广东省珠海市金湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠金法三民初字第198号
原告珠海市荣丰物业管理有限公司，住所地：珠海市金湾区。
法定代表人余国治，总经理。
委托代理人孔静，广东华大律师事务所律师。
被告贝辉军，男，汉族，住珠海市金湾区，身份证号码：×××9013。
委托代理人贝辉兵，男，××年××月××日出生，汉族，住珠海市香洲区，身份证号码：×××9010。
原告珠海市荣丰物业管理有限公司诉被告贝辉军物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月10日受理后，依法由审判员陈德玉独任审判，于2014年5月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孔静、被告贝辉军的委托代理人贝辉兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告系珠海市金湾区三灶镇映月路618号鸿雅花园7栋1单元1201房业主，于2007年6月8日与原告签订《鸿雅花园前期物业管理服务协议》，根据该协议第六条第二款约定：多层住宅按建筑面积每平方米0.5元人民币，高层（带电梯）住宅按建筑面积每月每平方米0.8元人民币；非住宅按建筑面积每月每平米1元人民币计收物业管理费。从2011年5月1日起，根据2011年4月7日鸿雅花园关于召开业主大会投票结果的公示，鸿雅花园全体业主住户从2011年5月1日开始按新拟定的物业管理费标准实施：电梯房每月调至1元／平米，楼梯房每月调至0.7元／平米，计收物业管理费。根据上述服务协议第十二条第三款约定：被告违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天千分之三交纳违约金。原告自2012年7月至2013年9月30日未按合同约定交纳物业管理服务费人民币2022元。在物业管理服务期间，原告为被告垫付了生活垃圾清运费、可视对讲系统维护费、电梯维护费、公用水、电费等费用，被告应当予以返还。原告催交未果，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告支付物业管理费人民币2022元（2012年7月至2013年9月30日）；2、被告支付垫付费用881.1元（自2012年7月至2013年9月30日，其中生活垃圾清运费120元，可视对讲系统维护费75元，电梯维护费240元，公用水8元，公用电438.1元）；3、被告支付逾期缴纳违约金人民币1684.4元（暂计至2013年9月30日，并请求支付违约金至被告付清费用之日止）；4、被告承担本案诉讼费。
原告对其诉称向本院提交如下证据：1.房产交易登记信息；2.《鸿雅花园前期物业管理服务协议》；3.费用催缴通知；4.物业管理费催缴通知书；5.珠海市斗门兴达电子设备经营部委托书；6.可视对讲系统维护费用收取证明；7.珠海市华纬电梯有限公司委托书；8.珠海市华纬电梯有限公司维护费收取证明；9.珠海市同心清洁服务有限公司委托书；10.珠海市同心清洁服务有限公司生活垃圾清运费用收取证明；11.鸿雅花园关于召开业主大会投票结果的公示。
被告辩称，被告确认从2012年7月到2013年7月之间没有缴纳管理费，我们在停交管理费之前也提交过书面通知给原告，告知其若不处理车库问题，我们就不再缴纳管理费，因为我们买的车库一直被堵住，有时是被车辆堵住，有时被装修材料堵住，无法使用，多次跟物业公司反映，但是物业公司没有解决，我的车无法停到车库，就停在车库外面，第二天就被放了气。另外，我们准备卖掉车库，但是因为买家看到车库现状，我们无法卖出。还有小区停车拥挤，消防通道停满车辆，安全隐患严重。另外电梯过期，也没有管理公司处理。
被告对其辩称向本院提交了照片35张。
经审理查明，被告贝辉军是鸿雅花园7栋1单元1201房的业主，该房屋为高层（带电梯）住宅，面积为134.78平方米。2007年6月8日，以原告为甲方，被告为乙方，双方签订《鸿雅花园前期物业管理服务协议》，约定：本物业的管理服务费（不含公共分摊的水电费），参照政府有关规定和管理服务的广度、深度、质量，结合实际管理成本，按建筑面积及房屋类型定为多层住宅按建筑面积每月每平方米0.5元人民币，高层（带电梯）住宅按建筑面积每月每平方木0.8元人民币，非住宅按建筑面积每月每平方米1元人民币；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；在业主委员会未成立或未重新聘用物业管理公司时，本协议继续有效；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天3‰交纳违约金，或采取相应催缴措施。
原告提供了一份《鸿雅花园关于召开业主大会投票结果的公示》，落款日期为2011年4月7日，并分别盖有珠海市金湾区三灶鸿雅花园小区业主委员会和珠海市荣丰物业管理有限公司的公章。内容载明：经业主大会的表决决定，小区全体业主住户从2011年5月1日开始按新拟定的物业管理费标准实施，电梯房每月调至1元／平方米，楼梯房每月调至0.7元／平方米，每户按房产证确权面积计算，管理费不含公共设备设施的维修维护分摊费、卫生处理费、公共水电分摊费。
