山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁17民终32号上诉人（原审被告）：菏泽时代置业有限公司，住所地菏泽市金沙江路北昆明路东（牡丹工业园开发有限公司院内）。法定代表人:王立业，该公司总经理。委托诉讼代理人:马方勇，男，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：樊某。法定代理人:刘盛楠（被上诉人樊某之母），住菏泽开发区。上诉人樊某因与被上诉人菏泽时代置业有限公司（以下简称时代置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省菏泽经济开发区人民法院（2017）鲁1791民初1624号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人时代置业公司上诉称，一、一审法院判决认定事实不清，被上诉人未在约定期限内取得商品房权属证书并非上诉人原因所致，而是在合同履行过程中发生了情势变更的不可抗力情形，上诉人不应承担违约责任；二、一审法院判决认定上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》均系格式合同，无事实和法律依据；三、一审法院适用法律错误，关于逾期办理房屋权属证书的处理方式，上诉人与被上诉人在合同中作出明确约定，不应适用《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定；四、即使存在应当支付违约金的情形，依据《商品房�卖合同》约定，出卖人在2014年10月1日将商品房交付使用，依据合同约定办理权属证书的时间为2016年10月1日前。综上，请求二审法院依法撤销判决，驳回被上诉人诉讼请求。被上诉人樊某答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决无误，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人樊某向一审法院起诉请求：1.判令被告承担逾期办理房产证的违约责任，支付原告违约金15000元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年5月15日,原被告签订《商品房买卖合同》，约定被告出售“时代华侨城2”第I1幢02单元-1004号房给原告，房款为250000元，约定的交房日期为2014年5月15日。该合同还约定，在房屋交付使用后360日内即2015年5月14日前，被告将办理产权证需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理产权证。现被告未按期提供资料,原告无法如约办理产权证。一审法院认定事实：2014年5月8日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（20140508020），约定被告将位于菏泽市和平路以西、育才路以东、武屯路以南、钱塘路以北的时代·华侨城2第I1幢02单元-1004号房（该商品房的用途为储藏室，建筑面积99.81㎡）以总价款250000元的价格出售给原告。合同约定被告应在2014年10月1日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告。合同第十五条约定，被告应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，产权登记由原告到产权登记机关办理房屋所有权证；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金；3、X。该合同还约定了其他内容。同日，原、被告双方就上述《商品房买卖合同》签订《合同补充协议》，在第二十六条中约定：由于被告原因，原告不能在被告交付商品房之日起720日内取得商品房权属证书的，原告有权提出退房，被告在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款的2%赔偿原告损失。2014年5月15日，双方又签订《商品房买卖合同》补充协议，对产权登记面积与合同约定面积发生差异时付款价格、买受人接到办证通知后未按期提供相关资料的违约责任等内容进行了约定。2014年5�15日，原告接收涉案房产。2015年6月30日，被告为原告开具涉案房产销售不动产统一发票。2016年11月21日，涉案房产在菏泽市住房和城乡建设局完成初始登记，具备协助买受人办理产权证的条件。一审法院认为，本案争议焦点为在被告违约、合同只约定了原告的合同解除权的条件下，原告能否要求继续履行合同并要求被告承担违约责任。对此，原告主张被告应当承担逾期办证的违约责任，被告辩称作为买受人的原告，只能选择退房即解除合同，而原告并未提出退房,被告不应承担责任。本案系采用格式条款订立的合同。本案原被告双方在合同及补充协议中约定的因被告原因致使原告不能在交付商品房之日起720日内取得商品房权属证书的救济途径为原告提出退房，并由被告按已付房价款的2%赔偿原告损失，即约定了原告可单方解除合同，该约定的内容排除了原告方的主要权利，根据上述法律规定，该条款无效。本案系被告原因致使原告未能在约定期限内取得商品房权属证书，根据我国民事法律规定的平等、自愿、公平、诚实信用及禁止权利滥用等原则，原告作为守约方，要求违约方承担违约责任的方式可以选择，即既可以选择解除合同，也可以选择继续履行合同、主张违约责任等，在双方未就逾期办证的违约金进行约定的情况下，应根据相关司法解释的规定的标准确定违约金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付�房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此，应以金融机构计收逾期贷款利息的标准计算被告应付违约金的数额，即参照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息即基准利率上浮40％的标准计付，具体期限应自房屋交付之日即2014年5月15日起720日内，也亦自2016年5月5日计算至2016年11月20日，即8300.75元（250000元×4.35%×1.4÷365天×199天）。被告辩称涉案房产未能在约定时间内办理权属证书，是办证政策发生了变更，属因情势变更的不可抗力情形，对此未能提供充分证据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，判决被告菏泽时代置业有限公司于本判决生效后三日内支付原告樊某�约金8300.75元。案件受理费175元，减半收取计87.5元，由原告樊某负担39.50元，被告菏泽时代置业有限公司负担48元。二审期间，各方当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审判决确认的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”、第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，关于逾期办证的约定在存在“1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金；3、X”多项选项的情况下，仅限定买受人选择按照第1项即买受人退房为前提下的赔偿损失，排除了买受人作为守约方依法享有的主要权利，显属格式条款，应属无效。一审法院对该合同条款认定为无效、进而适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定判决违约金，并无不当。关于上诉人时代置业公司主张涉案房产逾期办证是因为办证期间发生了情势变更的不可抗力，对该主张上诉人在一审、二审期间均未向法庭提交证据，故该上诉理由不能成立。关于上诉人时代置业公司所提违约金起算时间的问题。经查，双方当事人对合同约定交付商品房之日起720日内办理商品房权属证书的事实均无异议，一审法院据此按照樊某接受商品房2014年5月15日之后720日计算的起算日期，并无不当，依法予以维持。综上，上诉人时代置业公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由上诉人菏泽时代置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  赵明军审判员  张秀云审判员  王英超二〇一八年三月十九日书记员  辛 彬