山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第2100号
上诉人（原审被告）牟某会。
委托代理人冯恩杰，山东慧勤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）牟某雨。
委托代理人库兵，北京市中同律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）许某萍。
委托代理人刘爱珍，青岛城阳天和祥法律服务所法律工作者。
上诉人牟某会因与被上诉人牟某雨及被上诉人许某萍房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2013）崂民一初字第774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月18日受理后，依法组成由代理审判员谢雄心担任审判长，代理审判员杨丽担任本案主审，代理审判员王楷参加评议的合议庭。经过阅卷、询问当事人，合议庭认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年10月13日组织各方当事人进行了证据和事实核对。上诉人牟某会的委托代理人冯恩杰，被上诉人牟某雨的委托代理人库兵，被上诉人许某萍的委托代理人刘爱珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
牟某雨在原审中诉称，牟某雨与牟某会于1999年10月8日签订《房屋买卖合同》，牟某会将自己分家所得的位于崂山区中韩街道牟家社区部分房屋转让给牟某雨。房屋买卖合同内容实为牟某会前妻许某萍书写，签字捺印为许某萍完成。牟某雨于签订合同当日支付了全部购房款8800元，合同签订后牟某会将房屋交付给牟某雨，牟某雨接受房屋装修管理入住。现在牟某会挑起事端，强占已由牟某雨所有的房屋，为避免纠纷扩大，牟某雨诉至法院，请求判令：1、牟某雨与牟某会、许某萍于1999年10月8日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、上述合同中约定的崂山区中韩街道牟家村333号宅基地部分面积（长8.8米，宽14.45米）的使用权及其地面附着物归牟某雨所有；3、诉讼费由牟某会承担。
牟某会在原审中辩称，1、牟某雨起诉已过二年的诉讼时效；2、牟某会从未出卖过诉争房屋，未与牟某雨签订过房屋买卖协议；3、诉争房屋系牟元信所有，与牟某会无关，牟某会无权处分；4、牟某雨提供的协议，约定由卖方保管房屋产权证件的原件，由买方保留复印件，与常理不符，违反正常的买卖习惯；5、牟某雨数次到诉争房屋打砸破坏，牟某会已报案，案件在处理中。没有人会对自己的房屋如此破坏。
许某萍在原审中辩称，许某萍与牟某会原系夫妻，1995年经法院判决离婚，后大约于1997年经人说和两人又重新生活在一起。1999年许某萍与牟某会商量打算将本案诉争三间房屋卖掉，后牟某会找到买主牟某雨，1999年10月8日许某萍与牟某会在牟某雨家中，由许某萍执笔代写了卖房协议，协议签订后，双方履行了协议中的义务。
原审法院查明，原审法院于1995年4月20日对牟某会起诉许某萍离婚纠纷一案作出（1995）崂韩民初字第43号民事判决书，该判决认定，牟某会、许某萍所居住房屋五间，其中三间老房系牟某会父母于1979年所建，分家时分予牟某会居住使用。另两间平房系牟某会、许某萍于1989年共同建造等，判决双方离婚、二间平房归牟某会所有。
