福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0802民初5808号
原告:赖富煌，男，1984年8月18日出生，汉族，龙岩市第一医院医生，住龙岩市新罗区。
被告:龙岩市贯日房地产开发有限公司，住所地龙岩市新罗区莲东路南城社区服务大楼五层南侧，统一社会信用代码913508006668866299。
法定代表人:王挺，董事长。
委托诉讼代理人：林远兆，福建同荣仁律师事务所执业律师。
原告赖富煌与被告龙岩市贯日房地产开发有限公司（以下简称贯日房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案受理后，于2017年4月12日作出（2017）闽0802民初1219号民事判决书。宣判后，原告赖富煌不服该判决提起上诉，龙岩市中级人民法院于2017年7月27日作出（2017）闽08民终944号民事裁定书，裁定发回重审。本院于2017年8月18日立案受理后，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赖富煌、被告贯日房地产公司的委托诉讼代理人林远兆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赖富煌向本院提出诉讼请求，判令：1、贯日房地产公司将龙岩市新罗区南城莲东北路19号的阳光莲景苑楼盘04号楼1304A、1304B房及第1-4幢C152号房及车位交付赖富煌使用；2、贯日房地产公司支付至2017年1月31日止的逾期交房违约金5l6952.44元，扣除欠贯日房地产公司263821元，还需支付253131.44元；支付从2017年2月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金。事实与理由：2014年6月18日，赖富煌与贯日房地产公司签订《商品房买卖合同》(合同编号：MF-2007-01)。合同约定：赖富煌向贯日房地产公司购买龙岩市新罗区南城莲东北路19号的阳光莲景苑楼盘04号楼1304A、1304B房及第1-4幢C152号房(车位)，其中1304A、1304B房总价为864144元，支付方式为2014年6月18日付清购房款264144元，余600000元由银行按揭。C152号房(车位)总价为130000元，支付方式为2014年6月18日付清购房款36179元，余款93821元在2014年12月30日前付清。交房时间为2014年12月30日等。合同签订后，赖富煌于2014年6月18日向贯日房地产公司支付了购房款309560元。经审核，银行于2014年7月17日实际发放按揭贷款430000元，未能达到预期的600000元，赖富煌尚欠贯日房地产公司购房款170000元及车位尾款93821元。开发商同意交房后六个月内(2015年6月30日前)支付90000元，剩余80000元及车位尾款93821元在交房后一年内(2015年12月31日前)还清。赖富煌分别就尚欠的购房款及车位款向贯日房地产公司出具了两张借条。但时至今日，赖富煌仍未收到贯日房地产公司的收房通知书及相关权属证明，赖富煌所购房屋仍在施工或验收过程中。贯日房地产公司迟廷交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，故赖富煌诉至法院。
贯日房地产公司辩称，一、赖富煌出具借条给王挺，王挺是公司法定代表人，其未将17万元转入公司账户代赖富煌归还购房款，因此17万元是赖富煌结欠贯日房地产公司，而非结欠王挺个人。1、经协商，赖富煌向贯日房地产公司申请延期付款并出具一份借条，承诺于2015年6月30日之前给付8万元、2015年12月30日之前给付9万元，但至今赖富煌仍结欠购房款263821元，已构成违约。2、第二笔车位款93821元应于2014年12月30日前付清，至今仍未支付，逾期长达三年。3、根据合同附件六补充协议第一条第5款的约定，赖富煌逾期支付房款、车库款，贯日房地产公司有权拒绝交付商品房，不构成违约�二、“阳光莲景苑”项目消防验收、综合验收目前正在办理过程中，但在2015年6月5日已通过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位和施工单位的“五方验收”，已符合交房、入住条件，事实上已有两百多户业主交房入住。公司多次通知赖富煌交清余款并办理交房、入住手续，但均被拒绝。三、赖富煌诉请的违约金计算比例明显偏高，应予以降低。1、经生效判决确认逾期交房的天数应扣除99天。同时，赖富煌至今未支付的款项合计263821元应按约计算利息，并从中扣除。2、赖富煌所购商品房地段位于莲东、面积127.08平方米，租金大约每月2000元，与赖富煌已支付购房款按银行同期贷款利率计算的利息金额相一致。赖富煌购买商品房用于生活需要，以租金标准赔偿足以弥补其损失。因此按日万分之一计算违约金，明�偏高，应调整为按照龙岩市新罗区类似地段、相同面积的租金标准计算。3、补充协议第一条第1款约定赖富煌逾期付款的违约责任即按合同总价款的10%支付违约金，买卖双方违约责任的约定明显不对等，违背了公平原则。四、如果未交房款用于抵扣如此高额的逾期交房违约金，有悖于执行程序，不利于后续消防、综合验收的办理，将造成恶性循环，导致“阳光莲景苑”300多户业主无法办理不动产权利证书，最终受损害的还是各位业主。
针对诉辩主张，赖富煌依法向本院提交了《商品房买卖合同》复印件、《商品房买卖合同》（车位）、龙岩市预购商品房预告登记申请表二份、龙岩市商品房买卖合同备案信息表二份、收款收据复印件二份、POS签购单复印件、个人住房公积金贷款凭证复印件、销售不动产�一发票复印件、（2016）闽0802民初8124号民事判决书；贯日房地产公司向本院提交了福建省房屋建筑工程竣工验收报告、“阳光莲景苑“延期付款申请单复印件、借条复印件；双方当事人对上述证据的真实性均无异议，上述证据来源合法，内容真实，对上述证据的证明力予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：2014年6月18日，赖富煌与贯日房地产公司签订二份《商品房买卖合同》(合同编号：201403670、201403671)。