重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0116民初2246号原告：程硕，男，汉族，1991年8月29日出生，住四川省攀枝花市东区。委托代理人：曹明祥，重庆宇广律师事务所律师，特别授权。被告：重庆城海实业发展有限公司。住所地重庆市江津区几江南干道**号地块鹏程花园*幢*层**号。统一社会信用代码91500116599213415D。法定代表人：刘猛，董事长。委托代理人：邓道君，重庆永和律师事务所律师，特别授权。委托代理人：谢俊先，重庆永和律师事务所律师，特别授权。本院受理原告程硕与被告重庆城海实业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案。本院立案受理后，依法由审判员周思远独任审判，适用简易程序于2016年4月14日公开开庭进行了审理。原告程硕的委托代理人曹明祥、被告重庆城海实业发展有限公司的委托代理人邓道君、谢俊先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程硕诉称：原、被告于2014年1月25日订立《重庆市商品房买卖合同》，原告购买被告位于重庆市江津区德感街道西江大道9号XXX小区XX幢XXX号房屋（成套住宅）。合同约定：房屋质量应当符合住宅设计规范强制规定和合同附件三的约定标准，即卫生间应当有下水道、外窗或垂直排气道作为排风口，地下室、半地下室应当采取防水、防潮及通风措施，采光井应当采取排水措施。合同订立后，原告交付房款，被告通知原告接房后，原告验收发现所购房屋负一层地下室并无下水道和外窗或垂直排气道作为排风口，防水、防潮及通风措施也不到位于，采光井无排水措施，即房屋负一层无法满足居住条件。由于原告所售房屋不符合住宅的质量要求，无法满足居住条件，致使原告购房目的无法实现。根据双方订立的补充协议第9.4条，即因房屋质量问题严重影响购房方居住使用的，购房方可拒绝接房的约定，原告可以拒绝接房并解除合同。请求法院判决解除原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件五《补充协议》。被告重庆城海实业发展有限公司辩称：1、被告销售房屋没有质量问题，不是因为质量问题影响居住；2、原告诉状中所说的情形不符合合同约定的条件和法定条件，不能解除合同。经审理查明：2014年1月25日，原告程硕（乙方）与被告重庆城海实业发展有限公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同第2条约定：本商品房销售依据为津国土房管（2013）预字第（095）《商品房预售许可证》。第3条约定：原告购买被告位于重庆市江津区德感街道西江大道9号XXX小区XX幢XXX号房屋，建筑面积230.46平方米，本商品房户型为三室二厅，本商品房用途为住宅，属于成套住宅。第7.2条约定：本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。该合同附件三《建筑材料、设备安装标准说明》未就负一层的建筑材料、设备安装标准进行约定。合同附件五，即《补充协议》，第9.4约定：根据合同约定，甲方交付房屋的标准为，甲方交房时提供《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》，甲方具备上述文件的，即为甲方符合交房条件；乙方不得以房屋出现裂缝、空鼓、渗漏等非主体质量问题，作为拒绝接房的理由要求甲方承担逾期交房的违约责任；出现前述问题的，乙方应当在办理接房手续后，经双方确定维修整改部分，由甲方免费进行维修；甲方在不超过2个月的时间内完成维修义务（双方另行约定维修时间的除外），乙方不得再向甲方提出其他赔偿要求。因房屋质量问题严重影响乙方居住使用的，乙方可以拒绝接房；双方对于严重影响居住使用界定为：限于和特指房屋结构问题和违反设计强规的质量问题；除此约定外的质量问题均非严重影响居住使用的问题。补充协议第14条约定：除非出现双方约定的合同解除条件或则具备法定解除条件外，未经双方同意，任何一方不得无故擅自单方解除合同。合同补充协议第17.2款约定：广告及宣传资料、销售手册、样板房、楼盘模型等只作展示和参考用，本合同签订前甲方发布的广告及其宣传资料、销售手册、楼盘模型等所载明的内容在签订本合同同时可能已经作出部分调整或则改进（包括楼盘外观、造型、色彩等），若与实物不符或与本合同内容有抵触或未作约定的，则以实物和甲乙双方签订的主合同及补充协议内容为准，请乙方签订合同同时特别注意。补充协议第17.3款约定：甲方设置的样板房、样板房的配置、样板房的空间尺寸等只作展示和参考所用，不作为交房标准，乙方购买房屋的交房标准以本合同附件所确定的配置标准为准。合同订立后，原告支付了相应的购房款。之后原告在接房时发现其所购房屋负一层不能满中居住条件，遂诉讼来院。另查明：2013年7月29日，重庆市江津规划局下发了《建设工程规划许可证》。2015年7月10日，重庆市江津区规划局下发了《重庆市建设工程竣工规划核实确认书》（渝规江核2015第0077号），确认原告所购房屋的负一层为“其他为工具间”。2015年8月14日，涉案房屋楼栋取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（建竣备字2015第0075号）。庭审中，原告明确解除合同的理由为：根据补充协议第9.4条、第14条，因被告出售房屋的负一层不符合住宅的设计强规，无法满足居住，致使原告购房的目的不能实现，符合合同9.4条约定的解除条件，也符合法定解除的条件。