广东省汕头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤05民终777号
上诉人（原审被告、申请执行人）：郑佩健，男，汉族，1969年4月11日出生，住汕头市潮阳区。
委托诉讼代理人：刘欢生，广东和为律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈娴媛，广东和为律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、执行案外人）：郑宝青，女，汉族，1972年10月17日出生，住汕头市潮南区。
委托诉讼代理人：周泽鹏，广东广成律师事务所律师。
原审第三人（被执行人）：张棉鑫，男，汉族，1969年10月27日出生，住汕头市潮阳区。
上诉人郑佩健因与被上诉人郑宝青、原审第三人张棉鑫案外人执行异议之诉一案，不服汕头市潮阳区人民法院（2017）粤0513民初604号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年9月1日立案后，依法组成合议庭，于2017年10月17日公开开庭进行了审理。上诉人郑佩健及其委托诉讼代理人刘欢生、陈娴媛，被上诉人郑宝青及其委托诉讼代理人周泽鹏，原审第三人张棉鑫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑佩健上诉请求：1.依法撤销汕头市潮阳区人民法院作出的（2017）粤0513民初604号民事判决，并依法改判或者发回重审；2.本案全部诉讼费用由郑宝青承担。事实和理由：一、郑宝青与张棉鑫在法院查封之前签订的所谓《房屋买卖协议》、《房产交易附加说明》、《房地产买卖合约》存在明显串通、捏造的迹象，是虚假的，不合法的。郑宝青在一审总共提交了三份书面的买卖合同，对于同一房产的出售价格没有一份是一致的，且存在矛盾。尤其是在《房产交易附加说明》中已经确认收款51万元，却在《房地产买卖合约》中约定总房款为462000元，自相矛盾。众所周知，汕头这几年的房价，一直是处于逐步上升的趋势，但是郑宝青与张棉鑫之间交易的房价反而逆趋势一次比一次少，不仅不符合交易习惯，也不符合常理，唯一合理解释就是上述一系列书面买卖合同是为了本次诉讼而伪造的。这正好说明本案是虚假诉讼，张棉鑫与郑宝青恶意串通刻意伪造证据，意图转移财产，损害郑佩健的合法权益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条的规定，请求法院依法追究郑宝青与张棉鑫相应的法律责任。二、郑宝青并无向张棉鑫支付全部购房款。如上所述，对于涉案房产的出售价格是多少，三份合同均不一致，郑宝青一审陈述说已全额支付63万元购房款，但从郑宝青一审提交的证据可以看出，能证明有支付事实，暂且不论是否真的是用于支付涉案房款，有且仅有四笔共计45万元，与郑宝青所说的63万元相去甚远。且这四笔款项中仅有两笔是郑宝青支付给张棉鑫的，共计25万元，而对于这两笔汇款的用途也无法显示是用于购买涉案房屋，其余付款人、收款人也不是直接的买卖双方。而且，张棉鑫与郑宝青20**年12月15日签订的《房屋买卖协议》，已经在该协议中确认收到郑宝青支付的36万元，但2015年12月15日前显示的付款记录合计仅支付了30万元，如果算上没有任何汇款凭证的2015年9月25日《收条》上的25万元，那数额也是45万元，没有一个数额能够与《房屋买卖协议》中的明确约定是相对应的，郑宝青所提交的证据与证据之间自相矛盾，这显然是其仓促拼凑而带来的后遗症，难以自圆其说。综上所述，一审中郑宝青并没有提交充分的证据证实其已向张棉鑫支付了全部购房款，一审法院在证据存在以上诸多疑点的情况下，不顾郑佩健的强烈反对，不加辨别的全盘予以认定，有失公正，应依法予以重新审查和认定。三、郑宝青在法院查封之前并未合法占有涉案房屋。郑宝青在一审起诉状中陈述的“2015年对该房屋重新装修然后实际入住至今”明显与客观情况不符。首先，中信东山花园物业管理处证实涉案房屋在2015年后就一直无人居住，物业管理处并无任何涉案房屋2015年装修的记录，这些均有录音为证。