江西省景德镇市珠山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣0203民初601号
原告：景德镇市阳光物业管理有限公司，地址：江西省景德镇市珠山区梨树园小A栋一号。
法定代表人：余剑勇，该公司总经理。
委托诉讼代理人：朱政宇，江西驰骋律师事务所律师。
委托�讼代理人：芦鹏飞，男，汉族，1981年10月5日出生，住江西省，系该公司员工。
被告：黄昕宇,男,2000年2月19日出生，汉族,住江西省。
委托诉讼代理人：黄国荣，男，1949年9月20日出生，汉族，住江西省，系原告祖父。
原告景德镇市阳光物业管理有限公司（以下简称阳光物业公司）诉被告黄昕宇物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员漆丽独任审判，于2018年4月20日公开开庭进行了审理。原告阳光物业公司委托诉讼代理人朱政宇、芦鹏飞，被告黄昕宇委托诉讼代理人黄国荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告景德镇市阳光物业管理有限公司请求：1、判决被告立即支付原告自2012年12月至2017年10月物业管理费，共计7633.42元；2、判决被告立即支付原告自逾期之日起按日加收应交纳费用万分之五的违约金，共计6755.58元�3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2011年7月18日达成《景德镇市戴家弄明珠园、望江园物业管理服务合同》，约定由原告为被告拥有的位于望江园4单元508室提供物业管理服务，1元/月/平方，2014年8月市发改委调整标准为1.2元/月/平方，2015年物业定价又更改为市场定价，与望江园业主经过磋商后，物业费延续1元/月/㎡。被告自2012年12月开始拒绝支付原告物业管理费，原告已为被告提供多年物业管理服务，经多次催促，被告迟迟不履行义务，其不予支付物业管理费的行为严重侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院。
原告阳光物业公司出示以下证据：1、景德镇市戴家弄明珠园、望江园物业管理服务合同一份，证明业主黄昕宇与景德镇市阳光物业管理有限公司就物业管理达成协议，在协议中已经明确约定物业管理费用的标准及缴付时间；2、景德镇市发展和改革委员会《关于市戴家弄新城前期物业服务收费标准的批复》（景发改价管字【2012】485号）、物业管理服务收费年度审验结论2份，证明高层公共住宅每平方米每月为1.2元。被告黄昕宇对该二份证据均无异议，故本院对上述两份证据予以认定，作为本案定案依据。
被告黄昕宇辩称，其入住后一直按约交纳物业管理费，因为原告多次违反合同才拒交物业管理费，其有证据证实原告的不作为违约行为；其与原告验收房屋时发现一块玻璃，门锁损坏、窗户关不上，原告一直不解决；小区绿化无人打理，杂草丛生；地下车库不给业主租用，其他业主车辆随意停放；临街店面出租后，租用人员违法搭建超宽雨棚，给五楼几户的业主家庭财产和人身安全造成危险，其家中两次被盗，损失4000余元。五楼露台近1000平方米的花园杂草丛生；小区卫生环境非常�，508、608之间的垃圾成堆，还是今年其自己打扫；多次向原告反映楼上漏水情况，物业来了现场，但并未采取措施，造成其家中地板霉烂，经济损失1.5万余元；其反诉要求原告赔偿财产损失和精神补偿共计20000元，原告应该认真整改，完善服务措施，切实为小区业主服务。
被告黄昕宇提交如下证据：1、景德镇市戴家弄明珠园、望江园物业管理服务合同一份，证明原告违约；2、收款收据三张，证明我曾经交纳过物业费，系因为原告对我反映的问题不采取措施，我才不交物业费；3、照片一组8张，证明原告的违约事实存在。
被告黄昕宇对原告提交的二组证据均无异议，本院对原告提交的二组证据予以采信。
原告阳光物业公司对被告黄昕宇提交的物业管理服务合同的真实性、关联性无异议，但认为无法证实原告违约；对被告提交的三份收�收据的证据三性均无异议，所交物业费亦不在原告诉讼范围内；关于被告提交的一组照片的质证意见为：三张雨棚搭建是事实，但应当由相关行政管理部门处理解决；原告的房屋不是原告卖给被告的，不应负责修理被告家中的玻璃；5楼屋顶花园被被告封死，无法进去；508和608之间的通道，物业进不去，需要通过业主家中才能进去，该部分不应属于广大业主的共有部分；被告家漏水属于邻里纠纷，物业不可能处理。