湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雨民初字第2861号
原告湖南中锴置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动中路65号（亚华办公楼）。
法定代表人许广跃，董事长。
委托代理人潘煜程，湖南金州律师事务所律师。
委托代理人鄢婷，湖南金州律师事务所律师。
被告赵芳，女，1986年10月16日出生，汉族。
委托代理人姜舟，湖南万和联合律师事务所律师。
原告湖南中锴置业有限公司（以下简称原告）诉被告赵芳（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员申遇友独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人潘煜程，被告的委托代理人姜舟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告湖南中锴置业有限公司（以下简称“中锴公司”）于2012年5月7日与被告赵芳签订了一份编号为20108602101的《长沙市商品房买卖合同》，合同约定赵芳购买由原告中锴公司开发的美邨花园（B区）第B80栋1层101房，建筑面积为277.73㎡。后双方签订关于详细付款方式的《补充协议书》，约定付款方式采用分期付款的方式，如被告未按合同约定支付购房款（任一期），每逾期一日按应付金额的千分之一计算逾期付款违约金，如被告赵芳不能在2012年11月14日之前付清全部购房款，则中锴公司有权解除《长沙市商品房买卖合同》，并要求其承担房屋总金额（3812775.00元）的20%作为违约金。
被告赵芳在上述《长沙市商品房买卖合同》和《补充协议》签订之后，仅仅支付了第一期购房款人民币1796974元，剩余的房款并未进行支付。被告赵芳的行为已经构成严重违约，致使合同履行不能。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定和双方在《长沙市商品房买卖合同》以及《补充协议》中的约定，中锴公司有权单方面解除合同，并且要求被告赵芳支付解除合同违约金762555元和逾期付款违约金706640元（暂计算至2013年9月3日，应计算至合同实际解除之日）。
为此，原告特依据《民事诉讼法》的相关规定向贵院提起诉讼。诉讼请求：1、请求判令解除双方签订的编号为20108602101的《长沙市商品房买卖合同》；2、请求判令被告向原告支付解除合同违约金762555元；3、请求判令被告向原告支付逾期付款违约金706640元（暂计算至2013年9月3日，应计算至合同实际解除之日）；4、请求判令被告承担本案的所有诉讼费用。
被告辩称，1、关于事实部分，被告陆续支付了1896974元，比原告在诉状中所说的要多10万元；2、请求法庭驳回原告的第一项诉讼请求，被告在签订合同之后，陆续履行了部分的付款义务，原来签订合同的目的也是为了购买原告的商品房，被告方将继续支付剩余的款项来履行合同义务。
合同解除权的性质属形成权，不是请求权。根据形成权的法律特征，在通常情况下，形成权以单方意思表示方式行使；也就是说，实现形成权既不需要向法院提出请求，也不需要进行强制执行，所以行使形成权不需要法院的裁判。《合同法》第九十四条第三款解除合同的，宽限期应根据催告履行的内容，对方的履行能力，商业交易惯例等情况，给予合理期间。
合同解除虽然也是基于违约事实而产生的法律后果，但它不属于违约责任方式，而属于合同违约后的一种补救措施；合同解除后的法律后果也不表现为违约责任，而是一种民事责任，主要包括不当得利返还责任和损害赔偿责任。合同法第97条对合同解除后的法律后果规定得十分明确，即“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”赔偿损失是合同解除后的一项法律后果，但这种法律后果不表现为违约责任，更不表现为违约金，因为该赔偿责任的适用有两个原则：一是实行过错原则，无过错不产生赔偿责任；而违约责任实行无过错原则，只要有违约事实的存在，不能主观上有无过错，都要承担违约责任。二是损失实际发生原则，即赔偿的损失必须是实际发生的损失。解除合同一方不能主张违约金的另一个理由是因为解除合同具有溯及力，合同解除后合同自始不存在，而违约金条款是原合同之一部分，不具有独立性，该约定也归于消灭，解除权人当然不得依照原合同约定的违约条款主张违约金，只能要求赔偿损失。
我方认为违约金过高的理由在于，根据我国法律的规定，在商品房买卖合同中，对于迟延付款一方，违约金不宜超过对方损失的30%，在本案中，实际上原告是不存在损失的，违约金计算过高。
