广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2011）肇四法民初字第868号原告陈洪德（又名陈伍），男，1948年出生，汉族，住广东省四会市。委托代理人陈子权，男，1977年出生，汉族，住广东省四会市。被告四会市南江经济开发总公司。住所地：四会市大沙镇南江工业区广肇路*号。法定代表人左建雄，该公司总经理。委托代理人廖毅，广东国政律师事务所律师。原告陈洪德诉被告四会市南江经济开发总公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，依法公开开庭进行了审理。原告陈洪德与委托代理人陈子权及被告四会市南江经济开发总公司的委托代理人廖毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1995年3月13日，原告与被告签订《转让土地使用权合同书》，约定“原告向被告转让4874.7㎡土地使用权，使用权限为70年，价款2090121元，签订合同后被告在95天内交付所购用地并办理好土地使用证给原告；违约方按合同总金额的10％赔偿给守约方作违约金”。签订合同后被告于2010年9月才将土地使用证办好给原告，而且土地的使用年限由双方约定的70年变为了45年。被告的行为严重违反了双方合同的约定，构成了违约，因此被告必须赔偿209012.1元的违约金给原告。原告向被告购买了70年的土地使用权，而被告只交付了25年的使用权给原告。因此，被告应退回多收的25年的款项746471.78元{25年×（2090121÷70）}给原告。被告的行为违反了合同法等相关法律规定，并严重影响了原告的资金周转及正常经营，给原告造成了严重的经济损失。为维护合法权益，现起诉请求：1、判令被告向原告支付违约金209012.1元；2、判令被告退回多收款项746471.78元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。被告辩称：一、本案的诉讼主体应为四会市四会镇长江建材购销部而不是陈洪德。《转让土地使用权合同书》的签约人是四会镇长江建材购销部，该部才有权主张诉讼权利，陈洪德虽为该部负责人但不能以个人名义行使该部的权利，因此，陈洪德不是本案适格的原告。二、被答辩人的第一项诉讼请求已经超过诉讼时效，被答辩人丧失该项请求的胜诉权。按《转让土地使用权合同书》的约定，答辩人应在95天内把国土使用证交给被答辩人，而由于当时的历史条件答辩人没有在合同签订95天内把国土使用证交给被答辩人，但从签订合同95天后的两年时间内，被答辩人应当知道合同该条款没有履行，其权利受到侵害，而被答辩人却没有主张权利，超过法律规定的诉讼时效十四年了。因此，该项请求依法超过时效，不受法律保护。由于当时签订的《转让土地使用权合同书》面积及使用年限已经发生了重大的改变，原用地面积为4847.70平方米，现在办出的土地使用证的用地面积为5272.32平方米；原来土地使用年限为70年，如今办出的土地使用证土地性质为商住综合用地，使用年限为50年（按此地块下批文之日起计算，即从1994年11月26日起计算）。对此，双方是同意改变的，是一个新的要约和承诺的法律事实。三、被答辩人的第二项诉讼请求缺乏事实依据。合同第三条虽然约定土地使用年限七十年，但没有约定土地使用性质。我国土地管理法规定土地使用性质不同相对使用年限不一样。住宅用地使用年限为七十年，工业用地使用年限为五十年，商业用地为四十年，而被答辩人申请的用地性质为商住综合用地，其使用年限为五十年，这个用地性质是由被答辩人自愿主动向四会市国土资源局申请办理商住综合用地，已经彻底改变了原合同七十年的用地性质，被答辩人无权向答辩人请求赔偿。被答辩人不单向国土管理部门申请改变用地性质，还主动向规划部门缴交了测量费和放线费，办理了《建设用地规划许可证》和《建设项目用地规划设计条件》，规划许可证和规划设计条件里，该地块的用地性质为商业用地，这充分证明被答辩人是主动要求改变用地性质的。被答辩人没有按照合同约定在530天内办理报建报批动工建设手续，本该可以依照合同约定收取被答辩人的土地使用权而没有收回，同时，为了帮助被答辩人办出商住用地使用权证也花费了不少人力、物力，甚至免除了被答辩人办证所需的综合管理费18583.95元和垃圾清理费840元，同时用地面积比原合同多出几百平方米都没有按照现在市场价格收取相关费用，但被答辩人却没有半点感激之情，反而要求答辩人赔偿，这是出尔反尔、不讲诚信的行为。被答辩人的该项诉讼请求缺乏事实依据，应予驳回。经审理查明，被告四会市南江经济开发总公司原名称为“四会西北江经济发展总公司”。