江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终7170号上诉人（原审被告）：大庆建筑安装集团有限责任公司苏州分公司，住所地江苏省苏州市姑苏区南园北路118号。负责人：张旭，该公司经理。委托诉讼代理人：曲春晖，黑龙江中胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：俞纯，男，1967年12月22日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：李大伟，江苏谐达律师事务所律师。原审被告：大庆建筑安装集团有限责任公司，住所地黑龙江省大庆市龙凤区凤阳路3-1号办公楼。法定代表人：王作林，该公司董事长。委托诉讼代理人：曲春晖，黑龙江中胜律师事务所律师。大庆建筑安装集团有限责任公司苏州分公司（以下简称大庆建筑公司苏州分公司）因与俞纯、大庆建筑安装集团有限责任公司（以下简称大庆建筑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2016）苏0506民初7072号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年8月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。大庆建筑公司苏州分公司的上诉请求：撤销原判依法该判。理由：1、本案中有二份租赁合同，原审法院仅仅目测审查二份协议中俞纯笔迹不一致认定原告举证系真实依据不足；租房协议中有案外人秦侣金还款签字，秦侣金系路发公司法定代表人，路发公司事实也登记在涉案房屋处，欠付租金时间段内路发公司在涉案房屋处经营，足以证明涉案房屋系路发公司占有使用。2、一审中我公司要求追加路发公司为共同被告，但未被允许，原审法院程序违法。综上，程国政伪造我公司印章已经被追究刑事责任，其租用房屋自己设立路发公司是个人行为。俞纯表示服从原审法院判决。大庆建筑公司答辩意见同大庆建筑公司苏州分公司一致。俞纯提出的诉讼请求：判令两被告立即支付自2014年7月1日起至2015年12月31日期间的欠付租金400000元，并支付违约金280000元，合计人民币680000元。原审法院审理查明：位于苏州市××路××号房屋，共计四层，为非居住用房，建筑面积为664.30平方米，登记房屋所有权人为原告。2016年5月31日，原告委托律师向被告大庆建筑公司寄送律师函，函告：直至2015年12月31日，因两被告违约导致合同解除，被告共计结欠租金420000元及合同解除违约金280000元，后被告仅归还20000元，被告的行为已经违约，应承担违约责任，催促被告在收到律师函10日付清全部房租及违约金。被告大庆建筑公司于2016年6月3日收到上述函件，被告大庆建筑公司回函：其公司并未使用过该房屋，租房协议非其公司签订，其公司从未以公司名义或委托他人与俞纯签订过任何协议，签订协议人系冒用其公司名义，如有公章也是冒用，其公司不应对该欠款承担义务。另查明，2007年7月16日，被告大庆建筑公司在苏州设立苏州分公司，任命程国政为苏州分公司的负责人。2014年11月17日，该公司的负责人变更为张旭。程国政因在2008年至2016年期间伪造大庆建筑公司及法定代表人印章涉嫌犯罪，于2016年6月18日被大庆市公安局龙凤分局刑事拘留，后经大庆市龙凤区人民法院审理判决，程国政犯伪造公司印章罪，判处有期徒刑二年零六个月（即自2016年6月18日起至2018年12月17日止）。再查，路发公司注册成立于2014年6月19日，为一人有限责任公司，股东为程国政，法定代表人为秦侣金，注册住所地为苏州市××路××号。2016年4月13日，该公司的股东变更为秦侣金，法定代表人仍为秦侣金。该公司在工商登记注册时所用的租房协议书载明出租方为俞纯，承租方为程国政。经审查，该协议书落款处俞纯的签字与本案租赁合同及授权委托书落款处俞纯的签字存在明显差异。以上事实，由原告提供房产证、律师函及回函，被告提供的（2016）黑0603刑初216号刑事判决书，当事人的陈述，法院调取的材料以及庭审笔录予以佐证。庭审时，原告为证明其主张的事实，提供如下证据：1.租房协议书一份，其内容载明：出租方为俞纯，承租方为大庆建筑公司苏州分公司；出租方将位于苏州市××路××号房屋出租给承租方，租期为十年，自2013年4月1日起至2023年3月31日止；前三年年租金为280000元，三年后每三年为一个递增段，每个递增段，递增百分之十，上述房租不含税金。交付方式为第一年按季交纳，从第二年起按每半年交纳一次（具体交付时间为上半年的第一个月和下半年的第一个月），以此类推。租赁期间，如因承租方擅自解除或终止本合同的履行（包括拖欠房租等），则由承租方支付违约金280000元；若因出租方擅自解除或终止本合同的，则由出租方向承租方支付违约金280000元。该协议书落款处出租方签有俞纯的名字，承租方签有程国政的名字，并盖有印文为“大庆建筑安装集团有限责任公司苏州分公司”的印章。