广东省南雄市人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）粤0282民初1128号
原告：邝运坚，男，1973年6月21日出生，汉族，住广东省南雄市，
委托诉讼代理人：李英桂，系广东永顺律师事务所律师，执业证号：14402199711623857。
被告：南雄市中泰房地产开发有限公司，住所地：广东省南雄市雄州街道新城城市综合体东侧A1地块。
法定代表人：黄顺,该公司经理。
委托诉讼代理人：程晖，广东金韶律师事务所律师，执业证号：14402201210024044。
委托诉讼代理人：范元葵，广东金韶律师事务所律师，执业证号：14402201310017187。
原告邝运坚与被告南雄市中泰房地产开发有限公司（以下简称南雄中泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邝运坚的委托诉讼代理人李英桂，被告南雄中泰公司的委托诉讼代理人范元葵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邝运坚向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告依法履行2016年11月24日原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、位于南雄市雄州新城城市综合体东侧（大润发东面）中泰华府7#楼会所整栋归原告所有；3、本案诉讼费用被告承担。事实和理由：2016年11月24日原、被告双方就位于南雄市雄州新城城市综合体东侧（大润发东面）中泰华府7#楼会所整栋（商品房）买卖事宜达成一致协议，协议内容如下：一、买受人所购商品房的基本情况。1、买受人购买的商品房，位于南雄市雄州新城城市综合体东侧（大润发东面）中泰华府7#楼会所整栋（商品房）（以下简称商品房）。2、该栋会所共计三层，建筑总面积为：1505.62平方米。二、计价方式与价款。该会所按建筑面积计算价款，每平方米单价为4000元，合计总金额60480.00元。三、付款方式即期限。甲乙双方确定，按分期付款的方式付款，乙方同意在本协议签订后三天内先行支付400万元的房价款给甲方，余下房价款按本合同第四条款的约定支付。所有房价款入甲方指定账户（户名：南雄市中泰房地产开发有限公司，账号：80×××35，开户行：南雄农村信用合作联社）。违约责任。1、双方确认在乙方首期房价款400万元到达甲方指定账户之日起三个月内，甲方暂不将本合同约定的商品房交付和过户给乙方，在该期限内，甲、乙双方不得向任何第三方转让、出售、抵押或担保等处置该商品房。2、在乙方首期房价款到达甲方账户之日起，双方经协商甲方须每月30号前支付当月20万元的房屋租金给乙方，在租期内，该商品房无须交付和过户给乙方。3、如在乙方首期房价款到达甲方账户之日起，双方经协商未能在三个月内解除本买卖合同的，则甲方不仅须每月支付租金给乙方，还须在乙方付清该商品房的余下房价款时，无条件配合乙方办理该商品房的过房及交付手续，相关税费各自承担。4、甲乙双方合同履行期间无违约行为，甲方双方在合同期内正常履行自己的权利和义务。5、若乙方逾期未向甲方支付首期房价款的，本合同自始不具有任何法律效力。合同还约定了其他条款。自协议签订后，原告依约履行了支付400万元，但被告拒不履行合同的行为已经侵害了原告的合法权益及利益。综上所述，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。
被告南雄中泰公司辩称，一、本案名为房屋买卖纠纷，实为民间借贷纠纷，我方与原告签订的《商品房买卖合同》实质上是以涉案房产作为借款担保，房屋买卖并非双方真实意思表示。根据我方提交的涉案楼盘规划图可以证实，涉案房产属涉案楼盘建筑区划内的公用设施和物业服务用房，属于业主共有，我方无权且至今都没有对涉案房产在房管部门办理商品房预售许可证，即双方签订的《商品房买卖合同》无法实现被告将涉案房产转让给原告的合同目的。该合同缺少了房屋买卖合同一般应当保护的房屋质量、交付时间与方式、办理产权登记时间与方式等必要条款，重点内容反而是房屋租金的交付标准与时间。更为甚者，双方在签订涉案合同的同时，又签订了补充协议，重点约定了房屋按原价回购和租金支付。涉案房产至今未竣工验收，更未交付使用，不存在租赁涉案房产的基础和可能。其次房屋租金的约定极不符合常理，涉案房产面积1505.62平方米，房屋租金为每月20万元，即每月租金高达132.84元/平方米，这与南雄市当地的经济发展水平明显不符，违背最为基本的市场规律。因此该房屋买卖合同实质上是以涉案房产作为借款担保签订的协议，涉案房屋每月20万元的租金实质上是双方约定以400万元借款为基数，以每月5%的标准计算的利息。二、被告已向原告偿还了部分借款和利息，被告仅需向原告承担偿还剩余借款和利息的义务。被告已偿还的款项共计3585000元。依照相关法律的规定和双方签订的涉案合同中利息支付时间的约定，截至2017年8月，被告尚欠原告的借款本金为705596.5元，利息为84671.58元，合计790268.08元。三、退一步讲，即使该涉案合同被认定为房屋买卖合同，被告是涉案房屋的产权人，有权将涉案房屋进行转让处置，原告要求被告履行涉案合同，将涉案房产过户给原告的条件也尚未成就，如需将涉案房屋办理过户，原告还需按照涉案合同约定先向被告付清涉案房产的余款。
