福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0206民初8522号原告：金日（中国）贸易有限公司，住所地福建省厦门市湖里区。法定代表人：李冠华，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾清祥、丘金福，该公司员工。被告：厦门工致商贸有限公司，住所地福建省厦门市思明区。法定代表人：杨文彬。被告：梁李军，男，1983年2月2日出生，汉族，住山西省洪洞县。被告：梁宝平，男，1982年2月22日出生，汉族，住山西省洪洞县。被告：陈武，男，1977年12月29日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。原告金日（中国）贸易有限公司（以下简称金日贸易公司）与被告厦门工致商贸有限公司（以下简称工致商贸公司）、被告梁李军、被告梁宝平、被告陈武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月15日作出（2016）闽0206民初26号民事判决。金日贸易公司不服该判决，向厦门市中级人民法院提起上诉。厦门市中级人民法院于2017年6月2日作出（2017）闽02民终532号民事裁定，发回重审。本院于2017年10月9日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金日贸易公司的委托诉讼代理人曾清祥到庭参加诉讼,被告工致商贸公司、梁李军、梁宝平、陈武经法院公告送达传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金日贸易公司向本院提出诉讼请求：1.判令金日贸易公司和工致商贸公司于2015年2月16日所签订的《房屋租赁合同》在2015年9月16日解除；2.判令工致商贸公司支付给金日贸易公司2015年9月1日至2015年9月15日房屋租金10786.5元（注：工致商贸公司预付的保证金43146元抵付2015年7月1日至2015年8月31日的租金43146元）；3.判令工致商贸公司支付给金日贸易公司自2015年7月1日至2015年9月15日的物业管理费3432.1元、公共维修金490.3元，合计3922.4元；4.判令工致商贸公司支付给金日贸易公司为其垫交的自2015年7月1日至2015年9月15日大厦外围物业管理费1961.2元、自2015年7月1日至2015年9月15日车位管理费425元、自2015年5月1日至2015年9月15日水电费（含公摊、中央空调费）17954.62元，合计20340.82元；5.判令工致商贸公司擅自解除合同应支付给金日贸易公司违约金129438元；6.判令梁李军在未出资2691万元本息范围内、梁宝平在未出资299万元本息范围内对工致公司上述2至4项支付义务承担补充赔偿责任；7.判令陈武对梁李军、梁宝平所负补充赔偿责任承担连带责任；8.本案诉讼费用由四被告承担。事实和理由：2015年2月16日，金日贸易公司(在合同中为甲方)与工致商贸公司（在合同中为乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同中约定金日贸易公司将坐落于厦门市湖里区安岭二路88号401、402单元租赁给乙方作办公使用，建筑面积为392.24平方米。租赁期限为2015年2月16日至2020年2月15日止。《合同》第五条约定：该租赁物第一年、第二年每月每平方米建筑面积租金为55元整，每月租金为21573元；之后每年按前一年租金按比例递增。合同第三条第3.1款约定：租赁物租赁的起始时间为2015年2月16日起，乙方须于合同签订后，在2月28日前缴交首期3月1日至6月30日物业管理费和公共维修金及4月16日至6月30日的租金合计63346.76元(其中3月1日至6月30日物业管理费8629.28元和公共维修金784.48元；及4月16日至6月30日租金53933元)给甲方，次日签订《租赁物使用交接确认书》，如乙方在租赁起始日未办理租赁物使用交接手续，不影响租赁期开始。合同第四条第4.1款约定：免租金期为：2015年2月16日起至2015年4月15日止；但从2015年3月1日至2015年4月15日免租金期内乙方应缴交水电费(含水电公摊费)和物业管理费及公共维修金。合同第五条第5.6款约定：租赁合同期内甲方提供免租金地下车位贰个供乙方使用(车位管理费由乙方承担，收费标准以甲方与厦门和诚物业公司签约的单价为准)。