江西省武宁县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0423民初384号原告卢水红，女，1971年10月13日生，汉族，江西省武宁县人，个体户，住武宁县。委托代理人刘明，江西修江律师事务所律师。委托代理人乐李林，江西修江律师事务所实习律师。被告武宁县格林置业有限公司。住所地：江西省九江市武宁县城豫宁大道**号。法定代表人喻卫东，公司执行董事。原告卢水红与被告武宁县格林置业有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年3月1日立案受理后，依法由代理审判员明瑞香适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卢水红委托代理人刘明到庭参加了诉讼，被告武宁县格林置业有限公司经本院依法送达诉状副本、举证通知书及开庭传票后未到庭应诉，故本院依法缺席开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称，1、要求被告偿还原告借款本金220000元，并从2015年11月21日起以借款本金220000元为基数按月利率2%的标准支付利息至借款还清之日止；2、要求被告按约定承担原告为实现该债权支付的律师服务费15500元；3、要求拍卖、变卖望月楼1栋3单元601室商品房，所得的价款由原告优先受偿上述借款本息，不足部分由被告清偿；4、本案诉讼费由被告承担。2015年1月20日，经武宁县中亿佰联投资管理有限公司提供居间服务，原告与被告签订《借款合同》一份，该合同约定的主要内容为：1、被告向原告借款220000元，借款期限为一年，利息按月利率2%的标准按月支付；2、被告通过武宁县房管局网上签约系统签订正式的《商品房买卖合同》，将望月楼1栋3单元102室房屋作为上述借款的担保，在借款期间内，如被告需要将该提供担保的商品房另行出售给第三方，被告可以更换另一套商品房作同等方式担保；3、如因本合同纠纷而提起诉讼或仲裁，因诉讼或仲裁所产生的包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、调查取证费和鉴定评估费等因实现债权产生的全部费用均由被告承担。当天，被告向原告出具220000元的借条后，原告依约将220000元借款转至借款合同指定的账户上。同日，原、被告按《借款合同》约定的担保方式就望月楼3单元102室签订了备案号为201500095的《商品房买卖合同（预售）》。2015年5月25日，因被告要将上述房屋出售，经双方协商一致，将担保房屋变更为望月楼1栋3单元601室，双方于当天签订了《商品房买卖合同（预售）》，并到武宁县房管局办理了备案登记，备案号为：201501770。截止到目前，被告仅向原告偿还了10个月的利息，借款本金及剩余利息经原告多次催要一直未还，故原告诉至法院。被告未到庭，亦未向本院递交书面答辩状。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：第一组证据：1、原、被告于2015年1月20日签订的《借款合同》原件一份；2、被告于2015年1月20日向原告出具的借条原件一张；3、原告向其子刘丁丁转账以及刘丁丁向被告转账的银行凭证各一张。用以证明被告于2015年1月20日向原告借款220000元，约定按月利率2%计息，且被告同意将望月楼1栋3单元601室房屋为本案借款提供担保及被告如违约将承担相关律师费用的情况。第二组证据：原告与被告于2015年5月25日签订的备案号为201501770的《商品房买卖合同（预售）》复印件（与原件核对无异）一份。用以证明原、被告按照借款合同第二条的约定签订商品房买卖合同为被告向原告的该笔借款提供担保的情况。第三组证据：1、《江西修江律师事务所收费合同书》一份；2、律师费计算清单一张；3、律师费收据原件两张。用以证明原告为实现本案债权花费律师费15500元的情况。被告未到庭，未质证，亦未向本院提交证据。经审查，原告提供的上诉三组证据来源与形式合法，与本案相关联，本院依法予以采信。经审理查明，2015年1月20日，被告以开发房地产项目为由在原告处借款220000元，双方约定借期一年，利息为月利率2%，并就该款向原告出具借条一张。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了内容为：“第一条借款内容1、乙方向甲方借款总金额为人民币贰拾贰万元整……2、借款用途：本借款只能用于开发房地产项目……3、借款期限：12个月……4、借款利率：月利率为百分之贰……第二条担保事项1、担保物名称：望月楼（地址最终以房屋所有权登记的地址为准，房屋平面图及位置图见附件《商品房买卖合同》）共壹套房，3单元601。2、担保方式（1）甲乙双方通过房地产登记部门网上签约系统签订正式《商品房买卖合同》作为乙方向甲方借款的担保，双方约定购房合同价款为人民币肆仟贰佰元/平方米，甲方暂不支付购房款……”的借款合同一份。合同签订当天，原告通过其子刘丁丁将借款转入被告指定的账户。2015年5月25日，原告与被告签订了备案号为201501770的《商品房买卖合同（预售）》一份，由被告将位于武宁县××大道××南侧望月楼××单元××室房屋备案到原告名下，并在武宁县房管局办理了备案登记手续。