杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭下民初字第273号
原告任红霞。
原告邵福�。
委托代理人李爱梅、陈真。
被告吴一川。
委托代理人吴鸣林。
委托代理人来晓明。
原告任红霞、邵福有诉被告吴一川房屋买卖合同纠纷一案，于2010年1月25日提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员章幼戎独任审判，于2010年3月19日公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人李爱梅，被告委托代理人吴鸣林、来晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告任红霞、邵福有诉称，2009年12月11日，原、被告在浙江绿城房屋置换有限公司的居间服务之下，就位于杭州市下城区都市枫林公寓的14幢1单元401室房屋的买卖签订《杭州市房屋转让合同》及相关补充协议。合同签订后，原告按约将首付款64万元打入中介公司指定的保证金账号。不久中介公司告知原告，由于被告无法归还该房屋按揭款并注销抵押手续。因此原、被告间的房屋买卖无法继续进行。原�认为，原、被告签订的补充协议第四条明确约定，如一方不能按协议条款执行，视为违约，需赔偿对方违约金40万元。现被告的行为严重违反了双方协议的约定，构成违约。而且原告为购买上述房屋，多次辗转于杭州与湛江，花费了时间与精力。据此诉请判令解除原、被告于2009年12月11日签订的《杭州市房屋转让合同》，由被告支付违约金人民币40万元并承担本案诉讼费。
被告吴一川辩称，根据双方在补充协议第二条中的约定：乙方按揭审批完毕，将首付打入甲方，甲方在10个工作日内还清房屋的抵押款取得他项权证。即是说，原告明知讼争房屋存在按揭抵押，需要原告的首付款才能解除抵押，实现交易。实际上正因为原告的根本违约，才使得被告无法归还该房屋按揭款并注销抵押手续。本案房屋买卖实际是原告代理人刘金霞以两原告的名义和被告代理人吴鸣林之�进行的，按合同约定，如不能在12月31日交易，将不能享受税率和利率优惠。在短短的20天时间里，刘金霞代理两原告向银行申请按揭遇到了麻烦，于是决定放弃交易，为此向中介提出解除合同。2009年12月18日原、被告双方在中介公司签订了《房屋转让合同解除协议书》，刘金霞因人在外地而委托其丈夫代为签订，当时中介公司也向刘金霞进行了确认。2009年12月21日中介公司向刘金霞退还了64万元首付款。至今，刘金霞和两原告均没有提出异议。并同时向杭州市房产交易中心撤销了买卖备案登记。此外公证委托书中的落款的名字为邵福有、任红霞，但在刘金霞签订的房屋转让合同、补充协议和承诺书中落款是邵福友，刘金霞在合同当中的身份证号与公证委托书中身份证号也并不一致，因此，由原告代签的买卖合同的效力就成了问题。综上，被告认为，原告违约在先，原告负有先履行义务，答辩人拥有先履行抗辩权，双方签订了解除协议，买卖合同已经解除，原告也收回了预付款，不存在二次解除的问题，更不存在被告违约的情况。如果公证委托书上的刘金霞不是合同中刘金霞，那么所有的合同都是无效的，原告应首先承担缔约过失责任。要求判令驳回原告的诉讼请求。
为证明诉讼请求所依据的事实，原告任红霞、邵福有提交了下述证据材料：
1、房屋买卖合同、补充协议、公证书，欲证明原、被告就都市枫林公寓14-1-401室房屋的买卖签订了房屋转让合同及补充协议，对相关事项作了约定。对该证据经质证被告对其中公证委托书的真实性提出异议，认为上面刘金霞的身份证号与进账单上刘金霞的身份证号不一致。本院认为由被告该异议意见并不能否定该公证书的真实性，证据1中三份证据均与本案存在关联性，对其证据效力予以�定。