其次，郑宝青一审提交的《东山花园物业收款收据》证实涉案房产的业主依然是张棉鑫，没有进行任何更改。其次，从水费的收款收据上看，缴费的户主仍然是张棉鑫，且涉案房产的用水量是非常少的，与无人居住的房屋的用水量无异。综合以上几点，一审中郑宝青所提交的购买电器的发票和不知是何人手写的保修单等证据不足以证实其在法院查封之前已合法占有该房产，应依法予以重新审查并纠正。四、郑宝青对于未及时办理过户，存在明显过错。体现在：郑宝青在其所谓已向张棉鑫支付了大部分购房款的情况下，迟迟不催促张棉鑫注销抵押登记，反而称其在过户前就支付了全部房款，不符合常理。郑宝青对自己的权利完全不予重视，明显存在过错，应承担相应的法律风险和不利后果。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，涉案房产登记在张棉鑫名下，该房产归张棉鑫所有。即便依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，郑宝青既无支付全部价款，也无实际占有，本身还存在过错，不适用上述规定的情形。因此，潮阳区人民法院查封涉案房产的行为并无不当。
被上诉人郑宝青二审答辩称，郑佩健的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。一、郑宝青与张棉鑫签订的《房屋买卖协议》、《房屋交易附加说明》、《房地产买卖合约》是真实的，不存在郑佩健上诉所主张的双方串通、捏造的情形。2015年12月15日签订的《房屋买卖协议》约定总房款为64万元，定于2016年4月办理相关手续。因为张棉鑫没有注销涉案房屋的银行贷款抵押手续，导致房屋无法办理过户登记，故郑宝青与张棉鑫在2016年10月6日签订《房屋交易附加说明》，将房屋总房款减少1万元为63万元，并要求张棉鑫在该月份内赎回银行抵押房产证并办理过户登记。张棉鑫一直拖延到2017年3月6日才注销银行抵押登记，2017年3月9日在房产交易所办理交易过户手续时按潮阳区城东房地产经纪服务所的要求签订《房地产买卖合约》用于登记纳税使用，《房地产买卖合约》上的交易价格462000元只是交易计税依据。实际价格仍按2016年10月6日签订《房屋交易附加说明》确定的63万元执行，并且购房款63万元也在2017年1月17日之前全部付清。以上事实，均有相关证据予以佐证，也符合常理。如果郑佩健认为上述证据是虚假的，完全可以申请对其形成时间进行鉴定，但郑佩健并没有提供反驳证据以否定涉案房屋买卖的真实性，故仅凭猜测主张是捏造的，显然不能成立。二、在涉案房屋被查封前，郑宝青已经支付了全部购房款63万元给张棉鑫。郑宝青有相关汇款凭证、收据为凭，张棉鑫以及证人郑某在本案的相关陈述也印证该事实。三、郑宝青在法院查封之前已经合法占有使用涉案房屋，有郑宝青缴纳物业管理费、电费、水费等生活费用凭证，以及购买家用电器的凭证予以证明。郑佩健称向物业管理处相关人员了解到涉案房屋2015年后一直无人居住，如果真的无人居住，怎么会有相关用水、用电记录。在缴纳电费的记录中，2015年10月起至2017年3月期间，每月均有几十元到一百多元不等的电费，水费的收款收据中体现每月有5、6吨至12、13吨的用水量，这与一个小家庭正常的用水用电量是相符合的。郑宝青在井都镇教书，早出晚归，所以用电用水量少是正常的。郑佩健称物业管理处没有相关的装修记录，所以涉案房屋就没有装修入住，这是十分不合理的。郑宝青入住涉案房屋，没有义务要向物业管理处报到或登记才能入住，所以郑佩健以物业管理处没有相关记录以及相关人员没掌握相关情况就否定郑宝青入住涉案房屋，是不能成立的。四、房屋买卖合同签订后，因为张棉鑫未能及时注销涉案房屋的银行贷款抵押手续，导致无法及时办理过户，郑宝青对此没有过错。郑宝青也有催促张棉鑫及时办理过户手续，有相关通话录音为凭。因此，郑佩健称郑宝青对涉案房屋未能及时办理过户存在过错没有事实依据，其上诉理由不能成立。综上，郑佩健的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，请求二审法院驳回郑佩健的上诉请求，维持原判。
