山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鲁民提字第475号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：樊名花。
委托代理人：李夫会，山东浩尚律师事务所律师。
委托代理人：郭玲玲，山东浩尚律师事务所律师。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘庆良。
委托代理人：李夫会，山东浩尚律师事务所律师。
委托代理人：郭玲玲，山东浩尚律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：东平县东平街道李范村社区居民委员会。住所地：东平县。
法定代表人：孙召冰，主任。
原审第三人：樊祜东。
原审第三人：井立会。
再审申请人樊名花、刘庆良因与被申请人东平县东平街道李范村社区居民委员会（简称李范村）及原审第三人樊祜东、井立会房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服泰安市中级人民法院（2014）泰民一终字第45号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年11月6日作出（2015）鲁民提字第475号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人樊名花、刘庆良及其委托代理人李夫会、郭玲玲到庭参加诉讼，被申请人李范村，原审第三人樊祜东、井立会经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年1月30日，一审原告樊名花、刘庆良起诉到山东省东平县人民法院称：2010年东平街道李范村社区进行社区房屋改造，樊名花之母徐某某系该社区居民，有旧房在拆迁范围内。同年9月13日，李范村与徐某某签订了《拆迁房屋补偿安置协议》，徐某某应得补偿款96667.5元，随后徐某某腾空了房屋，按照规划被拆除。2011年1月22日徐某某与樊名花、刘庆良立下《协议书》，约定由樊名花、刘庆良负责赡养，自己的房产（应得补偿款96667.5元）归樊名花、刘庆良所有。2011年9月7日徐某某因病去世。2013年1月28日新社区房屋已建成，并且对社区居民的旧房补偿和新房的分配进行了安排。樊名花、刘庆良按照《拆迁房屋补偿安置协议》及《协议书》要求李范村给付补偿款及主张所享有的权利遭拒绝。请求判令李范村给付房屋拆迁补偿款96667.5元及搬迁奖金10000元，安置10平方米的经营房和40平方米的公寓楼，并承担诉讼费用。
李范村辩称：本案应当驳回樊名花、刘庆良的部分诉讼请求。一、虽然2010年9月23日，李范村与徐某某签订了拆迁房屋补偿安置协议，但该房屋并非属于徐某某自己所有，当时徐某某户上共有四人，即徐某某、樊祜东、井立会、樊燕某。被拆迁房屋系樊祜东在2009年拆除原有三间旧房之后由樊祜东出资所建，此事为村民所共知，与徐某某签订协议时因樊祜东、井立会、樊燕某并不在家，才与徐某某一人签订了协议。二、协议第三条明确约定补偿方式及金额甲方即李范村以房屋产权调换的形式进行补偿，被拆除的房屋价值是96667.5元，但村委并不对外支付该补偿款。如果被拆迁户所要的房屋价款超过补偿应得的款项，那么剩下的款项应当由被拆迁户予以补齐，所以樊名花、刘庆良第一项诉讼请求不应得到支持。第二项诉讼请求不应只给樊名花、刘庆良，第三人也应当得到一部分。安置10平方米的经营房是指由被拆迁户支付相应的对价，即按市场价格支付后可以享有10平方米的经营房，目前该经营房尚未建设，因此该诉讼请求不应得到支持。对于40平方米的公寓楼也不应得到支持，40平方米的公寓楼和补偿款是两个概念一个位置，房屋被拆除后每户按其人口数每人应得40平方米的平价楼房，按村里制定的规则，大约均价每平方米600元，作为徐某某户上有三个成年人，他们应得是120平方米的平价楼，该平价楼与补偿款折抵后按其差价，或者村委退回部分，或者他们三人要的面积超过120平方米按市价支付一部分。按村里制定的规则，人去世之后便不再享有40平方米的公寓楼的待遇，因徐某某已经去世，便不存在她的40平方米。本案所诉的房屋并非属于徐某某个人所有，应驳回樊名花、刘庆良的诉讼请求。
