广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0115民初3474号
原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司南沙分公司（原广东碧桂园物业服务有限公司南沙分公司），住所地广州市南沙区。
负责人:李长江，职务总经理。
委托代理人:刘小文，男，1987年8月30日出生，汉族,系广东碧桂园物业服务股份有限公司的员工。
委托代理人：柯疆，男，1978年11月11日出生，汉族，系广东碧桂园物业服务股份有限公司的员工。
被告：顾燕，女，1977年11月17日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。
委托代理人：潘镇梁，广东法制盛邦律师事务所律师。
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司南沙分公司与被告顾燕物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司南沙分公司的委托代理人刘小文、柯疆，被告顾燕的委托代理人潘镇梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司南沙分公司诉称：被告购买了广州市南沙区碧桂园天玺湾天瑞街**房（以下统称涉案房屋），房屋建筑面积387.918平方米。2014年1月1日，原、被告签订了《碧桂园山湖湾前期物业服务协议》，约定由原告为涉案房屋提供物业管理服务，被告按涉案房屋建筑面积以每月每平方米2.8元的标准每月按时向原告支付物业服务费。物业服务协议签订后，原告依约向被告提供了物业管理服务，但被告未能按约支付物业费。根据《商品房买卖合同》和《碧桂园山湖湾前期物业服务协议》的约定，被告应在每月公历10日前履行交纳物业服务费的义务，且无论其是否居住或使用该商品房。被告长期拖欠物业费的行为不仅违反了原、被告双方的合同约定，还对整个碧桂园天玺湾小区的正常物业管理造成严重的影响。因此，为维护原告的合法权益，请求法院判令被告向原告支付2016年1月至2017年6月的物业服务费19551.06元、2015年12月至2017年6月的车位物业服务费1140元以及2016年6月至2017年6月的分摊水电费658.44元。原告在庭审中撤回要求被告支付车位物业服务费和分摊水电费的诉讼请求。
被告顾燕辩称：涉案房屋不符合合同约定的和法定的交楼条件，被告在验楼时已明确提出十几项房屋质量问题，涉案房屋的开发商也没有在交楼时按照合同约定向被告提供房屋验收资料，被告至今没有办理收楼手续。既然被告没有收楼，也就没有享受物业管理服务，故被告不应当支付物业服务费。虽然《碧桂园山湖湾前期物业服务协议》第六条约定无论业主是否居住或使用均应缴纳物业服务费，但被告认为该条款属于格式条款，应当作出对业主有利的解释，否则开发商无限期不交房或者涉案房屋一直不符合交楼条件，业主依然需要支付物业服务费，是显失公平的。综上，被告认为物业服务费应当在房屋符合交楼条件后且业主实际收楼之日开始计算。
经审理查明:2015年9月11日，涉案房屋的开发商广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，约定乙方向甲方购买涉案房屋(产权登记建筑面积为387.9178平方米)。合同另约定甲方应当在2016年1月11日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。该合同附件五为开发商（甲方）与原告（乙方）签订的《碧桂园山湖湾前期物业服务合同》，约定:“甲方选聘乙方对碧桂园山湖湾提供前期物业管理服务事宜。物业服务费采用包干制方式。甲方或业主所有的物业若为住宅，物业服务费由甲方或业主按其所有的物业面积计算交纳，高层住宅为按房屋建筑面积2.8元／月·平方米计收。物业服务费应按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月10日前缴纳上月的物业服务费。业主自商品房买卖合同约定的物业交付之日起且无论其是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费”。
同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《碧桂园山湖湾前期物业服务协议》，约定由乙方为涉案房屋所在小区提供物业管理服务。合同另约定：物业服务费采取包干制方式。甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积(建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和)每月每平方米2.8元计收。涉案物业的房屋建筑面积为387.9178平方米；按上述计算方式、标准，甲方应按1086.17元／月向乙方交纳物业服务费。甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费。物业服务费按月交纳，乙方采用银行代收代交的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月拾日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。
涉案楼宇于2014年12月19日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。被告在庭审中确认，于2016年10月下旬收到开发商的电话通知收楼，被告于2016年10月29日前去收楼时发现涉案房屋存在厨房天花大面积脱灰、墙壁开裂、阳台上方灯罩处有水印等质量问题，故没有办理收楼手续，并于当日填写了《房屋维修申请记录表》。被告至今未向原告交纳涉案房屋的物业服务费。
另查明,广东碧桂园物业服务有限公司南沙分公司于2015年11月23日核准变更名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司南沙分公司。
本院认为：原、被告签订的《碧桂园山湖湾前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。上述物业服务协议约定被告应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起全额缴纳物业服务费，且不论被告是否居住或使用涉案房屋，而《广州市商品房买卖合同》约定的交房时间为2016年1月11日，原告据此要求被告支付2016年1月至2017年6月的物业服务费，符合约定，本院予以支持，但物业服务费应从2016年1月11日起计算。物业服务协议约定涉案房屋每月物业服务费为1086.17元，据此计算出2016年1月11日至1月31日物业服务费为735.79元（1086.17元÷31日×21日），2016年1月11日至2017年6月30日物业服务费合计19200.68元[735.79元+（17月×1086.17元）]。本院对于原告诉请中超过19200.68元部分，不予支持。原告作为物业服务提供方，已基于《碧桂园山湖湾前期物业服务协议》为涉案物业提供物业管理服务，被告不能仅以未享受物业服务为由拒绝交纳物业服务费。至于涉案房屋是否存在质量问题以及被告收楼时开发商有无出具收楼文件，与本案的物业服务合同属不同法律关系，非本案处理范围，被告以此为由，辩称物业服务费应当在房屋符合交楼条件且业主实际收楼之日开始计算，与合同约定不符，本院不予采纳。被告认为《碧桂园山湖湾前期物业服务协议》中关于“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费”的约定属于格式条款，依据不足，本院不予接纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
一、被告顾燕应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司南沙分公司支付从2016年1月11日起至2017年6月30日止的物业管理费19200.68元；
二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司南沙分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费144元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司南沙分公司负担3元，由被告顾燕负担141元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
代理审判员 李慧娟
二〇一七年十月十九日
书 记 员 黄丹娜