广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0111民初4056号
原告（反诉被告）：张镇河，男，1985年6月12日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮南区，
原告（反诉被告）：郑晓珊，女，1983年10月16日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮南区，
上述两原告共同委托诉讼代理人：张哲彬，广东慕诚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：戴卓维，男，1990年6月20日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，
委托诉讼代理人：林启智，广东正平天成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李子豪，广东正平天成律师事务所实习人员。
第三人：陶强英，男，1989年7月7日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，
第三人：曾婉华，女，1989年12月20日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区，
第三人：广州市良策房地产代理有限公司洛溪分公司，住所地广州市番禺区。
负责人：潘鉴明。
第三人：广东良策按揭服务有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：潘鉴明。
原告（反诉被告，以下简称原告）张镇河、郑晓珊与被告（反诉原告，以下简称被告）戴卓维、第三人陶强英、曾婉华、广州市良策房地产代理有限公司洛溪分公司、广东良策按揭服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张镇河、郑晓珊的委托诉讼代理人张哲彬，被告戴卓维的委托诉讼代理人林启智、李子豪到庭参加了诉讼。第三人陶强英、曾婉华、广州市良策房地产代理有限公司洛溪分公司、广东良策按揭服务有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告张镇河、郑晓珊向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告双倍返还定金400000元及利息（利息以其中的20万元为本金，从2016年11月19日按银行同期贷款利率计算）；2、请求法院判令被告返还原告代为垫付的供楼款11313元及利息（利息自2017年2月12日起按银行同期贷款利率计算；3、本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、查封费、保全费等）由被告承担。事实与理由：2016年12月22日，原告与被告签订《房屋买卖合约》，约定原告购买被告位于广州市白云区环河路XX房。合同签订时，原告告知了被告自己系买一卖一，目前名下房屋正在出售，故过户时间暂无法确定。因此，双方在合同中并没有对过户时间进行约定。随后，原告向被告的代理人林南支付了20万定金。原告在2016年12月23日向按揭公司提交了办理按揭的相关资料，但被告却迟迟未办理银行涂销抵押手续，截至本诉提起之日，被告仍然没办理银行涂销抵押手续，根本没有出售房屋的意向。因双方的过户时间无法确定，2017年2月起，由原告向被告垫付涉案房屋的当月供房款11313元。但被告的另一代理人周海平却在2017年2月10日变更付款方式，要求过户前先行支付50万元，并在2017年2月22日反价原告要求增加房款10万元。尽管如此，原告为了促成交易也同意了被告的方案，但是要求与被告当面重新签订协议，被告拒绝当面签订合同的要求。2017年3月7日，被告向原告发律师函要求解除《房屋买卖合约》并没收原告20万元定金。原告认为，被告无权解除合同，其至今未涂销房屋抵押并以反价、变更付款方式的要求已经违反合同约定，被告违约在前，应当双倍返还原告定金。
