福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终960号
上诉人（一审被告）福州风和商业经营管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区华林路492号金辉大厦2#楼12层1201室G区。
法定代表人李文强。
委托代理人肖修铭，男，1988年10月30日出生，汉族，住福建省顺昌县埔上镇连坑村水尾**号，公民身份证号码3507211988********。该公司员工。
被上诉人（一审原告）魏华，女，1973年1月17日出生，汉族，国香港特别行政区居民，现住福建省福清市龙山街道新华巷**号，香港永久性居民身份证号码：P649851（9），港澳居民来往内地通行证号码：H01212971。
被上诉人黄世传，男，1968年7月5日出生，汉族，住福州市仓山区高湖路*号城南新村望旺楼2-704，公民身份证号码3501211968********。
委托代理人兰永华、郑翔，福建亚太天正律师事务所律师。
上诉人福州风和商业经营管理有限公司（以下简称风和公司）与被上诉人魏华委托合同纠纷一案，风和公司不服福州市晋安区人民法院（2015）晋民初字第3657号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人风和公司的委托代理人肖修铭及被上诉人魏华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
魏华向一审法院诉请判令：风和公司支付2015年4月至6月代收的租金15195元（人民币，下同）；诉讼费用由风和公司负担。
一审法院查明：原告系福州市晋安区茶园街道华林路502号福州市火车站站前地下广场A区、B区、C区-1层78、105铺位的房屋所有权人。
2005年12月6日，原告与福建三杰商业经营管理有限公司（以下简称三杰公司）签订《委托经营租赁合同》，约定原告将上述商铺委托三杰公司出租并经营管理，期限十年（自2006年1月1日至2015年12月31日），原告的78、105的商铺总价值分别为408709元、388702元，三杰公司按照“总价值年回报率”的方式支付给原告代收租金，三杰公司高于约定向租户收取的租金部分作为其接受原告委托出租和经营管理的报酬，原告依法应交纳的税收由三杰公司代收代缴等。
2008年12月，福州市火车站站前地下广场选举成立站前广场业委会。2009年1月，站前广场业委会向福州市房地产管理局办理了备案手续，备案的业主委员会成员共13人，分别为董飞、朱秀泉、蔡永英、林增标、陈立忠、黄镇、丁慧琴、杨晖、杨明强、李乐阳、林明忠、薛梅峰、蓝孝志。
2009年2月，站前广场业委会与开发建设单位长城公司达成一份《福州火车站站前地下广场全体业主与开发商长城人防空间开发有限公司谅解备忘录》，其中第二条约定“所有业主未来每年实际获得的资金回报，根据经营管理财富第一街产生的实际收益来计算，实行同质同价分配。每位业主（含长城公司保留的3210平方米商铺）以其所拥有的店铺总价值在财富第一街中所占份额来实际分得租金……”；第四条约定“鉴于三杰公司出走并卷走商户的押金，导致财富第一街管理失控并产生一些遗留问题，为使重新招商顺利实施，长城公司同意负责处理三杰公司出走而导致的财富第一街遗留问题……”；第五条约定“长城公司以大业主身份设立新的商业物管公司，负责管理财富第一街商场，并委托招商公司进行招商，业主委员会要全力的配合……”；第六条约定“……长城公司完成承诺以其3210平方米商铺租金收入补偿财富第一街业主调整后2009-2015年期间租金回报率不足部分，以及第四、第五条工作后，财富第一街的业主则通过与新设立的商业物管公司重新签订合同而产生新的委托合同法律关系，并由新的商业物管公司按新合同承担业主投资回报率的责任”。
2009年11月23日，站前广场业委会（委托人）向被告风和公司（受托人）出具一份《授权委托书》，内容为：“委托人受福州市晋安区火车站站前地下广场财富第一街大多数业主的委托，依据《谅解备忘录》的约定，对全体业主位于福州市火车站站前地下广场财富第一街的商铺进行管理、监督，并处理《谅解备忘录》执行过程中的相关事宜。现为维护全体业主的共同利益，委托人将福州市火车站站前地下广场财富第一街全体业主商铺委托给受托人进行租赁经营管理，由受托人对外招商，引进商户进场经营。《委托经营租赁合同》由业主与受托人另行协商签订”。
