甘肃省山丹县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）山民初字第1061号
原告王建新，山丹县居民。
委托代理人张宏雷，甘肃金都律师事务所律师。
被告甘肃和润房地产开发有限公司。
法定代表人刘志远，系该公司总经理。
委托代理人张维毓，山丹县李桥乡法律服务所法律工作者。
原告王建新诉被告甘肃和润房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年6月29日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王建新的委托代理人张宏雷、被告甘肃和润房地产开发有限公司的委托代理人张维毓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王建新诉称，原告系和润宜家小区拆迁户。2010年底，原、被告双方初步协商拆迁补偿事宜。2011年3月15日，被告与全体拆迁户签订了《拆迁合同（通用条款）》一份，约定以被告修建的住宅楼、铺面、地下室、车库及现金作为原告房屋的补偿。并约定：“拆迁户现有合法土地手续的，在补偿房交付使用后，由甲方即被告代为办理产权手续，甲方在五个月内办齐房产手续。”关于拆迁时间及拆迁地块处置权限约定：“补偿的住宅、铺面、车库及储藏室建设周期为12个月（冬季停工时间除外），建成后交付乙方使用，若逾期不能交付使用，甲方付给乙方每天100元的违约金。”拆迁合同签订后，原告在合同约定期限内搬迁完毕，被告却逾期200天才完成施工并交付原告装修居住。原告多次找被告协商办理房产证手续事宜，被告总以种种理由推托，至今未为原告办理房产及土地手续。故原告起诉，要求：1.被告立即为原告办理房产证、土地权证等相关手续；2.被告立即支付逾期交房违约金20000元；3.被告承担本案诉讼费用。
被告甘肃和润房地产开发有限公司辩称，原告所诉不属实，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：1.原、被告双方于2011年12月1日签订的《房屋拆迁合同》约定，拆迁户现有合法土地手续的，由开发商代为办理产权手续，拆迁户现在没有合法土地手续的，由拆迁户自行办理。现被告已严格按合同约定，为原告提供办理房产证的相关手续，而不是承担相关费用的义务。依据《商品房销售管理办法》第34条规定，购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。故被告只是对原告办理两证提供相应的手续，而不是支付相关的费用，两证未办理的责任不在于被告。2.被告与各拆迁户之间，并没有逾期交付房屋承担违约金的约定，且该合同已经公证处公证，所约定补偿房屋已在约定的期限内交付原告使用，表明所有拆迁户已自愿接受拆迁补偿，故被告不存在违约行为，不承担违约金。综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告王建新系被告在山丹县和润宜家小区的拆迁户。2010年11月29日，被告甘肃和润房地产开发有限公司与包括原告在内的40多户拆迁户签订了《拆迁合同（通用条款）》一份，合同第五条约定：“1.拆迁户现有合法土地手续的,在补偿房产交付使用后,由甲方代为办理产权手续,乙方须及时配合提供相关个人证件,介绍信等必备手续,住宅移交使用后,证件手续齐全时,五个月内办齐房产手续。2.拆迁户现在没有合法土地手续但成为事实住户的,在补偿房产交付使用后,由乙方自行办理房产手续,甲方配合提供商品房开发相关介绍信及手续,乙方也可委托甲方办理,相关费用由乙方承担。”第三条关于拆迁时间及拆迁地块处置权限的约定，第5项“补偿的住宅、铺面、车库、储藏室建设周期为12个月（冬季停工时间除外），建成后交付乙方使用，若逾期不能交付使用时，甲方付给乙方每天100元的违约金。”通用条款形成3天后，即2010年12月1日，原、被告双方又签订了《房屋拆迁合同》一份，合同编号：三，该合同第一条约定：“乙方（原告王建新）同意将自有的地块120㎡及地上附着物转让给甲方从事房地产开发，双方同意以85㎡住宅，10㎡地下储藏室作为补偿；以上补偿面积一律按建筑面积（即实际房屋产权面积）为准”。第四条约定：“关于产权手续的相关约定。1.拆迁户现有合法土地手续的,由甲方代为办理产权手续;2.拆迁户现在没有合法土地手续的,由乙方自行办理房产手续。”以上两份合同中的甲方均系被告甘肃和润房地产开发有限公司，乙方均系拆迁户。
