云南省安宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0181民初55号
原告蔡小玲，住湖南省邵阳市，公民身份号码：。
原告蔡卫红，住云南省大理白族自治州大理市，公民身份号码：。
两原告委托代理人陈平、林娜，云南国平律师事务所律师，特别授权代理。
被告云南华楚投资开发有限公司。统一社会信用代码：。
法定代表人易文，董事长。
住所地：安宁市太平镇镇政府办公楼第*层***号。
委托代理人孙茜、夏娜，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。
原告蔡小玲、蔡卫红诉被告云南华楚投资开发有限公司（以下简称“华楚公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后，于2016年3月3日依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告蔡小玲、蔡卫红的委托代理人陈平、林娜，被告华楚公司的委托代理人孙茜、夏娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年，华楚公司在安宁太平镇建设了云南华楚汽配玻璃城商铺，原告与被告通过以租代售的方式整套购买了被告出售的B5栋40号商铺，原告先后与被告签订了《招商租赁合同》、《商品房购销合同》《合同补充协议》等文件，但是签订的协议、合同被华楚公司收存，在原告手中没有协议或合同的原件。原告于2015年1月19日向被告交付房款、物业管理费、垃圾清理费、装修管理费、产权登记费、见证费、办证费、契税等费用，但在商铺经营中发现房屋赠送面积未赠送，商铺层高不符合国家规范、计算了公摊面积、营业的商铺在购房合同中变为商品住房等问题。
在预购买商铺时，被告承诺每间商铺赠送38.1平方米给原告，但是在交付房屋时并没有赠送，而是将承诺赠送的面积计算在商铺面积中收了房款，该多收的房款（38.1平方米3720元每平方米=141732元）应当返还原告；本来是商业用地的商铺在《商品房购销合同》中变成了商品住房，被告存在欺诈的行为，据此，原告希望变更与被告签订的《商品房购销合同》中关于商品房性质，将商品住房买卖变更为商铺买卖。且原告发现购买的商铺的层高只有2.8米，低于国家对商铺层高不低于3.2米的规定，不符合商店建筑设计规范要求，应当给予赔偿（3.2m-2.8m/3.2m）201.6平方米3720元每平方米=93744元；购买的商铺为整套购买，并不存在每间商铺3.71平方米的公摊面积，对于多收的公摊面积房款3.71平方米3720元每平方米=13801元应当返还。以上共计249277元，合同总价款905552.17元应该变更为656275.17元。原告曾就上述问题多次与被告协商，但是被告没有对相关的部分问题给出合理的解释，也不同意支付相关的赔偿。为此，请求法院变更原告与被告之间签订的《商品房购销合同》中关于商品房性质，将商品住房变更为商铺，将合同中商铺使用面积239.7平方米变更为201.6平方米，由被告赔还原告人民币249277元。为维护原告的合法权益，原告诉讼来院，请求判令：1、被告退还原告房款249277元；2、本案的诉讼费由被告承担。
被告辩称：一、《商品房购销合同》及其补充协议对原告所购买商铺的总价款、套内面积、房屋分户图、赠送面积等内容均有详细约定，原告知晓并签字认可，原告主张返还赠送面积相应购房款的诉求没有任何依据。被告与原告于2015年1月19日签订的《商品房购销合同》合法有效，均为双方真实意思的表示，双方应该按照《商品房购销合同》的约定认真履行义务，原告已签字认可《商品房购销合同》及其所附的《商品房屋分户平面图》中所载的套内建筑面积、共有分摊面积、产权面积，原告主张返还赠送面积相应购房款的诉求没有任何依据。二、《商品房购销合同》及《商品房购销合同登记备案表》中已经载明了土地规划用途为商业用地，房屋用途为商铺，符合国家法律规定，原告主张变更商品房性质没有依据。