广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终6143号上诉人（原审原告）：广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司，住所地：广东省佛山市禅城区岭南大道北131号9座夹层、10座首层、夹层，统一社会信用代码91440600560865635Y。负责人：陈宇辉。委托诉讼代理人：郑晓芬，女，1992年5月1日出生，汉族，住广东省汕头市濠江区,系该公司员工。委托诉讼代理人：何春玲，女，1982年1月14日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：李晓波，女，1978年12月23日出生，汉族，住河南省安阳市文峰区。上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司（以下简称碧桂园物业禅城分公司）因与被上诉人李晓波物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初1003号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人碧桂园物业禅城分公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判李晓波向碧桂园物业禅城分公司支付2013年7月-2013年9月、2014年12月-2015年12月，共计人民币2211.68元及违约金（违约金以每月138.23元为本金，自欠费月的后两个月的1日起按每日5‰分段累计至给付之日止，即2013年7月物业服务费的违约金自2013年9月1日起计）；3.本案的一、二审受理费由李晓波负担。事实与理由：1.碧桂园物业禅城分公司对李晓波催缴过2013年7月至9月的物业服务费，因李晓波表示碧桂园物业禅城分公司领导曾承诺其付清2013年10月至2014年11月的费用后，可免去2013年7月至9月的物业服务费，碧桂园物业禅城分公司需要核实；2.案涉房屋是否取得竣工备案表，与本案无关。双方签订的《碧桂园城市花园前期物业服务协议》已明确约定，自物业交付日起，无论业主是否居住或者使用该物业均应全额缴纳物业服务费。交付日期为2013年6月6日前，故按照收楼通知书上收楼日期的下个月开始收取物业服务费合法有据。3.碧桂园物业禅城分公司向李晓波发出的律师函中所载费用为2013年7月至9月、2014年7月至2014年11月期间的物业服务费及违约金，并未涵盖2014年12月份的物业服务费。被上诉人李晓波未作二审答辩。碧桂园物业禅城分公司向一审法院起诉请求：1.李晓波向碧桂园物业禅城分公司支付2013年7月-2013年9月、2014年12月-2015年12月的物业服务费共计2248.80元；2.李晓波以每月物业服务费140.55元（2.50元/月/平方米×56.22平方米）为本金，自欠费月的后两个月的1日起按日5‰计算支付违约金，至李晓波付清物业服务费之日止。暂计至2016年1月20日的违约金数额为3360.56元。上述两项费用共计5609.36元。3.李晓波承担本案全部诉讼费用。一审法院查明:2010年11月16日，佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司（甲方）与广东碧桂园物业管理有限公司（乙方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定由乙方对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务事宜。物业服务费用：甲方或业主所有的物业若为公寓式酒店，物业服务费由甲方或业主按其所有的物业建筑面积2.5元/月/平方米计收。计算物业服务费的面积以房管部门的最终测绘面积为准。物业服务费应按月交纳。甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳上月的物业服务费。业主自商品房买卖合同约定的物业交付之日起且无论其是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费；纳入本物业管理范围的已竣工但尚未出售，或尚未交付给业主使用的物业，其物业服务费由甲方交纳。甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应付物业费用的5‰交纳违约金。同年12月20日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司就涉案楼盘的物业管理服务基本情况及收费标准向佛山市禅城区发展规划和统计局进行了备案。2012年12月6日，李晓波（买受人）与佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定由买受人向出卖人购买禅城区岭南大道北131号二座1103房。该商品房的用途为公寓式酒店，建筑面积共58.83平方米。“碧桂园城市花园”分期开发建设，买受人同意园内一切管理事务由出卖人按法定程序聘请有关物业服务企业全权负责。具体由出卖人或出卖人选聘的物业服务企业与买受人另行签署《碧桂园城市花园前期物业服务协议》及《碧桂园城市花园临时管理规约》。出卖人应当在2013年6月6日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同日，碧桂园物业禅城分公司（乙方）与李晓波（甲方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，主要约定：甲方同意由乙方对碧桂园城市花园商品住宅区中禅城区岭南大道北131号二座1103房提供物业服务。甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米2.5元计收。甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方采取银行代收代交的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月5日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证缴费账户存有足额金额以备扣费。物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金。本协议经甲乙双方签署后生效，至本园区全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止。2012年12月14日，佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司向李晓波送达了《收楼通知书》，主要内容为：李晓波于2012年12月6日签订《商品房买卖合同》购买佛山市禅城区岭南大道北131号二座1103房商品房，该商品房所在的苑区已于2012年10月12日取得竣工验收备案表，可交付给李晓波使用。李晓波的物业服务费从李晓波办妥收楼手续之日起的次月开始计收，但若李晓波于合同收楼日期2013年6月6日仍未办妥收楼手续的，则物业服务费从2013年7月1日起计收。2013年4月15日经佛山市禅城区房地产交易中心测绘，涉案1103房的建筑面积为56.22平方米。李晓波于2014年5月10日在《业主入住登记表》、《碧桂园城市花园物业及资料移交书》上签名，确认办妥物业及相关资料的移交手续。2014年12月20日，广东国鼎律师事务所受碧桂园物业禅城分公司委托，向李晓波发出《律师函》，主要内容为：截至2014年12月16日，李晓波已经拖欠物业服务费合计人民币1124.40元。李晓波已构成严重违约，应依约支付自欠费之日起至缴清物业服务费之日止的违约金，暂计至2014年12月16日的违约金为人民币1104.02元。还查明，2012年3月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经工商登记变更经营范围为提供物业管理及与物业管理相关的咨询服务、家居清洁及维修服务（不含特种设备修理）、绿化养护服务、物业租赁、停车场（库）服务。2012年11月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经工商登记变更企业名称为广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司，2015年11月24日，广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司经工商登记变更企业名称为碧桂园物业禅城分公司，即本案碧桂园物业禅城分公司。碧桂园物业禅城分公司具有物业管理的一级资质。碧桂园物业禅城分公司庭审中陈述：涉案小区是本月收取上一月的物业服务费，违约金从欠费的次月开始计算，如2013年7月的物业管理费，违约金从2013年9月1日开始计算。碧桂园物业禅城分公司律师函中要求李晓波缴交的是2013年7月至2014年11月的物业管理费。经过碧桂园物业禅城分公司催缴后，李晓波会以现金方式向碧桂园物业禅城分公司缴纳该段时间的物业管理费。庭后，碧桂园物业禅城分公司向一审法院提交了书面说明如下：李晓波于2014年7月24日缴纳了涉案房屋2013年10月至2014年6月的物业管理费、于2014年12月31日交纳了涉案房屋2014年7月至11月的物业管理费，李晓波缴纳了上述费用后即时领取了相应的发票，因系统原因，碧桂园物业禅城分公司不能提供上述发票。碧桂园物业禅城分公司律师函上的费用为2013年7月-9月、2014年7月-11月的物业管理费及2013年7月-9月、2014年7月-10月的违约金。一审法院认为,本案系物业服务合同纠纷。佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司签订的《碧桂园城市花园前期物业服务合同》、碧桂园物业禅城分公司与李晓波签订的《碧桂园城市花园前期物业服务协议》均系各方当事人的真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照上述合同及协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于碧桂园物业禅城分公司诉请李晓波交纳物业服务费的诉请。李晓波作为涉案房屋的产权人已实际享受碧桂园物业禅城分公司提供的物业管理服务，依法依约应按时支付物业服务费。但就碧桂园物业禅城分公司主张李晓波拖欠的2013年7月至9月的物业管理费，一审法院认为碧桂园物业禅城分公司举证并不充分。理由如下：首先，从碧桂园物业禅城分公司诉状及庭审中的陈述反映，碧桂园物业禅城分公司确认李晓波已缴付2014年12月以前的物业管理费，从日常生活经验判断，碧桂园物业禅城分公司作为收费一方，所收取的物业管理费必然先行冲抵业主此前欠付的费用，故碧桂园物业禅城分公司主张李晓波拖欠2013年7月至9月间的物管费与常理不符。