北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第40578号
原告（反诉被告）北京建融置业有限公司，住所地北京市密云县穆家峪镇九松山副坝西头。
法定代表人任传彬，执行董事。
委托代理人吴采莲，女。
被告（反诉原告）鸿霆国际投资控股集团有限公司，住所地北京市海淀区三里河路17号14层1404。
法定代表人苏上书。
委托代理人于德魁，北京市信格律师事务所律师。
原告北京建融置业有限公司（以下简称建融置业公司）与被告鸿霆国际投资控股集团有限公司（以下简称鸿霆国际公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建融置业公司之委托代理人吴采莲与被告鸿霆国际公司之法定代表人苏上书、委托代理人于德魁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
建融置业公司诉称，我公司系北京市海淀区×大厦1404、1405号写字楼业主。鸿霆国际公司系该房屋承租人。双方于2014年10月11日签订了“×大厦租赁合同”，合同约定由鸿霆国际公司承租我公司名下的北京市海淀区×大厦1404、1405号写字楼，租赁面积为552.98平方米，租期为2014年11月10日至2015年11月9日，租金以自然日计算，日租金5.0元/平方米，月租金84099元，半年租金为504594元，全年租金为1009188.00元。租金一年二次支付，支付时间为每年的10月5日和4月5日。2015年4月5日，鸿霆国际公司应当向我公司支付半年租金504594元，但却没能按期支付。次日，我公司向鸿霆国际公司发出了“房租缴费通知单”，催告鸿霆国际公司缴纳租金，并主动将缴费时间延迟到当月15日。2015年4月14日，鸿霆国际公司书面向我公司提交了“房租延迟缴费申请”，声称将于2015年5月10日前缴纳半年租金。2015年5月11日，鸿霆国际公司再次向我公司提交了“房租延迟缴费申请”，声称将于2015年5月20日之前缴纳半年租金。但是，直到起诉之日，该公司始终以各种理由拖延，仍未缴纳该笔租金504594.00元，构成严重违约。按合同约定，以应缴纳租金504594.00元的30%支付违约金。双方签订的合同应于2015年11月9日到期，现鸿霆国际公司占用此房，导致我公司不能带新客户看房，损失了潜在租金，我公司要求其立刻腾空上诉房屋。综上，现起诉要求：1、鸿霆国际公司支付拖欠租金504594元；2、鸿霆国际公司按照应缴租金504594元的30%支付违约金151378.2元，上述共计655972.2元；3、鸿霆国际公司腾空承租的×大厦1404、1405号房屋；4、鸿霆国际公司赔付我公司自2015年11月10日至其将承租房屋腾退之日止的经济损失；5、诉讼费由鸿霆国际公司承担。
鸿霆国际公司辩称，双方于2014年10月11日订立《×大厦租赁合同》，我公司承租建融置业公司所属位于海淀区三里河路17号×大厦1404/1405室(租赁建筑面积552.98平方米）作为本公两办公用房。合同约定，租期为1年，自2014年11月10日起租，日租金为5元/平方米，月租金为84099元，租金每6个月支付一次,首期租金支付时间为10月5日，下期租金支付时间为4月5日。合同订立后，我公司出资近30万元对承租的房屋进行了装修，并依照合同向建融置业公司预付了首期半年租金计人民币504594元整，同时交纳了1个月租金（人民币84,099元）作为押金。合同履行期间，因受国际、国内疲软经济形势的影响，我公司因资金短缺陷入经营困境。为此，我公司曾于2015年4月14日、5月11日向建融置业公司两次提出延迟支付房屋租金的申请，也得到了其谅解与支持。2015年6月26日，建融置业公司未经协商，通过大厦物业管理部门采取单方强行锁门的极端方式，将我公司承租的办公区域封闭，致使我单位员工无法进入办公室工作，公司所有的全部办公家具、各类证照、印章、文件档案、会计账簿、凭证、通信设备、电脑等办公设施及员工私人物品均被扣留至今，导致我公司无法开展营业，在谈项目因此搁浅，公司员工不得不被遣散，公司处于完全停业状态。因此事件造成的经济损失和商誉损失更是无法用金钱衡量和计算。我公司认为，双方所签房屋租赁合同合法有效，作为承租方因自身经营状况导致资金紧张无法按合同约定支付房屋租金，对此，应承担补缴租金的民事法律责任。但双方租赁合同第八条第二款约定的逾期支付违约金明显过高，我公司对此提出异议，人民法院应依法酌定该项违约责任。但是，租赁合同并未赋予出租方在未依法解除双方租赁合同前提下采取锁门方式封闭承租方办公场所的权力。由于建融置业公司严重的侵权行为，致使我公司自2015年6月26日起完全不能使用承租的办公场所，因此发生的房屋使用费用承租方不能承担，建融置业公司无权主张索取该时段的房屋租金。之前我方拖欠的租金同意负担，再扣除押金我方可以承担16天的租金44160元及对应期间拖欠房租的违约责任，我方计算的应承担的租金及违约金共57508元，其中违约金13248元，我方同意腾空房屋，但需要给我方两周到20天的时间。不同意支付房屋占有使用费。现我方提出反诉，反诉要求建融置业公司赔偿我方经济损失80万，本案诉讼费由该公司承担。
