江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6626号
上诉人（原审原告）江苏夫子庙大世界商贸有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区贡院街188号。
法定代表人ＸＸ，该公司董事长。
委托代理人李杰，江苏衡鼎律师事务所律师。
委托代理人王磊，江苏衡鼎律师事务所律师。
上诉人（原审被告）中国石油宁夏化工厂，住所地宁夏回族自治区银川市西夏区北京西路****号。
法定代表人陈坚，该厂厂长。
委托代理人庄千文，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
上诉人江苏夫子庙大世界商贸有限公司（以下简称夫子庙公司）因与上诉人中国石油宁夏化工厂（以下简称宁夏化工厂）物业服务合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第1121号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年11月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
夫子庙公司原审诉称，宁夏化工厂通过竞买方式取得南京市秦淮区夫子庙贡院街188号第五层房产（以下简称诉争房屋），并通过南京市中级人民法院执行取得该房产。由于宁夏化工厂一直未支付物业管理费用，其于2011年7月起诉宁夏化工厂至秦淮法院，要求宁夏化工厂按照每平方米每月25元的标准支付物业管理费用，后秦淮法院判决宁夏化工厂仅按照1998年物价部门给出的物业费收取标准即每月每平方米7.5元向夫子庙公司支付物业管理费用。其不服该判决，上诉于南京市中级人民法院，后南京市中级人民法院作出（2014）宁民终字第153号判决书，法院考虑到宁夏化工厂收取“租金较低”等特殊情况，维持一审判决，同时告知其就判决以外其他时间段的物业管理费用，其可以另案起诉，按照正常市场标准向宁夏化工厂主张物业管理费用。因此，其依照“商业商品房物管费标准，按市场价格由物业管理企业自主定价”的有关规定，结合其自2004年开始就按照25元每月每平方米的标准开始收取物业管理费的客观事实，以及南京各大商场的物业管理费用价格都是在每月每平方米25元以上的事实，要求宁夏化工厂依法签订物业管理协议，缴纳物业费用，但是由于宁夏化工厂一直不签订物业管理协议，也不履行交纳费用义务，致使其合法权益受损。关于宁夏化工厂提出其无物业服务资质的问题，其营业执照已载明经营范围有物业管理。为了其合法权益，其诉至原审法院，请求判令：1、宁夏化工厂支付2011年7月2日至2015年2月1日期间物业费2330256元以及利息（自2011年7月2日起至2015年2月1日止，按中国人民银行同期同档存款基准利率计算）；2、宁夏化工厂承担诉讼费用。
宁夏化工厂原审辩称，第一，其与夫子庙公司之间无任何书面物业合同，其与夫子庙公司不存在物业服务关系。物业服务企业从事物业管理需要一定的资质，相应的人员也应具备资质，夫子庙公司无物业服务的资质，收费不符合相关法律规定，其未享受到夫子庙公司任何的物业服务。第二，即使存在物业服务关系，夫子庙公司主张的每月每平方米25元的标准无事实和法律依据。
原审法院经审理查明，诉争房屋原系江苏省苏京房地产开发有限公司（以下简称苏京公司）建设并所有，宁夏化工厂于2002年3月28日通过拍卖买受该房产，上海市第二中级人民法院于2002年4月15日裁定该房产归宁夏化工厂所有，宁夏化工厂通过法院的执行程序于2006年7月取得了南京市秦淮区贡院街188号（原地址为瞻园路68号）第五层建筑面积2167.68平方米的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。而苏京公司在明知房屋已归宁夏化工厂所有的情况下，于2003年底将房屋交给南京优丽风娱乐有限公司（以下简称优丽风公司）装修使用。