河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）豫法民提字第223号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：商丘亚翔职业中等专业学校。住所地：商丘市文化路与长征路交叉口南100米路东。
法定代表人：潘飞宇，该校校长。
委托代理人：张永海，河南京港律师事务所律师。
委托代理人：寇学军，河南向东律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：商丘昌英武术城武院。住所地：商丘市文化路中段。
法定代表人：成武昌，该院院长。
委托代理人：成燕。
委托代理人：王志英，河南君盟律师事务所律师。
二审上诉人（一审原告）：成武昌。
委托代理人：成燕。
委托代理人：王志英，河南君盟律师事务所律师。
一审被告：潘飞宇。
一审被告：商丘市长征路实验小学。住所地：商丘市文化路与长征路交叉口南100米路东。
法定代表人：赵岽匣，该校校长。
一审被告：商丘市长征路双语幼儿园。住所地：商丘市文化路与长征路交叉口南100米路东。
法定代表人：赵岽匣，该园园长。
上述一审被告之共同委托代理人：张永海，河南京港律师事务所律师；寇学军，河南向东律师事务所律师。
再审申请人商丘亚翔职业中等专业学校（以下简称亚翔中专）因与被申请人商丘昌英武术城武院（以下简称昌英武院）、一审原告成武昌及一审被告潘飞宇、商丘市长征路实验小学（以下简称长征路小学）、商丘市长征路双语幼儿园（以下简称长征路幼儿园）租赁合同纠纷一案，不服商丘市中级人民法院（2014）商民三终字第438号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年6月25日作出（2015）豫法立二民申字第808号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人亚翔中专的法定代表人潘飞宇、委托代理人张永海、寇学军，被申请人昌英武院、一审原告成武昌的共同委托代理人成燕、王志林，一审被告潘飞宇、长征路小学及长征路幼儿园的共同委托代理人张永海、寇学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
昌英武院、成武昌于2013年7月1日诉至商丘市睢阳区人民法院，请求判令亚翔中专、潘飞宇、长征路小学、长征路幼儿园：1、解除租赁合同、2、限期搬出租赁房屋；3、支付租赁费及经济损失共计558700元；4、承担本案诉讼费用。
商丘市睢阳区人民法院一审查明，2006年8月18日，昌英武院与亚翔中专以联合办学的形式将成武昌名下的昌英武院房产及其全部教学设施等租赁给亚翔中专，租期三年（2006年9月1日至2009年9月1日），年租金110000元，如需延长租赁期限，另行协商。因亚翔中专未支付租赁费用，昌英武院、成武昌曾于2009年向该院提起诉讼，并于2009年10月26日申请撤回起诉。2010年3月14日，昌英武院、成武昌（甲方）与亚翔中专、潘飞宇（乙方）达成协议，其内容为：1、双方因学校出路纠纷一事，致使乙方没能及时向甲方交纳原租赁合同第2年、第3年的房租费22万元，经友好协商，扣掉乙方经睢阳区人民法院代甲方还债的40000元，扣掉甲方从乙方借用的15000元，乙方再向甲方支付140000元，甲乙双方此前的所有经济纠纷从此结束，甲方立即从睢阳区新城法庭撤诉；2、因乙方从商丘市城市信用社购买了昌英武院的债权，故住宿楼甲方就不再支配，乙方自主使用。甲方同意以最优惠价格将教学楼转让给乙方，并密切配合乙方和虞城鹏城信用社、城郊信用社交涉甲方原欠他们的债务一事，在教学楼所有权没有变更为乙方之前，2010年9月1日前甲方不再向乙方要求使用费，乙方自主使用。2010年9月1日后，如产权仍归甲方，乙方继续交纳租金，租金待定。
