广东省潮州市湘桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潮湘法民一初字第115号
原告：潮州市恒大置业有限公司，住所地广东省潮州市湘桥区。
法定代表人：李潇，总经理。
委托代理人：涂远澜，潮州市恒大置业有限公司职员。
委托代理人：张瑞祥，潮州市恒大置业有限公司职员。
被告：许小红，女，汉族，住福建省政和县。公民身份号码：×××4024。
委托代理人：黄民峨，广东赛博律师事务所律师。
原告潮州市恒大置业有限公司（以下简称“恒大公司”）诉被告许小红商品房预售合同纠纷一案，本院2015年1月29日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月24日公开开庭进行了审理。原告恒大公司之委托代理人涂远澜，被告许小红之委托代理人黄民峨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恒大公司诉称：2014年3月27日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，被告购买了原告开发的潮州恒大城第X幢X层XXX号房，总房价款为741562元。付款方式为：2014年3月27日之前支付首期房款231562元，余款51万元须在2014年3月27日之前办理完毕银行按揭贷款申请手续。被告于签约当日向原告支付了首期房款231562元，其中177975元为被告为购买该房屋向原告关联公司金碧物业有限公司潮州分公司所借，该款项已实际支付。被告于2014年6月17日在中国银行股份有限公司潮州湘桥支行办理了按揭手续。由于被告连续三期未向中国银行履行合同约定的还款义务，原告于2014年10月17日向被告寄发了《还款提示书》，要求其尽快向中国银行缴付房贷及利息，但被告一直拒不履行。2014年10月17日，中国银行向原告寄发了《关于提前收回借款人许小红一手住房贷款本息的回购通知函》，因被告未按合同约定还款且还款意愿极差，要求原告履行连带保证责任。原告已于2014年11月13日向中国银行替被告代为偿还全部贷款及利息、罚息共计525958.80元。依据《商品房买卖合同补充协议》第三条第（一）款第5项的约定，如被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任的，原告有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，被告所交的全部款项不予退还，同时被告应配合原告办理解除合同手续并承担解除合同费用。2014年12月16日原告向被告寄发了《合同解除通知书》，但时至今日被告仍拒不履行其还款义务。因此，原告起诉请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，且原告无须向被告返还其所支付的购房款；2、判令被告协同原告办理案涉房屋《商品房买卖合同》备案终止及抵押备案注销手续；3、判令被告承担本案诉讼费。
本案审理过程中，原告恒大公司放弃第二项诉讼请求。
被告许小红没有提交答辩状，但在庭审中辩称：1、原、被告所签订的商品房买卖合同及补充协议均是违法无效的。原、被告与中国银行所签订的有关按揭贷款的合同书也是违法无效。其主要理由就是原告是通过弄虚作假及误导的方式促使被告签订上述合同及协议书，包括有关假离婚，包括假就业、假收入证明及假的银行资金流水，这个是原告不择手段推销其商品房所做的行为。被告是一个文盲，被原告所欺骗，按照被告的真实情况，根本就无条件可按揭贷款来购房。2、原、被告之间所签订的楼宇认购书、商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议，里面充满了霸王条款，充满了免除原告应有的责任及义务，而无辜加重了被告责任与义务，剥夺被告的民事权利的条款。譬如，原告方在2014年3月27日签订认购书时，原告就要求被告预交税费，这是完全不合理，因为原告方的楼房还远远没有建成，是否建成以及是否能通过验收，还是一个未知数，在此情况下，就变现收取了相应的税费。再譬如，商品房买卖合同补充协议第三条第五项的规定是完全违法的，原告根本就没有任何资格及权利可以没收被告所缴纳的款项，退一步来讲，即使合同有效，即使被告违约，那么也应按合同法及民法通则有关违约责任的条款进行适用。造成原告什么损失，属于被告该承担的部分由被告承担，而不是谁有权可以不分青红皂白全部没收被告的款项。3、被告所缴纳的款项是264597元，而非原告所主张的款额。因为有关金碧物业有限公司潮州分公司之间是否存在借款关系的问题与本案无关。4、办理按揭贷款所得的款项全部被原告所收取，那么原告既然与中国银行解除了相关贷款合同关系，没有要求被告参与，那么他们双方之间解除合同关系对被告无约束力，且既然原来的按揭款是被原告所收取，那么原告按照其与中行之间的解除按揭合同关系的行为退还相应的款项，这个后果不能由被告来承担。5、原告在本案并没有遭受任何损失，其理由是：（1）原告至今没有将商品房交付给被告；（2）中国银行所发放的按揭款也是被原告所收取，所以即使原告将相应的款项退还给中国银行，原告也没有任何损失。（3）原告不但一直没有将商品房交付给被告，这段时间以来，商品房是在涨价，假如原告要主张他由于被告的行为有蒙受任何损失的话，那么原告应承担举证责任，且需将本案的标的商品房进行估价。应从量化的角度确定原告是否遭受损失。6、原告通过欺诈的方式误导了被告交付了养老保险金、服务费及其他相关的费用，对这些原告必需承担相应的法律责任。综上所述，第一，本案所涉的商品房买卖合同及补充协议及按揭合同是违法无效的，必需互相返还。第二，退一步讲，如果上述的合同不存在无效，那么里面的很多条款也存在显失公平的格式条款、霸王条款，不能适用到本案中。对于原告所提的诉讼请求是不能成立的，请法院依法驳回原告的诉请。
