南京市建邺区人民法院民 事 判 决 书（2010）建民初字第1384号原告南京江南名府住宅小区业主委员会。负责人江先庆，江南名府业委会主任。委托代理人，周雨石，江苏某律师事务所律师。被告南京海外物业管理有限公司。法定代表人孙国祥，海外物业公司总经理。委托代理人赵冬玲，江苏某律师事务所律师。委托代理人李清，女，海外物业公司职工。原告江南名府业委会诉被告海外物业公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告江南名府业委会的委托代理人周雨石、被告海外物业公司的委托代理人赵冬玲、李清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告江南名府业委会诉称，原告是本市江南名府住宅小区业主大会行使权利的自治组织。2007年7月24日，原告和被告签订《物业管理服务合同》，约定由被告为原告提供物业服务，期限为两年，自2007年8月1日至2009年7月31日止，小区的车位租赁费（开发商、业主拥有的产权车位除外）、小区广告费等经营性收入由被告代为收取，其中的露天车位费每月80元、车库每月200元。被告代为收取的小区1号车库42个车位属于全体业主共有的车位200元／个／月，租赁收入全部属于原告；露天车位、小区广告等经营性收入，按实际发生额与原告三七分成，原告为七、被告为三；同时，被告代收代付小高层电梯用电费、二次变频供水用电电费以及公共设施、设备运行水费等。合同成立后，被告仅向原告支付了保证金5万元，在合同前期，被告尚能基本履行协议，但至2008年2月被告单方面扣除2007年下半年的公共收益税费29321.92元（包括被告擅自扣除的公共收益税款4432元和所得税款24889.92元），双方遂就小区公共收益、税费、小区监控工程款等问题发生矛盾，被告拒绝支付和出示2008年下半年的业主共有的42个车位收益款50400元、露天车位187个收益款62832元，拒绝支付2009年1月至7月业主共有的42个车位收益款58800元、187个露天车位收益款73304元，拒绝支付小区内电梯轿厢、门厅商业楼宇信息化连播系统广告费收益78120元；且未经原告同意，被告长达两年时间多增设、征收小区1号车库车位48个和费用230400元。以上合计583177.92元，扣除被告支付的保证金5万元以及原告认可的由被告支付的监控工程款103150.8元，被告尚欠原告公共收益款430027.12元。此外，被告不守诚信，在协议终止后，不但不与原告交接财务，相反拒绝将代收、代缴的高层公摊水电费向有关部门交纳，致使原告交纳了水电费74819.65元。综上，被告要求原告给付尚欠的公共收益款和水电费504846.77元，并要求被告承担本案的诉讼费用。被告海外物业公司辩称，原、被告在签订合同后，因公共收益、税费等问题产生了矛盾，且原告在诉讼中陈述的一部分不符合事实。2007年下半年由被告代收的公共收益款依法应当按照5.55%扣除营业税，实际应当返还原告公共收益24889.92元；江南名府小区1号地下车库有3户业主没有交纳2008年下半年的车位费，扣除没有收到的3户业主的车位费，被告实际收到的应当给付原告的车位费为46800元，原告陈述的被告实际收到的应当给付原告的2008年下半年露天车位费62832元属实，但该两项由被告代收的车位费依法应当按照5.55%扣除营业税，被告实际应当给付原告的费用为103547.43元；江南名府小区1号地下车库有2户业主没有交纳2009年的车位费，扣除没有收到的2户业主的车位费，被告实际收到的应当给付原告的车位费为56000元，原告陈述的被告实际收到的应当给付原告的2009年露天车位费73304元属实，但该两项由被告代收的车位费依法应当按照5.55%扣除营业税，被告实际应当给付原告的费用为122127.63元；原告陈述的广告收入111600元被告予以认可，按照合同约定，该款项中的70%归原告所有，即：78120元的广告收益归原告所有，但被告在收取相应的广告收入时，已经交纳了5.55%的营业税，被告在给付原告合同约定的广告收入时，应当扣除该税费，即被告实际应当给付原告广告收入73784.34元；原告陈述的被告方在小区1号车库擅自增加了48个车位并不属实，被告方在1号车库增加的车位数是39个，收费标准为270元／月，被告方实际收取多增设的车位费为187200元，因多增设的车位的产权并非属于原告所有，原告无权就多增收的车位费主张权利；因江南名府小区监控系统升级换代的需要，被告对小区的监控系统进行了改造，产生了费用271932.98元（包括被告与施工方约定的合同费用239640.98元和增项费用32292元），该费用应当从应付原告的款项中予以扣除；原告陈述的其代缴水电费数额74819.65元属实，但被告在合同到期后撤离小区时尚有88户业主欠缴水费21154.4元，该费用应当从应给付原告的款项中予以扣除。