牟某雨提交“房屋买卖合同”一份，内容为：房屋卖主：牟孝辉（即牟某会），买主：牟某雨，兹牟元信正瓦平房五间座落崂山县中韩镇牟家村，牟元信已将此房分于次子牟孝辉，一切房权由牟孝辉所有，使用宅基面积长14米，宽15.28米，其中西三间长西至东8.8米，宽南至北14.45米，牟孝辉自愿出卖以8800元给牟某雨，由此一切房屋产权土地使用等一切所有权归牟某雨所有……证间人董学兴。该合同中还约定有关房屋产权证件原件由牟某会持有，牟某雨保存复印件。牟某雨称该合同由许某萍手写，由许某萍代牟某会签字捺印，许某萍手写了二份合同，牟某雨及牟某会各一份，签订合同时在场人员有牟某会、许某萍、牟某雨、牟某雨妻子、证明人董学兴。牟某雨称董学兴已去世。
牟某雨曾于2012年起诉牟某会农村房屋买卖纠纷一案【（2012）崂民一初字第953号】，该案审理中，牟某雨申请对上述“房屋买卖合同”中“牟孝辉”的签名是否是牟某会本人书写进行鉴定，经原审法院委托青岛联科司法鉴定所鉴定，“牟孝辉”的签名应不是牟某会书写。后，牟某雨申请撤诉，原审法院予以准许。
对该“房屋买卖合同”，牟某会质证称对此不知情，其从未卖过房屋。许某萍质证称对该合同的真实性及牟某雨证明事项均无异议，并称其与牟某会于1995年离婚，大约1997年又回去和牟某会共同生活，当时准备复婚，大约2000年又离开了。卖房时因为其是老师，书写、表达能力较好，所以牟某会授权其书写合同并签字捺印，因牟某雨、牟某会有亲戚关系，之后应该不会出现什么问题，所以其才书写合同，卖房的行为应由牟某会承担责任。
牟某雨提交收条一张，内容为“今收到卖房款8800元，牟家村牟孝辉99年10月8日”。牟某会质证称该条不是其书写，从未收到该款。许某萍质证称该条是牟某会让其书写的，8800元由牟某雨当场交给牟某会了。
牟某雨提交青岛供电公司2007年至2011年期间电费收据一宗、北宅供电所证明一份、牟家社区居委会证明一份、照片一张，主张牟某雨已于1999年10月8日实际接收和管理诉争房屋，拥有对房屋的所有权，诉争房屋的电费均由牟某雨缴纳。牟某会质证称对以上证据真实性无异议，只能证明牟某雨用过电，对此牟某会也不否认，但不能证明房屋的所有权，牟某雨是在牟某会、许某萍离婚之前约1994年已经租赁该房屋给其工人居住，交纳电费是正常的。许某萍质证称1999年10月8日卖掉房屋后再没有交过电费，不清楚交纳电费情况。
牟某会称1994年其将房屋租赁给牟某雨使用，没有租赁合同，租金每月30元，直到2007年牟某雨转租房屋，其不同意牟某雨转租并把租户撵走。牟某雨称没有租赁过牟某会的房屋。
牟某雨申请证人刘某出庭作证，刘某称其于2007年至2011年租赁过牟某雨在牟家村的三间房屋。牟某雨申请证人许某出庭作证，许某称2007年其帮着牟某雨修理改造房屋大门口。
原审另查明，诉争房屋1987年12月30日崂山县人民政府房屋建筑印契载明建房人牟元信，1992年11月1日集体土地建设用地使用证载明土地使用者为牟某会（地号为I2-112-333）。牟某会称1992年集体土地建设用地使用证应该发给牟元信，因其在诉争房屋居住私自改成了牟某会的名字。
牟某会称崂山县人民政府房屋建筑印契所涉三间房屋是其父母所建三间老房，即本案诉争的三间房屋，牟某会与许某萍又在东面新建了二间房屋，共五间房屋，上述1992年11月1日集体土地建设用地使用证所涉房屋为该五间房屋。牟某雨对此没有异议。
原审又查明，牟某雨与牟某会均系崂山区牟家社区居民，二人的祖父系兄弟。牟某会称其父亲牟元信已于2007年去世。该房屋买卖未经过相关部门审批、未办理过户。
