浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第2724号
上诉人（原审被告）：王敏。
委托代理人：梁蓓蕾。
被上诉人（原审原告）：陈兴盘。
上诉人王敏因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2015）温苍民初字第840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月24日受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，合议庭认为没有新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
原判认定，2012年9月12日，被告王敏承租原告陈兴盘名下的坐落于苍南县灵溪镇鑫和锦园1幢1602室房屋，为此，双方签订房屋租赁合同，约定：一、租房期限自2012年9月12日至2018年9月11日止。二、租金按12个月为一期支付，被告应于2012年9月12日支付首期租金给原告，以后每期提前5天支付。三、被告应承担租赁期内所使用的水、电、煤气、电话、有线电视、物业费等。四、原、被告任何一方如未按合同条款履行，导致中途终止合同，并且过错方又未征得对方谅解时，则视违约，双方同意违约金按照原告如违约以15万元补偿被告，被告违约以75000元补偿原告。合同签订后，原、被告分别依合同约定履行义务，但2014年9月12日起至2015年9月11日止的租金被告王敏未能按时支付。王敏于2014年11月10日支付款项50000元，又于同年11月25日支付款项10000元，于2015年4月10日搬离了承租的房屋，单方解除了租赁合同。2014年度至2015年度，被告实际承租房屋的时间为7个月，共计租金43750元，该时间内产生的物业费为1471元，合计为45221元。
原判认为，原告陈兴盘与被告王敏于2012年9月12日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。依法成立的合同，自成立时生效，且对当事人具有法律约束力，合同各方当事人均应本着诚实信用的原则全面履行合同义务。被告王敏于2015年4月10日搬离了承租的房屋，单方解除了租赁合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告王敏按照合同约定，支付原告违约金60221元，理由正当，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条之规定，判决：被告王敏于本判决生效后三十日内支付原告陈兴盘违约金60221元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1306元，减半收取653元，由被告王敏负担。
宣判后，王敏不服，提起上诉称：第一，上诉人已经支付租金至2015年7月，于2015年4月3日当面向被上诉人陈兴盘提出终止合同，被上诉人同意。双方于4月6日相约一起查验房屋，被上诉人受领了钥匙，上诉人搬离涉案房屋。解除合同符合《租赁合同》约定，并非上诉人单方解除。第二，《租赁合同》原未就合同第十条“违约处理”、第十一条“其他”中的横线空白部分以手写的方式进行任何约定，被上诉人提供《租赁合同》正文部分明显存在三种不同的字迹，合同中的违约处理、车库使用和违约金等条款均系其事后添加。特别是关于车位，如认定添加条款有效，被上诉人需返还上诉人三年车库使用费9000元。第三，上诉人于2014年11月分三次合计向被上诉人支付7万元，其中6万元系房租，1万元用于支付水电燃气物业费和车库费等。对此上诉人在一审中承认已收取。鉴于此，上诉人每年按3000元向被上诉人超额支付了物业费，应予返还。一审判决遗漏了用于结算水电燃气物业费和车库费等的1万元，认定数额不正确。第四，上诉人已经支付当年4至7月的房租，足以补偿被上诉人的损失。且上诉人并未给被上诉人造成实际损失，并请求一审法院对违约金进行调整，一审判决不符合公平原则。请求撤销原判，依法改判，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人陈兴盘辩称：上诉人王敏于2015年4月10日搬离时虽通知被上诉人，但在上诉人拒不支付租金的情况下，被上诉人无奈接收了出租房。该行为不能视为双方对解除合同达成合意，而应认定上诉人单方解除合同。租赁合同上的约定，均系双方真实意思表示，并未添加，租金的约定未超过市场价格，应认定有效。上诉人的搬离导致该房屋空置半年多，另加车库使用费、物业费等，损失很大。一审判决60221元违约金，事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。二审中，被上诉人认可上诉人关于2014年11月分三次合计向被上诉人支付7万元，其中6万元系房租，1万元用于支付水电燃气物业费和车库费等的陈述。
