青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初字第10826号
原告（反诉被告）青岛城市建设投资（集团）有限责任公司。
法定代表人张镇安，职务董事长。
委托代理人王群，山东文康律师事务所律师。
委托代理人陈思宏，山东文康律师事务所律师。
被告青岛嘉通物资有限公司。
法定代表人仲淑玲，职务经理。
委托代理人闫文慧，山东华政律师事务所律师。
被告（反诉原告）胡爱玲。
委托代理人闫文慧，山东华政律师事务所律师。
被告黄金海岸游艇销售（青岛）有限公司。
法定代表人LIUCATHY。
原告（反诉被告）青岛城市建设投资（集团）有限责任公司与被告青岛嘉通物资有限公司、被告（反诉原告）胡爱玲、被告黄金海岸游艇销售（青岛）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王群、陈思宏，被告青岛嘉通物资有限公司委托代理人闫文慧、被告胡爱玲委托代理人闫文慧到庭参加诉讼。被告黄金海岸游艇销售（青岛）有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）青岛城市建设投资（集团）有限责任公司诉称，2011年8月12日，原告与被告青岛嘉通物资有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定原告将青岛奥林匹克帆船中心-
主防波堤酒吧、餐饮商用房53-54号出租给被告青岛嘉通物资有限公司，租赁期限自2009年8月1日至2019年7月30日，其中前三年即2009年8月1日至2012年7月30日的租金为25.8万元／年。自2010年起，租金的交付以半年为单位，由被告青岛嘉通物资有限公司提前一个月向原告预交，即每年6月1日缴纳本年度下半年租金，12月1日缴纳下年度上半年房租。《房屋租赁合同》第六条第三款第（5）项约定，如被告青岛嘉通物资有限公司未按约按时足额支付租金逾期10日以上，原告有权解除合同，收回房屋；第七条第二款第（2）项约定，如被告青岛嘉通物资有限公司未按时足额支付租金，应向原告支付违约金。合同签订后，被告青岛嘉通物资有限公司又与被告胡爱玲签订了与《房屋租赁合同》内容完全一致的房屋租赁合同，将53-54号出租房屋转租给被告胡爱玲并取得了原告的书面确认。被告胡爱玲承租后向原告交纳租金至2011年上半年，之后的房屋租金一直未向原告交纳，原告多次催促未果。53-54号出租房屋目前以“黄金海岸”名义对外实际经营。原告在起诉前向被告了解到“黄金海岸”的实际经营方为被告黄金海岸游艇销售（青岛）有限公司。鉴于被告黄金海岸游艇销售（青岛）有限公司一直实际占有、使用上述租赁房屋且三被告自2011年下半年以来一直未向原告交纳应付租金，并拖欠原告为其垫付的水电费，期间原告多次向三被告催要但始终未果，为维护自身的合法权益，原告起诉，请求：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同关系，要求被告向原告交还涉案的租赁房屋；2、判令被告向原告支付2011年6月1日至2013年6月30日欠付租金34万元及逾期付款违约金（违约金按同期银行贷款利率计算）；3、判令被告按年租金17万元的标准向原告支付自2013年7月1日至被告实际交还房屋之日的房屋占用使用费，以及逾期付款的违约金（违约金按银行同期贷款利率计算）；4、本案诉讼费由被告承担。
被告青岛嘉通物资有限公司辩称，被告胡爱玲于2009年8月欲租原告的房屋，因原告提出只能同单位签订租赁合同，应被告胡爱玲的要求，被告青岛嘉通物资有限公司同意以自己的名义与原告签订合同，并在当天又与胡爱玲签订了内容完全一致的合同一份，将原合同的权利义务完全转让给胡爱玲且得到了原告的书面同意。后胡爱玲因经营亏损，又将该酒吧转让给黄金海岸青岛有限公司经营。该公司因房租数额同原告未能达成一致，双方未签订书面合同，但自2011年6月8日起，该公司一直承租并使用该房屋，所以嘉通公司并非真正的承租人，且2011年6月8日起，原告已同黄金海岸公司形成了新的租赁关系，原合同终止，且确认的承租方的权利义务与嘉通公司无关，故请求驳回原告对我方的起诉。
