广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第513号
上诉人（原审被告）：保利房地产（集团）股份有限公司。
法定代表人：宋广菊，董事长。
委托代理人：兰宗麟，广东金领律师事务所律师。
委托代理人：张宗凯，广东金领律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：李形伟，男，汉族，1979年9月18日出生，
委托代理人：何致君，广东纬国律师事务所律师。
委托代理人：陈梓荣，广东纬国律师事务所实习律师。
上诉人保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称保利公司）因与被上诉人李形伟房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法楼民初字第215号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：保利公司是具备房地产开发资质的企业法人。2010年10月23日，李形伟（认购方）与保利公司（出售方）签订了一份《保利公馆2010认购书》，合同订明，认购之房屋地址为广州市番禺区石楼镇黄山路45号（即黄山路13号铺），预售建筑面积为99.63平方米，套内建筑面积为96.84平方米；认购价为2322948元；认购价的10%共计232295元，其中100000元（定金）须于签订本认购书时付清，剩余款项在《商品房买卖合同》时必须付清……；认购方于2010年11月5日日前到出售方签约收款中心交纳第一期房款及签署《商品房买卖合同》，逾期未办理视为违约，本认购书自动终止，出售方有权另行处置该物业并无须退还认购方定金；该《认购书》第五条第7款规定，认购方签订认购书时已阅读由保利公司提供的商品房买卖合同及认购须知，并认可其所述内容；……。上述《保利公馆2010认购书》签订时，李形伟李形伟依约向李形伟交纳定金10万元。同月29日，李形伟向保利公司提出一份书面《申请书》，载明“本人在认购涉案商铺后发现该铺内天花顶上有对商铺重大影响的管道（鉴赏图纸及认购书均没有注明该管道情况），且该管道是楼上住户排污所用，商铺没有任何受益，故对商铺产权人来说是显失公平，希望贵公司将该管道设施外移，若贵公司不同意，本人申请退还商铺定金100000元，在现尚未造成什么损失的情况下，恳请批准”。后双方协商不成，李形伟亦未向保利公司交纳约定房款及签订《商品房买卖合同》而引起纠纷，李形伟遂于2013年4月向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、保利公司返还李形伟交付的购房定金10万元及利息（按照人民银行同期贷款利率从起诉之日计算至付清之日止）；2、保利公司承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为：保利公司（出卖人）与李形伟（买受人）在签订商品房买卖合同前先行签订认购书，就房屋买卖有关事宜进行初步确认，并收取一定数量的定金作为订立商品房买卖合同的担保。根据《合同法》的规定，认购书双方约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，是独立的合同，属于商品房买卖合同的预约合同，双方应按约履行。本案中，双方约定在2010年11月5日日前签订《商品房买卖合同》，而李形伟于2010年10月29日向保利公司就涉案合同标的物申请继续协商，已履行了为签订《商品房买卖合同》进行磋商的义务，而当事人之间未能签订《商品房买卖合同》的主要原因是对合同订立的合同标的物的问题不能达成一致意见，虽然保利公司在其《保利公馆2010认购书》中提示李形伟确认已阅读其提供的《商品房买卖合同》并认可其所述内容，但《保利公馆2010认购书》并没有明确约定双方同意以该《商品房买卖合同》签订正式的买卖合同，表示双方可能需要继续协商。鉴于保利公司已将涉案商铺出售给他人，李形伟亦表示愿意解除认购书，双方的行为表明已无法实现合同目的。李形伟现起诉要求保利公司返还购房定金100000元，予以支持。保利公司的上述抗辩意见缺乏事实和法律依据，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，于2013年11月11日作出判决：一、保利本判决生效后十日内返还购房定金100000元给李形伟；二、驳回李形伟的其余诉讼请求。本案案件受理费2300元，由保利公司负担。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判后，保利公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。原审法院认为双方未能签订《商品房买卖合同》的主要原因是对合同订立的标的物的问题不能达成一致意见，涉案认购书并没有明确约定双方同意以该《商品房买卖合同》签订正式的买卖合同，表示双方可能需要继续协商，属于认定事实错误。首先，涉案认购书所约定的《商品房买卖合同》即为双方签订的正式合同版本，并且李形伟已确认了该合同的内容。因此，双方已就该合同签订的内容、签订时间达成一致，并签订认购书，认购书内容合法有效，双方应当严格依照认购书约定履行合同的签订事宜。其次，客观上，李形伟并没有严格依照认购书约定，在2010年11月5日前向保利公司交纳第一期房款并签署合同；主观上，李形伟因涉案商铺天花顶上设有排水管道而要求拆除或退房，其并没有对合同条款提出异议。事实上，涉案商铺天花顶上铺设的管道属正常的排水设计，一般情况下通过加装吊顶予以遮蔽，对商铺使用没有任何影响，不属房屋质量或结构瑕疵，李形伟要求拆除或退房，没有合法理由。因此，李形伟因排水管道设置问题拒绝签署商品房买卖合同，其原因完全在于其，我方对此并没有任何过错。二、原审法院适用法律错误。双方未签订合同的原因在于李形伟要求拆除排水管道的无理要求，而不属于“不可归责于双方的事由”，因此，应当适用《合同法》第115条之规定，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定。综上，上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判驳回李形伟的全部诉讼请求；2、判决李形伟承担一、二审的诉讼费用。
被上诉人李形伟答辩称：同意原审判决，不同意保利公司的上诉请求。
二审中，双方当事人对原审查明事实均没有异议，本院予以确认。
本院认为：双方当事人于2010年10月23日签订《保利公馆2010认购书》后，双方因未能签订《商品房买卖合同》问题产生纠纷，现李形伟起诉要求保利公司返还定金10万元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，本案的争议焦点在于双方未能订立商品房买卖合同的原因归属。涉案认购书签订后，李形伟曾于2010年10月29日向保利公司提交《申请书》，提出其在认购涉案商铺后发现该铺内天花顶上有排水管道，并希望保利公司将该管道设施外移，或退还定金10万元。李形伟上述行为表明其申请就涉案合同标的物继续协商，而保利公司未能举证其对李形伟提出的上述情况已协商一致。在此情况下，原审认定双方未能签订《商品房买卖合同》的主要原因是双方对合同标的物的问题不能达成一致意见，并无不当。保利公司上诉主张双方未能签订《商品房买卖合同》的原因在于李形伟一方，理据不充分，本院不予采纳。因此，原审判决保利公司向李形伟返还定金10万元，合理合法，本院予以维持。
综上所述，保利公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费2300元，由保利房地产（集团）股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一四年××月××日
书记员 张 坤