江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏06民终437号
上诉人（原审原告、反诉被告）：周裕琴，女，1972年2月19日出生，汉族，住江苏省海门市。
委托诉讼代理人：邓军，上海申浩（南通）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡志兵，上海申浩（南通）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄辉，男，1982年1月21日出生，汉族，住江苏省海门市。
委托诉讼代理人：宋狄彦，上海福湾律师事务所律师。
上诉人周裕琴因与被上诉人黄辉房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省海门市人民法院（2017）苏0684民初3639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周裕琴上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1.关于58万元贷款系公积金贷款还是商业贷款的问题。签订购房合同时双方并未对贷款性质作出约定，但后期交易过程中被上诉人无理取闹，上诉人对此予以忍让、妥协，最终同意办理商业贷款，为此上诉人将承担利息损失约13万元，故双方就个人所得税条款理解发生争议后，上诉人不愿再次退让；2.关于2017年3月15日谁违约的问题。被上诉人系案涉房屋唯一所有权人，只有其本人签字才能保证合同履行，中介机构以及被上诉人妻子均不能替代。2017年3月15日，上诉人已备齐首付款41万元，但被上诉人至始至终均未出现，其违约行为显而易见；3.关于个人所得税条款争议问题。上诉人认为双方合同中约定的“净得”应该是承担全部交易过程中的契税后，净付给被上诉人104万元。个人所得税一般由得利者个人自行缴纳，这既是法律规定，更是交易惯例，要推翻这种规定或者惯例，应该通过明确无误的条款写明。案涉合同并非上诉人方提供，因合同对个人所得税约定不明产生的责任不应由上诉人承担。一审法院认为合同中约定的“净拿”属于交易习惯，从而认定个人所得税由上诉人负担没有依据。个人所得税的缴纳一般在过户环节中，一审法院认定因个人所得税争议未实质进入过户环节显然错误；4.上诉人不存在违约行为。2017年3月15日交易失败后，虽有人通知上诉人于3月底办理过户手续，但上诉人均一律告知要求被上诉人本人直接出面联系，但被上诉人一律不闻不理，其在海门农业银行网点自拍上传微信朋友圈明显是有目的，有预谋的。被上诉人本人不愿出面就案涉合同履行问题进行协商，过错不在上诉人一方，故上诉人未违约，而是被上诉人违约。一审法院认为合同未能履行的原因在上诉人一方，显然有失公允。
黄辉辩称，2017年3月15日双方已经就贷款方式问题协商解决，贷款方式亦非本案房屋不能过户的主要原因。法律虽然规定个人所得税由出卖人负担，但本案双方在合同中约定被上诉人净得104万元，签订合同时上诉人亦明知被上诉人有两套房，可能要多交个人所得税，一审庭审中上诉人亦认可个人所得税应当由其负担，上诉人行为构成违约，应当承担相应违约责任。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
周裕琴向一审法院起诉请求：1.解除双方于2017年2月16日签订的售房协议书；2.黄辉支付违约金208000元。黄辉向一审法院提出反诉请求：1.解除双方于2017年2月16日签订的售房协议书；2.周裕琴支付违约金208000元。
一审法院认定事实：2017年2月16日，黄辉（甲方）与周裕琴（乙方）在海门市贴心房屋信息咨询服务部（以下简称贴心中介）签订《售房协议书》，约定：1.甲方将坐落于海门市海门街道静海新村606幢504室房屋并附车库等一并出售给乙方，总价104万元，合同第13条附说明：“甲方净拿壹佰零肆万元整”；2.甲方同意乙方交纳定金5万元，余额99万元整，其中41万元过户之日付，余下58万元贷款直接到甲方账上；3.双方议定过户时间为2017年2月28日，交房时间为房款付清之日；4.过户费用由乙方负责，中介费由乙方支付；5.如任何一方未能执行本协议，另一方有权解除，其所造成的损失由责任方承担，并按房款总价20%的标准支付违约金。合同签订当日，周裕琴于支付定金5万元，并支付中介费8000元。另，该《售房协议书》的成立，实由贴心中介（顾汉琴、顾某）、巾帼中介促成。
