上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1176号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海市闸北区普善路390弄小区业主委员会，住所地上海市。
负责人尤志祥，该业主委员会副主任。
委托代理人吴威猛。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海新驰物业有限公司，住所地上海市。
法定代表人张爱华，总经理。
委托代理人杨建军，上海市李国机律师事务所律师。
委托代理人王苇，上海市李国机律师事务所律师。
上诉人上海市闸北区普善路390弄小区业主委员会因物业服务合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2014）闸民三（民）初字第963号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市闸北区普善路XXX弄XXX号、XXX号小区（以下简称“系争小区”）所在土地使用权的取得方式属划拨。上海新驰物业有限公司（以下简称“新驰物业”）与上海市闸北区普善路390弄小区业主委员会（以下简称“390弄业委会”）签订《物业管理服务合同》，约定由新驰物业对系争小区提供物业管理服务，管理期限至2006年12月31日。合同约定期满后，系争小区仍由新驰物业实际进行物业管理至2014年5月31日止。
系争小区原公用设施设备维修费的支付流程为，由新驰物业制作《维修基金分摊表》，表中列明房屋性质、面积和分摊数额，以及明细表中列明具体的项目和金额等，由业委会和业委会负责人李厚英等人签字、盖章，予以确认支付。2001年1月至2009年12月间的维修基金费用，系争小区业委会已按分摊表所确认的金额实际支付。但2010年1月至2013年12月间的维修基金费用512，697.31元，虽已由业委会和业委会负责人签字、盖章确认，却未予支付。
2014年4月，新驰物业以按相关规定，系争小区的公共部位设施设备的维修运行维护费以及公共照明电费等由小区维修资金中分摊支出，但从2010年起，390弄业委会以各种理由拖欠拒付该费用为由，向原审法院提起诉讼，请求判令：1、390弄业委会向新驰物业支付2010年1月至2013年12月之间的公用设施设备维修费人民币（以下币种均为人民币）512，697.31元；2、390弄业委会向新驰物业支付利息损失（第一笔以60，338.13元为基数，从2010年7月1日起计息；第二笔51，620.02元为基数，从2011年1月1日起计息；第三笔以91，195.89元为基数，从2011年7月1日起计息；第四笔以112，097.61元为基数，从2012年1月1日起计息；第五笔以64，417.54元为基数，自2012年7月1日起计息；第六笔以49，005.75元为基数，自2013年1月1日起计息；第七笔以42，540.5元为基数，自2013年7月1日起计息；第八笔以41，481.87元为基数，自2014年1月1日起计息，上述八笔利息损失均按银行同期贷款利率计算至判决生效之日止。）；3、390弄业委会支付新驰物业2014年1月至5月期间的公用设施设备维修费38，475.27元；4、390弄业委会支付新驰物业2010年1月至2013年年底的电梯保养费161，280元。原审法院于2014年4月15日将新驰物业诉状副本送达390弄业委会。
390弄业委会辩称，390弄业委会同意支付应由业主承担的部分，但新驰物业账目不清，390弄业委会无法明确应当支付的金额，故390弄业委会要求审计。2010年1月至2013年12月的公共维修费51万余元中，电梯运行费206，948.24元没有异议，其余部分均有异议，原因是对账单的金额与新驰物业提供的凭据金额不符。因双方存有争议，事实没有查清，故不同意支付利息。对于2014年1月1日至2014年5月31日的公用设施设备维修费总计38，475.27元没有异议，但新驰物业2014年5月30日撤出小区时，没有交接，给小区造成了损失，新驰物业也没有支付5月份的电费，故不同意支付。对电梯保养费的数额有异议，具体数额需要通过审计确定。