合同第六条第6.1款约定：乙方应于2015年2月18日前向甲方支付保证金为43146元(相当于前二年二个月租金)，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。第六条第6.2款约定：物业管理费每月每平方米建筑面积为5.50元；第6.3款约定：公共维修金每月每平方米建筑面积为0.50元；第6.5款约定：甲方夏天提供中央空调供冷，时间为每年的5月1日起至10月31日止共计六个月或七个月；每月每平方米建筑面积供冷费为8.00元；第6.7款约定：若本合同因法律规定或合同约定而解除或终止，乙方已付给甲方的款项，应先予扣减应交租金及乙方应支付的违约金、补偿款、赔偿款、乙方应付未付的物业管理费、公共维修金、中央空调供冷费、水费、电费、电话费、网络运营费及有线电视费等全部应由乙方承担的款项/费用，剩余的部分，待乙方将该租赁物还给甲方并办理完毕第八条所述事项后三十个工作日内，由甲方无息返还给乙方；如不足抵扣，乙方应按照甲方的要求将欠付款项在三十个工作日内支付给甲方，逾期缴交的，甲方有权就该差额部分按日万分之六计收滞纳金，直至乙方缴足为止。合同第十一条第11.9款约定：本合同租赁生效后，甲乙双方均不得擅自解除合同，若乙方擅自解除合同则甲方除可没收乙方保证金外，乙方还应支付相当于保证金三倍数额的违约金，若违约金不足以补偿给甲方造成的损失的，则乙方还应进一步赔偿给甲方造成的损失。乙方仍应按本合同第八条的约定腾空租赁物，恢复租赁物至正常使用状态，否则，甲方有权代为处置(如拆除装修和设施设备等)，相应的费用由乙方承担。第十五条约定：本合同自双方签订日起生效。合同期内如发生争议，双方应采取协商办法解决，协商不成时，任何一方均可依法向房屋所在地的人民法院起诉。2015年2月15日，工致商贸公司通过“蔡慜”的建设银行账户向金日贸易公司支付了20000元，工致商贸公司通过“梁李军”的招商银行账户向金日贸易公司支付了86492.76元，合计106492.76元。首期物业管理费、公共维修金、租金及保证金合计106,492.76元(其中3月1日至6月30日物业管理费8629.28元和公共维修金784.48元；及4月16日至6月30日租金53933元、保证金43146元)工致商贸公司按约履行。2015年2月15日，金日贸易公司向工致商贸公司交付了租赁房产，工致商贸公司向金日贸易公司出具了《B幢租赁交接确认书》、《房屋租赁合同》、《交房通知函》的签收回执。2015年3月1日，金日贸易公司、工致商贸公司与厦门市湖里和诚物业公司(合同中为丙方，以下简称和诚公司)签订了《通用前期物业服务补充协议(物业及水电收费三方协议)》(以下简称补充协议)，协议中第一条约定“……权利与义务。园区大厦外围物业及地下停车场由丙方负责管理。”；第二条约定：“工致商贸公司承担的下列费用由丙方统一收费并开具发票给工致商贸公司：1、物业管理费每月每平方米2元；2、地下停车场管理费每月每车位85元(含公维金5元)；3、每月水电费按每月实际用量加公摊计算”；第三条约定：“……。工致商贸公司应于当月20日前定额缴清相关费用，每逾期一日另按应交费用的千分之三向工致商贸公司加收违约金。金日贸易公司对工致商贸公司应向丙方所交的费用及违约金负连带责任。”《合同》第六条第6.2款、6.3款约定的物业管理费、公共维修金，原定由金日贸易公司自已收取，因金日贸易公司无物业资质，故改变了收费方式，明确租赁物园区内、外物业管理费、公共维修金由两家物业公司代为收取。其中园区内物业管理费、公共维修金计每平方米每月4元由金祥佳（厦门）物业服务有限公司代收，园区外物业管理费每方米每月2元由和诚公司代收。工致商贸公司于2015年3月17日签收《收费单位变更通知》。但从2015年6月开始，金日贸易公司多次向工致商贸公司发出租金、物业管理费等费用的缴纳通知单后，工致商贸公司并未按期缴纳相关费用。工致商贸公司员工林燕萍、林巧兰、梁李军均在金日贸易公司的《租金缴纳通知单》存根联上签署确认。2015年7月31日，金日贸易公司向工致商贸公司的员工林燕萍送达了《欠费催缴通知单》，并于8月4日向工致商贸公司的紧急事故联系人杨霖送达了《欠费催缴函》，要求工致商贸公司在8月15日前足额缴清所有已到期的欠费，但是工致商贸公司逾期未交。2015年9月2日，金日贸易公司通过EMS向工致商贸公司法定代表人即梁李军邮寄送达《欠费催缴函》，并在福建省厦门市鹭江公证处以(2015)厦鹭证内字第24172号《公证书》对邮寄过程及拒收情况予以公证。但是梁李军拒收了金日贸易公司的快件。