上海市崇明区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0151民初11201号
原告：潘春雷，男，1982年4月26日生，汉族，住上海市崇明区。
原告：林煌，女，1982年2月22日生，汉族，住上海市崇明区。
两原告委托诉讼代理人：张白云，上海市恒远律师事务所律师。
被告：沙裕民，男，1946年1月1日生，汉族，住上海市崇明区。
被告：许根娣，女，1951年12月23日生，汉族，住上海市崇明区。
两被告委托诉讼代理人：奚志根，上海市中信正义律师事务所律师。
原告潘春雷、林煌诉被告沙裕民、许根娣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年11月29日公开开庭进行了审理。原告潘春雷、林煌及其委托诉讼代理人张白云、被告沙裕民、许根娣及其委托诉讼代理人凌卫东(于2018年4月2日解聘)到庭参加诉讼。经审理发现本案案情较为复杂，故裁定转为普通程序，组成合议庭于2018年5月4日公开开庭进行了审理。原告潘春雷、林煌的委托诉讼代理人张白云、被告沙裕民、许根娣及其委托诉讼代理人奚志根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘春雷、林煌向本院提出诉讼请求：1、依法判令两被告返还两原告购房款195,000元并赔偿两原告房屋差额损失400,000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告及两被告均系夫妻关系。2016年1月23日，原、被告经中介居间介绍，由两被告将位于上海市崇明区城桥镇东引路XXX弄XXX号XXX室房屋转让给原告。当日，原、被告签订了《房屋转让协议书》，转让总价为710,000元，原告应于合同订立之日支付定金20,000元，2016年2月20日之前支付购房款175,000元，另300,000元由原告贷款支付。后原告依约向被告支付了定金及首付款。2016年1月30日，原、被告又网签了《上海市房地产买卖合同》。后原告多次催促被告配合办理公积金贷款及房屋产权过户手续，被告均予以拒绝。故请求法院依法支持原告的诉请。
原告为证明其主张，提交了如下证据：
1、《房屋转让协议书》1份，证明原、被告双方之间存在房屋买卖合同关系；
2、上海市房地产权证复印件1份，证明涉讼房屋系两被告和女儿沙东健共同共有；
3、被告许根娣出具的收条2份及银行转账凭证，证明原告按照协议约定已向被告支付定金及首付款共计195,000元；
4、《上海市房地产买卖合同》，证明两被告共同到场签订正式的房地产买卖合同，当天沙东健以工作忙为由未到场；
5、上海市住房公积金个人住房抵押借款申请表、契税已申报办理证明、纳税发票，证明原告已经通过房屋买卖审税并交纳了契税；
6、律师函，证明原告方已经履行了相应的告知义务。
被告沙裕民、许根娣辩称，其同意返还购房款195,000元但不同意赔偿差额。双方签订的房屋转让协议上约定贷款300,000元，后在被告不知情的情况下改成了450,000元，这是合同的重大变更，故原告存在违约。关于损失部分，房屋买卖是特殊的买卖，出卖方必须是全部权利人，因此产权证上登记的所有权利人都必须去交易中心签字，本案中涉案房屋产权证上登记的权利人有三人，对此原告是明知的，故原告亦存在过错，其愿意适当赔偿。此外，从原告方发的律师函能确定2016年5月30日为违约的时间节点，而房价是在2016年7月份才开始疯长，依照相关法律规定，不能预见的因素是不能作为赔偿的依据。
被告沙裕民、许根娣对原告提交的证据1、2、3、4的真实性没有异议，认可已经收到原告支付的房款195,000元，但提出其没有说过沙东健工作忙不能来这句话，沙裕民也没有授权让许根娣代表自己签字；对原告提交的证据5，两被告表示真实性没有异议，认可公积金申请表上贷款发放处由持卡人许根娣签字，但提出其只是签字，对申请的内容不清楚；对原告提交的证据6的真实性没有异议，并且认为承担违约责任的时间节点为2016年5月31日左右。
