贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2014）黔高民再终字第8号抗诉机关：贵州省人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人）：向玉娟，女，1976年11月5日出生，汉族，贵州省镇宁布依族苗族自治县人，住该县。委托代理人：向朝儒，男，1938年10月5日出生，汉�，贵州省镇宁布依族苗族自治县人，住该县。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：龙本洪，男，1972年1月8日出生，苗族，贵州省锦屏县人，住贵州省镇宁布依族苗族自治县。委托代理人：胡艳，女，1977年9月28日出生，汉族，系龙本洪之妻。一审第三人：唐维平，男，1978年12月6日出生，汉族，贵州省镇宁布依族苗族自治县人，住该县。申诉人向玉娟与被申诉人龙本洪、一审第三人唐维平占有物返还纠纷一案，贵州省镇宁布依族苗族自治县人民法院于2012年9月28日作出（2012）镇民初字第451号民事判决。向玉娟不服，向贵州省安顺市中级人民法院提起上诉。贵州省安顺市中级人民法院于2012年12月11日作出（2012）安市民终字第408号民事判决。向玉娟不服，向贵州省安顺市中级人民法院申请再审，贵州省安顺市中级人民法院于2013年9月13日作出（2013）安市民申字第20号民事裁定，裁定驳回向玉娟的再审申请。向玉娟仍不服，向检察机关申诉。贵州省人民检察院于2014年5月27日作出黔检民（行）监[2014]52000000008号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2014年6月24日作出（2014）黔高民抗字第3号民事裁定，裁定提审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。贵州省人民检察院指派检察员殷薇、张益坤出庭。申诉人向玉娟及其委托代理人向朝儒，被申诉人龙本洪及其委托代理人胡艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2012年7月16日，向玉娟向贵州省镇宁布依族苗族自治县人民法院起诉称，2001年马厂中学集资建房，每户预交现金人民币1000元，以后以按揭方式每月存入现金人民币100多元，其通过按揭方式于2010年还清银行房贷。2011年9月6日，其与唐维平协议离婚后，准备将其铺面出租给他人，才知道龙本洪占有和使用铺面长达10年之久。其已离异的丈夫唐维平和被告玩得很好，所有按揭都由唐维平具体负责，被告曾在其铺面内住过，谁知现在龙本洪硬说铺面是他的。综上，其与被告未发生铺面买卖关系，被告无理强占原告铺面，特向人民法院起诉。请求判令被告将非法占有的原告坐落于城关镇东大街外环路西侧混合房屋5层底17.77平方米商用铺面返还给原告；并支付原告租金15000元；本案诉讼费由被告承担。龙本洪辩称，1、2001年，答辩人与被答辩人等八户合伙集资建房、唐维平主动找到答辩人龙本洪，提出因家庭经济困难还不了门面房的房款，经与妻子向玉娟商量将其集资建房的门面房（东大街三桥南路26号1楼3号）原价转卖给答辩人龙本洪，由龙本洪补齐该门面2003年9月以前的集资款给唐维平，从2003年9月起该门面房的集资建房每月还贷均是答辩人龙本洪支付，直至2005年12月全部还清该房贷贷款（从2003年1月至2005年12月，答辩人龙本洪共支付门面贷款本息共计15228元，有每月唐维平收款时的亲笔签名作证）。2009年8月3日整栋楼八户按图并实际测量结算房价及补差额，该门面房都是龙本洪结算付清的。自2003年10月被答辩人及其丈夫将该房屋交付给答辩人后，答辩人一直管理使用，因该门面的房产是2001年合伙建房时与被答辩人住房办在一起，需要抵押在银行10年的时间，因此2003年转让门面时无法办理过户手续。答辩人龙本洪多次口头催促被答辩人夫妻办理门面过户手续，都被他们夫妻以还抵押在银行为理由，无法过户。