江苏省宿迁市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）宿中执异字第0094号
异议人（案外人）徐州中巨工贸有限公司，住所地江苏省睢宁县桃岚化工园经二路18号。
法定代表人沈继胜，该公司董事长。
委托代理人刘艳。
申请执行人潘从多。
委托代理人毛明清。
被执行人杨久明。
被执行人光辰新材料科技江苏有限公司，住所地宿迁经济技术开发区富民大道西侧B区（台商产业园西区B17栋标准厂房）。
法定代表人杨久明，该公司董事长。
本院在执行潘从多与被告杨久明、光辰新材料科技江苏有限公司（以下简称光辰公司）民间借贷纠纷一案过程中，案外人徐州中巨工贸有限公司（以下简称中巨公司）向本院提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
异议人中巨公司提出异议称：1.请求解除对登记在光辰公司名下的厂房及土地使用权［宿房权证开发字第140000**号、宿房权证开发字第140000**号、宿房权证开发字第140000**号、宿房权证开发字第140000**号；宿（开）国用（2014）第5342号、宿（开）国用（2014）第5347号、宿（开）国用（2013）第5200号、宿（开）国用（2014）第5345号、宿（开）国用（2014）第5348号］的查封措施；2.立即终止对上述厂房及土地使用权采取的强制执行措施。主要理由为：2015年3月17日，异议人与光辰公司签订《房屋买卖合同》，约定光辰公司将登记在其名下的厂房及土地使用权作价1000万元出卖给异议人。合同签订后，异议人将所有房款支付给光辰公司，光辰公司也将厂房交付给异议人。
申请执行人潘从多答辩称：1.异议人与光辰公司之间的所谓房屋买卖不真实，所谓房屋买卖实际是借款，该买卖合同无效。2.涉案房屋根本不可能进行买卖也不可能进行过户登记，涉案房屋设定有抵押权，双方之间的买卖应受限制。3.异议人并没有支付任何购房款项，其也没有合法占有相关的房屋。4.涉案房屋没有进行过户登记，也不可能进行过户登记，是由异议人自身原因造成。综上异议人中巨公司提出的执行异议没有任何事实和法律依据，请求法院依法驳回。
被执行人杨久明、光辰公司未作答辩。
经审查查明，潘从多与被告杨久明、光辰公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年3月27日作出（2015）宿中民初字第00074号民事裁定书及协助执行通知书：一、对被告光辰新材料科技江苏有限公司所有的房屋［宿房权证开发字第140000**号、宿房权证开发字第140000**号、宿房权证开发字第140000**号、宿房权证开发字第140000**号］予以查封；二、对被告光辰新材料科技江苏有限公司享有的土地使用权［宿（开）国用（2014）第5342号、宿（开）国用（2014）第5347号、宿（开）国用（2013）第5200号、宿（开）国用（2014）第5345号、宿（开）国用（2014）第5348号］予以查封。查封期间三年。上述房产在查封期间，未经本院准许，不得出租、转让及设定他项权利。如需出租、转让，须经本院准许，并将租金、转让费用交本院保管。本院于2015年6月19日作出（2015）宿中民初字第00074号民事调解书：一、被告杨久明于2015年6月29日前支付原告潘从多借款420万元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率四倍自2015年2月16日起计算至还清款之日止）；二、被告光辰新材料科技江苏有限公司对上述款项承担连带偿还责任；三、一审案件受理费40646元减半收取20323元，保全费5000元，合计25323元，由被告杨久明、光辰新材料科技江苏有限公司共同负担；四、双方当事人就本案无其他争议。因被执行人杨久明、光辰公司未履行该调解书确定的义务，潘从多向本院申请执行，本院于2015年7月3日立案执行。
本案的争议焦点为：对涉案房屋及土地使用权是否应中止执行。
异议人中巨公司为证明其主张，向本院提供下列证据：
