贵州省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔高民商初字第10号
原告：遵义市城乡房地产开发有限责任公司，住所地：遵义市红花岗区大兴路1号9楼。
法定代表人：王美强，该公司总经理。
委托代理人：石利民、刘峥，均系贵州泽丰律师事务所律师。
被告：贵州银行股份有限公司遵义分行。住所地：贵州省遵义市汇川区厦门路中段。
负责人：李涛，该分行行长。
委托代理人：何忠明、焦正俊，均系贵州银�股份有限
公司职员。
第三人：遵义凯瑞特房地产开发有限公司，住所地：遵
义市汇川区凤凰北路凤凰城C栋一楼。
法定代表人：宋义娅，该公司总经理。
委托代理人：杨清伦，男，该公司职员。
第三人：遵义鸣锐达投资有限公司，住所地：遵义市汇川区大连路航天大厦主楼1101号。
法定代表人：龙飞，该公司董事长。
原告遵义市城乡房地产开发有限责任公司（以下简称城乡公司）诉被告贵州银行股份有限公司遵义分行（以下简称贵州银行遵义分行）、第三人遵义凯瑞特房地产开发有限公司（以下简称凯瑞特公司）、第三人遵义鸣锐达投资有限公司（以下简称鸣锐达公司）侵权赔偿纠纷一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法由游小兰、雷苑、陈松组成合议庭，公开开庭审理了本案�原告城乡房地产公司委托代理人石利民、刘峥，被告贵州银行遵义分行委托代理人何忠明、焦正俊，第三人凯瑞特公司委托代理人杨清伦到庭参加了诉讼。第三人鸣锐达公司经本院依法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告城乡公司诉称：2004年6月21日，原告向被告借款1500万元用于经营周转，双方约定项下债务由原告提供其所有的位于遵义市凤凰北路的住宅作为抵押物。2005年2月4日，第三人凯瑞特公司向被告借款700万元，同日原、被告签订《借款抵押合同》，约定该笔借款项下的债务由原告提供其分别位于遵义市凤凰北路和红花岗区海尔大道北段10-2号的两块土地使用权作为抵押物。上述两笔借款期满后，原告及第三人凯瑞特公司未能清偿到期债务，被告遂于2011年分别向遵义市汇川区人民法院起诉并作出判决。
进入执行程序�，原、被告与第三人凯瑞特公司在2009年10月30日达成《和解协议》，约定由原告用位于遵义市汇川区凤凰城一期一层622.39m2、二层2594m2的营业房，对原告及第三人凯瑞特公司欠付被告的贷款本金、利息和费用进行抵偿，抵偿金额为14,512,894.27元，以物抵债后原告对抵偿资产享有优先购买权。自此，被告与第三人凯瑞特公司之间的借贷关系合法消灭，取而代之的是在原、被告之间形成了一个新的债权债务关系。
既然被告与第三人凯瑞特公司的主合同关系消灭，则为其所设定的抵押合同关系也就随之消灭，被告应当及时办理解除土地使用权抵押手续。但经原告多次书面催请，被告一直迟迟不予办理解押海尔大道北段10-2号土地使用权的手续，直接导致原告不能对该块土地进行地产开发，更使得原告因未能履行与案外人就该地块签订的《房地产项目合作开发协议书》而蒙受经济损失逾2300万元。因此，被告怠于履行解押义务致使原告利益严重受损，其依法应予赔偿。
另外，原、被告在《和解协议》的基础上还达成了《补充协议》，约定房产处置价格不得低于抵偿价格，溢价部分由双方协商解决，且明确了抵偿资产处置时限为18个月，即从协议签订之日起至2011年4月30日止，原告如放弃优先购买权则由被告自行处置。直至期限届满当日，原告未以任何方式明示放弃优先购买权，因此，原告仍享有涉案房屋的优先购买权。
但在2013年2月26日，被告未征得原告同意并避开法院执行局，就擅自单方委托评估、拍卖机构，对涉案营业房进行价值评估和拍卖，以1200万元的超低价将房屋以拍卖方式转让给第三人鸣锐达公司。后经原告委托评估，当时涉案房产的市场价值高达4000余万元，远远高于第三人鸣锐达公司支付的对�。被告违反原、被告关于处置价格不得低于抵偿价格、溢价部分由双方协商解决的约定，擅自低价处置涉案房屋的行为，已严重侵犯了原告的财产所有权及依约享有的优先购买权，由此给原告造成的巨大损失，被告应予赔偿。
故原告依据《民事诉讼法》的相关规定提起诉讼，请求：1、依法确认原告对位于遵义市汇川区凤凰城一期一层622.39m2、二层2594m2的营业房享有优先购买权。2、依法判令被告赔偿原告因低价处置上述营业房而导致的经济损失27,018,505.7元。3、依法判令被告赔偿原告因未及时解押遵义市红花岗区海尔大道北段10-2号土地使用权而导致的损失23,000,000元。4、本案诉讼费由被告承担。
