上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0113民初6323号
原告：袁昆，男，1977年11月1日生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：马刚，上海申拓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王世其，上海申拓律师事务所律师。
被告：陈昇华，男，1973年8月18日生，汉族，住上海市宝山区。
委托诉讼代理人：方希，上海申伦律师事务所律师。
被告：雍小妹，女，1944年12月19日生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：熊顾军，上海众华律师事务所律师。
第三人宋卫星，男，1963年11月19日生，汉族，住上海市崇明区。
第三人：宋杰，男，1988年3月20日生，汉族，住上海市崇明区港西镇团结村港****号。
上列两位第三人的共同委托诉讼代理人：黄铁，上海市申江律师事务所律师。
原告袁昆与被告陈昇华、雍小妹确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，宋卫星、宋杰申请作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告袁昆及其委托诉讼代理人马刚、王世其，被告陈昇华的委托代理人方希、被告雍小妹的委托诉讼代理人熊顾军、第三人宋杰及其与宋卫星的共同委托诉讼代理人黄铁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁昆向本院提出诉讼请求：1、要求确认陈昇华与雍小妹就上海市宝山区呼玛一村XXX号XXX室房屋(以下简称604室房屋)签订的房屋买卖合同无效，604室房屋归袁昆所有，2、雍小妹将604室房屋返还给袁昆。3、陈昇华、雍小妹按每月人民币(以下币种均为人民币)3,600元计算，赔偿袁昆从2017年2月19日至实际返还房屋之日止的租房损失。事实和理由：袁昆系604室房屋登记的房地产权利人。2007年1月11日，袁昆与陈昇华签订房屋买卖合同，将604室房屋过户给陈昇华，以此套取了银行贷款。2016年12月8日，袁昆向上海市仲裁委员会提出申请，要求确认买卖合同无效。同月26日，陈昇华将604室房屋以买卖方式过户给了雍小妹。2017年2月16日，陈昇华、雍小妹带人强行将袁昆赶出了604室房屋。2017年2月21日，上海市仲裁委员会作出仲裁裁决书，确认袁昆与陈昇华签订的房屋买卖合同无效。陈昇华曾向袁昆表示，其与雍小妹之间的房屋买卖是虚假的，雍小妹也没有实际看过房，购房的过程非常短，可以证明雍小妹非善意购房人。
被告陈昇华辩称，陈昇华将604室房屋出售给雍小妹时，该房屋权利没有瑕疵，房价为到手价150万元，符合该房屋当时的市场价格。袁昆没有证据证明雍小妹非善意取得。不同意袁昆的诉请。
被告雍小妹辩称，雍小妹通过中介向陈昇华购买604室房屋，交易价格为150万元，符合当时的市场价格。陈昇华向雍小妹出示了房产证，雍小妹至房地产交易中心调查过登记信息属实，登记时间长达10年，雍小妹还至公安机关查询了604室房屋内的户口，只有陈昇华一人户口在内，根据公示效力，雍小妹购买该房屋是合法的。雍小妹与陈昇华的交易在袁昆提起仲裁之前，当时604室房屋权利无任何瑕疵。雍小妹在购房前准备看房，但陈昇华称房屋内有租客，雍小妹女儿的同事居住在该小区，雍小妹知晓604室房型，中介公司也将房型图画给雍小妹看过，故雍小妹没有看房。雍小妹已经尽到了合理的审慎义务。不同意袁昆的诉请。
第三人宋卫星、宋杰向本院提出诉讼请求：要求雍小妹继续履行《上海市房地产买卖合同》。事实和理由：宋卫星、宋杰经中介公司居间，查询了604室房屋产权，确认产权人系雍小妹，该房屋也无任何权利限制，实地看房也无人居住，进而与雍小妹签订了房屋买卖协议。2017年2月27日，宋卫星、宋杰与雍小妹签订了《上海市房地产买卖合同》，宋卫星、宋杰支付了雍小妹定金5万元及首付款25万元，3月29日，又支付了雍小妹房款35万元。然宋卫星、宋杰办理贷款手续时，604室房屋被袁昆申请法院查封，合同无法继续履行。
