上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第824号
上诉人（原审被告）汪世平。
上诉人（原审被告）沈慧平。
上诉人（原审被告）沈彤.
上诉人（原审被告）汪雨萱。
法定代理人汪世平，系上诉人汪雨萱之父亲，。
上列四上诉人之共同委托代理人孙剑，上海磊天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张弢。
被上诉人（原审原告）詹秋香。
被上诉人（原审原告）张静思。
法定代理人詹秋香，系被上诉人张静思之母亲，暨本案被上诉人。
上列三被上诉人之共同委托代理人郭锋，万商天勤（上海）律师事务所律师。
上诉人汪世平、沈慧平、沈彤、汪雨萱（以下简称汪世平等四人）因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第2867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月26日立案受理后依法组成合议庭，于同年4月3日公开开庭进行了审理。上诉人汪世平、沈慧平、沈彤、汪雨萱之共同委托代理人孙剑，被上诉人张弢、詹秋香、张静思（以下简称张弢等三人）之共同委托代理人郭锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，张弢等三人（乙方）与汪世平等四人（甲方）于2013年4月21日通过上海创世房地产经纪有限公司居间介绍，签订了《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方购买甲方位于上海市松江区系争房屋，建筑面积178.71平方米，价款2，300，000元（人民币，下同）。合同第四条约定，甲乙双方同意，甲方于2013年7月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。……合同第六条约定，2013年6月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条第（三）项约定，甲方逾期未交付房地产（包括但不限于此项违约），应当向乙方支付滞纳金，滞纳金按乙方已付款日万分之五计算，滞纳金自本合同规定的应交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十五日的，除甲方应向乙方支付十五日的滞纳金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金金额为总价款的20％。甲方应在接到书面通知之日起三日内退还乙方已支付的房价款，并支付滞纳金和违约金。合同附件三约定，乙方支付给甲方第一期房款5万元，支付时间为双方签订房地产买卖合同当日；乙方支付给甲方第二期房款100万元，支付时间为2013年4月30日前；乙方支付给甲方第三期房款125万元为银行贷款部分，该期房款由乙方贷款银行直接汇入甲方指定的银行收款帐户内，支付时间约为甲乙双方办理房地产权证交易过户后三十个工作日（具体日期以银行放款当日日期为准）。同日，双方签订《协议书》，约定甲方转让该房地产净到手价为3，400，000元，双方同意买卖合同价为2，300，000元。双方确认差额部分房价款作为装修补偿款计1，100，000元。乙方上述差额部分房价款两次支付给甲方：乙方于2013年4月30日前（含当日）支付给甲方500，000元，剩余部分600，000元于2013年5月30日前支付。
2013年4月27日，汪世平（甲方）与张弢（乙方）又签订《协议书》：因乙方受国家限购政策影响，乙方需在出售其名下的房产后，才能办理上述房屋的过户相关手续，可能乙方未能按照已签订的房地产买卖合同相关规定时间履行合同中的义务，现经甲方同意，如若乙方在出售其名下房产过程中，超过合同规定的相关时间，可以继续履行购房协议，合同中的相关时间顺延，直至乙方出售其名下房产，甲乙双方再继续办理相关过户手续，甲乙双方互不追究违约责任。
原审另查明，2013年4月21日，张弢等三人支付汪世平等四人购房定金5万元；2013年4月27日，张弢等三人通过转账向汪世平等四人支付150万元；2013年5月30日，张弢等三人通过转账向汪世平等四人支付60万元。
原审再查明，2013年7月15日，上海市松江区住房保障和管理局就系争房屋作出附有违法建筑的房屋认定书，拆除附有违法建筑前，房地产登记机构不予办理该房屋的相关房地产登记。2013年7月16日，系争房屋房地产登记簿备注栏记载该房屋附有违法建筑。2013年7月25日，上海市松江区住房保障和管理局作出《责令限期拆除违法建筑决定书》（＊＊＊＊＊＊），责令汪世平等四人于2013年8月5日前自行拆除上述违法建筑。经汪世平、沈慧平、沈彤申请行政复议后，上海市松江区人民政府于2013年11月14日依法作出沪＊**行政复议决定书，决定维持上海市松江区住房保障和管理局于2013年7月25日作出的《责令限期拆除违法建筑决定书》（＊＊＊＊＊＊）。
