舟山市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）舟普民初字第392号
原告舟山中联物业管理有限公司。
法定代表人俞振显。
委托代理人（特别授权）张肖冬、孙菁雄，浙江六和（舟山）律师事务所律师。
被告朱忠元。
委托代理人（特别授权）何叶敏，浙江五奎律师事务所律师。
原告舟山中联物业管理有限公司（以下简称中联物业公司）诉被告朱忠元物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月16日立案受理，依法适用简易程序予以审理。后因案情复杂，转为普通程序进行审理，依法组成合议庭，于2015年5月11日、2015年9月24日公开开庭进行了审理。原告中联物业公司委托代理人孙菁雄、被告朱忠元及其委托代理人何叶敏到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告中联物业公司诉称，被告朱忠元系舟山市普陀区和润金樽花园编号17幢楼宇203室业主，其所有的房屋建筑面积为132.87平方米。2006年9月，原告与舟山中联房地产有限公司（以下简称中联房产公司）签订了《和润金樽花园前期物业委托管理服务合同书》（以下简称金樽花园物业合同书）。合同约定：原告提供服务的受益人为全体业主和物业使用人。受益人须按不同标准向原告交纳物业管理综合服务费（以下简称物业管理费），多层住宅业主按每月0.8—0.9元／平方米支付，高层住宅业主按每月1.4元／平方米支付。物业管理费每季度交纳一次，每次交纳费用时间为本季首月。对业主逾期缴纳物业管理费的，原告以逾期缴费总额的3‰按日计收滞纳金。委托管理期限自2007年6月1日起至和润金樽花园业主委员会成立并与其聘请的物管公司签订新一轮物业管理委托合同止。前述合同签订后，原告按约履行了合同义务。但被告未按约支付从2011年10月1日起至2012年12月31日止的物业管理费2790元。原告通过挂号信形式寄发《催缴通知书》并上门催讨，但被告均拒不支付。为此，原告诉至法院，要求：1、判令被告支付原告从2011年10月1日起至2012年12月31日止的物业管理费2790元。2、本案诉讼费由被告承担。
原告中联物业公司为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提供了以下证据：
1、营业执照、组织机构代码证，拟证明原告诉讼主体资格和经营范围。
2、金樽花园业主综合信息登记表，拟证明原告对被告信息进行了登记以便日后管理。
3、《金樽花园物业合同书》，拟证明自2007年6月1日起，原告依据《金樽花园物业合同书》对和润金樽花园小区实施物业管理。
4、金樽花园物业服务费收缴协议，拟证明原告与被告直接签订物业服务费收缴协议，双方存在直接合同关系。
5、业主临时管理规约，拟证明原告与被告签订商品房买卖合同时，双方订立了业主临时管理规约，表明被告认可业主临时管理规约的内容。
6、区建设局与中联房产公司签订原东海酒厂北侧地块安置房收购合同，拟证明编号17—18幢楼宇安置房经过区建设局批准，列入和润金樽花园小区。
7、中联房产公司向区发改局提出的关于要求开发原东海酒厂北侧地块的立项申请报告以及区发改局对这个报告的批复，拟证明经区发改局核准，位于东海中路918号地块（原东海酒厂北侧地块）和润金樽花园安置房项目（即编号17-18幢楼宇）由中联房产公司开发建设，列入和润金樽花园小区。
8、缴费通知单和照片，拟证明原告曾多次上门向被告催讨物业管理费的事实。
9、和润金樽花园编号18—19幢楼宇前期物业委托管理合同书，拟证明原告与中联房产公司签订了和润金樽花园编号18—19幢楼宇前期物业服务合同，原告不仅仅为和润金樽花园小区内编号1—17幢楼宇业主提供物业服务，也同为和润金樽花园小区内编号18—19幢楼宇业主提供物业服务。
10、商品房买卖合同附件7（示范文本），拟证明中联房产公司代表买受人与原告签订，原告并非被告所述与中联房产公司具有关联性，存在共同侵权事实。在本案中，中联房产公司是本案被告受托人，原告是物业服务合同相对人，被告在没有理清楚法律关系的情况下，将中联房产公司与原告中联物业公司混同，是法律关系适用错误。
