内蒙古自治区乌海市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）内03民终931号
上诉人(原审原告、反诉被告)：王秀荣，女，1976年3月25日出生，汉族，个体。
委托诉讼代理人：郝元，内蒙古法兴律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)：张晋，男，1982年8月20日出生，汉族，个体。
委托诉讼代理人：刘文强，海勃湾区法律援助中心律师。
上诉人王秀荣因与上诉人张晋租赁合同纠纷一案，不服乌海市海勃湾区人民法院（2017）内0302民初1107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王秀荣委托诉讼代理人郝元，上诉人张晋及委托诉讼代理人刘文强到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
王秀荣上诉请求：撤销一审判决，依法改判为1、被上诉人退还租赁费26250元，同时改判上诉人不承担给付被上诉人房租19562元；2、被上诉人返还押金2000元；3、被上诉人赔偿上诉人装修损失50000元；4、被上诉人赔偿上诉人违约金100000元；5、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清。双方签订的合同明确约定被上诉人将位于和平街小学西侧的小二楼的一楼和二楼租赁给上诉人。上诉人租赁的是诉争房屋的一楼和二楼，而不仅是一楼。关于租金问题，上诉人提供的银行取款凭证及证人证言可证实上诉人已全额支付了房租，一审判决没有支持上诉人退还租金的请求，反而判令上诉人给付被上诉人租金19562元是明显错误的。一审法院对违约金的请求没有审理，违反法定程序。上诉人在原审中的诉讼请求应予支持。综上，请求二审法院查清事实，依法改判。
张晋辩称，诉争房屋确实租赁了一楼，一审法院对此查明及分析完全正确。本案经过两次诉讼，在第一次一审王秀荣到庭陈述过该事情。保证金的收条写着房屋一层的保证金。对于王秀荣是否支付房租的问题，双方发生矛盾后一直没有支付房租，保证金3000元都打条子，房租30000元为什么不打收条。一审对于违约金已经审理，不存在违反程序的问题。
张晋上诉请求：请求王秀荣支付1、房租35000元、凉房租金8000元；2、房屋修理及恢复原状费用45136元；3、违约金51109元；4、水电暖拖欠费用4120元；5、承担本案诉讼费。事实与理由：2013年1月双方签订租赁合同，第二年又续签一年合同，被上诉人只租一楼，但因合同用的第一年的版本，合同写的仍然是一、二楼租给被上诉人。第二年合同签订后，被上诉人主动腾出二楼，上诉人搬进二楼。被上诉人提出因无住处愿租该院的凉房，但未支付租金。双方因租金多次引发矛盾。2015年1月合同到期后，被上诉人搬出房屋，上诉人发现房屋及附属设施多处损坏，被上诉人应承担维修和恢复原状的责任。而拖欠的水电暖费用被上诉人也应支付。综上，请求依法判决。
王秀荣辩称，双方签订的租赁合同约定的非常明确，是由王秀荣租赁张晋的诉争房屋一楼和二楼，约定租金35000元，一次性付清租金后方可使用。张晋请求房租不能成立，王秀荣已全额支付房租。张晋要求给付凉房租金没有事实依据。房屋装修符合租赁的目的，当时为了办学租赁该房屋。在装修期间张晋也未提出任何异议。关于水电暖费用，双方合同有约定，应由张晋承担这些费用。综上，上诉人张晋的上诉请求不能成立，请求予以驳回。
王秀荣向一审法院起诉请求：1、判令张晋退还租赁费26250元；2、判令张晋返还押金2000元、保证金3000元，合计5000元；3、判令张晋赔偿装修损失50000元；4、判令张晋赔偿违约金100000元，以上合计181250元；5、诉讼费由张晋承担。
张晋向一审法院反诉请求：1、王秀荣支付房租35000元，支付凉房租金8000元；2、支付房屋修理及恢复原状费用48000元；3、支付水、电、暖拖欠费用4120元；4、支付违约损失51109元（35000元÷365天×533天），以上合计148500元；5、诉讼费由王秀荣承担。
一审法院认定事实：2014年1月23日，张晋（甲方、出租人）与王秀荣（乙方、承租人）签订《房租合同》一份，合同约定，甲、乙双方协商，甲方将位于和平街小学西侧小二楼的一楼和二楼租给乙方，租期一年，自2014年1月23日至2015年1月23日，租金35000元，租房时一次性付清租金，方可使用此房，押金2000元，合同第三条约定，被租房屋的水费、卫生费、电费由甲方缴纳，取暖费由甲方承担。合同第八条约定，租赁期满后，如乙方不续租，应保证房屋墙体、地面、照明、门窗恢复为原样，如不恢复，维修费由乙方承担。当日，张晋出具《收条》一份，载明收到一层保证金3000元，不得转租，租不满三年不退保证金。2014年12月6日，王秀荣搬出租赁房屋。
一审法院认为，张晋与王秀荣签订的《房租合同》合法有效，受法律保护,双方均应按合同约定履行各自义务。
（一）本案中双方承租房屋是否包含二楼的问题。
