广西壮族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桂民一终字第45号
上诉人（一审原告）：梧州市塑料厂，住所地：梧州市新兴二路***号。
法定代表人：廖庆强，该厂厂长。
委托代理人：许海涛，广西通途律师事务所律师。
上诉人（一审第三人）：黄国昌。
委托代理人：卢远乐，广西彤日律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：广西梧州民安房地产开发有限责任公司，住所地：梧州市新兴二路9号。
法定代表人：黄家强，该公司经理。
被上诉人（一审第三人）：黄奕林。
一审第三人：黄应昭。
一审第三人：易青汝。
一审第三人：麦婉妮。
一审第三人：黄伟良。
以上四位一审第三人的委托代理人：陈桂涛。
一审第三人：李志坚。
一审第三人：贺福辉。
委托代理人：廖凤兰。
一审第三人：廖忠善。
上诉人梧州市塑料厂（以下简称塑料厂）、上诉人黄国昌与被上诉人梧州民安房地产开发有限公司（以下简称民安公司）、黄奕林、一审第三人李志坚、黄应昭、易青汝、麦婉妮、黄伟良、贺福辉、廖忠善合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2006年12月26日作出（2006）桂民一终字第221号民事判决及（2006）桂民一终字第221-1号民事裁定，业已发生法律效力。2014年4月21日案外人黄国昌、麦婉妮、黄伟良向本院申请再审。本院于2014年9月12日作出（2014）桂民再字第11号民事裁定，裁定撤销梧州市中级人民法院（2006）梧民初字第69号及本院（2006）桂民一终字第221号民事判决，本案发回梧州市中级人民法院重审。梧州市中级人民法院于2015年3月26日作出（2014）梧民一重字第5号民事判决，塑料厂、黄国昌分别不服，向本院提起上诉。本院于2015年6月8日受理后，依法组成合议庭于2015年6月23日公开开庭审理了本案。上诉人塑料厂的委托代理人许海涛，上诉人黄国昌的委托代理人卢远乐，被上诉人黄奕林，一审第三人黄应昭、易青汝、麦婉妮、黄伟良的共同委托代理人陈桂涛，一审第三人贺福辉的委托代理人廖凤兰、一审第三人廖忠善到庭参加诉讼。被上诉人民安公司、一审第三人李志坚经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：1995年9月8日，塑料厂与民安公司签订《合作开发塑料厂北门住宅楼协议书》一份，约定：由塑料厂提供土地，民安公司出资建二幢建筑面积为8358平方米的住宅楼，塑料厂占总建筑面积或总套数25%的份额，民安公司占总建筑面积或总套数75%的份额；塑料厂提供北门住宅楼土地使用证件、项目批文等有关手续，民安公司负责施工的一切费用；房屋验收合格后产权可由塑料厂协助办理，费用由民安公司支付。合同签订后，塑料厂提供了土地，民安公司进行了投资。1996年8月7日，塑料厂向梧州市人民政府报告请示，申请将在塑料厂的厂区内集资合作建设“解困”房的75%改变为商品房合作开发。同月15日，梧州市政府办公室以834号公文处理了塑料厂的请示，拟转由梧州市计划委员会提出意见。1996年8月27日，梧州市计划委员会向梧州市人民政府办公室作出答复意见：同意将塑料厂集资合作建设的“解困”房的计划转为房地产开发计划，塑料厂的25%房屋必须作为商品房出售，塑料厂不能作为职工住宅安排或低价出售给职工。后梧州市人民政府同意梧州市计划委员会的答复意见。1996年9月2日，民安公司取得梧州市塑料厂住宅楼的施工许可证。1996年9月26日，民安公司取得梧州市塑料厂1号、2号商住楼的商品房预售登记证。1997年6月17日，塑料厂、民安公司签订补充协议书一份，约定了民安公司归还塑料厂工程打桩款和利息的时间。1997年11月4日，梧州市房屋交易所通知民安公司，对梧州市北门商住楼的建筑面积核计为8193.52平方米。1997年12月10日，塑料厂、民安公司签订《合作开发塑料厂北门住宅楼补充协议书》及《关于﹤合作开发塑料厂北门住宅楼补充协议书﹥的补充说明》各一份，约定：（民兴大厦）1号楼五至九层第14号房5套、二至九层第15号房8套，2号楼一至九层第6号房9套、一至九层第7号房9套、二层第2号房1套共32套、以及1号楼地层车库86.25平方米，1号楼平台及地层自行车库106.04平方米归塑料厂所有。