广西壮族自治区隆安县人民法院民 事 判 决 书（2015）隆民一初字第671号原告韦彩安。委托代理人覃鸿，广西国海律师事务所律师。被告广西泉景昊房地产开发有限责任公司，住所地广西马山县白山镇西华街203号。法定代表人：吴泽伟，该公司董事长。委托代理人李德明，广西东博律师事务所律师。原告韦彩安与被告广西泉景昊房地产开发有限责任公司（以下简称“泉景昊公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月25日立案受理后，依法由代理审判员李常增适用简易程序，于2015年11月27日公开开庭进行了审理。书记员马玲担任记录。原告韦彩安的委托代理人覃鸿，被告泉景昊公司的委托代理人李德明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韦彩安诉称：2013年10月21日，原告与被告签署《商品房买卖合同》。合同约定：“被告将丽水帝都第3号楼1单元803号商品房出卖给原告，房屋建筑面积为127.22平方米，套内建筑面积103.94平方米；房屋价款396499元；房屋交付标准为毛胚房；房屋交付时间2013年11月18日之前；被告逾期交房超过60日的，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金”。原告在支付首付款119499元后一直未收到由被告指定的贷款银行要求原告办理按揭贷款的通知，同时交房期限届满被告也无法交房。为维护合法权益，原告特向人民法院起诉，请求依法判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金18283元（自2013年11月19日起至2015年6月30日至，按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金）；2、被告继续履行合同；3、被告承担本案诉讼费用。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《商品房买卖合同》复印件，用于证明被告将商品房出卖给两原告，该商品房买卖合同合法有效的事实；2、《收据》、《付款凭证》复印件，用于证明两原告已依约向被告支付首期款，被告应承担逾期交房违约责任的事实。被告泉景昊公司辩称：首先，原告无权请求被告支付逾期交房违约金，理由：1、本案中原告未办理银行按揭手续，是原告违约在先；2、合同约定，在实际交房期内，按揭款没有发放或买受人没有付清房款的，交房日期顺延至按揭款发放日或付清房款日。据此条款，原告也就没有所谓的交房日期，因此，原告无权请求被告支付逾期交房违约金。其次，原告逾期交付按揭款，构成违约，据合同相应条款，应向被告支付违约金。该房屋总价款为396499元，原告已交付首期款119499元，其余款其选择银行按揭的方式支付。因原告之故，按揭款至今仍未发放到被告指定账户。2013年10月21日签订合同，按揭款应在30日内办理并完成打款到被告指定账户，因此，原告逾期付款时间从2013年12月21日至2015年12月2日共712日（暂时计算），违约金为：277000元×712日×0.0003=59167元。被告对其答辩意见在举证期限提出的证据有：1、《丽水帝都入伙通知书认领表》复印件，用于证明实际交房日期应为2015年5月1日，原告主张的违约金计算有误的事实；2、建设方、施工方、监理方共同出具的《关于丽水帝都工程延期交房情况说明》复印件，用于证明2014年7月5日，因特大洪灾，丽水帝都工程基础设施受损和毁坏严重的事实；3、马山县永昌电业有限责任公司出具的《关于马山县丽水帝都项目“7.5”水灾供电抢修情况说明》复印件，用于证明2014年7月5日，因特大洪灾，丽水帝都工程供电系统遭受严重毁坏的事实；4、南宁市力祺电梯有限公司出具的《关于马山县丽水帝都项目“7.5”水灾供电梯抢修说明》，用于证明2014年7月5日特大洪灾造成丽水帝都工程电梯严重毁坏的事实；5、2014年7月5日马山县特大洪灾图片，用于证明2014年7月5日马山县遭遇特大洪水，给丽水帝都工程带来巨大损失，项目基础设施全部毁坏，需要重新调试和更换的事实。根据原告陈述及被告答辩，本院确认本案争议焦点为：原告主张的违约金数额应否获支持？经过开庭质证，本院对原、被告双方提交的证据确认如下：对于原告提交的证据，被告质证意见为：对原告所有证据的真实性、合法性、关联性无异议。对于原告提交的证据，本院认证意见为，被告对原告所有证据的真实性、合法性、关联性无异议，故可作为认定案件事实的依据。对被告提交的证据，原告质证意见为：因收房日期不清楚，且原告没有签字收房，故原告对被告证据1的质证意见，以法庭核对为准。约定交房日期为2013年11月18日，洪灾发生日期为2014年7月5日，相差半年，故原告对被告证据2、3、4、5的真实性无异议，但对关联性有异议。对被告提交的证据，本院认证意见为：原告韦彩安并未在该《丽水帝都入伙通知书认领表》签领通知书，故本院对该证据1的关联性不予认可；因洪灾在合同约定交房日期后发生，而洪灾又系被告违约迟延履行交房义务后发生的，不能免除其责任，同时被告证据2、3、4、5不具关联性。经审理查明：原告于2013年1月6日向被告支付购房款119499元，2013年10月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。