(见公证书中EMS改退批条)因工致商贸公司拖欠员工工资，梁李军于2015年8月9日委托员工林巧兰自行处置工致商贸公司所有办公设备、桌椅等来抵所拖欠工资，林巧兰于2015年9月10日将公司物品转卖给厦门成中商贸有限公司后，将钥匙交给后者自行进入搬走物品，在厦门成中商贸有限公司搬完所购买物品后，厦门成中商贸有限公司的股东许兴荣于9月16日将钥匙交还给金日贸易公司，至此金日贸易公司才知道工致商贸公司擅自解除合同，并通过第三方将所租房屋交还给金日贸易公司。因工致商贸公司只支付到2015年4月的水电费、到2015年6月的车位管理费，之后费用未再支付给和诚公司，和诚公司根据三方签订的《补充协议》的约定于2015年9月30日向金日贸易公司送达《催缴通知书》，要求金日贸易公司对工致商贸公司的缴交义务承担连带责任，代工致商贸公司缴交物业管理费(大厦外围)1961.20元、水电费(含公摊、中央空调费)17954.62元、车位管理费425元，共计20340.82元。金日贸易公司只能按约承担担保责任，于11月11日向和诚公司支付了上述费用。根据《担保法》第三十一条规定：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。故金日贸易公司有权向工致商贸公司追偿上述垫付的20340.82元。截止2015年12月15日，工致商贸公司欠金日贸易公司租金及各项费用、垫付的费用共计78195.72元(其中7月1日-9月15日租金53932.50元、应缴交的7月1日-9月15日物业管理费(内部)3432.10元、7月1日-9月15日公共维修金490.30元，及金日贸易公司代工致商贸公司向和诚公司缴交的7月1日-9月15日物业管理费(外围)1961.20元、5月1日至9月15日水电费(含公摊、中央空调费)17954.62元、7月1日-9月15日车位管理费425元。根据《合同》第六条第6.7款约定，工致商贸公司预先支付的保证金，可以抵付欠缴的租金等，所以工致商贸公司预付的保证金43146元抵付2015年7月1日至2015年8月31日的租金43146元后，截至2015年12月15日，尚欠租金、物业管理费、垫付的费用等合计：78195.72-43146＝35049.72元。工致商贸公司未通知金日贸易公司就转移财产并擅自解除租赁合同，应按合同第十一第11.9款约定，支付给金日贸易公司三倍保证金数额的违约金129438元。根据《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。现在工致商贸公司擅自解除合同，已经造成了金日贸易公司的损失，即使金日贸易公司重新出租房屋，招租期至少2个月，并且金日贸易公司给予了工致商贸公司2个月的免租期，这2项损失就达八九万元，考虑到本合同期限为5年租约，对于撤自解除合同的违约责任承担约定都是对等的，如果金日贸易公司无故擅自解除合同，也应当承担违约责任。所以现金日贸易公司要求工致商贸公司按合同约定赔偿3倍保证金数额的违约金承担，根据以上法律及司法解释的规定，结合金日贸易公司的实际损失，也是合法、合理的。金日贸易公司通过对工致商贸公司工商注册资料查询，发现工致商贸公司注册资本为3000万元，但是原股东梁李军认缴2700万元，实缴9万元，梁宝平认缴300万元，实缴1万元。根据2014年3月1日起实施的《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第2款规定：“公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持”，梁李军应在未出资2691万元本息范围内、梁宝平应在未出资299万元本息范围内对工致商贸公司不能清偿的债务承担补充赔偿责任。2015年6月25日，杨文彬和陈武分别向梁李军、梁宝平受让所持工致商贸公司的股权，从《股权转让协议》中可知杨文彬、陈武是明知梁李军、梁宝平未全面履行出资义务，因此，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十八条规定“有限责任公司的股东未履行或者未全面履行出资义务即转让股权，受让人对此知道或者应当知道，公司请求该股东履行出资义务、受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持；公司债权人依照本规定第十三条第二款向该股东提起诉讼，同时请求前述受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持。”，杨文彬、陈武应对梁李军、梁宝平所负补充赔偿责任承担连带责任。工致商贸公司辩称，1.