杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭西民初字第711号
原告：杭州万象物业管理有限公司。
法定代表人：丁明法。
委托代理人：姜远军。
被告：杭州中浙汽车服务有限公司。
法定代表人：方晓军。
委托代理人：薛芳赋。
原告杭州万象物业管理有限公司（以下简称万象公司）为与被告杭州中浙汽车服务有限公司（以下简称中浙公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2010年3月24日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员倪泓独任审判，分别于2010年5月18日、5月31日两次公开开庭进行了审理。原告万象公司的委托代理人姜远军、被告中浙公司的委托代理人薛芳赋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万象公司起诉称：原、被告于2008年12月1日签订了《杭州万象物业管理有限公司商房租赁合同》两份，约定：原告将座落于西湖区府新花园东侧4－8号房屋租赁给被告，其中一层作为汽车养护使用，面积214.14平方米，租金为每月每平方米56元，租金总额为143902元，二层作为汽配仓库使用，面积58.06平方米，租金为每月每平方米20元，租金总额为13934元；房屋租赁期自2008年12月2日至2009年12月1日；租赁期满，被告就按合同约定如期归还房屋，逾期不归还的，则按合同约定日租金的10倍向原告支付违约金。合同签订后，双方如约履行。在合同期届满前三个月，即2009年9月份，原告就提前通知被告，该租赁房屋在合同期满后不再续租，原告将收回自用，让被告作好届时腾退的准备。但被告在合同期满后一直未腾退房屋而继续经营。原告经多次交涉无果。故请求判决：一、被告立即腾退西湖区府新花园东侧4－8号房屋；二、被告支付原告违约金146592元（自2009年12月2日起，按合同约定日租金的三倍暂计算至2010年3月24日，此后至被告实际腾退交付之日的违约金照此另计）；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告中浙公司答辩称：一、被告未按期腾退房屋情况属实。但该房屋是被告于2004年下半年从别人手中转让过来，并支付了转让费100000元，后在向原告租赁期间，租赁合同一直是一年一签，且原告曾口头承诺向被告长期租赁不少于10年。当时租赁房屋所在地的汽配市场尚不成熟，被告经过几年的开发及经营刚刚形成规模，如终止租赁会给被告造成一定损失，故希望能和原告继续签约履行。二、原告未证明其是租赁房屋的所有权人，其不享有该房屋的物权，依法无权占有、使用、处分该房屋，也不能依据该房屋产生收益。因此，原、被告于2008年12月1日签订的两份租赁合同属于无效合同。原告无权主张要求被告腾退房屋，并应对被告的装修装饰损失承担过错赔偿责任。三、退一步讲，即使合同有效，原告主张的违约金也过高。按照合同约定的标准计算，从2009年12月2日至2010年3月24日的租金是49104.68元，也即被告给原告造成的损失，根据法律规定，违约金可以高出损失额的30%标准计算，据此，被告支付的违约金最高不应超过63836.09元，否则属于过高。
针对被告中浙公司的答辩，原告万象公司认可被告约于2004年下半年向原告承租房屋，合同也是一年一签，但双方并无长期租赁的口头约定；被告并无证据证明原告无出租房屋的资格，被告实际也已跟原告结清租赁费；原告主张的违约金已远低于合同约定，是合法的。
原告万象公司为证明其主张的事实，向本院提供《杭州万象物业管理有限公司商房租赁合同》二份。证明原、被告间的房屋租赁合同关系及相关约定。
被告中浙公司未提供证据。
对原告万象公司提供的上述证据，被告中浙公司对其真实性无异议，但提出被告未证明是否具有出租主体的资格，故双方签订的租赁合同无效。
为查明事实，本院在第一次庭审结束后，要求原告就其是否具有出租主体资格进行举证。在法院规定期限内，原告补充提供了以下证据：
1、建设工程规划许可证（附件一份及附图二份）一份。证明杭州机关事务管理局为涉案租赁房屋的合法建设单位即房屋产权人。
2、杭州市市级机关事务管理局出具的情况说明一份。证明原告出租房屋的行为有房屋产权人的合法授权。
