辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽04民终1772号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：徐丽群，女，1977年10月21日出生，住清原满族自治县。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：清原满族自治县鑫诚物业管理有限公司，住所地：清原镇。法定代表人：于哲鑫，该公司经理。委托代理人：于恩杰，该公司员工。上诉人徐丽群因与被上诉人清原满族自治县鑫诚物业管理有限公司（以下简称鑫诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服清原满族自治县人民法院（2017）辽0423民初391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐丽群，被上诉人鑫诚物业公司法定代表人于哲鑫及其委托代理人于恩杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人（原审被告、原审反诉原告）徐丽群上诉请求：1.依法撤销一审判决，重新审理该案，支持上诉人的反诉请求。2.诉讼费用由被上诉人承担。事实理由：一审判决书的事实认定和法律适用均存在严重错误。下面按照一审判决书的行文逐一分析。一、一审法院无视业主提出的证据，其签署的前期物业服务合同到2013年4月到期解除，一审法院将有效期两年的合同两年期限认定到2015年5月10日是错误的。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费，人民法院不予支持。二、一审判决把2015年12月30日由城乡建设管理局出具的《证明》作为鑫诚物业服务的期限我认为不妥。因为在一审判决中对此《证明》我们并没有指证质证。依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。单位及制作证明材料的人员拒绝人民法院核实，或者制作证明材料的人员无正当理由拒绝出庭作证的，该证明材料不得作为认定案件事实的根据。因此，我们应当严格按照中华人民共和国民事诉讼法的司法解释的要求来制作单位的证明材料。三、一审判决书中提到“XXXX小区业主委员会单方作出2011、2012年的收费标准，未经鑫诚物业公司同意，亦未经物价部门批准，其单方面变更物业费价格的行为对于鑫诚物业不具有约束力，故本院依法不予支持。”一审法院对审理的内容并没有认真审核，下发这样的判决书我认为不合理。因为我只是要求鑫诚物业按照前期物业合同来履行其物业服务，前期物业合同中按其每平米0.8元收费标准是其小区封闭并安有摄像头，然而鑫诚物业在收取完物业费后并没有把我们小区的正门和侧门封闭，大门不关，自由出入。我只要求鑫诚物业把没有达到物业合同里的物业费返还给我。中第五条，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。综上所述，本案即为物业服务合同纠纷案，就应该根据物业服务合同审理，其他任何证据均不代表物业服务合同。被上诉人始终未按《物业管理条例》规定进行选聘、签合同，却提出续聘续签合同及召开业主大会解聘等无理要求。为掩盖拒不移交、拒不退出、强行从事非法服务问题，在起诉书中故意将所谓“前期物业服务合同”骗称成《物业服务合同》，是明目张胆欺诈。上诉人恳请中级法院依据证据及相关法律规定查明事实，依法支持上诉人诉讼请求。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）鑫诚物业公司答辩称：1.上诉人提到的前期合同到期，但是按照物业管理条例的规定，至新的物业公司接管，新的物业合同签订后前期物业合同自动到期，但是始终没有新的物业接管，直至2015年11月。2.上诉人提到的城建局开具的证明，在辽宁省高法审理时已经进行了质证，并且联系了相关的负责人得到了确认，省高法已经采信了这份证据。3.我公司收费是经过物价局核准的，有物价局的收费许可。4.在小区建设开始，该小区就为封闭式小区，并配有摄象头，我们有证据证明。5.我公司始终是依照着物业管理条例对该小区进行物业服务，并且也是通过合法有效的方式接管的该小区，包括最后移交时也是。我们出入门业主都有卡，是刷卡出入，我们大门是关的，机动车和行人是分开的。被上诉人鑫诚物业公司向原审法院起诉称：要求判令被告徐丽群给付拖欠物业服务费1,771.12元及违约金1,912.89元，共计3,684.00元，并承担本案诉讼费用。