湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终1208号上诉人（原审被告）：武汉市蔡甸区永安锅巴香菜馆，经营场所武汉市蔡甸区永安街万岭新村。经营者：刘玉畅，男，1974年3月27日出生，汉族，住武汉市江岸区，被上诉人（原审原告）：武汉市蔡甸区永安街万岭村村民委员会，住所地武汉市蔡甸区永安街万岭村。法定代表人：杨明山，系村民委员会主任。委托诉讼代理人：刘安华，系该村会计。上诉人武汉市蔡甸区永安锅巴香菜馆（以下简称锅巴香菜馆）因与被上诉人武汉市蔡甸区永安街万岭村村民委员会（以下简称万岭村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2017）鄂0114民初1844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。锅巴香菜馆上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、双方签订的租赁合同未到期，上诉人依约享有房屋的使用权，根据相关法律规定，征收土地房屋需要先补偿后搬迁，在被上诉人未协商任何补偿的情况下，一审法院判决腾退没有依据。二、被上诉人重大违约在先，配合强行拆迁破坏水管、挖断出路，导致上诉人无法营业。三、被上诉人存在违约情形且导致上诉人无法营业，上诉人有权要求减少租金或不予支付租金。万岭村委会辩称，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。万岭村委会向一审法院起诉请求：1、锅巴香菜馆向万岭村委会腾退其所占的位于村委会旁边的一栋房屋；2、锅巴香菜馆支付2017年1月至8月的房屋占用费6700元；3、本案诉讼费由锅巴香菜馆负担。一审法院认定事实:万岭村委会、锅巴香菜馆诉争的房屋系万岭村村民集体所有，位于318国道北侧的万岭村内，面积约三、四百平方的砖混结构平房。2004年初，刘玉畅父亲刘安道租赁了诉争房屋经营餐馆生意。同年底，刘安道将餐馆交刘玉畅经营。2008年5月28日，万岭村委会与刘玉畅签订《房屋出租合同书》，约定租期三年，租金为10000元/年。2014年1月15日，刘玉畅注册登记武汉市蔡甸区永安锅巴香菜馆。同年5月20日，万岭村委会与刘玉畅签订《租赁合同》，约定租期一年，租金为10000元/年。经营期间，刘玉畅持续投资装修该餐馆，但双方并未就返还房屋时因装修所产生附属物的处理问题进行协商。2017年，因318国道改扩建工程正式动工，万岭村委会于同年5月向锅巴香菜馆送达《房屋腾退通知书》，限期刘玉畅七日内腾退。但刘玉畅以补偿费过低为由未与万岭村委会达成一致意见，并继续经营至今。一审另查明，2017年1月至8月，锅巴香菜馆未向万岭村委会支付任何费用。对于当事人双方没有争议的上述事实，一审法院予以确认。对于当事人双方有争议的证据和事实，一审法院认定如下：万岭村委会、锅巴香菜馆之间的房屋租赁关系起止时间问题。万岭村委会认为双方之间的房屋租赁合同已于2015年5月28日届满，该期限后双方并未签订租赁合同。锅巴香菜馆则提供双方于2015年下半年签订的《租赁合同》一份，并认为该合同有效期为2005年1月1日至2014年12月31日，且该合同盖有万岭村委会公章；但万岭村委会陈述对此不知情。一审法院认为，万岭村委会无证据予以反驳，故一审法院对锅巴香菜馆陈述依法予以采信。一审法院认为，万岭村委会、锅巴香菜馆诉争房屋系万岭村村民集体所有，现因318国道改扩建工程面临拆迁，虽房屋租赁期限未届满，但租赁合同已实际不可继续履行，故万岭村委会可收回房屋，同时应给予锅巴香菜馆相应补偿款。现锅巴香菜馆未就拆迁补偿问题提起诉讼，故其可另行起诉主张权利。