重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝二中法民提字第00014号
再审申请人（一审被告）：涂传桃，女，汉族，生于1971年12月10日，住重庆市开县。
委托代理人：向以高（涂传桃丈夫），男，汉族，生于1969年2月28日，住重庆市云阳县。
被申请人（一审原告）：重庆九城置业有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道黄泥磅红黄路152号弘扬大厦1幢1单元1-10-6（通讯地址：重庆市江北区金源路7号君豪酒店商务楼14楼），组织机构代码76269671-0。
法定代表人：陈勇，该公司董事长。
再审申请人涂传桃因与被申请人重庆九城置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服开县人民法院（2014）开法民初字第01301号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年6月25日作出（2015）渝二中法民申字第00051号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人涂传桃及其委托代理人向以高到庭参加诉讼，被申请人重庆九城置业有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
开县人民法院一审查明，2011年9月4日，原告重庆九城置业有限公司与被告涂传桃签订了《重庆九城置业开县香港城租赁合同》1份。合同的甲方为原告重庆九城置业有限公司、乙方为被告涂传桃。该合同约定：“甲方将开县开州大道香港城B区三层7-8的292.02平米的商铺出租给乙方从事教育培训，房屋的租赁期限为2011年3月10日至2014年3月10日，其中2011年3月10日至2012年3月10日的租金为25200元，2012年3月11日至2013年3月10日的租金为35042元，2013年3月11日至2014年3月10日的租金为35042元。第一年的租金在合同签订的时候乙方就必须一次性付清，从第二年开始乙方提前十日一次性向甲方支付全年租金。甲乙双方签订合同的时候，乙方须向甲方交纳履约保证金10000元。除甲方同意乙方续租外，乙方应当在本合同约定的租赁期届满前完好地返还所承租的经营场所和设备设施，在经甲方验收无损后，甲方退还乙方履约保证金，未经甲方同意逾期退还房屋的，每逾期一日，乙方应按约定租赁期届满前所交日租金的双倍向甲方支付房屋占用费。合同租赁期满乙方在同等条件下有优先续租权，如乙方不再续租或者其他原因解除合同时，乙方必须在期满前将财产及商品全部撤出，撤场时乙方不得损坏房屋的结构，约定撤出时限到后，乙方遗留在承租房内的物品，视为乙方抛弃物，甲方有权处理。租赁期间，乙方应合理使用并爱护所租赁房屋及设备设施，不得损坏，若乙方需要装修改造或者增加设备设施的，应事先征得甲方书面同意，按规定须向有关部门报批的，还应报有关部门批准审核备案，费用由乙方自行承担。在租赁期间乙方负责保养和维修其租赁房屋使用范围内的房屋设备设施的义务，且各项费用由乙方承担。租赁期间，该租赁房屋的主体结构部分，公共附属设施部分由甲方负责维修并承担费用。租赁期间，甲方若对整体物业及公共附属设施进行检修，需进入乙方的承租房时，乙方必须配合。租赁期间，因不可抗力或者政府行为致使本合同不能履行或者造成损失的，双方互不承担违约责任。甲乙双方同意有以下情形之一的视为违约行为，守约方有权解除本合同，违约方应向守约方支付首年度总租金额度作为违约赔偿金。甲方未按合同约定期限交付出出租房，经乙方催告后超过30日仍未交付的，因甲方原因导致本合同无法继续履行，乙方原因导致本合同无法继续履行、乙方违反约定的租赁方式及经营范围，因乙方原因造成出租房结构损坏或者存在安全隐患的，乙方在出租房内从事非法活动或存放危险物品。