广西壮族自治区高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）桂执复字第3号
申请复议人（申请执行人）：广西裕华建设集团有限公司。住所地：广西钦州市文峰南路海城四巷。
法定代表人：陈锡鑫，该公司董事长。
委托代理人：梁国强，广西铭德律师事务所律师。
被执行人（异议人）：钦州市钦南区城市建设投资有限公司。住所地：钦州市钦南区尖山镇人民政府大院内。
法定代表人：甘怀胜，该公司总经理。
案外人（异议人）：广西钦州市广泰食品厂。住所地：钦州市钦南区黎合江工业园内。
法定代表人：肖群，该厂厂长。
申请复议人广西裕华建设集团有限公司（以下简称裕华公司）不服钦州市中级人民法院（以下简称钦州中院）（2015）钦执异字第3号执行裁定（以下简称3号裁定），向本院申请复议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
申请复议人裕华公司与被执行人钦州市城市建设投资有限公司（以下简称城投公司）仲裁裁决建设工程施工合同纠纷一案中，钦州仲裁委员会于2013年11月29日作出（2009）钦仲案字第040号裁决书（以下简称040号裁决书），该裁决书生效后，裕华公司于2014年2月28日向钦州中院申请强制执行，该院于2014年3月3日立案受理。在执行本案过程中，城投公司向钦州中院申请撤销040号裁决书。钦州中院于2014年4月30日作出（2014）钦民执字第10号执行裁定，即中止执行。2014年7月14日钦州中院作出（2014）钦民仲字第1号民事裁定，驳回城投公司要求撤销040号裁决书的申请。同年7月22日该院作出（2014）钦民执字第10-1号执行裁定，恢复040号裁决书的执行。同年12月29日作出（2014）钦民执字第10-2号执行裁定（以下简称10-2号裁定），即查封城投公司享有的位于钦州市黎合江工业集中区的土地使用权（面积为16150.34平方米，证号2009Ｂ0067，以下简称涉案土地）。案外人广泰食品厂于对10-2号裁定的执行标的提出了书面异议。钦州中院于同年3月10日作出（2015）钦执异字第1号执行裁定，驳回广泰食品厂的异议。2015年5月29日钦州中院作出（2014）钦民执字第10-3号执行裁定（以下简称10-3号裁定），拍卖涉案土地使用权。
城投公司对10-3号裁定提出书面异议，请求依法终止对登记在其名下涉案土地使用权的拍卖。其理由是：登记在其名下的涉案土地使用权，已于其公司与裕华公司发生合同纠纷之前，广泰食品厂不但已按转让合同交纳了85万元土地转让款而且履行了大部分合同义务，也根据立项要求，投入巨额资金对土地进行土方工程平整、厂房建设，虽然由于受让方当前尚未交足土地转让款余额而未能办理土地过户手续，但涉案土地使用权转让并根据立项规划要求建设并投入使用已成事实。故请求法院依法终止对登记在其名下涉案土地使用权的拍卖。
钦州中院在审理城投公司提出的异议案件中，广泰食品厂也于2015年7月25日提出书面异议。其认为钦州中院因他案裁定拍卖其厂土地错误，缺乏事实和法律依据。主要理由：一、广泰食品厂是与钦南区黎合江工业园管委会签订土地出让合同，合同已履行，其厂已投资开发建设；二、城投公司实际上仅仅是钦南区政府工业园土地使用权登记的中间代理人，而不是实际土地使用权人，其厂已支付相应土地转让款，并且投入2000多万元建设食品深加工项目，该土地只是因故未能及时登记在其厂名下，但该地块及相应的各项投资权益依法由其厂享有，城投公司对涉案土地使用权不再享有实际权益。三、其厂受让的土地，已支付绝大多数款项，根据最高人民法院的有关司法解释规定和精神，依法应当保护其厂的权益；四、本案其厂是善意无辜的第三方，合法权益应当保护。五、钦州中院查封的土地，其厂已进行了说明，同意将未付清的土地款交付法院。综上，请求依法终止对登记在城投公司名下涉案土地使用权的拍卖。
