山东省聊城市东昌府区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）聊东民初字第1914号
原告：张如江，农民。
委托代理人：袁伏蓉，农民。
委托代理人：朱甲信，聊城东昌安太法律服务所法律工作者。
被告：刘金河，农民。
被告：刘金江，农民。
被告：刘某。
第三被告委托代理人：李又强，山东永圣律师事务所律师。
第三被告委托代理人：麻丽娜，山东永圣律师事务所律师。
原告张如江与被告刘金河、刘金江、刘某合同纠纷一案，本院于2014年6月9日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张如江及其委托代理人袁伏蓉、朱甲信、被告刘金江、刘某及刘某的委托代理人李又强、麻丽娜到庭参加诉讼，被告刘金河经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告系亲属，2003年元月14日，被告刘金河、刘金江因家庭困难，将位于东城办事处广福刘村内的房屋四间卖于原告使用，同日原、被告双方签订了一份《房屋买卖协议》，并约定签订协议时原告一次性支付全部购房款6000元，原告及三被告均在协议上签字按印，随即原告一家便居住。2010年6月，根据开发区管委会的××，将广福刘村进行拆迁，当时原告以刘金河的名义与办事处签订“房屋拆迁货币补偿协议书”，该协议书对补偿费用及回迁位置进行了明确约定，现原告根据协议的约定准备搬至东城办事处久和社区居住时，被告刘某百般阻拦，拒不腾房交付于原告及协助办理相关手续。2010年11月29日原、被告双方签订了“被告支付补偿款15万元的”协议书，原告认为被告既不腾房交付于原告，又拒不支付双方约定的补偿款，侵害了原告的合法权益。故诉至法院，要求三被告支付原告房屋补偿款15万元。
被告刘金河未答辩。
被告刘金江辩称：原告系刘金江的亲外甥，原告购买刘金江四间房屋属实，当天签订了房屋买卖协议，并一次性支付给刘金江6000元购房款，广福刘拆迁后，刘金江与原告签订补偿协议属实，当时同意给原告10万元补偿款。
被告刘某辩称：2003年原、被告签订协议时，刘某仅12岁，对此情况不清楚，刘金河系××人，该协议即使存在，也是无效的，作为原告应向法庭出示2003年元月签订的房屋买卖协议，刘金江系文盲，从其答辩情况看，一些事情其本人无法表达清楚，本案购房的事实有待于原告举证才能进一步查清。原告从来没有在广福刘村内涉案房屋居住过。原告向法庭提交的协议书，上面虽载有刘某手印，是因刘某与原告系表兄妹关系，原告当时提出广福刘村的房子建设时原告拿过几千元钱，原告是让刘某证明此事才捺的印，刘某本人也是文盲，刘某从来没有听说过房屋进行了买卖。房屋拆迁后，原告强行搬入回迁房居住，双方发生纠纷。刘某认为，鉴于刘金河系××人，不管原告与刘金河是否签订协议，以及由该协议产生的后来的补偿协议，上述协议都是原告利用刘金河系××人、同时利用刘某与原告之间有亲戚关系且刘某系文盲的情况，在隐瞒了协议真实内容情况下让刘某捺印，该协议是无效协议，要求驳回原告对刘某及刘金河的诉求。
经审理查明：被告刘金河、刘金江二人系原告的舅舅，刘某系刘金河之女、刘金江之侄女，刘某出生后母亲去世，由原告之母即刘某的姑妈将其抚养长大。刘金河、刘金江系聊城经济开发区东城办事处广福刘村村民，原告非该村村民，刘金河、刘金江原在该村共有两处住宅，前后相邻，前面的宅基内有四间平房。2003年，原告支付6000元现金购买了该四间房屋及院落，之后原告在该院内重建了房屋，刘金江、刘金河也在另一处宅基内翻建了房屋。2010年，广福刘村的房屋因政府政策而被拆迁，同年6月9日，原告以刘金河的名义与聊城经济开发区东城办事处签订房屋拆迁货币补偿协议，回迁楼建成后，刘金河、刘金江共分配五套楼房，现原告及其母亲占有了其中的两套。
2010年11月29日，原告及三被告签订协议书一份，协议内容为：如三被告购买三套楼房则刘金河、刘金江应将其中一套无条件转让至原告名下，刘某应当配合。如果三被告购买两套房屋则刘金河、刘金江应于开发商发放拆迁补偿款时给付原告补偿款150000元。因刘金河、刘金江的房屋拆迁事宜均交由刘某出面打理，开发商提供的各种补偿费用、奖金等其他金钱领取时均由刘某签字并代领，刘某对刘金河、刘金江应当给予原告的款项150000元负有连带清偿责任。该协议落款签名处均系打印的名字，分别由原告及三被告在各自的名字上捺手印。关于协议中150000元的该条内容，原告的解释是该条内容是基于第一条的内容，即如果刘金河、刘金江不将三套楼房中的一套转至原告名下，则二人支付原告150000元的补偿款，原告不再向被告主张楼房，并同意从占有的两套楼房中搬出。另原告称签订该协议时回迁楼尚未建好，按当时的拆迁政策共能分配三套楼房，故协议中写的是三套楼房，但后来政策发生变化，所以实际分配了五套楼房。关于三套楼房后来因政策发生变化而实际分配五套楼房的情况，被告刘某与原告的说法基本一致。
