河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民再终字第00110号
再审上诉人（原审被告）：河北民族经济文化咨询服务中心，住所地：河北省石家庄市建设北大街***号。
法定代表人：王继英，该中心经理。
委托代理人：杨兆兴，该中心法律顾问。
委托代理人：韩佳兴，该中心法律顾问。
再审上诉人（原审被告）：石家庄医学高等专科学校，住所地：河北省石家庄市桥西区石获南路209号。
法定代表人：刘瑛贵，该校董事长。
委托代理人：杨兆兴，该校法律顾问。
委托代理人：韩佳兴，该校法律顾问。
再审被上诉人（原审原告）：石家庄市劳动就业服务局，住所地：河北省石家庄市长安区裕华东路99号。
法定代表人：田集生，该局局长。
委托代理人：路长林，河北中石律师事务所律师。
委托代理人：张维，该局和美管理中心主任。
再审上诉人河北民族经济文化咨询服务中心（以下简称服务中心）、石家庄医学高等专科学校（以下简称专科学校，即原河北新华医科专修学院权利义务的承继者）与再审被上诉人石家庄市劳动就业服务局（以下简称服务局）租赁合同纠纷一案，石家庄市桥东区人民法院于2004年9月8日作出（2003）东民一初字第2237号民事判决，河北新华医科专修学院（以下简称专修学院）不服，上诉于本院，本院作出（2004）石法民四终字第00610号民事判决，已经发生法律效力。本院于2006年6月16日作出（2006）石民监字第00394号民事裁定，决定对本案进行再审，本院于2008年5月7日作出（2008）石民再终字第00022号民事裁定，撤销一、二审判决，将本案发回石家庄市桥东区人民法院重审。石家庄市桥东区人民法院于2009年7月10日作出（2008）东民再初字第6号民事判决，服务局不服，上诉于本院。本院于2010年4月15日作出（2009）石民再终字第00197号民事裁定，撤销一审判决，将本案发回石家庄市桥东区人民法院重审。石家庄市桥东区人民法院于2014年1月17日作出（2013）东民再初字第00016号民事判决，服务中心和专科学校不服，上诉于本院。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审上诉人服务中心、专科学校的委托代理人杨兆兴、韩佳兴，再审被上诉人服务局的委托代理人张维、路长林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告服务局诉称，原、被告于2001年7月27日订立“就业服务大厦租赁协议”，约定将建设北大街40号院内大部分建筑物及部分物品租赁给被告使用；年租金61万元，每年上浮5%；租金为上纳租，分别于7月27日前和2月11日前交纳半年租金；逾期交租违约金为日万分之五；被告拖欠租金超过一个月，原告有权终止协议等。合同生效后，原告按约定履行了应尽义务，但被告交纳第一次租金后，即欠租不交。经多次讨要，于2002年12月31日交租金4万元，2003年1月9日交租金6万元，剩余租金至今未交。目前，已拖欠租金1181762.50元，违约金253065.65元。请求判令被告立即偿付拖欠租金1181762.50元及违约金253065.65元，终止“就业服务大厦租赁协议”，被告立即移交承租物并承担本案一切诉讼费用。
一审被告服务中心辩称，服务局起诉我中心拖欠就业服务大厦租赁费1181762.5元及违约金253065.65元与事实不符。第一、按照租赁协议第六条第（二）项应在“协议生效后十日内甲方（服务局）将现有大厦的楼房结构及水、电、暖的图纸资料和消防设施有关手续（复印件）交给乙方（服务中心）”。可是时至今日，甲方未把上述图纸资料及有关手续交给乙方。给乙方维修上述设施和办理有关手续，造成困难。水、电、暖及消防设施不能正常使用，影响乙方正常经营。甲方应承担以下费用：1.因甲方未按照协议要求提供消防手续，给我方造成的损失。一是因甲方没有提供消防手续，不能办理消防有关证件、大厦营业执照无法年检，工商、税务、消防等职能部门多次进行罚款。