江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民初字第492号
原告杨臣。
委托代理人周柏夫。
委托代理人周柏祥。
被告中冶置业（昆山）有限公司，住所地江苏省昆山市春旭路258号东安大厦2101室，组织机构代码79380329-1。
法定代表人张臣华，该公司总经理。
委托代理人熊玉斌，江苏同丰律师事务所律师。
第三人上海浦东发展银行股份有限公司昆山支行，住所地江苏省昆山市市开发区前进东路1228号，组织机构代码72933560-6。
负责人蒋小芳，该行行长。
委托代理人张刘红，江苏21世纪众仁律师事务所律师。
委托代理人蔡美华，江苏21世纪众仁律师事务所律师。
本院于2014年1月28日立案受理了原告杨臣与被告中冶置业（昆山）有限公司商品房购销合同纠纷一案，依法由审判员徐琰独任审判于2014年2月26日公开开庭进行了审理，后依职权本院依法追加了上海浦东发展银行股份有限公司昆山支行为本案第三人，因案情复杂依法组成合议庭于2014年6月3日公开开庭进行了审理，原告本人及其委托代理人周柏夫、周柏祥（参加第二次庭审）、被告的委托代理人熊玉斌、第三人的委托代理人张刘红（参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨臣诉称：原被告于2011年7月29日签订《昆山市商品房购销合同》，约定原告以总价737263元购买被告开发建设的中冶昆庭X幢XXX室（以下简称“涉案房屋”）。合同对涉案房屋的交付期限和交付条件以及逾期交房的违约责任进行了明确约定。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购�款。2012年12月28日，被告通知原告交房，原告验房后发现房屋存在如下问题：1、卫生间浴缸缺失2、装修质量低劣3、窗台钢筋外露等因素故向被告提出退房，并拒绝办理交房手续。原告按购房合同第11条“买受人单方无正当理由提出退房的，出卖人可以扣除买受人总房价的10%作为违约金，其余房款在办妥注销手续后30日内由出卖人无息退还买受人”提出退房，但被告不同意退房，致使原告产生房贷的利息损失。依据昆山市住建局房产处特别告知第2条“合同要体现对等原则，双方在合同中约定的违约金占总房价款的比例应当相等，开发商不得免除自身责任，加重购房者责任，排除购房者的主要权利”。因被告拖延退房款存在违约，也应当承担总房价款的10%的违约金。现原告诉至法院，请求人民法院判令1、解除原被告《昆山市商品房屋购销合同》；2、被告返还�告购房款737263元并赔偿该款的同期银行贷款利息损失暂计57000元（自2012年12月28日起至被告归还之日止按同期同类银行贷款利率计算）；3、本案的诉讼费用被告承担。
被告中冶置业（昆山）有限公司辩称：1、原被告签订的商品房购销合同合法有效，被告已在合同约定的交房期限内通知原告交房，所交付的房屋符合法律和合同规定，当事人双方的权利、义务已经履行完毕，原告的诉请无事实及法律依据。2、原告的诉讼请求已经超过法律规定的解除权行使期限。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经过对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”。本案原告行使解除权的期限应当自其收到被告交房通知书之日起一年内行使，现原告起诉已超过法律规定的期限。3、原告的购房款包含第三人的按揭贷款，其解除权的行使应受相应个人购房担保合同权利人的限制。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人上海浦东发展银行股份有限公司昆山支行诉称：2011年7月29日，原被告及第三人签订《个人购房借款（综合）合同》，约定，两原告向第三人借款365000元，用于购买被告开发建设的位于昆山市中冶昆庭第X幢X单元XXX室房屋，借款期限为10年，如出现原告提供的担保物已经或将要不再具有提供贷款相应的担保能力等情况的，即构成违约，第三人有权宣布本合同项下的原告已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期，原告在合同有效期限内，如未按约履行义务的，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费、复印费在内的一�费用概由原告负担，以前述房屋为本次借款的抵押，在办妥抵押登记之前，被告对原告的借款承担阶段性连带责任担保，担保范围为原告在本合同项下全部到期应付未付的借款本金及利息、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现质权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费、变卖费、通知出质人费用以及其他的合理费用）。2012年1月20日第三人向被告支付贷款365000元。现原告在还款过程中已经出现逾期未还之违约行为，原告向贵院提出诉讼要求解除合同之行为，证明原告主观上已放弃担保物的所有权，显然担保物已经或将要不再具有提供贷款相应的担保能力等情况。故第三人要求1、原告立即归还本金304664.51元，庭审中第三人变更数额要求原告立即归还本金302208.92元并支付利息损失（暂算至2014年5月20日为1670.5元），并赔偿第三人律师费损失10500元，2、被告对原告的上述债务承担连带保证责任。3、诉讼费用由原被告负担。
