广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂08民终613号
上诉人（原审被告）：贵港市万豪房地产有限公司，住所地贵港市港北区友谊大道港宁花园小区B区西幢1号。
法定代表人：黄文毅，总经理。
上诉人（原审被告）：贵港市甘化商贸城有限公司，住所地贵港市港北区解放路南段解放路与建设路交汇处。
法定代表人：王磊，副总经理。
两上诉人的共同委托诉讼代理人：何向阳，广西正大五星（覃塘）律师事务所律师。
两上诉人的共同委托诉讼代理人：梁翼，广西正大五星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邱永珍，女，1965年2月19日出生，汉族，住贵港市港北区。
委托诉讼代理人：梁炳南，广西元丰律师事务所律师。
上诉人贵港市万豪房地产开发有限公司(以下简称万豪房产公司)、贵港市甘化商贸城有限公司（以下简称甘化公司）因与被上诉人邱永珍商品房预售合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2017）桂0802民初4058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月26日立案受理后，依法组成合议庭依法进行了审理。经阅卷、调查和询问当事人，现已审理终结。
万豪房产公司、甘化公司上诉请求：请求撤销港北区人民法院（2017）桂0802民初4057号民事判决第二、第三项，一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：１、从本案《协议书》及《补充协议》可以看出，双方在上诉人取得《商品房销售预售证》后还要签订正式的《商品房买卖合同》，故《协议书》及《补充协议》是商品房预约合同而非商品房预售合同。且《协议书》及《补充协议》没有具备《商品房销售管理办法》第十六条的主要内容，不应认定为商品房买卖合同。２、上诉人在取得预售证后，已通知被上诉人缴纳购房款的50%，这从上诉人后来支付购房款的行为可以推出。但被上诉人没有履行接到通知30天内交清购房款全额的义务。３、上诉人不存在一房两卖的行为，上诉人是在被上诉人违约不交清款项，用不作为的行为解除两份协议的情况下，为减少损失才将涉案商品房以低于卖给被上诉人1000元的价格出售给他人的。４、即使法院认定上诉人违约，也应当按照双方合同约定的条款进行判决，一审法院适用商品房买卖合同司法解释第五条、第八条判决，属于适用法律不当。５、上诉人的诉请已超诉讼时效。
邱永珍辩称，一审判决正确，请予维持。
邱永珍向一审法院起诉请求：1.请求判令两被告履行合与邱永珍于2011年4月16日签订的商品房买卖协议书和于2013年1月10日签订的补充协议，将协议所约定的商铺(价值约169万元)交付给原告邱永珍；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，经释明，邱永珍变更诉讼请求为：1.判令解除原告与被告2011年4月16日签订的商品买卖《协议书》和2013年1月10日签订的《邱永珍补充协议》;2.判令两被告共同返还购房款846000元，并按银行同期贷款月利率支付利息至购房款付清之日止（自2011年4月16日起至2013年2月底以400000元为基础计利息，自2013年3月1日起至2013年4月11日以600000元为基数计利息。自2011年4月12日以846000元为基数计利息。自2011年4月16日至2017年11月12日的利息约280000元）;3.判令两被告承担846000元的赔偿责任;4.判令两被告赔偿损失430000元（自应交房的2014年4月17日起按月租金10000元计损失至2017年11月17日止）;5.本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2011年4月16日，万豪房产公司以黄雄飞（甲方）的名义与邱永珍（乙方）签订《协议书》，约定乙方自愿预付40万元给甲方，以预约订购的形式购买甲方从公司开发项目中承包的商品房（商品房用途为商业）。