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，答辩人龙本洪已经按月还清了门面贷款，完全履行了房屋买卖合同的义务，而被答辩人夫妻也于2003年10月将门面交由龙本洪使用，被�辩人也全面履行了交付房屋给买方的义务，因此门面转让合同是成立的，具有法律效力，受到法律的保护。2、自2003年10月起，被答辩人与其丈夫唐维平就将门面交由答辩人龙本洪管理和使用。龙本洪接手门面后，一直堆放杂物。2007年10月请工人李其刚、胡刚等人对该门面进行装修和改造，共花装修改造费约13600元，期间被答辩人及其丈夫唐维平没有提出任何异议。2010年8月底答辩人龙本洪的妻子胡艳将该门面租给郭东海经营。在2011年2月，郭东海搬离了该门面，并将门面转租给唐维平居住，收取了唐维平的租金600元整。唐维平在该门面居住到2011年11月份才搬出。2011年12月至今，该门面由胡艳租给张远艳居住。被答辩人就住在该门面的楼上，每天上下楼都要经过门面很多次，从门面转让至今将近9年的时间里，被答辩人对答辩人改造和正常管理使用门面都没有提出过任�异议。因此可以认定被答辩人对转让门面一事是“应当知道”的，被答辩人以“不知情”为由起诉是完全不合理的。3、答辩人龙本洪是善意、有偿取得该门面的，符合法律要求，法律应当维护答辩人龙本洪的合法权益。综上，被答辩人夫妻与答辩人龙本洪转让东大街三桥南路26号1楼3号门面的事实是真实存在，请法院尊重客观事实，维护公民的合法权益。一审查明，原、被告所争议的17.77平方米的铺面是2001年马厂中学集资建房时修建，以按揭方式向银行偿还房屋贷款，房屋产权登记在原告向玉娟名下。原告向玉娟与第三人唐维平于1999年结婚，2011年离婚，该铺面系夫妻双方共同财产。2003年，第三人唐维平与被告协商转让该争议门面，并在马厂中学住房贷款收交情况登记表上书写“转1楼门面1万元整”。第三人唐维平于2003年10月将铺面交付给被告龙本洪管�使用至今。从2003年1月起，被告龙本洪一直支付该铺面贷款直至2005年12月全部还清该铺面贷款，并于2007年10月将铺面装修，于2009年补缴该铺面实际测量所得的房屋差价，于2010年8月将铺面出租给郭东海经营，于2011年12月至今，将铺面出租给张远艳居住，在此期间，原告及第三人均未提出异议。一审认为，房地产转让，应当签订书面合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式，但是法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，第三人唐维平与被告协商转让铺面，虽未签订书面协议，但自2003年起，第三人就已实际接受了由被告支付铺面贷款的事实，在马厂中学住房贷款收交情况登记表上书写“转1楼门面1万元整”，并将铺面交付给被告管理使用至今，应视�被告履行了主要义务，对方接受，铺面转让协议成立。第三人述称与被告协商转让铺面时约定被告先支付其5000元，剩余5000元是在使用铺面的过程中交的铺面贷款，因为被告未按约定先支付其5000元，所以被告龙本洪与第三人的转让才没有实际发生的理由，该院认为，第三人唐维平在马厂中学住房贷款收交情况登记表上书写“转1楼门面1万元整”并未注明其所述先支付5000元的情况，而后被告龙本洪支付的铺面贷款也远不止5000元，且第三人对被告龙本洪支付铺面贷款、对铺面管理使用至今均无异议，应视为其接受铺面的转让，对第三人的辩称不予采纳。原告诉称铺面贷款一直是第三人唐维平负责，其对第三人唐维平与被告龙本洪协商转让铺面一事并不知情，也并不知道2003年以后的贷款是被告所交，直至2011年原告与第三人离婚，才知道铺面一直被被告占有和�用，但原告并未与被告发生铺面买卖关系，故诉请判令被告将非法占有的原告坐落于城关镇东大街外环路西侧混合房屋5层底17.77平方米商用铺面返还给原告，并支付原告租金1500元。