北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初81859号
原告：马海斌，男，1977年1月15日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：朱小梅，北京市瀚文律师事务所律师。
被告：北京正旭晶典房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区东三环。
法定代表人：张桐源，董事长。
委托诉讼代理人：刘闯，北京市合川律师事务所律师。
原告马海斌（以下简称原告）与被告北京正旭晶典房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告之委托诉讼代理人朱小梅及被告之委托诉讼代理人刘闯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即办理正旭晶典花园1511室房屋转移登记和不动产登记证书；2、判令被告支付逾期办理上述房屋所在楼栋初始登记的违约金5905200元，按总房款8436000元的日万分之一之标准，自2007年11月1日计算至2017年6月1日；3、判令被告支付逾期办理上述房屋所有权转移登记的违约金1321921.8元，以8436000元为基数，按照日万分之零点五的标准，自2008年11月1日计算至2017年6月2日。
事实与理由：2007年8月17日我与被告签订了《北京市商品房预售合同》，购买被告开发的北京市朝阳区朝阳公园西小区正旭晶典花园1511室房屋（以下简称诉争房屋）。合同约定诉争房屋预测面积279.36平米。合同签订后，我按照合同约定向被告支付了购房款8436000元。诉争房屋于2007年12月4日交付给我使用。现因被告在建设过程中加建一整层，超出规划面积，且未按照政府要求进行整改及报送材料，导致至今无法竣工验收。现在已经完成了诉争小区的规划验收，但是被告不配合办理导致无法竣工验收、初始登记，亦未办理房屋产权登记。故诉至法院，主张权利。
被告辩称：首先，原告无权请求被告立刻办理产权转移手续，因为初始登记尚未完成，无法办理产权登记。其次，原告诉讼请求中要求的违约金未具备起诉条件。商品房预售合同第21.1.1条规定，出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付逾期进行初始登记的违约金；商品房预售合同第21.2.2.1条规定，出卖人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付逾期办理房屋所有权登记的违约金，现在被告尚未取得权属证明和房屋所有权证书，故原告要求违约金不符合起诉条件。即使原告具备诉权，也只能主张两年的违约金，其他部分超过诉讼时效。第三，双方约定，只有因被告的原因导致无法办理产权证，被告才承担违约责任，事实上我方并没有责任。第四，被告在规划中是否有过错和承担何种责任，法律没有赋予原告向人民法院主张的诉权，即使被告在原市规划中存在过错，但并不是民事案件审理的范围，人民法院认为开发商是否有过错并承担逾期办证责任的前提是，房产已经规划并竣工，因为规划是否按期完成、竣工是否按时完成，是属于行政部门和商业部门相互配合的，所以在实践中很难认定责任。法律之所以追究逾期办理的责任，本质在于开发商具备办证条件下，接受购房人委托而拖延办证，这种责任的追究实际上是代理人责任的追究而不是开发商在竣工过程中的责任。因此，在实践中，购房人可以委托其他人办理购房手续，本案办理产权证的受托人不是被告，被告不是适格主体。双方合同中转移登记一项明确约定买受人同意委托案外人北京嘉业兴安房地产公司办理产权登记。第五，原告没有实际损失，不能卖房不是原告的损失，房屋持续增值。按照法律规定，违约金不能高于损失的30%，原告主张的违约金过高。我认为2009朝民初字第26006号判决是合法合理的。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行举证质证。2007年8月17日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订《北京市商品房预售合同》及《补充协议》，约定：原告购买被告开发的诉争房屋，预测建筑面积279.36平方米，购房款为8436000元。第六条约定：付款方式为分期付款。第七条约定：出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。第八条约定：出卖人应当按照规划行政部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。第十一条约定：出卖人应在2007年11月17日前向买受人交付该商品房。第二十条约定：出卖人应在2007年10月31日前，取得诉争房屋所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房合同约定交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。2007年12月4日原告交纳公共维修费用和契税。原告主张契税、维修基金交款日期为交房日期，被告对此不持异议，故本院认定交房日期为2007年12月4日。
