湖北省黄石市黄石港区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0202民初1076号
原告（反诉被告）：中国人民武装警察部队黄石市消防支队（黄石市公安消防支队），住所地黄石市发展大道310号。
法定代表人：李功全，支队长。
委托诉讼代理人：游佳政，湖北群力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨义，北京市（立方）武汉律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黄石港区左岸宾馆，住所地黄石市消防路**号。
经营者：李雁，女，1968年4月26日出生，汉族，身份证登记住址湖北省黄石市黄石港区。
委托诉讼代理人：徐颖，湖北太圣律师事务所律师。
原告（反诉被告）中国人民武装警察部队黄石市消防支队（黄石市公安消防支队，以下简称武警黄石消防支队）与被告（反诉原告）黄石港区左岸宾馆（以下简称左岸宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。武警黄石消防支队的委托代理人游佳政与杨义，左岸宾馆的经营者李雁及委托代理人徐颖到庭参加了诉讼。本案经本院审判委员会讨论，现已审理终结。
武警黄石消防支队提出诉讼请求：1、左岸宾馆停止侵权，向武警黄石消防支队交还房屋及交付合同约定属于武警黄石消防支队所有的全部财产；2、左岸宾馆支付欠租276,773元和水电费74,741.50元及违约金；3、左岸宾馆向武警黄石消防支队支付解除租赁合同后的房屋占用费；4、本案诉讼费用由左岸宾馆承担。庭审时，武警黄石消防支队明确诉讼请求为：确认双方的租赁合同于2017年3月22日解除；左岸宾馆支付2016年8月25日至2017年3月22日拖欠的租金276,773元及水电费72,105元；左岸宾馆参照租金标准支付违约金至左岸宾馆清偿所有租金之日止；左岸宾馆从2017年3月23日起到实际腾退房屋之日止，参照租金标准支付占用房屋的费用。事实与理由：2010年8月31日，武警黄石消防支队与严某签订了《武警部队房地产租赁合同》及补充协议，以及武警黄石消防支队与左岸宾馆于2014年8月25日签订了《房地产租赁合同补充协议》，约定武警黄石消防支队将位于黄石市消防路17号原办公楼出租给严某开设左岸宾馆。后由于房屋交付时间延迟，租赁起始时间延迟至2011年8月25日，租期至2016年8月24日。租赁合同已于2016年8月24日到期，武警黄石消防支队多次催促左岸宾馆退房，左岸宾馆至今未退还租赁房屋。左岸宾馆尚欠房租水电，严重违约，达到了解除合同的条件。同时，中央军委2016年初发文要求军队和武警部队一律停止包括房屋租赁在内的所有有偿服务。根据合同约定和中央军委要求，武警黄石消防支队于2017年3月22日向左岸宾馆送达了关于解除房屋租赁合同的通知，解除了2010年8月31日的租赁合同和2014年8月25日的补充协议，武警黄石消防支队与左岸宾馆之间的房屋租赁关系已经解除。左岸宾馆至今未交还房屋及拖房屋租金、水电费，请求维护武警消防支队的合法权益。
左岸宾馆答辩暨反诉称，2010年初，严某、李雁、金关君三人合伙经营宾馆、茶楼，共同租赁武警黄石消防支队房屋，并于2010年2月22日由严某作为代表与武警黄石消防支队签订房屋租赁合同，租赁期限十年。在征得武警黄石消防支队的同意后，对于已交付房屋，按照十年期的经营规划开始进行整体翻新、土建及装修工作。随后不久，武警黄石消防支队提出，由于部队对租赁房屋进行规范化管理，必须用统一的部队租赁合同范本，同时，武警黄石消防支队承诺十年期合同不过是改成两个五年期合同以备检查，实际还是按照十年期合同履行。左岸宾馆已经对房屋进行了大规模的投资、进行翻新、土建等筹建工作，又安装了整楼电梯及中央空调等，已经投资了五百余万元，无奈之下，配合了对方的安排。双方于2010年8月31日签订了武警黄石消防支队提供的《武警部队房地产租赁合同》。2015年，由于房屋年久失修，外墙楼顶都出现了渗水，房屋也出现了下沉、墙体出现了裂痕，并直接导致了室内装修的损坏。在通知了武警××支队的情况下，左岸宾馆对房屋进行了修缮及重新装修，又共花费了一百多万元。由于双方有十年期合同，因此双方应继续履行十年期租赁合同。2017年3月22日武警黄石消防支队提出解除合同，并要求左岸宾馆停业，左岸宾馆当即提出了异议。迫于压力及对方提出协调解决此事的方案，左岸宾馆停止了营业。综上所述，武警黄石消防支队违反承诺，严重侵害了左岸宾馆的合法权益，给左岸宾馆造成了巨大的经济损失，特向法院提起反诉，望判如所请。左岸宾馆提出反诉请求：一、依法判令武警黄石消防支队返还左岸宾馆租赁保证金100,000元，并由武警黄石消防支队承担修缮、装修及扩建损失2,000,000元；二、诉讼费用均由武警黄石消防支队承担。庭审时，左岸宾馆增加诉讼请求：武警黄石消防支队承担左岸宾馆预期经营利益损失500,000元。
