广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终14921号
上诉人（原审原告、反诉被告）：郭俊连，男，汉族，1979年10月17日出生，身份证住址：安徽省霍邱县，
委托诉讼代理人：祝晓阳，广东格威律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶华刚，广东万唐律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市顺丰源投资顾问有限公司，住所地：深圳市宝安区43区翻身路边厂房326号502之二（办公场所）。
法定代表人：吴陶，总经理。
委托诉讼代理人：王志强，广东卓建律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕红兵，广东卓建律师事务所律师。
上诉人郭俊连因与被上诉人深圳市顺丰源投资顾问有限公司（以下简称顺丰源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初5082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
郭俊连上诉请求：撤销原审判决，改判：一、确认郭俊连与顺丰源公司双方于2015年1月19日签订的《房屋租赁合同》于2017年1月14日解除；二、顺丰源公司返还郭俊连租赁押金60000元；三、顺丰源公司支付郭俊连装修装饰损失333197元；四、顺丰源公司支付郭俊连装修装饰价值评估费6000元；五、顺丰源公司承担本案受理费用。
事实和理由：一、一审法院没有查明案件的基本事实即涉案租赁房屋是否具备法定出租条件即是否获得建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，而本案一审法院仅以涉案租赁房屋通过消防验收为由即认定其符合使用条件而认为双方租赁合同关系“合法有效”，显然违反了前述规定。合同效力问题显然是法院应该依职权查明的事实，何况郭俊连也一再向法院陈述该租赁房屋存在没有�得建设工程规划许可证的事实。二、即使合同有效，根据《合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”一审法院既然已经查明郭俊连搬离租赁物提前解除合同是由于租赁房屋的业主发出提前终止合同通知，则本案显然属于顺丰源公司因业主的原因造成其违约，依法应当向郭俊连承担违约责任。三、顺丰源公司根本没有提供证据证明租赁房屋的原状是毛坯，一审判决郭俊连将租赁房屋恢复至毛坯状态没有事实根据。
针对郭俊连上诉，顺丰源公司辩称，一、郭俊连一审期间对涉案租赁合同的效力是没有异议的。在一审庭审及上诉过程中，郭俊连从来没有变更该项诉讼请求。所以，一审判决在顺丰源公司对合同效力没有异议的情况下，认定该合同合法有效，符合郭俊连提出的诉讼请求。在此前提下，郭俊连在二审中提出涉案合同的效力，没有法律依据。关于合同效力，双方合同签订之后，履行了两年半，郭俊连通过该地址成功注册了公司，并且实际生产经营，而且，在一审判决中，也明确认定该出租房屋依法取得深圳市公安局宝安分局消防大队验收合格，具备使用条件。涉案租赁物符合使用条件，而且，郭俊连实际使用两年半，并成功注册公司，租赁合同合法有效。二、郭俊连认为第三方的违约应当由当事人一方承担违约责任，法律规定没有错误。但是，不管是第三方还是顺丰源公司，都不存在违约。第三方发出的到期通知函，针对的对象是租赁期在2016年12月31日到期的与房东之间签订的房屋租赁合同，并不包括由顺丰源公司直接与郭俊连签订的房屋租赁合同的业主。一审判决认定事实清楚�应当予以维持。三、郭俊连一审期间已经明确提出了装修的赔偿请求，那么，郭俊连在什么状态下进行装修以及装修前的状态，举证责任应当由郭俊连承担。合同中已明确约定了在租赁合同到期收回租赁物，要毛坯恢复原状，这是非常明确的。此外，郭俊连是在不具备合同解除的情形下，单方发出解约通知，并擅自撤场，且拒不支付也不恢复原状，是违约行为。其单方解约通知，不产生解除合同的法律效力。所以，郭俊连主张2017年1月14日解约之说不能成立。由于郭俊连的违约行为，导致合同被解除，郭俊连无权要求返还租赁押金及装修损失。即使存在装修损失，也应该由违约方郭俊连自行承担。
