北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第09195号
上诉人（原审被告、反诉原告）叶午龙，男，1941年9月28日出生。
委托代理人ＸＸ（叶午龙之子），1972年5月10日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京万方月坛商贸公司，住所地北京市西城区丰汇园小区13号楼-3号。
法定代表人李翔，经理。
委托代理人王连德，男，1952年9月23日出生。
委托代理人陈涛，男，1980年11月17日出生。
上诉人叶午龙因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第23699号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年11月，北京万方月坛商贸公司（下称万方月坛公司）起诉至原审法院称：2002年12月起，中国石化集团北京设计院按照北京市关于商业网点管理政策的相关要求，将北京市×××22号楼西侧一层的房屋交还给北京西粮德新粮食管理所，该单位现已并入我公司，房屋产权归我方所有。该处房屋拥有合法规划许可，但因历史遗留问题没有办理产权证。目前，经我公司的上级总公司北京华天饮食集团公司决定，原北京西粮德新粮食管理所因改制并入我公司，该处房产的出租人也由北京西粮德新粮食管理所变更为我公司。叶午龙作为承租人与我公司签署了《出租人变更协议书》，认可了出租人变更的事实。按照我公司与叶午龙已签订的《房屋租赁合同》，租赁期限到2012年4月30日届满，年租金为12万元。到2012年4月底租期届满时，叶午龙以各种理由拒绝与我公司续签房屋租赁合同，继续非法占用该房屋，拒付租金。我公司与叶午龙进行了多次协商未能解决。截至2013年9月，叶午龙欠付租金约22万元。另，叶午龙非法占用房屋期间，多次非法使用燃气、自来水，对周边住户的生活和安全造成危害，对我公司权益和声誉造成损害。根据《合同法》第107条、235条规定，叶午龙未经我公司同意，拖欠我公司租金，没有合法依据擅自占用承租房屋，侵害了我公司的合法权益。现我公司诉至法院，请求判令叶午龙：1、腾空承租房屋并交付我公司；2、支付2012年5月1日至2014年2月28日期间的房屋租金22万元。
叶午龙答辩并反诉称：不同意万方月坛公司的诉讼请求。万方月坛公司并非涉诉房屋的所有权人，对房屋不享有所有权，因万方月坛公司不对涉诉房屋享有任何物权权利，双方原来签订的合同应为无效，万方月坛公司应返还我支付的租金共计95万元。2012年4月30日房屋租赁合同到期后，我没有占用涉诉房屋。万方月坛公司主体不适格，应驳回起诉。现我提出反诉。我多次向万方月坛公司索要房屋的产权证明，万方月坛公司一直拒绝提供，后经我调查得知，涉诉房屋的产权人并非万方月坛公司，其没有权利出租房屋，由此，双方没有续签租赁合同。万方月坛公司的行为，严重损害了我的合法权益，给我造成了巨大的经济损失。反诉请求：1、确认万方月坛公司与我签订的三份《房屋租赁合同》无效；2、判令万方月坛公司返还我租金及押金95万元，并按同期银行贷款利率支付我利息。
万方月坛公司针对反诉答辩称：该处房屋是案外人交由我公司上级单位，虽然没有办理产权证，但是已将房屋所有权移交给我公司上级单位，租赁合同是叶午龙与我公司签订，双方的合同真实有效，不同意叶午龙的反诉请求。叶午龙辩称没有占用涉诉房屋不属实，叶午龙未通知我公司，擅自将涉诉房屋转租给第三方达两年以上，且叶午龙也在经营这个餐厅。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按约行使权利，履行合同义务。本案中，万方月坛公司与叶午龙签订的《房屋租赁合同》及出租人变更协议系双方当事人的真实意思表示，应为有效。现万方月坛公司主张叶午龙支付房屋租金的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。根据庭审中查明的事实可以认定，叶午龙现非为涉诉房屋的营业执照照主，万方月坛公司亦未能提供证据证明叶午龙在此经营，故对于万方月坛公司要求叶午龙腾退房屋的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。叶午龙反诉诉称万方月坛公司没有涉诉房屋的物权并据此要求确认双方签订租赁合同及变更协议无效并要求返还租金及押金的反诉请求，法院认为，叶午龙在租赁合同期间对涉诉房屋实际进行了租赁和经营使用，其长期对涉诉房屋的承租权利并未受到任何实质影响和妨碍，且其在变更出租人的协议上签字，应视为其认可万方月坛公司的出租人地位和权利，现其反诉请求于法无据，法院不予支持。据此，原审法院于2014年4月判决：一、判决生效后七日内，叶午龙支付北京万方月坛商贸公司二○一二年五月一日至二○一四年二月二十八日期间的房屋使用费人民币二十二万元；二、驳回北京万方月坛商贸公司的其他诉讼请求；三、驳回叶午龙的全部反诉请求。如果叶午龙未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，叶午龙不服，上诉至本院称：万方月坛公司并非涉案房屋的所有权人，不具有物权，我与万方月坛公司的合同到期后，因万方月坛公司未出示房屋所有权证明，所以双方没有续签合同，且我以涉案房屋为住所地开办的公司的股权已经转让他人，我没有实际使用涉案房屋，请求二审法院撤销原判第一项，改判驳回万方月坛公司的全部诉讼请求。万方月坛公司同意原判。
