辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）沈中民二终字第2105号
上诉人（原审被告）：张志光，男，汉族，1971年6月28日出生，住址沈阳市于洪区。
委托代理人：郝沈武，辽宁公正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：岳冬梅，女，汉族，1979年2月20日出生，住址沈阳市铁西区。
委托代理人：张永魁，沈阳市政合法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审第三人）：沈阳鹏臣房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区沈辽西路1甲。
法定代表人：王维臣，该公司董事长。
被上诉人（原审第三人）：沈阳市铁西区西三环街道办事处宁官村民委员会，住所地沈阳市铁西区宁官村。
法定代表人：王革伏，该村书记。
委托代理人：牛大卫，男，1991年2月11日出生，汉族，系该村村书记助理。
上诉人张志光因与被上诉人岳冬梅、沈阳鹏臣房地产开发有限公司（下称鹏臣公司）、沈阳市铁西区西三环街道办事处宁官村民委员会（下称宁官村委会）物权保护纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2012）经开民初字第1121号民事判决，向本院提起上诉，本院于2013年11月2日受理后，依法组成由审判员吕丽担任审判长，代理审判员王纪主审，审判员白丽萍参加评议的合议庭于2014年1月9日开庭对本案进行了公开审理，上诉人张志光的委托代理人郝沈武，被上诉人岳冬梅及其委托代理人张永魁，被上诉人宁官村委会委托代理人牛大卫到庭参加诉讼，被上诉人鹏臣公司经法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。
原告于2012年3月8日起诉至原审法院，请求：要求判令被告立即腾出原告购买的位于沈阳经济技术开发区沈辽西路1甲9号（4-3-2）建筑面积为91.52平方米的私有房屋；被告赔偿原告租房损失18，000元。
原审法院经审理查明：2001年2月26日，沈阳市于洪区计划经济委员会作出了沈于计经发（2001）23号批复，同意村委会进行村屯改造，新建农民住宅5万平方米，投资2，800万元，资金由农民集资解决，并到相关部门办理项目审批手续。2002年至2003年期间，村委会分别取得了《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《村镇建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。建筑工程施工许可证显示，工程建设单位为第三人村委会，施工单位为沈阳市苏家屯第一建筑工程公司。村屯改造项目定名为鹏臣家园，第三人村委会办理了该小区的部分房屋销售，后期又由第三人鹏臣公司对外销售。2004年4月25日，第三人鹏臣公司与案外人刘宏辉签订《协议书》一份，约定将鹏臣家园26套房产转让给刘宏辉，其中包含本案诉争房产。该26套房产，双方并未至房产部门办理备案手续。2004年12月24日，第三人村委会与原告签订《购房协议书》，将本案诉争房屋以173，884元出售给原告。原告交纳了全额购房款，交纳了房屋契税，并于2012年取得了诉争房产的房屋权属证明。2011年1月19日，刘宏辉与被告签订《房屋买卖协议》，约定将本案诉争房屋以每平方米3，000元出售给被告，被告先交定金10万元，剩余房款可以办房款手续时一次性付清。被告于合同签订当日向原告交纳了10万元定金。双方未至房产部门办理登记备案手续。2012年4月11日，原告母亲曹慧芝发现被告入住本案诉争房屋，当时拨打110报警。沈阳市公安局经济技术开发区分局翟家派出所出警后作出了案情说明，显示被告自2011年2月起入住本案诉争房屋至今。
上述事实，有房屋产权证、房屋买卖协议、购房协议、协议书、国有土地使用证、建设用地规划许可证、村镇建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、契证、税收通用完税证、印花税票销售凭证、案情说明、刘宏辉询问笔录及当事人陈述笔录在卷佐证，以上证明材料已经当庭质证，法院予以确认。
