济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2013）天民一初字第1158号原告（反诉被告）济南国华实业有限公司，住所地济南市。法定代表人郝宏伟，经理。委托代理人曲洪忠，山东全诚律师事务所律师。委托代理人孙庆祥，男，汉族，该公司副总经理，住济南市。被告（反诉原告）济南市良香宾馆，住所地济南市。法定代表人尹左田，经理。委托代理人于洪绪，男，汉族，该宾馆副经理，住济南市。委托代理人范晓明，山东乐和律师事务所律师。原告（反诉被告）济南国华实业有限公司（以下简称国华公司）与被告（反诉原告）济南市良香宾馆（以下简称良香宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）国华公司的委托代理人曲洪忠、孙庆祥，被告（反诉原告）良香宾馆的委托代理人于洪绪、范晓明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国华公司诉称：2010年7月23日，原、被告签订一份《承租经营合同》，约定原告承租被告客房，主要是场地和设施，即三、四、五楼客房、二楼办公室、三、五楼会议室、一楼大厅、大楼后院及后院闲置房间；承租期限三年，自2010年8月1日至2013年7月31日；年租金为60万元，于每年7月15日前支付下一合同年度的租金。合同约定，被告应提供消防及房产使用的合法手续，如因被告原有债务原因影响原告经营，给原告造成损失的，全部由被告承担。除以上条款外，合同约定了其他事项。2011年8月1日，双方还签订补充协议，将2011年8月1日以后的年租金调整为48万元。合同签订后，原告按约定履行了自己的义务，但被告存在明显违约和过错行为并给原告造成了巨额经济损失，主要表现在：第一，被告未按约向原告交付五楼会议室、宾馆后院及后院闲置房间，未交付建筑面积达应交付总面积的1/3，仅此即造成原告租金损失27.5万余元，同时，截至2012年3月31日，已给原告造成直接经营损失1265814元。实际上，这一违约行为直接导致原告对团队客户和会议无法接待，其实际损失难以估量。第二，被告自2012年3月30日起停止向原告承租的客房供水、供电，2012年4月份被告又抢走原告单位公章、税控机、税卡等经营手续和经营设备，致使原告停业至今。截至2013年7月底，因此给原告造成直接经营损失3375520元。第三，2010年8月至同年12月，原告装修宾馆等投入1782000元，因被告违约导致被迫停业16个月，造成投资损失919742元。第四，因被告宾馆水压低、漏水等原因导致徐州客户退房损失25000元，导致拟住宿23天的120名艺考生大部分退房损失103500元。第五，因被告欠债未还导致债权人封堵宾馆大门45天致使原告无法经营，仅此造成原告经营损失272845.5元。第六，被告欺诈收取原告检测费4580元，买断物品损失1.7万元。除此之外，被告还存在特行证未进行年检，收款不开发票等违约和过错行为。综上，被告的违约行为侵犯了原告的合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付因其违约及过错行为给原告造成的直接经济损失6259001.5元；2、被告向原告支付利息损失；3、诉讼费由被告负担。被告良香宾馆辩称：第一，原告诉求与事实不符。2010年7月23日，双方签订的为承租经营合同，并非租赁合同。合同签订后，被告按合同约定完全履行了应尽的合同义务，并无违约之处。第二，在合同履行中是原告违反合同约定，拖欠应付款项至今未交，应由其承担违约责任。第三，原告所诉各项损失与事实不符。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告良香宾馆诉称：2010年7月23日，反诉被告与反诉原告签订承租经营合同，约定由反诉被告承包反诉原告客房，承包期间为2010年8月1日至2013年7月31日，承包费为每年60万元。2011年8月1日反诉被告又与反诉原告签订补充协议一份，约定自2011年8月1日起承包费变更为每年48万元，承包费每两个月交纳一次，反诉被告应提前15日交纳。承租经营合同及补充协议签订后，反诉原告按约定履行了合同义务，而反诉被告违反合同约定，未按时交纳承包费并拖欠水电费，经反诉原告于2012年3月6日向反诉被告发出书面通知催告后仍未交纳履行，为此反诉原告书面通知反诉被告自2012年4月解除承租经营合同。承租经营合同解除后，反诉被告仍占用反诉原告房屋、场地及设施，经反诉原告多次催促仍未返还。反诉被告未按合同约定履行其义务且占用反诉原告财产，已侵害反诉原告合法权益，为此反诉原告提出反诉请求，请求判令：1、反诉被告清付水电费81923.5元、检测费1374元；2、反诉被告清付承包费95000元；3、反诉被告偿付经济损失864000元；4、反诉费由反诉被告承担。