广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠城法民一初字第2229号
原告：林丽卿，女，汉族，1964年10月3日出生，住址：惠州市惠城区。
原告：马秀明，男，汉族，1959年10月8日出生，住址：惠州市惠城区。
共同委托代理人：赵国通，翟慧聪，均系广东人为律师事务所律师。
被告：惠州鹏基房地产有限公司，住所地：惠州市麦地路63号麦科特中心。
法定代表人：曾文光。
第三人：冉剑，男，汉族，1980年3月17日出生，住址：四川省营山县。
第三人：刘四兰，女，汉族，1978年8月25日出生，住址：四川省营山县。
第三人：中国工商银行股份有限公司惠州江南支行，住所地：惠州市惠城区演达大道14号云天华庭首层。
负责人：陈伟明。
委托代理人：胡程皓，该银行员工。
第三人：惠州市房产管理局，住所地：惠州市惠城区江北校园东路房产大厦。
原告林丽卿、马秀明与被告惠州鹏基房地产有限公司、第三人冉剑、刘四兰、中国工商银行股份有限公司惠州江南支行、惠州市房产管理局房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告林丽卿、马秀明诉称，两原告与被告惠州鹏基房地产有限公司（原麦科特集团房地产有限公司)系商品房买卖合同关系。两原告于2004年7月13日与被告惠州鹏基房地产有限公司签署了《商品房的买卖合同》，两原告购买被被告开发的商品房一套，位于惠州市××城区下铺大道××号港澳城（原麦科特商贸广场）A栋7-8楼C房。合同中对两原告、被告惠州鹏基房地产有限公司之间的权利义务进行了详细约定。两原告以惠州鹏基房地产有限公司拖欠两原告的材料款366799万抵偿购房款，购房款总计三十八万元人民币，仍欠13201元人民币待办出房产证后一次性付清。两原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的主要付款义务，惠州鹏基房地产有限公司按约定向两原告交付了房屋。但是惠州鹏基房地产有限公司又与周泰和ＸＸ艳签订了《商品房的买卖合同》，并办理了过户手续给ＸＸ艳，两原告依法仲裁，但是惠州鹏基房地产有限公司已经为ＸＸ艳搬出了房产证，两原告无奈只好与惠州鹏基房地产有限公司达成了《和解协议书》，约定两原告所购惠州市××城区下铺大道××号港澳城（原麦科特商贸广场）房屋A栋7-8楼C房，更换为B栋29-30楼C房，更换后的房屋价格为366799元，2006年12月18日申请人、被告惠州鹏基房地产有限公司重新签订《商品房的买卖合同》[编号：惠州（2006）NO0107158]，并在签订合同后把房屋交付给了两原告，两原告2009年6月1开始进行了装修并入住该房屋至今，两原告多次要求惠州鹏基房地产有限公司办理房产证给两原告，到2015年初两原告发现惠州鹏基房地产有限公司已经将上述房屋在2003年11月2日卖给了冉剑和刘四兰，双方签订了《商品房的买卖合同》，并在中国工商银行办理了按揭手续,但是经过申请人四次在对外窗口查询，查询信息均显示既没有办理过户手续，也没有办理按揭抵押手续，只是办理了备案登记手续，但是惠州市房产局又向贵院出具了一份抵押按揭手续。被告惠州鹏基房地产有限公司与两原告签订的《商品房的买卖合同》是合法有效的。首先，从法律上讲商品房预售的登记备案制度可以保护购房者的合法权益，也可以避免和预防一些不必要的纠纷，在很大程度上起着维护不动产交易安全的作用。但该制度本身并不是一种物权登记，它使购房者取得了对尚未实际存在即尚在建的商品房的具有物权性质的期待权，而且我国相关法律法规只赋予了商品房预售登记行政上的意义，却未赋予其法律强制上的意义。如果将登记备案的行政义务与商品房预售合同的民事法律效力捆绑在一起，显然是不符合民法理论及相关法律规定的。商品房预售合同的登记备案只作为一种行政意义上的义务，并非合同的生效要件，其所登记的是商品房预售合同中约定的债权债务关系。在传统民法中，登记制度是针对不动产的物权归属和变动而设计的，而预售的商品房是在建设中的期房，在买卖时还未建好，也不可能和现房那样成立完整意义上的房屋所有权或其他物权，更谈不上因物权的变动问题而产生对期房产权的登记。