辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民三终字第385号
上诉人（原审被告）：张婷，女。
委托代理人：关向阳，辽宁先河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：华夏银行股份有限公司大连五一广场支行。住所地：大连市西岗区黄河街**号银寰大厦。
负责人：脱明，该行行长。
委托代理人：于志刚，辽宁裕景律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连锦绣大厦有限公司。住所地：大连市西岗区新开路**号。
法定代表人：潘成国，该公司总经理。
委托代理人：任婧，辽宁兴中律师事务所律师。
上诉人张婷因借款合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2013）西民初字第597号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张婷的委托代理人关向阳，被上诉人华夏银行股份有限公司大连五一广场支行（以下简称华夏银行）的委托代理人于志刚，被上诉人大连锦绣大厦有限公司（以下简称锦绣公司）的委托代理人任婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2009年12月4日，原告与锦绣公司签订《个人房屋按揭贷款保证合同》，约定锦绣公司为购买其开发建设的锦绣大厦购房者的贷款，向原告提供无条件、不可撤销的连带保证责任，保证担保的范围为购房人贷款本金、利息（包括罚息、违约金、赔偿金）及原告为实现债权而发生的相关费用；担保期间为每笔贷款自放款日至房屋产权证办理完毕止。2009年12月9日，二被告签订《商品房买卖合同》，约定张婷以3716785元购买锦绣公司位于大连市西岗区新开路65号2层3号房屋一套。2010年3月7日，原告与张婷签订了《个人房屋抵押借款合同》，约定张婷向原告贷款180万元，贷款期限10年，自2010年3月15日起至2020年3月15日止，贷款用于购买前述房屋，张婷以所购房屋设定抵押，作为贷款的担保。贷款利率为年利率6.534%，利息自贷款发放之日起算，贷款发放后遇中国人民银行调整相应贷款基准利率，则自利率调整后的第一个付息日或还款日起开始适用，均按照调整后的相应基准利率上浮10%确定。原告采用等额本息还款方式还款，还款日为每月20日，若张婷未按照合同约定偿还贷款本息，自应付之日起，按合同约定利率加收50%作为罚息利率，计收利息；对不能按期支付的利息，按照罚息利率计收复利；贷款发生逾期后，按月计收逾期利息和复利。张婷违约，应承担原告为此支付的诉讼费、律师费等其他实现债权的费用。张婷未按照合同约定还本付息，原告有权宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，提前收回贷款本息，并有权处分抵押财产，还约定了其他事项。2010年1月26日，房屋办理了权属预告登记及抵押权预告登记。2010年3月15日，原告向张婷发放贷款180万元，张婷自2012年5月21日起多次未按期还款，原告诉至原审法院。诉讼期间，张婷分别于2013年3月21日还款50000元、4月24日还款30000元、5月3日还款20000元、5月20日还款21600元，共计121600元。扣除前述还款后，截止2013年7月9日，张婷剩余未还贷款本金为1433006.61元。原告因诉讼支付律师费47000元。
原告的诉讼请求为：1、解除原告与张婷之间的《个人房屋抵押借款合同》；2、张婷立即偿还原告借款本金1503006.61元；3、张婷支付原告至实际还款之日止的利息、罚息及复利；4、张婷承担原告律师费47000元。5、原告对抵押物大连市西岗区新开路65号2层3号房屋享有优先受偿权；6、锦绣大厦对张婷的上述全部债务承担连带清偿责任。
原审法院认为，原告与张婷签订的《个人房屋抵押借款合同》，与大连锦绣大厦有限公司签订的《个人房屋按揭贷款保证合同》，均系各方真实意思表示，合法有效，各方均应按合同约定履行。张婷未按约还款，原告要求解除《个人房屋抵押借款合同》、张婷偿还剩余贷款本金1433006.61元、支付2012年5月21日至欠款实际清偿日止的利息、罚息及复利、支付律师费47000元，符合法律规定及合同约定，原审法院予以支持。利息、罚息及复利，均应按照合同约定标准计付。锦绣公司应按照保证合同的约定，对张婷的前述各项债务承担连带清偿责任。位于大连市西岗区新开路65号2层3号房屋，已经依法办理了抵押登记，抵押权已经设立，原告的优先受偿权请求，于法有据，原审法院予以支持。张婷提出其已经与锦绣公司解除商品房买卖合同、不应当再承担还款责任的辩解，因商品房买卖法律关系存在于二者之间，该合同是否解除，均不影响张婷作为借款人对原告的还款义务，张婷的辩解，于法无据，原审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、二十一条、第三十三条、第五十三条之规定，判决如下：一、解除华夏银行与张婷签订的《个人房屋抵押借款合同》）；二、张婷偿还华夏银行借款本金1433006.61元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利自2012年5月21日起至实际清偿之日为止，均按照合同约定标准计付）；三、张婷支付华夏银行律师费47000元；四、锦绣公司对前述判决二、三项承担连带清偿责任；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；五、华夏银行对张婷购买的位于大连市西岗区新开路65号2层3号房屋享有优先受偿权。案件受理费19345元，保全费5000元，合计24345元，由张婷、锦绣公司共同负担。
