浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温乐虹民初字第43号
原告（反诉被告）：乐清市宏泰房地产开发有限公司。
法定代表人：吴少炯。
委托代理人：许君鞅，北京大成（温州）律师事务所律师。
委托代理人：缪长希。
被告（反诉原告）：赵敏。
委托代理人：叶ＸＸ、南仕，浙江合众律师事务所律师。
原告乐清市宏泰房地产开发有限公司与被告赵敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月10日立案受理，案在审理过程中，被告赵敏提出反诉。本院决定予以合并审理。依法由审判员杨士威适用简易程序于2015年3月25日公开开庭进行了审理。原告乐清市宏泰房地产开发有限公司的法定代表人吴少炯及其特别授权代理人许君鞅、被告赵敏的特别授权代理人叶ＸＸ、南仕到庭参加诉讼。原告申请的证人吴某出庭陈述。因本案案情复杂，本院于2015年4月7日转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2015年5月11日公开开庭进行了审理。原告乐清市宏泰房地产开发有限公司的法定代表人吴少炯及其特别授权代理人许君鞅、被告赵敏的特别授权代理人叶ＸＸ、南仕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告乐清市宏泰房地产开发有限公司诉称：原告以出让方式依法取得位于乐清市南岳镇杏湾三村，编号为乐政国用（2008）第28-7941号地块的建设用地使用权，经批准原告在上述地块建设名为“宏泰景园”的小区。2010年11月30日，被告赵敏与原告签订了一份《商品房买卖合同》，被告向原告购买宏泰景园小区2幢701室商品房，此房面积154.10平方米，单价7080元/平方米，总房价为1091028元。合同签订后，原告即依法向住建局备案了此商品房买卖合同。被告在支付了441028元购房款后，被告所余应付给原告购房款65万元，经原告多次催讨无果，故原告请求判令：1、被告立即向原告支付购房款及违约金共计人民币934700元（其中65万元为被告应付的购房款，违约金自2010年12月30日起按每日万分之三的标准计算至实际履行之日止，暂计至2014年12月29日为284700元）。2、本案诉讼费由被告承担。
在举证期限内，原告为证明其主张的事实，提供了如下证据：
1、原告营业执照复印件一份，当庭提供原件经核对返还，以证明原告的主体资格。
2、被告身份证复印件一份，以证明被告主体资格。
3、商品房买卖合同复印件一份，以证明双方存在合同的事实。
4、律师函及快递单据各一份，以证明原告曾向被告催促付款的事实。
5、房产证一份，以证明涉案房屋已有房产证的事实。
6、交房通知书一份，以证明通知交房及缴费的事实。
7、通知书一份，以证明通知被告缴费的事实。
8、面谈记录和购房贷款申请表复印件各一份，以证明通知被告办理按揭的事实。
9、购房担保借款合同一份，以证明通知被告办理按揭的事实。
10、邮政挂号函收据一份，以证明通知被告交房缴费的事实。
11、（2014）温乐民初字第442号民事判决书，以证明延期交付房产权属证书因行政主管部门原因，应予免除。
被告（反诉原告）赵敏反诉称：自原、被告签订商品房买卖合同后，原告（反诉被告）乐清市宏泰房地产开发有限公司从未通知被告去办理按揭，后本人自行去咨询得知并不符合按揭贷款条件。且原告到交房日，达不到交房条件，到办证日，亦达不到办证条件，至今也未通知本人交房。故向本院提出如下反诉请求：1、依法判令继续履行原告与被告签订的商品房买卖合同（合同编号为201090000180088）；2、依法判令反诉被告乐清市宏泰房地产开发有限公司支付反诉原告逾期交房违约金（从2012年4月1日起按房价款1091028元每日万分之三计算到实际交付之日止，暂算到2015年3月1日为348256元）；3、判令反诉被告乐清市宏泰房地产开发有限公司支付反诉原告逾期交付土地、房屋权属证书违约金（自2013年4月1日起按房价款441028元每日万分之二计算到实际交付权属证书之日或登记证明之日止，暂算至2015年3月1日为61656元）；4、本案的诉讼费用由反诉被告承担。
反诉原告赵敏为证明其诉称事实，向本院提供了以下证据：
1、购房发票。
2、房屋建筑工程竣工验收备案表。
上述证据经原、被告双方在庭审中出示，被告对原告提供的证据1、2、3、5的真实性没有异议。对原告提供的证据4，被告收到该律师函。对关联性有异议，催告被告缴纳剩余购房款，未告知何时办理按揭。对原告提供的证据6，被告没有收到该交房通知。该通知没有加盖原告公章。当时原告没有达到交房条件。根据我方证据，该通知没有送达我方，即使送达了，也不具备合法的交房条件。对原告提供的证据7，被告没有收到该通知。对原告提供的8的真实性合法性没有异议，对关联性有异议，不能证明原告的待证事实，可以证明我方积极履行合同义务办理按揭。对原告提供的证据9，被告对其真实性合法性没有异议，对关联性有异议。证明被告积极履行义务。对原告提供的证据10，被告对其真实性没有异议，关联性有异议，无法证明该信是否送达被告手上，只证明原告寄信行为。不能证明该资料寄往何处。对原告提供的证据11，经本院审核，本院（2014）温乐民初字第442号民事判决书已于2014年11月11日发生法律效力。经本院审核，本院对原告提供的上述证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11的真实性均予以确认，但对证据8、9的证明对象不予确认，不能证明原告已履行商品房买卖合同附件八：补充协议内容第一条第2项规定的义务。
对被告提供的2份证据，经本院审核，本院对其真实性均予以确认。
