广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终16468号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈勇，住广东省深圳市南山区。委托代理人：何雁英、黄正道，均系广东宏力律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：冉旺，住广东省广州市越秀区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈佩怡，住广东省广州市天河区。两被上诉人共同委托代理人：曾燎原，广东天环律师事务所律师。上诉人陈勇与被上诉人冉旺、沈佩怡商品房预售合同纠纷一案，上诉人陈勇不服广东省广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初8925号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。陈勇上诉请求：1.撤销一审法院作出的（2016）粤0106民初8925号民事判决，驳回被上诉人冉旺、沈佩怡的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费由两被上诉人冉旺、沈佩怡承担。事实和理由：1、其于《存量房买卖合同》签订第二天即向工行高新支行申请提前还贷，只是因银行方面的原因直至2016年7月7日才完成还款手续。其一直按照合同约定积极履行义务，并无任何违约行为。而冉旺、沈佩怡没有按合同约定向公积金管理中心申请贷款，且于2016年5月3日单方发出解约通知要求解除合同，存在根本违约。一审判决在证据采信上偏听偏信，对《存量房买卖合同》解除的责任归属认定错误。2、即便其对于《存量房买卖合同》的解除有过错，一审判决对赔偿的计算方式也不合理：一审判决既支持违约金，又支持中介费及律师费等损失赔偿，属于重复计算；冉旺、沈佩怡仅仅支付了10万元定金，《存量房买卖合同》的履行尚处于初步阶段，且冉旺、沈佩怡的实际损失仅仅为中介费、评估费及相关利息，一审判决其支付38万违约金远远超出冉旺、沈佩怡的实际损失，一审判决调整违约金的幅度过低，应作进一步的降低调整。被上诉人冉旺、沈佩怡答辩称：不同意陈勇的上诉请求。本案是因为房价上涨，出卖人违约引起的纠纷。陈勇怠于履行合同义务，并通过电话以及短信等明确告知由于个人原因，包括无法还款等，不再进行涉案房屋的交易，经中介方发函催告仍然没有履行合同义务，其行为已经构成违约，理应承担相应的违约责任。陈勇关于违约金过高的抗辩也缺乏依据，不能成立。因房价涨幅过大，涉案房屋总价款10%的违约金仍然不能弥补其实际损失，这从陈勇一审反诉请求房屋总价款10%违约金以及一审庭审中确认的事实也可以得到印证。另外，根据最高人民法院相关司法解释规定，因违约造成的损失数额难以确定的情况下，违约方要求减少违约金的人民法院应不予支持。其原审关于违约金的请求应该得到全部支持，但出于对一审法院的尊重并没有提出上诉。至于其已经支付的中介费、律师费属于实际发生的其他经济损失，也应该按照合同约定进行赔偿。因此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。冉旺、沈佩怡向一审法院起诉请求：1、陈勇立即向冉旺、沈佩怡返还已付定金100000元；2、陈勇立即向冉旺、沈佩怡支付违约金475000元；3、陈勇赔偿冉旺、沈佩怡中介费损失23750元；4、陈勇赔偿冉旺、沈佩怡评估费损失1000元；5、陈勇赔偿冉旺、沈佩怡律师费损失33000元；6、本案受理费由陈勇承担。陈勇反诉请求：1、冉旺、沈佩怡共同向陈勇支付违约金475000元；2、冉旺、沈佩怡承担本案受理费。一审法院认定事实：粤房地权证穗字第××号《房地产权属证书》载明：广州市天河区东方三路27号1701房（以下简称“涉案房屋”）为陈勇个人所有。相应的《广州市不动产登记查册表》（查册时间为2016年8月3日）显示，涉案房屋抵押权人为案外人中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行，权利部位为全部。