福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0503民初5938号
原告：夏程奕，男，1978年7月10日出生，汉族，住福建省永泰县。
委托诉讼代理人：师兵，福建华忠盛律师事务所律师。
被告：泉州喜盈门企业管理有限公司，住所地泉州市丰泽区东辅路1088号6楼，统一社会信用代码：913505035633876910。
法定代表人：陈可强，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘惠阳，福建国旷律师事务所律师。
委托诉讼代理人：方秋榕，福建国旷律师事务所律师。
原告夏程奕与被告泉州喜盈门企业管理有限公司（以下简称“喜盈门公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人师兵，被告的委托诉讼代理人方秋榕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
夏程奕向本院提出诉讼请求：判令被告补偿原告经济损失15万元。事实与理由：2014年07月15日，原告与被告签订了《租赁经营合同》，用于经营“派雅”门窗，合同期限为一年；依据我国《合同法》第二百三十条规定出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。可见，在出卖房屋时，承租人在同等条件下享有优先购买权，那么，在出租房屋时，承租人也同样在同等条件下享有优先承租的权利，这与立法精神并不相悖。因此，原告在同等条件下，享有优先承租的权利，而被告不顾法律的规定和公序良俗，又出租给同样是做门窗生意的“贝克洛”。原告在承租被告展厅时，投入的资金有：转让费35万，室内装饰费用5.3万，合同保证金、质量保证金、服务质量保证金和水电押金共计1.263万元，租金和经营管理服务费7.356元，不包括原告员工工资，水电费及其它费用，在租期一年内原告就花费了48.919万元，原告的成本根本就没有收回来，原告再三要求被告续租展厅，被告不予理睬，直接给原告下达了不再续约通知和离场通知，因被告违反法律和公序良俗，并造成原告以上经济损失，故原告要求被告补偿原告经济损失15万元，以维护原告的合法权益。
喜盈门公司辩称:首先，我国现行法律法规并没有对于“优先承租权”的具体明文规定。因此夏程奕比照《合同法》第230条有关“优先购买权”的规定，而类推承租人必然享有优先承租权，有悖于契约自由精神，合同意思自治原则。本案中双方就是否享有“优先承租权”及该优先权如何行使均作有相应的约定，在《租赁经营合同》第二条“租赁期间”第二款及第十条“合同的续签和终止”的条款中第一款约定：“本合同期满前四十五天，乙方应就是否继续签订合同书面通知甲方，同时甲方应在租赁届满前四十天，向乙方发出《续约通知》或《不再续约通知》，乙方在收到以甲方的《续约通知》后，乙方需在本合同到期前30天与甲方协商一致，重新签订新的《租赁经营合同》，新合同约定生效日期即为本合同的终止日期，乙方若逾期，甲方则视乙方自动放弃合同续租权，合同期满即自行终止本合同。”因此，依照合同意思自治原则及民法的契约精神，夏程奕应当履行双方之前的相关约定，但本案中夏程奕并未按照双方合同的约定行使自己的“优先承租权”，应当视为夏程奕自行放弃合同的优先续租权。其次，“优先购买权”及所谓的“优先承租权”均需有一个很重要的前提条件，即是在“同等条件下”。而本案中，喜盈门公司将诉争展厅出租给第三人是在提高了租金及管理费用的情况之下，夏程奕承租之时的租金及管理费用每月合计人民币7864元，而第三人承租之时该展厅的租金及管理费用每月合计人民币9207元，即此时第三人承租该诉争展厅时与夏程奕并非在“同等条件下”。且夏程奕从未向喜盈门公司提出过续租请求更未提出同意以该同等条件继续承租的请求，为此，夏程奕无权要求行使所谓的“优先承租权”。最后，夏程奕要求喜盈门公司补偿其经济损失15万元更是毫无依据。其所谓的“转让费”及“装修费用”与本案无关，而夏程奕缴纳的合同保证金、质量保证金、服务质量保证金和水电押金等费用依照合同约定在合同解除一年后，若无存在任何售后服务问题则将无息返还。但本案夏程奕在经营期间即存在收取顾客货款而拒不送货情形，导致截止本案庭审之时喜盈门公司扣除上述缴纳的保证金后仍为其垫付“先行赔付款”人民币129791元，为此夏程奕不仅无权要求答辩返还其上述合同保证金，更需向喜盈门公司偿付129791元的“先行赔付款”。