广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3044号
上诉人（原审被告）：朱洁莹，住广州市越秀区。
委托代理人：刘晓军，广东信德盛律师事务所律师。
委托代理人：麦嘉文，广东信德盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：覃羡，住广州市天河区。
被上诉人（原审原告）：吴一帆，住广州市越秀区。
两被上诉人共同委托代理人：刘玉国，广东海际明律师事务所律师。
上诉人朱洁莹因与被上诉人覃羡、吴一帆房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第1993号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年12月28日，朱洁莹出具委托书（该委托经过广州市南方公证处公证），以其是广州市天河区花城大道766号1座首层06号、首层16-36号、首层39-98号、二层201号（分割号：001-102）、三层301号（分割号：001-177）的购买人身份授权案外人广州市万城商业经营管理有限公司（以下简称万城公司）代为出售上述房屋、代收房款等，万某公司有转委托权。
2011年2月27日，覃羡、吴一帆与万某公司签订《新城766认购书》，约定覃羡、吴一帆认购位于广州市天河区花城大道766号101房、201房、301房第三层38号物业（以下简称案涉房屋），建筑面积为9.5平方米，套内建筑面积为3.92平方米，最终认购价为591897元。同日，覃羡、吴一帆向朱洁莹支付了购买案涉房屋的定金50000元，朱洁莹出具了相应收据（NO.3004915）给覃羡、吴一帆。
2011年3月7日，覃羡、吴一帆（买受人）与朱洁莹（出卖人，签约代理人为万某公司）双方签订《商铺买卖合同》，约定：覃羡、吴一帆向万某公司购买案涉房屋；建筑面积为9.5平方米，套内建筑面积为3.92平方米，认购价为591897元；（第四条）覃羡、吴一帆须于2011年3月3日前支付全部房款的51%（包含定金）301897元，余款290000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入朱洁莹指定的银行账号，备注：1、覃羡、吴一帆收到朱洁莹通知（电话通知或书面通知）的5天内须到朱洁莹指定的办理机构办理按揭贷款手续，如覃羡、吴一帆未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任，2、如银行实际贷款与覃羡、吴一帆的申请贷款额度之间有差额的，覃羡、吴一帆须在收到银行（包括银行委托办理按揭的机构）或朱洁莹电话或书面通知后15天内以现金方式支付该差额部分款项，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任，3、如覃羡、吴一帆提出按揭贷款申请后，因覃羡、吴一帆原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准覃羡、吴一帆贷款申请的，覃羡、吴一帆须在收到银行（包括银行委托办理按揭的办理机构）或朱洁莹电话或书面通知后15天内，向朱洁莹一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任；（第五条）覃羡、吴一帆如未按本合同规定的时间付款，朱洁莹有权单方提出和决定解除本合同；（第六条）由于朱洁莹已将本物业在2013年12月30日前的使用权及经营权出租第三方，覃羡、吴一帆在此期间的使用权及经营权的收益损失，朱洁莹以该商铺的房价款总金额作折扣，以补偿覃羡、吴一帆就该商铺在2013年12月30日前的使用权及经营权的收益，覃羡、吴一帆不得以任何理由在2013年12月30日前干涉第三方使用及经营该商铺；（第七条）朱洁莹应当于2011年12月31日前，以书面形式通知覃羡、吴一帆办理该商铺使用权的交接手续，覃羡、吴一帆未按书面通知的时间办理使用权交接手续的，视为从书面通知的商铺使用权交接日期起该商铺使用权已实际交接，且视为覃羡、吴一帆同意该商