顺丰源公司上诉请求：1、撤销一审判决第七项，判令郭俊连支付拖欠顺丰源公司2017年2月1日起至合同解除日止的租金（截止一审反诉日止为2017年2月、3月共2个月租金，共计58560元，应继续按29280元每月计算至合同解除日）；判令郭俊连支付逾期支付租金的违约金50068元；以上金额暂时合计人民币108628元；3、判令郭俊连承担本案的全部诉讼费用。
事实和理由：一、郭俊连至今未能将涉案房产恢复原状，且未将恢复原状后的涉案房产交付顺丰源公司，一审判决未予支持顺丰源公司要求郭俊连支付2017年2月至合同解除日的租金，是不正确的。一审判决第6页中认定，郭俊连未提前两个月书面通知即自行撤离租赁场地，终止合同，已构成违约。基于此，郭俊连应当按照双方租赁合同约定，将涉案房产恢复原状后交还给顺丰源公司，但是，郭俊连至今未能完成恢复原状及此后的房产交接义务，导致顺丰源公司至今不能收回和正常使用租赁房产，为此，顺丰源公司仍需承担向上一手出租人支付租金的义务。在郭俊连未对涉案房�恢复原状并交付顺丰源公司之前，应当认定涉案房产未转移占有，郭俊连应当按双方租赁合同之约定继续向顺丰源公司支付租金直至恢复原状、返还占有之日，郭俊连至今未能将涉案房产恢复原状将导致顺丰源公司在合同期满后无法将上一手出租人交付涉案房产，势必造成顺丰源公司的损失进一步扩大。顺丰源公司在一审中反诉请求判决郭俊连支付租金至合同解除之日，并未超过前述期限。其该项反诉请求合理、合法应予支持，一审判决未判决支持该项请求，是不正确的。二、一审判决未予支持顺丰源公司要求郭俊连支付逾期支付租金违约金50068元，不符合租赁合同事先约定，是不正确的。一审判决已认定涉案租赁合同合法有效，在此基础上，双方租赁合同关于逾期支付租金等违约责任的约定并未违反法律法规的强制性规定，也应认定为有效约定。根据一审判决，双方合同应在判决生效之日解除，故，郭俊连未支付合同解除日之前的租金，亦构成违约，顺丰源公司请求按合同约定要求郭俊连支付违约金50068元，应予支持。一审判决对于顺丰源公司该项请求未予支持，是不正确的。
针对顺丰源公司上诉，郭俊连辩称，顺丰源公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
郭俊连向一审法院起诉请求：1、确认郭俊连、顺丰源公司双方于2015年1月19日签订的《房屋租赁合同》于2017年1月14日解除；2、顺丰源公司返还郭俊连租赁押金60000元；3、顺丰源公司支付郭俊连装修装饰损失333197元；4、顺丰源公司支付郭俊连装修装饰价值评估费6000元；5、顺丰源公司承担本案受理费用。
顺丰源公司向一审法院反诉请求：1、解除双方于2015年1月19日签订的《房屋租赁合同》；2、郭俊连支付拖欠的2017年2月1日起至合同解除日止的租金（截至反诉日止为2017年2月、3月共2个月租金，共计58560元，应继续按29280元每月计算至合同解除日）；3、郭俊连支付免租期租金1个月29280元；4、郭俊连支付逾期支付租金的违约金50068元；5、郭俊连支付拖欠的2017年1月至3月水电费1450元；6、郭俊连恢复租赁物业原状（毛坯状态）；7、顺丰源公司无需退还租房保证金60000元；以上2-7项合计人民币199358元；8、郭俊连承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年12月31日，深圳市ALXD股份合作公司（甲方、出租方、以下简称AL公司）与顺丰源公司（乙方、承租方）签订《租赁合同书》，约定甲方将其位于深圳市宝安区X区XX街道XXX路XXX工业园X栋X楼出租给乙方作厂房使用，租期自2015年1月16日起至2017年7月15日止，月租金为27216元，合同签订之日，乙方交纳甲方场地保证金及水电押金共60000元。
