山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）菏民一终字第887号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘关瑞。
委托代理人：周广凤，山东浩尚律师事务所律师。
委托代理人：程相慧，北京市盈科（济南）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：山东巨野腾龙房地产开发有限公司。
法定代表人：季荣克，该公司总经理。
委托代理人：王立岐，山东舜翔律师事务所律师。
上诉人刘关瑞因与上诉人山东巨野腾龙房地产开发有限公司（以下简称巨野腾龙房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省巨野县人民法院（2013）巨民初字第1549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月19日公开进行了审理。上诉人刘关瑞委托代理人周广凤、程相慧，上诉人巨野腾龙房地产公司委托代理人王立岐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告刘关瑞诉称，2011年8月4日，原告与被告签订商品房买卖合同1份，约定原告购买被告开发的巨野国际商贸城怡景苑小区商品房1套。合同签订后，被告违反合同约定，没有按照约定的交房时间向原告交付符合法律规定标准的房屋，也没有按照约定的时间将办理权属登记所需要的材料报产权登记机关备案，被告应当按照合同约定承担支付违约金的责任。经与被告协商无果，故诉至法院，请求依法判令被告：1、支付逾期交房违约金25826.74元（截至2013年8月31日）；2、支付自2013年9月1日至涉案商品房达到法定交付标准并履行交房通知义务之日止的逾期交房违约金；3、支付逾期办证违约金1771.38元；4、诉讼费用由被告承担。
原审被告巨野腾龙房地产公司答辩称，答辩人不存在逾期交房的事实，不应承担逾期交房的违约责任。1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移、占有视为房屋的交付使用，被答辩人已经在合同约定期限内实际占有房屋，因此答辩人不存在逾期交房的事实；2、假设答辩人存在逾期交房的事实也属于法定或者合同约定免责事由，合同第八条第二款明确约定，由于政府政策变更导致工程延期的免责。本案中，正是由于政府下发巨政发（2011）17号红头文件导致答辩人已经按原规划设计图纸施工的工程与17号文件相冲突，因此，答辩人不得不重新设计，采用新型配套设施，即政府政策变更系答辩人风险不可预见和防范控制所不能，应归于不可抗力的范畴。因此，不管是根据法律还是合同约定答辩人都不应承担逾期交房的违约责任。
反诉原告巨野腾龙房地产公司反诉称，反诉原告与反诉被告签订的商品房买卖合同约定付款方式为按揭贷款，合同附件四第1条明确约定，买受人需在签订合同之日起7天内，向出卖人申请贷款所需资料并交清相关费用，同时办理按揭贷款手续和签署相关法律文件，10个工作日内办理好按揭贷款手续，逾期视为买受人未能按期付款，反诉人有权按合同第7条约定处理。合同签订后，反诉人按约履行合同义务，但反诉被告交付首付款后，未按照约定在7日内向反诉原告提交申请贷款所需材料，也未交清相关费用，已构成违约，至实际付清款之日2011年10月1日已逾期51天，导致反诉原告资金周转困难延误工期，造成巨大经济损失。合同约定，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天至实际全款支付之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之三的违约金。至实际付清全款之日，逾期51天，违约金共计3519元。
反诉被告刘关瑞针对反诉辩称，1、反诉原告所诉与事实不符，反诉被告不存在逾期支付购房款的事实，反诉被告在合同签订次日即办理银行贷款手续，并及时按要求将手续交反诉原告，合同约定反诉被告不是交款义务，而是配合提交贷款手续义务。根据双方的合同补充协议第1条第1项规定，反诉被告是配合反诉原告取得银行贷款，在整个买卖过程中，作为卖方的反诉原告处于主导地位，反诉被告已根据要求及合同约定日期将合同首付款及时支付，也按约定将贷款所需资料交付反诉原告，因此，反诉被告并不存在违反合同约定情况，更没有逾期支付购房款。2、商品房买卖合同贷款不同于其他贷款，借款是由开发商来主导办理贷款手续，银行是否同意放款，完全取决于开发商的资料，因为最后需要开发商的盖章抵押，这在全国的商品房买卖中是众所周知的事实。因此，反诉被告不存在合同违约的情况，已经履行了应尽义务。
