浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍嵊民初字第2118号
原告：浙江文邦物业管理有限公司。
法定代表人：操文汉。
委托代理人（特别授权代理）：张建波。
被告：周春晓。
原告浙江文邦物业管理有限公司（以下简称“文邦物业公司”）与被告周春晓物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月7日立案受理后，依法由代理审判员陈祖华适用简易程序于2015年9月10日公开开庭进行了审理。原告文邦物业公司的委托代理人张建波、被告周春晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告文邦物业公司起诉称，被告所有的座落在嵊州市高扬路728号丽湖小区19幢三单元301室房产的建筑面积为100.03平方米，由原告提供物业管理服务。《物业管理合同》、及《补充协议》约定以每月每平方米0.50元计付业主物业管理服务费，并应于每年9月30日前交清，逾期应缴纳每日2‰的违约金。现被告已累计拖欠物业管理服务费23个月（自2013年2月1日至2014年12月31日止）未付。原告曾于2014年12月25日向被告书面催交物业管理服务费，但被告在催告后的合理期限内仍未缴纳。现原告向本院起诉请求：1、判令被告立即向原告付清自2013年2月1日至2014年12月31日止的物业管理服务费1160.34元，逾期违约金423.50元（违约金计算方式：1160.34×1‰×365天=423.50元），审理过程中原告自愿将违约金调整为自逾期之日起至其起诉之日止按每日万分之五计算；2、本案诉讼费由被告承担。
被告周春晓答辩称，其不交物业费原因是物业管理服务不好，如其居住两幢房子墙与墙之间有缝隙，原来有铁皮封住，现铁皮损坏，风吹来声音很大影响休息，向原告反映后一直未进行处理；停车位雨后积水较多无法停车；其车棚内的污水管损坏，污水渗漏出来，与原告反映后未及时来修理；上下楼有纠纷也不进行调解；公厕男女共用；消防通道堆放私人东西，影响安全；未积极协助业主申请维修基金；向前物业公司交纳的100元水费押金未进行处理等。如原告把上述问题解决好了，我会交物业费的。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：
1、原告与嵊州市丽湖小区业主委员会于2012年12月25日签订的《物业管理合同》、2013年2月27日签订的《补充协议》、2014年12月12日签订的《物业服务补充协议》各一份，证明原告与嵊州市丽湖小区业主委员会签订了上述合同，并为被告提供物业管理服务；
2、原告于2014年12月25日向被告邮寄催讨拖欠物业费的《函》、寄件凭证《整付零寄交寄清单》各一份，证明原告曾向被告催讨过物业费的事实；
3、嵊州市房地产管理委员会出具的产权人为周春晓、吕小珍座落在嵊州市高扬路728号丽湖小区19幢三单元301室的《嵊州市房地产登记簿》一份，证明被告系房屋所有权人的事实。
对原告提供的证据，被告经质证认为：证据1其不认可，对合同内容也不知情；证据2其从未收到过原告催讨物业费的挂号信；证据3没有异议。
被告为支持其答辩意见，向本院提供了如下证据：
4、手机中保存的视频两段和照片11张（附有光盘），证明停车位积水、房子漏水等问题。
对被告提供的证据，原告经质证认为：对证据4没有异议。
对原、被告提供的上述证据，结合双方质证意见，本院作如下认定：
证据1系嵊州市丽湖小区业主委员会与原告签订的合同，对全体业主具有约束力；证据2被告认为其从未收到过催讨物业费挂号信，但原告提供的催讨物业费的《函》及寄件凭证《整付零寄交寄清单》能够证明原告曾向被告寄送催讨函的事实；证据3系嵊州市房地产管理委员会出具的房产证明，可以证明被告系房屋所有权人的事实；证据4可以证明嵊州市丽湖小区存在停车位积水、房子漏水的问题。
综上，本院认定的事实与原告诉称一致外，另查明嵊州市丽湖小区存在停车位积水、房子漏水的问题。
本院认为，原告文邦物业公司与嵊州市丽湖小区业主委员会签订的《物业管理合同》、《补充协议》、《物业服务补充协议》合法有效，对全体业主具有约束力。原告为丽湖小区提供物业服务，被告周春晓作为该小区的业主理应按合同约定期限足额交纳物业管理服务费。被告答辩称原告未按物业服务合同尽到管理服务义务，如小区存在停车位积水、房子漏水等问题，本院认为若原告不履行或不完全履行物业管理合同的约定或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，被告作为业主可另案请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒交物业管理服务费的依据，故本院对被告的上述答辩意见不予采信。按照物业管理合同及补充协议的约定，业主应在当年9月30日前付清当年物业管理服务费，逾期未交纳的，应向文邦物业公司交纳每日2‰的违约金，现原告自愿将违约金调整为自逾期之日起至其起诉之日止按每日万分之五计算，符合法律规定，本院予以准许。周春晓2013年应交纳物业管理服务费为100.03平方米×0.50元／每月每方米×11个月=550.17元，逾期天数675天（自2013年10月1日起算至其起诉之日2015年8月6日止），违约金按每日万分之五计算，故其因未交纳2013年度物业管理服务费产生的违约金为185.68元；2014年应交物业管理服务费为100.03平方米×0.50元／每月每方米×12个月=600.18元，逾期天数310天（自2014年10月1日起算至其起诉之日2015年8月6日止），违约金按每日万分之五计算，故其因未交纳2014年度物业管理服务费产生的违约金为93.03元，以上合计被告拖欠的物业管理服务费为1150.35元，所产生的违约金为278.71元。综上，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：
一、周春晓应支付浙江文邦物业管理有限公司自2013年2月1日起至2014年12月31日止所欠的物业管理服务费1150.35元及违约金278.71元，合计1429.06元。款限于本判决发生法律效力之日起十日内付清。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，依法减半收取25元，由原告浙江文邦物业管理有限公司负担1元，被告周春晓负担24元（限本判决发生法律效力之日起十日内向本院付清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费50元，款汇绍兴市预算外资金财政专户，帐号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
代理审判员 陈祖华
二〇一五年十月十九日
书 记 员 杨 月
本案引用的法律条文
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业管理服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。