山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一初字第22号
原告闫福海，男，1954年12月28日出生，汉族，济南市旅游汽车有限公司经理，住济南市。
委托代理人施增生，山东文泉坤园律师事务所律师。
被告济南绣阳房地产开发有限公司，住所地章丘市。
法定代表人牛玉良，董事长。
委托代理人于忠，男，章丘翔宇法律服务所法律工作者。
被告李翰荣，女，1958年10月17日出生，汉族，济南绣阳房地产景苑综合楼项目负责人，住济南市。
原告闫福海因与被告济南绣阳房地产开发有限公司（以下简称绣阳公司）、李翰荣商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月1日受理后依法组成合议庭，于2015年9月1日公开开庭审理了本案。因合议庭成员变更，于2016年1月5日再次开庭审理。原告闫福海的委托代理人施增生，被告绣阳公司的委托代理人于忠，被告李翰荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告闫福海诉称：2011年7月13日，原告与绣阳公司签订了商品房买卖合同，购买绣阳公司开发的景苑﹒启程商务公寓楼14套房屋。合同约定原告一次性支付房款1040万元，绣阳公司应于2013年6月30日前交付房屋，如果被告逾期交房不超过30日，应按照已付房款日万分之三支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日，原告有权解除合同，绣阳公司应当自解除合同之日起15日内退还全部已付购房款，并支付房款万分之五的违约金。2011年12月27日，双方签订补充协议。由于原告购买的房屋被法院拍卖，双方的签订合同及补充协议已经不能履行，应当解除。由于涉案开发项目系绣阳公司与李翰荣合作开发，因此李翰荣应当与绣阳公司承担连带责任。为此诉至法院，请求：1、请求判令解除原告与被告绣阳公司签订的商品房买卖合同及补充协议。2、被告绣阳公司向原告返还购房款1040万元并支付违约金314.6万元。3、被告李翰荣对于购房款返还及违约金支付承担连带责任。4、确认原告对涉案房地产拍卖所得享有优先权。5、本案诉讼费由被告承担。案件审理中法庭辩论终结前，原告变更诉讼请求为：1、请求确认原告与被告绣阳公司签订的商品房买卖合同及补充协议无效。2、被告绣阳公司返还购房款1040万元并赔偿损失。3、被告李翰荣对于购房款之返还及损失赔偿承担连带责任。4、确认原告对涉案房地产拍卖所得享有优先权。5、本案诉讼费由被告承担。
被告绣阳公司辩称：原告所述与事实不符，绣阳公司与原告之间不存在房屋买卖合同关系。本案所涉开发项目系由李翰荣开发，被告未实际参与该项目的开发建设，李翰荣系挂靠绣阳公司经营。根据绣阳公司与李翰荣的协议约定，因该项目所产生一切债权债务均由李翰荣个人承担。根据绣阳公司了解，李翰荣与原告之间也并非房屋买卖合同关系，双方实际为民间借贷关系。双方签订的商品房买卖合同，绣阳公司认为系原告与李翰荣恶意串通所为，意在损害绣阳公司及其他债权的利益。对于原告所主张的购房款1043.86万元，虽然原告提交了收款收据予以证实，但绣阳公司对此不予认可，绣阳公司从未收到该款项，原告应提供实际缴纳的相关证据。根据李翰荣向我公司提交的账目记载，李翰荣实际向原告借款380万元。该楼盘并未取得商品房预售许可证，故即便存在原告主张的房屋买卖合同，该合同也是无效的，原告主张的违约不能成立。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告李翰荣答辩称：我与原告之间是民间借贷关系，后来还不上钱了，就签订了房屋买卖合同。
经审理本院认定：2008年11月16日，被告李翰荣以景苑·启程商务公寓楼项目负责人的身份向案外人济南市旅游汽车有限公司（以下简称旅游汽车公司）借款200万元，李翰荣出具借条一份，载明：“因济南绣阳房地产开发有限公司建设景苑·启程商务公寓楼项目缺乏资金，现向济南市旅游汽车有限公司借款200万元（大写：贰佰万元正）。月利息按3%计息，借款期限一年，自2008年11月17日至2009年11月16日止。如到期不偿还，将按借款总额15%支付违约金。”同日，旅游汽车公司以银行转账的方式，向绣阳公司账户内汇款200万元。2009年11月16日，李翰荣向旅游汽车公司出具欠条一份，载明：“2008年11月17日，向济南市旅游汽车有限公司借款200万元，现不能偿还，现欠利息72万元，违约金30万元，欠款合计302万元，2010年11月16日前偿还，如不偿还，按原约定承担利息和违约金。”