广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初21910号
原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区中山三路45、47号，组织机构代码X3153397－7。
主要负责人：张真理，行长。
委托诉讼代理人：兰支恒，广东雅商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏慧，广东雅商律师事务所律师。
被告：李振红，男，1986年5月19日出生，汉族，身份证住址河南省邓州市。
被告：何艳芳，女，1985年9月9日出生，汉族，身份证住址湖南省道县。
被告：中山市苏杨房地产投资有限公司，住所地广东省中山市三角镇高平村进源路32号304房（仅用作办公室），统一社会信用代码91442000694765242H。
法定代表人：杨怀开，董事长。
委托诉讼代理人：曾珍琴，女，员工。
原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告李振红、何艳芳、中山市苏杨房地产投资有限公司（以下简称苏杨公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告建行中山分行因被告李振红拖欠建行中山分行购房贷款而不还，向本院提出诉讼请求：1.解除建行中山分行与李振红之间的借款合同；2.李振红立即向建行中山分行偿还借款本金298521.61元及至还清之日止的利息（利息包括正常利息、逾期罚息，且暂计至2016年9月8日为3996.57元，其中正常利息2529.77元、罚息1466.8元，借款逾期之日起至还清之日止按照合同约定计算利息），共计302518.18元；3.李振红承担律师费用19125元；4.建行中山分行对李振红、何艳芳所提供的抵押物处置价款享有优先受偿权；5.何艳芳对述债务承担共同清偿责任；6.苏杨公司承担连带保证责任。诉讼期间，建行中山分行称起诉后有扣收苏杨公司的保证金，另李振红、何艳芳有还款，截至2017年1月3日尚欠本金292565.47元，尚欠罚息0.02元。
被告李振红、何艳芳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，也无提交答辩意见及证据。
被告苏杨公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，也无提交证据，但提交答辩状辩称：一、应当先处置李振红、何艳芳提供的抵押物，所得价款清偿建行中山分行债务，不足部分再由苏杨公司承担补充连带责任。二、律师未实际发生且不属于保证担保范围。建行中山分行未提供任何证据证明律师费已实际支付，即使律师费已实际支付，根据苏杨公司与建行中山分行签订的合作协议约定，保证范围仅为欠款本金、利息（含罚息）及处置抵押物费用，未明确包含律师费，因此律师费不应由本司承担。
经审理查明：
贷款人：建行中山分行。
借款人：李振红。
抵押人：李振红、何艳芳。
借款合同签约情况：《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440783766-2012-20130571776）。
借款用途：购买广东省中山市三角镇福源南路32号合创馨园XX幢XXXX房。
贷款本金：317000元。
贷款期限：2014年3月3日起至2034年3月3日止。
贷款执行利率：浮动利率，在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次。
借款逾期的罚息计收标准：从逾期之日起在贷款执行利率基础上上浮50%计收罚息。贷款利率按照前述约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。
约定还款方式：等额本息还款法，每月还款。
还款日：借款期限起始日在借款期限内每月对日。
违约责任约定：如借款人发生不按本合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项等情况，则构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利，并承担以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。
放款日：2014年3月3日。
欠款情况：李振红从2015年9月开始未能按时足额还款。之后，建行中山分行分别于2016年6月29日、2016年9月28日从苏杨公司开立在建行中山分行的银行账户中扣收4313.84元、6524.84元用于偿还李振红的上述债务。另，李振红亦有部分还款。截至2017年1月3日，李振红尚欠借款本金292565.47元（均为未到期本金）、罚息0.02元。
律师费用情况：2016年9月20日，建行中山分行作为甲方与广东雅商律师事务所作为乙方签订《委托代理协议》约定：甲方委托乙方处理甲方与借款人黄天奎等32人（见附件，含李振红在内）之间的诉讼事宜，乙方代理人的工作范围包括诉讼（一审、二审）、执行中的全部事务。代理费支付标准为：在本协议签订10日内，甲方支付前期代理费2000元/案；在收到法院出具的立案受理通知10日内，甲方按起诉标的金额分段按比例累加计算支付代理费：10万元（含10万元）以下收取6%，10万元至50万元（含50万元）收取5%，50万元至100万元（含100万元）收取4%……其后，广东雅商律师事务所开具本案律师费发票，金额19125元。
抵押担保情况：抵押物为李振红本案中借款所购房屋，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括罚息、复利），贷款人为实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。已办理抵押登记备案手续，抵押人为李振红、何艳芳，抵押权人为建行中山分行（抵押登记备案编号：易房抵字第DY20XXXXX21号）。庭审中，建行中山分行表示房地产权属证书及他项权证尚未核发。
