北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0101民初1454号
原告：杨斌，男，1978年12月11日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：黄文强，北京市正皓律师事务所律师。
被告：刘如恒（限制民事行为能力人），男，1936年9月19日出生，住北京市通州区马驹桥金地格林小区**号楼2门***号。
法定代理人：刘建平，男，1963年8月1日出生，住北京市东城区。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：王翼瑶，女，1995年2月7日出生，北京链家房地产经纪有限公司职工，住单位宿舍。
第三人：于桂仙，女，1932年6月10日出生，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：李凤才，北京市鉴杜律师事务所律师。
第三人：北京中融信融资担保有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号D-1703A、D-1705室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：樊耀博，男，1993年4月14日出生，北京中融信融资担保有限公司职员，住该单位宿舍。
原告杨斌诉被告刘如恒、第三人于桂仙、北京链家房地产经纪有限公司、北京中融信融资担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月27日作出（2014）东民初字第04106号民事判决书。刘如恒不服判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理，于2016年12月12日作出（2015）二中民终字第10276号民事裁定书，裁定撤销原判，发回本院重审。本案发回重审后，本院于2017年1月17日立案受理，依法重新组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，依法指定刘如恒之子刘建平作为被告刘如恒的法定代理人参加诉讼。原告杨斌及委托诉讼代理人黄文强，被告刘如恒的法定代理人刘建平，第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）的委托诉讼代理人王翼瑶，第三人于桂仙的委托诉讼代理人李凤才到庭参加了诉讼。第三人北京中融信融资担保有限公司（以下简称中融信公司）经本院依法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告杨斌向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告及第三人签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、被告返还购房款95万元及定金5万元；3、被告赔偿原告中介费损失24.3万元；4、被告赔偿原告办理国有土地使用权证损失20万元；5、被告赔偿原告房屋差价损失712万元；6、被告向原告支付违约金180万元；7、被告向原告支付已付购房款、中介费损失、办理国有土地使用权证损失自2014年3月24日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期存款利率计算的利息；8、诉讼费由被告承担。2013年7月23日，经第三人链家公司提供居间服务，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定被告刘如恒将其名下的位于本市东城区侯庄41号房屋（以下简称涉诉房屋）出售给原告，总价款（含装修费等）为900万元。订立合同时，原告向被告支付定金5万元，于2013年7月31日前支付被告95万元，被告提供配偶同意出售证明，原告承诺于2014年3月18日前以资金监管的方式支付被告全部购房款，但前提是被告应办理完毕土地使用权证并符合交易过户的条件。合同签订后，原告依约向被告支付了包含定金5万元在内的首付款共计100万元，并向链家公司支付了中介费。在办理土地使用权证过程中，因被告与邻居存在指界纠纷，被告授权原告解决指界纠纷并办理土地使用权证事宜，双方于2013年11月26日签署《协议书》，对上述委托行为及授权事项进行了书面确认。为办理土地使用权证以便及早过户，原告积极协助被告处理与邻居的纠纷，最终以支付邻居20万元取得邻居同意被告的房屋土地保持现状、在指界协议上签字并协助办理土地使用权证解决了纠纷，被告对此予以同意。现本市东城区侯庄41号的国有土地使用权证已经下发，但被告却以各种理由拖延过户。现原告诉如所请。