一审法院认为，夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，任何一方均不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。被告龙本洪从2003年管理使用该铺面至今，其间，将铺面进行装修，并几次出租给他人，而原告就住该铺面所在楼房4楼，每天上下班均要经过铺面，对铺面的改变从未发生过异议，被告有理由相信原告知悉铺面转让一事，故原告诉请不予支持。综上，判决：驳回原告向玉娟诉讼请求。向玉娟不服，向贵州省安顺市中级人民法院上诉称：一审法院认定事实不清、适用法律错误，请求撤销原判，查清事实后改判或发回重审；一审、二审诉讼费由被上诉人龙本洪承担。理由是：1、一审判决认定“第三人唐维平在马厂中学住房贷款收交情况登记表上书写‘转1楼门面1万元整’，并未注明其所述先支付5000元的情况，而后被告龙本洪支付的铺面贷款也远不止5000元，且第三人对被告龙本洪支付铺面贷款，对铺面管理使用至今均无异议，应视为其接受铺面的转让”。事实是被上诉人龙本洪与一审第三人唐维平之间只是有一个转让17.77平方米铺面的意向性口头协议，被上诉人龙本洪没有交付5000元钱给一审第三人唐维平，交了2003年以后的按揭贷款，2003年之前上诉人向玉娟和原审第三人唐维平所交的按揭贷款，被上诉人龙本洪未付出合理对价不能得到该铺面，2003年后被上诉人所交的按揭贷款只能是该铺面租金的一部分对价。2、一�判决认定“被告龙本洪从2003年管理使用该铺面至今，其间，将铺面进行装修，并几次出租给他人，而原告就住该铺面所在楼房4楼，每天上下班均要经过铺面，对铺面的改变从未发生过异议，被告有理由相信原告知悉铺面转让一事”。一审第三人唐维平与被上诉人龙本洪是好朋友，丈夫的好朋友租用自家的铺面有何不可，不能因为租用时间长了就有理由相信上诉人向玉娟知悉铺面转让一事。3、本案诉讼标的是不动产，适用法律应适用特别法《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》。4、龙本洪是何时占用铺面，原判没有搞清楚，认定“第三人唐维平于2003年10月将铺面交付给被告龙本洪管理使用至今”。事实是：龙本洪从2002年10月就已实际租用了该铺面，原判决故意把龙本洪占用该铺面的时间推后一年歪曲了事实。5、原判决适用法律不当，处理极不公正。本案应当适用最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的规定，应适用“夫妻双方应平等协商，取得一致意见。”；房屋转让，应适用专门的《城市房地产管理法》，可是原判决并未引用该法的任何规定，本案房屋转让没有签订书面合同，又没有登记、纳税、公示、过户，将租赁关系歪曲为房屋转让关系，从而认定为转让关系成立，驳回其诉讼请求，是适用法律不当，请求改判或发回重审。被上诉人龙本洪答辩称：请求二审法院查清事实，维持原判，依法驳回被答辩人向玉娟的上诉。理由是：1、在一审中第三人唐维平已经承认与答辩人龙本洪有转让门面的事实，同时房贷款收交情况登记表上有唐维平亲笔书写了“转1楼门面1万元整”的字样。答辩人龙本洪在2003年-2005年期间支付了铺面按�贷款银行本息每月491元，共计15224元。被答辩人向玉娟却认为是支付门面的租金，因为答辩人龙本洪并非没有房屋可住，非得要租该门面，更不可能以每月491元（每年近6000元）的昂贵价格租一个在偏僻地段，只有17.77平方米的门面来闲置着堆放杂物。因此可以认定答辩人龙本洪转让门面时支付的价格是合理的，属于善意、有偿取得，可以认定门面转让合同是有效的。在2003年转让争议门面时，并没有提及要先付5000元，所以在登记表上才没有注明。被答辩人向玉娟捏造了“先支付5000元”的约定来认定合同不成立是完全错误的。2、一审中，答辩人龙本洪已经阐述因与第三人唐维平是“朋友”关系，加之当时门面的房产还抵押在银行而无法过户，而唐维平亲笔写下了“转让门面1万元”的字样来证明门面已经转让给答辩人龙本洪。后来答辩人龙本洪多次口头催促被答辩人�妻办理过户手续时，被答辩人夫妻都以“房产证还在银行抵押”为理由而推辞。