北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终8951号
上诉人（原审被告）：韩炜，男，1980年9月5日出生。
委托诉讼代理人：王玉龙，北京市君致律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：北京塞北路通建材销售有限公司，住所地北京市延庆区康庄镇西红寺村南2000米。
法定代表人：任勇，厂长。
委托诉讼代理人：吴根玉，女，北京塞北路通建材销售有限公司财务总监。
委托诉讼代理人：李淑清，北京赵建宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈桂平，男，1949年1月19日出生。
委托诉讼代理人：陈军华（陈桂平之子）。
上诉人韩炜、上诉人北京塞北路通建材销售有限公司（以下简称塞北路通公司）因与被上诉人陈桂平案外人执行异议之诉一案，不服北京市延庆区人民法院(2017)京0119民初617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人韩炜之委托诉讼代理人王玉龙，上诉人塞北路通公司之委托诉讼代理人吴根玉、李淑清，被上诉人陈桂平之委托诉讼代理人陈军华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韩炜上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈桂平的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，《房屋买卖合同》签订的本意是韩炜对陈军华欠款的担保，并非韩炜同意出售房屋。2.一审法院适用法律错误。陈桂平在法院查封房屋之后才进驻使用，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，陈桂平的情形不符合该规定，应当予以驳回。
塞北路通公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈桂平的一审诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：1.一审法院认定房屋买卖成立，三方达成一致协议，属于事实认定错误。该《房屋买卖合同》是债权人保护债权的一种方式，并非真实的买卖关系。买卖关系是双方虚假表示，真实意思是双方的债权债务关系。陈军华可以通过行使他项权利来实现债权。陈桂平违反法律规定，在查封期间擅自占用该房屋，该行为不应视为占有和交付。2.一审法院适用法律错误。本案应当适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第二项和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的规定，驳回陈桂平的申请。
陈桂平辩称，同意一审法院判决，不同意韩炜和塞北路通公司的上诉请求。
陈桂平向一审法院起诉请求：要求法院停止对北京市204房屋（以下简称204号房屋）的强制执行、解除查封扣押。
一审法院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护，任何人不得侵犯。本案中，因韩炜欠祁征债务，祁征欠陈军华（陈桂平之子）债务，经祁征、陈军华及韩炜协商一致，该债权、债务关系发生转移，韩炜偿还祁征的债务，转移至偿还陈军华债务170万元。后因陈桂平有购房意向，经陈桂平、陈军华、韩炜及韩炜妻子协商一致，韩炜将其所有的位于北京市204房屋出售给陈桂平，价款170万元。韩炜不再偿还陈桂平之子陈军华的170万元债务。以该债务折抵陈桂平的房款。陈桂平与韩炜及韩炜妻子写有房屋买卖合同。韩炜给陈桂平写有收到170万元购房款的收条。而且于2014年11月29日对涉诉房屋进行了他项权登记。后韩炜已将房屋产权证及房屋钥匙交予陈桂平，双方约定了办理房屋过户的时间。陈桂平交纳了供暖费、物业费及水电费等费用。陈桂平对该房屋进行了装修，并已实际入住。综上，陈桂平购买韩炜的房屋支付了全部价款，且价款合理。陈桂平交纳了涉及房屋的其他费用（取暖费、物业费等），并实际占有该房屋。未办理房屋过户手续，陈桂平不存在过错。故陈桂平提起案外人执行异议之诉，要求停止对该房屋的执行，符合法律的规定，法院应予支持。韩炜和塞北路通公司的辩解，因证据不足，法院不予采信。为保护当事人的合法权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决:一、原告陈桂平提起的案外人执行异议之诉成立。二、北京市延庆区人民法院停止对位于北京市204室房屋的执行。三、本院(2016)京0119执异73号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。
本院经审理认定事实如下：
陈桂平与陈军华为父子关系。韩炜名下有204号房屋一处，建筑面积102.25平方米，房屋产权证号：京房权证延私字第XX**号。
因韩炜欠祁征借款，而祁征欠陈军华欠款，经韩炜、祁征、陈军华协商一致，韩炜欠款债权转移至陈军华名下。在该债权转移后，韩炜向陈军华偿还了150万元，韩炜还欠陈军华170万元。
2014年10月24日，韩炜向陈桂平出具《收条》一份，载明：今收到陈桂平购买204室，购房款170万元，包括订金2万元。
2014年11月19日韩炜和陈军华就204号房屋到北京市住房和城乡建设委员会办理房屋抵押手续，办理了《房屋他项权证》（证号：X京房他证延字第0XXX**号），房屋他项权利人陈军华，他项权利种类一般抵押，债权数额170万元，登记时间2014年11月19日。
