湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘06民终2238号
上诉人（原审原告）：江义东，男，1979年7月20日出生，汉族，安徽省寿县人，住寿县。
委托诉讼代理人：李继生，北京市安都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：贺卫兵，男，1967年11月7日出生，汉族，湖南省人，住长沙市岳麓区。
被上诉人（原审被告）：湖南犁铧生态农业科技股份有限公司，住所地汨罗市建设路归义广场金色一号盛世宏基大酒店8808房。
法定代表人：贺卫兵，该公司总经理。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨华平，男，由长沙市岳麓区观沙岭街道办事处长望社区居民委员会推荐。
上诉人江义东因与被上诉人贺卫兵、湖南犁铧生态农业科技股份有限公司（以下简称犁铧公司）土地租赁合同纠纷一案，不服湖南省汨罗市人民法院（2016）湘0681民初1262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
江义东上诉请求：撤销一审判决，依法改判支付江义东的全部诉讼请求或者将本案发回重审。事实和理由：一审判决认定事实不清，错误地将有效合同认定为无效合同。1、犁铧公司与汨罗市××玉鹿村签订的土地流转租赁合同经过了村民代表表决通过，真实合法有效。该合同中约定犁铧公司可将该土地对外转租，一审法院对该村委会主任的调查笔录也证明了村委会对转租一事知情并同意。2、双方签订的《协议书》中约定的租赁土地被用作种植草皮，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第二、三款，“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地问题，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地，养殖水面等”，种植草皮并未改变租用土地的用途，其仍然属于农用地，该协议并未违反法律的强制性规定，因此属于有效合同。3、承担违约责任的主体应当是贺卫兵与犁铧公司。二、一审适用法律错误。《协议书》第16条约定实质上属于双方为了解决争议或为了避免损失的清理结算条款，根据《中华人民共和国合同法》第五十七条，“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”以及第九十八条，“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。因此贺卫兵、犁铧公司应当给付违约金136.5万元。
贺卫兵、犁铧公司共同辩称，犁铧公司向玉鹿村村委会支付了土地租金，并对土地进行了平整，江义东还到现场进行指挥，犁铧公司也在积极的履行协议。但在土地平整过程中，有关政府工作人员认为在基本农田上种植草皮改变了土地用途，便对犁铧公司的土地平整行为进行了制止。同时，犁铧公司、贺卫兵及江义东均不属于涉案土地集体经济组织之内的人，根据《中华人民共和国土地管理法》第十五条及《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条规定，此种情况须报乡镇人民政府批准，而双方就土地租赁并未报批。综上，双方签订的《协议书》违反了法律强制性规定，一审认定无效并无不当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
江义东向一审法院起诉请求：一、解除双方签订的《协议书》；二、贺卫兵、犁铧公司退还租金45万元、双倍退还定金2万元、支付违约金136.5万元；三、贺卫兵、犁铧公司相互承担连带责任。
一审法院认定事实：江义东为找土地种植草皮，找到了贺卫兵。2015年8月4日江义东通过李圣军向贺卫兵交付了保证金1万元，要贺卫兵办理土地租赁事宜，并由贺卫兵以长沙市岳麓区尚居室内装饰服务部的名义出具收据。2016年1月25日犁铧公司成立，后于2016年2月27日与汨罗市××玉鹿村签订土地流转租赁合同，由犁铧公司租赁玉鹿村的1080亩农用耕地，租赁期限为10年（2016年3月1日至2026年3月1日），2016年3月2日，犁铧公司又与玉鹿村签订土地托管合作合同，将该村在册的1080亩土地托管与犁铧公司。2016年3月3日，江义东与犁铧公司签订协议书，将犁铧公司在玉鹿村租赁的土地转租给江义东，用于种植草皮，约定土地租金为650元/亩，租赁期限为2016年6月1日至2026年5月31日，但对租赁范围未约定。协议签订后，江义东委托李圣军分别于2016年3月3日、3月8日向犁铧公司股东巢志勇汇款40万元、5万元，共计45万元。后因犁铧公司无法履行合同交付土地而成讼。
一审法院认为，本案争议的焦点有：一、江义东与贺卫兵、犁铧公司之间是否形成土地租赁合同关系及该租赁协议是否应当解除；二、贺卫兵、犁铧公司是否应当向江义东退还租金、双倍返还定金并承担违约责任及贺卫兵、犁铧公司是否对支付义务承担连带责任。关于焦点一，本案诉争土地原系汨罗市××玉鹿村农用耕地，由该村租与犁铧公司，并约定犁铧公司可对外转租，本案诉争协议虽然没有确定土地租赁范围，但经玉鹿村确认该村农用耕地为1080亩，全部租与犁铧公司，故本案诉争协议中涉及的土地均系犁铧公司从玉鹿村租赁所得；本案诉争协议确定的甲方为江义东，乙方有贺卫兵的签名，同时在贺卫兵签名处加盖了犁铧公司公章，经过对犁铧公司营业执照副本的确认，贺卫兵系该公司法定代表人，其有权代表犁铧公司执行事务。综上所述，故应系执行职务行为，本案诉争的协议双方应当为江义东与犁铧公司，贺卫兵不是本案的适格被告；江义东认为诉争协议乙方为贺卫兵、犁铧公司与事实不符，不予支持。江义东所租赁的土地位于汨罗市××玉鹿村，系犁铧公司从玉鹿村租赁所得，系该村农用耕地，江义东租赁该村土地系用于种植草皮。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第十条，“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。”