出于对被答辩人夫妻的信任，因此才没有及时与被答辩人夫妻签订正规的转让协议。在答辩人龙本洪管理使用该门面近9年的时间里，自主改造门面、两次出租，被答辩人向玉娟都没有提出过任何异议，被答辩人向玉娟没有理由不知道。3、被答辩人向玉娟认为：根据《中华人民共和国房地产管理法》等条款，认定房地产转让必须签订书面合同，必须依法登记才发生法律效力，从而认定一审判决适用法律错误。答辩人认为转让该门面是通过合理的价格善意取得的，且答辩人龙本洪与被答辩人夫妻都已经履行完毕门面转让合同中的所有义务，门面转让事实是清楚的，转让合同是成立生效的，请求二审法院查清事实，维持原判，驳回被答辩人向玉娟的上诉请求。第三人唐维平辩称：�原与龙本洪口头协议将“转一楼铺面一万元整”的前提是要龙本洪一次性付我5000元后我再用这5000元去还刘老六，后才通知向玉娟出面签订协议，由于龙本洪没有支付5000元，就没有签订协议，龙本洪根本没有付过一万元给我。我在登记本上写明“从2003年元月转一楼铺面一万元整”是2003年元月写的，龙本洪占用铺面早在2002年10月就占用的，当时是说租用，未商定租金多少，原判把龙本洪2002年10月就占用铺面错误认定为2003年元月写了“从2003年元月转一楼铺面一万元整”之后才交付房屋给龙本洪使用。龙本洪从未交过一万元整给其，付清房款一万元的事实不存在；龙本洪给我垫交过铺面按揭贷款，但不是一万元整，也不是房款，是铺面租金，龙本洪并不是善意、有偿取得。二审查明，2001年马厂中学集资建房，龙本洪之妻胡艳、上诉人向玉娟与前夫即原审第�人唐维平参加集资建房，上诉人向玉娟名下有坐落镇宁自治县城关镇东大街外环路西侧四层1号和双方所争议1层1号-3的17.77平方米的铺面。龙本洪从2002年租用争议房屋，2003年第三人唐维平与龙本洪协商转让该争议门面，并在马厂中学住房贷款收交情况登记表上书写“转1楼门面1万元整”。龙本洪于2007年10月将铺面装修、改造，向玉娟、原审第三人唐维平均未提出异议。龙本洪从2003年1月起支付该铺面贷款直至2005年12月还清该铺面贷款，2009年8月经过测量各集资建房户对所集资建房补缴差价，争议房屋测量时登记在龙本洪之妻胡艳名下并由龙本洪之妻结算差额，2010年9月龙本洪之妻胡艳将铺面出租给郭东海经营，2011年2月郭东海搬出，郭东海将争议房屋转租给唐维平居住，郭东海收取唐维平租金600元。唐维平租住到2011年9月，2011年12月龙本洪之妻胡艳将铺面出�给张远艳使用，每年收取租金2000元。同时查明，上诉人向玉娟与原审第三人唐维平于1999年结婚，2011年9月离婚。离婚时对财产处理的约定为“现属向玉娟名下的房产一套，归向玉娟所有”。二审认为，上诉人向玉娟与原审第三人唐维平夫妻关系存续期间与单位同事集资建房获得坐落镇宁自治县城关镇东大街外环路西侧四层1号和双方所争议1层1号-3的17.77平方米的铺面，2003年原审第三人唐维平与被上诉人龙本洪协商转让铺面，双方没有签订铺面转让协议，对此上诉人、被上诉人、原审第三人均不持异议。虽然双方没有签订书面合同，但根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”之规定，加之自2003年起，原审第三人就已实际接受了由被上诉人支付铺面贷款的事实，在马厂中学住房贷款收交情况登记表上书写“转1楼门面1万元整”，并将铺面交付给被上诉人管理使用至今，应视为被上诉履行了主要义务，对方接受，铺面转让协议成立。又根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，虽然双方未办理物权登记手续，但并不影响合同的效力。上诉人向玉娟未提交证据证明合同生效条件是被上诉人先付5000元，故上诉人向玉娟上诉称铺面转让的前提是龙本洪先付5000元转让才发生，后由于龙本洪未支付约定的5000元，双方就没有签订转让协议，龙本洪用偿还银行贷款抵铺面租金，不存在转让铺面的上诉理由不能成立，不予支持。