内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院民 事 判 决 书（2017）内0502民初5467号原告：通辽市金港房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区通辽市科尔沁区民航路45-1号（军盛综合楼）。法定代表人：王忠明，董事长委托诉讼代理人：吴文学，北京市道成（通辽）律师事务所律师。被告:陈丽华，女，1973年8月21日，蒙古族，个体，现住内蒙古通辽市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：孟岩，男，1974年3月16日出生，汉族，现住内蒙古通辽市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：孙铁鑫，内蒙古金利律师事务所律师。原告通辽市金港房地产开发有限公司与被告陈丽华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告通辽市金港房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴文学，被告陈丽华的委托诉讼代理人孟岩、孙铁鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告通辽市金港房地产开发有限公司提出诉讼请求：1、要求解除2014年7月26日签订的《房屋使用权转让协议书》；2、要求被告给付租金11687.50元（计算方式：116875.00元除以30年乘以3年）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年7月26日，双方经协商达成《房屋使用权转让协议书》，甲方（本案的原告）将通辽市科尔沁区金港市场物流园区内石油站东侧临建x房屋使用权，建筑面积为46.75平方米，使用期限为2014年8月1日至2044年8月1日的三十年使用权，租金为116875.00元，乙方（本案的被告）一次性将房款交付甲方。协议签订后，甲方将该房屋交付乙方使用至今，而乙方未按照协议约定履行给付租金的义务，甲方多次催要未果的情况下，按照协议第八条的约定，通过书面形式通知乙方解除了涉案《房屋使用权转让协议书》，因乙方使用该房屋三年，应当承担相应的房租义务，请求法院查明事实，支持原告的诉讼请求。被告陈丽华辩称，首先，双方签订的《预付定金协议书》、《房屋使用权转让协议书》均合法有效，双方应当按照约定履行协议。原、被告于2014年6月20日签订《预付定金协议书》（实质就是房屋使用权30年的转让协议）一份，协议约定：原告通辽市金港房地产开发有限公司将其位于科尔沁区金港市场物流园区石油站东侧x沿街商业用房，面积为46.75平方米以单价2500元/平方米将使用权转让给被告陈丽华使用30年，即从2014年8月1日起至2044年8月1日止。也明确注明在本协议签订时房款即租金（以兑结孟岩工程款的形式）已经付清。加盖了原告通辽市金港房地产开发有限公司的公章且当时的法定代表人李铁成也在该协议书上签字。为更加明确双方的权利义务，双方于2014年7月26日又签订一份《房屋使用权转让协议书》，而这份合同，原、被告双方只是为了补充第一份协议仅形式上再次签订协议，并未发生实质的给付内容。根据《预付定金协议书》第五条：租金（以兑结孟岩工程款的形式）已付清，并不存在欠租金的事。其次，原告通辽市金港房地产开发有限公司要求被告陈丽华给付三年租金更是与协议相违背，《预付定金协议书》已经清楚载明原告通辽市金港房地产开发有限公司因欠孟岩的工程款，以房屋使用权转让30年的费用折抵工程款，孟岩又在原告同意并已经实际交付的情况下将此房屋的使用权转让给被告，才产生原、被告之间的两份协议，根本不存在被告陈丽华未按约定不付租金的事情。因此，两份合同均合法有效，原告通辽市金港房地产开发有限公司更无权出尔反尔单方毁约解除合同。请求法院查明事实，驳回原告通辽市金港房地产开发有限公司的诉讼请求。原告通辽市金港房地产开发有限公司为证实其主张成立，出示了：1、2017年3月7日发出的解除合同的通知书1份（复印件）、照片1张（复印件），拟证明原告依照合同法的规定单方依照双方签订的房屋转让协议的约定向被告方发出解除合同通知书，将该通知书张贴在涉案的房屋玻璃门上（因该房屋被告已租赁给他人，当时找不到被告），我公司通过该种形式，并进行了拍照，证明了我公司张贴的过程的事实，该张贴已经超过三个月，被告并未提出异议，按照合同法的规定该解除已经生效；2、国有土地使用权证1份，拟证明我方享有对涉案土地的使用权和开发使用权；3、临时建筑工程规划许可证1份，拟证明该房屋属于有许可证的建筑，是合法、有效的；4、建设用地规划许可证1份，拟证明土地是经过规划，依法行使使用权的；5、建设工程施工合同1份，拟证明涉案房屋是原告方发包给孟岩建筑队，该工程系孟岩所施工建设；6、建设工程造价咨询合同1份（复印件）、金港物流园区库房及零星工程审计表1份（内蒙古新世洋建设工程项目管理有限公司出具的），拟证明原告与孟岩签订了对该工程造价的审计，审计的结果是孟岩欠公司6580167.35元（系工程款及税款，原因是兑结时多支付了工程款）；7、与孟岩工程队支付明细表1份，拟证明我方单方计算就已经多支付了孟岩95924.46元；8、孟岩工程款兑结未上账房源明细表1份，拟证明我公司曾经与孟岩兑结过房屋，但不包括本案涉案的房屋。