390弄业委会并提起反诉称，新驰物业于1995年开始接受委托为系争小区提供物业管理服务，但新驰物业从2003年系争小区成立业委会至今，在服务期间未能如实公布专项维修基金和小区公共收益的收支情况，受到系争小区业主的质疑，其中，从2001年1月至2009年12月止，新驰物业从该小区的维修基金分摊中重复收取水泵保养费65，280元，电梯年检费59，312元，电梯修理材料费43，200元，电梯限速校对费3，000元，曳引机组件5，750元，更换电梯钢丝绳5，706.30元，合计182，248.30元。2001年1月至2013年12月，小区的公共收益部分约688，000元（停车费522，000元，各类租赁费166，000元）。2003年至2008年12月，新驰物业多收电费约12万元。多年来，经各部门多方协调均未果，故请求判令：1、新驰物业向390弄业委会返还2001年1月至2009年12月多收的维修基金费用182，248.30元；2、新驰物业返还390弄业委会2001年1月至2013年12月公共收益688，000元；3、新驰物业返还390弄业委会2003年1月至2008年12月多收的电费120，000元。
原审庭审中，390弄业委会提供其自行制作的《2001-2013年普善新苑部分公共收益汇总表》，以及2008年至2014年用电明细20张，称共有688，000元应为业主所得，其中系争小区2001年至2013年的停车费税后收入为696，022.16元，同意给予新驰物业25%的收入，业主应获得522，016.62元。租金收入是指3号楼108室2006年7月至2013年12月的税后收入51，003元，同意给予新驰物业25%的收入，业主应获得38，252.25元；3号楼电话间2012年至2013年的税后收入8，774.55元，同意给予新驰物业25%的收入，业主应获得6，580.91元；4号楼108室2003年3月至2013年12月的税后收入47，225元，同意给予新驰物业25%的收入，业主应获得35，418.75元；4号楼电话间连同门卫间2010年1月至2013年3月的税后收入7，359.30元，同意给予新驰物业25%的收入，业主应获得5，519.48元；4号楼地下室2010年至2013年的税后收入107，079.30元，同意给予新驰物业25%的收入，业主应获得80，309.48元。390弄业委会从电力公司调取的2008年至2014年用电明细与新驰物业制作的维修基金分摊表中所列项目不符，据此，390弄业委会按平均值推算出2003年1月至2008年12月，新驰物业多收取电费约12万元。新驰物业称，3号楼、4号楼电话间的出租并非连续出租，出租收益并未有390弄业委会主张的那么多，但从化解纠纷的角度，同意390弄业委会返还3号楼电话间业主应获得的收入6，580.91元，以及4号楼电话间连同门卫间业主应获得的收入5，519.48元的主张；390弄业委会提交的用电明细，没有电力公司盖章，对真实性不予认可，且该明细是2008年至2014年，与390弄业委会主张的2003年至2008年的多收电费没有关联性。
原审庭审中，新驰物业提供《民防工程使用证》、《临时借房协议书》、上海市房地产登记簿，称地下室属于民防工程，申请使用人是新驰物业，故该部分收益不属于业主；3号楼、4号楼108室都是开发商作为物业用房移交给新驰物业的，因此没有产证，3号楼108室由小区业委会出租给他人，租金由业委会收取，其中新驰物业曾收取3号楼108室的7，200元租金，原因是业委会曾经向新驰物业借款18，000元，该7，200元用于归还18，000元借款的一部分；新驰物业向开发商申请了3号楼205室作为物业办公用房，3号楼205室房屋产权人是开发商，故将4号楼108室房屋出租的收益不应归390弄业委会所有。390弄业委会称，《民防工程使用证》真实性没有异议，但即使新驰物业是申请人，收益也应当归业主所有；390弄业委会提供新驰物业的7，200元收条并不证明新驰物业仅收取7，200元，但就3号楼108室的租金390弄业委会无其他证据提供，应该由新驰物业提供，390弄业委会经考虑，同意在要求新驰物业返还3号楼108室租金38，252.25元中扣除7，200元。
原审审理中，新驰物业表示，不再主张要求390弄业委会支付2010年1月至2013年年底的电梯保养费用161，280元。因新驰物业没有支付2014年5月的电费4，241.50元，新驰物业今后也不再主张2014年5月的电梯运行费。390弄业委会表示，390弄业委会也不再要求新驰物业支付2014年5月的电费4，241.50元，同意支付2014年1月至5月期间的公用设施设备维修费38，475.27元。390弄业委会称，2014年5月，李厚英业委会成员资格的罢免议程予以通过。
