福建省石狮市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0581民初6003号
原告：黄萍伟，男，1988年1月1日出生，汉族，住福建省永春县。
原告：黄锦萍，男，1988年8月18日出生，汉族，住福建省永春县。
原告：黄金端，男，1964年11月8日出生，汉族，住福建省永春县。
三原告共同委托诉讼代理人：李燕瑜，福建安凯律师事务所执业律师。
三原告共同委托诉讼代理人：辜清红，福建安凯律师事务所实习律师。
被告：田辉程，男，1963年5月9日出生，汉族，住福建省石狮市。
被告：洪丽婷，女，1964年7月17日出生，汉族，住福建省石狮市。
原告黄萍伟、黄锦萍、黄金端与被告田辉程、洪丽婷确认合同有效纠纷一案，本院于2017年10月19日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月10日公开开庭进行了审理。黄萍伟、黄锦萍、黄金端的委托诉讼代理人李燕瑜、辜清红和田辉程到庭参加诉讼，洪丽婷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄萍伟、黄锦萍、黄金端向本院提出诉讼请求：1.请求确认黄萍伟、黄锦萍、黄金端与田辉程、洪丽婷于2016年12月9日签订的《房屋租赁合同》合法有效；2.田辉程、洪丽婷承担本案的诉讼费。事实与理由：2012年11月19日，田辉程、洪丽婷与毛振华、张健签订《房屋租赁合同》，毛振华、张健向田辉程、洪丽婷承租石狮市南环路北侧林边3号楼房产1-9楼，租赁期间自2012年11月20日起至2028年4月19日止。在租赁期间内，毛振华、张健于2016年12月9日与黄萍伟、黄锦萍、黄金端签订《晶都公寓整体转让费付款协议书》，将其承租的石狮市南环路北侧林边3号楼（也即石狮市房产1-9楼整体转让给黄萍伟、黄锦萍、黄金端经营，为此付出转让费用88万元，并配合黄萍伟、黄锦萍、黄金端与田辉程、洪丽婷重新签订《房屋租赁合同》。2016年12月9日，黄萍伟、黄锦萍、黄金端与田辉程、洪丽婷签订《房屋租赁合同》，合同约定田辉程、洪丽婷将其位于石狮市南环路北侧林边3号楼（也即石狮市1-9楼房产租给黄萍伟、黄锦萍、黄金端作为从事经营单身公寓之用，租期为12年，年租金为182000元等事项。承租后黄萍伟、黄锦萍、黄金端即对租赁物进行整体使用，并已经支付租金至2018年3月。为确认黄萍伟、黄锦萍、黄金端的合法租赁权，特向贵院提起诉讼。
田辉程辩称，合同是其签的，黄萍伟、黄锦萍、黄金端所述属实。
洪丽婷未作答辩。
黄萍伟、黄锦萍、黄金端围绕诉讼请求依法提交了证据：1.狮房权证湖滨字第××、00××71号房产证复印件,拟证明址在石狮市南环路北侧林边3号楼1-4楼的房产所有人为田辉程、石狮市的房产所有人为洪丽婷;2.《房屋租赁合同》、《租房首年租金支付协议》、《房屋出租合同》各一份，拟证明毛振华、张健向田辉程、洪丽婷承租石狮市南环路北侧林边3号楼房产1-9楼，双方对于租金、租赁期间自2012年11月20日起至2028年4月19日止等事项的约定；3.《晶都公寓整体转让费付款协议书》、《兴业银行借记卡交易明细》一份、《中国民生银行个人账户对账单》三份、《中国建设银行个人活期账户交易明细》一份、《电子银行业务回单》六份、《收条》四份、《证明》一份及户口簿一份，拟证明原承租人毛振华、张健在租赁期间内，于2016年12月9日与黄萍伟、黄锦萍、黄金端签订《晶都公寓整体转让费付款协议书》，将其承租的石狮市南环路北侧林边3号楼（也即石狮市房产1-9楼整体转让给黄萍伟、黄锦萍、黄金端经营，并配合黄萍伟、黄锦萍、黄金端与田辉程、洪丽婷重新签订《房屋租赁合同》，黄萍伟、黄锦萍、黄金端为此付出转让费用88万元，款项已付清；4.《房屋租赁合同》、《电子银行业务回单》一份、《收条》二份，拟证明2016年12月9日，黄萍伟、黄锦萍、黄金端与田辉程、洪丽婷签订了《房屋租赁合同》，合同约定：田辉程、洪丽婷将其位于石狮市南环路北侧林边3号楼（也即石狮市1-9楼房产租给黄萍伟、黄锦萍、黄金端作为从事经营出租单身公寓之用，租期为12年，年租金为182000元等事项。黄萍伟、黄锦萍、黄金端租金已经支付至2018年3月，黄萍伟、黄锦萍、黄金端承租后即对租赁物进行整体使用；5.《当场处罚决定书》一份，拟证明黄萍伟、黄锦萍、黄金端承租后对租赁物进行整体使用的事实。
田辉程提交了下列证据：1.加盖中国农业银行股份有限公司石狮宝岛支行业务办理章的狮房权证湖滨字第××、00××71号房产证复印件二本，拟证明案涉房屋的产权权属情况；2.最高额担保个人借贷复印件及石狮市房地产抵押权登记证明书一份，拟证明田辉程向银行贷款及案涉房屋抵押情况。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
