新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新01民终3248号
上诉人(原审被告)：新疆中胜达房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市天山区。
法定代表人：付志国，该公司总经理。
委托诉讼代理人：侯宪珍，新疆赛天律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：白某某，男，1989年1月10日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市米东区。
第三人：中国农业银行股份有限公司五家渠市兵团支行，住所地新疆五家渠二十四区。
诉讼代表人:但丽娟，该支行行长。
委托诉讼代理人：易丽，女，1970年1月7日出生，汉族，中国农业银行股份有限公司五家渠市兵团支行网点负责人，住新疆昌吉市。
上诉人新疆中胜达房地产开发有限公司（以下简称中胜达公司）因与被上诉人白某某、第三人中国农业银行股份有限公司五家渠市兵团支行（以下简称农行五家渠市兵团支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2016）新0102民初561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中胜达公司的委托代理人侯宪珍、被上诉人白某某、第三人农行五家渠市兵团支行的委托代理人易丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
中胜达公司上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，改判继续履行商品房买卖合同。事实与理由：我方延期交工的原因是因为与政府部门对接管网设施等多种原因造成的。现涉案房屋已达到交付使用条件。一审法院认定我方违约使买受人合同目的不能实现为由判决解除合同不妥，我方愿意继续履行合同。
白某某辩称，合同约定不符合入住条件可以解除合同，法律规定房屋必须经过竣工验收后交付使用。中胜达公司并没有按照合同约定期限交付，有违约行为。一审法院判决解除合同，认定事实清楚。
第三人农行五家渠市兵团支行称，同意白某某的辩论意见。
白某某向一审法院起诉请求：请求判令解除双方于2014年8月3日签订的商品房买卖合同，判令解除与农行五家渠市兵团支行签订的按揭贷款合同，要求中胜达公司返还首付款71952元及利息6313.80元，返还银行贷款本金15461.64元及按揭贷款利息14517.72元，中胜达公司向人农行五家渠市兵团支行归还剩余按揭款144538.36元和利息52189.11元，中胜达公司返还相关部门收取的各项手续费用14048元并承担违约金2460元。
一审法院认定事实：2014年8月3日，白某某（买受人）与中胜达公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人向出卖人购买五家渠市102团胜达花园商住小区6幢1单元501号房屋，建筑面积82.84平方米，单价2800元，总金额231952元；已付71952元，按揭160000元；出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用，最终交付日期按出卖人通知办理入住日期为准，如不按通知日期办理入住，所有发生费用由买受人承担；逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。白某某于2014年7月15日向中胜达公司交纳了契税、维修基金及办证费合计12098元，于2014年9月15日向中胜达公司交纳房款71952元，于2014年12月17日以银行贷款的方式向中胜达公司交纳房款160000元。另，2014年11月18日，白某某向农行五家渠市兵团支行交纳了房屋贷款综合保险费1950元。因白某某至今未能入住涉案房屋，遂于2016年1月18日诉至一审法院，请求如诉。庭审中，中胜达公司辩称涉案小区已于2015年8、9月开始陆续办理入住手续，未举证。
另查:2014年12月10日，白某某与第三人签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：白某某向第三人借款160000元，借款期限120个月，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮20%后确定；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入中胜达公司账户；借款担保为由阶段性保证人中胜达公司按约定提供担保，由在本合同签章的抵押人按约定提供抵押担保；借贷双方对抵押物保险的约定为购买保险。白某某、第三人在该合同上签字签章，中胜达公司作为保证人在该合同上签章。2014年12月17日，第三人发放贷款160000元。白某某自2015年1月20日开始逐月向第三人归还贷款本息，至2016年4月20日，累计归还本金15461.64元、利息14517.72元，未还本金144538.36元。
一审法院认为，白某某与中胜达公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，系合法有效合同，双方均应严格按约履行。白某某已经履行了向中胜达公司交付房款之义务，中胜达公司亦应依约于2014年12月30日前向白某某交付涉案房屋。庭审中，中胜达公司辩称涉案小区已于2015年8、9月开始陆续办理入住手续，对此白某某不认可，中胜达公司亦未举证，本院不予采信。即使涉案房屋于2015年8、9月达到入住条件，中胜达公司亦构成迟延交付房屋。根据合同约定“逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。”故中胜达公司逾期交房的行为，已经达到双方约定的合同解除条件，白某某主张解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。同时，中胜达公司应当依照合同约定赔偿白某某违约金2319.52元（231952元×1%），白某某主张超出部分，本院不予支持。