湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终7295号
上诉人（原审原告、反诉被告）:李萍，女，1975年4月9日出生，汉族，武汉市人，住武汉市洪山区，
委托诉讼代理人：周红峻、鄂艳萍，湖北大晟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：查凤珍，女，1974年4月25日出生，汉族，武汉市人，住武汉市江汉区，
委托诉讼代理人：项永斌，湖北我们律师事务所律师。
上诉人李萍因与被上诉人查凤珍房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山民商初字第01093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李萍的上诉请求：一、撤销一审判决的第二、三项，将本案发回重审；或依法改判支持李萍的一审诉讼请求，驳回查凤珍的一审反诉请求；二、本案的诉讼费用由查凤珍承担。其上诉的理由为：一、原审判决认定事实错误。本案件的焦点问题在于违约责任在谁一方。原审法院认为，双方签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。在此基础上，双方均应当按照本协议全面履行各自的权利义务。《房屋租赁协议》约定查凤珍应当提供实际使用面积为704.1平方米的通过消防验收的毛坯房供李萍使用。而查凤珍却违背合同约定，将不符合上述条件的房屋出租给李萍，导致李萍取得房屋后无法开展经营，因此，违约责任应当在查凤珍。原审法院在判决书中避重就轻，掩盖了重大案件事实，请求二审法院查明：1、一审法院认定“至于租赁房屋的消防整改责任，因租赁房屋为查凤珍购买的商铺，根据法律规定和日常生活经验，此类商铺能够出售即意味着开发商已经通过了初始消防验收；双方在合同中也明确房屋现状为“毛坯房、消防设施”，李萍也举证证明其投资进行了装修，按照法律规定，装修后的二次消防验收应由装修人自行办理审批、验收手续”。因此，得出结论：查凤珍交给李萍的房屋是通过了初始消防验收的未改动的毛坯房，是李萍的装修行为导致消防整改，应由李萍自行予以解决。一审法院庭审过程中，李萍出具了《责令限期改正通知书》显示收件单位为：张巧云妇科诊所1-3楼；同时李萍还出示了《房屋租赁协议》显示租赁面积为704.1平方米。因此，证明了李萍从查凤珍处取得的门面即为三层，是查凤珍在取得门面后擅自将原来只有两层的房屋变更成三层，以达到增加出租面积的目的。李萍认为，武汉市公安局洪山分局消防大队所下达的责令限期整改通知书是导致李萍被责令停止营业的直接原因，而该通知书显示其主要违法情节为“消防设施不齐备：擅自改变原消防设施结构未取得消防合格证明”。单独消防设施不齐备的问题，可以通过整改予以解决，但是消防设施结构的变更及未取得消防合格证明的问题是李萍所不能自行解决的，除非李萍能够将房屋结构拆除后进行还原，否则就永远无法达到消防整改的要求。因此，请求二审法院重点查清：消防部门所认定的擅自改变房屋结构有何依据，在查凤珍取得开发商已经通过了初始消防验收的商铺之后，将该商铺出租给李萍；究竟是谁对房屋结构进行了改变，从而导致了原消防设施结构的改变，且该房屋出租时是否已经取得了消防合格证明。同时，李萍请求二审法庭注意：李萍就房屋结构从租赁时起即为三层面积进行了举证，查凤珍就房屋结构为李萍进行改动未进行举证，就出租时具备消防验收合格证书未进行举证；故一审法院认定的案件事实缺乏证据。2、一审法院认定“李萍在承租房屋后，将部分面积转租，余下房屋违反合同约定的“办公”用途，用于开办诊所；同时，按照合同约定，李萍应在2015年8月16日交纳后半年的租金，但其未按时交纳，上述行为已经构成违约。”因此，得出结论：李萍存在擅自转租、擅自更改房屋用途、拖欠租金的违约行为。关于李萍是否将房屋进行转租的行为，李萍坚持认为与本案无关，且《房屋租赁协议》没有规定房屋不得转租，根据本协议即使存在转租行为，也并不导致合同根本违约。关于查凤珍提交的武汉晨洁环境工程有限公司的营业执照、企业信用信息公示系统，是两份通过各种渠道均能获得的信息，其来源不明且与本案无关，一审法院本来也未予采信，就更不应据此作为判决的事实依据；合同约定“办公”用途的问题，李萍已经在一审庭审过程中举证证明：该地点用于妇科诊所经营是经过张贴公示并予以备案的；同时，查凤珍对李萍进行装修用于诊所经营的事实也是知晓的，还就此向法院提供了一份微信截图，拟证明诊所已经装修完毕开始经营；查凤珍在2015年8月6日违章整改通知书的回执上签署过“同意上述要求，积极配合”的字样；即去过现场；且查凤珍在2016年2月23日向李萍寄送的文书中也从未就“擅自更改房屋用途”问题提出过任何质疑；相反还向李萍提出了要求继续支付租金的诉讼请求。据此，请求二审法院客观判断查凤珍对上述事实知晓或者是否应当知晓，李萍是否存在违约行为。