北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0114民初7444号
原告：顾钟杰，男，1988年10月11日出生。
委托诉讼代理人：宋聪聪（原告之妻）。
委托诉讼代理人：张云鹏，北京汇都律师事务所律师。
被告：贺德水，男，1970年11月25日出生，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：郑芹（被告之妻），住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：贾文胜，北京市法大律师事务所律师。
第三人：北京市易合房地产经纪有限责任公司，住所地北京市昌平区昌平镇润杰经典花园2号楼综合楼6（1-2）。
法定代表人：陈宁，经理。
委托诉讼代理人：吴媛，女，该单位职员。
委托诉讼代理人：卜庆亮，男，该单位职员。
原告顾钟杰与被告贺德水、第三人北京市易合房地产经纪有限责任公司（以下简称“易合公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告顾钟杰及其委托诉讼代理人宋聪聪和张云鹏、被告贺德水的委托诉讼代理人郑芹和贾文胜、第三人北京市易合房地产经纪有限责任公司的委托诉讼代理吴媛和卜庆亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾钟杰向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告于2017年1月14日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》；2.请求判决被告返还原告购房款（定金）5万元；3.请求判决被告赔偿原告居间服务费7.7万元；4.请求判决被告向原告支付违约金70万元；5.请求判决被告赔偿原告房屋增值损失35万元；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月14日，原告通过易合公司与被告签订了《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，约定：原告为买受人购买被告位于，住北京市昌平区房屋，房屋成交价格为350万元，并对房款支付、房屋交付、违约责任及双方权利义务等事项进行了约定。合同签订当日原告依约向被告支付定金五万元，并支付居间服务费7.7万元。2017年3月10日原告与被告签订协议，协议中对双方后续办理网签手续、银行贷款等旅行期限进行约定。签约后原告依约履行了自己的合同义务，但被告违反双方约定，拒绝协助办理网签等手续。经原告及易合公司工作人员多次催告，被告一直拒绝配合，造成双方合同无法继续履行。原告认为，被告上述行为违背了双方合同及协议约定，已构成根本违约。被告行为严重侵犯了原告合法权益，违反了诚实信用原则。为此，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请法院依法判决。案件审理过程中，顾钟杰明确第一项诉讼请求中其主张解除的是二人的房屋买卖合同关系。
贺德水辩称：不同意原告的诉讼请求，被告没有违约。理由1.合同签订后，我方在2017年2月9日办理了房屋贷款解押手续，2017年2月23日进行了房屋核验，说明我方在积极履约。2.2017年3月10日，原被告双方签订补充协议，网签协议约定在资质审核通过后三个工作日，原告的资质审核情况没有及时告知被告，无法确定网签时间。3.即使网签时间晚于约定时间，也不能认定被告拒绝履行约定，合同中没有约定因违约导致合同履行的期限，应有合理的宽限期，届满原告才有合同解除权。从双方签订补充协议2017年3月10日至原告决定于2017年4月中旬与被告解除合同，这个时间应从可以网签之日起算，原告行使合同解除权操之过急。4.由于317新政出台，导致房贷收紧，原告不可能按照合同约定贷款225万元，据我方了解，应是原告没有购买能力借故解约。综上，原告的诉求没有事实与法律依据，不同意其合同解除的理由。因原告不愿意继续购买房屋，政策导致合同无法继续履行，所以被告同意解除合同。
易合公司辩称：1.合同内容合法有效，各方均应履行合同义务。答辩人与被答辩人是在真实意思表示的基础上签订的《房屋买卖居间合同》，合同内容没有违反法律法规的规定，应当认定该合同合法有效，对各方当事人均具有约束力。答辩人与被答辩人于2017年1月14日签订的《房屋买卖居间合同》第十三条规定出卖人或买受人违反本合同约定导致居间人不能继续履行义务的，居间人不承担责任，且居间人有权收取本合同约定的居间代理费用，无需退还。在《房屋买卖居间合同》中三方确定答辩人为居间方，明确了居间代理费的金额和支付方式，答辩人作为居间人，促成被答辩人与售房方签订了《房屋买卖居间合同》已经履行完自己的义务。在合同签订后，未实际履行合同方应为违约方，构成事实违约行为。2.答辩人按照约定履行了相应的合同义务。当事人订立预约合同后答辩人已积极履行合同义务内容。