二审期间，被上诉人陈兴盘未提供新的证据。上诉人王敏提供证据1：短信记录，以证明双方合意解除租赁合同的事实；证据2：物业等其他费用清单，以证明双方于2014年9月11日对2014年8月到2015年9月的费用进行预算，房租75000元，其他水电燃气物业费和车库费等合计10000元，共85000元；证据3：“58同城”网页信息，以证明涉案小区出租价格少于涉案房屋，上诉人长期以高于市场价承租。对上诉人提供的证据，被上诉人对证据1、证据3不予认可，对证据2予以认定。双方当事人一致认可，至2014年4月，发生水电燃气物业费和车库费等其他费用为6500元。本院经审核，对证据2以及双方当事人的认可事项予以确认，对其他证据的证明力不予确认。
以上认证，结合对当事人向一审法院提供的证据的审核，本院认定案件事实如下：
2012年9月12日，王敏承租陈兴盘坐落于苍南县灵溪镇鑫和锦园1幢1602室房屋，双方签订房屋租赁合同，约定租期自2012年9月12日至2018年9月11日止。年租金75000元，按12个月为一期支付。王敏应于2012年9月12日支付首期租金，以后每期提前5天支付。王敏承担租赁期内所使用的水、电、煤气、电话、有线电视、物业费等。并约定，任何一方如未按合同条款履行，导致中途终止合同，并且过错方又未征得对方谅解时，则视违约，双方同意违约金按照陈兴盘如违约以15万元补偿被告，王敏违约以75000元补偿陈兴盘。
2014年10月20日，由于未按时支付2014年9月12日至2015年9月11日的租金，王敏向陈兴盘出具《承诺书》，载明“本人王敏于2014年11月10日付清85000元（其中1万元是水、气、物业等）鑫和锦园1幢1602室房租于陈兴盘，否则自愿搬出，并按双方签约合同负违约全责。”之后，王敏于2014年11月分三次共计向陈兴盘支付7万元，其中6万元为房租，其余1万元用于支付水电燃气物业费和车库费等其他费用的开支。
2015年4月10日，王敏搬离承租的房屋，并通知陈兴盘，要求解除合同。
2015年6月26日，陈兴盘向一审法院起诉，请求判令王敏支付违约金60221元，并承担案件受理费。一审法院于2015年8月19日公开开庭进行了审理。庭审中，陈兴盘主张解除合同，王敏表示没有异议。
二审中，双方当事人确认：至2015年4月10日王敏搬离承租房屋，水电燃气物业费和车库费等其他费用以6500元计算。
本院认为，房屋租赁合同的特征之一，即出租人交付房屋给承租人使用。而承租人是否将该房屋闲置或搬离，并不当然成为认定承租人单方解除租赁合同的依据。王敏主张其于2015年4月10日搬离承租房屋时提出解除合同并获陈兴盘同意，但未提供证据予以证明，故该主张不能成立，其行为不产生单方解除租赁合同的法律效果。但可认定王敏向陈兴盘提出了解除合同的请求，而提出该请求本身不可视为违约。
王敏于2014年11月支付了6万元租金，按租赁合同约定的租金支付数额，该6万元约为9个半月的房租，应认定房租已付至2015年7月中旬，即陈兴盘于2015年6月26日提起本案诉讼时，王敏仍在支付房租。一审期间，陈兴盘于2015年8月19日庭审提出解除合同，王敏表示没有异议。因此，即便在2015年7月中旬后王敏未支付房租，并在此前提出过解除合同的请求，由于正处于案件诉讼过程中，不可苛责王敏构成违约，故王敏不构成单方解除合同。而双方于2015年8月19日庭审中对解除合同的意思表示，应视为双方就解除合同达成一致，租赁合同于该日解除。
自2014年9月12日至2015年8月19日，按11个月计算，租金为68750元（75000÷12×11）。扣除已支付的6万元，为8750元（68750-60000）。并鉴于双方当事人二审中确认，至2015年4月10日王敏搬离承租房屋，水电燃气物业费和车库费等其他费用以6500元计算。故王敏于2014年11月支付的其他费用1万元应剩余3500元（10000-6500），可抵作租金。则王敏尚欠租金为5250元（8750-3500）。
根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。陈兴盘因租赁合同解除的合理损失，王敏应予以赔偿。本院考察陈兴盘诉讼请求主张的60221元，折算为近10个月的租金。考虑陈兴盘明知王敏于2015年4月搬离涉案房屋并表示不再续租，且王敏实际已经租金付至7月中旬，陈兴盘起诉时王敏仍在支付房租。故陈兴盘应有时间着手重新出租等事宜以减少损失，其主张租金损失的数额过高，应予以调整。结合案件实际，本院认为其租金损失等按6个月计算为宜。因此，王敏应向陈兴盘支付尚欠的5250元租金及损失（以6个月租金计）37500元（75000÷12×6），合计为42750元（37500＋5250）。对陈兴盘的其他诉讼请求，应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销浙江省人民法院（2015）温苍民初字第840号民事判决；
二、限王敏于本判决生效之日起十日内支付陈兴盘租金损失等合计42750元；
三，驳回陈兴盘的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1306元，减半收取653元，由陈兴盘负担；二审案件受理费1306元，由王敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 毅
审判员 刘宏杰
审判员 郑文平
二〇一五年十一月四日
书记员 黄欢乐