山东省平度市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民一初字第2710号
原告：王广超，男，1968年6月7日生，汉族，农村居民，住山东省青岛市崂山区。
委托代理人：蒲聪，山东清泰律师事务所律师。
被告：青岛众吉达房地产有限公司。住所地，平度市苏州南路**号-1。
法定代表人：冷继强，董事长。
委托代理人：李明，山东泽川律师事务所律师。
原告王广超与被告青岛众吉达房地产有限公司（以下简称众吉达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王广超及其委托代理人蒲聪，被告众吉达公司的委托代理人李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王广超向本院提出诉讼请求：1.要求被告继续履行双方签订的商品房预售合同约定的义务，交付房屋、履行房屋备案登记手续等义务；2.支付违约金6万元。事实和理由：2012年9月10日原、被告双方签订商品房预售合同，合同约定：原告购买被告位于平度市苏州路中央华府9#楼2单元302室房屋一处，交付时间于2013年5月30日前，逾期交房按已经支付房款的日万分之一计算违约金。
被告青岛众吉达房地产有限公司辩称：1.涉案的房屋是青岛江鑫化学有限公司（以下简称江鑫公司）与我公司工程结算过程中的以物抵债房屋，属于代物清偿行为；我公司与江鑫公司因建设工程施工合同发生纠纷，涉案的房屋至今未交付，我公司主张解除以物抵债协议，现该案件尚未结案，要求中止本案的审理。2.贵院在审理（2014）平民一初字第1544号王广超诉我公司商品房预售合同纠纷案件时，王广超的第一项诉讼请求即要求解除原、被告之间的商品房预售合同，庭审过程中被告亦表示同意，双方当事人已经就解除商品房预售合同事宜达成一致意见。3.涉案的商品房预售合同系以物抵债协议的从合同，并不是原、被告之间的直接交易，原告未实际向被告支付房款，因此，被告不应当承担违约责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。
当事人无异议的证据如下：证据1.2012年9月10日原告与被告之间签订的商品房预售合同；证据2.2012年9月10日收款收据；证据3.2012年9月10日江鑫公司与被告之间签订的顶房协议书；证据4.2012年9月10日江鑫公司出具给众吉达公司的承诺书；证据5.2012年1月13日中央华府认购书；对于上述证据，本院予以确认并在卷佐证。
当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：
原告提交证据及被告的质证情况。
原告提供以下证据:证据1.2011年1月26日江培技出具的借款条；证据2.2011年1月26日担保履约保函；证据3.2012年9月28日的收款条；证据4.2013年5月16日的借款条；证据5.2012年11月5日的证明。
被告的质证意见：原告提供的上述证据，均与本案无关，对其真实性不予认可。
本院对当事人所提供上述有争议证据的认定意见和理由如下:
原告提供的证据用于证明其与案外人江培技之间存在着借贷关系，由于江培技既不是本案的当事人，亦未到庭作证确认上述证据的真实性，而且，被告不予认可，因此，对原告提供的上述证据，本院不予采信。
根据当事人的陈述以及调取本院（2014）平民一初字第1544号案件的卷宗和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年5月7日江鑫公司与青岛胶城建设集团有限公司及众吉达公司签订中央华府工程外墙粉刷及外墙真石漆施工合同，2017年3月6日经双方结算，涉案工程款总额为1348477元，用两套房产抵顶工程款107万元，其中含本案争议的一套房产，众吉达公司尚欠江鑫公司工程款183477元。2012年9月10日众吉达公司与江鑫公司签订顶房协议书，合同约定：江鑫公司自愿以工程款抵顶“中央华府”住宅房屋一处，房屋的座落为9号楼2单元302室，房款总金额523698元。同日，江鑫公司给众吉达公司出具承诺书，江鑫公司同意将涉案的房屋过户给王广超，之后王广超与众吉达公司签订商品房预售合同，合同约定：众吉达公司将位于平度市苏州路中央华府9号楼2单元302室的房屋出售给王广超，总房价款523698元，交房时间为2013年5月30日，逾期交房，支付违约金，违约金按原告已支付的房价款的日万分之一计算。
2014年4月25日王广超向本院起诉众吉达公司，因众吉达公司没有按照合同的约定交付涉案的房屋，要求：1.解除与众吉达公司之间签订的商品房预售合同；2.判令众吉达公司返还购房款523698元及利息；3.判令众吉达公司赔偿王广超房款一倍的赔偿金523698元。众吉达公司的答辩情况：涉案的房屋用于抵顶欠江鑫公司的工程款，江鑫公司又将涉案的房屋转卖给了王广超，原、被告之间签订商品房预售合同的目的系方便王广超办理登记备案手续，商品房预售合同是否解除取决于江鑫公司与王广超之间的合意，众吉达公司不是适格的诉讼主体，请求依法驳回王广超的诉讼请求。庭审过程中，王广超主张涉案的房屋系其本人以支付现金的方式购买，否认以物抵债的事实。2015年4月20日众吉达公司向本院起诉江鑫公司，要求解除双方签订的顶房协议书。2015年7月22日王广超申请撤回对众吉达的起诉，本院予以准许。2015年7月27日王广超再次起诉众吉达公司，要求继续履行合同，并支付违约金。
本院认为，关于顶房协议的效力问题。以物抵债，系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，因此，对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应当以尊重当事人的意思自治为基本原则。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。本案原、被告双方所签订的顶房协议书，即是以物抵债协议，系当事人的真实意思表示，经结算，原告确实尚欠被告工程款，而且，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。
关于顶房协议的解除问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。顶房协议书签订后，原告清偿了被告的债务，被告又将抵顶的房产转让给案外人王广超，原告与王广超之间又签订了商品房预售合同，将涉案的房产出售给王广超；由于原告与王广超之间签订的是商品房预售合同，涉案的房产处于预售状态，既无法办理产权登记，亦无法实现交付，因此，原告以涉案的房屋未交付为由，要求解除顶房协议的请求，本院不予支持。
依据商品房预售合同的违约金条款，原告要求被告支付违约金的请求本院予以支持。合同约定的交房时间为2013年5月30日，应当自2013年5月31日起开始计算逾期交房的违约金。原告于2014年4月25日向本院提起诉讼时，违背诚实信用原则，否认以物抵债的事实，系导致涉案的房屋至今未能交付的主要原因，因此，本院认定计算众吉达公司延期交房违约金的截止日为2014年4月25日，逾期交房的违约金数额为17020.19元（523698×1÷10000×325）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：
一、原告王广超与被告青岛众吉达房地产有限公司于2012年9月10日签订的商品房预售合同继续履行；
被告青岛众吉达房地产有限公司支付原告王广超逾期
交房违约金17020.19元。
上述两项，于本判决生效后三十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9800元，保全费3520元，共计13320元，由被告青岛众吉达房地产有限公司负担3320元，原告王广超负担10000元。由于原告已经预交，限被告青岛众吉达房地产有限公司于本判决生效后10日内直接给付原告王广超。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 王美君
审判员 徐丛堂
审判员 刘 虹
二〇一七年三月十五日
书记员 于小蕾