保证担保情况：2013年8月13日，苏杨公司作为甲方与建行中山分行作为乙方签订《商品房销售贷款合作协议书》约定：乙方对符合贷款条款的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于三角镇福源南路32号的经批准命名为合创馨园的商品房发放个人住房贷款（即第二条内容）；甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处置抵押物费用等），并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的房屋所有权证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。甲方同意在其保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用以及乙方全额回收贷款时，甲方同意乙方在乙方开立的存款账户中直接扣收有关款项。双方并未约定多个担保并存的清偿顺序。
另查：李振红与何艳芳为夫妻关系，双方于2012年6月25日登记结婚。
本院认为：建行中山分行与李振红签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。建行中山分行依约发放贷款，已履行了出借款项的义务，李振红亦应当全面履行还款义务。因李振红未按约还款，双方约定解除合同的条件已成就，故建行中山分行请求解除合同并提前收回已发放的贷款本息，理据充分，本院予以支持。尽管起诉后李振红偿还了绝大部分逾期本息，但不能对抗建行中山分行合同解除权的行使。对于李振红拖欠的借款本息数额，有建行中山分行提供的证据为证，李振红没有参加诉讼也没有提供证据推翻，在此情况下，本院采信建行中山分行的主张，确认其主张的数额。至于律师费，因《个人住房（商业用房）借款合同》已约定建行中山分行因催收贷款本息产生的费用由李振红承担，建行中山分行已提供证据证明律师费已实际发生，但按照建行中山分行与广东雅商律师事务所约定的收费标准计算律师费只有18125元，该部分本院予以支持；超出部分1000元，没有依据，本院予以驳回。
因李振红的上述债务发生在其与何艳芳的婚姻关系存续期间，在李振红、何艳芳没有到庭应诉也没有举证的情况下，李振红所欠建行中山分行的本案债务应认定为夫妻共同债务，何艳芳应与李振红共同偿还。
李振红、何艳芳共同提供的抵押物已办理抵押登记备案手续，具有公示性，能对抗第三人，因此，当其不履行债务时，建行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。此外，依据苏杨公司与建行中山分行签订《商品房销售贷款合作协议书》约定，李振红为购买涉案房屋而欠建行中山分行的债务属于苏杨公司的连带责任保证范围且尚在保证期限内，故苏杨公司应对李振红所欠建行中山分行的本案债务承担连带责任保证。并且，该协议书还约定，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息时，苏杨公司同意建行中山分行在其开立的存款账户中直接扣收有关款项，该约定实际上赋予了建行中山分行在一定范围内可要求苏杨公司先行承担保证责任的权利，范围限定在苏杨公司开立在建行中山分行的银行账户存款。除此之外，建行中山分行和苏杨公司再无约定被担保的债权既有物的担保又有人的担保时实行担保权的顺序，故根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，建行中山分行有权先扣收苏杨公司在建行中山分行的银行存款用以承担保证责任，不足部分就李振红提供的抵押物实现债权，仍不足部分由苏杨公司以其在建行中山分行的银行账户存款以外的其他财产承担连带保证责任。苏杨公司承担保证责任后，有权向李振红、何艳芳追偿。基于此，建行中山分行扣收苏杨公司银行存款符合双方约定。该款为苏杨公司承担保证责任的款项，苏杨公司有权向李振红、何艳芳追偿。此后，苏杨公司承担其他保证责任后，亦有权向李振红、何艳芳追偿。至于律师费负担问题，因苏杨公司是连带保证人且律师费属于为实现债权而产生的费用，亦属其担保责任范围，故应按前述实现债权的顺序予以承担。
综上，建行中山分行的诉讼请求，理据充分，本院予以支持；理据不足部分，本院予以驳回。李振红、何艳芳经本院合法传唤而不到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告李振红、何艳芳签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440783766-2012-20130571776）。
二、被告李振红、何艳芳于本判决发生法律效力之日起七日内共同向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿本金292565.47元及利息【利息包括正常利息、逾期罚息，暂计至2017年1月3日正常利息为0元、逾期罚息为0.02元，之后至本判决发生法律效力之日止，未到期本金的贷款利率按中国人民银行同期同档次贷款基准利率水平上上调10%确定，每年的1月1日调整一次，逾期本金按罚息利率即前述贷款利率的1.5倍计算，贷款利率调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；本判决发生法律效力之日起至清偿之日止，以实欠本金为基数，按照前述罚息利率计算逾期罚息】。
三、被告李振红、何艳芳于本判决发生法律效力之日起七日内共同向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行支付律师费18125元。
四、被告李振红、何艳芳逾期履行上述债务，原告中国建设银行股份有限公司中山市分行有权对被告李振红、何艳芳提供的抵押物即位于广东省中山市三角镇福源南路32号合创馨园XX幢XXXX房（抵押登记备案编号：易房抵字第DY20XXXXX21号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿本案债权。
五、对原告中国建设银行股份有限公司中山市分行扣收被告中山市苏杨房地产投资有限公司开立在原告中国建设银行股份有限公司中山市分行的银行存款及对处分上述抵押物仍不足以支付的部分，由被告中山市苏杨房地产投资有限公司承担连带保证责任。被告中山市苏杨房地产投资有限公司承担保证责任后，有权向被告李振红、何艳芳追偿（包括已被扣收的银行存款部分）。
六、驳回原告中国建设银行股份有限公司中山市分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6124元，减半收取计3062元（原告中国建设银行股份有限公司中山市分行已预交3062元），由原告中国建设银行股份有限公司中山市分行负担10元，由被告李振红、何艳芳、中山市苏杨房地产投资有限公司负担3052元并于本判决生效之日起七日内直接返还给原告中国建设银行股份有限公司中山市分行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 区瑞樱
二〇一七年一月十六日
书记员 廖柳茹
吕叶童