新疆维吾尔自治区轮台县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）轮民初字第1119号
原告（反诉被告）库那吉·吾斯曼，男，维吾尔族，，农民，现住存轮台轮台镇牧业村。
委托代理人阿合买提.玉素甫，新疆百域君鸿律师事务所律师。
被告（反诉原告）王礼新，男，汉族，现住轮台县红桥小区.
第三人张金明，男，汉族，现住库尔勒市37号小区。
第三人（反诉）陈宜阵，男，汉族，现住轮台县迪那北路*号院出租房。
原告库那吉·吾斯曼诉被告王礼新、第三人张金明土地承包经营权纠纷一案，本院受理后，依法由李新立任审判长，由人民陪审员肉孜坦木·赛买提、人民陪审员刘宁组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。被告王礼新在本案受理后依法提起反诉，本院决定合并审理。原告（反诉被告）库那吉·吾斯曼及委托代理人阿合买提.玉素甫、被告（反诉原告）王礼新、第三人张金明、第三人（反诉）陈宜阵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告库那吉·吾斯曼诉称：2010年2月9日，原告及第三人张金明两人与王礼新签定一份《国有土地使用权转让协议书》，合同约定：被告王礼新将手中的400亩地的使用权分别向原告库那吉·吾斯曼及张金明各转让200亩，转让价每亩1400元，总计56万元。合同签定后被告王礼新依据合同将400亩地交给本人和张金明使用，并将其中249亩土地的使用权过户给第三人张金明，截止目前，249亩土地的当中的200亩地张金明在使用，另49亩地与尚未过户到原告名下的151亩地一直由原告库那吉·吾斯曼使用。2011年11月25日，原告库那吉·吾斯曼给付被告王礼新五万元转让款时，原被告协商将付款时间延迟到被告王礼新办理土地过户登记后一个月内。原告多次催促被告王礼新先办理过户手续，但王礼新不仅拖着不办反而把这一块地转让给第三人陈宜阵并办理过户手续，原告依法提起行政诉讼，经两级法院判决认定第三人陈宜阵办理的土地使用证无效。现请求人民法院依法判令：1、被告王礼新继续履行与原告库那吉·吾斯曼于2010年2月9日签定的合同义务，限期将151亩土地的使用证过户到原告名下；2、被告王礼新向原告库那吉·吾斯曼支付合同违约金90000元。
被告王礼新辩称：2010年2月9日原告王礼新与原告库那吉·吾斯曼签订了一份《国有土地使用权转让协议书》。2011年11月25日，原被告经协商，将土地转让款支付时间延长到办理过户登记后一个月内付清。被告王礼新到轮台县土管局办理了151亩土地过户申请，国土局予以批准，2012年2月8日，被告王礼新交纳151亩土地过户须交纳的税金及土地评估费，进入过户的最后环节。2012年2月中旬起，被告王礼新在2个星期内连续3次邀请轮台镇国土所工作人员到地里用GPS测量151亩具体界线，原告库那吉·吾斯曼每次测量都在涉案土地现场，原告库那吉·吾斯曼又称用皮尺丈量后差几亩地，拒绝在土地过户手续上签字，造成不能办理土地过户手续。被告王礼新在之后两年时间内几次催被告库那吉·吾斯曼签字过户，原告库那吉·吾斯曼都以同样的借口拒不签字。被告王礼新于2014年3月将此151亩土地使用权转让给第三人陈宜阵。如果原告库那吉·吾斯曼积极配合，被告王礼新完全可以在2012年3月中旬之前顺利办理土地过户登记。原告王礼新提出反诉，请求法院依法判令：1、部分解除原告王礼新与被告库那吉·吾斯曼及第三人张金明签订的《土地使用转让合同》，即判决解除原告与被告及第三人张金明签订的《国有土地使用转让协议书》中151亩土地使用权的转让；2、判令被告库那吉·吾斯曼给原告王礼新支付合同违约金人民币90000元。
反诉被告库那吉·吾斯曼辩称：原告王礼新的反诉没有事实和法律依据。原告王礼新认为是被告库那吉·吾斯曼找借口阻止土地过户不是事实也不符合常理。依照《中华人民共和国合同法》第67条的规定，原告库那吉·吾斯曼完全有理由不支付剩余土地转让款。
第三人张金明和第三人陈宜阵均无答辩意见。
原告库那吉·吾斯曼向本院提供以下证据：
1、《国有土地使用权转让协议书》一份，证明双方关于400亩土地的转让达成协议。该合同第三条约定，被告王礼新先办理土地过户登记，原告库那吉·吾斯曼再支付土地转让款。
2、《收条》一份，证明被告王礼新收到原告土地转让款50000元，双方经过协商将土地款支付时间延长到被告王礼新过户登记后一个月内付清。
3、（2014）轮行初字第02号行政判决书和（2015）巴行中字第90号行政判决书各一份，证明被告王礼新将151亩地卖给第三人陈宜阵，法院确认陈宜阵办理的土地使用证无效。
4、行政答辩状、《土地登记会审表》、《土地登记审批表》一组，证明原告库那吉·吾斯曼没有阻止被告王礼新过户，是被告王礼新一直没有给库那吉·吾斯曼办理过户手续。
被告王礼新及第三人张金明、陈宜阵的质证意见如下：对证据1、证据2、证据3予以认可；对证据4的真实性予以认可，对证明的问题不认可。
