广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤07民终1197号上诉人（原审被告）：陈桂华，男，1968年2月7日出生，汉族，身份证地址：江西省九江市都昌县，现住广东省台山市。被上诉人（原审被告）：叶培基，男，1980年7月9日出生，汉族，住广东省台山市。委托诉讼代理人：周丽，广东志信律师事务所律师。原审被告：刘冬云，女，1968年11月30日，出生，汉族，身份证地址：江西省九江市都昌县，现住广东省台山市。上诉人陈桂华因与被上诉人叶培基及原审被告刘冬云房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2017）粤0781民初1973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。陈桂华上诉请求：1.撤销一审判决书，驳回叶培基的诉讼请求。2.根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第七十八条认定2017年5月20日中介朱某代理叶培基签署的合同延期条款为无效条款。3.根据本案事实为依据，判决合同自叶培基主张解除合同的通知到达陈桂华时解除，即台山市人民法院于2017年8月11日将叶培基的起诉状送达给陈桂华之日解除。4.一、二审诉讼费用全部由叶培基承担。事实和理由：一审判决以叶培基2017年6月20日寄出《履行合同通知书》和EMS快递单为依据，无视叶培基发出要约掩盖违约，不履行要约的事实；忽视2017年2月16日三方签订《房屋买卖合同》于2017年5月17日因为叶培基违约后，合同第三方中介朱某以叶培基在国外为由，请求陈桂华在2017年5月20日在过期的《房屋买卖合同》上备注同意延期之后不再信守承诺的事实；忽视陈桂华每一个时间段，每一个环节恪守责任和义务，为了顺利履行合同，完成交易履行责任的事实。一审判决明显故意偏袒叶培基，判决错误。一审判决“被告……与朱某言行不一致，故本院对此不予采信。”台山市台城朱伯物业中介负责人朱某作为《房屋买卖合同》第三方和叶培基的代理人，负有协助完成买卖交易的责任，享受提供服务获得佣金的利益。《房屋买卖合同》第六条“任何一方不得违约，如甲方违约应当日赔偿（连定金）壹拾万元整给乙方，如乙方违约无权要求甲方返还定金，甲乙双方违约金与中介50%分成。”第八条“甲方需付中介服务费：15000元整，乙方需付中介费1元整，于房产局签名后付清。”显然，完成交易中介朱某可以获得陈桂华支付的15000元佣金；如果叶培基违约，中介朱某可以获得25000元分成；如果陈桂华违约中介朱某可以获得25000元分成，介绍叶培基在他处购房还有利益。无论任何一方违约中介朱某可以获得50%分成；无论任何一方违约中介朱某不需要承担任何责任，逐利心理是人的本性，中介朱某的证言最终目标为了实现自己的利益最大化，合情，合理，不合法！……2017年2月16日签订三方《房屋买卖合同》之日起，2017年5月17日叶培基足足三个月时间内拒不履行责任和义务导致合同过期；过期后，2017年5月20日中介朱某明知陈桂华向房产抵押贷款的信用社申请了还贷赎证，急需缴交赎证房款，乘人之危，诱导、胁迫、欺诈陈桂华在过期合同上同意延期卖房，承诺协助买卖双方签订《附生效条件合同》后继续交易。但是，2017年6月20日叶培基通过EMS要约陈桂华2017年6月27日叶培基付款办理赎证，2017年7月5日在台山市不动产登记处办理过户，要约而不履约，反而提起诉讼。事实证明一审证言人中介朱某的行为自始至终一切为了自己的利益最大化！一审判决采信中介朱某的证言，无视中介朱某的真正目的和真正事实！《中华人民共和国合同法》第四十二条【缔造过失责任】：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。《中华人民共和国合同法》第五十四条：“【可变更、可撤销的合同】：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一)因重大误解订立的；（二）在订立合同时有失公平的；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销……”陈桂华请求人民法院依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第七十八条【合同变更内容不明的处理】：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更……”认定2017年5月20日中介朱某诱导、胁迫、欺诈陈桂华同意2017年2月16日三方签订的《房屋买卖合同》过期后的同意延期条款无效。一审判决认定：“另，对于被告刘……本院不予采信”。