浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第931号
上诉人（原审被告）：宁波兴通物流有限公司。住所地：宁波保税区鸿海商务楼***号。
法定代表人：邵金园，该公司总经理。
委托代理人：姜洪明，北京大成（宁波）律师事务所律师。
委托代理人：魏杰，北京大成（宁波）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宁波市镇海大安运输有限公司。住所地：宁波市镇海区镇骆路39号。
法定代表人：章荣辉，该公司总经理。
委托代理人：干科威，浙江和义观达律师事务所律师。
宁波兴通物流有限公司（以下简称兴通公司）因与宁波市镇海大安运输有限公司（以下简称大安公司）租赁合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院于2015年10月27日作出的（2014）甬镇民初字第1035号民事判决，于2015年11月30日向本院提起上诉，本院于2015年12月22日受理后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：位于宁波市镇海605招宝山街道后60543605.54平方米土地【镇国用（2005）字第0001457号，土地使用权类型为划拨】土地使用权者为宁波港铁路有限公司。2009年10月15日，大安公司与宁波保税605六通物资贸易公司（以下简称六通公司，2011年1月31日，六通公司变更名称为兴通公司）签订场地租赁合同一份，六通公司称受宁波港铁路有限公司委托，将上述土地中位于镇海雄镇公路加油站与原洗罐站之间约5000平方米的场地出租给大安公司，租赁期限自2009年10月15日起至2011年10月14日止，年租金为8万元，双方在合同第四条第1款约定：“由于甲方（指六通公司）场地目前尚未平整，甲方同意乙方（指大安公司）对该场地自行进行填碴平整，并在场地内建简易的办公用房。但乙方对该场地内地坪的填碴平整水平高度必须与雄镇公路水平线高度相等；乙方在场地内搭建的简易办公用房，场地布局、设置施工必须符合规划、消防、安全等规定”，该合同第四条第2款约定：“场地平整、搭建办公用房及接水、接电工程等均由乙方自行组织实施，甲方为乙方的接水、接电工作提供方便”，该合同第四条第3款约定：“乙方在租赁的场地内所进行的场地平整、搭建办公用房及厂房的接水、接电工程（包括所建围墙）等，费用由乙方自理”，该合同第四条第4款约定：“乙方必须在租赁的场地外建造围墙，围墙设置的位子和高度要根据技术设备部的施工图为准。避免造成埋设的通信、信号电缆损坏，同时以满足铁路封闭式管理及治安综合治理的要求，有关费用均由乙方承担”，该合同第四条第7款约定：“乙方在使用的场地内如果需要开设道口，必须向有关单位申请办理手续，不得擅自开设，手续和费用由乙方自行解决，甲方不承担一切责任”，该合同第四条第8款约定：“乙方因特殊原因需要将场地租赁给第三方，必须事先征得甲方同意并经甲方书面确认”。兴通公司出租上述场地时未依法办理批准手续。大安公司承租场地后，开始对租赁场地填塘渣并进行平整、浇水泥地坪，同时在租赁场地四周砌了围墙，在场地临宁波市镇海海顺汽车修理厂处大安公司开设道口，并搭建了砖砌门头，大安公司在租赁场地搭建建筑物及其附属物【包括综合楼1（临街宿舍楼）、综合楼1北面辅房、综合楼1西面棚、综合楼2（办公楼）、大门卫连辅房、北面辅房、北面仓库、消防池】。2011年上半年大安公司完成上述建筑物及附属物等的搭建。2011年10月10日，宁波港铁路有限公司出具委托书一份，委托兴通公司办理其位于宁波市镇海605招宝山街道后60543605.54平方米土地【镇国用（2005）字第0001457号，土地使用权类型为划拨】中位于雄镇公路加油站与原洗罐站之间约5000平方米场地的租赁事宜，有关租赁的权利义务均由兴通公司享有和负担，租赁费也归兴通公司所有，委托期限为2011年10月至2015年10月。2011年10月15日，大安公司与兴通公司签订场地租赁合同一份，兴通公司将位于镇海雄镇公路加油站与原洗罐站之间约5000平方米的场地租赁给大安公司，租赁期限为自2011年10月15日起至2012年10月14日止，年租金为18万元，双方在合同第四条第1款约定：“甲方（指兴通公司）同意将场地和简易房提供给乙方（指大安公司）使用，对该场地内可以适用自行进行补碴平整，乙方在场地内改动搭建的简易用房，场地布局、设置必须符合规划、消防、安全等规定，并按规定将施工方案报经有关部门审批同意后方可进行”，该合同第四条第2款约定：“乙方在租赁的场地内所进行的场地平整、搭建用房及接水、接电工程（包括围墙维修）等，费用由乙方自理”，该合同第四条第5款约定：“场地平整、围墙、搭建用房和路口出入等项目涉及到与镇海区政府有关职能部门协调的，协调工作由乙方负责，以书面批准形式报甲方备案。