宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）宁01民终1101号上诉人（原审被告）：银川鸿曦房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区正源北街和信创展中心。法定代表人：刘加纯，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾红岩，宁夏综义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄斌，男，汉族，住宁夏回族自治区石嘴山市惠农区。上诉人银川鸿曦房地产开发有限公司（以下简称鸿曦公司）因与被上诉人黄斌商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2017）宁0106民初283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人银川鸿曦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人顾红岩、被上诉人黄斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿曦公司上诉请求：1.请求依法改判金凤区人民法院作出的（2017）宁0106民初283号民事判决第三项，判令上诉人不支付违约金83697.13元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人所约定的违约金过高，请求法院对违约金应酌情予以降低。2.给被上诉人所造成损失的计算应以涉案房屋同地段同类房屋租金标准确定计算。3.《补充协议》里对于违约金的约定，并不是上诉人真实意思表示。是被上诉人及小区业主纠集众多人员来上诉人处要求交房并围堵上诉人公司，上诉人是在被迫无奈之下，才与被上诉人签订《补充协议》。4.上诉人逾期交房也不全是自身原因所致，政府对上诉人延期交房也有一定的责任。综上，请二审法院依据事实与法律，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人黄斌辩称,上诉人通知我去签订的补充协议，补充协议中对违约金的比例进行了约定，违约金是递增的计算方式，至于上诉人逾期交房是否与政府有关，是上诉人的原因，我与上诉人签订的购房合同，上诉人应当按照合同义务履行。截至目前，我要求赔偿违约金也是对我的补助，我还是要求上诉人尽快交房，所以要求二审维持原判。黄斌向一审法院起诉请求：1.确认原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》、《鸿曦·悦海湾B区房屋交付补充协议》有效；2.判令被告短期内交付经验收符合合同约定条件的商品住房；3.判令被告赔偿迟延交付经验收符合合同约定条件的商品房的违约金（自2015年6月1日至2016年9月20日共477天每日万分之三的违约金83522元）；4.判令被告银川鸿曦房地产开发有限公司承担本案全部诉讼费用及律师代理费（判决实际赔偿额的10%）。事实与理由：被告鸿曦公司在预售其开发的鸿曦·悦海湾B项目之前做了大量宣传工作。被告拥有政府颁发的预售许可证书，为此，原告在该项目开盘当日就预定了鸿曦·悦海湾B5号楼，并陆续交足了购房款583662元。2012年8月22日，原、被告双方正式签订了《银川市商品房买卖合同》。合同明确约定：”房屋的交付时间为2014年12月31日，如逾期交房，被告将按照约定交房日期的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订后两年多时间里，被告开发的该项目进度迟缓，直到合同约定的交付符合验收条件住房时间届满，工程处于半停工状态。为此原告与其他业主一起通过信访等多种形式维权，力争促使被告尽早交付符合验收条件的房屋，并赔偿原告损失。2015年1月31日，原、被告双方通过多次协商达成《房屋交付补充协议》，对原《银川市商品房买卖合同》中部分条款做了调整，该协议再次确认”鸿曦·悦海湾B区甲乙双方签订《商品房买卖合同》确定的交付时间为2014年12月31日”因甲方（被告）不能按期交付房屋，甲乙双方就延期交房相关事宜达成补充协议。该协议约定，一、购买物业说明：1.房号B5，合同总金额583662元，已付金额583662元；二、双方约定交付时间：乙方（原告）所购买的B区房屋交付时间为2015年10月31日前；三、赔付标准：1.乙方所购买的B区房屋自2015年1月1日起，甲方每日依照乙方已付款（包括首付款及银行按揭部分）总额万分之三进行赔付，赔付截止实际交房之日止......4.如甲方于2015年10月31日前交房，赔付日期截止到甲方向乙方通知（书面、电话或媒体通告）交房前一日止。5.二次逾期约定：如若2015年10月31日前，甲方不能按期交房，乙方有权退房；如乙方不退房的，合同继续履行，自2015年11月1日起，在原每日万分之三的基础上，赔付比例逐月递增万分之一（即2015年11月1日至30日赔付比例为每日万分之四，2015年12月1日至31日赔付比例为每日万分之五，以此类推）。6.甲方同意免除乙方一年的物业管理费用，减免日期自实际交房次日起壹年，房屋交付时，甲方向乙方出具由物业公司加盖公章的减免承诺函；四、赔付款支付：第一次支付赔偿金时间节点为2015年5月31日，甲方于2015年6月1日起10个工作日内以货币方式向乙方支付；第二次支付时间节点为2015年10月31日，甲方于2015年11月1日起10个工作日内以货币方式支付；如甲方不能按约支付上述款项，乙方保留采取诉讼及其他相关措施的权利，因此产生的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等费用）均由甲方全额承担。被告仅在2015年6月以现金支票形式向原告支付2015年1月1日至5月31日共计150天购房款日万分之三的违约金26264.79元。