上述事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点是：一、负一层功能和用途是否符合合同约定，即是否应符合国家关于住宅的设计强规。二、原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是否达到约定或法定解除的条件。对此原告提交了：1、C1-1（端）、C1-1（中）户型图（注：C1-1中间的“-1”，不是“杠1”，是“负1”）。该户型图上载明：C1-1（端）一层房屋为三房两厅双卫；C1-1（中）一层房屋为两房两厅一卫；负一层的平面图上画有房间的隔断，并画有洗潄盆等物。2、《情景洋房户型图集》。该图集除有上述C1-1（端）、C1-1（中）户型图外，还有C1-2、C1-3/4/5、C1-6户型图。上述负一层户型图上均标注有：此户型图为装修参考方案，非交付标准，实际交付为清水交付，具体以双方合同为准内容。3、售房部的沙盘录像。内容同上述证据。原告拟用上述1、2、3项证据证明，被告提供给原告的负一层的使用性质为住宅。4、与原告相同请求同时起诉的其他案件的《勘验笔录》。载明：经现场勘验，该套房屋负一层的每间房屋有墙相隔，其中有2间房屋屋顶有采光，其余处无采光，无窗户，无排水管道。原告用以证明，其所购负一层房屋除2间房外其余房间均无采光，且无门窗、排水等。5、GB50096-1999住宅设计规范。原告用以上证据证明负一层不符合国家的住宅设计强规。被告对上述证据质证认为：1、2、3项证据所载明的内容不能作为交房标准；对4、5项证据，被告认为，负一层没有采光、窗户、排水等设施，是规划和设计如此，是工具间。对此被告提交了：1、《重庆市新建商品房屋使用说明书、新建商品房屋质量保证书》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（建竣备字2015第0075号）。用以证明房屋质量合格，也符合合同约定的交付条件。2、重庆市江津规划局下发的《建设工程规划许可证》、《重庆市建设工程竣工规划核实确认书》。内容见上。用以证明负一层规划和设计的都是工具间，不是住宅，不适用国家关于住宅的设计强规。3、原告所购房屋相应第2层房屋的《重庆市商品房买卖合同》。被告用以证明，因原告所购房屋有负一层，房价比第2层房屋的单价低2000元/平方米左右，因此原告在购房时是明知负一层的用途的。对上述证据原告认为：不认可证据1的真实性；负一层的规划和设计虽然是工具间，但原告并不是作为工具间来购买，而是购买的住宅；证据3的真实性无法核实，但从被告提交的合同和原告的合同相比，原告花40万左右来购买无法居住的负一层，不是原告购房的初衷。本院认为，原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告购买房屋中“负一层”的用途是什么？原告是否能依据“负一层”是工具间，不能满足居住条件价从而达不到购房目的为由而解除合同？综合以下因素，本院对原告请求不予支持：一、根据重庆市江津区规划局下发的《重庆市建设工程竣工规划核实确认书》，确认原告所购房屋中的负一层为“其他为工具间”。规划许可证为公开公示证件，原告在订立合同时并未提出异议，其行为表明接受被告所审批通过的设计方案，接受涉案房屋负一层为“其他为工具间”以及作为“工具间”的功能和用途。且开发房屋的规划用途，非经规划部门批准，建设单位不得擅自改变。二、在合同中，原告购买的成套住宅的户型为三室二厅，而根据原告提交的户型图，该房屋地面部分实际为三室二厅，与合同约定一致。其负一层未算到户型的三室二厅中，也并未约定负一层必须达到“厅”、“室”的设计规范要求。因此，合同中并未对负一层的功能和用途进行约定，只将负一层的面积算至房屋总面积予以计算房价，交付使用。据此，被告按照约定交付的“建筑面积达到230.46平方米，户型为三室二厅”涉案房屋，不违反双方合同约定。三、原告以户型图为依据证明负一层用途为住宅，而被告在户型图集以及合同补充协议上均已标注并多次明确，包括样板房、户型图等在内的装修方案，仅供参考，非交付标准，实际交付为清水交付，具体以双方合同为准。因此，被告已经履行提示义务，其广告宣传系参考方案，原告以样图为依据，推定负一层为能满足居住的居室，无事实和法律依据，本院不予支持。四、关于原告诉讼请求的问题。1、原告诉称涉案房屋负一层不符合住宅的设计强规，存在质量问题，不能满足居住，致使原购房目的不能实现，符合法定解除条件的理由。由于前述已表明“负一层”系工具间并非居室，不需要满足国家关于住宅的强制性设计要求。被告交付房屋（含工具间）已经规划确认，并已取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，本院应认定被告交付房屋符合相关建筑物的设计规范。被告并非销售“工具间”来满足原告居住，满足原告居住的是地面部分的成套住宅，而负一层是作为成套住宅外的其他房屋销售与原告。因此原告以负一层不能满足居住条件，其购房目的不能实现的理由不能成立。2、关于原告诉称负一层不满足居住条件，符合补充协议第9.4条关于违反设计强规可以解除合同的约定的理由。因负一层系工具间，无需达到居室的设计强规而不能成立。五、关于原告按住宅购买负一层的问题。如原告因误解或被告以住宅来销售负一层，此只涉及原告是否享有撤销权，而并不涉及原告享有合同的解除权。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条的规定，判决如下：驳回原告程硕的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告程硕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  周思远二〇一六年十二月五日书记员  周 寒