广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂05民终25号
上诉人（一审被告、反诉原告）：赖世贵。
委托代理人：李积科，北海市海城区148法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：潘世杰。
上诉人赖世贵因与被上诉人潘世杰租赁合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院于2015年10月30日作出（2015）海民一初字第608号民事判决。向本院提起上诉，本院于2016年1月5日立案受理后，依法组成合议庭并于同年2月24日公开开庭审理了本案。上诉人赖世贵及其委托代理人李积科、被上诉人潘世杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审判决查明，2012年4日22日，原告与被告签订《转租合同书》，约定：原告将位于北海市海城区靖海草头村六号的猪栏40余间及4.2亩鱼塘租赁给被告使用，期限自2012年4月20日至2020年4月20日，年租金19000元；被告每年提前两个月支付租金19000元给原告；被告在租赁期间如遇不可抗拒之因素，被告承担后果，原告退还被告相应租金；在2013年1月1日前，被告可以一次性支付原告固有建设及设备费17000元，逾期未支付建设及设备费将每年累加增收设备折损费1000元，如欠款付清，租金从每年19000元调整为每年15000元，猪舍内一切设备设施归被告所有。合同签订后，原告将租赁标的物交付给被告使用至今，但被告至今未支付建设及设备费17000元给原告，2014年4月22日之后的租金至今亦未支付。
原告以被告拒不支付租金的行为已构成违约为由，提出如下诉讼请求：1、解除原、被告2012年4月22日签订的《转租合同书》；2、被告向原告返还租赁标的物（猪栏40间及鱼塘4.2亩）；3、判令被告向原告支付租金1.9万元及设施设备折旧费1000元，共计20000.00元。；被告以合同签订后，因先后遭遇台风3次，原告拒不按约定返还租金为由，提起如下反诉请求：1、反诉被告按合同约定返还维修、清理猪栏的费用66705元给反诉原告；2、反诉被告承担本案诉讼费用。
另查明，原告于2010年3月7日与案外人郭征修签订《合同书》，约定由郭征修将位于北海市海城区靖海草头村六号的猪栏40余间租赁给原告使用，租期自2010年3月13日至2014年12月31日止，租赁猪圈配套之员工住房及仓库共六间，与猪栏一同租赁；原告在租赁期间，如遇到不可抗拒之因素，原告承担后果，郭征修退还原告相应租金；租赁期满后，原告退出合同时，前期投入的设备猪栏一切设备都归郭征修所有。原、被告签订《转租合同书》时，郭征修在该合同上载明“同意转租”并签字确认。
一审判决认为，关于被告是否违约的问题。原、被告签订的《转租合同书》是双方真实自愿的意思表示，并经过原出租人的同意，双方应按照合同的约定履行。根据合同约定，2014年4月22日至2015年4月21日的租金应于2014年1月1日前支付，2015年4月22日至2016年4月21日的租金应于2015年1月1日前支付，但被告以遭受台风损失为由至今拒不支付。被告主张根据《转租合同书》第5条“被告在租赁期间如遇不可抗拒之因素，被告承担后果，原告退还被告相应租金”的约定，其分别在2012年8月、2014年7月和9月遭受台风损失共计66705元，应从租金中扣除，因此其拒不支付租金的行为不构成违约；原告则主张，该条款约定的“不可抗拒之因素”不包括台风等自然灾害，仅指在租赁期间土地被征收的情形，且合同签订后，租赁物一直由被告管理和使用，期间的维修义务应由被告承担。结合当地的气候、租赁的用途以及租赁合同的惯常约定考虑，一审法院认为合同第5条约定“不可抗拒之因素”应包含通常意义上不可抗力之因素，如土地征收、自然灾害等，但该条同时约定“被告承担后果”，亦即，因台风遭受的损失包括经营损失、维修设施设备等费用应由被告承担，“原告退还被告相应租金”则是指如不可抗力造成租赁合同无法继续履行的，原告退还不能租赁期间的租金，而非从租金中扣除被告的损失。故本院认为，被告拒不支付租金的抗辩理由不成立，其行为构成根本违约。
