西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初2577号原告陈海霞，女，汉族，1971年12月28日出生，住西安市雁塔区。委托代理人张涛，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托代理人范国庆，陕西海普睿诚律师事务所实习律师。被告王向妮，女，汉族，1980年2月19日出生，住陕西省咸阳市渭城新区。被告王鹤，男，汉族，1977年9月28日出生，住陕西省咸阳市渭城新区。原告陈海霞与被告王向妮、王鹤房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告陈海霞的委托代理人张涛、范国庆，被告王向妮、王鹤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈海霞诉称，两被告系夫妻关系，自2015年12月1日起共同承租原告位于西安市××路曲江水厂家属院2-1-06房屋居住。依照原告与被告王向妮签订的《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），租赁期间为18个月，租金每月1900元，租金每半年支付；此外每采暖季暖气费用2000元，两被告共同租赁使用。同时，合同约定被告如拖欠租金、物业及其他费用超过10日则合同解除，合同解除后被告应立即搬离，未按期搬离的应按租金两倍承担违约金。被告应不晚于2016年5月15日支付下半年租金11400元，经原告多次催收，被告不仅未交纳租金，而且态度恶劣。依据合同约定，拖欠租金超过10天的合同自动解除，即合同于2016年5月25日即刻解除。同时原告与两被告沟通，两被告也同意解除合同，但拒不搬出承租房屋、交还钥匙。直至2016年8月24日，被告王鹤搬离物品，两被告撤离承租房屋。综上，原告认为双方签订的合同合法有效，共同承租使用的两被告应当按约定及时交纳租金，承担违约责任。被告经原告催收租金，无理由拒不交纳房租、恶意欠租，合同解除后又拒不结清房租、交回房屋钥匙，损害租赁物品、逃避合同义务，其行为极不诚信，理应承担相应的赔偿责任。现原告诉至本院，请求：1、判令两被告向原告支付欠付房屋租金7171元；2、判令两被告向原告支付采暖费用2000元；3、判令两被告向原告支付违约金11400元；4、判令两被告赔偿换钥匙费用50元，赔偿防盗门损失2000元，客厅电子表50元；5、请求两被告返还涉案房屋居住期间该房屋所属的供水、供电、供气卡。6、判令两被告承担本案的受理费、鉴定费等。两被告共同辩称，其已经向原告及原告的委托代理人即房屋中介支付了一年零五个月的租金32300元，原告再次索要租金没有法律依据。中介公司与原告之间系委托代理关系，中介是否向原告转交房租与被告无关，没有义务再次支付租金。原告威胁辱骂两被告，迫使两被告无法继续租赁房屋居住，致使合同无法履行，两被告并没有违约，原告收取的两被告房屋押金应当全部退还。原告让租赁房屋小区门卫阻止两被告搬家，扩大房租损失，而且造成两被告的搬家损失，应当由原告承担。双方之后签订的租赁合同系原告单方起草，并非两被告的真实意思表示，且该合同约定的违约金明显过高，不符合法律规定，请求法院依法予以调整。原告诉请的水电气卡均在原告房屋。经审理查明，2015年12月1日原告陈海霞与被告王向妮签订《房屋租赁合同》，约定原告将自有的座落在西安市××路曲江水厂家属院2-1-06号房屋（建筑面积为96.54平方米）出租给被告居住使用。租赁期限共18个月，自2015年12月1日至2017年5月31日止。每月租金1900元，年租金共计22800元。租金每半年支付，每年12月15日前支付前半年租金，次年5月15日前支付后半年租期的租金。合同第3条约定：签订本租赁合同时，被告需向原告支付1900元作为履约保证金和财物押金；合同期满后，如被告无违约或把房内财物丢失、损坏等情况，原告需如数退还押金给被告；如被告在使用过程中将物品损坏，需照价赔偿。合同第4条约定：租赁期间，该住宅的物业管理费由被告负责，并按物业公司的规定按期限及时交纳；有线电视费、水电费、电话费、宽带费、垃圾费、煤气费、采暖费等应由被告全部负责并按期交纳；暖气费每月500元，采暖期4个月，每年2000元，于每年采暖期开始前支付。合同第7条约定：原告如预收回房屋，必须提前一个月书面通知被告；如被告需退房，必须提前一个月书面通知原告，经原告同意所交押金退回；未经原告同意，被告提前解除合同，原告有权没收押金。合同第8条约定：租赁期间，被告承诺遵守物业管理的规章、制度，接受物业服务和管理，如拖欠租金、物业或其他应交纳费用超过10天的或者违反本合同约定条款的，合同解除；合同解除即终止租赁，被告应当立即撤出租赁场所并搬离物品，否则原告有权聘请第三方搬离被告物品，造成有关物品丢失、减值的，被告自行承担责任；存放超过30日被告不予领取的，则视为被告抛弃物予以处理；未按期搬离，占用房屋期间按照合同约定租金的双倍承担违约责任。同时查明，2015年2月28日原告陈海霞（甲方）与西安惠居房屋托管有限公司（乙方，以下简称“惠居公司”）、住商曲江壹街店（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于西安市曲江新区雁南五路水厂家属院小区2幢1单元10306室（建筑面积为96.54平方米）出租给乙方。租赁期限自2015年3月1日至2018年2月28日止，共计36个月。双方约定月租金为1900元，按3个月为一期支付，第一期租金于2015年3月10日前付清，以后每期租金提前10日支付。双方在合同第7.2条约定，乙方在租赁期内可将该房屋部分或全部转租给他人。在合同第8.4.2条约定，乙方不按照约定时间拖延支付租金达十五日的，甲方有权解除租赁合同。合同签订当天，原告与惠居公司办理了房屋交接手续。2015年4月26日惠居公司（甲方）与被告王鹤（乙方）、陕西住商营销管理有限公司(丙方)签订《西安市房屋租赁合同》，约定甲方将位于西安市曲江新区雁南五路水厂家属院小区2幢1单元10306室（建筑面积为96.54平方米）房屋出租给乙方，租期自2015年5月1日至2017年11月30日止，共计30个月。