江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终10031号上诉人（原审被告）：何定军，男，1987年1月29日生，汉族，住南京市浦口区。上诉人（原审被告）：周岩娜，女，1986年5月17日生，汉族，住南京市浦口区。两上诉人共同委托诉讼代理人：张洁，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：�恒，男，1989年3月26日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：尤艳涛，江苏维世德律师事务所律师。委托诉讼代理人：史晓萍，江苏维世德律师事务所律师。原审第三人：南京高业房产经纪有限公司，住所地在南京市浦口区柳洲东路19号天润城第八街区007幢101室。法定代表人：赵秀琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘虎，男，该公司职员。上诉人何定军、周岩娜因与被上诉人井恒、第三人南京高业房产经纪有限公司（以下简称高业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院(2016)苏0111民初2605号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人何定军、周岩娜上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉�一审诉请；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人不应承担违约责任。上诉人与被上诉人签订《房地产买卖中介合同》明确约定被上诉人应于2016年3月5日前支付46万元解押款，但被上诉人拖延至2016年3月11日才支付款项。一审法院判决上诉人承担相应违约责任，没有事实依据。二、上诉人与被上诉人之所以没有按中介合同约定完成过户，是因为双方对于银行贷款如何办理、资金如何保障等关键性条款一直进行协商，按照南京市正规房屋买卖交易流程，应当银行预审批准后网签，才能办理过户手续。三、上诉人对被上诉人的履行能力存在合理怀疑。截止到目前为止，没有证据表明被上诉人具有银行贷款预审通过的能力，被上诉人也没有其他资产向银行设置抵押，即使预审通过，银行是否最终放款不确定。一旦被上诉人不具备后期履行能力，上�人将存在因被上诉人履行不能而造成巨大损失的风险。四、三方所签订的中介合同属于预约合同，不是本约合同。因此并没有签订房产管理所要求的正式合同，因此本案不存在办理过户交易的基础，如果该预约合同未被终止，那么产生的是预约责任，也就是一审判决继续履行合同，办理过户是不合理的。请求法院判决解除合同，依法判决违约方承担违约责任，违约金额由法院酌定。井恒辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审法院维持一审判决。理由是：一、上诉人的一审诉讼代理人在一审的庭审中，亲口承认上诉人存在违约行为，并表明签订合同后，不愿意继续履行房屋出卖的意思表示，其抗辩理由是夫妻吵架，一时冲动，才签订了合同。二、解押款虽然约定2016年3月5日，但被上诉人2016年3月1日就从老家赶到南京专门办理解押手续的相关事�，而上诉人在高业公司和被上诉人多次催促下，屡次违约，无法到银行办理相关解押。三、解除合同是一个独立于本案诉讼请求独立的诉，上诉人未在一审中提起反诉，在二审中不能就合同的解除提出上诉请求。四、上诉人在上诉理由中陈述，合同为预约合同，但到后面又陈述三方有变更合同的意思表示，如果是预约合同是不无存在变更合同的意思表示，所以上诉人前后陈述的观点自相矛盾。请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。高业公司述称，三方于2016年1月份签订合同，签订合同第二天上诉人提出不想卖了，后双方沟通未成。3月11日三方办理了解押手续，约定3月25日办理过户手续，但何定军到了，周岩娜以加班为由未到。井恒向一审法院起诉请求：1.何定军、周岩娜履行房屋买卖合同，配合办理过户手续；2.何定军、周岩娜承担违约金252400元；3.何定军、周岩娜承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2016年1月31日，井恒、何定军、周岩娜及高业公司签订《房地产买卖中介合同》，约定：何定军、周岩娜将其共同共有的位于南京市浦口区柳洲东路205号北外滩水城第九街区011幢2单元804室的房屋出售给井恒，该房屋建筑面积为91.52平方米，售价为1262000元；三方商定，无正当理由不履行合同的，违约方应按标的额的20%，计人民币252400元作为违约金分别支付给各守约方。该合同还约定：签约当日，井恒支付何定军、周岩娜定金20000元；井恒借给何定军、周岩娜人民币460000元，用于2016年3月5日前办理房屋解押手续，解押后七个工作日办理房屋产权过户手续，过户后自动转为井恒支付的部分房款；井恒、何定军、周岩娜双方承诺于房屋产权送件当日办理贷款手续，井恒贷款760000元，直接下至何定军、周岩娜指定账户……；井恒、何定军、周岩娜双方必须按照合同内的时间约定按时履行，如逾期，按房屋总价万分之五每日支付给守约方，逾期超过30个工作日，视为违约。