9、2014年8月1日双方签订的房屋使用权转让协议书一份，拟证明双方曾经签订过涉案房屋的转让使用权协议书，双方约定了该涉案房屋的位置、面积、转让年限、转让金的数额以及双方交付的时间及违约的法律后果，现原告方已经将涉案房屋交给被告使用至今，而被告未按约定交付转让金，根据第九条的约定原告方有权解除该合同，并要求被告承担违约责任。被告质证认为，对证据1真实性、合法性、关联性均有异议，被告没有接到过该份通知，照片不能证明张贴的时间为3个月，原告单方解除合同没有事实依据和法律依据；对证据2、3、4没有异议，更加证明原告具有签订合同的主体资格；对证据5没有异议，恰恰证明了原告与孟岩之间有工程款的来往；对证据6真实性、合法性、关联性均有异议，单方对账不能证明原告已经对孟岩超付工程款；对证据7、8的孟岩未上账房源明细表不能证明本案的涉案房屋不是顶账的房屋，只能证明一部分是顶账的房源，对证据9的真实性没有异议，对证明的问题有异议，此协议只是原、被告为了明确双方的权利义务对原、被告签订的预付定金协议书的补充。被告陈丽华为证实其主张成立，出示了：1、原、被告签订的预付定金协议书1份，拟证明在本协议书中第三条中明确写明被告陈丽华选择一次性付款方式付款，单价每平米2500.00元，总价款116875.00元，第五条明确约定在本协议签订时房款（租金）已付清（以兑结孟岩工程款的形式），此房屋公司转让30年使用权（2014年8月1日至2044年8月1日）此协议由通辽市金港房地产开发有限公司盖章，有当时的法定代表人李铁成亲笔签名，证明房屋转让款已经付清；2、复举原告方出示的2014年8月1日双方签订的房屋使用权转让协议书一份，拟证明此协议第二条明确载明被告陈丽华不得以通辽市金港房地产开发有限公司无该房屋所有权为由向通辽市金港房地产开发有限公司申请办证，第十条明确约定任何一方不得擅自变更或解除合同，如因重大客观原因导致本协议解除的，双方协商按未使用的年限应退还被告陈丽华所付款项比例的方式解决（退还的金额等于总房款减去总房款除以30年乘以使用的年限），该房屋所使用期限为30年，期间如发生拆迁等行为均赔付给被告陈丽华，通辽市金港房地产开发有限公司无权干涉，证明此协议只是为了双方明确权利义务，并没有发生实质性的给付内容。3、2013年11月1日原告与河南华安建设有限公司金港第三项目部签订的零星工程验收单1份，拟证明金港物流园内B15、16、17仓库总造价为7446711元，证明原告欠孟岩工程款7446711.00元的事实。原告通辽市金港房地产开发有限司质证认为，对证据1的真实性有异议，该份协议是预付定金协议书，约定应该是被告交付定金，该协议内容全是被告手写上去的，不是当时签合同具有的内容，原告对兑结的事情并不知情，当时原告也没填写，并未得到原告的认可，因此原告认为该协议书的内容是不真实的，被告称用孟岩的工程款兑结交付租金理由不成立，原告方经过工程造价审计及双方签订的协议，原告已经全额支付工程款，并不欠孟岩工程款，因此被告与孟岩兑结工程款事实不能成立，因此该协议不具合法性、真实性、关联性。原告与被告签订定金协议书要求从被告施工队孟岩的施工款中兑结该房屋的租金，该协议应该是三方协议，应该有孟岩在协议书上的签字方可成立，现该协议书中只有原告和被告两方签订，缺少必要第三方，因此该协议是不成立，也不生效的；对证据2的真实性、合法性、关联性均不持有异议，是双方签订的，该协议也同时证明了原告主张解除合同的合同依据，依据该协议的第九条，被告方并未按照双方的约定交付该房屋的租赁费，因此原告有权解除合同，并要求被告承担赔偿责任。对证据3是原告与河南华安建设工程有限公司签订的合同，与本案没有关联性，更与孟岩没有任何关系，该工程七百多万是工程款合同价，并非实际发生，另外该证据也证明不了原、被告已经结清的事实，与本案能否与孟岩的工程款兑结并没有直接关联，因为原告给孟岩的工程款已经超出实际数额。根据原、被告的举证、质证情况，本院认证如下：原告出示的证据1、2、3、4、5来源合法、内容客观且与本案具有关联性，能够证明涉案房屋及所属土地使用权的情况和当时孟岩参与施工及涉案房屋系临时建筑的事实，本院予以确认并采信；证据6、7、8因涉案外人孟岩的权利，且被告对其证明问题不予认可，本院在本案中不予确认；原告出示的证据9的真实性，本院予以确认；被告出示的证据1的真实性、合法性、关联性及证明问题，本院予以确认；证据2的真实性，本院予以确认；证据3为原告与河南华安建设有限公司金港第三项目部之间的法律行为，不能直接确定与本案的关联性且原告不予认可，本院不予采信。经审理查明，原告通辽市金港房地产开发有限公司于2007年12月20日取得了座落于科尔沁区育新镇哈拉呼村东侧，地号为xx号的商服用地，使用权面积为207442.95平方米。2008年6月23日，原告通辽市金港房地产开发有限公司取得国道111线与304线交叉路口南（五家子村西侧）的通辽市金港市场物流园642013.28平方米的建设用地规划许可证；2008年8月24日，原告通辽市金港房地产开发有限公司取得建设位置为国道111线以南、国道304以北，项目名称为餐馆、工程部、招商中心的631.25平方米临时建筑工程规划许可证，批准使用有效期限自2008年8月25日至2010年8月25日。2013年5月6日，原告通辽市金港房地产开发有限公司与案外人孟岩签订了《建设工程施工合同》，对民航路南段、国道304与111线交汇处的服务用房的土建、采暖、水电进行施工。