同时，站前广场业委会（甲方）、长城公司（乙方）与被告风和公司（丙方）共同签订了一份《财富第一街商户保证金共管协议书》，其中约定：老商户保证金506324元、新商户保证金517909元、老商户预付款432695.50元，均转入甲方和丙方共同设立的保证金共管账户（户名：福州市晋安区火车站站前地下广场财富第一街业主委员会）；共管账户商户保证金仅用于商户撤场时退还保证金使用，绝不挪作他用；甲方和丙方共同对保证金共管账户负监督和保管的义务，甲方或丙方擅自单独使用保证金账户资金造成损失的，擅自使用一方应当承担双倍赔偿责任。
2011年11月25日，站前广场业委会与福州市晋安区茶园街道站前社区居委会联合发出《福州市晋安区火车站站前地下广场关于成立业主委员会换届筹备组的公告》，主要内容为：“第一届业主委员会任期于2011年12月24日届满，现决定成立业主委员会换届筹备组，由业主代表、业主委员会代表、居民委员会等11人组成。业主代表按照自愿原则由业主推（自）荐产生……筹备组成员中业主代表推荐时间从2011年11月25日至2011年12月2日……”。但福州市火车站站前地下广场第一届业主委员会任期届满后，并未再成立业主委员会。
2012年7月23日，被告收到一份加盖站前广场业委会印章的工作联络单，内容为：“经研究：请贵司从2012年7月起将商户押金从原由双方共管帐户移入下列帐户：开户行：兴业银行城北支行卡号：622909117482259111户名：蔡运健理由：用于理财，以弥补业委会无任何经费来源，本业委会对该资金负责，与风和公司无关”。
2012年8月28日，被告又收到一份加盖站前广场业委会印章的工作联络单，内容为：“商铺押金明细帐目确认（详见明细表）一、截止日期2012年8月20日止二、合计金额：1、对公帐1172191元，2、现金帐297968元三、后续租铺押金请及转入并调整帐目”。被告在该工作联络单上方备注“截止2012年8月28日止双方确认押金数并全额交业委会”的内容并加盖了其公司公章，该内容后载有“属实。蔡运健2012.9.18”的字样并加盖了站前广场业委会印章。
2014年11月15日，福州市火车站站前地下广场部分业主决议设立新的共管账户，将每月租金和地铁补偿款发放至谢家洺、张剑樟的共管帐户中，由共管人承担资金安全责任。之后，被告亦将每月扣除税费及管理费后的应付租金转入该共管帐户。
2015年1月25日，被告向站前广场业委会发出一份工作联系函，要求站前广场业委会于2015年3月31日前归还所借用于理财的经营户押金1470159元，并表示若逾期不归还，被告将从租金中扣取。此后，因要求归还经营户押金1470159元未果，被告未将2015年4、5、6月应付的租金共计1591851.60元转入谢家洺、张剑樟的共管帐户中。原告遂诉至一审法院。
一审审理中，原告及谢家洺确认：被告将应付租金转入谢家洺、张剑樟的共管帐户后，由谢家洺根据租金发放明细表中载明的各业主合同委托价除以委托被告管理的480户业主总委托金额164119648元后再乘以被告转入的租金额计算得出各业主应分得的租金额，尔后逐一发放至各业主指定账户中。原告应分得的2015年4、5、6月租金为（408709＋388702）元÷164119648元1591851.60元=7734.36元。