武警黄石消防支队辩称，十年期限合同在五年期限合同签订时就已经废止，十年期限合同与左岸宾馆无关。李雁与严某的交接协议明确严某交给李雁的是左岸宾馆2010年8月31日合同，左岸宾馆要求按十年合同期限赔偿投资损失没有依据。左岸宾馆已经营五年多，装修折旧价值已经不存在。根据合同约定，左岸宾馆即使在2015年进行了装修，但未经过消防支队书面同意，是违约行为，对违约行为不存在赔偿。装饰装修从形成建筑物、构筑物的固定资产时，所有权就××武警××支队。左岸宾馆对此无所有权，无权要求赔偿。左岸宾馆的证人证言均不可信，不应采信。左岸宾馆主张100,000元保证金和500,000元预期经营利益损失，没有证据支持，保证金已冲抵租金。鉴定报告对本案不产生法律效力，不应采信和认定。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。左岸宾馆的证人严某等人出庭接受了当事人质询。严某陈述部队要求改签十年合同时，承租人不同意，部队多次做工作，并答应十年租赁期不变，承租人才同意改签合同。部队的原副支队长刘某负责与严某等人的合同签订事宜。左岸宾馆提交了证人刘某的一份书面证词，说明了合同改签的原因，及部队做当事人的工作，告知他们租用期还是十年等情况。本院向刘某送达证人出庭通知书时，刘某明确表示李雁提交的书证系其书写，但其有多方面的顾虑，不愿出庭接受当事人质询。
本案审理过程中，左岸宾馆申请对2010年8月至2011年8月期间，左岸宾馆装饰、装修、改造物的原装修价值进行鉴定。黄石华浩建设工程造价咨询有限公司提交了左岸宾馆装修工程司法鉴定报告。鉴定人出庭接受了当事人质询，并对鉴定意见的形成进行了详细说明。
本院认为，武警黄石消防支队提交的证据符合证据的客观性、合法性、关联性，但是武警黄石消防支队提交的租赁合同证据并不完整，不足以证明双方对租赁期限的真实约定，对其证据证明的部分事实予以确认。左岸宾馆提交的证据结合证人证言，及左岸茶餐厅一案查明的相关事实，能够证明双方对租赁期限的真实约定，但不足以证明左岸宾馆在2015年进行了装修工程，及武警消防支队尚有100,000元房屋保证金未退还等事实，对其证据证明的部分事实予以确认。黄石华浩建设工程造价咨询有限公司具备鉴定资质，武警黄石消防支队虽对鉴定意见持有异议，但未提出重新鉴定的申请，又未提交其他足以推翻该鉴定意见的反驳证据，对该证据予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2010年初，严某、李雁、金关君三人有意合伙经营宾馆、茶楼，并于2010年2月22日由严某作为代表与武警黄石消防支队签订一份房屋租赁合同，约定由武警黄石消防支队将位于黄石市消防路17号的经济适用房2-3楼、老办公楼房屋租赁给严某作宾馆、茶楼、洗浴场所，租赁期限十年；经济适用房年租金500,000元，老办公楼年租金400,000元。同时约定因承租方原因导致合同提前终止，承租方所投资的电梯、全部装饰、装修改造或非拆卸不能分离的物品全部归出租方所有；因出租方原因导致合同提前终止，出租方应当赔偿承租方投资损失以及预期经营利益损失。合同签订后，严某等人支付武警黄石消防支队1,000,000元，武警黄石消防支队于2010年2月25日出具了1,000,000元的房屋押金收据。该票据已由武警黄石消防支队收回换房租发票。严某等人对承租的老办公楼进行整体翻新、土建及装修，用于开设宾馆，经济适用房则用于开设茶餐厅。后武警黄石消防支队提出，由于部队对租赁房屋进行规范化管理，必须按照部队统一的租赁合同范本重新签订租赁合同。2010年8月31日，武警黄石消防支队与严某重新签订了一份《武警部队房地产租赁合同》，约定房屋租赁用途为宾馆、茶楼，租赁期限自2010年10月1日起至2015年10月1止；年租金900,000元；租赁期内的水、电等费用由承租方承担，按时向出租人支付。同时约定，因不可抗力原因含政府行为、国家、军队和武警部队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任；租赁期满或解除合同时，房屋的改造、装修等设施应当无偿移交给武警黄石消防支队；未经对方同意，双方均不得单方面解除合同，如一方违反约定，应赔偿对方的经济损失。并特别约定双方原签订租赁合同期限十年时根据黄石当地租赁市场行情、房屋所处地理位置、租金交纳方式及投资成本回收期等情况综合考虑的，由于武警黄石消防支队管理方面的原因现修改为五年，承租人享有再继续租赁优先承租权；本合同一经签订，原租赁合同即废止等内容。合同由刘某代表武警黄石消防支队签字并加盖公章。该合同签订后，双方又签订一份补充协议，约定老办公楼交付时间为2011年4月25日，起算租金为2011年8月25日，年租金调整为463,000元。