上诉人向玉娟与龙本洪之妻胡艳是同事，向玉娟、龙本洪之妻胡艳均参加了集资建房，集资建房时各集资建房户均签订了集资建房合同，合同中对房屋的分配、每户应当预交多少款、住房每月应当支付多少银行贷款、铺面每月应当支付多少银行贷款都作了约定，从一审质证的《马厂中学合伙建房协议书》载明，向玉娟铺面支付定金333元、房屋支付1000元，每月偿还银行贷款铺面为56.10元、房屋为112.20元，共计168.30元；胡艳房屋支付定金1000元，每月偿还银行贷款为359.10元，经过审查，从一审质证的《马厂中学住房贷款收交情况登记表》上可以看出龙本洪之妻胡艳从2003年元月支付偿还银行贷款金额已经明显增多，在原来的每月359.10元增加了184.50元不等，直至2005年12月付清银行贷款，2008年集资建房户通过结算补付差价，争议之铺面就登记在龙本洪之妻胡艳名下，其间龙本洪对铺面进行改造、装修、又将铺面出租给郭东海使用，郭东海承租一段时间后搬出，此时第三人唐维平在郭东海手中租住该铺面，支付租金给郭东海，唐维平搬出后，龙本洪之妻胡艳又将铺面出租给他人使用。一审中唐维平对向郭东海租住铺面、支付租金给郭东海亦认可，但二审中对向郭东海租住铺面、支付租金的事实加以否认，因其没有提供证据，故对一审中唐维平在庭审时的陈述予以确认，对唐维平二审中对此情况提交的书面材料不予采信。经过询问唐维平、向玉娟，二人均认可2003年至2009年期间，其铺面租金每年不到1000元，结合本案被上诉人龙本洪每月为向玉娟偿还贷款184.50元不等（因银行调整存贷款利率有所调整）,每年龙本洪就为向玉娟偿还贷款2200元左右，如像上诉人向玉娟所言用偿还贷款的方式抵租金就不对等，故上诉人向玉娟所述用支付银行贷款抵扣租金的辩解理由不成立。向玉娟一审中向法院提�《离婚协议书》，以此证实与唐维平离婚时约定房屋归其所有。二审中唐维平在举证期限届满后向该院书面声明，离婚协议中“现属向玉娟名下的房产一套，归向玉娟所有”的约定是包含了住房和铺面，对于该证据由于是在举证期限届满后提供，不再组织当事人质证。现上诉人提出只知道唐维平曾经与龙本洪协商铺面转让一事，龙本洪一直使用、装修、改造、出租铺面给他人、龙本洪如何偿还贷款均交由唐维平处理，对偿还银行贷款情况不清楚，争议铺面现登记在其名下和离婚时双方约定的“现属向玉娟名下的房产一套，归向玉娟所有”而抗辩铺面转让事实的成立，根据最高人民法院《关于适用向玉娟不服，向贵州省安顺市中级人民法院申请再审。贵州省安顺市中级人民法院于2013年9月13日作出（2013）安市民申字第20号民事裁定，认为向玉娟的再审申请理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。故裁定驳回向玉娟的再审申请。向玉娟不服，向检察机关申诉。�州省人民检察院于2014年5月27日作出黔检民（行）监[2014]52000000008号民事抗诉书认为，本案系占有物返还纠纷，申请人向玉娟持有的城关私字第××号房产证足以证明其对争议门面享有所有权，可以依法排除他人对争议门面实施的任何妨害。作为占有使用门面的相对人，龙本洪需对其合法占有争议门面进行举证。综合案件举证情况，该院认为龙本洪所举证据不足以证明其合法占有争议门面。首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”本案唐维平与龙本洪之间并未签订书面转让合同，而对于双方是否存在转让合同，是租赁关系还是转让关系，以及合同实际履行的情况，双方争议较大，所举证据和双方陈述均相互矛盾。在没有书面协议，合同权利义务不明的情况下，�效判决以《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，认为龙本洪已经履行合同主要义务，合同成立，依据不足。其次，争议门面系唐维平、向玉娟夫妻关系存续期间共有财产，根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条规定：“……（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”对于夫妻共有财产的处理，须经夫妻双方同意。