广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终5025号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈晓耘
委托代理人：刘亚芳，广东度衡量律师事务所律师。
委托代理人：胡欣妮，广东度衡量律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄茜
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张洋
两被上诉人共同委托代理人：谭玲春，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
原审第三人：深圳市合圳投资顾问有限公司
法定代表人：何永兵。
委托代理人：蒋松，系该司员工。
上诉人陈晓耘与被上诉人黄茜、张洋、原审第三人深圳市合圳投资顾问有限公司（以下简称合圳公司）房屋买卖合同纠纷，不服深圳市福田区人民法院(2015)深福法民三初字第1389号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2015年5月2日，黄茜、张洋与陈晓耘签订了一份《房产买卖合同》，约定黄茜、张洋购买陈晓耘名下的涉案房产，建筑面积59.57平方米；转让成交价266万元；黄茜、张洋在签订合同当日支付定金10万元；黄茜、张洋应于2015年5月31日前预付首期款70万元至贷款银行监管账户并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，如银行承诺的贷款少于应交房款余额的，黄茜、张洋应于银行出具贷款承诺函之日起3日内向监管银行补足首期款；双方须在贷款银行出具贷款承诺书及陈晓耘赎出房产证原件并注销抵押登记之日起1个工作日内签署《深圳市二手房买卖合同》并办理房产过户手续；黄茜、张洋承担涉案房产过户的所有税费；陈晓耘应当在收到全款（除交房保证金外）后7日内交付涉案房产给黄茜、张洋。
合同签订当日，黄茜、张洋支付了定金10万元。2015年5月29日，黄茜、张洋、陈晓耘、北京银行股份有限公司深圳分行（以下简称北京银行）共同签订了《二手房交易资金监管协议》，约定以张洋北京银行开立的XXXXXXXXXXXXXXXXXX账户作为监管账户；在协议生效日起6个月内有效，如超过监管期限，监管资金将由北京银行自动解除止付。《二手房交易资金监管协议》第三条约定黄茜、张洋应当在本协议订立前将监管资金足额存入监管账户，监管资金为70万元。黄茜、张洋于签订《二手房交易资金监管协议》当日往上述监管账户转款64万元，于6月10日转款6万元。
关于监管资金金额：黄茜、张洋及合圳公司均称，签署《二手房交易资金监管协议》时协议上监管资金金额处是空白的，当时北京银行初步估定可以贷款192万元，据此计算出来预存64万元（266万元-10万元-192万元）首期款即可，70万元的监管金额是北京银行根据后来审定的186万元放贷金额计算后填写上去的。黄茜、张洋称北京银行在2015年6月10日口头通知黄茜、张洋只能贷款186万元，故补足首期款6万元。陈晓耘则称，按首套房屋贷款7成计算，涉案房产只能贷款186万元，首期款监管金额应为70万元，黄茜、张洋告知陈晓耘已存够70万元，陈晓耘才在监管协议上签字的。
2015年6月17日，北京银行出具《个人购房按揭贷款承诺书》，同意向黄茜、张洋发放186万元贷款，有效期3个月。
2015年6月19日，黄茜、张洋通过短信通知陈晓耘丈夫办理过户手续，并于同日向陈晓耘发出律师函，要求陈晓耘办理注销抵押登记并办理过户手续。陈晓耘于2015年6月22日向黄茜、张洋回函称其于2015年6月11日已通过信息告知黄茜、张洋结束本次交易、解除合同，不存在继续履行的可能。
另查，涉案房产2009年6月9日登记在陈晓耘名下，同月18日抵押给招商银行股份有限公司深圳分行。2015年6月16日，陈晓耘向招商银行股份有限公司深圳分行赎出了涉案房产的房地产权证。至本案庭审时，上述抵押登记尚未注销。
截至2015年8月5日，黄茜、张洋家庭具备本市购房资格，可购买1套住房。黄茜、张洋同意一次性支付购房余款。
