文书内容内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第1064号原告陈玉梅，女，汉族，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。委托代理人毕景涛，内蒙古羽林律师事务所律师。被告呼伦贝尔尚品国际贸易有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。法定代表人魏威，职务董事长。委托代理人王进生，内蒙古博园律师事务所律师。原告陈玉梅诉被告呼伦贝尔尚品国际贸易有限责任公司确认合同无效纠纷一案，本院于2015年9月1日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因案情复杂，本院于2015年10月21日转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2015年10月27日公开开庭进行了审理。原告陈玉梅及其委托代理人毕景涛，被告呼伦贝尔尚品国际贸易有限责任公司的委托代理人王进生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈玉梅诉称，2012年初，被告在工程未经竣工验收，水、电、暖气、防火、通风、物业等尚不完备的情况下，对外进行广告招商。原告于2012年1月10日向被告交纳了20000元的认租定金，认租了被告在尚品国际博览城二层100多平方米的空地，并签订了《商户认租协议书》。2012年6月17日，双方签订了《尚品建材博览城租赁合同》。被告将租赁面积增加到151.8平方米，但原告在实际使用后才发现使用面积不足100平方米，实际租赁面积至今不能确定，导致被告按151.8平方米收取租金是没有依据的。合同签订后，原告按被告的要求筹资92000元进行装修，并加盟吉林知名地板品牌“一高6000转地板”。双方对租赁面积产生争议后，被告不顾原告反对，强行按照151.8平方米向原告计收租金，原告提出异议，被告就以断电的方式几次停止原告营业，给原告造成了经济损失。被告强迫原告缴纳不合理的租金，但不按约定退还装修保证金。并且被告将商铺强行收回，并在未通知原告的情况下强行将原告地板样板和天棚高档射灯拆下据为已有，并转租他人获利。被告承诺商场整体于2012年10月1日正式营业，但被告商场直至2013年5月1日才正式营业，在此之前，商场始终处于招商和装修状态，不具备营业的条件，但被告却自2012年9月25日就开始收取原告租金。被告商场所使用的楼房至今没有竣工验收，也没有通过消防验收。基于以上原因，被告以未经竣工验收、消防验收，法律规定禁止使用的房屋违法招商，并采用欺诈手段与原告签订房屋租赁合同，违反了法律的强制性规定，违反了合同法的自愿、公平、诚实信用原则，侵害了原告的合法权益。请求判令：一、确认原、被告于2012年6月17日签订的《尚品建材博览城租赁合同》无效；二、被告返还原告2012年9月25日至2013年4月30日期间的租金47817元；三、被告赔偿装修损失92000元；四、被告退还装修保证金2000元；五、被告退还运营保证金20000元；六、被告赔偿100平方米的地板样板、天棚射灯款共计25000元。原告针对其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、2012年6月17日尚品建材博览城租赁合同、2012年6月17日金额为20493元的收据、2013年5月13日金额为40986元的收据。证明原、被告于2012年6月17日签订商铺租赁合同，原告共计缴纳租金61479元。合同约定自2012年9月25日开始收取租金，至2013年6月24日。原告向被告缴纳的运营保证金20000元应退还。经质证，被告对证据1的真实性无异议，认可缴纳数额，对租期认可。但认为原告是按照暂定面积151.8平方米交费的，而实测面积为178.43平方米，原告应按实测面积缴费；合同约定物业管理费、取暖费、水、电费等均由原告自行承担。如果合同无效，被告不退还原告运营保证金，如果合同有效，被告同意按合同约定，在原告结清费用后退还运营保证金。本院对该证据的真实性予以确认。2、2012年6月17日尚品建材博览城装修协议、装修押金2000元收据。证明双方签订了装修协议，原告交付了装修押金2000元，应当返还。3、2012年6月17日运营保证金收据。证明原告向被告交付运营保证金20000元，应当返还。经质证，被告对证据2、3均无异议，但认为清算完租金和取暖费后才可以退还剩余款项。本院审查后认为，证据2、3能够证实被告收取了原告运营保证金及装修押金的事实，本院予以采信。4、宣传单复印件2页、照片11张。证明被告商场于2013年5月1日正式开业，之前一直处于招商和装修状态，被告不能正常开业就不应收取租金，被告应将2013年5月1日之前收取的租金退还原告。经质证，被告对真实性无异议，但认为其在2012年10月1日就已经试营业，而原告从那个时候就开始经营。双方签订合同后，原告已经实际使用了商铺，招商与是否营业无关。本院经审查认为，原告提交的证据4不能证明其证明目的，本院对此不予确认。5、全体商户联名信复印件。