北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终1808号
上诉人（原审被告）郭兆军，女，1967年3月12日出生。
委托代理人武殿臣，北京市承光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江春花，女，1977年12月7日出生。
委托代理人刘冬梅，北京市京师律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）北京金城阜业房地产经纪有限公司，住所地北京市门头沟区滨河霁月园8号楼153-26号。
法定代表人胡彦明，总经理。
委托代理人王春学，北京市国仁律师事务所律师。
上诉人郭兆军因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2015）门民初字第2956号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
江春花在原审法院诉称：我与郭兆军于2012年2月19日就1401号房屋（简称1401号房屋）签订房屋买卖居间合同。合同约定房屋总价款为80万元，合同签订当日，我交付了定金16万元和24万元的房屋价款。2012年8月1日，我依照合同，又向郭兆军支付了房款25万元。2012年9月28日向郭兆军支付了房屋多出的平米数差价款20258元。为获得房屋的交付使用权，我被迫于2013年3月27日，又给郭兆军打款5万元。但郭兆军以各种理由拖延交房日期，我为了使用1401号房屋，还支付了车位费，郭兆军的行为给我带来了巨大的损失，故我诉至法院要求：1、判令郭兆军将1401号房屋交付给我；2、判令郭兆军按照每月2700元标准支付我自2013年1月23日至判决生效之日止的房屋占有使用费；3、判令郭兆军支付我1401号房屋的车位费2600元。
郭兆军在原审法院辩称：我没有违约，房屋买卖居间合同中约定的是江春花给付我全款后我腾房，现在江春花并没有给付完毕全款。并且江春花现在起诉已经超过诉讼时效。我不同意江春花的诉讼请求。
金城阜业公司在原审法院辩称：双方当时签订的房屋买卖居间合同是当事人真实意思表示，交易房屋为回迁安置房，无房产证。故在办理过户手续的内容中没有明确约定时间。在双方履行合同过程中，郭兆军提出不想出卖房屋，其中我方两次参与调解，但是没有调解成功。我方认为双方签订了合同就应履行，我方同意江春花诉讼请求。
原审法院审理后查明：2009年10月22日，门头沟区采空棚户区改造拆迁工作办公室（甲方）与郭兆军（乙方）签订门头沟区采空棚户区改造房屋拆迁安置补偿协议，约定：甲方需拆迁40号所有的房屋及附属物。乙方在拆迁范围内有正式住宅12间，建筑面积377.35平方米，乙方在册人口1人，实际居住人口1人，分别为本人。乙方可购买的安置房为：永定地区五套三居室，门城地区一套三居室，门城地区一套两居室。后郭兆军选购的其中一套为1401号房屋。在审理中，郭兆军陈述系被征收公房承租人。
2012年2月19日，郭兆军（甲方）、江春花（乙方）与金城阜业公司（丙方）签订房屋买卖居间合同，约定江春花购买郭兆军所有的1401号房屋，房屋价款80万元，付款方式：本合同签订当天，乙方支付甲方购房定金16万元（该定金在甲乙双方均没有出现违约情况下充抵房款或首付款）。乙方以全款方式购买上述房屋，在网上签约之后办理房屋产权转移登记手续之前再向甲方支付除定金以外房款64万元。甲乙双方约定：甲方收到全部房款（除物业交验押金）后当日内将房屋腾空并于×年×月×日之前进行房屋交验，交验完毕当日将该房屋的钥匙交予乙方。违约责任：本合同签订后，如乙方违约，乙方已支付定金归甲方所有，不予退还，并赔偿甲方标的房款的20%作为违约金；如甲方违约，应自违约之日起三个工作日内双倍返还乙方所付定金，每延误一日，按房屋成交总价的万分之三向乙方支付滞纳金，合同继续履行；甲方违约延期超过十个工作日的，乙方有权解除合同，甲方并于延期十个工作日后三日内按该标的房款的20%向乙方支付违约金。
同日，郭兆军（甲方）、江春花（乙方）、金城阜业公司（丙方）三方签订补充协议，约定：1、甲、乙双方友好协商，甲方出售房屋还未办理产权证书，经甲、乙双方认可自愿交易。2、甲方承担一手产权证费用：契税、公共维修基金、甲方自愿负担第一手物业费；3、乙方承担将来产权证转移所有费用：营业税、个调税、契税、综合地价款和当时国家政策所需费用；4、签订合同当日，乙方给付甲方除定金外：24万元整，待办理入住手续时，乙方付给甲方25万元。2013年3月之前再给付甲方5万元。如2013年3月之前产权证已经能够办理转移手续。乙方付清剩余全部房款15万元整。5、如房屋交付时超过80平米，乙方补齐多出平米数钱款，按开发商开出凭据交费。如不足80平米，甲方按一万一平退给乙方钱款，乙方自行交付装修押金给开发商。6、产权证能够转移时，乙方随时付给甲方全部剩余房款15万元整。甲方随时配合乙方办理产权过户。双方均认可补充协议中约定的房屋总款合计为85万元有误，实际售房款为80万元。合同签订后，江春花于2012年2月20日支付郭兆军40万元，于2012年8月1日支付郭兆军25万元，于2013年3月27日支付郭兆军5万元。2012年9月28日，江春花给付郭兆军补平米数房款20258元。
