北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2015）大民初字第16200号原告:北京天宇恒业物业管理有限公司，住所地北京市大兴区榆垡镇福顺街1号。法定代表人周硕，总经理。委托诉讼代理人:任俊青，男，1974年8月6日出生。委托诉讼代理人：傅玉奎，男，1973年1月10日出生。被告：北京市大兴区旧宫镇南街四村村民委员会，住所地北京市大兴区旧宫镇南街四队。负责人：米占江，村主任。委托诉讼代理人：杨华，河北展威律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪敬，女，1966年6月20日出生。原告北京天宇恒业物业管理有限公司（以下简称：天宇物业公司）与被告北京市大兴区旧宫镇南街四村村民委员会（以下简称：四村村委会）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天宇物业公司的委托诉讼代理人任俊青、傅玉奎，被告四村村委会的委托诉讼代理人杨华、洪敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天宇物业公司诉称：天宇物业公司系北京市大兴区x镇x路的物业服务公司，四村村委会系北京市大兴区x镇x路x号院x、x、x号楼的产权所有人及物业使用人。2013年11月7日，天宇物业公司与四村村委会签订《物业管理合同》，约定天宇物业公司为四村村委会提供物业服务，四村村委会的房屋面积为20587.30平方米，共计310户，物业服务费每平方米每月2元，公共照明费每户每年200元，垃圾清运费每户每年66元，合同中还约定四村村委会在收房当天预付一年的物业费及相关费用，后续的年度的物业费及其他相关费用在首次交费对应日的15日之前向天宇物业公司交纳，未能按时足额交纳物业费及相关费用，应当按日以未交物业费的千分之三的标准向天宇物业公司支付违约金。经天宇物业公司多次催收，四村村委会仍欠缴相关费用，故诉至法院要求：1、判令四村村委会支付2014年11月8日至2015年11月7日期间物业费494095.20元、垃圾清运费20460元、公共照明费62000元、违约金115311元；2、判令四村村委会支付2015年11月8日至2016年11月7日期间物业费494095.20元，垃圾清运费20460元，公共照明费62000元；3、本案的诉讼费用由四村村委会承担。被告四村村委会辩称：不同意天宇物业公司的诉讼请求。天宇物业公司与四村村委会约定的服务面积与实际服务面积存在差异，实际交给四村村委会的面积是18574.26平方米。天宇物业公司主张违约金没有事实和法律依据，四村村委会一直同意按照实际服务面积交纳物业费，但是天宇物业公司主张按照合同约定的服务面积收取，双方多次协商，天宇物业公司一直拒收，不是四村村委会故意拖欠，天宇物业公司主张的违约金过高。天宇物业公司的垃圾清运、公共照明等物业服务不到位。四村村委会所在小区已经于2014年8月6日成立北京市大兴区x镇x小区业主委员会（以下简称：业主委员会），2014年8月15日正式通知天宇物业公司办理交接手续，天宇物业公司主张2015年度至2016年度的物业费，没有依据。本院经审理认定事实如下：2013年11月7日，北京市大兴区x镇政府（甲方）与北京x房地产开发有限公司（乙方）签订备忘录，约定乙方将x路x号院x、x、x号楼于2013年11月8日交付甲方，甲方指定x镇x四村村民委员会为x路x号院x、x、x号楼的房产所有人及物业使用人，乙方与天宇物业公司签订《前期物业委托管理服务合同》，依法选聘该物业服务企业为上述住宅所在的小区提供物业服务。乙方实际交付住宅面积为20587.30平方米（实测面积），多交付587.30平方米。多交付面积由甲方指定的产权所有人（四村村委会）承担，售价另行确定。因x、x、x号楼施工单位—北京x第二开发公司仅移交楼体的地上部分，相关设备用房均在地下未做移交，需相关部门协调。2013年11月8日，天宇物业公司与四村村委会签订《物业管理合同》，合同中约定x镇政府指定四村村委会为x路x号院x号楼、x号楼、x号楼的房产所有人及物业使用人，北京x房地产开发有限公司实际交付x路x号院x号楼、x号楼、x号楼三栋地上商品房住宅,住宅面积为20587.30平方米（实测面积）。