新疆生产建设兵团第八师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）兵08民终290号
上诉人（原审被告、反诉原告）：夏令清，男，1956年4月17日出生。
上诉人（原审被告）：夏伟，男，1984年6月9日出生。
共同委托代理人：高阳，新疆新石律师事务所律师
被上诉人（原审原告、反诉被告）：曹豫超，男，1977年10月10日出生。
上诉人夏令清、夏伟为与被上诉人曹豫超房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团下野地垦区人民法院（2016）下民初字第532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月11日受理后，依法组成由审判员娄战英担任审判长、审判员孟令海、代理审判员朱秀梅参加评议的合议庭，于2016年4月27日公开开庭进行了审理。上诉人夏伟及夏令清、夏伟的委托代理人高阳、被上诉人曹豫超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2014年7月13日，原告曹豫超与被告夏令清签订了房屋租赁协议，双方约定房屋租期为一年，租金为25000元，夏令清于2014年8月6日向曹豫超交付房屋，同时曹豫超向夏令清支付一年租金，任何一方违约，需向对方支付10000元违约金，曹豫超在签订协议之日向夏令清支付了押金2000元。到期后原告向被告支付租金，却被告知房屋仍被柳某某占用未腾出，暂时无法将约定房屋交付给原告使用。
原告曹豫超于2015年7月8日向新疆生产建设兵团下野地垦区人民法院起诉称：2014年7月13日，原告曹豫超与被告夏令清签订了房屋租赁协议，双方约定房屋租期为一年，租金为25000元，夏令清于2014年8月6日向曹豫超交付房屋，同时曹豫超向夏令清交付一年租金，任何一方违约，需向对方支付10000元违约金，曹豫超在签订协议之日向夏令清支付了押金2000元。到期后原告向被告夏令清支付租金，却被告知房屋暂时无法交付给原告使用，原告现诉至法院，请求依法解除合同，被告返还押金2000元及支付违约金10000元，并承担本案的诉讼费。
被告夏令清辩称：2014年8月6日，原告没有按照约定向我支付房屋租金，房子我也按照约定的日期腾出来了，而原告一直没有搬进来，而且房子的所有权应当属于被告夏令清和夏伟共有，被告夏令清与原告所签订的房屋租赁协议应当属于无效的，应依法驳回原告的所有诉讼请求。
被告夏伟辩称：本案中所租赁的房屋是夏令清和王玉芳在婚姻关系存续期间共同购买的，王玉芳死后该房屋一直是由夏令清负责管理，我放弃对该房屋的继承。对于该房屋原告与被告夏令清签订房屋租赁协议一事我是知道的。
被告反诉称：2014年8月6日，被告夏令清按双方签订的租赁合同约定的内容向原告曹豫超交付房屋，原告并未按期支付租金，由于原告的违约行为致使被告的房屋一直闲置，期间被告曾多次找原告询问是否还要继续租赁该房屋，原告明确表示不再承租，由于原告的违约行为致使被告的房屋一直闲置到2015年2月份，原告的行为给被告造成了经济损失，故主张要求判令原告向被告支付半年的租金12500元，并承担本案的诉讼费。
原告针对被告反诉辩称：被告没有如期将房子交付给我，被告违约在先，被告房屋闲置也不是因为我造成的，所以依法请求驳回被告的所有诉讼请求。
原审法院审理认为：本案的争议焦点为：一、原、被告双方所签订的租房协议是否有效；二、原、被告双方是否存在违约，原告主张的违约金能否得到支持，被告主张的房屋租金损失能否得到支持。
关于争议焦点一，原、被告签订的《租房协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有约束力，应视为有效，该院予以确认。原告认为涉案房屋不属于被告夏令清所有，夏令清属于无权处分，经庭审调查核实房屋所有权已发生继承，且除夏令清外继承人当庭表示放弃该房屋继承，并认可夏令清对房屋处置权，被告夏令清为本案适格被告，合同双方为曹豫超与夏令清，被告夏伟非合同当事人，故该院确认2014年7月13日签订的租房协议有效。
关于争议焦点二，无论原告主张的违约金，或是被告夏令清主张的租金损失均以对方违约行为为基础，本案中原告提供的证据之间均能证实原告在约定时间欲支付房屋租金，因被告夏令清不能交付空房拒绝收取约定租金，明确表示不再出租给原告，故被告行为符合《中华人民共和国合同法》第一百零八条关于明示毁约，致使原、被告双方签订租赁协议解除，被告夏令清应承担相应的违约责任，根据合同的相对性，夏伟不承担本案的违约责任，被告夏令清在第二次庭审中关于违约金承担答辩：对于违约金数额应该按照相关规定计算，原告未提供相关计算数据，请求法庭驳回原告所有诉讼请求，故本院结合实际酌定被告向原告支付违约金5000元为宜；被告夏令清提供证据不能形成完整证据链证实原告违约，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故本院对被告主张的租金损失不予支持；原告在房屋租赁协议支付被告的2000元押金属于预付款，因合同未履行，故被告预收原告2000元押金应退还原告。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第六十五条、第七十二条、第七十三条、第七十九之规定，判决如下：
一、解除原告曹豫超与被告夏令清于2014年7月13日签订的《租房协议》；二、被告夏令清于本判决生效之日起十日内向原告曹豫超退还租房押金2000元；三、被告夏令清于本判决生效之日起十日内向原告曹豫超支付违约金5000元；四、驳回被告夏令清要求原告曹豫超赔偿12500元损失的诉讼请求；五、驳回原告曹豫超其它诉讼请求。本诉案件受理费100元（原告已预交），由原告曹豫超负担42元，被告夏令清负担58元（于判决生效后十日内给付原告）；反诉案件受理费112元（被告已预交），由被告夏令清负担。
上诉人夏令清、夏伟不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原判认定事实不清，证据不足，请求撤销原审判决，依法驳回被上诉人的原审诉讼请求并改判被上诉人赔偿上诉人12500元租金；判令诉讼费用由被上诉人承担。主要理由有：一、根据租房协议无法确定生效日期，因此该协议未成立，亦没有生效。二、违约金针对的是不履行生效合同义务的惩罚措施，不适用于未生效的合同，原判第三项适用法律错误。三、租房协议未承诺交房时间和租赁期间，原审认定上诉人未按约定交房违约缺乏证据证明。四、原审认定上诉人拒绝交房、拒收房屋租金，缺乏证据证实，属于认定事实错误。
被上诉人未作书面答辩，在庭审中口头辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明：经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
二审中，各方当事人均未提交新的证据。
本院认为：上诉人夏令清于被上诉人曹豫超签订的房屋租赁协议经双方签字成立，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应当按照合同履行各自的义务。夏令清收取租房押金后不能在合同约定的时间交付房屋，且表示不再租赁给被上诉人，因此，夏令清的行为构成违约，被上诉人曹豫超有权主张解除合同，同时，上诉人夏令清应当退还被上诉人曹豫超的押金并承担违约责任。夏令清上诉所称“租房协议并未成立、亦不具有法律效力、上诉人不应当承担违约金以及上诉人没有拒收房屋租金”的理由，其未能提供相关证据佐证，本院对其上诉理由不予采信，对其上诉理由不予支持。
综上，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费288元（上诉人夏伟预交，），由上诉人夏令清、夏伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 娄战英
审 判 员 孟令海
代理审判员 朱秀梅
二〇一六年五月十五日
书 记 员 文黎霞