广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）粤高法审监民提字第89号
抗诉机关：广东省人民检察院。
申诉人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：曹铁军，男，汉族，住甘肃省静宁县。
委托代理人：刘琛、吴卓金，均系广东玉成律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：中山市协力房地产发展有限公司。住所地：广东省中山市。
法定代表人：ＸＸ超，董事长。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：珠海市永信房地产投资顾问有限公司。住所地：广东省珠海市香洲区。
法定代表人：李曦，董事长。
以上被申诉人的共同委托代理人：林叔权，广东国信信扬律师事务所律师。
以上被申诉人的共同委托代理人：黄婉玲。
曹铁军因与中山市协力房地产发展有限公司（以下简称协力公司）、珠海市永信房地产投资顾问有限公司（以下简称永信公司）商品房预售合同纠纷一案，不服中山市中级人民法院（2011）中中法民一终字第942号民事判决，向检察机关申诉。广东省人民检察院于2015年4月19日作出粤检民（行）监（2014）44000000481号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2015年6月29日作出（2015）粤高法审监民抗字第96号民事裁定书，裁定提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。广东省人民检察院指派检察官陈蓉、朵璞到庭履行职务。申诉人曹铁军及其委托代理人刘琛、吴卓金，被申诉人协力公司、永信公司的委托代理人林叔权、黄婉玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年12月13日，曹铁军向中山市第一人民法院起诉称，2010年4月2日，其拟向协力公司购买位于中山市神湾镇海港村环岛路21号的金港湾花园A栋1613房，协力公司收取了曹铁军二成首期款73638元，剩余款项准备选择银行按揭，永信公司收取了购房契税款5470元、律师代办按揭费820元。2010年4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，曹铁军办理银行按揭受阻。2010年9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，曹铁军不符合办理银行按揭的条件，根本无法办理银行按揭。因曹铁军与协力公司尚未签订房屋买卖合同，曹铁军决定不再购买上述房产，要求协力公司返还购房款73638元及利息、要求永信公司返还购房契税款5470元、返还律师代办按揭费820元，协力公司与永信公司均予以拒绝。故曹铁军向法院提起诉讼，请求判令：1.协力公司返还其购房款73638元及利息（自2010年4月2日起至付清之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，暂计至起诉之日为2500元）；2.永信公司返还曹铁军购房契税款5470元；3.永信公司返还曹铁军律师代办按揭费820元；4.本案的诉讼费用由协力公司、永信公司承担。
协力公司辩称：一、2010年6月8日，曹铁军与协力公司达成合意，共同拟定了一份《中山市商品房买卖合同》草稿合同及补充协议，并由曹铁军在合同封面处签名确认，并支付了购房首期款73639元。该合同合法有效，任何一方不得无故解除合同。二、本案中，没有任何证据证明存在曹铁军有权解除合同的条件。曹铁军即便向银行申请按揭贷款被拒，仍可以选择其他付款方式付款。三、本案的事实情况是，曹铁军经多次催促未在约定期间内向银行申请办理按揭，合同无法正常履行完全是由曹铁军造成的。综上，请求法院驳回曹铁军的诉讼请求。同时，协力公司向法院提起反诉，请求判令：1.曹铁军承担违约责任，按合同约定支付协力公司违约金43650元（2010年5月3日至2011年2月28日逾期应付款万分之五的违约金）；2.本案反诉费用由曹铁军承担。
曹铁军就协力公司的反诉辩称，其没有与协力公司和永信公司签订合同，协力公司要求曹铁军承担违约责任、赔偿违约损失没有事实和法律依据，请求法院驳回协力公司的反诉请求。
永信公司同意协力公司的答辩意见与反诉意见。