若乙方未能协调好与有关部门的关系以及批准手续，不得擅自改建；因乙方自身原因致使乙方对场地平整、围墙、搭建用房、道路等工作受阻而不能实施本合同的，责任由乙方承担，致使甲方受到经济方面损失的，由乙方负责赔偿”，该合同第四条第7款约定：“乙方不得转租场地，乙方因特殊原因需要将场地租赁给第三方，必须事先书面提出申请征得甲方同意，并经甲方书面确认，未经甲方同意擅自转租甲方有权终止合同，收回场地”，该合同第五条约定：“合同到期后，若乙方需继续租用，应提前一个月告知甲方。租赁费用参考价根据宁波港集团公司的有关规定磋商，在同等条件下甲方应优先租给乙方，并重新签订租赁合同。”兴通公司出租场地时未依法办理批准手续。大安公司已支付兴通公司合同约定的18万元。2013年4月27日，兴通公司向法院提起诉讼，诉讼请求：1.大安公司立即腾空并归还场地；2.大安公司支付兴通公司尚欠的场地租金5万元及2012年10月15日至2013年4月30日的租金损失9.75万元，并按每年18万元的标准继续支付租金损失至场地归还之日止，原审法院依法予以受理。审理中，兴通公司撤回要求大安公司支付场地租金5万元的诉请，并在法院释明后认为涉案合同无效，遂将诉请变更为：1.大安公司立即腾空并归还场地；2.大安公司支付兴通公司2012年10月15日至2013年4月30日的场地占用使用费9.75万元，并按每年18万元的标准继续支付占用使用费至场地归还之日止。2013年6月27日，原审法院作出（2013）甬镇民初字第406号民事判决，判决内容如下：一、大安公司于本判决生效之日起三十日内将位于宁波市镇海区招宝山街道后海塘雄镇公路与原洗灌站之间的场地【镇国用（2005）字第0001457号】腾空并返还给兴通公司；二、大安公司于本判决生效之日起三十日内支付兴通公司2012年10月15日至2013年4月30日的占有使用费人民币9.75万元及自2013年5月1日起至实际腾空返还场地之日止的占有使用费（按每年18万元的标准）。该判决已于2013年7月19日发生法律效力。第二次庭审中，大安公司称在2015年9月已将场地房屋钥匙交给法院执行部门，兴通公司称大安公司至今占有、使用场地。
原审审理过程中，宁波市开源房地产咨询测绘有限公司依据原审法院委托，根据现场平面、高程测量和钻孔取样等方法，对涉案租赁场地的塘渣土方工程量进行测定评估，测绘费用为59672.68元。经测量，涉案租赁场地塘渣的平均深度为1.56米，场地面积7427.95平方米，塘渣方量11587.60立方米。
原审审理过程中，宁波国信资产评估有限公司依据原审法院委托，按重置成本法对涉案租赁场地上的所有建筑物（包括塘渣、地基、房屋、道路、场地路面及其他附属设施）的造价现值进行评估，评估费用为8263元。经评估，评估基准日（2015年1月22日）委托评估范围内的资产评估值为人民币贰佰玖拾万零伍仟伍佰捌拾伍元整（￥2905585.00元），其中巨烽公司租赁场地内的建筑物及附属物等评估价值明细情况为：办公楼净值154869元、宿舍净值48142元、材料堆放处净值28375元、储藏间净值27500元、自行车停车处净值12028元、门卫净值9699元、花坛净值6469元、砖砌围墙加高净值1939元、排水管净值9459元、8#化粪池净值49066元、水泥地坪净值54711元，合计共为402257元，大安公司与案外人巨烽公司确认上述场地内建筑物及其附属物等由巨烽公司自行搭建；其中废品回收站租赁场地内的建筑物及附属物等评估价值明细情况为：钢棚净值17222元、宿舍净值20256元、废品回收站处彩钢板围墙净值1340元、水泥地坪净值38015元、塘渣高度差净值3332元，合计共为80165元，大安公司与案外人李敬波均表示废品回收站内的上述建筑物及其附属物由李敬波搭建，搭建宿舍和围墙的砖是李敬波从大安公司处取得。
大安公司于2014年5月30日诉至法院，以双方原租赁合同纠纷已经法院判决确认无效为由，请求判令兴通公司赔偿因租赁合同无效而造成的经济损失3285825元，并从起诉之日起到实际支付之日止，按中国人民银行同类基准利率支付利息损失。
