文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初16518号原告李永祥，男，汉族，1974年11月3日出生，住址湖南省武冈市，委托代理人高瑞盛，广东鹏鼎律师事务所律师。委托代理人黄诗婷，广东鹏鼎律师事务所律师。被告张燕，女，汉族，1982年11月28日出生，住址四川省成都市龙泉驿区，被告朱永乐，男，汉族，1978年9月4日出生，住址广东省深圳市南山区，上列二被告共同委托代理人张险峰，广东国晖律师事务所律师。上列二被告共同委托代理人杨洁，广东国晖律师事务所实习律师。原告李永祥诉被告张燕房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加朱永乐为被告，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李永祥的委托代理人高瑞盛，被告张燕、朱永乐共同委托的代理人张险峰、杨洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李永祥诉称，2016年2月4日双方签订《二手房屋买卖合同》，双方约定原告实收280万元，其他所有费用由被告负责，并应于2016年2月23日付清首付款64万元。同日，双方另行签订《协议书》，协议书明确约定“最晚在2016年5月30日前收到所卖桦润馨居C栋l单元303，该房产所有款项。并在二个月后三日内交房于买方，若未在规定时间内收到所有款项视为买方违约”。另，双方确认将房屋过户到被告丈夫朱永乐名下。合同签订后，被告不按时支付首付款64万元，2016年3月31日原告将农业银行卡及身份证交由被告进行操作，至2016年5月6日将银行卡交回给原告，原告代还银行欠款1093049.3元、代还银行利息3461.32元、银行卡余款1483309.6元(还卡金额1483709-原来存款399.40)、定金200000元，合计共收2779820.22元，仍欠20179.78元(2800000-2779820.22)。原告将银行卡给了中介，原告与被告共同将资金交由中介方进行操作，被告也曾委托中介进行垫资赎楼，被告虽然已向银行卡全额支付280万元，但被告理应知道有提前还款的违约金以及赎楼费用，因此被告明知实际给到原告手上的款项不足280万元，赎楼费用以及提前还款费用应当由被告向中介支付。涉案房屋于2016年4月份过户给被告朱永乐名下。原告多次要求被告支付余款，但至今原告多次催促，被告均不予履行。被告已构成违约，根据双方合同约定，违约方应按合同总价日万分之五计算违约金，即每天1400元。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告支付购买房屋余款人民币20179.78元，并按银行同期贷款利率计算利息至付清之日止；2、被告自2016年6月1日起按1400元/天标准支付迟延履行违约金直至购房款全部付清之日止(暂计至2016年7月15日为63000元)，以上合计83179.78元；3、被告承担本案有关诉讼费用。原告于庭审中明确其两项诉讼请求系要求两被告共同承担责任。被告张燕、朱永乐共同答辩称，一、原被告双方合同约定标的房屋成交价格为280万元，最晚在2016年5月30日前付清。被告已在2016年5月4日提前支付全部房款；二、被告没有与任何担保公司签订合同进行赎楼以及支付相关违约金，是原告与担保公司签订的合同，所以应当由原告告知被告赎楼费和违约金之后，被告才可以按照原告确定的金额支付给原告。2016年7月4日晚，原告通知被告赎楼超期费3784元、赎楼违约金罚金16395.74元，次日被告就立即转让支付上述款项共计20179.74元，被告没有违约；三、原告在起诉状中“事实与理由”部分称：被告不按时支付首付款64万元，2016年3月31日原告将农业银行卡及身份证交由被告进行操作，至2016年5月6日将银行卡交给原告，完全是虚构事实且无证据证明，被告从未接收并使用过原告的银行卡。综上，被告按时支付房款和违约金、赎楼费，充分履行了自己的义务，没有违约，无需承担任何责任，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。经审理查明，2016年2月4日，原告李永祥作为卖方，被告张燕作为买方，签订了《二手房买卖合同》（NO.SZFTXJJ0001961）。相关约定如下：1、买卖双方交易的房地产位于深圳市宝安区平和东路桦润馨居花园C1栋1单元303号，建筑面积为77.08平方米，转让成交价为人民币2,800,000元；2、交易定金共计人民币200,000元，买方同意在本合同签订当日向卖方支付；3、双方约定付款方式为按揭付款，买方须于2016年2月23日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款人民币640,000元支付至买卖双方约定的银行监管账户或其他第三方的监管账号中，买方须于2016年2月23日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件、抵押贷款金额以银行承诺的为准；4、涉案房产处于抵押状态，买方同意卖方委托搜房金融公司赎楼或担保公司融资赎楼；5、因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息、违约金及相关费用，赎楼担保费和短期利息等税费由买方自愿承担；6、如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。同日，原告与被告张燕签署了《协议书》，约定最晚在2016年5月30日收到所有款项，并在两个月后三日内交房于买方，若未在规定时间内收到所有款项，视为买方违约。