湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民三终字第653号
上诉人（原审原告、反诉被告）庾建忠。
委托代理人曾庆华，东安县国泰法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）永州市东安荣一房地产开发有限公司。
法定代表人荣毛林，经理。
委托代理人陈国林，东安县平和法律服务所法律工作者（特别代理）。
上诉人（原审被告、反诉原告）刘荣平。
委托代理人陆勇军，湖南省东安县慎明律师事务所律师（特别代理）。
被上诉人（原审被告）荣毛林。
委托代理人荣酬，系被上诉人荣毛林之子（特别代理）。
上诉人庾建忠、永州市东安荣一房地产开发有限公司、刘荣平因拆迁合同纠纷一案，均不服湖南省东安县人民法院作出的（2014）东法民二初字第195号民事判决，分别于2015年8月25日、2015年8月17日、2015年8月11日通过一审法院向本院提出上诉。湖南省东安县人民法院于同年12月8日移送案卷，本院于同日立案受理本案后，依法由审判员彭样平担任审判长，与审判员张海燕、代理审判员唐英虎组成合议庭进行了审理。代理书记员吴雪芳担任法庭记录。上诉人庾建忠及其代理人曾庆华，上诉人永州市东安荣一房地产开发有限公司的委托代理人陈国林，上诉人刘荣平的委托代理人陆勇军，被上诉人荣毛林的委托代理人荣酬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：本案中双方约定改建安置的白牙市镇金井巷20号房产原系东安县公路局所有，该位置土地系国有划拨土地，原房产证上的房屋所有权性质注明为全民所有。原告系东安县公路局退休职工，先前一直通过租用的方式居住在该处房产内，2000年，东安县公路局与原告签订售房合同，将该处房产售卖给了原告，但至今未能办理出土地使用证，旧房产证也一直未能过户至原告名下。2011年11月21日，原告与被告东安荣一公司签订了一份《房屋改建安置合同》，该合同约定由原告将位于白牙市镇金井巷20号的这处房产交由被告东安荣一公司进行改建，原告应向被告提供原土地使用证和房产证，被告东安荣一公司改建完成后应当无偿补给原告原位置住房二套面积230平方米，车库20平方米，交付时间为一年之内。合同签订后，被告东安荣一公司将该处房产拆除，但由于相关手续未能办理到位，该工程一直未能实际完成，到期后未能向原告交付新房。2012年11月25日，被告刘荣平又与原告签订了一份《房屋改建安置（补充）合同》，约定将交付新房时间延长至2014年6月30日，但至今仍无法交付新房。故原告起诉至法院，请求依法判决被告继续履行合同，向原告给付约定的两套房屋即车库同等价款；判决被告向原告给付每月1500元租房费用直至被告履行义务完毕为止；本案诉讼费由被告承担。反诉原告刘荣平认为该工程无法按时完成的原因是因为原告违约在先，没有向被告提供办理动工改建手续的相关权证，原告应自行承担合同不能履行的责任，还应向被告返还为合同履行而支付的各项费用，故向本院提起反诉，请求依法判决解除双方合同，原告向被告返还押金、租房费用、搬家费用等共计59，220元，并承担本案诉讼费用。
原审另查明，该房产所在同地段商品房面积250平方米（住房230平方米，车库20平方米）的市场价值经《湘永评报字（2015）第016号资产评估报告》评估认定为680，000元。
原判认为：本案中双方约定改建安置的白牙市镇金井巷20号房产原系东安县公路局所有，该位置土地系国有划拨土地，原房产证上的房屋权属注明为全民所有，故该处土地及房产属于国有资产，其出让应当经过严格的审批手续。虽然东安县公路局与原告签订了售房合同，但未经有关部门审批、挂牌、公告等法定手续，故即使该处房产的所有权在东安县公路局与原告内部之间无争议，其仍不具有对外再次进行二次转让的法律依据。故原告与被告东安荣一公司及被告刘荣平签订的《房屋改建安置合同》及《房屋改建安置（补充）合同》违反了法律和行政法规的强制性规定，自始便不具有实际履行的现实可能性，应认定为自始无效。根据法律规定，在合同无效的情形下，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中被告东安荣一公司及被告刘荣平在无法取得相关土地权证、无法办理工程审批手续的情况下，仍然将该房产拆除，造成无法返还原物的现状，故应按照该房产的原价值进行折价补偿。由于该房产已经拆除，无法直接评估其价值，根据《湘永评报字（2015）第016号资产评估报告》的评估认定，该房产所在同地段商品房面积250平方米（住房230平方米，车库20平方米）的市场价值为680，000元，故原房产面积125平方米的市场价值应认定为340，000元为宜。