我方不得不多次协调工商、税务、消防等部门的关系，共计造成经济损失12万元。二是因为没有消防证件，营业执照无法年检，直接影响客户办理有关手续，造成大客户公司不能在大厦租房，给大厦出租写字间造成困难，房间出租率低，仅占房间总数的30%左右，影响我方收入160万元。三是根据租赁协议书第六项有关“涉及市内市政基础设施建设总体规划进行的……消防设施改造所需的费用，应由甲方负责”的协议，我方根据市消防局的要求对就业服务大厦的消防设施进行了部分更新和完善，支付现金10.18万元。2.因甲方未按协议要求提供就业服务大厦上下水图纸资料，致使我方无法及时检修上下水管道，造成以下经济损失。一是因年久失修水管老化腐烂，造成水泡三楼歌厅，赔偿歌厅承租人现金6.8万元。二是大厦和西院管道陈旧老化多处漏水，形成沟内存水，更换、修理管件，支付现金12万元。3.因甲方未按协议要求提供就业服务大厦的电路图纸资料，给乙方检修大厦电路、消除用电隐患造成困难和损失。一是因没有电路图纸无法及时检修，使足疗不能正常营业，我方赔偿足疗经营者现金2万元。二是因没有电路图纸无法及时检修，不时造成停电，客户电脑资料损失，我方赔偿电脑客户现金2万元。三是饭店、歌厅、足疗等房间主电缆、电器更新支付现金4万元。第二、根据就业服务大厦租赁协议第六条第（四）项关于在“租赁期内由于大厦结构和原施工质量原因出现的裂缝、倒塌、楼顶渗漏、歪斜影响使用时，应由甲方负责维修”的约定，在我方租赁期内发生楼顶渗漏。甲方应承担以下费用。1.祥鹏饭店楼顶漏水，造成停业，我方赔偿祥鹏饭店现金3.2万元。2.七楼客户因楼顶渗水损坏电脑4台及部分高档办公用品，我方赔偿电脑客户现金3.5万元。3.修筑楼顶支付现金8万元。第三、根据就业服务大厦租赁协议第六条第（六）项关于“涉及市内市政基础设施建设总体规划进行的集中供热……设施改造所需费用，应由甲方负责”的规定，甲方应负责就业服务大厦锅炉改造所需费用。可是我方根据市环保（2002）23号文件《关于对市区重点区域大气污染源下达限期整改的通知》要求，对就业服务大厦的取暖锅炉进行改造，共支付现金达25.3万元（其中2001年至2002年13.3万元，2004年12万元。这笔锅炉改造费用已由我方垫付，应从租赁费中扣除。第四、根据就业服务大厦租赁协议第六条第（五）项关于“乙方保障……40号院宿舍的供暖。甲方在每年的11月15日前按政府规定的收费标准向乙方支付取暖费用”的要求。乙方保障了40号院宿舍楼的供暖，甲方违约，至今尚欠我方供暖费76341.77元（其中2002年33949元，2003年42392.77元）和滞纳金9000元，此费用应抵顶租赁费。第五、自2003年3月份至7月份全国突然遭遇“非典”。“非典”期间，根据省政府市政府的有关规定，致使我方的正常经营活动全部停止，造成经济损失80万元，由于“非典”不能预见、不能避免且不能克服应属于法律上所规定的“不可抗力”的事件，故依据法律规定，此期间的租赁费出租方应予以减免30万元。第六、原告在起诉状中称“年租金61万元，每年上浮5%的事实不能成立。”就业服务大厦租赁协议“第三条规定：“租赁期限为三年，租赁协议一年一签……。本年度租赁时间自2001年7月27日至2002年7月27日止”。根据此条的规定，说明原、被告订立租赁协议的期限只限一年。下年租赁还得续签书面协议。可原、被告在2002年7月27日以后没有续签下年度的协议。我国《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的原租赁合同继续有效。但租赁期限为不定期。据此在2002年7月27日以后我方承租应继续按照2001年7月27日至2002年7月27日的协议中规定的租金额61万元履行，不应适用就业服务大厦租赁协议“第十条”上浮5%的规定。第七、我方不应承担违约金253065.65元。