2011年3月，严某退出左岸宾馆的经营，左岸宾馆由李雁等人经营。2014年8月25日，武警黄石消防支队与李雁针对2010年8月31日的租赁合同签订一份《房地产租赁合同补充协议》，约定用于开设宾馆的房屋交付时间为2011年4月25日，起算租金为2011年8月25日，租赁期限为五年，并对租赁房屋的楼层和年租金进行了调整，约定前三年每年租金447,250元，第四年开始调增，每年租金460,650元。因中央军委发文要求军队和武警部队一律停止包括房屋租赁在内的所有有偿服务，武警黄石消防支队未与李雁续签合同，并分别于2016年7月20日、2016年8月24日、2016年9月12日函告李雁终止租赁合同。双方为终止租赁合同相关事宜进行了交涉、协商，但未能达成一致。2017年3月22日，武警黄石消防支队向李雁送达了《关于解除房屋租赁合同的通知》，通知主要内容：根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务的通知》，军队和武警部队全面停止有偿服务，出租房屋必须全部收回。从通知到达之日起，解除双方于2010年8月31日签订的《武警部队房地产租赁合同》及2014年8月签订的《房地产租赁合同补充协议》，双方房屋租赁关系终止；给予左岸宾馆30天交接期等。2017年4月19日，左岸宾馆与武警黄石消防支队对左岸宾馆内的资产进行了清点，并制作了清单。诉讼中，左岸宾馆同意解除合同。
左岸宾馆已按租赁合同约定付清2016年8月25日之前的租金，尚未支付2016年8月25日起至2017年3月22日期间租金。期间，李雁提出缓交租金的请求，武警黄石消防支队同意了李雁的请求。左岸宾馆未支付2016年2月至3月及2017年2月至3月的水电费共计72,105元。
经鉴定，左岸宾馆装修工程造价为4,184,332.62元，其中主楼部分（一楼、三楼至八楼、副楼五楼、八楼及外墙防水）为2,112,071.99元，主楼部分（二楼、六楼、副楼六楼、副楼七楼及屋面）为897,440.63元，计3,009,512.62元；待定部分为1,174,820元。鉴定人对待定部分的解释为：这些部分的装修事实存在，但是左岸宾馆未提交相关票据，鉴定机构对其中部分装修事项参照市场价格估算了价值，但不能完全肯定，故列入待定部分，该部分包括钢结构喷绘户外广告牌、墙面、天棚面基层处理，估值135,000元；另有部分未参照市场价格估算，按照左岸宾馆提交的购销、安装等合同报价列入待定部分，该部分包括电梯井道、中央空调、热水（空气能及锅炉）、电梯（设备费）、电梯（安装费）、天然气（初装费）、天然气（安装费）、有线宽带（初装费及施工费）、电话及电脑信号，计1,161,320元。左岸宾馆已垫付装修工程造价鉴定费40,000元。
本院认为，根据2010年8月31日的租赁合同中载明的十年租赁期的由来及修改为五年的原因，结合当事人陈述、证人严某的证言及刘某的书证，以及结合左岸茶餐厅与武警黄石消防支队分别签订的两份五年租赁期合同的事实，应当认定武警黄石消防支队与严某等人终止2010年2月22日的租赁合同，是因武警部队的管理性规定不允许双方签订十年期租赁合同，故双方在2010年8月31日的租赁合同中对租赁期的暂表达为五年，从而隐藏十年租赁期的真实意思，以此规避武警部队的管理性规定。据此，2010年8月31日的租赁合同除租赁期外，其他部分包括补充协议在内，当事人意思表示真实，不违反法律规定，合法有效，对各方当事人具有约束力。
武警黄石消防支队与左岸宾馆之间的租赁合同，因国家政策调整已于2017年3月22日依法解除。诉讼中，武警黄石消防支队提出的左岸宾馆返还租赁房屋、支付租金和水电费的诉求，符合约定且不违反法律规定，应予支持，但其主张的租金金额过高，应按合同约定予以调整。按年租金460,650元的标准计算，2016年8月25日至2017年3月22日期间，左岸宾馆应支付武警黄石消防支队租金265,031.51元。因武警黄石消防支队同意左岸宾馆缓交租金，对武警黄石消防支队违约金的诉求不予支持。鉴于武警黄石消防支队解除合同时给予了必要的腾房期限，左岸宾馆在此期间停止了经营，根据国家政策，武警黄石消防支队不得继续进行有偿服务，故合同解除后的腾房期至实际收回租赁房屋期间，武警黄石消防支队不存在经济损失。据此，对于武警黄石消防支队要求左岸宾馆支付合同解除后房屋占用费的诉求不予支持。