综上，希望法院对事实进行核实，并依法判决。经审理查明，原告是经过房产部门登记备案，代表本市江南名府小区业主大会行使权利的组织。2007年7月24日，原、被告双方签订了《物业管理服务合同》，约定原告将江南名府小区委托被告进行管理，委托管理期限为两年，自2007年8月1日至2009年7月31日，原告负责代表和维护业主、使用人的合法权益，审批物业维修专修资金的使用预算，并监督物业共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的竣工验收，审查被告提供的物业共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的书面报告，等；被告负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设备、设施、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后组织实施，负责编制物业管理年度工作计划，资金使用计划及预算、决算报告，被告在合同有效期内，负责恢复小区内的监控系统和门禁系统，如监控和门禁系统升级换代，其费用由被告方在公共收益中列支，费用的差额部分从原告方的公共收益中支付，等。同时，双方对小区的车位物业管理服务费约定，露天车位每月70元和车库车位每月70元由车位使用人向被告交纳；小区车位租赁费（开发商、业主拥有的产权车位除外）、小区广告费等经营性收入，由被告代为收取，其中：露天车位每月80元、车库车位每月200元，被告代为收取的1号车库42个属于全体业主共有的车位200元／个／月，租赁收入全部属于原告所有，露天车位和小区广告等经营性收入按实际发生额与被告三七分成，其中原告为七、被告为三；自合同生效之日起，被告在十日内向原告支付保证金。上述合同签订后，被告按约交纳了保证金5万元，并对江南名府小区进行了管理，合同到期后，被告撤离了江南名府小区，因与原告方就小区公共收益款、新增1号车库车位的收费分成、小区监控升级换代产生的费用发生争议而形成诉讼。庭审中，针对被告的抗辩理由，原告认可：1、在被告撤离江南名府小区时尚有88户业主没有交纳21154.4元的水费，该项费用可以从原告主张的代缴水电费74819.65元中予以扣除，2、在被告撤离江南名府小区时尚有3户业主没有交纳2008年下半年的1号地下车库车位费和尚有2户业主没有交纳2009年的1号地下车库车位费，并同意将该费用从原告主张的车位收益款中予以扣除，3、被告陈述的其已经代缴了2007年、2008年下半年和2009年小区公共收益营业税属实，并同意在原告主张的公共收益中扣除被告按5.55%代缴的营业税，4、被告陈述的其收取的小区广告收益中已经代缴了营业税属实，同意在原告主张的公共收益中按5.55%扣除营业税，5、合同生效后，被告已经交纳了保证金5万元，并同意从原告的主张中扣除该款项。综合被告的答辩理由，双方没有争议并达成一致的部分为：被告应当给付原告2007年下半年的公共收益24889.92元、给付原告2008年下半年的车位（包括1号车库业主共有的39个车位收益和露天187个车位收益）收益103547.43元、给付原告2009年1月至7月的车位（包括1号车库业主共有的40个车位收益和露天187个车位收益）收益122127.63元、给付原告小区广告收益73784.34元、给付原告代缴的水电费53665.25元、原告返还被告保证金5万元或从原告主张的款项中扣除5万元。针对原告陈述的事实，被告认可：原告已于2007年12月5日支付了小区监控工程款2万元。庭审中，双方争议的焦点问题为：1、江南名府小区监控系统升级换代的费用问题；2、被告收取1号车库增设车位的费用是否应当给付原告的问题，该项焦点问题包含了增设车位的数量问题。针对第一个焦点问题。原告认为：其一、根据被告于2007年10月15日与南京冠驰数码科技公司（下称冠驰公司）签订的《合同书》表明，小区监控系统升级换代的数额为239640元，对该数额原告予以认可；其二、冠驰公司于2008年1月9日向被告出具了《江南名府监控点增项费用的报告》，虽然原告在该报告上加盖了公章，但并没有对报告书上载明的增加费用32292元予以确认，因此对被告抗辩的该增项费用不予认可；其三、被告在对小区监控系统改造前后，原告先后支付给被告工程款6万元，其中的一笔2万元由原告于2007年12月5日通过支票的形式支付，另一笔4万元是以被告方收取的2008年上半年的公共收益冲抵的，而被告实际只支付了冠驰公司工程款163150.8元，扣除被告支付的工程款6万元，其余的工程款103150.8元可以从公共收益款中予以扣除。同时，原告为了证明其已经支付工程款6万元的理由成立，出示了如下证据：1、被告于2007年12月5日出具给原告的收条一张，该收条载明“今收到（原告）支票一张，金额贰万元整”。