上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0110民初27020号
原告：上海松凌置业有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：林隆莹，执行董事。
委托诉讼代理人：章桢，上海瑾之润律师事务所律师。
被告：上海涵美文化传播有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：杨迎春。
原告上海松凌置业有限公司(以下简称松凌公司)与被告上海涵美文化传播有限公司(以下简称涵美公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人章桢到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告松凌公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付房屋租金126,355.68元；2.被告向原告支付物业费18,351元；3.被告以144,706.68元为本金，按照日0.5%，自2017年10月18日起向原告支付逾期付款违约金至实际清偿之日止；4.被告向原告支付合同解除违约金49,614元；5.被告将注册的上海市杨浦区政云路XXX号(201-206)室房屋(以下简称系争房屋)内的工商营业执照注销或迁移，并按租金标准向原告支付自2017年10月18日起将注册在系争房屋的工商营业执照注销或迁移的违约金至实际注销或迁移之日止。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.被告按照每月28,717.2元标准支付原告自2017年6月7日至同年10月17日欠付租金125,058.77元；2.被告按照每月2,039元标准支付原告自2017年1月至9月的物业管理费18,251元；3、被告支付原告解约违约金49,614元。原告放弃其余诉讼请求。事实和理由：2013年1月5日，原、被告就系争室房屋签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，建筑面积407.78平方米，租期自2013年1月7日至2018年1月6日，月租金14,807元，每月物业管理费2,039元，每月合计26,846元，租金自第三年起每年在上一年的基础上递增5%，被告应于每三个月的25日前向原告支付下一期租金及物业管理费，先付后用，每逾期一日，则被告需向原告支付应付款项0.5%的滞纳金，超过15天未付，原告有权解除合同，并按同等保证金数额支付违约金，给原告造成损失的，支付违约金不足以抵付损失，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同履行过程中，原告多次向被告催讨费用无果，于2017年9月14日向被告寄送了催费函，但被告仍未付款，原告于2017年10月17日向被告送达了租赁合同解除函，要求被告支付尚欠的款项并及时返还房屋。被告于2017年10月18日向原告返还了系争房屋，但尚欠租金、物业费管理费等，原告为维护自身权益，特向贵院提起诉讼并作如上诉请。
被告涵美公司法定代表人杨迎春到庭陈述，其系被告的法人，原、被告签订了房屋租赁合同。被告的股东成立了上海优立星教育科技有限公司(以下简称优立星公司)，被告系优立星公司的全资子公司，杨迎春任优立星公司的法定代表人。优立星公司成立后，系争房屋实际由优立星公司经营使用，支付租金，但租金发票还是以被告名义开具。现由于优立星公司运营产生问题，欠付租金和老师工资。2017年4月，优立星公司将杨迎春辞退，但迟迟未变更法定代表人，现杨迎春已在宝山法院起诉变更法定代表人。系争房屋租金支付到2017年6月6日，2017年10月18日搬离，物业费自2017年1月1日开始没有缴纳，押金为两个月的租金。
本院经审理认定事实如下：上海市杨浦区政云路XXX号201-206室房屋产权人为原告松凌公司。
2013年1月5日，原告松凌公司(签约甲方)与被告涵美公司(签约乙方)签订《上海市房屋租赁合同》1份，约定乙方承租甲方所有的上海市杨浦区政云路XXX号201-206室房屋用作教育使用，房屋建筑面积407.78平方米；租期自2013年1月7日起至2018年1月6日止，甲方于2013年1月7日向乙方交付房屋，月租金24,807元，物业管理费每月2,039元，租金自第三年起每年在上一年的基础上递增5%；乙方应于签订合同同时即向甲方支付三个月的租金及物业管理费，先付后用，以后每三个月的25日前向甲方支付下期租金及物业管理费……乙方超过十五天未付，甲方有权解除合同，甲方可书面通知乙方单方面解除合同，可提出相应索赔，并立刻收回房屋，乙方应在甲方解约通知后五天内将租赁房屋完好无损返还甲方，返还时间以甲方验收签单为准，并向甲方按同等保证金的数额支付违约金，给甲方造成损失的，支付的违约金不足以抵付甲方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同还对其他内容作了约定。合同签订后，被告支付原告租赁保证金49,614元。
2017年9月14日，原告向被告发出《催费函》，载明，被告欠付2017年6月7日起至2017年12月6日的租金172,308元，物业管理费24,468元，合计196,776元，要求被告收到函件3日内支付拖欠的费用，否则将解除双方的租赁合同，追究违约责任。该份函件于2017年9月16日前台签收。
2017年10月17日，原告在系争房屋大门张贴《解除函》，载明被告至今仍未支付自2017年6月7日起的费用，正式发函通知被告解除双方之间的《上海市房屋租赁合同》，3日内支付拖欠的款项及滞纳金，返还房屋等。2017年10月18日，被告实际搬离了系争房屋。同日，原告将上述《解除函》邮寄给被告。2017年10月20日，《解除函》函件被门卫签收。
被告未支付自2017年6月7日起至实际搬离之日2017年10月17日止的租金及2017年1月1日起至2017年9月30日止的物业管理费。被告至搬离前欠付电费1,937.39元。
上述事实，由当事人提供的《上海市不动产登记簿》、《上海市房屋租赁合同》、《催费函》、《解除函》、邮寄凭证、查询单、电费凭证一组以及当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院对上述证据的证据效力予以确认。
本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。按时支付合同约定的租金及物业管理费是承租人的基本义务，现被告逾期支付租金及物业管理费均超过了15天，已符合合同解除的条件。原告于2017年10月17日将《解除函》张贴于系争房屋大门，被告实际于2017年10月18日搬离了系争房屋，可视为原告的《解除函》于2017年10月18日送达了被告，双方的租赁合同于2017年10月18日解除。被告未按时支付租金及物业管理费的行为导致合同解除，应当支付欠付的租金及物业管理费并根据合同约定承担相应的违约责任，原告诉请要求被告支付欠付的租金125,058.77元、物业管理费18,351元、违约金49,614元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告法定代表人辩称被告公司股东发生变化及实际使用人为优立星公司。本院认为，基于合同相对性原则，原告起诉要求被告承担合同责任，于法有据，被告股东或股权发生变化系被告公司内部事宜，不能对外对抗原告的主张，即便房屋实际使用人发生变化，亦不影响原、被告之间的租赁合同关系。被告的上述辩称，于法无据，本院不予采信。为避免当事人讼累，本院对解除合同后的押金一并予以处理。原告在被告结清欠付的全部费用包括电费后将押金返还被告。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利，本院依法缺席审理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、原告上海松凌置业有限公司与被告上海涵美文化传播有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2017年10月18日解除；
二、被告上海涵美文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海松凌置业有限公司自2017年6月7日起至2017年10月17日止欠付的租金125,058.77元；
三、被告上海涵美文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海松凌置业有限公司自2017年1月1日起至2017年9月30日止欠付的物业管理费18,351元；
四、被告上海涵美文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海松凌置业有限公司违约金49,614元；
五、被告上海涵美文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海松凌置业有限公司欠付的电费1,937.39元；
六、原告上海松凌置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海涵美文化传播有限公司租赁保证金49,614元。
如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2,080元(已减半收取)，由被告上海涵美文化传播有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 龚立琼
二〇一八年二月十三日
书记员 史晨璐
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。