广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终5956号上诉人（原审被告）:苏泽浦，男，汉族，住山东省乐陵市，委托诉讼代理人：李兴厚，广东经国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：林世华。被上诉人（原审原告）:佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：莫文政，广东禅都律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：谭启健，广东禅都律师事务所实习律师。上诉人苏泽浦因与被上诉人佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司（以下简称樵房公司）、佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司（以下简称樵有公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初12418号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人苏泽浦上诉请求：撤销一审判决，驳回樵房公司、樵有公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院仅根据苏泽浦提交的《退铺承诺书》就认定苏泽浦放弃收回保证金，并需向樵房公司、樵有公司支付2016年第一季度租金、物业管理费错误。因苏泽浦开办的公司无需两层办公场所，故苏泽浦于2016年3月下旬向樵房公司提出退铺申请，并与樵房公司时任租赁部门负责人张斌宜达成协议，樵房公司同意苏泽浦的退铺申请，且承诺将尽快安排案涉房屋招租，届时苏泽浦再参与投标其中一层。鉴于苏泽浦开办公司需要临时办公场所，故樵房公司将案涉房屋的八楼暂借给苏泽浦使用，用苏泽浦所缴纳的租赁保证金折抵2016年第一季度租金。上述事宜交樵有公司员工吴某（即案涉租赁合同甲方经办人）办理相关手续，2016年4月1日苏泽浦与吴某签署了一份由吴某拟制、打印的《退铺承诺书》，一式二份，双方各持一份，同时樵有公司收回案涉《租赁合同》，苏泽浦亦将钥匙归还樵有公司。虽该《退铺承诺书》中有苏泽浦自动放弃租赁保证金的记载，但其未能说明樵有公司对苏泽浦该放弃行为所应付出的对价，即事实情况系苏泽浦用其缴纳的押金折抵2016年第一季度租金、物业管理费。一审法院未查清上述事实，导致错误判决。二、一审法院称樵房公司、樵有公司向苏泽浦主张2016年第一季度租金的请求权未过一年诉讼时效，属适用法律错误。本案中，真正有权向苏泽浦主张租金的是案涉物业产权人或樵有公司，但樵有公司于2017年1月17日才撰写诉状，向苏泽浦主张支付2016年第一季度租金，距该期租金应付到期日2016年1月15日已超过一年，其主张已过诉讼时效。三、一审法院判令苏泽浦支付案涉房屋八楼使用费，属适用法律错误。根据一审法院认定的事实，苏泽浦与樵房、樵有公司签订的《租赁合同》已于2016年4月1日解除，此后，苏泽浦暂借案涉房屋八楼使用，樵房、樵有公司对此允许，且各方当事人并未就借用是否有偿进行约定，该使用行为依法应定性为借用，苏泽浦无需支付使用费。四、一审法院判令苏泽浦支付违约金及利息，属适用法律错误。樵房公司、樵有公司主张苏泽浦违约欠缴2016年第一季度租金及物业管理费不成立，苏泽浦无需向樵房、樵有公司承担支付租金及违约金的责任。被上诉人樵房公司、樵有公司答辩称：一、樵房公司、樵有公司与苏泽浦签订的《租赁合同》合法有效，苏泽浦长期拖欠租金、物业代理服务费，构成根本违约，理应判决其向樵房公司、樵有公司支付租金，物业代理服务费、违约佥，樵有公司依约有权没收租赁保证金。二、樵房公司、樵有公司的诉讼请求并未超出诉讼时效期限，苏泽浦有关诉讼时效的抗辩没有事实和法律依据，应不予采纳。