上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终11345号
上诉人(原审原告)：上海意中实业有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：陈民兴，总经理。
委托诉讼代理人：陈勇，上海咏君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵小兰，上海申渝律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：新梦顶(上海)汽车零部件有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：洪阿其，总经理。
委托诉讼代理人：庄永宏，上海市锦天城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：滕飚，上海市锦天城律师事务所律师。
原审第三人：上海三励服饰有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人：洪正鸿，总经理。
上诉人上海意中实业有限公司(以下简称“意中公司”)、上诉人新梦顶(上海)汽车零部件有限公司(以下简称“新梦顶公司”)因与原审第三人上海三励服饰有限公司(以下简称“三励公司”)房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初8229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
意中公司上诉请求：撤销一审判决主文第四项，改判己方不退还新梦顶公司租赁保证金3万元。事实及理由：新梦顶公司存在以下违约行为：1、逾期不支付租金累计长达六个月；2、擅自将房屋转租给上海跃宏服饰辅料厂；2、擅自拆除消防管道，违反消防规定，且拒不整改。意中公司据此有权行使合同解除权并没收租赁保证金3万元。
新梦顶公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回意中公司的一审全部诉讼请求。事实及理由：意中公司所主张的新梦顶公司违约事实，均不存在。新梦顶公司虽偶有迟延支付租金的情况，但已征得意中公司的同意，且新梦顶公司经意中公司的催告后在合理期限内已付清全部租金。意中公司主张合同解除，缺乏合同依据。双方租赁合同应继续履行。
三励公司未到庭应诉。
意中公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、解除其与新梦顶公司于2014年7月18日签订的《厂房租赁合同》；2、新梦顶公司腾退位于上海市青浦区白鹤镇胜联路XXX号2楼和3楼的厂房并支付房屋使用费(自2016年7月1日起至实际腾退之日止，标准为每月27,500元)；3、新梦顶公司对上海市青浦区白鹤镇胜联路XXX号2楼和3楼的厂房恢复原状(建设消防管道并经消防部门验收合格、拆除安装的四个大型设备、拆除厂房内装修等)。一审审理中，意中公司撤回第3项诉讼请求，变更第2项诉讼请求为：判令新梦顶公司腾退位于上海市青浦区白鹤镇胜联路XXX号2楼和3楼的厂房并支付房屋使用费(自2017年7月1日起至实际腾退之日止，标准为每月27,500元)；增加诉讼请求：判令新梦顶公司赔偿意中公司因解除合同造成的损失165,000元，后意中公司撤回该项增加的诉讼请求。
一审法院认定事实：位于上海市青浦区白鹤镇胜联路XXX号厂房自2014年4月24日登记在意中公司名下，房屋类型为工厂，房屋用途为厂房。
2014年7月18日，意中公司作为出租方(甲方)与“顶浩(上海)五金制品有限公司(于2015年4月27日名称变更为新梦顶公司)”作为承租方(乙方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋坐落于青浦区白鹤镇胜联路XXX号新建厂房2楼和3楼，建筑面积约为2,200平方米，生产使用性质为工业厂房，租赁期限为10年，从2014年10月1日起至2024年9月30日止；免租期为2个月，从2014年8月1日起至2014年9月30日止；租赁保证金为3万元；厂房租金为每年33万元，不含税；租金每年以季度为支付周期分四次提前10天支付，每季82,500元，由乙方以现金或支票方式支付，乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收每月5%的滞纳金；乙方在租赁期间不得将厂房转租他人，否则甲方不再退还租金和保证金，并由乙方承担相应违约责任；合同还对其他事项作出了约定。
2014年第四季度租金及水电费，新梦顶公司于2014年11月11日支付意中公司5万元、11月13日支付2万元、11月21日支付32万元；2015年第三季度租金及水电费，新梦顶公司于2015年7月28日支付3万元、8月7日支付7万元；2015年第四季度租金及水电费新梦顶公司于2015年11月9日支付129,683.87元；2016年第一季度租金及水电费，新梦顶公司于2016年3月18日支付134,850元；2016年第二季度租金及水电费，新梦顶公司于2016年5月31日支付84,000元；2016年第三季度的租金及水电费，新梦顶公司于2016年7月17日支付82,500元。新梦顶公司逾期不支付租金累计超过六个月。
2015年4月8日，新梦顶公司向意中公司出具《借条》，言明：向陈民兴先生借来现金190,600元，于2015年6月30日前归还。双方一致确认系协商将拖欠租金转为借款，并由新梦顶公司支付部分利息。意中公司于2015年4月2日出具收据，确认收到三励公司2015年1月至3月的水费和电费27,853元，2015年4月、5月、6月租金82,500元。
意中公司、新梦顶公司一致确认新梦顶公司支付租金至2017年6月30日。
2016年5月19日，意中公司向新梦顶公司发出《整改通知》，要求新梦顶公司对房屋的安全隐患进行整改，整改内容包括二楼房顶消防管道恢复、噪音问题、转租问题、拖欠租金等。
2016年6月3日，意中公司向新梦顶公司发出《律师函》，认为新梦顶公司承租期间存在擅自转租、改造厂房、未经公安消防主管允许擅自拆除消防设施、严重噪音等事项，经意中公司要求整改仍未整改，故意中公司要求新梦顶公司收到律师函后15日内完成《整改通知》的全部要求；逾期未整改则解除租赁合同。2016年6月4日，新梦顶公司收到意中公司发出的律师函。
