贵州省黔西县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0522民初1139号原告刘艳群，女，1977年5月21日出生，住贵州省黔西县。委托代理人邹侠，贵州靖毕律师事务所律师。委托权限为特别授权。被告贵州蓝滨房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省黔西县水西街道办事处燕山路****号。法定代表人卢菊梅，系该公司董事长。委托代理人吴学文，贵州本芳律师事务所律师。委托权限为特别授权。原告刘艳群诉被告贵州蓝滨房地产开发有限责任公司（以下简称蓝滨房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王成龙适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘艳群的委托代理人邹侠与被告蓝滨房开公司的委托代理人吴学文到庭参加了诉讼。本案在审理过程中，原、被告向本院申请庭外和解二个月。本案现已审理终结。原告刘艳群诉称：我与被告于2012年9月19日签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于黔西县某某路（现更名为某某大道）的某某学前教育中心黔西某某幼儿园房地产项目所属商品房一套，房屋编号为2-3-3-2，房屋总价412200元。合同生效后，我方按合同义务履行了房价款给付义务，但被告交付房屋后，至今未按约履行办理该房屋产权登记手续的义务，导致我方购置商品房应享受的物权暨处分权无法实现，造成我方经济损失。被告的行为已经违约，故我方诉至人民法院，请求：1、判令被告立即向房产部门提交房屋所有权初始登记所需的全部材料，并为原告办理房屋产权转移登记；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金，以412200元为基数，按每日万分之零点五，从2012年12月19日起计算至产权登记文书交付之日止；3、判令被告承担案件诉讼费。原告刘艳群为支持其诉讼主张，在举证期内向本院提交了下列证据：1、商品房买卖合同（合同编号130），用以证明原被告双方签订了商品房买卖合同，双方对房屋价款、房屋交付期限、办理产权证期限及违约责任等事项进行了约定；2、收款收据二张（编号：1615133、1615134）、中国某某银行股份有限公司黔西支行出具的证明，用以证明原告向被告支付购房首付款为124200元及购房代收款23364元和向中国工商银行按揭贷款288000元，原告已依约履行了购房款给付义务的事实；3、承诺书、通知各1份，用以证明被告承诺在2015年12月31日前办理涉案房屋产权证及承担违约责任。被告蓝滨房开公司辩称：原告的第1项诉讼请求中关于办理房产证的问题，因现房地产权属证书已变更为不动产权证书，现场测绘工作已经完成，正在进行电子档案录入工作，我公司正在努力配合相关部门办理，预计年底前能够办理好。关于延迟交付房产证的违约责任，我公司同意按合同的约定承担责任，但考虑到房产证变更为不动产权证是因政策性因素造成的进一步延迟，希望原告能够减轻我公司的赔偿责任，并请求法院予以考虑减轻我公司的赔偿责任，将因政策性因素造成的迟延期间予以扣除。为使其抗辩理由成立，被告蓝滨房开公司在举证期限内向本院提交了下列证据：1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，用以证明被告的诉讼主体适格；2、黔西县人民政府关于停办房产证的公告，用以证明房屋产权证已经变更为不动产登记证，由原房管部门变更为国土部门统一办理；3、黔西县房管局出具的情况说明，用以证明被告于2016年8月16日提供房屋产权办理的所有资料，但因政策性影响，被房管部门作退件处理。经庭审质证，对原告提交的上列证据，被告蓝滨房开公司均无异议，但认为：计算违约金的起始时间及交付时间应以双方签订的《商品房买卖合同》为准，原告已付房屋价款以合同约定及与被告财务核对一致的收据为准。对被告提交的上列证据，原告均无异议，但认为：被告提出的政策性因素是在违约期间产生的，不影响违约责任的承担。经本院认证，原、被告提交的上列证据客观真实，来源合法，与本案的客观事实相关联，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认。经审理查明：2012年9月19日，原告刘艳群与被告蓝滨房开公司就被告开发的位于黔西县某某路（现更名为某某大道）某某学前教育中心黔西某某幼儿园住宅（某某水岸）2幢3单元2-3-3-2号签订了《商品房买卖合同》，合同第二条约定“买受人购买的商品房为预售商品房”；第三条约定“某某学前教育中心黔西某某幼儿园住宅2幢3单元2-3-3-2号房，用途为住宅，属框剪结构，建筑面积171.75平方米，套内建筑面积149.12平方米”；第四条约定“按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2764.22元，总金额412200元”。第六条约定“付款方式为银行按揭付款，合同签署时，买受人须向出卖人支付首期房款124200元，剩余房款288000元由买受人向银行申请按揭支付，买受人须在合同签订之日起60日内办妥按揭贷款审批发放手续（办妥按揭贷款审批发放手续的标志为出卖人收到按揭银行发放的全额足额贷款，同时因此视为买受人已付清全部房款）”。第八条约定“出卖人应当在2011年11月30日前向买受人交付该商品房”。本案被告在与原告签订合同时已经向原告交付房屋。