云南省勐腊县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云2823民初973号
原告:勐腊佳和物业服务有限公司，住所地勐腊县勐腊镇河畔之梦二期四栋三、四楼。
法定代表人:ＸＸＸ，职务执行董事。
委托诉讼代理人:苏俊，男，勐腊佳和物业服务有限公司法务专员。特别授权代理。
被告:钟晓平，男，1973年5月12日出生，汉族，四川省富顺县人，身份证登记住址四川省富顺县，现住云南省。
被告：刘建，男，1962年3月20日出生，汉族，云南省勐腊县人，身份证登记住址云南省西双版纳傣族自治州勐腊县，现住云南省勐腊县。
被告：卞家华，男，1973年7月2日出生，汉族，四川省广安市人，身份证登记住址云南省西双版纳傣族自治州勐腊县，现住云南省。
原告勐腊佳和物业服务有限公司（以下简称佳和物业公司）与被告钟晓平、刘建、卞家华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月25日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告佳和物业公司委托诉讼代理人苏俊、被告刘建、卞家华到庭参加诉讼，被告钟晓平经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告佳和物业公司向本院提出诉讼请求：判决三被告支付原告迪升华府小区3-2-202号商铺2014年12月11日至2017年12月10日期间的物业费、年垃圾清运费、水电运行费共计24195元。事实及理由:2013年12月2日，三被告与西双版州迪升房地产开发有限公司（以下简称迪升地产公司）签订了一份《商品房购销合同》，向迪升地产公司购买位于勐腊县迪升华府小区3-2-202商铺，建筑面积327.43㎡。2017年1月1日迪升地产公司与原告续签订了《迪升华府小区物业服务委托合同》，迪升地产公司委托原告对迪升华府小区提供物业管理服务。双方约定了相关权利义务，原告于签订合同当日通过拉横幅、出告示的方式公示给迪升华府的广大业主，配齐物管工作人员，为小区提供物业服务，并每年垫付小区垃圾清运费、水电费运行费等费用。三被告无正当理由，拒交物业费等费用，2014年12月11日至2017年12月10日三被告欠原告物业费、垃圾清运费、水电运行费共计24195元，原告多次催交未果。据统计，三被告欠原告2014年12月11日至2015年12月10日物业费等费用8065元，其中物业费5697元，垃圾清运费1968元、水电运行费100元，水泵加压费300元；欠2015年12月11日至2016年12月10日物业费等费用8065元，其中物业费5697元，垃圾清运费1968，水电运行费100元，水泵加压费300元；欠2016年12月11日至2017年12月10物业费等费用8065元，其中物业费5697元、垃圾清运费1968元、水电运行费100元，水泵加压费300元。综上所述，原告依法接受迪升地产公司的委托为三被告所在的迪升华府提供物业服务、并垫付相关垃圾清运费、水电运行费。而三被告拒付物业费等费用的理由不成立，且三被告已实际接受了原告提供的物业服务。
庭审中原告明确，水电运行费即公摊水电费；原告将诉讼请求的费用调整为23763元，增加一项1140.18元违约金。
被告钟晓平、刘建、卞家华共同书面答辩称：一、关于物业收费的问题。1、物业管理费收费过高，根据被告与原告2013年12月17日签订的物业管理服务合同，第五章服务费用第七条一项2条约定，二层商铺1.00元/平方米/月。一年的物管费约为3929元(1.00元×327.43㎡×12月)，而被原告所诉的物管费为5697元，每平多收1768元。2、垃圾清运费、水电运行费、水泵加压费收费不合理。①垃圾清运费，被告公司在向自来水公司交水费时，已经按每月12元交给了政府有关部门。②水电运行费，水电所产生的费用都是被告公司自己自行到有关单位按时交清的。