北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初13316号
原告张展华（反诉被告），女，1984年11月25日出生，中信资产管理有限公司职员，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人史志敏，北京市中伦文德律师事务所律师。
被告刘晓燕（反诉原告），女，1974年10月21日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人曹凤林，北京大悦律师事务所律师。
第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地：北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，该公司董事长。
委托诉讼代理人徐俊杰，男，1987年3月4日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司员工，住该公司。
委托诉讼代理人杜文娜，女，1991年2月3日出生，该公司员工，住该公司。
原告张展华（反诉被告）与被告刘晓燕（反诉原告）、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张展华及其委托诉讼代理人史志敏、被告刘晓燕及其委托诉讼代理人曹凤林、被告我爱我家公司委托诉讼代理人徐俊杰、杜文娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张展华向本院提出如下诉讼请求:1、请求法院判决解除合同编号为EXXXXXXXXX号《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》；2、请求法院判决被告退还原告已支付的定金人民币20万元并承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告与我爱我家公司于2017年3月16日签订房屋买卖合同及补充协议，约定原告购买被告位于北京市西城区三里河军民区X号楼X门XX号房屋，房屋成交价格780万元，约定贷款金额303万元，定金20万元，过户最晚时间是2017年7月31日。贷款中除去定金的金额外，剩余首付款457万元于过户前4个工作日支付。签订合同后原告于2017年3月16日和3月18万元支付给被告共计20万元定金。2017年3月17日，北京市出台了新政，导致原告只能以二套的资格购买涉案房屋，也就是说按照网签价格的40%贷款只有186.8万元，契税增加了9.34万元，由于3.17新政导致我们增加了125.54万元的资金。我们名下有两套房屋，需出售一套用于支付购买涉案房屋的首付款，我们出售房屋的买家受新政影响与我们解约后，我们再次出售该房屋是在2017年4月20日，扣除我们的贷款后净得390万元，由于3.24北京市又出台了限制首付贷的相关文件，导致我们无力支付由于新政导致的我们购买涉案房屋的首付款，因此，我们在2017年3月24日即通知被告，我们无法购买涉案房屋，但是就解约没有达成一致的意见。2017年3月31日，原、被告一起谈解约，但我爱我家称需要我们出中介费，被告需要我们赔偿39万元，双方没有达成一致。我方认为，涉案房屋买卖合同未能履行，是因新政新影响，我方无违约行为。现诉至法院，请求法院判如所请。
被告刘晓燕辩称：原告为了小孩上学，与被告签订房屋买卖合同，但是双方签合同时候没有注明这一原因，后来因为北京市为抑制学区房暴涨，在3月下旬对入学政策进行调整，导致学区房价格下跌，原告才想解约，原告不履行涉案买卖合同并非是受到新政影响。原、被告签订合同时，原告称有可能出台3.17新政，这个消息也是原告爱人说的，被告问原告如果有新政，是否可以继续履行，原告表示其有能力购买涉案房屋，且可以支付全款，只是需要被告配合其办理出来贷款。3月17日政策出台后，原告并没有通知被告说解约，也没有提出不能支付的问题。3月18日，原告告继续向被告支付了定金。3月24日原告给被告发了微信，原告表示可以继续履行合同。只是说其出售房屋的买家出了问题，打击非常大，并没有提出解除合同。到3月31日，原告才提出要解除合同，原告陈述的理由是其出售的房屋买家出了问题，被告要求原告支付违约金，被告也表示如果新政导致首付款增加，被告同意暂缓付款。之后过了一段时间，原告要求降低价格和被告继续履行合同，最终双方没有达成一致意见。原告当时购买我们房屋的时候名下有两套房子，原告想出售一套房子后购买涉案房屋，签订合同时，原告并没有说要通过办理离婚做首套贷款，3、17政策出台原告还是有履约能力的，因为其名下有两套房子，出售一套后可以支付房屋价款。现原告已经另行购买房屋，被告同意解除涉案买卖合同，但不同意退还原告定金。