按照合同约定时间乙方逾期不支付或者未足额支付租金的，乙方逾期超过5日的则应补交所欠租金，逾期超过15日（含15日）的，乙方应支付逾期未交付租金每日千分之四的滞纳金并补交租金，乙方逾期超过30日的，甲方有权解除合同，收回出租房，对乙方遗留在出租房内的物品，甲方按乙方抛弃物处理，乙方应向甲方支付赔偿违约金及补交其所欠租金和滞纳金。因履行本合同发生争议，双方应首先尽一切努力通过友好协商解决，协商不成，交由租赁物业所在地有管辖权的法院管辖。”合同签订后，被告涂传桃按照合同约定支付了2011年3月10日至2012年3月10日的租金25200元、2012年3月11日至2013年3月10日的租金35042元。2013年3月11日至2014年3月10日的租金为35042元的租金至今未付。2013年11月12日，原告重庆九城置业有限公司准备出售被告涂传桃所租赁的房屋，原告重庆九城置业有限公司向被告涂传桃去函，告知其有优先购买权，应在收到通知书内15日内报价，逾期未回复，实为放弃优先购买权。2013年12月12日，重庆九城置业有限公司向被告涂传桃致函，告知被告涂传桃补交租金，并按合同约定计算滞纳金、违约金及房屋占用费。2014年3月12日，原告重庆九城置业有限公司再次向被告涂传桃致函，告知被告涂传桃房屋已出售给原承租人吴千芹，要求被告涂传桃在合同到期后三日内无条件搬出所租赁的房屋，并完好地返还租赁房屋及设备设施，并要求被告涂传桃补交租金，并支付滞纳金、房屋占用费（如有）、原告重庆九城置业有限公司将不再退还被告涂传桃履约保证金。
另查明，原告重庆九城置业有限公司在房屋租赁期间已将被告涂传桃租赁的房屋卖给了第三人吴千芹。被告涂传桃在收到原告重庆九城置业有限公司关于房屋已卖给第三人吴千芹的函告后，向原告重庆九城置业有限公司书面回复，告知原告重庆九城置业有限公司：“应履行房屋门墙、玻璃的维修义务，房子应继续租给被告涂传桃、应让被告涂传桃见到房屋买卖合同、公证书等。
开县人民法院一审认为，原告重庆九城置业有限公司与被告涂传桃于2011年9月4日签订《重庆九城置业开县香港城租赁合同》是双方的真实意思表示。该合同签订后，原告重庆九城置业有限公司作为出租人履行了交付租赁物的义务，被告涂传桃有按照合同约定支付租金、在合同到期或者解除的情况下按照合同约定交付租赁物的义务。
合同具有相对性，原告重庆九城置业有限公司与被告涂传桃之间签订的《重庆九城置业开县香港城租赁合同》只对作为缔约方的原被告具有法律约束力，对合同的第三人不产生法律的约束力。本案的出租人原告重庆九城置业有限公司虽然在租赁期间内将租赁物开县香港城B区3层7-8号房屋的所有权转让给了第三人吴千芹，但是《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案的租赁物开县香港城B区3层7-8号房屋的所有权虽然在租赁期间发生了转移，但是原告重庆九城置业有限公司与被告涂传桃之间签订的《重庆九城置业开县香港城租赁合同》依然有效，租赁合同约定的权利义务依然对原被告双方具有约束力，只有原告重庆九城置业有限公司与被告涂传桃彼此之间才能基于租赁合同提出履行请求或者违约之诉。吴千芹虽然购买了本案的租赁物开县香港城B区3层7-8号房屋，但是由于原被告之间租赁关系的存在，导致房屋一直没有交付，吴千芹因为合同的相对性不能依据原告重庆九城置业有限公司与被告涂传桃之间的租赁合同主张合同的权利，但是可以依据原告重庆九城置业有限公司与吴千芹之间的买卖合同主张自己的权利。本案被告涂传桃在诉讼过程中向本院递交了书面申请书，申请追加吴千芹作为第三人参加本案的诉讼，但是吴千芹本人不想与承租人（被告涂传桃）发生权利义务关系，只需要本案原告重庆九城置业有限公司依据买卖合同履行房屋的交付义务，不愿意作为第三人参加本案诉讼。