江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4742号
上诉人（原审被告）张黎拉，女，1958年10月5日生，汉族，退休职工。
上诉人（原审被告）尹爱苏，男，1957年6月25日生，汉族，退休职工。
以上两上诉人共同委托代理人邵连顺，江苏正天衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）何雨蛟，男，1976年3月4日生，汉族。
上诉人张黎拉、尹爱苏因与被上诉人何雨蛟房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第3965号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张黎拉、尹爱苏的共同委托代理人邵连顺，被上诉人何雨蛟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人何雨蛟原审诉称：张黎拉、尹爱苏与何雨蛟于2014年1月5日，经南京仟佰间房地产经纪有限公司作为中介方，签署房地产买卖合同，并经中介方协助，进行蓝天园33号102室的买卖。何雨蛟于2014年5月29日将房屋尾款支付给张黎拉、尹爱苏，按照合同约定，该物业交付使用时间为张黎拉、尹爱苏收齐房款全款一年之后，且张黎拉、尹爱苏应当将该物业名下发生的欠款及应付费用全部缴清后将房屋交付何雨蛟使用，如果逾期未交付房产的，守约方有权要求违约方每逾期一日按总房款的千分之一支付违约金。2014年1月27日，经南京仟佰间房地产经纪有限公司作为中介方，签署南京市存量房买卖合同。依据该合同约定张黎拉、尹爱苏应当在收齐余款一年后正式交付该房屋，并在正式交付房屋前腾空房屋，逾期交房的，每逾期一天，按总房价款的五分之五支付违约金。2014年6月3日，经由朱某作为见证人，双方当事人签订租房协议。依据该协议，何雨蛟将蓝天园房产出租给张黎拉、尹爱苏，租期为一年，自2014年5月30日至2015年5月30日。租金每月2350元，年租金为28200元。第一年租金28200元已折算为房价，如原房主需要续租，第二年协商续租。2015年5月19日，何雨蛟与中介方告知张黎拉、尹爱苏，何雨蛟不愿意继续出租该房屋，请张黎拉、尹爱苏于2015年5月30日准备迁出房屋并交接，2015年5月30日，何雨蛟与中介方再次到蓝天园要求张黎拉、尹爱苏按照合同要求准时交付房屋并迁出，张黎拉、尹爱苏不同意，何雨蛟遂报警，次日再次要求迁出未果。何雨蛟认为张黎拉、尹爱苏已侵犯其合法权益，遂起诉要求判令张黎拉、尹爱苏迁出鼓楼区蓝天园33号102室房屋，按2350元／月自租赁合同到期之日起支付至实际迁出之日止期间的租金，并承担本案诉讼费用。
上诉人张黎拉、尹爱苏原审辩称：张黎拉、尹爱苏20**年11月中旬与句容某公司签订商品房买卖合同，所购房屋于2015年12月31日交付。之后张黎拉、尹爱苏即通过仟佰间房地产经纪有限公司有意将原住房售出，但前提条件是购房人在付清全部房款，完成产权转移登记后，同意将该房出租给张黎拉、尹爱苏至2015年12月底。中介公司清楚地知道被答辩人的这一要求，此后中介公司介绍过多人看房，终因出租等原因未能达成一致意见。2014年1月5日，张黎拉、尹爱苏与何雨蛟及中介方签订了房地产买卖合同，2014年1月27日，三方签订了南京市存量房买卖合同，根据上述合同张黎拉、尹爱苏将蓝天园房屋卖给何雨蛟，2014年2月8日将房屋变更登记在何雨蛟名下。2014年6月3日，何雨蛟将房屋出租给张黎拉、尹爱苏，租期为一年从2014年5月30日至2015年5月30日。所以张黎拉、尹爱苏认为从2014年5月1日至2014年5月29日期间双方为房屋买卖合同关系，2014年5月30日开始为房屋租赁关系。故在将房屋产权变更，何雨蛟支付全部房款后又将房屋再次租赁时，双方的房屋买卖交易已经全部完成，张黎拉、尹爱苏已经完成了事实上和法律上的房屋交付。而对于房屋租赁的问题，在租房协议中手写添加部分“如原房主需要续租，第二年双方协商续租”真实的意思是双方对第二年的租金问题协商，而并非协商租与不租的问题，所以何雨蛟要求终止租赁协议收回房屋没有事实法律依据，应当驳回其要求返还房屋的诉讼请求，但对于之后延迟的租金张黎拉、尹爱苏同意支付。
