云南省曲靖市麒麟区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）麒民初字第1443号
原告曲靖市祥泽物业管理服务有限公司。
法定代表人段红岗，经理。
委托代理人罗志明、胡志华，云南文策律师事务所律师。（特别授权）
被告朱燕，女。
原告曲靖市祥泽物业管理服务有限公司诉被告朱燕物业管理服务合同纠纷一案，本院于2015年4月22日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗志明、胡志华，被告朱燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年12月1日，原告依据曲发改价格（2011）12号文件于与曲靖市金厦房地产有限责任公司签订了幸福小区等住宅的物业管理委托合同，合同约定由原告对被告所在的幸福小区等住宅实施物业管理，期限至2031年11月30日。经曲发改价格备案（2011）2058号文件明确了物管费用的各项收费标准。原告自2012年1月起对上述小区进行物业管理。请求法院依法判决被告支付2012年1月至2015年3月拖欠原告的物业管理费17280.12元；案件受理费由被告承担。
被告辩称，一、曲靖市祥泽物业管理服务有限公司无原告诉讼主体资格。2011年12月1日，曲靖市祥泽物业管理服务有限公司与曲靖金厦房地产公司签订的幸福小区等住宅的物业管理委托合同约定期限至2031年11月30日。该合同期限为20年，远超前期建设期，为无效合同。依据《物业管理条例》中第二十三条、第五十七条等规定为无效合同。1、《物业管理条例》第五十七条，曲靖市祥泽物业管理服务有限公司与曲靖金厦房地产公司签订为期20年的合同，未进行招标，因房子早在2004年就建设完成，双方签订时并非前期物业管理，该合同违法，系无效合同。2、曲靖市祥泽物业管理服务有限公司提供的证据“幸福小区物业移交协议”证明，其取得管理权是从曲靖市金厦物业管理有限公司中取得，显然是原告与另一物管公司签订合同转让取得，明显违反我国《物业管理条例》四十和六十二条，属于无效取得物管权。3、依《物业管理条例》第三十五条之规定业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。原告提供的证据“关于解决幸福小区物业管理问题的意见”中，曲靖城郊住建局仅仅提出“意见”，而非对原告取得权所做出的文件决定，更非以文件形式进行确认，在“意见”中仅是出意见，曲靖城郊住建局首先强调原告应当在业主委员会后正式选聘物业公司，原告本来临时管理，2011年到2015年原告一直未组织业主成立业主委员会通过合法形式选聘物业公司。4、《物业管理条例》第二十三条中规定建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。而被告未向曲靖金厦房地产公司购买过房产。原告提供的证据：《商品房购销合同》中的公司是曲靖市房地产开发总公司，非曲靖金厦房地产公司。5、《物业管理条例》中明文规定物业公司由业主大会选出业务委员会，再由业主委员会代理行使业务职权，与物业公司签订服务合同。原告未与业主或业主委员会签订任何合同，仅凭与建设公司签订的20年违法的无效合同来证明，明显违法且无效诉讼主体资格。6、被告未与曲靖金厦房地产公司、曲靖市金厦物业管理有限公司、曲靖市泽物业管理服务有限公司任何一方形成物业管理关系，也未签订过物管委托协议。二、原告非法取得物管权后，基本没有尽物管的责任和义务。1、未尽最基本安保责任。依据《物业管理条例》第四十七条规定，近几年曲靖市祥泽物业管理服务有限公司连最基本的安保巡逻、小区四周安防监控、红外报警等都未设置。小区门口虽有门卫，但值班人员常不在岗，进出人员混乱不登记、不管不问，门卫和安保形同虚设，导致小区最近两年发生多起严重的偷盗事件。2、未保障公共秩序和环境卫生。小区内车辆乱停放，小区内环境卫生虽有入打扫，但基本上只是上午来简单的清理一下。在小区路上及墙边杂草、建筑垃圾不清理。3、未尽最基本的管理服务责任。在2014年8月，曲靖市祥泽物业管理服务有限公司人员趁被告无人在家，私自进入被告院子，砍掉被告4颗长势较好的茶花，每颗价值800元，共3200元。砍掉被告的风景竹子，造成200元损失。对被告院子内的番茄等植物进行破坏，被告回来时阻止原告破坏，把原告的破坏工具没收，至今在被告家中。4、小区内没有最基本的路灯照明，到晚上靠个别业主门口自装的灯具照明，人身和住宅安全问题没有解决。5、原告没有尽职尽责管理，小区内个别业主乱扩院子，非法强占公共道路，个别业主在规划道路上修建院子堵塞道路。6、小区没有绿化、消防等基本设施。综上所述，依据《物业管理条例》等法规，请求法院驳回原告所有诉求，并承担诉讼费用。