第二章第二条规定，物业服务期限自2013年11月8日起至业主委员会成立后，如其选聘新的物业管理公司并签订生效的物业服务合同后，在原物业管理公司完成交接时，本合同自动终止。第三章第六条规定，物业服务费每平方米每月2元，公共照明费每户每年200元，垃圾清运费每户每年66元；第七条规定四村村委会在收房当天预付一年的物业费、供暖费及相关费用，若发生逾期，四村村委会应按日向天宇物业公司支付全年物业费的万分之二作为违约金；第九条规定，四村村委会房屋共计310户，建筑面积20587.30平方米，一年度的物业相关收费包括，物业费494095.20元、供暖费617619元，公共照明费62000元，生活垃圾清运费20460元。庭审中，天宇物业公司提交整付零寄清单、快递单、告知函，证明天宇物业公司多次向四村村委会催缴物业费、供暖费，四村村委会不认可，认为没有收到相关信件，一直想要和天宇物业公司协商，但是对方不愿意协商。天宇物业公司提交业务回单，证明2013年11月8日四村村委会向天宇物业公司支付物业费、供暖费、公共照明费、垃圾清运费共计1194174.20元，即四村村委会2013年度实际履行了《物业管理合同》，四村村委会认可确实支付了相关费用，但因为天宇物业公司是前期物业单位，交房的时候只能按照天宇物业公司提供的面积支付，后来发现面积有误差，就一直与对方协商此事。天宇物业公司提交x号楼、x号楼、x号楼的房产证，证明三栋楼的总面积为21045.46平方米，总面积减去商用面积即为物业服务合同中约定的面积20587.30平方米，四村村委会对房产证不认可，认为房产证可能是造假的，开发商没有缴纳大修基金，无法办理房产证，即使房产证是真的，也要求对具体服务面积重新测绘。天宇物业公司提交公告，证明北京市大兴区x小区业主委员会已经被撤销备案，四村村委会对公告不认可。四村村委会提交《物业管理合同》，证明四村村委会已于2014年8月15日正式通知天宇物业公司解除物业关系，即使支付违约金也应按照合同第七条计算，且天宇物业公司未按合同约定提供物业服务，天宇物业公司认可合同的真实性，不认可对方的证明目的，同意按照合同第七条计算违约金。四村村委会提交房屋面积测算报告复印件，证明开发商交付的实际面积为18547.26平方米，即将x、x、x号楼的地上主体面积相加，天宇物业公司认为双方合同中已经约定了服务面积，交付问题与天宇物业公司无关。四村村委会提交物业情况反映表，证明天宇物业公司服务不到位，天宇物业公司认为此份证据加盖的是四村村委会公章，不认可其证明效力。四村村委会提交备忘录，证明第5条规定因x、x、x号楼施工单位仅移交楼梯的地上部分，相关设备用房均在地下未做移交，需相关部门协调解决，天宇物业公司给四村村委会提供服务的面积仅为地上部分的面积，天宇物业公司不认可其证明目的，备忘录的第四条中已经明确实际交付住宅面积为20587.30平方米的事实。四村村委会提交交接通知，证明2014年8月15日业主委员会已经通知天宇物业公司办理交接手续，2015至2016年度的物业费不应再向天宇物业公司支付，天宇物业公司认为业主委员会的成立违反法定程序，正在撤销中，且解除物业合同需要法定程序，业主委员会需要和新的物业公司签订生效的物业合同且与天宇物业公司完成交接才算解除，物业合同的解除是附条件的解除，但是现在条件还没有达成，所以物业合同仍应继续履行。四村村委会提交交费通知单及诉讼费票据，证明四村村委已经和新的物业公司签订了物业合同，通知天宇物业公司办理交接手续，天宇物业公司拒绝交接，业主委员会已经起诉天宇物业公司要求解除物业合同，天宇物业公司认为该案是案外人与天宇物业公司之间的诉讼，与本案无关，且案件正在审理中，仍没有结果。四村村委会提交照片，证明天宇物业公司服务不到位，天宇物业公司认为物业服务是持续性的服务，照片不能反映整个服务过程，通过照片不能证明物业服务不到位。四村村委会提交证人证言，证明天宇物业公司服务不到位，天宇物业公司不认可。四村村委会申请证人王某、证人唐某出庭作证，证明天宇物业公司服务不到位，小区电梯、绿化等公共设施经常出问题，且小区没有中水，小区中很多居民都对此有意见，且物业费收费没有依据，天宇物业公司认为两名证人均是四村村委会的居民，交物业费给四村村委会，与四村村委会存在利害关系，证言不应被采信。