广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤07民终1207号上诉人（原审被告）：开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司,住所地广东省开平市。法定代表人：吴东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈锡，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：冯仕成，男，1966年3月6日出生，汉族，住广东省开平市，现住广东省开平市长沙区。上诉人开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司（以下简称海伦堡公司）因与被上诉人冯仕成商品房预售合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2017）粤0783民初3114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案后，依法组成合议庭进行了公开审理。本案现已审理终结。海伦堡公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由冯仕成承担。事实和理由：冯仕成的全部诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效，依法应当予以驳回。冯仕成与海伦堡公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》第十二条第三款约定，买卖双方应于合同约定的交付之日起720日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记;合同第十五条约定，若出卖人逾期办证，买受人选择不退房的，出卖人应按己付房款的2%向买受人支付违约金。冯仕成于2012年8月31日办理了收楼手续，依约，海伦堡公司应于2014年8月21日前与冯仕成共同向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，海伦堡公司未能在该期限内履行义务，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》（2016年12月1l日）第18条第一款“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”和《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》(2017年9月25日)第四十七条“买受人请求出卖人支付逾期办证或逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间”的规定，案涉《商品房买卖合同》已经明确约定办证期限以及逾期办证的违约金的具体比例，海伦堡公司未能按时履行办证义务，违约金数额即已确定，案涉的逾期办证违约金为确定的一时性债权，应从合同约定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。因此，本案冯仕成向法院请求保护逾期办证违约金的权利的诉讼时效应从2014年8月22日起算，至2016年8月22日届满。冯仕成于2017年9月25日起诉至一审法院，己超过了法律规定的诉讼时效，本案应当依法予以驳回或改判。综上，一审判决事实认定不清，法律适用错误，损害了当事人的合法权益。冯仕成辩称，1.双方签订的买卖合同已经一审判决，但海伦堡公司未按期办理房产证，事实清楚，海伦堡公司应按照合同约定赔付违约金及应及时办理房产证。2.对于延期办证所造成的损失，海伦堡公司应当除了赔付违约金以外，还应承担冯仕成的损失部分。冯仕成向一审法院起诉请求：1.依法判决海伦堡公司向冯仕成支付迟延办理房产证违约金11216元及利息（以11216元为本金，自逾期之日即2012年12月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算至冯仕成实际取得房地产权证之日）；2.判令海伦堡公司承担一审案件诉讼费用。一审法院认定事实：经一审法院核证，对于冯仕成提供的证据的真实性、合法性和关联性予以确认并在卷佐证。另查明，涉案房屋于2014年8月办理房屋初始登记记录，海伦堡公司于2015年11月12日协助冯仕成办好房地产权证。一审法院认为，本案应属商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点是海伦堡公司是否构成违约，违约金应如何计算的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”。冯仕成、海伦堡公司在自愿、等价有偿的基础上签订的商品房销售合同，是当事人的真实意思表示，该合同的内容没有违反法律规定，且涉案房屋已交付冯仕成使用，因此，冯仕成与海伦堡公司签订的《商品房买卖合同》有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，根据冯仕成提供的《商品房买卖合同》及《发票》等，证实海伦堡公司收取了冯仕成的房款，并将讼争之房屋交给冯仕成使用，但海伦堡公司未依约为冯仕成向房屋登记机构申请房地产转移登记手续，海伦堡公司的行为已构成违约。冯仕成、海伦堡公司签订的《商品房买卖合同》补充协议，第十二条约定：《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”修改、增补为：……（三）出卖人、买受人双方共同（或共同委托律师事务所）办理产权证，双方应于合同约定交付之日起720日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。”即海伦堡公司应于房屋交付之日起720日内申请办理房地产转移登记手续，海伦堡公司于2012年8月31日向冯仕成交付房屋，于2014年8月办理房屋初始登记记录，但海伦堡公司于2015年11月12日才为冯仕成办好房地产权证，因此，冯仕成的起诉并没有超过诉讼时效。海伦堡公司认为冯仕成已经入住该房屋，即使海伦堡公司逾期办证，也没有对冯仕成造成影响，冯仕成请求的违约金过高，海伦堡公司请求酌情减少违约金的理由不成立，不予采纳。对于违约金的计算，合同中已明确约定为按购房款的2%计算，并不属于违约金过高的情形，故违约金应为560778元×0.02=11215.56元，冯仕成诉讼请求的违约金为11216元，予以确认。