北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第6331号
上诉人（原审原告）王××，女，1968年7月8日出生。
委托代理人肖鹏，北京市安理律师事务所律师。
上诉人（原审被告）李××，女，1941年10月11日出生。
上诉人（原审被告）刘××（兼为李×1、李××、刘×的委托代理人），男，1963年11月10日出生。
上诉人（原审被告）李×1，女，1972年5月10日出生。
上诉人（原审被告）刘×，男，1997年3月21日出生。
法定代理人刘××（即上诉人刘××）。
上诉人王××与上诉人刘××、李×1、李××、刘×（以下简称刘××等四人）因返还原物纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院（以下简称西城法院）（2013）西民初字第23192号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王××及委托代理人肖鹏，上诉人刘××等四人的委托代理人刘××到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2013年9月3日，王××起诉至一审法院�，2012年7月18日，我与李洪业签订《房屋买卖协议》，我购买位于2号房屋。同年7月24日，我取得该房屋所有权，但刘××等四人无故占有该房屋。经我多次催促，刘××等四人仍拒绝将该房屋归还给我。为维护我的合法权益，根据《物权法》第35条之规定，请求法院判令刘××等四人立即将该房屋返还给我，并向我支付2012年11月至2013年8月的房屋占用费共计20000元，诉讼费用由刘××等四人承担。
刘××、李×1辩称：我们夫妻二人居住在2号的自建房，该房屋系我们出资建造，与王××无关。我们二人不是本案适格被告，请法院驳回王××对我们二人的起诉。
李××、刘×辩称：王××所述房屋系解放前李××的父母出资购买的家庭用房，依据当时社会习俗，房产证上写了李××的哥哥李洪业的名字，但房屋一直由家庭成员居住。文革期间，李××的父母将房交公，李××及儿子、母�一直在此居住。因此，李××全家有权居住该房屋，李洪业解放后也知晓该房屋为家庭用房，其一直未在此居住，王××称我们无故占有该房屋没有事实依据。1995年前后，该房屋已成危房无法居住，我们全家出资予以翻建，由于当时住房紧张便扩建了大约三分之一，现该房屋由李××及孙子刘×居住。原产权人李洪业了解该房屋有家庭成员居住的事实，从未向家庭成员主张房屋占用费，亦未对房屋进行过维护和保养。王××从李洪业处购买该房屋，只能取得原权利范围，不可能取得比原产权人更大的权利，否则就侵犯了其他居住人的权利，因此王××无权向我们主张返还房屋及要求支付房屋占用费。综上，请法院驳回王××的诉讼请求。
一审法院判决认为：王××取得2号房屋的所有权证后，成为该房屋的所有权人，其对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但�××与刘×长期在该房屋居住，他处并无住房，尚不具备返还该房屋的条件，且王××在购买该房时已知李××长期在此居住之事实，故王××请求判令刘××等四人返还房屋之请求，该院不予支持。鉴于李××与刘×在此居住之事实，王××要求其支付房屋占用费之请求，符合法律规定，但王××要求过高，租金的具体数额该院依据相关规定以每月每平方米40元计算。刘××与李×1未在该房居住，王××要求二人支付房屋占用费之请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决：一、自判决生效后十五日内，李××、刘×给付王××房屋占用费五千五百六十四元；二、驳回王××其他之诉讼请求。如果李××、刘×未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期�的债务利息。
王××不服一审法院的上述民事判决，向本院提出上诉，请求二审法院撤销原判，支持王××的全部诉讼请求。其上诉理由为：一、一审判决在认定王××取得涉案房屋所有权，对房屋享有占有、使用、收益、处分等权利的同时，驳回了王××返还房屋的请求，其认定和处理结果之间是矛盾的。二、一审判决仅以”被告李××与被告刘×长期在该房屋居住，他处并无住房”为由，判决不予返还涉案房屋，既不合法，也不合理。我国法律并未规定居住他人房屋超过一定期限，且在他处无住房，即可长期占用。三、一审判决确定的房屋租金过低。综上，请求二审法院以事实为依据，以法律为准绳，作出公正判决。
