安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖08民终576号
上诉人（原审原告）：谢富顺。
委托代理人：江光辉，安庆市龙山法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：程志英。
委托代理人：陈文龙，安徽中皖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安庆市开发区家家旺房产中介信息部，住所地安徽省安庆市同安路4栋2#门面，组织机构代码L6196669-6。
经营者：程权芳。
委托代理人：陶文虎，该信息部工作人员。
上诉人谢富顺为与被上诉人程志英、安庆市开发区家家旺房产中介信息部（以下简称家家旺房产信息部）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省安庆市宜秀区人民法院（2015）宜秀民一重初字第00001号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月31日公开开庭审理了本案。上诉人谢富顺及其委托代理人江光辉，被上诉人程志英的委托代理人陈文龙、家家旺房产信息部的委托代理人陶文虎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：（一）2014年4月26日，在家家旺房产信息部居间介绍下，程志英将其所有位于安庆市开发区天柱商城B区一层Ⅰ-1、二层BⅡ-1的房屋(产权证号3067052，建筑面积为2321.02平方米)出售给谢富顺，双方签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：1、房屋总价款为13999000元，采取一次性付款的方式支付，谢富顺于2014年8月1日前将上述购房款交至安庆市房屋置业担保公司进行资金托管，程志英于2014年9月1日前向谢富顺交付上述房屋的一层门面，2015年4月8日前将该房屋二层交付给谢富顺；2、合同签订当日，程志英将所售房屋的房产证及土地证复印件交至家家旺房产信息部，谢富顺交付程志英300000元作为《房屋买卖合同》的履约保证金；3、家家旺房产信息部收取房屋信息费280000元，由谢富顺与程志英各半负担；4、如一方违约，应按总房款10%赔偿守约方违约金，并承担因违约造成的其他经济损失含中介费及法律责任。（二）协议签订当日，程志英向家家旺房产信息部提供了房产证及土地证复印件，并告知家家旺房产信息部该房屋已设置抵押，谢富顺于2014年4月28日向程志英支付定金300000元，程志英向谢富顺出具了定金收条一份。2014年7月31日，家家旺房产信息部通过手机短信的方式分别通知谢富顺和程志英，要求谢富顺准备好托管资金，程志英提供产权证及土地证原件。2014年8月1日，谢富顺和程志英到家家旺房产信息部，程志英与谢富顺商量迟延一星期以解决房屋抵押，遭谢富顺拒绝。（三）程志英将其所有的上述房产为安徽新球商贸有限责任公司在中信银行股份有限公司安庆分行办理贷款设置了抵押，贷款金额为10000000元，贷款期限为2013年8月1日至2016年8月1日。为程志英履行上述房屋买卖合同，安徽新球商贸有限责任公司于2014年8月7日将在中信银行股份有限公司安庆分行借款10000000元予以归还，但未办理抵押注销手续。（四）2014年8月29日，程志英向谢富顺发出催告函，要求其在2014年9月1日前将购房款13999000元交至安庆市房屋置业担保公司进行资金托管，否则，将追究相应责任，并且将推迟交房。谢富顺在收到催告函后，未予回复，并于2014年9月2日向原审法院起诉。（五）经家家旺房产信息部催要，谢富顺在签订《房屋买卖合同》及《补充协议》后，于2014年8月28日支付给家家旺房产信息部中介服务佣金70000元。
原审法院认定上述事实的主要证据有身份证、《房屋买卖合同》及《补充协议》、银行支付凭证及收条、催款函、房地产所有权证档案、证明、特种转账贷方凭证、催告函、快递回执单、签收单、快递发票、房屋租赁协议、营业执照、庭审笔录、谈话笔录以及双方当事人的陈述。