铺商场管理公司对该商铺进行租赁、经营管理；（第十一条）覃羡、吴一帆保证所填写的通讯地址为覃羡、吴一帆的准确联系地址，覃羡、吴一帆的通讯地址有所改变的，应立即书面通知朱洁莹，朱洁莹根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达，如覃羡、吴一帆提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回，所产生的一切责任和后果由覃羡、吴一帆承担；（第十二条）本合同生效后的210个工作日内，由朱洁莹负责向广州市房地产交易中心申办案涉房屋的交易过户手续，覃羡、吴一帆应提供必要的文件及配合，朱洁莹如未按本合同规定的时间申办案涉房屋的交易过户手续逾期超过30日的，覃羡、吴一帆有权单方提出和决定解除本合同等条款。上述《商铺买卖合同》载明覃羡、吴一帆的通讯地址为“广州市珠江新城华府街25号金碧华府C2栋2102房”；朱洁莹的委托代理人为万某公司，联系地址为“广州市越秀区先烈南路23号13号楼312房”。
《商铺买卖合同》签订当天（2011年3月7日），覃羡、吴一帆向朱洁莹支付了案涉房屋的税费18902元（POS机支付18887元＋现金支付15元）及首期款251897元（POS机支付），朱洁莹出具了相应收据（NO.3009545、NO.3009598）给覃羡、吴一帆。同时，覃羡、吴一帆还向案外人广州安某顾问有限公司（以下简称安某公司）支付了签约费1300元（POS机支付），安某公司出具了相应收据（NO.0000470）给覃羡、吴一帆。
2013年7月18日，覃羡、吴一帆委托广东海际明律师事务所向朱洁莹邮寄《关于广州市天河区花城大道766号商铺买卖若干事宜的函》（以下简称《函件》，单号：1016219061104），对朱洁莹在签约及履约过程中出售商铺权利的合法性，签约方式、内容及收款、收费方面以及按揭方面等诸多问题提出质疑。其中关于按揭方面的质疑，函件中提出：朱洁莹在签约时承诺定将成功办妥5成10年按揭，覃羡、吴一帆也已依约支付了所有费用和提交了所有资料给朱洁莹，然而朱洁莹至今仍未为覃羡、吴一帆成功办妥按揭；朱洁莹对此应负上全责，因为作为商铺出售方和按揭指定方，朱洁莹本应先与相关按揭机构和金融机构协调沟通好，对相关情况应有充分的预见，如存在问题，朱洁莹也应有足够的能力和办法解决；朱洁莹应改善目前于按揭事务办理当中的混乱局面，向覃羡、吴一帆明示指定的按揭办理机构及其联系方式、相关流程、条件、费用等，否则覃羡、吴一帆根本无所适从。此外，上述《函件》还要求朱洁莹在收到函件后5个工作日内给覃羡、吴一帆或覃羡、吴一帆的律师作出书面回复及附相关证明文件，争取友好协商妥善解决上述问题。根据广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司于2013年7月29日出具的《妥投证明》显示：朱洁莹已于2013年7月23日签收了上述《函件》。朱洁莹对此不予确认，但未提交证据予以反驳。
2013年8月2日，覃羡、吴一帆委托广东海际明律师事务所向朱洁莹邮寄《解除﹤商铺买卖合同﹥的通知》（单号：1021635522804），内容为：“就关于案涉房屋买卖若干事宜，覃羡、吴一帆委托律师于2013年7月18日向朱洁莹发出过函件，就有关问题要求朱洁莹予以回复和积极解决，尤其是其中的按揭贷款问题、办证问题、售后返租期间未诚信经营等问题，但朱洁莹至今未能予以合理答复和依约解决。覃羡、吴一帆认为，《商铺买卖合同》属于朱洁莹未与覃羡、吴一帆协商而由朱洁莹单方面制定提供的不公平格式合同，其中第四条第2款关于按揭付款的备注条款属于朱洁莹单方面制定提供的不公平格式条款，根据《合同法》第四十条的规定，该条款依法无效。由于朱洁莹至今未依约指定按揭机构成功办理约定的按揭贷款，并有强制收取按揭手续费等其他违约行为，导致《商铺买卖合同》不能继续履行，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，覃羡、吴一帆特此委托律师向朱洁莹发出解除通知，即依法解除朱洁莹与覃羡、吴一帆签订的《商铺买卖合同》，并请朱洁莹立即向覃羡、吴一帆返还覃羡、吴一帆已付定金、房款、契税、产权登记费、交易服务费、印花税、律师费、按揭服务费等全部款项并赔偿相应的利息等损失。”根据广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司于2013年8月6日出具的《妥投证明》显示：朱洁莹已于2013年8月3日签收了上述《解除﹤商铺买卖合同﹥的通知》。朱洁莹对此不予确认，但未提交证据予以反驳。
