湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂江汉巡民初字第00705号
原告：李蕾。
委托代理人：韦荣建，武汉中天弘法律事务所法律工作者。一般代理。
委托代理人：张成猛，武汉中天弘法律事务所法律工作者。特别授权。
被告：武汉尚足保健服务有限公司，住所地武汉市江汉区单洞三路东侧武汉万科金色家园1座101、、205、、212号。
法定代表人：刘泉，董事长。
原告李蕾（以下简称原告）与被告武汉尚足保健服务有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月28日立案受理后，依法由助理审判员宋艳丽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人韦荣建、张成猛到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年3月20日原、被告签订商铺租赁合同一份，合同约定被告租赁原告位于武汉市江汉区单洞三路东侧武汉万科金色家园1座1层03号面积为245.22平方米的商铺一套用于美容、保健经营，租赁期限10年即自2012年4月1日起至2022年3月31日止，每季度租金105000元，于每季度的最后一天支付下一季度租金。合同还约定了合同的解除条件以及违约责任等内容。合同签订后，被告除于2012年10月和2013年元月分别给付租金105000元外，下余租金至今未付，原告于2012年12月15日书面通知被告解除租赁合同、支付未付租金、腾退房屋，但被告至今占用原告商铺。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求：1、解除原、被告于2012年3月20日签订的商铺租赁合同；2、判令被告支付截至2013年5月30日的商铺租金285000元；3、判令被告承担违约责任支付违约金105000元；4、判令被告立即从租赁的商铺腾退并承担占用商铺的违约金，自起诉之日2013年5月28日起按每日3500元计算至被告向原告交还商铺之日止；5、判令被告承担全部诉讼费用。
被告未到庭应诉及答辩。
经审理查明，原告于2010年5月5日与武汉市万科房地产有限公司签订一份《武汉市商品房买卖合同》，购买位于武汉市江汉区单洞三路东侧武汉万科金色家园1幢1层03号商铺。2012年3月20日，原告作为甲方即出租方、被告作为乙方即承租方签订一份《商铺租赁合同》，约定原告将其合法拥有的商铺出租给被告经营使用，但合同中未载明租赁商铺的具体所在地址。合同第三条“租赁期限及付款方式”第1款约定：商铺租金每季度为一个支付期，每期支付金额为人民币105000元，每季度的最后一天之前支付下一季度的租金；第2款约定：租赁期限从2012年4月1日起至2022年3月31日止；第3款约定：乙方应于签订本合同之日起30日内支付首期租金人民币105000元。合同第四条“租赁用途”第1款约定：乙方租赁本合同项下商铺用于美容、保健经营。合同第七条“合同的终止、变更与解除”第4款约定：乙方有下列情形之一，甲方有权单方面书面通知乙方解除合同，并要求乙方承担违约责任：……（3）乙方拖欠应付租金、各项管理费或其他应付费用三个星期以上。……合同第八条“违约责任”第1款约定：乙方出现本合同第七条第4款第（3）项情形时，无论甲方是否解除本合同，乙方均需在违约行为发生后十日内向甲方支付相当于该商铺三个月租金的违约金，当违约金不足以弥补甲方损失时，还应赔偿甲方损失，因此导致甲方解除本合同的，剩余租金不予退还；第2款约定：本合同租赁期满或本合同被解除后，乙方应于7日（包括公共节假日）内将其所属物品全部搬离商铺并将商铺恢复原状，否则即被视为已经放弃上述物品的所有权，且同意甲方任意处置该物品，乙方应承担甲方为处置上述物品发生的全部费用支出以及将商铺修复原状的费用。如乙方逾期交还商铺，则每逾期一天应向甲方支付原日租金3倍的违约金。合同第十条“特别约定”第6款约定：本协议所约定的租赁商铺，已委托万科物业有限公司进行物业管理，乙方同意接受该物业公司的管理，并且由乙方向万科物业有限公司支付物业管理费及其它相关费用。现原告以被告拖欠租金为由诉至本院，提出了上述诉讼请求。审理中，原告称，《商铺租赁合同》中约定的租赁商铺即为武汉市江汉区单洞三路东侧武汉万科金色家园1幢1层03号商铺，该商铺已于2012年4月1日交付被告使用，被告于2012年10月和2013年1月分别支付一个季度租金105000元，共计210000元，自2012年10月1日至今的租金未支付。经原告申请，本院前往江汉区京汉大道万科金色家园物业服务中心进行调查，该物业服务中心证实武汉市江汉区单洞三路东侧武汉万科金色家园1幢1层03号商铺业主为原告，被告自去年开始承租该商铺并用于经营。