之后，宁夏化工厂与苏京公司、优丽风公司之间就房屋返还以及损失赔偿等事由产生多起诉讼，最终苏京公司赔偿了自2004年4月1日至2010年9月30日占用宁夏化工厂房屋期间的经济损失，宁夏化工厂于2011年5月23日收回了上述房产。在宁夏化工厂收回房屋后，夫子庙公司即以宁夏化工厂已收取了自2004年4月1日以来的租金收益，要求宁夏化工厂按自主定价确定的每月每平方米25元的标准支付此期间的物业管理费。夫子庙公司于2012年5月24日起诉宁夏化工厂至原审法院，要求宁夏化工厂按照每月每平方米25元的标准支付自2004年4月1日至2011年7月1日物业管理费共计4733952.75元。原审法院经审理，认为因夫子庙公司、宁夏化工厂双方未签订物业服务合同，也未能就物业服务费用的取费标准达成一致意见，夫子庙公司以每月每平方米25元标准主张物业管理费用缺乏依据。结合该房产目前处于空置状态的实际情况，原审法院以物价部门前期确定的收费标准即每月每平方米7.5元的标准作为物业服务费用计算的依据，原审法院作出（2012）秦民初字第1049号民事判决书，判决宁夏化工厂于判决生效后十日内给付夫子庙公司自2004年4月1日至2011年7月1日的物业管理费共计1414411.20元。夫子庙公司、宁夏化工厂不服该判决，上诉至南京市中级人民法院，南京市中级人民法院作出（2014）宁民终字第153号民事判决书，判决认定关于物业管理服务收费标准也不能达成一致意见，原审法院综合考虑房产由来、苏京公司占用房屋期间的损失赔偿额及目前的空置情况，判决按照物价部门前期确定的收费标准计费，符合本案实际情况，判决驳回上诉，维持原判决。宁夏化工厂不服二审判决，向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院作出（2014）苏审三民申字第0687号民事裁定书，裁定驳回宁夏化工厂的再审申请。目前，诉争房屋处于空置状态。2015年5月15日，宁夏化工厂申请对诉争房屋所在公共区域物业管理的实际状况进行保全证据公证，宁夏化工厂认为夫子庙公司不存在物业管理，即使有，物业服务质量差，整个区域脏乱差，消防通道、走道楼梯严重堵塞，夫子庙公司认为四楼、五楼由于无人经营，为了防止他人进入采取过道封闭，消防通道不是客人进场的主要通道，商场有多部电梯，公证所取的楼梯过道仅是物业管理中极小的部分，公证并未对整个大楼的经营区域进行拍照，由于夫子庙公司提供的物业服务帮助宁夏化工厂房屋升值。
原审法院另查明，夫子庙公司系根据苏京公司与业主之间签订的商品房买卖契约而设立的对夫子庙大世界商厦实施经营管理的企业法人，依据与业主签订的物业管理协议行使物业管理职责。1998年7月16日，南京市物价局批复夫子庙商厦公共服务费收费标准为每月每平方米（建筑面积）7.5元。2006年12月21日，南京市秦淮区物价局对苏京公司调整物业管理收费标准的请示批复为“实行市场调节价，自主定价”。
在原审庭审过程中，夫子庙公司提供2009年、2013年协勤费票据，2007年南京市秦淮区公安消防大队复查意见书、南京市秦淮区公安消防大队责令限期改正通知书，2007年南京市城镇垃圾处理费收费收据，2007年空调维保费发票，2007年南京市秦淮区安全生产委员会文件，登载夫子庙公司单位系重大火灾隐患单位的现代快报，2010年的南京市消防远程监控系统传输终端设备安装协议以及联网服务协议，2007年消防检测报告，2012年南京市特种设备停用、注销、过户、迁移、变更登记表，2007年热泵机组维保合同书，2009年城镇垃圾处理费缴费协议书，2010年电梯保养合同，证明夫子庙公司对大世界商场进行物业管理，由于该商场系公众密集型商场，维护不好或验收不合格则不允许开业。经质证，宁夏化工厂认为证据与本案没有关联性，夫子庙公司主张的系2011年至今的物业费，该组证明除了2013年协勤费，其他都形成于2011年之前，消防大队出具意见以及现代快报的报道说明夫子庙公司工作存在重大问题。