落款日期为2013年2月25日。2.租房协议书复印件一份，该复印件的内容与上述租房协议书内容一致，在该复印件的落款处部分手写载明有：“承诺：我欠的房租在2015年2月15日前保证付清程国政”；“俞纯老总：我公司欠贵公司房租于2015年4月30日前所欠房租付清俞先亮2015年3月30日”；“俞纯老总：我公司欠贵公司房租在2015年5月30日前付清，2015年5月份中途送部分房租到贵公司。参加人员：俞先亮秦侣金俞永康2015年4月29日”。对此，原告陈述，因被告苏州分公司负责人程国政在外有债务纠纷，一直不敢回公司，原告向其催要房租，程国政委托秦侣金、俞先亮向原告承诺付款，当时原告的父亲俞永康到场签字处理。至于秦侣金、俞先亮与程国政的关系，原告并不清楚。3.程国政出具的承诺书一份，其内容载明：我公司所欠房租已达350000元，因资金一直存在问题。现承诺于七月底之前保证一次性付清，如不兑现，任凭房东处罚。落款处书写内容为“大庆建安苏州分公司程国政”。落款日期为2015年6月25日。4.情况说明一份，其内容为：兹有我公司承建的十七冶贵州振华花开城项目工程已于2015年7月12日主体封顶，工程总面积2.5万平方米约伍仟万，合同约定主体封顶付总价的70%，工程款应在8月份支付，由于十七冶资金不到位，约定9月份安排我公司工程款叁仟万左右，请贵公司放心，九月份房租费一定能够交上。落款处盖有大庆建筑公司苏州分公司的印章，落款日期为2015年8月24日。5.大庆建筑公司、大庆建筑公司苏州分公司与案外人之间不当得利纠纷一案[（2015）姑苏民一初字第00113号]的管辖权异议民事裁定书，拟证明被告大庆建筑公司苏州分公司于2013年由工商注册地全部搬迁至苏州市××路××号并在此处实际经营。6.大庆建筑公司、大庆建筑公司苏州分公司与案外人之间建设工程分包合同纠纷一案[（2016）苏05民终525号]民事判决书，拟证明在该案中程国政作为公司员工代理大庆建筑公司苏州分公司提起上诉，大庆建筑公司对此予以认可。7.苏州市邓尉工业设备安装有限公司（以下简称邓尉公司）的开户信息以及银行转款凭据，徐娟的工作证明及个人参保证明，拟证明：2013年3月29日被告支付了2013年4月至6月的租金70000元。2013年10月29日，大庆建筑公司苏州分公司向邓尉公司转账支付房租45000元；2013年11月4日，程国政转账支付租金25000元，该两次付款是对应2013年7月至9月期间的租金70000元。2014年3月3日，程国政转账支付至邓尉公司会计徐娟的账户租金70000元，该付款是对应2013年10月至12月期间的租金70000元。2014年6月27日尾号为2693的大庆建筑公司银行账户向邓尉公司的会计徐娟账户转款70000元用作房租，是对应2014年1月至3月期间的租金70000元。2016年2月7日，原告之父俞永康收到20000元，未载明由谁转款，但原告认为系程国政支付的房租。上述租金合计为300000元。另，原告还陈述，本案租赁协议由被告大庆建筑公司苏州分公司负责人程国政签订并盖章，涉案房屋一直由该公司承租。路发公司登记设立时程国政仍是被告大庆建筑公司苏州分公司的负责人，原告对路发公司的成立并不知情。因被告苏州分公司未交租金，双方在2015年12月31日解除合同，被告苏州分公司搬离。2016年上半年，原告将涉案房屋另行出租给其他承租人。经质证，两被告认为，对租房协议书的真实性不予认可，因加盖的公章不清楚，无法核实是否系其苏州分公司的印章。对有签字的复印件上记载有秦侣金、俞先亮、程国政多人签字承诺给付租金，其中只有程国政系其公司的员工，且程国政的签字没有日期，不能证明其签字时是否系其公司员工。秦侣金、俞先亮非其公司员工，无权代表其公司承诺付款。对于2015年6月25日的承诺书，该承诺书仅说明欠付房租350000元，未说明欠付谁的房租，且未加盖被告公司印章，且在2015年6月25日程国政早已被其公司开除，非其公司员工，不能代表公司作出承诺。对2015年8月24日的情况说明与本案无关联性，其公司未承揽该项目。对于裁定书，其没有收到过，系网上打印件，真实性不予认可。不论路发公司与程国政有无关联，本案租赁协议均与被告无关，系程国政的个人行为，程国政是利用负责人的身份为其个人谋利，该行为非职务行为。本案法庭辩论终结后，原告以情况说明的方式向本院提出其因计算有误而要求被告支付2014年4月至12月以及2015年全年结欠的租金为470000元。原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，原告为证明被告大庆建筑公司苏州分公司与其存在租赁合同关系，提供了有程国政签字及盖有印文为大庆建筑公司苏州分公司公章的租赁合同、程国政转账支付租金的凭证、程国政出具的付款承诺以及盖有被告大庆建筑公司苏州分公司印章的情况说明予以佐证，两被告对承租事实不予认可，且认为其分公司未在苏州市宝带西路126号房屋办公。