福建省长汀县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0821民初2444号
原告：廖庆珍，女，1979年2月20日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。
委托诉讼代理人：曹品华，福建古进律师事务所律师。
被告：长汀县华融房地产开发有限公司，住所地长汀县汀州镇营背大街一栋3楼。注册号350821XXXXXXX。
法定代表人：林绍铃，经理。
委托诉讼代理人：饶如清，长汀县大同法律服务所法律服务工作者。
原告廖庆珍与被告长汀县华融房地产开发有限公司（以下简称华融房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖庆珍的委托诉讼代理人曹品华、被告华融房地产公司的委托诉讼代理人饶如清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
廖庆珍向本院提出诉讼请求：1.判令华融房地产公司向廖庆珍提供长汀县汀州镇华融楼XXX号房、11号店、12号店办证所需资料，配合廖庆珍办理土地使用权证和房屋所有权证；2.华融房地产公司向廖庆珍赔偿损失1035070元。事实和理由：2006年7月13日，廖庆珍与华融房地产公司签订了三份《商品房买卖合同》，分别约定华融房地产公司以每平方米2496元、总价275733元的价格将华融商住楼四单元XXX号房卖给廖庆珍；以每平方米12480元、总价546748元的价格将华融商住楼四单元11号店卖给廖庆珍；以每平方米12380元、总价449167元的价格将华融商住楼四单元12号店卖给廖庆珍。当日廖庆珍以现金方式支付了XXX号房30%的首付款85733.12元、11号店40%的首付款226748.8元、12号店40%的首付款189167.68元，剩余款项均在中国农业银行长汀支行办理按揭。至此，廖庆珍向华融房地产公司支付购房款共计1271648元。华融房地产公司依约于2006年10月31日向廖庆珍交付了房屋，但因被告的原因，至今未能办理房屋权属证书。双方在合同中未就产权登记相关事项进行约定，也未约定逾期办证违约金计算方法。但是依照《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，华融房地产公司应在2007年1月30日之前将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，并协助廖庆珍办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。但华融房地产公司未履行上述义务，致廖庆珍至今未办理房屋权属证书计至2016年6月30日长达九年半。据此，华融房地产公司应赔偿廖庆珍损失为1035070元（计算方法：1271648×9.5×8.568%）。
华融房地产公司辩称：1.华融房地产公司没有违约，讼争房至今无法办理权属证书原因在于承建华融楼的福建宏星建设工程有限公司（以下简称宏星公司）倒闭、华融楼的相关建设资料灭失，无法进行竣工验收。2.2016年3月6日，华融楼业主代表赖小文、江玉长从华融房地产公司领取应由华融房地产公司提供的办理房屋权属证书的相关材料，故廖庆珍要求华融房地产公司积极配合其办理房屋权属证书的诉请没有事实依据。3.廖庆珍购买的XXX号套房建筑面积为125.75㎡,合同约定面积为110.47㎡。廖庆珍没有依约补足超出面积的购房款，且廖庆珍擅自改变房屋结构，构成违约，其要求华融房地产公司赔偿1035070元的诉请没有事实和法律依据。4.廖庆珍购买的套房无法办理房屋权属证书过错在承建方宏星公司，廖庆珍的相关损失应由该公司承担。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。廖庆珍为证明其主张的事实向本院提供了《商品房买卖合同》三份[编号分别为：GF-2000-0171（MF-2000-No.0691066-1）、GF-2000-0171（MF-2000-No.0691060-1）和GF-2000-0171（MF-2000-No.0691061-1）]、《福建省龙岩市不动产转让（销售）专用发票》三张（号码分别为00007581、00007578、00007580）、《个贷凭证基础信息》两份（贷款金额分别为19万元和58万元）、福建省长汀县城乡规划建设局《关于“120”急救中心及中心巷、新新巷片区改造项目部分建设工程违规建设的情况通报》（汀建规[2006]92号）、《吊销内资企业登记基本情况表》、长汀县国土资源局《关于汀信函访交字[2013]298号信访事项处理答复意见书》（汀国土资信[2013]115号）、华融楼业主江玉长出具的《证明》一份。