广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠斗法民三初字第1029号
原告林美玲，女，汉族，公民身份号码×××2220，住珠海市斗门区。
委托代理人林炳贵，男，××年××月××日出生，汉族，住珠海市斗门区。
被告汤励荣，男，汉族，公民身份号码×××001X，住珠海市斗门区。
委托代理人汤楚云，女，××年××月××日出生，汉族，住珠海市斗门区。
被告林娇，女，汉族，公民身份号码×××0040，住珠海市斗门区。
委托代理人汤楚云，女，汉族，，住珠海市斗门区。
原告林美玲诉被告汤励荣、林娇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月1日立案受理后，依法由审判员董凯适用简易程序于2016年1月11日、同年1月26日公开开庭进行了审理。2016年2月16日，本院作出裁定将本案转入普通程序进行审理，并依法组成合议庭于2016年4月14日公开开庭进行了审理。原告林美玲的委托代理人林炳贵，被告汤励荣及其与被告林娇的共同委托代理人汤楚云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林美玲诉称：2014年5月4日，原告与二被告就转让二被告位于珠海市斗门区井岸镇某房的房地产所有权、使用权给原告达成协议，双方签订《房地产权转让合同书》。原告依约支付购房定金2万元给二被告。二被告为原告写下收据，并将涉案房产的房地产权证原件交付给原告保管。在办理涉案房产转让手续时，发现涉案房产因土地问题不能办理新的房地产权证。原告向二被告反映该情况，并要求二被告按《房地产权转让合同书》第三条的约定办理涉案房产的新证，但二被告置之不理。一年多过去了，二被告仍无法办理涉案房产的新证，导致原告无法取得涉案房产的产权，故原告诉至法院要求解除双方于2014年5月4日签订的《房地产权转让合同书》；因二被告违约，应当返还原告已支付购房定金的二倍40000元，并支付违约金10000元，合计50000元，本案受理费由二被告承担。
原告林美玲对其诉称提供如下证据：
1．户口簿、证明各一份，拟证明二被告的身份情况及关系；
2．《房地产权转让合同书》、收据各一份，拟证明原、被告签订的合同及相关约定；
3．房地产权证、房地产权登记表各一份，拟证明涉案房产的登记情况。
被告汤励荣、林娇辩称：二被告没有违约行为。二被告转让给原告的价格明显低于市场价。在原告向二被告支付定金后，二被告已将购房发票等材料移交给原告并搬离涉案房屋。二被告也与原告一同到房产登记部门咨询了办证事宜，并到测绘部门申请了测绘，并已完成测绘。原告要求办理双证合一是历史问题，并非二被告一方能办理，整栋楼房的人员均没有办理，因此不能归责二被告，不是二被告行为所致。原告没有付清房款，也存在违约行为，无权要求双倍返还定金及违约金。
被告汤励荣、林娇对其辩称向本院提交如下证据：
1．证人吴某乙带的证言一份，拟证明二被告已向原告告知了涉案房产的情况；
2．《关于发布2014年上半年我市主城区新建住房平均交易价格的公告》一份，拟证明涉案房产的交易价格明显低于市场价。
本院依法调取的证据如下：
1．土地登记卡、土地共有使用权登记卡、国有土地使用权转移审批表各一份，证明涉案房产所在土地的权属登记情况；
2．珠海市不动产登记中心斗门分中心作出《关于斗门区井岸镇北澳某房产权登记问题的复函》一份，证明涉案房产不能办理转移登记的原因。
原、被告提交的证据和本院依法调取的证据，经当庭出示，双方当事人质证，二被告对原告提交的证据1，3的真实性、合法性和关联性没有异议，对证据2的关联性有异议；原告对二被告提交证据均有异议；原、被告对本院依法调取的证据均没有异议。
现本院对证据认证如下：对原告提交的证据的真实性、合法性及关联性予以确认；对二被告的证据1吴某乙带的证人证言，有相关证据予以佐证的部分，本院予以采信；二被告提交证据2，与本案无关。对本院依法调取证据的真实性、合法性和关联性予以确认。
