北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初7390号
原告（反诉被告）林丽娟，女，1982年5月7日出生。
委托代理人胡章锁，河北张瑞志律师事务所律师。
被告（反诉原告）步长江，男，1958年3月21日出生。
原告林丽娟诉被告步长江租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李俊独任审判，公开开庭进行了审理。原告林丽娟委托代理人胡章锁，被告步长江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林丽娟诉称，2015年3月8日，原告与被告签订房屋租赁合同，被告将其所有的位于北京市xx室出租给原告居住，租期从2015年4月开始计算。原告一次性支付给被告一年房屋租金九万元、租房押金七千五百元。到2015年11月，因被告对该房屋进行装修，原告从该出租房搬到其他地方居住，2015年12月，被告装修完该出租房后，将其出租给其他人居住，原告多次向被告要求退还押金和剩余租金，但被告均予以推脱，现原告诉至法院，请求：1、被告返还原告房屋租金22500元；2、被告返还原告租房押金7500元；3、被告支付原告违约金1125元；4、诉讼费由被告负担。
被告步长江辩称，一、与原告的关系。本人在xx室的三居室于2014年3月直接委托给北京聚家基业房地产经纪有限公司出租，每三个月付租金一次。2014年4月初北京聚家基业房地产经纪有限公司白x告诉我房屋租给金店老板即原告。由于北京聚家基业房地产经纪有限公司拖欠我的租金。2014年底我曾经在我的出租房贴字条给原告：由于北京聚家基业房地产有限公司拖欠我的租金，如果一周内收不到租金，我将换锁收房。后来原告给我来电话说租金早已交给北京聚家基业房地产有限公司。她将此事反映给北京聚家基业房地产有限公司。这是我与原告第一次联系。在我与北京聚家基业房地产有限公司租赁合同期满前一个月，我通知北京聚家基业房地产有限公司，我不再与他们公司签约，房屋要收回。北京聚家基业房地产有限公司白x后来给我打电话，说原告还要继续租住，要我不要收房，我可以直接与原告签约，原告同意一次付全年租金。2015年3月8日，我与北京聚家基业房地产有限公司白x一起到原告金店柜台。原告当时提出付全年租金要优惠，我见金店老板说了又是女同志就同意优惠1000元。这样北京聚家基业房地产有限公司白x拿出合同填好，关于起租日期，白x说大概是4月6日，让原告拿出他们之前的合同，原告没有找到，白x说回公司查电脑再填，后来我们签了字。讲好当日付款后，我就离开了。这是我与原告第一次见面及租赁合同签字过程。二、合同纠纷产生的过程。2015年11月底，原告与我通电话讲：金店员工有20人，我的三居室住不下，她要提前搬走。我说你讲人多，可以再租一处，现在你搬走，我的房子年前不好租，损失怎么算？原告讲：租两处房不好管理，你可以先找房客，然后我再搬。我一好心就同意了。2015年12月3日，我找到我爱我家房地产经纪有限公司新街口店，委托其介绍客户。我将原告提供电话号码给了店员郭x，告诉她有客户直接打电话给租户，让其带钥匙开门看房。其后她带了两拨客户，但都因为房间太脏、太乱，而且卫生间浴霸也没了，天花板露了个大洞，墙上电线裸露，马桶也坏了，客户扭头就走了。她打电话给我让我来房间看看。第二天，我和郭x一起到房间看后，跟她讲先不要带客户看房了，我要和租户商量，等租户搬出，把房间修整好再说。我与原告通电话将房屋情况跟她将了，她说员工也汇报了，他们新租的房屋一周后整好，到时搬过去后再通知我。12月22日原告通知我已搬出，我打电话给郭x，让她打电话第2天约时间一起看房。12月23日上午，我和郭x及同事到了xx室。原告派代表林xx与我们一起确认房间损坏情况：卫生间浴霸也没了，马桶坏了，铝合金窗推拉杆断了，三扇卧室门也有磕碰，卧室白色墙壁多处有大的黑点无法去除并多处粘有不沾勾必须重新粉刷。我与林xx口头确认房租收到2016年1月15日，合同期满日为2016年4月6日。林xx与原告也通电话请示确认。然后我让郭x帮助把房屋现状照了相，之后让林xx将房间钥匙交给了郭x。2016年1月我打电话约林xx谈房屋诸事，他讲回老家过年，年后再谈。2016年2月春节后我接林xx电话如约到原告金店。原告方是林xx及周xx出面。开始双方就浴霸、马桶、钢窗的损坏的赔偿费、墙壁重新粉刷费用达成共识，但就违约金的数额出现分歧，我说按行规两个月租金15000元，我让5000元，周xx讲只给5000元。最后双方不欢而散。2016年2月24日林xx给我发了短信，把原告方的最终方案发给我要求面谈。我又如约到原告金店。这次原告及林xx出面与我谈。我提出双方先把达成一致的内容落实在文字上，双方确认签字。分歧部分我带回去找人商量再回复。我在原告提供的便签起草后，让原告签字。原告不签字，非要我按他们的方案把钱给她。我不同意，周xx上来用手指戳我胸脯。他们人多欺负人少，年少欺负年老。我一看没法谈要走，林xx堵住柜台一头，说不给钱今天就不能走。这种情况下，我只能打电话报警。警察打电话给原告，我才得以离去。临走前原告还骂我是骗子是人渣。综上，我不同意原告诉讼请求，并提出反诉，请求：1、反诉被告支付损坏物品赔偿及维修费3200元；2、反诉被告支付退房违约金1012元；3、反诉被告支付合同违约金15000元；4、诉讼费由反诉被告负担。
