广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终10702号
上诉人（原审被告）：黎H林，住所地：广东省深圳市南山区。
委托诉讼代理人：ＸＸ，广东贤耀律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何燕兰，广东贤耀律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：吴Y峰，住所地：广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：吴朝斌，住所地：广东省佛山市禅城区。
原审被告：陈Y榕，住所地：广东省深圳市南山区。
委托诉讼代理人：ＸＸ，广东贤耀律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何燕兰，广东贤耀律师事务所实习律师。
原审被告：深圳市世H房地产投资顾问有限公司，住所地：广东省深圳市福田区。
法定代表人：吴J强，执行董事。
上诉人黎H林因与被上诉人吴Y峰、原审被告陈Y榕、原审被告深圳市世H房地产投资顾问有限公司（以下简称世H公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第756号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年6月8日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人黎H林上诉请求：1、撤销一审判决第一、三项，确认合同无效，黎H林无须承担违约责任；2、按过错程度判决分担合同无效的责任，驳回吴Y峰要求黎H林赔偿损失的诉讼请求；3、诉讼费用由吴Y峰承担。事实与理由：
一、一审判决查明事实部分不清。1、关于涉案房产是否为夫妻共同财产，一审庭审中，因该事实并非案件必须证明的问题，代理人未提前收集证据想当然回答了“是”，而黎H林本人当时也未注意到，在核对庭审笔录时，要求予以纠正或增加黎H林本人的回答，未得到法庭许可，遂拒绝在该页笔录签名。庭后，为了证明房产系陈Y榕个人财产，陈Y榕通过代理人向一审法院提交了相应证据和补充答辩意见，证明房产系陈Y榕母亲全额出资购买赠与陈Y榕一人的个人财产，不是夫妻共同财产。但一审法庭未组织质证，致使所查明事实不清。虽然一审判决未对涉案房屋是否为夫妻共同财产作出明确认定，但可能损害陈Y榕的合法权益，请求二审法院予以查明更正。2、一审法院没有查明认定合同成立时间，错误认定第三人收取的保证金就是定金。二、一审判决所适用的合同法条款不当。一审法院已经查明认定黎H林系无权代理，因签订合同时未取得被代理人的同意或事后追认，涉案合同对被代理人没有效力，应当适用《合同法》第四十八条、第五十八条处理合同无效的法律后果。但一审法院毫无法律依据地将“无权代理人”等同于“合同当事人”，要求无权代理人即黎H林承担合同当事人的违约责任，适用处理有效合同纠纷的《合同法》条款，是适用法律不当。三、吴Y峰的过错大于黎H林，应当按过错程度分担损失责任。吴Y峰明知应当审核卖方代理人的代理权而疏于审核，应当及时催告房屋产权人追认合同而没有催告，应当在合同注明的补签时间届满后采取措施防止损失扩大而没有采取。因此，吴Y峰的过错明显大于黎H林，耽误的也就是五天时间，无权要求黎H林赔偿全部损失。
被上诉人吴Y峰辩称，一、原审法院认定的事实，基本清楚。双方签订合同时，黎H林现场致电陈Y榕，陈Y榕也明确表态同意签订房屋买卖合同，决定5日内补签。而在陈Y榕未按约定补签合同后，吴Y峰要求解除合同，但黎H林明确表示陈Y榕愿意继续履行合同，且在协助办理合同履行事宜。此后世H公司工作人员一直催告黎H林履行合同。由此造成吴Y峰损失扩大。此外，从一审判决书查明的事实基本清楚，庭审笔录记录基本清楚，没有黎H林所述的疏漏之处。二、过错责任在于陈Y榕、黎H林两人。纵观本案的过程，陈Y榕有三个行为：放盘、口头承诺、违约，三个行为均有明确的证据证实，三个行为连成一条证据链。同时，在涉案合同中，黎H林的身份不但是代理人，同时也是涉案房产共有人之一，其在签订合同前表示出售房产的准备已经做好。