原告提供一份《物业管理费催交通知》，落款时间为2013年9月10日，并分别盖有珠海市荣丰物业管理有限公司鸿雅花园管理处和珠海市金湾区三灶鸿雅花园小区业主委员会的公章。内容载明：被告自2012年7月到2013年9月（共计：4587.5元）的物业管理尚未缴付，物业管理处每月都有派管理费催缴单到被告信箱且在单元门口公布栏有费用催交提示，但被告一直未有缴纳。
原告提供以下三组证据：1.两份盖有斗门区井岸兴达电子设备经营部公章的委托书和可视对讲系统维护费用收取证明，内容为斗门区井岸兴达电子设备经营部委托原告向鸿雅花园小区业主收取可视对讲系统维护费，每月每户5元，并已全额收取原告代付小区业主可视对讲系统维护费。2.两份盖有珠海市华纬电梯有限公司的委托书和收取证明，内容为华纬电梯有限公司委托原告收取鸿雅花园小区业主电梯维护费每月每户16元，并已全额收取原告代付小区业主电梯维护费用。3.两份盖有珠海市同心清洁服务有限公司公章的委托书和生活垃圾清运费收取证明，内容为委托原告收取鸿雅花园小区垃圾处理费，每月每户8元，并已全额收取原告代付鸿雅花园小区业主生活垃圾费。
另查明，被告已全额缴纳2007年7月至2012年7月的物业费，2012年7月起，未缴纳物业管理费。被告表示对原告起诉的费用没有异议，就是因为被告的车库被堵，所以被告没有缴纳管理费。被告提供了照片35张予以佐证，并表示原告未尽物业管理责任，小区消防通道停满车辆等都存在诸多问题。而原告表示，被告的车库被堵是他人的侵权行为，被告已尽到管理义务。
庭后，本院召集原告代理人与部分被告代表前往鸿雅花园小区实地查看，确有部分区域垃圾未清理、小区设施破损未维修等管理问题存在。
本院认为，原告与被告签订的《鸿雅花园前期物业管理服务协议》，约定在业主委员会未成立或未重新聘用物业管理公司时，本协议继续有效。上述协议是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，故本院予以采信。
关于原告主张管理费和垫付费用。根据原告提供的鸿雅花园关于召开业主大会投票结果的公示及垫付费用的各项证明，原告主张的管理费计算合法有据，原告垫付的生活垃圾清运费、公用水费、公用电费等费用、在发给被告的费用催缴通知中已经详细列明。被告确认从2012年7月至今没有缴纳管理费2022元，并认可原告垫付费用881.1元，本院予以确认，对原告关于管理费和垫付费用的主张予以支持。
关于原告主张的违约金，原、被告双方签订的《鸿雅花园前期物业管理服务协议》第十二条约定：乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天3‰交纳违约金，或采取相应催缴措施。本案中原告主张的违约金为1684.4元，远高于原告主张的物业管理费2022元的30%。参照广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第八条规定，当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十，业主可依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少，迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额的基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。故本院酌定依照中国人民银行同期贷款利率计算违约金。
至于被告提出的车库被堵的问题，属侵权责任，与本案不属同一法律关系，可另循途径解决，如认为原告未尽管理义务有过错的，在另行主张的侵权责任中一并要求解决。但本院在此提醒双方，原告作为管理方，对涉案小区存在管理不善等各种问题，而被告作为业主方，在已知需要交纳物业管理费后仍未缴纳。物业公司与小区业主应当是互助共存的关系，物业公司作为专业服务企业应当与业主保持良好关系，以服务的理念引导管理的手段，不断完善自身管理方式，业主作为受服务的群体，每一户业主均应配合物业公司的管理，这样才能使整个小区物业管理以良性的态势发展。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条、第四十五条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告贝辉军于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市荣丰物业管理有限公司支付物业管理费人民币2022元及其他费用881.1元（自2012年7月至2013年9月30日期间的生活垃圾清运费120元，可视对讲系统维护费75元，电梯维护费240元，公用水8元，公用电438.1元）；
二、被告贝辉军于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市荣丰物业管理有限公司支付逾期缴纳管理费违约金（以人民币2022元为基础，参照中国人民银行同期贷款利率，自2012年7月1日起计算至本判决确定的债务履行期限届满之日为止）；
三、驳回原告珠海市荣丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元，由被告贝辉军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 陈德玉
二〇一四年十二月十日
书记员 唐晓东