河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张商初字第18号
原告张家口市商业银行股份有限公司万全县支行，住所地河北省万全县。
负责人姚力余，该支行行长。
委托代理人李莉，河北震河律师事务所律师。
被告李美仙。
委托代理人樊亚斌。
被告张家口坤源房地产开发有限公司，住所地河北省张家口市万全县。
法定代表人郭平，该公司总经理。
委托代理人金建军，河北华研律师事务所律师。
委托代理人贾振强，河北华研律师事务所实习律师。
原告张家口市商业银行股份有限公司万全县支行（以下简称商行万全支行）与被告李美仙、张家口坤源房地产开发有限公司（以下简称坤源公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，经询问坤源公司法定代表人郭平，其不同意原告商行万全支行对涉案标的物的执行申请，本院依职权通知坤源公司为本案共同被告参加诉讼后，公开开庭进行了审理。原告商行万全支行的委托代理人李莉，被告李美仙的委托代理人樊亚斌，被告坤源公司的委托代理人金建军、贾振强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告商行万全支行诉称，本案诉求的执行标的位于万全县孔家庄镇沈孔路南侧鸿福苑小区7号楼4单元302室，是原告贷款给坤源公司时，坤源公司将该套房屋作为贷款抵押物抵押给原告的，并办理了抵押登记手续。当时抵押登记机关是张家口市产业集聚区房产管理所，登记时间为2011年5月l0日。被告作为案外人向贵院提出执行异议称：2013年2月7日，其购买了上述房屋，请求解除对该房屋的执行。贵院经审理，作出了（2014）张法执异字第74号执行裁定书，裁定中止对该房屋的执行。原告认为，本案争议的执行标的，己于被告购买前办理了抵押登记，坤源公司于抵押登记之时已丧失了处分该房屋的权利。因此，被告与坤源公司对该套房屋的买卖行为是无效的。特请求判令：1、对位于万全县孔家庄镇沈孔路南侧鸿福苑小区7号楼4单元302室许可执行。2、由被告承担本案的诉讼费用。
被告李美仙辩称，一、本案原告商行万全县支行没有权利要求我履行其诉状要求的义务。1、2013年2月7日我与坤源公司签订商品房购房合同，购买其位于万全县孔家庄镇沈孔路南侧鸿福苑小区7号楼4单元302室楼房一套，并全额交付了购房款。2、签订商品房购房合同是双方真实意思的表示，不存在欺诈、胁迫、乘人之危等相关法定事由。3、我以有偿、正常的市场价格购买坤源公司的房产是善意有偿的民事法律行为，应得到法律认可和保护。从贵院（2014）张法执异第74号执行裁定书中可以看到“现无证据证明在房屋买卖交易过程中李美仙存在过错，且李美仙己支付购房款，故案外人李美仙提出购买位于万全县孔家庄镇沈孔路南侧鸿福苑小区7号楼4单元302室的异议成立”。二、本案存在两种法律关系，不能混为一谈。1、商行万全支行与坤源公司的不动产抵押法律关系和我与坤源公司的商品房买卖的法律关系，不能因为坤源公司存在对商行万全支行的违约行为而可以构成对我购房行为法律上的否定。2、从商行万全支行与坤源公司的抵押行为中可以看出抵押权人是商行万全支行，抵押人是坤源公司，他们的抵押行为是一种债权行为即合同之债，而我与坤源公司的商品房购房合同也是一种合同之债的债权行为。两个债权行为是平等的。3、本案争议的不动产即万全县孔家庄镇沈孔路南侧鸿福苑小区7号楼4单元302室楼房的所有权并未发生转移，也就是说坤源公司是上述房屋的主人，而不是本案的商行万全支行，所以商行万全支行没有权利起诉我，就此点而言我请求贵院依法驳回商行万全支行的诉讼请求，因为我不是本案适格的被告。4、所有权的变更与否不影响合同的效力。只要是合同双方意思表示真实，不存在法律规定的相关事由，合同就是有效的，应该得到法律的支持、保护、认可。商行万全支行主张我与坤源公司签订的买卖合同无效是没有事实和法律依据的，依法应予驳回。综上所述，原告的主张没有事实和法律依据，恳请贵院在查明事实的基础上依法判决驳回原告的诉讼请求。
被告坤源公司辩称，业主为购房与我公司签订的购房合同是真实有效的，希望业主能得到自己购买的房屋。我公司与商行万全支行的借款是事实，形成的判决合法，确定的数额我方认可。业主把购房款交了，我公司将房屋也交付了。对于欠商行万全支行的贷款我们努力归还。业主的房屋应交还房主。