第三人樊祜东、井立会诉称：樊祜东、井立会在东平县东平街道李范村社区有房屋一套，共三间。2009年，樊祜东、井立会对该房屋进行了翻新改造，同时修建了院墙、大门及配房。同住家庭成员有第三人夫妻及女儿樊燕某、祖母徐某某。2011年1月22日，在樊祜东、井立会不知情的情况下，樊名花、刘庆良与徐某某签订了协议书，将樊祜东、井立会的房屋转让给樊名花、刘庆良，严重侵犯了樊祜东、井立会的合法权利，请求确认樊名花、刘庆良与徐某某签订的《协议书》无效，判决房屋拆迁补偿款归樊祜东、井立会所有，用以抵顶回迁房屋的房款。
山东省东平县人民法院一审查明：樊名花的母亲徐某某系东平县东平街道李范村社区的居民，2010年李范村进行旧村改造，向其社区居民发出致李范村社区居民的一封信，该信对符合条件的被拆迁人进行了规定，根据该规定，徐某某应得10平方米的商场安置，40平方米的住宅楼，徐某某于2010年9月23日与李范村签订了拆迁房屋补偿安置协议，写下了房屋院落腾空拆除保证书，徐某某因此获得搬迁奖金20000元，已领取10000元；因房屋拆迁应得补偿款96667.5元。2011年1月22日，徐某某与樊名花、刘庆良签订协议书，该协议书由东平县东平第一法律服务所进行见证，协议书约定：一、徐某某以后的赡养问题还是由樊名花承担；二、徐某某位于东平镇李范村的房产（现已拆迁，得补偿款96667.5元）由樊名花、刘庆良享有；三、李范村安置后的房产应缴的款项（包括房屋装修等费用），由樊名花、刘庆良承担【徐某某的户上有樊祜东、井立慧、樊燕某（樊祜东、井立慧为夫妻关系，樊燕某为他们的子女，樊祜东夫妇因欠樊名花、刘庆良人民币20万元，现在外逃避债务）徐某某自己的房屋产权，无偿赠与给樊名花、刘庆良，樊祜东夫妇的产权，待回来付清所欠樊名花、刘庆良的债务及房产所增置的财产再做处理】安置后的房产，由樊名花、刘庆良代徐某某接收。同时查明，第三人樊祜东系徐某某之孙，徐某某与李范村签订拆迁协议中的房屋原系徐某某配偶之兄所留遗产，后由樊祜东夫妇进行改建，徐某某与樊祜东夫妇及其六岁的女儿四人一直居住该房屋，直至拆迁；该房屋拆迁时，樊祜东夫妇及其女儿因故未在家中居住，拆迁事宜皆由徐某某与李范村办理。另查明，李范村所建房屋已分配完毕，分配给樊祜东、井立会120平方米的房屋一套，未给樊名花、刘庆良分配房屋。商场安置的房屋尚未建设。
一审法院认为：樊名花、刘庆良与徐某某签订的协议书为代书遗嘱，由东平县东平第一法律服务所进行见证，该遗嘱对徐某某个人财产的处置不违反有关法律法规的规定，依法应予保护，樊名花、刘庆良要求李范村给付合理的拆迁补偿款、奖金及安置40平方米的住宅、10平方米的商场安置，于法有据，予以支持。李范村为社区改造所拆迁的本案房屋为樊祜东夫妇于2009年改建，由徐某某及樊祜东夫妇与其女儿四人共同居住，由于该房屋原为徐某某配偶继承其兄之遗产，后虽经樊祜东夫妇改建，该房屋应当视为家庭共有财产，徐某某因此应得该房屋的拆迁补偿款为32222.50元，该补偿款因李范村未对樊名花、刘庆良分配房屋，李范村应当将该款项支付给樊名花、刘庆良，剩余补偿款64445元归樊祜东所有，与其分配的房屋价款进行折抵；对于20000元奖金问题，因房屋拆迁时樊祜东夫妇因故外出，徐某某积极响应李范村关于旧村改造的号召，率先垂范，其精神可嘉，20000元奖金应当归其所有。樊名花、刘庆良要求李范村安置的10平方米的经营房尚未建设，待李范村建设时，樊名花、刘庆良可另行主张权利；樊名花、刘庆良要求安置的40平方米的公寓楼，因李范村已将房屋分配完毕，樊名花、刘庆良可在李范村再建公寓楼时另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国继承法》第十六条第二款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，2013年7月15日，山东省东平县人民法院作出（2013）东民初字第225号民事判决：一、樊名花、刘庆良与徐某某签订的协议书中徐某某财产外的内容为无效协议；二、李范村于判决生效后三日内给付樊名花、刘庆良拆迁补偿款32222.50元及搬迁奖金10000元；三、樊祜东、井立会应得补偿款64445元，用以折抵李范村分配给樊祜东房屋的房款；四、驳回樊名花、刘庆良的其他诉讼请求；五、驳回樊祜东、井立会的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3651元，由李范村负担。