2、取款凭证、本票开票申请、进帐单，欲证明原告在协议签定当日取款64万元，并申请开具了银行本票，作为首付款支付到中介公司指定帐户。对该证据经质证被告对付款事实无异议，但提出首付款已经由原告代理人刘金霞于2009年12月21日取回。对其证据效力本院予以认定。
3、中介公司证明，欲证明被告违约导致房屋买卖无法完成。对该证据被告认为中介公司在本案当中与原告有利害关系，其证明内容的效力存在问题。本院认为该证明所能反映的只是吴一川在合同履行中某一阶段的客观状况，并不能由此确认被告先行违约，该证据对欲证事实缺乏证明力，对其证据效力不予认定。
为证明答辩意见所依据的事实，被告吴一川提交了下述证据材料：
1、房屋转让合同解除协议书，欲证明被告代理人吴鸣林已于2009年12月18日与原告代理人任洪军在浙江绿城房屋置�有限公司主持下签订了解除协议书。对该证据经质证原告对其真实性无异议，合法性有异议。认为协议是任洪军和吴鸣林签订的，但前者没有代理权。本院认为对该证据真实性原告并无异议，该证据与本案纠纷之间存在关联性，对其证据效力予以认定。
2、承诺书，欲证明原告代理人任洪军的代理承诺，证明其有代理权。对该证据经质证原告对真实性无异议。但认为是否有代理权要看委托人是否授权，并不是受托人有承诺，就有代理权了。本院认为对该证据真实性原告并无异议，该证据与本案纠纷之间存在关联性，对其证据效力予以认定。
3、广东发展银行进帐单（回单），欲证明浙江绿城房屋置换有限公司在合同解除后将保证金退还给原告代理人刘金霞。对该证据经质证原告对真实性无异议，认为原告之所以没有支付购房款，正是因为被告没有无法归还该房屋�揭款并注销抵押手续。对其证据效力本院予以认定。
4、合同签订承诺书，欲证明2009年12月11日原、被告双方签订的《房屋转让合同》经网上备案，现已撤消备案的事实。对该证据经质证原告对真实性无异议，证明对象有异议。认为是否经网上备案或撤销备案，只是一个房产行政管理的需要。该证据也并不能证明合同已经撤销。本院认为对该证据真实性原告并无异议，该证据与本案纠纷之间存在关联性，对其证据效力予以认定。
综上有效证据及有关当事人陈述，本院认定下述事实：2009年12月9日两原告任红霞、邵福有办理了委托公证手续，委托刘金霞作为代理人，以两原告名义购买杭州市下城区都市枫林公寓的14幢1单元401室的房屋，授权范围为与购房相关的一切事宜，包括转委托权。2009年12月11日刘金霞以原告任红霞、邵福有名义与被告吴一川签订《房屋转让合同�及补充合同，约定：原告任红霞、邵福有向被告吴一川购买被告坐落于杭州市下城区都市枫林公寓14幢1单元401室、建筑面积132.69平方米的房屋。房屋转让价格为212.5万元，双方同意委托中介公司浙江绿城房屋置换有限公司对房产资金进行监管支付，中介公司指定的银行保证金账户为广东发展银行股份有限公司杭州黄龙支行66051601000382，原告应在合同签订后2个工作日内将首付款64万元打入该账号，原告按揭审批完毕后3个工作日内由委托代理机构转付给被告，被告在收到该款项后10个工作日内还清该房屋抵押按揭款并取得他项权证，剩余房款由原告向银行申请商业按揭，于产权过户手续办理完毕及银行放贷后3个工作日内由委托机构转付给被告。被告在拿到全额房款的当天交房给原告。如被告不能按照协议约定条款执行，视为违约，被告需将已收到的所有房款退给原告并�偿原告违约金40万元，如原告不能按照协议约定执行，视为违约，应赔偿被告违约金40万元，同时被告应将已收到的所有款项（除违约金外）退还原告，违约方同时承担已产生的所有费用。本次交易所涉及的所有税费均由原告承担，个人所得税以合同总价的1％征收，原告退税完毕后票据归被告所有，如果成交价低于税务部门核准基准价，则按照基准价征收，并在接到委托代理机构通知后5个工作日内应将补交的税费交给委托代理机构。被告同意全面配合原告办理退费的一切事宜，退回的税费由原告所有。同时双方向杭州市房产管理局出具了《合同签订承诺书》，双方同意网上合同提交后，在一个月内办理交易过户手续。