被告戴卓维辩称，请法院依法驳回原告诉讼请求。一、案件的事实及经过：2016年12月22日，我方与原告签订《房屋买卖合约》，约定原告购买我方所有的未予白云区环河路XX房，当时签的合同是原告提供的格式版本，版本中完全没有约定过户时间，原告及其朋友陶强英当时是坚持格式合同不方便修改，并声称5天内办完转按揭手续立即就可以办理过户手续，所以当时双方口头约定1月底办完过户手续。合同签订后，原告并未按照约定在5天内办妥转按揭事宜，我方一再催促原告办妥手续并尽快办理过户，原告以节假日多导致银行工作繁忙影响进度为理由进行推脱，又说是因为广州市良策房地产代理有限公司违约行为导致转按揭手续未办妥，后来我方在与广州市良策房地产代理有限公司经办人曾婉华的通话过程中，得知事实是原告在合同签订后一直未递交转按揭申请资料，其向我方所述的种种理由都是编造的。因为原告的拖延，导致我方在签约后还要每月向银行支付按揭贷款，因双方原已约定1月底办完过户手续，为弥补给我方造成的损失，原告同意自2017年2月起支付我方每月按揭还款，故此，原告支付了2017年2月份的按揭还款。另一方面，原告在签约的时候隐瞒了一个很重要的事实：其在广州已经有房产，根据广州目前的限购政策，原告完全无资格购房，在《良策按揭业务委托确认函》上确认“家庭在广州的住宅0套”完全与事实不符。在此后长达2个多月的反复沟通过程，原告也没有向我方透露这一信息，还一度建议将房子过户至其哥哥名下。2017年3月份，我方得知原告名下有房产这一事实，才明白了为什么原告迟迟无法办理贷款手续，又为什么会一度建议将房产过户至其哥哥名下，原来一切的根源在于原告在广州已有房产，这导致其根本无法以其名义在银行贷款。而原告的房产更于2017年3月份被人民法院查封，导致其也无法按其所主张“买一卖一”的方式来处理与我方之间的合同关系。在这样的背景下，我方只能解除合同。二、自始至终违约的都是原告，而不是我方1、双方虽未书面约定过户登记时间，但根据当时交易的背景，我方是比较急切办理过户登记的。一开始合同未约定过户登记时间是因为合同版本原本是原告提供，其刻意回避对过户登记时间的约定，而非原告所述“原告已告知被告系买一卖一”以及“房屋带有租约及按揭手续”，这从后来我方的朋友林南、周海平要求原告一方确定过户登记时间，原告这边却一再以各种理由推脱也可以印证。在过户登记时间的主张方面，我方是一贯主张明确过户时间的，而原告一方则是一再不予明确过户时间，后来我方也终于明白原告之所以一直不明确过户时间是因为其名下在广州尚有房产，该事实导致其根本无法按照约定时间与我方办理过户登记。另一方面，即便合同未明确约定过户登记时间并不意味另一方可以以此为由无限期地拖延。原告在合同签订后近3个月的时间里经我方多次催告都拒绝配合办理过户。2、双方虽然没有书面约定过户登记时间，但明确约定了买方应在签订合同后5天内办妥转按揭贷款申请手续。而这项义务，原告也迟迟未履行，从而导致我方拟过户房产无法赎契（涂销抵押）以及后续过户登记手续无法办理，在整个过程中，我方多次催促原告加快进程，而原告却一再以各种理由推脱。3、原告无法办理转按揭手续的原因并不在于我方一方“资料不齐”，而是原告一方自身未交齐材料以及本身不具备办理按揭手续的资格。原告的朋友陶强英我方通话的过程中已明确“到时候我们一起过去就把网签合同和那个按揭资料一起交，就不用分开跑，剩下的工作就等银行去审批就可以了”，郑晓珊甚至在2月提出由其哥哥代为承受合同权利义务的方案，并向我方一方承诺，用其哥名义很快就可以过（户）。三、原告隐瞒了重要事实，导致合同目的无法实现。合同签订之时，原告并未如实告知其在广州尚有房产的事实，更不存在我方已经知悉原告是“一买一卖”的事实，原告在与我方签订的《良策按揭业务委托确认函》确认“家庭在广州的住宅0套”的事实，我方因此一开始也以为原告符合购房资格。在此后我方多次催促原告办理转按揭手续、尽快过户登记的过程中，原告也从未向我方披露这一足以影响合同目的实现的事实。而是以诸如节假日多导致银行工作繁忙影响进度之类的理由进行搪塞敷衍。在原告逾期办理转按揭手续、拖延过户登记进度的情况下，我方还是相当耐心地和原告保持沟通，以求尽快解决问题，故此，那个时候，我方并未强硬要求解除合同。但是，在沟通后期，我方发现，原告在广州拥有房产，按广州的限购政策，其根本不符合购房资格。这个时候，我方才意识到整个过程中，原告迟迟未能配合办理过户的症结所在！所以，在此之后，原告一方向我方索要资料，我方也未提供。更严重的是，2017年3月9日，原告名下的房产因涉诉而被法院查封，使得原告在本案中所主张的“一房一卖”也不可能实施。四、我方行使法定解除权解除合同的法律后果之一即是我方无须返还原告已经支付的费用。根据合同约定及法律规定，因原告一方原因导致合同无法履行的，我方无须返还定金。至于原告支付的供楼款11313元，因为双方原定于2017年月份办理完过户登记手续，按照签约时的预期，1月份以后，我方即可无须再向银行支付按揭还款。而由于原告一方逾期，导致签约时的预期无法实现，原告一方同意由其支付该等费用，以避免我方之损失。根据《合同法》第九十七条规定，对于原告已经支付的赔偿损失，我方无须再返还。
被告戴卓维反诉称，判令两原告向我方支付违约金102000元。事实及理由：2017年1月5日，我方（甲方）与原告张镇河、郑晓珊（乙方）签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字17010072930号），约定我方以302万元向原告出售其名下位于广州市白云区环河路XX房的房产，若乙方不按照合同约定买入涉案房产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。合同签订后，我方已依约履行合同项下的各项义务，但原告却迟迟未依约履行。无奈之下，我方于2017年3月7日，向两原告发出律师函，通知对方解除合同。本着诚实信用的精神，扣除已收取的20万定金，现我方要求两原告支付不按照合同约定买入涉案房屋的违约金102000元。