原审法院认为，本案争议焦点是牟某雨与牟某会之间是否存在房屋买卖合同关系。一般来说，房屋买卖，买卖双方应当亲自签订书面房屋买卖合同，约定买卖标的物、价款、付款方式、交房与过户等权利义务。他人未经房屋权利人同意以房屋权利人名义签订房屋买卖合同的，应属无权代理。根据《民法通则》第六十六条第一款规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不做否认表示的，视为同意。本案中，牟某雨提交的“房屋买卖合同”已经过司法鉴定确认“牟孝辉”的签名不是牟某会书写，而许某萍承认该合同是由其所签，因此许某萍代牟某会签订“房屋买卖合同”的行为构成无权代理，关键是牟某会是否追认许某萍的代理行为或者牟某会是否知道许某萍以其名义签订房屋买卖合同而不做否认表示。对此，原审法院做如下评析。
在牟某会否认其出卖诉争房屋于牟某雨的情况下，审查牟某雨与牟某会是否事实上履行了“房屋买卖合同”，对于判断双方之间有无房屋买卖关系至关重要。原审法院认为，双方一致确认诉争房屋自“房屋买卖合同”的签订时间1999年10月8日至2011年期间由牟某雨占有使用，对于为何由牟某雨占有使用，牟某会称其于1994年即将房屋出租于牟某雨，双方未签租赁合同，牟某雨对此予以否认，牟某会并未提交证据证明其将房屋出租于牟某雨的主张；且，房屋承租人交纳电费一般应以房屋权利人（出租人）的名义交纳，但诉争房屋2007年至2011年期间电费收据的户名均为牟某雨，供电部门和居委会均证明称诉争房屋系牟某雨装电表用电，这进一步印证牟某会所称将房屋出租给牟某雨是不合常理的。因此，牟某会所称将房屋出租给牟某雨的主张没有证据证明、与常理不符，原审法院不予采信。诉争房屋自1999年10月8日至2011年长达十二年时间内由牟某雨占有使用，牟某会未对此提出符合常理的解释，原审法院认为该事实可以证明牟某会知道许某萍以其名义签订房屋买卖合同而未做否认表示或者授权许某萍签订房屋买卖合同并且事实上履行了该合同，因此，牟某雨与牟某会之间存在房屋买卖关系。同理，许某萍代牟某会签署“收条”亦属无权代理，从牟某雨与牟某会事实上履行房屋买卖合同的情况看，牟某会辩称牟某雨未支付房款不能成立。
另外，关于牟某会抗辩称诉争房屋系其父母财产的问题，原审法院（1995）崂韩民初字第43号民事判决书认定牟某会、许某萍所居住房屋五间，其中三间老房系其父母于1979年所建，分家时分予牟某会居住使用，至1992年换发集体土地建设用地使用证时已将五间房屋土地使用者变更为牟某会，因此牟某会有权处分诉争房屋，牟某会之父牟元信生前自1999年至2007年期间未对涉案房屋买卖提出异议，也可证明牟某会有权处分诉争房屋，因此原审法院对牟某会的抗辩不予采纳。
因牟某雨与牟某会均系崂山区牟家社区居民，双方之间的房屋买卖合同没有法律、行政法规规定的无效情形，因此牟某雨要求确认“房屋买卖合同”有效的诉请，于法有据，原审法院予以支持。因牟某雨与牟某会之间房屋买卖合同有效，且双方已经事实上履行了该合同，牟某雨已经占有使用该房屋，因此诉争三间房屋及其所占用的宅基地的相关权利义务应由牟某雨享有和承担。
牟某会抗辩称牟某雨起诉已过时效，原审法院认为，牟某雨起诉要求确认合同有效的主张，并非债权请求权，不应适用二年诉讼时效的规定，对牟某会的该抗辩，原审法院不予采纳。
原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、牟某雨与牟某会、许某萍于1999年10月8日签订的“房屋买卖合同”有效；二、上述1999年10月8日“房屋买卖合同”所买卖的位于崂山区中韩街道牟家社区房屋三间及其所占用的宅基地（地号为I2-112-333）的相关权利义务由牟某雨享有和承担。案件受理费7300元，由牟某会负担。宣判后，牟某会不服，向本院提出上诉。
上诉人牟某会上诉请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由是：1、原审判决认定上诉人与被上诉人牟某雨之间存在房屋买卖关系错误。2、被上诉人许某萍的行为构成无权代理。3、上诉人从1994年起将涉案房屋租赁给被上诉人牟某雨使用，不能就此认定上诉人对许某萍的无权代理行为进行了追认。