被告（反诉原告）胡爱玲辩称，被告方于2009年8月欲租原告的房屋，因原告提出只能同单位签订租赁合同，在征得青岛嘉通物资有限公司同意后，我方先以该公司的名义与原告签订了合同，当天之际又与嘉通公司签订了内容完全一致合同，将原合同的权利义务转让给了被告胡爱玲。后被告胡爱玲因经营亏损，经原告介绍，又于2011年6月8日与黄金海岸游艇销售（青岛）有限公司签订转让协议，将该酒吧转让给该公司。后该公司因房租数额同原告未达成一职，双方未签书面合同，但该公司一直承租并使用涉案房屋。所以自2011年6月8日起，原告与黄金海岸公司形成新的租赁合同关系，原合同已终止，其确认的权利义务已于答辩人无关。且原告起诉计算房租错误，我方不但不欠租金，还多交了16372元。原告仅依据原合同起诉我于法无据，请依法予以驳回。
被告黄金海岸游艇销售（青岛）有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，也未在法律规定的期限内提交书面答辩意见。
被告胡爱玲（反诉原告）诉称，2009年8月12日，青岛嘉通物资有限公司与原告青岛城市建设投资（集团）有限责任公司签订《房屋租赁合同》，约定由其承租青岛城市建设投资（集团）有限责任公司房屋一处。当天，青岛嘉通物资有限公司又与胡爱玲签订了内容完全一样的房屋租赁合同一份，将原合同的权利义务转让给了胡爱玲。后胡爱玲因经营亏损，经原告青岛城市建设投资（集团）有限责任公司介绍，于2011年6月8日又与黄金海岸游艇销售（青岛）有限公司签订转让协议，将该酒吧房屋转租给该公司，由其实际经营，该转让行为已经青岛城市建设投资（集团）有限责任公司同意并认可。我方经营期间应交房租73628元，实际交付9万元，多交了16372元，故反诉原告胡爱玲起诉，请求：1、反诉被告返还反诉原告多交的房租16372元；2、反诉费用由反诉被告承担。
原告青岛城市建设投资（集团）有限责任公司（反诉被告）辩称，胡爱玲主张的数额应当从其拖欠我方的租金予以抵扣，不应该另行主张。被告胡爱玲与黄金海岸的签订转让协议，经我方同意这与事实不符。胡爱玲是涉案房屋的实际承租人，嘉通物资将其公司借与胡爱玲签订合同转让经营交付租金的行为与实际承租人胡爱玲产生了经营上的混同，应共同向被反诉人承担租金和义务。
经审理查明，原告青岛城市建设投资（集团）有限责任公司投资开发青岛奥林匹克帆船中心--主防波堤酒吧、餐饮商用房。
2009年8月1日，原告青岛城市建设投资（集团）有限责任公司作为甲方与被告青岛嘉通物资有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，原告将青岛奥林匹克帆船中心
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主防波堤酒吧、餐饮商用房房号53-54号，房屋面积约132平方米租赁给被告青岛嘉通物资有限公司使用，租赁期限为10年，自2009年8月1日至2019年7月30日止，未经甲方书面同意，不得将房屋转租、转借或与第三方交换使用。如乙方未按照合同约定按时足额支付租金，每逾期一日，按照年租金的1%向甲方支付违约金。同日，被告青岛嘉通物资有限公司与被告胡爱玲签订《房屋租赁合同》，被告青岛嘉通物资有限公司将青岛奥林匹克帆船中心
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主防波堤酒吧、餐饮商用房房号53-54号租赁给被告胡爱玲，内容同原告青岛城市建设投资（集团）有限责任公司与被告青岛嘉通物资有限公司签订《房屋租赁合同》完全一致。
被告青岛嘉通物资有限公司、被告胡爱玲称与原告签订合同时原告提出只能同单位签订租赁合同，在征得青岛嘉通物资有限公司同意后，胡爱玲先以该公司的名义与原告签订了合同，当天之际又与该公司签订了内容完全一致合同，将原合同的权利义务转让给了被告胡爱玲，因此涉案房屋的实际承租人为被告胡爱玲，且已经得到原告的书面认可；在庭审中原告认可涉案房屋实际承租人是被告胡爱玲。为此被告胡爱玲提交原告青岛城市建设投资（集团）有限责任公司于2010年7月12日出具的《证明》一份，内容为“我集团与承租方青岛嘉通物资有限公司自2009年8月1日签订房屋租赁合同，用于打造酒吧一条街。现在承租方委托胡爱玲经营此酒吧，我集团证明并同意青岛嘉通物资有限公司转租给胡爱玲。”原告质证后对该《证明》真实性予以认可，原告认可青岛嘉通物资有限公司的转租行为，但不意味放弃对青岛嘉通物资有限公司承担责任的要求。被告青岛嘉通物资有限公司质证后称，原告方认可转租行为意味着被告青岛嘉通物资有限公司的权利义务已经全部转让给胡爱玲，从此被告青岛嘉通物资有限公司跟原告之间无任何权利义务关系。