原审法院经审理后认为，本案一审的争议焦点主要有二：一是双方当事人已经结算并支付完毕的费用或者双方已经结算确认的费用是否应当重新核算；二是390弄业委会所主张的涉及该物业小区相关的“公共收益”是否应当归全体业主所有。
对于争议焦点一，新驰公司认为，本案所涉及的结算单据均经双方当事人对账后，普善路390弄小区业主大会以及当时业委会负责人均盖章予以确认，具有法律效力，应予确认；普善路390弄业委会则认为，双方的结算单据是当时的业委会负责人李厚英在业主不知情的情况下予以签署的，且单据所表明的金额与小区的实际情况不符，故要求重新予以审计确定金额。对此，原审法院认为，由新驰公司出具的《普善维修基金分摊表》中所列举的明细项目，均属于规范性文件明确可由小区维修基金列支的范围。该些分摊表上均加盖了上海市闸北区普善路390弄小区业主大会的印章并由当时业委会负责人李厚英等人签名予以确认。在诉讼中，普善路390弄业委会既未提供相关证据以证明李厚英系等人与新驰公司恶意串通损害全体业主权利，亦未就上述分摊表存在明显不符合法律规定或者客观事实的情形予以举证，原审法院实难采信普善路390弄业委会关于结算无效、要求重新审计的主张。事实上，作为物业公司，在进行维修基金结算之时，与业委会负责人接洽并获得书面认可，已经尽到审慎注意义务。无论从法律规定还是实务操作，均难以对其苛责。更何况，2001年至2009年，普善路390弄业委会已经实际支付了相关分摊表所确认的金额。现如再行重新审计，势必否定双方当初的合意，而且开启了业委会相关人员新任一届，即可在无依据的情况下，推翻前任对外意思表示的先例。因此，无论是从遵循禁反言规则，或是维护当事人意思自治原则，还是从维持民事法律关系的稳定性角度，原审法院均予以认可上述分摊表的法律效力，新驰物业与390弄业委会均应恪守履行。
对于争议焦点二，新驰公司认为，该小区不同于商品房小区，公共道路等所涉土地并未分摊到售后公房的业主，因此，在公共区域内产生的停车费收益不应当归全体业主所有。至于所涉五处房屋，均是物业用房或者地下室，其所产生的租赁费，均不属于全体业主，因此业委会无权主张。且上述收益均用于贴补物业公司的日常开支外，新驰公司还需要政府予以补贴才勉强维系运作。普善路390弄业委会则认为，只要是小区公共部位产生的收益即应属于全体业主所有，故新驰公司应当将税后75%的收益返还给全体业主。原审法院认为，本案所涉普善路390弄小区3号、4号部分，有别于商品房小区，其土地使用权取得方式为划拨，业主虽然以购买售后公房的形式取得了房屋的产权，但根据相关规范性文件的规定以及房地产登记簿的记载情况，其产权房所分摊土地面积的基数是其建筑物所对应的占地面积，而非全部小区土地。鉴于土地面积分摊的不同方式，本案所涉普善路390弄小区有别于一般意义上的商品房小区。因此，普善路390弄业委会根据商品房小区的相关规定来主张停车费收益，法律依据不足，法院不予支持。关于普善路390弄业委会所指称的五处房屋所产生的租金收益归属一节，原审法院认为，由于该小区地下室的面积并未作为公共面积分摊入业主所有的物业面积内。因此，在没有相关法律规定或者当事人合意的情况下，该地下室并非归业主共有，地下室的租金收益亦不能归业主所有。新驰物业提供《临时借房协议书》，证明3号楼108室系由小区业委会出租给他人，且新驰物业称其中曾收取3号楼108室的7，200元租金是390弄业委会归还的部分借款，故在390弄业委会同意从要求新驰物业返还3号楼108室租金38，252.25元中扣除7，200元情况下，仅提供7，200元的收条用以主张新驰物业返还3号楼108室租金收益，理由不足，法院难以支持。4号楼108室应属物业管理用房，新驰物业在将属于开发商名下的3号楼205室作为办公用房后，将4号楼108室出租，其收益亦不应归业主所有。原审审理中，新驰物业表示同意返还3号楼电话间租金6，580.91元，以及4号楼电话间连同门卫间租金5，519.48元，以及不再主张要求390弄业委会支付新驰物业2010年1月至2013年年底的电梯保养费用161，280元，与法不悖，可予准许。390弄业委会同意支付2014年1月至5月期间的公用设施设备维修费38，475.27元，与法不悖，法院予以准许。至于新驰物业主张的利息损失，原审法院认为，应以512，697.31元为本金，以新驰物业诉状送达390弄业委会之日作为利息起算日，较为妥当。
