宁夏回族自治区贺兰县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贺民初字第1934号
原告贺兰县鑫和物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县。
法定代表人赵金河，系该公司经理。
被告张保国，男，汉族，宁夏回族自治区贺兰县人，小学文化，现住宁夏回族自治区贺兰县。
原告贺兰县鑫和物业服务有限公司（以下简称鑫和物业）与被告张保国物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理后，依法组成合议庭于2015年10月30日公开开庭进行了审理。原告鑫和物业的法定代表人赵金河、被告张保国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年5月18日，原告与宁夏银川市贺兰县建设局物价管理中心签订了物业服务合同，约定物业费标准为商业物业费0.5元／㎡／月、多层住宅0.4元／㎡／月，2013年物业费标准为商业物业费0.6元／㎡／月、多层住宅0.5元／㎡／月，违约金3‰，2009年被告接受了物业服务和管理。被告从2010年1月30日至2015年5月30日，无故不给原告交物业费。现被告诉至法院，要求被告支付原告2010年1月30日至2015年5月30日的物业费2578元，支付原告2010年1月30日至2015年5月30日物业费违约金7287元，诉讼费由被告承担。
被告辩称，原告所诉物业费，被告不应支付。2010年房子入住后，一直漏雨，2013年原告给维修过，但没有解决问题，2014年经法院调解，原告承诺给被告维修。到十月份，经原告维修后，被告的房屋漏水更厉害，屋顶、墙起皮、掉皮。只要原告能给被告维修好，屋顶不漏水，被告就向原告支付物业费。
原告为证明自己的主张，向法庭提交物业服务合同原件一份、贺兰县发改局文件原件二份、服务价格登记备案证原件一份，证明原告为兰庭花园业主提供物业服务，物业费收费标准是经过贺兰县发改局核准，经过物价部门定价备案的事实。
经当庭质证，被告对原告提交的证据无异议。
被告针对其主张，向法庭提交证据照片打印件十六张，证明被告所居住的贺兰县兰庭花园屋顶长期漏雨，屋顶损坏，影响居住，导致被告未向原告缴纳物业费，原告对此应给予维护的事实。
经当庭质证，原告认为情况属实，但被告不交物业费与屋顶漏雨没有直接关系。
经当庭举证、质证，本院对证据认证如下：
原、被告提交的证据，双方均无异议，证据真实、合法、有效，本院予以采信。
经审理查明，贺兰县兰庭花园房屋建筑面积为90.45㎡，被告系该房屋的业主。2009年5月18日，原告与贺兰县物业管理中心签订前期物业服务合同一份，约定由原告对贺兰县兰庭花园提供前期服务管理服务，合同期限自2009年5月18日至2014年5月18日止。合同中约定服务内容包括物业管理区域内：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。物业费采取包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅为0.4元／月／㎡。物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、共用设备设施统一委托原告鑫和公司经营，经营收入：1.属物业公司所有支配；2.用作文化、文艺、体育、健康项目等。合同中还约定：原告因自身的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，应按3‰的标准向贺兰县物业管理中心、业主支付违约金。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按5‰的标准向原告支付违约金。被告拖欠原告2010年1月30日至2015年5月30日期间的物业服务费用2578元。现原告诉至法院，请求判如所请。
另查明，兰庭花园小区始终未成立业主委员会。合同期满后，虽然原告未续签合同，但原告自2009年至今一直为贺兰县兰庭花园小区提供物业服务。
还查明，被告房屋属于顶层，存在漏雨现象，原告曾对被告房顶进行防水维修，但被告认为未维修完好。
本院认为，原告作为专业提供物业管理服务的公司，其于2009年5月18日与贺兰县物业管理中心签订了关于对贺兰县兰庭花园提供前期物业管理服务的合同，并实际对该小区进行物业管理，其与该小区的全体业主形成了事实上的物业服务合同关系。原告在提供了相应物业管理和服务的情况下，有权向该小区的业主收取物业服务费用。被告应当按照原告鑫和公司提供的服务支付相应的物业费。原告鑫和公司提供的前期物业服务合同能够证明其收取物业费的标准为0.4元／月／㎡，自2013年1月1日起其按照0.5元／月／㎡收取经过了物价部门的批复同意，故2010年1月30日至2012年12月31日应交物业费标准为0.4元／月／㎡，2013年1月1日至2015年5月30日为0.5元／月／㎡。被告应交物业费为2578元（90.45㎡×0.4元／月／㎡×35个月＋90.45㎡×0.5元／月／㎡×29个月）。原告要求被告支付2010年1月30日至2015年5月30日期间的物业服务费用2578元的诉讼请求，本院予以支持。
被告辩称涉案房屋存在漏水等情况，并以此作为其不应当交纳相应的物业费的抗辩理由。因物业服务费用系对小区整体物业共用部位、公用设施设备的日常运行、维护，物业管理区的清洁卫生、绿化养护、秩序维护以及维持物业公司正常运行等方面的必要费用。原告也只有在业主交纳物业费的情况下才能继续提供物业服务。如出现个别业主以物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致小区整体物业费用的流失和减少，从而导致物业服务水平与质量的下降，最终影响整个小区的物业，侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。被告对接受服务过程中出现的问题，应当及时的向物业公司反应并提出合理化建议，对于房屋漏水部分也可以向房屋开发企业主主张权利，但不能作为其拒绝交纳物业费的合法理由，故对此抗辩理由，本院不予采纳。
原告的房屋存在漏水问题，虽然原告进行维修，但未完全解决问题，原告应当积极联系房屋开发商或行政主管机构形成合力，联动解决被告的实际问题，鉴于原告物业服务中的协调瑕疵以及被告客观上并非无理违约，原告的主张的违约金，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告张保国向原告贺兰县鑫和公司服务有限公司支付2010年1月30日至2015年5月30日的物业费共计2578元，于判决生效之日起十五日内付清；
二、驳回原告贺兰县鑫和公司服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由原告贺兰县鑫和公司服务有限公司承担34元，被告张保国承担13元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。
审 判 长 盖 焱
人民陪审员 保瑞娟
人民陪审员 王维新
二〇一五年十月三十一日
书 记 员 郭 娟
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条?当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。
前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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