经审理查明：2011年7月29日，原告与被告签订编号为2011018814《昆山市商品房购销合同》1份，约定原告以总价737263元购买被告开发建设的位于昆山开发区前进路南侧、太湖路西侧中冶昆庭第X幢X单元XXX室商业营业用房一套；原告须在合同签订当日内付清首付款372263元（含已付定金），余额365000元银行按揭，原告采用银行按揭方式付款；被告应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书，并符合合同约定的商品房交付原告使用；合同第十一条规定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人单方无正当理由提出退房的，出卖人可扣除买受人总房价款的10%作为违约金，其余房款在本合同办妥注销手续后30日内由出卖人无息退还买受人”。同年7月27日，原告支付了定金20000元，合同签订当日，原告向被告支付购房款352263元。
2011年7月29日，原被告及第三人签订《个人购房借款（综合）合同》，约定，原告向第三人借款365000元，用于购买涉案房屋，借款期限为10年，贷款利率采用浮动利率在中国人民银行公布的同档期的贷款基准利率的基础上上浮10%，签订本合同时的中国人民银行同档期基准利率为7.05%，若贷款期限内中国人民银行规定的贷款基准利率调整，本合同利率应按年调整，还款方式采用等额本息还款方式。如出现原告提供的担保物已经或将要不再具有提供贷款相应的担保能力等情况的，即构成违约，第三人有权宣布本合同项下的原告已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期，原告在合同有效期限内，如未按约履行义务的，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费、复印费在内的一切费用概由原告负担，以涉案房屋为本次借款的抵押，在办妥抵押登记之前，被告对原告的借款承担阶段性连带责任保证担保，担保范围为原告在本合同项下全部到期应付未付的借款本金及利息、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现质权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费、变卖费、通知出质人费用以及其他的合理费用）。按中国人民银行有关规定计收罚息，其中，对于逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）的罚息率按计收罚息之日的执行利率上浮30%。被告作为保证人盖章。同日，原告签订贷款人受托支付申请书，原告�托第三人将贷款本金支付给被告。2012年1月20日第三人向被告支付贷款365000元。截止2014年7月16日，原告已归还本金65261.42元，利息59605.05元（其中2012年2月12日至2014年7月16日，原告交纳了利息7409.76元），尚欠本金299738.58元及利息1736.08元未还。
2012年12月20日，涉案房屋取得昆山市住房和城乡建设局颁发的昆山市商品房屋交付使用备案证书。同年12月28日，被告向原告邮寄交房通知书，通知原告于2012年12月30日前来办理正式交房手续。2013年1月8日，原告前去验房，原告认为涉案房屋存在如下问题：卫生间浴缸缺失、装修质量低劣、窗台钢筋外露等问题，故未办理房屋交接手续。原告于2014年1月28日诉至我院，被告于2014年2月12日收到法院邮寄的应诉材料。
另查明：第三人为此次诉讼委托了江苏21世纪众仁律师事务所律师作为其委托代理人，为此，第三人支�了10500元代理费。
上述事实由原告提供的昆山市商品房购销合同、交房通知书、购房发票、贷款借款凭证、流转单、个人贷款通知书、被告提供的商品房预售证书、昆山市商品房购销合同、发票、竣工备案意见书、房屋交付使用备案证书、交房通知书、快递查询单及第三人提供的结息单、个人购房担保借款合同、借款凭证、委托代理合同书、律师费发票、以及原被告、第三人在庭审中的陈述予以证实。
本院认为：原被告签订的《昆山市商品房购销合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，原被告签订的购销合同约定“买受人单方无正当理由提出退房的，出卖人可扣除买受人总房�款的10%作为违约金，其余房款在本合同办妥注销手续后30日内由出卖人无息退还买受人”，故原被告已约定了合同解除的条件，作为买受人的原告可行使任意解除权。被告辩称“依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，原告应当在解除权发生之日起一年内行使，我公司于2013年12月28日通知原告交房，而原告于2014年1月28日起诉时已超过了一年，故解除权消灭”，经查，该法条针对的系合同的法定解除，非约定解除，故本院对被告的相应辩称不予采信。按购房合同约定被告可扣除总房价款的10%作为违约金，本案中原告认为被告拖延办理退房手续亦应当承担10%的违约金，二者相抵被告应将全额房款予以退还。