福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0503民初5516号
原告：中国农业银行股份有限公司泉州丰泽支行，住所地福建省泉州市丰泽区泉秀路运通�厦一层，统一社会信用代码9135050375311079X3。
主要负责人：严瑞宁，该支行行长。
委托诉讼代理人：沈秋英，女，该支行工作人员。
被告：张文金，男，1983年1月24日出生，汉族，住福建省泉州市永春县。
被告：晋江卓辉置业有限公司，住所地福建省晋江市桥南片区池峰路中段南天裕景5号-1907，统一社会信用代码913505820622814423。
法定代表人：吴志榕，该公司负责人。
原告中国农业银行股份有限公司泉州丰泽支行（以下简称农行丰泽支行）与被告张文金、晋江卓辉置业有限公司（以下简称卓辉公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行丰泽支行的委托诉讼代理人沈秋英到庭参加诉讼。被告张文金、卓辉公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告农行丰泽支行向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《个人购房担保借款合同》；2、被告张文金立即偿还原告农行丰泽支行借款本金208360.87元及利息、罚息、复利（截至2017年7月12日共计2348.86元，自2017年7月13日起至全部款项还清之日止的利息、罚息、复利按借款合同约定及中国人民银行有关规定计付）；3、原告农行丰泽支行对被告张文金提供的抵押物即福建省晋江市片区卓辉海港城9幢1313号房产享有优先受偿权；4、被告卓辉公司对被告张文金上述债务承担连带清偿责任；5、本案受理费由三被告承担。事实和理由：被告张文金因向被告卓辉公司购买位于福建省晋江市片区卓辉海港城9幢1313号房产，向原告农行丰泽支行申请个人购房贷款22万元。2016年1月15日原被告签订编号为35020120160004943《个人购房担保借款合同》一份，约定原告农行丰泽支行为被告张文金提供借款22万元，期限20年，利率按人民银行同期同档次基准利率执行，被告张文金以所购房产作为抵押担保，被告卓辉公司提供连带责任保证担保。原被告在晋江市住房和城乡建设局办理了抵押预告登记手续。合同签订后，被告张文金自2017年4月起未按期归还贷款本息，已构成违约。根据合同第十一条约定，原告农行丰泽支行有权提前收回贷款，行使担保权。
被告张文金未到庭，但于庭审前提交答辩状一份，其辩称，被告张文金被广州市一家投资公司诈骗80多万元，现因不能得到有效解决，暂时无力偿�涉案住房贷款。请求将涉案房产转至被告张文金姐姐名下或缓交剩余贷款。
被告卓辉公司未作答辩。
本院经审理查明的事实与原告农行丰泽支行的陈述一致。另查明，原被告签订的《个人购房担保借款合同》约定，借款利率以12个月为周期，如遇中国人民银行贷款基准利率调整，则借款执行利率自下一个周期首月的借款发放日对应日起进行调整。被告卓辉公司提供阶段性保证，保证方式为连带责任保证，保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、实现债权费用等，保证期间至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。
以上事实，有原告农行丰泽支行提供的营业执照、身份证、未婚声明书、《个人购房担保借款合同》、借款凭证、预购商品房抵押权预告登记、欠息证明、贷款合约信息及庭审中原告农行丰泽支行陈述为证。被告张文金、卓辉公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其自愿放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。被告张文金提交的立案告知书，与本案不具有关联性，本院不予采纳。本院对上述事实予以确认。
本院认为，原告农行丰泽支行与被告张文金签订的借款合同，系双方真实意思表示，依法成立有效，双方均应按合同约定履行义务。被告张文金在履行借款合同期间未还款付息，已构成违约。原告农行丰泽支行据此要求与被告张文金解除合同并清偿借款，具有事实与法律依据，本院予以支持。被告卓辉公司自愿为被告张文金的上述借款提供连带保证担保，意思表示真实，其保证方式、期限�范围明确，保证合法有效。原告农行丰泽支行在保证期限内向被告卓辉公司主张权利，应予支持。原告农行丰泽支行另主张对被告张文金提供的抵押物享有优先受偿权，但双方办理的系预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，原告农行丰泽支行据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对诉争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，本案抵押权并未设立。原告农行丰泽支行依据预购商品房抵押权预告登记，主张对抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。原告农行丰泽支行应在办理正式抵押登记后再行主张优先受偿权。被告张文金、卓辉公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。
依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条第一款�《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司泉州丰泽支行与被告张文金、晋江卓辉置业有限公司于2016年1月15日签订的编号为35020120160004943的《个人购房担保借款合同》；
二、被告张文金应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司泉州丰泽支行借款本金208360.87元，利息、罚息、复利合计2348.86元，并支付自2017年7月13日起至款项付清之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及《个人购房担保借款合同》约定计算的利息、罚息、复利；
三、被告晋江卓辉置业有限公司应对被告张文金的上述债务承担连带清偿责任；其在承担保证责任后，有权向被告张文金追偿；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司泉州丰泽支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4600元，减半收取计2300元，由被告张文金、晋江卓辉置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员 梁超毅
二〇一七年九月二十二日
书 记 员 张佳婷
附注所引用的法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者�项商品交易合同订立一个保证合同。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条第一款本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权�担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。