黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院民 事 判 决 书（2015)阳民初字第198号原告：王晶，女，1983年9月30日出生，汉族，无职业，户籍地吉林省舒兰市小城镇，住所地黑龙江省绥芬河市。委托诉讼代理人：张丽娅，黑龙江天也律师事务所律师。被告：雷雨风，1976年4月25日出生，汉族，无职业，住所地黑龙江省绥芬河市。委托诉讼代理人：李增秀，男，1953年10月1日出生，满族，黑龙江万事利经贸（集团）有限公司顾问，住所地黑龙江省牡丹江市阳明区。被告：黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司，住所地哈尔滨市南岗区东大直街323号10层1002号，组织机构代码76906255-0。法定代表人：杜明月，男，董事长。委托代理人宋显斌，男，1958年11月5日出生，汉族，黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司前期部经理，住所地黑龙江省肇东市。原告王晶与被告雷雨风、黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司执行异议纠纷一案，本院于2015年3月12日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。在审理过程中，绥芬河市公安局给本院发函称，绥芬河市公安局已对被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司涉嫌非法吸收公众存款罪立案侦查，绥芬河市公安局侦查的上述犯罪的涉案财产可能包含本案争议的房屋，请求本院中止审理。本院于2015年4月24日依法作出（2015）阳民初字第198号《民事裁定书》，裁定中止本案的审理。现该刑事案件已经公诉至绥芬河市人民法院，正在审理中。经与绥芬河市人民法院刑事审判庭沟通，从检查院的起诉书中可以看出，该刑事案件所涉犯罪的财产不包括本院正在审理的本案所涉标的物，经合议庭合议，决定于2019年4月23日恢复本案的审理。原告王晶的委托诉讼代理人张亚丽、被告雷雨风及其委托诉讼代理人李增秀、被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司的委托诉讼代理人宋显斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晶向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原告与被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司于2012年7月2日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.撤销牡丹江市阳明区人民法院作出的（2014）阳执字第169号执行裁定，立即停止对绥芬河市幸福家园二区5号楼207幢1单元18层02室房产的执行。事实与理由：在被告雷雨风与被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司民间借贷执行一案中，牡丹江市阳明区人民法院2014年5月21日作出（2014）阳执字第169号执行裁定书，将原告所购买的绥芬河市幸福家园二区5号楼207幢1单元18层02室进行查封。原告依法提出案外人异议，现被裁定驳回。阳明区人民法院已经查明，2012年3月22日，被告雷雨风将资金出借给被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司，为保证债权安全，应雷雨风要求，双方签订了《商品房买卖合同》，被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司将正在开发的幸福家园二区5号楼207幢1单元18层02室备案在雷雨风名下，为借款提供“担保”。2012年7月2日，原告向被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司购买了上述房产，与黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司签订了《商品房买卖合同》，并缴纳了全部购房款，2013年9月25日，原告办理了入户手续并缴纳了各项费用，从被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司领取了钥匙。2014年5月，在法院的执行阶段，被告雷雨风与被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司达成执行和解协议，黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司用上述房产抵偿被告雷雨风的借款，黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司擅自更换门锁，将已经交付给原告的房产予以占有。综上所述，原告与被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且已经实际履行，依法应当认定为有效合同。而二被告之间签订的《商品房买卖合同》并在房产部门办理备案手续，只是为被告雷雨风借款提供担保，并无商品房买卖的合意，其合同应为无效。为此，原告诉至法院，请求法院依法保护原告的合法权益。被告雷雨风辩称：一、原告对牡丹江市阳明区人民法院作出的（2014）阳执字第169号执行裁定，提出了执行异议，阳明区人民法院在查清事实的基础上作出了（2015）阳执异字第1号执行裁定书，驳回了原告的异议，是公平的裁定，应予以维持；二、原告于2012年7月2日与被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司签订了《商品房买卖合同》，该合同的签订源于第三人的资金逾期没有偿还，而以本案诉争的房屋作价抵偿债务而签订的，被告雷雨风先于原告在2012年3月22日与被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司签订了《商品房买卖合同》，并将该合同在绥芬河市房产管理局办理了预售登记备案，而原告与被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司签订的《商品房买卖合同》没有依法进行登记，所以是没有法律效力的合同，因此被告雷雨风对诉争房屋享有所有权；三、被告雷雨风对诉争的绥芬河市幸福家园二区5号楼207幢1单元18层02号住宅享有所有权。