重庆市江津区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0116民初5507号
原告：李建华，男，汉族，1963年2月1日出生，住重庆市江津区。
委托代理人：曹照军，重庆宇广律师事务所律师，特别授权。
被告：李家宣，男，汉族，1970年12月5日出生，住重庆市江津区。
被告：杜绪超，女，汉族，1971年6月15日出生，住重庆市江津区。
以上二被告委托代理人：周克华，重庆法霖律师事务所律师，特别授权。
被告：王真福，女，汉族，1970年12月19日出生，住重庆市永川区。
原告李建华与被告李家宣、杜绪超、王真福房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案受理后，依法由审判员漆恒邦担任审判长，与代理审判员伍晶晶、代理审判员文庆鸿组成合议庭，于2016年11月2日公开开庭进行了审理。审理中，合议庭组成人员变更为审判员漆恒邦担任�判长，与代理审判员伍晶晶、人民陪审员刘启明组成合议庭，分别于2017年5月26日2017年9月26日公开开庭进行了审理。原告李建华及其委托代理人曹照军，被告李家宣及其与被告杜绪超的共同委托代理人周克华，被告王真福到庭参加了诉讼，被告王真福未经法庭许可中途退庭，后经本院传票传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判，现已审理终结。
原告李建华向本院提出诉讼请求：1、判决确认三被告于2015年4月23日签订的《购房协议》无效；2、判决三被告将位于江津区石蟆镇场上中华街15号的房屋（产权证号：203房地证2015字第083**号）产权变更登记至原告名下；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2006年7月21日，原告委托被告李家宣购买原江津市石蟆建筑安装有限公司所有的位于石蟆场上中华街15号的砖木房（建筑面积100平方米，产权�号：江市字第10744号，国有土地使用权证号：津国用（199）字第9557号）。被告李家宣购买成功后，将上述房屋变更登记到其名下（203房地证2013字第19140号）。上述房屋系原告出资委托被告竞得，其产权应归原告所有。原告得知后诉至法院，请求判令被告履行义务将登记在其名下的位于江津区石蟆镇场上中华街15号的砖木房产权变更登记到原告名下。重庆市江津区人民法院先后作出（2014）津法民初字第00757号《民事判决书》和（2015）津法民初字第03798号《民事判决书》，判决确认了原告与被告李家宣的委托合同成立有效，被告李家宣将登记在其名下的位于江津区石蟆镇场上中华街15号的砖木房（产权证号：203房地证2013字第191**号，面积100平方米）产权变更登记为原告李建华。判决生效后，原告申请强制执行。在执行过程中，原告得知被告李家宣和杜绪超于2015年5月4日�该房屋以46000元的低价出售给被告王真福。原告认为三被告将价值500000余元的房屋以低于市场价交易，是明显的恶意串通损害他人利益的行为。原告为维护自身合法权益，诉至法院。
被告李家宣、杜绪超辩称：一、原告不是涉案房屋的所有权人。该房屋的真是权利人是李家才等二十余人。该房屋系李家才等二十余人集资购买，房屋产权归二十余人所有。原告与本案没有利害关系。原告不是本案适格主体，依法应驳回原告诉请或驳回起诉。二、三被告之间的房屋售价实际为146000元，双方的备案合同用于办理过户登记，为少缴纳房屋交易税费而在备案合同中约定交易价为46000元。双方实际履行的交易价格高于市场价。涉案房屋已破败，原告诉称该房屋价值500000余元不符合实际。三、原告诉称三被告串通没有事实和法律依据，涉案房屋买卖合同合法有效，被告王真福依法取得房屋所有权。被告李家宣、杜绪超与王真福不相识，不存在恶意串通。2014年3月27日，原告提起房屋所有权归属诉讼并撤诉，被告李家宣是在2015年4月23日出售的争议房屋，被告李家宣是在2016年6月4日收到(2015)津法民初字第03798号案件的应诉资料，故李家宣是在房屋无争议的情况下出售的房屋，主观上无过错。原告诉称三被告之间合同无效，应当举证予以证明受让人是否善意，受让人是否应当知道转让人无权处分。原告与被告李家宣的所有权确认纠纷一案，虽然原告撤诉，但是该案中房屋的真实权利人即第三人并未撤诉，因此，本案应当等待上述案件确认归属后才进行审理。对于支付购房款时间，庭审中李家宣曾多次谈到时间太久记不清，即便有些事实上有出入，李家宣作了申明。李家宣家里经营了农业贸易公司，长期有鲜类鸡鸭冻产品，是李家宣的老婆请的工人在管理，李家宣长期在外做工程，因此被告李家宣长期对外供货或出售鸭毛等农副产品，王真福平时收购鸭毛等，因此，即便说李家宣与王真福有其他经济往来，并不奇怪。综上，应驳回原告诉讼请求。