原审又查明，张弢等三人于2013年7月28日通过快递方式书面告知汪世平等四人：张弢等三人已经于2013年7月27日完成名下的房产过户手续，目前已经具备继续履行合约的条件。按照购房合同第六条以及补充协议的规定顺延至2013年9月10日之前完成过户手续。请予以配合办理后续手续。
汪世平等四人于2013年8月25日通过快递方式向张弢等三人发出告知函：汪世平等四人将严格按照国家法律法规以及合同的规定将建筑面积为178.71平方米的系争房屋房屋出售予张弢等三人，至于其他搭建面积，汪世平等四人将自行处理。请张弢等三人尽快准备相关办理过户手续需要的资料，至于具体过户时间双方再协商。
张弢等三人于2013年10月31日通过快递方式通知汪世平等四人：由于汪世平等四人一直未能按要求办理手续，张弢等三人按照购房合同第十条第三款的规定要求解除购房合同，并且要求汪世平等四人在收到本通知的3天内返还购房款。
2013年11月，张弢等三人起诉至原审法院，要求判令：1、解除张弢等三人与汪世平等四人签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议；2、汪世平等四人立即向张弢等三人返还房价款215万元；3、汪世平等四人支付张弢等三人滞纳金16，125元、违约金68万元。
原审庭审中，汪世平等四人确认系争房屋现由其使用，尚未交付张弢等三人；违章建筑是汪世平等四人于2009年搭建。张弢等三人陈述汪世平等四人搭建的违章建筑是附送的；汪世平等四人称签订合同时没有考虑违章建筑，汪世平等四人出卖的仅是178.71平方米。
2014年1月7日，原审法院告知汪世平等四人限其在15天内自行拆除违章搭建，逾期不能拆除的，本案系争的房屋买卖合同将无法继续履行，合同将予以解除。但汪世平等四人至今未能在法院限定的期限内拆除违章建筑。
原审再查明，汪世平等四人于2010年4月就系争房屋办理了抵押登记手续，抵押权人为中国农业银行上海市松江支行，债权数额为1，210，000元。庭审中，汪世平等四人确认上述抵押登记尚未涤除。
原审认为，张弢等三人、汪世平等四人于2013年4月21日签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》以及于2013年4月27日就合同的相关内容进行变更的《协议书》，均系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应严格遵照履行。张弢等三人已经根据上述合同以及相关变更约定的协议书，通过出卖自己原有房屋的方式排除了限购政策的影响，履行了自己的义务。然而，在合同履行过程中，系争房屋因附有违章建筑尚未拆除而被行政管理部门限制办理过户手续。但是汪世平等四人又于2013年8月25日向张弢等三人明确：汪世平等四人将严格按照国家法律法规以及合同的规定将建筑面积为178.71平方米的系争房屋房屋出售予张弢等三人，至于其他搭建面积，汪世平等四人将自行处理，并要求张弢等三人尽快准备相关办理过户手续需要的资料，至于具体过户时间双方再协商。审理中，法院已释明合同可以在汪世平等四人自己拆除违章建筑后继续履行，但汪世平等四人至今未能在法院限定的期限内拆除违章建筑；并且系争房屋内的抵押登记至今尚未涤除。法院认为，虽然双方在变更合同内容时没有明确系争房屋过户的时间，但是汪世平等四人已经以自己的行为表明不履行合同义务，张弢等三人在履行期限届满之前要求汪世平等四人承担违约责任，法院予以支持。因系争房屋仍由汪世平等四人占有使用，且汪世平等四人已明确其出卖的是178.71平方米，即有证部分，故对于汪世平等四人称其拆除违章建筑需征得张弢等三人同意的辩解，法院不予采信。据此，张弢等三人因汪世平等四人的违约而主张解除张弢等三人、汪世平等四人签订的《上海市房地产买卖合同》及协议书的诉讼请求，法院予以支持。合同解除后，汪世平等四人应当返还张弢等三人所有购房款，并按照合同的约定支付违约金。
至于违约金，张弢等三人主张68万元，即根据合同约定按照总价340万元的20％计算，汪世平等四人认为违约金过高。法院认为，张弢等三人虽然对于系争房屋附有违章建筑是明知的，其对于该房屋受限过户应当有所预见；但是拆除违章建筑以排除过户的限制毕竟是汪世平等四人的义务，况且张弢等三人确实为了履行合同出卖了自己原有的房屋，并向汪世平等四人支付了大额钱款，现无法继续履行合同已使张弢等三人失去了一次购房的机会，根据现阶段上海房价的涨势，汪世平等四人的违约确实给张弢等三人带来较大的损失。故法院结合汪世平等四人的违约行为、双方的过错以及张弢等三人的损失情况，酌定汪世平等四人承担违约金40万元。至于滞纳金，因双方对合同相关期限约定予以顺延，但没有另行约定具体的时间，故对于张弢等三人要求汪世平等四人支付滞纳金的主张，法院不予支持。