2010年11月16日，李翰荣向旅游汽车公司出具欠条一份，载明：“现不能偿还2009年11月16日济南市旅游汽车有限公司的欠款302万元，截至今日欠利息108.72万元，违约金45.3万元，欠款合计456.02万元，2011年5月16日前偿还，如不能偿还，按原约定承担利息和违约金。”2011年7月12日，李翰荣出具欠条一份，载明：“因欠2010年11月16日济南市旅游汽车有限公司456.02万元，截至现在欠利息109.44万元，违约金68.40万元，欠款合计633.86万元。”
2011年7月12日，旅游汽车公司作为甲方，闫福海作为乙方，绣阳公司作为丙方，签订《协议书》，约定：2008年11月16日，丙方因开发建设景苑·启程商务公寓楼项目向甲方借款200万元，截至2011年7月12日丙方共欠甲方本金、利息和违约金合计633.86万元。现乙方购买丙方的景苑·启程商务公寓楼，经甲、乙、丙三方协商一致，达成如下协议：一、甲方将丙方所欠本金、利息和违约金合计633.86万元转让给乙方，乙方用此款购买丙方开发的景苑·启程商务公寓楼，甲方与丙方债权债务关系消灭。二、本协议签订之日，甲方将丙方所欠本金、利息和违约金资料交付乙方。三、本协议一式三份，甲、乙、丙三方签字或盖章后生效，各方各持一份，具有同等法律效力。该《协议书》并未加盖绣阳公司印章，仅由李翰荣以绣阳公司景苑项目负责人的身份签字。
2011年7月13日，闫福海与绣阳公司签订《商品房买卖合同》，合同第一条约定，绣阳公司以出让方式取得位于XX路和XX路交叉路口西南角6.61亩土地的使用权，土地证号为历下国用（2009）第**号。根据济南市规划局济规管函（2010）XX号规划文件的要求，该地建设景苑﹒启城商务公寓楼。第二条约定，买受人所买商品房建筑面积2080㎡。第五条约定，买受方一次性付款1040万元。第七条约定，出卖方2013年6月30日前将市质检验收合格的商品房交付使用。该《商品房买卖合同》出卖方处加盖绣阳公司印章及法定代表人牛玉良名章。双方另签订《商品房认购明细清单》，载明：04层2单元（西）0406室155.07㎡、04层2单元（西）0506室155.07㎡、04层2单元（西）0606室155.07㎡、04层2单元（西）0706室155.07㎡、04层2单元（西）0806室155.07㎡、04层2单元（西）0906室155.07㎡、04层2单元（西）1006室155.07㎡、04层2单元（西）1106室155.07㎡、04层2单元（西）1206室155.07㎡、04层2单元（西）1306室155.07㎡、04层2单元（西）1406室155.07㎡、04层2单元（西）1506室155.07㎡、04层1单元（东）0405室103.03㎡、04层1单元（东）0406室114.91㎡，以上合计面积：2080㎡认购总价合计：1040万元整。该《商品房认购明细清单》加盖绣阳公司印章及法定代表人牛玉良印章并有李翰荣的签名。同日，闫福海向绣阳公司银行账户内转款380万元。绣阳公司向闫福海出具收据两份，交款人均为闫福海，交款事由均为房款，金额分别为800万元、240万元，未注明收款方式。2011年7月28日，闫福海向绣阳公司银行账户内转款30万元，银行进账单上批注有“借款”的字迹。绣阳于次日向闫福海出具30万元收据一份。
2011年12月27日，闫福海与绣阳公司签订《商品房买卖合同补充协议》，载明：2011年7月13日，双方签订《商品房买卖合同》，买受人已经支付全部购房款，现经双方协商一致订立以下条款作为《商品房买卖合同》的修改和补充：一、对《商品房买卖合同》第一条的修改和补充。出卖方出让方式取得位于XX路和XX路交叉路口西南角3846.6平方米的土地使用权，地号XX，土地使用权证号为历下国用（2007）字第XX号（颁发土地使用权证的日期为2007年2月26日），土地使用终止日期为2046年10月18日，建筑工程规划许可证号为建字第XX（颁发建筑工程规划许可证的日期为2011年11月7日），建设项目名称为景苑综合楼。二、对《商品房买卖合同》第三条第一款的修改。商品房单价为5000元／㎡，总计房款1040万元。三、本协议及附件均为《商品房买卖合同》不可分割的部分，出卖方与买受人双方之间的一切权利义务以《商品房买卖合同》及附件、本协议为准，本补充协议与合同内容有冲突，以本协议条款为准。四、本协议一式四份，经出卖人、买受人双方签字或盖章后立即生效，甲方持有三份、乙方持有一份，具有同等法律效力。该《商品房买卖合同补充协议认》加盖了绣阳公司的印章并由李翰荣签名。