经审理查明，2012年5月7日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订了一份编号为20108602101的《长沙市商品房买卖合同》，合同约定被告购买由原告开发的美邨花园（B区）第B80栋1层101房，建筑面积为277.73㎡。按建筑面积计算，该房屋的单价为每平方米13250.28元，总金额3680000元。付款方式为，首付款（含定金）1796974元于本合同签订之日支付，购房余款1796974元在签订本协议之日起分6个月分期支付：买受人应在2012年6月7日前向甲方支付第二期购房款320000元；2012年6月7日前向甲方支付第二期购房款320000元；2012年7月7日前向甲方支付第三期购房款320000元；2012年8月7日前向甲方支付第四期购房款320000元；2012年9月7日前向甲方支付第五期购房款320000元；2012年10月7日前向甲方支付第六期购房款320000元；剩余房款283025元于2012年11月7日前支付完毕。逾期在90天之内自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖方支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行逾期后，出卖人有权解除合同，并按全部购房款的10%向出卖人支付违约金。
同日，双方签订补充协议书，重申了付款方式，约定了逾期付款的违约责任：1、乙方未按照合同的约定支付购房款的（任一期），每逾期一日按应付金额的千分之一计算逾期付款违约金；2、甲乙双方同意，若乙方于2012年11月7日未付清购房款的，则房屋单价调整为每平方米13728.35元，总金额3812775元，乙方应于2012年11月14日一次性付清剩余购房款，同时双方重新签订《长沙市商品房买卖合同》；3、乙方于2012年11月14日前未付清全部购房款，甲方有权解除《长沙市商品房买卖合同》，将房屋另行销售他人，甲方解除合同的，乙方应按调整后房屋总金额（3812775元）的20%支付违约金。本项违约责任的承担不影响甲方追究乙方承担本条款第1项的违约责任。
被告在上述《长沙市商品房买卖合同》和《补充协议》签订之后，于2012年5月7日支付了第一期购房款人民币1796974元，同年6月7日支付房款50000元。此外，原告主张2012年7月9日支付房款30000元，同年8月9日支付房款20000元。被告以原告提供的凭据为复印件，且票面上看不到收款单位为由未作肯定或否定的意思表示。剩余的房款未再支付。2013年1月16日，原告委托湖南金州律师事务所鄢婷律师向原告邮寄了《律师函》一份，告知原告违约的事实，并要求原告承担违约责任。被告未予回应，原告遂于2013年9月9日诉来本院，请求判如所请。
以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》（编号为20108602101）、《长沙市商品房买卖合同》的补充协议书、律师函及邮寄单、付款凭证、当事人陈述及庭审笔录等在案佐证，足以认定。
本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》和《补充协议》均系双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律和行政法规的规定，合法有效。被告自2012年6月7日以来，未足额支付双方约定的购房款，且自2012年9月7日以来，未再支付购房款。根据《长沙市商品房买卖合同》和《补充协议》的约定，如被告不能在2012年11月14日之前付清全部购房款，则原告有权解除《长沙市商品房买卖合同》，故本院对原告请求判令解除双方签订的编号为20108602101的《长沙市商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。被告违背合同的约定，应当承担违约责任。按照《补充协议》的约定，若被告于2012年11月7日未付清购房款的，则房屋单价调整为每平方米13728.35元，总金额3812775元，故违约金应以新的房价款3812775元为计算基数。被告主张原告要求解除合同即不能要求违约金，只能要求赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损害赔偿的计算方法，违约金的约定不以是否解除合同为条件，故本院对被告的上述抗辩不予支持。被告提出双方约定的违约金过高，请求进行调整。本案中，双方既约定了解除合同违约金，又约定了逾期付款违约金，其违约责任的约定重叠，且明显过高，故本院对被告要求对违约金进行调整的请求予支持，被告应当承担的违约金调整为：按房价款3812775元的5%承担违约金，为190639元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告湖南中锴置业有限公司与被告赵芳签订的编号为20108602101的《长沙市商品房买卖合同》；
二、被告赵芳于本判决生效后10日内向原告湖南中锴置业有限公司支付违约金190639元；
三、驳回原告湖南中锴置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费18024元，因适用简易程序审理减半收取9012元，由原告湖南中锴置业有限公司负担3012元，被告赵芳负担6000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 申遇友
二〇一四年一月七日
书记员 林思慧