“就业服务大厦租赁协议”第六条第（二）项规定“协议生效后十日内甲方将现有大厦的楼房结构及水、电、暖的图纸资料和消防设施有关手续交给乙方”可原告至今并未交付任何手续，没有履行自己的义务，原告违约在先，被告有权依法拒绝后履行义务，不应支付253065.65元的违约金。第八、因原告未按协议提供消防手续导致我方投入了大量资金装修大厦不能进行正常的经营活动。此损失系由原告造成，原告应赔偿我方装修的费用67万元。第九、本案2001年7月27日至2002年7月27日协议中下半年的租金30.5万元，已超过法律所规定的诉讼时效。我国《民法通则》第一百三十六条规定下列诉讼时效为一年：延付或者拒付租金的。根据就业服务大厦租赁协议第五条第（二）项规定，次年度上半年租金，交纳的时间为2001年7月27日前，下半年的租金交纳的期限为2002年2月11日前。因2002年7月27日至2003年7月27日年度原、被告未重新签订协议，依法应适用原协议，故推定2002年7月27日至2003年7月27日年度中，上半年租金交纳时间为2002年7月27日前。但被告在规定的期限内并未给付原告租金。在法律规定的诉讼时效期间一年内，即2003年2月10日前和2003年7月27日前，原告也并未向被告主张权利，故原告已丧失了2001年7月27日至2002年7月27日年度中下半年租金30.5万元和2002年7月27日至2003年7月27日年度中上半年租金30.5万元的胜诉权，其61万元的租金已不受法律保护。要求驳回原告的诉讼请求，继续履行双方合同。
一审被告专修学院未到庭，亦未答辩。
石家庄市桥东区人民法院一审判决为：一、终止原告与二被告2001年7月27日所签“就业服务大厦租赁协议”；二、被告河北民族经济文化咨询服务中心将位于石家庄市建设北大街40号院内所租房屋腾清交与原告石家庄市劳动就业服务局；同时被告河北民族经济文化咨询服务中心将所租原告家具和物品（家具和物品详见清单）一并交付原告石家庄市劳动就业服务局；三、被告河北民族经济文化咨询服务中心给付原告石家庄市劳动就业服务局2002年12月8日至2004年9月8日的租金共计1067500元及自2004年9月9日至腾房之日止的租金（每月按50833元，不足月按实际天数计算）。被告河北新华医科专修学院负连带责任；四、驳回原告石家庄市劳动就业服务局的其他诉讼请求。
本院二审对石家庄市桥东区人民法院一审判决予以维持，已经发生法律效力。
石家庄市桥东区人民法院本次再审中，原审原告服务局诉称，我方与服务中心于2001年7月27日订立《就业服务大厦租赁协议》。约定将建设北大街40号院内大部分建筑物及部分物品租赁给服务中心使用，年租金61万元，每年上浮5%，租金为上纳租，分别于7月27日和2月11日前交纳半年的租金，逾期交租违约金为日万分之五，服务中心拖欠租金超过一个月，我方有权终止协议。合同生效后，我方按约定履行了应尽义务，但被告在交纳第一次租金后，即欠租不交。经多次讨要，于2002年12月31日交租金4万元，2003年1月9日交租金6万元，剩余租金至今未交。故诉至法院，请求判令服务中心立即支付拖欠租金1181762.5元及违约金208719.28元，专科学校承担服务中心不能清偿债务的二分之一的赔偿责任；服务中心交付承租房屋内的物品。
原审被告服务中心辩称，第一、我方与原审原告签订的租赁合同属于无效合同。因所租赁的标的物没有取得消防验收合格的手续，故我方也没有正常使用该标的物。目前，房屋己由原审原告收回，物品也在我方离开标的物时实际交付，只是没有履行交付手续；第二、我方在使用该标的物过程中共投入改造锅炉款25.3万元，维修房屋款8万元，原审原告家属楼欠暖气费76341.77元，装修投入78.5万元，共计119.43万元。因租赁合同属于无效合同，我方已交付标的物，原审原告应当返还我方所投入的款项。