武警黄石消防支队与严某在2010年8月31日的租赁合同中约定因国家、军队和武警部队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任，根据文意解释，应指双方均不承担违约责任。双方在该合同中约定解除合同时，房屋的改造、装修等设施应当无偿移交给武警黄石消防支队，根据文意解释，结合2010年2月22日租赁合同约定，应指因承租方违约，出租方解除合同时，双方对装修物处理的约定。据此，可认定双方对于因国家政策调整解除合同后装修物的处理约定不明确，故武警黄石消防支队因国家政策调整解除合同，应对左岸宾馆的合法经济损失予以分担。诉讼中，左岸宾馆提出的承担装修损失的诉求不违反法律规定，但其主张的金额过高，应按法律规定予以调整。对于左岸宾馆的装饰装修残值损失，包括未形成附和的装饰装修物如空调、电梯等，由双方按公平原则分担。对左岸宾馆装修工程造价中的主楼部分3,009,512.62元及鉴定机构估值部分135,000元，本院予以认定，对待定部分1,161,320元，本院酌情认定80%，计929,056元，则左岸宾馆装修工程造价为4,073,568.62元。至武警黄石消防支队通知解除合同之日2017年3月22日，双方实际履行的租赁期为67个月，对左岸宾馆装修工程造价4,073,568.62元，以10年期为限折旧67个月，计2,274,409.15元，则左岸宾馆的装饰装修残值为1,799,159.47元。对于残值部分，考虑到武警黄石消防支队有可能再利用，酌情由武警黄石消防支队分担70%，计1,259,411.63元。武警黄石消防支队解除合同，才导致鉴定费的产生，对于鉴定费40,000元，酌情由武警黄石消防支队分担70%，计28,000元。武警黄石消防支队举证证明了房屋押金1,000,000元已冲抵租金的事实，左岸宾馆则未能举证证明武警消防支队尚有100,000元房屋保证金未退还的事实，对左岸宾馆的该项诉求不予支持。对此争议事项，左岸宾馆可在收集证据后，与武警黄石消防支队协商处理，协商不成，另案诉讼。对于预期经营利益损失，双方签订合同时不可能预见，也未在2010年8月31日的租赁合同及之后的补充协议中约定，且该损失不属于合同法第一百一十三条规定的可得利益损失，左岸宾馆也未举证证明该损失存在及具体金额，对左岸宾馆的该项诉求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十一条第二项、第九十三条第二款、第九十六条第一款、九十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定，判决如下：
一、确认原告中国人民武装警察部队黄石市消防支队（黄石市公安消防支队）与被告黄石港区左岸宾馆之间的房屋租赁合同已于2017年3月22日依法解除。
二、被告黄石港区左岸宾馆于本判决书发生法律效力之日起十五日内将其承租的黄石市消防路17号房屋返还给原告中国人民武装警察部队黄石市消防支队（黄石市公安消防支队）。
三、被告黄石港区左岸宾馆于本判决书发生法律效力之日起十五日内支付原告中国人民武装警察部队黄石市消防支队（黄石市公安消防支队）房屋租金265,031.51元、水电费72,105元，合计337,136.51元。
四、反诉被告中国人民武装警察部队黄石市消防支队（黄石市公安消防支队）于本判决书发生法律效力之日起十五日内支付反诉原告黄石港区左岸宾馆装修损失1,259,411.63元、鉴定费28,000元，合计1,287,411.63元。
五、上述三、四项互付款项合并、相抵后，反诉被告中国人民武装警察部队黄石市消防支队（黄石市公安消防支队）应在履行期限内支付反诉原告黄石港区左岸宾馆950,275.12元。
六、驳回原告中国人民武装警察部队黄石市消防支队（黄石市公安消防支队）的其他诉讼请求。
七、驳回反诉原告黄石港区左岸宾馆的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费11,300元，由原告中国人民武装警察部队黄石市消防支队（黄石市公安消防支队）负担4,945元，被告黄石港区左岸宾馆负担6,355元。反诉案件受理费27,600元，由反诉原告黄石港区左岸宾馆负担11,217元，反诉被告中国人民武装警察部队黄石市消防支队（黄石市公安消防支队）负担16,383元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。
审 判 长 林 峰
人民陪审员 傅靖宏
人民陪审员 刘 勇
二〇一八年三月三十日
书 记 员 田也塬