广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终13347号上诉人（原审被告）：卓训义，男，汉族，1970年6月28日出生，住所地：广东省汕头市。委托诉讼代理人：黄伟荣，广东熙业律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭丽娟，广东熙业律师事务�律师。被上诉人（原审原告）：付志旺，男，汉族，1983年10月3日出生，住所地：湖南省醴陵市。委托诉讼代理人：叶忍，广东鹏商律师事务所律师。原审第三人：付志飞，男，1984年3月5日出生，汉族，住所地：湖南省醴陵市。委托诉讼代理人：叶忍，广东鹏商律师事务所律师。原审第三人：深圳满懿房地产经纪有限公司（以下简称满懿地产），住所地：深圳市福田区福田街道益田路6009号新世界中心2401—02，统一社会信用代码：91440300335127951M。法定代表人：何颖琴。上诉人卓训义与被上诉人付志旺、原审第三人付志飞、深圳满懿房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初18208号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案�本案现已审理终结。卓训义的上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判。2、本案一审二审诉讼费用由付志旺承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律有误，判决不当，理由如下：一、一审判决事项超出诉请范围，判决不当。付志旺在一审时的诉求为“1、卓训义向付志旺返还定金100000元；2、卓训义向付志旺支付定金利息（从2016年10月9日起以100000元为本金按照同期银行贷款利率计算利息，暂计至2016年11月29日为659.7元）；3、卓训义承担全部诉讼费用。”从该诉请可知付志旺在一审诉请中并无向法院诉请解除卓训义与付志旺签订的《二手房买卖合同》，卓训义在一审庭审中亦当庭指出付志旺诉请卓训义返还定金应以《二手房买卖合同》解除为前提，一审法院径自在（2016)粤0307民初18208号案件民事判决书第一项判决解除卓训义与付志旺签订的《二手房买卖合同》显然不当。二、一审判决认定《买方主体变更确认书》的签订即视为《二手房买卖合同》的主体已经变更为卓训义和付志飞，属于认定事实不清，判决不当。1、《买方主体变更确认书》未经付志飞的签名确认，不应视为买方主体己经变更。《买方主体变更确认书》属于三方协议，应在三方均签字确认的情况下才能成立生效，从付志旺提交的《买方主体变更确认书》复印件可看出，付志飞并未在新买方处签字。2、即使付志飞主观上应允作为新买方，但仍应该通知到卓训义和付志旺，且应在合理的期限内进行通知，付志旺发出的要约付志飞应在合理期限内作出承诺。具体到本案，卓训义与付志旺签订《买方主体变更确认书》的时间是2016年9月30日，而深圳购房新政于2016年10月4日就开始实施，故付志飞至少应在2016年10月4日承诺卓训义与付志旺。�训义在签订《买方主体变更确认书》时只知道付志旺要找人代为买房，但是否有购房资格、对方是否同意其并不知情，因为毕竟是不管找的人是谁，卓训义作为买方的权利义务并不发生改变，但是作为新买方如果同意代付志旺买房是须另行通知卓训义的，毕竟其在《买方主体变更确认书》未书面签字确认同意。3、卓训义是在本案庭审时经付志飞的诉讼代理人提出才知悉付志飞是愿意代付志旺买房，故应视为付志飞愿意代为买房的承诺是在庭审时通知卓训义的，故《买房主体变更确认书》即使成立生效也应是在承诺通知到卓训义时才成立生效的，且此时付志飞己经不具备深圳市购房资格。若法院认定《二手房买卖合同》的主体发生变更，那新买方付志飞亦属于合同成立时己经不具备购房资格，不适用情势变更原则。三、一审法院认定《二手房买卖合同》的主体发生�更，付志旺作为一审付志旺诉请返还定金属于主体不适格，一审判决支持其诉请显然不当。