对上述原告补充提供的证据，被告认为原告提交证据的时间已超过法律规定的举证期限，该证据也不属于法院主动调查的范围，原告在第一次开庭时也未要求就该事实进行举证，不属于新的证据，不予质证。本院认为，虽然原告是在举证期限届满后提交该证据，且该证据本身在举证期限届满之前已客观存在，原告提交该证据也不存在客观障碍，但由于该证据是针对被告在第一次庭审中的当庭抗辩意见而提出，对租赁合同效力的事实认定和裁判结果有可能产生重大影响，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十三条第二款的规定，可视为新的证据。但被告经本院释明后，仍拒绝质证，应视为放弃质证的权利。本院经审查，对原告补充提交的建设工程规划许可证和杭州市市级机关事务管理局出具的情况说明的真实性、合法性予以认定，可以证明原告经授权已具备出租房屋的主体资格。
根据对证据的确认及当事人陈述，本院认定案件事实如下：
杭州市西湖区府新花园东侧4－8号房屋系杭州市市级机关府新花园住宅小区的配套商业用房，建设单位为杭州市市级机关事务管理局。房屋建成交付后，即由该局交由原告负责经营租赁管理，由原告自主对外招租并签署商房租赁合同。2004年下半年起，被告向原告租赁位于西湖区府新花园东侧4－8号的房屋用于汽车修配及洗车业务，租赁合同一年一签。2008年12月1日，双方继续签订《杭州万象物业管理有限公司商房租赁合同》两份，约定：自2008年12月2日至2009年12月1日，原告将座落于本市西湖区府新花园东侧4－8号房屋租赁给被告，其中一层作为汽车养护使用，面积214.14平方米，租金为每月每平方米56元，租金总额为143902元，二层作为汽配仓库使用，面积58.06平方米，租金为每月每平方米20元，租金总额为13934元；租赁期满后，不得拆除或损坏屋内装修，否则，原告有权要求被告作出相应赔偿；租赁期满，原告有权收回全部出租房屋，被告如需继续租用的，应提前2个月向原告提出书面意向，经原告同意后，重新签订租赁合同，并按规定办理房屋租赁登记；租赁期满，被告应按合同约定如期归还该房屋，如逾期不归还房屋，则按合同约定日租金的10倍向原告支付违约日期的违约金。合同签订后，双方均按约履行。2009年12月1日租期届满前，原告告知被告将不再继续出租该房屋。但被告在期满后一直未将承租房屋腾退归还于原告。
另查明，原、被告已结清合同约定的租赁期间的租赁费。
本院认为：一、关于合同效力问题。原、被告签订的两份《杭州万象物业管理有限公司商房租赁合同》，均系双方的真实意思表示，也未违反国家法律规定，合法有效，应予认定。原告虽然未拥有出租房屋的所有权，但其经房屋所有权人授权后，对房屋享有合法使用收益权，已具备出租该房屋的主体资格。被告关于合同无效的抗辩缺乏依据，本院不予采信。事实上，被告虽提出异议，但其实际已向原告承租该房屋多年并支付租赁费，在庭审中还一再要求与原告续租，可见其对原告的出租主体资格也并非不认可。根据合同约定，被告应当于租赁期满即2009年12月1日将承租房屋予以返还，原告也在租期届满之前明确告知被告不再进行续租。但被告仍在该租赁房屋内经营至今，已构成违约。故原告要求被告腾退该房屋的诉讼请求，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。二、关于违约金是否过高的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。原告主张的违约金146592元，虽已降低合同约定标准按照日租金的三倍计算所得，但该违约金仍过分高于因被告未按时腾退给原告造成的租金损失。被告提出按不超过租金损失的30%计算违约金，该违约金计算标准符合法律规定，合法合理，故本院予以确定，计算至本判决确定履行之日止。三、关于被告提出原告应对其承租房屋期间的装修予以适当补偿的问题。被告并未提出反诉，且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”之规定，原、被告双方也并无另行折价补偿的约定，故本院对被告的该项主张不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十三条第二款之规定，判决如下：
一、杭州中浙汽车服务有限公司于本判决生效之日起十五日内腾退杭州市西湖区府新花园东侧4－8号房屋。
二、杭州中浙汽车服务有限公司支付杭州万象物业管理有限公司违约金102312元（暂计算至2010年6月1日，2010年6月2日至本判决确定给付日止的违约金按每日562元标准另行计算），于本判决生效之日起十五日内付清。
三、驳回杭州万象物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3232元减半收取1616元，财产保全申请费1253元，合计2869元，由杭州万象物业管理有限公司负担867元，杭州中浙汽车服务有限公司负担2002元。其中杭州中浙汽车服务有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 倪泓
二〇一〇年六月一日
书 记 员 李韵