北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初65539号
原告（反诉被告）：北京市朝阳区三间房地区社区服务中心，住所地北京市朝阳区双柳巷*号楼北侧。
法定代表人：蒋志萍，主任。
委托诉讼代理人：于婧思，北京市康达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李洁，北京市康达律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京市朝阳区管庄社区经济管理中心，住所地北京市朝阳区管庄西里**号。
法定代表人：历广钧，经理。
委托诉讼代理人：张超，河北信正律师事务所律师。
被告：北京市朝阳区京叶服装厂，住所地北京市朝阳区杨闸西军庄。
法定代表人：王业新，董事长。
委托诉讼代理人：钱志新，男，1951年5月18日出生，汉族。
原告（反诉被告）北京市朝阳区三间房地区社区服务中心（以下称三间房中心）和被告（反诉原告）北京市朝阳区管庄社区经济管理中心（以下称管庄中心）、被告北京市朝阳区京叶服装厂（以下称京叶服装厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。三间房中心的委托诉讼代理人于婧思、李洁，管庄中心委托诉讼代理人张超，京叶服装厂的法定代表人王业新、委托诉讼代理人钱志新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
三间房中心向本院提出诉讼请求：请求管庄中心和京叶服装厂支付三间房中心未到期营业损失、房屋装修以及自建房屋等补偿款400万元。事实理由：三间房中心与管庄中心于2003年1月1日签订了《房屋租赁契约》，承租位于北京市朝阳区三间房X号的房屋（以下称涉案房屋），涉案房屋的所有权人为京叶服装厂，管庄中心代为管理该房屋，租赁期限自2003年1月1日至2012年12月31日止。2012年7月13日，三间房中心授权北京诚信腾远投资管理有限公司处理涉案房屋的租赁事宜，北京诚信腾远投资管理有限公司（以下称腾远公司）与管庄中心签订《解除租赁合同协议书》，约定因拆迁腾退，提前解除合同，管庄中心在拆迁项目启动且资金到位的情况下，一次性支付三间房中心补偿款400万元，同时三间房中心将房屋腾空并交还给管庄中心，原租赁合同即行解除。《解除租赁合同协议书》签订后，双方虽未续签新的房屋租赁合同，但是形成了事实上的租赁关系。后京叶服装厂起诉要求三间房中心腾退涉案房屋，但未就未到期经营损失、房屋装修及自建房等事宜对三间房中心进行补偿。据此，三间房中心特诉至贵院，恳请贵院在查明事实的基础上，依法支持三间房中心的诉讼请求。
管庄中心辩称：不同意三间房中心的请求。管庄中心和腾远公司签订的解除房屋租赁协议书无效。1、涉案房屋的产权是京叶服装厂的，京叶服装厂和管庄中心的代管关系于2012年3月19日通过法院的生效判决予以解除，2012年7月13日三间房中心和腾远公司签订的解除租赁合同协议书是无权签订的，现在京叶服装厂不予追认，因此该协议无效。2、解除租赁合同协议书第5条中约定，在拆迁项目启动且资金到位的情况下，管庄中心向腾远公司支付400万元，合同约定的拆迁项目是京叶服装厂的房屋，在拆迁的情况下，拆迁款也是归属京叶服装厂的，管庄中心无权处分京叶服装厂的拆迁款，所以管庄中心承诺给腾远的400万是赠与行为，在没有交付的情况下可以撤销，所以现在管庄中心不同意予以支付。3、三间房中心的诉求是未到期营业损失、房屋装修以及自建房屋等补偿款，管庄中心与腾远签订的解除租赁合同协议书在签订之后，三间房中心与管庄中心的租赁合同并未提前终止，已经按照三间房中心与管庄中心的租赁合同履行完毕，并且到期后三间房中心也并未腾退，直到2016年8月23日经法院生效判决才强行腾退。三间房中心也并不存在营业损失、房屋装修以及自建房屋的损失，所以不同意支付。
