广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终5612号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈御升，男，香港居民，1987年6月22日出生，证件号码：xxx。
委托诉讼代理人：夏希，广东瑞霆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁子洋，广东君泽君（深圳）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李琳，女，汉族，1982年1月22日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区，
委托诉讼代理人：蔡虎，广东众诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周祺婕，广东众诚律师事务所实习律师。
原审第三人：深圳市永锦房地产开发有限公司，住所地：广东省深圳市宝安区新安街道前进二深圳市智汇创新中心B座803，组织机构代码：xxx。
法定代表人：李速炎，总经理。
上诉人陈御升与上诉人李琳及原审第三人深圳市永锦房地产开发有限公司（以下简称永锦房地产公司）之间房屋买卖合同纠纷一案，陈御升与李琳均不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1891号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
陈御升上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判确认涉案《二手房买卖合同》、《二手房买卖合同书》有效，支持其一审全部诉讼请求，并由李琳负担本案的全部诉讼费用。上诉理由：一、一审仅凭《二手房买卖合同》中的个别条款就认定陈御升明知双方约定交付的房产是违章建筑，属于认定事实错误。李琳在签约前告知陈御升，由于涉案房屋质量有问题，已经拆除正在重建，因此双方约定重建的费用由李琳负担。但是李琳从未告知陈御升重建的房屋被行政机关认定为违章建筑，陈御升也没有查询到关于涉案房屋是违章建筑的登记公示信息，《二手房买卖合同》中载明的标的物也与房地产证完全一致。因此，由于李琳隐瞒实情，陈御升确实不知道涉案房屋是违章建筑，原审仅凭陈御升知道房屋被重建就认定陈御升知道涉案房屋是违章建筑，过于片面，认定事实严重错误。二、原审认定涉案《二手房买卖合同》、《二手房买卖合同书》属于无效合同，适用法律错误。《二手房买卖合同》中载明，双方交易的标的物是罗湖区怡景路怡景花园牡丹村J径3号房，建筑面积163.52平方米，房地产证号为深房地字**，该标的物与房地产证的登记内容完全一致。房地产权利证书具有公示、公信效力，陈御升据此相信登记的权利状态与事实状态是一致的，因而与李琳签订买卖合同，该合同的效力不因权利客体的实际状态受影响。陈御升在签约时不知道涉案房屋是违章建筑，不知道房屋的实际状态已经与登记不一致，双方在合同上约定的交易标的物仍是产权证书登记的房屋，因此陈御升不存在恶意，法律应当保护陈御升的信赖利益，涉案合同是合法有效的。行政机关认定涉案房屋是违章建筑，与房地产权的合法转移，是分属于行政执法和物权法两个范畴的问题。行政机关认定涉案房屋是违章建筑，是为了督促李琳予以改正，该行政行为并没有、也不可能消灭物权，包括陈御升转让房屋的权利，我国法律也没有关于转让此类房屋的合同无效的规定。同理，涉案房屋被认定为违章建筑也不构成法律上或者事实上的合同履行不能。李琳将属于违章建筑的房屋出售给陈御升，本应基于诚实信用原则尽快消除违建状态，保障陈御升的利益，但是李琳不仅不履行义务，反而以此为由抗辩，严重违背诚信原则。一审支持李琳的主张，以房屋系违章建筑为由认定合同无效，适用法律严重错误。三、一审以涉案房产上有查封为由不支持陈御升关于转移房屋产权登记的诉讼请求，适用法律错误。本案当事人分别于2015年9月8日、9月16日签订《二手房买卖合同》、《二手房买卖合同书》，陈御升于同年10月13日付清全部购房款，即在涉案房屋被另案查封（同年11月10日）之前就已经履行了全部合同义务，而且根本不知道李琳被另案追诉、房屋被另案查封的情形，陈御升在合同法和物权法上的合法权益应当得到保护。另案查封是法院的司法强制行为，是在一定期限内限制了房屋的转移登记手续，而绝不能消灭物权。另案查封可以因多种原因而解除，查封解除后涉案房屋即可办理产权转移登记。一审的上述理由于法无据，适用法律错误。四、一审不支持陈御升的违约金请求，适用法律错误。在涉案合同有效的前提下，当事人双方都应当依约履行合同义务。陈御升全面履行了合同义务，而李琳不履行办理房屋产权转移登记和交付房屋的义务，就应当承担违约责任，依照合同约定支付320万元违约金。一审认定合同无效进而不支持违约金请求，均属适用法律错误，一审判令李琳支付160万元“赔偿金”也没有事实依据和法律依据。