一审法院认定《二手房买卖合同》的主体发生变更，即合同主体变更为卓训义和付志飞，那就属于确认《买方主体变更确认书》是成立生效的，那根据该确认书应视为付志旺在签订该确认书时己经将其在《二手房买卖合同》中的权利义务已经概括转让给付志飞，所有的权利应由付志飞享有，即返还定金的权利亦应由付志飞享有，付志旺作为一审付志旺诉请返还定金属于主体不适格，一审判决支持其诉请显然不当。四、无论《二手房买卖合同》主体是卓训义和付志旺还是卓训义与付志飞，本案均不适用情势变更原则。1、付志旺从签订《二手房买卖合同》时就不具备深圳市购房资格，故深圳市购房资格从社保连续三年变更为连续五年对其本身的购房资格是没有任何影响的，其一开始就是找人代其买房，在付志飞不具备购房资格的情况下其应另找他人继续履行合同。2、如合同主体变更为卓训义和付志飞，根据前述可知付志飞在庭审时才告知卓训义其愿意代付志旺买房，《买房主体变更确认书》应该在通知送达卓训义时生效，即该三方协议是在庭审时生效的。深圳市购房资格标准变更是早于本案庭审时间的，故即使付志飞成为新买方也是在深圳市购房资格变更后才成为新买方，显然不适用情势变更原则。付志旺辩称：一、解除合同有约定解除、法定解除，本案因情势变更导致合同无法履行，属于法定解除。至于法定解除的形式，法律没有规定，无论法院是否司法认定解除合同作为事实，本案的合同均已无法履行这一客观事实而解除。二、在签订买卖合同时，卓训义与付志旺及付志飞均清楚本案的真实买受人是付志旺，代理买受人�付志飞，在签订买卖合同时，付志旺不符合当时房产政策的买受人条件，而付志飞刚刚符合非深圳户籍在深圳连续购买社保三年的买受人资格。三、如果如上诉状所述未经付志飞同意，付志旺就与卓训义签订买卖合同，是明知自己无购房资格而签订合同，向卓训义白送10万元，这明显不符合一个正常的具有完全民事行为能力的人作出的行为。四、当签订《买方主体变更确认书》时，付志飞在重庆无法赶到，并且当时卓训义与付志旺双方先签订了该《买方主体变更确认书》，对由付志飞代付志旺买房这一事实做确认。五、付志旺迫切需要房子解决居住子女上学等问题，并不是炒房者，并不在意新政是否影响到房产价格。综上，请求法庭考虑一个在深圳打拼多年并无法在深圳购买房子的劳动者的需求和痛苦，维持一审判决。付志飞辨称：一、付志飞因2016年初举家迁至重庆，不需要在深圳买房。付志旺是付志飞的堂兄，找他以他的名义买房，付志飞当即同意。二、在签订涉案房产时，通知了付志飞，并且为了节约成本，付志飞承诺在房屋办理过户时一并签订相关需要付志飞签订的协议。原审第三人深圳满懿房地产经纪有限公司未到庭未答辩。付志旺向一审法院起诉请求：1、卓训义向付志旺返还定金100000元；2、卓训义向付志旺支付定金利息(从2016年10月9日起以100000元为本金按照同期银行贷款利率计算利息，暂计至2016年11月29日为659.7元)；3、卓训义承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年4月11日，卓训义委托案外人朱乐盈为其委托代理人，同意朱乐盈以其名义代为出售深圳市龙岗区龙岗街道南联龙溪村锦龙名苑3栋8层C单元房产，代签买卖合同、收取购房定金及相关卖房资料签名。2016年9月30日，付志旺作为买方，案外人朱乐盈作为卖方即卓训义的委托代理人，双方签订了《二手房买卖合同》（编号：M1651125），合同约定付志旺购买卓训义所有的位于深圳市龙岗区龙岗街道南联龙溪村锦龙名苑3栋8层C单元房产，建筑面积为87.28平方米，购房总价款为2700000元，其中定金100000元。买方须于2016年10月28日前办理剩余首期款的资金监管手续及提交按揭贷款资料。该房产存在抵押，卖方须于签订合同之日起15日内委托担保公司赎楼。如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日或明示拒绝履行合同视为根本违约，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让价百分之二十的违约金或没收买方已付定金。