原告张镇河、郑晓珊针对反诉辩称，我方与被告在2017年1月5日签订的《广州市存量房买卖合同》已被被告单方撤销，无任何法律效力。我方与被告关于案涉房产的约定应以我方与被告在2016年12月22日签订的《房屋买卖合约》为准。故被告要求我方支付违约金102000元没有任何法律依据。首先，我方与被告在2017年1月5日签订的《广州市存量房买卖合同》系应广州市房屋交易管理要求，所办理的网签合同。其内容绝大多数均系格式条款，并非交易双方的真实意思。且该合同已被被告单方撤销，无任何法律效力。其次，我方与被告在2016年12月22日签订的《房屋买卖合约》的内容没有违反国家法律规定或强制性规定，系双方真实意思表示，合法有效，应当按照该合约约定履行。最重要的是，我方并没有违反《广州市存量房买卖合同》的相关规定，反而是被告单方提高案涉房产的价格，改变付款方式，更单方终止合同，违反《广州市存量房买卖合同》及《房屋买卖合约》的约定，导致本案的发生。故被告要求我方支付违约金102000元没有任何法律依据。请求法院依法驳回。
第三人陶强英、曾婉华、广州市良策房地产代理有限公司洛溪分公司、广东良策按揭服务有限公司无述称。
经审理查明，2016年12月22日，原告（买方）与被告（卖方）签订一份《房屋买卖合约》，购房地址为白云区环河路XX房，建筑面积153.68平方米，卖方持有该物业权属证明（房产证号：10××71）；双方同意物业成交价302万元；卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时间买方无须对上述事项负责；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将物业售予买方，应向买方双倍返还定金，卖方并须退回买方已付的所有费用，卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方至违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应向买方双倍返还定金，买卖双方确认，除楼款外，买方向卖方一次性支付500000元作为房屋装修及家电设施的补偿，该款项不迟于递件当天，业主实收价为3520000元，所有费用均由买方承担；按揭付款：签订本合同时支付20万元作为定金，首期楼款（含定金）95万元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清，在取得《银行同意贷款通知书》原件后，买卖双方共同到房管部门办理交易过户递件手续，207万元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，买方应在签订本合同后5天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等，该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账号，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给卖方。原告签订合同当天通过微信支付了1万元，通过手机银行转账1万元，于次日通过手机银行转账18万元，合计支付定金20万元，被告于2016年12月22日分别出具二张收款收据确认收到定金2万元和18万元。原告出具2016年12月23日加盖广州市良策按揭受理中心印章，经手人为曾婉华的楼宇按揭交易资料清单，证实已递交夫妻身份证复印件、贷款供楼卡复印件。2017年1月5日，原告（乙方、买方）与被告(甲方、卖方)、第三人广州市良策房地产代理有限公司洛溪分公司（丙方）签订《广州市存量房买卖合同》，并办理网签，约定乙方向甲方支付20万元作为购房定金，并按照按揭方式付款，首期款：乙方应过户前向甲方支付房款95万元，剩余房款：除前述房款外，剩余207万元，由乙方与甲方自行协商，甲乙双方自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款，甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料；乙方不按合同约定买入该房地产，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；广州市良策房地产代理有限公司仅代办按揭手续。被告出具良策按揭业务委托确认函复印件，证实原告与被告委托广东良策按揭服务有限公司代办银行按揭手续，其中买方确认项目中注明家庭在广州住宅0套，原告提出没有原件核对，原告签订好几份函件，无法确认是否真实性。涉案房屋由被告向中国工商银行股份有限公司广州花城支行抵押，2017年2月14日，原告通过微信向被告支付11313元，作为2017年2月份银行按揭的月供款。