被告贵州银行遵义分行辩称：1、被告对位于遵义市汇川区凤凰城一期工程的营业用房（3216.39平方米）享有所有权，被告可自行决定对该资产的处置方式。�案原、被告及第三人凯瑞特公司于2009年10月30日签署《和解协议》及《补充协议》，对本案原告在遵义市汇川区人民法院第（2008）汇民初字第129号《民事判决书》项下尚欠的全部贷款本金、部分利息、相关费用及本案第三人凯瑞特公司在遵义市汇川区人民法院第（2008）汇民初字第130号《民事判决书》项下尚欠的全部贷款本金、部分利息、相关费用共14512894.27元进行抵偿。通过前述抵偿后，原告尚欠被告利息2950226.75元，第三人凯瑞特公司尚欠被告利息438355.20元，前述两项利息共计3388581.95元由原告在法院的裁定书下达后30个月内一次性付清。同日，汇川区人民法院根据上述《和解协议》、《补充协议》作出第（2008）汇执字第353-4、354-4号《民事裁定书》，裁定原告用位于凤凰城一期工程营业用房3216.39平方米（下称“抵债资产”）作价14512894.27元，抵偿原告、第三人凯�特公司尚欠被告贷款本金、利息及相关费用共14512894.27元。原告尚欠被告利息2950226.75元，第三人凯瑞特公司尚欠被告438355.20元，前述两项利息共计3388581.95元由原告在该裁定书送达后30个月内一次性付清。至此，汇川区法院终结了前述两个案件的执行。
《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。根据前述规定，被告依据遵义市汇川区人民法院作出第（2008）汇执字第353-4、354-4号《民事裁定书》取得了对抵债资产的所有权，依法对该抵债资产享有占有、使用、收益和处分的权利。被告取得抵债资产所有权后启动对抵债资产的处置程序，已经不属于法院的执行环节，无需在法院的主持下进行，也无需征得原告的同意。
2、原告对抵债资产不享有优先购买权，被告无需赔偿原告
诉称的损失。首先，《补充协议》约定的18个月是回购期，即原告必须在18个月内（2011年4月30日前）对抵债资产进行回购。主要理由：一是原告在抵债之前召开股东会并作出决议，抵债生效之日起，原告在18个月内以抵偿价回购该抵债资产；二是原告曾以相同的事实在遵义市汇川区人民法院对被告提起诉讼（该案原告开庭后撤诉），在该案庭审笔录中，原告代理人罗朝翰和法定代表人王美强均承认该18个月是为原告设置的对抵债资产的回购期。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条：“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有�反证据足以推翻的除外。”的规定，原告并未提供相关证据推翻其在庭审过程中的前述陈述，法院应对原告陈述事实依法予以确认；三是优先购买权必须是出卖人先启动对标的物的处置程序，特定人才能行使的权利。而从《补充协议》约定看，其逻辑是原告若不放弃优先购买，则被告就不能处置，实际上该优先购买权是不可能实现的权利！只有将该约定理解为“乙方如放弃回购，则由甲方自行处置”。这样，协议内容才符合逻辑顺序，并且与相关证据相互印证。其次，《补充协议》约定的2011年4月30日是一个截止时间点，原告行使优先购买权的时间是从抵债之日（2009年10月30日）起至2011年4月30日止这段期间内。超过该期间，即使原告未书面放弃其优先购买权，其权利已因超过约定行使期间而丧失。本案被告无需赔偿本案原告诉称的所谓未能行使优先购买权所遭受的�失。
退一步讲，即使法院认定原告对抵债资产享有优先购买权，也不能依据原告单方委托出具的评估报告认定其损失。首先，在抵债前，汇川区人民法院委托遵义智衡房地产评估有限公司对抵债资产进行评估，一楼临街门面评估单价为每平方米11500元，二层营业用房评估单价为每平方米3846元，抵债资产评估总价1713万元，原告对此评估结果予以认可。考虑抵债资尚未办理产权情况及过户需缴纳相关税费，原告与被告一致同意将抵债资产作价14512894.27元。然而事隔三年，原告单方委托遵义华信房地产评估有限公司对抵债资产进行评估，评估总价高达4153万元，该评估结果严重偏离抵债资产市场价值，不能作为认定其损失的依据。其次，本案被告在对抵债资产进行处置时，委托遵义智衡房地产评估公司对抵债资产进行评估，一楼临街门面评估每平米12000元，二楼�业用房每平米4800元，评估总价1991万元，均高于接受抵债时的价格。在此基础上，本案原告委托贵州天衡拍卖有限公司对抵债资产进行拍卖，贵州天衡拍卖有限公司接受委托后依法组织对抵债资产进行公开拍卖，第一次、第二次均因拍卖底价过高而无人参加竞拍，第三次采用降价拍卖方式才拍卖成交，抵债资产处置程序合法，本案被告并未对本案原告造成任何损失。