截止起诉之日被告依然未按约交付经合法验收符合合同约定条件的商品房和车位，也没有再行赔付原告相应的赔款，截止2016年9月20日已经逾期交付共计477天，累计应赔偿原告违约金83522元，原告为维护自身的合法居住权，多次督促被告请求尽快完工交付符合合同约定的住房，被告以各种理由推托，时至今日距第二次约定交付之日又近一年，该鸿曦·悦海湾B区住宅依然不能交工。为维护原告基本居住权，无奈之下，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。一审法院认定事实：被告鸿曦公司承认原告黄斌在本案中主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。原审法院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》、《鸿曦·悦海湾B区房屋交付补充协议》系双方真实意思表示，该合同未违反法律及行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。鸿曦公司作为开发商，在逾期交房情况下与买受人黄斌签订的补充协议是对商品房预售合同关于交房延期及违约责任条款的变更，其所承担的违约责任应与守约方因违约方造成的损失相一致。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条”当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”规定，违约金超过造成的损失30％的，可以认定为过分高于违约行为所造成的损失。鸿曦公司依约已按照已付房款每日万分之三赔付黄斌2015年1月1日至2015年5月31日期间的逾期交房违约金。黄斌以此诉请鸿曦公司支付自2015年6月1日至2016年9月20日期间逾期违约金，该违约金主张，法院考虑综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，未超过造成的损失30％，应予以支持。鸿曦公司针对抗辩主张未提供证据证明，其辩解意见缺乏事实和法律依据，不予采纳。关于原告诉请的律师代理费，因原告未提供有效证据予以佐证，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认原告黄斌与被告银川鸿曦房地产开发有限公司分别于2012年8月22日、2015年1月31日签订的《银川市商品房买卖合同》、《鸿曦·悦海湾B区房屋交付补充协议》有效;二、被告银川鸿曦房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内按照《银川市商品房买卖合同》约定的条件，向原告黄斌交付银川市金凤区鸿曦悦海湾B5号楼房屋；三、被告银川鸿曦房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告黄斌自2015年6月1日起至2016年9月20日止期间的逾期交房违约金83697.13元（以已付购房款583662元为基数，按照每日万分之三计算,共478天即583662元×0.3‰×478天）；四、驳回原告黄斌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。本案已减半收取的受理费1044元，由被告银川鸿曦房地产开发有限公司负担。二审期间双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。二审另查明,上诉人鸿曦公司与被上诉人黄斌签订的《银川市商品房买卖合同》第九条约定：出卖人（鸿曦公司）应当在2014年12月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人（黄斌）使用。《鸿曦·悦海湾B区房屋交付补充协议》第二条约定：乙方（黄斌）所购买的B区房屋交付时间为2015年10月31日前。第三条约定：乙方所购买的B区房屋，自2015年1月1日起，甲方（鸿曦公司）每日依照乙方付款（包括首付款及银行按揭部分），总额万分之三进行赔付；赔付截止实际交房日止。如甲方于2015年10月31日前交房，赔付日期截止到甲方向乙方通知（书面、电话或媒体通告）交房前一日。如若2015年10月30日前，甲方不能按期交房，乙方有权退房。如乙方不退房的，合同继续履行，自2015年11月1日起，在原每日万分之三的基础上，赔付比例逐月递增万分之一（即2015年11月1日-30日，赔付比例为每日万分之四；2015年12月1日-31日，赔付比例为每日万分之五，以此类推）。本院认为，上诉人鸿曦公司与被上诉人黄斌签订的《银川市商品房买卖合同》、《鸿曦·悦海湾B区房屋交付补充协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规规定，合法有效，双方均应依约履行。鸿曦公司在商品房买卖合同约定的期限未能向黄斌交付房屋，依法应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定”约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，故原审依据《鸿曦·悦海湾B区房屋交付补充协议》第三条的约定，根据公平原则和诚实信用原则，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将双方约定的违约金比例适当降低，判决鸿曦公司按照黄斌已付购房款总额每日万分之三支付违约金并无不当。鸿曦公司的上诉理由亦无事实和法律依据。综上所述，上诉人鸿曦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2088元，由上诉人银川鸿曦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  关俊杰审判员  徐开前审判员  王文花二〇一七年六月十九日书记员  祁 斐