重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）酉法民初字第02996号
原告：重庆黔龙阳光地产发展有限公司。
地址：重庆市黔江区城东街道阳光花园。
组织机构代码：74533538-2。
法定代表人：谭书明，董事长。
委托代理人：赵小飞，男，汉族，1973年11月18日生，该公司项目部职工，。住重庆市彭水县。
委托代理人：班宏伟，男，汉族，1986年10月23日生，该公司员工，住河北省承德市承德县。
被告：吴昌云，男，居民，汉族，1961年1月29日生，住重庆市涪陵。
委托代理人：熊绍文，重庆渝鑫律师事务所律师。
原告重庆黔龙阳光地产发展有限公司与被告吴昌云商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员喻梅独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵小飞，被告吴昌云及其委托代理人熊绍文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年6月10日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，被告购买酉阳黔龙.桃源新都会4号楼C区114-132号商铺房屋。2013年6月13日、12月9日，双方又签订2份《补充协议》，原告依约向被告交付商铺房屋，为被告办理《房地产权证》，被告以商铺未实际使用为借口拒绝支付所欠房款。故请求判令被告支付原告商铺房屋购房款1198629元；被告按月息2.5%标准支付购房款利息至购房款清偿完毕之日止；支付原告违约金1000000元。
被告辩称：被告没有违约，未支付清�款是因为原告违背合同约定。原告承诺重百超市等进入该商区，把桃源新都打造成国际立体商业街区，并承诺电梯运行，承租地下车库，签订合同后是不同的。我方没有合同原件，经营户的合同资料，三间租赁商铺的现状严重影响我方利益。原告主张的利息违反法律规定，已付款应先抵偿购房款。
经审理查明，2013年6月10日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，被告购买酉阳黔龙.桃源新都会4号楼C区114-132号商铺房屋19间，签订合同前支付首付款，原告向被告提交房地产权证之日起30日内付清尾款，逾期付款每日按应付款的1%支付违约金。2013年6月13日，双方签订《补充协议》，协议载明，交易房款金额10709692元。付款方式：定金300万元，购房尾款7709692元，自原告向被告提交房地产权证之日起30日内全额支付；原告付清全额房款后，商铺的权益归被告所有。原告�托香港汉威商业管理集团有限公司与现经营户的合同关系一并移交被告，原合同约定的内容在合同期内不变，被告不得擅自解除与现在经营户的合同；双方遵守本协议，违约方造成另一方损失，支付守约方违约金100万元。2013年8月14日，原告在相关部门办理了产权证，产权人为被告。2013年8月31日，原告将被告购买的酉阳黔龙.桃源新都会4号楼C区114-132号19间商铺房屋产权移交给被告。2013年11月23日前，被告支付购房6200000元，尚欠4509692元。2013年12月9日，原、被告又签订《补充协议》，结算为2013年12月2日前，被告尚欠原告购房款4509692元，资金利息633910元。该协议第二条双方约定：2013年12月2日前被告资金利息按46万元计收，于2013年12月8日前支付资金利息30万元；如果被告在2013年12月31日前付清房款4509692元，原告同意不收取被告16万元资金利息，2013年12月资金利息不计收；如果在2014年1月31日前付清房款4509692元，不收被告16万元资金利息，但2013年12月1日至2014年1月31日的资金利息按月息2%计算；如果在2014年2月28日前付清房款4509692元，需支付16万元资金利息，同时支付2013年12月1日至2014年2月28日资金利息（按月息2.5%计息）；被告用南方电器的所有资产作抵押。若逾期不付，可以用抵押财产冲抵。双方原订的《购房合同》、《补充协议》约定的其他内容不变等内容。2013年12月9日，被告付款300000元。2014年2月12日，被告支付原告人民币1000000元。2014年3月26日、2014年5月27日被告分别支付原告人民币各1500000元。
另查明：2012年1月4日、2012年1月15日，原告分别与李刚、田飞签订《商铺租赁合同》，租赁房屋桃源新都会4号楼C区117-119号商铺房屋3间，租赁期限60个月，2012年5月1日至2017年4月30日。被告已将这三间房屋产权作抵押贷款。
认定上述事实有�事人的陈述、营业执照、组织机构代码、预售许可证、竣工验收备案登记证、商品房买卖合同、补充协议、告知函、县国土房管局证明、产权证移交清单、吴昌云购买商铺房屋明细表、吴昌云购买商铺房屋付款表、邮政快件单和律师工作函、李刚、田飞的商铺房屋租赁合同等证据相互佐证。
本院认为，2013年6月10日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，2013年6月13日、12月9日，双方签订2份《补充协议》，系签约双方协商一致的真实意思表示，权利、义务关系明确，买卖关系依法成立，其合法有效内容对当事人具有法律约束力，双方应予履行。被告应支付购房款及资金利息。2013年12月9日，双方签订《补充协议》后，被告支付款项未明确约定冲抵顺序，根据《合同法若干问题的解释（二）》第二十一条“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不�以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”之规定，应先抵充利息，再冲抵房款本金。从2012年9月30日后至2012年1月31日利息，虽然按每月3%计算，但2013年12月9日被告支付30万元，实收资金金额46万元，双方已结算认可，本院应予确认。之后，被告所付房屋款项，应当每次先抵扣利息，再抵充购房款。资金利息：2014年12月1日至2014年2月28日，双方约定利息月标准为2.5%，对于超过中国人民银行同期贷款利率四倍的部分不应支持。双方对2014年2月28日之后利息未约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，逾期未付款的，按未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。关于是否支�原告违约金1000000元的问题，因2013年12月9日，原、被告签订的《补充协议》约定的资金利息具有违约金性质，该协议约定的资金利息内容已变更之前签订的《重庆市商品房买卖合同》和2013年6月13日《补充协议》关于违约金的约定内容，故本院不予支持原告支付违约金1000000元的请求。被告辩称原告对商区电梯运转、构建商业街区等作虚假宣传，租赁三间房屋诉讼现状影响权益，作为不予付款的理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：
一、由被告吴昌云支付原告重庆黔龙阳光地产发展有限公司2013年12月9日《补充协议》尚欠购房款4509692元及资金利息。（�抵扣：2013年12月9日被告支付30万元利息，被告于2014年2月12日支付原告人民币1000000元，2014年3月26日、2014年5月27日被告分别支付原告人民币各1500000元，每次所付款先抵充利息，再冲抵房款本金；2013年12月1日至2014年2月28日的资金利息，按人民银行同期贷款基准利率4倍计算。2014年2月28日之后至实际付清之日止的利息，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。）限本判决生效后10日内付清。
二、驳回原告的其它诉讼请求。
案件受理费25252元，适用简易程序审理，减半收取12626元，由原告承担6300元，被告承担6326元。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交诉讼费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期间内均未上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 喻 梅
二〇一四年十一月二十六日
书记员 白芮凡