被告王真福向本院提交答辩状辩称，2015年4月，我与丈夫在石蟆镇走亲戚时看到房屋出售的广告，就联系房主李家宣，他带我们去看了房子，房子很破，无人居住。我们与其协商买房子的事情。过几天后，双方协商购房价格146000元，税费由李家宣承担，先付首付46000元，约定在4月23日签订协议。2015年4月23日，我们到李家宣家，由李家宣老婆写好协议，双方签了字盖手印后，我们就一起去银行将46000元打给李家宣老婆，并由李家宣打了收条给我，同时，李家宣将房屋钥匙交给我丈夫。房产证办下来以后，李家宣就叫我们准备好尾款，后商量说由他来朱�交证付款。2015年5月31日，李家宣到朱沱，我们将家里的现金30000元交给了李家宣，又分两次向李家宣转账支付了30000元及40000元，共计100000元。李家宣又向我出具了100000元的收条，同时，将房产证交给我。该房屋是我合法购买的，归我所有，应维护被告的合法权益。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
原告李建华围绕其主张举示了以下证据：
1、（2014）津法民初字第00757号《民事判决书》、（2015）津法民初字第03798号《民事判决书》；
2、（2015）津法民初字第01860号执行裁定书；
3、档案查询页，拟证明房屋权利人已由李家宣变更登记为王真福；
被告李家宣、杜绪超对上述证据的真实性予以认可。
4�购房协议，协议载明：“甲方：李家宣，乙方：王真福。经甲乙双方协商，甲方将江津区石蟆镇清源街315号房屋建筑面积100㎡卖给乙方，价格4.6万元，一次性付现金。甲方：李家宣、杜绪超。乙方：王真福”。该协议系从重庆市江津区国土资源和房屋管理档案中心复印。被告李家宣、杜绪超对于对该证据的真实性不予认可，称协议中均不是双方签字；
5、（2014）津法民初字第00814民事调解书、原告与案外人朱万林的购房协议，被告李家宣、杜绪超对于该证据真实性予以认可，但认为不能证明房屋实际价格；
6、原告与李家宣、朱万林的通话记录，拟证明争议房屋在2013年价值已达500000元。被告李家宣、杜绪超对于该证据的真实性不予认可。
7、照片，被告李家宣将房屋变更登记在王真福名下后，李家宣在房屋现场指挥的照片，被告李家宣�杜绪超对于该证据真实性不予认可；
8、李家宣与雷平超的通话记录，拟证明该房屋虽然过户至被告王真福名下，但实际是李家宣在管理和收益，通话中李家宣承认房屋是其本人的。被告李家宣、杜绪超对于该证据真实性不予认可。李家宣庭后提交的答辩意见辩称：“虽然是王真福的房子，但李家宣确实能表态确定，因为有王真福的授权，李家宣为了取得承租人的信任，干脆说是自己的房子，是为让承租人确信租后不会扯皮。”
被告李家宣、杜绪超向本院举示如下证据：
1、集资购房协议。拟证明涉案房屋真实权利人不是本案原告，原告李建华仅为该房屋的管理人。原告李建华对该证据的质证意见为该协议未实际履行，为已废止的协议，与本案无关；
2、重庆市江津区（2003）津明执字第1004-2号民事裁定书，拟证明2006年8月3日�该房屋竞争价为1200元。原告李建华对该证据真实性认可；
3、评价委托书、评估报告。拟证明2013年该房屋评估价格为43600元。原告李建华对于该证据真实性不予认可，认为系被告单方向评估机构要求评估，不能客观的反应房屋在2015年、2016年的价格；
4、(2014)津法民初字第05857号裁定书，拟证明原告请求确认房屋所有权后撤回起诉。原告李建华对该证据真实性认可；
5、收据和发票5张，拟证明被告办理房屋过户交纳手续费等10427.6元。原告李建华认为该证据均为复印件，对该证据真实性不认可；
6、（2015）津法民初字第03798号案件法律文书，拟证明被告李家宣是在2015年6月4日收到李建华案件的诉状副本，即原告李建华撤回确认权属纠纷案件后，被告李家宣卖房时，原、被告双方无纠纷。原告李建华认为该证据不能证明被告变更产�时双方无纠纷；
7、购房协议，拟证明被告李家宣与王真福对该房屋的成交价是146000元，双方已实际履行。原告李建华对于该协议真实性不予认可，认为国土资源与房屋管理局的备案购房协议协议具有公信力。
被告王真福向本院提交证据如下：
