四川省蒲江县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0131民初991号
原告：成都文旅西来古镇开发建设有限责任公司，住所地：成都市蒲江县。
法定代表人：黄剑鲲，董事长。
委托诉讼代理人：郭成刚，泰和泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：康静冬，泰和泰律师事务所律师。
被告：临溪画苑（社会团体），住所地：成都市蒲江县西来古镇。
法定代表人：刘家武，负责人。
委托诉讼代理人：王大勇，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖雄，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。
原告成都文旅西来古镇开发建设有限责任公司（以下简称文旅西来公司）与被告临溪画苑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月10日立案后，依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂，转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人康静冬、被告法定代表人刘家武及其委托诉讼代理人王大勇、肖雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告文旅西来公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付西来文风广场原书吧房屋自2013年1月1日起至2016年11月8日止的房屋租金和占有使用费共计263,720元，并自欠费之日起至实际付清之日止按每日万分之五的标准支付滞纳金（暂计至2017年1月31日为109178.37元）；2、要求被告立即腾退房屋；3、有关诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年8月15日，原告授权成都文旅资产运营管理有限责任公司与被告签订房屋租赁合同，约定被告承租西来古镇文风广场原书吧房屋190平方米，用于经营画廊、茶饮，店名为“临溪画苑”，租赁期限为2011年8月15日至2014年9月30日，并约定了租金及缴纳时间、违约责任等。2012年6月11日，原、被告与成都文旅资产运营管理有限责任公司三方签订《合同主体变更协议》。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，但被告缴纳房租至2012年12月31日（共缴纳租金51300元）后，便开始拖欠租金。至2016年11月8日，被告拖欠的租金及房屋占用使用费263720元。原告于2016年11月3日向被告发出《关于支付拖欠费用并腾退房屋的通知》，并进行了公证。被告至今未支付拖欠的费用并腾退房屋，故原告诉至法院。
被告临溪画苑辩称，1、原告向被告提供的招商手册属于要约，是构成房屋租赁合同的核心内容，原告需承担开发、建设、招商、运营、推广西来古镇的附随义务，但原告未履行该项义务，未向被告提供履行合同的前提和基础，致合同根本目的不能实现，被告拒付租金属于行使先履行抗辩权，租赁合同依法已中止履行。2、双方在实际履行过程中，已经通过过账方式免除全部租金。3、原告提起诉讼违反了诚实信用原则和公平原则，原告仍应继续免收被告租金。4、原告主张的大部分租金已经超过诉讼时效，依法不应得到法律支持。5、原告构成根本违约，被告将另案起诉赔偿损失。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
原告为证明其主张，向本院提交了四组证据：第一、二组是双方身份证明文件；第三组是双方签订的《房屋租赁合同》及《合同主体变更协议》；第四组是公证书；第五组是房屋产权证。被告质证后对第一、二组证据无异议，对第三、四、五组证据的真实性无异议，对所要证明的内容和目的不认可，认为：1、租赁合同因古镇停止开发而中止了，租金条款在合同实际履行过程中已经发生了变更，免除了租金；2、招商手册和导览手册系合同主要内容，原告未履行开发古镇的义务，构成违约；3、原告主张的从2013年计算到现在的费用，已经超过诉讼时效；4、对公证书的内容不予认可，被告未收到过通知；5、对房屋产权证的关联性有异议。
被告为证明其主张，向本院提交了五组证据：第一组是招商手册和导览手册；第二组是租赁合同和主体变更协议；第三组是古榕景区照片、西来寺小考、古镇祈福文化策划书、临溪画苑画册；第四组是银行流水单；第五组是申请证人李良、黄丽霞出庭作证。原告质证后对第一、二、四组证据的真实性无异议，但对被告所要证明的内容与目的有异议，认为：1、招商手册和导览手册只是宣传和招商所用，不具备要约性质；2、合同约定了双方的权利义务而非只约定了原告的义务；3、银行流水单上的补贴不知来源，与本案无关。对第三组证据的真实性、关联性不予认可。因被告申请出庭的证人系另两件与本案原告同类案件的当事人，本院未予准许。
原、被告双方对法院查看本案所涉房屋的现场图片无异议。
对于双方没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院作如下认定：1、原告提交的公证书，虽然对《关于支付拖欠费用并腾退房屋的通知》内容及该通知交给邮递部门的过程进行了公证，但未提供邮寄送达妥投证据，不能证明原告催收的意思表示已到达被告方，并产生法律意义的催收效力，故对该组证据的证明力本院不予采信。2、被告提供的招商手册及导览手册属宣传资料性质，是希望他人向自己发出要约的意思表示，属于要约邀请，并未在原、被告之间设立具体明确的权利义务关系，本院对被告主张该组证据的关联性与证明力不予采信；3、被告提供的画册、西来古镇图片等证据与本案无关联性，本院不予采信；4、银行流水单所记载的补贴和转账明细不能证明与本案有关联，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年8月15日，文旅西来公司授权成都文旅资产运营管理有限责任公司与临溪画苑签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租西来古镇文风广场原书吧房屋190平方米，用于经营画廊、茶饮，店名为“临溪画苑”，租赁期限为2011年8月15日至2014年9月30日，实际计租时间为2012年4月1日至2014年9月30日，月租金5700元，租金每3个月支付一次，在每个缴费周期的前5日支付；合同有效期内，承租人未按时交纳租金，则每逾期一天承担应缴金额1%的滞纳金。