广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初4107号原告：中山市星晨广场物业管理有限公司，住所地广东省中山市西区，组织机构代码××。法定代表人：张卓雄，董事。委托代理人：莫美芳、何洪章，公司员工。被告：李伟婵，女，汉族，住广东省中山市西区，公民身份号码×××9180。被告：李庆乾，男，汉族，广东省中山市西区，公民身份号码×××6051。原告中山市星晨广场物业管理有限公司（以下简称星晨广场物业公司）诉被告李伟婵、李庆乾物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月1日受理后，依法组成合议庭，于2016年7月8日公开开庭进行了审理。原告星晨广场物业公司委托代理人何洪章到庭参加诉讼。被告李伟婵、李庆乾经本院公告传唤，公告期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星晨广场物业公司诉称：被告李伟婵、李庆乾是中山市西区星晨广场1座5A室连第44号车房的业主，原告经发展商选聘为星晨广场小区的前期物业服务企业，为星晨广场小区进行物业管理服务。1999年4月27日，两被告购买了上述物业后接受原告的物业管理服务。两被告所购买的房屋合同约定的建筑面积为61.33平方米，车房建筑面积为5.78平方米，按照每平方米1元的价格收取物业服务费，两被告每月应交物业服务费为67.11元及相应公摊电费。原告曾多次向两被告催交，两被告仍不予理睬。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1.两被告立即支付物业管理服务费555.67元、车房管理费52.38元，滞纳金21.51元（从2015年2月至11月），公摊电费27.07元（从2014年8月至2015年11月），合计656.63元；2.本案全部诉讼费用由两被告承担。庭审中，原告变更诉求1为：两被告向原告支付2015年2月至11月期间的物业服务费528.2元、车房管理费46元及违约金（计算方法：以当月拖欠的物业服务费及车房管理费共57.42元为基数，从次月1日起每日按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至2016年7月8日止）、2014年8月至2015年11月期间的公摊电费27.07元；明确诉求2中的诉讼费胜诉后由两被告迳付原告。原告星晨广场物业公司为证实其主张，向本院提交了如下证据：1.中山市不动产登记资料证明表；2.业主资料；3.业主验收记录；4.欠费表；5.中山市物价局复函；6.委托管理合同；7.见证书；8.梯灯费发票复印件；9.广东省物价局关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知、关于规范物业服务收费有关问题的通知、市物价局对《中山市物业服务收费管理办法》作出相应解释；10.前期物业服务合同、委托管理合同；11.星晨广场业主物业管理委托契约；12.中山市星晨广场物业管理有限公司营业执照；中山市西区“星辰广场”房地产项目承接合同、合资经营企业中山星晨广场房地产发展有限公司补充章程、企业法人营业执照、中山市对外贸易经济合作局文件。被告李伟婵、李庆乾在法定答辩期限内未提交书面答辩状及证据，亦未到庭应诉、质证、举证。经审理查明：2000年1月31日，星晨广场物业公司成立，经营范围为：星晨广场住宅小区物业管理、家庭清洁服务、车辆停放服务等。2000年2月8日，星晨广场有限公司（甲方）与星晨广场物业公司签订委托管理合同，约定：位于中山市××××路星晨广场项目由甲方委托乙方管理；管理内容：管理、维护小区内配套的市政、绿化、环卫、安全规范设施和其他公共设施等；管理费的来源：向业主收取管理服务费，按照住宅建筑面积计，多层住宅单位1元／平方米，车房1元／平方米，高层住宅单位1.5元／平方米；合同期限自2000年2月8日生效，至小区业主管理委员会成立与物业管理公司签订合同生效之日止。上述合同签订后，星晨广场物业公司为星晨广场提供物业服务。位于中山市西区星晨广场1座5A室及44号车房的房地产权利人是李伟婵、李庆乾，建筑面积分别为52.82平方米、4.6平方米。2000年4月11日，中山市港口镇地产房屋发展公司、星晨广场有限公司与李伟婵、李庆乾签订星晨广场业主物业管理委托契约（以下简称物业管理委托契约），约定内容与前述委托管理合同一致，并同时约定业主延期缴交物业服务费等费用的，处以每日1%的滞纳金。