山西省大同市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋02民终462号上诉人（原审被告）：韩存枝。委托诉讼代理人：王佳红，北京市中唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘馨远，天津全唐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹红芳。委托诉讼代理人：ＸＸＸ，大同市城区法律援助中心援助律师。被上诉人（原审被告）：大同市中大房地产开发有限公司，住所地大同市城区格兰云天E座602室。法定代表人葛建华，该公司经理。上诉人韩存枝因与被上诉人曹红芳、大同市中大房地产开发有限公司（下称中大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2015）城民初字第1844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人韩存枝的委托诉讼代理人王佳红、刘馨远，被上诉人曹红芳的委托诉讼代理人ＸＸＸ到庭参加诉讼。被上诉人大同市中大房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩存枝上诉请求：撤销原判第一、二项，依法改判或发回重审。事实和理由：一、原判将《房屋认购协议书》认定为商品房买卖合同系认定事实错误，原审法院未能查明曹红芳是否与中大公司是否存在真实的商品房买卖关系，也未能查明其是否交纳全额房款及中大公司向曹红芳交房的事实，该案中曹红芳与中大公司存在恶意串通行为，其所签房屋认购协议应认定为无效合同。二、原审法院审理程序错误,被上诉人仅仅依据认购协议书不能要求确认房屋所有权，上诉人曾向仲裁机关提起仲裁申请，原审法院未依法中止本案审理，属于程序违法。曹红芳辩称，原判正确，应予维持。中大公司未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。曹红芳向一审法院起诉请求：判令涉案房屋系其所有，中大公司协助其办理产权登记手续。撤销中大公司与韩存枝对涉案房屋的网签登记。一审法院认定事实：2014年8月28日，张桃子就购买大同市城区府南街7号“华田苑•府城二期”5号楼3单元0502号房屋向大同市中大房地产开发有限公司缴纳购房款802901元。2014男10月28日，张桃子向大同市中大房地产开发有限公司缴纳契税、产权登记费、公共维修基金、暖气费、燃气表费、有线电视初装费，合计49946元；向大同市云波里物业管理有限责任公司缴纳装修保证金、装修服务费、物业管理费，合计6470元。2014年11月2日，张桃子申请变更户主为曹红芳，经大同市中大房地产开发有限公司审核通过后，曹红芳与大同市中大房地产开发有限公司签订《华田苑•府城二期房屋认购协议书》，确定认购方为曹红芳，由曹红芳购买大同市中大房地产开发有限公司投资开发的大同市城区府南街7号“华田苑•府城二期”5号楼3单元0502号房屋一套，建筑面积170.83平方米，每平米单价4700元，总价802901元。大同市中大房地产开发有限公司向曹红芳交付钥匙。后曹红芳获悉其所购房屋已由大同市中大房地产开发有限公司与韩存枝在房管部门办理过网签登记。对其之前与大同市中大房地产开发有限公司房屋交易产生不安，认为侵害其财产所有权，故予起诉。一审法院认为，张桃子付清了所有款项和入住费用后自愿变更户主为曹红芳，大同市中大房地产开发有限公司审核同意后，与曹红芳签订《华田苑•府城二期房屋认购协议书》，该协议为双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。大同市中大房地产开发有限公司已向曹红芳交付争讼房屋，现争讼房屋已由曹红芳依据双方签订的协议及大同市中大房地产开发有限公司履行协议的行为合法占有，双方之间的合同主要义务已履行完毕，所有权归属明确，曹红芳要求确认位于大同市华田苑府城二期5号楼3单元0502号房屋归其所有的诉讼请求，所依据的事实清楚，证据确实充分，故予以支持。办理房屋产权登记手续为商品房买卖合同的附随义务，曹红芳主张大同市中大房地产开发有限公司予以协助，符合相关法律规定，应予以支持。曹红芳请求判决撤销中大公司与韩存枝之间房屋买卖合同网签备案登记的诉讼请求，因该备案登记行为属行政机关的具体行政行为，不属于人民法院民事案件的审理范围，故对曹红芳该项诉讼请求，不予支持。韩存枝提交的证据均为复制件，不能证实其陈述的事实。韩存枝认为该案系合同纠纷，应当提起确认之诉，对此，曹红芳基于与大同市中大房地产开发有限公司买卖合同关系提起诉讼，并基于买卖合同期提出多项诉讼请求，就多项诉讼请求分别诉讼，必然造成不必要的诉累，故各项诉讼请求在该案中一并处理更为妥当。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条之规定，判决：一、位于大同市华田苑府城二期5号楼3单元0502号房屋归曹红芳所有；二、大同市中大房地产开发有限公司于判决生效后一个月内，为曹红芳办理位于大同市华田苑府城二期5号楼3单元0502号房屋的产权登记手续；三、驳回曹红芳的其他诉讼请求；案件受理费300元，由曹红芳负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于判决生效后十日内给付曹红芳）。本院二审期间，对原审查明的其他事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。此外，韩存枝提交了商品预售许可证，有关证人的询问笔录，欲证明中大公司与曹红芳之间签订的购房协议书系伪造，购房协议无效；提交的中大公司的记账凭证及证明一份、陈立新收业主交房款费用及房款明细表欲证明曹红芳未交付房款，不存在真实的房屋买卖关系；提交的受理案件通知书欲证明向大同仲裁委员会提起了仲裁申请；提交的协助执行通知书证明涉案房屋没有人进行居住和使用。曹红芳质证认为，韩存枝提交的上述证据均不能否认购房协议的效力。本院认为，曹红芳在原审中依据其与中大公司所签订的房屋认购协议书起诉对方履行合同义务及确认房屋所有权，同时要求撤销网签被告或第三人的网签合同备案，属于典型的房屋买卖合同纠纷，而非物权纠纷。《最高人民法院关于印发修改后的的通知》明确规定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由，故本案案由应当确定为房屋买卖合同纠纷。关于曹红芳与中大公司签订的房屋认购协议书是否为商品房买卖合同的问题。