湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘12民终1463号
上诉人（原审被告）：怀化宏宇房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区顺天南路（顺天桥头宏宇新城售楼中心）。
法定代表人：黄伟飞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄勇，湖南宏峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王丹玉，湖南宏峰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曾小敏，女，1988年3月11日出生，汉族，住址湖南省邵阳县。
委托诉讼代理人：唐永洪，湖南诚怀律师事务所律师。
上诉人怀化宏宇房地产开发有限公司因与被上诉人曾小敏商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初2613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
怀化宏宇房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人没有按约定在法定期间交清契税和住宅专项维修资金，违约在先，上诉人拒绝交房是适用先履行抗辩权，不应承担违约责任。
曾小敏辩称：上诉人违反约定和法定交房条件，被上诉人有权拒绝收房，上诉人应承担延期交房的违约责任；上诉人不存在先履行抗辩权，其上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
曾小敏向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付自2015年9月1日起至2016年7月19日止的延期交房违约金10982元。2、本案案件受理费由被告承担。
一审法院认定事实：2014年9月23日，原、被告签订了合同编号为201400832307的《怀化市商品房买卖合同》及《补充条款》（附件四的内容），合同约定原告购买被告开发的宏宇新城二期柏景湾项目的第27幢2单元23层2307号商品房（该栋建筑地上33层，地下1层），房屋总面积88.39平方米，3851.49元/平方米，房屋总价款340433元，合同签订之日由原告支付首付款102433元，剩余房款238000元采用银行按揭方式支付，被告应在2015年8月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，原告应在书面通知送达之日起3天内对该房屋进行验收并与被告办理交接手续，双方进行验收交接时，被告应出示合同第十一条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不全的，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担，因被告原因未按合同第十一条约定的期限将商品房交付给原告使用的，按合同补充协议处理。合同补充协议的约定为：原告须在被告发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内，到被告指定的地点办理房屋交接手续。原告未能按期接收房屋的，自通知交付使用之日起视为验收合格，该房屋的风险责任转由原告承担，且与该房屋有关的物业管理费等费用自注明交付使用日起由原告承担，该房屋保修期自通知交付使用之日起计算。因被告原因导致延期交房的，由被告按日向原告支付总房款万分之一作为违约金。若因不可抗力（包括但不限于火灾、地震、海啸、战争、政府政策变动等）导致该房屋不能按期交付的，被告不承担任何责任。上述《商品房买卖合同》和《合同补充协议条款》签订后，原告于2015年6月4日前已向被告付清总购房款340433元，被告于2017年9月19日开具了增值税发票。原告所购商品房所在住宅楼2015年8月26日分栋竣工验收合格，2015年10月9日经消防验收合格，但至今未取得《竣工验收备案表》，2015年8月27日原告向被告支付契税3404.33元，2016年7月19日向被告支付专项维修资金8662元。2016年7月19日,被告将该房屋交付给了原告。
一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充条款》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方当事人应均严格履行合同约定的义务。被告未按合同约定的期限向原告交房，且未提交有效证据证明其实际交付房屋给原告时已取得了《竣工验收备案表》，违反了双方约定的交房时间和条件，尽管涉案住宅楼已全部经分栋验收合格、消防验收合格，但原告不愿放弃合同约定的交房标准，拒绝在2016年7月19日前收房，被告在此期间仍应按合同约定承担延期交房违约责任，原告于2016年7月19日收房，表明其于该日放弃约定交房标准利益，双方以行为变更并履行了交付标准，该实际完成的民事行为同样具有法律效力，据此，结合本案具体情况及根据双方签订的《补充条款》的约定，对被告应支付给原告的延期交房违约金核定为10962元（340433元×0.01%×322天，从2015年9月1日起至2016年7月19日止），原告计算为10982元实为计算错误，依法予以纠正。被告主张行使先履行抗辩权的理由不成立，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：被告怀化宏宇房地产开发有限公司在判决生效后10日内支付给原告曾小敏延期交房违约金10962元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，由被告怀化宏宇房地产开发有限公司负担。
二审经审理补充查明，本案双方当事人在补充协议条款中约定：由于乙方原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或乙方未付清房款、有关税费、维修基金及合同、协议约定的违约金等，甲方有权拒绝交付房屋，甲方由此延期交房无需承担违约责任。双方当事人在二审中均未提供新的证据，本院对一审认定的其他相关事实予以认可。
本院认为：怀化宏宇房地产开发有限公司与曾小敏所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，原审判决作有效认定正确。怀化宏宇房地产开发有限公司未按合同约定的条件和期限向曾小敏交付房屋，其逾期交房的事实客观存在，应当承担违约责任。原审判决怀化宏宇房地产开发有限公司向曾小敏支付相应的违约金并无不当。怀化宏宇房地产开发有限公司上诉认为曾小敏没有根据合同的约定在交房前交纳契税和住宅专项维修资金而违约在先，怀化宏宇房地产开发有限公司享有先履行抗辩权而不应承担违约责任。本院认为，怀化宏宇房地产开发有限公司的该上诉理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。本案双方当事人签订的合同及补充协议均未对税费、维修基金等的支付金额、支付时间等作出具体明确的约定，无法判断履行该合同义务与交付房屋之间的先后顺序；怀化宏宇房地产开发有限公司在本案中未达到合同约定的交房条件，且没有证据证明已通知对方收房和交纳税费、维修基金的具体时间，不能构成先履行抗辩权；房屋买卖合同双方当事人的主要义务是一方支付购房款，另一方交房，而契税以及住房维修基金的交纳不属于房屋买卖合同一方当事人的合同主要义务，怀化宏宇房地产开发有限公司用对方非合同主要义务的未履行来主张免除其应履行的主要义务，不符合先履行抗辩权的要件；契税以及住房维修基金的权利人并非怀化宏宇房地产开发有限公司，怀化宏宇房地产开发有限公司不能用他人的权利来免除自己的义务，故怀化宏宇房地产开发有限公司在本案中并不享有先履行抗辩权，其要求驳回曾小敏的一审诉讼请求的上诉请求无事实依据和法律依据。
综上所述，怀化宏宇房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费75元，由怀化宏宇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冷旗帜
审 判 员 王文利
审 判 员 彭湘平
二〇一八年一月十二日
法官 助理 付文亭
代理书记员 丁文婷