吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉01民终230号上诉人（原审被告）：王冬梅，住吉林省长春市二道区。委托诉讼代理人：李敏，吉林德谷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉林省强华房地产开发有限公司，住所地长春市南关区人民大街207号。法定代表人：宋迎华，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴海微，吉林省民航机场集团公司律师。委托诉讼代理人：姜兆伟，吉林省民航机场集团公司律师。上诉人王冬梅因与被上诉人吉林省强华房地产开发有限公司（以下简称强华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2016）吉0102民初1963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王冬梅上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。案件诉讼费用由强华公司负担。事实和理由：王冬梅不存在违约行为不应支付违约金。1.王冬梅承租案涉房屋开始，案涉房屋门前施工就没有间断过，直接影响了王冬梅的生意，无法正常经营使用。2.王冬梅为经营需要投入装修费用，因客流量减少导致王冬梅入不敷出负债经营。3.案涉房屋存在严重质量问题，漏水问题虽经维修一直存在，给王冬梅造成重大损失。强华公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王冬梅恶意违约给强华公司造成巨大经济损失，应当承担违约责任，王冬梅恶意损失，拖延时间，应当承担违约责任。强华公司向一审法院起诉请求：1.判令王冬梅返还强华公司所有的坐落于长春市民航花园1-1号楼-105室门市房；2.判令王冬梅给付强华公司自2015年9月20日起至2016年1月21日房屋租金159135元；3.判令王冬梅按每日2000元给付自2016年1月21日起至返还房屋之日占有强华公司的房屋使用费；4.判令王冬梅给付强华公司违约金47740.50元；5.王冬梅承担本案的案件受理费。一审诉讼中，强华公司增加一项诉讼请求，请求判令王冬梅向供热公司交纳2013年至2015年的采暖费45867.22元。一审法院认定事实：2013年9月，王冬梅及案外人战玉华与强华公司签订了房屋租赁合同。合同主要内容约定：强华公司将其所有的位于长春市卫星广场民航花园1-1号楼-105室（房屋栋号：3-69/40-51。1.建筑面积803.26平方米）租给王冬梅使用，合同约定：“租赁期间自2013年9月20日起至2016年9月20日止……第一年租金为45万元，此后每年租金上浮3%，第二年和第三年租金给付时间为每年的9月1日前……在租赁期间，所发生的物业管理费、水电气费、维修费、采暖费及使用租赁房屋进行商业经营活动产生的其他费用全部由乙方自行承担……双方约定，租赁期间，房屋维修义务由乙方承担。房屋维修包括因房屋造成使用造成自然损耗而进行的维修以及因人为故意或过失损坏、自然灾害等原因导致的房屋维修。租赁期满、合同解除、合同终止，乙方不得向甲方主张任何房屋维修费用……未按时返还房屋的，须交纳占有房屋期间的使用费。使用费按日收取，每日使用费为人民币贰仟元（2000元），直至乙方返还房屋时止。”另查明，王冬梅租赁房屋的第一年和第二年租金已付清，但第三年的房屋租金至今未付。再查明，强华公司曾向王冬梅催讨房屋租金。王冬梅在租赁房屋期间的采暖费未向供暖部门交纳。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力，应当按照合同的约定履行自己的义务。王冬梅与强华公司签订的门市租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同合法有效。王冬梅在合同履行期间未按合同的约定向强华公司全面履行给付房屋租金的义务，构成违约，应承担民事责任。关于《门市租赁合同》是否已解除的问题。双方在订立的《门市租赁合同》第十三条明确约定“乙方有下列情形之一的，甲方丫有权单方解除合同，收回房屋，自甲方解除通知到达乙方时，本合同解除：……3、乙方拖欠租金、押金累计达15天的……”，王冬梅自2015年9月1日起应当缴纳第三年租金但未按时交纳，已超过约定的15日宽限期，强华公司具备解除合同的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，虽然强华公司具备解除租赁合同的条件，但应当按照法律规定向王冬梅送达解除通知，合同自解除通知送达之日解除。