湖南省安乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0721民初1161号
原告：罗碧蓉，女，1969年6月4日出生，汉族，居民，住安乡县。
原告：易刚（罗碧蓉之夫），男，1969年11月23日出生，汉族，居民，户籍所在地安乡县。
二原告委托诉讼代理人：刘德惠，湖南信义律师事务所专职律师。
被告：安乡恒生置业有限公司，住所地安乡县深柳镇潺陵社区洞庭大道（恒生宾馆三楼3188、358房）。
法定代表人：郭克云，该公司董事长。
委托诉讼代理人：钟吉东，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：刘玉祥，男，该公司员工。
原告罗碧蓉、易刚与被告安乡恒生置业有限公司（以下简称恒生置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗碧蓉、易刚及其委托诉讼代理人刘德惠和被告恒生置业委托诉讼代理人钟吉东（先为李争鸣，后变更为钟吉东）、刘玉祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
罗碧蓉、易刚向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房款1252105元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年下半年，原告罗碧蓉、易刚向被告预购尚未完工的“恒生国际广场”底层商铺1间，原告与恒生置业高管周纯贵约定所购房屋总房款为5500000元。随后，原告陆续向被告交纳购房款5500000元。其中自交现金3200000元，工行安乡支行贷款2300000元。2015年1月15日，双方签订书面《商品房买卖合同》，合同载明：原告购买的房屋为预售商品房，约定建筑面积为134.67平方米，单价为34996.66元，总金额4713000元整。还约定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定以房管部门实测面积为准，按本合同约定单价结算，多退少补。合同签订后，被告将房屋交付原告使用。2017年1月，经常德市金地测绘有限责任公司测量，原告所购房屋实际建筑面积只有121.38平方米，比合同约定面积减少了13.29平方米。根据合同约定，则原告所购房屋的实际价款为4247895元，被告多收了原告房款1252105元。后原告多次与被告交涉此事均未果。被告的行为严重违反了合同约定，损害了原告的合法权益，请求人民法院依法判决。
恒生置业辩称，被告预售该商铺时，双方协商一致的房屋总价款为5500000元，预测面积为134.67平方米，最终以实际面积为准，多退少补。现在市里测量面积只有121.38平方米，被告认可该数据，同意退还多收的房款，但不应按书面合同约定的单价进行结算，只能按实际成交的单价结算。
本院经审理，对于以下事实，双方无争议，本院予以确认：2014年下半年，被告开发的安乡县“恒生国际广场”楼盘开始预售。原告欲购买底层商铺1间，与被告高管周纯贵协商一致后，预定103号房（后房管部门定为106号房），总房款为5500000元。自2014年8月9日起至当年12月2日止，原告陆续向被告交纳了现金房款2700000元，同年12月23日，原告向被告立下550000元欠据，2015年2月5日，原告易刚向工行安乡支行借款2300000元，此款作房款当日汇入被告账户，2015年12月28日，原告罗碧蓉向周纯贵账户转入580000元，其中500000元为购房款，50000元为被告代交的契税款，30000元为给周纯贵的利息。
2015年1月15日，双方签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买103号房（后房管部门定为106号房），面积134.67平方米，单价34996.66元，总房款为4713000元；双方选择以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，若产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房管部门实测面积为准，按本合同约定单价结算，多退少补。合同签订后，被告将房屋交付原告使用。2017年1月，经安乡县房管部门委托常德市金地测绘有限责任公司测量，原告所购房屋实际建筑面积只有121.38平方米，比合同约定面积减少了13.29平方米。
对以下事实双方有争议：原告不认可双方协商购房时的房屋面积为134.67平方米，应以合同约定的购房单价为依据进行结算，本院认为，双方对于确认总房款为5500000元的协议均未提交书面证据，但原告在2015年1月15日签订书面合同时已知晓约定面积为134.67平方米，并此后还在向被告付款5500000元，以总房款除以约定面积就是双方实际履行的购房单价，返还房款也应以此单价为准进行结算。
本院认为，本案存在两个合同，一个合同是双方约定的协议，另一个合同是2015年1月15日，双方签订的《商品房买卖合同》。两个合同的标的物相同，数量即面积也相同，主要差异在于原告购买房屋的单价不同及由此带来的总房款也不同。究竟哪个合同有效，是本案的焦点问题。
从本院庭审查明的事实可以看出，被告认可原告主张的总房款为5500000元的事实，原告也一直都在按此协议履行交纳房款的义务，该协议不违反国家法律法规，是双方当事人的真实意思表示，为有效合同。反之，双方虽签订有书面合同，但原告并未按书面合同约定的单价向被告履行义务，书面合同的总房款也少于实际履行协议的总房款，可以看出，实际上双方都有意少交税款，此举损害了国家利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项的规定，应属无效合同。因此，原告主张按书面合同约定的面积差异处理方法进行结算因合同无效，是没有依据的，本院不予支持。双方应按实际履行协议的单价进行结算。本案因有面积差异，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（三）项规定，……房屋实际面积小于合同约定面积的，误差比在3%（含3%）以内部分的房价款由出卖人返还买受人，超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因此，被告应返还原告房价款为920534元（其中面积误差比绝对值3%以内为4.04×40840=164994元，绝对值超出3%的部分为9.25×2×40840=755540元）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第一款第（二）项及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（二）项规定，本院判决如下：
一、被告安乡恒生置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告罗碧蓉、易刚房价款920534元；
二、驳回原告罗碧蓉、易刚的其他诉讼请求。
案件受理费16068元，减半收取8034元，由原告罗碧蓉、易刚负担2129元，被告安乡恒生置业有限公司负担5905元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审判员 潘道福
二〇一七年十二月二十五日
书记员 刘淑青
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第五十二条第一款第（二）项恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条第一款第（二）项面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。