原审法院审理认为：1.关于双方争议的大安公司在租赁场地填塘渣的情况，大安公司称租赁场地塘渣系其所填，在其承租场地前，租赁场地里填了建筑垃圾和淤泥，其填了一米多厚的塘渣，兴通公司辩称案外人成德公司在大安公司之前承租场地并初步填了塘渣，大安公司承租后又填了50公分左右的塘渣。原审认为，兴通公司与成德公司于2009年3月1日解除租赁关系时，双方并未就成德公司所填塘渣的补偿问题进行协商约定，且之后约五年时间里，未有证据显示成德公司就其所填塘渣向兴通公司主张补偿，直到大安公司提出塘渣补偿主张，兴通公司与案外人成德公司才提出相关要求，且成德公司陈述的填塘渣所用时间比兴通公司提供证据载明的成德公司承租时间还要长，成德公司主张其花费约400000元填塘渣并进行平整，但未提供任何证据予以证实，根据证人张某、郑某的证言，大安公司承租场地前场地填了淤泥和建筑垃圾，成德公司与兴通公司则均未提供任何证人证言等证据予以反驳以证明成德公司所填确系塘渣，2008年12月12日整改通知书系兴通公司单方制作，兴通公司也未提供证据证明当时送达给成德公司，且从该通知书可知，当时租赁场地堆积的泥土未经平整，另外大安公司、兴通公司于2009年10月15日签订的场地租赁合同第四条第1款约定“由于甲方（指六通公司）场地目前尚未平整，甲方同意乙方（指大安公司）对该场地自行进行填碴平整，并在场地内建简易的办公用房。但乙方对该场地内地坪的填碴平整水平高度必须与雄镇公路水平线高度相等；……”综上，兴通公司未提供充分证据证实其辩解，故对兴通公司提出的上述辩称难以支持。2.关于大安公司所填塘渣方量，原审认为，大安公司、兴通公司双方虽在租赁合同中约定的场地面积约为5000平方米，但双方均未提供当时进行过测量的证据，宁波市开源房地产咨询测绘有限公司系专业测绘机构，依据科学方法所测塘渣平均深度、场地面积、塘渣方量等结果较为客观，兴通公司虽对该测绘评估报告有异议，但既未申请鉴定人出庭，又未提供充分证据予以反驳，故关于场地面积不能简单根据租赁合同予以确认，宁波国信资产评估有限公司作为具备资产评估的机构，其根据宁波市开源房地产咨询测绘有限公司出具的场地塘渣方量检测技术报告，对塘渣造价现值进行评估，大安公司、兴通公司双方未提供充分证据予以反驳，故根据宁波国信资产评估有限公司的资产评估报告书对塘渣造价现值予以认定。另外，根据大安公司与案外人李敬波的陈述，李敬波在承租废品回收站后对回收站范围内部分面积塘渣进行了加高，故在认定大安公司填塘渣的造价现值时扣除废品回收站内加高部分塘渣的现值。
综上，原审认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。大安公司、兴通公司双方签订的场地租赁合同所涉场地的土地使用权类型为划拨，根据《中华人民共和国城镇》第四十五条第一款之规定，划拨土地使用权出租须办理出让及批准手续，兴通公司未经相关土地管理部门批准，擅自将涉讼场地出租给兴通公司使用，属于违反法律法规强制性规定，兴通公司的行为不仅违反了法律、行政法规的强制性规定，也存在损害国家利益或社会公共利益的情况，故大安公司、兴通公司分别于2009年10月15日、2011年10月15日签订的场地租赁合同均应认定为无效。另外，（2013）甬镇民初字第406号民事判决书中也明确双方之间的租赁合同无效，双方在判决后均未上诉，该判决已发生法律效力。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，兴通公司作为出租方明知讼争租赁场地系国有划拨用地，在未办理审批手续的情况下与大安公司签订租赁合同，对于合同无效的形成，兴通公司负有主要责任。大安公司作为承租方，在与兴通公司签订租赁合同时对租赁场地的土地产权性质和相关手续是否齐全等情况亦有一定审查义务，大安公司作为交易一方在承租土地时，也不能单纯依赖兴通公司的承诺，本案中大安公司未提供证据证实其在合同签订时已尽审慎义务，故对于合同无效的形成，大安公司亦应负有次要责任。对于相关建筑物及构筑物等的形成，原审认为，兴通公司虽然同意大安公司在场地上搭建办公用房、开设道口等，但大安公司需按照有关法律、法规的规定办理审批手续，故大安公司负有向有关政府部门办理审批手续的义务，该情况下兴通公司仅负协助义务，大安公司在未办理审批手续情况下擅自施工，故对合同无效导致的建筑物等损失，大安公司负有主要责任。