如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日或明示拒绝履行合同视为根本违约，买方可解除合同并要求卖方支付转让价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金。合同备注条款若因买方征信或其他问题无法正常交易，违约责任由买方承担。合同签订当天，付志旺与卓训义的委托代理人朱乐盈签署了《买方主体变更确认书》，该确认书中“卖方（甲方）”处填写为“卓训义”，“买方（乙方）”填写为“付志旺”，“新买方（丙方）”填写为“付志飞”，内容为：经三方协商一致同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为丙方名下，由丙方继续履行《二手房买卖合同》等相关协议项下原买方（乙方）未履行的义务，原买方（乙方）对新买方（丙方）承担连带保证责任。付志�与朱乐盈均在《买方主体变更确认书》中签名确认，因付志飞当天未在场，未在该确认书中签名确认。合同签订当天，付志旺分别向满懿地产及卓训义的委托代理人朱乐盈各支付定金50000元。原审庭审中卓训义确认共收到定金100000元。2016年10月4日，深圳市出台住房限购政策，对于非深户家庭，须提供5年及以上在本市连续缴纳（不含断缴和补缴）个人所得税或社会保险证明的，限购一套住房。2016年10月8日，深圳市不动产登记中心发布《关于对我市住房限购相关事宜进行补充的通知》，其中规定对于2016年10月4日之前未网签房地产买卖合同或网签预售商品房认购书，但且在2016年12月31日前提供下列证明材料的，视为已发生实际交易行为，仍按原政策办理：1、买方向卖方支付购房定金、部分或全部房款（不含现金支付）的银行转账有限凭证（POS机购�签购单、购房转账单等、收款人需为卖方）。卖方通过中介机构收取定金、部分或全部房款（不含现金支付）的，还应当提交房地产买卖居间合同或委托中介机构代收定金、部分或全部房款（不含现金支付）的协议书；2、购房资金监管协议及支付相应费用的银行转账有效凭证。2016年10月10日，卓训义出具《公证书》，委托案外人深圳市万通融资担保有限公司等为其代理人代为办理涉案房产的赎楼手续。另查，2016年4月15日，涉案房产登记至卓训义名下，不动产证号为粤（2016）深圳市不动产权第0089253号。2016年4月18日涉案房产抵押至中国工商银行股份有限公司深圳龙岗支行。又查，付志旺及付志飞为非深户，截止2016年10月，付志旺社保未满三年，付志飞社保满三年未满五年。再查，原审庭审中，付志旺、卓训义双方均确认本次合同交易程序不符合按照原购房政策执行的条件，付志飞又不符合购房新政，因此新买方为付志飞的情况下涉案合同确实无法继续履行。但卓训义主张如付志飞不符合购房资格，则付志旺负有另找其他具有购房资格条件的新买方继续履行涉案合同的合同义务，现付志旺未履行该义务，构成违约，卓训义无须退还付志旺定金；付志旺主张在签署合同时双方已经明确新买方为付志飞，卓训义亦在主体变更书上签名确认，付志旺不负有另找他人继续履行涉案合同的义务。一审法院认为，付志旺、卓训义双方签订的《二手房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属于有效合同，双方均应切实履行合同义务。结合付志旺、卓训义及付志飞的庭审意见和一审法院审理查明事实，一审法院将本案的争议焦点归纳为两点，争议焦点之一为涉案合同的买方主体问题。虽然付志旺、卓训义双方在签订《买方主体变更确认书》时，新买方尚未签名，但双方以该种形式签订确认书，应视为卓训义同意付志旺指定的任何第三人作为新买方继续履行合同，现付志旺指定付志飞作为新买方继续履行合同，且付志飞在庭审中主张付志旺签订涉案合同当天已经告知其此事，付志飞同意继受涉案合同中原买方的权利义务作为新买方继续履行合同，应视为卓训义对新买方指定为付志飞是持同意态度的，此时涉案合同的买方已由付志旺变更为付志飞，应由付志飞与卓训义作为合同主体继续履行涉案合同。