广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）梅中法民二终字第179号上诉人（原审原告）：张秀莲。上诉人（原审原告）：张秋英。两上诉人的委托代理人：张萍，广东客中梅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张剑辉。被上诉人（原审被告）：张习泉。委托代理人：朱木新。上诉人张秀莲、张秋英因与被上诉人张剑辉、张习泉确认合同无效纠纷一案，不服五华县人民法院（2015）梅华法长民初字第14号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张秀莲、张秋英及其委托代理人张萍，被上诉人张剑辉，被上诉人张习泉及其委托代理人朱木新到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。原审法院经审理查明以下事实：张秀莲是张秋英及张剑辉的母亲，张秀莲的丈夫叫张进财，其已在1989年因意外事故死亡，张秀莲属五华县长布道班的职工。张进财生前与其妻子张秀莲于1986年在五华县长布镇大田农民街230号（五华县原大田乡中心村桥头店）建有一幢土地使用面积为132平方米的两层楼房（东至公路、西至张进财的责任田、南至张金连住房、北至张进财的责任田及张炳清住房），该房于1989年1月25日办理了国有土地使用证，土地使用权人为张进财，至今未办理房产证。张习泉从2004年开始租赁该楼房用于出售鸡、鱼等。2008年9月23日，张剑辉与张习泉在该楼房里自愿订立契约，将该楼房连同楼房后面的鸡舍以20万元的价格卖给了张习泉，在张习泉付清20万元价款后，国有土地使用证也当场交付给张习泉保管，当时张秀莲也在现场。契约签订后，张秀莲一家从第二天就开始搬回其位于五华县长布镇大田中心村枫树坪（现称风度队）的老屋居住，至今双方未办理国有土地使用证的过户手续。签订契约时有中间人张金连、张映清及代笔人张石环在场并签了名，对上述事实均予以证实。张秋英大约在2005年出嫁，出嫁后也经常回娘家看望其母亲张秀莲。后来张秀莲、张秋英以张剑辉与张习泉隐瞒其出卖上述楼房，致使其在2014年5、6月份才知道卖房真相为由起诉，请求判令：1、确认张剑辉、张习泉于2008年9月23日签订的《契约》无效；2、张习泉返还位于五华县大田农民街230号（原大田乡中心村桥头店公路侧）占地面积约为300平方米的一层半楼房及约20平方米的鸡舍给张秀莲、张秋英；3、案件诉讼费由张剑辉、张习泉承担。以上事实，有庭审笔录、卖房契约、证人张金连、张映清、张石环、张水发等人的证词、华府国用总字第0001054号字（1989）第14241000038号国有土地使用证等为据，应予认定。原审法院审理认为：双方讼争的位于五华县长布镇大田农民街230号的楼房及鸡舍，原属张进财与张秀莲的夫妻共有财产，由于张进财已在1989年死亡，因此依照《继承法》的相关规定，张进财死亡后，其名下的一半份额由张秀莲、张秋英、张剑辉三人平均继承。2008年9月23日张剑辉与张习泉自愿订立契约并交付20万元价款时，张秀莲本人就在现场，并没有表示异议，虽然其没有在契约上签名，但可推定其默认该契约。而且张秀莲第二天就开始从该楼房搬东西回其老屋居住，因此应视为其同意该契约。知情人张金连、张映清、张石环、张水发等人均对上述事实予以证实。张秀莲诉称其直至2014年5、6月份才知道楼房被卖，与客观事实不符，不予采信。在长达六年多的时间里，张秋英出嫁后也经常回娘家，按常理其应当知道该楼房被卖的事实，但其诉称直至2014年5、6月份才知道楼房被卖，于情于理不符，不予采信。张习泉一直知道张秀莲一家居住在该房里，完全有理由相信张秀莲在场的情况下，张剑辉能代表其全家出卖房屋。故张剑辉与张习泉签订契约的行为构成表见代理，代理张秀莲、张秋英签订契约。另认为，张习泉与张剑辉自愿订立契约并支付了20万元价款，张习泉在签订契约过程中是属于善意无过失的合同相对方，从签订契约至张秀莲、张秋英向法院提起诉讼，张习泉已对该楼房及鸡舍管理使用了六年，其对该楼房及鸡舍的权属构成善意取得。因此张秀莲、张秋英诉请确认《契约》无效，理由不足，证据不充分，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：驳回张秀莲、张秋英的诉讼请求。案件受理费100元，由张秀莲、张秋英负担。张秀莲、张秋英不服原审法院作出的上述民事判决，向本院提出上诉称：一、张剑辉的单方处分行为不构成表见代理。1、父母兄弟姐妹等近亲属关系并不构成法律上表见代理的基础。张剑辉虽然是张秀莲的儿子、张秋英的弟弟，但是张剑辉处分房产的行为既没有征求张秀莲、张秋英的意愿，也没有获得张秀莲、张秋英的授权，该行为应定性为擅自处分的行为或无权处分的行为。对于张剑辉的无权处分行为，张秀莲、张秋英均不知情。