一、房屋买卖合同。证明2015年3月17日中巨公司与光辰公司签订房屋买卖合同，约定光辰公司将其所有的厂房及土地使用权连同车库、室内装修及固定设施出卖给中巨公司，合同价款为1000万元。
二、付款证据四份：1.收条；2.民丰银行转账明细；3.中国银行承兑汇票；4.收条（收到汇票）。证明中巨公司于2015年3月17日通过民丰银行转账支付给光辰公司800万元，于2015年3月22日将中国银行承兑汇票2张共计200万元背书给光辰公司。
三、中巨公司实际占有涉案房屋证据四份：1.光辰公司出具的交接说明；2.收条（门窗施工人郭山国向中巨公司出具）；3.照片一组；4.收条（光辰公司门卫杨德生出具）。证明光辰公司于2015年3月24日将已经清空的厂房及土地交付给中巨公司，中巨公司已实际占有该厂房。
四、中巨公司交纳电费证据二份：1.江苏省电力公司宿迁供电公司通用机打发票联1张；2.证明一份。证明电费由中巨公司交纳，中巨公司已实际占有厂房及土地用于经营。
五、房屋登记申请书。证明异议人购买的厂房和土地上没有抵押权。
六、致估价委托方函。证明中巨公司与光辰公司之间为买卖合同关系，中巨公司购买涉案厂房的价格符合市场行情。
申请执行人潘从多对上述证据质证意见为：
一、对第一组证据真实性、合法性、关联性均有异议。1.该买卖合同名为买卖实为借贷，应为无效。2.合同本身形式上也不合情理，没有相应的交付时间、产权证交付、抵押撤销、逾期交房等必备条款。二、对第二组证据真实性、合法性、关联性均有异议。收条反映2015年3月17日收到房款1000万元，和后续的证据相互矛盾。不管是以谁的名义汇款，收到现金是800万元，该800万元是什么款项不清楚。虽然被执行人收到800万元，但是不能证明800万元是购房款，也不能证明800万元是异议人汇的。三、对第三组证据真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明异议人已经合法的占用相关的房屋。四、对第四组证据真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明电费是异议人交纳。五、对第五组证据真实性、合法性、关联性均有异议。六、对第六组证据真实性、合法性、关联性均有异议。1.房产评估报告是中巨公司单方委托，没有房产所有权人确认。2.评估价值与光辰公司实际购买的价值差距很大，显然是遵照异议人的意思进行评估的。
为了证明其主张，申请执行人潘从多向本院提供下列证据：
一、（2015）宿中民初字第0074号复议决定书。证明涉案房屋于2015年3月27日已经被查封，异议人对查封提出异议，被法院依法驳回。
二、涉案房屋资料信息。证明涉案房屋于2014年7月29日设立抵押，于2015年3月19日予以撤销，并于同日再次设立抵押，抵押金额2000万元，抵押权至今未撤销。
三、致委托方函。证明涉案房产评估总价值是2012万元。
四、宿迁同创信用担保有限公司与光辰公司于2015年3月份签订的房屋价值约定书共计4页。证明涉案房屋总价值合计是2000万元（不包括土地价值）。
五、台商产业园土地保证书。证明涉案房屋被执行人光辰公司在原始取得的时候所花费的价格是1800万元，被执行人光辰公司不得将房屋转卖他人，如果确需转让，由出卖人宿迁市开诚实业有限公司原价回购。
六、苏州银行的客户回单。证明光辰公司收到朱世梅汇款800万元，另一张回单500万元款项用途是还贷，其他100万元回单没注明用途，没有一笔注明是为中巨公司支付的购房款。
七、汇款单三份。证明800万元是光辰公司向中巨公司借款，用于归还银行贷款。
八、与光辰公司杨斌的谈话笔录。证明涉案的800万元汇款性质是借款，不是买卖房屋支付的价款。其出具的交接协议不合法，未得到任何人授权。
九、涉案房屋相关产权证件（原件均在申请执行人处）。证明涉案房屋根本不可能进行买卖，本案异议人所谓的购买房屋完全不真实。