本案中，龙本洪家与向玉娟家共同参与集资建房，龙本洪对争议门面系向、唐夫妻二人共有是明知的，其仅与唐维平协商转让门面，而并未举证证明向玉娟知晓并同意转让门面一事，应当承担举证不力的后果，不足以认定其为善意第三�。作为完全民事行为能力人，龙本洪对于不动产大宗交易，在明知争议门面系他人夫妻共同共有财产情况下，既未签订书面协议，亦未征得夫妻另一方书面同意，应当自行承担不利法律后果。加之唐维平也称并未告知向玉娟转让门面一事。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；……”。即使唐维平认可曾与龙本洪有口头转让协议，其行为也系无权处分行为。生效判决对于形式要件欠缺、实质要件无充分证据证明的交易行为予以确认，认定转让协议成立并生效，与法律保障夫妻共有不动产交易安全的目的相悖，不利于共有不动产正常交易秩序维护。综上所述，安顺市中级人民法院（2012）安市民终字第408号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。申诉人向玉娟同意检察机关的抗诉意见。被申诉人龙本洪答辩称，1、生效判决认定事实清楚、证据充分。唐维平主动与龙本洪协商，经与妻子向玉娟协商，自愿将争议门面转让给龙本洪；向玉娟完全知道龙本洪行使装修，使用、出租铺面房近十年的客观事实；龙本洪已经支付房贷及利息共15224元，远超门面价格，门面转让协议是有效的；龙本洪受让门面是善意的。2、生效判决适用法律正确。3、龙本洪有理由相信唐维平的门面转让是被答辩人唐维平、向玉娟的共同意思表示。要求驳回抗诉，维持原判。本院再审期间，向玉娟向本院提交了就2009年8月3日测量补差问题调查任某的笔录、就集资协议书附表问题调查任某的笔录、伍发志的书面证言和唐维平的书面陈述，拟证明，任某、唐维平在一审庭审作证证言、陈述不真实，争议门面不存在转�事实。被申诉人的质证意见是，现任某、伍发志、唐维平未出庭作证，应当以一审证言、陈述为准。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条“当事人在法庭辩论终结前撤回承认并经对方当事人同意，或者有充分证据证明其承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实不符的，不能免除对方当事人的举证责任。”和第五十五条“证人应当出庭作证，接受当事人的质询。证人在人民法院组织双方当事人交换证据时出席陈述证言的，可视为出庭作证。”的规定，向玉娟所提交的任某、伍发志、唐维平书面证言、陈述，不足以推翻三人在一审时的当庭陈述，况且这些证言并不能证明不存在转让争议门面的事实，故对向玉娟所提交的上述证明材料不予采信。本院再审期间，龙本洪提交了其于2001年9月、10月、12月缴纳相关款项的收款收据或收条，其中，2001年12月20日，向玉娟收到龙本洪集资建房款359.1元，拟证明在2003年元份之前龙本洪只还自己住房的集资款。向玉娟的质证意见，对该组证明材料的真实性无异议，但认为不能达到其证明目的。本院认为，因该组证据具有合法性、真实性，且与本案待证事实具有关联性，应予采信。本院再审查明的事实与贵州省安顺市中级人民法院二审查明的事实基本一致。再审另查明，向玉娟与胡艳等九人于2001年6月28日签订的《马厂中学合伙建房协议书》载明，……十一、住房还款分为两组：第一组：任某（组长）、……。第二组：向玉娟（组长）、……。十三、每月还款由组长把钱在当月十八日前收齐，并由组长把钱交到任某处。……。其附表载明，楼层号1层1号3户主姓名向玉娟房屋总价（元）10129贷款金额5000元每月本息还款金额56.10元预交定金333元、竣工补额4796元……楼层号4层1号户主姓名向玉娟房屋总价（元）47591贷款金额10000元每月本息还款金额112.20元预交定金1000元、竣工补额36591元……楼层号4层2号户主姓名胡艳房屋总价（元）46091贷款金额32000元每月本息还款金额359.10元预交定金1000元、竣工补额13091元。