双方在2014年1月23日签订的《房租合同》中载明甲方张晋将位于和平街小学西侧小二楼的一楼和二楼租给乙方王秀荣，张晋抗辩称双方实际意思表示是只租一楼，不包括二楼。该院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思，王秀荣在2013年1月23日起就租赁并使用一楼及二楼，2014年双方签订《房租合同》后，二楼由张晋使用，与合同约定明显不符，亦不符合常理，同时，张晋于2014年1月23日出具的保证金《收条》中记载，收到房屋一层的保证金，并未写明二楼，该合同关于房屋的约定真实意思表示应为一楼，不包括二楼。
（二）王秀荣是否已向张晋支付租金35000元的问题。
王秀荣主张其已向张晋支付租金35000元，并以其于2014年1月14日从银行支取现金39000元的事实相佐证，该院认为，支取现金的证据无法证实其已向张晋支付租金，王秀荣应当提供张晋收取租金的证据，并且合同亦只是对双方义务的书面约定，至于其义务是否已真正履行，仅凭合同无法证实，因此，对于王秀荣主张的租金已支付的主张该院不予支持。
综上，本诉部分，对于王秀荣主张的要求张晋退还租赁费26250元的诉讼请求，因无法证实其已支付租金，故该请求依据不足，该院不予支持。对于王秀荣主张的要求张晋返还押金2000元、保证金3000元的诉讼请求，因王秀荣未提供证据证实其已向张晋交付押金2000元，故退还押金无事实依据，该院不予支持，对于保证金3000元，2014年1月23日的收条中记载租不满三年不退保证金，但因双方租赁过程中发生了刑事案件，客观上双方已难以继续达成租赁的合意，故保证金应当退还王秀荣。对于王秀荣主张的要求张晋赔偿装修损失50000元的诉讼请求，因合同中并未明确约定王秀荣有权对房屋进行装修，故王秀荣要求该费用由张晋承担无事实依据，该院不予支持。
反诉部分，对于张晋要求王秀荣支付房租35000元的诉讼请求，双方在履行合同过程中，于2014年7月22日、8月5日、8月15日多次发生纠纷，并于8月15日发生打架事件，造成王秀荣轻伤二级，王秀荣租赁该房屋系从事教育培训，该事件发生致使租赁房屋的目的难以继续实现，故租金应计算至双方发生刑事案件之日，即从2014年1月23日计算至2014年8月15日，每日租金按95.89元（35000元/365天），计算为19562元（95.89元*204天）。对于张晋要求王秀荣支付凉房租金8000元的诉讼请求，未提供相应证据予以证实，该院不予支持。对于张晋主张的要求王秀荣支付房屋修理及恢复原状费用48000元的诉讼请求，因张晋未提供证据证实以上装修是因为王秀荣改造房屋而造成的损失，故该费用要求由王秀荣承担无事实依据，该院不予支持。对于张晋主张的支付水、电、暖拖欠费用4120元，双方合同中明确约定被租房屋的水费、电费、取暖费由甲方张晋承担，故该请求该院不予支持。
对于王秀荣主张的违约金及张晋主张的违约金，因双方《房租合同》中对于违约金如何计算无明确约定，故对于双方主张的违约金均不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条规定，判决：一、张晋退还王秀荣保证金3000元，此款于判决生效后三日内付清；二、王秀荣支付张晋房屋租金19562元，此款于判决生效后三日内付清；三、驳回王秀荣的诉讼请求；四、驳回张晋其他反诉请求。
本院二审期间，二审中当事人未提交新证据。二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案双方争议的焦点为1、诉争房屋是否包含二楼；2、王秀荣是否已向张晋支付租金35000元；3、王秀荣请求的装修损失及押金、违约金能否支持；4、张晋请求的房屋修理费用、凉房租金、违约金能否支持。
一、关于诉争房屋是否包含二楼的问题。
双方对房租合同中是否包含二楼产生争议。虽然房租合同中写明包含二楼，但二楼由张晋占有使用，与合同约定不符，王秀荣也未有其他证据证实其实际租赁使用了二楼。保证金收条亦记载收到房屋一层的保证金，并未注明收到二楼的保证金，故双方诉争租赁的房屋不包括二楼。
二、关于王秀荣是否已向张晋支付租金35000元的问题。
王秀荣主张其已向张晋支付租金35000元，提供取款凭证及证人证言证实，但该证据仅能证实其取款的事实，而不足以证实其已将该款支付租金，王秀荣应当提供张晋收取租金的相应证据，故王秀荣主张其已支付租金证据不足，本院不予支持。
三、关于王秀荣请求的装修损失及押金、违约金能否支持的问题。
因房租合同中并未约定王秀荣有权对房屋进行装修，故对其装修损失的请求不予支持。王秀荣主张退还押金，但未提供其交付押金的证据，故不予支持。合同中并未约定违约金，故对王秀荣违约金的请求，本院不予支持。
四、关于张晋请求的房屋修理及恢复原状费用、凉房租金、违约金能否支持的问题。
张晋请求王秀荣承担房屋修理及恢复原状费用，其提供的证据不足以证实该费用系王秀荣装修导致的损失，故对该请求不予支持。张晋请求凉房租金，但未提供王秀荣租赁凉房的证据，不予支持。张晋请求违约金，因合同未约定，故本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7495.54元，由上诉人王秀荣负担4256.24元，上诉人张晋负担3239.3元。
本判决为终审判决。
审判长刘原
审判员周敬
代理审判员张新峰
二〇一七年十二月六日
书记员扈原晓