文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗天法民四初字第195号原告：广州天王房地产开发有限公司，住所地广州市天河区林和西路167号413房。法定代表人：赖木杨，该司总经理。委托代理人：朱宏亮、赵以敏，均系广东金轮律师事务所律师。被告：施道兵，男，1972年4月3日出生，汉族，住北京市海淀区。委托代理人：杨振锋，广东伯方律师事务所律师。原告广州天王房地产开发有限公司（以下简称天王公司）诉被告施道兵商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天王公司的委托代理人朱宏亮，被告施道兵的委托代理人杨振锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天王公司诉称：2009年6月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买由原告开发的威立大厦第1幢1910房物业（测绘地址为广州市天河区林和西路167号1910房）；该商品房属预售，预测套内建筑面积为33.2平方米；按套内建筑面积计价，单价为每平方米22528元，总金额747914元；计价面积与实测面积有差异的，以实测计价面积及合同约定的房屋单价据实结算，购房款多退少补。2010年6月29日，广州市房地产测绘所出具《房屋面积测量成果报告书》，确认该商品房实测套内建筑面积为38.328平方米。此后，原告多次以电话及书面等方式通知被告，要求被告根据买卖合同约定补交面积差价，但被告始终未补齐房款。此外，原告还为被告垫付了代收代缴共计28427元，抵扣被告已预交的费用，被告尚余4066元未支付。原告认为，被告拒绝按照约定补交面积差价的行为违背了合同约定，损害了原告的合法权益，故原告特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付因实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积而需补交的购房款115521元，并每日按应付款项的万分之五向原告支付违约金（自2011年3月9日起计至2013年12月31日为59377.79元）；2、被告向原告支付代垫费用4066元，并按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付利息（自2011年3月9日起暂计至2013年12月31日为731.97元）；3、被告承担本案诉讼费用。被告施道兵辩称：一、关于原告主张的差额购房款的问题，应当以法庭查明的房地产权证上实际载明的面积为准，被告自始至终没有收到房地产权证，也不知道房屋的实际面积。二、关于原告主张的违约金，被告认为原告的诉讼请求没有事实及法律依据。（一）本案中被告是否应当支付违约金的关键在于如果被告根据合同约定明确知道房地产权证的实际面积而拒绝支付购房款，这种情况下被告显然应该支付违约金，但是就本案而言，合同第15条及补充协议五第5点对面积问题进行约定，但该约定仅仅提到合同约定计价面积与实测面积有误差，以实测面积为准，但是没有约定具体出现面积差时应该何时支付房价款的问题，即合同及补充协议没有约定面积差房款是在原告向被告出示房地产权证时支付还是原、被告一致书面确认实际面积时支付。本案中，原告自称多次向被告发出告知函，但因被告一直居住在美国，合同所约定的地址也没有人居住，被告自始至终都不清楚原告所发函的内容，更没有看见过房地产测绘所出具的报告。在合同没有约定何时支付差额款的情况下，从公平合理的角度出发，只有在被告收到房地产权证的时候、知道实际误差面积而拒不支付房款的情况下，才应当属于合同约定或法律规定的被告应当承担违约金的起算时间。因此，原告提供的证据均不能证明原告已经明确告知被告房屋的实际面积，故被告不存在违约行为。（二）对于垫付的税费问题，被告此前已向原告交付办理房地产权证的税费，同理，被告也不知道原告为其办理房地产权证所产生的实际费用，希望法院核实原告为被告办理房地产权证的手续费金额，如果原告确实为被告代垫费用，被告同意返还。但原告要求被告支付该费用的利息是没有合同及法律依据。三、本案诉讼费也不应当全部由被告承担，被告在本案中确实是无过错，因此请法院根据实际情况对诉讼费进行处理。经审理查明：天王公司是位于天河区林和西路113西解放军体育学院内编号为39的地块上的威立大厦商品房的开发商，已取得编号为穗房预（网）字第20080457号1的《商品房预售许可证》，获准预售。