本院前往北京市国土资源局大兴分局调取了北京市大兴区x路x号院x号楼、x号楼、x号楼的初始登记申请书及房屋登记表，x号楼房屋产权登记面积1410.83平方米，商业服务部分建筑面积（负一层建筑面积）94.38平方米；x号楼房屋产权登记面积9845.20平方米，商业服务部分建筑面积（负一层建筑面积）140.86平方米x号楼房屋产权证登记面积为9789.43平方米，商业服务部分建筑面积（负一层建筑面积）222.92平方米；经核算，x、x、x号楼房屋产权登记面积（21045.46平方米）减去三栋楼的商业服务部分面积（458.16平方米），为双方约定的物业服务合同面积20587.30平方米，同时核算x、x、x号楼所有住户的建筑面积总和即为20587.30平方米。2016年1月12日，北京市大兴区x镇政府出具公告载明，2014年8月6日，x小区在x镇政府办理了x小区业主委员会备案，现经核查，依据有关规定，x镇政府决定撤销x小区的业主委员会备案并收回业委会印章，就此，2016年3月15日，北京市大兴区x小区业主委员会将北京市大兴区x镇政府起诉至法院，（2016）京0115行初97号判决书驳回北京市大兴区x小区业主委员会的诉讼请求，后北京市大兴区x小区业主委员会上诉至北京市第二中级人民法院，二审对一审判决予以维持原判。2017年1月20日，四村村委会向本院交纳750000元案款，2017年2月16日，天宇物业公司已领取案款。本院认为：天宇物业公司与四村村委会签订的物业管理合同，系双方当事人真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行各自义务。上述合同中约定，物业服务费每平方米每月2元，公共照明费每户每年200元，垃圾清运费每户每年66元，四村村委会房屋共计310户，建筑面积20587.30平方米，一年度的物业相关收费包括，物业费494095.20元、公共照明费62000元，生活垃圾清运费20460元，根据调取的北京市大兴区x路x号院x号楼、x号楼、x号楼的初始登记申请书及房屋登记表显示的房屋登记信息与合同中约定的物业服务建筑面积20587.30平方米，故对四村村委会提出的抗辩意见本院不予采信。四村村委会提交的证明不足以证明天宇物业公司提供的物业服务不到位，四村村委会应当按照合同约定足额支付2014年11月8日至2015年11月7日期间的物业费494095.20元、公共照明费62000元，生活垃圾清运费20460元及2015年11月8日至2016年11月7日期间的物业费494095.20元、公共照明费62000元，生活垃圾清运费20460元，以上共计1153110.40元，扣减四村村委会已经支付的750000元，应再向天宇物业公司支付403110.40元。关于天宇物业公司主张的违约金，结合本案的实际情况，四村村委会就房屋面积与天宇物业公司发生争议，在诉讼过程中也一直在强调就双方无争议部分同意支付物业费等相关费用，其不存在拖欠物业费的主观故意，故对天宇物业公司主张的违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告北京市大兴区旧宫镇南街四村村民委员会于本判决生效后十日内支付原告北京天宇恒业物业管理有限公司二〇一四年十一月八日至二〇一五年十一月七日及二〇一五年十一月八日至二〇一六年十一月七日期间的物业费、垃圾清运费、公共照明费共计四十万零三千一百一十元四角；二、驳回原告北京天宇恒业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万六千二百一十六元，由原告北京天宇恒业物业管理有限公司负担一千四百七十四元（已交纳），由被告北京市大兴区旧宫镇南街四村村民委员会负担一万四千七百四十二元（于本判决生效后七日内直接给付原告北京天宇恒业物业管理有限公司）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 杰代理审判员  刘京京人民陪审员  崔广田二〇一七年十二月二十八日书 记 员  陈 双书 记 员  李春萌