文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终2062号上诉人（原审原告、反诉被告）：贾可鑫委托诉讼代理人：易阳，北京市中银（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：向萍，北京市中银（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：瞿涛委托诉讼代理人：刘仁辉，广东深兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁绘，广东深兴律师事务所律师。原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司法定代表人：吴军强。原审第三人：朱海上诉人贾可鑫因与被上诉人瞿涛、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称“世华公司”）、朱海房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初7263号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。贾可鑫上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由瞿涛承担。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清。一审法院认定贾可鑫违反合同约定，“完全可以在6月24日（含6月24日）之前申请登记”的认定完全没有事实基础，明显错误。贾可鑫与瞿涛于2016年3月4日签订《二手房买卖合同》（编号xxxx，约定：1、买卖双方出售及购入位于深圳市宝安区xx街道xx路xx侧xxxx城x栋xxxx号房产，转让价格为人民币415万元；2、本次房产交易定金共计人民币贰拾万元，买方应于签署本合同时支付定金壹拾玖万元，于签署本合同之日起叁日内再支付定金余额壹万元；3、买方应于签署本合同之日起2016年3月31日内付清首期款（以银行监管为准）。首先贾可鑫与瞿涛签订如上二手房买卖合同后，于合同约定时间向瞿涛的代理人朱海支付合同约定的购房定金贰拾万元，完成支付定金的履行义务；其次贾可鑫于合同约定的2016年3月31积极办理支付首期款的义务，但是在期限未到之时，深圳市政府办公厅于2016年3月25日发布《人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见一深府办[2016]12号》，明确“能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房”，该意见自发布之日起实施。该《意见》发布为贾可鑫不能控制的不可抗力，属于深圳市对购房政策的调整，尽管贾可鑫愿意积极履行合同，包括支付定金和筹借首期款等，都不能改变合同不能继续履行的事实。根据《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致命不能实现合同目的……。因此，贾可鑫并未违反合同约定，请求解除合同退还定金只是由于合同的法定解除原因出现，才导致合同不能如期继续履行。一审法院认为贾可鑫违约是非基于事实而产生的认定。一审法院认定“贾可鑫作为具备完全民事行为能力的买方主体，应当对其是否具备购房能力负有审慎的注意义务，即因不具备购房能力而致使合同无法继续履行的责任承担方为买方，贾可鑫主张过错不在贾可鑫的抗辩事由不成立。”是完全没有依据事实而作出的错误判断。贾可鑫作为一个完全民事行为能力人，当然对自己是否具备购房能力有正常人的常识：只要有购房能力，即作为一个正常成年人，有一定的购房资金来源，在房产公司提供的居间服务下与卖方达成二手房买卖合同便能购买房屋。本案中，贾可鑫与瞿涛达成购房协议，由世华公司提供居间服务，显然是符合《深府办[2016]12号意见》发布前的购房资格的，如前所述，该《意见》的出现非为贾可鑫所能控制，属于贾可鑫无法预见的不可抗力，是整个深圳市为贯彻落实国家对房地产市场分类调控、因城施策的要求，推进住房供给侧结构性改革，完善深圳市住房保障体系、促进房地产市场平稳健康发展提出的政策性意见。并非是一审法院所说的贾可鑫未尽审慎义务，更加不是贾可鑫所致违约而使合同不能继续履行。一审法院认定贾可鑫未按合同约定履行办理首期款资金监管和按揭贷款手续的义务是完全忽略事实的判定。首先贾可鑫与瞿涛签定《二手房买卖合同》并支付定金就是贾可鑫诚心诚意向瞿涛购买涉案房屋的意思表示，在整个交易过程中都是积极和善意的，贾可鑫作为一在航空公司工作的空姐，购买房屋是刚需，并不是一位房屋投资者，在合同约定的2016年3月31日贾可鑫办理支付首期款到期前，贾可鑫一直积极努力地购房款项，这些情况在瞿涛在一审时提供的贾可鑫与朱海的微信聊天记录里清晰可鉴。