中山市第一人民法院一审查明，2010年4月2日，曹铁军与协力公司签订了《中山市商品房买卖合同》，约定曹铁军购买协力公司开发的位于中山市神湾镇海港村环岛路21号的金港湾花园A幢1613房，总价款为364638元，首期款73638元，余款291000元于2010年5月1日前以按揭贷款支付；合同第七条约定：买受人未按合同约定付款，逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；合同补充协议第六条约定：如银行不同意买受人申请的贷款成数（金额）或贷款年限，买受人须根据银行同意的贷款金额相应补足首期款，并提交银行要求的其它资料，由此导致办结时间迟延的或者合同无法履行的，买受人不能免除违约责任。签订合同后，曹铁军向协力公司支付了首期款73638元，向永信公司支付了购房契税款5470元、律师代办按揭费820元。此外，协力公司提供了一份《中山市商品房买卖合同》草稿合同，合同约定购房款291000元以按揭贷款支付的时间为2010年5月2日，上述草稿合同由曹铁军在封面签名，并注明“已确认”，签名时间为2010年6月8日。支付首期款后，曹铁军未向协力公司、永信公司提交银行按揭所需资料，也未向银行申请办理银行按揭。此后，曹铁军以国家出台新的房贷调控政策后，自身不符合申请银行按揭贷款为由，请求与协力公司解除合同。
另查明：协力公司分别与广东邦仁律师事务所、广东弘力律师事务所、广东中元（中山）律师事务所签订了协议，委托上述律所办理按揭业务。2009年2月16日，协力公司与中山市农村信用合作联社签订《楼宇按揭合作协议》。
又，协力公司申请珠海市斗门区三晋房地产代理有限公司的经理李国如出庭作证，其证言证实是其介绍曹铁军向协力公司买房，签订合同后，曹铁军未通过证人递交办理银行按揭所需资料，证人也曾协助协力公司催促曹铁军履行合同。
中山市第一人民法院一审认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案焦点一，关于曹铁军诉请解除商品房买卖合同。曹铁军支付购房首期款后，以房贷政策变化致不符合办理银行按揭贷款条件为由主张解除合同。商品房买卖合同约定的付款方式为银行按揭贷款支付，根据法律规定，即使发生情势变更，合同各方亦应友好协商，积极寻求其他途径继续履行合同。但曹铁军未尝试向银行申请按揭，也未与协力公司协商其他付款方式。曹铁军主张永信公司收取其代办按揭费后未为其办理按揭，未办理按揭的责任应由永信公司承担。曹铁军虽委托永信公司代办按揭，但不能免除其配合办理的义务，曹铁军未曾向协力公司或永信公司提交办理按揭的相关资料，而上述资料的提交协力公司已在《办证流程》予以张贴公示。综上，曹铁军未积极履行办理按揭付款的义务，合同的目的也不是必然不能达到，且协力公司请求继续履行合同，曹铁军解除合同的主张没有法律依据，一审法院不予支持。本案焦点二，关于协力公司反诉请求的逾期付款违约金。曹铁军、协力公司签订的商品房买卖合同未就购房余款291000元约定付款期限。而由曹铁军签名确认《中山市商品房买卖合同》草稿合同约定的付款时间是2010年5月2日，但曹铁军在上述草稿合同上签名确认的时间为2010年6月8日，远在约定的时间之后，草稿合同约定的时间无法履行。曹铁军与协力公司也未能就付款时间达成补充协议。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条，履行期限不明确的，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。协力公司未举证证明其曾要求协力公司履行付款义务，现请求曹铁军承担逾期付款违约责任，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十六条的规定，中山市第一人民法院于2011年4月7日作出（2011）中一法坦民一初字第81号民事判决：一、驳回曹铁军的全部诉讼请求；二、驳回中山市协力房地产发展有限公司的反诉请求。案件一审受理费1861元，减半收取930元，反诉费446元，合计1376元，由曹铁军承担930元，协力公司承担446元。
曹铁军不服一审判决，向中山市中级人民法院提起上诉称：一、协力公司违反合同的约定，一直不给曹铁军办理银行按揭，也没有与曹铁军达成其它付款方式的约定，导致商品房买卖合同无法履行，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条和《合同法》第九十四条第（四）项的规定，合同应当解除，一审认定事实错误，应依法予以纠正。二、协力公司反诉请求的逾期付款违约金没有事实依据，应依法予以驳回。故上诉请求二审法院：1.依法撤销一审第一项判决，判决协力公司与永信公司返还曹铁军购房首期款及利息、契税款和律师按揭费；2.判决协力公司与永信公司承担本案一、二审案件受理费和反诉费。
协力公司答辩称：一、曹铁军称是由于协力公司的原因造成商品房买卖合同无法履行，应当予以解除，该观点缺乏事实依据和法律依据。二、协力公司无法为曹铁军办理银行按揭的原因是曹铁军不予配合。三、曹铁军的行为已经违反合同有关逾期付款违约责任的约定，应当支付违约金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
永信公司辩称，同意协力公司的答辩意见。
中山市中级人民法院二审确认一审判决认定的事实和证据。一审庭审中，曹铁军陈述：其主张解除合同是因情势变更，导致合同无法履行，不能办理按揭并非因为曹铁军未提供相关资料，永信公司收取了费用代办按揭贷款，但未能举证证明曾催告曹铁军提交相关资料。
