云南省昆明市五华区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0102民初8398号
原告（反诉被告）：昆明百大房地产经纪有限公司，统一社会信用代码：91530100718299065H。
住所地：昆明市东风西路*号。
法定代表人：段蟒，�经理。
委托诉讼代理人：罗庆元，女，1979年12月18日出生，彝族，云南省镇雄县人，昆明百大房地产经纪有限公司员工，住云南省昆明市五华区，特别授权代理。
委托诉讼代理人：温凤娟，女，1987年9月10日出生，汉族，四川省新津县人，昆明百大房地产经纪有限公司员工，住四川省新津县，特别授权代理。
被告（反诉原告）：李燕西，女，1969年2月7日出生，汉族，云南省呈贡县人，无固定职业，住云南省昆明市呈贡县，
原告昆明百大房地产经纪有限公司（以下简称“百大公司”）与被告李燕西物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月31日立案受理后，被告李燕西于2017年8月22日对原告昆明百大房地产经纪有限公司提起反诉，本院于2017年8月22日受理后，依法适用简易程序，对本诉及反诉公开开庭进行了合并审理。原告百大公司（反诉被告）的委托诉讼代理人罗庆元、温凤娟，被告（反诉原告）李燕西到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告百大公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《百大新都会物业服务合同》；2、被告立即向原告支付自2016年5月1日截止至2017年7月27日的物业服务费12951元，水费1132.2元，电费4638.6元，共计18721.8元；自2017年7月28日起至物业服务合同实际解除之日止的物业服务费，按双方合同约定标准计算；3、被告按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付截止至2017年7月27日的逾期利息，其中物业费的逾期利息为312.69元，水费的逾期利息为43.17元，电费的逾期利息为144.28元，共计500.14元，自2017年7月28日至被告实际向原告支付以上费用之日止的逾期利息；以上合计19221.94元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告与云南百大物业服务有限�司（以下简称“云物业”）于2014年12月27日签订了《百大新都会物业服务合同》（以下简称“物业服务合同”），约定云物业为被告承租的位于昆明市呈贡新区春融街2956号百大新都会五层05F14号商铺（146㎡）提供物业管理服务。物业服务合同第二十六、二十七条分别对物业服务费及水、电费进行了明确的约定。2016年2月14日，被告与云物业又签订了《补充协议》，协议第一条约定了物业服务费自2016年1月1日开始收取，其中2016年1月1日至2016年12月31日期间，每月物业服务费为365元；2017年1月1日起，每月物业服务费为1460元。后因客观情况发生变化，云物业于2016年10月1日将其在《百大新都会物业服务合同》及《补充协议》项下的权利义务全部概括转移给了本案原告，即昆明百大房地产经纪有限公司，并于2016年12月7日通过书面函告的形式征得了被告的同意。云物业及原告按�物业服务合同及《补充协议》的约定履行了相应的物业管理服务，但被告却一直拖欠甚至拒绝支付物业服务费及水电费，原告经过多次催告后，被告仍不履行付款义务。
被告李燕西答辩并反诉称，1、2016年11月15日原告在双方协商期间，强行断水封店单方终止合同，并派保安监视，不准我带走我店里的东西；2、原告提出的物业服务费不合理；3、逾期利息不合理没依据；4、本案诉讼是原告主观原因造成，诉讼费用由原告承担。据此提出反诉：1、被反诉人退回反诉人安装煤气管道垫付的11000元，已预付的物业服务费1460元，共计12460元，冲减反诉人实际使用的水电费后剩余的金额；2、判令被反诉人退回反诉人已交的运营水电保证金10000元；3、判令被反诉人赔偿反诉人被强行断水封店后食材过期变质的损失11546.50元；4、判令被反诉人承担全部诉讼费用。
反诉被告百大公司辩称，反诉与本诉是无关的，被告主张的依据是商铺租赁合同，我方只是负责维修和管理，煤气管安装并不属于我方的合同义务。
根据原、被告双方的诉辩主张、举证、质证及对证据的分析认定，本院依法确认以下法律事实：