原审法院审理查明，2011年8月4日，原告刘关瑞与被告巨野腾龙房地产公司签订商品房买卖合同，合同主要内容：被告预售商品房1套，建筑面积127.99㎡，单价2768元／㎡，总价款354276.3元，付款方式为2011年8月4日支付124276.3元，剩余房款23万元按揭贷款，房屋交付日期为2012年12月31日前，房屋交付后180日内被告将办理房屋权属资料报登记机关备案。合同签订后，原告刘关瑞交清了首付款124276.3元，并于2011年10月1日在中国工商银行巨野支行按揭贷款23万元，汇入被告账户。2013年8月24日被告将所售房屋实际交付给原告，当日，双方签订补充合同：确认所售房屋实测面积127.65㎡，总价款353335.3元，被告巨野腾龙房地产公司退还原告941元（折抵其他费用）。该房屋至今未办理房产证。
原审法院认为，原告刘关瑞与被告巨野腾龙房地产公司的商品房买卖合同是双方在平等自愿的基础上签订，意思表示真实，内容不违反法律规定，合同成立并生效，双方应当全面履行合同义务。
1、关于争议商品房验收标准，目前国家对住宅小区房屋交付并没有强制性规定必须经综合验收合格，双方签订的合同约定，交付标准为竣工验收合格，不违反法律规定，根据合同意思自治原则，该约定有效。被告巨野腾龙房地产公司已提交证据，证明所售房屋已经竣工验收合格，原审法院予以认定。原告要求以经过综合验收合格标准为交付条件，于法无据，原审法院不予支持。
2、关于房屋交付日期，被告巨野腾龙房地产公司于2013年5月29日在《菏泽日报》刊登公告，告知所有购房户，怡景苑小区1-9号住宅楼通过验收，于2013年5月31日正式交房，已履行交房通知义务，原审法院认定2013年5月31日为被告巨野腾龙房地产公司履行交房义务日期。
3、关于被告巨野腾龙房地产公司逾期交房及违约责任。双方合同第八条第5项明确约定，由于政府规定等政策变更，导致工程延期，出卖人可据实予以延期。2011年9月8日，巨野县人民政府下发的巨政发（2011）17号文件，对于新建住宅小区集中供热管网建设作出新的规定，造成被告巨野腾龙房地产公司必须拆除原管网工程、重新规划建设新的供热管网工程，符合合同约定的因政府政策变更导致工程延期的免责事项，可以适当延长交付期限。关于延长的合理工期，经原审法院委托山东国泰建筑工程司法鉴定所鉴定，被告巨野腾龙房地产公司集中供热管网工程阶段工期为：1、变更商讨准备工期176天。2、新供热管道、换热站设计及拆除旧管网工期为91天。3、新供热管道及换热站施工合理工期140天（2012年10月4日进场开工，2012年12月1日-2013年3月1日因天气原因停工，2013年5月22日完工）。对该司法鉴定意见，第2项、第3项工期是供热管网工程设计、施工所必须的客观现实的工期，原审法院予以认定。对第1项，变更商讨准备期限176天，原审法院认为，因政府下发文件，导致原规划设计与新规定不符，重新变更设计确实需要有商讨设计准备期限，但商讨准备176天明显时间过长，对延期交付房屋应承担一定责任。综合分析判定，扣除合理工期延误后，原审法院确定被告巨野腾龙房地产公司对所售商品房承担逾期交付80日的违约责任。
4、关于房屋产权登记。依照双方合同约定，被告巨野腾龙房地产公司应当在房屋交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人（即巨野腾龙房地产公司）提出的资料报产权登记机关备案。本案实际交付使用日期为2013年8月24日，至一审法庭辩论终结之日2014年12月9日，远远超过180日，被告巨野腾龙房地产没有提交证据证明已将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，应当依照合同承担违约责任。
5、关于反诉被告刘关瑞是否违约逾期付款。依照双方合同约定，刘关瑞交付首付购房款后，剩余房款须在10个工作日内到银行办理好按揭贷款手续。合同附件四补充协议约定：如合同约定买受人以银行按揭方式付款，买受人须在合同签订之日起7日内，向出卖人提交申请贷款所需资料并交清相关费用，同时办理按揭贷款手续并签署相关法律文件。根据以上合同约定，买受人刘关瑞在交付购房首付款后，在按揭贷款中的义务是7日内向出卖人提交申请贷款所需资料并交清相关费用，同时办理按揭贷款手续并签署相关法律文件，并不是于7日内办理完按揭手续并交付贷款，反诉原告巨野腾龙房地产公司没有提出反诉被告刘关瑞违反合同约定的证据。
