北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终1435号
上诉人（原审原告）朱岩，女，1968年9月23日出生。
上诉人（原审原告）戴民，男，1962年5月19日出生。
二上诉人之共同委托代理人王福银，北京市兴涛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京通州房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区车站路47号-2号。
法定代表人刘国防，总经理。
委托代理人刘晖，北京市逢时律师事务所律师。
上诉人朱岩、戴民与被上诉人北京通州房地产开发有限责任公司（以下简称通开公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第11981号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年6月，朱岩、戴民起诉至原审法院称：2011年4月24日，我二人分别与通开公司签订了《北京市通州区旧城改造房屋拆迁补偿（安置）协议》及《协议书》，约定：1.通开公司出售给我们×小区二期房屋一套，建筑面积为95平米，购房款从拆迁补偿款中扣除，作为我们购买此套房屋的全部购房款；2.通开公司承诺自我们将被拆迁房屋交付通开公司之日起3年内将回迁房交付我们，如逾期不向我们交付房屋，则按月向我们支付房屋周转费2500元，直至将回迁房交付为止。如在一年内仍未向我们提供回迁房，则为我们在同等地段购置面积相同的商品房一套，并赔偿总楼款房价的20%。协议签订当日，我们向通开公司交付了被拆迁房屋。2014年4月24日，我们与通开公司约定交付回迁房的三年期满，但通开公司至今未向我们交付房屋，亦未支付房屋周转费，我们为此多次要求通开公司履行合同无果。现起诉要求：1.通开公司向我们交付坐落于北京市通州区金×家园×号楼×单元×号房屋一套；2.通开公司向我们支付楼房总价20%的违约金共计51.3万元（按照同等地段房屋市场价2.7万元／平米计算95平米，故楼房总价共计256.5万元）；3.通开公司向我们支付自2014年4月至房屋实际交付之日止的房屋周转费暂计3.25万元（按照每月2500元的标准给付）；4.本案诉讼费由通开公司负担。
通开公司辩称：我公司同意朱岩、戴民的第一项诉讼请求；对于朱岩、戴民要求支付违约金的诉讼请求，我公司认为其主张的数额过高，根据相关法律规定，我公司迟延交付房屋给朱岩、戴民造成的损失仅限于租金损失，且该诉求与朱岩、戴民要求我公司支付房屋周转费的诉讼请求重复，故我公司仅同意按照每月2500元的标准支付朱岩、戴民自2014年4月24日起至实际交付房屋之日止的房屋周转费用，不同意再另外支付违约金。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中朱岩、戴民与通开公司签订的《拆迁补偿协议》及《协议书》系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的效力性强制规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行各自义务。朱岩、戴民依照协议约定按期向通开公司腾退交付了被拆迁房屋，现其要求通开公司依照协议约定向其交付安置房并按照每月2500元的标准给付其自2014年4月24日起至房屋实际交付之日止的周转费，通开公司表示同意，法院不持异议。对于朱岩、戴民要求通开公司按照总房价20%的标准赔偿违约金的诉讼请求，按照《协议书》第二条的约定，如通开公司未能在朱岩交房之日起四年内向朱岩提供安置房的，通开公司应为朱岩在同等地段购置面积相同的商品房一套，并赔偿朱岩“总楼款房价的20%”，现距双方签订《协议书》、朱岩和戴民履行腾退交付被拆迁房屋义务已逾四年，通开公司至今仍未向朱岩、戴民交付房屋，故朱岩、戴民该项诉求，理由正当，法院予以支持，对于“总楼款房价”的具体数额，法院结合《协议书》上下文的文字表述及朱岩、戴民的实际损失情况，确定应按照协议书第一条确定的购房款数额认定，故违约金数额应为155200元。对于通开公司主张违约金过高且与周转费重复的辩解意见，根据已查明的事实，朱岩与通开公司签订《协议书》时对于通开公司交付安置房的期限进行了明确约定，并分别就通开公司逾期交房时间在一年以内和超过一年的违约责任进行了明确、具体的约定，即逾期一年以内的按照2500元／月的标准给付周转费直至房屋实际交付，超过一年的，应为朱岩在同等地段购买商品房并赔偿总楼款20%的违约金，故后者是双方就通开公司逾期交房达到一定程度之后所设定的违约责任加重条款，双方对于该条约定的法律后果在立约时即已明知，在此情况下，通开公司仍旧怠于履行合同义务，导致朱岩、戴民在履行合同义务后长达近五年的时间内处于无安置房可供居住的状况，故对于通开公司主张违约金约定过高且存在重复的答辩意见，法院不予采信。据此，原审法院于2015年12月判决：一、北京通州房地产开发有限责任公司于判决生效之日起七日内向朱岩、戴民交付坐落于北京市通州区×小区二期项目（金×家园）×号楼×单元×号房屋；二、北京通州房地产开发有限责任公司赔偿朱岩、戴民违约金人民币十五万五千二百元，于判决生效之日起七日内执行清；三、北京通州房地产开发有限责任公司于判决生效之日起七日内给付朱岩、戴民房屋周转费人民币四万七千五百元，并给付朱岩、戴民自二〇一五年十二月二十四日起至判决第一项所述房屋实际交付之日止的房屋周转费（按照每月人民币二千五百元的标准计算）；四、驳回朱岩、戴民的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，朱岩、戴民不服，仍持原审意见向本院提起上诉，认为原审法院按照购房款计算违约金没有法律依据，应当参照市场价格计算违约金，故请求二审法院撤销原判第二项，改判通开公司支付违约金473867元。通开公司虽对原审判决有异议，但未提起上诉。