原告为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据：
1、商品房购销合同复印件一份、购地建房合同复印件一份，证明根据合同的规定，购买房屋与购地建房的均应服从开发商的统一管理；2、关于解决幸福小区物业管理问题的意见一份、幸福小区管理委托合同一份、幸福小区物业移交协议一份、曲发改价格（2011）12号物管费标准批复一份、曲发改价格（2011）20158号物管费标准备案一份，证明原告对幸福小区有物业管理权，按照合同的约定与相关文件内容，原告有权对被告的别墅按每平方米1.06元收取物业管理费。3、规划图纸一份，证明被告的房屋坐落于幸福小区的地理位置。4、授权委托书三份，证明供排水公司、电力公司、环卫处授权原告对小区进行相关方面的管理。
经质证，被告对原告提交的证据3无异议，本院予以采信。对证据1的关联性不予认可；对证据2不予认可，认为原告进驻小区后未成立业主委员会，我方与金厦公司不存在合同关系，原告收费不合理；对证据4的证明内容有异议，认为该证据只能证实三个单位委托原告收取相应费用，不能证明向我方提供了服务。
被告针对其答辩理由，向本院提交证据如下：
1、离婚协议、离婚证复印件、收条复印件各一份，证明我与谢同杰已离婚，并在离婚时对债务已进行了约定，我支付了他700000元。。2、照片一张，证明原告未保障公共环境卫生。3、照片一张，证明2014年8月，物管公司在我方不在家时，擅自进入我方住宅区破坏植被。4、照片两张，证明原告在小区内未安装路灯提供照明。5、照片两张，证明原告对小区内停放的车辆未进行疏通管理。6、房产证复印件一份，证明我方未与原告形成物业管理合同。7、垃圾清运费缴费票据六张，证明我方针对原告提供的服务已交纳了相应的费用。
经质证，原告对被告提交的证据1、2、4、5、6、7的真实性均无异议，但认为该证据不能证明被告的主张，只能证明原告提供的物业管理服务水平的好坏，且能证实原告向被告提供了物管服务；对证据3不予认可，原告是在被告家的院子内对管道进行维修。
通过质证，本院认为原告提交的证据1证实了曲靖市房地产开发总公司（后更名为曲靖市金厦房地产有限责任公司）将位于曲靖市翠峰路幸福小区福禄园的土地转让给他人用于建盖房屋时约定，在房屋使用中须服从开发公司的统一管理，被告在庭审中陈述，其居住的房屋是母其宣取得土地使用权建盖后出售于被告，故对此证据，本院予以采信；原告提交的证据2与证据4能够相互印证其为幸福小区物业服务方，别墅按每平方米收取1.06元的管理费，故对证据2、4，本院予以采信。所以，原告提交的证据2与被告提交的房屋产权证本院予以确认。被告提交的证据1、2、4、5能够证实原告提供服务的质量状况，本院对该证据予以采信；证据6、7能够证实被告的居住情况及缴纳水电费、维修费等费用的情况，本院予以采信；证据3为一张照片，被告未能提供其它证据予以佐证，故不能证实被告的主张，对此证据，本院不予采信。
根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：
幸福小区为原曲靖市房地产开发总公司（后更名为曲靖市金厦房地产有限责任公司）开发，其中一部分为公司建设，另一部分转让土地使用权后由使用者自己建设，按转让土地使用权合同的约定，自建房屋后必须接受开发公司的统一管理。2011年11月29日，曲靖市住房和城乡建设局下发《关于解决幸福小区物业管理问题的意见》文件，该文件载明：“曲靖市金厦物业公司于2011年11月30日撤出后，由曲靖市祥泽物业公司2011年12月1日接管服务实行前期物业管理，待幸福小区成立业主委员会后再正式选聘物业公司”。2011年12月1日，原告与曲靖市金厦房地产有限责任公司签订幸福小区物业管理委托合同，合同约定合同期限为2011年12月1日至2031年11月30日；原告应负责共用的水管道等的维修、养护、管理，公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，对小区内的车辆行驶及停泊进行指挥，对外来进出的车辆进行登记检查，配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作等；别墅的物业管理服务费按每月每平方米收取1.06元的服务费。