被告胡爱玲提交《转让协议》一份，该转让协议的出让方为青岛嘉通物资有限公司及胡爱玲（甲方），受让方为黄金海岸游艇销售（青岛）有限公司（乙方）。该转让协议中，甲方将坐落于青岛奥林匹克帆船中心，主防波堤酒吧商用房53-54号的“自由号酒吧”转让给乙方，转让金为28万元，包括酒吧内所有装修设施一次性转让，2011年6月8日双方交接，交接后责、权、利由乙方承担。原告质证后称，被告胡爱玲提供的该份证据进一步证实了胡爱玲与被告青岛嘉通物资有限公司混同经营的事实，2011年6月8日其对外转让时仍以青岛嘉通物资有限公司和胡爱玲的共同名义证明了上述事实；从协议内容上看，该协议系酒吧经营权及相关附属装修设施的一次性转让，并不涉及与原告之间的房屋租赁关系，原告不知情也不认可被告胡爱玲、青岛嘉通物资有限公司的这一行为。被告青岛嘉通物资有限公司质证后称，该证据不能证明二被告是混同经营，该合同是被告黄金海岸打印的，打印时把青岛嘉通物资有限公司也打印上了，黄金海岸要求青岛嘉通物资有限公司也盖章，因胡爱玲不懂，就通过私人关系让青岛嘉通物资有限公司盖章，实际上都是胡爱玲自己经营该处房屋，实际经营与青岛嘉通物资有限公司无任何关系；关于协议内容，协议内容最后一句第四条说明双方转让的不仅仅是酒吧的设备设施还包括房屋租赁关系，因为交接前的债权债务主要指房租。
被告胡爱玲另提交2012年3月13日的原告发给酒吧街业主的《房屋租金催缴通知》、《酒吧街业户催缴租金签收表》各一份，其中涉案53-54号房间承租方标记为“赵敏”，签名处未签名；2012年10月8日原告发给酒吧街业主的《通知》一份，其中涉案53-54号房间业户名称为“黄金海岸”，承租方标记为“赵敏”，签名处“夏凡”签名；2013年4月28日，酒吧街管理办公室发的《通知》一份，其中53-54号房间业户名称为“黄金海岸”，承租方标记为“赵敏”，签名处未签名。被告以此证明涉案的53-54号房屋承租方是被告黄金海岸游艇销售（青岛）有限公司，承租人赵敏是黄金海岸游艇销售（青岛）有限公司的经理；也证明了原告方对胡爱玲将涉案房屋转让给黄金海岸游艇销售（青岛）有限公司不但知情且是认可的，且不断向黄金海岸催缴房租的情况。原告质证后称，对证据的真实性予以认可；但是原告方催缴行为系原告方根据酒吧街运营名称制定表格，下达相应的通知，对其实际经营人并不予以知情，写明承租方的名字仅仅是通过相应的经营管理者了解的情况予以注明，不能证明承租方显示的名称就为合同项下的承租人。被告青岛嘉通物资有限公司质证后无异议。
庭审中，被告胡爱玲提交加盖有被告黄金海岸游艇销售（青岛）有限公司公章的《情况说明》一份，内容包含“2011年6月，我单位欲租赁奥林匹克帆船中心酒吧街房屋经营酒吧，经该酒吧街管理办公室介绍，我们与胡爱玲见面商谈并于6月8日签订转让协议，约定将胡爱玲正在经营中的自由号酒吧转让给我公司……我单位与胡爱玲交接后发现，由于酒吧街设置的障碍太多，车辆进不来，导致游客太少，根本不适合经营酒吧……所以我单位未与城投公司签订租赁合同。”，被告胡爱玲以此主张涉案的房屋2011年6月8日在原告知情的情况下已经转让给被告黄金海岸游艇销售（青岛）有限公司。原告质证后对此真实性不予认可，该证据相当于证人证言，被告黄金海岸游艇销售（青岛）有限公司不出庭作证无证明效力。
被告胡爱玲另提交照片一份，通过照片显示涉案53-54号房间的门头为“黄金海岸游艇会”，被告以此称，被告使用涉案房屋经营时的门头为“自由号”，而现在的门头为“黄金海岸”可以看出被告胡爱玲已经不承租涉案房屋了。原告质证后称，照片显示的是黄金海岸的字号，但不能体现谁是实际承租人。