京叶服装厂辩称：不同意三间房中心的诉讼请求，房屋产权是京叶服装厂的，当时管庄中心是事实上的代管状态，京叶服装厂对出租房屋予以追认，在2011年京叶服装厂起诉要求自主经营，结束代管，一审、二审均支持了京叶服装厂的诉讼请求。2012年3月，二审判决生效。在此日期之后，管庄中心无权代理我们做任何事，协议的内容涉及京叶服装厂的房子和拆迁款，与京叶服装厂无关，京叶服装厂不予承认。
管庄中心向本院提出的反诉请求：三间房中心向管庄中心支付2012年1月1日至2012年12月31日租金16万元。事实和理由：管庄中心与三间房中心于2003年1月1日签订《房屋租赁契约》，租赁期限自2003年1月1日至2012年12月31日。每年租金为18万元，租金由三间房中心在每年的1月1日和7月1日分两次支付。2008年6月17日，管庄中心与三间房中心签订《补充协议书》约定自2008年6月10日起年租金变更为16万元。依照《租赁合同》及《补充协议书》之约定，三间房中心应于2012年1月1日、2012年7月1日分两次向管庄中心支付2012年的租金16万元，但三间房中心至今未予支付。由于三间房中心提起本案诉讼，诉讼时效中断。依据《中华人民共和国民法通则》第140条之规定，管庄中心有权提起反诉。
三间房中心针对反诉辩称：不同意管庄中心的反诉请求，因为该诉讼请求已经超出了诉讼时效，根据法律规定，租金的诉讼时效是1年，其在2017年主张租金超出诉讼时效，不应当支持，双方在2012年7月已经签订了书面解除协议，且书面解除协议之前，2010年就已经开始实施拆迁工作，所以该房屋三间房中心早已没有实际经营使用，所以管庄中心的反诉请求不应予以支持。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：京叶服装厂原为管庄街道联社下属企业，是涉案房屋的所有权人。1994年京叶服装厂改制为股份合作制企业，管庄中心系其股东。2003年，京叶服装厂委托管庄中心经营，营业执照、公章等由管庄中心保管，职工由管庄中心安置。
2003年1月1日，管庄中心（甲方，出租方）和三间房中心（乙方，承租方）签订《房屋租赁契约》，约定甲方自愿将涉案房屋出租给乙方使用，甲乙双方议定上述房屋年租金为18万元整，租赁期限自2003年1月1日至2012年12月31日。甲方保证上述房屋权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。如需对房屋进行装修或增扩设备时，应保持主体结构不变并征得甲方书面同意，费用由乙方自理，合同到期时不予拆除。乙方将在租赁期届满时把房屋交还给甲方，如需继续承租上述房屋，应提前6个月与甲方协商，双方另签订契约。
2008年6月17日，管庄中心（甲方，出租方）和三间房中心（乙方，承租方）签订《补充协议书》，约定因朝阳路拓展改建，甲方出租给乙方的涉案房屋面临拆除，经双方协商一致，对2003年1月1日甲乙双方签订的房屋租赁契约中“房屋年租金为18万元整”从2008年6月10日起更改为“房屋年租金为16万元整”。三间房中心承租涉案房屋后，又将该房屋另行出租。
2011年，京叶服装厂将管庄中心起诉，要求返还所持有的营业执照正副本、公章、财务章及组织机构代码证等材料。本院依法审理后作出（2011）朝民初字第XXXXX号民事判决书，支持了京叶服装厂上述诉讼请求。此后，该案经上诉，被判决驳回，维持原判。2015年7月27日及2016年4月22日，京叶服装厂和管庄中心分别签订《移交协议》及《补正书》，约定：涉案房屋未拆迁以前，自双方签字之日起，管庄中心向京叶服装厂返还全部企业原物，并在可允许范围内向京叶服装厂提供人财物方面的帮助以维持企业初期的日常运营，该房屋使用权归京叶服装厂，京叶服装厂在清理维权活动中，不得直接或间接损害管庄中心的利益；在拆迁腾退过程中，京叶服装厂为主，管庄中心提供协助，且京叶服装厂与管庄中心、朝阳区土储中心签订的任何协议和方案，事先须征得管庄中心同意后方可执行。