被告朱忠元辨称，一、中联房产公司应是本案当事人。根据《金樽花园物业合同书》，原告中联物业公司受中联房产公司委托，对和润金樽花园进行物业管理。2010年8月，中联房产公司向业主发放了金樽花园简介，其中载明原告中联物业公司受中联房产公司的委托全程服务和润金樽花园。2010年9月，原告中联物业公司与被告签订了格式合同形式的《金樽花园物业服务费收缴协议》，该协议载明其根据是中联房产公司与被告签订的房屋买卖合同。根据合同法第402条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”的规定，《金樽花园物业服务费收缴协议》对中联房产公司和被告有约束力，中联房产公司应是本案当事人。二、中联房产公司和原告中联物业公司均违约，应承担责任。（1）、根据金樽花园简介和商品房屋买卖合同，和润金樽花园地块上规划楼宇14幢，住户627户，商铺122间，公建面积1560平方米，绿地率26%，小区有地面车位和地下车位405个，车位率72%。但在交房时，实际比原定规划增加了编号18-19幢楼宇的住户84户，容积率增高，人均绿地率、车位率等都下降，业主共有物业减少，被告买房投入实际贬值。（2）、中联房产公司因其履行商品房买卖合同不符合约定，导致其提供的物业平台不符合商品房买卖合同内容。原告中联物业公司是受中联房产公司的委托提供物业服务，是基于中联房产公司开发物业作为服务平台并提供服务。因中联房产公司开发物业的缺陷，原告中联物业公司的服务先天不足，服务水准和档次下降，与未增加楼宇情况下的服务水准和档次相比较，肯定在同一水平之下，故原告中联物业公司也是违约，被告有权拒付物业管理费。综上所述，虽然本案是由原告中联物业公司起诉，但中联房产公司应是本案当事人，中联房产公司和原告中联物业公司均违约，被告有权拒付物业管理费。请法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。
被告朱忠元为证明其抗辩所依据的事实，向本院提供了以下证据：
1、致辞（和润金樽花园业主手册第一页，时间是2010.8），拟证明被告入住和润金樽花园的时间。
2、和润金樽花园简介，拟证明和润金樽花园的详情，内容包括楼盘占地面积、总建筑面积、楼宇的数量、绿地率、车位率等。
3、卫星图、和润金樽花园的应急疏散示意图，拟证明目前和润金樽花园楼宇实际有16幢，而不是规划中的14幢。
4、商品房买卖合同，拟证明以下事实：（1）、和润金樽花园三份建设工程规划许可证，编号都是07年的，没有09年以后的。（2）、和润金樽花园小区内的车库、车位、综合楼、游泳池、架空层、人防设施的所有权和使用权属于中联房产公司外，小区内其他的道路、绿地、场所、设施、房屋的所有权属于全体业主共有。（3）、商品房买卖合同签订时间早于区建设局与中联房产公司签订原东海酒厂北侧地块安置房收购合同、中联房产公司向区发改局提出的关于要求开发原东海酒厂北侧地块的立项申请报告以及区发改局对这个报告的批复时间。
原告对被告提供证据质证意见如下：（1）、对证据1、2，真实性无异议。在关联性上，当时同为和润金樽花园小区内编号18、19幢楼宇还没有开始建造，相关数据没有在简介、服务指南材料中体现。（2）、对证据3，卫星图的确是金樽花园小区的图，疏散示意图也是金樽花园小区的，真实性认可。关联性上，从图上来看，编号18、19幢楼宇是能看到的，认可该两幢楼宇属于金樽花园小区。（3）、对证据4，商品房买卖合同真实性认可，与本案关联性不大。合同中的约定对原告无涉及力，原告无权对合同内容进行解释。
被告朱忠元对原告提供证据质证意见如下：（1）、对证据1、2、3、5，真实性无异议。（2）、对证据4，物业服务费收缴协议真实性无异议，原告是受中联房产公司委托与被告签订《金樽花园物业服务费收缴协议》。（3）、对证据6、7，由于原告提供的证据6、7系复印件，庭后由法院审核，如果与原件核对一致，被告对证据6、7真实性认可。中联房产公司与被告签订的商品房买卖合同时间是2009年9月21日，安置房收购合同也是这个日期，申请立项时间是2009年11月5日，区发改局核准时间是2010年1月11日。说明即使规划变更，也是晚于中联房产公司同被告签订的商品房买卖合同。即使安置房项目经过审批，根据最高院相关司法解释中规定，中联房产公司也存在违约。