商品房是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。被告销售的房屋用途登记为商铺，无需变更商品房性质。三、被告所售商铺面积及层高由具有专业资质的测绘机构出具测绘报告，施工严格按照图纸进行，符合国家及行业标准。（一）根据《建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房[2002]74号）第三条第（一）款对房屋层高的规定：计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在2.20米以上（含2.20米，以下同）。被告所售商铺面积及层高是委托具有专业资质的测绘机构进行测量并出具测绘报告，计算销售面积的商铺层高均在2.20米以上，符合国家及相关行业标准，并不存在原告所称的商铺层高不符合国家规定的情况。（二）根据中华人名共和国国家标准《房屋测量规范》（GB/T17986-2000）第3.2.1条b款的规定：房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算全部建筑面积。被告计算销售面积的商铺层高均在2.2米以上，符合国家及行业标准。（三）根据《商品房购销合同补充协议》第22.13条约定：本合同约定的该房屋层高非净高，该房屋具体层高以实际交付时为准。如实际层高与本合同约定不一致，只要实际层高不违反过高及地方的强制性规定，乙方同意按照实际层高收房，不向甲方提出索赔或退房要求。因此，原告以层高不达标为由主张返还相应购房款的要求无任何法律依据、合同依据及事实依据，被告不予认可。四、被告所销售商铺的公摊面积严格按照国家标准执行，原告主张其所购买的商铺不存在公摊面积没有法律依据和事实依据。（一）根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》建房[1995]517号第五条规定：商品房按“套”或“单元”出售，商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。第八条规定：公用建筑面积由以下两部分组成：１、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；２、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。被告所销售商铺的公摊面积严格按照国家标准执行，并由有专业资质的测绘机构出具了《房屋土地测绘技术报告书》，对共有公用建筑面积的分摊进行了说明。因此，原告主张其所购买的商铺不存在公摊面积没有法律依据和事实依据。（二）《商品房购销合同补充协议》第11.6条约定：该房屋的产权登记套内建筑面积以有资质的测绘单位最终实际测量的面积数据为准。乙方不得以该房屋建筑面积或公摊面积等发生变化向甲方主张返还任何购房款或主张任何其他权利。因此，原告主张其所购买的商铺不存在公摊面积要求返还相应购房款没有合同依据。五、被告在《商品房购销合同》签订之前就将房屋交付给原告，原告对房屋的层高及面积没有异议。原告在签署《商品房购销合同》之前就知晓并认可了房屋的面积及现状，并于2015年1月19日与原告签署了《商品房购销合同》。原告主张变更商铺面积没有依据。
综上所述，原告的诉讼请求无任何法律依据及事实依据，被告不予认可，请求法院驳回原告的诉讼请求。
归纳双方诉辩主张，本案双方争议的焦点为：1、涉案商铺夹层面积价款是否应当在房款中扣除的问题；２、涉案商品房的性质问题；3、是否存在涉案商铺层高不足应当折抵房款的问题；４、本案商铺面积中是否应当计算公摊面积的问题。
原告为其主张向法庭提交如下证据予以证实：
第一组证据：招商租赁合同一份。欲证实原被告于2011年3月28日签订该合同，约定蒋家义作为被告招商入驻的商户，就租期、租金等租赁商铺的相关事宜达成协议。经质证，被告认为，该合同是蒋家义签署的合同，与本案无关，对其三性不予认可，证明目的不予认可。
本院认为，该证据为蒋家义与被告所签订的合同，本案的购房人为蔡小玲、蔡卫红，故该证据与本案无关，本院对其与本案的关联性不予确认。