根据查明的事实，考虑双方合同约定，兴通公司同意大安公司硬化场地、砌围墙、开设道口、搭建建筑物及附属物，且大安公司在2011年上半年完成场地建设，双方在2011年10月又续签租赁合同，故兴通公司对大安公司建设场地的行为不可能不知情，且根据兴通公司陈述，相关城管部门曾在2010年下半年对大安公司的搭建行为进行过处理，故兴通公司也应知晓大安公司搭建房屋等未经审批，但在双方发生纠纷前，兴通公司是默许大安公司对场地进行建造，故对合同无效导致的建筑物等损失负有次要责任。综合考虑上述因素，另外结合双方约定的租赁期限、大安公司在场地资金投入情况及大安公司应知的预期风险、大安公司已经实际使用上述场地建筑及设施的情况及各自过错等因素，酌情确定大安公司、兴通公司对合同无效的损失各负50%的责任。宁波国信资产评估有限公司对合同无效导致的现值损失进行评估，兴通公司认为评估采取的重置成本法与大安公司诉请的损失赔偿不具有关联性，评估对象因不具有可交易性而没有市场价值，评估机构并未针对市场价值进行评估，大安公司的损失应为当时建造的实际成本，重置成本法也不能反映大安公司当时的实际成本。对此，原审认为，在租赁合同无效情况下，对纠纷发生时场地中建筑物等的现存价值进行工程造价鉴定较为合理，故对兴通公司的上述异议不予采纳，本次资产评估程序合法、结论客观，评估金额并未包含规费、领证费用等支出，鉴定人员对当事人的异议亦当庭作出合理解释，故参考该评估结论认定合同无效的现值损失金额。根据双方原先的约定，大安公司转租场地需经兴通公司书面同意，大安公司未提供证据证明其转租场地经过兴通公司书面同意，且大安公司未提供证据证明大安公司已赔偿次承租人相关损失，大安公司的该部分损失实际并未产生，故从公平原则考虑，本案中大安公司转租场地后次承租人对场地的投入损失，不应由兴通公司承担。综上，兴通公司应赔偿大安公司经济损失1211581.50元【（2905585元－402257元－80165元）×50%】。兴通公司提出大安公司诉请已超过诉讼时效，对此，原审认为，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，合同无效，当事人一方请求另一方返还财产、赔偿损失的，诉讼时效应从合同被确认无效之日起计算。本案中，（2013）甬镇民初字第406号民事判决中对2011年10月15日场地租赁合同效力为无效作出认定，在此之后大安公司应当知晓双方签订的场地租赁合同的效力情况，大安公司于2014年9月18日向法院提起诉讼，故大安公司要求赔偿损失的诉请未超过诉讼时效，对兴通公司提出的上述时效抗辩不予采纳。大安公司要求兴通公司赔偿合同无效损失的利息，无事实与法律依据，不予支持。据此，原审依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、宁波市镇海大安运输有限公司与宁波兴通物流有限公司分别于2009年10月15日、2011年10月15日签订的场地租赁合同均无效；二、宁波兴通物流有限公司赔偿宁波市镇海大安运输有限公司经济损失人民币1211581.50元，该款项于本判决生效之日起十五日内履行完毕；三、驳回宁波市镇海大安运输有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费人民币33087元，由宁波市镇海大安运输有限公司负担20887元（已预交），宁波兴通物流有限公司负担12200元，于判决生效之日起七日内交纳本院。本案测绘费用59672.68元，评估费8263元，鉴定人出庭费用500元，共计人民币68435.68元，由宁波市镇海大安运输有限公司负担34217.84元（已预交67935.68元），宁波兴通物流有限公司负担34217.84元（已预交500元），于判决生效之日起十五日内直接交付大安公司。
宣判后，兴通公司不服，上诉本院，请求撤销原判，改判驳回大安公司的诉讼请求。理由是：1.双方有关租赁合同的纠纷，已经法院判决并已生效，本案原审法院再行判决，违反一事不再理原则。2.本案双方当事人于2009年10月15日签订的租赁合同是双方真实意思表示，合同内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，亦不损害社会公共利益，该合同应为有效。3.大安公司已经实现其预期合同目的，不存在损失。双方于2009年10月15日签订合同的目的是在两年时间内按照合同约定的条件使用该土地并支付租金和承担相关的费用和成本。