广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终6165号上诉人（原审被告）祝东红，住所地杭州市拱墅区。上诉人（原审第三人）林文格，住所地广东省深圳市福田区。两上诉人共同委托代理人张茂荣，广东信荣律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人陈淑娜，广东信荣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李艳，住所地广东省深圳市南山区。委托代理人李侃，广东天阙律师事务所律师。原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B。法定代表人李耀智，执行（常务）董事。委托代理人周琼，住所地广东省梅县，系公司员工。上诉人祝东红、林文格因与被上诉人李艳、原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院(2015)深南法民三初字第636号民事判决书，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，涉诉房屋位于深圳市南山区商业文化中心区环东路东、环北路北漾日湾畔7座26C房屋（以下简称涉诉房屋），建筑面积为139.72平方米，房地产证号为“深房地字第××号”，登记日期为2007年1月30日，所有权人为祝东红。2015年4月2日，李艳与祝东红签订《二手房买卖合同》（编号：176688），约定李艳为买方，祝东红为卖方，卖方将涉诉房屋以710万元的价格出售给买方，买方在本合同生效的当日向卖方支付定金50万元，上述定金交由双方指定的第三方监管。剩余部分房款，买方采取银行按揭贷款方式付款：买方须于2015年4月25日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号；买方须于2015年4月25日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，抵押贷款金额以银行承诺的为准；卖方应无条件配合办理监管银行要求的手续。买方按照本合同约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2015年5月25日（含当日）。涉诉房屋处于抵押状态，卖方同意于买卖双方办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函之日起7日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，买卖双方同意将房地产证原件托管于替双方监管定金及交楼押金的第三方作为办理过户手续之用，卖方应于还清贷款并注销抵押登记后两个工作日内将房产证原件交予上述第三方。卖方应于收到全部楼款（除交楼押金外）将涉诉房屋交予买方。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过5日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金。合同备注条款：1、定金全部为50万元，其中35万元通过合同资金监管，其中15万元通过买卖双方自行支付；2、买方首期款以银行约定为准；3、买卖双方同意不预留交楼押金，卖方在交楼前支付水电、煤气、管理费款项；4、此物业以现状出售。合同还约定了其它条款。同日，李艳、祝东红双方以及中原地产签订《资金托管协议》，约定李艳、祝东红双方将定金35万元交由中原地产进行托管，祝东红开具收到李艳购房定金35万元的《收款收据》。次日，祝东红支收到李艳支付剩余的15万元定金并出具《收款收据》。上述定金共计50万元现均在祝东红处。2015年4月24日，李艳前往中国银行股份有限公司深圳南头支行（以下简称中国银行南头支行）办理首期款资金监管及申请银行按揭贷款手续，但祝东红并未共同前往予以配合。2015年4月29日，祝东红前往中国银行南头支行补签《二手楼交易资金委托监管手续》，李艳将首期款163万元存入指定资金监管账户。2015年5月21日，李艳取得中国银行南头支行出具的《个人二手住房按揭贷款承诺书》，银行承诺贷款金额为497万元，有效期为3个月，该贷款确认书由中原地产代为领取和保管。中原地产称居间方一般是在办理过户手续时才把贷款确认书亲自交予业主，并已及时通知李艳、祝东红双方前去办理递件过户手续，但祝东红一直不予配合，因此贷款确认书未能交予祝东红。2015年5月28日，李艳申请了二手商品房转移登记（二手房买卖）的在线申办业务，预约时间段为2015年5月29日14时至15时，预约登记点是深圳市房地产权登记中心第二直属登记科。祝东红并未按照上述时间前去办理涉诉房屋的递件过户手续。