四会西北江经济发展总公司因拖欠原告陈洪德经营的四会市四会镇长江建材购销部（个体，现已注销）推填土工程款，经协商后，四会西北江经济发展总公司在1995年3月13日与四会市四会镇长江建材购销部签订《转让土地使用权合同书》，约定四会西北江经济发展总公司（甲方）将所属西北江第一商业城总体规划编写的第29号之3号土地（总占地面积4874.7平方米，其中建筑用地2961.8平方米）转让给四会市四会镇长江建材购销部（乙方）建设使用；转让土地按每平方米430元计算，金额为2096121元；由于甲方欠乙方推填土工程款，由双方财会开具有关票据结算；土地使用年限七十年，期满后可重新办理延期手续；合同签订五天内，甲方把规划建设用地许可证、使用红线图交给乙方，90天内把国土使用证交给乙方；乙方取得国土使用证或甲方出具的土地使用红线图后，必须按西北江第一商业城总体规划的要求在530天内进行设计，办理报建手续动工建设，否则甲方有权收回该土地另行安排处理；违反以上合约的，由违约方按总金额的10％赔偿给守约方等。合同签订后，四会西北江经济发展总公司并未按约定时间在5天内把规划建设用地许可证、红线图交给原告，也没有在95天内办好所转让土地的土地使用权证交给原告。直至2009年6月，承接了原四会西北江经济发展总公司权利义务的被告四会市南江经济开发总公司才告知原告所转让土地的面积有变化，土地面积从规划用地面积4874.7平方米、建筑用地面积2961.8平方米变更为规划用地面积6248.93平方米、实际用地面积3003平方米。根据被告提供的一份日期为2009年6月2日，申请人签名为“陈洪德（陈伍）”的《申请书》，原告向四会市国土资源局申请办理“南江工业园（原西北江第一商业城）总体规划编写的第29号之3的‘陈洪德（陈伍）'商业用地，规划用地面积6248.93㎡，实际用地面积3003.00㎡，现委托南江经济开发总公司代办国有土地使用证的有关手续，上述地块的国有使用者办理‘陈洪德'的名称”。2010年5月24日，原告写下一份《证明》，确认原向四会西北江经济发展总公司受让的土地面积按现批文变更为总占地面积5272.32㎡，实建面积3003㎡，相比现批文总占地面积比原合同总占地面积多了397.62㎡，按原合同土地价格计算，应补缴土地款170976.6元，该款在原告余下工程款中扣除。2010年9月，被告办理好以原告为土地使用权人的《国有土地使用权证》及《建设用地规划许可证》等证件后，于2010年9月1日将上述证件交给原告。在原告签名的《土地使用者领取国土证件审批表》上，载明证件名称为“陈洪德（陈伍）商住综合用地国土证”，国土证号：四国用（2010）第0030**号，土地款为2096121元。被告负责人在该审批表上签名，同意免去原告应交的综合管理费18583.95元及垃圾清运费840元。另原告在2009年5月缴交了土地放线费即测绘费。原告收到《国有土地使用权证》及《建设用地规划许可证》后，发现《国有土地使用权证》上记载的地类为“商住综合用地”，终止日期为“2044年11月25日”，认为不符合原合同订明的土地使用年限七十年的约定，遂向被告提出异议，认为被告违约，要求被告赔偿其减少的土地使用年限的损失并支付违约金，被告认为原告在2009年已知道其受让土地是属于商业用地，并书面申请办理该商业用地的土地使用证，缴交了该土地的测量费和放线费，而国家规定商业用地的使用年限为40年，原告是主动要求并同意改变用地性质，原告的赔偿主张无理，拒绝了原告的要求，双方遂发生纠纷。以上事实，有原告提供的身份证、证明、《国有土地使用权证》、被告提交的《建设用地规划许可证》、《申请书》、《土地使用者领取国土证件审批表》等证据及双方当事人在庭审中的陈述、答辩所证实，足以认定。本案审理期间，原告以被告提供的日期为2009年6月2日的《申请书》上的“陈洪德（陈伍）”签名不是其本人所签为由，申请对《申请书》上的“陈洪德（陈伍）”签名进行笔迹鉴定。后本院委托的广东天正司法鉴定中心以鉴定材料不完整、不充分，委托人不能提供符合要求的鉴定材料等理由终止鉴定，后原告再次申请由其他鉴定机构进行笔迹鉴定，经双方当事人同意，本院再次委托广东南天司法鉴定所进行笔迹鉴定，但因原告无正当理由逾期未按要求缴交鉴定费用，该次鉴定予以终止。本院认为：土地使用权可以依法转让。原四会西北江经济发展总公司是四会市人民政府设立的负责西北江第一商业城土地开发建设的机构（现原西北江第一商业城所在土地已归属被告开发范围），对规划范围内的土地可按规定依法转让。四会西北江经济发展总公司与四会市四会镇长江建材购销部于1995年3月13日签订的《转让土地使用权合同书》内容不违反法律规定，是双方真实意思表示，该合同合法有效。