安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0504民初1127号原告：黄子良，男，1963年12月3日出生，汉族，住马鞍山市花山区。原告：陈庆珍，女，1963年8月15日出生，汉族，住马鞍山市花山区。两原告共同委托诉讼代理人：王祝贵，安徽明博律师事务所律师。被告：朱文革，男，1960年6月8日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。被告：徐建华，女，1962年10月15日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。两被告共同委托诉讼代理人：苏跃峰，江苏李安祥律师事务所律师。原告黄子良、陈庆珍与被告朱文革、徐建华债权纠纷一案,本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄子良及两原告共同委托诉讼代理人王祝贵，两被告共同委托诉讼代理人苏跃峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告黄子良、陈庆珍向本院提出诉讼请求：1.判决被告返还马鞍山市花山区湖东路2村14栋106室房屋（以下简称案涉房屋）折抵借款超额部分4120717元；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年9月5日，原被告签订借款合同，约定原告向被告借款3000000元，月利息4分，并签订了《房屋买卖合同》作为担保。后被告实际出借款2880000元，原告三次归还了本息合计415000元。2014年11月，被告在原告不知情的情形下，擅自将案涉房屋过户登记在自己名下，原告依法向马鞍山仲裁委员会申请仲裁撤销，裁决认定双方《房屋买卖合同》为借款担保性质，应通过清算解决借款及担保问题。为维护原告合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。在庭审过程中，原告将诉讼请求变更为：1.判决被告返还马鞍山市花山区湖东路2村14栋106室房屋（以下简称案涉房屋）折抵借款超额部分3792661元；2.判决被告承担评估费用10000元；3.被告承担本案诉讼费用。被告朱文革、徐建华辩称：1.我们认为原告的诉请没有事实和法律依据。原告所依据的评估报告是其单方自行做出的，其评估所依据的基本事实在评估的当时本身就已经不存在了。在2014年11月7日的时候房屋已经过户到被告名下，原告以所有权是他们的事实去评估房屋的，所以没有事实依据，该起纠纷是黄子良、陈庆珍和朱文革、徐建华两对夫妻之间签订的房屋买卖合同，原告委托印军作为原告方的代表办理房屋买卖的事宜，而且在2014年11月7日已经将房屋过户完毕，在此期间应当说原告与被告曾经有过房屋买卖和借款的意向，在同年的7月份曾经签过借款合同，借款合同是朱文革和黄子良两个人签订的，不是两个家庭签订的，月息是4分，如果不还款朱文革可以将房屋及相关费用由黄子良承担，9月5日签订借款合同到10月5日黄子良没有按照合同约定来履行，朱文革、徐建华于11月7日根据房屋买卖合同的约定将争议的房屋过户到自己的名下。我们认为公民之间进行房屋买卖等契约的交易遵循自愿原则，双方已经对案涉房屋进行了合同的约定，出卖人委托了代理人并在公证处办理了公证，那么，他们的民事行为已经履行完毕，从诚信角度出发，本案原告应当履行房屋买卖合同约定交付房屋，至今为止本案原告仍占据房屋没有交付。我们认为原告这种行为是不诚信的行为，原告不仅在雨山区法院提起民事诉讼，还在2015年仲裁委提起了仲裁，但是被驳回，又在花山区法院以他人名义提起诉讼，现在案件处于中止状态。2.我方不需要承担评估费用，因为过错在于原告方。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告提交的原告身份证复印件、被告方提交的借条复印件，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．对于原告提交的借款合同复印件一份、汇款凭证复印件一份、还款凭证复印件三份（上述复印件均加盖马鞍山仲裁委员会公章），被告对其真实性均无异议，但是对关联性有异议，本院认为上述证据客观真实，与本案待证事实具有关联性，本院依法予以认定；2.对于原告提交的房屋买卖合同复印件一份（加盖马鞍山仲裁委员会公章）、城镇房屋登记簿两份（加盖马鞍山市不动产登记中心档案利用专用章）、马鞍山仲裁委员会（2015）马仲案裁字第013号裁决书，被告对其真实性均无异议，但是认为仲裁裁决不能作为作为案件审理的依据，本院认为上述证据客观真实，与本案待证事实具有关联性，本院依法予以认定；3.