双方约定月租金为1900元，按6个月为一期支付，第一期租金于2015年4月26日前付清，以后每期租金提前30日支付。协议签订当天，双方办理了房屋交接手续。合同履行至2015年12月初，由于惠居公司未能按照合同约定将房屋租金支付给原告陈海霞，原告遂和被告联系，要求其腾交房屋。后被告考虑到孩子上学等原因，决定继续租住上述房屋，原、被告双方遂于2015年12月16日签订《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给被告居住使用。双方约定租期18个月，自2015年12月1日至2017年5月31日止，月租金为1900元，年租金为22800元。租金每半年支付，每年12月15日支付前半年租金，次年5月15日前支付后半年租期的租金。合同签订当天，被告向原告支付了2015年12月的租金1900元及押金1900元。后被告分别于2016年1月19日、2016年3月27日通过银行转账向原告各支付3800元，共计支付7600元,即被告所支付租金截止2016年4月30日。合同履行至2016年4月底，原告要求被告支付下月租金，被告以其已向惠居公司支付了租金为由拒绝支付，双方遂产生纠纷。后被告于2016年8月24日将承租屋中物品搬走，房屋交回原告，但是未将钥匙交还原告，原告为开锁换钥匙花费360元。另查明，2015年11月至2016年3月期间的采暖费系原告陈海霞向西安市自来水有限公司曲江水厂交纳，被告未向原告支付此期间的采暖费。以上事实，有房屋租赁合同、收条、证明、双方当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，证据已经双方当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告经协商一致，自愿签订租赁合同，该合同系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，故该租赁合同合法有效，对原、被告均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行义务。在合同履行过程中，被告未能按照合同约定向原告支付租金，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，对于原告要求被告支付拖欠租金的请求，本院依法应予支持。对于支付数额，庭审已查明，被告将房租已支付至2016年4月30日，从2016年5月1日再未支付，且系2016年8月24日将案涉房屋腾交原告，因此，被告应向原告支付此期间的租金，故对于原告要求被告支付租金7171元的请求，本院依法应予支持。对于原告要求被告支付暖气费的请求，由于庭审查明被告未向原告支付暖气费，因此对于原告的此项请求，本院依法应予支持。对于需支付数额，由于原、被告之间租赁合同的起租日为2015年12月1日，因此被告需向原告支付2015年12月1日至2016年3月15日期间的暖气费。双方约定每月暖气费为500元，故被告需向原告支付暖气费为1750元。对于原告要求被告支付违约金的请求，根据《合同法》第一百一十四条之规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，庭审查明双方在合同中约定被告向原告支付1900元作为履约保证金，现被告行为构成违约，故对于原告要求被告支付违约金的请求，本院依法应予支持。对于违约金数额，双方在合同中约定履约保证金为1900元，故关于违约金数额本院依法认定为1900元。对于原告要求被告支付换钥匙费用50元的请求，由于被告在交还房屋时未能将钥匙一并交还，致使原告开锁换钥匙产生花费360元，现原告只主张50元的费用，对此本院依法应予支持。对于原告要求被告赔偿防盗门损失2000元及电子表50元的请求，由于其未提交证据证明防盗门系被告损坏，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故对于原告的此两项请求，本院依法不予支持。对于被告抗辩系由于原告不配合其办理物品，致使其于2016年8月24日才将物品搬离，对于此抗辩意见，被告未提交证据证明，同理依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，本院对此不予采信。对于被告抗辩其已向惠居公司支付租金而不应再向原告支付的意见，基于合同相对性，被告与惠居公司之间的租赁合同对原告不具有法律约束力。庭审已查明，惠居公司未按照合同约定向原告支付租金，且拖欠租金已达十五日，根据原告与惠居公司的合同约定，原告有权解除租赁合同。后被告基于孩子上学等原因需要继续承租案涉房屋，遂与原告协商一致签订了租赁合同，原、被告签订的租赁合同对双方具有约束力，双方即应按合同约定履行义务，现被告拖欠租金，其行为构成违约，故应向原告支付拖欠期间的租金。因此，对于原告的上述抗辩意见，本院依法不予采信。被告可基于其与惠居公司之间的租赁合同，另案起诉要求惠居公司退还多收取的租金，以维护其财产权益。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王向妮、王鹤于本判决生效之日起十五日内向原告陈海霞支付拖欠的2016年5月1日至2016年8月24日期间租金7171元；二、被告王向妮、王鹤于本判决生效后之日起十五日内向原告陈海霞支付采暖费1750元；三、被告王向妮、王鹤于本判决生效之日起十五日内向原告陈海霞支付违约金1900元（从两被告已支付的履约保证金中扣除）；四、被告王向妮、王鹤于本判决生效之日起十五日内将承租房屋的水卡、电卡、气卡交还原告陈海霞，并支付换钥匙费用50元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告陈海霞其余的诉讼请求。本案本诉案件受理费367元，由原告承担191元，两被告承担176元。由于原告已预交，两被告在向原告支付上述款项时一并付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张元平人民陪审员  胡小导人民陪审员  张金桂二〇一七年九月二十五日书 记 员  张红飞打印：相丽华校对：张静2017年月日送达