湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终817号上诉人（原审被告）：�善鹏，男，1988年2月28日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区，委托诉讼代理人：熊明，武汉市天工法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：吴英杰，女，1994年5月5日出生，汉族，住武汉市黄陂区，委托诉讼代理人：钟双训，湖北邦理律师事务所律师。委托诉讼代理人：田中林，湖北邦理律师事务所律师。原审被告：金卫玲，女，1988年10月26日出生，汉族，住浙江省临海市，委托诉讼代理人：熊明，武汉市天工法律服务所法律工作者。上诉人阮善鹏因与被上诉人吴英杰、原审被告金卫玲房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2017）鄂0116民初4521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。阮�鹏上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回吴英杰的一审诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费、保全费由吴英杰承担。事实与理由：一、一审认定事实错误，本案系吴英杰违约。双方合同第二十一条明确约定由吴英杰及中介方垫付380000元用于偿还阮善鹏的银行抵押贷款，但一审判决书第三页付款方式中认定阮善鹏先自行偿付银行抵押贷款380000元后再由吴英杰和中介方共同支付380000元给阮善鹏。另根据双方合同第二十一条约定，在收全款前房屋的所有权归阮善鹏所有。根据双方签订的合同，在合同订立后65日内吴英杰要配合阮善鹏垫付银行还款，将房屋解封，向银行申请买房贷款，且在房屋过户当日保证银行放款，使阮善鹏能在过户当日收到全部购房款。但吴英杰在支付20000元定金、协助办理房屋产权证后，对是否购房开始犹豫，阮善鹏多次要求中介方加快办理后续手续，但吴英杰拖延办理后续手续，且拒绝追加定金，直到2017年7月，吴英杰才开始申请银行贷款，至2017年7月20日才约阮善鹏还款解封房屋，本案系吴英杰原因导致无法在约定的65日完成过户手续，根据法律规定阮善鹏享有法定解除权，有权主张解除合同，并要求吴英杰承担违约责任。二、一审程序违法，案涉房屋买卖系武汉市德域房地产代理有限公司（以下简称德域公司）居间促成，合同约定由中介方代付部分首付款、代收尾款，且中介费为零元等，故本案遗漏了中介方这一必须参加诉讼的当事人。吴英杰辩称：一、双方并未就追加定金协商一致，阮善鹏也未多次催告吴英杰，反而是吴英杰多次催告并发律师函给阮善鹏。二、本案合同不存在法定解除情形，阮善鹏也未提出解除合同，一审中阮善鹏曾同意继续履行合同，双方合同具备交易条件，应继续履行。三、中介方并非必须参加诉讼的当事人，合同对中介费及办理过户费用约定了包干价，并非中介费为零元，一审程序正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。金卫玲述称，同意阮善鹏的上诉意见。吴英杰向一审法院起诉请求：1、判令阮善鹏、金卫玲履行房屋买卖合同，协助吴英杰办理位于黄陂区××经济开发区××.××／单元××号房屋的产权变更登记手续；2、判令阮善鹏、金卫玲在房屋过户当日向吴英杰交付房屋；3、判令吴英杰支付阮善鹏、金卫玲购房款879000元；4、判令阮善鹏、金卫玲支付吴英杰违约金35960元（自2017年7月12日起至2017年9月13日止，以房屋价款899000元为基数，按月利率2%计算）；5、由阮善鹏、金卫玲承担本案诉讼费用。一审法院认定事实:阮善鹏与金卫玲登记结婚。2017年6月1日，阮善鹏、金卫玲依法取得位于黄陂区盘龙城经济开发区许庙村F·绿岛二期G4栋/单元11层1号房屋的不动产权证。2017年5月7日，经案外人德域公司房屋中介，吴英杰与阮善鹏、金卫玲签订房屋买卖合同，约定阮善鹏、金卫玲（甲方）将其所有位于黄陂区盘龙城经济开发区许庙村F·绿岛二期G4栋/单元11层1号房屋（建筑面积99.54平方米），以899000元的价款出卖给吴英杰（乙方）。付款方式:合同签订当日，吴英杰向阮善鹏、金卫玲支付购房定金20000元。阮善鹏、金卫玲购买一手商品房下欠银行贷款380000元，阮善鹏、金卫玲向银行返还该贷款当日，由吴英杰支付阮善鹏、金卫玲购房款279000元，由案外人德域公司垫付阮善鹏、金卫玲购房款101000元。阮善鹏、金卫玲收到定金后65日内，配合吴英杰到房产交易中心办理产权登记过户手续�吴英杰取得该房屋不动产登记证件后，二手房贷款放款后当日，吴英杰通过房屋中介支付阮善鹏、金卫玲购房款余款499000元。阮善鹏、金卫玲收到全部购房款后，将案涉房屋交付给吴英杰。违约责任：若阮善鹏、金卫玲逾期配合办理房屋所有权的过户手续，每逾期一日，应按房屋成交价的0.5%向吴英杰支付违约金。