原告提交的评估报告一份（江苏苏信房地产评估咨询有限公司出具），被告对其真实性、合法性均有异议，本院认为该报告系原告单方委托评估，被告不予认可，且被告提供了价格认证中心出具的案涉房屋的涉水价格认定书，提出了合理的抗辩，本院对其单方委托的评估报告不予认可；4.对于原告方提交的委托书、公证书复印件，被告对其真实性、合法性无异议，经核对，与原件核对一致，本院对其真实性、合法性予以认定，该证据与本案待证事实具有关联性，本院依法予以认定；5.对于原告提交的评估收据一份，被告不予认可，本院认为客观真实，与本案待证事实具有关联性，本院依法予以认定；6.对于原告提交的评估报告（安徽天瑞华房地产评估有限公司出具）一份，被告对该报告不予认可，认为违反了客观公正性，理由是与价格认证中心出具的案涉房屋的涉税价格认定书差额大约3000000元，被告认为评估价格虚高，不具有客观真实性，被告认为价格认证中心认定的价格是唯一客观公正的凭证，而且在目前法院实际拍卖有关房产的案例中，所有房产的实际成交价基本上是评估价格的60%左右成交，被告认为评估报告不真实，本院认为该报告系依照法定的评估程序、经原被告双方共同选定的具有相关资质的评估机构作出的，评估结论客观真实，程序合法，本院依法予以认定，被告方未提供相应的证据证明该报告书存在问题，应当承担不利的法律后果，本院对其抗辩不予采信；7.对于被告提交的公证书一份，原告对其真实性、合法性无异议，但是认为案涉房屋是为案涉借款提供的抵押担保，本院认为该公证书客观真实，与本案待证事实具有关联性，本院依法予以认定；8.对于被告提交的马鞍山市价格认证中心涉税价格认定结论书复印件（以下简称价格认证中心价格认定书）一份，原告对其真实性无异议，但是认为该认定书只是专门对案涉房屋缴税专用确定最低缴费基数的认定，不能反映房屋真实的交易价格，本院认为如前所述，在原被告对案涉房屋价值存在争议的情况下，依照法定的评估程序，经双方共同选定的具有相关资质的评估机构作出的评估报告客观真实，且双方都没有提出证据证明该报告书存在问题，应当作为定案的依据，所以本院对于被告提交的认定书不作为定案的依据；9.对于被告提交的发票复印件、过户手续费，本院认为因系复印件，原告未予认可，被告亦未在举证期限内提交原件进行核对，本院无法核实其真实性，且与本案待证事实不具有关联性，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：黄子良（甲方）与朱文革（乙方）签订《借款合同》一份，约定：1.甲方向乙方借款3000000元，借款期限一年，自2014年9月5日至2015年9月5日；2.借款利息按实际放款数计算，月利息为4%，付息日为每月6日之前，支付现金或银行汇款；3.甲方以其名下花山区湖东路2村14栋106号（展望书城）门面房作为抵押物抵押给乙方；4.如甲方未能按合同约定支付利息、还款日未能还款，乙方有权随时将甲方抵押的房产过户到乙方名下，甲方承担过户费用。另支付乙方借款金额10%的违约金，黄子良、朱文革分别在《借款合同》甲方、乙方处签字。2014年9月5日，黄子良出具《借条》一份，载明：“今借朱文革人民币叁佰万圆整，借款期限为壹年，即2015年9月5日前还清。本人自愿将名下花山区湖东路2村14栋106号（展望书城）门面房抵押给朱文革，如逾期不还，朱文革有权处置该房产……”，黄子良在借条落款处签字。2014年9月5日，朱文革汇款2880000元给黄子良。2014年9月5日，黄子良、陈庆珍（甲方）与朱文革、徐建华（乙方）签订了《房屋买卖合同》一份，约定：1.甲方自愿将座落在花山区湖东2村14栋106室出售给乙方；2.甲、乙方商定上述房屋成交价为3000000元；3.甲方承诺于2015年9月5日之前将本协议约定的房屋交付给乙方，2015年9月5日前将户口迁出，合同还约定了其他事项，黄子良、陈庆珍在合同落款甲方处签字，朱文革、徐建华在合同落款处乙方处签字。2014年9月5日，黄子良、陈庆珍签订《委托书》一份，委托印军办理出售案涉房屋给朱文革、徐建华，签订房屋买卖合同，并收取售房款，办理案涉房屋房产证的全部过户手续，办理案涉房屋的土地证的过户手续，待转维修基金等相关手续、协助办理银行贷款手续，黄子良、陈庆珍均在委托人处签字并按捺手印，马鞍山市为民公证处出具（2014）皖马为公证字第2539号公证书一份，载明公证事项为签名、指印，证明黄子良、陈庆珍于2014年9月5日来到为民公证处，在公证员的面前，在《委托书》上签名、按右手食指印。安徽省马鞍山为民公证处在落款处加盖公章，周勋富在公证员处加盖印章。2014年11月7日，朱文革、徐建华取得了案涉房屋的所有权。黄子良分别于2014年11月25日、2014年12月22日、2014年12月23日汇款240000元、150000元、25000元给朱文革。