被告刘如恒辩称：被告刘如恒被宣告为限制民事行为能力人，故原、被告所签所有协议均为无效。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
第三人链家公司述称：如原、被告均同意解除房屋买卖合同及补充协议，链家公司不持异议。原告的其他诉讼请求与链家公司无关，链家公司不发表意见。
第三人于桂仙述称：第三人于桂仙与被告刘如恒系夫妻关系，刘如恒出售涉诉房屋并未告知于桂仙，现于桂仙不同意售房。于桂仙同意原告要求解除房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求，但购房款100万元应由被告刘如恒向原告返还。链家公司未完成中介服务，应向原告返还居间服务费。办理土地使用权证的损失应由原告自行负担，且原告仅提交协议，未提交证据证明已实际支付。原告既主张房屋差价损失，又主张违约金，不符合法律规定，应选择一项主张。关于原告主张的违约金，因原告及链家公司均知晓《配偶（共有权人）同意出售证明》上于桂仙的名字为刘如恒代签，并非于桂仙本人签字，故因原、被告及链家公司存在过错，应共同承担违约责任，不应由被告承担中介服务费。且违约金的计算标准过高，申请法院予以调整。第三人认为，应由被告按照存款利率向原告支付利息。被告刘如恒是限制民事行为能力人，被告签订的房屋买卖合同无效，无效的后果仅导致返还相关财产。
第三人中融信公司述称：原、被告的争议与中融信公司无关，不发表陈述意见。在原、被告及链家公司签订的房屋买卖合同及补充协议解除的情况下，保障服务费是否能够退还原告需要各方另行协商。
经审理查明：被告刘如恒与第三人于桂仙系夫妻关系。被告刘如恒系位于北京市东城区（原崇文区）侯庄41号院房屋9间（幢号1北方5间，幢号2东房2间，幢号3西方2间，建筑面积155.9平方米）的所有权人。
2013年7月23日，经链家公司提供居间服务，原告杨斌（买受人）与被告刘如恒（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告将其所有的本市东城区侯庄41号院的房屋（建筑面积155.9平方米）出售给原告，成交价格为450万元，房屋装饰装修及配套设施设备等作价为450万元，原告可以在签订合同的同时支付定金5万元。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。买受人未能在取得土地证后20日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。
同日，原告杨斌（乙方）、被告刘如恒（甲方）及链家公司（丙方）签订《补充协议》，约定甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为900万元，此价格为甲方净得价，不含税。乙方于2013年7月23日向甲方支付定金5万元。乙方应在过户前将扣除定金外的剩余房款一次性全额以资金监管的方式支付甲方。甲乙双方同意，在甲方乙方全部房款监管后，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方应在过户当日自行办理物业交割手续，丙方陪同。交易所涉税费全部由乙方承担，并直接向主管机关缴纳。其中第四条约定，甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。该《补充协议》的最后“其他约定”部分有手写的协议内容，为1、甲方承诺积极配合办理坐落于东城区侯庄41号房屋土地证，若因为政策问题不能办理且乙方认可的情况下三方免责；2、乙方承诺2013年7月31日前支付甲方95万元整，甲方提供配偶同意出售证明；3、甲方承诺坐落于东城区侯庄41号房屋是家庭名下满五年且唯一房产，如不是导致税费由甲方承担；4、甲方个人原因有户口不能迁出，待甲方有条件户口自行迁出，在此期间发生经济纠纷和家庭纠纷与乙方无关；5、甲方承诺过户前房屋腾空；6、乙方承诺最迟于2014年3月18日前支付甲方全部房款，以资金监管的方式，前提是甲方土地证办理完毕且符合交易过户条件；7、甲方办理房屋土地证所产生费用由甲方承担；8、办理过户时，房产证、土地证一并过户给乙方；9、变更土地使用权证产生土地出让金等费用，甲方承担30%。
