福建省泉州市洛江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛民初字第716号
原告鲍茗茗，男，1991年1月1日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。
委托代理人黎世琼，女，1967年11月22日出生，汉族，住址同上，系原告之母。
被告泉州市华祥房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳阳山阳光楼A208室，组织机构代码72644151-8。
法定代表人王东伟，董事长。
委托代理人尤延辉、杨贵峰，福建尚民律师事务所律师。
原告鲍茗茗与被告泉州市华祥房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月12日立案受理，依法适用简易程序进行审理。2014年8月6日，本院裁定本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鲍茗茗的委托代理人黎世琼，被告泉州市华祥房地产开发有限公司的委托代理人尤延辉、杨贵峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年11月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买由其开发的址于泉州市洛江区双阳中心区祥光花苑商品房一套，建筑面积38.11平方米，单价为每平方米3558元，总房价款为135595元。合同约定商品房交付使用后，如因被告原因造成原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告需承担违约责任，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之五向买受人支付违约金。合同签订之后，原告已按合同的约定履行了自己的义务，支付了首付款及通过银行按揭的方式交清了全部房款并交清了其他费用。但是，被告却未按照合同约定履行相关义务，到目前为止，被告不能提供办理房屋所有权证所需的相关资料，导致原告无法办理房屋所有权证和土地使用权证。原告多次敦促被告履行义务，被告均以各种理由拒绝履行，被告构成违约。请求判令：1、被告立即为原告办理房屋产权证（包括房屋所有权证和土地使用证）；2、被告支付从2012年5月8日起至原告实际取得房屋权属证书之日止，每日按房价款135595元万分之五计的逾期办证的违约金（暂计至起诉之日止逾期违约金49492元）；3、被告承担本案的诉讼费用。在诉讼过程中，原告主张本案诉争房屋公摊面积过大，公摊比例在29.1%，大于国家标准3%以上，合同约定公共部分建筑面积计算应根据《中华人民共和国国家标准房产测量规范》。按国家规定的最高公摊计算，规定18层以下公摊13%—15%，点式楼盘公摊15%—17%，而本案诉争房屋套内面积为29.52平方米，公共分摊面积高达8.59平方米，即按17%计算公摊面积应为5.01平方米，公摊面积误差3.58平方米。增加请求判令：被告退还原告公摊面积误差相应房价款12737元。在庭审过程中，原告提出第1项诉讼请求变更为被告应将需要由被告提交的材料交付给原告，并放弃要求被告办理土地使用权证的诉讼请求。
被告辩称，一、2013年11月27日，泉州市洛江区人民政府作出泉洛政文（2013）134号文件，关于调高泉州市华祥房地产开发有限公司祥光花苑三、四、五期用地调高容积率的批复、2014年3月12日被告与泉州市国土资源局洛江分局签订《国有建设用地使用权出让补充合同》，确定了因调高容积率需于2014年3月12日起六十日内补充缴纳土地出让金等事宜，容积率调整导致了被告开发的祥光花苑三、四、五期房产无法进行规划专项验收，就无法办理房屋产权证件，因政府行为导致被告无法按时通过专项验收而导致的办证拖延，责任不应当由被告承担。被告认为，违约金的计算应当自被告应缴纳补交出让金截止日即2014年5月12日起计算，原告的起算时间不准确，没有考虑到办证面临的政策性障碍，不应当得到支持。另，按合同约定，被告只要把需要由被告提交的材料给原告即可。二、原告依据的总房款存在错误，被告与原告商定将该房产折价出卖给原告。2009年11月10日，被告以返还装修费的形式退还原告总房款16%即人民币21695元，故原告起诉依据的房款应为合同约定房款扣除折扣后以113900元计算。原告计算违约金数额适用的依据错误。三、原告没有逾期办证造成的具体损失的相关证据，且因逾期办证的具体损失无法确定，原告要求以万分之五的标准计算违约金标准偏高，应当参照其他业主合同约定的日0.00005%标准。四、经被告了解，原告提出的18层以下的公摊为13—15%，该标准并不是国家规定的强制性标准，房屋的公摊面积大小取决于房屋的规划设计是否合理和房屋的配套设施的完备程度，原告的说法不是强制规范。根据被告提供的房屋测绘成果报告书，可以看出被告按照报告书确定的公摊系数符合约定的公摊系数的比例，公摊面积不存在误差，也不存在超标的问题，故被告不需要返还公摊费用。综上，请法院依法判决驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年11月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同第二条约定：“买受人购买的商品房为预售商品房”。双方约定由原告向被告购买祥光花苑一商品房，建筑面积38.11平方米，每平方米3558元，总金额135595元。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之五向买受人支付违约金”。合同签订当日，被告以“返装修费”的名义，返还原告合同总价135595元的16%即21695元。原告支付了首付款27595元。2010年1月14日，原、被告与中国银行股份有限公司泉州洛江支行签订了《个人一手住房贷款合同》，即为本案房产按揭贷款合同。2011年3月24日，被告通知交房。原、被告双方确认于2011年5月8日前办理了房屋交付手续。2011年3月1日，经泉州洛江城建测绘队测绘，诉争房屋的建筑面积为37.62平方米，双方尚未签订补充协议，购房款差价尚未多退少补。现泉州市洛江区房地产管理处尚未受理本案商品房分户登记申请。
另查明，因拆迁问题，泉州市房地产管理局曾多次批复同意延长双阳祥光花苑三期建设用地工程房屋拆迁期限，延长期限至2008年10月12日止。2005年3月25日，经泉州市洛江区人民政府准予B0317号地块国有土地使用权注册登记，土地使用权面积为7894.92平方米。2014年3月12日，被告与泉州市国土资源局洛江分局签订《国有建设用地使用权出让补充合同》，被告应补交土地出让金。