另查明，原告依据《房屋买卖合同》中的仲裁条款，向马鞍山仲裁委员会申请仲裁，请求裁决：撤销原被告之间签订的《房屋买卖合同》，并由被告立即将案涉房屋恢复登记为原告所有，马鞍山仲裁委员会认为虽然双方签有《房屋买卖合同》文本，但双方的真实意思表示并非房屋买卖，而是以房屋买卖的形式为案涉借款合同提供担保。既如此，申请人撤销房屋买卖合同的请求就并无依据。至于双方的借款、担保及其清算的问题，可通过另外途径解决，基于此，2015年11月11日，马鞍山仲裁委员会作出（2015）马仲案裁字第013号裁决书，裁决驳回原告的仲裁请求。庭审过程中，原告申请就案涉房屋价值进行评估，经法定评估程序，法院委托安徽天瑞华房地产评估有限公司（以下简称天瑞华公司）对案涉房屋进行评估，天瑞华公司出具《房地产评估报告》一份，载明案涉房屋评估单价36116元/平方米，总价7331500元。另查明，原告方支付了评估费10000元。再查明，原告方仍占有案涉房屋。本院认为：债务应当清偿。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第一，案涉的《房屋买卖合同》非双方当事人真实意思的表示，而应当理解为以签订《房屋买卖合同》的形式作为案涉借款的担保。理由如下：原告黄子良和被告朱文革签订的《借款合同》和原告黄子良向被告朱文革出具的借条均载明，原告是将案涉房屋作为案涉借款的抵押物，且《借款合同》亦明确约定了违约责任是原告方如果逾期还款，被告方有权将案涉房屋过户到自己名下，基于此，原被告签订《房屋买卖合同》的真实意思表示应当理解为作为案涉借款的担保。第二，在案涉房屋已经过户的情形下，如何清算双方当事人之间的债权债务关系？从目前现有的证据来看，被告在原告逾期还款的情形下，已经按照《房屋买卖合同》的违约责任约定，将案涉房屋过户至自己名下，原告申请仲裁撤销该过户行为并恢复登记至自己名下被马鞍山仲裁委员会终局裁决驳回，原告方在本案中诉请结算原被告借款本息的基础上退还原告差额部分的方案符合民法的自愿、公平、诚实信用和等价有偿的基本原则和精神。具体来说，本院认为结合双方的过错，案涉借款合同的约定，并依据公平和诚实信用的原则，应当先确定截止本案审理终结的2017年3月，被告尚欠原告借款本息的数额，其次结合本案查明的事实，确定案涉房屋现在的价值，最后被告方应当将房屋价值与借款本息之间的差额返还给原告方。1.关于原告黄子良尚欠被告朱文革的借款本息数额问题。从本案查明的事实来看，被告朱文革实际放款数为2880000元，原告黄子良请求本金按实际放款数2880000元计算有合同依据和法律依据，本院依法予以支持。原告黄子良请求将已经支付的超过年利率36%的利息计算为支付本金，对于逾期的未支付的利息按照年利率24%于法有据，本院依法予以支持，结合本案查明的原告黄子良的还款情况，经计算，自2014年9月至11月，原告黄子良偿还了借款利息172800元（2880000元×36%年利率÷12个月×2个月＝172800元），偿还了借款本金67200元（240000元－172800元＝67200元），尚欠借款本金2812800元（2880000元－67200元＝2812800元）；自2014年11月至12月，原告黄子良偿还了借款利息84384元（2812800元×36%年利率÷12个月×1个月＝84384元），偿还了借款本金90616元（150000元+25000元－84384元＝90616元），尚欠借款本金2722184元（2812800元－90616元＝2722184元），自2014年12月至2017年3月，原告黄子良尚欠被告朱文革借款本金2722184元，利息1469979.36元（2722184元×24%年利率÷12个月×27个月＝1469979.36元），合计4192163.36元（2722184元＋1469979.36元＝4192163.36元），另根据本院认定的案涉房屋的价值为7331500元，被告朱文革应当返还原告黄子良差额3139336.64元（7331500元－4192163.36元＝3139336.64元）；2.关于陈庆珍和徐建华在本案中的主体资格问题。从本案《借款合同》、《房屋买卖合同》、《委托书》的签订、履行及《房屋买卖合同》是作为案涉借款担保的性质来看，陈庆珍、徐建华应当都知晓本案借款的事实，陈庆珍、徐建华亦分别是案涉房屋的原所有权人、现所有权人，根据权利义务相一致的原则，陈庆珍和徐建华作为本案的当事人有事实和法律依据，综上，原告黄子良、陈庆珍诉请被告朱文革、徐建华返还案涉房屋折抵借款超额部分3139336.64元有事实和法律依据，超出部分不予支持。第三，关于评估费用的承担问题。本院认为评估费用系案件审理过程中为了确定案涉房屋价值而产生，双方当事人对此均没有过错，依据公平原则，本院酌定由原被告各负担5000元。