广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终8920号
上诉人（原审被告）：段俊芝，女，汉族，1976年8月1日出生，住所地：广东省惠州市惠城区，
委托诉讼代理人：于禾蕊，广东华商律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：魏圆圆，女，汉族，1982年9月23日出生，住所地：江西省南昌市新建县，
委托诉讼代理人：宋东峰，广东XX律师事务所律师。
原审被告：吴汉森，男，汉族，1988年8月12日出生，住所地：广东省惠东县，
原审第三人：深圳市金百鑫房地产营销策划有限公司，住所地：深圳市宝安区西乡街道坪洲开发区缤纷世界B3栋110号（办公场所），组织机构代码：796607069。
法定代表人：邱塏钦。
上诉人段俊芝因与被上诉人魏圆圆以及原审被告吴汉森、原审第三人深圳市金百鑫房地产营销策划有限公司（以下简称：金百鑫房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1415号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人段俊芝上诉请求：请求依法撤销深圳市宝安区人民法院(2015)深宝法民三初字第1415号民事判决第二判项。
上诉事实与理由：一、吴汉森的代理行为应为无效。1、段俊芝委托吴汉森代为出售房产的授权，是基于与深圳市HFY房地产投资有限公司（下称HFY公司）签订的《房地产委托代理销售协议（包销）》的前提下给予的授权，其代理人的身份也是基于HFY公司的指定。案涉《房地产委托代理销售协议（包销）》从形式上看，并不构成合法有效的合同，其指定的代理人亦为无效的指定。2、段俊芝对吴汉森的委托，在吴汉森与魏圆圆签订《房地产买卖合同》前已经终止。早在2015年3月下旬，段俊芝因自行寻找到买家，已经致电吴汉森解除委托关系，并表明自行出售房产，得到吴汉森的认同。在(2015)深宝法民三初字第00736号案件庭审中，吴汉森亦确认该事实，吴汉森同时表示，其与魏圆圆签订房地产买卖合同，完全是其老板的安排；其老板与魏圆圆系夫妻关系。3、吴汉森的陈述是审清案件事实的关键。在魏圆圆将(2015)深宝法民三初字第00736号案件撤诉再行起诉后，吴汉森不再出庭，段俊芝有理由推断吴汉森与魏圆圆达成了一定的默契。二、魏圆圆勾结吴汉森损害段俊芝利益明显。1、魏圆圆在起诉时提交的《房地产委托代理销售协议（包销）》及吴汉森的委托书，载明的协议乙方为HFY公司，而非金百鑫房地产公司。根据吴汉森在(2015)深宝法民三初字第00736号庭审时的陈述，魏圆圆的丈夫为HFY的隐名股东，在吴汉森告知其段俊芝不再授权吴汉森出售房屋时，指令吴汉森与其妻即魏圆圆订立房地产买卖合同，并将定金支付到金百鑫房地产公司名下。2、《房地产委托代理销售协议（包销）》没有乙方盖章、没有合同各方加按手印，在明知段俊芝取消对吴汉森的授权后仍然按照该合同条款交易，其行为有2种可能：①魏圆圆明知协议有问题，仍然与吴汉森进行交易，实现损害段俊芝利益的目的；②通过强行交易，实现魏圆圆利益的最大化。3、魏圆圆的户籍所在地为江西，其是否具备在深购房条件，在一审证据中没有体现。如果魏圆圆不具备在深购房条件，其与吴汉森订立的房地产买卖合同的效力亦不存在。三、魏圆圆无权请求损失赔偿。按照《合同法》第九十七条的规定，合同解除权的行使，当事人有权要求赔偿损失。但在司法实践中，赔偿损失有2个原则：一是实行过错原则，二是实际发生损失原则。本案中，魏圆圆与吴汉森订立房地产买卖合同时明知吴汉森的授权已经被取消还与之订立；在得知段俊芝不来办理委托第三方赎楼时，应当即时终止履行合同，并向金百鑫房地产公司主张退回购买案涉房屋的定金，有义务采取措施防止损失的扩大（合同法第一百一十九条规定）。魏圆圆2015年4月10日与吴汉森签订房地产买卖合同，按照合同约定，止损合理期限为35天（按照原审法院认定的2015年5月15日前）。在吴汉森与魏圆圆订立的房地产买卖合同效力被确认的情况下，从2015年4月10日至2015年5月15日这35天的时间涨幅做为认定依据，是比较客观公正的。原审法院在魏圆圆评估报告的基础上自由裁量为30万元的赔偿，不符合合同法第一百一十九条的规定。就本案而言，魏圆圆提交的评估报告不符合当时的房产市场的真实现状，不能作为赔偿的依据。没有赔偿依据，段俊芝就不应当承担赔偿责任。鉴于吴汉森与魏圆圆签订的房地产买卖合同的效力为超越代理期限所为，因此，段俊芝亦不应当承担魏圆圆的律师费。综合上述理由，段俊芝请求二审法院依法查明案件事实，准确适用法律，并审慎使用自由裁量权，公平公正的处理本案。
