江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏06民终2822号
上诉人（原审被告）：季建辉，男，1974年12月17日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。
委托诉讼代理人：张健，江苏濠阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱娅瑜，江苏濠阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南通兴佳机械有限公司，住所地江苏省南通市港闸区。
法定代表人：陆小军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李林森，男，汉族，该公司经理。
委托诉讼代理人：汪伟，江苏通成律师事务所律师。
上诉人季建辉因与被上诉人南通兴佳机械有限公司（以下简称兴佳公司）返还原物纠纷一案，不服江苏省南通市港闸区人民法院（2017）苏0611民初571号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
季建辉上诉请求：撤销一审法院判决第一项，依法改判驳回南通兴佳机械有限公司全部诉讼请求。事实和理由：1.行车、液压升降机、供热设施与厂房之间不是主物与从物的关系，是传统民法意义上的附合，上述设施、设备是厂房的组成部分，应当一并归季建辉所有。即便认定为主物与从物的关系，从物也应当随主物一起转让。2.《拍卖公告》第一页强调用途是办公、开厂，通上下水、通电、通讯、通气。但是在后面十三条写的“汽”，后面拍卖标的现状情况表中也是“汽已安装到位”，公示的拍卖信息中多处注明标的物以实物现状为准，特别提醒了一条实地看样，在拍品附图介绍中也有这些物品的图片显示。季建辉在竞买前到实地看样，看到供热设施齐全，供汽情况良好，故决定参与竞买。
被上诉人兴佳公司辩称，本案所涉行车、升降机和工人设施与厂房之间不存在主从物的关系，是独立存在的，根据拍卖的情况看，有争议的标的物不在拍卖范围内，对此相关的拍卖文件和评估报告均可以证明。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
兴佳公司向一审法院起诉请求：判令季建辉返还行车七台（5吨五台，10吨一台，2吨一台）、电梯6层7门一台、供热设施（围墙外，围墙里，车间里含计量表、保证金20000元）、供电设备（160KW变压器，250KW控制柜）、传达室北后增加的室外不锈钢楼梯、家润发超市不锈钢门头、家润发超市雨棚、移动门库上安装的五柱旗杆、移动门库上安装的室外不锈钢楼梯、液压升降机（5吨一台）、消防泵和消防房。
一审法院认定事实：兴佳公司系南通市港闸区人民法院“（2015）港执字第00615号”案件的被执行人。因其未能履行执行义务，南通市港闸区人民法院决定拍卖其位于南通市××闸区××号的房产、土地及附属物等不动产。2016年3月24日，南通市港闸区人民法院发布了竞买、拍卖公告，公告主要内容为：“一、拍卖标的：位于南通市××闸区××号，南通兴佳机械有限公司办公房、厂房、附属房、土地。其中有产权证房屋面积9293.6平方米，无产权证房屋面积3047.19平方米（以上面积摘自于评估报告）。房产证号南通房权证字第××号、11××67号、11××68号。土地使用证号苏通国用（2011）0209015号。用途：办公、开厂。评估对象土地形状近似矩形，地势平坦，土地平整程度较高。通路、通上下水、通电、通讯、通气……”2016年4月12日，季建辉以17795120元竞得该不动产。南通市港闸区人民法院于2016年5月3日以（2016）港执字第00615号执行裁定书确认:“南通兴佳机械有限公司所有的位于南通市××闸区××、××、××幢（所有权证号1××××6、1××××7、1××××8）的所有权、土地（地号02-09-（073）-040）的所有权、附属房等（详见江苏中莲土地房地产资产评估造价有限公司苏莲估字[2015]司法第23号房地产司法鉴定评估报告）及相应的其他权利归买受人季建辉。该生产厂房、库房、生产综合楼、土地、附属房等财产权自本裁定送达买受人季建辉时转移。”
一审另查明，2007年1月，兴佳公司向河南天力起重机械有限公司购买电动单梁起重机（即行车）8台，其中型号LDA10T-16.5M为2台，总价99000元；LDA5T-13.5M为4台，总价150280元；LDA2T-6.5M为2台(目前已拆除)，总价为58280元。2014年9月，兴佳公司向河南奇瑞起重机械有限公司购买LD5T-16.5M电动单梁起重机1台及电动葫芦1台，合计36000元。
2009年6月16日，兴佳公司与南通新兴热电公司签订《供热合同》一份，约定由南通新兴热电有限公司向兴佳公司供热，核定用汽量为2t/h，供热设施包括管道、阀门、流量仪表等由兴佳公司建设，产权归兴佳公司，并交纳用汽保证金20000元。后兴佳公司铺设了蒸汽管道、分汽缸、流量表，支付建设费用422265元。