被上诉人牟某雨在二审中辩称，1、牟某雨与牟某会签订房屋买卖合同时，因牟某会写字不好且出于对其前妻许某萍的信任，协议的起草和书写均由许某萍完成并向牟某雨当场交付了房产证明的复印件。2、牟某雨已支付合理对价，应为善意第三人。3、诉争房屋自1999年开始由牟某雨使用及收益，上诉人与此一墙之隔但未提出任何异议，其已通过实际行为对此予以确认。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉。
被上诉人许某萍在二审中辩称，房屋买卖合同虽无上诉人本人签字，但许某萍的行为是经上诉人授权而实施，该合同已履行完毕。涉案房屋自签订买卖合同至今一直由被上诉人牟某雨占有使用，在长达14年的时间内，上诉人对此未提出任何异议。原审判决正确，请求二审法院予以维持。
经审理查明，二审查明事实同一审一致。
本院认为，本案争议焦点为：上诉人牟某会与被上诉人牟某雨之间的房屋买卖合同是否真实有效。上诉人主张被上诉人提交的房屋买卖合同中“牟孝辉”的签名不是上诉人书写，而是由被上诉人许某萍所签，因此许某萍的行为构成无权代理。上诉人自1994年起将涉案房屋租赁给被上诉人牟某雨使用，但不能就此认定上诉人对被上诉人许某萍的无权代理行为进行了追认。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款之规定，“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不做否认表示的，视为同意。”本案中，上诉人与被上诉人均认可涉案房屋自1999年10月8日起至2011年期间由被上诉人牟某雨占有使用，对此，上诉人主张其于1994年即将房屋出租于牟某雨，双方未签租赁合同，而被上诉牟某雨对此予以否认，上诉人未能提交证据证明其与被上诉人牟某雨之间系房屋租赁关系，结合诉争房屋2007年至2011年期间电费收据的开户名均为牟某雨，供电部门和居委会亦证明称诉争房屋系由牟某雨装电表用电，故本院对上诉人所称其将房屋出租给被上诉人牟某雨的主张不予采信。涉案房屋自1999年10月8日起至2011年长达十二年时间内由被上诉人牟某雨占有使用，上诉人对此未能作出合理解释，且上诉人的其他房屋与涉案房屋均在同一房屋权属证明项下，以上事实可以证明上诉人知道被上诉人许某萍以其名义签订房屋买卖合同而未做否认表示并且事实上履行了该合同，因此，上诉人与被上诉人牟某雨之间存在房屋买卖关系。同理，被上诉人许某萍代上诉人牟某会签署“收条”虽属无权代理，但牟某会未作否认表示，上诉人主张被上诉人牟某雨未支付房款的理由亦不能成立。
上诉人牟某会与被上诉人牟某雨均系崂山区牟家社区居民，双方之间的房屋买卖合同不存在法律、行政法规规定的无效情形，因此被上诉人牟某雨要求确认“房屋买卖合同”有效的请求，于法有据，本院予以支持。但因宅基地使用权的归属事宜不属于人民法院民事案件受理范围，原审判决对此作出处理不妥，本院予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持青岛市崂山区人民法院（2013）崂民一初字第
774号民事判决第一项；
二、变更青岛市崂山区人民法院（2013）崂民一初字
第774号民事判决第二项为：上述1999年10月8日“房屋买卖合同”所买卖的位于崂山区中韩街道牟家社区房屋三间的相关权利义务由牟某雨享有和承担；
三、驳回牟某雨的其他诉讼请求。
二审案件受理费7300元，由上诉人牟某会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢雄心
代理审判员 王 楷
代理审判员 杨 丽
二〇一四年十一月三日
书 记 员 孔 怡
书 记 员 于国英