四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜民初字第123号
原告：四川省宜宾市新绿土产有限责任公司。
法定代表人：薛仁焱，总经理。
委托代理人：黄家红，四川丰宜律师事务所律师。
委托代理人：赵琳，四川丰宜律师事务所律师。
被告：四川省宜宾市土产果品总公司。
法定代表人：刘德才，总经理。
委托代理人：李建，四川戎星律师事务所律师。
被告：宜宾市福达农资有限责任公司。
法定代表人：邓先洪，总经理。
委托代理人：李建，四川戎星律师事务所律师。
原告四川省宜宾市新绿土产有限责任公司为与被告四川省宜宾市土产果品总公司租赁合同纠纷一案，于2014年7月29日向本院提起诉讼。2014年8月15日，原告变更诉讼请求并申请追加宜宾市福达农资有限责任公司为本案被告。本院依法组成合议庭于2014年9月24日公开开庭进行了审理。原告四川省宜宾市新绿土产有限责任公司的委托代理人黄家红、赵琳，被告四川省宜宾市土产果品总公司的委托代理人李建、宜宾市福达农资有限责任公司的委托代理人李建到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告四川省宜宾市新绿土产有限责任公司（以下简称新绿公司）诉称，被告四川省宜宾市土产果品总公司（以下简称果品总公司）于2013年10月14日发布《公告》，内容为：决定将被告所有的位于翠屏区童子街19号的果品总公司二楼、三楼总面积约为2000平方米的房产实行公开招租。被告果品总公司于2013年10月17日发布《宜宾市土产果品总公司关于二、三楼房产出租竞价报名须知》和《宜宾市土产果品总公司关于二、三楼房产出租竞价的实施细则》，报名须知主要内容约定：被告订于2013年10月25日实行公开招租，出租房位于翠屏区童子街19号二、三楼，面积约2000平方米，竞标保证金为20万元，租金底价为每月8万元，租赁期限为6年；并特别约定出租的二、三楼房产只能从事商业业态，禁止从事餐饮、娱乐经营，竞标人中标后须提供不低于100万元的资产作担保确保合同的履行。根据被告果品总公司的《公告》、《报名须知》及《实施细则》的规定，原告于2013年10月25日参与了被告果品总公司的公开招租竞价，并以月租金124500元的价格中标，中标当日，双方签订《房屋（门市）租赁合同书》，该合同主要内容约定：被告将其所有的位于翠屏区童子街19号二、三楼，面积2000平方米的房屋出租给原告；出租房屋的用途为商业业态，除另有约定外，承租方不得任意改变房屋用途；租赁期为6年；月租金为12.45万元；租房保证金为20万元；房屋交付由被告按承诺书约定办理；在原告承租期间，原告承担的费用为水、电、气费，物业管理费，工商、税费，以及其他因政府行为应承担的经营者费用；合同经双方签字并支付租房保证金后生效。同日，双方又签订了《房屋（门市）租赁合同书补充协议》，主要就原告装修租赁房屋问题达成补充约定。《房屋（门市）租赁合同书》及《补充协议》签订后，原告于同日向被告果品总公司交付了薛仁焱所有的房产证一本，原告于2013年12月18日向被告果品总公司交纳房租保证金20万元，交纳了2014年1月份租金124500元，被告果品总公司于2013年12月24日将租赁房屋交付原告。原告又于2014年3月1日交纳了2-4月房租372500元。原告接手租赁房屋后，准备对租赁房屋进行装修，用于经营商场。由于被告果品总公司53名职工因企业改制问题对原告租赁的房屋阻挡使用，经被告主管部门宜宾市供销社及政府协调，原告于2014年5月15日才实际进场。在原告进场装修租赁房屋时，才得知被告出租给原告的三楼营业房系办公用房，根本不能用于经营商场，原告于2014年5月24日给被告发函要求解除《租赁合同》。原告于2014年6月4日向翠屏消防大队申请对童子街19号二、三楼房屋进行消防检查，翠屏区消防大队于2014年6月13日出具消防安全检查回复，明确指出宜宾市翠屏区童子街19号二、三楼房屋不符合消防安全规范要求。原告于2014年6月30日向被告去函告知消防大队的检查结果，要求确认租赁合同无效。在此过程中，原告为了商场经营之需，于2014年3月8日与罗庆国签订《服装购销合同》，订购了价值为2116000元的服装一批，支付了预付款116000元；原告于2014年3月25日与刘小辉签订《服装购销合同》，订购了价值4162800元的服装一批，支付了预付款267800元。