3、本案被告不具有解除位于遵义市海尔大道北段（地块号10-2）土地使用权抵押手续的义务，不应赔偿原告诉称的未解除土地抵押手续所造成的损失。首先，原告用其位于遵义市海尔大道北段（地块号10-2）土地使用权为第三人的借款提供抵押担保，虽然原告用其资产为第三人抵偿了部分债务，但第三人尚有利息438355.20元未清偿。根据《和解协议》及遵义市汇川区人民法院第（2008）汇执字第353-4�354-4号《民事裁定书》，该债务转由本案原告承担，并在抵债生效之日起30个月一次性偿还，但原告未至今未履行其还款义务。根据《中华人民共和国担保法》第五十二条规定“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”和《中华人民共和国物权法》第一百九十二条规定“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”，由于主债务未消灭，其项下的抵押权依法不应消灭。其次，由于原告未履行还款义务，被告已于2014年12月向遵义市汇川区人民法院申请恢复执行第（2008）汇民初字第130号《民事判决书》，遵义市汇川区人民法院已经恢复了对第（2008）汇民初字第130号《民事判决书》的执行，目前该案尚在执行过程中。在此情形下，被告依�享有在第（2008）汇民初字第130号《民事判决书》项下的权利，包括抵押权。最后，由于被告不具有解除位于遵义市海尔大道北段（地块号10-2）土地使用权抵押手续的义务，故不应赔偿原告诉称的未解除土地抵押手续所造成的损失。且《和解协议》不具有可诉性。
综上，原告对被告的全部诉讼请求没有事实和法律依据，法院依法应驳回其全部诉讼请求。
第三人凯瑞特公司述称：和解协议中我方已经把债务转移给原告了，土地也应当随之解封，支持原告的诉讼意见。
经审理查明：2004年6月21日，原告城乡公司向被告贵州银行遵义分行借款1500万元用于项目开发，原告提供其所有的位于遵义市汇川区凤凰路的住宅作为该笔借款的抵押物并办理了抵押登记。2005年2月4日，第三人凯瑞特公司向被告借款700万元，原告提供其位于遵义市凤凰北路和�花岗区海尔大道北段10-2号的两块土地使用权作为该笔借款的抵押物并办理了抵押登记。上述两笔借款期满后，原告及第三人凯瑞特公司均未能清偿到期债务，被告遂起诉至遵义市汇川区人民法院，该院于2008年2月26日作出（2008）汇民二初字第129号民事判决（已生效），判令城乡公司在判决生效后三十日内偿还贵州银行遵义分行借款本金1188万元和2007年12月20日前的利息1938930.22元及从2007年12月21日起至还清本金之日止的利罚息；上述履行期限届满后，贵州银行遵义分行未受清偿的，对城乡公司提供担保的抵押物价款享有优先受偿权。2008年2月29日，汇川区人民法院作出（2008）汇民二初字第130号民事判决（已生效），判令凯瑞特公司在判决生效后十五日内偿还贵州银行遵义分行借款本金158万元和2007年12月20日前的利息307004.25元及从2007年12月21日起至还清本金之日止的利罚息；上述履行期限届满后，贵州银行遵义分行未受清偿的，对城乡公司提供担保的抵押物价款享有优先受偿权。
2009年10月30日，在上述两案的执行过程中，原、被告与第三人凯瑞特公司自愿达成《和解协议》，约定：凯瑞特公司所欠贵州银行遵义分行的全部借款本息由城乡公司偿还，还款方式为城乡公司用其位于遵义市汇川区凤凰城一期一层622.39m2、二层2594m2的营业房，对城乡公司和凯瑞特公司欠付贵州银行的贷款本息和费用进行抵偿，抵偿金额为14,512,894.27元。抵偿后，城乡公司对抵偿资产有优先购买权利。另2007年12月21日至2009年10月31日止，城乡公司应付利息2950226.75元和凯瑞特公司应付利息438355.2元共计3388581.95元，由城乡公司在法院根据该协议下达裁定书后30个月内付清。同日，贵州银行遵义分行与城乡公司又签订《补充协议》，约定：抵偿资产处置时限为18个月（即2011年4月30日前）。处置价格不得低于抵偿价格，溢价部分双方协商解决。2011年4月30日止，城乡公司如放弃优先购买权，则由贵州银行遵义分行自行处置。同日，遵义市汇川区人民法院作出（2008）汇执字第353-4、354-4号民事裁定书，裁定：城乡公司自愿用自己开发的凤凰城一期营业房3216.39平方米作价14512894.27元，交付贵州银行遵义分行抵偿贷款本金、利息和相关费用；贵州银行遵义分行可持本裁定书到有关机构办理产权登记过户手续；城乡公司、凯瑞特公司所欠贵州银行遵义分行的利息3388581.95元，由城乡公司在本裁定书送达后30个月内付清。该裁定书送达后已发生法律效力。
