安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终7418号
上诉人（原审原告、反诉被告）：史鑑舟，男，1941年1月27日出生，汉族，住安徽省肥东县。
委托诉讼代理人：唐磊，安徽皖正律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：袁青松，男，1972年6月1日出生，汉族，住安徽省肥东县。
委托诉讼代理人：罗振海，安徽神州行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩振军，安徽神州行律师事务所律师。
上诉人史鑑舟因与上诉人袁青松房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2017）皖0122民初1421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
史鑑舟上诉请求：撤销原判，依法改判支持其一审的诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：1、本案房屋买卖合同关于违约责任的约定内容明确具体，虽然合同第七条、第八条均约定了违约责任，但一审法院却当然的适用合同第八条2万元的违约责任，无法律依据，存在主观臆断，明显偏向袁青松，对史鑑舟不公。2、一审法院未认定袁青松支付史鑑舟相关房屋租赁损失说理不足，事实认定不清。涉案房屋至诉讼时尚未过户至袁青松名下，所有权至今依法属于史鑑舟所有，袁青松实际占用涉案房屋至今，已构成了不当得利，故应当支付相关房屋租金损失。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院撤销原判，依法予以改判。
袁青松辩称，关于史鑑舟要求支付违约金和租金，没有事实和法律依据。首先，袁青松已经按照合同约定将第一笔款项38万元按时足额支付给了史鑑舟，同时袁青松已实际入住，并对涉案房屋进行了装修，售房合同书是双方的真实意思表示，其主张房屋租金显然无事实和法律依据。其次，袁青松没有违约行为，在合同履行期到来前，已经将款项带至中介公司，由于史鑑舟要求加价，导致中介公司不敢收取余款10万元。综上，史鑑舟的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院驳回其上诉请求。
袁青松上诉请求：撤销原审判决第一、二、五项，依法改判袁青松不支付史鑑舟利息及违约金2万元，并改判史鑑舟支付袁青松违约金2万元。本案一、二审诉讼费用及保全费由史鑑舟承担。事实与理由：1、史鑑舟与袁青松房屋买卖合同系由中介贾春林负责签订，一审庭审贾春林出庭作证，说明2017年6月10日当天，袁青松已经带着10万元房款至中介公司处，后贾春林联系史鑑舟，因史鑑舟明确表示要加价，导致贾春林不敢代收该10万元房款；史鑑舟一审庭审时多次表示，要求袁青松将钱款直接打入其本人账户，明显与合同约定不符。因史鑑舟明确表示不按原合同履行，史鑑舟的行为已经构成违约，应支付袁青松违约金2万元。2、一审法院认定袁青松违约，在判决袁青松支付史鑑舟2万元违约金后，又判决袁青松以10万元为基数支付史鑑舟利息，属于违约金的重复计算，判决存在错误。
史鑑舟辩称，1、袁青松的上诉请求不能成立，双方签订的合同有明确约定，袁青松于2016年6月10日之前将余款10万元放入中介公司，但是至今中介公司也没有通知史鑑舟去领取该10万元，说明袁青松构成了违约，其在上诉状中陈述的史鑑舟要求房屋加价，没有事实依据。2、关于违约金问题，一审法院应按照合同的约定即房屋总价款的两倍支付违约金。
史鑑舟向一审法院起诉请求：1、依法判令袁青松违约，按照总房价二倍支付合同违约金计96万元；2、袁青松继续履行合同，支付下欠房款10万元，并自2016年6月10日起，按年利率6%支付占用期间利息损失；3、袁青松从2014年11月2日起支付史鑑舟房屋租金损失5.8万元（每月2000元，计算29个月，计算至立案之日）；4、本案诉讼费用由袁青松承担。
袁青松向一审法院反诉请求：1、依法判令史鑑舟继续履行房屋买卖合同，并配合袁青松办理房屋产权变更登记相关手续；2、史鑑舟赔偿袁青松违约金2万元。3、本案诉讼费、保全费由史鑑舟承担。
一审法院认定事实：2014年11月2日，史鑑舟、袁青松签订一份《售房合同书》，合肥汇诚房产中介有限公司作为丙方（即中介方）。合同约定：一、甲方（即史鑑舟）愿将私有的没有任何产权争议的座落于肥东县店埠镇西郭湾拆迁恢复住宅楼1幢508室的房建筑面积90.33㎡的房屋（权证号为肥东字第××号）出售给乙方（即袁青松）。二、房产价格为48万元整；卖方净得48万元整，费用乙方出，所有的税费都是乙方承担。三、付款方式两次付清：乙方第一次将首付款38万元在2014年11月2日前付给卖方，卖方将钥匙、房子、产权证交付于买方。余款10万元整于2016年5月底此产权证满五年，卖方配合买方过完户，此款一次性付清。（2016年6月10日之前乙方将余款放到丙方处，过完户付给甲方）。同时该合同还约定了两处违约条款：第一处为合同第七条第二款：“买卖双方必需按此协议内容去执行，如哪方违约（产权证期满五年不还余款，到过户时卖方不配合过户）将赔付对方价款为总房价四倍。”第二处为合同第八条：“本合同在成立后，甲乙双方任一方违约，由违约方赔偿守约方人民币贰万元整。”合同签订后，袁青松按约向史鑑舟支付了首付款38万元，史鑑舟向其出具了收条。后在支付第二笔购房款的过程中，双方发生纠纷，史鑑舟起诉至一审法院，要求判如所请，案件审理过程中，袁青松进行了反诉。