合同签订后，双方就合同履行事宜多次通过短信、微信协商，具体如下：1.2017年2月28日，黄辉同意周裕琴于3月底支付“首付款”；2.2017年3月1日，周裕琴表示其家庭经济突发困难，欲将房屋转售给他人，并且已联系到购买人，希望黄辉配合其将房屋过户给新的购买人。经双方协商后，黄辉表示同意；3.2017年3月7日，周裕琴同意于3月底办理过户，并表示购房款已准备好，可提前办理过户；4.2017年3月8日，黄辉通知周裕琴于3月13日办理过户，周裕琴表示同意；5.2017年3月9日，黄辉通知周裕琴将过户日期更改至3月15日，周裕琴于3月12日表示同意。至此，双方经协商变更合同履行期限，约定于2017年3月15日办理过户手续。
2017年3月15日上午，周裕琴、黄辉妻子等人到达行政审批中心不动产登记处，双方因58万元的支付方式为公积金贷款或商业贷款存在不同理解，后一并到多家银行询问，得知公积金贷款无法“直接到甲方账上”，双方发生争执。海门市公安局城中派出所接警后，组织双方协调至中午。后，顾某与周裕琴确定下午一点半过户。下午，周裕琴与三名中介（贴心中介顾汉琴、顾某及巾帼中介一名人员）等人到行政审批中心，周裕琴出具书面承诺，同意“过户好直接去办贷款”。出具承诺后，一行人走出行政审批中心，计划去银行汇款，但因个人所得税的负担问题再生争执，贴心中介遂联系黄辉方，告知其争执情况。
3月15日下午14时54分至17时39分，中介顾某与周裕琴短信往来，顾某表示“我的当事人今天下午请假好和你过户，先去银行打首付款……”、“房东说净进104万的，合同也是那么签的”、“现在已经进入倒计时了，你还有一个多小时的时间，我和卖家在等你电话通知”、“如果你坚持认为那税收要房东出而找借口不配合过户，那你就违约了”，周裕琴则认为“（商业贷款）我已经作出让步了，你还要我出个人所得税，肯定是不合理的”、“我在审批中心等，个人所得税决不让步，房东不来，自己负责”。3月15日下午14时42分，周裕琴通知黄辉办理过户手续。黄辉于15时15分回复“今天我老婆、中介一直在审批中心配合你准备完成这次的过户……请按照合同先去银行打款，过户时间我等中介通知，有什么疑问麻烦你找中介沟通”。周裕琴再次强调其在审批中心等，个人所得税由黄辉承担，决不让步。至此，周裕琴与黄辉在2017年3月15日未能如约办理过户手续。
2017年3月28日至3月30日，中介顾某连续三日每日短信通知周裕琴“请你务必在三月底前把房子产权过户好，逾期自行负责”，周裕琴未回复。2017年3月28日至3月30日，贴心中介顾汉琴连续三日每日通知巾帼中介“请你通知乙方在3月底之前务必把过户手续办完”，又于3月31日11时10分通知巾帼中介及周裕琴本人“我已通知甲方现通知你定于下午办理过户手续，一点半先到龙馨家园门口农业银行门口等”。巾帼中介于3月30日、3月31日将上述通知截屏发送给周裕琴。周裕琴回复巾帼中介“你是我乙方的中介，你让贴心中介顾汉琴通知房东必须直接联系我，否则责任自负”；回复贴心中介“有什么事让房东直接联系我”。2017年3月31日下午，黄辉夫妇及中介等人在龙馨家园门口农业银行等待，贴心中介顾汉琴将等待视频上传至微信朋友圈。