2017年3月7日，被告委托福建壶兰律师事务所向原告发出律师函，告知已多次催收至今仍未支付楼款，根据合约已构成严重违约，被告有权解除合同，并没收定金，原告在收到此函后3日内立即支付所欠其他款项等，归还该房屋买卖合约项下所涉及的全部材料，并且双方解除2016年12月22日签订的房屋买卖合约，原告确认3月10日收到该解除通知，并确认被告一直催促如果不及时跟被告办理过户就取消交易。原告张镇河签订合同时其名下拥有芳村大道中XX房的房产一套，该房产于2017年3月9日被广州市荔湾区人民法院查封，被告以此证实原告现时不具备购房资格，原告确认签订合同和网签时不具备购房资格，至今也不具备购房资格，但被告签订合同时是知道其不具备购房资格，故双方没有约定房屋过户时间，原告准备卖一买一，3月8日张镇河准备把名下房屋过户给郑晓珊的哥哥，以空出名额配合被告办理过户，10日收到被告发出的律师函并知道上述准备过户的房屋被查封。被告则表示签订合同时不知道原告不具备购房资格。诉讼期间，原、被告对解除购房合同均表示无意见。被告确认合同没有约定如何涂销按揭，主张从合同实际履行过程中，陶强英也确认了是转按揭，但不是由被告去涂销是由原告负责涂销抵押，原告主张应该是良策公司提供资金涂销，再向良策公司办理按揭，不管是谁提供资金赎契，被告也是需要提交资料给各方，协助各方办理涂销抵押手续合同才可以顺利履行。
原告出具2017年2月10日至3月3日原告郑晓珊与周海平（被告朋友，涉案房屋买卖代理人）的微信记录，2月11日周海平告知“要求再转50万，月底前必须过户，收到全部房款，还有一种是一次性除按揭外的首付款全部转过来，每月还款自己还，什么时候过户随你便，这个月前没有过户房子就卖别人“20号之前转50万，月底在转50万，3月10日之前一定要去过户，就这样”。另出具中介陶先生与周海平的微信，2月22日中介公司陶先生表示“原告现在也想尽办法去加快速度，假如同意换她哥哥的名字继续进行交易，下个月就可以全部搞掂，不然等他们自己的名字和你们过户可能还要等到5月份”，周海平表示“没事，他不诚信，我们就不卖，你叫张先生加20-30万，我们还可以考虑卖他，不然的就放着不卖了”，后2月28日要求3月10日前付100万，房屋总价362万元实收，过户时间和名字定好。陶先生提供另一方案，原告把钱全给被告，月供也帮被告供，就不用被告再等，周海平则坚持要过户，陶先生则说五月底过户，3月1日，陶先生告知周海平委托书可以做，周海平要求房屋总价367万元实收，定金20万元，3月10日之前先转50万元，再过去重新签订协议，房屋每月的月还款由张先生还，4月15日前必须过户，定好名字，后要求再加5万，4月底前过户，陶先生认为重要的是规定好时间去交好资料，申请贷款，只是不能写这个时间在合同而已，周海平表示我们的资料都在你那里，如果差几天我们不要什么样，但是一定要有过户时间，后因转款未能达成一致，3月2日周海平表示不卖了。被告对微信记录表示无异议，但表示只能证明原告违约后，双方再磋商的过程，因为原告违约行为使被告对其是否能继续按合同约定履行产生一定程度怀疑，所谓“变更支付首期款方式”是原告为争取被告信任提出的，而非被告提出，最终双方并未达成一致意见，原因也是因为被告得知原告隐瞒在广州已有房产的事实。
原告出具陶强英作为情况说明人于2017年3月15日出具的情况说明，其是房屋买卖合同合约的见证人，关于双方签订合同中未约定过户的时间情况，由于买家张镇河、郑晓珊是卖一买一的，其购房名额要等其房屋出售后才可以与戴卓维办理过户，卖家亦清楚该情况。陶强英还出具证明一份证明，证实为原、被告双方提供合同服务，被告截止2017年3月9日仍缺1、还款流水；2、征信报告未交给良策按揭公司，被告对真实性提出异议，陶强英是原告朋友，有利害关系，一直代表原告与被告交涉，其说明不具客观真实性。
原告另出具郑晓珊与被告代理人林南2016年12月22日至2017年2月28日的微信记录，协商以郑晓珊哥哥名字过户，原告同意补款2万元，后提出不同意加10万元，陶先生和周海平2017年2月4日至3月3日的微信，2月9日，陶先生表示戴先生可能真的很忙，资料一直给不了，周海平表示沟通一下，陶先生表示张镇河同意2月开始负责月供，周海平告知12日转大约12000元月还款，再转50万，不可能一直等，月底前必须过户。
