新疆生产建设兵团第八师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）兵08民终415号
上诉人（原审被告）：石河子市天圣房地产开发有限责任公司。住所地：石河子市北泉镇上海路*****号。
法定代表人：陈勇兆，董事长。
委托诉讼代理人：盛朝川，新疆七合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马秀红，新疆七合律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：付新建，女，1959年9月1日出生，住石河子市。
上诉人石河子市天圣房地产开发有限责任公司（以下简称天圣公司）与被上诉人付新建房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区石河子市人民法院（2017）兵9001民初56号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天圣公司的委托诉讼代理人盛朝川、马秀红、被上诉人付新建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天圣公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；二、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由:上诉人与被上诉人签订了合同，且被上诉人已交纳了房款，双方的房屋买卖合同有效。上诉人虽未按约向被上诉人交付房屋，但该房屋并非是不能交付，只是延期交付。上诉人已于2016年10月通知被上诉人前去接收房屋和领取钥匙，但被上诉人拒不接收房屋。根据法律规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。被上诉人未在法律规定的期间内行使解除权，已丧失了该权利，无权要求解除双方签订的商品房买卖合同，一审法院判决解除双方的合同、返还购房款及赔偿利息损失等内容均无法律依据。
付新建辩称，被上诉人按合同约定向上诉人付清了全部房款，但上诉人未按约履行交付房屋的义务。上诉人称其不是不能交付，而是延期交付的上诉意见缺乏事实依据。事实上，上诉人至今也未向被上诉人交付过房屋，导致被上诉人合同目的无法实现，属于根本违约，被上诉人有权解除合同，要求上诉人返还房款并承担利息损失。上诉人认为被上诉人丧失解除权的理由无事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。
付新建向一审法院提出诉讼请求：一、解除与被告签订的商品房预售合同；二、退还已付购房款155820元；三、赔偿原告占用房款的银行利息损失37400元（155820元×6‰×40个月，2014年8月至2017年12月）。
一审法院认定事实：2014年9月19日，原、被告签订商品房预售合同约定，原告购买被告开发的位于石河子北泉镇××××地段商品住房一套，每平方米单价为3643.21元，建筑面积为42.77平方米，房屋总金额155820元；被告于2015年6月30日向原告交付房屋，逾期超过30日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日30日内退还全部已付款，并按买受人累积已付款的0.01%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.001%的违约金。同日，原告向被告交清了全部购房款155820元。被告认为原告怠于行使解除权，现解除权已丧失，应继续履行合同，履行不能的情况下，其愿意按照合同约定承担违约责任。
一审法院认为，原、被告签订的商品房预售合同，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同订立后，原告按约交纳了购房款，应认定其履行了合同义务。根据合同约定，被告应当于2015年6月30日前将验收合格的房屋交付原告。而事实上，被告至今未向原告交付房屋，原告主张解除双方签订的商品房预售合同、返还已付购房款155820元的诉讼请求，该院予以支持。被告抗辩于2016年10月向原告交付房屋，未提供证据予以证实，故该院对其该抗辩理由不予采纳。被告抗辩原告已丧失解除权，但被告至今未向原告交付房屋，双方签订合同的目的已无法实现，故对被告该抗辩理由，该院不予采纳。被告逾期交房的行为构成违约，应当承担赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”双方在合同中约定违约金条款，原告在追究被告违约责任时应按照合同约定优先适用约定违约金条款，但原告主张要求被告赔偿购房款的利息损失。利息损失与违约金均属于损害赔偿范畴，都具有补偿性，鉴于诉争购房款利息损失属于被告违约导致合同解除后原告所遭受的实际损失，该损失远高于双方约定的违约金数额，原告主张计算利息损失的利率为月利率6‰，2014年6月一至三年的贷款利率为年利率6％，故对原告的主张的利息损失，该院予以部分支持，数额为31164元[155820元×6％÷12个月×40个月(2014年8月至2017年12月)]。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条的规定，判决如下：
一、解除原告付新建与被告石河子市天圣房地产开发有限责
任公司于2014年9月19日签订的石河子商品房买卖合同；
二、被告石河子市天圣房地产开发有限责任公司返还原告付新建购房款l55820元：
三、被告石河子市天圣房地产开发有限责任公司赔偿原告付新建利息损失31164元；
上述二、三项合计186984元，被告石河子市天圣房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告付新建；
四、驳回原告付新建其余诉讼请求。
案件受理费2082元(原告付新建已交纳)，由被告石河子市天圣房地产开发有限责任公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。上诉人与被上诉人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。另查明：二审中，上诉人陈述其已于2016年11月通知被上诉人交房。被上诉人对此不予认可，并陈述上诉人从未通知其交房，其于2017年11月27日找上诉人问了房子的事，上诉人工作人员说现在可以交房入住了。被上诉人直至本案起诉前，未向上诉人提出解除双方签订的商品房预售合同。
本院认为，根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：被上诉人的一审诉讼请求是否有事实和法律依据。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”上诉人与被上诉人签订商品房预售合同约定的交房日期为2015年6月30日前，上诉人未按合同约定的期限交房，被上诉人亦未催告上诉人及时交房，被上诉人行使解除权的期限应为2015年7月1日至2016年6月30日，被上诉人在法律规定的除斥期间内未行使解除权，该解除权已消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”上诉人天圣公司逾期交房，构成违约。上诉人与被上诉人签订商品房预售合同约定的违约金数额过低，不足以弥补被上诉人的损失，被上诉人有权要求调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”被上诉人要求上诉人赔偿利息损失的计算标准未超过同地段同类房屋的租金标准，故上诉人应赔偿被上诉人逾期至被上诉人明确知道可以交房期间的利息损失26177.76元（155820元×6‰×28个月，2016年7月至2017年11月）。
综上，上诉人要求驳回解除合同及返还购房款的上诉请求成立，应予支持；上诉人要求驳回利息损失的上诉请求不能成立，不应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销新疆维吾尔自治区石河子市人民法院（2018）兵9001民初56号民事判决。
二、上诉人石河子市天圣房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人付新建利息损失26177.76元；
三、驳回被上诉人付新建一审其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2082元（被上诉人已预交），由上诉人石河子市天圣房地产开发有限责任公司负担，与前款同期给付被上诉人付新建；二审案件受理费4040元（上诉人已预交），由上诉人石河子市天圣房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙铭徽
审 判 员 胡春红
代理审判员 赵春华
二〇一八年五月二十二日
法官 助理 孙 剑
书 记 员 杨 欢