另外，从苏泽浦举证的2016年4月1日的《退租承诺书》来看，苏泽浦承诺结清租赁期间内所产生的水、电、税费等，该承诺的意思包含结清承租期内的租金、物业代理服务费，因此，苏泽浦签署的《退租承诺书》导致诉讼时效中断。三、一审法院认定租赁合同于2016年4月1日解除，因2016年4月1日后苏泽浦又继续占有并使用了涉案物业一段时间，一审法院据此判令苏泽浦按照租赁合同标准向樵房公司、樵有公司支付占有使用费、物业代理服务费合情合理。四、苏泽浦逾期支付租金、物业代理服务费，构成根本违约，理应向樵房公司、樵有公司支付逾期付款违约金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回苏泽浦的上诉请求。樵房公司、樵有公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除樵房公司、樵有公司与苏泽浦于2015年4月2日签订的《租赁合同》，确认樵房公司、樵有公司有权没收苏泽浦已缴纳的租赁保证金33700元；2.苏泽浦向樵房公司、樵有公司支付以每月3372元租金、5058元物业代理服务费为标准，均从2016年1月起至苏泽浦交还租赁物之日止的租金及物业代理服务费；3.苏泽浦向樵房公司、樵有公司支付以25290元为本金分别从2016年1月16日、4月16日、7月16日、10月16日起，以15355元为本金从2017年1月16日起均按年利率30%计算至实际清偿之日止的违约金；4.苏泽浦向樵房公司、樵有公司返还位于佛山市南海区西樵镇官山发展大厦七、八楼的涉案租赁物；5.苏泽浦承担案件诉讼费用。一审法院查明：2015年4月2日，樵有公司（出租方、甲方）、樵房公司（物业管理方、丙方）与苏泽浦（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于西樵官山发展大厦七、八楼租赁给苏泽浦使用，总面积为842.94平方米（以下简称涉讼租赁物）。租赁期为五年，从2015年5月1日起至2020年4月30日止。乙方接受甲方委托丙方对租赁物进行资产经营管理。在租赁期间，乙方同意服从丙方对物业的日常管理及经营管理，遵守丙方制订的管理制度及规定，并按约定向丙方交纳物业代理服务费、保证金33700元。2015年5月1日至2018年4月30日每月租金为3372元，每月物业代理服务费为5058元。租赁费用实行分期缴交，以3个月为一缴交周期。乙方应于租赁合同签订当日，向甲方和丙方一次性支付首期的租金和物业代理服务费。租赁期内其余的租金和物业代理服务费，乙方须在该缴交期首月的前15天内，按三方约定的支付方式，向甲方和丙方支付当期租金和物业代理服务费。乙方逾期支付租金和物业代理服务费，应向甲方和丙方支付逾期付款违约金，逾期付款违约金金额为拖欠天数乘以欠缴租金和物业代理服务费总额的1%。租金存入甲方账户，物业代理服务费存入丙方账户。未经甲方书面同意，乙方不得提前终止本合同。如乙方确需提前解约，须提前一个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，经甲方书面同意方可提前解约：向甲方交回租赁物；交清承租期的租金、物业代理服务费及其他因本合同产生的费用；乙方的租赁保证金作为赔偿甲方损失之用，不予退回等内容。2016年4月1日，苏泽浦向樵房公司、樵有公司提交《退铺承诺书》，申请退场，自动放弃收回物业保证金，交回物业钥匙，并承诺结清租赁期内所产生水、电、税费等。2016年6月27日，樵房公司对苏泽浦租赁场地进行检查，并制作《南海区生产储存经营场所消防安全检查（复查）记录表》，载明被检查场所地址为西樵发展大厦八楼，该地址处原书写七八楼，后七字被删划。同日，樵房公司与苏泽浦签署《佛山市南海区西樵镇安全生产责任书》，载明负责人为苏泽浦，地址为西樵发展大厦八楼。2016年6月6日，樵房公司向佛山市南海区西樵镇公共资源交易中心申请对包括涉讼租赁物在内的68宗物业进行竞价招租。后又撤回了涉讼租赁物的竞价招租申请。