基于此，吴Y峰才同意签订合同。吴Y峰从签订合同开始就严格按照合同执行，没有过错责任。因此，陈Y榕未补签合同责任在陈Y榕、黎H林二人。吴Y峰不应为陈Y榕、黎H林的违约行为承担责任。三、合同自由原则是合同法最重要、最基本、最核心的原则。在本案中，双方约定的违约金为合同购房价款的20%，即为78万元，此约定符合法律的规定，也符合深圳市房地产交易的习惯，事实上这个就是本合同违约的成本，而且是合同双方约定以此条款约束双方，解决纠纷的条款，这个约定根本不存在约定过高，而需要法院调整的情况。一审法院调低违约金有失公允。
原审被告陈Y榕述称，认可黎H林的上诉意见。
原审被告世H公司未应诉亦未答辩。
吴Y峰向原审法院起诉请求：1、解除吴Y峰与陈Y榕、黎H林签订的编号为1505793的二手房买卖合同，陈Y榕、黎H林立即按照成交价390万元的20%赔偿吴Y峰78万元，并从起诉之日起至判决确定给付之日止，按照商业银行同期贷款利率给付利息，逾期支付依法双倍给付利息；2、陈Y榕、黎H林立即退还吴Y峰定金20万元，世H公司对此承担连带清偿、协助返还责任，并从起诉之日起，至判决确定给付之日止，陈Y榕、黎H林应按照商业银行同期贷款利率给付利息，逾期支付依法双倍给付利息；3、诉讼费、保全费由陈Y榕、黎H林、世H公司承担。
一审法院经审理查明：深圳市南山区前海路西鼎TF华社区六期10座402号房产（涉诉房产）于2009年12月2日登记至陈Y榕名下，登记建筑面积72.16平方米，房地产证号：40××30。陈Y榕、黎H林于1995年登记结婚，双方于庭审中确认涉诉房产系夫妻共同财产。
2015年4月20日，在世H公司的居间下，黎H林作为陈Y榕（卖方）的代理人与吴Y峰（买方）签订编号《二手房买卖合同》，约定：卖方向买方出售涉诉房产，房产转让成交价为390万元；买方在签署本合同时向卖方支付定金5万元，在签署本合同之日起两日内再向卖方支付定金15万元，定金交由居间方监管，买方将定金支付给居间方，视为卖方已收讫定金；买方以银行按揭贷款的方式支付定金之外的楼款；买方应于签署本合同之日起60日（含当日）内付清首期款以银行承诺为准，并于前述日期届满之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料；双方须于银行出具贷款承诺书之日起三日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理过户递件手续；涉诉房产没有设定抵押；双方同意在定金或其他购房款中预留1万元作为交房保证金；双方约定的交楼日期为2015年9月20日前；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过三日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过三日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；备注：买卖双方不得以任何理由要求变更合同转让成交价或解除合同，否则，守约方有权解除合同并要求违约方向守约方支付合同转让成交价20%的违约金作为赔偿；代理人黎H林签署本合同具有同等法律效力，产权人陈Y榕于2015年4月25日前补签此合同；及其他条款。吴Y峰表示，协商签订合同的时间为2015年4月19日晚，按照世H公司的建议，双方将合同落款日期填写为2015年4月20日。黎H林确认其签订合同时向吴Y峰出示了房产证原件、结婚证原件、户口本原件。
2015年4月19日、4月20日，吴Y峰分别刷卡支付10万元，世H公司分别出具收款收据。世H公司确认定金20万元仍由其托管。
2015年6月2日，吴Y峰向陈Y榕、黎H林发函，催告陈Y榕补签合同。陈Y榕、黎H林于次日收到函件。2015年6月3日，吴Y峰向陈Y榕、黎H林发出履约催告函，要求其于2015年6月8日补签合同及办理资金监管手续。该催告函被拒收。吴Y峰提交了银行交易明细，用以证明其2015年6月4日存款余额为200万元，具备付款能力；其另提交了一份房地产买卖合同，拟证明其转让自有房产以履行涉诉合同。