经审理查明：恒大公司的经营范围是房地产开发、商品房销售、自有房屋租赁、室内装饰、安装空调制冷设备、园艺工程施工。2014年3月27日，恒大公司（甲方出卖人）与许小红（乙方买受人）签订《潮州恒大城楼宇认购书》一份，约定：乙方自愿依下列条件向甲方认购潮州恒大城X栋幢XXX房。总金额为人民币741562元。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币贰万元整（20000元）作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时自动转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。二、乙方选择下列第2种方式付款：2、按揭付款（商业贷款）：乙方须于2014年3月27日前支付首期房款211562元（不含定金）同时签署《商品房买卖合同》；余款51万元由银行提供按揭贷款，乙方需在2014年3月27日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，否则，逾期不足10天的，乙方每天按贷款额的万分之一向甲方支付违约金；逾期10天以上不足20天的，乙方每天按贷款额的万分之二向甲方支付违约金；逾期20天以上视作乙方单方解除本认购书，所付款项不予退还。甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。……四、乙方支付首期款及签署《商品房买卖合同》的同时预缴税费24235元。双方对《潮州恒大城楼宇认购书》其他事项作了约定。同日，恒大公司与许小红签订《商品房买卖合同》一份，约定许小红（买受人）向恒大公司（出卖人）认购潮州市湘桥区桥东东山美人城潮州恒大城第X幢X层XXX号房，双方约定：买受人购买的商品房为预售商品房，……。第六条付款方式及期限买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式银行按揭付款方式银行按揭付款方式：2014年3月27日前支付首期房款231562元，余款51万元须在2014年3月27日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……第二十三条本合同自双方签订之日起生效。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向潮州市房地产交易所申请登记备案。双方还对《商品房买卖合同》其他事项作了约定。同日，出卖人（甲方）恒大公司与买受人（乙方）许小红签订了《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》一份，双方约定：三、双方同意本合同第六条补充如下：（一）、关于银行按揭付款方式的约定（仅适用于选择银行按揭方式者）1、买受人必须在《楼宇认购书》约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料，否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条之约定承担逾期付款的违约责任。2、买受人申请银行、公积金贷款实际贷款的年限、贷款利率、贷款金额以银行、公积金中心最终审批为准，如银行、公积金中心批准的按揭贷款额低于买受人的申请金额，该差额部分买受人应在出卖人通知之日起5日内付清，否则，视为逾期付款，买受人同意按本合同第七条的约定承担逾期付款的违约责任而不提出任何异议。如因买受人确实无法补交差额部分房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金并配合出卖人办理解除合同的手续。……4、买受人在办理完毕银行按揭手续之前，要求终止合同的，买受人所交的款项不予以退还。5、在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。……四、双方同意本合同第七条补充如下：1、本合同第七条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款。2、如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人所交的全部款项不予退还，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合出卖人到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买受人承担。若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买受人应交最后一期款的日期，买受人须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则出卖人有权不交付该房屋给买受人，且出卖人无需承担任何违约责任。……十三、双方同意本合同第二十四条补充如下：合同备案登记前，买受人应当按规定缴纳专项维修资金及契税。办理合同登记备案时，买受人必须提交专项维修资金和契税的缴纳凭证作为合同登记备案的必要条件，否则，出卖人不承担逾期办理合同登记备案的责任。……十五、其他约定：1、关于通知的约定：（1）买受人确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址。如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，或买受人通讯地址变更，没有在五日内书面通知出卖人的，出卖人向上述地址以特快专递或挂号信发出通知，即视为已送达买受人，由此引起的一切责任由买受人承担。（2）出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务。……5、买受人逾期未付款，出卖人依本合同及补充协议的规定解除合同的，出卖人有权在买受人已付房款中直接扣除相应的违约金。6、买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。十六、本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。双方还对《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》其他事项作了约定。
