安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖02民终2061号
上诉人（原审原告）：芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司（原芜湖侨鸿滨江世纪发展有限公司），住所地安徽省芜湖市弋江区中山南路289号金鹰国际广场。
法定代表人：张文煜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：奚玮，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦尤佳，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：弋江区嘉露芬美容养生会馆，住所地安徽省芜湖市弋江区金鹰新城市购物中心二层B211号商铺。
经营者：赵家平，男，1977年8月5日出生，汉族，住江苏省南京市下关区。
委托诉讼代理人：陈义良，安徽正伦律师事务所律师。
上诉人芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司（以下简称芜湖金鹰公司）因与被上诉人弋江区嘉露芬美容养生会馆（以下简称嘉露芬会馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院（2017）皖0203民初199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人均未提交新证据，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
芜湖金鹰公司上诉请求：一、撤销安徽省芜湖市弋江区人民法院（2017）皖0203民初199号民事判决书中第二项、第三项判决，改判支持芜湖金鹰公司一审中的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由嘉露芬会馆承担。事实和理由：一、芜湖金鹰公司并未口头免除嘉露芬会馆的租金及其他费用。民事权利的放弃必须采取明示的意思表示才能发生法律效力，默示的意思表示只有在法律有明确规定及当事人有特别约定的情况下才能发生法律效力，不宜在无明确约定或者法律无特别规定的情况下，推定当事人对权利进行放弃。芜湖金鹰公司并未书面明确放弃合同租赁期间的租金等相关费用，且嘉露芬会馆主张芜湖金鹰公司口头承诺放弃租金并未提供有效证据证明。芜湖金鹰公司向嘉露芬会馆发送的两份催款函件应结合上下文和实际情况来理解，函件中的“总欠费金额”是指函件中1-3项列明的租赁期间的欠费金额总计，并非是嘉露芬会馆自租赁期间至今全部欠付金额总计。二、一审法院关于诉讼时效的认定错误。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。即使租赁合同双方当事人约定分期支付租金，各期租金的支付具备一定的独立性，但是因为双方房屋租赁关系基于同一份《芜湖侨鸿滨江世纪广场*鸿汇城租赁合同》，该独立性不足以否认租金债务的整体性。为充分保护债权人，维护双方之间的互信，存在长期房屋租赁合同关系的双方当事人因租金支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算。芜湖金鹰公司和嘉露芬会馆的之间的租赁合同并未终止，仍然处于履行状态且合法有效，合同项下的租金给付之债仍然存续，故应当按照最后一期即2017年8月租金（一审判决时间2017年8月9日已经确认合同解除）支付期届满之日起计算一年诉讼时效。芜湖金鹰公司主张的2014年10月至2016年1月9日的租金及其他费用并未超过诉讼时效。
嘉露芬会馆辩称：一、芜湖金鹰公司发送给嘉露芬会馆的两份函件写明截至时间到2016年10月29日需要交纳的水电费，说明芜湖金鹰公司口头免除租金是存在的；二、2017年1月10日，芜湖金鹰公司就本案在一审法院起诉。2017年1月5日，芜湖金鹰公司又向嘉露芬会馆开具了收据，该收据列明的收款事由是2016年9月30日至2016年12月31日的租金。且芜湖金鹰公司在2017年1月11日又向嘉露芬会馆开具了2017年1月份租金的收据，以上事实可以说明2016年9月30日之前的租金、设备使用费及综合管理费用已经免除。