第三十二条，“通过家庭承包取得土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”故双方可以通过出租的形式对农村土地经营权进行流转，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条一款（二）项，“不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途”，同时《中华人民共和国土地管理法》第四条，“国家实行土地用途管制制度……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”本案中，犁铧公司租赁的玉鹿村土地系该村的农用耕地，转租给江义东系用于种植草皮，改变了该租用土地的用途，违反了国家法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条一款（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同应当认定无效。据此，江义东与犁铧公司签订的租赁协议应当认定为无效合同，合同确认无效后则自始无效。关于焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现江义东与犁铧公司签订的租赁协议因违反法律、行政法规的强制性规定被确定为无效，故因该协议取得的财产应当予以返还。本案中，江义东共计向犁铧公司支付45万元租赁费，应当由犁铧公司予以返还。对于江义东在2015年8月4日向贺卫兵支付的1万元，系其要求贺卫兵代为租赁土地，并经双方确认抵作租金，现该协议确认无效，故该1万元同样应予返还。对于违约金，因诉争协议确认无效，故不存在违约的情况，对江义东诉请的违约金部分，不予支持。综上所述，本案诉争协议双方为江义东与犁铧公司，现该协议已确认为无效合同，故应当由犁铧公司将因该合同取得的财产，予以返还，返还款项为46万元，贺卫兵不是本案的适格被告，不负有返还义务。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、《中华人民共和国土地管理法》第三十二条规定，判决：一、确认江义东与犁铧公司于2016年3月3日签订的《协议书》无效；二、限犁铧公司自判决生效后十日内向江义东返还款项共计46万元；三、驳回江义东的其他诉讼请求。本案诉讼费21815元，由江义东负担10000元，犁铧公司负担11815元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明，双方签订的《协议书》第16条约定，乙方违反本协议的任何条款，甲方均有权解除本协议，并要求乙方退还租金（实际交付但未使用的租金），同时要求乙方承担甲方的设备、前期投入等损失共计人民币386万元（10年合同期按使用年数递减），并承担违约金200万元。其他事实与一审查明的一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为江义东与犁铧公司签订的《协议书》的效力。
江义东与犁铧公司签订的《协议书》主体适格，内容真实，系双方真实的意思表示，虽然涉案土地系农用耕地，被江义东承租用于种植草皮，改变了土地的用途，根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条，“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”的规定，涉案土地应当办理土地变更登记手续。但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条，“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”的规定，未办理土地变更登记手续并不影响《协议书》的效力，因此《协议书》为有效合同，一审判决认定《协议书》无效不当，本院予以纠正。
因犁铧公司未按双方协议的约定向江义东交付土地，导致江义东因此不能实现合同目的，故江义东要求解除《协议书》的请求有事实依据，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，江义东要求犁铧公司退还租金45万元的请求成立，本院予以支持。
关于江义东主张的违约金的问题，首先，双方明知在农用地上种植草皮改变了土地用途，需要经过国土部门的批准，却在未经批准的情况下签订了协议，致使合同最终无法履行，对此双方均存在过错。其次，双方在协议书中约定的违约金条款指的是在合同履行过程中因违约而承担的违约责任，而本案中双方尚未履行合同。第三，因合同尚未履行，江义东也未对土地进行投入，也就不存在损失。因此本院对江义东主张136.5万元违约金的请求不予支持。
关于江义东要求双倍返还10000元定金的问题，因江义东支付的10000元系在双方签订协议书之前，为了保证协议的订立而支付的定金，如果合同未订立江义东才有权主张双倍返还，现双方的合同已订立，只是未能履行，因此江义东要求双倍返还10000元定金的请求不能成立，本院不予支持。但该10000元应作为预付租金予以返还。
关于江义东要求贺卫兵承担责任的问题，因协议书系江义东与犁铧公司所签，贺卫兵虽然也签了字，但其是作为犁铧公司的法定代表人履行的职务行为，责任只能由犁铧公司承担，因此江义东要求贺卫兵承担责任的请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，江义东的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖南省汨罗市人民法院（2016）湘0681民初1262号民事判决；
二、解除江义东与湖南犁铧生态农业科技股份有限公司2016年3月3日签订的《协议书》；
三、限湖南犁铧生态农业科技股份有限公司自本判决生效之日起十日内向江义东返还租金460000元。
四、驳回江义东的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费21815元，由江义东负担10000元，湖南犁铧生态农业科技股份有限公司负担11815元；二审案件受理费21315元，由江义东负担16315元，湖南犁铧生态农业科技股份有限公司负担5000元。
本判决为终审判决。
审判长 程 鹏
审判员 余立根
审判员 乔宝全
二〇一七年七月十八日
书记员 方晶晶