1998年11月23日，塑料厂、民安公司取得梧州市塑料厂北门空地的建设用地规划许可证，用地单位为塑料厂、民安公司双方。因塑料厂、民安公司合作开发建设商品房的土地是塑料厂厂区内的国有划拨土地，至今没有交纳土地出让金，因此，该土地至今未能办理商品房的土地使用证。2004年8月24日、27日，梧州市国土资源局两次向民安公司发出土地行政处罚通知书，该通知书认为民安公司未经批准在梧州市塑料厂北门空地处建设商住楼，对非法占用的1434.95平方米土地按每平方米10元的标准处以罚款，罚款总额为14349.5元。2005年5月10日，梧州市国土资源局向民安公司发出土地行政处罚补充告知书，告知民安公司不服处罚决定的，可在接到本告知书后3个月向人民法院起诉。2005年12月26日，塑料厂因未能参加年检，被梧州市工商行政管理局吊销了营业执照。
房屋建成后，民安公司将协议约定的32套房及车库和自行车库分给了塑料厂，塑料厂将其中的26套房屋（即本案讼争房屋除外）分给了职工居住。2004年12月1日，塑料厂与东旭公司经协商，约定塑料厂将余下6套房屋和车库、自行车库，即：民兴大厦1号楼五至九层第14号房5套、2号楼二层第2号房1套、1号楼86.25平方米的地层车库以及106.04平方米平台地层自行车库抵偿欠东旭公司的借款。
2006年初，东旭公司发现民安公司已将其中3间房屋，即1号楼六层第14号房、七层第14号房、九层第14号房卖给了第三人李志坚、黄应昭、易青汝。东旭公司遂在同年3月，以塑料厂、民安公司为被告，李志坚、黄应昭、易青汝为第三人向梧州市长洲区人民法院（以下简称长洲法院）起诉，请求确认余下讼争的民兴大厦1号楼五至九层第14号房5套、2号楼二层第2号房1套、1号楼86.25平方米的地层车库以及106.04平方米平台地层自行车库属东旭公司所有，并申请财产保全。长洲法院在2006年3月13日作出（2006）长民初字第98号民事裁定书，查封了讼争的6套房屋以及车库、自行车库，并在每套房产以及小区张贴了查封公告。2006年8月2日，长洲法院作出（2006）长民初字第98号民事判决书，判决驳回东旭公司的诉讼请求。
东旭公司的诉讼请求被长洲法院驳回后，塑料厂接着在2006年8月22日以民安公司为被告，李志坚、黄应昭、易青汝为第三人向一审法院提起本案诉讼，请求法院判决：1、确认位于梧州市新兴二路民兴大厦1号楼五至九层第14号房5套，2号楼二层第2号房1套共6套住房，以及1号楼86.25平方米的地层车库，106.04平方米平台地层自行车库归塑料厂所有，民安公司为塑料厂办好房屋的所有权证书；2、确认民安公司与第三人李志坚、易青汝、黄应昭签订的房屋买卖合同无效，并判决第三人将所购房屋返还给塑料厂。同日，塑料厂还申请一审法院查封讼争的房屋以及车库、自行车库。长洲法院遂在2006年9月4日解除了对讼争房产的查封，一审法院接着在2006年9月5日查封了讼争的房产，并在每套房产门口以及明显位置张贴了查封公告。
2006年10月20日，一审法院作出（2006）梧民初字第69号民事判决书，判决：一、确认位于梧州市新兴二路民兴大厦1号楼第五、第八层第14号房2套，2号楼第二层第2号房1套共3套，以及1号楼86.25平方米的地层车库，1号楼106.04平方米平台地层自行车库归塑料厂所有，民安公司为塑料厂办理以上房屋的所有权证书；二、民安公司赔偿其因擅自售房给塑料厂所造成的损失121182.5元给塑料厂；三、第三人应于2008年2月底前分期支付26993元购房款给塑料厂；四、驳回塑料厂请求确认民安公司与第三人李志坚、黄应昭、易青汝签订的房屋买卖合同无效，第三人返还房屋给塑料厂的诉讼请求。
