山东省青州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0781民初2737号
原告（反诉被告）姜桂华，女，1971年1月13日出生，汉族，居民。
被告（反诉原告）张允军，男，1967年5月7日出生，汉族，居民。
被告（反诉原告）孟显春，女，1968年10月26日出生，汉族，居民。
二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：明爱学，青州东夏法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）姜桂华与被告（反诉原告）张允军、孟显春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月9日立案受理，2015年8月31日作出（2014）青法民初字第1032号民事判决：“一、原告姜桂华与被告张允军、孟显春于2014年6月27日签订的楼房转让协议无效；二、被告张允军、孟显春返还原告姜桂华购房款60000元，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回反诉原告张允军、孟显春的诉讼请求”。被告（反诉原告）张允军、孟显春不服该判决，向潍坊市中级人民法院提起上诉。该院经审理后于2016年5月26日作出（2016）鲁07民终707号民事裁定，认为“涉案《楼房转让协议》的法律效力应进一步认定，当事人的诉讼请求必要时应予释明”，并以“原审判决认定事实不清”为由，裁定撤销原判，发回本院重审。本院于2017年6月1日重审立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姜桂华、被告（反诉原告）张允军及其与被告（反诉原告）孟显春的委托诉讼代理人明爱学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）姜桂华向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认楼房转让协议无效，2.被告（反诉原告）返还购房款60000元，3.本案诉讼费用由被告负担。本案在重审过程中，姜桂华增加诉讼请求，要求判令张允军、孟显春支付占有房款期间的利息损失15000元（从支付之日计算至2017年6月12日，以后按照银行贷款利率继续计算）；后经本院释明，姜桂华变更诉讼请求为：请求判决解除与张允军、孟显春签订的楼房转让协议，张允军、孟显春返还已付购房款60000元并支付利息15000元。事实和理由：2014年6月27日，姜桂华与张允军、孟显春签订购房合同，约定购买位于开发区综合服务安置区B区12号楼2单元1层西户的房屋，地上车库位于B区12号楼2单元4号，总房款为290000元，姜桂华告已分两次支付购房款60000元。后经了解得知，张允军、孟显春出售的房屋为小产权房，按照国家相关法律规定，小产权房不能向非集体经济组织成员的第三人转让或出售，只能在本集体经济组织内部转让、置换。张允军、孟显春至今尚未取得不动产权属登记证书，事实上无法完成涉案房屋物权的转让。为此，望判如所请。
被告（反诉原告）张允军、孟显春辩称，姜桂华所诉没有事实依据。双方签订楼房转让协议时，对房屋的性质都非常清楚，张允军、孟显春将原安置楼房协议及其他证明全部交付姜桂华，该协议经过青州市经济开发区法律服务所证明，姜桂华应该按照楼房转让协议履行义务。
被告（反诉原告）张允军、孟显春向本院提出反诉请求：请求判令姜桂华支付剩余购房款、违约金等共计252960元。本案在重审过程中，张允军、孟显春增加反诉请求为：请求判令姜桂华支付剩余购房款240000元、违约金86400元，共计326400元。事实和理由：2014年6月27日，张允军、孟显春与姜桂华签订购房合同，约定姜桂华购买张允军、孟显春所有的位于开发区综合服务安置区的楼房，购房款总额为290000元。合同签订后，姜桂华仅支付了购房款50000元，剩余购房款240000元至今未支付。现姜桂华已强行入住楼房，其行为严重侵害了张允军、孟显春的合法权益，请求法院依法裁判。
原告（反诉被告）姜桂华辩称，张允军、孟显春的反诉请求无事实和法律依据，请求判决驳回其反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。姜桂华提交双方签订的楼房转让协议复印件、高志平房屋拆迁安置楼房协议复印件各一份、中国农业银行银行卡存款业务回单一份，张允军、孟显春提交楼房转让协议原件、高志平房屋拆迁安置楼房协议原件各一份、青州经济开发区徐七社区居民委员会证明一份，经质证，双方当事人对对方提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对本院调取的青州市公安局开发区派出所报警证明一份、本院（2015）青高民初字第229号民事调解书一份、民事起诉状一份，经庭审质证，双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：１．