北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第03351号
上诉人（原审被告）赵耀荣，男，1957年6月9日出生。
委托代理人杨伟华，北京市安通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵春安，男，1967年5月21日出生。
被上诉人（原审原告）冯美英，女，1964年6月25日出生。
委托代理人刘福建，北京市通州区宋庄镇法律服务所法律工作者。
原审第三人程杰，男，1982年2月10日出生。
委托代理人饶云峰，北京京闽律师事务所律师。
上诉人赵耀荣因与被上诉人赵春安、冯美英、原审第三人程杰租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第18131号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。赵耀荣之委托代理人杨伟华、赵春安、冯美英之委托代理人刘福建、程杰之委托代理人饶云峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
赵春安与冯美英在原审法院诉称：我们与赵耀荣于2012年3月19日签订租赁合同，约定我们将通州区××房屋租赁给赵耀荣使用。租赁期限20年，每年租金39万元。合同还约定了其他条款。在合同履行过程中，赵耀荣在我们不知情的情况下私自将房屋转租，赵耀荣的行为违反了双方合同约定，为此双方就解除合同事宜多次协商未果。现要求判令解除双方所签订的《房屋出租协议书》；要求赵耀荣赔偿赵春安与冯美英违约金78万元；判令赵耀荣腾退房屋交还给赵春安与冯美英；诉讼费由赵耀荣承担。
赵耀荣在原审法院辩称：我不同意赵春安与冯美英的诉讼请求。赵春安与冯美英所称的租赁期限20年与事实不符，实际合同约定租赁期限为40年。我无根本违约，没有违反合同约定的事实。我将房屋出租给程杰时赵春安与冯美英明知，而且经过赵春安与冯美英口头同意，故我不同意赵春安与冯美英的诉讼请求。
程杰在原审法院述称：我作为次承租人租赁该房屋后进行了添附，装了柜子、空调以及基础设施改造。如果赵春安、冯美英与赵耀荣合同解除，我希望继续租赁使用该房屋。请法院依法判决。
原审法院认为：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。赵春安、冯美英与赵耀荣签订的租赁协议是双方当事人真实意思表示，双方均应严格遵守履行。由于双方合同约定的租赁期限为40年，违反了合同法关于租赁期限的强制性规定，故前20年租赁为有效合同，后20年租赁为无效合同。本案的争议焦点是赵耀荣的转租是否违反合同约定或法律规定。赵春安、冯美英与赵耀荣的出租协议不仅约定了“乙方可以自行转租或由子女经营”，还约定了“转租时要和甲方说清楚，需征得甲方同意”。这两句话很清楚地约定了赵耀荣转租需取得赵春安、冯美英的同意。至于赵耀荣的转租是否取得了赵春安、冯美英的同意，举证责任在赵耀荣。现赵耀荣称其转租取得了赵春安、冯美英的同意，但赵春安、冯美英予以否认，赵耀荣未提供任何有效证据予以证明，法院不予采信其转租取得赵春安、冯美英同意的观点。从另一方面分析，赵春安、冯美英不会干涉赵耀荣如何利用房屋，因此不能从房屋用途改变就推断出赵春安、冯美英明知或应知赵耀荣将房屋转租给程杰；同理，在不知道程杰的真实身份前，不能因赵春安、冯美英协助程杰对房屋进行装修改建就强行推断出赵春安、冯美英知晓转租事宜；相反，赵春安、冯美英得知转租事宜后马上就将房屋大门锁上阻止程杰使用，这种举动说明其之前协助程杰使用房屋是在不知情的情况下所为。最后一点，庭审中赵耀荣承认其与程杰签订租赁协议后才告知赵春安、冯美英，也违反了合同中转租需取得赵春安、冯美英同意的约定。综上三点论述，赵耀荣的转租未取得赵春安、冯美英同意，属于违约行为，赵春安、冯美英依照合同法的规定，要求解除合同、腾退房屋，理由正当，法院予以支持。赵春安、冯美英要求赵耀荣支付违约金，理由正当，但是，合同约定的违约金标准明显过高，有违民法的公平原则，亦严重超出当事人的实际损失，法院予以酌情考虑赵耀荣转租获利情况予以支持违约金要求。