上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终13911号
上诉人（原审被告）：上海随享餐饮有限公司，住所地上海市闵行区七宝镇七莘路3011-3021号四楼。
法定代表人：虞兆騄，执行董事。
委托诉讼代理人：郝洋，上海孙义荣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海河畔星钻购物有限公司，住所地上海市闵行区七莘路3155号。
法定代表人：曾召顺，董事长。
委托诉讼代理人：李晶晶，公司员工。
上诉人上海随享餐饮有限公司（以下简称随享公司）因与被上诉人上海河畔星钻购物有限公司（以下简称河畔星钻公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初33221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人随享公司上诉请求：撤销一审法院判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人在原审中的全部诉讼请求。事实和理由：被上诉人出租房屋的消防管道漏水，导致上诉人无法实现租赁目的，上诉人并未构成违约。
被上诉人河畔星钻公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。
河畔星钻公司向一审法院起诉请求：1、随享公司立即搬离上海市闵行区七宝镇XX路XX号四楼，将该房屋返还河畔星钻公司；2、随享公司支付场地占用违约金人民币（币种下同）1,099,962.24元（按照每日8,661.12元的标准，自2016年12月1日起至2017年4月6日止）；3、随享公司支付自2016年11月1日起至随享公司撤场之日止的公用事业费；4、随享公司立即注销在河畔星钻公司场地的公司信息。一审审理过程中，因双方办理了系争房屋的交接手续，并确认了水电费支付情况，河畔星钻公司撤回了第一、第三项诉讼请求。就河畔星钻公司的第四项诉讼请求，因不属于一审法院的受案范围，一审法院于庭审中向河畔星钻公司予以释明。
一审法院认定事实：上海市闵行区XX路XX、XX、XX、XX号房屋由案外人上海XX公司。
2011年11月7日，河畔星钻公司（出租方、签约甲方）与随享公司（承租方、签约乙方）签订《店铺租赁合同》一份，约定：甲方将位于上海市XX路XX号房屋出租给乙方，乙方在此承诺租赁区域的用途为餐饮，乙方经营商品种类或提供服务范围为中餐，乙方经营的品牌为江南公社；乙方租赁面积约为832平方米，乙方租赁区域的租赁期限自2011年11月8日起至2016年9月30日止，乙方承诺自在租赁区域内开始营业的日期为2011年12月8日，起租日为2011年12月8日，免租期为30天，自2011年11月8日起，至2011年12月7日止，如乙方在免租期内提前开业，则乙方需按照实际开业日，向甲方支付租金；租金为37,960元/月，租金在2012年9月30日之前不作变更（即按人民币1.50元/天/平方米计算），自2012年10月1日，租金为45,552元/月，按1.80元/天/平方米；自2013年10月1日，租金为47,830元/月，即按1.89元/天/平方米；自2014年10月1日，租金为50,221元/月，即按1.98元/天/平方米；自2015年10月1日，租金为52,732元/月，即按2.08元/天/平方米；管理费为25,307元/月，管理费在2012年9月30日之前不作变更（即按人民币1元/天/平方米计算），自2012年10月1日，管理费为30,368元/月，按1.20元/天/平方米；自2013年10月1日，管理费为31,886元/月，即按1.26元/天/平方米；自2014年10月1日，管理费为33,481元/月，即按1.32元/天/平方米；自2015年10月1日，管理费为35,155元/月，即按1.39元/天/平方米；履约保证金为189,801元，装修保证金1万元，公用事业费保证金63,267元；履约保证金在合同有效内不计利息，履约保证金可作为迟延支付的租金和管理费等，本合同终止后，乙方将租赁区域交还甲方，经甲方扣除乙方毁损赔偿费（若有），及因解决顾客投诉而支出的费用后（如有），且乙方对甲方已无任何其它债务后，甲方应在本合同终止后的三至六个月