民安公司不服该判决，上诉至广西壮族自治区高级人民法院。广西壮族自治区高级人民法院于2006年12月26日作出（2006）桂民一终字第221号民事判决书，判决：一、撤销梧州市中级人民法院（2006）梧民初字第69号民事判决；二、确认位于梧州市新兴二路民兴大厦1号楼第五、第八层第14号房2套，2号楼第二层第2号房1套共3套，以及1号楼86.25平方米的地层车库，1号楼106.04平方米平台地层自行车库归塑料厂所有；三、驳回塑料厂要求民安公司为其办理前项房屋所有权证书的诉讼请求。同日，广西壮族自治区高级人民法院还作出（2006）桂民一终字第221-1号民事裁定书，裁定驳回本案中塑料厂请求确认民安公司与李志坚、黄应昭、易青汝之间的商品房买卖合同无效，并由李志坚、黄应昭、易青汝返还房屋的起诉。
另查明，2006年1月13日，第三人李志坚与民安公司签订商品房买卖合同一份，约定：李志坚购买民兴大厦1号楼三单元614号房（即1号楼第六层第14号房，属本案所争议的房产），建筑面积59.99平方米，一次性付清总购房款为50992元。签订合同的当日，李志坚向民安公司交纳房款50991.5元，该房李志坚已装修并居住。
2006年1月28日，第三人黄应昭与民安公司签订商品房买卖合同一份，约定：黄应昭购买位于梧州市新兴二路119-7号民兴大厦1号楼三单元914号房（即1号楼第九层第14号房，属本案所争议的房产），建筑面积59.99平方米，价款41993元。签订合同当日黄应昭交房款15000元，2007年5月8日交房款17000元，2008年2月18日交房款9993元。该房黄应昭已装修并居住。
2006年2月22日，第三人易青汝与民安公司签订商品房买卖合同一份，约定：易青汝购买位于梧州市新兴二路119-7号民兴大厦1号楼三单元714号房（即1号楼第七层第14号房，属本案所争议的房产），建筑面积59.99平方米，价款55191元。签订合同的当日，易青汝向民安公司交纳房款55191元，该房易青汝已装修并居住。
2006年2月16日，第三人廖忠善与民安公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由民安公司将民兴大厦1#地层115号商铺（即1号楼86.25㎡地层车库中的58.66平方米，属本案所争议的房产）出售给廖忠善，廖忠善于2006年3月7日交纳了购房款60000元以及印花税102.7元给民安公司。2006年3月，本案讼争房屋因塑料厂与民安公司的权属纠纷被长洲法院裁定查封后，廖忠善在3月26日向民安公司申请退回所交购房款，民安公司在3月27日作出了退款方案。在2006年12月26日广西壮族自治区高级人民法院作出（2006）桂民一终字第221号民事判决后，2007年3月29日廖忠善转与塑料厂签订《房屋买卖合同》，约定廖忠善以24万元购买塑料厂位于民兴大厦1号楼地层建筑面积为86.25平方米的车库中约58.66平方米的房产（即民兴大厦1号楼地层115号商铺）。东旭公司作为见证人在合同上加盖公章。
2006年2月19日，第三人贺福辉与民安公司签订《商品房买卖合同》，约定由民安公司将民兴大厦1#地层114号商铺之二（即1号楼86.25㎡地层车库中的28.46平方米，属本案所争议的房产）出售给贺福辉，2006年3月20日贺福辉交纳30000元给民安公司。2006年3月，本案讼争房屋因塑料厂与民安公司的权属纠纷被长洲法院裁定查封后，贺福辉向民安公司申请退回所交购房款，民安公司在3月27日作出了退款方案。广西壮族自治区高级人民法院作出（2006）桂民一终字第221号民事判决后，2007年4月2日贺福辉转与塑料厂签订《房屋买卖合同》，约定贺福辉以12万元购买塑料厂位于民兴大厦1号楼地层建筑面积为86.25平方米的车库中约28.46平方米的房产（即民兴大厦1号楼地层114号商铺之二）。东旭公司作为见证人在合同上加盖公章。
再查明，在本案发回重审期间，第三人黄奕林向一审法院提交了落款时间分别2005年12月29日的与民安公司签订的《商品房买卖合同》，证实民安公司在上述时间将民兴大厦讼争的1号楼106.04㎡平台地层自行车库、2号楼2层2号房（即2号楼2单元202号房）出售给黄奕林。
第三人黄伟良向一审法院提交了落款时间分别2006年1月5日的与民安公司签订的《商品房买卖合同》，证实民安公司在上述时间将民兴大厦讼争的1号楼5层的14号房（即1号楼三单元514号房）出售给黄伟良。
第三人麦婉妮向一审法院提交了落款时间分别2006年3月7日与民安公司签订的《商品房买卖合同》，证实民安公司在上述时间将民兴大厦讼争的8层的14号房（即1号楼三单元814号房）出售给麦婉妮。
