西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0104民初1274号
原告：刘某。
委托代理人：高奎博，陕西沣京律师事务所律师。
委托代理人：曹国静，陕西沣京律师事务所律师。
被告：陕西亨祥实业有限公司，住所地西安市莲湖区沣惠路西侧大土门村门面房。
法定代表人：韦某某，该公司董事长。
委托代理人：朱某。
原告刘某诉被告陕西亨祥实业发有限公司（以下简称亨祥公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年1月18日受理后，依法由审判员周荣适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人曹国静，被告委托代理人朱某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘某向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给原告所购买的开远半岛广场5幢1单元11204房屋办理房产证；2、判令被告支付逾期交房的违约金172026.9元（从2013年6月30日起按同地段、同类型房屋租金40元/平方米/月为标准计算至2015年5月15日）；3、判令被告支付面积误差在3%以内的房价款36582.92元、利息2878.12元。双倍返还面积误差比超过3%部分的房价款90940.52元，共计130401.56元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年6月20日，原被告签订了编号为290的《开远半岛广场认购协议书》，约定原告购买被告所有的开远半岛广场商务楼12层整层（即：5幢1单元11201、11202、11203、11204、11205、11206）房屋，面积1048.9平方米，单价为6380/平方米，合同明确约定交房时间为2013年6月30日之前。合同签订后原告履行了全部的付款义务，但被告并未在2013年6月30日前将房屋交付给原告，经原告多次催告，被告迟迟不能交付。2015年5月15日，因原告原租赁房屋期限即将届满，为减少损失，原告不得不接受被告交付的不具备交付条件的房屋。其中，具体到本案涉及的房屋（112**号），实测面积178.28平方米，实测总面积978.28平方米，经计算两者之间的比例为18.223%，又根据该比例与合同约定总面积进行折算，11204号房总面积为：190.90平方米，差额部分为：12.861平方米，其中差额部分在3%以内面积为：5.734平方米，超出3%部分面积为：7.127平方米。由于被告逾期交房的行为严重侵害原告合法权益，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十七条规定，被告应返还原告面积误差比在3%以内的房款和违约金及双倍返还面积误差比在3%以上部分的房价款，并支付原告逾期交房的违约金，同时立刻为原告办理房产证。现诉至法院，恳请判如所请。
亨祥公司辩称，一、关于逾期交房。2012年6月20日，原、被告签订的编号为290号的认购协议书中明确告知原告此项目为已获得政府批文的城中村改造项目，正按照政府旧城改造的程序办理各种手续及证照，原告在对项目的情况清楚明了的前提下签署协议书。因城改项目的特殊性及不确定性，双方在协议中没有约定具体的交房时间，被告一直在积极建造涉案房屋，并于房屋建成后及时于2015年5月15日将房屋交付原告使用，所以被告不存在延期交房的情况，不应承担违约责任。二、关于面积差异。双方在签订认购协议书时涉案商铺属于在建项目，在认购协议书的面积一栏明确注明，该面积为暂定面积，最终以政府相关部门的实测面积为准，原告在认购协议书上签字，表明其对此事实的认可。原告签字收房也意味着其对实际使用面积的确认。双方签署《认购协议书》为预约合同，且所载面积为商品房规划阶段的预估面积，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的处理办法。三、关于迟延办证。被告取得案涉房屋的预售许可证后及时通知原告签署正式的商品房买卖合同，办理网签手续，因原告不予配合，至今仍未签署网签合同。然根据房屋的办证程序，签署正式的商品房买卖合同办理网签是办理房屋权属证书的前提条件，所以迟延办证原因不在被告。综上所述，请求依法驳回原告诉讼请求。