被上诉人魏圆圆辩称，一、魏圆圆认为，段俊芝上诉没有任何事实和法律依据，请求依法驳回。在段俊芝上诉状，段俊芝称吴汉森没有出庭，与事实不符。原审判决指出，吴汉森均到庭参加诉讼。二、本案为解除合同纠纷，魏圆圆具备或者不具备在深的购房资格条件，与买卖合同的效力无关。三、在本案一审的诉讼过程中，段俊芝依法变更了被查封的本案涉案房产，据魏圆圆了解，该房产段俊芝已经成功出售，所获利益远远大于一审判决应当支付给魏圆圆的赔偿金。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告吴汉森、原审第三人金百鑫房地产公司未到庭参加二审调查，亦未作书面陈述。
魏圆圆向一审法院起诉请求：一、解除魏圆圆、段俊芝、吴汉森签订的房地产买卖合同；二、段俊芝、吴汉森向魏圆圆返还定金15万元；三、段俊芝、吴汉森向魏圆圆支付违约损害赔偿金90万元；四、段俊芝、吴汉森承担魏圆圆已支付律师费5万元；五、段俊芝、吴汉森承担本案全部诉讼费、保全费等。
一审法院认定事实：2009年6月22日，深圳市国土资源和房产管理局向段俊芝颁发深房地字第××号《房地产证》，段俊芝系深圳市宝安区XXXX城X栋X号房地产权利人，该房地产性质为市场商品房，用途为住宅，建筑面积为51.29平方米。
2014年7月1日，段俊芝作为甲方、吴汉森作为代理人、深圳市HFY房地产投资有限公司作为乙方签订了一份《房地产委托代理销售协议（包销）》，约定甲方将上述房地产委托乙方代理销售，委托代理期限为2014年7月1日至2015年6月30日，乙方以不得低于150万元出售该房产，该价格系甲方实收价。在签署协议时，甲方向乙方和乙方指定人员出具授权委托书，以方便乙方能及时把握客户、与客户签订房产买卖合同。合同备注条款载明经双方协商以出租形式每月支付租金（保证金）3000元，成功出售为止（在协议期限内），租金（保证金）不退换，押金6000元则退还。
同日，段俊芝出具了一份《委托书》，载明委托人为段俊芝，受托人为吴汉森。主要内容为，段俊芝就案涉房产出售委托吴汉森为代理人，代理期限为2014年7月1日至2015年6月30日，在代理期限内以段俊芝名义办理如下事项及签署该房产的有关文件段俊芝均予承认：出售上述房产，签署中介公司房地产买卖合同、签署中介公司定金托管条，将定金划入段俊芝账户。
2015年4月10日，魏圆圆作为买方与作为卖方的段俊芝（吴汉森为段俊芝的代理人）签署了《房产买卖合同》，约定段俊芝、吴汉森将上述房地产以150万元出售给魏圆圆。卖方委托担保公司赎楼，卖方应于签订合同后15个工作日内做委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付第三人金百鑫房地产公司用于办理赎楼、过户等。买方在签订合同当日支付3万元，签订合同后7日内支付定金12万元，上述定金交由第三方进行监管。买方须于2015年4月30日前支付首期款（以银行贷款承诺书为准）到买方贷款银行作资金监管。任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的应向对方承担违约责任。如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同没收定金或要求卖方支付房产转让价20％违约金；如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求买方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价20％违约金。合同备注条款约定：1、该房出售段俊芝实收价格；2、该房满五年；3、金百鑫房地产公司在收到段俊芝该房地产证原件托管3日内将定金12万元转入段俊芝账号；4、魏圆圆须将定金12万元转入金百鑫房地产公司法定代表人账号托管；5、如合同因违约造成的诉讼，违约方承担守约方支出的律师费。
2015年4月10日，魏圆圆向金百鑫房地产公司支付定金3万元。2015年4月16日，魏圆圆分三笔向金百鑫房地产公司法定代表人账户转入定金12万元。
2015年7月8日，魏圆圆委托的深圳市世纪ZS房地产评估有限公司就案涉房地产市场价格出具了一份评估报告书，案涉房地产在2015年7月7日的市场价格为2500388元。2015年7月2日，魏圆圆与广东XX律师事务所签订了一份《委托代理合同》，魏圆圆委托该律师事务所律师作为代理人处理本案纠纷。2015年7月7日，魏圆圆支付广东XX律师事务所律师费5万元。
一审法院认为，吴汉森以段俊芝的名义与魏圆圆签订案涉《房产买卖合同》，吴汉森持有段俊芝出具的《受托书》，该委托书明确授权吴汉森可代为签署案涉房产买卖合同等手续，魏圆圆在签署合同过程中尽到注意义务，段俊芝亦没有提供充分证据证明魏圆圆与吴汉森存在恶意串通损害段俊芝利益的情形，案涉《房产买卖合同》合法有效，段俊芝应履行合同义务。
