上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初19964号原告(反诉被告)许任，女，1980年9月10日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：沈志兴，上海市托普律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪翔，上海市托普律师事务所律师。被告(反诉原告)李远，女，1967年6月16日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：琚鋆浩，上海山田律师事务所律师。原告(反诉被告)许任与被告(反诉原告)李远房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案受理，被告(反诉原告)李远于2017年8月23日提起反诉，本院受理反诉后，依法适用简易程序于2017年11月1日公开开庭予以合并审理。原告(反诉被告)许任的委托诉讼代理人沈志兴，被告(反诉原告)李远的委托诉讼代理人琚鋆浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)许任向本院提出诉讼请求：诉请1.判决李远向许任退还租房押金人民币(币种下同)9,000元；2.判决李远向许任支付房屋设施维修费15,380元；3.本案诉讼费由李远承担。事实和理由：李远、许任于2012年6月23日签订《房屋租赁合同》，约定李远将坐落于上海市闵行区顾戴路XXX弄XXX号XXX室的房屋出租给许任，李远于2012年8月1日前向许任交付该房屋，租赁日期自2012年8月1日起至2013年7月31日止，月租金总计为9,000元,许任支付租金方式,付六押一。合同约定的租赁期限届满后，双方虽未签订书面合同，但仍继续保持原有的租赁合同关系，许任还是依照每半年支付李远6个月房租。2016年12月26日，许任因生活规划向李远提出准备终止租赁合同关系，经李远同意后，许任于2017年1月20日搬离上海市闵行区顾戴路XXX弄XXX号XXX室的房屋。在租赁期限内，李远从未支付过房屋内居住设施正常维修费用，并且在租赁关系终止后至今不愿向许任退还押金9,000元。系争房屋内的空调长期不制冷，厨房下水道经常堵塞，煤气灶点火不起，为保障正常使用，许任遂在李远明确同意的情况下多次进行维维修，累计垫付维修费15,380元，分别为：1、三次修理空调的费用为5,700元、1,680元、2,000元；2、置换两次煤气灶台费总计3,600元；3、疏通下水道总计2,400元。故许任为保障自身权益以讼称事由诉至本院。李远辩称，同意退还押金9,000元，但不同意支付房屋设施维修费，理由如下：1、许任未及时通知其对房屋进行修复，且收房时发现空调依旧是损坏的，无法确认原告所述的维修事实是否发生；2、维修费用发生在2013年，许任仅在2013年提出过发生维修，此后并未提出任何主张，故该项诉请已经超出诉讼时效。被告(反诉原告)李远向本院提出反诉诉讼请求：1.判令许任向李远赔偿修复租赁物支出9,800元；2.判令许任向李远支付欠缴水电费1,132.80元。事实和理由：许任向李远承租上海市闵行区顾戴路XXX弄XXX号XXX室房屋，许任于2017年1月退租，李远于2017年2月查收房屋，发现房屋发生多处损坏，以及水电费欠缴。2017年4月，李远就房屋的损坏进行维修，其中厨房大理石更换费用5,200元，客厅玻璃更换费用4,600元，共计发生修复费用9,800元。另李远垫付了2016年12月的电费以及2017年1月的水电费，共计1,132.80元。故李远以讼称事由诉至本院。许任辩称，同意支付水电费1,132.80元，但不同意支付修复费用，理由如下：1、本案修复事实的发生已经不在租赁期限内；2、一般情况下租赁期内应该是由房东承担修复责任，只有在证明租客使用存在过错的情况下才能由租客承担修复责任；3、修复不等同于换新，本案中李远实际上是换新并非修复。经审理查明，上海市闵行区顾戴路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人为李远和案外人杨某。2012年6月23日，李远(出租方，签约甲方)与许任(承租方，签约乙方)签订《上海市居住房屋租赁合同》，合同约定，甲方将上海市闵行区顾戴路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方；建筑面积183.54平方米，房屋类型为公寓，结构为钢混，房屋用途为居住；甲乙双方约定，甲方于2012年8月1日前向乙方交付该房屋，租赁日期自2012年8月1日起至2013年7月31日止；租赁期满，乙方应如期返还该房屋。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期满前一个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后，双方应重新签订租赁合同；甲乙双方约定，月租金总计为9,000元；乙方应于应付月1号前向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的0.50%支付违约金；乙方支付租金的方式为付六押一；甲乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金，即9,000元。保证金收取后，甲方应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤、通信、空调、有线电视费由乙方承担，除上述费用外，其他费用均由另一方承担；租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。其中，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修；根据前款约定，应由甲方维修而逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，应由乙方负责维修而拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担；租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该房屋进行检查、养护，应提前十五日通知乙方。