被告雷雨风与被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司签订了《商品房买卖合同》并办理了预售登记，也经法院进行了执行查封，被告雷雨风与被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司达成了执行和解，并在法官的主持下将房屋交付给了雷雨风，雷雨风占有、使用、享有该房屋的所有权。因此，请法院驳回原告的诉讼请求。被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司辩称：被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司于2012年3月22日向被告雷雨风借款，并且拿诉争房屋做借款抵押，是由被告雷雨风将诉争房屋在房产部门进行了预售登记备案，2012年7月2日，被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司又与原告王晶签订了商品房买卖合同，开具了收据，不是现金交付，而是抵账，买卖行为存在，诉争房屋已经交付给了原告，而且给原告办理了入户手续。诉争房屋是被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司与案外人张利达融资借款抵账给张利达，后张利达又转卖给原告，张利达转卖行为被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据和事实认定如下：1.原告的证据一、《商品房买卖合同》一份、购房收据一张、入户收费票据八张、诉争房屋钥匙照片，证明2012年7月2日，原告向被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司购买了诉争房屋，双方签订了商品房买卖合同，原告当日足额交纳了全部购房款，2013年9月25日原告又向被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司交纳了入户所需的取暖费、二次供水费、电梯费、垃圾清运费、声控灯等入户费用，被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司将房屋钥匙交付给原告。被告雷雨风对商品房买卖合同形式要件及证明问题均有异议，原告向法庭提供的合同签订时间是2012年7月2日，在此之前被告雷雨风与被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司就已经签订了商品房买卖合同，并且就同一标的物在房产部门办理了预售登记备案手续，根据相关法律规定该商品房买卖合同没有生效。原告交纳的购房票据经过听证会调查，该房屋不是真实的买卖关系，而是被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司向他人借款，以该房屋抵偿债务的行为，这种抵偿也没有发生法律效力，交款收据不具有真实性，2015年3月23日票据是一个没有任何印章的票据，该票据形式要件不合法，不能证明原告要证明的问题，其它几张票据是2013年9月25日出具的，出具主体不是被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司，所以无法证明原告要证明的问题，诉争房屋编号也与本案不具有关联性，事实是原告没有占有诉争房屋，而是被告雷雨风在2014年6月19日入住了该房屋，并有被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司交付的进户钥匙。原告向法庭提供的入户钥匙是市场流通的开门工具，无法认定与本案具有关联性。被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司认为，2012年7月2日，为了偿还案外人张利达借款给出具的销售合同，收据金额走的是借款抵偿收据，入户是德盛行物业公司进行管理，并发给原告钥匙，对这组证据形式要件无异议，对证明问题没有异议。本院认为，上述证据有原件核对，被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司也认可其真实性，本院对上述证据的形式要件予以采信。2.原告的证据二、（2013）绥商初字第77号民事调解书一份、2013年3月22日被告雷雨风在绥芬河市法院起诉状一份、借款协议及借据各三份。证明二被告之间系民间借贷关系；诉争房屋系被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司向被告雷雨风借款时提供的抵押担保，并且签订了商品房买卖合同及办理了商品房备案；2013年3月29日，二被告之间尚未就诉争房屋达成抵偿协议，也未将房屋交付给被告雷雨风。被告雷雨风对上述证据形式要件没有异议，对证明问题有异议，这组证据证明了被告雷雨风与被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司之间有民间借贷关系并引起民事诉讼的法律关系，该调解书、借款协议等证据不能证明原告与被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司签订商品房买卖合同就具有依法生效的特征，而被告雷雨风与被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司之间签订的商品房买卖合同是依法办理了预售登记，并且登记时间先于原告与被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司签订的合同，同时，原告购买诉争房屋的实际出售人是张利达，虽然被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司在2012年7月份给原告出具了相应的购房手续，但不能改变原告与张利达之间的事实房屋买卖关系，由此这组证据证明不了原告要证明的问题。被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司对形式要件无异议，对证明问题无异议。被告雷雨风与被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司是借贷关系，把诉争房产做过预售登记，是这种形式的抵押，有借款协议及收据。