证明因为非正常开业，全体商户与商场产生矛盾，被告在没有合法手续前试营业是非法的。经质证，被告不认可，认为证人必须出庭作证，并且被告没有同意商户在2013年5月1日前免交租金。本院经审查认为，被告质证意见成立，本院对证据5不予确认。6、被告于2013年1月31日出具的品牌商来信回复函复印件。证明在试营业期间，被告商场温度过低，外墙封堵不严，导致原告无法正常营业，开业时间推迟到2013年3月15日。经质证，被告对真实性无异议，但认为该证据证明2012年10月1日，被告协调进行试运行，原告进行了经营活动，原告利用商铺进行经营，双方租赁行为合法有效，本案是租赁问题。取暖不热问题等与原告诉求无关。本院经审查认为，被告对证据6的真实性无异议，本院予以确认。7、2012年6月20日原告与朱某某签订的协议书、2012年7月24日5000元收据、照片6张。证明原告装修的事实存在，装修投入92000元，被告未按时开业，导致原告装修投入没有回报，造成损失，要求被告赔偿。商场内温度低，照片内的东西全被扣留。经质证，被告不认可，认为与本案无关。本院经审查认为，原、被告签订的租赁合同中约定了由原告对承租的摊位进行装修，原告由此支出的费用不能作为其向被告主张的依据；被告对照片不认可，因照片属于视听资料，不足以独立证明原告所要证明的事实，故本院对证据7的证明目的不予确认。8、海洋货站票据6张、雷士照明收据3张、东方灯饰收据4张、托运公司收据3张，收条、货款凭证。证明原告装修的地板及射灯损失共25000元。经质证，被告不认可，认为与其无关。本院经审查认为，原告在本院释明后，未就该部分诉讼请求缴纳诉讼费用，本院对此不予审理。9、2013年8月16日情况说明复印件。证明被告备案内容不真实。被告商场没有验收就投入使用，也没有经过消防验收。经质证，被告不认可。本院经审查认为，该证据与被告向本院提交的建设工程竣工验收备案表及消防验收意见书不符，经本院与呼伦贝尔市住房和城乡建设委员会核实，能够认定被告出租的房屋已经过竣工验收及消防验收，本院对该证据不予确认。被告呼伦贝尔尚品国际贸易有限责任公司辩称，一、原告要求确认双方签订的租赁合同无效没有法律依据。出租未经消防验收的房屋，租赁合同是否有效的问题，最高人民法院曾发布（2003）民一他字第11号复函，认为应根据不同情况分别对待。但2009年，最高人民法院颁布《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》后，对复函观点进行了变更。该解释第八条规定“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”。可见，租赁合同标的物不符合法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定，作为解除租赁合同的法定情形之一，而非认定合同无效的情形。因此，原告主张租赁合同无效，没有法律依据。二、本案双方签订的租赁合同已经履行完毕，不具备解除的条件。因此，原告要求退还租金、赔偿装修损失的诉讼请求不能成立。三、原告要求退还运营保证金及装修押金的请求，依据合同约定可以实现。但双方在租赁合同第十条中约定“在合同期满，甲乙方如不再续约，乙方应无条件、完好的将营业场地及设备设施交还甲方，在清算原有相关费用后，甲方将所交的运营保证金退还乙方”。根据上述约定，退还运营保证金及装修押金是附条件的，前提是清算相关费用后。本案依据合同约定，原告应按实测面积交纳租金，按实测面积交纳取暖费。同时，根据合同约定，扣除上述费用，被告只能退还原告1965元。被告就其抗辩，向本院提交了以下证据：1、建设工程竣工验收备案表、建设工程消防验收意见书。证明商场竣工验收日期为2011年9月30日，报请备案日期2013年5月16日，2012年12月26日消防验收。经质证，原告不认可，认为与其了解的时间不同。本院经审查认为，原告质证意见不成立，本院对证据1的真实性予以确认。2、租赁合同复印件。证明被告租赁给原告的营业场地是暂定面积，实际需要测量，双方对实测面积没有确认；租赁费为每月每平方米45元，广告费由原告负担，物业管理费、取暖费、水、电费等均由原告自行承担。运营保证金退还的前提是清算所有费用后，被告可在原告结清费用后退还运营保证金。经质证，原告对真实性无异议，但对证明目的不认可。认为实际面积低于合同面积，广告宣传没有做，原告不承广告费，运营保证金是对销售商品售后服务的保证，在原告销售商品没有质量问题下应该退还。本院对证据2的真实性予以确认。3、2012年12月5日呼伦贝尔市佳业房地产测绘公司出具的测绘成果报告书。证明原告租赁的店面实际面积为178.43平方米，套内面积为109.15平方米。经质证，原告不认可，认为是被告单方制作，没有取得原告确认。本院审查后认为，呼伦贝尔市嘉业房地产测绘公司资质有效期至2014年12月30日，其在作出测绘成果报告书时具有相应资质。本院对该证据的真实性予以确认。4、热费收据9张、热力合同复印件、供热收费文件。证明2012年至2013年期间，被告缴纳热费交费面积和交费数额。经质证，原告对热费收据的真实性无异议，但对证明目的不认可，认为热费涉及交费面积2万多平米，被告没有向热力公司全额交费；热力合同为复印件，不能作为证据使用。