综上，请求判令驳回夏程奕的诉求，以维护喜盈门公司的合法权益。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：夏程奕出具的收款证明、室内装饰施工合同，分别证明原告花费转让费35万元、装饰费5.3万元；而喜盈门公司对这两组证据的三性均有异议，认为该证据与本案无关，这些款项并非由喜盈门公司收取，并且喜盈门公司对这种擅自转让租赁经营场地的行为是禁止的。结合当事人的陈述和证据，本院认为原告提供的这两组证据仅能证明其为承租展厅向案外人所支付的转让费和装饰费，并且双方在《租赁经营合同》中明确约定续租的条件，原告未能举证证明其在约定的期限内向被告提出续租申请，造成的损失应由原告自行承担，这两组证据无法证明原告的损失是由被告不续租造成的，与本案缺乏关联性，本院不予采信。
本院认为，原、被告签订的《租赁经营合同》，系双方真实意思表示，合同内容未违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。双方的争议焦点是：1.原告主张的优先承租权是否有法律依据？2.原告诉求的损失数额能否予以支持？关于争议焦点1，双方所签订《租赁经营合同》第二条第二款就“续租”作了明确约定：“乙方（原告）租赁期满，乙方若要继续租赁使用该经营场地，应在租赁期届满前四十五天向甲方（被告）提出书面申请。经双方协商一致，重新签订租赁合同。否则视为乙方不再续租”；第十条第一款中就“合同的续签和终止”作了明确的约定：“本合同期满前四十五天，乙方应就是否继续签订合同书面通知甲方，同时甲方应在租赁届满前四十天，向乙方发出《续约通知》或《不再续约通知》，乙方在收到以甲方的《续约通知》后，乙方需在本合同到期前30天与甲方协商一致，重新签订新的《租赁经营合同》，新合同约定生效日期即为本合同的终止日期；乙方若逾期，甲方则视乙方自动放弃合同续租权，合同期满即自行终止本合同”。该约定是双方的真实意思表示，合法有效。合同续签的前提条件是原告必须在合同期满的前45天向被告书面告知，本案原告未能举证证明其向被告提出书面续租申请，同时在被告于合同届满之前的2015年7月14日、2015年8月21日先后发出的《不再续约通知》、《离场通知》后，直至租期届满日，原告均未向被告提出书面异议或续租意向，原告的行为视为合同到期不再续租，双方的租赁关系即于合同届满而终止。被告有权在合同到期后将展厅租赁给他人。原告主张比照《合同法》第二百三十条“优先购买权”的概念，行使对所租赁展厅的“优先承租权”，并无法律依据，本院不予支持。关于争议焦点2，关键看原告诉求的损失与被告停止将诉争展厅续租给原告的行为是否构成法律上的因果关系。首先，原告从他人处转租诉争展厅，所支付的转让费是支付给他人而非支付给被告；同样地，转租后所用于装修的装饰费也并非支付给被告，这两笔费用与被告并无关联，而是原告为经营需要所投资的成本。其次，双方在《租赁经营合同》中明确约定续租的条款，续租的主动权在原告一方，而原告未能举证证明其在合同规定的期限内提出书面续签申请，被告也不予承认，视为原告放弃续租的权利，所造成的前期投资损失不能归咎于被告。再次，原告在租赁期内所支付的租金及管理费是在履行合同义务，该笔经营费用并非因被告停止续租造成的。第四，双方签订《租赁经营合同》时所缴纳的合同保证金、质量保证金、服务质量保证金和水电押金等费用，依照合同的约定在合同解除一年后，若无存在任何售后服务问题则扣除其应缴纳的费用外将无息返还。现原告因未能及时履行向消费者供货而导致被告作为商场管理人“先行赔付”给消费者，后被告将上述保证金等费用从其“先行赔付”款项中扣除，并对尚欠的款项另行起诉，故上述保证金等费用并非原告的损失，原告要求被告予以补偿无事实依据。结合全案事实来看，原告未能续租的原因在于其怠于行使续租权，所造成的损失是由自身原因引起的，与被告停止续租的行为无法律上的因果关系。
综上所述，本院认为，夏程奕请求判令喜盈门公司补偿其经济损失15万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回夏程奕的诉讼请求。
案件受理费3300元，减半收取计1650元，由夏程奕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 张丽娥
二〇一六年十一月三日
书记员 郭财顺
附注：本案引用的主要法律法规条文及执行申请提示
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。