济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0112民初7313号
原告：赵振华，男，1982年12月25日出生，汉族，济南耀盛电气自动化有限公司销售经理，住济南市。
委托诉讼代理人：张素辉，女，1977年8月7日出生，汉族，济南耀盛电气自动化有限公司人员，住济南市。
被告：百替集团有限公司，住所地济南市。
法定代表人：李加鹏，总经理。
委托诉讼代理人：沈建勇，山东千舜律师事务所律师。
原告赵振华与被告百替集团有限公司（以下简称百替公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月14日第一次公开开庭进行了审理，原告赵振华的委托诉讼代理人张素辉到庭参加诉讼，被告百替公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼过程中，因被告百替公司申请对案涉住宅及储藏室的租金价格进行鉴定，本案中止诉讼。2017年7月27日，本院依法适用普通程序，第二次公开开庭进行了审理。原告赵振华的委托诉讼代理人张素辉、被告百替公司的委托诉讼代理人沈建勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵振华向本院提出诉讼请求：1.被告百替公司支付2015年1月1日至2016年3月23日期间的逾期交房违约金147600元（以总房款1092642为基数，按日万分之三计算）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月10日，原告赵振华购买被告百替公司开发建设的百替御园华府期房住宅及储藏室一套，总价款为1092642元。合同约定交房期限为2014年12月30日之前。被告百替公司迟延履行交房义务，一直到2016年3月才将没有任何验收的房屋交付给原告赵振华。根据双方合同的约定，被告百替公司应当承担逾期交房的违约责任，为维护原告赵振华的合法权益，特诉至法院。
百替公司辩称，1.双方合同约定的违约金过高，已超过原告赵振华所受损失的数倍，请求按同地段同类型的租金价格计算违约金，期间计算至原告赵振华收房之日即2015年6月3日；2.被告逾期交房是因在房屋建设过程中受到国家政策影响，在国家召开重大国际会议或者有重大节日时，房地产企业停止施工，相应工期延长达四十余天，属不可抗力，应适当减轻被告百替公司的违约责任；3.房地产市场情势在被告百替公司开发项目建设期间发生重大变更，房地产行业发展陷入低迷，建设成本提高，企业资金回笼慢等因素造成被告百替公司不能按期支付公共配套资金和开发项目配套资金，上述原因是被告百替公司难以预见、不能避免的，应当减轻被告百替公司的违约责任；4.被告百替公司现涉及多个百替御园华府逾期交房诉讼，被告应支付的违约金已累计达到数千万元，如不降低本案违约金数额，被告百替公司无能力承担违约责任。
当事人围绕诉讼求情依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定如下：
2013年8月10日，原告赵振华与被告百替公司签订《济南市商品房买卖合同》两份，双方约定，赵振华出资1048096元及44546元购买由被告百替公司开发的百替御园华府A区2号楼1单元1201室住宅及储藏室各一套，共计1092642元。住宅建筑面积为143.3平方米，储藏室面积为15.63平方米。合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定：1.出卖人逾期交房不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2.逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。附件五：合同补充协议第十五条争议解决：合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成，双方均可向该商品房所在地人民法院提起诉讼。败诉方除向胜诉方承担责任外，还应承担胜诉方实现债权的费用，包括但不限于律师费、评估费。合同签订后，原告赵振华已按照合同约定向被告百替公司支付房屋及储藏室购房款1092642元。
以上事实，当事人双方没有争议，本院予以确认。
关于交房时间，原告赵振华与被告百替公司存有争议。原告赵振华提供2016年3月23日百替御园华府房屋验收记录表复印件，证明案涉房屋于2016年3与23日交付。经庭审质证，被告百替公司认为，该房屋验收记录表为复印件，对其真实性不予认可。被告百替公司主张交房时间为2015年6月3日，并提供了2015年6月3日百替御园华府房屋验收记录表原件。经质证，原告赵振华称，2015年6月3日被告百替公司确实通知收房，但当时因房屋需要整改的内容较多，原告赵振华并没有在2015年6月3日的房屋验收签字确认。本院认为，被告百替公司提供的2015年6月3日百替御园华府房屋验收记录表中，“整改内容”一栏载有关于案涉房屋及地下室尚需整改的内容，原告赵振华亦未在该记录表中“业主收房确认”处签字确认，对于被告百替公司主张的2015年6月3日交房，本院不予采信。原告赵振华提供的2016年3月23日百替御园华府房屋验收记录表虽为复印件，但结合被告百替公司向本院提交的关于对案涉房屋租金按同地段同类标准房屋的租金价格鉴定的《司法鉴定申请书》，被告百替公司申请鉴定支付房屋租金的期间为：自2015年1月1日起至交房之日（2016年3月23日）止。故本院认为，案涉房屋的交房时间为2016年3月23日。
另查明，被告百替公司曾单方委托山东信源土地房地产评估资产有限公司（以下简称山东信源评估公司）对案涉房屋按同地段同类房屋的租金标准进行评估。2016年12月30日，山东信源评估公司出具鲁信源（房估）第201615586号房地产租赁价格评估报告，估价结果为涉案房屋于价值时点（2016年12月27日）完整权利下的租赁价格为0.60元/平方米/天，月租金为2579元。原告赵振华认为，对该评估报告的真实性没有异议，但0.60元/平方米/天的租金价格过低。本院认为，该评估报告系被告百替公司单方委托，且原告赵振华对评估租金价格不认可，对于该证据，本院不予采信。