2014年10月，南通山峰食品机械制造有限公司向兴佳公司购买厂房，对厂房进行了改造，增加了型号为5T的液压升降机1台，升降机及辅助工程费用为58880元。后双方解除了资产转让协议，在南通市港闸区人民法院主持调解下，兴佳公司支付了南通山峰食品机械制造有限公司厂房改造费320000元。
一审法院认为，根据法律规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。在本案中，季建辉通过司法拍卖取得了兴佳公司厂房的所有权和使用权，兴佳公司主张要求季建辉返还的财产中，电梯、供电设备、楼梯、旗杆、消防泵和消防房等，已经与厂房紧密结合，与厂房分离后其价值将大幅降低，也不能单独发挥使用价值，而且将改变拍卖公告所公示的厂房处于“通电、通水、通气”等实际状况，厂房也无法正常使用。因此，以上设施均属于厂房的组成部分，不属于主物与从物的关系，属于拍卖公告所公示的拍卖标的。因季建辉已合法取得了厂房的所有权，以上财产作为厂房的组成部分当然归属于季建辉所有，兴佳公司无权要求季建辉返还。
根据《物权法》第一百一十五条的规定，主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。兴佳公司要求季建辉返还的行车、液压升降机、供热设施，因该设备是为了辅助、增加厂房的价值而存在，在物理上与厂房可分离，并有独立存在的价值，不属于厂房的组成部分，与厂房形成了从物、主物的关系。因此，行车、液压升降机、供热设施的所有权并不必然随着厂房的所有权转移而转移，应当根据买卖双方的约定予以确定。本案季建辉是通过法院强制拍卖程序形成，当事人之间并不直接签订买卖合同，买卖双方的权利义务是以法院在实施拍卖过程中所公示的司法拍卖公告、竞买须知、标的物文件为依据。因此，买卖的标的物应当以竞买、拍卖公告所公示的财产为限。而拍卖公告所公示的拍卖标的为房屋和土地，并不包括机器设备，故行车、液压升降机及供热设施不属于买卖合同的标的，所有权没有发生转移，仍然应当归原所有人即兴佳公司所有。而且根据法院的执行裁定书，转移所有权的财产范围是以评估报告为准，案涉行车、液压升降机、供热设施并不在评估报告所列明的财产范围内，季建辉无权取得该部分设备的所有权。但兴佳公司主张因履行供热合同交纳的保证金20000元，鉴于供热设施仍归兴佳公司所有，季建辉也未实际取得该款，兴佳公司应当在与供热公司进行结算时一并处理，季建辉没有义务返还。至于季建辉主张的《拍卖公告》中告知竞买人标的物以实际现状为准，应指拍卖范围内的标的物价值、外观等以现状为准，并不是指拍卖标的的范围以实际现状为准，兴佳公司以此推论厂房范围内的所有财产均属于买卖的标的没有事实依据，不予采纳。至于家润发超市的不锈钢门头、雨棚系家润发超市实际使用，该部分附属物的归属应当根据租赁合同予以确认，在本案中兴佳公司无权要求季建辉返还。兴佳公司的部分诉讼请求于法有据，予以支持。
一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百一十五条规定，判决：一、季建辉于判决生效之日起十日内返还南通兴佳机械有限公司位于南通市××闸区××号的电动单梁起重机（即行车）7台、液压升降机1台、供热设施；二、驳回南通兴佳机械有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10000元，减半收取计5000元，由南通兴佳机械有限公司负担2765元，季建辉负担2235元。
本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为,行车、液压升降机、供热设施虽然在案涉土地上，但并非是与被拍卖的土地、房产在使用上不可分离的财产，属于可以单独处置的财产。根据《拍卖公告》，拍卖标的为位于南通市××闸区××号，南通兴佳机械有限公司办公房、厂房、附属房、土地，并不包括机器设备、供热设施。同时，评估报告列明的财产范围中亦不包含行车、供热设施、液压升降机。因此，双方争议的行车、供热设施、液压升降机并不是本次拍卖的标的物。季建辉关于行车、供热设施、液压升降机的所有权应当随厂房一并转移的上诉理由缺乏依据，本院不予支持。虽然《拍卖公告》告知以实际现状为准，但是该现状是指拍卖标的物的现状，不能由此得出拍卖标的物范围内其他可以单独处置的财产也当然包含在其中，季建辉以看样时供热设施齐全而主张所有权理由同样不能成立。综上，上诉人的上诉理由不能成立。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确,本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8183元，由上诉人季建辉负担。
本判决为终审判决。
审判长 金 玮
审判员 吕 敏
审判员 杜太光
二〇一八年一月十一日
书记员 张慧娴