上述事实有原告提交的拆迁补偿协议书、原、被告于2010年11月29日签订的协议书及原、被告部分陈述在卷佐证。
以上证据，经本院审查，客观、真实、合法，与本案有关联，确认为有效证据，依法作为本案定案的依据。
原告提交的2003年正月十四日的房屋协议书，用以证明被告将其位于广福刘的共有房屋卖于原告，供原告永久居住和自由处分，刘金江对其真实性无异议，称该协议是在豆营村签订并找人代写的，签名也是别人代签，自己按的手印；刘某对该协议的真实性有异议，称签协议时刘某年仅12岁，协议上的手印是否其本人所按也有疑问，房屋买卖协议的双方均应持有该协议。本院依法调查了杭长福、张金来，其二人均称签协议时本人均在场，协议的内容也真实。经质证，原告对二人所述无异议，被告对二人的陈述均有异议，认为即使二人均在场证明该协议属实，但该协议仍然是无效的，杭长福称原告买的房屋是刘金河、刘金江共同所有使用的是推测性的语言，其应该是不清楚的。本院结合双方当事人的陈述和其他证据，对该协议及二证人所要证明的原告购买被告刘金河、刘金江的房屋这一事实予以确认，对其他不予确认。
对原告起诉所依据的2010年11月29日由原、被告签订的关于补偿150000元的协议书，刘金江称协议上是其自己在名字上按的手印，但当时协商是给原告100000元而非150000元，刘金江未提供证据；刘某称系其本人按的手印，刘金河的手印是否其本人的不清楚，刘某本人是文盲，原告没有将房屋买卖和利益的分配告知刘某，且协议是两页，刘某未在第一页签名。本院经审查，结合其他证据，对该协议的效力予以确认。
被告刘某提交的广福刘村委会出具的两份证明材料，一份用于证明刘金河系××人，从而进一步证明本案所涉的协议均是无效协议；另一份证明原告从未在刘金河的宅基上居住过，进一步证明原告提交的房屋买卖协议是存疑的。经质证，原告对该两份证据均有异议，认为村委不能证明刘金河患有××，村委会不具备证明其是否患有××的主体，且不认可刘金河患有××，第二份证明缺乏法定的形式要件，且不能证明被告方所要证明的问题。审理过程中，刘某提交对刘金河是否患有××的鉴定申请，后又撤回该申请。对刘某提交的两份证明材料，本院认为原告异议成立，故对其效力均不予确认。
本院认为：根据有关法律规定，将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；本案中原告与三被告非同一集体经济组织成员，故原告提交的2003年正月十四日的房屋买卖协议应认定为无效协议。针对原告提交的关于150000元补偿款的该份协议是否为有效协议，被告刘某辩称该协议无效，其主张刘金河患有××，但既未提交相关医疗部门出具的诊断证明，也未经鉴定部门予以鉴定，因此本院无法认定刘金河患有××，故对刘某的主张不予采信；刘某以自己是文盲及未在协议第一页签名等为由主张该协议无效的抗辩理由亦不能成立，本院不予采信。刘金江辩解签协议时同意给付原告100000元补偿款的主张无据证实，本院不予采信。综上所述，原、被告于2010年11月29日签订的协议是原、被告的真实意思表示，不违反法律规定，依法应认定为有效协议。原告依据该协议的内容主张150000元的补偿款，符合协议的约定，本院依法应予支持。根据协议的约定，被告刘某应对上述款项承担连带清偿责任。因原告现在占有使用两套楼房，其在得到补偿款的同时应当从楼房中搬出。被告刘金河经合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，应视为对其举证、质证等全部诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律之规定，判决如下：
被告刘金河、刘金江于本判决生效之日起十日内支付原告张如江补偿款150000元；
被告刘某对上述第一项规定的义务承担连带清偿责任；
原告张如江于本判决生效之日起十日内从其占有的两套楼房内搬出。
案件受理费3300元，由三被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。
审 判 长 武素芳
人民陪审员 段玉梅
人民陪审员 黄东素
二〇一五年五月十二日
书 记 员 林永雪