北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初67076号
原告（反诉被告）：鞠花，女，1978年10月11日出生，北京可信旺源财务顾问有限公司会计，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：徐茜茜，北京市富程律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王璐，北京市富程律师事务所律师。
被告（反诉原告）：温浩然，男，1969年6月5日出生，鲍希尔公司北京办事处经理，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：胡文友，北京市盈科律师事务所律师。
第三人：满懿（北京）房地产咨询有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路60号楼25层2502号。
法定代表人：梅虹，总经理。
委托诉讼代理人：曾宪名，男，1987年10月9日出生，汉族，满懿（北京）房地产咨询有限公司员工，住北京市朝阳区。
原告（反诉被告）鞠花（以下简称姓名）与被告（反诉原告）温浩然（以下简称姓名）、第三人满懿（北京）房地产咨询有限公司（以下简称满懿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。鞠花及其委托诉讼代理人王璐、徐茜茜，温浩然及其委托诉讼代理人胡文友，满懿公司的委托诉讼代理人曾宪名到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
鞠花向本院提出诉讼请求：1、要求温浩然继续履行编号为：BG2016-MM-0001366的《北京市存量房屋买卖合同》，配合鞠花办理北京市朝阳区百子湾东里422号楼3至4层16单元316号房屋的所有权转移登记手续，并实际交付房屋；2、向鞠花支付房屋总价款20%的违约金1236000元。事实和理由：2016年3月28日，鞠花（委托授权人马嘉豪）与温浩然在满懿公司的居间服务下，就北京市朝阳区百子湾东里422号楼3至4层16单元316号房屋（以下简称涉案房屋）签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，房屋总价款618万元。后鞠花依约支付了全部首付款318万元（含定金10万元）。根据合同约定，温浩然应当在合同签订后45个工作日内向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属登记手续。但经鞠花和满懿公司多次催促，温浩然均以“离京出差”等多种理由故意拖延，拒绝履行相应的合同义务。温浩然的行为构成违约，应承担相应的违约责任。
温浩然辩称，不同意鞠花的诉讼请求，鞠花逾期付款超过15天，温浩然已经向鞠花及满懿公司发送解除通知，双方合同符合法定解除条件，应予解除。
温浩然向本院提出反诉请求：1、解除鞠花和温浩然于2016年3月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、鞠花向温浩然支付总房款20%的违约金共计1236000元。事实和理由：一、鞠花和温浩然签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》依法成立，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。二、鞠花逾期付款超过十五天，符合合同约定的法定解除条件，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》应当依法解除，鞠花应向温浩然支付总房款20%的违约金1236000元。具体而言，根据合同约定，鞠花应于2016年5月5日至2016年5月15日内，将除贷款外的第二笔购房款347万元自行支付给温浩然，但鞠花在2016年5月20日才总计支付了170万元，后又陆续累计支付了248万元，至今仍差99万元未付。依据合同第十条第（二）款、《补充协议》第四条第3款以及《合同法》第九十三条，温浩然有权解除合同。三、鞠花从支付定金开始，就一直逾期付款，恶意违约情况严重。根据《补充协议》第二条第1款，鞠花应于2016年3月28日支付定金10万元，但实际鞠花于2016年3月29日才支付完全部定金。根据《补充协议》第二条第3（2）③约定，鞠花应于2016年4月10日至2016年4月20日支付第一笔首付款60万元，但实际鞠花于2016年4月30日才支付。四、温浩然已经依法分别于2016年10月10日、2016年10月26日、2016年11月7日向鞠花和满懿公司发出了解除合同的书面通知，合同已经符合解除条件，故请求法院判令解除合同。
鞠花针对温浩然的反诉辩称：一、合同已经双方合意进行了变更。鞠花为购买涉案房屋将现有住房出售，并全力履行合同，遇到问题均及时与对方沟通。2016年6月初，双方同满懿公司工作人员赵野一起对首付款和贷款金额及首付款支付时间进行了变更，约定剩余首付款给付时间迟延至7月30日之前，首付款金额变更为318万元。温浩然已经同意变更剩余首付款支付日期和金额，并在2016年7月28日签订《未出租情况说明》和《同意出售声明》，以实际行动表明接受了鞠花的变更事项。因房价上涨，温浩然才拒绝继续履行合同。二、温浩然不具备单方解除合同的权利。在鞠花多次催促见面详谈时，温浩然并未告知解除合同，鞠花也未收到温浩然委托律师发出的解除通知，且鞠花未违反双方约定，是温浩然自2016年8月开始多次避而不见导致无法办理相关手续。三、温浩然应按双方约定继续履行合同，办理房屋所有权转移登记手续，并实际交付房屋。
