广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0607民初4555号原告：何国鹰，男，1964年8月12日出生，汉族，住佛山市三水区，委托诉讼代理人：刘正宏，广东浩淼律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡婉珺，广东浩淼律师事务所律师。被告：邝志坚，男，1972年4月9日出生，汉族，住佛山市南海区，委托诉讼代理人：黄衍雄，广东汇联律师事务所律师。被告：李洁卿，女，1975年3月4日出生，汉族，住佛山市南海区，委托诉讼代理人：黄衍雄，广东汇联律师事务所律师。第三人：佛山市博唯贸易有限公司，住所地佛山市南海区大沥镇盐步广佛路平地段88号华创商业广场4座519房。统一社会信用代码91440605337960082X。法定代表人：姜博，总经理。委托诉讼代理人：黄文琪，广东禅信律师事务所律师。原告何国鹰诉被告邝志坚、李洁卿租赁合同纠纷一案。本院于2016年11月18日立案受理后，依法组成合议庭于2017年1月20日公开开庭进行了审理。开庭时，原告的委托诉讼代理人刘正宏、两被告的委托诉讼代理人黄衍雄出庭参加诉讼。其后，本院依职权追加佛山市博唯贸易有限公司作为第三人参加本案的诉讼。本案于2017年2月20日再次开庭审理。开庭时，原告的委托诉讼代理人刘正宏、两被告的委托诉讼代理人黄衍雄、第三人的委托诉讼代理人黄文琪出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告与邝志坚于2010年12月21日签订的《租赁合同》；二、两被告向原告支付2015年6月、7月、8月的租金合计459886元及逾期付款违约金￥681506.11元（按日3‰计付，详见《违约金计算列表》），共计1141392.11元；三、两被告向原告支付从2016年12月1日起至被告实际交付租赁物之日止的租金（按合同约定租金标准计算）；四、两被告向原告支付逾期付款违约金（以租金欠款￥459886元为本金，按日3‰计付，从2016年12月1日起计至实际清偿之日止）；五、两被告将佛山市三水区中心科技工业园芦苞园A区9号的土地使用权及厂房，按出租时原状及符合正常使用条件交回给原告。六、本案诉讼费用由两被告共同负担。事实与理由：2010年12月21日，原告与邝志坚签订《租赁合同》，约定由原告将自有座落于佛山市三水中心科技工业区芦苞园A区9号的土地使用权（面积约18.7亩）及厂房出租给邝志坚使用，期限为15年，即从2011年8月11日起至2026年8月11日止。同时，双方还约定，第一年及第二年月租金为140000元，每两年按上一年度租金标准递增7%，于每月10日前交纳当月租金。合同签订后，自2014年年底开始，邝志坚就以资金周转困难为由，一直拖欠租金。为此，原告于2015年6月18日向本院提起诉讼。诉讼过程中，经本院主持调解，原告与两被告达成调解协议，两被告确认欠原告2015年1月11日至2015年6月10日的租金共计681659元，并承诺于2015年6月29日前向原告支付30万元，余下租金381659元分五期支付，分别于2015年7月至2015年11月每月20日前各支付76331.8元，原告放弃在该案中的其他诉讼请求。本院出具（2015）佛三法民二初字第697号民事调解书（以下简称民事调解书）对上述内容予以确认。据此，原告决定暂时不解除与邝志坚签订的《租赁合同》，允许邝志坚继续承租。然而，民事调解书约定的付款期限届满后，两被告却分文未付。经原告申请，本院采取强制执行措施，但因两被告无可供执行的财产，民事调解书所确定的内容至今仍无法得到实现。除此以外，两被告还拖欠原告2015年6月、7月以8月的租金合计459886元未付。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。邝志坚上述根本性违约行为，致使解除合同条件已经成就，根据合同法第九十四条、第九十六条的规定，原告有权解除《租赁合同》。同时，根据《租赁合同》第三条第三款关于“逾期交租”的约定，邝志坚逾期交付租金超过10天，原告有权按欠租金总额每日3‰计付逾期付款违约金。