广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初22017号
原告陈秀容，女，汉族，1953年5月21日出生，住址广东省揭西县，
原告李水新，男，汉族，1974年1月17日出生，住址广东省韶关市乳源瑶族自治县，
原告李雪春，女，汉族，1972年9月8日出生，住址广东省惠州市惠东县，
原告李娜，女，汉族，1985年8月26日出生，住址广东省韶关市乳源瑶族自治县，
以上原告共同委托代理人付敬省，广东天行健律师事务所律师。
被告贺晓茜，女，汉族，1970年9月19日出生，住址广东省深圳市罗湖区，
委托代理人钟云郗，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
被告贺燕玲，女，汉族，1967年5月7日出生，住址广东省深圳市罗湖区，
委托代理人叶惠娟，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
第三人彭柯，男，汉族，1981年5月10日出生，住址广东省深圳市福田区，
委托代理人陈锐滔，广东华商律师事务所律师。
委托代理人罗惠媛，女，汉族，
原告陈秀容、李水新、李娜、李雪春与被告贺晓茜、贺燕玲、第三人彭柯合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李水新、李娜、李雪春以及四原告共同委托代理人付敬省，被告贺晓茜及其委托代理人钟云郗，被告贺燕玲委托代理人叶惠娟，第三人委托代理人陈锐滔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，李文京系原告陈秀容的丈夫、系原告李永新、原告李雪春、原告李娜的父亲，李文京于2004年9月2日在广东省××自治县中医院去世亡，原告陈秀容、李永新、李雪春、李娜为李文京第一顺序法定继承人。1991年1月4日，被告贺晓茜与宝安县住宅公司签订《商品房购售合同书》，购买位于宝安县城73区第6栋二层第D202号房屋，但一直无法取得房屋产权证书，因此被告贺晓茜将购买房屋于2002年11月21日以低价转售给李文京，双方签署了房屋买卖合同。李文京在合同签订当天支付了购房款人民币5万元，双方合同约定“甲方卖给乙方房产权过户办证等一切费用由乙方负责，若今后可办证过户时，需甲方提供身份证及签名手续，甲方应协助”。之后，李文京一家将房屋装修后，一直将涉案房产出租给他人居住，2004年8月李文京一家得知可以办理房屋过户手续，但李文京20**年9月病逝，在李文京去世后，原告多次找到被告贺晓茜，要求其协助办理房屋过户手续，但被告贺晓茜一直拒绝协助办理，后一直下落不明。2016年9月，被告无视双方签订的买卖合同，自行办理了房屋产权证，并要求租户搬离该房屋，原告多次报警均不能解决。另，被告贺燕玲代被告贺晓茜与李文京订立房屋买卖合同，构成表见代理，代理行为有效。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、确认原、被告之间的房屋买卖合同有效；2、被告继续履行房屋买卖合同，将房屋过户至原告名下；3、被告承担拒绝办理房屋过户手续的违约责任，向原告支付违约金人民币200,000元；4、被告支付案件的诉讼费及保全费用。原告主张在案件受理后，被告贺晓茜伙同其表弟骚扰涉案房屋租客，逼迫租客与被告贺晓茜签订新的租赁合同，并在合同签订当天强行收取2016年9月租金人民币1,800元及押金人民币2,200元，后涉案房屋原租客将房租以转账方式支付给贺晓茜，故原告增加诉讼请求如下：被告承担从2016年9月1日起至返还房屋之日侵占房屋造成的损失（按每月1,800元计算，加上收取的房屋押金2,200元）。