第三人我爱我家公司述称：原告陈述事实理由属实。新政出台后，原告说其原有住房无法出售，原告并没有因为贷款的问题提出解除合同，因为原告房屋卖不出导致购置涉案房屋首付款有问题。对原告诉讼请求听从法院判决。
反诉原告刘晓燕诉称：双方签订买卖合同后，北京市出台3.17政策，被反诉人在3.17新政后，依然通过微信的方式表达了自己的履约能力，只是在北京市教委于2017年3月下旬在媒体上发布“抑制学区房暴涨，逐步扩大多校划片”的消息，导致学区房价格暴跌，被反诉人基于违约成本小于房价下跌的金额，2017年6月6日被反诉人提出解约诉讼，庭上调解中反诉人提出可以通过个人长期借款的方式解决贷款政策调整对被反诉人的影响，但是被反诉人以“不愿意购买”为由回绝。综上，被反诉人以政策调整导致其不具有支付能力为由提出解除合同并不承担违约责任的理由不能成立。被反诉人执意解约，给反诉人的房屋造成巨大损失，现提出反诉，要求被反诉人赔偿损失166.13万元；反诉费由被反诉人承担承担。
反诉被告张展华辩称：原、被告签订的买卖房屋价格包括房本面积51.6平方米和扩建面积16.7平方米，按照被告提供的扩建图纸，扩建完成后涉案房屋的面积应该是68.3平方米，评估报告评估的价格只是房本上的面积，按照评估报告记载的均价计算，涉案房屋目前单价为118967元，与原告购买时的单价114202元比较，被告的房屋不但没有降价，反而有升值。另外，原告不能履行涉案买卖合同，确实因为3.17新政调整导致首付款比例提高，原告没有付款能力所致，原告在买卖合同履行过程中不存在违约行为。综上，不同意被告的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：北京市西城区三里河居民区X号楼X门XX号房屋（以下简称涉案房屋）是被告刘晓燕名下的产权房屋。原告张展华于2017年3月16日与被告签订购买涉案房屋买卖合同时，原告家庭拥有北京市朝阳区团结湖中路南二条X号X层X单元XXX号和北京市朝阳区太阳宫二街X号院X号楼XX层XXXX号两套房屋。
2017年3月16日，原告张展华作为买受人（乙方），被告刘晓燕作为出卖人（甲方）经第三人我爱我家公司的居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：甲方出售的房屋位于北京市西城区三里河居民区X号楼X门XX号房屋，建筑面积51.6平方米，该房屋成交总价为780万元，其中房屋主体为467万元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为313万元；乙方应于签订合同当日向甲方支付定金20万元；乙方拟贷款303万元，甲乙双方同意，乙方分2次向甲方支付除定金与拟贷金额外的所有成交价款；第一次于办理房屋所有权转移登记前4个工作日，乙方通过资金存管方式向甲方支付293万元，第二次于办理房屋所有权转移登记前4个工作日，乙方通过资金监管方式向甲方支付164万元；双方另约定了房屋交付、权属转移登记、违约条款、合同解除条款。
2017年3月17日，原告作为乙方，被告作为甲方，第三人作为丙方，签订《补充协议》，约定：第三条、由于乙方原因无法于签署本协议时缴纳足额定金，甲方同意乙方暂交10万元，余额部分在查档后2日内补齐定金10万元。……。第四条、经甲乙双方友好协商同意，约定乙方最迟于2017年7月15日获得贷款机构批贷手续，在乙方积极配合、资质满足贷款银行要求的前提下，如因乙方贷款批贷延迟或贷款机构政策变更等不可抗力原因，导致未按期办理过户手续，责任相关方不承担违约责任。如至2017年7月31日未能过户，违约方应向守约方支付总房款5%的违约金。第五条、甲乙双方要求，乙方在网签前自行支付甲方购房款10万元，由于不动产以产权转移为法律标记，丙方明确告知甲乙双方在产权未转移前支付房款存在下列风险……。
2017年3月17日，北京市出台房地产调控新政（以下简称3.17新政），实施差别化信贷政策，对于购买“二套房”实施“认房又认贷”，进一步提高二套房最低首付比例，居民家庭名下在本市已拥有一套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款不利不低于80%，同时降低房贷期限，将原来最高可达30年的贷款期限降至25年。
该政策出台后，由于原告家庭已有两套住房，在其出售其中一套住房的前提下，其购买涉案房屋的首付款提高至593万元，较签订合同时的477万元提高了116万元，贷款额度相应下降。
2017年3月18日，原告向被告支付定金20万元，被告为原告出具了收条，原告在当日向被告发送微信称：“……今天房子总算顺利卖掉了，买家是直接买不是置换，周期应该比较有保障，也请您这边放心哈！”“感觉刚需还是没受太大影响。……”