2017年5月8日，被告百替公司向本院申请对案涉房屋按同地段同类房屋的租金标准进行评估，时间自2015年1月1日起至交房之日即2016年3月23日止。本院依法委托山东天德汇资产评估有限公司进行评估，山东天德汇资产评估有限公司于2017年6月16日作出鲁天德法鉴字[2017]第115号资产评估报告（以下简称评估报告），评估结论为：百替御园华府小区2-1-1201（含地下储藏室）房屋租金评估值为：2015年1月1日至2015年12月31日一年的租金为贰万零陆佰叁拾陆元贰角整（￥20635.20）；2016年1月1日至2016年3月23日计83天的租金为伍仟壹佰壹拾肆元叁角捌分（￥5114.38）。原告赵振华对该评估报告有异议，认为双方签订的商品房买卖合同真实合法有效，且合同文本由被告百替公司提供，合同对违约金的计算方式明确，评估结论的房租标准过低，被告百替公司逾期交房给原告赵振华造成的实际损失不仅是房租，还包括因逾期交房给原告造成的装修费用、贷款利润损失及生活不便带来的一切履行利益的损失。被告百替公司对评估报告确定的每日房屋租赁标准无异议。本院认为，评估报告具有委托评估的内容；委托评估的材料；评估依据及评估方法；评估结论；评估机构和评估人员资格证书复印件；评估人员及评估机构签名盖章等方面的内容，符合《最高人名法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十九条之规定，原告赵振华虽对该评估报告有异议，但未提交证据予以反驳，亦未申请重新评估，本院对山东天德汇资产评估有限公司作出的评估报告予以采信。
本院认为，原告赵振华与被告百替公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告百替公司未在约定的时间交付房屋构成违约，应当承当违约责任。本案的争议焦点为：一、合同约定的违约金是否可以调整；二、涉案合同约定的逾期交房违约金是否过高，被告百替公司要求减少违约金的请求是否应予准许。
关于焦点一，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持；第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。据此，原告赵振华与被告百替公司在涉案合同中约定的逾期交房违约金，依法可以根据当事人的申请和案件的具体情况，依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。
关于焦点二，对被告百替公司所提双方约定的违约金过高要求减少的请求是否准许，需要判断双方约定的违约金数额是否为原告赵振华所受损失的130%以上。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。经庭审调查，原告赵振华主张其因被告百替公司逾期交房受到的损失包括但不限于房租，还包括因逾期交房给原告造成的装修费用、贷款利润损失及生活不便带来的一切履行利益的损失。但原告赵振华未提交证据证实其因被告百替公司逾期交房而受到的实际损失。据此，第一、同地段同类房屋租金损失是被告百替公司在订立合同时预见或者应当预见到的，因被告百替公司违反合同可能给原告赵振华造成的损失；第二、本案中原告赵振华以银行贷款方式支付购房款，原告赵振华向银行支付贷款利息系其为从银行取得购买涉案房屋所需资金，而向银行支付的对价，系原告赵振华为取得涉案房屋所有权所必需支付的资金成本，被告百替公司是否逾期交房，原告赵振华均需要向银行支付贷款利息，故原告赵振华所述贷款利息损失不属于被告百替公司在订立合同时预见或者应当预见到的，因被告百替公司违反合同可能给原告赵振华造成的损失；第三、对于装修费用及因逾期交房造成的生活不便等履行利益损失，原告赵振华应当提供证据加以证实，而本案中原告赵振华并未举证证明其上述利益的实际损失情况，故原告赵振华所述的装修费用及因逾期交房造成的生活不便等履行利益损失，不能计入衡量双方约定违约金是否过高的基础损失范围之内；第四、案件审理期间，经本院委托评估，2015年1月1日至2015年12月31日原告赵振华所购房屋租金为每日56.53元（20635.20元/年÷365天），日租金的130%为73.49元（56.53元×130%）；2016年1月1日至2016年3月23日原告赵振华所够房屋租金为每日61.62元（5114.38元÷83天），日租金的130%为80.11元（61.62元×130%）。双方合同约定的逾期交房违约金为每日327.78元（1092642元×0.0003）。综上，双方合同约定的违约金为原告赵振华所受损失的130%以上，被告百替公司要求下调双方约定违约金的请求，符合法律及司法解释的规定，应予准许。
综上所述，被告百替公司应以本院依法委托山东天德汇资产评估有限公司作出的鲁天德法鉴字[2017]第115号评估报告载明的涉案房屋同地段同类房屋的租金标准的130%为计算标准向原告赵振华支付逾期交房违约金，其中2015年1月1日至2015年12月31日的违约金为26825.76元（20635.20元×130%），2016年1月1日至2016年3月23日违约金为6648.70元（5114.38元×130%），共计33474.46元。根据双方签订的《济南市商品房买卖合同》附件五合同补充协议第十五条争议解决：合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成，双方均可向该商品房所在地人民法院提起诉讼。败诉方除向胜诉方承担责任外，还应承担胜诉方实现债权的费用，包括但不限于律师费、评估费。故本案的案件受理费、评估费亦应由被告百替公司承担。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十六条第一款规定，判决如下：
限被告百替集团有限公司于本判决生效之日起十日向内支付原告赵振华逾期交房违约金33474.46元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3252元，鉴定费3000元，均由被告百替集团有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 尹受丽
人民陪审员 李 新
人民陪审员 张希英
二〇一七年八月十七日
书 记 员 宋秀玲