原审法院经审理查明：2014年1月5日，经南京仟佰间房地产经纪有限公司（以下简称仟佰间公司）居间介绍，何雨蛟与张黎拉签订《房地产买卖合同》一份，由何雨蛟购买坐落于南京市鼓楼区蓝天园33号102室房产（以下简称蓝天园房产），双方对各自权利义务进行了约定，其中约定房屋交付使用时间为全款到后一年之后。并约定房价含热水器一台、冰箱一台、洗衣机一台、副卧室电视机一台、挂式空调两台、固定设施及现有装修和地下室使用权等。
2014年1月27日，双方签订《南京市存量房买卖合同》一份，仍约定由何雨蛟购买蓝天园房产，付款方式为现金加贷款，亦约定于收齐房款一年后正式交付房屋，卖方在正式交付房屋前腾空该房屋。双方于2014年2月8日办理了产权变更手续，蓝天园房产现登记于何雨蛟名下。其后，何雨蛟于2014年5月29日付清全部房款。
2014年6月3日，何雨蛟与尹爱苏签订《租房协议》一份，载明：“现房主何雨蛟愿把新购得的蓝天园33号102室出租给原房主张黎拉，租期为一年，从2014年5月30日到2015年5月30日。租金按购房协议每月为2350元，年租金为28200元。第一年租金28200元已折算为房价。如原房主需要续租，第二年双方协商续租。”朱某在见证人处签署姓名。而此房屋的实际承租者为张黎拉、尹爱苏二人。
2015年5月19日，何雨蛟以告知函的方式告知张黎拉应当按照购房协议交付房屋，如逾期未交付的需按照购房协议约定支付违约金。而此时双方因交房时间产生争议，致使2015年5月30日、5月31日两日未成功交房，何雨蛟遂报警，南京市公安局鼓楼分局汉中门派出所出警，但均未能达成一致意见。何雨蛟遂向原审法院提起诉讼，要求判如所请。
张黎拉、尹爱苏称在租房协议中添加的内容“如原房主需要续租，第二年双方协商续租”本意并非对续租与否作出约定，而是确定续租后对租金另行协商，对此提交了与仟佰间公司员工的录音一份，何雨蛟称此录音对话系尹爱苏与仟佰间公司员工的对话，并不能对其产生法律约束，而且无论在购房协议还是在租房协议中对于交付房屋的时间均作出明确的约定，不能据此证明张黎拉、尹爱苏的主张。
原审法院另查明，本案案由原为房屋买卖合同纠纷，经庭审释明后，何雨蛟明确了诉讼请求，原审法院将案由变更为房屋租赁合同纠纷。
以上事实，由双方当庭陈述、何雨蛟提交的房地产买卖合同、南京市存量房买卖合同、租房协议、告知函、房屋交接书、接处警工作登记表、证人朱某的证言及张黎拉、尹爱苏提交的录音资料等证据及原审法院庭审笔录予以证实。
原审法院认为：何雨蛟与尹爱苏签订的租房协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。而综合该租房协议的形成过程、载明的内容、签署方及实际承租人为张黎拉、尹爱苏的客观事实，应认定张黎拉、尹爱苏为共同承租人，为租赁合同的相对方。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。另据双方所签订的房地产买卖合同、南京市存量房买卖合同及租房协议，双方之间所产生的法律关系在订立租房协议时已产生变化，此时双方之间存在的为房屋租赁法律关系，何雨蛟为出租人，张黎拉、尹爱苏为承租人。现双方对房屋租赁的期限产生争议，张黎拉、尹爱苏辩称该租房协议中所约定的关于续租的问题，实际系对续租之后的租金问题进行协商，而并非协商续租与否的问题，但是凭其现提交的证据，首先录音并非与何雨蛟之间的对话，其次凭此录音材料并不能对抗双方之间形成的买卖协议及租房协议中明确载明的内容，而且在租房协议中约定的期限与两份买卖合同中约定的期限系一致，故凭张黎拉、尹爱苏的陈述及其现有的证据无法反驳何雨蛟的主张，故对张黎拉、尹爱苏此辩称意见不予采纳，应认定双方约定的租赁期限至2015年5月30日届满。而现双方对续租问题无法达成一致意见，张黎拉、尹爱苏应当依法返还租赁房屋，故对何雨蛟要求张黎拉、尹爱苏迁出并返还房屋的诉讼请求，原审法院予以支持，而张黎拉、尹爱苏在迁出蓝天园房产时应当将该房屋属何雨蛟所有的热水器一台、冰箱一台、洗衣机一台、副卧室电视机一台、挂式空调两台、固定设施及现有装修保留原状。