2015年5月29日，祝东红办妥注销抵押登记手续，赎出红本房产证。2015年6月8日，李艳与中原地产员工沟通落实办理涉诉房屋递件过户手续的时间，中原地产员工向李艳转达祝东红的意思称其愿意赔偿双倍定金解除合同或者走法律程序。2015年6月11日，李艳与祝东红就涉诉合同的履行问题进行商谈，李艳表示要求继续履行合同，但祝东红表示不愿出售涉诉房屋并就赔偿损失事宜与李艳协商，双方无法达成一致协议。原审庭审中，李艳表示祝东红配偶即林文格对签订涉诉合同是知情的，且祝东红于2015年5月29日向李艳交付涉诉房屋钥匙时林文格在场。林文格则称其对涉诉房屋买卖事宜不知情，涉诉房屋属于其与祝东红的夫妻共同财产，其不同意出售涉诉房屋。中原地产则称时间太长，不记得林文格在5月29日是否在场。原审庭后林文格表示其本人5月29日不在深圳。为证明林文格对涉诉房屋买卖事宜是知情的，李艳提交了其与中原地产员工的微信聊天记录。中原地产对该证据予以认可，并表示中原地产工作人员前往祝东红公司会议室与其商谈签订涉诉房屋买卖合同时，祝东红声称要致电其丈夫，祝东红通话时距离中原地产工作人员3米左右，通话结束后祝东红表示加价10万元才同意交易，中原地产工作人员转告李艳，并促成双方以710万元签约。另查，祝东红与林文格为夫妻关系，于2000年2月14日登记结婚。再查，李艳、祝东红双方约定定金为50万元，但基于《深圳市房地产市场监管办法》第三十九条的规定，房地产经纪机构可以代收或者监管不超过交易价款总额5%的交易款项，故李艳、祝东红双方协商一致于2015年4月2日在第三人处托管定金35万元，于次日向祝东红支付剩余15万元定金。原审庭审中，李艳表示其愿意一次性付清剩余房款660万元，并提交《购房资格证明》，以证明其现拥有购房资格。李艳在原审中诉请：1、祝东红履行合同将漾日湾畔7座26C（房产证号40××45）过户给李艳；2、祝东红向李艳支付违约金35500元（按每日3550元暂计至2015年6月10日，实际金额计至实际支付之日）；3、祝东红承担本案诉讼费、保全费等相关费用。原审法院认为，李艳与祝东红签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强行性规定，合法有效，双方当事人均应依约诚信履行义务。祝东红在原审庭审中辩称,涉诉房屋是其与林文格婚后共同购买，属于夫妻的共同财产，林文格对涉诉房屋的交易不知情也不同意出售，无法继续履行。林文格所述与祝东红一致。对此，原审法院认为，从本案审理查明的事实可以看出，林文格对涉诉房屋的交易是知情的，李艳有理由相信祝东红出卖涉诉房屋系其夫妻双方的共同意思表示，且李艳的行为善意无过错，《房地产买卖合同》合法有效，具备继续履行条件，且不存在履行障碍。故祝东红与林文格提出的抗辩，理由不成立，原审法院不予采信。从本案李艳、祝东红双方的履约情况来看，签订《二手房买卖合同》后，李艳已依约向祝东红支付了定金50万元，虽有15万系在签订合同第二日才支付，但祝东红并未对此提出异议，且向李艳出具收据，另根据原审庭审查明事实，祝东红对此亦是认可。后李艳于2015年4月24日前往中国银行南头支行办理首期款资金监管手续，并于当日将首期款163万元存入指定资金监管账户，祝东红于2015年4月29日补签资金监管协议，由此可见双方已经以实际行动对首期款的监管事项进行变更。后李艳于2015年5月21日取得中国银行南头支行出具的贷款金额为497万元的《个人二手住房按揭贷款承诺书》，有效期为3个月，祝东红于2015年5月29日赎出涉案房屋并注销抵押登记。至此，李艳、祝东红均已全面、适当地履行了涉诉合同的义务。根据合同约定，祝东红负有签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续的义务，然而祝东红，一方面明确表示不愿出售涉诉房屋，且未依约在银行出具贷款承诺书之日起3日内配合李艳前往不动产登记部门办理相关手续；另一方面又称如果李艳愿意加价购买，其愿意继续履行合同，且于2015年5月29日将涉案房屋钥匙交予李艳。综上，祝东红的行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，因祝东红违约的，李艳可要求祝东红承担继续履行或赔偿损失等违约责任，李艳已表明愿意依约购买涉案房产，并承诺愿意一次性向祝东红支付购房款，且李艳具备购房资格，故原审法院认为上述《房地产买卖合同》仍具备继续履行的条件。因此，对于李艳要求祝东红继续履行《房地产买卖合同》的诉讼请求，原审法院依法予以支持。办理过户时产生的相关税费由李艳自行承担。对于李艳违约金的诉讼请求，原审庭审中祝东红申请对违约金进行调整，考虑到违约金以补偿为主，兼具惩罚性，故原审法院以李艳的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对祝东红应付违约金予以调整，从而确定祝东红按照每日万分之三的标准向李艳支付违约金。