原告商行万全支行为证实其主张，提交了六份证据：证据一、借款合同一份，证明坤源公司于2011年7月11日向我行借款2000万元。证据二、抵押合同一份，证明对于借款行为我行要求抵押，设定的抵押金额是4010万元。证据三、抵押清单二份，作为借款合同的附件，证明当时抵押的是鸿福苑小区未出售的房屋共计163套，总面积19562.43平米，议定价格4010万元。证据四、张家口市中级人民法院（2013）张商初字第190号民事判决书一份，证明就被告坤源公司违约未还款作出了判决。证据五、在建工程抵押登记证明二份、抵押清单总汇一份，证明于2011年5月坤源公司已将未出售的163套房屋抵押给原告，并于2011年5月10日办理他项权证，又于2012年6月10日因贷款展期办理第二份他项权证，抵押物品未变更，没有解封的约定。证据六、张家口市中级人民法院（2014）张法执异字第74号裁定书一份，证明购房行为在抵押行为以后，购房房间号在抵押权163套之内。被告李美仙对证1借款合同、证2抵押合同、证3抵押清单的真实、合法性不发表意见，因为不是合同当事人。但认为合同编号为36021100000014的抵押清单没有抵押日期，明确的是鸿福园小区，与诉争的鸿福苑不是一个名字，不能认定李美仙购买的房屋在163套之内。李美仙购买的房屋是2013年2月。对第二份清单的真实、合法性不作判断，因不是合同当事人。对证4判决书的真实、合法性无异议，但与本案没有关联性。对证5在建工程抵押登记证明，因是复印件，对其真实性不予认可，2011年第001号是2011年5月10日登记，登记事项与争诉的标的没有关联性。对2012年第001号抵押登记证的真实性无异议，与本案争诉的房产无关联性，不能证实就是争诉的房产。两份登记证债权数额不一致，无法认定是展期。对抵押清单总汇的真实性有异议，清单总汇没有抵押形成时间。对证6的真实、合法性和关联性无异议，裁定书明确载明诉争房屋是否包括在抵押范围内无法查清，我们购买房屋过程中无过错，是合法购买。被告坤源公司对证1至证6的真实、合法性和关联性均无异议。
被告李美仙为证实其主张，提交了两份证据：商品房买卖合同一份、（2014）张法执异字第74号裁定书一份，证明其于2013年2月7日购买了坤源公司开发的鸿福苑小区7号楼4单元302室。原告对证1的真实、合法性和关联性无异议，但认为此证不能证明其已购买了此房，被告李美仙是否交了购房款没有提交任何依据，我们认为其没有履行买卖房屋的义务。因此，对（2014）张法执异字第74号裁定的内容有异议。裁定显示李美仙于2013年2月7日购买了鸿福苑小区7号楼4单元302室，现被告没有提交任何交纳房款的证据。被告坤源公司对购房合同和裁定书的真实、合法性和关联性均无异议。
被告坤源公司没有证据向法庭提交。
经审理查明，2011年7月9日，原告与被告坤源公司签订合同编号为36021100000014的《固定资产借款合同》，约定被告坤源公司向原告借款2000万元用于支付工程款及材料费，月利率9.9‰，分两笔发放，2011年7月11日发放1000万元，借款期限为2011年7月11日至2012年7月11日；2011年8月22日发放1000万元，借款期限为2011年8月22日至2012年7月11日。同日，双方还签订了合同编号为36021100000014的《抵押合同》，被告坤源公司以其开发的“鸿福园”小区1-8号未售房屋163套作价4010万元进行抵押。原告按约定足额发放了贷款后，被告坤源公司分四次共归还了原告400万元，还有1600万元未还。双方于2012年7月3日签订了《贷款展期协议》，对1600万元的贷款展期至2013年6月10日。但截至2013年12月18日，被告坤源公司共欠原告借款本金1600万元，利息131.34万元未还。为此，原告将坤源公司、郭平诉至本院，本院于2014年3月12日作出（2013）张商初字190号民事判决书，判决被告坤源公司十日内，偿还原告商行万全县支行借款本金1600万元和截至2013年12月18日的利息131.34万元及为实现债权支出的合理费用12万元；郭平承担连带清偿责任。判决生效后，被告坤源公司、郭平未履行还款义务，原告申请本院强制执行被保全的，被告坤源公司开发的位于万全县孔家庄镇沈孔路南侧鸿福苑小区未出售的101套房屋。在本院于2014年6月6日张贴了（2014）张执字第75号公告，责令被执行人坤源公司、郭平在5日内履行生效法律文书确定的义务，逾期将依法拍卖被查封的财产后，被告李美仙于2014年11月3日向本院提出书面执行异议，称本院保全的101套房屋中有其购买的坤源公司开发的鸿福苑小区7号楼4单元302室，双方签订了商品房买卖合同，己支付了购房款。请求解除对该楼房的查封。本院经审查后认为，从形式上看，案外人李美仙已经购买的位于万全县孔家庄镇沈孔路南侧鸿福苑小区7号楼4单元302房，双方签订了购房合同。现无证据证实在房屋买卖交易过程中李美仙存在过错，且李美仙已支付购房款，故案外人李美仙提出购买位于万全县孔家庄镇沈孔路南侧鸿福苑小区7号楼4单元302房的异议成立。遂作出（2014）张法执异字第74号执行裁定，中止对万全县孔家庄镇沈孔路南侧鸿福苑小区7号楼4单元302房屋的执行。商行万全支行不服该裁定，向本院提起申请执行人执行异议之诉。
