湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终5725号
上诉人（原审被告、反诉原告）：柳建松。
委托诉讼代理人：邓芸。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司，住所地长沙市岳麓区联丰路398号利海世纪绿洲花园小高层12栋1楼。
法定代表人：陈向军，企业负责人。
委托诉讼代理人：裴宁。
委托诉讼代理人：卞四平，湖南华湘律师事务所律师。
上诉人柳建松因与被上诉人广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司（以下简称利海物业）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2016）湘0104民初2924号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人柳建松的上诉请求：1、判决上诉人免交滞纳金和物业费；2、判决被上诉人支付上诉人一万元经济损失。事实和理由：1、利海物业以《前期物业管理服务协议》要求支付物业费没有法律依据，该协议历时7年之久，早已丧失法律效力。2、关于滞纳金的判决没有法律规定。3、因物业公司的原因导致我一直没有装修，且小区水管改造的时候物业公司并未通知我，亦阻碍了我装修。4、管道气、电视开通费在我还未入住就收取了该费用。5、利海物业属于开发商的下属机构，开发商拿着购房款等款项一直未开具发票，致使我遭受直接经济损失。
被上诉人利海物业辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充足，应予支持。1、被上诉人与上诉人签订的《前期物业管理服务协议》是合法有效的合同，并且上诉人也缴纳了至2014年1月止的物业管理费，对其有效性进行了确认，合同依法成立生效，对双方当事人都产生法律约束力。2、上诉人并无充分证据证明是因为物业管理问题而导致延误装修，并且小区其他业主可正常装修入住，被上诉人并无延误装修的物业管理行为。3、燃气、电视有线开通费用是代收代缴，属于相关部门需要收取的费用，并且该类型业务需要专业工作人员上门安装，上诉人没有正式入住自然也无法开通业务。4、购房款是由上诉人交纳给开发商，而本案是关于物业服务纠纷，两个法律主体不同，与本案不属于同一法律关系。二、一审法院适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。综上，请求二审法院依法驳回其上诉请求，维持原判。
利海物业向一审法院起诉请求：一、柳建松立即支付物业管理费3551.6元，滞纳金2723.8元，合计人民币6275.4元（暂计算至2016年3月31日，具体金额以计算到开庭当日为准）；二、由柳建松承担本案所有诉讼费。在本案一审审理过程中，利海物业明确第一项诉讼请求物业管理费计算至2016年6月13日止为3976.5元，滞纳金不变，合计为6700.3元。
柳建松向一审法院反诉请求：由于利海物业不当的物业管理造成其损失严重,依法索赔10000元。
一审法院认定的事实：柳建松购买了米兰春天A1栋510号房屋，利海物业为建设单位湖南利海房地产开发有限公司选聘的前期物业服务企业。2010年11月11日，柳建松母亲邓芸代其收了房，至今未装修入住。在收房当日，以柳建松为甲方，以利海物业为乙方，双方签订《前期物业管理服务协议》，该协议对双方的权利和义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任等内容做了约定。协议中约定甲方所购房屋基本情况：多层；座落位置：A1-510；建筑面积：99.7平方米。协议中约定：本协议适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。第四条约定：物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、物业管理服务费，业主或物业使用人应于每月5日前向乙方交纳，逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为滞纳金；2、物业管理费由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：多层住宅：1.50元/月·平方米；高层住宅：1.50元/月·平方米；商业物业：3.0元/月·平方米。第十条违约责任约定：四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，物业管理公司可向当地仲裁委员会申请仲裁裁决或向人民法院上诉。协议书上柳建松的签名为邓芸代签。合同签订后利海物业一直为米兰春天小区提供物业管理服务至今，该小区现尚未成立业主委员会。柳建松每月应交纳物业管理费149.55元（1.5元/月·㎡×99.7㎡），柳建松自2014年2月1日起一直未按合同约定缴纳物业管理费，截止2016年6月13日共计拖欠物业管理费4252.2元（149.55元/月×28月+149.55元÷30天×13天）。经利海物业催缴，柳建松仍未缴纳，故利海物业诉至一审法院。在本案审理过程中，柳建松向一审法院提起反诉，要求利海物业承担物业管理不当造成的损失10000元。
