河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛民终字第544号
上诉人（原审被告）：李杨，女，汉族。
被上诉人（原审原告）：王桂容，女，汉族。
委托代理人：杨海勇，河南经源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：洛阳市汇天房地产咨询有限公司，住所地：洛阳市西工区。
法定代表人：王新慧，该公司总经理。
委托代理人：范贺贺，该公司员工。
委托代理人：郭珊珊，该公司员工。
上诉人李杨因与被上诉人王桂容、洛阳市汇天房地产咨询有限公司（以下简称汇天公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2013）涧民二初字第232号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了�理，李杨、王桂容及其委托代理人杨海勇、汇天公司委托代理人范贺贺和郭珊珊均到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。
原审法院经审理查明：原审法院经审理查明：2012年10月21日，王桂容（买方）、李杨（卖方）及汇天公司（经纪方）签订房屋买卖合同一份，约定李杨将其所有的位于洛阳市涧西区嵩山路13号元顺城3幢2单元601号房屋出卖给王桂容，房屋价款650000元；付款方式为按揭付款，并约定：1、签订本合同时支付10000元作为定金，卖方应协助买方办理按揭手续，包括但不限于签署有关文件、合同等；2、首期楼款（已包含定金）共计260000元整，应在买卖双方到房管部门办理交易过户递件手续并完成交易过户（2013年1月20日前）当天（已取得房地产交易中心收缴证件收据为准）付清；3、390000元于办妥他项权利登记后，由贷款银行直接拨入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时以现金支付。交易手续需在2013年3月30日前完成，如因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延。合同还约定李杨应当在2012年1O月31日前将房屋交付王桂容使用。关于违约责任，合同约定：……卖方逾期交付该物业的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付成交价的10％作违约金……买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未支付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金，买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10％作�约金等。2013年1月17日，王桂容、李杨及汇天公司依照约定前往银行办理按揭贷款手续，但是因王桂容身份问题，贷款程序未能完成；其后，在王桂容符合办理贷款条件后，王桂容与李杨因合同的履行产生纠纷，导致贷款手续一直未能正常进行。另查明，截止本案立案时，王桂容于2012年10月20日按照约定向汇天公司支付定金10000元，向李杨支付房款合计260000元（其中，2012年11月25日支付150000元，2013年1月18日支付110000元）。李杨也将房屋腾空交付王桂容使用（2013年6月14日，因双方发生纠纷，经公安机关调解，双方同意将自己物品搬出涉案房屋，均不能在房屋内居住）。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王桂容、李杨及汇天公司签订的房屋买卖合同，不违背国家强制性法律法规的规定，系各方当事人真实意思表示，应当依法认定为有效，当事�应当按照依法依约全面、适当履行合同的内容。对于王桂容、李杨争议的违约问题，该院认为，虽然王桂容在首次办理贷款手续时，因户籍等问题导致相关手续未能办理，但从王桂容其后的履约行为以及贷款办理失败的原因等事实可以确定其并无拖延合同履行的主观意愿，且根据双方合同关于按揭贷款办理的约定来看，并未明确显示贷款手续办理的期限；而对于其他约定具体期限的事项，也注明了应以办理机关出具手续的时间为准，并特别注明如因办理机关的原因迟延，则时间相应顺延；综上，对于李杨提出的王桂容在履行合同过程中存在违约行为的辩解意见，不予支持；李杨应当依照合同约定继续履行双方订立的合同，故对于王桂容要求李杨协助其办理房屋过户手续的诉讼请求，予以支持。对于王桂容提出的要求李杨支付违约金97500元的诉讼请求，李杨在王桂容无主观违约情形及双方合同并未合意解除的情况下，未能按照约定履行合同内容，应当承担相应的违约责任；但是根据双方的合同约定，在王桂容要求继续履行合同的情况下，其仅能自李杨违约之日起，以650000元为基数，按照每日千分之一的标准，计算30日的违约金；综上，参考双方合同的内容、双方纠纷产生的原因及纠纷延续的期间等因素，该院确定李杨向王桂容支付违约金19500元。对于王桂容提出的要求李杨赔偿王桂容门锁、水表维修费2l5元，返还王桂容垫付的水费50元，因其并未提供充分证据证实李杨的行为造成了上述花费，故对于该项诉求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告王桂容与被告李杨、第�人洛阳市汇天房地产咨询有限公司2012年1O月21日签订的《房屋买卖合同》有效。二、被告李杨协助原告王桂容办理位于涧西区嵩山路元顺城3号楼2单元601号房屋的过户手续。三、被告李杨向原告王桂容支付违约金19500元。上述义务应于本判决生效后十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。四、驳回原告王桂容的其他诉讼请求。一审案件受理费2244元，由原告王桂容负担244元，被告李杨负担2000元。
李杨不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误，我认为双方签订的合同系无效合同。因王桂容非本市户口，骗我签订下本不合法的《房屋买卖合同》。其次，王桂容明知自己资格无法履行合同，还要到银行尝试办理贷款。我在2012年10月因单位团购住房价格较低，故将新房以低价转让，只希望早日拿到钱另买房，而由于王桂容违约未按照合同约定办理相关手续，错过单位团购房，对我造成的损失无法估计。我与爱人刘国辉属合法婚姻，该房屋系夫妻共同财产，原审判决我协助王桂容办理房屋过户手续，不符合法律相关规定，造成判决根本无法履行，特提起上诉。综上，要求依法撤销原审判决，驳回李杨的请求，依法判决合同为无效合同。一审和二审诉讼费用应当由王桂容承担。
王桂容答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持，要求二审法院驳回上诉，维持原判。王桂容已经完成了合同约定的付款义务，而当过户时遭到李杨的拒绝引发诉讼，此点说明王桂容在整个过程中不存在过错。从本案所涉房屋的房产证证实，该房所有权人为李杨一人，故合同书上也只有李杨本人签名，李杨已经构成违约，理应承担继续履行合同及相应的违约责任。
汇天公司答辩称：房屋买卖合同是有效的，要求合同履行完毕。
本院经审理查明的事实除与原审查明的事实基本相同外，另查明：本案争议的房屋产权证上的所有权人为李杨。2013年1月17日汇天公司在银行把王桂容因户口可能会延缓办理贷款手续的情况告知了李杨及其爱人刘国辉，李杨没有表示异议，但是要求汇天公司担保。2013年1月18日王桂容又给李杨转款11万，补齐了40%的首付款。后双方发生纠纷，协商未果。
本院认为：王桂容、李杨和汇天公司签订房屋买卖合同，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反国家强制性规定，应为有效。虽然王桂容在办理贷款手续时，因户籍问题造成一定的拖延，但是此问题后来已经解决，且王桂容将其他款项已经支付完毕，故主观上并无违约的故意，李杨以此为由主张房屋买卖合同无效理由不足，本院不予支持。因房产证上的产权人�李杨一人，其丈夫刘国辉在银行办理贷款时也到场予以认可，故虽该房产系夫妻共同财产，但原审判决李杨协助王桂容办理房屋过户手续符合有关法律规定，也未侵害刘国辉的合法权益。原审判决综合本案的实际情况，判决李杨向王桂容支付违约金19500元并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2000元，由李杨承担。
本判决为终审判决。
审判长 ：王惠谦
审判员 ： 杨 楚
审判员 ：陈加胜
二〇一四年五月十五日
书记员 ： 刘 丰