北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0106民初19504号
原告：李刚，男，1978年6月13日出生，中信信托有限责任公司职员，住北京市西城区马连道6号院3号楼12层12-1503。
委托诉讼代理人：艾熙钥，北京市隆安律师事务所律师。
被告：胡晓平，女，1972年2月5日，户籍地址河北�邯郸市。
第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：刘田，董事长。
委托诉讼代理人：马燕凯，男，1994年11月2日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务，住北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号公司宿舍。
原告李刚与被告胡晓平、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李刚的委托诉讼代理人艾熙钥，第三人我爱我家公司的委托诉讼代理人马燕凯到庭参加诉讼。被告胡晓平经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
李刚向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还购房款98万元并按每日98万元的万分之五的标准向原告支付逾期支付的违约金（自2017年6月28日起至实际付清之日止）；2、判令被告向原告支付违约金220万元及因房价上涨导致原告损失增加部分46.08万元；3、判令被告赔偿原告因房屋未交付产生的租房损失9.9万元；4、判令被告赔偿原告支付的中介费17万元；5、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月8日，原告与被告通过我爱我家公司居间介绍签署了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：E1609045520）约定，被告将位于北京市丰台区华源四里3号楼11至12层A座1102号房屋出售给原告；该房屋存在抵押，被告应通过第三方垫资方式办理抵押解除注销手续；房屋成交总价款为1100万元。当日，双方签署了《装修款补充协议》，对于房屋总价款包含配套设施折价款进行了约定。双方另于同日签署了《补充协议》，对于�屋抵押的解除方式（被告与第三方担保机构签署垫资还款相关协议，由第三方替被告提前还款用于解抵押）、解押时限（被告承诺在签署本协议后30个工作日内办理完解抵押手续）等进行了约定。原告、被告与第三人签署《居间服务合同》，约定居间服务费17万元由原告向第三人支付，原被告任何一方违反合同第四条或《买卖合同》的约定，导致第三人不能继续协助其办理买卖交易后续事项的，第三人不承担责任，且有权收取本合同约定的居间服务费用和交易中已经发生的费用，如已交付的，第三人无须退还，如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。2016年9月9日，原告通过转账形式向被告支付定金10万元，2016年9月17日，原告通过转账形式依约向被告支付房款100万元。2016年10月底，原告得知被告未与第三方担保机构签署垫资还款协议，也未依�卖合同解除房屋抵押。2016年12月初，原告通过第三人得知被告的房屋因另案被北京市朝阳区人民法院于2016年9月28日进行了司法查封。2016年9月至11月期间，原告向第三人支付了中介费17万元。自2016年10月至2017年2月期间，原告多次要求被告履行合同，被告以资金困难正在筹集资金办理解除查封、解除抵押为由，拖延办理查封、抵押事宜。至2017年3月，由于北京房价已经出现了跳跃式暴涨，看着每天刷新的房价，原告提出解除房屋买卖合同，被告以正在办理解押解封、父亲病重等为由继续拖延。2017年4月3日，原告与被告签署《补充协议》约定：由于被告原因，原告购买的丰台区华源四里3号楼11至12层A座1102的个人私产住房无法完成交易，经双方协商并同意，被告退还原告已支付房款110万元和中介费17万元，并赔偿原告损失110万元，合计237万元。双方约定了42天的付款期限�同时，该《补充协议》约定：如被告未按协议约定的时间截点及金额向原告支付上述房款及赔偿金，则协议自动解除，双方按照《买卖合同》(合同编号：E1609045520)之约定，由被告返还原告己支付的房款，并承担原合同规定的相关赔偿责任；若被告未按照协议约定条款执行，原告为维权因此支付的诉讼费、律师费、保全费及其他所有损失费用由败诉方承担，总金额不超过10万元。2017年4月3日，被告向原告支付了10万元；经原告多次催要，被告于2017年4月20日向原告支付了1万元，4月22日向原告支付了1万元。被告未按约定的时间截点和金额向原告支付房款及赔偿金。由于被告未按照约定的时间截点和金额履行2017年4月3日与原告签署的《补充协议》，被告应当向原告返还98万元房款，并按照《买卖合同》之约定向原告承担房屋成交总价20%的违约责任及全部赔偿责任。该�屋自2016年9月至今，每平米价格上涨了1.6万元，给原告造成了266.08万元的实际损失，因约定的违约金低于造成的实际损失，原告请求法院增加违约金金额46.08万元。