杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0105民初567号
原告：万爱珠,女,1951年4月12日出生,汉族，住浙江省龙游县。
委托代理人：赖绍松，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人：刘鹤，山西恒宇律师事务所实习律师。
被告：杭州北城置业有限公司,住所地：杭州市拱墅区湖州街567号北城天地9幢702室。
法定代表人：罗俞根，董事长。
委托代理人：许明，浙江东孚律师事务所律师。
被告：浙江杜山集团有限公司,住所地：浙江省龙游县石佛乡杜山坞村。
法定代表人：何瑞昌，董事长。
委托代理人：钱跃庭，龙游县塔石法律服务所法律工作者。
第三人：杭州银行股份有限公司湖墅支行，住所地杭州市拱墅区湖墅南路459号。
诉讼代表人：王侠，行长。
委托代理人：冯旦华、赵佳，浙江钱江律师事务所律师。
原告万爱珠为与被告杭州北城置业有限公司（以下简称北城公司）、被告浙江杜山集团有限公司（以下简称杜山集团）、第三人杭州银行股份有限公司湖墅支行（以下简称杭州银行湖墅支行）房屋买卖合同纠纷一案，于2016年1月19日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月10日、6月7日两次公开开庭进行了审理。原告万爱珠及其的委托代理人赖绍松，被告杜山集团的委托代理人钱跃庭，被告杭州银行湖墅支行的委托代理人冯旦华到庭参加了诉讼。被告北城公司的委托代理人张成兵于第一次开庭到庭参加诉讼，被告北城公司的委托代理人许明于第二次开庭到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告万爱珠的诉讼请求：确认原告与北城公司签订的房屋买卖合同成立并有效。本案诉讼费用由被告负担。
事实与理由：杜山集团曾向原告借款本金930万元，因其无力偿还到期借款本金和利息合计1060.887万元，杜山集团主动提出用其所有的房屋抵销部分债务。经杜山集团与原告协商后，杜山集团将其向北城公司购买的坐落于杭州市拱墅区湖州街567号北城天地商业中心1号楼第十三层A（第十四层）的房屋抵偿给原告所有，用于抵销其所欠借款本金及利息1053.381万元,并于2014年11月13日签订了《抵偿协议书》。因杜山集团将其所有的房屋折算成房价后用于抵销大部分借款，属于债权债务清偿，抵偿行为实属房屋买卖性质，所以该《抵偿协议书》也属于房屋买卖合同。原告和杜山集团在协议书中约定：房屋交付给原告后，按约定的比例由原告替杜山集团偿还其向第三人杭州银行湖墅支行的按揭贷款及其对北城公司的欠款。此外还约定杜山集团无条件配合原告办理抵偿转让手续并义务协调开发商、贷款行等相关事宜至将本协议抵偿资产办理过户至原告指定名下时止。任何一方如果违约，违约方应按抵偿楼层合计房屋价款的5%给付守约方违约金。此外，北城公司根据其与杜山集团签订的（2010预001）杭州市房屋预转让合同的相关约定，直接参与原告与杜山集团房产抵偿协议（房屋买卖合同）的签订，并在该份协议书上盖章确认，认可杜山集团抵偿房产给原告的事实，同意履行交付房产给原告及为原告办理房产所有权证书及土地使用权证书的义务。北城公司于2014年9月25日取得杭州市建设工程项目土地使用情况复核验收合格通知书（杭土验字【2014】第145号），于2014年9月28日取得土地使用权证，于2014年11月14日取得房产证。在此基础上，北城公司在《抵偿协议书》上盖章，确认其与原告成文房屋买卖合同的相对方，双方按其公司与杜山集团于2010年签订的预转让合同的条款执行。至此，三方就房屋买卖达成了合意，确立了房屋买卖合同关系。此外，根据杭州市政府《关于印发杭州市区村级留用地管理办法（试行）的通知》第三十四条、第三十七条的规定，该房屋买卖符合杭州市区村级留用地房屋转让政策。综上，该房屋买卖合同当事人意思表示真实，且不违背法律、法规的效力性强制性规定，请求人民法院确认该房屋买卖合同成立并有效。
