湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终7510号
上诉人（原审原告）：章爱萍，女，1955年1月18日出生，汉族，住武汉市黄陂区，
上诉人（原审被告）：李丽萍，女，1961年6月4日出生，汉族，住武汉市江岸区，
委托诉讼代理人：熊龙（系李丽萍丈夫），1954年12月8日出生，汉族，住武汉市江岸区，
上诉人章爱萍因与上诉人李丽萍房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初2555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案受理后，依法组成合议庭，因一审判决认定事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
章爱萍上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项，改判支持我方的全部诉讼请求；二、诉讼费由李丽萍负担。事实和理由：一、我方不服一审判决认定双方合同于2017年3月9日解除，解除时间应按照合同依据事实来认定。二、双方口头约定房租调整为1,800元/月交一年，前提是要求李丽萍将房屋的毁损修复，东西还原，但李丽萍一直未修复房屋，理应补交房租差价。三、一审法院按照1,800元/月计算2016年3月10日之后的房屋租金，且计算至2017年3月9日的判决错误，房屋租金应该按照合同约定的2,200元/月计算，合同也没有解除的事实。四、李丽萍应该在结清所欠三年物业费、水电煤气费用且房屋原有财产损失结清后，才能退还2,200元押金，一审直接扣除2,200元押金有误。五、2,200元违约金赔付的问题，我在一审时当庭已经表示放弃。
李丽萍上诉请求：一、撤销一审判决，依法驳回章爱萍的全部诉讼请求，我方于2016年3月10日已清退房屋，章爱萍应退还多收的半年房租差价以及本人经济损失共计三万元并应退还租房押金2,200元；二、诉讼费用由章爱萍自行承担。事实和理由：一、一审法院认定双方合同解除时间为2017年3月9日错误，双方在2016年3月见面协商退还房屋押金时，我方已经将房屋钥匙交付章爱萍，双方合同自此解除，此后房屋所有事宜与我方无关。二、房屋承租之初的市场价格就是1,800元/月，是章爱萍欺诈抬高了租金至2,200元/月，而后双方也协商调整了租金。故双方的房屋租金实际应为1,800元/月，章爱萍理应退还其多收取的半年租金差价。
章爱萍、李丽萍答辩意见均同各自的上诉理由。
章爱萍向一审法院提起诉讼请求：1、解除章爱萍与李丽萍签订的房屋租赁协议；2、李丽萍支付2015年3月10日至2016年3月10日的房屋租金差额4,800元；3、李丽萍支付2016年3月10日至2016年11月10日所欠房租金额17,600元（后续房租继续支付至解除房屋租赁协议之日止）；4、李丽萍立即将租赁房屋交付章爱萍；5、李丽萍向章爱萍支付违约赔偿金2,200元；6、诉讼费用由李丽萍承担。
一审法院认定事实：章爱萍系位于武汉市江岸区胜利街310号8#104室（建筑面积60.3平方米）房屋（即本案租赁房屋）的所有权人。2014年9月4日，章爱萍与李丽萍签订《房屋租赁合同》一份，将上述房屋出租给李丽萍使用。双方约定租赁期间自2014年9月10日至2017年9月8日。租金为2,200元/月，支付方式为半年一付。李丽萍须支付押金2,200元。合同还约定，未经章爱萍同意，李丽萍不得擅自转租、转售租赁房屋。合同还约定了其他内容。《房屋租赁合同》签订后，李丽萍向章爱萍支付了押金2,200元。李丽萍在租赁房屋内从事经营。自2014年9月10日至2015年3月9日期间，李丽萍依《房屋租赁合同》约定，按2,200元/月的标准向章爱萍支付房屋租金。后，李丽萍未继续在租赁房屋内从事经营。2015年3月10日，李丽萍向章爱萍的银行账户转账21,600元。2015年10月22日，李丽萍与案外人邢鸿飞签订《房屋租赁合同》一份，将本案租赁房屋转租给邢鸿飞，租赁期间自2015年9月1日至2016年2月10日，租金为1,800元/月。2016年3月，章爱萍与李丽萍就房屋租赁事宜协商未果，遂成讼。