另，因直至原告提起诉讼之日，邝志坚仍未将租赁物按合同约定的条件交付给原告，租赁物仍处于邝志坚控制之下，故邝志坚仍需继续向原告支付合同约定的租金至租赁物实际交还给原告之日止。邝志坚与李洁卿系夫妻关系，上述债务是其夫妻关系存续期间所欠，属夫妻共同债务，应当以夫妻共同财产承担偿还义务。原告在诉讼中变更诉讼请求：两被告向原告清偿2016年11月租金10486元，原告放弃向两被告主张因逾期支付该租金而产生的违约金。原告在诉讼中增加诉讼请求：一、第三人与两被告将佛山市三水区中心科技工业园芦苞园A区9号的土地使用权及厂房，按出租时原状及符合正常使用条件交回给原告。二、第三人对两被告应向原告支付的被法院判决确认租赁合同解除生效之日起至第三人实际交付租赁物之日止的使用费（按合同约定租金标准计算）承担连带清偿责任。两被告共同辩称，一、本案属于租赁合同纠纷，适用一年的诉讼时效。如原告诉称，拖欠租金的时间是2015年6、7、8月，原告于2016年11月18日起诉，这已超过了上述诉讼时效，因此，原告丧失了胜诉权。二、假如原告的起诉没有超过诉讼时效，则两被告认为应驳回原告的诉讼请求。理由如下：（一）根据合同法第九十五条、第九十六条的规定及《关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，原告的合同解除权消灭。理由：1、原告没有履行法定通知程序。2、假如原告履行了通知程序（有且只有（2015）佛三法民二初字第697号民事调解书记载的通知日期2015年5月27日），其行使解除权却在2016年11月18日行使，超过了司法解释规定的时间，法院不应支持。另，根据前述民事调解书，原告的解除权已消灭，不能再享有。因此，原告第一项诉讼请求于法不符。（二）假如可以起诉的话，原告诉请本金459886元，但违约金却为681506.11元，这是违法的——法定的违约金以不超过本金的30%为限，法院应予以裁减。因此，原告第二项诉讼请求违反了“一事不再理“的原则。（三）原告与邝志坚签订《补充协议》，约定原告允许邝志坚可以将租赁物转租。根据邝志坚与第三人签订的《租赁合同》约定，2016年9月1日之后的租金由第三人直接向原告交付。因此，原告第三项诉讼请求既没有事实根据，也没有合同依据。（四）原告第四项诉讼请求是基于第三项诉讼请求而产生的。除上述理由外，被告没有拖欠原告的租金，即使原告该请求有理，违约金也过高，请求法院予以裁减。（五）基于上述分析，原告第五项诉讼请求没有事实根据，其无权请求返还租赁物。三、原告丧失了解除权、胜诉权，合同应继续履行。原告企图侵占邝志坚交付的1200000元押金，应予制裁。四、虽然《租赁合同》发生在两被告的夫妻关系存续期间，但并非夫妻一方的法律行为均需由夫妻双方共同承担。合同的当事人是邝志坚，与其配偶李洁卿无关。第三人述称，第三人与本案无关，自己并非《租赁合同》的相对方，且在2015年1月至8月期间没有使用过涉案租赁物。第三人已交付了2016年11月的租金，无须承担任何责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据（租赁合同、补充协议、房地产权证、国有土地使用权证、被告的婚姻登记资料、收据等），本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为当事人提供的证据属于直接证据，且来源、形式合法，与本案待证事实具有关联性，故具有证明效力，应当作为定案的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定原告起诉的事实——两被告在民事调解书约定的付款期限届满后分文未付除外。另查明，原告曾向邝志坚收取押金1200000元。上述调解书生效后，两被告向原告支付了首期租金300000元。原告于2017年2月3日收到第三人支付属于2016年11月的租金149800元（该月租金尚余10486元未付）。第三人自2016年12月起至今未向原告支付过租金。涉案租赁物至今仍由第三人使用，但其未通过被告向原告支付过租金。