为证明其主张，万爱珠向本院提交了如下证据：
1、收据，证明杜山集团与原告之间存在债权债务关系。
2、协议书，证明杜山集团以其购买的坐落于杭州市拱墅区湖州街567号北城天地商业中心1号楼第十三层A的房屋抵偿给原告，并就抵偿金额、按揭贷款偿还方式、违约责任等进行了详细约定。同时，杭州北城公司对该抵偿协议进行了盖章确认。
3、杭州市房屋预转让合同，证明合同约定杜山集团购买北城天地1号楼。
4、邮寄告知书的快递单底联，证明杜山集团与原告签署的抵偿协议已邮寄给北城公司。
5、杜山集团发给北城公司的告知书，证明杜山集团告知北城公司其购置的北城天地1号楼十三A抵偿给原告，请北城置业按原合同约定配合办理相关手续。
6、建设项目验收合格证（杭土验字145号），证明2014年9月25日北城天地商业中心1幢经验收合格，该房屋通过验收故可以转让。
7、北城天地商业中心1幢的房屋产权证、土地使用证，证明北城公司为北城天地商业中心1幢的房屋所有权人及土地使用权人，其与原告签订房屋买卖合同属于有权处分。
8、《杭州市人民政府关于印发杭州区村级留用地管理办法（试行）的通知》（杭政函【2014】35号）第37、34条，证明杭州市政府规定拱墅区留用地项目可采取村级集体经济组织对外合作开发建设，项目建成后，合作方所持有的物业可按照规划批建的最小产权单元分割转让、预售和销售并进行土地和房产登记；北城公司对北城天地商业中心1幢房产可以销售、转让，并可以办理过户手续,办理房产证、土地使用权证。
被告北城公司答辩称：一、北城公司与杜山集团仅存在房屋租赁法律关系，杜山集团无权对租赁的房屋所有权进行处置。两被告签署的长期租赁合同明确了双方对房屋的租赁法律关系，其次两被告均按照长期租赁合同履行，费用都是按照该协议履行的，支付50%的租赁费用，另50%进行抵押贷款。也依据合同在杭州银行湖墅支行办理相关贷款手续并将租赁权抵押给杭州银行湖墅支行。再次两被告均未按照房屋预转让合同履行，转让合同约定杜山集团应将房款70%履行后办理30%的贷款，但是实际履行是按照租赁合同履行。杜山集团陈述是北城公司没有办理预售手续而无法办理按揭，需要通过签订长期租赁合同办理贷款是不成立的。房屋已经交付给杜山集团，杜山集团在2014年资金链断裂导致经营困难，相应银行贷款也没有支付，没有能力将租赁的房屋进行酒店经营，银行贷款相应的按揭已经于2015年9月向人民法院起诉一审已经判决。因此从合同签订和履行及交付情况均看出两被告是按照租赁合同履行，双方仅存在租赁法律关系。二、北城公司与原告无任何法律关系，北城公司与原告从未签署任何协议，原告提供的协议和补充协议合同的当事人是原告和杜山集团，其次该协议内容明确表示需要将合同内容权利义务整体转让但是并未征得北城公司及杭州银行湖墅支行的同意，该协议转让的行为是无效的。北城公司在协议和补充协议上的盖章是为了推脱原告及一系列的债权人直接找到北城公司的法定代理人，多次电话骚扰，因此北城公司才在个别债权人协议书上盖章，并且未起诉的剩余债权人与杜山集团签署的协议北城公司没有确认，北城公司对剩余的其他楼层没有进行敷衍的盖章行为，可见北城公司没有真实意思表示将房屋抵偿原告。北城公司的意见是将拖欠北城公司的租赁费和银行的贷款偿还，解除长期租赁合同后，愿意将房屋过户到债权人。原告提供的协议书虽然陈述愿意向北城公司和杭州银行湖墅支行支付相应拖欠款项但是北城公司从未向抵偿人主张相应权利。三、本案的纠纷是杜山集团无力偿还借款导致的，对本案借款的真实性有异议，借款是否实际存在的证据欠缺，在借款的过程中借款的利息和约定的违约金等都需要法院审查，偿还的义务也是杜山集团。