原审第三人张棉鑫述称：讼争房产确实是张棉鑫于2015年卖给郑宝青的，张棉鑫也已收到全部购房款。
郑宝青于2017年4月12日向一审法院起诉请求：1.请求确认郑宝青与张棉鑫签订的《房屋买卖协议》合法有效，确认位于潮阳区××东××花园××房产（房地产权证号：粤房地证字第××号）归郑宝青所有；2.请求解除对位于潮阳区××东××花园××房的查封；3.案件受理费由张棉鑫承担。
一审法院认定事实：张棉鑫于2015年9月份约定将其所有的址于潮阳区XX东XX花园XX房（房屋所有权证：粤房地证字第××号）转让给郑宝青，郑宝青于2015年9月25日预付了张棉鑫25万元购房款，双方于2015年12月15日订立了《房屋买卖协议》，约定转让款为64万元。2016年10月6日，郑宝青与张棉鑫签订了《房产交易附加说明》，载明张棉鑫收到郑宝青购房款51万元，总房款为63万元，并约定余款13万元定于2个月内付清；交易过户所需费用平摊；并约定该月由张棉鑫续回抵押在银行房产证，进行交易过户。至2017年1月17日，郑宝青支付了张棉鑫全部购房款63万元。另查明，张棉鑫在转让上述房屋之前，将上述房屋抵押在农业银行潮阳支行，且办理了他项权登记，至2017年3月6日才注销了抵押登记。张棉鑫于2015年将涉案房屋交付给郑宝青管业，张棉鑫一直没有配合郑宝青进行房屋的变更登记。一审法院在审理郑佩健与张棉鑫、张静贤民间借贷纠纷一案中，作出了（2017）粤0513民初431-02号民事裁定书，裁定查封了涉案房屋。郑宝青遂提出执行异议，一审法院于2017年3月29日以（2017）粤0513民初431-03号民事裁定书，裁定驳回了郑宝青的异议。郑宝青于2017年4月12日提起本案诉讼，请求停止对该房屋的查封并确认其为该房产的所有权人。
一审法院认为，郑宝青购买张棉鑫涉案的房屋，双方签订《房屋买卖协议》，郑宝青支付了全部转让价款，并已实际占有。因涉案房屋出现他项权登记，产权无法进行变更，在他项权登记注销后，又被一审法院裁定查封而无法进行产权变更登记，现没有证据证明郑宝青对房屋未办理过户登记存在过错。因本案焦点系郑宝青是否有权主张停止涉案房屋的执行。为此，一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。故郑宝青请求解除对址于潮阳区××东××花园××房产的查封，既有事实依据，也有法律依据，应予支持。郑佩健对郑宝青的主张所提出的抗辩，未能提供足以反驳的依据，不予采信。关于郑佩健主张的本案属于诉讼阶段，并非执行阶段。查封第三人名下房屋完全符合法律规定，也未对郑宝青造成任何实质影响，其无权提出异议的问题。对此，一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”的规定，本案郑宝青提起诉讼于法有据。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款、第三百一十二条第一款、第二款的规定，判决：一、不得执行址于潮阳区XX东XX花园XX房产（房屋所有权证：粤房地证字第××号）。二、确认潮阳区XX东XX花园XX房（房屋所有权证：粤房地证字第××号）的所有权为郑宝青所有。案件受理费10100元，由张棉鑫承担。
二审庭审中，当事人均向法院提交了新证据。
郑佩健补充提交2份证据：1.《房地产买卖合约》，证明2017年3月9日张棉鑫与郑宝青签订《房地产买卖合约》，约定将张棉鑫名下XX东XX花园XX号房产卖给郑宝青，交易金额是462000元，确认的交房时间是2017年3月9日。2.《关于中信东山花园第7栋702号房产居住使用情况的说明》，证明中信东山花园第7栋702号房产在物业管理处登记的户主名称从未变更，一直是张棉鑫，水费物业管理费也是由其本人或亲戚代为缴纳，该房从2015年底一直空置至2017年3月8日，2009年至今也从未进行重新装修。郑宝青对证据1的真实性无异议，对证明内容有异议。该《房地产买卖合约》是张棉鑫在注销涉案房产抵押登记后向房产交易部门申办过户登记手续时签订的，是为了计税用的，约定的交易价格以及交房时间与实际情况不一致，应当以实际履行的合同内容为准。