重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）渝05执异911号
案外人：沈莉玲，女，1972年6月21日出生，汉族，住重庆市巫山县。
申请执行人：平安银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市渝中区学田湾正街1号，统一社会信用代码91500103450445058Q。
负责人：李永盛，行长。
委托诉讼代理人：常永春，北京市中伦（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐迎龙，北京市中伦（重庆）律师事务所律师。
被执行人：巫山县国安商贸有限公司，住所地重庆市巫山县巫峡镇广东中路，组织机构代码70937971-6。
法定代表人：李婷婷。
被执行人：巫山县龙翔商贸有限责任公司，住所地重庆市巫山县巫峡镇净坛一路377号，组织机构代码78747788-0。
法定代表人：邱翔。
被执行人：重庆中特实业有限公司，住所地重庆市北部新区金渝大道85号B栋15层4-5号，组织机构代码06053191-1。
法定代表人：邱家全。
被执行人：李婷婷，女，1988年7月16日出生，汉族，住重庆市巫山县。
被执行人：李龙银，男，1964年1月16日出生，汉族，住重庆市巫山县。
被执行人：邱翔，男，1974年10月5日出生，汉族，住重庆市江北区。
被执行人：黄凤清，女，1980年12月6日出生，汉族，住重庆市巫山县。
被执行人：欧阳桂，女，1964年6月23日出生，汉族，住重庆市巫山县。
在本院执行平安银行股份有限公司重庆分行（以下简称平安银行重庆分行）与巫山县国安商贸有限公司（以下简称国安商贸公司）、巫山县龙翔商贸有限责任公司（以下简称龙翔商贸公司）、重庆中特实业有限公司（以下简称中特实业公司）、李婷婷、李龙银、邱翔、黄凤清、欧阳桂金融借款合同纠纷一案中，案外人沈莉玲对执行位于重庆市巫山县某号1号门市（房地产证号：314房地证2013字第00XXX号）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人沈莉玲称，2015年5月20日，本人与李龙银签订《房屋买卖合同》，购买了位于重庆市巫山县某号007幢1号门市。该合同签订后，本人依约向李龙银支付了500,000元购房款，李龙银将该门市交付给本人管理使用。本人缴纳了办理该门市产权过户手续所需要的税费、土地出让金，并对该门市进行了装修。该门市应归本人所有，不应作为李龙银的财产进行执行。请求法院中止对该门市的执行。
申请执行人平安银行重庆分行称，异议房屋已于2014年11月19日被重庆市第五中级人民法院司法查封，在此之后依法不得转让。因此，案外人沈莉玲无权取得异议房屋的所有权，其不享有能够排除强制执行的民事权益。故请求法院依法驳回案外人沈莉玲的执行异议。
本院查明，平安银行重庆分行与国安商贸公司、龙翔商贸公司、中特实业公司、李婷婷、李龙银、邱翔、黄凤清、欧阳桂金融借款合同纠纷一案，本院于2014年11月19日以（2014）渝五中法民保字第00216号民事裁定书和协助执行通知书，保全查封了李龙银名下的位于重庆市巫山县某号1号门市（房地产证号：314房地证2013字第00XXX号），查封期限自2014年11月19日至2016年11月18日止。2015年10月22日，本院作出（2015）渝五中法民初字第00124号民事判决，判令被告国安商贸公司向原告平安银行重庆分行支付借款本金5,000,000元及利息、罚息、复利，被告龙翔商贸公司、中特实业公司、李婷婷、李龙银、邱翔、黄凤清、欧阳桂对上述义务承担连带清偿责任，原告平安银行重庆分行对被告国安商贸公司所有的标的物拍卖、变卖、折价的价款享有优先受偿权等内容。因国安商贸公司、龙翔商贸公司、中特实业公司、李婷婷、李龙银、邱翔、黄凤清、欧阳桂未履行上述生效民事判决书所确定的义务，平安银行重庆分行向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2017年1月16日以（2016）渝05执603、591号执行裁定书和（2016）渝05执603、591号协助执行通知书，查封了包括该门市在内的两套房屋，查封期限自2017年1月16日至2020年1月15日止。