反诉被告国华公司辩称：反诉原告的反诉请求无事实法律依据，依法应予驳回。第一，反诉原告认为反诉被告存在逾期支付租金的行为，因此就认为反诉被告应承担违约责任并且也认为其有权解除，该事实与法律相违背。根据双方合同约定，反诉原告作为出租方，其应首先向承租方交付租赁物或有关承租经营的标的物，但事实是直到现在，反诉原告也未向反诉被告交付宾馆的后院及后院的闲置房间及五楼会议室。也就是说，反诉原告违约在先，根据合同法关于先履行抗辩权的规定，在此情况下反诉被告有权拒绝履行后续义务，这是法律赋予的权利。因此，反诉原告的诉讼请求的基础不存在，其无权要求反诉被告支付逾期租金，也无权要求反诉被告因逾期支付租金而解除合同。反诉原告称2012年4月6日双方已经解除了合同，理由不成立，本案中反诉原告首先违约，反诉被告有权拒绝支付后期发生的相关租金，因此反诉被告未按合同约定期限交纳租金的行为是合法行为，不能构成反诉原告解除合同的理由。事实上，合同签订后，反诉被告支付了一年的租金，后续租金反诉被告也按时交纳，至今反诉被告已经超额支付了租金27万余元。第二，在反诉原告上述请求不能得到支持的情况下，其更不能要求反诉被告支付经济损失。况且至今反诉被告未见过反诉原告主张经济损失的证据。经审理本院认定：2010年7月23日，原告国华公司（承租方乙方）与被告良香宾馆（出租方甲方）签订《承租经营合同》一份，约定：“……一、承包范围：甲方客房，主要是场地和设施，即三、四、五楼客房、二楼办公室、三五楼会议室、一楼大厅、大楼后院及后院闲置房间。二、承包时间：时间三年。自2010年8月1日至2013年7月31日。三、承包费及缴纳方式：承包费为每年60万元。每年7月15日前将下一年承包费足额交给宾馆。合同到期后，在相同条件下乙方有优先承租权。…五、甲方的权利与义务1、甲方有权按承包合同规定的时间及金额向乙方收取承包费；2、甲方有权监督乙方承包的甲方财产不受损害；3、甲方在本合同有效期内不得将本合同规定的建筑物和场地再承包；4、甲方不对乙方在经营中产生的债权、债务和经济纠纷承担任何责任；5、甲方尊重乙方的经营自主权，不得以任何借口干预乙方的合法经营权；6、如因甲方原有债务原因，影响到乙方的经营时，给乙方造成的损失，全部由甲方承担，并负责解决；7、甲方应提供消防及房产使用的合法手续；8、甲方将该房屋所有权和经营权转交第三方时，本合同对第三方继续有效。六、乙方的权利和义务1、乙方必须按时向甲方足额缴纳承包费；2、乙方保证遵纪守法，依法经营。乙方实行独立核算，自主经营，自负盈亏，确保上交；3、乙方承包的房屋不得转租、转包、并按国家规定缴纳税金。在承包期间一切水、电、电话费等费用由乙方承担，在收到甲方通知后5日内把水、电费交上，否则一切后果由乙方承担；4、乙方在经营期间要加强安全保卫工作，确保甲方财产的安全，如有损坏或丢失照价赔偿；乙方需加强防火、防盗、防一切事故，在承包期间所出现的一切人员事故及经济损失全部由乙方承担。5、乙方不得擅自改动甲方房屋结构，因经营需要改动时，须经双方共同协商。七、违约责任双方签订合同后，甲方将客房的场地、设施向乙方转交（列清单交付），乙方在承包期间新增或更新的电器、用具，承包终止或结束时，由甲乙双方协商解决。承包期间，如乙方对房屋装修，应经甲方同意，并符合安全要求，乙方提前终止或结束合同，不得拆除或要求甲方补偿。一方违约，违约方要承担违约责任，给对方造成损失的，另一方要承担赔偿责任。如合同未到期宾馆进行拆迁，由拆迁办评估乙方实际装修补偿款归乙方所有。乙方如拖欠甲方承包费，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿经济损失。八、免责条款如出现因不可抗力或法律规定的免责条件，不承担责任。九、未尽事宜，双方协商签订补充合同。补充合同同样具有法律效力。……”该房屋租赁合同中约定的租赁物，即三、四、五楼客房、二楼办公室、三五楼会议室、一楼大厅、大楼后院及后院闲置房间（以下简称涉案房屋），坐落于济南市天桥区天成路25号，建筑面积约3199.15元，土地性质为国有划拨用地，土地用途为商用，产权登记所有人为被告良香宾馆。上述房屋租赁合同签订后，被告良香宾馆将三、四、五楼客房、二楼办公室、三楼会议室、一楼大厅交付给原告国华公司占有使用；对于涉案房屋中的五楼会议室、后院及后院闲置房间未正常交付给原告国华公司占有使用。关于水、电的使用情况，水电的缴费机由被告良香宾馆控制，被告良香宾馆向相关部门缴费，所交费用实际由原告国华公司向被告良香宾馆支付。因涉案房屋的自来水水压不足，原告国华公司使用加压设备，被告良香宾馆每月向原告国华公司增收300元加压费。