重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第00353号
上诉人（原审被告、�诉原告）周先慧。
上诉人（原审被告、反诉原告）周先蓉。
二上诉人共同委托代理人夏圣彬，重庆渝礼律师事务所律师。
二上诉人共同委托代理人刘杰。
被上诉人（原审原告、反诉被告）重庆渝松建设有限公司，住所地重庆市渝北区花卉西四路53号碧泉花园2幢4单元4-3-1，组织机构代码20352870-2。
法定代表人孙启伟，经理。
委托代理人张宗波，重庆智圆律师事务所律师。
委托代理人罗贵旭，重庆智圆律师事务所律师。
上诉人周先慧、周先蓉与被上诉人重庆渝松建设有限公司（下称渝松公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2014）津法民初字第06819号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年3月17日，渝松公司与周先慧、周先蓉签订《中山古镇同心坊房屋买卖合同》，双方约定：由周先慧、周先蓉以建筑面积每平方米2380元的价格购买渝松公司建设的位于重庆市江津区中山镇笋溪河桥头路街X栋X层X号（建筑面积39.50平方米）房屋，房屋总价款94010元。周先慧、周先蓉于2010年3月15日支付渝松公司订金300元、2010年3月17日支付房屋首付款49700元、2010年8月21日支付二次房款17305元、2010年12月24日支付三次房款17305元，2011年6月23日支付房屋尾款9400元，合计94010元。2011年6月23日，渝松公司出具收据收取周先慧、周先蓉物业专项维修资金970元、水电数字电视安装费2050元，并于当日将房屋交付给周先慧、周先蓉。
一审另查明，渝松公司建设的中山古镇同心坊项目，系渝松公司与江津区中山镇鱼湾村委会在江津区中山镇鱼湾村斑竹滩经济合作社共同建设，用地项目名称为修建江津区中山镇鱼湾村游渡河居民新村聚居点，用地单位为江津区中山镇鱼�村民委员会和渝松公司，该工程使用的土地为农村集体所有的土地，建设单位为渝松公司、张祥等户村民聚居点。周先慧、周先蓉系城镇居民。
2012年10月，渝松公司因该项目的部分房屋出售与城镇居民的买卖合同被法院生效裁判确认无效后，分别于2013年2月6日、5月13日、5月14日、2014年7月18日，在重庆日报、江津网等相关媒体刊登公告，要求相关购房户及时办理退房退款手续，但周先慧、周先蓉一直不同意办理退房退款手续。
渝松公司一审诉辩称：2010年3月17日，渝松公司、周先慧、周先蓉签订了《中山古镇同心坊房屋买卖合同》，约定周先慧、周先蓉向渝松公司购买其建设的位于重庆市江津区中山镇鱼湾斑竹滩经济合作社新农村聚居点工程中X栋X层X号房屋，房屋建筑面积39.50平方米，购房单价为2380元／平方米。合同签订后，周先慧、周先蓉向渝松公司支付了购房款72257元，渝松公司向周先慧、周先蓉交付了房屋。渝松公司投资建设的中山古镇同心坊新农村聚居点工程所用土地为农村集体建设用地，周先慧、周先蓉并非项目所在地农村集体经济组织成员。为此请求判决：1、确认渝松公司、周先慧、周先蓉所签订的《中山古镇同心坊房屋买卖合同》无效；2、周先慧、周先蓉返还渝松公司房屋；3、周先慧、周先蓉支付渝松公司从交房之日算至退房之日的房屋占用损失；4、诉讼费用由周先慧、周先蓉承担。2014年11月27日，渝松公司自愿撤回要求周先慧、周先蓉支付从交房之日算至退房之日的房屋占用损失。针对周先慧、周先蓉当庭提出的反诉请求，渝松公司同意返还周先慧、周先蓉已支付的购房款及物业专项维修资金、水电数字电视网络安装费，但因合同无效双方均有过错，不同意赔偿购房费用三倍的资金占用损失。
周先慧、周先蓉一审辩称及反诉：渝松公司、周先慧、周先蓉签订的房屋买卖合同明确写明甲方是以合法方式取得位于江津区中山古镇笋溪河桥头地块的土地使用权，并在渝北观音桥茂业百货大楼设立专项卖场，出具了由江津区中山镇政府对同心坊是什么产业和怎样办理产权证的情况说明，由此，周先慧、周先蓉才相信该房屋能够办理房产权，与渝松公司签订了《中山古镇同心坊房屋买卖合同》。渝松公司在销售房屋时，对外宣称能够办理大产权，现在又说不能办理产权证，属于欺诈行为。为此，现反诉请求：1、由渝松公司退还周先慧、周先蓉购房款94010元、物业专项维修资金790元、水电数字电视安装费2050元；2、由渝松公司按照已付购房费用的三倍赔偿周先慧、周先蓉资金占用损失；3、反诉费用由渝松公司负担。
一审法院认为：虽然涉诉房屋所在工程系渝松公司经有�主管部门批准建设，但由于该建设工程所使用的土地为农民集体所有的土地，而周先慧、周先蓉系城镇居民，不是涉诉房屋所在地的农村集体经济组织成员，根据土地管理有关法律规定，周先慧、周先蓉系禁止购买涉诉房屋的对象。因此，渝松公司、周先慧、周先蓉签订的《中山古镇同心坊房屋买卖合同》违反了土地有关法律、行政法规的效力性强制性规定，依法应为无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，渝松公司要求周先慧、周先蓉返还房屋，以及周先慧、周先蓉反诉要求渝松公司返还购房款94010元、物业专项维修资金970元、水电数�电视安装费2050元，共计97030元，于法有据，应予支持。周先慧、周先蓉反诉要求渝松公司支付资金占用损失费，因渝松公司基于无效房屋买卖合同先后收取了周先慧、周先蓉购房款、物业专项维修资金、水电数字电视安装费等，并实际占有使用至今，周先慧、周先蓉的反诉请求该院予以支持，但周先慧、周先蓉要求按所交购房款三倍计算资金占用损失，于法无据，该院酌定其损失数额以中国人民银行同期同类贷款利率标准据实计算为宜。