经开庭审理，本院确认事实如下：被告沙裕民、许根娣系夫妻关系，位于上海市崇明区城桥镇东引路XXX弄XXX号XXX室房屋房地产权利人登记为两被告及其女儿沙东健。2016年1月23日，原告林煌(乙方)与被告许根娣(甲方)经上海静馨房地产经纪服务部居间介绍签订《房屋转让协议书》，约定由原告以总价710,000元的价格购买上述房屋，双方于贷款审批通过后一周内办理该房屋的产权过户手续；付款方式：签协议之日，原告支付购房定金20,000元，另分别于2016年2月20日支付首付款175,000元、乙方公积金贷款300,000元、产权过户之日支付215,000元，并办理交房手续。协议同时约定了双方费用的承担以及违约责任等。同日，原告支付被告许根娣定金20,000元。2016年1月30日，原告潘春雷、林煌与被告沙裕民、许根娣又网签了《上海市房地产买卖合同》，双方确认在2016年5月31日之前办理转让过户手续。同年2月19日，原告按约支付被告首付款175,000元，由被告许根娣收款后出具收条。2016年5月24日，原告向被告发送律师函，要求被告方配合其办理房屋抵押贷款相关手续，并于2016年5月31日上午至交易中心办理房地产权利变更登记手续，逾期视为违约。2016年8月，两原告以沙裕民、许根娣、沙东健为被告向本院提起民事诉讼，要求被告协助其办理上述房屋的房地产权利变更登记手续，后因未缴纳案件诉讼费，本院于2017年2月3日作出裁定，按潘春雷、林煌撤回起诉处理。嗣后，双方未能协商解决纠纷，遂再次涉讼。
本案在审理过程中，两被告已于2018年1月26日将房款195,000元退还两原告。原告潘春雷、林煌遂变更第一项诉讼请求为要求两被告赔偿两原告房屋差额损失400,000元。
2018年1月31日，经两原告申请，本院委托上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司对上述涉讼房屋价值进行了评估，该公司于同年3月22日出具房地产估价报告，结论为涉讼房屋在2018年1月26日的市场价值为1,800,000元(取整)。两原告对上述评估报告无异议，两被告则认为整个合同是无效的，故评估报告亦是没有意义的。
审理中，两原告坚持要求被告赔偿其房屋差额损失不低于已付款的一倍，两被告则同意赔偿原告经济损失100,000元，双方各执己见，致调解不成。
本院认为，原告林煌与被告许根娣签订的《房屋转让协议书》以及原告潘春雷、林煌与被告沙裕民、许根娣签订的《上海市房地产买卖合同》均系双方真实意思表示，合法有效。由于本案涉案房屋的房地产权利人登记为被告沙裕民、许根娣及其女儿沙东健，被告沙裕民、许根娣未经沙东健同意擅自出售涉案房屋，导致原、被告之间的房屋买卖合同无法履行，两被告对此应承担违约责任。现原告潘春雷、林煌要求两被告赔偿房屋差额损失，于法有据，本院予以支持。鉴于原告潘春雷、林煌明知涉案房屋的产权人除两被告外还有其女儿沙东健，却在未取得沙东健的授权委托书或书面同意出售房屋的情况下即与两被告签订房屋买卖合同，其对于涉案房屋的买卖目的无法实现亦具有一定责任，故对于被告应承担的赔偿金额，由本院综合考虑本案房屋买卖合同的履约情况、原告的预期利益及原、被告的过错责任等酌情确定。此外，两被告已于2018年1月26日将其收取的房款195,000元退还给原告，两原告对此亦不持异议，故本院确认原、被告之间的房屋买卖合同于2018年1月26日解除。对于被告提出应以2016年5月30日为违约的时间节点作为赔偿原告损失的依据等辩解，本院认为，原告发送给被告的律师函，仅明确提示被告应按约履行合同义务，否则视为违约并承担相应的法律责任。而根据我国合同法相关规定，违约责任包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等，故该律师函不能视为原、被告之间签订的房屋买卖合同于被告违约之时解除，且此后两原告诉至法院亦要求被告承担继续履行合同的违约责任，因此本院对两被告该辩护意见不予采纳。至于被告辩称原告在其不知情的情况下擅自将贷款金额300,000元改成450,000元，存在违约。本院认为，原告办理公积金贷款申请手续时被告许根娣亦到场，并在上海市住房公积金个人住房抵押借款申请表上借款资金发放帐户处以持卡人的身份确认并签字，证明被告对变更贷款金额一事知晓并同意，被告的辩解无事实依据，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，判决如下：
被告沙裕民、许根娣于本判决生效之日起十日内赔偿原告潘春雷、林煌经济损失150,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7,300元，由原告潘春雷、林煌负担3,300元，被告沙裕民、许根娣负担4,000元；评估费6,300元，由原告潘春雷、林煌负担2,100元，被告沙裕民、许根娣负担4,200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 沙卫国
审 判 员 陈 洁
人民陪审员 杨 静
二〇一八年六月二十九日
书 记 员 王 宇
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条……
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。