另查明，原告拆迁前居住在山丹县北环路5-15号平房，该房屋从严效民处购买，平房产权证及土地使用权证系严效民所有，房产证号：山房权证5-15字第0000**号，土地证号：山国用（99）字第92**号，原告与严效民之间没有办理房屋产权等过户手续。被告修建的山丹县和润宜家商住小区1号楼、2号楼、4号楼经山丹县建设局批准，合同开工日期为2011年9月15日，合同竣工日期为2012年11月15日。原告置换后的住宅系山丹县和润宜家商位小区4号楼。2012年11月15日，双方签订交房协议一份，确定被告向原告交付安置补偿房屋的时间是2012年11月15日。
审理中，双方当事人争议的焦点问题及本院对相关事实的认定：
一、原告接受补偿楼房的房屋产权证及土地使用权证如何办理及费用的承担问题。原告王建新主张：1.2010年12月10日，被告拟开发山丹和润宜家小区，向拆迁户发放《甘肃和润房地产开发有限公司关于鼓励征收若干事宜赔偿条款》（以下简称赔偿条款）一份，该条款第二条关于房产手续相关约定：(1)拆迁户现有合法土地手续的，甲方将免费为乙方办理产权手续；(2)拆迁户现在没有合法土地手续的，由甲方负责办理相关房产手续，费用由乙方自理。原告以该赔偿条款要求被告免费为其办理二证。2.2010年11月29日，被告又与包括原告在内的四十多户拆迁户签订了《拆迁合同（通用条款）》（以下简称通用条款），该合同第五条约定：(1)拆迁户现有合法土地手续的,在补偿房产交付使用后,由甲方代为办理产权手续,乙方须及时配合提供相关个人证件,介绍信等必备手续,住宅移交使用后,证件手续齐全时,五个月内办齐房产手续。(2)拆迁户现在没有合法土地手续但成为事实住户的,在补偿房产交付使用后,由乙方自行办理房产手续,甲方配合提供商品房开发相关介绍信及手续,乙方也可委托甲方办理,相关费用由乙方承担。3.2010年12月1日原告单独与被告签订了《房屋拆迁合同》一份，其中关于产权手续的相关约定：(1)拆迁户现有合法土地手续的，由甲方代为办理产权手续；(2)拆迁户没有合法土地手续的，由乙方自行办理房产手续。以上三份合同相互印证，证明被告应免费为原告办理房屋产权证及土地使用权证。经被告质证辩解认为：1.原告提交的2010年12月10日的《赔偿条款》是复印件，被告对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为该赔偿条款(复印件)被告从未出具，证据来源不合法，上面未加盖被告的公章，故对此不予认可。2.对原告提交的《通用条款》，被告对其真实性，合法性有异议，该证据原告方提供的是复印件，其真实性无法确定，另该通用条款是与四十多户拆迁户订立的一份意向性的约定，后来具体又与每位拆迁户还订立了单独的《房屋拆迁合同》，应当以最后一份拆迁合同约定的内容为准。3.2010年12月1日,原、被告双方签订的《房屋拆迁合同》中第四条，明确就产权手续约定：“(1)拆迁户现有合法土地手续的，由甲方代为办理产权手续；(2)拆迁户现在没有合法土地手续的，由乙方负责办理房产手续。”该合同是最后一份双方订立的合同约定，完全符合法律规定，由甲方为乙方提供办理两证相应的材料，两证由被告自行办理。庭审中，原、被告双方对办证需要前期交纳的房屋维修资金及契税的意见分歧较大，原告主张，自己有合法的土地使用手续，被告应当免费为其办理两证。被告则主张，只有在合同中明确写明由被告免费为其办理的，原告才不交纳任何费用，没有具体写明免费办理的，应由拆迁户按法律规定，履行缴费义务后，由被告协助办理两证。本院认为，原告提交的《赔偿条款》系复印件，并没有加盖被告方的公章，该证据来源不明确不具体，又无其他有力证据证实其真实性。从内容看，虽属要约邀请，但落款时间又晚于原、被告双方签订的《房屋拆迁合同》，且被告对此亦不予认可，故对该《赔偿条款》不予认定。对原告提交的《通用条款》虽系复印件，但被告及44户拆迁户均在《通用条款》上签名盖印，参与人数众多，其内容与《房屋拆迁合同》内容基本一致，二份合同前后签订日期相互印证，且《房屋拆迁合同》经公证处公证，双方当事人均认可，故对该《通用条款》及《房屋拆迁合同》均予以认定。该《通用条款》及《房屋拆迁合同》均未对办证费用的承担问题进行约定。