原审被告专科学校辩称，第一、原审原告主体不适格，并且行为违法，导致主合同无效。担保人无过错，不应该承担法律责任。原审原告是石家庄市人力资源所属单位，不具有独立的法人资格。原审原告的职责范围里没有房产租赁内容，订立房产租赁合同属于越权行为。因此，原审原告对外出租房产收取租金的行为属于无效、违法行为，该房产没有相关手续，不符合出租条件，所以过错在原告，担保人并无过错；第二、担保合同无效。担保人即我方为学校，不具有担保资格；第三、原审原告追索2002年2月11日前应付租金的诉求已经超过诉讼时效，依法不应该保护；第四、原审原告与原审被告服务中心的租赁期限为1年，自2001年7月27日至2002年7月27日，担保人对协议期满后的债务不做担保。综上，请求驳回原审原告的诉讼请求。
石家庄市桥东区人民法院本次再审查明，第一、合同签订情况。2001年7月27日，原审原告服务局（甲方）与原审被告服务中心（乙方）签订了《就业服务大厦租赁协议》。专修学院作为该协议的保证人在协议上加盖了公章。该协议主要约定：“一、租赁大厦位于石家庄市建设北大街40号院内，包括就业服务大厦东楼七层、北楼四层（检测站24间除外）以及楼体西部院落、院内二层楼、一间车库及北侧三角形小院及现有家具和物品（家具和物品详见清单）。大厦内甲方留用一套办公室。二、租赁用途：乙方将租赁大厦用于经营饮食服务业、商业和写字楼等合法经营项目及其相关的经营活动。三、租期为三年。租赁协议一年一签，如乙方能按协议给付甲方当年租金，可续签下一年租赁协议；如不按协议付租金，甲方有权单方终止租赁协议。本年度租赁时间自2001年7月27日自2002年7月27日止。……五、租金支付方式和时间：1.租赁大厦年租金61万元，乙方以现金或转账支票方式向甲方支付租金。2.甲、乙双方盖章后协议生效，大厦使用权转归乙方。协议生效前，乙方向甲方支付租赁年度前半年的租金。2002年2月11日前向甲方支付后半年租金。……六、甲方权利及义务：……4、租赁期内由于大厦原结构和原施工质量原因出现的裂缝、倒塌、楼顶渗漏、歪斜影响使用时，应由甲方负责维修。5、乙方保障大厦水、电、暖供应和40号院宿舍楼的供暖。甲方在每年的11月15日前按政府规定的收费标准向乙方支付取暖费用。……七、乙方的权利及义务：……4、乙方负责租赁年度内大厦和锅炉房及其附属设施的水、电、暖的管理、使用、维修费用由乙方负责。……八、违约责任：1.乙方未按期支付租金，每拖延一日按当期应付租金的日万分之五支付滞纳金。……十、在乙方正常履行本协议规定条款基础上，在本租赁协议期满前三个月内，在年租金增长率为上年基数百分之五的条件下，经甲、乙双方同意续签下年度大厦租赁协议。……十三、乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本协议，收回租赁房屋，因此造成的损失，由乙方负责赔偿：1.乙方拖欠租金超过承诺期一个月的……。第二、协议履行情况。协议签订后，原审原告将房屋及家具、物品交付原审被告服务中心经营使用。原审被告服务中心在协议签订前（即2001年7月26日）向原审原告支付租金30.5万元，2002年12月31日向原审原告支付租金4万元，2003年1月9日向原审原告支付租金6万元，以后原审被告服务中心未向原审原告支付租金。
另查明，河北新华医科专修学院与河北冀联医科专修学院、石家庄白求恩医学专修学院三校于2008年合并，合并后为专科学校。河北新华医科专修学院，在2008年注册专科学校时同时被注销。2008年3月1日，专科学校在河北工人报刊登公告一份，写明“经国家教育部批准，原河北冀联医科专修学院、石家庄白求恩医学专修学院、河北新华医科专修学院正式合并为专科学校。原三所学校及其分支机构全部资产和债权债务合并到专科学校名下”。
关于大厦结构图及水、电、暖图纸资料和消防设备有关手续是否交付的问题，原审原告称以上资料及手续已交付原审被告服务中心，原审被告服务中心已实际使用、经营，原审被告服务中心称原审原告只交付了结构图及水、电、暖图纸的一部分，消防设备的有关手续一点都没有交付。
