广东省海丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1521民初158号
原告（反诉被告）海丰县附城镇联河村委会新兴村民小组（下称新兴村）。
负责人黄武林，职务：村民小组长。
委托代理人吴智亮，广东海陆律师事务所律师。
被告（反诉原告）吴焕名(又名吴焕铭)，男，1973年12月14日出生，广东省海丰县人，住址：海丰县，
委托代理人陈和成，广东愿力律师事务所律师。
委托代理人郭佳宇，广东愿力律师事务所律师实习律师。
原告（反诉被告）新兴村与被告（反诉原告）吴焕名租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告负责人黄武林及委托代理人吴智亮，被告吴焕名及委托代理人陈和成、郭佳宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告拥有位于附城联河大道路口及广富路侧的二处房产，分别为综合市场和综合大楼。2008年间，为增加集体经济收入和方便经营，原告经户长会议决定，向社会公开投标招租，被告竟标，取得了原告综合市场和综合大楼的租赁权。2008年12月7日，原、被告签订了《新兴村市场大楼租赁协议书》，并经海丰县公证处公证。根据租赁协议书的约定，被告租赁承包时间为2009年1月1日起至2016年12月30止，租金每年人民币（下同）90.99万元，租赁承包其为8年。2015年的中秋节和2016年农历正月18日，原告干部、村民代表依据双方签订的租赁协议的约定，提前与被告商讨续租事宜，但被告提出“他免参加投标，要投由别人人去投，开标后，标的多少告知他，他要继续租，则要优先给他，他不要时才能给其中标人”。对于被告的无理要求，严重损害本村的合法利益。2016年7月23日，原告召开全村全体户长会议，一致表决2017年不再对外招租，由村集体统一经营管理，并把该表决书和户长代表告知书在海丰县城大百合酒家被告办公室送交被告。2016年12月8日和12月29日，原告再次以书面形式告知被告：合同期届满，不再对外招租，要求被告在2016年12月30日向原告理妥、移交综合大楼和综合市方场手续。此前，附城镇及司法所、联河村委会等基层政权也多次向被告说服移交，但被告置若罔闻，拒绝移交并无理提出如要移交应给予几百万元的赔偿，并且在2017年1月底(即春节前)对市场强行停电停水，致使许多经营商户不能经营，商户流失，造成原告的重大经济损失。被告上述的行为违反了合同法的规定，造成原告严重的经济损失。为维护原告村民的合法权益。原告为此向本院提起诉讼，请求：1、判令原、被告双方于2009年12月7日签订的《新兴村市场大楼租赁协议书》终止，租赁押金不予退还被告;并判令被告立即移交租赁物归还原告经营管理;2、判令被告向原告支付从2017年1月1日起至交还租赁物止的租赁物占用费(注:占用费参照协议书租金费用);3、依法判令被告对市场商户收取的2017年度水费、卫生费、管理费及相关款项归还原告；3、判令被告赔偿原告经济损失70万元；4、判令被告承担本案诉讼费。
被告答辩并反诉称：根据合同约定，合同期满前双方应提前一年协商续租事宜，被告按照合同约定积极履行了义务，但该原告干2016年7月份直接告知被告期满不再续约，违反了合同约定，原告已构成违约，租赁押金依约应退回给被告。被告收取了租户水费、卫生费等费用后，已按照相关规定向有部门缴纳了2017年度费用，不存在归还原告的问题，原告要求归还相关款项没有事实和法律依据，请求人民法院依法应予驳回。被告同意按照协议书约定的租金标准支付原告占用费，原告不存在经济损失的问题，且原告未提供任何能证明实际发生经济损失的证据，原告要求赔偿经济损失没有事实和法律依据，请求人民法院依法予以驳回。合同签订后，被告严格按照协议的约定履行了合同义务，于合同期满一年前多次向原告明确表示合同期满后将要续租，被告认为双方的租赁关系一直进行得很顺利，双方合作关系良好且被告对其续租没有异议，遂为了改善经营环境，于2016年1月3日至2016年2月26日期间对钻石豪都会(即综合大楼)进行重新装修(工程造价115万元，音响等设备879000元，总计2029000元)。施工期间，原告对被告的施工行为未表示何异议，也未进行任何善意提醒。2016年7月19日，被告向原告发出告知书，再一次明确表示选择续租，要求原告履行尚未履行的续租的相关义务，但原告于2016年7月24日直接告知被告合同期满后其不再续租，并于2016年11月18日告知租户将租金直接交付村民小组，且降低了租金，损害被告的优先承租权，原告的行为，已构成了违约应当承担违约责任。现反诉请求：1.判决原告赔偿因原告违约造成的被告投入的装修款2029000元；2、判决原告开具自2009年1月1日起至2016年12月30日止的租金发票给反诉原告;3、判决原告返还被告租赁押金100万元及相应利息；4、判决原告支付本案的诉讼费用。