2015年12月30日，陈勇（甲方/卖方）与冉旺、沈佩怡（乙方/买方）及广州房天下房地产经纪有限公司（丙方，以下简称“房天下公司”）签订《存量房买卖合同》，约定：（第一条）房地产地址为广州市天河区东方三路XX号XXX房，该房产按整套出售并计价，总金额为4750000元，房屋共有情况为无，该房产存在抵押等他项权利情况；（第二条）甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天；（第四条）甲乙双方同意由乙方于本合同签订之日内向丙方支付中介代理费及咨询服务费23750元；（第六条）甲乙双方协商自行交割的方式交割房款，甲乙双方一致同意由丙方协助涂销抵押后按揭付款方式办理交易手续，如在交易过程中，因公众假期、银行、房管局等政府部门原因导致交易延期的，则时间相应顺延，另外，如该房产存在按揭贷款，在未办妥涂销抵押手续前，甲方仍需按时向银行偿还贷款，若因金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获银行批准，而乙方亦不能一次性补足全部楼款余额给甲方的，应视为不可抗力原因，双方可以解除合同，各自返还定金及楼款。4、涂销抵押后按揭付款：（1）定金100000元乙方应在签订本合同的当日直接支付给甲方；（2）甲方应在签订本合同后10个工作日内申请办理提前偿还贷款事宜，并提供齐全办理银行贷款所需要的资料协助乙方申请银行按揭；（3）甲方同意由银行或丙方通知可以提前还贷之日起5个工作日内一次性还清所有贷款，甲方承担提前还贷所产生的一切手续和费用，并须在抵押银行出具还清贷款证明等资料后5个工作日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；（4）乙方应在签订本合同后10个工作日内签订银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签订银行按揭文件后5个工作日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，乙方应在签订本合同时委托丙方办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年，1000000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；（5）甲乙双方同意自银行审批出具同意贷款通知书后7个工作日内配合丙方完成本次交易的递件手续，在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天，乙方将首期楼款（不含定金）3650000元支付给甲方；（6）楼款余款1000000元在交易过户及办妥相关手续后，由批贷银行直接划给甲方；（8）交易过户手续需在2016年2月28日前完成（手写内容为：以银行和公积金中心为准）；（第七条）1、甲方不能按本合同约定将该房产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已支付给甲方的全部费用；2、乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；3、本合同签订后甲乙双方未能依本合约买卖该房产或甲乙双方解除本合同的，不影响丙方按本合同的约定收取中介服务费，守约方已付的中介服务费中介方不予退回，由守约方直接向违约方追偿；4、本合同签订后，甲方如未能按本合同规定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应自逾期之日起，每日按该房地产成交价的0.1%向乙方支付违约金直至实际履行之日止，逾期超过三十个工作日仍未交房的，乙方有权解除合同；5、本合同签订后，乙方未能按照本合同约定支付房款或者未能按时履行合同约定的其他义务，应自逾期之日起每日按该房地产成交价的0.1%向甲方支付违约金直至实际履行之日止，逾期超过三十个工作日仍未支付的，甲方有权解除合同；6、甲乙任何一方自本合同签订之日起如有以下情形之一构成根本违约。届时，违约方应按照该房地产成交价的10%向守约方支付违约金，守约方及丙方可另行向违约方主张为实现债权的一切费用，包括但不限于律师费、公证费、诉讼费、保全费等。（1）甲乙任何一方拒绝按本合同约定支付或收取定金、楼款逾期十个工作日以上，（2）甲乙任何一方拒绝按本合同约定出售或购买该房地产逾期三十个工作日以上……（6）其他因甲乙任何一方原因导致本合同目的无法实现的情形，（7）丙方通过书面函告或短信、邮件的方式通知后，甲乙任何一方不在限期内配合办理按揭手续或交易过户必须的手续；（第十五条）买方贷款为公积金贷款；等内容。