一审法院认为：利海物业系建设单位依法选聘的前期物业服务企业，利海物业在米兰春天小区服务符合法律规定。利海物业与柳建松母亲签订的《前期物业管理服务协议》，上述协议虽不是柳建松亲笔签名，系其母亲邓芸代签，但柳建松收房后按照上述协议交纳了至2014年1月止的物业管理费，系柳建松对上述协议的追认，故上述协议是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。对于柳建松主张《前期物业管理服务协议》已过期失效，因根据协议中约定本协议适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理，故对柳建松该项答辩主张不予采纳。双方当事人均应严格按照合同的约定享受权利和履行义务。利海物业已依约为柳建松所在的米兰春天小区提供了物业服务，柳建松应按协议的约定交纳物业服务费，故柳建松应支付利海物业自2014年2月1日起至2016年6月13日止的物业服务费。对于柳建松主张空置房应按9折收取物业费，因根据《湖南省物业管理收费管理办法》第十九条规定：已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳。故对柳建松的该答辩主张予以采纳，对利海物业要求柳建松支付物业管理费3976.5元的诉讼请求，部分予以支持，确定柳建松向利海物业支付应交物业管理费4252.2元的90%即3827元。
对于利海物业要求柳建松支付滞纳金2723.8元，该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，在双方签订的物业服务协议中第四条与第十条均对逾期缴纳物业管理费作出约定，第四条要求支付滞纳金，第十条要求承担违约金，本案为合同纠纷产生的争议应当适用合同法规定的违约责任，即适用第十条的违约责任约定。在协议第十条中明确约定甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。但利海物业主张的违约金过分高于造成的损失，根据柳建松拖欠物业管理费的时间长短等因素综合考虑，从公平原则出发，对利海物业的该项诉讼请求部分予以支持，酌情确定柳建松向利海物业支付违约金为逾期交纳物业管理费的10%即383元。
对于柳建松反诉要求利海物业承担物业管理不当造成其损失10000元，因柳建松没有提供充分证据证明利海物业物业管理不当对其造成损失的事实，故对柳建松的反诉请求不予支持。对于柳建松反诉的购房款、国土证等费用问题，与本案不是同一法律关系，可另行向相关责任主体主张权利。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：（一）限柳建松在本判决生效之日起十日内支付利海物业2014年2月1日起至2016年6月13日止的物业管理费3827元、违约金383元，共计4210元。（二）驳回利海物业的其他诉讼请求。（三）驳回柳建松的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，反诉案件受理费25元，共计50元，由柳建松承担。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，
本院认为，柳建松的母亲邓芸与利海物业签订的《前期物业服务管理协议》，因柳建松的追认而合法有效，且并无法定无效情形，依法有效。因该涉案小区至今并未成立业委会，根据上述协议，该物业服务协议至今仍具有法律约束力，柳建松应该按照该协议的约定缴纳物业管理费。又因柳建松至今并未装修入住，原判根据《湖南省物业管理收费管理办法》第十九条规定判决柳建松按照90%交纳物业管理费，适用法律正确，本院予以维持。关于滞纳金的问题，因双方签订的《前期物业服务管理协议》对违约金有明确的约定，故原判本着公平原则酌情认定柳建松向利海物业支付逾期交纳物业管理费的10%即383元并无不妥，本院予以维持。至于柳建松上诉称因物业公司的原因导致其一直未进行装修而产生损失问题，因其并未提供充分证据予以证明，故本院不予支持。因本案属于物业服务合同纠纷，柳建松主张的购房款、国土证等费用问题，与本案不是同一法律关系，不属于本案的审理范围，本院不予处理。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人柳建松的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人柳建松负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 刘 英
代理审判员 金新贵
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 李颖倩