2011年8月1日，原告国华公司（乙方）与被告良香宾馆（甲方）签订《补充协议》一份，约定：“……甲、乙双方于2010年7月23日签订的《承包经营合同》已经履行一年。在此期间，乙方曾提出异议，如大楼后院及其闲置房和五楼会议室的使用等问题。为了解决好这些争议，维护好双方的关系和利益，实现双方互赢互利之目的，订立如下补充协议：一、自2011年8月1日起，承包费为每年48万元。二、承包费每两个月缴纳一次，乙方应提前15日缴纳。三、本协议作为主合同的补充，共同具有法律效力。四、本协议生效后，双方在此之前所存在的争议由此一并解决，任何方不得再提出异议。……”原、被告在履行承包租赁合同及补充协议的过程中，即2010年8月1日前，原告国华公司向被告良香宾馆缴纳租赁费60万元，2010年8月1日后缴纳租赁费22.5万元，共计缴纳租赁费82.5万元。2012年3月6日，被告良香宾馆向原告国华公司发出解除承包经营合同通知，载明：“济南国华实业有限公司：我方与贵公司签订的《承租经营合同》已经履行一年多，依据合同约定，贵公司应当每两个月提前将租金交纳给我方，但时至今日，贵公司一直未交纳2012年1月、2月、3月租金，已构成违约，现特通知贵公司：解除双方签订的《承租经营合同》，请贵公司于2012年4月6日前搬出承租场地、腾出房屋，同时将所欠租金、水电等费用交清，否则，承担我方一切损失，特此通知。……”同年3月26日，被告良香宾馆再次向原告国华公司发出通知，载明：“济南市国华实业有限公司：贵公司已收到我方解除合同《通知》，但时至今日，贵公司拒不交纳所欠我方的租金、水电等费用。为此，自本通知之日起3日后，我方将停止供水供电，特此通知。……”同年3月27日原告国华公司作出《关于对解除的答复》，载明，被告良香宾馆解除合同的理由不能成立，系被告良香宾馆未交付五楼会议室、后院及后院闲置房的违约行为在先，导致原告国华公司未按时交纳租金、水电等费用，原告国华公司未按时缴纳租金及水电费的行为属于行使先履行抗辩权的行为。2012年4月9日，被告良香宾馆对涉案房屋停水停电，双方就此产生争议。2012年4月9日，被告良香宾馆相关人员未经原告国华公司同意，将业务公章、税控机等物品强行收回，原告国华公司于当日报警。此后，原告国华公司未再正常经营使用涉案房屋。另，涉案房屋的后院闲置房在诉讼期间被拆除。现原告国华公司诉至法院，要求：1、判令被告良香宾馆支付因其违约行为及过错行为造成的直接经济损失6259001.5元；2、判令被告良香宾馆向原告支付判决确定的应付款数额的利息损失（自起诉之日起至判决确认的应付款之日止，按人民银行规定的贷款利率计算）；3、诉讼费用由被告良香宾馆全部负担。反诉原告良香宾馆要求：1、判令反诉被告国华公司支付水电费81923.5元，检测费1374元；2、判令反诉被告国华公司支付承包费95000元；3、判令反诉被告国华公司支付反诉原告经济损失864000元；4、反诉费由反诉被告国华公司承担。关于五楼会议室和后院及后院闲置房是否确已交付的问题。原告国华公司主张，被告良香宾馆始终未交付涉案五楼会议室、后院及后院闲置房。为此，原告申请证人张庆华作证，证人张庆华系济南市良香宾馆原工会主席。证人张庆华称，被告良香宾馆未向原告国华公司交付涉案五楼会议室及后院西侧的四套闲置房，因为里面有物品无法腾交。被告良香宾馆对于证人证言不予认可，认为证人张庆华已经不再是良香宾馆的副经理，并提供被告良香宾馆的经理尹左田及ＸＸ俭及的书面证言，证明未授权证人张庆华作证。诉讼中，原告国华公司主张被告良香宾馆赔偿其损失6259001.5元主要基于以下几个部分：一、装修损失919742元。原告国华公司主张其承租涉案房屋后进行了装修（2010年12月底完全竣工至2013年7月底，计31个月），装修费计178.2万元，自2012年3月底停业至2013年7月（计16个月），被告造成的装修损失为919742元（178.2万元÷31个月×16个月）。为证明确已对涉案房屋进行了装修，原告国华公司提交了其与案外人济南苏豪装饰工程有限公司签订的《建筑装饰工程施工合同》，另提交了盖有山东英士力装饰工程有限公司工程项目部印章的收款收据，收款名称为装修工程款，金额分别为40万元、18.2万、50万元、10万元、20万元、10万元、30万元，共计178.2万元。原告国华公司另申请证人陈海林出庭作证，证明陈海林负责给原告国华公司装修涉案房屋。证人陈海林称其挂靠于济南苏豪装饰工程有限公司进行施工，且承认原告国华公司提交的建筑工程施工合同真实有效，证人陈海林称其给原告装修系按照原告国华公司提交的合同约定履行。另，原告国华公司提交了加盖有济南苏豪装饰工程有限公司印章的“证明”一份，证明陈海林于2010年挂靠济南苏豪装饰工程有限公司从事装饰水电等工作，于2010年8月初承揽了济南市良香宾馆装饰工程，是以济南苏豪装饰工程有限公司资质与济南国华实业有限公司签订的施工合同。