另查，2006年5月18日，绣阳公司作为甲方、李翰荣作为乙方，案外人韩某某作为丙方，签订《协议书》约定：经韩某某介绍绣阳公司与李翰荣在济南市历下区XX镇XX路东首路南共同开发商住楼一栋，经双方充分协商，达成如下协议：一、绣阳公司任命李翰荣为绣阳公司在济南市区开发的“景苑启程”项目部经理，全权负责该项目房地产开发事宜。二、绣阳公司为李翰荣提供办理该项目各种手续中，需绣阳公司提供的资料所产生的费用由李翰荣承担。三、“景苑启程”项目开发的资金，由绣阳公司投入300万元，投入时间为自投入起两年期满收回，剩余一切资金由李翰荣投入，由李翰荣独立核算，自负盈亏，该项目所有费用、税金由李翰荣缴纳。所得税后利润归李翰荣所有。四、绣阳公司从该项目中收取管理费80万元整，李翰荣分两次支付给绣阳公司，于2011年10月份支付50万元，于2012年8月份支付30万元。五、“景苑启程”项目开发业绩归绣阳公司。六、在该项目施工建设中如出现不安全或质量问题，造成损失及后果由李翰荣全部承担，绣阳公司不承担任何责任。七、李翰荣必须每月向绣阳公司汇报工作进展情况。八、“景苑启程”项目部随着工程进展要建立完善财务制度，按时交税，在工程竣工决算后进行财务审计。九、韩某某负责监督双方履约。十、甲、乙双方如有一方违约，应支付缴纳管理费用百分之三的违约金。十一、未尽事宜，由甲、乙、丙三方协商解决。十二、本协议自签订之日起生效，至2012年12月30日终止。十三、本协议一式六份。
2012年12月26日，绣阳公司作为甲方，李翰荣作为乙方，双方签订《补充协议》，约定：双方共同开发位于济南市历下区XX镇XX路东首景苑启程综合楼项目，乙方在办理建设手续过程中因种种原因，造成该项目建设工期拖延，致使原合同到期，但该项目未完工，经双方协商继续履行原合同并补充以下条款：一、乙方在工程建设中如出现不应给甲方带来的连带责任和经济损失，乙方付给甲方实际经济损失金额外，另承担1%的月息补偿金。二、乙方在项目工程建设中如资金不足，甲方投入的金额不参与分红、不承担亏损。按实际发生的金额，按1%的月息计算。三、该协议自2013年1月1日至2015年6月26日止。四、本协议与原合同具有同等法律效力。五、本协议一式四份。
2015年4月6日，李翰荣向绣阳公司出具《承诺书》，载明：“根据我与你公司挂靠经营协议的约定，如因“景苑综合楼”项目建设导致你公司损失的，我自愿承担由此给你公司所造成的法律后果。此项目所借你公司款项及挂靠后给你公司造成的一切经济损失，均由我本人（李翰荣）承担，与你公司无关。（是我李翰荣本人签字的借款及文件、售楼合同我负责，其它没我签字的本人不负责）。为保证上述承诺遵照履行，我用名下“山东芙蓉山庄生态旅游开发公司”四荒土地作财产抵押，具体担保抵押见附表。”
另，涉案房屋至今并未取得商品房预售许可证明。
上述事实由原告提交的《商品房买卖合同》一份、《商品房认购明细清单》一份、《商品房买卖合同补充协议》一份、收据四银行凭证五份、拍卖公告一份、借条一份、欠条三份、《协议书》一份，被告绣阳公司提交的《协议书》一份、《补充协议》一份、《承诺书》一份、银行凭证两份以及当事人的陈述等证据予以证明。
本院认为，根据原告的起诉和被告的答辩，本案的争议焦点为：一、原告闫福海与被告绣阳公司之间是否存在商品房买卖合同关系；二、原告闫福海与被告绣阳公司签订《商品房买卖合同》及补充协议是否有效；三、被告李翰荣是否应对原告本案主张之债权承担连带责任。四、原告要求确认对涉案房地产拍卖价款享有优先受偿权，是否应当支持。
关于焦点一，本院认为，涉案“景苑·启程”项目系绣阳公司的房地产开发项目，根据闫福海与绣阳公司签订的《商品房买卖合同》，双方就“景苑·启程”项目中14套商品房达成买卖协议，闫福海支付一定数额的价款，绣阳公司在约定期限内交付房屋及办理产权登记手续，该合同具备商品房买卖合同的实质。绣阳公司主张双方之间系民间借贷关系，并非真实的商品房买卖合同关系。本院认为，根据闫福海提交的李翰荣出具的借条、欠条及旅游汽车公司与闫福海、绣阳公司之间《协议书》，在签订《商品房买卖合同》之前的确存在李翰荣向旅游汽车公司借款之事实，闫福海与李翰荣达成了以之前借款抵顶部分购房款之合意，但不能以此否认闫福海具有购买房屋的真实意图，不能否认闫福海与绣阳公司之间商品房买卖合同意思表示的真实性。在闫福海与李翰荣约定抵销部分购房款之外，闫福海在签订《商品房购买合同》后支付的款项，当属履行买卖合同支付的购房款。因此，应当认定绣阳公司与闫福海之间存在商品房买卖合同关系，只不过闫福海与李翰荣之间曾达成以借款抵顶部分购房款的债务抵销协议。