钦州中院经审查认定：依据《最高人民法院<关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》第十七条规定，2008年6月，广泰食品厂与城投公司签订合同购买涉案土地，合同没有违反法律规定，应为合法有效的合同，广泰食品厂取得该土地属合法取得。广泰食品厂购买涉案土地后，支付了土地使用权证规划面积的大部分价款，并实际占有该土地。同时广泰食品厂已投入资金进行土地平整，建设厂房购置设备进行生产经营。裕华公司执行的法律依据是钦州中院2014年7月14日作出（2014）钦民仲字第1号民事裁定，钦州中院查封时，虽然涉案土地登记在城投公司名下，但该土地现状并不是城投公司原买入的土地原状。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定，建造于涉案土地上的厂房及设施属于广泰食品厂，拍卖该土地偿还城投公司所欠的债务直接损害了广泰食品厂的在该土地上的各项投资权益。根据2015年5月施行的《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定，涉案土地广泰食品厂在钦州中院查封前已与城投公司签订合法有效的书面合同，已合法占用该土地，并支付部分价款，同时保证将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。因此，10
--3号执行裁定继续拍卖该土地与上述规定不符。城投公司认为10--
3号执行裁定执行行为违反法律规定理由成立，广泰食品厂请求人民法院依法终止该土地使用权的拍卖有相应的事实及法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条、第二百五十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十三条，《执行异议和复议规定》第二十一条、第二十八条的规定，作出3号裁定，即一、异议人钦州市城市建设投资有限公司、广西钦州市广泰食品厂异议成立，予以支持；二、撤销钦州市（2014）钦民执字第10
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3号执行裁定。即撤销拍卖被执行人钦州市城市建设投资有限公司享有的位于钦州市黎合江工业集中区的土地使用权（面积为16150.34平方米，变更土地登记申请审批表编号：2009Ｂ0067）。
裕华公司不服钦州中院3号裁定，向本院申请复议，请求撤销该裁定，维持10-3号裁定。综合其复议申请，其理由概述如下：一、3号裁定认定事实错误。涉案土地的使用权已查明系城投公司所有，根据法人独立原则，钦州市黎合江工业园管委会、钦州市黎合江工业园开发有限公司与广泰食品厂签订的《合同书》与本案无任何关系；城投公司系独立的企业法人，钦州市财政局也是独立的机关法人，钦州市财政局收取广泰食品厂85万元并不代表城投公司已收取了广泰食品厂的合同价款。鉴于涉案土地至今尚登记在城投公司名下，广泰食品厂在涉案土地上投入资金建厂房属违章建筑，不受法律保护，拍卖涉案土地不损害广泰食品厂的合法权益。二、3号裁定适用法律错误。该裁定适用2015年5月实施的《执行异议和复议规定》第二十八条第三、四项的规定与本案不符。本案中，广泰食品厂并没有支付价款给城投公司，其以支付给钦州市财政局的款项作为给城投公司的已付款项无事实及法律依据，故认定本案的执行异议不符合第三项的规定。广泰食品厂未依约支付款项，城投公司也未依约为其办理土地所有权证，未办理过户的原因在广泰食品厂。故应认定本案执行异议不符合第四项的规定。三、城投公司与广泰食品厂虽于2008年6月签订买卖涉案土地的《合同书》，且城投公司已将涉案土地交广泰食品厂使用，但广泰食品厂没有支付合同价款，涉案土地至今尚登记在城投公司名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，未经登记的土地转让不发生法律效力。故10-3号裁定符合法律规定，请求维持。
城投公司及广泰食品厂未提交复议意见。