原告特向法院起诉，请求：1、确认原、被告双方于2013年10月25日签订的《房屋（门市）租赁合同书》和《房屋（门市）租赁合同书补充协议》为无效合同；2、判决由被告返还原告交付的所有权人为薛仁焱的房屋所有权证一本（产权证号为宜县房权证柏溪镇字第2008040**号）；由被告退还原告交付的租赁保证金20万元及2014年1-4月的房屋租金49.7万元；由被告赔偿给原告造成的经济损失3139400元；3、本案诉讼费用由被告承担。2014年8月15日，原告申请变更诉讼请求：1、将诉讼请求的第一项变更为：“确认原、被告双方于2013年10月25日签订的《房屋（门市）租赁合同书》已于2014年5月27日解除”。2、将诉讼请求的第二项变更为“判决由被告返还原告交付的所有权人为薛仁焱的房屋所有权证一本（产权证号为宜县房权证柏溪镇字第2008040**号）；由被告退还原告交付的租赁保证金20万元；由被告赔偿给原告造成的经济损失3139400元”。
被告果品总公司答辩称，1、原告与答辩人签订的房屋租赁合同及补偿协议合法有效。2013年10月25日，经过公开招租竞标程序，中标的原告与答辩人签订了房屋租赁合同，同日又签订了房屋租赁合同书补充协议。该房屋租赁合同的签订，是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定和损害社会公共利益，其合同合法有效，应受法律保护。2、原告诉状中称答辩人的出租房屋违反消防法规，不是事实。答辩人出租给原告的房屋系1992年开工建设的全框架结构综合大楼，1993年底竣工，并通过相关部门的综合验收，其中也包括通过宜宾市公安局消防科的消防安全验收。3、原告诉状中称答辩人存在违反规定改变出租房屋使用性质，也不符合事实。原告同时承租了二楼和三楼，但仅对三楼提出异议。三楼房屋的设计用途虽然是办公用房，但办公用房仍属营业用房类；三楼房屋结构与二楼相同且面积相同，可以满足与二楼相同的经营项目；三楼与二楼同样有两个以上出入口，符合营业场地消防安全基本要求。4、原告起诉状陈述原告于2014年6月15日才实际进场不是事实，答辩人于2013年12月24日即将出租房交付给原告，作为承租人的原告什么时间使用租赁物，完全由自己决定，与出租人无关。5、原告诉称遭受巨额经济损失，要求答辩人赔偿3139400元，并要求退返已付租金和所交保证金及抵押产权证是无理的。6、原告存在拖欠租金的违约行为，答辩人保留合同违约索赔的权利。综上，原告的诉讼请求不能成立，请求依法驳回。
被告福达公司辩称，与被告果品总公司答辩相同。
经审理查明，2013年10月14日，被告果品总公司发布《公告》，决定将其所有的位于翠屏区童子街19号的果品总公司二楼、三楼总面积约2000平方米的房产对外实行公开招租。2013年10月17日，被告果品总公司发布《宜宾市土产果品总公司关于二、三楼房产出租竞价报名须知》载明：一、房产位置：宜宾市翠屏区童子街19号二、三楼。二、房产面积、范围：二楼、三楼约2000平方米，房产整体出租。三、报名条件：……交纳贰拾万元的竞价保证金。中标者竞价保证金转为租赁保证金。四、出租房产的租金底价每月捌万元（￥80000）……。八、特别约定：1、二、三楼房产只能从事商业业态、禁止从事餐饮、娱乐经营。2、竞标人参与竞价后必须提供不低于100万元的资产（不含住房）或具有实力的单位、企业为其担保。该报名须知并对出租期限、租金支付方式等进行公示。后原告新绿公司参与了对该房屋的公开招租竞价，并以月租金12.45万元中标。2013年10月25日，原告新绿公司作为乙方与被告果品总公司作为甲方签订《房屋（门市）租赁合同书》，该合同主要内容约定：一、房屋基本情况：甲方出租房屋位于翠屏区童子街19号二、三楼，面积2000平方米。二、房屋用途：乙方承租该房屋的用途为商业业态；除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。三、租赁期限：租赁期为6年，从2013年11月1日至2019年10月31日止。四、租金及给付：该房屋的月租金为12.45万元整；租金按季支付（即先付款后用房），乙方须在季度的首月五日前一次性支付。