宁夏回族自治区贺兰县人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁0122民初6170号
原告：邢某某，男，汉族，1953年3月27日出生，浙江省嵊州市人，初中文化，农民，户籍地浙江省嵊州市，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：刘某某，男，汉族，1952年1月16日出生，身份证号码×××，宁夏回族自治区银川人，小学文化，农民，住宁夏回族自治区银川市兴庆区大新镇上前城村2队，系原告亲家。
被告：班某某，男，回族，1964年10月12日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，初中文化，个体工商户，住宁夏回族自治区贺兰县。
被告：马某某，女，回族，1979年10月21日出生，宁夏回族自治区银川市人，中专文化，职工，现住宁夏回族自治区银川市。
被告：丁某某，男，回族，1966年4月2日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，文化程度不详，系银川市兴庆区清河南街老丁烩肉馆业主，住宁夏回族自治区贺兰县。
原告邢某某与被告班某某、马某某、丁某某租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邢某某及其委托诉讼代理人刘某某、被告班某某、马某某、丁某某到庭参加了讼诉。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请：1、终止原告与被告（甲方与乙方）金贵镇牡丹园5-15营业房租赁合同返还原告营业房2.判令被告支付原告代缴的暖气费，滞纳金13293元，物业费1535元。3.请求判令被告支付原告违约金3000元4.请求判令被告支付原告2017年8月10日起至12月10日租金3330元。5.请求判令被告丁某某交回原告营业房（贺兰县金贵镇牡丹园5-15号）。6.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2013年10月9日正式与被告之妻马某某签订租赁期为四年，从2014年8月10日至2018年8月10日止的租赁合同，当时商定租赁金每年1.5万元，以后被告又提出要装修一下，双方协商，每年租金1万元，四年房租费不涨，当时参加人员有班某某、马某某、邢某某、杨娟（中介人）。2013年10月9日至2014年8月10日，租金额为10000元，租赁期内所产生的水、电、暖、物业费等费用均由被告承担。原告出租给被告房屋设施水、电、暖、电卡等齐全，符合安全使用，乙方在装修期间不得随意拆改室内外设施及房屋结构，原告给被告1000元材料费，用于装修中的采暖安装，当时签订合同时被告马某某与被告班某某是夫妻关系，共同经营使用此营业房。2015年期间两人离婚后，一直由班某某使用经营。租赁期内暖气公司，物业公司也曾多次上门催交相关费用，原告曾多次向被告人催交物业费，暖气费，被告也承诺会交，但2016年年底原告来营业房才知道被告班某某将房屋转让给丁某某使用，饭馆名称也从原来的”建宁烩肉馆”改成了”老丁烩肉馆”。经询问后方知被告班某某向丁某某收取2万元餐具、桌椅转让费，10000元租金，而当年度被告班某某以生意不好为由，要求原告减少租金，原告只收了被告6000元租金，被告得利4000元。原告找到被告班某某询问，被告班某某说合同不变，租金还是由他来付，原告去物业公司，暖气公司，查询后得知，被告租赁期间的四年暖气费，一年的物业费仍未交，经多次催缴，被告一直都说暖气不热，原告也和被告一起去暖气公司咨询催修，暖气公司也做了解释，被告说会找人解决暖气费。但到现在为止，暖气费、滞纳金累计已达到13293元，2015年8月至2016年8月的物业费1535元，共计14828元。原告多次找被告理论，被告拒不缴纳，所诉房屋2016年已停暖至今无法正常使用。原告只能向人民法院提起诉讼，恳求法院依法判令被告交清所欠付的暖气费、物业费、水费、支付违约金，终止租赁合同，归还所租营业房，承担本案诉讼费用。
被告班某某辩称，我不同意终止合同。我装修房子花费将近10万元，这都是因为暖气不热造成的。2、暖气费13293元无法律依据。3.物业费我交到了2016年前半年的，只剩下半年的。4、违约金，我认为不构成违约。5、2017年租金由丁某某承担，本人不予承担，因为房子丁某某租着呢。原告所诉事实与理由都属实。
被告马某某辩称：我于2015年5月底离开金贵镇，与被告班某某办理离婚手续，原告起诉的所有费用我不接受也不承担。离婚协议书上注明建宁烩肉馆所有的债权、债务由被告班某某承担。我要求更改合同上所签署本人马慧玲的姓名。原告起诉的事实及理由属实。
被告丁某某辩称：我于2016年8月10日租赁被告班某某建宁烩肉馆，当时以两万元的价格盘下所有设备，支付班某某2万元，2016年房屋租赁费1万元。在2016年至2017年供暖期一直没有暖气，承认所欠2017至2018年的房租，但要求原告补偿2016年至2018年停暖所造成的损失。原告起诉的事实及理由属实。