2、《国有土地使用证》的权利人是张进财，张习泉在签订《契约》时应知道涉案房地产属张秀莲、张秋英的家庭共有财产。因此，无论从形式上还是实质上，张剑辉的单方处分行为不构成表见代理。3、原审认定张剑辉、张习泉签订《契约》时张秀莲在场，属事实认定不清。如果张秀莲当时在场，《契约》上便应该有张秀莲的亲笔签名。张习泉无任何实质证据证实签订《契约》时，张秀莲知情，张剑辉在一审庭审时已经说明其签订《契约》的行为，张秀莲并不知情。所谓的证人张映清、张水发的出庭证言互相矛盾，且原审在庭审后另外径自对该两位证人进行询问，做法欠妥，因此该两位证人的证言不应采信。证人张金莲、张石环无正当理由未出庭接受庭审质证，其证言不应采信。原审在举证期限外对该两位证人进行询问的做法违反《民事诉讼法》的相关规定，应当予以纠正。二、张习泉不符合善意取得的法定条件。原审认定张习泉为善意无过失方属认定事实不清、适用法律错误。《国有土地使用证》的权利人是张进财，张习泉在签订《契约》时便得知涉案房产系张秀莲、张秋英的家庭共有财产。然而，张习泉在签订《契约》时并没有要求张秀莲、张秋英在《契约》上补签名，也没有核实张剑辉是否有授权，因此，张习泉存在过错。张习泉主观上并非善意，客观上《国有土地使用证》仍登记在张进财名下，因此，张习泉并不符合善意取得的法定条件。三、原审认定张秋英在出嫁后经常回娘家，按常理其应当知道涉案房产被卖的事实，属于认定事实不清。据此，请求：1、撤销五华县人民法院（2015）梅华法长民初字第14号民事判决；2、确认张习泉与张剑辉签订的《契约》属无效合同；3、张习泉返还位于五华县大田农民街230号（原大田乡中心村桥头店公路侧）占地面积300平方米的一层半楼房及约20平方米的鸡舍给张秀莲、张秋英；4、案件受理费由张习泉、张剑辉负担。本院查明的事实与原审查明的事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为：本案属确认合同无效纠纷。根据双方当事人诉辩主张及理由，本案二审主要争议焦点是：张习泉与张剑辉签订的《契约》的效力问题。张秀莲、张秋英上诉称张剑辉擅自将共有房屋卖给张习泉，事先并未征得张秀莲、张秋英同意，在签订契约时张秀莲、张秋英并未在场且一直对房屋买卖的事实不知情，张习泉明知该房屋系张秀莲等人的共有财产，仍然只与张剑辉签订契约，房屋亦未依法办理过户手续，因此张剑辉与张习泉签订的契约无效。经查，本案讼争房产原系张秀莲、张进财的夫妻共同财产，并于1989年1月25日办理了《国有土地使用证》，未办理房产权属证书。后张进财于1989年因意外事故死亡，张进财的主要亲属关系为妻子张秀莲、女儿张秋英和儿子张剑辉。2008年9月23日，张剑辉与张习泉自愿订立房屋买卖契约，双方对《契约》的真实性、合同对价支付完毕等事实无异议。虽然该契约上并无张秀莲签名，但一审中多位在契约上签名的见证人均证明签订契约时张秀莲在场，且由其交付《国有土地使用权证》给张习泉，在签订契约后第二天张秀莲一家搬离该房屋，由此可推断张秀莲虽未在契约上签名，但其对卖房一事知情且认可。张秋英作为家庭共有成员，虽然已经不在五华本地居住生活，但自2008年张剑辉与张习泉签订契约至今近七年时间，不可能一直不与家里联系，且张秀莲一家已经搬离该房屋，因此从常理推断，张秋英不可能对卖房一事不知情。张秀莲、张秋英认为证人张发水的证言前后矛盾，一审法院庭审后向证人调查的行为违反了《最高人民法院关于适用的解释》第96条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第15条的规定，因此证人证言不能作为证据使用。经查，虽然张发水的证言有部分地方矛盾，但是其他证人均能证明张秀莲签订契约时在场。《最高人民法院关于适用的解释》第96条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第15条并未规定人民法院依职权调查的事实只能是限于程序问题，因此一审法院为查清事实依职权向证人调查的行为并未违反法律，经过庭审质证的证人证言应当可以作为人民法院认定事实的证据。张习泉在张秀莲在场的情况下，与张剑辉签订房屋买卖契约，其有理由相信张剑辉有权代表整个家庭与其签订契约，且张习泉已经当场支付了对价并对该房屋进行了七年的管理使用。因此，张习泉系善意第三人，虽然其购买房屋后并未办理相关权属过户手续，但并不影响张习泉与张剑辉签订的《契约》的效力。综上，上诉人张秀莲、张秋英上诉理由不充分，证据不足，其上诉请求不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张秀莲、张秋英共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄莉芬审 判 员  罗锡芳代理审判员  黄伟玲二〇一五年七月二十九日书 记 员  朱 棋