一审法院认为，一、关于第1项诉讼请求。章爱萍请求解除其与李丽萍之间的《房屋租赁合同》。李丽萍认为合同已于2016年3月10日解除，理由为：2016年3月10日之后，章爱萍未再向李丽萍催要房屋租金。且2016年3月10日左右，李丽萍已从租赁房屋腾退并将房屋钥匙交还给章爱萍。章爱萍对此不予认可，李丽萍亦不能举证证明其已于2016年3月10日与章爱萍进行了交接。故不能认定《房屋租赁合同》于2016年3月10日解除。李丽萍认为合同已经解除，章爱萍起诉要求解除合同，双方在解除《房屋租赁合同》上意见一致。综合双方意见和诉求，一审法院认为至迟于章爱萍起诉之日即2017年3月9日，双方之间的《房屋租赁合同》已经解除。
二、关于第2项诉讼请求。章爱萍要求李丽萍支付2015年3月10日至2016年3月10日的房租差额4,800元。理由为：《房屋租赁合同》约定房租2,200元/月。而李丽萍是按1,800元/月的标准支付2015年3月10日至2016年3月10日期间的房屋租金21,600元，故李丽萍应向章爱萍补足房租差额4,800元。李丽萍则主张因其未继续租赁房屋作经营使用，变为生活居住，所以与章爱萍口头协商一致，自2015年3月10日开始，房租变更为1,800元/月、一年一付。章爱萍当庭认可与李丽萍口头协商变更房屋租金为1,800元/月，但主张前提是李丽萍将租赁房屋还原。因李丽萍一直未将房屋还原，故应补足房租差额。一审法院认为，通过双方陈述，能够确认章爱萍与李丽萍曾口头协商将房租从2,200元/月变更为1,800元/月的事实。对于章爱萍主张的变更租金系附带了将房屋还原的条件，因其未举证证明存在此种约定，同时亦未举证证明房屋出租给李丽萍之前、之后的状况。且李丽萍于2015年3月10日就按1,800元/月的标准支付了至2016年3月9日一年的租金21,600元。长达一年的时间，章爱萍未向李丽萍催要房租差价。而是在已付一年房租所涵盖的租赁期间到期后即2016年3月前往租赁房屋与李丽萍协商此后租赁事宜未果而发生纠纷。综合上述情形，能够确认章爱萍与李丽萍口头协商自2015年3月10日起按1,800元/月支付房屋租金、李丽萍以此标准向章爱萍支付了2015年3月10日至2016年3月9日的房租、章爱萍对李丽萍的支付予以接受的事实。故，章爱萍要求李丽萍支付房租差额4,800元的诉请缺乏事实依据，不予支持。
三、关于第3项诉讼请求。章爱萍要求李丽萍支付自2016年3月10日起至解除租赁协议之日止的房屋租金（暂计至2016年11月10日所欠房租为17,600元）。李丽萍表示2016年3月10日从租赁房屋腾退，并将房屋钥匙交还章爱萍，彼时其与章爱萍之间的《房屋租赁合同》就已解除。一审法院认为，章爱萍与李丽萍签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限至2017年9月8日，即依据合同，在2016年3月10日之时，双方之间的租赁关系并未终止。而李丽萍又未能举证证明其于2016年3月10日与章爱萍办理了交接手续、将租赁房屋返还给章爱萍。故，章爱萍要求李丽萍支付自2016年3月10日起至《房屋租赁合同》解除之日止的房屋租金于法有据，予以支持。章爱萍与李丽萍口头协商自2015年3月10日起，房租为1,800元/月。一审法院确认双方之间的《房屋租赁合同》于2017年3月9日已经解除。故，李丽萍应按1,800元/月的标准向章爱萍支付自2016年3月10日起至2017年3月9日止的房屋租金。自2016年3月10日计至2016年11月9日为14,400元（1,800元/月×8个月），抵扣章爱萍收取的房屋押金2,200元后核算为12,200元；自2016年11月10日起至2017年3月9日止，房屋租金按1,800元/月计算。
四、关于第4项诉讼请求。章爱萍要求李丽萍立即向其交付租赁房屋。一审法院认为，因章爱萍、李丽萍之间的《房屋租赁合同》已经实际解除，李丽萍应从租赁房屋腾退，将房屋返还给章爱萍，对该项诉请，予以支持。