原审法院据此作出判决：一、上海市闸北区普善路390弄小区业主委员会应于判决生效之日起十日内向上海新驰物业有限公司支付2010年1月至2013年12月的公用设施设备维修费512，697.31元；二、上海市闸北区普善路390弄小区业主委员会应于判决生效之日起十日内向上海新驰物业有限公司支付利息损失（以512，697.31元为本金，按银行同期贷款利率计算，自2014年4月15日起至判决生效之日止）。三、上海市闸北区普善路390弄小区业主委员会应于判决生效之日起十日内向上海新驰物业有限公司支付2014年1月至5月的公用设施设备维修费38，475.27元；四、上海新驰物业有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海市闸北区普善路390弄小区业主委员会租金12，100.39元；五、本判决一至四项主文所涉金额抵扣后，应由上海市闸北区普善路390弄小区业主委员会从上海市闸北区普善路390弄小区业主大会的维修基金专用账户，暨建行闸北支行XXXXXXXXXXXXXXXXXXX6账户、建行上海愚园路支行XXXXXXXXXXXXXXXXXXX7账户中予以支付；六、上海市闸北区普善路390弄小区业主委员会其余诉讼请求，不予支持。
原审判决后，上诉人390弄业委会不服，向本院提起上诉称：第一，新驰物业提供的《普善维修基金分摊表》虽有当时业委会负责人李厚英的签名并加盖了业主大会公章，但390弄业委会发现新驰物业存在重复收费等问题。如果新驰物业能提供账目及支付凭证证明其主张的系争费用事实存在的，390弄业委会同意立即支付应由业主承担的部分。在原审最后一次庭审中，双方已协商好由390弄业委会代新驰物业支付2014年5月份电费，新驰物业则以不再收取该月份的电梯水泵运行费作为抵消，但原审法院却将其混为一谈。第二，原审法院将划拨土地和出让土地的建筑物在分摊土地上的不同方式，盲目理解延伸到该小区业主因不是小区建筑物外土地权利人故不应占有小区公共地面道路停车公共收益，全然不顾390弄业委会系依据《物权法》的相关规定主张小区公共地面道路停车公共收益。第三，关于物业用房及地下室公共用房租赁经营收益的归属，390弄业委会认为，根据国务院《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》的相关规定，物业管理用房、门卫室、电话间、监控室、的所有权依法属于业主，故相应收益亦归业主所有。第四，2003年至2008年期间，新驰物业多收取电费约12万元。为此，390弄业委会申请对2001年至2014年5月期间的物业管理费用金额，即维修基金、公共收益费用、电费（3、4号楼公灯等维修基金分摊表上记载的项目）重新进行司法审计。综上，请求二审法院撤销原审判决，发回重审或依法改判：一、390弄业委会根据重新审计的金额向新驰物业支付2010年1月至2013年12月的公用设施设备维修费，并以该金额为本金，按银行同期贷款利率计算，支付自2014年4月15日起至判决生效之日止的利息；二、390弄业委会已支付的2014年5月份电费4，241.50元应从2014年1月至5月的公用设施设备维修费用中扣除；三、390弄业委会的原审全部反诉请求应予支持。
被上诉人新驰物业答辩称：第一，新驰物业为390弄小区提供物业服务，每半年新驰物业与390弄业委会进行对账。每次对账时，除维修基金分摊表外，新驰物业都出示了原始单据，经当时业委会负责人核实后签字、盖章，双方已予确认。第二，在2012年9月以前，依据沪房地资物（2001）672号文规定，水泵保养费并不包含在电梯运行费中。2012年9月之后，依据沪房管规范物（2012）30号文规定，水泵保养费被纳入电梯运行费中，但是电梯零星配件及维修费，每年在1，200元以下的在电梯运行费中列支，超出部分则在维修基金中另行结算。因此，新驰物业并不存在重复收取费用的情况。第三，按照相关规定，售后公房以每幢住宅的占地面积分摊土地面积，与商品房的土地分摊方法不同。根据计算，小区内售后公房的分摊系数是0.042，商品房的分摊系数是0.237。390弄3、4号楼的建筑面积共20，549.28平方米，根据分摊系数0.042计算，3、4号楼土地分摊面积为863.07平方米，基本就是3、4号楼外墙垂直投影到地面的面积。