2009年8月3日，商丘市城市信用社股份有限公司将其以商丘市中级人民法院（2002）商经二初字第34号民事判决书确定的、商丘市中级人民法院（2003）商法执字第64号案未执行到位的对昌英武院享有的债权，商丘市建筑装潢总公司以河南省高级人民法院（2000）豫法民终字第583号民事判决书确定的、商丘市中级人民法院（2001）商法执字第32号案未执行到位对昌英武院享有的债权，分别以700000元、515000元的价格有偿转让给了亚翔中专和潘飞宇。商丘市中级人民法院依潘飞宇申请于2010年3月31日裁定变更申请执行人为潘飞宇。2010年4月29日，裁定将昌英武院的商地房字第××号、建筑面积847.26平方米的房产及商地房字第××号、建筑面积2862.92平方米的房产，土地使用权证号为商国用（土籍）字第0610号、土地使用面积为769.56平方米（其中建筑物占压的南北长16.14米、宽32.24米。该建筑物东山墙外侧向北量9米，沿北山墙从东向西量27.69米）作价2430000元交付给潘飞宇抵偿债务。
依昌英武院、成武昌的申请，商丘市睢阳区人民法院委托河南省万佳价格鉴定评估有限公司对亚翔中专、潘飞宇、长征路小学、长征路幼儿园现在使用的成武昌所有的2357.62平方米的房屋租金价值进行了评估，价格评估结论为：自2009年9月1日至2013年9月5日，教学楼租金价值为477100元，李胜明、夏秀英所有的两间临街门面租金价值为81600元。
商丘市睢阳区人民法院一审认为，亚翔中专与昌英武院于2006年8月18日签订了联合办学协议，其内容实质上是租赁合同，租赁物属于成武昌所有，成武昌享有收益权。长征路小学、长征路幼儿园与昌英武院、成武昌不存在合同关系，因此亚翔中专应当支付相应的使用费用。昌英武院、成武昌要求长征路小学、长征路幼儿园承担相应责任，于法无据，应予驳回。昌英武院、成武昌与亚翔中专、潘飞宇于2010年3月14日签订协议约定，租金从2010年9月1日开始计算，因此根据评估的租金价值应当减少五分之一即一年的租金95420元。亚翔中专应当向昌英武院、成武昌支付自2010年9月1日至2013年9月1日期间的租金共计381680元。因潘飞宇系亚翔中专的校长，又是亚翔中专的法定代表人，故驳回昌英武院、成武昌对潘飞宇的诉讼请求。对潘飞宇要以受让的昌英武院的债权主张抵销权，因该债权已由商丘市中级人民法院立案执行，而且权利、义务主体不一致，受让债权的主体是潘飞宇，而本案义务主体是亚翔中专，因此，潘飞宇的抗辩理由不予采信。昌英武院、成武昌要求亚翔中专、潘飞宇赔偿经济损失的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。因双方没有签订租赁协议，也没有对使用期限进行约定，因此该租赁应为不定期租赁。昌英武院、成武昌要求解除租赁关系应当准许，解除房屋租赁合同并要求限期搬出房屋的诉讼请求应予支持。但亚翔中专是民办学校，考虑到学校的特殊性，酌定给予6个月的搬离期限。该院经审判委员会研究决定，于2014年3月19日作出（2013）商睢民初字第1264号民事判决：一、解除昌英武院与亚翔中专的租赁合同；二、限亚翔中专于判决生效后6个月内将使用昌英武院、成武昌的房屋腾出；三、亚翔中专于判决生效后15日内支付给昌英武院、成武昌自2010年9月1日至2013年9月1日期间的房屋租赁费381680元；四、驳回昌英武院、成武昌其他诉讼请求；五、驳回昌英武院、成武昌对潘飞宇、商丘市长征路实验小学、商丘市长征路双语幼儿园的诉讼请求。案件受理费12000元，由昌英武院、成武昌负担6000元，亚翔中专负担6000元。
亚翔中专不服一审判决，向商丘市中级人民法院提起上诉。
商丘市中级人民法院二审查明的事实与一审认定事实相一致。
商丘市中级人民法院二审认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。”本案中，昌英武院与亚翔中专在2010年3月14日约定“如在2010年9月1日之后，涉案教学楼的产权仍归昌英武院，亚翔中专继续交纳租金，租金待定”。双方在协议中既未约定租赁期限，也未约定涉案房屋的租金，依据法律规定该约定应视为不定期租赁合同，原审判令解除双方的租赁合同并无不当。关于亚翔中专称以潘飞宇的债权抵偿本案债务有无事实及法律依据的问题，目前潘飞宇享有昌英武院债权，该债权仍在法院执行过程中，且对涉案的教学楼进行查封，债权的执行与本案审理的租赁合同属于不同法律关系，也处于不同的诉讼阶段，亚翔中专主张潘飞宇享有昌英武院的债权应抵偿本案债务辩解理由不能成立，该院不予采信。该院经审判委员员会研究决定，于2014年10月10日作出（2014）商民三终字第438号判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7025元，由商丘亚翔职业中等专业学校负担。