2010年12月31日，中山星晨广场房地产发展有限公司（原星晨广场有限公司）作为甲方，星晨广场物业公司作为乙方，双方签订前期物业服务合同，约定：双方就甲方负责开发建设的星晨广场物业实行前期物业服务有关问题达成一致意见，甲方选聘乙方对本物业实施前期物业服务，在未依法成立业主大会选举业主委员会前，乙方依据甲方售楼时与业主签订的业主临时公约进行小区管理；乙方向业主提供以下管理服务内容：综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等；物业服务费用：物业服务费、停车费、家居清洁费，本物业交付业主使用后，物业服务费用由业主缴交；多层住宅单位按建筑面积1元／平方米收取，车房1元／平方米，高层住宅单位按建筑面积1.5元／平方米，商铺按建筑面积1.5元／平方米；每月收缴物业服务费的时间为当月25日前；本物业公摊电费由业主分摊；管理期限：本合同自2010年12月31日生效，至本物业依法成立业主委员会，并授权业主委员会与物业服务公司签订物业服务合同生效之日止。依据上述契约及合同的约定，李伟婵、李庆乾每月应交物业服务费为52.82元（1元／平方米×52.82平方米）、车房管理费4.6元（1元／平方米×4.6平方米）。李伟婵、李庆乾自2015年2月起拖欠物业服务费，至2015年11月，共拖欠物业服务费528.2元（52.82元／月×10个月）、车房管理费46元（4.6元／月×10个月）及2014年8月至2015年11月期间的公摊电费27.07元。后因星晨广场物业公司经向李伟婵、李庆乾多次催交上述费用未果，遂向本院提起诉讼，主张前述实体权利。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。李伟婵、李庆乾购买了中山市西区星晨广场1座5A室及44号车房的房地产，成为星晨广场的业主。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。星晨广场物业公司根据委托管理合同、物业管理委托契约及前期物业服务合同，依法取得了星晨广场小区的物业管理服务资格。上述合同的签订对业主具有约束力，李伟婵、李庆乾作为星晨广场业主，应遵守合同中有关物业服务收费的约定。星晨广场物业公司依据合同约定对星晨广场提供了物业服务，李伟婵、李庆乾作为业主，理应支付物业服务费、车房管理费及公摊电费等费用。现李伟婵、李庆乾于2015年2月至11月期间不按时交纳物业服务费及车房管理费，依法应承担相应的民事责任。故星晨广场物业公司要求李伟婵、李庆乾缴纳上述期间的物业服务费528.2元及车房管理费46元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于逾期付款违约金，物业管理委托契约及前期物业服务合同分别约定“业主延期缴交物业服务费等费用的，处以每日1%的滞纳金”“每月收缴物业服务费的时间为当月25日前”，该费用实际是由于李伟婵、李庆乾违反双方约定，拖欠物业服务费及车房管理费所致，其性质属于违约金。李伟婵、李庆乾拖欠物业服务费及车房管理费不予支付的行为已构成违约，应承担违约责任。现星晨广场物业公司诉请李伟婵、李庆乾以其每月拖欠的物业服务费及车房管理费合共57.42元（52.82元＋4.6元）为基数，从次月1日起每日按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计收逾期付款违约金至2016年7月8日止，既不超出双方约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。关于公摊电费，因前期物业服务合同约定“本物业公摊电费由业主分摊”，且星晨广场物业公司亦提供电费发票证明其已垫付2014年8月至2015年11月期间的公摊电费，故本院对星晨广场物业公司要求李伟婵、李庆乾支付上述期间的公摊电费27.07元的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：被告李伟婵、李庆乾于本判决生效之日起五日内向原告中山市星晨广场物业管理有限公司支付2015年2月至11月期间的物业服务费528.2元、车房管理费46元及违约金（计算方法：以当月拖欠的物业服务费及车房管理费共57.42元为基数，从次月1日起每日按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至2016年7月8日止）、2014年8月至2015年11月期间的公摊电费27.07元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告李伟婵、李庆乾负担（两被告应于本判决生效之日起五日内迳付原告中山市星晨广场物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 员  梁泳诗代理审判员  林佩坚人民陪审员  黄丹民二〇一六年七月二十二日书 记 员  谢雅怡陆金雪第-7-页共7页