原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提交的证据一、房屋租赁合同原件一份，证据三、贺兰县永泰热力公司2016至2017牡丹园5号楼营业（房）采暖费收费明细表复印件一份、贺兰县永泰热力公司采暖费收据复印件三张；被告马某某提交的证据一，离婚证原件及复印件各一份，经当庭质证，原、被告均无异议，证据效力本院予以采信；对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据二、贺兰县永泰热力有限公司采暖费发票一张，欲证明原告向热力公司交纳2013年至2016年三年的暖气费，2016年至2017年停暖滞纳金共计13293元，原告交纳2015年至2016年的物业费1535元的事实。经当庭质证，被告班某某对该证据有异议，认为采暖费我认可是2014年8月10日至2016年8月前产生两年的采暖费。2013年产生的采暖费与我没有关系，因为此时我没有租原告的房子。我交过2014年至2015年物业费，原告的物业费票据我不认可。被告马某某、丁某某对该证据无异议。本院认为，该证据，具备真实性、合法性、关联性要求，证据效力本院予以采信。
依据本院采信的证据，结合原告的当庭陈述，本院认定以下事实：2014年8月10日，原告邢某某代邢云峰、刘春鸽（原告儿子、儿媳）与被告马某某签订《房屋租赁合同》，约定的主要内容为：”甲方为邢某某，乙方为被告马某某，乙方承租的房屋建筑面积为127.75平方米，租赁时间自2014年8月10日至2018年8月10日终止本合同，年租金10000元。在租赁期间，如果乙方将房屋转租给第三者时应事先征得甲方同意。甲方如出售房屋须在三个月前通知乙方，在同等条件下乙方有优先购买权。乙方在租用期间所产生的水、电、暖、物业费等费用均由乙方承担。乙方有下列情况，甲方可以终止合同，已收取的租金不予退还：（1）乙方擅自将房屋转让或转借的，（2）乙方拖欠租金超过叁拾日的，（3）乙方拖欠水、电、暖等其他相关费用的等。违约责任：乙方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金。(违约金按房租的30%计算)；乙方违反合同，擅自将甲方房屋转租给他人使用的。应支付违约金（违约金按房租的30%计算），如因此造成甲方房屋损坏的，还应负责赔偿。合同补充条约约定，四年房租不涨，每年一万元，房主如违约，违约金为三千元整，承租方如违约违约金为三千元整。房主给与承租方壹仟元材料费等等”。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告班某某、马某某使用，被告班某某对所租房屋进行了装修，开办了餐厅。被告班某某向原告支付了2014年8月至2016年的房租20000元,2016年8月10日，被告班某某将所租房屋转租给被告丁某某，收取房租10000元，餐具转让费20000元，向原告交付房租6000元，要求免除租金4000元，原告也同意免除租金4000元。被告班某某在租赁原告房屋期间，以暖气不热为由，未交纳该房屋的暖气费，该房屋的暖气被热力公司于2016年冬天停止供暖。原告于2017年11月14日交纳了该房屋2013至2014年采暖费及滞纳金4313元，2014年至2015年的采暖费及滞纳金4113元，2015年至2016年的采暖费及滞纳金3813元，2016年至2017年停暖按30%收取的采暖费1054元，共计采暖费13293元。原告于2017年11月14日交纳该出租房屋2015年8月5日至2016年8月5日的物业费1535元。被告丁某某在租赁期间拖欠原告2017年8月至2018年8月期间的房租。原告遂诉至本院，请求判如所请。
另查明，2015年7月2日，被告班某某与被告马某某在贺兰县民政局办理了协议离婚手续。协议约定，家庭债务由男方偿还，位于贺兰县金贵镇政府斜对面建宁烩肉馆归男方所有。
本院认为，原告邢某某代邢云峰、刘春鸽与被告马某某签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法、有效，双方应遵守诚实信用原则履行各自的义务。原告按照约定将房屋交付给被告马某某，被告马某某应严格按照合同约定全面履行合同义务。被告马某某在签订合同时，与被告班某某系夫妻关系，使用原告房屋共同经营餐厅，被告班某某与马某某离婚时约定建宁烩肉馆归男方所有，原告收取了被告班某某的房租，视为原告同意被告班某某继续租赁房屋，故被告马某某与原告所签订的合同义务应由班某某履行，被告马某某不承担合同履行的法律责任。被告丁某某自2016年8月起转包了被告班某某的餐厅，已交付了2016年8月至2017年8月的房租，该房租已通过被告班某某向原告交付，视为原告认可了被告丁某某与班某某的转租协议，原告邢某某与被告马某某签订《房屋租赁合同》，自2016年8月10日以后的合同义务应由被告丁某某继续履行。