在原审庭审过程中，夫子庙公司提供以下几组证据：第一组证据，《房屋租赁合同》、银行进账单、说明、与宋宏万签订的《租赁合同》、《自营合同》、《合同审批单》；第二组证据，《南京市秦淮区安全生产监管管理局文件》、《责任书》、《专项检查工作的通知》、《重大火灾隐患单位》、民事判决书；第三组证据，《记账凭证》、《欠租金确认书》；第四组证据，水游城新闻报道、万达商业地产物管费收费标准、《关于调整南京市最低工资标准的通知》，证明早在2004年其他业主已向夫子庙公司按照每月每平方米25元的标准或高于该标准交纳物业费，周边商业水游城以及万达广场的物业费标准都高于每月每平方米25元标准，且由于宁夏化工厂欠缴物业费导致设备缺乏必要的资金进行维护，导致夫子庙公司巨额负债。经质证，宁夏化工厂认为，第一组证据的真实性不予认可，且物业费的约定都是后续添加，夫子庙公司提供合同不能代表全部业主，其他业主签订合同的效力不及于宁夏化工厂；第二组证据真实性认可，但与本案无关联性；第三组证据的真实性不予认可，不能达到夫子庙公司的证明目的；第四组证据，与本案无关。
以上事实，有（2012）秦民初字第1049号民事判决书、（2014）宁民终字第153号民事判决书、（2014）苏审三民申字第0687号民事裁定书、《关于夫子庙商厦物业管理试行收费标准的批复》、公证书以及当事人陈述等予以证实。
原审法院认为，夫子庙公司系根据苏京公司与业主之间签订的商品房买卖契约而设立的对夫子庙大世界商厦实施经营管理的企业法人，曾取得物价部门对物业收费标准的批复，多年来，夫子庙公司实际履行了物业管理服务，商厦经营者实际也接受了夫子庙公司的物业服务，故夫子庙公司有权收取相应的物业管理服务费，故对于宁夏化工厂提出夫子庙公司无物业管理资质，无权收取物业费的抗辩意见，原审法院不予采信。关于物业服务管理费的标准问题，因夫子庙公司、宁夏化工厂未签订物业服务合同，就物业服务收费标准也不能达成一致意见，夫子庙公司以每月每平方米25元的标准主张物业管理费缺乏依据，鉴于之前7年的物业管理费标准经法院认定为每月每平方米7.5元，原审法院结合诉争房屋所处的地理位置以及目前的空置状态，酌定宁夏化工厂按照每月每平方米10元的标准给付2011年7月2日至2015年2月1日不到四年的物业管理费用为宜。由于之前双方对物业管理费数额存在较大争议，无法达成一致意见，对于夫子庙公司要求宁夏化工厂支付利息的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条之规定，原审法院判决：一、宁夏化工厂于判决生效之日起十日内给付夫子庙公司自2011年7月2日至2015年2月1日期间的物业管理费932102.4元。二、驳回夫子庙公司的其他诉讼请求。案件受理费25518元，由夫子庙公司负担15352元，宁夏化工厂负担10166元。
上诉人夫子庙公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、根据最高院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，本案中，上诉人虽只与当时的房地产开发商签订了前期物业服务合同，但业主购买大世界商城的房产后，均同意委托上诉人继续进行物业管理，故上诉人主张按照自2004年确定的每月每平方米25元的物业费标准要求对方支付物业费，有合同和法律依据；二、根据最高院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，本案中，对方在上诉人多次催交物业服务费后仍拒绝交纳，已违反上述法律规定，人民法院应不予支持；三、南京市秦淮区人民法院作出的原一审判决及南京市中级人民法院的二审判决基于的特殊情形已经不存在；四、上诉人诉求主张每月每平方米25元物业服务费用符合市场行情，且已实行了十多年；五、即便参照1998年的政府指导价，一审法院在17年后仅按照每月每平方米10元给付物业服务费，不符合市场行情和规律；六、2004年起，涉案房屋就已由对方实际取得且投入运营，并不属于空置房的范围；七、涉案房屋坐落于著名5A旅游景区夫子庙景区内，其物业服务费用应当高于其他商业区；八、一审判决的每月每平方米10元的标准不足以支付涉案房屋的物业服务成本费用。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持我方一审的全部诉讼请求。