2014年12月17日，被告李燕西与案外人昆明百大集团商业管理有限公司签订《百大新都会商铺租赁合同》，约定被告租赁昆明百大集团商业管理有限公司位于昆明市呈贡区春融街2956号百大新都会5层05F14号商铺的相关事宜。同日，被告李燕西（乙方）与案外人云南百大物业服务有限公司（甲方）签订《百大新都会物业服务合同》，载明：1、本合同所称的商厦是指位于昆明市呈贡春融街2956号的百大新都会内地下二层至地上五层作商业经营用途的物业单位，甲方提供该商厦的物业管理及设备维修保养，乙方负责�租用范围内部的管理及设备维修保养范围；2、2014年12月24日至2015年12月23日期间，物业服务费按租赁面积每月每平米为5元，月物业服务费总计740元，自2015年12月24日起月物业服务费为1480元，物业服务费自2014年12月24日起开始计收，物业服务费两月一付，交纳方式为预交，乙方应于每使用期届满前15天向甲方交纳下期物业服务费，乙方不按时足额交纳物业服务费的，甲方有权每天按欠费金额的0.3%收取违约金；3、甲方每月底抄录乙方水电表，经计算后于次月5日发放收费通知单，乙方应于次月20日前向甲方交纳费用；4、乙方逾期不交水电费的，甲方有权每日按欠交金额的0.5%收取违约金，乙方在收到收费通知单15日内未支付的，甲方无须经由乙方同意，有权停水、停电。
2016年2月14日，被告李燕西（乙方）与案外人云南百大物业服务有限公司（甲方）签订《补充协议》，载明：1、甲乙双方于2014年12月17日签订《百大新都会商铺租赁合同》，约定由甲方为乙方承租使用的位于昆明市呈贡区春融街2956号百大新都会五层05F14号（146平方米）的商铺提供物业管理服务，现经双方协商一致，对原物业合同作出如下调整，双方一致同意，物业服务费自2016年1月1日起开始计收，2016年1月1日至2016年12月31日期间，物业管理费按每日每平0.08元计算，每月365元，2017年1月1日起，物业服务费每月1460元；2、乙方应承担自用水、电、煤气费，并同意自2016年1月1日至2018年12月31日按乙方用电量的10%向甲方支付公用电费，合同期内按0.26吨/平方米向甲方支付公用水费；3、甲乙双方一致同意对原物业合同的变更，不视为任何一方违约，双方互不承担任何违约责任。
2016年10月1日，原告百大公司及案外人云南百大物业服务有限公司共同向�告李燕西（新都会云熙地）出具《关于变更〈物业服务合同〉的函告》，载明：自2016年10月1日起，合同甲方云南百大物业服务有限公司将其在《百大新都会商铺租赁合同》及补充协议项下的权利义务全部概括转移给百大公司，由百大公司行使合同权利、履行合同义务。被告李燕西在该《函告》上签字：物业转换已同意，合同有效期按新补充协议为准，李燕西，2016年12月7日。
2015年5月25日，被告李燕西向案外人云南百大物业服务有限公司交纳运营水电保证金1万元。2016年3月14日，被告李燕西向案外人云南百大物业服务有限公司交纳2016年1月1日至2016年4月30日商铺物管费1460元。2016年5月31日，被告李燕西向案外人昆明百大集团商业管理有限公司交纳2016年2月28日之前的水电费7255.9元，2016年6月23日，被告李燕西向案外人昆明百大集团商业管理有限公司交纳2016年3、4月水电费2916元，5月水电费1095.4元。
2016年11月3日，原告向被告出具《物业服务费收取通知书》，载明：2016年5月1日至2016年10月31日商铺物管费2190元，11月1日至12月31日商铺物管费730元，被告李燕西于2016年11月9日签收。2016年12月15日，原告出具《电费及水费月账单付款通知书》，载明：李燕西（云熙地休闲餐厅）2016年6月至11月应交电费3438.2元，2016年6月至11月应交水费1135.6元。
另查明，原告于2016年11月15日对被告经营场所进行停水至今。
本院认为，物业服务合同是指物业服务企业与业主、业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
本案中，首先，被告李燕西与案外人云南百大物业服务有限公司签订《百大新都会物业服务合同》及《补充协议》，该《百大新都会物业服务合同》及《补充协议》系双方当事人按照我国法律法规规定建立物业服务合同关系的凭证，该凭证并未违反我国相关法律法规的强制性规定，故该两份合同成立，后案外人云南百大物业服务有限公司将该两份合同权利义务转让给本案原告百大公司，该权利义务的转让未违反我国相关法律法规的强制性规定，且被告李燕西对此亦表示同意，故该转让有效，故本院确认原、被告系物业服务合同关系，原告为物业服务合同关系中的物业服务企业，被告李燕西为业主。
