天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0104民初720号
原告：申朝辉，女，1976年9月26日出生，汉族，北京奇虎360公司职员，住北京市昌平区。
被告：刘成，男，1957年8月31日出生，汉族，天津市蓄产进出口公司退休职工，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：吕学良（亲属关系），男，1962年1月22日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。
第三人：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区中粮广场13层。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：孙桂荣，天津朗通律师事务所律师。
原告申朝辉与被告刘成、第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告申朝辉、被告刘成的委托诉讼代理人吕学良、第三人链家公司的委托诉讼代理人孙桂荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告申朝辉向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》，2.被告退还原告100000元定金及购买涉诉房屋产权费24925元，3.被告赔偿原告因诉讼产生的误工损失5000元，4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2016年9月7日签订《房屋买卖业务签约文件合订本》，原告购买天津市河西区闽侯路×××房屋，被告耗时3个月在办理公产房转私产房和办理新房产证（原告支付100000元定金及购买产权费24925元），延迟签订房产协议。2016年10月1日，天津新政规定非天津户口不能购买天津六区的第二套房（原告在和平区有一套房屋）。原告失去购买资格，新政策调整导致该购房合同无法继续履行。根据合同第九条约定，如遇不可抗力导致本合同不能履行或合同目的的不能实现，经三方协商可解除合同，三方均免责。2017年1月13日，原告提出无责解约书面申请，并恳求被告退还原告所支付的款项，但被告拒绝接收，后原告多次向被告恳求追讨所付款项，均遭到被告回绝。
综上所述，被告严重违反合同约定，损害了原告的切身利益，致使原告蒙受了巨大的经济损失。根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的宗旨原则和相关规定，被告行为已属违法，同时，被告的违约事实确凿清楚，证据充分肯定。原告现依法成讼，恳请判如所请。
被告刘成辩称，原、被告签订合同后，双方仅于2017年1月14日进行过协商。因涉诉房屋是公产，而原告非本市人，故需要购买产权后原告才能购买涉诉房屋。购买产权的时间不确定，此情况原告是明知的。2016年9月17日，原告购买第二套房屋，而天津市政府规定外地人在津不能购买第二套房屋，在签订合同时原告应知此规定，故违约方是原告，原告应承担违约责任。
第三人链家公司述称，2016年9月7日，原、被告及第三人签订《房产交易合同》，因涉诉房屋为公产，需买方配合卖方购买产权。2016年9月17日，原告在本市和平区又购置一套房产，同年10月政府出台限购政策，规定外地户籍不能在本市购买第二套住房，第三人电话告知原告，原告承诺可以在12月31日网签前办理天津市户口，但直至2017年1月原告仍未办理成本市户籍，后原、被告于2017年1月14日协商未果。现对原告的诉讼请求，第三人服从法院判决。
本院经审理认定事实如下：原、被告及第三人于2016年9月7日签订《房屋买卖业务签约文件合订本》，上述文件中含《房产交易合同》，该合同约定原告以1595000元购买被告承租的位于天津市河西区××前楼××号房屋;原告应于2016年9月7日将100000元交付被告作为定金，如原告未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则已付定金归被告所有，被告有权再将该房屋转让于任何人，如被告未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则被告须双倍返还定金给原告，上述定金将在买卖双方办理该房屋相关交易手续同时自动转为部分房款，并于原告按约定交付房款之时，被告将该笔定金共同交付正孚公司，履行资金监管程序；除已付定金外，原告购买该房屋的其他款项1495000元采取贷款方式付款；买卖双方须于2016年12月31日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，同时原告将除定金之外的其他首付款存入该机构，被告将已收取的定金存入该机构；原告应于交付全部首付款后五个工作日内向贷款银行申请办理贷款手续，签订贷款合同并办理一切相关手续，支付一切相关费用；待原告申请经贷款银行审核通过后五个工作日内，买卖双方在第三人的陪同下到该房屋所在地房管局申请办理过户及抵押登记手续；基于第三人已提供之居间服务，原告应向第三人支付31900元居间服务费；如遇不可抗力导致本合同不能履行或合同目的不能实现，经原、被告及第三人三方协商可解除本合同，三方均免责。原、被告同时约定被告购买涉诉房屋产权，相关费用由原告承担。
上述合同签订后，原告向被告支付定金100000元，并向第三人支付买卖居间服务费31900元、贷款服务费600元、评估费1000元，被告向第三人交付了5000元腾房押金。2016年9月23日，被告向天津市国土资源和房屋管理局支付购买产权的相关费用24925元，同月25日，原告将上述购买产权的相关费用24925元给付被告。
2016年9月16日，原告与案外人王志荣签订《房产交易合同》，约定原告购买案外人王志荣所有的天津市和平区包头道×××号房屋，2016年12月12日，原告与案外人王志荣签订了《天津市房产买卖协议》。