第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人在上述期限届满后仍无法取得房地产权证书，买受人不退房，但每逾期一日出卖人应按买受人已交付房价款的万分之零点五向买受人支付违约金”。合同签订当日，原告已于2012年9月7日向被告支付了该商品房购房首付款124200元。合同签订后，2012年10月17日，原告刘艳群在中国某某银行股份有限公司黔西支行办理了个人住房按揭贷款288000元，贷款期限20年，每月定期按约偿还贷款本息。另查明，2015年7月12日，被告蓝滨房开公司向业主出具书面承诺书，承诺“某某水岸”项目房产证在2015年12月31日前全部办理完毕。2016年8月16日，被告蓝滨房开公司向黔西县房产管理局递交申请及资料，申请办理其开发的某某学前教育中心黔西某某幼儿园房地产项目商品房房屋产权证，因黔西县人民政府于2016年9月13日发布《关于黔西县实施不动产统一登记的通知》，要求停办房屋产权等证件，统一由国土部门办理不动产登记证，黔西县房产管理局遂将被告的申请及资料做退件处理。本院认为，依法订立的合同首先应是双方的真实意思表示，且不得违反法律、行政法规的强制性规定，也不得损害国家、集体或者第三人的利益。合同订立后对双方当事人均产生法律上的拘束力，双方均应按合同约定履行义务和行使权利。本案中，被告蓝滨房开公司系依法取得房地产开发、销售资质的企业，其开发建设的某某学前教育中心黔西某某幼儿园房地产项目商品房系依法取得预售许可资格的房地产项目，本案双方当事人具备签订商品房买卖合同的主体资格，原、被告就位于黔西县某某大道某某学前教育中心黔西某某幼儿园住宅2幢3单元2-3-3-2号商品房签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，形成的合同关系受法律保护，双方当事人均应遵守约定，履行合同义务。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告应当在合同约定的期限内代为办理房屋产权转移登记，并将产权转移登记文书交付给原告。而根据黔西县房产管理局出具的情况说明可知，被告于2016年8月16日才向房产管理部门提出申请，明显违约。根据《最高人民法院》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定了办理房屋所有权登记的期限；（二）、商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，原、被告双方约定了出卖人应将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的期限，但未约定办理产权转移登记及交付转移登记有关文书的期限，本案属于第一款第（三）项规定的情形，原告要求被告履行合同义务，办理产权登记手续，符合合同约定及法律规定，依法予以支持。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同对被告未在规定期限内办理产权转移登记手续的情形下的违约金有约定，应从其约定，原告请求支付违约金的诉讼请求符合合同约定及法律规定，依法予以支持。因原告购房签订合同时，被告已经向原告交付了房屋，因此双方签订合同的时间2012年9月19日即为交房时间，买受人取得房屋权属证书的期限为交房之日起90日，则被告违约的起算时间为2012年12月19日。合同约定的房屋总价款为412200元，原告实际已支付房价款为412200元（含购房首付款124200元和银行按揭贷款288000元），被告逾期已超过90日，按照合同约定，被告应当自约定日期至实际交付转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已支付房价款万分之零点五的违约金，故应以412200元为基数从2012年12月19日起计算至房屋产权转移登记有关文书交付之日止。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定，因黔西县人民政府《关于黔西县实施不动产统一登记的通告》的发布时间为2016年9月13日，发生在被告违约之后，故被告主张扣除因政策性因素导致延迟办理产权登记期间的违约金，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第三款，第一百一十七条及《最高人民法院》第十八条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告贵州蓝滨房地产开发有限责任公司于本判决生效后六十日内向黔西县不动产登记管理部门提交办理黔西县某某大道某某学前教育中心黔西某某幼儿园商品房项目所有权初始登记所需的全部材料，在初始登记完成后三十日内协助原告刘艳群办理黔西县某某大道某某学前教育中心黔西某某幼儿园商品房2幢3单元2-3-3-2号房的产权转移登记；二、被告贵州蓝滨房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内支付原告刘艳群逾期办证的违约金，该违约金以412200元为基数从2012年12月19日起按每日万分之零点五计算至该房屋产权转移登记文书交付之日止。案件受理费60元，已减半收取30元，由被告贵州蓝滨房地产开发有限责任公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在判决书生效后二年之内，向本院申请强制执行。审判员  王成龙二〇一七年七月二十八日书记员  张利鹃