一审法院认为，关于结清房屋水电、物业等费用问题。房屋出售前结清水电、物业等费用，系卖方的附随义务，并非其应当履行的主要义务。本案中，周裕琴与黄辉未能过户的主要原因并非附随义务的履行，如黄辉确实存在未履行附随义务情形，周裕琴可依法主张权利，该情形不构成根本违约。关于58万元贷款系公积金贷款还是商业贷款的问题。周裕琴作为买受人，负有按照合同约定向出卖人黄辉交付58万元购房款的义务，截至2017年3月15日，周裕琴与黄辉就58万元的贷款方式争议已协商解决，履行义务具体方式的不同亦非本案房屋未能过户的主要原因。关于过户及41万元购房款义务的履行时间问题。双方签订合同后，数次变更过户日期及付款日期。在3月7日双方达成3月底过户并付款的约定后，黄辉又于3月9日提出将过户日期变更为3月15日，并征得周裕琴同意。黄辉虽未提出付款日期也应变更为3月15日，但从书面合同的约定分析，《售房协议书》约定41万元购房款于过户之日支付，即双方应当同时履行过户和付款义务；从双方变更合同内容的过程判断，周裕琴因履行困难，首先提出将付款日期变更至3月底，黄辉同意后亦要求将过户日期变更至3月底，可见黄辉作为出卖人，对己方的交付义务和对方的付款义务有明确认知，亦即应当同时履行；从合同履行的风险考量，买卖合同的理想状态是“钱货两讫”，黄辉作为出卖人，在未全额收取购房款的情况下将房屋过户给买受人周裕琴，其风险已大于周裕琴，此时，若黄辉自愿增加风险，同意先将房屋于3月15日过户给周裕琴，后由周裕琴在3月底支付41万元购房款，显然不符常理；从2017年3月15日的履行过程分析，当日下午就商业贷款达成一致意见后，周裕琴与中介等人走出行政审批中心，计划去银行汇款，即如未再生争执，双方的履行过程为先汇款、再交税过户，最后办理商业贷款。故一审法院认定双方在3月9日达成过户日期变更至3月15日的约定中，包含了41万元购房款相应变更至3月15日的合意。对于房屋交易产生的个人所得税承担问题。《中华人民共和国个人所得税法》对个人所得税的规定属于管理性强制性规范，并不属于效力性强制规范，只有违反效力性强制规范的法律、法规，才涉及到合同无效的问题。根据个人所得税相关法律、法规，个人所得税的纳税人固然应当是房屋出售方，但根据交易习惯，二手房房屋买卖合同中广泛存在买卖双方对个人所得税的实际承担人进行约定的情况，社会公众对“净得”等概念亦有普遍的共同认知。本案中，《售房协议书》第8条约定过户费用由周裕琴承担，该约定虽未明确“过户费用”是否包含个人所得税，但结合合同第13条“甲方净拿104万元整”及第6条由乙方分三次共计向甲方支付104万元的约定，若个人所得税由黄辉承担，其出售房屋所得的价款将少于104万元，显与合同约定相矛盾。在合同履行过程中，周裕琴在2017年3月15日下午才首次提出个人所得税的负担问题，不排除周裕琴在合同签订时对“甲方净拿104万元整”有明确认知，故黄辉应缴纳的个人所得税应由周裕琴实际承担。
综上，2017年3月15日的系列流程中，过户手续的办理需黄辉本人参与，其他流程由黄辉妻子、中介等人代为参与并不妨碍双方合同的履行,案涉买卖合同因个人所得税争议未实质进入过户手续办理环节，故对周裕琴有关黄辉未履行协助过户义务的主张，不予支持。周裕琴与黄辉因个人所得税的负担发成争执，周裕琴未按约支付41万元，黄辉相应的暂缓协助过户并无不当。此时，双方应妥善解决纠纷，在合理期限内继续履行合同。黄辉在3月15日下午明确告知周裕琴过户时间等中介通知，贴心中介及巾帼中介作为双方中介，多次通知周裕琴于2017年3月底前支付41万元及办理过户手续，该通知对买卖合同双方产生约束力，周裕琴未在3月底履行合同义务并协助办理过户手续，系合同未能继续履行的主要原因，故依法认定违约方为买受人周裕琴。案涉《售房协议书》系双方真实意思表示，不违反法律的规定，合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。本案中，合同双方均诉请要求解除合同并主张对方承担违约金，解除合同系双方的共同主张，该主张不违反法律规定，予以支持。《售房协议书》约定了违约金为房款总价的20%即208000元，考虑2017年二手房交易市场行情及黄辉关于其损失的陈述，对合同约定的违约金予以适当减少，酌情确定为5万元。周裕琴作为违约方，已支付购房定金5万元，为减少双方诉累，该款抵作周裕琴应支付的违约金，周裕琴无需再行向黄辉支付钱款。对双方诉请中的不合理部分，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、解除周裕琴与黄辉于2017年2月16日签订的《售房协议书》；二、周裕琴支付黄辉违约金5万元（以5万元定金相抵，无需再行支付）；三、驳回周裕琴的其他诉讼请求；四、驳回黄辉的其他诉讼请求。