湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第04165号
上诉人（原审原告、反诉被告）彭佳。
上诉人（原审被告、反诉原告）李国义。
委托代理人李頔思。
委托代理人崔芳，湖南纲维律师事务所律师。
上诉人彭佳与上诉人李国义房屋租赁合同纠纷一案，湖南省长沙市望城区人民法院于2015年4月25日作出（2014）望民初字第01859号民事判决。彭佳、李国义均不服判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：彭佳（甲方，即出租方）与李国义（乙方，即承租方）于2014年3月31日签订《租赁合同》，合同约定：一、租赁房屋位于联诚花园一门面（即9栋102号门面）。二、租赁期为伍年。即从2014年5月1日起至2019年4月30日止。三、租金为人民币50000元／半年（大写：伍万元整／半年），按每半年缴纳一次。即在该租赁合同签订时间前交清租金。从2015年5月1日起，在上一年的租金递增的基础上每年递增5%的租金。四、租赁期满，甲方如继续出租该房屋，乙方需承租，甲方可在同等条件下优先租赁，并重新商定租金签订合同。五、转让费为壹万元，应于进场前一次性付给甲方。六、乙方义务与违约责任。1、不得利用租赁房屋从事非法活动，不得存放和销售易燃易爆物品。2、乙方应按时缴纳租金，如逾期缴纳租金，每逾期一日，则乙方违约金按月租10%每天支付给甲方。乙方有以上行为，甲方有权提前终止本合同，收回房屋，并向乙方追缴一个季度的违约金。3、乙方装修房屋，不得影响主体结构，影响房屋及相邻房屋安全，并先得到甲方书面同意，否则乙方将承担一切责任。4、租赁期间所产生的治安、城管、卫生、环保、税费、劳动仲裁、物业管理等一切费用，因租房所产生的一切税费均由乙方承担（甲方不承担任何税费）。5、合同期满后，乙方应如期交还该房屋，否则将承担因逾期归还给甲方造成的损失。6、合同期满后，任何装饰装修均不作价抵款，实行来修去丢的原则，并恢复原状。七、其他约定。1、如公共建设、城建拆迁等不可抗拒因素，致使合同无法继续履行，本合同得以提前终止，但需提前一个月通知对方。甲方不承担任何责任。2、乙方不准单方面出租转让该房屋（包括股份转让、变相委托授权任何一方等其他任何变相出租转让方式），否则甲方有权提前终止本合同，乙方将承担由此带来的一切责任和后果。3、本合同一式二份，各执一份，双方签字或盖章生效。涂改无效，为保证本合同严肃性，乙方需交保证金人民币壹万元整，如乙方有违约，保证金不退。合同签订后，彭佳按约将租赁门面交付李国义，李国义按约向彭佳支付合同保证金10000元、门面转让费10000元及2014年5月1日至10月31日的半年房屋租金50000元。之后，李国义对其租赁门面进行了装修。5月1日，李国义将租赁门面正式用于经营“汉釜宫韩式烤肉”店。7月14日，联诚花园业主委员会及第9栋部分业主以“汉釜宫韩式烤肉”店（以下简称烤肉店）油污排放及噪音问题向长沙市望城区环境监察大队提交报告，强烈要求该店搬离。当日，环境监察大队向烤肉店发出整改通知，要求烤肉店停工整改。7月17日，在长沙市望城区环境监察大队的召集下，联诚业主委员会、部分业主、联诚花园物业以及烤肉店的代表就烤肉店的排污召开了专门会议。业主要求整改达标，完善烟道，定期进行环保监测，如若不然，停止营业。长沙市望城区环境监察大队建议由有关业主与商铺协商同意，可采取高空达标排放。会议最后决定商铺暂停营业，要拿出防污染整改方案，并抓紧整改，在8月15日前整改达标。7月20日，李国义电话通知彭佳门面的有关情况，彭佳建议李国义维权。之后，李国义提出整改方案，经长沙市望城区环境监察大队初步审核表示认可。但在实际的整改施工过程中，仍遭到部分业主的多次阻工。7月31日17时许，安装在烤肉店店铺外的电闸被他人关闭，致使店内不能正常营业。烤肉店的工作人员向公安机关报警，公安机关建议当事人向环保局等职能部门反映情况，或通过民事诉讼途径解决。之后，烤肉店没有继续进行整改，李国义的整改没有通过长沙市望城区环境监察大队的环评验收。长沙市望城区环境监察大队建议烤肉店搬迁。8月31日，李国义将烤肉店正式搬离租赁彭佳的门面。之后，李国义未按合同约定支付2014年11月1日至2015年4月30日的房屋租金。