本案中，朱洁莹提供房地产权证（证号：穗房地权证穗字第××号）拟证明案涉房屋已办理产权证，具备出售及过户条件，同时没有被查封、抵押等情况。该证载明：确权地址为天河区花城大道766号338房，产权人为朱洁莹，规划用途为商业，房屋建筑面积为9.5平方米，套内建筑面积为3.92平方米，登记时间为2011年3月16日。另根据原审法院于2014年7月30日在广州市房地产档案馆查询的《房地产登记簿查册表》显示，案涉房屋的产权人仍为朱洁莹朱洁莹。覃羡、吴一帆对此提出异议，认为朱洁莹取得房产证的时间在双方签约之后，即签约时朱洁莹未取得房产证，因此主张朱洁莹出售案涉房屋不合法。
朱洁莹主张其已于2012年7月6日通知覃羡、吴一帆前往其指定银行办理按揭贷款手续，为此向原审法院提交了《关于办理贷款和催缴购房款通知》及《EMS详情单》（单号：EE251527057GD）予以证明。朱洁莹在《关于办理贷款和催缴购房款通知》中称覃羡、吴一帆在签订《商铺买卖合同》后未依约办理按揭手续，经其催告之后覃羡、吴一帆仍欠余下购房款290000元，故其通知覃羡、吴一帆于2012年7月9日至2012年7月13日前往其办公地址广州市麓景路3号广发银行办理贷款手续或自行选定贷款银行与办理按揭付款手续（如自行办理按揭付款的，需书面通知朱洁莹并提交相关手续），否则视为覃羡、吴一帆拒绝继续履行《商铺买卖合同》，朱洁莹将按约定解除《商铺买卖合同》，没收覃羡、吴一帆已付定金和房价款，并将商铺做另行销售处理。经查，上述《关于办理贷款和催缴购房款通知》的落款出卖人为“涂国钧”（案外人），代理人为万某公司，时间为2012年7月6日。另，《EMS详情单》未加盖邮局的邮戳，亦未显示收件人的签收情况，朱洁莹亦未能提交其他证据证明覃羡、吴一帆签收了《关于办理贷款和催缴购房款通知》。覃羡、吴一帆对《关于办理贷款和催缴购房款通知》和《EMS详情单》均不予确认，主张其从未收到上述《关于办理贷款和催缴购房款通知》；同时以《关于办理贷款和催缴购房款通知》落款出卖人为“涂国钧”而非朱洁莹朱洁莹为由，主张《关于办理贷款和催缴购房款通知》不能视为朱洁莹曾向其主张过相关权利。
另，朱洁莹在覃羡、吴一帆提起本案诉讼之后，于2014年4月29日向覃羡、吴一帆邮寄《通知》（一式三份；邮寄地址分别为：覃羡的身份证住址即广州市天河区海月路413号1003房，吴一帆的身份证住址即广州市越秀区淘金北路31号901房，覃羡、吴一帆在《商铺买卖合同》中的通讯地址即广州市珠江新城华府街25号金碧华府C2栋2102房；单号分别为：1062714777400、1062714776500、1062714775700），通知覃羡、吴一帆在收到函件后15个工作日内向其付清购房余款290000元。根据朱洁莹提交的由广东省邮政速递物流有限公司广州分公司于2014年5月14日出具的《妥投证明》显示：单号1062714777400、1062714775700的邮件均由“管理处范某”于2014年4月30日签收，而单号1062714776500的邮件则因投递不成功被退回。覃羡、吴一帆对《通知》及《妥投证明》均不予确认，主张其从未收到上述《通知》；同时以其已于2013年7月18日和2013年8月2日分别向朱洁莹发出《函件》及《解除﹤商铺买卖合同﹥的通知》为由，主张其在朱洁莹发出上述《通知》之前已明确向朱洁莹提出解除《商铺买卖合同》的要求。
覃羡、吴一帆以朱洁莹未按照《商铺买卖合同》约定按时办理案涉房屋的交易过户手续为由，于2013年9月30日向原审法院提起本案诉讼，要求解除《商铺买卖合同》。
