浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭淳民初字第284号
原告：淳安久大物业管理有限公司。
法定代表人：陆涛。
委托代理人：孙立成。
被告：宋连平。
委托代理人：吴文书。
原告淳安久大物业管理有限公司诉被告宋连平物业服务合同纠纷一案，本院于2010年5月31日立案受理。依法由审判员徐卫平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孙立成、被告宋连平及其委托代理人吴文书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：被告向杭州久大置业有限公司购得其开发的万寿园小区商品房一套，面积293.24平方米，但被告购得该房屋使用后于2008-2009年度连续两年未缴物业管理费。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，特诉请判令被告支付2008-2009年度物业管理费用1179元；案件受理费由被告承担。
原告为支持自己的诉讼请求，向本院提供了以下证据：
1、商品房买卖合同复印件1份，欲证明被告向杭州久大置业有限公司购买商品房等事实。
2、2007年35号淳安县物价局文件复印件1份，欲证明被告拖欠物业管理费的事实。
3、会议纪要原件1份、会议签到单及委托书复印件各1份，欲证明物业管理费的标准及小区的物业纠纷。
4、公示、告示原件各1份，欲证明对小区内的增设停车位已经向业主公示公告过。
被告辩称：1、被告包括万寿园小区的其他业主至今未与原告签订物业服务合同，原告是受开发商杭州久大置业有限公司单方指定对万寿园小区实行物业管理，因原告公司实际出资人是杭州久大置业有限公司，占88%的股份。原告和开发商基于利益关系，未经被告和其他业主同意而指定原告管理，原告进行物业管理的依据是与开发商签订的合同或委托，而不是业主大会的选聘。对具有先天强势的原告往往以“管理者”自居，缺乏“服务者”意识。因此，原告只会服从于出资人的利益，而不顾业主的利益。2、原告作为物管公司只有按约履行了对房屋及配套的设施、设备、绿化和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序活动的正常运行，保障和保护全体业主的正常生活秩序和质量，业主才支付物管费用。而本案中，原告未按约履行开发商与原告共同制定的也即向被告和业主承诺的服务内容，带头违反万寿园小区物业管理规定、临时规约、装修管理规定、小区治安消防管理制度、车辆规定、绿化管理规定及环境卫生管理规定等，造成不仅是被告还有其他很多一部分业主的不满。比如，外来人员居住万寿园小区内，原告不作了解也不作登记而容留；小区内公共墙壁到处乱贴乱涂广告；绿化用地擅自改造停车位并允许小区外来人员乱停车，小区绿地擅自答应外来店主和人员晾晒旅馆、理发店衣物及毛巾、被单等物品；原告疏于对排水管道的清理，造成大雨时排水不畅，雨水直接倒灌进业主的房间及公共屋顶漏水，造成业主的地板浸泡和墙壁家具等损失；门卫值班不按规定在岗，经常性锁门离岗；外来人员、车辆随时出入小区，门卫值班人员从不过问也不实行基本的验证登记制度；造成被告车辆被人为砸坏及其他业主家中被盗多次，更有连小区内直径达七八公分的绿化树木整根被盗，连原告派往门卫值班人员都不知道，反问小区业主有没有发现？小区唯一固定的消防通道长期锁门，更严重的是把消防通道改成停车位，造成消防通道长期被车辆占有，如一旦发生火灾，消防车辆进不来，后果不堪设想，292号房屋外墙瓷砖凸起凌空悬挂，给小区内业主人身财产带来重大安全隐患；原告未尽到管理职责，造成小区本身车辆和外来车辆无序停放，经常发生刮擦，引发新的纠纷；对属于小区全体业主的绿地和活动场所，原告和开发商擅自转让400余平方米；从2008年下半年以来万寿园小区的绿化，特别是大门258号靠西边以上，即B幢、C幢等方向是杂草从生，物品乱堆，而无人过问；小区卫生保洁按约是每三天清扫擦抹楼道，现在是一星期清扫一次而不擦抹；对D幢后面的边坡两年来未整治，造成该边坡两次发生火灾，幸亏发现及时得到扑救，否则后果不堪设想，也直接影响到被告和其他业主的人身财产安全，而开发商法定代表人所住的同一小区房屋的后边坡却修复的整齐如新，并当作私家花园使用，因为原告由开发商实际掌控。故被告和其他业主没有支付08年下半年及09年的物管费，并非被告不支付，而是因原告违约在先，在管理上存在诸多漏洞，并拒不整改，也不接受被告和其他业主的监督，才造成今天这一局面，被告已经向原告进行反映，但是原告没有解决。