上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终11931号
上诉人（原审被告）：上海海希工业通讯股份有限公司，住所地上海市徐汇区田林路388号1幢1026,1028-1033室。
法定代表人：LITONG，董事长。
委托诉讼代理人：钟佳康，上海源泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谷莎，上海源泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海锦龙物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区龙华西路585号华富大厦。
法定代表人：许经锡，董事长。
委托诉讼代理人：李璐佳，上海市晨升律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡隽瑶，上海市晨升律师事务所律师。
上诉人上海海希工业通讯股份有限公司（以下简称海希公司）因与被上诉人上海锦龙物业管理有限公司（以下简称锦龙公司）物业服务合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初8376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人海希公司之委托诉讼代理人钟佳康，被上诉人锦龙公司之委托代理人李璐佳、胡隽瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人海希公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决依据的被上诉人财务账册及业户的房地产登记信息并未向上诉人出示过，也没有进行过质证，属程序违法；二、一审判决上诉人支付物业管理费差额的依据是认为园区业户数与收费面积数均达到三分之二以上的份额同意调整收费方案，那么在同意之前的差额无权要求上诉人支付，且涨价起算的时间节点应该是满足同意条件的日期，但一审对该起算时间节点未作认定，一审直接按被上诉人主张的《物业服务合同》时间起算缺乏依据；三、没有任何文件显示上诉人是I期工业园区的业户，被上诉人对I期和II期的范围均未能证明，更无法证明同意的业户是否属I期工业园区，被上诉人未能完成该举证责任；四、根据《物业管理条例》的规定，被上诉人与开发商签订的第一份物业合同已经届满，后续签订的不属于前期物业合同，被上诉人已自认其与全体业主签订了物业服务协议，在建设单位已出售园区大部分房屋的情况下，其继续签订的《物业服务合同》对其他业户没有约束力；五、上诉人与被上诉人之间已达成关于涨价的交易惯例，即双方单独协商一致后签订书面补充协议、从达成一致的时间节点开始涨价，双方的该交易惯例后续应沿用。综上，请求支持上诉人的上诉请求。
被上诉人锦龙公司辩称：一、被上诉人系受建设单位委托与入驻的每位业主签订物业服务合同，在每份物业服务合同的第一条已经告知，说明被上诉人即前期物业服务企业，被上诉人的权利来源于与建设单位签订的大合同，故收费的时间节点和标准也应依据大合同的约定来确定。上诉人作为园区内的企业，理应受被上诉人与建设单位签订的前期物业服务合同约束；二、第二次调整价格系在第一次调整的基础上进行，且调整都有相应依据，对于已达成同意调整价格的事实被上诉人已履行举证责任，上诉人若举证证明有三分之一以上不同意两次调整价格的行为才可以证明其观点成立。综上，请求驳回上诉，维持原判。
锦龙公司向一审法院起诉请求：1.判令海希公司向锦龙公司支付拖欠的自2014年4月至2017年4月期间的物业费差额161,165.92元（人民币，下同）；2.判令海希公司支付滞纳金暂计10,000元（按应缴费用每日千分之三自应缴的逾期之日即每月11日分段计算至判决生效之日止）。
一审法院认定事实：锦龙公司系位于上海市松江区XX镇XX公路XX号XX区XX园XX园区的物业服务单位，海希公司系该工业园区内第15幢工业厂房的业主，于2010年5月办理入驻手续，于2014年11月7日取得沪房地松字（2014）第XXXXXX号上海市房地产权证，产权证载明其中一层建筑面积964平方米，二至五层建筑面积4,149.37平方米，合计建筑面积5,113.37平方米。海希公司已经根据双方于2012年8月28日签订的《物业管理服务协议补充协议》的约定，按照一层每月每平方米建筑面积2.40元，二至五层每月每平方米建筑面积3元的标准向锦龙公司付清了截至2017年4月底前的物业费。
本案双方争议的事实是：锦龙公司要求海希公司依据其与开发商签订的《物业管理合同》之约定，按照一层每月每平方米建筑面积3.03元、二至五层每月每平方米建筑面积3.57元标准补交2014年4月至2016年3月期间的物业费差额71,339.06元，按照一层每月每平方米建筑面积3.8元、二至五层每月每平方米建筑面积4.34元标准补交2016年4月至2017年4月期间的物业费差额89,826.82元，而海希公司认为该《物业管理合同》约定的物业费收费标准对海希公司没有约束力，故拒绝补交物业费，双方由此起纷争。
锦龙公司围绕争议的事实提供的证据及海希公司的质证意见如下：
1、锦龙公司与开发商上海A有限公司签订的《物业服务合同》二份，合同载明园区内房屋总建筑面积238,514.73平方米，合同第七条约定了物业费收费标准，合同第二十九条约定了物业费调整的条件。证明锦龙公司主张的物业费收费标准系根据该二份合同的约定。海希公司质证意见为，锦龙公司没有提供完整的合同，故真实性不予认可，且锦龙公司没有提供相应证据证明物业费调整已经过三分之二专有面积的三分之二以上业主同意。