综上所述，原告要求判令继续履行合同，赔付250平方米房屋同等价款的诉请不符合法律规定，原审法院仅支持其中125平方米房屋（即原房产）同等价款的赔偿请求，超出部分不予支持；原告要求判令被告支付每月1，500元租房费用，因原、被告双方均明知该土地及房产属于国有资产仍自愿签订合同，对于合同无效的后果双方都有过错，各自都应预见到损失的后果并应当各自承担责任，故原告的该项诉请不予支持；被告东安荣一公司及被告荣毛林共同提出的没有实际参与合同的签订和履行，只是为被告刘荣平提供挂靠，不是本案适格主体的抗辩理由，因《房屋改建安置合同》中的乙方明确注明为被告东安荣一公司，并署有该公司印章及法定代表人荣毛林私章，足以认定被告东安荣一公司为合同签订人，故被告东安荣一公司的该项抗辩主张不予支持；被告荣毛林仅作为被告东安荣一公司法定代表人在该合同上加盖私章，不是合同的实际签订方，不应以个人名义承担责任，故被告荣毛林的抗辩主张予以支持；被告刘荣平提出的合同不能履行系原告违约在先，故损失应由原告自行承担的抗辩理由，因被告在明知无法办理工程审批相关手续的情况下仍然将房屋拆除，由此造成的损失应由被告东安荣一公司与被告刘荣平共同承担，故被告刘荣平的该项抗辩主张不予支持；反诉原告刘荣平要求判令返还其向反诉被告支付的20，000元押金以及租房费、搬家费、电脑迁移费等费用的诉请，因反诉原、被告双方均明知该土地及房产属于国有资产仍自愿签订合同，对于合同无效的后果双方都有过错，各自都应预见到损失的后果并应当各自承担责任，故反诉原告的该项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、被告永州市东安荣一房地产开发有限公司、被告刘荣平在本判决生效之日起一个月内向原告庾建忠支付房屋拆除补偿款340，000元；二、驳回原告庾建忠的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告刘荣平的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，000元，减半收取500元，由被告永州市东安荣一房地产开发有限公司、被告刘荣平负担。
宣判后，庾建忠不服，以“一、一审判决认定《合同》无效是错误的；二、《房屋改建安置合同》及《补充合同》无法履行责任在开发商，应按合同约定进行补偿680，000元及租金损失”等为由向本院提出上诉，请求撤销原判一、二项，改判：被上诉人按合同赔偿680，000元，给付每月房屋租金1，500元至本案执行完毕为止，本案评估费10，000元，由二被上诉人承担。
永州市东安荣一房地产开发有限公司答辩称：1、我方认为《房屋改建安置合同》及《房屋改建安置补充合同》是无效合同，一审对于二份合同认定无效已进行详细说明，涉案房屋是东安县公路局所有，是国有资产，庾建忠未办理过户手续。庾建忠没有权利改建、没有合法取得标的物。2、损失赔偿问题，享有权益不是上诉人，是国有资产管理单位即是东安县公路局代国家进行追偿。3、赔偿金额问题，只能按折价赔偿，庾建忠做出评估是按同地段的商品房（含土地），涉案房屋土地是国有划拨地，评估报告与本案没有关联。涉案房屋与商品房无关，不存在赔偿问题。4、房屋租金，庾建忠没有合法取得房屋，与刘荣平签订合同，庾建忠本身有过错。一审对租金、评估费认定是正确的。我方的上诉状也有说明。
刘荣平答辩称：1、同意上诉人永州市东安荣一房地产开发有限公司答辩意见。2、补充答辩：对一审认合同无效是正确的。理由：房产登记是东安县公路局，评估报告是庾建忠进行评做，据《物权法》规定房产以登记为准。庾建忠没有权利签订《房屋改建安置合同》，庾建忠只享有居住权没有处置权。3、对于《评估报告》不能做为证据使用，不是所拆房屋实际价。
荣毛林答辩称：同意永州市东安荣一房地产开发有限公司答辩意见。
永州市东安荣一房地产开发有限公司不服，以“一、本案主体不当；二、原判漏列了诉讼主体；三、原判实体处理不当”等为由向本院提出上诉，请求撤销原判，改判或发回重审。
庾建忠答辩称：1、永州市东安荣一房地产开发有限公司认为主体不当，没有事实依据。与庾建忠签订的合同，双方权益义务已明确清楚。2、永州市东安荣一房地产开发有限公司认为遗漏主体东安县公路局，于法律不符。东安县公路局于2，000年房屋及土地出让给庾建忠。出让合同是符合当时法律规定，且东安县公路局出具证明、档案资料。3、依法院委托进行评估，按双方签订合同进行评估。同一地段进行评估，是依法进行评估。4、涉案房屋是庾建忠个人所有的，10多年都是庾建忠对涉案房屋进行处置。永州市东安荣一房地产开发有限公司上诉违背客观事实，请二审驳回其诉请。
刘荣平答辩称：即使法院判决刘荣平承担责任，也是刘荣平与永州市东安荣一房地产开发有限公司连带责任，签订合同时刘荣平挂套在永州市东安荣一房地产开发有限公司。
荣毛林答辩称：对永州市东安荣一房地产开发有限公司上诉没有异议。
