福建省连江县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0122民初2198号原告：昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司，住所地：福建省福建省连江县潘渡乡。法定代表人：郑长建，副总经理。委托诉讼代理人:李凤华，公司员工。被告：黄巧眉，女，1979年10月11日出生，汉族，住福建省古田县。原告昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司（以下简称世纪城物业）与被告黄巧眉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李凤华到庭参加诉讼，被告黄巧眉经本院合法传唤无正当理由未到庭，本案现已审理终结。世纪城物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令黄巧眉支付2015年1月1日起至2017年12月31日止物业管理服务费4137.31元，2014年4月1日起至2017年4月30日止水电公摊费260.84元及违约金（从2016年1月1日起以1379.11元为基数按每日千分之三的标准支付违约金，暂计算至起诉之日共1985.9元）;2、请求判令黄巧眉承担本案全部诉讼费用。事实和理由：世纪城物业受福建欢乐天地置业有限责任公司选聘，作为该公司所开发的“贵安新天地”项目物业管理服务单位。黄巧眉系贵安新天地贵邸苑16#2503单元的买受人与世纪城物业签订了《临时管理规约》、《贵安新天地前期物业服务合同》，合同约定：由世纪城物业对贵安新天地提供前期物业管理服务事宜，黄巧眉对上述临时管理规约和前期物业服务合同的内容予以认可，并愿意接受世纪城物业提供的物业管理服务。根据《临时管理规约》第31条约定，业主未按规定交付物业服务费的，物业服务企业可以向法院起诉，并按其所欠费用加收3‰滞纳金;《贵安新天地前期物业服务合同》第32条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费、公共水电分摊费用、专用维修资金，应按未付金额日3‰标准向乙方支付违约金。黄巧眉于2014年2月27日收房，世纪城物业依约提供服务，但是黄巧眉从2015年1月1日起截止2017年12月31日期间，拖欠世纪城物业物业管理服务费4137.31元（85.13㎡*1.35元/月/*㎡*36个月），2014年4月1日起至2017年4月30日止水电公摊费260.84元（根据每月实际产生的费用进行平均分摊），经多次催告无果。黄巧眉未作答辩。世纪城物业围绕诉讼请求依法提交了证据。本院依职权调取黄巧眉的身份信息及其预售合同备案登记信息。黄巧眉未提出质证意见亦未提供证据，视为自愿放弃举证和质证权利，对世纪城物业的证据和本院调取的证据没有提出异议，本院予以确认并在卷佐证。根据世纪城物业的陈述和上述已确认的有效证据，对本案的主要事实作如下认定：福建欢乐天地置业有限责任公司（甲方）与世纪城物业(乙方)签订了一份《临时管理规约前期物业服务合同》（房号：J苑10幢12层1201号），其中《贵安新天地临时管理规约》约定“……第五条本物业管理区域内物业的基本情况物业名称：贵安新天地；座落位置：连江县贵安旅游度假区；物业类型：住宅……第三十一条业主未按规定交付物业服务费的，物业服务企业可以在物业管理区域公布物业管理服务费整体收缴情况，并注明欠交费用的业主室号进行催讨；仍不支付的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉，并可按所欠费用每日加收千分之三滞纳金……”；《贵安新天地前期物业服务合同》约定“第五条乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，具体标准如下：高层住宅：1.2元/月·平方米(贵雅苑、贵香苑、贵邦苑)；1.35元/月·平方米贵荣苑、贵阁苑、贵祥苑、贵邸苑)以上物业服务费均不含公共水电费分摊，物业管理区域内的公共水电能耗（如停车场、电梯运行电费）每月按实由全体业主（或使用人）分摊……第三十一条本合同自双方签章之日起生效”。同时黄巧眉签署一份《承诺书》，承诺已详细阅读了上述合同中的《贵安新天地临时管理规约》、《贵安新天地前期物业服务合同》等，并于2014年2月27日在入伙手续书业主（代理人）签名处签字，确认已收到钥匙及有关资料。另查明，世纪城物业系物业服务企业，于2012年10月10日进驻“贵安新天地”小区提供物业服务。黄巧眉为贵安新天地贵邸苑16#2503单元房业主，该单元房建筑面积为85.13㎡，按照约定每月每平方米按1.35元交纳物业管理服务费。黄巧眉缴纳了物业管理服务费至2014年12月份止，自2015年1月1日起至2016年8月30日期间拖欠物业管理服务费2298.5元（85.13㎡*1.35元/月/㎡×20个月）。世纪城物业先后于2015年9月20日、2016年11月1日、2017年2月1日，通过快递邮寄、张贴物业费催缴通知书等方式向黄巧眉催告无果。诉讼中，黄巧眉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本院认为，世纪城物业与福建欢乐天地置业有限责任公司签订的《临时管理规约前期物业服务合同》未违反国家法律、行政法规强制性规定，该合同虽未注明签订合同时间、无法定代表人签字，但双方均在上面盖了公章，且黄巧眉签了承诺书，承诺已阅读了其中《贵安新天地临时管理规约》、《贵安新天地前期物业服务合同》等，承认世纪城物业的服务并按合同相关约定缴纳了物业服务费至2014年12月份止，该合同已实际履行，对黄巧眉有约束力。世纪城物业依约提供了服务，故有权按约定向黄巧眉收取物业服务费；黄巧眉作为业主有缴纳物业管理服务费的义务。现黄巧眉拖欠物业管理服务费，违反了合同的约定，因此，世纪城物业请求黄巧眉支付物业管理服务费及滞纳金，依法予以支持。世纪城物业主张黄巧眉支付2015年1月1日起至2017年12月31日的物业管理服务费，本院只支持2015年1月1日起至2016年8月30日(即房屋变卖之日)止物业管理服务费，剩余物业管理服务费可另行解决。因合同约定的滞纳金日3‰偏高，予以调整为按银行同期贷款利率计算，世纪城物业主张从2016年1月1日起以按2015年1月1日起至2015年12月31日期间的12个月物业管理服务费1379.11元为基数计算滞纳金系对其权利的处分，本院予以准许，对于水电公摊费的诉求，因事实依据不充分，不予支持。诉讼中，黄巧眉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理与判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，参照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、黄巧眉应在本判决生效之日起10日内支付昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司2015年1月1日起至2016年8月30日止物业服务费2298.5元及滞纳金（从2016年1月1日起以1379.11元为基数按银行同期贷款利率计算至款项还清之日止）。二、驳回昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由黄巧眉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起，昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司在十五日内，黄巧眉在三十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  李彩金人民陪审员  詹方和人民陪审员  熊 伟二〇一七年十二月二日书 记 员  高金忠附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示主要法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3、国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。4、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。