浙江省衢州市柯城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）衢柯民初字第455号
原告：毛某某。
委托代理人：许某。
被告：浙江××开发有限公司，住所地：衢州市柯城区
××区××西面××楼。
法定代表人：蓝某某。
委托代理人：陈某某。
第三人：江某。
原告毛某某与被告浙江××开发有限公司（以下简称世
通房××公司）、第三人江某房屋买卖合同纠纷一案，本院于
2009年6月5日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周华
山独任审判，于同年7月7日公开开庭进行了审理。因本案案情
疑难复杂，转入适用普通程序，组成合议庭审理，于同年8月2
5日公开开庭进行了审理，原告毛某某及委托代理人许某、被
告世通房××公司委托代理人陈某某、第三人江某到庭参加了
诉讼。审理中，原告申请追加江某为第三人，本院经审查认为
江某与本案处理结果有利害关系，予以准许。本案现已审理终
结。
原告毛某某起诉称，2000年12月，原告从被告处购得衢
州市××城区××楼××单××室商品房一套。2001年上半年
原告入住，入住一段时间之后，原告开始发现卫生间坐便器存在粪水上翻情况，原告便向被告反映，被告派公司员工对排污
管进行疏通。排污管疏通后，粪水上翻情况缓解了一段时间，
但时隔一年半载后又会出现粪水上翻，并不断加重。时至今日
，被告虽疏通十多次，但原告的卫生间坐便器粪水上翻情况只
能缓解，却一直不能消除。直到2008年，被告工程部的员工才
告知原告卫生间粪水上翻问题的症结在于甲间排污管至化粪池
的铺设不合理，要想从根本上消除粪水上翻问题，必须重新铺
设管道，铺设管道要经过第三人的商铺，由第三人配合进行维
修，维修会对第三人的地面造成损害。因被告在与商铺所有人
就赔偿问题上难以达成一致意见，使处理方案难以落实。故要
求：1、被告消除衢州市柯某区世通经贸苑5号楼1单元301室卫
生间坐便器的粪水上翻问题；2、责令被告承担原告损失20000
元；3、承担本案诉讼费。
原告毛某某为证明其主张的事实，向本院提供了以下证
据材料：
工商登记信息表，证明被告的法人名称变更情况。
商品房买卖合同，证明本案讼争的房屋系原告从被告处
购
买，双方存在房屋买卖合同关系的事实。
原告房屋内粪水上翻的现场照片4张及光碟1张，证明原
告房屋内坐便器粪水上翻的情况未消除的事实。
4、被告于2008年向原告发出的关于世通经贸苑5号楼1单
元301室卫生间处理方案一份，证明原告购房后，发现卫生间
粪水上翻问题，一直要求解决，被告虽经疏通，但最终未得到解决的事实。
5、原告给衢州市消协的投诉信及衢州市消协的终止调解
书
各一份，证明原告为粪水上翻的情况于2009年向衢州市
消协投诉及消协的处理意见的事实。
6、2009年3月由被告出具给衢州市消费者协会的关于世
通经贸
苑5-1-
301室卫生间管道排水不顺畅情况说明和维修方案一份，证明
被告对原告粪水上翻的情况所作堵塞原因，原、被告一直在反
映和处理过程某某被告同意重新布管和因就赔偿第三人的损失
事宜协商未果而未重新布管的事实。
被告世通房××公司答辩称，1、被告销售给原告的房屋
不存在质量缺陷问题。2、被告对原告没有实施侵权行为。3、
被告销售的房屋不存在质量缺陷，原告坐便器的问题是其自身
使用不当；既使存在质量缺陷问题，排污管道的保修期时间是
2年，原告起诉已超过保修期限。综上，请求法庭驳回原告的
诉讼请求。
被告世通房××公司未向本院提供证据材料。
第三人江某陈某称，第三人愿意配合被告为原告维修，
但要求被告赔偿本人因此造成的损失50000元，并要求维修后
恢复原状。
第三人江某为证明其主张的事实，向本院提供了租房协
议一份，证明曾经有个房客要求租第三人的房屋，一年租金35000元，押金500元，因听说原告有粪水上翻的事而不租，造成
第三人房租损失的事实。
原、被告和第三人的证据已经庭审举证、质证。被告对
原告的证据1无异议，对证据2的真实性无异议，但认为合同内
含住宅质量保证书，其中约定管道质量保修期限为2年；被告
对原告的证据3，认为不能证明原告的证明对象，也不能证明
具体的拍摄时间，也不能证明原告一直向被告主张某某；对原
告的证据4，认为不符合证据的形式要件，不能证明被告认可
管道设置存在缺陷；对原告的证据5的真实性无异议，但认为
不能证明原告的证明对象，该证据是2005年原告提出的，是在
保修期限以后才提出管道有问题，证明被告销售给原告的房屋
不存在质量问题，原告的诉讼已超过保修期限；且原告的坐便
器粪水上翻问题是原告使用不当；对原告的证据6，认为可证
明原告的诉讼请求已超过诉讼时效。第三人对原告的证据无异
议。原告对第三人提供的证据无异议。被告对第三人提供的证
据，认为与本案不具有关联性，不具有真实性，不能证明因为
房屋质量问题导致第三人损失，本案原、被告不是该协议的当
