舟山市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0903民初1154号原告：浙江舟山群岛新区普陀山公用事业管理中心，住所地舟山市普陀山龙沙龙兴路**号。法定代表人：赵慈良，主任。委托诉讼代理人（特别授权代理）：邵汉军，浙江震舟律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权代理）：王曾，浙江震舟律师事务所律师。被告：徐蓓君，女，1969年8月10日出生，汉族，住舟山市普陀区。委托诉讼代理人（特别授权代理）：孙光年（系被告徐蓓君丈夫），住舟山市普陀区。原告浙江舟山群岛新区普陀山公用事业管理中心与被告徐蓓君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案后，依法由审判员王立松适用简易程序，于2017年6月13日公开开庭进行了审理。原告浙江舟山群岛新区普陀山公用事业管理中心委托诉讼代理人王曾、被告徐蓓君及其委托诉讼代理人孙光年到庭参加诉讼。经原、被告一致同意庭外和解，本案扣除审限二个月，现已审理终结。原告浙江舟山群岛新区普陀山公用事业管理中心向本院提出诉讼请求：1.判令被告徐蓓君向原告支付自2015年10月至2016年12月房屋租金4831.5元；2.判令被告向原告支付相应的违约金；3.判令本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确违约金标准为欠付租金的30%即1449.5元。事实和理由：2015年9月1日，原告与被告签订《公有住宅房屋租赁合同》，约定原告将舟山市普陀山风景名胜区管理委员会（以下简称普陀山管委会）委托其管理的位于的房屋出租给被告居住，房屋建筑面积64.87平方米，使用面积50.33平方米，实际租金6.4元每平方米，实际月租金322.1元，租期自2015年9月1日起至2016年12月31日止，租金自2015年9月1日起逐月支付，先付后租，合同同时对违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告按约向被告交付涉案房屋，但被告自2015年10月起未按约定交付租金，至2016年12月共拖欠租金4831.5元。被告徐蓓君辩称，不交租金事出有因。首先，被告原在香华街有自建房，政府以存在火灾隐患需要整改为由要求被告腾退，并采取断水断电等手段强迫被告搬出。老庵堂腾退小组将被告安置住进龙沙房屋，而不是原告，并说租金到时再商量，租赁合同上租金是8元每平方米，原告起诉主张6.4元每平方米，也说明租金有较大的随意性。其次，三区房屋产权证于2016年6月27日做出，产权属于普陀山管委会，管委会委托原告管理时间为2016年11月10日，在此之前原告没有资格管理。根据规定，出租方应该是房屋所有权人，没有产权证不得出租。原、被告2015年签订合同时没有产权证，属于违法建筑，原告无权出租涉案房屋，双方签订的租赁合同是无效合同。再次，租赁合同系被告老公在单位领导做工作后迫于压力代签，不是被告本人所签，原告以欺诈和胁迫手段让被告入住涉案房屋，违背了被告真实意思表示。综上，租金现在不付，等香华街房屋的拆迁安置问题处理好后按政策支付。原告为证明其诉讼请求所依据的事实和理由，向本院提交了事业单位法人证明书、房屋所有权证、委托书、公有住宅房屋租赁合同、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等证据。被告为证明其抗辩主张，向本院提交了装修、附属物评估单和腾退告知书各1份，拟证明被告原在香华街有自建房，拆迁后被迫搬到涉案房屋，房子由老庵堂腾退小组安置，原告没有资格出租。经庭审质证，被告对原告提供的证据真实性没有异议，但认为合同签订时没有取得产权证，原告无权出租，名字是未经授权的代理人签的，不是被告所签，租赁合同无效；原告对被告提供的证据真实性没有异议，但认为香华街房屋腾退与本案租赁纠纷无关，涉案合同系原、被告所签。上述证据，本院认证如下：原告提供的证据能够证明其诉讼主张，本院采纳作为定案依据，并将结合案件事实在下文进行具体分析；被告提供的证据与本案没有关联性，本院依法不予采纳。本院经审理查明，徐蓓君和孙光年系夫妻。