福建省福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0102民初4495号原告：蔡振秋，女，汉族，1982年8月9日出生，住福建省浦城县。委托诉讼代理人：林伟、江楠，福建亚太天正律师事务所律师。被告：福州泰禾房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路43号奥林匹克大厦七层。法定代表人：郑钟，总经理。委托诉讼代理人：薛一通，该公司职员。原告蔡振秋与被告福州泰禾房地产开发有限公司（以下简称泰禾公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡振秋的委托诉讼代理人林伟、江楠，被告福州泰禾房地产开发有限公司委托诉讼代理人薛一通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡振秋向本院提出诉讼请求：1.判令泰禾公司向蔡振秋支付欺诈违法违约交付商品房的违约金人民币200140元（违约金计算方法为：2015年1月20至依法达到交房使用条件并实际交房之日止，违约金每日按蔡振秋已付房款总额万分之二计算，暂计2016年9月20日违约金为200140元）2.判令泰禾公司承当本案一切诉讼费用。事实与理由：蔡振秋与泰禾公司于2013年12月6日签订了一份《商品房买卖合同》，双方在合同中约定蔡振秋向泰禾公司购买位福建省福州市仓山区号金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾红峪）第A14#楼单元2401单元号房，该商品房的总价款为人民币1667869元；合同约定了该商品房基本情况、价款、支付方式及期限、商品房交付期限及违约责任等双方的权利义务事项作了相关的规定。在合同约定的交房之日2014年9月30日到来之时，泰禾公司告知蔡振秋其无法按时交房，但同意支付违约金，双方签订一份《房屋逾期补充协议》，内容为：泰禾公司同意支付违约金但蔡振秋不得退房，违约金按蔡振秋支付给泰禾公司已付款项每日万分之二计算。2015年1月19日泰禾公司再次通知蔡振秋交房，并表示不再支付逾期交房违约金，但是在交房时无法提供房屋保修书、说明书、验收登记备案表及消防部门出具的验收合格报告等可以交房的证明文件。蔡振秋因此拒绝收房，并投诉福州市市民便民呼叫中心12345，政府告知泰禾公司交房违法。综上，泰禾公司逾期交付房屋的行为严重侵害蔡振秋的合法权益，请求支持蔡振秋的诉讼请求。福州泰禾房地产开发有限公司辩称，该房屋已经于2015年1月20日交接给蔡振秋使用，蔡振秋也已经签署了房屋交接单。所以蔡振秋诉请应当驳回，不存在逾期交房违约金。经审理查明，蔡振秋与泰禾公司于2013年12月6日签订了《商品房买卖合同》，约定蔡振秋向泰禾公司购买位福建省福州市仓山区号金山生活区八期南片（红树林二期即泰禾·红峪）第A14#楼2401单元号房，房产总价款为1667869元。《合同》第八条约定：出卖人应当在2014年9月30日前，将符合竣工验收和消防验收合格等条件的商品房交付买受人，如在规定日期内未达到上述条件，1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金。《合同》第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任，即逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已付款万分之贰的违约金。另查明，蔡振秋已依约支付全部购房款，诉争房于2016年8月26日竣工验收，2016年8月31日经消防验收合格。蔡振秋提供的《房屋逾期补充协议》，显示泰禾公司与李明霞于2015年1月20日签订上述补充协议，对逾期交房违约金进行约定。泰禾公司对该份补充协议无异议。另，双方确认逾期交房违约金已经支付至2015年1月20日，蔡振秋收到了泰禾同时向其支付的36701元违约金。泰禾公司提供《委托书》、《商品房交付通知书》、《房屋交接单》。