原告袁昆针对第三人宋卫星、宋杰的诉请辩称，雍小妹称购房为了外孙结婚使用，但雍小妹转手即将房屋出售给宋卫星、宋杰，根本不是为了自住。且雍小妹与陈昇华之间全部现金交易，交易流程只有1个半月，可见雍小妹存在较大的恶意。不同意宋卫星、宋杰的诉讼请求。
被告陈昇华针对第三人宋卫星、宋杰的诉请辩称，宋卫星、宋杰与雍小妹签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，应当继续履行。
被告雍小妹针对第三人宋卫星、宋杰的诉请辩称，雍小妹的购房目的一部分为了外孙结婚，过了一段时间，外孙的回国计划发生变化，故将房屋出售给宋卫星、宋杰。雍小妹与宋卫星、宋杰的交易是真实的，合法有效。
经审理查明，2016年11月2日，陈昇华(甲方)与雍小妹(乙方)经上海义佳房产经纪有限公司居间，就604室房屋签订了《房地产买卖居间协议》，约定，乙方以150万元的价格购买甲方的604室房屋，协议中租赁情况□无□有处未予标明。当日，雍小妹转账给陈昇华5万元，陈昇华出具了定金收据。
2016年11月16日，陈昇华(甲方)与雍小妹(乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方购买甲方604室房屋，转让价款共计150万元；甲乙双方确认在2016年12月5日之前办理过户手续。合同补充条款约定，甲方承诺该房屋无租赁关系。合同附件三约定，合同签订前，乙方通过居间方支付甲方定金5万元，乙方于签订本合同当日，支付甲方房款75万元，乙方于办理过户手续，且交易中心出具受理单当日，支付甲方房款50万元，乙方在办妥房屋交付手续当日，支付甲方房款20万元。该合同对甲方何时将房屋交付给乙方未作约定。当日，雍小妹转账给陈昇华75万元，陈昇华出具了房款收据。2016年12月12日，雍小妹转账给陈昇华50万元，陈昇华出具了房款收据。2016年12月26日，604室房屋房地产权利登记至雍小妹名下。
2016年12月8日，袁昆向上海仲裁委员会提交仲裁申请，要求确认袁昆与陈昇华就604室房屋签订的房屋买卖合同无效，604室房屋产权人恢复为袁昆。陈昇华辩称，同意合同无效，不同意将604室房屋产权人恢复为袁昆。仲裁庭经审理确认如下事实：604室房屋原系袁昆所有，袁昆与陈昇华商定通过房屋买卖的方式，由陈昇华申请银行贷款，贷款由袁昆收取，房屋过户手续费用均由袁昆支付，604室房屋一直由袁昆占有使用，银行贷款一直由袁昆归还，2016年11月，陈昇华一次性结清了剩余房贷，袁昆支付了陈昇华11万元。2017年2月21日，上海仲裁委员会出具裁决书，确认袁昆与陈昇华就604室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。
2017年2月16日，雍小妹带人强行将袁昆的父母赶出604室房屋，占用了该房屋。
2017年2月20日，雍小妹与宋杰经德佑房地产经纪有限公司居间就604室房屋签订了《房地产买卖居间协议》。2017年2月27日，雍小妹(甲方)与宋卫星、宋杰(乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方以185万元的价格购买甲方604室房屋，双方于2017年4月28日之前办理过户手续。付款协议约定，乙方于签订本合同前直接支付甲方定金5万元，于签订本合同当日支付甲方25万元，于2017年3月31日前支付甲方35万元，第二期房款118万元，乙方以银行贷款方式支付；不动产登记事务中心出具以乙方为权利人的房地产权证，且甲方收到除尾款外的其他款项后七日内，双方对房地产进行交接，乙方支付甲方尾款2万元。当日，雍小妹(甲方)还与宋卫星、宋杰(乙方)签订了协议书，约定，合同约定价格185万元为甲方出售该房地产各付各税价格；甲方承诺于2017年3月31日前将房屋内全部户口迁出，若未迁出甲方于2017年4月3日前无息退还乙方首期房价款30万元中已收到部分，双方和平解约，互不追究违约责任。同日，雍小妹出具收据，载明收到宋杰、宋卫星定金5万元及首付款25万元。2017年3月29日，宋杰转账给雍小妹35万元。
审理中，袁昆提供了2017年2月18日其与陈昇华的通话录音，主要内容为，袁昆称父母被连夜赶出来，没有一点商量余地。陈昇华表示，让袁昆把汤云叫出来，叫他拿50万元，陈昇华帮袁昆把房子拿回来，陈昇华留了后手，做的合同全是假合同，除了签名、手机号码，其他内容全不是陈昇华写的，他们敲房子是经过陈昇华同意的。陈昇华表示，录音内容确系陈昇华本人所述，但录音内容不完整，不能反映全部事实。