芜湖金鹰公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除芜湖金鹰公司和嘉露芬会馆签订的《芜湖侨鸿滨江世纪广场●鸿汇城租赁合同》及相关协议，嘉露芬会馆立即腾空租赁房屋交还芜湖金鹰公司；2、嘉露芬会馆立即给付芜湖金鹰公司房屋租赁费357847.74元、逾期利息102824.46元（详见附表，暂计算至2016年12月31日），并继续给付逾期利息及房屋占用费至其实际交还房屋之日止；3、判令嘉露芬会馆立即给付芜湖金鹰公司设备使用费150089.03元、逾期利息43789.70元（详见附表，暂计算至2016年12月31日），并继续给付逾期利息及设备使用费至其实际交还房屋止；4、判令嘉露芬会馆立即给付芜湖金鹰公司综合管理费180118.71元、逾期利息47897.75元（详见附表，暂计算至2016年12月31日），并继续给付逾期利息及综合管理费至其实际交还房屋止；5、判令嘉露芬会馆立即给付芜湖金鹰公司水电费9807.29元、逾期利息711.75元（详见附表，暂计算至2016年12月31日），并继续给付逾期利息及水电费至其实际交还房屋止；以上合计893086.43元。
一审法院认定事实：2014年1月9日，芜湖侨鸿滨江世纪发展有限公司与赵家平签订《芜湖侨鸿滨江世纪广场●鸿汇城租赁合同》，约定：赵家平承租鸿汇城二层套内建筑面积为382平方米的B210、B211号用于经营美容、美发服务等，租赁期限为2014年5月31日至2020年5月30日，第一、二个租约年租金均为每月每平米35元，第三、四、五、六个租约年租金分别为每月每平米37.5元、40.13元、42.89元、45.78元，每月设备使用费为每月每平米15元，同时还对保证金、违约金、争议解决等事项进行了约定。同日，赵家平与芜湖侨鸿滨江世纪发展有限公司商业管理中心签订《芜湖侨鸿滨江世纪广场●鸿汇城综合管理服务协议》，约定综合管理费为每月每平方米20元，同时对代收代交水费、电费等进行了约定。嘉露芬会馆遂交纳72670元的保证金。后双方经协商，对租赁合同的部分条款签订了补充变更协议，约定将租赁期限变更为2014年10月26日起至2020年10月25日止，将原暂定的开业时间2014年4月25日变更为2014年10月26日。2015年1月20日赵家平领取名称为“弋江区嘉露芬美容养生会馆”的个体工商户营业执照。2015年11月10日芜湖金鹰公司由“芜湖侨鸿滨江世纪发展有限公司”更名为“芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司”。2016年6月14日，芜湖金鹰公司致函嘉露芬会馆，告知芜湖金鹰公司名称变更情况，并通知嘉露芬会馆后期支付租金及物业费、水电费等应交银行账户。同日，芜湖金鹰公司以“芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司金鹰新城市购物中心”名义致函嘉露芬会馆，告知：芜湖侨鸿滨江世纪发展有限公司鸿汇城商业管理中心变更为芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司金鹰新城市购物中心，并载明：“前期贵司对于物业费、水电费等均缴纳至原芜湖侨鸿滨江世纪发展有限公司鸿汇城商业管理中心”，并通知嘉露芬会馆后期就租金、物业费、水电费等费用缴纳时适用企业名称变更后的账户信息。2016年9月30日，“鸿汇城”更名为“金鹰新城市购物中心”重新开业。2016年9月25日，芜湖金鹰公司函告嘉露芬会馆催缴租金和物业费等费用，载明：截止2016年9月23日嘉露芬会馆尚欠费用明细，为2016年3月22日-2016年8月21日水电费8871.58元，及2016年第四季度租金57936.67元、第四季度物业费23174.67元，确认截止到2016年9月23日嘉露芬会馆总共欠费89982.92元，于9月28日前缴纳。2016年10月29日，芜湖金鹰公司再次函告嘉露芬会馆催缴租金和物业费等费用，载明：截止9月29日嘉露芬会馆尚欠费用明细，为2016年9月21日水电费4428.82元，及2016年第四季度租金57936.67元、第四季度物业费23174.67元，确认截止10月29日嘉露芬会馆总共欠费85540.13元。同年12月2日，芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司金鹰新城市购物中心又致函嘉露芬会馆，确认截止2016年11月27日，嘉露芬会馆尚欠2016年9月30日至2016年12月31日各项费用合计68881.56元，其中租金59448.32元、物业费3171.18元、水电费6262.06元（其中10月份水电费1783.08元，剩余4478.98元为前期所欠），通知若嘉露芬会馆于2016年12月10日前未将所欠68881.56元费用交纳，其将在前期签订合同时交纳的72670元保证金中抵扣，剩余3788.44元用于支付11月和12月份水电费，2017年元月1日将对店铺停止全部能源供应。嘉露芬会馆于2016年11月17日交纳了20000元物管费，2017年1月5日、1月11日又先后交纳60000元、20000元，2017年2月20日通过网银转账交纳2017年1月份的房租，芜湖金鹰公司特别授权代理人当庭认可已收到嘉露芬会馆网银转账交纳的2万元，但认为其中15215.06元为2017年1月的房租，不在本案诉请范围内。芜湖金鹰公司否认曾口头免除嘉露芬会馆2016年9月30日前的费用，按照双方所签订的租赁合同及综合管理服务协议，向嘉露芬会馆索要嘉露芬会馆租赁期间的所有租金、物业费、水电费、违约金等费用无果而诉至一审法院成讼。