第三人黄国昌向一审法院提交了落款时间分别为2006年9月2日与民安公司签订的《商品房买卖合同》，证实民安公司在上述时间将民兴大厦讼争的1号楼86.25㎡地层车库（即114号商铺之二、115号商铺）出售给黄国昌。
又查明，由于民安公司在2007年3月已经将讼争中黄国昌、麦婉妮、黄伟良、黄奕林购买的房屋以及车库交付给黄国昌、麦婉妮、黄伟良、黄奕林管理使用，塑料厂遂于2008年12月向长洲法院提起房屋侵权诉讼，要求黄国昌、麦婉妮、黄伟良、黄奕林返还商铺。2009年长洲法院作出（2009）长民初字第42、43、44、45号民事判决，判决黄国昌、麦婉妮、黄伟良、黄奕林将上述讼争房屋返还给塑料厂。黄国昌、麦婉妮、黄伟良、黄奕林不服该判决，向一审法院提起上诉，2010年4月14日一审法院作出（2010）梧民一终字第69、70、71、72号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2010年8月5日塑料厂提出执行申请，长洲法院于2013年7月10日作出（2010）长执字第170-1号执行裁定，裁定从2013年7月20日起，梧州市新兴二路民兴大厦1号楼地层114号商铺之二及115号商铺返还给塑料厂，由塑料厂行使该两间商铺的相关民事权利。
2013年9月，廖忠善向长洲法院起诉，请求法院判决：确认廖忠善与塑料厂签订的《商品房买卖合同》合法有效；塑料厂与东旭公司应将115号商铺交付廖忠善使用。长洲法院在2013年11月22日作出（2013）长民初字第693号民事判决，判决：廖忠善与塑料厂签订的《房屋买卖合同》是有效合同；塑料厂将115号商铺交付廖忠善。长洲法院的（2013）长民初字第693号案件已经生效并且执行完毕。
2013年9月，贺福辉向长洲法院起诉，请求法院判决：确认贺福辉与塑料厂签订的《商品房买卖合同》合法有效；塑料厂与东旭公司应将114号商铺之二交付贺福辉使用。长洲法院在2013年11月22日作出（2013）长民初字第714号民事判决，判决：贺福辉与塑料厂签订的《房屋买卖合同》是有效合同；塑料厂将114号商铺之二交付贺福辉。长洲法院的（2013）长民初字第714号案件已经生效并且执行完毕。
2014年9月12日，广西壮族自治区高级人民法院作出（2014）桂民再字第11号民事裁定书，裁定撤销本院（2006）梧民初字第69号及广西壮族自治区高级人民法院（2006）桂民一终字第221号民事判决，本案发回一审法院重审。一审法院依法追加案外人麦婉妮、黄伟良、黄奕林、黄国昌、贺福辉、廖忠善作为本案第三人参加诉讼。庭审时，塑料厂变更其诉讼请求为：1、确认位于梧州市新兴二路民兴大厦1号楼五至九层第14号房5套，2号楼二层第2号房1套共6套，以及1号楼86.25平方米的地层车库，106.04平方米平台地层自行车库归塑料厂所有，民安公司为塑料厂办好房屋的所有权证书；2、确认民安公司与第三人李志坚、易青汝、黄应昭、麦婉妮、黄伟良、黄奕林、黄国昌签订的房屋买卖合同无效，并判决以上第三人将所购房屋返还给塑料厂。
一审法院认为：塑料厂与民安公司签订的《合作开发塑料厂北门住宅楼协议书》、《合作开发塑料厂北门住宅楼补充协议书》及《关于﹤合作开发塑料厂北门住宅楼补充协议书﹥的补充说明》，是双方当事人自愿协商一致达成的协议，是双方的真实意思表示，并且在本案起诉前，经有关部门的批准，已经办理了将划拨土地用于合作开发房地产的相关批准手续，符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”及第二十八条“本解释自2005年8月1日起施行；施行后受理的第一审案件适用本解释。本解释施行前最高人民法院发布的司法解释与本解释不一致的，以本解释为准”的规定，为有效协议，双方应依约定履行。塑料厂已依双方签订《合作开发塑料厂北门住宅楼补充协议书》及《关于﹤合作开发塑料厂北门住宅楼补充协议书﹥的补充说明》的约定，将本案协议书中所应提供的土地使用权交由民安公司在该土地上进行房地产开发，民安公司也已完成了协议书所约定的住宅楼建设，故塑料厂显然应依本案协议书的约定取得其应得的民兴大厦1号楼五至九层第14号房5套、二至九层第15号房8套，2号楼一至九层第6号房9套、一至九层第7号房9套、二层第2号房1套共32套、以及1号楼地层车库86.25平方米，1号楼平台及地层自行车库106.04平方米应属归塑料厂所有。