协力公司在一审庭审中，主张：双方签订了书面的买卖合同，并且通过中山市网上签约系统进行了签约，但由于曹铁军没有向永信公司提交申请银行按揭贷款的相关资料，经永信公司催促，也没有提交。
二审期间，曹铁军称：协力公司、永信公司收取了代办按揭费用，有义务为其办理按揭，但协力公司、永信公司没有告知曹铁军，需要什么资料也没有书面告知曹铁军，故协力公司、永信公司没有履行为其办理按揭的义务。对于是否能办理按揭，因是协力公司、永信公司负责办理，曹铁军并不知道。另案件不属于补充协议第6条约定的情形，本案是无法办理按揭，是因曹铁军无法提供中山的社保和纳税证明。
协力公司、永信公司则认为：并非是其未代办按揭，只有在曹铁军提供的资料符合要求时，才能履行代办的协助责任。
又查：一审期间，曹铁军提交了协力公司开具给其的收取首期款的收据。经查，该收据明确注明如下内容“已交2成首期，客户自行选择银行按揭，必须符合银行政策，否则自理”。同日，曹铁军向永信公司支付了5470元契税款及820元律师代办按揭费。
中山市中级人民法院二审认为：本案系商品房预售合同纠纷案件。双方发生纠纷，应该根据合同的约定以及相关的法律规定处理。对于曹铁军的上诉意见，二审法院分析如下：
一、关于曹铁军认为协力公司、永信公司违反合同的约定，不给其办理银行按揭，导致商品房买卖合同无法履行，主张解除合同的问题。首先从曹铁军起诉时的陈述，其开始自认的事实是因国家政策变化导致其按揭贷款受阻，而并无认为协力公司、永信公司没有履行代办按揭贷款责任。其次，双方办理按揭的约定是“由曹铁军自行选择银行按揭，且必须符合银行政策，否则自理”。即使是曹铁军委托永信公司通过律师代办按揭事宜，但事实上，在永信公司代理曹铁军办理按揭贷款手续中，曹铁军作为贷款申请人有义务提供有关其个人资料给永信公司协助办理。但曹铁军并无证据证实其已将合符要求的证明资料提交给永信公司，以及是永信公司怠于履行代办责任导致其不能获得贷款的事实。最后，诉讼中曹铁军亦确认其无法提供中山的社保和纳税资料以办理按揭贷款。综上事实和证据，结合双方的陈述和确认情况，曹铁军主张协力公司、永信公司不履行义务，不给其办理银行按揭，导致其不能获得贷款的理据不充分，二审法院不予采信。
二、本案中，双方于2010年6月8日签订商品房买卖合同（草稿合同）后，国务院不久即于同年4月17日颁布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发（2010）10号）。其后，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会于同年9月29日颁布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》。从本案双方争议的焦点分析，实质是双方签订合同后，由于银行房贷政策调整导致购房方无法获得银行贷款所引致的商品房买卖合同履行纠纷。
二审法院认为，银行房贷政策调整是政府为加强房地产交易进行的政策调控，该调控政策何时出台以及具体内容如何，当事人签订房屋买卖合同时均不可预测。故一般此类情况下，买受人确有证据证明因银行信贷政策调整而无法履行付款义务的，可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定处理，即买受人可以请求解除买卖合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。现本案一、二审的争议焦点均在于本案是否符合上述情形，以及曹铁军是否可以请求适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，主张有权解除买卖合同和不承担违约责任的问题。
经查，双方在签订商品房买卖合同时，虽然约定了首期款之外的余款采取银行按揭贷款方式支付，但双方又同时签订了《合同补充协议》，而该补充协议第六条明确约定：如银行不同意买受人申请的贷款成数（金额）或贷款年限，买受人须根据银行同意的贷款金额相应补足首期款，并提交银行要求的其它资料，由此导致办结时间迟延的或者合同无法履行的，买受人不能免除违约责任。故根据上述约定，双方显然对于买受人不能从银行获得约定的贷款金额情形已经有特别约定和处理方式，即买受人仍应当向出售人补足不能获得贷款金额的相应部分。故此，作为付款义务人的曹铁军对合同订立后可能出现的银行贷款障碍和风险，应当已有充分、合理的预见，对于是否能获得银行贷款已经不是本案购房人无法预知的事项，而是属于商业风险范畴，其后果应由购房人自行承担。故本案曹铁军虽因银行房贷政策调整导致其无法贷款用以支付首期款以外的剩余购房余款，但曹铁军仍应当依照双方的约定通过其它途径筹措资金以履行继续付款义务。综上所述，根据具体案情，本案并不适用情势变更原则，曹铁军以银行房贷政策调整，认为应当适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定有权解除合同和不承担违约责任的主张，理据不成立，一审法院不予支持正确，二审法院予以维持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院予以维持。曹铁军的上诉主张，证据不足，理由不充分，该院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，中山市中级人民法院于2012年6月19日作出（2011）中中法民一终字第942号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1376元，由曹铁军负担。