姜桂华提交张允军书写的金额为10000元的收条一份，用以证实曾以定金名义支付购房款10000元。张允军、孟显春经质证认为，该10000元系定金，不应抵顶购房款。本院经审查认为，定金是作为担保方式，在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物；合同有效履行时，定金应当抵顶货款；给付定金的一方违约的，无权请求返还定金；接受定金的一方违约的，应当双倍返还。姜桂华提交的上述证据可以证实张允军收取定金10000元的案件事实，对其证据效力，应予依法认定；至于定金是否应当返还或者抵顶购房款，应结合案件其他证据和事实作出综合判断。2.张允军、孟显春提交高志平与孟庆国签订的楼房转让协议一份、孟庆国与张允军签订的楼房转让协议一份、高志平、杨凤云、高春红身份证复印件各一份，用以证实涉案房屋的权属来源。姜桂华经质证认为，其在两份楼房转让协议中其均非当事人，对证据的真实性无法确认；三份身份证复印件与本案无关联，不予质证。本院经审查认为，张允军、孟显春提交的上述楼房转让协议可以证实涉案房屋经数次转让的案件事实，对其证据效力，本院予以认定；身份证复印件是证实楼房转让协议签约人身份的证明材料，其证据效力应一并确认。3.原审过程中，姜桂华申请证人高志平出庭作证，用以证实张允军、孟显春转让的涉案房屋产权来源不清。高志平证称，涉案房屋系其通过拆迁安置方式取得，虽与孟庆国签订楼房转让协议，但本意是为借款200000元作抵押，从未有过出卖房屋的意思。经质证，姜桂华对上述证人证言无异议；张允军、孟显春经质证认为，证人证言与事实不符。本院经审查认为，高志平虽证称与孟庆国签订楼房转让协议的目的是为借款作抵押，但并未提交证据证实，故对其证言中的该部分内容，本院不予认定。4.原审过程中，张允军、孟显春申请证人孟庆国出庭作证，用以证实涉案房屋产权来源合法。孟庆国证称，其以300000元的价格自高志平处购买涉案房屋，其与高志平之间并不存在借款关系，也没有以房屋作为借款抵押的约定。姜桂华经质证认为，不认可孟庆国的证言；张允军、孟显春经质证，对孟庆国的证言无异议。本院经审查认为，孟庆国的上述证言内容与张允军、孟显春提交的高志平、孟庆国签订的楼房转让协议一致，其证据效力应予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月18日，姜桂华与张允军、孟显春协商购买青州市经济开发区综合服务安置区B区12号楼2单元1层西户房屋事宜，姜桂华交付定金10000元，张允军出具收条一份。同年6月27日，张允军、孟显春与姜桂华签订楼房转让协议一份，主要内容为：姜桂华购买张允军、孟显春所有的位于开发区综合服务安置区B区12号楼2单元1层西户，地上车库位于B区12号楼2单元4号，转让费为290000元；自双方签订合同之日起，姜桂华即对该楼房（车库）拥有所有权；该楼房转让后，张允军、孟显春不得以任何理由妨碍姜桂华居住、使用，更不得无故终止本协议；任何一方不得违约，否则须赔偿对方因此造成的一切损失。青州经济开发区法律服务所在上述协议中加盖印章。合同签订当日，姜桂华交付购房款50000元。此后，姜桂华自行打开门锁进入涉案房屋。2014年8月15日，张允军以姜桂华未交付全款强行入住为由，向青州市公安局开发区派出所报警，该所未作处理。
同时查明，2007年8月10日，案外人高志平与拆迁人青州市城市建设投资开发有限公司签订房屋拆迁安置楼房协议一份，约定高志平因房屋被依法拆迁，获得“开发区综合服务区安置区B区（徐七村）B12号楼2单元1层西户”房屋一处，“建筑面积115.8平方米；地上室或车库位置：B12号楼2单元4号，建筑面积23.84平方米”。2013年12月2日，青州经济开发区徐七社区居民委员会向高志平出具证明，主要内容为：“兹证明2007年8月10日安置给开发区徐七村高志平同志的开发区综合服务区（现为七里社区，七里嘉园）B区（徐七村）B12号楼2单元1层西户，建筑面积115.8平方米，车库B12号楼2单元4号，建筑面积23.84平方米，调整为中区2号楼2单元1楼102室，建筑面积115.8平方米，车库面积23.84平方米，为同一户主”。2013年12月6日，高志平及家人杨凤云、高春红与案外人孟庆国签订楼房转让协议一份，约定高志平、杨风云、高春红将“开发区综合服务区安置区B区（徐七村）B12号楼2单元1层西户，建筑面积为115.8平方米，地上车库位于B12号楼2单元4号，建筑面积为23.84平方米”转让给孟庆国所有，价款为300000元。2014年1月17日，孟庆国与张允军签订楼房转让协议一份，约定孟庆国将“开发区综合服务区安置区B区（徐七村）B12号楼2单元1层西户，建筑面积为115.8平方米，地上车库位于B12号楼2单元4号，建筑面积为23.84平方米”转让给张允军所有，价款为300000元。