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十七条、第二百一十四条第一款、第二百二十四条之规定，原审法院于2015年1月判决：一、赵春安、冯美英与赵耀荣于二〇一二年三月十九日签订的《房屋出租协议书》中关于租赁期限的约定，自二〇一二年七月一日至二〇三二年六月三十日有效，自二〇三二年七月一日以后无效；二、解除赵春安、冯美英与赵耀荣于二〇一二年三月十九日签订的《房屋出租协议书》；三、赵耀荣将承租的坐落于北京市通州区××房屋腾退给赵春安、冯美英，于判决生效之日起七日内执行清；四、赵耀荣给付赵春安、冯美英违约金六万元，于判决生效之日起七日内执行清；五、驳回赵春安、冯美英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，赵耀荣不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1.一审判决基本事实没有查清。对于涉案房屋转租的事实被上诉人是明知的。程杰在签订房屋租赁协议后就在出租房屋的正面墙体上粘贴上了醒目的“××画室”的招牌，并且多次对涉案房屋装修、改造，这都是得到了被上诉人的同意才对其进行安装的。我与程杰开办的“××画室”没有任何关系。我告知被上诉人转租情况后，其称转租是我自己的事，只要我保证按期支付租金即可。结合被上诉人庭审陈述及书面意见等情形，被上诉人早就知道转租的事实，至少也是应当知道转租的事实。而且我与被上诉人签订的《房屋出租协议书》中约定“转租时要和甲方（被上诉人）说清楚，需征得甲方同意。”但未规定必须征得被上诉人的书面同意。由于被上诉人于2013年5月即知道我已将涉案房屋转租给了程杰，且在一年的时间里也没有提出任何异议，现其以未经同意将房屋转租请求解除租赁协议不应得到支持。2.一审判决适用法律错误。《合同法》第二百二十四条规定了承租人经出租人同意或不同意将房屋转租的法律后果。然而本案涉及的房屋租赁协议关于转租的约定前提是“乙方可以自行转租”，即被上诉人进行了明确转租授权，故所谓“需征得甲方同意”即表示为“不提出异议即为同意”。这就不存在《合同法》第二百二十四条第二款规定的情形，我不存在违约行为。3.被上诉人与程杰恶意串通，以达到他们之间直接签署房屋出租协议之目的。在我与程杰的民事诉讼过程中，程杰作为被告与被上诉人有过多次交流，得知我转租获得的租金与被上诉人收取上诉人的相差了6万元，因此表示希望直接与被上诉人签订出租协议。为此，程杰与被上诉人恶意串通，一方面其拒不缴纳2014-2015年度的房屋租金，并且恶意拖欠2013年-2014年度房屋租金4万元；另一方面，被上诉人再向法院提出解除与我的租赁协议，故其行为严重侵害了我的合法权益。综上，请求撤销原审判决并驳回被上诉人的全部诉讼请求；由被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。
赵春安、冯美英辩称：同意一审判决。
程杰述称：同意一审判决。
经审理查明：2012年3月19日，赵春安、冯美英（甲方）与赵耀荣（乙方）签订一份《房屋出租协议书》，约定：甲方将坐落于通州区××房屋租赁给赵耀荣使用。租赁期限40年，自2012年7月1日至2052年6月30日止。免租期从2012年3月20日至2012年6月30日。每年租金39万元，为上交款，一年一付清。下年租金在每年6月1日前付清。如果哪一方违约，就由哪一方赔付对方二年房租。如果甲方违约除赔付二年房租外另外赔偿乙方的装修费用。租赁期间，乙方可以自行转租或由子女继续经营，转租时要和甲方说清楚，需征得甲方同意。无论转租和继承还按本协议执行。协议还约定了其他条款。协议签订后，赵春安、冯美英将房屋交付给赵耀荣，赵耀荣支付了截至2014年6月30日前的租金。赵耀荣称其利用房屋进行收藏、展示。
