山东省龙口市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0681民初3093号
原告：烟台市龙海非融资性担保有限公。
法定代表人：赵惠玲，任总经理。
委托代理人：栾涛，龙口诚威法律服务所法律工作者。
被告：李小华，女，1973年11月15日出生，汉族，居民，住龙口市。
委托代理人：孙大江，山东翔宇韶宽律师事务所律师。
被告：郭连才，男，1971年9月24日出生，汉族，居民。
原告烟台市龙海非融资性担保有限公司与被告李小华、郭连才民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人赵惠玲及其委托代理人栾涛，被告李小华的委托代理人孙大江均到庭参加了诉讼。审理中原告撤回对被告郭连才的起诉。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与二被告系业务伙伴关系（二被告系夫妻），2014年12月4日二被告因做生意资金短缺，向原告的法定代表人赵惠玲借款1906000元用于周转（其中通过银行转账1555000元，现金支付351000元），双方约好借款期限为5个月（2014年12月4日至2015年5月4日）利息按年利率24%计算。二被告未按期履行还款约定，无限拖延。2015年5月25日，二被告欠原告前期借款本息共计276万元之多。在二被告仍无力偿还的情况下，经协商，原、被告又分别于2005年5月25日和5月26日签订了新的“借贷合同”和“个人房屋抵押合同”。双方约定，二被告如果在2016年5月1日前仍不能如期偿还原告前期借款及利息的情况下，二被告自愿将位于龙口市下丁家镇驻地李小华名下的房产（龙房权证下丁家字第××号）卖掉或以该房产抵顶部分资金偿还原告的借款本金、利息为止。原告认为被告行为违背了诚实信用原则，为维护合法权益，原告诉来本院，庭审中明确诉讼请求，1、依法判令二被告偿还原告借款3256800元（其中本金2760000元、利息496800元）。2、依法判令原告对抵押物（龙房权证下丁家字第××号）享有优先受偿权。3、本案评估费、拍卖费和诉讼费由被告承担。
被告李小华辩称，1、原告诉称借款金额与事实不符，二被告实际借款本金为1555000元，二被告已陆续支付部分利息，目前尚欠利息约400000元。2、原被告之间所签订的个人房屋抵押合同未经法定部门登记备案。3、评估费、拍卖费没有实际发生，不应由被告承担。
经审理查明，2014年12月4日，二被告向原告法定代表人赵惠玲出具借条一张，载明：“今借赵惠玲人民币壹佰玖拾万陆仟元整（小写）1906000元，借期5个月，自2014年12月4日至2015年5月4日还清，期间借款利息按24%计算……借款人：李小华，郭连才，2014年12月4日。”同时，二被告为赵惠玲出具收条一张，载明：“今收到赵惠玲人民币壹佰玖拾万陆仟元整，1906000.00，多笔支付，其中转帐1555000.00元，其余现金。同意转入龙口市广佛建筑材料销售有限公司，烟台银行金泉支行，53503560120100007080，李小华，郭连才。”当日，赵惠玲向龙口市广佛建筑材料销售有限公司账户转账1555000元。
2015年5月24日，原告与赵惠玲签订了债权转让合同书一份，载明：“甲方赵惠玲，乙方烟台市龙海非融资性担保有限公司，经双方协商，同意将李小华、郭连才所欠甲方的债务（合计276万元）转让给乙方的相关事宜，达成如下合同：一、甲方系乙方法定代表人，2012年2月，甲方因购车和租赁办公场地等，从乙方处支借人民币300万元，故甲方现同意转让该涉案债权给乙方抵顶部分借款，剩余部分仍由甲方继续分批偿还，直至还清为止。二、自本合同签订之日起，乙方将依法对李小华、郭连才形成新的债权债务关系，所欠债务由乙方继承与甲方无关。……甲方：赵惠玲，乙方：烟台市龙海非融资性担保有限公司（加单位印章），2015年5月24日。”
2015年5月25日，原告、赵惠玲及二被告共同签订协议书三份，主要内容载明：赵惠玲将李小华、郭连才享有的债权贰佰柒拾陆万元（276万）转给烟台市龙海非融资性担保有限公司。截止到2015年5月25日，李小华、郭连才欠龙海非融资性担保公司220万，到期未还续用至2015年9月25日共欠276万元，将龙口下丁家驻地房产（李小华名下）抵押给龙海非融资性担保有限公司，从2015年9月25日起年利息按银行贷款4倍24%计算。郭连才、李小华承诺于2016年5月1日还清龙海非融资性担保有限公司前期借款及利息，如不能还清，自愿将龙口下丁家驻地房产卖掉，偿还借款，该拍卖行为由龙海非融资担保公司实施。烟台市龙海非融资性担保有限公司，李小华，郭连才，2015年5月25日。”同日，原告与二被告又签订一份“借款合同”、“个人房屋抵押合同”各一份，约定：二被告用于经营需要向原告借款276万元，借款期限2015年5月25日至2015年9月25日。二被告将龙口市下丁家镇驻地房产（房产证号：下丁家字第××号，抵押物面积：1150.84平方米）作为借款抵押物抵押给原告。2015年5月28日，办理了房屋抵押登记手续(龙房他证下丁家字第CZ20150500**号)，载明房屋他项权利人：烟台市龙海非融资性担保有限公司；房屋所有权人：李小华；房屋坐落：龙口市下丁家镇驻地；他项权利种类：一般抵押；债权数额：2760000.00元；登记时间：2015年5月28日。