证人吴某的陈述：本人系原告的销售经理，不是股东。认为自己多次通过电话形式通知被告去银行办理按揭，但被告一直拖延办理。原告认为证人陈述真实，可以证明原告方已尽相关义务，是被告拖延导致办理按揭相关手续不成。被告认为对于证人吴某的陈述真实性和独立性有质疑，原告代理人说证人吴某是股东之一，证人说自己不是股东。关联性和合法性有异议，如果证人是销售经理，证人证言与其自身有利害关系。证人证言不应被采信。如果证人是股东，证言有利于证人的不应被采信。证人称通知被告办理相关手续是通过电话，没有书面通知。本院认为，证人吴某系原告方销售经理，其陈述证明效力较低，故本院对证人吴某的证言不予采纳。
经审理本院认定：2010年11月30日，被告赵敏向原告乐清市宏泰房地产开发有限公司购买座落在乐清市南岳镇杏湾三村的宏泰景园第2幢7层701号商品房一套，与原告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20190000180088）一份。合同约定：建筑面积共154.10平方米，单价7080元/平方米，房屋总价款为1091028元。合同第七条及附件八合同补充协议约定：“买受人于签订《商品房买卖合同》当日支付不低于总房款30%的首付款计331028元，剩余部分房款计760000元买受人同意按银行贷款设定的条件，向出卖人指定的银行申请个人住房按揭贷款，用于付清该商品房剩余部分房款。买受人必须在出卖人达到银行放贷条件并要出卖人发出书面通知后7天内到银行办理完成贷款手续……”、合同第八条约定：“买受人如未按合同规定的时间付款，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过90日内，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”、合同第九条约定：“出卖人应当在2012年3月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、X等，具备商品房正常使用的基本条件；4.X。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的;2.县级以上规划、文物、环保等行政主管部门根据法律法规的规定，采取的某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期加长的，但最长不得超过6个月；3.X。”第十条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项的比率）的违约金。2.X”。合同第十二条约定“商品房达至交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商房品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十六条约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年3月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房所有权转移登记。约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列约定2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金”。被告赵敏分别于2010年12月1日支付原告购房款331028元，2010年12月31日支付原告购房款11万元。案在审理中，原告认为被告提出违约金过高，高于实际损失。
2012年3月1日，原告及有关单位召开宏泰景园工程竣工预验收会议，预验收中宏泰景园工程的外墙保温防火测验结果为E级，不符合消防主管部门对外墙保温的防火要求。原告于2012年3月8日与乐清市汇利保温建材有限公司签订保温施工承包合同，对外墙保温工程进行重新施工，工期120个工作日。重新施工后的外墙保温等级符合消防要求，原告于2012年9月10日进行了消防备案。
2013年5月2日，原告与乐清市国土资源局签订国有建设用地使用权土地使用条件和土地用途变更协议，对被告受让的国有土地使用权进行了变更。2013年7月10日，乐清市住房和城乡规划建设局出具情况说明：“乐清市宏泰房地产开发有限公司开发的商住房屋竣工验收后办理房产确认备案登记时，发现原房产部门的房产测绘同原规划建设管理局测绘标准不同，且与原有的国有土地使用权合同规定的面积也有不同，为此我局函告乐清市国土资源局，经乐清市国土局商议后，同意与乐清市宏泰房地产开发有限公司签订补充变更土地面积协议书，因此致使乐清市宏泰建筑有限公司申请房产登记时间延后，上述结果不是乐清宏泰建筑有限公司所致乃政府职能部门工作标准不统一所造成的”。2014年1月13日，原告乐清市宏泰房地产开发有限公司已完成乐清市宏泰景园项目的建设工程竣工验收备案，2014年1月13日，原告向乐清市住房和城乡规划建设局备案登记，2014年1月19日申报“宏泰景园”项目房产登记，2014年1月29日，原告向乐清市住房和城乡规划建设局提交房产初始登记的有关手续，2014年2月28日完成涉诉房产初始登记。2014年1月16日，原告向乐清市国土资源局申报土地使用权登记，2014年1月23日，原告取得“宏泰景园”房产的土地使用权证。
2013年1月31日，原告通过挂号信方式向被告发出《交房通知书》，通知原告于2013年2月1日至同月25日内办理交房手续，2014年3月8日，原告又以挂号信方式向被告发出通知书，要求原告于2014年3月30日前配合办理公证委托和房产证办理需交纳相关费用，2014年9月26日，原告以律师催告函向被告催促交付65万元的款项。被告均以原告不具备履行合同条件及违约为由，拒绝履行合同。