黄茜、张洋的原审诉讼请求为：1、继续履行《房产买卖合同》；2、陈晓耘在判决生效之日起两日内办理注销抵押登记手续；3、陈晓耘在注销抵押登记之日起十日内向黄茜、张洋提供账户，黄茜、张洋将186万购房余款打入陈晓耘提供的收款账户，如陈晓耘不提供账号，黄茜、张洋向深圳市公证处提存，提存费用由陈晓耘承担；4、陈晓耘在注销抵押登记之日起十日内配合黄茜、张洋办理涉案房产的产权过户；5、陈晓耘在收到购房全款及房产证办至黄茜、张洋名下五日内向黄茜、张洋交付房产。
陈晓耘反诉请求：1、解除原、陈晓耘签订的《房产买卖合同》；2、陈晓耘没收黄茜、张洋支付的定金10万元。
原审法院认为，黄茜、张洋与陈晓耘签订的《房产买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依诚实信用原则，按合同约定全面、正确履行。
黄茜、张洋已支付了定金、首期款并取得了银行贷款承诺书，陈晓耘已赎出房地产权证。依合同约定，陈晓耘应注销抵押并在取得贷款承诺书及注销抵押之日起1个工作日内与黄茜、张洋签订《深圳市二手房买卖合同》并办理房产过户手续。但陈晓耘在黄茜、张洋催告后拒绝继续履行合同，回函要求解除合同，已构成根本违约。黄茜、张洋请求陈晓耘继续履行合同，符合合同约定，原审法院予以支持。因《二手房交易资金监管协议》有效期6个月，自2015年5月29日起至2015年11月28日止，11月29日监管的资金按约定已自动解除止付，由黄茜、张洋自行控制。故监管的资金70万元应计入黄茜、张洋应付的购房余款中，黄茜、张洋尚欠陈晓耘购房余款为256万元（266万元-10万元）。
陈晓耘抗辩并反诉请求解除《房产买卖合同》的理由是：黄茜、张洋未按《房产买卖合同》及《二手房交易资金监管协议》的约定在2015年5月31日前足额支付70万元首期款，黄茜、张洋已违约，陈晓耘已向黄茜、张洋发函解除了合同。经查，2015年5月31日前黄茜、张洋存入监管账户是64万元，2015年6月10日黄茜、张洋补存了6万元。黄茜、张洋有迟于合同约定的时间内监管部分首期款的事实，但因监管账户中的监管资金依约定是涉案房产成功过户至黄茜、张洋名下才放款给陈晓耘，黄茜、张洋在过户前、合同约定的监管日后12天内已补足全额首期款至监管账户，对陈晓耘依约收取房款的影响不大。考虑到黄茜、张洋在约定的时间内少存入6万元监管资金系轻微违约行为且不影响正常交易，不属根本违约行为，陈晓耘据此解除与黄茜、张洋之间的房屋买卖合同关系理由不充分，原审法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、黄茜、张洋与陈晓耘继续履行《房产买卖合同》；二、陈晓耘应在判决生效之日起两日内办理深圳市福田区XX高速公路XX半山XX华庭X栋XXX房产的注销抵押登记手续；三、陈晓耘应在深圳市福田区XX高速公路XX半山XX华庭X栋XXX房产注销抵押登记之日起三日内向黄茜、张洋提供收款账号，黄茜、张洋应在收到收款账号三日内向该账号支付购房余款256万元；陈晓耘逾期不提供收款账号的，黄茜、张洋须在陈晓耘逾期之日起三日内向公证部门提存购房余款；四、陈晓耘应在收到购房余款或黄茜、张洋向公证部门提存购房余款后三日内配合黄茜、张洋办理深圳市福田区XX高速公路XX半山XX华庭X栋XXX房产过户至黄茜、张洋名下（过户登记需缴纳的税费按合同约定执行）；五、陈晓耘应在深圳市福田区XX高速公路XX半山XX华庭X栋XXX房产转移登记至黄茜、张洋名下后十日内向黄茜、张洋交付房产；六、驳回陈晓耘的反诉请求。本案本诉案件受理费28080元、保全费5000元，均由陈晓耘负担。反诉案件受理费1150元，由陈晓耘负担。
陈晓耘不服原审判决，上诉至本院，请求判令：1、撤销原审判决；2、解除陈晓耘与黄茜、张洋签订的《房产买卖合同》；3、陈晓耘可不予退还黄茜、张洋已支付的定金人民币lO万元；4、本案的一、二审诉讼费用均由黄茜、张洋承担。事实及理由：一、一审遗漏案件事实，对事实的认定不清，未细致核查案件证据材料，且轻易采信了黄茜、张洋及合圳公司前后矛盾的说法，最终导致一审判决事实认定错误。1、一审法院仅注重书面证据，未考虑合同当事人的真实意思表示，合同签订时双方已确定首期款为人民币70万元，且写入了《资金监管协议》，而非其他可调整的数字。