河南省荥阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0182民初3385号
原告（反诉被告）：张凌云，女，1987年2月17日生，汉族，住河南省鹿邑县。
委托诉讼代理人：何东侠，河南邦基律师事务所律师。
被告（反诉原告）：河南志强置业有限公司，统一社会信用代码91410106665975371T，住所地，郑州市上街区新乡路31号院1幢。
法定代表人：李永来，该公司经理。
委托诉讼代理人：刘超，河南龙图律师事务所律师。
被告:郑州中圣凯置业有限公司，住所地，荥阳市乔楼镇孙寨,统一社会信用代码56647368-3。
法定代表人：陈书伟，该公司经理。
委托诉讼代理人：刘超，河南龙图律师事务所律师。
原告张凌云诉被告河南志强置业有限公司、郑州中圣凯置业有限公司商品房销售合同纠纷一案及被告河南志强置业有限公司反诉原告张凌云商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张凌云及其委托诉讼代理人何东侠、二被告河南志强置业有限公司、郑州中圣凯置业有限公司的委托诉讼代理人刘超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.二被告将荥阳市郑上路与三公路交叉口东北侧6幢2单元6+阁层606号房屋的权属证书、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》交付给原告，2.二被告退还原告房屋面积差款20105元，3.二被告支付原告违约金5000元，4.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2012年9月4日，原告与被告河南志强置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告以3350.81元/㎡价格购买被告河南志强置业有限公司开发的荥阳市郑上路与三公路交叉口东北侧6幢2单元6+阁层606号房屋，面积为95.35平方米。合同签订后，原告依约向被告河南志强置业有限公司的全资子公司郑州中圣凯置业有限公司交纳了购房款。但二被告在房屋不具备合同约定的交房条件下逾期强制将房屋交付给原告，并擅自改变合同约定的房屋结构，严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，要求处理。诉讼中，原告放弃第二项诉讼请求，变更第三项诉讼请求为：被告支付违约金13000元。
二被告辩称，1、原告诉请被告交付房产证等证书的请求不能成立。因原、被告所签订的合同明确约定在原告未支付面积差价前，被告有权暂时留置原告的房产证来行使抗辩权。双方在协议中都认可。房产证下发后登记面积比合同面积多出7.03平方米，被告要求原告支付差价款，原告拒不交纳。故原告无权要求被告交付房产证等。2、原告要求支付违约金的事实和理由不成立。被告没有擅自改变房屋结构，也不存在强制交房情况。合同中门窗封闭是政府部门因设计变更通知被告变更的，另外合同中明确写到因政府原因导致的工期延误可以顺延交付。因此，原告要求支付违约金不能成立。请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告河南志强置业有限公司向本院提出反诉请求：要求张凌云支付购房款23556.21元及违约金（从2015年8月1日起至付款之日按日万分之五计算）。事实和理由：被告河南志强置业有限公司与原告2012年9月4日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告河南志强置业有限公司位于荥阳市郑上路与三公路交叉口东北侧理想名家6【幢】2【单元】6+跃【层】606号房一套，面积95.35平方米，价款319500元。商品房交房后，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，双方约定以产权登记面积为准，多退少补。原告应当承担面积差价款，自被告河南志强置业有限公司通知之日起30日内支付完毕，逾期未能支付完毕的，从逾期第一天起至实际交付之日止，原告向被告河南志强置业有限公司支付面积差价款日万分之五的违约金。因面积差异产生的税费增减由原告承担。原告未补足面积差价款前，被告河南志强置业有限公司如果持有原告房权证书的，有权暂时留置行使抗辩权以便原告及时支付面积差价款。房屋建成后，产权登记面积比约定面积多出7.03平方米，按合同约定，原告应当交纳多出部分的面积差价款，但原告拒绝交纳。
原告针对被告河南志强置业有限公司的反诉辩称，被告的反诉没有事实根据和法律依据。首先，被告要求原告支付面积差价，至今原告未见到任何书面通知。根据合同附件四第五条约定，其应书面通知买受人，第十条约定，出卖人应当在有关部门批准同意规划变更十日内书面通知买受人，买受人不退房的，应当与出卖人另外签订补充协议。被告未尽到通知义务，也未与买受人签订补充协议。其反诉不符合约定，应予驳回。
