广东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤执复231号
复议申请人（异议人、利害关系人）：黎财满，男，汉族，1974年5月25日出生，住广东省佛山市南海区，。
委托诉讼代理人：莫宝成，广东源浩律师事务所律师。
申请执行人：中国农业银行股份有限公司南海西樵支行（下称农行西樵支行）。住所地：佛山市南海区。
负责人：李木钢。
被执行人：贝林良，男，汉族，1972年7月31日出生，住浙江省温岭市，。
被执行人：曾勇华，女，汉族，1970年8月15日出生，住浙江省温岭市，。
被执行人：佛山市南海区飞越纺织有限公司（下称飞越纺织公司）。住所地：广东省佛山市南海区。
法定代表人：贝玲平。
被执行人：佛山市南海天鹿纺织有限公司（下称天鹿公司）。住所地：广东省佛山市南海区。
法定代表人：贝林良。
被执行人：广东飞越科技有限公司（下称飞越科技公司）。住所地：广东省佛山市南海区。
法定代表人：曾杰。
被执行人：贝玲平，女，汉族，1970年7月31日出生，住浙江省温岭市，。
黎财满因不服佛山市中级人民法院（下称佛山中院）于2017年3月22日作出的（2017）粤06执异37号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
佛山中院在执行农行西樵支行申请执行贝林良、曾勇华、飞越纺织公司、天鹿公司、飞越科技公司、贝玲平一案过程中，黎财满向该院提出书面异议。
黎财满异议称：2016年7月1日，其与被执行人曾勇华签订《标准厂房租赁合同》，双方约定将曾勇华所有的位于佛山市南海区西樵镇百西科技工业园创业大道8号左侧两层厂房首层共2800平方米的厂房及宿舍（以下简称涉案房产）租赁给异议人使用，租赁期限为2016年7月1日至2020年12月31日。合同签订后，异议人积极投入生产并于2016年10月17日在该厂房以异议人妻子莫环娇的名义注册成立了佛山市南海区西樵财达富兴棉纺纱加工厂，为此异议人出资对租赁场地进行了平整和改造，购买了十余台棉纺包胺机器设备并聘请了二十余个工人进行生产，投入了大量的人力、物力。租赁合同签订后，异议人一直按月足额将租金、水电费、工人伙食费、宿舍使用费转账至曾勇华指定的账户，并由飞越纺织公司向异议人出具了收据，且该厂房一直由异议人占有使用至今。2017年1月18日，执行法院发布《竞买公告》，将于2017年2月20日10时至2017年2月21日10时对佛山市南海区西樵镇河岗西樵科技工业园一宗工业用地及地上建筑物（权属人：曾勇华）进行公开拍卖，该地上建筑物包含了异议人承租的厂房2800平方米及宿舍。异议人根据“买卖不破租赁原则”对此提出执行异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”、《城市房屋租赁管理办法》第十一条“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（修改稿）》第一百三十五条第二款“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”之规定，异议人申请法院中止对佛山市南海区西樵镇河岗西樵科技工业园一宗工业用地及地上建筑物（权属人：曾勇华）的拍卖，并对异议人承租的涉案房产附带租约拍卖。
在执行异议审查过程中，异议人在听证会上变更其异议请求为：只请求对涉案房产带租约拍卖。
申请执行人农行西樵支行答辩称，异议人的主张无任何事实及法律依据，请求予以驳回。
佛山中院查明：该院在执行农行西樵支行与贝林良、曾勇华、飞越纺织公司、天鹿公司、飞越科技公司、贝玲平仲裁一案过程中，作出（2016）粤06执731号之一执行裁定，裁定拍卖被执行人曾勇华所有的佛山市南海区西樵镇河岗“西樵科技工业园”地块［土地证号：国用（2007）0400619］及地上建筑物佛山市南海区西樵镇西樵科技工业园创业大道8号（车间一、车间二、织造车间三、厂内宿舍、捻丝车间）（证号分别是：6068601、6068950、0200267819、6068602、0200267825）、办公楼（暂命名，未办证）、车间X（暂命名，未办证）、宿舍X（暂命名，未办证）等房地产，并决定于2017年2月20日10时至2017年2月21日10时在淘宝司法拍卖（变卖）平台上进行拍卖，因异议人提出上述异议，该院决定中止拍卖，但未作出是否“带租拍卖”的决定。