2012年6月11日文旅西来公司、临溪画苑与成都文旅资产运营管理有限责任公司三方签订《合同主体变更协议》，将《房屋租赁合同》主体变更为文旅西来公司与临溪画苑。合同签订后，文旅西来公司按约向临溪画苑交付了房屋，临溪画苑缴纳房租至2012年12月31日，共缴纳租金51300元，自2013年1月起未再缴纳租金。合同期届满后，双方未续租，目前该房屋仍由临溪画苑占有使用。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《合同主体变更协议》，没有违反法律法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。合同期届满，原告要求被告腾退房屋，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”的规定，本院予以支持。
关于合同是否中止履行问题。被告主张其行使先履行抗辩权，有权中止履行合同。本院认为，合同未约定原告未在什么时间开发、建设西来古镇至何种程度时，被告有权中止履行合同，被告的主张不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，对该抗辩理由本院不予采纳，应认定本案合同未曾中止履行。
关于招商手册、导览手册是否是合同内容问题。合同未约定该两份手册为合同内容，也未将其作为合同附件。根据《中华人民共和国合同法》第十五条“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”的规定，对被告主张招商手册、导览手册系合同内容的抗辩意见，本院不予采纳。
关于租金条款是否变更问题。被告主张双方已经通过银行过账方式协商变更了租金条款，免除了被告未付租金，原告予以否认。本院认为，租金条款是租赁合同中的重要条款，对主张租金已变更应该具备充足的证据予以证明。被告仅以银行流水单证明租金条款已变更，且该流水单上的内容又不能证明与本案有关联，又无其他证据相印证，故被告应承担举证不能的法律后果。本院认定本案租金条款没有变更。
关于本案租金是否超过诉讼时效问题。本案涉及的租金均在双方签订的同一份租赁合同中进行了约定，应属于同一债务的分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定，本案最后一期租金支付期限届满之日为2014年6月25日，故本案租金至起诉之日2017年3月10日时，已超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项规定的一年诉讼时效期间。被告主张房屋租金已过诉讼时效期间的抗辩意见成立，本院予以采纳。对原告要求支付租金的诉请，本院不予支持。
关于房屋占有使用费及其诉讼时效问题。原被告所签订的《房屋租赁合同》已于2014年9月30日期限届满，合同约定如乙方（临溪画苑）有意续租应向甲方提出书面申请，经甲方同意后须另行签订租赁合同。庭审中被告认可原告未与其续租，应认定该合同已自然终止。自2014年10月1日起被告未依约腾退房屋，并占有使用该房屋至今，侵害了原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”以及《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。”的规定，原告要求被告按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的请求，实际是要求赔偿房屋被占用的损失主张，符合法律规定，本院予以支持。因原告没有充分证据证明其在起诉之前向被告主张过权利，故只能视其起诉之日为主张权利之日，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，该主张适用二年诉讼时效期间。故对原告主张的要求被告支付从2014年10月1时起至2016年11月8日止的房屋占有使用费，本院只支持其中2015年3月10日起至2016年11月8日止的房屋占有使用费共计114,000元。
关于滞纳金的问题。根据双方合同约定，被告未按时缴纳租金，应支付滞纳金，但因原告针对租金的诉请已经超过诉讼时效期间，本院不予支持该诉请，相对应的未缴纳租金而应承担的滞纳金，也已超过诉讼时效期间，本院也不予支持。对于原告要求支付2014年10月1日后房屋占有使用费的滞纳金，双方对此没有约定，且房屋占有使用费的性质系房屋被占有后的一种损失费用，主张该费的滞纳金于法无据，本院不予支持。
综上所述，原告要求被告腾退房屋以及支付房屋占有使用费的部分诉请，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第六十条、第一百一十三条、第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百一十七条第一款、第三款、第一百三十六条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：
一、被告临溪画苑在本判决生效之日起十日内将所租赁的位于蒲江县西来古镇文风广场的房屋返还给原告成都文旅西来古镇开发建设有限责任公司；
二、被告临溪画苑在本判决生效之日起十日内支付原告成都文旅西来古镇开发建设有限责任公司房屋占有使用费114,000元；
三、驳回原告成都文旅西来古镇开发建设的限责任公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6700元，由原告成都文旅西来古镇开发建设有限责任公司负担4578元，由被告临溪画苑负担2122元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 欧伟艳
审 判 员 ＸＸ强
人民陪审员 双玉茹
二〇一七年九月八日
书 记 员 叶俊玲