李琳上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈御升的全部诉讼请求，并由陈御升承担本案一、二审全部诉讼费用。上诉理由：一、陈御升并未实际支付“购房款”。陈御升与他人合谋制造虚假证据，提起虚假诉讼，意图非法取得李琳财产。涉案款项系深圳市聚德丰投资有限公司财产。郭福强、孙菁华等人在办理松岗东方综合批发市场物业管理（深圳）有限公司与联投地产有限公司股权转让以及非法实际控制深圳市聚德丰投资有限公司期间，将聚德丰公司巨额财产擅自转至陈御政、张树龙、吕艳莉等人账户。根据李琳一审提交的银行流水：①2015年8月28日，郭福强、孙菁华等人将282万元从深圳市聚德丰投资有限公司平安银行账户11×××03转至陈御政工商银行账户62×××15;②2015年9月17日，郭福强、孙菁华等人将574.75万元从深圳市聚德丰投资有限公司上述平安银行账户转至陈御政工商银行账户62×××87;③2015年9月30日，郭福强、孙菁华等人分两次将合计2960.08万元转至陈御政上述工商银行账户；④2015年10月9日，郭福强、孙菁华等人将200万元从聚德丰公司上述平安银行账户转至陈御政上述工商银行账户；⑤2015年9月17日，郭福强、孙菁华等人将142.2万元从聚德丰公司上述平安银行账户转至张树龙银行账户62×××93；⑥2015年9月21日，郭福强、孙菁华等人将72万元从聚德丰公司上述平安银行账户转至张树龙上述银行账户。2016年2月24日，聚德丰公司总经理张伟娟向公安机关报案。根据孙菁华向公安机关提交的资金说明表（该表由孙菁华签字），其分别于2015年8月28日、9月17日、9月30日及10月9日将深圳市聚德丰投资有限公司银行账户资金282万、574.75万、2960.08万及200万转至陈御政账户，代张伟娟、张伟明（即聚德丰公司法定代表人）和聚德丰公司还款。其中，2015年9月11日向李速炎（即永锦房地产公司法定代表人）支付200万；9月18日支付350万；9月30日支付1500万；10月13日支付750万；另通过张树龙账户向李速炎支付100万（因李琳无法调取，李琳已在本案一审期间向法院提交调查取证申请）。另经对比，孙菁华向公安机关提交的资金说明表所述转款时间、状况金额、转款账户与陈御升一审提交的“授权委托书”、转账凭证所显示的转款时间、转款金额完全吻合。显然，转款发生在前，授权委托书“制造”在后。聚德丰公司账户资金，被非法转移至陈御政、张树龙、张良等个人银行账户后，再由陈御政、张树龙、张良等人将部分资金支付至永锦房地产公司法定代表人李速炎银行账户。本属于深圳市聚德丰投资有限公司的财产，通过虚假交易和虚假证据“摇身一变”成了所谓的“购房款”。二、一审法院判决李琳赔偿陈御升赔偿损失160万元，既无事实依据，也无法律依据。（一）如上所述，陈御升与他人合谋制造虚假诉讼，提起虚假诉讼，具有全部过错，应承担因此产生的全部民事责任。同时，陈御升的行为触犯了刑法，还应承担相应刑事责任。（二）合同无效，过错方赔偿范围以“直接损失”为限。陈御升并未提供证据证明其实际损失，且陈御升具有全部过错，一审判决参照合同约定的违约金标准，判决李琳赔偿陈御升160万，没有事实和法律依据。
针对陈御升的上诉，李琳的答辩意见与其自己的上诉意见一致。
针对李琳的上诉，陈御升的答辩意见与其自己的上诉意见一致。
永锦房地产公司未到庭，未陈述意见。
陈御升向一审法院起诉请求判令：1、李琳将位于深圳市罗湖区××怡景花园××号房屋（房产证号：深房地字第××号）转让登记到陈御升名下；2、李琳支付陈御升违约金320万元；3、本案的诉讼费用、保全费等由李琳承担。
李琳向一审法院提起反诉，请求判令：1、撤销李琳与陈御升签订的《二手房买卖合同》；2、撤销李琳与陈御升及永锦房地产公司签订的《二手房买卖合同书》；3、由陈御升及永锦房地产公司承担本案本诉及反诉诉讼费。后李琳变更反诉请求，请求判令：1、确认李琳与陈御升签订的《二手房买卖合同》无效；2、确认李琳与陈御升、永锦房地产公司签订的《二手房买卖合同书》无效；3、由陈御升及永锦房地产公司承担本案本诉及反诉诉讼费。
一审法院经审理查明：一、2015年9月8日，陈御升（买方）与李琳（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定：买卖双方交易的房地产位于深圳市罗湖区××怡景花园××号，建筑面积163.52平方米，房地产证号为深房地字**，转让成交价为3200万元；买方同意在本合同生效之日起十日内向卖方支付定金500万元整，买方除定金之外的全部楼款2700万元于2015年10月15日之前支付至指定账号中；该物业没有设定抵押，买方自愿支付全部税费。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。
