宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁01民终3118号
上诉人（原审被告）：宁夏石元房地产开发有限责任公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市大武口区建设东街128号。
法定代表人：闫春锁，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：叶军燕，北京中银（银川）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：宁夏石元房地产开发有限责任公司贺兰分公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县银河西街贺兰宾馆院内。
负责人：马学云，系该公司总经理。
委托代理人：叶军燕，北京中银（银川）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：贺兰县正达物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县桃林南街居安苑4号楼12号房。
法定代表人：张正中，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：王莉荣，女，汉族，1979年5月4日出生，贺兰县正达物业服务有限公司办公室主任，现住宁夏回族自治区贺兰县。
委托诉讼代理人：闵海涛，宁夏海潮律师事务所律师。
原审被告：宁夏嘉苑物业服务有限公司，住所地贺兰县东方嘉苑小区25#楼。
法定代表人：郭永旺，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：李惠芬，女，汉族，1974年3月2日出生，宁夏嘉苑物业服务有限公司区域项目经理，现住宁夏回族自治区贺兰县。
上诉人宁夏石元房地产开发有限公司（以下简称石元贺兰分公司）、宁夏石元房地产开发有限公司贺兰分公司（以下简称石元贺兰分公司）与被上诉人贺兰县正达物业服务有限公司（以下简称正达物业）及原审被告宁夏嘉苑物业服务有限公司（以下简称嘉苑物业）物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2017）宁0122民初3301号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。
石元公司及石元贺兰分公司上诉请求：1.请求依法撤销（2017）宁0122民初3301号民事判决中的第一项和第二项判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：上诉人一审部分诉讼请求已超出诉讼时效。按《御景家园小区物业移交协议》约定，从2014年3月21日起算，至2016年3月20日，诉讼时效期间从未主张过物业费，直至2017年6月20日向法院提起诉讼，同样情况出现在空置房屋物业费的计算中；一审法院对案件认定事实不清，判断所依据的证据不足。空置房屋认定的举证责任不在上诉人，而在被上诉人。上诉人非移交标的物主体，移交过程因正达物业未说明空置房屋问题，责任不在上诉人。对空置房屋界定应以买卖合同约定的交房时间为准。《移交协议》第5条约定加强第三人义务，未经第三人同意，不能以此作为定案依据。
被上诉人正达物业辩称，宁夏石元房地产开发有限公司及贺兰分公司上诉理由不能成立，一审主张均未超过诉讼时效。《物业服务合同》约定合同期限是2018年12月31日，因物业服务的连续性，未超过诉讼时效；被上诉人一直在积极追缴物业费，此过程中，因为上诉人支付了部分费用导致了诉讼时效中止；一审认定空置房屋数量正确，且《移交协议》来对理应由上诉人承担物业费的空置房数量做了确认。协议约定没有加重第三人义务。一审依据此约定做出判决，事实认定清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉请求。
原审被告嘉苑物业未到庭接受询问，亦未提交书面答辩意见。
正达物业向一审法院起诉请求：1、判令第一、第二被告向原告支付未移交物业费28831元；2、判令第一被告向原告支付自2014年2月1日至2017年5月31日欠付物业费347364.92元，逾期违约金102823.86元（合同约定违约金为日千分之三，原告酌情降低按月息2%计算），合计450197.78元；3、依法判令第三被告对其分支机构第一被告的上述债务承担连带责任；4、本案的诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：贺兰县御景世家小区系被告石元贺兰分公司开发建设，起初由被告嘉苑物业为该小区提供物业服务。2014年1月1日，原告正达物业与御景世家小区业主委员会签订了物业服务合同，并于2014年1月21日正式进驻该小区开展物业服务。2014年1月21日，原告与被告石元贺兰分公司、嘉苑物业签订了《御景世家小区物业移交协议》一份，协议第一条约定，石元贺兰分公司和嘉苑物业于本协议签订后二个月内退还原告已抵顶、减免的物业费58831元；协议第三条约定，原告在负责该小区物业期间免去被告荣安大厦的全部物业费；协议第四条约定，原告在负责小区物业服务期间减免其中1500平方米空置营业房的物业费，因20号楼未交工，不交物业费，2014年年内交付使用；第五条约定，被告石元贺兰分公司在办理空置房出售入住手续时，需要求购买人先与原告办理物业费交纳相关事宜，否则房屋出现物业费及相关费用欠交由被告石元贺兰分公司负责交纳；协议第十一条还约定，被告如违反本协议第一、二、四条款，本协议第三条则为无效条款，原告有权追缴荣安大厦2014年1月21日之后的物业费及第四条约定的减免1500平方米营业房的物业费，并追究被告违约责任。现原告认为被告未按约定全额退还原告物业费，并欠付部分空置房物业费，故诉至法院，提出如上诉讼请求。另查明，原、被告双方签订物业移交协议时，未对空置房数量、面积进行确认和清点。营业房的物业费标准为1元/㎡/月，住宅为0.5元/㎡/月。