华融房地产公司认为，对廖庆珍提供的上述证据的真实性均无异议。华融房地产公司向本院提供了长汀县人民政府常务会议纪要（2015）3号、福建省长汀县住房和城乡规划建设局《关于解决我县商品房开发规划验收历史遗留问题的请示》（汀建规[2015]3号）、长汀县国土资源局《关于汀信函访交字[2013]298号信访事项处理答复意见书》（汀国土资信[2013]115号）、赖小文和江玉长出具的《收条》、《华融房地产开发有限公司实测分户面积明细表》各一份。廖庆珍认为，除《收条》经与原件核对无异议外，其他几份证据的真实性无法确认。本院认为，上述证据，除华融房地产公司提供的长汀县人民政府常务会议纪要（2015）3号、福建省长汀县住房和城乡规划建设局《关于解决我县商品房开发规划验收历史遗留问题的请示》（汀建规[2015]3号）与本案不具有关联性外，其他证据的内容客观真实、来源合法、与本案确有关联，可以作为认定本案相关事实的依据，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：
2006年7月13日，廖庆珍与华融房地产公司签订了三份《商品房买卖合同》，分别约定廖庆珍向华融房地产公司购买其以挂牌交易竞价方式取得的位于福建省长汀县汀州镇中心巷华融商住楼：XXX号商品房，建筑面积共110.47㎡（套内建筑面积93.91㎡、公摊面积16.56㎡），按2496元/㎡计算房价款，房屋总价款为275733元；11号店，建筑面积共43.81㎡，按12480元/㎡计算房价款，总价款为546748元；12号店，建筑面积36.27㎡，按12384元/㎡计算房价款，总价款为449167元。三份合同第五条均约定面积确认及面积差异处理：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。三份合同未就产权登记事项进行约定。合同签订后，廖庆珍依约向华融房地产公司交付了XXX号房、11号店、12号店的购房款，华融房地产公司于2006年10月31日将上述店房交付廖庆珍使用。廖庆珍至今未取得上述店房的权属证书。
2006年11月8日，福建省长汀县城乡规划建设局发出《关于“120”急救中心及中心巷、新新巷片区改造项目部分建设工程违规建设的情况通报》（汀建规[2006]92号），华融房地产公司因擅自将案涉房屋所在的华融楼部分室内高程降低了0.4米，严重影响兆征路至汀州医院道路规划的实施被通报。2007年12月24日，华融房地产公司被吊销，至今未注销。2013年12月4日，长汀县国土资源局就魏文珍等同志要求尽快办理华融商住楼房屋产权证的信访诉求发出《关于汀信函访交字[2013]298号信访事项处理答复意见书》（汀国土资信[2013]115号）文，文件内容为：华融房地产公司正在建设部门办理竣工验收及房产登记，并提出由华融房地产公司到该局申请办理商品房国有土地使用权分割登记，华融房地产公司和各业主向该局提交相应材料后，由该局依法及时办理的处理意见。2016年3月8日，华融楼业主江玉长、赖小文从华融房地产公司处借走《长汀县人民政府关于公开挂牌出让国有土地使用权公告（汀政[2004]41号）》等12份原件用于办理华融楼商品房权属证书。
2008年，华融商住楼10号（商品房买卖合同中店铺编号）店恢复为楼梯通道出入口。2016年9月12日，长汀县规划测量队出具《华融房地产开发有限公司实测分户面积明细表》，廖庆珍购买的XXX号房建筑面积为125.75㎡（套内面积95.16㎡、公摊面积30.59㎡）；11号店（即明细表中的10号店）建筑面积为43.91㎡（套内面积42.97㎡、公摊面积0.94㎡）；12号店（即明细表中的11号店）建筑面积为35.74㎡（套内面积34.97㎡、公摊面积0.77㎡）。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，合同的双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，廖庆珍与华融房地产公司签订的三份《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，故该合同属合法有效，双方依法应当按照合同的约定履行各自的义务。案涉房屋在合同签订时非现房，故立案案由有误，应定为商品房预售合同纠纷。
