江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终1431号
上诉人（原审原告）：南京奥尚商贸有限公司，住所地南京市秦淮区贡院街188号第四层。
法定代表人：吴红生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：严利民，江苏东恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南京支持园林工程有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路388号3单元0421室。
法定代表人：杨栋动，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：徐诺，女，1982年2月18日生，汉族，住南京市浦口区。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：蔡昶昶，江苏朗华律师事务律师。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：韩磊，江苏朗华律师事务实习律师。
上诉人南京奥尚商贸有限公司（以下简称奥尚公司）因与被上诉人南京支持园林工程有限公司（以下简称支持园林公司）、徐诺房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初8597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
奥尚公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求；被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由如下：一、本案房屋租赁合同已经实际履行，两被上诉人收到房屋并开始装修，表明上诉人已经履行并完成了出租义务；二、双方在《解除租赁合同协议书》中已经明确表示，乙方在承租期内的债务由其自行承担，故自签字之日起被上诉人未缴纳的房租就是债务；三、《解除租赁合同协议书》中未明确提出房租的问题，原因是被上诉人徐诺与翟双臣的一份购房合同，被上诉人徐诺以此拖延；四、本案并没有任何直接或间接证据证明被上诉人已经支付过房租或上诉人放弃索要房租；五、上诉人曾于2016年8月17日向被上诉人徐诺索要房租，有通话记录为证；六、《解除租赁合同协议书》中明确约定是乙方无钱缴纳房租而自愿放弃房屋内的所有建筑设施，而不是冲抵房租，下一个承租人支付被上诉人10万元让被上诉人拆除房屋内的所有设施就是证明。
支持园林公司、徐诺辩称，一、上诉人主张解除协议是对原合同的变更无事实和法律依据，解除协议第2条明确本协议书为双方最终协议书，为双方真实意思表示，该协议书和本案其他合同文本一样是由上诉人提供，如仅变更期限、租金条款，其完全可以在合同中予以明示，但其未明示，该解除协议书明确表达了双方结算并解除原租赁合同的意思。二、本案中上诉人与被上诉人还曾经签订一份拆除协议书，该协议书签订时间是解除协议签订后一个多月，内容为上诉人委托被上诉人拆除涉案租赁房产被上诉人所加盖的隔墙以及该房产中原有28间隔间的设施，约定的拆除费用为人民币10万元，并且在本案一审诉讼进程中，上诉人亦主张该10万元拆除费用已交付给被上诉人，基于前后两份协议，以及双方资金给付的流向可以看出，解除协议对双方资金纠纷已作出最终处理。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
奥尚公司向一审法院起诉请求：判令支持园林公司、徐诺共同支付拖欠的房屋租金1643835元（自2014年11月1日起至2015年8月26日止）。