金日贸易公司无证据证明工致商贸公司解除合同给其造成损失，也无证据证明工致商贸公司违约，故不应支持违约金；2.公司转让后，公司所有的债权债务以及公司的经营承租都归属于受让方，与转让方无关；梁李军、梁宝平、陈武作为工致商贸公司的原有股东以及现有股东，已经根据合同章程中的期限履行了出资义务，剩余未出资部分尚未到出资期限，故原告主张其三人承担补充责任依据不足。梁李军、梁宝平、陈武均未作答辩。金日贸易公司围绕诉讼请求依法提交了证据，工致商贸公司、梁李军、梁宝平、陈武未到庭提出异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：金日贸易公司系厦门市湖里区安岭二路88号405室房产的登记权属人。2015年2月16日，金日贸易公司作为出租方（甲方）与作为承租方的工致商贸公司（乙方）双方签订一份《租赁合同》，主要约定如下：1、金日贸易公司将坐落于厦门市湖里区安岭二路88号401、402单元租赁给乙方作办公使用，建筑面积为392.24平方米。租赁期限为2015年2月16日至2020年2月15日止，免租金期为2015年2月16日起至2015年4月15日止；2、第一年、第二年每月每平方米建筑面积租金为55元整，每月租金为21573元，之后每年按前一年租金按比例递增；3、乙方应于2016年2月28日前缴交首期2016年3月1日至2016年6月30日物业管理费和公共维修金及2016年4月16日至2016年6月30日的租金合计63346.76元，次日签订《租赁物使用交接确认书》；4、免租金期为2015年2月16日起至2015年4月15日止，但从2015年3月1日至2015年4月15日免租金期内乙方应缴交水电费(含水电公摊费)和物业管理费及公共维修金；5、租赁合同期内甲方提供免租金地下车位贰个供乙方使用(车位管理费由乙方承担，收费标准以甲方与厦门和诚物业公司签约的单价为准)；6、乙方应于2015年2月18日前向甲方支付保证金43146元(相当于前二年二个月租金)，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，从第三年开始，乙方应每年向甲方补交递增后租金差额的保证金；7、物业管理费每月每平方米建筑面积为5.50元、公共维修金每月每平方米建筑面积为0.50元，甲方夏天提供中央空调供冷，时间为每年的5月1日起至10月31日止共计六个月或七个月，每月每平方米建筑面积供冷费为8.00元；8、若本合同因法律规定或合同约定而解除或终止，乙方已付给甲方的款项，应先予扣减应交租金及乙方应支付的违约金、补偿款、赔偿款、乙方应付未付的物业管理费、公共维修金、中央空调供冷费、水费、电费、电话费、网络运营费及有线电视费等全部应由乙方承担的款项/费用，剩余的部分，待乙方将该租赁物还给甲方并办理完毕第八条所述事项后三十个工作日内，由甲方无息返还给乙方；如不足抵扣，乙方应按照甲方的要求将欠付款项在三十个工作日内支付给甲方，逾期缴交的，甲方有权就该差额部分按日万分之六计收滞纳金，直至乙方缴足为止；9、合同租赁生效后，甲乙双方均不得擅自解除合同，若乙方擅自解除合同则甲方除可没收乙方保证金外，乙方还应支付相当于保证金三倍数额的违约金，若违约金不足以补偿给甲方造成的损失的，则乙方还应进一步赔偿给甲方造成的损失，乙方仍应腾空租赁物，恢复租赁物至正常使用状态，否则甲方有权代为处置，相应的费用由乙方承担；10、合同由双方签订日起生效，合同期内如发生争议，双方应采取协商办法解决，协商不成时，任何一方均可依法向房屋所在地的人民法院起诉。2015年2月15日，工致商贸公司向金日贸易公司出具了三份签收回执，三份签收回执载明工致商贸公司收到了金日贸易公司《B幢租赁交接确认书》、《房屋租赁合同》、《交房通知函》等材料的原件。2015年3月1日，金日贸易公司（甲方）、工致商贸公司（乙方）与厦门市湖里和诚物业公司(合同中为丙方，以下简称和诚公司)签订了《通用前期物业服务补充协议(物业及水电收费三方协议)》一份，协议约定：1、园区大厦外围物业及地下停车场由丙方负责管理；2、工致商贸公司承担物业管理费、地下停车场管理费、水电费，并由丙方统一收费并开具发票给工致商贸公司；3、物业管理费每月每平方米2元，地下停车场管理费每月每车位85元(含公维金5元)，每月水电费按每月实际用量加公摊计算”；4、甲方负责乙方应交水电费及公摊的计算，甲、乙双方应对缴费通知单中的水电费实际用电量及公摊进行确认，丙方凭甲、乙双方确认后的缴费通知单开具发票，且到账金额与开票金额保持一致；5、甲方应于每月8日将缴费通知单提供给丙方，丙方根据甲方总表用电量内的缴费通知单开具发票，并于每月15日前交予甲方。