四会市四会镇长江建材购销部是原告经营的个体性质的商户，且现该购销部已注销，以该购销部名义签订的合同依法由原告承担相应的民事责任，故原告在本案中具有民事诉讼主体资格，被告辩称原告不是本案适格原告没有法律依据，本院不予采纳。原四会西北江经济发展总公司已变更名称为四会市南江经济开发总公司，即本案被告，四会西北江经济发展总公司的民事权利、义务已由被告承接，因上述合同产生的民事责任依法由被告承担。对原告主张被告违约，未按合同约定按期交付土地使用权证等证件，要求被告承担违约责任，支付违约金209012.1元。四会西北江经济发展总公司与四会市四会镇长江建材购销部签订的《转让土地使用权合同书》第四条约定甲方（四会西北江经济发展总公司）应在95天内把国土使用证交给原告，但被告至2010年9月1日才将土地使用权证办好交给原告，被告违反了上述合同中关于履行时间的约定，其行为构成违约。国有土地使用权证是土地使用权人享有土地使用权利的凭证，未领取土地使用权证，即使实质占有土地，原告也不能申请在土地上进行建设。被告未能按合同约定时间交付土地使用证给原告，原告因此不能对受让土地合法行使占有、使用、收益的权利，对原告造成损失，原告据此请求被告承担违约责任，支付违约金209012.1元，补偿因不能及时领到土地使用权证造成的损失，符合合同约定。对被告辩称原告的该项主张已超过诉讼时效，虽然被告在签订合同95天后未能按时交付土地证给原告，但原告一直有催促被告，被告只是以客观原因为由迟延办理相关证件，并未明确拒绝为原告办理土地证，且最终于2010年9月将土地证办好交给原告。依照法律规定，诉讼时效因当事人一方提出要求或同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案诉讼时效因被告同意履行办证义务而中断，并重新计算，因此现原告起诉主张被告承担违约责任未超过诉讼时效期间，被告认为原告的该诉讼主张超过诉讼时效的抗辩理由不成立，本院不予采纳。原告请求被告承担违约责任，支付逾期履行违约金209012.1元的证据充分，理由成立，本院予以支持。对原告主张所向被告受让土地的使用年限从合同约定的70年变为45年，被告的行为构成违约，造成原告损失，请求被告赔偿损失746471.78元。依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限批准后，由土地管理部门实施；对土地使用权出让最高年限，其中居住用地七十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。原告与四会西北江经济发展总公司签订的《转让土地使用权合同书》中并无约定所转让土地的用地性质，但按照合同第三条“土地使用年限七十年”约定，双方合同所指土地的用地性质应为居住用地，即按规定原告受让土地的使用年限应为70年。但根据被告提供的有原告签名的日期为2009年6月2日的《申请书》，原告申请办理的为“南江工业园（原西北江第一商业城）总体规划编写的第29号之3的‘陈洪德（陈伍）'商业用地”的国有土地使用证，据此，原告已知道其受让土地已确定为商业用地，并主动申请办理相关使用权证，双方已自愿变更了土地使用性质，因此，被告为原告办出载明为“商住综合用地”的土地使用证并未违约，同时，在合同签订后，被告已实际交付土地给原告使用，现土地使用权证载明的终止日期为2044年11月25日，从合同签订日起计算，该土地的实际使用年限为50年，符合规定的商住综合用地使用年限，且使用期届满后亦可依照规定申请续期，故原告请求被告赔偿用地年限减少的损失没有事实和法律依据。对原告认为上述申请书并非其本人签名，并申请对该申请书上的签名进行笔迹鉴定，但因鉴定机构以鉴定材料不完整、不充分等理由无法作出鉴定结论，同时在再次鉴定中原告无正当理由不预交鉴定费用，故原告应承担举证不能的责任，其认为申请书上其本人名字不是其本人笔迹的依据不充分，原告应承担举证不能的后果。原告请求被告赔偿损失746471.78元的证据不充分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告四会市南江经济开发总公司应在判决生效之日起十日内，向原告陈洪德支付违约金209012.1元驳回原告陈洪德的其他诉讼请求。本案受理费13354元，由原告负担10416元，被告负担2938元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  宋盛才审 判 员  何海波人民陪审员  陈达权二〇一四年四月二日书 记 员  廖文燕