一审法院认定事实：2014年11月1日，奥尚公司与支持园林公司、徐诺签订《房屋租赁合同》，约定：奥尚公司将诉争房屋出租给支持园林公司、徐诺，产权证面积为2322平方米；租赁期限为十年，自2014年11月1日起至2024年10月31日止；第一年度的租金，支持园林公司、徐诺应于2014年11月30日前支付1000000元，于2015年1月31日前支付1000000元；房屋交付时，支持园林公司、徐诺须交纳保证金1000000元；双方同意本合同自支持园林公司、徐诺第一年租金全部付清时发生效力，如逾期支付租金，需按每日未付租金金额的千分之二支付违约金，并且奥尚公司有权收回诉争房屋。合同签订后，奥尚公司按约将诉争房屋交付支持园林公司、徐诺，支持园林公司、徐诺即对房屋进行装修。2015年8月26日，奥尚公司与支持园林公司、徐诺签订《解除租赁合同协议书》，约定：因支持园林公司、徐诺资金问题，不能按合同支付租金，于2015年5月将承租的诉争房屋退还给奥尚公司，支持园林公司、徐诺自愿放弃房屋内所有建筑设施；双方同意解除合同，诉争房屋内所有资产设施与支持园林公司、徐诺无关，在支持园林公司、徐诺租赁期间产生的所有债务问题由其自行承担；本协议为双方最终的协议，为双方真实的意思表示，自签订时发生效力。同年10月24日，双方再次签订《协议书》，约定：奥尚公司将诉争房屋内隔墙拆除工程发包给支持园林公司施工，奥尚公司支付拆除费100000元。
一审法院另查明，诉争房屋由案外人翟双臣和张晓红按份共有，二人各享有50%份额，房屋建筑为2322.5平方米。奥尚公司法定代表人吴红生陈述，其与张晓红原系夫妻，2013年3月15日，吴红生与张晓红签订《房屋租赁合同》，张晓红将其对诉争房屋享有的25%产权面积出租给吴红生，租赁期限自2013年2月19日起至2018年1月31日止；2014年5月16日，翟双臣向奥尚公司出具《业主授权委托书》，委托奥尚公司全权代理其对诉争房屋享有的产权面积的租赁管理业务。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案奥尚公司与支持园林公司、徐诺签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，虽然合同约定自支持园林公司、徐诺第一年租金全部付清时发生效力，但合同签订后，奥尚公司在支持园林公司、徐诺未支付租金的情况下即将诉争房屋交付，支持园林公司、徐诺亦接收房屋并进行装修，《房屋租赁合同》已实际履行，支持园林公司、徐诺有关合同未生效的抗辩意见，不能成立，不予采纳。本案主要争议焦点为支持园林公司、徐诺是否欠付房屋租金。从现有证据来看，双方于2015年8月26日签订《解除租赁合同协议书》，该协议对合同解除原因、支持园林公司、徐诺交还房屋的时间、合同解除后支持园林公司、徐诺对房屋所作装修的归属等均进行了约定，该协议并未提及房屋租金相关事宜。对此，奥尚公司主张支持园林公司、徐诺作为违约方，对于房屋内的装修和设施本就不应该得到补偿，该协议未提及租金并不代表奥尚公司放弃对租金的索要；支持园林公司、徐诺则辩称该协议是双方最终真实意思的表达，支持园林公司、徐诺自愿放弃房屋的装修和设施以此与奥尚公司协商一致，奥尚公司不再要求支持园林公司、徐诺支付租金。一审法院认为，双方在签订《解除租赁合同协议书》时明确约定，该协议为双方最终的协议，为双方真实意思的表达，该协议系双方对合同解除后各自权利、义务的协商结果，通常情况下，租赁双方在协商一致解除合同时必然会对租金、保证金等相关费用进行结算和确认，尤其本案支持园林公司、徐诺从承租房屋至合同解除，未支付任何费用，奥尚公司作为出租方在签订解除协议书时，不与支持园林公司、徐诺确认欠付的租金数额及付款期限，明显有悖常理。另从双方2015年10月24日签订的《协议书》来看，奥尚公司在支持园林公司、徐诺交还房屋之后五个月，又将诉争房屋有关装修的拆除工程以100000元的价格发包给支持园林公司进行施工，奥尚公司主张之所以同意支付该100000元，系因支持园林公司、徐诺拖欠装修工人装修款致装修工人长期滞留诉争房屋内，妨碍奥尚公司正常出租使用诉争房屋，但从《协议书》的内容来看，没有任何有关工人强占房屋的相关内容；事实上，如按奥尚公司主张的支持园林公司、徐诺拖欠房租160余万元，奥尚公司长达数月未进行催缴，在此情况下还出资委托支持园林公司进行拆除，亦有悖常理。故综合分析上述证据，一审法院认定双方在签订《解除租赁合同协议书》时的真实意思表示是以支持园林公司、徐诺对房屋所作装修及添附冲抵其所欠租金，双方有关纠纷已一次性解决。现奥尚公司主张支持园林公司、徐诺支付租金，无事实及法律依据，不予支持。
判决：驳回南京奥尚商贸有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费19595元，减半收取为9797.5元，由南京奥尚商贸有限公司负担。