另，天津市人民政府办公厅于2016年9月30日发布关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见，规定在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在市内六区和武清区范围内再次购买住房，包括新建商品住房和二手住房。
庭审中原、被告对第三人于2017年2月3日退还给被告腾房押金5000元，于2017年3月12日退还原告居间服务费31900元、贷款服务费600元、评估费1000元的事实无异议。原告另表示，因原告非天津市户籍，故原、被告及第三人签订的《房产交易合同》无法继续履行应适用该合同中约定的“不可抗力”条款，原、被告及第三人三方均免责；原告于2016年10月31日通过新闻知道本市实行了限购政策，因原告认为其所签订的两份买卖合同中谁先取得产权证原告就与谁履行合同，故其向第三人表示继续履行三方所签订的《房产交易合同》；2016年12月15日，第三人将被告取得涉诉房屋所有权证一事告知原告；原告与案外人王志荣签订《天津市房产买卖协议》后，因原告欲办理天津市户籍以继续履行本案的《房产交易合同》，故原告于12月25日左右方通知第三人此情况；原告办理天津市户籍一事没有向第三人明确表示；12月31日第三人通知原告签订《天津市房产买卖协议》，原告告知第三人原告名下已有一套房屋，不能签约。被告表示，《房产交易合同》签订后，被告积极履行合同义务，在2016年11月10日取得涉诉房屋产权证后及时通知了原告及第三人；在本市于2016年10月始实行限购政策后，原告长时间内没有采取措施，而拖延至2017年的1月14日；被告在2017年1月14日才获知原告已经购买了一套房屋，因限购政策导致本案《房产交易合同》无法履行，此前第三人也未与被告沟通过原告办理天津市户籍一事。
第三人表示，2016年10月原告告知第三人其又购买了另一套房屋，第三人及时将因限购政策可能影响本案《房产交易合同》的履行通知了原、被告双方，并告知被告原告欲办理天津市户籍继续履行本案《房产交易合同》；2016年11月25日被告通知第三人其取得了涉诉房屋产权证，同日第三人转告了原告；因2017年1月初原告仍未能落户本市，原告欲解除《房产交易合同》，并要求被告退还相关费用，双方于2017年1月14日协商未果。
本院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》及对涉诉房屋购买产权的约定，均系各方真实意思表示，且未违反法律效力性强制性规定，均合法有效，各方当事人均应遵循公平、诚实信用原则行使权利、履行义务。现原告诉请解除《房屋买卖业务签约文件合订本》，被告及第三人对此亦无异议，故本院对原、被告及第三人解除《房产交易合同》予以确认。关于本案是否符合本案《房产交易合同》中约定的不可抗力，本院综合考虑原告在2016年9月分别签订本案的《房产交易合同》及与案外人王志荣的《房产交易合同》时，原告具有购房资格，在同年10月本市限购政策出台后，原告在明知其在没有本市户籍的情形下只能履行一份《房产交易合同》，此时原告如解除任一《房产交易合同》，则符合不可抗力的规定，而原告以其办理本市户籍为由表示继续履行本案的《房产交易合同》，系其相信本市出台的限购政策就原告能否履行本案的《房产交易合同》，并非不能避免且不能克服的客观情况，现虽涉诉合同已实际不能履行，但原告以不可抗力为由拒绝承担违约责任，本院不予支持。被告自愿返还原告定金50000元，系被告自行处分其民事权利，本院照准。关于原告主张被告返还购买产权的相关费用24925元一节，考虑被告购买涉诉房屋的产权系为出售涉诉房屋所为，虽本案的《房产交易合同》不能实际履行，但被告购买涉诉房屋产权的行为并未对其造成损害，依据公平原则，被告应将购买产权的相关费用返还原告，故原告此项诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，原告诉请解除《房屋买卖业务签约文件合订本》，被告及第三人无异议，本院准予；原告诉请被告返还定金100000元，于法无据，本院不予支持；原告诉请被告返还购买产权的相关费用24925元，依据公平原则，本院予以支持；被告自愿返还原告50000元，本院照准。本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告申朝辉与被告刘成及第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司2016年9月7日签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》；
二、本判决生效后十五日内，被告刘成返还原告申朝辉50000元；
三、本判决生效后十五日内，被告刘成返还原告申朝辉购买产权的相关费用24925元；
四、驳回原告申朝辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2899元，减半收取1449.50元，由原告申朝辉负担612.50元，由被告刘成负担837元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 郝春杰
二〇一七年七月十四日
书记员 董 雪
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
宣判后当事人权利义务告知书
一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。
当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。
二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
三、主动履行。判决书书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。
四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。