庭审中，原告提交打款明细证明于2012年2月14日，2012年10月24日，2013年2月5日和2014年1月20日分别向被告指定和自办账号汇款117000元，450000元，300000元和144000元，共计1011000元，被告质证对该证据真实性没有异议，但对关联性不予认可，认为上述借款未发生在本案借款期限内。
以上事实有原、被告的陈述、借条、收条、协议书、借款合同、房屋抵押合同、房产证、债权转让协议、转帐明细、开庭笔录等在卷佐证。
本院认为，借款人应当按照约定的期限返还借款。债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定将抵押物折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。本案中，二被告向赵惠玲借款，赵惠玲将债权转让给原告，原告向二被告主张还款，本院予以支持。关于借款数额双方存有争议，本院认为，2014年12月4日的借款1906000元，二被告出具借条及收条，认可收到多笔现金及通过银行转账的1555000元，而且原告提交的证据可以证实，赵惠玲具有出借能力，对于该笔借款本院予以支持。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条第一款规定，借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金。借款1906000元的借款期间利息约定为24%，符合法律规定，5个月的利息计算为190600元（1906000×24%×5/12），本息共计2096600元。2015年5月25日，二被告与原告签订的协议中明确载明：“截止到2015年5月25日，李小华、郭连才欠龙海非融资性担保公司220万元，到期未还续用至2015年9月25日共欠276万元”。对此，被告认为该证据不能证明二被告欠原告公司2200000元，续用到2015年9月25日共欠原告2760000元也缺少有效证据支持。在该协议中，原、被告均认可截止到2015年5月25日，被告共欠原告2200000元，对于如何增至2760000元，原告主张是加上后期借款。本院认为，该协议是双方于2015年5月25日签署的，其后期的借款尚未实际发生，借款期间也未约定利息，而且原告也未能提交2015年5月25日至2015年9月25日期间又向被告出借560000元的证据，对于原告主张的2760000元本金，本院不予全部支持。对于双方认可的2200000元本金，本院认为有前期的借款本息2096600元二被告尚未偿还，再加上部分支付的现金，被告又为原告重新出具借款凭证，对于最终借款本金2200000元，本院予以支持。2015年9月25日至2016年6月25日的利息，双方约定按年利率24%支付，符合法律规定，本院予以支持，利息计算为396000元（2200000×24%×9/12）。原告主张的评估费、拍卖费未提交相关证据，本院不予支持。对于上述债务，被告以自有房屋进行抵押，并办理了抵押登记手续，原告有权在上述债权范围内对抵押物进行优先受偿。债务人一方人数为两人以上的，依照法律规定或者当事人约定，负有连带义务的每个债务人都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。审理中原告撤回对被告郭连才的起诉，符合法律规定，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第三十三条及相关司法解释之规定，判决如下：
一、被告李小华于本判决生效后十日内向原告烟台市龙海非融资性担保有限公司偿还借款2200000元及利息396000元，共计2596000元。
二、原告烟台市龙海非融资性担保有限公司有权在上述债权范围内对抵押物（位于龙口市下丁家镇驻地，下丁家字第××号房产）享有优先受偿的权利。
三、驳回原告烟台市龙海非融资性担保有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费32954元，由原告烟台市龙海非融资性担保有限公司承担5386元，被告李小华承担27568元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 宋彩凤
人民陪审员 秦万兴
人民陪审员 田汝起
二〇一七年三月九日
书 记 员 唐 琳