为查明案件事实，本院通知案外人张健到庭接受调查述称，其和毛振华共同与田辉程于2012年11月19日签订一份《房屋租赁合同》，承租案涉房屋用于经营晶都公寓，当时有向别人了解，确认房屋是田辉程和洪丽婷的，但是否有抵押或查封不清楚。后来因其转行做电商，没人管理，就在58同城上发转让广告，黄锦萍来联系，经过多次协商、洽谈后就在晶都公寓签署《晶都公寓整体转让费付款协议书》，合同签订后，黄锦萍一方按约定陆续支付转让费，大部分都是转账支付的，具体转账账户、时间、金额记不清，还有十来万是以现金支付的。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：址在石狮市的房屋所有权人系田辉鹏【房屋所有权证号：狮房权证湖滨字第××号，国有土地使用权证：狮湖国用（2000）字第0315号】。址在石狮市的房屋所有权人系洪丽婷【房屋所有权证号：狮房权证湖滨字第××号，国有土地使用权证：狮湖国用（2000）字第0316号】。2012年11月19日，甲方（出租方）田辉程、洪丽婷与与乙方（承租方）毛振华、张健签订一份《房屋租赁合同》，毛振华、张健向田辉程、洪丽婷承租坐落于石狮市八七路琼林巷138-142号1至9楼房屋，建筑面积1900平方米（包括1楼内大厅和专用电梯，楼梯作为通路，大厅后排作为专用停车室，不包括前面花园路上三个门面以及4楼东面甲方居住的面积），租赁房屋作为包租使用，毛振华、张健可以转租，若1至9楼整体转让需田辉程、洪丽婷同意并另签合同，租金不变，租赁期间自2012年11月20日起至2028年4月19日止，共15年，租金不变。合同生效后有5个月装修时间给毛振华、张健，不算房租。房屋年租金为182400元，租金为年付，交付时间分别为每年的3月20日之前交付。同日，毛振华与田辉程签订一份《租房首年租金支付协议》，载明出租首年支付方式和房屋交付情况为签订正式协议当日支付5万元整，田辉程负责电梯安装，电梯送到用房地点后，毛振华应付清当年房租尾款132400元，田辉程应在签订正式合同当日把5-9楼交付毛振华使用，其余所有楼层（照正式合同）应在2013年3月15日之前交付给毛振华使用。2013年元月7日，出租方田辉程与承租方毛振华签订一份《房屋租赁合同》，约定田辉程将座落于琼林巷142号店面壹间出租给毛振华使用，租赁期限从2013年2月15日起至2018年2月14日，租赁为5年，租赁用途为经营性店面，年租金为15600元，租赁支付方式为每年，应在房租到期前30日支付。毛振华无权将房屋转租他人，本协议期如需转租应与田辉程商议，并不得擅自变更使用性质。2016年12月9日，转让方（甲方）毛振华、张健与承转方（乙方）黄萍伟、黄锦萍、黄金端签订一份《晶都公寓整体转让费付款协议书》，约定毛振华、张健将位于石狮市琼林巷138号-142号2-9楼晶都公寓整体转让给黄萍伟、黄锦萍、黄金端经营，转让费用共计88万元，分三次付清，在黄萍伟、黄锦萍、黄金端与田辉程从新签订租赁合同时，黄萍伟、黄锦萍、黄金端支付给毛振华、张健500000元。黄萍伟、黄锦萍、黄金端在签订本协议后，三日内付给毛振华、张健300000元。黄萍伟、黄锦萍、黄金端在签订本协议后一个月内付清尾款80000元等内容。黄萍伟于2016年12月8日通过其中国民生银行账户转账至张健账号10000元，黄金端委托其儿子黄家芳于2016年12月9日通过其中国民生银行帐户转账至张健账号95000元。黄锦萍于2016年12月9日通过其中国民生银行账户转账至张健账号120000元。黄萍伟于2016年12月9日通过其中国民生银行账户转账至张健账号150000元。黄锦萍于2016年12月12日通过其兴业银行帐户向张健转账支付49000元，通过其中国民生银行帐户向张健转账支付21000元，通过其中国建设银行账户转账至张健账号200000元。黄萍伟于2017年1月10日通过其中国民生银行账户转账至张健账号67093元。2016年12月9日毛振华、张健出具一份收条给黄萍伟，载明今收到黄萍伟晶都公寓转让费一期款50万元整。2016年12月12日毛振华、张健出具一份收条给黄萍伟，载明今收到晶都公寓转让一次款30万元整。2017年1月10日张健出具一份收条给黄萍伟，载明今收到晶都公寓第三期转让费67093元（8万减去12907元），所有款项自以结清等内容。2016年12月9日，甲方（出租方）田辉程、洪丽婷与乙方（承租方）黄萍伟、黄锦萍、黄金端签订一份《房屋租赁合同》，约定田辉程、洪丽婷将其位于石狮市八七路琼林巷138-142号1-9楼房屋（包括1楼内大厅和专用电梯，楼梯作为通路，大厅后排作为专用停车室，不包括前面花园路上三个门面以及4楼东面甲方居住的面积）出租给黄萍伟、黄锦萍、黄金端作为包租使用，黄萍伟、黄锦萍、黄金端可以转租，若1至9楼整体转让需田辉程、洪丽婷同意，并另签合同，租金不变。租赁期限自2016年12月9日至2028年4月19日止，共12年，租金不变。年租金为182000元，租金为年付，交付时间分别为每年的3月20日之前交付。2016年12月9日，黄萍伟通过其中国民生银行账号转账至田辉程的账号48920元。2016年12月9日，田辉程出具一份收条，载明兹收到黄萍伟交来租金共178000元，从2016年12月9日至2018年4月19日止。2017年1月1日，田辉程出具一份收条，载明兹收到黄萍伟的店租金即琼林巷142号店（从2017年2月15日至2018年2月14日止）壹年计15600元。