案件在一审审理过程中，芜湖金鹰公司变更其诉请为：1、判令解除芜湖金鹰公司和嘉露芬会馆签订的《芜湖侨鸿滨江世纪广场●鸿汇城租赁合同》及相关协议，嘉露芬会馆立即腾空租赁房屋交还芜湖金鹰公司；2、嘉露芬会馆立即给付芜湖金鹰公司房屋租赁费309657.74元、逾期利息99668.46元（详见附表，暂计算至2016年12月31日），并继续给付逾期利息及房屋占用费至其实际交还房屋之日止；3、判令嘉露芬会馆立即给付芜湖金鹰公司设备使用费132711.03元、逾期利息42715.11元（详见附表，暂计算至2016年12月31日），并继续给付逾期利息及设备使用费至其实际交还房屋止；4、判令嘉露芬会馆立即给付芜湖金鹰公司综合管理费156947.71元、逾期利息46472.35元（详见附表，暂计算至2016年12月31日），并继续给付逾期利息及综合管理费至其实际交还房屋止；5、判令嘉露芬会馆立即给付芜湖金鹰公司水电费125.28元、逾期利息3.82元（详见附表，暂计算至2016年12月31日），并继续给付逾期利息及水电费至其实际交还房屋止，以上合计788301.5元，变更后的诉请相较原诉请减少104784.93元。
一审法院认为，一、关于合同解除问题。芜湖金鹰公司、嘉露芬会馆签订的租赁合同及综合管理服务协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方本应严格按照合同约定履行义务。芜湖金鹰公司作为大型商业综合体的出租人及管理人，其向嘉露芬会馆交付商铺后，享有向嘉露芬会馆索要房租及相关费用的债权。同时债权作为一种权利，可以免除。债权人免除债务人部分债务的，免除的部分不必再履行。免除属于一种单方行为，自债权人向债务人或其代理人作出意思表示后，即产生债务消灭的后果，且不得撤销。鸿汇城经营不景气，是不争的事实，芜湖金鹰公司为留住商户，改善经营，口头承诺免除嘉露芬会馆2016年9月30日之前的租金及其他费用，芜湖金鹰公司对此虽不予承认，但其多次发送给嘉露芬会馆的函件明确嘉露芬会馆前期欠其的水电费，均未提及嘉露芬会馆欠其前期租金、综合管理费等费用，且其在函件中均确认每个截止日前嘉露芬会馆尚欠总的费用及明细，芜湖金鹰公司关于未核实清楚的质证意见，明显与事实不符，嘉露芬会馆关于芜湖金鹰公司口头承诺免除租金及其他费用的辩解，与芜湖金鹰公司发送给嘉露芬会馆的函件呼应，故对嘉露芬会馆该辩解予以采纳。嘉露芬会馆迟延交付租金、设备使用费、物业费，根据双方合同约定，芜湖金鹰公司可以追究嘉露芬会馆逾期交房的违约责任，鉴于双方合同分别约定的1‰/日、3‰/日的延迟履行违约金标准过高，芜湖金鹰公司要求嘉露芬会馆按年利率24%计付其逾期利息符合法律规定，应予支持，因为双方合同一直处于不稳定状态，芜湖金鹰公司于2016年9月25日发函向嘉露芬会馆索要租金，要求嘉露芬会馆于9月28日前缴纳欠费89982.92元，嘉露芬会馆逾期缴纳，应自2016年9月29日起至实际支付之日向芜湖金鹰公司承担违约金，为5253元。嘉露芬会馆已经缴纳10万元（双方确认嘉露芬会馆2017年2月20日通过网银转账交纳的2万元为2017年1月份的房租，不在本案诉请范围内），已经超出其应负担的租金、设备使用费、物业费、水电费及违约金。芜湖金鹰公司免除嘉露芬会馆2016年9月30日之前的租金及相关费用,其后的费用嘉露芬会馆经芜湖金鹰公司多次催要未按约支付房屋租金，合同约定的解除条件成就，芜湖金鹰公司要求解除双方签订的租赁合同，符合法律规定，故对芜湖金鹰公司解除租赁合同及相关协议的诉请予以支持。