刘××等四人亦不服一审法院的上述民事判决，向本院提出上诉，请求二审法院撤销原审判决第一项，驳回王××的诉讼请求。其主要上诉理由为：一、一�判决未能查清有关事实。首先，涉案房屋是解放前李××父母出资购买的家庭用房，但依据当时的社会习俗，由于李洪业为男孩，故父母在房产证上写的是李洪业的名字。该房屋一直由家庭成员居住。文革期间，李××父母将该房屋交公，该房屋成为公房。李××与亲属一直在此居住，李××的父母为该房屋承租人。其次，李××居住的2号房屋的原物现已不存在，现居住房屋系由李××等人出资重新扩建。二、一审判决认定王××为涉案房屋的所有权人，享有占有、使用、收益等权利，显系适用法律错误。首先，房屋所有权证下的原房屋已经灭失，高尚重新扩建的房屋尚未经过实测，此房屋已非彼房屋。其次，王××仅办理了房屋所有权证的更名手续，其签订的房屋买卖协议中并未约定房屋交付期限。交付房屋不是高尚等三人的义务。第三、李××等人是该房屋的承租人，是�权居住人，对于该房屋的出售，享有优先购买权，并且未放弃优先购买权。三、涉案房屋系我方自己建造，所以无需向王××支付房屋占用费。四、一审判决确定的租金标准缺乏依据，根据京政办函（2003）10号文，标准租私房提租的月租金不得高于每使用平方米20元。
二审中，王××一方、刘××等四人均以己方的上诉意见作为针对对方上诉意见的答辩意见。
本院经审理查明：刘××与李×1系夫妻，刘×系二人之子，李××系刘××之母。
2012年7月18日，王××（乙方）与李××之兄李洪业（甲方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方将其拥有产权的位于12号院2幢西房三间，建筑面积40.4平方米，出售给乙方；出售价格为130万元（因产权人的妹妹长期居住在该房屋内不能搬出所以甲方自愿以此价格出售该房屋），此价格为甲方全包价，包含此次交易产生的所有税费、中介服务费、相关人好处费等全部费用。双方同时约定该房内住户甲方无法清理，由乙方自行负责收回房屋，甲方承诺该房屋自1987年1月1日至今未收到过住房人的任何费用，乙方承诺如住房人提出有关该房屋的维修，费用由乙方负责解决，与甲方无关。2012年7月24日，王××取得上述西房三间中的一间即2号（建筑面积13.91平方米）房屋的所有权证。一审庭审中，刘××等四人称上述房屋系李××父母于解放前出资购置，一直由自家居住使用。现该房屋由李××与刘×居住，刘××与李×1在该院自建房中居住。
一审中，王××提交《北京房屋租赁合同》及CT检查报告单，称其租住在其夫之姐李巧云的房屋中，因李巧云的子女结婚故需王××腾房，且王××患有腰间盘突出症不方便上下楼，需在其购买的上述房屋中居住。刘××等四人认为该证据与其无关。
上述事实，有《房屋买卖协议》、房�所有权证、《北京房屋租赁合同》、CT检查报告单等证据材料及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：王××取得涉案房屋的所有权证后，成为涉案房屋的所有权人，其对涉案房屋依法享有占有、使用、收益等权利，但是李××与刘×长期在该房屋居住，王××在购买该房屋时亦明知该事实，现王××亦未提供李××、刘×在他处另有住房的线索，故王××请求李××、刘×返还房屋的上诉请求，本院尚不予支持。考虑到李××、刘×长期在此居住的事实和本案的具体情况，一审法院按照每月每平方米40元的标准计算房屋占用费并无不当。综上，王××的上诉请求缺乏必要依据，本院不予支持。刘××等四人关于房屋占用费的上诉主张亦缺乏法律依据，本院亦不予支持。原审判决对本案处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第�一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费300元，由王××负担250元（已交纳150元，余款100元于本判决生效之日起7日内交至一审法院），由李××、刘×负担50元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）。二审案件受理费300元，由王××负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 珊
审 判 员 姚 颖
代理审判员 马兴芳
二〇一四年六月二十日
书 记 员 史天予