湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0104民初1058号
原告：冯康志，男，1953年3月30日出生，汉族，广东省中山市人，系中国水利水电第八工程局退休员工，住湖北省武汉市硚口区，
委托诉讼代理人（一般授权）：甘露、杨兵，均系湖北忠三律师事务所律师。
被告：武汉市时代天宇置业有限公司，住所地：湖北省武汉市硚口区解放大道242号（武汉葛洲坝大酒店A8楼8017-8018）。
法定代表人：翟波，系该公司董事长。
委托诉讼代理人（一般授权）：熊珂、梁延丹，均系该公司员工。
原告冯康志与被告武汉市时代天宇置业有限公司（以下简称时代天宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯康志及其委托诉讼代理人甘露、杨兵；被告时代天宇公司的委托诉讼代理人熊珂到庭参加诉讼。当事人申请本院给予其调解期限后，本院予以准许。但当事人未能达成协议。本案现已审理终结。
原告冯康志向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金126946.33元（以已支付的购房款1748572元为基数，按照每日万分之一的标准，自2015年3月31日起暂时计算至2017年4月24日，暂时计726天）；2.被告协助原告办理不动产权证书；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年10月17日，原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于武汉市硚口区汉西一路、沿河大道、崔家墩路交汇处的天宇·盛世滨江项目中的第1幢5层4号房屋，总金额为1748572元。被告应于2015年3月31日前将符合条件的商品房交付原告使用。被告如未按合同约定的期限将该房屋交付原告使用，被告自交付期限届满第二日起至实际交付之日止，按日向原告支付已支付房价款万分之一的违约金。该合同签订后，原告已经履行了向被告支付全部购房款的义务。被告隐瞒了该房屋尚未取得竣工验收备案证明文件的重要事实，导致该交付房屋的行为不符合法定的条件。按照该合同约定，现被告应当履行协助原告办理不动产权证书。
被告时代天宇公司辩称：1、原告已经实际收房，自收房之日起原告就已明确知道自己的权利受到侵害，其未提出主张，其诉讼请求已过诉讼时效。2、原告实际收房后已获得房屋相关权益，被告没有给原告造成实际损失，被告不存在逾期交房，不存在逾期交房责任。即使法院认为存在违约责任，原告违约金比例过高，请求法院降低违约责任，被告愿意随时配合协助原告办证。3、被告已按照合同约定履行完协助办证义务，已在合同约定机构备案。4、因原告给予被告30日的宽展期，违约金的起算时间应为约定交房时间后推30日。现请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2014年10月17日，冯康志与时代天宇公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：“冯康志购买时代天宇公司开发的位于武汉市硚口区汉西一路、沿河大道、崔家墩路交汇处的天宇·盛世滨江商品房项目第1幢5层4号房屋（合同约定建筑面积137.90平方米），总金额为1748572元。”合同第八条约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按下列第2种方式进行处理：……2、该商品房单价不变，以产权登记面积据实结算房价款。……”合同第九条约定：“出卖人应当在2015年3月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、供水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：达到正常使用条件；6、供水：达到正常使用条件；……因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。”合同第十一条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同第十六条规定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、按补充协议第五条的约定办理”。该合同附件六《合同补充协议》第三条约定：“……2、双方一致同意将本合同第九条关于交房条件的约定修改为：该房屋的交付条件为甲方（即出卖人）取得竣工验收备案证明文件。房屋交付时，乙方（即买受人）应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，在甲方已经取得竣工验收备案证明文件的前提下，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付执行，甲方就此不承担延期交房责任。3、……甲、乙双方进行交接时，该房屋尚未满足交付条件，乙方仍愿意接收该房屋的，且按照该房屋现状接受并签署交接单的，则视为双方对房屋交付条件进行了变更。乙方签署交接单即视为乙方已完成领受房屋，并对房屋状态无异议，且甲方已完成了全部房屋交付义务。在此情形下，乙方保证不会以房屋未达到约定交付条件而向甲方主张任何权利或提出异议。……9、甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。”《合同补充协议》第五条第6项约定：“双方一致同意将本合同第十六条修改为：出卖人应当在该房屋交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后360日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。