北城公司向本院提交了如下证据：
1、房屋长期租赁合同书21份，证明北城公司与杜山集团原签订的房屋预转让合同书已经被后签订的房屋长期租赁合同书所替代，双方之间仅存在租赁法律关系，杜山集团仅有房屋的租赁权无权对房屋的所有权进行处置。
2、北城天地项目房产使用权（租赁权）处置协议，证明就杜山集团租赁房屋的使用权，杭州银行湖墅支行与北城公司、杜山集团签订了协议，约定北城公司与杜山集团不得随意解除房屋长期租赁合同，杜山集团不得对房屋转租、转让。
被告杜山集团答辩称：原告与杜山集团签订的合同合法有效。杜山集团与原告的协议是经过北城公司确认的，是根据2010年房屋买卖合同将相应房屋转让给原告，按合同约定杜山集团不存在过错责任。同时按照协议杜山集团与原告协议成立后原告与北城公司重新签订房屋买卖合同，所以房屋实际买卖关系是原告与北城办理买卖和过户登记。本案中杜山集团并没有违约行为，杜山集团已经归还部分利息，仅有协助配合办理过户的义务，对于应当履行的义务，杜山集团均已履行。对于原告诉请的部分，并不是杜山集团的过错。根据转让合同等相关证据，证明应当由北城公司办理房产交付及房产过户等相关手续，故要求法院驳回原告对杜山集团的诉请。
被告杜山集团向本院提交了北城公司股东会决议、承诺书（复印件），证明杜山集团与北城公司签订租赁合同的目的仅限于向杭州银行贷款使用，并非真实的意思表示，是虚拟的，房屋转让合同才是真实的意思表示。
第三人杭州银行湖墅支行答辩称：一、2010年北城公司与杜山集团签订编号为2010预001号的房屋预转让合同，该合同约定北城公司将涉案房屋出售给杜山集团，但北城公司开发的北城天地项目属于留用地项目而非商品房项目，所建房屋根本无法预售和直接转让，所以上述预转让合同约定的预转让行为违法，其合同也违反禁止性法律规定而无效。正因为如此，所以2011年两被告又签订了《房屋长期租赁合同书》，将涉案房屋出租给杜山集团，从2011年至今房屋的产权人始终为北城公司，所以2014年11月13日，被杜山集团因欠原告欠款无法偿还，签订协议将湖州街567号北城天地商业中心的涉案房产抵偿给原告，第三人认为，该协议书属于效力待定的协议，产权人北城公司从未认可该协议书的效力也无权认定其效力，理由主要有以下几点：首先，上述涉案房产自始至终未登记到杜山集团名下，产权人一直为北城公司，杜山集团将自己无处分权的房产转让给原告，系无权处分他人财产，须经权利人追认才能生效；其次，协议中虽然有北城公司的盖章，但其已经注明仅按合同编号2010预001号房屋预转让合同进行确认，而2010年两被告签订的编号2010预001号房屋预转让合同已经被2011年9月1日两被告重新签订的房屋长期租赁合同书所取代，原因是土地涉及村民自留地，整个开发项目属于留用地项目而非商品房项目，所建房屋无法预售和直接转让。所以2011年时，两被告之间的买卖事实已被租赁事实所取代，原编号2010预001号房屋预转让合同也因违反行政法规之规定而自始无效。北城公司在对上述事实情况都清楚的情况下，注明按已失效的合同办，就是不认可杜山集团的房屋出售行为；2014签订协议书后，北城公司也没有按照协议书和原告签订房屋买卖合同，原告也没有依照协议书约定向杭州银行偿还贷款，原告需要办理相关房产手续，也需要先还清贷款。