辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽04民终1863号
上诉人（原审被告）：辽宁广隆混凝土有限公司，住所地：抚顺经济开发区李石经济区李朝村。
法定代表人：史小英，该公司执行董事。
委托代理人：石秀波，该公司销售经理。
委托代理人：刘海波，辽宁华轩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：抚顺市澳海房地产开发有限公司，住所地：辽宁省抚顺市顺城区颐城街8-2号楼31号门市。
法定代表人：喻祖洪，该公司董事长。
委托代理人：柳阳，辽宁成功金盟律师事务所律师。
委托代理人：迟维鑫，该公司法务。
上诉人辽宁广隆混凝土有限公司（简称辽宁广隆公司）因与被上诉人抚顺市澳海房地产开发有限公司（简称抚顺市澳海公司）土地租赁合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2016）辽0411民初2672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人辽宁广隆公司的委托代理人石秀波、刘海波，被上诉人抚顺市澳海公司的委托代理人柳阳、迟维鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
辽宁广隆公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、一审法院没有查清被上诉人取得土地使用权的方式和土地的用途。如果被上诉人通过出让取得土地使用权，按照《城市房地产管理法》第二十六条“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地”的规定，被上诉人无权出租土地，不存在租金损失问题。一审没有查明上诉人的经营性质，上诉人在答辩中已经陈述冬天时不能进行经营的，之所以没有在合同到期后立即搬走，还因为被上诉人在冬天也是处于冬歇期，上诉人占用场地不影响被上诉人的经营。2、上诉人租赁的场地是清洁、平整的，不存在被上诉人所说存在大量垃圾的情况，并且施工的沈阳澳海工程建设有限公司与被上诉人是关联企业，施工合同的内容是三期场地平整、开挖、回填，与上诉人所租赁的土地无关。综上，原判认定事实不清，应予纠正，请求支持上诉人的诉讼请求。
抚顺市澳海公司辩称：1、上诉人引用法条断章取义，占用场地理由强词夺理。《城市房地产管理法》第二十六条是规范土地的开发行为和开发期限，即限制将非住宅用地改为住宅用地，将民用住宅用地改为商业用地的行为，并没有限制对土地空置期间的利用。“法不禁止即自由”，被上诉人花费了巨额的土地出让金，取得了一定年限的土地使用权益，双方在平等、自愿的基础上达成了租赁协议，上诉人没有任何理由占用别人的土地不支付租金。上诉人没有自动离开涉案场地的意思表示，在被上诉人不断的催促和其他施工队伍已经进驻并开展工作情况下，经历七个月时间，上诉人才陆续离开。即使是冬季，上诉人留在场地多个大型设备，使被上诉人无法对涉案土地进行施工的前期准备工作，上诉人占用被上诉人土地不支付租金的理由，违背生活常理。2、上诉人提供的照片与本案没有关联性，上诉人对场地拍照时间是在对场地清理完毕大约四个月后，无法反映本案事实。被上诉人提供的照片拍照时间是清理场地之前及过程中的整个时间段，完整真实地反映了上诉人对场地的破坏和被上诉人对场地清理的事实。上诉人在生产过程中产生的废渣废料、混凝土渗入地层并固结硬化，被上诉人必须使用专业设备清除才能进行打桩，确保地基安全，清除的混凝土垃圾必须运到指定点。一审判决认定事实清楚，证据充分，法律依据正确，请求维持原判。
