江西省萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0302民初1939号原告：张某2，男，1964年5月4日出生，汉族，商人，户籍所在地本市安源区，现住本市安源区。原告：张某1，女，2001年2月19日出生，汉族，学生，户籍所在地本市安源区，现住本市安源区。法定代理人：张某2(原告张某1的父亲)，男，汉族，商人，1964年5月4日出生，户籍所在地本市安源区，现住本市安源区。两原告共同委托诉讼代理人：李倩，江西博韬律师事务所律师，特别授权代理。被告：赖咸萍，男，1959年10月16日出生，汉族，商人，住本市安源区。被告：尹文明，女，1966年6月29日出生，汉族，现住本市安源区。原告张某2、张某1与被告赖咸萍、尹文明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案后，依法适用普通程序，于同年9月19日公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人李倩、被告赖咸萍到庭参加了诉讼，被告尹文明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告张某2与两被告所签订的《租赁协议》并判令两被告将所租赁的萍乡锦锈山庄商务楼第二、三层返还给原告张某1；2.判令两被告尽快支付所欠原告的租金62000元并按月租金21000元的标准计算房屋租金至实际腾房之日止，同时判令两被告按月利息3%计算违约金至全部租金支付完毕为止（暂按62000元的金额计算至2017年7月31日止共计5580元）；3.判令两被告所交的房屋租赁押金100000元不予返还；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告明确租金62000元系自2017年5月1日起至2017年7月31日止的租金。事实与理由：2016年5月6日，原告张某2与两被告签订《租赁协议》，约定两被告向原告张某2租赁座落于安源××后埠街枫树湾社区锦绣山庄14栋部分房屋用于开办老年公寓，面积为二、三层1300平方米，一层接待大厅店面两间约100平方米及两个通往二、三层的板梯间，租赁期限为5年，自2016年6月2日起至2021年6月1日止，租金每月20000元，逐年递增，每月5日前以现金方式提前支付下一个月租金。签订协议时两被告必须向原告张某2支付房屋租赁押金100000元，如两被告未按约支付租金，按照月利息3%向原告张某2计付违约金，超过一个月未付租金，原告张某2有权解除租赁合同，收回租赁房屋，租赁房屋的固定装修归原告张某2所有，两被告所交付的租赁押金不予退回。签订合同后，原告张某2如约将房屋交付给两被告。两被告自履行合同伊始便开始无故拖欠租金，拖欠之初经原告张某2催讨虽延期但尚能支付，但自2017年5月份起，两被告拖欠租金并经催讨亦拒不支付。截至2017年7月，两被告共计拖欠原告张某2租金62000元。经原告张某2多次催讨，两被告仍拒绝支付，引发纠纷。综上所述，两原告认为，两被告拖欠两原告租金长达数月之久，经催讨仍不支付，已严重损害了两原告的合法权益且已满足合同解除条件，故诉至法院，请求判如所请。被告赖咸萍辩称，1.依法判决原告张某2与两被告签订的《租赁协议》无效，重新签订租赁协议；2.原告张某2在2017年6月已经向被告提出解除《租赁协议》，被告亦同意解除《租赁协议》，并已于2017年7月21日将租赁房屋内的居住人员及大部分物品迁出，自《租赁协议》解除之日起两被告不应再承担房屋租金；3.本案解除《租赁协议》的原因系原告租赁给被告的房屋多次漏水且被告担心租赁房屋有可能发生山体滑坡的危险故向原告提出应减少租金或退回部分房屋而原告未予以及时答复，原告未履行对租赁房屋进行维修的义务，只是要求在合同期内解除《租赁合同》，根据《租赁合同》约定，如原告提前解除合同，原告应双倍返还租赁押金，租赁房屋的固定装修费用由原告按折旧后价值赔偿被告。后被告赖咸萍于2017年10月11日向本院出具一份《说明》，请求本院判决解除合同，其已将案涉房屋钥匙交给原告张某2之弟张志良，请求不再承担租金。被告尹文明经本院传票传唤未到庭答辩，亦未向本院提交任何答辩材料。原告针对其诉讼请求向本院提交了证据，对于被告无异议的两原告身份证复印件、户口复印件及委托书，本院予以确认并在卷佐证。