最后，2013年2月5日，两被告与第三人（杭州银行湖墅支行）签订三方协议，由杜山集团向杭州银行湖墅支行借款1.6亿多元，用于支付北城公司总计3.2亿多元的房屋长期租赁费用，协议第四条明确约定在贷款期间，除非杭州银行湖墅支行书面同意，否则两被告不得解除、终止或变更《房屋长期租赁合同书》，除非杭州银行湖墅支行书面同意，否则杜山集团对承租的北城公司房产不得转租、转让，协议第五条约定贷款期间，两被告不得对房屋及使用权进行转让、过户、变更、转租、抵（质）押等处置。所以根据上述约定，两被告也无权将房屋抵债给原告。三、根据《房屋长期租赁合同书》第九条第三款的约定，杜山集团逾期不归还本金或利息的，北城公司有权单方面解除合同，收回租赁房产，说明房屋产权人一直为北城公司，而且其有权解除合同，收回房产，因为杜山集团欠杭州银行湖墅支行的款项并未按约归还，杭州银行因此已在拱墅法院起诉杜山集团及担保人北城公司等被告，并已取得民事判决书21份。四、涉案房屋2015年2月9日被拱墅区人民法院依法查封，杜山集团在2015年4月8日才发告知书给北城公司，告知将房屋抵偿给原告的事实，所以抵偿行为根本无法生效并实现。五、原告与被告杜山集团之间的借贷事实，请法院依法审核，第三人希望法院仔细审核借贷双方是否存在大笔金额的过账记录，谨防虚构债务虚假诉讼。
第三人杭州银行湖墅支行向本院提交了如下证据：
1、借款合同，证明湖墅支行发放贷款。
2、北城天地项目房产使用权（租赁权）处置协议，证明杭州银行湖墅支行、北城公司、杜山集团三方就房产租赁事宜的权利、义务约定。
3、房屋长期租赁合同书，证明北城公司、杜山集团就房产租赁事宜的权利、义务约定。
4、房屋登记信息查询记录，证明房产于2015年2月9日已经被杭州市拱墅区人民法院查封的事实。
本院依法组织当事人对提交的证据进行了质证，现认证如下：
1、对于万爱珠提交的证据，杜山集团均表示无异议，北城公司与杭州银行湖墅支行提出证据1真实性无法确认。本院对该证据予以认定；对于证据2，北城公司对真实性无异议，但提出其公司在该协议书上盖章仅表示知晓该事，不能证明其公司予以认可。杭州银行湖墅支行对真实性无异议，但提出根据杭州市的相关规定，案涉房屋是无法转让的。且根据杭州银行湖墅支行与杜山集团、北城公司的三方协议，杜山集团无权转让房屋，该协议无效。本院对该证据予以认定；对于证据3，北城公司、杭州银行湖墅支行提出，真实性无异议，但该合同已经被长期租赁合同取代。本院对该证据予以认定；对于证据4、5，北城公司提出没有收到该邮件。杭州银行湖墅支行表示不知情。本院对该证据予以认定；对于证据6-8，北城公司、杭州银行湖墅支行对真实性无异议，但提出案涉留用地项目没有完成析产，没有达到可转让条件。本院对该证据予以认定。
2、对于北城公司提交的证据，万爱珠提出异议，认为该合同是虚构的，目的是获取贷款，是无效合同。假定合同成立，但案涉房屋从未交付给杜山集团使用，租赁期限约定为40年也是违法的，故租赁不是事实。杜山集团对证据的真实性没有异议，但提出该合同仅是获取贷款用。杭州银行湖墅支行表示无异议。本院对该证据的真实性予以认定。
3、对于杜山集团提交的证据，原告表示无异议。北城公司提出，该股东会决议其公司无存档，且落款日期空白，决议两张纸的骑缝章不能对接，“金洪法”的签名非其本人所签，故对真实性提出异议。对于承诺书，该证据系复印件，无原件可拱比对，对真实性有异议。杭州银行湖墅支行的质证意见与北城公司一致。本院对该证据不予认定。
4、对于杭州银行湖墅支行提交的证据，万爱珠对证据1、4表示无异议。对证据2、3，即北城公司提交的证据，质证意见与前一致。杜山集团的质证意见与万爱珠一致。北城公司表示无异议。本院对该证据予以认定。
根据以上有效证据及当事人陈述，本院认定本案事实如下：