租赁合同期满后，张黎拉、尹爱苏拒绝迁出租赁房屋，应当继续支付房屋使用费，现何雨蛟要求张黎拉、尹爱苏继续按照原租房协议约定的2350元／月支付房屋使用费合理、合法，对此主张亦予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、张黎拉、尹爱苏于本判决生效后五日内迁出南京市鼓楼区蓝天园33号102室房屋，并返还何雨蛟；二、张黎拉、尹爱苏于判决生效后五日内按照每月2350元的标准向何雨蛟支付自2015年5月31日至实际迁出之日止的房屋使用费。如张黎拉、尹爱苏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元、减半收取25元，由张黎拉、尹爱苏负担（此款何雨蛟已预交，应于本判决生效之日起五日内给付何雨蛟。另何雨蛟预缴的诉讼费25760元，因案由变更及适用简易程序裁判，故退回何雨蛟预缴的25735元）。
上诉人尹爱苏、张黎拉不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院依法改判，撤销一审判决，驳回被上诉人何雨蛟的诉讼请求。事实与理由为：两上诉人卖房是为了改善居住环境，而非进行房地产投资，因此始终坚持按照“得新房——交旧房”的常规流程操作换房计划。2013年11月上诉人与案外人签订了《商品房买卖合同》，所购房屋于2015年12月31日交付。之后上诉人即将涉案房屋出售，但前提条件是购房人在付清全部房款、完成产权转移登记之后，要同意将该房屋出租给上诉人直至2015年底新房交付。租房协议的签订，也证明中介公司及上诉人均清楚知道上诉人这一要求。2、租房协议中关于“如原房主需要续租，第二年双方协商续租”一句，是朱某应两上诉人要求及被征得上诉人同意而手写加上的。因此，在对该句约定的真实意思发生歧义时，朱某的证词应是重要证据。而朱某在其录音中已清楚表示，关于续租的真实意思是对续租后的租金进行协商，而非协商是否续租的问题。3、签订房屋买卖合同之前，双方原商定的房价为240万，同时商定出租事宜，被上诉人预扣的即是一年房租28200元及零星费用1800元，最后确定房价为237万，双方签订房屋买卖合同。因此，在买卖合同及租房协议中才约定租赁期限为一年。也正是基于上述原因，由见证人手写加上了协商续租约定，其真实意思是双方可协商第二年的租金问题。综上所述，原审判决对租房协议的真实意思这一基本事实认定不清，导致适用法律错误，恳请二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人何雨蛟二审答辩称：上诉人原审提交的录音材料不应作为有效证据；被上诉人提交的证据均为书面证据，在证明力度上大于上诉人的证据。上诉人上诉理由与其原审期间陈述相同，被上诉人意见亦同原审庭审意见。
双方当事人在二审中均未提交新证据，且对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现双方当事人对房屋租赁的期限产生争议，从该约定的文义理解，应为租赁期满后，双方可对是否续租之事宜进行协商。在被上诉人不愿续租的情况下，原审法院据此判令两被上诉人迁出涉案房屋并支付房屋使用费，并无不当。两上诉人上诉称该租房协议协商续租之约定，实际系对续租之后的租金问题进行协商，而并非协商续租与否的问题；但是其提交的证据尚不足以证明其上诉主张。朱某之录音并不涉及被上诉人，朱某在原审庭审中亦陈述其不能明确该约定的真实意思表示，因此该录音材料并不能对抗双方之间形成的买卖协议及租房协议中明确载明的内容，对于两上诉人的上诉请求，本院不予支持。
综上，原审法院查明事实清楚，法律适用正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人尹爱苏、张黎拉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一五年九月六日
书 记 员 孙雪松