二、被告是否存在逾期交房违约的情形，违约金20000元如何承担的问题。
原告主张，被告具体的开工时间，原告不清楚。但《通用条款》封面的签订时间是2010年11月29日，是在原、被告双方签订的《房屋拆迁合同》前三日签订。通用条款最后被告的落款时间为2011年3月15日，也就是说，原告自此搬出拆迁房屋，原告搬出拆迁房屋的时间就是被告开始动工修建的时间。交房时双方签订的《交房协议》是2012年11月15日，该时间就是被告竣工并交付房屋的时间，建设周期就从2011年3月15日起至2012年11月15日止，为20个月，合同约定的建设周期12个月，两项相减，被告逾期交房8个月，依据《通用条款》第三条第五项约定：“补偿的住宅、铺面、车库、储藏室建设周期为12个月（冬季停工时间除外），建成后交付乙方使用，若逾期不能交付使用时，甲方付给乙方每天100元的违约金。”被告应向原告支付违约金24000元（8个月，每天100元），起诉时，原告主张要求被告承担违约金20000元。经被告质证后辩解认为，原告搬出拆迁房屋的日期不是被告的开工日期。本小区拆迁户有四十多户，具体搬出的时间不一样，简单以原告搬出时间作为被告开工的时间，是没有事实依据及法律依据的。工程开工，不是被告主观能决定的，是以建设部门发布的开工许可证来确定的，具体时间应以开工许可证确定的时间为准，即2011年9月15日。本案中原告已自愿接受了相应的补偿房屋及地下室，故被告不存在违约的情形，对原告的此项主张，请求法庭予以驳回。为查明案件事实，本院依职权向山丹县住房和城乡建设局对被告建设的山丹县和润宜家商住小区1号、2号、4号楼的开工日期和峻工日期进行了核实，该单位向本院出具了《建设行政主管部门工程施工许可证发放情况表》一份，证实该工程的合同开工日期为2011年9月15日，合同竣工日期为2012年11月15日。本院认为，建设周期应自开工日期起至竣工日期止，双方没有明确开工日期及峻工日期，应以建设部门批准的时间为准。按此来确定被告的建设周期跨度为14个月，除去冬季停工期，被告实际的建设周期明显不足12个月，被告未违约。故原告要求被告承担违约金20000元的诉讼主张，不予支持。另查明，被告已按法律规定对其和润宜家小区的住宅进行了初始登记。
上述事实，有原告提交的2010年12月10日《甘肃和润房地产开发有限公司关于鼓励征收若干事宜赔偿条款》复印件、2010年11月29日签订的《拆迁合同（通用条款）》复印件、2010年12月1日签订的《房屋拆迁合同》、2012年11月15日签订的《交房协议》、严效民的房屋产权证及山丹县人民政府山政发（2012）5号《山丹县人民政府关于收回高山等37宗国有土地使用权即注销土地使用权证的决定》，本院依职权调取的《建设行政主管部门工程施工许可证发放情况表》、山丹县人民政府山政发（2011）180号《山丹县人民政府关于印发山丹县物业管理实施办法》、《山丹县住宅专项维修资金管理暂行办法的通知》、《中华人民共和国契税暂行条例》、《甘肃省契税征收管理办法》以及原、被告在庭审中的陈述等证据在案予以证实。