被告贺晓茜答辩称，一、被告贺晓茜对涉案房产拥有无可争议的所有权。1991年4月8日，被告贺晓茜向宝安县住宅公司购买涉案房产，原告提交的《商品房购售合同书》，明确被告贺晓茜是涉案房产的购买方。2016年9月，涉案房产办理了权属人为被告贺晓茜的《不动产权证》，证号粤（2016）深圳不动产权第0193466号。原告提交的《房屋买卖合同》的出卖方为被告贺晓茜，也印证原告在2002年购买涉案房产时，清楚知晓房产的产权人是被告贺晓茜。二、涉案《房屋买卖合同》对被告贺晓茜不发生法律效力。1、2002年11月21日，被告贺晓茜没有与原告签订《房屋买卖合同》，该合同并非被告贺晓茜的真实意思表示。被告贺晓茜对被告贺燕玲与李文京之间的交易过程、交易时间、交易价格完全不知情，也没有参与其中。2、被告贺晓茜自始至终都没有收到所谓的购房款人民币5万元，原告也未提交证据证明向被告贺晓茜交付过购房款。3、被告贺燕玲并非涉案房产的所有权人或共有权人，其无权处置被告贺晓茜的房产，更无权越过被告贺晓茜擅自处分被告贺晓茜的房产，与他人签订《房屋买卖合同》。4、被告贺燕玲在签订该合同时，并未告知被告贺晓茜，未得到被告贺晓茜的授权委托，其签订合同的行为属于无权代理。5、即便该合同事实上有签订，原告在合同的签订及实际履行上都有明显过错，其作为善意第三人的地位不能成立，具体体现在：原告明知涉案房产产权人是被告贺晓茜却没有让被告贺晓茜亲笔签名；原告没有审查被告贺燕玲是否有代理权；合同约定的交易价格也远低于购房成本；李文京也并没有将购房款直接交付给被告贺晓茜；原告在数年前就知晓涉案房产可办理房产证，却迟迟未依据该合同与被告协商办房产证事宜，此行为不合常理。三、被告贺晓茜在2002年间资金充裕，无低价出售涉案房产的意愿，也从未委托或授权他人出售涉案房产。被告贺晓茜是个生意人，一直看好国内的房地产市场。从1991年开始，就陆续购置国内的房产。1994年开始在上海投资购置多处房产，购置的第一套房产位于上××市徐汇区。即便是后续的出售、转让房产，也是亲力亲为，自己办理房屋出售、过户的手续等事宜。被告贺晓茜无意愿出售涉案房产，也从未委托任何人或中介机构出售涉案房产，也从未授权给被告贺燕玲或中介机构代为出售转让涉案房产。被告贺晓茜生意经营良好，在2001年至2002年间，银行存款资金多，无资金周转压力，其在2002年完全无需低价出售涉案房产。而且，被告贺晓茜1991年花费人民币157,845.6元购置涉案房产，1995年交房的实际购房价为人民币161,469元，而涉案《房屋买卖合同》中的转让价款才人民币5万元，远低于购房成本价，非常不符常理，也不合逻辑。四、被告贺晓茜从未出售涉案房产，多年来一直在找寻涉案房产。因为时间久远，被告贺晓茜又长期不在深圳居住，加上宝安区居民小区数字命名的特殊性，导致被告贺晓茜一直记不清涉案房产的具体位置。被告贺晓茜曾多次去深圳市的房产部门查询涉案房产的具体位置，但是因为1991年签订的初始购房合同仅有“贺晓茜”的名字，并没有被告贺晓茜的身份证号码，而且也一直没有办理房产证。同时国土局此前进行过一次系统更新，旧的房产信息登记系统中，并没有录入产权人的身份证号码，所以房产部门也无法核实被告贺晓茜在1991年的购房记录。2016年之前，被告贺晓茜每次回来深圳，都会去宝安区找涉案房产，也有朋友陪同到房产附近问人是否有个开杂货铺的李老头在这边居住，但因李文京去世的早，询问一直无果。直至今年3月份终于找到房产，并办理房产证，却未曾想到引发本诉讼。五、本案为房屋买卖合同纠纷，原告应具备购房资格才可履行，但据了解，4个原告一直不在深圳市定居，也未提交购房资格证明。六、被告贺晓茜无需向原告返还2016年9月至今的租金收益，涉案房产是被告贺晓茜的合法财产，对该房产具有完全的占有、使用、收益、处分的权利。综上，被告贺晓茜没有出售涉案房屋的意思表示，也没有在《房屋买卖合同》上签字，对该买卖交易不知情，该合同对被告贺晓茜是无效的。且本案已过诉讼时效，被告贺晓茜无需履行该合同，更无需承担违约责任。
