辽宁省大连市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽02民终6583号
上诉人(原审被告):曲晓娜，女，1982年6月30日出生，汉族，住大连市中山区。公民身份号码：。
委托诉讼代理人：由欣岩（系曲晓娜丈夫），男，1978年6月22日出生，汉族，住大连市西岗区。
上诉人(原审原告)：大连报业物业管理有限公司。住所地：大连市中山区民康街**号。
法定代表人：李明明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：徐正东，辽宁仁凯律师事务所律师。
上诉人曲晓娜与上诉人大连报业物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2016）辽0202民初5137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年08月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
曲晓娜上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：1、曲晓娜的房屋属于临街公建，不在小区内，房屋的所有人或使用人日常工作生活不可能进入小区内，物业公司对曲晓娜的房屋无法提供，也未实际提供任何物业服务。退一步讲，即使需要支付物业费，也应该低于小区内房屋的物业费收费标准，我方认为应以每月每平米0.6元为限。2、一审法院认定物业公司的起诉时间是2016年6月，但一审卷宗记载一审法院受理案件时间是2016年7月22日，故2012年9月至2014年7月22日期间的物业费主张已过诉讼时效。
物业公司辩称，不同意曲晓娜的上诉请求及事实和理由。主要理由为：物业公司与曲晓娜所在的金生佳苑小区业主委员会签订了物业服务合同以及相应的补充协议，依据物业管理条例等相关法律规定，业主委员会与物业公司签订了物业服务合同，对小区内所有业主具有约束力，也就是说小区内任何业主都有支付物业费的义务。曲晓娜的房产是在小区的外侧，但是物业合同当中对物业服务区间范围有明确的四至规定，曲晓娜的房屋是在小区物业服务范围内，因此应当按照合同约定支付相应的物业费。
物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持物业公司全部诉讼请求。事实和理由：1、在整个物业服务期间，物业公司通过多方式、多手段向小区内所有的欠费业主要求支付相应的物业服务费用，小区内绝大部分业主都能按时按期支付相应物业费，曲晓娜不按合同约定支付物业费，实际上同时损害了按照合同约定按期支付物业费的其他业主的利益。这种拖欠物业费的行为不应当得到法律的支持。2、一审法院认定案涉物业合同的解除时间为2015年5月18日是错误的，该日期是双方签订补充协议的日期，双方合同的解除日期应为2015年12月30日。
曲晓娜辩称，不同意物业公司的上诉请求。主要理由为，1、根据解除合同通知书，上面明确记载2015年5月18日，物业公司和业主委员会签订的合同予以解除，已经明确了合同解除时间。2、关于诉讼时效，物业公司从来没有通知我们交纳物业费，也从来没有催缴过物业费。3、有物业合同不等于提供物业服务，尤其我的房屋位于小区外侧，和小区内部的房屋不同。
物业公司向一审法院起诉请求：1、曲晓娜支付欠付的物业费（2012年9月至2015年12月期间）24105元；2、本案诉讼费由曲晓娜负担。
一审法院认定事实：物业公司与大连市中山区金生佳苑小区业主委员会于2012年3月29日签订了《物业服务委托合同》，合同甲方为金生佳苑小区业主委员会，乙方为物业公司。合同约定由物业公司为大连市中山区葵丰路27号的物业提供物业服务。委托管理期限为三年，自2012年3月29日起至2015年3月28日止。收费标准为建筑面积每月每平方米按0.8元。收费时间为半年收取一次。2012年6月26日双方再次签订《补充协议》，对物业费收费标准作了变更。约定：一、管理服务项目。乙方只提供物业管理区域内公共秩序及安保巡查和环境卫生及生活垃圾的收集服务。二、管理服务费用。住宅每月每平米建筑面积0.8元，公建每月每平方米建筑面积1.5元，每年一次性缴纳。2013年4月22日双方再次签订《补充协议》，对物业费收费标准作了变更。约定：甲乙双方就物业服务委托合同事宜协商如下：一、管理服务项目。乙方提供物业管理区域内公共秩序及保安巡查和环境卫生及生活垃圾的收集服务，此服务外产生的责任与乙方无任何关系。二、管理服务费用。乙方的服务费按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即住宅每月每平米建筑面积1.2元（含电梯费）；公建每月每平米建筑面积2.4元；地上停车场每车每月150元；地下停车场每车每月300元。从2013年1月1日是开始收取，每年一次性缴纳。三、自合同生效起，金生佳苑小区之前所有的债权债务关系均与乙方无关。2015年5月18日双方再次签订《金生佳苑小区物业服务委托合同》，约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳。具体标准如下：多层住宅和高层住宅为1.2元／平方米·月，商业物业为2.4元／平方米·月。2015年12月30日，物业公司与大连市中山区金生佳苑小区业主委员会签订《解除合同协议书》，合同中的甲方为大连市金生佳苑小区业主委员会，乙方为物业公司。合同中约定：经甲乙双方友好协商，2015年5月18日，双方签订的《物业服务委托合同》予以终止，不再履行。