辽宁省营口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）营民三终字第00765号
上诉人（原审被告）营口苏宁云商销售有限公司，住所地辽宁省营口市站前区。
法定代表人贾利军，该公司总经理。
委托代理人李哲甲，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
委托代理人李德良，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）盖州市红旗商场有限责任公司，住所地盖州市。
法定代表人李雪梅，系该公司董事长。
委托代理人张希文，辽宁辰州律师事务所律师。
原审被告营口苏宁云商销售有限公司盖州红旗商场店，住所地盖州市。
负责人贾利军，该公司总经理。
上诉人营口苏宁云商销售有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服盖州市人民法院（2015）盖民一初字第1348号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人营口苏宁云商销售有限公司的委托代理人李哲甲、李德良，被上诉人盖州市红旗商场有限责任公司的委托代理人张希文到庭参加诉讼。原审被告营口苏宁云商销售有限公司盖州红旗商场店经本院合法传唤未到庭参加诉讼依法缺席审理。本案现已审理终结。
原判认定的基本事实是：原告盖州市红旗商场有限公司（甲方）与被告营口苏宁云商销售有限公司盖州红旗商场店、营口苏宁云商销售有限公司（乙方）（原营口苏宁电器有限公司），于2011年3月15日签订了一份房屋租赁合同，合同的第一款第二项约定：“租赁物的建筑面积共计2650平方米，其中一层330平方米，二层1080平方米，三层1080平方米，地下一层160平方米。”合同第六条约定：“租赁期为十年零三个月，自2011年3月27日到2021年6月26日。自2011年3月27日起，每年的6月27日至下一年的6月26日为一个租赁年度，每月27日至下一个月的26日为一个租赁月度，每三个月为一个租赁季度。”合同第七条约定：“保底租赁费用计算方式，本合同的租赁费用为第一年100万元，第二年110万元，第三年120万元，费用每年递增2%。”合同第八条约定：“租赁费用采取先付后租的方式，按季提前10日以电汇方式支付。正常每年费用支付日为：3月17日、6月17日、9月17日、12月17日（遇法定节假日、双休日顺延）。”合同第五十四条约定：“乙方应该严格按着本合同的约定支付租赁费用，在甲方无任何违约的情况下，如延期十个工作日以上，每延期支付一天，甲方按所欠日租赁费用的2倍加收逾期付款违约金，逾期超过三个月，经甲方书面通知后期限内仍未交纳的，甲方有权解除合同。同时视乙方违约所造成的损失由乙方承担。甲方虽享有解除权，但其后又接收乙方履行支付租金，则视为甲方放弃了本合同解除权。”在本合同有关违约责任条款中约定：合同第62条约定：“一方如违约，守约方在书面通知违约方并提供证据材料后，就违约方依据本合同应承担所有违约责任在应付违约方的租赁费用和其他费用及合同保证金中直接冲减。”合同第63条约定：“甲方未按约定全部提供附属设备、设施，甲方应免除延迟提供期的租赁费用。（日租赁费=正常年度租赁费用／360天），租赁期限及付款日期相应延长。甲方每延迟交付租赁物一日，按每日租赁费用的2倍支付违约金，延迟交付租赁物达30日，乙方有权选择解除合同。”合同第65条约定：“任何一方违约而导致对方解除合同的违约方应赔偿守约方的全部损失。乙方的全部损失包括但不限于筹建费用，装修投入，固定资产投入，人员安置费和停业损失；甲方的全部损失包括装修投入，固定资产投入，原业户安置赔偿及租金收入等。如果守约方依法可解除本合同而未解除的，守约方可以延迟履行本合同的所有合同义务，直到对方违约事实消除。”合同第77条规定：“中央空调使用费：包括但不限于中央空调主机及末端设备的水耗、电耗、燃料、水处理费，送新风费及维修保养费，运行所需要投入的人工费等乙方使用中央空调所涉及到的所有费用。”