上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五（民）初字第184号
原告上海市闵行区七宝镇红明村民委员会，注册地上海市闵行区。
法定代表人王学林，主任。
委托代理人金玲，上海合勤律师事务所律师。
委托代理人沙佳伟，上海合勤律师事务所律师。
被告上海星宝彩钢板有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人费祥根，总经理。
委托代理人陆拥军，江苏嘉昆律师事务所律师。
委托代理人田作雷。
原告上海市闵行区七宝镇红明村民委员会与被告上海星宝彩钢板有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月8日由本院立案受理。依法由代理审判员章国栋适用简易程序公开开庭进行审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并组成合议庭于2015年5月15日公开开庭进行了审理。原告上海市闵行区七宝镇红明村民委员会的委托代理人沙佳伟，被告上海星宝彩钢板有限公司的法定代表人费祥根及其委托代理人陆拥军、田作雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海市闵行区七宝镇红明村民委员会诉称，1999年3月16日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定被告向原告承租位于上海市闵行区七宝镇漕宝路XXX号内1，419平方米房屋、739平方米水泥场地，以及3.6亩泥土场地，即本案系争房屋与场地。租赁期限自1999年4月1日起至2009年3月31日止，租金每三年递增百分之六。被告实际支付至2014年6月30日。上述房屋与场地使用过程中，被告进行了违法搭建、扩建，并有擅自转租的情况。2014年3月20日，原告发函通知被告不再续签《租赁合同》，并要求被告于2014年6月30日前搬离上述房屋与场地，但被告至今仍继续占用上述房屋与场地。被告之行为严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，要求判令：1、被告上海星宝彩钢板有限公司立即搬离上海市闵行区七宝镇漕宝路XXX号内1，419平方米房屋、739平方米水泥场地，以及3.6亩泥土场地，并将上述房屋与场地返还给原告上海市闵行区七宝镇红明村民委员会；2、被告上海星宝彩钢板有限公司向原告上海市闵行区七宝镇红明村民委员会支付自2014年7月1日起至被告实际搬离并返还上述房屋与场地之日止，按每年租金人民币（以下币种相同）310，569.40元计算的实际使用费。
被告上海星宝彩钢板有限公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。第一，被告租赁的面积远远超出了本案系争房屋与场地的面积，整个租赁标的物是一个整体，现在原告仅要求被告搬离其中部分房屋与场地显不合理；第二，按照《租赁合同》第八条约定，若租赁关系期间政府征用土地的，双方合同保持不变，因此，被告已支付租金至2014年6月30日，双方租赁关系仍在存续期间，虽原告于2014年3月20日发函给被告要求解除租赁关系，但之后被告仍然继续支付租金，该函件并未发生效力，双方租赁关系并未解除；第三，被告不存在擅自转租和搭建的问题，被告的搭建和转租行为均是经过原告同意；第四、涉案地块已被政府征用，该地块已是政府所有，且已经给上海A房地产有限公司（以下简称A公司）开发利用了。因此，本案原告对系争房屋与场地已不再享有权利。本案系争房屋与场地已经补偿完毕，原告丧失了要求被告搬离的权利；第五、原告在明知系争房屋已经动拆迁的情况下，依然向被告收取租金，其行为不合理。
原告上海市闵行区七宝镇红明村民委员会向本院提供以下证据支持自己的诉讼请求：
1、原上海市闵行区规划局于2000年9月7日颁发的建设工程规划许可证（沪闵建（99A）-153补号）及附图、上海市闵行区人民政府发布的闵府土（98）122号通知等一组，证明原告有权出租本案系争房屋与场地，建设工程规划许可证附图反映了本案系争房屋与场地的具体位置。被告对证据真实性无异议，但被告租赁范围还涉及其他场地；
2、原告与原“上海星宝彩钢板厂”于1999年3月16日签订的《租赁合同》一份，证明原、被告之间的租赁合同已经到期，合同第8.3条约定合同期届满双方未续租的，系争房屋与场地中的不动产归原告所有。被告对证据真实性无异议，但合同第8.1条也约定了征收搬迁补偿归被告所有；
3、《企业名称变更核准通知书》（沪名称变核（私）NoXXXXXXXXXXXXXX）一份，证明被告企业名称于2001年11月22日由上海星宝彩钢板厂变更为上海星宝彩钢板有限公司。被告对证据无异议；
