海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三亚民二终字第311号
上诉人（原审被告）三亚市天涯海角旅游发展有限公司，住所地海南省三亚市天涯海角景区。
法定代表人黄兴武，该公司董事长。
委托代理人林如果，海南中海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈传洪，男，1957年5月1日出生，汉族。
委托代理人袁芳，北京市康达（海口）律师事务所律师。
原审被告三亚市旅游投资有限公司，住所地海南省三亚市河东区商品街二巷64号。
法定代表人陈洪灿，该公司清算组组长。
原审第三人戴彬森，男，1971年9月3日出生，汉族。
原审第三人关进敏，原三亚市国资委干部。
上诉人三亚市天涯海角旅游发展有限公司（简称天涯海角公司）与被上诉人陈传洪、原审被告三亚市旅游投资有限公司（简称旅游公司）、原审第三人戴彬森、关进敏合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（简称城郊法院）（2014）城民一重字第35号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天涯海角公司的委托代理人林如果，被上诉人陈传洪的委托代理人袁芳到庭参加诉讼。原审被告旅游公司、原审第三人戴彬森、关进敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：旅游公司系三亚市政府投资设立的国有企业。2001年12月，为解决住房困难职工的居住问题，旅游公司经三亚市人民政府批准，组织本公司职工在其位于三亚市月川小区南山电厂宿舍区南侧的三土房（2002）字第0140号住宅地上集资建房180套。陈传洪不是旅游公司职工，亦非三亚市市民，其向旅游公司提出参加集资建房的请求，旅游公司表示同意。2002年4月16日，陈传洪向旅游公司交付首期集资款58000元。同年9月，集资楼动工兴建。
2003年11月20日，陈传洪与旅游公司签订《三亚市集资建房协议》（简称《协议一》），约定：旅游公司同意陈传洪参加其公司的集资建房；集资房位于三亚市吉阳区河东路（原河东区月川路）旅游公司月川住宅小区集资楼6栋2层202房，面积209.683平方米，集资款225598元；集资款占建筑安装成本的100％；房屋产权比例以三亚房改办最后审定的为准；集资首付款不得低于预计总付款的50%；2004年5月30日交付房屋；房屋竣工验收后，旅游公司为陈传洪办理《房屋所有权证》；本协议未尽事宜按政府房改有关政策处理；本协议经陈传洪、旅游公司双方签章及三亚房改办监证后生效。2004年8月20日，旅游公司集资建房办公室向公司领导作出《关于要求最终确认外单位人员参加月川住宅小区集资建房资格的请示》，内容为“因公司内部职工参与集资建房的户数有所欠缺，经公司第二次职工代表大会确认，为做好集资建房工作，公司研究同意让部分公司关系单位参与我司集资建房。经公司领导同意，公司已离职人员、国资委、合作单位和外单位参加月川住宅小区集资建房的人员共计37人，以上人员均已选定好并缴纳部分房款。特此，请公司领导最终确认以上37人参加集资建房的资格，以便其缴清房款后到我司财务部更换缴款收据”。该请示获得旅游公司各领导的批示同意。
2004年12月，集资房竣工验收，因陈传洪未按约定支付集资余款，旅游公司未向陈传洪交付房屋。经旅游公司多次催款，陈传洪向旅游公司缴清余款。2007年8月10日，三亚市政府国有资产监督管理委员会作出《关于同意三亚市旅游投资有限公司董事会处理七套职工住房的批复》，同意旅游公司终止与陈传洪等7人签订的《三亚集资建房协议》。2007年10月9日，旅游公司与关进敏签订了《三亚市集资建房协议》，将涉案房屋出售给关进敏。旅游公司与关进敏签订的《三亚市集资建房协议》经过了三亚房改办的监证。2007年10月18日，旅游公司作出通知书，以陈传洪不符合集资建房条件和资格为由，通知陈传洪办理退款手续，但该通知书没有送达陈传洪。陈传洪获知上述通知书的内容后，予以拒绝，其要求旅游公司交付房屋、办理产权过户登记未果后，诉至城郊法院。2008年1月25日，旅游公司将陈传洪的集资款交三亚市公证处提存。因关进敏退出购买涉案房屋，旅游公司于2010年11月30日与戴彬森签订了《三亚集资建房协议》（简称《协议二》）。戴彬森于2011年1月25日支付了涉案房屋的房款。
