山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一终字第454号
上诉人（原审原告）：马伦雅，无固定职业。
委托代理人：郑德龙，山东鑫希望律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：胡芳，无固定职业。
委托代理人：辛虎，山东鑫士铭律师事务所律师。
委托代理人：王长海，山东鑫士铭律师事务所律师。
上诉人马伦雅因租赁合同纠纷一案，不服烟台市莱山区人民法院（2015）莱山民三初字第41号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2013年10月18日胡芳与烟台祥隆商业管理有限公司（以下简称祥隆公司）签订《商铺租赁合同》，约定：祥隆公司将位于烟台市莱山区清泉路23号的祥隆广场地下商城233号商铺（套内建筑面积18.43m2）出租给胡芳使用；商铺仅限以芭贝乐商号经营冰吧、冰激凌品类之用；租赁期限自2013年10月18日起至2014年11月15日止；胡芳不得出卖、抵押、出借、停止使用或转租该商铺或其任何部分，否则祥隆公司有权解除合同。
2014年8月25日马伦雅与胡芳签订《商铺转让协议》，约定：胡芳于2014年8月26日前将位于新世界百货负一层搜酷城233店铺（面积为18.43m2）转让给马伦雅营业使用；店铺所有权证号码为233，产权方与胡芳签订了租赁合同，租期到2014年11月5日，年租金为30271元，店铺交给马伦雅后，马伦雅同意代替胡芳向产权方履行该租赁合同，每月交纳租金及该合同约定由胡芳交纳的水电费等各项费用；店铺现有装修、装饰、设备全部无偿归马伦雅使用，租赁期满后不动产归产权方所有，动产无偿归马伦雅，胡芳不得再向马伦雅索取任何其他费用；由马伦雅经营引起的债权债务全部由马伦雅负责，与胡芳无关，马伦雅接手前该店铺债权债务全部由胡芳负担，与马伦雅无关；胡芳需向马伦雅提供的文件有产权方与胡芳租赁合同复印件、店铺钥匙；付款内容为首次付款35000元，2月后营业额达营利10000元以上，付清尾款15000元，2月后营业额达不到营利10000元以上，付清尾款5000元。
《商铺转让协议》签订次日，马伦雅向胡芳支付转让费35000元，胡芳将涉案商铺、商铺内大冰淇淋机、爆米花机等设备及店内小物件交付给马伦雅。马伦雅经营过程中，以胡芳名义向物业管理公司交纳水电费。2014年10月马伦雅收到祥隆公司发出的《通知》一份，载明“尊敬的B233商户：您好！感谢近一年时间以来的合作。贵我双方签订的《租赁合同》将于2014年11月15日到期，我方特此告知本合同租赁期届满后将不再与贵方续约，请贵方于2014年11月15日后二日内将商铺内物品清运完毕，并将商铺恢复原貌交还我方。如到期未交还商铺，我方将强行清铺，由此造成相关费用我方不负责承担。”马伦雅经营至2014年11月15日，后将涉案商铺交给祥隆公司。
2014年12月23日马伦雅向法院起诉，主张胡芳未经商场同意擅自将涉案商铺转让给马伦雅，后马伦雅从商场工作人员处知悉胡芳对涉案商铺并无转租权，且商场待租赁合同期满后收回商铺，不再另行招商，马伦雅受让目的不能实现，因此，请求确认马伦雅与胡芳签订的《商铺转让协议》无效、胡芳返还马伦雅商铺转让费35000元、诉讼费用由胡芳承担。胡芳辩称，双方签订的《商铺转让协议》并没有法律规定的无效情形，且已履行完毕，马伦雅要求返还商铺转让费及损失没有法律依据，请求驳回马伦雅的诉讼请求。
原审法院依据《商铺租赁合同》、《商铺转让协议》、《通知》、支付宝交易记录、收款收据、设备交接清单、当事人陈述等证据认定上述事实。