关于原告的诉讼请求和被告的反诉请求有无事实和法律依据的问题。据以上所述，被告拒不支付租金的行为已构成根本违约，根据《合同法》第九十四条第二款“一方当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同”的规定，原告请求解除双方签订的《转租合同书》、返还租赁物并支付相应租金、设施设备折损费，一审法院予以支持，被告应支付2014年4月22日至2015年4月21日的租金19000元及设备折损费1000元给原告，并按合同约定支付占用期间的租金至被告实际腾退租赁物时止，但考虑到被告租赁的用途是经营养猪生意，酌情给予其一个月的时间进行腾退。被告请求原告返还其台风后的清理费、维修费共计66705元，仅提供收条、送货单、单方制作清单予以证实，一审法院不予采信。且原告至今只收取了被告两年的租金38000元，而被告主张其损失66705元，远超出了其支付的租金，故被告请求原告返还66705元，一审法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条的规定，判决如下：一、解除原告潘世杰与被告赖世贵于2012年4日22日签订的《转租合同书》；二、被告赖世贵于本判决生效之日起一个月内将位于北海市海城区靖海草头村六号的猪栏40间及4.2亩鱼塘腾退交付给原告潘世杰；三、被告赖世贵支付2014年4月22日至2015年4月21日的租金19000元及设备折损费1000元给原告潘世杰，并按合同约定支付占用期间的租金至被告实际腾退租赁物时止；四、驳回反诉原告赖世贵的反诉请求。本诉案件受理费300元，由被告赖世贵负担；反诉案件受理费734元，由反诉原告赖世贵负担。
一审判决宣判后，上诉人赖世贵不服，向本院提起上诉称，1、一审法院审理查明与认定相互矛盾。（1）一审法院审理查明即查明了一审原告与案外人签的《合同书》有效期只有到2014年12月31日止，而认定与判决却要上诉人缴纳2015年的租金，被上诉人无权利收取。（2）查明中已查明上诉人需要缴纳固有建设及设备费、每年累加增收设备折损费，并约定设备及设施所有权归被上诉人，足以说明上诉人租用的设施、设备及场地上的物品在不能正常工作时，被上诉人应当修缮，维护正常工作，其修缮费用应当自行支付。但实际中其房屋修缮由上诉人出资，法院应视为上诉人垫出费用，应予以冲减租金。一审法院未查明上诉人与被上诉入所签的《合同书》约定为猪栏，而不是空地的事实。被上诉人的猪栏不修缮，上诉人就无法养殖，上诉人的代为修缮的合理费用由被上诉人退还。（3）一审法院也查明“被告在租赁期间如遇不可抗拒之因素，被告承担后果，原告退还被告相应租金。”在判决中并不见判令被上诉人退还上诉人相应租金，而是认为租赁合同已无法继续履行，是自相矛盾的。上诉人与被上诉人的场地及设施经维修并不是无法继续履行，即使有无法继续履行的情形，也应有一个合理的周期性。（4）上诉人在一审庭审已经明确表示，并不是上诉人不支付租金，被上诉人可随时到养殖场提取，但被上诉人一次都没有去收取租金。同时，上诉人每次因台风受灾后第一时间通知被上诉人，被上诉人都以先支付修缮以后退减费用告知上诉人，如非这样上诉人在第一次台风后即可提出解除合同。2、一审法院判决“生效之日起一个月内将位于海城区靖海草村6号的猪栏40余间及4.2亩鱼塘腾退支付给原告”，不符合养殖规律。养殖生猪要一年才能养成，即便专业养殖场养一次也要六至八个月，而养鱼也是需十个月以上才能清塘上市。一审法院没有考虑到养殖生猪、鱼的自然生产规律去裁量本案，不符合常理。
被上诉人潘世杰辩称猪场自2014年起租赁给上诉人已经两年了，上诉人没有支付租金和折旧费给被上诉人，被上诉人要求上诉人支付租金及利息有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
在二审指定的举证期限内，上诉人及被上诉人均未提供新证据。二审经庭审及查阅一审卷宗材料，查明的事实与一审判决查明的事实一致，一审查明的事实本院予以确认。在庭审中，双方当事人共同确认位于北海市海城区靖海草头村六号的猪栏为42间，本院予以认可。
根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳争议焦点为：1、被上诉人请求解除与上诉人的转租合同书以及由上诉人返还租赁物、支付欠付租金有无事实根据？2、上诉人请求返还维修猪栏费用的损失有无事实根据？