若吴英杰逾期向阮善鹏、金卫玲支付购房款，每逾期一日，吴英杰应按房屋成交价的0.5%，向阮善鹏、金卫玲支付违约金。合同还约定了其他违约责任的承担方式。同时约定，阮善鹏、金卫玲办理一手商品房产权证的费用由吴英杰承担，吴英杰与阮善鹏、金卫玲办理二手房屋过户登记的相关费用由吴英杰承担。2017年5月7日，合同签订当日，吴英杰支付阮善鹏、金卫玲购房定金20000元。2017年5月24日，吴英杰依据合同约定，以阮善鹏的名义，为�善鹏、金卫玲购买的一手商品房，缴纳税费9053.90元。2017年6月1日，阮善鹏、金卫玲依法取得案涉房屋的不动产权证。事后，阮善鹏、金卫玲因要求吴英杰增加购房定金无果，为此，阮善鹏、金卫玲未主动还清其购买一手商品房的银行贷款，也未办理解除银行贷款抵押手续，吴英杰也未向阮善鹏、金卫玲支付购房款279000元。2017年7月11日，阮善鹏、金卫玲未按合同约定，在收到购房定金后65日内，配合吴英杰到房产交易中心办理房屋产权变更登记手续。2017年8月17日，吴英杰通过律师向阮善鹏、金卫玲发出律师函，催其办理房屋产权变更登记手续，阮善鹏、金卫玲以各种理由拖延办理，其行为表明不履行合同主要义务。为此，吴英杰依法起诉，要求判如所请。一审法院认为，吴英杰与阮善鹏、金卫玲签订的房屋买卖合同成立，且合法、有效，该合同具有法律约束力。合同签订后，吴英杰依据合同约定，支付阮善鹏购房定金20000元，并以阮善鹏的名义，为阮善鹏、金卫玲购买的一手商品房，缴纳税费9053.90元，阮善鹏、金卫玲依法取得案涉的一手商品房屋的不动产权证。事后，阮善鹏、金卫玲因要求吴英杰增加购房定金无果，为此，阮善鹏、金卫玲对已经签订房屋买卖合同，且已经出卖的房屋，未主动还清其购买一手商品房的银行贷款，也未办理解除银行贷款抵押手续，吴英杰也未向阮善鹏、金卫玲支付购房款279000元，双方在合同履行过程中，均有一定责任。吴英杰与阮善鹏、金卫玲双方合同约定办理二手房不动产权变更登记期限届满后，吴英杰要求阮善鹏、金卫玲到房屋管理部门，配合办理房屋产权变更登记手续时，阮善鹏、金卫玲以各种理由拖延办理，其行为表明不履行合同主要义务，阮善鹏、金卫玲的�为构成违约。因此，阮善鹏、金卫玲应当依法继续履行双方签订的房屋买卖合同，配合吴英杰办理房屋产权变更登记手续。吴英杰提出判令阮善鹏、金卫玲履行房屋买卖合同，配合吴英杰办理房屋产权变更登记手续的诉讼请求，一审法院予以支持。同时，吴英杰提出，判令吴英杰支付阮善鹏、金卫玲购房款879000元（房屋价款899000元－定金20000元）的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。此外，阮善鹏、金卫玲已经通过继续履行房屋买卖合同承担违约责任，因此，吴英杰提出，判令阮善鹏、金卫玲支付违约金35960元（自2017年7月12日起至2017年9月13日止，以房屋价款899000元为基数，按月利率2%计算）的诉讼请求，一审法院不予支持。吴英杰与阮善鹏、金卫玲签订的房屋买卖合同约定，阮善鹏、金卫玲购买一手商品房下欠银行贷�380000元，阮善鹏、金卫玲向银行返还该贷款当日，由吴英杰支付阮善鹏、金卫玲购房款279000元，由案外人德域公司垫付阮善鹏、金卫玲购房款101000元。该合同条款，一是约定不明确；二是约定房屋买卖双方之外的第三方德域公司垫付购房款的义务，违反合同相对性原则，一审法院不予确认。此外，因案涉房屋买卖合同内容尚未全部履行，吴英杰要求阮善鹏、金卫玲在房屋过户当日向吴英杰交付房屋，应当另行处理，其诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百六十一条之规定，判决：一、由阮善鹏、金卫玲继续履行房屋买卖合同，配合吴英杰办理房屋产权变更登记手续，将户名为阮善鹏、金卫玲的位于黄陂区盘龙城经济开发区许庙村F·绿岛二期G4栋/单元11层1号房屋的产权，�更登记为吴英杰；二、由吴英杰支付阮善鹏、金卫玲购房款879000元；三、驳回吴英杰的其他诉讼请求。上述条款，均于一审判决发生法律效力之日起十日内履行。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13150元，保全费5000元，合计18150元，由阮善鹏、金卫玲负担10890元，由吴英杰负担7260元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：阮善鹏向本院提交以下证据：证据一、中国光大银行零售授信业务批复，拟证明：1、吴英杰的房屋贷款是在2017年7月18日由光大银行审批通过，已超过合同约定的阮善鹏收到定金后65日，应承担过错责任；2、阮善鹏积极配合吴英杰办理相关手续；3、房屋的实际购房人王霆私刻公章为吴英杰提供虚假的收入证明，供银行审批，此行为有欺骗银行贷款嫌疑；4、德域公司存在弄虚作假的嫌疑。