2、2008年8月15日，被告出具给原告的《工作联系函》一份，该函件载明：“通过物业公司和江南名府业委会共同计算和核对后，确认2008年上半年业主公共收益金额为99024元，其中支付国信物业所欠水电费为37827.16元，余额为61196.84元。经物业公司和江南名府业委会共同研究决定现将以上余额作如下处理：（1）、支付监控设备工程款40000元；（2）、物业公司凭票据支付现金11196.84元，但业委会应交纳5.5%的营业税，同时出具的票据应符合财务制度；（3）、支付业委会10000元，此笔费用作为业委会向物业公司的借款”。3、被告于2008年8月19日出具给原告的《2008年上半年江南名府业主收益帐务表》和《国信物业07年应付水电费明细表》一份，该《帐务表》和《明细表》表明被告2008年的公共收益为99024元、国信物业应付的水电费为39227.16元，原告实际应得金额为59796.84元。被告认为：其一、根据原、被告双方签订的《物业管理服务合同》约定，对小区监控系统的升级换代是被告的一项义务，被告按约通过签订合同的方式对小区的监控系统进行了改造升级，通过了原告的验收，并由被告支付了合同相对方冠驰公司工程款271932.98元，该款项应当按照合同的约定从公共收益款中予以扣除，原告陈述的其于2007年12月5日支付了工程款2万元属实，但原告出示的工作联系函仅表示被告就如何处理2008年上半年的公共收益款发出的一种意见征求意见函，并非双方就2008年上半年的公共收益款的实际处理结果的函，且事实上双方也没有就2008年上半年的公共收益进行结算；其二、被告方与冠驰公司签订《合同书》后，因小区实际监控的需要，冠驰公司提出了增项的报告，被告为此将该报告向原告进行了请示，原告也进行了批示，并在工程竣工后，在冠驰公司出具的《江南名府监控系统工程竣工验收单》上盖章验收，且该验收单上就载明了验收的资料包括系统增项费用的报告。为了表明其所述属实，被告出具了如下证据：1、2007年10月15日，被告和冠驰公司签订的《合同书》一份，该合同载明的江南名府小区监控系统升级换代的合同金额为239640元，并附升级换代设备清单一份，该清单载明的金额和合同载明的金额一致；2、冠驰公司出具的《江南名府监控点增项费用的报告》一份，该报告中对增项所需要的费用详细的列明了清单（清单上载明的金额为32292元），该报告表明在施工过程中，为了取得小区更好的监控效果，需要增加监控点、对相应的监控设施进行改造等，被告认可后将该报告交原告审查，原告在报告上注明“此报告已阅，监控工程完工验收后，按工程决算办”；3、冠驰公司于2008年1月25日出具给被告的《江南名府小区监控工程结算单》一份，该结算单载明的金额为271932.98元；4、冠驰公司出具给被告的《江南名府监控系统竣工验收单》一份，该验收单载明的验收资料包括系统工程设备清单一份、系统增项费用的报告、监控系统点平面图、用户操作手册，原、被告均在该报告上盖章确认；5、被告于2007年10月22日通过支票转账给付冠驰公司工程款71890元、2008年3月18日通过转账支票给付冠驰公司工程款167150.8元、冠驰公司于2010年4月20日开具金额为36892.18元的发票一份给被告。针对第二个焦点问题，原告认为：被告在1号车库擅自增加了48个车位并收取了相应的车位费，被告应当按照48个车位x每月200元x24个月给付原告收益费用；为了证明其所述属实，原告出具：（1）、1号车库停车位平面图，图上载明的核准车位为64个；（2）、1号车库多增设48个停车位的停车照片和车牌号。被告认为：其一、在1号车库增设的车位并非被告增设，而是地产公司增设的，实际增设的车位为39个，而非48个，该多增设车位的权属并非小区的业主共有，且该增设的车位双方并没有相应的合同约定，因增设车位产生的收益并非属小区的业主共有，原告无权进行主张。以上事实有物业管理服务合同、合同书、增项报告、验收单、结算单、出库平面图、照片、转账支票、发票、谈话笔录、庭审笔录等予以证实。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。原、被告所签物业管理服务合同系双方真实意思表示，并没有违反法律的强制性规定，对双方当事人均具有法律约束力，双方应严格依照合同约定全面履行义务。因原、被告双方在合同履行届满时没有对公共收益部分等进行结算发生争议，原告为此诉讼，在诉讼过程中，双方对争议中达成一致的部分，本院予以确认，即：被告给付原告2007年下半年的公共收益24889元、给付2008年下半年的车位收益103547.43元、给付2009年1月至7月的车位收益122127.63元、给付小区广告收益73784.34元、给付原告代缴水电费53665.25元、原告返还被告保证金5万元、原告在应付被告小区监控工程款中扣除已付的款项2万元。