广西壮族自治区防城港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂06民终537号
上诉人（原审原告）：韦青云，女，1990年4月18日出生，汉族，户籍所在地广西横县。
委托诉讼代理人：龙思海，广西辉博律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：防城港市荣兴房地产开发有限公司，住所地广西防城港市行政中心区南北大道东侧。
法定代表人：邓平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：雷振达，广西欣和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李陈羽扬，广西欣和律师事务所律师。
上诉人韦青云因与被上诉人防城港市荣兴房地产开发有限公司（以下简称荣兴公司）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2016）桂0602民初1002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人韦青云的委托诉讼代理人龙思海，被上诉人荣兴公司的委托诉讼代理人雷振达、李陈羽扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人韦青云上诉请求：撤销一审判决，改判支持韦青云的一审诉讼请求。事实和理由：一、涉案合同约定荣兴公司应在2012年3月31日前将具备交房条件的商品房交付给韦青云使用，但同时约定了可以延期交房的四种情形。一审判决将2012年3月31日确认为交房日与合同约定不符，应以荣兴公司实际通知书确定时间为交房日。二、荣兴公司没有依照约定通知韦青云办理交房手续，应以韦青云收到《房屋所有权证办理通知书》为荣兴公司履行通知交房义务的时间，此时才是韦青云知道享有房产接收之日。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定和涉案合同约定，荣兴逾期交房超过90日后，韦青云有权解除合同。在合同解除权发生之日起任意时间段韦青云均有权解除合同。一审判决将2012年6月29日认定为合同解除日与合同约定不符。三、根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，韦青云在没有收到交房通知的情况下，对荣兴公司无法交房的原因无法了解。依照合同第八条约定，韦青云只有在收到交房通知后，才能查看通知中是否提供延期说明及统计材料、才能知道荣兴公司是否违约，才能最终确认自己的权利是否被侵害。且荣兴公司的违约行为是连续的，在韦青云提出诉讼前，双方还在通过协商的方式解决违约责任问题。一审法院以韦青云的诉讼请求已超过诉讼时效为由不予支持明显错误。
被上诉人荣兴公司辩称，一、韦青云有权在荣兴公司逾期超过90日即2012年6月29日后解除合同。涉案合同对解除权的行使期限没有约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，韦青云的合同解除权已经超过一年除斥期间。二、涉案合同约定交房日为2012年3月31日。从知道或应当知道权利被侵害开始计算诉讼时效，韦青云应自2012年4月1日起两年内主张权利，韦青云于2016年起诉要求违约金已超过诉讼时效。三、关于“逾期超过90日后”应当结合合同目的和交易习惯来理解，应为合同解除权的起算日。韦青云不在除斥期间行使权利，视为其放弃相关权利。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
韦青云向一审法院起诉请求：1、解除韦青云、荣兴公司签订的商品房买卖合同；2、荣兴公司支付逾期交房违约金（以213785元为基数，以每日万分之二的标准，从2012年4月1日计算至生效判决确定的履行期限之日止，暂计至起诉之日为49085元）；3、本案诉讼费用由荣兴公司负担。
一审法院认定事实：2011年6月7日，韦青云为买受人与荣兴公司为出卖人签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：RWS20113033）及合同附件，约定出卖人以单价3975.18元／㎡的价格将位于防城港市行政中心区南北大道东侧的荣兴亚太国际3栋B单元1602号房卖给买受人，房屋建筑面积为53.78㎡，总价款为213785元。合同第八条约定出卖人应当在2012年3月31日前将经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人应向出卖人提出解除合同的书面申请，出卖人须在收到买受人的申请之日起10日内书面回复买受人，买受人应在接到回复之日起10日内前来办理解除合同的相关手续，买受人退房时双方的权利义务按照本合同的附件四第四条履行；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同附件四（《合同补充协议》）第一条约定买受人于签订合同之时付清首期购房款（占总房款30%，含定金2万元）合计64785元，余款（占总购房款的70%）合计149000元申请贷款付清。合同附件四第四条约定买受人有权退房且行使退房权利时，如买受人是采用银行按揭方式付款的，出卖人应在双方办妥解除合同的相关手续之日起60日内，在扣除代买受人向银行归还尚欠的按揭贷款本金和相关欠款后，将剩余房款退还给买受人，并按已付房款的银行同期活期存款利率向买受人支付利息。