江苏省苏州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏05执复129号
复议申请人（异议人，案外人）：刘平，男，1962年8月12日出生，汉族，住安徽省蚌埠市五河县。
委托诉讼代理人：安海，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄迁，上海市锦天城（苏州）律师事务所实习律师。
申请执行人：兴业银行股份有限公司苏州分行，住所地江苏省苏州工业园区旺墩路125号。
主要负责人：王学祥，该分行行长。
委托诉讼代理人：赵晖，江苏同益大地律师事务所律师。
委托诉讼代理人：庄银菊，江苏同益大地律师事务所律师。
被执行人:袁臻亮，男，汉族，1979年5月17日出生，住苏州。
被执行人：李培，女,1980年11月12日出生，汉族，住苏州。
被执行人：袁久根，男,1946年5月3日出生，汉族，住苏州市姑苏区。
被执行人：戴素梅，女,1952年4月23日出生，汉族，住苏州市姑苏区。
被执行人：苏州美格电器销售有限公司，住所地苏州市相城区太平街道金澄路88号。
法定代表人:王斌。
被执行人：苏州市聚隆精密模具有限公司，住所地苏州市相城区太平街道富泰路。
法定代表人:戴其章。
被执行人：苏州市铂恒电器有限公司，住所地苏州市吴江区平望镇中鲈经济开发区。
法定代表人:丁正美。
复议申请人刘平不服苏州工业园区人民法院（以下简称园区法院）（2017）苏0591执异107号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2018年1月24日举行了听证，复议申请人刘平委托诉讼代理人安海、黄迁，申请执行人兴业银行股份有限公司苏州分行（以下简称兴业银行苏州分行）委托诉讼代理人庄银菊参加了听证。本案现已审查终结。
园区法院在执行兴业银行苏州分行与被执行人袁臻亮、李培、袁久根、戴素梅、苏州美格电器销售有限公司、苏州市聚隆精密模具有限公司、苏州市铂恒电器有限公司金融借款合同纠纷一案过程中，裁定拍卖被执行人袁久根、戴素梅名下位于苏州市相城区××花园××室房屋。异议人刘平至园区法院申报称，其对该房屋有截止到2031年1月4日的使用权。园区法院对其申报未予采纳，并于2017年9月1通知其所申报权利不得对抗抵押权人。异议人刘平向园区法院提出执行异议。
刘平异议称：2013年1月5日，袁臻亮向其借款200万元，为了保证资金安全，袁臻亮让其父亲袁久根用苏州市相城区××花园××室房屋的使用权作为担保，刘平的使用期自2016年1月5日开始到2031年1月4日为止。刘平认为园区法院对其房屋使用权不予认可是错误的，因而提出执行异议，要求：撤销园区法院（2017）苏0591执1905号执行裁定书，立即解除对位于苏州市相城区××花园××室房屋的拍卖措施，或在拍卖公告中确认刘平对该房屋有截止至2031年1月4日的使用权。
刘平向园区法院提交了《借款协议》复印件一份，主要内容是：“由于借款人袁臻亮经营公司资金紧张，向出借人刘平借款人民币200万元，借期3年，借款日期为2013年1月5日，到期日期为2016年1月4号。为保证出借方资金安全，担保人袁久根同意用其名下位于相城区渭塘镇澄阳路2999号朗悦湾花园73幢102室别墅15年的使用权作为担保，如到期后借款人不能履行还款责任，则担保人袁久根名下位于相城区渭塘镇澄阳路2999号朗悦湾花园73幢102室交由出借人使用，使用期限截止2031年1月3日视同借款人归还借款……”。
园区法院查明，申请执行人兴业银行苏州分行与被执行人袁臻亮、李培、袁久根、戴素梅、苏州美格电器销售有限公司、苏州市聚隆精密模具有限公司、苏州市铂恒电器有限公司金融借款合同纠纷一案，执行案号（2017）苏0591执1905号，该案执行依据是园区法院（2016）苏0591民初6035号民事判决书。该案审理中查明，2014年1月23日，袁久根、戴素梅与抵押权人对苏州市相城区××花园××室房屋设定了抵押权，办理了抵押权登记手续。执行中，园区法院于2017年6月22日作出（2017）苏0591执1905号之一《执行裁定书》，裁定将该房屋进行拍卖。
园区法院认为：（一）根据异议人刘平提交的《借款协议》复印件和其在案件执行时的申报，异议人认为其对法院拟拍卖的房屋有截止至2031年1月4日的使用权。这一理由即便成立，异议人也不享有对涉案房屋的所有权，其无权要求阻却对该房屋进行拍卖。异议人要求撤销园区法院（2017）苏0591执1905号执行裁定书、要求解除对涉案房屋的拍卖措施的异议申请应予驳回。
