黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑10民终1175号
上诉人（原审被告）：牡丹江市京江荣洗浴会馆，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。
法定代表人：刘桂荣，该公司经理。
被上诉人（原审原告）：北京恒昌惠诚信息咨询有限公司，住所地北京市石景山区。
法定代表人：宋伟，该公司经理。
上诉人牡丹江市京江荣洗浴会馆（以下简称京江荣会馆）与被上诉人北京恒昌惠诚信息咨询有限公司（以下简称恒昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服牡丹江市东安区人民法院（2017）黑1002民初379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭，于2017年11月15日公开开庭进行了审理，上诉人京江荣会馆的法定代表人刘桂荣到庭参加了诉讼，被上诉人恒昌公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人京江荣会馆上诉请求：撤销一审判决第二项，驳回被上诉人的第二项诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决返还部分租金错误。2016年11月30日，被上诉人提出解除租赁通知，2016年12月8日，上诉人收到该通知，之后，被上诉人没有按租赁协议第五条第九项的约定交还钥匙，退还房屋。2017年5月前被上诉人仍在58同城网站刊登诉争房屋转租信息。按租赁协议第五条第九项：“租赁结束，交还房屋”及《合同法》第97条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行”的规定，被上诉人解除后，没有终止履行，直到2017年5月22日前还在占有诉争房屋，还有部分物品在诉争房屋内。因被上诉人没有按期交纳第三年租金，已严重违约，其无权要回租金，还应承担违约责任。综上，一审法院在没有认定中止履行的情况下判决返还三个月的租金是错误的。
被上诉人恒昌公司未到庭未发表答辩意见。
被上诉人恒昌公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2015年5月8日签订的租房协议；2.京江荣会馆返还租金219993.82元（自2016年6月1日至2017年5月22日）、押金1万元。
一审法院认定事实：2015年5月8日，恒昌公司与京江荣会馆签订租房协议，约定恒昌公司租赁京江荣会馆位于东安区京江保利大厦5层502号房屋，租期三年，2015年5月8日至2015年5月22日为免租期，房屋物业费、房产税、土地税、取暖费等由恒昌公司交纳。协议第五条规定：“任何一方未经对方同意，擅自单方面要求提前终止本合同，视作违约，违约方应向守约方交付相当于所租赁物业1个月的租金、物业费作为违约赔偿金”。协议签订后，恒昌公司向京江荣会馆交纳押金1万元和第一年租金225186.48元。2016年5月4日，恒昌公司向京江荣会馆交纳第二年租金225186.48元（自2016年5月23日至2017年5月22日）。2016年11月30日，恒昌公司向京江荣会馆发出提前解除租赁合同通知，主要内容：“我公司可以押金1万元抵扣违约金，剩余违约金由已支付未使用房租冲抵，剩余房租需退回我公司账户，您不同意退租……”。2016年12月8日，京江荣会馆收到该通知。截至2017年2月前，恒昌公司在58同城网站刊登诉争房屋的转租信息。2016年5月1日至2016年11月6日期间，京江荣会馆按协议替恒昌公司缴纳2016至2017年的物业费6480元、房产税、土地税等税金10723.17元、取暖费13737元。一审法院认为，本案争议的焦点是恒昌公司与京江荣会馆实际解除租赁合同的时间。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中，双方签订的租房协议第五条约定：“任何一方未经对方同意，擅自单方面要求提前终止本合同，视作违约，违约方应向守约方交付相当于所租赁物业1个月的租金、物业费作为违约赔偿金”。恒昌公司未经京江荣会馆同意，于2016年11月30日向京江荣会馆发出提前解除租赁合同通知，根据租房协议的约定，恒昌公司构成违约。恒昌公司向京江荣会馆发出的提前解除租赁合同通知中明确承诺愿以押金1万元抵扣违约金，故恒昌公司要求京江荣会馆返还押金1万元的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。京江荣会馆当庭表示愿意解除与恒昌公司的房屋租赁合同，故恒昌公司要求解除与京江荣会馆签订的租房协议，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行……”。本案中，恒昌公司在2017年2月前仍然在58同城网站刊登诉争房屋转租信息，视为恒昌公司在此期间仍然租赁诉争房屋。双方实际解除租赁合同的时间应为2017年3月1日。恒昌公司已交全年房屋租金225186.48元，扣除应由恒昌公司交纳的物业费6480元、税金10723.17元、取暖费13737元，京江荣会馆应返还恒昌公司自2017年3月1日至2017年5月22日交纳的剩余租金48562元（225186.48元－6480元－10723.17元－13737元＝194246.31元÷12个月×3个月）。综上所述，北京恒昌惠诚信息咨询有限公司的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条规定，判决如下：一、解除北京恒昌惠诚信息咨询有限公司与牡丹江市京江荣洗浴会馆于2015年5月8日签订的租房协议；二、牡丹江市京江荣洗浴会馆于本判决生效之日起十日内返还北京恒昌惠诚信息咨询有限公司房屋租金48562元；三、驳回北京恒昌惠诚信息咨询有限公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人均未出示证据。
本院二审确认一审法院查明事实。另查明，截止2017年5月22日，被上诉人仍未将其物品全部从本案诉争房屋中搬走，未向上诉人交还钥匙、退还房屋。
本院认为：双方签订《租房协议》第二条约定涉案房屋的年租金为225186.48元，租赁期限自2015年5月23日至2018年5月22日，第五条第3项约定任何一方未经对方同意擅自单方要求提前终止合同视为违约。本案中，被上诉人恒昌公司在租赁合同未到期的情况下请求解除租赁合同，其行为构成违约，按照合同的约定恒昌公司应当承担1个月的租金及物管费作为违约赔偿金。恒昌公司虽于2016年12月7日向上诉人京江荣会馆邮寄《提前解除租赁合同通知》，但在此之后，恒昌公司并未将其物品全部搬离涉案房屋，并在网上发布涉案房屋的转租信息。恒昌公司的委托诉讼代理人在一审法院于2017年6月22日开庭审理的庭审中称“诉争房屋中还有其空调和桌子，东西没有搬完，其持有诉争房屋的钥匙没有返还给京江荣会馆”。恒昌公司请求京江荣会馆返还的是其已交付的2016年5月23日至2017年5月22日期间的租金。因恒昌公司于2017年6月22日仍自称未将其所有的物品全部搬离涉案房屋，未向京江荣会馆交还钥匙、返还房屋，故恒昌公司请求京江荣会馆返还2017年5月22日之前的租金不符合法律规定，应不予支持，一审法院判决京江荣会馆返还2017年3月1日至2017年5月22日的租金不当，本院予以纠正。关于1万元押金的问题。根据双方签订的《租房协议》的约定，因恒昌公司违约，其应承担的违约赔偿数额高于1万元，故其请求京江荣会馆返还1万元押金的请求不成立，一审法院对恒昌公司返还1万元押金的请求未予以支持并无不当。
综上，京江荣会馆的上诉请求符合法律规定，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款三项的规定，判决如下：
一、维持黑龙江省东安区人民法院（2017）黑1002民初379号民事判决第一项；
二、撤销黑龙江省东安区人民法院（2017）黑1002民初379号民事判决第二项、第三项；
三、驳回被上诉人北京恒昌惠诚信息咨询有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费4750元，减半收取2375元，二审案件受理费1014元，均由被上诉人北京恒昌惠诚信息咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李冬梅
审判员 毕 旭
审判员 杜 敏
二〇一七年十二月一日
书记员 左 飞