但是《深府办[2016]12号意见》是于2016年3月25日发布，该《意见》于发布之日起实施，完全是意外出现的不可抗力，发生于合同约定贾可鑫办理首付款资金监管期限之前，导致贾可鑫被动不能如约支付首付款，不是贾可鑫的违约行为。而且，深圳市宝安区国土局向贾可鑫出示了《不具备购房资格告知书》，明确将贾可鑫排除在《意见》出来之后的合格购房者之外，告知贾可鑫不具备购房资格，此告知书原件已经由贾可鑫于2016年4月19日提交至一审法院。鉴于深圳市宝安区国土局作为国家的行政机关，发出的文件及材料代表国家公信力，贾可鑫有完全的理由相信其所出具的告知书具有相应的权威性，也进一步确认了贾可鑫不具备购房资格的事实。一审法院对此证据完全无视，并在一审判决内并未对此有所提及，而且，贾可鑫在一审庭审时及庭后多次请求法院前去深圳市宝安区国土局调取该《不具备购房资格告知书》的详细资料，一审法院均置之不理。一审法院的此种行为根本就不是以中立裁判员的身份来审理案件，主观忽略对案件有重大影响的主要案件事实。一审法院对二手房买卖买卖合同的主体认定错误。根据《关于执行深府办[2016]12号文件中的非深户居民购房限购事宜的补充说明》（以下简称《补充说明》第2点的规定：对于未在3月25日（含3月25日）前网签的市民，须在6月24日（含6月24日）之前申请登记，并增加提交以下购房证明之一：买方向卖方支付购房定金、部分或全部房款（不含现金支付）的银行转账有效凭证(POS机购房签购单、购房转账单等，收款人需为卖方)。卖方通过中介收取定金、部分或全部房款（不含现金支付）的，还应当提交房地产买卖居间合同或委托中介机构代收的协议书；购房资金监管协议及支付相应费用的银行转账有效凭证。第一，朱海是瞿涛的代理人，其是在《意见》出台之前代理瞿涛收取定金，非真正的卖方，不符合《意见》及《补充说明》出台之后的政策要求；第二，由于贾可鑫不具备购房资格（详见上述说明），贾可鑫自然不能与银行签订资金监管协议，也即不能办理资金监管手续，缺失了继续履行合同的必要条件，国土局必然无法给贾可鑫与瞿涛办理房屋过户登记手续。所以一审法院认定作为卖方瞿涛的代理人朱海为接收购房款的卖家是明显错误的。一审法院对贾可鑫与瞿涛签订的《买方主体变更确认书》并未进行查证，无故忽视此项证据。2016年3月4日，贾可鑫作为原买方，与作为卖方的瞿涛即本案瞿涛签订《买方主体变更确认书》未能成立。首先，该份《买方主体变更确认书》是瞿涛事前为防止房屋购买政策变迁事后补签的，其次，该确认书的合同第三方新买方未签订。根据合同法第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时成立。合同法解释（二）第五条当事人采用合同书形式订立合同的，应当签字或者盖章。当事人在合同书上摁手印的，人民法院应当认定其具有与签字或者盖章同等的法律效力。本合同的第三方当事人新买家未在合同上签字或盖章，所以此合同未能成立。二、一审法院判案程序问题上存在失误。一审法院认定贾可鑫于2016年4月6日收到瞿涛发出的《履约催告函》显然是错误的。根据瞿涛提供的顺丰快递运单追踪状态，2016年4月26日时，瞿涛寄出的快件仍是被退回状态，所以一审法院认定贾可鑫已经于2016年4月6日收到该函，显然是对贾可鑫不公平的判定，违背送达程序要求。一审法院认为“酌情将违约金调整为人民币20万元，即贾可鑫向瞿涛支付违约金20万元”完全是站不住脚的错误认定。贾可鑫并未违约，导致合同不能履行完全是不可抗力所导致，详情请见前面所述，在此不再赘述；根据《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除导致合同关系归于消灭，合同解除的法律后果不表现为违约责任，而是应当返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任，一审法院同时判定解除合同和违约责任是十分可笑的行为。再者，根据合同法解释二第二十九条第2款规定：买卖合同当事人一方以对方违约为由进行免责抗辩而未主张调整过高违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。本案中，一审法院并未在庭审过程中对诉讼双方当事人对违约金的相关事宜进行释明和告知的诉讼指引，而是在判决书中直接予以判定，明显违背法院公开、尊重当事人处分权行使释明权的原则，严重违反法院公正审判程序。三、解除合同对瞿涛没有造成任何损失，甚至略有收益。众所周知，深圳市整体房价一直上涨，在双方解除合同后，涉案房产同样在升值。在我国合同法当中，违约责任的一般原则是“补偿性为主，惩罚性为辅”，此一法律原则是我国合同法违约责任的立法理念，根据合同法第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第二款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。所以违约损害赔偿主要在于弥补非违约一方的损失，从而使受害人获取合同如约履行所能获得的利益。