原、被告围绕其诉讼请求及答辩意见提交了证据，本院在庭审组织双方对证据进行质证，经审查查明事实如下：2012年6月20日，原、被告签订编号为290的《开远半岛广场认购协议书》，约定原告购买开远半岛商务楼12层整层，面积1048.9平方米（此面积为暂定面积，最终面积以政府相关部门实测面积为准），单价6380/平方米（优惠后），认购价为6691982元。付款方式为分期付款：2012年7月8日前付清总房款的50%，即2000000元；另30%即2010000元在封顶后十日内付清；剩余20%即1330000元，在2013年6月30日前付清。协议还约定：签署协议时原告已明确该项目为已获得政府批文的城中村改造项目，并按照政府旧城改造的程序办理各种证件。原告在接到被告通知后，配合被告完成《商品房买卖合同》的签订，在签订《商品房买卖合同》之前可享受一次更名机会。该协议备注中手写交房时间承诺在2013年6月30日前交房。协议甲方处加盖被告亨祥公司合同专用章，乙方处有刘某（敬某某代签字样）。
2015年5月15日，敬海桃代原告与被告签订《交房协议书》，庭审中原、被告均认可实际收房时间为该日。
2016年2月西安市房产测量所出具“预售备案面积测算分户明细表”，显示涉案12层商铺11201建筑面积为198.21平方米，11202建筑面积为197.59平方米、11203建筑面积为104.51平方米，11204建筑面积为178.28平方米，11205建筑面积为178.28平方米、11206建筑面积为121.41平方米。
2016年6月23日，原告出具《委托书》，委托其丈夫敬海桃办理《开远.半岛广场》认购协议书上更名手续，将买房更名为敬海桃等事宜。
庭审中，原、被告对所有购房款已经付清无异议。对于协议备注处“承诺在2013年6月30日前交房”有异议，原告认为是被告业务员书写并承诺，被告对此予以否定且认为该项目为城改项目，具有不确定性，协议没有约定具体的交房时间，如有约定应在条款中，或对增加内容加盖公章予以确认。
庭审中，原告撤回第一项要求被告办理涉案房产房屋权属证的诉讼请求；原告第二项请求逾期交房违约金的起算时间为认购协议中手写部分2013年计算至2015年5月15日；原告第三项请求返还和支付的面积误差款的计算办法为：依据西安市房产测量事务所出具的“预售备案面积测算分户明细表”，原告认购十二层共计6套商铺面积和为978.28平方米，涉案11204号房与面积和之间的比例，乘以认购协议中的十二层总面积，估算11204号房面积为190.90平方米，该面积与西安市房产测量事务所实测面积差为12.861平方米，故主张被告支付误差比在3%以内部分的房价款36582.92元，违约金2878.12元，双倍返还超出3%以上部分的房价款90940.52元。
本院认为，原、被告在自愿平等基础上签订《开远半岛广场认购协议书，该协议不违反法律和行政法规，合法有效。由于双方签订该协议时，尚未取得商品房预售证，且协议中明确该项目仅为获得政府批文的城中村改造项目，被告正在按照政府旧城改造的程序办理各种证件，所以该协议仅属于一种预约协议，双方建立商品房预约合同关系。关于房屋价款、支付办法，交房时间、交房条件，办理产权证时间等均属于商品房买卖合同中必须具备的条款，而认购协议仅具备订购约定房产的性质，原告以双方持异议的手写交房时间为约定交房时间，主张逾期交房违约金，本院不予支持。认购协议中明确写明“面积为暂定面积，最终面积以政府相关部门实测面积为准”，可见认购协议中的面积具有不确定性。西安市房产测量事务所出具的“预售备案面积测算分户明细表”中房屋面积亦是该所经授权所测量的面积，属于预测面积，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条中所指面积差是“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积”差，而原告在本案主张的面积差是通过测量所预测6套房面积和与认购协议中约定的面积比例，估算出每间房屋的面积，再用该面积与测量过预测面积计算差额，故其主张没有事实依据及法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告刘某的诉讼请求。
案件受理费5836元，本院减半收取，由原告承担2918元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判员 周荣
二〇一七年三月二十四日
书记员 吴娜