本院认为，二被告对该组证据的形式要件均没有异议，予以采信。3.原告的证据三、（2015）阳执异字第1号执行裁定书一份，证明阳明法院在执行雷雨风与被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司民间借贷纠纷一案时，查封了原告所购的诉争房产，在原告得知情况后，依法向本院提出执行异议，要求立即中止执行，解除查封，但本院在2015年2月9日作出（2015）阳执异字第1号裁定驳回了王晶的执行异议，告知原告如不服裁定将在收到此裁定十五日内向本院提起诉讼，为此原告提起本案诉讼。被告雷雨风对该证据形式要件无异议，对证明问题有异议，认为阳明区法院作出的（2015）阳执异字第1号执行裁定书是正确的。被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司对该证据的形式要件无异议，对证明问题无异议。本院认为，二被告对上述的形式要件均没有异议，该证据是本院依照法定程序作出的裁定，原告不服该裁定而提起本案的执行异议之诉，本院予以采信。4.被告雷雨风提供的证据一、商品房买卖合同一份、购房交款收据一份、商品房销售备案登记表一份，证明2012年3月22日被告雷雨风与被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司签订了商品房买卖合同，约定了被告雷雨风以293277.00元购买了被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司开发建设的位于绥芬河市幸福家园商住小区二区5号楼207幢1单元18层02号住宅房一套，建筑面积67.42平方米，签订商品房买卖合同当日被告雷雨风向被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司交纳了全部购房款，并依商品房买卖合同的约定在绥芬河市房产局办理了商品房预售备案登记，因为商品房买卖合同的签订必须有开发商取得房屋预售许可后以不动产备案后生效，所以被告雷雨风所签订的商品房买卖合同具备了生效的法定条件，而原告与被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司签订商品房买卖合同属于没有生效的合同，而且在被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司将该房屋出售给被告雷雨风后，又与原告签订商品房买卖合同，被告雷雨风签订的合同应当是有效的民事法律行为。原告对证据的形式要件有异议，对证明问题有异议，该合同是2012年3月22日签订的，加盖的公章是黑龙江中天恒基房地产开发有限公司，而购房收据加盖的财产印章是黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司，从形式上财务专用章和公章不相符，收据载明的内容是抵押借款，而且被告雷雨风所举的证据与原告所举的证据证实的问题是相吻合的，二被告之间没有事实上的商品房买卖合同关系，之所以签订商品房买卖合同是为借款提供抵押，正是由双方隐瞒了不是真实买卖关系，才在绥芬河房产管理局骗取了商品房销售备案登记，所以被告雷雨风所举的这组证据不能证明被告雷雨风要证明的问题，恰好证明了原告所要证实的问题，即二被告之间不是商品房买卖关系。被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司对该证据形式要件无异议，收据和预售登记表是向被告雷雨风借款的抵押手续。本院认为，经法庭调查，黑龙江中天恒基房地产开发有限公司与黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司是同一单位，系由名称变更而来，原告的合同上标示的楼号为205#，该合同上标示的楼号是207#，当事人均认可是同一楼号，只是排列顺序的方式问题，且被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司对上述证据的形式要件予以认可，本院对形式要件予以采信。但从证据的内容看，结合当事人的陈述，该《商品房买卖合同》不是双方当事人真实的房屋买卖意思表示，而是被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司向被告雷雨风借款的抵押手续。《商品房销售备案登记表》系预售合同的备案登记，不是商品房销售预告登记，不具物权登记效力。5.被告雷雨风提供的证据二、执行和解协议书一份，证明2014年6月19日由阳明区法院执行案件法官主持二被告之间达成了执行和解协议，被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司将诉争房屋交付给了被告雷雨风，被告雷雨风从此就占有、使用、管理该房屋至今，原告主张占有了该房屋没有事实根据，如果原告占有了该房屋，被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司不会把该房屋交付给雷雨风被告，同时被告雷雨风也无法进入该房屋。原告认为该份证据不能证实该协议是在阳明区法院院执行局法官主持下达成的和解协议，因为在和解协议上没有看到法院公章及法官签字，该和解协议恰好证实了二被告之间是民间借贷关系，而不是真实的房屋买卖关系，这份和解协议记载双方是根据黑龙江省绥芬河市法院（2013）绥商初字第77号民事调解书达成的协议，刚才原告出示了该调解书的案件是民间借贷纠纷，如果二被告之间确为商品房买卖合同，不应当在民间借贷纠纷案中就本案的诉争房屋达成执行和解协议。该协议没有具体的签署时间，从协议内容可以看出此协议形成时间应当发生在2014年6、7月份，也就是本案诉争房屋已由被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司交付给原告后，所以该执行和解协议是违法的。被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司认可这份证据当时是在阳明法院执行局有关人员监督下达成的和解协议。本院认为，该协议是被告雷雨风与被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司就执行黑龙江省绥芬河市法院（2013）绥商初字第77号民事调解书的给付内容而达成的执行和解协议，本院对形式要件予以采信。6.