同时按照我国现行的“房屋登记是房屋所有权的制唯一公示方法”的原则，购房人在办理产权转移登记之前只能是债权人，不可能取得所购房屋的所有权，因此，商品房预售合同的登记备案也无法产生如同产权转移登记那样的对抗力的顺位保留的效力。其次，2006年12月18日原告、被告签订了《商品房的买卖合同》[编号：惠州（2006）NO0107158]，在签订合同之前，被告已经收到了两原告的购房款，并出具了相应的收款收据，并在签订合同后把房屋交付给了两原告，原告2009年6月1开始进行了装修并入住该房屋至今。最后，被告与第三人冉剑和刘四兰签订了《商品房的买卖合同》，并备案登记在冉剑和刘四兰名下，该行为实际上是一种预购行为，也是被告的单方行为，事后第三人冉剑和刘四兰在惠城区公安局的询问笔录以及开庭时都承认自己实际上并没有购买上面登记的房屋，只是被被告欺骗才登记在自己名下，自己没有支付任何购房款，更没有支付过任何银行贷款，完全是被告为骗取银行贷款的暗箱操作，因此被告与第三人冉剑和刘四兰备案登记行为无效，合同无效自开始就无效，自然备案登记也无效。综上，两原告与被告签订的《商品房的买卖合同》是合法有效的。中国工商银行股份有限公司惠州江南支行不构成善意第三人。首先，两原告四次在第三人惠州市房产局对外窗口查询,查询信息只显示有备案登记，登记时间为2003年12月9日，并没有显示有预告登记和预告抵押权登记，更没有抵押登记。其次，《房屋登记办法》第六十七条至七十三条，明确规定抵押权人与抵押人签订有《抵押借款合同》的需要办理预告抵押登记，预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。同时《中华人民共和国物权法》第十条和十六条、《房屋登记办法》第五条都规定国家对不动产实行统一登记制度，不动产登记由不动产登记机构统一管理，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。最后，第三人冉剑和刘四兰提供了虚假的身份信息，原告经多方核实，均无法查证，开庭时第三人也承认签订《商品房的买卖合同》、《抵押借款合同》时提供了错误的身份信息，因此中国工商银行股份有限公司惠州江南支行对于被告为骗取银行贷款的暗箱操作是知情的。综上，第三人冉剑和刘四兰只办理了备案登记，连预告登记都没有办理，更谈不上办理抵押权预告登记，备案登记至今已经12年了，而中国工商银行股份有限公司惠州江南支行也没有依据法律规定办理抵押权登记，由此造成的后果由自己承担,中国工商银行股份有限公司惠州江南支行不构成善意第三人。综上，两原告和被告签订《商品房的买卖合同》是合法有效的，并且已经交付使用，事实清楚，证据确凿，恳请贵院支持原告的诉讼请求：1、确认两原告与被告签订的《协议书》、《商品房买卖合同》[编号：惠州（2006）NO0107158]合法有效；2、撤销第三人冉剑、刘四兰与第三人中国工商银行股份有限公司惠州江南支行签订的《商品房买卖合同》和《抵押借款合同》；3、第三人冉剑、刘四兰剩余的借款由被告负责偿还；4、被告将惠州市××城区下铺大道××号港澳城（原麦科特商贸广场）B栋29-30楼C房的房屋所有权过户给原告,并承担办理过户的所有费用；5、被告支付原告逾期办理房屋过户事宜的违约赔偿人民币18340元（366799乘5/100）；6、被告、第三人冉剑、刘四兰协助两原告办理过户手续；7、本案诉讼费及其它相关费用由被告承担。
第三人冉剑述称，对原告的诉求及提交的证据无异议，对惠州市公安局惠城区分局经济犯罪侦查大队的询问笔录无异议。2003年11月，与被告签订买卖合同，但合同没有履行，我为了把户口迁过来才签订了合同。被告没有告知我为何要签订合同，我也没有交付过购房款，按揭合同是我和银行签的，银行也一直催促我还款，但我没有还过款，因为与我无关。我打电话给张经理，他说我不用管，公司有人会去处理。我愿意配合原告将涉案房产过户给原告。