2011年12月1日，曲靖市金厦房地产有限责任公司向原告移交了相应的物业管理设备。合同约定的收费价格于2011年12月19日向曲靖市发展和改革委员会备案，2011年5月16日，曲靖市发展和改革委员会批复了原告方申请的幸福小区服务费收费标准。案外人母其宣从原产权单位曲靖市房地产开发总公司转让取得被告现居住房屋的土地使用权后，在该片土地上建盖了房屋并将该套房屋出售给被告。被告于2006年12月25日登记取得房屋所有权，建筑面积为410.55平方米。原告在被告居住的小区设置了6个岗亭进行安保执勤，并对自来水管道进行维修，设置垃圾处理点。该小区至今未成立业主大会、业主委员会。被告到原告处交纳水电费、垃圾清运费。同一小区的其他住户在2012年至2015年期间家中数次被盗，小区至今未安装监控摄像、红外报警系统等设施，未建立安保巡逻制度，未安装路灯等照明设置，未完善公共环境清洁卫生工作，也未对进出小区车辆进行有效疏导及登记检查。
本院认为，曲靖市金厦房地产有限责任公司聘请了原告为幸福小区的物业管理企业，并签订了委托管理合同，该合同的签订及内容不违反法律法规的规定，合法有效。《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”被告抗辩原告与曲靖金厦房地产公司签订的物业管理委托合同违反《物业管理条例》的规定，双方签订合同时并非前期物业管理，系无效合同；但《物业管理条例》未对前期物业管理的期间进行规定，且房地产行政主管部门曲靖市住房和城乡建设局下发的文件（《关于解决幸福小区物业管理问题的意见》）明确表明由原告接管实行前期物业管理，待幸福小区成立业主委员会后再正式选聘物业公司，据此，被告的抗辩，本院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告以其未向建设单位购买物业，也未与建设单位、曲靖市金厦物业管理有限公司及被告签订过物管委托协议，未形成物业管理关系进行抗辩，与法律规定相悖，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第八十一条规定“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”《物业管理条例》第二十三条第二款规定“物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”本案中，尽管被告认为原告没有尽物管的责任和义务，但没有依法对原告进行更换，而被告接受了原告的水管维修，到原告处交纳了水、电费与垃圾清运费，说明被告接受了建设单位聘请的原告对物业的管理。《物业管理条例》第七条第（五）项规定“按时交纳物业服务费用。”，被告在接受物业服务后应当按照合同的规定交纳物业服务费，被告未交纳物业服务费的行为已构成违约，应当承担民事责任。鉴于原告在提供物业管理服务期间，小区内住户数次被盗，但原告均未采取措施完善安保工作，此外，原告未完善公共环境清洁卫生工作，也未对进出小区车辆进行有效疏导及登记检查，其提供的服务质量达不到合同约定标准。原告要求被告支付物管费17280.12元，依据被告物业的面积，本院确认39个月的物业管理费为16972.14元（410.55㎡×1.06元×39月），根据原告提供服务的质量状况，本院酌情支持10183.28元（16972.14元×60%）。
依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第二款、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十三条第二款、第二十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、由被告朱燕于本判决发生法律效力后十日内向原告曲靖市祥泽物业管理服务有限公司支付物业管理费10183.28元。
二、驳回原告曲靖市祥泽物业管理服务有限公司的其余诉讼请求。
案件受理费232元（原告已预交），由原告曲靖市祥泽物业管理服务有限公司负担95元，由被告朱燕负担137元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 钟 旋
审 判 员 曹琪梅
人民陪审员 许祥英
二〇一五年八月二十六日
书 记 员 李桃仙