同日，原告杨斌、被告刘如恒与第三人链家公司签订《居间服务合同》，约定由原告杨斌向链家公司支付居间服务费198000元。其中第三条约定，原、被告应积极配合链家公司的居间活动，按照链家公司的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照合同约定，及时足额向链家公司支付居间服务费，原、被告双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。本次交易的后续手续由北京中融信担保有限公司办理，并另行签署相关合同，链家公司将积极督促后续事宜的办理。原、被告违反本合同第三条约定，导致链家公司不能继续履行义务的，链家公司不承担责任，且链家公司有权收取本合同约定的居间服务费，无需退还。如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。后原、被告及第三人中融信公司签订《房屋交易保障服务合同》，约定原告向中融信公司支付保障服务费45000元。上述合同签订后，原告杨斌向第三人链家公司支付了居间服务费198000元，向第三人中融信公司支付了保障服务费45000元。2013年7月19日，原、被告及第三人链家公司签订《买卖定金协议书》，原告杨斌向被告刘如恒支付了购房定金5万元。2013年7月30日，杨斌向刘如恒支付涉诉房屋购房款95万元。
2013年7月19日，刘如恒签署《承诺书》及《关于配偶同意出售的承诺书》，承诺涉诉房屋不涉及任何债权债务及相应纠纷，如因刘如恒的不实承诺导致房屋在交易过程中产生的一切后果，由刘如恒全部承担；刘如恒出售的涉诉房屋已征得配偶同意，并保证在签约后3个工作日内提交由刘如恒配偶亲笔签字的《配偶同意出售证明》。若因刘如恒违反上述承诺，导致合同无效或合同无法继续履行的，刘如恒同意承担相关法律责任。
2013年7月23日，刘如恒向链家公司提交签有“于桂仙”名字的《配偶（共有权人）同意出售证明》，主要内容为于桂仙系房屋出售人刘如恒的配偶（或共有权人），现于桂仙声明与刘如恒共有的房屋位于东城区侯庄41号，于桂仙同意刘如恒出售该房屋。对于此份证明，第三人于桂仙不予认可，称证明上的签字并非其本人所签，其并不知晓刘如恒出售涉诉房屋一事，亦不同意出售房屋。被告刘如恒称证明上“于桂仙”的名字系刘如恒代签的，但当时于桂仙对出售房屋不持异议。原告杨斌称其不清楚证明上的签字是刘如恒代签，原告未见到于桂仙本人亲自签字。第三人链家公司称，其工作人员未见过于桂仙本人，收到刘如恒提供的证明后，曾与刘如恒确认是否为于桂仙本人签署，刘如恒向工作人员表示证明系于桂仙本人签署。
2013年11月26日，原告杨斌（乙方）与被告刘如恒（甲方）签订《补充协议（二）》，约定甲乙双方就涉诉房屋于2013年7月23日所签订的《补充协议》中其他约定的第九条做以下修改：原第九条改为由乙方承担土地出让金费用。甲方认定原买卖合同中的报税过户价格不变，如甲方改变过户报税价格（大于450万元），则多出的费用（契税等）由甲方承担。下发土地证后，甲乙双方共同到北京市国土局交缴土地出让金，如等待交费所用的时间已经超过合同规定的最晚过户日期（2014年3月18日），则买卖合同顺延，双方均不属于违约，合同继续履行。
2013年12月19日，原告杨斌（乙方）与被告刘如恒（甲方）签订《协议》，约定甲方同意委托乙方办理国有土地使用权证相关手续，即与侯庄43号指界纠纷。因侯庄43号产权人对指界有异议，由于侯庄43号产权人要求甲方退还50公分土地方可签字办理国有土地使用权证，乙方已知此情况，并同意所购房屋北墙向南退回50公分；国有土地使用权证顺利办理完成后，若甲乙双方有一方违约，违约方承担违约责任；由于乙方原因，在办理完国有土地使用权证后未与甲方办理过户手续，则甲方认定退让50公分一事作废。
2013年12月19日，原告杨斌（乙方）与被告刘如恒（甲方）又签订《协议书》，主要内容为甲方授权乙方可以与有纠纷或异议的相邻方达成相关协议，以便解决纠纷办理土地证。经乙方协调，有指界异议的各方同意在收到20万元赔偿款后，在保持现状的情况下，在指界协议上签字，并协助办理甲方土地证。甲方对于上述处理方式无异议。上述20万元由乙方向指界异议各方支付，甲方无需支付。如果在办理下土地证后，甲方积极履行合同，将房产证及土地证依约定过户到了乙方名下，则上述20万元费用由乙方承担。但如果甲方违约或合同无效，致使乙方无法取得房产证及土地证，或甲方拒不履行购房合同，则上述20万元及其利息损失应由甲方承担。如因乙方违约，费用自行承担，2013年11月26日签署的协议无效。房产在过户前乙方以资金监管的方式监管400万元整，甲方配合办理房屋产权过户手续，待乙方产权证拿到之日起给甲方60天时间腾空房屋，腾空房屋后甲乙双方共同办理土地使用证过户，乙方再行支付物业保障金400万元整。腾房时间每逾期一日按照支付甲方房款计算每日千分之五交付乙方滞纳金。本协议与前述的《北京市存量房屋买卖合同》不一致以本协议为准。