同时，双方在借款合同中约定如因本合同纠纷而提起诉讼或仲裁，因诉讼或仲裁所产生的包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、调查取证费、和鉴定评估费等因实现债权产生的全部费用均由被告承担。后被告仅向原告支付了10个月的利息，借款本金及剩余利息经原告多次催要一直未还。故原告诉诸本院。另查明，2015年1月20日，双方签订的借款合同中约定的担保物原为望月楼3单元102室，同日，双方就该房屋签订了备案号为201500095的《商品房买卖合同（预售）》。后因被告要将该房出售，经双方协商一致，将担保物变更为望月楼3单元601室房屋，并于2015年5月25日重新签订了备案号为201501770《商品房买卖合同（预售）》。又查明，2017年2月28日，原告与江西修江律师事务所签订《江西修江律师事务所收费合同书》一份，约定由该所的刘明律师作为原告在该案中的诉讼代理人，并对律师服务费进行了约定，后原告依约向该所缴纳律师服务费15500元。本院认为，被告向原告借款220000元，双方意思表示真实，且借款时双方签订了借款合同，被告并向原告出具了借条，应视为双方形成了合法有效的民间借贷法律关系，应受法律保护。借款到期后，被告在原告催要后应及时偿还原告借款，全面履行自己的还款义务。故对原告要求被告偿还借款本金220000元的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，原告自认被告已经支付了10个月的利息，并要求被告从2015年11月21日起以借款本金220000元为基数按月利率2%计算利息至借款还清之日止，于法有据，本院予以支持。关于本案原告所主张的律师服务费用应由谁承担问题。本院认为，原告与被告在双方2015年1月20日签订的借款合同中约定，如因本合同纠纷而产生的包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、调查取证费、和鉴定评估费等因实现债权产生的全部费用均由被告格林公司承担，该约定系双方真实意思表示，合法有效，应受到法律保护。庭审中，原告亦向本院提交了律师费为15500元的相关证据，且该计算标准在法律规定的合理范围内，故对原告要求被告承担本案律师费15500元的诉讼请求，本院亦予以支持。关于原告在本案借款本息范围内对位于武宁县××大道××南侧望月楼××单元××室房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋所得的价款是否能够优先受偿的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款规定：“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”从上述规定看，司法解释采取的清算型或者担保处分型，而未采取流质型或归属型。本案中，被告为了保证该借款能够及时履行，而将属于被告所有的商品房进行网签备案，现原告主张拍卖该备案的商品房并优先受偿，符合法律规定。其次，被告格林公司在向原告借款后签订了借款合同，在该份合同中被告格林公司同意以位于武宁县××大道××南侧望月楼××单元××室房屋为本案借款提供担保，该关于担保的约定系双方真实意思表示，合法有效。相关法律及司法解释规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。《城市房地产抵押管理办法》第三十四条规定：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”被告格林公司以其公司开发的商品房为其向原告借款提供抵押担保，因提供抵押的房屋尚未颁发房屋产权证，未办理抵押权他项权证，但该房屋在房管部门办理了备案登记手续，该房屋具有唯一性和排他性，且目前该抵押物并没有出售或抵押给第三人，故应认定为抵押有效，原告已实际取得抵押物权，对原告要求对上述抵押房屋的处置价款在本案的借款本金及利息范围内享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。被告未到庭应诉，由此造成对其不利后果，由其自负。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条第二款，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、一百四十四条之规定，判决如下：一、被告武宁县格林置业有限公司于本判决生效之日起七日内偿还原告卢水红借款本金220000元，并从2015年11月21日起以借款本金220000元为基数按月利率2%支付利息至借款还清之日止。如被告武宁县格林置业有限公司逾期偿还，原告卢水红有权对位于武宁县豫宁大道望月巷南侧望月楼1栋3单元601室的房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋所得的价款优先受偿。二、被告武宁县格林置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告卢水红律师代理费15500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4833元减半收取2417元，由被告武宁县格林置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。代理审判员  明瑞香二〇一七年五月二十六日书 记 员  余 倩