浙江省永康市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金永商初字第2414号
原告：中国工商银行股份有限公司永康支行。
法定代表人：张伟。
委托代理人：董蓉蓉，浙江丽州律师事务所律师。
委托代理人：沈凌凌（系。
被告：徐洪。
原告中国工商银行股份有限公司永康支行为与被告徐洪金融借款合同纠纷一案，于2015年6月18日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员童文军独任审判，于2015年8月18日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司永康支行的委托代理人董蓉蓉、沈凌凌到庭参加诉讼，被告徐洪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司永康支行起诉称：2014年4月2日，被告徐洪与原告签订了编号为抵2014-0594的《个人借款最高额抵押合同》，合同约定：1、本合同所担保的债权包括：自2014年4月2日至2016年4月2日期间，在人民币4363000元的最高额度内原告依据与被告徐洪签订的个人循环贷款合同而享有的对被告徐洪的债权。2、最高额抵押担保的范围包括：主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）。3、被告徐洪自愿将其坐落于浙江省永康市江南南苑东路25-1号（第1层）（房屋所有权证号：永康房权证江南字第××号，国有土地使用权证号：永国用（2013）第1815号）的房屋及其土地使用权抵押给原告作为担保。同日，被告徐洪与原告签订了编号为2014-0594的《个人循环借款合同》，合同约定：1、本合同项下循环贷款额度为人民币3050000元，循环期限为自本合同生效之日起至2016年3月27日止。2、贷款利率为年利率6.96%。3、贷款发放账户为应桃（6222081208001136782），还款账户为徐洪（6222081208005110817）。4、贷款还款方式为按月付息，一次性还本，被告徐洪自愿选择每月1日为还款日。5、被告徐洪未按合同约定日期偿还的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在执行利率基础上加收50%确定。6、本合同项下借款的担保方式为抵押，对应担保合同编号为：抵2014-0594。7、原告为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由被告徐洪承担。2014年4月3日，原告按约定向被告徐洪指定的账户发放了贷款，贷款期限为2014年4月3日至2015年4月3日止。借款到期后，被告徐洪未按约定归还借款。
故请求依法判令：一、由被告徐洪归还原告借款本金人民币305万元，并支付利息、罚息（算至2015年5月20日为98091.07元，以后的罚息、复利按年利率10.44%计算至实际还款之日止）；二、由被告徐洪承担原告因本案所花费律师代理费用2万元；三、原告对被告徐洪所有的坐落于浙江省永康市江南南苑东路25-1号（第1层）（房屋所有权证号：永康房权证江南字第××号，国有土地使用权证号：永国用（2013）第1815号）的房屋及其土地使用权在上述诉讼请求及最高额4363000元范围内享有优先受偿权；四、由被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：由被告徐洪归还原告借款本金人民币305万元并支付利息、罚息（利息从2015年1月1日起至2015年4月3日按照年利率6.96%计算，2015年4月4日之后按照年利率10.44%计算利息、罚息，按借期内利息计算复利）。
被告徐洪未作答辩，未提供证据材料。
原告为证明其主张，向本院提供证据如下：
一、被告徐洪人口基本信息表一份，用以证明本案被告的主体适格。
二、《个人循环借款合同》原件一份，用以证明被告徐洪与原告中国工商银行股份有限公司永康支行借款合同关系的事实。
三、《个人借款最高额抵押合同》、他项权证、房产证、土地证原件各一份，用以证明被告徐洪以其不动产提供抵押担保的事实。
四、贷款借款凭证原件一份，用以证明原告中国工商银行股份有限公司永康支行按合同约定发放贷款的事实。
五、被告徐洪账户明细原件一份，用以证明被告徐洪欠款的事实。
六、委托代理合同及收费标准、律师费发票原件一份，用以证明原告中国工商银行股份有限公司永康支行因本案支出律师代理费20000元的事实。
被告徐洪未到庭质证，也未提交相关证据材料。
本院认为，原告提供的证据，具备证据规则规定的证据有效要件，能够印证原告的主张。被告徐洪未到庭应诉，亦未提交反驳的证据材料。故本院对原告提供证据的内容真实性及证明内容予以确认。庭审中，原告陈述被告支付利息至2014年12月31日，系对自身不利事实的自认，本院予以确认。
本院认定事实如下：2014年4月2日，原告与被告签订《个人借款最高额抵押合同》一份，约定被告徐洪以其所有的坐落于浙江省永康市江南南苑东路25－1号（第一层）的房屋（房屋所有权证号：永康房权证江南字第××号；国有土地使用权证号：永国用（2013）第1815号）为其与原告自2014年4月2日至2016年4月2日期间在最高额度4363000元范围内的债务提供最高额抵押担保，并办理抵押登记手续（他项权证号：房他证字000084449号），担保范围包括：主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。
2014年4月2日，原告与被告签订《个人循环借款合同》一份，约定由原告向被告发放个人经营贷款，循环贷款额度为305万元，循环期为自合同生效之日起至2016年3月27日止，借款打入应桃在工行指定账户；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行同期同档次贷款利率为基准利率，罚息利率在约定利率基础上加收50%确定；利息按月支付，每月1日为还款日。借款人未按合同约定偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；借款由《最高额抵押合同》（合同编号：抵2014－0594）提供担保。
2014年4月3日，原告按约向被告发放贷款305万元，约定借期12个月，自2014年4月3日至2015年4月3日，贷款利率按年利率6.96%计算。借款后，被告支付利息至2014年12月31日，借款本金及剩余利息至今未归还。原告为实现本案债权支出律师代理费2万元。
本院认为，原告中国工商银行股份有限公司永康支行与被告徐洪之间的金融借款合同关系，系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，确认合法有效。被告尚欠原告借款305万元的事实清楚，被告未按约定支付利息，到期未归还本金，已构成违约，应承担相应的违约责任。原、被告约定实现债权的费用由被告承担，原告为本案支付的律师代理费2万元，符合法律规定，本院予以支持。被告自愿以其所有的坐落于浙江省永康市江南南苑东路25－1号（第一层）的房屋（房屋所有权证号：永康房权证江南字第××号；国有土地使用权证号：永国用（2013）第1815号；他项权证号：房他证字000084449号）在最高额度4363000元范围内向原告设定最高额抵押，并办理抵押登记手续，原告对上述抵押物享有优先受偿权。原告变更后的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、由被告徐洪归还原告中国工商银行股份有限公司永康支行借款305万元并支付借期内利息、逾期利息、复利（借期内利息从2015年1月1日至2015年4月3日止按年利率6.96%计算，逾期利息从2015年4月4日起按年利率10.44%计算至实际履行之日止，复利以所欠借期内利息为基数按年利率10.44%计算至实际履行之日止）。
二、由被告徐洪支付原告中国工商银行股份有限公司永康支行为本案诉讼支付的律师代理费2万元。
上述第一、二款项限本判决生效后十五日内履行完毕。
三、由原告中国工商银行股份有限公司永康支行对被告徐洪所有的坐落于浙江省永康市江南南苑东路25－1号（第一层）的房屋（房屋所有权证号：永康房权证江南字第××号；国有土地使用权证号：永国用（2013）第1815号；他项权证号：房他证字000084449号）就上述款项在最高额度4363000元范围内享优先受偿。
如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16072元，诉讼保全费5000元，合计21072元，由被告徐洪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
代理审判员 童文军
二〇一五年九月十七日
代书 记员 王 佳