关于违约责任。根据审理查明的事实可知，魏圆圆、段俊芝的委托代理人吴汉森、第三人金百鑫房地产公司均称案涉合同因段俊芝不出售房产、拒绝配合办理资金监管及赎楼手续而无法履行，结合段俊芝有关吴汉森无权签署案涉买卖合同的抗辩，足以认定案涉合同不能履行的原因系段俊芝拒绝履行，段俊芝已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于合同解除的规定及涉案合同关于合同解除权的约定，魏圆圆有权依据相关法律解除合同并有权要求段俊芝赔偿损失。
关于合同解除。含有魏圆圆解除合同意思表示的起诉状于2015年7月20日送达给段俊芝签收，涉案合同于段俊芝签收之日解除，一审法院予以确认。
关于赔偿损失及定金返还。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。案涉买卖合同于2015年4月10日签订，根据合同约定，段俊芝应于2015年4月25日前出具公证授权委托书，并应于2015年4月30日前配合魏圆圆办理首期款资金监管，但段俊芝、吴汉森未在上述期限内履行义务，魏圆圆应当在段俊芝违约后的合理期限内（15日，即2015年5月15日前）采取另行购买房屋等措施减少损失，但魏圆圆并未采取减损措施，其不得对扩大的损失要求赔偿。其因段俊芝违约遭受的损失有限。魏圆圆主张根据案涉房产2015年7月7日的市场价格2500388元确定损失赔偿额，其主张的损失赔偿数额包含了扩大损失部分，不具备合理性。综上，一审法院将损害赔偿数额确定为30万元。因涉案合同已解除，段俊芝收取魏圆圆定金已没有合同依据，其应当将定金15万元返还给魏圆圆，因上述定金托管的金百鑫房地产公司处，故由金百鑫房地产公司径行返还给魏圆圆。关于律师费，案涉合同明确约定因违约导致诉讼所产生的律师费由违约方承担，魏圆圆因本案诉讼支付律师费5万元，该费用亦为魏圆圆损失，段俊芝应赔偿魏圆圆损失5万元。
关于吴汉森的责任。吴汉森系段俊芝的代理人，其在本案交易过程中所实施的行为均应由段俊芝负法律责任，魏圆圆要求吴汉森承担合同责任没有法律依据，一审法院不予支持。至于吴汉森是否超越了代理权限或存在其他损害段俊芝利益的情形，不属于本案审理范围，段俊芝可另循法律途径救济。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、确认魏圆圆与段俊芝签订的《二手房买卖合同》已于2015年7月20日解除；二、段俊芝于判决生效之日起三日内支付魏圆圆损失赔偿金35万元；三、深圳市金百鑫房地产营销策划有限公司应于判决生效之日起三日内向魏圆圆返还托管定金15万元；四、驳回魏圆圆的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14700元、保全费5000元，由魏圆圆负担7000元，段俊芝负担12700元，受理费、保全费魏圆圆已预交。
本院经二审审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。首先，关于合同效力。吴汉森持有段俊芝出具的《委托书》，载明吴汉森具有签订房屋买卖合同出售涉案房产的代理权限，魏圆圆据此有理由相信吴汉森有权代理段俊芝出售涉案房产，故吴汉森的代理行为有效，涉案合同对段俊芝具有法律约束力。本案中，段俊芝并未能提供充分有效的证据证明魏圆圆与吴汉森存在恶意串通的情形，故应承担举证不力的不利后果，段俊芝据此上诉主张涉案合同无效，本院难予采纳。至于吴汉森是否有超越代理权或其他过错行为致段俊芝利益受损，并非本案审理范围，段俊芝就此可另循法律途径解决。涉案合同的内容未有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同各方均应恪守履行。一审关于涉案合同效力的认定正确，本院予以确认。其次，关于违约责任。段俊芝拒绝履行涉案合同，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。一审综合考虑到魏圆圆在段俊芝违约后未积极止损的具体情形，确定违约损失赔偿额为30万元，处理得当，本院予以维持。段俊芝上诉主张其无需赔偿损失，于法无据，本院不予支持。
综上，段俊芝的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6550元（段俊芝已预交），由段俊芝负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 龙
审判员 路 德 虎
审判员 周 敏
二〇一七年十二月十九日
书记员 林翘（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。