若乙方逾期支付，则应向甲方承担按日万分之八计算的逾期付款违约金。五、租房保证金：乙方须在本合同签订之日起三日内向甲方交付租房保证金20万元；代本合同期满终止时，甲方全额、无息退付乙方；若乙方严重违约，甲方则有权不退还保证金。六、交付房屋期限：甲方应于乙方交付房租租金后按承诺书约定办理，将出租房屋交付给乙方……。同日，双方又签订《房屋（门市）租赁合同书补充协议》，主要内容约定：1、甲方根据乙方经营需要同意乙方在不影响整体资产安全的情况下可对二、三楼进行装修改造。2、乙方因经营需要对承租的二楼、三楼进行改造装修，必须聘请有资质的建筑施工企业进行施工并按照相关规定完善报批手续……。4、乙方装修改造和办理相关手续的所有费用自行承担，甲方不承担任何费用。原告新绿公司与被告果品总公司均在《房屋（门市）租赁合同书》和《补充协议》上签字并加盖单位公章。当日，被告果品总公司及法定代表人刘德才向原告新绿公司法定代表人薛仁焱出据收条载明：收到薛仁焱宜县房权证柏溪镇字第2008040**号房屋产权证一本（用于质押果品总公司租赁二、三楼），待二、三楼装修改造完后归还。2013年12月18日，原告新绿公司通过银行转账向被告果品总公司交付租房保证金20万元和2014年1月的房屋租金12.45万元，被告果品总公司向原告新绿公司分别出据收款收据一张。2013年12月24日，被告果品总公司将出租的二、三楼整体交付给了原告新绿公司。2014年3月1日，原告新绿公司通过银行转账向被告果品总公司缴纳了2014年2-4月房租372500元。此后，原告新绿公司对租赁房屋进场装修用于经营商场。2014年3月8日，原告新绿公司以价格2116000元向罗庆国订购夏装一批，双方签订《服装购销合同》约定：……三、付款方式及期限：2014年3月8日先付总货款的20%，剩余的款项货到付款，交货日期：2014年3月25日至6月30日，货到付清余款。……八、违约责任：违约方按订货的总金额的20%承担违约责任。同日，罗庆国向原告新绿公司出据收据一张，载明“收到预付款116000元”。2014年6月2日，原告新绿公司向罗庆国出据欠其货款余额2000000元的欠条一张。2014年3月25日，原告新绿公司以价格4162800元向刘小辉订购夏装一批，双方签订《服装购销合同》约定：……二订货条款：1、付款方式：先付款后发货。2、交货时间：收到货款后于2014年3月25日至6月24日发货。……5、违约责任：违约方按订货的总金额的20%承担违约责任。同日，刘小辉向原告新绿公司出据收据一张，载明“……收现金262800元”。2014年6月3日，原告新绿公司向刘小辉出据欠其货款余额3900000元的欠条一张。
原告新绿公司在装修过程中，经宜宾市建筑勘测设计院设计，将二层楼梯改至靠外墙边。后原告以被告果品总公司出租的房屋不符合房屋建筑设计消防审核意见的相关要求，如装修后无法投入使用实现商业经营目的为理由，于2014年5月24日向被告果品总公司发出《函》载明：……从即日起我公司停付房屋租金，并请你公司速安排有关人员与我公司座谈解除《租赁合同》有关事宜，以免造成更大经济损失。并于2014年5月27日以邮政快递方式向被告果品总公司进行了送达。2014年6月4日，被告果品总公司向原告新绿公司发出宜土司（2014）01号《回复函》不同意提前解除租赁合同。原告新绿公司于2014年6月9日签收该《回复函》。2014年6月4日，原告新绿公司向宜宾市翠屏区消防大队申请对翠屏区童子街19号二、三楼房屋现状消防检查。2014年6月13日，宜宾市公安消防支队翠屏区大队出据《宜宾市翠屏区童子街19号二、三楼房屋消防安全检查情况回复》：认定该场所内的疏散楼梯与住宅部分的疏散楼梯未独立分开设置、未设置防烟楼梯间、未设置消防楼梯、疏散楼梯在第2层发生改变、未设置足够容量的消防水池、未设置室内消火栓、火灾自动报警系统、自动喷淋系统、消防安全指示标志、应急照明等。该二、三楼不符合消防安全规范要求。2014年6月30日，原告新绿公司再次向被告果品总公司发出《函》，要求被告果品总公司派员座谈解除《租赁合同》有关事宜，并以邮政快递方式向被告果品总公司进行了送达。