③水泵加压费，被告所用的水都是从自来水公司的水表箱直接到公司的卫生间及伙房的，根本不需要加压服务。二、原告管理服务不到位。l、被告在签订服务合同时，就向原告提出，被告的房子面积虽然大，主要是用于泰美装饰公司的办公用房，人员少（三人）产生的垃圾也少，还不如一个正常家庭产生的垃圾多，而原告也只为被告管理打扫一把楼道的楼梯，而且还没有安装照明灯具，其工作量极少，物管费能不能减半以上收取，原告当时管理账务的人员说像被告这种情况向领导汇报是可以协商解决的，但原告从未来找被告协商解决过，才使得问题拖到今天。2、原告在被告公司的房子装修后（2014年5月份），使用时发现在两个楼房之间的间隔处有漏水，多次要求原告修缮并予解决，但原告一直未为被告处理好，造成了近万元的损失。3、被告在接房装修时向原告交了1000元的装修押金，在办公室装修好后被告要求退押金，原告说装修后要三个月以后才能退还，三个月以后被告又多次去找原告退款，但原告以种种借口不退，该押金至今也没有退还。4、被告公司下面的道路为原告所管理的小区通道，通道两边经常被社会车辆占道经营，使被告公司工作人员及来公司谈生意的合作伙伴的车辆经常无法停靠，给公司办公经营带来极大的不方便，从而影响了公司的形象及生意。三、原告依法接受迪升地产公司的委托而为被告服务，而迪升地产公司在被告购房时多收5.71㎡计23102.89元的房款至今未退还给被告，曾多次找迪升地产公司未果。综上，由于原告的种种服务不到位，被告请求法院解除与原告的物业管理服务合同。
被告刘建补充答辩称，被告在买房子时成立了公司，当时被告在公司主管财务。2013年购买房子，同时缴纳了2013-2014年第一年物管费。公司面积大，但是公司从事装修，房子主要是用于办公，所以需要物业公司的服务少，被告向物业公司提意见，物业管理服务合同写明二层物业费按照1元/㎡收取，第二年房子漏水。垃圾清运费每个月按照规定已经交给有关单位，水泵加压费不应该交纳，因为被告住房的水是从自来水厂直接接通的。
综合双方的诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：原告收取的相关费用是否过高？
原告佳和物业公司为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：
1.《入伙通知书》《业主（住户）资料卡》各1份（均系复印件，与原件核对无异），欲证明迪升地产公司通知被告入伙，被告接房的事实。
2.《迪升华府小区物业委托服务合同》1份（复印件，与原件核对无异），欲证明迪升地产公司与原告签订合同，由迪升地产公司委托原告对迪升华府小区进行物业服务管理，双方约定相关权利义务的事实。
3.《物业服务管理书》1份（复印件，与原件核对无异），欲证明被告与原告签订物业管理服务合同约定相关权利义务的事实。
4.《缴费通知书》3份、《费用明细》1份、《律师函》1份（均系复印件，与原件核对无异），欲证明被告欠原告物业费，垃圾清运费，原告进行催收的事实。
5.《违约金计算表》1份（复印件，与原件核对无异），欲证明违约金的计算方式。
6.张贴缴费通书的照片3张（彩打件），欲证明原告在3栋2单元202室张贴缴费通知书的事实。
7.西发改价格（2014）3号文件1份（复印件）、物业服务收费公示牌1份（复印件，与原件核对无异），欲证明原告按照发改委（2014）3号文件的指示，商业类物业费可根据物价水平适当调整，及原告把收费标准向发改委备案登记的事实。
8.腊发工（2012）48号文件1份（复印件）、收款收据1份（复印件，与原件核对无异），证明垃圾清运费的收费依据及标准，被告已统一缴纳生活垃圾清运费的事实。
9.迪升华府张贴文件照片2张（彩打件），欲证明原告把州、县发改委关于收费文件在该小区进行公示的事实。
10.迪升华府服务中照片12张（彩打件），欲证明原告对迪升华府小区提供物业服务的事实。
11.迪升华府供水二次加压室照片3张（彩打件），欲证明迪升华府供水是采用加泵系统二次供水的事实。