本院的认证意见如下：对双方无异议的证据1、证据2和证据3予以确认。对证据4的真实性予以确认，但该组证据是被告王礼新与第三人陈宜阵之间于2014年办理土地转让的审批手续，与本案无关联性，故证据4不具有证明力。
被告王礼新向本院提供以下证据：
1、国有农用土地过户申请、税金发票、土地评估收费收据、收条及《关于王礼新变更登记土地事宜的情况说明》一组，证明被告王礼新积极为原告库那吉·吾斯曼办理过户登记手续。
2、轮台县国用（2010）第718号国有土地使用证一份，证明被告王礼新享有被转让的151亩土地的使用权。
3、《民事起诉书》和《借条》各一份，证明2013年因被告王礼新欠别人钱急需用钱，所以将151亩地转让给第三人陈宜阵的事实。
原告库那吉·吾斯曼的质证意见如下：（1）、对证据1中的过户申请真实性认可，对证明问题不认可；对过户税金发票和土地评估收费收据真实性认可，关联性不认可；对《关于王礼新变更登记土地适宜的情况说明》的真实性、关联性均不认可；对收条予以认可。（2）、对证据2的真实性认可。（3）、对证据3的真实性、关联性均不认可。
第三人张金明、陈宜阵对上述证据予以认可。
本院的认证意见如下：对证据1中《关于王礼新变更登记土地适宜的情况说明》，该情况说明无单位盖章，缺少证据的形式要件，证据来源不合法，故该情况说明不具有证明力；对证据1中的国有农用土地过户申请、过户税金发票、土地评估收费收据、收条和证据2的真实性予以确认，以上证据来源合法，与本案有关联性，故具有证明力；对证据3的真实性予以确认，但被告王礼新与他人的债务纠纷与本案无关联性，故证据3不具有证明力。
第三人陈宜阵向本院提供以下证据：
1、《土地使用权转让合同》一份，证明被告王礼新将151亩土地转让给陈宜阵，双方签订了《土地使用权转让合同》。该土地实际没有交付给陈宜阵，一直由原告库那吉·吾斯曼实际占有。
原告库那吉·吾斯曼对该证据的真实性和关联性均不认可；被告王礼新对该证据的真实性认可，第三人张金明对该证据予以认可。
本院对该证据的真实性予以确认，证据来源合法，与本案有关联性，故该证据具有证明力。
经本院审理查明，2010年2月9日，原告库那吉·吾斯曼及张金明二人与被告王礼新签定一份《国有土地使用权转让协议书》，该合同第一条约定：“被告王礼新将手中的400亩地的使用权分别向原告库那吉·吾斯曼及张金明各转让200亩……..”；合同第二条约定“每亩转让价价格1400元，400亩总计转让费56万元”；合同第三条约定“……其余转让费31万元，待甲方（被告王礼新）再将151亩国有土地使用证过户到乙方名下后，乙方于2011年11月25日前全部付给甲方，某一方违约，向对方付违约金9万元。”2011年11月25日，原告库那吉·吾斯曼向被告王礼新出具一份《收条》，内容为“今收到库那吉·吾斯曼支付土地转让款伍万元（根据2010.2.9签订的土地转让协议）。根据目前甲乙双方实际情况，商议决定将土地过户和付清款时间延长到王礼新过户后壹个月以内付清。”2012年1月16日，原告库那吉·吾斯曼向轮台县国土资源局递交《国有农用土地过户申请》，2012年2月8日，被告王礼新向轮台县地税局缴纳办理过户登记所需的财产租赁所得及土地交易印花税3776.89元，并缴纳土地评估费1200元。
另查明，被告王礼新将轮台县国用（2010）第718号国有土地使用证中的249亩土地的使用权一过户登记给第三人张金明，原告库那吉·吾斯曼占有并耕种其余的151亩土地，但未办理土地使用权过户登记。
再查明，2014年3月7日，被告王礼新与第三人陈宜阵签订了《土地使用权转让合同》，约定被告王礼新向第三人陈宜阵转让涉案的151亩土地使用权，轮台县人民政府于2014年3月31日给第三人陈宜阵颁发（2014）246号国有土地使用证。原告库那吉·吾斯曼不服该行政行为，提起行政诉讼。经轮台县人民法院和巴州中级人民法院审理，确认轮台县人民政府于2014年3月31日给第三人陈宜阵颁发（2014）246号国有土地使用证为无效。
以上事实，由原告库那吉·吾斯曼提供的书证《国有土地使用权转让协议书》、收条、（2014）轮行初字第02号行政判决书、（2015）巴行中字第90号行政判决书汇款；被告王礼新提供的（2010）国用718号国有土地证使用证、国有农用土地过户申请、过户税金发票、土地评估收费收据；第三人陈宜阵提供的《土地使用权转让合同》及原被告当庭陈述在案佐证，本院予以认定。
本院认为，原告库那吉·吾斯曼与被告王礼新签订的《国有土地使用权转让协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，未损害国家和社会公共利益，双方当事人之间订立的合同依法成立。
关于原被告之间订立的《国有土地使用权转让协议书》是否生效的问题。依据《物权法》第十五条之规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，原被告对转让的土地虽未办理过户登记，当事人对不动产的移转已达成合意，合同关系已成立并生效。故原告库那吉·吾斯曼与被告王礼新之间订立的《国有土地使用权转让协议书》已生效。