原审法院认为：万某公司作为朱洁莹的委托代理人在授权范围内代为签订《商铺买卖合同》及收取相关款项等代理行为所产生的相应民事责任应由作为委托人的朱洁莹承受。即覃羡、吴一帆与朱洁莹的委托代理人万某公司于2011年3月7日签订的《商铺买卖合同》是覃羡、吴一帆与朱洁莹双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《商铺买卖合同》第五条、第十二条均约定当事人各自的合同解除权，在条件成就时，权利人可行使权利。《商铺买卖合同》约定以按揭方式付款，从双方约定的按揭流程条款可见，朱洁莹在按揭手续办理中处于主导地位，覃羡、吴一帆处于配合地位。本案中，朱洁莹虽主张其已于2012年7月6日通知覃羡、吴一帆前往其指定银行办理按揭贷款手续，并提交了《关于办理贷款和催缴购房款通知》及《EMS详情单》（单号：EE251527057GD）予以证明，但因覃羡、吴一帆否认收到《关于办理贷款和催缴购房款通知》，而上述《EMS详情单》（单号：EE251527057GD）既未加盖邮局的邮戳，也未显示收件人的签收情况，现有证据无法证明覃羡、吴一帆签收了《关于办理贷款和催缴购房款通知》，朱洁莹亦未能提交其他证据证明其曾电话或书面通知覃羡、吴一帆前往办理按揭贷款手续，故对朱洁莹该项主张，不予采信。另，覃羡、吴一帆还于2013年7月18日就按揭贷款等问题向朱洁莹发出《函件》进行询问，但朱洁莹在收到该《函件》后并未对此作出回应。根据已查明的事实可知，朱洁莹在签订《商铺买卖合同》（2012年3月7日）之后直至覃羡、吴一帆起诉（2013年9月30日）之时长达一年半的时间里，未以任何形式通知覃羡、吴一帆前往办理按揭贷款手续，现有证据亦无法证明未办理按揭贷款手续的责任在于覃羡、吴一帆，而《商铺买卖合同》第十二条约定的过户条件是不附带条件，不以房款付清为前提条件，故朱洁莹未按约定在指定期限内（2011年3月7日起210个工作日即为2012年1月4日）办妥产权转移手续，已构成违约，因此覃羡、吴一帆享有合同解除权，其请求解除合同具有合同依据，予以支持。覃羡、吴一帆提交的《EMS详情单》（单号：1021635522804）显示其于2013年8月2日向朱洁莹邮寄的《解除﹤商铺买卖合同﹥的通知》已由朱洁莹于2013年8月3日签收，朱洁莹对此虽不予确认但未能提交证据予以反驳，故采纳上述《EMS详情单》（单号：1021635522804）和《解除﹤商铺买卖合同﹥的通知》，确认《解除﹤商铺买卖合同﹥的通知》于2013年8月3日到达朱洁莹。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“合同自通知到达对方时解除”的规定，对覃羡、吴一帆要求确认《商铺买卖合同》于2013年8月3日解除的诉讼请求予以支持。另，覃羡、吴一帆明确表示不要求对《商铺买卖合同》解除后的法律后果进行处理，属当事人自由处分权利，故对《商铺买卖合同》解除后购房款的返还等事项不予处理。朱洁莹经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作缺席判决。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2015年2月2日作出如下判决：确认覃羡、吴一帆与朱洁莹于2011年3月7日签订的《商铺买卖合同》于2013年8月3日解除。本案受理费100元、公告费500元，均由朱洁莹负担。
判后，上诉人朱洁莹不服原审判决，向本院提起上诉称：覃羡、吴一帆至今未办理涉案商铺的按揭手续，未支付剩余房款系违约在先，其违约行为导致涉案商铺没有过户，理应承担违约责任及涉案商铺没有过户的一切法律风险及后果。原审判决错误认定是朱洁莹逾期办理过户手续并由朱洁莹承担违约责任，应予以纠正。一、原审认定“朱洁莹在按揭手续办理中处于主导地位，覃羡、吴一帆处于配合方”错误。在按揭办理中朱洁莹是协助义务，而且是否办理成功的通知义务也不在朱洁莹。覃羡、吴一帆作为涉案商铺的买受人，办理按揭贷款手续是买受人的基本义务，在银行批准按揭贷款之前，朱洁莹无法为涉案房屋办证。二、涉案合同采用的是按揭贷款的付款方式，根据广州市房屋交易监管中心发布“穗房监管函（2011）88号”《关于存量房网上交易系统银行按揭接口正式运行的通知》的规定，应当先办理按揭贷款手续，后办理过户手续，否则房管部门不予受理过户登记手续。