经询，北京市朝阳区朝阳公园西路15号正旭晶典花园住宅楼于2017年1月25日取得建设工程规划核验（验收）合格手续，但诉争房屋所在楼栋尚未办理初始产权登记手续，诉争房屋也未能取得所有权证。
2017年2月27日，北京市规划和国土资源管理委员会出具《会议纪要》，内容为：1、鉴于朝阳区正旭晶典花园业主已入住十年，且相关情况已报委主要领导批示，本着“事要解决”的原则，同意按历史遗留问题处理，请不动产登记处梳理有关情况和程序，将具体问题拟文3月底报委领导。2、鉴于此项目矛盾的重点已向产权登记方面转移，请和平里办公区信访处制定有关预案。
审理中，原告向法庭提供京建发［2010］1号《关于历史遗留房地产开发项目房屋登记有关问题的通知》，写明：……三、开发项目的开发企业应在公告期满30日内到房屋所在区县房屋登记部门申请房屋初始登记、转移登记。逾期不申请登记，购房人可以单方申请房屋转移登记。已办理房屋初始登记的开发项目，购房人单方申请房屋转移登记的，开发企业初始登记或转移登记时提交的有关登记材料可以继续使用。四、未办理房屋初始登记的开发项目，建设工程竣工验收合格，属于商品房预（销）售许可证批准预（销）售的楼栋，可直接为购房人办理房屋转移登记手续；如有楼栋违反规划许可增建楼层或单元的，其符合规划许可部分可办理转移登记，违反规划许可增建的楼层或单元，在规划主管部门未处理前，不予办理房屋转移登记。未取得建设工程竣工验收合格证明的楼栋，可以每幢商品楼为单位，由业主委员会或者相关购房人推荐代表委托有资质的房屋安全鉴定机构出具安全鉴定证明或者委托有资质的工程质量检测机构出具建筑结构主体检测结果符合设计要求的证明，相关费用由房屋登记申请人承担。
2017年7月3日，北京市规划和国土资源管理委员会出具《关于朝阳区正旭晶典花园小区（又名维多丽亚）有关办理产权登记情况的说明》，内容如下：“朝阳区人民法院：依据北京市规划和国土资源管理委员会关于朝阳区正旭晶典花园项目专题会会议纪要有关精神，有关部门正在积极推动相关工作。据了解，朝阳区正旭晶典花园小区业主已就办理不动产登记向法院提出诉讼，现已具备凭法院判决办理相关不动产登记的条件。”
本院认为：原告与被告之间签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依据合同的约定全面履行各自义务。任何一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，守约方有权依照合同约定要求违约方承担违约责任。本案中，被告未能依据合同约定取得诉争房屋所在楼栋的权属证明，未能在合同约定的期限内为原告办理房产证，已构成违约，应承担违约责任。当事人在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额的，违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长。对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告在2017年8月21日起诉，超过办证期限届满两年，由于违约行为在起诉时仍在继续，故本院保护自起诉之日倒推两年的违约金。考虑到办理诉争房屋所在楼栋的权属证明与办理诉争房屋的产权证具有一定的因果关系，被告的二项违约行为给原告造成的损失存在一定的重复，故本院根据本案的实际情况，酌情确定原告主张的违约金。对原告要求被告为诉争房屋办理房产证的诉讼请求，根据现有证据，本院认为符合办理房屋所有权证的要求，故对原告的此项诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告北京正旭晶典房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内为原告马海斌办理北京市朝阳区正旭晶典花园1511室房屋的房屋所有权证，办理房屋所有权证过程中产生的相关费用由原告马海斌承担；
二、被告北京正旭晶典房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马海斌违约金二十五万元；
三、驳回原告马海斌的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费31195元，由原告马海斌负担15597元（已交纳），由被告北京正旭晶典房地产开发有限公司负担15598元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 孙铭溪
二〇一七年十一月三十日
书记员 贾亚军