建融置业公司对鸿霆国际公司的反诉辩称，鸿霆国际公司的反诉无事实法律依据，该公司承租我单位房屋应该支付租金，没有支付租金应承担违约金，合同到期至今已经满5个月，该公司仍未搬出，反而向我方要钱。不是我单位对鸿霆国际公司锁门，故不同意赔偿。
经审理查明，2014年10月11日，出租方建融置业公司（甲方）与承租方鸿霆国际公司（乙方）签订《×大厦租赁合同》，约定乙方向甲方租用位于×大厦十四层下列写字间：房号：1404、1405，租赁面积552.98平方米，租赁单位作为办公使用，合同租期为壹年，自2014年11月10日起至2015年11月9日止。日租金为5.0元/平方米，乙方承租甲方上述房屋月租金为84099元、半年租金为504594元，年租金为1009188元。此租金为甲方收取的净租金，乙方应另行与大厦签订物业合同并向其支付物业费。乙方未按本合同规定交纳首笔租金或押金，甲方有权解除合同，乙方应承担违约金1万元。履约过程中，乙方逾期交纳租金，每逾期一天，按应缴租金30%承担违约金；甲方有权中断乙方通讯、用电、用水等各种服务，直至乙方补交租金。如逾期30日未交租金，甲方有权解除合同，并要求乙方按剩余租期（总租期减去实际租赁日期）折算出的租金额的30%承担违约金。租赁期满，除双方达成续租协议外，乙方未将租赁物退还甲方，应按每日租金200%标准赔付甲方租赁物被实际占用的损失。
合同签订后，鸿霆国际公司向建融置业公司支付半年504594元及押金84099元，其后未缴纳租金。2015年4月6日，建融置业公司向鸿霆国际公司发出房租缴费通知单，催促鸿霆国际公司支付2015年5月10日至2015年11月9日房租504594元。2015年4月14日及5月11日，鸿霆国际公司两次向建融置业公司发出房租延迟缴费申请，表示该公司因资金问题，将于2015年5月20日前缴纳半年租金，但该公司至今未付款。
2015年5月26日，鸿霆国际公司员工上班后发现房门被锁，其后该公司未实际营业。该公司表示房门系被建融置业公司上锁，且双方协商寻找其他租户继续续租，2015年6月26日带人看房时是建融置业公司工作人员开门，对此，建融置业公司予以否认，鸿霆国际公司亦未向本院提供相应证据。
上述事实，有双方当事人陈述、《×大厦租赁合同》、房租缴费通知单、房租延迟缴费申请及本案开庭笔录等证据在案佐证。
本院认为，建融置业公司与鸿霆国际公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。合同签订后，建融置业公司将约定的租赁房屋交付鸿霆国际公司使用，鸿霆国际公司理应按照合同约定支付租金。现鸿霆国际公司因自身资金周转问题，未能按合同约定支付租金，理应承担相应的违约责任。故建融置业公司起诉要求鸿霆国际公司支付租金及违约金之请求，符合事实及法律依据，本院予以支持。现双方签订的租赁合同已到期，并未续签合同，鸿霆国际公司理应将涉案房屋腾退交还给建融置业公司，现鸿霆国际公司仍占用涉案房屋，理应承担相应的责任，故建融置业公司起诉要求鸿霆国际公司腾退房屋及支付占有使用费之请求，理由正当，本院予以支持。鸿霆国际公司反映涉案房屋被建融置业公司上锁并控制，无法进入之抗辩理由，建融置业公司予以否认，鸿霆国际公司亦未提供相应证据予以佐证，本院不予采信。鸿霆国际公司因此反诉要求建融置业公司支付锁门之后给其造成的经济损失之请求，因该公司未能举证证明锁门系建融置业公司所为，故对其上诉反诉请求，本院不予支持。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、二百二十六条之规定，判决如下：
一、鸿霆国际投资控股集团有限公司于本判决生效后十日内支付北京建融置业有限公司租金五十万四千五百九十四元及违约金十五万一千三百七十八元二角；
二、鸿霆国际投资控股集团有限公司于本判决生效二十日内将×大厦十四层一四0四号、一四0五号房屋腾空，交还给北京建融置业有限公司；
三、鸿霆国际投资控股集团有限公司按照每日五千五百三十元的标准向北京建融置业有限公司支付自二0一五年十一月十日至实际腾退房屋止的占有使用费。
四、驳回鸿霆国际投资控股集团有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一万零三百五十九元，由鸿霆国际投资控股集团有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费五千九百元，由鸿霆国际投资控股集团有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按不服一审判决的上诉请求金额交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费,按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王利丹
人民陪审员 岳 维
人民陪审员 陈 婕
二〇一六年五月五日
书 记 员 常 远