同日，原告与被告张燕签署《买方主体变更确认书》，约定将上述合同中约定的买方变更为新买方即被告朱永乐，由朱永乐继续履行《二手房买卖合同》及相关附件补充协议等项下原买方（即张燕）未履行的义务，张燕对朱永乐承担连带保证责任。朱永乐于庭审中对该《买方主体变更确认书》予以认可。同日，被告向原告支付定金人民币200000元。2016年4月1日，原告支付提前还款违约金人民币16395.74元。2016年4月21日，首期款人民币640000元放款至原告账户。2016年5月4日，中国银行股份有限公司深圳上步支行向借款人朱永乐发放金额为人民币1960000元的贷款，款项划入原告账户。原告账户分别于2016年4月22日、2016年5月4日向案外人曾金慧、丘翠娥转账人民币647000元及人民币476784元，上述金额共计人民币1123784元。其中人民币1120000元为赎楼款，3784元为因赎楼产生的逾期费用。2016年7月5日，朱永乐向原告支付赎楼超期费人民币3784元及赎楼违约金罚息16395.74元，共计人民币20179.74元。关于2016年7月5日的两笔费用，被告主张系原告于2016年7月4日晚上11点告知被告上述两笔费用的确切数额的，故其于次日转账支付；原告对此不予认可，并认为在2016年5月6日其就已经明确知道被告支付的购房款不足280万元，且还和中介方及被告方共同计算得出了一个表格，并要求被告尽快交付剩余的款项，被告一直不愿意支付。原告提交了一份手写表格以证明其主张，并称制表时间是5月8日左右。该表格无落款日期，亦无任何人签字。被告认为系原告单方制作的，故对此不予认可。此外，原、被告均未提交其他证据以证明各自主张。为查明案件事实，本院向深圳市中诚致信融资担保有限公司询问上述交易情况，该公司回复称：1、李永祥为出售涉案房产，需偿还其在招商银行深圳分行的按揭贷款，因此委托该公司办理赎楼手续；2、涉案房产赎楼期间，李永祥的银行卡（卡号：62×××36）交由该公司代管，该卡已于2016年5月6日交回李永祥本人；3、该公司于2016年4月1日将赎楼款人民币1120000元支付至李永祥账户，涉案房产于2016年4月11日注销抵押登记。因提前还款产生的违约金为人民币16395.74元，提前还款违约金在李永祥向银行申请短期赎楼贷款时由银行告知。因赎楼超期产生的逾期费为人民币3784元；4、曾金慧与丘翠娥为该公司员工，李永祥银行流水显示的转出两笔金额人民币647000元及人民币476784元，上述金额共计人民币1123784元。其中人民币1120000元为赎楼款，3784元为因赎楼产生的逾期费用。另查，涉案房产于2016年4月21日过户至被告朱永乐名下。上述事实，有二手房买卖合同、协议书、银行交易明细表、买卖主体变更确认书、收款收据、借款借据、招商银行转账汇款业务回单、公证书、深圳市中诚致信融资担保有限公司的回函等证据及庭审笔录予以证实。本院认为，原告李永祥与被告张燕签订的《二手房买卖合同》（NO.SZFTXJJ0001961）、《协议书》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。原告与被告张燕、朱永乐协商一致将买方由张燕变更为被告朱永乐，并约定张燕对朱永乐承担连带保证责任，故相应的买方责任应由二被告共同承担。按照合同约定，买方须于2016年5月30日付清所有款项，同时约定买方须承担因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息、违约金及相关费用，赎楼担保费和短期利息等税费。本案中，买方虽于上述日期前支付了定金、办理了首期款资金监管及申请银行贷款，监管的首期款及银行发放的贷款亦均发放至原告账户，但提前还款违约金人民币16395.74元及赎楼超期费人民币3784元系直接从原告账户扣除，二被告至2016年7月5日才向原告支付，至此方完成了其支付购房款的义务。原告诉请二被告支付购房余款，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但二被告未按约定在2016年5月30日前付清购房款，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约责任。根据合同约定，如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五标准支付违约金。本案中，被告未支付的系提前还款违约金及赎楼超期费，上述两笔费用系直接从原告账户扣取，故被告应在原告告知具体金额后方能支付，但原告未能提交证据证明其于何时履行了相应的告知义务。而被告已于2016年7月5日付清剩余款项，综合考虑本案案情，本院认为合同约定的违约金标准过高，酌情调整为被告向原告支付迟延付款期间给原告造成的利息损失，即以人民币20,179.74元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年6月1日起计至2016年7月5日止。对于原告的超额诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张燕、朱永乐于本判决发生法律效力之日起三日内向原告李永祥支付迟延付款期间的利息（利息以人民币20,179.74元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年6月1日起计至2016年7月5日）；二、驳回原告李永祥的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币940元，由原告负担人民币900元，二被告负担人民币40元。案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  陈蕾仰二〇一七年二月十日书记员  席俊奇书记员  王 欢附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。