但是，由于其中的民兴大厦1号楼三单元514号房、614号房、714号房、814号房、914号房、2号楼二单元202号房以及1号楼106.04平方米平台地层自行车库已分别为黄伟良、李志坚、易青汝、麦婉妮、黄应昭、黄奕林在民安公司具有该大厦的商品房预售许可证的情况下，向民安公司购买所得，因塑料厂与民安公司合作开发的民兴大厦是以民安公司名义对外进行的，故黄伟良、李志坚、易青汝、麦婉妮、黄应昭、黄奕林向民安公司买受房屋的行为合法有效，属善意取得，民安公司与第三人黄伟良、李志坚、易青汝、麦婉妮、黄应昭、黄奕林人签订的《商品房买卖合同》合法有效。在重审期间，一审法院已经告知塑料厂，对于民安公司与第三人签订的商品房买卖合同被法院认定有效后，塑料厂有权变更其诉讼请求。但是，塑料厂明确表示不变更诉讼请求，因此，在塑料厂不变更诉讼请求的情况下，对于塑料厂请求确认民安公司与第三人黄伟良、李志坚、易青汝、麦婉妮、黄应昭、黄奕林之间的《商品房买卖合同》无效，并由黄伟良、李志坚、易青汝、麦婉妮、黄应昭、黄奕林返还房屋给塑料厂的诉讼请求，予以驳回。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”的规定，以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作出移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”的规定，2006年3月13日，梧州市长洲区人民法院查封了涉案的86.25平方米地层车库，送达了民事裁定并张贴查封公告，查封裁定发生法律效力，查封公告具有公示效力。涉案的86.25平方米地层车库从2006年3月13日起就一直处在人民法院的查封状态之中。被查封人民安公司在向第三人黄国昌出售涉案地层车库时，明知涉案房产系人民法院查封的房产，仍然擅自将其已被查封的房产转卖给第三人黄国昌，其行为违反了法律、司法解释的规定，民安公司对地层车库的处分行为属于违法行为。同时，善意取得制度作为所有权取得的特别规定，不能违反法律的强制性规定也是其应有之意。最高人民法院（1999）执他字第21号《关于人民法院查封的财产被转卖是否保护善意取得人利益问题的复函》中规定，人民法院依法查封的财产被转卖的，对买受人原则上不适用善意取得制度。第三人黄国昌买受该房时未尽到审慎的审查义务，购买了已被人民法院依法查封的房产，存在重大过失，阻却其善意的构成，故第三人黄国昌在客观上也不能对涉案自行车库善意取得，黄国昌主张其与民安公司签订的《商品房买卖合同》有效的理由不能成立，不予采纳。对于第三人黄国昌支付的购房款等损失，黄国昌可通过另行诉讼的方式予以解决。
贺福辉、廖忠善两人先是与民安公司签订《商品房买卖合同》，后来获悉法院查封了讼争的114号商铺之二、115号商铺，且在广西壮族自治区高级人民法院二审判决确认讼争商铺属于塑料厂后，改为与塑料厂签订《房屋买卖合同》，因此，贺福辉、廖忠善属于善意第三人，其与塑料厂签订的《房屋买卖合同》为有效合同。
依上所述，讼争的民兴大厦1号楼86.25㎡地层车库（即114号商铺之二、115号商铺）应归塑料厂所有，而且黄国昌与民安公司签订的《商品房买卖合同》无效，而第三人贺福辉、廖忠善两人与塑料厂签订的《房屋买卖合同》合法有效，故黄国昌理应将民兴大厦1号楼86.25㎡地层车库返还给塑料厂。但是，鉴于长洲法院已经在2013年7月依生效判决将黄国昌管理的民兴大厦1号楼地层114号商铺之二及115号商铺执行给了塑料厂。也就是说，在2013年7月，114号商铺之二、115号商铺已经在事实上返还给了塑料厂，因此，对于塑料厂请求黄国昌将所购房屋返还给塑料厂的诉讼请求，一审法院在本案不再处理。