原审法院认为，马伦雅与胡芳签订的《商铺转让协议》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，马伦雅应当知道胡芳无权转租，却同意代胡芳继续履行租赁合同，且合同履行过程中祥隆公司未提出异议，马伦雅也实际经营至合同约定期限届满之日，马伦雅与胡芳之间的租赁合同已履行完毕。现马伦雅要求确认《商铺转让协议》无效，胡芳返还转让费35000元，于法无据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，于2015年3月13日判决：驳回马伦雅的诉讼请求。一审案件受理费675元，减半收取337.50元，由马伦雅负担。
宣判后，上诉人马伦雅不服，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人签订的《商铺转让协议》是包括商铺物资设施及商铺经营权在内的概括性转让，实质是对涉案商铺的转租，祥隆公司在与被上诉人签订的《商铺租赁合同》中禁止被上诉人对涉案商铺进行转租，因此，被上诉人与上诉人签订《商铺转让协议》构成无权处分。被上诉人将涉案商铺私自转租，严重侵害了祥隆公司的管理制度及合同权益，祥隆公司虽未行使合同权利要求被上诉人支付违约金并解除合同，但祥隆公司在知悉被上诉人的转租行为后于2014年10月23日发出通知，要求租期届满后二日内交还商铺不再续租。上诉人后来从祥隆公司处得知，只要私自转租商铺，祥隆公司不会再将其商铺出租给转租的任何一方。由此可见，祥隆公司对私自转租商铺是坚决反对的，被上诉人的无权处分行为在此种情形下应属无效，被上诉人与上诉人签订的《商铺转让协议》当然无效，被上诉人应将收取上诉人的转让费全额退还。二、上诉人在与被上诉人签约之初并不知道被上诉人无权转租，祥隆公司在得知被上诉人的转租行为后通知不再续租，说明祥隆公司对被上诉人的转租行为提出过异议，原审认定上诉人应当知道被上诉人无权转租及在合同履行过程中祥隆公司未提出异议均与事实不符。三、从上诉人与被上诉人签订《商铺转让协议》的本意看，上诉人受让的是被上诉人租期届满后能够继续承租经营涉案商铺的机会，双方并未约定转让期限，更未约定被上诉人剩余两个多月租期的转让费，所约定的转让费是以上诉人能够续租经营为前提，但上诉人未能续租经营，故被上诉人不应收取上诉人转让费。上诉人于2014年10月26日委托律师进行本案诉讼，于2014年11月前向法院递交了起诉状，2014年12月下旬法院予以立案，此期间为了避免商铺闲置浪费，上诉人只得经营至合同期满后才腾出。因此，原审认定上诉人实际经营至合同约定的期限届满之日、双方的租赁合同已履行完毕均与事实不符。请求二审法院撤销原判，依法改判被上诉人返还上诉人转让费35000元。
被上诉人胡芳答辩称：上诉人的上诉主张与事实不符，且无相应证据证实，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订《商铺转让协议》，被上诉人将其对祥隆公司商铺的租赁权及商铺内被上诉人物资、设备的所有权转让给上诉人，由上诉人进行经营使用。在合同签订后，被上诉人已按照约定将租赁商铺及物资、设备交付给上诉人，由上诉人经营使用至被上诉人的租期届满日，且上诉人至今仍占有被上诉人所交付的物资及设备。根据双方所签《商铺转让协议》的约定，被上诉人并无保证上诉人在被上诉人的租期届满后能够续租涉案商铺的义务，上诉人主张其向被上诉人支付转让费是以上诉人能够续租涉案商铺为前提，无据以证，本院不予采信。在上诉人经营使用涉案商铺期间，商铺的产权人祥隆公司得知后只是通知上诉人在被上诉人的租期届满后不再续租，并未影响上诉人与被上诉人之间《商铺转让协议》的履行，应视为祥隆公司对被上诉人向上诉人转让涉案商铺租赁权的认可。因此，原审认定上诉人与被上诉人之间的《商铺转让协议》合法有效且已实际履行完毕正确，上诉人要求确认该协议无效并要求被上诉人返还转让费的理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费675元，由上诉人马伦雅负担。
本判决为终审判决。
审判长 王守远
审判员 衣振国
审判员 姜松诚
二〇一五年六月十八日
书记员 车丽翠