1、购房协议原件。拟证明王真福以146000元购买房屋。被告李家宣、杜绪超对该证据真实性予以认可。原告李建华对于该协议真实性不予认可，认为国土资源与房屋管理局的备案购房协议具有公信力，应当以该协议为定案依据；
2、汇款收据2张，拟证明王真福已通过银行转账向李家宣支付了30000元及40000元，共计70000元，另支付了30000元现金。原告李建华、被告李家宣、杜绪超对该证据真实性予以认可；
3、李家宣向王真福出具的收条2张。证明王真福已支付购房款146000元。其中收条载明：“收条，今收到王真福交来购房款肆万陆仟元整。（小写46000.00元）此据。收款人：李家宣。2015.4月23号”另一收条载明：“收条，今收到王真福交来购房款壹拾万元整。（小写100000.00元）此据。收款人：李家宣。2015.5.31日”。被告对于该证据真实性无异议。原告对证据真实性不予认可，认为被告王真福与李家宣仅有70000元的汇款凭证，并无146000元。
经审理查明：2014年4月8日，本院作出（2014）津法民初字第00757号民事判决书，判决“李建华于2006年7月21日委托李家宣竞买原江津市石蟆建筑安装有限公司所有的位于江津市石蟆镇中华街15号的砖木房100平方米房屋的委托合同成立有效”，该判决于2014年5月15日生效。2015年4月23日，本院立案受理原告李建华诉被告李家宣委托合同纠纷一案，原告李建华请求判令被告李家宣履行将登记在其名下的位于江津区石蟆镇场上中华街15号的砖木房（面积100平方米，产权证号：203房地证2013字第19140号）产权变更登记到原告名下的义务。2015年6月4日，本院向被告李家宣送达了(2015)津法民初字第03798号案件的民事起诉状副本、传票。2015年7月15日，本院作出(2015)津法民初字第03798号民事判决书，判决被告李家宣将登记在其名下的位于江津区石蟆镇场上中华街15号的砖木房（产权证号：203房地证2013字第191**号，面积100平方米）产权变更登记为原告李建华。本院于2015年10月13日作出（2015）津法民初字第01860号执行裁定书，裁定终结重庆市江津区人民法院(2015)津法民初字第03798号民事判决书的执行。被告李家宣曾与被告王真福签订《购房协议》，协议载明：甲方：李家宣，乙方：王真福。经甲乙双方协商，甲方将江津区石蟆镇清源街315号房屋建筑面积100㎡转让给乙方，价格为146000元。付款方式为签合同之日时先付款46000元，待乙方领到房产证时，再支付100000元。办理一切手续由甲方负责。甲方签字：李家宣，乙方签字：王真福，2015年4月23日。
另查明，被告李家宣与被告杜绪超系夫妻关系。被告李家宣与被告王真福在重庆市江津区国土资源和房屋管理档案中心备案的《购房协议》载明，“甲方：李家宣，乙方：王真福；经甲乙双方协商，甲方将江津区石蟆镇清源街315号房屋建筑面积100㎡卖给乙方，价格4.6万元，一次性付现金；甲方：李家宣、杜绪超；乙方：王真福；2015年4月23日。”2015年5月4日，重庆市江津区国土资源和房屋管理局将上述房屋权利人由李家宣变更登记为王真福。
再查明，李家宣向王真福出具收条2张。其中一张收条载明：“收条，今收到王真福交来购房款肆万陆仟元整。（小写46000.00元）此据。收款人：李家宣。2015.4月23号”。另一收条载明：“收条今收到王真福交来购房款壹拾万元整。（小写100000.00元）此据。收款人：李家宣。2015.5.31日”审理中，经本院释明，限被告李家宣、杜绪超在期限之内提交王真福第一次支付购房款46000元的存款明细，但被告李家宣、杜绪超未向本院提交。经本院调取被告被告李家宣、杜绪超、王真福银行交易明细如下：2015年4月27日，杜绪超账户存入46000元。备注：现金；2015年5月3日，杜绪超向王真福转账3000元。备注用途，货款；2015年5月6日，杜绪超向王真福转账20000元。备注用途，车款；2015年5月13日，杜绪超向王真福转账10000元。备注用途，还欠款；2015年5月29日，王真福账户分别存入40000元、30000元。地点：永川朱沱镇。渠道：网点柜面；2015年5月31日，王真福账户分别向李家宣汇出40000元、30000元。地点：永川朱沱镇。渠道：网点柜面。
审理中�被告李家宣陈述被告王真福向其支付购房款的情况如下：“王真福给了30000元现金，我签协议当天王真福在农商行打了4.6万元到我媳妇卡上”，“写合同的时候，王真福在石蟆农村商业银行转账46000元，在拿房产证的当天，王真福转账70000元，支付现金30000元。王真福付完全部房款后，李家宣将房产证交给王真福”。被告李家宣、杜绪超对于本院调取的银行明细的质证意见为“3笔转账恰恰证明了王真福向被告李家宣转账30000元和40000元的房款事实，以及李家宣谈到的46000元购房款确实是王真福以现金方式存入杜绪超账户的事实”。