2015年4月2日，苏泽浦向樵有公司交纳保证金33700元。苏泽浦已经向樵房公司、樵有公司交清2015年12月31日前的租金及物业代理服务费，从2016年1月1日起未交纳租金及物业代理服务费。2017年3月7日，一审法院依法对涉讼租赁物进行现场勘查，可见涉讼租赁物空置，可自由进入。樵房公司、樵有公司在调查笔录中确认涉讼租赁物从2016年5月至7月期间开始空置。另查明，涉讼租赁物七楼登记权利人为南海三信集团公司（即佛山市南海区三信集团公司），八楼登记权利人为西樵实业贸易公司（即佛山市南海区西樵实业贸易公司），该两公司均出具《授权委托书》，授权樵有公司代为与承租方签订租赁合同、代为出租、代为收取和追收租金，授权樵房公司作为物业管理公司与承租方签订租赁合同、向承租方收取和追收物业管理费。一审法院认为：关于涉讼合同效力的问题。涉讼租赁物登记权利人已经出具授权委托书，确认樵房公司、樵有公司有权管理、出租涉讼租赁物，代为收取租金、物业管理费，故樵房公司、樵有公司与苏泽浦签订的涉讼合同为双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性法律规定，合法有效，对双方均有拘束力。关于诉讼时效的问题。根据涉讼合同约定，涉讼租赁物2016年第一季度的租金应于2016年1月15日前支付，樵房公司于2016年7月28日已经提起诉讼，主张苏泽浦支付该期租金，并未超出法律规定的一年的诉讼时效期间，苏泽浦有关诉讼时效的抗辩没有事实及法律依据，法院不予采纳。案件主要争议焦点在于：1.涉讼合同是否已经双方合意解除；2.苏泽浦有无继续占有使用涉讼房屋及占有期间。关于第一个争议焦点。涉讼合同虽然约定苏泽浦提前解约须书面申请并经樵房公司、樵有公司书面同意，但书面约定仅为双方合意形式之一，双方可以在合同履行过程中对合同解除达成新的合意以变更原有约定，包括以口头协议的方式变更原约定，关键仍在于现有证据能否证明双方就合同解除达成合意，对此应结合双方行为作综合认定。苏泽浦已于2016年4月1日向樵房公司、樵有公司提交退铺承诺书，申请退场，樵房公司、樵有公司收取该书面申请后，虽未书面表示同意，但未对此提出异议，且于2016年6月申请将涉讼租赁物重新公开招标出租，可见樵房公司、樵有公司实际已经同意苏泽浦退租申请，否则不会寻求将涉讼租赁物重新出租。此外，苏泽浦有关其占有使用涉讼租赁物的陈述更加合理可信（详见第二个争议焦点论述），可与其有关双方合意解约的情节相互印证。因此，法院认为苏泽浦有关樵房公司、樵有公司要求其提交退铺承诺书并同意解除合同的主张更为可信，并确认双方于2016年4月1日已达成解除涉讼合同合意，合同于该日解除。关于第二个争议焦点。涉讼合同虽于2016年4月1日解除，但苏泽浦自认仍继续占用涉讼房屋，则应参照合同约定支付使用费。关于占有使用期间的问题。樵房公司、樵有公司虽主张苏泽浦至法院主持交接之前一直占有使用涉讼房屋，但其一，法院现场勘查可见，涉讼房屋空置、未上锁、樵房公司、樵有公司可自由进入，与樵房公司、樵有公司第一次庭审中有关苏泽浦仍正常经营、对房屋上锁的陈述相矛盾；其二，苏泽浦与樵房公司于2016年6月底签订的消防责任书及樵房公司删改后的检查记录表，均能反映苏泽浦当时未再使用涉讼租赁物中的第七层；其三，苏泽浦主张其在合同解除后陆续退出涉讼租赁物的时间可与苏泽浦有关房屋空置的时间基本吻合。综上，法院认为苏泽浦关于其占有涉讼房屋期间的主张更为合理可信，认定苏泽浦占有使用涉讼租赁物至2016年4月15日（苏泽浦虽主张其于2016年4月上旬退出第七层，但未能确定具体时间，一审法院酌定为2016年4月15日），从2016年4月15日起至2016年7月13日止仅占有使用涉讼租赁物中的第八层。合同解除、苏泽浦退出租赁物后，樵房公司、樵有公司有义务积极接收涉讼房屋，现其怠于接收涉讼房屋导致涉讼租赁物持续空置，所产生的损失应由其自行承担。关于费用标准的问题。