福建省古田县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）古民初字第813号
原告施屏爱，女，汉族，长乐市人，现住长乐市。
被告施仁淼，男，汉族，古田县人，住古田县。
被告福建省康庄房地产开发有限公司。住所地：古田县城西万泰广场**号楼*****号。
法定代表人，施仁足，总经理。
原告施屏爱诉被告施仁淼、福建省康庄房地产开发有限公司（下称“康庄公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告施屏爱到庭加诉讼，二被告经本院传票传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告施屏爱诉称，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将古田县城西街道康城世家1幢1单元05号店面一间租给被告施仁淼。合同约定：房屋租赁期间自2010年9月30日至2020年9月30日止；2010年9月30日至2015年9月29日的租期内，每年租金为20000元；2015年9月30日至2020年9月30日的租期内，每年租金为24000元；租金支付：除第一年度外，其他年度的租金，乙方（被告）应于每年的元月十五日之前支付当年度租金。乙方（被告）应按约定足额交付租金，否则应支付以10年租金额总额的35%违约金计算。被告康庄公司自愿为为乙方（被告）提供担保，担保范围为租金、违约金。根据合同，2013年9月30日至2014年9月30日期间的租金应为20000元，但被告施仁淼只支付15000元，还欠原告租金5000元。2014年9月30日至今的租金也分文未付。原告认为，被告侵犯其合法权益，故起诉请求人民法院依法判决：1、解除原告与被告施仁淼签订的《房屋租赁合同》，并责令被告将座落于古田县城西街道西路137号康城世家1幢1单元05号店面返还原告；2、被告施仁淼支付租金17712.33元（2013年9月30日至2014年9月30日尚欠的部分租金5000元及2014年9月30日至2015年5月18日未支付的租金12712.33元）；3、被告施仁淼支付违约金6199.32元（违约金按未付租金17712.33元的35%计算）；4、被告康庄公司对上述第2、3项的租金与违约金承担连带偿还责任。
被告施仁淼提交书面答辩，辩称原告主张的违约金数额过高，应当予以调整。根据《合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。在本案中，应以实际逾期未付租金为基数计算违约金，且实际未支付租金应以被告转租的租金确定。
本案在审理过程中，原告向本院提供以下证据：1、古房权证古田字第××号《房屋所有权证》、古西国用（2014）第××号土地证，证明座落于古田县城西街道城西路137号康城世家1幢1单元5号店房屋所有权人是原告施屏爱；2、《房屋租赁合同》，证明2009年12月14日原告与被告施仁淼签订租赁合同，被告康庄公司为担保人，被告施仁淼向原告承租店面。
本院认为，被告施仁淼和康庄公司未到庭参加诉讼，对原告的证据未书面提出异议亦未提交证据，视为放举证质证权利。原告提供的证据真实、合法，与本案具有关联性，依法予以采信，证实了2009年12月14日原告与被告施仁淼签订《房屋租赁合同》，原告将其座落于古田县城西街道西路137号康城世家1幢1单元05号店面租赁给被告施仁淼使用，房屋租赁期间自2010年9月30日至2020年9月30日止；2010年9月30日至2015年9月29日的租期内，每年租金为20000元；2015年9月30日至2020年9月29日的租期内，每年租金为24000元；租金支付：除第一年度外，其他年度的租金，乙方（被告）应于每年的元月十五日之前支付当年度租金。乙方（被告）应按约定足额交付租金，否则应支付以10年租金额总额的35%违约金计算，乙方（被告）如拖欠租金达15天以上，甲方（原告）有权解除本合同，并追究乙方（被告）的违约责任。被告康庄公司自愿为为乙方（被告）提供担保，担保范围为租金、违约金，担保方式为连带责任保证。被告施仁淼未能提供其依约履行支付租金的义务，且对原告关于其未支付租金17712.33元的主张亦未提出异议，被告应承担不利的法律后果，故原告主张被告未付租金17712.33元的主张，本院予以采信。
综上所述，本院认为，原、被告于2009年12月14日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，被告未依约向原告支付租金，已构成违约，原告要求被告施仁淼支付该租金、承担违约责任并依约解除合同，应予支持，但《房屋租赁合同》第二十四条关于“乙方应按约定足额交付租金，否则应支付违约金，该违约金以10年租金总额的35%计算”的约定，属于《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，被告要求调整该违约金，有事实和法律依据，予以支持。被告未付租金17712.33元，违约金应为17712.33元的30%，即5313.69元；被告康庄公司作为被告施仁淼履行《房屋租赁合同》的担保人，应承担连带责任；二被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告施屏爱与被告施仁淼于2009年12月14日签订的《房屋租赁合同》，被告施仁淼应于本判决生效后十日内将座落于古田县城西街道西路137号康城世家1幢1单元05号店面返还原告施屏爱；
二、被告施仁淼于判决生效后十日内支付原告施屏爱租金17712.33元、违约金5313.69元，合计人民币23026.02元；
三、被告福建省康庄房地产开发有限公司对上述租金及违约金共计人民币23026.02元承担连带偿还责任；
四、驳回原告施屏爱的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币397元，由原告施屏爱负担14.71元，被告施仁淼、福建省康庄房地产开发有限公司负担382.29元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。
审判长 廖理飞
审判员 张宁国
代理审理员黄达
二〇一五年十月十六日
书记员 余 枫
附注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
附法律主要条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。