河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终2469号
上诉人(原审原告)：郑州温馨物业管理有限公司，住所地郑州市二七区。
法定代表人：刘东霞，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：项修成，河南天新律师事务所律师。
委托诉讼代理人：段颖杰，男，汉族。系该公司员工。
上诉人（原审被告）：董珂珂，女，汉族。
委托诉讼代理人：杜慧梅、彭兵兵（实习），河南良承律师事务所律师。
上诉人郑州温馨物业管理有限公司（以下简称温馨物业公司）与上诉人董珂珂物业服务合同纠纷一案，双方均不服河南省郑州市二七区人民法院（2017）豫0103民初13210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月26日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人温馨物业公司的委托诉讼代理人项修成、段颖杰，上诉人董珂珂的委托诉讼代理人杜慧梅、彭兵兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人温馨物业公司上诉请求：撤销一审判决第二项；改判一审判决第一项为“董珂珂向温馨物业公司支付自2015年3月1日至2017年8月31日期间的物业费4866元及自逾期支付之日起至支付完毕期间的违约金（违约金按月利率2%计算，暂计算至2017年8月31日的违约金为1725.81元）”；判令董珂珂向温馨物业公司支付拖欠的公摊电费1374.9元（公摊电费暂计算至2017年8月12日）；一、二审诉讼费由董珂珂承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清、划分责任不当、适用法律错误。温馨物业公司与董珂珂于2012年7月23日签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，董珂珂应当自开发商与其约定交房之日开始缴纳物业费以及相关费用。董珂珂未按协议约定的时间缴纳物业费系违约，应当承担违约责任。二、一审法院认定温馨物业公司2017年8月21日后已不具备在该小区的服务资格，没有事实和法律依据。董珂珂应当支付自2015年3月1日至2017年8月31日期间的物业费4866元及自逾期支付之日起至支付完毕期间的违约金。温馨物业公司自《前期物业管理服务协议》签订起至提起上诉时，一直在为涉案小区提供物业服务，涉案协议一直在履行，并未解除或者终止。董珂珂所称业主大会成立不合法。三、一审判决驳回温馨物业公司要求董珂珂支付2014年11月14日至2017年8月12日期间的公摊电费1374.9元的诉讼请求，系错误。
上诉人董珂珂答辩称：一、温馨物业公司私自更改合同物业费条款、违约履行合同义务、变相收取公摊电费等不合理费用，董珂珂在权利受到侵害情况下拒缴物业费属合法抗辩，不存在违约。二、温馨物业公司采取的是包干制收费，没有权利收取除物业费之外的其他费用，温馨物业公司向董珂珂主张公摊电费等费用没有事实和法律依据。三、温馨物业公司自2017年8月21日起不具备收取小区物业费资格，要求董珂珂支付2017年8月21日以后的物业费没有事实和法律依据。
上诉人董珂珂上诉请求：撤销一审判决，一、二审诉讼费由温馨物业公司承担。事实和理由：一、物业费不应按1.76元标准计算。双方签订的《前期物业管理服务协议》关于物业费条款有明显修改痕迹，且没有董珂珂签字或按指印确认，该合同条款无效，物业费约定不明，应该按照订立合同时履行地市场价格或政府指导价履行。郑州市住房保障和房地产管理局官方网站上关于《郑州市兴达花苑项目预售许可后公示》中显示前期物业费收费标准为高层住宅每月每平方1.36元，温馨物业公司无权按1.76元标准收取物业费。二、温馨物业公司于2017年9月6日起诉，2015年3月1日至2015年9月6日期间的物业费已超过诉讼时效，董珂珂已经取得抗辩权，该期间费用不应再支持。
上诉人温馨物业公司辩称：一、双方合同明确约定物业费每月每平方1.76元，不存在涂改。二、物业服务即使存在瑕疵，也能通过整改等方式进行弥补，并不是业主方拒绝缴纳物业费的理由。三、本案自签订物业服务协议至业主入住小区之后，针对其欠费，物业公司每个月会定时张榜公布，在不断主张自己的权利，且业主方违约行为是连续的，不存在诉讼时效的问题。