旅游公司所建的涉案集资房，包括陈传洪在内共有37名外来人员参与购买，对外出售集资房价格高于公司内部职工购买价格。旅游公司与陈传洪签订的《协议一》至今未经三亚房改办监证。
2009年3月5日，旅游公司建集资房所用的三土房（2002）字第0140号住宅地变更为三土房（2009）字第Ol8**号，地号为03-02-14，现登记的权利人是天涯海角公司。
在原审一审起诉前及审理期间，城郊法院分别于2008年2月18日、2008年8月20日、2010年2月8日、2015年5月12日作出（2008）城民保字第16号、（2008）城民一初字第268-1号、（2008）城民一初字第268-2号民事裁定，查封了涉案的6栋1层101房。戴彬森没有实际占有涉案房屋，也尚未装修涉案房屋。
重审过程中，经城郊法院询问，当事人不同意对涉案房产进行装修造价鉴定。
旅游公司在第一次重审中辩称：1、旅游公司与陈传洪签订的《协议一》的性质是购买集资房法律关系而非商品房买卖合同关系；2、根据当时的法律，只有单位职工才能参加房改，陈传洪不是旅游公司的职工，其无权以旅游公司职工名义参加该公司房改购买集资房；3、集资建房是为当地、本单位低收入职工谋福利的一种社会公益行为，陈传洪作为不符合参加集资建房的外地户口、非本单位职工人员参加旅游公司的单位集资房，侵占的是单位的房改房屋，损害的是不特定本地区、本单位中低收入职工的社会公共利益。综上，应当认定旅游公司与陈传洪签订的《协议一》违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效，请求驳回陈传洪的诉讼请求，旅游公司愿意退还陈传洪已交纳的购房款。
第三人戴彬森第一次重审时答辩称，涉案房屋是旅游公司收回之后重新分配给戴彬森的，有三亚房改办已批准生效的相关程序、交付手续。戴彬森已取得涉案房屋所有权是合法有效的。
原审法院认为，本案争议焦点是，一、《协议一》是否有效；二、《协议一》是否已解除；三、上述《协议二》是否有效；四、陈传洪要求旅游公司继续交付涉案房屋及办理产权证是否合法有理。
关于焦点一，旅游公司集资建房办公室于2004年8月20日向公司领导作出《关于要求最终确认外单位人员参加月川住宅小区集资建房资格的请示》中明确表明，因内部职工参与建房的户数有所欠缺，经公司第二次职工代表大会确认，旅游公司研究同意将集资房出售给37名公司已离职人员、国资委、合作单位及外单位人员。从该请示的内容中足以认定，旅游公司与外来单位人员签订《三亚市集资建房协议》前，召开过旅游公司职工代表大会，与外来人员签订集资购房合同的方案已经职工代表大会确认。经旅游公司内部请示，包括陈传洪在内的37户外来人员参加集资建房的资格获得了旅游公司董事会批准。旅游公司与陈传洪签订的合同虽未按合同约定经三亚房改办监证，但合同签订后，旅游公司已通知陈传洪缴纳购房款，陈传洪亦依旅游公司的通知缴清了购房款，合同已实际履行，双方的行为表明该合同不再以三亚房改办办理监证作为生效的要件。故陈传洪与旅游公司所签订的《协议一》并不存在损害符合集资建房条件但未参加集资建房职工的利益，也未违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定该协议合法有效。旅游公司抗辩《协议一》未经监证，损害职工的利益，主张《协议一》未生效。上述抗辩缺乏充分的事实根据及法律依据，不予采纳。
关于焦点二，2007年10月18日，旅游公司发出通知，以陈传洪不符合集资建房条件和资格为由，通知陈传洪办理退款手续，但该通知书没有送达陈传洪。陈传洪获知通知书的内容后，予以拒绝，并要求旅游公司交付房屋和办理产权过户登记未果，诉至城郊法院，要求继续履行《协议一》的内容。因此，《协议一》至今尚未依法解除。
关于焦点三，2007年10月9日，旅游公司与戴彬森在明知《协议一》未依法解除的情况下，双方就涉案房屋签订了《协议二》，将涉案房屋出售给戴彬森，系一房二卖，损害了陈传洪的合法利益。故《协议二》属无效合同。天涯海角公司与戴彬森抗辩《协议二》属有效合同，缺乏充分的证据及法律依据支持，不予采纳。
