文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终20328号上诉人（原审被告）：深圳市世纪汇鑫物业管理有限公司。法定代表人：李振平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李雪波，广东鹏乾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：奥特佳信息咨询(深圳）有限公司。法定代表人：陈红卫，系该公司董事长。委托诉讼代理人：宁凌波，广东晟典律师事务所律师。上诉人深圳市世纪汇鑫物业管理有限公司（以下简称：汇鑫物业公司）因与被上诉人奥特佳信息咨询(深圳)有限公司（以下简称：奥特佳公司）损害赔偿纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初4907号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汇鑫物业公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项；2、一、二审诉讼费用全部由奥特佳公司承担。事实及理由为，奥特佳公司与汇鑫物业公司排出妨害纠纷一案，深圳市罗湖区人民法院作出的(2017)粤0303民初4907号民事判决在事实认定和法律适用方面均有错误，应该依法改判。一、一审法院判令汇鑫物业公司向奥特佳公司赔偿2016年5月1日至2016年5月10日期间的占用使用费没有任何依据。1、在2016年5月1日至2016年5月10日期间，占用房屋的是案外人曹兴银，不是汇鑫物业公司。2、罗湖区人民法院在前案作出的（2015)深罗法民三初字第1258号民事判决书的第一项是，第一被告曹兴银应该于2016年4月30日搬离涉案物业，并将物业返还给奥特佳公司。该判决并没有判令汇鑫物业公司对曹兴银返还房屋的行为承担连带责任。该案各方对该项判决均未提起上诉。该案二审判决也明确写明维持该项判决。3、奥特佳公司2015年7月提起（2015)深罗法民三初字第1258号民事诉讼，列曹兴银为第一被告。曹兴银参与了诉讼，其对奥特佳公司要收回房产、奥特佳公司主张的租金标准、租赁合同于2016年4月30日到期都是明知的，但其仍然拖延至2016年5月10日才退房，曹兴银没有全面履行生效判决确定的义务，其具备明显的过错，应该对2016年5月1日至2016年5月10日期间的占用使用费负责。4、汇鑫物业公司并未授意、允许曹兴银在2016年5月1日至2016年5月10日期间占有涉案房屋，且奥特佳公司明知合同到期时间，却怠于收楼。相应不利后果应该由曹兴银和奥特佳公司承担。一审法院在没有追加曹兴银参加诉讼的情况下，直接判令汇鑫物业公司向奥特佳公司赔偿2016年5月1日至2016年5月10日期间的占用使用费，没有事实依据，也没有法律依据。一审法院判令汇鑫物业公司为曹兴银的无依据占用行为以及奥特佳公司怠于收楼的行为支付占用使用费，显失公平。二、一审法院判令汇鑫物业公司向奥特佳公司赔偿2016年11月18日至2016年12月12日期间的占用使用费没有任何依据。1、奥特佳公司长期怠于收楼的行为让汇鑫物业公司不安，汇鑫物业公司于2016年11月18日向奥特佳公司发出了关于督促尽快接收汇鑫花园裙楼物业的通知，汇鑫物业公司承认收到了汇鑫物业公司发出的该通知。2、奥特佳公司收到汇鑫物业公司于2016年11月18日发出的通知后，仍然拖延至2016年12月12日才到汇鑫物业公司处办理收楼的交接手续。3、在2016年11月18日到2016年12月12日期间，汇鑫物业公司没有对涉案物业的使用行为，没有任何阻止奥特佳公司收楼的行为，奥特佳公司恶意拖延，相应不利后果应该由奥特佳公司承担。一审法院判令汇鑫物业公司赔偿2016年11月18日到2016年12月12日期间的占用使用费，没有事实依据且显失公平。4、其他理由同本上诉状后续第三部分的内容。三、一审法院判令汇鑫物业公司向奥特佳公司赔偿2016年5月11日至2016年11月17日期间的占用使用费是错误的。1、罗湖区人民法院（2015)深罗法民三初字第1258号民事判决书及深圳市中级人民法院（2016)粤03民终15602号民事判决结果，均为案外人曹兴银应该于2016年4月30日搬离涉案物业，并将物业返还给奥特佳公司。