山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0281民初3023号原告：任兰桂，男，汉族，住吉林省蛟河市。被告：青岛联合利丰房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市胶州市。法定代表人：梁炳植，董事长。委托诉讼代理人：王学堂，男，汉族，住青岛市黄岛区，系青岛联合利丰房地产开发有限公司员工.原告任兰桂与被告青岛联合利丰房地产开发有限公司（以下简称联合利丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任兰桂、被告联合利丰公司的委托诉讼代理人王学堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任兰桂向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付给原告逾期交房违约金26817.16元；二、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求的计算方式明确为：判令被告支付给原告逾期交房违约金自2015年7月7日至2017年3月27日，本金426346元×日万分之一×629天，共计26817.16元。事实和理由：2012年10月4日，原被告签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告购买位于胶州市福州南路267号半岛蓝湾小区4号楼1单元15层1502户商品房一套，购房款426346元，原告己按照合同约定履行付款义务，按照合同第11条约定被告应于2013年9月30日前将房屋交付给原告，如逾期交房，应当支付违约金，合同签订后，根据合同约定，被告应支付原告逾期交房违约金。为维护原告的合法权利，特诉至贵院，请求依法判决。被告联合利丰公司辩称：一、被告逾期交房应予以免责，不应承担违约责任。根据《商品房预售合同》补充条款第九条第一款双方约定：下述情形构成对逾期交房的免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任。其中第四项明确约定，非出卖人原因的市政配套设施批准或者安装延误导致工程拖期或逾期交房的免责。被告逾期交房正是因未安装市政府配套管网造成无法综合验收所致，而非出卖人的原因。2015年4月14日胶州市城市排水管理站出具了一份情况说明，工程名称：半岛蓝湾1-13#楼16-17#楼室外排水工程，地址：204国道以东，花园路以北，工程排水情况说明:周边暂无市政府配套管网，该证据充分证明了小区周边暂无市政配套管网。因此，被告逾期交房并非被告的原因，而是因为没有市政府配套管网造成无法综合验收所致，被告应予免责，不应承担违约责任。《中华人民共和国住房和城乡建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第六条规定：住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求：----（二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全”。据此，根据合同约定及法律法规规定，被告逾期交房非被告的责任应予以免责，不应承担违约责任。二、原告所购房屋已视为交付，原告要求超期违约金没有事实根据和法律依据。原告所购被告开发的半岛蓝湾小区4号楼1单元1502户商品房已达到交付条件，被告于2016年9月4日通过EMS快递方式书面通知原告，通知原告于2016年9月6日至2016年9月11日办理房屋交付手续，原告逾期收房，视为原告所购房屋已交付，其中，原告主张2016年9月11日起以后的逾期交楼违约金没有事实根据和法律依据。《商品房预售合同》第十三条约定，该房屋符合本同第十条约定的交付条件后，甲方（被告）应在交付日前10天书面通知乙方（原告）办理房屋交付手续，乙方应在收到通知书7天内，会同甲方对房屋进行验收交楼。同时，补充条款第九条对房屋交付的补充约定第4款约定：“在出卖人具备了主合同第十条约定的条件下，买受人（原告）就应在出卖人（被告）书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并领受房屋的义务，买受人未能按照出卖人发出的交房通知书中规定的交付时间、地点及要求与出卖人办理该商品房交接手续的，视为买受人逾期收房”。第6款约定：“买受人逾期收房的，逾期收房超过30日的，则第31日起，每逾期一天应向出卖人支付总房款的万分之一的违约金，逾期达到80日的，出卖人有权单方面解除主合同，由买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付违约责任”。综上所述，请求法院依法判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告任兰桂向本院提交了如下证据材料：证据1、原被告于2012年10月4日签订的《青岛市商品房预售合同》原件及复印件各一份，证明原告出资426346元于2012年10月4日购买被告开发的位于胶州市福州南路267号半岛蓝湾小区4号楼1单元15层1502户商品房一套（合同第二条、第三条）；双方约定于2013年9月30日被告向原告交付该商品房（合同第十一条）；逾期交房由被告按照房价款的日万分之一承担违约金（合同第十二条）；证据2、收款收据原件及其复印件各二份，证明原告于2012年11月12日向被告支付了购房款136346元。证据3、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同原件及其复印件各一份，证明原告于2012年12月5日向中国银行贷款290000元。证据4、(2015)胶民初字第4612号民事判决书原件及其复印件各一份，证明原告要求被告支付2013年10月1日至2015年7月6日的逾期交房违约金27456.68元，该判决己生效。被告对原告所提交证据材料的真实性及证明事项均无异议。被告联合利丰公司向本院提交了如下证据材料：证据1、EMS回执单及入伙通知书各一份，证明2016年9月4日由网吧签收，通知原告于2016年9月6日至9月11日办理收楼手续；证据2、工程竣工验收备案证复印件一份，证明涉案工程已经过竣工验收；证据3、《中华人民共和国住房和城乡建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》及情况说明各一份，证明被告逾期交房并非被告的原因，而是因为没有市政府配套管网造成无法综合验收所致，被告应予免责，不应承担违约责任；证据4、由山东胶州速递（EMS）出具的邮件全程跟踪查询单一份，证明被告于2016年9月4日给原告送达了入伙通知书，通知原告于2016年9月6日至9月11日办理收楼手续，跟踪查询单显示为2016年9月5日妥投，由网吧签收。