本院认为，原告与邝志坚于2010年12月21日签订的《租赁合同》及于2015年8月22日签订的《补充协议》，邝志坚与第三人于2015年8月22日签订的《租赁合同》均是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，对当事人均具有约束力，当事人应按照合同约定全面履行义务。针对当事人争议的主要问题，本院分析、判断如下：一、关于诉讼时效问题。2010年12月21日的《租赁合同》约定租金须由邝志坚每月支付。由此可知，本案《租赁合同》属于继续性合同，即随着履行时间的推移，在当事人之间不断地产生新的权利义务。原告针对邝志坚拖欠2015年6、7、8月的租金于2016年11月18日提起诉讼，并未超过诉讼时效，理由如下：首先，《租赁合同》约定的租金支付实际上是同一笔债务，只不过是约定租金分为不同的期限来履行，但各期租金并不是独立的债务，而是在合同订立时已确定的各期租金的总和，仅是在合同中约定就总租金分期履行、而非一次性履行而已，该债务在合同订立时就具有确定性和整体性。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”原、被告经本院调解后，对于2015年1月11日至2015年6月10日租金的最后一期（76331.80元），被告同意于2015年11月20日前支付完毕。这应视为当事人对该部分租金重新达成了分期支付的协议。由于上述租金与2015年6、7、8月的租金可视为一个整体，故可按前述调解协议约定的最后一期租金给付期限届满之日起计算诉讼时效。也就是说，原告主张2015年6、7、8月的租金尚未过1年的诉讼时效。其次，租赁合同属于继续性合同，而该类合同的履行以信赖为基础。一般厂房租赁合同的期限较长，租金分期支付是将承租人的义务分开履行，避免承租人因一次性支付而产生经济压力，有利于减轻承租人的负担。出租人没有及时追索承租人未履行的一期或多期债务，是出租人基于维护双方业已存在的租赁关系及对承租人的信任和谅解，并不能据此认定其怠于行使权利。再次，如果认定租赁合同每期租金为独立的债务，具有单独的诉讼时效。可能导致出租人频繁地提起诉讼，导致租赁双方关系的恶化。事实上，邝志坚在履行合同中已存在不诚信的行为——拖欠2015年1月11日至2015年6月10日的租金。如要求原告针对邝志坚每期拖欠租金的行为提起诉讼，这明显不利于市场交易秩序的健康发展，同时增加了双方的诉讼成本，浪费司法资源。最后，诉讼时效制度的价值取向并不是为债务人规避债务而设置。鉴于被告曾经本院调解后愿意分期给付前述租金，但最终仍未完全履行而导致案件进入了强制执行程序。从倡导诚实守信的原则出发，应作出有利于债权人（即原告）的解释。因此，被告认为2015年6、7、8月的租金已超过了1年的诉讼时效，理据不足，本院不予采纳。二、关于合同解除权问题。从查明的事实可知，《租赁合同》约定了原告在邝志坚逾期缴纳租金逾20天的情况下，可以行使合同解除权，但当事人没有约定解除权的行使期限。根据合同法第九十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案中，邝志坚并未催告原告行使此权利，因此，原告的解除权在提起本案诉讼之时仍未消灭。由于邝志坚迟延或不支付租金处于持续状态，而是否选择或何时行使解除权，决定权在于原告。原告选择在2016年11月18日提起本次诉讼并行使解除权，属于在合理期限内。虽然原告没有在诉前向被告发出解除合同通知书，但由于原告在诉状中已明确请求判令解除《租赁合同》，而本院已将诉状副本送达给被告及第三人，这应视为原告履行了合同法第九十六条规定的通知义务。至于民事调解书确认“原告自愿在本案中放弃其他诉讼请求。”属于原告在彼案中对该项权利的处分，且只是针对邝志坚拖欠2015年1月11日至2015年6月10日的租金而言，并未包含之后的租金。根据合同约定，只要出现邝志坚逾期支付（每期）租金超20天的情形，原告就可行使解除权。现邝志坚逾期未付多期租金，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。根据合同法第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案解除合同的条件业已成就，原告作解除权人，为此诉请解除双方于2010年12月21日签订的《租赁合同》，于法有据，本院予以支持。