其次，佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司系在双方签订商品房买卖合同后第8天向李晓波送达的《收楼通知书》，李晓波签署该通知书的法律效果只为其知悉通知内容，并不能作为实际收楼的凭证。况且，案中无证据证明涉案房产所处楼座取得竣工验收备案表的时间即如通知书所载。第三，证据显示，李晓波向佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司签收《碧桂园城市花园物业及资料移交书》、《入住登记表》的时间是2014年5月10日。碧桂园物业禅城分公司委托广东国鼎律师事务所向李晓波出具的律师函未明确具体欠费时段，但从律师函所载的拖欠物业管理费额度1124.40元，可认定碧桂园物业禅城分公司主张李晓波截至律师函出具时欠付8个月物业管理费，而律师函出具时间距李晓波实际收楼时间（2014年5月）正好为8个月。第四，碧桂园物业禅城分公司主张李晓波于2014年7月缴纳了2013年10月至2014年6月间的物业管理费，且碧桂园物业禅城分公司已就此出具发票，但碧桂园物业禅城分公司对此未能举证证实，故该主张不为一审法院采信。综上所述，一审法院对碧桂园物业禅城分公司主张李晓波拖欠2013年7月至9月的物业管理费不予支持。关于碧桂园物业禅城分公司主张的2014年12月至2015年12月的物业服务费，因李晓波经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭对碧桂园物业禅城分公司的相关诉请提出抗辩并提供反证，一审法院对碧桂园物业禅城分公司的上述主张予以采信，确认李晓波欠缴上述期间的物业服务费的事实。依据《碧桂园城市花园前期物业服务协议》约定的物业服务费标准，李晓波应向碧桂园物业禅城分公司支付的物业服务费为1827.15元（2.50元/月/平方米×56.22平方米×13个月）。关于碧桂园物业禅城分公司诉请的违约金。如前认定，李晓波拖欠物业服务费的行为已构成违约，根据《碧桂园城市花园前期物业服务协议》第十六条的约定，碧桂园物业禅城分公司有权向李晓波主张违约金。因李晓波未到庭对违约金的计付标准提出抗辩，故一审法院不对协议约定的违约金计付标准进行调整，碧桂园物业禅城分公司诉请按每日5‰计付，一审法院予以支持。碧桂园物业禅城分公司诉讼中主张违约金自欠费月的后两个月的1日开始起计，系对其自身权利义务的自由处分，一审法院予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决：一、李晓波于判决发生法律效力之日起十日内，向碧桂园物业禅城分公司支付2014年12月至2015年12月的物业服务费1827.15元元及违约金（违约金以每月140.55元为本金，自欠费月的后两个月的1日起按每日5‰分段累计至本判决确定的给付之日止，即2014年12月物业服务费的违约金自2015年2月1日起计，如此类推）；二、驳回碧桂园物业禅城分公司的其他诉讼请求。李晓波如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由李晓波负担。二审期间，碧桂园物业禅城分公司提交下列新的证据：（2015）佛城法民一初字第1710号民事判决书及（2016）粤0604执3190号之一执行裁定书，拟证明2013年7月至9月的物业管理费由业主承担之事实。本院经核查认证如下，上述证据与本案无关，本院不予采信。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系李晓波应否向碧桂园物业禅城分公司支付案涉房屋2013年7月至9月之物业服务费的问题。本案中，针对碧桂园物业禅城分公司上诉主张李晓波应向其支付案涉房屋2013年7月至9月的物业服务费之问题，本院分析如下：首先，根据碧桂园物业禅城分公司自身的陈述可知，李晓波于2014年7月24日缴纳了案涉房屋的部分物业服务费、2014年12月31日缴纳了案涉房屋的部分物业服务费，按照生活常理常情，其所收取的费用理应按照债务产生之时间先后顺序进行冲抵，现碧桂园物业禅城分公司主张未冲抵最先产生的2013年7月至9月的物业服务费，而先冲抵了李晓波在后欠付的物业服务费，有违生活常理。其次，根据碧桂园物业禅城分公司提供的证据显示，碧桂园物业禅城分公司委托广东国鼎律师事务所于2014年12月20日向李晓波出具的律师函，其内容载明：截至2014年12月16日，李晓波已经拖欠物业服务费合计人民币1124.40元。该内容并未明确具体欠费时段，而按照生活经验法则判断，如果李晓波欠付物业服务费的时间段包含2013年7月至9月的话，碧桂园物业禅城分公司理应在该份函件中对李晓波一年前未缴纳三个月物业服务费的具体时间段作出特别标注及说明。可见，从该函件记载内容不能直接得出欠缴费用数额中包涵李晓波欠缴2013年7月至9月的物业服务费之事实。再次，碧桂园物业禅城分公司自认李晓波曾于2014年7月24日、2014年12月31日缴纳了部分案涉房屋的物业服务费，但又称其系统原因，无法向法院提供相关发票。故碧桂园物业禅城分公司应对其的该项主张基于其举证不能而承担相应的不利法律后果。一审法院据此未支持碧桂园物业禅城分公司关于李晓波应向其支付案涉房屋2013年7月至9月的物业服务费之诉请，处理妥当，本院予以维持。综上，碧桂园物业禅城分公司的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司负担。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  余珂珂审判员  徐允贤二〇一七年九月十二日书记员  陆灏珺