签订合同当日，井恒向何定军、周岩娜支付定金20000元。合同签订第二天，何定军、周岩娜向高业公司表示不愿意出售案涉房屋。经高业公司协调，井恒、何定军、周岩娜双方口头同意何定军、周岩娜于交房当日确保房屋内完好无损，井恒在原总价的基础上，再补偿何定军、周岩娜人民币10000元；但双方并未形成书面协议。2016年3月11日，井恒、何定军、周岩娜及高业公司工作人员到银行办理解押手续，井恒向何定军、周岩娜支付解押款460000元。2016年3月25日，井恒及何定军按约前往房产交易部门办理过户手续，因周岩娜未到现场，没有办理成功。一审法院另查明，井恒�庭审中表示，何定军、周岩娜未按约履行合同导致其租房损失、律师费、往返南京的交通费、误工费等。上述事实，有井恒提交的房地产买卖中介合同、定金收条、佣金确认书、收据、银行转账凭证、短信、视听资料；何定军、周岩娜提交的补充协议、短信；高业公司提交的房产证、土地证以及井恒、何定军、周岩娜、高业公司陈述在卷予以证实。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《房地产买卖中介合同》系井恒、何定军、周岩娜自愿签订，系各方真实意思表示，井恒、何定军、周岩娜均应按约履行。关于井恒的诉讼请求1：何定军、周岩娜履行房屋买卖合同，配合办理过户手续。一审法院认为，案涉《房地产买�中介合同》系井恒、何定军、周岩娜及高业公司三方自愿签订，系三方真实意思表示，三方应按约履行。因此，关于井恒要求继续履行房地产买卖合同的主张，一审法院予以支持。至于配合井恒办理房屋过户手续的诉讼请求，一审法院认为，在井恒支付剩余房款后，应当协助井恒办理案涉房屋的过户手续。井恒已实际支付何定军、周岩娜房款480000元，根据井恒；何定军、周岩娜双方签订的《房地产买卖中介合同》，案涉房屋售价为1262000，因此，井恒还应支付何定军、周岩娜剩余房款782000元。关于井恒的诉讼请求2：何定军、周岩娜承担违约金252400元。一审法院认为，《房地产买卖中介合同》约定，井恒、何定军、周岩娜双方必须按照合同内的时间约定按时履行，如逾期，按房屋总价万分之五每日支付给守约方，逾期超过30个工作日，视为违约。井恒；何�军、周岩娜双方无正当理由不履行合同的，违约方应按标的额的20%，计人民币252400元作为违约金分别支付给各守约方。因何定军、周岩娜的原因，双方未按约进行过户，履行合同，何定军、周岩娜应当承担相应的违约责任。但考虑到井恒的实际损失，一审法院对违约金的数额进行调整，酌情认定何定军、周岩娜支付井恒违约金40000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、井恒与何定军、周岩娜继续履行双方签订的关于浦口区柳州东路205号北外滩水城第九街区011幢2单元804室房屋的《房地产买卖中介合同》。井恒于本判决生效之日起十日内支付何定军、周岩娜购房款782000元，何定军、周岩娜在井恒支付上述房款后十日内协助井恒办理上述房产过户手续。二、何定军、周岩娜于本判决生效之日起十日内支付井恒违约金40000元。三、驳回井恒的其他诉讼请求。案件受理费18430元、保全费5000元，由井恒负担2580元，何定军、周岩娜负担20850元。二审中，何定军、周岩娜提交365淘房网关于网签及贷款流程截图3页、个人住房贷款资料文本，以证明：过户前必须要走网签和贷款预审批，否则存在巨大风险，但在涉案合同签订过程中，中介并没有提供该资料，也没有走该手续，因此，直接过户，存在风险。井恒提交了其银行流水：（查询于2016年2月2日、3月10日）个人信用报告和收入证明，以证明其在签订合同后，积极办理房屋贷款手续。井恒还提交了3月9日的录音光盘，在场人员为井恒及其父亲、中介人员刘虎、何定军和周岩娜五人，录音的�成时是在2016年3月9日，以证明之所以3月11日才办理解押手续，是因为上诉人以各种理来推托不配合到银行办理送件手续。本院二审期间，对一审查明的各方当事人均无异议的事实，本院予以确认。本院认为，井恒、何定军、周岩娜及高业公司签订的《房地产买卖中介合同》系各方真实意思表示，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于何定军、周岩娜提出房屋买卖交易流程，应当银行预审批准后进行网签流程，本院认为，当事人可以在合同中约定选择网签流程，但不能以未约定选择该流程而否定合同效力或怠于履行合同。对于何定军、周岩娜对井恒的履行能力的质疑，因未能提交证明其不具备后期履行能力的相关证据，且井恒已经实际支付房款48万元，故本院对何定军、周岩娜的主张，不予支持。一审法院判决何定军、周岩娜与井恒继�履行《房地产买卖中介合同》，井恒支付何定军、周岩娜购房款后，何定军、周岩娜协助办理房产过户手续，并无不当，应予维持。何定军、周岩娜未按约进行过户，履行合同，应当承担相应的违约责任。一审法院考虑到井恒的实际损失，对违约金的数额进行调整，酌定何定军、周岩娜支付井恒违约金40000元，并无不当，应予维持。综上所述，上诉人何定军、周岩娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18430元，由上诉人何定军、周岩娜的负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  龚 达审判员  龚 震二〇一七年二月十三日书记员  郭旭冬