经审理查明：朱岩与戴民系夫妻关系，二人原有坐落于北京市通州区×胡同35号的平房（以下简称35号房屋）一处。2011年4月24日，戴民作为被拆迁人与通开公司签订《北京市通州区旧城改造房屋拆迁补偿（安置）协议》（以下简称《拆迁补偿协议》），协议约定通开公司因×小区二期项目建设需要将35号房屋拆除，故向戴民支付各项拆迁补偿费共计55.4万元，戴民保证在协议签订之日起10日内完成搬迁，并将35号房屋交付通开公司处理；戴民选择房屋安置的，在周转期间由戴民自行解决周转房屋，周转期自双方签订协议之日起至通开公司通知戴民办理所购房屋入住手续之日止，发放标准为1500元／月。当日，朱岩（乙方）又与通开公司（甲方）签订《协议书》，约定：“1、甲方出售给乙方×小区二期两居室商品房壹套，建筑面积为95平方米。按实际竣工的建筑面积为准，正负差在5%之内的，按实际售价多退少补。乙方同意甲方从自己的拆迁补偿款中扣除柒拾柒万陆仟元整，作为购买此套楼房的全部购房款（注：超出95平方米部分，由甲方支付房款）。2、甲方承诺自乙方交房之日起三年内，将房屋交付给乙方；如三年内未交付给乙方房屋，则向乙方支付的房屋周转费（每个月2500元），直至将房屋交付给乙方为止。如在一年内还未能提供给乙方上述房屋，则由甲方为乙方在同等地段购置面积相同商品房一套，并赔偿乙方总楼款房价的20%。3、×小区二期楼房（属板楼、南北通透），待建成后在开盘前乙方优先选购，办理购房手续时乙方出示此协议，甲方按上述协议内容办理相关购房手续。4、此协议一式两份，甲、乙双方各执一份。如发生纠纷，任何一方有权向通州区人民法院提起诉讼。”在协议中，双方没有对安置房屋何时能取得产权登记做出约定。此后，朱岩、戴民按照协议约定向通开公司腾退并交付了35号房屋，通开公司将《拆迁补偿协议》约定的拆迁款共计55.4万元打入了戴民账户，并按照1500元／月的标准向朱岩、戴民支付了自2011年4月24日起至2014年4月23日止的房屋周转费。后通开公司组织朱岩进行了选房确认，《选房确认单》上载明朱岩所选房屋系×号楼×号房屋，房屋面积为95.92平米，房屋单价为24701.17元，总价款为2369336元。2015年8月，由通开公司开发建设的×小区二期项目2至8号楼及9、10号楼配套公建、11号楼地下车库通过了北京市通州区建设委员会的竣工验收备案。双方共同确认《选房确认单》所载明的朱岩所选房屋现坐落于北京市通州区×小区二期项目（金×家园）×号楼×单元×号。现通开公司称该房屋已经达到了交房条件，因双方关于补偿问题未达成一致，故尚未与朱岩、戴民办理交房手续。
诉讼中，针对《协议书》的具体约定，朱岩、戴民称协议第2条“如在一年内还未能提供给乙方上述房屋，则由甲方为乙方在同等地段购置面积相同商品房一套，并赔偿乙方总楼款房价的20%”，其中“总楼款房价”应按照房屋现市场价即每平米2.7万元的价格计算，通开公司对此不予认可，称应按照协议第1条确定购买安置楼房的全部购房款77.6万元为准。
上述事实，有《北京市通州区旧城改造房屋拆迁补偿（安置）协议》、《协议书》、《选房确认单》、《选房确认单回执》、《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：朱岩、戴民与通开公司签订的《拆迁补偿协议》及《协议书》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务，否则要承担相应的违约责任。本案争议的焦点是如何理解《协议书》第2条中的“总楼款房价的20%”。朱岩、戴民认为应当按照购买同等地段商品房的价格作为赔偿的计算基数。但本院认为，结合《协议书》第1条和第2条的内容和文字表述，若通开公司不能够在交房后三年内交付约定的安置房屋，需从第四年开始每月支付周转费2500元；若在第四年内还不能交付约定的安置房屋，则要在同地段购置面积相同的商品房交给朱岩、戴民，并支付购置商品房总价的20%作为违约金。即按照购置商品房总价的20%作为违约金支付的前提是最终交付给朱岩、戴民的房屋是另行购买的其他商品房而非最初约定的拆迁安置房。而本案中，朱岩、戴民最终选定的仍是协议中约定的拆迁安置房屋，故原审法院按照拆迁安置房的总房款计算违约金并无不当。朱岩、戴民的上诉请求缺乏依据，本院不予采信。综上所述，原判正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4625元，由北京通州房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费8408元，由朱岩、戴民负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张清波
代理审判员 束建华
代理审判员 史晓霞
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 潘园园