被告贺燕玲答辩称，一、被告贺晓茜是涉案房产的所有权人，被告贺晓茜并没有签订涉案《房屋买卖合同》。涉案房产的所有权与被告贺燕玲无关。在签订该合同时，被告贺燕玲并未得到被告贺晓茜的授权，被告贺燕玲的卖房行为被告贺晓茜并不知情。二、对于本案的《房屋买卖合同》，被告贺燕玲有印象签订过这个合同，但是签订该合同时，被告贺燕玲也并没有真实卖房意愿。被告贺晓茜于1994年3月就去上海定居生活，1995年涉案房产交房后，被告贺晓茜不在深圳，所以该房产由家人代为出租。涉案房产位于宝安区，在90年代，宝安区属于郊区，当时的交通非常不便利，被告贺燕玲及家人住在罗湖区，来回一趟收取租金基本需耗时一天。1995年、1996年时，李文京独自一人在该房产附近开了杂货铺，给人感觉为人很老实，加上当时的租金收益很低，每月租金仅为人民币200、300元。因为被告家庭经济环境较好，而且租金不多，所以经过商量后，将房产交由李文京代为出租，每隔几个月再向他收取租金，同时向他支付一点报酬。因为租金低，被告家人也要上班，所以每隔几个月，家里谁有空，再由谁去宝安向李文京收取租金。有时是被告贺燕玲去，有时是被告贺燕玲的前夫去，有时是被告贺晓茜、被告贺燕玲的表妹，都不一定。2002年间，李文京有几次跟被告贺燕玲说，想买涉案房产，但是被告贺燕玲向其告知，这个房产的产权人是被告贺晓茜，并非被告贺燕玲，被告贺燕玲没有权利向李文京出售房产。被告贺燕玲也向李文京表明，如果要买房子，一定要告诉被告贺晓茜，让被告贺晓茜回来卖房。2002年11月21日，被告贺燕玲去向李文京收取租金时，李文京跟被告贺燕玲说，先给人民币5万元作为诚意金，李文京称再联系被告贺晓茜，等被告贺晓茜回来再确定卖房的价格，签订正式的合同，找公证处做公证。被告贺燕玲没有答应李文京的要求，因为被告贺燕玲没有权利处理房子，但是李文京一再表示，后面签正式合同的事情以及卖房的价格，到时会跟被告贺晓茜联系，等被告贺晓茜回来再协商确定，所以双方才签订了《房屋买卖合同》。三、涉案《房屋买卖合同》是2002年签订，原告在起诉状中亦称其于2004年就知晓可以办理房产证，但原告一家却从未联系被告贺晓茜或被告贺燕玲办理房产过户事宜，也即证明其也清楚知晓涉案房屋并非其所购买的房产，其仅仅是代为出租管理而已。原告在起诉状中称“在李文京去世后，原告多次找到被告，要求其协助办理房屋过户手续，但被告贺晓茜直拒绝办理，后一直下落不明”，但原告未提交任何证据证明，且即便其无法联系被告，其也可以通过诉讼方式要求被告履行过户手续。四、涉案《房屋买卖合同》签订后，被告贺燕玲向李文京还收过几次租金。综上，即便被告贺燕玲确实与李文京曾签订《房屋买卖合同》，但该合同是无效合同，也已经超过诉讼时效，原告不应要求被告贺晓茜、被告贺燕玲继续履行该合同，并要求两被告承担违约责任。
第三人彭柯答辩称，第三人彭柯与本案关联关系不大，针对本案的原被告之间的买卖关系，第三人认为买卖合同的真实性存疑，买卖合同项下的收据存疑，且所谓的购房款交付，并不是向本案涉案房产产权人即被告贺晓茜直接交付，本案的买卖合同关系不成立，且不生效。
经审理查明：1991年4月8日，被告贺晓茜作为购买方、宝安县住宅公司作为销售方，双方签订了《商品房购售合同书》，约定宝安县住宅公司将位于宝安县73区第6栋二层D202房转让给被告贺晓茜，建筑面积为79.72平方米，每平方米购价人民币2,200元，总价为人民币175,384元，按九折销售。