根据以上判决结果，搬离物业、返还物业等相关事务应该在曹兴银和奥特佳公司之间完成。汇鑫物业公司对搬离物业、返还物业没有连带或其他责任。如果曹兴银未能及时搬离并返回物业，相应不利后果不应该由汇鑫物业公司承担。奥特佳公司向汇鑫物业公司主张权利，没有法律和事实依据。其一，汇鑫物业公司不是物业的业主；其二，奥特佳公司在（2015)深罗法民三初字第1258号及(2016)粤03民终15602号民事案件中均否认对汇鑫物业公司的授权。曹兴银对以上两部分的情况是明知的。曹兴银在交还房屋时，在奥特佳公司怠于收房的情况下，将钥匙交给汇鑫物业公司。汇鑫物业公司基于物业管理、物业服务的职能，代收了物业的钥匙，汇鑫物业公司代收钥匙的行为是物业管理服务的内容之一。这种代收钥匙的行为，不能被理解为占用物业的行为。2、汇鑫物业公司在2016年5月10日接收涉案物业钥匙之后，涉案物业一直处于空置状态，汇鑫物业公司对涉案物业没有占有、使用的行为。奥特佳公司没有提供证据证明汇鑫物业公司对涉案物业有任何形式的占用行为。3、汇鑫物业公司无阻止奥特佳公司使用涉案物业的任何行为，奥特佳公司也未提交任何证据证明汇鑫物业公司曾阻止其使用涉案物业。汇鑫物业公司没有侵权行为。4、汇鑫物业公司代收的曹兴银交还的物业钥匙，其合法性存在争议。在(2015)深罗法民三初字第1258号民事案件中，汇鑫物业公司主张，该钥匙是奥特佳公司因为委托汇鑫物业公司代为租售涉案物业而交付给汇鑫物业公司的；奥特佳公司主张，该钥匙是曹兴银和汇鑫物业公司破坏物业房门后擅自换的门锁和钥匙。如果汇鑫物业公司坚持其在（2015)深罗法民三初字第1258号民事案件中的主张，继续不承认汇鑫物业公司此前曾获得奥特佳公司关于代为租售涉案物业的授权.则奥特佳公司就不应该受限于几把01lydyh01非法的门锁和钥匙01lydyh01，其可以直接换锁收楼，如果奥特佳公司这样做，其也不会受到汇鑫物业公司的阻止。因此，奥特佳公司怠于收楼的不利后果，不应该由汇鑫物业公司承担。奥特佳公司要求汇鑫物业公司赔偿所谓的占用使用费没有依据。奥特佳公司答辩称，一、一审判决汇鑫物业公司赔偿奥特佳公司占有使用费认定事实清楚。汇鑫物业公司拒绝将其无权出租的汇鑫花园一层交还给奥特佳公司，（2016）粤03民终15602号民事判决书已认定汇鑫物业公司没有取得奥特佳公司同意擅自取得奥特佳公司物业使用权，侵害了奥特佳公司的合法权益，应当承担责任，如果汇鑫物业公司在2016年4月30日未将擅自出租的物业归还给奥特佳公司，奥特佳公司可以就2016年4月30日的占有使用费另循法律途径主张，奥特佳公司要求汇鑫物业公司将涉案物业归还，但汇鑫物业公司予以拒绝。2016年11月7日的庭审笔录审判法官询问是否同意涉案物业的交接，直至2016年12月16日才与奥特佳公司办理了物业门锁的交接，并出具了物业交接确认书，交接后汇鑫物业公司一直阻止奥特佳公司装修材料进场，断水断电给奥特佳公司造成了损失，奥特佳公司另循法律途径解决。二、2016年11月18日汇鑫物业公司给奥特佳公司发通知说交接，但涉案物业一楼不具备交接条件，涉案物业的电梯以及很多部分都没有清理，不符合交接条件，直至2016年12月12日才交接。综上，恳请二审法院维持原判。奥特佳公司向一审法院起诉请求：1、汇鑫物业公司赔偿奥特佳公司深圳市罗湖区沿河路汇鑫花园裙楼商业一层商铺占有使用费人民币1500693.36元（占有使用费按照2016年深圳市房屋租金指导价120元/平方米/月的标准，从2016年4月30日起暂计算至2016年12月12日）；2、汇鑫物业公司赔偿奥特佳公司深圳市罗湖区沿河路汇鑫花园裙楼商业一层商铺租金损失人民币229835.92元（租金损失按照2016年深圳市房屋租金指导价120元/平方米/月的标准，从2016年12月13日起暂计算至2017年1月16日，剩余租金损失按照深圳市政府房屋租金指导价标准计算至汇鑫物业公司将涉案房屋商业-01层水电实际开通交付给奥特佳公司之日止）；3、本案诉讼费用由汇鑫物业公司承担。一审法院认定：一、奥特佳公司诉曹兴银、深圳市秦汉唐文化艺术品投资有限公司、汇鑫物业公司、第三人深圳市世纪汇鑫实业集团有限公司（以下简称汇鑫集团公司）排除妨害纠纷一案，深圳市中级人民法院作出（2016）粤03民终15602号民事判决书，该判决书确认如下事实：1、2002年，汇鑫集团公司与奥特佳公司签订《深圳市房地产买卖合同》及补充合同，约定汇鑫集团公司将位于罗湖区北斗路汇鑫花园二期裙楼第一层商业用房整层即本案涉案房产出售给奥特佳公司。