原审法院认为：房屋抵押权存续期间，出卖人未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。本案中程志英将涉案设置抵押的房产进行出售，不影响房屋买卖合同的效力，因此，谢富顺、程志英签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，由于谢富顺、程志英均要求解除合同，原审法院予以支持。本案争议的焦点为1、导致合同解除的违约责任及承担主体为哪方当事人？2、谢富顺与程志英的损失如何认定？下面逐一进行分析。1、程志英依据合同约定履行了交付房产证及土地证复印件的义务，《房屋买卖合同》及《补充协议》均未约定程志英应提供房产证及土地证原件以办理资金托管，家家旺房产信息部也未提供证据证明其告知程志英办理资金托管应提供房产证及土地证原件，虽然家家旺房产信息部于2014年7月31日以手机短信的方式通知了程志英，但不能证明程志英收到该短信，即使程志英收到该短信，因该房屋设置抵押，程志英也不可能于次日提供房产证及土地证原件，且程志英不是从事房产行业的专业人士，不能要求其知道或者应当知道办理资金托管应提交房产证及土地证原件，因此，谢富顺未能在2014年8月1日进行资金托管不能归责于程志英,程志英未提供房产证及土地证原件不构成违约；为程志英能履行房屋买卖合同，安徽新球商贸有限责任公司于2014年8月7日将贷款提前归还，程志英虽未办理抵押注销手续，但抵押注销可以随时办理，不影响合同的履行，且根据法律规定，只有在程志英未办理抵押注销导致房屋不能过户时，程志英才承担违约责任，谢富顺、程志英签订的房屋买卖合同及补充协议只约定了交房时间，并未约定办理过户时间，因此，程志英未办理注销登记不构成违约；程志英在与谢富顺签订房屋买卖合同及补充协议时，应当告知其房屋抵押的事实，但涉案房屋设置抵押不影响合同的效力，亦不影响合同的履行，因此，程志英未告知谢富顺涉案房屋已抵押与双方解除合同没有因果关系。综上所述，程志英对解除合同不应承担违约责任。家家旺房产信息部作为房产中介机构，应当告知谢富顺涉案房屋抵押的事实，亦应告知程志英办理资金托管应提供房产证及土地证原件，家家旺房产信息部不能证明其履行了上述义务，仅于2014年7月31日通过手机短信方式通知程志英提供房产证及土地证原件，导致不能在2014年8月1日办理购房款资金托管，家家旺房产信息部应承担相应责任。但2014年8月1日未办理资金托管不是解除合同的原因，家家旺房产信息部对解除合同亦不应承担责任。谢富顺在2014年8月1日未进行资金托管，其原因是程志英未能提供房产证及土地证原件，不能认定谢富顺违约，但程志英在案涉房屋抵押贷款归还后，催告谢富顺履行合同的情形下，谢富顺在合同能履行的情形下拒不履行合同，是导致合同解除的原因，谢富顺应承担解除合同的违约责任。2、履约保证金仅限于建设工程施工合同，只对中标人具有约束力，本案合同约定的履约保证金是为双方房屋买卖合同履行所支付，具有定金性质，根据合同法规定，给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金，因此，谢富顺要求程志英双倍返还定金的诉讼请求，不应予以支持；由于解除合同的原因是谢富顺不履行合同，程志英不承担解除合同的违约责任，因此，谢富顺支付的中介费应由其个人承担，谢富顺要求程志英承担赔偿责任，没有法律依据，原审法院不予支持。涉案房屋系程志英提出出售，程志英未与承租人续签合同，是为出售该房屋做准备，并非程志英为履行合同解除与承租人的租赁关系，且程志英未与承租人续签合同的原因可能有多方面，不能认定为谢富顺解除合同给程志英造成的损失，因此，程志英要求谢富顺支付租金损失的反诉请求，原审法院不予支持；程志英并未实际缴纳中介费，其损失尚未发生，因此，对程志英要求谢富顺支付中介费损失的反诉请求，原审法院亦不予支持。综上，案经原审法院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：（一）解除原告谢富顺与被告程志英签订的安庆市开发区天柱商城B区一层I-1、二层BⅡ-1的《房屋买卖合同》及《补充协议》；（二）驳回原告谢富顺的其他诉讼请求；（三）驳回被告程志英的其他反诉请求。本案本诉费用10580元，由原告谢富顺负担，反诉费减半收取3403元，由被告程志英负担。