及至2011年4月30日，城乡公司未对抵偿资产主张优先购买，亦未声明放弃优先购买的权利。2011年9月22日，遵义智衡房地产资产评估有限公司接受贵州银行遵义分行的委托，对上述抵偿资产至2011年9月20日的房地产价值进行了评估，确定其市场价值为19919880元，快速变现价值为16931898元。评估报告的有效期为一年，即从2011年9月20日至2012年9月21日止。2012年9月27日，贵州银行遵义分行与贵州天衡拍卖有限公司签订《委托拍卖合同》，委托贵州天衡拍卖有限公司依法拍卖上述抵偿资产。2012年11月5日，拍卖资产在贵州天衡拍卖有限公司举办的公开拍卖会上流拍，贵州天衡拍卖有限公司在给贵州银行遵义分行的《拍卖情况报告》中，陈述流拍原因系该标的地段商业较不发达；价格偏高。建议适当调价，最大限度地实现变现目的。2013年2月26日，第三人鸣锐达公司在贵州天衡拍卖有限公司举办的拍卖会上，通过公开竞买成交上述抵偿资产，成交金额为1260万元。
另查明，城乡公司抵偿给贵州银行遵义分行的位于遵义市汇川区凤凰城一期一层622.39m2、二层2594m2的营业房，在拍卖时，因城乡公司未完善相关手续和缴清相关税费，不能办理产权登记。拍卖成交后，需完善相关手续和缴清相关税费后才能办理产权或备案手续。城乡公司、凯瑞特公司所欠贵州银行遵义分行的利息3388581.95元，城乡公司亦未偿付。
2014年9月16日，遵义华信房地产评估有限公司接受城乡公司的委托，对上述抵偿拍卖资产2013年2月10日的市场公开价值进行评估，评估价为41531400元。
2015年2月，城乡公司以贵州银行遵义分行不予办理解押海尔大道北段10-2号土地使用权的手续，致使其未能履行与案外人就该地块签订的《房地产项目合作开发协议书》而遭受经济损失2300万元，以及贵州银行遵义分行擅自低价处置涉案房屋的行为，侵犯其财产所有权及依约享有的优先购买权等为由，诉至本院，提出如前诉请。
上述事�，有2004年6月21日签订的《流动资金借款合同》、《借款抵押合同》、2005年2月4日签订的《流动资金借款合同》、《借款抵押合同》、[遵市预登（2004）字第57号]土地使用权预登记证、（2008）汇民二初字第129、130号民事判决书、（2008）汇执字第353、354号民事裁定书、（2008）汇执字第353-1、354-1号民事裁定书、（2008）汇执字第353-4、354-4号]民事裁定书、《和解协议》及《补充协议》、《遵义市城乡房地产开发有限责任公司股东会会议决议》、《房地产估价报告》、《委托拍卖合同》、《贵州天衡拍卖有限公司拍卖情况报告》、《拍卖成交确认书》等在案为凭。
本院认为，本案的争议焦点一是原告城乡公司对位于遵义市汇川区凤凰城一期一层622.39m2、二层2594m2的营业房是否享有优先购买的权利及被告贵州银行遵义分行是否应当赔偿原告城乡公司因处置上述营业�而导致的经济损失27,018,505.7元，二是被告贵州银行遵义分行是否应当赔偿原告城乡公司因未解押遵义市红花岗区海尔大道北段10-2号土地使用权而导致的损失23,000,000元。
关于第一个争议焦点。《和解协议》约定：凯瑞特公司所欠贵州银行遵义分行的全部借款本息由城乡公司偿还，还款方式为城乡公司用其位于遵义市汇川区凤凰城一期一层622.39m2、二层2594m2的营业房，对城乡公司和凯瑞特公司欠付贵州银行的贷款本息和费用进行抵偿，抵偿金额为14,512,894.27元。抵偿后，城乡公司对抵偿资产有优先购买权利。《补充协议》约定：抵偿资产处置时限为18个月（即2011年4月30日前）。处置价格不得低于抵偿价格，溢价部分双方协商解决。2011年4月30日止，城乡公司如放弃优先购买权，则由贵州银行遵义分行自行处置。本案原被告对有关“优先购买权”的争议源于对合同约定内容的理解不一致。在此情况下，应根据合同文意及合同订立的目的等，综合探究当事人的缔约真意。