合同第82条约定：“指乙方商场停止营业或营业受影响所造成的所有损失，包括但不限于人员工资、租赁费用、物业费用、水电费用，空调使用费等固定成本费用、利润损失、商誉损失、每日利润损失以乙方停止营业或营业受影响前一个月日销售额乘以百分之二十计算。商誉损失以每天20万元计算。但乙方自行停业给甲方商场造成的所有损失，包括但不限于人员工资、租赁费用、物业费用、水电费用、空调使用费等固定成本费用、利润损失。损失不低于每天20万元，每日利润以乙方停止营业或营业受影响前一个月的平均日销售额乘以百分之二十计算（国家法令、法规、国家职能部门原因和不可抗力原因除外）。原、被告双方就有关中央空调使用费的事宜，于2011年4月间达成了补充协议，该协议的第四条约定：“乙方租赁期内的中央空调制冷、供暖使用费由乙方承担，统称为空调使用费，空调使用费按甲、乙双方协商的0.3元／天／平方米标准执行。根据使用时间，租赁物的套内建筑面积计算，乙方同意该标准，根据能源的市场价格水平的调整而调整，具体另行协商。空调使用费由乙方在使用空调前一个月支付甲方。（按预计使用时间乘以单价计算）空调使用期结束后，由甲、乙双方共同结算费用多退少补。空调的开启时间：夏季制冷费5月15日-10月15日，冬季供暖11月1日-4月1日。”甲方在收取制冷费时提供增值税专用发票。甲方收取取暖费时提供取暖费发票，否则乙方有权拒绝支付。”协议第6条约定：“甲方为乙方提供空调制冷制热的费用按租赁面积2490平方米计算。”上述租赁合同以及补充协议双方已履行近四年多的时间。2015年3月10日被告电话通知原告提出要求撤店，终止租赁合同，并草拟退租协议，但双方未达成一直意见而未签字。双方发生纠纷后，原告诉至本院，要求被告按租赁合同约定的违约责任支付违约金。并赔偿相关损失。在本案审理期间，被告表示继续履行合同，并补交了所欠租金，原告接收了租金。并表示同意继续履行合同。同时变更了诉讼请求，要求被告支付延迟支付租金8天的违约金。8天的违约金计算方式为：本季租金273，500元÷90天=3，038.09元×2倍=6，077.78元×8天=48，622.24元。并要求被告承担支付中央空调使用费115，038.00元以及承担延迟支付中央空调使用费的违约金，日违约金为0.30元／天／平方米×2490平方米×2倍=1，494.00元，原告认为被告迟延支付中央空调使用费的截止时间2015年5月5日至2015年7月20日，即迟延支付日期为77天，按日违约金计算，应由被告承担中央空调使用费为0.30元／天／平方米×2490平方米×2倍=1，494.00元×77天=115，038.00元。2015年中央空调费115，038.00元。计算时间有误不予支持。被告认为，租赁合同中未约定使用中央空调制冷，故不承担中央空调的制冷使用费。经查，被告自2011年至2014年期间使用了中央空调制冷、制热，不欠费用。被告认为现在不使用中央空调制冷，与事实不符，中央空调不是封闭使用，而且在商场大厅共同使用，具有全覆盖的功能，因此，对被告没有使用中央空调的抗辩理由，本院不予采纳。被告2015年的中央空调使用时间应从2015年的5月15日起截止至7月20日，应为66天，违约金0.30元／天／平方米×2490平方米×66天×2倍=100，098.00元。其余的违约金，可按具体时间确定，另行主张权利。原告向本院提供了每年为被告开据的增值税发票、记账本、地方税务统一发票的复印件。证明已按合同履约。
原审法院认为，我国《合同法》规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。”本案原、被告双方之间所签订的房屋租赁合同及相关的补偿协议是双方真实民事意思表示，该合同对双方当事人具有约束力。作为合同的相对人，均应按着合同的约定内容行使权利，履行义务，任何一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的条件的，另一方有权要求履行，或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失，原告已按合同约定的内容履行了义务，被告迟延支付房屋租赁费以及拖欠中央空调使用费的行为已经构成合同违约，应当承担违约的民事法律责任。