本院认为，原、被告双方签订的《拆迁合同（通用条款）》、《房屋拆迁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，应予确认，原、被告双方应按合同约定履行义务。事实上，现造成原告至今两证尚未办理的原因是未交清办证前必须缴纳的房屋维修资金及契税，由于双方对上述费用的承担发生争议而拖延至今。故只要先交清办证前需交纳的房屋维修资金及契税后，被告就必须按合同约定，提供办理两证的相关手续，并协助原告办理两证。庭审中，法庭依职权向山丹县房地产管理局调取了相关证据材料，证实办理房屋产权证，应当在缴纳住宅专项维修资金及契税后，到房地产管理局办理相关产权证。依据国务院颁布的《物业管理条例》，建设部、财政部颁布的《住宅专项维修资金管理办法》及山丹县人民政府，山政发（2011）180号《山丹县人民政府关于印发山丹县物业管理实施办法》《山丹县住宅专项维修资金管理暂行办法的通知》明确规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅物业的业主，应当按照标准交纳住宅专项维修资金；业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有；房屋灭失的，按有关规定，向业主返还住宅专项维修资金。《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。
根据建设部《房屋登记办法》规定，被告作为开发商，应当将办理房屋权属证书的各项规定资料备齐交给权属登记部门进行初始登记。原告即商品房买卖权属转移登记中买受人的义务是：（1）申请办理；（2）清缴税费。根据相关的税收规定，施行先税后证制度，通常要求买受人清缴税费，出示完税证明；（3）提交相关的法定文件等。经查，被告已按法律、法规的规定进行了初始登记。原告理应履行买受人的义务。本案中，原告虽主张要求被告立即为其办理房屋产权证及土地使用权证，造成两证没有办理原因是因原告未履行清缴税费的义务。现原告因拒绝交纳房屋维修资金及契税，导致原告居住的房屋无法办理两证，其责任在原告，故原告要求被告立即为其办理两证的诉讼请求无实现的条件。原告应在缴清房屋维修资金及契税的前提下，将交费票据交给被告，由被告协助原告办理两证。依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，买受人的办证义务确定为主动办证义务，而开发商的办证义务为协助买受人办证并提供必要文件的义务。现在原告不具备办证的前提条件，故对原告要求被告立即为其办理房屋产权证及土地使用权证的诉讼请求予以驳回。
对原告主张的违约金20000元的诉讼请求，因原告不确定被告开工的具体时间，仅以《通用条款》最后被告的签字日期作为自己搬出拆迁房屋的时间来确定开工日期，既不符合客观事实，也不符合常理，其主张不能成立。应当以山丹县住房和城乡建设局出具的建设行政主管部门工程施工许可证发放情况表中记载的开工时间即2011年9月15日确定开工时间为准。竣工时间2012年11月15日，即是交房日期。按此计算，被告的建设周期为14个月（2011年9月15日至2012年11月15日），除去冬季停工期，明显没有超过12个月的建设周期。被告未违约。故对原告要求被告承担违约金20000元的诉讼主张不予支持。
鉴此，本院为保护当事人的合法权益，维护正常的社会经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，案经合议庭评议，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、驳回原告王建新要求被告甘肃和润房地产开发有限公司为其办理房屋产权证及土地使用权证的诉讼请求；
二、驳回原告王建新要求被告甘肃和润房地产开发有限公司支付逾期交房违约金20000元的诉讼请求。
案件受理费300元，由原告王建新承担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
审 判 长 陈永新
审 判 员 吴 琴
人民陪审员 王加其
二〇一六年三月十五日
书 记 员 陈 斐
适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条规定当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。