江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0583民初12972号
原告：唐原飞，女，1987年1月29日生，汉族，住苏州市吴中区。
委托诉讼代理人：王建华，江苏王建华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨春辉，江苏王建华律师事务所律师。
被告：孟永根，男，1944年1月16日生，汉族，住昆山市。
委托诉讼代理人：俞雪妹，女，45岁，住昆山市。系孟永根儿媳。
被告：孟雪忠，男，1973年3月4日生，汉族，住昆山市。
被告：俞雪妹，女，1973年1月13日生，汉族，住昆山市。
委托诉讼代理人：吴景贵，上海正源（昆山）律师事务所律师。代理上述三被告。
第三人：昆山市张浦镇侑亿家房产中介服务部，统一社会信用代码320583600654362，住所地昆山市张浦镇商鞅路。
经营者：刘璞茹。
委托诉讼代理人：倪林玲，女，该单位职员。
原告唐原飞与被告孟永根、孟雪忠、俞雪妹、第三人昆山市张浦镇侑亿家房产中介服务部（以下简称侑亿家服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，依法适用简易程序审理，后依法转为普通程序并组成合议庭，分别于2017年8月23日、10月26日两次公开开庭进行了审理。原告唐原飞（参加第二次庭审）及其委托诉讼代理人杨春辉，被告孟永根委托诉讼代理人俞雪妹、被告孟雪忠（参加第一次庭审）、俞雪妹及三被告共同委托诉讼代理人吴景贵（参加第二次庭审），第三人侑亿家服务部经营者刘璞茹（参加第二次庭审）及其委托诉讼代理人倪林玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐原飞向本院提出诉讼请求：1.判令原被告签订的《房屋买卖成交合同》有效；2.判令被告继续履行合同，被告向原告交付昆山市××浦镇XX小区XX号XX室房屋，并由被告及第三人协助完成过户手续；3.诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉请为：1.判令原被告签订的《房屋买卖成交合同》有效；2.判令解除原被告签订的《房屋买卖成交合同》，并返还原告已支付的购房款350000元及相关利息损失（自2016年7月28日起至实际支付之日止，按年息6%计算）；3.判令被告支付原告违约金400000元；4.判令被告赔偿原告因房价上涨造成的损失293177元；5.判令被告支付原告支付的中介费9000元；6.诉讼费由被告承担。事实和理由:2016年7月20日，原被告经第三人侑亿家服务部中介签订了《房屋买卖合同》，约定被告将其拆迁安置的坐落于昆山市××浦镇XX小区XX号XX室房屋转让给原告，房屋转让总价580000元。合同签订后，原告依据合同约定支付被告350000元购房款，此后原告于2017年6月30日又依约支付房款50000元，却被被告退还，被告表示不再继续履行合同，经原告与第三人多次催促被告，被告均表示不愿意继续履行合同也不接受房款，为此引起纠纷。
被告孟永根、孟雪忠、俞雪妹共同辩称，签订涉案房屋买卖合同属实，但答辩人是在第三人侑亿家服务部欺骗下签署，答辩人事先询问了该中介涉案动迁房在没有交房及办证的情况下能否交易，在中介答复可以交易的情况下签署了涉案房屋买卖合同，因答辩人孟永根妻子已在2012年2月去世，孟永根夫妇尚有两个女儿，她们不同意交易涉案房屋，故此涉案合同因属于无效；2016年7月28日，答辩人收到原告支付的房款350000元；答辩人在2016年10月9日电话通知中介，要求中介通知原告进行协商，但原告坚持要求答辩人履行合同；因答辩人不了解拆迁房的房屋产权相关事宜，只是在中介的欺骗下签署合同，答辩人并非故意违反合同约定的交易条件，答辩人没有过错，应由答辩人与第三人侑亿家服务部共同承担责任。在涉案房屋的履行过程中，答辩人提出按照2016年10月的涉案房屋市场价685397元计算，扣除合同约定价580000元，补偿原告差价105397元，该款由答辩人及第三人各自承担一半，由答辩人返还原告已付房款350000元，但原告不同意。现答辩人提出协商意见，如要继续履行合同，需重新签订附加合同，并按照2017年7月涉案拆迁房市场价873177元，扣除答辩人于2016年10月提出的当时涉案房屋市场价685397元的差额187780元，由原告补偿答辩人该差价款187780元。如认定被告构成违约的，原告主张的违约金标准明显过高，请求依法予以调低；原告主张的房屋差价计算基点应是2016年10月，不应按照2017年7月的市场价计算。