第三人中国工商银行股份有限公司惠州江南支行（以下称工商银行江南支行）述称，一、请驳回被答辩人的第2项诉讼请求。被答辩人不是合同当事人，根据合同的相对性原则及《合同法》第54条的规定，被答辩人无权要求撤销第三人冉剑、刘四兰与被告签订的《商品房买卖合同》，同理，被答辩人亦无权要求撤销答辩人与第三人冉剑、刘四兰以及被告签订的《个人购房借款合同》。二、请驳回被答辩人的第3项诉讼请求。根据合同的相对性原则，被答辩人并非《个人购房借款合同》的当事人，被答辩人无权要求变更合同。《个人购房借款合同》项下的还款责任应由冉剑、刘四兰继续履行。三、请驳回被答辩人的第4项诉讼请求，答辩人与被告、冉剑、刘四兰于2003年12月5日签订的《个人购房借款合同》，约定由答辩人向冉剑、刘四兰发放贷款397000元，冉剑、刘四兰用其购买的涉案房屋为上述贷款提供抵押担保，并办理预抵押登记手续，被答辩人的第4项诉讼请求，势必会破坏答辩人的抵押权，从而影响答辩人的金融债权。
被告惠州鹏基房地产有限公司，第三人刘四兰、惠州市房产管理局未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
查明的案件事实
经审理查明，原告马秀明及案外人马万胜、马鑫林、马汉鑫与被告惠州鹏基房地产有限公司因商品房买卖合同纠纷，向惠州仲裁委员会申请仲裁，后双方达成和解，原告及三名案外人撤回仲裁申请，并与被告于2006年12月14日签订《协议书》，约定：被告将原卖给原告的位于惠州市下埔大道麦科特商贸广场第A幢7-8层C号商品房调整置换为同一位置B幢29-30C单元给原告，总价款为38万元，原告已付清全部购房款，被告负责在签订本协议后三十日内将房地产所有权证办到原告名下，办证费用全部由被告承担。2006年12月18日，原告林丽卿、马秀明与被告惠州鹏基房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的麦科特商贸广场B幢29-30层C号房，房屋总价款为366799元，付款方式为当天付清；出卖人应当在2006年12月22日前将经验收合格的房屋交付给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后7日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人未能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金；出卖人应当在2007年1月15日前办好房地产权证交给买受人。
合同签订之日，被告向原告出具《商品房认购收据》，注明收到原告林丽卿交付的购房款366799元。当天，被告将涉案商品房交付给原告，原告于2009年6月开始装修后入住。但至今，被告仍未为原告办理上述房屋的权属证书。
原告称其发现涉案房屋已于2003年12月9日办理预售登记，业主为第三人冉剑、刘四兰，于2015年3月10日向惠州市公安局南坛派出所报案，称其被杨永久、汪雪娟等人合同诈骗。惠州市公安局立案后，对第三人冉剑作了询问，第三人冉剑称：2003年11月份左右，其跟麦科特集团房地产有限公司签订《商品房买卖合同》及在该公司保证下与第三人中国工商银行惠州市江南支行签订《个人购房借款合同》，同时办理了工商银行存折，交给该公司，但其没有实际支付过首期购房款及银行按揭款。
2003年11月2日，第三人冉剑、刘四兰与被告签订《商品房买卖合同》，约定第三人冉剑、刘四兰购买涉案房屋，总价款为568000元，签订合同之日支付30%，余额按揭。2003年12月5日，第三人冉剑、刘四兰作为借款人、第三人工商银行江南支行作为出借方、被告作为保证人，三方签订《个人购房借款合同》，约定：第三人冉剑、刘四兰向工商银行江南支行借款397000元，第三人冉剑、刘四兰将涉案房屋抵押给工商银行江南支行，被告提供连带责任保证，保证期间自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。第三人冉剑、刘四兰与第三人工商银行江南支行于2004年2月17日办理了预购商品房抵押登记。后因第三人冉剑、刘四兰逾期还款，工商银行江南支行已向本院提起诉讼[案号：（2015）惠城法民二初字第1487号]，请求判决：解除其与被告、第三人冉剑、刘四兰于2003年12月5日签订的《个人购房借款合同》；第三人冉剑、刘四兰立即归还借款本金人民币239182.34元以及至清偿日止的利息、罚息、复利以及律师费12572.83元，被告承担连带保证责任；确认其对涉案房屋享有优先受偿权。该案现尚未审结。
