广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终12098号
上诉人（原审被告）：张淑珍，女，1950年4月13日出生，住所地：深圳市龙岗区。
委托诉讼代理人：黄国华，广东度人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄炎兴，广东度人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨碧，女，汉族，1991年1月6日出生，身份证地址：广东省深圳市南山区。
委托诉讼代理人：王曦，广东商达（福田）律师事务所律师。
上诉人张淑珍因与被上诉人杨碧租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初11542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张淑珍上诉请求：撤销（2016）粤0307民初11542号民事判决书，改判驳回杨碧的诉讼请求，张淑珍无需返还转让费27400元。
事实和理由：
本案遗漏必要共同诉讼人杨功震和谌秉华，杨功震与杨碧是涉案租赁合同的并列承租人，谌秉华才是涉案转让费3万元的实际收取人。1、本案遗漏当事人杨功震，一审判决认定杨功震是案外人是错误的。涉案租赁合同中的承租人是杨功震、杨碧，这两人均享有使用租赁物并共同承担向张淑珍支付租金等义务；实际上租赁房屋也由杨功震实际使用，见一审判决审理查明部分第4页第1段第7行“将租赁物交付其弟弟杨功震使用，尤其弟弟开办小杨农家菜……”；杨碧提交的支付宝转账记录的摘要显示“杨功震租房押金。”；2、本案遗漏当事人谌秉华，谌秉华作为3万元转让费的实际收取人和受益人才是本案原告的诉求对象，应当被追加为本案诉讼第三人，张淑珍在中间仅是代收代付作用。3、张淑珍在一审中提供了上一任租户谌秉华的租赁合同和谌秉华出具的3万元现金《收条》，杨碧支付3万元的时候也是明知该3万元是由谌秉华收取的。若法院判决返还，也应由谌秉华承担返还责任。二
二、张淑珍不是涉案房屋的所有权人，张淑珍是二手房东，不是“权利人”，一审查明的事实不清。
三、涉案转手费的收取合法合因，符合市场认可的交易习惯。转让费/转手费系不同性质费用的集合体，在本案中包括有形资产（已修补的墙面瓷砖、设备和柜子）、无形资产（为经营环境、商业信誉等支付的对价）及为租期支付的对价等。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第七条之规定，店面转�费可以视为市场发展过程中沿袭的一种行业交易习惯，当事人应当遵守。
四、杨碧自己证明3万元系“转交付给谌秉华女士店面室内装修”的转让费，是事实合同且已履行，杨碧无权要求返还。根据杨碧自己出具的《转让费证明》和谌秉华出具的《收条》，可以证明3万元系“转交付给谌秉华女士店面室内装修”的转让费，是事实合同且已履行，杨碧无权要求返还。
五、一审判决感情用事偏向违约方，激化社会矛盾。市场有风险，短短三个月亏损了几万元完全是杨碧违约造成，其违约造成的损失不但要别人承担，还要已损失18000元租金的张淑珍退还转交给谌秉华的3万元，没是事实和法律依据。短短三个月亏损了几万元，一审心疼杨碧，感情用事偏向违约方作出了错误的一审判决。本案租赁合同解除的原因是杨碧违约导致，由于一审错误判决，张�珍有权持本案判决另案再诉谌秉华要求返还，同时另案起诉杨碧要求杨碧承担赔偿张淑珍18000元实际损失的责任，不仅造成浪费司法资源，还激化社会矛盾。