本诉案件受理费4420元，由周裕琴负担；反诉案件受理费减半收取2210元，由黄辉负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。上诉人提交银行单据、流水，证明2017年3月15日当天有充足的资金；提交工商信息，证明一审中证人顾某说谎，其证人证言不可信；提交电话录音和截图，证明被上诉人现又将案涉房产对外出售；提交房贷计算网络截图，证明公积金贷款和商业贷款之间存在13万元左右的差额，上诉人在履行合同过程中已经作出巨大让步，如再次承担个人所得税显然不公平。被上诉人质证认为，上诉人提交的证据均与本案没有关联性，不能达到其证明目的。电话录音中对方亦明确表明案涉房屋现在存在纠纷，被上诉人不打算卖，被上诉人也没有让中介将案涉房屋再次对外出售。本院认定如下，本案双方之间未能履行合同系双方履行过程中对贷款方式、个人所得税负担存在争议，上诉人是否具有支付首付款的能力并非双方争议事项，故上诉人是否具有充足资金、证人是否说谎与违约责任承担并无直接关联性。对于电话录音和截图，电话录音中女方明确表示房屋存在纠纷不再对外出售，故该组证明不能达到上诉人的证明目的。关于公积金贷款和商业贷款差额问题，因2017年3月15日双方已经就采用商业贷款方式达成一致意见，且双方之后亦未实际履行，不能达到上诉人的证明目的。综上，上诉人提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。二审中，被上诉人未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。合同生效后，对合同履行过程中部分权利义务没有约定或者约定不明的，双方可以协商，协商不成的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，所涉购房协议合法有效，双方均应当按照协议约定履行各自义务，合同履行过程中双方对贷款方式、个人所得税由谁负担产生争议，之后虽曾就贷款方式达成一致意见，但因个人所得税由谁负担仍存争议，导致合同未能全面履行。对于双方争议应当根据协议有关条款、法律规定、交易习惯等因素做出理解，从而确定责任主体。关于个人所得税由谁负担的问题。上诉人认为协议中约定的“净拿”应当理解为上诉人承担交易中契税后，净付给被上诉人104万元，个人所得税由被上诉人负担。本院认为，案涉协议条款中“净”应理解为纯粹之意，“净拿”应理解为最终纯得之意，上诉人的理解明显缩限该词含义，亦与目前房屋交易习惯不符，故结合双方协议中约定的“甲方净拿壹佰零肆万元整”以及当前房屋买卖交易习惯，应理解为上诉人承担交易中产生的契税、个人所得税等费用，被上诉人最终纯得104万元。综上，双方因个人所得税由谁负担产生争议导致合同未能履行，主要原因在于上诉人，一审法院认定上诉人违约并无不当。
关于2017年3月15日被上诉人是否构成违约的问题。本院认为，根据双方约定，支付41万元购房款和过户应属同时履行，双方均享有同时履行抗辩权，合同履行过程中双方因个人所得税问题产生争议是导致协议未能继续履行的直接原因，而非被上诉人本人未到现场，且当天有中介机构和被上诉人妻子在场协商处理，上诉人主张被上诉人违约不能成立。纵观本案现有证据和已查明事实均不足以证明被上诉人存在过错，一审法院结合案情调整违约金数额，并判决上诉人承担违约责任，符合法律规定。上诉人的上诉请求因缺少事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，周裕琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4420元，由周裕琴负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴勇军
审判员 刘彩霞
审判员 谷昔伟
二〇一八年三月三十日
书记员 瞿秀梅