广东省佛山市南海区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤0605执异232号
异议人（案外人）：谭少伟，男，汉族，1946年1月5日出生，住广东省云浮市云城区。
异议人（案外人）：谭志春，男，汉族，1974年3月20日出生，住广东省云浮市云城区。
申请执行人：黎镇标，男，汉族，1983年6月2日出生，住广东省佛山市南海区。
被执行人：肇庆市星奥投资发展有限公司，住所地：肇庆市西江北路星湖奥园雅典区8栋102，统一社会信用代码：91441202661477201T。
法定代表人：蒲俊锦。
被执行人：蒲俊锦，男，汉族，1984年6月17日出生，住广东省佛山市南海区。
被执行人：肇庆市肇南房地产实业开发有限公司，住所地：肇庆市西江北路东星湖奥园，统一社会信用代码：914412001952774471。
法定代表人：陈顺欢。
被执行人：黎声零，男，汉族，1965年5月18日出生，住广东省佛山市南海区。
被执行人：广东斯灵通科技有限公司，住所地：佛山市南海区狮山镇北园中路25号（车间二）首层，统一社会信用代码：91440605770995198W。
法定代表人：黎声零。
本院在执行（2017）粤0605执6691号案，即申请执行人黎镇标与被执行人蒲俊锦等民间借贷纠纷一案的过程中，查封了肇庆市星奥投资发展有限公司所有的座落于肇庆市端州区西江北路星湖奥园**幢**1802房（以下简称“1802房”）。案外人谭少伟、谭志春向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
两异议人称，请求法院解除对1802房的查封并确认1802房归两异议人所有。事实和理由：两异议人于2014年9月20日向肇庆市星奥投资有限公司购买了1802房，合同认购总价为920000元，并签订认购书一份。同日，两异议人向肇庆市星奥投资有限公司给付了购房定金5万元，肇庆市星奥投资有限公司出具了收据一张。2014年10月9日、2014年11月25日、2014年12月29日，两异议人分别向肇庆市星奥投资有限公司汇出购房款50万元、20万元、35万元，合计105万元。2014年12月30日，两异议人与肇庆市星奥投资有限公司签订了商品房买卖合同一份。两异议人已按约定将所购的1802房的全部房款于2014年12月30日前支付完毕。在付清上述房屋的全部价款后，肇庆市星奥投资有限公司以多种理由推迟为两异议人办理产权预告登记，也未到房管局为两异议人办理房屋产权过户手续。为维护合法权益，两异议人分别于2015年3月20日、2016年8月23日、2017年9月20日多次到肇庆市星奥投资有限公司催促其为异议人尽快办理预告登记和办理房屋产权过户手续，并向其发出催告函三份。2018年1月1日，经多次催促并准备通过法律手段维权之际，肇庆市星奥投资有限公司才将1802房钥匙交付给两异议人并由两异议人对上述房屋实际占有。同日，两异议人与肇庆市星奥投资有限公司签订了《住宅楼钥匙、资料签收确认书》、《区域防火责任协议书》、《业主（临时）管理规约》、《前期物业服务协议》、《房屋装饰装修管理协议》、《住宅及设施验收交接书》各一份。2018年2月，两异议人到房管局查询时发觉1802房已被法院查封。综上，异议人于2014年12月30日前即将1802房房款已实际支付完毕，且已实际占有使用，支付房款和实际占有均在法院查封之前。案外人作为案涉房产的买受人，已多次向肇庆市星奥投资有限公司督促其尽快办理案涉房屋过户手续，但肇庆市星奥投资有限公司久拖未能为案外人办理案涉房屋过户，以致案涉房产被肇庆市星奥投资有限公司的其他债权人查封，未能办理房产证的过错不在案外人。案外人作为善意购房人对房产所享有的权益位阶高于其它债权，案外人就取得案涉房产物权的合理期待应受法律保护，法院应终止对案涉房产的执行，现依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，请求法院解除对1802房的查封，并确认1802房归谭少伟、谭志春所有。
经审查，2016年11月29日，本院依法作出（2016）粤0605民初18322号民事调解书，确认当事人自愿达成的如下协议：一、原、被告双方确认：被告蒲俊锦尚欠原告2015年9月25日借款本金14500000元、2016年6月14日借款本金1240000元，合计15740000元；二、被告蒲俊锦同意在2016年12月31日前向原告黎镇标一次性支付人民币15740000元，并支付以被告蒲俊锦应付未付金额为本金，自2016年11月29日起至上述款项全部清偿完毕之日止，按月利率2%计算的利息予原告黎镇标，息随本清。被告蒲俊锦按时足额付清上述本息后，本案所涉纠纷就此了结；三、原告黎镇标已支付的本案的案件受理费人民币81292.50元、财产保全费人民币5000元、律师费420000元，由被告蒲俊锦承担。