而原告并无证据证实其在诉讼前向被告主张过合同解除的权利而被告不予办理，故本案中原告应承�10%的违约金。原告主张被告应赔偿其自2012年12月28日起的利息损失，经查，购房合同约定“房款在本合同办妥注销手续后30日内由出卖人无息退还买受人”，本案中，原告于2014年1月28日立案诉讼，被告在2014年2月12日收到法院邮寄的应诉材料，故原被告间签订的商品房购销合同于该日解除，因被告对约定解除的合同条款存有异议，故未退还购房款，因办妥注销手续需原被告双方协作完成，故本院认为在双方存在争议的情况下被告应在收到诉讼材料后30日内退还购房款，超出该期限被告应支付原告利息损失，标准按同期银行贷款利息计算。本案因原告行使任意解除权，而合同条款亦约定被告无息返还购房款，故原告已支付第三人的贷款利息（合同解除日2014年2月12日前）损失由其自行承担，该日后的贷款利息7409.76元（截至2014年7月16日）系原告代被告所交，故该款被�应予返还原告。
关于第三人提出的要求原告归还其贷款本金的诉讼请求，该请求的前提即为解除《个人购房借款（综合）合同》，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。本案中，原被告间签订的《昆山市商品房购销合同》解除，为购房签订的借款合同应予解除，被告应将剩余的购房贷款归还第三人，截至2014年7月16日，仍有1736.08元利息未归还第三人，该利息应由被告承担，该日后的利息亦应当由被告直接支付给第三人。关于第三人主张的律师费问题，本院认为本案并非因原告逾期归还银行贷款而引起，故第三人主张律师费没有依�，本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律问题的若干规定》第十五条、第二十五条之规定，判决如下：
一、原告杨臣与被告中冶置业（昆山）有限公司签订的《昆山市商品房购销合同》于2014年2月12日解除。
二、被告中冶置业（昆山）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨臣返还购房款363798.12元并支付利息损失（7409.76元加上本金363798.12元，自2014年3月13日起至本判决生效之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率标准计算）。
三、解除原告杨臣与被告中冶置业（昆山）有限公司以及第三人上海浦东发展银行股份有限公司昆山支行签订的《个人购房担保借款合同》。
四、被告中冶置业（昆山）有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人上海浦东发展银行股份有限公司昆山支行归还款项299738.58元并支付利息1736.08元（截止到2014年7月16日止，自2014年7月17日后至本判决生效之日止，按个人购房担保借款合同约定的利率计算）。
五、驳回原告杨臣的其他诉讼请求。
六、驳回第三人上海浦东发展银行股份有限公司昆山支行的其他诉讼请求。
上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行营业部，账号为：32×××60。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费12398元，由原告负担1239元，被告负担11159元，此款原告已预交，本院不再返还，被告负担部分在本判决生效后十日内直接支付给原告。第三人支付案件受理费6052元，由第三人负担294元，被告负担5758元，此款第三人已预交，本院不再返还，被告负担部分在本判决生效后十日内直接支付给第三人。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州�中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。
审 判 长 徐 琰
人民陪审员 王敏华
人民陪审员 邹玲珍
二〇一四年七月二十八日
书 记 员 沈 健
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
2、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四�当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。3、《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
4、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
5、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《》第的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履�，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
6、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。