四川省盐亭县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民初字第2421号
原告陈其斌，男，汉族。
委托代理人汤春兵，男，盐亭县两河法律服务所法律工作者。
被告四川辰东房地产有限责任公司，住所地：盐亭县云溪镇弥江路551号。
法定代表人冯正奎，系该公司总经理。
被告四川辰东投资有限责任公司盐亭福华雅苑项目部，住所地：盐亭县云溪文同干道五指山。
负责人任步金，系该项目部负责人。
委托代理人宋春容，女，四川法锐律师事务所律师。
原告陈其斌与被告四川辰东房地产有限责任公司（以下简称辰东公司）、四川辰东投资有限责任公司盐亭福华雅苑项目部（以下简称辰东福华雅苑项目部）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月12日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈其斌的委托代理人汤春兵、被告辰东公司的法定代表人冯正奎、辰东福华雅苑项目部的负责人任步金及其委托代理人宋春容到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈其斌诉称，2010年11月2日，原告与被告签订了福华雅苑楼宇认购书，购买被告开发的福华雅苑2栋9楼3号，约定房屋总价款173500元，已付53500元，余款120000元以按揭方式付款，契税、维修基金及办证相关费交房时一次性付清。原告按照签订的楼宇认购书履行了给付房款的义务，但被告到了楼宇认购书中约定的交房时间并没有履行义务，福华雅苑项目至今尚未达到竣工验收交付使用的条件，造成原告至今在外租房居住，而且项目部负责人任步金因涉嫌经济犯罪已被射洪县公安局经侦队拘留，导致福华雅苑项目目前全面停工。为了保护原告的合法权益，故诉至法院，请求：（1）判决被告按照签订的楼宇认购书履行义务；（2）判决被告承担迟延交房给原告造成的相应损失5000元；（3）本案诉讼费、财产保全费由被告承担。
被告辰东公司辩称，辰东福华雅苑项目部挂靠于被告辰东公司，但被告只是同意其开发房产，并没有授权辰东福华雅苑项目部出售房屋，因此项目部的行为属于超出权限的行为。据被告所知，辰东福华雅苑项目部并没有印章，其私自收取的购房款去向不明，因此辰东福华雅苑项目部的行为不应当由被告辰东公司负责。请求驳回原告对被告辰东公司的诉讼请求。
被告辰东福华雅苑项目部辩称，原告提出的请求被告没有异议，被告愿意配合各政府部门，尽快完成项目后期工程，向原告进行交房。现被告未能交房，是由各种客观原因造成，对该损失被告不予认可。
经审理查明，“5.12”地震后，2009年4月，原居住盐亭县云溪镇新指路居民，向盐亭县城建局、盐亭县国土局等相关部门申请拆除重建。任步金经人介绍到盐亭开发房地产，2009年11月30日，四川辰东投资有限责任公司成立福华雅苑项目部，由任步金任项目经理，经营范围为房地产开发，同年12月30日，四川省绵阳市盐亭县工商行政管理局向辰东福华雅苑项目部颁发营业执照，企业类型为有限责任公司分公司，营业场所为盐亭县云溪镇文同干道五指山下。任步金与拆迁户协商完拆迁事宜后，2011年底，福华雅苑项目开始动工。2013年2月，四川辰东投资有限责任公司取得福华雅苑1、2号楼商品房预售许可证，随后，辰东福华雅苑项目部对外出售房屋。2010年11月2日，原告陈其斌作为乙方与被告辰东福华雅苑项目部作为甲方签订了商品房预约协议，载明：三、房屋基本情况：3.1项目名称：福华雅苑；3.2乙方预定的房屋为2栋9楼号；3.3该商品房建筑面积约为87.34平方米，最终的实际面积以房屋主管机关的测绘和房产证登记为准；3.4该商品房结构为框架剪力墙，高层电梯公寓；四、价款及支付方式：4.1该商品房单价为1987元／平方米，大写人民币壹仟玖佰捌拾柒元正；4.2总价款为173500元，大写人民币壹拾柒万叁仟伍佰元正，最终实际总价款按产权登记面积计算，多退少补；4.3支付方式为：2010年11月2日交其首付款53500.00（伍万叁仟伍佰元）其余款120000（壹拾贰万元整）作住房公积金贷款；五、交房时间：5.1甲方应于2011年12月31日前向乙方交付房屋；......