由于梧州市塑料厂在本案所提供的土地使用权为国有划拨而非出让取得，依照法律规定，进行房地产开发时，该土地使用权必须转为出让取得。而至今，该土地仍未转为出让取得，显然不具备办理房屋产权证的前提条件，故塑料厂于本案中主张民安公司为其办理房屋产权证的诉讼请求不成立，予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，判决：一、确认位于梧州市新兴二路民兴大厦1号楼86.25平方米的地层车库归塑料厂所有；二、驳回塑料厂的其他诉讼请求。本案一、二审诉讼费31344元，由塑料厂负担15672元，民安公司负担15672元；财产保全费4520元，由塑料厂负担2260元，民安公司负担2260元。
上诉人塑料厂不服一审判决，向本院提起上诉称，一、黄奕林与民安公司签订的《商品房买卖合同》是在本院（2006）桂民一终字第221号民事判决作出后于2007年签订，并不是2005年12月29日签订，该合同日期应是黄奕林与民安公司恶意串通倒签的。1、民安公司的答辩证实，黄奕林占有的房屋及地层平台自行车库，是民安公司与塑料厂合作开发建房一系列官司诉讼后，民安公司在委托黄奕林代理与塑料厂因缴纳土地出让金发生争议诉讼案件时，才与黄奕林签订商品房买卖合同，将上述房产作为律师费用。事实是民安公司与塑料厂合作开发建房一系列诉讼结束，是在（2006）桂民一终字第221号民事判决后，且民安公司与塑料厂因缴纳土地出让金争议诉讼案件也是在2010年11月才发生，由此证明民安公司与黄奕林签订的《商品房买卖合同》不可能是2005年12月签订，该时间应为倒签。2、黄奕林没有证据证实其已于2005年向民安公司支付购房款，民安公司的答辩也证实黄奕林并非实际支付购房款。二、黄奕林的行为不符合善意取得不动产的条件。1、黄奕林受让房产时并非善意。2、黄奕林没有真实支付购房款也不符合善意取得的条件。3、民安公司转让房产给黄奕林未经房产管理部门登记，交付给其使用的行为亦不合法。综上，黄奕林在明知讼争房屋权属存在争议，不能办理产权证，且法院已查封房屋并判决房屋不属于民安公司的情况下购买该房屋，还与民安公司倒签《商品房买卖合同》，其行为不符合善意取得制度的规定，应当认定黄奕林与民安公司签订《商品房买卖合同》属于恶意串通损害塑料厂的利益，应认定该合同无效。请求：1、撤销一审判决第一项，2、改判确认位于梧州市新兴二路119-7号民兴大厦2号楼2层2号房（即2单元202号房）、1号楼106.04平方米平台自行车库及86.25平方米的地层车库归塑料厂所有，3、黄奕林将梧州市新兴二路119-7号民兴大厦2号楼2层2号房（即2单元202号房）、1号楼106.04平方米平台自行车库房产还给塑料厂，4、本案上诉费用由黄奕林承担。
上诉人黄国昌不服一审判决，向本院提起上诉称，一、黄国昌是梧州市新兴二路119号民兴大厦1号楼地层114号商铺之二、115号商铺，即1号楼86.25平方米地层车库的善意取得者。黄国昌与民安公司签订《商品房买卖合同》是2006年9月2日，该房产是解封状态；且订立合同的次日，民安公司已经将该房产交付黄国昌使用，黄国昌是在实际使用6年后至2013年7月才被迫交出房产。二、廖忠善、贺福辉二人并非善意取得该房产，其与塑料厂构成恶意串通。廖忠善、贺福辉于2006年3月分别向民安公司先买后退，二人实际已经放弃购买该房产；廖忠善、贺福辉明知民安公司已将该房产出售给黄国昌并交付其使用的情况下，依然与塑料厂签约购买，行为非善意；如房产在出售时候处于查封状态，塑料厂同样无权处置。三、一审判决确定第三人李志坚、易青汝、黄应昭、麦婉妮、黄伟良、黄奕林6人的商品房买卖合同有效，唯独判决黄国昌签订的合同无效，同案不同判，损害了黄国昌的合法权益。四、根据政府批文，民安公司与塑料厂开发的民兴大厦房屋必须作为商品房出售，而不能作为职工住宅安排或低价出售给本企业职工，塑料厂的做法违反了政府要求。请求：撤销一审判决第一项，确认位于新兴二路民兴大厦1号楼85.25平方米的地层车库归黄国昌所有。
上诉人塑料厂针对黄国昌的上诉答辩认为，一、黄国昌与民安公司恶意串通，通过签订虚假合同伪造事实，黄国昌不是善意第三人，其行为不符合善意取得条件。二、2007年广西高级法院判决生效后，塑料厂已将讼争商铺转让给第三人廖忠善和贺福辉，且本案重审前又将商铺交付给他们使用，廖忠善和贺福辉是合法取得商铺所有权。三、黄国昌与民安公司恶意串通签订的《商品房买卖合同》无效，若因此遭受损失，应由黄国昌自行与民安公司承担和处理，与塑料厂无关。综上，黄国昌在本案中不属于善意买受人，一审判决认定讼争的114号商铺之二、115号商铺归塑料厂所有正确，请求驳回黄国昌的上诉。
