广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂03民终2168号上诉人（原审原告）：覃传智，男，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。委托诉讼代理人：孙发英，广西桂强律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈培莉，女，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。委托诉讼代理人：吴海云，广西诚云霞律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晶，广西诚云霞律师事务所实习律师。原审第三人：廖国建，男，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。原审第三人：蒋梦野，女，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。上诉人覃传智因与被上诉人陈培莉及原审第三人廖国建、蒋梦野执行异议之诉一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2016）桂0304民初1545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人覃传智的委托诉讼代理人孙发英，被上诉人陈培莉的委托诉讼代理人吴海云、陈晶到庭参加诉讼，原审第三人廖国建、蒋梦野经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。覃传智上诉请求：1、撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2016）桂0304民初1545号民事判决，改法院终止对上诉人合法买受的桂林市中山北路37号桂湖景苑5栋1单元2号房的执行；2、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与第三人于2013年3月31日签订的合同约定了上诉人购买涉案房屋共计130万余元，分三期付清。上诉人依约支付了全部房屋价款，于2013年实际占有并使用涉案房屋至今。其次，上诉人与第三人的买卖合同纠纷，已由（2016）桂0312民初932号民事判决认定为合法有效，并判令第三人与开发商共同将涉案房屋产权办理至上诉人名下。一审法院在认定了不能办理变更登记的原因非上诉人过错，且上诉人合法占有房屋的事实，仍驳回上诉人的执行异议之诉，没有事实和法律依据。陈培莉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。廖国建、蒋梦野未到庭答辩。覃传智向一审法院起诉请求：一、判令停止对原告已交购房款并已入住的第三人公证委托他人全权处理转让给原告的桂林市中山北路37号桂湖景苑5栋1单元11层2号房的评估、拍卖或者以物抵债程序；二、本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实，第三人廖国建、蒋梦野于2011年向桂林市方正房地产开发公司（以下简称“方正公司”）购买桂林市桂湖景苑5栋1单元1层2号房，并签订《商品房买卖合同》一份，该合同至今未到房产管理部门办理备案登记。2014年2月26日，该院受理被告陈培莉与第三人廖国建、蒋梦野及桂林国梦贸易有限公司（以下简称“国梦公司”）民间借贷纠纷一案，案号为（2014）象民初字第234号。在该案审理过程中，该院依据被告陈培莉申请，作出（2014）象民初字第234-1号民事裁定书查封第三人于2011年购买的桂湖景苑5栋1单元1层2号房。该裁定书于2014年3月5日送达给方正公司。2014年6月19日，该院作出（2014）象民初字第234号民事判决书判决第三人廖国建、蒋梦野及国梦公司归还被告陈培莉借款9300000元及支付利息。该判决生效后，因第三人及国梦公司未履行判决书确定的义务，该院依被告的执行申请于2014年9月10日作出（2014）象执字第596号执行裁定书，裁定拍卖蒋梦野名下的桂Ｃ×××××号奔驰小型越野客车及廖国建、蒋梦野名下的桂湖景苑5栋1单元1层2号房以清偿债务。该房产至今未拍卖成功。2016年2月24日，原告覃传智作为案外人对该执行标的向该院提出执行异议，该院于2016年4月12日作出（2016）桂0304执异4号执行裁定书驳回原告的异议申请,原告对此裁定不服，故在法定期间向该院提出前之诉讼。另查明，临桂县临桂镇佳兴房屋中介信息服务部（以下简称“佳兴中介部”）经营者为覃红玉。2012年5月21日，第三人廖国建、蒋梦野到桂林市临桂县公证处办理了（2012）桂临证字第977号公证书，公证委托覃红玉、李锦学出售第三人购买的桂湖景苑5栋1单元1层2号的商品房，并委托覃红玉、李锦学代其收取出售的房屋款及到房地产管理部门办理上述房屋的过户手续等。