综上，被告巨野腾龙房地产公司逾期交付房屋，虽然扣除因政府政策变更导致工程延误的合理期限，仍然逾期80日交付，应当依照合同约定支付违约金，按已支付房价款353335.3元的万分之一／日，计款2826.68元。被告巨野腾龙房地产公司没有在房屋交付使用后180日内将办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案，应当支付违约金，按已支付房价款353335.3元的0.5%，计款1766.68元。反诉原告巨野腾龙房地产公司没有提出反诉被告刘关瑞违反合同约定的证据，要求反诉被告刘关瑞支付逾期付款违约金3519元，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、由被告山东巨野腾龙房地产开发有限公司支付原告刘关瑞逾期交付房屋违约金2826.68元，于本判决生效之日起五日内履行完毕；二、由被告山东巨野腾龙房地产开发有限公司支付原告刘关瑞逾期办理房屋产权登记违约金1766.68元，于本判决生效之日起五日内履行完毕；三、驳回原告刘关瑞的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告山东巨野腾龙房地产开发有限公司要求反诉被告刘关瑞支付逾期付款违约金的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费490元，由被告山东巨野腾龙房地产开发有限公司负担50元，原告刘关瑞负担440元，反诉费50元，由反诉原告山东巨野腾龙房地产开发有限公司负担。
上诉人刘关瑞不服原审判决上诉称，一、关于争议商品房验收标准，存在强制性规定，必须经过综合验收合格。1、《城市房地产管理法》第二十七条、国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条均规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。山东省住建厅颁布的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》、菏泽市建委颁布的《菏泽市房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》均规定开发项目经综合验收合格后方可交付使用。山东省高级人民法院《2011年山东省高院会议纪要》阐明，出卖人交付的房屋应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收。2、巨野腾龙房地产公司提交的验收证据不符合法律规定，原审判决违反法律规定认定该证据错误。验收证明上相关验收机构和验收人员不具备相应资质。3、双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房标准是巨野腾龙房地产公司单方拟定的标准，属于格式条款，该条款无效。二、关于交房日期。双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当书面通知买受人办理房屋交付手续。原审判决认定以公告方式送达来确定房屋交付日期错误。三、关于逾期交房及违约责任。1、巨野县政府下发的巨政发（2011）第17号文件是下发给巨野县政府各部门的，与巨野腾龙房地产公司无关。该文件不属于工程延期的免责事由。2、该办法是对新建小区集中供热管网建设做出的新规定，但涉案小区并非新建小区，该收费办法并不影响工程的施工。如果当地政府强制要求巨野腾龙房地产公司拆除原管网工程，则属于政府违法或侵权。巨野腾龙房地产公司可以通过合理途径表达诉求，不应由上诉人买单。3、巨野腾龙房地产公司在举证期限届满后申请供热管网工程工期的司法鉴定，原审法院违法受理，该证据应予以排除。该鉴定是对巨野腾龙房地产公司提供的各种工期时间的简单相加，没有任何分析依据，于法无据。请求撤销原判一、三项，维持第二项，改判巨野腾龙房地产公司支付逾期交房违约金25826.74元或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
上诉人巨野腾龙房地产公司不服原审判决上诉称，一、原审判决上诉人支付逾期交房违约金2826.68元缺乏事实根据和法律依据。巨野县政府下发的17号文件属于不可抗力，上诉人为了正确理解与正确执行此文件，先后在公司内部商讨论证执行方案，先后向政府提出多个请求参考意见，包括执行此文件所产生的后续问题、重新设计施工补偿问题、集中供热配套费承担问题等。原审判决认定重新变更设计商讨设计准备期176天过长错误。二、原审判决上诉人支付逾期办证违约金1766.68元错误。颁发权属证书需通过开发商、购房人、房管部门的共同行为完成，任何一个环节都有可能出现逾期办证的情形，原审判决把逾期办证的全部责任归于上诉人于法无据。三、原审判决驳回上诉人反诉要求被上诉人支付逾期付款违约金的请求错误。被上诉人违反合同约定，迟迟不向上诉人提交申请贷款所需的资料并交清相关费用，属于违约。请求撤销原判第一、二、四项，改判上诉人不承担逾期交房违约金，不承担逾期办证违约金，支持上诉人的一审反诉请求。全案诉讼费用由被上诉人承担。
上诉人刘关瑞针对上诉人巨野腾龙房地产公司的上诉答辩称，因政府原因导致的工程延期不属于不可抗力。对于巨野腾龙房地产公司主张的延期合理，认为1、小区热源的变更不影响工程主体的施工。2、该变更不属于政府17号文件所要求的事项。不存在逾期违约行为。