首先，《补充协议》约定的18个月应当是赎回期间，在该期间内原告对抵偿资产享有优先赎回权。主要理由：一是优先购买权是指特定人依照法律规定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。且必须是在出卖人处分标的物的情况下，特定人才能行使优先购买权。而上述合同约定的“优先购买权”并非当事人的法定权利。二是本案当事人自己陈述其约定的优先购买期限是回购期。原告在抵债之前作出的股东会决议载明：抵债生效之日起，原告在18个月内以抵偿价回购该抵债资产；原告曾以相同的事实在遵义市汇川区人民法院对被告提起诉讼，在该案庭审中原告代理人罗朝翰及法定代表人王美强均陈述该18个月是�原告设置的对抵债资产的回购期。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条：“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”的规定，本案原告并未提供相关证据推翻其前述陈述，应予确认；
其次，原告的赎回权是附期限的权利，期限届满则无权行使。《补充协议》约定:“2011年4月30日止，乙方如放弃优先购买权，则由甲方自行处置。”从该条约定看，“止”即截止、终结的意思，“2011年4月30日止”是一个截止时间点，其与开始时间点构成一个时间段。本案原告行使赎回权的时间是从抵债之日起（2009年10月30日）至2011年4月30日止这段期间内。超过该期间，即使本案原告未书面放弃赎回权，其权�已因超过协议约定行使期间而丧失，本案原告对抵债资产不再享有优先赎回权。综上，原告对抵债资产不享有优先购买权，双方约定的赎回期满后，被告可依法对抵债资产进行处置。
再次，遵义市汇川区人民法院作出的第（2008）汇执字第353-4、354-4号《民事裁定书》，裁定城乡公司自愿用自己开发的凤凰城一期营业房3216.39平方米作价14512894.27元，交付贵州银行遵义分行抵偿贷款本金、利息和相关费用；贵州银行遵义分行可持本裁定书到有关机构办理产权登记过户手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，被告贵州银行遵义分行依据生效的法律文书，已经依法取得对本案抵债资产的所有权，可以自行对本案抵债资产进行处分，且其对抵债资产的处置并不损害原告城乡公司的权益，故原告城乡公司要求被告贵州银行遵义分行赔偿经济损失没有事实和法律依据，不予支持。
关于第二个争议焦点。原告城乡公司用其位于遵义市海尔大道北段（地块号10-2）土地使用权为第三人凯瑞特公司的借款提供抵押担保，遵义市汇川区人民法院作出的第（2008）汇民初字第130号《民事判决书》已确认该抵押担保合法有效。其后原告城乡公司用其资产为第三人凯瑞特公司抵偿了部分债务，但抵债后，第三人凯瑞特公司尚有利息438355.20元未清偿被告贵州银行遵义分行。根据《中华人民共和国担保法》第五十二条“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”和《中华人民共和国物权法》第一百九十二条“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”的规定，由于第三人凯瑞特公司尚欠被告贵州银行遵义分行的利息438355.20元转由原告城乡公司承担，而原告城乡公司至今未履行该还款义务，故贵州银行遵义分行在遵义市汇川区人民法院（2008）汇民初字第130号《民事判决书》项下享有的抵押权依法不应消灭。原告城乡公司要求被告贵州银行遵义分行赔偿其未解除土地抵押手续所造成的损失，不予支持。
综上所述，原告的诉请于法无据，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国担保法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百九十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告遵义市城乡房地产开发有限责任公�的诉讼请求。
案件受理费291892.53元，由原告遵义市城乡房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。
审 判 长 游小兰
代理审判员 雷 苑
代理审判员 陈 松
二〇一六年三月××日
书 记 员 谭 霞