除应支付所欠的中央空调使用费，还应承担延迟支付房屋租赁费和拖欠中央空调使用费的违约金，违约金的计算方式应依照合同约定执行，以保证合同的相对性、严肃性和稳定性。对原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第八条、第三十七条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百二十二条的规定，判决如下：一、被告营口苏宁云商销售有限公司给付原告中央空调使用费人民币115，038.00元。二、被告营口苏宁云商销售有限公司支付给原告延迟支付中央空调使用费的违约金100，098.00元。三、被告营口苏宁云商销售有限公司支付给原告延迟支付房屋租赁费的违约金48，622.24元。上述1-3项于判决发生法律效力后十日内给付。如逾期未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，双倍支付迟延履行期间的债务利息。驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费5，256.00元，由二被告共同负担。
宣判后，上诉人营口苏宁云商销售有限公司不服，向本院提出上诉，请求驳回被上诉人的全部诉讼请求。主要理由是：原审认定事实不清，适用法律不当，违反法定程序。上诉人不应该承担空调使用费以及违约金，双方合同约定，上诉人有权选择空调开启时间，且被上诉人有能力实现上诉人此类的要求，上诉人已经以特快专递的方式向被上诉人函告停用空调，被上诉人擅自开启空调的行为，已经违反了双方的约定，因此无权主张中央空调使用费用。中央空调使用费为签订“补充协议一”时新增加费用，并无延付中央空调使用费应承担违约金的约定，原审判决上诉人支付延付中央空调费违约金无合同及法律依据。上诉人不应当承担延付租金8天的违约金。上诉人于2015年3月25日支付全部租金，即在收到被上诉人交付的发票后第11个工作日完成了租金支付，没有达到合同约定的支付违约金的情况。上诉人坚持不应该承担中央空调使用费及延付中央空调使用费违约金及延付租金违约金，即使是应该承担或部分承担违约金，原审支持的违约金标准也明显过高，违反公平原则，法院应该根据实际损失情况予以调减。
被上诉人盖州市红旗商场有限责任公司辩称：上诉人应当支付中央空调使用费，被上诉人投资300万元安装中央空调，是按照与上诉人的约定专属给上诉人安装使用，2011年到2015年上诉人都是按照合同正常支付中央空调使用费，在2015年4月29日被上诉人将开好的中央空调正规发票交付上诉人，上诉人拒收，上诉人称以特快专递的方式函告停用空调不是事实，上诉人的行为是恶意拖欠。被上诉人一直给上诉人提供中央空调，上诉人也一直在使用，根据双方合同约定上诉人应当给付被上诉人逾期付款的违约金。原审判决支付房屋租赁费违约金正确，每年正常支付日为3月17日，上诉人于2015年3月25日支付租金，违反合同约定，实际延付租金8天。违约金标准的约定是双方当事人真实意思表示，违约金的约定没有显失公平。
原审被告营口苏宁云商销售有限公司盖州红旗商城店未到庭答辩。
二审经审理查明事实，2011年3月15日，上诉人营口苏宁云商销售有限公司（乙方，下简称苏宁云商）与被上诉人盖州市红旗商场有限责任公司（甲方，下简称红旗商场）签订《租赁合同》，《租赁合同》为上诉人苏宁云商制定，合同约定：上诉人苏宁云商承租被上诉人红旗商场位于盖州市鼓楼办事处西关社区利民里（红旗大街25号红旗商场），产权证号600061418，租赁物的建筑面积共计2650平方米，其中一层330平方米，二层1080平方米，三层1080平方米，地下一层160平方米；租赁期限为十年零三个月，自2011年3月27日到2021年6月26日。租赁费用为第一年100万元，第二年为110万，第三年120万元，从第三年期租赁费用每年递增2%。该《租赁合同》第8条规定“租赁费用采取先付后租的方式按季提前10日以电汇方式支付。正常每年费用支付日为：3月17日；6月17日；9月17日；12月17日（遇法定节假日、双休日顺延）。”