对于被告有争议的证据，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定：1.2016年5月6日原告张某2与两被告签订的《租赁协议》、2015年12月17日原告张某2与案外人刘文东签订的《租赁合同》，产权证明6份（张某13份、刘文东3份）、张某1的不动产登记证明1份，欲证明涉案租赁房屋原告具有处置权。被告赖咸萍经质证后对原告张某2与两被告签订的《租赁协议》、张某1的不动产登记证明的真实性无异议，对其余证据的真实性表示不清楚。被告尹文明经本院传票传唤未到庭质证，视为放弃质证权利。本院经审查认为，上述证据可以证明原告对涉案房屋具有处置权，本院对上述证据予以认定。2.收款收据复印件1份，欲证明被告支付房租至2017年4月止，自5月起未支付房租，被告已构成违约，原告有权解除合同并不予退还押金。被告赖咸萍经质证后对该证据的真实性有异议，但认可租金只支付至4月份。被告尹文明经本院传票传唤未到庭质证，视为放弃质证权利。本院经审查认为，该证据可以证明被告支付租金至2017年4月止，对该证据的内容予以认定，但该证明不能证明原告可以不予退还租赁押金。被告赖咸萍针对其答辩意见向本院提交了证据，对于原告无异议的短信聊天记录，本院予以确认并在卷佐证。对于原告有争议的证据，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定：2017年3月左右被告拍摄的视频资料1份，欲证明涉案租赁房屋存在漏水问题，被告租赁涉案房屋系用于经营老年公寓，《租赁合同》应为无效合同。原告经质证后对视频的真实性无异议，租赁房屋存在漏水问题属实，但《租赁合同》应为有效合同，被告应自行办理消防改造和验收。被告尹文明经本院传票传唤未到庭质证。本院经审查认为，上述视频资料可以证实原告出租给被告的房屋存在漏水问题，且原告对真实性无异议，对该证据本院予以认定。至于《租赁合同》是否有效，本院将在下文予以说明。被告尹文明未向本院提交证据材料。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月6日，原告张某2与两被告签订《租赁协议》，约定两被告向原告张某2租赁座落于安源××后埠街枫树湾社区锦绣山庄14栋部分房屋用于开办老年公寓，面积为二、三层约1300平方米，一层接待大厅店面两间约100平方米及两个通往二、三层的板梯间，租赁期限为5年，自2016年6月2日起至2021年6月1日止，2016年6月2日至2017年6月1日，每月租金20000元，2017年6月2日至2018年6月1日，每月租金21000元，逐年递增，每月5日前以现金方式提前支付下一个月租金。签订合同时两被告必须向原告张某2支付房屋租赁押金100000元。协议还约定违约责任为：在合同期限内，两被告未按约支付租金，按照月利息3%向原告张某2计付违约金，超过一个月未付租金，原告张某2有权解除租赁合同，收回租赁房屋，租赁房屋的固定装修归原告张某2所有，两被告所交付的租赁押金不予退还。在合同期限内，如原告提前解除合同，则原告应双倍返还两被告租赁押金，租赁房屋的固定装修费用由原告按折旧后价值赔偿两被告。签订合同后，原告张某2如约将房屋交付给两被告，两被告向原告支付了租赁押金100000元，并按约支付租金至2017年4月30日。因案涉房屋存在漏水现象，多次维修未果，两被告于2017年6月19日，以四间靠石案的房子存在山体滑坡，对房间内居住的老人会造成伤害为由，请求将该四间房屋退还给原告，但双方一直未达成协议，两被告未向原告支付自2017年5月1日起的房屋租金。在本案审理过程中，被告赖咸萍于2017年10月11日将案涉房屋返还给原告，并向本院出具一份《说明》，同意解除《租赁合同》。另查明：原告张某2与原告张某1系父女关系，在《租赁协议》签订时原告张某1尚未成年。原告张某2向两被告出租的房屋部分产权归原告张某1所有，部分房屋系原告张某2租赁案外人刘文东所有的房屋。原告张某1于2016年5月6日出具一份《委托书》，授权原告张新泉负责与案涉房屋有关的租赁事宜。刘文东与原告张某2的《租赁合同》中约定租赁期限为20年，自2016年1月1日起至2035年12月31日，刘文东已向他人出租的第一层房屋的租金自该合同签订之日其由原告张某2行使出租人的一切权利。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，原告张某1、张某2根据原告张某2与被告赖咸萍、尹文明签订的《租赁协议》要求两被告支付租金，本案系房屋租赁合同纠纷。