另查，2013年5月8日，赵耀荣（甲方）与程杰（乙方）签订一份《房屋出租协议》，约定：赵耀荣将其承租的上述房屋出租给程杰。租赁期限5年，从2013年5月30日至2018年5月30日。每年租金45万元，一年一次付清。下年租金在每年6月1日前付清。乙方应付保证金5万元，此保证金在租赁合同到期乙方交清各种费用后，甲方退还给乙方。租赁期间，房屋的维修及费用由乙方承担。如果房屋漏雨、塌陷等，由甲方负责维修、承担费用。如果一方违约，就由违约方赔付对方2年房租。本合同一式二份，双方各执一份，均有同等效力，双方应对合同条款保密。协议还约定了其他条款。程杰在承租期间，进行了安装空调、将车库改建为食堂等添附行为，程杰利用房屋开办画室。
再查，对于转租是否经过房东赵春安、冯美英同意一事，双方各执一词。赵耀荣称其与程杰签订《房屋出租协议》后，电话将转租一事告知赵春安与冯美英，赵春安与冯美英并未表示反对。对此陈述，赵春安与冯美英不予认可。赵春安与冯美英称赵耀荣从未告知其转租之事，因赵春安、冯美英无权干涉赵耀荣如何利用房屋进行经营，故赵春安、冯美英认为程杰与赵耀荣系合作关系。赵春安、冯美英称其于2014年5月从程杰口中得知转租之事。程杰承认开始是对赵春安与冯美英称程杰与赵耀荣系合作办学，程杰是学校负责人。赵春安与冯美英得知转租之事后于2014年5月和6月将房屋大门锁过二次，程杰以不能影响学生培训为由与赵春安与冯美英协商之后，赵春安与冯美英将大门打开。
另查，在程杰使用房屋期间其对房屋进行过装修和改造，赵春安与冯美英对装修和改造是知情的。诉讼中，程杰称，承租期间，房屋有质量问题，其与赵耀荣联系，但赵耀荣不来，其直接将赵春安与冯美英的电话给他。赵春安主张赵耀荣与程杰签订转租协议时，双方约定对其保密，赵耀荣对此予以否认。
上述事实，有房屋出租协议书、房屋出租协议、照片及当事人陈述等相关证据材料在案佐证。
本院认为：赵春安、冯美英与赵耀荣签订的房屋出租协议书系双方当事人之真实意思表示，根据合同法之相关规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。由于赵春安、冯美英与赵耀荣约定的租赁期限为40年，违反了合同法关于租赁期限的强制性规定，故合同约定前20年租赁为有效合同，后20年租赁为无效合同。根据查明的事实，赵春安、冯美英与赵耀荣签订的房屋出租协议约定了“乙方可以自行转租或由子女经营，转租时要和甲方说清楚，需征得甲方同意”。该约定表明赵耀荣转租时需征得赵春安、冯美英的同意。赵耀荣关于双方约定乙方可以自行转租即赵春安、冯美英进行了明确转租授权，需征得甲方同意即表示为不提出异议即为同意的主张，不符合双方约定之文意，本院不予采纳。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。诉讼中，赵耀荣称其转租取得了赵春安、冯美英的同意，赵春安、冯美英对此予以否认，赵耀荣未就其上述主张提供充分有效证据予以证明，本院不予采信。赵春安、冯美英与赵耀荣对如何使用租赁房屋并无约定，因此不能从房屋用途即推断出赵春安、冯美英明知或应知赵耀荣将房屋转租给程杰；亦不能因赵春安、冯美英知晓程杰对房屋进行装修改建即推断出赵春安、冯美英知晓转租事宜。根据赵春安、程杰所述，赵春安、冯美英得知转租事宜后，曾将房屋大门锁上阻止程杰使用。赵春安主张赵耀荣与程杰签订转租协议时，双方约定对其保密，赵耀荣对此予以否认，经查，赵耀荣与程杰签订的转租协议中明确约定双方应对合同条款保密。赵耀荣主张赵春安、冯美英与程杰恶意串通，缺乏事实依据，本院不予采纳。故赵耀荣的转租未取得赵春安、冯美英同意，属于违约行为。
根据合同法之相关规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。赵春安、冯美英主张解除合同、腾退房屋，理由正当，应予支持。赵春安、冯美英要求赵耀荣支付违约金，原审法院依据公平原则，结合当事人的损失，酌情考虑赵耀荣转租获利情况支持违约金要求，符合法律规定。
综上，赵耀荣的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费11600元，由赵耀荣负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费11600元，由赵耀荣负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 何灵灵
代理审判员 朱 伟
代理审判员 陈敏光
二〇一五年四月十六日
书 记 员 黄 蕾