重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）綦法民初字第03069号
原告綦江兴宇物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区古南中山路3号五单元1-1号，组织机构代码75927759-0。
法定代表人旷宏伟，该公司经理。
委托代理人杨建，男，1965年2月15日出生，汉族，住重庆市綦江区。
被告张厚尧，男，1963年6月23日出生，汉族，住重庆市綦江区。
委托代理人谭宏莲，女，1965年3月2日出生，汉族，住重庆市綦江区，系被告张厚尧妻子。
原告綦江兴宇物业管理有限公司（以下简称兴宇物业公司）与被告张厚尧物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月2日立案受理后，依法由审判员陈仁伟适用简易程序，于2014年5月7日公开开庭进行了审理。原告兴宇物业公司的委托代理人杨建，被告张厚尧的委托代理人谭宏莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兴宇物业公司诉称，2013年3月1日，原告与某某楼业主委员会签订了物业服务合同，合同期限为三年，约定由原告对綦江区文龙街道双龙路某某楼小区提供物业服务；物业服务费用按月收取，高层电梯住宅按建筑面积1.00元／平方米，二次加压水电费每吨0.7元。原告按物业管理条例的规定及物业服务合同的约定，依法全面地为某某楼小区提供了物业服务，在原告提供物业服务的同时，被告从2013年7月1日起未向原告交纳物业服务费，经原告书面催收未果，至2014年3月，被告共欠物业服务费645元。现原告起诉要求判决被告立即支付物业服务费645元（71.65平方米×1元×9个月）、违约金284元，并承担本案诉讼费。
被告张厚尧辩称，1、原告根据2013年3月1日与本小区原业主委员会签订的物业服务合同约定的收费标准向被告收费，被告认为该合同是无效合同。理由为：该合同未由业主大会通过，合同内容未经业主大会讨论确定，合同草案也未公示，居委会也未在合同上盖章确认；合同签订后也未公示，小区业主不知道合同情况，在接到法院传票后才知道什么时候签订的合同；原告与原业主委员会签订这个合同，其主要目的就是他们为了获取各自的经济利益，置多数业主的意愿和利益而不顾，违反《合同法》第五十二条的规定。2、按照綦发改价（2011）12号文件（对某某楼物业管理服务收费标准的批复）规定的本小区的物业服务收费标准期限为2014年2月24日到期，但原告依据与原告业主委员会签订的物业服务合同约定的收费标准从2013年7月就开始涨价，显然违反了綦发改价（2011）12号文件规定。并且在2013年下半年，原告在本小区物业费有的以0.8元／平方米收取，有的按1元／平方米收取。3、原告提供的物业服务质量不到位，如消防通道长期被人占用堵塞；一幢楼大门闭门器在去年坏了后一直未修，关门时声音太大，影响业主休息；可视电话损坏一年多至今未维修；电梯长期得不到有效修复；去年上半年在负一楼堆放的大量垃圾未及时运走，多次反映后才于下半年9月份运走，在此情形下原告涨价，违反《物业服务收费管理办法》第五条的规定。若原告按原价格0.8元／平方米收取物业服务费，被告马上就交，不同意按1元／平方米收取。只要原告物业服务质量到位，按照规定适当提高物业服务费也不是不可以，毕竟本小区大多数业主都希望有一个干净、和谐的环境。综上，原告与本小区原业主委员会签订的物业服务合同违背多数业主的意见，签订程序违规，该合同应认定无效，原告的请求应予驳回。
经审理查明，重庆市綦江区文龙街道双龙路某某楼小区由綦江县元方物业管理有限公司提供前期物业服务，原綦江县发展和改革委员会对此以綦发改价（2011）12号文件批复的收费标准为：按建筑面积每月每平方米0.57元计收（其中含公共设备设施日常维修养护费0.2元）；底层不负担电梯费，第二层自愿不乘坐电梯的不负担电梯费，第三层及以上按常住人口（连续居住三个月以上）计收，收费标准根据实际情况在以下两种方法中选择一种：1、每月每人平均收取电梯费10元；2、在每月每人平均收取电梯费10元的基础上，从第三层起，每增加一层加收0.3元。批复收费标准有效期为3年，从2011年2月25日至2014年2月24日。2012年11月30日，该小区召开业主代表大会，选举产生首届业主委员会，并于2013年1月9日向綦江区文龙街道办事处备案。2013年，该小区业主委员会为甲方，原告兴宇物业公司为乙方，双方签订了某某楼物业服务合同，该合同约定甲方将位于綦江电力街某某楼小区（建筑面积31547.8平方米）委托给乙方实行物业管理，其中物业服务事项为：1、物业共同部分的日常维修、养护和管理；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3、市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集与清运，排水管道、污水管道的疏通；7、交通秩序与车辆停放的管理；8、协助公安部门做好物业管理区域内的安全防范工作；9、物业档案资料管理；10、物业项目使用专项维修资金的预算和计划；11、装修管理；12、物业服务费和本合同规定其他费用的收取；13、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。