关于焦点四，因《协议一》合法有效，且陈传洪已支付完全部购房款，旅游公司至今未将涉案房屋交付及办理产权证给陈传洪，旅游公司已构成违约。故陈传洪要求交付涉案房屋、办理房屋产权证书的请求合法有理，应予支持。因涉案房屋所占用的土地使用权人由旅游公司变更为天涯海角公司，故旅游公司、天涯海角公司共同将涉案房屋交付给陈传洪；旅游公司及天涯海角公司共同将涉案房屋产权办至陈传洪名下。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》四十四条第一款、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认陈传洪与旅游公司于2003年11月2O日签订的《协议一》有效；二、旅游公司、天涯海角公司应共同于判决生效之日起60日内将位于三亚市吉阳区河东路（原河东区月川路）的三亚市旅游投资有限公司月川住宅小区集资楼6栋2层202号房交付给陈传洪；三、旅游公司、天涯海角公司应于判决生效之日起90日内协助陈传洪将位于三亚市吉阳区河东路（原河东区月川路）的三亚市旅游投资有限公司月川住宅小区的集资楼6栋2层202号房［原土地房屋权证号为三土房（2O02）字第O1**号，现变更为三土房（2009）字第O18**号，登记的权利人天涯海角公司］办理至陈传洪名下。
上诉人天涯海角公司对一审判决不服，上诉称：一、陈传洪和旅游公司签订的《协议一》有效理由不成立。1、陈传洪与旅游公司签订的《协议一》未经房改办监证同意，且损害社会公共利益，应为无效。《三亚市集资建房协议》是三亚市政府统一制作的格式合同，合同生效条件是按政府房改政策规定而约定的，合同双方当事人均应接受，不可随意更改，这也是房改合同和一般民事合同的不同之处。且《协议一》未实际履行。协议签订后，旅游公司并未履行义务，即旅游公司未向刘东方交付房屋。一审判决认定《协议一》实际履行，且双方行为表明已变更了三亚房改办办理监证作为合同生效要件错误。2、一审判决认定旅游公司及职代会同意陈传洪买房，因此认为陈传洪购买旅游公司集资房不损害公司职工利益，亦不损害社会公共利益的事实认定不清，证据不足。损害旅游公司职工利益和损害社会公共利益是两个本质不同的概念。房改房、集资房是全市、全社会统筹解决本地区低收入职工、无房户的福利政策。旅游公司建集资房，若无职工购买，按房改政策应交由政府处理，或由政府变更为商品房出售，旅游公司无权向不符合房改条件的买房人出售房改房，旅游公司和陈传洪的行为损害的是社会公共利益而不仅仅是旅游公司单位职工的利益。因此，一审判决以旅游公司和职代会同意陈传洪集资建房，未损害单位职工利益和社会公共利益为由，认定合同有效的观点错误。另外，天涯海角公司、旅游公司和戴彬森均主张陈传洪参加集资建房损害社会公共利益而不是仅损害旅游公司的职工利益。一审判决没有区别单位职工利益和社会公共利益，曲解当事人观点，混淆了两者的区别。再者，戴彬森提交证据证实并未召开职代会讨论同意陈传洪参加集资建房，一审判决对此既不认定也未说明不认定这一事实的理由。二、戴彬森与旅游公司签订的《协议二》是有效合同。首先，戴彬森符合参加旅游公司集资建房资格条件，且是在旅游公司和国资委收回房屋后才购买，其合同亦经过市房改办监证同意，合同合法有效。其次，戴彬森是善意取得，其是无过错方，且己在诉讼前入住使用涉案房屋，应受法律保护。再次，从社会效果和政治效果来看，支持不符合条件的外地老板和国企公司职工争房改房也有违房改政策及常情常理。三、合同效力与旅游公司经国资委批准收回房屋另外处理的解除通知是否送达陈传洪无关。事实上旅游公司己通知陈传洪解除合同，陈传洪也应当知道合同己解除，但却没有依法请求法院确认合同解除通知的效力。四、一审判决判令天涯海角公司和旅游公司为陈传洪办理产权登记违背房改政策规定。1、天涯海角公司是法院依职权追加的被告，陈传洪并未对天涯海角公司提出告诉，亦未提出具体诉求。陈传洪在举证期限届满后的开庭庭审中才口头变更诉求，是不合法的，法院对此不应审理，一审判决判令天涯海角公司承担办证义务，于法无据。2、按照房改政策规定，房改房应由政府监证同意并确认产权比例才能办理产权证书。陈传洪并未提供三亚市政府的监证同意和产权比例确认，一审判决判令办理产权证书系违法干涉政府合法行政，与房改政策相抵触，应予纠正。
综上，一审判决缺乏事实根据和法律依据，请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回陈传洪的诉讼请求。
被上诉人陈传洪辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求维持原判，驳回天涯海角公司的上诉请求。
原审被告旅游公司未到庭，在法定期间内亦未向本院递交书面答辩状及相关证据。
原审第三人戴彬森未到庭，在法定期间内亦未向本院递交书面答辩状及相关证据。