吴千芹如作为第三人参加诉讼，在本案中属于有独立请求权的第三人，应以起诉的方式主动参加诉讼，而不是依当事人申请或者人民法院依法通知其参加诉讼，本案吴千芹不愿意作为本案第三人参加诉讼视为自愿放弃其在本案中的权利。本案原告重庆九城置业有限公司作为租赁合同的出租人，有权要求被告涂传桃按照合同的约定履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照合同约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案的租赁合同约定的租赁期间为2011年3月10日至2014年3月10日。租赁合同第11条约定了：“除甲方同意乙方续租外，乙方应当在本合同约定的租赁期届满（含合同的终止、解除）前完好地返还所承租的经营场地和设备设施。”本案租赁合同约定的租赁期间届满后，原告重庆九城置业有限公司没有将房屋续租给被告涂传桃，被告涂传桃应按照合同约定和法律规定返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照合同约定的“完好”状态，因此原告重庆九城置业有限公司请求人民法院判决被告涂传桃立即完好返还所租赁的开县香港城B区3层7-8号房屋的诉讼请求本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”在本案的出租人原告重庆九城置业有限公司将租赁物交付给了承租人（被告涂传桃）使用、收益后，被告涂传桃作为承租人应当按照合同约定履行支付租金的义务。原、被告之间签订的《重庆九城置业开县香港城租赁合同》第五条明确约定了租金的给付方式和期限，其中2013年3月11日至2014年3月10日的租金为35042元，给付期限为提前十日一次性交付全年租金。被告涂传桃一直没有支付2013年3月11日至2014年3月10日的租金35042元。及时、足额地给付租金是承租人的主要合同义务，因被告涂传桃怠于履行自己的合同义务，导致原告重庆九城置业有限公司一直未能足额收取租金，被告涂传桃在收到原告重庆九城置业有限公司的租金催缴函后，依然未履行其依约支付租金的义务。因此，原告重庆九城置业有限公司要求被告涂传桃支付2013年3月11日至2014年3月10日的租金的诉讼请求本院予以支持。被告涂传桃以垫支了维修费、租赁物破损为由抗辩原告重庆九城置业有限公司要求支付租金的诉讼请求。但是原告重庆九城置业有限公司与被告涂传桃签订的《重庆九城置业开县香港城租赁合同》第十二条明确约定了原被告双方的维修义务：“租赁期间，乙方应合理使用并爱护所租赁房屋及设备设施，不得损坏，若乙方需要装修改造或者增加设备设施的，应事先征得甲方书面同意，按规定须向有关部门报批的，还应报有关部门批准审核备案，费用由乙方自行承担。在租赁期间乙方负责保养和维修其租赁房屋使用范围内的房屋设备设施的义务，且各项费用由乙方承担。租赁期间，该租赁房屋的主体结构部分，公共附属设施部分由甲方负责维修并承担费用。”被告涂传桃没有向本院提交充分的证据证明其垫支的维修费属于原告重庆九城置业有限公司应支付的范围，也明确表示对维修费、保证金的利息及损失等均不提起反诉。
滞纳金是指针对不按纳税期限缴纳税款或者不按还款期限归还贷款，按滞纳天数加收滞纳款项一定比例的金额。滞纳金是税务机关或者债权人对逾期当事人给予的经济制裁措施，具有法定性、强制性和惩罚性的特点，是由国家法律法规明文规定的款项。个人和其他团体是无权私自设立滞纳金的。滞纳金本来是属于行政法规范畴，在民商事案件中涉及民事责任的承担是不应该适用滞纳金的。本案原告重庆九城置业有限公司提供的格式合同中既约定了逾期交房的违约赔偿金，又约定了不支付租金利息的滞纳金。虽然原告重庆九城置业有限公司提供的格式合同中滞纳金的性质实际上是迟延履行违约金，但是迟延履行违约金的计算基础为“损失”，本案原被告签订的租赁合同中，在租赁期间内约定了利息，租赁期满后约定了房屋占用费，原告重庆九城置业有限公司的损失已经由利息及房屋占用费填补了。因此，不管从滞纳金的行政属性，还是违约金的损失填补功能分析，原告重庆九城置业有限公司要求被告涂传桃按合同约定承担滞纳金的请求本院均无法支持。