被告胡爱玲提交收款收据两份，主张被告胡爱玲分别于2009年7月22日、2009年8月6日向原告交付53#-54#房屋定金4.8万元、租金4.2万元。原告称，认可被告向原告交纳9万元，但从该收据无法体现出系胡爱玲支付的租金及定金款项，通过收款收据显示是被告青岛嘉通物资有限公司缴纳的费用，这也证明被告青岛嘉通物资有限公司与胡爱玲在房屋租赁方面产生了混同，理应共同承担相应的责任。被告青岛嘉通物资有限公司质证后称，涉案房屋的租金、定金都是被告胡爱玲交付的，与被告青岛嘉通物资有限公司无关。
被告胡爱玲提交《关于酒吧房屋租赁合同签署的通知》、《关于限期签订房屋租赁合同的通知》，主张涉案房屋一个61平米（8万元／年）、一个71平米（9万元／年），租金应该是每年17万元，租金的起算时间是2011年1月1日。原告质证后认为，该两份通知不能产生合同变更效力。对于租金从2011年1月1日起开始计算，每年租金17万元原告庭审中予以认可。被告胡爱玲以此称被告胡爱玲应当交纳房租的时间是2011年1月1日至2011年6月7日，共计158天，每天租金为466元，总计为73628元，被告共计缴纳9万元，因此，原告应当返还被告租金16372元。
经被告胡爱玲申请，证人钟某出庭作证。
证人钟某出庭作证称，2009年7月经人介绍证人到被告胡爱玲经营的酒吧负责经营管理工作到2011年6月。2011年6月因为我们缺乏经验，经营亏损，所以就要转让。酒吧街管理办公室杜主任、高主任给我们介绍了一个叫赵敏的，胡爱玲与赵敏签了本案中被告胡爱玲提交的《转让协议》，后来将转让协议给了酒吧街管理办公室杜主任，我们将2011年6月份之前的水电费都结清，后来我们就撤出来了。赵敏经营的是黄金海岸游艇销售（青岛）有限公司，她与原告如何签订合同我们不知情。2011年6月我离开胡爱玲处后与胡爱玲没有其他往来。至于青岛嘉通物资有限公司，该公司是被告胡爱玲亲戚家的公司，所以被告胡爱玲可以让该公司帮忙盖章。
上述事实，有房屋租赁合同、证明、收款收据、转让协议、情况说明、《关于酒吧街房屋租赁合同签署的通知》、《关于限期签订房屋租赁合同的通知》、房屋租金催缴通知、通知、《情况说明》、照片、证人证言及当事人当庭陈述为凭，业已经过本院质证及审查。
本院认为，双方当事人在自愿基础上签订的合同，其内容不违反法律规定，双方当事人均应履行合同义务。当事人违反合同约定给对方造成损失，应当承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，被告青岛嘉通物资有限公司、被告胡爱玲、被告黄金海岸游艇销售（青岛）有限公司租赁使用原告青岛城市建设投资（集团）有限责任公司位于青岛奥林匹克帆船中心
--主防波堤酒吧、餐饮商用房53-54号，应当及时向原告支付房屋租金。如被告没有按照约定支付房屋租金，应当按照合同约定支付原告房屋租金并承担违约责任。
通过庭审，本案争议焦点有两个：一是2009年8月1日，青岛奥林匹克帆船中心--
主防波堤酒吧、餐饮商用房房号53-54号的实际承租人是被告青岛嘉通物资有限公司还是被告胡爱玲。二是2011年6月8日，被告青岛嘉通物资有限公司、被告胡爱玲与被告黄金海岸游艇销售（青岛）有限公司签订的《转让协议》是否有效。
对于第一个争议焦点，本院分析如下：2009年8月1日，原告与被告青岛嘉通物资有限公司签订《房屋租赁合同》一份，原告将涉案房屋租赁给被告青岛嘉通物资有限公司使用，同日，被告青岛嘉通物资有限公司与被告胡爱玲就涉案房屋签订《房屋租赁合同》一份，内容原告与被告青岛嘉通物资有限公司签订《房屋租赁合同》完全一致。后原告于2010年7月12日出具《证明》一份，内容包含“我集团与承租方青岛嘉通物资有限公司自2009年8月1日签订房屋租赁合同……我集团证明并同意青岛嘉通物资有限公司转租给胡爱玲”，本院认为，对涉案房屋原告已经知晓并同意被告胡爱玲租赁涉案房屋，因此，涉案房屋的实际承租人为被告胡爱玲，该承租房屋发生的债权债务与被告青岛嘉通物资有限公司无关。