经审理查明：2014年5月4日，原告与被告汤励荣签订《房地产权转让合同书》，该合同甲方为被告汤励荣、林娇，乙方为原告，合同约定如下：“1、甲方将其位于广东省珠海市斗门区井岸镇北澳某房（粤房地证字第××号，建筑面积92.48平方米，尚未办理二证合一）的房地产所有权、使用权全部转让给乙方，甲乙双方表示没有异议。2、甲方出让给乙方的该房地产所有权、使用权的交易总价款为163000元，此价款不含该房产权交易相关费用（如税费、补地价差费等相关费用由乙方负担）。3、双方签订合同书后，乙方当天支付购房定金20000元给甲方，同时甲方当天将该房地产权证的原件一本及原购房发票、契税完税证三份原件及相关资料全部交付给乙方保管，甲方同意在8天内将其户籍从转让给乙方的房屋迁出，同时甲方自收到乙方定金之日起三天内到房地产部门办理旧证换新证手续（二证合一），甲方自收到新房地产权证之日起三天内与乙方到珠海市斗门区公证处办理该房屋全权委托乙方代理的公证，甲方表示没有异议。4、乙方若需办理该房地产权转让给他人的手续或银行按揭贷款手续，甲方无条件提拱相关证件、证明书（包括身份证、结婚证、户口簿、房产证明及提供房地产按揭贷款的银行折、卡）等相关资料，并协助乙方办理转让他人的相关手续，如银行折、卡交乙方保管使用并作为收取买受人房屋银行贷款之用，但相关的费用全部由乙方承担（特别注明：甲方保证出让给乙方的房地产所有权为其在中国广东省内拥有满五年唯一的房地产，其并保证自双方签订本协议之日起一年内不能在广东省范围内以其夫妻名义购买新房，否则，视为甲方违约，并由甲方承担该房地产权出让给乙方的全部税费、利息，并承担违约责任），双方表示没有异议。5、甲方按现状出让该房地产给乙方，设施设备（含门锁、防盗网和水、电、电视报装开户手续的存折及房内家具等）全部交给乙方所有与使用（从房屋交付给乙方之日起所产生的水、电费用均由乙方负责），同时，甲方保证在签订合同书日起7天内将该房屋交付给乙方使用（装修），甲方表示没有异议。6、甲、乙双方签订协议后不能反悔和违约，同时，甲方保证其出让给乙方的房地产权没有经济纠纷、银行抵押或被查封等情况，否则视为甲方违约，双方在履行本合同过程中，由违约方赔偿该房屋交易总价款的50%给对方作为经济损失，双方表示没有异议。7、甲方出让给乙方的房地产权余下的价款，在甲、乙双方到珠海市斗门区公证处甲方办理全权委托乙方的公证书，且乙方收到公证书之日起三天内支付43000元给甲方，其余的购房款100000元，乙方保证在收到此公证书后60天内全部交给甲方，甲方收取乙方的房屋款项，必须提供收款银行账号给乙方作转账之用途，双方表示没有异议。……”合同落款处有原告和被告汤励荣的签名。同日，原告向被告汤励荣支付定金20000元。
另查明，位于珠海市斗门区井岸镇某房的权属人是被告汤励荣。该房屋所占土地的国有土地使用权人为谭某。该国有土地使用权是斗门县井岸镇住宅公司于1991年9月17日转让给谭某的。被告汤励荣与被告林娇是夫妻关系。
2016年3月25日，珠海市不动产登记中心斗门分中心作出《关于斗门区井岸镇北澳某房产权登记问题的复函》，称：“井岸镇北澳长亨50号所在用地于1998年核发证号斗府国用字（1998）第甲、乙、丙号《国有土地使用权证》，登记的土地使用权为谭某、凌某、陈新。因该栋房屋未全部办理房屋权属初始登记，使汤励荣、林娇名下的303房暂无法办理土地使用权登记。根据《珠海市房地产登记条例》第二十八条的规定，上述房屋暂无法办理产权转移登记手续。”
本院认为：原、被告之间的《房地产权转让合同书》是双方在平等、自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。由于涉案房屋现无法办理产权转移登记，原告请求解除涉案合同，二被告当庭表示同意解除涉案合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，双方签订的涉案合同解除。
关于原告要求二被告承担双倍返还定金及支付违约金的责任问题。本院认为，涉案房产不能办理产权转移登记是由于涉案房产所在楼栋没有全部办理房屋产权初始登记，致使涉案房产暂无法办理土地使用权登记的原因造成的，不是由可归责于被告的原因造成的，因此被告没有违约行为，不应承担违约责任。原告要求被告双倍返还定金和支付违约金，没有依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，二被告应将原告支付的定金返还给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、解除原告林美玲与被告汤励荣、林娇于2014年5月4日签订的房地产权转让合同；
二、被告汤励荣、林娇于本判决生效之日起七日内向原告林美玲返还定金20000元；
三、驳回原告林美玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4496元（原告已预交），由原告林美玲负担2248元，被告汤励荣、林娇负担2248元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。
审 判 长 董 凯
代理审判员 刘改宏
代理审判员 何 莹
二〇一六年四月十五日
书 记 员 黄晓敏
附：裁判依据法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。