黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑10民终2号
上诉人（原审原告）：许翠平，女，1933年5月22日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市阳明区。
委托诉讼代理人：张吉成（系上诉人许翠平儿子），住黑龙江省牡丹江市阳明区。
委托诉讼代理人：刘春阳，黑龙江天扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：牡丹江市天裕经济投资有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市阳明区。
法定代表人：崔喜江，董事长。
委托诉讼代理人：王秀娟，黑龙江大正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：牡丹江市阳明区新兴街道办事处裕民村村民委员会，住所地黑龙江省牡丹江市阳明区。
负责人：吕玉刚，主任。
委托诉讼代理人：王秋菊，黑龙江国大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：牡丹江天一房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区南新区。
法定代表人：陈兴武，总经理。
委托诉讼代理人：赵珊，黑龙江国大律师事务所律师。
上诉人许翠平因与被上诉人牡丹江市天裕经济投资有限公司（以下简称天裕公司）、牡丹江市阳明区新兴街道办事处裕民村村民委员会（以下简称裕民村）、牡丹江天一房地产开发有限公司（以下简称天一公司）合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院（2016）黑1003民初478号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭，于2017年1月13日开庭进行了审理。上诉人许翠平的委托诉讼代理人张吉成、刘春阳，被上诉人牡丹江市天裕经济投资有限公司法定代表人崔喜江及其委托诉讼代理人王秀娟，被上诉人牡丹江市阳明区新兴街道办事处裕民村村民委员会委托诉讼代理人王秋菊，被告牡丹江天一房地产开发有限公司委托诉讼代理人赵珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人许翠平上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.天裕公司是裕民村于2006年12月出资1000万元成立的有限责任公司。2007年，裕民村为解决裕民村村民动迁后住房等问题，决定用裕民村集体所有的18000平方米土地自建集资楼，于2007年3月18日与天裕公司签订《委托合同》，委托天裕公司主持集资楼的开发自建等系列工作。双方在《委托合同》上盖章，裕民村是委托人、天裕公司是受委托人，双方形成了委托代理合同关系。一审法院否认裕民村与天裕公司之间的委托合同关系是错误的。2.2008年9月30日，天裕公司为履行《委托合同》，以自己的名义与上诉人签订《协议》，在协议中确定村民购集资楼，面积在60平方米以内，每平方米1000元，超过60平方米，每平方米1700元等。《协议》是天裕公司以自己的名义签订的，天裕公司的行为是隐名代理行为。《合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受委托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”，第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”。依据上述规定，上诉人与天裕公司签订的《协议》直接约束裕民村，应由裕民村履行该《协议》，并承担履行不能的赔偿责任。一审法院认定《协议》合法、有效，却错误的判决驳回上诉人要求裕民村承担赔偿责任的诉讼请求。3.2009年9月2日，裕民村与天一公司签订了《裕民村村民集资楼合作协议》，由双方合作开发建设裕民村的集资楼。2009年9月30日，天裕公司按裕民村的要求与天一公司签订《协议》，天裕公司将开发建设集资楼和审批等手续原件全部移送给天一公司。移交的材料为：牡丹江市发展和改革委员会固定资产投资预备项目通知单（牡发改投预【2007】18号）；牡丹江市城市规划委员会会议记录（第14届8次会议）；牡丹江国土资源局《关于新兴办事处裕民村会征收土地预告》；裕民村城中村改造及园区基础设施运迁安置住宅规划设计；工程地质报告；委托合同；建筑工程设计合同；项目施工图纸；村民同意集资建房的签名及相关手续。