《委托书》委托人显示“蔡振秋”，签字日期2015年1月19日，受托人显示“李明霞”，签字日期2015年1月20日；该份《委托书》内容为由蔡振秋委托李明霞办理本案诉争房屋验收、领取房屋钥匙、缴费及领取交房资料和所发放物品的所有交房事宜。《商品房交付通知书》空白处显示“蔡振秋，李明霞代”。《房屋交接单》业主签名显示“蔡振秋”，日期为2015年1月20日。蔡振秋对上述《委托书》中“蔡振秋”签名有异议，认为该签名非蔡振秋本人所签，其没有委托李明霞办理房屋交接手续，并提供福建省丽兴司法鉴定中心于2017年9月21日作出闽丽[2017]司鉴字第1014号《文书司法鉴定意见书》作为证据，该鉴定意见书的鉴定意见为：送检的委托人蔡振秋，受托人李明霞的《委托书》上的委托人处“蔡振秋”的签名笔迹与样本中蔡振秋的签名笔迹不是同一人所写。蔡振秋与泰禾公司对上述鉴定意见书及鉴定意见均无异议。案件审理过程中，李明霞到庭陈述：蔡振秋系李明霞弟媳，2015年1月20日的《委托书》受托人“李明霞”是由李明霞签署的，“蔡振秋”不知道是谁签的。《房屋交接单》业主签名“蔡振秋”三个字是李明霞写的；《商品房交付通知书》中“蔡振秋”、“李明霞代”均是李明霞签的，手印也是李明霞捺的；《房屋逾期补充协议》是李明霞签署的。当时蔡振秋人在北京，打电话要求李明霞去找开发商办理违约金赔偿手续，但没有委托李明霞办理房屋交接事宜；开发商拿了一叠材料出来让李明霞签字，李明霞就签了，没有细看。由于时间久远，李明霞是否领取诉争房屋钥匙，是否代蔡振秋缴纳物业费均记不清了。蔡振秋对李明霞上述陈述真实性无异议，蔡振秋仅委托李明霞办理违约金事项，并没有委托办理交房手续。没有交房的后果应当由开发商承担；泰禾公司认为房屋钥匙已经交付给李明霞，李明霞代蔡振秋签署了多份涉及房屋的协议，李明霞作为完全民事行为能力人必然清楚签署协议的后果，蔡振秋长期不在福州，其应有委托在福州本地的李明霞为其办理相关房产事宜，故李明霞持此份委托书接收房屋，基于李明霞与蔡振秋的亲戚关系，且多次为蔡振秋代为签署协议书，泰禾公司有充足的理由相信蔡振秋与李明霞之间有委托关系，应认定蔡振秋与李明霞构成表见代理，交付行为有效。本院认为，蔡振秋与泰禾公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。本案争议焦点：李明霞代为办理接收诉争房屋的行为是否有效。根据双方提交的有效证据及李明霞的庭审陈述，2015年1月20日的《委托书》中委托人“蔡振秋”非蔡振秋本人签署，也非由李明霞签署，泰禾公司无证据证明蔡振秋授权李明霞办理房屋交接事宜，虽双方确认李明霞代为签署《房屋逾期补充协议》，但该协议与房屋交接事宜没有关联，故泰禾公司认为李明霞代为办理接收诉争房屋的行为构成表见代理，且诉争房屋已经交付的主张，本院不予采纳；蔡振秋主张诉争房屋尚未交付，并要求泰禾公司继续支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。现双方确认泰禾公司支付违约金至2015年1月20日，故泰禾公司应从2015年1月21日起至实际交房之日止，每日按照已付房款总额1667869元的万分之二支付违约金，蔡振秋要求从2015年1月20日起开始计算违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十一条规定，判决如下：一、福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向蔡振秋支付逾期交房违约金（逾期交房违约金计算方式:以已付购房款总额1667869元为基数，自2015年1月21日起至福州泰禾房地产开发有限公司实际交房之日止，每日按照万分之二标准计算）；二、驳回蔡振秋的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4302元，适用简易程序减半收取2151元，由福州泰禾房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。代理审判员 沈 谞二〇一七年十月十日书 记 员 马骏超附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。