上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0104民初18811号
原告：赵方春，男，1967年6月5日出生，汉族，住安徽省。
委托诉讼代理人：杨德保，上海伟创维律师事务所律师。
被告：上海惠雪物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：李孟杰，总经理。
委托诉讼代理人：朱伟红，女。
委托诉讼代理人：周震涛，上海知守律师事务所律师。
原告赵方春与被告上海惠雪物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2017年10月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨德保、被告的委托诉讼代理人朱伟红、周震涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵方春向本院提出诉讼请求：1.解除双方2016年12月23日签订的《商铺租赁合同》；2.被告返还原告已收取的2017年4月10日至2017年6月30日的租金72,000元；3.被告返还原告保证金162,000元；4.被告向原告支付违约金54,000元；5.被告赔偿原告装修损失190,000元；6.被告返还原告活动经费5,000元。事实和理由：2016年12月23日，原告为经营餐饮之目的，与被告签订租赁合同，承租上海市张虹路XXX号商铺一间(以下简称系争商铺)，约200平方米，月租金27,000元，三个月一付，先付后用，并支付保证金81,000元，租赁期自2017年1月1日至2019年4月1日，违约责任为双倍返还保证金及支付两个月租金的违约金。嗣后，原告对系争商铺进行装修，为此支出190,000元。原告已向被告支付房屋租金至2017年6月30日。2017年4月10日，徐汇区市场监督管理局向张虹路XXX号所有餐饮商铺发出责令整改通知书，要求立即停止经营。2017年5月20日，原告店铺停业。后经原告了解，因系争商铺无产权证，无法办理工商登记，致使原告签订租赁合同的目的无法实现。原、被告双方就租赁合同的后续问题未能协商一致，故原告提起上述诉请。
上海惠雪物业管理有限公司辩称，同意解除租赁合同，返还原告活动经费5,000元、保证金81,000元。系争商铺虽无产权证，但并非违法建筑，只是手续不齐全。合同解除责任并不在被告一方，不同意支付违约金。虽然原告实际经营至5月20日即停业，但原告一直不交还钥匙，继续占用系争商铺，原告理应承担占有房屋期间的使用费，故不同意退还2017年4月10日至2017年6月30日的租金。商铺是由原告的前手装修的，原告所称的装修损失190,000元系其与前手关于店铺转让的费用，包括可移动的设备等，现在原告已经把系争商铺内可移动的物品全部带走，且原告返还系争商铺后被告对装修不再利用，故不同意赔偿装修损失。
本院经审理认定事实如下：2016年12月22日，原告从案外人张某某处受让“厨子当家”，并支付定金30,000元。张某某出具收据，并载明“附：转让费合计贰拾伍万元整，租金2.7万每月，地址：张虹路XXX号”。
2016年12月23日，原告(乙方、承租方)与被告(甲方、出租方)就系争商铺签订《商铺租赁合同》，载明产证编号无，租赁系争商铺做为餐饮使用。租赁期自2017年1月1日起至2019年4月1日止。月租金27,000元，三月一付，先付后用。本合同签订时，乙方应当预付第一期租金81,000元整。本合同签订时，乙方应当向甲方支付房屋租赁保证金，租赁保证金相当于该房屋三个月租金81,000元整。租赁期间，除物业管理费由甲方承担外，其余使用该房屋所发生的设施安装费、装修管理费、水费、电费、煤气费、通讯费、有线电视费、排污费、停车费等费用由乙方承担。当日，原告向被告支付2017年1月1日至3月31日的租金81,000元。
2016年12月30日，原告向被告支付押金81,000元。同日，案外人张某某出具收据，确认“截止12月30日，已收赵老板300,000元，余31,000元。”此后，原告向被告支付租金至2017年6月30日。
2017年4月10日，上海市徐汇区市场监督管理局向原告出具责令改正通知书，因其未经许可从事食品生产经营活动，违反相关规定，故责令立即停止经营。后，原告继续在系争商铺开展经营活动，直至5月20日，原告停止经营。
另查明，原告向被告支付了活动经费5,000元。
以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有商铺租赁合同、收据、责令改正通知书等证据证实，本院予以认定。
审理中，被告称系争商铺所在楼房为上海市宋园路XXX号的辅楼，上海市宋园路XXX号的产权人为上海锦虹实业合作公司，但涉案辅楼无产权证。至本案辩论终结，被告一直未向本院提供系争商铺所在辅楼的合法批建手续。
本院认为，不动产的权属以合法登记为有效要件，且具有公示、公信的效力。法律规定出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因被告并无证据证明系争商铺系经批准建设的建筑物，原、被告之间就系争商铺签订的《商铺租赁合同》无效。原告关于解除商铺租赁合同、并依据合同约定要求被告双倍返还保证金、支付违约金之诉讼请求，于法无据，本院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。就出租人而言，应将其依据租赁合同收取的保证金及其他费用全额退还。审理中，被告表示同意返还原告保证金81,000元及活动经费5,000元，本院予以准许。就承租人而言，应当返还系争商铺。审理中，原告亦表示同意于判决时返还系争商铺。同时，由于房屋租赁合同属于继续性合同，出租人给付的是房屋的使用，对于此种使用，返还财产的规则无法予以适用，应当采用折价补偿的方法进行补偿。房屋使用价值一般认为即房屋租金，因此，房屋租赁合同无效，承租人仍应当向出租人支付相当于房租的价值补偿。本案中，系争商铺一直由原告实际占用，故原告要求被告返还已收取的2017年4月10日至6月30日期间的租金72,000元，本院不予支持。原告为证明其装修损失，向本院提供了《房屋装修工程合同》一份，但该合同所载之开工日期为2016年7月20日，完工日期为2016年8月20日，均早于原告向前手张某某受让系争商铺之日期，故本院对于该房屋装修工程合同不予采信。此外，原告还提供了2016年12月销货清单两张及2017年3月销货清单一张，内容包括各类桶、锅、盘、汤勺、筷子以及冰箱、压面机、和面机等可移动设施设备，本院认为上述物品系其为开展餐饮活动而支出的必要商业成本，审理中原告亦表示销货清单中的部分物品已经取回。被告辩称系争房屋系由原告的前手张某某装修，且收回商铺后对该装修亦不再利用，原告主张的19万元包括设施设备在内，不应作为装修损失。另，依据租赁合同之约定，租赁期间的装修管理费由原告自行负担。综上，原告要求被告承担装修费用之诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，判决如下：
一、确认赵方春与上海惠雪物业管理有限公司于2016年12月23日签订的《商铺租赁合同》无效；
二、赵方春于本判决生效之日起十五日内迁出上海市张虹路XXX号商铺；
三、上海惠雪物业管理有限公司于赵方春迁出后三日内向赵方春返还保证金81,000元；
四、上海惠雪物业管理有限公司于赵方春迁出后三日内向赵方春返还活动经费5,000元；
五、驳回赵方春的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计1,735元，由赵方春负担1,426元、上海惠雪物业管理有限公司负担309元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 袁 欣
二〇一八年一月三日
书记员 卜雯婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。