被告出具郑晓珊与林南2月10日至3月13日微信记录，其中3月9日郑晓珊催促涂销涉案房屋的银行抵押手续，林南出具良策按揭业务委托确认函，提出原告还有一套房屋没出去，之前填资料存在欺骗，不是补充材料问题，是原告根本没资格买的问题，要求尽快过户，郑晓珊则表示没有骗，开始就有说卖一买一，同意加价15万元及3月10日支付50万，要求重新签，林南则表示不是因为房价问题，是一再拖延才造成损失。另出具陶强英与林南（2017年3月4日），陶强英与周海平（2016年12月23日、2017年1月20日、2月26日、2月28日、3月1日）、郑晓珊与林南（217年1月4日、2月10日、2月11日），曾婉华与林南（2017年3月8日）的录音资料，证实陶强英是原告朋友，与本案有利害关系，被告未提交贷款申请资料是出于原告的要求，本案贷款申请方式其实是转按揭，原告提出先付50万并提前付全部首期款，陶强英主动提出三月份起可让原告支付首期款、利息及供楼款，后主动提出可以提前支付全款，原告拒绝在合同中写明过户时间。曾婉华表示原告资料未齐而从未向银行申请办理任何手续。
以上事实，有房屋买卖合约、存量房买卖合同、收款收据、清单、查册表、律师函、微信记录、录音资料及当事人陈述等证据证实。
本院认为，原、被告双方签订《房屋买卖合约》是双方真实意思表示，无违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同能否最终履行取决于原告是否具有购房资格，原告签订合同时名下有一套房产，不具备购房资格，但在其出售其中一套后即具备购房资格，原告主张被告在签订合同时知道原告不具备购房资格，出具微信记录，微信记录中显示被告同意原告换名字，无法证实此前已明知原告不具购房资格，原告出具合同见证人陶强英的证明，被告不予确认，因陶强英未能出庭证实，对此本院不予采信，原告主张被告没办理银行涂销抵押手续，构成违约，根据合同约定买方应在签订本合同后5天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等，原、被告双方均委托广东良策按揭服务有限公司办理银行按揭手续，原告出具的中介陶先生与被告代理人的微信中提出被告的资料未交给按揭中心，同时亦已明确原告不具购房资格需换郑晓珊哥哥的名字继续交易，双方在协商中，原告与按揭公司并未提出要求被告交齐资料的期限，故原告以此主张被告违约，缺乏事实依据，原告要求被告退还双倍定金，本院不予支持。被告于2017年3月7日发出律师函以原告未支付楼款，要求解除合同，没收定金，合同约定取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清首期楼款，涉案房屋设有抵押，被告发出函件时涉案房屋抵押尚未解除，尚不具备向房地产交易中心递件的条件，合同中对涂销抵押并未进行约定，故被告以此要求解除合同，缺乏依据。被告反诉原告违约，原告已将资料交按揭公司，被告虽一直催促原告办理过户，因双方合同中未约定涉案房屋的抵押如何涂销，被告主张原告未依约履行合同义务，同样缺乏依据，被告反诉要求以存量房买合同中原告不按合同约定买入按房地产成交价的10%的规定支付违约金，原告并未表示不买入涉案房屋，反而是被告发出律师函以原告未支付楼款，要求解除合同，该反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原、被告均同意解除合同，被告应将原告支付的定金20万元退还原告，利息应自原告主张起诉之日按中国人民银行同期贷款利率计算，原告诉请超出部分，本院不予支持。原告要求被告返还代付的供楼款11313元，因合同已实际解除，原告并未实际使用涉案房屋，原告该请求合理，本院予以支持，利息应自原告主张起诉之日按中国人民银行同期贷款利率计算，原告诉请超出部分，本院不予支持。第三人陶强英、曾婉华、广州市良策房地产代理有限公司洛溪分公司、广东良策按揭服务有限公司经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起三日内，戴卓维退还张镇河、郑晓珊定金20万元及利息（自2017年3月17日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；
二、自本判决生效之日起三日内，戴卓维退还张镇河、郑晓珊11313元及利息（自2017年3月17日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；
三、驳回张镇河、郑晓珊的其他本诉请求。
四、驳回戴卓维的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费7470元，由张镇河、郑晓珊负担3527元，戴卓维负担3943元。戴卓维承担部分应于本判决生效之日五日内向本院缴纳。反诉受理费1170元，由戴卓维负担。财产保全费3606元，由张镇河、郑晓珊负担1211元，由戴卓维负担2395元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 陶向军
人民陪审员 李群燕
人民陪审员 李定欢
二〇一七年十月三十一日
书 记 员 廖若薇