被告雷雨风提供的证据三、（2015）阳执异字第1号执行裁定书一份，证明该裁定书认定的事实应是真实的。原告对该证据形式要件无异议，对证明问题有异议，这份裁定书证明不了被告雷雨风要证明的问题，理由是根据备案先后顺序便认定为在先就合法，在后就为非法没有法律依据，这份裁定书认定的事实是被告雷雨风与被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司之间并没有办理入户手续，也没有交纳入户相关费用，不存在被告雷雨风占有房屋之说。被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司对证据的形式要件无异议，原告的异议申请没有成立，根据相关法律规定，买卖与备案有先后次序，按照合同签订时间先后排列。本院认为，该证据是本院针对原告提出的案外人执行异议而进行了审查所作出的裁定，对形式要件予以采信，但在本案作出判决前，其尚不具有执行效力。7.被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司提供的证据一、案外人张利达借款《收据》一份、张利达收到借款利息的收据七份，证明张利达是融资借款，收到利息也是借款收到的利息，按照规定不符合法律规定的利息标准，张利达与被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司是借贷关系，被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司把诉争房屋抵偿给了张利达，张利达又把诉争房屋转卖给了原告。原告对证据的形式要件有异议，该组证据都是复印件，而且2012年7月1日的借据上还盖有作废的印章，被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司出示的这组证据与本案没有任何关联性，只是被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司与张利达之间的借贷手续。被告雷雨风对形式要件无异议，认为虽然该组证据是复印件，但在本院开的听证会上张利达及原告对该借据都予以承认，庭审调查有笔录为证。2012年7月1日张利达与被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司达成了民间借贷关系，被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司按照约定每月向张利达支付了借款利息，而后张利达以有抵押权的诉争房屋出售给原告，并且在被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司处重新签订了合同，为了规避应交的房产税费，所以与被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司重新签订了合同及交款收据，由此说明原告与被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司之间并不是真实的房屋买卖关系，而且被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司将出售的方式将诉争房屋登记在被告雷雨风名下之后，又一次处分了该房屋，这种处分行为应为无效。而且事实上该组证据说明了被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司是一种债务抵偿行为，不是真实的买卖关系。本院认为，这组证据没有原件合对，不予以采信。但结合庭审调查中原告的自认以及被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司认可，可以确认案处人张利达与被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司之间存在借贷关系，原告也是依照被告的指示将购房款交付给案外人张利达的爱人周清风，故该组证据虽然在形式虽不予以采信，但案处人张利达与被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司之间存在借贷关系的事实应予以认定。综合原、被告的举证、质证意见及庭审调查，本院确认本案的案件事实如下：被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司分别于2012年1月16日、2012年3月6日、2012年3月6日向被告雷雨风借款300000元、500000元、100000元，并用包括本案诉争房屋在内的多个房屋进行抵押，本案诉争的房屋是以签订《房屋买卖合同》的形式，但真实的意思是抵押，并办理了合同的备案手续。2013年3月28日，被告雷雨风向绥芬河市人民法院起诉，要求被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司偿还借款及利息，绥芬河市人民法院作出（2013）绥商初字第77号民事调解书，确定被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司于欠雷雨风借款本金及利息合计2224000元，分期偿还。后，黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司没有履行该调解书，雷雨风向绥芬河市人民法院申请强制执行，因绥芬河市人民法院没有在法定期限内执结，牡丹江市中级人民法院指定由牡丹江市阳明区人民法院执行。本院在执行该案过程中，依法作出（2014）阳执字第169号执行裁定书，查封了黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司建设的包括本案房屋在内的多套房屋。2014年6月19日，雷雨风与黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司达成《执行和解协议书》，黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司同意以包括本案诉争的绥芬河市幸福家园二区5号楼207幢1单元18层02号房屋在内的六套房屋抵偿欠款。