原告对被告所提交证据材料质证意见如下：对证据1有异议，不是本人签收，没有收到该份邮件；对证据2的真实性没有异议，当庭未见原件，证据2所出具的工程竣工验收是单体验收，并非综合验收，房屋不具备交房条件；对证据3系复印件不予质证；对证据4的真实性没有异议，对证明事项有异议，原告没有收到入伙通知书，也未让网吧代收。本院对于当事人提供的证据材料认证如下：关于原告提交的证据，被告表示均无异议，本院予以采信；关于被告提交的证据2，本案所涉4号楼的竣工验收备案问题，该楼其他业主向法院起诉要求被告支付逾期交房违约金的案件中，本院已经将被告提交的胶州市建设工程竣工验收备案证与原件进行核对，确认被告提交的工程竣工验收备案证复印件与原件无异，因此本案中本院确认该证据为有效证据；关于被告提交的证据3，因系复印件且原告不予认可，故对该证据的证明效力，本院不予认可；关于被告提交的证据1、4，该快递邮寄单的邮寄地址为“青岛市市北区芙蓉路110号1单元202户”，查询单中显示该邮件为网吧签收，并未显示原告本人签收，故本院不能认定原告收到了接收房屋的通知，对该证据的证明效力，本院不予认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告于2012年10月4日签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买胶州市福州南路半岛蓝湾小区267号半岛蓝湾小区4号楼1单元15层1502户商品房一套，房屋价款426346元。合同第十条约定，该房屋交付必须符合的条件是房屋竣工验收，原告按照约定履行了付款及其他约定义务。合同第十一条约定，被告应于2013年9月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定，被告如未在约定期限内将房屋交付给原告，应当向原告支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。2012年11月12日原告交付房屋首付款136346元，2012年12月5日向中国银行贷款290000元，且银行已经将全部房款支付给被告，原告完成了购房合同所约定的合同义务。2016年9月2日，涉案房屋办理了胶州市建设工程竣工验收备案证。原告曾于2015年7月6日向本院起诉联合利丰公司要求支付2013年10月1日至2015年7月6日逾期交房违约金，本院作出(2015)胶民初字第4612号判决书，判决联合利丰公司支付原告逾期交房违约金人民币27456.68元，该判决书已经生效。另查明，原被告签订的《青岛市商品房预售合同》载明原告的地址为吉林省吉林市丰满区华山路167号，联系电话186××××9599，被告称2016年9月4日向原告邮寄了入伙通知书（快递编号1090352909121），送达地址为“青岛市市北区芙蓉路110号1单元202户”，邮件全程跟踪查询单上显示“网吧代收”，原告称未收到该通知，被告称“变更地址是根据原告的要求进行变更的，虽然没有书面的变更，如果不是原告要求把地址变为青岛市市北区芙蓉路110号1单元202户，被告是不会知道这个地址的，被告只能根据合同的预留地址将通知书邮寄到合同预留地址”，对该主张被告没有证据证明也没有其他书面证据证实原告己签收入伙通知书。本院认为，被告抗辩逾期交房系市政配套设施不足等因素所致，根据相关法律规定及双方合同约定应予以免责。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因被告提交的证据不足以判断是否属于法律规定及合同约定不可抗力的免责情形，应当承担举证不能的法律后果，对其该抗辩主张本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定,“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原被告双方签订的合同，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均是合法有效的合同，双方应依其约定全面履行各自义务。根据双方签订的合同约定，涉案房屋交付时间应为2013年9月30日前，原告已经支付全部购房款，被告逾期未交付房屋，逾期交付房屋的违约事实存在，应按合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。合同第十条约定，该房屋交付必须符合的条件是房屋竣工验收，原告按照约定履行了付款及其他约定义务。根据原被告签订的《青岛市商品房预售合同》第二十六条约定，“本合同一方按照本同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第7日将被视为己送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为己送达。”第十三条约定，“房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到通知之日起7天内，会同甲方对房屋进行验收交接。”按照原被告签订的《青岛市商品房预售合同》，原告的地址为吉林省吉林市丰满区华山路167号，联系电话186××××9599，被告称2016年9月4日向原告邮寄了入伙通知书（快递编号1090352909121），邮寄地址为“青岛市市北区芙蓉路110号1单元202户”，邮件全程跟踪查询单上显示“网吧代收”，原告称未收到该通知，被告亦未提交通知原告办理接收房屋的书面证据及原告变更送达地址的有效证据，故本院不能认定原告收到了接收房屋的通知，对被告辩称房屋视为已交付的意见不予采纳，2016年9月2日被告虽办理了竣工验收备案证，但未通知原告接收房屋，故本院支持原告自2015年7月7日至2017年3月27日的逾期交房违约金。根据原被告签订的《青岛市商品房预售合同》第十二条约定，若逾期交付房屋，被告应当向原告支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自最后交付期限之第二天起算。原、被告均认可涉案房屋的交付时间应为2015年9月30日之前，房屋总价款为426346元，故本院确认被告应支付原告2015年7月7日至2017年3月27日共629天以426346元为基数按日万分一计算的逾期交房违约金，共计26817.16元（426346元×0.0001×629天）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：判令被告青岛联合利丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告任兰桂逾期交房违约金26817.16元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费470元，减半收取235元，由被告青岛联合利丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  匡建玲审判员  陈 敏审判员  孙 超二〇一七年七月二十八日书记员  冷 甜