乙方应于当月20日前定额缴清相关费用，每逾期一日另按当期应交费用的千分之三向乙方加收违约金，甲方应对乙方应向丙方所交的费用及违约金负连带责任。2015年3月17日，梁李军签收了金日贸易公司的通知文件一份，文件载明金日贸易公司委托金祥佳（厦门）物业服务有限公司负责安岭二路88号金日成功大厦内部物业管理相关工作事宜，委托期限自2015年3月1日开始至2020年12月31日止，大厦外围及地下停车场由和诚公司管理，金日成功大厦内部物业管理费、公共维修金，原定由金日贸易公司自已收取，因金日贸易公司无物业资质，由金祥佳（厦门）物业服务有限公司代收。2015年9月2日，金日贸易公司通过EMS向工致商贸公司法定代表人梁李军邮寄送达《欠费催缴函》，并在福建省厦门市鹭江公证处以公证方式对邮寄过程及拒收情况予以公证，鹭江公证处制作了(2015)厦鹭证内字第24172号《公证书》。2015年9月30日，和诚公司向金日贸易公司发出催缴通知书，载明工致商贸公司截止到2015年9月15日尚欠水电费、中央空调费、水电公摊、物业管理费、车位管理费合计20340.82元。2015年11月11日，金日贸易公司通过转账方式向和诚公司支付了20340.82元，2015年11月25日，和诚公司向金日贸易公司开具了2015年5月份至2015年9月15日期间的物业费、公维金、停车位管理费、水电费发票金额共计20340.82元。另，工致商贸公司原注册名称为厦门工致商贸服务有限公司，原注册资本为10万元，法定代表人为黄海桑，注册地为厦门市海沧区新阳街道翁角路473号507室。2015年1月14日，原厦门工致商贸服务有限公司作出股东会决议，将公司名称变更为厦门工致商贸有限公司即工致商贸公司，注册资本增加至3000万元，实收资本10万元不变，新增的注册资本由股东梁李军以货币形式认缴2691万元，由股东梁宝平以货币形式认缴299万元，股东认缴的出资分期于15年内缴足。2016年6月25日梁李军与杨文彬签订股权转让协议将梁李军在工致商贸公司占有的90%的股权份额以9万元的价格全部转让给杨文彬，同日，梁宝平与杨文彬签订股权转让协议将梁宝平在工致商贸公司占有的10%的股权份额以1万元的价格全部转让给杨文彬，工致商贸公司在工商部门注册的法定代表人变更为杨文彬，股东变更为杨文彬、陈武，出资余额交付期限仍为2020年1月14日前缴足。在（2016）闽0206民初26号民事案件的诉讼中，金日贸易公司、杨文彬均确认房屋租金支付至2015年6月30日。金日贸易公司陈述其将厦门市湖里区安岭二路88号405室房屋分割为401-405五个单元，其中401、402单元出租给工致商贸公司使用。金日贸易公司提交中信银行来帐业务回单二份，欲证明工致商贸公司向金日贸易公司支付首期物业管理费、公共维修金、租金及保证金合计106492.76元。上述二份回单显示，2015年2月15日，户名蔡慜的建设银行账户向金日贸易公司支付了20000元，户名梁李军的招商银行账户向金日贸易公司支付了86492.76元。金日贸易公司提交委托书、买卖说明、收条、购买工致商贸的货物过程说明、剩余物品说明，欲证明梁李军委托工致商贸公司员工林巧兰自行处理办公室家具等物品用于抵扣拖欠的工资，林巧兰在2015年8月11日将家具等物品转卖给厦门中成商贸有限公司，2015年9月17日厦门中成商贸有限公司将所买物品搬离后，办公室剩余部分物品，并将租赁房屋交还金日贸易公司；杨文彬对上述证据的真实性有异议，认为工致商贸公司在2015年8月11日搬走，但确认证据中林巧兰签名的真实性。杨文彬提交工致商贸公司重要证明文件移交清单一份，欲证明梁李军在2015年6月20日将工致商贸公司所有物品转移给杨文彬。杨文彬因交通事故于2016年6月15日死亡。本院认为，被告工致商贸公司、梁李军、梁宝平、陈武经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权利，依法缺席审理和判决。金日贸易公司与工致商贸公司双方签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应按合同约定的内容享有权利、履行义务。合同签订后，金日贸易公司依约将讼争房屋交付工致商贸公司使用，工致商贸公司依约负有向金日贸易公司支付租金的义务，现金日贸易公司向工致商贸公司主张2015年7月1日起的未付租金，本院予以支持。同时金日贸易公司主张工致商贸公司预付的保证金抵付2015年7月1日至2015年8月31日的租金，符合双方的约定，本院予以支持。