安徽省岳西县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0828民初3057号
原告：陈诚，男，1990年7月16日出生，汉族，住岳西县。
委托代理人：张爱东，安徽明一律师事务所律师。
被告：怀宁县鑫昕房地产开发有限公司，住所地：怀宁县石牌镇建设路66号，营业执照：340822000020978（1-1）。
法定代表人：陈结新，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘光耀，安徽刘光耀律师事务所律师。
委托诉讼代理人：储海根，安徽刘光耀律师事务所律师。
原告陈诚诉被告怀宁县鑫昕房地产开发有限公司（以下简称鑫昕公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2017年11月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张爱东，被告的委托代理人储海根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈诚向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即办理并交付所购“锦绣家园1号楼住宅3单元1层105”号房屋所有权和土地使用权证书。2、被告支付逾期办证违约金109730元（427800*4.75‰*1.5*36），并自起诉之日起承担违约金至权属证书交付之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年2月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的“锦绣家园1号楼住宅3单元1层105”号房屋。原告于2014年4月3日通过银行按揭贷款支付余下购房款220000元，付清全部购房款427800元并预付办证费用。被告于2014年4月30日前交付房屋，依约应在此后的60日即2014年6月30日交付房屋权属证书，但至今未交付，依合同第十五条约定，被告应按月以原告所交房款的2%计付违约金，被告亦未支付。
鑫昕公司辩称，原被告双方签订的商品房买卖合同约定的是在房屋交付60日内，将办理权属登记的资料报产权机关，并未规定办理产权证的期限；本公司依法报备，就完成了合同义务，原告方要求被告承担违约责任没有法律依据；原告主张逾期办证违约金超过了诉讼时效，丧失了胜诉权；即使被告应当承担逾期办证违约责任，合同关于违约责任的承担约定过高，请求法院依法核减。
本院经审理认定事实如下：2014年2月25日陈诚与鑫昕公司（岳西分公司）签订《商品房买卖合同》，合同约定的主要内容有：买受人陈诚购买出卖人鑫昕公司锦绣家园1号楼住宅3单元1层105室；建筑面积共118.92平方米；计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第壹种方式（单价每平方米元3597.38）计算该商品房价款，按建筑面积计算。付款方式及期限：总房款肆拾贰万柒仟柒捌百元整（427800），签约日付207800元，余款220000元办理银行按揭于2014年3月30日前到账；交付期限：出卖人应当在2014年4月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，出卖人从买受人交付房款之日起计算，按已收房款的贰％每月支付一次违约金，直到买受人取得房产证。如因买受人的责任，不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何违约责任。合同补充协议（附件四）约定：房产证、土地证由出卖人代办，所有费用由买受人自理。
2014年2月24日陈诚支付购房款207800元，按揭贷款220000元，于2014年4月3日放款。陈诚于2014年4月30日接受了所购商品房，于2014年6月25日交纳办证费用15401元。鑫昕公司于2015年4月20日将锦绣家园小区房屋办证所需资料向房屋主管部门申请备案。陈诚的房产证、土地证尚未办理。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中陈诚与鑫昕公司岳西分公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人意思的真实表示，合法有效，双方均应依约履行。鑫昕公司岳西分公司以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由其法人鑫昕公司承担。关于房地产权属证书办理责任问题，双方在《商品房买卖合同》中约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人从买受人交付房款之日起计算，按已收房款的贰％每月支付一次违约金，直到买受人取得房产证；房产证、土地证由出卖人代办，所有费用由买受人自理。本案中办理房屋权属证书，即办理房产证和土地证两证是鑫昕公司的义务；合同约定的交付房屋时间为2014年4月30日，依据约定鑫昕公司应于此后的60内即2014年6月30日办理权属证书，陈诚至今未取得权属证书，鑫昕公司明显违约，应承担相应的违约责任。
关于逾期办证违约金的时效问题。买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，应从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。本案合同约定的交付房屋时间为2014年4月30日，鑫昕公司应于此后的60内即2014年6月30日为买受人办证；陈诚主张逾期办证违约金亦应从2014年7月1日开始计算诉讼时效期间；本案逾期办证违约金系以月为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。《民法总则》生效时间为2017年10月1日，在此之前的民事行为时效期间仍应按《民法通则》计算。《民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。陈诚未提供何时要求支付逾期办证违约金的证据，其主张的逾期办证违约金，不存在诉讼时效中断、中止事由，所以该诉讼时效应自《民法总则》生效之日即2017年10月1日起倒推两年起算，即从2015年10月1日开始计算，在此之前的逾期办证违约金已超过诉讼时效。
关于违约金是否过高的问题。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中违约金的计算，双方在合同中虽有约定，但该约定明显过高；陈诚主张的计算标准亦有不妥，本院结合本案实际情况及相关法律规定，考虑双方均未提供证据证明迟延办证所造成的损失数额，本院酌定按照已付购房款的年利率6％计算。鑫昕公司在起诉之日前（2015年10月1日-2017年11月8日）应支付的违约金数额为54830元（427800×769×6％÷360），其后的违约金仍计算。综上所述，陈诚请求鑫昕公司办理房产证、土地证以及合理的逾期办证违约金，于法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款、第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款、第一百四十二条规定，判决如下：
一、被告怀宁县鑫昕房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内办理案涉房屋的国有土地使用权证、房产证并交付给原告陈诚；
二、被告怀宁县鑫昕房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告陈诚逾期办证违约金54830元（并支付自2017年11月9日起至房产证、土地证办理完成之日止以427800元为基数按年利率6％计算的违约金）；
三、驳回原告陈诚的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费2678元，减半收取1339元，由鑫昕公司839负担元，由陈诚负担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 员 刘胜魁
二〇一七年十二月十二日
代书记员 彭 莉