广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗增法民三初字第1473号原告：深圳市金地物业管理有限公司广州分公司，住所广东省广州市增城区（即新塘镇新新公路金地荔湖城）。负责人：张明，总经理。委托代理人：柴森，该公司员工。被告：罗木河，住福建省云霄县。原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司（以下简称金地公司广州分公司）诉被告罗木河物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司的委托代理人柴森、被告罗木河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金地公司广州分公司诉称：2008年6月1日，金地公司广州分公司与广州市东凌房地产开发有限公司签订《金地·荔湖城前期物业管理服务合同》，协议约定由金地公司广州分公司对罗木河房产提供物业管理服务，管理费为每月每平方米3.3元，在每月的10日交纳，即罗木河每月应向金地公司广州分公司交纳物业管理费567.81元，逾期交纳的金地公司广州分公司自逾期之日起有权按日向罗木河加收应交费用万分之五的滞纳金。另外，合同对双方其他的权利义务一一作了约定。但罗木河自2013年11月份起至今拒不交纳物业管理费等，期间，虽金地公司广州分公司多次催收，罗木河却拒绝支付。金地公司广州分公司认为，罗木河的欠费行为不但严重影响了金地公司广州分公司正常的经营活动，也将由此损害业主的合法权益，罗木河的行为也已构成严重违约。综上，为维护金地公司广州分公司及广大业主的合法权益，特依法诉至法院，请求判令,一、罗木河立即向金地公司广州分公司支付拖欠的物业管理费12491.82元和滞纳金(暂计至2015年7月30日为1997.84元，即自逾期之日起按日加收应交费用的万分之五计至付清之日止)；二、本案诉讼费用由罗木河承担。被告罗木河辩称：涉案房屋存在很多质量问题，有金地公司广州分公司的维修记录可以证明。罗木河曾向金地公司广州分公司反映房屋出现质量问题需要维修，金地公司广州分公司称会安排人员过来维修，但后来金地公司广州分公司以房屋质量问题是开发商的责任为由没有作出处理。金地公司广州分公司对涉案房屋的维修行为误导罗木河，使罗木河混淆了房屋出现质量问题的责任是在于开发商还是金地公司广州分公司。经审理查明：2007年7月30日，广州市东凌房地产开发有限公司与罗木河签订《商品房买卖合同》，约定罗木河向广州市东凌房地产开发有限公司购买荔湖城三叠院三街6幢号2层02号房，房屋建筑面积187.38平方米等内容。合同第三条约定“买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》，买受人应同时签署《业主临时公约》，根据《前期物业管理服务协议》及《业主临时公约》享有权利并承担义务，买受人应服从出卖人委托的物业管理公司的管理并支付一切相关费用”；第八条约定“出卖人应当在2008年3月1日前依照国家和地方人民政府有关规定，将具备建设工程竣工验收合格条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用”；第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”；第二十条约定本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。合同附件四补充协议第六条约定“买受人应在《入伙通知书》中通知的入伙日起三日内前来验收该商品房，如有异议，应于验收当日提出，出卖人在《收楼意见书》中同时做出书面答复和处理意见；若出卖人将取得建设工程竣工验收证明文件的商品房交付给买受人，买受人不得拒绝接受及受领，否则视为出卖人已交付……”。金地公司广州分公司（甲方）与罗木河（乙方）签订《[金地·荔湖城]前期物业管理服务协议》，约定金地公司广州分公司为罗木河购买的坐落在金地·荔湖城小区三叠院三街6幢202房屋提供物业服务，房屋建筑面积187.38㎡；三叠院物业管理费标准为3.00元/㎡·月×建筑面积；物业管理服务费的计费时间自开发商通知正式入伙之日起计收物业管理费；物业管理服务费实行按月计收的方式，乙方每月10前交纳该月的物业管理服务费；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起，按日加收欠交金额万分之五的滞纳金或停止服务等内容。2008年2月28日，增城市国土资源和房屋管理局出具编号（增）物招投标[2008]003号《前期物业管理中标备案书》，载明对建设单位广州市东凌房地产开发有限公司提交的中标结果、前期物业管理服务合同等资料收悉，对广州市东凌房地产开发有限公司报送的位于增城市新塘镇新新公路（金地·荔湖城）前期物业管理中标材料给予备案。2008年1月28日，罗木河收到了广州市东凌房地产开发有限公司的入伙通知书，通知罗木河于2008年2月29日办理入伙手续。2009年11月27日，原增城市国土资源和房屋管理局填发房地产权证，载明房地产权属人罗木河，房屋坐落增城市新塘镇永和荔三叠院三街1号202房，建筑面积189.27平方米。金地公司广州分公司以罗木河拖欠2011年10月起至2013年10月的物业管理费为由诉至本院，本院于2014年2月18日作出（2014）穗增法民三初字第34号民事判决书，判令一、罗木河向金地公司广州分公司支付2011年10月起至2013年10月的物业管理费14195.25元；二、驳回金地公司广州分公司要求罗木河支付滞纳金的请求。罗木河不服判决提起上诉，广东省广州市中级人民法院作出（2014）穗中法民五终字第2350号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2015年7月27日，金地公司广州分公司向罗木河邮寄了《法律顾问函》，载明在收到函件后七日内交清物业管理费等34707.44元，该邮寄未妥投。2015年8月21日，本院立案受理此案。庭审中，一、金地公司广州分公司主张物业管理费从2013年11月1日起计算至2015年8月31日止，滞纳金从2013年11月1日暂计至2015年7月30日；罗木河抗辩金地公司广州分公司叫其不要缴交物业费，但未提供证据证明；二、金地公司广州分公司主张其已按照《金地·荔湖城前期物业管理服务合同》的约定为涉案房屋提供了物业服务，罗木河表示对金地公司广州分公司的服务不满意，认为涉案房屋存在质量问题，楼上房屋经常漏水也得不到解决，另金地公司广州分公司对邻居进行维修也影响居住生活；三、罗木河对金地公司广州分公司提交的《法律顾问函》的真实性、合法性、关联性没有意见，并提交《维修细项表》、《收据》，拟证明涉案房屋存在质量问题，并通过金地公司广州分公司维修及支付修复的材料费用。本院认为：金地物业公司广州分公司与罗木河签订的《[金地·荔湖城]前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。根据上述协议的约定，罗木河应于2008年3月1日起向金地公司广州分公司支付相应物业管理费，但罗木河自2013年11月1日至2015年8月31日的物业管理费一直未予支付，已违反了双方的约定，因此，金地公司广州分公司主张罗木河支付上述期间的物业管理费，本院予以支持。2009年11月27日核发的涉案房屋的房地产权证载明涉案房屋的建筑面积为189.27平方米，经核算，罗木河欠付上述期间的物业管理费为12491.82元（3元/月/㎡×189.27㎡×22个月）。至于滞纳金的问题，因罗木河就房屋的维修、整改等问题与金地公司广州分公司及广州市东凌房地产开发有限公司交涉，罗木河并不存在违约的恶意，故金地公司广州分公司主张罗木河支付滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。罗木河主张的房屋质量及楼上房屋漏水问题，属于另一法律关系，本案不作调处。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告罗木河于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司支付2013年11月1日至2015年8月31日的物业管理费12491.82元；二、驳回原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170元，由原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司负担60元，被告罗木河负担110元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），并向广州市中级人民法院预交。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  曾共明人民陪审员  罗巧宜人民陪审员  詹玉琴二〇一六年四月十五日书 记 员  阮柳静附本判决相关法律《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。