二审中，上诉人提交以下证据：一、张晓红与吴红生签订的房屋租赁合同，翟双臣与吴红生签订的租赁协议，民事起诉状、和解协议，证明最早旅馆是由吕波开设，当时有28间房正常出租，上诉人花了85万元从吕波手上接管，上诉人不仅仅是有偿将房屋租下来，还将房屋内28间可以经营的宾馆转过来一起出租给被上诉人。二、授权委托书一份，证明吴红生授权上诉人使用涉案房屋。被上诉人质证称，一、关于租赁合同，张晓红这份租赁合同有原件，但翟双臣的没有原件，且翟双臣这份合同落款处翟双臣的签字不是翟双臣本人的笔迹；关于民事起诉状、和解协议，这份材料真实性予以认可，但与本案没有关联性；二、关于授权委托书，真实性予以认可，但不能达到其证明目的，因为吴红生取得翟双臣授权之后才能出具此份授权委托书，现在吴红生并未取得翟光成的授权，且据我们所知，翟双臣已经和吴红生解除租赁合同。
被上诉人提交以下证据：一、《解除租赁合同协议书》，其中有被上诉人徐诺手写的租金不用支付的字样，被上诉人称该协议签好后，被上诉人徐诺提出没有明确租金不用支付，吴红生称徐诺自己写上去就可以，故被上诉人徐诺自己手写添加了一行字。二、一份通话录音，证明2016年10月9日被上诉人徐诺与上诉人法定代表人吴红生通话，吴红生承诺合同解除且不用支付租金。上诉人质证称，《解除租赁合同协议书》上的字是徐诺自己手写的，不予认可；对录音的真实性不持异议，但对话中吴红生并未明确表示放弃租金。
另查明，双方在《解除租赁合同协议书》中约定房屋交付时，支持园林公司、徐诺须交纳保证金10万元，并非一审法院认定的100万元。
还查明，被上诉人承租涉案房屋前该房屋用途为宾馆，并已有28间客房，被上诉人承租涉案房屋后，在之前的空闲空间中另行隔出108间客房，但尚未进行软装修也未添置家具等。双方2015年10月24日签署《协议书》，上诉人委托被上诉人将之前的28间客房和新隔出的108间客房全部拆除，后新的承租人将以上空间重新隔成58间客房。
本院对一审法院认定的其他事实予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案双方为被上诉人是否应当支付上诉人租金发生争议，实际系对2015年8月26日双方签订的《解除租赁合同协议书》条文的理解发生分歧。根据相关法律规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。从双方签订的协议书的字面意思看，双方签订该协议的前提条件为“乙方因资金问题，不能按合同支付租金”，该协议解除的后果为“租赁房屋退还给甲方，乙方自愿放弃该房屋内所有的建筑设施”、“该房屋内所有资产设施与乙方无关”，且双方还确认“本协议书为双方最终的协议”，故从双方签订合同所使用的词句、合同的有关条款看，该合同虽未明确约定免除被上诉人支付租金的义务，但隐含了以房屋中的“建筑设施”、“资产设施”冲抵被上诉人欠付租金的意思。另外，从双方签订该协议的相关事实看，双方约定第一年度的租金200万元，被上诉人应于2014年11月30日前支付100万元，于2015年1月31日前支付100万元，但在被上诉人未按期支付租金的前提下上诉人亦未举证证明在双方签订《解除租赁合同协议书》前其曾对此进行过催告；且2015年10月24日双方重新签订协议，上诉人委托被上诉人拆除涉案房屋中的全部客房，上诉人支付了被上诉人相关费用但并未提及被上诉人欠付租金的事宜，故以此亦能推断出上诉人不再要求被上诉人支付租金的事实。即使上诉人确实有偿从他人处租得涉案房屋，因双方签订《解除租赁合同协议书》之时，上诉人存在从被上诉人遗留的“建筑设施”、“资产设施”获利的可能性，故与其不再要求被上诉人补交租金亦没有必然联系；上诉人主张《解除租赁合同协议书》仅约定被上诉人无钱缴纳房租而自愿放弃房屋内的所有建筑设施、而不是冲抵房租等主张均依据不足，本院对此均不予支持。
综上所述，奥尚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19595元，由上诉人奥尚公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 白文虎
审判员 刘 凡
二〇一七年三月三十日
书记员 郭旭冬