四川省合江县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0522民初1031号
原告：税娜娜，女，生于1983年4月21日，汉族，四川省合江县人，住四川省合江县合江镇老泸巷*单元**号。
委托诉讼代理人:梅虹，四川五月花律师事务所律师。
被告：万有能，男，生于1981年1月28日，汉族，四川省合江县人，住四川省合江县合江镇柳马埂村十社**号。委托诉讼代理人：刘利均，四川荔香律师事务所律师。
被告：四川新龙熙房地产开发有限公司，住所地：合江县先市镇新华小区9幢。
法定代表人：刘云福，总经理。
原告税娜娜诉被告万有能、四川新龙熙房地产开发有限公司（以下简称：新龙熙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告万有能的委托诉讼代理人、被告新龙熙公司的法定代表人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告税娜娜向本院提出诉讼请求:1.要求解除原告与被告新龙熙公司签订的《商品房认购合同》；2.被告万有能退还原告购房款182600元；3.被告万有能以购房款的年利率24%赔付原告经济损失。事实和理由：原告于2015年从被告万有能处获知一抵款房源信息，该房源位于合江县先市镇龙井国际广场商住小区2栋1-3-2号。在万有能的介绍和新龙熙公司的同意下，原告于2015年9月24日与新龙熙公司签订了《商品房认购合同》，并将购房款和配套费转入了万有能指定的银行账户。同年10月8日，万有能向原告送达了《房屋移交书》，并交付了房屋钥匙。同年12月10日，被告新龙熙公司因债务纠纷被合江县人民法院查封了其所有的位于合江县先市镇龙井广场项目的房屋49套，其中包括原告所购住房。原告遂向合江县人民法院提出执行异议，但法院裁定驳回了原告的异议请求。原告认为，被告新龙熙公司有巨额债务纠纷，且所购房屋已被法院查封，原告购房目的已无法实现，合同实际不能履行，故向法院提起本案诉讼。
被告万有能辩称，1.原告从本人处获悉房源销售信息，且与新龙熙公司签订房屋买卖合同，并交付房屋是事实；2.本人确实收到原告支付的购房款182600元，但未收到配套费，因新龙熙公司欠付本人工程款，原告将房款支付给本人折抵工程款视为新龙熙公司收到购房款；3.不清楚原告所购房屋被法院查封的事实，原告在新龙熙公司购买了3套房屋，其中2套已售出并办理了网签手续，合同合法有效，余下一套即涉案房屋被法院查封，原告申请执行异议被驳回，不能否定合同效力，其主张要求退房退款的请求不应得到支持。综上，原告与新龙熙公司签订了房屋买卖合同，合法有效。原告要求退还房款，按照合同相对性原则，房屋买卖关系与本人无关，本人没有退还房款的义务，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告新龙熙公司辩称，1.2015年9月24日，原告与本公司签订房屋买卖合同，购买了3套房屋，所支付的购房款抵作公司欠付万有能的工程款；2.原告在公司处购买的3套房屋均办理了房屋交接手续，其中2套已转售，并办理了网签手续，故房屋买卖合同合法有效，不同意解除合同，请求法院驳回原告的诉讼请求。
本案经审理认定事实如下：2013年4月，被告万有能挂靠在四川城环建筑安装工程有限公司名下，承建新龙熙公司开发建设的先市龙井国际广场3#、4#楼土建工程，该工程建设资金由万有能全额投入。工程竣工后，新龙熙公司向万有能支付了大部分工程款，尚有部分款项未支付，双方口头约定以先市龙井国际广场商住小区2幢含诉争房屋在内的3套住房折价清偿尚欠工程款。2015年，原告得知万有能处有新龙熙公司抵工程款的房屋欲出售，遂与万有能联系购买。双方约定由原告购买被告抵偿获得的合江县先市镇龙井国际广场商住小区2幢1-3-2号住房，房屋总价款为182600元，并约定房款支付方式等内容。2015年9月23日，原告通过银行转账方式向万有能支付了全部购房款。次日，在万有能的安排下，被告新龙熙公司配合，直接与原告签订了《商品房认购合同》，合同约定了买卖合江县先市镇龙井国际广场商住小区2幢1-3-2号住房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、交房时间等。2015年10月8日，新龙熙公司向原告税娜娜送达了《房屋移交书》，并将房屋钥匙交付原告，但未办理房屋产权网签或登记手续。2015年12月9日，因周从建起诉刘云福、新龙熙公司民间借贷纠纷案申请诉讼保全，本院作出（2015）合江执保字第319-1号执行裁定书，裁定查封了新龙熙公司所有的位于先市镇龙井国际广场项目含原告所购房屋在内的49套商品房。查封后，原告提出执行异议，要求解除查封。本院于2017年1月20日作出（2017）川0522执异5号裁定书，裁定驳回税娜娜的异议请求。
