内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内25民终1797号
上诉人（原审原告）：欧阳久玲，女，1958年10月1日出生，汉族，锡林郭勒盟医院职工，住锡林浩特市。
上诉人（原审原告）：李江林，男，1956年6月5日出生，汉族，锡林郭勒盟二中教师，住址同上。系欧阳久玲丈夫。
被上诉人（原审被告）：张治淮，男，1965年9月26日出生，汉族，住锡林浩特市。
被上诉人（原审被告）：锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司张杰项目部。住所地：锡林浩特市杭办柴达木街。
负责人：张杰，项目部经理。
原审被告：锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司。住所地：锡林浩特市杭办柴达木街。
法定代表人：李景发，该公司董事长。
委托诉讼代理人：宝吉雅，内蒙古建中律师事务所锡林浩特分所律师。
委托诉讼代理人：马源博，内蒙古建中律师事务所锡林浩特分所律师。
原审第三人：锡林郭勒盟建业建筑安装有限责任公司。住所地：锡林浩特市杭办东园街广泰小区院内小*楼。
法定代表人：刘月军，该公司董事长。
上诉人欧阳久玲、李江林因与被上诉人张治淮、锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司张杰项目部及原审被告锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司、原审第三人锡林郭勒盟建业建筑安装有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院(2016)内2502民初1481号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李江林、原审被告锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人宝吉雅、马源博到庭参加诉讼。被上诉人张治淮、被上诉人锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司张杰项目部及原审第三人锡林郭勒盟建业建筑安装有限责任公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
欧阳久玲、李江林上诉请求：1、撤销锡林浩特市人民法院(2016)内2502民初1481号民事判决第二项；2、被上诉人张治淮为出售给上诉人的玉玺小区1号楼101室房屋办理所有权证书；3、被上诉人承担延期办理房地产权属证书的违约责任和诉讼费用。事实和理由：被上诉人张治淮、张杰涉嫌私刻公章，伪造建设主管部门《建设工程竣工验收备案表》进行诈骗犯罪；锡林浩特市房产管理局工作人员进行房屋所有权登记时有渎职行为，甚至是恶意串通合谋犯罪。张治淮用这种欺诈的手段，至少把玉玺小区1号单元楼5户卖出的房屋以个人自建自用为由办证到自己名下，分别进行了抵押贷款后并不予以偿还。
被上诉人张治淮未作答辩。
被上诉人锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司张杰项目部未作答辩。
原审被告锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司述称，未参与玉玺小区的施工及销售，玉玺小区的土地使用证及建设规划相关证件均为张治淮个人名下，所以无实际办理房产证的能力。
原审第三人锡林郭勒盟建业建筑安装有限责任公司未作陈述。
欧阳久玲、李江林向一审法院起诉请求：一、要求被告继续履行合同，立即为原告办理玉玺小区101号房屋及车库、2号楼1号车库房地产权属证书；二、要求被告承担延期办理房地产权属证书的违约责任（按银行逾期贷款利率计算，从2009年1月1日至交付房产证日止）；三、被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：请求确认原告与被告锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司口头达成的购买玉玺小区1-101号房屋及车库（房屋与车库一体）协议合法有效。
一审法院认定事实：2005年，被告张治淮通过出让方式取得了涉案地块的土地使用权，并办理了《土地使用权证》。在该土地上张治淮开发玉玺小区房地产项目，2005年12月29日，锡林浩特市规划局向张治淮颁发了《建设工程规划许可证》，许可证记载”建设单位”为张治淮个人。2007年10月8日，原告通过屈老四（屈利增，已亡），与张治淮沟通买房一事，商定先交10万元，当日，原告通过屈老四向张治淮转交房款10万元，房屋总价款未提及。庭审中，张治淮认可从屈老四处收到原告房款10万元。就剩余房款5万元，原告称2010年1月22日，考虑房款只交10万元较少，便又拿出5万元交到屈老四手里，让屈老四交给了张治淮，当时没打条子，其提供了当日取款凭证及双方的谈话录音。对此张治淮不予认可，称并未收到这笔钱。2009年8月22日，原告向张杰项目部交纳了垃圾清运费300元和装修押金1000元，原告领取钥匙入住涉案房屋（与车库连体，房屋面积141.13平米，车库面积13.84平米），并与张杰项目部签订《物业服务管理协议》和《玉玺小区室内装饰装修管理服务协议》。自2009年11月份起至今，原告一直交纳上述房屋取暖费、电费和水费，并居住至今。2009年12月19日，原告与张杰项目部签订《玉玺小区车库认购合同书》，原告另购买该小区2#楼1号车库，面积18.33平方米，单价2500元/㎡，全款45825元。同日，原告交纳车库款45825元，张杰项目部出具收据，并加盖印章。就购买车库的事实，双方无异议。另查明，2012年9月，张治淮和妻子刘自莲将涉案房屋（与车库连体）的所有权证办理至自己名下（房屋所有权证号为10004067），并于2012年9月14日将房屋抵押给案外人锡林郭勒盟万融典当有限责任公司（简称典当公司），办理了抵押登记。2016年典当公司申请强制执行，执行过程中原告提出执行异议，该院于2016年4月22日作出（2016）内2502执异16号执行裁定书，裁定驳回原告欧阳久玲的异议。在法定期间内，原告提起执行异议之诉，该院于2016年10月10日驳回了原告的诉讼请求。原告不服，上诉至锡林郭勒盟中级人民法院，现该案在审理过程中。