该购房合同主要约定：1、买受人向出卖人购买位于马山县白山镇江滨东路508号的丽水帝都第3号楼1单元803号房，套房总价款为396499元；2、买受人采用银行按揭贷款方式支付其余的购房款。买受人须在签订本购房合同及附件的同时交付首期房款119499元，其余的房款由买受人向银行办理按揭手续；3、⑴买受人选择银行按揭付款方式的，由出卖人指定按揭贷款银行，买受人申请的按揭金额及年限由银行审批确定。如买受人按揭贷款申请未获批准或银行批准的按揭金额低于买受人申请的按揭金额的，则差额部分由买受人在接到通知后五日内向出卖人补齐首期差额，否则视为买受人不履行合同，由买受人承担逾期付款的违约责任；⑵买受人应在签订《商品房买卖合同》及附件并交纳首期房款之日起三日内主动配合出卖人向银行提交符合银行要求的办理按揭贷款所需全部资料及缴纳相关费用。⑶如买受人逾期不及时提供按揭所需资料、不及时到银行办理上述手续、不及时补齐差额的，出卖人有权按以下方式处理：合同继续有效，买受人向出卖人按逾期天数每日支付合同总价款0.1%的违约金至办理完银行按揭手续，按揭款至出卖人帐号止；⑷买受人逾期付款超过60日后，如果继续履行合同，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日起止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；4、⑴出卖人应当在2013年11月18日前，将经验收合格并符合本合同附件三《丽水帝都精装修交房标准A套餐》的商品房交付买受人使用；⑵如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：双方约定，在实际交房期内，因买受人原因造成该套房的银行按揭贷款未发放或未付清应付房款的，则交房日期顺延，顺延至银行按揭贷款发放或付清房款之日；5、除前述规定的出卖人可据实延期的特殊原因外，出卖人逾期交房，不超过60日的，自约定交房日期之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行；逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交房日期之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金等。购房合同签订后，原告未及时主动配合被告向贷款银行提交办理按揭所需的材料。直至合同约定的交房期限届满，因被告逾期交房而引起纠纷后，原告才将办理按揭材料连同按揭贷款申请表一并提交农行马山县支行审核。至本案受理开庭审理之日止，原告按揭贷款申请仍未获得农行马山县支行审核通过。2015年9月25日，原告以交房期限届满，被告仍无法按期交房为由，而诉至本院提出前述诉请。本院认为：《商品房买卖合同》系原、被告双方真实合意，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，应得到全面严格履行。本案合同系预售房买卖合同，通常采用先付清房款后交房的交易模式以确定双方权利义务。这一交易模式在本案购房合同有关买受人先付清首期款，在签订合同后及时办理按揭手续，以保障出卖人在可预见的合理期限内得到按揭款，或在按揭款不发放时及时补齐首期差额，而出卖人则于2013年11月18日前交付房屋等一般性条款中得到印证。而对于如因买受人原因未能在2013年11月18日前使得按揭款及时发放或付清房款的这一特殊情形，合同则约定出卖人交房义务的履行顺延至按揭款发放日或付清房款日。合同这一交房日期顺延特殊条款，实质上将出卖人实际交房期顺延至按揭款发放日或付清房款日的同时，亦将买受人先付清房款，出卖人后交付房屋的预售房顺序履行交易模式自动转换成买受人付清房款之时，出卖人也应交付房屋的现房同时履行交易模式。购房合同关于房屋交易模式自动转换的特殊约定条款系双方真实合意，应得双方严格遵守及履行。因原告“被告没有按期开工、按期交房，原告有所顾忌，与被告发生纠纷后，原告已经交了贷款材料，银行还没有批下来，至于为何办不下来，原告也不清楚”的当庭陈述，已构成自认。基于此，交房日期顺延至按揭款发放日的条件已成就，而本案购房合同的按揭款未发放，交房日期亦无法确定，则被告不承担逾期交房的违约责任。因被告并未将符合条件的房屋交付给原告使用，故原告要求继续履行与被告签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款，的规定，判决如下：一、原告韦彩安与被告广西泉景昊房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》继续履行；二、驳回原告韦彩安的其他诉讼请求。案件受理费257元，适用简易程序减半收取128元（原告韦彩安已预交128元），由原告韦彩安负担128元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及其副本一份，上诉于南宁市中级人民法院，并于本判决上诉期限界满之日起七日内预交上诉受理费257元（户名：待结算财政款项中院诉讼费专户帐号：20×××17开户行：中国农业银行南宁竹溪支行），逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  李常增二〇一五年十二月二十一日书 记 员  马 玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全在履行自己的义务。