；第54条规定“乙方应该严格按本合同的约定支付租赁费用，在甲方无任何违约的情况下，如延期十个工作日以上，每延期支付一天，甲方按所欠日租赁费用的2倍加收逾期付款违约金；逾期超过三个月，经甲方书面通知后的合理期限内仍未交纳的，甲方有权解除合同，同时视乙方违约，所造成的损失由乙方承担；甲方虽享有解除权，但其后又接收乙方履行支付租金的，则视为甲方放弃了本合同解除权。”；第56条规定“租赁期间，甲方有义务按照合同约定向乙方提供票据。甲方需要在收取租赁费用之前三个工作日向乙方提供相应金额的符合税法规定的房屋租赁专用发票及其他费用发票，并及时送达至乙方的办公场所。乙方收到甲方开具的发票之后七个工作日内向甲方支付相应的租赁费用。甲方如延迟提供符合本合同约定的有关费用发票，乙方有权相应延迟支付相应的费用，直至甲方提供符合税法要求及合同约定的发票为止，且乙方还可以自行采取税务补救措施，相应的税款在租赁费用或其他费用中直接冲减；如照成乙方被要求补缴税款、罚款或其他损失，甲方还应赔偿全部损失。”；第74条规定“租赁费用：本合同所涉及的租赁费用包含但不限于本合同约定供乙方使用的房屋租金、外立面、门前场地使用费用以及房屋内部电梯、空调、水电、消防等设施购置、租赁、改造、大中修、政府部门规定的维修基金等费用。”；第77条规定“中央空调使用费：包括但不限于中央空调主机及末端设备的水耗、电耗、燃料、水处理费，送新风费及维修保养费，运行所需要投入的人工费等乙方使用中央空调所涉及到的所有费用。”
2011年4月，上诉人苏宁云商（乙方）与被上诉人红旗商场（甲方）签订《补充协议一》，该合同第三条规定“租赁期内甲方向乙方提供中央空调服务及完善的设施设备，能满足乙方正常使用需要（每平方建筑面积制冷量不小于120W，即空调总额定制冷量÷中央空调服务总建筑面积≥120W），同时中央空调新风等系统的设置及中央空调通风卫生状况、空调运行噪音等符合国家相关法律、规范、以及政府部门发布的规章制度，否则甲方承担相应的整改责任以及由此产生的费用。中央空调每年首次启用和停用的时间由乙方根据经营需要制定并提前一周通知甲方，中央空调每天的开机和关机时间以乙方经营需要为准（每日开启时间少于8小时），中央空调开启后商场温度夏季在28摄氏度以下，冬季在26摄氏度以上。中央空调服务包含制冷和供暖服务。”；第四条规定“乙方租赁房屋内的中央空调制冷、供暖使用费用由乙方承担，统称为空调使用费。空调使用费按甲、乙双方协商的0.3元／天／平方米标准执行，根据使用时间、租赁物的套内建筑面积计费，乙方同意该标准根据能源的市场价格水平的调整而调整，具体另行协商。空调使用费由乙方在使用空调前一个月支付给甲方（按预计使用时间乘以单价计算），空调使用期结束后由甲乙双方共同结算，费用多退少补。每年空调的开启时间夏季制冷5月15日-10月15日，冬季供暖11月1日-4月1日。甲方在收取制冷费时提供增值税专用发票、甲方收取取暖费时提供取暖费发票，否则，乙方有权拒绝支付。”；第六条规定“甲方为乙方提供的空调制冷制热费用按租赁面积2490平方米计算”；第八条规定“本补充协议自双方签字（盖章）之日起生效。本补充协议内容与原合同的内容如有不一致之处，以本补充协议内容为准，其他事宜仍按原合同约定执行。”
2012年12月15日，上诉人苏宁云商（乙方）与被上诉人红旗商场（甲方）签订《补充协议》，双方在原合同的基础上，就房屋租赁费用调整达成一致协议，自2012年12月27日起，年保底租赁费用在原合同的基础上每年降低13万元。
上诉人苏宁云商与被上诉人红旗商场对2015年3月之前的合同履行均无异议。上诉人苏宁云商在进行经营活动期间于2015年3月10日收到被上诉人红旗商场向其提供的本季房屋租金增值税发票，并于2015年3月25日向被上诉人红旗商场支付房屋租金273500元。2015年夏季制冷时间为2015年5月15日至2015年10月15日，共计154天，中央空调使用费用为115038元（154天＊2490平方米＊0.3元／天／平方米）。
另查，上诉人营口苏宁云商销售有限公司于2013年5月2日经营口市工商行政管理局核准变更登记，登记事项为企业名称，变更前为营口苏宁电器有限公司，变更后为营口苏宁云商销售有限公司。