2014年11月11日，彭佳诉至原审法院，请求：1、判令李国义支付拖欠的租金50000元（租期为2014年11月1日至2015年4月30日）；2、判令李国义支付逾期缴纳房屋租金的违约金，违约金的标准自2014年11月1日起至实际支付完拖欠的房屋租金之日按833.333元／天计算；3、判令李国义支付违约金25000元；4、判令李国义支付拖欠的水费、物业费658元；5、判令李国义支付上述欠款自被告违约之日起至判决生效之日止所产生的利息；6、本案的诉讼费由李国义承担。12月11日，李国义向原审法院提起反诉，请求：1、确认李国义与彭佳《租赁合同》解除；2、判令彭佳返还李国义合同保证金10000元、转让费10000元，共计20000元；3、判令李国义返还彭佳2014年10月份的门面租金8333.3元；4、请求判令彭佳承担本案一切诉讼费用。庭审中，彭佳放弃诉讼请求中第三项关于违约金的计算，只请求按诉讼请求第二项计算违约金。
另查明，彭佳支付2014年7月1日至11月30日的物业服务费658元。还查明，彭佳出租给李国义的门面目前处于关闭状态，没有在门面处悬挂任何名称、出租和转租信息。
原审法院认为，本案争议的焦点问题是：其一、《租赁合同》是否解除以及什么时候解除的问题；其二、李国义是否违约以及违约责任的问题；其三、彭佳是否应返还李国义保证金、门面转让费及10月份租金的问题；其四、李国义是否应支付拖欠的水费、物业费的问题。
一、《租赁合同》是否解除以及什么时候解除的问题。
原审法院认为，彭佳、李国义签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，依法产生法律效力。根据《租赁合同》的约定，租赁期为伍年。即从2014年5月1日起至2019年4月30日止。本案中，李国义租赁彭佳所有的门面用于经营“汉釜宫韩式烤肉”店，但在经营过程中，由于油烟的排放和噪音的问题遭到联诚花园业主委员会和部分业主的强烈反对，并被部分业主关闭安装在烤肉店外的电闸，同时，也被投诉至长沙市望城区环境监察大队，环境监察大队对其要求停业整改，在整改的过程中，仍遭到部分业主的阻工，李国义的整改未能通过环境监察大队的环评验收。李国义于2014年8月31日搬离租赁的门面，不再使用租赁物，且未按约支付租金的行为已表明其不再履行租赁合同的义务，其搬离租赁门面的行为不符合《中华人民共和国合同法》规定的解除条件和《租赁合同》中约定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。经原审法院释明后，彭佳仍请求继续履行租赁合同，并表明李国义坚持要求解除租赁合同，李国义应承担违约责任。本案中，李国义不愿继续履行租赁合同并已搬离租赁门面，且该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，故《租赁合同》可以解除，解除的具体时间根据本案的具体情况以李国义的民事反诉状送达彭佳时（即2014年12月12日）为准，合同在未解除之前，对双方均有约束力，李国义应按合同约定支付租金。故李国义仍应支付2014年11月1日至2014年12月12日的租金11559元。
对于彭佳主张由李国义支付2014年11月1日至2015年4月30日拖欠的租金50000元的诉讼请求，因李国义实际已于2014年8月31日搬离门面，且彭佳已在2014年11月11日前明确知道李国义搬离门面并未按约支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，彭佳应采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，故原审法院对于2014年12月12日前的租金予以支持，对于2014年12月13日至2015年4月30日期间的租金不予支持。