事人，不能证明租金的具体数额，第三人要求被告赔偿50000
元没有法律依据和事实依据，即使要维修，第三人基于乙关系
有必须配合的义务，不能要求经济利益。
本院对原告提供的证据经分析，认证如下：原告的证据1
、2、3、5、6来源合法，内容真实，予以确认。原告提供的证
据3，与证据5、6之间能相互印证，证明其主张的证明对象，
证实其卫生间内粪水上翻的事实，予以确认。但证据4，无相应的证据佐证，不符合证据的形式要件，不予确认。第三人提
供的证据，与本案讼争的粪水上翻不具有关联性，不能证明其
主张的证明对象，不予确认。
根据上述认定的证据，结合庭审原、被告及第三人的陈
某，本院确认以下事实：2000年12月30日，原告从被告处购得
坐落于衢州市××城区××楼××单××室商品房一套，原告
搬入该房屋居住后，发现卫生间坐便器存在粪水上翻情况，为
此，多次向被告和衢州市消费者协会上街分会投诉反映要求解
决，被告派员工对排污管进行了数次疏通。之后，原告房屋内
的粪水上翻问题有所缓解，但仍断断续续出现，影响了原告的
正常生活。2009年3月19日，在衢州市消费者协会的协调下，
被告向衢州市消费者协会发出“关于世通经贸苑5-1-
301室卫生间管道排水不顺畅情况说明和维修方案”函件一份
，就排污管道排水不顺畅情况作了说明，并提出改造方案，表
示“如业主（指第三人）同意在其店内进行重新布管，我们马
上进行施工”，后因被告与第三人就补偿施工期内的损失协商
未果，致使未能重新铺设管道，消除原告的粪水上翻问题。故
原告向本院提起诉讼，1、要求被告消除世通经贸苑5号1单元3
01室卫生间坐便器的粪水上翻；2、责令被告承担原告损失200
00元；3、承担本案诉讼费。
另查明，衢州市××城区××楼××单××室的排污管
道沿第三人所有的店铺右侧墙垂直而下铺设。
本院认为，房屋开发商应当对其所开发的房屋质量瑕疵
承担整改义务。本案争议的焦点在于，造成原告卫生间内的粪水上翻的原因，究竟是被告排污管道铺设不合理，还是原告自
身对坐便器使用不当。原告卫生间内的粪水上翻问题，是原告
入住房屋进行使用后发现的，原告家中出现的这种持续性的粪
水上翻问题，是由于被告排污管道铺设不合理造成的，属于房
屋质量瑕疵的范畴，被告在向衢州市消费者协会发出“关于世
通经贸苑5-1-
301室卫生间管道排水不顺畅情况说明和维修方案”函件中已
作了认可，本院予以确认。现原告要求被告消除卫生间内粪水
上翻的问题，合理合法，本院予以支持；作为房屋开发商的被
告，理应为原告卫生间内的排污不畅承担改造的责任。被告因
铺设排污管道不合理造成原告卫生间粪水上翻给原告及家人的
生活带来不便，事实清楚，但原告主张要求被告赔偿损失2000
0元，因未提供相应的证据证明其实际损失，故对原告要求被
告赔偿因粪水上翻造成损失的诉请，本院不予支持。对被告提
出原告的诉讼已超过排污管道维修期限的抗辩意见。因原告的
粪水上翻属于房屋质量瑕疵的范畴，不属于商品损坏维修的范
畴，且处于持续性的状态，至今尚未消除，故本院对被告的抗
辩不予采纳。不动产权利人因铺设管道必须利用相邻建筑物的
权利人应当提供必要的便利。消除原告卫生间的粪水上翻，需
通过铺设管道解决，而铺设管道需经第三人的商铺完成，对此
，第三人理应为被告消除原告卫生间内的粪水上翻铺设管道提
供相应的便利，对因铺设排污管道造成第三人的经济损失，应
由被告负担，但第三人因铺设管道造成的经济损失，应根据管
道铺设所需的时间、商铺的地段及商铺的可期待利益等因素酌情确定，本院确定被告消除原告的粪水上翻而铺设管道给第三
人造成的损失以8000元为宜，第三人提出要求赔偿50000元的
请求，因明显超过合理限度，且没有提供充分的证据证明，故
本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第
六十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第八十八条、《
中华人民共和国合同法》第一百五十三条之规定，判决如下：
一、被告浙江××开发有限公司于本判决生效后十日内
为原告毛某某位于衢州市××城区××楼××单××室房屋卫
生间的排污管道进行改造，以达到消除粪水上翻的效果。
二、第三人江某应当为被告浙江××开发有限公司消除
原告毛某某卫生间内粪水上翻的排污管道改造提供便利，被告
浙江××开发有限公司改造排污管道后，需对第三人江某的商
铺恢复原状，并补偿第三人江某其他损失8000元。
三、驳回原告毛某某的其他诉讼请求。
本案案件受理费300元，由被告浙江××开发有限公司负
担，于本判决生效之日缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省衢州市中级人民法院。
审判长 周华山
审判员 王引儿
审判员 胡笑跃
二〇一〇年七月七日
书记员 庞 筱