自从2017年2月16日《房屋买卖合同》签订后，会同标的房产共有人刘冬云与陈桂华已经为了顺利完成交易向信用社提出了还贷赎证申请，计划在房产成交后对家庭资产进行新的配置与调整。信用社接受了还贷赎证的申请。但是，合同签订三个月，直到约定还贷赎证日期临近，信用社多次催促存入存款扣除贷款，中介朱某以叶培基在国外为由一拖再拖，无奈之下，陈桂华与房产共有人刘冬云动用亲友等一切资源短期借钱偿还抵押贷款（附房产共有人刘冬云向弟弟借款证据）、中介朱某趁人之危，诱导、欺诈处于债务危机中的陈桂华在《房屋买卖合同》过期后，在过期合同上签名同意延期。中介朱某与叶培基拒不信守承诺签订三方《附生效条件合同》，叶培基发出要约不履行要约。叶培基故意隐瞒其根本违约的事实，反而颠倒黑白污蔑陈桂华违约，实现解除合同取回定金的目的。一审判决“……而《房屋买卖合同》中原来约定履行房产过户手续义务的期限为2017年5月17日前，这与补充协议约定的生效时间相冲突，应以补充协议约定为准。但由于补充协议中未就履行赎证和房产过户手续的具体做法期限进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同约定不明确，依照本法第六十一条仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间……的规定”。叶培基自2017年2月16日签订《房屋买卖合同》之日起至合同约定履行日2017年5月17日止违约，陈桂华同意延期后本案债务人叶培基根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定可以随时履行就可以不履行债务吗？叶培基不履行债务符合双方约定和法律规定吗？叶培基可以随时履行而不履行债务就能合法得到台山市人民法院的支持吗？陈桂华在2017年2月16日签订的《房屋买卖合同》过期后，听信中介朱某言词谅解叶培基，在2017年5月20日同意延期交易，期望签订《附生效条件合同》后叶培基诚实守信，尽快履行责任和义务顺利完成交易，重新进行家庭资产配置，每一个时间段，每一个环节恪守责任，履行义务，2017年6月20日叶培基在没有经过友好协商，没有签订《附生效条件合同》的前提下，叶培基单方通过EMS快递寄出《履行合同通知书》向陈桂华发出要约，陈桂华收到后并无异议，期待叶培基如约履行支付房款的债务完成交易，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，债务人叶培基可以随时履行债务，只有债务人履行债务才能完成交易。“债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间……”陈桂华一次又一次给予叶培基足够的履行债务的准备时间，但是叶培基不履行债务，合同利益的第三方中介朱某不作为、不履行义务，导致合同无从履行。台山市人民法院一审判决认定涉案合同双方有先后履行的顺序，叶培基依约支付300000元赎证款履行债务是合同继续履行的前提，在叶培基履行债务之前，陈桂华在法律上无责任、事实上不可能将房屋过户给叶培基，叶培基不支付赎证款，不履行债务就是违约事实。反而提起诉讼，明确提出解除合同，应自行承担违约责任。叶培基履行债务的时间不明确，办理过户手续的时间也不明确，没有任何法律依据证明陈桂华违约。陈桂华每个时间段，每一个环节履行责任和义务。不存在任何违法行为，无需承担任何违约责任。叶培基辩称，一、证人朱某的证言真实合法，是一审法院依法向其调查而得出的证据，陈桂华认为朱某逐利的心理而作出的虚假的证言是没有事实依据的。二、双方对于房屋买卖合同的补充约定是双方的真实意思表现，理应遵守。三、陈桂华一直隐瞒涉案房屋在2017年5月25日已经办理赎证手续的事实，这种刻意隐瞒事实的行为本身就是不诚信的表现。四、叶培基主张解除合同的理由是陈桂华不同意继续履行合同构成根本违约。综上所述，陈桂华的上诉没有相关的事实依据，请法院依法驳回。叶培基一审请求：1.依法判令解除叶培基、陈桂华、刘冬云之间的《房屋买卖合同》；2、依法判令陈桂华、刘冬云双倍向叶培基返还定金100000元；3、由陈桂华、刘冬云承担本案诉讼费用。一审法院查明：陈桂华与妻子刘冬云共同共有台山市XX富城大道XX号XXX房屋（粤房地权证台山字第××号）。2017年2月16日，陈桂华与叶培基、台城朱伯物业中介行共同签订了《房屋买卖合同》，约定陈桂华将台山市XX富城大道XX号XXX房屋卖给叶培基，叶培基向陈桂华支付定金50000元，如陈桂华违约应在当日赔偿100000元给叶培基，如叶培基违约无权要求陈桂华返还定金；双方自签约之日起于2017年5月17日前办理房产过契手续，如因某一方故意拖延时间就当违约，违约方要承担一切责任，由此造成所有经济损失费用由违约方承担；经双方同意，在农村信用社赎证时，叶培基支付300000元给予陈桂华赎房产证；本合同自签字后即生效，未尽事项，可另行议定，其补充协议经甲乙双方签字后与本合同具有同等法律效力。