广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤18民终2894号
上诉人（原审原告）：王丽芳，女，汉族，住广东省连州市。
委托代理人：黄勇强，男，汉族，住连州市。系王丽芳丈夫。
被上诉人（原审被告）：连州市碧桂园房地产开发有限公司。
法定代表人：杨文杰，该公司执行董事。
委托代理人：刘柏涵，该公司员工。
委托代理人：于长兴，该公司员工。
上诉人王丽芳因与被上诉人连州市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称连州碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省连州市人民法院（2017）粤1882民初569号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
王丽芳上诉请求：1、撤销原审判决，改判撤销《补充协议书》第一条第二款；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：原审判决认定事实错误，没有审查上诉人提交的证据，避重就轻。被上诉人明知报建层高只有3米，却将样板房设置为4.4米，原审判决错误分配举证责任，对被上诉人是否存在欺诈认定错误。首先，《补充协议书》作为处于优势地位的被上诉人提供的格式合同，上诉人是完全没有更改的权利,作为提供格式合同的一方，应当对合同的内容作出充分的提示和说明。上诉人是在对涉及层高的条款没有充分了解的情况下签订的《补充协议书》，完全违背了上诉人购房的初衷，已经构成重大误解和显失公平。被上诉人解释主合同约定的层高4.4米是销售人员输入错误，但没有提供任何证据证明,相反在2016年6月清远公共频道播出的报道中显示，被上诉人从未承认犯过错误。事实上，主合同约定的4.4米层高与样板房是一致的，被上诉人对此也无法做出合理的解释。被上诉人在明知层高只有3米的情况下，仍以4.4米层高样板房向上诉人展示，明显存在欺诈。其次，被上诉人存在多种违法行为，具体如下：1、被上诉人用样板房进行宣传符合虚假宣传欺诈行为。2、按照法律规定，补充协议的内容应当是主合同的非主要内容，且签订时间应当在主合同之后。本案《补充协议书》是被上诉人提供的格式合同，层高属于主要条款，应当在主合同中约定，被上诉人将该条款放在补充协议中，又与主合同同时签订，明显不合常理。3、商品房买卖涉及上诉人的基本生存权利，被上诉人应当严格履行告知义务，但被上诉人在签订合同时没有履行该项义务。4、被上诉人作为知名企业，利用补充协议来掩盖虚假宣传的目的，获取不正当利益。5、被上诉人所称的输入错误与主合同约定的层高一致，可见其是通过合法形式掩盖非法目的。6、被上诉人未将《补充协议书》第一条第二款加下划线或加粗，却在一审中辩称是因为在房管局系统录入时无法加粗，理由不足。综上，请求二审法院支持上诉人的请求。
连州碧桂园公司答辩称：一、答辩人没有任何欺诈上诉人的故意。二、《补充协议书》约定的层高与实际的层高及报建的层高是一致的，答辩人没有任何欺诈上诉人的行为。1、主合同约定的层高4.4米是由于营销人员录入错误。2、《补充协议书》第一条第二款已经将涉案房屋的层高变更为大于或等于2.6米，与答辩人实际交付的房屋层高一致。3、涉案房屋报建施工图上标明的层高为3米，该报建图早于双方签合同的时间。4、双方将主合同和《补充协议书》一起进行了备案，按照常理，如存在欺诈的话，不可能进行备案。三、《补充协议书》第一条第二款是双方的真实意思表示，没有加重上诉人的责任，或排除其权利，是合法有效的。1、补充协议第一条第二款是双方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，也无证据证明上诉人受到欺诈；2、补充协议第一条第二款位于补充协议的最前端，最容易引起注意，上诉人称不知晓内容不合常理。3、该条款并未约定双方的权利义务，只是对交付标的物的层高进行了变更，且已经提醒上诉人注意，该条款合法有效。
王丽芳向一审法院起诉请求：1、撤销《补充协议书》第一条第二款；2、诉讼费由连州碧桂园公司负担。
一审法院认定事实：2015年5月9日，王丽芳与连州碧桂园公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：746XXX19），以总金额538985元的价格购买连州碧桂园公司建设的连州市连州碧桂园幸福里XX座XXX号房屋。该合同第三条载明：“该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为4.4米，建筑层数地上18层，地下0层。该商品房阳台封闭式的0个，非封闭式的2个。该商品房合同约定建筑面积共130.56平方米，其中，套内建筑面积105.13平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.43平方米。”附件一：房屋平面图注明“XX座/XX座X号楼”。《补充协议书》系《广东省商品房买卖合同》的附件五即《合同补充协议》项下的部分内容，由王丽芳、连州碧桂园公司签名、捺印或盖章确认。该补充协议载明：“买卖双方就《商品房买卖合同》有关条款的变更和未尽事宜自愿达成本补充协议，供买卖双方共同遵守。买受人向出卖人购买的商品房为位于幸福里XX座XXX号洋房/联体住宅一幢（套）（简称该商品房）。该商品房的预测面积除合同第三条第4款的约定外，另有花园预测面积0.00平方米。买卖双方一致同意该商品房的实际层高以最终测定为准，该商品房交付时的实际层高，或可计产权面积的每层的实际层高若大于或等于2.6米的，买受人对此无异议，并同意接受。”