内，将履约保证金无息退还给乙方，特殊行业另行约定；乙方应向甲方支付装修管理保证金，乙方装修完毕经甲方验收合格，并且乙方正式对外营业一个月后，甲方将该保证金退还给乙方；在本合同有效期内，甲方保证租赁区域的正常使用，乙方应爱护并合理使用租赁区域及其附属设施，乙方因使用不当造成租赁区域后附属设施损坏的，乙方应立即负责修复并支付因修缮所产生的费用，如因此给甲方或第三方造成损害的，乙方还应赔偿甲方和第三方的经济损失；除非本合同明确约定，甲方无需进行任何维修工作，亦无需对租赁区域和其中任何设施进行保养；如甲方违反本合同任一条款的规定，给乙方造成损失的，甲方应承担赔偿责任，但赔偿金额以不超过当年租金标准1个月租金金额为限；如果乙方有证据证明损害是由甲方提供的租赁区域本身存在瑕疵所造成，甲方应当赔偿乙方的直接物质损失，该项赔偿不受上述约定的1个月租金金额限制，但双方同意乙方的全部损失应由甲方投保之保险公司负责代为赔偿，具体金额由甲方之保险公司委托的评估公司评估确定，乙方应全力配合评估工作，并提交包括正规发票在内的所有损失证明材料，因乙方无法提供真实有效的证明材料所导致的任何不利后果，均由乙方自行承担，超过保险公司赔偿范围的部分，甲方的赔偿金额仍受上述赔偿限额的约定限制；本合同期满或终止日的3天前，乙方即应将其所属物品全部搬离租赁区域并将租赁区域恢复原状，但包括但不限于电缆、煤气管道、地板、玻璃墙面在内的所有不动产附着物，归甲方所有，除非甲方书面通知乙方同意放弃前述物品的所有权，此时应由乙方负责拆除并搬离该些物品；如乙方不按时搬离其应搬离之所有物品，甲方应向乙方发出书面通知，要求其在3天内办理，通知发出3日后乙方仍未搬离的，视为乙方抛弃该些物品办理的权利，甲方有权自行处置乙方留置物品，费用由乙方承担，乙方应承担甲方为拆除上述物品发生的费用以及将租赁区域恢复原状的费用，如乙方延迟交还租赁区域的，每延迟一天，向甲方支付相当于原基本日租金和管理费总额三倍的违约金，至完全将租赁区域返还给甲方为止等。合同还附有租赁场所平面图、施工管理规范、管理手册等。合同签订后，河畔星钻公司将房屋交付随享公司使用，随享公司入场后进行了装修，并向河畔星钻公司支付了合同期间内的租金。该合同到期后，随享公司继续使用该房屋，并支付了至2016年11月30日止的租金。
2016年10月20日，河畔星钻公司向随享公司发出《撤场通知书》，载明：双方的租赁合同于9月30日已到期，经研究不再续约，并给予缓冲期，要求随享公司于2016年10月31日前结束营业并搬离恢复原状。2016年11月4日，河畔星钻公司再次向随享公司发出《撤场通知书》，要求搬离返还房屋。
2016年12月1日，因双方对本案系争的赔偿事宜未达成一致，随享公司未能将房屋清空予以返还，河畔星钻公司将系争商铺大门封住，并停水停电。
本案审理过程中，经一审法院调解双方进行了系争房屋的交接。2017年3月7日，随享公司将系争房屋的钥匙交付河畔星钻公司，并拍照确认房屋内的装修现状。双方并达成《关于七宝星钻商户退场租赁区域交接单》，双方确认了水电表读数，煤气在签订交接单后1个月内注销。商铺须在签订交接单后60日内将本租赁区域内的证照注销或移出（包括且不限于工商营业执照、卫生许可证、公共场所许可证等一切证照）。本交接单签署之日起30日内乙方拆除租赁区域内设施设备装饰装修，拆除进场前需向甲方报备，甲方配合（包括水、电、开门协调等），拆除中的相关费用由乙方承担。本交接单签署当日，乙方向甲方交付租赁区域及钥匙，拆除完毕后由甲方验收。2017年4月6日，随享公司将系争房屋内的部分装修及设施设备拆除，双方签订《商户进退场租赁区域交接单》。
另查明，经双方确认现随享公司尚有192,394元保证金、55,674元公共事业保证金尚在河畔星钻公司。
还查明，2016年6月8日因随享公司承租房屋漏水，随享公司向河畔星钻公司报修。Z公司深圳XX分公司接报后进场维修，因随享公司拒绝对厨房间防水层开挖，故对该条消火栓管线进行了重新布管，于6月10日整个维修完成，通过维修后原漏水点无漏水情况。