2015年1月19日，顺丰源公司（甲方、出租方）与郭俊连（乙方、承租方）签订《租赁合同书》，约定甲方将坐落于深圳市宝安区X区XX街道XXX路XXX工业园X栋X厂房出租给乙方作办公、仓库使用，租期自2015年1月19日起至2017年7月30日（其中2015年1月19日至2015年2月10日计23天为免租期），月租金为29280元，合同签订之日，乙方交纳甲方场地保证金及水电押金共60000元，并在“违约责任”中约定“如甲方需要提前收回场地而造成乙方无法经营生产，必须提前两个月书面通知乙方，除退回租赁保证金外并对乙方所造成的损失给予补偿。如乙方在合同期内提前退出租赁场地，终止合约，亦应提前两个月书面通知甲方，付清所有费用，包括甲方给予乙方的免租装修期租金（按合同第一个月租金标准计算），并将场地清理好，维修复原交甲方验收，甲方不退乙方租房保证�”。同日，郭俊连在《消防、治安安全保证书》和《租户装修须知》上签字，并交付顺丰源公司场地押金60000元。合同签订后，双方依约履行。
2016年9月12日，AL公司发出《租赁到期通告函》，载明：“X区XXX路北X栋各位租户：你们与我司签订编号为《租赁合同》，租赁深圳市宝安区X区XXX路北X栋厂房，合同中的几点约定如下：1、租赁标的：‘宝安区X区XXX路北X栋厂房’；2、合同约定：‘本合同租赁期间到2016年12月31日止。’根据上述事实，我方郑重函告如下：合作期满后我方将不再续约，请贵司在约定时间内撤出场地并结清所有费用，我方将按时收回租赁场地。”
2017年1月12日，郭俊连通过快递向顺丰源公司发出《终止租赁合同通知书》，以AL公司发出《租赁到期通告函》要求3栋租户撤场、无法实现租赁目的等为由，通知顺丰源公司其将于2017年1�31日全面搬离租赁物业至新址办公，并要求顺丰源公司返还租赁押金、赔偿装修损失等。顺丰源公司于2017年1月14日签收该快递。其后，郭俊连通过快递向顺丰源公司寄出钥匙，顺丰源公司拒收。
2017年2月16日，顺丰源公司通过《深圳特区报》广告版面刊登《通知》，以郭俊连拖欠2017年2月份租金及上月水电费构成违约为由，提出解除合同并收回租赁场地。
另查，深圳市宝安区X区XXX路北2、3、5栋厂房于2005年4月30日经深圳市公安局宝安分局消防大队验收合格，具备使用条件。
再查，涉案租赁物2017年1月份应缴水电费为1269.8元。
一审法院认为，郭俊连、顺丰源公司双方存在合法有效的租赁合同关系，双方当事人应当依照合同约定履行各自的合同义务。郭俊连未提前两个月书面通知顺丰源公司即自行撤离租赁场地、终止合同，已构成违约，应当依约承担违约责任。顺丰源公司关于解除合同并要求郭俊连支付免租期租金、恢复租赁物原状，以及不退还郭俊连租赁押金的请求，符合合同约定，原审法院予以支持。郭俊连以第三人（房东）发出《租赁到期通告函》为由，主张顺丰源公司（二房东）违约，违反合同相对性原则，原审法院不予采纳。故对其要求顺丰源公司返还租赁押金、赔偿装修损失及其评估费的请求，该院不予支持。此外，郭俊连虽于2017年1月撤离租赁场地并已支付该月份租金，但未支付该月份水电费，故顺丰源公司要求郭俊连支付2017年1月份水电费的请求，原审法院予以支持。但顺丰源公司要求郭俊连支付其后月份的租金、水电费及其违约金，缺乏事实与法律依据，该院不予支持。