温馨物业公司向一审法院起诉请求：1.董珂珂向温馨物业公司支付拖欠的物业费4866元及自逾期之日起至支付完毕期间的违约金（物业费暂计至2017年8月31日，违约金按月利率2%计算，暂计算至2017年8月31日的违约金1725.81元）；2.董珂珂向温馨物业公司支付拖欠的公摊电费1374.9元（其中公摊电费暂计算至2017年8月12日）；3.本案的诉讼费由董珂珂承担。
一审法院认定事实：温馨物业公司是郑州市二七区兴达锦绣园小区的物业服务公司，董珂珂是该小区x号楼x单元xx层xx户房产的业主，建筑面积为xx平方米。双方于2012年7月23日签订了《前期物业管理服务协议》，约定：由温馨物业公司提供前期物业管理服务，董珂珂应自开发商与其约定交房之日开始交纳物业管理费以及相关费用；高层住宅按建筑面积计收，每月每平方米1.76元；商铺及商业配套用房按建筑面积计收，每月每平方米3元；物业管理服务费中未计入电梯、公用照明、公用水电等公用设施设备运行的能耗费用，按实际发生额收取公摊费用；董珂珂应依期交纳物业管理费及相关费用，在开发商交付物业前预交六个月的物业管理费，下次交纳前10日内，支付下期物业费用，六个月为一交费周期；如逾期未交，从逾期之日起每天按逾期金额的1%支付违约金。合同签订后，温馨物业公司为包括董珂珂在内的小区物业提供物业管理服务。2012年7月23日，董珂珂领取了房产钥匙。2015年3月1日至2017年8月21日，董珂珂以温馨物业公司提供的物业服务未达到合同约定的要求为由，没有支付物业费。经一审法院核实，董珂珂拖欠的物业费为4812.6元。
一审法院认为，本案双方在前期物业管理服务协议签订时，约定物业费为每平方米每月1.76元，董珂珂的房屋建筑面积为xx平方米，故温馨物业公司要求董珂珂支付2015年3月1日至2017年8月21日期间的物业服务费的诉讼请求，一审法院予以支持；2017年8月21日后，温馨物业公司已不具备在该小区的服务资格，故以后的物业费该院不予支持。温馨物业公司要求董珂珂缴纳公摊电费，其提供的证据不足以证明董珂珂欠交的公摊电费数额，对该部分，一审法院不予支持。温馨物业公司要求董珂珂支付违约金，因董珂珂对《前期物业管理服务协议》约定的公摊水电费的条款有异议，且温馨物业公司要求的公摊电费计算不透明，董珂珂拒绝缴纳，导致本案纠纷，董珂珂的行为不能因此认定为违约，故温馨物业公司要求董珂珂支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告董珂珂于本判决生效之日起十日内向原告郑州温馨物业管理有限公司支付自2015年3月1日至2017年8月21日的物业费4812.6元；二、驳回原告郑州温馨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告董珂珂负担。
本院二审期间，温馨物业公司提交证据一，兴达锦绣园业主公摊电缴费明细表一份，显示同一小区郑某等29位业主缴纳的公摊电费情况，证明其他业主也交了公摊电费。证据二，郑州市中级人民法院（2015）郑民三终字第1235号民事判决书一份，证明生效判决也支持了其他小区的公摊电费。证据三，董珂珂所提交的案涉小区业主委员会招标公告，证明该招标公告是在2017年12月4日发布的，一审法院截止到2017年12月4日，并没有新的物业管理企业和业主委员会签订合同、入驻小区，同时也证明了业主方一审时提交的临时托管协议是虚假的。证据四，郑州市中原区人民法院的（2018）豫0102行初19号、20号两份裁定书，证明因业主委员会成立过程存在瑕疵，就其成立是否合法正在诉讼过程中，当事人已提起上诉。证据五，涉案小区一号楼、二号楼、三号楼、四号楼以及一号楼和三号楼之间的裙房楼的测绘报告，证明2015年1月1日至2017年8月份，温馨物业公司缴纳的公摊电费发票，证明温馨物业公司实际已缴纳电费，向董珂珂收取公摊电费有事实依据。
董珂珂的质证意见：证据一收据左上角显示该组证据为打印件，属传来证据，其来源和形成过程不明，且无业主转账记录，不能够证明收据中的支付行为真实。且没有购房合同和不动产权证书等证据，也无法证明这29个人员系讼争小区业主。即便收据所载内容属实，也无法证明该项收费合理合法。证据二的判决书与本案无关，其所反映的是美林河畔的业主与物业公司之间的权利义务关系，对本案没有参照价值。证据三的招投标公告系复印件，无法核实其真实性。对证据四行政裁定书的真实性没有异议，该份证据能够证明业主委员会的存在合理合法，但仅从判决书也无法看出该案件是否被上诉，即便上诉也与本案无关。对证据五的测绘报告书真实性有异议。测绘报告应当加盖郑州市测绘队的公章，在该份证据中仅加盖了河南省兴达置业有限公司的公章，其它的内容均是复印件，真实性无法核实。关于该组发票均系复印件，真实性无法核实，且发票的缴纳用户名为河南省兴达置业有限公司，并非本案的当事人，缴纳费用的名称为电费，无法证明该电费系为公摊电费。
