苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0506民初2767号
原告苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司，住所地江苏省苏州市吴中经济开发区广建路20号1幢103室。
负责人吴小霞，经理。
委托代理人孙善伟，江苏新开利律师事务所律师。
委托代理人朱宏振，系公司员工。
被告陈念陆，男，1970年4月2日生,汉族，住苏州市吴中经济开发区。
原告苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司（下称科桥吴中分公司）诉被告陈念陆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案受理。依法由审判员龚伟亚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告科桥吴中分公司的委托代理人孙善伟，被告陈念陆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告科桥吴中分公司诉称，其自2008年7月起接受苏州大学文正学院（以下简称文正学院）委托，对位于苏州市吴中经济开发区越溪文正学院生活服务区房屋进行招租经营和物业管理。2010年8月8日，其与被告签订《服务用房使用合同书》及《物业管理合同书》各一份。合同约定由被告承租文正学院生活服务区C1-28、C2-28号建筑面积为128平方米的房屋用于开设学府饭店，使用期限自2010年8月9日至2011年8月8日，全年房屋使用费44352元；保洁费每月150元，每年按10个月收取共1500元；全年物业管理费8488元；折合全年费用为54300元，折合每月4525元，被告为履行该合同项其支付保证金14400元。该合同于2011年8月8日履行期满后，双方约定按原合同年房屋使用费、物业管理费、保洁费折合每月4525元的标准继续履行至2012年8月8日，但被告拖欠从2012年8月9日至2015年12月31日共40个月又23天按每月4525元的房屋使用等费用不付。故请求法院判令被告支付其自2012年8月9日至2015年12月31日共40个月23天的房屋使用费150635元、物业管理费28692元、保洁费5095元，扣除保证金14400元后，被告还应支付其170022元，本案诉讼费用由被告负担。
被告陈念陆辩称，其在2011年8月8日合同期限届满前已经搬离了涉案房屋，不应再给付原告上述款项。
经审理查明，2005年左右，文正学院公寓楼、食堂、辅房等项目经相关部门审批后建设。2008年7月起，文正学院将其所有的位于学院内的学生生活服务区商业街一区至四区、学生后勤服务区A、B、C区及第一、二、三学生食堂，全权委托苏州科桥物业管理有限公司进行招租经营和物业管理。
2010年8月8日，原、被告签订《服务用房使用合同书》一份，约定原告提供C1-28、C2-28号服务用房（建筑面积128平方米，以下简称房屋）给被告使用。合同约定：使用期限为一年，自2010年8月9日至2011年8月8日。使用期满，原告有权收回服务用房，被告应如期返还。到期如需续租，被告须于使用期满前3个月书面告知原告。原告根据情况变化提出要求，另行协商，协商不成，协议不再续签。双方合同到期终止，原告不再另行发出不再续租的通知。被告如有违约行为，原告有权决定不再续租合同。合同项下的服务用房仅限于餐饮用。2010年8月9日前被告向原告一次性缴纳房屋使用违约保证金14400元，保证金不计利息，且不被视为合同项下任何租金及应付费用的预付费。如逾期不交，每逾期一天，被告每天需按使用保证金的0.3%支付滞纳金，原告有权在上述保证金中扣减被告应付的未付的任何费用，或作为被告发生在合同项下的违约事件时应付的违约金。待合同终止时，被告如无违约原告将使用保证金一次性返还被告。全年房屋使用费44352元，于合同签订之日支付。水电按成本价收取，每月结算一次；保洁费餐饮150元/月，每年按10个月收取，在每年交纳房屋使用费时一次性交纳；本合同终止后，如被告未按约归还房屋，应向原告支付违约金人民币300-1000元/天（根据面积确定，房屋面积小于200㎡按300元计算，大于200㎡小于400㎡按600元计算、大于400㎡按1000元计算）等等。双方还签订《物业管理合同书》一份，约定在房屋使用期限内，原告为该房屋提供物业管理服务，物业管理费按每月每平方米6.6元计算，为8448元，于签约当日支付。嗣后，被告按约向原告支付了合同期内的房屋使用费、物业管理费，并交付了保证金14400元。上述两份合同于2011年8月8日到期后，双方未再续签合同。