2015年12月30日，陈勇与冉旺、沈佩怡双方签署《房地产经纪服务事项告知书》，载明：交易房屋为涉案房屋，交易房屋无共有人；已出租，承租人已经放弃优先购买权。同日，冉旺、沈佩怡向房天下公司支付佣金23750元，向陈勇支付定金100000元。2016年3月，房天下公司向陈勇作出《催告函》，主要内容为：贵方至今未履行合同约定的还款义务，导致合同无法继续履行，根据合同约定及合同法的规定，贵方的行为已经构成违约。为保障合同各方的权益不受侵害，请贵方在此函发出后五个工作日内配合办理提前偿还贷款手续，并按银行规定一次性还清贷款，否则买方将有权解除合同并要求贵方承担相关费用。2016年5月3日，冉旺、沈佩怡向陈勇作出《解除》，主要内容为：贵方迟延履行《存量房买卖合同》约定的义务超过30个工作日，已构成根本违约，贵方根本违约的行为严重损害了我方的合法权益，现我方根据《存量房买卖合同》的约定及《合同法》的相关规定，正式致函贵方即日起解除《存量房买卖合同》。上述通知书于2016年5月5日被退件。现冉旺、沈佩怡以陈勇怠于履行合同义务构成根本违约为由提起本案诉讼，要求陈勇退还已支付定金、并向其支付违约金、已支付中介费、律师费、公证费等费用；陈勇亦以冉旺、沈佩怡单方解除合同构成根本违约为由提起反诉，要求冉旺、沈佩怡向其支付违约金。一审庭审中，双方当事人均确认涉案房屋从未交付，并同意解除《存量房买卖合同》中涉及双方的房屋买卖合同关系。一、关于《存量房买卖合同》的履行情况。冉旺、沈佩怡称其于2015年12月30日签订了《存量房买卖合同》，陈勇于2015年12月31日向其发送短信称已向银行申请提前还款；其已于2016年1月28日准备全部材料，并于2016年3月6日向陈勇发送短信称银行可以扣款并询问3月8日可否到广州协助办理公积金贷款，但陈勇未予以回复，房天下公司于当日晚告知其陈勇要停止此次房产交易；后陈勇让其提供银行账号，要将定金10万元返还；2016年3月9日，陈勇明确告知不再出售涉案房屋，让其寻找新的房源，且明确涂销抵押后也不可以继续履行，要停止房产交易；陈勇不再继续交易的原因为配偶不同意出售涉案房屋，且暂时也没有能力提前归还银行贷款，且涉案房屋存在承租人，承租人不愿搬离。陈勇称合同签订后，其于2015年12月31日到银行申请提前还款，但因银行已告知会主动通知其还贷，故其没有另向银行询问，直至2016年3月14日银行电话通知其办理提前还款手续，并告知其还款额100万元需要排期，最快在2016年4月底才能划扣，但直至2016年7月7日银行才扣款成功；其主观上并未延迟清偿贷款，其直至2016年7月7日才清偿银行贷款是银行所造成的，且冉旺、沈佩怡也未履行申请公积金贷款比如提供担保、按规定支付首期购房款、具备房屋所在地房地产登记部门所确认的购房合同等合同义务；其从未表示不再出售涉案房屋，只是在合同的具体履行方式上需要与冉旺、沈佩怡协商。二、关于双方对陈勇提前还清贷款及办理涂销抵押手续时间的约定。冉旺、沈佩怡称根据《存量房买卖合同》第六条第四款第3点约定，即使按照陈勇所述于2016年3月14日接到银行的电话通知，也应在2016年3月14日起五个工作日内办妥提前还款手续、涂销抵押手续及归档手续；该条款第8点的手写内容具体是指双方如果因银行或公积金中心的原因无法在2016年2月28日完成过户手续，则双方同意以银行和公积金的时间为准。陈勇称《存量房买卖合同》第六条第四款约定了其办理提前还清贷款及办理涂销抵押手续的时间，但应以该款第8点手写内容“以银行和公积金中心为准”为补充，即具体还贷及涂销抵押时间以银行和公积金中心为准。冉旺、沈佩怡为证明其主张，提交如下证据：1、办理公积金贷款的证明资料【包括冉旺、沈佩怡的身份证、户口本、结婚证、银行卡、收入证明（均为广东电网有限责任公司电力科学研究院于2015年12月31日出具）、个人名下房地产登记情况查询证明（均为广州市房地产档案馆于2016年1月4日出具）、个人信用报告（沈佩怡的报告时间为2016年1月5日、冉旺的报告时间为2016年2月1日）】；2、冉旺与陈勇的手机短信聊天记录（其中3月7日的记录显示，冉旺向陈勇表示“陈大哥，房子不卖了？你是什么想法？我结婚用的房子，合同如何执行？