安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0103民初1194号原告：明发集团（合肥）房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市四里河路35号。法定代表人：黄焕明，董事长。委托诉讼代理人：李杨，该公司员工。委托诉讼代理人：于秋红，该公司员工。被告：张家桂，男，1988年10月22日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。原告明发集团（合肥）房地产开发有限公司（以下简称明发房地产公司）与被告张家桂房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告明发房地产公司的委托诉讼代理人李杨、于秋红，被告张家桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明发房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金598047元（租金自2012年7月15日暂计算至2016年11月15日，之后顺延计算至实际偿还日止），及租金逾期利息65068.61元（逾期利息按银行同期年贷款利率暂计算至2016年12月31日，之后顺延计算至实际偿还日止）；2、被告支付原告违约金20000元；3、被告承担案件受理费等费用。事实与理由：2012年2月13日，被告与原告签订合同编号MF-HF-0061《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》，约定被告承租原告位于合肥市庐阳区××与××交叉口合肥××商业广场××区××号商铺，面积为124.71平方米；租期5年，即自2012年2月15日至2017年2月14日；租金按季度支付，先付后用，并应于当个交租期限届满前20日支付下季度租金；被告应向原告交纳履行保证金9500元，如被告拖欠租金等费用，原告有权从履约保证金中扣除。另合同还对违约责任等也作了相应约定。合同签订之后，原告依约履行了交付房屋，通知了被告开业，被告也进行了装修和开业，但被告未按约支付2012年7月15日至2016年11月14日期间的房屋租金598047元（计算至2016年11月14日，之后顺延计算至实际偿还日止）。扣除履约保证金后，被告仍拖欠租金588547元。之后，原告多次催款未果。为维护自身合法权益，故原告诉至法院，请求贵院判如所请。张家桂辩称，一、原被告双方约定原告收取租金是在合同订立后，每季度收取房屋租金，从案涉合同约定租赁期限为5年，现有证据表明本案被告除已经支付第一季度房屋租金外，以后每个季度均未支付，与之相应，原告与各支付租金届满长时间未能向被告进行催缴或发出通知，截止本案原告起诉之日，被告认为超越法定1年诉讼时效，原告诉请被告支付逾期违约金，综合管理费违约金失去法律依据；二、被告有证据表明本案原告在与被告订立案涉合同前，其招商人员曾书面承诺，承诺被告在装修后，明发开业率达到65%开始支付租金，原告已经提交证据表明，没有任何证据证明其计租条件已经达到条件，综上，请求法院驳回原告的诉请。本院认定事实如下：2012年2月13日，明发房地产公司作为出租方（甲方），张家桂作为承租方（乙方），签订《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》和《补充合同》各一份，约定甲方将位于合肥市庐阳区××与××交叉口合肥明发商业广场C3区一层108号商铺出租给乙方使用，建筑面积约为124.71平方米；张家桂承诺租赁该商铺用于商业用途，经营业态为自营理发店；双方暂定物业交付使用日期为2012年2月12日；租赁期限自2012年2月15日至2017年2月14日；开业期为2012年4月15日，如因乙方原因拖延开业，甲方有权单方撤销优惠政策或撤销合同且履约保证金不予退还；租赁期间租金如下，租赁期间甲方给予乙方第一年优惠后年度月平均租金水平为48元/平方米/月，第二年优惠后年度月平均租金水平为60元/平方米/月，第三年优惠后年度月平均租金水平为90元/平方米/月，第四年优惠后年度月平均租金水平为116元/平方米/月，第五年优惠后年度月平均租金水平为130元/平方米/月；租金按季度支付，先付后用，签订本合同时支付优惠后第一年三个月租金即2012年4月15日至2012年7月14日的租金17958元，乙方应当于当个交租期限届满前20日向甲方支付下季度租金，如乙方迟延支付租金，则需向甲方按日千分之五支付违约金，如当期租金逾期达三十日，则甲方有权单方终止合同，没收乙方已缴纳的履约保证金，并有权要求乙方承担、赔偿甲方损失；商铺综合管理费，乙方须向明胜（合肥）物业服务经营管理有限公司支付三个月综合管理费，乙方应于当个租期届满前20日向物业公司交付下季度综合管理费，逾期支付则须按拖欠费用的2%日计算违约金，商铺具体管理事宜由乙方与明胜（合肥）物业服务经营管理有限公司另行签订商铺管理服务协议书；乙方须在合同签订时向甲方交纳租赁履约保证金，合计9500元，履约保证金在合同届满或终止时，经甲方验收完毕未发现乙方有拖欠任何费用和违约行为，且在乙方出具注销营业执照凭证后，在十五个工作日内无息退还给乙方；甲方具体开业日期以甲方通知为准，若由于甲方原因导致逾期开业，合同租赁期限不变，开业期顺延；乙方拖欠租金或其他费用累计达1个月以上的，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方缴纳的保证金不予退还，由此给甲方造成损失的，乙方应按照租期当年未优惠租金标准计算的6个月租金数额向甲方支付违约金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。