辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2015]沈中民二终字第02845号上诉人（原审被告）：罗革新，男，1944年7月22日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。被上诉人（原审原告）：沈阳筑成房地产发展有限公司，住所地沈阳市和平区文体西路25号。法定代表人：赵兴平，系该公司执行董事。委托代理人：李鑫瑶，女，1985年2月9日出生，汉族，系该公司员工。上诉人罗革新与被上诉人沈阳筑成房地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院[2015]沈和民二初字第02215号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长，审判员周海鹏、代理审判员史舒畅（主审）参加评议的合议庭，公开审理了本案，本案现已审理终结。原审原告沈阳筑成房地产发展有限公司诉称：2006年7月5日，原告与被告签订投资协议书，协议第二条约定房款暂时按面积94.50平方米计算，被告预缴708750元，最终房款以房产局实测面积为准。自2014年1月23日实测面积确定至今，我公司已通过电话、发函等多种形式通知被告实测面积已经确定，要求被告及时补交房款并签订《商品房买卖合同》。但是被告直至今日也未能补交房款，不仅无法保证被告的合法权益，而且也影响了我公司办理相关手续的进度而影响到其他客户的权益。故原告诉至法院。诉讼请求：1、判令被告支付面积差房款74250元，利息21824元；2、诉讼费用由被告承担。原审被告罗革新辩称：按合同约定公摊面积不超过40%，超过40%之后商铺的使用面积明显降低，合同中没有明文规定降低之后的付款价格，原告主张的价格没有依据，我的房子本身使用面积就60.08平方米，原告让我缴纳110.8平方米的房款，我认为不合理，而且之后我还要承担相关的费用，我愿意承担当时购房协议时所规定的购房协议中的房屋面积100.13平方米，对于超出部分不同意缴纳，因为我没有要求要那么大的面积，原告让我承担的公摊面积过大，对过大的部分我不能承担。原审法院经审理查明：2006年7月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《投资协议书》一份，约定：乙方投资商铺坐落于沈阳市和平区三好街以东，五里河街以西的文翠路临街路段，一层A区36号商铺，建筑面积94.5平方米（以政府核定为基准，多退少补），预缴投资商铺款总额为708750元（7500元/平方米，已全额缴纳），交款时间：2006年6月6日至7月5日止；甲方向乙方交付的商铺位置保证与乙方预定的位置基本一致，交付面积在预定的面积基础上，上下浮动20%，超过部分按照本协议第二条之价格由乙方购买。公摊面积不超过40%，公摊面积超过40%部分由甲方承担，协议还对交付标准、商铺形式、物业管理及收费、建设工期、其他问题、逾期交付违约责任、合同争议解决方式等进行了约定。2012年3月28日，原告（甲方）与被告（乙方）又签订了一份《诚大数码国际广场一层商铺补充协议书》，就双方商铺交接事宜，达成以下共识：乙方于2006年，购买了位于沈阳市和平区文翠路四号“诚大数码国际广场”一层A36号商铺，建筑面积94.5平方米，现铺位号为一层1047，建筑面积108.06平方米，套内面积60.08平方米，缴款面积103.3平方米；商铺面积、物业费、差面积款及其他面积相关款项以房产部门的最终审核数据为准；该补充协议还对本协议性质、协议内容等进行了约定。后该商铺经房产部门审核确定建筑面积为110.80平方米，其中套内面积60.08平方米，分摊面积50.72平方米。因商铺面积发生了变化，需被告补交商铺面积差房款74250元，该款经原告催要未果，原告起诉来院。原审法院认为：本案中原、被告双方签订的《投资协议书》和《诚大数码国际广场一层商铺补充协议书》属预约合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应遵守履行。本案中被告已依约交付商铺预交款708,750元并已实际占有和使用了该商铺，现按房产部门审核确定建筑面积为110.80平方米，被告按补充协议的约定应予以缴纳面积差价款，故原审法院对原告的该项主张予以支持；对于原告诉请被告给付利息问题，因双方协议中对此没有约定，故应从原告主张之日起按中国人民银行同期贷款利率予以计算；对于被告提出的按合同约定公摊面积不超过40%，故公摊面积过大的部分我不能承担，因为我并没有要那么大面积商铺的辩解，经查，该案虽然确定了三次的商铺面积，但按双方签订的协议，公摊面积超过40%部分由原告承担，商铺面积、物业费、差面积款及其他面积相关款项以房产部门的最终审核数据为准的约定，现房产部门出具了最终商铺的审核建筑面积为110.80平方米，因双方协议对差面积款有明确的约定，按双方协议约定，被告应承担缴纳商铺差面积款的义务，故原审法院对被告的该项辩解不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，原审法院判决如下：一、被告罗革新于本判决生效后十日内给付原告沈阳筑城房地产发展有限公司面积差房款74250元；二、被告罗革新从2015年7月8日起至判决确定给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算给付原告沈阳筑成房地产发展有限公司上述款项的利息；（同上述款项一并给付）三、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2202元，减半收取1101元，由原告沈阳筑成房地产发展有限公司承担253元，被告罗革新承担848元。宣判后，罗革新不服，向本院提出上诉。上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：双方《投资协议书》第四条约定，公摊面积不超过40%，超过部分由沈阳筑成房地产发展有限公司承担。由此推出套内面积应占60%，现测量套内面积60.08平方米，因此房屋的总面积应为60.08平方米÷60%=100.13平方米，以此为基数，40%的公摊应为40.05平方米，我方同意承担40.05平方米的公摊。被上诉人沈阳筑成房地产发展有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。本院审理查明事实与原审查明事实基本一致。另，经本院核实，被上诉人名称应为沈阳筑成房地产发展有限公司，原审法院书写错误，本院予以更正。上述事实，有投资协议书、补充协议、催收邮寄回执、房屋建筑面积测算审核报告书及房屋建筑面积测算审核分层分户表以及双方当事人当庭陈述笔录等证据，经庭原审法院审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。本院认为，双方当事人签订的《投资协议书》系罗革新与沈阳筑成房地产发展有限公司的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方应当恪守约定，履行各自的义务。关于上诉人主张以套内面积60.08平方米占60%计算房屋总面积100.13平方米，并以此为基数计算40%公摊面积为40.05平方米计算方法，关于公摊面积的计算方法，双方在《投资协议书》的第四条总已经有明确约定，公摊面积不超过40%，超过部分由沈阳筑成房地产发展有限公司承担。根据协议字面理解以及日常的交易惯例，应理解为公摊面积不超过房屋建筑面积的40%，超出部分由沈阳筑成房地产发展有限公司承担。原审法院按照通常理解认定罗革新补交房屋差价款，并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2202元，由上诉人罗革新负担。本判决为终审判决。审 判 长  贾宏斌审 判 员  周海鹏代理审判员  史舒畅二〇一五年十二月三十日书 记 员  王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。