曲晓娜系该小区房屋葵丰路27号-6公建的业主，面积为271.46平方米，物业公司自2012年9月至2015年5月18日的物业费用未予缴纳。自2012年9月至2015年12月，期间12年9月-13年4月，按照每平方米1.5元计算。2013年5月-2015年5月18日（半个月计），按每平方米2.4元计算。另，曲晓娜所有的物业位于主干道旁，门向着小区外。一审法院认为，物业公司根据与大连市中山区金生佳苑小区业主委员会签订的物业服务合同为曲晓娜所在的物业小区提供物业服务，双方建立了物业服务合同关系。物业服务是整体性服务，物业公司提供服务的范围包括曲晓娜的物业。故曲晓娜抗辩其未享受物业服务，不应给付物业费的理由不成立，一审法院不予采信。关于曲晓娜所述物业公司主张已过诉讼时效一节，因物业公司未能提交其在诉讼时效期内向曲晓娜主张物业费的有效证据，故对曲晓娜的抗辩意见，一审法院予以采信。对物业公司主张未过诉讼时效部分，一审法院予以支持。物业公司与大连市中山区金生佳苑小区业主委员会签订《解除合同协议书》中约定双方合同解除日期为2015年5月18日，故物业费的计算应以该日截止。物业公司起诉主张权利的时间为2016年6月，即自2014年6月起至2015年5月18日，该时间段物业费用为11.5个月×2.4×271.46平方米=7492.30元。曲晓娜应按合同约定支付相应的物业费用。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、曲晓娜给付大连报业物业管理有限公司2014年6月至2015年5月18日的物业费7492.30元。上述给付款项，于一审判决发生法律效力之日起十日内付清；若逾期给付，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回大连报业物业管理有限公司其它诉讼请求。本案诉讼费400元，由大连报业物业管理有限公司负担300元，曲晓娜负担100元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，对一审法院认定的事实予以确认。另查明，曲晓娜未向物业公司支付自2015年5月19日起至2015年12月30日期间物业费4886.28元（7.5个月×2.4元/月/平方米×271.46平方米）。还查明，根据一审法院《案件立案审查、审判流程管理信息表》记载的内容，一审法院收案日期为2016年7月22日，物业公司亦在当日向一审法院交纳了本案一审诉讼费。
本院认为，上诉人物业公司与上诉人曲晓娜所在小区的业主委员会签订的《物业服务委托合同》以及两份《补充协议》、《金生佳苑小区物业服务委托合同》、《解除合同协议书》均系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故，上诉人曲晓娜作为案涉小区的业主，应受上述合同的约束。依据该解释第六条的规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。故，上诉人曲晓娜以其房屋属于小区公建，无需通过小区大门进出为由，主张未享受物业公司提供的物业服务，并以此拒绝支付物业费，或者同意按照0.6元/月/平方米的标准支付物业费，于法无据，本院不予支持。
关于金生佳苑小区业主委员会与物业公司解除物业合同的时间，依据双方于2015年12月30日签订的《解除合同协议书》的约定，双方所要终止的物业合同为双方于2015年5月18日签订的《物业服务委托合同》，”2015年5月18日”这个日期系描述上述《物业服务委托合同》的签订日期，一审法院认定2015年5月18日即为双方确定合同解除的日期，没有事实依据，应予纠正。故，上诉人曲晓娜支付物业费的截止日期应为2015年12月30日。
关于诉讼时效的问题，上诉人物业公司主张上诉人曲晓娜欠付物业费的期限自2012年9月至2015年12月，上诉人物业公司提起本案诉讼的时间为2016年7月22日，在此两年之前，即2012年9月至2014年6月期间，上诉人物业公司未提供相关证据证实其已向上诉人曲晓娜催缴了上述期间的物业费，故，对于2012年9月至2014年6月期间物业费的主张，上诉人物业公司的诉请已超过法定诉讼时效。一审法院认定上诉人物业公司提起本案的诉讼时间为上诉人物业公司起诉状中记载的2016年6月22日，尚为不妥，应予纠正。故，上诉人物业公司主张上诉人曲晓娜应支付自2014年7月至2015年12月期间物业费11075.57元（17个月×2.4元/月/平方米×271.46平方米），于法有据，本院予以支持。
综上，上诉人物业公司、曲晓娜的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市中山区人民法院（2016）辽0202民初5137号民事判决第二项；
二、变更大连市中山区人民法院（2016）辽0202民初5137号民事判决第一项为曲晓娜于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连报业物业管理有限公司自2014年7月至2015年12月期间的物业服务费11075.57元；
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回大连报业物业管理有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费400元，由曲晓娜负担184元，物业公司负担216元；二审案件受理费270元（曲晓娜已预交50元，物业公司已预交220元），由曲晓娜负担124元，大连报业物业管理有限公司负担146元。
本判决为终审判决。
审判长于长浩
审判员王迪
审判员崔耀天
二〇一七年九月七日
书记员黄月妍