原审法院审理后于2014年1月27日作出判决：一、确认原告张弢、詹秋香、张静思与被告汪世平、沈慧平、沈彤、汪雨萱于2013年4月21日签订的《上海市房地产买卖合同》及协议书，以及于2013年4月27日就合同的相关内容进行变更的协议书均解除；二、被告汪世平、沈慧平、沈彤、汪雨萱于判决生效之日起十日内返还原告张弢、詹秋香、张静思购房款215万元；三、被告汪世平、沈慧平、沈彤、汪雨萱于判决生效之日起十日内支付原告张弢、詹秋香、张静思违约金40万元；四、驳回原告张弢、詹秋香、张静思其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14，824.50元，财产保全费5，000元，合计诉讼费19，824.50元，由原告张弢、詹秋香、张静思负担1，224.50元，被告汪世平、沈慧平、沈彤、汪雨萱负担18，600元。
判决后，汪世平等四人不服，上诉至本院称，根据上诉人汪世平等四人与被上诉人张弢等三人签订的协议书来看，由于被上诉人受国家限购政策影响，不能按照《上海市房地产买卖合同》规定的时间履行相关义务，上诉人同意合同中的相关时间顺延，而上诉人的房屋于2013年7月才被限制，故系争房屋无法过户的原因在于被上诉人。并且，根据双方签订的协议书，房屋过户的时间由双方协商而非单方决定。在原审中，上诉人多次联系被上诉人要求确认是否购买系争房屋，但始终没有得到明确答复，为避免即使拆除违章建筑，被上诉人也不购买房屋而造成上诉人的损失，上诉人才没有拆除违章建筑，因此，原审认定上诉人违约缺乏事实依据。关于违约金的数额，一方面，《上海市房地产买卖合同》无法继续履行的责任不在于上诉人，另一方面，原审以现阶段上海房价的涨势判处上诉人承担40万元违约金缺乏依据。综上，请求二审撤销原审判决第三项，改判为上诉人不支付违约金。
被上诉人张弢等三人辩称，其不同意上诉人汪世平等四人的上诉请求。被上诉人已经支付了200多万元的购房款，足以注销系争房屋上的抵押，但上诉人在收到购房款后尚未注销抵押，故上诉人存在未能按照《上海市房地产买卖合同》约定返还贷款的违约行为，应当承担总房价20%的违约责任。关于违约金的数额，原审已经下调了违约金，并非仅仅依据房屋的涨势确定违约金的数额，故原审判决正确。原审明确系争房屋可以继续交易，并给予上诉人15天时间拆除违章建筑，但上诉人未能拆除，故其存在违约行为，上诉人另对违章建筑提起了行政复议，表明其不愿意拆除违章建筑。故请求二审驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人汪世平等四人与被上诉人张弢等三人签订的《上海市房地产买卖合同》与《协议书》，以及于2013年4月27日就合同相关内容进行变更的《协议书》，均系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点在于系争房屋至今未能过户的责任归属。对此，本院认为，双方于2013年4月27日签订的协议书已经免除了因张弢等三人受限购政策的影响导致系争房屋不能按照《上海市房地产买卖合同》的约定按时过户的责任。并且，张弢等三人亦已通过出售其名下的房产，排除了限购政策的影响。根据上海市松江区住房保障和管理局出具的《附有违法建筑的房屋认定书》，系争房屋无法过户的原因在于附有违法建筑，并且，上海市松江区住房保障和管理局作出《责令限期拆除违法建筑决定书》责令汪世平等四人在限期内自行拆除违法建筑，故汪世平等四人拆除系争房屋附有的违法建筑为其法定义务。原审中，法院释明《上海市房地产买卖合同》可以在汪世平等四人拆除违法建筑后继续履行，但汪世平等四人至今未履行拆除系争房屋附有的违法建筑的法定义务，导致房屋无法过户，故其应该承担相应的违约责任。至于违约金的数额，根据法律规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，张弢等三人明知系争房屋附有违法建筑仍予以购买，故其对自身可能承担的风险应当有所预见，但房屋无法过户的原因在于汪世平等四人拒绝拆除违法建筑，并且张弢等三人出卖自有房屋、支付汪世平等四人大额钱款，此为诚信履约行为，而系争房屋无法过户导致张弢等三人不仅不能实现购买房屋的合同目的，还要承担上海房价上涨的风险。原审根据汪世平等四人的违约行为、双方的过错程度以及张弢等三人的损失情况，酌定汪世平等四人承担违约金40万元，并无不妥，应予维持。上诉人汪世平等四人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币7，300元，由上诉人汪世平、沈慧平、沈彤、汪雨萱负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 翟从海
二〇一四年六月十六日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……