审理过程中，袁昆申请对604室房屋市场租金价格进行评估。本院委托上海大雄房地产估价有限公司进行了评估，意见为2017年2月1日起至2017年7月24日期间平均月租金为2,600元。袁昆对该评估报告予以认可。陈昇华表示，真实性予以认可，关联性不予认可。雍小妹表示，真实性无异议，但不应由雍小妹承担租金损失。
以上事实，有袁昆提供的仲裁裁决书、报警记录、通话录音、房屋状况及产权人信息、评估报告，雍小妹提供的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、银行转账凭证及收据、陈昇华的户口簿及户籍摘抄、房屋状况及产权人信息，宋卫星、宋杰提供的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、协议书、收据、转账凭证，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，雍小妹辩称陈昇华告知其604室房屋住有房客，故无法看房。但雍小妹与陈昇华签订的《房地产买卖居间协议》中未注明604室房屋有租赁情况，《上海市房地产买卖合同》则约定陈昇华承诺604室房屋无租赁关系。雍小妹不看房的理由与协议、合同约定相矛盾。即使如雍小妹所称604室房屋有租客，按照买卖不破租赁的规定，雍小妹也无权将租客赶走。雍小妹不向合同相对方陈昇华主张交房，而在取得产权后立即采用非常规手段强行将袁昆的父母赶出604室房屋，显然不属善意。再者，雍小妹表示购房用于给外孙居住，但取得604室房屋产权后，旋即就将该房屋出售，亦属自相矛盾，且买卖如此迅速也不符合常理。综合上述情况，并结合陈昇华称与雍小妹之间签订假合同之表述，本院认定雍小妹购买604室房屋不构成善意。袁昆要求确认陈昇华与雍小妹之间签订的《上海市房地产买卖合同》无效，符合法律规定，本院予以准许。雍小妹应当将604室房屋产权返还给陈昇华，陈昇华应当将该房屋产权返还给袁昆，为避免手续繁琐，本院确定由雍小妹直接将该房屋房地产权利返还给袁昆。陈昇华认为收到雍小妹房款130万元，应将该款返还给雍小妹。雍小妹于2017年2月16日强行占用604室房屋，陈昇华也表示雍小妹的该行为经过其同意，袁昆要求陈昇华、雍小妹按每月2,600元计算，支付从2017年2月19日起至实际返还房屋之日止的租金损失，本院予以准许。宋卫星、宋杰尚未付清房款，取得604室房屋产权，不构成善意第三人，宋卫星、宋杰要求雍小妹继续履行合同，本院不予准许。宋卫星、宋杰与雍小妹之间合同不能履行的后果可由双方另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：
一、被告陈昇华与被告雍小妹就上海市宝山区呼玛一村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、被告雍小妹于本判决生效之日起十日内，将上述房屋房地产权利返还给原告袁昆；
三、被告陈昇华于本判决生效之日起十日内，返还被告雍小妹房款130万元；
四、被告陈昇华、雍小妹于本判决生效之日起十日内，按每月2,600元计算，赔偿原告袁昆从2017年2月19日起至实际返还房屋之日止的租金损失；
五、第三人宋卫星、宋杰要求被告雍小妹继续履行《上海市房地产买卖合同》的诉讼请求，不予支持；
六、原告袁昆的其他诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为19,988元(含第三人诉讼费10,725元)，由原告袁昆负担50元，被告陈昇华、雍小妹各负担4,606.50元，第三人宋卫星、宋杰负担10,725元；评估费2,000元，由被告陈昇华、雍小妹各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按被上诉人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 杨利民
二〇一七年九月二十一日
书记员 袁凯凯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。