另违约金是足以补偿作为无过错方所受的损失，故对于冯仕成请求海伦堡公司支付违约金利息的理由也不成立，不予支持。此外，海伦堡公司经一审法院合法传唤无正当理由不到庭，依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司在一审判决生效后十日内支付违约金11216元给冯仕成；二、驳回冯仕成的其他诉讼请求。若开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司未按一审判决指定的期间履行上述给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给冯仕成。一审案件受理费40元，由海伦堡公司负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院查明：冯仕成与海伦堡公司于2011年9月3日签订《广东省商品房买卖合同》，约定：冯仕成向海伦堡公司购买座落于开平市长沙区××大道××楼××703的房屋，房屋总价款为560778元。第十五条约定：出卖人（海伦堡公司）应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（冯仕成）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2％向买受人支付违约金。后双方签订《补充协议》，其中“六、关于《房地产权证》办理”第6点约定：如因甲方（海伦堡公司）的责任，乙方（冯仕成）不能在房屋交付使用后720天内取得房地产权属证书的，每逾期一天，甲方按乙方所付房款的0.01％向乙方支付违约金。《补充协议》第十五条约定：本补充协议与《商品房买卖合同》未约定的事项，按国家相关法律规定之规定执行。本补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议为准。冯仕成于2011年9月分四次支付购房款合计560778元给海伦堡公司。海伦堡公司依约于2012年8月31日向冯仕成交付房屋。涉案房屋于2014年8月26日办理确权，海伦堡公司于2015年11月12日协助冯仕成办好房地产权证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对海伦堡公司的上诉请求进行审查，对双方当事人未提出请求的不予审查。结合双方当事人的诉辩陈述以及本案的相关证据，本案二审争议焦点为：冯仕成提起本案诉讼是否已经超过诉讼时效期间。关于冯仕成提起本案诉讼是否已经超过诉讼时效期间的问题。海伦堡公司上诉主张双方约定“出卖人应按己付房款的2%向买受人支付违约金”，属于违约金为固定金额，按照有关法律规定，应从合同约定期限届满之次日起计算诉讼时效期间，冯仕成向法院请求保护逾期办证违约金的权利的诉讼时效应从2014年8月22日起算，至2016年8月22日届满，冯仕成于2017年9月25日起诉至一审法院，己超过了法律规定的诉讼时效。首先，双方当事人对逾期办证违约金在《广东省商品房买卖合同》和《补充协议》均有约定，虽然《补充协议》的签订日期不明确，但从合同格式分析，《补充协议》属于《广东省商品房买卖合同》的附件，从内容上分析，《补充协议》是对购房合同的补充约定，而且《补充协议》约定“本补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议为准”。因此，双方对逾期办证违约金的约定应适用双方在《补充协议》约定的条款。海伦堡公司主张适用《广东省商品房买卖合同》中“出卖人应按己付房款的2%向买受人支付违约金”等条款，理据不足，本院不予采纳。其次，根据双方签订的《补充协议》第六条第6点约定，如因甲方（海伦堡公司）的责任，乙方（冯仕成）不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，每逾期一天，甲方按乙方所付房款的0.01%向乙方支付违约金。而涉案房屋的交付时间为2012年8月31日，故海伦堡公司应于房屋交付之日起720日内，即应于2014年8月21日前办理好房地产权属证书并交付冯仕成。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。海伦堡公司未能在2014年8月21日办理好房地产权属证书，冯仕成应当知道其权利受到侵害，诉讼时效期间从2014年8月22日开始计算。因为双方《补充协议》约定“每逾期一天，甲方按乙方所付房款的0.01%向乙方支付违约金”，因此，冯仕成请求支付违约金的诉讼时效期间应按每个个别债券分别计算，即按日分别计算，如2014年8月22日的违约金，冯仕成最迟应在2016年8月22日提出请求，2015年9月24日的违约金，则最迟应在2017年9月24日提出请求，以此类推。冯仕成于2017年9月25日提起诉讼，请求支付逾期办证违约金，按照诉讼时效期间为2年的规定，其只能请求2015年9月25日之后未能办证的违约金，海伦堡公司于2015年11月12日办理好房地产权证交付冯仕成，即冯仕成可以请求的违约金从2015年9月25日计至2015年11月11日，合计48天。按照双方《补充协议》的约定，海伦堡公司应支付的违约金为2692元（560778元×0.01％/天×48天）。海伦堡公司主张诉讼时效应从2014年8月22日起算，冯仕成于2017年9月25日起诉至一审法院，己超过了法律规定的诉讼时效，其合理部分，本院予以采纳，无理部分，本院不予采纳。一审法院对双方关于逾期办证违约金的合同条款及诉讼时效期间的认定均有误，实体处理不当，本院予以纠正。综上所述，海伦堡公司的上诉请求合理部分，本院予以支持，无理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省开平市人民法院（2017）粤0783民初3114号民事判决；二、开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付违约金2692元给冯仕成；三、驳回冯仕成的其他诉讼请求。若未按一审判决指定的期间履行上述给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给冯仕成。一审案件受理费40元，二审案件受理费80元，合计120元，由冯仕成负担70元，由开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 谢敏忠审 判 员 梅晓凌审 判 员 熊昌波二〇一八年五月十八日法官助理 李苏琴书 记 员 李静雯