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，导致商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，对白某某主张解除与第三人签订的《个人购房担保借款合同》之诉讼请求，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房买卖合同解除后，中胜达公司应向白某某返还已付购房首付款71952元及白某某已向第三人所还贷款本金15461.64元、利息14517.72元。并应偿付白某某已付购房首付款占用期间的利息损失6313.8元（自2014年9月15日至2016年3月15日合计18个月，71952元×18个月×4.875‰）。中胜达公司亦应向白某某赔偿因履行商品房预售合同而支出的各项损失，即契税、维修基金及办证费合计12098元，以及保险费1950元。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。为了减少不必要的诉累，本案将商品房预售合同和按揭抵押贷款合同纠纷已合并审理。故应由中胜达公司直接向第三人返还剩余贷款本金144538.36元及利息（以实际还款日银行结算金额为准）。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，判决：一、白某某与新疆中胜达房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》予以解除；二、白某某与第三人中国农业银行股份有限公司五家渠市兵团支行签订的《个人购房担保借款合同》予以解除；三、新疆中胜达房地产开发有限公司返还白某某首付购房款71952元、利息6313.8元（自2014年9月15日至2016年3月15日合计18个月，71952元×18个月×4.875‰）；四、新疆中胜达房地产开发有限公司返还白某某已还按揭贷款本金15461.64元、利息14517.72元；五、新疆中胜达房地产开发有限公司赔偿白某某契税、维修基金及办证费合计12098元；六、新疆中胜达房地产开发有限公司赔偿白某某保险费1950元；七、新疆中胜达房地产开发有限公司返还第三人中国农业银行股份有限公司五家渠市兵团支行未还本金144538.36元及利息（利息数额以实际还款日据实结算）；八、新疆中胜达房地产开发有限公司赔偿白某某违约金2319.52元（231952元×1%）。
二审中，当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实及所依据的证据与一审法院一致。
本院认为，本案争议的焦点是：白某某与中胜达公司签订的《商品房买卖合同》及《个人购房担保借款合同》是否应当解除，中胜达公司应否承担合同解除的法律后果？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。本案中，白某某与中胜达公司签订的《商品房买卖合同》及《个人购房担保借款合同》系各方真实的意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，系合法有效合同，各方均应严格按约履行。在履行过程中，中胜达公司未能按合同约定交付房屋，并已经达到双方约定的合同解除条件，致使白某某购房合同目的不能实现，白某某起诉行使合同解除权，要求解除《商品房买卖合同》及《个人购房担保借款合同》的请求成立。上诉人中胜达公司请求继续履行合同的上诉请求本院不予支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”。本案中，对于白某某提出的解除白某某与农行五家渠市兵团支行、中胜达公司签订的《个人购房担保借款合同》，并由中胜达公司代替其向农行五家渠市兵团支行支付剩余按揭贷款本金的问题。由于农行五家渠市兵团支行已发放了贷款，因担保贷款合同纠纷的处理将涉及到农行五家渠市兵团支行的利益，而农行五家渠市兵团支行在本案中并没有提出独立的诉讼请求，故根据上述司法解释的规定，对农行五家渠市兵团支行支付剩余按揭贷款本金的问题不作处理，农行五家渠市兵团支行可另行起诉。农行五家渠市兵团支行在本案中没有提出独立的诉讼请求,一审法院将其作为有独立请求权第三人享有实体权利一并作出判决不符合上述司法解释的规定，本院予以纠正。
综上，中胜达公司的上诉请求不能成立，本院不予支持，一审法院虽认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持乌鲁木齐市天山区人民法院（2016）新0102民初561号民事判决第一、二、三、四、五、六、八项，即：“一、白某某与新疆中胜达房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》予以解除；二、白某某与第三人中国农业银行股份有限公司五家渠市兵团支行签订的《个人购房担保借款合同》予以解除；三、新疆中胜达房地产开发有限公司返还白某某首付购房款71952元、利息6313.8元（自2014年9月15日至2016年3月15日合计18个月，71952元×18个月×4.875‰）；四、新疆中胜达房地产开发有限公司返还白某某已还按揭贷款本金15461.64元、利息14517.72元；五、新疆中胜达房地产开发有限公司赔偿白某某契税、维修基金及办证费合计12098元；六、新疆中胜达房地产开发有限公司赔偿白某某保险费1950元；八、新疆中胜达房地产开发有限公司赔偿白某某违约金2319.52元（231952元×1%）”；
二、撤销乌鲁木齐市天山区人民法院（2016）新0102民初561号民事判决第七项，即：“新疆中胜达房地产开发有限公司返还第三人中国农业银行股份有限公司五家渠市兵团支行未还本金144538.36元及利息（利息数额以实际还款日据实结算）”。
一审案件受理费6122元（白某某预交）、邮寄送达费20元（白某某预交）、二审案件受理费5337.27元（上诉人中胜达公司已预交），由均由上诉人中胜达公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐晓元
代理审判员 马小梅
代理审判员 卫 杨
二〇一六年九月二十二日
书 记 员 焦 玉