原审法院宣判后，上诉人张婷不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第二、三项，上诉人不应承担偿还贷款及其他违约责任。上诉理由为：上诉人于2010年7月21日与锦绣公司签订了《解除商品房买卖合同（退房）协议》，约定上诉人退房，锦绣公司退还上诉人已支付的房款，上诉人在银行的贷款及利息全部由锦绣公司偿还。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条第二款之规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，故应由出卖人锦绣公司负责偿还贷款及其他违约责任，上诉人不应承担任何责任。
被上诉人华夏银行答辩称不同意上诉人的上诉请求，表示服从原审判决。
被上诉人锦绣公司答辩称不同意上诉人的上诉请求，请求继续履行贷款合同。
本院经审理查明：一审认定的事实基本属实。
另查明，2010年7月21日，张婷与锦绣公司签订了一份《解除商品房买卖合同（退房）协议》，协议约定：解除双方于2009年12月9日签订的《商品房买卖合同》（编号0316131），双方签署《办理注销合同登记备案申请表》，退完房后，张婷在银行的贷款及利息全部由锦绣公司负责偿还，锦绣公司负责退还给张婷已经支付的房款，银行贷款偿还后，张婷无条件协助锦绣公司办理退房过户手续。二审庭审过程中，张婷与锦绣公司均表示房屋的预售登记尚未解除。
再查明，二审过程中，华夏银行与张婷均认可一审宣判后，张婷自2013年7月19日至2014年5月18日期间陆续向华夏银行还款共计384889元，扣除上述还款后，截止2014年5月19日，张婷尚欠贷款本金为1048117.61元。
以上事实，有《解除商品房买卖合同（退房）协议》、张婷的个人账户明细账单、个人存款回单及当事人笔录等在案为凭，业经本院审查，予以采信。
本院认为，原告与张婷签订的《个人房屋抵押借款合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。关于张婷主张的其已与锦绣公司签订了退房协议，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条第二款之规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，故应由出卖人锦绣公司负责向原告偿还贷款并承担其他违约责任一节，本院认为，张婷与锦绣公司签订房屋买卖合同后，其以个人名义与原告签订担保贷款合同，且就该房屋办理了权属预告登记，现张婷虽称已与锦绣公司解除了房屋买卖合同，但双方并未解除房屋的权属预告登记，张婷亦未向原告申请解除房屋贷款合同，故张婷与原告签订的房屋贷款合同一直处于有效状态，未因张婷与锦绣公司的退房协议而解除，故本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条的适用条件，上诉人的上诉理由本院不予支持。因张婷系贷款合同的债务人，原审判决其偿还贷款并承担违约责任并无不当，本院予以支持，但一审宣判后，张婷又向华夏银行还款384889元，故本院对张婷剩余未还的贷款本金调整为1048117.61元。原审判决第二项“张婷偿还华夏银行借款本金1433006.61元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利自2012年5月21日起至实际清偿之日为止”的表述不当，应表述为“张婷于本判决生效之日起十日内偿还华夏银行借款本金1048117.61元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利自2012年5月21日起至本判决确定的给付之日止”。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持大连市西岗区人民法院（2013）西民初字第597号民事判决第一、三、四、五项；
二、变更大连市西岗区人民法院（2013）西民初字第597号民事判决第二项为：上诉人张婷于本判决生效之日起十日内偿还被上诉人华夏银行股份有限公司大连五一广场支行借款本金1048117.61元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利自2012年5月21日起至本判决确定的给付之日止，按照合同约定标准计付）。
二审案件受理费19345元，由上诉人张婷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 波
审 判 员 吕风波
代理审判员 孙 琳
二〇一四年六月二十四日
书 记 员 黄月妍