石家庄市桥东区人民法院本次再审认为，关于合同效力问题。原审原告与原审被告签订的《就业服务大厦租赁协议》合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。原审被告服务中心称原审原告主体不适格，经查，原审原告属于合法的事业单位法人，并非法律所禁止的无效合同的主体，因此，原审被告服务中心所述主体资格不适格无事实及法律依据，不予支持。原审被告服务中心称原审原告因为未能交付有关图纸及消防设施手续单据而致使合同目的无法实现，原审被告服务中心已实际使用、经营所租赁的房屋，未提交证据证实，且此情形既不属于法定无效的情形，也不属于法定解除所规定的情形，因此原审被告服务中心以此抗辩于法无据，不予支持。
关于诉讼时效问题。原审原、被告于2001年7月27日签订的租赁合同，该合同第三条明确写明“租赁期限为三年”，之后写明的“租赁协议一年一签……”只是双方对租赁条件等的具体约定，该约定并不影响关于租赁期限的约定，故应当认定租赁期限为三年。原审被告服务中心拖欠原审原告租金，原审原告依据租赁协议的约定要求终止租赁关系，应予支持。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的……”，依据双方租赁合同的约定租赁期限三年，原审被告服务中心最后一次交纳租金的时间为2003年1月9日，故原审原告所主张的租金未超过诉讼时效。
关于租金及违约金的问题。根据合同第五条的约定，原审被告应当每年向原审原告支付的租金数额为61万元，因租赁期限届满后双方未再续签合同，故对原审原告主张第二年按合同第十条的约定增长5%的请求不应支持。自双方签订租赁合同即2001年7月27日起至原审原告主张的2003年11月11日止，原审被告应当向原审原告支付的租金数额为：61万元×2十61万元÷365×107=l398821元。原审被告已经支付的租金数额为：305000元＋40000元＋60000元=405000元。综上，原审被告尚欠原审原告的租金数额为：1398821元-405000元=993821元。根据合同第八条第一款的约定，原审被告应当自拖欠租金之日起按当期应付租金的日万分之五支付滞纳金，该约定系双方自愿签订，不违反法律及行政法规的规定，予以确认。根据合同第五条、第八条第一款的约定，原审被告应当支付违约金的数额为：2002年2月11日至7月27日拖欠租金305000元，应当支付违约金25315元；2002年7月28日至2003年7月27日拖欠租金510000元，应当支付违约金93075元；2003年7月28日至2003年11月11日拖欠租金178821元，应当支付违约金9566元，以上共计应当支付违约金127956元。
关于担保责任问题。原审原告与原审被告专科学校之间的担保合同合法有效。《中华人民共和国担保法》第九条规定“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得为保证人”，原审被告专科学校属于从事经营活动的事业单位，故其符合作为保证人的主体资格。关于保证期间问题，《中华人民共和国担保法》第二十六条第一款规定“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任”，本案的租赁合同约定的租赁期限为三年，故原审原告主张原审被告专科学校承担保证责任未超过保证期间。《中华人民共和国担保法》第十九条规定“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”，故原审被告专科学校应当对以上债务承担连带责任。