略；六、违约责任：6.1甲方超过本协议第5条规定的交房时间三个月仍未能交付房屋，应按乙方已付款总额的5%向乙方承担违约金。因乙方原因未按时办理房屋相关手续而逾期的，甲方不承担责任；......略。协议上盖有“辰东福华雅苑项目部”印章，甲方代表人处有任步金的印章，乙方代表人处陈其斌签名并按印。随后，原告交纳了首付房款，辰东福华雅苑项目部收取款项后向原告出具了收款收据，在收款收据上加盖辰东福华雅苑项目部财务专用章。2014年12月，因资金短缺等因素盐亭福华雅苑项目部停工至今。2015年初，被告辰东公司法定代表人冯正奎因涉嫌非法吸收公众存款罪被刑事拘留，被告辰东福华雅苑项目部负责人任步金因涉嫌犯罪被刑事拘留。
另查明，2010年3月10日，辰东公司（甲方）与福华雅苑项目部（乙方）签订工程管理合同，约定甲方同意乙方使用甲方资质开发福华雅苑工程，乙方向甲方交纳管理人员费用5万元。乙方在整个开发和施工过程中所涉及的一切民事纠纷和不安全事故引发的民事和经济责任全部由乙方自行负责了结，甲方不承担任何民事和经济责任。该开发工程乙方与各业主所签订的一系列合同的履约全部由乙方自己负责处理，甲方对乙方与该片区的业主所签订的合同不承担任何民事和经济赔偿责任。2013年6月3日，四川辰东投资有限责任公司更名为四川辰东房地产有限责任公司，现福华雅苑项目部主体工程建成，但水、电、气及消防设施尚没有完成，均没有进行竣工验收，不具备交付条件。原告等66名购房户通过售房部与福华雅苑项目部签订了房屋认购书等合同文本，在所签订的合同中，除了11套按揭房屋进行了网签外，其余房屋均已抵押或网签给第三人，现原告等66名购房户向法院提起诉讼。
上述事实，有当事人的陈述、楼宇认购书、收款收据、预售许可证、四川辰东投资有限责任公司与福华雅苑工程管理合同等证据证实。
本院认为，被告四川辰东投资有限责任公司取得商品房预售许可证，具备出售房屋资格，原告与被告四川辰东投资有限责任公司所成立的分公司辰东福华雅苑项目部签订的福华雅苑楼宇认购书，该认购书已具备合同的主要条款，该协议是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律规定，双方应当按照协议履行。原告请求被告按签订的楼宇认购书履行义务，其实际是请求被告交付所购买的房屋。该工程现因资金问题，于2014年12月停止建设，其公司法定代表人及分公司负责人现已被刑事拘留，在此期间未再动工建设和办理相关手续，被告四川辰东投资有限责任公司福华雅苑项目部已经以其行为及其实际情况，表明现事实上履行不能。原告要求被告按约定交付的房屋，至今尚未竣工验收，不符合交付条件，根据《中华人民共和国合同法》第110条规定，“当事人一方不履行金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适合强制履行或者履行费用过高。原告要求继续履行的事实基础尚不成就，且开发商交付质量合格的房屋是其主要义务，验收合格是房屋交付的“法定条件”，该涉案房产项目至今未予竣工验收，不符合法律、行政法规规定的房产项目交付条件，原告要求被告按楼宇认购书履行交房的诉请，本院不予支持。关于原告主张迟延交付房产的损失问题，原告未明确向法庭提供造成损失的证据，对原告的该诉请，因缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告陈其斌的诉讼请求。
根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，本案收取案件受理费2488元，由原告陈其斌承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审 判 长 杨 剑
审 判 员 王益波
人民陪审员 哈 敏
二〇一五年十二月二日
书 记 员 胥 科
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百一十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条第二款：建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。