但庭审过程中，强华公司所提交的《解除合同通知书》及快递回执，均没有王冬梅本人签字或显示本人签收，无法证明该解除通知已送达王冬梅本人，故应当认定强华公司未按法律规定向王冬梅送达解除通知。据此，关于强华公司提出的合同于2016年1月21日解除的主张不予支持。按照合同约定，租赁期限自2013年9月20日至2016年9月20日，在合同履行期间，虽然王冬梅存在未按约定缴纳租金的违约事由，但因合同未解除，应当认定于2016年9月20日到期终止。关于强华公司提出的要求返还民航花园1-1号-105室门市房的请求应否支持的问题。双方签订的租赁合同第十一条“租期届满双方不再续约，合同解除，合同终止，因不可抗力导致合议庭不能履行时，乙方应在上述法律意义之时间点三日内，腾空租赁房屋，向甲方返还符合依约定用途正常使用后状态的房屋”的约定，租赁于2016年9月20日终止，王冬梅应当于2016年9月23日前向强华公司返还房屋。王冬梅未按约定期限返还房屋，已构成违约，故强华公司要求返还房屋之请求于法有据，予以支持。关于强华公司提出的要求王冬梅给付租金及房屋使用费的请求应否支持的问题。因租赁合同于2016年9月20日终止，王冬梅应当按照约定向强华公司支付2015年9月20日至2016年9月20日租赁期限内的租金477405元。王冬梅自2016年9月20日合同终止之日起3日内未能按照约定返还房屋，强华公司根据《门市租赁合同》第事十一条“未按时返还房屋的，须交纳占有房屋期间的使用费。使用费按日收取，每日使用费为人民币贰仟元（2000元），直至乙方返还房屋时止”的约定，主张自2016年9月23日至实际返还房屋之日止按照每日2000元的标准给付房屋使用费的请求于法有据，予以支持。关于强华公司提出的要求王冬梅给付违约金47740.50元的主张应否支持问题。因强华公司主张的该项违约金，系根据王冬梅未按合同约定交纳租金应当承担的违约责任，与强华公司要求支付租金及根据王冬梅未按时返还房屋给付房屋使用费的主张并不冲突，且亦未超过合同约定的租金30%的违约金标准，故对其该项请求予以支持。关于强华公司主张采暖费问题。因强华公司与王冬梅签订的房屋租赁合同第四条中明确约定，租赁期内的采暖费由王冬梅缴纳，采暖费并非向强华公司缴纳，而应向供暖部门交纳供暖费，由此供暖费与强华公司不发生关系，尤其强华公司并未以房屋所有权人的身份向供暖部门垫付租赁期间的采暖费。故对其要求王冬梅补交采暖费的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条规定，判决如下：一、王冬梅于本判决生效之日起10日内返还吉林省强华房地产开发有限公司所有的坐落于长春市卫星广场民航花园1-1号楼-105室门市房屋（栋号：3-69/40-511，建筑面积803.26平方米）；二、王冬梅于本判决生效之日立即给付吉林省强华房地产开发有限公司自2015年9月20至2016年9月20日拖欠的房屋租金477405元；三、王冬梅于判决生效之日立即给付吉林省强华房地产开发有限公司租赁合同到期后的占有使用费（占有使用费自2016年9月23日起至实际返还房屋之日止，按每日2000元计算）；四、王冬梅于本判决生效之日给付吉林省强华房地产开发有限公司违约金47740.50元；五、驳回吉林省强华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66750元，由王冬梅负担。本院二审查明事实与一审查明事实相同。另查明，《门市租赁合同》第十二条违约责任约定：1.乙方必须按照约定时间交纳租金、押金。如无故拖欠租金、押金，应从逾期之日起向甲方按每天实欠租金、押金的30%加收违约金，违约金累计至实际交纳租金、押金日止，违约金与租金、押金一同交纳。本院认为：2013年9月王冬梅及案外人战玉华与强华公司签订的《门市租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。王冬梅未能按照合同约定如期支付房屋租金，构成违约，应当承担违约责任。依照《门市租赁合同》约定，拖欠租金应从逾期之日起按每天实欠租金的30%加收违约金，强华公司主张47740.50元违约金并不超过此约定，应予支持。王冬梅虽主张案涉房屋门前存在施工、案涉房屋漏水等问题直接导致其无法正常使用案涉房屋，其未交租金不构成违约。但王冬梅并未提供充分证据证实其无法正常使用案涉房屋，故王冬梅此主张本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费994元，由上诉人王冬梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  郭 智代理审判员  张新华代理审判员  贺银婷二〇一八年一月二十九日书 记 员  陈 钢