2010年8月11日，涉案房产登记过户至奥特佳公司名下。2008年10月31日，奥特佳公司（甲方）与汇鑫集团公司（乙方）签订《委托代理合同》，约定甲方同意授权乙方代理该资产的租赁事宜，在月租金人民币70万元以上的价格，代为签订《房地产租赁合同》、合同的备案、代为收取租金、交纳相关的租赁税费等。具体代理事项和权限以甲方出具的《授权委托书》为准。同日，奥特佳公司向汇鑫集团公司出具《授权委托书》，载明现委托汇鑫集团公司为代理人，代理期限2008年11月1日至2009年12月31日，代为办理该房产的招租事宜，在月租金人民币70万元以上的价格，代为签订《房地产租赁合同》、合同的备案、交纳相关的租赁税费等。2008年10月31日，汇鑫集团公司（委托人）向汇鑫物业公司（受托人）出具《授权委托书》，代理期限从2008年11月1日起直至所代理的以下事项得到妥善解决或我司终止该代理权为止，代为办理该房产的招租事宜，在月租金人民币70万元以上的价格，代为签订《房地产租赁合同》、合同的备案、交纳相关的租赁税费等。汇鑫物业公司出示了一份奥特佳公司的法定代表人王建明书写的《通知》，内容为“鉴于贵公司奥特佳公司所拥有物业汇鑫花园二期1-4层商场因长期拖欠物业管理费致使我管理处现在处于亏损状态，故我物业管理处决定把此部分物业用于出租以补贵公司欠的物业管理费，特此通知汇鑫二期管理处”。汇鑫物业公司陈述该条据写于2013年5月10日。奥特佳公司陈述该条据写于2011年10月，是汇鑫物业公司的工作人员口述，请王建明代写的。2、自2008年起，汇鑫物业公司开始对外做广告招租涉案物业，汇鑫物业公司陈述直至2014年6月10日涉案物业才出租出去。2014年6月10日，汇鑫物业公司（出租方、甲方）与曹兴银（承租方、乙方）签订《房屋租赁合约》，约定甲方将位于汇鑫花园二期首层物业内房屋510平方米，出租给乙方做为仓库存放物品使用；租期一年，自2014年6月11日至2015年6月10日，每月租金22950元。合同还对双方的其他权利义务作了约定。2014年10月13日，汇鑫物业公司（出租方、甲方）与曹兴银（承租方、乙方）签订《补充协议》，约定甲方将位于汇鑫花园二期首层物业内房屋225平方米，出租给乙方做为仓库存放物品使用；租期自2014年10月11日至2015年10月10日，每月租金10125元。2014年10月22日，汇鑫物业公司（出租方、甲方）与曹兴银（承租方、乙方）签订《补充协议（二）》，约定甲方将位于汇鑫花园二期首层物业内房屋165平方米，出租给乙方做为仓库存放物品使用；租期自2014年11月11日至2015年11月10日，每月租金7425元。2014年11月25日，汇鑫物业公司（出租方、甲方）与曹兴银（承租方、乙方）签订《补充协议（三）》，约定甲方将位于汇鑫花园二期首层物业内房屋165平方米，出租给乙方做为仓库存放物品使用；租期自2014年12月10日至2015年12月9日，每月租金7425元。汇鑫物业公司（出租方、甲方）与曹兴银（承租方、乙方）签订《房屋租赁合约》，约定甲方将位于汇鑫花园二期首层物业内房屋1065平方米，出租给乙方做为仓库使用；租期自2015年5月11日至2016年4月30日，每月租金47925元。上述协议签订后，曹兴银使用涉案物业，并按照合同及协议的约定向汇鑫物业公司缴纳租金。3、奥特佳公司法定代表人变更情况：2006年2月8日，法定代表人由马汉洲变更为王建明；2008年10月27日，法定代表人由王建明变更为雷广志；2011年12月12日，法定代表人由雷广志变更为洪重禧；2012年4月11日，法定代表人由洪重禧变更为王建明；2012年6月11日，法定代表人由王建明变更为洪重禧；2012年8月9日，法定代表人由洪重禧变更为王建明。4、2015年7月，汇鑫物业公司向一审法院提起诉讼，要求奥特佳公司支付拖欠的物业管理费、水电费等费用。5、此外，涉案物业所在位置2014年政府房屋租赁指导租金为110元/平方米/月，2015年为107元/平方米/月，2016年为120元/平方米/月。该判决书认定汇鑫物业公司没有取得奥特佳公司的同意，擅自处分奥特佳公司物业的使用权，侵害了奥特佳公司作为所有权人的合法权利，应承担相关侵权赔偿责任，汇鑫物业公司应将涉案物业归还奥特佳公司，并赔偿奥特佳公司占用期间的损失即占有使用费2766723.88元。