经质证，被告刘建、卞家华对原告提交的证据1-3认可，没有异议。证据4《缴费通知书》《费用明细》不认可，被告没有收到，被告办公室随时都有人，不应该张贴在门口而应该送到办公室。律师函认可，收到过，被告和原告协商未果，当时没有引起重视。证据5违约金计算表被告没有见过。证据6张贴缴费通书的照片与证据4有关，被告认为文件应该当面送达或告知。证据7的文件有时效性，合同签的是1元/㎡，相关单位的通知下达后原告更改为1.45元/㎡收费，没有与被告进行协商也没有进行通知。临时停车应该交费，但是原告对车辆停放不进行管理，使被告公司的客户没法停车。物业服务收费公示牌不认可，被告不知道具体公示在哪个位置。证据8物价收费具有时效性，国家改变了收费方式方法，被告已按每月12元标准交给自来水公司。收款收据不认可。证据9不认可，被告没有见过。证据10第一页四张照片认可，其他八张照片均不认可。证据11真实性不清楚，加压了被告会交费用，但是被告用水直接连通自来水厂，没有进行加压。
被告钟晓平未发表质证意见。
被告刘建、卞家华为证明其答辩理由，向本院提交以下证据：
1.照片8张（彩打件），欲证明原告管理不到位，漏雨造成被告损失，自来水公司水表直接与被告水表连通，水不需加压的事实。
2.《紧急通知书》照片1张，欲证明原告公司受迪升地产公司的委托，由于迪升地产公司没有退房款，被告想用迪升地产公司退的房款冲抵物业费，所以被告才不交物业费的事实。
3.收款收据1份（复印件），欲证明被告交给原告的装修保证金至今未退还的事实。
被告钟晓平未向本院提交证据。
经质证，原告对被告刘建华、卞家华提交的证据1第一页4张照片三性不认可，被告未了解该小区的水是采用主管加压再到分户表的供水方式；第二页4张照片真实性认可，证明观点不认可，照片体现停车有序，楼道干净，该小区是开放式小区，有车辆来往是正常的，物业公司存在某些瑕疵是正常的。证据2三性不认可，该通知是被告与开发商之间的纠纷不能作为被告拒交物业费的理由。证据3真实性认可，被告的证明观点不认可，退款手续被告带原件到原告处办理即可。
以上证据，本院评判认为，原告提交的证据1-3经被告质证认可，本院均予以采信。证据4中的《缴费通知书》与证据6照片三张能够相互印证原告将《缴费通知书》以张贴的形式向被告进行催告的事实，故本院对《缴费通知书》及证据6均予以采信；《费用明细》经被告质证不认可，该明细系原告单方制作，真实性存疑，本院不予采信；《律师函》经被告质证认可收到，能够证实原告对勐腊迪升华府小区3-2-202号在2014年12月11日至2017年2月10日期间未缴纳的费用通过律师函的形式向被告进行催收的事实，本院予以采信。证据5被告质证没有见过，本院认为该证据系原告单方计算单方制作，真实性、合法性均存疑，本院不予采信。证据7系西双版纳州发展和改革委员会西双版纳州住房和城乡建设局文件，本院予以采信。物业服务收费公示牌系原告单方制作，真实性、合法性存疑，本院不予采信。证据8系勐腊县发改委文件，本院予以采信；收款收据可以证明2015年4月10日原告向勐腊县环卫站缴纳卫生费130000元的事实，本院予以采信。证据9第一张照片可证实原告已在被告所在迪升华府小区将相关文件进行公告的事实，本院予以采信；第二张照片无法看出照片张贴的地点，关联性存疑，本院不予采信。证据10经被告质证认可照片中的楼梯就是原告提供服务的楼梯，照片可以证实原告为被告所在小区进行物业服务的事实，本院予以采信。证据11经被告质证对其真实性不清楚，照片无法看出拍摄的地点是否是被告小区，关联性存疑，本院不予采信。被告提交的证据1第1页的照片四张经原告质证不认可，照片中无法看出拍摄地点，真实性、关联性存疑，本院不予采信；第2页照片4张经被告质证认可其真实性，该组照片系被告所在小区，能够证明该小区的真实情况，本院予以采信。证据2系西双版纳迪升房地产开发有限责任公司出具张贴，并非发生在原被告之间，与本案无关联性，本院不予采信。证据3的装修押金与本案诉讼标的无关联性，本院不予采信。