你有想法可以告诉我，违约也给我个明确意见”，陈勇回复称“租客没有搬走要继续住，我老婆又不太同意卖，我现在又拿不出银行提前还款足够的钱，所以我也是左右为难，你先尽快找找别的房源，我这边也想想办法，保持沟通”、“理解你的心情，没有拖，只是刚回国内事情很多，积极寻找有效房源，能够让彼此接受，我也会发动认识的中介帮你找，我还要继续想办法借钱，评估是否能够还上银行贷款，不会让你在佣金、评估等费用上有损失，这是做人的底线，这个你可以放心”；3月27日的记录显示，陈勇称“广州的房子我一个人确认暂时无权决定买卖，请尽快寻找其他房源，同时请尽快提供银行账号，我先把钱退给你”；4月27日的记录显示，陈勇称“签约时我本人经验不足，几分钟匆忙签约，共有人和租客均不知情，中介审件不合规不严格欺压成交，银行约定模糊不清，时间太长变化太大，结果都是这些因素带来的”）；3、案外人广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司于2016年1月28日出具的房地产价值估价意见书及收据（载明：评估对象为涉案房屋的房地产价值；评估费为1000元）；4、冉旺、沈佩怡与案外人广东天环律师事务于2016年4月28日签订的《民事委托代理合同》及发票（载明：委托事项为广东天环律师事务所委派律师在冉旺、沈佩怡与陈勇房地产买卖合同纠纷案件中担任委托代理人；律师费为33000元）。经质证，陈勇发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，其认为上述证据不能证明冉旺、沈佩怡按合同约定申请公积金贷款；对证据2的真实性予以确认，并确认上述短信接收人的号码为陈勇本人的电话号码，但对关联性有异议，认为其从未表示不履行合同，只是双方就合同的履行有争议进行磋商；对证据3的真实性无异议，但对关联性有异议，认为无法确认该评估公司是否为公积金中心认可的评估公司；对证据4的之真实性无异议，但认为这并非是冉旺、沈佩怡的损失。陈勇为证明其主张，提交如下证据：1、工行高新支行个贷中心于2015年12月31日出具的《提前还贷客户受理回执》（载明：我行已受理您的个人提前还款申请，您申请提前归还全部商业贷款）；2、陈勇于2015年12月31日向中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行出具的《授权扣款委托书》（载明：陈勇授权中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行在本人的工行账户一次性划扣提前还款补偿金）；3、签收表手写稿（载明陈勇于4月6日已取房产证原件）；4、中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行于2016年7月27日向广州市房地产交易登记中心出具的《涂销证明》（载明：陈勇于2016年7月7日已归还贷款金额，现申请办理抵押登记涂销手续）。经质证，冉旺、沈佩怡发表如下质证意见：对证据1、4的真实性、合法性无异议；对证据2的真实性不予确认，其认为该证据无法证明陈勇所述事实，也说明陈勇怠于履行合同义务；对证据3的真实性不予确认，其认为该证据反映了陈勇未能及时取回房地产权证配合协助其办理申请公积金贷款手续及办理网签确认手续。关于陈勇向冉旺发送短信表示其配偶不同意出售涉案房屋，且产权共有人、承租人有优先购买权等内容的原因。陈勇称涉案房屋属于其婚前个人财产，不存在共有产权人，但涉案房屋当时确实存在承租人，其出售涉案房屋前也告知了该承租人。一审法院认为：冉旺、沈佩怡与陈勇于2015年12月30日签订的《存量房买卖合同》中涉及冉旺、沈佩怡和陈勇之间的房屋买卖合同关系的约定是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。现冉旺、沈佩怡和陈勇均同意解除《存量房买卖合同》中涉及双方的房屋买卖合同关系，对此予以确认。本案的争议焦点为《存量房买卖合同》中涉及双方的房屋买卖合同关系解除的责任归属。其一、根据《存量房买卖合同》约定，陈勇应自收到银行通知之日起五个工作日内一次性还清所有贷款，并于银行出具还清贷款证明等资料后五个工作日内办理涂销抵押及归档手续。而根据陈勇的陈述，其已于2016年3月14日接到银行还款的通知，于2016年7月7日才还清贷款。且涉案房屋至今仍未办理涂销抵押手续，陈勇主张因银行原因未及时还清贷款及办理相关手续及上述手续办理时间应按银行及公积金中心为准，均缺乏相应证据，不予采信；其二，陈勇在本案庭审中自认涉案房屋属其婚前个人财产，其出售涉案房屋亦已告知承租人，上述陈述显然与陈勇于2016年3月及4月向冉旺发送短信称其出售涉案房屋未取得共有人和承租人的同意，并称其无足够资金提前还款的陈述相矛盾，有违诚信原则；其三、陈勇关于冉旺、沈佩怡未积极履行合同义务的主张，其并未对此提交相关证据证明，结合冉旺、沈佩怡提交的《房地产价值评估意见书》、《收入证明》、个人信用报告等申请公积金贷款的资料和短信聊天记录，对陈勇的上述主张不予采纳。