天裕公司将《委托合同》移交给了天一公司，天一公司接收《委托合同》就承接了《委托合同》的权利和义务，故裕民村与天裕公司签订的《委托合同》对天一公司具有约束力，天一公司应与裕民村共同履行2008年9月30日《协议》，承担履行不能的赔偿责任。一审法院认定2008年9月30日《协议》合法、有效，却判决驳回上诉人要求裕民村和天一公司共同承担赔偿责任的诉讼请求明显错误，损害了上诉人的合法权益。4.由于裕民村是使用自己所有的18000平方米集体土地进行开发自建集资楼，故天裕公司在接受委托后不需要以天裕公司自己取得该土地使用权为基础和前提的。一审法院以天裕公司没有取得土地使用权是不可抗力为由认定2008年9月30日《协议》无法履行是错误的，没有事实依据。5.2006年至2007年，市政府征用裕民村1000多亩土地，裕民村少得1340余万元土地补偿费，市政府同意裕民村自建十栋集资楼用于安置和补偿裕民村村民。一审法院认定天一公司以划拨的方式取得裕民村用于建楼土地的使用权，那么天一公司取得该土地使用权的唯一理由就是给裕民村村民建集资楼。一审法院否定了2008年9月30日《协议》，免除裕民村和天一公司的合同义务，将裕民村村民享有的1340余万元的利益送给了天一公司，明显地损害了上诉人及裕民村村民的合法权益。6.天一公司和裕民村合作开发的项目已有大部分楼盘建完，天一公司在一审庭审中也承认了该事实，因此，天一公司和裕民村完全能够履行2008年9月30日《协议》所确定的义务，但一审法院却认定上诉人签订2008年9月30日的《协议》无法履行，这明显是错误的。如果天一公司和裕民村无法履行2008年9月30日的《协议》，那么上诉人强烈要求将余下的楼盘开发工作全部交给天裕公司，由天裕公司来完成余下的楼盘开发建设工作，以保护上诉人的合法权益。7.2008年9月30日的《协议》至今没有解除，也不存在无效的情形，裕民村和天一公司也没有出示任何证据能够证明该《协议》存在履行不能的问题，故一审法院认定该《协议》可能解除是错误的，损害上诉人的合法权益，且违反了合同自由原则。8.一审法院认定事实错误，适用《中华人民共和国合同法》第九十四条错误。综上，一审法院驳回上诉人要求裕民村和天一公司赔偿上诉人9万元损失的请求错误，没有事实和法律依据，请二审法院依法撤销一审判决，将本案发回重审或改判裕民村和天一公司共同赔偿上诉人9万元，维持上诉人的合法权益。
被上诉人天裕公司辩称，一审法院判决答辩人不承担责任是正确的，但没有判令裕民村和天一公司承担责任是错误的。因此，上诉人的上诉请求正确，请法院依法支持上诉人的上诉请求。理由：1.2006年至2007年，市政府征用裕民村土地1000多亩，按旱田每平方米82.8元、鱼池每方米42.8元补偿，两者相差42元，每户村民少得16091元，村民要求市政府按同地同价的原则给予补偿，2007年市政府规委会等有关部门批准和同意以裕民村建十栋集资楼的方式予以补偿。因此，裕民村村民建集资楼是合法的，并由裕民村作为村民自治组织取得了十栋村民集资楼建设单位的资格。2.根据经济适用住房管理办法规定，只要集资楼的建设单位裕民村有自用土地即可建集资楼，不需要受委托的答辩人取得土地使用权，答辩人作为受委托人在受委托的范围内以自己的名义委托开发单位对十栋集资楼进行开发建设是符合法律规定的，不需要答辩人本身具有开发建设权。因此，一审法院以答辩人没有取得土地使用权和开发建设权为由让上诉人承担败诉责任，这是错误的。3.裕民村与天一公司合作开发的楼盘叫龙福佳源，共40栋，其中10栋楼房为集资楼，集资楼是裕民村村民的保障性质的政策性住房，为此，天一公司才能以划拨的方式，而不是通过竞买、交纳土地出让金的方式取得了龙福佳源的土地使用权。另外，集资房属于限制房和定向销售的房屋，故牡市房产部门在龙福佳源一、二期中限制天一公司销售的房屋250套，本案上诉人只是主张其中的一套限制性的集资房，不存在履行不能的问题。故一审法院认定上诉人提交法院的协议履行不能是错误的，没有事实及法律依据。4.集资房是福利房，国家对此有减免城市基础设施建设费用等各项行政事业性收费和政府性基金。为此，我国规定集资合作建房只有在满足本单位的成员购房后，才能对外销售，并不得盈利。但现在裕民村村民一户集资房也没有购买到，天一公司就对外以商品房出售房屋，这与我国的法律和政策相悖离，是我国法律不允许的，请二审法院予以纠正。答辩人的其他答辩观点与上诉人一致。