本案中，祝东红未按合同约定的最晚时间即2015年5月25日前（含当日）办理递件过户手续，亦未在李艳预约的办证时间即2015年5月29日协助协理过户手续，可视为祝东红自2015年5月30日起逾期履行义务。综上，祝东红应自2015年5月30日起以转让成交价710万元为基数，按照日万分之三的标准向李艳支付违约金，付至本判决确定的祝东红应履行完毕义务之日止。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、祝东红继续履行于2015年4月2日与李艳签订的《二手房买卖合同》，具体包括：1、李艳于本判决生效之日起的三十日内一次性向祝东红支付剩余购房款660万元（已扣除定金50万元）；2、祝东红于李艳付清购房余款660万元之日起三个工作日内配合李艳办理位于深圳市南山区商业文化中心区环东路东、环北路北漾日湾畔7座26C房产权登记至李艳名下的手续，办理产权转移登记手续的相关税费由李艳自行负担；3、祝东红应于李艳付清购房余款660万元之日起三个工作日内将涉案房产交付给李艳；二、祝东红于本判决生效之日起十日内向李艳支付违约金（违约金以转让成交价710万元为基数，按照日万分之三的标准，从2015年5月30日起付至本判决确定的祝东红应履行完毕义务之日止）；三、驳回李艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61748.5元、财产保全费5000元，合计66748.5元，由祝东红负担。上诉人祝东红、林文格不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第一、二项；2、判决由李艳承担本案一审、二审全部诉讼及保全费用。主要的上诉事实和理由：一、林文格对涉案房屋交易事宜确不知情，一审法院认定林文格知情与事实不符。1、根据李艳与中原地产工作人员的微信记录所述能够确定，签约当日，祝东红、林文格并不在签约现场；2、签约时即2015年4月2日，祝东红并未就涉案房屋交易签约事宜致电林文格，林文格对签约行为并不知晓；3、中原地产工作人员微信不足为信：(1)李艳在一审提交的与中原地产工作人员微信记录证明5月29日林文格在场了解交易事宜，后经祝东红、林文格举证证明林文格确不在深圳，该情况表明中原地产工作人员存在明显作伪证事实，所以该中原地产工作人员与李艳微信记录不足以作为证据采信；(2)该微信记录是中原地产工作人员单方陈述，本质属于证人证言，且该工作人员并未出庭作证，其所述不能直接作为定案依据；(3)中原地产工作人员为双方交易完成后受益方，能够收取到李艳高额佣金，与李艳存在利害关系，存在故意伪证可能性。二、一审法院仅以中原地产工作人员所述祝东红签约前声称先打电话给其丈夫林文格，便认定林文格对涉案房屋签约事宜知情，其认定事实证据不足。1、中原地产工作人员所述签约时祝东红声称要致电其丈夫林文格沟通交易事宜，其所述本质上属于传来证据、间接证据性质的证人证言，现因祝东红不认可曾经给林文格打电话确认交易，该传来证据传来源不存在，真实性已被否认，另根据相关法律规定，传来证据、间接证据必须结合其它证据形成完整的证据链才能作为定案依据，单独的传来证据、间接证据不能作为定案依据，故该传来、间接证据不能认定林文格知晓签约的事实；2、即便中原地产工作人员所述祝东红、林文格祝东红打电话行为属实，因其自认祝东红打电话时距其三米之外，未能听到祝东红打电话的内容，也不知道祝东红实际通话的对象，在祝东红不予确认的情况下，也无法认定李艳主张属实；3、退一步说，即便如中原地产工作人员所称祝东红曾于当日打电话给林文格确认过交易情况，也仅属祝东红个人陈述，本案是祝东红未征得林文格同意擅自处分夫妻共有财产，在林文格不认可、也无其它证据相佐证的情况下，也无法认定祝东红所述属实、林文格所述不属实。三、祝东红的行为不构成对林文格的表见代理。1、签约前李艳明知涉案房屋系祝东红、林文格夫妻共同财产，并且祝东红没有林文格授权，不存在有理由相信祝东红拥有林文格代理权的客观条件；2、根据《最高人民法院适用若干问题解释（一）》第17条之规定，夫或妻非因非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定，夫妻双方尚应当平等协商，取得一致意见，但本案中，不论是签署涉案房屋买卖合同，还是之后的交易过程，林文格均不知情，也未参与，更未授权祝东红出售涉案房屋，而李艳在未取得林文格同意情况下仅与祝东红签署涉案房屋买卖合同，就应该预计林文格不同意出售涉案房屋的风险，李艳的行为存在过失，因此，祝东红行为不构成对林文格的表见代理，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条的规定，祝东红单方签署出售夫妻共有涉案房屋的买卖合同，事后又未经林文格追认，对林文格不产生法律效力，且违反了物权法第97条的强制性规定。