福建省厦门市集美区人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0211民初893号原告：叶加嵘，男，X1986年3月20日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。委托诉讼代理人：陈照贤、王劲超，福建远大联盟律师事务所律师。被告：林飞鹤，男，1980年6月15日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。被告：黄淑钦，女，1982年9月24日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。以上两被告共同委托诉讼代理人：何凌云、苏梅溪，福建天衡联合律师事务所律师。原告叶加嵘与被告林飞鹤、黄淑钦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案受理后，依法适用简易程序于2018年4月17日公开开庭进行了审理。原告叶加嵘的委托诉讼代理人陈照贤、王劲超律师，被告林飞鹤、黄淑钦的委托诉讼代理人何凌云、苏梅溪律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2016年1月24日签订的编号为DL0002590的《房产买卖协议书》和于2016年5月12日签订的编号为DL0001134的《房产买卖协议书》；2.判令被告向原告返还已经支付购房款168万元及利息（利息自2016年6月30日起算，计算至实际返还之日止，按人民银行同期同类贷款利率计算）；3.判令被告赔偿原告房屋涨价损失100万元（以最终鉴定评估为准）；4.判令被告赔偿原告中介费损失8.58万元、律师费16.5万元、另案诉讼费17400元；5.判令被告承担已付购房款一倍的赔偿即168万元；6.判令本案诉讼费、保全费5000元、鉴定费由被告承担。事实与理由：2016年1月24日，被告作为出售方（甲方），原告作为购买方（乙方），在厦门东篱房产营业策划有限公司的居间促成下，双方签订了一份编号为DL0002590的《房屋买卖协议书》。协议约定：被告同意将坐落于厦门市集美区浔江里X号X室房产出售给原告，房产成交总价为350万元；本协议签订之日，原告支付购房定金20万元；原告将上述购房款分四次支付给被告，已支付的定金可以冲抵购房款，原告应于2016年1月24日转账向被告支付20万元（含定金），于2016年6月30日向被告支付30万元，原告向银行申请按揭贷款112万元；上述房产处于银行抵押状态，被告应于2016年7月1日前往办理提前还贷和解抵押登记手续；被告应于2016年7月15日前将房产交付给原告使用；双方应于2016年7月13日前往土房局办理过户手续；被告保证上述房产权属清楚，无债权债务纠纷，若发生与被告有关房屋产权纠纷或债务等，概由被告负责，由此给原告造成的损失，由被告负责赔偿；双方签订本协议后，均不得中途毁约，否则毁约方除应向守约方承担总房款20%的违约金外，还应赔偿守约方含居间费用、装修损失等实际损失和收益损失，以及由此引起的诉讼费用和律师费用等；若履行本协议发生争议，任何一方均可向房产所在地有管辖权法院提起诉讼等。2016年5月12日，因房屋市场行情发生剧烈变动，经双方协商后，双方重新签订了一份编号为DL0001134的《房产买卖协议书》，对2016年1月24日签订的编号为DL0002590的《房产买卖协议书》进行条款变更。条款主要变更为：房产成交价变更为410万元；购房定金变更为50万元；具体付款方式变更为，房款分三期支付，于2016年5月20日支付50万元（含定金），于2016年8月15日支付136万元，按揭贷款224万元；第二期支付的款项专用于房产的解押还款，不得挪作他用；被告应在2016年8月15日办理提前还贷和解抵押登记手续；过户时间变更为2016年8月30日等。协议签订后，原告依约向被告支付了购房款168万元，被告并于2016年6月30日将房屋交付给原告。原告已支付了中介费6.58万元。而后，因被告将上述房产另行出售给案外人ＸＸ发生另案诉讼，上述房产被保全，导致被告无法过户给原告。另案业经两审，判决被告应将上述房产过户给案外人ＸＸ，厦门市中级人民法院已于2018年元月9日向原告送达了（2017）闽02民终4263号民事判决书，该判决已发生法律效力。鉴于被告一房二卖的行为，导致原告签订房产买卖合同目的不能实现，无法取得房屋产权。故原告有权请求解除合同，要求被告返还已付购房款168万元及利息、赔偿损失，损失包括房屋涨价损失约100万元（最终以评估鉴定为准）、中介费损失8.58万元、律师费16.5万元（另案原告作为有独立请求权的第三人参与诉讼，支付了二审律师费5万元加本案律师费11.5万元）、另案诉讼费17400元，并可以请求被告承担不超过已付购房款一倍（即168万元）的赔偿责任。为此，原告特向贵院起诉，请依法判决。