案涉房屋现登记在史鑑舟名下。
一审法院认为，史鑑舟和袁青松签订的《售房合同书》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。
关于违约责任的认定和违约条款的适用问题。根据合同约定，2016年6月10日之前，袁青松需把下剩购房款放至丙方中介公司处。但袁青松实际未按合同约定将下剩购房款存放于中介公司，其行为构成违约，应当承担违约责任。案涉合同既约定了一方违约应赔偿守约方2万元违约金，又约定了一方违约按总房价的四倍赔偿守约方,我国法律明确规定违约责任的承担不得超过违约方在订立合同时预见到或者应当预见到因违约可能造成的损失，其立法目的是严格贯彻损害填补原则，如合同约定的因违约所造成的损失远远大于实际所造成的损失，则人民法院依法予以核减，故对该两处违约条款，该院确认适用一方违约应赔偿守约方2万元违约金条款。
关于史鑑舟的本诉请求，因双方在诉讼过程中均要求继续履行合同，故对史鑑舟要求袁青松支付下剩购房款10万元及逾期付款利息的诉请，该院予以支持，该院确认自2016年6月10日起，按年利率6%支付利息损失。对于史鑑舟要求按照总房价二倍支付合同违约金96万元的诉请，如前所述，该请求不予支持。鉴于袁青松存在违约事实，按合同第八条约定，由袁青松赔偿史鑑舟违约金2万元。对于史鑑舟诉请要求袁青松支付房屋租金损失，理由不当，该院不予支持。
关于袁青松的反诉请求，因史鑑舟要求继续履行合同，故对于袁青松要求史鑑舟继续履行合同，配合其办理房屋产权变更登记相关手续的反诉请求，该院予以支持，但在案涉房屋过户前，袁青松需先向史鑑舟履行由其作为买受人应当承担的相应义务。对于袁青松要求史鑑舟赔偿其违约金2万元，因其自身存在违约行为，故对该项请求，该院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、袁青松于判决生效之日起十日内支付史鑑舟下剩购房款10万元，并自2016年6月10日起按照中国人民银行同期贷款年利率6%支付利息，款清息止;二、袁青松于判决生效之日起十日内支付史鑑舟违约金2万元；三、史鑑舟于判决生效之日起二十日内协助袁青松办理房屋产权变更登记手续，即将史鑑舟名下的位于店埠镇镇西郭湾拆迁恢复住宅楼1幢508室房屋的所有权转移登记至袁青松名下；四、驳回史鑑舟的其他诉讼请求；五、驳回袁青松的其他反诉请求。案件本诉受理费14700元，史鑑舟承担8000元，袁青松承担6700元；案件反诉受理费4400元，史鑑舟承担2400元，袁青松承担2000元；保全费3000元，史鑑舟承担1000元，袁青松承担2000元。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，史鑑舟和袁青松签订的《售房合同书》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。双方合同约定袁青松应于2016年6月10日前将余款10万元放至中介公司处，待史鑑舟配合袁青松过完户后再付给史鑑舟。但从本案现已查明的事实来看，袁青松并未于2016年6月10日前将余款10万元存放于中介公司，其行为已构成违约，应承担违约责任。关于本案违约条款的适用问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定“……违约责任的承担不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”及第一百一十四条第二款的规定“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。”案涉合同既约定了一方违约应赔偿守约方2万元违约金，又约定了一方违约按总房价的四倍赔偿守约方。史鑑舟认为，应按照总房价二倍支付合同违约金96万元，但从本案现已查明的事实来看，案涉房屋总价款为48万元整，袁青松已按约支付了38万元整，下剩10万元房款约定于2016年6月10日前支付，因双方在支付该笔房款过程中发生争议，导致袁青松未在上述约定的时间内支付下剩10万元，在此情况下，一审法院根据上述法律规定并结合本案合同的实际履行情况，综合考虑后确认违约金条款适用售房合同书第八条的约定，判决袁青松支付史鑑舟违约金2万元并无不当，本院予以维持。袁青松认为，其在支付下剩10万元余款时，史鑑舟要求增加房屋价款，拒不配合办理房屋产权变更登记手续存在违约，但其并未提供切实有效的证据予以证明，对其该项主张，不予采信。袁青松认为一审法院既判决其支付下剩房款的利息又判决其支付违约金，属重复计算，无事实和法律依据，不予采信。史鑑舟认为袁青松应支付其2014年11月2日起的房屋租金损失，因袁青松占有案涉房屋系依据双方签订的合同合法占有案涉房屋，现史鑑舟主张袁青松支付相关租金损失，于法无据，不予支持。
综上所述，史鑑舟、袁青松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15387元，由上诉人史鑑舟负担13962元，由上诉人袁青松负担1425元。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一七年十二月十八日
书记员 林 森
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。