经审理查明，原告与被告河南志强置业有限公司于2012年9月4日签订《商品房买卖合同》一份，合同主要内容为：（1）原告购买被告河南志强置业有限公司位于荥阳市郑上路与三公路交叉口东北侧理想名家6【幢】2【单元】6+阁【层】606号房产一套，阳台是非封闭式，建筑面积共95.35㎡，其中套内建筑面积85.26㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.09㎡，商品房价款按建筑面积计算，单价为3350.81元/㎡，总金额319500元。（2）以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定以产权登记面积为准，多退少补。（3）买受人应承担的面积差价款，应在接到出卖人书面通知后30日内支付完毕。逾期未能支付完毕的，从逾期第一天起至实际支付之日止，买受人向出卖人支付面积差价款日万分之五的违约金。买受人未补足面积差价款前，出卖人如果持有买受人房产权证书的，有权暂时留置行使抗辩权以便买受人及时支付面积差价款。（4）签订合同时付31.14%的房款99500元，其余房款220000元采用银行按揭方式付款。出卖人应当在2013年6月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经分期综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金。（5）经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致“该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向”影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，买受人在通知到达日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。
2012年9月6日原告张凌云向郑州中圣凯置业有限公司交购房款99500元，2012年12月20日原告张凌云向郑州中圣凯置业有限公司交购房款220000元。
2013年10月8日张凌云对涉诉房屋验收合格并签名。
2015年7月2日，张凌云购买的涉案房屋取得权属证书，登记号为荥房权证字第××号，显示建筑面积102.38㎡，套内建筑面积91.44㎡，比合同约定面积多7.03㎡。
荥阳市规划建筑设计室应建设单位要求对荥阳市理想名家4#、5#、6#、7#住宅楼建筑施工图JZ-08图中各楼层平面图B-3b户型南侧露台因外观效果原因改为封闭阳台。
2014年6月12日荥阳市土地储备中心向荥阳市地方税务局就荥阳市理想名家项目所占土地出具情况说明：2009年12月24日河南志强置业有限公司在荥阳市国土局以挂牌方式取得坐落于郑上路××××交叉口东北侧的一宗国有土地使用权，宗地面积17005.10平方米（25.51亩）。2012年1月才将该宗土地中的11亩交付受让人河南志强置业有限公司，其余14.51亩土地正在协商搬迁。
本院认为：原、被告河南志强置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同履行。原告依约向被告交纳了购房款，被告河南志强置业有限公司应按合同约定交付房屋。被告郑州中圣凯置业有限公司非合同当事人，不承担责任。
原告要求被告河南志强置业有限公司交付房屋权属证书及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》符合法律规定和合同约定，被告河南志强置业有限公司应予交付。
原告主张被告河南志强置业有限公司逾期强制交付不具备合同约定条件的房屋，要求被告河南志强置业有限公司支付违约金，符合法律规定和合同约定，被告河南志强置业有限公司应按合同约定支付违约金1092.69元（自2013年6月16日起至2013年10月8日共114天，319500元×114天×0.3÷10000/天）。被告河南志强置业有限公司辩称逾期交付系因荥阳市国土局未及时交付土地使用权，根据本院查明的事实，本案涉诉房屋所占用土地已于2012年1月交付，早于原告与被告河南志强置业有限公司签订合同日期，被告河南志强置业有限公司此抗辩不能成立，本院不予采纳。
合同约定房屋交付时间为2013年6月15日，被告河南志强置业有限公司应在365日内到产权登记机关备案。2015年7月2日涉诉房屋取得权属证书。被告河南志强置业有限公司应按已付房价款的0.1%支付违约金319.5元。
上述两项违约金共计1412.19元。原告主张违约金约定过低，要求以租房租金作为实际损失，因其未提供充分的证据予以证明，本院不予支持。
原告主张被告河南志强置业有限公司擅自改变房屋结构，被告河南志强置业有限公司辩称系按政府通知变更，抗辩成立，被告河南志强置业有限公司对此不承担违约责任；双方约定按产权登记面积计算房屋价格，原告在明知阳台已封闭、产权面积有所增加的前提下仍然接收房屋，其应补齐房屋差价23556.19元（3350.81元/㎡×7.03㎡）。故对被告河南志强置业有限公司要求原告支付房屋差价款的反诉请求，本院支持23556.19元。
被告河南志强置业有限公司反诉请求原告支付违约金（从2015年8月1日起至付款之日按日万分之五计算），因被告河南志强置业有限公司未提供证据证明其已履行了通知、催告义务，对此反诉请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告河南志强置业有限公司于本判决生效之日起十日内交付原告张凌云位于荥阳市郑上路与三公路交叉口东北侧理想名家6【幢】2【单元】6+阁【层】606号房（登记证号为：荥房权证字第××号）的房屋权属证书及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；
二、被告河南志强置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张凌云违约金1412.19元；
三、驳回原告张凌云的其他诉讼请求；
四、原告张凌云于本判决生效之日起十日内支付被告河南志强置业有限公司房屋差价款23556.19元；
五、驳回被告河南志强置业有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费214元,由被告河南志强置业有限公司负担；反诉费194元，由原告张凌云负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 高红丽
审 判 员 王 浩
人民陪审员 范英奎
二〇一七年九月二十六日
书 记 员 任旭蕾