第二组证据：商品房购销合同一份。欲证实原被告于2015年1月19日签订该合同，由原告购买被告的商品房并就面积和价款等作出约定。经质证，被告后认为，对于该证据的三性认可，并认为该证据反证了对房屋面积和价款都在合同中进行了约定，也都签字认可了。本院对该证据的三性予以确认。
第三组证据：收据。欲证实：原告依约向被告支付了房款、物业管理费、垃圾处理费、产权登记费、见证费、办证费、契税、维修基金、配套费等费用，履行了合同义务。经质证，被告认为，对于该组证据的合法性、真实性认可，但与本案无关，与诉讼请求无关，不认可其关联性。
本院认为，被告对其真实性、合法性无异议，本院对其真实性、合法性予以确认，原告欲证实其按合同履行了相关合同义务，本院对其证明目的予以确认。
第四组证据：录音资料光盘一张，光盘包含7段录音内容：1、通话1，2015年7月22日，蒋家义与易文（137XXXX****）的通话记录；2、通话2，2015年2月8日，蒋家义与华楚销售经理周明（135XXXX****）通话记录；3、语音1（002段），2015年2月9日，在华楚大厅与华楚销售经理周明的对话录音；4、语音2（003段），2015年2月9日在华楚大厅与华楚销售经理周明的对话录音；5、语音3（004段）,2015年2月9日办按揭时在华楚营业厅与华楚员工小马的对话录音；6、语音4（007段），2015年3月12日蒋家义与华楚人员的对话录音；7、语音5（017段），2015年7月13日蒋家义与华楚人员的对话录音，上述蒋家义与被告法定代表人易文等的通话、录音，欲证实：被告承认违约。经质证，被告认为，对于该组证据，全部录音都没有证据证实被告承认违约，蒋家义录音是侵犯了别人隐私，录音不合法，不认可其合法性，但对其真实性部分认可、部分内容与书面资料有出入，关联性不予认可，证明内容也不认可。对于通话1是与易文谈奖励，对其真实性认可，但对其合法性不认可，且与本案无关；对于通话2，没有证明力，也证明不了原告主张，该录音也证明了面积误差是很小的，是在国家允许的范围内，对其三性不予认可，录音对象不是华楚员工，证明目的不予认可；对于语音1（002段），是双方在测算面积的探讨和比对，周明只是销售人员，不能证明我方违约；对于语音2（003段），真实性认可，合法性、关联性不予认可，我方面积误差是属于法律允许的范围内，关于审理商品房买卖合同司法解释第十四条的规定，3%的误差是在合理范围内的，我方价款是按照产权面积来计算的，没有多收原告价款，蒋家义时常打断周明的讲话，该语音没有证明力，录音里的嗯，只是表明我听你说，不是代表同意蒋家义的意见；对于语音3（004段）三性不予认可，指向的对象不明确，不是华楚员工；对于语音4（007），真实性认可，对于合法性、关联性、证明内容不予认可，不能证明被告承认违约，反证图纸里有加层，国家是允许的，也没有因加层多收原告价款，实际面积与合同上的面积一致；对于语音5（017），真实性认可，合法性、关联性、证明目的都不予认可，与本案无关。
本院认为，上述录音证据，除语音３外，被告对录音的真实性不持异议，本院对其真实性予以确认，对其证明目的，则要结合本案的其他证据综合予以评判。语音３,因原告不能证实对方是何人，本院对其三性不予确认。
第五组证据：证人徐卫华、张小峰、孔祥瑞、吴向东四位证人的证言，欲证实：1、原告购买商铺的时候，被告承诺过赠送商铺加层面积，现在已经算在房款里了；2、被告承诺高速公路要开口进入华楚，而现在还没有开；3、30万元的招商扶持补贴要开门营业才补贴；4、还算了公摊面积，我方的楼梯都是在屋内，但算了公摊；5、原告买的是商铺，现在变成了住房；6、合同原件签订之后都交回被告了，被告说要交给住建局批示，现在都没有拿到合同。经质证，原告对于该组证据三性无异议；被告则认为，由于该组证据中的证人与提起诉讼的八个商铺的购买人，同为华楚公司商铺的购买人，与被告有利害关系冲突，证人证言不能采信，不予认可；高速公路开口与本案无关，加层赠送没有约定，我方也没有增加房款，证人在2013年就已经使用房屋了，在2015年才签订的购房合同，证人是清楚房屋情况的，我方不存在欺诈，而且证人与原告有利害关系，证人证言不能采信，不能作为证据使用，不予认可；另外，证人的很多信息，都来源于其他人，我方是没有作出过承诺的，证人的信息是传来证据，不应采信。