3、原告在小区内贴出公告讲，其管理万寿园小区，收费低廉，造成亏损，但2008年6月底以前门卫值班是一个人，名叫王金华，月工资是350元，其本人提出将万寿园小区的门卫值班、绿地养护和公共场所卫生保洁一起的工作量由其一个人承担，只要工资增加到600元／月，原告却不同意，而用欺骗的手段解雇王金华，反而聘请比王金华年纪更大的两名专职门卫，每月700元工资，这必然增加了原告的管理成本，也增加了全体业主的负担。4、淳安县物价局（2007）35号文件，批复原告对万寿园小区收取的物管费用调整为住宅每月0.30元／平方米，营业用房0.40元／平方米，车库、柴间0.20元／平方米。被告认为，首先该文件被告及其他业主不知情，同时该文件中规定要求原告应严格履行与业主签订的服务承诺，在原基础上切实提高服务质量和宣传解释工作，并在物业管理的显著位置，将服务内容、服务标准、项目和开支予以公示，并自觉接受业主的监督，而原告在取得该批复后，没有向业主解释，更没有将服务内容，服务标准等情况予以公示，也没有就提高收费标准与业主签订物业服务合同。也就是说原告只有达到相应的服务标准，提供相应的服务项目，切实承担起物管责任的情况下才能以此标准收取，据被告和一部分业主实事求是的认为，原告的服务质量不提反降（比2008年6月份以前）。因此，原告依此批复向被告主张物管费有违该批复的本意精神，对被告也是不公平的。5、原告存在一条根本性的违反物管条例规定的行为，根据国务院《物业管理条例》第33条和杭州市物管条例第19条规定，物业管理人员应当经县级以上人民政府认定的机构培训考核合格后，持证上岗，而原告聘请到万寿园小区具体从事管理的二名人员（两位门卫），没有取得相应资质证书，而从事具体的小区各项管理，也不是专职保安。原告的这一违规，也是造成原告管理不到位的重要因素之一。被告依法取得D幢靠西边的两个车库，由于原告擅自将绿地改为停车位，致使被告的车库旁边经常性有车辆停靠，造成被告生活的不方便。房子后面从2001年被告将房子买下来之后到2007年，每年都有物业管理人员到被告屋后砍树、拔草，从2007年以后物业公司就没有管过了，都是被告自己管理的，到2008年的时候护坡已经坍塌了，被告跟物业公司反映过，但是物业公司说是他们职责范围以外。被告的车库门口，物业公司要赶紧重新维修，已经下沉很多公分，尤其是在下雨天。被告自己的车子门卫在晚上12点以后不让被告进来，还骂被告，要求门卫道歉。以前的物业费被告都是很自觉交纳物业费的，2008年以后被告拒绝交的原因是因为原告服务不到位。综上，被告基于以上主要原因，因原告违约在先，没有尽到物业管理服务职责，从维护自身合法权益的角度，不同意支付本案中的物管费，请求法庭驳回原告的诉请，并要求原告按其承诺的服务内容立即整改，履行物业管理义务，被告会按规定支付物管费。
被告向本院提供了以下证据：
1、万寿园小区住户手册原件1份，欲证明原告承诺的物业管理服务项目和标准。
2、照片原件78张，欲证明一：原告日常管理不善，对物业漏水不予维修，造成被告财产损坏的事实；证明二：原告对小区内停车管理不善，造成被告拥有的车库无法正常停车，原告未经全体业主同意擅自将绿地改为停车位；证明三：原告管理不善，造成小区内的绿地被小区外的理发店、旅馆当成晾衣场的事实；证明四：同一个小区内的边坡倒塌后，靠被告处原告不予修复，而靠原告公司控股股东处，却修复得如花园般漂亮，并且私自种植蔬菜、瓜果；证明五：已经规划为万寿园小区范围内的公共绿地未经全体业主同意，原告和某公司擅自转让给他人；证明六：原告未尽管理职责，造成万寿园小区内外来车辆乱停放的事实；证明七：原告未尽管理职责，造成万寿园小区乱贴广告，乱堆杂物等，影响小区业主的生活质量；证明八：对小区内的绿化，原告基本没有修复整理，造成小区内杂草丛生；证明九：万寿园小区门卫，无论白天还是黑夜，经常发生无人值班而锁门的现象；证明十：原告未尽管理职责，造成万寿园小区两处重大安全隐患的事实，一个是消防通道，另一个是292号靠西面墙上的瓷砖；证明十一：法院确定的第一次开庭前一、二天，原告对小区大门口的花坛进行了修剪，而对B、C幢的绿化基本未修剪、养护，原告存在对同一小区绿化、养护标准不一的现象。
3、书面材料4份（原件，徐满女的书面材料来自徐满女本人，吴凯泽材料来源于吴凯泽本人，王金华出具的书面证明来自于王金华本人，最后一份来自于万寿园小区的69户居民业主），欲证明一：万寿园小区大部分业主对原告的物业管理表示不满意，并认为原告存在违约行为；证明二：原告采用欺骗的手段，损害全体业主的利益。
