浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0602民初3444号
原告陈如意，女，1937年10月20日出生，汉族，户籍所在地绍兴市。现住绍兴市上虞区。
委托代理人（特别授权代理）谢尧来，绍兴市震元法律服务所法律工作者。
被告诸王水，男，1958年3月30日出生，汉族，住绍兴市越城区。
委托代理人（特别授权代理）郑培峰，浙江国大律师事务所律师。
原告陈如意与被告诸王水房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案受理。依法由审判员赵钦适用简易程序独任审判。本案于2017年6月1日公开开庭进行了审理。原告委托代理人谢尧来、被告及其委托代理人郑培峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年8月27日原告与被告签订房屋买卖协议，被告向原告购买坐落在东湖村××房屋三间，坐落地号为二都二三图1173号，房屋证号为“绍”东湖第F0000147088号，面积为68.52平方，房屋买卖价为60850元，至今未办理房屋过户手续。被告系城市居民，更不是属于东湖村民，故依法不得在农村购买房屋，更不能在异地村购买房屋，故原告与被告签订的房屋买卖协议及买卖行为无效，原告要求被告返还上述房屋，几经交涉无果，为此原告请求判令：一、确认原告与被告的房屋买卖协议无效，返还原物；二、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求中返还原物为要求被告赔偿损失70万元。
被告辩称：原、被告签订的绝卖房屋文契系双方真实意思表示。2007年8月27日双方签订绝卖房屋文契1份，被告已经向原告支付了全部房款，原告交付案涉房屋以并权证交付被告保管。该房屋虽然未能过户，但是根据《物权法》规定，双方的买卖合同真实有效，上述房屋绝卖房屋文契系原被告双方真实意思表示，双方应当予以遵守，不得毁约。另，涉案房屋已经拆迁不存在，原告的诉请应当予以驳回。
原告在举证期限内向本院提供以下证据：
证据1、居委会证明1份，要求证明被告系居民户口且与原告不是同村的事实。被告对该证据没有异议，本院对该证据予以认定，可以证明被告非东湖塘里居民。
证据2、绝卖房屋文契复印件1份，要求证明原被告之间的房屋买卖关系。被告对该证据没有异议。本院对该证据予以认定，可以证明原、被告签订绝卖房屋文契的事实。
证据3、档案查询单1份，要求证明涉案房屋登记产权及土地所有权系原告所有。被告对该证据没有异议。本院对该证据予以认定，可以证明案涉房屋土地使用权登记在原告名下的事实。
被告在举证期限内向本院提供以下证据：
证据1、房屋文契1份，要求证明房屋绝卖房屋文契系原被告双方真实意思表示签订的以及相关约定，原告自房屋买卖之后就搬离东湖镇居住在上虞区××街道越爱居委会后中旺179-1号。原告质证认为，对该证据的真实性、关联性没有异议，但是该份文契违反了法律禁止的规定。本院对该证据予以认定，可以证明原、被告签订绝卖房屋文契的事实。
证据2、收条1份，要求证明被告支付给原告的购房款的事实。原告对该证据真实性没有异议。本院对该证据予以认定，可以证明被告向原告支付购房款的事实。
证据3、拆迁安置补偿协议1份，要求证明涉案房屋已经拆迁以及被告诸王水对涉案房屋占有具有合法性。原告质证认为，真实性没有异议，但是当时拆迁办没有认可产权属于被告所有，产权人至今依旧是原告，不能证明被告所要证明的目的。本院对该证据予以认定，可以证明案涉房屋被拆迁的事实。
证据4、房产证复印件1份，要求证明涉案房屋可以买卖的情况。原告对该证据的真实性没有异议。本院对该证据予以认定。
证据5、证明1份，要求证明被告因房屋拆迁而搬离的事实。原告质证认为，对真实性有异议，原告是在2014年3月居住到上虞的。本院对该证据的真实性予以认定。
证据6、授权书复印件1份，要求证明原告协助被告拆迁的事实。原告质证认为，对该证据的真实性、合法性有异议，原告已经八十高龄，智力也不是很好，而且是独自一人去的，其并不知道盖章的内容是什么，该份授权委托书不是原告的真实意思表示。本院对该证据予以认定，可以证明原告授权被告领取拆迁安置补偿款的事实。