被上诉人裕民村辩称，1.委托合同没有履行基础，且（2015）阳明初字379号判决书中已经确认解除；2.天裕公司与上诉人签订的协议书其内容不能约束合同之外的第三人，且答辩人没有委托天裕公司对外销售房屋。因天裕公司没有取得土地规划部门的审批手续，不具备房地产开发资质，从而导致天裕公司与上诉人之间的协议无法履行，故上诉人向合同之外的第三人主张权利，于法无据；3.为了维护村民利益，时隔二年之久，答辩人与天一公司签订协议，在天一公司取得了土地规划部门的审批手续后同，双方合作协议全面履行。综上，上诉人请求答辩人与天一公司就其与天裕公司签订的协议承担赔偿责任没有事实法律依据。故原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人上诉请求。
被上诉人天一公司辩称，1.被上诉人天一公司合法取得土地，办理审批手续，建房销售符合法律规定，并且从建房至今从来没有任何行政部门认定销售行为违法，无论上诉人还是第一被上诉人都是在进行无证据推论，无法律依据；2.天裕公司与上诉人签订的协议与被上诉人无关，被上诉人天一公司接受的是村里以及村民同意建房的相关手续，天一公司也是依据相关法律以及相关协议建房，不存在违法违约行为。故上诉人依据与被上诉人无关协议要求被上诉人赔偿不存在的损失是错误的。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人上诉请求。
上诉人许翠平向一审法院起诉请求：1.要求天裕公司与许翠平履行合同；2.要求裕民村和天一公司连带赔偿许翠平9万元；3.由裕民村和天一公司承担诉讼费。
一审法院认定事实：2007年3月18日，裕民村与天裕公司订立“委托合同”，主要内容是裕民村委托天裕公司在裕民村集体土地上开发建设房地产、由天裕公司承包工程且“自费解决一切工程费”以及所建设的住宅楼对裕民村村民优惠销售等。作为裕民村村民的许翠平于2008年9月30日与天裕公司签订合同，合同内容包括原告同意天裕公司为村民建房，“老村民”每户60平方米“基准”，售价每平方米1000元，超出面积价格为每平方米1700元以及关于后落户裕民村村民的购房待遇等。此后，因天裕公司相关开发建设手续未能获得审批，村委会与天裕公司达成解除“委托合同”合意，又与天一公司订立合作协议，天一公司按照天裕公司列明的其前期为实施建设项目支出费用目录及金额支付给天裕公司费用，双方移交了相关项目手续。2012年10月19日，村委会与天裕公司订立合同预备建楼房的土地已经由村集体所有土地转为国家所有土地，并且由牡丹江市国土资源局划拨给天一公司开发建设廉租房，并已建成部分楼盘。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第十二条规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”本案许翠平与天裕公司订立的合同就双方的权利与义务而言，包括许翠平同意按照议定价格购买天裕公司建设的一户楼房和天裕公司为许翠平等村民建设集资楼，该合同为双方真实意思表示，合法、有效，双方应当履行。合同订立后，因双方协议建设楼房涉及的土地为集体土地，《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”天裕公司在依法取得土地使用权证前不得建设开发。后期，该幅土地转为国家所有土地，并依法被划拨给天一公司建设，天裕公司没有获得建设用地，此非因其自身缘故不与原告履行合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”行政机关没有划拨土地给天裕公司，许翠平与天裕公司合同构成不可抗力致使不能实现合同目的情形，双方可以解除合同，现许翠平要求天裕公司履行合同，于法无据，本院不予支持。至于后期天裕公司移交相关手续给天一公司以及裕民村与天一公司订立合作协议、裕民村与天裕公司合意解除“委托合同”均是天裕公司不能获得土地使用权导致各方解决前期合约再图发展的行为，与许翠平合同没有必然联系。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”按照法律规定，合同权利义务存在于合同订立双方之间，本案许翠平诉请裕民村与天一公司就其与天裕公司合同承担赔偿责任，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回许翠平对牡丹江市天裕经济投资有限公司的诉讼请求；二、驳回许翠平对牡丹江市阳明区新兴街道办事处裕民村村民委员会的诉讼请求；三、驳回许翠平对牡丹江天一房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费3300.00元，减半收取1650.00元，由许翠平承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证质证，被上诉人裕民村向本院提供以下新证据：