根据《存量房买卖合同》约定“甲乙任何一方自本合同签订之日如有以下情形之一构成根本违约……甲乙任何一方拒绝按本合同约定出售或购买该房地产逾期三十个工作日以上”，故《存量房买卖合同》涉及双方房屋买卖合同关系解除的责任应归属于陈勇，现陈勇以冉旺、沈佩怡根本违约为由要求冉旺、沈佩怡支付违约金的反诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于冉旺、沈佩怡要求陈勇返还已付定金100000元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，《存量房买卖合同》涉及双方的买卖合同关系解除后，冉旺、沈佩怡要求陈勇退还已支付定金100000元，符合上述法律规定，予以支持。关于冉旺、沈佩怡要求陈勇支付中介费损失23750元的诉讼请求。根据《存量房买卖合同》的约定“本合同签订后甲乙双方未能依本合约买卖该房产或甲乙双方解除本合同的，不影响丙方按本合同的约定收取中介服务费，守约方已付的中介服务费中介方不予退回，由守约方直接向违约方追偿”，在陈勇违约的情况下，冉旺、沈佩怡主张陈勇向其支付中介费23750元并为此提交相应的发票予以佐证，符合上述约定，予以支持。关于冉旺、沈佩怡要求陈勇支付律师费损失33000元的诉讼请求。根据《存量房买卖合同》第七条约定：“甲乙任何一方构成根本违约。届时，违约方应按照该房地产成交价的10%向守约方支付违约金，守约方及丙方可另行向违约方主张为实现债权的一切费用，包括但不限于律师费、公证费、诉讼费、保全费等”，冉旺、沈佩怡对此提交相应的委托合同及发票予以佐证，予以支持。关于冉旺、沈佩怡要求陈勇支付违约金475000元的诉讼请求。根据《存量房买卖合同》的约定“甲乙任何一方构成根本违约，届时，违约方应按照该房地产成交价的10%向守约方支付违约金”，陈勇以该违约金过高为由请求予以调整，鉴于双方当事人均未举证证明冉旺、沈佩怡的实际损失的情况下，结合本案案情，根据公平合理原则，酌情将上述违约金调整为380000元。关于冉旺、沈佩怡要求陈勇支付评估费损失1000元的诉讼请求，缺乏合同依据，且前述已认定陈勇应向冉旺、沈佩怡支付违约金380000元，已足以弥补其上述评估费损失，根据公平合理原则，对其上述诉请不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、陈勇于本判决发生法律效力之日起十日内向冉旺、沈佩怡返还定金100000元；二、陈勇于本判决发生法律效力之日起十日内向冉旺、沈佩怡支付中介费损失23750元；三、陈勇于本判决发生法律效力之日起十日内向冉旺、沈佩怡支付律师费损失33000元；四、陈勇于本判决发生法律效力之日起十日内向冉旺、沈佩怡支付违约金380000元；五、驳回冉旺、沈佩怡的其他诉讼请求；六、驳回陈勇的全部反诉请求。一审本诉受理费10130元，由冉旺、沈佩怡负担963元，由陈勇负担9167元；反诉受理费4213元，由陈勇负担。经查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，针对《存量房买卖合同》中涉及双方的房屋买卖合同关系解除的责任归属问题，一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认，不再赘述。二审中，陈勇上诉主张买卖合同关系解除的违约责任应由冉旺、沈佩怡承担，没有新事实、新证据提供，本院不予采纳。一审法院依据合同约定及本案具体情况，酌情调整违约金数额为380000元，没有明显超出合理裁量范围，本院予以尊重。陈勇上诉主张该违约金数额过高请求调减，并未提供充分证据予以佐证，本院不予采纳。冉旺、沈佩怡主张的中介费、律师费损失赔偿，有合同依据，一审判决予以支持并无不当，应予维持。综上所述，陈勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9167元，由上诉人陈勇负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  陈珊彬审判员  李 焕二〇一七年一月二十三日书记员  袁 蕾林飘云