本案原告王晶于2012年7月2日与被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告王晶购买被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司开发建设的绥芬河市幸福家园二区5号楼207幢1单元18层02号房屋，该房屋系被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司因向案外人借款而抵押给案外人张利达的，原告依被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司指示和张利达的要求，将购房款交给了张利达的爱人周清风，被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司予以认可，并与原告王晶签订了《商品房买卖合同》，原告交纳了各项物业管理费用，被告被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司向原告交付了房门钥匙。在被告雷雨风与被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司于2014年6月19日达成执行和解后，被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司又向被告雷雨风交付了另一把钥匙，雷雨风接到钥匙后即换了门锁。现原告王晶认为其与被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司签订了购房合同并缴纳了全部购房款，2013年9月25日，原告办理了入户手续并缴纳了各项费用，从被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司领取了钥匙，则牡丹江市阳明区人民法院2014年5月21日作出（2014）阳执字第169号执行裁定书，将原告所购买的绥芬河市幸福家园二区5号楼207幢1单元18层02室进行查封错误，向本院提出案外人异议，被本院裁定驳回异议，故依法向本院提出执行异议之诉。另查，被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司原名为黑龙江中天恒基房地产开发有限公司，后更名为黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司。其开发建设的涉案房屋所在的绥芬河市幸福家园二区5号楼尚不具备办理房屋初始登记的条件。本院认为，本案的争点为：一、原告王晶与被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司于2012年7月2日签订的《商品房买卖合同》是否有效；二、本院作出的（2014）阳执字第169号执行裁定所确定的查封房屋的强制措施是否应当解除。第一、原告王晶与被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司于2012年7月2日签订的《商品房买卖合同》是否有效。由于原告王晶与被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司于2012年7月2日签订的《商品房买卖合同》时，被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司欠付案外人张利达款项，没有证据证明涉案房屋已抵偿给了案外人张利达。经原告、被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司、张利达共同同意原告将购房款交付给案外人张利达的行为，应视为原告的购房款用于被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司偿还案外人张利达的借款，否则被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司也不会与原告签订《商品房买卖合同》并出具收据，故原告与被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司于2012年7月2日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合同有效。第二、本院作出的（2014）阳执字第169号执行裁定所确定的查封房屋的强制措施是否应当解除。被告雷雨风与被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司于2012年3月22日签订的《商品房买卖合同》不是双方当事人真实意思表示，而是用于借款抵押，属于无效合同，尽管该合同在房产局进行了备案登记，但不属于预告登记，不产生物权效力，故被告雷雨风的抗辩主张不能成立。同时，被告雷雨风与被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司达成的《执行和解协议书》系雷雨风与黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司偿还借款的行为，属于履行债务的行为，但不能损害第三人的利益。在原告已经与被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司签订并履行了《房屋买卖合同》后，特别是被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司已经向原告交付了全部购房款,交付了房门钥匙、原告也缴纳了相应的物业管理费后，视为被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司已经将诉争房屋交付给了原告,涉案房屋未办理过户是因不具备办理登记的条件,也不是原告的过错。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”规定,本院不应对涉案房屋进行查封。综上所述，原告享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：原告王晶与被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司于2012年7月2日签订的《房屋买卖合同》有效，不得执行绥芬河市幸福家园二区5号楼207幢1单元18层02号房屋。案件受理费5474元（原告已经预交），由被告雷雨风负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长  来晓强审 判 员  常伟娜人民陪审员  董文波二〇一九年四月二十六日书 记 员  马龙君