实际的交易价格是63万元，有相关依据，实际入住的时间是2015年。对证据2的真实性、合法性和关联性都有异议。物业管理处并非房屋装修的管理部门，郑宝青对房屋的装修完全没必要也没有义务去物业管理处登记，同时物业管理处也不是房屋使用人入住的登记机构，涉及住户的私人情况，物业管理处没有理由作出干预。水电费和物业管理费的缴纳是因为房屋还没有过户，所以用户名还是张棉鑫，但是实际缴纳人为郑宝青，这并不矛盾。张棉鑫对证据1没有异议，《房地产买卖合约》是张棉鑫签的，但双方交易的实际价格是63万元。对证据2的证明内容有异议。户名没有变更是因为张棉鑫将涉案房屋作为抵押贷款，还没有到期，故没有变更。
郑宝青补充提交3份证据：1.时间为2016年7月1日和2016年10月31日的录音资料2份，证明郑宝青的丈夫郑钊生向张棉鑫催促办理涉案房产过户登记手续的事实，房产无法过户是张棉鑫的原因，郑宝青没有过错。2.郑宝青与郑钊生的结婚证，证明郑宝青与郑钊生的婚姻关系。3.郑宝青的教师资格证，证明郑宝青是一名教师，早出晚归，没有大量的时间在家是正常的事。郑佩健对证据1的真实性、合法性和关联性均有异议，对证明内容也有异议。两份录音资料没有经过封存，没有提交相应的通话记录以及机主身份信息，对其真实性无法确认。录音双方的身份以及形成的时间均无法确定，因此难以确定与本案的关联性。退一步讲，假设这2份录音资料是真实的，张棉鑫在第2份录音中有向郑宝青承诺2016年10月底就可还清房款，将房产证赎出来。但事实上等到2017年3月份才注销抵押登记。假设这份录音资料是真实的，也证明郑宝青存在过错。证据2的证据效力由法院依法认定，结婚证证明郑宝青的家庭成员不止其一个人。对证据3所证明的内容有异议，教师有寒暑假，有大量的时间在家，故其陈述不符合客观事实，正常的用水用电量不会那么低。张棉鑫对证据1没有异议，录音资料确实是张棉鑫与郑宝青的丈夫郑钊生的通话，对证据2、3没有意见。
张棉鑫提交1份证据：银行交易凭证1张，证明2015年9月25日郑宝青委托郑勇灿将5万元转账给张棉鑫。郑佩健对张棉鑫提交的证据质证如下：1.该银行交易凭证加盖的印章是灰色的，故无法确定其真实性；2.交易凭证中的汇款人没有姓名，到底是谁汇给张棉鑫的，无法体现，故对其关联性有异议；3.即使汇款人是郑勇灿，但郑勇灿并等同于郑宝青，郑勇灿本人没有依法到庭证实，故对其证明的内容有异议。郑宝青对该证据的真实性、合法性和关联性没有异议，对证明内容有所补充。该证据与郑宝青在一审提交的郑勇灿汇款记录及郑勇灿出具的证明是相互印证的，证明该5万元汇款是郑宝青委托郑勇灿汇给张棉鑫的，郑勇灿也做了书面的证实。
此外，郑宝青还向法庭提交了12张广发银行ATM自动柜员机回单的原件，证明郑宝青于2017年1月17日向张棉鑫指定银行账户存入99600元。郑佩健对该证据的真实性、合法性和关联性均有异议，对证明内容也有异议。真实性方面，回单没有存款人及收款人的名称，是否就是郑宝青与张棉鑫，根本看不出来。如果数额确实是99600元，尚欠20400元是现金，与张棉鑫庭审所说的都是银行汇款也自相矛盾。假设该证据是真的，截止到2016年10月6日，郑宝青付款的金额与双方的《买卖房屋协议》或者《房产交易附加说明》都是对不上的。张棉鑫对该证据所要证明的事实予以确认，确认2017年1月17日收到郑宝青通过ATM自动柜员机存入的99600元，同时确认收到郑宝青支付的现金20400元。
二审庭审后，本院依职权到XX东XX花园物业管理处及东XX花园X幢X号房现场调查取证。中信东山花园物业管理处确认郑佩健二审提交的《关于XX东XX花园第X栋X号房产居住使用情况的说明》系其出具的，但对其中的内容进行说明。郑宝青本人确有到物业管理处缴交物业管理费及水费，郑宝青在2016年2月份到物业管理处缴费时还留下其手机号码，并由物业管理处的工作人员录入电脑缴费系统。由于郑宝青没有表明其与X栋X号房业主的关系，故物业管理处误以为是业主张棉鑫的亲戚，因此才会作出张棉鑫的亲戚代其缴交物业管理费的情况说明。另外，郑宝青并没有经常到该房屋居住，如有居住也不一定有遇到，故保安队长误以为该房屋一直空置。随后，本院在保安队长带领下到东XX花园X幢X号房即涉案房屋现场调查时，郑宝青与其丈夫郑钊生有在该房屋中居住生活。