原告作为物业服务提供的一方，与未增加编号18、19幢楼宇情况下的服务水准和档次相比较，肯定在同一水平之下，物业服务肯定是下降的，中联房产公司也有违约行为。（4）、对证据8，缴费通知书可能对方张贴过，由于被告已将房屋出租他人，实际没有入住，没有收到过缴费通知书。照片内容看不清楚。（5）、对证据9，真实性无异议，进一步证明原告中联物业公司与中联房产公司存在委托关系，而不是聘用关系。（6）、对证据10，真实性无异议，关联性有异议。商品房买卖合同附件7是格式合同，原告依据该合同，认为被告混同原告与中联房产公司之间的关系，对此，被告认为不混同，不混同的理由如下：（1）、商品房买卖合同附件7属于格式合同，虽然附件7中写明中联房产公司聘请原告中联物业公司从事物业管理，但《金樽花园物业合同书》、《金樽花园物业服务费收缴协议》及《业主手册》中都写明原告中联物业公司与中联房产公司之间是委托合同关系，基于原告中联物业公司与中联房产公司之间有特别约定，双方之间存在委托合同关系。（2）、虽然附件7载明中联房产公司聘请原告中联物业公司对金樽花园实施专业化的物业管理，这份附件7仅仅是建设部颁布的一个示范文本，格式条款，但最终的法律关系还是要看原告中联物业公司与中联房产公司之间的合同关系。原告中联物业公司与中联房产公司签订的《金樽花园物业合同书》与建设部示范文本《前期物业服务合同》在合同名称上不一样，两者内容上也不一样。原告中联物业公司与中联房产公司签订的《金樽花园物业合同书》合同名称是前期物业委托服务合同，不是前期物业服务合同。合同内容是委托提供物业服务，不是聘用或者受聘提供物业服务。因此，原来的证据可以证明原告中联物业公司与中联房产公司存在委托合同关系，而原告提供的商品房买卖合同附件7不能证明原告中联物业公司与中联房产公司存在聘用合同关系。
经庭审质证，结合原、被告的质证意见，本院对原、被告提供的证据分别认定如下：（1）、对原告提供的证据1、2、3、4、5、8、9、10，经本院审查后认为，上述证据具有真实性，与本案有关联性，本院列入认定本案事实的依据。（2）、对原告提供的证据6、7，经本院审查后认为，与本案无关联性，不列入认定本案事实的依据。（3）、原告对被告提供的证据1、3真实性、关联性无异议，本院列入认定本案事实的依据。（4）、对被告提供的证据2，经本院审查后认为，与被告需证明原告违约事实不具有关联性，不列入认定本案事实的依据。（5）、对被告提供的证据4。经本院审查后认为，商品房买卖合同及其附件（除附件7外）与被告需证明原告违约事实不具有关联性，不列入认定本案事实的依据。
经审理查明，被告朱忠元系舟山市普陀区和润金樽花园编号17幢楼宇203室业主，其所有的房屋建筑面积为132.87平方米。2007年5月，原告与中联房产公司签订《金樽花园物业合同书》。合同约定：原告提供服务的受益人为全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和使用人均应对履行本合同承担相应的责任。物业管理费多层住宅业主按每月0.8—0.9元／平方米支付，高层住宅业主按每月1.4元／平方米支付。物业管理费每季度交纳一次，每次交纳费用时间为本季首月。对业主逾期缴纳物业管理费的，原告以逾期缴费总额的3‰按日计收滞纳金。委托管理期限自2007年6月1日起至金樽花园业主委员会成立并与其聘请的物管公司签订新一轮物业管理委托合同止。2009年9月21日，中联房产公司与被告签订商品房买卖合同时，中联房产公司根据《物业管理条例》第二十五条“建设单位与物业买受人的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容”的规定，将《业主临时管理规约》，《和润金樽花园前期物业服务合同主要内容》作为商品房买卖合同附件七，双方在合同上签名。合同约定：出卖人已按规定采用招标方式聘请中联物业公司对其实施专业化的物业管理，与其签订了《和润金樽花园前期物业服务合同》，并报房地产行政主管部门备案。买受人或物业使用人应自觉履行出卖人在该前期物业服务合同中约定的相关权利和义务。2010年9月28日，原告中联物业公司与被告签订了《金樽花园物业服务费收缴协议》，协议约定：根据舟普价（2010）40号文件，和润金樽花园小区高层住宅物业管理费标准1.4元／平方米，多层住宅物业管理费标准0.9元／平方米，根据房屋买卖合同约定第一次预收12个月，以后按季预收，按月计费。电梯设施运行所需电费另行按实分摊。车位费每个30元／月计费。前述合同签订后，原告按约履行了合同义务。但被告未按约支付从2011年10月1日起至2012年12月31日止的物业管理费2790元。原告通过上门张贴《催缴通知书》等方式催讨，但被告均拒不支付。