经审理查明：2002年12月6日，北京市西粮德新粮食管理所（甲方）与中国石化集团北京设计院（乙方）签订《协议》，内容为：“乙方租赁甲方×××22号楼西侧一层（原×××），建筑面积300平方米左右房屋合同终止，就有关事宜经双方协商达成下列协议：……1、终止甲方与乙方就×××22号楼西侧一层签订的所有租房协议。甲方向乙方收取房屋租金至2002年10月底，超过或不足多退少补。2、安德路22号楼西侧一层建筑面积300平方米左右房屋交还甲方。小院土地使用权为共有。小院内的房屋属甲方。如有社会分摊费用及相关事宜等由甲方承担……”。原审庭审中，万方月坛公司提交由中国石化工程建设有限公司出具的《证明》，内容为：“我单位拥有部分产权的西城区六铺炕22号楼西侧住宅楼坐落在六铺炕22号西侧，与依（89）建市字554号批文中西城区六铺炕后九条所建建筑为同一栋楼。我单位经上级批准已由原北京石化设计院变更为中国石化工程建设有限公司。特此证明。”
2003年3月31日，北京市西粮德新粮食管理所与叶午龙签订《房屋租赁合同》，约定由北京市西粮德新粮食管理所将位于×××22号楼西侧房屋租赁给叶午龙用于餐厅经营，同时约定了租金及交纳期限，并对双方的权利义务及违约责任、合同终止等内容作出了相应约定。2007年4月11日，北京市西粮德新粮食管理所与叶午龙续签《房屋租赁合同》，约定租赁期限至2010年4月30日。
2009年12月1日，北京华天饮食集团公司作出《北京华天饮食集团公司关于对北京市西粮德新粮食管理所进行资产重组的决定（华集字（2009）36号）》，对其所属的北京市西粮德新粮食管理所进行资产重组。此后，北京市西粮德新粮食管理所（原出租人、甲方）、万方月坛公司（现出租人、乙方）与叶午龙（承租人、丙方）签订《﹤房屋租赁合同﹥出租人变更协议书》，内容为：“因企业改制，甲方合并入乙方，原甲方所有的债权债务已转让给乙方，本协议书三方当事人经平等协商后同意：甲方与丙方所签署的《房屋租赁合同》继续有效，甲方原享有的出租人权利和义务由乙方全部继受取得；丙方同意继续履行该《房屋租赁合同》，并按照合同约定向乙方履行承租人权利和义务……与主合同具有同等法律效力。”
2010年5月5日，万方月坛公司（出租方、甲方）与叶午龙（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于×××22号楼西侧建筑面积305平方米的营业用房租赁给乙方作为经营之用房，租赁期限从2010年5月1日至2012年4月30日，年租金为12万元。该合同到期后，双方未再续约，叶午龙未将涉案房屋交还万方月坛公司，亦未通知万方月坛公司收回涉案房屋。
原审诉讼中，北京华天饮食集团公司向原审法院出具情况说明，表明其已授权下属万方月坛公司经营管理使用×××22号楼西侧一层房屋（面积300平方米左右）。
上述事实，有双方当事人陈述、《协议》、2003年3月31日签订的《房屋租赁合同》、2007年4月11日签订的《房屋租赁合同》、《北京华天饮食集团公司关于对北京市西粮德新粮食管理所进行资产重组的决定（华集字（2009）36号）》、《﹤房屋租赁合同﹥出租人变更协议书》、2010年5月5日签订的《房屋租赁合同》、营业执照、规划许可证明、说明等证据在案佐证。
本院认为：万方月坛公司与叶午龙签订《房屋租赁合同》后，万方月坛公司将涉案房屋交由叶午龙使用，叶午龙向万方月坛公司支付了合同项下的租金。2012年4月30日该合同期满，虽然双方并未续签合同，但叶午龙未将涉案房屋交还万方月坛公司，亦未通知万方月坛公司收回涉案房屋，故叶午龙应当继续向万方月坛公司支付房屋占用费。叶午龙上诉主张其通过股权转让将涉案房屋交由案外人使用、叶午龙不再使用涉案房屋，但是万方月坛公司将涉案房屋交付叶午龙之后，叶午龙系自用还是交由他人实际使用，属叶午龙与他人之间的法律关系，叶午龙作为与万方月坛公司签订《房屋租赁合同》的承租人，应当承担相应的法律责任，叶午龙的上述主张不构成其拒绝支付房屋占用费的合法理由。叶午龙上诉另主张万方月坛公司不是所有权人，不同意支付房屋使用费。应当指出，叶午龙通过与万方月坛公司建立房屋租赁关系取得对涉案房屋的占有使用，在双方合同期满后，叶午龙未将涉案房屋交还，在叶午龙与万方月坛公司之间的法律关系中，应视为叶午龙继续使用涉案房屋，现叶午龙未能提交证据证明因涉案房屋的权属问题影响其对涉案房屋的使用，叶午龙以万方月坛公司不是房屋所有权人为由拒绝支付房屋使用费的抗辩不能成立，对其该项上诉请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费4600元、反诉案件受理费6650元，由叶午龙负担（已交纳6550元，余款于本判决生效后7日内交纳至原审法院）；二审案件受理费4600元，由叶午龙负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 何江恒
代理审判员 赵胤晨
二〇一四年十月十五日
书 记 员 祝 石