原告国华公司还提交盖有“山东英士力装饰工程有限公司工程项目部”印章的证明一份，证明陈海林于2010年期间向被施工方结算工程款的收据上加盖的是山东英士力装饰工程有限公司的财务公章。被告良香宾馆质证称，对于装修合同的真实性予以认可，但工程款收据加盖的公章与装修合同上载明的装修公司不一致，对此，原告国华公司称山东英士力装饰工程有限公司工程项目部系挂靠济南苏豪装饰工程有限公司承揽的良香宾馆的装修工程，但未提交相应证据证明。综合原、被告的举证、质证，本院认定：对于装修合同的真实性予以确认；虽原告提交的结算收据上载明的出具方为山东英士力装饰工程有限公司，但因工程结算款收据上载明的客户名称为“济南国华”，且款项名称上载明装修工程款，时间上也与装修时间相吻合，故本院对于工程款结算收据的真实性予以确认。诉讼过程中，被告良香宾馆提出就涉案租赁物2010年8月1日前后装修范围、装修造价及现有残值进行鉴定的申请，本院依法委托山东中大汇通工程造价咨询有限公司进行鉴定。该鉴定机构于2015年1月16日作出鲁中大建审字（2015）-1-12号鉴定意见书，鉴定意见为：“涉案房屋于2010年（基准期）合理装修造价为：1294198.33元。…造价现有残值为10324.20元…。其中：1、‘301房间及5层会议室’视为2010年8月1日之前装修范围，合理装修造价为：66498.65元…造价现有残值为100.00元…。2、理应视为2010年8月1日之前装修范围工程，合理装修造价为：548085.30元…造价现有残值为3500.00元…。3、被申请人所提交法庭的申请主张（工程预、结算书）中未包含的项目，视为申请人2010年8月1日之前装修施工范围，合理装修造价为：387413.18元…造价现有残值为6444.20元…。4、其他无法界定装修时间范围的工程，合理装修造价为：292201.20元。…造价现有残值为280.00元……”鉴定报告依法送达以后，原告国华公司未在合理期限内提出异议，但在庭审过程中对鉴定意见不予认可。本院认为，根据鉴定报告，原告国华公司于2010年8月1日进驻涉案租赁物，鉴定书中未显示国华公司装修部分的价值，仅载明无法确定装修时间的工程，该部分造价为292201.2元，造价现有残值为280元。但鉴定意见书亦载明，由于原、被告均未提供全面的鉴定依据的材料，鉴定标准为原、被告双方均认可的301房间及五楼会议室，另，从原告国华公司提交的装修合同、收款收据及证人证言等证据，能够证明原告国华公司确实对涉案房屋进行了装修。原告国华公司于2010年对涉案租赁物进行了装修，至双方产生诉讼之日，鉴定意见关于涉案租赁物的装修部分的价值评估，与装修部分的使用价值明显不符，本院不予采纳。二、五楼会议室、后院及后院闲置房未交付给原告国华公司造成的租金损失27.5万元。原告国华公司认为，五楼会议室、后院及后院闲置房未交付部分占整个涉案房屋面积的三分之一以上，仅此即造成原告国华公司租金损失27.5万元。三、被告良香宾馆对涉案宾馆停水停电并强行收回业务章、税控机等物品，导致原告停业损失3375520元。原告国华公司主张，被告良香宾馆自2012年4月9日对原告经营的宾馆停水停电，并抢走业务章、税控机等物品，导致原告无法营业，造成原告停业16个月，应当赔偿原告营业损失3375520元。为证明营业损失，原告国华公司提交现金日报表，证明2010年10月1日至同年12月31日营业额共计678648.5元，2011年1月1日至同年3月31日营业额共计635019.9元，2011年4月1日至同年6月30日营业额共计610593.5元，2011年7月1日至同年12月1日营业额共计1178408元，2012年1月1日至同年3月31日营业额共计565014元。原告国华公司提交证据1、营业收入报表，证明其月平均营业收入为203760元（2010年10月1日至2012年3月31日的营业额共计3667683.9元，除以18个月）。关于月平均利润，原告国华公司提交证据2、工资支出单据，证据2、购置物品支出单据，证据3、电信等费用支出单据、证据4、原告水电费单据，证明原告经营宾馆月平均支出为63112.86元，月均利润为140647元（月平均营业额减去原告月平均支出）。被告良香宾馆对于证据1营业额报表的真实性有异议，认为报表上加盖的被告良香宾馆的客房部专用章一直由原告控制，故原告国华公司自行加盖，证据的形成日期并非报表上记载的日期，被告良香宾馆虽然对于原告提供的凭证上的印章加盖时间有异议，但未提交相关鉴定申请材料。另，被告良香宾馆提交原告承租期间税务区间开表报表及凭证、原告承租期间税务凭证及交纳税款凭证，证明原告国华公司自2010年8月1日至2012年4月住宿和餐饮收入估额为1204634.1元，月均营业额为60232元。