本院认为，上诉人营口苏宁云商销售有限公司与被上诉人盖州市红旗商场有限责任公司之间签订的《租赁合同》、《补充协议一》以及《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应为有效。双方均应按照合同约定履行各自的权利义务，按照双方合同约定上诉人应当在收到被上诉人红旗商场租金发票后7个工作日内付款，超过7个工作日后开始计算延期付款，延期付款达10个工作日后适用合同违约金条款，上诉人在2015年4月2日之后支付租金才能适用合同中约定的违约金条款，故原审判决上诉人按照违约金条款向被上诉人红旗商场支付延期付款8天的违约金48，622.24元不当，本院予以纠正。关于上诉人主张其不应支付中央空调使用费及违约金一节，上诉人称以特快专递的方式函告被上诉人红旗商场不使用中央空调，该事实被上诉人红旗商场未予认可，双方虽在“补充协议一”第三条中约定“中央空调每年首次启用和停用的时间由乙方根据经营需要制定并提前一周通知甲方，”，但在实际履行过程中上诉人此前数年使用中央空调并未提前一周通知被上诉人，且双方在该《补充协议一》第四条中已明确约定了每年空调的开启时间及关闭时间，往年亦是按此履行，在此期间上诉人并未停止经营活动，此外，上诉人就其不使用中央空调也并未主张解除《补充协议一》，故双方仍应按照协议履行，上诉人应当按照约定支付中央空调使用费115038元。《补充协议一》中双方对延期支付中央空调使用费的违约金虽然没有明确约定，但《补充协议一》为主合同《租赁合同》的一部分，且《补充协议一》第八条也明确约定“本补充协议内容与原合同的内容如有不一致之处，以本补充协议内容为准，其他事宜仍按原合同约定执行。”，此外，双方在《租赁合同》第74条规定“租赁费用：本合同所涉及的租赁费用包含但不限于本合同约定供乙方使用的房屋租金、外立面、门前场地使用费用以及房屋内部电梯、空调、水电、消防等设施购置、租赁、改造、大中修、政府部门规定的维修基金等费用。”该条明确包含空调费用，因此延期支付中央空调使用费，仍受《租赁合同》中关于违约金条款的约束，但是若严格执行合同约定计算延期付款的违约金，违约金数额明显过高，依法应予调整，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，调整为空调使用费金额的30%为宜，即34511.4元（115038元＊30%=34511.4元）。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第三十七条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十二条、第一百二十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持盖州市人民法院（2015）盖民一初字第1348号民事判决第一项、第四项，即“一、被告营口苏宁云商销售有限公司给付原告中央空调使用费人民币115，038.00元。”、“四、驳回原告的其他诉讼请求。”；
二、撤销盖州市人民法院（2015）盖民一初字第1348号民事判决第二项、第三项，即“二、被告营口苏宁云商销售有限公司支付给原告延迟支付中央空调使用费的违约金100，098.00元。”、“三、被告营口苏宁云商销售有限公司支付给原告延迟支付房屋租赁费的违约金48，622.24元。”；
三、上诉人苏宁云商销售有限公司给付被上诉人盖州市红旗商场有限责任公司延迟支付中央空调使用费的违约金34511.40元。
上述给付义务上诉人苏宁云商销售有限公司应于本判决发生法律效力后十日内履行。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5256元，二审案件受理费5000元，由上诉人苏宁云商销售有限公司负担5815元，被上诉人盖州市红旗商场有限责任公司负担4440元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 莹
代理审判员 杨名环
代理审判员 朱 丹
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 王 静