25日拍摄照片，显示系争房屋外立面搭有大量脚手架。原告认为系争房屋原为和记小菜，在2011年1月1日装修完成，后系争房屋出租给被告，在交付房屋时已有全套装修，被告并未进行新增装修。本院认为，根据租赁合同约定的免租期、房屋用途、一般经营习惯等，原告承租房屋后会进行一定的装修，被告也提供照片证实系争房屋外立面搭建脚手架，进行一定程度的装修，故被告关于其承租房屋后进行装修的主张，本院予以采信。2、关于装修有无征得原告同意。原告主张原告从未收到过被告的装修申请，即使存在装修损失，也应由被告自行承担。被告则主张，在装修之前与原告沟通联系，并向原告提供书面申请材料，征得原告同意之后被告才装修。本院认为，被告装修系争房屋时外立面搭有脚手架，原告应知悉原告装修事实，同时结合租赁协议约定免租期、房屋用途、一般经营习惯等，也可以推定被告同意原告装修，故租赁合同无效后，对于相应装修损失应依法分担。3、关于装修的具体内容。被告为证明其装修具体内容，提供装修合同、工程预算书、装修草图等为证。原告则认为上述证据不足以证明被告主张的装修具体内容。鉴定人员表示，其在现场勘验时，核实工程预算书记载的项目现场均存在，从现场看，房屋一层主要是铲除粉刷、重新做乳胶漆、吊顶、墙纸、贴砖的过程，应该是新做项目；房屋二层的工作内容同一层，也应为新做项目；外墙处理是否为新做，无法判断；门厅翻新项目应为新做；其他类项目中在现场勘验时，原告高层人员进行了查看，并未提出该部分并非被告所做。本院认为，鉴定人结合工作经验及现场情况，对新增装修的判断及鉴定，无不当，本院予以采信。关于外墙面，被告提供的照片显示系争房屋外墙原有明显裂缝，且有较大面积外墙渗水脱落，2015年12月31日的照片显示外墙搭有脚手脚，现外墙完好，被告主张进行外墙处理，本院予以采信。4、关于固定设施设备。原告认为被告应提供证据证明固定设施设备归被告所有，如果被告无法提供证据证明的，相应固定设施设备就为原告所有，且固定设施设备可以拆除后由被告重复利用，不存在损失。被告认为固定设施设备均系被告购买，提供了采购合同、付款凭证等为证，且认为固定设施设备拆除后并无使用价值，故存在固定设施设备损失。鉴定人员表示，固定设施设备在《高成资产交接明细表》中并没有，但现场确实存在，被告提供了部分设施设备的合同、银行转账凭证，鉴定机构根据市场价格予以确定，固定设备拆除后无法使用。本院认为，原、被告交接房屋时对资产进行清点，并制作《高成资产交接明细表》。被告主张的固定设施设备并不在交接明细表中，且有合同、银行转账凭证为证，故对被告关于固定设施设备系其购买的主张，本院予以采信。由于固定设施设备无法拆除，或者部分配套设备中强行拆除部分，会影响其整体使用价值，故本院确认固定设施设备损失也应依法分担。5、关于被告应分担的装修及固定设施设备损失。首先，关于装修及固定设施设备的造价。鉴定机构上海市建设工程监理咨询有限公司系具有鉴定资质的单位，其鉴定人员依据专业规范和技能作出的鉴定结论合法有效，本院予以采信。其次，关于原、被告的过错问题。原告作为出租方，在系争房屋无产权证明及合法建造手续的前提下将其出租，显然具有过错；被告作为承租方，未对租赁物的合法性尽到审慎的审查义务，也具有过错。综上，本院结合鉴定意见书确定的工程造价、双方的过错责任、实际使用年限、折旧及本案的具体案情等，酌情确定原告应当赔偿被告装修及固定设施设备损失505,630元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决如下：一、原告上海孙桥现代农业联合发展有限公司、上海高成餐饮有限公司与被告上海隆喜锦餐饮服务有限公司签订的《房屋租赁合同》无效；二、解除原告上海孙桥现代农业联合发展有限公司与被告上海隆喜锦餐饮服务有限公司签订的《物业管理协议》；三、被告上海隆喜锦餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海孙桥现代农业联合发展有限公司、上海高成餐饮有限公司返还上海市浦东新区沔北路XXX号D10-28房屋及《高成资产交接明细表》列明的物品；四、被告上海隆喜锦餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海孙桥现代农业联合发展有限公司、上海高成餐饮有限公司房屋占有使用费：自2016年2月1日起计算至实际返还房屋之日止，其中2016年2月1日至2017年1月31日的计算标准为每年65万元，2017年2月1日至2018年1月31日的计算标准为每年70万元，2018年2月1日至实际返还房屋之日止的计算标准为每年75万元，并扣除已经支付租金20万元；五、被告上海隆喜锦餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海孙桥现代农业联合发展有限公司物业费：按照每月800元的标准，自2016年2月1日起计算至实际返还房屋之日止；六、原告上海孙桥现代农业联合发展有限公司、上海高成餐饮有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿被告上海隆喜锦餐饮服务有限公司装修及固定设施设备损失505,630元；七、驳回原告上海孙桥现代农业联合发展有限公司、上海高成餐饮有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,852.12元，减半收取计5,426.06元，由原告上海孙桥现代农业联合发展有限公司、上海高成餐饮有限公司负担820元，被告上海隆喜锦餐饮服务有限公司负担4,606.06元。鉴定费46,671元,原告上海孙桥现代农业联合发展有限公司、上海高成餐饮有限公司负担32,670元，被告上海隆喜锦餐饮服务有限公司负担14,001元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  祝芬二〇一八年二月九日书记员  蒋炜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。