另外，原告本是换房行为，是将原房子出售所得资金购买该房屋，原本约定的是2017年4月1日被告交付房屋的，但因被告违约，原告出售了原房子不得不租房生活，产生租房费用9.9万元。根据《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》(京建法(2017)3号)（以下简称“317新政”）之规定，“居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%”，原告原本可以按照30%的比例支付二套房首付款，但自2017年3月以后，原告买房要支付80%的二套房首付款，首付款�3月份之前多了50%。如果原告现在再买同等地段、同等户型和面积的房屋，因被告的违约行为（含房价上涨因素），原告原来支付330万首付款即可，现在要支付1091万元的首付款，多出了近761万元！对于一个普通的工薪阶层，买房子已是倾尽所有，并集众亲朋好友之合力，现在被告的行为，给原告造成了巨大且不可弥补的损失！综上，被告的行为严重违反了房屋买卖合同的约定，在原告多次给予被告时间和机会的情况下，被告仍未能按照约定履行，被告的行为，严重违背了诚信原则，因房价上涨及政策调整更给原告造成的巨大的经济损失，请求法院保护诚信缔约方的权利，按照合同约定以及被告给原告造成的损失，维护原告的合法权益，望判如所请。
胡晓平未作答辩。
我爱我家公司述称：原告的诉讼请求与我公司无关。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年9月8日，原告胡晓平（出售方、甲方）与李刚（买受人、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：E1609045520）约定：胡晓平将其位于北京市丰台区华源四里3号楼11至12层A座1102号房屋（以下简称涉诉房屋）出售给李刚，该房屋成交总价为1100万元，李刚应于本合同签订当日向胡晓平支付定金10万元，定金通过自行交接方式划转。关于该房屋的抵押情况约定为，该房屋已设定抵押，抵押权人为中国光大银行股份有限公司北京交大交行，抵押金额为640万元。该房屋的抵押，胡晓平应第三方垫�办理抵押注销手续。该房屋除前述条款抵押情形外，另有抵押的，抵押权人为：刘振东，抵押金额为120万元；胡晓平同意自行于第三方垫资办理完毕该抵押的解除手续。关于付款方式、付款时间约定为李刚选择商业贷款申办贷款的，拟贷款金额为400万元。双方一致同意，李刚分3次向胡晓平支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于查档后，李刚向胡晓平支付100万元，资金通过自行交接方式划转，第二次，于第三方垫资出账前，李刚向胡晓平支付418万元，资金通过资金存管方式划转。第三次，于第三方垫资出账前，李刚向胡晓平支付172万元，资金通过资金监管方式划转。关于房屋的交付约定为，胡晓平应当在2017年4月1日之前将该房屋交付给李刚。上述合同第九条权属转移登记约定为，因胡晓平原因致使李刚未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有�证书的，李刚有权单方解除合同。如李刚选择解除合同的，适用本合同第十一条第二款约定。上述合同第十一条第二款约定，如李刚依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自李刚向胡晓平发出的书面通知到达胡晓平之日起自动解除。胡晓平应于5个工作日内将其已经收取的李刚的全部付款返还给李刚，并按照房屋成交总价的20%向李刚支付违约金。如胡晓平逾期将李刚已经支付的款项返还给李刚，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五/日向李刚支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由胡晓平承担，另解除合同后须配合李刚办理注销网签手续等，如未办理李刚可单独追究胡晓平违约责任。同日，胡晓平（出卖方、甲方）与李刚（买受方、乙方）、我爱我家公司（见证方、丙方）签订《补充协议》�定，因标的房屋处于抵押中，胡晓平无力自行还清债务。双方同意，在签署《买卖合同》后，胡晓平与第三方担保机构签署垫资还款相关协议，由第三方替胡晓平提前还款用于解抵押，胡晓平承诺在签署本协议后30个工作日内办理完解抵押手续。如胡晓平逾期则应按照《买卖合同》、《履约服务合同》中违约条款的约定承担违约责任，我爱我家公司对胡晓平与第三方担保机构签署的合同不承担任何责任。胡晓平（出售方、甲方）与李刚（买受方、乙方）、我爱我家公司（居间方、丙方）于同日签订《居间服务合同》约定，李刚向我爱我家公司支付居间服务费17万元。上述合同签订后，李刚于2016年9月9日向胡晓平支付定金10万元，胡晓平向李刚出具《定金收据》。李刚于2016年9月17日通过银行转账向胡晓平支付购房款100万元，胡晓平向李刚出具《收条》。李刚分别于2016�9月29日、2016年10月29日、2016年11月向我爱我家公司支付服务佣金17万元。
