湖北省鄂州市鄂城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂鄂城民初字第00473号
原告（反诉被告）鄂州市凯蓝丽苑小区业主委员会。。
负责人李四章，该委员会主任。
委托代理人熊磊，代理权限：一般授权）。
被告（反诉原告）湖北博仕生态园有限公司。。
法定代表人周鸿，该公司经理。
原告（反诉被告）鄂州市凯蓝丽苑小区业主委员会（以下简称凯蓝丽苑业委会）诉被告（反诉原告）湖北博仕生态园有限公司（以下简称博仕生态园公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告凯蓝丽苑业委会的负责人李四章、委托代理人熊磊，被告博仕生态园公司的法定代表人周鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）凯蓝丽苑业委会诉称：2010年12月16日原告代表鄂州市凯蓝丽苑小区全体业主与被告签订了物业委托合同，合同期限为一年。合同的组成部分《补充协议》中明确约定被告在物业费中按0.1元／㎡／月提取电梯的更新费用给原告。合同到期后，被告一直未予原告续签合同，也未按补充协议约定提取电梯更新费用，并在合同履行到期后不终结离场。原告不得已于2013年12月4日通知其清退离场（被告单位法定代表人周鸿已签收通知书），但被告仍拒不离场。
2014年5月原告聘请鄂州怡彬物业管理有限公司为凯蓝丽苑小区提供物业服务，但被告仍以各种理由拒不离场，并强占物业服务用房和相关设施，拒不向原告移交电梯的更新费用，也不向新物业服务公司移交物业服务所必需相关资料和由其代管的专项维修资金。为维护全体业主的合法权益，特向法院提起诉讼，要求判令1、被告立即排除妨碍，撤离鄂州市凯蓝丽苑小区；2、被告向原告移交电梯更新费用150000.00元（2012年元月起至2014年6月止）；3、被告移交物业服务用房和相关设施，物业服务相关资料和由其代管的专项维修资金，且本案全部诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）博仕生态园公司辩称及诉称，2010年12月16日原告与被告第一届业主委员会签订了物业服务合同。合同期限为一年。迫于市环卫局的行政压力和其承诺将给以适当补偿，原告被迫签订了补充协议，每月在物业费中按0.1元／平方米／月提取费用用于电梯更新。为支持物业公司运转，此条款一年后执行。一年后，由于被告没有兑现承诺，房屋大量空置，加上各种费用快速上涨，原告多次找当时的业主委员会主任熊晋，要求废除补充协议，不得已，熊晋决定辞去业主委员会主任。2012年底由市环卫局牵头组建第二届业主委员会。运行到2013年7月，发现业主委员会成立过程存在问题。2013年10月，李四章拿着业主委员会备案函，要求物业公司重新起草签订合同。一个月后，要求物业公司完全按2010年签订的合同和补充协议续签合同。原告只同意按2010年主合同续签，但不同意补充协议。此后，第二届业主委员会未召开业主大会，未向业主说明情况，就以原告没有续签合同为由，单方面发布公告，号召业主不交物业费。在未经业主大会同意，且未与原告达成退场协议的情况下，私自先后与两家公司签订物业服务合同。2014年10月，李四章带领一些不明身份人员将原告的办公设备及相关物业资料强行搬出办公室，造成我公司大量财产损失。为维护公司合法权益，提起反诉，要求判令1、反诉被告停止一切妨碍原告进行物业管理及收取应收物业费的活动，并在小区内以公告形式明确原告的收费权，补交原告减免的6个月物业费；2、反诉被告返还本应由原告收取并保管的业主缴纳的装修保证金30万元和建筑垃圾清运费；3、返还由反诉被告要求原告垫付的物业用房装修、电梯大修及进场周边关系协调费等9万元；且本案一切诉讼费用由原告（反诉被告）承担。
反诉被告凯蓝丽苑业委会辩称：1、原、被告之间的合同已经终止，被告无权收取相关的物业管理费；2、减免的6个月物业费是合同明确规定的，对方没有证据证明其违反相关规定；3、保证金没有在合同中约定，保证金也不属于物业公司收取的范围，且保证金已经返还业主本人；4、（本诉）被告没有证据证明垫付相关费用，相关的协调费用未在合同中约定，也没有经业主同意；5、装修及大修是（本诉）被告的责任；6、合同已经到期，解除合同的通知已经被告签字，不存在排除我方妨碍其的可能性。