庭审中，原告提供文正学院出具的证明一份，主要内容：苏州科桥物业管理有限公司自2008年7月起接受委托后，即成立了苏大教服文正后勤服务中心，并以该中心名义与包括陆建在内的各商户签订了《苏州大学文正学院学生生活服务区后勤服务用房使用合同书》；2008年10月，因税务、工商、卫生防疫、食品安全等属地管理需要，苏州科桥物业管理有限公司将其自设分支机构苏大教服文正后勤服务中心更名为苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司，并在苏州市吴中区工商局进行了注册登记。
以上事实，有原告提供的苏州市吴中区发展计划局批复复印件、建设工程规划许可证复印件、建设工程施工许可证复印件、建筑工程消防设计审核意见书复印件、苏州大学文正学院出具的证明、《服务用房使用合同书》、《物业管理合同书》及当事人陈述等予以证实。
原告认为被告使用涉案房屋至文正学院于2016年1月放寒假时发出通知切断水电并砌了围墙方实际收回房屋，被告租金缴纳至2012年8月8日，之后未缴纳租金。文正学院在2015年底向租户发出通知要求租户于2015年底前搬离，现涉案房屋已拆除。被告认为其在合同期满前两天即已搬离涉案房屋，其至物业处将钥匙交给原告工作人员，原告让其过两天来退押金，后其一直未去。原告对此予以否认，被告未就此举证证明。另，被告表示其因遇到麻烦故未从涉案房屋中搬迁。
另，原告为证明被告在2011年8月之后实际使用涉案房屋并缴纳了至2012年8月8日的租金、保洁费、物业费，提供了：1、收据、发票及收款联系单，证明被告在2011年8月后还支付了房屋租金、物业费、保洁费和水电费；2、水电统计表，证明房屋在2011年8月之后的水电使用情况。经质证，被告表示对上述证据真实性不予认可，其没有缴过相应水电费，租金缴纳至2011年8月8日。原告还表示涉案房屋在2015年3月之后已无水电读数，被告所经营的饭店在2015年寒假之后经营已不正常，但被告实际占用房屋没有退还给其。
本院认为，原、被告签订的《服务用房使用合同书》、《物业管理合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容于法不悖，属合法有效，双方均应恪守。合同履行过程中，原告已依约交付了房屋，被告作为承租人理应按约支付房屋使用费、水电费、保洁费等。合同约定的房屋使用期限至2011年8月8日届满，被告作为承租人应于期满前腾退房屋，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告认为其已于租赁期间届满前2日搬离涉案房屋并返还钥匙，原告对此予以否认，被告未能就此举证证明，且根据原告所提供的水电统计表，涉案房屋在2011年8月后仍产生水电费用，被告也确认其因故未能实际从涉案房屋中搬出，故本院对被告的答辩意见不能认可。原告主张被告支付2012年8月9日至2015年12月31日期间按约定标准即按每年44352元支付房屋使用费（租金）、按每年1500元支付保洁费、按每年8488元支付物业管理费，并无不妥，本院予以支持。经核算，原告主张被告支付自2012年8月9日至2015年12月31日的房屋使用费、物业管理费、保洁费，合计184422元，不超过双方约定，本院对此予以支持。对于被告付给原告的履约保证金14400元，原告主张该款直接抵付被告应付的各项费用，符合双方合同约定，本院予以准许，抵扣该款后，被告还应支付上述期间的房屋使用费、物业管理费、保洁费合计人民币170022元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告陈念陆于本判决生效之日起十日内支付原告苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司人民币170022元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，双倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为人民币1850元，由被告陈念陆负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审判员 龚伟亚
二〇一七年六月二十八日
书记员 钱喆人