原告重庆九城置业有限公司与被告涂传桃签订的《重庆九城置业开县香港城租赁合同》到期后，被告涂传桃使用租赁物的权利即告终止，被告涂传桃从合同到期之日起无权再使用租赁物，应立即返还租赁物。原告重庆九城置业有限公司发给被告涂传桃的函告中给了被告涂传桃三天的搬离期限，但被告涂传桃在合同到期三天内未搬离租赁房屋，一直占用至今。原告重庆九城置业有限公司与被告涂传桃签订的《重庆九城置业开县香港城租赁合同》第11条明确约定：“未经原告重庆九城置业有限公司同意逾期退还房屋的，每逾期一日，被告涂传桃应按约定租赁期届满前所交日租金的双倍向原告重庆九城置业有限公司支付房屋占用费。”该约定是原被告的真实意思表示，对原被告双方具有约束力。因此原告重庆九城置业有限公司要求被告涂传桃支付房屋占用费的请求本院予以支持，但是占用费起算点应当是2014年3月14日，因为原告重庆九城置业有限公司给原告涂传桃补发的函中，给了被告涂传桃合同届满后三天的搬离期限。因房屋内财产的搬离需要一定时间，三天的搬离时间，是原告重庆九城置业给被告涂传桃的合理期限，是原告重庆九城置业有限公司对自己权利（房屋占用费）的自由处分，本院对原告重庆九城置业有限公司书面放弃三天的房屋占用费计算时间的意思表示予以采信。约定租赁期限届满前原被告约定的租金为35042元／年（96元／天），按照合同约定，房屋占用费的计算标准为192元／天。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十二条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，判决如下：一、被告涂传桃在本判决生效后立即完好返还原告重庆九城置业有限公司开县香港城B区3层7-8号房屋。二、被告涂传桃在本判决生效后三日内支付原告重庆九城置业有限公司房屋租金35042元。三、被告涂传桃在本判决生效后按192元／天支付原告重庆九城置业有限公司房屋占用费，占用费计算期间为2014年3月14日至返还房屋之日止。四、驳回原告重庆九城置业有限公司的其他诉讼请求。
涂传桃申请再审称，再审申请人涂传桃向本院申请再审称，1、一审程序不合法：剥夺了涂传桃的辩论权，审判人员没有自行回避；没将简易程序转为普通程序进行审理，原告代理人的代理不合法。2、重庆九城置业有限公司没有开县香港城B区三楼房屋产权证，非法发出《房屋预售》，采取欺诈行为，与非法买方吴千芹恶意串通签订房屋买卖合同，擅自将重庆市第二中级人民法院查封的开县香港城B区三楼房屋进行出卖，一审对该事实没有查清，认定重庆九城置业有限公司已将租赁房屋出卖给吴千芹的事实错误。3、一审法官隐匿了对涂传桃有利的重要辩称，并篡改涂传桃辩称，审判结论与辩称矛盾，一审有贪污保证金嫌疑。4、重庆九城置业有限公司与涂传桃签订的租赁合同条款中的11.1、12.2、13.3为无效的格式条款，一审认定有效判决涂传桃支付欠租适用法律错误。5、逾期占用房屋是因重庆九城置业有限公司采用欺诈手段，擅自出卖法院查封的房屋而不依法拍卖造成。6、重庆九城置业有限公司订立合同时隐瞒房屋被查封的事实，并擅自处分查封房屋，构成违约，应承担对涂传桃造成的损失。7、重庆九城置业有限公司不履行维修义务，并与非法买方吴千芹擅自通谋，违法买卖查封房屋，损害涂传桃续租权、优先购买权，故欠租是因重庆九城置业有限公司违约、违法造成。8、重庆九城置业已经将诉争房屋非法出卖给吴千芹，依据相关法律规定，重庆九城置业有限公司不具有诉讼主体资格。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、四、六、七、九项的规定，请求撤销原判，进行再审。