根据《合同法》第424条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中答辩人多次组织买卖双方磋商并提供订立合同机会，事实上也已促成了合法有效的《房屋买卖居间合同》的订立，合同未能继续履行的原因在于被答辩人与售房方的房屋买卖纠纷引起，与答辩人提供的居间服务无关，综上，我方并未存在违约行为，且不存在任何过错，因此由于房屋买卖合同纠纷引发的不利后果将由违约方承担相关的违约责任。答辩人不承担该案诉讼费及支付的其他费用，已收取的费用也不应退还。关于本案违约的定性及合同最终履行情况，答辩人将遵循法院的最终判决结果配合合同的履行或解除。3.当时的经纪人已经离职，通过了解确实是被告违约引起的，我方也组织双方协商，但是被告爱人不同意，原告才起诉。我方认为由于被告恶意违约，没有及时止损，造成的损失。我方没有向当事人承诺贷款数额，履行合同不仅银行贷款一种方式，我方认为新政并不足以影响本案合同履行。
经本院审理认定的事实如下：2017年1月14日，出卖人贺德水、买受人顾钟杰及居间人易合公司签订《房屋买卖居间合同》。合同主要约定：出卖人所售房屋坐落于昌平区昌平镇亢山佳园5号楼9单元602（以下简称“涉案房屋”），该房屋所在楼层为6层，建筑面积95.74平方米。该房屋已经设定抵押，抵押权人为兴业银行亚运村支行，抵押登记日为2012年4月13日。出卖人在签订本合同后5个工作日内，去银行办理提前还贷申请手续，在银行通知可以提前还贷的3个工作日内，出卖人到银行办理提前还贷手续，出卖人应于可以办理抵押注销手续后3个工作日内，办理抵押注销手续。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为350万元；买受人在签订本合同的同时支付定金5万元；买受人向居间机构指定的银行申办抵押贷款，拟贷款金额为225万元。出卖人应当在收到全款3日内将该房屋交付给买受人。经各方友好协商，买卖双方应向易合公司缴纳居间代理费，即应向居间方支付的居间代理费为7.7万元整，由买受人承担。逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第七条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。逾期在30日之内，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日之内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人已付房款的30%向买受人支付违约金。如出卖人未能按本约定退还已付房款及支付违约金，应承担未付部分总额日千分之五的违约金。逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的30%向出卖方支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。合同解除后，如买受人未能按本条约定支付违约金，或出卖人未能按本条约定退还已付房款，均应承担未付部分总额日千分之五的违约金。当事人双方同意，在居间人或居间人指定的担保机构告知出卖人和买受人可以办理权属登记过户的7个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同还约定了其他事项。
2017年1月14日，贺德水（甲方、出卖方）、顾钟杰（乙方、买受人）及易合公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，协议约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计350万元；定金：乙方于2017年1月14日向甲方支付定金5万元整，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分；关于购房款的支付，甲乙双方同意按照提前还贷再贷款的形式履行：1.甲乙双方于2017年1月14日签订本合同，同时乙方向甲方支付购房定金5万元。2.甲乙双方约定于2017年2月10日之前在丙方的陪同下到兴业银行亚运村支行办理房屋的提前还款，同时还清证明等相关手续由丙方负责保管，用于清偿甲方剩余贷款的款项为甲方自筹资金。待撤销该房屋的抵押登记手续后，且银行贷款批复后，甲乙双方即办理该房屋的过户手续，过户当日乙方将剩余购房首付款125万元一次性付给甲方。乙方选择商业贷款方式支付甲方剩余房款225万元，该笔贷款到账后，丙方协助甲乙双方办理房款交付手续，至此甲方已收到乙方购房全部房款。违约责任：1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖居间合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权证的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%赔偿乙方的损失；每逾期一日，甲方应承担日千分之五的违约金。丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知方式解除房屋买卖居间合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。其他约定：甲方承诺乙方于交接房屋之后一个月内将户口迁出。
