上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杨民二（商）初字第400号
原告上海承铭物业管理有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人胡卫中，董事长。
委托代理人邱人恿，公司职员。
委托代理人徐斌，上海均和衡律师事务所律师。
被告姜宝康。
原告上海承铭物业管理有限公司与被告姜宝康企业承包经营合同纠纷一案，本院于2014年4月21日受理后，依法适用简易程序，于2014年6月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人邱人恿及徐斌、被告到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告上海承铭物业管理有限公司诉称，原告系上海市杨浦区某路某弄住宅小区的物业管理单位，自前期物业管理开始时，开发商上海某某房地产开发有限公司即将未出售的该小区某号地下停车库授权原告经营管理。被告原系小区居民，鉴于其生活困难，2007年8月起，原告将地下停车库给被告承包经营非机动车停放，期限至2010年12月31日止。被告在承包期内擅自进行大规模的违章搭建，并非法出租，严重影响了小区居民的日常生活和人身财产安全，存在极大治安隐患。原告多次进行交涉发函终止承包协议，小区居委会、业委会和派出所也多次召集开会协调，被告口头承诺拆除违章搭建，搬出地下车库，但嗣后均借口拖延履行。被告至今仍占用涉案场地，拒绝搬离，同时拖欠相关费用，恶意损坏设施设备。被告的违约行为破坏了正常的小区安全管理秩序，损坏了原告和小区居民利益。原告无奈涉讼，请求：1、请求确认原、被告承包关系终止；2、判令被告立即搬离本市某路某弄位于某号地下停车库；3、判令被告支付自2011年1月1日起至实际搬出之日止的占用费（按每月3000元计算）。
被告姜宝康辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、我在小区门口开了一个牛奶亭，同时开了一个小店，牛奶亭是有证的。2007年小区改建后，原告和上海市杨浦区人民政府街道办事处（以下简称街道）想搞综合整治，街道希望我们配合拆除牛奶亭和小店。当时正好地下车库开了，原告就提议，如果我拆了牛奶亭和小店，就让我管地下车库，并支付工资。到了2008年，原告和我重新签订合同，由我承包地下车库，合同期限为3年，期限至2010年12月31日，我每月支付原告承包费3，000元。承包费付至2010年年底，但期间原告为我们免掉了几个月的承包费。2011年之后，原告与我没再续签合同，我认为还是按照以前的协议履行，但没有签合同，我也没再支付承包费。我在车库里搭建几间房屋对外出租，主要用作仓库，每月收取租金。2010年以后，原告在我的车库里设置了很多障碍，导致我经营困难，收入只能维持生活，所以才没有办法支付3，000元承包费。2、关于地下车库违法搭建、非法借宿事宜，是原告默认且允许我们做的。因为第二份协议并没有明确禁止这些行为，且原告明知光凭收停车费是根本无法支付每月3，000元承包费的。3、我愿意继续承包地下停车库，原告之前承诺让我做到退休。如果让我搬走，要求原告支付我每月5，000元工资直至我退休。
经审理查明，2007年8月30日，原、被告签订《协议书》，该协议书约定：根据小区综合整治，小区内不得设点摆摊的要求，以及加强某路某弄地下摩托车、非机动车停车库（以下简称地下停车库）管理，考虑到被告系残疾人员，家庭经济条件困难，经双方协商，就被告管理某路某弄位于某号地下停车库达成协议：一、原告委托被告对地下停车库和地下停车库停放的摩托车、非机动车实行24小时全天候管理。被告根据原告的管理要求确保地下停车库的安全和整洁。二、被告自签署本协议之日起五天内关闭牛奶棚，不得将牛奶棚转让、转租或利用牛奶棚从事其他经营活动。三、本协议有效期为2007年9月1日至2007年12月31日止。四、原告向被告支付月薪1，200元。……九、被告保证不对地下停车库进行擅自改建、搭建、不利用地下停车库进行非法经营、聚众下棋、打牌、容留他人住宿或另作他用。……十三、在被告遵纪守法、忠实履行本协议的前提下，自明年起原告实行承包经营管理时，在同等条件下，被告有优先权。……该协议由被告妻子吴某某代被告签字。
2007年12月31日，原、被告签订《协议书》，该协议书约定：根据小区综合整治，小区内不得设点摆摊的要求，以及加强某路某弄地下摩托车、非机动车停车库（以下简称地下停车库）管理，考虑到被告系残疾人员，家庭经济条件困难，经双方协商，就被告管理某路某弄位于某号地下停车库达成协议：一、原告委托被告对地下停车库和地下停车库停放的摩托车、非机动车实行24小时全天候管理。被告根据原告的管理要求确保地下停车库的安全和整洁。二、本协议有效期为2008年1月1日至2010年12月31日止。三、被告向原告支付月承包费3，000元，每季度第一个月的前5天支付，第二个季度起每次支付三个月的承包费，由于种种原因免除第一个月租金。四、被告承担地下停车库每月的水电费、每月由原告向被告收取，地下车库的设备维修保养费由原告承担。