争议焦点之二为何方存在违约责任。原审庭审中，付志旺、卓训义双方均确认因深圳购房新政出台导致付志飞无法满足购房新政的要求，且此次交易程序又不符合按照原政策执行的条件，涉案合同确�无法继续履行。但涉案合同无法继续履行的原因系政府部门出台的购房新政所致，该政策何时出台以及具体内容如何，均是当事人签署合同时无法预知的，属于因不可归责于当事人双方的事由导致合同无法继续履行，双方当事人对此均无过错，无须承担违约责任。卓训义庭审中主张因付志飞不符合购房新政要求，付志旺负有另找其他具有购房资格的人选继续履行合同的义务，因付志旺是在深圳购房新政出台前选择了符合原购房政策的付志飞作为新买方，说明其主观上对继续履行涉案合同是持积极态度的，并不存在阻碍合同继续履行的恶意，且前已论述涉案合同的买方主体已经变更为付志飞，涉案合同的相对方已变更为卓训义与付志飞，即使付志飞目前不符合购房资格，付志旺亦不负有另找他人继续履行合同的义务，卓训义的该主张一审法院不予采纳。因涉案合同已无继续履行的可能，现付志旺诉请解除合同，一审法院予以支持。合同解除后，卓训义应当将其收取的定金100000元返还至付志旺。关于付志旺诉请卓训义自2016年10月9日起支付利息，利息属于法定孳息，一审法院予以支持，关于起息时间，应当从卓训义表示拒不退还定金之日起算，因付志旺于2016年11月24日诉至一审法院，卓训义于2017年4月10日收到应诉材料后仍未同意返还定金，故卓训义应自收到该应诉材料之日起即自2017年4月10日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率向付志旺支付至卓训义实际返还定金之日止的利息，付志旺诉请超出部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决：一、解除付志旺与卓训义于2016年9月30日签订的《二手房买卖合同》（编号：M1651125）；二、卓训义于判决生效之日起十日内向付志旺返还定金100000元及利息（利息以100000元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2017年4月10日起支付至卓训义实际返还定金之日止）；三、驳回付志旺的其他诉讼请求。案件受理费2314元（付志旺已预缴），由卓训义径付至付志旺。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。关于付志旺与卓训义签订《买方主体变更确认书》时新买方是否已填写“付志飞”名字的问题，因卓训义对付志旺提供的证据《买方主体变更确认书》（复印件，付志旺陈述该确认书原件由居间方保管）的真实性并无异议，付志旺主张双方签订合同�就已填写新买方名字，卓训义对此未予认可，但未提供相反证据证明，付志旺的上述主张符合常理，本院予以确认，即双方签订《买方主体变更确认书》时新买方已填写“付志飞”名字，即卓训义对付志旺因自己不具备购房资格指定第三人付志飞代为履行合同义务的情况是明知的。因合同履行过程中，政府部门出台房地产调控政策，导致付志飞亦不具备购房资格，合同无法继续履行，该事由不可归责于双方，原审法院认定双方均无过错，均无须承担违约责任并无不当，本院予以确认。因合同无法继续履行，付志旺请求返还定金，该请求隐含了解除合同的意思表示，该请求有事实与法律依据，原审法院予以支持并无不当。综上所述，卓训义的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼�》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2314元，由上诉人卓训义负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞    红审 判 员 吴  思  罕代理审判员 邓    媛二〇一七年十一月二十八日书 记 员 尚宇楠（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。