4、接处警情况登记表原件1份，欲证明原告管理不善，造成被告停放在小区的车辆被人为砸坏的事实。
5、公司基本情况表原件2份，欲证明一：原告公司的法定代表人系万寿园小区开发商的股东之一；证明二：原告公司系万寿园小区开发商出资成立的单位，二者之间具有利益关系；证明三：开发商未经招投标，指定具有利益关联的原告公司承担物业管理，不符合物业管理条例的规定。
6、土地使用证1份（复印件，与原件一致）、房屋所有权证1份（复印件，与原件一致），欲证明原告和某公司未经全体业主同意，擅自将万寿园小区约300多平方米的公共绿地转让给他人，严重侵犯了被告和其他业主的利益。
7、入伙协议书1份（复印件，与原件一致）、收楼须知原件1份，欲证明在入伙协议上原告禁止万寿园小区业主的行为而因其管理不善，造成小区外的人和单位实施该禁止的行为的事实。
8、证人徐满女、郑小香、王金华出庭作证，欲证明原告未按约履行服务管理义务。
证据的分析与认定：
一、对原告提供的证据1本身的真实性无异议，但是该合同仅证明被告与开发商之间就房屋买卖达成协议，不能证明原告证明的对象，对该证据予以认定；对证据2的真实性无异议，原告以此批复标准向被告主张收费的标准有违批复标准的本意，原告必须在原基础上提高服务质量才能提高收费标准，实际上原告降低了服务标准，原告在取得该批复之后没有将服务标准及内容进行公示，因此该份批复对被告不具有约束力，本院对真实性予以认定；对证据3的会议纪要实际上是原告公司同社区及建设局物业办开会达成的对万寿园小区物业管理的一种看法，不是指对万寿园小区一定按照0.2元／平方米／户的标准收费，开发商与原告在纪要中也已经承认万寿园小区收费率低是因为对原告服务的满意率低造成的，该份纪要对本案被告没有约束力，因为凭会议签到单可知参加会议的共有18个人，而且参加人员中有一部分不是万寿园小区的业主，根据条例规定，业主开会总建筑面积50%以上的业主，需要50户以上的人员参加达成的协议才对业主有约束力，该委托书是复印件，代理人对真实性不清楚，且与本案被告无关，本院认为根据淳安县物价局淳价（2007）35号文件，万寿园小区物业管理服务收费标准调整为住宅每月每平方米0.3元、营业用房0.40元、车库、柴间0.2元，经由社区、县建设局物管科、物业公司、万寿园的开发商、部分业主代表协调，从2008年下半年起将收费标准暂时按住宅每月每平方米0.2元、车库0.1元计收，按该标准，除起诉的8户业主外其他业主已交纳了2008年度的物业管理费，一半以上的业主已交纳了2009年度的物业管理费，本案诉请的物业管理费的计算标准低于物价局文件，对证明对象予以认可；对证据4，是原告公司个人出具的，不能证明原告已经向万寿园业主公示过，被告对该两份公示告示不知情，本院对真实性予以认定。
二、原告对被告提供的证据1，原告方是发给业主过，但是应该要尊重物业管理条例的精神，因为当时淳安县还没有物业管理的概念及标准，所以原告方没有办法实行住户手册上提出的标准，本院对真实性予以认定。对证据2中的证明一认为漏水问题是被告在保修期内的情况，原告代理人已经去看过三次了，被告已经与承建房屋方协调过，施工单位已经补偿给被告一部分金额由被告自己修复，在保修期以外属于公共部位的维修，应该由被告自己负担，即使专项维修基金中心成立被告若是要维修也是从其帐户上划出资金的；对证明二认为万寿园车多地少，物业公司单方面无法很规范的治理小区的停车秩序，根据最新的条例规定，小区的停车秩序应该由业主委员会制定；对证明三认为对外来人员晾衣问题，物业公司已经制止过，这种情况不是每天都发生；对证明四认为南面的护坡与基础与物业公司均无关不属于物业公司管理范围内；对证明五认为与物业公司无关；对证明六认为不能证明是外来车辆，可能是业主的亲戚朋友的车辆；对证明七认为乱帖广告问题，物业公司每年清理整治，该现象在千岛湖镇的每个小区都有发生，要杜绝该现状是很困难的；对证明八认为绿化维护有很多等级，万寿园的小区绿化是较优质的，小区是定期请专业人员修剪养护草坪的，淳安县没有具体标准，物业公司对倒垃圾的服务管理需要业主配合；对证明九认为该照片是属实的，物业公司允许门卫吃饭时间是可以离岗的，24小时有两个门卫，门不是一直锁的，门卫到小区管理巡逻的时候是将门锁住的；对证明十认为消防通道停车是事实，消防通道停车与消防隐患不能等同，墙壁上的瓷砖是公共部位，其维修需要资金，县里的维修中心机构的资金没有到位，该两个问题物业公司暂时无能为力不能解决；对证明十一认为万寿园小区的绿化养护是按照区位逐步推行的，没有对业主区别对待，本院对证据2综合认证如下：对于边坡治理等属房地产开发商的义务，虽无决定权，但原告作为前期物业管理，应当进行协调；对于公共绿地是否属于擅自转让的问题与原告不存在关联性；对于门卫管理、绿化保洁、楼道灯的更换等事项属于原告服务范围之内，原告应当按照相应的标准提供服务，结合被告提供的证据3、8，可以确认原告在提供物业服务中确实也存在一定的瑕疵。