预定的商品房位置为地上建筑物第一层，临建设路第一条东西走向内铺通道的南面、东端商业入口西邻第一间，房屋交付时间为自签订本协议起三十六个月内，商品房单价按套内实际面积计算，每平方米48000元，乙方于签订本协议书时交付40万元，当项目取得《商品房预售许售证》后，甲方以电话或在《贵港日报》刊登通知告知乙方缴纳全部房款，乙方在接到通知7天内，到甲方缴纳购房款全额的50%（包括房产证办证费用）给甲方，并且凭本《协议书》办理相关手续；30天内交清购房款全额;需要办理按揭贷款应在接到通知的7天内提供相关资材、证件；乙方接到甲方书面缴纳购房款通知，15天内不能按时交清全部购房款给甲方，则视为乙方放弃本协议约定。甲方退还上述预付款的90%给乙方，其中10%作为影响甲方销售计划的补偿，不予退还，并且自动解除本协议。合同还对付款方式以及逾期交房的违约责任等进行明确约定。万豪房产公司、黄雄飞在合同“甲方”处盖章，邱永珍在合同上签名。
协议签订后，邱永珍于当天给万豪房产公司支付定金40万元。
2013年1月10日，万豪房产公司与邱永珍签订《邱永珍补充协议》，商定原预定的商铺更换为编号X号商铺，长7.5米，宽4.7米，面积共约35.25平方米（套内面积），附带平面图，并约定任何一方违约，原签订协议和补充协议将终止。合同中止后原预交预约金按银行同期利息返还。
补充协议签订后，邱永珍分别于2013年3月1日、4月12日给甘化商贸公司每笔支付购房款20万元、246000元。
另查明，万豪房产公司系甘化商贸公司的股东之一。万豪国际城由万豪房产公司、甘化商贸公司合作开发。2013年2月7日，万豪房产公司、甘化商贸公司以甘化商贸公司名义办理了万豪国际城《商品房预售许可证》。预售范围包括地下负一层、地上第1－7层；不含地下负二层，2107、2108、2109号物业用房，花园、厕所、机房、通道等公建配套。
上述合同履行中，邱永珍向法院提起诉讼，万豪房产公司、甘化商贸公司、黄雄飞提起反诉，请求解除双方签订的合同。诉讼中，邱永珍申请撤诉，案件经审理，贵港市中级人民法院认定，双方签订的《协议书》及《邱永珍补充协议》合法有效，万豪房产公司、甘化商贸公司取得《商品房预售许可证》后没有按约定通知邱永珍支付剩余的购房款，主张解除合同的条件没有成就，于2016年12月20日作出判决：驳回万豪房产公司、甘化商贸公司、黄雄飞的诉讼请求。
另查明，2016年1月25日，甘化商贸公司(出卖人)与步步高商业连锁股份有限公司(买受人)签订《商品房预售合同》，约定甘化商贸公司将万豪国际城X幢第X层X单元X号商品房出卖给步步高商业连锁股份有限公司。该商品房预测建筑面积共7802.30平方米，其中套内建筑面积6665.77平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积1136.53平方米。案件在审理过程中，甘化商贸公司、万豪房产公司承认，出卖给步步高商业连锁股份有限公司的商品房包括案涉的商品房，并且已经向步步高商业连锁股份有限公司交付商品房。
以上事实，有当事人陈述、营业执照、法定代表人身份证明、电脑咨询单、《协议书》、《邱永珍补充协议》、商铺平面图、收款收据3份、转账凭条、存款回单、贵港市中级人民法院(2016)桂08民终1135号民事判决书等证据证明，足以认定。
一审法院认为，万豪房产公司与甘化商贸公司合作开发万豪国际城项目，万豪房产公司将正在建设中的房屋预先出售给邱永珍，邱永珍给付定金以及支付部分购房款，双方构成商品房预售合同关系。万豪房产公司与邱永珍签订的《协议书》及《邱永珍补充协议》应当确认有效。协议书及补充协议已经明确商品房的编号、房屋的标准、房屋总价、支付购房款的方式、逾期交房以及逾期付款的违约责任等相关事项，协议签订后，邱永珍已经向万豪房产公司与甘化商贸公司支付定金以及购房款共计846000元，达到合同约定的购房总款的50%。因此，《协议书》及《邱永珍补充协议》应认定为商品房买卖合同。万豪房产公司在取得万豪国际城商品房预售许可证后，未按约定通知邱永珍完善相关手续，交清购房款，并且在未征得邱永珍同意的情况下，甘化商贸公司又将涉案房屋出卖给步步高商业连锁股份有限公司。万豪房产公司和甘化商贸公司是合作开发万豪国际城项目的合伙型联营，应以各自的财产对经营万豪国际城项目发生的债务承担连带责任；在处理对外关系上，合作的任何一方实施的民事行为，均对另一方产生约束力。故万豪房产公司和甘化商贸公司分别向不同的商品房买受人出卖同一套房屋，属于一房两卖行为。房屋买卖合同分别签订后，万豪房产公司和甘化商贸公司已将案涉房屋交付给步步高商业连锁股份有限公司使用，邱永珍的合同目的已不能实现。