本院查明与本案有关的基本事实如下：
，钦州市国土资源局与城投公司签订一份《钦州市土地使用权挂牌出让成交确认书》，确认城投公司竞得宗地编号为钦南2006--
6号地块的土地使用权，用途为工业用地。广泰食品厂在与钦州市黎合江工业园管委会、钦州市黎合江工业园开发有限公司签了一份项目《合同书》，按6万元/亩的价格，转让钦州市黎合江工业集中区工业用地约36亩给广泰食品厂，作为农产品深加工生产项目用地。同日，广泰食品厂又与城投公司签订内容相同的《合同书》，至，广泰食品厂向钦州市财政局交纳了85万元土地转让款。广泰食品厂在取得土地使用权后，在受让的土地投资建厂进行食品深加工生产。但广泰食品厂至今末办理土地使用权变更登记，该土地使用权（面积约25亩）现登记在城投公司名下。
城投公司与广泰食品厂同意继续履行合同，并保证在接到法院通知七日内将未付清的土地款交付法院。
另查明，2014年12月29日钦州中院作出10-2号裁定后，广泰食品厂曾于2015年1月14日对该裁定执行标的向钦州中院提出书面异议，认为该裁定查封的涉案土地损害其合法利益，主要理由是：一、广泰食品厂2008年6月26日与钦州市黎合江工业园管委会、钦州市黎合江工业园开发有限公司签订一份项目《合同书》，两部门按6万元一亩的价格现状转让钦州市黎合江关于集中区36亩土地使用权给其厂，由其厂投资建设食品深加工项目。同日，为办理土地使用权转让手续，根据钦州市钦南区政府的安排，其厂与城投公司签订内容相同的项目《合同书》，并交纳了85万元土地转让款。其厂已在受让的土地投资进行平整、投入2000多万元建了厂房并开始深加工生产。二、城投公司实际是钦南区政府相关工业园区土地使用权登记的中间持有人，不是实际的土地使用权人，其厂因其他原因未能进行土地变更登记，但该土地相应的各项投资权益依法应由其厂享有。为此，请求解除该土地使用权的查封。钦州中院于同年3月10日作出（2015）钦执异字第1号执行裁定，驳回广泰食品厂的异议。但该裁定书没有告知广泰食品厂如对裁定不服，可以在法定期限内向人民法院起诉。
本院认为，因城投公司提出的异议请求为终止对登记在其名下的涉案土地使用权的拍卖，即对执行行为提出异议，而广泰食品厂提出的请求为终止对其购买并已投入使用的涉案土地使用权的拍卖，即对拍卖标的提出异议。城投公司提出的异议和广泰食品厂提出的异议，是两类不同性质的异议，且提出异议的当事人不是同一个人，依法应当按照相应的程序分别处理，如被执行人对执行裁定不服，依法享有向上一级人民法院申请复议的权利，而案外人如对执行裁定不服，没有向上一级人民法院申请复议的权利，而是在法定期限内可以向人民法院提起案外人异议之诉。本案中，广泰食品厂曾因涉案土地被查封于对10-2号裁定查封的执行标的向钦州中院提出书面异议，该院以（2015）钦执异字第1号执行裁定驳回广泰食品厂的异议，但该裁定书没有依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，告知广泰食品厂应当享有的诉权即救济权，导致广泰食品厂又对10-3号裁定提出异议，即对同一执行标的再次提出异议，依照《执行异议和复议规定》第十五条第二款的规定，人民法院不予受理。故钦州中院应当依法对10-2号裁定予以纠正。
综上，钦州中院3号裁定对城投公司提出的异议和广泰食品厂提出的异议不加区分一并作为执行行为进行审查，且告知当事人、利害关系人如不服裁定，在法定期限内可以向广西壮族自治区高级人民法院申请复议，违反《执行异议和复议规定》第八条和《民事诉讼法》第二百二十五条及第二百二十七条的规定，属于严重违反法定程序，本院应予撤销。根据《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十三条第一款第（四）项和第十六条第一款、第二款之规定，裁定如下：
撤销钦州市中级人民法院（2015）钦执异字第3号执行裁定，发回钦州市中级人民法院重新审查。
审 判 长 张秀萍
审 判 员 易凤英
代理审判员 阮传华
二〇一六年二月三日
书 记 员 韩 蓓