2017年3月24日，中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会、北京监管局北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合发布《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》（银管发〔2017〕68号），其中第二条规定：对离婚一年内的贷款人实施差别化住房信贷政策，从严防控信贷风险据有关方面反映，近期，购房家庭通过离婚手段享受首套住房贷款政策的情形有所增加，这既影响了调控政策效果，也容易产生财产纠纷、还款能力下降等问题，增加商业银行住房信贷风险。因此，对于离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行；申请住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷款政策执行。第八条规定：规范房地产中介机构与商业银行业务合作，建立商业银行合作中介机构退出机制各房地产中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷、尾款贷等违法违规金融产品和服务。对于经有关部门查实存在违法违规问题的中介机构，各商业银行应立即中止与其业务合作。
2017年3月24日，原告向被告发送微信：“刘姐，有个事儿和您沟通一下，我们房子不是3.18卖了吗，是对外地小夫妻买的，结果3.22出了一个京外户口购房的新政，今天上午链家的和我说，他们资格有问题，按新政纳税有断缴超过3个月的，虽然现在还没有进行资格核验，但是基本确定没有购房资格了。中午我和我老公又一起去了趟链家，本来3.18卖房的时候着急价格已经比最近成交的低了，链家说现在市场观望态度强，如果着急卖，建议我们降价才行。最近一连串政策对我俩影响已经够大了，本来想着离婚可以按一套算，现在不行了，首付从30到60，利率不能打折还得上浮10%，这些我们还能勉强接受，毕竟很需要一个西城区的学区，打击真是太大了。和您说这些也真是特别为难，不想影响您的心情，本来合同也签了，学区房也是我们需要的，但是现在我们履约方面真是挺困难的。或者您看周末或者您有空的时候，我们和您当卖能沟通一下行吗。”
被告回复：“如果你想毁约，我就早找客户，我已经错过很多家，现在不知道是否好找。我是先买后卖，所以现在我的资金压力很大。”
原告回复：“恩恩，我明白！其实您房子我们还是很想要的，就是现在政策一项接着一项，我们也是特别希望自己的房子能顺利交易，您看您这两天有时间吗，我们当面找您沟通一下吗？”
被告回复：“周六十点以后可以。”
2017年3月31日，原、被告及第三人一起洽谈，原告要求解除涉案房屋的买卖合同，被告不同意解除该合同，在原告坚持要求解约的情况下，被告要求原告赔偿39万元违约金，原告只同意赔偿被告5万元，双方最终未达成一致意见。
现原告诉至本院，1、请求法院判决解除合同编号为EXXXXXXXXX号的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》；2、请求法院判决被告退还原告已支付的定金人民币20万元；3、本案诉讼费由被告承担。
本案庭审中，原告主张3.17新政出台后，其想通过出售其在朝阳区团结湖的房屋并办理离婚后，仍能按照首套资质购买涉案房屋，首付款没有影响，如果不能认定首套，其通过首付贷的方式也可以解决较3.17新政前增加的首付款116万元。但由于3月24号出台的限贷政策导致其不能通过离婚变成首套房屋，也不能通过办理其他贷款的方式筹集增加的首付款116万元，因此，其没有能力继续履行涉案买卖合同。
被告对此不予认可，被告主张原告在3.17新政出台后，向其表示履行合同不受影响，并且在2017年3月18日还支付了定金，原告在在2017年3月24日仍表示履行合同没有问题，此后其不履行合同是因为学区房价格下跌而恶意违约，原告在本案诉讼过程中，成功出售了其名下的一套住房，又另行购买了房屋，原告目前根本不具备购房资格，原告不履行涉案房屋买卖合同是因其违约所致。
原告认可其在本案诉讼过程中于2017年4月26日将其位于北京市朝阳区团结湖中路南二条5号4层4单元402号房屋以446.7万元的价格出售的事实，但主张该房屋尚有向银行的贷款56万元未还清，因此，还清该贷款后，其出售上述房屋后实际得款390万元，该款项不能支付购买涉案房屋的首付款593万元，由于一系列新政的出台，导致其也不能通过其他方式筹集首付款，其在2017年7月19日另行购买了北京市月坛南街19号院1号楼110号房屋（建筑面积43.5平方米），房屋成交价格为551万元，该房屋贷款金额为80万元，其不能履行与被告之间的买卖合同确因3.17新政之后陆续出台的一系列限贷政策所致，其不存在违约行为。