4、《关于终止租赁关系的通知》一份，证明原告于2014年3月20日发函通知被告终止租赁关系，并要求被告于2014年6月30日前搬离承租的本案系争房屋与场地。被告对证据无异议，确实收到该通知，但2014年当时被告并不了解动拆迁的具体情况，被告按照合同约定支付了租金，原告也收取了租金并出具了收据。被告在收到本案传票之前不知道本案系争房屋与场地征收的情况；
5、被告法定代表人费祥根签收《关于终止租赁关系的通知》的回执一份，证明被告已于2014年4月1日收到原告发出的终止租赁关系的通知。被告对证据无异议。
被告上海星宝彩钢板有限公司向本院提供以下证据支持自己的抗辩理由：
1、2014年1月-6月被告支付租金的发票、凭证等一组，证明被告已支付租金至2014年6月，原告收取租金并开具了发票，故原告在发出解除函后又改变了其解除的意愿。原告对证据无异议；
2、闵行区七宝镇红明村民委员会出具的证明一份，证明原告同意被告转租，被告不存在擅自转租的行为。原告对证据无异议，但与本案双方租赁关系之解除理由与事实无关联性；
3、被告单方制作的1999年4月1日至2014年6月30日期间的租金支付情况，证明被告向原告支付租金的实际情况。原告对于被告已支付款项至2014年6月30日无异议；
4、案外人上海平正评估有限公司于2014年11月27日出具的《厂房及设备评估报告》一份，证明被告涉案的厂房和设备总价值为30，161，300元。原告对证据真实性不予认可，该报告系被告单方委托评估的，且评估的范围是整个漕宝路XXX号的房屋，超出本案系争房屋之范围，原告不予认可；
5、《房屋面积汇总表》一组，证明被告实际租赁房屋的面积为13，507.70平方米。原告对证据不予认可，无法以此确定本案系争房屋的面积；
6、被告单方制作的《工程（预）算书》一份，证明涉案房屋的总造价是38，336，142元。原告对证据真实性不予认可，系被告单方制作，不予认可；
7、地籍图一份，证明本案系争房屋属（07）67号动拆迁许可的拆迁范围（图左下角是本案系争房屋的地籍信息，左侧中间是本案拆迁地块号，证明（07）67号拆迁许可证所涉及的动拆迁范围）。原告对证据无异议，本案系争房屋与场地的位置与图中所列相同，从图纸上看，确实在动拆迁范围内；
8、照片一组，证明涉案厂房的实际情况。原告对证据无异议；
9、上海市闵行区人民政府文件一组，证明闵行区政府收回本案系争房屋与场地所在地块，并交给其他房地产公司进行土地开发，原告已丧失对系争房屋和场地的权利。原告认为，其中仅闵房地（2007）582号文件与本案有关联性，其余文件与本案无关联，不予认可；
10、《房屋拆迁管理承诺书》一份，证明系争房屋与场地所涉土地由A公司开发。原告对关联性不予认可；
11、房屋拆迁许可证等一组，证明本案系争房屋与场地之动拆迁已经过闵行区保障局批准。原告认为，仅与“天安豪园二期”有关的予以认可，其余文件与本案无关联性，不予认可；
12、A公司发布的告知单，证明本案系争房屋与场地于2008年9月已进入动拆迁。原告认为，仅与“天安豪园二期”有关的予以认可，其余文件与本案无关联性，不予认可。
经双方质证，本院对双方证据的认证意见：对原告提供的证据1、2、3、4、5，被告对证据真实性均无异议，与本案所需查明之事实具有关联性，本院予以采纳。对被告提供的证据1、2、3、7、8，原告对证据无异议，与本案有关联性，本院予以采纳；对证据4、5、6，原告对证据不予认可，上述证据系被告自行委托或自行制作，且所涉房屋、设备的价值与原、被告基于租赁关系产生的权利义务无直接关联，本院不予采信；对证据9、11、12，真实性无异议，与本案所需查明系争房屋及其所在地块的客观情况有关联性，本院予以采纳，但就其与原、被告基于租赁关系产生的权利义务，需结合本案其他证据予以查明确认；对证据10，真实性无异议，但案外人之拆迁承诺与本案系争房屋、场地之租赁系两个法律关系，不具有关联性，本院不予采信。
经审理查明，1998年8月18日，上海市闵行区人民政府发布《关于同意七宝镇红明英雄打字机厂仓库等七十一个单位违法用地补办手续的通知》，列明，红明英雄打字机厂仓库等七十一个单位建设用地均未经批准，分别已于1991年2月至1996年12月期间动工建设，目前都已竣工使用。经行政处罚并均已履行，有关投资计划已经区计委同意补列，用地范围均经区规划局规划许可。现经审核，同意红明英雄打字机厂仓库等七十一个单位使用耕地201，265平方米，非耕地485，799平方米，同时变更原已批用地43，629平方米，合同使用土地730，693平方米（折73.0693公顷），补办用地手续。七宝红明景福针织厂仓库系上述七十一个单位之一。