针对被告步长江的反诉请求，原告林丽娟辩称，1、原告委托林xx与被告进行信息交流，原告发短信和写的条同意支付损失是为了被告尽快返还租金和押金，鉴于被告没有返还，故原告不再同意。2、第二项反诉请求没有异议。3、合同违约金没有事实依据，房屋租赁合同约定的违约金两个月租金是未按约定支付租金或不提供房屋、不返还房屋，对提前收房或退租约定的是5%，故此项反诉请求没有事实和法律依据。
经审理查明：2015年3月8日，步长江（出租人、甲方）与林丽娟（承租人、乙方）经北京聚家基业房地产经纪有限责任居间签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定：第一条房屋基本情况。房屋坐落于北京市xx，建筑面积80平方米。第二条房屋租赁情况及登记备案。租赁用途：居住。居住人数为：5，最多不超过8人。第三条租赁期限。房屋租赁期限自2015年4月（未填写具体日）至2016年（未填写具体月、日）甲方应于2015年3月8日前将房屋按约定条件交付给乙方。第四条租金及押金。（一）租金标准及支付方式：90000元/年，折扣1000元。（二）押金：7500元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第五条其他相关费用的承担方式。第六条居间服务。第七条房屋维护及维修。第八条转租。第九条合同解除。（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自动解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达10日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达10日的。2、欠缴各项费用达5000元的。……。第十条违约责任。（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的5%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的5%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退组的，应提前（未填写日期）日通知对方，并按月租金的5%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。（三）……。（四）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按两个月租金标准支付违约金。
上述合同签订当日，林丽娟向步长江的账户转账94100元。审理中，双方均认可房屋租赁合同的租赁期限为2015年4月6日至2016年4月5日。
庭审中，林丽娟主张因步长江要装修房屋，要求其先搬离房屋，故其于2015年11月搬出房屋，但步长江装修好房屋后却将房屋租给了别人，故步长江应将押金、剩余租金退还并支付违约金。审理中，林丽娟就其该项主张未向本院提供证据予以证明。步长江对林丽娟的主张不予认可。步长江主张2015年11月底林丽娟提出要求提前退租，其与林丽娟协商一致确认房租收到2016年1月15日，林丽娟于2015年12月22日搬离了房屋，但对房屋内的物品造成了损坏，双方对物品损坏金额达成了一致，但对违约金数额未能达成一致。审理中，步长江针对其主张，向本院提交了其与案外人林xx的手机短信予以证明，步长江主张系林丽娟委托林xx与其进行协商。该手机短信显示：林xx要求步长江退还23538元，具体明细为：1.15-4.06租金20250元，押金7500元，按合同条例按月5%的违约金1012元，马桶300元、刷墙1000元、浴霸500元、窗200元、水费1200元。林丽娟对手机短信的真实性予以认可，亦认可系其委托林xx与步长江进行协商，但林丽娟主张步长江并未提供证据证明存在相关物品损失，其之所以同意支付步长江物品损失系为了让步长江尽快返还租金和押金，但步长江并未返还，故其不再同意支付步长江物品损失，其同意支付步长江违约金1012元及水费1200元。
审理中，对于林丽娟转账的94100元的性质，双方存在争议。林丽娟主张由于其在本案租赁合同前就已经通过中介租赁了诉争房屋，故之前与中介签订的租赁合同的押金转为了本案租赁合同的押金，本次交纳的94100元中90000元系租金，4100元系之前租赁房屋时的杂费。步长江对林丽娟的主张不予认可。步长江主张林丽娟此前确实通过北京聚家基业房地产经纪有限责任公司租赁诉争房屋，但中介公司并未转让押金，林丽娟转账的94100元系租金和押金，但林丽娟并未足额支付，其也是在本案诉讼中才发现。审理中，林丽娟就其主张的押金转让一节，未向本院提供证据予以证明。林丽娟主张其已经足额支付了租金。步长江主张林丽娟足额支付了押金，但并未足额支付租金。