对于李国义请求法院确认《租赁合同》已解除的问题。首先，李国义认为烤肉店在油烟排放整改的过程中，因联诚花园部分业主阻碍整改且强烈要求烤肉店搬离，致使整改未能通过政府部门的环评验收，同时，彭佳作为出租方没有履行与联诚花园部分业主的协调工作，导致烤肉店因不可抗拒因素，致使合同无法履行。根据《租赁合同》第七条第1项“如公共建设、城建拆迁等不可抗拒因素，致使合同无法继续履行，本合同得以提前终止，但需提前一个月通知对方。甲方（即出租方）不承担任何责任”的约定，李国义已于2014年8月31日搬离租赁门面，且彭佳已于2014年9月11日委托他人从李国义处取回租赁门面的钥匙，故主张《租赁合同》已于2014年9月30日解除。原审法院认为，李国义虽主张门面钥匙已交付给彭佳委托的他人，但彭佳否认此事实，且李国义提供的证人没有证明男性顾客受彭佳委托并已从李国义处取回租赁门面钥匙，故对李国义主张门面钥匙已交付给彭佳的事实不予认定。其次，《租赁合同》中未约定承租方在租赁期限内可以解除租赁合同。综上所述，对李国义请求法院确认《租赁合同》已于2014年9月30日已解除的诉讼请求，原审法院不予支持。
二、李国义是否违约以及违约责任的问题。
原审法院认为，彭佳、李国义签订的《租赁合同》依法产生法律效力，双方均应按合同约定全面履行自己的义务，现彭佳已按合同约定将门面交付给李国义，但李国义未按约定支付租金，且在合同履行期限内以实际行为表明不履行合同的义务，违反了合同的约定，构成违约，应当承担违约责任。对于彭佳主张违约金的标准自2014年11月1日起至实际支付完拖欠的房屋租金之日按833.333元／天计算的诉讼请求。李国义认为违约金过高，请求予以减少。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案双方约定的违约金明显过高，有失公平，应当予以酌减。原审法院综合彭佳因李国义的违约行为可能造成的各项损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为按一个季度的租金计算违约金即25000元。
其三、彭佳是否应返还李国义保证金、门面转让费及10月份租金的问题。
关于保证金的问题。原审法院认为，彭佳和李国义在租赁合同中约定10000元保证金，如乙方违约，保证金不退。现李国义违约，彭佳可以不退还保证金，但保证金应视为已支付的违约金，可在应承担的违约金25000元中予以扣减，因此，李国义还应向彭佳支付15000元的违约金。
关于门面转让费的问题。原审法院认为，彭佳和李国义在租赁合同中约定转让费为壹万元，应于进场前一次性付给甲方。该约定不明确，同时，李国义是直接从彭佳处租赁该门面，且李国义并未将该门面转租他人，故彭佳作为出租人，且没有明确约定转让费的性质时，没有法定理由和约定理由收取该笔费用，故李国义请求返还转让费10000元的诉讼请求，原审法院予以支持。
关于10月份租金的问题。原审法院认为，虽李国义主张租赁合同在2014年9月30日解除，但李国义解除租赁合同的理由不充分，故原审法院不予支持。故对于李国义请求由彭佳返还2014年10月份的门面租金8333.3元的诉讼请求，原审法院亦不予支持。
其四、李国义是否应支付拖欠的水费、物业费的问题。
