北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终1810号
上诉人（原审被告）：叶春阁，男，1947年9月30日出生。
委托诉讼代理人：王智春，男，住北京市房山区。
被上诉人（原审原告）：弥建国，男，1958年7月22日出生。
委托诉讼代理人：赵建国，北京市国宁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郗来聪，北京市国宁律师事务所律师。
上诉人叶春阁因与被上诉人弥建国农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院(2016)京0111民初4292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
叶春阁上诉请求：撤销一审判决，改判驳回弥建国的全部诉讼请求。事实和理由：涉案房屋买卖协议书合法有效。一审法院没有查明弥建国夫妇已经是城镇户籍的事实，没有依据二中院的相关调研文件意见对本案进行处理，是典型的错案。
弥建国辩称，一审判决正确，请二审法院予以维持。买卖协议书违反了相关法律法规及政策规定而无效，上诉人的上诉理由不足。农村房屋买卖合同效力仅与购买人户籍身份相关，出卖人的户籍身份并不影响合同效力。
弥建国向一审法院起诉请求：一、判令我与叶春阁签订的买卖房屋协议书无效。二、位于北京市房山区城关街道西街村某路5号的住宅房屋拆迁补偿款中的宅基地区位补偿款300000元的30%即90000元及房屋周转费60000元归我所有，叶春阁共支付我150000元。三、位于北京市房山区城关街道西街村某路5号拆迁补偿中的定向安置房建筑面积160平方米归我享有。
一审法院认定事实：1995年9月，弥建国与叶春阁签订《买卖房屋协议书》，约定，甲乙双方经中介，反复协商，在双方自愿落实的基础上，经双方同意，达成买卖房屋协议，具体条件如下：一、甲方自愿将坐落在某路5号，北房4间，东西房4间，棚子三个卖与乙方。二、双方自愿以五万五千元正的价格，甲方将所属第一条款所述卖给乙方。三、甲方院墙四至…四、乙方付甲方买房款五万五千元整，自签字之日起一次付清。五、乙方自付款之日起，甲方所属物（一条所述）及院墙四至归乙方所属。六、经双方反复协商，以（已）达成协议，任何乙方不可反悔，空口无凭，立字为证。七、本协议签字之日即生效，一式三份。甲乙各持一份，西街村委会存档一份。协议三份签字，村委会加盖公章。双方均按照合同约定，各自履行了义务。
诉争宅院现门牌号为北京市房山区城关街道某路4巷5号，该宅院1993年颁发的集体土地建设用地使用证登记的土地使用者为弥建国。该集体土地建设用地使用证的备注栏另附有变动，洪寺村村委会1995年9月17日盖章说明，经双方同意，该房产权、土地使用权以（已）于1995年9月17日变更为叶春阁使用，即日起，产权归叶春阁所有。另查，购买房屋时叶春阁及其家人户口均为居民户口，亦未迁至诉争宅院。2002年王某1将户口迁至诉争宅院，2005年王某1之妻何某以及之子王某2将户口迁入诉争宅院。何某系叶春阁外甥女（叶春阁妻子妹妹的女儿）。
经一审法院现场勘验，诉争宅院中，弥建国出卖的房屋北房4间，东西房4间均在，叶春阁购买之后进行了内装修等，其他房屋系叶春阁所建。
诉争宅院处于城关中心区棚户区改造项目内，叶春阁签署了拆迁协议，院落被拆迁。一审法院调取诉争宅院的拆迁评估报告及协议书。其中2016年3月14日的拆迁评估报告显示：宅基地补偿价300000元，总建筑面积153.13元，房屋重置成新价138060元，装修、设备及附属物127806元，补齐标准面积房款6194元。其中北房四间66833元、东房二间20349元、西房二间17982元、新盖北房二间32896元。
2016年4月13日，叶春阁与西街村村民委员会签订协议书：共得补偿809145元，其中宅基地补偿价300000元、房屋重置成新价144254元、装修、设备及附属物127806元、房屋周转费60000元、搬迁补助费6400元、搬迁综合奖励费30000元、预签协议奖励费80000元、独生子女费40000元、电话移机费235元、空调移机费1200元、有线电视移机费300元、热水器300元、宽带400元、鸽子18250元。定向安置房建筑面积160平方米。
一审法院审理认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。该合同系双方当事人的真实意思表示，法院对其真实性予以确认。宅基地使用权系集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让，农村宅基地私自转让给城镇居民的，势必造成集体土地权益的流失，违反社会公共利益。诉争宅院及房屋坐落于北京市房山区城关街道西街村，集体土地建设用地使用证登记权利人为弥建国，叶春阁及其妻购买房屋时均系居民，且户口一直未迁入洪寺村，非该村集体经济组织成员，且诉争院落的宅基地使用权亦未经县级以上人民政府土地行政主管部门批准变更登记，依据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，弥建国与叶春阁之间的房屋买卖合同的行为应属无效行为，诉争房屋买卖合同应属无效。虽然农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会管理，但是村委会盖章、确权的行为，并不属于合法有效的集体土地使用权变更行为，故叶春阁主张已经合法变更的辩解，法院不予采信。叶春阁主张其外甥女的户口迁入了诉争宅院，其外甥女一家均非农民户口，根据叶春阁提供的证据，并不能证明双方系收养关系，亦不能证明系为其外甥女购买房屋，故叶春阁辩称，法院不予采信。叶春阁辩称已经超过了诉讼时效，没有法律依据，法院不予采信。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案合同无效后，弥建国应返还叶春阁购房款，叶春阁应返还原够买的房产，因房屋已经拆迁，可折价补偿。弥建国与叶春阁双方对合同无效均有过错，弥建国多年后反悔，违背诚实信用原则，应当承担主要责任。针对弥建国请求，应理解为包括各项返还、折价及赔偿损失之后的综合请求，弥建国请求15万元，未超出法律允许的范围，法院予以支持。关于定向安置房建筑面积，因涉及相关权利人的安置，与安置政策相关，本案不宜处理，双方可另行解决。综上，弥建国合理请求予以支持，不合理过高部分，不予支持。叶春阁合理辩解予以采信，不合理辩解不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、确认弥建国与叶春阁于1995年9月签订的《买卖房屋协议书》无效。二、叶春阁于判决生效之日起给付弥建国十五万元。三、驳回弥建国的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明相关事实予以确认。
本院认为，叶春阁非涉案宅院所在集体经济组织成员，未经有关行政机关审批取得宅基地使用权，其与弥建国因购买该宅院签订的《买卖房屋协议书》无效。弥建国与叶春阁对上述协议无效均有过错，弥建国之过错程度高于叶春阁。弥建国请求返还之相应钱款应在考虑其本人过错程度并参考拆迁利益及各补偿项目数额的基础上综合确定，一审法院确定之数额过高，本院予以调整。
综上所述，叶春阁关于协议效力部分的上诉意见依据不足，本院不予支持，对一审判决第一项予以维持。叶春阁其他上诉请求合理部分成立，本院对一审判决第二项予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市房山区人民法院(2016)京0111民初4292号民事判决第一项；
二、改判北京市房山区人民法院(2016)京0111民初4292号民事判决第二项为：叶春阁于本判决生效之日起七日内给付弥建国90000元；
三、驳回弥建国其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费2300元，由叶春阁负担1300（已交纳），由弥建国负担1000元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘丽杰
审判员 陈 妍
审判员 霍翠玲
二〇一八年三月二十九日
书记员 张邵青