由于原、被告均认可原告单位自收、自支，且认可税控机在原告国华公司手中，被告按照原告使用税控机远程读数自动生成税款，被告良香宾馆也认为原告国华公司存在不按期报税、欠交税款等情况，故自认其计算的原告营业数额系估算，并非准确数额，原告国华公司在经营过程中确实存在营业收入不开具发票的情形，且结合原告国华公司持有客房部专用章，本院酌定原告国华公司的月均营业额为131996元〔（203760元＋60232元）÷2〕。原告国华公司所提供的证明月均支出的证据中，对于被告良香宾馆认可的水电费、电信等费用支出予以扣除，关于工资、宾馆用品购买费用等支出，原告国华公司提交的证据证明其工资支出并未超出一般性水平，故对于工资支出部分本院予以采信，关于原告提交的购置物品支出的凭证，因该凭证为复印件，且被告良香宾馆不予认可，但原告作为宾馆经营，确应有部分购置物品支出，故本院酌定原告国华公司的月均支出为5万元。因此，本院认定原告国华公司经营宾馆的月均利润为81996元。四、五楼会议室、后院及后院闲置房未交付给原告国华公司造成经营损失1265814元。原告国华公司认为，五楼会议室、后院及后院闲置房未交付部分占整个涉案房屋面积的三分之一以上，该部分房屋的未交付情形直接导致原告国华公司无法接待团体客户及会议，造成了经营损失。原告国华公司主张，原告月均利润为140647元（203760元-63112.86元），2010年10月1日至2012年3月31日期间（18个月）未全面交付租赁物造成的利润损失为1265814元（140647元÷2×18个月）。五、涉案房屋设施老化、漏水、水压低等问题给原告国华公司造成退房损失128500元。原告国华公司主张的该项损失包括两部分，一部分为涉案房屋房间设施老化、漏水、水压低等未及时修理致其损失25000元；另一部分为上述行为致拟住宿23天的120名艺考生大多数退房，按60名退房30套，单价150元每天计算，经济损失为103500元（23天×30套×150元每天）。为证明涉案房屋漏水情况，原告国华公司提交了证明、录音录像各一份，该证明加盖有济南槐荫金太阳摄影部的印章，载明济南槐荫金太阳摄影部在2012年3月15日为涉案客房拍照录制客房内外漏水情况是真实的。另，原告国华公司提交证据：1、起诉状、调解书、告知书、收条各一份，证明徐州市福田物业管理有限公司曾就涉案客房质量问题起诉良香宾馆，最终达成调解，由原告支付25000元给徐州市福田物业管理有限公司；2、证明一份，证明济南山华影视传媒学校于2012年6月28日出具的证明，该校学生因客房水压问题造成备考学生生活不便，要求换宾馆的事实。被告良香宾馆质证称对于证据1，因被告未参与，对其真实性不清楚；对于证据2，经向教育管理部门落实，并无济南山华影视传媒学校。本院认为，原告国华公司提交的证据1，因其经过司法程序确认且有相关法律文书，本院对证据1证明效力予以认定。对于证据2，因济南山华影视传媒学校的主体真实性无法确认，原告未提供相关工商登记材料，在被告良香宾馆不予认可的情况下，本院对于该证据不予采信。六、被告良香宾馆的债务人上门讨债、堵门给原告国华公司正常经营造成的损失272845.5元。为此，原告国华公司提交证据：证明、报警记录、民事判决书各一份，并申请证人田家银出庭作证，证明案外人田家银曾因被告良香宾馆拖欠其工程款而到涉案宾馆堵门要账，原告曾因此问题报过警，以上证明及报警记录证据证明因被告良香宾馆的债务行为引发案外人田家银的堵门行为，从而导致原告国华公司45天未能正常营业，给原告国华公司带来了营业损失272845.5元。被告良香宾馆辩称，原告提供的证人证言不符合证据规则，且证言有矛盾之处，对其真实性有异议，且不是直接证据，无法证明存在堵门情形给原告经营带来损失。本院认为，对于原告提供的报警记录、判决书，其提交的判决书载明案外人田家银与被告存在债权债务关系，本院对其真实性予以认定。对于原告提供的证明，因出具证明的公司未到庭接受质询，真实性无法确定，本院不予采信。对于案外人田家银的证人证言，因田家银到庭接受质询，且其证言虽有矛盾之处，但判决书、报警记录可以证明确实存在案外人堵门的事实。七、检测费损失4580元。原告国华公司主张该费用应由被告承担，原告不应予以支付，对此原告未提交相关证据。八、其它损失1.7万元。原告国华公司提交收款收据一份，证明因被告良香宾馆设备损坏原告支付被告1.7万元买断客房物品损失。被告良香宾馆提出的抗辩理由及反诉请求主要基于以下几方面：一、被告良香宾馆已经交付了涉案租赁物。被告良香宾馆提交：证据1、交接问题处理意见书；证据2、会议室物品交接单，证据3、装修报告，以上证据证明被告良香宾馆已将承包标的物如约交付给原告国华公司。