1992年5月20日，宝安县住宅公司向被告贺晓茜出具《收款收据》，表明收到被告贺晓茜交付的涉案房产的购房款人民币157,845.6元。
1995年5月17日，在《工程交付使用结算表》中确认最终转让价格为人民币161,469元。当日，深圳市宝安区住宅公司向被告贺晓茜出具《收款收据》，表明收到被告贺晓茜交付的涉案房产的购房款人民币3,623.4元。
原告提交的《房屋买卖合同》显示：2002年11月21日，被告贺晓茜作为卖方（甲方），李文京作为买方（乙方），双方签订了《房屋买卖合同》，约定甲方将位于宝城新城x区x座x房转让给乙方，建筑面积81.55平方米；房屋卖价经双方议好价为人民币5万元，本合同签订之日乙方一次性向甲方支付全部房款，即日甲方将房屋交付给乙方使用（买房原件合同和发票交给乙方）；甲方卖给乙方产权过户办证等一切费用由乙方负责，若今后可办证过户时，需甲方提供身份证及签名手续，甲方应协助；本合同经双方签订名即生效，任何一方不得违反或废止。上述《房屋买卖合同》的落款卖方处签有“贺晓茜”的名字，且合同下面注明“以后的过户手续，交由姐姐贺燕玲办理”，该注明内容处亦签有“贺晓茜”的名字。原告提交的2002年11月21日收据载明内容如下“兹收到李文京交来买73区6栋D202房款伍万元整（小写50,000），一次性交清，由贺燕玲代收、盖印”，收款人处签有“贺晓茜”的名字，且上述“贺燕玲”的名字处按捺有指模。被告贺晓茜对上述《房屋买卖合同》和收据的真实性均提出异议，经被告贺晓茜申请，本院依法委托西南政法大学司法鉴定中心对上述《房屋买卖合同》和收据中三处“贺晓茜”的署名是否为贺晓茜或贺燕玲所书写进行了笔迹鉴定，鉴定结论为：1、上述三处“贺晓茜”的署名与贺晓茜签名样本字迹不是同一人书写；2、不能确定与贺燕玲样本字迹是否为同一人书写。另，经被告告知风险后果后，原告在庭审中明确表示其不申请对上述收据中“贺燕玲”名字处的指模是否为被告贺晓茜按捺进行鉴定。原、被告均主张不清楚上述收据由何人书写以及来源。
2002年11月21日，李文京以转账方式向被告贺燕玲支付款项人民币5万元。被告贺燕玲主张该款项为定金或诚意金，被告贺燕玲称其记不清楚了，两被告均主张被告贺燕玲并未将上述款项转付给被告贺晓茜。
2016年9月9日，位于深圳市宝安区新安街道公园路西侧x区第x栋商住楼x房即双方确认的涉案房产经核准登记至被告贺晓茜名下，不动产证号为粤（2016）深圳市不动产权第0193466号。产权附记中载明“市场商品房。该业主于1991年4月8日购买商品房”。
2016年9月21日，被告贺晓茜作为借款人（甲方），第三人彭柯作为出借人（乙方），双方签订了《借款合同》，约定乙方向甲方出借款项人民币175万元，借款期限为6个月，借款利率为年利率11.1%。当日，被告贺晓茜作为借款人/抵押人（甲方），第三人彭柯作为出借人/抵押权人（乙方），双方签订了《抵押合同》，约定甲方将涉案房产抵押给乙方。2016年9月22日，被告贺晓茜和第三人彭柯办理了抵押登记手续，抵押权人为第三人彭柯。被告贺晓茜和第三人在庭审中确认截至庭审之日即2017年9月20日，已经偿还本金人民币125万元，尚欠本金人民币50万元。
另查，1、揭西县灰寨镇河五村民委员会于2016年9月18日出具《第一顺序法定继承人的关系证明》，该证明载明：李文京于2004年9月2日去世，原告陈秀容为其配偶，原告李雪春、李水新、李娜为其子女。四原告在庭审中确认李文京的法定继承人为四原告。
2、两被告均主张被告贺晓茜长期在上海居住，被告贺燕玲自2000年左右在北京居住，被告贺晓茜提交了发票、居住证明、出生医学证明、毕业证书等证明其该主张。原告在庭审中主张被告贺燕玲一直在深圳居住，但不清楚被告贺晓茜的居住情况，没有发现两被告在一起居住。