五、关于第5项诉讼请求。章爱萍要求李丽萍赔偿违约金2,200元，理由是李丽萍将租赁房屋转租。一审法院认为，《房屋租赁合同》中虽约定了“乙方（李丽萍）未经甲方（章爱萍）同意不得擅自转租房屋”，但合同中并未对违约责任作出约定，章爱萍亦未举证证明其因李丽萍转租而遭受的损失。故，章爱萍提出的此项诉请缺乏合同依据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、章爱萍与李丽萍在2014年9月4日签订的《房屋租赁合同》于2017年3月9日解除；二、李丽萍于本判决生效之日起十日内向章爱萍支付房屋租金（自2016年3月10日起至2016年11月9日止，房屋租金计为12,200元；自2016年11月10日起至2017年3月9日止，房屋租金按1,800元/月计付）；三、李丽萍于本判决生效之日起十日内从位于武汉市江岸区胜利街310号8#104室（建筑面积60.3平方米）的房屋腾退，将上述房屋返还给章爱萍；四、驳回章爱萍其他诉讼请求。案件受理费50元，由章爱萍负担25元、李丽萍负担25元。因此款已由章爱萍预交，故李丽萍于本判决生效之日起十日内将案件受理费25元直接支付给章爱萍。
二审期间，双方均无新的事实及新证据。
二审经审理查明，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，针对章爱萍、李丽萍的上诉请求及理由，本院评判如下：
关于合同解除时间。李丽萍上诉主张2016年3月将房屋钥匙交付章爱萍，双方租赁合同自此解除。但章爱萍否认收到房屋钥匙，李丽萍亦无证据证明章爱萍接受了房屋钥匙并办理交接手续，故其该项上诉理由因证据不足不能成立。章爱萍亦不服一审认定的合同解除时间，但双方在2016年3月因房屋租赁事宜发生纠纷协商未果形成本案诉讼，现租赁合同客观上已无法继续履行，合同目的不能实现，一审时双方在合同解除问题上已达成一致意见，一审法院以章爱萍向法院提起诉讼主张权利之日即2017年3月9日确定为双方合同解除的时间并无不当。
关于房屋租金的计算标准。章爱萍主张房屋租金应按照合同约定标准2,200元/月计算至合同解除之日。但从实际情况来看，双方均认可曾口头协商变更房屋租金，且2015年3月10日以后双方实际也是按照1,800元/月、一年一付标准缴纳和收取房屋租金，在2016年3月10日李丽萍欠缴下一年度房屋租金之前，章爱萍并未就此租金标准提出过任何异议，根据上述事实可以认定双方已实际协商变更了房租标准。章爱萍要求补足租金并按照合同约定标准支付租金至合同解除之时的上诉理由不能成立，本院不予支持。李丽萍上诉主张房租应自始按照1,800元/月的标准计算并要求章爱萍向其支付经济损失，但本案《房屋租赁合同》系双方协商一致自愿签订，内容合法有效，合同约定的租金标准对双方均有约束力。虽然在合同履行期间双方于2015年3月10日协商变更了租金支付标准，但对已按照合同履行的部分不应具有溯及力。李丽萍亦未提交证据证明其存在经济损失，李丽萍要求退还多收的房屋租金以及支付经济损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院以1,800元/月标准计算2015年3月10日至2017年3月9日合同解除的房屋租金并无不当。
关于2,200元房屋押金问题。章爱萍主张因李丽萍欠缴水、电、煤气等费用且租赁房屋存在损毁，不应退还房屋押金。但其并未提交任何证据证明水、电、煤气费欠费的事实，不予退还房屋押金没有事实及合同依据，其该项上诉理由不能成立，一审法院在计算李丽萍应支付的房屋租金时抵扣2200房屋押金的处理并无不当。
综上，章爱萍、李丽萍的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
章爱萍预交的二审案件受理费50元，由章爱萍自行负担；李丽萍预交的二审案件受理费50元，由李丽萍自行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 斌
审 判 员 丰 伟
审 判 员 张文霞
二〇一八年一月十日
法官助理 严 洁
书 记 员 陈佳佳