原告对被告反诉答辩称：《新兴村市场大楼租赁协议书》第八条明确约定:“原告不再承担改、扩建及维修配套设施等费用及责任。”根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条之规定，该费用应由承租人负担。所以说，对于被告投入装修的情况与原告无关。被告因自身经营业务的需要对租赁物进行必要性的改造或更新，这应当属于被告正常使用收益状态所支出的费用，也正如被告反诉状所称的“为了改善经营坏境”的需要，显然，被告投入的装修费用属于必要费用，对原告而言，投入该项装修的改造更新，原告毫无有益得益，从法理上理解，被告投入的装修费用属于必要费用，不属于有益费用，原告更无须承担赔偿或者偿还的法律责任。租赁期间原告事先告知被告协商承租招投标事宜，被告中途放弃承租，按协议书第二条的规定，租赁合同终止后原告有权不退回被告交给原告的承租押金。被告的反诉请求欠缺事实依据和法律依据，依法应当予以驳回。
经审理查明：原告有综合市场一个，综合大楼一栋，位于海丰县附城镇联河大道路口西侧，原、被告2008年12月7日，签订《新兴村市场大楼租赁协议书》，由被告租赁原告综合市场、综合大楼，协议书甲方为“新兴村”，乙方为“吴焕铭”。协议书其中约定：“被告承包8年，时间为2009年1月1日起至2016年12月30止；每年承包金90.99万元，交纳承包金时间为上年度12月15日之前一次性交清；乙方在签订协议前，交押金100万元给甲方（其中70万元为固定押金，30万元乙方可动用）；协议书生效之日起甲方不再承担改、扩建及维修配套设施等费用及责任，期满前甲乙双方提前一年协商续租事宜，同等条件下乙方享有优先选择权；协议书还约定了其他权利义务”。《新兴村市场大楼租赁协议书》于2018年12月16日经海丰县公正处进行了公证。合同签订后，被告交付押金100万元，被告租用后，原告将综合大楼装修成钻石豪都会，将综合市场加装消防设备等后分成若干个档位出租给商户。被告在经营期间，向原告支取押金80000元补贴原告村民。2016年7月23日原告召开全村户长会议，表决综合大楼、综合市场不再对外招租承包，由村集体统一经营。原告于2016年7月24日、2016年12月8日、2016年12月29日三次先后向原告发出告知书，向被告告知不再续租、办理移交手续等。被告于2016年7月19日向原告发出告知书，告知被告已于租期届满一年前向原告提出续租事宜，原告一直没有回应，应视为原告同意被告继续租赁。2016年12月30日租赁期满后，被告没有将综合大楼、综合市场归还原告，市场继续分租给商户，收取商户租金。原告于2017年2月17日向本院起诉，请求本院支持原告上列诉讼请求。在庭审中，原、被告确认被告已交付押金100万元，已由被告取出80000元。被告提出已于租期届满一年前向原告提出续租事宜，但未向本院提供书面证据。原告提出于2015年农历8月16日到被告处提前协调租期之后向社会投标市场、综合楼事宜，原告向本院提供原告村民签名的证明。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告签订的《新兴村市场大楼租赁协议书》，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为双方真实意思表示，内容合法，协议书成立有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。关于租赁协议是否终止问题，被告提出已于租期届满一年前向原告提出续租事宜，缺乏证据，本院不予采信。原告提出于2015年农历8月16日到被告处提前协调租期之后向社会投标市场、综合楼事宜，但原告只向本院提供原告村民签名的证明，但原告村民与原告存在利害关系，其证明效力本院不予确认。