且无论该房屋是用于“办公”还是用于“诊所”，都不影响其必须根据《湖北省消防条例》第17条第2款的规定，经营、使用建筑面积200平方米以上的人员密集场所，应当履行的相应消防安全职责。查凤珍擅自改变房屋结构导致消防结构发生改变，且将经过变更的不具备消防验收合格证明的毛坯房出租给李萍，违反合同的约定造成本案根本违约，才是李萍行使先履行抗辩权的最根本原因。二、一审法院审理案件程序违法，根据一审判决书显示“该案于2015年11月2日立案，2016年4月18日才进行第一次开庭审理，中间虽经历过两次鉴定，但即使根据案卷反映情况，据实将相应期限扣除，本案也历时了一年多的时间，给李萍的精神和财产造成了严重的损失。李萍向一审法院提出诉讼财产保全，却迟迟没有下文。查凤珍因此更加肆无忌惮，一边将房屋再次进行转租收取租金，一边继续使用李萍进行的装修；而李萍的租金、装修损失迟迟得不到维护，不断贬值。该案一拖再拖，且判决结果完全罔顾事实、有失公允。根据我国《民事诉讼法》的相关规定，本案明显超过了审判期限，严重违反法定程序，根据《民事诉讼法》第170条第(4）款的规定，应当被裁定撤销原判决，发回重审。
被上诉人查凤珍答辩则要求维持原判。
2015年11月，李萍向一审法院提起诉讼，请求判令：1、解除与查凤珍之间签订的房屋租赁合同；2、查凤珍返还部分房屋租金人民币150,000元及房屋押金人民币50,000元；3、查凤珍赔偿装修损失人民币206,000元及其他费用18,177.6元；4、本案诉讼费用及诉讼支出的一切费用由查凤珍承担。
一审诉讼中，查凤珍提出反诉请求：1、李萍支付违约金35,000元；2、李萍立即腾退房屋，恢复原状；3、李萍赔偿我房屋占用费175,000元（从2015年9月开始按照每月房屋租金35,000元计算，直至李萍腾退房屋为止）。
一审法院查明，2015年3月16日，查凤珍作为甲方，李萍作为乙方，签订《房屋租赁协议》，约定：甲方出租的房屋坐落在洪山区凯乐桂园3号楼4号商铺184.49平方、5号商铺284.91平方，2层房产证面积469.4平方，实际使用面积704.1平方；出租房屋的现有装修、附属设施、设备、场地状况为毛坯、消防设施；乙方承租房屋的用途是办公；租赁期限为5年，自2015年3月16日起至2020年3月15日止；出租房屋租金为每月35,000元，从2015年3月16日起算，租金按半年一次支付，提前30天支付后续租金；押金5万元，协议签订时由乙方一次性支付给甲方；在合同有效期内，乙方擅自解除合同的，或逾期30天未支付租金的，乙方应除交付一个月租金外再向甲方支付一个月租金的违约金，未到期租金及保证金不再退还乙方。
协议签订后，李萍支付了押金5万元及半年的租金21万元，并出资对租赁房屋进行了装修，用于开办“洪山张巧云妇科诊所”。该诊所于2015年6月12日开始执业。
2015年8月6日，租赁房屋的物业管理方在巡查中发现消防设施未装泄水阀，故向户主查凤珍发出《违章整改通知书》；9月17日，物业管理方再次发出《违章整改通知书》，责令户主整改恢复原消防设施结构。9月23日，武汉市公安局洪山区分局消防大队向张巧云妇科诊所发出《责令限期改正通知书》，指出现场存在的问题，要求限期整改。
2015年9月15日，李萍搬离租赁房屋，但未与查凤珍办理交接手续。查凤珍自认，2015年国庆节后，在民警和物业的配合下，清理了李萍的遗留物品。
在此期间，李萍于2015年4月19日与案外人黄绍江签订《房屋租赁合同》，将从查凤珍处承租来的凯乐桂园3号楼5号商铺其中一楼底层转租给黄绍江，约定租期为5年，自2015年4月20日起至2020年5月30日止，租金为每月6,700元。2015年9月15日，李萍与黄绍江签订《终止租赁合同协议》，提前终止了合同的履行。
一审法院另查明，租赁房屋为查凤珍向开发商购买的商铺，暂未办理所有权证。
一审审理过程中，根据李萍的申请，一审法院委托湖北大有工程咨询有限公司对租赁房屋的装修价值进行评估。鉴定人于2017年2月19日出具了造咨字（2016）第0471号鉴定意见书，鉴定意见为：鉴定（室内装修）金额：127,726.32元，商铺闲置可见物品金额：26,142.6元，商铺其他物品（光盘可见但现场已被改变）金额：26,689.99元。洪山区凯乐桂园3号楼4号商铺、5号商铺装修价值评估项目总金额（以上合计）：180,558.91元。
一审法院认为，李萍、查凤珍之间签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应自觉遵守履行。李萍在承租房屋后，将部分面积转租，余下房屋违反合同约定的“办公”用途，用于开办妇科诊所；同时，按照合同约定，李萍应在2015年8月16日交纳后半年的租金，但其未按时交纳，上述行为已经构成违约。至于租赁房屋的消防整改责任，因租赁房屋为查凤珍购买的商铺，根据法律规定和日常生活经验，此类商铺能够出售即意味着开发商已经通过了初始消防验收；双方在合同中也明确房屋现状为“毛坯、消防设施”，李萍也举证证明其投资进行了装修，按照法律规定，装修后的二次消防验收应由装修人自行办理审批、验收手续，故消防整改责任应由李萍承担。同时，在租赁房屋并未被禁止使用的情况下，李萍未与出租人进行沟通协商，即自行搬离租赁房屋，此行为已经构成根本违约，李萍应当承担违约责任。