上诉人巨野腾龙房地产公司针对上诉人刘关瑞的上诉答辩称，1、巨野腾龙房地产公司不应支付逾期交房违约金。2、刘关瑞主张房屋需要经过综合验收合格方可交付使用没有事实根据和法律依据。
本院二审审理查明的事实与原审法院判决认定的事实基本一致。
本院认为，根据双方当事人的诉辩理由，本案主要有以下争议焦点问题：
一、上诉人巨野腾龙房地产公司是否存在逾期交房的违约行为及逾期时间、违约金数额的认定。
1、关于上诉人巨野腾龙房地产公司延期交房是否存在着不可抗力因素的问题。
巨野县人民政府下发的巨政发（2011）17号文件规定，凡在巨野县城市规划区范围内的新建、改建、扩建以及在建的民用建设项目，均须缴纳城区集中供热管网建设费。因此，涉案工程属于该文件规定的必须进行集中供热管网改造的范围。该文件系巨野县人民政府下发，属于政府行为。对此，上诉人巨野腾龙房地产公司不能预见、不能避免并不能克服，该情形属于不可抗力中的社会事件。上诉人巨野腾龙房地产公司为此进行的新旧管网改造的时间应当作为不可抗力因素，为此导致的工程延误期限应当予以扣除。
2、关于交房标准的问题。上诉人刘关瑞主张商品房验收标准存在着国家强制性标准，涉案房屋必须经过综合验收方可交付使用。但涉案商品房买卖合同约定的交房标准和条件是该商品房经验收合格（单位工程质量竣工验收记录）。根据当事人缔约自治原则，该约定系双方当事人的真实意思表示，约定内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，不属于无效合同条款。上诉人巨野腾龙房地产公司交付房屋时达到了合同约定的标准和条件。上诉人刘关瑞的该上诉主张本院不予支持。
3、关于上诉人巨野腾龙房地产公司逾期交房的期限认定问题。
涉案商品房买卖合同约定的交房时间为2012年12月31日，但在约定的交房时间到期前，出现了不可抗力因素，上诉人巨野腾龙房地产公司进行集中供热新旧管网改造的工程尚未完工，直至2013年5月25日工程竣工并于2013年5月28日验收合格，超过了合同约定的交房时间148天。如该工程在合理的施工期限内完工并验收合格，则因该工程施工导致的延期交房不属于上诉人巨野腾龙房地产公司的违约行为。对于该工程施工需要的合理期限，原审中山东国泰建筑工程司法鉴定所对巨野腾龙房地产公司集中供热管网工程作出了司法鉴定，该工程从商讨至施工完毕的合理期限为407天。该鉴定报告中，第二项新供热管道、换热站设计及拆除旧管网工期91天、第三项新供热管道施工合理期限140天，共计231天，该期限由施工日志、工程设计及施工合同等书面证据予以印证，应属于合理的施工期限。对于该鉴定的第一项，商讨准备期176天，只是依据上诉人巨野腾龙房地产公司自己的记载，该期限明显过长。原审判决根据案件实际情况，兼顾合同履行中不可抗力因素及当事人过错程度，酌情认定上诉人巨野腾龙房地产公司逾期交房80日。因该认定结果在一审法院自由裁量权范围内，且不失公允，本院予以认可。由此，原判根据合同约定的逾期交房违约条款和违约天数，判决上诉人巨野腾龙房地产有限公司承担支付上诉人刘关瑞逾期交付房屋违约金2826.68元并无不当。
二、上诉人巨野腾龙房地产公司是否应支付上诉人刘关瑞逾期办证违约金及数额的认定。
上诉人刘关瑞二审期间提供的巨野县房地产登记审核业务书证实，上诉人巨野腾龙房地产公司于2015年3月17日向巨野县房管局提交初始登记申请。因此，上诉人巨野腾龙房地产公司没有按照合同约定在房屋交付后180日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，应对此承担逾期办证的违约责任。
三、上诉人刘关瑞是否应支付上诉人巨野腾龙房地产公司逾期付款违约金。
涉案商品房买卖合同补充协议约定，买受人以银行按揭方式付款，买受人须在合同签订之日起7日内，向出卖人提交申请贷款所需资料并交清相关费用，同时办理按揭贷款手续并签署相关法律文件。上诉人巨野腾龙房地产公司主张上诉人刘关瑞逾期付款，但没有提供证据证实上诉人刘关瑞违反该合同约定的义务，该上诉主张本院不予支持。
综上，上诉人刘关瑞、上诉人巨野腾龙房地产公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原判判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费515元，由上诉人刘关瑞负担440元，由上诉人山东巨野腾龙房地产开发有限公司负担75元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李建民
审 判 员 魏秀蕊
代理审判员 于 辉
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 刘启国