故应视为原、被告均未在租期届满一年前协商续租事宜，《新兴村市场大楼租赁协议书》于2016年12月30日期满终止，原告请求被告归还综合市场、综合大楼，合理合法，依法应予支持。但双方签订的《新兴村市场大楼租赁协议书》中没有约定合同终止后被告添加财物的归属，原告也不同意折价接受被告的钻石豪都会和生产消防设备等添加物，愿意由被告自行拆除，故被告应当保持租赁前状态交还综合市场、综合大楼。租赁期满终止后，被告没有归还综合市场、综合大楼，其行为构成侵权，被告应承担相应民事责任，原告请求被告支付从2017年1月1日起至交还租赁物止参照协议书租金费用计算租赁物占用费，合理合法，依法应予支持。关于原告请求被告归还水费、卫生费、管理费等问题，原告自己并没有支付水费、卫生费、管理费，没有实际付出费用，原告请求被告归还，证据不足，本院依法不予支持。庭审结束后，原告于2017年7月5日向本院提出增加诉讼请求，要求被告归还收取商户租金2718903元，其请求不符合法律程序，本院不予合并审理，可由原告另行主张。关于原告请求被告赔偿经济损失70万元问题，原告未向本院提供经济损失相关证据，故原告请求，证据不足，依法不予支持。关于被告反诉请求原告赔偿因原告违约造成的被告投入的装修款2029000元问题，被告装修是在租赁期内进行，被告也没有证据证明是原告同意被告进行装修，双方签订《新兴村市场大楼租赁协议书》也约定原告不再承担改、扩建及维修配套设施等费用及责任，故原告的主张，缺乏证据，依法不予支持。关于被告反诉请求原告开具自2009年1月1日起至2016年12月30日止的租金发票，开具发票义务的行为规范应属于税务部门行政职权笵畴，与本案不属于同一法律关系，被告其反诉请求，本院依法不予支持。关于被告反诉请求原告返还押金100万元及利息问题。租赁合同签订后，被告交付押金100万元给原告，被告在租赁过程中，被告已取出其中80000元，尚存押金920000元，原、被告在庭审中均已确认，故被告尚存押金920000元，证据充分，本院依法应予确认。押金实际是租赁协议履行的一种保证金，不是违约处罚金，是不能直接没收，是可以冲抵租金，原告认为租赁合同终止后原告有权不退回被告交给原告的押金，其主张不符合法律规定，本院依法不予采信，故原告应当返还被告押金920000元，租赁合同终止后，原告应当返还被告押金而没有付还，其行为构成侵权，原告应承担占用押金而产生民事责任，被告请求原告支付利息，合理合法，依法应予支持，利息可参照银行利率计算。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条和《中华人民共和国民事通则》第一百零六条、第一百三十四条的规定,判决如下：
一、原告（反诉被告）海丰县附城镇联河村委会新兴村民小组与被告（反诉原告）吴焕名于2009年12月7日签订的《新兴村市场大楼租赁协议书》终止。
二、被告（反诉原告）吴焕名应于本判决生效之日起15日内按租赁前状态归还原告（反诉被告）海丰县附城镇联河村委会新兴村民小组综合市场、综合大楼及付还自2017年1月1日起至交付综合市场、综合大楼之日止按每年90.99万元计算的占用费。
三、原告（反诉被告）海丰县附城镇联河村委会新兴村民小组应于本判决生效之日起15日内归还被告（反诉原告）吴焕名押金920000元及补偿自2017年1月1日起至清还款项之日止按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算的利息。
四、驳回原告（反诉被告）海丰县附城镇联河村委会新兴村民小组其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）吴焕名其他反诉请求。
案件受理费10800元、反诉费18416元，共29216元，由原告（反诉被告）海丰县附城镇联河村委会新兴村民小组负担16393元，被告（反诉原告）吴焕名负担12819元。
双方当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汕尾市中级人民法院。
审 判 长 ：彭泽川
审 判 员 ：王健茹
人民陪审员 ： 庄 杰
二〇一七年七月二十五日
书 记 员 ：黄旭英