2009年6月10日，天王公司（甲方/卖方）与施道兵（乙方/买方）签订《商品房买卖合同》，约定乙方所购商品房为威立大厦第1幢19层1910号房，测绘地址为广州市天河区林和西路167号1910房（以下简称案涉房屋）；该商品房的用途为办公；该商品房合同约定建筑面积共52.79平方米，其中，套内建筑面积33.2平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积19.59平方米；该商品房按套内建筑面积计价，单价为每平方米22528元，总金额747914元；甲方同意乙方以按揭贷款方式付款；甲方应当在2010年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；（第十五条）根据买卖双方选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理；合同约定计价面积与实测计价面积有差异的，以实测计价面积为准；商品房交付后，实测计价面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按附件补充协议五进行处理；甲方应当在商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；在此场合，乙方应当及时提供产权登记机关要求的需乙方提供的证件资料；甲方应如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料；本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效等等。另，上述《商品房买卖合同》首页合同当事人信息中，施道兵（乙方/买方）住所（××）及通讯地址均为北京市××路××房，电话为139××××0242。上述《商品房买卖合同》的附件五《本合同补充协议》约定，（第五条）乙方应当按照合同约定及时支付房价款，如乙方未按约定支付房价款的（或未按约定办妥按揭手续的），乙方应从逾期之日起每日按应付房款的0.5‰计向甲方支付违约金；（第六条）乙方在办理房地产权证前必须向甲方付清全部房款及税费（包括按《商品房买卖合同》第十五条约定因面积差异而产生的差价及税费），否则甲方有权拒绝为乙方办证，并且不负任何责任；（第七条）房屋实测计价面积以广州市房地产测绘所测量的面积为准；（第八条）根据《商品房买卖合同》第十五条，双方自行约定，双方约定计价面积与实测面积有差异的，以政府有关部门实测计价面积为计价标准，双方按实测计价面积及合同约定的房屋单价据实结算，购房款多退少补；买受人不退房；（第十条）乙方保证在《商品房买卖合同》中填写的通讯地址是乙方的有效地址，如乙方需变更通讯地址的，应当书面通知并得到甲方确认；乙方应当及时查收甲方邮寄的函件，如乙方未及时收取的，自甲方寄出函件之日起（以投寄邮戳日期为准）的第十日，视为乙方收到；本补充协议是对《商品房买卖合同》的修改和补充，《商品房买卖合同》与本补充协议不一致的，甲乙双方同意以本补充协议约定为准。合同签订后，施道兵向天王公司付清了《商品房买卖合同》约定的案涉房屋的全部房价款747914元。2011年7月6日，广州市国土资源和房屋管理局向施道兵核发了案涉房屋的《房地产权证》，该证记载房产地址为广州市天河区林和西路167号1910房，建筑面积为58.57平方米，套内建筑面积为38.33平方米。该《房地产权证》由天王公司持有，未交付施道兵。现天王公司以施道兵拒绝交付案涉房屋的面积差房款及代垫费用为由，提起本案诉讼。诉讼过程中，天王公司提供了《关于领取房地产权证及补交房款和税费的通知》[（2012）天王函字第20120822032号]、《国内特快专递邮件详情单》（编号为EN827098963CS）、广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具的妥投资料，以证明其已通知施道兵支付面积差房款及税费。《关于领取房地产权证及补交房款和税费的通知》的落款时间为2012年8月22日，内容案涉房屋的《房地产权证》早已办妥，因该房产实际面积与合同面积存在差异，按合同规定施道兵应在合同规定时间内补交面积差异部分的房款和税费；就领取该房产《房地产权证》及补交房款和税费等事宜，天王公司已多次通过电话和书面通知等方式，通知施道兵领取该房产《房地产权证》以及补交房款和税费，但施道兵至今未领取，也未按合同规定补交房款和税费；天王公司通知施道兵立即前来天王公司领取该房产的《房地产权证》及补交该房产面积差异部分的房款和税费。《国内特快专递邮件详情单》显示收件人为施道兵，电话为139××××0242，地址为北京市朝阳区北苑路172号19-2006房（上述电话、地址即为施道兵在《商品房买卖合同》中所写的电话、地址）。广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具的妥投资料显示，编号为EN827098963CS的邮件于2012年8月24日由本人收。施道兵不确认上述证据的真实性，认为其在国外，没有收到上述资料。另，天王公司还提供了《关于面积补差的函》、《关于补交购房款税费及办证事宜的函》、《关于领取房地产权证的通知》、《关于领取房地产权证的再次通知》及《国内特快专递邮件详情单》（4份，编号分别为EK388047136CS、EK388049551CS、EJ789358759CS、EN827094017CS，收件人均为施道兵，电话、地址均与《商品房买卖合同》中施道兵所写电话、地址一致），以证明其多次催促施道兵支付面积差房款及税费。施道兵对上述证据的真实性均不予确认，天王公司没有提供相关的妥投证明资料。另，天王公司提供了《商品房买卖合同》封内页、《广东省广州市地方税收税控专用发票》、《广东省行政事业性收费统一票据》（3张）、《契税完税证》，以证明其代施道兵支付了印花税374元、律师费500元、预告备案登记费550元、契税25903元、确权登记金额（按揭）550元、确权登记费550元。