2017年1月14日，顾钟杰向贺德水支付5万元购房定金；向易合公司支付居间服务费7.7万元。贺德水于2017年2月9日，办理完成涉案房屋解押手续；于2017年2月23日办理完涉案房屋核验。
2017年3月10日，买受人顾钟杰与出卖人贺德水签订《协议》，约定：买受人于2017年3月3日申请购房资格、待10个工作日购房资格通过之日起3个工作日内买卖双方办理网签手续，银行审批7到10个工作日，待银行审批通过，买卖双方第一时间办理缴税过户手续，中介第一时间将房本送往银行，银行正常审批放贷15到20个工作日。（此协议是在正常的房产市场进行办理，排除国家后期的房产政策及房产市场变动，在办理手续期间中介应提前告知买卖双方所带的证件。）
2017年3月16日顾钟杰通过了购房资格核验；同日，易合公司通知顾钟杰、贺德水于2017年3月17日上午前往建委办理涉案房屋的网签手续。2017年3月17日上午，易合公司工作人员与顾钟杰前往建委准备办理网签手续，贺德水未依约前往，致双方未办理网签手续。当日，贺德水前往易合公司门店，表示自己急于用出售涉案房屋的款项购买沙河的三居室，故要求顾钟杰与其确定尾款支付时间，否则不予配合办理网签手续。顾钟杰表示，根据合同约定尾款支付方式为银行贷款，其无法保证银行具体放贷时间，不同意贺德水的要求。
2017年3月17日，北京市出台《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》京建法【2017】3号（以下简称317新政），规定居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%，同时降低房贷期限，将原来最高可达30年的贷款期限降至25年。317新政正式生效时间为2017年3月18日，生效节点以网签为准。317新政后，顾钟杰仍具有北京首套购房资格。
2017年3月18日，三方再次商谈，顾钟杰表示拒绝签署贺德水要求的承诺四月底支付尾款的协议，故贺德水表示拒绝出售涉案房屋。谈话中，双方均谈到317新政会延长涉案房屋放贷时间，顾钟杰表示放贷可能在延缓到六月底或七月。
2017年4月6日，三方再次商谈，贺德水要求尾款支付时间在四月底之前，顾钟杰不予承诺，双方未达成一致。另，顾钟杰表示“到现在为止银行并没有说不放款，依然放款”；贺德水也表示，“我跟你说，我知道银行依然放款，我就是要一个承诺，什么时候给这钱，对不对”。
2017年4月16日，顾钟杰向贺德水发出《告知函》，载明：贺德水先生，2017年1月14日你方与顾钟杰在易合公司居间下签订了《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，并于2017年3月10日签订《协议》就网签手续办理等合同履行事项进行约定。根据上述协议，约定你方应在买受人顾钟杰购房资格通过之日起三个工作日内配合办理网签手续等合同义务，由于你方违反约定拒不配合，造成双方合同无法继续履行。为此，顾钟杰与居间方工作人员多次催告你方要求按双方约定履行义务，但你方一直拒绝按约定履行义务已构成违约，由此给顾钟杰造成巨大损失。鉴于此，顾钟杰作为买受方特函告你方：解除《房屋买卖居间合同》与《补充协议》及《协议》，同时要求你方承担相应的法律责任。2017年4月18日，贺德水收到上述《告知函》。
上述事实，有《房屋买卖居间合同》、《补充协议》、《协议》定金首付证明、居间服务费收据、解除房屋买卖合同告知书、快递单、购房资格核验单、银行征信审核单、录音、房屋所有权证等证据及双方当事人的陈述在案佐证。
本院认为：依据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，顾钟杰与贺德水及易合公司签订的《房屋买卖居间合同》、《补充协议》及《协议》系合同各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同各方当事人均应按照协议的约定履行相应权利义务。本案争议焦点为：1.贺德水是否构成根本违约。2.顾钟杰主张的各项损失是否合理。