本院认为：一、本案是租赁合同纠纷，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方当事人平等自愿协商后签订的《转租合同书》是双方真实的意思表示，且转租行为经过原出租人的同意，该协议依法成立并生效，双方应按照合同的约定履行各自义务。上诉人作为承租人，应按照合同约定用途使用租赁物，包括及时足额支付租金及约定的其他费用以获得租赁物的承租权，在协议中第5条、第9条既已明确约定租金以及设备折旧费的支付方式、金额，则上诉人应按照该约定严格履行支付租金及租赁物设备折旧费的义务，被上诉人请求上诉人支付尚欠的上述款项有事实和法律依据。双方当事人对于《转租合同书》第5条“乙方（上诉人）在租赁期间如遇不可抗拒之因素，乙方（上诉人）承担后果，甲方（被上诉人）退还乙方（上诉人）相应租金”的约定的理解存在差异，由于双方当事人约定的租金支付方式是以年租金提前计付，约定的本意应是指在支付当年的租金后，如果在该年的承租过程中出现不可抗力的原因导致租赁合同无法继续履行的情形，出租方应退还承租方当年剩余期间的租金。在本案中，上诉人以遭受台风损失属于《转租合同书》中不可抗力的因素，应当扣减相应租金并支付因台风造成的翻修猪栏的损失为由，拒不支付从2014年4月至今的租金给被上诉人的行为是否符合法律规定或合同约定问题，本院认为在双方当事人签订的《转租合同书》中，并未明确约定出租人对租赁物的维修义务，但上诉人在合同签订后一直经营、管理租赁物，而且在签订《转租合同书》前，双方亦对租赁物的状况进行实地查验，上诉人对于租赁物的经营条件以及移交租赁物后的经营风险应有相应的了解和评估，对其维修义务应由上诉人承担符合交易习惯，亦便于养殖活动。因此，上诉人提出被上诉人应扣减台风期间的租金以及将台风过后的猪栏维修费冲抵租金，否则就拒绝支付租金的行为无事实和法律依据。上诉人拒付租金的违约行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条关于解除合同的情形，被上诉人主张解除与上诉人的《转租合同书》有事实和法律依据，本院予以支持，合同解除后，上诉人应归还被上诉人出租的位于北海市海城区靖海草头村六号的猪栏42间及4.2亩鱼塘的租赁物。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院对其判决主文的第一、二、三项予以维持。
二、关于上诉人在一审期间提出的反诉请求有无事实和法律依据的问题。如上所述，在双方当事人签订的《转租合同书》中，并无明确约定维修义务由谁负担，一审法院结合租赁物的用途以及租赁合同的惯常约定将租赁物的维修义务交由上诉人负担，符合上诉人对案涉租赁物使用的目的，亦便于其管理经营该场所。换言之，上诉人从被上诉人处转租的租赁物其目的是通过对该租赁物的利用，达到通过开展投资养殖活动获得利益的目的，则在该经营活动中的经营风险应由上诉人承担更符合实际。在本案中，上诉人主张因2012年8月、2014年7月及9月遭受的三次强台风，给租赁物尤其是猪圈造成相当程度的破坏，在一审反诉中，上诉人据此提出因台风造成的猪圈翻修各项费用合计为66705元，应由被上诉人予以赔偿，本院认为北海由于其地理位置，如遭遇台风属一年中较大概率遇到的一种具有破坏性质的自然现象，在台风来临前，气象部门均会作出较为准确的气象预报，维修义务既然由上诉人负担，则其有义务也有足够的时间对租赁物进行相应的加固以避免更大损失，故上诉人提出被上诉人支付其自行维修所产生猪圈的维修费无事实和法律依据，一审法院在判决主文第四项中判决驳回上诉人的反诉请求，事实认定清楚，法律适用准确，二审予以维持。
综上所述，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律及判决正确，应予以维持。上诉人赖世贵上诉请求及理由不成立，应予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费本诉300元，反诉734元，由上诉人赖世贵负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 何能媛
审 判 员 杨天隆
代理审判员 明 智
二〇一六年四月五日
书 记 员 何 俊
本判决所引用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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