上述出卖人将‘办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案’是指甲方将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为乙方办理产权登记的基础资料。且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续。”该合同签订后，冯康志向时代天宇公司支付了购房款1748572元。2014年12月1日，时代天宇公司（甲方）与冯康志（乙方）签订《房屋交付验收表》，内容为：“鉴于甲方所开发的物业天宇·盛世滨江已竣工，并且经有关部门鉴定为合格。乙方购买的1栋504室已经具备交付使用条件。甲乙双方均同意签署本房屋交付验收表，以便甲方将乙方所购买的该物业通过本房屋交付验收表正式移交给乙方。现乙方依据购房合同所约定交付标准，已检查了该物业的建筑质量，双方一致认为，该物业可以交付给乙方，乙方同意接受该物业。”当日，时代天宇公司将盛世滨江1幢5层04号房屋交付给冯康志。2017年4月25日，该房屋取得商品房竣工验收备案证。2017年7月6日，武汉市不动产登记局向时代天宇公司颁发了该房屋的《不动产权属证明》，登记房屋建筑面积为140.93平方米。2018年2月2日，冯康志向本院提起诉讼。诉讼中，冯康志表示时代天宇公司交付房屋时并未告知诉争房屋尚未取得竣工验收备案证。因当事人各持己见，调解未达成协议。
本院认为，冯康志与时代天宇公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。根据合同约定，时代天宇公司应当在2015年3月31日前将取得竣工验收备案证明文件的房屋交付给冯康志，时代天宇公司未能在约定期限交付房屋的，冯康志给予时代天宇公司30天的宽展期，宽展期内时代天宇公司无需承担违约责任，超过宽展期后，时代天宇公司应自合同约定的交付期限届满后第31日起至实际交付之日止按日向冯康志支付已交购房款万分之一的违约金。本案中，时代天宇公司至2017年4月25日才取得诉争房屋的竣工验收备案证明文件，诉争房屋自此方符合法定及合同约定的交付条件，时代天宇公司已构成逾期交房，依约应承担违约责任。虽然时代天宇公司辩称冯康志已经实际接收房屋，根据合同约定及双方的实际行为，其不应承担延期交房的违约责任，但其并未提供证据证明冯康志是在知晓房屋真实状况时仍自愿接收房屋、放弃权利，加之房屋属特殊商品，不仅要保障住房人的正常居住使用功能，还要确保住房人的生命财产安全，双方约定亦不能免除时代天宇公司交付符合法定交付条件房屋的义务，故本院对时代天宇公司的上述主张，依法不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定可知，我国合同法上的违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。冯康志已于2014年12月1日接收了房屋，客观上缩短了交房的等待期，取得了房屋的使用利益，故本院从公平角度出发，结合本案具体情况，酌情减轻时代天宇公司的违约责任为：时代天宇公司自合同约定的交付期限届满后第31日起至房屋取得竣工验收备案证明文件之日止，以已付购房款为基数，按日万分之0.25的标准，向冯康志支付逾期交房的违约金。由于合同约定的逾期交房违约金是以日为单位累计计算，该违约金系继续性债权，每日的违约金均为独立的债权，应单独适用诉讼时效，诉讼时效逐日届满。2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》将诉讼时效从二年调整为三年，冯康志权利受损害的事实发生在《中华人民共和国民法总则》实施之前，在2017年9月30日前二年诉讼时效已经届满的，时代天宇公司已经取得了诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭，在2017年10月1日前二年诉讼时效尚未届满的，适用三年诉讼时效。冯康志于2018年2月2日向本院提起诉讼，现时代天宇公司辩称冯康志的诉讼请求超过了诉讼时效，故时代天宇公司应向冯康志支付自2015年10月1日起至2017年4月24日止的违约金共25004.58元（1748572元×0.000025×572天）。《合同补充协议》第五条第6项约定：“双方一致同意将本合同第十六条修改为：出卖人应当在该房屋交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后360日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。”《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”故时代天宇公司除将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案外，还应协助将房屋所有权转移给冯康志，即将办理权属登记所需资料移交付给冯康志。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
一、武汉市时代天宇置业有限公司于本判决生效之日起七日内向冯康志支付逾期交房违约金25004.58元。
二、武汉市时代天宇置业有限公司于本判决生效之日起七日内协助冯康志办理湖北省武汉市硚口区沿河大道466号天宇·盛世滨江1栋5层4号房屋的不动产权证书（即将该房屋的《不动产权属证明》等办证所需资料交付给冯康志）。
三、驳回冯康志的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2838元，减半收取计1419元，由冯康志、武汉市时代天宇置业有限公司各负担709.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 毛 丽
二〇一八年六月二十二日
书记员 吴丽君