另查明，被告果品总公司出租给原告新绿公司的租赁房屋系1992年2月29日开工建设，建设单位是原宜宾市住宅建设开发公司，工程名称为文星街17号楼，宜宾市公安局于1992年1月17日对该工程出据的公消意字（92）007号《建设工程防火审核意见书》载明：该文星街17号楼建设工程，根据《中华人民共和国消防条例》和有关防火规范规定，经审核，应达到以下要求，方可办理防火审核许可证（注：该工程为六楼一底，一、二楼为营业，三楼为办公，四至七楼为宿舍2个单元）载明：二、三层营业、办公部分应保持2个以上的疏散通道，且通道外的门应为防火门或防火卷帘；室内消防按要求设置给水系统和配备灭火器材；二、三层楼应设置应急照明及疏散指示灯……。同日，宜宾市公安局向其颁发了公消审字（92）007号《建设工程防火审核许可证》。1993年9月17日，宜宾市公安局出据的宜市公消监（93）字第083号《建筑设计防火审核意见书》载明：“……17号楼两部疏散楼梯应改作防烟楼梯，且在各层位置不应改变；该建筑应设两台消防泵（主、备）；一、二层商场按500平方米一个防烟分区设置防烟分区，并设置报警装置，安装应急照明，配备灭火器材……。”宜宾市公安局在该工程《建筑安装工程竣工验收证书》上加盖公章，但未签署时间。一审中，经本院现场勘查：1、按原有设计图纸，一层、二层营业用房中部位置的电梯已由原告新绿公司拆除，其楼梯改建在正对大楼左手靠墙一侧，另在正对大楼后方有两个门道（卷帘门）与住宿楼梯通道相连；2、三层正对大楼后方有2个门道（其中一个门道仅92公分宽）与住宿楼梯通道相连，与原设计图一致；3、负一楼消防水池、消防水泵位置未按原设计图纸进行修建。
再查明，本案被告果品总公司出租的位于宜宾市翠屏区童子街19号二层房屋建筑面积976.62平方米，2000年7月24日，宜宾市房地产管理局向被告果品总公司颁发的翠屏区字第00025118号房权证载明：该房屋第二层用途为营业，该处房屋门牌号，由原来的翠屏区童子街1-13号现变更为童子街1号二层附80号；三层房屋建筑面积976.05平方米，2002年11月20日，宜宾市房地产管理局向四川省宜宾土产果品经营站颁发的翠屏区字第00053817号房权证载明：该房屋第三层用途为办公，该处房屋门牌号，由原来的翠屏区童子街19号现变更为童子街1号三层附79号。2013年12月3日，根据政府有关规定，本案诉争房屋二层、三层资产均划转给被告福达公司。2014年2月28日，被告福达公司向宜宾市房地产管理局申请分别办理了本案诉争房屋二层（所有权证号为翠屏区字第X003714**号）、三层（所有权证号为翠屏区字第X003714**号）的房屋所有权证，其房屋用途与原来用途一致，即二层用途为营业，三层用途为办公用房。庭审中，被告土产果品总公司陈述已将原告新禄公司向其支付的20万元保证金以及薛仁焱交付的房屋所有权证一并给付了福达公司。
庭审中，原告陈述其主张的损失3139400元是依据两份《服装购销合同》进价五折计算的。
上述事实，有公告、宜宾市土产果品总公司关于二、三楼房产出租竞价报名须知、《房屋（门市）租赁合同书》和《补充协议》、收款收据、《函》、《回复函》、宜宾市翠屏区童子街19号二三楼房屋消防安全检查情况回复、《服装购销合同》、收条、房屋所有权证、庭审笔录、现场勘验笔录等证据在卷佐证。
本院认为，原告新绿公司与被告果品总公司于2013年10月25日签订的《房屋（门市）租赁合同书》和《补充协议》系双方真实意思表示，租赁合同和补充协议所约定内容未违反法律、法规的效力性禁止性规定，故该租赁合同和补充协议为有效合同。
本案争议的焦点是：一、原告是否享有合同解除权；二原告是否有权要求被告返还房产证和保证金20万元；三原告订购夏季服装的损失3139400元是否应由被告承担。
针对本案争议焦点一：原告是否享有合同解除权问题。原告主张一是被告出租的三楼属于办公用房，不符合“商业业态”的要求，被告改变了房屋的使用性质；二是被告出租的房屋不符合消防安全要求。针对原告的理由一，本院认为，双方约定租赁房屋只能用于“商业业态”，但诉争房屋的三楼用途是办公。办公和开设商场性质的商业业态所占用的土地性质均为商业用地，虽未改变土地的用途，但是房屋用于办公还是用于开设商场类型的商业业态是对房屋用途的两种不同规划，规划的不同会影响城市的交通、市容和安全，据此，被告隐瞒租赁房屋的性质，将只能用于办公性质的三楼用房作为整体出租的部分租赁于原告，用于建立商场形式的商业业态，虽未改变房屋占用土地的性质，但改变了房屋的规划设计，也即改变了房屋的使用性质，违反了《商品房租赁管理办法》第六条“有下列情形之一的房屋不得出租：……（三）违反规定改变房屋使用性质的；……”的规定，导致原告签订租赁合同的目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……。”