根据被告大庆建筑公司苏州分公司的工商登记信息显示，上述租赁协议签订之时，程国政系被告大庆建筑公司苏州分公司的负责人，且原告举证的被告与案外人之间相关纠纷的法院裁判文书中亦载明有被告大庆建筑公司苏州分公司的实际经营地在本案所涉承租房屋的内容。另被告大庆建筑公司苏州分公司向原告出具情况说明亦载明其公司承诺在9月份交纳房租的相关内容。被告认为其于2015年6月25日开除程国政，程国政无权出具承诺书，对此并无证据证实，且被告无证据证明将该事项通知过原告，故不予采信该抗辩理由。因此，程国政作为时任的被告大庆建筑公司苏州分公司的负责人，对外以该分公司名义开展经营活动的职务行为，相应法律后果应当由被告大庆建筑公司苏州分公司负担，上述证据足以证明原告与被告大庆建筑公司苏州分公司存在租赁合同关系，对该租赁合同予以认定，合同相对方为原告与被告大庆建筑公司苏州分公司，该合同应属有效，对原告与被告大庆建筑公司苏州分公司有约束力。根据房屋租赁合同约定的租期自2013年4月1日起至2023年3月31日，程国政以及被告大庆建筑公司苏州分公司向原告作出过清偿欠付租金的承诺，原告主张被告在2015年12月31日搬离承租房屋，双方租赁合同关系解除，而双方当事人均未提供相应证据证实双方合同关系解除的具体时间节点。鉴于原告已提供证据证明被告欠付其租金，被告应当提供证据反证其支付租金情况，作为承租方不能提供证据证明其在承租期内搬离房屋的具体节点，应承担举证不能的法律后果，据此采信原告有关被告自2015年12月31日搬离的主张。被告大庆建筑公司苏州分公司承租涉案房屋，应当依约支付租金，被告否认承租涉案房屋且不能提供证据证明其支付租金的情况，现原告提供转款记录说明被告支付租金的情况，并主张被告结欠2014年7月1日至12月31日以及2015年全年的租金为400000元，经核算，该租金符合双方合同约定的标准，应予采信，被告大庆建筑公司苏州分公司应予支付。至于原告在法庭辩论终结后书面提出要求增加2014年4月至6月期间欠付的租金70000元诉请，因原告在起诉状中及在多次庭审时均陈述被告结欠其2014年7月1日至2015年12月31日期间的租金为400000元，其要求增加诉讼请求不符合民事诉讼法的规定，不予理涉。至于两被告抗辩涉案房屋实际系路发公司或程国政个人承租使用与被告无关，根据路发公司的工商登记信息显示该公司的注册登记地址亦为涉案房屋所在地，路发公司的工商登记档案材料可见，该公司自2014年6月19日设立之日起至2016年4月13日期间其股东及法定代表人均为程国政，被告苏州分公司承租涉案房屋在先，且程国政及被告苏州分公司在承租期间多次向原告承诺支付租金，被告并无证据证明原告知晓承租方变更为路发公司的事实；而且亦有两公司共用同一住所地的可能，故原告主张欠付租金应由被告大庆建筑公司苏州分公司支付。被告大庆建筑公司要求追加路发公司为共同被告，非本案之必要，不予准许。鉴于双方在房屋租赁合同中明确租赁期间如因承租方擅自解除或终止本合同的履行（包括拖欠房租等），则承租方应支付违约金280000元。本案中，被告大庆建筑公司苏州分公司存在欠付租金的情形，并多次向原告承诺支付租金而仍欠付，已构成违约，后双方租赁合同解除，原告要求被告大庆建筑公司苏州分公司支付违约金，符合双方约定。综合考量原告租金的利息损失、解除租赁合同对原告产生的损失（包括预期利益损失）等因素，原告主张的违约金明显过高，酌情调整为140000元。被告大庆建筑公司作为被告大庆建筑公司苏州分公司的法人单位，应对被告大庆建筑公司苏州分公司上述不能履行的上述债务承担清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：被告大庆建筑安装集团有限责任公司苏州分公司于本判决生效之日起十日内支付原告俞纯租金400000元，并支付违约金140000元，两项合计人民币540000元。不能清偿的部分，由被告大庆建筑安装集团有限责任公司负责清偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10600元，由原告俞纯负担2182元，被告大庆建筑安装集团有限责任公司苏州分公司、大庆建筑安装集团有限责任公司负担8418元。二审查明事实与原审法院查明事实一致。本院认为，俞纯提供的程国政签字及盖有印文为大庆建筑公司苏州分公司公章的租赁合同、程国政转账支付租金的凭证、程国政出具的付款承诺以及盖有被告大庆建筑公司苏州分公司印章的情况说明，足以证明俞纯与大庆建筑公司苏州分公司存在租赁合同关系。上述租赁协议签订之时，程国政系大庆建筑公司苏州分公司的负责人，其对外以该分公司名义开展经营活动的职务行为，相应法律后果应当由大庆建筑公司苏州分公司承担。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10600元，由上诉人大庆建筑公司苏州分公司负担。本判决为终审判决。审判长  顾平审判员  陈斌审判员  赵东二〇一七年十月二十五日书记员  许炯