经审理本院认定，2007年8月27日，原告陈如意与被告诸王水签订《绝卖房屋文契》1份，载明“立绝卖房屋人陈如意现有坐落在东湖镇塘里陈12号现34号东西向房屋七架二间（其中一间前廊一驳），五架一间，共计面积68.52平方，坐落地号：二都二三图1173号，绍“房权证”东湖字第××号。现因绝卖人年事已高，独自一人，生活困难，故自愿将上述全部房产绝卖给受主五云米行后街43号居民诸王水为业。经双方议定，共计人民币陆万零捌佰伍拾元整，该款一次性付清。自绝卖之日起一切产权全归诸王水所有，今后若有产权纠纷，与买受人无涉，全部由绝卖人自行理涉并照。原所有房产证，土地证，水，电，有线电视用户证等有关该房屋的一切证件同时交付给买受人。绝卖人在任何时候，都有责任共同办好一切过户手续，不能以任何借口推诿。自卖之后，如有政策性规定，房屋拆迁，村庄改造等，绝卖房屋人能享受一切待遇均由受买人享受（包括拆迁赔偿，建房指标等），与此同时，绝卖房屋人应无条件协助受买人办理好一切手续”。该协议签订后，被告向原告支付购房款60850元，原告向被告出具收条1份并向被告交付案涉房屋。
另查明，案涉位于东湖塘里房屋于2017年2月因城中村改造被拆迁，《安置补偿协议书》载明该房屋认定合法建筑面积73.95平方米，安置人口0人，货币安置补偿金额548867元，装修补偿款17530元，附属物补偿款4530元，货币安置20%奖励款109773元，一次性搬家补助费684元，安置过渡补助费5324元，提前腾空搬迁奖励7395元，总金额694103元。此后，原告于2017年3月12日出具《授权书》1份，授权由被告诸王水领取上述拆迁安置补偿款项。
本院认为，本案争议焦点之一：案涉《绝卖房屋文契》效力问题。原告陈如意与被告诸王水于2007年8月27日签订的《绝卖房屋文契》，约定有偿转让案涉位于东湖塘里的房屋。根据房地一体原则，双方在买卖房屋的同时也处分了宅基地使用权。但由于农村宅基地具有保障性、福利性的性质特征，因此宅基地使用权的取得、转让等均有严格的法律及政策限制。非集体经济组织成员或者是城镇居民，非经法定程序，均不得享受农村宅基地使用权。1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用者和房产证”。本案中，被告诸王水非案涉房屋所在村集体经济组织成员，故原、被告双方所签订的《绝卖房屋文契》应属无效。故对原告要求确认上述协议无效的请求，本院予以支持。
本案争议焦点之二：关于赔偿问题。根据《合同法》之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案案涉协议被确认无效后，被告诸王水应将案涉位于东湖塘里的房屋返还给原告，但由于上述房屋已被拆迁无法返还，故只能以上述房屋所对应的拆迁安置补偿权益确认该房屋的价值。原、被告签订的《绝卖房屋文契》中明确载明“自卖之后，如有政策性规定，房屋拆迁，村庄改造等，绝卖房屋人能享受的一切待遇均由受买人享受（包括拆迁赔偿，建房指标等），与此同时，绝卖房屋人应无条件协助受买人办理好一切手续”，虽然该《绝卖房屋文契》无效，但可以反映出原、被告双方在签订该协议时的真实意思表示。由于案涉房屋房价上涨以及面临拆迁，其价值产生较大幅度增值，该增值部分系被告基于信赖双方协议有效而产生的损失。权衡原、被告双方利益，基于原、被告在签订协议时的各自过错，并根据《合同法》关于诚实信用原则之规定，本院确定被告对该部分损失享有85%的份额，原告享有15%的份额。现案涉房屋因拆迁安置所得补偿款共计694103元，可以确定被告因协议无效所致损失共计（694103-60850）×85%＝538265.05元。原告在获得拆迁安置补偿权益即相应补偿款后，应当向被告赔偿该部分损失并退还被告购房款。现因全部拆迁安置补偿款已由被告领取，故被告尚应支付给原告694103-538265.05-60850＝94987.95元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告陈如意与被告诸王水于2007年8月27日签订的《绝卖房屋文契》无效；
二、被告诸王水于本判决生效之日起三十日内向原告陈如意支付94987.95元；
三、驳回原告陈如意的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取5385元，由原告陈如意负担4620元，由被告诸王水负担765元，于本判决生效之日起七日内向本院付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 赵钦
二〇一七年六月二十二日
书记员 相熠
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。