关于焦点二，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案绣阳公司出售给闫福海的房屋至今尚未取得商品房预售许可证明，依据上述规定，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》应认定为无效合同。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。”本案闫福海与绣阳公司签订的商品房买卖合同无效，绣阳公司收取的购房款应当予以返还，根据闫福海提交的银行转账凭证，闫福海于2011年7月13日实际支付购房款380万元，对该款项绣阳公司应当予以返还。闫福海提交2011年7月29日银行凭证及收据，主张曾于2011年7月29日支付购房款30万元。本院认为，闫福海提交30万元的银行进账单上注明系“借款”并非购房款，且双方签订《商品房买卖合同》中约定购房款一次性付清，在签订合同当日绣阳公司已经向闫福海出具了购房款全额收据，说明双方认可购房款已经全额支付，此后闫福海又向绣阳公司转账30万元，难以认定系购房款。该30万元款项如系基于双方之间其他债权债务关系，闫福海可另行主张，本案不予处理。由于绣阳公司实际收取购房款仅为380万元，闫福海要求绣阳公司返还购房款1040万元，没有法律依据。闫福海、李翰荣与案外人旅游汽车公司达成的《协议书》，达成以借款抵顶购房款的协议，该《协议书》并无绣阳公司的印章，对绣阳公司不具有约束力。闫福海、李翰荣之间债务抵销协议系以存在合法有效的商品房买卖合同为前提，本院依法认定涉案商品房买卖合同无效，当事人之间其他债权债务关系可另行主张。绣阳公司违反法律规定，未取得商品房预售许可证明向闫福海出售房屋，致使双方签订的商品房买卖合同无效，对于赔偿因此给闫福海造成的损失。闫福海未举证证明其实际损失，但其损失至少为已付购房款的利息损失，因此绣阳公司除应返还购房款380万元以外，还应当以此为基数向闫福海支付自收取购房款之日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。
关于焦点三，本院认为，我国法律要求房地产项目开发商应当具备相应资质，本案李翰荣借用绣阳公司资质从事房地产开发，违反国家房地产开发的管理规定。闫福海作为房屋买受人，对于李翰荣与绣阳公司之间资质借用关系无从知晓，李翰荣持绣阳公司印章，以项目负责人的身份与闫福海签订商品房买卖合同，构成表见代理，绣阳公司应当承担合同的权利与义务，包括因合同无效产生的不当得利返还以及赔偿损失义务。李翰荣并非商品房买卖合同主体，闫福海要求李翰荣承担连带责任，没有法律依据，本院不予支持。
关于焦点四，本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同无效，原告对被告享有返还原物请求权及赔偿损失请求权，该两种请求权均为普通债权，并未设置物上担保，因此原告对被告之债权属于普通债权，不具有优先性。故原告要求确认对涉案房地产拍卖价款享有优先受偿权，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告济南绣阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告闫福海返还购房款380万元；
二、被告济南绣阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告闫福海支付购房款的利息（以380万元为基数，自2011年7月13日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；
三、驳回原告闫福海其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费103076元，由原告闫福海负担73076元，由被告济南绣阳房地产开发有限公司负担30000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 刘继英
代理审判员 曹 慧
人民陪审员 黄莲芝
二〇一六年三月二十日
书 记 员 孙培培