关于被告王礼新是否将151亩土地的使用权办理过户登记至原告库那吉·吾斯曼的问题。依据《最高人民法院法院﹤关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十条之规定，“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同均有效的情况下，受让方均要求履行合同，按照以下情形分别处理：……（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已现行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持”。本案中，被告王礼新将轮台县国用（2014）第718号国有土地使用证中的151亩土地先后协议转让给原告库那吉·吾斯曼和第三人陈宜阵，第三人陈宜阵虽已对该151亩土地办理了轮台县国用（2014）第246号国有土地使用证，但经法院判决认定轮台县人民政府颁发的轮台县国用（2014）第246号国有土地使用证无效。自2010年开始，原告库那吉·吾斯曼依据《国有土地使用权转让协议书》已合法占有并耕种涉案的151亩土地，故被告王礼新应办理与原告库那吉·吾斯曼签订的《国有土地使用权转让协议书》中151亩土地的使用权过户登记。
关于被告王礼新是否向原告库那吉·吾斯曼支付合同违约金90000元。依据《物权法》第十条之规定，“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理”，物权登记系行政主体的行政行为，行政相对人履行相应的协助义务。就本案而言，首先，原被告在《国有土地使用权转让协议书》中约定的“待甲方（王礼新）将151亩国有土地使用证过户到乙方（库那吉·吾斯曼）后，乙方于2011年11月25日前全部支付剩余的转让费31万元，某一方违约，向对方支付违约金玖万元。”双方约定的“过户”是办理土地的转让登记行为，应由土地登记行政机关办理，土地转让的双方应履行相应的协助义务。其次，2012年2月8日，被告王礼新向轮台县地税局缴纳办理土地过户登记的契税，并缴纳土地评估费，表明被告王礼新已积极履行协助土地使用权过户登记的相应义务，并无违约行为，故原告库那吉·吾斯曼主张被告王礼新承担违约责任，没有事实依据，本院不予支持。
关于是否解除原告库那吉·吾斯曼与被告王礼新签订的《国有土地使用转让协议书》中转让151亩土地使用权的问题。依据《合同法》的第九十四条第二项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，被告王礼新主张原告库那吉·吾斯曼恶意阻止土地转让登记已构成严重违约致使无法实现合同目的而要求解除合同，但被告王礼新未提供证据证明原告库那吉·吾斯曼恶意阻止土地转让登记的违约行为，被告王礼新主张法定解除合同的理由没有事实依据，故被告王礼新主张解除与原告库那吉·吾斯曼签订的《国有土地使用转让协议书》中151亩土地使用权的转让的诉请，本院不予支持。
关于原告库那吉·吾斯曼是否向被告王礼新承担违约责任的问题。依据《合同法》第六十七条之规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中，2011年11月25日，原告库那吉·吾斯曼向被告王礼新出具一份《收条》，内容为“今收到库那吉·吾斯曼支付土地转让款伍万元（根据2010.2.9签订的土地转让协议）。根据目前甲乙双方实际情况，商议决定将付清款项时间延长到王礼新过户后壹个月以内付清。”该收条表明被告王礼新同意变更《国有土地使用权转让协议书》中原告库那吉·吾斯曼的土地转让款交付时间，即原告库那吉·吾斯曼在办理土地变更登记完毕后一个月内向被告王礼新付清土地转让款，既然涉案的151亩土地未办理土地使用权转让登记，则原告库那吉·吾斯曼有权拒绝支付土地转让款，原告库那吉·吾斯曼未违反支付土地转让款的行为。故被告王礼新主张原告库那吉·吾斯曼承担违约责任的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第十条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条第二项、《最高人民法院法院﹤关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、被告王礼新在本判决生效之日起45日内协助办理151亩土地使用权（以轮台县国用（2010）第718号国有土地使用证为准）过户登记至原告库那吉·吾斯曼名下。
二、驳回原告库那吉·吾斯曼的其它诉讼请求。
三、驳回反诉原告王礼新的诉讼请求。
本案本诉受理费2050元，由原告库那吉·吾斯曼自行承担；本案反诉受理费2050元，由反诉原告王礼新自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。
审 判 长 李 新 立
人民陪审员 肉斯坦木·赛买提
人民陪审员 刘 宁
二〇一五年十一月四日
书 记 员 谭 朋 飞