被告林飞鹤、黄淑钦辩称：1.原被告双方前后两次签订的房产买卖协议均为无效合同。（1）现有生效判决已认定双方第一次签订的编号为DL002590的《房产买卖协议》为无效协议。厦门市集美区人民法院在（2016）闽0211民初2109号民事判决书中认定，叶加嵘故意和被告（林飞鹤、黄淑钦）故意将与叶加嵘的合同时间提前到原告合同时间（2016年1月26日）之前，且在本院询问的过程中故意隐瞒该事实，本院认定其行为属于恶意倒签欲将其合同成立在先。之后厦门市中级人民法院（2017）闽02民终4263号判决维持了原审法院的认定。根据上述生效判决，DL002590的《房产买卖协议》系双方恶意串通的结果，依照《合同法>第五十二条为无效合同。（2）在第一次签订的房产买卖合同无效的情况下，之后签订的第二份DL0001134号《房产买卖协议》，不管双方是基于什么原因签订，均是属于恶意串通的结果，系无效协议。而且原告在前一次的诉讼中始终以第一份合同主张房产权利，而向法院隐瞒了第二份合同，更加证明第二份合同系无效合同。2.被告愿意退还原告房款168万元。《合同法>第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。上一次案件终审判决之后，被告多次表示同意返还原告已支付房款168万元，只是因为上一次案件的原告ＸＸ未及时支付剩余300多万元的购房款，而且本案原告又提出许多不合理的要求，故尚未退还。3.原告的其它诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，其中有原告提供的编号为DL0002590的《房产买卖协议书》、编号为DL0001134的《房产买卖协议书》、《银行卡客户交易明细清单》、《购房定金收条》、《首付款收条》、《佣金确认书》、《收款收据》、《房屋交接声明》、《声明书》、《业务装修申请表》、《（2016）闽0211民初2109号民事判决书》、《（2016）闽02民终4263号民事判决书》、《法律事务委托代理合同》及发票、《法律事务委托合同》及凭证、《被告身份证复印件》、《保全费票据》等证据；原告及被告做了当庭陈述。对于相关证据的质证及认证意见，本院将在判决书的说理部分围绕对争点的分析进行阐述。对于双方当事人不持异议及与本案争点无关的证据，均已在卷佐证，本院不再一一赘述。本院经审理认定事实如下：原告叶加嵘（乙方）与被告林飞鹤、黄淑钦（甲方）签订了1份编号为DL002590的《房产买卖协议》，约定甲方将坐落于福建省厦门市集美区浔江里X号X室的房产出售给乙方，建筑面积152.88平方米，成交价为350万元。该合同载明的签订日期为2016年1月24日。2016年5月12日，原告叶加嵘（乙方）与被告林飞鹤、黄淑钦及案外人黄智清（甲方）在厦门东篱房产营销策划有限公司居间下签订了一份编号为DL0001134的《房产买卖协议书》，约定甲方将坐落于福建省厦门市集美区浔江里X号X室的房产出售给乙方，建筑面积152.88平方米，成交价为410万元；乙方应于本协议签订当日支付购房定金50万元，于2016年5月20日前向甲方支付50万元（含定金），于2016年8月15日向甲方支付136万元，向银行申请贷款224万元；甲、乙双方在签订本协议后不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担房款20%的违约金外，还应赔偿守约方含居间费用、装修损失、房屋使用费、房屋折价损失等实际损失和收益损失及由此引起的诉讼费用和律师费用等；甲方保证上述房屋产权清晰及能按期交易，若到时因甲方原因导致本协议不能正常履行，则由甲方承担一切违约责任。2016年8月8日，原告与两被告共同签署一份《声明书》，载明于2016年1月24日签署的编号为DL002590的《房产买卖协议》经双方确认属于无效合同，以双方另行签订的编号为DL0001134的《房产买卖协议书》为有效合同。见证人为兰亚红、黄智清。2016年5月12日，原告向黄智清转账30万元；2016年5月18日，原告向黄智清转账20万元；被告林飞鹤及案外人黄智清向原告出具《购房定金收条》1份，确认收到定金50万元。2016年6月30日，原告向被告林飞鹤转账100万元，陈阿梅向被告林飞鹤转账18万元。2016年7月1日，黄智清代被告林飞鹤向原告出具《首付款收条》1份，确认收到购房款118万元。被告确认收到原告购房款共计168万元。2016年7月1日，案外人ＸＸ因被告林飞鹤、黄淑钦将案涉房产一房二卖而起诉至本院。本院经审理后于2017年6月14日作出（2016）闽0211民初2109号民事判决书，认定原告与被告签订的编号为DL002590的《房产买卖协议》实际签订时间在2016年1月26日之后，系叶加嵘和被告林飞鹤、黄淑钦恶意倒签欲将该合同成立在先，不能取得履约优先顺位，ＸＸ与林飞鹤、黄淑钦的《房产买卖协议书》应当优先履行，并判决林飞鹤、黄淑钦协助案外人ＸＸ办理案涉房产的产权过户登记手续。