对当事人二审提交的新证据，本院认定如下：郑佩健提交的《房地产买卖合约》，郑宝青与张棉鑫虽对其真实性予以确认，但均一致主张双方是依据《房屋买卖协议》和《房产交易附加说明》实际履行的，《房地产买卖合约》只是在办理过户登记手续时按房产中介的要求签订作为计税用的，故本院对该证据的真实性予以确认，对郑佩健所要证明的内容不予采纳。郑佩健提交的《关于中信东山花园第7栋702号房产居住使用情况的说明》确为中信东山花园物业管理处出具的，但其中部分内容与本院现场调查核实的情况不一致，故本院对该证据所要证明的内容不予采纳，应以二审现场调查取证的结果为准。郑宝青提交的录音资料，二审庭审中现场播放时，录音内容不清晰，且郑佩健对录音资料的真实性、合法性和关联性也提出了异议，故本院对该证据不予认定。郑宝青提交的结婚证，与本案事实有关联性，本院予以采信。其提交的教师证，与本案缺乏关联性，本院不予认定。郑宝青当庭提交的ATM自动柜员机回单，均为原件，且张棉鑫当庭确认有关事实，故本院对该证据的真实性及证明的内容予以确认。张棉鑫提交的银行交易凭证，与郑宝青提供的证据相互印证，故本院对该证据的证明力予以确认。
本院经审理查明，一审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。
本院另查明，2016年2月，郑宝青到中信东山花园物业管理处缴交物业管理费及水费，并留下其本人手机号码，由物业管理处工作人员录入电脑缴费系统。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定，“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”一审法院在审理郑佩健与张棉鑫、张静贤民间借贷纠纷一案中，作出了（2017）粤0513民初431-02号民事裁定书，裁定查封了涉案房屋。郑宝青作为案外人提出执行异议，一审法院于2017年3月29日以（2017）粤0513民初431-03号民事裁定书，裁定驳回了郑宝青的异议。故郑宝青于2017年4月12日提起本案执行异议之诉，符合法律规定。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条的规定，“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”本案中，案外人郑宝青为原告，申请执行人郑佩健为被告。被执行人张棉鑫不反对案外人提出的异议，故列为第三人。因此，本案当事人均为适格诉讼主体。
本案双方当事人争议的焦点是案外人郑宝青对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”张棉鑫将涉案房屋转让给郑宝青，但尚未办理产权过户登记手续。郑宝青提起本案诉讼，请求停止对涉案房屋的查封并确认该房产归其所有。因此，本案需要审查的是郑宝青是否已支付全部价款并实际占有涉案房屋，其对涉案房屋未办理过户登记手续是否存在过错。
关于郑宝青是否已支付全部价款的问题。经过一、二审的审理，郑宝青与张棉鑫之间存在涉案房屋的买卖合同关系，该事实清楚，证据充分，依法应予认定。郑宝青为购买涉案房屋，分别于2015年12月15日、2016年10月6日与张棉鑫签订了《房屋买卖协议》及《房产交易附加说明》，双方最终确定总房款为63万元。在《房屋买卖协议》中，张棉鑫确认已收到郑宝青购房款36万元。该款有2015年9月25日张棉鑫出具的确认收到郑宝青丈夫郑钊生预付购房款25万元的《收条》，以及2015年10月16日郑宝青转账11万元至张棉鑫银行账户的转账凭证予以印证。在之后的《房产交易附加说明》中，张棉鑫确认已收到郑宝青购房款51万元。该款除前述36万元之外，另15万元有2016年10月6日即《房产交易附加说明》签订当日郑宝青转账15万元至张棉鑫指定收款人卢少忠银行账户的转账凭证予以印证。2017年1月17日，郑宝青通过ATM自动柜员机向张棉鑫指定银行账户存入99600元，并向张棉鑫支付了现金20400元，合共12万元。该款有郑宝青于二审提供的ATM自动柜员机存款回单加以证明，张棉鑫也当庭对其收到郑宝青12万元的事实确认无异。至此，郑宝青向张棉鑫支付了全部购房款63万元。因此，根据郑宝青在本案中提供的证据，结合证人证言以及张棉鑫的陈述，足以认定郑宝青已经支付了全部购房款。郑佩健上诉主张郑宝青并无向张棉鑫支付全部购房款，理由不成立，本院不予支持。
