北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终2666号上诉人（原审被告）：刘艳霞，女，1939年10月1日出生，汉族，北京市国营797厂退休员工，住北京市东城区。上诉人（原审被告）：刘晨光，男，1960年1月1日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：魏健平（刘晨光之妹夫），男，1962年1月4日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：徐广，男，1950年5月16日出生，汉族，北京龙华成复合肥有限公司退休职工，住北京市海淀区。上诉人刘艳霞、刘晨光因与被上诉人徐广房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初18084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘艳霞、刘晨光上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判我方按照市场标准即2500元-2800元支付使用费，鉴定费及诉讼费由徐广承担。事实和理由：一、北京百成首信房地产评估有限公司（下称百成首信公司）对本案的估价行为严重违反了估价程序规定。其所作出的评估报告忽视了房屋最基本的要素，即安全性。在被估价对象的安全性不能确认的前提下，其所作出的估价报告缺乏准确性和合法性，也就不具备有效性。2013年5月10日，徐广曾委托北京市东城区房屋安全鉴定管理所对本案房屋进行了安全鉴定，出具了《房屋安全鉴定报告》（NO13089号），鉴定结论为危房C级。时至今日，徐广未对房屋进行过任何修缮。百成首信公司以该报告有效期已过为由，不予承认。我方认为虽然该鉴定报告的有效期为一年，但在没有进行任何维修的条件下，该房屋的危房本质没有改变。二、一审法院所做出的判决，片面强调保护徐广的利益，而忽视了我方的权益，是在纵容徐广在不履行自己应尽房屋维修责任下，同样可以获得收益，置我方生命安全于不顾，侵犯了我方的合法权益。被鉴定为危险房屋的不得出租。徐广在未对房屋进行修缮的条件下即收取租金是违法的，正确做法是应该在对本案房屋进行修缮并重新进行安全评估后方可收取租金。三、百成首信公司收取的估价费11900元，不符合《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》（1995）971号的精神。通知规定，房屋租赁代理收费，无论成交的INK”https://www.baidu.com/s?wd=%E6%88%BF%E5%B1%8B%E4%B9%B0%E5%8D%96&tn=44039180_cpr&fenlei=mv6quAkxTZn0IZRqIHckPjm4nH00T1dBPAmkPj7bPhnknhDvPH6z0ZwV5Hcvrjm3rH6sPfKWUMw85HfYnjn4nH6sgvPsT6KdThsqpZwYTjCEQLGCpyw9Uz4Bmy-bIi4WUvYETgN-TLwGUv3EnHDknHc3n103PHD3njcYnWn1rf”t”_blank”房屋买卖代理收费，按m/s?wd=%E6%88%90%E4%BA%A4%E4%BB%B7%E6%A0%BC&tn=44039180_cpr&fenlei=mv6quAkxTZn0IZRqIHckPjm4nH00T1dBPAmkPj7bPhnknhDvPH6z0ZwV5Hcvrjm3rH6sPfKWUMw85HfYnjn4nH6sgvPsT6KdThsqpZwYTjCEQLGCpyw9Uz4Bmy-bIi4WUvYETgN-TLwGUv3EnHDknHc3n103PHD3njcYnWn1rf”t”_blank”成交价格总额的0.5-2.5%计收。百成首信作为房地产中介机构，收取的是居间代理佣金。本案所涉及的是房屋使用费纠纷，理应按照房屋租赁代理方式收费，应按其估价一个月的房租5672元收取，我方愿意承担50%。四、刘艳霞是原797厂退休职工，现在每月退休金4300元，且身患多种疾病，每月的看病、生活费用支出所剩无几。刘晨光现无业，没有收入，经常靠其母刘艳霞接济。如按一审法院每月4500元的房屋使用费，我方生活将陷入绝境，请贵院酌情考虑降低。徐广辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。评估是经过双方同意的，鉴定机构是法院摇号选定的，评估费由我预交，不清楚是否收费过高。徐广向一审法院起诉请求：刘艳霞、刘晨光自判决生效之日按照每月8000元的标准支付我房屋使用费。一审法院认定事实：刘艳霞与刘天璋系夫妻关系，刘晨光系二人之子。