2016年4月15日前，苏泽浦占方使用全部租赁物，应按照合同约定标准支付租金（使用费）及物业代理服务费；2016年4月16日至2016年7月13日，苏泽浦仅占有使用第八层，一审法院根据公平及诚实信用原则，参照合同约定标准及第八层实际面积，酌定按照每月1673.24元（3372元/月÷842.94平方米×418.28平方米）的标准计算使用费、每月2509.86元（5058元/月÷842.94平方米×418.28平方米）的标准计算物业代理服务费。涉讼合同约定租金由樵有公司收取，物业代理服务费由樵房公司收取，因此，苏泽浦应分别向樵有公司支付租金（使用费）16686.78元（3372元/月×3个月+337230元/月÷30天×15天+1673.24元/月÷30天×15天+1673.24元/月×2个月+1673.24元/月÷31天×13天）、向樵房公司支付物业代理费服务费25030.17元(5058元/月×3个月+5058元/月÷30天×15天+2509.86元/月÷30天×15天+2509.86元/月×2个月+2509.86元/月÷31天×13天)，樵房公司、樵有公司有关租金（使用费）、物业代理服务费的诉请超出法院核定范围部分，法院不予支持。苏泽浦逾期支付租金（使用费）、物业代理服务费，应承担逾期付款责任，但合同解除前后的逾期付款责任因合同解除而应区别对待。在合同解除前，苏泽浦应按照合同约定的期限交纳费用，逾期应承担违约责任，但综合合同实际履行情况及苏泽浦迟延付租情节，法院认为涉讼合同约定的逾期付款违约责任标准过高，而樵房公司、樵有公司又未举证证明其主张的每年30%的标准合理有据，故法院根据公平及诚实信用原则酌定按照每日万分之五计算，故苏泽浦应以10116元（3372元/月×3个月）为本金从2016年1月16日起至实际清偿之日止按照每日万分之五的标准计付逾期付款违约金予樵有公司，应以15174元（5058元/月×3个月）为本金从2016年1月16日起至实际清偿之日止按照每日万分之五的标准计付逾期付款违约金予樵房公司。合同解除后，苏泽浦实际占有房屋的状态不确定,无法参照合同约定确定期限支付费用，但其于2016年7月13日退场后，占有状态结束，2016年4月1日至2016年7月13日的租金及物业代理服务费数额最终确定、付款条件成就，苏泽浦即应支付相应费用予樵房公司、樵有公司，现逾期支付，仍应参照每日万分之五的标准支付利息予樵房公司、樵有公司，即苏泽浦应以6570.78元(3372元/月÷30天×15天+1673.24元/月÷30天×15天+1673.24元/月×2个月+1673.24元/月÷31天×13天)为本金从2016年7月13日起至实际清偿之日止按照每日万分之五的标准计付利息予樵有公司，以9856.17元(5058元/月÷30天×15天+2509.86元/月÷30天×15天++2509.86元/月×2个月+2509.86元/月÷31天×13天)为本金从2016年7月13日起至实际清偿之日止按照每日万分之五的标准计付利息予樵房公司。樵房公司、樵有公司有关违约金的诉请超出法院核定范围部分，法院不予支持。苏泽浦申请退铺时同意保证金由樵房公司、樵有公司没收，该内容经樵房公司、樵有公司同意已经构成解除合同合意的一部分，对双方均有拘束力，樵房公司、樵有公司现主张没收保证金合法有据，法院予以支持。樵房公司、樵有公司已经于法院现场勘查时确认接收涉讼租赁物，租赁物没有再行返还必要，法院对于樵房公司、樵有公司关于返还房屋的诉请不再另行支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认樵房公司、樵有公司与苏泽浦于2015年4月2日签订的《租赁合同》于2016年4月1日解除；二、苏泽浦应于判决发生法律效力之日起十日内支付租金及使用费16686.78元予樵有公司；三、苏泽浦应于判决发生法律效力之日起十日内支付物业代理费服务费25030元予樵房公司；四、苏泽浦应于判决发生法律效力之日起十日内支付以10116元为本金从2016年1月16日起、以6570.78元为本金从2016年7月13日起