上述潮州恒大城楼宇认购书、商品房买卖合同及补充协议签订后，许小红于当日分别向恒大公司支付X栋XXX房契税人民币22247元，交易手续费人民币348元，其他人民币1640元，共计人民币24235元，首期款项人民币231562元（两单，分别为53587元及177975元）。恒大公司收取后出具列NO114960号、NO573668号、NO573669号收款收据各1份交许小红存执。对于许小红向恒大公司缴纳的人民币22247元及53587元，双方均无异议；对于恒大公司出具的NO573669号收款收据所载的款项人民币177975元，该款由许小红向金碧物业有限公司潮州分公司借款，恒大公司陈述金碧物业有限公司潮州分公司已将该款人民币177975元直接支付给恒大公司，用于支付许小红尚未支付的购房首付款。恒大公司并提供编号为CZHDC01031的《借款协议》一份及三张编号：CZHDC01031的金碧物业有限公司潮州分公司借款借据以及许小红付款委托书一份为证，其中借款用途均记载：仅限于购买潮州恒大城商品房X栋XXX，许小红对恒大公司该主张认为与本案无关。许小红还提供日期均为2014年3月27日的编号为NO209064、NO017961收款收据各一份，盖章单位分别为潮州市名成房地产咨询有限公司及潮州市湘桥区潮南职业介绍说，许小红主张其向恒大公司缴纳人民币800元及8000元，恒大公司对许小红该主张予以否认，且认为上述两张收款收据上的单位盖章非恒大公司的盖章。
2014年6月17日，许小红作为借款人及抵押人，中国银行股份有限公司潮州湘桥支行作为贷款人，恒大公司作为保证人，三方签订了《个人一手住房贷款合同》一份，合同约定个人住房贷款金额人民币510000元，贷款用于付还潮州市湘桥区金碧路189号潮州恒大城X幢XXX号房房款，期限15年（180个月，自2014年6月17日至2029年6月17日），按月偿还贷款本息，还款日为每月15日，每期（月）等额本息还款人民币4737.39元。合同附件一还约定，恒大公司对上述借款承担连带保证责任，并约定借款人出现未按期归还贷款本息情形，贷款人有权宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，要求保证人承担保证责任（保证人在贷款人向其发出催收函、履行保证责任通知或任何其他类似通知、文件后，应按照通知中规定的期限和金额履行保证责任）。住房贷款合同签订后，同日中国银行股份有限公司潮州湘桥支行依约发放该笔贷款。因许小红借款后至2014年10月已连续三期没有还款，中国银行股份有限公司潮州湘桥支行于2014年10月17日向恒大公司发出提前收回借款回购通知函，宣布《个人一手住房贷款合同》项下贷款本息全部提前到期，要求恒大公司承担连带保证责任，回购此笔贷款。同日，恒大公司向许小红发出还款提示函，告知其截至2014年10月17日已三期按揭贷款本息未偿还，已违约，应在2014年10月20日前付还逾期按揭款项，并告知没有依约还款，恒大公司按照合同约定有权单方解除《商品房买卖合同》等内容。恒大公司发出还款提示函后，许小红仍没有偿还逾期按揭贷款，2014年11月13日，恒大公司提前一次性向中国银行股份有限公司潮州湘桥支行付还上述许小红住房贷款共人民币525958.80元（包括利息、罚息）。2014年12月18日，恒大公司向许小红送达合同解除通知书，告知许小红因其经催示付款仍没有付还按揭款项，恒大公司已承担保证责任代为向银行偿还全部住房贷款共525958.80元，因许小红已严重违约，恒大公司解除与许小红签订的《商品房买卖合同》及补充协议，本通知到达时合同解除。2015年1月27日，恒大公司诉至本院，提出上述诉讼请求。
庭审过程中，恒大公司表示许小红向金碧物业有限公司潮州分公司的借款人民币177975元（用途为付还首付款）由恒大公司代为偿还。
另查明：恒大公司已取得潮州恒大城（三期）的商品房预售许可证（潮建预（2013）列020号）。
本院认为：恒大公司与许小红签订的《潮州恒大城楼宇认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。”及《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，该《商品房买卖合同》及补充协议自成立时生效，受法律保护。对于恒大公司是否可以解除《商品房买卖合同》及其主张的合同解除法律后果是否可以得到支持的问题，许小红在办理银行按揭贷款手续后，没有依约按时还款，恒大公司作为保证人依约向贷款人承担了保证责任，恒大公司与许小红在《商品房买卖合同》补充协议约定了合同解除的条件及后果，即在《房地产权证》办理完毕前，许小红未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，恒大公司有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，许小红所交的全部款项不予退还。现恒大公司请求解除《商品房买卖合同》且恒大公司无须向许小红返还其所支付的购房款符合合同约定，可予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”恒大公司的《合同解除通知书》于2014年12月18日通知到达许小红，双方的《商品房买卖合同》于2014年12月18日起解除。关于许小红辩称所签订的《商品房买卖合同》及补充协议涉及加重许小红责任及义务、免除恒大公司责任及义务等合同违法无效的问题，因《商品房买卖合同》及补充协议均对双方各自的违约行为需承担的法律责任作了相关约定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，许小红的辩称依据不足，本院不予采纳。许小红的其余辩称与本案没有关联性，本院亦不予采纳。恒大公司在诉讼过程中放弃第二项诉讼请求，系其对自身诉讼权利的处置，可予照准。
案经本院调解不成。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
原告潮州市恒大置业有限公司与被告许小红于2014年3月27日签订的《商品房买卖合同》自2014年12月18日起解除，原告潮州市恒大置业有限公司无须返还被告许小红支付的购房款。
本案受理费人民币4774元，由被告许小红负担。案件受理费已由原告潮州市恒大置业有限公司预交，本院不另作收退，被告许小红应负担的上述受理费，应在本判决发生法律效力之日起5日内付还原告潮州市恒大置业有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。
审 判 长 蔡锡焕
人民陪审员 郑绍定
人民陪审员 林本崇
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 蔡冬妮