一审法院认为，河畔星钻公司、随享公司双方签订的《店铺租赁合同》为双方真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。该合同到期后，随享公司继续使用系争房屋并向河畔星钻公司支付了部分租金，对于河畔星钻公司的继续使用河畔星钻公司未持异议，双方的租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期。后随享公司支付了至2016年11月30日的租金，此后河畔星钻公司表示不再继续出租，并于2016年12月1日将房屋贴上封条并断水断电，已明确要求终止双方的租赁合同，双方的租赁合同关系已解除。现本案的争议焦点为随享公司返还房屋的时间及该期间内占有使用费是否应予支付。
关于争议焦点一，随享公司认为于2017年3月7日已将房屋钥匙交还河畔星钻公司，房屋于该日交还。一审法院认为，虽随享公司于该日返还房屋钥匙，但从当日签订的交接单可看出，随享公司还需在此后30日内拆除房屋内部分设施设备，河畔星钻公司于收取钥匙当日并无法实际收回房屋。此后随享公司于4月6日拆除部分设施设备，经双方确认后河畔星钻公司才予以收回系争房屋，故一审法院确认双方于2017年4月6日办妥房屋交接手续。关于争议焦点二，就2016年12月1日起至2017年4月6日期间的房屋占有使用费，河畔星钻公司主张依据合同约定按照日租金和管理费总额的三倍支付违约金。一审法院认为，就不定期租赁，河畔星钻公司可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知随享公司。河畔星钻公司多次发送搬场通知，已明确要求解除双方之不定期租赁，也给予了随享公司相应的期限，但至2016年11月30日随享公司始终未能搬离。就未能搬离之原因，随享公司认为系因与河畔星钻公司未能协商好赔偿事宜，但其各项损失赔偿之主张，一审法院已与另案中详述并未支持，故该抗辩意见一审法院不予采信。随享公司在该期间段未能返还房屋已造成河畔星钻公司房屋空置期间的损失，应支付相应的违约金。至于该期间段的违约金计算标准，一审法院认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。虽随享公司未能搬离物品返还房屋，但河畔星钻公司即刻贴封条并断水断电的行为，致使该房屋实际并无法使用，相应的管理也无需提供。河畔星钻公司未按时交还房屋造成了河畔星钻公司房屋空置期间的租金损失。一审法院从制裁违约和利益平衡原则出发，酌情确定随享公司按照每日2,000元的标准向河畔星钻公司支付自2016年12月1日起至2017年4月6日止的违约金254,000元。关于随享公司支付的保证金，为避免当事人的讼累一审法院一并处理，因双方的租赁合同已解除，河畔星钻公司应将192,394元保证金及55,674元公共事业保证金予以返还。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，于2017年8月1日作出判决：一、随享公司于判决生效之日起十五日内向河畔星钻公司支付违约金254,000元；二、河畔星钻公司于判决生效之日起十五日内向随享公司返还保证金192,394元及公共事业保证金55,674元；三、驳回河畔星钻公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计7,349.83元，由河畔星钻公司负担5,652.63元，由随享公司负担1,697.20元。
二审中，当事人未向本院提交新的证据。
经本院查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应该提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人虽然主张被上诉人出租房屋的消防管道漏水，导致上诉人无法实现租赁目的，上诉人没有构成违约，但其并未提供充分证据材料予以支持，一审法院根据现有证据材料综合审查认定并无不妥，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5,110元，由上诉人上海随享餐饮有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 强
审判员 任文风
审判员 李 兴
二〇一八年一月八日
书记员 刘晓静
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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