上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）普民四（民）初字第2871号
上海市普陀区人民法院
民事判决书
（2013）普民四（民）初字第2871号
原告程耀中，男，1957年7月25日出生。
委托代理人施志敏，上海捷阳律师事务所律师。
被告王芬妹，女，1954年1月4日出生。
被告潘金龙，男，1952年11月27日出生。
两被告共同委托代理人周发，上海君乐律师事务所律师。
原告程耀中与被告王芬妹、潘金龙房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员汪诗尧独任审判，公开开庭进行了审理。原告程耀中及其委托代理人施志敏、被告王芬妹、潘金龙的共同委托代理人周发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程耀中诉称：两被告原系上海市真如西村某房屋（以下简称系争房屋）的权利人。2012年3月14日，原告与两被告签订买卖合同，由原告向两被告购买系争房屋。合同“补充条款（一）”第3条约定：甲方承诺于过户之前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口的全部迁出手续。2012年8月27日，原告申请办理权利人为原告的系争房屋产权登记。当时两被告向原告表示希望推迟户口迁出日期，待两被告获配的经济适用房产权登记办理完毕后再行迁出，并表示愿意约定抵押金人民币7，000元（以下币种均为人民币），该款在原告应支付房款中扣除。2013年9月18日，应两被告要求，原告向两被告支付该抵押金7，000元。原告原以为两被告会将原有户口全部迁出系争房屋，但原告嗣后了解得知，系争房屋内尚有两被告孙子潘某的户口未迁出，原告为此多次与两被告交涉，均未果。原告认为被告未迁出系争房屋内全部户口的行为已构成违约，故向法院起诉，请求判令：1、被告赔偿原告买卖系争房屋的违约金（每逾期一日支付相当于系争房屋房价款700，000元的万分之四的违约金，自2013年7月18日起计算至两被告实际迁出系争房屋内户口之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。
被告王芬妹辩称：系争房屋内原有两被告、两被告之子潘某某及两被告孙子潘某共4人的户口，目前潘某的户口确未迁出。2013年7月17日，两被告及潘某某获配的上海市嘉定区金耀南路某房屋（以下简称金耀南路房屋）产权登记完成。2013年9月14日，两被告及潘某某户口迁入金耀南路房屋。2013年9月18日，两被告与原告一同前往派出所办理潘某户口迁出，经办人员告知需潘某父母双方到场方能办理，两被告联系潘某母亲张某，未果，导致潘某户口未能迁出。2013年9月25日，潘某某与张某协议离婚，离婚协议书约定潘某由张某抚养，其户口随张某迁走。但嗣后张某返回老家，未再露面，潘某户口亦未迁出。两被告根据张某提供的地址向其发出律师函，也被退回。买卖合同没有明确约定未按时迁出户口的违约责任，两被告应原告要求于2012年7月20日出具的协议书中约定的7，000元实质即是对该违约责任加以约定，原告亦于2013年8月11日出具同意书予以确认，虽然原告已于2013年9月18日支付该款，但关于户口迁出的违约责任仍应适用该协议书的特别约定，故两被告只同意承担7，000元的违约金。系争房屋内户口未能迁出的结果非基于两被告主观恶意产生，而系两被告所不能左右的客观因素导致。潘某某与张某离婚一节事实两被告于系争房屋买卖合同签订时无法预见，嗣后两被告也积极履行相关义务试图联系张某迁出户口。综上，本被告不同意原告的诉讼请求。
被告潘金龙的辩称意见同被告王芬妹。
经审理查明：被告潘金龙、王芬妹系夫妻，案外人潘某某系潘金龙、王芬妹之子，潘某某与案外人张某原系夫妻，双方于2013年9月25日登记离婚，案外人潘某系潘某某、张某之子。系争房屋内原有潘金龙、王芬妹、潘某某、潘某共4人户口。2012年3月24日，两被告（甲方）与原告（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方向甲方购买系争房屋，转让价款700，000元。合同第十条约定：“甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理。……（三）甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金应按照乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同应交付房地产期限之第二日起计算至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方可单方面解除本合同。乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方应当在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金。”补充条款（一）约定：“……3、户口：甲方承诺于过户之前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口（若有）的全部迁出手续；……6、甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则甲方应按本合同第十条第三款之约定违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条第三款之约定比例承担违约责任。……”
2012年7月20日，两被告出具协议书：“因甲方经济适用房产证未办下来，暂时无法将已出售真如西村（房屋）的户口迁出，暂时留在原地，等经济适用房金耀南路某房屋产证下来，立即迁走。经乙房（应为‘方’）程耀中先生同意，甲方以柒仟元整人民币作为抵压（应为‘押’），等迁出真如西村房屋户口，乙方再将柒仟元整交还给甲方。以上是甲方的承诺，如果违约，愿承担一切法律责任。”2012年8月11日，原告出具协议：“同意甲方王芬妹全家户口暂保留真如西村房屋，等金耀南路房屋产证下来户口迁出后，将柒仟元整押金归还甲方王芬妹。”
2013年7月17日，金耀南路房屋产权登记获核准，权利人为两被告及潘某某。2013年9月14日，两被告及潘某某户口迁出系争房屋，迁入金耀南路房屋。2013年9月18日，王芬妹在上述原告出具的协议尾部补充记载：“今收到程耀中人民币7，000元整柒仟元整，房款已结清。”但嗣后潘某户口未迁出系争房屋，原告故向本院提起诉讼，请求法院依法判决支持其诉请。
审理中，原告表示，同意法院调整违约金数额。被告表示，尚未就潘某户口迁出问题以张某为被告提起诉讼；潘某现随张某在安徽省生活。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。合同第十条及补充条款（一）中亦对两被告如未能按期迁出系争房屋内户口应承担的违约责任加以明确约定，现系争房屋内尚有案外人潘某的户口未迁出，原告据此主张两被告承担违约责任，支付违约金，符合事实与法律规定，本院予以支持。被告辩称应以两被告于2012年7月20日出具的协议书中所载的7，000元作为违约金标准，但协议书中明确7，000元性质为押金，且原告已于2013年9月18日向两被告支付该款，在合同已有明确约定的情况下，被告将协议书内容视作双方就未能按期迁出户口的违约责任所作的特别约定，显与事实不符，亦无法律依据，本院不予采纳。鉴于两被告自身户口已迁出、系争房屋内现有户口的迁出与否两被告难以左右等事实，综合两被告履行合同义务的具体情况与原告实际损失考虑，本院依法酌情确定两被告应承担违约金具体金额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
被告王芬妹、潘金龙应于本判决生效之日起十日内支付原告程耀中违约金人民币30，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币3，100元，减半收取，计人民币1，550元，由两被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 汪诗尧
二〇一四年一月二十一日
书 记 员 陈文渊
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
代理审判员汪诗尧
二〇一四年一月二十一日
书记员陈文渊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。