争议的焦点是：1.原告张某2与两被告签订的《租赁协议》是否有效，若有效是否已解除，于何时解除；2.两被告向原告支付的租赁押金是否应退还；3.两被告是否应向原告支付房屋租金及违约金。关于合同效力及解除问题。原告张某2与两被告签订《租赁协议》所涉及的房屋部分系原告张某2女儿张某1所有，部分系原告张某2从他人处承租所得，而签订合同时原告张某1系未成年人但授权原告张新泉负责案涉房屋的出租事宜，现以案涉房屋所有权人身份加入到本案诉讼的行为亦可视为一种追认行为，故在该协议系双方真实意思表示，两被告未举证证明该协议违反了法律、行政法规强制性规定的情况下，认定该协议合法有效。被告赖咸萍关于该协议无效的意见，本院不予采纳。在《租赁协议》有效的情况下，原、被告应根据该协议约定全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”两被告与原告签订的《租赁协议》中约定，两被告超过一个月未支付租金，原告张某2有权解除合同，收回租赁房屋。根据庭审查明，两被告自2017年5月1日起未向原告支付租金，至原告起诉时已达近三个月，故两原告有权解除原告张某2与两被告签订的《租赁协议》。在本案审理过程中，被告赖咸萍于2017年10月11日将案涉房屋返还给原告并同意解除合同。由此可见，原告张某2与两被告签订的《租赁协议》于2017年10月11日已解除，且两被告已于当日将案涉房屋交还与两原告。故两原告关于要求解除《租赁协议》、两被告返还房屋的诉求，本院不予支持。被告赖咸萍关于双方已于2017年5月解除《租赁协议》，其不应向原告支付租金的答辩意见，因其未举证证明且其认可并未将案涉房屋返还给原告，本院不予采纳。关于押金退还问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”两被告承租原告房屋用于开办老年公寓，房屋漏水会给老年人的生活带来不便，影响案涉房屋的使用，两被告自2017年5月后便与原告协商因漏水、山体滑坡问题要求退部分房屋事宜，因双方未达成一致意见，从而导致未及时支付租金，情有可原，而非无正当理由不支付租金。在两被告现已及时将房屋退还给原告的情况下，本院依法根据公平原则，对两原告关于要求判决两被告所付押金100000元不予退回的诉求，不予支持。被告关于因原告未履行案涉房屋的维修义务导致合同解除原告应双倍返还押金的答辩意见，因其未举证证明原告未履行房屋的维修义务，本院不予采纳。关于房屋租金及违约金。因原告张某2与两被告之间的《租赁协议》于2017年10月11日解除并于当日退还了案涉房屋，两被告向原告支付了截至2017年4月30日的房屋租金，故两被告应向原告支付自2017年5月1日起至2017年10月11日止的租金，其中2017年5月租金为20000元，6月至10月每月租金为21000元，故自2017年5月1日起至2017年10月11日止的租金为20000元+21000元/月×4月+21000元/月×（11÷30）月=111700元。关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”案涉房屋在出租过程中出现漏水现象，影响使用，原告未保持租赁物符合约定用途，两被告在与原告协商未果的情况下，未及时支付租金，不能认定为违约，故无需向两原告支付违约金。对于原告的该诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第九十三条第二款、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告赖咸萍、尹文明于本判决生效后十日内向原告张某2、张某1支付房屋租金111700元，品除被告赖咸萍、尹文明已支付的押金100000元，两被告仍需向两原告支付11700元；二、驳回原告张某2、张某1的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3651元，由原告张某2、张某1负担3000元，被告赖咸萍、尹文明负担651元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。判决书生效后，权利人可以向本院申请执行，申请执行的期限为二年。审 判 长  邹小蓉审 判 员  张小平人民陪审员  肖天凤二〇一七年十一月二十八日代理书记员  彭 双