合同约定：赖富煌向贯日房地产公司购买龙岩市新罗区南城莲东北路19号的阳光莲景苑楼盘第3幢1304A、1304B房，总金额864144元，赖富煌于2014年6月18日已付清购房款264144元，剩余购房款600000元由银行按揭贷款。赖富煌向贯日房地产公司购买第1-4幢C152号车位，总金额为130000元；2014年6月18日前支付全部购房款的27%，计36179元，2014年12月30日前全部购房款的73%，计93821元。《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定，出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付买受人使用，如果在规定日期内未达到约定条件，双方同意按以下第2种方式处理：即“买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币壹仟元违约金”。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、因政府部门的行政指令导致停工。3、施工中因重大困难或技术难题无法及时解决而停工。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）；（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之十（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。双方合同附件第一条第五款约定：在银行按揭贷款未办理完毕、按揭贷款未划入出卖人帐户之前或未按合同约定付清购房款时，出卖人有权拒绝向买受人交付商品房等。合同签订后，赖富煌向贯日房地产公司支付了购房及车位款300323元。此后赖富煌向银行申请按揭贷款600000元，银行于2014年7月17日实际发放按揭贷款430000元。2014年7月2日，赖富煌及其妻子曹伟红就尚欠的购房款170000元向贯日房地产公司申请延期付款，并于当日出具一份借条，借条载明：赖富煌、曹伟红于2014年7月2日向王挺借款170000元，借款金额分二期还，第一期于2015年6月30日前还清80000元，第二期于2015年12月30日前还清90000元，若逾期付款借款人承诺所借金额按银行同期自营性个人贷款利率的4倍计算利息给王挺，并按天支付。2014年7月3日，贯日房地产公司向赖富煌出具预收购房款170000元的销售不动产统一发票。因贯日房地产公司至今仍无法交房，故赖富煌诉至本院。在案件审理过程中，赖富煌变更诉讼请求为：判令贯日房地产�司支付赖富煌从2015年4月12日起至实际交房之日止、按已付房款900323元为本金、按合同约定的违约金标准计算的违约金。
另查明，贯日房地产公司的“阳光莲景苑”项目经龙岩市建设局批准于2012年4月28日开工，至本案法庭辩论终结前尚未通过综合竣工验收。
本院认为，赖富煌与贯日房地产公司签订的二份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。该合同条款对双方当事人均具有法律约束力。
赖富煌已支付贯日房地产公司购房款900323元，根据《商品房买卖合同》（合同编号：201403671）的约定，赖富煌应于2014年12月30日前支付车位全部购房款的73%计93821元，贯日房地产公司应当于2014年12月30日前将符合约定条件的车位交付给赖富煌。“阳光莲景苑”工程至今未完成消防验收，贯日房地产公司未按合同约定期限交付车位，赖富煌依法有权行使同时履行抗辩权而拒付车位尾款。贯日房地产公司主张“阳光莲景苑”工程已通过“五方验收”，符合交房入住条件，因工程至今未通过消防验收，不符合合同约定的交房条件，故对贯日房地产公司的抗辩不予采信。《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之10的违约金。现赖富煌要求贯日房地产公司支付从2015年4月12日起、以已付购房款900323元为本金、按约定的违约金标准计算的违约金，因合同约定的违约金计算标准过高，应依法调整为按月利率2%计算违约金。赖富煌尚有购车位尾款93821元未支付，因此尾款93821元应从贯日房地产公司应支付给赖富煌的逾期交房违约金中抵扣。贯日房地产公司主张赖富煌尚欠购房款170000元、车位款93821元，违约在先，公司有权拒绝交房，但从贯日房地产公司出具的销售不动产统一发票能够认定赖富煌已按合同约定履行了付款义务，尚欠的170000元购房款赖富煌已出具借条，权利人可依法另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
龙岩市贯日房地产开发有限公司应支付赖富煌从2015年4月12日起至实际交房之日止�以已付购房款900323元为本金、按月利率2%计算的逾期交房违约金。（赖富煌应缴纳的车位尾款93821元应从中抵扣。判决生效之前的违约金应于判决生效之日起十五日内给付，判决生效之后的违约金于每月20日给付一次）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5097元，由龙岩市贯日房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审 判 长 江 彬
人民陪审员 陈 垒
人民陪审员 赖 小 专
二〇一七年十一月二十三日
书 记 员 吴琳婷（代）
书 记 员 郭萍 （ 代）
附主要法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易�惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
三、判决书履行提示：
（一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。
履行款存入以下账户
开户单位：龙岩市新罗区人民法院
开户行：兴业银行龙17×××0110003440
支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。
（二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。
（三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。