上诉人宁夏化工厂辩称，一、上诉人夫子庙公司作为物业服务企业，并不具有物业服务资质，夫子庙公司提供的物业服务质量存有瑕疵；二、涉案房屋虽然在五楼，但自从2011年5月23日其实际接管涉案房屋后，夫子庙公司未提供任何物业服务，或者说夫子庙公司提供的物业服务是存有严重瑕疵；三、夫子庙公司主张25元每月每平方米的物业服务费用无事实依据，因为双方并未签订物业合同，夫子庙公司称与其他400余名业主存在物业合同关系，并未举证证明，即使夫子庙公司对此予以举证，也与本案无关；四、夫子庙公司主张涉案房屋空置及景区保养费用等理由，无事实依据，其不予认可。
上诉人宁夏化工厂不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、上诉人夫子庙公司对从事物业服务的资质证书和等级证书未提供证据证明，夫子庙公司的工作人员也无职业资格证书，亦与业主委员会无书面的物业服务合同，根据《物业管理条例》的规定，上诉人夫子庙公司无权收取物业服务费；二、夫子庙公司未能证明其已获得业主委员会或经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的同意进行物业管理；三、上诉人宁夏化工厂在原审中进行了证据保全公证，证明宁夏化工厂所在的物业区域脏乱差，通道堵塞，无物业服务行为。同时，夫子庙公司在原审中也承认封闭宁夏化工厂所在的五楼通道，换句话说，宁夏化工厂的物业被夫子庙公司所封闭、隔离；四、原审法院认定的每月每平方米10元的物业服务费无事实依据。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回夫子庙公司的原审诉请。
上诉人夫子庙公司辩称，一、其向原审法院提交的（2014）宁民终字第153号民事判决书，该判决第7页已经认定，故其有权收取宁夏化工厂的物业服务费；二、关于400余名业主的物业服务问题，（2009）苏民终字第25号民事判决书认定业主为400余户，同时其提交了400余户业主的买卖契约，该契约附件9第2条约定了物业管理的相关规定，证明由其进行物业管理；三、关于物业服务瑕疵的问题，其公司提供物业服务至今，从未收到宁夏化工厂关于物业服务的投诉，且涉案房屋不存在质量问题，现涉案房屋已大幅涨价，如无其公司的物业维护是不可能的。宁夏化工厂对物业服务的瑕疵亦未提交相关证据证明。
二审中，当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。双方当事人均未提供新的证据。
本院认为，上诉人夫子庙公司虽未与涉案房屋的业主即上诉人宁夏化工厂签订物业服务协议，但夫子庙公司作为对包含涉案房屋在内的夫子庙大世界商厦实施物业服务及管理的公司，已根据建设单位苏京公司与业主之间签订的商品房协议对夫子庙大世界商厦履行了多年物业服务的职责，商厦业主亦实际接受了夫子庙公司的物业服务，应当认定夫子庙公司与宁夏化工厂存有事实上的物业服务关系，故夫子庙公司有权向宁夏化工厂收取物业管理服务费。宁夏化工厂以双方未签订物业服务合同为由，不同意支付物业服务费的上诉意见，无事实与法律依据，本院不予支持。原审法院综合考虑涉案房屋所处的地理位置及目前的空置情况，酌定宁夏化工厂向夫子庙公司按照10元／平方米／月的标准支付物业服务费，并无不当。夫子庙公司要求按照25元／平方米／月标准给付物业管理服务费用，无充分的证据证实，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。夫子庙公司、宁夏化工厂的上诉理由均不能不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25518元，由上诉人江苏夫子庙大世界商贸有限公司负担15352元，上诉人中国石油宁夏化工厂负担10166元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 孙雪松