对于第二个争议焦点，本院分析如下：被告胡爱玲为涉案房屋的实际承租人，根据其与原告签订的合同约定，涉案房屋未经原告方书面同意，承租人不得将房屋转租、转借或与第三方交换使用。2011年6月8日，被告胡爱玲与被告黄金海岸游艇销售（青岛）有限公司签订《转让协议》，协议中被告胡爱玲将其承租的涉案房屋（原门头为“自由号酒吧”）转让给被告黄金海岸游艇销售（青岛）有限公司，后涉案房屋的门头变更为“黄金海岸游艇会”至今。2012-2013年原告多次向酒吧街业主发送《房屋租金催缴通知》、《酒吧街业户催缴租金签收表》、《通知》等文件，在该多份文件中涉案房屋的承租方均标记为“赵敏”或“黄金海岸”，结合原告诉状中关于涉案房屋实际使用的陈述、被告胡爱玲提交的加盖有被告黄金海岸游艇销售（青岛）有限公司公章的《情况说明》及证人钟某的证人证言，本院认为，涉案房屋被告胡爱玲2011年6月8日转让给被告黄金海岸游艇销售（青岛）有限公司原告是知情并同意的，被告胡爱玲与被告黄金海岸游艇销售（青岛）有限公司签订《转让协议》是合法有效的，2011年6月8日之后涉案房屋的租金应由被告黄金海岸游艇销售（青岛）有限公司向原告缴纳，与被告青岛嘉通物资有限公司及被告胡爱玲无关。
综上，对于原告的诉讼请求，因涉案房屋自2011年6月8日后的实际承租人为被告黄金海岸游艇销售（青岛）有限公司，因此，原告与被告青岛嘉通物资有限公司及被告胡爱玲之间的租赁合同关系自然解除。被告黄金海岸游艇销售（青岛）有限公司自使用涉案房屋后一直未向原告支付租金，导致原告合同目的不能实现，因此，原告请求解除与被告黄金海岸游艇销售（青岛）有限公司的租赁关系于法有据，本院依法予以支持，被告黄金海岸游艇销售（青岛）有限公司应当及时向原告交还涉案房屋。
被告黄金海岸游艇销售（青岛）有限公司自2011年6月8日使用涉案房屋之日起便没有向原告交付租金，涉案房屋年租金为17万元，因此，被告黄金海岸游艇销售（青岛）有限公司应当按照年租金17万元自2011年6月8日起向原告支付租金至被告实际迁出之日。至于逾期违约金，因原告与被告黄金海岸游艇销售（青岛）有限公司均未提交书面的租赁合同，因此，该项违约金的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。
对于被告胡爱玲的反诉请求，原、被告双方均认可涉案房屋租金每年17万元，租金的起算时间是2011年1月1日。2011年6月8日，被告胡爱玲便将涉案房屋转让给被告黄金海岸游艇销售（青岛）有限公司，故被告胡爱玲应当交纳房租的时间是2011年1月1日至2011年6月7日，共计158天，每天租金为466元（170000／365=），总计为73628元。因被告胡爱玲已经缴纳9万元，因此，原告应当退还被告胡爱玲租金16372元。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告青岛城市建设投资（集团）有限责任公司与被告青岛嘉通物资有限公司、被告胡爱玲、被告黄金海岸游艇销售（青岛）有限公司就青岛奥林匹克帆船中心--
主防波堤酒吧、餐饮商用房53-54号房屋的租赁关系，被告黄金海岸游艇销售（青岛）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告交还青岛奥林匹克帆船中心--
主防波堤酒吧、餐饮商用房53-54号房屋。
二、被告黄金海岸游艇销售（青岛）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告青岛城市建设投资（集团）有限责任公司支付租金，按照年租金17万元，自2011年6月8日起支付至其实际迁出之日。
三、原告青岛城市建设投资（集团）有限责任公司于本判决生效之日起十日内向被告胡爱玲退还租金16372元。
四、驳回原告青岛城市建设投资（集团）有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8913元，公告费600元，由被告黄金海岸游艇销售（青岛）有限公司负担，因上述费用原告已预交案件受理费8913元，被告胡爱玲预交公告费600元，被告黄金海岸游艇销售（青岛）有限公司于本判决生效后十日内分别给付原告8913元、给付被告胡爱玲600元。反诉费105元，由原告负担，因被告胡爱玲已预交，原告于本判决生效后十日内给付被告胡爱玲105元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 辛双武
人民陪审员 张秀云
人民陪审员 王连美
二〇一五年一月二十七日
书 记 员 王 越