原审法院查明：徐丽群系XXXX小区X号楼X-XXX房屋业主，面积92.25平方米。2011年4月1日，鑫诚公司与徐丽群签订了前期物业服务合同：约定住宅、车库、经营用房收取物业管理服务费每月0.80元/平方米。现鑫诚公司诉至法院要求徐丽群给付2013年度至2015年度拖欠的住宅物业费1,771.12元及拖欠物业费所产生的违约金1,912.89元，共计3,684.00元。徐丽群提出反诉，认为鑫诚公司与其签订的前期物业服务合同于2013年3月31日已到期，未重新聘用鑫诚公司为物业服务企业，故不应再交纳2013、2014年物业费；由于2012年度原告未做到质价相等的服务，2011年、2012年度应按80%收取物业费，故请求法院判令：1、鑫诚公司返还1,771.12元（已收取的2011、2012年度的物业费）；2、驳回鑫诚公司索要2013年至2015年度物业费的诉讼请求；3、反诉讼费由被反诉人承担。原审法院另查明，清原满族自治县城乡建设管理局于2015年12月30日出具《证明》：“在XXXX小区业主委员会称不再与鑫诚物业公司续签物业服务合同，要求物业公司停止服务的情况下，2014年11月1日至2014年11月3日，鑫诚物业公司停止对XXXX小区服务。期间，因园区无物业管理，业主上访至本局，另外，园区业主缴费至2015年4月，物业合同尚未到期，我局要求鑫诚物业公司于11月4日恢复对该园区物业服务至2015年5月10日。”原审法院认为：鑫诚公司与徐丽群签订的物业服务合同是双方当事人自愿签订的，是双方的真实意思的表示，不违反法律、行政法规的效力性禁止规定，且已实际履行，该合同合法有效。关于2014年11月4日至2015年4月1日是否应当收取物业管理费的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予以支持”。本案中鑫诚物业虽然于2014年10月31日至2014年11月3日停止服务三天，但在清原满族自治县城乡建设管理局等部门的协调下，鑫诚物业从2014年11月4日继续服务至2015年4月1日，因此，鑫诚物业与本案被告（反诉原告）在内的XXXX小区业主之间形成了事实的服务合同关系，双方之间的权利义务关系并未终止，因此，本案不适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定，鑫诚物业主张向徐丽群收取至2015年4月1日期间的物业管理费1,771.12元应予支持。对于原告鑫诚物业要求被告给付违约金的诉讼请求，因双方未有约定，本院不予支持。关于徐丽群提出反诉被告返还违法、欺诈、违约所得的1,771.12元（已收取的2011、2012年度物业费）的问题。2011年、2012年双方之间有《前期物业服务合同》，合同中约定的收费标准明确，XXXX小区业主委员会单方作出2011年、2012年的收费标准，未经鑫诚物业公司同意，亦未经物价部门批准，其单方面变更物业费价格的行为对于鑫诚物业不具有约束力，故本院对于徐丽群要求鑫诚公司返还收取物业费的反诉请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）徐丽群于判决生效后十日内给付原告（反诉被告）清原满族自治县鑫诚物业管理有限公司2013年4月1日至2015年3月31日住宅物业费1,771.12元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告（反诉被告）清原满族自治县鑫诚物业管理有限公司其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）徐丽群的反诉请求。案件受理费50.00元，反诉费50.00元，均由被告徐丽群负担。本院二审期间，上诉人与被上诉人均没有提供新的证据。本院查明的事实同一审认定。本院认为，当事人应当对自己的主张提供证据加以证明。关于上诉人徐丽群主张鑫诚物业在收取完物业费后并没有把我们小区的正门和侧门封闭，大门不关，自由出入，我只要求鑫诚物业把没有达到物业合同标准的物业费返还给我一节，因其没有相应的举证，本院不能采信。关于上诉人徐丽群主张一审判决把2015年12月30日由清原县城乡建设管理局出具的《证明》作为鑫诚物业服务的期限我认为不妥一节，经本院释明，上诉人徐丽群逾期未能举出相反的证据，该上诉请求也不能成立。原判认定事实准确，可予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐丽群承担。本判决为终审判决。审判长 卢广瑜审判员 潘力& # xB;审判员 李      艳二〇一七年十一月三十日书记员 王   春   玲