二审期间，祝东红、林文格补充其上诉理由称，一审判决未查明李艳未能在合同第五条约定的最迟递件过期2015年5月25日之前取得合法有效的贷款承诺函并通知交付与祝东红，且超过合同第十条约定的五日期限，构成根本违约。祝东红认为根据合同第五条结合第六条约定，能够推算出李艳取得贷款承诺函的最后期限为2015年5月17日之前，然而一审已查明李艳取得的贷款承诺函落款日期为5月21日，实际出具日期不详，但直至2015年6月8日才通过中介知会祝东红，祝东红在6月8日才知道李艳取得贷款承诺函，至今也没有将贷款承诺书原件交付祝东红，我方认为根据合同第十条约定，李艳已构成根本违约。被上诉人李艳答辩称，一、祝东红、林文格认为一审法院以所谓的传来证据、间接证据单独确认案件事实是错误的，因为当时原审法官数次要求中原地产直接致电当时经办人，其性质属于法庭调查取证，之前李艳在一审中有申请证人出庭作证，只是由于后来证人不愿意到庭，所以李艳才撤销了出庭作证的申请。本案事实中，关键事实为林文格是否对涉案房屋签约的事情知情，虽然一审作为核心事实认定，但李艳认为结合祝东红、林文格及林文格的房产情况，涉案房产占夫妻财产小份额，即使祝东红一人处理也不构成对共同财产的单方处分。既然一审法院认定该事实构成关键事实，对于林文格是否知情，一审查明的事实足以证明：1、涉案房产长期空置，明显符合为了出售，林文格对涉案房产出售不知情不符合事实。2、不管是本案的中原地产具体经办人员还是李艳本人，均与林文格不认识，除了涉案房产的交易以外，没有其他情况下发生交集，恰恰李艳和中原地产公司的工作人员微信聊天记录都确认交钥匙时林文格在场，经过原审法庭调查，已经确认了当时成交价格的确定是由祝东红与林文格电话联系后加价到710万元，足以证明以上事实。3、祝东红至今仍然将涉案房产挂牌出售，林文格不可能不知情。原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，二审期间，林文格陈述涉案房产一直由祝东红管理，出租过一次，林文格不清楚签约时涉案房产是空置还是出租，如果有出租或者销售祝东红会告知林文格，但这次出售涉案房产祝东红没有告知林文格。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案合同合法有效，原审对合同效力的认定正确，本院予以确认。综合涉案各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、林文格对祝东红出卖涉案房产是否知情且同意？二、李艳是否存在根本违约的情形？首先，关于涉案合同签订的情况。中原地产于原审庭审中陈述，祝东红签约前有致电林文格，经与林文格协商后最终确定涉案房产交易价。对此，本院认为，中原地产作为涉案房产交易的居间方，其关于涉案合同签订情况的陈述具有一定的可信度，结合前述林文格关于涉案房产交由祝东红管理、如有出租或出售会向其告知的陈述，本院认定林文格对涉案房产交易知情且同意，祝东红在此情形下签订涉案合同即应根据诚实信用原则恪守履行。另，在林文格已陈述祝东红管理涉案房产、如有出租或出售会向其告知的情形下，林文格又称祝东红未向其告知涉案房产交易有悖常理，本院对此不予采信。其次，关于涉案合同履行的情况。涉案合同未有明确约定李艳应取得银行贷款承诺函的时间；李艳已依约于2015年4月25日前向按揭银行申请按揭贷款，按揭银行亦于2015年5月21日出具贷款承诺函，其后李艳向深圳市房地产产权登记中心预约于2015年5月29日办理过户手续，结合中原地产关于其已代为领取和保管贷款确认书并通知祝东红办理递件过户手续的陈述，故本院认为，李艳在涉案合同履行中已依约取得银行贷款承诺函并已通知祝东红配合办理过户手续，不存在违约行为。祝东红、林文格上诉主张李艳根本违约，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。基于上述两点，本院认为，在李艳未有违约行为的情形下，祝东红拒绝配合办理递件过户手续，已构成违约，应承担相应的违约责任，李艳得据此主张迟延履行违约金并继续履行合同；林文格知悉且同意涉案房产交易，故祝东红出卖涉案房产并非无权处分，涉案合同继续履行不存在障碍。据此，原审认定祝东红违约、应予支付迟延履行违约金并继续履行合同，处理得当，本院予以维持。综上，祝东红、林文格的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费61748.5元（祝东红、林文格已预交），由上诉人祝东红、林文格负担。本判决为终审判决。审 判 长 马 龙代理审判员 周 敏代理审判员 许莹姣二〇一六年七月十一日书 记 员 戴 斌《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。