广西壮族自治区来宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂13民终1106号
上诉人(原审原告):黄少甜，男，1973年10月2日出生，壮族，住广西来宾市兴宾区。
被上诉人(原审被告)：来宾市富龙城房地产开发有限公司，住所地：来宾市东一路32-1号市场-611号。
法定代表人：邱雪松，董事长。
委托诉讼代理人:莫明新，该公司总经理。
上诉人黄少甜因与被上诉人来宾市富龙城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院(2017)桂1302民初1909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭，因双方未提供新的证据，不开庭进行了审理。上诉人黄少甜、被上诉人来宾市富龙城房地产开发有限公司及其委托代理人莫明新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人黄少甜上诉请求：一、撤销来宾市兴宾区人民法院(2017)桂1302民初1909号民事判决，依法改判；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人质疑该商品房不合格导致无法办理产权证，自签订《商品房买卖合同》至今，将近5年的时间，被上诉人一直没有给上诉人办理产权证，且被上诉人一直没能提供该商品房的消防合格证明，因此上诉人认为该商品房不合格至少不完全合格的事实已经清楚；2、上诉人质疑被上诉人根本没有给房产部门提供有关办理该商品房产权证的备案资料，一审中上诉人提供的房产局备案证明只是为了贷款用途，不能证明作为产权证办理的备案证明，被上诉人并未提交其他办理产权证的相关资料，因此被上诉人没有提供相关办理产权证的备案资料给房产部门的事实也已经清楚。3、被上诉人严重损害上诉人的合法利益。被上诉人忽悠交房，忽悠办证，没有按合同标准，只是用油漆画了一根线就算交房就算了，更是将我们委托他租房的三年租金仅返还了一半。且一直用房产证“正在办理”为由拖延。更将原本约定要用作冷藏库给商户用的负一楼开发成菜市场，而我们一楼购房者的商铺则变成了楼上住户的停车场。严重损害了上诉人的合法权益。据此，请求二审法院核清事实，撤销原判，直接改判支持上诉人的诉请。
被上诉人辩称：上诉人与被上诉人于2011年自愿签订商品房买卖合同后，被上诉人已交付给上诉人商铺。2011年10月19日，双方签订了返租协议，被上诉人已支付2年返租租金给上诉人。没有办产权证是因为被上诉人与施工方有纠纷目前尚未办成，只是延迟办理，并不影响上诉人出租商铺。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，上诉人在交房4年后才提出要求解除合同，已超过诉讼时效。上诉人买该商铺是办理银行按揭的，其要求解除合同应得到银行的同意。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
黄少甜向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2011年10月19日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告退还原告购房款214963元及利息64587.42元（利息按年利率6%计算，自2011年10月20日计至立案时止，判决书生效后利息另计）；3、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2011年10月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告以按揭贷款方式，购买被告开发的位于来宾市东一路与城南路东北面来宾市（分户号：1146）商铺，建筑面积共12.44平方米（套内面积6.60平方米），单价为每平方米17280元，总价为214963元。合同第八条约定：“出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……”。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：“……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款项，并按买受人累计付款的1%向买受人支付违约金。……”。合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：1、……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。3、因买受人原因……”。同日，原、被告签订《委托授权协议》，约定由被告代理原告将前述商铺出租，代理租赁期限为三年，商铺代理按“本项目开业之日起计算”，被告分三年将租金返还给原告：“第一年按总房款的6%即12898元；第二年按总房款的7%即15047元；第三年按总房款的8%即17197元。租赁期内，被告在每年的12月1日向原告支付一次租金。”合同签订后，原告向被告支付商铺首期购房款114963元。2013年1月18日，原告与广西来宾桂中农村合作银行签订《个人购（建）房担保借款合同》，以前述商铺作为借款抵押物向该银行借款100000元。2013年3月4日，广西来宾桂中农村合作银行将100000元款项汇入被告公司指定账号。2013年1月30日，来宾市建设工程质量安全监督站对被告开发的楼盘竣工验收工作进行监督，9月12日审核审定“整个工程经审查评定为合格工程”。2014年1月7日，被告向原告支付租金5067元；2015年1月26日，被告向原告支付租金14069元，两次支付租金共计19136元。一审庭审中，原、被告双方确认委托代理租赁商铺的期限为2013年8月1日至2016年8月1日。租赁期限届满，原、被告未续签委托租赁合同，涉案商铺为敞开式商铺，现处于闲置状态。原告陈述产权证明尚不能办理是因为施工方非法转包，以致办理产权证明所需手续不全，现正协调办证事宜。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其项下的相关附件、《委托授权协议》，原告与广西来宾桂中农村合作银行签订的《个人购（建）房担保借款合同》均是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，合同双方必须共同遵守、全面履行。原告以被告逾期交房及逾期办理房屋权属登记为由主张解除《商品房买卖合同》，被告对此提出其已交付房屋及原告逾期行使解除权、解除权消灭的抗辩主张。首先，关于原告逾期交房的问题，双方合同约定交房时间为2011年12月31日前，被告代理出租商铺的期限为自2013年8月1日起，整体工程评定为合格的时间为2013年9月12日，被告已实际支付原告一年半的租金，原告收取租金的行为应视为其认可商铺的交付使用，被告逾期交房事实存在。其次，关于被告逾期办证的问题，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条已明确约定出卖人逾期办证的处理方式：买受人不退房，由出卖人承担相应的违约责任。最后，关于本案合同解除权是否消灭的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”《商品房买卖合同》第九条约定被告逾期交房超过90日原告可行使解除权，即原告应自2012年4月1日起一年内行使解除权，原告2017年5月26日方诉至本院请求解除《商品房买卖合同》，已超出一年的解除期间，解除权消灭。另，原告未提交证据证明本案合同目的不能实现，本案亦不符合合同的法定解除情形。据此，原告诉请解除双方签订的《商品房买卖合同》，于法无据，本院依法不予支持，其退还房款及利息的诉请因不解除合同而不予支持。关于被告逾期交房及逾期办证的违约责任问题，原告可另案起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、九十四条、九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，遂判决：驳回原告黄少甜的全部诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
二审查明事实与一审相符，本院对一审查明事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人在自愿平等的基础上签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，合同双方必须共同遵守、全面履行。本案上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同约定交房时间为2011年12月31日前交付，还约定被上诉人逾期交房超过90日后上诉人可行使解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定及双方合同的约定，上诉人应自2012年4月1日起一年内行使解除权，现上诉人于2017年5月26日诉至一审法院请求解除《商品房买卖合同》，已超出一年的解除期间，解除权消灭。另，上诉人未提交证据证明本案合同目的不能实现。因此，上诉人以被上诉人逾期交房及逾期办理房屋权属登记为由主张解除《商品房买卖合同》，没有法律依据，本院不予支持。其要求退还房款及利息的诉请因不解除合同而不予支持。关于被上诉人逾期交房及逾期办证的违约责任问题，上诉人可通过与被上诉人协商或诉讼的方式另行要求处理。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5493元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘志斌
审判员 马翠柳
审判员 田宁芳
二〇一七年十二月十一日
书记员 王若琪