五、协议期内停车库的月停车费和临时停车费及业主电瓶车电瓶的充电费收入归被告所有。停车费收费标准须按杨浦区物价局核准的标准收取。六、被告对地下停车库停放的摩托车、非机动车承担保管责任。由被告对非机动车、摩托车进出车库实行发牌、收牌或登记的管理制度。对车辆本体、电瓶等在停车库遭到损坏、行窃或因管理过失（如车主有牌无车）等由被告承担全额赔偿。七、被告在地下停车库内禁止吸烟、动用明火，并做好防火防进水工作，因失火、进水造成停放车辆损坏的由被告承担赔偿责任。八、被告保证不对地下车库的承重结构消防设施等公共设施破坏，不得违法乱纪，损害小区的利益。九、地下车库服务对象应是某路某弄某号（以下简称新小区）的业主。在有空位时可允许老小区住户临时寄放摩托车和非机动车。十、被告不得转包他人管理。十一、被告接受并配合原告及小区业委会、居委会和民警对其管理、消防、治安、出入登记方面工作的监督检查。十二、在被告遵纪守法、忠实履行本协议的前提下，同等条件下，原告同意被告优先续约。十三、违约责任：1、被告拖欠向原告支付的承包费，每日以月承包费的千分之二作违约金。拖欠时间满30天即视为解除协议，原告有权追索被告欠款，直至诉讼人民法院。2、因被告服务、管理不善，引发新小区三分之一业主不满，被告应立即无条件退出地下停车库摩托车、非机动车管理，原告终止与被告达成的相关协议。3、双方因故提前终止协议，则必须提前一个月通知对方，并一次性承担违约金3，000元。……
2013年11月20日，上海市杨浦区住房保障和房屋管理局五角场办事处向原告发出住宅小区物业管理服务检查整改通知书，该通知书载明：“我办于2013年11月20日对五角场街道（镇）林绿家园小区进行动态巡查，发现你小区在物业管理服务中存在以下问题：经查，你小区地下空间存在住人、乱拉电线等问题，影响应急疏散通道，存在安全隐患。”并责令原告限期整改。
2013年11月22日，上海市公安局杨浦分局五角场派出所在检查某路某弄某号时，发现存在消防安全隐患，向原告发出消防监督检查意见通知书，责令原告限期整改。
2013年12月24日，上海市杨浦区住房保障和房屋管理局五角场办事处因为发现林绿家园小区存在地下空间住人再次向原告发出住宅小区物业管理服务检查整改通知书，责令原告限期整改。
审理中，原、被告均认可双方于2007年12月31日签订《协议书》于2010年12月31日到期后，并未再续签协议。
原告称其于2013年12月24日对某路某弄某号地下停车库予以断电。
另查，1、2007年3月1日，上海某某房地产开发有限公司（某路某弄某号等产权人）向原告出具授权书，载明：“兹授权上海承铭物业管理有限公司以其名义全权管理我公司所有的位于某路某弄（林绿家园）某号下地非机动车库，包括以其自身名义签订租赁合同，收取租金及通过诉讼、仲裁等途径主张相关权利（转让除外）等所有行为，我公司均予以确认并不参与。”
2、被告目前在系争小区没有产权房，现在的产权房在宝山区。
上述事实，有两份《协议书》、《住宅小区物业管理服务检查整改通知书》、《上海市消防监督检查意见通知书》、《上海市房地产权证》、《授权书》等证据材料及当事人当庭陈述在案为凭。
本院认为，原、被告于2007年12月31日签订的《协议书》合法有效，系双方当事人真实意思表示，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。该协议期限至2010年12月31日，合同到期后，双方并未以口头或书面形式另行签订承包协议，故原、被告之间的承包关系实际已于2010年12月31日终止，原告要求判令确认原、被告之间的承包关系终止的诉讼请求，本院不再处理。同时，被告应立即搬离并腾空本市某路某弄位于某号下地停车库，且应支付自2011年1月1日起至实际搬离之日止的实际占用费。至于实际占用费的计算标准，本院认为可以按照系争《协议书》约定的标准即按照每月3，000元来计算。但由于原告已对涉案地下车库部分进行了断电，且双方对断电具体日期未达成一致，本院综合考虑，酌情从2013年12月1日开始按照每月1，000元的标准计算实际占用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告姜宝康应于本判决生效之日起六十日内搬离并腾空上海市杨浦区某路某弄位于某号地下停车库；
二、被告姜宝康应于本判决生效之日起十日内支付原告上海承铭物业管理有限公司实际占用费（自2011年1月1日起至2013年11月30日、按照每月人民币3，000元计算；自2013年12月1日起至实际搬离之日止、按照每月人民币1，000元计算）。
当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币2，820元，减半收取计人民币1，410元，由原告上海承铭物业管理有限公司负担人民币110元，由被告姜宝康负担人民币1，300元。被告姜宝康负担之数应于本判决生效之日起七日内缴付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 王 冬 娟
二〇一四年六月二十五日
书 记 员 王笑怡书记员黄惠慧
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。