买受人应付银行的按揭贷款利息和相关费用等由买受人自行承担，与出卖人无关。买受人若未按约定前来办理还贷、撤销抵押备案登记及买卖合同备案登记等解除合同的手续的，每逾期一日，应向出卖人支付商品房总价款万分之三的违约金。合同附件四第十六条约定本合同项下的任何通知、付款要求或各种通讯联系，由合同的一方按下列地址或电话号码、传真号码送达给相对方，其中韦青云预留的地址为：收件人为龙思海，通讯地址为广西志明律师事务所，邮政编码为530300，并填写龙思海的电话号码；如买受人的通讯地址或联系方式发生变化，应在三个工作日内书面通知出卖人，否则因此产生的责任由买受人承担；任何通知、付款要求或各种通讯只要按照上述地址发送，即应视为在下列日期被送达，如果是信函，则为挂号信发出5个工作日；出卖人发送变更地址、交房等通知时可采取在报纸上发布公告的方式，出卖人在媒体上发布公告、通知的，视为已向买受人送达通知。合同签订后，韦青云按约向荣兴公司支付购房款213785元。2012年6月28日，荣兴亚太国际3号楼通过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位和建设单位综合验收合格。2012年7月9日，荣兴公司以挂号信方式向韦青云邮寄《入伙通知书》，因原写地址不详被退回（欠路名、门牌号）。2012年7月10日，荣兴公司在《防城港日报》登报公告交房。2015年4月17日，荣兴公司向韦青云邮寄《房屋所有权证办理通知书》，告知韦青云在收到本通知之日起30日内带齐相关材料到荣兴公司处办理相关手续并于60日内办好房屋产权登记证提交银行办理转现房抵押。韦青云在收到《房屋所有权证办理通知书》后于2015年5月6日向荣兴公司提交《办证意见书》，表示其至今未收到荣兴公司的交房通知，应先就逾期交房做出补偿后再谈房屋所有权证的问题。2015年5月15日，荣兴公司回函，表示交房通知无法送达是由于韦青云所留地址有瑕疵，应视为韦青云于2012年7月14日收到交房通知，且合同约定的交房时间为2012年3月31日前，荣兴公司应在这之后的两年内主张权利。
一审法院认为，一、关于荣兴公司是否按约向韦青云送达《交房通知书》的问题。根据现有证据，荣兴公司确向韦青云以挂号信方式邮寄过《交房通知书》，而后因韦青云所留的地址不详细予以退回原址。韦青云称荣兴公司未填写邮政编码，亦未填写预留的手机号码，导致邮件无法送达。一审法院认为，韦青云在所留的联系地址时仅有律师事务所名称而未预留详细地址如所在辖区以及路名、门牌号，其对无法送达存在一定的责任。荣兴公司在填写邮寄信息时未填写邮政编码亦未按合同约定填写收件人姓名，在邮件退回后应电话联系韦青云通知交房或让韦青云提供详细的地址后再行邮寄，故荣兴公司对此存在一定的过错。后荣兴公司登报公告交房，虽然合同附件四第十六条的约定出卖人在报纸上发布交房等通知时，公告之日视为已向买受人送达通知，但从公平合理角度出发，公告交房应是在穷尽合同约定的邮寄送达及电话无法联系后进行，故对荣兴公司登报公告交房给韦青云的行为，不予认可。故应视为荣兴公司未向韦青云有效送达《交房通知书》。
关于韦青云要求解除与荣兴公司签订的《商品房买卖合同》有无事实和法律依据的问题。根据合同约定，韦青云有权在荣兴公司逾期交房超过90日（2012年6月29日）后解除合同。合同对解除权的行使期限未作约定。然而，韦青云在合同约定荣兴公司逾期交房韦青云可行使解除权后至收到《房屋所有权证办理通知书》将近三年的时间未要求荣兴公司交房或解除合同，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当自解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，韦青云的解除权行使期限为一年即截止至2013年6月28日，如未行使，则解除权消灭。因此，对韦青云请求解除与荣兴公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，不予支持。
关于韦青云要求荣兴公司支付逾期交房违约金有无事实和法律依据的问题。根据合同第九条的约定，在合同继续履行的情况下，荣兴公司应自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向韦青云支付已付房价款万分之二的违约金。荣兴公司辩称韦青云主张逾期交房违约金已超过诉讼时效期间，不应得到支持。结合已查明的事实，合同约定交房的期限为2012年3月31日前，韦青云主张逾期交房违约金的时间为2015年5月6日，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”、第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定，对韦青云而言，荣兴公司自2012年4月1日至收到《房屋所有权证办理通知书》前一直处于逾期交房的状态，而韦青云在此期间未主张荣兴公司承担逾期交房的违约责任，也未提交证据证明诉讼时效存在中止、中断或延长的情形，且荣兴公司就逾期交房违约金的诉讼时效问题提出抗辩，故韦青云主张逾期交房违约金已过诉讼时效，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，判决：驳回韦青云的诉讼请求。案件受理费1027元，减半收取514元，由韦青云负担。本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。