2013年3月31日，覃红玉代理第三人（甲方即卖方）与原告（乙方即买方)、佳兴中介部（丙方即经纪代理方）签订《存量房居间（买卖）合同》一份，约定第三人将其所有的位于桂林市（建筑面积145.78平方米）出售给原告，房价款1300000元。合同第四条约定：在本合同签订时，乙方支付定金200000元给甲方，每期付款甲方出具收据或由乙方打入甲方名下或甲方指定的账户，定金在付尾款时冲抵房款，购房款项分三期付清；第一期乙方于2013年4月5日前支付600000元给甲方，第二期乙方于2013年5月10日前及产权过户之日支付400000元给甲方，第三期乙方于2013年底取得产权证十天支付100000元给甲方。第十二条约定：甲方应于乙方付清第一期房款之日将上述房屋交付乙方使用，并负责结清交房前此房屋所欠的相关所有的欠费。该合同签订后，原告于2013年3月31日支付给第三人购房款600000元（含购房定金200000元）；2013年5月9日，原告又支付给第三人购房款400000元（其中含2013年4月3日支付200000在内）。2016年2月，原告到该院了解涉案房屋查封情况，该院告知其应将剩余购房款交付执行，但原告仍于2016年3月21日将剩余300000元购房款通过银行账户转给覃红玉。2016年5月25日，原告将佳兴中介部、廖国建、蒋梦野、方正公司诉至临桂区法院，请求法院判决原告与廖国建、蒋梦野、佳兴中介部于2013年3月31日签订的《存量房居间（买卖）合同》合法有效，并由廖国建、蒋梦野出资与佳兴中介部及方正公司到房产管理部门将桂湖景苑5栋1单元1层2号房屋的产权办到原告名下。庭审时，原告称其购买涉诉房屋后，继续将该房屋租赁给第三人居住使用至2015年9月，双方未签订租赁合同，亦未约定租赁期限，租金为2800元/月，2015年9月后，原告搬入居住四个多月。原告并向该院提交其于2016年3月20日出具的收据一份，内容为原告收到第三人承租桂湖景苑5栋1单元1层2号房应付租金（从2013年4月5日至2016年元月31日共34个月）共94700元，此租金从原告应付的购房尾款中扣除。2016年8月11日，原告与唐丽花签订《房屋租赁合同》，约定原告将其购买的桂湖景苑5栋1单元1层2号房屋租赁给唐丽花居住，租赁期限自2016年8月16日起至2017年8月15日止。方正公司于2016年3月29日出具说明一份，写明：2012年，覃红玉多次催办理廖国建、蒋梦野桂湖景苑5栋1单元1层2号房的产权证，2013年初，覃红玉将廖国建、蒋梦野2012年5月21日广西壮族自治区临桂县公证处出具的（2012）桂临字第977公证书、买受廖国建、蒋梦野桂湖景苑5栋1单元1层2号房的客户资料及相关手续交到公司，当时由于廖国建、蒋梦野的产权证没有办理，覃红玉要求公司合同更名到买受人的名下，但公司系统关闭，不能办理，同时从2013年起，税务局及相关部门也不允许合同改名；至今桂湖景苑5幢仍在筹备资料办理初始登记大证，至于该栋业主的产权要等初始登记大证办好后才可以送业主资料到房管局办理业主产权证。一审法院认为，涉案房屋即桂湖景苑5栋1单元1层2号房为第三人廖国建、蒋梦野向方正公司所购买，有《商品房买卖合同》予以证实，双方当事人对此均无异议，该院亦予确认。原告主张因其已与第三人就涉诉房屋签订了房屋买卖合同，对该房屋即涉诉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。对于其该项主张，该院应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，根据原告在本案诉讼中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与第三人签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行及非因买受人自身原因未办理过户登记等予以认定。以上条件均为并列条件，缺一不可，只要同时满足以上条件，异议尚可成立、排除执行。首先，根据原告举证，该院可确认原告与第三人系在2013年3月31日签订的书面买卖合同，签约时间在该院查封该房产之前。其次，关于涉案房屋在法院查封之前是否已被合法占有的问题。原告为证实其已在法院查封之前合法占有该房屋，提供了原告于2016年3月20日、2016年8月11日出具的收据各一份、与唐丽花签订的《房屋租赁合同》、桂湖景苑物业服务有限公司于2016年7月26日出具的缴纳物业服务费凭证、2016年11月2日出具的证明及车辆出入卡等证据。对上述证据，该院认为，原告于2016年3月20日出具的收据系其自行出具，并无第三人签字确认，亦无租赁合同予以佐证，故仅凭该证据该院无法认定原告于2013年4月5日将房屋租赁给第三人；原告于2016年8月11日出具的收据、《租赁合同》及桂湖景苑物业服务有限公司于2016年11月2日出具的证明仅能证实原告于2016年8月开始将房屋租赁给唐丽花；缴纳物业服务费凭证及车辆出入卡等证据未能直接证实原告居住涉诉房屋的时间，综上，原告的举证情况未能证实其在法院查封之前已合法占有该房屋。