该合同履行完毕后，大安公司在2011年的投入是其根据自己预期收益所作的商业判断，该合同已经于2011年10月14日履行完毕，大安公司也已实际使用该土地，已经实现其预期合同目的，不存在损失。4.即使合同无效，大安公司有关场地平整、搭建办公用房等支出，属于其经营成本，并非损失，也与合同无效没有因果关系。5.本案鉴定意见不能作为认定损失的依据。本案委托鉴定的目的是评估标的物在2015年1月25日的市场价值，但大安公司的诉请是赔偿损失。所谓损失，应是大安公司的实际支出，而非标的物在损失发生若干年后的市场价值。本案鉴定方法采用了重置成本法结合成新，实际上本案应采用成本法而非重置成本法。本案鉴定过程中，对于建筑物的评估没有合法有效的图纸，仅凭观察，显然不科学。且本案建筑物并非合法建筑，但评估报告假定其为合法建筑，与事实不符。6.本案租赁合同于2011年10月14日履行完毕，到2013年10月14日已超过两年诉讼时效。大安公司于2014年9月20日才提起诉讼，超过两年诉讼时效。
大安公司辩称：1.本案双方当事人之间的租赁合同已被认定无效。合同无效的，因该合同取得的财产应予返还，不能返还或没有必要返还的，应折价补偿。大安公司在涉诉土地上巨额投入是事实，大安公司的投入使得涉诉土地增加了商业价值，并不影响土地的再次出租，故对于增加的商业价值可以参考大安公司的投入予以折价补偿。2.当事人因信赖合同有效而履约，当合同被确认无效后，为订立和履行合同所支出的各种费用和代价就是当事人的损失。现大安公司为实现租赁合同目的投入了巨资，并非兴通公司所称的属经营成本而非实际损失。3.租赁合同无效的赔偿应采用过错原则。兴通公司作为出租人，对于土地性质及是否允许出租应该承担责任，原判令大安公司自负50%的责任并不妥当。4.涉案合同是租赁合同，并未履行完毕。
二审中，双方当事人对原审认定的事实均无异议，亦均未提供任何新的证据。本院认定事实与原审一致。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.双方之间的场地租赁合同的效力；2.原审对本案判决是否违背一事不再理；3.大安公司请求赔偿损失是否超过诉讼时效；4.大安公司主张的损失是否属于合同无效所造成的损失。以下分别论述之：
关于焦点一，本院认为，本案双方之间的场地租赁合同的效力问题，宁波市镇海区人民法院于2013年6月27日作出的（2013）甬镇民初字第406号民事判决中已明确认定无效。该判决已生效。该生效判决对合同效力的认定，应予尊重。因此，本院对合同效力问题不再论证。原审法院将前案已作认定的合同效力问题在本案中再次判决，虽有不妥，但其处理结果与前案尚无冲突，可以维持。
关于焦点二，本院认为，本案双方有关租赁合同问题虽已经过审理并作出判决，但前案有关租赁合同的判决仅涉及合同效力、租赁物腾退与返还、占有使用费的支付等问题，并未涉及合同无效导致的损失赔偿。因此，两案并非同一诉讼标的。原审法院对合同无效导致的损失问题所作的判决并不违反一事不再理原则。
关于焦点三，本院认为，本案双方先后签订两份合同，2009年10月15日签订的场地租赁合同到2011年10月14日到期后，双方就同一场地又于2011年10月15日签订租赁合同，约定租期到2012年10月14日。而兴通公司于2013年4月27日提起返还租赁物的诉讼后，原审法院于2013年6月才作出判决。因此，大安公司提起本案赔偿损失的诉讼，并未超过诉讼时效。
关于焦点四，本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，大安公司在合同期内在涉案地块上平整土地并搭建建筑物是事实。经鉴定，大安公司所搭建建筑物的价值为2423168元（2905585元－402257元－80165元）。原审根据双方导致合同无效的过错，判决兴通公司对其中的50%承担赔偿责任，即兴通公司赔偿大安公司1211581.5元，应属合理。兴通公司关于大安公司的投入系经营成本，并非损失，且与合同无效无因果关系的主张，与法不符，本院不予采纳。
综上，兴通公司之上诉，理由均不成立，本院不予支持。原审法院对本案认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费33087元，由宁波兴通物流有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙锦菁
审 判 员 朱亚君
代理审判员 李春燕
二〇一六年三月二十一日
代书 记员 薛 楠