另查明，和润金樽花园由中联房产公司开发，共计16幢楼宇，编号为1-19号，其中4、13、14数字未列入编号内。
本院认为，原告中联物业公司分别与中联房产公司、被告朱忠元订立的《金樽花园物业合同书》、《金樽花园物业服务费收缴协议》不违反法律强制性规定，属合法有效。上述合同效力均应及于被告。故原、被告双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。被告在原告基本履行了对小区实施物业服务管理的相关义务后未按合同约定履行支付物业管理服务费用的义务，已属违约。因此，对原告要求被告支付拖欠物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。双方争议焦点如下：（1）、关于中联房产公司是否是本案当事人。中联房产公司与被告及其他业主在签订的商品房买卖合同中包含前期物业服务合同约定的内容，从这个角度看，《金樽花园物业合同书》是基于未来业主对中联房产公司委托而签订的。中联房产公司与原告签订的《金樽花园物业合同书》，合同性质上属于前期物业服务合同。中联房产公司在与原告签订《金樽花园物业合同书》时，虽然是以自己名义签订，但原告对于中联房产公司受托人身份是知晓的，根据合同法第402条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”的规定，《金樽花园物业合同书》直接约束原、被告。原告与被告签订了《金樽花园物业服务费收缴协议》，合同内容是对《金樽花园物业合同书》补充、细化，《金樽花园物业服务费收缴协议》直接约束原、被告，对中联房产公司不具有约束力。因此，中联房产公司不是本案当事人。（2）、原告中联物业公司是否违约，被告是否有权拒付物业管理费。如果被告认为中联房产公司违约行为成立，那么也是中联房产公司在履行商品房买卖合同过程中所发生，根据合同相对性原则，其应依据商品房买卖合同法律关系向中联房产公司主张权利，而不是本案原告。对原告是否存在违约行为，应依据《金樽花园物业合同书》的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务。原告中联物业公司在履行前期物业服务合同过程中，被告未提供证据证明原告存在违反《金樽花园物业合同书》的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的行为，并导致原告物业服务质量下降。因此，对被告以原告存在违约行为为由，拒付物业管理费，无事实、法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第四百零二条规定，判决如下：
被告朱忠元尚欠原告舟山中联物业管理有限公司自2011年10月1日起至2012年12月31日止的物业管理费2790元。限被告朱忠元在本判决生效之日起十五日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，由被告朱忠元负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院［上诉案件受理费50元（具体承担金额由舟山市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户银行舟山市农行南珍支行，账号19×××06。上诉期届满后七日内未交纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 陆海勇
人民陪审员 陈方兴
人民陪审员 李 华
二〇一五年十月十日
代书 记员 范佳秦
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。