2、物业费发票166份、备忘录179份。证明按照上述开发商与锦龙公司签订的《物业服务合同》载明的收费标准交纳物业费的业户数额已超过园区内业户总数198户的三分之二。海希公司对该组证据质证意见为，发票和备忘录上交款人是业主还是承租人没有说明，一部分发票时间为2016年3月前，与本案缺乏关联性，发票不能证明业主已经支付物业费，部分备忘录没有盖章，只有个人签名，应属无效，个别业主签署的备忘录上物业费标准与上述证据1中物业服务合同约定不一致，故该二组证据不能证明锦龙公司的主张的事实。经审核，锦龙公司提供的证据符合真实性、合法性、关联性的要求，一审法院予以确认并在卷佐证。
海希公司围绕争议的事实提供的证据及锦龙公司的质证意见如下：
《物业管理服务协议补充协议》一份，证明本案物业费收费标准应以该协议为准，且海希公司已完全履行交费义务。锦龙公司对该证据的真实性无异议，但质证认为该协议并没有超出《物业服务合同》约定内容，且效力低于《物业服务合同》，本案物业费应当根据《物业服务合同》约定标准计算。经审核，因锦龙公司对该证据真实性不持异议，故一审法院予以认定。
一审法院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案锦龙公司作为建设单位上海A有限公司选聘的上海漕河泾开发区松江高科技园I期工业园区的前期物业服务单位，对该小区进行物业服务，海希公司作为该小区的业主应当按约向锦龙公司支付物业服务费。现双方一致确认海希公司已经按照一层每月每平方米建筑面积2.40元、二至五层每月每平方米建筑面积3元的标准交付了截至2017年4月止的物业费，故一审法院对该节事实予以确认。本案争议焦点是锦龙公司与建设单位先后于2014年3月、2016年3月签订的《物业服务合同》对物业费收费标准进行重新约定的行为是否依法有效。对此，锦龙公司提供了小区166份业户已交的物业费发票及179份小区业户就园区物业费收费标准签署的备忘录，该些发票和备忘录载明的物业费收费标准与上述对应的二份《物业服务合同》约定的收费标准一致，经一审法院核对锦龙公司的财务帐册及该些业户相应的房地产登记信息，确认已缴费业户的数额已超过小区业户总数198户的三分之二，已缴费业户相应的专有部分建筑面积占小区建筑物总面积238,514.73平方米的三分之二以上，已符合《物业服务合同》第二十九条约定的物业费调整方案的必备条件，故锦龙公司与建设单位先后于2014年3月、2016年3月签订的《物业服务合同》约定的收费标准依法有效，对海希公司具有约束力，现锦龙公司要求海希公司补足差额物业费的诉请，于法有据，一审法院予以支持。海希公司依据《物业管理服务协议补充协议》拒付差额物业费的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。因本案纷争系因海希公司对物业费收费标准有异议引起，并非恶意拖欠物业费，故锦龙公司要求海希公司支付滞纳金的诉请，一审法院不予支持。
一审法院据此判决：一、上海海希工业通讯股份有限公司于判决生效之日起十日内支付上海锦龙物业管理有限公司自2014年4月至2017年4月期间物业服务费欠费161,165.92元；二、驳回上海锦龙物业管理有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,723元，减半收取1,861.50元，由上海锦龙物业管理有限公司负担99.50元，上海海希工业通讯股份有限公司负担1,762元。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
另查明，上诉人海希公司原企业名称为上海海希工业通讯设备有限公司，于2014年5月5日经上海市工商行政管理局准予变更企业名称为上海海希工业通讯股份有限公司。
本院认为，本案二审的争议焦点在于被上诉人主张上诉人按照2014年3月、2016年3月被上诉人与建设单位先后签订的《物业服务合同》物业费缴纳标准补交差额是否合法有据。
根据本案查明事实，被上诉人接受建设单位的委托提供物业管理服务，后被上诉人与建设单位分别于2014年3月、2016年3月续签《物业服务合同》，故上述园区的物业服务职能一直由被上诉人行使。因此，2014年3月、2016年3月的《物业服务合同》对上诉人具有法律约束力，上诉人关于《物业服务合同》对其余业主没有约束力的主张，无事实和法律依据，本院不予采信。
《物业服务合同》第二十九条对调整物业管理费收费标准的条件作出约定，若园区业户数与收费面积数均达到三分之二（含三分之二）以上的份额书面同意调整方案，则园区物业管理费将按新的标准实施收费。一审中，被上诉人提交166份业户已交物业费发票及179份业户就园区物业费收费标准签署的备忘录、相应业户的房地产登记信息，以证明按两份《物业服务合同》物业费标准缴费的业户数已超过小区业户总数三分之二以上且已缴费业户数相应的专有部分建筑面积占小区建筑物总面积的三分之二以上，被上诉人调整物业费符合合同约定，两份《物业服务合同》的物业费收取标准和收取费用的时间起点均对上诉人具有约束力，被上诉人要求上诉人补足相应物业费差额有事实依据，本院予以确认。一审中，因上述发票和备忘录系装订成册出示故以财务账册指代，现上诉人认为财务账册另有所指且一审未向上诉人出示、属程序违法，该主张并无事实依据，本院不予采纳。上诉人对上述业户是否属于工业园区I期、调整物业费是否获足够业户同意持有异议，在被上诉人对此已提交充分证据予以证明的情况下，上诉人对反驳对方诉讼请求所依据的事实未提供证据予以证明，故本院对上诉人该主张不予采信。
综上所述，上诉人海希公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3,523元，由上诉人上海海希工业通讯股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 严佳维
审判员 钱文珍
二〇一七年十二月二十一日
书记员 周 勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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