双方房屋买卖合同已确定应做资金监管的首期款为人民币70万元，且如果银行贷款的金额最终低于黄茜、张洋应支付给陈晓耘的购房余款人民币186万元时，黄茜、张洋还应在70万元的基础上增加监管的首期款。2015年5月29日，为配合黄茜、张洋监管首期款人民币70万元，陈晓耘又签署了《二手房交易资金监管协议》，而此时监管协议上的房产、资金等相关条款的空白处已经填写清楚，监管资金与房产买卖合同一致均为人民币70万元，也正是由于两份合同的监管资金一致，陈晓耘才愿意配合签字。房产买卖合同、资金监管协议均已明确首期监管资金为人民币70万元，陈晓耘及负责资金监管的北京银行均未确认首期款可调整，黄茜、张洋辩称“首期款是可根据贷款金额进行调整的”，没有事实依据。2、一审判决遗漏了陈晓耘一方与黄茜、张洋一方在2015年6月9日、11日的短信往来，且遗漏了资金监管方北京银行深圳分行，而遗漏的上述信息恰好能证明黄茜、张洋违约在先，且构成根本违约，陈晓耘依法可解除房屋买卖合同，并不退还购房定金。2015年6月9日，黄茜向陈晓耘配偶（因陈晓耘长期在香港，故预留的联系方式为配偶的手机号）发来短信表示歉意，表示因家中老人的原因挪用了一部分首期款，所以北京银行贷不到他们想要的金额，要求更换贷款银行为中国银行，而此时，黄茜、张洋已经超过了应当履行资金监管义务的期限2015年5月31日，已经构成违约。陈晓耘及陈晓耘配偶当即向陈晓耘告知了有关情况并明确回复，因2015年5月29日做资金监管时黄茜、张洋也未告知首期款出现问题，到6月9日才告知贷款审批未通过，而陈晓耘需到22日才能回深圳重新协商具体事宜。也即，在黄茜、张洋已经违约的情况下，陈晓耘明确表示针对其二人挪用了首期款一事需要重新协商，重新作出意思表示。2015年6月11日，陈晓耘则再次通过短信明确告知因贷款做不了需结束本次交易，并承诺不追究黄茜、张洋的违约责任并退还其定金。黄茜、张洋因为擅自挪用购房首期款，造成了在北京银行的贷款未获审批通过，已经实际达到了不能实现合同根本目的的程度，那么自其出现根本违约事由之日起陈晓耘即享有单方解除权，陈晓耘也确实在6月9日、11日均作出了解除合同、结束交易的明确意思表示。那么至此，原房产买卖合同、资金监管协议就应当已经归于无效。二、一审判决的事实认定错误，直接致使最终混淆了黄茜、张洋迟延12日进行资金监管，到底属于轻微违约还是根本违约；也混淆了其迟延12日进行资金监管，到底属于履约行为还是属于交易结束后的补救行为。陈晓耘在6月9日被告知做不了银行贷款，房产买卖合同的根本目的已经在此时无法实现，陈晓耘当即享有了单方解除权，该解除权并不应因黄茜、张洋6月10日再补足首期款的行为而回转，更何况6月9日当日，陈晓耘就作出需要重新协商，即原约定无效的明确表示。黄茜、张洋6月10日所作的补救行为能否重新与陈晓耘达成买卖房产的意思表示一致，必须经过陈晓耘的同意。而事实证明，6月11日及本案诉讼过程，陈晓耘都不同意重新与其达成买卖涉案房产的意思一致。因此，黄茜、张洋迟延12日进行资金监管属于根本违约，充其量也只是交易结束后的补救行为。综上，请求二审法院查明本案事实，依法改判解除涉案的房产买卖合同，且陈晓耘有权不予退还定金。
被上诉人黄茜、张洋答辩称：陈晓耘的上诉请求应当予以驳回，其事实和理由均不成立，不应采信。首先，本案各方在一审庭审中对在银行所签署的监管协议的内容为空白，是当庭予以确认的，这也符合事实，不存在相互矛盾及与事实不符的情形。第二、根据二手房的交易惯例，买卖双方及中介公司在与银行办理按揭及首期款监管手续时，对银行所提供的监管协议及担保公司所提供的担保协议，在签署此类协议时一般内容为空白，在买卖双方主体签字后，由银行根据实际情形及根据担保公司所认定的相关内容进行填写。另外，对于首期款多退少补的情形和事实，在二手房交易过程中是常见的情形。陈晓耘在交易过程中作为善意的买家，购房的目的是为结婚使用，并且也是为了迎接即将到来的小孩而购买的涉案房产，所以陈晓耘没有任何理由不履行合同。第三、陈晓耘存在违约行为。首先，陈晓耘既没有根据合同约定委托担保公司办理赎楼手续，而是擅自变更合同，自行办理赎楼手续。在还清银行欠款后，没有根据合同的约定向产权登记中心注销涉案房产的抵押手续，导致涉案房产的过户条件一直未能具备。第四、黄茜、张洋没有违约的情形。在得知银行最终认定为186万元时，陈晓耘立即将差额的6万元存入监管账户。原审法院认定陈晓耘存在轻微违约行为，没有事实依据。退一步讲，陈晓耘所补的首期款6万元是在2015年6月10日，而北京银行出具的贷款承诺书是6月17日，根据双方的合同约定，只要陈晓耘将涉案房产的抵押手续办理注销，即可办理产权过户，但也正是陈晓耘未办理抵押登记，阻碍了双方办理产权过户。综上，请求二审法院依法查明事实，维持原判。