第三人侑亿家服务部述称，原被告之间的房屋买卖合同是由我中介居间处理的，在2016年7月20日签订合同之后的第二天，被告俞雪妹就开始要求涨价，并且要求原告变更付款方式，被告俞雪妹在签订合同时也未说明该房屋两位姐姐还有份额，在过了三个月后才讲到姐姐还有份额。
当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖合同、房屋买卖委托书、动迁房安置协议书、见证书、银行转账凭证、收据、微信聊天记录截图、计算机司法意见书，以及本院的询问笔录，本院依法组织证据交换及质证，对双方当事人无异议的事实依法予以认定。本院经审理认定事实如下：2012年11月10日，被告孟永根与昆山市浦新房屋拆迁有限公司签订了《张浦镇区域内动迁房屋安置协议书》一份，约定被告孟永根的拆迁房屋安置在昆山市××浦镇港浦小区，共计房屋三套及车位三个，包含涉案房屋即XX小区XX号楼XX室及XX号楼XX号车位。2016年7月20日，原被告经第三人侑亿家服务部中介三方签订《房屋买卖成交合同》一份，约定被告孟永根将自己拆迁安置的位于昆山市××浦镇XX小区XX号楼XX室及XX号楼XX号车位房屋及转让给原告，转让价为580000元，原告应于签约时向被告支付购房定金20000元；原被告应分别向中介方支付房价的2%、1.5%的中介费；税费及过户费由原告承担；原告应于2016年7月31日前支付房款350000元（含定金），被告向原告交付钥匙时原告应付款100000元，2017年6月30日前原告应付款50000元，余款80000元在房产过户时付清；过户前如被告违约，需向原告支付原告已付房款二倍的违约金；原告未按期付款视为违约，原告所付房款归被告所有。该份合同当天由被告孟雪忠、俞雪妹签字，2016年7月28日，原告及被告孟永根在该份房屋买卖合同上签字，并经苏州金盾法律咨询服务有限公司予以见证。原告依约于2016年7月20日支付购房定金20000元，第三人侑亿家服务部向原告出具了20000元的定金收据，该收据上有被告孟雪忠领款签名，三被告确认收到该款；2016年7月28日，原告依约以转账方式支付被告孟雪忠购房款330000元，第三人侑亿家服务部向原告出具了收据，被告孟永根在该收据上领款签名，三被告确认收到该款；2017年6月24日，原告依约以转账方式向被告俞雪妹支付房款50000元，2017年7月1日，被告俞雪妹以转账方式将50000元房款退还原告，原告确认收到该款。另原告于2016年11月11日向第三人侑亿家服务部支付中介费5000元，第三人侑亿家服务部向原告出具了5000元的中介费收据。
另查明，被告孟永根系被告孟雪忠父亲，被告孟雪忠与被告俞雪妹系夫妻关系；被告孟永根妻子沈梅珍于2012年2月去世，沈梅珍父母均已早于沈梅珍去世，孟永根夫妇共育有子女三人：被告孟雪忠、女儿孟雪红、孟雪芳。审理中，因三被告抗辩孟雪红、孟雪芳不同意放弃继承且不同意转让涉案房屋，本院庭后向其二人进行询问，孟雪红、孟雪芳明确表示不放弃继承并不同意转让涉案房屋。另涉案房屋目前尚未向被告进行交房，也未办理房屋初始登记证，且原被告均确认涉案房屋并未向原告交房的事实。
审理中，被告就其抗辩主张的于2016年10月得知孟雪红、孟雪芳不同意卖房事宜即与第三人侑亿家服务部联系，明确要求中介方转告原告不再继续履行合同，并提供了被告俞雪妹与第三人侑亿家服务部刘璞茹的微信记录予以证实，但明确因手机损坏不能提供手机；原告对此聊天记录不予质证，不能确认其真实性；第三人质证认为属实，但认为被告俞雪妹仅讲到涉案房屋属于遗产且产权不明，不能进行买卖，并让转告原告，第三人已答复要求被告提供相关证明以便核实是否属于遗产，但被告一直未提供。原告称直到起诉之前，被告将50000元退回时才通过第三人得知涉案房屋涉及遗产继承被告不能卖房。被告抗辩涉案合同因属于重大误解的情形下签订，应属于可撤销合同，但截止庭审辩论终结被告确认未提起可撤销之诉；另被告确认在签约时并未告知原告及第三人孟永根妻子去世及尚有两个女儿的事实，直到2016年10月才告知。
