安徽省长丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0121民初2403号
原告：安徽奥讯广告有限公司,住所地安徽省合肥市马鞍山路瀛海大厦D座13层,统一社会信用代码91340100581540856X（1-1）。
法定代表人：陈亚明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：高玲玲，女，该公司部门经理。
委托诉讼代理人：李应华，安徽天地缘律师事务所律师。
被告：安徽省恒泰房地产开发有限责任公司，住所地安徽省合肥市长丰县双凤经济开发区，组织机构代码70490044-5。
法定代表人：程宏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：夏春江，男，该公司员工。
原告安徽奥讯广告有限公司与安徽省恒泰房地产开发有限责任公司合同纠纷一案，本院于2016年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案，本案原告安徽奥讯广告有限公司的委托诉讼代理人高玲玲、李应华及被告安徽省恒泰房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人夏春江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安徽奥讯广告有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告返还原告购房款650557元及利息（利息自2015年5月31日起，按照同期银行贷款利率计算至被告付清款项之日止），同时判令被告向原告赔偿650557元；2.判令被告支付原告欠款44325.07元及利息（利息自2015年12月1日起，按照同期银行贷款利率计算至被告付清款项之日止）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年11月份，原被告经结算，签订《关于广告费用冲抵购房款结算的协议》，协议约定：原告在被告在建房产项目阿奎利亚购买住宅房三套，总房款共计人民币1225453元。购房款全部用以被告在原告投放广告所产生的广告费冲抵。原告按正常购房程序与被告签订商品房买卖合同，享受与普通购房者同等待遇。双方相互开具正规的发票。原被告双方签订本合同后，被告为原告制定的购房人办理购房合同签订及房产局备案相关手续，被告为原告代为办理房屋产权证等相关手续。协议同时确定，原告于2012年12月1日至2015年5月31日期间为被告实际投放广告费用为1269778.07元。该广告费除冲抵购房款1225453元外，剩余44325.07元广告费被告应在2015年11月30日前支付给原告。在2016年4月，原告与被告办理上述三套房产的备案登记手续时，被告只为原告办理了恒泰风格城市XXX8室、XXX9室两套房屋的手续，其中恒泰城宫XXX1室，被告不予办理。另，《关于广告费用冲抵购房款结算的协议》中约定的剩余44325.07元广告费，被告也未在2015年11月30日前支付给原告，已经构成违约。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特依据法律的相关规定，具此诉状，请求人民法院依法准请所请。
被告安徽省恒泰房地产开发有限责任公司辩称，1.没有过户是因为原告没有及时办理过户手续，代理商在不知情的情况下，将房子卖了。原告的发票手续不完善导致的。被告不属于恶意违约。对《关于广告费用冲抵购房款结算的协议》没有异议。现协议无法实际履行，愿意用现金方式清偿。2.原被告双方只是广告费抵债协议，不是购房买卖合同，原告的要求没有法律依据。原告本身对协议没有实际履行也有过错。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。针对原告的证据，被告质证意见为对证据的真实性没有异议，但证据目的有异议，这份协议是抵债合同，不是购房合同。本院对此证据的真实性、合法性和关联性予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月，原被告经结算，原被告签订《关于广告费用冲抵购房款结算的协议》确认：自2012年12月1日至2015年5月31日被告在原告实际投放的广告费用为1269778.07元，除冲抵购房款1225453元外，剩余的44325.07元广告费甲方应在2015年11月30日前支付到原告的账户。该协议约定：原告在被告在建房产项目阿奎利亚购买住宅房三套（恒泰风格城市XXX8室、恒泰风格城市XXX9室、恒泰城宫XXX1室），总房款共计人民币1225453元，购房款全部用以被告在原告投放广告所产生的广告费冲抵。其中本案诉争的房产在《关于广告费用冲抵购房款结算的协议》中为“项目名称恒泰城宫，栋号XXX#，房号XXX1，面积78.3，抵房单价8308.52元，抵房总价650557元。”该协议签订后恒泰风格城市XXX8室、恒泰风格城市XXX9室的房屋买卖现已履行完毕，后因被告未能按照协议履行关于恒泰城宫XXX1室的约定事项及支付剩余44325.07元广告费，原告诉讼来院。
本院认为，原被告签订的《关于广告费用冲抵购房款结算的协议》系当事人真实意思表示，具有法律约束力，合同双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方当事人签订的《关于广告费用冲抵购房款结算的协议》的约定条款，被告安徽省恒泰房地产开发有限责任公司已经构成违约事实，应当按照协议约定及法律规定承担相应的违约责任。关于本案的违约责任本院认为应是商品房买卖合同的违约责任。
首先，《关于广告费用冲抵购房款结算的协议》应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第一条关于新建商品房买卖合同纠纷中第1款规定：“当事人签订的认购书、购房意向书等协议虽然不具备《解释》第五条规定的条件，但已经明确了拟购商品房的位置、面积、价款且能够实际履行的，可以认定为商品房买卖合同。但当事人明确约定认购书、购房意向书等协议仅为预约合同的除外。”结合《关于广告费用冲抵购房款结算的协议》中明确约定涉案房屋的“项目名称恒泰城宫，栋号XXX#，房号XXX1，面积78.3，抵房单价8308.52元，抵房总价650557元。”等情形，且该协议为双方当事人的结算协议，视为涉案房产的款项均已支付完毕，因此足以认定该协议为商品房买卖合同，且该合同成立时间应为2015年11月。
其次，被告应当承担商品房买卖合同的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：…（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”根据被告陈述，本案涉案房产在《关于广告费用冲抵购房款结算的协议》签订后在代理商不知情的情况下将房产卖给他人，导致涉案商品房买卖合同目的不能实现的，被告已构成违约事实，应当承担相应的违约责任。被告关于原告没有及时办理过户手续、发票手续不完善等自身存在过错的辩解因被告未能举证予以证明，不予采信。
另，关于下剩广告费被告未按约定期限予以支付的事实因原被告无争议，故被告亦应当承担相应的违约责任。
综上所述，对原告请求被告返还原告购房款650557元及利息（利息计算起始时间应当为商品房买卖合同成立时间，即2015年11月30日），同时判令被告向原告赔偿650557元的诉请予以支持；对原告诉请被告支付欠款44325.07元及利息的诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条之规定，判决如下：
一、被告安徽省恒泰房地产开发有限责任公司向原告安徽奥讯广告有限公司返还购房款650557元及利息（利息自2015年11月30日起，按照同期银行贷款利率计算至被告付清款项之日止）；
二、被告安徽省恒泰房地产开发有限责任公司向原告安徽奥讯广告有限公司承担650557元的赔偿责任；
三、被告安徽省恒泰房地产开发有限责任公司向原告安徽奥讯广告有限公司支付欠款44325.07元及利息（利息自2015年12月1日起，按照同期银行贷款利率计算至被告付清款项之日止）。
四、驳回原告安徽奥讯广告有限公司的其他诉请。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11200元减半收取5600元，由被告安徽省恒泰房地产开发有限责任公司负担。
上述款项于本判决生效之日起三十日内一次付清，汇至本院账户（汇款时注明案号），户名：长丰县人民法院代管款；账号：20000011287110300000018；开户行：安徽长丰农村商业银行营业部。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
如本判决生效后，被告拒不履行义务的，原告可于本判决书确定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。
代理审判员 王仁杰
二〇一六年八月三十日
书 记 员 庞晶晶
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。