广东省惠州�中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终1806号
上诉人(原审原告)：李效安，女，汉族，1952年10月19日出生，住址：福建省福州市鼓楼区。
委托代理人：高丰农，男，汉族，1981年4月11日出生，住址：香港九龙。系李效安之子。
被上诉人(原审被告)：张晓伟，男，汉族，1956年11月13日出生，住址：广东省惠州市惠阳区。
委托代理人：吴妍，系广东深大地律师事务所律师。
上诉人李效安与被上诉人张晓伟因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2015）惠阳法民一初字第1527号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2015年12月31日，原审原告李效安向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、请求依法判令解除原、被告双方于2014年1月2日签订的《房屋买卖合同》；二、请求依法判令被告退还原告购房定金人民币38000元并支付违约金人民币25600元；三、请求依法判令被告赔偿原告因此而支出的评估费用人民币900元，垫付的水电费用人民币163元和房屋租金押金人民币1000元；四、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。
主要事实和理由是：
原、被告双方于2014年1月3日签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：被告将其名下个人所有的位于惠州市惠阳区淡水承修二路博雅苑B栋16层B2号房转让给原告，房地产权证号：粤房地权证惠州字第××号，上述房产的转让价格为人民币128000元。合同签订后，原告即按照合同约定，于2015年1月2日将购房定金人民币38000元通过现金及银行转让的方式支付给了被告，并同时积极准备办理之后的过户登记等各项手续，并因�先后支付了评估费用人民币900元，垫付了水电费用人民币163元和房屋租金押金人民币1000元等各项费用。然而，当原告办好上述事项并准备与被告办理过户手续时，原告却被告知，被告将无法按照合同中的约定，及时将其户口迁走。被告的解释是：因其本人原籍在东北，想要等到被告退休后才会把户口从惠州迁去深圳。也就是说被告将无法按约定及时将户口迁出，要再拖上几年时间才能办理迁出手续，如此将严重影响到原告的利益。以上，原告根本无法接受。因为，户口对于原告来说也非常重要。首先，原告原本是惠阳本地人，后因各种原因户籍到了福建省福州，现年事已高，非常想回到家乡落户；其次，有一些本地老年人才能享受到的各种福利和待遇，如无法落户将影响到原告的利益，从而无法享受；再次，原告的儿子家庭在香港，也希望原告能到香港生活，但�告自己考虑到语言及生活习惯的不同，便想在惠州安家，这样也非常方便去香港探亲和办理相关手续；最后，如果被告不将户口迁出，如果原告届时再考虑卖出上述房屋时，如果户口不能迁出，也将受到严重影响，而上述房屋也是学位房。综合考虑到上述原因，原告要求被告能严格遵守双方所签订的《房屋买卖合同》中的相关约定，先将户口迁出，再办理相关后期的过户和支付余下房款，但被告至今均以各种理由拒绝。综上，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。
原告为其陈述的事实提供的证据有：1、原告身份证，证明原告主体资格；2、被告身份证，证明被告主体资格；3、房屋买卖合同及补充合同，证明原被告双方签订的房屋买卖合同的基本情况；4、房地产权证（粤房地权证惠州字第××号），证明涉案房屋的基本情况；5、居民户口本，证明被告违约，其本人及其子女的户籍仍然落户在涉案房屋的事实；6、收条；7、银行转账记录，证据6、7证明原告按照合同约定将38000元支付给了被告；8、收款收据、房地产估价结果书；9、收款收据、收条，证据8、9证明被告积极准备办理过户登记等各项手续，并支付评估费900元、水收电费163元、房屋租金押金1000元等各项费用。
被告辩称：1、原告诉求没有事实及法律依据。被告一直积极履行合同，将需要办理产权变更登记原件交给原告办理相关手续，原告本人及其儿子一直推脱不履行合同，被告一直有电话短信及发函件催告原告履行合同，原告一直拒绝，属于原告违约，请求法院驳回原告诉请。诉讼费及保全费由原告承担。2、被告为了配合原告履行合同一开始就将涉案房屋及钥匙交付原告使用，在原告拒绝履行合同的一年多期间被告一直不敢将房屋出租他人，期间造成的租金等经济损失应由原告承担。3、我方同意解除合同。