第三人满懿公司述称：我方依据法院判决协助双方履行合同，其他诉讼请求与我方无关，我方不发表意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2016年3月28日，马嘉豪作为鞠花（买受人）的委托代理人与温浩然（出卖人）在满懿公司的居间介绍下，就北京市朝阳区百子湾东里422号楼3至4层16单元316号房屋（房屋所有权证号：京房权证朝字第XX**号）签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。双方约定，房屋总价款为618万元，其中，成交价为291万元，家具、家电、装饰装修及房屋配套设施设备等作价327万元。合同第五条第（三）款约定，买受人向出卖人支付定金10万元整，定金不高于成交总价格[本条第（一）、（二）款约定的价款之和]的20%。支付时间以补充协议约定为准。第（四）款约定，双方一致同意通过买受人向银行申办购房按揭贷款的方式交易，拟贷款金额为200万元。双方按照本合同的约定办理权属转移登记手续前，买受人应取得批贷函并自筹付清购房款（具体付款方式及期限的约定见补充协议）。买受人因自身原因未获得贷款机构批贷的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额获得足额批准的），双方同意买受人另行向其他贷款机构（银行、公积金管理中心或金融机构）申请贷款，至贷款批准，期间已发生的及可能发生的各种费用由买受人承担；但若在买受人另行向其他贷款机构申请贷款且提交了全部贷款资料后90日内，相关贷款机构仍未批贷或批贷额度小于买受人拟贷款金额的，买受人应自行筹齐剩余房款并支付给出卖人。
合同第十条第（二）款约定，逾期付款违约责任：买受人未按照约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理（1和2不做累加）：1.逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。
合同第十三条约定，本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。
同日，温浩然（甲方/出卖人）、鞠花（乙方/买受人）的委托代理人马嘉豪和满懿公司（丙方/居间人）三方签订《补充协议》。《补充协议》第二条约定，1.定金事宜：乙方于2016年3月28日向甲方支付定金10万元整。2.还款解押事宜：甲、乙双方确认并同意，交易房屋无抵押，甲方无需办理还款解押事宜。3.购房款的支付：甲乙双方一致同意，按照第2种方式履行：……（2）乙方需申请购房贷款以支付购房款的（即贷款购房方式），则：①甲方应按贷款机构的要求（或接到丙方的评估通知后五日内），配合评估公司对房屋进行评估。②甲、乙双方应于4月10日至4月20日内共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续。③乙方应于4月15日至4月20日内，将除贷款外的第一笔购房款60万元自行支付给甲方；④乙方应于5月5日至5月15日内，将除贷款外的第二笔购房款347万元自行支付给甲方。4、权属转移登记事宜：甲、乙双方同意，双方应于丙方通知2日内共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续；若办理房屋转移登记手续需要预约的，则权属转移登记时间以预约时间为准。……第四条违约责任：1、甲、乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定的义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价万分之五的逾期违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求甲方承担违约责任：（1）甲方提供的交易房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明文件或手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）甲方无处分权或无完全处分权的（包括但不限于甲方出售行为未取得共有权人的同意、甲方代理人未取得授权委托），导致买卖合同无法继续履行或乙方无法取得房屋所有权的；（3）交易房屋被查封或被限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（4）逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的；（5）拒绝将交易房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易总价的；（6）将交易房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向乙方支付违约金；丙方收取的所有费用不予退还，由支付方向违约方追索。3、乙方若出现下列情形之一的，构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求乙方承担违约责任：（1）提供的证件资料等购房所需的资料（包括但不限于购房资质审核所需资料，授权委托书等）不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买交易房屋的；（3）逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的。乙方在出现上述根本违约情形之一的，乙方应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项可用于冲抵违约金，并多退少补；……《补充协议》第五条第2款还约定，各方同意，未经本人签字或加盖公章后的任何书面承诺、口头承诺、条款的变更等行为均不产生法律约束力。如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》等相关法律文件约定不一致的，均以本协议为准（该条款的字体以加粗形式标注）。
合同签订后，鞠花陆续于2016年3月28日，支付定金5万元；3月29日，支付定金5万元；4月30日，支付购房款80万元；5月20日，支付购房款150万元；6月29日，支付购房款20万元；6月30日，支付购房款40万元；7月28日，支付购房款18万元。鞠花向温浩然支付购房款总计318万元。