三、朱洁莹不存在逾期办证违约行为，覃羡、吴一帆不享有合同解除权。根据合同约定，由于覃羡、吴一帆的原因未成功办理按揭贷款，覃羡、吴一帆应变更付款方式，一次性向朱洁莹付款。双方约定办理过户手续也是附有条件的，根据合同第十二条的约定，买受人必须提供必要的文件及配合。覃羡、吴一帆怠于履行合同约定的付款义务，不办理按揭贷款手续且未提供银行同贷书，构成严重违约，朱洁莹才延迟配合办理过户手续。因此朱洁莹不构成违约。四、朱洁莹从未收到过覃羡、吴一帆发来的《解除〈商铺买卖合同〉的通知》，也没有授权他人收取该函件，原审法院确认双方合同于送达之日起解除与事实不符。综上，上诉请求：1、撤销原审判决第一、二项，并依法改判驳回覃羡、吴一帆的全部诉讼请求；2、判令覃羡、吴一帆承担一、二审的诉讼费用。
被上诉人覃羡、吴一帆答辩同意原审判决，不同意朱洁莹的上诉请求。
经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：综合双方庭审发表的意见和上诉人朱洁莹提出的上诉主张，本案争议焦点为：1、覃羡、吴一帆是否履行了合同约定的付款义务，在办理按揭贷款手续过程中是否处于主导地位；2、覃羡、吴一帆是否享有合同约定的解除权。
关于覃羡、吴一帆是否履行了合同约定的付款义务及在办理按揭贷款手续过程中是否处于主导地位问题。涉案《商铺买卖合同》第四条约定，覃羡、吴一帆须于2011年3月3日前支付全部房款的51%（包含定金）301897元，余款290000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入朱洁莹指定的银行账号。根据原审查明事实，覃羡、吴一帆已付清涉案商铺的定金及首期款。本院认为，认定覃羡、吴一帆是否按照《商铺买卖合同》的约定，履行支付购房款义务的关键在于覃羡、吴一帆是否依约履行其按揭义务。据《合同》第四条备注1“覃羡、吴一帆收到朱洁莹通知（电话通知或书面通知）的5天内须到朱洁莹指定的办理机构办理按揭贷款手续；如覃羡、吴一帆未按约定期限办理按揭贷款手续或与其未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任”的约定，因覃羡、吴一帆必须按朱洁莹指定的办理机构办理按揭贷款手续，故原审认定覃羡、吴一帆在按揭手续办理中处于配合方，朱洁莹处于主导地位并无不当。朱洁莹在本案中提供的证据不足以证明其在本案诉讼前曾电话或书面通知覃羡、吴一帆前往办理按揭贷款手续，且覃羡、吴一帆曾于2013年7月18日就按揭贷款等问题向朱洁莹发出《函件》进行询问，但朱洁莹在收到该《函件》后并未对此作出回应。故结合上述事实，本院认定覃羡、吴一帆在支付购房款方面并无违约行为。
关于覃羡、吴一帆是否享有合同约定的解除权问题。按照《商铺买卖合同》第十二条的约定，朱洁莹应在合同生效后的210个工作日内向广州市房地产交易登记中心申办涉案商铺的交易过户手续，逾期超过30日，则覃羡、吴一帆有权解除合同。由于朱洁莹至今没有按上述合同约定办理涉案商铺的交易过户手续，且未有证据显示在合同约定的210个工作日内，朱洁莹曾以覃羡、吴一帆未支付全部购房款为由要求顺延该办理过户的期限。因此，原审法院认为覃羡、吴一帆要求解除合同符合双方的约定，并无不当，本院予以维持。至于朱洁莹上诉主张根据《关于存量房网上交易系统银行按揭接口正式运行的通知》的规定，涉案商铺过户存在障碍，本院认为，由于按揭付款并不是合同约定的唯一付款方式，故该主张缺乏合同和事实依据，本院不予采纳。
综上所述，在覃羡、吴一帆并不存在任何违约行为的情况下，朱洁莹无正当理由未在合同约定的过户期限内办理涉案商铺的过户手续，其行为已构成违约，原审法院判令《商铺买卖合同》于2013年8月3日解除并无不当，本院予以维持。
综上所述，朱洁莹的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人朱洁莹负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一五年八月六日
书记员 仪文娟