因前述款项已由原告黎镇标先行垫付，被告蒲俊锦同意在签订本协议当天由被告蒲俊锦直接支付给原告黎镇标；四、被告蒲俊锦不按期支付上述第二、三条约定的任何付款义务的，原告有权立即向佛山市南海区人民法院申请强制执行。该调解书已经发生法律效力，被告未履行上述判决确定的义务，原告向本院申请强制执行，案号：（2017）粤0605执6691号。执行过程中，申请执行人向本院申请追加肇庆市星奥投资发展有限公司、肇庆市肇南房地产实业开发有限公司、刘颖颜、黎声零、广东斯灵通科技有限公司为（2017）粤0605执6691号案的被执行人，本院作出（2017）粤0605执异557号执行裁定，裁定：一、追加被申请人肇庆市星奥投资发展有限公司、肇庆市肇南房地产实业开发有限公司、黎声零、广东斯灵通科技有限公司为本院（2017）粤0605执6691号案的被执行人。二、驳回申请人追加刘颖颜为本院（2017）粤0605执6691号案被执行人的请求。后本院于2017年12月20日依法作出（2017）粤0605执6691号之一执行裁定，裁定冻结、划拨、扣留、提取被执行人蒲俊锦、肇庆市星奥投资发展有限公司、肇庆市肇南房地产实业开发有限公司、黎声零、广东斯灵通科技有限公司的银行存款、收入18617877.15元，或查封、扣押其同等价值的财物。据此，本院于2018年2月7日查封了肇庆市星奥投资发展有限公司所有的1802房等财产。
另查明，2014年9月20日，异议人谭志春与肇庆市星奥投资发展有限公司签署《星湖奥园认购书》购买涉案1802房，价格为92万元。同日，两异议人向肇庆市星奥投资有限公司支付购买1802房的定金5万元，肇庆市星奥投资有限公司出具收据确认收到两异议人购买星湖奥园C3-1802房定金5万元（现金）。同年10月9日，两异议人通过陈战兰的账户向肇庆市星奥投资发展有限公司转账支付50万元，附加信息载明“代谭少伟购C3-1802房款”。肇庆市星奥投资有限公司出具收据确认收到两异议人购买星湖奥园C3-1802房房款50万元（汇款）。同年11月25日，异议人谭志春向肇庆市星奥投资发展有限公司转账支付20万元，摘要载明“奥园花园C3-1802房款”。肇庆市星奥投资有限公司出具收据确认收到谭志春购买星湖奥园C3-1802房款20万元（转账）。同年12月29日，异议人谭志春向肇庆市星奥投资发展有限公司转账支付35万元，附言载明“购星湖奥园C3-1802房款及车位款”。肇庆市星奥投资有限公司出具收据确认收到两异议人购买星湖奥园C3-1802房款17万元（转账）、星湖奥园6-189车位款18万元（转账）。2014年12月30日，肇庆市星奥投资发展有限公司与两异议人签署《广东省商品房买卖合同》，约定：两异议人向肇庆市星奥投资发展有限公司购买位于肇庆市××州区××北××“××字××”××区××房，总金额92万元。双方约定的付款方式为签订合同时一次性付清总房款92万元，买受人将房款直接存入该商品房项目专用账户，开户银行为中国工商银行股份有限公司肇庆宋城路支行，账户为20×××59。同时约定肇庆市星奥投资发展有限公司应在2018年5月30日前将房屋交付异议人使用。2018年1月17日，异议人谭志春签署《住宅及设施验收交接书（收楼表格二）》、《住宅楼钥匙、资料签收确认书（收楼表格三）》，确认收取1802房的入户大门钥匙6条、信箱钥匙2条，并签署《区域防火责任协议书（收楼表格四）》、《业主（临时）管理规约》、《前期物业服务协议》、《业主装修承诺书》等。2018年4月3日，两异议人缴纳1802房2018年2月至4月的物业管理费1045.7元。
再查，2015年3月20日、2016年8月23日、2017年9月20日，两异议人先后三次发函给肇庆市星奥投资发展有限公司要求其办理涉案房屋的过户手续。
本院认为，1802房虽然登记在肇庆市星奥投资发展有限公司名下，但异议人提交的证据能形成证据链证明其在法院查封涉案1802房前已就该房屋与肇庆市星奥投资发展有限公司签订买卖合同并实际占有涉案房屋，已按合同约定支付全部价款。1802房未办理过户登记的原因不在于异议人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案中，异议人的权利能够排除法院对1802房的执行，本院对其异议予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对登记在肇庆市星奥投资发展有限公司名下的座落于肇庆市端州区西江北路星湖奥园**幢**1802房的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 植少佳
审判员 黄馨栗
审判员 李 娟
二〇一八年五月十日
书记员 欧斯迪