的规定，原告新绿公司享有合同的解除权。针对原告的理由二：虽然被告出租的房屋已经消防部门验收合格，但是在房屋建设时宜宾市公安局在《建设工程防火审核意见书》中载明办理防火审核许可证需达到的要求，及《建筑设计防火审核意见书》中要求进行的整改，直至双方签订租赁合同时被告都未按要求进行整改，现经宜宾市公安消防支队翠屏区大队检查，诉争房屋不符合消防安全规范的要求。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，向原告提供符合消防安全要求的房屋是被告的义务，现被告提供的房屋不符合消防安全要求，导致原告无法实现将租赁的房屋用于“商业业态”使用的合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，原告新绿公司享有合同解除权。综上，原告新绿公司享有合同解除权，并于2014年5月27日以邮政快递的形式通知被告解除租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，原告要求确认双方于2013年10月25日签订的《房屋（门市）租赁合同书》已于2014年5月27日解除的理由成立，本院应予以支持。
针对本案争议焦点二：原告是否有权要求被告返还房产证和保证金20万元问题。原告将房产证抵押于被告是为了保证装修不会损害被告出租的房屋，向被告交纳保证金是为了保证租赁合同的依约履行，现用于抵押的房产证和保证金所依附的租赁合同已于2014年5月27日解除，原告要求被告返还所有权人为薛仁焱的房屋所有权证一本（产权证号为宜县房权证柏溪镇字第2008040**号）和租赁保证金20万元的诉讼请求成立，本院予以支持。被告土产果品总公司陈述已将原告新禄公司向其支付的20万元保证金以及薛仁焱交付的房屋所有权证一并给付了福达公司，福达公司认可，且本案诉争房屋二层、三层资产均划转给被告福达公司，福达公司应当承担共同偿还责任。
针对本案争议焦点三：原告订购夏季服装的损失3139400元是否应由被告承担问题。原告向罗庆国、刘小辉订购夏季服装虽然签订了服装购销合同，但原告出具的收据和欠条不足以证明其实际损失，并且双方的交货时间截止日期分别为6月30日与6月24日，原告发现被告违约后在5月27日向被告发出解除合同通知书时即应对订购的服装采取措施，减少损失的扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，对由于原告未采取适当措施造成的扩大损失应由原告自行承担。对此，原告要求被告赔偿订购夏季服装的损失3139400元不能成立，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认原告四川省宜宾市新绿土产有限责任公司与被告四川省宜宾市土产果品总公司于2013年10月25日签订的《房屋（门市）租赁合同书》于2014年5月27日解除；
二、被告四川省宜宾市土产果品总公司、宜宾市福达农资有限责任公司返还原告四川省宜宾市新绿土产有限责任公司所有权人为薛仁焱的房屋所有权证一本（产权证号为宜县房权证柏溪镇字第2008040**号）；
三、由被告四川省宜宾市土产果品总公司、宜宾市福达农资有限责任公司返还原告四川省宜宾市新绿土产有限责任公司租赁保证金20万元；
四、驳回原告四川省宜宾市新绿土产有限责任公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件诉讼费49176元，由四川省宜宾市新绿土产有限责任公司负担5000元，四川省宜宾市土产果品总公司、宜宾市福达农资有限责任公司负担44176元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于四川省高级人民法院。
审 判 长 张军
审 判 员 蔡伟
代理审判员 李荷
二〇一四年十二月九日
书 记 员 华涛