内蒙古乌海市海勃湾区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2016）内0302民初3811号
原告王同凯，男，汉族，1980年9月26日生，公民身份号码×××，个体。
委托代理人金丽娟，内蒙古天晟律师事务所律师。
委托代理人苗慧荣，内蒙古天晟律师事务所律师。
被告鄂尔多斯市世景房地产开发有限公司。
法定代表人余美花，董事长。
住所地乌海市海勃湾区滨河区神华东街南一街坊世景苑售楼部。
委托代理人张云生，男，汉族，1965年6月28日生，公民身份证号码×××，该公司职工，住乌海市海勃湾区世景苑A区15号楼3单元201室。
原告王同凯诉被告鄂尔多斯市世景房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员张献国适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人金丽娟、苗慧荣，被告鄂尔多斯市世景房地产开发有限公司委托代理人张云生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年8月13日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于乌海市海勃湾区神华东街南一街坊世景苑B区16号楼2单元704室91.07平方米的楼房一套，合同约定，房屋价格每平方米4300元，总价款391601元，合同约定交房日期为2013年9月30日，并且约定了逾期交房被告除应支付原告已付款利息外还应每日按商品房价款的万分之三向原告支付违约金。合同签订后，2012年8月13日原告交纳房款15796元，2012年8月3日原告交纳房款145805元（两项合计首付款161601元），剩余款项办理了商业贷款，2013年1月4日将贷款230000元打入被告账户。2013年9月30日，被告未按合同约定如期交房，被告逾期交房的时间为2013年10月1日至2014年5月21日，共计7.5个月。直至2014年5月21日，原告接到被告电话得知可以领钥匙，原告多次找被告要求承担逾期交房的违约金，被告称要集体处理。2014年5月21日双方办理是房屋交接手续。原告后多次找被告要求处理逾期交房违约金，被告以各种理由不予处理。请求判令1、被告支付原告逾期交房的利息14685元（391601元×6%÷12×7.5个月）、违约金26433（391601元×万分之三×7.5个月×30天）；2、被告退还契税5867.57元，取暖费895.14元，分户热量表费1750元。以上共计49631元；3、被告为原告办理房屋产权证；4、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，被告就本案诉讼时效提出异议，本案诉讼时效已经届满，本案涉及的商品房买卖合同约定的交房时间是2013年9月30日，被告在此时没有交房，原告就应该在此时其知道权益被侵犯。被告于2014年1月21日开始交房，原告在此时更应该知道其要求支付违约金的权利，无论从合同约定的交房时间还是从被告实际交房的时间起算，原告起诉的诉讼时效均超过了法律规定的2年期限。被告对交房时间有异议，被告的交房时间是2014年1月21日，这一事实有2014年1月21日被告在乌海日报刊登的公告及相关的判决书可以证实。被告收取的契税、采暖费、分户热量表费均为代收款，并已经交给或将交给相关的收费单位，所以被告不可能退还。办理权属转移登记的前提是首先要办理产权初始登记，现因绿化验收，施工单位资料备案等原因，开发商的产权初始登记还没有完成，而合同约定是”自初始登记之日起90日”。所以被告只能在初始登记后未原告办理产权转移手续。根据合同约定交纳契税是双方的义务，开发商代收契税是约定俗成的，现在原告要求退还契税，原告可以在税务机关交纳契税后，拿相应的完税凭证到我公司，我公司再给原告退还契税。采暖费是从我方公告交房日期2014年1月21日至2014年4月15日期间的采暖费，该采暖费是在我方交房后收取的，是原告没有接收房屋之前的采暖费。分户热量表是在供暖的供暖配套费基础上，供暖公司另外收取的费用，该费用是在公共配套费另外收取的费用，该费用是供暖公司强制收取的，如果供暖公司同意给我方退还，我方可以再给原告退还。原告违约在先，我方要求顺延交房，根据原告与被告签订商品房买卖合同第四条约定，原告的首付款应该是161601元，剩余款项办理银行贷款，签订合同之日起7个工作日之内办理完银行贷款手续交给甲方，未办理完手续视为逾期交款，此贷款以银行最终批准贷款为准，不足部分于批贷之日起7个工作日之内付清，原被告是于2012年8月13日签订了商品房买卖合同，按照约定原告最迟应于2012年8月22日将银行贷款所需的贷款资料提供给甲方，但原告是在2012年9月4日才将银行贷款资料递给我方的，递交资料逾期12天，这一事实有原告递交的贷款资料中的个人住房贷款经济收入证明予以证实，根据合同第十三页补充协议第二条第二项第二款约定，原告晚交资料12天，被告至少可以顺延交房12天。原告请求的违约金过高，我方请求依法予以减少，根据合同第五条的约定，该合同中关于利息和违约金的约定都属于逾期交房的违约责任，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十六条的规定，原告主张的利息和违约金之和不应超过实际损失的30%。