工致商贸公司未依约支付租金，在双方约定的租赁期限内搬出了租赁房屋，已经以其行为表示不再履行租赁合同，金日贸易公司主张在2015年9月16日收到讼争房屋钥匙时双方合同已经解除，有法律依据，本院予以支持。根据讼争房屋租赁合同，租赁期间产生的物业管理费、公共维修金应该由承租方工致商贸公司承担，并于每月15日之前提前支付给金日贸易公司，现金日贸易公司向工致商贸公司主张2015年7月1日至2015年9月15日期间物业管理费3432.1元、公共维修金490.3元，符合双方合同约定，本院予以支持。房屋租赁合同约定，租赁期间产生的中央空调费由工致商贸公司承担，金日贸易公司、工致商贸公司、和诚公司三方签订《通用前期物业服务补充协议（物业及水电收费三方协议）》中载明租赁房屋物业费、停车管理费、水电费及水电公摊费用由工致商贸公司承担，现金日贸易公司已经代工致商贸公司交纳了物业费、车位管理费、水电费、水电公摊费用、中央空调费用20340.82元并由和诚公司开具了相应发票，金日贸易公司主张该部分费用由工致商贸公司承担，本院亦予支持。关于金日贸易公司主张工致商贸公司擅自解除合同应承担违约金129438元的诉求。本院认为，虽然双方租赁合同中约定一方擅自解除合同应支付三倍保证金数额的违约金，但金日贸易公司并无证据证明工致商贸公司解除合同给其造成的损失，考虑到金日贸易公司给予工致商贸公司的免租期2个月及金日贸易公司再次招租的成本，本院将违约金酌情调整为4个月的租金数额即86292元。关于金日贸易公司主张梁李军、梁宝平、陈武作为公司的股东应承担租金、物业管理费、公共维修金、车位管理费、水电费及违约金支付的补充责任问题，本院认为，梁李军、梁宝平、陈武作为工致商贸公司的股东已经根据合同章程中的期限履行了出资义务，剩余未出资部分尚未到出资期限，金日贸易公司以梁李军、杨文彬、梁宝平未全面履行出资义务为由，主张其三人承担补充责任依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认金日（中国）贸易有限公司和厦门工致商贸有限公司于2015年2月16日所签订的《房屋租赁合同》在2015年9月16日解除。二、厦门工致商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付金日（中国）贸易有限公司租金10786.5元。三、厦门工致商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付金日（中国）贸易有限公司物业管理费3432.1元、公共维修金490.3元。四、厦门工致商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付金日（中国）贸易有限公司外围物业管理费、车位管理费、水电费及水电公摊费用、中央空调费共计20340.82元。五、厦门工致商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付金日（中国）贸易有限公司违约金86292元。六、驳回金日（中国）贸易有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费16096元，由金日（中国）贸易有限公司承担879元，由厦门工致商贸有限公司负担15217元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长  刘晓洪人民陪审员  王雪梅人民陪审员  邱黎珠二〇一八年四月四日代书 记员  薛志勇附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条股东未履行或者未全面履行出资义务，公司或者其他股东请求其向公司依法全面履行出资义务的，人民法院应予支持。公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。股东在公司设立时未履行或者未全面履行出资义务，依照本条第一款或者第二款提起诉讼的原告，请求公司的发起人与被告股东承担连带责任的，人民法院应予支持；公司的发起人承担责任后，可以向被告股东追偿。股东在公司增资时未履行或者未全面履行出资义务，依照本条第一款或者第二款提起诉讼的原告，请求未尽公司法第一百四十七条第一款规定的义务而使出资未缴足的董事、高级管理人员承担相应责任的，人民法院应予支持；董事、高级管理人员承担责任后，可以向被告股东追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。