邱永珍有权根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定主张解除双方签订的《协议书》及《邱永珍补充协议》，有权要求万豪房产公司和甘化商贸公司连带返还已付的购房款846000元及利息、损赔损失，赔偿不超过已付购房款846000元一倍的赔偿责任。因此，邱永珍主张解除双方签订的《协议书》及《邱永珍补充协议》的请求，予以支持。要求两被告共同返还购房款(包括定金40万元)846000元以及赔偿846000元并承担连带责任的诉讼请求，予以支持。
关于利息的问题。按规定，两被告应当赔偿利息损失给邱永珍，但是计算利息的起算点应当从邱永珍向两被告支付款项之日起计算。因此，对邱永珍的该项请求，本院以40万元为本金，从2011年4月16日起；以20万元万元为本金，从2013年3月1日起；以246000元为本金，从2013年4月12日起，均按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款利率计算至还清购房款之日止予以支持，超出部分请求，不予支持。
关于赔偿43万元损失的问题。邱永珍主张因两被告一房两卖造成其经济损失43万元，对该项主张，邱永珍除陈述外未能提供其他证据证明，两被告对该主张又不予认可，由此应由邱永珍承担举证不能的不利后果。因此，对邱永珍的该项主张，不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第五十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、原告邱永珍与被告原告贵港市万豪房地产开发有限公司于2011年4月16日签订的《协议书》以及于2013年1月10日签订的《邱永珍补充协议》于本案判决生效之日起解除；二、被告贵港市万豪房地产开发有限公司与被告贵港市甘化商贸城有限公司连带向原告邱永珍返还购房款846000元并支付利息(利息计算方法：以40万元为本金，从2011年4月16日起；以20万元为本金，从2013年3月1日起；以246000元为本金，从2013年4月12日起，均按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款利率计算至还清购房款之日止)；三、被告贵港市万豪房地产开发有限公司与被告贵港市甘化商贸城有限公司连带向原告邱永珍赔偿846000元；四、驳回原告邱永珍的其他诉讼请求。案件受理费20010元，减半收取计10005元，由原告邱永珍负担1800元，由被告贵港市万豪房地产开发有限公司、贵港市甘化商贸城有限公司负担8205元。
二审期间，双方没有提供新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，一、本案是预约合同还是预售合同纠纷的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案双方签订的两份协议书已经基本具备《商品房销售管理办法》第十六条的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，一审法院据此认定该协议商品房买卖合同，本案案由为商品房预售合同并无不妥。二、上诉人先销售该房屋给被上诉人，后又将该房屋出卖给第三人步步高公司，符合最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项的规定，构成一房两卖行为。一审法院按照对一房两卖行为的规定进行判决，而不是按照协议约定的违约责任进行判决，并无不妥。三、关于诉讼时效问题。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案上诉人在一审期间没有对诉讼时效问题提出异议，二审没有基于新证据的情形，对其主张不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20010元，由上诉人贵港市万豪房地产开发有限公司、贵港市甘化商贸城有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 覃锦丽
审判员 刘 丽
审判员 黄裕和
二〇一八年六月四日
书记员 覃建伟