2010年8月19日，北城公司（甲方）与杜山集团（乙方）签订《杭州市房屋预转让合同》（合同编号：2010预001）一份，约定：1.1甲方物业坐落于杭州市拱墅区湖州街567号北城天地商业中心1号楼，预测产权建筑面积为26305.98平方米，规划用途为商业综合用房，建筑层数为21层。1.2土地面积为24993平方米，商服用地使用年限自2009年11月5日-2049年11月4日。2.1该物业预测产权建筑面积为26305.98平方米。甲乙双方同意，该物业单位建筑面积的所有权转让金1-3层为人民币19000元/平方米，4-21层单位建筑面积的所有权转让金为11000元/平方米，该物业的所有权转让金合计总额329159380元整。乙方在签订本合同之日，即2010年9月28日前支付总房价的15%（含定金款）49373907元整作为购买该物业的首期款；其余房款根据施工工程进度该物业±0.00时，以监理单位提供工程进度书面意见，乙方派人现场验收确认7日内支付总房价的15%49373907元整；该物业主体结顶时，支付总房价的20%65831876元；该项目整体规划验收合格，支付总房价的20%65831876元整；该物业实际交付时剩余总房价30%98747814元整乙方应在甲方指定的银行办理贷款手续，并以银行贷款支付剩余房款。甲方应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格调解，并符合本合同约定的物业交付乙方使用。合同第十六条本合同其他约定事项1.经甲乙双方共同协商，一致决定该物业建成交付后，在法律政策允许及其他客观条件满足的前提下，甲方将本合同所指物业按乙方要求过户至其指定名下，甲方的合同义务完成。如乙方需二次过户至其他名下的，由此产生的各项税费由乙方自行承担。合同还约定了其他内容。
嗣后，双方开始履行合同，杜山集团向北城公司支付了前期的购房款。
后因杜山集团资金困难，杜山集团和北城公司协商就余款向银行贷款。双方签订了就所该物业按层（共21层）签订了21份《房屋长期租赁合同》，载明：总租金为329159380元整，与购买价相同。第一阶段长期租赁期自2013年6月30日起至2033年6月29日。第一阶段长期租赁期满，双方同意可以不另行签订长期租赁合同，依照本合同约定的条件自动续订第二阶段的长期租赁期，本合同作为续签长期租赁合同继续有效。第二阶段的长期租赁期自2033年6月30日起至2049年11月3日止。乙方在签订本合同之日，即2011年9月30日前支付一半的总租金，剩余一半租金，乙方应在甲方指定的银行办理贷款手续，并以银行贷款支付剩余长期租赁金。甲方应于2013年6月30日前将物业交付给乙方使用。第八条长期租赁物业的转租和继承8.2各阶段长期租赁期间，乙方可将该物业进行转租，转租前应预告知甲方或物业管理公司，并将相关手续向甲方或物业管理公司报备。转租的年限不得超过乙方剩余的长期租赁年限，转租期间本合同依然有效，转租收益由乙方享有，转租收益产生的相关税费由乙方承担。长期租赁期间，如乙方因故发生法定继承事由，本合同项下乙方所享有的合同权利和义务由乙方的合法继承人继受。合同还约定了其他内容。该合同的落款日期书写为2011年9月1日。
2013年2月5日，杭州银行湖墅支行（甲方）、北城公司（乙方）和杜山集团（丙方）签订《“北城天地”项目房产使用权（租赁权）处置协议》，约定：1、甲方作为本协议项下贷款业务的经办支行，根据乙方与丙方于2011年9月1日签订的《房屋长期租赁合同书》（该合同项下丙方租赁的房屋位于湖州街567号北城天地商业中心1幢，房屋面积26305.98平方米，总租金329159380元整），为丙方提供信贷支持用于向乙方支付《房屋长期租赁合同书》项下的租金，并由乙方为该贷款提供连带保证责任。4、为保障甲方贷款债权安全，自甲方向丙方发放贷款之日起、在贷款本息全部结清前，乙、丙双方承诺：未经甲方书面同意，不得解除或终止本协议第1条约定的《房屋长期租赁合同书》或变更其中的条款，否则甲方有权宣布丙方的借款到期，乙方应按甲方要求履行连带责任担保责任。丙方承租乙方的房屋如有转租、转让等行为，必须事先取得甲、乙双方书面同意，否则视为违约，转租、转让行为无效。
