北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第16712号
上诉人（原审被告）北京合生北方房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路23号。
法定代表人郑连群，总经理。
委托代理人曹磊，男，1989年11月15日出生。
被上诉人（原审原告）滕庆华，女，1979年3月15日出生。
委托代理人王建平（滕庆华之夫），1979年1月21日出生。
上诉人北京合生北方房地产开发有限公司（以下简称合生公司）因与被上诉人滕庆华商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第25252号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2015年11月，滕庆华起诉至原审法院称：我与合生公司于2012年6月30日在北京市通州区马驹桥镇合生世界村售楼处签订《北京市商品房预售合同》，合同约定我购买合生公司开发的××商品房，总价款1691520元，预付款513216元，合生公司应于2013年11月15日前向买受人交付上述房屋，如合生公司未能按照合同约定日期交房，合生公司须按照合同约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，每日按全部已付款万分之一标准向我支付违约金，并应于商品房实际交付之日起30日向我支付。合同签订后，我依据合同约定向合生公司支付1691520元购房款，已履行了合同义务，但合生公司因自身原因于2014年10月23日才向我交付房屋，亦未能在交房后30日内向我支付违约金。此外，交房时因面积差异，房屋实际面积少于商品房预售合同约定面积，合生公司需向我返还面积差款4619元，我多次催促合生公司支付上述费用，但合生公司拒绝支付，故我起诉要求判令：1.合生公司向我支付房屋延期交付违约金26276.03元和面积差异款4619元，并支付2014年10月23日至今由房屋延期交付违约金和面积差异返款产生的利息1896元；2.合生公司承担我因本纠纷产生的实际费用；3.诉讼费由合生公司承担。
合生公司辩称：不同意滕庆华的诉讼请求，对于4619元的面积差价款交房时已经将超收票据给了滕庆华，滕庆华只需要去客服办理手续；迟延交房违约金由于滕庆华有逾期付款行为，没有将违约金交给我方，我方不同意支付逾期交房违约金，滕庆华逾期交房违约金计算期间不应该计算至2014年10月23日，应该计算至我方办理竣工备案手续之日，之后因滕庆华未支付按揭款，才迟延交房。
原审法院经审理查明：2012年6月30日，滕庆华与合生公司签订编号为××《北京市商品房预售合同》，合同主要内容为：滕庆华购买合生公司开发的位于北京市通州区马驹桥镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目。房屋建筑面积为101.78平方米，套内建筑面积80.57平方米。房屋单价每平方米20994.41元，房屋总价款为1691520元。滕庆华首期支付总房款的50.34%，剩余款项以商业贷款方式向交通银行借款支付。出卖人应当在2013年11月15日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应符合下列交付条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。出卖人逾期交房的，逾期在120日之内，自约定交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过120日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。套内建筑面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款。
合同附件五付款方式和期限约定。滕庆华于2012年6月24日前与出卖人签订商品房预售合同并同时向出卖人缴付总房款的30.34%作为首期房款，即513216元，买受人未按以上约定付款的，视为违约，出卖人有权解除合同，并没收定金。于2012年7月17日缴付总房款的10%，即169152元，于2012年8月17日缴付总房款的10%，即169152元，其余房款840000元由买受人向银行申请商品房担保贷款的方式支付。买受人申请银行担保贷款的年限、金额以银行最终批复为准。买受人应在签署商品房预售合同前向银行或其指定机构提交申请商品房担保贷款所需的全部资料，并签署相关的法律文件和交纳相关费用。在提供上述资料后，经银行审核需要补充资料的，或因信贷政策有变化，仍需补充首期房款和其他资料的，买受人应在银行或其指定机构发出通知后五日内补齐。未按时提交商品房担保贷款所需的资料、签署相关文件或未按时补充首期房款及提交银行所需资料的，应自上述规定期限届满之日起至实际补充首期房款及提交申请贷款所需全部资料并办完相关手续之日止，每日向出卖人支付贷款额千分之二的违约金，逾期超过十日的，出卖人有权解除商品房预售合同，出卖人解除商品房预售合同的，买受人应向出卖人支付商品房预售合同约定总房款的10%作为违约金。在签订商品房预售合同后，出卖人通知买受人办理商品房担保贷款手续之日起60天内，买受人申请的银行商品房担保贷款仍然未能到达出卖人账户的，视为买受人不能取得银行的商品房担保贷款，买受人应在期满之日起15天内付清全部房款，逾期未付清的，每逾期一日，买受人须按应付款总额的万分之五向出卖人支付违约金，且出卖人有权解除商品房预售合同，出卖人有权解除商品房预售合同，出卖人解除商品房预售合同的，出卖人可收取商品房预售合同约定总房款的20%作为违约金。
合同附件十，补充协议。一、买受人未按约定及时缴清预售合同及本补充协议约定的款项的，出卖人有权相应顺延交楼时间。买受人以商品房担保贷款方式付款，银行未将该贷款划入出卖人账户的，出卖人有权相应顺延交楼时间。买受人以商品房担保贷款方式付款，未向出卖人提交缴纳办理产权所需的资料、款项的，出卖人有权相应顺延交楼时间。自该商品房达到合同约定的交付条件之日起至买受人的全部房价款到达出卖人账户之日止，出卖人不承担逾期交付的违约责任。此外合同和合同附件还约定了其他内容。