原告为证实其主张向本院提供证据：《商品房买卖合同》、收据、入住缴费明细表、通话录音、公开信。
被告对《商品房买卖合同》、收据、入住缴费明细表、公开信的真实性没有异议，但认为入住明细表及收据只能证实原告的收房时间，不能证实被告的实际交房时间。而公开信的刊出时间为2016年7月11日，原告与被告交接房屋的时间均在这之前，开发商收取契税是根据税务局的口头或者书面授权，且契税的收取在补充合同中有相关约定。如果原告在税务部门交清契税，则同意退还契税款。对通话录音的真实性、合法性及关联性不予认可，认为主张权利的是尹红霞，并非原告，且录音时间距今已逾两年。
被告为证实其辩解向本院提供：交房公告、竣工验收报告、判决书。
原告对交房公告不予认可，认为原告并未实际看到该公告，且《商品房买卖合同》第11条明确约定甲方应当书面通知乙方办理交接房手续。对竣工验收报告的真实性没有异议，但对证明目的不予认可。对判决书的真实性认可，但认为与本案无关。
经审理查明，2012年8月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定的交房日期为2013年9月30日，被告实际在报纸上公告交房的时间为2014年1月21日。另，双方在《补充合同》中约定：新建商品房转移登记时，被告代收契税。关于商品房登记权属双方约定，自初始登记完毕之日起90日内办理。关于初始登记双方的约定为：”甲、乙双方提供资料报产权机关申请房屋权属预告登记。”2016年11月22日，原告诉至本院。
认定上述事实的证据有原、被告一致的陈述及《商品房买卖合同》、交房公告等。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》中明确约定房屋交付日期为2013年9月30日，但被告并未按期交付，此时，原告已知其按时接收房屋的权利已受侵害，但原告直至2016年11月22日才以诉讼的方式向被告主张权利，已过两年诉讼时效，且无诉讼时效中止、中断等情形，原告请求被告承担逾期交房违约责任，退还取暖费的主张已超过诉讼时效期间，本院不予支持。原告提供的尹红霞、张海莲向被告主张过权利的录音，只能证明张海莲于2014年10月、尹红霞于2014年和2015年曾向被告主张过权利，不能证明原告向被告主张过要求被告承担逾期交房违约责任的权利。在尹红霞、张海莲与被告工作人员交涉中，被告工作人员的回答也是针对尹红霞与张海莲，而非面向全体业主承诺，故原告要求被告承担逾期交房违约责任的诉讼时效期间已过。被告代收契税双方在合同中已有约定，交纳契税是双方的义务，原告在交纳契税后，可持相关凭证，要求被告退还，因此原告的该请求不予支持。收取分户热量表费，属商品房买卖中的收费项目，以上收费项目在我国不同阶段的商品房买卖中属行政监管部门进行认定并监督的范畴。如有违规，应由相应的行政管理部门进行认定并监督处罚，不属人民法院民事案件受理范围，该请求法院不应受理。关于原告要求被告立即办理房屋权属转移登记实际上是要求被告为原告办理房屋所有权证，因被告明确表明因验收等原因，初始登记亦未完成，故该请求无法支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条”向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”、《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项”当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条地四项”起诉必须符合下列条件：（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”之规定，判决如下：
一、驳回原告王同凯关于分户热量表费用的起诉；
二、驳回原告王同凯的其他诉讼请求。
案件受理费521元（原告已预交），由原告承担。
如未按照判决书指定的期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院送交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。
本判决书发生法律效力后，如义务方不履行判决书所确定的义务，对方当事人可在判决书规定的期限届满之日起的法定期限内，向本院申请执行，申请执行的期间为二年，在法定的期限内不申请的，视为放弃申请执行的权利。
审判员张献国
二Ο一六年十二月二十七日
书记员李乐