谢富顺不服，上诉称：1、原审法院对证据采信错误，应当认定家家旺房产信息部于2014年9月3日出具的证明的效力。2、原判对违约责任主体认定错误。程志英签订房屋买卖合同时隐瞒涉案房屋已设置抵押的事实，直至2014年8月1日涉案房屋仍处于抵押状态，程志英不能提供房产证及土地证原件，造成房产资金托管不能如期进行，构成根本违约，应承担相应的违约责任。而谢富顺已经完全履行了合同义务，不应承担违约责任。3、依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，谢富顺有权请求解除合同。综上，请求撤销原判第二项，依法改判支持谢富顺在一审的全部诉讼请求。
程志英二审庭审辩称：1、谢富顺上诉称程志英隐瞒房屋抵押的事实，但从庭审中能够反映程志英已将房屋抵押的事实告知了家家旺房产信息部，谢富顺也知晓该事实。2、谢富顺上诉称2014年8月1日前资金不能托管的原因在于程志英不能交付土地证、房产证原件，但房屋买卖合同以及补充协议上都没有要求程志英提供土地证、房产证原件，甚至在程志英催告谢富顺以及家家旺房产信息部履行义务时，仍然没有告知程志英提供土地证、房产证原件是资金托管的前置程序。3、涉案房屋虽然已经抵押，但不影响房屋买卖合同的效力。4、解除合同的违约责任应当由谢富顺承担，所以缴付的履约保证金不应当返还。5、家家旺房产信息部于2014年9月3日出具的证明应属当事人的陈述，只有当事人的陈述，而不能提出其他相关证据的，应不予采信。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
家家旺房产信息部二审未发表答辩意见。
双方当事人在二审期间均未提交新证据，对原审证据亦未提出复核意见。二审法院对证据的认证意见与原审一致，对原判查明的事实予以确认。
本院认为，综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案的二审争议焦点是：1、原判对证据的采信是否错误，谢富顺上诉主张家家旺房产信息部于2014年9月3日出具的证明应予采信，该上诉理由能否成立；2、原判对违约责任主体的认定是否错误，谢富顺上诉主张程志英根本违约，应承担双倍返还定金并赔偿中介信息费损失，该上诉理由能否成立。围绕上诉人的上诉请求及理由，第一，关于证据的采信。家家旺房产信息部于2014年9月3日出具的证明应属当事人陈述，由于程志英对该证明内容不予认可，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条之规定，应当结合其他相关证据认定。从该证明的内容来看，家家旺房产信息部称，其已于合同签订时向双方详细讲解房屋买卖流程，并向双方发放了房屋买卖流程资料，但未能提供相关证据予以证明，因此，原审法院未予采信，并无不当。上诉人的该点上诉理由不能成立，本院不予支持。第二，关于违约责任。《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。谢富顺虽主张程志英未能在2014年8月1日前提供房产证和土地证原件，构成根本违约，但《房屋买卖合同》及《补充协议》中均未明确约定程志英应于资金托管前交付上述证件的原件，2014年7月31日家家旺房产信息部通过手机短信通知程志英提供上述证件原件后，安徽新球商贸有限责任公司已于2014年8月7日提前归还了以涉案房屋为担保的贷款，房屋买卖合同能够履行。上诉人的该项上诉理由因缺乏法律依据，本院不予支持。谢富顺在合同能够履行的情况下坚持要求解除合同，是以自己的行为表明不履行合同义务，构成违约，应当承担相应的违约责任，因此，原判对谢富顺要求双倍返还定金并赔偿中介信息费损失的请求不予支持，并无不当。上诉人的该点上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10580元，由上诉人谢富顺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 章伏虎
审 判 员 马 骥
代理审判员 潘 红
二〇一六年七月十三日
书 记 员 张明奇
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。