广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终683号上诉人（原审原告）：李曙光，男，汉族，住广东省英德市。上诉人（原审原告）：杨登礼，女，汉族，住四川省叙永县。两上诉人共同委托代理人:郭必坤，广东德众律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：吴伟豪，广东德众律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：潘锦锋，男，汉族，住广东省英德市。委托代理人：周琴，广东御福律师事务所律师。上诉人李曙光、杨登礼因与被上诉人潘锦锋租赁合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2016）粤1881民初3172号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年2月22日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人李曙光、杨登礼的委托代理人吴伟豪、被上诉人潘锦锋的委托代理人周琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李曙光、杨登礼上诉请求：1、撤销一审判决，改判为被上诉人支付拖欠的租金、垃圾清运费用、卷闸门维修费用、添附的构筑物拆除费用、违约金共57850；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决曲解李曙光、杨登礼发送给潘锦锋的询问短信，并推定李曙光、杨登礼己知潘锦锋将于2016年10月份终止合同，不符合事实。一审判决第4页在“经审理查明”部分查明:“杨登礼向潘锦锋发送短信称:“8月份租金，10100元已汇到了！”，9月27日杨登礼向潘锦锋发送去短信:“小潘，仓库的垃圾清完了，给我电话，还麻烦您帮我把仓库钥匙和出大门锁，一起帮我收回来。”由上述短信，一审判决推断:李曙光、杨登礼在2016年10月份之前就己知道潘锦锋将在2016年10月份终止合同，所以不支持李曙光、杨登礼要求潘锦锋按合同约定支付3个月违约金的请求。该推断是对李曙光、杨登礼上述短信文意的曲解。从该短信的内容看，正常的文意是:李曙光、杨登礼询问潘锦锋是否己经确定在2016年10月份终止合同?如果是，则应将卫生搞好，将场地打扫干净，将门锁好，并将钥匙交回给李曙光、杨登礼。但潘锦锋对李曙光、杨登礼的上述短信询问并没有明确回复，所以，李曙光、杨登礼有理由相信:潘锦锋尚未确定2016年10月就会终止合同。据此，李曙光、杨登礼亦有理由相信潘锦锋会继续租赁李曙光、杨登礼的房屋。所以，一审判决在“本院认为”部分“根据短信内容，潘锦锋已向李曙光、杨登礼告知了将于10月份搬离租赁场地，李曙光、杨登礼亦予以了同意，只是潘锦锋在10月份具体日期未确定，事实上潘锦锋于10月份搬离了租赁场地，因此，潘锦锋应当承担2016年10月份的租金10100元，而李曙光、杨登礼要求潘锦锋未依照合同约定提前三个月通知而承担三个月租金损失的主张，有违诚信原则，本院不予支持。”上述认定显然是错误的。根据合同的约定:由于潘锦锋未能提前三个月二通知李曙光、杨登礼终止合同，因此，李曙光、杨登礼要求潘锦锋承担三个月的租金损失，具有充分的合同依据与法律依据。一审判决基于对上述事实认定错误，未能判决潘锦锋支付李曙光、杨登礼三个月的租金损失，损害了李曙光、杨登礼的合法权益。二、一审判决在“本院认为”部分对李曙光、杨登礼所付出的垃圾清运费、卷闸门维修费、构筑物拆除费等损失“本院酌情支持由潘锦锋向李曙光、杨登礼支付3000元清场费。”不足以弥补李曙光、杨登礼的损失。基于合同法的原理，在潘锦锋违约且无法恢复原状的情况下，潘锦锋应当就李曙光、杨登礼的损失作出赔偿。由于潘锦锋在搬离租赁房屋后，没有清除租赁物内的垃圾，致使租赁的房屋中有大量的废弃过期食品及包装，李曙光、杨登礼为清除这些垃圾，己实际付出了发票额上的垃圾清运费用，且亦提供了现场照片证实垃圾的存在。因此，潘锦锋对李曙光、杨登礼的该项损失负有赔偿的义务:同时，由于潘锦锋在搬离租赁物时，损坏了多扇卷闸门，致使这些卷闸门不能正常使用，为了修复这些被潘锦锋损坏的卷闸门，李曙光、杨登礼付出了发票额上的维修费用，对此，潘锦锋同样应当予以赔偿;更为令人难以理解和忍受的是:潘锦锋不但在现场遗留了大量的垃圾、损坏了多扇卷闸门、还十分恶意地将租赁物内的构筑物上的房门、铝合金窗、地板全部损坏、拆损，致使这些构筑物失去了应有的使用功能，成为了破烂不堪的建筑垃圾，为此，李曙光、杨登礼不得不将这些构筑物予以拆除、清理。为此，李曙光、杨登礼又支付了上述拆除、清理费用。