一审法院另查明：2014年8月6日，意中公司与新梦顶公司签订补充协议书，约定因意中公司租赁给新梦顶公司的厂房面积2,200平方米不够用，经双方协商，意中公司承诺在新梦顶公司承租的本幢大楼的第三层屋顶平板上的1,400平方米空地上搭建厂房，第一年至第八年不收取租金，但在第九年至第十年两年期间新梦顶公司必须向意中公司每年支付15万元租金，付款方式按照主合同要求分季度支付，搭建的房屋十年租期满归意中公司所有；意中公司在新梦顶公司租赁期间内不得干涉正常使用，新梦顶公司在搭建过程中涉及到安全及城建问题与意中公司无关。现新梦顶公司搭建的房屋已经因违章搭建被相关部门拆除。
一审法院再查明：新梦顶公司、三励公司股东均为洪正鸿、洪阿其。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。意中公司与新梦顶公司之间所签订的商铺租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。因意中公司未能提供证据证明新梦顶公司将租赁厂房转租第三人，故对意中公司主张新梦顶公司存在转租的事实，法院不予采信。意中公司将房屋交付新梦顶公司使用，新梦顶公司理应按约支付租金，由于新梦顶公司逾期不支付租金累计超过六个月，故意中公司可以解除厂房租赁合同，合同解除日为新梦顶公司收到意中公司委托律师发出的律师函之日即2016年6月4日。合同解除后，新梦顶公司应腾退租赁厂房，新梦顶公司未腾退租赁厂房，应按照合同约定的租金标准支付相应的房屋使用费，房屋使用费应计算至租赁厂房腾退为止。同时，意中公司应将租赁保证金退还给新梦顶公司。判决：一、上海意中实业有限公司与新梦顶(上海)汽车零部件有限公司于2014年7月18日签订的《厂房租赁合同》于2016年6月4日解除；二、新梦顶(上海)汽车零部件有限公司应于判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区白鹤镇胜联路XXX号2楼和3楼的厂房腾退后返还上海意中实业有限公司；三、新梦顶(上海)汽车零部件有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海意中实业有限公司房屋使用费(自2017年7月1日起至实际腾退厂房之日止，按月租金人民币27,500元标准计算)；四、上海意中实业有限公司应于判决生效之日起十日内退还新梦顶(上海)汽车零部件有限公司租赁保证金人民币3万元。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明,《整改通知》第6条载明，自从租房以来，每次拖欠房租，今年两季度房租至今未付，要求尽快付清并按合同约定支付相应的滞纳金。
还查明，《厂房租赁合同》第9条第1款约定，在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过2个月，甲方在书面通知乙方缴纳欠款之日起5日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁屋内有关设施，由此造成的一切损失有乙方全部承担。
以上事实，有《整改通知》、《厂房租赁合同》、审理笔录等为证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
意中公司以新梦顶公司擅自转租、擅自拆除消防管道且拒不整改、拖欠租金为由，主张解除合同。根据在案证据及查明的事实，本院经审查认为意中公司要求解除合同的理由，不能成立。针对意中公司的上述主张，本院分析如下：
关于转租问题。意中公司主张新梦顶公司擅自转租给案外人上海跃宏服饰辅料厂，但意中公司未提供新梦顶公司与上海跃宏服饰辅料厂的转租合同，也无确凿证据证明涉案租赁场地实际由上海跃宏服饰辅料厂经营使用。其仅提供白鹤镇消防安全检查意见通知书予以佐证，但该通知书并无消防部门的盖章，本院对真实性无法确认，仅凭该通知书难以证明上海跃宏服饰辅料厂使用涉案租赁场地。据此，意中公司以擅自转租为由主张解除合同，依据不足，本院不予采纳。
关于拆除消防管道问题。意中公司主张新梦顶公司擅自拆除消防管道且拒不整改，对此亦仅有上述消防安全检查意见通知书为证，本院同理亦难以采纳。本院需要指出的是，根据2014年8月6日双方所签订的补充协议书可知，意中公司同意新梦顶公司在三楼楼顶搭建厂房。现新梦顶公司搭建的房屋因违章搭建已被相关部门拆除。即使新梦顶公司存在拆除消防管道的行为，亦由消防部门管理处罚，并不能构成意中公司解除合同的合法理由。
关于欠租问题。根据合同第9条约定，新梦顶公司欠租满两个月，意中公司以欠租为由主张解除合同的，应以书面通知缴款且新梦顶公司收到通知起5日内仍不缴款为前提。故双方对欠租的处理约定明确，应按有约定从约定，无约定从法定的原则处理。意中公司以新梦顶公司欠租超过法定时间为由要求解除合同，本院不予支持。因新梦顶公司未按约支付2016年第二季度的租金，意中公司于2016年5月19日发出《整改通知》要求其支付房租并滞纳金，新梦顶公司于同年5月31日支付租金，显属不当。意中公司此时有权要求解除合同，但其未行使合同解除权。且意中公司于2016年6月3日发出《律师函》时仍要求新梦顶公司在收函后15日内完成《整改通知》的全部要求，此时新梦顶公司已付清了2016年第二季度的租金，故意中公司现再以新梦顶公司欠付2016年第二季度为由主张解除合同，缺乏合同依据，本院不予支持。其后新梦顶公司虽仍有欠租，但均不符合合同约定的解除条件。新梦顶公司上诉所称，本院予以采信。
综上所述，意中公司主张解约的理由均不能成立，本院不予支持。双方仍应按合同约定继续履行各自合同义务。新梦顶公司诉请双方间租赁合同应继续履行，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初8229号民事判决；
二、驳回上海意中实业有限公司一审全部诉讼请求。
一审案件受理费50元，二审案件受理费630元，均由上诉人上海意中实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理何倩
审判长 陈俊
审判员 徐江
审判员 俞璐
二〇一八年三月二日
书记员 徐晨
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……