抚顺市澳海公司向一审法院起诉请求：原告与被告签订了《场地租赁协议》一份，约定原告将位于抚顺市顺城区颐城街8号约10亩地出租给被告作为临时用地使用，租赁期限为2014年7月4日至2015年7月3日止，租金为25万元/年。因被告工程需要，原、被告续签一份《场地租赁协议》，约定租赁期限至2015年10月15日止，租金为10万元。协议签订后，原告按照协议约定将场地交付被告使用，被告共支付给原告租金35万元。租赁期限届满后，被告与原告未就续约一事达成合意，被告也未向原告交付续租租金。原告多次发律师函通知被告撤场，但被告直到2016年5月12日才撤场而且在现场遗留了大量建筑材料垃圾，造成原告无法正常使用场地。《场地租赁协议》第8条约定：租赁期限届满或双方协商一致解除合同后10日内，乙方应向甲方办理交接手续，交接时乙方应保证工作人员撤离、将属于自己的设备腾清并将租赁范围内的垃圾杂物等清理干净。原告为早日使用场地减少损失，无奈于2016年5月13日花费204520万元清理了场地至可使用状态。据此，原告诉至贵院，请求人民法院依法支持如以下诉求，以维护原告的合法权益。一、判令被告支付给原告从2015年10月16日至2016年5月15日合计7个月的场地使用费145831元及逾期利息（租金为25万/年，20833元/月，自2015年10月16日起，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算）。二、判令被告支付租赁场地清理费用204520元。
原审法院认定事实：原、被告签订《场地租赁协议》一份，约定原告将位于顺城区颐城街8号约10亩地出租给被告作为临时用地使用，租赁期限为2014年7月4日至2015年7月3日止，租金为25万元/年。因被告工程需要，双方续签一份《场地租赁协议》，约定租赁期限至2015年10月15日止，租金为10万元。协议签订后，原告按照协议将租赁场地交付被告使用，被告共支付给原告租金35万元。但租赁期限届满后，被告继续占有所租赁的土地，与原告就续约一事未达成合意，也未向原告交付续租租金。《场地租赁协议》第8条的约定：“租赁期限届满或双方协商一致解除合同后10日内，乙方应向甲方办理交接手续，交接时乙方应保证人员撤离、将设备腾清、并将租赁范围内的垃圾杂物等清理干净”。租赁期限届满后，原告发律师函通知被告撤场，被告于2016年5月12日撤场。原告认为被告在现场遗留了大量建筑垃圾未予清理，造成原告无法正常使用场地，为早日能够使用场地并减少损失，原告于2016年4月21日与沈阳澳海工程建设有限公司（以下简称澳海建设公司）签订了《抚顺澳海澜庭三期场地平整、土方开挖及回填工程施工合同》，同时要求澳海建设公司在上述施工合同范围外，破除及倒运被告租赁场地上混凝土搅拌站遗留的混凝土覆盖层及垃圾等，至场地能够使用状态。2016年5月30日澳海建设公司向原告发出工程联系通知单（混凝土搅拌站遗留混凝土覆盖层破除机械、用时、单价等），明确了破除及倒运混凝土搅拌站遗留混凝土覆盖层的费用计204520元，2016年7月18日原告向澳海建设公司转账支付上述款项的20万元。现原告诉至法院，请求人民法院：一、判令被告支付给原告从2015年10月16日至2016年5月15日合计7个月的场地使用费145833元及逾期利息（租金为25万元/年，20833元/月，自2015年10月16日起，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算）。二、判令被告支付租赁场地清理费用204520元。三、诉讼费由被告负担。原审法院认为：法人的合法权益受法律保护。合同法第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案原、被签订的《场地租赁协议》是双方真实意思表示，依法成立有效，具有法律约束力，双方应当按照协议约定履行自己的义务。《场地租赁协议》第8条约定：“租赁期限届满或双方协商一致解除合同后10日内，乙方应向甲方办理交接手续，交接时乙方应保证人员撤离、将设备腾清、并将租赁范围内的垃圾杂物等清理干净”。协议约定的场地租赁期限届满，被告在10日内，未向原告办理交接手续，将场地腾清，而被告是于2016年5月12日才全部撤场完毕，且租赁场地范围内的建筑垃圾杂物等未予清理，属于履行合同义务不符合约定，被告的行为构成违约。被告在约定的租赁期限内未将设备撤离，继续占用原告场地近七个月，原告因此受到相应损失，其损失被告应当予以赔偿。