原审被告称其在使用标的物过程中共投入改造锅炉款25.3万元，维修房屋款8万元，暖气费76341.77元，装修投入78.5万元，共计119.43万元。原审原、被告签订协议书第七条第四款约定，锅炉的维修由承租人负责，费用由承租人负担，但协议并未约定改造锅炉的费用由谁负担，承租人改造锅炉、维修锅炉共支出25.3万元，无法区分是改造费用还是维修费用，根据公平原则，应由承租人和出租人各半负担。原审原、被告签订的协议书第六条第四款约定，楼顶渗漏应当由出租人负责维修，承租人自行维修所支付的8万元应当由出租人负担。按照协议第六条第五款的约定，原审原告40号院宿舍楼的暖气费应当由其负责交纳，由于原审原告未适当履行协议，所欠原审被告的暖气费应由原审原告负担。原审被告所称装修投入，仅提交了收据一张，未提交其他证据予以证实，故对其主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项，《中华人民共和国担保法》第二十六条之规定，一审法院本次再审判决为：一、原审被告河北民族经济文化咨询服务中心给付原审原告石家庄市劳动就业服务局2001年7月27日至2003年11月11日的租金共计993821元及违约金127956元；二、原审被告石家庄医学高等专科学校对本判决第一项承担连带责任；三、原审原告石家庄市劳动就业服务局给付原审被告河北民族经济文化咨询服务中心改造锅炉款126500元、维修房顶款80000元、暖气费76341.77元，共计282841.77元；四、驳回原审原告石家庄市劳动就业服务局的其他诉讼请求。案件受理费25776元，由石家庄市劳动就业服务局负担16754.4元，河北民族经济文化咨询服务中心负担9021.6元（石家庄医学高等专科学校承担连带责任）。
再审上诉人服务中心上诉称，第一、原审认定再审上诉人与再审被上诉人2001年7月27日签订的《就业服务大厦租赁协议》有效，没有法律依据，应依法改判。根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定，未经消防验收的房屋禁止投入使用。根据最高人民法院关于未经消防验收是否确认租赁合同无效的批复，经营单位对消防手续应当自己跑办的不能以此申请确认无效，对应当验收未经验收的出租房屋没有经消防验收的应当确认租赁合同无效。再审被上诉人未经消防验收与再审上诉人签订了租赁协议，致使再审上诉人在跑办消防手续时，因该房产未经消防验收无法办理酒店的消防手续，无法使用该房产，人民法院应当依法判决租赁协议无效。原审认定再审上诉人78.5万元装修费没有提供证据与事实不符。在原审时，再审上诉人向人民法院提供了石家庄市桥东区人民法院的民事调解书，该民事调解书就是装修费的依据，原审认为再审上诉人仅提供了收据一张与事实不符。综上所述，《就业服务大厦租赁协议》无效，因再审上诉人已经将租赁房产返还再审被上诉人，再审被上诉人应当返还所收取再审上诉人的租金405000元，锅炉改造款126500元，维修房顶款80000元，暖气费76341.77元等，共计1467841.77元。
再审上诉人专科学校上诉称，石家庄市桥东区人民法院第二次重审认定事实不清、适用法律不当、超越当事人诉讼请求范围裁决，依法应予以改判。第一、事实认定不清。1.对专科学校的主体资格性质认定错误、担保条款效力认定错误。2.对租赁协议的效力认定错误。服务局作为石家庄市人力资源和社会保障局所属事业单位，不具有订立租赁协议的主体资格。3.租赁期限认定错误。租赁协议第三条所写明的“租赁期限三年”是不准确的，是附条件的，本案中该期限得以存在所附的条件并未成就，该协议的租赁期限应该认定为一年。因为租赁协议第三条的具体内容已经写明“租赁协议一年一签。本年度租赁时间自2001年7月27日至2002年7月27日”，这是一个完整的租赁期间。如果续签，那么必须符合至少以下多个条件：按期支付租金，本次期满前三个月提出、租金上涨百分之五等等才能续签。本案的客观事实是，服务中心因再审被上诉人提供房产存在问题，达不到协议约定的使用目的，双方产生纠纷，根本就没有签订第二年的租赁协议。对于未订立的第二年租赁协议的事实一审法院也予以了认定。4.保证期间认定错误。专修学院仅仅就第一年的租赁协议加盖了印章，这就意味着专科学校仅仅与第一年订立的协议存在关联性。该协议约定的付款日期为2002年2月11日，根据保证期间的法律规定，保证期间为六个月，也就是保证期间截止到2002年8月11日。