2015年9月16日，陈御升（乙方、买受人）与李琳（甲方、出卖人）、永锦房地产公司（丙方）签订《二手房买卖合同书》，约定：鉴于甲方是深圳市罗湖区××怡景花园××号房产的业主，甲方于2015年4月将该房产作为抵押为松岗东方综合批发市场（深圳）有限公司与丙方的合作提供担保，乙方愿意购买甲方上述房屋并知悉该房屋已抵押给丙方的事实。甲方承诺并保证：拥有坐落于深圳市罗湖区××怡景花园××号房××100%的所有权；乙方承诺并保证：诚信履行本合同书项下的合同义务，按时支付合同款项，丙方承诺并保证：收到本合同约定全部款项后2日内解除李琳的抵押担保责任，并将房产证原件直接交给乙方；甲方自愿转让的房屋坐落于深圳市罗湖区××怡景花园××号，该房屋以现状转让给乙方；甲方以总价3200万元转让给乙方，本合同履行过程中产生的税费等费用由乙方承担，甲方出售房屋的全部款项3200万元全部用于替松岗东方综合批发市场（深圳）有限公司归还给丙方，并由乙方直接支付至丙方账户；乙方已支付丙方500万元，2015年9月30日乙方向丙方支付全部剩余款项2700万元；乙方付完全部款项后，甲方向乙方交付全部门锁钥匙、电费、自来水费、有线电视、电话等交费证件，丙方将房产证原件交给乙方，有关上述房屋的所有重建费用，包括设计费用，由甲方负责清还，乙方不需承担任何责任；各方确认：乙方按本合同约定付清全部款项至丙方账户后，本合同书项下标的物的所有权即转移至乙方；根据乙方确定的时间，甲方配合乙方办理房屋所有权证的过户手续至乙方名下；甲方如不能履行本合同书第六条协助义务，甲方除应继续履行该项义务并须承担违约责任，向乙方支付违约金320万元。合同书还对双方的其他权利义务进行了约定。
陈御升陈述其委托陈御政、张良、张树龙向指定的账户支付了上述款项。
二、2013年12月13日，深圳市罗湖区规划土地监察局向李琳发出《行政处罚告知书》（0001286），载明：经查，你在怡景花园J径3号在未取得建设工程规划许可证情况下擅自进行别墅拆旧建新的行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，……本局拟对你作出责令停止建设，限期拆除建筑物的行政处罚。
2013年12月18日，深圳市罗湖区规划土地监察局向李琳发出《行政处罚决定书》（罗规土罚字（2013）第110013号），载明：经查，你于2013年10月16日在罗湖区怡景花园牡丹村J径3号在未取得《建设工程规划许可证》的情况下，擅自进行建设行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，……对你作出责令停止建设并限期拆除建筑物的处罚决定。
三、涉案的深圳市罗湖区××怡景花园××号房产于2015年11月10日被一审法院查封，查封文号为（2015）深罗法民一初字第4913号，查封期限自2015年11月10日到2018年11月9日，查封期间不得抵押、转让。涉案房产未办理抵押登记手续。
一审法院认为：关于陈御升、李琳签订的《二手房买卖合同》及陈御升、李琳与永锦房地产公司签订的《二手房买卖合同书》的效力问题。本案中，在上述合同签订之前，房产证号为深房地字××号对应的房产已被拆除，新建的房产未取得《建设工程规划许可证》并已被相关的行政机关责令停止建设、限期拆除。李琳主张其已将上述情况告知陈御升及永锦房地产公司，陈御升及永锦房地产公司不予认可，一审法院认为根据三方签订的《二手房买卖合同书》的相关条款：第二条甲方自愿转让的房屋坐落于深圳市罗湖区××怡景花园××号，该房屋以现状转让给乙方；第四条2、有关上述房屋的所有重建费用，包括设计费用，由甲方负责清还，乙方不需承担任何责任；一审法院认为各方对房产证号为深房地字××号对应的房产已经被拆除重建的事实是清楚的，双方约定交付的即为重建的房产，该房产的建设未取得《建设工程规划许可证》并已被相关的行政机关责令停止建设、限期拆除，属于违章建筑，为法律法规规定禁止转让的房产。陈御升、李琳签订的《二手房买卖合同》及陈御升、李琳与第三人签订的《二手房买卖合同书》违反了法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。李琳要求确认上述两份合同无效的诉讼请求，一审法院予以支持。
关于陈御升要求将涉案房产转移登记至陈御升名下的诉讼请求，一审法院认为陈御升、李琳签订的《二手房买卖合同》为无效合同，且涉案房产已被人民法院依法查封，查封期间房屋不得转让，故对该项诉讼请求予以驳回。