在审理中，江春花主张支出租赁车位费2600元，要求郭兆军赔偿，为此向法院提交收据、车位租赁服务协议书、履约保证金合同书。经质证，郭兆军对证据的真实性不予认可，且认为江春花租赁车位时，房屋还没有交付，该损失为江春花自行扩大损失。江春花主张因郭兆军未交付房屋，江春花需要租赁房屋，因此造成一定损失，为此向法院提交公寓房屋租赁合同，收据，缴费通知单，经质证，郭兆军对上述证据的真实性不予认可。在审理中，江春花为证实交易时对房屋交付时间有约定，向法院提供电话录音材料，经质证，郭兆军对录音不认可，认为该录音从内容来看，系江春花本人在问，并非金城阜业公司员工董×本人主动陈述，具有引诱性。第三人金城阜业公司对录音表示认可。经法院向金城阜业工作人员董×调查，其表示当时因为补充协议约定的钱是分期给付，还有尾款，因为不清楚是除了尾款之外的钱先给还是钥匙先下来，所以说的是如果是买方先把钱给了卖方，钥匙还没有下来，就要等钥匙下来。如果是钥匙先下来，买方还没有把除了尾款之外的钱给付完毕，就要等除了尾款之外的钱给付完毕再给房。没有具体说几天交接，就是尽快交接。
郭兆军收房后，对1401号房屋进行了装修，经法院释明，郭兆军表示对于装修损失，不在本案中处理。三方当事人一致认可，郭兆军收取1401号房的时间为2013年1月23日。郭兆军表示在收房之后曾告知过江春花不出卖房屋，江春花表示在郭兆军收房之后，曾向郭兆军表示坚持购买房屋。
原审法院查明的上述事实，有各方当事人及其代理人的陈述、通话录音、房屋买卖居间合同、补充协议、收据、车位租赁服务协议书、公寓房屋租赁合同等证据在案佐证。
原审法院审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。双方及第三人达成的房屋买卖居间合同及补充协议，系三方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。关于1401号房屋的交付时间，房屋买卖居间合同虽约定甲方收到全款后（除物业交验押金）后当日内将房屋腾空，但对于房屋交验时间却并未写明。补充协议虽然对款项交付有更为细致的约定，但是亦未写明房屋的具体交付时间。按照中介机构工作人员所陈述，因写补充协议时，存在房款交付与钥匙交付在先在后的不确定因素，故没有写明时间。所以法院认为，关于房屋交付时间，在合同及补充协议中并未明确约定。《中华人民共和国合同法》规定：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。因双方当事人对交易的标的物是回迁安置房，尚未办理房屋所有权证这一事实均清楚，并且金城阜业公司工作人员陈述当时说过尽快交房。故虽然合同及补充协议没有约定具体交付时间，但是不能就此说明郭兆军可以一直控制房屋，而不将房屋交付买方，郭兆军应当遵循诚实信用原则，在房屋具备交付条件合理期限内将房屋交给买受人。故对于江春花要求郭兆军交付1401号房屋的诉讼请求，法院予以支持。交付房屋，应当给郭兆军必要的准备时间，本月确定交房的合理期限为郭兆军收取1401号房屋后一个月。逾此期而未交房，郭兆军应当向江春花支付房屋占有使用费，故对于江春花要求法院判令郭兆军给付房屋占有使用费的诉讼请求，法院予以支持，具体期限、标准由法院酌情予以确定。对于江春花要求郭兆军支付车位费的诉讼请求，因该损失并非直接损失，对于江春花该项诉讼请求，法院不予支持。郭兆军辩称江春花起诉超过诉讼时效，依据不足，对其意见，法院不予采信。经法院释明，郭兆军表示装修不在本案中一并处理，法院对此不持异议。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条之规定，判决：一、郭兆军于本判决生效之日起十日内将1401号房屋交付给江春花。二、郭兆军于本判决生效之日起十日内按照每月一千七百元标准向江春花支付自二〇一三年二月二十四日始至本判决生效之日止的房屋占有使用费。三、驳回江春花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
郭兆军不服原审法院判决，向本院提起上诉。其上诉请求是：1、撤销原判第一、第二项。2、驳回被上诉人江春花的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人江春花承担。上诉理由是：1.原审法院未查明被上诉人江春花作为买方是否有权利在北京市购房的重要事实；2.原审法院在本院认为中：“关于房屋交付时间，在合同及补充协议中并未明确约定”是错误的；3.原审法院判决上诉人给付被上诉人江春花房屋占有使用费每月1700元无依据；4.被上诉人江春花的主张超过诉讼时效，丧失胜诉权；5.被上诉人北京金城阜业房地产经纪有限公司作为收取中介费的中介机构为了自身的利益，其陈述不具有客观真实性；6.原审法院判决上诉人将房屋交付给被上诉人江春花没有事实依据和法律依据。7.原审判决适用法律错误。
江春花、北京金城阜业房地产经纪有限公司同意原审法院判决，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中当事人所签合同及补充协议系三方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为有效。各当事人应依约定履行各自义务。依诚实信用原则，郭兆军应自具备交房条件下将房屋交给江春花，且因其逾期交房，应向江春花支付相应的房屋占有使用费。至此原审法院依本案事实对本案所作处理并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一万一千八百元，由郭兆军负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费一万一千八百元，由郭兆军负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
代理审判员 王湘羽
代理审判员 夏根辉
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 叶康喜