2015年9月1日，普陀山社会事业服务中心（房管处）与徐蓓君（孙光年代签）签订《公有住宅房屋租赁合同》，约定将位于的房屋出租给徐蓓君居住，房屋建筑面积64.87平方米，使用面积50.33平方米，租金8元每平方米（起诉时租金为6.4元每平方米），租期自2015年9月1日起至2016年12月31日止，租金自2015年9月1日起逐月支付，先付后租，并约定违约责任条款：“租赁期内乙方拖欠租金逾期超过一个月的，除应向甲方补足拖欠款项外，每逾期一日乙方应向甲方支付应付租金1%作为违约金；拖欠租金超过一个月不到三个月的，第一个违约金以前项计，自第二个月起，按每逾期一日向甲方支付应付租金5%的违约金”。徐蓓君入住后自2015年10月起未按约定交付租金。另查明，2014年3月21日，舟山市发展和改革委员会批复同意实施舟山市普陀山公共租赁房（包括涉案房屋）项目，经核发规划许可证和施工许可证后开工建设，并于2015年5月26日竣工验收合格。2016年6月27日，普陀山管委会对其所有位于普陀山龙沙新村三区22幢的房屋办理了产权登记手续。再查明，2014年3月12日，舟山市机构编制委员会批复撤销普陀山房地产管理处，将其职责划入普陀山社会事业服务中心，负责直管公房的管理等。2016年2月6日，舟山市机构编制委员会批复设立浙江舟山群岛新区普陀山公用事业管理中心即原告，挂普陀山房产管理中心、普陀山林场牌子，负责区域内直管公房的管理及危旧房的日常监管工作等。2016年11月10日，普陀山管委会出具委托书，委托原告对普陀山区域内的公共租赁住房（包括涉案房屋）进行租金收取等管理工作。又查明，2011年7月26日，普陀山管委会批复同意龙沙新村区域2011年度住宅房屋市场月租金标准确定为16元每平方米。2016年5月15日，普陀山管委会会议纪要对公租房租金减免标准作出调整，其中将列入规划拆迁和旧庵堂腾退范围的搬迁户、腾退户（除老年户外），已享受房改及住房各类优惠政策的由减免50%调整至60%。本院认为，本案争议焦点为原告是否有权出租涉案房屋及租赁合同是否有效。首先，涉案房屋系依法获批建设的公有住宅，普陀山管委会自始取得房屋所有权。普陀山社会事业服务中心（房管处）依法负责管理直管公房，有权在职责范围内出租涉案房屋。原告在机构编制改革后依法继受普陀山社会事业服务中心（房管处）职责，受普陀山管委会委托具体管理包括涉案房屋在内公有住宅房屋的租金收取等事项，具备诉讼主体资格。其次，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，具有法律效力。被告提出签订合同时受到欺诈和胁迫，未提供证据证明，本院不予采纳。同时，被告认为孙光年未经授权代其签字，租赁合同无效。孙光年基于家庭日常生活需要代为签署租赁合同，系行使家事代理权，合同效力及于被告。退一步讲，即使孙光年无权代理，合同签订后被告搬入涉案房屋，也以实际行动对孙光年代签行为进行了追认，房屋租赁合同对被告具有法律约束力。被告以孙光年无权代理主张合同无效，有违诚信原则，本院不予采纳。另外，被告引用《城市房屋租赁管理办法》第六条“未依法取得房屋所有权证不得出租”的规定主张涉案合同无效。《城市房屋租赁管理办法》于2011年2月1日被依法废止，已失去效力。本案租赁房屋权属清晰，出租人主体适格，出租行为合法，合同签订时暂未办理房屋所有权证并不影响合同效力，也不影响被告支付租住房屋租金的义务，被告该抗辩主张没有法律依据，本院亦不予采纳。原告按约向被告交付租赁房屋，被告理应按约支付租金，其以香华街房屋安置问题未处理好为由拖欠租金显属违约，应承担支付租金及违约金的违约责任。合同中约定租金为8元每平方米，现原告根据相关政策按6.4元每平方米主张租金，不损害被告利益；合同约定的违约金过高，原告主动调整为按欠付租金的30%主张违约金，符合法律规定。综上，原告的诉讼请求具有事实和法律依据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：限被告徐蓓君于本判决生效之日起三日内向原告浙江舟山群岛新区普陀山公用事业管理中心支付2015年10月至2016年12月期间的房屋租金4831.5元、违约金1449.5元，合计6281元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告徐蓓君承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。审 判 员 王立松二〇一七年八月十八日代书记员 钱 静附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。