广东省人民检察院于2015年4月19日作出粤检民（行）监（2014）44000000481号民事抗诉书，向本院提出抗诉认为，双方签订《商品房买卖合同》后的履行期内因政府部门出台限贷政策，造成曹铁军无法取得银行贷款，合同已无法履行，法院应根据公平原则，判决解除双方签订的《商品房买卖合同》。
本案中双方《商品房买卖合同》（草稿合同）订立于2010年4月2日。国务院于同年4月17日颁布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。其后，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会于同年9月29日颁布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》。该两份文件均要求暂停发放不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险证明的非本地居民购买住房贷款。曹铁军为甘肃省居民，未在中山市纳税或缴纳社保，因此其不再符合银行的贷款政策。该情形已超出了双方当事人订立合同时所能预见的范围，系非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案审理期间，国务院、中国人民银行、中国银行监督管理委员会的限贷政策仍在实施当中，曹铁军要取得银行贷款履行购房合同已无法实现，要求曹铁军继续履行合同，只能扩大损失的发生，根据公平原则，应确定解除双方签订的购房合同。
综上所述，二审判决驳回曹铁军关于解除其与协力公司签订的《中山市商品房买卖合同》的诉讼请求，适用法律错误，实体处理不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项、第二百零八条规定，提出抗诉，请依法再审。
本院再审过程中，曹铁军同意检察机关的抗诉意见，其再审请求与一审诉讼请求一致。
协力公司与永信公司共同答辩称，一、本案不存在“当事人订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”。根据当事人签订的《合同补充协议》的约定，作为买受人在合同签订时对合同订立之后可能出现的银行贷款障碍和不能贷款的风险，应有充分的、合理的预见，对于是否能获得银行贷款已经不是买受人无法预知的事项，而是属于商业风险范畴，买受人应承担相应的后果。二、继续履行合同对买受人不存在明显不公平，也不存在不能实现合同目的的情形。本案中，根据当事人签订的《合同补充协议》的约定，双方对于买受人不能从银行获得约定的贷款的情形已有特别约定和处理方式。因此，继续履行合同对于买受人没有不公平。三、检察机关认为要求买受人继续履行合同，只能扩大损失的发生，则完全没有依据。综上，检察机关的抗诉理由不成立，请求再审法院不予支持。
本院再审查明，原审法院查明的事实清楚、属实，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百零五条第一款规定：“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案起诉条件的，告知当事人可以另行起诉。”根据检察机关的抗诉意见和各方当事人的再审意见，本案再审争议的主要问题是：曹铁军是否有权以房贷政策变化致其不符合办理银行按揭贷款为由，解除涉案的《中山市商品房买卖合同》。
经查，曹铁军与协力公司于2010年4月2日签订《中山市商品房买卖合同》。同年4月17日，国务院颁布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》；同年9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会颁布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，上述两份文件均要求对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。根据永信公司于2011年5月11日向曹铁军发出的《通知函》可知，曹铁军如要向银行申请涉案房屋的按揭贷款，需要提供中山市的收入证明、中山市的社保或纳税证明（均需一年以上）等资料。曹铁军并非中山市居民，无法提供上述资料，因此，无法通过永信公司代办按揭贷款。协力公司与永信公司也没有提供证据证明曹铁军曾经在中山市购买社保或纳税。故曹铁军主张其是由于不符合国家限贷政策的要求而无法提交申请办理银行按揭所需资料，与事实相符，本院予以采纳。