董珂珂提交证据一，政通路锦绣园业主委员会提供的情况说明一份，证明物业公司在收取物业费过程中私自绑定其他费用，以不提供各种服务为手段，威胁业主交相关费用。证据二，郑州市中级人民法院关于涉诉小区之前的两份终审判决，证明温馨物业公司的上诉没有事实和法律依据，应当予以驳回。证据三，关于民法总则实施后诉讼时效如何适用的一种参考意见，证明温馨物业公司所诉2015年9月6日之前的物业费已超诉讼时效。
温馨物业公司的质证意见：针对证据一情况说明，业主委员会成立是否合法，现在案件正在诉讼过程中，因此其主体存在不适格的问题。如有情况说明中的情形，可以向相关职能部门进行举报，由其进行查处。对证据二判决书真实性没有异议，但该案件与本案情节上存在不一致，不具有参考价值。证据三的参考意见不是现行生效的法律法规，也不是最高院的司法解释，对本案不具有参考价值。温馨物业公司在收费过程中将拖欠物业费的业主名单张榜公布，一直在主张权利，不存在超诉讼时效问题。
本院认为温馨物业公司提交的证据一证明了小区业主缴纳公摊电费的客观情况，予以采信；证据二证明了物业收取公摊电费的合理性，予以采信；证据三、四，即使该小区未及时有其他物业公司进驻，不能证明温馨物业公司继续提供了服务，不予采信；证据五证明了物业公司实际已缴纳公摊电费，予以采信。董珂珂提交的证据，达不到其证明目的，不予采信。
本院经审理查明的事实与原审一致。另查明，一审中董珂珂提交有证明温馨物业公司不及时清除小区内危险物、小区垃圾堆积成山不予清理、小区公共区域花房被物业堆放满建筑垃圾不予清理的照片，证明温馨物业公司提供服务存在瑕疵。
本院认为，温馨物业公司与董珂珂签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。董珂珂应当自开发商与其约定交房之日开始，按照合同约定缴纳物业费及相关费用。关于物业费缴纳标准，董珂珂称物业费应按郑州市住房保障和房地产管理局官方网站上公示的1.36元标准收取的理由，因双方合同明确约定了1.76元的标准，应当按照合同约定履行。关于欠缴物业费的期间，对于温馨物业公司要求董珂珂支付2015年3月1日至2017年8月21日期间物业费的诉讼请求，本院予以支持。2017年8月21日后，温馨物业公司已不具备在该小区的服务资格，故对于之后的物业费本院不予支持。董珂珂辩称2015年3月1日至2015年9月6日期间的物业费已超过诉讼时效，不应再支持，因温馨物业公司针对其欠费每个月会定时张榜公布，欠缴物业费行为存在连续性，不存在超过诉讼时效问题，对董珂珂该项理由本院不予支持。关于违约金，董珂珂一审中提交有照片证明温馨物业公司提供服务存在瑕疵的情节，故对温馨物业公司要求其支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于公摊电费，《前期物业管理服务协议》第四条第四项有明确约定，公摊电费按实际发生额收取，故对于温馨物业公司要求董珂珂支付公摊电费1374.9元的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，原审法院认定部分事实清楚，但对公摊电费未予认定属不当，导致判决结果部分有误，本院部分予以纠正。温馨物业公司的上诉请求部分应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第三项规定，判决如下：
一、维持河南省郑州市二七区人民法院（2017）豫0103民初13210号民事判决第一项、第二项;
二、董珂珂于本判决生效之日起十日内向郑州温馨物业管理有限公司支付欠缴公摊电费1374.9元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费50元，由郑州温馨物业管理有限公司负担25元，由董珂珂负担25元。
本判决为终审判决。
审判长 杨玉梅
审判员 赵军胜
审判员 马 莉
二〇一八年三月二十八日
书记员 杨秋异