其中，证据1交接问题处理意见书列明客房交接中现有物品价值折价为17421元，交付给原告国华公司；证据2会议室物品交接单载明会议室内的物品，该交接单上载有原、被告相关人员郝宏伟、吕苓、郭松青的签名，载明日期为2010年9月17日；证据3关于装修报告中载明由原告国华公司负责对宾馆客房进行装修改造和整修，主要包括“客房的装修改造、宾馆前大门口霓虹灯全部更换（已损坏）以及宾馆后院闲置房的装修改造”，费用由原告国华公司负担，落款时间为2010年9月5日，以此证明全部客房及后院闲置房已经交付。该报告上加盖有被告良香宾馆的印章，该报告上另载明手写内容“经办公会研究同意客房装修。装修完后提供装修项目明细表。吕苓2010.9.17”。本院认为，被告良香宾馆提交的处理意见书、会议室交接单因该证据并无原告国华公司的签字，并不能证明原、被告双方就该会议室进行了交接，因此并不能证明被告良香宾馆自签订租赁合同之后已将涉案五楼会议室交付；装修报告仅载明原告国华公司申请装修后院闲置房，但装修报告是否已实际履行未确定，在无其他证据予以佐证的情况下，无法证明后院及后院闲置房的全部租赁物交付给了原告国华公司。二、原告国华公司存在不按期报税、欠交税款等违约行为。被告良香宾馆提交原告国华公司承包期间税务报表及凭证、原告国华公司承包期间的税款缴纳凭证，证明自2010年8月1日至2012年4月，原告国华公司经营良香宾馆住宿及餐饮收入估额为1204634.1元，且存在不按期报税、欠缴税款等情况，构成违约。对于被告良香宾馆提交的原告国华公司经营良香宾馆的营业额的证据，本院认为，原告国华公司系自主经营，被告良香宾馆认可原告国华公司存在不开具发票按期报税、欠缴税款的问题，且其根据税款缴纳凭证估算数额，本院对于该被告良香宾馆提供的收入估额不予采信。三、反诉原告良香宾馆主张反诉被告国华公司欠交租赁费95000元及水电费81923.5元，违反合同约定，反诉原告良香宾馆根据合同约定享有合同解除权。为证明该事实，反诉原告良香宾馆提交证据1、2010年8月1日至2012年3月31日的记账凭证，证明反诉被告国华公司缴纳租赁费825000元，欠缴租金95000元；证据2、反诉被告国华公司交纳水电费的凭证及计算依据、交纳检测费的凭证单据，证明反诉被告国华公司欠交2012年1月5日至同年4月5日的水费1013.4元，欠交自2012年1月10日至同年4月10日的电费68926.32元，欠交2012年2至4月检测费1374元，已构成违约。反诉被告国华公司虽然对水电费的缴费凭证不予认可，但未提交相反证据证明，本院对于反诉原告良香宾馆提交的水电费缴费凭证的真实性予以确认。另查明，关于检测费，双方在承租经营合同及补充协议中未有约定。关于反诉原告良香宾馆主张经济损失864000元，系双方租赁合同到期后，反诉原告占有使用涉案房屋的费用，就该项请求，反诉原告未提交充分证据予以证明。以上事实，有原、被告共同提交的承包经营合同、补充协议、通知，原告国华公司提交的现金日报表、收款收据、装修合同、证明、报警记录等，被告良香宾馆提交的特快专递详情单、通知、水电费缴费凭证等证据，以及原、被告双方的当庭陈述在案为凭。本院认为，原告国华公司与被告良香宾馆签订的承包租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效。原、被告应当依照合同及补充协议的约定享有权利并履行各自义务。被告良香宾馆是否按照合同约定，向原告国华公司交付了符合合同约定的租赁物的问题。本院认为，被告良香宾馆作为出租方，应当将合同约定范围的所有租赁物均交付给原告国华公司，并保证租赁物符合合同约定的条件正常使用。关于租赁物的交接，原、被告虽然在合同中约定列交接清单，但实际交付过程中未制作交接清单，致使原、被告对于五楼会议室、后院及后院内的闲置房的交接产生了争议，被告良香宾馆作为出租方，应当举证证明其已确实交付了上述涉案房屋。诉讼过程中，被告良香宾馆未向本院提交关于争议租赁物交付的证据。原告国华公司申请证人张庆华出庭作证，证明双方签订租赁合同之后，被告良香宾馆一直未向原告国华公司交付五楼会议室、后院及后院闲置房。证人张庆华原系被告良香宾馆的副经理，且作证时任被告工会主席。被告良香宾馆虽不予承认证人张庆华的证言效力，但其提供的书面证言因证人尹左田与ＸＸ俭与被告良香宾馆具有相应的利害关系而不具有充分证明力。被告良香宾馆作为对房屋交接事实有证明责任的一方，未能举证证明其已向原告国华公司交付五楼会议室、后院及后院闲置房，应当承担举证不能的法律后果。另，结合原、被告双方签订补充协议时对于五楼会议室、后院及后院闲置房使用问题的协商及补充协议中降低租赁费的约定，本院认定被告良香宾馆未向原告国华公司交付五楼会议室及后院、后院闲置房。