本院于2014年9月30日向泉州市城乡规划局发咨询函，咨询问题如下：“1、原告所购买的6#楼是否为点式楼盘？2、《中华人民共和国国家标准房产测量规范》中是否规定公摊标准？如有规定，具体上、下限为多少？是否为强制性标准？”。2014年10月20日，泉州市城乡规划局回复如下：“一、祥光花苑三期6#楼，建筑的外形貌似板式住宅的模样，实际可以算是部分板式与部分点式住宅拼接联在一起。二、第二个问题涉及房屋产权面积计算标准，具体请咨询房屋产权管理职能部门”。2014年10月22日，本院向泉州市洛江区住房和城乡建设局发咨询函，咨询问题内容同上。2014年10月28日，洛江区住建局回复如下：“1、祥光花苑三期6#楼不是点式楼盘。2、《中华人民共和国国家标准房产测量规范》中规定了公摊计算标准范围，但并无规定公摊比例大小标准。《中华人民共和国国家标准房产测量规范》是属于国家推荐性标准，不属于强制性标准”。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。
1、关于被告是否应协助原告办理房产权属证书及是否存在逾期办证违约责任的问题。根据原、被告的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。本案诉争商品房于2011年交付使用后，虽然被告向原告发出《办理产权分户证通知书》及《业主办理产权分户证须知》，但被告至今未办理房屋所有权初始预登记，办理房屋权属证书材料尚未齐全，原告仍无法办证，故被告应向原告交付办理房屋权属登记所需由被告提供的资料。因被告未能在约定交付商品房的60日内办理房屋所有权初始预登记并将办理权属登记需由其提供的资料交付原告，致使原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，故被告应承担逾期办证的违约责任。被告提出因拆迁及规划、调高容积率等不可抗力及第三人原因导致被告无法按时通过专项验收而拖延办证，但其提供延长拆迁至2008年10月12日系在原、被告签订合同之前；根据被告提供的2013年10月21日泉州市国土资源局洛江分局泉国土资洛（2013）101号请示及2013年11月27日泉州市洛江区人民政府泉洛政文（2013）134号批复，可看出祥光花苑三期编号为B0317号地块在2007年9月27日前已经相关规划行政主管部门批准调高容积率，说明被告在签订本案《商品房买卖合同》前就已明知调整容积率；又根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，商品房预售条件，应当交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证、持有建设工程规划许可证等，被告在未补交土地出让金就开始预售商品房，并与原告签订《商品房买卖合同》，责任在于被告；且原、被告签订的合同系在规划许可确定面积之后，又因祥光花苑三期楼盘有的业主已办理房屋所有权证书，故对被告主张无法办证系不可抗力及第三方行为导致，本院不予采纳。
2、关于本案计算违约金起止日期的问题。由于双方约定逾期办证支付违约金是每日按买受人已付款的万分之五（即0.05%）向买受人支付违约金，属于按日计付违约金，诉讼时效也应按日单独计算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，原告应从权利被侵害的二年内主张权利，但原告直至2014年5月12日才向本院起诉，又没有诉讼时效中断的事由，故诉讼时效应倒推二年即对原告请求自2012年5月13日起逾期办证违约金予以保护。被告至今未办理房屋所有权初始预登记，无论被告是否通知原告办理产权分户登记，原告都无法办理房屋权属证书，故违约金应计算至被告将办理权属登记需由被告提供的资料交付给原告之日止。之后，不属于被告应履行的协助义务，故对原告要求违约金计算至原告实际取得房屋权属证书登记之日止，本院不予采纳。被告主张逾期办证违约金以应补交出让金截止日2014年5月12日为起算日，于法无据，不予支持。
3、关于“返装修费”是否在购房款总额中予以扣除的问题。被告按合同总价的16%以“返装修费”的名义返还原告21695元，因在合同签订当日返还，视为售房的优惠方式，返还的费用可予以抵扣购房款，而建筑面积经测绘虽有变化，但双方尚未多退少补，故原、被告双方的实际购房款为135595-21695＝113900元。
4、关于违约金是否予以调整的问题。原告要求按约定已付款日0.05%的标准计付违约金，被告抗辩对约定的违约金明显过高，应予调整。之前，本院对同楼盘出卖人与买受人约定按日0.05%或0.00005%计算逾期办证违约金，均统一调整按日0.02%计算，故本案予以调整按日0.02%计算逾期办证的违约金为宜。
5、关于应否退还公摊面积误差房价款的问题。根据规划、住建部门的回复，国家并未规定关于公摊的强制性比例标准，故原告主张公摊存在误差，要求退还部分房款的请求，于法无据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、被告泉州市华祥房地产开发有限公司应将办理址在洛江区双阳中路祥光花苑某商品房权属登记需由其提供的资料交付给原告鲍茗茗。
二、被告泉州市华祥房地产开发有限公司应向原告鲍茗茗支付自2012年5月13日起至被告将办理诉争商品房权属登记需由其提供的资料交付给原告鲍茗茗止按购房款113900元的日0.02%标准计算的违约金（违约金每满一年支付一次，若未满一年按实际天数计算）。
三、驳回原告鲍茗茗的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1356元，由原告鲍茗茗负担1140元、被告泉州市华祥房地产开发有限公司负担216元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 庄玉燕
代理审判员 孙玫芳
人民陪审员 丁雅婷
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 赖昕晟
附：一、判决引用的主要法律条文
1、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
2、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
4、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
5、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
二、申请执行依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十五条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。