亚翔中专不服该二审判决，向本院申请再审称，1、本案应为房屋买卖纠纷，而非房屋租赁纠纷。2、潘飞宇对昌英武院享有债权，依法应该抵偿亚翔中专欠昌英武院的房屋使用费。原审关于房屋使用费的数额错误，应予纠正。请求撤销一、二审判决，驳回昌英武院的诉讼请求。
昌英武院辩称，1、亚翔中专租用房子却未缴纳租金，其有权解除租赁合同；2、亚翔中专在本案起诉之前从未向昌英武院主张过债权，对其所谓的债权不予认可。
本院再审查明的事实与原一、二审查明的事实相一致。
本院再审中，亚翔中专提交一组新证据，1、潘飞宇与亚翔中专于2015年8月16日签订的债权转让协议一份，约定潘飞宇将其从商丘市建筑装潢总公司受让的债权约128万元转让给亚翔中专；2、潘飞宇对昌英武院的通知一份，内容为：潘飞宇将其对昌英武院的部分债权约128万元转让给亚翔中专。3、程西军2015年8月17日向程海（应为成海）邮寄物品的快递单一份；4、成武昌于2010年3月12日对成海的委托书复印件一份，内容为：兹委托成海作为昌英武院的合法代理人，全权代理我校处理与亚翔中专的所有业务。权限为特别授权，上述委托的期限为长年有效。证明目的为：潘飞宇于2015年8月15日已将其对昌英武院享有的部分债权128万元转让给亚翔中专，并已通知昌英武院，故上述债权应与亚翔中专欠负昌英武院的租金相互抵销。昌英武院质证称，上述债权转让协议并未向昌英武院或成武昌送达，而是向本案中从未出现过的成海送达，故该协议不发生法律效力。
本院再审认为，一、关于昌英武院与亚翔中专的租赁合同可否解除的问题。2006年8月18日，亚翔中专与昌英武院签订了联合办学协议，约定：“联合办学期限为2006年9月1日至2009年9月1日。如需延长，另行协商。”2010年3月14日，昌英武院与亚翔中专为解决租赁费纠纷签订《协议书》，其中第二条约定“……如在2010年9月1日之后，涉案教学楼的产权仍归昌英武院，亚翔中专继续交纳租金，租金待定”。涉案教学楼物权一直归昌英武院所有，且双方之后亦未就租赁期限予以补充约定。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。”故昌英武院与亚翔中专之间于2010年9月1日后为不定期租赁合同关系。原审依据昌英武院的请求判令解除双方的不定期租赁合同，适用法律正确，应予维持。根据原审委托评估机构对亚翔中专使用房屋的租金鉴定意见，昌英武院的教学楼自2009年9月1日至2013年9月5日共四年的租金为477100元，每年的租金应为477100元÷4=119275元，故自2010年9月1日至2013年9月1日共三年的租金应为119275元×3=357825元。原审将亚翔中专应付租金计算为381680元，属于计算错误，本院依法予以更正。
二、亚翔中专抗辩以债权抵销所欠租金的问题与昌英武院主张解除租赁合同不属于一个法律关系，亚翔中专亦未提出反诉，故亚翔中专的债权问题可以另行解决。
综上，亚翔中专申请再审理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，但关于亚翔中专应付昌英武院租金的数额计算错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项和第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销商丘市中级人民法院（2014）商民三终字第438号民事判决；
二、维持商丘市睢阳区人民法院（2013）商睢民初字第1264号民事判决第一项、第二项、第四项和第五项；
三、变更商丘市睢阳区人民法院（2013）商睢民初字第1264号民事判决第三项为：商丘亚翔职业中等专业学校于判决生效后十五日内给付商丘昌英武术城武院、成武昌自2010年9月1日至2013年9月1日期间的房屋租赁费357825元。
一、二审案件受理费按原一、二审判决承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王永伟
代理审判员 李向乔
代理审判员 李魁军
二〇一五年十月十日
书 记 员 李向华