关于陈御升要求李琳依据合同约定支付违约金320万元的诉讼请求。一审法院认为无效的合同自始没有法律约束力，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，陈御升、李琳在签订《二手房买卖合同》明知交易的房产为违章建筑，在签订合同的过程中均有过错，但李琳作为卖方的过错明显大于陈御升，使用过错相抵原则，一审法院认为李琳应向陈御升承担相应的赔偿责任，一审法院认为参照合同约定的违约金标准及陈御升的损失，李琳应向陈御升支付赔偿金160万元。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第七项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认陈御升、李琳签订的《二手房买卖合同》及陈御升、李琳与永锦房地产公司签订的《二手房买卖合同书》为无效合同；二、李琳于判决生效之日起十日内向陈御升支付赔偿金160万元；三、驳回陈御升的其他诉讼请求；四、驳回李琳的其他反诉请求。如果李琳未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费32400元，保全费5000元，由陈御升负担18700元，由李琳负担18700元。反诉案件受理费50元，由陈御升负担。
二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审补充查明：一、在二审期间，陈御升明确表示其同意按现状接受房屋，并自愿承担按照建设工程规划要求恢复房屋原状的义务及费用。二、（2015）深罗法民一初字第4913号案件已经调解结案，该案对本案案涉房屋的查封仍未解除。陈御升在二审表示，如果该案已经执行完毕，其将请求罗湖区人民法院解除查封；如果该案未执行完毕，其愿意向该案原告温启林购买该案生效法律文书确定的债权（代李琳清偿债务），从而解除该案对本案案涉房屋的查封。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据各方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、涉案房屋买卖合同是否有效；二、陈御升要求继续履行并要求李琳支付违约金的诉讼请求能否成立。
关于第一个争议焦点。本院认为，李琳与陈御升所签的《二手房买卖合同》、《二手房买卖合同书》约定的标的物与不动产登记薄记载的内容一致。该不动产登记薄记载的内容具有公示、公信效力，陈御升作为买受人的信赖利益应受保护。虽然涉案房屋被行政机关责令拆除，买卖合同的履行可能存在障碍，但根据我国物权法区分原则，转让不动产的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记，不影响合同效力。因此，不能因涉案房屋过户存在障碍就否认买卖合同的有效性。双方就涉案房屋所签订的买卖合同，不具备我国合同法第五十二条规定的无效情形，应属有效。
关于第二个争议焦点。在合同签订后，陈御升按照《二手房买卖合同书》的约定向李琳指定的收款人永锦房地产公司支付了购房款，系守约方。李琳上诉称其未收到购房款，永锦房地产公司收到的款项并非涉案购房款，但永锦房地产公司系李琳指定的收款人，永锦房地产公司确认收到了涉案购房款，一审法院认定陈御升已经支付了涉案购房款，未同意李琳的调查取证申请，并无不当。李琳如认为永锦房地产公司未向其支付上述款项，可另循法律途径主张权利。涉案房屋目前已经过重建，陈御升在二审明确表示其在接收房屋后，自愿按照建设工程规划要求恢复房屋原状并承担相关费用。至于另案对涉案房屋的查封，陈御升也表示如果该案未执行到位，其愿意偿还该案债务从而解除该案查封。本院认为，在陈御升承诺消除合同上述履行障碍的情况下，涉案房屋买卖合同可以继续履行。李琳应当向陈御升交付涉案房屋，在陈御升按照建设工程规划要求恢复房屋原状并具备过户条件后，李琳应当协助陈御升办理房屋所有权过户手续。在合同签订后，李琳未能按照约定履行义务，按照合同约定，除继续履行合同义务外，李琳还应当向陈御升支付违约金320万元。
综上，上诉人陈御升的上诉请求成立，应予支持；上诉人李琳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，导致裁判错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1891号民事判决第一项、第三项和第四项；
二、变更深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1891号民事判决第二项为：李琳应于本判决生效之日起十日内向陈御升支付违约金320万元；
三、李琳应于本判决生效之日起十日内将罗湖区怡景路怡景花园牡丹村J径3号房交付给陈御升；
四、李琳应于本判决生效之日起十日内向深圳市罗湖区人民法院申请解除对涉案房屋的查封（如李琳未履行上述义务，陈御升可代李琳清偿债务并申请解封）；
五、李琳应于陈御升将罗湖区怡景路怡景花园牡丹村J径3号房恢复至产权登记状态且具备所有权过户条件后十日内协助陈御升办理上述房屋的产权转移登记手续；
六、驳回李琳的反诉请求。
本案一审本诉案件受理费32400元，保全费5000元，反诉案件受理费50元，二审受理费32400元，以上合计69850元，均由上诉人李琳负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一七年十二月二十七日
书记员 崔艳慧（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。