樊名花、刘庆良不服一审判决，上诉至泰安市中级人民法院称：一审判决认定事实不清，适用法律错误。本案所涉及的拆迁房屋是徐某某的老房子，并非一审法院查明的“房屋系徐某某配偶之兄所留遗产，后由樊祜东夫妇进行改建”。1982年，樊名花的父母给樊名花的哥哥樊某文（樊祜东的父亲）新建院落一处。樊某文结婚后，樊祜东与樊某文共同居住在新建房屋里。后樊名花的父母在涉案宅院里居住。2008年，樊名花的父亲去世。2009年，樊名花、刘庆良出资3.5万元由樊祜东将涉案宅院里的旧房子拆除并在原宅基上建了新房。2011年1月22日，徐某某与樊名花、刘庆良签订了“协议书”，内容为樊名花、刘庆良负担母亲徐某某的赡养问题，徐某某将其拆迁补偿款及应享有的40平方米的公寓楼及10平方米的经营房的权利全部留给了樊名花、刘庆良，樊名花、刘庆良享有拆迁补偿款及40平方米公寓楼及10平方米的经营房的权利，樊祜东、井立会无权分得拆迁补偿款。李范村尚有剩余的公寓楼，因此，其应给樊名花、刘庆良安置40平方米的公寓楼及10平方米的经营房，请求二审法院改判李范村给付樊名花、刘庆良房屋拆迁补偿款96667.50元，并安置40平方米的公寓楼及10平方米的经营房。一、二审诉讼费用由李范村负担。
李范村辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
樊祜东、井立会辩称：本案所涉及拆迁房屋是由樊祜东夫妇出资所建。樊祜东的祖母徐某某与樊祜东夫妇共同居住，并且合为一户，樊祜东夫妇享有拆迁安置补偿的待遇。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审法院经审理查明：二审庭审中樊名花、刘庆良提交樊延科、徐某某的新型农村医疗合作证及东平街道办事处2008年4月16日给樊延科下发的补贴通知书，欲证实樊祜东夫妇与徐某某并不在一个户上。由于该证据仅为间接证据，不能证实徐某某与樊祜东的户籍关系，对该证据证明的事实，不予认定。樊名花、刘庆良提交李范村住宅楼照片，欲证实公寓楼有23栋，有剩余楼房安置樊名花、刘庆良主张的40平方米的公寓楼。由于公寓楼的数量及剩余公寓楼数量仅通过照片无法证实，因此，对该证据不予认定。
二审法院查明的其他事实与一审查明的事实相一致。
二审法院认为：本案诉争的被拆迁房屋系老宅院，房屋所占用的土地未办理宅基地使用权证。2009年，樊祜东投资将旧宅院拆除并进行了翻建，后徐某某与樊祜东、井立会共同居住。因此，该房屋为徐某某及樊祜东、井立会共同共有。樊名花、刘庆良主张樊祜东翻建房屋系由其投资所建，但未提供证据予以证实，对此不予支持。2010年9月23日徐某某与李范村签订了拆迁房屋补偿安置协议，并不违反法律规定，且各方当事人均无异议，该协议系合法有效的协议。2011年1月22日，徐某某与樊名花、刘庆良签订了协议，将徐某某与樊祜东、井立会共同享有的拆迁补偿款96667.50元，转让给了樊名花、刘庆良，该协议侵犯了樊祜东、井立会的权利，因此，该协议中对樊祜东、井立会的权利进行处分的内容无效，该协议的其他内容有效。由于该96667.50元补偿款为徐某某与樊祜东、井立会共同享有，因此，徐某某享有其中的三分之一即32222.50元。对该32222.50元补偿款李范村应当支付给樊名花、刘庆良。对10000元搬迁奖金，一审法院认定为樊名花、刘庆良所有，李范村及樊祜东夫妇均未提出异议，予以维持。对樊名花、刘庆良主张的40平方米公寓楼及10平方米的经营房，由于李范村所建楼房并没有40平方米公寓楼，且经营房也尚未建成，樊名花、刘庆良可另行向李范村主张损失。2014年4月18日，泰安市中级人民法院作出（2014）泰民一终字第45号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3651元由樊名花、刘庆良负担。
樊名花、刘庆良不服，向本院申请再审称：1、根据原审中李范村的陈述，结合《致李范村社区居民的一封信》有关安置补偿规定可见：拆迁人李范村是按照被拆除房屋院落户上记载以及实际居住情况来认定享有安置待遇的被拆迁人。樊名花、刘庆良有新的证据证明第三人樊祜东、井立会并未落户于涉案房屋，也未实际在此居住，因此不是涉案拆迁房屋的合规被拆迁人，徐某某在涉案房屋拆迁时为该户中唯一实际剩余成员，是涉案拆迁房屋补偿安置协议的被拆迁人一方；2、因第三人樊祜东、井立会无权取得本应属于徐某某因拆迁政策而享有的回迁住宅楼，如果李范村无其他住宅楼可以分配，应将出卖给樊祜东、井立会的房屋安置给樊名花、刘庆良；3、涉案房屋的宅基地使用权属于徐某某，地上物补偿款的分配应根据老宅院的所有权翻建过程中各方贡献大小等综合因素进行分割。请求撤销原审判决，判令李范村给付樊名花、刘庆良拆迁补偿款69555.83元，并给樊名花、刘庆良安置40平方米的住宅楼和10平方米的经营房。