关于双方争议的第一个焦点问题，即：江南名府小区监控升级换代的费用问题以及该费用是否应当从公共收益中扣除的问题。其一：1、原告在庭审中认可监控系统升级换代的费用为《合同书》上载明的金额239640元，本院予以支持；2、双方对小区监控系统增项部分的费用32292元形成争议，从被告出示的《增项报告》看，该报告的内容上不仅陈述了需要增项的范围，而且对增项的项目和价格进行了详尽的列明，冠驰公司递交该报告给被告时，被告接收该报告后，已将报告交付原告审阅，原告在报告上加盖公章的行为表明其是认可该报告的，且冠驰公司在工程竣工后，原告在冠驰公司出具的《竣工验收单》上加盖公章的行为进一步佐证了其是认可增项工程的；3、双方对原告是否另行支付过工程款4万元形成争议，原告虽然出示了被告于2008年8月15日出具的《工作联系函》，但从该函件的形式看，该函件仅是被告就2008年上半年公共收益的征求意见函，并非对公共收益的处理结果函，双方事实上对被告单方面列明的公共收益处理结果是有争议的，且原告出示的被告于2008年8月19日出具的《帐务表》和《国信物业2007年应付水电费明细表》表明，被告并没有将《工作联系函》上载明的4万元按照《物业管理服务合同》的约定进行财务上的列支，因此，原告陈述其已经另行支付了监控工程款4万元的理由，本院不予支持。因原告在本案中没有就江南名府小区2008年上半年的公共收益进行主张，双方对该部分的争议本案不予涉及，原告可就此另行主张。综上，江南名府小区监控工程升级换代的费用为271932元。其二、根据《物业管理服务合同》的约定，对江南名府小区的监控系统进行升级换代是被告履行合同的义务，被告在对小区监控系统升级换代以后，其有权按约定将产生的工程款在公共收益中进行列支，也就是说，被告在和原告结算公共收益时有权将产生的工程款进行扣除，并不以是否已将产生的工程款支付给施工方为前提。综上，江南名府小区监控升级换代的费用271932元应当从原告主张的公共收益中予以扣除。关于双方争议的第二个焦点问题，即：被告收取1号车库增设车位的费用是否应当给付的问题。其一、双方对增设车位的数量形成争议，从原告提供的车库照片和车牌号看，1号车库停车的数量为112个，而原告提供的车库平面图却表明，1号车库规划的车位数量为64个，虽然被告仅认可增设车位的数量为39个，但作为出库的实际管理者和收取车位费者，被告在有能力也有义务提交增设车位的实际数量和收取费用的情况下，其没有提供相应的证据否定原告出具的增设车位的停车照片和停车号，本院对原告陈述的1号车库增设车位的数量为48个予以支持；其二：被告收取1号车库增设车位48个的费用是否应当给付的问题？1、地下车库的本质虽是小区环境的组成部分，但它作为独立使用对象，并不属于小区的共用实施，它的归属应当通过约定确定；2、结合《物业管理服务合同》中载明的业主购买的车位和业主共有车位的数量以及1号车库平面图规划的核准车位数量看，小区业主通过共有车库车位的数量和业主个人购买车位的方式已经达到了《物权法》第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定，而增设的车位的性质在原、被告双方的合同中对此并没有约定，原告也并没有证据证明增设车位所占用车库的归属必然属于业主共有，作为业主大会执行机构的原告无权就被告增设车库所取得的收益进行主张。综上，对原告要求被告给付增设车位的费用，本院不予支持。综上，被告应当给付原告的款项为76081.65元，即：被告给付原告2007年下半年的公共收益24889元＋被告给付原告2008年下半年的车位收益103547.43元＋被告给付原告2009年1月至7月的车位收益122127.63元＋被告给付原告小区广告收益73784.34元＋被告给付原告代缴的水电费53665.25元＋原告垫付小区监控工程款20000元-实际产生的小区监控工程款271932元-被告给付原告的保证金50000元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款的规定，判决如下：被告南京海外物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告南京江南名府住宅小区业主委员会款项76081.65元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8800元，由原告负担5000元、被告负担3800元（被告负担的款项由其直接给付原告，以冲抵原告预交的诉讼费用）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  欧雨农审 判 员  刘文军人民陪审员  肖 群二〇一〇年十二月二十四日书 记 员  曹李萍