张淑珍于二审法庭调查时补充上诉意见如下：一、店面租赁合同承租人确系两人，即本案杨碧及杨功震，租赁的店面是用来做农家菜的超市卖生鲜蔬菜的生意，而不是一审认为的开餐厅。二、商铺在2013年8月18日至2014年8月是由杨某在承租，2015年10月至2016年2月是谌秉华在承租。三、张淑珍承租万科XX街C4D－XX商铺房东是吴某，我们装修花了10几万，分成了A、B、C三间商铺，每一间商铺分摊费用是3万多。四、因为杨碧承租后存放活禽及现场宰杀活禽，且多次被街道执法大队处理之后认为是我们举报的，所以在夜间故意放水达4次，导致三间店铺所有的装修都是发霉的，而且货物损失巨大，到了2016年9月底，�东吴某把店铺收回了。五、经了解，证人赵某与杨碧一家系朋友关系，不宜作为本案的证人。六、在街道办执法大队禁止其宰杀活禽之后张淑珍本着终诉之道想与其协商解决，或多或少的退点钱给杨碧，但是杨碧一家接下来做出了许多人神共愤的事，不仅严重伤害了张淑珍，也给张淑珍造成了巨大的损失。首先是故意在店里堆放恶臭的垃圾不处理，宰杀的鱼腥垃圾，故意在夜间放水，物业管理每次都来清理，还有报警，三间商铺多次被淹，每天上门谩骂，好几次，持剪刀冲进店铺，并将桌面砸烂，进行语言的恐吓。本案当事人张淑珍系台湾同胞，也是我们中国人，其合法权益应当受到保护。七、张淑珍提交的证据三和证据四有杨碧的按手印，可以证明3万元的转让费是有口头协议的存在，并确实已经履行完毕，希望二审把一审错误的判决纠正过来。八、谌秉华因为�公开刀在老家照顾老公，听说一审判决要退3万元以后，觉得二审有必要的话愿意专程来一趟，当庭质证。
杨碧辩称，本案案情十分简单，张淑珍作为出租方出租XX城C4－XX号商铺，在收取承租方杨碧即本案的杨碧3万元租金后贪得无厌，欲再额外收取3万块钱，故编造谎言，声称涉案商铺的前一租户茶语时光奶茶店老板谌秉华要向新租户收取装修转让费3万元，然而杨碧在向张淑珍支付了该笔费用后，发现前一租户奶茶店老板姓名实际为杨某，杨某本人在一审中出庭作证，确认对涉案商铺进行了装修，但从未向任何人提出过收取转让费，一审中张淑珍的代理律师当庭确认这个所谓的谌秉华根本没有实际租用过商铺，因此该人根本不可能对商铺进行了装修，且谌秉华本人没有出庭，由此只知张淑珍提交的谌秉华收条以及与谌秉华签订的租赁合同等证据均为张淑珍自行伪造，目的即为欺骗一审法官，试图遮掩其骗钱的谎言。张淑珍常年居住在深圳，周围邻居均知晓其在XX城居住至少10年以上，因此不可能没有常用的居住地址，刚才开庭时张淑珍不肯提供地址，原因很明确，其欲逃避将来可能存在的执行，希望二审法院对其严查。另外，一审开庭时张淑珍的代理律师声称涉案商铺为张淑珍自己的物业，现在二审时又声称该店铺的实际业主为吴某，明显是在欺骗二审法庭。综上，本案案情十分明了，请二审法院驳回张淑珍所有诉请，依法维持原判。
杨碧向一审法院起诉请求：判令张淑珍返还杨碧不当得利款30000元。
一审法院认定事实：涉案租赁物为深圳市龙岗区XX街道XX城商业街C4—XX号商铺中的X号商铺，张淑珍系其权利人。2016年3月12日，杨碧有意承租上述租赁物，与张淑珍进行洽谈，并向张淑珍支付订约定�5000元。2016年3月18日，张淑珍与杨碧及杨碧胞弟杨功震签署《店面租赁合同》，双方约定：杨碧及杨功震承租赁物开展商业经营，租赁期限2年，自2016年3月18日至2018年3月17日；每季度净租金18000元（第二年递增8%，即19440元），应于该季度18日前缴纳；合同签署当天，承租人应向出租人缴纳2个月押金12000元、租金18000元；商铺营业税、管理费、水电费、电话费等费用由承租人承担；合同期满承租人不再续租的，在缴清相关费用后，出租人无息退还押金；承租人未依照约定缴纳租金的，出租人应及时发出催租通知，如拖欠租金3天以上，滞纳金按8%收取；拖欠租金达7天或未缴纳管理费、水电费达一个月的，视为承租人违约，所交押金不退，合同终止。合同签署即日，杨碧通过支付宝账户向张淑珍转账45000元，通过POS机刷卡10000元。加上此前给付的订约定金，杨碧一共向张淑珍支付6万元，其中：12000元为租赁押金，18000元为首季度租金，剩余3万元用于支付张淑珍要求的店铺转让费。杨碧承租涉案商铺后，将租赁物交付其弟弟杨功震使用，由其弟弟开办“小杨农家菜”餐厅。“小杨农家菜”餐厅在经营过程中，因违反当地政府有关禁止宰杀、交易活禽的规定被相关部门查收，餐厅自2016年4月底关门歇业。2016年6月20日，张淑珍发出《店租及费用催收通知书》，通知杨碧与杨功震缴交租金及费用。2016年6月27日，张淑珍发出《解除店面租赁合同通知书》，通知杨碧与杨功震终止合同，限令其2016年6月30日前迁出店面并交清租金18000元及其他费用。期限届满后，杨碧与杨功震未与张淑珍办理租赁物交接手续，租赁物由张淑珍实际管控。