上诉人黄国昌针对塑料厂的上诉答辩认为，黄国昌与民安公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；塑料厂没有商品房预售许可证，其与廖忠善、贺福辉签订《商品房买卖合同》时，讼争房产仍处在争议和未能办理产权证的状态，塑料厂是无权出售转让该房产的，且塑料厂不能又将房屋出售给廖忠善、贺福辉，又要求确认该房产归塑料厂所有。塑料厂的上诉请求及理由不成立，请求二审法院查明事实，依法判决。
被上诉人黄奕林答辩认为，一、本案是房地产合作开发合同，根据梧州市计委作出的梧计投字（1998）053号《关于同意项目建设投资计划的批复》，本案合作开发合同有效，依照批复的有关规定，塑料厂在合作开发房地产项目所占的受益份额中，必须作为商品房出售，而不能作为职工住宅安排或低价出售给本企业职工，故塑料厂无权对合作项目的房产主张物权，只能主张合作项目的债权，债权的取得需经项目合作方评估清算后才能请求，应当驳回塑料厂的诉讼请求。二、塑料厂主张黄奕林与民安公司构成恶意串通不成立。黄奕林与民安公司签订的房屋买卖合同是等价有偿、合法有效的，至于民安公司答辩时提及的委托其作为律师代为诉讼问题，黄奕林代理民安公司的案件并不止一件。三、黄奕林取得所涉房产是基于与民安公司签订的合同，至于塑料厂认为房屋没有进行登记公示问题，责任在于民安公司和塑料厂。综上，塑料厂在本案中的诉讼请求不当，应予以驳回。
一审第三人黄应昭、易青汝、麦婉妮、黄伟良陈述意见认为，一审判决认定其四人所签订的买卖合同合法有效、构成善意取得正确，应予维持。对本案上诉人的上诉不发表意见，由二审法院审理认定。
一审第三人廖忠善陈述意见认为，同意一审判决。
一审第三人贺福辉陈述意见认为，贺福辉先与民安公司签订买卖合同，后又根据生效判决与已确认产权归属的塑料厂签订买卖合同，贺福辉已经取得商铺的所有权和使用权并已经付清全部房款，属于善意取得，该商铺应归贺福辉所有。一审判决正确，
一审第三人李志坚提交书面答辩意见认为，李志坚是善意取得人，在其向民安公司购买房产时该房产并未登记确定产权所有人，民安公司作为实际占有人，且具有合法的销售许可证，足见李志坚从民安公司购买房屋是合法行为。在李志坚交付了购房款并实际占有房屋后，就享有该房屋的所有权。
被上诉人民安公司既未参加开庭也没有对本案提交书面意见。
本案二审审理查明的事实与一审法院审理查明一致。
综合各方当事人的诉辩意见，本院归纳本案二审争议焦点为：1、黄奕林向民安公司购买梧州市新兴二路119-7号民兴大厦2号楼2层2号房（即2单元202号房）、1号楼106.04平方米平台自行车库时是否属于善意第三人，上述房产应当归谁所有；2、黄国昌向民安公司购买民兴大厦1号楼86.25平方米的地层车库（即1号楼114号商铺之二、115号商铺）时是否属于善意第三人，廖忠善、贺福辉购买上述房产是否存在恶意串通。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”本案中，塑料厂与民安公司签订的《合作开发塑料厂北门住宅楼协议书》、《合作开发塑料厂北门住宅楼补充协议书》及《关于﹤合作开发塑料厂北门住宅楼补充协议书﹥的补充说明》中主要约定了双方合作开发塑料厂北门住宅楼，塑料厂提供土地、民安公司提供资金并负责住宅楼的建设，以塑料厂占建筑面积25%、民安公司占75%进行利益分配，且已经对双方各自应得的房屋作出了具体分配，虽然合同中对于双方是否共担风险并未涉及，但也并未约定哪一方不承担经营风险，应视为双方共同承担风险，上述协议应认定为合作开发房地产合同。由于协议缔约主体适格，合同内容系双方当事人真实的意思表示，虽然塑料厂提供的土地为划拨性质，但在本案起诉前经有关部门批准已经办理了将划拨土地用于合作开发房地产的相关批准手续，并未违反相关法律法规的规定，所以合同合法有效。基于协议合法有效，塑料厂与民安公司在协议中有关房产分配的内容也同样具有法律约束力。本案讼争房产均经塑料厂与民安公司约定分配归塑料厂所有，塑料厂对讼争房产理应享有所有权，但由于本案土地使用权至今未办理为出让性质，不具备办理房屋产权证的前提条件，故塑料厂尚未取得依约分配房产的权属证书。因民安公司在取得商品房预售许可证后将部分归属塑料厂的房产出卖给第三人，使得所涉房产出现了权利主体多元化的情况，迄今为止，无论是塑料厂或是向民安公司购买房产的第三人均未取得所涉房产的权属证书，究竟应当履行哪份合同的约定，如何确定讼争房产归属，是本案诉讼要解决的问题。