另查明，高志平、孟庆国、张允军、姜桂华均未办理涉案房屋的不动产权属转移登记后续。本案在庭审过程中，双方当事人均认可涉案房屋坐落位置应表述为：青州市七里嘉园小区中区2号楼2单元102室。
又查明，案外人李振江于2015年5月28日向本院提起民事诉讼，请求确认其与高志平就涉案房屋买卖签订的合同有效。本院在审理过程中，双方当事人自愿达成调解协议：“一、原告李振江与被告高志平于2012年12月29日签订的房屋买卖合同有效；二、位于青州市七里嘉园小区B12号楼2单元1楼西户的楼房一处（建筑面积115.8平方米）及附属的B12号楼2单元4号车库一处（建筑面积23.84平方米），属原告李振江所有；三、被告协助原告办理房产过户手续，过户费用由原告承担”，本院出具（2015）青高民初字第229号民事调解书，对上述调解协议内容进行了确认。2015年12月25日，孟庆国向本院提起民事诉讼，以高志平已将涉案楼房转让给自己所有为由，请求撤销（2015）青高民初字第229号民事调解书，依法确认其与高志平签订的楼房转让协议有效。现该案尚未审结。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。姜桂华与张允军、孟显春于2014年6月27日签订的楼房转让协议，系双方当事人真实意思的表示，且不违法法律、法规的禁止性规定，应为有效合同。本案在重审过程中，经本院释明，姜桂华变更诉讼请求，要求解除与张允军、孟显春签订的楼房转让协议。其该项诉讼请求是否应予支持，应根据双方签订的楼房转让协议是否符合约定解除或法定解除的条件决定。
《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，青州市七里嘉园小区中区2号楼2单元102室房屋自高志平开始的各受让人均未办理不动产权属变更登记手续，故不论是张允军或是其上手出让人孟庆国，均未依法取得该房屋的不动产物权。因此，即便姜桂华与张允军、孟显春已经签订楼房转让协议，张、孟二人也无法完全履行交付房屋的主要合同义务，更无法履行协助办理不动产权属变更登记手续的附随义务，由此导致涉案房屋的不动产物权不能发生转移，姜桂华作为购房人，通过买卖行为取得涉案房屋所有权的合同目的不能实现。
张允军、孟显春无法协助原告办理不动产权属变更登记手续，事实上已经构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案情形符合合同法定解除的条件，故对姜桂华请求解除双方签订的楼房转让协议的诉讼请求，本院予以支持。
合同解除后，双方当事人因合同取得的对方财产应当返还。本案中，姜桂华与张允军、孟显春签订的楼房转让协议被依法解除后，张允军、孟显春基于双方先前存在的房屋买卖合同关系收取姜桂华交付的定金10000元及购房款50000元，已经失去合法依据，应予返还。对姜桂华请求张允军、孟显春返还上述款项的诉讼请求，本院予以支持。对姜桂华请求张允军、孟显春支付占用房款期间利息损失的诉讼请求，本院认为：一方面，姜桂华作为购买房屋的一方当事人，在双方协商过程中应当对交易房屋的权属登记情况进行了解，必要时可以要求验看相关不动产权属登记证书。本案中，其未对涉案房屋未进行权属登记的情况进行充分了解，未尽到处理自己事务所应尽的注意义务，是造成涉案楼房转让协议被依法解除的重要原因；另一方面，涉案楼房转让协议签订后，姜桂华曾长期占用涉案房屋，张允军、孟显春亦因此受到房屋使用费损失。因此，为平衡双方利益，对姜桂华的该项诉讼请求，本院在本案中不予支持。
在涉案楼房转让协议被依法解除的情况下，张允军、孟显春提出的要求姜桂华继续履行合同、交付剩余购房款并支付违约金的反诉请求，已欠缺合同依据和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）姜桂华与被告（反诉原告）张允军、孟显春于2014年6月27日签订的楼房转让协议；
二、被告（反诉原告）张允军、孟显春返还原告（反诉被告）姜桂华定金及购房款60000元，于本判决生效之日起十日内付清；
三、驳回原告（反诉被告）姜桂华的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）张允军、孟显春的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1675元，由原告（反诉被告）姜桂华负担375元，被告（反诉原告）张允军、孟显春负担1300元；诉讼保全费670元，由被告（反诉原告）张允军、孟显春负担；反诉案件受理费6196元，减半收取3098元，由被告（反诉原告）张允军、孟显春负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审判长 李荣江
审判员 刘希庆
审判员 赵立波
二〇一七年六月二十二日
书记员 王海辉