原告通辽市金港房地产开有限公司与被告陈丽华签订了《预付定金协议书》。内容为：原告出售之”金港物流园”项目，位于国道304线与国道111线交汇处。陈丽华自愿购买原告物业，该物业用途为商业。陈丽华确认认购”金港物流园”A区临建栋x号商业楼，商业楼建设面积46.75平方米（建筑施工图纸面积），最终以房产测绘部门的结果为准。陈丽华选择一次性付款方式付款，单价2500.00元/平方米，总价款116875.00元。其他约定：如陈丽华未按规定日期补齐首付款，每逾期一天，按逾期交款的千分之五扣除违约金。本协议签订时房款（租金）已付清（以兑结孟岩工程款形式）。此房为临建房，公司转让房屋使用权叁拾年（2014年8月1日至2044年8月1日）。原告与被告签订《房屋使用权转让协议书》，内容为：原告自愿将通辽市科尔沁区金港市场物流园区内石油东侧临建（x#）的房屋使用权（建筑面积46.75平方米，使用期限：2014年8月1日至2044年8月1日）以人民币116875.00元出售给被告，被告一次性将房款交付原告。被告已明确知悉本协议签订时原告仅享有上述房屋的使用权，且自愿以上述价格购买该房屋的自本协议生效之日起（含2014年）三十年的使用权。所以被告不得以原告无该房屋的所有权为由向原告申请办证。该房屋的使用权自被告支付完上述款项后转让给被告。被告享有该房屋的使用、收益、出租等权利，并承担所有相关经营涉税事项。本协议签订后，原告保证被告享有同原告相同的居住权利，被告保证按期缴纳各项税费。本合同签订后，原告不得就该房屋与他人订立《买卖合同》。因该房屋系原告公司临建房，被告行使居住权时须不得侵害该房屋所属公司的利益，否则，原告有权解除本协议并要求被告赔偿经济损失。本协议签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本协议的解除，双方协商按未使用的年限应退还乙方所付款项比例的方式解决。该房屋所使用期限为30年，期间如发生政府规划拆迁行为时，所有补偿款均赔付给被告，原告无权干涉，房屋交付给被告使用后出现任何有损于被告使用权利益的事项，均由原告承担一切损赔责任。另查明，涉案的通辽市科尔沁区金港市场物流园区内石油东侧临建105#房屋即原告于2008年8月24日取得临时建筑工程规划许可证批准建设的位置为国道111线以南、国道304以北，项目名称为餐馆、工程部、招商中心的631.25平方米临时建筑中的一间。本院认为，临时建筑是指单位和个人因生产、生活需要临时建造使用，结构简易并在规定期限内必须拆除的建（构）筑物或其他设施。根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条规定”民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为”，《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条规定”在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。临时建设和临时用地规划管理的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定”，涉案房屋原告虽取得了临时建筑工程规划许可证，但该许可证批准的使用期限自2008年8月25日至2010年8月25日。原告未在批准的使用期限到期后自行拆除该临时建筑，超过批准的使用期限继续使用并于2014年将该房屋的使用权以转让的方式转让给被告。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案所涉的房屋系临时建筑，且原告超过批准的使用期限使用，故原告并未取得该房屋合法的所有权及使用权。本案中，原、被告当庭对”金港物流园”A区临建栋105号商业楼所涉《房屋使用权转让协议书》签订的内容无异议。根据原、被告双方的意思表示，协议系原告以合法形式掩盖非法目的，以租赁的形式处分不具有所有权且非法建设的房屋。《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第五项规定”以合法形式掩盖非法目的”及”违反法律、行政法规的，合同无效”。因此，原告与被告签订的涉案协议无效。原告主张的要求被告给付租金的诉讼请求既无事实根据亦无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回原告通辽市金港房地产开发有限公司要求解除其与被告陈丽华签订的关于通辽市科尔沁区金港市场物流园区内石油东侧临建x#房屋《房屋使用权转让协议书》的诉讼请求；二、驳回原告通辽市金港房地产开发有限公司要求被告陈丽华给付租金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46.00元，由原告通辽市金港房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若一方拒绝履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，二年内可向人民法院申请执行，逾期申请的，由申请人自行承担不利的法律后果。审判员  王玉玫二〇一七年十月十六日书记员  刘 程