再审查明的事实与原审查明的事实基本一致，本院予以确认。
本案争议的焦点为：一、一审程序是否合法。二、房屋租赁合同期限届满后，重庆九城置业有限公司能否向涂传桃主张返还房屋及承担相应的违约责任。针对本案争议的焦点，本院作如下评判：
一、一审程序是否合法。
本院再审认为，根据原庭审卷宗记载的庭审笔录来看，
其已经充分发表了相关意见，同时，其并未提出确实充分的证据，证明一审开庭过程中存在剥夺其辩论权的情形，故其称一审剥夺其辩论权的理由不成立；根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条的规定，审判人员是本案当事人或者当事人、诉讼代理人近亲属的、与本案有利害关系的等情形的，应当自行回避，当事人有权用口头或者书面方式申请他们回避。本案审判人员并不符合该条的规定，在开庭审理此案时，涂传桃亦明确表示不申请回避，并且涂传桃并未提供证据证明一审审判人员存在应当回避的请求，故其称一审审判人员应当回避而未回避的理由不成立；案件适用简易程序审理还是普通程序审理，人民法院对受理的案件，根据案件情况，来确定适用简易程序或者普通程序，因此一审法院未将此案转入普通程序进行审理并无不当；重庆九城置业有限公司委托的代理人王可兵，依法向一审法院提交了重庆九城置业有限公司组织机构代码、企业法人营业执照、法定代表人身份证明、授权委托书以及重庆市开县鼎天法律服务所出具的公函，同时，在一审庭审时法庭核对双方出庭人员身份时，涂传桃已明确表示无异议。综上所述，一审程序符合法律规定，涂传桃称一审程序不合法的理由不成立，本院不予采纳。
二、房屋租赁合同期限届满后，重庆九城置业有限公司能否向涂传桃主张返还房屋及承担相应的违约责任。
根据合同的相对性原理，九城置业与涂传桃之间签订的《重庆九城置业开县香港城租赁合同》只对作为缔约方的双方具有法律约束力，对合同的第三人不产生法律的约束力。本案的出租人九城置业虽然在租赁期间内将租赁物开县香港城B区3层7-8号房屋的所有权转让给了第三人吴千芹，但是《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案的租赁物开县香港城B区3层7-8号房屋的所有权虽然在租赁期间发生了转移，但是九城置业与涂传桃之间签订的《重庆九城置业开县香港城租赁合同》依然有效，租赁合同约定的权利义务依然对双方具有约束力，故原审认定重庆九城置业有限公司基于租赁合同，判决涂传桃返还本案争议的房屋及承担相应的违约责任并无不当。
事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理。本案原审重庆九城置业有限公司的诉讼请求系要求涂传桃返还所租赁的房屋以及承担相应的违约责任，故本院再审应围绕原审法院基于重庆九城置业有限公司的诉讼请所作出的判决进行审理。涂传桃其他再审申请理由与本案房屋租赁合同纠纷属不同法律关系，不属于本案审理的范畴。
综上所述，原审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。涂传桃的再审申请理由均不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条、第二百零七条第一款之规定，判决如下：
维持开县人民法院（2014）开法民初字第01301号民事判决。
本判决为终审判决。
一审案件受理费984.50元、再审案件受理费3094元，由再审申请人涂传桃负担。
审 判 长 邹绍云
代理审判员 赵自辉
代理审判员 何玉华
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 黄 洋