如果汇鑫物业公司在2016年4月30日未将擅自出租的物业归还奥特佳公司，奥特佳公司可就2016年4月30日之后的占有使用费另寻法律途径主张。二、2016年12月12日，汇鑫物业公司将涉案物业归还奥特佳公司，奥特佳公司、汇鑫物业公司双方办理了涉案物业的移交手续。奥特佳公司已经收到汇鑫物业公司交还的涉案物业钥匙，并确认已经全面接受涉案物业。双方同时确认了涉案物业的水、电表读数及物品清单。三、奥特佳公司主张汇鑫物业公司拒绝将涉案房屋水电开通给奥特佳公司使用，并提交罗湖区黄贝街道办事处出具的《关于黄办信【2016】0023号信访的复函》予以证明。该复函载明“王建明先生：您来访反映贵公司奥特佳信息咨询（深圳）有限公司与汇鑫花园物业因管理费问题被停水停电的投诉已收悉，现回复如下：经调查了解，贵公司物业（汇鑫花园2期1至4层裙楼）与汇鑫花园管理处存在物业费经济纠纷问题，已由罗湖区法院立案，等待法院判决中。就目前贵公司物业停水停电一事，我办于2017年1月3日上午，组织双方进行了协调，你要求管理处对贵公司物业恢复提供水电相关服务，汇鑫花园管理处赖瑞佳主任当面向您承诺会尽快跟总公司（深圳市世纪汇鑫物业管理有限公司）反映情况给予解决。于2017年1月11日上午，汇鑫花园管理处赖瑞佳主任来电回复称，现在因与贵公司有经济纠纷官司，总公司回复称要等罗湖区法院判决书下来才能解决此事。”汇鑫物业公司主张该复函仅是形式上的行为，非实质处理结果，“停水停电”系奥特佳公司的主张，汇鑫物业公司并未对其实施停水停电行为。奥特佳公司、汇鑫物业公司双方曾因进场装修涉案房产问题多次发生纠纷并报警，黄贝派出所曾组织奥特佳公司、汇鑫物业公司代表开协调会，但双方会上并未达成一致意见。四、根据不动产权资料电脑查询结果表显示，汇鑫花园裙楼商业-01层建筑面积为1689.97平方米。一审法院认为，本案为排除妨害纠纷案件。依据（2016）粤03民终15602号民事判决书认定的事实，汇鑫物业公司未取得奥特佳公司同意，擅自处分奥特佳公司物业使用权，侵害了奥特佳公司作为所有权人的合法权利，应承担相关侵权赔偿责任。汇鑫物业公司应将涉案物业归还奥特佳公司，并赔偿奥特佳公司占用期间的损失。奥特佳公司请求以政府部门公布的指导租金标准计算涉案物业损失，有合法依据，一审法院依法予以准许。因此，经计算，汇鑫物业公司应赔偿奥特佳公司2016年5月1日至2016年12月12日期间的占有使用费金额为1498076.63元[1689.97平方米×120元/月×7个月+1689.97平方米×120元/月×12/31个月]。至于第二项诉讼请求，根据奥特佳公司提交的信访复函等证据，奥特佳公司未能举证证明涉案房产至今存在停水、停电的情况，奥特佳公司亦未能举证证明涉案房产已经出租，因汇鑫物业公司停水停电行为造成其未能收取租金，造成其租金损失的情况，因此，其第二项诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、汇鑫物业公司应于判决生效之日起十日内赔偿奥特佳公司涉案物业的占有使用费人民币1498076.63元；二、驳回奥特佳公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币20374元，由汇鑫物业公司负担人民币17637元，奥特佳公司负担人民币2737元，由汇鑫物业公司迳付奥特佳公司人民币17637元。本院确认一审查明的事实。本院认为，本案为损害赔偿纠纷案件。依据（2016）粤03民终15602号生效民事判决认定的事实，汇鑫物业公司未取得奥特佳公司同意，擅自处分奥特佳公司物业使用权，侵害了奥特佳公司作为所有权人的合法权利，应承担相关损害赔偿责任。汇鑫物业公司于2016年4月30日接受了曹兴银的钥匙后应将涉案物业归还奥特佳公司，但汇鑫物业公司直到2016年12月12日与奥特佳公司办理涉案物业门锁的移交手续。故汇鑫物业公司应赔偿奥特佳公司从2016年5月1日至12月12日占用期间的损失。一审判决汇鑫物业公司按照政府部门公布的指导租金标准计算涉案物业损失并无不当。汇鑫物业公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20374元，由深圳市世纪汇鑫物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 蔡  妍  婷二〇一七年十二月二十二日书记员 李开宇（兼）