施道兵确认上述证据的真实性，确认扣除其已向天王公司预交的费用后，尚欠天王公司代垫税费4066元。本院认为：天王公司与施道兵签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应该按照合同约定履行义务。根据合同约定，案涉房屋按套内建筑面积计价，双方按实测计价面积及合同约定的房屋单价据实结算，购房款多退少补，而已查明的事实可知，案涉房屋的《房地产权证》登记套内建筑面积为38.33平方米，比合同约定的套内建筑面积33.2平方米增加了5.13平方米（38.33平方米-33.2平方米），因此，根据约定，施道兵应向天王公司支付面积差房款115568.64（5.13平方米×22528元/平方米）。天王公司按照实测套内建筑面积为38.328平方米并以此计算要求施道兵支付面积差房款115521元，该诉求未超出上述按照房地产权证登记的套内建筑面积计算的面积差房款金额，有事实及法律依据，本院予以支持。对于天王公司要求施道兵支付迟延支付面积差房款的违约金的诉讼请求，根据合同约定，施道兵在办理房地产权证前必须付清全部房款及税费，而天王公司提供了其于2012年8月22日向施道兵发出的《关于领取房地产权证及补交房款和税费的通知》以证明其曾通知施道兵补交面积差房款，该通知已按照施道兵在《商品房买卖合同》中所写地址寄送，且已于2012年8月24日妥投，现施道兵以其在国外为由否认其曾收到该通知，此抗辩缺乏依据，本院不予采纳，故本院确认施道兵最迟于2012年8月24日已知道需要补交面积差房款。施道兵知道需要补交面积差房款后，应及时与天王公司联系并交付该款项，但施道兵至今支付，该行为已构成违约，现天王公司要求施道兵支付迟延支付房款的违约金的诉讼请求合法有据，本院予以支持，但由于上述通知中并未明确补交面积差房款的期限，故本院酌情认定施道兵收到上述通知后应10日内（2012年9月3日前）应交付该款项，逾期才应承担相应的迟延支付违约金，因此，本院判令施道兵向天王公司支付迟延支付面积差房款的违约金，该违约金应以115521元为本金，自2012年9月4日起计至清偿之日止，按每日0.5‰的标准计算，但违约金应以不超过所欠本金为宜。天王公司虽然还提供了其他函件及《国内特快专递邮件详情单》以证明其在2012年8月22日前已多次催促施道兵补交面积差房款，但由于施道兵否认曾收到上述函件，而天王公司亦未能提供相关的妥投证明予以证明上述函件的邮寄送达情况，故天王公司应自行承担相应的举证责任，本院对天王公司上述主张不予采信，因此，天王公司要求施道兵承担自2011年3月9日起至2012年9月3日期间的迟延支付房款违约金的诉讼请求本院不予支持。对于天王公司在办理房地产权证过程中代施道兵垫付的税费问题，天王公司主张扣除施道兵已交款项后，其还为施道兵垫付了税费4066元，施道兵对此事实予以确认，并同意返还天王公司，故本院对此事实予以确认，并判令施道兵向天王公司返还代垫税费4066元。另外，与上述关于施道兵迟延支付房款违约金的分析相同，本院确认施道兵应2012年9月3日前向天王公司支付代垫税费4066元，但其至今未支付，故天王公司要求施道兵支付迟延支付上述代垫税费的利息的诉讼请求合法有理，本院予以支持，但该利息起算日应为2012年9月4日，该利息应按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至清偿之日止。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告施道兵自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州天王房地产开发有限公司支付面积差房款115521元；二、被告施道兵自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州天王房地产开发有限公司支付迟延支付上述面积差房款的违约金（以115521元为本金，自2012年9月4日起计至清偿之日止，以每日0.5‰的标准计算，违约金以不超过所欠本金为限）；三、被告施道兵自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州天王房地产开发有限公司支付代垫税费4066元；四、被告施道兵自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州天王房地产开发有限公司支付上述代垫税费的利息（以4066元为本金，自2012年9月4日起计至清偿之日止，以中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；五、驳回原告广州天王房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3890元，由原告广州天王房地产开发有限公司负担550元、被告施道兵负担3340元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  王 青人民陪审员  卓燕君二〇一四年八月十八日书 记 员  陈秋滢梁怡筠本判决书于2014年  月  日送达