《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，同时明确了商品房买卖合同应当具备的十三项主要内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条则规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。从本案中查明的事实看，曹红芳所签订的房屋认购协议书的内容符合上述规定的要件，且中大公司已经收取了房款，故认购协议书应认定为为商品房买卖合同。韩存枝所提曹红芳房屋认购协议书不是商品房买卖合同的理由并不能成立。关于曹红芳与中大公司签订的认购协议书是否有效的问题，韩存枝认为曹红芳所签协议书无效，其理由除前述的认购协议书不是买卖合同以外，还主张曹红芳所提供的房屋收据和入住费用收据不能证明其实际交款和中大公司已经交付房屋的事实，且曹红芳与中大公司存在恶意串通的情形。本院认为，韩存枝所提的上述理由中，曹红芳是否交付房款和中大公司是否交付房屋是合同是否履行的问题，而非合同是否有效的问题，合同是否履行并不能决定合同的效力；韩存枝所提理由中，只有恶意串通的情形属于可以认定合同无效的事由。审查合同是否有效，实质上是合同合法性审查的问题。除《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》中有关民事主体民事行为能力的有关规定外，有关合同无效的条款主要集中规定在《中华人民共和国合同法》五十二条之中，包括五种情形；就商品房买卖合同而言，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条也规定了可以认定合同无效的情形。从本案一二审查明的事实看，曹红芳所签订的认购协议书虽然确有户主变更的情形，由原户主张桃子变更为曹红芳，但此种情形并不为法律所禁止，也并不存在上述规定中有关合同无效的情形，韩存枝也没有证据证明曹红芳和中大公司存在恶意串通的情形，因此，原审法院认定曹红芳所签订的房屋认购协议书合法有效有事实和法律依据，故应予确认。故对上诉人所提曹红芳所签订的认购协议书无效的上诉请求及相关证据不予采纳。关于中大公司是否已经将案涉房屋交付给曹红芳的问题。曹红芳提供的证据显示，其在交付了房款和房屋入住费用后，中大公司为其开具了入住通知书和装修通知书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案中大公司为曹红芳出具入住通知书和装修通知书的行为符合商品房买卖交易和交付的一般习惯，应视为出卖方将其出卖的房屋转移占有的行为，至于曹红芳作为买受人是否实际入住及何时入住并非是认定房屋转移占有的依据，故上诉人所提的曹红芳没有占有房屋的上诉理由无事实和法律依据，亦不能成立。关于曹红芳能否以房屋认购协议为由请求确认房屋所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的变动，经依法登记才发生效力，未经登记的不发生效力。因此，在商品房买卖合同关系中，尽管合同订立的目的是通过买卖的方式变更商品房的所有权，但是，双方关系的性质是依据合同形成的债权债务关系，各自仅享有和负有合同上的权利义务，在一方当事人没有履行和全部履行合同义务时，对方当事人有权要求予以履行，但即使是双方均已履行各自的主要义务，如买受人交付房款和出卖人交付房屋，也不发生物权变动的效果，只有依法登记后才发生物权变动的效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第七条规定“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”本条对人民法院、仲裁委员会直接导致物权变动的法律文书作了目的性限缩解释，即除了司法解释规定情形外，不得对未经登记的不动产进行所有权确认。就本案而言，中大公司作为房屋出卖方，其负有协助曹红芳办理产权登记的义务，因此曹红芳要求其履行该义务的主张应予支持，原审法院判令中大公司为曹红芳办理产权登记的判项符合法律规定。但是，原判确认案涉房屋的所有权归曹红芳所有的判项属适用法律错误，应予撤销。上诉人所提的该项上诉请求及理由成立，本院予以采纳。此外，上诉人在一二审中提出本案已经仲裁机关受理，故原审法院仍然予以审理属于程序错误的抗辩理由。本院认为，经查，上诉人所提其已经向仲裁机关大同市仲裁委员会申请仲裁，系就其与中大公司所签买卖合同的效力及履行情况进行的申请，与本案一审原告所诉的事由不同，所要解决争议的案件当事人也不同，故其所提的该项理由不能成立。原审法院对本案予以审理并无违法不当之处。故上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于韩存枝与中大公司所签合同的效力问题，原审法院对韩存枝与中大公司签约、备案及中大公司为其出具交款收据的事实予以认定，但并未对该合同的效力及是否应当履行作出认定。本院认为，综合本案以及本院二审审理的其他全部涉及中大公司系列案件的证据材料，依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本院确认韩存枝与中大公司签订的《商品房买卖合同》系其与中大公司之间借贷关系所作的担保，韩存枝就其与中大公司之间的纠纷，应另行主张。综上所述，本院认为，原判认定事实清楚，但部分法律适用错误，本院依法予以纠正。韩存枝的上诉理由部分成立，本院对其上诉请求的合理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持大同市城区人民法院（2015）城民初字第1844号民事判决第二项，即“大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后一个月内，为曹红芳办理位于本市华田苑府城二期5号楼3单元0502号房屋的产权登记手续”；二、撤销大同市城区人民法院（2015）城民初字第1844号民事判决第一项和第三项，即“位于本市华田苑府城二期5号楼3单元0502号房屋归原告曹红芳所有”和“驳回原告曹红芳的其他诉讼请求”；三、驳回曹红芳的其他诉讼请求。一审案件受理费300元，由曹红芳负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元；二审案件受理费300元，由韩存枝负担。本判决为终审判决。审判长 李钧& # xB;审判员 马祖荡审判员 张   晨   曦二〇一七年十二月一日书记员 杨      卿