2017年4月3日，胡晓平（出卖方、甲方）与李刚（买受方、乙方）签订《补充协议》。上述协议第三条约定，由于胡晓平原因，李刚购买胡晓平位于丰台区华源四里3号楼11至12层A座1102的个人私产住房无法完成交易。经双方友好协商并同意，胡晓平退还李刚已支付房款110万元和中介费17万元，并赔偿李刚损失110万元，合计237万元。双方约定，双方签署本协议当日内胡晓平向李刚支付10万元，分别于本协议签署后13日内胡晓平向李刚支付50万元，签署后27日内胡晓平向李刚支付67万元，签署后42日内胡晓平向李刚支付110万元。第四条约定，如胡晓平未按照本协议约定的时间截点及金额向李刚支付上述房款及赔偿金，则本协议自动解除，双方按照《买卖合同》之约定（合同编号：E1609045520），由胡晓平返还李刚已支付的房款，并承担原合同规定的相关赔偿责任。第五条约定，若胡晓平未按照本协议约定条款执行本协议，李刚为维权因此支付的诉讼费、律师费、保全费及其他所有损失费用都由败诉方承担，总金额不超过10万元。上述协议签订后，胡晓平于2017年4月3日向李刚支付10万元，于2017年4月20日支付1万元，2017年4月22日另支付1万元。
另查，2014年5月14日，胡晓平以涉诉房屋为中国光大银行股份有限公司北京交大支行办理了债权数额为643万元的最高额抵押权设立登记手续。2015年8月13日，胡晓平以涉诉房屋为刘振东办理了债权数额为70万元的一般抵押权设立登记手续。2016年9月27日，北京市朝阳区人民法院因邓建国起诉胡晓平查封涉诉房屋。截止2017年8月17日，上述抵押及查封尚未解除。
庭审中，李刚提交其配偶的微信、短信记录及我爱我家�司工作人员的短信记录以证明合同签订后其多次催促胡晓平办理解除抵押登记手续，胡晓平迟迟未办理。双方于2017年4月3日签署《补充协议》协商解除了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，之后其多次催促胡晓平偿还相关款项，但胡晓平仅偿还了12万元，至今未偿还剩余款项。我爱我家公司称合同签订后，胡晓平一直没有办理解除抵押手续导致无法进行房屋核验等后续步骤。双方协商前往北京伟嘉安捷投资担保有限公司办理垫资还款协议，但是胡晓平认为费用过高而未签署相关垫资还款协议。之后双方于2017年4月3日签署了《补充协议》协商解除了双方之间的房屋买卖合同。依据《居间服务合同》居间服务费用应由违约方承担，我公司不同意退还。
李刚称因胡晓平未按照2017年4月3日签署的《补充协议》约定支付相应款项，故该《补充协议》自动�除，胡晓平应按照《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》之约定（合同编号：E1609045520）返还李刚已支付的房款，按照房屋成交总价的20%支付违约金，并每日按照未返还款项总额的万分之五支付违约金，同时因合同约定的违约金不足以弥补其损失，故另要求胡晓平赔偿房价上涨损失、租房损失及居间服务费损失。
本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。胡晓平与李刚签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、2016年9月8日签署的《补充协议》及2017年4月3日签署的《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。故双方均应按照合同的约定，履行各自的合同义务。本案中，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》签订后，李刚已依约履行了向胡晓平支付定金10万元及购房款100万元的义务。因胡晓平未依约注销涉案房屋的抵押登记，胡晓平与李刚于2017年4月3日签署《补充协议》约定由胡晓平返还房款及赔偿损失，但胡晓平到期未依约偿还全部款项，故胡晓平应依据该《补充协议》约定返还李刚已支付的房款，并承担原《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》规定的相关赔偿责任。依据《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的约定，因胡晓平未依约注销涉案房屋的抵押登记，且在合同履行过程中涉诉房屋被有权国家机关查封。胡晓平未能依约解除涉案房屋的抵押及查封，导致合同无法继续履行，其行为构成根本违约，应承担违约责任。李刚所支付的房款，胡晓平应予以返还。关于违约金，由于胡晓平违约导致�同无法继续履行，且胡晓平于2017年4月3日签署《补充协议》后仍未依约支付相应款项，故李刚作为守约方依照合同约定要求胡晓平支付总价款20%的违约金，并无不当，本院对此予以支持。因李刚已要求胡晓平支付违约金，且违约金已足以弥补李刚的损失，故李刚要求胡晓平支付逾期支付款项违约金、房价上涨增加部分损失、租房损失及中介费损失的诉讼请求，本院不再重复支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告胡晓平于本判决生效后十日内返还原告李刚购房款九十八万元。
二、被告胡晓平于本判决生效后十日内向原告李刚支付违约金二百二十万元。
三、驳回原告李刚其他诉讼请求。
如果未按�判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19039元、保全费5000元，由被告胡晓平负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 梁 艳
二〇一七年十月二十日
书记员 贾雄水