同样，潘锦锋负有赔偿的义务。被上诉人潘锦锋口头答辩称：根据上诉人的上诉请求，我方认为上诉人的上诉请求没有事实依据以及法律依据，应当驳回上诉人的上诉请求，理由如下:1、在原审中，上诉人虽然出具了租赁合同以及土地使用权证，但是没有提供涉案房屋产权证且原审法院在判决的主文中也使用了租赁物、使用费一说，足以证明涉案租赁物是没有取得产权证明的，根据最高院关于租赁合同纠纷的司法解释，涉案合同是属于无效合同，租赁人仅需要承担租赁物使用费，其性质虽然是租金的性质，但是不能与合法建筑的租金相对应，既然合同无效所以相应的违约责任也是不能成立的。2、双方虽约定提前终止合同需提前3个月通知，但是也同时约定了如有未尽事宜，可以双方协商补充作出规定，而在2016年9月份双方经协商一致确认被上诉人是2016年10月搬离仓库，双方已经交接完毕，是不存在被上诉人单方终止合同的事实。而且合同中也没有约定，提前终止合同需赔偿三个月的租金，所以上诉人赔偿三个月租金的上诉请求既没有双方的约定也没有法律的规定，根据被上诉人了解的情况，涉案场地已经租赁给他人使用，所以双方已经确认合同已经解除，也另租他人使用了，所以三个月的租金损失是不成立的。另外，就其上诉理由的第二点，我方认为是不能成立的，在被上诉人搬离租赁房屋之后，上诉人已经占有了该房屋并且被上诉人也将大门钥匙交还给上诉人，所以在房屋已经交付之后的相关费用以及所谓清场费、垃圾费以及修卷闸门的费用也应当由其承担。上诉人李曙光、杨登礼向一审法院起诉请求：李曙光于2012年11月10日与潘锦锋签订《租房合同》，由李曙光、杨登礼向潘锦锋出租700㎡的房屋，租期5年，月租金前三年8元/㎡,后两年8.5/㎡，后来潘锦锋的业务扩大，于2013年12月1日与杨登礼签订了620/㎡的房屋租赁合同，租期4年，租金4500元每月。潘锦锋承租后，开始还能按时缴纳租金，2016年10月，李曙光、杨登礼到现场发现，潘锦锋已搬离，现场一片狼籍，垃圾满地，添附的构筑物被人为的损坏，卷闸门三个无法使用。根据双方的合同约定，潘锦锋提前终止合同应提前三个月通知李曙光、杨登礼，现潘锦锋未提前通知擅自搬离，造成李曙光、杨登礼的损失，应赔偿三个月的租金损失，并支付10月份的租金；潘锦锋后搬离后未清理垃圾，造成雇人清理花费4200元清理垃圾，潘锦锋应予以赔偿；潘锦锋租赁期间造成李曙光、杨登礼的四扇卷闸门损坏，李曙光、杨登礼修理花费3000元，潘锦锋应予以赔偿；潘锦锋租赁期间垫高地面及砌筑砖墙，按照恢复原状的要求，经评估，费用至少5000元，该费用潘锦锋应当承担；另，按合同，从2015年11月起，月租金应增加350/月，潘锦锋应补交11个月的租金共计3850元；因此，请求法院判令潘锦锋支付李曙光、杨登礼的前述损失共计57850元。一审法院认定事实：李曙光于2012年11月10日与潘锦锋签订《租房合同》，由李曙光、杨登礼向潘锦锋出租位于英德市英城街道城西居委会马口村铃木公司的700㎡的房屋用于生产经营，租期5年，月租金前三年8元/㎡,后两年8.5/㎡，后来潘锦锋的业务扩大，于2013年12月1日与杨登礼签订了前述场地的620/㎡的房屋租赁合同，租期4年，月租金4500元。承租后，潘锦锋按月支付租金至2016年9月。2016年9月13日，杨登礼向潘锦锋发送短信称:“8月份租金，10100元已汇到了！”，9月27日杨登礼向潘锦锋发送短信询问:“小潘，你们那边商量好了吗？仓库是到十月搬家，麻烦你定了告诉我们，谢谢！有事给我电话”，9月27日杨登礼向潘锦锋发送短信：“小潘，仓库的搬完和垃圾清完了，给我电话，还麻烦您帮我把仓库钥匙和出大门锁，一起帮我收回来”，现李曙光、杨登礼主张潘锦锋擅自搬离租赁场地，未按照合同约定提前三个月通知，因此，应赔偿三个月的租金损失，并支付10月份的租金；潘锦锋搬离后未清理垃圾，造成李曙光、杨登礼雇人清理花费4200元清理垃圾，潘锦锋应予以赔偿；潘锦锋租赁期间造成李曙光、杨登礼的四扇卷闸门损坏，李曙光、杨登礼修理花费3000元，潘锦锋应予以赔偿李曙光、杨登礼；潘锦锋租赁期间垫高地面及砌筑砖墙，按照恢复原状的要求，经评估，费用至少5000元，该费用潘锦锋应当承担；另外，按合同，从2015年11月起，月租金应增加350/月，潘锦锋应补交11个月的租金共计3850元；前述费用共计57850元。李曙光、杨登礼为证明其主张，提供了抬头为李曙光的垃圾清运费4200元、卷闸门维修费3000元的两张税务发票，及现场手机相片6张，相片显示现场存在大量未清运垃圾。潘锦锋对相片的真实性、关联性均予以否认，并认为税务发票并不能反映潘锦锋未清运垃圾及破坏了租赁场地卷闸门的事实。另查明，李曙光、杨登礼系夫妻关系，涉案租赁原系广东省英德市铃木矿业有限公司所有，2002年广东省英德市铃木矿业有限公司注销后，由李曙光承受了公司的债权债务。