其次，关于被告李燕西的责任，被告李燕西未按期交纳物管费及水电费，本院认为，第一，原告主张解除双方之间签订的《百大新都会物业服务合同》，被告称2016年11月15日原告停水封店时合同已单方面解除，因被告2016年5月1日以后未再履行合同义务支付物管费、水电费，合同目的不能达到，故对于原告的诉请，本院予以支持，本院依法确认原、被告双方2014年12月17日签订的《百大新都会物业服务合同》解除；第二，关于原告要求被告支付2016年5月1日至2017年7月27日之间的物业服务费及水电费共计18721.8元及自2017年7月28日至物业服务合同实际解除之日止的物业服务费的诉请，原告于2016年11月15日对被告停水，此后一直未恢复供水，此时，被告经营餐饮的合同目的已无法达到，双方物业服务合同解除，被告应当向原告支付停水前产生的物管及水电费，虽然被告李燕西对原告提交的《电费及水费月账单付款通知书》中记载的内容不予认可，但该通知书符合一般生�规律及民间交易习惯，且被告认可原告于2016年11月15日才对其实施停水，按一般生活经验，在原告实施停水措施前，被告对其铺面进行经营，必然产生物业、水电等费用，故原告主张的截止2016年11月15日被告应支付的物管费为2365.2元、电费3438.2元、水费1135.6元，共计人民币6939元的请求本院予以支持，但2016年11月16日及之后的费用，因被告已经无法正常使用其承租的物业，且原告提交的该期间的相关费用证据，被告也不予认可，原告也未进行补正，故对该期间的费用主张，因缺乏证据支持，本院不予保护；第三，被告主张的其与与原告方已经商定，2016年5月1日开始计租，2016年5月1日至2017年3月15日免收物管费，并出具了《承诺函》，原告对该《承诺函》的关联性不予认可，且《补充协议》中载明“双方一致同意，物业服务费自2016年1月1日起开始计收”，本院认为，《补充协议》已对各项费用的起算时间进行了明确的约定，被告认为《承诺函》中双方对各项费用的起算时间进行了变更，但该承诺函的承诺人系被告，被承诺人系案外人昆明百货大楼商业管理有限公司，《承诺函》中并无原告的签章，现原告也不认可，故被告主张的该事实，本院不予认可；第四，关于原告主张的物业费、水电费的逾期利息，被告未按约定支付以上费用，其行为构成违约，且双方约定的迟延履行金并未违反我国法律法规的限制性规定，故本院予以确认，但被告已支付运营水电保证金1万元，原告也主张“同意在法院的裁决下以该保证金冲抵被告所欠付的部分款项”，故原告的逾期损失并未实际产生，故原告的该项诉请，本院不予支持。
最后，关于原告百大公司的责任，第一，被告主张原告百大公司退回为安装煤气管道垫付的1.1万元，本院认为�根据原、被告双方签订的《百大新都会物业服务合同》及《补充协议》，双方对安装煤气管道并无约定，原告百大公司并无为被告李燕西安装煤气管道的义务，故对于被告的该项诉请，本院不予支持；第二，被告主张其已付的物业费1460元系预交的物管费，2016年1月1日至4月30日之间是没有物管费的，原告对此不认可，本院认为，根据被告提交的《云南百大物业服务有限公司收款收据》上载明的“商铺物管费（2016.1.1-2016.4.30），金额1460元”，该收据明确了被告向原告交纳的1460元系2016年1月1日至2016年4月30日之间的物管费，且被告与案外人云南百大物业服务有限公司签订《补充协议》中明确载明“双方一致同意，物业服务费自2016年1月1日起开始计收”，故对被告的该诉请本院不予支持；第三，对于被告要求原告退回运营水电保证金1万元的诉请，因原、被告双方之间合同现已解除，原告应当将该笔款项退还给被告李燕西，但是被告李燕西未按约定支付物管费、水电费，且原告要求用该笔费用抵扣被告未支付的物管、水电费，故该笔款项应先行抵扣被告未付的物管费、水电费6939元，故原告应退还给被告人民币3061元；第四，关于被告主张原告强行断水封店导致食材变质的损失11546.5元，本院认为，被告提交的《盘点表》系其单方制作，且被告亦不认可，也没有其他证据予以佐证，因此该证据并不能证明被告的实际损失，故对于被告的该项诉请，本院不予支持。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第八十二条、第八十三条、第八十八条、第九十四条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第�百一十八条之规定，判决如下：
一、解除原告昆明百大房地产经纪有限公司受让的云南百大物业服务有限公司与被告李燕西于2014年12月27日签订的《百大新都会物业服务合同》；
二、由反诉被告昆明百大房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向反诉原告李燕西返还运营水电保证金人民币3061元；
三、驳回本诉原告昆明百大房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告李燕西的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币140.5元（减半收取），由原告昆明百大房地产经纪有限公司负担；反诉案件受理费人民币325元（已减半收取），由原告（反�被告）昆明百大房地产经纪有限公司负担50元，由被告李燕西（反诉原告）负担275元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审判员 李云会
二〇一七年十月十六日
书记员 赵 琼