本院审查后认为，被告提交的热力合同及缴费票据主体均为华威房地产公司，并非本案被告，该热力合同及缴费票据与本案不具有关联性，本院不予采信。对内发改价字[2004]2249号文件的真实性，本院予以确认。经审理查明，2012年6月17日，原、被告签订了《尚品建材博览城租赁合同》。合同约定，被告将尚品建材博览城店内二层B4号商铺租赁给原告，租赁面积为151.8平方米，租赁期限自2012年6月25日至2013年6月24日，租金每平方米每月45元。被告给予原告3个月的装修免租期，免租期内原告免交租金、物业管理费。扣除免租期后，原告计租期限为9个月。双方对各自的权利义务亦做了相应约定。合同签订后，原告向被告缴纳了租金61479元、运营保证金20000元及装修押金2000元。原告对租赁商铺进行装修后开始经营。2013年6月24日，合同履行期满，原告撤离了租赁场地。但被告一直未退还原告运营保证金及装修押金。原告以被告在不具备出租条件，且出租的商铺所在建筑未经竣工验收、消防验收的情况下对外招租，双方签订的租赁合同应属无效合同为由诉至法院，要求被告返还原告租金、运营保证金、装修押金，并赔偿损失。诉讼过程中，原告在原诉讼请求金额129579元的基础上，将要求被告返还租金15579元增加至47817元，并增加了要求被告赔偿100平方米的地板样板款、天棚射灯款共计25000元的诉讼请求。对于增加部分的诉讼请求，经本院释明后，原告未在限定的期限内缴纳诉讼费。另查明，被告出租的商铺所在建筑于2011年9月30日通过竣工验收，于2012年12月26日通过消防验收。本院认为，原、被告签订的《尚品建材博览城租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定。双方签订的租赁合同依法成立且有效，原、被告均应按合同约定履行各自义务。原告以被告出租的商铺未经竣工验收及消防验收为由，主张租赁合同无效，但被告提交的证据以及经本院核实，被告在租赁前已通过竣工验收，在租赁期间亦通过了消防验收，原告请求确认租赁合同无效，无事实及法律依据，本院不予支持。原告主张租赁房屋不具备出租条件，且被告迟延开业，给原告造成经济损失，要求被告返还租金15579元，但未提供充分证据予以证明。原告在2012年6月已经开始使用租赁商铺进行经营，双方在租赁合同中亦未对商场开业做出约定。现租赁合同已履行完毕，原告要求被告返还租金的理由不能成立，本院对此不予支持。关于原告要求退还运营保证金及装修押金的问题，双方在租赁合同第十条第1项中约定“在合同期满，甲（被告）、乙（原告）双方如不再续约，乙方应无条件、完好地将营业场地及设备设施交还甲方，在清算原有相关费用后，甲方将乙方所交的运营保证金、先行赔付金（不计息）退还乙方；若经营场地及设备设施损坏，甲方有权扣留运营保证金及先行赔付金并追究乙方的责任”。现原告在合同期满后未与被告续约，并已撤离商场，被告应按约定退还原告运营保证金。本院对原告要求被告退还运营保证金20000元的诉讼请求予以支持。被告抗辩称，原告未按实测面积交付租金、拖欠被告取暖费、广告费，但未提供充分证据予以证实，原告对此不予认可，被告亦未提出反诉，本院对其抗辩意见不予采纳，该部分争议，被告可另案解决。双方虽未在合同中对装修押金的返还问题进行约定，但原、被告之间的合同已经履行完毕，被告未对原告的装修问题及原告撤场时是否存在对租赁场地造成损坏提出异议，被告应退还原告交纳的装修押金。本院对原告要求被告退还装修押金2000元的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告赔偿装修损失的请求，因该请求系基于合同无效的基础，但因本案双方签订的租赁合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，且原告在合同期满后撤离了商场，根据合同第六条第2款“乙方不论各种原因撤场，撤场时装修应无偿完好地留给甲方，未经甲方同意不得擅自拆除，否则甲方有权扣留乙方的运营保证金及先行赔付金”的约定，以及参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定，原告要求被告赔偿装修损失不符合合同约定及法律规定，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。原告针对其增加的诉讼请求，经本院释明后，未在本院限定的时间内缴纳诉讼费，本院对增加部分的诉讼请求不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告呼伦贝尔尚品国际贸易有限责任公司退还原告陈玉梅运营保证金20000元、装修押金2000元，合计22000元，于本判决生效后十日内履行；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2892元，由原告负担2401元，被告负担491元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长  王园园审判员  庆格勒审判员  蔡井福二〇一六年四月二十五日书记员  兰 松附本判决所依据的相关法律：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。