很明显，本案中瞿涛并未受到损失，一审法院在审理案件时，也没有进行深入调查，而作出无理无据的错误裁判。综上所述，一审法院判决认定基本事实不清，证据不足。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审，维护贾可鑫的合法权益。瞿涛辩称,一审认定事实除极少地方没有明确外，整体来说，认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审驳回贾可鑫的上诉请求。朱海述称，与瞿涛的意见一致。世华公司未到庭参与二审审理，亦未作出答辩。贾可鑫向一审法院起诉请求：1、解除贾可鑫、瞿涛双方签订的《二手房买卖合同》；2、瞿涛退还贾可鑫已交的定金人民币20万元；3、瞿涛承担本案诉讼费用。瞿涛反诉请求：1、判令贾可鑫向瞿涛支付违约金63万元；2、诉讼费用由贾可鑫承担。一审法院认定事实：2015年8月28日，广东省深圳市前海公证处出具《公证委托书》，确认瞿涛授权朱海办理涉案房产的转让事宜，代理期限在2015年8月28日至2018年8月27日。2016年3月4日，贾可鑫（买方）与瞿涛（卖方）签订了《二手房买卖合同》（编号：xxxxx），约定卖方将其名下的位于深圳市宝安区xx街道xx路xx侧xxxx城x栋xxxx号转让予买方，转让价格为人民币415万元。合同第三条约定，买方在签署本合同时向卖方支付定金19万元，合同签订之日起四日内再支付定金1万元。前述定金均交由居间方监管，买方将定金支付居间方即视为卖方收讫定金。双方直接收付的以实际交付的方式为准。第二部分房款通过银行按揭付款。买方应于签署本合同之日起2016年3月31日付清首期房款，并于约定的应付首期房款之日起3日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料。合同第十五条就违约责任约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。2016年3月4日，贾可鑫作为原买方，与作为卖方的瞿涛签订《买方主体变更确认书》，该确认书新买方一栏为空白。2016年3月4日，贾可鑫向朱海支付10万元；2016年3月5日，案外人张永进向朱海支付5万元，案外人张永进向兴达建材批发部支付5万元。2016年3月4日，朱海向贾可鑫出具收据，确认收到购房定金合计20万元。原审庭审中，瞿涛亦确认收到贾可鑫定金20万元。2016年4月1日，瞿涛向贾可鑫发出《履约催告函》，要求瞿涛于2016年4月10日之前到银行办理首期款监管及贷款手续。原审庭审中贾可鑫称未收到该催告函。另查明：2016年3月25日，深圳市政府办公厅发布深府办（2016）12号文中（以下简称“3.25新政”），其中第四条规定：本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）限购2套住房；能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。购房时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。2016年4月9日，深圳市不动产登记中心发布《关于执行深府办（2016）12号文中非深户居民购房限购事宜的补充说明》，规定：1、对于境内非深户居民购房，实际交易行为发生在3月25日（含25日）之前，且连续计算满1年及以上在本市缴纳个人所得税或社保的，在3月25日（含25日）之前已网签预售商品房认购书的，须提交网签预售商品房认购书。2、对于未在3月25日（含25日当天）前网签的市民，须在6月24日（含24日）之前申请登记，并增加提交以下购房证明之一：买方向卖方支付购房定金、部分或全部房款（不含现金支付）的银行转账有效凭证（POS机购房签购单、购房转账单等，收款人需为卖方）。卖方通过中介收取定金、部分或全部房款（不含现金支付）的，还应当提交房地产买卖居间合同或委托中介机构代收的协议书；购房资金监管协议及支付相应费用的银行转账有效凭证；3、在3月25日之前未网签合同或者预售认购书，且于6月24日（含当天）之后申请的，不予受理。一审法院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。贾可鑫、瞿涛签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依法全面履行合同约定的义务。关于违约责任的认定。首先，根据本案查明的事实，贾可鑫、瞿涛2016年3月4日签订合同后，贾可鑫支付了定金20万元，随后以依据“3.25新政”贾可鑫不再具有购买涉案房产资格为由拒绝继续履行涉案合同，对此，一审法院认为：首先，即使双方在3月25日网签的条件并不成就，但根据瞿涛提交的公证委托书及银行流水等证据可知，买方有向卖方瞿涛的委托代理人朱海的账户转账支付购买涉案房产的定金，且涉案合同签订于2016年3月4日，符合深圳市不动产登记中心发布的《关于执行深府办（2016）12号文中非深户居民购房限购事宜的补充说明》第二条规定的情况，贾可鑫完全可以在6月24日（含6月24日）之前申请登记；其次，贾可鑫作为具备完全民事行为能力的买方主体，应当对其是否具备购房能力负有审慎的注意义务，即因不具备购房能力而致使合同无法继续履行的责任承担方为买方，贾可鑫主张过错不在贾可鑫的抗辩事由不成立。