证据二、通话清单，拟证明阮善鹏在合同约定的时间内曾多次催促中介公司尽快完成房屋交易手续，吴英杰因银行贷款利率上调不想购买房屋，一再拖延，造成阮善鹏无法完成交易。经质证，吴英杰对阮善鹏提交的证据一的真实性、合法性、关联性均不予认可，并认为无法达到其证明目的。对证据二的真实性无法核实，且通话记录显示没有接通，认为无法达到其证明目的。金卫玲对阮善鹏提交的证据均无异议。本院认为，吴英杰提交的证据一从内容上仅显示贷款审批的相关情况，不能达到其证明目的，本院不予采信。证据二系阮善鹏�“武汉德域潘创”的通话记录截屏，且大部分显示为“未接通”，不能达到其证明目的，本院不予采信。经审理查明，一审法院查明的“吴英杰取得该房屋不动产登记证件后，二手房贷款放款后当日，吴英杰通过房屋中介支付阮善鹏、金卫玲购房款余款499000元”有误，本院不予确认。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。二审另查明，因合同约定案外人德域公司垫付101000元替阮善鹏、金卫玲还款。故合同第四条约定，吴英杰银行贷款60万元整，由银行一次性打到阮善鹏公证委托方（案外人德域公司指定人），收款后案外人德域公司付清阮善鹏尾款499000元（600000元-已垫付的101000元）。二审审理中，阮善鹏陈述：经其多次催促，吴英杰的银行贷款手续才开始办理，其为吴英杰的银行贷款办理面签的时间为2017年7月3日，吴英杰的贷�审批通过时间是2017年7月18日。关于提前还款，阮善鹏认为只有在吴英杰银行贷款审批通过后，才预约提前还款，故阮善鹏实际向银行申请案涉房屋贷款提前还款的时间是2017年7月20日左右。吴英杰认为，为阮善鹏偿还银行贷款不是吴英杰的义务，案涉房屋未还款解除抵押的原因是阮善鹏没有向银行预约提前还款，也没有通知吴英杰还款。本院认为，吴英杰、阮善鹏、金卫玲经案外人德域公司居间签订的房屋买卖合同是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，吴英杰依据合同约定，支付阮善鹏购房定金20000元，并以阮善鹏的名义，为阮善鹏、金卫玲购买的一手商品房，缴纳税费9053.90元并办理了不动产权证。关于合同履行的时间节点，双方合同约定：“甲方（阮善鹏、金卫玲）在收到定金后65日内配合乙方（吴英杰）办理房屋的所有权证过户手续”以及“甲方（阮善鹏、金卫玲）还款当天，乙方（吴英杰）支付279000元，只能用于还款使用”，但对于吴英杰申请银行贷款、银行放款时间等合同并未明确约定。因案涉房屋存在银行抵押，而房屋过户要以还清银行贷款并解除抵押为前提。阮善鹏、金卫玲在收到定金后65日内，并未向银行申请提前还款，吴英杰也未提供证据证明其在此期间主动提供279000元提前还款资金，并催促阮善鹏、金卫玲尽快提前还款，故对于案涉房屋未在2017年7月11日合同约定的最后期限前解除抵押，满足过户的必要条件，买卖双方均有一定的责任。但阮善鹏上诉认为在合同订立后65日内吴英杰要配合阮善鹏垫付银行还款，将房屋解封，向银行申请买房贷款，且在房屋过户当日保证银行放款，使阮善鹏能在过户当日收到全部购房款，与合同载明的内容不符，且无证据显示有相应交易习惯，对阮善鹏的该项上诉理由，本院不予采纳。对于阮善鹏认为依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”之规定，吴英杰迟延支付购房款，其享有法定的合同解除权的上诉理由。首先，该条规定适用于房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的商品房买卖合同，并不适用于本案存量房屋买卖。其次，阮善鹏、金卫玲收到定金后65日内具体是指2017年7月11日前，阮善鹏认可吴英杰在2017年7月20日已联系阮善鹏、金卫玲提前还款及�户，在阮善鹏、金卫玲未提交充分证据证明其在本案中享有合同约定或法定的解除权的情形下，其以各种理由拖延办理过户手续，并在一审中表示不再出售房屋，系以行为表明不履行合同主要义务。阮善鹏、金卫玲拒绝继续履约的行为构成违约。鉴于案涉房屋买卖合同不存在履行不能的情况，一审法院综合本案事实，判决阮善鹏、金卫玲继续履行合同，并无不当，应予维持。关于阮善鹏认为一审遗漏了当事人德域公司的上诉理由，因案外人德域公司并非本案必要共同诉讼人，且吴英杰自愿履行剩余879000元购房款而无须案外人德域公司垫付相应款项，阮善鹏的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，阮善鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十�第一款第一项以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13150元，由阮善鹏负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 薇审 判 员  李 瑜审 判 员  胡丹丹二〇一八年三月二十八日法官助理  汪丽玲书 记 员  Ｘ Ｘ