本院认为，证人因均为华楚商铺的购买人，与被告有利害关系，本院对其证言要结合本案的其他证据分析认定。
补充证据：招商宣传彩页三份（2011、1、8的两份，2011、3、28一份），欲证实：被告在宣传彩页中承诺赠送夹层面积、承诺高速路开口、给予招商补贴。经质证，被告对宣传彩页的的真实性无异议，对关联性和待证事实不认可，其认为不能证明原告的诉请，双方应按签订的合同来履行。
本院认为，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。从内容上看，该宣传彩页确实承诺过高速路开口及给予招商补贴事宜。
被告为其主张向法庭提交如下证据予以证实：
第一组证据：《商品房购销合同》及其《补充协议》各一份、《商品房购销合同登记备案表》一份。欲证实：1、原被告双方于2015年1月19日签订《商品房购销合同》及其《补充协议》，该合同是双方真实意思的表示，合法有效。2、合同约定土地规划用途为商业用地，房屋按套计价销售，商品房总价款为905552.17元（已包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格）。原告已签字认可《商品房购销合同》中所附的《商品房屋分户平面图》及所载的套内建筑面积、共有分摊面积、产权面积。3、《商品房购销合同补充协议》第11.6条约定：原告不得以该房屋建筑面积或公摊面积等发生变化而向被告主张返还任何购房款或主张任何其他权利。4、《商品房购销合同补充协议》第22.13条约定：该房屋层高非净高，该房屋具体层高以实际交付时为准。如实际层高与本合同约定不一致，只要实际层高不违反过高及地方的强制性规定，原告同意按照实际层高收房，不向被告提出索赔或退房要求。综上证明，原告要求变更商铺使用面积，退还房款没有依据。5、《商品房购销合同》签订后，被告已经依约履行了登记备案手续，备案表中记载了该商铺的合同总金额、套内建筑面积、公摊面积等信息，均与《商品房购销合同》中相关内容一致。经质证，原告对于该组证据真实性无异议，证明目的不予认可。被告用的是2003版的老的购销合同。我方购买的是商铺，不是商品房住房，两者的标准是不一样的。该合同是被告提供的格式合同，该合同没有让业主好好的看过。
本院认为，原告对其真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。
第二组证据：《房屋土地测绘技术报告书》一份；《测绘资质证书》一份。欲证实：1、被告已委托具备法定测绘资质的昆明新网测绘有限公司根据法律法规的规定及国家测绘技术标准对房屋进行测绘，并出具了《测绘报告》，该房屋的套内建筑面积、公摊面积、建筑面积符合法律法规及国家测绘技术标准。2、测绘机构根据《建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房[2002]74号）以及中华人民共和国国家标准《房产测量规范》（GB/T17986-2000）进行测绘，明确房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2．20M以上部位计算全部建筑面积。
3、计算销售面积的商铺层高均在2.2米以上，符合国家及行业标准。
经质证，原告认为该证据是无效测绘结果，测绘公司是2014年10月27日才取得测绘资格证书，而测绘时间是2014年4月19日，时间上不对。测绘应由第三方指定的测绘机构，不能由被告指定。
本院认为，原告对该证据虽有异议，结合被告提交的补充证据２资质证明书看，昆明新网测绘有限公司是有测绘资格证书的，且且通过了2012年到2014年的年度注册备案。故本院对该证据的三性予以确认。