2014年2月20日，被告刘如恒取得本市东城区侯庄41号的国有土地使用权证，使用权面积251.31平方米。后因办理涉诉房屋过户中出现问题，原告提起诉讼，要求被告刘如恒履行房屋买卖合同，将涉诉房屋过户至原告名下。审理过程中，被告刘如恒的配偶于桂仙表示《配偶（共有权人）同意出售证明》并非其本人所签，其不同意出售房屋，致原告变更诉讼请求要求解除房屋买卖合同，并由被告赔偿相关损失。
2015年7月27日，本院作出（2014）东民初字第04106号民事判决书。刘如恒不服判决，提出上诉。2016年10月18日，本院作出（2015）东民特字第17619号民事判决书，宣告刘如恒为限制民事行为能力人。2016年12月12日，北京市第二中级人民法院作出（2015）二中民终字第10276号民事裁定书，以刘如恒在一审期间是否具备诉讼能力存疑、有待进一步查清为由，裁定撤销（2014）东民初字第04106号民事判决，发回本院重审。
重审过程中，经本院释明，被告刘如恒的法定代理人就刘如恒在签订合同时的民事行为能力不申请鉴定。关于刘如恒的民事行为能力，被告提交刘如恒参加老年痴呆的讲座视频，拟证明刘如恒不具备民事行为能力。对此，原告不认可证明目的。第三人于桂仙认可真实性。第三人链家公司不发表意见。第三人中融信公司未到庭发表意见。
关于原告主张的违约金及居间服务费的问题，原告称根据原、被告及链家公司签订的《补充协议》中的约定，被告刘如恒提供的涉诉房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致原告无法取得涉诉房屋所有权的，应向原告支付相当于房屋总价款900万元的20%的违约金，链家公司收取原告的所有费用不予退还，由被告刘如恒直接赔付原告。该《补充协议》还约定了被告刘如恒应提供配偶同意出售证明。现被告提供的配偶同意出售证明系被告代第三人于桂仙签订，导致原告无法取得涉诉房屋所有权，违反了《补充协议》的约定，故被告刘如恒应按约向原告支付违约金180万元，并赔偿居间服务费损失24.3万元。关于原告主张的办理国有土地使用权证的损失20万元，原告提交录音证据一份，证明其向存在指界纠纷的两家邻居各支付了10万元现金，以便办理涉诉房屋所在院落的国有土地使用权证。第三人链家公司亦予以认可，称原告付款时有链家公司工作人员陪同前往。关于原告主张的利息问题，原告称系根据《北京市存量房屋买卖合同》的约定，原告未能在取得土地证后20日内取得房屋所有权证书的，如因被告的责任，原告有权退房。原告退房的，被告应当自退房通知送达之日起15日内退还原告全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息。
庭审中，应原告申请，本院委托北京华天通房地产评估有限公司对涉诉房屋的市场价值进行评估，该公司作出华天通[2017]估字A051号房地产估价报告，估价结果为涉诉房屋在价值时点2017年3月21日的估价结果为16122399元，楼面房地产价格为103415元/平方米。
诉讼中，原告杨斌申请查封、冻结被告刘如恒名下价值480万元的财产。本院作出（2017）京0101民初1454号民事裁定书，对被告刘如恒名下价值480万元的财产采取了保全措施。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》，《补充协议》，《补充协议二》，收据，收款证明，承诺书，《居间服务合同》，《交易保障服务合同》，《协议书》，房屋所有权证，国有土地使用权证，录音证据及当事人各方的当庭陈述等证据在案为证。
本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明的事实，原告杨斌与被告刘如恒于2013年7月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、于2013年11月26日签订的《补充协议二》、于2013年12月19日签订的《协议书》及原、被告与第三人链家公司签订的《补充协议》系各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格遵守。被告关于刘如恒没有民事行为能力的辩称，因刘如恒被宣告为限制民事行为能力与交易之时时间间隔较长，没有证据显示刘如恒在交易当时不具备民事行为能力，故被告刘如恒关于因刘如恒属于限制民事行为能力人导致合同无效等答辩意见，本院不予采信。