李萍现提出解除合同，其作为违约方虽无合同解除权，但鉴于双方均以实际行为表示合同无法继续履行，故准许解除合同。
李萍诉请要求查凤珍返还部分房屋租金150,000元及押金50,000元，因合同约定“在合同有效期内，乙方擅自解除合同的，或逾期30天未支付租金的，乙方应除交付一个月租金外再向甲方支付一个月租金的违约金，未到期租金及保证金不再退还乙方。”，故对此项诉请，不予支持。
李萍要求赔偿装修损失206,000元，因合同的解除是承租方违约造成的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”故对此项诉请，不予支持。
李萍要求赔偿其他费用损失18,177.6元，主要是指诊所的特殊设施、设备，这些设施、设备未与租赁房屋形成附合，李萍在搬离租赁房屋时应当也可以一并搬离，但其未一并搬离，导致的损失应当由李萍自行承担，故对此项诉请，不予支持。
查凤珍反诉要求李萍支付违约金35,000元，符合合同约定，予以支持。查凤珍并要求李萍立即腾退房屋，恢复原状，因其在庭审中自认2015年国庆节后，在物业和警察的的配合下，清理了李萍的遗留物品，故此时房屋已经腾退完毕，对此项诉请不予支持。同理，查凤珍主张的房屋占用费，应当从2015年9月16日开始计算至当年国庆节后，鉴于已经支持了查凤珍的违约金请求，该违约金足以弥补查凤珍的房屋占用费损失，故对此项诉请不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，判决：一、解除李萍与查凤珍于2015年3月16日签订的《房屋租赁协议》；二、李萍于本判决生效后三日内向查凤珍支付违约金35,000元；三、驳回李萍的其他诉讼请求；四、驳回查凤珍的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,666元、保全申请费2,641元、鉴定申请费12,000元，由李萍负担；反诉案件受理费2,225元，由李萍负担325元，查凤珍负担1,900元。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，查凤珍与李萍于2015年3月16日的签订《房屋租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。合同履行的过程中，因查凤珍出租的房屋消防设施未达标且受到相关职能部门的查处，导致双方合同的目的无法实现，其责任应归咎于查凤珍。李萍提起诉讼请求解除与查凤珍之间签订的房屋租赁合同，查凤珍对此亦无异议，应视为李萍与查凤珍对解除房屋租赁合同达成了合意，本院依法予以照准。
关于李萍主张查凤珍返还部分房屋租金的问题。因李萍承租该房屋的面积为704.1平方米且其也实际占有，故其主张没有事实依据，本院不予支持。关于李萍主张查凤珍赔偿其他损失费用18,177.6元，该损失主要包括该房屋内相关的设施、设备等可移动的物品。对于该可移动的物品，李萍应及时搬离，否则，导致其损失进一步的扩大的责任，应当由李萍自行承担。李萍与查凤珍的房屋租赁合同解除后，查凤珍应向李萍返还房屋押金，并承担赔偿李萍的房屋装修损失的责任。李萍的房屋装修损失，应依据湖北大有工程咨询有限公司出具的造咨字（2016）第0471号鉴定意见书的鉴定结论中的180,558.91元扣减该商铺中闲置可见物品金额和其他物品金额。因此，李萍的上诉理由及请求部分成立，本院予以支持。
综上，一审判决虽认定事实清楚，但适用法律及实体处理部分错误，应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山民商初字第01093号民事判决第一项。
二、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山民商初字第01093号民事判决第二、三、四项。
三、查凤珍于本判决生效后十日内向李萍返还房屋押金人民币50,000元。
四、查凤珍于本判决生效后十日内赔偿李萍的房屋装修损失人民币127,726.32元。
五、驳回李萍的其他诉讼请求。
六、驳回查凤珍的全部反诉请求。
二审案件受理费7,666元，由查凤珍负担4,600元;由李萍负担3,066元。
一审案件诉讼费用共计24,532元，由查凤珍负担14,719元;由李萍负担9,813元。
本判决为终审判决。
审判长 王 阳
审判员 张立新
审判员 陈继红
二〇一八年一月十二日
书记员 余文婷