一审法院认为，通过环宇公司提供的《国有土地使用证》及本院调取的《建设工程规划许可证》，可以证明涉案房地产的实际开发主体为被告张治淮个人。被告张治淮虽提出与原告未签订合同，不存在买卖关系，但庭审中，其承认并收取了由屈老四转交原告的房款10万元，即可证明原告欧阳久玲、李江林与被告张治淮之间成立了事实上的房屋买卖关系。被告环宇公司既非该涉案房屋的所有权人，亦未收到过原告的房屋款项，故其不应承担出卖涉案房屋产生的义务，即为原告办理房屋所有权证的义务。原告要求环宇公司承担办证及逾期办证违约金的诉讼请求，不予支持。张治淮将涉案101号房屋（连体车库）出售给原告后，未按约定将房屋过户至原告名下，而是将房屋权属证书办理至自己名下，向案外人典当公司进行抵押贷款，办理了抵押登记。双方之间的买卖合同虽设立在先，但其性质属债权，在未进行物权行为前，不发生物权变动的效力。根据物权优于债权原则，案外人典当公司基于对房产登记的公信力与张治淮设立的抵押担保物权，具有优先权，原告不能以其债权设立在先对抗典当公司的抵押权，故对原告要求办理101号房屋（连体车库）所有权证及主张逾期办证违约金的诉讼请求，不予支持。就原告购买的2号楼1号车库，原告已付清全款45825元，且于签订合同之日即2009年12月19日交付使用，故被告张治淮作为该地块实际开发主体，且收取房屋款项，理应由其为原告办理该车库的房地产权属证书，并支付逾期办证违约金。由于双方在合同中未约定逾期办证违约金，故违约金应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，按照已付购房款总额45825元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准予以计算，违约金给付期限应自2010年3月20日至办理完毕为止。判决：一、被告张治淮于本判决生效后为原告欧阳久玲、李江林办理锡市玉玺小区2号楼1号车库的房地产权属证书，并支付逾期办证违约金（按照已付购房款总额45825元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算给付自2010年3月20日至办理完毕为止）；二、驳回原告欧阳久玲、李江林的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告张治淮负担77元，原告欧阳久玲、李江林负担23元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于被上诉人张治淮、张杰是否涉嫌私刻公章，伪造建设主管部门《建设工程竣工验收备案表》进行诈骗犯罪，对于上诉人李江林提供的《建设工程竣工验收备案表》证据，由于被上诉人张治淮未出庭质证，无法认定上诉人的上述主张。又因上诉人无证据证明，故不能认定锡林浩特市房产管理局工作人员进行房屋所有权登记时有渎职行为，甚至是恶意串通合谋犯罪。被上诉人张治淮把锡林浩特市玉玺小区1号单元楼5户卖出的房屋以个人自建自用为由办证到自己名下，分别进行了抵押贷款后并不予以偿还的事实属实。二审法院予以认定。二审认定的其他事实与一审认定事实相同。
本院认为，2004年7月，被上诉人张治淮个人办理出了《国有土地使用证》，后锡林浩特市城市规划局又向张治淮颁发了《建设工程规划许可证》，许可证记载建设单位为张治淮个人。被上诉人张治淮在该土地上开发锡林浩特市玉玺小区房地产建设项目。2007年10月8日，上诉人欧阳久玲、李江林通过屈利增（已故），与被上诉人张治淮沟通买房之事。口头商定先交10万元，当日，上诉人通过屈利增向被上诉人张治淮转交购房款10万元。2009年8月22日，上诉人向被上诉人锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司张杰项目部交纳了垃圾清运费和装修押金，领取了涉案房屋钥匙；又与被上诉人锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司张杰项目部签订了《物业服务管理协议》和《玉玺小区室内装饰装修管理服务协议》。自2009年11月份起，上诉人一直交纳该房屋取暖费、电费和水费，至今居住。期间，于2010年1月22日，上诉人考虑房款只交10万元较少，便又拿出5万元让屈利增转交给了被上诉人张治淮。上述事实，足以说明上诉人欧阳久玲、李江林与被上诉人张治淮之间早已经成立了事实上的房屋买卖合同民事法律关系。关于房屋价款，这些年，被上诉人张治淮从未另外再向上诉人欧阳久玲、李江林主张过购房款，但在一审庭审中被上诉人张治淮却提出按市场价或者评估价要求上诉人给付购房款，而上诉人不同意给付。对此，由于被上诉人张治淮在本案中未提出反诉，本案不做审理。本案上诉人欧阳久玲、李江林与被上诉人张治淮虽然没有签订书面的房屋买卖合同，但被上诉人张治淮已经接受了上诉人欧阳久玲、李江林支付的房款，上诉人也已经实际占有、使用该房屋多年，依照法律规定，双方的房屋买卖合同已经成立，而依法成立的合同，自成立时生效。双方当事人均应当受到该合同的约束，全面履行合同义务。因此，被上诉人张治淮理应为上诉人办理该房屋的所有权证书并承担逾期办证的违约责任。违反合同义务的行为不应受到法律的保护。被上诉人张治淮将出售于上诉人的房屋产权证书办理在自己名下后，抵押贷款不予偿还，是错上加错，其过错责任应当自负，有关问题应当自行解决。
综上所述，欧阳久玲、李江林的上诉请求能够成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持内蒙古自治区锡林浩特市人民法院(2016)内2502民初1481号民事判决第一项；
二、撤销内蒙古自治区锡林浩特市人民法院(2016)内2502民初1481号民事判决第二项；
一、
二、
三、
四、
五、
三、被上诉人张治淮于本判决生效后90日内为上诉人欧阳久玲、李江林办理锡林浩特市玉玺小区101号房屋及车库的房地产权属证书并支付逾期办证违约金（按照已付购房款15万元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2009年1月1日至办理完毕为止）。
一审案件受理费100元，由被上诉人张治淮负担。二审案件受理费100元，由被上诉人张治淮负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡丽莉
审判员 王建强
审判员 吴春林
二〇一七年一月十五日
书记员 赵 晶
相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；