1.关于贺德水是否构成根本违约一节。依据法律规定，针对合同约定不明的情况，首先应由双方当事人协议补充，不能达成补充协议的，则按照合同有关条款或交易习惯确定，仍无法确定的，针对履行期限约定不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。合同对双方当事人具有法律约束力，并应以实际履行为原则，合同约定不明不足以导致合同不能根本履行，任何一方也并不因此而享有合同解除权，合同当事人仍负有履行合同各项义务的责任。本案中，买方顾钟杰与卖方贺德水在其签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》及《协议》中均约定尾款支付方式为银行贷款，未对尾款支付的具体时间进行约定，贺德水主张对尾款支付时间进行协商并签订补充协议的要求并无不当，但是，并未有证据表明尾款支付的具体时间未予约定会导致合同不能根本履行，故在双方协商期间，贺德水并不因此享有单方中止履行合同或解除合同的权利。根据2017年3月10日双方签订的《协议》，双方应于顾钟杰通过购房资格核验后三日内办理网签手续。2017年3月16日，顾钟杰通过购房资格核验，同日，易合公司告知贺德水和顾钟杰于2017年3月17日上午办理涉案房屋的网签手续，贺德水拒绝网签，并在之后的商谈中明确表示若顾钟杰不同意4月底支付尾款，则拒绝出售涉案房屋。贺德水拒绝履行合同的行为违反合同约定，构成根本违约，现顾钟杰依照合同约定主张解除合同，本院予以支持。贺德水主张，317新政出台后，其享有不安履行抗辩权，有权中止履行合同，其不构成违约。我国《合同法》规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。该条款就不安抗辩权的行使列举了三种典型的财产状况恶化及一项兜底条款的情形，并同时规定，当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。贺德水提出317新政出台后，顾钟杰的贷款金额会降低，银行放款时间会延缓，其在签订合同时预期获得尾款的期限内不能获得购房款，故享有不安抗辩权。关于签订合同时贺德水预期获得尾款的期限，贺德水主张是合同签订后三四个月，易合公司与顾钟杰均表示，合同约定支付尾款的方式是银行贷款，故不能对尾款支付的具体时间予以明确。本院认为，尾款支付期限在合同中双方未明确予以约定，贺德水主张其应于合同签订后三四个月取得尾款并无事实和法律依据；再则，在其与顾钟杰对话中也明确表示“我知道银行依然放款，我就是要一个承诺，什么时候给这钱，对不对”，故贺德水亦无证据证明顾钟杰丧失支付尾款的能力，现其主张行使不安抗辩权的抗辩理由，证据不足，于法无据，本院不予采纳。此外，贺德水主张，317新政出台后其获得尾款的时间会拖延，根据情势变更原则，其有权要求变更或解除合同，但其并未提供相应证据予以佐证，该抗辩理由无事实和法律依据，本院不予采纳。
2.关于顾钟杰主张的各项损失是否合理一节。（1）关于返还购房定金5万元一节。我国《合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现顾钟杰要求贺德水返还定金3万元有事实和法律依据，本院予以支持。（2）关于顾钟杰要求贺德水赔偿中介服务费7.7万元一节。双方于2017年1月14日签订的《补充协议》第四条第2项明确约定：甲方出现上述根本违约情形之一，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%赔偿乙方的损失；每逾期一日，甲方应承担日千分之五的违约金;丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。现被告贺德水构成根本违约，顾钟杰主张其赔偿服务费有合同依据，本院予以支持。（3）关于顾钟杰要求贺德水支付违约金70万元一节。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失的赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以减少。案件审理过程中，贺德水表示，对于20%违约金约定过高，请求予以降低。根据本院查明的事实，虽317新政未直接影响涉案房屋的交易，但是根据庭审中易合公司的陈述及顾钟杰和贺德水的谈话录音均可显示，317新政后银行放贷时间比双方在签订合同时预期的时间可能会有延缓。故本院综合考虑贺德水违约的恶意程度、合同实际履行情况、顾钟杰的实际损失等因素，酌情予以确定违约金数额。（4）关于顾钟杰要求贺德水赔偿原告房屋增值损失35万元一节。根据双方合同约定，一方出现违约情形时，守约方可向对方主张违约金，对于其主张的房屋增值的损失，本院在违约金一项中已予以考虑并足以弥补其该项损失，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条、第六十八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告顾钟杰与被告贺德水于2017年1月14日签订的《房屋买卖居间合同》和《补充协议》的房屋买卖合同关系。
二、被告贺德水于本判决生效之日起七日内返还原告顾钟杰购房定金50000元。
三、被告贺德水于本判决生效之日起七日内赔偿原告顾钟杰居间服务费77000元。
四、被告贺德水于本判决生效之日起七日内支付原告顾钟杰违约金50000元。
五、驳回原告顾钟杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费34800元，由被告贺德水负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 冯自华
代理审判员 索 焱
人民陪审员 李新立
二〇一七年十一月二十一日
书 记 员 扈艳杰