在此期间再审被上诉人并未要求专修学院承担责任，专修学院的保证责任免除；第二、适用法律错误。由于一审法院未查清事实、认定事实出现错误，在适用法律法规时不可避免地适用了认定专科学校主体资格、担保合同效力均错误的法律条文；第三、一审法院超越审理权限，违法干涉当事人诉权，超诉讼范围裁决，应予纠正。被上诉人在一审中明确表示由于上诉人是学校，不能做担保人，担保合同无效，依据最高法院关于适用担保法相关司机解释，要求专科学校承担租服务中心不能清偿债务二分之一的赔偿责任。且不论该要求是否合理，但这是被上诉人的诉权，其仅仅要求专科学校承担二分之一的赔偿责任。一审法院仅仅有权在服务局诉请范围内进行裁决，无权判令专科学校承担超过服务局诉请范围部分的金额，更不能判令专科学校对全部金额承担连带偿还责任；第四、根据最高院司法解释，应在判决书明确专科学校的追偿权，但是一审法院判决并未体现。综上所述，请求依法撤销一审法院第二次重审判决第二项（即原审被告石家庄医学高等专科学校对本判决第一项承担连带责任），改判驳回服务局对专科学校的诉讼请求，本案相关诉讼费由服务局承担。
再审被上诉人服务局辩称，第一、《就业服务大厦租赁协议》属于有效协议，应该受到法律保护，该协议所涉房屋已经经过工程质量验收和消防验收，具备房屋出租的条件，因而该协议属于有效协议；第二、服务中心上诉所称78万元装修费，在原一审当中没有提出反诉也没有交纳诉讼费，因而不应当合并审理；第三、专科学校具有保证主体资格。综上、请求维持一审法院本次再审判决。
本次再审中，服务中心提交新证据（2009）东民二初字第2214号民事调解书，证明服务中心支付装修费78万元。服务局质证认为，该证据不属于新证据，法院应当按照证据规则不予认定。
本院本次再审查明的事实与一审法院再审查明的事实一致。
本院本次再审认为，关于《就业服务大厦租赁协议》是否有效的问题。服务局是合法的事业单位法人，《就业服务大厦租赁协议》所涉房屋建筑图纸经过石家庄市公安局建筑防火审核同意，所涉房屋质量也经石家庄市建筑工程质量监督站检验合格，并同意交付使用，且（2003）民一他字第11号《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》第三条“租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”。因此，服务局与服务中心签订的《就业服务大厦租赁协议》符合法律规定，为有效协议，双方应当按照协议约定履行各自的义务。
关于诉讼时效的问题。依据《就业服务大厦租赁协议》第三条“租赁期限为三年。租赁协议一年一签，如乙方能按协议付给甲方当年租金，可续签下一年租赁协议”，第十条“在乙方正常履行本协议规定条款基础上，在本租赁协议期满前三个月内，在年租金增长率为上年度基数百分之五的条件下，经甲、乙双方同意续签下年度大厦租赁协议”的规定，可以认定甲方（服务局）、乙方（服务中心）、乙方保证人（专修学院）于2001年7月27日签订的租赁协议为一年一签。虽然该协议于2002年7月27日到期，但是2002年7月28日后，服务中心继续使用租赁的房屋。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，可以认定服务中心继续租赁《就业服务大厦租赁协议》所涉的房屋。服务中心在按协议约定于2001年7月26日交清第一次租金后，又分别于2002年12月31日交租金4万元、2003年1月4日交租金6万元。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项“延付或者拒付租金的”讼诉时效为一年的规定，服务局于2003年11月11日起诉要求服务中心偿付租金及违约金并未超过诉讼时效。