原审第三人关进敏未到庭，在法定期间内亦未向本院递交书面答辩状及相关证据。
经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为：一、旅游公司和陈传洪之间签订的集资建房协议是否有效；二、戴彬森与旅游公司签订的集资建房协议是否有效；三、天涯海角公司是否有义务协助陈传洪办理房产证的义务；
一、关于旅游公司和陈传洪之间签订的集资建房协议是否有效的问题。天涯海角公司上诉主张《三亚市集资建房协议》是三亚市政府统一制作的格式合同，合同生效条件是按政府房改政策规定而约定的，合同双方当事人均应接受，不可随意更改。首先，天涯海角公司未能提交证据证实政府房改政策对合同生效条件有以上规定，其应承担举证不能的法律后果；其次，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”政府房改政策不是法律，亦非行政法规，即使政府房改政策对集资建房合同的生效条件有限制规定，也不影响依法成立的合同效力。虽然旅游公司与陈传洪在协议中有“本协议经双方签章及市住房制度改革办公室监证后生效”的约定，但协议签订后，未经市住房制度改革办公室监证，陈传洪即向旅游公司支付了协议约定的全部集资款，履行了全部合同义务，旅游公司对陈传洪支付的集资款亦予以接收，以上事实应视为双方以实际行为变更了协议约定的附条件生效条款，《协议一》不再以市住房制度改革办公室监证为生效条件。根据《协议一》的约定，陈传洪的合同义务是支付集资款，旅游公司的合同义务是交付房屋、办理房屋产权转移手续，现陈传洪的合同义务已经履行完毕，天涯海角公司关于《协议一》未实际履行的上诉主张，与事实不符。根据《协议一》的约定，陈传洪支付的225598元集资款占诉争房产建筑安装成本比重100%，在其房屋集资款金额上不存在损害社会物质利益的情形，陈传洪缴清集资款已近10年，而旅游公司至今未向陈传洪交付房屋，却将该房另卖给了戴彬森，天涯海角公司、旅游公司、戴彬森三方在本案审理始终均未提供证据证实戴彬森本人系低收入无房户或其按商品房市场价格购买，故陈传洪支付集资款、购买诉争房产的行为亦不存在损害社会公共利益的情形。对天涯海角公司认为《协议一》损害社会公共利益的上诉观点，本院不予采纳。综上，天涯海角公司关于《协议一》无效的上诉理由，不能成立，本院不予采信。旅游公司与陈传洪签订的《协议一》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的禁止性规定，一审判决认定《协议一》合法有效正确。
二、关于戴彬森与旅游公司签订的合同是是否有效的问题。2007年10月9日，旅游公司与戴彬森在明知《协议一》未依法解除的情况下，双方就涉案房屋签订了《协议二》，将涉案房屋出售给戴彬森，系一房二卖，损害了陈传洪的合法利益。故《协议二》属无效合同。天涯海角公司上诉主张其与戴彬森签订的《协议二》属有效合同没有事实和法律依据，本院不予采信。
三、关于天涯海角公司是否应协助陈传洪办理诉争房产的房屋产权证书的问题。陈传洪在一审诉讼中当庭增加诉请，要求天涯海角公司、旅游公司共同协助其办理房屋产权证书，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条关的规定，对原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。原审法院对陈传洪增加诉讼请求的请求予以允准并无不妥。天涯海角公司关于原审法院审理陈传洪该项诉请不当的上诉主张，与法不合，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。天涯海角公司作为诉争房屋相关权利义务的承接人，应承继《协议一》中旅游公司的有关合同义务，依法与旅游公司共同履行合同约定的协助办证义务。天涯海角公司关于一审判决判令其协助办理诉争房屋产权证书系司法干预行政的上诉理由，于法无据，本院依法不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4668元，由三亚市天涯海角旅游发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 忠
审判员 尹合欢
审判员 欧 颖
二〇一五年十二月二十二日
书记员 徐 爽
附有关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……