原审法院认为，第三人村委会经计经委、土地建设规划等部门审批，取得了村改造项目的各项行政许可，系本案诉争房产的合法处分权人。因此，其与原告签订的购房协议书系双方真实意思表示，合法有效。第三人鹏臣公司既非本案诉争房产的建设单位，又未在举证期限内提供其与宁官村委会间签订过房屋转让合同，其对诉争房产并不享有处分权。合同法规定，非处分权人处分他人财产的，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。故第三人鹏臣公司与案外人刘宏辉签订的协议书、案外人刘宏辉与被告签订的房屋买卖协议均为无处分权人处分他人财产，当然无效。被告占有、使用本案诉争房产，但其购买房屋未支付对价，又未合法取得房屋所有权，已侵犯了原告的合法权益，故对于原告返还房产之主张，法院予以支持。原告未在举证期限内向法庭出示房屋租赁合同、租房费用发票等证据证明其存在租房居住的事实，故对于原告租房损失之主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第六十六条之规定，判决如下：一、被告张志光于本判决生效之日起十日内将位于沈阳经济技术开发区沈辽西路1甲9号（4-3-2），建筑面积为91.52平方米的房屋腾还原告；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费250元，由被告张志光承担。
宣判后，上诉人张志光不服原判，向本院提出上诉，请求：1、撤销（2012）经开民初字第1211号民事判决，发回重审或依法改判，驳回被上诉人岳冬梅的全部诉讼请求。2、判令被上诉人岳冬梅承担本案全部诉讼费用。理由是：一、原审判决认定事实不清，判决证据不足。上诉人质疑被上诉人举证的房屋买卖协议、购房发票和收款收据的真实性。二、原审适用法律不当，判决错误，应予纠正，撤销原判。其一，原审以第三人鹏臣公司不是施工单位，无权处分房屋为由否定了第三人鹏臣公司与案外人刘宏辉的转让协议，否定刘宏辉取得26套房屋的合法性，进而否定了上诉人取得房屋的合法性，违反以事实为根据，以法律为准绳的法律原则。其二，据原审查明，后期由鹏臣公司对外销售证明鹏臣公司已经取得诉争房屋的处分权，因此，鹏臣公司与刘宏辉的转让协议有效，上诉人与刘宏辉签订的买卖协议也应受物权法第十五条保护。三、原审判决上诉人腾房错误。上诉人是通过签订买卖协议，交付款项并从出卖人处领取钥匙后入住取得诉争房产的，对诉争房屋系合法取得，并非被上诉人所称撬门而入的占有。并且在上诉人购买后，正常交付了该房屋的电费、采暖费、物业费，未办理登记手续不影响上诉人的合法取得和占有。被上诉人无法以原件证据证明其买卖的真实性，即使确认存在真实买卖，也不能排除上诉人的合法拥有涉案房屋的物权权利。
被上诉人岳冬梅辩称：同意一审判决，请求维持原判。第一，原审判决认定事实清楚，证据确实充分。2004年12月24日，岳冬梅与宁官村委会签订《购房协议书》，以全款173，884元的房款购买该诉争房产并在房产部门备案，交纳契税，2012年取得该商品房房产证书，一直按时交纳物业费、电费等，并办理停供暖手续。但上诉人张志光在岳冬梅已明确告知自己为该房屋所有权人的情况下仍然强占此房至今。原审法院支持岳冬梅诉讼请求，依法判决张志光腾房是正确的。第二，上诉人张志光的上诉理由没有事实及法律依据。张志光称岳冬梅的“购房协议”、“收据”均为复印件，且购房事实是虚构的。但税务局依法颁发税证、房产局依法颁发房产证本身可以证明该购房手续合法且齐全。而张志光以十万元价款向案外人刘宏辉购买此房，不符合常理且无法律保障，应对自己的行为存在的风险负责。张志光的上诉理由既无事实依据也无法律依据。
被上诉人沈阳市铁西区西三环街道办事处宁官村民委员会答辩称：我村委会没有将涉案房产出售给岳冬梅，没收到过她的房款。开发商是鹏臣公司，除了回迁房外，全部房屋由鹏臣公司对外销售和处分。实际建设单位是鹏臣公司和刘宏辉，我村委会只协助办理手续，不参与买卖房屋。我方对房屋销售行为不承担任何法律责任。
被上诉人沈阳鹏臣房地产开发有限公司未做答辩。
本院经审理认为，原审法院认定事实不清，依法应发回重审。诉争房屋开发建设手续注明的开发单位为宁官村委会，在二审开庭期间，宁官村委会主张诉争房屋由鹏臣公司开发建设，故原审法院应当查清诉争房屋实际的开发建设单位，从而确定诉争房屋的处分权人。另，刘宏辉实际参与诉争房屋的顶账，本案的处理结果与其有法律上的利害关系，原审法院应将刘宏辉列为当事人参加诉讼。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，裁定如下：
一、撤销沈阳经济技术开发区人民法院（2012）经开民初字第1121号民事判决；
二、发回沈阳经济技术开发区人民法院重审。
审 判 长 吕 丽
审 判 员 白丽萍
代理审判员 王 纪
二〇一四年一月二十一日
书 记 员 吕慧子
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；