庭审中，一审法院依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条的规定向陈Y榕、黎H林释明，陈Y榕、黎H林申请法院调整吴Y峰诉请的违约金。
一审法院认为，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。黎H林以陈Y榕代理人的身份与吴Y峰签订涉诉《二手房买卖合同》，处分夫妻共同财产，现无证据证明黎H林签订合同时取得陈Y榕的同意或事后得到陈Y榕的追认，故黎H林的行为对陈Y榕不发生法律效力。但涉诉《二手房买卖合同》系黎H林与吴Y峰的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，合同的相应民事责任应由黎H林承担。
吴Y峰已依约支付定金，涉诉合同因黎H林一方的原因不能继续履行，黎H林构成违约，吴Y峰诉请解除合同，于法有据，一审法院予以支持，并确认《二手房买卖合同》于吴Y峰解除合同的意思表示到达黎H林即本案应诉材料送达黎H林之日（2015年9月21日）解除。合同解除后，定金20万元应予返还，该款现托管于世H公司，由世H公司直接向吴Y峰支付。黎H林请求对吴Y峰诉请的违约金予以调整，根据合同的履行情况、卖方的过错程度，一审法院酌情判令黎H林向吴Y峰支付违约金50万元。吴Y峰请求定金及违约金的利息，并请求世H公司与陈Y榕、黎H林承担连带责任，理据不足，一审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认吴Y峰与黎H林签订的编号为1505793的《二手房买卖合同》于2015年9月21日解除；二、黎H林于本判决生效之日起十日内返还吴Y峰定金20万元，该款托管于深圳市世H房地产投资顾问有限公司，由深圳市世H房地产投资顾问有限公司直接向吴Y峰支付；三、黎H林于本判决生效之日起十日内向吴Y峰支付违约金50万元；四、驳回吴Y峰的其他诉讼请求。案件受理费13600元、保全费5000元，合计18600元，由吴Y峰负担5314元，由黎H林负担13286元。
本院二审庭审中，黎H林提交了《深圳市房地产买卖合同（预售）》、陈Y榕建设银行流水、赵淑清个人活期明细、赵淑清建设银行转账凭条、陈Y榕中国建设银行转账凭条、陈Y榕建设银行异地汇款凭证、户口卡等证明，目的是证明涉案房产为陈Y榕母亲赵淑清出资购买，并且登记在陈Y榕个人名下，是陈Y榕个人财产，不是夫妻共同财产。
一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，涉案房产为黎H林、陈Y榕婚姻关系存续期间购买，登记在陈Y榕一人名下，黎H林以陈Y榕代理人的身份签订涉案《二手房买卖合同》。黎H林签订合同时，其向吴Y峰出示了房产证原件、结婚证原件、户口本原件，并且，一审中黎H林、陈Y榕也确认涉案房产为夫妻共同财产，现黎H林又主张涉案房产为陈Y榕个人财产，其为无权代理。本院认为，无论涉案房产是属于黎H林、陈Y榕夫妻共同财产或陈Y榕的个人财产，在房屋买卖过程中，现无证据显示黎H林在出售涉案房产时取得陈Y榕的同意或者事后追认，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。因此，涉案《二手房买卖合同》对陈Y榕不发生效力，但黎H林应承担该合同中相应的责任。涉案《二手房买卖合同》也并未违反法律法规禁止性规定，黎H林以其为无权代理人上诉主张合同无效，于法无据，本院不予采纳。涉案《二手房买卖合同》因黎H林原因无法继续履行，应承担相应责任，一审法院根据本案查明的事实，对违约金进行了调整，处理恰当，本院予以确认。
综上，黎H林的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8800元，由黎H林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一六年九月十九日
书 记 员 林翘（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四十八条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。