1999年3月16日，上海市闵行区七宝镇红明村民委员会（出租方、甲方）与上海星宝彩钢板厂（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将其所有坐落于上海市闵行区七宝镇漕宝路北侧、外环线东侧1，419平方米房屋及相关水泥场地739平方米，泥土场地3.6亩出租给乙方。租赁期限共10年，自1999年4月1日起至2009年3月31日止。租金先付后用，每年支付两次，每年4月1日与10月1日前支付。合同第三条约定，房屋之租金以每天0.35元／平方米计算，水泥场地以每天0.12元／平方米计算。泥土场地每年每亩一万元计算。每三年递增百分之六。其中，第十年度的租金总额为292，990元。合同第五条约定，乙方对承租房屋改建、装修等，应征得甲方同意，有关改建、装修等费用由乙方承担。乙方不得擅自将租赁标的物全部或部分进行转租。合同第八条约定，“1、租赁期间，租赁标的物若遇政府征用，甲、乙应无条件服从，且双方互不承担责任，由此发生的补偿，则各自投资的财产的补偿归各自所有。搬迁补偿费归乙方所有。若届时甲方有新址可提供出租的，应优先考虑乙方。2、本合同期满，甲方愿继续出租的，则在同等条件下，乙方享有优先的承租权。乙方届时应在合同期满前三个月用书面形式向甲方提出续租请求。3、本合同期满，且未续租的，则租赁场所内的不动产归甲方所有，属乙方的财产应在本合同期满后十日内搬离租赁场所，逾期视作乙方放弃权利。”
2000年5月8日，原告书面确认，同意被告将本案系争房屋与场地转租第三方，但第三方的执照、税务等均应注册在闵行区七宝镇红明村。
2000年9月7日，上海市闵行区规划局颁发了上海景福针织厂仓库的建设工程规划许可证（沪闵建（99A）-153补号），建筑物名称为仓库，幢数3幢，面积1，387平方米。该证备注列明，“属九八大补证”。
2001年11月22日，“上海星宝彩钢板厂”经核准，企业名称变更为“上海星宝彩钢板有限公司”，即本案被告。
2003年3月18日，上海市闵行区人民政府发布《关于批准闵行区房屋土地管理局为七宝镇52号地块邀请招标项目（一期）征用土地和收回土地使用权的通知》，同意批准上海市闵行区七宝镇52号地块邀请招标项目（一期），实施有偿出让。
2005年11月12日，上海市闵行区规划局颁发了《关于核发天安豪园（暂名）建设用地规划许可证的通知》（闵规建（2005）900号），同意发给天安豪园（暂名）项目《建设用地规划许可证》，建设用地位置东至虹莘路，西至外环线，南至漕宝路，北至蒲汇塘。
2007年5月25日，上海市闵行区房屋土地管理局颁发了《关于核发天安豪园（三期）房屋拆迁许可证的通知》（闵房地（2007）304号），同意天安豪园三期项目自2007年6月1日起至2008年5月31日止进行拆迁工作，拆迁范围东至公交公司停车场、西至外环线、南至天安豪园（二期）、北至蒲汇塘。房屋拆迁实施方式为“委托上海闵行闵二房屋拆迁有限公司实施”，房屋拆迁许可证号“闵房地拆许字（2007）第25号”。同年9月13日，上海市闵行区房屋土地管理局颁发了《关于核发天安豪园二期项目房屋拆迁许可证的通知》（闵房地（2007）582号），同意天安豪园二期项目自2007年9月15日起至2008年9月14日止进行拆迁工作，拆迁范围东至天安豪园一期、西至A20公路、南至漕宝路、北至天安豪园三期。房屋拆迁实施方式为“委托上海闵行闵二房屋拆迁有限公司实施”，房屋拆迁许可证号“闵房地拆许字（2007）第67号”。
2008年9月18日，原告向被告发送《天安豪园（二期）基地动迁告知单》，告知根据闵房地拆许字（2007）第67号《房屋拆迁许可证》，被告承租的本案系争已列入工程建设范围，要求被告搬离。
2009年10月30日，上海市闵行区住房保障和房屋管理局向案外人A公司颁发了《房屋拆迁许可证》（闵房地拆许字（2007）第18号），同意七宝镇52号A地项目拆迁，拆迁范围东至虹莘路、西至宏明雅舍、南至漕宝路、北至里良河，拆迁期限自2007年4月16日起至2010年9月30日止。同日，上海市闵行区住房保障和房屋管理局还向案外人A公司颁发了《房屋拆迁许可证》（闵房地拆许字（2007）第25号），同意天安豪园（三期）项目拆迁，拆迁范围东至公交公司停车场、西至外环线、南至天安豪园（二期）、北至蒲汇塘，拆迁期限自2007年6月1日起至2010年2月28日止。2004年2月27日，上海市闵行区住房保障和房屋管理局发布闵房地拆许字（2007）第67号延长公告，延长天安豪园（二期）项目的拆迁期限至2015年2月28日止。
2014年3月20日，原告向被告发送《关于终止租赁关系的通知》，告知双方租赁期限已经届满，且原告不再与被告续签《租赁合同》，要求被告于2014年6月30日前完成搬离事宜。同年4月1日，被告法定代表人签收了上述通知。
另查明，被告已经支付租金至2014年6月30日，其中，支付自2014年1月1日起至2014年6月30日止半年的租金金额为152，225元，后被告未再向原告支付任何款项。