但从2011年8月1日原、被告签订的补充协议来看，该补充协议中系关于五楼会议室、后院及后院闲置房争议问题而订立的补充协议，该补充协议将承包租赁费由每年60万元降至每年48万元，且原告国华公司再未就五楼会议室、后院及后院闲置房的交付问题提出异议，原告国华公司自补充协议签订后认可了租赁物五楼会议室、后院及后院闲置房不再交付的状况。另根据租金降低比例，本院推定未交付部分面积占涉案房屋面积的五分之一（（60元-48元）÷60元）。补充协议签订之后，原、被告双方都有继续履行合同的意愿，该租赁合同继续履行。关于原告国华公司要求五楼会议室、后院及后院闲置房未交付造成的租金损失27.5万元。因2011年8月1日双方签订补充协议前原告交纳的租金为60万元，按照未交付租赁物的面积占涉案房屋面积的五分之一计算，被告良香宾馆应赔偿原告国华公司租金损失为12万元（60万元×1/5）。关于原告国华公司要求被告良香宾馆赔偿未交付部分租赁物给原告造成的经营损失1265814元的诉讼请求。本院认为，被告良香宾馆未交付租赁物部分面积占涉案房屋面积的五分之一，因此，现原告国华公司主张因未交付而造成的损失，期限应自租赁合同签订之日起计算至补充协议签订之日止，即2010年8月1日起至2011年7月31日止，按照原告国华公司的月平均营业额计算，因原、被告之间在承租经营合同中约定原告国华公司自主经营，按照原告国华公司提供的现金日报表经本院认定的原告月均利润额，被告良香宾馆应当赔偿原告国华公司245988元（81996元÷4/5×1/5×12个月）。关于原告国华公司要求被告良香宾馆赔偿因租赁房屋设施老化、漏水、水压低等质量问题给原告造成的损失128500元的诉讼请求。本院认为，关于被告良香宾馆交付租赁物的质量是否符合合同约定，是否保证原告国华公司对租赁物的正常使用。原告国华公司提交的案外人就客房问题起诉原告的相关材料，可证明被告良香宾馆交付的房屋存在上述问题。被告良香宾馆未将符合合同约定质量的房屋交付给原告国华公司使用，属于违约行为，应当承担违约责任。鉴于原告国华公司提交证据证明的损失为25000元，故被告良香宾馆主张该项损失25000元部分，予以支持。对于原告国华公司以被告良香宾馆交付的房屋漏水等问题而拒绝支付租金的抗辩理由，因对于该类房屋质量问题，原告国华公司应当及时通知被告良香宾馆进行修缮，或者自行修缮之后将维修款项及时向被告主张权利，原告国华公司通知被告良香宾馆对租赁物进行维修，既是原告作为承租人的权利，也是义务。现原告国华公司并未证明其就漏水等问题与被告良香宾馆进行通知或协商，本院对于原告国华公司拒缴租金的抗辩理由不予采纳。关于原告国华公司主张的被告良香宾馆停水停电及抢走公章、税控机等经营手续、设备给原告国华公司造成的营业损失3375520元的诉讼请求。本院认为，被告良香宾馆存在未完全交付合同约定的租赁物的违约行为；被告良香宾馆的对外债务导致案外人堵门对原告国华公司的正常经营造成一定影响的违约行为；被告交付的涉案租赁物的确存在设施老化、漏水、水压低等情形，被告良香宾馆通知原告欲解除涉案承包租赁合同，在原告国华公司不同意解除的情况下，被告良香宾馆应当采取合法、合理的方式进行解决，不应采取强制性手段，且即使原、被告双方合同解除之后，被告良香宾馆应当给予原告国华公司一定的撤出租赁物的时间，双方办理完租赁物交接手续。鉴于原告国华公司经营宾馆业务，被告于2012年4月9日突然性的停水停电及抢走公章、税控机等经营手续、设备，致使原告不能再正常经营，其无法履行租赁合同，被告的上述行为应认定单方解除合同的效力，故双方租赁合同于2012年4月9日解除。自2012年4月10日始，原告虽占有租赁物，但已不具备实际正常经营的条件与能力，亦未通过租赁物的占有而获取使用价值或经济收益。现原告国华公司要求被告良香宾馆赔偿因被告停水停电等行为给原告带来的经营损失，本院依法予以支持。原告国华公司主张营业损失的计算期间应当自停水、停电之日，即2012年4月9日起至2013年7月31日止，该营业损失应以原告国华公司的月均利润计算，故被告良香宾馆应当向原告国华公司赔偿经营损失1290070.4元（81996元×15个月+81996元÷30天×22天）。关于原告国华公司主张的装修损失919742元的诉讼请求。本院认为，原、被告在履行合同过程中均存在一定的违约行为，且被告良香宾馆提出解除合同，故装修损失应当由原、被告共同分担。诉讼中，原告国华公司举证证明其投入装修费用为178.2万元，其依此计算的装修损失为919742元。被告良香宾馆虽有异议，但其未提供充分证据证明，故本院对原告国华公司的装修投入费用予以确认。鉴于诉讼中鉴定部门制作的鉴定报告中关于装修残值的评估结论不具备可参照性，在原告国华公司举证证明其投入装修费用178.2万元，双方签订合同期限为三年，另结合原告国华公司实际使用涉案租赁物的时间以及原、被告双方在履行合同中各自的过错程度，本院酌定，被告良香宾馆赔偿原告国华公司投入装修的损失为59.4万元（178.2万元÷3）。