原审法院认为，彭佳提供了垫付2014年7月1日至2014年11月30日的物业费658元的依据，该物业费发生在李国义承租门面期间所产生，故李国义应支付彭佳垫付的物业费658元，原审法院予以支持。对彭佳主张的水费，因彭佳没有提供相关证据证明，故原审法院不予支持。对彭佳主张由李国义支付自违约之日起至判决生效之日止产生的利息的问题。因租赁合同中没有约定，故原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告彭佳与被告李国义于2014年3月31日签订的《租赁合同》；二、限被告李国义在本判决生效后五日内支付原告彭佳房屋租金11559元、违约金15000元及物业费658元；三、限反诉被告彭佳在本判决生效后五日内返还反诉原告李国义转让费10000元；四、驳回原告彭佳的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告李国义的其他诉讼请求。本诉案件受理费1692元，反诉案件受理费254元，共计1946元，由原告彭佳负担500元，被告李国义负担1446元。
上诉人彭佳不服判决，上诉称：1、彭佳与李国义签订的《租赁合同》合法有效，在彭佳未同意解除合同的情况下，合同应当继续履行。在《租赁合同》未解除的情况下，李国义未按约定支付租金，构成违约，且应承担违约责任的情况下，原审法院未支持彭佳根据合同提出的李国义应当如期、全额支付拖欠房租50000元的诉讼请求，在违约金问题是又酌情减少了合同约定的违约金，严重损害了上诉人的合法权益。2、《租赁合同》签订之日，彭佳已如约将房屋交付给李国义个人使用，在合同中并未约定经营项目及种类，关于经营上的一切事情均属于商业风险范畴，由李国义承担，经营项目的改变并不影响李国义继续使用该租赁房屋。3、原审判决一方面认定李国义不具有单方解除合同的效力，另一方面在彭佳明确不同意解除合同的情况下，在没有法律依据的情况下单方认定李国义可以于2014年12月12日单方解除合同，且还不需要李国义承担因其违约而给彭佳造成的实际房租损失错误。李国义拒不支付拖欠房租，构成根本违约，彭佳无奈之下诉至法院，诉讼期间扩大的损失系因李国义造成，因此给彭佳造成的实际房租损失理应由李国义承担。4、关于保证金、转让费的问题。《租赁合同》第七条第三款约定“乙方需交保证金10000元，如乙方有违约，保证金不退”，原审法院已认定李国义违约，彭佳可以退还保证金，但又认为保证金应视为已支付的违约金的做法没有事实和法律依据。彭佳向李国义收取的10000元转让费系李国义承租彭佳房屋时所产生的成本费用，李国义自愿向彭佳支付，并不违法，法院应维护当事人约定自治的权利。5、彭佳提交一份长沙市望城区环境保护局2014年7月14日出具的望环限改字（2014）54号《环境违法行为限期改正通知书》，环保局要求李国义限期整改，并于2014年8月15日前补办环评手续，但在此期间，李国义未按规定停业整改，而是一直在正常营运，才导致矛盾激化。综上，请求撤销原判决，依法改判支持彭佳的全部诉讼请求，驳回李国义的全部反诉请求。
对于彭佳的上诉，李国义答辩称：1、房屋空置损失系因彭佳自己造成，李国义在2014年8月底就已经搬出了涉案房屋。2、合同不能履行系因小区业主的阻止，李国义不应承担违约责任，且彭佳作为房屋出租人及所有权人应保证房屋具有使用性能，李国义在整改过程中遭到小区业主的阻挠，彭佳作为房屋的出租人未尽到妥善处理和保障义务。3、保证金系为保证合同正常履行而作的约定，如一方违约因作为违约金的一部分。4、因本案系李国义直接从房屋所有权人彭佳处租赁房屋，转让费不应得到支持。
上诉人李国义不服原审判决，上诉称：原判决关于违约责任的分担有失公允，李国义无法继续履行房屋租赁合同的原因是该小区业主、物业公司强行阻止，而非李国义的恶意违约，李国义在损失近二十万的装修款后被迫搬离门面，完全可以认定该合同履行不能不是出于李国义的真实意愿。而彭佳实施了拒绝参与与小区业主、物业公司的沟通协商，拒绝接听李国义的电话等一系列不利于合同履行的行为后，仍违背事实向法院否认已委托他人取走钥匙。在彭佳有明显过失且违背诚信原则的情况下，原审仅判决李国义承担一个季度租金的违约金，而未对彭佳导致合同履行不能的行为进行合理的责任分摊，是对违约责任的错误划分，且该违约金的认定明显高于被上诉人可能造成损失的百分之三十。彭佳在原审本诉中提出的关于违约金的诉讼请求明显不符合合同法的相关规定，其恶意滥诉的行为不应由李国义为其承担诉讼费用。综上，请求撤销原判决第二项，对导致合同履行不能的违约责任进行重新划分，本诉受理费、反诉受理费应由彭佳、李国义分别承担。