涉案《中山市商品房买卖合同》签订于国务院颁布限贷政策之前，因此，国家贷款政策的变化超出了双方当事人订立合同时所能预见的范围。协力公司认为曹铁军在合同签订时对合同订立之后可能出现的银行贷款障碍和不能贷款的风险，应有充分的、合理的预见，该主张缺乏事实依据，本院不予采纳。理由如下：1.曹铁军与协力公司于2010年4月2日签订的《中山市商品房买卖合同》第六条“付款方式及期限”约定：买受人按银行按揭付款的方式付款，2010年4月2日交来首期款人民币73638元，银行按揭291000元。该合同其他条款并未就如果银行无法办理按揭时余款应当如何支付的问题进行约定；2.协力公司提供了一份《中山市商品房买卖合同》（草稿合同），该草稿合同的附件六“合同补充协议一”第六条的内容为：“如银行不同意买受人申请的贷款成数（金额）或贷款年限，买受人须根据银行同意的贷款金额相应补足首期款，并提交银行要求的其它资料，由此导致办结时间迟延的或者合同无法履行的，买受人不能免除违约责任。买受人未按约定支付房款时，出售人将向买受人发出解除合同通知，通知发出之后出售人有权随时将房屋另行销售。合同解除时，买受人无权要求出售人退回已经收取的定金；买受人须向出售人支付违约金，违约金额与买受人已交房款等额。……”曹铁军于2010年6月8日在该草稿合同的封面上签署“已确认”字样，但协力公司没有在该草稿合同上签字盖章。之后，协力公司与曹铁军也没有根据该草稿合同的内容签署正式合同。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”该草稿合同包括其中的“合同补充协议一”尚未成立，故未发生法律效力。即使“合同补充协议一”有效，其第六条也不适用于本案情形。因为，对“合同补充协议一”的第六条可能出现两种理解：第一种理解是，“银行不同意买受人申请的贷款成数”包括银行完全不同意贷款申请的情形；第二种理解是，“银行不同意买受人申请的贷款成数”中隐含着银行可以办理按揭的前提，仅是银行同意的贷款成数低于买受人申请的贷款成数。“合同补充协议一”是由协力公司提供的格式合同，在对格式合同的理解上存在两种解释时，按照《中华人民共和国合同法》第四十一条所规定的不利解释原则，应当作出不利于协力公司的理解。因此，“合同补充协议一”的第六条即使有效，也不构成在完全不能办理银行按揭时支付余款方式的特别约定；3.协力公司主张，其在收到曹铁军首期款时开具的收据上已写明：“已收2成首期，客户自行选择银行按揭，须符合银行政策，否则自理。”但该收据是协力公司单方出具给曹铁军的，曹铁军对于上述加注并未以任何形式表示认可，故不能视为曹铁军与协力公司已就无法办理银行按揭时的处理方式达成协议。综上可知，在涉案商品房买卖的过程中，曹铁军与协力公司之间就银行无法办理按揭时应当如何支付余款的问题并未达成特别约定，二审判决对该问题认定错误，本院予以纠正。
鉴于本案中没有证据证明曹铁军对于银行贷款政策的变化是可预见的，因此本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”同时，根据本案案情，涉案房屋的按揭贷款手续尚未办理，按揭相关费用未实际发生，因此，曹铁军主张由协力公司返还其购房款73638元及利息，由永信公司返还购房契税款5470元、律师代办按揭费820元，具有事实与法律依据，本院予以支持。同理，协力公司主张曹铁军支付违约金的反诉请求，本院不予支持。
综上所述，二审判决适用法律错误，本院予以纠正。曹铁军的再审请求与检察机关的抗诉意见具有事实与法律依据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项第（一）、（二）款及第二百零七条的规定，判决如下：
一、维持中山市第一人民法院（2011）中一法坦民一初字第81号民事判决第二项；
二、撤销中山市中级人民法院（2011）中中法民一终字第942号民事判决与中山市第一人民法院（2011）中一法坦民一初字第81号民事判决第一项；
三、中山市协力房地产发展有限公司应于本判决生效之日起10日内返还曹铁军购房款73638元及利息（自2010年4月2日起至付清之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算）；
四、珠海市永信房地产投资顾问有限公司自本判决生效之日起10日内返还曹铁军购房契税款5470元、律师代办按揭费820元。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1861元，减半收取930元，反诉费446元；二审案件受理费1376元，共2752元，由中山市协力房地产发展有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张永明
代理审判员 蒋晓莉
代理审判员 肖 薇
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 林芳华