证据一、龙福佳源照片3张，龙福佳源一、二期楼盘房源信息照片2张。证明：裕民村与天一公司合作开发的楼盘为龙福佳源，共两期40栋879套房屋，楼房现已建成。其中，牡市房产部门限制天一公司销售的房屋数为250套，而本案上诉人只主张一套限制性的集资房，不存在履行不能的问题。如果裕民村和天一公司不给上诉人提供集资房，也不赔偿上诉人损失，既不合理，也不公平公正。
被上诉人裕民村质证认为，1.形式要件有异议，照片没有拍摄时间地点，第三张相关内容没有出处，对证据的客观性、真实性以及与本案的关联性无法认定；2.该证据不是新证据，不能作为认定事实的依据；3.天一公司如何对外销售房屋与本案上诉人诉请没有关联性。
被上诉人天一公司质证认为，同意裕民村意见。天裕公司提供的二张龙福佳源楼盘销售表没有出处，也无法证明龙福佳源有250户房屋为限制性集资房。天一公司具有开发龙福佳源小区的审批文件，证明天一公司开发建设工程以及销售房屋均符合法律规定。
上诉人许翠平对该份证据无异议。
本院认为，该证据与本案无关联性，对该份证据不予采信。
根据当事人的诉请主张、法庭陈述及其举证、质证情况，结合本院及原审对事实与证据的分析认定，本院二审认定事实与原审一致。
本院认为，关于上诉人主张被上诉人天裕公司应继续履行合同的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效”。本案中，上诉人与被上诉人天裕公司签订购房协议，系双方真实意思表示，不违反法律或者社会公共利益，协议合法有效。双方签订协议后，因被上诉人天裕公司未取得建设用地使用权，天裕公司与天一公司签订协议，将涉案的建设项目相关手续移交给天一公司，由天一公司建设并完成裕民村村民集资楼工程，致使上诉人与被上诉人天裕公司签订的协议在事实上已不能履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，当事人一方存在法律上或者事实上不能履行合同，则不宜继续履行。故上诉人主张被上诉人天裕公司继续履行合同不符合法律的规定，本院不予支持。
关于上诉人主张被上诉人裕民村、天一公司承担连带赔偿责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，被上诉人裕民村与被上诉人天裕公司签订委托合同，委托天裕公司开发建设房地产，解决裕民村住户动迁后住房问题。天裕公司以自己的名义与上诉人签订购房协议。此后，天裕公司因未取得建设用地使用权，与天一公司签订协议，将建设开发项目手续移交给天一公司，天一公司与裕民村签订《裕民村村民集资楼合作协议》完成涉案的开发建设工程。根据合同相对性原则，只有合同关系当事人之间才能相互提出请求，而不能向与合同无关的第三人提出合同上的请求及诉讼。本案中，上诉人只能依据与天裕公司签订的合同主张权利，而不能向与合同无关的裕民村、天一公司主张权利。虽然上诉人依据合同法第四零二条规定，以上诉人与天裕公司签订购房协议时知道天裕公司与裕民村之间存在代理关系，主张裕民村承担购房协议所规定的义务，但因其没有向法庭提供证据予以证实，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，上诉人应承担举证不能的不利后果。另外，上诉人主张天裕公司与天一公司移交建设开发项目手续时，将委托合同一并移交给天一公司，天一公司承接了委托合同的权利和义务，应与裕民村共同承担购房协议履行不能的赔偿责任。经查，天一公司接收的建设开发项目手续中虽包括了委托合同，但没有接收天裕公司与上诉人签订的购房协议，以此认定天一公司承接了购房协议的权利义务证据不足。据此，上诉人主张被上诉人裕民村、天一公司承担连带赔偿责任的诉讼请求于法无据，本院不予支持。
综上所述，上诉人许翠平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2050元，由上诉人许翠平负担。
本判决为终审判决。
审判长 杜 敏
审判员 周晓光
审判员 钱大龙
二〇一七年三月二十七日
书记员 王娇娇