本院认为，原被告之间就涉案房屋转让签订了房屋买卖合同，涉案房屋系被告孟永根夫妇动迁安置房，系双方真实意思表示，原告依约向被告支付了购房定金及部分购房款，并支付了部分中介费，尽管涉案房屋涉及孟永根妻子死亡后遗产部分的继承问题，且被告孟永根两个女儿不同意转让涉案房屋，但并不影响涉案房屋买卖合同的效力，故原被告之间的房屋买卖合同依法成立有效。原告依约向被告支付了购房定金20000元及房屋转让款330000元总计350000元，被告确认收到，本院依法予以认定。原告依约已向第三人支付中介费5000元的事实，被告及第三人均确认无异，本院依法予以认定。现因涉案房屋被告并未实际拿到，且该房屋也未办理初始登记，同时该房屋的部分权利人不同意转让，导致合同无法履行，原告无法实现合同目的，被告构成根本性违约，引起纠纷的责任在于被告，故原告要求解除涉案房屋买卖合同的请求，本院予以支持。因原告基于第一次庭审中被告的抗辩意见，于2017年8月23日变更诉请要求解除涉案合同，故本案房屋买卖合同于2017年8月23日解除。涉案合同的签订及履行过程中，被告并未及时将涉案房屋存有遗产及相关继承人情况告知原告，作为被告方及相关房屋权利人就是否达成房屋转让的合意，与原告无关，原告并无过错。因被告违约导致合同解除，并造成原告5000元的中介费损失，现原告要求被告孟永根、孟雪忠返还购房款350000元及相应逾期还款利息损失并赔偿5000元中介费损失的请求，本院予以支持。原告主张被告孟永根、孟雪忠应承担合同约定的已付房屋转让款350000元的二倍中的部分400000元作为违约金的诉请，同时又主张房屋差价款损失293177元的请求，本院认为该两项诉请的总和不应超过原告实际损失，即房屋差价款的金额为宜；结合涉案房屋的价格上涨因素，原告主张按照被告曾提出的2017年7月涉案房屋的市场价格873177元为计算基数，减去涉案房屋成交价580000元，以293177元作为涉案房屋差价款的意见，对被告并无不利，本院予以认定。被告抗辩即使计算差价，应以被告于2016年10月提出的市场价685397元为计算基数的意见，因涉案合同当时被告并未与原告就解除事宜达成一致意见，故被告此抗辩意见无事实及法律依据，本院不予采信。被告俞雪妹并非本案涉案房屋的权利人，故原告对其诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，判决如下：
一、原告唐原飞与被告孟永根、孟雪忠、俞雪妹于2016年7月20日签订的《房屋买卖成交合同》有效。
二、原告唐原飞与被告孟永根、孟雪忠、俞雪妹于2016年7月20日签订的《房屋买卖成交合同》于2017年8月23日解除。
三、被告孟永根、孟雪忠于本判决生效之日起十日内返还原告唐原飞购房款350000元及逾期付款利息损失（以350000元为基数，自2017年8月23日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际支付之日止）。
四、被告孟永根、孟雪忠于本判决生效之日起十日内支付原告唐原飞违约金、房屋差价损失共计293177元。
五、被告孟永根、孟雪忠于本判决生效之日起十日内赔偿原告唐原飞中介费损失5000元。
六、驳回原告唐原飞对被告俞雪妹的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14270元，财产保全费5000元，合计19270元，由原告唐原飞负担7323元，由被告孟永根、孟雪忠负担11947元。被告负担部分，原告已预交，本院不再退还，被告孟永根、孟雪忠于本判决生效之日起十日内支付原告。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。）
审 判 长 夏宏光
人民陪审员 朱 慧
人民陪审员 高 霞
二〇一八年一月十六日
书 记 员 顾 雄