根据庭审查明事实，原告分别于2013年3月31日、4月3日、5月9日总计支付给第三人1000000元；后原告在明知涉案房屋已被查封，该院亦已告知其将剩余购房款交付执行的情况下，仍将300000元剩余购房款于2016年3月21日通过银行账户转给覃红玉，且此时亦不符合双方合同约定的给付购房尾款条件，该行为亦与相关法律规定相悖。最后，关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。对此，方正公司出具证明证实系因公司原因未能将涉诉房屋办理初始登记，致使原告未能及时将房屋过户到自己名下，对此事实，该院予以确认。综上所述，原告提出的异议理由，并不完全符合法律规定的足以排除强制执行的要求，故对其申请撤销该院对桂湖景苑5栋1单元1层2号房的评估、拍卖、以物抵债等执行行为的请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告覃传智的诉讼请求。案件受理费100元，由原告覃传智负担。上诉人覃传智二审期间提供的证据：1、（2017）桂0312民初932号民事判决书，证明争议房屋的买卖合同被人民法院确认合法有效的事实。2、生效证明、受理执行案件通知书、协助执行通知书，证明上诉人确认合同有效的判决已经发生法律效力法院进入执行的事实。3、税务个人房产交易受理单、税收缴款书、增值税发票，证明上诉人买受争议房屋已依法纳税的事实。4、由桂林方正房地产开发公司出具的说明，证明争议房屋无法办理变更过户登记是因为方正公司房屋初始登记大证未能办理的事实。被上诉人的委托诉讼代理人吴海云对以上证据的质证意见：1、对证据一、证据二的真实性无异议，但对证明内容有异议。其认为这是法院在认定事实不清的情况下进行的判决，对该判决的执也是错误的。且2014年3月5日查封房产时，就是当时方正的房产的委托代理人蒋丽萍签收的查封文书，她不可能不知道房产被查封。2、对证据三、证据四的真实性均无法确认，因为官司没有打完就强行交税，不符合常理。且至今涉诉房屋在税局记的还是蒋梦野、廖国建的名字，上诉人不可能有交税票据。本院结合双方举证质证，认证如下：对双方确认的证据予以采信，对双方提出异议的证据，因与双方诉辩事由有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。上诉人提供的证据证实，上诉人覃传智与第三人廖国建、蒋梦野签订的房屋买卖合同合法有效且进入法院的执行程序。一审查明的事实属实，本院予以确认。结合诉辩双方意见，归纳本案争议焦点为：上诉人覃传智对涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，即本案是否应当终止对涉诉房屋的执行。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该标的。”本院认为，因上诉人覃传智与第三人廖国建、蒋梦野于2013年3月31日签订的《存量房居间（买卖）合同》，经桂林市临桂区人民法院（2016）桂0312民初932号民事判决书认定为合法有效，并且经上诉人提交的证据来看，目前涉案房屋已进入桂林市临桂区人民法院的执行程序，缴纳了税费。对一套房屋的处置，出现了两个判决的相左结果。现被上诉人提出第三人与上诉人恶意转移涉诉房屋，妨碍被上诉人作为债权人权益的实现，对该项主张，因无证据予以证实，且与桂林市临桂区人民法院（2016）桂0312民初932号民事判决书中确认的法律事实相互矛盾，故本院不予支持。涉案《存量房居间（买卖）合同》签订后，上诉人覃传智已按照合同约定向第三人廖国建、蒋梦野委托的佳兴房屋中介服务部支付130万购房款。因开发商方正房地产公司初始登记大证尚未办理，暂无法办理房变更登记手续，该房屋的初始登记仍为第三人廖国建、蒋梦野。本院认为，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的要件，上诉人覃传智对涉诉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，不应当继续对执行该执行标的进行执行。综上所述，一审判决认定事实部分不清，适用法律部分有误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定判决如下：一、撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2016）桂0304民初1545民事判决；二、不予执行桂林市中山北路37号桂湖景苑5栋1单元1层2号房。二审案件受理费100元，由被上诉人陈培莉负担。广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2016）桂0304执异4号执行裁定于本判决生效时自动失效。本判决为终审判决。审判长 容 艳审判员 关玉霞审判员 王治斌二〇一七年十二月十五日书记员 秦 婧