成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0116民初4835号原告：何蓉，女，1989年8月31日出生，汉族，住四川省双流区。委托诉讼代理人：刘武（系何蓉之母），住四川省雅江县。被告:四川美盛房地产开发有限公司，住所地四川省成都市武侯区桐梓林北路2号C栋14楼3、4号。法定代表人：刘展春。原告何蓉与被告四川美盛房地产开发有限公司（以下简称美盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何蓉到庭参加诉讼，被告美盛公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理不动产权证书；2.判令被告支付逾期办理不动产登记证书的违约金3000元。事实和理由：原告于2012年5月31日与被告签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告开发建成的位于双流区西航港锦华路二段1号美盛.弗客水岸小区×栋×单元×号住房一套（以下简称涉诉房屋），同时还对价款、付款方式及期限、产权办理、争议解决方法等进行了约定。原告依约定向被告支付了购房首付款154924元，其中包含20000元的定金，余款330000元原告以按揭贷款的方式进行支付。被告于2013年9月18日向原告交付了涉诉房屋。原告委托被告办理房屋过户手续，并于2013年9月18日向被告预交了按政府规定应由原告承担的各种房屋契税及维修基金，但被告却一直拖延为原告办理不动产权证书。为维护原告合法权益，特起诉至法院。被告美盛公司未答辩，也未提交证据。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2012年5月31日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告开发的涉诉房屋，房屋总价为484924元。《商品房买卖合同》约定，被告于2013年4月30日前交付房屋，原告委托被告代交专项维修基金、契税、物业服务费用、供暖费、办理房屋权属登记所需的相关费用；被告应当在2014年4月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的原因未能在约定期限内取得的，被告应当自逾期之次日起至实际取得权属之日止，每日按全部已付款的万分之0.5向原告支付违约金，于实际取得权属证明之日起30日内支付；原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因被告责任，原告未能在房屋交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，被告向原告支付全部已付房款千分之二的违约金。《商品房买卖合同补充协议》约定，在所有房屋分户产权证书办理完毕后的一年内，被告协助原告办理分户国有土地使用权证书，如因被告原因未能在约定时限内为原告办理完毕，则每逾期一日，向原告支付总房款万分之0.5的违约金，于办理完权属证书之日起15日内支付给原告。另查明，合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2013年9月18日，被告向原告交付房屋，原告向被告支付契税、专项维修资金、住宅分户产权费、国土登记费。同时查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日生效；2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记义务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记薄证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。以上事实，有原告陈述及其提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、购房首付款及购房定金收据、代收代缴收据、《招商银行个人贷款还清证明》等证据在卷佐证，本院予以采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方在合同履行过程中因办理不动产权证书等问题而引发本案诉讼。本案的争议焦点为：1.被告是否应当协助原告办理涉案房屋的不动产权证书；2.原告诉请的违约金请求是否成立。本院根据所查明的事实，综合评判如下：（一）关于被告是否应当协助原告办理涉案房屋的不动产权证书的问题。本院认为，原告已向被告交清了契税及办证所需的全部资料，完成了其办理房屋所有权证书的相关义务，根据合同约定，被告应在2014年9月18日前向权属登记机关申请办理案涉房屋相关权属转移登记。因被告未按约定期限为原告方办理相关房屋权属证书，已构成违约，应承担违约责任。目前国家关于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一的新政策的出台，被告先行协助原告办理房屋所有权证书，在之后一年内再协助原告办理分户国有土地使用权证书的约定已在事实和法律上不能实现。按照双方约定，被告协助原告办理分户国有土地使用权证书的期限尚未届满，但被告至今未能协助原告办理相关房屋权属证书是导致其分户国有土地使用权证书约定的办理时间尚未届满的原因。由于双方约定的被告协助原告办理房屋相关权属证书的时间早已届满，因被告方的原因导致至今未办理房屋相关权属证书，被告的违约行为恶意阻止双方约定办理分户土地证书的条件成就，应当视为条件已成就，故本案中办理房屋所有权证及办理分户土地证的期限应当视为都已届至。为避免因被告未按约定办理房屋相关权属证书的行为导致原告取得不动产权证书处于不确定状态，对原告要求被告协助其办理涉诉房屋的不动产权证书的本院予以支持。（二）关于原告诉请的违约金请求是否成立的问题。虽然原告在诉请中载明其主张的是不动产权证书的违约金，但根据合同约定，其实际主张的是涉诉房屋所在楼栋的初始登记及房屋所有权证书的违约金。被告至今未能取得涉案房屋楼栋的初始登记且未协助原告办理房屋所有权证书，其违约的事实清楚，按照合同约定，被告应承担相应违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而原告并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为1970元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第二款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、四川美盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内协助何蓉到不动产权登记部门办理位于成都市双流区西航港锦华路二段1号美盛·弗客水岸小区×栋×单元×号房屋的不动产权证；二、四川美盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付何蓉违约金1970元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由四川美盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  叶若兰审 判 员  周华斌人民陪审员  乔大器二〇一七年十月十八日法官 助理  余秋妹书 记 员  干雪玲