文书内容广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0304民初字第13852号原告:深圳和记黄埔中航地产有限公司，住所地深圳市福田区福中三路1280号黄埔雅苑商场3楼B区，组织机构代码75760604-7。法定代表人:周伟淦。委托代理人:朱良均，广东深金牛律师事务所律师。委托代理人:马昊，广东深金牛律师事务所律师。被告:李某，男，汉族，1974年10月11日出生，住址南宁市青秀区。委托代理人:胡海军，广东华途律师事务所律师。委托代理人:邹湘雩，广东华途律师事务所律师。上列原告深圳和记黄埔中航地产有限公司诉被告李某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱良均，被告委托代理人胡海军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付租金1544230.82元、推广费89972.10元、物业服务费184942.65元、违约金241983.7元，合计2061129.27元，上述费用计算截至2016年4月30日，其后另计。审理中，原告撤回关于物业服务费的诉讼请求，明确诉讼请求为：被告支付拖欠的款项：2015年1月份租金44695.82元、2015年2月至2016年7月租金1799442元（99969元/月×18个月）、2016年8月至11月租金419869.8元（104967.45元/月×4个月），租金合计2264007.62元，2015年2月至2016年11月的推广费131959.08元（5598.14元/月×22个月），以及上述费用的违约金，违约金以每月欠缴费用为基数，按每日万分之五计算至被告实际付清之日止。事实和理由：原告与被告于2014年6月10日签订了《深圳市房屋租赁合同书》（以下称租赁合同）、《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》（以下称补充协议），《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议二》（以下称补充协议二）。上述合同约定：被告承租原告位于深圳市福田区深南大道3018号的世纪汇广场商场第五层513号商铺（以下称涉案商铺），租赁期从2014年8月1日起至2022年7月31日；第一、二年基本租金每月99939元，第三、四年基本租金每月104967.45元，第五、六年基本租金每月110965.59元，第七、八年基本租金每月116963.73元；每月提成租金按每月总营业额的9%减去每月基本租金的差额部分，若差额部分为负数，则每月提成租金为零.推广费为每月5998.14元。同时对质量保证金、经营保证金进行了约定。同时就物业管理费进行了特别约定：明确被告同意原告作为业主委托和记物业服务（深圳）有限公司提供该物业服务，被告每月承担的物业管理费为36988.53元，物业管理费实行酬金制，即不足部分由原告补足，多余部分由原告享有。补充协议第9.19条约定，被告与任何第三方发生纠纷而直接向原告索赔时，原告代被告承担责任产生的任何费用由被告承担。合同约定被告逾期付款的按每日万分之五支付违约金。在履约过程中，被告自2015年1月起拖欠租金，自2015年2月起拖欠推广费等费用，已构成违约，多次催缴未果。被告辩称：1、原告曾向被告承诺，原告的租赁经营场所签约率已达70%以上，若签约率低于70%，按营业额提成租金收取租金，还承诺有多家国际知名品牌入驻，但原告均未兑现承诺。2、原告并未依照合同约定实质进行推广，即使产生推广费也应由原告自行承担。3、关于违约金部分，原告自行招商时有虚假承诺，夸大事实、诱骗被告进驻场地，有失诚信。原告从未向被告催缴支付租金及其他费用，因为原告一直以协商为由，对被告表示可以暂缓支付租金，待新的租金金额确定后再补交。经过长达两年的协商，原告并未给出明确答复，在协商过程中原告仅同意可以以六折方式处理，但直至2016年5月，原告直接向法院起诉，原告该行为恶意、故意让被告损失扩大，原告对于被告的损失应承担相应责任。4、原告在2016年5月30日提起诉讼，在2015年6月1日之前的租金已经超过诉讼时效。经审理查明，2014年6月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租赁合同及补充协议、补充协议二，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方使用，租赁房屋的租期8年，自租赁期开始日2014年8月1日起算。第一、二年基本租金每月99939元，第三、四年基本租金每月104967.45元，第五、六年基本租金每月110965.59元，第七、八年基本租金每月116963.73元，每月5日前交付租金；免租期80天从租赁期开始日起算，但乙方须按补充协议向甲方支付推广费，并向受托管理人支付免租装修期内的物业服务费及实际发生的杂项费用；乙方应从免租装修期届满之日或实际营业之日（按较早日期为准）起按补充协议第5条的约定支付租金、物业服务费、推广费等杂项费用；推广费指甲方就宣传推广该商场而收取的费用，乙方应当自租赁期开始日起向甲方支付推广费为每月5998.14元；自本补充协议签署之日起7日内，乙方须向甲方及受托管理人支付经营保证金410872.59元（相当于三个月的基本租金以及物业服务费），作为乙方在整个租赁期内全面、忠实履行本补充协议各项条款的担保，其中299907元向甲方支付，剩余110965.59元向受托管理人支付；乙方应于每个公历月第5日或之前，向甲方支付租赁期内的其余月份之当月基本租金、推广费，并向受托管理人支付租赁期内其余月份之当月物业服务费等有偿服务费；自开业日起的任何一个公历年度内，乙方不得连续3日或累计7日中途停业，乙方如需中途停业，应事先征得甲方的书面批准，否则视为乙方违约；乙方未按照本补充协议约定支付任何租金、推广费、物业服务费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括物业管理服务等，乙方同时应按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金；乙方欠缴以上款项超过30日的，则甲方及受托管理人有权直接在经营保证金中扣除乙方欠缴的费用及相应的违约金，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15.4条款约定的救济措施；乙方违反约定未经甲方的书面批准而中途停业的，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15.4条款约定的救济措施；本补充协议中，公历月指公历每月1日至本月最后一日，公历年指公历每年1月1日至本年12月31日，自租赁期开始日起每一年为一个租赁年度。租赁合同签订后，被告向原告交纳了租赁保证金299907元、一个月租金99969元、一个月推广费5998.14元。2014年7月31日，原告向被告交付了商铺，双方签署了商铺验收记录。后，被告开业经营，但未再支付租金、推广费。至庭审日，被告仍在涉案商铺经营。