2012年7月13日，管庄中心和腾远公司签订《解除租赁合同协议书》，约定内容为：管庄中心与三间房中心于2003年1月1日签订了房屋租赁合同，三间房中心向管庄中心承租了涉案房屋。承租期间，三间房中心委托腾远公司与管庄中心协商一致达成本协议：因拆迁腾退，提前终止合同，管庄中心向腾远公司支付未到期经营损失、房屋装修及自建房屋等补偿款400万元，腾远公司放弃房屋内装修和不可移动设施设备；对于租赁房屋内可移动的设施设备，腾远公司于交房前自行取回，逾期则视为自行放弃，管庄中心可自行处理；本协议自签订后，管庄中心在拆迁项目启动且资金到位的情况下，一次性支付给腾远公司补偿款400万元，同时腾远公司将房屋腾空并交还给管庄中心，双方之租赁合同即行解除。针对腾远公司的身份问题，三间房中心称该公司系接受其委托签订该协议。
2015年，京叶服装厂以返还原物纠纷为由将三间房中心及管庄中心一并起诉，要求三间房中心返还涉案房屋。三间房中心在该案中提起反诉，要求京叶服装厂赔偿停业损失费及拆迁腾退补偿。在该案审理过程中，三间房中心提交《朝阳区三间房乡人民政府关于实施朝阳路三间房段拓宽改造工程拆迁公告》、《解除协议书》及发票等，以证明在租赁期内，朝阳区三间房段拓宽改造工程及土地储备拆迁腾退，涉案房屋位于拆迁范围内，2012年1月11日，三间房中心委托腾远公司和租户解除了租赁合同，并一次性支付租户停业损失费和拆迁腾退补偿费共计110万元。本院于2016年6月20日作出（2015）朝民初字第45400号民事判决书，判决三间房中心将涉案房屋腾空后返还京叶服装厂，但认为三间房中心所主张的停产停业损失和拆迁腾退补偿系三间房中心和管庄中心因租赁关系而产生，和该案不是同一法律关系，故驳回了三间房中心的反诉请求。该判决生效后，三间房中心未主动返还涉案房屋。京叶服装厂于2016年8月23日，自行收回涉案房屋。
另查，三间房中心就涉案房屋向管庄中心交纳了至2011年12月31日的租金，目前，涉案房屋尚未拆迁。
以上事实，有《房屋租赁契约》、《补充协议》、《解除租赁合同协议书》、民事判决书及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。
自2003年起，三间房中心基于其与管庄中心所签订的《房屋租赁契约》占有使用涉案房屋。在该契约虽约定至2012年12月31日届满，但在合同履行期内，涉案房屋被列入拆迁范围，三间房中心委托腾远公司与管庄中心签订了《解除租赁合同协议书》，对于后续拆迁及相应补偿的问题进行了约定。京叶服装厂虽称其和管庄中心已经解除代管关系，但系其和管庄中心之间的内部纠纷，不能对抗三间房中心。根据《解除租赁合同协议书》，管庄中心向腾远公司支付未到期经营损失、房屋装修损失及自建房屋等补偿款400万元的条件为“管庄中心在拆迁项目启动且资金到位的情况下”，而目前拆迁项目尚未启动，故三间房中心要求管庄中心支付补偿款400万元的条件尚未成就，本院对于其诉讼请求难以支持。
根据三间房中心提交的相关公告、《解除协议书》及发票，三间房中心于2012年1月11日即委托腾远公司和租户解除了租赁合同，并一次性支付租户停业损失费和拆迁腾退补偿费共计110万元。由此可以认定，三间房中心自2012年初即未实际使用涉案房屋，在三间房中心和管庄中心于2012年7月13日签订《解除租赁合同协议书》中亦未对2012年1月1日至2012年12月31日的租金未作出约定。此后，因拆迁项目一直未启动，双方签订的《解除租赁合同协议书》履行处于停滞状态，三间房中心仍占有涉案房屋，管庄中心对此未持异议且在本次诉讼之前亦未向三间房中心就租金进行过主张。故关于三间房中心对于管庄中心主张租金超出诉讼时效的抗辩本院予以采信，管庄中心的反诉请求本院难以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）北京市朝阳区三间房地区社区服务中心的诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）北京市朝阳区管庄社区经济管理中心的反诉请求。
本诉案件受理费38800元，由原告（反诉被告）北京市朝阳区三间房地区社区服务中心负担（已交纳）；反诉案件受理费7000元，由被告（反诉原告）北京市朝阳区管庄社区经济管理中心负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 吴 娜
代理审判员 周 墨
人民陪审员 李秀军
二〇一七年十一月十日
书 记 员 赵帛妍