2002年8月18日镇宁布依族苗族自治县人民政府颁发镇宁房权证城关私字第××号房产证，载明:房屋所有权人向玉娟;房屋坐落城关镇东大街外环路西侧;产别为私产；房屋状况包括两部分，即：（1）底层建筑面积为17.77平方米的商用房；（2）4层建筑面积为112平方米的住宅。另查明，胡艳持有的《马厂中学住房贷款收交情况登记表》显示，持表人：胡艳。在偿还自己购买的住房贷款外，2003.元月——2005.12月之间，龙本洪另按月交款给唐维平，共计15224元，龙本洪在交款人一栏签名，唐维平在收款人一栏签名，同时，该登记表上有唐维平手书“2003、元20转1楼门面1万元整”的字样。又查明，经所有建房户共同协商后，由任某制作的《2009年8月3日按图并实际测量结算房价及补差额清单》载明，“楼层号1层1号3户主姓名胡艳房屋总价（元）8789.06原房价10129……楼层号4层1号户主姓名向玉娟房屋总价（元）48508.4原房价47591……”等内容。再审庭审时争议双方均认可，该清单每户集资建房户都持有一份。其中，向玉娟陈述，向玉娟家的补差结算不包括争议门面。贵州省镇宁布依族苗族自治县人民法院于2012年8月14日15时00分的法庭审理笔录载明，“审：第三人唐维平进行陈述。第三人：因为被告告建筑工程，我下面的铺面未使用，可以租给其使用，但其说我一人供房较困难，提出将铺面转让给他，转让事实是存在的，但由于其没有付款给我，所以我没有通知房子的主人向玉娟。……审：被告传证人任某出庭作证。被：证人任某，……。审：（告知证人权利义务），被告向证人发问。被代：你何时知道门面是第三人转让给被告的。任：2003年。被代：被告在门面内进行装修，租给别人你是否知道。任：是，我看到。装修是被告负责的。被代：被告转让得铺面后，每个月的还款金额是否多余。任：是，多出一部分。被代：多出的款项是谁交给你的。任：龙本洪交的。被代：2009年8月份，补门面差价是谁和你结算的。任：被告。审：原告向证人发问。原代:你是如何知道门面转让的。任：我听说的。审：第三人向证人发问。第三人:无。审：对证人证言发表质证意见。原代：对真实性无异议，但证人证言是听来的，是传来证据，不能达到证明目的。被代:是真实有效的。第三人：我与被告是如何�谈的证人不知情，但他的证言是真实的。……审：予以采信，被告继续举证。被代：上交房款住房情况登记表并由被告于2009年交房款结算清楚，2009年8月3日房屋结算清单，证明被告从2003年1月到2005年都将按揭贷款交给唐维平。原：对交款给第三人无异议，对证明房屋转让有异议。第三人：被告给我提过要转让铺面，他提出先支付5000块钱给我，但没有支付，所以我没有告诉原告该事实。后来剩余的5000元是在使用铺面过程中交房房屋贷款。……审：收支情况登记表上的转让是否是你写的。第三人：是，但没有兑现。”另查明，所有集资房建房户就包括争议门面在内的整栋楼以抵押方式按照集资建房户之间的协议分别进行了两次贷款。第一笔贷款是于2001年9月3日在工商银行的贷款，贷款数额总计32万元，该笔贷款于2010年11月29日还清。第二笔贷款是在第一笔�款之后不久向建设银行的贷款，数额总计4万元。向玉娟陈述，第二笔贷款是唐维平以刘范新家的集资房的房产证抵押方式向建设银行贷款，贷款4万元依然用于整栋楼的所有集资房户，该笔贷款于2010年10月29日还清。向玉娟再审庭审陈述，争议门面的贷款于2005年已还清，其集资房屋的产权证于2002年8月18日颁发，于2010年11月5日领取到手。龙本洪再审陈述，其集资房屋一共贷3.2万元，于2009年提前还清并拿到产权证。本院再审认为，根据当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、唐维平是否已将争议门面转让给龙本洪，向玉娟是否知道或应当知道该转让事实，龙本洪应否返还门面？2、龙本洪应否赔付向玉娟15000元的房租？一、关于唐维平是否已将争议门面转让给龙本洪，向玉娟是否知道或应当知道该转让事实，龙本洪应否返还门面问题。