佛山中院认为：因执行案件的需要，该院在执行过程中裁定拍卖包括涉案房产在内的被执行人的财产。该院作出上述执行行为时，无利害关系人对涉案房产主张租赁权，即该院作出上述执行行为依据的已知现状基础是无人对涉案房产主张租赁权，因此，该院在作出上述执行行为时未能就涉案房产是否存在租赁关系进行审查，并作出是否“带租拍卖”的执行行为。此后，异议人提出异议，认为其与被执行人曾勇华就涉案房产存在租赁关系，请求对涉案房产“带租拍卖”。异议人提出此请求后，意味着本院作出上述执行行为后，涉案房产已知的现状基础发生了变化，该院应根据异议人提交的材料对“带租拍卖”的请求进行审查，并作出是否“带租拍卖”的执行行为。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。……”的规定，当事人、利害关系人提出书面异议的前提是执行法院已作出相应的执行行为，具体到本案中，异议人提出“带租拍卖”异议请求的前提应是该院已作出不“带租拍卖”的执行行为，但该院在异议人提出“带租拍卖”的请求后，尚未进行审查并作出不“带租拍卖”的执行行为，故在此情形下，异议人在本案中提出的“带租拍卖”异议并不是针对具体的、已经作出的执行行为，因此，该异议不属于上述法律规定的执行异议范畴，不符合执行异议案件的受理条件，鉴于本案已立案受理，依法应驳回其异议申请。为此，佛山中院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款、第三款的规定，于2017年3月22日作出的（2017）粤06执异37号执行裁定书，裁定驳回黎财满的执行异议申请。
黎财满向本院申请复议称：2016年7月1日，复议申请人与被执行人曾勇华签订《标准厂内租赁合同》，双方约定将被执行人曾勇华所有的位于佛山市南海区西樵镇西樵科技工业园创业大道8号左侧两层厂房首层共2800平方米的厂房及宿舍租赁给异议申请人使用，租赁期限为2016年7月1日至2020年12月31日。合同签订后，复议申请人积极投入生产并于2016年10月17日在该厂房以妻子莫环娇的名义注册成立了佛山市南海区西樵财达富兴棉纺纱加工厂，为此复议申请人出资对租赁场地进行了平整和改造，购买了十余台棉纺包胺机器设备并聘请了二十余个工作进行生产，投入大量的人力、物力。租赁合同签订后，复议申请人一直按月足额将租金、水电费、工人伙食费、宿舍使用费转账至曾勇华指定的账户，并由飞越纺织公司向复议申请人出具了收据，且该厂房一直由复议申请人占有使用至今。2017年1月18日，佛山中院发布《竞买公告》，将于2017年2月20日10时至同年2月21日10时对佛山市南海区西樵镇河岗西樵科技工业园一宗工业用地及地上建筑物（权属人曾勇华）进行公开拍卖，该地上建筑物包含了复议申请人承租的厂房2800平方米及宿舍，实际上《竞买告知》已经作出了不带租约的决定，故（2017）粤06执异37号执行裁定以尚未审查是否带租约拍卖而裁定驳回复议申请的异议请求，理由并不成立。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，《城市房屋租赁合同管理办法》第十一条关于“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的约定”之规定，《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（修改稿）》第一百三十五条第二款关于“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”之规定，复议申请人申请法院中止对上述涉案标的物的拍卖，并对复议申请人承租的部分带租约拍卖。综上，请求撤销佛山中院（2017）粤06执异37号执行裁定；中止对佛山市南海区西樵镇河岗西樵科技工业园一宗工业用地及地上建筑物（权属人曾勇华）的拍卖；对复议申请人承租的位于佛山市南海区西樵镇西樵科技工业园创业大道8号左侧两层厂房首层共2800平方米的厂房及宿舍带租约拍卖。
本院认为：执行法院在执行本案过程中，在淘宝网拍卖（变卖）平台上发布《竞买公告》，决定拍卖涉案土地及地上建筑物，该《竞买公告》并没有明确该次拍卖需要带租约拍卖，因此执行法院实际上已决定对涉案土地进行不带租约拍卖。现复议申请人对涉案土地主张租赁权，对执行法院不带租约拍卖提出异议，请求执行法院对涉案土地及地上建筑物进行带租约拍卖，其异议符合受理条件，执行法院应对其异议进行审查处理，并作出是否带租约拍卖的决定。复议申请人提出异议后，原审法院以其异议不属于法律规定的执行异议范畴，不符合执行异议案件的受理条件为由，裁定驳回其异议申请，依据不足，应撤销原异议裁定，指令原审法院对复议申请人的异议进行审查。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第三款的规定，裁定如下：
一、撤销佛山市中级人民法院（2017）粤06执异37号执行裁定。
二、指令佛山市中级人民法院对黎财满提出的异议进行审查。
本裁定为终审裁定。
审判长 邱 丹
审判员 李昙静
审判员 周小劲
二〇一七年八月十五日
书记员 陈晓媚