对证据3认为对徐满女的书面材料，有些问题没有办法解决，不在小区服务范围；边坡造成的火灾是业主本身明火原因造成的；原告方已经尽到了相应的服务责任；2007年35号文件，原告方告万寿园住户书已经发给小区住户，小区已经连同南苑社区与建设局物业办开过协调会，也已经在小区内公示过，本院对该证据的认证意见同于证据2。对证据4的真实性无异议，但是具体情况本代理人不是很清楚，本院对真实性予以认定。对证据5没有异议，本院予以认定。对证据6认为是房地产开发商与被告业主之间的事情，与物业公司无关，本院认为该证明对象与本案不具有关联性，在本案中不予认定。对证据7入伙协议书、收楼须知的真实性无意见，但是该两份证据约定了原被告双方之间的权利义务，不是因为物业公司管理不到位，是小区的经济条件不允许，本院对真实性予以认定。对证据8三位证人证言，认为服务标准有差异，其已经提供了质价相符的服务，证人提到的细节问题，物业公司是存在缺陷的，但是这是在允许的范围内，本院认为结合被告提供的证据2、3可以确认虽然原告为被告提供了物业管理服务，但在物业管理中确实也存在一定的瑕疵。
综合上述有效证据和当事人的庭审陈述，本院对本案事实认定如下：万寿园小区由杭州久大置业有限公司开发，该小区物业由淳安久大物业管理有限公司管理服务，2008年上半年之前物业管理费按每户每月8元计收，根据淳安县物价局淳价（2007）35号文件，万寿园小区物业管理服务收费标准调整为住宅每月每平方米0.3元、营业用房0.40元、车库、柴间0.2元，因收费情况不理想，经由社区、县建设局物管科、物业公司、万寿园的开发商、部分业主代表协调，从2008年下半年起将收费标准暂时按住宅每月每平方米0.2元、车库0.1元计收。因双方就物业管理及物业管理费收取发生争议，因而成诉。
本院认为，和谐社区、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，为全体业主提供符合约定标准以及行为标准的服务。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，交纳物业服务费，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。原、被告之间的物业纠纷经本院会同县建设局物业办及南苑社区协调多次，双方均未能达成和解，实属遗憾。原告已经向被告提供了相应的物业管理服务，双方已经形成了事实上的物业管理关系，被告亦实际享受了物业服务，理应交纳物业费。万寿园小区未成立业主委员会，原、被告双方尚未签订物业服务合同，原告提供的应属前期物业管理，在原告未提供具体的服务标准的情况下，参照物业手册进行服务应属合理，在按原标准确实无法履行相应服务内容的情况下，经物价部门核准，并经协调会精神确定2008年-2009年期间的物业服务费按住宅每月每平方米0.2元、车库0.1元计收，且2008年度的物业服务费除提起诉讼的8户业主外其他业主均已交纳，2009年度的物业服务费也已有一半以上的业主交纳，该价格低于物价部门的定价，也低于本县其他物业公司的定价，故被告应按原告诉请的标准计交物业服务费。被告提出原告的物业服务质量问题，如门卫、机动车停放管理、绿地维护、小区公共秩序管理、公共设施维护确系原告在物业管理服务中存在的瑕疵，没有完全达到其应向被告收取的物业费所对应的物业服务标准，结合原告在解决被告提出的具体事项中有物业服务不到位的情况，应对原告诉请的物业服务费适当予以减收，但尚未达到可予以免收的程度。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告宋连平于本判决生效之日起十日内支付原告淳安久大物业管理有限公司物业服务费880元。
二、驳回原告淳安久大物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理50元，减半收取25元，由原告淳安久大物业管理有限公司负担7元，由被告宋连平负担18元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。
审判员 徐卫平
二〇一〇年七月二十五日
书记员 孙 婷