经审核，本院对被告提交的三组证据认定如下：因被告提交的物业管理服务合同与原告提交的一致，故对该份证据予以采信，但不能仅凭该份证据证明原告存在违约行为；被告提交的收款收据物业费不在本案诉讼范围内，原告未主张该阶段的物业费，故该组证据不予采信；关于雨棚的照片，系房屋开发商将店面出租于他人用于经营，经营者加盖雨棚，若严�影响到被告的生活并由此造成损失，被告可向相关城市管理部门反映情况或向经营者主张相应权利，物业公司亦负有积极向经营者反映相关情况，并督促经营者改善的义务；原、被告之间系物业服务合同关系，不存在房屋买卖合同关系，故原告在购买房屋时玻璃破损问题应及时向房屋开发商主张权利；原告负有对小区公共花园的绿化、卫生进行管理、维护、清扫的义务，其称通道被被告挡住，本院认为，被告并未完全封死该通道，亦不足以妨碍原告对该花园进行绿化、卫生的管理、维护；508、608之间的通道问题，本院认为，虽然通行不便，但物业公司亦应定期维护该部分的卫生，并加强对其他业主的卫生意识宣传工作；被告家中的漏水应区分系房屋质量问题，还是楼上住户的侵权行为，并向相应的主体主张权利。
综上，经审理查明，2011年7月18日，原、被告签订《景德镇市戴家弄明珠园、望江园物业管理服务合同》，该合同约定：物业名称望江园4单元508室，房屋建筑面积129.38平方米；甲方（阳光物业公司）对房屋共用部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；定期向乙方收取物业管理费用；乙方（被告）遵守物业规章制度和管理规定，定期向甲方交纳物业管理费用；住宅房屋物业管理服务费高层（多层）（电梯）：1元/月*㎡；乙方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日加收应交纳费用万分之五的违约金。
2012年8月16日，景德镇市发展和改革委员会下发《关于市戴家弄新城前期物业服务收费标准的批复》（景发改价管字[2012]485号）：阳光物业公司，你公司报来《关于要求对戴家弄新城公共性物业管理服务收费标准审批的报告》收悉，经成本监审并结合你公司实际、现对你公司服务的戴家弄新城的明珠园、望江园、明珠园、望江园、文豪园、怡翠园前期物业服务收费标准批复如下，高层住宅公共性物业服务收费标准为1.2元/月*平方米（含电梯费用）。
物业公司对望江园小区5楼公共花园、508与608之间通道的环境卫生存在管理不到位，给被告造成一定的影响。
现因被告未按约定交纳物业管理费，故原告诉至法院。
证实上述事实的证据有：1、景德镇市戴家弄明珠园、望江园物业管理服务合同；2、景德镇市发展和改革委员会关于《市戴家弄新城前期物业服务收费标准的批复》（景发改价管字【2012】485号文件）；3、照片一组；4、庭审中原、被告的陈述与辩称等。
本院认为，在民事活动中，当事人应当遵从诚实信用原则。本案为物业服务合同纠纷，原、被告之间签订的《景德镇市戴家弄明珠园、望江园物业管理服务合同》对双方的权利义务，物业管理费用（高层住宅房屋物业管理费为1元/月/㎡）做出了明确的约定。该物业管理服务合同系当事人真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，对其合法有效性予以确认，当事人之间应信守合同之约定享受权益、承担义务。但该小区存在绿化维护不到位、卫生清扫不彻底等问题，原告阳光物业物业公司物业管理存在不到位的情况。
关于物业费数额及违约金问题，被告黄昕宇物业面积129.38平方米，高层住宅1元/月/平方米，从2012年12月至2017年10月未交纳物业费，59个月×1元/月/平方米×129.38平方米=7633.42元。因原告阳光物业公司对该小区物业管理存在不到位问题，亦有相应部分对被告生活直接造成一定影响，故对被告黄昕宇物业管理费按70%收取，即3124.55元×70%=5343.39元，违约金部分本院不予支持。
关于被告要求原告赔偿损失的问题。被告代理人代理权限虽为特别授权，但未包括代为提起反诉，故本院对该部分不予受理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十七条之规定，判决如下：
一、被告黄昕宇于本判决生效之日起五日内向原告景德镇市阳光物业管理有限公司支付2012年12月至2017年10月期间的物业管理费5343.39元；
二、驳回原告景德镇市阳光物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元减半收取25元，由被告黄昕宇承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。
审判员 漆 丽
二〇一八年四月二十三日
书记员 盛美君