原审第三人合圳公司答辩称：与合圳公司原审的答辩意见一致。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
截至2016年7月13日，黄茜、张洋家庭具备本市购房资格，可购买住房两套。
本院认为，黄茜、张洋与陈晓耘签订的《房产买卖合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案争议的焦点在于：陈晓耘主张行使合同解除权的条件是否成就。
根据涉案《房产买卖合同》，仅在一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的情况下，守约方有权主张解除合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，故陈晓耘作为卖方，其主要权利是依约收取购房款。涉案合同并未约定获得贷款承诺函及付款的最后期限，而从陈晓耘提交的其配偶2015年6月9日回复黄茜、张洋一方的短信内容“我们以为按你们说的，等到本月18日左右你们拿到贷款承诺书就可以一起办理过户手续和收款了”看，黄茜、张洋曾承诺在2015年6月18日左右拿到贷款承诺书，陈晓耘对此亦无异议，故黄茜、张洋只要在2015年6月18日之前获得贷款承诺函即符合双方约定。从2015年6月9日双方往来短信看，黄茜、张洋虽提出变更按揭贷款申请银行，但仅是因为从北京银行无法贷到其原先设想的金额，而非完全无法获批，这点从此后其补足70万首期款即顺利获得186万元贷款承诺函的事实亦可证实，黄茜、张洋在短信中并未作出不履行合同义务的意思表示。而其在次日即补齐首期款，推进贷款申请的办理，表明其在积极履行合同义务。故陈晓耘在上述履行期限届满之前主张黄茜、张洋违约并要求解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。而黄茜、张洋在2015年6月17日已获得北京银行出具的《个人购房按揭贷款承诺书》，并未违反双方约定的履行期限。
虽黄茜、张洋在2015年5月31日之前监管的首期款数额与合同约定数额不符，但其在2015年6月10日已经补齐70万元监管数额，且监管账户中的监管资金依约定是涉案房产成功过户至黄茜、张洋名下才放款给陈晓耘，黄茜、张洋在补足全额首期款后亦如期获得贷款承诺函，未影响双方交易正常如期履行，其逾期补齐首期款的行为既未影响陈晓耘收款权利，亦未导致双方交易无法完成，不构成根本违约。陈晓耘据此主张解除合同，于法无据，本院亦不予支持。
黄茜、张洋已支付了定金、首期款并取得了银行贷款承诺书，陈晓耘已赎出房地产权证。依合同约定，陈晓耘应注销抵押并在取得贷款承诺书及注销抵押之日起1个工作日内与黄茜、张洋签订《深圳市二手房买卖合同》并办理房产过户手续。但陈晓耘在黄茜、张洋催告后拒绝继续履行合同，回函要求解除合同，已构成根本违约。黄茜、张洋具有购房资格且同意一次性支付购房余款，其请求陈晓耘继续履行合同，符合合同约定亦不存在法律及履行上的障碍，原审法院予以支持正确，本院予以维持。因监管资金已按约定于2015年11月29日自动解除止付，由黄茜、张洋自行控制，故监管的资金70万元应计入黄茜、张洋应付的购房余款中，黄茜、张洋尚欠陈晓耘购房余款为256万元（266万元-10万元）。原审判令双方继续履行的具体步骤并无不当，双方均未就此提出异议，本院亦予以认可。
综上，陈晓耘的上诉请求于法于理无据，本院予以驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费29230元，由陈晓耘负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年七月十八日
书 记 员 谢文琦（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……