原告针对其上述主张，向本院提交了出售北京市朝阳区团结湖中路南二条5号4层4单元402号房屋的房屋买卖合同、补充协议、个人贷款总帐及明细信息、购买北京市月坛南街19号院1号楼110号房屋的买卖合同、变更协议。被告对上述证据的真实性认可，对原告的证明目的不认可。
原告另申请证人单某到庭作证，单某表明其原在房地产中介机构工作，其证实2017年3月17日出台后，原告告知其原告购买西城区的一套房子首付款增加了120万元，询问其是否能够帮助原告办理首付贷，其当时告知原告可以办理，但3月24日北京市住建委要求中介及合作机构停止给买房人办理首付贷业务或给买房人增加资金的业务，其知晓该消息后，在2017年3月24日及时告知了原告。被告对证人证言的真实性不予认可。
被告认为原告目前名下已有两套房产，不具备购房资格，被告在2017年12月15日的庭审中同意解除与原告之间的买卖合同，但主张由于原告违约不履行合同，给其造成损失，原告应承担相应的违约责任，为此，被告申请对涉案房屋的市场价值进行评估。
本案审理中，经双方当事人同意，经过摇号确定的鉴定机构为北京宝孚房地产评估事务有限公司，本院委托该机构对涉案房屋的市场价值进行了评估，2017年8月15日，北京宝孚房地产评估事务有限公司出具北京宝孚[2017]估（房）字第097号房地产评估报告，该评估报告记载估价对象按照市场比较法测算总价为630.1万元，按照收益法为589.51万元，评估结论为：涉案房屋的评估价值为613.87万元，单价118967元，实地踏勘估价对象日期为2017年7月31日，估价作业日期为2017年7月31日至2017年8月15日。
被告认可该评估结论，并据此提出反诉，要求原告赔偿其房屋差价损失166.13万元。
原告对评估机构采取收益法和市场比较法综合得出房屋价格的方式提出异议，原告另主张评估报告提及涉案房屋产权证记载的建筑面积为51.6平方米，但双方签订买卖合同时，被告告知其涉案房屋将进行扩建，扩建后面积为68.3平方米，被告向其出具了扩建的图纸，因此，双方在签订涉案买卖合同时约定的交易价格包含了扩建部分面积，原告因此申请评估机构对估价报告中评估面积进行确认，原告同时认为涉案房屋由于扩建对部分装修及水暖设备已损坏，该部分损害对房屋价值是否存在影响，需要评估机构进行补充说明。2017年11月10日，北京宝孚房地产评估事务有限公司作出回复：“1、评估价值针对的房屋面积依据《房屋所有权证》所记载的面积。2、评估价值中已考虑部分装修及水暖设备的损坏。3、依据《房地产估价规范》，当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行评估时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍。4、本报告市场比较法、收益法及最终评估价值在报告中第2页记载。”
针对评估机构回复的内容,原告认为评估机构在对涉案房屋市场价值进行评估时未考虑扩建面积的价值，因此按照扩建后的面积计算，依照评估报告载明的市场单价计算，涉案房屋的市场价值不但没有贬值，反而有所升值，因此，被告不存在房屋差价损失。
被告对此不予认可，被告主张双方签订买卖合同时涉案房屋的扩建只是一个预期，双方并不知道扩建是否能够进行及扩建的面积是多少，因此，双方在约定房屋交易价格时考虑到该预期，按照房产证记载面积每平方米比不扩建的房屋贵了1万元左右，但双方交易价格就是按照产权证上记载的建筑面积计算的。原告对此不予认可，原告向本院提交了扩建图纸、被告在链家公司的网站上挂牌销售涉案房屋的网业截图、原告与涉案房屋所在小区负责扩建的工地人员询问扩建面积的视频资料，被告对视频资料的真实性不予认可，对其他两份证据的真实性认可，但主张根据该证据并不能准确计算实际扩建部分的面积。经本院询问第三人，第三人陈述涉案房屋的价值较没有扩建的房屋价格高出30万元左右。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的北京市存量房屋买卖合同、补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。