由此可知贾可鑫关于因“3.25新政”致使合同无法继续履行的主张缺乏事实和法律依据。综上，贾可鑫未按合同约定履行办理首期款资金监管和按揭贷款手续的义务，且贾可鑫未依约履行已经超过10日，贾可鑫的行为构成根本违约，瞿涛作为守约方有权主张解除合同并要求贾可鑫承担违约责任。综上，贾可鑫和瞿涛签订的《二手房买卖合同》应当自瞿涛向贾可鑫主张解除合同之日即2016年4月6日解除。关于违约金。瞿涛反诉要求贾可鑫支付违约金63万元，瞿涛作为卖方，在贾可鑫要求解除合同的情况下，应当负有一定的积极止损的义务。本案中，瞿涛未举证证明其损失金额，基于双方对违约金数额的约定、双方的履行程度、瞿涛的损失情况以及本案的案情，一审法院酌情将违约金调整为人民币20万元，即贾可鑫应向瞿涛支付违约金20万元，瞿涛的超额诉讼请求，一审法院不予支持。关于定金。贾可鑫已经向瞿涛支付了定金20万元，根据合同解除的处理原则，涉案合同解除后，瞿涛应当向贾可鑫返还定金人民币20万元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认贾可鑫与瞿涛于2016年3月4日签订的《二手房买卖合同》（编号：xxxxx）于2016年4月6日解除；二、瞿涛应于判决发生法律效力之日起五日内向贾可鑫返还定金人民币20万元；三、贾可鑫于判决发生法律效力之日起五日内向瞿涛支付违约金人民币20万元；四、驳回贾可鑫的其他诉讼请求；五、驳回瞿涛的其他反诉请求。本诉受理费人民币2,150元，由贾可鑫负担；反诉受理费5,050元，由瞿涛负担人民币3,535元，由贾可鑫负担人民币1,515元。本院对原审法院查明的事实予以确认。另查明，贾可鑫为境内非深户居民，自2014年4月起在深圳市缴纳社会保险，至2016年3月份连续缴纳24个月。2016年3月28日，瞿涛代理人朱海发微信问“啥时候办手续”，贾可鑫答“我在找名额”；2016年4月2日，瞿涛代理人朱海发微信问“已经超过了合同约定你要办理手续的时间，房子你还要不要啦？”，贾可鑫答“政策原因，买不了了，不好意思”。因双方未能协商一致，贾可鑫于2016年4月8日向原审法院提起诉讼，提出解除合同及返还定金的诉讼请求。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案二审的争议焦点是买方贾可鑫请求解除合同有无正当理由，应否承担违约责任。根据查明的事实，涉案合同于2016年3月4日签订，合同签订后贾可鑫依约支付了定金20万元，根据约定，贾可鑫下一步的合同义务是2016年3月31日支付首期款并办理资金监管手续，但在此之前即2016年3月25日深圳市人民政府颁布了房地产调控政策，依据该政策规定，非本市户籍居民必须连续缴足3年及以上的个人所得税或社保，才可购房，贾可鑫不具备该条件。本院认为，房地产政策调整是政府为加强房地产交易进行的政策调控，该调控政策何时出台以及具体内容如何，均是当事人签订合同时无法预知的，属于不可归责于双方的事由，贾可鑫据此主张因调控政策无法履行合同义务，于2016年4月8日起诉请求解除合同及返还定金理由正当，应予支持。至于2016年4月9日深圳市不动产登记中心发布的补充说明，本院认为，该补充说明颁布于贾可鑫起诉之后，贾可鑫无法依据未颁布的政策指导其民事或诉讼行为，在该补充说明颁布之前，贾可鑫认为涉案合同因政策原因无法继续履行，符合普通民众对2016年3月25日颁布的政策的理解，其起诉请求解除合同有正当理由，不应承担违约责任，原审法院对此处理不当，本院予以纠正。至于双方签订的《买方主体变更确认书》，因新买方一栏为空白，属于未成立的协议，未形成有约束力的合同义务，不得据此要求某一方继续履行义务。综上所述，贾可鑫的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初7263号民事判决第二项；二、撤销深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初7263号民事判决第一、三、四、五项；三、解除贾可鑫与瞿涛签订的《二手房买卖合同》；四、驳回瞿涛的反诉请求。一审本诉案件受理费人民币2150元、反诉案件受理费5050元，由瞿涛负担；二审案件受理费4300元，由瞿涛负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞    红审 判 员 吴  思  罕代理审判员 邓    媛二〇一七年五月二日书 记 员 王倚霖（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。