该损失数额不应超过违反合同一方订立合同时，预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，损失额应当按照被告实际占用场地时间（即2015年10月16日至2016年5月12日撤离）及参照合同约定的租金计算，即为占用场地费用143750元（租金为25万元/年、20833元/月、2083元/日）。被告在约定的期限内，未将租赁场地范围内的垃圾杂物予以清理，原告为此付出的清理费用损失20万元，被告应当赔偿。关于原告请求的利息，依据不足，不予支持。关于被告辩称的，租赁土地上不存在建筑垃圾及相应清理费的辩解，因被告未能提供充分的反驳证据，本院无法采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条,最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告辽宁广隆混凝土有限公司赔偿原告抚顺市澳海房地产开发有限公司占用土地损失143750元。二、被告辽宁广隆混凝土有限公司赔偿原告抚顺市澳海房地产开发有限公司清理土地上建筑垃圾费用20万元。三、驳回原告的其他诉讼请求。上述赔偿款项被告于本判决生效后十五日内履行。案件受理费2965元（原告预交），由被告负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审期间，本院组织双方当事人共同到辽宁广隆公司租赁的场地进行现场勘查，双方当事人确认了辽宁广隆公司租用10亩土地的范围，抚顺市澳海公司认可没有对辽宁广隆公司租用的10亩土地进行建筑垃圾清理。辽宁广隆公司对抚顺市澳海公司主张破除及倒运的混凝土覆盖层为其公司遗留或倾倒不予认可，抚顺市澳海公司不能提供确实充分的证据证明其所破除及倒运的混凝土覆盖层为辽宁广隆公司遗留或倾倒。综上，本院对原审认定的“辽宁广隆公司撤场后在现场遗留了大量建筑垃圾未予清理，造成抚顺市澳海公司无法正常使用场地”的事实不予认定；对于“抚顺市澳海公司破除及倒运混凝土搅拌站遗留混凝土覆盖层的费用204520元”的事实因无法确认与辽宁广隆公司有关，本院亦不予认定。对原审查明的其他事实给予确认。
本院认为，本案争议的焦点是：1、抚顺市澳海公司是否有权出租土地？2、租赁期满后，辽宁广隆公司在冬歇期间应否支付场地租金？3、破除及倒运混凝土覆盖层的费用204520元应否由辽宁广隆公司承担？关于焦点一，合同具有相对性，本案双方当事人在平等基础上通过协商签订了案涉《场地租赁协议》，上诉人辽宁广隆公司应按协议约定履行自己的义务，因上诉人履行义务不符合约定的，其应当承担违约责任，即上诉人应赔偿对方无权占有期间的租金损失。关于被上诉人抚顺市澳海公司是否属于合法出租土地，因此节与本案土地租赁合同纠纷不属于同一法律关系，本案不予审查。关于焦点二，《场地租赁协议》于2014年7月签订，第一次约定使用到2015年7月，后续期到2015年10月15日，租赁合同协议期内，辽宁广隆公司已支付抚顺市澳海公司场地租金，且双方未对合同期内冬歇期有不收取租金的约定，《协议》期满后，辽宁广隆公司以冬歇期为由未按被上诉人要求撤出，对场地持续占用是违约行为，理应支付占用期间租金，故原审判令辽宁广隆公司赔偿抚顺市澳海公司占用土地损失143750元是正确的。关于焦点三，抚顺市澳海公司清理的土地不是辽宁广隆公司租用土地，抚顺市澳海公司亦不能证明其所破除和倒运的混凝土为辽宁广隆公司遗留或倾倒，故对于原审判令辽宁广隆公司赔偿抚顺市澳海公司清理土地上建筑垃圾费用20万元给予纠正。综上，辽宁广隆公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：
维持抚顺市顺城区人民法院（2016）辽0411民初2672号民事判决第一项和第三项。
撤销抚顺市顺城区人民法院（2016）辽0411民初2672号民事判决第二项。
一审案件受理费2965元，由上诉人辽宁广隆混凝土有限公司负担1482.5元，由被上诉人抚顺市澳海房地产开发有限公司负担1482.5元；二审案件受理费6456元，由上诉人辽宁广隆混凝土有限公司负担2156元，由被上诉人抚顺市澳海房地产开发有限公司负担4300元。
本判决为终审判决。
审判长 宫颖& # xB;
审判员 马开智
审判员 罗 华
二〇一七年三月九日
书记员 曹 扬