诉讼过程中，鞠花申请证人赵野出庭，证明合同签订后，鞠花和温浩然口头协商将首付款支付时间延迟到七月底，首付款金额变更为318万元，贷款金额变更为300万元，买卖双方于2016年7月28日到交通银行办理了面签，贷款金额为300万元，但因鞠花名下有房，贷款未通过审批。8月18日以后，温浩然拒绝配合办理银行贷款、网签及过户等手续的情况。温浩然对证人证言的真实性及证明目的均不予认可，称根据《补充协议》第五条第2款约定，各方同意，未经本人签字或加盖公章后的任何书面承诺、口头承诺、条款的变更等行为均不产生法律约束力。如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》等相关法律文件约定不一致的，均以本协议为准。
鞠花提交其丈夫马嘉豪与温浩然的短信记录，证明2016年8月以后，温浩然不再配合办理贷款及过户手续，明确表示房子卖亏了，并以此为由主张解除合同。温浩然对该证据的真实性及证明目的均不认可。经询，温浩然认可该短信记录中显示的手机号是其本人的。
温浩然提交EMS快递单和《解除合同的通知》，证明温浩然的委托代理人胡文友律师分别向满懿公司（2016年10月10日；2016年11月7日）和鞠花（2016年10月26日）发送了合同解除通知。鞠花不认可其真实性，称并未收到解除通知。满懿公司亦表示未收到解除通知。
鞠花向本院提交房屋买卖合同及购房资质证明，证明其具备购房资质。温浩然对其真实性均不予认可，称只是初步核查结果，并非最终结果。满懿公司认可该证据的真实性。
另，经鞠花申请，本院到交通银行股份有限公司北京慧忠里支行调取《未出租情况说明》及《同意出售证明》，但交通银行股份有限公司北京慧忠里支行信贷部工作人员称，因未办成贷款，故按照规定已经于签署相关文件之日起一个月后将所有文件（包括《未出租情况说明》及《同意出售证明》）销毁。
经询，鞠花称如批贷不成，其可全款支付剩余购房款。
本院认为：鞠花和温浩然签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，各方均应严格履行。
《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：当事人协商一致，可以变更合同。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，温浩然虽不认可证人证言的真实性，但未提供证据予以反驳，故本院认可证人证言的真实性。根据证人证言，可以证明鞠花和温浩然曾口头协商将购房首付款数额变更为318万元，支付时间变更为2016年7月底前。且双方虽未按《补充协议》的约定，就合同变更事项签订“经本人签字或加盖公章”的书面协议，但温浩然在鞠花未能在5月5日至5月15日内，将除贷款外的第二笔购房款347万元支付完毕时，并未及时催告或提出异议，反而不仅接受了鞠花陆续于5月20日、6月29日、6月30日、7月28日支付的购房款，还于2016年7月28日配合鞠花至交通银行办理了贷款面签，并签署《未出租情况说明》及《同意出售证明》，该行为亦可表明温浩然已经接受了合同变更事项。故对鞠花关于与温浩然协商变更了首付款数额及支付时间的主张，本院予以认可。
结合购房款支付情况，鞠花已经在2016年7月底之前，支付了全部购房首付款318万元（含定金10万元），不存在温浩然所述的“除贷款外的第二笔购房款逾期支付超过十五日”的违约情形，故关于温浩然以“鞠花逾期付款超过十五日构成违约”为由要求解除合同并承担违约金的反诉请求，本院不予支持。
鞠花向本院提交了购房资质证明，并表示可全款支付剩余购房款，结合本案已查明的事实，双方合同不存在履行障碍，双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务，故对鞠花要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记手续并实际交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。
关于违约金问题，双方已经协商变更了除贷款之外的购房首付款的支付时间，直至2016年7月28日，双方才去办理银行贷款的面签手续，且因鞠花的原因导致未获得银行批贷，对未能在合同签署后45个工作日内向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续的责任不能完全归责于温浩然，故对鞠花以此为由，要求温浩然承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条第一款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）鞠花与被告（反诉原告）温浩然于二〇一六年三月二十八日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》继续履行，原告（反诉被告）鞠花于本判决生效之日起十五日内给付被告（反诉原告）温浩然剩余购房款三百万元，被告（反诉原告）温浩然配合原告（反诉被告）鞠花办理北京市朝阳区百子湾东里422号楼3至4层16单元316号房屋的所有权转移登记手续，并于所有权转移登记手续办理完毕后三日内，将北京市朝阳区百子湾东里422号楼3至4层16单元316号房屋实际交付给原告（反诉被告）鞠花；
二、驳回原告（反诉被告）鞠花的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）温浩然的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费55060元，由原告（反诉被告）鞠花负担15400元（已交纳）；由被告（反诉原告）温浩然负担39660元(于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费27530元，由被告（反诉原告）温浩然负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 俞里江
人民陪审员 杨燕笙
人民陪审员 崔 军
二〇一七年十一月六日
书 记 员 谢树君