对于李国义的上诉，彭佳答辩称：李国义无证据证明曾于2014年8月通知彭佳，李国义提交的证据无法证明彭佳已经领取了钥匙。李国义经营的烤肉店是否经营并不影响租赁合同的继续履行。李国义拖欠房租，彭佳诉至法院讨要房租系正常法律救济途径，不存在滥诉之说。
在二审过程中，彭佳向本院提交了长沙市望城区环境保护局望环限改字（2014）54号《环境违法行为限期改正通知书》，主要内容为：“汉釜宫韩国烤肉店：……责令你单位立即停业整改，于2014年8月15日前补办环评手续，并完善油烟净化设施，做到达标排放，减少对周边环境的影响……”，拟证明李国义未按规定进行停业整改，导致矛盾激化。李国义对该证据的质证意见为：对该证据真实、合法、关联性均有异议。本院认为，该证据反映的长沙市望城区环保局在2014年7月14日要求汉釜宫韩国烤肉店停业整改的事实在原审中已查明，但该证据无法达到彭佳的证明目的，故仅对该证据的真实性予以采信。彭佳在二审过程中称2014年10月底得知李国义要求退租，但彭佳表示不同意李国义退租，要求李国义继续支付租金。本院二审查明的其他事实与原判决认定的事实一致。
本院认为，彭佳与李国义于2014年3月31日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。合同签订后，彭佳向李国义交付了涉案租赁房屋，履行了自己的义务，但李国义未按约定向彭佳支付租金，并在合同期内搬离涉案租赁房屋，以实际行为表明不履行合同义务，构成违约，应承担相应违约责任，原审法院综合查明的事实根据公平原则和诚实信用原则，酌情判令李国义支付违约金25000元并无不妥。
对于李国义提出的无法继续履行房屋租赁合同并非自己之过，而是小区业主、物业公司强行阻止所致，且彭佳未尽到与小区业主、物业公司协商沟通的义务，亦存在过错，故要求对违约责任重新进行划分的主张，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定的“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，小区业主、物业公司的在本案中的行为不能成为减轻或免除李国义违约责任的抗辩理由，且彭佳已按合同约定将涉案租赁房屋交付李国义使用，本案纠纷系因李国义存在环境违法行为所致，故对李国义的该项主张不予支持。
对于合同是否应当解除及解除时间的问题，本院认为，本案中，李国义违约提前搬离租赁房屋并拒交后续房租，其行为不符合法定解除条件或合同约定解除条件，不具有单方解除合同的效力。但综合本案案情，李国义租赁涉案房屋经营烤肉店的目的现无法实现，且已搬离租赁房屋，原审法院根据具体案情确定反诉状送达彭佳之日即2014年12月12日为《租赁合同》解除之日并无不妥。《租赁合同》解除之前的房屋租金，李国义应当支付。《租赁合同》解除之后的房屋租金，因彭佳未采取适当措施避免损失扩大，原审法院不予支持并无不妥。
对于保证金及门面转让费的问题，本院认为，双方当事人在合同中约定的保证金是为合同履行提供的一种金钱保证，同违约金一样具有惩罚性及补偿性双重属性，原审判决李国义支付的25000元违约金足以弥补彭佳的损失，故该保证金可以不予退还，但应在违约金中予以抵扣。因李国义系直接向彭佳处租赁房屋，且对转让费性质无明确约定，故原审判决彭佳向李国义退还转让费并无不妥。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1692元，由上诉人彭佳负担1211.5元，上诉人李国义负担480.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 波
代理审判员 周 卓
代理审判员 金新贵
二〇一五年九月十日
书 记 员 陈 娇
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。