被告为其辩称提交的证据有：1、房屋买卖合同；2、补充合同；3、收条；4、房屋租赁合同；5、收条；6、录音证据：书面证词及光盘（录音的电话号码是153××××8591，是原告在合同中留的号码）；7、顺丰邮寄单据；8、限期过户交付尾款通知书；补充说明发函的邮件地址：其一是涉案房屋地址；其二是双方签订房屋买卖合同中原告自行提供的住址惠州市××区淡水永××路花样年别样城21幢2401室及其联系电话153××××8591；9、短信记录。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2014年1月2日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定被告将其名下所有的位于惠州市惠阳区淡水承修二路博雅�B幢16层B2号房，建筑面积51.08平方米。房屋交易总价为128000元。原告已在本合同签订时向被告指定收款账号支付定金38000元，上述定金可在原告付款时充抵房款。被告在收到定金同时，授权原告使用上述房屋，并确保之前住户搬出，并清算全部物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费。合同第五条约定：“乙方应于合同生效，并收到房地产登记部门的房产及土地使用权变更登记确认收件单的同时，将该房屋剩余价款付给甲方。甲方承诺在合同生效并收到余款后将房屋及时交付给乙方，并承诺该房屋没有户籍落户。”原告为涉案房屋共支付购房定金38000元、垫付水电费163元、房屋租金押金1000元。第六条约定：“甲乙双方同意，在本合同生效之日起五个工作日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权变更登记手续……”第八条约定：“乙方未按合�约定支付房价款的，逾期支付房价款超过十日，甲方有权解除合同，并收走定金。”
另查明，金土地房地产评估事务所于2014年1月3日出具收款收据（编号：3456572），内容为：今收到张晓伟评估费900元。
再查明，被告户籍登记地址为涉案房屋，2014年1月2日，被告将其户口本、房产证、结婚证、身份证等交与原告儿子高丰农用于办理涉案房屋的交接手续。2014年1月20日，原告支付完涉案房屋租金押金后取得涉案房屋的钥匙。2014年5月6日，被告通过顺丰速运向原告发出《限期过户及交付尾款通知书》。高丰农为原告之子。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告请求解除原被告双方于2014年1月2日签订的《房屋买卖合同》，被告同意解除合同，本院予以准许。原告以被告知被告将无法按照合同中的约�及时将其户口迁走为由，请求被告退还购房定金38000元并支付违约金25600元，被告不予认可，因原告对该主张未有相关证据予以佐证，本院不予采纳。原被告签订合同后，被告已于合同签订当天将户口本等交给原告之子高丰农用于办理房屋的交接手续，此时原告已获知被告落户在涉案房屋上，原告对此未提出异议，继续履行合同，并于2014年1月20日代被告支付房租押金后获取涉案房屋钥匙，据此，本院认为房屋买卖合同第五条“……甲方承诺在本合同生效并收到余款后将房屋及时交付给乙方，并承诺该房屋没有户籍落户”中“并承诺该房屋没有户籍落户”应理解为“并承诺收到余款后该房屋没有户籍落户”，而不应理解为“并承诺签订合同时该房屋没有户籍落户”。故原告没有按合同约定交付房屋余款时，被告未将户口迁出涉案房屋并不构成违约。原告在被告催促下�按合同约定共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权、土地所有权变更登记手续，并支付房屋余款，且距离签订合同时间已近两年，已构成根本违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十。本案房屋总价为128000元，定金不得超过25600元。根据房屋买卖合同第八条规定，原告逾期支付房价款超过十日，被告有权解除合同，并收走定金。故被告有权收取定金25600元，已收取定金38000元扣留定金25600元后，余款12400元应退还给原告。故原告请求被告退还购房定金38000元并支付违约金25600元，无事实和法律依据，本院不予支持。
原告主张其已支出评估费用900元、垫付的水电费163元、房屋租金押金1000元，被告认可原告已垫付水电费163元、房屋租金押金1000元，对于评估费用不予认可，�原告提交的评估费用收款收据显示交款人为被告张晓伟，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告请求被告支付水电费163元、房屋租金押金1000元，事实清楚，理由充分，本院予以支持。原告请求被告支付评估费用900元，没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告李效安与被告张晓伟于2014年1月2日签订的《房屋买卖合同》�
二、被告张晓伟于本判决发生法律效力之日起三日内返还12400元给原告李效安。
三、被告张晓伟于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿原告垫付的水电费用163元和房屋租金押金1000元。
四、驳回原告李效安其他诉讼请求。
本案受理费1442元减半收取即721元，由原告李效安承担521元，被告张晓伟承担200元。
当事人二审的意见
上诉人李效安不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院(2015)惠阳法民一初字第1527号民事判决书中的第二及第四项判决；2、二审人民法院查清事实后依法改判，支持上诉人的一审诉讼请求；3、一二、审全部诉讼费由被被上诉人承担。
主要事实和理由：
一、原审判决认定事实不清
(1)该次合同的拟定过程中，户口是作为双方买卖的主要内容之一。对于上诉人而言其重要性主要体现在：
1.上诉人的祖籍为惠阳，希望能过通过购买商品房的方式回到老家落户;
2.作为退休人员，上诉人希望通过获得惠州户口进而享受到本地的老年人的福利及待遇:
3.如果需要转售，商品房内仍然留存第三人的户口，势必对再次销售造成影响。
因此在买卖合同中，双方约定此商品房应处于无落户状态，上诉人方可能做出购买决定。
(2)由于被上诉人的原籍在东北，户口迁往原籍需要时间。因政策原因，被上诉人的户口亦暂时无法迁往深圳。出于众所周知的原因，户籍的迁出迁入需要时间，而上诉人对房屋是否有户口落户十分看重。出于上述因素考虑，上诉人在签订买卖合同时，才同意预付高额比例定金，收取被上诉人的房屋钥匙作为抵押，同时让被上诉人处理迁移户口事宜然后继续完成后续交易。如此方能落实买卖合同第五条“……甲方承诺在合同生效并收到余款后将房屋及时交付给乙方，并承诺该房屋没有户籍落户。”
(3)上诉人在合同签订后，积极支付定金，并进行一系列主动行为以确保交易顺利进行，包括:协助被上诉人收回已出租房屋并代退还押金，进行房屋估值并为被上诉人至付评估费用，在房产局开具名下无房产证明，前往税务局评估应缴纳房产交易税费等。而被上诉人除了提供证件复印件以外，并无任何进一步履约行为。被上诉人拒绝将其户口迁出，同时声称要待交易完成后过两年，等被上诉人退休后将户口迁往其在深圳的子女处。上述事实可以从被上述人的户籍至今仍在上述房产地址中，并无任何迁移记录即可知悉。
(4)该项交易的无法继续进行，是由于上诉人在合同执行期间发现被上�人无意按约定条款执行而引发，当属被上诉人责任。
二、原审判决理由牵强，判决结论失当
一审法院认定，买卖合同第五条“……甲方承诺在合同生效并收到余款后将房屋及时交付给乙方，并承诺该房屋没有户籍落户。”中“并承诺该房屋没有户籍落户”应理解为“并承诺收到余款后该房屋没有户籍落户”，而不应理解为“并承诺签订合司时该房屋没有户籍落户”，并以此为由认定被上诉人没有违约。
合同签订后，上诉人已经完成除“房屋权属登记机关申请办理房屋所有权、土地所有权变更登记手续”外的所需手续并垫付所有发生费用，仅余下登记签署及支付余款部分。双方到场半天时间即可完成。
而被上诉人在合同签订后，无视户口迁出所需的时间，亦不进行任何动作，而要求上诉人支付合同余款。由于支付余款是瞬时�念，而户口迁移是一个长时过程，更何况被上诉人口头声明拒绝在短期内将户口迁出。上诉人不可能在明知被上诉人无法履约的情况下，继续将余款全额付给被上诉人。
户口迁移对于被上诉人而言不存在损失，但被上诉人在长达两年的时间内都不做任何积极行动，反要求上诉人全数支付余款，最终导致买卖合同无法履行。
一审法院无视上述事实，仅凭上诉人未前往办理手续及支付房屋余款就判定上诉人违约，使得上诉人的应有权益没有得到主张。
综上，原审判决认定事实不清，判决结果至为不公，应予撤销并在查清事实后改判。
被上诉人张晓伟答辩称:合同约定，在收到余款后房屋过户将户口迁出，被上诉人将办理过户的所需原件都交给了上诉人，其已经知悉我方户口都在涉案房产上而未提出异议，仍然继续履行合同并于2014年1月20日从租户处收回房屋，即认可了我方户口在涉案房屋上的事实。合同签订之日起至本案起诉前两年的时间，上诉人从未提出过我方户口事宜，也未提出过催告我方迁移户口，也不能提交我方不愿意迁移户口的证据。在2014年1月2日至2015年12月31日两年的时间，上诉人李效安及其儿子高丰农消失，我方通过电话、信函、短信等催告其履行合同，均被一在外地、找不到儿子等理由拒绝，其行为属于根本违约。根据合同第五条约定，我方承诺本合同生效并收到余款后将房屋及时交付给乙方，并承诺该房屋没有户籍落户，该条款为附条件的合同义务，我方迁出户口的条件尚未成就。
本案二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案属于房屋买卖�同纠纷。根据一审判决送达后上诉人李效安的上诉意见，本案二审争议的焦点问题是：导致涉案的合同解除的违约责任主体是谁。
从本案已经查明的事实来看，尽管在《房屋买卖合同》第五条由张晓伟“承诺该房屋没有户籍落户”的内容，但是根据合同签订后即交付给李效安的房产证及张晓伟一家的户口本等资料，张晓伟并未向李效安隐瞒当时房屋上落了其一家人户口的情况，李效安应当已经很清楚地知道张晓伟等人的户口是落在涉案房屋上的。在这一背景下，李效安并未强调一定要张晓伟等人将户口迁走后才能继续履行合同，其自行向涉案房屋的租户收回房屋、委托评估等行为，应当视为接受了张晓伟等人户口落在涉案房屋上的事实。此外，即便李效安有坚持以张晓伟一家的户口迁移走作为合同继续履行的先决条件，那么最迟在张晓伟向其发出《限期过户交付尾款通知书》后，也应当立即提出应当满足先将张晓伟等户口迁走的条件才继续履行合同。在本案诉讼中，李效安未提交任何证据证明其对于合同履行过程中不同意张晓伟一家户口继续落在涉案房屋上并敦促其尽快迁移以继续履行合同的证据。因此，李效安在本案诉讼中以张晓伟一家户口未迁移作为其不履行合同抗辩理由的，不符合合同履行的基本原则，一审法院不予支持是正确的。
综上所述，上诉人李效安的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币1142元，由上诉人李效安负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
代理审判员 寇 倩
代理审判员 黄宇乐
二〇一六年八月十七日
书 记 员 彭科梅
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；