涉案买卖合同签订的次日，北京市出台3.17新政，实施差别化信贷政策，导致原告首付款比例提高，拟贷款比例降低，原告在此时虽表示履行合同没有问题，但在2017年4月24日出台的《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》，使原告筹集首付款的途径受到极大影响，原告虽然另行购买了其他住房，但其另行成交的房屋交易价格远低于涉案房屋交易价格，据此，不能认定原告有履行涉案合同的能力而恶意违约，综上，本院认为，现有证据不能证明原告自有资金能够支付因3.17新政而增加的首付款，因此，本院认为北京市陆续出台的限贷政策对原告继续履行与被告之间的买卖合同产生了重大影响，该影响属于国家宏观政策所致，在此情况下，双方签订的买卖合同及补充协议应予解除，现原告要求解除涉案买卖合同，被告亦同意解除，本院确认双方签订的房屋买卖合同及补充协议于2017年12月15日解除。被告认为该解除系因原告违约所致，对此争议，本院认为，涉案合同不能履行属于不可归责于双方的原因，双方合同目的无法实现，不属于原告违约所致，对被告主张原告违约的抗辩意见，本院不予采纳。
现双方租赁合同已经解除，被告应当将原告交纳的定金予以返还，对原告要求被告返还定金的请求，本院予以支持。
涉案合同解除虽为不可归责于双方的原因解除，但根据公平原则，因合同解除产生的相关损失应由双方分担。
本案庭审中，被告主张因合同解除给其造成经济损失，被告申请对涉案房屋的市场价值进行了评估，评估结论为：涉案房屋的评估价值为613.87万元，单价118967元，实地踏勘估价对象日期为2017年7月31日，估价作业日期为2017年7月31日至2017年8月15日。被告据此要求原告赔偿其房屋差价损失166.13万元。
原告认为该价值中未包含房屋扩建部分面积的价值，同时评估结论还考虑了因扩建造成的装修、水暖器材的损坏的因素，导致该评估价值远低于双方成交价格，原告主张涉案房屋的成交价格780万元是按照68.3平方米计算的，而根据评估报告中房屋单价与扩建后的面积计算，涉案房屋的市场价值较双方成交价价格是升值的。
对此问题，本院认为，双方签订买卖合同时，涉案房屋扩建尚未进行，故买卖合同中并未约定具体的扩建面积，原告提交的图纸和视频资料、网业截图等证据均不能证明涉案房屋的扩建面积，且在双方买卖合同中对此亦没有约定，因此，原告主张涉案房屋的成交价格780万元是按照68.3平方米计算的，缺乏依据，本院难以采纳，被告认可780万元的成交价格包含了扩建的预期，但双方成交价格仍是按照产权证上的面积将房屋成交价格约定为较没有扩建预期的房屋每平方米高出1万元，本院认为被告的意见与双方合同呈现的内容更加贴近，故本院认为双方约定的780万元的成交价格应是在考虑了房屋扩建预期基础上按照房屋产权证上记载的面积计算出的交易价格更为合理，结合第三人在本案中关于涉案房屋较没有扩建的房屋交易价格平均高出30万元的陈述，本院认为被告所述每平方米高出1万元的陈述存在合理性，本院予以采信。原告根据评估报告中记载的房屋单价与其主张的扩建后的面积结合计算房屋市场价值后，主张涉案房屋升值的陈述意见，无事实依据，本院不予采纳。
但应当指出，由于评估机构在评估过程中对房屋市场价值的计算并未对扩建预期进行考量，另外评估机构在对涉案房屋进行评估时，涉案房屋因扩建对装修和水暖设施的损坏对房屋评估价值有一定影响，因此，上述因素均导致评估报告中的房屋市场价值较双方当事人约定的房屋成交价格的减少，该部分价值不应列入被告的损失范围。由于评估报告中对于扩建对装修和水暖设施的损坏给房屋带来影响的具体数额未明确说明，对此部分价值，本院酌情考虑不宜超过5万元。综合上述分析，本院认为涉案房屋评估的市场价值与双方成交价格的差价应在110万元左右，该差价应为被告的损失，根据公平原则，对于该部分损失，应由双方当事人分担，本院考虑原告在2017年3月已经明确表示受信贷政策影响不能继续履行合同，被告应当积极把控风险，及时采取止损措施，被告坚持要求履行合同，对损失的扩大也存在一定责任，本院根据双方合同的实际履行情况、当事人的过错程度、被告的损失情况，酌情确定原告赔偿被告房屋差价损失50万元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、本院确认原告张展华与被告刘晓燕签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2017年12月15日解除。
二、自本判决生效之日起七日内，被告刘晓燕退还原告张展华定金20万元。
三、自本判决生效之日起七日内，原告张展华赔偿被告刘晓燕房屋差价损失50万元。
四、驳回被告刘晓燕其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费33200元、反诉费9876元、评估费14300元，由原告张展华负担26022元，由被告刘晓燕负担31354元（已交纳24176元），余款于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 韩进红
二〇一八年一月十五日
书记员 吴杨阳