异议人中巨公司对上述证据的质证意见：一、对第一份证据复议决定书真实性无异议，但不能证明申请执行人的证明目的。从复议决定书内容可见，财产保全异议只作形式的审查，未作实质上审查，涉案房产实际归谁所有应进一步查明确定。二、对第二份证据涉案房屋抵押登记记录真实性无异议，但不能证明申请执行人的证明目的。异议人已经提供了抵押权人宿迁市同创信用担保有限公司同意解除抵押申请书。异议人与光辰公司于2015年3月17日达成买卖合同后，至于光辰公司为何要将涉案厂房进行抵押与异议人无关。三、对第三份证据的真实性无异议，但不能证明涉案厂房及土地的真实市场价值，与本案无关联性。理由：1.申请执行人如认为涉案厂房的转让价格低于市场行情，应另行提出撤销之诉。2.异议人认为该估价明显过高，系光辰公司为提高贷款额度需要单方制作的。3.该价值评估报告是在2014年6月20日作出的，不能作为衡量异议人购买涉案厂房及土地时候的市场价值依据。四、对第四份证据的真实性无异议，但不能证明申请执行人的证明目的。理由：1.四份房屋价值约定书没有署明时间，何时估价不清楚。2.该房屋价值约定书不能作为涉案房产价值的依据。3.光辰公司并未从宿迁市同创信用担保有限公司借款。五、对第五份证据的真实性无异议，但不能证明申请执行人的证明目的。该份合同书并不影响异议人与光辰公司之间买卖合同的效力，光辰公司与案外人宿迁市开诚实业有限公司之间签订的合同仅仅在其双方内部具有约束力，对异议人不具有约束力。光辰公司于2013年9月27日从宿迁市开诚实业有限公司购买涉案厂房和土地时，处于房地产市场高峰时期，购买的价值1800万元也不能作为异议人购买涉案厂房时的市场价值依据。六、对第六份证据真实性无异议，异议人公司会计朱世梅向光辰公司汇款正是基于异议人购买光辰公司房产和土地而支付的购房款。至于客户专用回单用途注明还贷并不能反映该款的真实用途，在汇款时候银行工作人员写的用途是随便填写的。异议人并不欠光辰公司任何款项，因此，该笔汇款的实际用途应结合其他证据作出认定。七、对第七份证据真实性不予认可，即便是真实的，也不能证明异议人的证明目的。光辰公司对外所欠款项与异议人和光辰公司之间的买卖合同无任何关联性。八、对第八份证据真实性、合法性、关联性均不予认可。1.证人未出庭接受法庭的质询，其证言不能作为证据使用。2.该份证据也不能推翻异议人提交的交接说明书证的证明效力。异议人提交的交接说明系光辰公司出具给异议人的，杨斌只是作为其公司的工作人员在交接的时候在交接说明上签字。九、对第九份证据产权证书真实性无异议，但不能证明申请执行人的证明目的，申请执行人不能以其持有涉案厂房及土地的产权证书作为推翻异议人与光辰公司之间买卖关系的依据。异议人与光辰公司签订买卖合同后，可以通过其他的途径办理过户手续。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，依据双方当事人提供的证据及双方当事人的质证意见，本院对中巨公司提出的异议请求不予支持。理由如下：1.中巨公司提供的买卖合同内容不合理。该合同标的巨大，但合同内容却非常简单，无标的交付时间、交付方式，无价款支付时间，无如何办理过户、契税如何承担，也无违约责任等相关重要条款。2.合同价款不合理。涉案房产被执行人在购买时的价款为1800万元，并且被执行人与出卖人宿迁市开诚实业有限公司约定如确需转让，由宿迁市开诚实业有限公司原价回购，从被执行人多次办理抵押的情况看，涉案房产的价值应不低于2000万元，而被执行人却以1000万元的价格转让给异议人，明显不合理。3.涉案房屋及土地使用权证书原件一直在申请执行人处，异议人在未要求被执行人出示相关证书的情况下，即与被执行人签订如此大额合同，亦不合情理。4、被执行人在未全额收到异议人1000万元时，即出具1000万元收条，也不符合买卖合同交易习惯。综上，中巨公司提供的证据不足以证明其与被执行人之间存在真实的买卖合同关系，其提出的异议请求本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
驳回徐州中巨工贸有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 刘昌海
审 判 员 赵述安
代理审判员 陈 鹏
二〇一六年三月十五日
书 记 员 陆 野