根据庭审和认证，本院确认如下法律事实：
2013年12月11日，迪升地产公司向钟晓平、刘建、卞家华发出《入伙通知书》。钟晓平、刘建、卞家华接收了迪升华府3-2-202室建筑面积为333.14㎡的房屋。
2013年12月17日，钟晓平、刘建、卞家华（甲方）与佳和物业公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，委托佳和物业公司提供对其物业服务。该合同对物业的基本情况、管理服务事项、双方权利义务、物业管理服务质量、服务费用、物业的经营及管理、物业的使用与维护、违约责任及其他事项作出约定。其中，合同第五章“服务费用”第七条第一项约定二层商铺按1.00元/平方米/月收取。第三项约定垃圾处置费（政府部门要求代收项目），具体收费标准参照执行。第五项约定公共绿化照明用电、用水由全体业主进行公摊，每户业主收取50元，此费用每半年收取一次。第八条约定业主或物业使用人应在每年元月份的一日到十日，交纳上半年的物业服务费；七月份一日到十日，交纳下半年的物业服务费。合同第八章“违约责任”第二十条约定甲方或物业使用人违反本合同第七条、第八条约定的，未能按时交纳足额交纳物业服务费用的，应及时补交并从逾期之日起每日按其所未缴纳费用的5％交纳。合同“其他事项”第二十五条约定，合同物业服务期限为二十年。
2017年1月1日迪升地产公司（甲方）与佳和物业公司（乙方）签订《迪升华府小区物业委托服务合同》。该合同对物业基本情况、委托管理内容、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、其他事项作出约定。其中，合同第三章服务费用第四条第5项垃圾二次处置费商铺（商品流通及服务行业）收费标准0.5元/㎡/月。
佳和物业公司分别于2015年2月5日、2016年2月5日、2017年9月6日通过张贴《缴费通知书》的形式通知3-2-202室业主卞家华交纳物业等费用。2017年3月1日佳和物业公司委托云南嫣红律师事务所向卞家华发出《律师函》要求卞家华交纳未交纳的物业费等相关费用。
2017年9月6日佳和物业公司向卞家华发出的《缴费通知书》要求卞家华于2017年9月15日前交纳2014年12月11日至2017年12月10日的费用。如逾期未缴纳物业费等费用的，物业公司将根据合同中约定的5％的比例追缴违约金。
本院认为，本案系原、被告双方在履行物业服务合同过程中所产生的纠纷，属于物业服务合同纠纷。物业服务具有综合性、专业性、有偿性及公益性的特点，因此物业服务合同的各方当事人均应本着诚实信用原则认真履行合同义务，服从政府管理、遵守政府管理规范，以最大限度地维护各方当事人的合法权益。在本案中，原告的物业服务权限来源于三被告与佳和物业公司签订的《物业管理服务合同》及迪升地产公司与佳和物业公司签订的《迪升华府小区物业委托服务合同》。该两份合同均对被告应当履行的缴费标准和时间进行了明确约定，被告应当按照合同约定履行缴费义务。对于原告主张的自2014年12月11日至2017年12月10日期间的物业费，本院依照原、被告双方签订的《物业管理服务合同》中约定的1.00元/㎡/月的标准支持11993.04元（333.14㎡×1.00元/㎡/月×36个月）。关于原告主张的年垃圾清运费问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，迪升地产公司与原告于2017年1月1日签订的《迪升华府小区物业委托服务合同》对本案业主具有约束力。根据该合同第三章服务费用第四条第5项垃圾二次处置费商铺（商品流通及服务行业）收费标准0.5元/㎡/月，原告主张5904元的的垃圾清运费并未超过双方约定的标准，本院予以支持。关于原告主张的水电运行费问题。庭审中原告明确水电运行费即公摊水电费。