关于原告国华公司要求被告良香宾馆赔偿因案外人堵门给原告造成经营损失272845.5元的诉讼请求。本院认为，原告国华公司认为被告良香宾馆由于之前欠案外人装修工程款，案外人曾多次上门要债并堵门，导致原告无法正常营业45天。被告良香宾馆对于该事实虽然不予认可，但原告国华公司提交了证人证言及民事判决书，民事判决书显示被告良香宾馆与证人田家银确实存在装修工程款纠纷，双方之间存在债务纠纷，结合原告提供的关于围堵宾馆的报警记录，可以证明确实存在相关人员围堵涉案宾馆。但原告国华公司无法证明原告因堵门问题遭受的具体损失，且证据中关于堵门的天数及每天堵门的状况都无法提供准确证据，故对该诉讼请求，本院不予支持。关于原告国华公司要求被告良香宾馆赔偿检测费损失4580元的诉讼请求。原告国华公司就该项请求，未提交相关证据，本院不予支持。关于原告国华公司要求被告良香宾馆赔偿买断物品损失费1.7万元的诉讼请求。本院认为，双方在交接过程中，原、被告之间达成合意，即原告国华公司向被告良香宾馆支付1.7万元买断物品损失，且实际已经履行，原告国华公司再要求被告良香宾馆予以返还，无法律依据，本院不予支持。综上，本院认为，原、被告在租赁合同履行期间均存在违约行为，被告良香宾馆作为出租方，未交付部分涉案房屋，但后来经双方协商签订补充协议，原告国华公司认可未交付情况，违约情形消失，原、被告继续履行合同。在继续履行合同的过程中，原、被告均存在一定的过错和违约行为，但该违约行为均未构成根本性违约，在此情况下，被告良香宾馆主张解除合同，应当采取合法、合理的方式，在原告国华公司不同意解除的情况下，被告良香宾馆的强行停水停电、强制收回税控机等设备的行为确实给原告国华公司造成了经济损失。被告良香宾馆应当就履行合同过程中存在的过错行为承担民事责任。故本院在公平合理的基础上，综合以上各方面的损失，被告良香宾馆向原告国华公司赔偿经济损失2275058.4元（120000元＋245988元+25000元+1290070.4元+594000元）。关于原告国华公司要求被告良香宾馆支付上述经济损失相应利息的诉讼请求，本院认为，双方在合同中并无约定，且原告国华公司作为承租方也存在违约情形，其所主张的经济损失赔偿金已经足以弥补其损失，故对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告良香宾馆要求反诉被告国华公司支付水电费81923.5元、检测费1374元、承包费95000元的诉讼请求，本院认为，关于水电费、承包费的问题，原、被告在合同中都有着明确的约定，反诉被告国华公司作为承租方，占有使用涉案房屋，应当履行合同约定的义务，按时缴纳承包租赁费和水电费，鉴于原、被告已经达成补充协议，反诉被告国华公司再以涉案房屋五楼会议室、后院及后院闲置放未交付为由欠交租赁费和水电费，本院不予支持，另，反诉被告国华公司以房屋设施老化、漏水、水压低等质量问题，应当经过双方之间协商进行解决，不能成为原告国华公司欠交水电、承租费的理由。综上，反诉原告良香宾馆要求反诉被告国华公司支付水电费81923.5元，承包费95000元的诉讼请求，本院予以支持。关于反诉原告良香宾馆要求反诉被告国华公司支付检测费1374元的诉讼请求，因双方在合同中对此无约定，本院不予支持。关于反诉原告良香宾馆要求反诉被告国华公司支付经济损失864000元的诉讼请求，证据不足，且自2012年4月10日始，原告虽占有租赁物，但已不具备正常经营的条件与能力，亦未通过租赁物而获得相关收益，故反诉原告的该项反诉请求，本院难予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告济南市良香宾馆于本判决生效之日起10日内赔偿原告济南国华实业有限公司经济损失2275058.4元。二、反诉被告济南国华实业有限公司于本判决生效之日起10日内支付反诉原告济南市良香宾馆承包租赁费95000元。三、反诉被告济南国华实业有限公司于本判决生效之日起10日内支付反诉原告济南市良香宾馆水电费81923.5元。四、驳回原告济南国华实业有限公司的其他诉讼请求五、驳回反诉原告济南市良香宾馆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53230元，财产保全费5000元，合计58230元，原告济南国华实业有限公司负担36230元，被告济南市良香宾馆负担22000元。反诉案件受理费7100元，反诉原告济南市良香宾馆负担5900元，反诉被告济南国华实业有限公司负担1200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判长  胡滨审判员  王善审判员  韩峰二〇一五年八月二十日书记员  于蕊