合同签订后，滕庆华先后交纳房款共计846901元，合生公司未按照合同约定交付房屋，2014年9月25日，涉诉房屋取得工程竣工验收备案手续，2014年9月28日，合生公司向滕庆华邮寄交楼告知书，告知滕庆华涉诉房屋已经具备交房条件，但仍有851520元尚未付清。2014年10月14日渤海银行向合生公司打款840000元，为滕庆华贷款购房金额。2014年10月23日，滕庆华收房，当日合生公司告知滕庆华房屋实际面积存在差异，应退还房款4619元。
原审法院经审理认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张应当提供相应的证据予以证明，否则应当承担举证不能的法律后果。
关于房屋面积差价款，双方均认可应退还房款4619元，但双方合同并未约定退款时间，但从双方实际情况来看，在滕庆华收房时房屋差价款既已确定，合生公司应在滕庆华收房时予以退还，但合生公司至今未退还，存在违约情形。
关于迟延交房违约金，根据合同约定迟延交付房屋合生公司应给付已付房款的万分之一违约金，房屋应在2013年11月15日交房，但合生公司至2014年10月23日才交付房屋，根据合生公司提交的付款明细看，滕庆华在2013年11月15日之前已经交付房款846901元，故在2013年11月15日至2014年10月23日期间的迟延交付违约金，合生公司应该按照846901元的万分之一支付，同时，2014年10月14日合生公司又收到房款840000元，故至2014年10月23日期间的该840000元迟延交付违约金合生公司亦应交付。合生公司虽辩称滕庆华存在迟延付款情形，但根据双方合同约定并未明确每笔款项未付款的违约责任，同时也不存在合生公司通知滕庆华办理贷款，滕庆华未办理的情形，故对该答辩意见法院不予支持。因滕庆华主张迟延交付违约金未超过本院核准范围，故按照滕庆华主张计算。
关于上述应给付款项利息，因面积差价款自2014年10月23日即应给付，故该迟延利息可以计算至滕庆华主张之日即2015年10月30日。而迟延交房违约金根据合同约定应该交付房屋之日30日内给付，故相关利息应自2014年11月22日之前给付，之后应给付利息。
据此，原审法院于2015年12月判决：一、北京合生北方房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内给付滕庆华房屋面积差价款人民币四千六百一十九元；二、北京合生北方房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内给付滕庆华迟延给付房屋面积差价款利息，该利息以人民币四千六百一十九元为本金，按照人民银行同期存款利率计算，自二零一四年十月二十四日计算至二零一五年十月三十日止；三、北京合生北方房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内给付滕庆华迟延交付违约金共计人民币二万六千二百七十六元零三分；四、北京合生北方房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内给付滕庆华迟延交房违约金利息，该利息以人民币二万六千二百七十六元零三分为本金，按照人民银行同期存款利率计算，自二零一四年十一月二十三日计算至二零一五年十月三十日止；五、驳回滕庆华的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，合生公司不服原审判决，上诉至本院称：我公司虽存在逾期交房情形，但我公司在2014年9月25日房屋实际竣工验收之日后通知滕庆华收房，故我公司不应承担房屋符合交付条件之后的逾期交房违约责任。滕庆华的银行按揭款实际于2014年10月20日划入我公司账户，其于2014年10月23日收房，此期间不应计算我公司的违约责任。滕庆华有逾期支付房款的违约行为，应向我公司支付违约金。原审法院未能公正认定我公司逾期交房违约金的计算方式及滕庆华的逾期付款违约责任，故请求二审法院撤销原审判决并依法改判，诉讼费用由滕庆华负担。滕庆华同意原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异。
上述事实，有商品房预售合同、交款记录、竣工验收备案表、收房通知书、邮件单、购房发票、收据、按揭抵押借款合同、放款通知书、入账通知书、入住手续会签单及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：原审计算合生公司逾期交房的违约金是否适当；滕庆华是否有逾期付款行为。对于上述争议焦点，结合本案查明的事实和相关证据，本院分析评判如下：
合生公司与滕庆华签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依据合同约定履行各自的义务。合同附件五约定，滕庆华按第三种“商业贷款”方式付款，并仅对于商业贷款方式的首期房款、银行贷款部分逾期付款的违约责任进行了约定。滕庆华在2013年11月15日之前已先后交纳房款846901元，同时也不存在合生公司通知滕庆华办理贷款，滕庆华未办理的情形，其余房款840000元由商品房担保贷款的方式支付，并于2014年10月14日划入合生公司账户。故合生公司主张对滕庆华参照适用合同附件五中列明的第二种“分期付款”方式追究违约责任，没有事实和法律依据，本院不予采纳。
合同签订后，双方约定房屋应在2013年11月15日交房，但合生公司至2014年10月23日才交付房屋。合生公司依据合同约定行使顺延交房的权利应以其按照约定时间使涉案房屋具备交付条件为前提；而其未按约定日期使涉案房屋具备交付条件，应承担相应的逾期交房违约责任。即便依据合同约定“自该商品房达到合同约定的交付条件之日起至买受人的全部房价款到达出卖人账户之日止，出卖人不承担逾期交付的违约责任”对违约金数额进行核减，因滕庆华主张迟延交付违约金未超过本院核准范围，故仍按照滕庆华主张计算。
综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费310元，由北京合生北方房地产开发有限公司负担（滕庆华已预交，北京合生北方房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付滕庆华）。
二审案件受理费620元，由北京合生北方房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张清波
代理审判员 束建华
代理审判员 程 磊
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 席 颖