关于万岭村委会要求锅巴香菜馆支付房屋占用费6700元的诉讼请求，一审法院根据双方约定的租金计算标准为10000元÷12月×8月=6667元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、武汉市蔡甸区永安锅巴香菜馆（经营者刘玉畅）于一审判决生效之日一个月内腾退出经营的房屋，并将该房屋返还给武汉市蔡甸区永安街万岭村村民委员会；二、武汉市蔡甸区永安锅巴香菜馆（经营者刘玉畅）于一审判决生效之日三日内向武汉市蔡甸区永安街万岭村村民委员会支付房屋占用费6667元；三、驳回武汉市蔡甸区永安街万岭村村民委员会其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，减半收取50元，由武汉市蔡甸区永安锅巴香菜馆（经营者刘玉畅）负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的“锅巴香菜馆则提供双方于2015年下半年签订的《租赁合同》一份，并认为该合同有效期为2005年1月1日至2014年12月31日”有误，本院不予确认。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。二审另查明，一审中，锅巴香菜馆提供双方于2015年下半年签订的《租赁合同》一份，该合同载明的租赁期限为2005年1月1日至2024年12月31日。该《租赁合同》第五条约定：如有国家集体建设，村级开发和招商需要依法征用，使用土地，乙方（锅巴香菜馆）应服从。至于乙方所有投资补偿，由甲乙双方商议达成一致后，由甲方补偿给乙方。二审审理中，万岭村委会、锅巴香菜馆一致确认：2017年8月11日诉争房屋停车场被挖，2017年12月诉争房屋被拆除。但对于停车场被挖及房屋被拆除，万岭村委会认为系公路施工单位所为，并非村委会所为。本院认为，万岭村委会、锅巴香菜馆签订的租赁期限为2005年1月1日至2024年12月31日的《租赁合同》有双方当事人盖章确认，系双方当事人真实意思表示。该合同约定的租赁期限虽未届满，但《租赁合同》第五条已明确约定：“如有国家集体建设，村级开发和招商需要依法征用，使用土地，乙方（锅巴香菜馆）应服从”。因318国道改扩建工程正式动工，万岭村委会于2017年5月向锅巴香菜馆送达《房屋腾退通知书》要求锅巴香菜馆腾退，符合合同约定。一审法院判决锅巴香菜馆腾退诉争房屋具有事实和法律依据，本应维持，但诉争房屋现已实际拆除，锅巴香菜馆事实上已不必向万岭村委会腾退及返还房屋，基于二审出现新的事实，本院对万岭村委会要求锅巴香菜馆腾退房屋的诉讼请求不予支持。关于拆迁补偿问题，因锅巴香菜馆并未就拆迁补偿问题提起诉讼，双方可根据合同约定进行协商，协商不成亦可另行起诉。关于锅巴香菜馆认为万岭村委会配合强行拆迁，破坏水管、挖断出路，属重大违约，且导致锅巴香菜馆无法营业，锅巴香菜馆有权要求减少租金或不予支付租金的上诉理由，因锅巴香菜馆对此未提交充分证据予以证明，且在2017年1月至8月期间锅巴香菜馆实际占用诉争房屋，未支付任何费用，一审法院根据双方约定的租金标准，判决锅巴香菜馆支付6667元作为此期间使用房屋的对价，实体处理并无不当，对锅巴香菜馆的该项上诉理由，本院不予采纳。综上所述，锅巴香菜馆的上诉理由不能成立，但二审中出现新的事实。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2017）鄂0114民初1844号民事判决第二项；二、撤销湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2017）鄂0114民初1844号民事判决第一项、第三项；三、驳回武汉市蔡甸区永安街万岭村村民委员会其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，减半收取50元，由武汉市蔡甸区永安锅巴香菜馆（经营者刘玉畅）负担。二审案件受理费100元，由武汉市蔡甸区永安锅巴香菜馆（经营者刘玉畅）负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 薇审 判 员  李 瑜审 判 员  胡丹丹二〇一八年三月二十六日法官助理  汪丽玲书 记 员  Ｘ Ｘ