可见，3、4号楼占用的土地仅仅是该建筑物占有的土地，故390弄业委会主张的停车位并不在其主张的公用面积之内。由于新驰物业管理390弄小区是亏损的，根据房地局会议纪要，停车费的收取用于弥补物业管理成本。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理中，关于390弄业委会主张的2014年5月电费4，241.50元应予抵扣一节，新驰物业同意向业委会返还上述款项（新驰物业已于2015年9月16日向390弄业委会支付上述款项），390弄业委会表示同意支付2014年1至5月的公用设施设备维修费38，475.27元。
为进一步证明其主张，390弄业委会提供从供电部门调取的并加盖了供电部门业务专用章的2008年至2014年用电明细表。
新驰物业对该明细表的真实性没有异议，并表示经核对，明细表上记载的2010年至2013年期间的电费金额与新驰物业主张的该时间段电费金额是一样的；因当时小区业主强烈要求配备电梯工，而物业费用远远不够该项开支，业委会与新驰物业协商，同意在维修基金中结算电费以补贴电梯工的工资，2007年以前使用4至7名电梯工，2007年使用电梯工4名共8个月、2名电梯工共4个月，2008年则使用电梯工2名共10个月；新驰物业与业委会每半年结算一次，每次结算都经业委会审核、确认后盖章并公示。新驰物业并提供以下证据，1、2003年5月22日《补充协议》，第四条约定“因业主强烈要求使用电梯工，所以乙方不同意立即撤销电梯工，费用不够，乙方同意在维修基金中增加列支电费，以此补贴电梯工工资，但今后可以逐步减少电梯工”。该协议尾部甲方、乙方处分别加盖新驰物业及390弄业委会公章。2、2007年、2008年电梯工工资明细表；3、公益性岗位托管协议书。
针对新驰物业提供的证据，390弄业委会表示对《补充协议》上业委会的章没有异议，但当时业委会并没有签订过该协议，业委会并提供当时负责3、4号楼的业委会副主任赵洪存的证人证言予以证明；《公益性岗位托管协议书》与本案无关；新驰物业二审中提供的电梯工工资金额与原审中其提供的会议纪要所载明的情况不符，故新驰物业是在凑数字，所提供的材料是虚假的，其关于电费在维修费用中列支的陈述亦是虚假的。新驰物业对证人证言不予认可，并表示当时给房办的纪要是根据估算作出，数字不是很精确，二审中提供的材料是请当时的工作人员协助而得出的，且二审中提供的2007年电梯工工资总额比会议纪要载明的工资总额低，因此，并不存在390弄业委会所称的“凑数字”。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，新驰物业依据《普善维修基金分摊表》主张2010年1月至2013年12月期间的公用设施设备维修费，390弄业委会认为新驰物业存在重复收取、多收取费用的情况，其在二审中仍要求予以重新审计。经查，该些分摊表上载明的项目均未超出政府有关规范性文件所列明的可由小区维修基金列支的范围，分摊表上亦加盖了390弄业主大会公章并经当时业委会负责人签名确认，390弄业委会也无证据表明前业委会负责人与新驰物业在历次对账过程中存在恶意串通行为。本院认为，原审法院基于意思自治原则、禁反言原则，并从维护民事法律关系稳定性角度出发，对390弄业委会提出重新审计的主张不予支持，并无不当。故对390弄业委会二审中仍坚持要求重新审计的意见，本院不予采纳。关于390弄业委会主张的停车费收益、租金收益一节，原审法院在查明事实的基础上已经充分阐述了对业委会该诉讼请求支持与否的理由与法律依据，本院认同，不再赘述。综上，390弄业委会的上诉理由不能成立，相应的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币23，000元，由上诉人上海市闸北区普善路390弄小区业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
审 判 员 姚 跃
代理审判员 俞 璐
二〇一五年十月十日
书 记 员 汪汝珏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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