（一）关于黄奕林向民安公司购买梧州市新兴二路119-7号民兴大厦2号楼2层2号房（即2单元202号房）、1号楼106.04平方米平台自行车库时是否属于善意第三人，上述房产应当归谁所有的问题。
从黄奕林在本案中提交的其与民安公司签订的落款时间为2005年12月29日的《商品房买卖合同》、民安公司开具的收到黄奕林交来购房款、印花税收据以及黄奕林实际占有房产的事实来看，已形成证据链证实黄奕林出资购买了民兴大厦2单元2号房及1号楼106.04平方米平台自行车库。民安公司在一审答辩意见中虽然主张其将该房产交付给黄奕林属于以房抵扣给付黄奕林的律师费用性质，黄奕林并未实际支付购房款，但黄奕林在诉讼中对此予以否认，而民安公司除了在答辩中陈述这一意见外也没有提供相应证据证实。依照黄奕林与民安公司签订合同的时间2005年12月29日，没有证据证实当时该房产处于法院的查封状态。因黄奕林在向民安公司支付了购房款后也实际占有了该房产，其与民安公司签订《商品房买卖合同》亦为合法有效，在黄奕林实际占有该房产的情形下，应当优先履行其与民安公司签订的合同，该房产应归黄奕林所有。塑料厂认为黄奕林与民安公司签订的《商品房买卖合同》属于恶意串通，黄奕林不是善意第三人，合同应当认定无效的理由不成立，本院不予支持。
（二）关于黄国昌向民安公司购买民兴大厦1号楼86.25平方米的地层车库（即1号楼114号商铺之二、115号商铺）时是否属于善意第三人，廖忠善、贺福辉购买上述房产是否存在恶意串通的问题。
黄国昌与民安公司于2006年9月2日就民兴大厦1号楼86.25平方米的地层车库签订《商品房买卖合同》，但该房产从2006年3月13日起就一直处在人民法院的查封状态之中，即长洲法院于2006年3月13日已经查封该房产并张贴查封公告于所涉房产的显著位置，虽然长洲法院在2006年8月30日作出（2006）长民初字第98号之二民事裁定书裁定解除对该房产的查封，但从该裁定书2006年9月4日送达梧州市市政管理局的时间来看，在2006年9月4日之前该房产仍然处于被长洲法院查封的状态，随后一审法院在2006年9月5日对该房产继续进行查封并在所涉房产明显位置张贴查封公告。可见，黄国昌在2006年9月2日向民安公司购买86.25平方米的地层车库时未尽到审慎审查义务，购买了被人民法院依法查封的房产，双方的交易行为违反了房地产在查封期间不得转让的有关法律规定，黄国昌在交易过程中不属于善意第三人。廖忠善、贺福辉二人先与民安公司签订《商品房买卖合同》，在获悉法院查封了该房产后与民安公司办理了退款手续，直到经本院作出原生效判决确认该房产归塑料厂所有后，改为与塑料厂签订买卖合同并支付了全部房款，廖忠善、贺福辉在购买该房产的过程中尽到了一般善意买受人的注意义务，属于善意第三人，黄国昌主张廖忠善、贺福辉与塑料厂构成恶意串通没有事实和法律依据，本院不予支持。
至于黄奕林、黄国昌在本案中主张塑料厂将开发后分配给塑料厂的房产作为职工住宅安排低价出售给塑料厂的职工违反了政府的有关要求问题，因本案所涉房产不涉及安置塑料厂职工问题，本院对此不作评判。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本次二审案件受理费15610元（梧州市塑料厂已预交15510元，黄国昌已预交100元），由梧州市塑料厂负担15510元，黄国昌负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韦晓云
审 判 员 黄广旗
代理审判员 谢素恒
二〇一五年十一月十日
书 记 员 张 尧