检查养护时，乙方应予配合；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满之日返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按300元每平方米建筑面积向甲方支付该房屋占用期间的使用费；乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。合同还对其他内容进行了约定。签约当日，许任支付了押金9,000元。租赁合同签订后，双方于2012年7月31日对房屋交接并签订了《房屋交接书》以及《租赁合同之附件》，明确了房屋的附属设施设备。上述租赁合同租期届满后，许任继续使用系争房屋，并于2013年就系争房屋内的空调进行了维修。2017年1月20日，许任搬离了系争房屋，双方于2017年2月7日对房屋交接，确认租金支付到2017年1月20日，并确认租金已经结清。许任搬离后双方协商押金退还及相应维修费用负担问题，但协商未果，后李远垫付了系争房屋2016年12月的电费542.49元、2017年1月的电费338.41元和水费251.90元，共计垫付了水电费1,132.80元。另，李远于2017年4月就系争房屋的中空钢化玻璃进行更换，并对厨房的橱柜门板和大理石台面进行更换。上述事实，由许任提交的《上海市居住房屋租赁合同》、《租赁合同之附件》、《房屋交接书》、押金收据，李远提交的《上海市房地产权证》、上海电力公司网上缴费凭证二张、上海城投水务(集团)有限公司发票联二张、微信记录等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本案审理过程中，许任为证明其支付了相应维修费用，向本院提交安装预约单、上门维修单以及工作单2份，对此李远未予认可，本院认为许任因未提供对应的发票予以佐证，无法确认是否支付相应的维修费及支付的金额，故该组证据本院难以采信。李远为证明其支付相应维修费用，向本院提交收据及订货单，对此许任未予认可，本院认为李远同样因没有提供对应的发票予以佐证，无法证明相应维修费支付的事实，故该组证据本院难以采信。本院认为，双方签订的《上海市居住房屋租赁合同》系签约当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。租赁合同履行完毕后，许任继续租赁使用房屋，虽然双方依然按照之前签订的租赁合同的内容履行，但是由于并未签订书面的租赁合同，故双方实际形成不定期的租赁关系。现双方确认许任于2017年1月20日搬离系争房屋并于2017年2月7日办理了房屋交接，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，双方的不定期租赁关系已于2017年1月20日解除，租赁关系解除后，押金应该予以返还。本案中，李远同意返还押金，不违反相关规定，本院予以确认。对于李远主张之2016年12月的电费以及2017年1月的水电费共计1,132.80元，该笔费用发生在租赁关系存续期间，应由承租人支付该期间的水电费，现许任同意支付，于法不悖，本院予以确认。至于李远辩称维修费诉请已经超出诉讼时效，本院认为诉讼时效是权利人能够请求人民法院保护其权利的法定期间。本案中，虽然许任诉请的维修费用均发生在2013年，但是双方的租赁关系直至2017年1月20日才予以解除，故2017年1月20日之前双方的租赁关系是否可以继续履行尚在待定阶段，且租赁合同签订之初支付了保证金9,000元，租赁保证金即是用于租赁关系结束后处理租赁相关之争议事宜，维修费用可在租赁关系结束后与租赁保证金一并处理。租赁关系解除后，李远未退还押金且未支付维修费，许任才明确其权利受到损害，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，诉讼时效的起算点应为“权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日”，许任于2017年7月6日向本院提起诉讼，并未超出三年诉讼时效，李远的该抗辩意见本院不予采信。现本案的争议焦点为，双方主张的维修费是否可以得到支持。许任向本院主张其累计垫付维修费15,380元，分别为三次修理空调的费用：5,700元、1,680元、2,000元；置换两次煤气灶台费总计3,600元；疏通下水道总计2,400元。为此，许任提供了安装预约单、上门维修单以及工作单2份作为证据，如前所述该组证据本院并未采信。除此之外，本院注意到上述证据中并无疏通下水道的凭证，其次上述证据中的金额与诉请中所主张的金额无法一一对应，另安装预约单、上门维修单以及工作单均不能作为支付维修费的凭证，故本院对许任关于维修费的诉请实难支持。李远反诉主张修复租赁物支付9,800元，分别为厨房大理石更换费用5,200元以及客厅玻璃更换费用4,600元。为此，李远提供收据一张、订货单一份作为证据，如前所述该组证据本院同样未能采信。收据和订货单均不能作为修复费用的支付凭证，故本院对李远主张的修复费用实难支持。但考虑到许任确在承租期间承担了空调修复费用，李远在收回房屋后对许任使用期间内的房屋设施损坏予以修复，双方均对对方应支付的费用予以承担。虽本院对金额未予认可，在双方租期结束后，为避免讼累、解决双方纠纷，确认双方维修费用相折抵，不再另行处理。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)李远于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)许任返还租赁保证金9,000元；二、原告(反诉被告)许任于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)李远支付水电费1,132.80元；三、驳回原告(反诉被告)许任其余本诉诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)李远其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计204.75元，反诉案件受理费减半收取计36.66元，共计241.41元，由原告(反诉被告)许任负担132.97元，由被告(反诉原告)李远负担108.44元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇一七年十一月十八日书记员 倪晶旌附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。二、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据甲乙证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。