关于原告要求终止原告与被告（甲方与乙方）金贵镇牡丹园5-15营业房租赁合同返还原告营业房的诉讼请求，因原告与被告马某某签订《房屋租赁合同》约定的租赁期限到2018年8月10日到期，现租赁期限未到，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求判令被告支付原告代缴的暖气费、滞纳金13293元，物业费1535元的诉讼请求，因原告与被告马某某签订《房屋租赁合同》中载明的签订时间为2014年8月10日，被告马某某、班某某应从2014年8月10日开始承担交付该租赁房屋的暖气费、物业费的法律责任，根据本院查明的事实，被告班某某应承担2014年8月10日至2016年8月期间的暖气费7926元，2015年8月5日至2016年8月5日的物业费1535元，被告丁某某应承担2016年8月11日至2017年期间的暖气费1054元。2013年至2014年期间的暖气费不属被告租赁期间，由原告自行支付。故原告的该项诉讼请求，本院支持被告班某某支付原告2014年8月10日至2016年8月期间的暖气费7926元，2015年8月5日至2016年8月5日期间的物业费1535元，被告丁某某支付原告2016年8月11日至2017年期间的暖气费1054元。关于原告请求判令被告支付原告违约金3000元和判令被告支付原告2017年8月10日起至12月10日租金3330元的诉讼请求，庭审中原告说明支付原告违约金3000元请求的依据是《房屋租赁合同》第六条的约定。该《房屋租赁合同》第六条约定：（2）乙方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金。(违约金按房租的30%计算)；（3）乙方违反合同，擅自将甲方房屋转租给他人使用的。应支付违约金（违约金按房租的30%计算）。因原告与被告马某某签订的《房屋租赁合同》中没有约定租金的支付时间，但庭审中原告说明：2013年8月10日由卖电动自行车的人交的10000元，2014年8月10日班某某交了10000元租金，2015年8月10日班某某交了10000元租金，2014年8月10日班某某交了10000元租金，2016年8月10日班某某交了6000元租金，我同意房租少交4000元。从合同履行情况看，交纳房租的时间为每年的8月10日，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定，本院确定2017年8月10日至2018年8月10日期间的房租交纳时间应该为2017年8月10日，现被告丁某某逾期支付原告2017年8月10日至2018年的房租，违反了《房屋租赁合同》第六条第二项的约定，应承担向原告支付违约金3000元和支付原告2017年8月10日起至12月10日租金3330元的法律责任。故本院支持被告丁某某支付原告违约金3000元；支付原告2017年8月10日起至12月10日租金3330元。关于原告请求判令被告丁某某交回原告营业房（贺兰县金贵镇牡丹园5-15号）的诉讼请求，因本院不支持原告要求终止原告与被告（甲方与乙方）金贵镇牡丹园5-15营业房租赁合同返还原告营业房的诉讼请求，故原告的该项诉讼请求本院也不予支持。被告班某某辩称，暖气不热；被告丁某某辩称，要求原告补偿2016年至2018年停暖所造成的损失的抗辩理由，因无事实依据，且被告丁某某对要求原告补偿2016年至2018年停暖所造成的损失，未提出反诉，本院不宜审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告班某某支付原告邢某某2014年8月10日至2016年8月期间的暖气费7926元，2015年8月5日至2016年8月5日期间的物业费1535元，合计9461元，于本判决生效后十五日内付清；
二、被告丁某某支付原告邢某某2016年8月11日至2017年期间的暖气费1054元，支付原告邢某某违约金3000元，支付原告邢某某2017年8月10日起至12月10日房屋租金3330元，合计7354元，于本判决生效后十五日内付清；
三、被告马某某不承担法律责任；
四、驳回原告要求终止原告与被告（甲方与乙方）金贵镇牡丹园5-15营业房租赁合同返还原告营业房及判令被告丁某某交回原告营业房（贺兰县金贵镇牡丹园5-15号）的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费164元（已减半收取），由原告邢某某负担32元，被告班某某负担72元，被告丁某某负担60元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。
审判员闫生利
二○一八年一月二十九日
书记员张小莉
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十四条第一款承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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