一审法院认为，本案系房屋租赁过程中引起的纠纷，属于租赁合同纠纷。涉案土地李曙光已根据广东省英德市铃木矿业有限公司签订的债权债务协议书取得了使用权，且潘锦锋根据与李曙光、杨登礼之间的租赁合同承租使用该土地上地房屋使用近四年，并无第三人对该房屋的权属提出异议，因此，潘锦锋应根据合同约定向李曙光、杨登礼支付相应的租赁物使用费。根据潘锦锋提供的短信证实，潘锦锋2016年8月份向李曙光、杨登礼支付的月租金为10100元，李曙光、杨登礼并未提出异议，因此，双方之间已以事实行为改变了租金的约定，对李曙光、杨登礼提出的由潘锦锋补交每月350元租金的主张，一审法院予以驳回。根据短信内容，潘锦锋已向李曙光、杨登礼告知了将于10月份搬离租赁场地，李曙光、杨登礼亦予以了同意，只是潘锦锋在10月份具体日期未确定，事实上潘锦锋于10月份搬离了租赁场地，因此，潘锦锋应当承担2016年10月份的租金10100元，而李曙光、杨登礼要求潘锦锋未依照合同约定提前三个月通知而承担三个月租金损失的主张，有违诚信原则，一审法院不予支持。潘锦锋并未提供清场后由李曙光、杨登礼接收租赁场地的证明，而李曙光、杨登礼提供的相片及佐证了现场可能存在大量垃圾的事实。李曙光、杨登礼提供的垃圾清运费、卷闸门维修费发票均为李曙光本人，并不能证实李曙光、杨登礼为垃圾清运、卷闸门损坏及维修等客观事实。因此，根据潘锦锋返还租赁物过程中的过失及公平原则，一审法院酌情支持由潘锦锋向李曙光、杨登礼支付3000元清场费，对李曙光、杨登礼的其他相关诉讼对请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，于2016年12月8日作出（2016）粤1881民初3172号民事判决：一、限潘锦锋在本判决发生法律效力之日起三日内支付李曙光、杨登礼支付租金损失10100元、清场费3000元，共计13100元；三、驳回李曙光、杨登礼的其他诉讼请求。本案受理费623.13元，由潘锦锋负担150元，其余由李曙光、杨登礼共同负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：二审期间，双方均确认涉案合同已于2016年10月份解除。上诉人承认涉案房屋已于2016年10月份重新出租给他人使用。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：上诉人请求被上诉人支付三个月租金以及相关费用应否支持。本案中，上诉人请求被上诉人支付三个月租金的主要理由是认为上诉人提前解除合同而按合同约定应承担支付三个月租金的违约金。经查，根据双方往来的短信内容反映，双方签订的《租房合同》已经于2016年10月份协商一致解除，而双方对于提前终止合同的约定为：任何一方提出终止合同，需提前三个月通知对方，经双方同意再另行协商。鉴于双方签订的合同当中并没有约定提前解除合同应支付三个月租金作为违约金的约定，因此，上诉人主张被上诉人支付三个月租金作为提前解除合同的违约金缺乏合同依据。况且，上诉人也自认涉案房屋于解除合同的当月重新出租给他人使用，故双方解除合同后，上诉人也不存在租赁房屋没有及时重新出租而导致的租金损失，综上，上诉人的该项上诉请求，依据不足，本院不予采纳。至于上诉人提出要求被上诉人承担垃圾清运费、卷闸门损坏及维修等损失问题。经查，上诉人并没有提供证据证实被上诉人退出涉案房屋租赁后，存在损坏卷闸门及没有恢复原状的相关证据证实，因此，其要求被上诉人赔偿该损失原审法院不予支持正确。至于垃圾清运费问题。鉴于被上诉人退场时确实遗留了大量垃圾没有清走，因此，被上诉人应承担该清理垃圾的相关费用。至于清运垃圾的费用认定问题。上诉人主张其清运涉案房屋的垃圾支出了4200元的事实，提供了发票予以证实，且发票开出的时间为合同解除的时间段，因此，本院对该4200元垃圾清运费予以确认。原审法院以该发票不能证实上诉人为清运垃圾而支出的费用而不予认定不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人李曙光、杨登礼的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省英德市人民法院（2016）粤1881民初3172号民事判决第三项。二、变更广东省英德市人民法院（2016）粤1881民初3172号民事判决第一项为：被上诉人潘锦锋在本判决发生法律效力之日起三日内向上诉人李曙光、杨登礼支付租金损失10100元、垃圾清运费4200元，共计14300元二审案件受理费1246元，由上诉人李曙光、杨登礼负担1200元，由被上诉人潘锦锋负担46元。本判决为终审判决。审判长  李奕东审判员  巢忠文审判员  成振平二〇一七年八月五日书记员  黄 沁