一审法院认为，原、被告签订的御景世家小区物业移交协议系真实意思表示，双方均应按约定履行义务、享受权利。关于原告主张被告支付未移交物业费28831元，被告未对数额提出异议，抗辩其主张超过诉讼时效。根据庭审中原告提交的证据及双方当庭陈述，可证实原告曾多次找被告对账并就物业费交纳事宜进行协商，被告以诉讼时效抗辩原告诉请不能成立，该项请求法院予以支持；
原告主张被告石元贺兰分公司支付自2014年2月1日至2017年5月31日欠付的物业费347364.92元，其中主张营业房共59套，住宅5套。该诉请的争议焦点在于空置房屋的数量认定。被告石元贺兰分公司和石元公司共同提交40份商品房买卖合同，欲证实部分房屋已经出售，原告应向实际业主主张物业费。经法院对上述商品房买卖合同与原告诉请的欠费明细表对照核实，原告提交商品房买卖合同所涉的40套房屋中，2-6、18-32、19-11、19-12、20-8、20-9共6套房屋不在原告诉请的物业费列表范围，1-1、1-2、2-3、2-16、18-3、18-4、18-7、18-8、18-10、18-12、18-14、18-20、18-26、18-27、19-13、19-22共16套房屋买卖合同签订和备案均在原、被告双方达成移交协议之前，因双方签订移交协议时未对空置房屋进行确认和清点，法院认为，移交协议约定的被告空置房出售入住手续的办理须先到原告处办理物业费交纳，该约定只基于该协议签订之后售出的房屋，移交协议签订之前已经售出的房屋，应由原告向实际业主主张物业费。20-1、20-2、20-3、20-4、20-5、20-6、20-7、20-10、20-11共9套房屋，虽售出时间在移交协议签订之前，但协议中明确载明，20号楼在移交协议签订时并未交工，2014年年内交付使用，被告也未能提供证据证实上述房屋已经交付，该部分房屋的物业费应自2015年1月起由被告石元贺兰分公司承担。1-10、1-11、1-17、1-18、2-5、2-7、19-10、19-21、19-23共9套房屋售出和备案时间均在双方签订移交协议之后，被告未按约定要求购买人先与原告办理物业费交纳事宜，根据协议约定，该部分房屋产生的物业费也应由被告石元贺兰分公司承担。根据协议约定，如被告违约，原告有权追缴荣安大厦2014年1月21日之后的物业费和减免的1500㎡营业房的物业费。经核算，被告石元贺兰分公司应支付原告物业费共计276604.18元，超出部分法院不予支持；原告主张逾期违约金102823.86元，因原、被告双方并未就违约金进行约定，原告也无证据证实其催收通知向被告送达，该请求法院不予支持；原告主张被告石元公司对石元公司贺兰分公司的上述债务承担连带偿还责任，符合法律规定，法院予以支持。被告嘉苑物业经法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，应当承担相应的法律责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院﹤关于适用简易程序审理民事案件的若干规定﹥》第三十条的规定，判决如下：一、被告宁夏石元房地产开发有限责任公司贺兰分公司、宁夏嘉苑物业服务有限公司支付原告贺兰县正达物业服务有限公司未移交物业费28831元，于判决生效之日起十五日内付清；二、被告宁夏石元房地产开发有限责任公司贺兰分公司支付原告贺兰县正达物业服务有限公司物业费276604.18元，于判决生效之日起十五日内付清；三、被告宁夏石元房地产开发有限责任公司对上述被告宁夏石元房地产开发有限责任公司贺兰分公司的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告贺兰县正达物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4026元，由原告贺兰县正达物业服务有限公司负担1449元，由被告夏石元房地产开发有限责任公司贺兰分公司负担2454元，由被告宁夏嘉苑物业服务有限公司负担123元。
二审期间，被上诉人提交如下证据：
证据一、交房通知单，证明：上诉人在销售空置房屋后，给被上诉人开具了交房通知单，说明上诉人对移交协议中的第5条是明知的；
证据二、录像资料，证明：上诉人办公地点与被上诉人的办公地点位于同一地点，说明上诉人不会不去向其主张物业费。
被上诉人对证据一的实性合法相及关联性无异议，但对证明目的不予认可，对于移交协议，双方所作出的约定内容上诉人是知悉的，移交协议第5条强加了第三人的义务，上诉人与被上诉人之间的协议未经第三人同意，给第三人强加义务应属无效。对证据二，组证据无法证明被上诉人在诉讼时效期间内向上诉人主张了物业费。
经审查，被上诉人提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采纳。
二审查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，因上诉人在约定的期限届满后部分移交了物业费，且双方就剩余未移交物业费进行过协商，故被上诉人的请求并未过诉讼时效，上诉人的该项上诉理由不能成立；上诉人一审提交的房屋买卖合同中不能证明其给业主交付房屋的时间，且未按约定在入住前与被上诉人办理物业交付手续，按约定物业费应由上诉人承担。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5882元，由上诉人宁夏石元房地产开发有限公司、宁夏石元房地产开发有限公司贺兰分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡春燕
审判员 张建国
审判员 邢雪梅
二〇一八年三月十九日
书记员 马 梅
附：本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
......
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。