关于租金及违约金的问题。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，《就业服务大厦租赁协议》第五条“租赁大厦年租金61万元”的规定，自服务局与服务中心签订租赁合同（即2001年7月27日）起至服务局主张（即2003年11月11日）止，服务中心应当向服务局支付的租金数额为：61万元×2十61万元÷365×107=l398821元。因服务中心已经支付的租金数额为：305000元＋40000元＋60000元=405000元。故服务中心尚欠服务局的租金数额为：1398821元-405000元=993821元。根据《就业服务大厦租赁协议》第八条第一款“乙方未按期支付租金，每拖欠一日按当期应付租金的日万分之五支付滞纳金”的规定，服务中心应支付服务局违约金，因服务局没有对违约金提出上诉，是对自己权利的处分，故违约金的数额为：2002年2月11日至7月27日拖欠租金305000元，应当支付违约金25315元；2002年7月28日至2003年7月27日拖欠租金510000元，应当支付违约金93075元；2003年7月28日至2003年11月11日拖欠租金178821元，应当支付违约金9566元，以上共计应当支付违约金127956元。
关于服务中心主张的返还锅炉改造款126500元、维修房顶款80000元，暖气费76341.77元、装修费78.5万元的问题。《就业服务大厦租赁协议》只约定服务中心负责租赁年度内大厦和锅炉房及其附属设施的水、电、暖的管理、使用、维修的费用，但协议并未约定改造锅炉的费用由谁负担，承租人改造锅炉、维修锅炉共支出25.3万元，无法区分是改造费用还是维修费用，一审法院本次再审根据公平原则，由服务中心和服务局各负担一半，本院认为并无不妥。根据《就业服务大厦租赁协议》第六条第四款、第五款约定，维修房顶款8万元、暖气费76341.77元应由服务局负担。装修费78.5万元，因《就业服务大厦租赁协议》未涉及装修费的问题，该装修费属于反诉的范畴，因服务中心没有反诉，本案不予处理。
关于保证责任的问题。因《就业服务大厦租赁协议》一年一签，原专修学院对2002年7月27日之后服务局与服务中心发生的债权债务没有约定保证责任。对2002年7月27日前服务局与服务中心发生的债权债务（即服务局诉请的2001年7月27日至2002年7月27日年度的下半年的租金）虽然约定了保证责任，但《就业服务大厦租赁协议》明确约定支付下半年租金的时间为2002年2月11日前，即主债务履行其届满的时间为2002年2月11日。依据《中华人民共和国担保法》第十九“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”、《中华人民共和国担保法》第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”的规定，服务局于2003年11月11日起诉要求原专修学院承担保证责任已过保证期间，故本院对服务局要求原专修学院承担保证责任的主张不予支持。
综上所述，石家庄市桥东区人民法院作出的（2013）东民再初字第00016号民事判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。基此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条的规定，判决如下：
一、维持石家庄市桥东区人民法院（2013）东民再初字第00016号民事判决第一项、第三项、第四项；
二、撤销石家庄市桥东区人民法院作出的（2013）东民再初字第00016号判决第二项（即原审原告石家庄市医学高等专科学校对本判决第一项承担连带责任）；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案原一、二审案件受理费51776元，由再审被上诉人石家庄市劳动就业服务局负担21503元，河北民族经济文化咨询服务中心负担30273元。
本判决为终审判决。
审判长 赵宗辉
审判员 李晓东
审判员 高玉坡
二〇一五年十月二十日
书记员 赵亚坤