二、关于诉讼时效问题。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。但本案租金给付问题并非是同一债务分期履行，而是继续性合同在合同履行中持续定期发生的债务，属定期给付之债。该债务在合同履行过程中不断产生，因而各期债务履行期限届满后，各期租金的支付具备一定的独立性。本案双方合同约定的租赁期限为六年，付款方式为预付，并且双方约定了在不同租约年限之内的不同租金计付方式，各年度债务之间的独立性较强。且芜湖金鹰公司作为大型商业综合体，其物管中心负责综合管理及费用收取，芜湖金鹰公司2016年9月25日才向嘉露芬会馆发函催缴费用，其多次催缴费用均不涉及2016年9月29日前的租赁费、综合管理费、设备使用费，芜湖金鹰公司有充足的时间利用通知、催告等方式促成诉讼时效中断。本案芜湖金鹰公司在诉讼前未主张2016年9月30日前的租金及其他费用，归责于芜湖金鹰公司怠于行使债权，故嘉露芬会馆关于芜湖金鹰公司诉请2014年10月至2016年1月9日的租金、设备使用费、物业费已过诉讼时效的辩解，符合法律规定，应予支持。
综上所述，对芜湖金鹰公司芜湖金鹰公司关于解除双方租赁合同及相关协议、要求嘉露芬会馆支付违约金5253元的诉请予以支持，芜湖金鹰公司其他诉请无事实和法律依据，不予支持，对嘉露芬会馆关于芜湖金鹰公司主张的2014年10月至2016年1月9日相关费用已过诉讼时效的辩解予以采纳。一审法院判决：一、解除芜湖金鹰公司与嘉露芬会馆经营者赵家平2014年1月日所签订的《芜湖侨鸿滨江世纪广场●鸿汇城租赁合同》及相关协议。嘉露芬会馆于一审判决生效之日起十日内将所租赁房屋腾空交还芜湖金鹰公司。二、嘉露芬会馆于一审判决生效之日起十日内支付芜湖金鹰公司逾期违约金5253元。三、驳回芜湖金鹰公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取5842元，芜湖金鹰公司负担5817元，嘉露芬会馆负担25元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、芜湖金鹰公司是否免除了嘉露芬会馆2016年9月30日之前的租金及设备使用费、综合管理费等各项费用；二、芜湖金鹰公司主张的各项费用是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，芜湖金鹰公司发给嘉露芬会馆的三份函件中，2016年9月25日的函件列明截止到2016年9月23日嘉露芬会馆尚欠芜湖金鹰公司2016年3月22日至2016年8月21日的水电费,2016年第四季度的租金和物业管理费,2016年10月29日的函件列明截止到2016年9月29日嘉露芬会馆尚欠芜湖金鹰公司截止到2016年9月21日的水电费及2016年第四季度的租金及物业管理费，2016年12月2日的函件列明截止到2016年10月29日，嘉露芬会馆尚欠芜湖金鹰公司的截止到2016年9月21日的水电费用及2016年第四季度的租金及物业管理费，从这几份函件来看，芜湖金鹰公司在主张第四季度租金的时候并没有向嘉露芬会馆主张2016年9月30日之前的租金，结合芜湖金鹰公司前期经营不景气的事实及变更经营主体之后对商场进行了重新装修，嘉露芬会馆主张的口头免除租金的事实是存在的。即使如芜湖金鹰公司所称在2015年11月工商变更登记后公司进行了商场装修，直到2016年9月底才完成装修，部分缴费情况并未核实，芜湖金鹰公司也应在2016年12月2日的函件中将前期拖欠的租金及其他费用列明，然而，在2016年12月2日函件汇总芜湖金鹰公司并未要求嘉露芬会馆支付租金等相关费用，可见，芜湖金鹰公司关于其并未免除嘉露芬会馆2016年9月30日之前的租金及其他费用的上诉主张不能成立。关于争议焦点二，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的解释》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期间届满之日起计算。该规定是考虑到债务已经实际发生，且该债务的履行具有一定的整体性。本案中，租金的履行处于变动之中，每年缴纳租金的数额并不确定，且该租金是在合同履行过程中发生的，各期租金的履行具有一定的独立性，因此，不宜参考适用诉讼时效期间从最后一期履行期间届满之日起计算的规定，而应以每期租金履行期限届满之日计算诉讼时效。上诉人主张的2014年10月至2016年1月9日的租金已经超过一年的诉讼时效。
综上所述，芜湖金鹰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12731元，由上诉人芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司（原芜湖侨鸿滨江世纪发展有限公司）负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 智
审 判 员 王习芸
审 判 员 吴丽群
二〇一七年十二月十九日
法官助理 仇晨雪
书 记 员 胡国栋
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。