坐落于北京市东城区罗车胡同57号后院北房3间（产权证载5号房，建筑面积36.4平方米）、南房1间（产权证载4号房，建筑面积5平方米）系徐广于1985年从刘天璋之妹刘天珍处所购买。徐广取得房屋产权后，未与刘艳霞、刘晨光签订房屋租赁合同。2006年3月，徐广起诉刘天璋、刘艳霞、刘晨萍、刘晨光、魏健平、史雅萍至一审法院，要求刘艳霞等人向其支付房屋租金。同年6月2日，一审法院判决刘艳霞等人按每月1085元标准给付徐广房屋使用费。2007年5月，徐广起诉刘天璋、刘艳霞、刘晨萍、刘晨光、魏健平、史雅萍至一审法院，要求刘艳霞等人向其支付房屋租金，一审法院亦按每月1085元的标准判决刘艳霞等人给付徐广房屋使用费。2010年3月，徐广起诉刘天璋、刘艳霞、刘晨萍、魏健平至一审法院，要求刘艳霞等人向其支付房屋使用费，一审法院于2010年11月19日作出判决，判决刘艳霞等人自2010年4月1日起按照每月2000元的标准支付徐广使用费。另查，2013年，徐广申请对涉案房屋进行房屋安全鉴定，经鉴定，鉴定报告认为涉案房屋应结合城市规划及文化保护区方案进行翻建，认为涉案房屋构成C级房屋：部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房，本报告自签发之日起一年内有效。刘艳霞、刘晨光表示即使是危房，也不同意搬走，因为没有其他地方可以搬离。诉讼中，徐广申请对涉案房屋的租金市场价值进行评估，并支付了鉴定费11900元。经北京市高级人民法院随机确定评估机构为百成首信公司，一审法院委托该公司进行评估。该公司出具《房地产租金估价报告》，认定评估对象月租金市场价值为5672元。经质证，刘艳霞、刘晨光对评估报告提出异议，因涉案房屋于2013年被鉴定为C级危房，故该评估程序违法；评估费用过高。针对该异议，鉴定机构回函称：其评估过程符合估价规范，该公司已对刘艳霞、刘晨光所提的《房屋安全鉴定报告》给予足够关注，该鉴定机构鉴定时《房屋安全鉴定报告》已超过有效期，该机构在现场勘验时已向双方说明该情况，双方当事人均答复没有新的《房屋安全鉴定报告》；经复核，评估收费符合房地产评估相关规范。刘艳霞、刘晨光对该异议回函不予认可。一审法院认为,公民的合法权益受法律保护。根据本院生效判决已查明的事实，刘艳霞、刘晨光现居住的北京市东城区罗车胡同57号后院北房3间和南房1间系徐广所有之房产，徐广作为财产所有权人对该房享有占有、使用、收益和处分的权利。双方虽没有签订私房租赁契约，但刘艳霞、刘晨光使用徐广的房屋，其理应向徐广支付房屋使用费。徐广现起诉要求刘艳霞、刘晨光支付房屋使用费的诉讼主张，理由正当，法院应予支持。鉴于距离上次法院判决已相隔七年之久，双方当事人均同意在本次诉讼中依照评估机构确定的价格由法院酌定使用费标准，故使用费标准将由法院参照《房地产租金估价报告》予以酌定。据此，一审法院判决：一、刘艳霞、刘晨光自判决生效之日起按每月四千五百元的标准给付徐广房屋使用费；二、驳回徐广的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审一致。经本院再次释明，刘艳霞、刘晨光表示因无腾退地点，即使涉案房屋是危房，也不同意搬走。本院认为，公民的合法权益受法律保护。刘艳霞、刘晨光因历史原因，且无处腾退长期占有使用徐广所有的涉案房屋，其理应向徐广支付相应的房屋使用费。一审审理中，双方均同意对涉案房屋的市场租赁价格进行评估，并由法院根据评估结果酌定房屋使用费标准。现刘艳霞、刘晨光以涉案房屋为危房，评估程序违法为由，不认可《房地产租金评估报告》的有效性。对于刘艳霞、刘晨光提出的质疑，评估机构百成首信公司已经给予了充分答复，现无证据证明评估程序存在严重瑕疵，并影响到评估报告的有效性，故《房地产租金评估报告》可作为证据予以采纳。刘艳霞、刘晨光主张涉案房屋的市场租赁价格应在2500元至2800元之间，缺乏证据支持，本院不予采纳。关于刘艳霞、刘晨光所述经济拮据、生活困难一节，首先，如刘艳霞、刘晨光确实存在经济困难的情况，可根据自身条件向相关政府部门申请福利救济；其次，一审法院在确定房屋使用费标准时已经充分考虑了本案的特殊情况，在市场价格的基础上进行了酌减，故一审法院酌定的房屋使用费标准并无明显不妥。关于评估费收费标准，刘艳霞、刘晨光上诉所称的房地产中介服务收费标准并不适用于本案的价格评估，现无证据证明百成首信公司的收费标准违反了相关法律的强制性规定，故本院对刘艳霞、刘晨光所述评估费过高的意见不予采纳。一审法院根据公平原则，确定双方当事人各承担一半的评估费亦无不妥。综上所述，刘艳霞、刘晨光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由刘艳霞、刘晨光负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 曹 雪审判员 李蔚林审判员 王军华二〇一八年三月二十九日书记员 孙国栋