合同签订当天，叶培基依约向陈桂华支付了定金50000元。合同签订后经三方协商，书面协议约定将合同延期至2017年6月15日生效，并对此进行了签名确认。2017年6月15日后，双方未到农村信用社办理赎证手续，也未办理房屋过户手续。叶培基在庭审中表示是因陈桂华不收取300000元款项所以没有办理赎证和房屋过户手续，而陈桂华、刘冬云表示是因叶培基不愿意支付300000元导致无法取得房产证和办理房屋过户手续，但双方均未向一审法院提供任何证据予以证实。台山市台城朱伯物业中介行的负责人朱某在一审法院询问过程中表示因叶培基在外国没有时间于约定的2017年5月17日办理房屋过户手续，后协商将合同延期至2017年6月15日生效，后来因陈桂华不同意卖房所以合同在2017年6月15日没有履行。刘冬云在一审法院询问过程中表示其知道陈桂华与叶培基、台城朱伯物业中介行签订《房屋买卖合同》且合同延期至2017年6月15日生效的事实，对该合同没有异议，是否将房屋卖给叶培基由陈桂华决定，因叶培基没有在约定时间内与其和陈桂华办理房屋过户手续，所以不同意向叶培基双倍返还定金100000元。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。叶培基、陈桂华及台城朱伯物业中介行三方签订的《房屋买卖合同》，是三方的真实意思表示，内容合法，手续完备，且刘冬云在本案审理过程中对该合同进行了追认，故一审法院对该合同予以确认。合同签订后，叶培基已依约向陈桂华支付了定金50000元，陈桂华应按照合同约定于2017年5月17日前办理赎证和房产过户手续，但后来经三方协商，同意将合同延期至2017年6月15日生效，这视为三方当事人对合同达成了补充协议，按约定该补充协议与《房屋买卖合同》具有同等效力，故《房屋买卖合同》在2017年6月15日才生效。而《房屋买卖合同》中原来约定履行房产过户手续义务的期限为2017年5月17日前，这与补充协议约定的生效时间相冲突，应以补充协议约定为准，但由于补充协议中未就履行赎证和房产过户手续的具体期限进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间……”的规定，本案中叶培基在合同生效后可以随时要求陈桂华履行办理赎证和房屋过户手续义务，但陈桂华至今仍未履行办理赎证和房屋过户手续的义务，应视为违约，叶培基有权主张要求陈桂华按双方的约定承担违约责任。因此，叶培基主张陈桂华向其双倍返还定金100000元，符合双方约定和法律规定，一审法院予以支持。陈桂华辩称因叶培基未向其支付300000元赎证款构成违约在先，导致其不能将房屋过户给叶培基，由于赎证主要是陈桂华作为房屋卖方的义务，也是办理房屋过户手续的前提，但陈桂华没有提供任何证据证实其有向农村信用社申请赎证的行为和其申请赎证时叶培基未向其支付300000元的事实，且其辩解意见与台山市台城朱伯物业中介行的负责人朱某的证言不一致，故一审法院对此不予采信。另，对于刘冬云所述因叶培基未在约定时间和陈桂华、刘冬云办理过户手续违约在先的意见，由于刘冬云认可了案涉《房屋买卖合同》和合同延期至2016年6月15日生效的事实，故其以叶培基未在合同延期前约定的办理过户手续时间（即2016年5月17日）和陈桂华、刘冬云办理过户手续为由主张叶培基违约在先的意见，显然是不成立的，一审法院不予采信。至于《房屋买卖合同》是否可以解除和解除的具体时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”和第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”的规定，本案中陈桂华迟延履行房屋赎证和过户手续致使房屋买卖的目的不能实现，叶培基可以解除合同，但由于案涉合同是三方合同，整个合同的解除会影响到台城朱伯物业中介行的权利义务，故解除的范围应为案涉合同中叶培基、陈桂华双方有关房屋买卖的条款为宜；合同应自叶培基主张解除合同的通知到达陈桂华时解除，即一审法院于2017年8月11日将起诉状送达给陈桂华之日解除。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第（四）项、第九十四条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除叶培基、陈桂华与台城朱伯物业中介行于2017年2月16日签订的《房屋买卖合同》中有关房屋买卖条款；二、陈桂华应于判决生效之日起十日内双倍返还定金共计100000元给叶培基。如果陈桂华未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11480元，由陈桂华承担。二审期间，陈桂华提交了四份证据，证据一，2017年5月25日信用社扣除房产抵押贷款，陈桂华还贷赎证的证据，予以证明陈桂华依照合同约定履行责任和义务。