2013年6月8日，杭州银行湖墅支行与杜山集团签订《借款合同》21份，共计向杜山集团发放贷款1.6亿余元。
万爱珠与杜山集团于2013年8月起发生多笔借贷关系。2014年11月13日，杜山集团（甲方）与万爱珠（乙方）签订《协议书》一份，约定：甲乙双方债务往来的经过：至2014年6月30日止，经甲乙双方财务核对甲方借款总计930万元整。自2014年7月1日起，该借款利息按月息1.2%计，利息算至甲方或开发商通知乙方签订合同的时间时止。以甲方或开发商通知的签约时间为利息截止日。现因甲方无力还款，经双方协商达成如下协议：一、甲方同意以其购买的坐落于杭州市拱墅区湖州街567号北城天地商业中心1号楼第十三层A（第十四层）建筑面积约1210.84平方米（以正式房产证为准）的商服用房按15020元/㎡，(价款中已含甲方购置空调等公共设施投入，但仅限于2014年8月15日之前的投入)。一楼若要分摊，公摊面积按规定计算，公摊一楼部分单价约定为每平方米22840元。二、鉴于甲方购买上述商服用房时仅按每平方米支付了约5500元的价款，其余款项向杭州银行按揭贷款，故乙方在办理商服用房的过户手续时需还清甲方拟转让的对应楼层面积所欠的银行按揭贷款。乙方与房产公司就抵偿部分房产签订的房产买卖合同成立后，抵偿部分房产的按揭贷款由乙方负责偿还。三、鉴于甲方在购买北城天地商业中心1号楼全部商服用房（约26300平方米），开发商借款3100余万元，故乙方需按抵偿面积价值占总价的比例代甲方向开发商偿还该部分借款。四、甲方同意乙方代甲方偿还的按揭贷款、欠开发商的借款从总抵偿款中扣除。六、甲方欠乙方的本息按上述抵偿方案抵偿不足部分双方另行办理手续。七、甲方承诺无条件配合乙方办理抵偿转让手续并义务协调开发商、贷款行等相关事宜至将本协议抵偿资产办理过户至乙方指定名下时止。甲方承诺与乙方共同推进抵偿换户购房手续，并派代表全程参与抵偿楼层、杭州银行贷款归还，及按抵偿楼层价格在总价中所占的比例向开发商偿还该部分借款等事宜，甲方与开发商解除抵偿楼层合同时，要求开发商确认按甲方同等条件与乙方签订合同。甲方承诺本协议签订后一个月内办妥甲方、乙方、北城公司抵偿换户购房手续。十一、北城天地商业中心1号楼的业主，须遵守《北城天地商业中心管理公约》及1号楼物业的管理规定。注解：本合同的签订是根据与北城公司订立的（2010预001）杭州市房屋预转让合同第十六条第一款规定，十四条第九款规定，北城公司有义务将房产证等办理至乙方指定名下的义务，故有本合同中由乙方与北城公司直接订立合同，便于产权证书手续的办理。
协议签订后，将协议的一份送达给了北城公司。北城公司在该《协议书》落款处书写“仅按杜山集团签订合同内容（合同编号2010预001号）对该抵偿协议进行确认”，并加盖了北城公司的公章。
2014年9月25日，杭州市国土资源局作出杭土验字（2014）第145号《杭州市建设工程项目土地使用情况复核验收合格通知书》，对案涉房屋工程进行了土地使用情况符合验收并告知验收合格。2014年9月28日，北城公司取得了案涉房屋的土地使用权证。2014年11月14日，北城公司取得案涉房屋的房屋所有权证。2015年2月9日，案涉房屋因他案被本院查封。