需要指出的是，原告未主张解除合同的起算时间，根据公平合理的原则，本院认为《租赁合同》应自判决生效之日起解除为宜。被告认为原告不再享有解除权，是对事实和法律规定的曲解，本院不予采纳。三、关于违约金调整的问题。根据合同约定，若邝志坚逾期支付租金超过10天，则原告有权按每天3‰计算违约金。被告认为原告主张的违约金过高，请求裁减。本院认为，被告作为违约方，负有举证违约金约定过高的证明责任，而守约方主张违约金合理的，亦应提供相应的证据。被告认为违约金以不超过租金的30%为限，其理解与合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”存在偏差，况且，被告未能提供相应的证据证实违约金确实过高。基于合理分配当事人的举证责任考虑，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，本院酌情将违约金标准调整为按每天1‰计算。四、关于“一事不再理”的问题。原告在前次诉讼中针对的是被告拖欠2015年1月11日至2015年6月10日的租金，两者的诉讼标的并不相同，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条第一款的规定，这并不构成重复起诉。故本院对被告此辩解不予采纳。五、关于李洁卿应否承担责任的问题。上述债务是李洁卿与邝志坚在夫妻关系存续期间产生的，且李洁卿曾参加前次诉讼，并愿意对其配偶基于《租赁合同》所产生2015年1月11日至2015年6月10日的租金予以共同清偿。况且，李洁卿亦享受了其配偶（邝志坚）租赁原告的厂房经营或转租所带来的收益，因此，本院有理由相信本案债务属于两被告的夫妻共同债务，李洁卿有责任共同偿还。李洁卿认为租赁合同与其无关，无须对本案债务承担责任，与事实不符，本院不予采纳。六、关于邝志坚、第三人如何承担责任的问题。被告辩解涉案租赁物经原告同意后已转租给第三人，并约定由第三人向原告支付租金，这属于合同权利义务的转移，第三人的违约责任不应由被告承担。本院认为，虽然原告同意邝志坚将涉案租赁物转租给第三人，但原告同时又与邝志坚签订《补充协议》，约定原合同义务继续由邝志坚履行。此外，合同法第二百二十四条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，……。”因此，无论是基于合同约定，还是合同法规定，对于原告而言，租赁合同的相对方是邝志坚，《租赁合同》对邝志坚继续有约束力。合同义务的转移也称为债务承担。债务承担，是指在不改变债的内容的前提下，债权人或债务人通过与第三人订立债务承担合同，将债务全部或部分地移转给第三人承担的法律现象。按照承担后原债务人是否免负责任为标准，可以分为将债务承担分为免责的债务承担和并存的债务承担。免责的债务承担，也可称为债务转移，是指第三人取代原债务人的地位而承担全部债务，使债务人脱离狭义债的关系的债务承担方式。并存的债务承担，也可称为债务加入，是指第三人（承担人）加入债的关系之中，与原债务人一起向债权人承担债务的现象。原告及第三人均不认可被告无须承担债务。根据《补充协议》的内容，邝志坚须承担债务并无疑问，问题的关键在于：第三人签订转租合同并支付了部分租金的行为是属于免责的债务承担，还是并存的债务承担。根据合同法第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，必须以债权人同意为前提。”在本案中，第三人表示愿意承担向原告支付租金的责任，原告（债权人）在接受的同时，并无明确的意思表示同意债务人由邝志坚变更为第三人，邝志坚无须再担责，因而第三人作为次承租人，其支付租金的行为不能构成免责的债务承担，即不能构成债务人的变更。房屋（厂房）租赁合同案件，原则上应当依照合同相对性确定诉讼主体，但次承租人同意承担承租人本应支付的租金，或者存在以自己名义交纳租金等实际履行租赁合同义务的行为，可以认定为债务加入。本案中，第三人的行为虽然可以认定为债务加入，但是否主张第三人构成债务加入，是否主张第三人承担义务的权利由出租人行使。本案中，原告并未选择行使该权利。对被告以其与第三人订立《租赁合同》（转租），第三人支付了部分租金的行为属于债务承担，不能再因此约束被告的抗辩理由，本院不予支持。