被申请人李范村及原审第三人均未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
本院再审中，樊名花、刘庆良提交了东平县公安局后屯派出所于2014年5月30日出具的徐某某的死亡证明一份及樊祜东、井立会的户籍证明各一份，以证实徐某某的户口在东平县东平办事处东山路001号9组17号，即涉案被拆迁房屋所在地，而樊祜东的户口在东平县东平办事处东山路001号9组49号，井立会的户口在东平县东平办事处闫村3组37号，均不在被拆迁房屋所在地，两第三人均不是合规被拆迁人，不应享有拆迁安置的任何补偿待遇。
本院再审查明其他事实与原审认定事实一致。
本院再审认为：依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款的规定，对樊名花、刘庆良的再审请求中超出原审诉讼请求的部分，本院不予审理。本案焦点问题有：一、李范村应支付给樊名花、刘庆良补偿款的数额；二、李范村是否应将分配给樊祜东、井立会的住宅楼安置给樊名花、刘庆良。
关于李范村应支付给樊名花、刘庆良补偿款的数额。首先，虽然樊名花提交的户籍资料显示樊祜东、井立会的户口并不在涉案房屋，但根据原审中出庭作证的证人、李范村居民李本红的证言及涉案房屋所在的基层组织
--本案当事人李范村---
的陈述，2009年前樊祜东一家三口即实际在涉案房屋中与徐某某共同居住，并于2009年对原来的旧房进行了翻建；其次，原审中樊名花、刘庆良陈述李范村没有给樊祜东、井立会另行分配宅基地，对此李范村及樊祜东、井立会也均认可；再次，在徐某某与樊名花、李庆良签订的协议书中明确注明“甲方（徐某某）的户上有樊祜东、井立慧、樊燕某，甲方自己的房屋产权，无偿赠与给乙方（樊名花、刘庆良），樊祜东夫妇的产权，待回来付清所欠乙方的债务及房产所增置的财产再做处理”。可见，在协议中，徐某某与樊名花、刘庆良均认可涉案房屋为徐某某与樊祜东、井立会共同居住，协议中徐某某也只是将其自己的部分房屋产权进行了处分（甲方自己的房屋产权，无偿赠与给乙方），而对樊祜东夫妇的产权，协议约定“待（樊祜东夫妇）回来付清所欠乙方的债务及房产所增置的财产再做处理”。因此，原审认定涉案房屋为徐某某与樊祜东夫妇的家庭共有财产，徐某某应得的房屋拆迁补偿款为32222.50元并无不当。
关于李范村是否应将分配给樊祜东、井立会的住宅楼安置给樊名花、刘庆良。原审认为樊名花、刘庆良要求安置40平方米住宅楼、10平方米经营房的诉讼请求于法有据，应予支持，但因住宅楼已分配完毕，而经营房尚未建设，因此，原审认为樊名花、刘庆良可在李范村建设相应房屋时另行主张权利。再审中，樊名花、刘庆良主张依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第7条第1款的规定，在无其他住宅楼可供分配的情况下，应当将分配给樊祜东、井立会的房屋安置给樊名花、刘庆良。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，而本案的房屋拆迁人为李范村，其并非房地产开发企业，本案的拆迁行为属于旧村改造工程，而非房地产开发，被拆迁安置的主体为李范村社区居民，不同于房地产开发企业向社会公开销售商品房的行为，因此，上述司法解释并不适用于本案，对樊名花、刘庆良依据上述司法解释主张的李范村应将分配给樊祜东、井立会的房屋安置给樊名花、刘庆良的再审请求，本院不予支持。
综上，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。樊名花、刘庆良的再审申请理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下：
维持泰安市中级人民法院（2014）泰民一终字第45号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫爱云
审 判 员 刘 敏
代理审判员 王立泽
二〇一六年五月十二日
书 记 员 田晓菲