第三组证据：《审查合格书》一份；《建设工程规划许可证》一份。欲证实：云南华楚汽配玻璃物流城项目取得《建设工程规划许可证》，施工图设计文件经云南省建设行政主管部门审查合格，符合国家法律法规，不存在不符合设计规范要求的情形。经质证，原告认为该证据于2014年12月才进行的审查，但被告在2013年就交付房屋了，时间不对。规划时间是2014年，但是被告在2013年就交付房屋了，该组证据是违法的、无效的。
本院认为，被告提交的证据从时间上看，虽然存在建房在前，审批在后的问题，但原告并未能提交证据否定其真实性，故本院对其真实性予以确认。该证据能证实云南华楚汽配玻璃物流城项目取得《建设工程规划许可证》。
第四组证据：《招商租赁合同解除协议》；《商铺入驻交接表》。欲证实：１、原被告双方已解除《招商租赁合同》，以双方签订的《商品房购销合同》的约定为准。２、被告在《商品房购销合同》签订之前就将房屋交付给原告，原告对房屋的层高及面积没有异议。原告在签署《商品房购销合同》之前已经知晓并认可了房屋的面积及现状，并于2015年1月19日与被告签署《商品房购销合同》。经质证，原告对解除协议真实性无异议，但认为被告是为了吸引原告，才承诺了赠送面积。对入驻交接表真实性也无异议。并声明签订合同时，原告没有时间看合同，都去抽奖了，合同都被被告收走了，原告都只管交钱，其他事务都是华楚公司在办理。
本院认为，原告对该组证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。
补充证据第一组：1、《测绘资质证书》复印件一份（2014）；2、昆明新网测绘有限公司《年度注册情况》一份（2012-2014）；3、中华人民共和国国家标准《房产测量规范》（GB/T17986-2000）一份，欲证实：1、昆明新网测绘有限公司具有国家颁发的测绘资质证书，且通过年度注册备案，具备国家法定的专业测绘资质，其出具的测绘报告合法有效。２、中华人民共和国国家标准《房产测量规范》（GB/T17986-2000）第8.2.1明确规定：房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2．20M以上部位计算全部建筑面积。被告计算销售面积的商铺层高均在2.2米以上，符合国家及行业标准。３、中华人民共和国国家标准《房产测量规范》（GB/T17986-2000）第B3.1对公摊面积的内容做了明确规定，昆明新网测绘有限公司严格按照国家标准进行测绘，被告所销售商铺的公摊面积符合国家及行业标准。被告质证后认为，对《测会资质证书》没有原件，不予认可，对《房产测量规范》，第26页被告承诺过赠送面积而没有赠送，而且层高不够。第40页有公摊面积是人防工程等，原告的商铺没有公共设施，不存在公摊面积，该房屋没有经过竣工验收就交付使用也是不合理的。
本院认为，原告对该组证据虽不予认可，但并未提交证据否定其真实性，故对该组证据的真实性本院予以确认。
第二组证据：1、《国有土地使用证》一份；2、《建设工程规划许可证》一份；3、《建设用地规划许可证（商业用地）》一份；4、《建筑工程施工许可证》复印件五份；5《商品房预售许可证明》一份。欲证实：云南华楚汽配玻璃物流城项目取得了国家颁发的《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证明》，“五证”齐全，符合国家法律规定，符合房地产开发的手续及程序要求。经质证，原告对该证据的真实性认可，但认为涉案商铺在2013年3、4月份就交付原告了，但相关手续和证照是2014年才办下来的，其建设开工是非法的，因《建设工程施工许可证》是在房子建好后才取得。
本院认为，原告对该组证据的真实性认可，本院对其真实性予以确认，该证据虽然存在原告所提的先建房后办证的问题，但其并不影响该组证据的证明效力。