七、关于租金及违约金的认定。邝志坚拖欠多期租金，违反了合同约定，损害了原告的利益，故原告诉请邝志坚支付2015年6、7、8月的租金及2016年11月及12月至合同解除前的租金、相关逾期付款违约金（按合同约定，逾期支付当月租金所产生的违约金应自当月的11日起算。原告主张自2016年12月1日起算有误，本院予以纠正），合法有理，本院予以支持。合同解除后，邝志坚已无使用租赁物的合同依据和法律依据，以此为基础的转租合同也失去了存在的理由，因此，原告再诉请被告继续支付合同解除后的租金已失去合同依据，本院不予支持。基于上述理由，第三人有义务腾空并搬离涉案的土地、厂房，而邝志坚向原告返还租赁物，则是合同赋予邝志坚的附随义务——原告要求被告按出租时原状及符合正常使用条件返还租赁物，但鉴于当事人未约定何谓原状及正常使用条件，难免会令人产生歧义，不利于执行。故按照租赁物性质使用后的状态返还较为恰当。第三人至今仍在占有使用租赁物（获利）——本院有理由相信这种状态持续至租赁物实际返还之日。根据公平原则，第三人理应支付相应的使用费（按照租赁合同约定的租金标准计算）。第三人辩解自己并非租赁合同的相对方，无须承担任何责任，有悖权利义务一致的原则，本院不予采纳。多个义务人对权利人的损失承担连带责任须基于法律的规定或当事人的约定。原告没有指出本案应适用哪条法律规定来判定两被告须对第三人支付的上述使用费承担连带责任。本案中,更无证据显示两被告与第三人约定彼此须对原告的损失承担连带责任。因此，原告主张两被告须对第三人支付上述使用费承担连带责任，于法无据，本院不予支持。本案中，没有证据显示原告与被告就逾期交付租赁物约定了违约金。况且，合同解除后，当事人之间的权利义务亦告终止,故原告再主张由两被告按照每天3‰的标准支付合同解除之后的逾期付款（使用费）违约金，没有合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十二条、第九十三条第一款、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告何国鹰与被告邝志坚于2010年12月21日签订的《租赁合同》。二、被告邝志坚、李洁卿须于本判决生效之日起十日内共同向原告何国鹰支付2015年6月、7月、8月租金共计459886元，并支付相应的逾期付款违约金（均按每天1‰的标准，其中2015年6月租金以149800元/月为基数，自2015年6月11日起算；2015年7月租金以149800元/月为基数，自2015年7月11日起算；2015年8月租金以160286元/月为基数，自2015年8月11日起算，均计至租赁物实际交付之日止）。三、被告邝志坚、李洁卿须于本判决生效之日起十日内共同向原告何国鹰支付2015年11月租金10486元及2015年12月至《租赁合同》解除之日前的租金（以160286元/月的标准计算），并支付相应的逾期付款违约金（均以160286元/月为基数，按每天1‰的标准，自2016年12月起，每月的违约金均自当月11日起计至实际交付租赁物之日止；2016年11月的违约金无须计算）。四、第三人佛山市博唯贸易有限公司须于本判决生效之日起十日内向原告何国鹰支付《租赁合同》解除后至实际交付租赁物之日止的使用费（参照《租赁合同》约定的相应租金标准计算）。五、第三人佛山市博唯贸易有限公司须于本判决生效之日起十五日内清理并腾出位于佛山市三水中心科技工业区芦苞园A区9号（即佛山市三水区芦苞镇展凌路4号）的土地及厂房（F1、F2、F3）。六、被告邝志坚、李洁卿须于本判决生效之日起十五日内将位于佛山市三水中心科技工业区芦苞园A区9号（即佛山市三水区芦苞镇展凌路4号）的土地及厂房（F1、F2、F3），按符合租赁物的性质使用后的状态返还给原告何国鹰。七、驳回原告何国鹰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15073元，由被告邝志坚、李洁卿共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  何健钊代理审判员  陆志珊人民陪审员  蔡镜华二〇一七年四月十日书 记 员  范楚妤