本案中，向玉娟持争议门面的权属证书，要求龙本洪返还门面；龙本洪主张，唐维平、向玉娟二人已将争议门面转让给其，其占有门面是基于双方之间的买卖合同，是有权占有，向玉娟的请求无事实和法律依据，应予驳回。本院认为，龙本洪的主张有事实依据和法律依据，应予支持。理由如下：首先，向玉娟之夫唐维平与龙本洪之间存在转让涉案争议门面的事实。唐维平在一审庭审中自认《马厂中学住房贷款收交情况登记表》上载明的“2003、元20转1楼门面1万元整”的字样系其本人书写，其在一审庭审亦陈述：“转让事实是存在的”，上述自认可以证明其与龙本洪达成了转让门面的协议。唐维平虽主张“转让协议成立生效应当以龙本洪先付5000元后再付5000元为条件”，但唐维平、向玉娟均未提供相应证据证明唐维平与龙本洪在上述协议中同时约定有“�本洪先行给付5000元合同才生效”或其他有关合同生效条件的约定，故唐维平关于“协议未成立生效”的主张无事实依据，不予支持。同时，在案证据《马厂中学住房贷款收交情况登记表》载明，自2003年1月至2005年12月之间，龙本洪按月向唐维平支付超出自己所购买的房屋应付贷款数额的款项，超出款项共计15224元，唐维平对收到该笔款项无异议，故龙本洪支付的上述款项应当视为是其向唐维平支付的门面转让款。鉴于双方有转让约定、有支付转让款的履行行为，唐维平亦对龙本洪的支付行为予以接受，故唐维平与龙本洪之间事实上存在转让门面的事实。其次，向玉娟应当知道其丈夫唐维平将争议门面转让给龙本洪的事实。在唐维平将门面转让给龙本洪之时，向玉娟与唐维平系夫妻关系，争议门面又位于向玉娟所居住的房屋楼下，且在2009年争议门面需要补交差额时，向玉娟并未补交差额，相反，争议门面的差额系龙本洪之妻胡艳所交，该事实有在案证据《2009年8月3日按图并实际测量结算房价及补差额清单》系将争议门面登记在胡艳名下、证人任某证实“争议门面补差结算的是胡艳家而非向玉娟家”的陈述以及向玉娟自己在再审庭审中的自认“其自家补差不包括争议门面”等证据证明。向玉娟作为本单位集资建房第二组组长，明知门面应当补差而未补差、门面差价实际由龙本洪之妻胡艳所交而不提异议的事实，表明向玉娟在2009年单位要求对门面补差的时候已经知道并认可门面已经转让给龙本洪的事实，其无需再行缴纳与该门面有关的款项，故其关于“门面只是出租给龙本洪，其并不知道唐维平已将门面转让给龙本洪”的主张与本院查明的事实不符，不予支持。综上，唐维平与龙本洪之间存在转让争议门面�协议，向玉娟亦明知该转让事实，且龙本洪已经实际履行协议约定的合同义务，又已实际占有、使用门面多年，故门面转让协议应系唐维平、向玉娟夫妻二人共同与龙本洪的真实的意思表示，内容合法，为有效合同。龙本洪对门面的占有系基于合法有效的门面买卖合同的合法占有，应予保护，向玉娟所提“龙本洪返还门面”的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于龙本洪应否赔付15000元房租的问题。承前所述，唐维平与龙本洪达成门面转让协议，向玉娟未支付门面补差款项、门面的补差款实际由龙本洪交付，向玉娟应当知晓门面转让事实，故龙本洪系基于合法有效的门面转让协议受让了争议门面，其有权对门面进行占有、管理和使用，并未侵害向玉娟的权益，向玉娟所提龙本洪对门面的占有使用构成侵权并要求龙本洪返还占有�面并要求赔偿损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审认定事实基本清楚，适用法律正确。检察机关关于龙本洪与唐维平之间并未签订书面转让合同，亦未征得向玉娟的书面同意，原审认定龙本洪已经履行合同主要义务、合同成立依据不足，适用法律错误的抗诉理由与再审查明事实不符。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：维持贵州省安顺市中级人民法院（2012）安市民终字第408号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  李圣瑞代理审判员  刘 军代理审判员  刘荟宇二〇一四年十一月二十五日书 记 员  王筱婷