本案经审理确认的案件事实：云南华楚投资开发有限公司在安宁太平镇建设了云南华楚汽配玻璃物流城，2011年3月28日，原告蔡小玲、蔡卫红与被告华楚公司签订华楚产业城（一期）招商租赁合同，被告将其投资开发的位于昆明市太平新城9号华楚国际产业城（一期）B区5幢40号239.7平方米的商铺（三层）招商先期出租给原告，用于经营大车配件，原告还与被告签订了《招商入驻经营合同》，约定：租期六年，于2011年12月25日起至2017年12月24日，原告与被告通过以租代售的方式整套购买被告出售的B5栋40号商铺，被告于2013年5月21日将房屋交付给原告使用。2015年1月19日，原告与被告签订了《商品房购销合同》（合同编号：HC（销）（2015）0019，合同第一条约定，甲方（原告）以出让方式取得位于太平新城街道办事处桥头社区居委会编号的地块的土地使用权，土地规划用途为商业用地。土地使用权证号：安国用（2014）第0718号。甲方（被告）经批准在上述地块上建设商品房项目名称为云南华楚汽配玻璃物流城。建设工程划许可证号：安规建字第530181201400074号。第二条约定，商品房预售许可证号：预许安房字2014－0**号。第三条约定，乙方购买的商品房，其房屋分户平面图见本合同附件一，为本合同第一体约定项目中的第B5幢40号1－3层房钢混结构，地上3层，地下0层。按套计价，该商品房总价款为905552.17元（已包含套内建面积及分摊的共有建筑面积的价格），房屋的参考套内建筑面积为239.7平方米，第五条第二款约定：按套计价销售的，合同约定的参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积有误差的，总价款不作调整。第六条约定，以贷款方式付款的买受人首期付支付购房款总价的50.31%即455552.17元，付款日期2015年1月19日，其余价款450000元向中国民生银行股份有限公司昆明分行贷款支付。交房期限为2015年12月31日前，甲方将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。此外，合同还对逾期交房及逾期付款的违约责任作了约定。原告于2015年1月19日向被告交付部份房款、物业管理费、垃圾清理费、装修管理费、产权登记费、见证费、办证费、契税等费用，但在商铺经营中原告发现房屋赠送面积未赠送，商铺层高不符合国家规范、计算了公摊面积、营业的商铺在购房合同中变为商品住房等问题。为此，原告诉讼来院。
另查明：被告开发的云南华楚汽配玻璃物流城已取得《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证明》。根据昆明新网测绘有限公司出具的《房屋建筑面积分户计算明细表》及《商品房购销合同登记备案表》，该商铺建筑面积243.41平方米（含夹层的面积为38.1平方米），其中：套内面积为239.70平方米，公摊为3.71平方米。涉案房屋用途为商铺。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，原、被告双方之间签订的《商品房购销合同》《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。本案中，虽然原告一再强调，被告交付原告房屋在２０１３年，而被告取得相关建房审批手续均在２０１４年，系先建房后取得建房的相关手续，包括商品房预售许可证，其取得是违法取得，对此，本院认为，人民法院在认定商品房预售合同的效力时，对出卖人的预售资格应只从形式上进行审查，即对出卖人未取得商品房预售许可证明签订的预售合同应认定无效，出卖人取得商品房预售许可证明的，可认定预售合同有效。从实质上审查出卖人是否具备全部预售条件则是行政管理部门的权限。当事人对预售许可证持有异议的，可通过行政或行政诉讼的方式解决。因此被告所提异议并不影响本案双方签订的合同的效力。
关于双方争议的焦点之一、涉案商铺夹层面积价款是否应当在房款中扣除的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”在本案中，原告诉称被告出具的宣传彩页与业主蒋家义购房后与华楚工作人员交谈录音、证人证言能够相互印证，证实被告曾作出过夹层面积属于赠送的宣传及承诺，应当履行该承诺并退还夹层面积的购房款。对此，本院认为，首先，被告并未在其楼盘宣传彩页中宣称赠送夹层部分面积。其次，双方签订的《商品房购销合同》《补充协议》也未约定赠送夹层。