另查明，新龙熙公司于2014年5月7日取得先市镇龙井国际广场商住楼的《商品房预售许可证》。2015年，万有能将以房抵款所获的3套住房全部出售给税娜娜，税娜娜已转售2套给案外人赵志洪和鄢林，并由新龙熙公司签订买卖合同，协助办理了网签手续，未被法院查封。
上述事实，有双方当事人的当庭陈述，原告提供的原告与新龙熙公司签订的《商品房认购合同》、转款凭证、房屋移交书、诉讼保全异议申请书、（2017）川0522执异5号裁定书等证据，被告万有能提交的先市龙井国际广场3#、4#楼土建工程的《建设工程施工合同》、工程造价结算书、竣工结算清单，被告新龙熙公司提交的公司营业执照、公司开发资质证书、商品房预售许可证、新龙熙公司分别于与赵志洪和鄢林签订的《商品房认购合同》等证据。上述证据，经双方质证和本院审查，予以综合确认。
本院认为，合江县先市镇龙井国际广场商住小区2幢1-3-2号房屋系被告新龙熙公司开发，然后以房抵债抵偿给被告万有能，再由被告万有能卖给原告，被告万有能收取了原告的房款。为配合被告万有能与原告的买卖和顺利办理产权登记及实现被告万有能的抵偿债权，被告新龙熙公司直接与原告签订了《商品房认购合同》。因此，本案原告税娜娜名义上是与新龙熙公司签订《商品房认购合同》成立房屋买卖合同关系，但实质上系原告税娜娜与被告万有能之间成立房屋买卖合同关系。原告与被告新龙熙公司和万有能分别成立形式和实质上的房屋买卖合同关系。在原告与被告万有能的房屋买卖中，出卖人万有能因未取得该房所有权，而该房又因被告新龙熙公司被执行金钱债务而被人民法院查封，致使标的物所有权不能转移为原告所有，故原告税娜娜有权解除合同并主张损害赔偿。同时，被告新龙熙公司与税娜娜签订《商品房认购协议》，配合被告万有能实现抵偿工程款权利，本应为原告办理产权登记手续，却未即时办理而因自身债务被人民法院查封该房。被告新龙熙公司的行为构成违约，并因查封而使原告不能办理产权登记，不能实现合同目的，故原告也可解除与之签订的《商品房认购协议》。原告税娜娜主张解除本案房屋买卖合同关系的请求符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求万有能退还购房款的请求，因合同解除，被告万有能应将收取原告的购房款退还原告，故本院对原告要求万有能退还房款的主张，也予以支持。被告万有能所抵工程款因解除房屋买卖合同而未能实现，可与被告新龙熙公司另行处理。关于违约损失的赔偿问题，原告在向万有能购买房屋时，明知诉争房屋系万有能“以房抵款”所获，且万有能未取得房屋产权证明，房屋权属存在瑕疵，原告仍购买了该房屋，而被告万有能在获得抵款房屋后，为减少交易成本，未将房屋登记到自己名下而直接进行出售，现因房屋被查封致使合同无法继续履行，故原告与被告万有能均存在过错，本院兼顾双方的过错程度和合同履行不能的客观情况，对原告主张被告万有能赔付违约损失的请求不予支持。据此，本院为维护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，判决如下：
一、解除原告税娜娜与被告四川新龙熙房地产开发有限公司于2015年9月24日签订的《商品房认购协议》。
二、解除原告税娜娜与被告万有能的房屋买卖合同，由被告万有能在本判决生效后十日内退还原告税娜娜购房款182600元。
三、驳回原告税娜娜的其他诉讼请求。
如被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3952元，减半收取1976元，由被告万有能负担。此款原告税娜娜已垫付，被告万有能在履行本判决确定的支付义务时一并向原告支付。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
审判员 田永杰
二〇一七年六月三十日
书记员 李小容
本案适用法律条文附后
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
最高人民法院关于适用
《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
最高人民法院
《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。