甘肃省天水市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘05民终7号上诉人（原审被告）：蒋某，男，住甘肃省天水市麦积区。委托诉讼代理人：罗某，甘肃鑫盾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：兰州铁路局兰州房建段，住所地甘肃省兰州市城关区。负责人张某，该段段长。委托诉讼代理人候某，男，该段职工。上诉人蒋某因与被上诉人兰州铁路局兰州房建段（以下简称兰州房建段）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省天水市麦积区人民法院（2016）甘0503民初1148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人蒋某及委托诉讼代理人罗某、被上诉人兰州房建段的委托诉讼代理人候某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋某上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、兰州房建段与蒋某不继续签订合同是为了非法利益,即准备将房屋收回后另租他人。蒋某是从他人手中花费8万元转让得涉案房屋，置办设备等投资10多万元，一直积极争取续签合同，但兰州房建段拒绝续签。二、蒋某具有优先续租权，兰州房建段单方解除合同违法。三、兰州房建段解除合同理由不足。根据法律规定，除非房屋所有权人生产建设等用房时，才可主张解除合同。蒋某在履行合同过程中没有违约行为，兰州房建段不能解除合同。且蒋某系长江三峡大坝迁移人员，全家靠开小店压面条维持生计，若解除合同损失巨大。四、合同将租期规定为一年，并不是当事人的真实意思表示。关于滞纳金，我方没有违约行为，故不存在滞纳金问题。五、兰州房建段不具有法人资格，无权以其名义诉讼。兰州房建段答辩称，一审判决认定事实清楚，应予维持。蒋某称兰州房建段解除合同与事实不符，双方之间的租赁合同已经到期，蒋某非法占有房子长达两年，未支付任何费用，而滞纳金系合同中的约定。兰州房建段系有营业执照的法人分支机构，具有独立的诉讼主体资格。兰州房建段向一审法院起诉请求：1.判令蒋某返还其占用的位于天水市麦积区陇昌路西天宁园1号的房屋；2.由蒋某按照每月600元的标准向其给付房屋占用费9000元及违约金9000元（以上主张以实际履行之日产生的金额为准）。一审法院认定事实：2013年12月24日，兰州房建段(甲方)与蒋某（乙方）签订了房屋租赁合同一份，合同约定：1.甲方出租给乙方的房屋位于天水市麦积区陇昌路西天宁园1号，出租房屋面积共25平方米；2.房屋租赁期共12个月，自2014年1月1日起至2014年12月31日止，乙方向甲方承诺租赁房屋仅作为居住使用，租赁期满甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满三个月前书面通知甲方，经甲方同意后重新签订租赁合同；3.房屋租金为每月600元，年租金总额为7200元；4.租赁期满，乙方应如期交还房屋，乙方逾期归还则每逾期一日应向甲方支付原日租金二倍的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。合同签订后，兰州房建段将位于天水市麦积区陇昌路西天宁园1号房屋交付给蒋某使用，蒋某向兰州房建段交纳了房屋租赁费7200元。又查明，房屋租赁合同期满后，兰州房建段与蒋某未继续签订新的房屋租赁合同，房屋由蒋某一直占用至今。另查明，坐落于天水市麦积区陇昌路西天宁园1号的房屋一间，系兰州铁路局拨付兰州房建段管理使用的房产，但未办理房产证。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”根据合同约定，兰州房建段与蒋某签订的房屋租赁合同已经届满，且双方未再签订新的房屋租赁合同，蒋某继续占有位于天水市麦积区陇昌路西天宁园1号房屋没有合法依据，应当返还兰州房建段。兰州房建段要求蒋某返还房屋的诉讼请求成立，予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”蒋某在房屋租赁合同期满后，继续占有位于天水市麦积区陇昌路西天宁园1号房屋，应向兰州房建段给付房屋租赁合同期满后继续占用房屋期间的使用费，按照每月600元的标准从2015年1月1日计算至实际腾房返还之日。兰州房建段要求蒋某承担逾期返还房屋期间的占有使用费的诉讼请求成立，予以支持。《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。根据合同约定，房屋租赁合同期满后蒋某应如期交还房屋，逾期归还则每逾期一日应向兰州房建段支付原日租金二倍的滞纳金。双方约定的滞纳金（即违约金）过高，应当予以调整。根据兰州房建段的实际损失情况，兼顾租赁合同的履行情况、当事人的过错程度以及兰州房建段预期利益等综合因素，由蒋某向兰州房建段给付租赁合同期满后继续占用房屋期间的违约金，酌情确定按照租金20%的标准（即每月600元×20%＝每月120元），从2015年1月1日计算至实际腾房返还之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，判决：一、由蒋某将位于天水市麦积区陇昌路西天宁园1号的房屋一间腾空并返还给兰州铁路局兰州房建段；二、由蒋某给付兰州铁路局兰州房建段逾期返还房屋期间的房屋占有使用费，按照每月600元的标准从2015年1月1日起计算至实际腾房之日；三、由蒋某给付兰州铁路局兰州房建段逾期返还房屋期间的违约金，按照每月120元的标准从2015年1月1日起计算至实际腾房返还之日。以上一至三项于判决生效后十五日内履行完毕。如蒋某未按判决指定的期间履行义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费3160元，由兰州房建段承担160元，由蒋某承担3000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于案外人石某收到蒋某房屋转让费83800元的收据，与本案无关，本院不予采信。经二审审理查明:兰州房建段系兰州铁路局的分支机构，是领取营业执照的非法人组织。二审查明的其余事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、蒋某是否应返还涉案房屋给兰州房建段；2、房屋占用期间的损失如何计算？关于第一个焦点，蒋某与兰州房建段签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现该租赁合同已于2014年12月31日履行期满，双方就续租事宜未达成一致，蒋某理应在租赁合同期满后按照约定将涉案房屋腾退并交还兰州房建段，并负担腾退之前的房屋占用费。关于上诉人提出的享有优先承租权的上诉请求，对此本院认为，优先承租权系双方当事人约定的权利，并非法定的权利。根据租赁合同约定，蒋某享有优先承租权的条件是兰州房建段继续出租涉案房屋且需在同等条件下，从一、二审查明情况看，蒋某无有效证据证明该两项条件成立，故其关于优先承租权的主张不能成立。关于第二个焦点，租赁合同第十二条第五项规定了合同期满后蒋某逾期交房则承担滞纳金，由于该约定明显过高，一审已对滞纳金进行调整，一审对此处理正确，应予维持。关于上诉人提出的兰州房建段不具有诉讼主体资格的主张。兰州房建段系领取营业执照的非法人组织，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条的规定：“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定”，故兰州房建段属于其他组织，具有诉讼主体资格，上诉人的该上诉理由不能成立。综上所述，上诉人蒋某的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3160元，由上诉人蒋某承担。本判决为终审判决。审 判 长  杨宏权审 判 员  李虓晖代理审判员  雒 璇二〇一七年三月三十一日书 记 员  刘 丹