，均至实际清偿之日止按照每日万分之五的标准计算的违约金、利息予樵有公司；五、苏泽浦应于判决发生法律效力之日起十日内支付以15174元为本金从2016年1月16日起、以9856.17元为本金从2016年7月13日起，均至实际清偿之日止按照每日万分之五的标准计算的违约金、利息予樵房公司；六、苏泽浦已交樵有公司的保证金33700元归樵有公司所有；七、驳回樵房公司、樵有公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2483.76元，由樵房公司、樵有公司负担1641.05元，由苏泽浦负担842.71元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.苏泽浦应否向樵有公司、樵房公司支付2016年1月1日至2016年4月15日的租金、物业代理服务费及违约金；2.苏泽浦应否向樵有公司、樵房公司支付2016年4月16日至2016年7月13日涉讼租赁物八楼的占有使用费、物业代理服务费及利息；3.樵有公司、樵房公司的诉讼请求是否超过诉讼时效。关于争议焦点一。本案中，樵有公司、樵房公司、苏泽浦均确认苏泽浦缴纳租金及物业代理服务费至2015年12月。根据《租赁合同》的约定，苏泽浦应在缴交期首月的前15天内，向樵有公司、樵房公司支付当期租金和物业代理服务费，而苏泽浦于2016年4月1日签订《退铺承诺书》时，其仍未缴纳2016年1月1日至2016年4月1日的租金及物业代理服务费，其行为已构成违约。苏泽浦于《退铺承诺书》中陈述：由于经营原因，于2016年4月1日申请退场，并确认是由于苏泽浦违约，所以放弃收回保证金，并承诺结清租赁期内所产生的水、电、税费等。该《退铺承诺书》应理解为苏泽浦同意在结清租赁期内所产生水、电、税费并放弃收回物业保证金的条件下申请解除案涉《租赁合同》。苏泽浦主张已与樵有公司、樵房公司达成以物业保证金抵扣2016年1月1日至2016年4月15日期间的租金及物业代理服务费，但其并未提交相关证据予以证明，也与《退铺承诺书》所记载内容不一致，对苏泽浦的该项上诉主张，本院不予支持。故一审法院判令苏泽浦按照《租赁合同》约定的租金及物业代理服务费标准向樵有公司、樵房公司支付2016年1月1日至2016年4月15日期间的租金、物业代理服务费并从2016年1月16日起按照每日万分之五的标准支付违约金并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。由于苏泽浦于2016年4月16日至2016年7月13日仍实际占有、使用涉讼租赁物八楼，根据公平及等价有偿原则，苏泽浦应支付该占有期间的占有使用费及物业代理服务费予樵有公司、樵房公司。苏泽浦主张该期间与樵有公司、樵房公司为借用关系，无需支付费用，但其并未提交证据证明其与樵有公司、樵房公司已达成了无偿借用的协议，应承担举证不能的责任。一审法院参照《租赁合同》约定的标准及苏泽浦实际占用的面积计算苏泽浦应支付樵有公司、樵房公司的租金、物业代理服务费金额并无不当。由于苏泽浦于实际搬离之日仍未缴纳占有期间的占有使用费及物业代理服务费、一审法院酌定自2016年7月13日起，苏泽浦以应付金额为本金按每日万分之五向樵有公司、樵房公司支付利息亦无不当，本院亦予以维持。关于争议焦点三。由于苏泽浦至2016年7月13日仍占有、使用案涉租赁物八楼，故樵房公司于2016年7月22日提起诉讼，并于2017年1月17日追加樵有公司为本案原告并未超过一年的诉讼时效期间。苏泽浦的该上诉主张于法无据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。苏泽浦的上诉主张理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1685.42元，由上诉人苏泽浦负担。本判决为终审判决。审 判 长  余珂珂审 判 员  李 虹代理审判员  黄玉凤二〇一七年十二月三日书 记 员  黄结仪