双方签订的补充合同约定开业即计算租金，甲方具体开业日期以甲方通知为准，若由于甲方原因导致逾期开业，开业日期顺延。合同签订后，明发房地产公司向张家桂交付了案涉房屋，张家桂支付了首期三个月的租金17958元，以及履约保证金9500元。此后，张家桂未再支付租金和综合管理费。2012年12月，案涉商铺所在明发商业广场开办年货节，并通知部分商户于2012年12月25日举办“明发商业广场第一期商家”开业仪式。租赁期间，张家桂缴至水电费至2016年3月27日。2016年5月8日，明发房地产公司委托安徽华人律师事务所律师向张家桂邮寄律师函，要求张家桂支付拖欠租金，以及于2016年月8日解除双方之间租赁合同，要求张家桂搬离房屋。该邮件被退回未能妥投。在庭审中，明发房地产公司陈述2016年5月解除双方合同，后，明发房地产公司向本院书面确认张家桂解约时间为2016年4月22日。张家桂则认为双方于2016年4月解约后，明发房地产公司要求其搬离，其已经将案涉房屋交还给明发房地产公司。以上事实，有明发房地产公司提交的租赁合同、装修审查确认单、装修管理承诺书、商户收铺资料物品签收表、承诺书、水电费收据发票、《公证书》、开业通知、律师函、快递单等证据，以及当事人庭审陈述予以证实。关于张家桂提供的招租承诺，证明明发房地产公司承诺商户开业率达65%开始计租。明发房地产公司对该证据的真实性不予认可，且与本案无关联性，该证据内容不针对本案被告，租金交付应按双方签订的租赁合同为准。本院认为，由于该承诺上标注的是B2-130、131，与案涉房屋无关，故本院不予认定。本院认为，明发房地产公司和张家桂签订的《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》、《补充合同》是双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于案涉房屋租赁合同的解除时间，依据双方提供的证据，明发房地产公司书面确认双方于2016年4月22日解约，张家桂也予以确认，故本院确认双方租赁合同于2016年4月22日解除。张家桂辩称明发房地产公司的诉请已超出诉讼时效，本院认为，案涉租赁合同于2016年4月22日解除，明发房地产公司于2017年1月23日诉至本院，并未超出诉讼时效，对该抗辩意见，本院不予采信。关于租金自何时起计付，双方在补充合同约定以甲方开业计算租金，由于明发商业广场于2012年12月25日开业，故案涉房屋租金应自该日起算。关于张家桂欠付的租金，由于张家桂已缴纳17958元租金和履约保证金95000元，该部分租金应予以扣除，同时双方合同于2016年4月22日解除，且明发房地产公司提供证明张家桂持续缴纳水电费至2016年3月27日，之后也无相关水电费产生，故本院认为张家桂欠付的租金应计算至2016年4月22日，其中2012年12月25日至2013年12年24日租金应按优惠后的48元/平方米/月计算，应为71833元（48元/平方米/月×124.71平方米×12个月），2013年12月25日至2014年12月24日期间的租金为89791元（60元/平方米/月×124.71平方米×12个月），2014年12月25日至2015年12月24日期间的租金为134687元（90元/平方米/月×124.71平方米×12个月），2015年12月25日至2016年4月22日期间的租金为57865元（116元/平方米/月×124.71平方米×4个月），合计354176元，扣除张家桂已缴纳17958元租金和履约保证金9500元，张家桂还应支付租金为326718元。关于逾期付款的违约金，租赁合同约定承租方应当于当个交租期限届满前20日向出租方支付下季度租金，迟延支付则需向出租方按日千分之五支付违约金，该违约金约定过高，本院确定为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准自起诉之日即2017年1月23日起计算至款清之日止。合同关于不退还履约保证金的约定也是一种违约责任的约定，本院支持上述违约金后，认定履约保证金应从明发房地产公司主张的租金中扣除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告张家桂于本判决生效之日起十日内支付原告明发集团（合肥）房地产开发有限公司租金326718元，并自2017年1月23日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准支付违约金至租金付清之日止；二、驳回原告明发集团（合肥）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为10632元，由原告明发集团（合肥）房地产开发有限公司负担4432元，由张家桂负担6200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  谢伟林人民陪审员  孙庭贵人民陪审员  陈昌海二〇一七年十二月十八日书 记 员  王 蓓附本案适用的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。2、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。