另查明，2015年5月20日，沈莉玲（乙方）与李龙银（甲方）签订一份编号为2015（066）号的《房屋买卖合同》，购买了位于重庆市巫山县某号1号门市，建筑面积122.24平方米，用途为商服用房，房地产权证号为314房地证2013字第00XXX号，房屋总价款为535,000元。该合同约定：1、乙方按分期付款方式按期付款，2015年5月20日付该门市第一期房款300,000元，于2015年5月27日前付该门市第二期房款200,000元，按揭贷款到甲方账户后于2015年11月20日前付该门市尾款35,000元；2、甲乙双方同意，自本合同签订之日起15日内，由甲乙双方共同向房屋所在地税务、土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；3、甲方应当在收清该房屋第二期房款后于2015年8月1日前将房屋交付给乙方。巫山县弘泰中介有限责任公司（以下简称弘泰中介公司）作为房地产经纪服务提供方，在上述合同落款处加盖公司印章。
2015年5月20日，沈莉玲从其在重庆银行开立的银行账户内取款300,000元。同日，李龙银出具一张收条，载明：今收到沈莉玲购买重庆市巫山县某号1号门市第一期房款300,000元。同年5月22日，沈莉玲向李龙银转账200,000元。同日，李龙银又出具一张收条，载明：今收到沈莉玲购重庆市巫山县某号1号门市第二期房款200,000元。5月22日和5月26日，弘泰中介公司先后出具收到沈莉玲支付的中介佣金、代收评估费的收款收据两张。
再查明，2016年8月1日，重庆市巫山县工商行政管理局颁发了一份注册号为5002376XXXX9858的营业执照，载明：名称为巫山县沈氏杂糖巫峡路店，类型为个体工商户，经营场所为重庆市巫山县某号1号门市，经营者为沈莉玲，经营范围为糖果、糕点加工零售。2017年3月2日，高唐街道净坛社区居委会出具一份证明，载明：兹有重庆市巫山县某号007幢1号门市，由沈莉玲，女，身份证号略，于2015年8月从事月饼加工生产，情况属实。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议房屋在诉前保全阶段和执行阶段先后被本院依法查封，故关于案外人沈莉玲是否享有能够排除法院强制执行的权利的问题，应当分两个阶段进行讨论。
第一个阶段是在本院（2014）渝五中法民保字第00216号民事裁定书和协助执行通知书所确定的查封期限内。具体而言，本院诉前保全阶段的查封期限自2014年11月19日至2016年11月18日止，而案外人沈莉玲与被执行人李龙银签订《房屋买卖合同》的时间是2015年5月20日，故沈莉玲系在本院诉前保全查封之后签订购房合同，不符合上述司法解释关于一般购房人的规定，其对异议房屋享有的物权期待权不能排除执行。
第二个阶段是在本院（2014）渝五中法民保字第00216号民事裁定书和协助执行通知书所确定的查封期限届满后至今。具体而言，本院在诉讼前对异议房屋进行的保全查封已于2016年11月18日到期，在执行过程中本院于2017年1月16日进行的查封行为应是现行有效的执行措施。故案外人沈莉玲系在本院执行查封前即与被执行人李龙银签订购房合同，购买了异议房屋。沈莉玲提交的营业执照、居委会证明、缴纳电费的发票以及银行交易凭证、李龙银出具的收条等证据，可以证明其在本院执行查封前合法占有异议房屋，并支付了绝大部分购房款，但是沈莉玲未将剩余房款支付至本院银行账户上。故沈莉玲仍不符合上述司法解释的规定，其对异议房屋享有的物权期待权仍不能排除执行。
综上，案外人沈莉玲的异议理由不能成立，本院对其异议不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第一项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人沈莉玲的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 刘用辉
代理审判员 傅 沿
代理审判员 蒋晓亮
二〇一七年六月十二日
书 记 员 谭 锋