关于郑宝青是否已实际占有涉案房屋的问题。郑宝青起诉主张其在涉案房屋被法院查封之前就已经实际占有该房产并居住使用，有提交其缴交物业管理费、水电费、购买家用电器、维修电器等相关凭证予以证明。对此，张棉鑫也当庭确认其早在2015年底就将涉案房屋交付给郑宝青使用。二审中，本院依职权到中信东山花园物业管理处及涉案房屋现场调查取证。经核实，郑宝青本人在2016年2月份确有到物业管理处缴交物业管理费及水费，缴费时还留下其本人手机号码，并登记在物业管理处的电脑缴费系统中。该调查结果与郑宝青在本案所提供的其缴交物业管理费及水费的发票能够相互印证，证明郑宝青早在2016年2月就对涉案房屋进行管理使用。二审现场调查时，郑宝青及其丈夫郑钊生也确有在涉案房屋中居住。因此，根据郑宝青在本案中提供的证据以及本院现场调查取证的结果，结合张棉鑫的陈述，足以认定郑宝青在涉案房屋被法院查封之前已经实际占有涉案房屋并居住使用至今。郑佩健上诉主张郑宝青在法院查封之前并未合法占有涉案房屋，理由不成立，本院不予支持。
关于郑宝青对涉案房屋未办理过户登记手续是否存在过错的问题。涉案房屋至今尚未办理过户登记手续，原因是涉案房屋在转让时存在抵押担保的他项权登记事项。在他项权登记注销后，又被一审法院裁定查封，导致至今无法进行产权变更登记。由于当时张棉鑫已负债累累，郑宝青在涉案房屋过户之前付还全部购房款，目的是为了促使张棉鑫尽快注销他项权登记，以便顺利办理过户登记手续。因此，对于涉案房屋至今尚未办理过户登记手续，郑宝青不存在过错。郑佩健上诉主张郑宝青对于涉案房屋未及时办理过户登记手续存在明显过错，理由不成立，本院不予支持。
鉴于郑宝青已支付全部价款并实际占有涉案房屋，其对涉案房屋未办理过户登记手续也不存在过错，故其取得的涉案房产物权的期待权应受法律保护。因此，一审法院判决不得执行址于潮阳区XX东XX花园XX房产，既有事实依据也有法律依据，处理恰当，本院予以维持。
根据《中华人民共和国物权法》第十六条的规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”因涉案房产尚未办理过户登记手续，故房屋所有权人仍为张棉鑫。郑宝青取得的是涉案房产物权的期待权，其有权要求张棉鑫协助其办理房屋所有权转移登记，故郑宝青在本案中直接请求确认涉案房屋的所有权为其所有，缺乏法律依据，本院不予支持。一审判决对郑宝青该项诉讼请求予以照准，不符合法律规定，本院依法予以改判。一审法院没有向郑宝青行使释明权，没有向其释明是否变更诉讼请求为出卖人协助其办理房屋所有权转移登记，处理不当，本院予以纠正。
本案中，郑宝青以合理价格向张棉鑫购买涉案房屋，且该房屋系用于家庭居住，不存在双方恶意串通、伪造证据的情形。本案执行异议之诉归根到底是由被执行人张棉鑫造成的，故张棉鑫应当对双方的损失承担责任。
综上所述，郑佩健的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国物权法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持汕头市潮阳区人民法院（2017）粤0513民初604号民事判决第一项；
二、撤销汕头市潮阳区人民法院（2017）粤0513民初604号民事判决第二项；
三、驳回郑宝青的其他诉讼请求；
四、驳回郑佩健的其他上诉请求。
一审案件受理费10100元，二审案件受理费10100元，合共20200元由张棉鑫负担。
本判决为终审判决。
审判长 姚焕丹
审判员 林 立
审判员 张佩芝
二〇一七年十月三十一日
书记员 陈 涵