本院认为：杜山集团与北城公司之间的转让合同双方当事人意思表示真实。双方转让的房屋为利用杭州市区村级留用地指标开发建造的房屋，但该房屋在2014年9月28日取得了土地使用权证，2014年11月14日取得了房屋所有权证。从合同内容判断，不存在违反法律、行政法规的效力性禁止性规定的内容。故双方的房屋转让合同应认定有效。该合同的合同名是《杭州市房屋预转让合同》，但合同内容具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受了大部购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。
杜山集团就与万爱珠之间债权债务偿还问题，双方于2014年11月13日签订了《协议书》。从该《协议书》内容判断，双方是就杜山集团向北城公司所购买的部分房屋所达成的债权债务概括转让。债权转让合同是确立债权转让人和债权受让人之间权利义务法律关系的合同，对于债权转让人和债权受让人而言，债权转让合同自成立时生效。由于债权转让行为涉及到原合同的债权人和债务人之间的法律关系，原债权人的债权因转让行为而消灭，而债务人履行债务的接受主体将由原债权人转为新的债权受让人。《中华人民共和国合同法》第八十条规定了债权转让通知义务，债权转让未经通知债务人，该转让对债务人不发生效力。据此，对债务人而言，债权转让生效的时间点以通知为准，未经通知债务人，债权受让人无权请求债务人履行义务。本案中，根据杜山集团与北城公司之间的《房屋转让合同》第十六条的特别约定中明确载明“经甲乙双方共同协商，一致决定该物业建成交付后，在法律政策允许及其他客观条件满足的前提下，甲方将本合同所指物业按乙方要求过户至其指定名下”。在合同第十四条第9项也有同样约定“产证办到北城公司名下后，在本合同第十二条约定时间内按乙方要求过户至乙方其指定名下”。也就是说，杜山集团与北城公司在订立房屋转让合同时已经明知并明确约定，杜山集团以后是要转让房屋，北城公司要按照杜山集团指定的主体，将房屋权利过户到该指定人名下。在变更房屋权利主体时，杜山集团只要通知北城公司即可，并不需要北城公司同意并确认。杜山集团与万爱珠签订债务抵偿《协议书》后，将其中一份文本送达给了北城公司，北城公司也在《协议书》上签字、盖章确认，故应当认定杜山集团已经将其对所购部分房屋的权利转让给了万爱珠，就其公司与北城公司因《房屋买卖合同》所确定的权利（《协议书》所涉及部分），已经转让给了万爱珠。《协议书》中也涉及了杜山集团应向北城公司所承担的义务转让，北城公司在《协议书》上签字、盖章确认，应认为其同意了就义务转让的相关约定，故相应义务转让的内容也一并生效。
在杜山集团与北城公司的房屋转让合同履行过程中，因杜山集团资金出现问题，后杜山集团向杭州银行湖墅支行申请贷款，并在杜山集团、北城公司及杭州银行湖墅支行的三方约定中作了禁止转让的相关约定。对于《三方约定》中的禁止转让约定，本院认为，合同具有相对性，只能对合同当事人具有拘束力。合同无效不属于当事人可以约定的内容。合同当事人违反约定，也只是承担违约责任，不能产生另一合同无效的后果。退一步说，即便认定了杜山集团无权处分，则根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，无权处分也不导致合同无效的后果。故杭州银行湖墅支行、北城公司以违反《三方约定》“禁止转让”内容，要求确认无效缺乏依据。
2015年2月9日，案涉房屋因他案被本院查封。对于司法查封对债权债务转让的效力是否产生影响问题，本院认为，根据法律规定，查封仅具有相对效力，不具有绝对效力，查封效力仅约束案件当事人。本案中，人民法院查封限制的主体是北城公司，查封的是北城公司的财产，并非杜山集团的财产。人民法院对北城公司财产的查封，对杜山集团转让合同权利不具有拘束力。根据《人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利或者其他有妨碍执行的行为，不得对抗申请执行人”。根据该规定，被执行人擅自处分查封物，其当然要承担妨碍执行的责任，但其订立的民事合同效力不受影响，只是不能对抗申请执行人的执行要求。查封物的权利处分合同，只是因为被人民法院查封会产生不能继续履行的后果，但不影响合同效力。故本院对北城公司名下房产的查封，不影响杜山集团转让合同权利，不影响原告与杜山集团之间的合同效力。