本院认为：原告乐清市宏泰房地产开发有限公司与被告赵敏于2010年11月30日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人意思表示真实，内容不违反法律强制性规定，应属有效，本院予以确认，双方均应全面履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适应法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案的解除权依法已消灭，原告于2014年2月28日取得初始登记权属证书，原告已具备交房的任何条件，被告在收到原告2014年9月26日律师催告函后，被告知道应当知道要履行合同，仍拒绝履行合同的义务，被告的行为明显违约，依法应承担违约责任。因此，原告要求被告支付购房款65万元的诉讼请求，本院予以支持，违约金以应付款额65万元每日万分之三从2014年3月1日起开始计算为宜。被告（反诉原告）赵敏要求原告（反诉被告）乐清市宏泰房地产开发有限公司继续履行合同，本院予以支持。因原告乐清市宏泰房地产开发有限公司的违约行为，依法应承担违约责任。原告关于其向乐清市住房和城乡规划建设局备案过程中发生的非原告原因造成的延迟予以免责的主张，本院认为，上述情况属于合同第九条第二款第2项行政主管部门采取的某项行政措施而导致开发建设期加长的情况，可予以延期，延期最长不应超过6个月。可扣除原告6个月延迟免责期限。原告乐清市宏泰房地产开发有限公司未按合同约定应当在2012年3月31日前将符合约定条件的商品房交付被告使用，根据原、被告《商品房买卖合同》第十六条约定，尽管2013年1月31日，原告通过挂号信方式向被告发出《交房通知书》，原告因不能出示合同第九条规定的证明文件，被告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。被告（反诉原告）主张要求原告（反诉被告）支付逾期交房违约金自从2012年4月1日起按房价款1091028元每日万分之三计算到实际交付之日止，本院认为，2014年2月28日已具备履行2010年11月30日双方所签订的合同的条件，故应计算至2014年2月28日为宜。商品房合同为原、被告双方自愿签订，该条款未违反法律规定，双方应遵守合同约定。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，被告应当在2012年3月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用。扣除6个月延迟免责期限，被告应在2012年9月30日之前向原告交付符合《商品房买卖合同》第九条约定的商品房，被告逾期交房已构成违约，应承担违约责任。但应扣除180日的违约金。由于合同第十条约定逾期交房违约金以房价款为基数按每日万分之三标准计算原告认为过高，故逾期交房违约金本院按金融机构计收逾期贷款利息按日万分之二点一的标准予以调整。虽然被告于2014年1月23日取得涉案房产的土地使用权初始登记，2014年2月28日完成涉诉房屋房产所有权初始登记义务，但已超出了双方约定交付房屋权属证书的约定之日（即2013年3月31日）后90日内（即2013年6月29日前）期限，但因本案出现了合同第九条第二款第2项行政主管部门采取的某项行政措施而导致开发建设期加长的情况，可予以延期，办理期限亦应予以延期，但应以6个月为限。故反诉原告赵敏要求反诉被告乐清市宏泰房地产开发有限公司支付从2013年4月1日起以房价款1103356元为基数按日万分之二计算违约金的主张，本院予以支持，但应扣除180日的违约金，同时违约金应计算至2014年2月28日止。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适应法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告乐清市宏泰房地产开发有限公司与被告赵敏签订的商品房买卖合同（合同编号：20190000180088）继续履行。
二、被告赵敏应于本判决生效之日起十日内支付原告乐清市宏泰房地产开发有限公司购房款65万元及违约金（以65万元从2014年3月1日起按每日万分之三计算至本判决确定履行之日止）。
三、原告乐清市宏泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告赵敏逾期交房违约金（自2012年4月1日起至2014年2月28日止，扣除180日后以房价款1091028元为基数按日万分之二点一计算）。
四、原告乐清市宏泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告赵敏逾期交付土地、房屋权属证书违约金（自2013年4月1日起至2014年2月28日止，扣除180日后以交付房款441028元为基数每日万分之二计算）。
上述二、三、四款项折抵后，被告赵敏应在本判决生效后十日内款交本院虹桥人民法庭转付。
五、驳回原告乐清市宏泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）赵敏的其他反诉请求。
如果被告赵敏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费13150元，反诉案件受理费3730元，合计16880元。由原告乐清市宏泰房地产开发有限公司负担4880元，由被告赵敏负担12000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 长 杨士威
人民陪审员 林伟强
人民陪审员 万晓晓
二〇一五年七月二十日
书 记 员 朱华锋