涉诉房屋虽登记在被告刘如恒名下，但系被告刘如恒与第三人于桂仙的夫妻共同财产，刘如恒无权单独处分。现于桂仙明确表示当时对刘如恒出售房屋一事并不知情，现亦不同意将房屋出售给原告，原告及第三人链家公司亦表示未见过于桂仙本人，故原告与被告刘如恒签订的房屋买卖合同已无法继续履行。原告要求解除其与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及原、被告与第三人链家公司签订的《补充协议》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据《补充协议》的约定，被告应提供配偶同意出售的证明，而被告提交的《配偶（共有权人）同意出售证明》上“于桂仙”的名字并非于桂仙本人所写，被告刘如恒应对《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》解除的后果承担责任。原告要求被告返还购房款共计100万元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿居间服务费及保障服务费损失24.3万元的诉讼请求，因第三人中融信公司表示如原、被告之间的房屋买卖合同解除，是否可退还服务费可另行协商，且第三人链家公司在交易过程中是否已严格尽到自己的义务亦非本案的审理范围，故对原告的此项诉讼请求，本案中不予处理，各方可另行解决。关于原告要求被告赔偿办理国有土地使用权证的损失20万元的诉讼请求，办理涉诉房屋所在院落的国有土地使用权证系原、被告之间房屋交易的一个环节，且有相关证据佐证这笔费用的发生，根据原、被告于2013年12月19日签订的《协议书》的约定，若被告违约或合同无效，致使原告无法取得房屋所有权证及国有土地使用权证，则该笔费用20万元及其利息损失应由被告承担。故原告的该项诉讼请求，有合同依据，本院予以支持。关于原告主张的房屋差价损失712万元及违约金180万元的诉讼请求，因被告刘如恒确存在违约行为，应承担相应违约责任。根据相关法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。考虑到原告的损失情况、合同履行情况，本院对被告应承担的违约金和损失酌定处理。关于原告主张已付购房款利息的诉讼请求，根据《北京市存量房屋买卖合同》的约定，原告未能在取得国有土地使用权证后20日内取得房屋所有权证书的，如因被告的责任，原告有权退房。原告退房的，被告应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息。本案中，原告未向被告发出过退房通知，原告主张利息依据不足，本院不予支持。关于原告主张中介费利息的诉讼请求，并无合同依据，本院不予支持。关于原告主张办理国有土地使用权证损失的利息的诉讼请求，在2013年12月19日原、被告签订的《协议书》中约定若被告违约或合同无效，致使原告无法取得房产证及土地证，或被告拒不履行购房合同，则发生的20万元费用及其利息损失应由被告承担。故原告的此项诉请有合同依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告杨斌与被告刘如恒于二○一三年七月二十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及原告杨斌与被告刘如恒、第三人北京链家房地产经纪有限公司于二○一三年七月二十三日签订的《补充协议》于本判决生效之日解除；
二、被告刘如恒于本判决生效之日起十日内向原告杨斌返还购房款人民币一百万元；
三、被告刘如恒于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨斌办理北京市东城区侯庄四十一号国有土地使用权证经济损失人民币二十万元及该笔费用自二○一四年三月二十四日起至本判决生效之日止按照中国人民同期存款利率计算的利息；
四、被告刘如恒于本判决生效之日起十日内向原告杨斌支付违约金及赔偿损失共计人民币二百万元；
五、驳回原告杨斌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费74800元，由被告刘如恒负担（于本判决生效后七日内交纳）。
鉴定费29347元，由被告刘如恒负担（于本判决生效后七日内交纳）。
保全费5000元，由被告刘如恒负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈 新
审 判 员 黄琼蕙
人民陪审员 赵 强
二〇一七年十一月二十九日
书 记 员 关雅晴