原告（反诉被告）凯蓝丽苑业委会为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
1、房产局关于凯蓝丽苑成立第二届业主委员会备案的回复复印件一份、组成人员名单一份、章程一份。拟证明原告主体适格；
2、湖北省工商行政管理局企业信息查询单一份。拟证明被告主体适格；
3、凯蓝丽苑物业服务委托合同（含补充协议）。拟证明合同期限为一年。协议明确约定被告在物业费中按0.1元／㎡／月提取电梯的更新费用给原告；
4、解除合同通知书一份。拟证明原告于2013年12月4日通知被告清退离场；
5、情况说明及签字表。拟证明业主大会超2／3的业主签字同意终止与被告物业服务关系并同意招聘怡彬物业公司提供物业服务；
6、公示通知三份。拟证明原告已对物业服务情况对全体业主作出公示说明；
7、关于凯蓝丽苑小区物业服务情况。拟证明由于被告拒不离场，原告将凯蓝丽苑物业服务情况向凤凰街办作出汇报。
被告（反诉原告）博仕生态园公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
1、业主委员会批复一份，业主联名改选业委会资料一份，社区情况汇报一份。拟证明原告业委会主体不合法，诉讼无效；
2、物业管理条例一份，法规摘录，广州市人民法院民事判决书摘录。拟证明原告没有取得业主大会授权，不具备诉讼主体资格，越权诉讼，其诉讼无效；
3、业委会通知一份，录音一份。拟证明原告与被告合同关系并未终止；
4、环卫局业主欠缴物业费统计表一份，业委会委员欠费表一份。拟证明环卫局业主欠费情况及业委会委员素质差，影响业主缴费；
5、环卫局收取业主费用资料一份，律师函一份。拟证明环卫局非法占用业主物业管理公司管理的项目资金，给物业管理造成一定困难；
6、业委会张贴的公告和告示若干张，业委会收费现场照片。拟证明业委会阻止物业公司合法收费，造成直接和间接经济损失。
在庭审过程中，博仕生态园公司对凯蓝丽苑业委会提供的证据2无异议，对证据1时间提出质疑，对证据5认为是伪造，对证据3、4、6、7的真实性无异议，但对证明目的均不予认可。凯蓝丽苑业委会对博仕生态园公司提供的证据3中的通知无异议，对其他证据均不予认可。
本院认为，对原、被告双方就真实性均未提出异议的证据，本院依法予以采信。凯蓝丽苑业委会成立有相关行政部门备案批复等程序，属于行政及其相关法规管理范畴，与本案合同纠纷无关。博仕生态园公司提供的拖欠物业费的相关证据，其诉讼对象应为欠费的小区业主，而非业委会。录音资料虽然在庭上有播放，但庭后并未整理提交，且对话主体身份不清，无法作为有效证据予以认定。
综合当事人当庭举证、质证和当事人当庭陈述意见，本院认定事实如下：
2010年12月16日，凯蓝丽苑第一届业主委员会与（本诉被告）博仕生态园公司签订了物业服务合同。合同期限为一年。约定了物业费标准等具体事项，同日又签订补充协议，约定对未入住的业主半年内不收取物业费，半年后收取半价，一年后按规定执行，业主交纳的装修保证金需设专户储存，由双方共同掌控。在每月的物业费中按0.1元／平米提取电梯更新费用，并约定该项在一年后执行。合同到期后，双方对收费问题产生争议，因此一直未予续签物业服务合同，但博仕生态园公司一直还在进行物业服务与相关收费活动。2013年10月10日，经本市房产管理局物业管理科备案，该小区成立第二届业主委员会（现小区业委会）。现小区业委会（本诉原告）于2013年12月4日通知博仕生态园公司清退离场，并将解除合同通知书送与博仕生态园公司法定代表人周鸿签收，但博仕生态园公司未予离场，继续提供物业服务，并收取部分物业费。2014年5月18日，现小区业委会与鄂州怡彬物业管理有限公司签订凯蓝丽苑小区物业服务委托合同和补充协议，该小区出现两个物业公司并存的情况。2014年6月5日，现小区业委会向小区业主出示《情况说明》，告知各业主原物业公司，即博仕生态园公司的物业合同已到期，业委会和楼栋长研究决定与新物业公司签订服务合同，希望业主配合签字。2014年7月4日，现小区业委会贴出公示，告知小区各业主投票已超过三分之二，经小区业委会研究同意，辞去博仕生态园公司的物业服务，非自愿的业主可持身份证到寿昌社区提出异议。