刘荣平不服，以“一、本案应以县政府征地拆迁补偿文件作为补偿依据；二、《湘永评报字（2015）第016号资产评估报告》评估认定为680，000元是错误的”等为由向本院提出上诉，请求撤销原判，改判或发回重审。
庾建忠答辩称：1、证据问题，一审对证据由法院确定的，我方没有异议。2、评估报告，其上诉人刘荣平理由不充足，是法院依职权进行评估的，合同约定在2014年6月30日交房，对现按财产进行评估，评估报告应该做为本案定案依据。
永州市东安荣一房地产开发有限公司答辩称：赔偿数额，我方在上诉中已说明。赔偿数额应该按现有拆除房屋进行评估，采用原拆除、现有的房屋进行评估，不能依据同地段进行评估。房屋是国有资产。本案实际损失多少，对原房产进行评估，不能包含土地。
荣毛林答辩称：同意永州市东安荣一房地产开发有限公司意见。
二审期间，上诉人庾建忠向本院提交如下证据：
评估费发票，拟证明评估费用10，000元。
永州市东安荣一房地产开发有限公司质证认为：不是新证据，不予以质证。
刘荣平质证认为：不是新证据，不予以质证。
荣毛林质证认为：不是新证据，不予以质证。
本院认证认为，评估费发票客观、真实，本院予以确认。
永州市东安荣一房地产开发有限公司提交如下证据：
证据一：工商企业登记资料，拟证明上诉人刘荣平不是永州市东安荣一房地产开发有限公司股东、工作人员。刘荣平拆除的房屋不是受永州市东安荣一房地产开发有限公司委托的，谁拆谁负责。
证据二：席光龙证明，拟证明，房屋拆除的材料归席光龙，刘荣平安排席光龙拆除，拆除费用也是刘荣平支付的，与永州市东安荣一房地产开发有限公司没有关联。
庾建忠质证认为：对证据一真实性无异议，与本案没有关联性。只能证明与刘荣平的关系，本案庾建忠是与永州市东安荣一房地产开发有限公司签订房屋安置合同。对证据二真实性无异议，这些行为都是刘荣平的职务行为。
刘荣平质证认为：对证据一不是新证据不予以质证。证据二不符证据形式要件，对其真实性有异议。
荣毛林质证认为：没有意见，认可其证据。
本院认证如下，上述证据，与本案没有关联性，本院不予采纳。
其余当事人在二审期间没有向本院提交新证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为：本案系拆迁合同纠纷。本案争执的焦点：一、关于拆迁合同的效力。原审原告庾建忠与原审被告永州市东安荣一房地产开发有限公司、刘荣平签订的《房屋改建安置合同》及《房屋改建安置（补充）合同》是双方意思的真实表示，不违反法律的强制性规定，系有效合同。双方均应依合同的约定履行自己的义务。按照合同的约定，原审原告庾建忠将旧房交由原审被告永州市东安荣一房地产开发有限公司拆迁承建，原审被告永州市东安荣一房地产开发有限公司应无偿补给原审原告庾建忠住房二套面积230平方米，车库一间面积20平方米。原审被告永州市东安荣一房地产开发有限公司现已拆除原审原告庾建忠的房屋，说明原审原告已经履行了交房交证的义务，原审被告永州市东安荣一房地产开发有限公司应按合同补偿原审原告庾建忠损失（损失经评估为人民币680，000元），原审原告庾建忠提出原审被告永州市东安荣一房地产开发有限公司、刘荣平按合同补偿680，000元损失的上诉请求，本院予以支持；二、关于本案租房费的问题。由于合同只对2012年12月至2014年6月30日的租房费有约定，该租房费已经支付，原审原告庾建忠请求再支付租房费，本院不予支持；三、关于本案的主体的问题。合同的签订是原审原告庾建忠，因此，庾建忠作为原审原告起诉，符合法律规定；四、关于赔偿标准的问题。损失的补偿应以对原审原告庾建忠造成的损失为标准，造成的损失经鉴定机构鉴定，应以此鉴定为标准。原审被告刘荣平提出损失按县政府征地拆迁补偿文件作为补偿依据的理由，因双方签订的合同没有该约定，本院不予支持；
综上所述，原判事实清楚，但适用法律错误，处理不当。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）之规定，判决如下：
一、维持湖南省东安县人民法院作出的（2014）东法民二初字第195号民事判决第三项；
二、变更湖南省东安县人民法院作出的（2014）东法民二初字第195号民事判决第一项为：上诉人永州市东安荣一房地产开发有限公司、刘荣平在本判决送达之日起一个月内向上诉人庾建忠支付房屋拆迁等偿款680，000元；
三、驳回上诉人庾建忠的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费1，500元，评估费10，000元，共计11，500元，由上诉人永州市东安荣一房地产开发有限公司、刘荣平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭样平
审 判 员 王焕江
代理审判员 唐英虎
二〇一六年一月二十七日
代理书记员 吴雪芳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。