本案审理期间，被告申请法院调查相关情况，本院依法进行调查。本院分别至上海闵行闵一房屋拆迁有限公司（以下简称闵一公司）、A公司进行现场调查。闵一公司拆迁现场负责人称，目前，天安豪园项目实际由闵一公司履行，其负责拆迁的对象是上海闵行闵二房屋拆迁有限公司的受托内容，非居的动拆迁不在闵一公司负责拆迁的范围内。A公司总经理称，系争房屋与场地所涉地块的使用人系A公司，项目一期已经全部拆迁完毕并交付A公司，但二期、三期至今还没有实际交付。按当时的约定，A公司直接取得“毛地”，故对所涉地块具体的动拆迁情况与进展不清楚。本院还电话联系了上海市闵行区七宝镇动迁办，询问涉案地块的动拆迁情况，包括评估与动迁实际情况的书面材料，但被告知无书面材料提供。另，被告申请相关内容的政府公开，但未提供相应的回复与材料。
本院认为，原、被告于1999年3月16日签订的《租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。双方上述《租赁合同》于2009年3月31日届满后，被告继续依据《租赁合同》约定之标准支付租金并占有使用系争房屋与场地，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，双方之间的租赁合同继续有效，已确立了不定期租赁关系，但双方当事人均可以随时解除合同。原告于2014年3月20日书面通知被告不再与其续约，并要求被告于2014年6月30日前完成搬离事宜，而被告亦仅支付租金至2014年6月30日，在原、被告未能进一步达成协议的情况下，双方之间的租赁关系解除。故原告要求被告立即搬离本案系争房屋与场地，并将上述房屋与场地返还给原告的诉讼请求，于法无据，本院予以支持。关于被告提出本案系争房屋与场地已经纳入政府动拆迁范围，应当确保双方合同不变，解决动拆迁补偿事宜，且涉案地块已被政府征用，并由案外人A公司开发利用，原告不再享有权利的抗辩理由，依据双方《租赁合同》约定，租赁期间若遇政府征用，双方互不承担责任，各自投资的财产的补偿归各自所有，搬迁补偿费归被告所有，但时至现今，系争房屋与场地虽被列入动拆迁范围，但并未实际拆迁，被告亦未提供证据证明原告已经获得了相应的动拆迁利益，相反，系争房屋与场地被列入动拆迁范围之事实并未对被告正常生产经营活动以及租赁合同目的之实现造成负面影响，在《租赁合同》约定的租赁期限已到期，且双方不定期租赁关系已解除的情况下，被告拒绝迁出并返还系争房屋与场地，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。关于原告要求被告支付自2014年7月1日起至被告实际搬离并返还本案系争房屋与场地之日止的占有使用费，鉴于系争房屋与场地被列入动拆迁范围，对系争房屋与场地的使用产生一定的影响，故本院综合考量双方《租赁合同》之约定、被告自2014年1月1日起至2014年6月30日止的实际付款情况与金额、以及系争房屋与场地的实际使用情况，酌情确定被告按每年225，000元的标准计算并支付系争房屋与场地的占有使用费。关于案件受理费，因被告在双方《租赁合同》期满且不定期租赁关系解除后，未能及时搬离本案系争房屋与场地，侵害了原告之合法权益并引起本案诉讼，应由被告承担由此产生的相应责任，故本案案件受理费由被告负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告上海星宝彩钢板有限公司于本判决生效之日起十五日内搬离上海市闵行区七宝镇漕宝路XXX号内1，419平方米房屋、739平方米水泥场地、以及3.6亩泥土场地，并将上述上海市闵行区七宝镇漕宝路XXX号内1，419平方米房屋、739平方米水泥场地、以及3.6亩泥土场地返还给原告上海市闵行区七宝镇红明村民委员会；
二、被告上海星宝彩钢板有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海市闵行区七宝镇红明村民委员会支付自2014年7月1日起至被告上海星宝彩钢板有限公司实际搬离并返还上海市闵行区七宝镇漕宝路XXX号内1，419平方米房屋、739平方米水泥场地、以及3.6亩泥土场地之日止，按每年人民币225，000元标准计算的实际占有使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费计人民币3，405.69元，由被告上海星宝彩钢板有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 章国栋
代理审判员 周 颖
人民陪审员 邓红霞
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 罗香琴
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。