此后，博仕生态园公司因费用未收齐问题迟迟未退场，造成小区管理混乱。故该业委会向本院提起诉讼，要求博仕生态园公司立即排除妨碍，撤离凯蓝丽苑小区；博仕生态园公司向小区业委会移交电梯更新费用150000.00元（2012年元月起至2014年6月止）；博仕生态园公司移交物业服务用房和相关设施，物业服务相关资料和由其代管的专项维修资金，且本案全部诉讼费用由博仕生态园公司承担。博仕生态园公司则提出现小区业委会成立存在不合法问题，且各项费用未达成双方认可的清算结果，因此拒不离场，同时反诉要求现小区业委会停止一切妨碍其进行物业管理及收取应收物业费的活动，并在小区内以公告形式明确其收费权，补交其减免的6个月物业费；现小区业委会返还本应其收取并保管的业主缴纳的装修保证金30万元和建筑垃圾清运费；返还由小区业委会曾要求其垫付的物业用房装修、电梯大修及进场周边关系协调费等9万元；且本案一切诉讼费用由现小区业委会承担。
另查明，本案在诉讼过程中，经原、被告双方多次协商、对账以及公示，确定至2014年6月30日止，涉案小区入住业主下欠物业费306，131.24元，业主委会员收取2013年1月至2014年6月物业费共计77，062.00元。
本院认为，凯蓝丽苑第一届业主委员会与博仕生态园公司双方自愿签订物业管理服务合同和补充协议，该合同及协议合法有效。合同期届满后，博仕生态园公司与现小区业委会之间虽未签订新的合同，但博仕生态园公司仍在提供物业服务，凯蓝丽苑原小区业委会及现小区业委会在成立初期亦未提出异议，故应视为双方的物业管理服务关系仍在存续期间，此期间亦应视为双方合意认可合同关系的延续。现小区业委会虽于2013年12月4日向博仕园生态公司发出了解除合同通知书，但此后涉案小区仍在接受博仕园生态公司提供的物业服务，故该解除合同通知书未实际生效。直至2014年7月4日现小区业委会向涉案小区全体业主发出公示，确认已经业主三分之二以上投票，同意辞去博仕园生态公司物业服务，故对于博仕园生态公司认为双方于2014年6月30日终止物业服务合同的观点予以认可。博仕园生态公司要求继续履行物业服务合同没有法律依据，本院不予支持。对于博仕生态园公司提出的现小区业委会的资质问题，属于行政规范范畴，且各项费用的结算纠纷并不能作为其合同到期但拒不退出，致使小区物业管理无序的理由。博仕生态园公司与现小区业委会之间的各项费用包括电梯更新费用等结算纠纷，可另行进行统一结算或由审计部门主持清算，不应以此纠葛影响小区的正常生活秩序。本案经本院多轮调解，因凯蓝丽苑小区在与博仕园生态公司合同到期后，小区收费陷入混乱，新旧物业公司及现小区业委会均参与收费，而原、被告双方至今无法提供有效统一的结算清单，原、被告双方关于各项费用的诉请，缺乏事实依据，本院均不予认定和支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第七条、第九十一条第（二）项、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：
一、博仕生态园公司于本判决书生效之日起十五日内退出凯蓝丽苑小区。
二、驳回本诉原告凯蓝丽苑小区业委会的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告博仕生态园公司的反诉请求。
本案受理费3，300.00元，由凯蓝丽苑小区业委会负担3，000.00元，博仕生态园公司负担300.00元，（该款已由本诉原告预交，待本判决生效后由本诉被告直接支付给本诉原告）。
如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。住所地和经常居住地在本市的当事人，请到鄂州市中级人民法院立案大厅办理现金交费手续，并将交费凭证复印件送交本院。外埠当事人交费可通过转账或汇款。收款单位：鄂州市财政局财政专户，开户银行：中国建设银行鄂州市分行营业部，帐号：42×××61。请在汇款用途上注明“法院诉讼费”字样，汇款后将汇款凭证传真至本院，传真号为0711-3357122。
审判长 李 婷
审判员 周小娟
审判员 阮良成
二〇一六年一月二十日
书记员 卢 婷