上述事实，有当事人的陈述及（2014）津法民初字第00757号《民事判决书》、（2015）津法民初字第03798号《民事判决书》、（2015）津法民初字第01860号执行裁定书、购房协议、档案查询页、通话记录、收据和发票、（2015）津法民初字第03798号案件民事起诉状副本、传票、汇款收据、银行交易明细等经庭审经开庭质证，在卷佐证，予以确认。
本院认为，本院于2014年4月8日作出判决“李建华于2006年7月21日委托李家宣竞买原江津市石蟆建筑安装有限公司所有的、位于江津市石蟆镇中华街15号的砖木房100平方米房屋的委托合同成立有效”，原告李建华对于委托合同涉及的上述房屋享有合同上的利益，被告李家宣应履行该委托合同约定的义务。2015年4月23日，本院立案受理原告李建华诉被告李家宣委托合同纠纷一案，原告李建华请求判令被告李家宣履行委托合同义务将登记在其名下的上述房屋产权变更登记到原告名下。同日，被告李家宣与被告王真福签订《购房协议》。根据被告王真福的答辩意见：“2015年4月23日，我们到李家宣家，由李家宣老婆写好协议，双方签了字盖手印后，我们就一起去银�将46000元打给李家宣老婆……”，与被告李家宣庭审中的答辩意见：“王真福给了30000元现金，我签协议当天王真福在农商行打了4.6万元到我媳妇卡上”，“写合同的时候，王真福在石蟆农村商业银行转账46000元”，被告李家宣与王真福辩称的首次支付购房款46000元的支付时间为2015年4月23日，被告李家宣称支付银行为石蟆农村商业银行，但李家宣、杜绪超在重庆农村商业银行的账户明细中无2015年4月23日，王真福向被告杜绪超或李家宣转账的记录，亦未有杜绪超或李家宣在重庆农村商业银行存入46000元的记录，但银行明细中有杜绪超于2015年4月27日在重庆农村商业银行的账户中存入46000元的记录。被告王真福、李家宣陈述首次付房款46000元的时间一致，但均与事实不符。王真福、李家宣辩称购房价格为146000元，但仅有王真福于2015年5月31日向李家宣汇款70000元的支付凭证，其余购房款王真福均为现金支付，不符合常理，且王真福、李家宣在国土资源与房屋管理局的备案合同约定购房价仅为46000元。根据李家宣庭后提交的答辩意见称：虽然是王真福的房子，但李家宣确实能表态确定，因为有王真福的授权，李家宣为了取得承租人的信任，干脆说是自己的房子，是为让承租人确信租后不会扯皮”，可见，被告李家宣将房屋卖给王真福并办理房屋产权变更登记为王真福后，被告李家宣仍然对该房屋进行管理、收益，其二人对于该房屋的使用、收益存在串通的情形。综上，足以认定被告李家宣在明知应当履行委托合同义务将房屋权利人变更为原告李建华的情况下，与王真福恶意串通，由李家宣将该房屋卖给王真福并将权利人变更登记为王真福，其行为损害了原告李建华在委托合同中对于该房屋的利益。依照《中华人民共和国合同法》第五十�条的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。因此，被告李家宣与王真福签订的《购房协议》应当无效。被告李家宣与王真福恶意串通，损害原告李建华的利益致使《购房协议》无效，被告王真福因此取得的位于江津区石蟆镇场上中华街15号的房屋应返还原告李建华，原告李建华请求判决被告王真福将该房屋产权人由王真福变更登记为原告李建华的理由成立，本院予以支持。
综上，为了保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十九条之规定，判决如下：
一、被告李家宣与被告王真福于2015年4月23日签订的《购房协议》无效；
二、被告王真福于本判决生效之日起十日内协助原告李建华将位于江津区石蟆镇场上中华街15号的房屋（产权证号：203房地证2013字第191**号）产权人由被告�真福变更登记为原告李建华。
案件受理费950元，减半收取475元，由被告李家宣、王真福共同负担（限二被告在本判决生效后七日内向本院缴纳）。财产保全费480元，由被告李家宣、王真福共同负担，此款原告李建华已预交，被告李家宣、王真福在本判决生效之日起十日内将此款直接支付原告李建华。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
审 判 长 漆恒邦
代理审判员 伍晶晶
人民陪审员 刘启明
二〇一七年一十一月二十日
书 记 员 王锦澄