本院另查明，2015年4月17日，荣兴公司向韦青云邮寄的《房屋所有权证办理通知书》中载明，未办理交房的客户请到物业公司办理相关的交房手续。韦青云在一审起诉状中也自认，至2015年4月17日荣兴公司才通知韦青云去接收房屋并办理房屋产权证。
综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、韦青云主张解除涉案合同有无事实和法律依据；二、韦青云主张荣兴公司支付逾期交房违约金49085元有无事实和法律依据。
本院认为，荣兴公司和韦青云签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，各方当事人应当按照约定履行自己的义务。
一、关于韦青云主张解除涉案合同有无事实和法律依据的问题。
关于韦青云是否享有涉案合同解除权的问题。涉案合同约定，荣兴公司应在2012年3月31日前交付房屋。荣兴公司称其已在2012年7月4日寄送挂号信或2012年7月10日公告通知韦青云接收房屋。本院认为，因韦青云所留的联系地址仅写律师事务所名称而未预留详细的城市、街道、路名、门牌号，导致荣兴公司向韦青云邮寄的挂号信因原写地址不详被退回，韦青云对此存在过错。荣兴公司在填写挂号信的邮寄信息时未填写邮政编码、未按合同约定填写收件人姓名，荣兴公司对此亦存在过错。故荣兴公司称其寄送挂号信后即已履行通知韦青云交房的义务，本院不予采信。在荣兴公司邮寄挂号信被退回后未电话联系韦青云、交房日期的认定涉及到主张逾期交房违约金的诉讼时效起算点和涉案合同解除权除斥期间起算点的问题，从公平合理角度出发，一审法院认定荣兴公司向韦青云公告交房的行为不予认可并无不当，本院予以确认。从合同约定的交房日2012年3月31日至韦青云自认的荣兴公司2015年4月17日通知交房日，荣兴公司共逾期交房1112天，按照涉案合同第九条的约定，荣兴公司逾期交房超过90日，韦青云享有涉案合同解除权。
关于韦青云享有的合同解除权是否已消灭的问题。韦青云称涉案合同约定荣兴公司逾期交房超过90日后其可申请解除合同，也即其在该90日后的任意时间段均有权主张解除合同。本院认为，一方享有合同解除权时，如长期不行使该解除权，则会影响到当事人双方权利义务关系的确定，因此解除权的行使必须及时，如超过一定期限内不行使解除权，应视为其已丧失该解除权，故韦青云的该项上诉理由，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，自2012年3月31日合同约定交房日开始至韦青云自认的荣兴公司2015年4月17日通知交房日止，韦青云在这三年的时间内，未向荣兴公司催告交房或提出解除合同，自2015年4月17日荣兴公司通知交房开始至韦青云20**年5月24日起诉超过一年时间，故一审法院认定韦青云享有的合同解除权已消灭、对其主张解除涉案合同的请求不予支持正确，本院予以维持。韦青云的该项上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。
二、关于韦青云主张荣兴公司支付逾期交房违约金49085元有无事实和法律依据的问题。
关于韦青云主张的逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。荣兴公司辩称韦青云的起诉已超过诉讼时效。因荣兴公司于2015年4月17日通知韦青云接收房屋，此时韦青云才知道其权利被侵害，至其2016年5月24日起诉并未超过法定的两年诉讼时效，一审法院认定韦青云的起诉超过诉讼时效错误，本院予以纠正。韦青云的该项上诉主张，本院予以支持。
关于涉案合同约定的违约金是否过高的问题。荣兴公司辩称合同约定的违约金过高，请求予以调整。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本院综合考虑合同的履行情况，挂号信的退回系韦青云有错在先，荣兴公司的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将荣兴公司应付的违约金从47546元（213785元×0.02%×1112天××调整为19019元。荣兴公司的辩解，本院部分予以采信。
综上所述，上诉人韦青云的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：
一、撤销防城港市港口区人民法院（2016）桂0602民初1002号民事判决；
二、被上诉人防城港市荣兴房地产开发有限公司向上诉人韦青云支付逾期交房违约金19019元；
三、驳回上诉人韦青云的其他诉讼请求。
一审案件受理费514元（上诉人韦青云已预交），由上诉人韦青云负担315元、被上诉人防城港市荣兴房地产开发有限公司负担199元。二审案件受理费1027元（上诉人韦青云已预交），由上诉人韦青云负担629元、被上诉人防城港市荣兴房地产开发有限公司负担398元。
上述债务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔 静
代理审判员 刘帅武
代理审判员 王 勋
二〇一六年十二月十三日
书 记 员 谢馨仪
附：本案判决所依据的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。