原告提交的编号为DY3602111的《房地产抵押清单》上载明：抵押物名称为：房产，房产证号为：张产集字××号，抵押面积为：19562.43㎡，暂作价4010万元，本清单为合同编号36021100000014抵押合同的组成部分；提交的《抵押清单》上载明：本清单为抵押合同组成部分，合同编号36021100000014，抵押物为房屋，为该公司开发的“鸿福园”小区1-8号楼未售房屋，共163套，房屋坐落在西山产业集聚区［土地证编号为：万国用（2010）第290号，万国用（2010）第291号］，规划用途为住宅，建筑面积19562.43㎡，议定价格4010万元；提交的《房他证张产集字第0**号他项权证》复印件载明：抵押房屋坐落于张家口市产业集聚区西外环南，他项权利种类为抵押，债权数额为4010万元，登记时间为2011年5月10日；提交的《房建张产集字第2012001号在建工程抵押登记证》载明：在建工程坐落于张家口市产业集聚区西外环南，债权数额3559万元，登记时间2012年6月10日。同时提交的《抵押清单总汇》载明：楼房共计163套（附记了具体楼房号、面积、单价和金额），议定价为4010万元。但未载明：日期、合同编号、为抵押合同组成部分等内容，不能区分该《抵押清单总汇》上所列163套房屋是在2011年还是2012年办理的抵押登记或者没有办理抵押登记。
被告李美仙为购买被告坤源公司开发的，位于万全县孔家庄镇沈孔路南侧鸿福苑小区7号楼4单元302屋，于2013年2月7日与被告坤源公司签订了《商品房买卖合同》，合同第6.1条约定：签订合同时一次性全部交完房款327961元。但被告李美仙没有提供向被告坤源公司交了房款的任何证据。被告坤源公司在庭审中表示已将涉案房屋交付给了被告李美仙。
上述事实，有原、被告提交的证据，当事人的当庭陈述及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，本案是因案外人李美仙认为申请执行人商行万全支行申请本院对位于万全县孔家庄镇沈孔路南侧鸿福苑小区7号楼4单元302屋进行强制执行侵害了其实体权益，请求解除对该执行标的的查封。在本院作出（2014）张法执异字第74号执行裁定中止对执行标的的执行后，申请执行人商行万全支行对该裁定不服，认为案外人李美仙不享有足以排除强制执行的权利，请求继续对该执行标的进行执行引起的诉讼。被告坤源公司在开发位于万全县孔家庄镇沈孔路南侧的“鸿福苑”小区时，为支付工程款及材料费，与原告签订借款合同的同时，签订了抵押合同，以其开发的“鸿福园”小区1-8号未售房屋进行抵押，双方办理了抵押登记。原告依法应自登记日起，享有对该抵押的“鸿福园”小区1-8号未售房屋折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿的权利。但原告提交的《抵押清单总汇》未记载该“总汇”形成的日期、主合同的编号、是否为涉案抵押合同的组成部分等内容，不能证明是《抵押合同》的附件，不能与《抵押合同》形成完整的证据链来证实该“总汇”上所列163套房屋是在2011年5月10日办理抵押登记时的房屋。原告现有证据不能证实在办理抵押登记时已对包括被告李美仙所购涉案房屋在内的163套房屋进行了抵押登记。故原告对被告李美仙所购涉案房屋不享有优先受偿权。在二被告于2013年2月7日签订了《商品房买卖合同》，被告坤源公司在庭审中陈述已将涉案房屋交付被告李美仙的情形下，对买受人的权利与抵押权孰优的问题，最高人民法院“关于建设工程价款优先受偿权问题的批复”明确规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据此批复，已支付购买商品房的全部或者大部分款项后的买受人的权利优先于抵押权。而李美仙无证据证实已支付购买涉案房屋的全部或者大部分款项，为取得房屋已付出了相应对价，故被告李美仙的权利不优先于抵押权，不享有对涉案房屋排除强制执行的权利。原告的请求符合法律规定，本院予以支持。若被告李美仙取得了已交付购买涉案房屋的全部或者大部分款项及其他的证据后，其与被告坤源公司之间的纠纷可另行解决。
综上所述，依据《最高人民法院适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零六条、第三百一十三条第（一）项之规定，判决如下：
准许对万全县孔家庄镇沈孔路南侧鸿福苑小区7号楼4单元302屋的强制执行。
案件受理费4300元，由张家口坤源房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可于收到判决之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至河北省高级人民法院，开户行：河北银行高新支行，帐号：64×××51）。
审判长 成 进
审判员 牟 键
审判员 韩建新
二〇一五年六月二十九日
书记员 王立军
附：案件涉及法律相关条文
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释第三百零六条申请执行人提起的执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五内提起。
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的。
最高人民法院“关于建设工程价款优先受偿权问题的批复”：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”