渝松公司明知其房屋系在农村集体所有土地上建设，并非商品房，仍公开对外出售给城镇居民，应对无效合同给周先慧、周先蓉造成损失承担主要赔偿责任。周先慧、周先蓉不具有购买涉诉农村集体土地上所建房屋的主体条件，其与渝松公司签订房屋买卖合同时，未仔细审查出售房屋建设用地性质，对因合同无效造成的损失，亦应�担一定责任。同时，综合考虑周先慧、周先蓉已占用诉涉房屋，且在渝松公司多次以登报公告等方式要求周先慧、周先蓉等相关购房户及时办理退款退房手续后，仍继续占用诉涉房屋，怠于或明确拒绝办理退款退房手续，故该院对周先慧、周先蓉反诉请求的资金占用损失费酌定由渝松公司承担60%赔偿责任，其余40%由周先慧、周先蓉自行承担。渝松公司自愿撤回要求周先慧、周先蓉支付从交房之日算至退房之日的房屋占用损失的诉讼请求，是对自己诉权的处分，符合法律规定，该院予以准许。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、重庆渝松建设有限公司与周先慧、周先蓉于2010年3月17日�订的《中山古镇同心坊房屋买卖合同》无效。二、周先慧、周先蓉于本判决生效后五日内返还重庆渝松建设有限公司位于重庆市江津区中山镇笋溪河桥头路街X栋X层X号房屋（建筑面积39.50平方米）。三、重庆渝松建设有限公司于本判决生效后五日内返还周先慧、周先蓉购房款94010元、物业专项维修资金970元、水电数字电视安装费2050元，共计97030元；四、重庆渝松建设有限公司于本判生效后五日内赔偿周先慧、周先蓉资金占用损失费60%（该损失费分别以300元为基数，从2010年3月15日起算；以49700元为基数，从2010年3月17日起算；以17305元为基数，从2010年8月21日起算；以17305元为基数，从2010年12月24日起算；以12420元为基数，从2011年6月23日起算，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清时为止）。五、驳回周先慧、周先蓉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，减半收取40元，由重庆渝松建设有限公司负担。反诉案件受理费7122元，减半收取3561元，由重庆渝松建设有限公司负担1036元，周先慧、周先蓉负担2525元。
一审宣判后，周先慧、周先蓉不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第四项，改判渝松公司赔偿周先慧、周先蓉按已付购房款三倍赔偿的损失。主要事实和理由：渝松公司持有中山镇政府情况说明，并在合同上写明是以合法方式取得土地使用权，故意欺骗周先慧、周先蓉。因渝松公司未取得预售许可证，渝松公司与周先慧、周先蓉签订的合同无效。渝松公司对房屋长时间进行推广销售，法院应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》进行判决。
渝松公司辩称：渝松公司与周先慧、周先蓉签订房屋买卖合同没有过错，后因渝松公司无法控制的原因，导致合同无效。渝松公司愿意承担60％的过错责任。周先慧、周先蓉在明知该土地正在变更权属，在知晓我国土地管理的相关法律、政策规定下，其没有尽到谨慎审查购买房屋及土地性质的义务，对合同无效应承担40％的过错责任。由于渝松公司不是房地产开发企业，且涉诉房屋属于“小产权房”，不是法律意义上的商品房。因而本案纠纷不应当适用相关司法解释的规定处理，所以周先慧、周先蓉请求赔偿损失没有法律依据，不应该被支持。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为：周先慧、周先蓉与渝松公司签订《中山古镇﹒同心坊房屋买卖合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，本院予以确认。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因涉案房屋已交付周先慧、周先蓉占有使用，周先慧、周先蓉对涉案房屋的土地权属性质应有较为明确的认识。且在渝松公司登报公告，要求购房者及时办理退房退款手续后，周先慧、周先蓉仍未办理，故一审法院认定合同无效所造成的资金占用损失由渝松公司承担60%、周先慧、周先蓉自行承担40%，并无不当。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，�受人支付价款的合同。”本案中，渝松公司并非房地产开发企业，且涉案房屋并非法律意义上的商品房。因此，周先慧、周先蓉要求在本案中适用该司法解释的上诉理由不能成立。另外，因周先慧、周先蓉、渝松公司之间签订的合同因违反法律强制性规定而无效，即周先慧、周先蓉购买的不是法律保护的可以普遍流通的商品，周先慧、周先蓉不应属于消费者范畴。一审法院对周先慧、周先蓉要求渝松公司按购房款三倍的标准赔偿损失的诉讼请求予以驳回，并无不当。
综上，周先慧、周先蓉的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审判决事实认定清楚，法律适用正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5666.35元，由周先慧、周先蓉负担。
本判决为终审判决。
审�判长申威
代理审判员 陈 杨
代理审判员 周媛媛
二〇一五年三月三日
书 记 员 向 奇