现林丽娟诉至本院，要求步长江返还房屋租金22500元、押金7500元并支付违约金1125元。步长江提起反诉，要求林丽娟赔偿马桶损失300元、刷墙损失1000元、浴霸损失500元、窗户损失200元、水费1200元；要求林丽娟支付提前退房违约金1012元；要求林丽娟支付未按约定交纳租金的违约金15000元。林丽娟同意支付水费1200元、提前退房违约金1012元，不同意步长江的其他诉讼请求。
上述事实，有双方当事人陈述、北京市房屋租赁合同、银行账户明细、手机短信、补充协议等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，林丽娟与步长江签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。
关于林丽娟支付的94100元的性质。本院认为，林丽娟主张其与中介租赁合同的押金转为了本案租赁合同的押金，但并未提供证据予以证明，本院不予采纳。林丽娟主张4100元为杂费的主张，亦未提供证据予以证明，本院亦不予采纳。故该94100元应系租金与押金。按照租赁合同约定，林丽娟应支付租金89000元、押金7500元，共计96500元，故林丽娟并未足额支付押金与租金。至于林丽娟拖欠的系租金还是押金，双方说法不一。林丽娟主张其足额支付了租金，步长江主张林丽娟足额支付了押金，拖欠的系租金，由于步长江收取费用后并未出具相应收条，故在无法区分租金、押金具体数额的情况下，应以钱款交纳方林丽娟的说法为准。本院认定林丽娟交纳的费用中89000元为房屋租金、5100元为房屋押金。
关于违约责任。本院认为，林丽娟主张系步长江要装修故要求其提前搬离，但林丽娟就其主张未向本院提供证据予以证明。步长江主张系林丽娟要求提前退租并提供了手机短信予以证明，结合林丽娟在本案审理中已经同意支付步长江提前退租的违约金，故本院认定系林丽娟提前退租构成违约，应按照合同约定支付违约金，现林丽娟同意按照步长江主张的数额支付提前退租违约金，本院不持异议。由于本院已经认定林丽娟足额支付了租金，虽然林丽娟未足额支付押金，但双方租赁合同中并未约定林丽娟不按约定支付押金须支付违约金，故步长江要求林丽娟赔偿未按合同约定支付租金的违约金的反诉请求，缺乏合同依据，本院不予支持。由于系林丽娟构成违约，故对林丽娟要求步长江支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
关于应退还租金、押金数额。本院认为，林丽娟主张其于2015年11月即搬离了诉争房屋，但并未提供证据予以证明。步长江主张林丽娟于2015年11月底提出提前退租，于2015年12月22日搬离诉争房屋，双方协商一致房租计算至2016年1月15日，步长江针对其主张，提交了手机短信予以证明，该手机短信显示：林丽娟认为应退还租金的期间为2016年1月15日至2016年4月6日。综合上述情形，本院对步长江的主张予以采纳，故双方的租赁合同应经双方协商一致于2016年1月15日解除。由于双方均认可房屋租赁期限截至2016年4月5日，故步长江应将2016年1月16日至2016年4月5日的租金退还林丽娟，对林丽娟要求步长江退还房屋租金诉讼请求的合理部分，本院予以支持。关于押金，由于步长江针对其损失已经提起反诉，故本院不再考虑押金折抵问题，步长江应将押金返还林丽娟，但押金数额应为5100元，对林丽娟此项诉讼请求的合理部分，本院予以支持。
关于物品损失、水费。本院认为，双方在手机短信协商过程中，已经列名了相关物品损失，现步长江要求林丽娟赔偿相关物品损失，具有合理依据，本院予以支持。林丽娟不同意支付该损失的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。步长江主张的水费，林丽娟同意支付，本院不持异议。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起七日内，步长江返还林丽娟二〇一六年一月十六日至二〇一六年四月五日的房屋租金一万九千七百五十一元。
二、自本判决生效之日起七日内，步长江返还林丽娟房屋押金五千一百元。
三、自本判决生效之日起七日内，林丽娟赔偿步长江马桶损失三百元、刷墙损失一千元、浴霸损失五百元、窗户损失二百元、水费一千二百元。
四、自本判决生效之日起七日内，林丽娟支付步长江提前退租的违约金一千零一十二元。
五、驳回林丽娟的其他诉讼请求。
六、驳回步长江的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二百八十九元、反诉费一百四十元，由林丽娟负担八十九元（已交纳）；由步长江负担三百四十元（已交纳一百四十元），余款自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李 俊
二〇一六年五月十九日
书 记 员 王德林