庭审中，双方确认从2014年8月1日租赁开始日起扣除80天免租期，应自2014年10月19日起开始计租。另查，2014年7月至2015年10月期间，原告与多家广告、传媒公司签订合同举行世纪汇广场商场的各类推广活动。本院认为，原告与被告签订的租赁合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定。合同履行过程中，被告长期拖欠租金以及其它费用，构成违约，依据合同约定，原告有权要求被告按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起支付逾期付款违约金，本院予以认定。关于原告主张被告拖欠的各项费用，本院作如下认定：1、基本租金。根据民法通则第一百三十六条第（三）项的规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。原告2016年6月15日提起本案诉讼，要求被告支付拖欠的2015年1月起的租金，原告提交的2015年10月份的付款通知书签收表无原件核对，被告不予确认并抗辩原告所主张的2015年6月1日之前的租金已经超过一年的诉讼时效期间，原告无证据证明其在被告拖欠租金期间向被告主张过权利，被告关于诉讼时效的抗辩符合法律规定，本院予以采纳。故被告还应向原告支付2015年6月1日起的租金。根据补充协议第20.8条款约定，因合同租赁期开始日为2014年8月1日，则协议第一、二个租赁年度为2014年8月1日至2016年7月31日，该两年度月租金99969元；第三个租赁年度为2016年8月1日至2017年7月31日，该年度月租金104967.45元。至2016年11月30日，被告应支付的基本租金为2015年6月至2016年7月租金1399566元（14个月×99969元）+2016年8月至2016年11月租金419869.8元（4个月×104967.45元）=1819435.8元，对原告诉请的基本租金超出部分，本院不予支持。被告辩称签约率低于70%，应按营业额提成租金收取租金，没有合同依据，本院无法采信。2、推广费。原告已就其对商场进行推广活动完成了基本举证义务，原告要求被告支付推广费，符合合同约定。被告已支付一个月推广费，原告主张推广费自2015年2月起开始计算，没有超出可主张权利的范围，本院予以照准，被告应支付2015年2月起至2016年11月30日的推广费131959.08元（5998.14元×22个月）。3、逾期付款违约金。原告要求被告支付基本租金、推广费的逾期付款违约金，符合合同约定，被告应以每月应付未付款为基数，以每月应付款之日为起算日期，按日万分之五计算至实际履行之日止（详见判决附表）。被告辩称双方就租金打折方案一直在协商，协商未果，被告并非故意不交租金，原告不应主张违约金。本院认为，双方签署合同后，就租金是否打折另行协商，在双方协商一致变更原合同之前，应按原合同约定履行各自义务，被告以协商为由拒付租金没有依据，被告的该项抗辩理由，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李某应于本判决生效之日起十日内向原告深圳和记黄埔中航地产有限公司支付截至2016年11月30日的基本租金1819435.8元、推广费131959.08元及上述费用的相应逾期付款违约金（违约金的计算基数和起算时间详见判决附表，各项费用的相应违约金均以各项费用每月发生金额为基数按日万分之五计算至实际履行之日止）；二、驳回原告深圳和记黄埔中航地产有限公司的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定期间履行上述义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29334元（原告已预交），由原告负担6971元，被告负担22363元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 姚  璇  娟人民陪审员 唐    琪人民陪审员 杨  海  涛二〇一七年一月五日书 记 员 雷小勇（代）判决书附表：单位：元（人民币）租金、推广费的违约金计算明细                  序号              费用名称              发生期间              费用金额（即违约金计算基数）              相应违约金起算日期              相应违约金计算截止时间                  1              基本租金              2015年6月份              99969              2015年6月6日              均计至实际履行之日止                  2              基本租金              2015年7月份              99969              2015年7月6日                  3              基本租金              2015年8月份              99969              2015年8月6日                  4              基本租金              2015年9月份              99969              2015年9月6日                  5              基本租金              2015年10月份              99969              2015年10月6日                  6              基本租金              2015年11月份              99969              2015年11月6日                  7              基本租金              2015年12月份              99969              2015年12月6日                  8              基本租金              2016年1月份              99969              2016年1月6日                  9              基本租金              2016年2月份              99969              2016年2月6日                  10              基本租金              2016年3月份              99969              2016年3月6日                  11              基本租金              2016年4月份              99969              2016年4月6日                  