对于杭州银行湖墅支行未对原告与杜山集团《协议书》进行确认对《协议书》成立与否及效力问题，本院认为，从原告与杜山集团之间的《协议书》内容判断，该合同内容是对杜山集团所购房屋的合同权利义务概括转让。《协议书》内容不仅涉及《房屋转让合同》的内容，还涉及杜山集团贷款的偿还内容。因此，应当认定《协议书》所涉及的权利义务不仅包括《房屋转让合同》当事人，即杜山集团和北城公司，还涉及《借款合同》的当事人的权利义务。贷款的偿还，对杜山集团来说是合同义务，对杭州银行湖墅支行来说是合同权利。合同义务的转让，需要合同权利人的同意。故杭州银行湖墅支行未对《协议书》，确实会对《协议书》部分条款的效力产生影响。但如前所述，由于《协议书》涉及两份合同，一份合同的义务转让条件没有成就，并不必然导致另一份合同的权利义务转让不成就或无效。从本案事实判断，杜山集团购房房屋的总价款为329159380元，杜山集团以自有资金支付了130713590.92元，贷款了164490000元，共计向北城公司付款295203590.92元。已经向北城公司履行了大部付款义务，对于余款，在《协议书》也提及，“向开发商借款3100余万元”。如果撇开《协议书》的权利义务转让问题，即在杜山集团没有转让房屋权利的情况下，杜山集团无力归还杭州银行湖墅支行的贷款，也只是向杭州银行湖墅支行承担还款及违约责任，不会产生杜山集团与北城公司《房屋转让合同》无效的后果。同理，杭州银行湖墅支行未同意杜山集团归还贷款的义务转让，也仅是《协议书》中涉及归还贷款义务转移的合同条款转让未生效，但不导致杜山集团转让涉及房屋买卖合同权利义务的合同条款不成立或无效。在北城公司在《协议书》上盖章进行确认后，因认定《协议书》对原告、杜山集团及北城公司三方之间已经成立并生效。
综上，杜山集团就向北城公司购买的杭州市拱墅区湖州街567号北城天地商业中心1号楼第十三层A（第十四层）建筑面积约1210.84平方米（以正式房产证为准）房屋权利义务已经转让给了万爱珠，万爱珠就该房屋与北城公司之间的房屋转让合同关系成立并有效。当然，本案中本院处理的为平等民事主体之间的民事权利义务关系，涉及其他行政管理规定的，应当按相应规定办理。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十九条、第八十条、第八十四条、第八十八条、第八十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
万爱珠与杭州北城置业有限公司就杭州市拱墅区湖州街567号北城天地商业中心1号楼第十三层A（第十四层）建筑面积约1210.84平方米（以房屋权属登记面积为准）房屋的房屋转让合同成立并有效。
案件受理费80元，财产保全申请费5000元，由被告杭州北城置业有限公司负担。
原告万爱珠于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州北城置业有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于杭州市中级人民法院。
审 判 长 陈颖浚
人民陪审员 张更泗
人民陪审员 樊晶晶
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 江 晶