经原审法院释明，案外人杨功震表示，本案租赁双方实为杨碧、张淑珍，本案所涉权利均由杨碧享有，请求原审法院依法予以处理。
一审法院认为，杨碧与张淑珍签署的《店面租赁合同》是原、张淑珍的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，各方权益应依法予以平等保护。案外人杨功震虽在合同上署名，但本案实为杨碧承租张淑珍的租赁物后交由案外人杨功震经营，租赁合同当事人为杨碧、张淑珍。关于转让费30000元，《店面租赁合同》未作约定，亦无证据显示租赁物前一经营人实际对租赁物进行装修、经营，张淑珍在《店面租赁合同》约定之外额外收取杨碧转让费30000元没有合同和法律依据。杨碧请求返还转让款30000元合法有据，原审法院予以支持。根据《店面租赁合同》约定，杨碧应自每季度首月18日之前缴纳当季租金，逾期7天以上的，张淑珍有权解除合同，故原审法院据此确认双方的租赁合同自张淑珍发出解约�知之日（2016年6月27日）起解除，杨碧应于2016年6月30日前将租赁物交还张淑珍，并支付张淑珍2016年6月18日至6月30日的租金及场地占用费2600元（6000元/月÷30天/月×13天）。上述转让费和租金及占用费相抵扣，张淑珍还需返还杨碧转让费27400元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十四条、第九十七条、第九十九条、第二百一十二条、第二百二十七条、中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张淑珍须于本判决生效之日起三日内返还杨碧转让费27400元；二、驳回杨碧的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币550元，财产保全费320元，合计870元，由杨碧承担75元，张淑珍承担795元。
本院经审理查明，涉案商铺由杨功震开设“小杨农家菜生鲜超市”使用，但相关押金、租金等费用均由杨碧支付。
原审已查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，杨碧与张淑珍签订的《店面租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。杨功震虽在上述合同上签字，但从合同的履行来看，承租方实际为杨碧，系杨碧承租涉案商铺后交由杨功震使用，故无需追加杨功震为本案当事人。
关于转让费30000元，张淑珍称其是代替前承租人收取，且其已将相应数额的现金交付前承租人。对此，张淑珍仅提交了署名为“谌秉华”的证明和身份证，但未申请其出庭作证，而杨碧不确认谌秉华的身份，张淑珍的证据不足以证明其主张的事实，本院对张淑珍的上述主张不予采信。涉案合同并未约定张淑珍有权另收取30000元转让费，张淑珍向杨碧收取该费用没有合同以及事实依据，原审在扣减杨碧应支付的租金后判令张淑珍返还27400元正确，本院予以维持。
综上所述，张淑珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费485元，由上诉人张淑珍负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 睿
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一七年九月十九日
书记员 廖冉冉(兼)
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二�人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。