根据三被告与迪升地产公司签订的《物业管理服务合同》第七条第四项的约定公共绿化照明用电、用水由全体业主进行公摊，每户业主收取50元，此费用每半年收取一次，对原告主张的水电运行费300元（50元×2次/年×3年）有事实及法律依据，本院予以支持。对于原告诉请的违约金问题。根据原、被告双方签订的《物业管理服务合同》第八条第二款约定“物业服务费用（物业服务资金）甲方应依据本合同向乙方按时足额交纳。业主或物业使用人应在每年元月份的一日到十日，交纳上半年的物业服务费；七月份一日到十日，交纳下半年的物业服务费”。原告分别于2015年2月5日、2016年2月5日、2017年9月6日向被告发出的《缴费通知书》，2017年3月1日向被告发出《律师函》明确要求被告交纳未交纳的物业费等相关费用。被告未按照合同约定时间交纳物业费构成违约，应当依法承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，对原告诉求的违约金应在造成损失30％以内予以支持。本案中原告并未提交证据证实因被告未按时履行缴费义务给原告实际造成损失的数额，故其损失应为被告逾期付款给原告造成利息损失。对于原告诉请的违约金本院依照原告最后一次催告时制定的缴费时间届满的次日起（2017年9月16日）按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30％支持至本判决确定的履行期限届满之日止。对于原告证据及诉状中提及的水泵加压费问题，虽原告在其事实与理由部分进行阐述，但原告并未在诉讼请求部分提出，故本院不予裁判。对于被告提出房屋漏水问题。本院认为，物业公司提供的物业服务针对的是共用部分及设备的管护，非共用部分的维护、维修系另行收费项目，故被告以其房屋漏水拒交物业费的理由不成立，本院不予采纳。对于被告提出的装修押金及要求法院解除原、被告之间的物业管理服务合同的答辩意见，均与本案并非同一法律关系，并非本案的处理范围，本院不予评判。本院认为，小区居住环境的改善与维护除与物业公司所做的工作外，还需要全体业主的共同努力与维护，小区居住氛围和环境的改善亦会使全体业主受益，因此原告提供的物业服务需要全体业主的共同支持，物业公司应当多与业主协调沟通，以期共同维护和改善小区居住环境。除此之外，鉴于小区物业服务对象庞杂，各个业主的诉求不一，认知水平有差异等客观情况，业主对原告提供的物业服务应体现出一定的包容性和容忍度；原告作为物业服务的提供者应增强服务意识，努力提高服务质量，积极回应业主诉求不断改进工作，减少与业主之间不必要的误解与纷争，以共同营造干净、有序、和谐、稳定、融洽的居住环境和氛围，实现物业公司与业主的共赢。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：
一、被告钟晓平、刘建、卞家华在本判决生效之日起10日内支付原告勐腊佳和物业服务有限公司迪升华府3-2-202号商铺自2014年12月11日至2017年12月10日期间的物业费11993.04元、年垃圾清运费5904元、水电运行费300元，合计18197.04元；以及该费用自2017年9月16日起至本判决确定的履行期限届满之日止按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30％计算的违约金；
二、驳回原告勐腊佳和物业服务有限公司的其他诉讼请求。
若负有义务的当事人未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费405元，因本案适用简易程序审理，减半收取203元，由原告负担75元，由被告钟晓平、刘建、卞家华负担128元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。
双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。
审判员 孙尉钧
二〇一七年十二月十八日
书记员 陈 瑞