林飞鹤、黄淑钦、叶加嵘不服，上诉至厦门市中级人民法院，厦门市中级人民法院于2017年12月25日作出（2017）闽02民终4263号民事判决书，认为原审法院认定林飞鹤、黄淑钦与叶加嵘有恶意倒签欲将其合同成立在先的行为并无不当，ＸＸ与林飞鹤、黄淑钦的《房产买卖协议书》应当优先履行，并判决驳回上诉，维持原判。厦门东篱房产营销策划有限公司分别于2016年5月12日、2016年6月14日向原告出具了60000元及25800元的佣金和代办费收款收据。原告因（2017）闽02民终4263号案件支付律师费5万元，承担（2016）闽0211民初2109号案件诉讼费17400元，因本案支付律师费11.5万元、保全费5000元。本院认为，本案系主张卖方一房二卖导致买方无法实际取得房屋产权而要求赔偿相应损失引发的房屋买卖合同纠纷。双方协议确认编号为DL002590的《房产买卖协议》为无效合同，编号为DL0001134的《房产买卖协议》为有效合同，故双方的权利义务关系应按照编号DL0001134的《房产买卖协议》予以确定。依法成立并生效的合同才能依法被解除，本案中原告提交《声明书》能证实双方确认编号DL002590的《房产买卖协议》为无效协议，原告主张解除该协议，于法无据，本院不予支持。被告抗辩编号DL0001134的《房产买卖协议》系互相串通损害第三人利益的合同，与双方缔约和履约事实不符，本院不予支持。生效判决已判决被告应将案涉房屋过户给案外人ＸＸ，故本案被告一房二卖导致不能向原告履约的根本违约事实足以认定，原告据此解除双方之间编号为DL0001134的《房产买卖协议书》，于法有据，本院予以支持。原告未提交证据证明此前通知被告解除合同，故以起诉状送达至被告之日（2018年4月4日）视为解除之日。原告已向被告支付购房款168万元，现合同已解除，原告主张被告返还购房款168万元，于法有据，本院予支持。生效判决认定原告与被告恶意倒签合同，欲将合同成立在先取得履约在先顺位，能证实原告在履行本案合同过程中发现不能履约时，未及时采取合理措施避免损失扩大，存在重大过错，其主张按涨价损失确定被告违约责任，本院不予支持。双方在合法有效的《房产买卖协议书》中约定毁约方应向守约方承担总房款20%的违约责任。故本院对原告该违约损失主张中82万元（410万元×20%）部分予以支持，超出部分予以驳回。编号为DL0001134的《房产买卖协议书》约定了悔约方除应向守约方承担总房款20%的违约金外，还应赔偿守约方含居间费用、装修损失、房屋使用费、房屋折价损失等实际损失和收益损失，以及由此引起的诉讼费用和律师费用。原告因本案支出律师费11.5万元、因订立案涉合同支付中介费8.58万元，现原告主张被告依约支付，于法有据，本院予以支持。原告主张的另案律师费5万元、另案诉讼费17400元，系原告作为第三人参与案外人ＸＸ与被告林飞鹤、黄淑钦的房屋买卖合同纠纷的支出，在上述案件中其独立的诉讼请求被法院依法驳回，故不属于原被告合同约定的由违约方负担的合理费用，本院不予支持。原告主张168万元购房款的利息，其未提交证据证明在房屋总价20%金额损失和合理律师费、中介费损失之外还有其他损失，且其在发现不能履约时，未及时采取合理措施避免损失扩大，本院依法不予支持。原告还主张根据《最高人民法院》第八条规定，由被告承担已付购房款1倍的赔偿即168万元，因该司法解释系适用于房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人之情形，原告该主张于法无据，本院不予支持。原告申请就案涉房屋在2018年元月9日时的市场价进行鉴定，如前文述及，其主张房屋涨价损失于法无据，本院对其该申请不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告叶加嵘与被告林飞鹤、黄淑钦于2016年5月12日签订的《房产买卖协议》（编号DL0001134）自2018年4月4日起解除；二、被告林飞鹤、黄淑钦应于本判决生效之日起十日内向原告叶加嵘返还购房款168万元；三、被告林飞鹤、黄淑钦应于本判决生效之日起十日内向原告叶加嵘赔偿违约损失82万元、律师费损失11.5万元和中介费损失8.58万元；三、驳回原告叶加嵘的其他诉讼请求。案件受理费44756元，减半收取计22378元，由原告叶加嵘负担9639元，被告林飞鹤、黄淑钦负担12739元；各方应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。保全费5000元，原告叶加嵘已负担，被告林飞鹤、黄淑钦应于本判决生效之日起十日内向叶加嵘支付合理保全费2846元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。审 判 员  余 巍二〇一八年四月二十六日法官助理  洪一帆代书记员  李玉珊附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。