且在双方的购房合同第四条中明确约定按套计价，该商品房总价款为905552.17元（已包含套内建面积及分摊的共有建筑面积的价格），房屋的参考套内建筑面积为239.7平方米。第三，原告称其提交的录音证据、证人证言，证实被告的负责人、置业顾问曾明确承诺过赠送夹层面积，而事实上，被告并没有履行赠送面积的承诺。对此，本院认为，房屋面积作为商品房预售合同的重要条款，且关乎原告自身的重大利益，原告在签订合同时应当保持审慎的注意义务，而双方签订的《商品房购销合同》《补充协议》》中载明按套计价，商品房的建筑面积为239.7平方米，合同并附有夹层部分平面图，并未写明夹层属于赠送，原告作为理性的消费者，应当对于其所购房屋的面积构成有清楚的认识，在双方对夹层面积是否纳入计价面积产生争议时，分析原、被告所举证据，原告所举证据为录音证据与证人证言，被告所举证据为购房合同，结合原告在签订购房合同时，已实际占有用使房屋，对该房屋的面积应当是知晓的情况下才签订的合同看，本院只能以双方签订的购房合同作为依据，来确定双方的权利、义务。故原告要求变更合同价款、退还差价，依据不足，本院不予支持。
关于双方争议的焦点之二，涉案商品房的性质问题。原告称本来是商业用地的商铺在《商品房购销合同》中变成了商品住房，被告存在欺诈的行为，据此，原告希望变更与被告签订的《商品房购销合同》中关于商品房性质，将商品住房买卖变更为商铺买卖。本院认为，商品房是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。根据双方签订的《商品房购销合同》，载明房屋虽为商品房，但补充协议上已约定《房屋所有权证》登记用途为非住宅，且商品房购销合同登记备案表上已载明房屋１－３层用途为商铺，以及土地规划用途为商业用地，故该商铺的性质应为商铺。原告主张被告有欺诈行为，要求变更商品房购销合同为商铺购销合同无事实依据，本院不予支持。
双方争议的焦点之三，涉案商铺层高2.8米是否达到国家标准，是否存在层高不足应当折抵房款的问题。本案中，原告称购买的商铺的层高只有2.8米，低于国家对商铺层高不低于3.2米的规定，不符合商店建筑设计规范要求，应当给予赔偿意见。对此，本院认为，首先，双方合同中并没有约定房屋的层高。其次，原告对国家规定的商铺层高不得低于３.２米，原告并未举证证实，故商铺的层高只要不低于国家规定，就不能认定被告存在违约行为。故对原告的该主张本院不予支持。
双方争议的焦点之四，本案房屋面积中是否应当计算公摊面积。本案中，原告称购买的商铺为整套购买，并不存在每间商铺有公摊面积，对于多收的公摊面积房款13801元应当返还的问题。对此，本院认为，原告的该主张是基于其购买的商铺为独幢，不存在公摊的认识而产生，而被告所举证据为有资质的昆明新网测绘有限公司作出的《房屋土地测会技术报告书》，明确了公摊面积的计算标准和国家规定，故本院对《房屋土地测会技术报告书》予以采信。被告并未存在多算公摊面积价款的行为，故对原告的该诉讼请求本院不予支持。
另，关于原告提交的被告宣传册中承诺高速路开口并未实现的问题，本院认为，其并非商铺的决定性因素，该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定并没有重大影响，现原告以被告未实现高速路开口，构成虚假宣传、欺诈违约的诉讼主张，本院不予支持。
综上，原告请求法院变更原告与被告之间签订的《商品房购销合同》中关于商品房性质，将商品住房变更为商铺，将合同中商铺使用面积239.7平方米变更为201.6平方米，由被告赔还原告人民币249277元的诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:
驳回原告蔡小玲、蔡卫红的诉讼请求。
案件受理费5039元，由原告自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或上一级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审 判 长 张 萍
人民陪审员 张保友
人民陪审员 周启贵
二〇一六年五月十六日
书 记 员 王 彬