原审法院在审理（2016）粤1882民初674号案过程中，依王丽芳的申请于2016年7月21日召集双方代表对连州碧桂园公司建设的样板房及王丽芳购买的房屋进行现场勘查。经测量，样板房1座101房厅的层高为4.288米、2座101房厅的层高为4.43米；王丽芳购买的房屋X座XXX房厅的层高为2.88米。原审法院调取的四张《连州碧桂园四号楼》施工图显示，层高均标注为3米。
一审法院认为：本案争议焦点是：连州碧桂园公司与王丽芳签订《补充协议书》时，是否存在隐瞒事实的欺诈行为，《补充协议书》第一条第二款的内容是否可据此予以撤销？所谓隐瞒事实的欺诈行为，是指一方签订合同的过程中隐瞒真实情况，诱使对方作出违背自己真实意思表示的行为。王丽芳属于完全民事行为能力人，应清楚理解自己所实施的民事法律行为的后果，《补充协议书》系王丽芳自愿与连州碧桂园公司签订的，应视为双方真实意思表示，《补充协议书》第一条第二款的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，王丽芳应就连州碧桂园公司于签订合同的过程中实施了隐瞒事实的欺诈行为的事实承担举证责任，但王丽芳提交的现有证据均不足以证明连州碧桂园公司于签订合同的过程中实施了隐瞒事实的欺诈行为，且缺乏证据证明属在该欺诈行为的误导下签订《补充协议书》。因此，举证不能的法律后果归王丽芳自行承担。王丽芳、连州碧桂园公司先后签订《广东省商品房买卖合同》、《补充协议书》，《补充协议书》第一条第二款的内容对主合同关于层高的约定进行了变更，故应以《补充协议书》约定的内容“。买卖双方一致同意该商品房的实际层高以最终测定为准，该商品房交付时的实际层高，或可计产权面积的每层的实际层高若大于或等于2.6米的，买受人对此无异议，并同意接受”为准。另外，《广东省商品房买卖合同》及其附件《补充协议书》均已备案，连州碧桂园公司在连州市住房和城乡规划建设局备案的施工图纸标明的层高为3米，也进一步佐证了连州碧桂园公司依约交付的房屋层高应为3米。故，连州碧桂园公司的上述抗辩理由成立，原审法院予以采纳。王丽芳以连州碧桂园公司存在隐瞒事实的欺诈行为为由诉请撤销《补充协议书》第一条第二款，理据不足，原审法院不予支持。判决：驳回王丽芳的诉讼请求。案件受理费100元，由王丽芳负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点可归纳为：上诉人要求撤销《补充协议书》第一条第二款的主张是否成立。
双方因涉案房屋的层高问题引发本案纠纷，上诉人认为被上诉人在签订合同前承诺涉案房屋的层高为4.4米，其后交付的房屋层高仅为2.88米，据此要求撤销《补充协议书》第一条第二款。对于被上诉人在签订合同前是否对涉案房屋的层高做出过承诺，鉴于上诉人并未就此提交证据，本院无法认定。根据双方提交的证据，本案可以查明的涉及层高的事实包括以下几个，其一是被上诉人设置的样板房层高为4.4米左右；其二是主合同第三条约定涉案房屋层高为4.4米；其三是《补充协议书》第一条第二款约定层高以实测为准，层高大于或等于2.6米的，买受人同意接受；其四是被上诉人实际交付的房屋层高为2.88米。鉴于《补充协议书》中已经明确约定层高以实测为准，上诉人主张存在欺诈，本院不予采纳。被上诉人主张主合同约定的层高4.4米为工作人员笔误，鉴于其未提交相应的证据，本院对其该节辩解理由亦不予采纳。
在房屋交易过程中，买受人在签订合同前通常会通过查看样板房对拟购房屋的朝向、采光、内部格局、层高等作出一个直观的判断，作为其购买房屋的重要参考。本案中，被上诉人向上诉人展示的样板房层高为约4.4米，加之主合同第三条也明确约定层高为4.4米，给上诉人造成其所购房屋层高为4.4米的误解。尽管《补充协议书》第一条第二款约定层高以实测为准，但并未对层高作出具体的变更，不足以改变上诉人对层高为4.4米的认识，故上诉人主张签订合同时存在重大误解，本院予以采纳。
因重大误解订立的合同，属于可变更可撤销的合同，当事人可以主张变更合同条款或撤销合同。本案中，上诉人的诉讼请求为撤销《补充协议书》第一条第二款，并未要求撤销整个合同，对其请求应当理解为要求变更合同条款，即要求删除整个合同中的个别条款。上诉人仅要求删除《补充协议书》第一条第二款，未要求对合同其他条款进行变更，是上诉人对自身权利的处分，本院仅针对其请求进行审查。根据本案查明的事实，涉案房屋位于一楼，现整栋楼房已经建成并交付使用，涉案房屋的层高已经固定，事实上无法改变。即便撤销《补充协议书》第一条第二款，涉案房屋的层高也无法变更为4.4米。上诉人如认为其权利受损，则应当通过主张赔偿损失对等方式救济。综上，上诉人要求撤销《补充协议书》第一条第二款理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理得当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 李慧玲
审判员 肖惠文
审判员 何 燕
二〇一七年十一月二十一日
书记员 钟婉超
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。