3、被告贺晓茜主张其从未与李文京签订过房屋买卖合同，亦未委托过被告贺燕玲转让涉案房产，被告贺燕玲对被告贺晓茜的上述主张予以认可。被告贺燕玲主张其虽然对涉案房屋买卖合同中被告贺燕玲的签名予以认可，但其从未向李文京转让过涉案房产。原告主张被告贺晓茜委托被告贺燕玲向李文京转让涉案房产，但原告未提交证据证明其该主张。
4、关于涉案房产的居住使用情况。原告主张2002年11月签订涉案房屋买卖合同后，涉案房屋交付给李文京使用，李文京去世后从2004年至2016年9月由原告李水新代四原告管理涉案房屋，将涉案房屋出租，被告贺晓茜自2016年9月强行要求租户与其签订合同、收取租金，即从2016年9月之后由被告贺晓茜强行接手管理。两被告主张从未将涉案房产交付给李文京，被告贺晓茜主张其从2016年9月与租客签订新的租赁合同将涉案房屋收回。
以上事实，有商品房购售合同书、收款收据、工程交付使用结算表、发票、房屋买卖合同、收据、司法鉴定意见书、银行转账明细、不动产权资料电脑查询结果表、不动产抵押登记查询表、借款合同、抵押合同、第一顺序法定继承人的关系证明等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二十五条规定，承诺生效时合同成立。承诺民事行为发生法律效力的条件主要有：行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或者社会公共利益以及符合法定形式。本案中，首先，涉案《房屋买卖合同》中载明的卖方主体为被告贺晓茜，但根据鉴定结论，被告贺晓茜并未在该份合同中签字或按捺指模，且并无证据证明被告贺晓茜委托他人代为签订上述合同。其次，虽然被告贺燕玲收取了李文京的购房款项，但并无证据证明被告贺燕玲将相关款项转付给了被告贺晓茜，亦无证据证明被告贺燕玲以实际履行合同的行为对涉案合同进行了确认。再次，虽然两被告为姐妹关系，但根据本案证据显示以及各方主张的两被告的居住情况，无证据证明两被告在转让涉案房产期间和转让涉案房产后共同居住生活，即无法从两被告的亲属关系直接推定被告贺晓茜应当知悉并同意涉案房产的处置情况。最后，根据原告持有的《商品房购销合同书》、发票、收款收据等证据可知，李文京在签订《房屋买卖合同》时明确知悉涉案房产的权利人为被告贺晓茜，原告现主张两被告存在表见代理的关系，但原告提交的证据并不足以证明其该主张，根据谁主张谁举证原则，本院对原告该主张不予支持。综上所述，在并无充分有效证据证明李文京和被告贺晓茜存在房屋买卖合同关系，即被告贺晓茜并未以任何方式对涉案《房屋买卖合同》予以确认的情况下，本院认为涉案《房屋买卖合同》并未成立，原告的相关诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院无法予以支持。原告的相关损失，原告可另循法律途径主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告陈秀容、李水新、李娜、李雪春的诉讼请求。
本案受理费人民币13,700元，保全费人民币5,000元，鉴定费人民币12,300元，均由原告负担，受理费和保全费原告已经预交，鉴定费被告贺晓茜已经预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 潘伟英
人民陪审员 陈蓝波
二〇一七年九月二十二日
书 记 员 李婷霞
书 记 员 李玉婷
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
《中华人民共和国合同法》
第二十五条承诺生效时合同成立。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。