上述事实，有原告陈述，武汉市商品房买卖合同，商铺租赁合同，调查笔录等证据，经庭审质证予以证实。
本院认为，原、被告之间签订的《商铺租赁合同》虽未载明租赁商铺的具体地址，但原告已向被告实际交付本案诉争商铺，被告亦使用该商铺并支付部分租金，双方之间已实际形成商铺租赁合同关系，《商铺租赁合同》未载明租赁商铺具体地址不影响合同的成立及生效，该合同对原、被告双方均具有约束力。双方在合同中已经约定，如被告拖欠应付租金、各项管理费或其他应付费用三个星期以上，原告有权单方面书面通知乙方解除合同，此为双方约定的合同解除条件，现被告拖欠应付租金超过三个星期，原告诉至本院要求解除合同，双方约定的合同解除条件已经成就，因此，原告要求解除原、被告于2012年3月20日签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持，该合同于本判决生效之日解除。截至2013年5月30日，被告拖欠原告租金：105000元÷90天×（31＋30＋31＋31＋28＋31＋30＋30）天＝282333元。原告要求被告支付截至2013年5月30日的商铺租金285000元的诉讼请求，本院予以部分支持。关于原告要求被告支付拖欠租金的违约金105000元的诉讼请求，本院认为，被告未按照合同约定向原告支付租金，属违约行为，应当承担违约责任向原告支付违约金，但双方在《商铺租赁合同》中约定的“相当于该商铺三个月租金的违约金”明显过高，违反了《民法通则》规定的公平原则，依法应当予以调整，因原告未举证证明其损失，故本院酌情将该项违约金调整为35000元。关于原告要求判令被告立即从租赁的商铺腾退的诉讼请求，因原、被告在《商铺租赁合同》中约定“本合同租赁期满或本合同被解除后，乙方应于7日（包括公共节假日）内将其所属物品全部搬离商铺并将商铺恢复原状”，故《商铺租赁合同》解除后，被告应当按照合同约定于合同解除后7日内腾退商铺并将商铺交还原告。关于原告要求被告按每日3500元支付自起诉之日2013年5月28日起至交还商铺之日止的占用商铺违约金的诉讼请求，本院认为，自2013年5月28日至《商铺租赁合同》解除前即本判决生效前，被告向原告支付的应为租金而非原告诉请的占用商铺违约金；《商铺租赁合同》解除7日后即本判决生效7日后被告是否继续占用原告商铺现无法确定，原告诉称的被告占用商铺的事实尚未发生，因此对原告要求被告支付占用商铺违约金的诉讼请求，本院不予支持。若今后发生被告违法占用商铺的情况，原告可另行主张权利。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利，由其自行承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告李蕾和被告武汉尚足保健服务有限公司于2012年3月20日签订的《商铺租赁合同》。
二、被告武汉尚足保健服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李蕾支付截至2013年5月30日拖欠的商铺租金282333元。
三、被告武汉尚足保健服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李蕾支付拖欠租金的违约金35000元。
四、被告武汉尚足保健服务有限公司于本判决生效之日起七日内腾退武汉市江汉区单洞三路东侧武汉万科金色家园1幢1层03号商铺交付原告李蕾。
五、被告武汉尚足保健服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李蕾支付自2013年5月31日至本判决生效之日拖欠的商铺租金（按每季度105000元计算）。
六、驳回原告李蕾的其他诉讼请求。
被告武汉尚足保健服务有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
减半后案件受理费3843元，其他诉讼费23元，共计3866元，由被告武汉尚足保健服务有限公司负担（此款已由原告垫付，被告于本判决生效后十日内连同上述应付款项一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
代理审判员 宋艳丽
二〇一三年八月九日
书 记 员 刘 唯
速 录 员 贺 蕾