一审法院判决：一、解除郭俊连与深圳市顺丰源投资顾问有限公司于2015年1月19日签订的《房屋租赁合同》；二、郭俊连于本判决生效之日起五日内支付深圳市顺丰源投资顾问有限公司2017年1月份水电费1269.8元；三、郭俊连于本判决生效之日起五日内支付深圳市顺丰源投资顾问有限公司免租期租金29280元；四、深圳市顺丰源投资顾问有限公司无需退还郭俊连租赁押金60000元；五、郭俊连于本判决生效之日起三十日内将涉案租赁物（深圳市宝安区X区XX街道XXX路XXX工业园X栋X厂房）恢复原状至毛坯状态；六、驳回郭俊连的诉讼请求；七、驳回深圳市顺丰源投资顾问有限公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，出租方顺丰源公司在本案诉讼过程中未提交涉案房产的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关证据，依照�最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，顺丰源公司与郭俊连签订的《租赁合同书》因违反法律强制性规定归于无效，原审对合同效力认定有误，本院予以纠正。
因租赁合同无效，出租方顺丰源公司收取的租赁押金60000元应当予以退还。承租方郭俊连因使用租赁房产取得的占有使用利益应当折价予以补偿。郭俊连以邮寄方式向顺丰源公司寄送《终止租赁合同通知书》及物业钥匙，并通知顺丰源公司其将于2017年1月31日搬离租赁房产，本院认定郭俊连实际使用房产至上述日期，郭俊连对尚欠的2017年1月份水电费1269.80元应当向顺丰源公司予以补偿。顺丰源公司请求解除合同并要求郭俊连支付剩余租期内的租金及违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。关于免租期的占有使用费，顺丰源公司作为出租方应对租赁物建设是否合法具有更高注意义务，其对合同无效承担主要过错。承租方郭俊连对承租房产的合法性未进行合理审查，亦存在一定过错。本院酌情认定郭俊连支付顺丰源公司免租期内占有使用费8784元。
顺丰源公司于二审期间确认已将租赁物交还业主，故对其主张郭俊连将租赁房产恢复原状至毛坯状态的请求不再予以支持。郭俊连提供《装饰工程施工合同》、预算表、收款收据以及郭俊连单方委托第三方深圳GLH资产评估有限公司对涉案房产装修价值作出的资产评估报告等证据证明其装修价值，上述证据相互印证，足以证明装修工程客观存在。关于装修损失，合同约定租期自2015年1月16日起至2017年7月15日止，郭俊连于2017年1月31日搬离，已使用房产至租期即将届满，结合郭俊连本人对租赁合同无效亦存在过错，本院酌定顺丰源公司赔偿郭俊连装修损失4万元。装修价值评估费不属于因合同无效造成的直接损失，本院不予支持。
综上所述，郭俊连的上诉请求部分成立，原审判决认定事实清楚，适用法律部分有误，错误部分本院予以纠正。顺丰源公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初5082号民事判决第二项；
二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初5082号民事判决第一项、第四项、第五项、第六项、第七项；
三、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初5082号民事判�第三项为：郭俊连于本判决生效之日起五日内支付深圳市顺丰源投资顾问有限公司免租期占有使用费8784元；
四、深圳市顺丰源投资顾问有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿郭俊连装修损失40000元；
五、深圳市顺丰源投资顾问有限公司于本判决生效之日起五日内退还郭俊连租赁押金60000元；
六、驳回郭俊连的其他诉讼请求；
七、驳回深圳市顺丰源投资顾问有限公司的其他反诉请求。
本案一、二审案件受理费本诉部分共计10932元，由郭俊连负担3279元，由深圳市顺丰源投资顾问有限公司负担7653元；反诉部分共计5363元，由郭俊连负担536元，由深圳市顺丰源投资顾问有限公司负担4827元。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 吴 思 罕
代理审判员 邓�媛
二〇一七年十一月二十八日
书 记 员 林翘(兼)
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。