12              基本租金              2016年5月份              99969              2016年5月6日                  13              基本租金              2016年6月份              99969              2016年6月6日                  14              基本租金              2016年7月份              99969              2016年7月6日                  15              基本租金              2016年8月份              104967.45              2016年8月6日                  16              基本租金              2016年9月份              104967.45              2016年9月6日                  17              基本租金              2016年10月份              104967.45              2016年10月6日                  18              基本租金              2016年11月份              104967.45              2016年11月6日                  19              推广费              2015年2月份              5998.14              2015年2月6日                  20              推广费              2015年3月份              5998.14              2015年3月6日              均计至实际履行之日止                  21              推广费              2015年4月份              5998.14              2015年4月6日                  22              推广费              2015年5月份              5998.14              2015年5月6日                  23              推广费              2015年6月份              5998.14              2015年6月6日                  24              推广费              2015年7月份              5998.14              2015年7月6日                  25              推广费              2015年8月份              5998.14              2015年8月6日                  26              推广费              2015年9月份              5998.14              2015年9月6日                  27              推广费              2015年10月份              5998.14              2015年10月6日                  28              推广费              2015年11月份              5998.14              2015年11月6日                  29              推广费              2015年12月份              5998.14              2015年12月6日                  30              推广费              2016年1月份              5998.14              2016年1月6日                  31              推广费              2016年2月份              5998.14              2016年2月6日                  32              推广费              2016年3月份              5998.14              2016年3月6日                  33              推广费              2016年4月份              5998.14              2016年4月6日                  34              推广费              2016年5月份              5998.14              2016年5月6日                  35              推广费              2016年6月份              5998.14              2016年6月6日                  36              推广费              2016年7月份              5998.14              2016年7月6日                  37              推广费              2016年8月份              5998.14              2016年8月6日                  38              推广费              2016年9月份              5998.14              2016年9月6日                  39              推广费              2016年10月份              5998.14              2016年10月6日                  40              推广费              2016年11月份              5998.14              2016年11月6日      附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。