2016年1月8日，田辉程、洪丽婷与中国农业银行股份有限公司石狮市支行签订一份《最高额担保个人借款合同》，载明自2016年1月8日至2019年1月7日止，田辉程、洪丽婷可以在400万元整的借款额度内向贷款人申请借款。本合同项下借款的担保方式为最高额抵押，担保的债务最高余额为人民币820万元整，担保人同意以房地产提供担保。担保房地产为田辉程所有座落于石狮市（产权证号：狮房权证湖滨字第××号，建设用地使用权证号狮湖国用（2000）字第0315号）及洪丽婷所有座落于石狮市（产权证号：狮房权证湖滨字第××号，建设用地使用权证号狮湖国用（2000）字第0316号）等内容。上述房屋于2016年1月14日办理抵押登记手续。
另查明，本院在执行余礼辉与田辉程、洪丽婷国内非涉外仲裁裁决一案中，于2016年11月21日作出（2016）闽0581执5495号执行裁定书，裁定查封案涉房屋，2017年1月23日，本院发出公告，责令在案涉房屋居住或从事生产经营的人员，应于2017年2月25日前自行迁出，逾期仍未迁出的，本院将依法强制执行（停水停电及其他执行措施），所产生的相关费用及法律后果由房产占用人自行承担。为此，案外人黄萍伟、黄锦萍、黄金端于2017年4月5日向本院提出书面异议。本院经审查以“案外人黄萍伟、黄锦萍、黄金端与田辉程、洪丽婷所签订的《房屋租赁合同》是否真实有效，在执行异议程序中不能确定，案外人黄萍伟、黄锦萍、黄金端可通过其他法律途径予以确定。案外人黄萍伟、黄锦萍、黄金端请求对石狮市八七路琼林巷138-142的1-9楼的水电予以保留供应，以及对进出门户免于张贴查封封条，以保障案外人的单身公寓能予正常运营的执行异议不能成立”为由，作出（2017）闽0581执异33号执行裁定书，裁定驳回案外人黄萍伟、黄锦萍、黄金端提出的执行异议。黄萍伟、黄锦萍、黄金端不服该裁定向本院提起诉讼，后于2017年10月17日申请撤回起诉，本院裁定予以准许。
本院认为，案涉房屋的所有权人登记为田辉程、洪丽婷，案外人毛振华、张健于2012年11月19日与田辉程、洪丽婷签订承租案涉房屋的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。在合同约定的租赁期间内，案外人毛振华、张健将案涉房屋整体转让给黄萍伟、黄锦萍、黄金端，根据合同约定，整体转让需田辉程、洪丽婷同意并另签合同，故黄萍伟、黄锦萍、黄金端与田辉程、洪丽婷于2016年12月9日重新签订案涉《房屋租赁合同》，该合同租赁标的、租赁截止期限等条款与2012年11月19日的《房屋租赁合同》一致，系对原租赁合同权利义务的承继，也是双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。案涉房屋虽于2016年1月14日办理抵押登记手续，但案涉《房屋租赁合同》系对2012年11月19日的《房屋租赁合同》的承继，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”的规定，案涉租赁合同不受抵押权的影响。今后在处置案涉房屋的抵押权时，可注明“案涉房屋承租期限截止至2028年4月19日止”予以处置，故黄萍伟、黄锦萍、黄金端请求确认案涉《房屋租赁合同》合法有效，于法有据，本院予以支持。洪丽婷经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。
依照中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第八十八条、第二百二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条规定，判决如下：
确认黄萍伟、黄锦萍、黄金端与田辉程、洪丽婷于2016年12月9日签订的《房屋租赁合同》合法有效。
案件受理费100元，减半收取计50元，由田辉程、洪丽婷负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 吴志生
二〇一七年十一月二十七日
书记员 林清溪
附：一、引用的主要法律、司法解释条文
1、《中华人民共和国物权法》第一百九十条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
2、《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
3、《中华人民共和国合同法》第八十八条：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人
物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不
5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
6、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。