（二）查异议人刘平的异议理由，实质是刘平认为其与被执行人袁久根、戴素梅之间对于涉案房屋成就租赁合同关系，刘平以承租人身份要求在承租期内阻止向拍卖受让人移交占有的房屋（刘平认为其对涉案房屋的承租期截止至2031年1月4日）。但是园区法院经审查认为：异议人刘平与被执行人袁久根、戴素梅之间对于涉案房屋尚未成就租赁合同关系。异议人刘平提交的《借款协议》表明，异议人刘平与主债务人袁臻亮之间为借贷关系，与担保人袁久根之间的从合同关系为担保关系，担保的方式是以涉案房屋“15年的使用权作为担保”。异议人刘平与涉案房屋的所有权人袁久根之间是担保合同关系而不是房屋租赁合同关系。凭现有的《借款协议》，异议人刘平有要求担保人袁久根用房屋使用权承担担保责任的请求权。异议人仅享有请求权而不是该请求已经成立，因此异议人刘平与担保人袁久根之间的房屋租赁合同关系尚未成就，异议人也就不具备以承租人身份要求在承租期内阻止向拍卖受让人移交所占有的房屋的资格。综上，园区法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定：驳回异议人刘平的异议申请。如不服裁定，可以自裁定书送达之日起十日内向江苏省苏州市中级人民法院申请复议。
异议人刘平向本院申请复议称：除一审法院提到的《借款协议》之外，刘平与袁久根还签订有《租赁协议》与《补充协议》。刘平与袁久根等签订的《借款协议》时间在案涉房屋抵押设定之前，后刘平与袁久根又补签了《租赁协议》，双方之间存在租赁关系，依据买卖不破租赁的原则，刘平提出的异议符合法律规定。请求撤销（2017）苏0591执异107号裁定，保护刘平承租期内对房屋的权利。
兴业银行苏州分行称：兴业银行苏州分行于2014年1月23日已就朗月湾花园73幢102室房地产办理了抵押登记手续，对于刘平提供的其与袁臻亮、袁久根的借款协议，刘平未提供资金实际交付的证据，且上述房地产至今仍是毛坯，空置状态，未被刘平实际控制。兴业银行苏州分行对于借款协议不予认可，对于租赁协议、补充协议，该租赁协议形成于抵押、查封之后，不能对抗兴业银行苏州分行的抵押权。
为支持其复议请求，刘平向本院提交如下证据：证据1，借款协议，证明刘平与袁臻亮之间的借款事实，同时证明袁久根对袁臻亮的借款提供担保，该协议具有借款、担保和租赁的三重属性。协议中明确如果逾期未还，刘平可以以借款作为租金使用涉案房产。刘平出借给袁臻亮的是银行承兑汇票，所以刘平没有办法提供银行转账凭证或者相关材料。证据2，租赁协议、补充协议各一份，证明刘平在获知园区法院执行案涉房产之后，园区法院法官说只有口头协议没有书面材料，所以在事后刘平与袁久根补充签署了书面协议，说明刘平与房屋所有人存在租赁关系，事后只是以书面形式予以重新确认。
兴业银行苏州分行对刘平提交的证据质证如下：对借款协议，内容不存在租赁的情况，而且刘平至今未实际占有该抵押物。对于租赁协议、补充协议的真实性，由法庭裁决，该租赁协议即使真实，其起租期为2016年，晚于兴业银行苏州分行设定抵押的日期。
复议听证过程中，刘平明确其提出执行异议的基础是其对执行标的享有租赁权，并明确袁久根系以租抵债，刘平只控制了案涉房产的钥匙，案涉房产一直空置着。
经审查查明：刘平提交的《租赁协议》载明租赁期自2016年1月4日至2031年1月3日止。租赁协议落款日期为2017年9月2日。
本院在复议审查中查明的其余事实与园区法院查明的事实一致。
本院认为：首先，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。”本案中，兴业银行苏州分行于2014年1月23日对案涉房产设定了抵押权。刘平主张其对案涉房产享有租赁权进而提出执行异议，但依据其提交的《租赁协议》，其租期自2016年1月4日开始。故兴业银行苏州分行的抵押权设立在先，依据上述法律规定，刘平主张的租赁关系即便真实，亦不得对抗兴业银行苏州分行设立的抵押权。其次，对买卖不破租赁规则的适用需要具备承租人占有使用不动产的要件。本案中，刘平明确其与袁久根之间的租赁关系属于以租抵债的情形，此种情形下，刘平与袁久根签订租赁协议的目的是为保障其债权得以实现，而非占有使用案涉房产。事实上该房产一直空关，刘平并无证据证明其占有并使用了该房产。故本案不适用买卖不破租赁规则。因此，刘平提出的异议没有依据，不能成立。一审法院驳回刘平的异议申请，并无不当。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条之规定，裁定如下：
驳回刘平复议申请，维持苏州工业园区人民法院（2017）苏0591执异107号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 祁锋
审判员 谢坚
审判员 丁兵
二〇一八年一月二十九日
书记员 荣莉