一、关于廖庆珍要求华融房地产公司提供案涉房办证所需资料，配合其办理土地使用权证和房屋所有权证的问题。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》虽未就产权登记事项进行约定，但是房屋的交付使用和所有权的转移是出卖人负有的两个层次的义务。仅仅是房屋的交付使用无法实现买受人买卖房屋的目的，只有办理房屋产权登记，才发生物权变动的效力，商品房买卖合同的目的才能最终实现。房屋产权的办理取得，应由买受人按照国家规定向房地产行政管理部门申请办理产权转移登记手续。出卖人在履行转移房屋所有权义务的行为方式上，表现为提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理房屋产权转移登记手续。该协助义务依照实践中的做法，主要包括完成房屋的首次登记和提供办理土地使用权变更登记和房屋所有权登记的相关证明材料。廖庆珍已按合同约定向华融房地产公司支付了全部房款，华融房地产公司理应协助廖庆珍办理房屋权属转移登记证明。虽然在2016年3月8日，华融楼业主江玉长、赖小文从华融房地产公司借走办证所需的12份文件及证件，但并不因此免除华融房地产公司作为开发商应该履行的其他协助义务，例如向国土资源局申请土地分割等。经长汀县规划测量队测量出具《华融房地产开发有限公司实测分户面积明细表》的时间为2016年9月12日，该分户面积明细表系开发商向国土资源局申请土地使用权分割的依据。据本院向长汀县国土资源局了解，华融楼超容积率，开发商至今未补交超容积率部分的土地出让金，亦未向国土资源局申请华融楼土地分割。故华融房地产公司仍应协助廖庆珍办理房屋产权转移登记手续证明。鉴于廖庆珍提起本案诉讼时，案涉房屋所在地福建省长汀县对不动产实行不动产权登记，房地分离的登记方式在该县已退出历史舞台。故廖庆珍要求华融房地产公司协助其办理案涉房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的诉讼请求已无现实可能和必要，该项诉请本院不予支持。但华融房地产公司应协助俞芙蓉办理案涉房屋不动产转移登记手续。
二、关于廖庆珍要求华融房地产赔偿损失1035070元的问题。华融房地产公司主张包括廖庆珍在内的华融楼业主无法办理房屋产权登记证的原因在于华融楼承建商宏星公司遗失相关材料，廖庆珍的相关损失应由宏星公司承担。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，依合同的相对性，案件当事人应为合同双方。至于是否因为宏星公司的原因导致无法办理房屋产权登记，系开发商与承建商之间的问题，华融房地产公司不得以此对抗买受人。廖庆珍至今未取得案涉房屋的产权，华融房地产公司的行为已构成违约。因本案双方当事人在合同中未就产权办理的时间和违约金的计算进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，廖庆珍主张违约金计算时间自2007年1月30日（交付房屋之日起90日）到2016年6月30日的主张本院予以支持，但该段期间共计9年5个月，原告主张9.5年系计算错误，本院予以更正，计算方式应按照已付购房款1271648元按年利率6%计算共718481.2元。
关于面积差，华融房地产公司在答辩时要求廖庆珍补交面积差的房价款，本院当庭释明需在庭审结束后提出反诉状，但华融房地产公司事后并未提出反诉，本院视为其自行放弃权利，故面积差额部分的房价款一事在本案中不予处理，华融房地产公司可以另行主张。另，原告要求被告协助办理不动产转移登记属合同的履行问题，应按履行的合同的标的计算案件受理费，立案计收有误，应予更正。
综上，依照《中华人民共和国合同法》一百三十条、一百三十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：
一、长汀县华融房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内协助廖庆珍办理长汀县汀州镇南门社区华融楼四单元XXX号房、11号店、12号店的不动产转移登记手续。
二、长汀县华融房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向廖庆珍支付逾期办理不动产转移登记违约金718481.2元。
三、驳回廖庆珍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25254元，减半收取计12627元，由廖庆珍负担2627元，由长汀县华融房地产开发有限公司负担10000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
代理审判员 刘小荣
二〇一七年三月七日
代理书记员 陈秀萍
附注：本案所引用的主要法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
三、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。