一审法院认为：业主委员会是由物业管理区域内全体业主代表组成，代表全体业主的共同利益，向社会各方反映业主集中的意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的民间性组织。虽然涉案《授权委托书》是由原站前广场业委会向被告所出具，但其权利义务实际承受人为全体业主，被告未交付租金的行为直接影响全体业主的利益，故原告魏华作为业主有权向被告主张未付的代收租金。尽管被告提供的2012年7、8月的工作联络单上加盖了原站前广场业委会印章或有蔡运健的签字确认，但由于福州市火车站站前地下广场第一届业主委员会任期已于2011年12月24日届满，此后未再成立业主委员会，故该日之后使用原站前广场业委会印章的行为不代表业主委员会，且蔡运健并非业主委员会的成员，其个人行为亦不能代表业主委员会。此外，根据《财富第一街商户保证金共管协议书》的约定，共管账户商户保证金仅用于商户撤场时退还保证金使用，不得挪作他用，而工作联络单中要求将共管账户商户保证金（押金）移出用于理财，已违反了前述约定，但被告未尽共同监督、保管的义务，致使共管账户中的商户保证金被挪作他用，其行为后果不应由全体业主承担。因此，被告擅自扣取业主2015年4、5、6月的应付租金无理，应予返还。根据本院上述认定，被告应返还原告2015年4、5、6月的租金为7734.36元。原告请求支付超出该金额部分的租金，缺乏依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百零四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审判决如下：一、被告风和公司应于本判决生效之日起十日内向原告魏华给付租金7734.36元。二、驳回原告魏华的其他诉讼请求。
风和公司上诉称：一、本案业委会印章的使用，并不因为所谓业委任期届满而失效，本案在一审判决中确认了上诉人提供的2012年7、8月的工作联络单加盖了业委会的印单，但又以该印章从业委会任期届满后再使用不能代表业主委员会，没有法律依据。二、上诉人是按照转委托人的要求，将保证金交付给转委托的人，由此产生的后果应由委托人承担。根据《合同法》第407条规定：受托人处理委托事务时，因不可归责属于自己事由收到的损失的，可以向委托人要求赔偿损失。因此上诉人扣取委托人（业主）2015年4、5、6月的应付租金用于抵销转托人（业委会）未返还的押金有事实和法律依据。综上所述，上诉请求：一、撤销（2015）晋民初字第3657号民事判决。二、改判或发回福州市晋安区人民法院重审。
魏华答辩称：业委会是由业主民主选举产生的民间性组织。因此它行使权力的依据来源于业主的委托，其权力因受托的开始而产生，因受托的期限届满而终止。福州火车站站前地下广场业委会成立于2008年12月，届满于2011年12月24日。亦即原业委会授权终止于2011年12月24日，受托权终止之后原业委会就无权以全体业主的名义行使权力。而业委会的印章是业委会行使权力的象征，在业委会任期内使用当然有效，在业委会任期届满后使用当然无效。二、本案审理的是因委托合同纠纷产生的租金给付问题，而不是上诉人主张的保证金被领取的问题，二者不能混为一谈。其次保证金被领取是上诉人自身的过错造成的，完全不能归责于被上诉人，由此产生的后果应由上诉人承担。主要理由：1、保证金领取人蔡运健并非业主，且工作联络单上加盖的原业委会的印章已失效，而上诉人未尽审查之义务；2、《财富第一街商户保证金共管协议书》约定“保证金仅用于商户撤场时退还保证使用”，而上诉人将保证金交付给蔡运健理财，违背有了《协议书》的约定。综上，请求维持原判，驳回上诉。
当事人在一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。
上诉人对一审查明的事实无异议。
根据现有有效证据，一审判决查明的事实，本院予以确认。
本院认为：上诉人受委托租赁经营管理被上诉人的商铺，双方构成委托合同关系。上诉人处理委托事务取得的租金依法律规定和合同约定应转交给被上诉人。上诉人擅自扣取应付给被上诉人的2015年4月至6月的租金共计7734.36元，已构成违约，应予返还。本案系因委托合同产生的租金给付纠纷，上诉人以其与业委会之间存在保证金纠纷为由拒付租金，缺乏依据，其上诉理由不成立，本院不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按原判决负担；二审案件受理费人民币180元由上诉人福州风和商业经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 宁
代理审判员 陈 雯
代理审判员 吕德快
二〇一六年五月五日
书 记 员 黄丽琴