合同约定的物业服务标准如下：1、房屋外观：整洁、符合规划设计要求；2、房屋及设施、设备的维修、养护：经济、合理、安全、适用、及时、迅速、彻底；3、公共环境：辖区内每天普遍清洁两次，整天保洁；4、绿化：四季有绿，每季度修剪除草一次；5、急修：不过夜；小修：不过日。合同约定的物业服务费用为包干制，按月收取，其中高层电梯住宅为1.00元／月／平方米（建面），二次加压供水电费0.7元／吨（从9层起算）；业主与物业使用人之间的缴纳物业服务费用按月交纳，逾期不交，乙方从业主欠费之次月起按日收取3‰滞纳金。该合同约定的期限为3年，自2013年3月1日起至2016年2月28日止。该合同约定合同自双方签字并报行政主管部门备案之日起生效。该合同于2013年3月1日向重庆市綦江区国土资源和房屋管理局备案。该合同还对双方的权利义务、物业管理用房、合同解除、违约责任等作了约定。后原告便对该小区提供物业管理服务。被告张厚尧系该小区1-6-7号房屋（住宅）业主，该房屋建筑面积71.65平方米。在原告要求按本案物业服务合同约定价格向被告张厚尧收取物业管理费后，被告张厚尧认为该小区业主委员会与原告签订的物业服务合同未由业主大会通过，提高物业管理费未经业主同意，未公示，业主不知晓合同内容，合同应当无效，且原告提供的物业服务质量不到位，在2013年7月便拒绝按合同约定的1.00元／月／平方米（建面）交纳物业管理费，双方因此产生纠纷。诉讼中，被告认为原告提供的服务除了答辩中提到的问题外，还存在停车收费、广告收费未公示，观光电梯坏了未修复等问题。对于被告提出的原告物业管理服务中存在的问题，原告认为：消防通道停车有堵塞是事实，但都是该小区业主停的车，原告已告示业主另选地方停车；大门是钢制铁门，关门都有响声是正常的，不可避免；可视电话问题，是业主委员会擅自安的刷卡系统与原来的系统不兼容造成的；电梯需要大修，但一直没有业主签字同意动用大修基金，对此已公示并向居委会反映了；垃圾问题，每天清运两次，装修垃圾没有臭味，但要考虑拉运成本，是要处理的；停车费、广告费是收的，2013年的费用是给了业主委员会的，2014年因业主委员会被罢免，就未给。
前述事实，有物业服务合同、文龙街办发（2013）6号文件、綦发改价（2011）12号文件、催收通知及双方当事人陈述等证据证实，并经庭审质证和本院审查属实，足以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约定履行其义务。业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。本案中，双方争执的主要焦点为本案物业服务合同是否有效问题。《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会履行的其他职责。根据该条规定，业主委员会对外有与物业管理企业签订物业服务合同的权限，在没有相反证据的情形下，原告兴宇物业公司据此有理由相信某某楼小区业主委员会有权代表该小区业主签订物业服务合同，在此情形下双方签订了物业服务合同，且合同也在实际履行，也没有证据证实该合同存在《合同法》第五十二条规定的情形，该合同应当认定有效，双方应当按合同约定履行。至于某某楼小区业主委员会如何执行业主大会决定问题，即签订合同前是否经业主大会讨论通过，这是该小区业主委员会与业主大会内部管理事宜，对外而言，不能据此损害善意相对人的权利。另外，《物业管理条例》第十九条规定，业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动；业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地区的区县人民政府房地产行政主管部门或街道办事处、乡人民政府，应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。根据此规定，若业主委员会在签订物业服务合同中存在违反内部管理规定的情形，业主可以向相关部门申请解决，但在相关部门作出撤销决定前，双方应当按合同约定履行。对于物业服务质量问题，从审理查明的情况看，可以认定原告兴宇物业公司在为该小区提供物业服务中有瑕疵（消防通道停车堵塞），但从整体而言，原告还是确保了大多数管理服务的质量，被告也不能据此对抗物业管理费的交纳。对于綦发改价（2011）12号文件核定的收费标准问题，该文件是针对綦江县元方物业管理有限公司提供前期物业服务收费标准作出的批复，在原告兴宇物业公司不认可该标准的情形下，该文件确定的收费标准对原告兴宇物业公司不具约束力。对于违约金问题，虽然被告未按约定交纳物管费，但原告提供的物业管理服务确实有瑕疵，本院对原告的违约金请求不予支持。本院确认被告张厚尧在2013年7月至2014年3月期间共计欠物业服务费644.85元（71.65平方米×1.00元／平方米／月×9个月）。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条（五）项、第十五条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告张厚尧在本判决生效后5日内支付原告綦江兴宇物业管理有限公司2013年7月至2014年3月期间的物业服务费共计644.85元；
二、驳回原告綦江兴宇物业管理有限公司的其余诉讼请求。
当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由被告张厚尧负担，在本判决生效后5日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 陈仁伟
二〇一四年六月二十七日
书记员 权珊珊