综上所述，原告请求被告返还案涉房屋折抵借款超额部分3139336.64元及承担评估费用5000元有事实和法律依据，超出部分无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、第二十七条、第二十九条第二款第二项、第三十条、第三十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、朱文革、徐建华应于本判决书生效之日起十日内返还黄子良、陈庆珍3139336.64元；二、朱文革、徐建华应于本判决书生效之日起十日内支付黄子良、陈庆珍评估费5000元；三、驳回黄子良、陈庆珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39766元，由黄子良、陈庆珍负担9422元；由朱文革、徐建华负担30344元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审 判 长  吴基翔人民陪审员  高小培人民陪审员  吴继红二〇一七年三月十五日书 记 员  祖婷婷附1：本案证据目录清单一、原告黄子良、陈庆珍提交的证据名称及证明目的1、原告身份证复印件两份，证明原告的主体资格。2、借款合同复印件一份、汇款凭证复印件一份、还款凭证复印件三份（上述复印件均加盖马鞍山仲裁委员会公章），证明原被告之间在2014年签订有借款的关系，通过汇款凭据实际原告借到2880000元，通过还款凭证可以证明原告已经归还该笔借款415000元，在双方借款合同约定中期限是2014年9月5日开始，关于第四款利息的约定本金部分按照实际放款数计算利息，月利息存在4%，在第五条借款保证中约定将案涉房屋作为抵押物抵押给乙方，违约责任中如果原告方存在未及时还款事实，被告有权将抵押房屋过户到乙方名下。3、房屋买卖合同复印件一份（加盖马鞍山仲裁委员会公章）、城镇房屋登记簿两份（加盖马鞍山市不动产登记中心档案利用专用章）、马鞍山仲裁委员会（2015）马仲案裁字第013号裁决书，证明双方签订房屋买卖合同的形式作为双方借款担保的事实。（双方在房屋买卖合同中，这份合同签订时间为2014年9月5日，就在办理借款的同日，买卖的对方就是借款中提到的房屋。房屋买卖合同是本案的被告事先准的样本再让原告签字的时候上面有关内容是后来加上的，在马鞍山市仲裁委员会涉及到房屋买卖中还有涂改的痕迹）原告在仲裁委会提出了解除合同，仲裁委员会也认定双方并不存在真实的房屋买卖合同，而是以房屋买卖的形式为借款提供担保，应当进行清算进行解决。房产信息原所有权人为本案的原告。4、评估报告一份（江苏苏信房地产评估咨询有限公司出具），证明案涉房屋以2014年11月7日作为估价时间节点，房屋价值为7714000元。5.委托书、公证书复印件各一份，证明2014年9月5日双方应借款担保的需要，被告安排原告办理委托书的公证手续，以视线被告随时办理过户抵押手续，在公证书中双方的房屋买卖合同并没有公证，原告只是签字，上面的内容是被告之后自行添加的。6.评估收据一份，证明原告支付评估费10000元。7.评估报告（天瑞华公司出具）一份，证明案涉房屋价值7331500元。二、被告朱文革、徐建华提交的证据名称及证明目的1.公证书一份，证明2014年9月5日两原告委托印军办理房屋过户手续。2.价格认证中心价格认定书复印件一份、发票复印件、过户手续费证明清单复印件各一份，证明案涉房屋在当时认定价格为4242700元，价格认证中心价格认定书不是某一方委托，是在交易过程中由价格认证中心确定的价格，就是所有马鞍山二手房屋交易过户的价格均不是双方当事人确定的价格或者合同价格，而是从政府确定的交易纳税价格。发票证明确定价格以后来确定缴纳相关的税收，这里反映涉税的数额和税价。3.借条复印件一份，证明黄子良在2014年9月5日收到3000000元，其中2880000元是汇款，120000元为现金。附2：引用法律条文1.《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。2.《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。第二十七条借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。第二十九条第二款第二项未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：……（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。第三十一条没有约定利息但借款人自愿支付，或者超过约定的利率自愿支付利息或违约金，且没有损害国家、集体和第三人利益，借款人又以不当得利为由要求出借人返还的，人民法院不予支持，但借款人要求返还超过年利率36%部分的利息除外。3.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。