证据二，涉案房产共有人刘冬云20**年5月6日借款还款证据，证明履行合同责任和义务的证据。证据三，信用社银行流水，证明自2017年2月16日起至2017年7月底，陈桂华没有收到叶培基履行债务转账的证据。证据四，2018年4月9日，台山市不动产登记中心出具不动产查询证明，证明涉案房产“无有效他项权信息”、“无有效查封信息”、“无限制情况信息”。证明陈桂华至今涉案房产自2017年2月16日到2018年4月9日为止没有任何房产交易。本院依法针对上述证据进行了质证。依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零一条以及第一百零二条的规定，前述证据与本案基本事实有关，本院予以采纳。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。再查明：叶培基2017年6月20日向陈桂华发出《履行合同通知书》，要求陈桂华2017年6月27日前办理好赎证手续，并在2017年7月5日早上8时30分在台山市不动产登记局办理房屋过户手续。陈桂华在该《履行合同通知书》写下声明称：“原合同规定履行期为2017年5月17日，叶培基未能在规定期内办理手续是既成事实，本人要求双方原订合同按约定解约。”本院认为：本案属房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对陈桂华的上诉请求范围进行审查，对于各方当事人无提出上诉的问题不予审查。本案双方的争议焦点为：一、陈桂华在履行涉案合同中是否存在违约，其应否向叶培基支付违约金100000元的问题。二、涉案的合同应否解除以及解除的时间。一、关于陈桂华在履行涉案合同中是否存在违约，其应否向叶培基支付违约金100000元的问题。首先，关于合同生效时间的认定。根据一审已查明事实，陈桂华、叶培基、台城朱伯物业中介行三方签订了《房屋买卖合同》，根据约定该合同于2017年2月16日生效，且叶培基在当日向陈桂华交付了定金50000元，即《房屋买卖合同》已经实际于2017年2月16日发生效力，并且双方开始履行有关合同义务。虽后经三方协商，将合同延期至2017年6月15日生效，但根据原合同约定的生效时间并结合合同的实际履行情况，该约定不应理解为合同延期至2017年6月15日才生效，而是《房屋买卖合同》合同的履行最后期限由《房屋买卖合同》中约定的2017年5月17日延期至2017年6月15日，一审认定涉案合同的生效日期为2017年6月15日有误，本院予以纠正。其次，按照《房屋买卖合同》的补充约定，房屋的过契手续应当在2017年6月15日前办理结束。根据二审陈桂华提交的“信用社扣除房产抵押贷款，上诉人还贷赎证”等证据，显示陈桂华还贷赎证的日期是2017年5月25日，同时按照《房屋买卖合同》关于“经双方同意，在农村信用社申请赎证时，叶培基同意支付300000元给予陈桂华赎房产证”的约定，可看出叶培基支付300000元是在申请赎证时。陈桂华未能举证证明其在申请赎证时告知了叶培基，其主张系因叶培基未能给付300000元而导致的合同违约的主张不成立，本院不予支持。同理，陈桂华作为涉案房屋的出卖方，其应当在准备好相应过户手续之后，亦应当通知买受人前往房产中心办理过契手续，对此陈桂华亦不能举证证明。综上，陈桂华在履行涉案合同中因未积极履行相关合同义务，导致合同至约定的履行期限即2017年6月15日不能按约履行，其应当承担违约责任。二、关于涉案的合同应否解除以及解除的时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”和第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”的规定，并综合上述关于陈桂华违约所论，叶培基可以解除合同，但由于案涉合同是三方合同，整个合同的解除会影响到台城朱伯物业中介行的权利义务，故解除的范围应为案涉合同中叶培基、陈桂华双方有关房屋买卖的条款为宜；合同应自叶培基主张解除合同的通知到达陈桂华时解除，即一审法院于2017年8月11日将起诉状送达给陈桂华之日解除。一审法院对此认定并无不当，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，因陈桂华收取了叶培基50000元定金，故应当双倍返还100000元给叶培基。一审法院虽然关于合同生效时间认定有误，但不影响实体结果的处理。综上所述，一审法院认定事实基本清楚，法律适用正确，本院予以维持，陈桂华的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11480元，由陈桂华负担。本判决为终审判决。审 判 长 张海疆审 判 员 徐 闯审 判 员 甄锦瑜二〇一八年六月十九日法官助理 郑平平书 记 员 黄巧明