原告四次向第三人惠州市房产管理局申请查询涉案房屋的商品房预售合同登记备案、预告登记信息，查询结果均无抵押权预告登记信息，因此，与第三人工商银行江南支行关于涉案房屋是否办理预购商品房抵押登记发生争议。本院就该争议致函第三人惠州市房产管理局，第三人惠州市房产管理局回复称：涉案房屋已于2004年2月17日办理预购商品房抵押登记，抵押权人为第三人工商银行江南支行，该房未办理预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记，因该房的预购商品房抵押登记在2009年7月前办理，预购商品房抵押登记与预售合同登记备案业务是两项不同的业务，且该房未办理商品房交易转移登记办证，预购商品房抵押登记未转为房地产抵押登记，房屋基本信息和权利信息未记载入房屋登记簿，故两项业务数据无法关联，申请人需分别向其提出预售合同登记备案查询和申请预购商品房抵押登记查询申请。
裁决理由和结果
本院认为，原告马秀明、林丽卿与被告惠州鹏基房地产有限公司所签订的《协议书》及《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效。被告与第三人冉剑、刘四兰就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》因系以合法形式掩盖虚构购房事实、套取银行贷款等非法目的，应认定为无效。因此，被告应当履行其与原告所签订的《协议书》及《商品房买卖合同》中确定的义务。原告已付清购房款，被告将房屋交给原告使用后，未在合同约定的期限内向房地产交易管理部门申请办理合同登记备案和《房地产权证》，构成违约，应承担相应违约责任。根据合同的约定，被告应按原告已付购房款的5%支付违约金，即18340元。被告承担违约责任后，应继续履行合同约定的义务。
履行合同义务除应符合合同约定外，还应符合法律、行政法规的相关规定，只有在合同约定的履行条件已成就且符合法定的客观条件，而负有履行义务的一方主观怠于或拒绝履行义务时，另一方当事人可通过诉讼的法律途径，请求人民法院强制其履行义务。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。根据该规定，拟办理产权过户登记的房屋必须未设定抵押等权利负担，而现有证据显示，涉案房屋已由第三人冉剑、刘四兰抵押给第三人工商银行江南支行，且第三人惠州市房产管理局的登记簿上显示办理了预购商品房抵押登记。另外，第三人工商银行江南支行已以第三人冉剑、刘四兰及被告为被告，另行向本院提起诉讼，请求解除其与第三人冉剑、刘四兰及被告签订的《个人购房借款合同》、确认其对涉案房屋享有优先受偿权等，该案涉及第三人工商银行江南支行与第三人冉剑、刘四兰及被告签订的《个人购房借款合同》的效力、第三人工商银行江南支行对涉案房屋的抵押权是否成立、第三人工商银行江南支行对涉案房屋是否享有优先受偿权等问题，而该案现尚未审结。因此，涉案房屋暂不具备办理产权过户的条件，原告要求被告为其办理涉案房屋的过户登记至其名下的诉请，本案中无法进行处理。原告可待涉案房屋的抵押登记注销，且不存在其他办理产权登记的法律障碍后，另行依法主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、确认原告林丽卿、马秀明与被告惠州鹏基房地产有限公司于2006年12月18日签订的《商品房买卖合同》有效。
二、确认被告惠州鹏基房地产有限公司与第三人冉剑、刘四兰于2003年11月2日签订的《商品房买卖合同》无效。
三、被告惠州鹏基房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告林丽卿、马秀明支付逾期办理房屋过户事宜的违约金人民币18340元。
四、驳回原告林丽卿、马秀明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费258元，保全费5000元，合计诉讼费5258元（原告已预交5129元），由被告惠州鹏基房地产有限公司负担。被告应在本判决生效之日起七日内将其负担的诉讼费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 唐作培
代理审判员 肖石平
代理审判员 钟志明
二〇一六年四月十五日
书 记 员 梁红玉