如在承诺期限内没有及时办理过户登记的，网上合同信息会被自动撤销，该处房产可以重新签订网上合同。上述合同签订后，当日刘金霞按照合同约�支付了64万元，2009年12月18日刘金霞丈夫任洪军及被告父亲吴鸣林分别签订承诺书，任洪军确认：买方任红霞、邵福有由于其代理人刘金霞已回老家未能到委托代理机构签订解除协议书，现由其夫代理签订，吴鸣林亦确认卖方由其代理签订解除协议书。同日，任洪军与吴一川分别作为买卖双方代理人签订了《房屋转让合同解除协议书》，约定：双方就杭州市下城区都市枫林公寓14幢1单元401室所签订的房屋转让合同终止履行，合同所约定的权利义务终止，双方互不追究责任与损失。2009年12月21日浙江绿城房屋置换有限公司将64万元退还给刘金霞。2010年1月25日两原告提起本案诉讼。
本院认为，刘金霞经委托公证后代两原告签订了《房屋转让合同》的事实清楚，虽然合同中刘金霞将“邵福有”写作“邵福友”，但联系公证书的内容，被代理人之一的身份为本案原告邵福有�事实明确，被告对签约人刘金霞及合同中邵福有的身份提出的质疑，并由此认为将影响合同效力的意见，理由欠当，本院不予采信。两原告委托刘金霞与被告签订了房屋转让合同，对合同所约定的内容双方均予确认，合同内容亦不违反法律的禁止性规定，具有合法效力。对于双方的义务，在转让合同及补充协议中均作出约定：原告应先支付首付款64万元，原告按揭审批手续办理完毕后3个工作日内转付给被告，被告在收到该款后10个工作日内还清该房屋抵押按揭款……按照该约定，在被告办理按揭手续之前，除支付首付款之外，原告还应先行办理按揭审批手续。本案中原告并未提交已先行办理审批手续的相关证据，仅以被告未办理房屋抵押按揭还款为由认为系被告违约致使合同不能履行，理由欠充分。虽然原告在庭审中提出在没有解除被告名下关于讼争房屋的抵押之前，原告实际上不可能办理房屋按揭贷款审批手续的意见确与实际相符，但在双方在合同签订后并未就此对各自的合同义务重新进行约定的情况下，原告直接要求被告应在其办理审批手续之前先行履行还清抵押按揭款。并以此认为被告违约的意见，缺乏依据。且本案中根据两原告所作出的委托，刘金霞享有转委托权，虽然在任洪军以两原告名义与被告所签订的合同解除协议书时，并未经刘金霞转委托授权，但任洪军与刘金霞系夫妻关系，从常理判断刘金霞对该情况应是明知的，且之后中介公司更是直接将首付款退还给了刘金霞，刘金霞在明知该事件的情况下后并未向被告及中介方作出有否认表示，根据相关法律规定：本人知道他人以本人的名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。据此可认定刘金霞对该行为是同意的。而两原告亦应对代理人的代理行为承担�事责任。综上，本院认为任洪军代原告所签订的《房屋转让合同解除协议书》具有合法效力，双方对解除房屋转让合同已经达成有一致意见，对原告要求确认解除原、被告所签订的《房屋转让合同》的请求予以支持。而原告请求被告支付违约金及赔偿的请求，则缺乏依据，不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、第六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原、被告于2009年12月11日签订的《杭州市房屋转让合同》；
二、驳回原告任红霞、邵福有的其他诉讼请求。
本案受理费7300元，因本案适用简易程序而减半收取3650元，由原告任红霞、邵福有承担（已缴），原告所预交的余款予以退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省�州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费7300元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。
审判员 章幼戎
二〇一〇年四月八日
书记员 杨晓丽