本院经审理查明并认定如下事实：2016年11月24日原、被告双方就位于中泰华府7#楼会所整栋买卖事宜达成一致协议，并签订了《商品房买卖合同》。合同约定：一、买受人所购商品房的基本情况。1、买受人购买的商品房，位于中泰华府7#楼会所整栋（以下简称商品房）。2、该栋会所共计三层，建筑总面积为：1505.62平方米。二、计价方式与价款。该会所按建筑面积计算价款，每平方米单价为4000元，合计总金额60480.00元。三、付款方式即期限。甲乙双方确定，按分期付款的方式付款，乙方同意在本协议签订后三天内先行支付400万元的房价款给甲方，余下房价款按本合同第四条款的约定支付。所有房价款入甲方指定账户（户名：南雄市中泰房地产开发有限公司，账号：80×××35，开户行：南雄农村信用合作联社）。违约责任。1、双方确认在乙方首期房价款400万元到达甲方指定账户之日起三个月内，甲方暂不将本合同约定的商品房交付和过户给乙方，在该期限内，甲、乙双方不得向任何第三方转让、出售、抵押或担保等处置该商品房。2、在乙方首期房价款到达甲方账户之日起，双方经协商甲方须每月30号前支付当月20万元的房屋租金给乙方，在租期内，该商品房无须交付和过户给乙方。3、如在乙方首期房价款到达甲方账户之日起，双方经协商未能在三个月内解除本买卖合同的，则甲方不仅须每月支付租金给乙方，还须在乙方付清该商品房的余下房价款时，无条件配合乙方办理该商品房的过房及交付手续，相关税费各自承担。4、甲乙双方合同履行期间无违约行为，甲方双方在合同期内正常履行自己的权利和义务。5、若乙方逾期未向甲方支付首期房价款的，本合同自始不具有任何法律效力。
合同签订当天，双方又签订了补充协议，重点约定了房屋按原价回购和支付租金等事项。
上述合同及补充协议签订后，原告依约向被告支付了400万元，被告也按约定逐月支付相应的租金给原告，并向原告支付了大部分本金用于回购涉案房屋。
本案在审理过程中，经本院向原告释明本案应按民间借贷关系进行审理，原告拒绝变更诉讼请求。
上述事实，有原告提供原告身份证、被告企业信息、商品房买卖合同、补充协议、工行转账凭证、收据、借条，被告提供的被告企业信用信息、涉案房产规划总平面图、交易凭证和本院庭审笔录予以佐证。
本院认为：本案的焦点为：原、被告之间的协议是否属于名为商品房买卖，实为民间借贷法律关系？关于这一焦点。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。从本案的《商品房买卖合同》的意思表示看，并不符合买卖合同所规定的构成要件，表现在：1、合同约定了原告支付购房款之日起，被告每月支付20万元的租金给原告，经查，涉案房产至今未竣工验收，更未交付使用，何来的租金？很明显支付租金是收取对方利息的方式，双方约定的租金实为利息；2、整份合同并没有约定商品房交付时间、交付方式办理产权登记时间与方式等作为商品房买卖合同必要要件，相反，双方在当天又签订了一份补充协议，内容为重点约定了租金及回购等事项，这一协议也反映出，原告一开始就并非要购买被告方房屋的真实意思，而是签订一份买卖合同作为担保，借款给被告，由被告按月支付利息给原告的民间借贷行为。上述事实反映出，本案的法律关系属典型的名为商品房买卖，实为民间借贷的法律关系。因此，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款：当事人以签订合同作为民间借贷的担保，借款到期后借款人不能偿还借款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系进行审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。经本院向原告释明法律关系后，原告拒不变更诉讼请求。因此，本案应作裁定驳回起诉处理。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定，裁定如下：
驳回原告邝运坚的起诉。
如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于韶关市中级人民法院。
审 判 长 刘辉龙
人民陪审员 胡金明
人民陪审员 彭维琳
二〇一八年二月二十八日
书 记 员 陶 勇