另查，韩炜（甲方、出卖人）与陈桂平（乙方、买受人）签订《房屋买卖合同》一份，文末甲方（盖章）处分别有韩炜、韩炜之妻魏慧丽的签名和手印，文末乙方（盖章）处有陈桂平的签名和手印。《房屋买卖合同》载明：一、甲方出售房屋坐落于北京市204室，建筑面积102.25平方米；房屋用途为住宅，房屋所有权证号为京房权证延私字第XX**号。二、乙方购买甲方上述房产价款为一百七十万元，大写：壹佰柒拾万元；签订合同后支付定金二万元，剩余购房款一百六十八万元30日之内付清。三、甲方收到全部购房款后，甲方应在12个月之内将房屋抵押解除完毕、房屋腾退完毕，完毕后将房屋交付乙方，同时协助乙方办理房屋权属过户手续。四、甲乙双方签订本合同后，甲方不得再将房屋买卖、抵押等损害乙方合法权益的行为。……七、甲方保证上述房地产权属清楚，如有产权共有人的已征得产权共有人书面同意。若发生与甲方有关的产权纠纷或者债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。韩炜认可《房屋买卖合同》上韩炜及其妻子签名的真实性。该房屋买卖合同未注明签订日期，陈桂平称签订日期为2014年10月24日，韩炜对此不予认可，韩炜在本案一审2017年3月1日的庭审中陈述签订日期应该是2014年，在二审中陈述签订日期在2015年。对于房款支付一节，陈桂平称系用韩炜欠陈军华的170万元债务折抵房款，韩炜不再偿还陈军华170万欠款。韩炜对此不予认可，韩炜称双方不存在房屋买卖的真实意愿，签订房屋买卖合同实际上是为韩炜尚欠陈军华的170万元提供担保。对于房屋买卖合同签订后，未予过户的原因，陈桂平称因204号房屋尚有约10万元抵押贷款，双方约定一年内韩炜、魏慧丽完成房屋解押手续，并协助陈桂平办理房屋过户手续。
对于交接钥匙的时间，陈桂平称2015年11月份的时候，韩炜交付房屋钥匙给陈军华；韩炜称2015年12月的时候把房屋钥匙给陈军华。陈桂平称对该房屋装修后于2016年初搬至该房屋内居住。
因韩炜欠塞北路通公司债务，塞北路通公司起诉韩炜还款。2013年9月3日北京市延庆区人民法院（2013）延民初字第03986号民事调解书，达成协议：韩炜于2013年12月30日前给付塞北路通公司货款93.71794万元及违约金5万元；如逾期未还，韩炜应当于2014年10月30日前给付该货款外，违约金增至40万元；如再次逾期，以货款为基数，按照月息3%计算利息，自2013年2月19日至全部付清之日止。其后，因韩炜未履行该债务。2014年12月19日塞北路通公司申请，北京市延庆区人民法院于2015年1月19日作出（2015）延执字第43号执行裁定书，对诉争房屋进行了查封。2016年11月23日陈桂平对执行标的提出书面异议。北京市延庆区人民法院于2016年12月26日作出（2016）京0119执异73号执行裁定书，驳回案外人陈桂平的异议。现陈桂平提起案外人执行异议之诉。
另查，（2016）京0119民初7170号案件2016年10月21日的庭审中，陈军华陈述：在10月24日前向我借韩炜170万元，收条是根据这笔钱转化过来的，借条已经给韩炜了，借款没有利息，借钱前韩炜同意卖房才借给他的，当时去建委过户韩炜还欠着公积金贷款，所以没有及时过户，房产证是签合同时韩炜给我的，170万元在当时属于市场价。
本院认为，对案外人提起的执行异议之诉，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。对于足以排除强制执行的民事权益，需要综合分析案外人和申请执行人各自的权利性质和权利效力边界。申请执行人塞北路通公司的权利性质，属于生效调解书确定的普通债权。
关于案外人陈桂平的权利性质一节。案外人一般须主张其对执行标的物享有所有权或者其它足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利,且案外人应当就其享有的该种实体权利所依据的事实承担举证责任。本案中，陈桂平主张其与韩炜签订有房屋买卖合同并已实际履行，但双方就该《房屋买卖合同》是否具有真实的房屋买卖的意思表示产生争议。陈桂平称双方签订《房屋买卖合同》系基于真实的房屋买卖的意思表示，且《房屋买卖合同》与《收条》均形成于2014年10月24日。韩炜称《房屋买卖合同》是根据《收条》内容后补的，目的是作为韩炜欠陈军华的170万元债务的担保。由于《房屋买卖合同》上没有载明签订日期，且双方并未就收条内容进行实际交割，《房屋买卖合同》和《收条》上载明的付款情况与实际情况并不一致。陈桂平称是以韩炜欠付陈军华的170万元债务抵消了陈桂平应当支付给韩炜的购房款，假如陈桂平的该项陈述是真实情况，则应该视为韩炜已经偿还了陈军华的170万元欠款。但实际上，韩炜和陈军华于2014年11月19日就170万元债权另行办理了他项权利抵押，应当视为双方之间仍然存在170万的债权债务关系。陈桂平所称债权抵消房款的主张，与另行办理他项权利抵押的事实矛盾，陈桂平及其诉讼代理人陈军华在庭审中就此未作出合理解释，对陈桂平所称以韩炜欠付陈军华的170万元债务抵消了陈桂平应当支付给韩炜的购房款的主张，本院不予采信。另外，根据陈桂平的代理人陈军华在另案庭审过程中的陈述“在10月24日前我借韩炜170万元，收条是根据这笔钱转化过来的，借条已经给韩炜了，借款没有利息，借钱前韩炜同意卖房才借给他的”，可以看出双方实际上不具有真实的房屋买卖的意思，而是以房屋作为借款的担保，不能还款再以房屋买卖的形式以房抵债。因此，陈桂平不能以其所称存在房屋买卖关系且其对房屋享有权利为由主张排除塞北路通公司的强制执行。
退一步而言，即使陈桂平与韩炜之间存在真实的房屋买卖的意愿，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述法律规定，权利人主张停止执行的条件是对金钱债权的执行，并且需同时具备上述四个条件，执行才能够得以终止。但本案中，对于价款支付一节，并不存在实际的价款支付行为。对于占有一节，陈桂平陈述韩炜于2015年11月交付房屋钥匙；韩炜陈述2015年12月交付房屋钥匙。陈桂平自认对该房屋装修后于2016年初搬至该房屋内居住。陈桂平和韩炜对于钥匙交付时间的陈述虽有出入，但交付钥匙的时间和陈桂平装修后实际入住的时间都远晚于北京市延庆区人民法院作出执行裁定书对诉争房屋进行查封的时间，不符合排除执行的法律要件。
综上所述，陈桂平并未提供充分证据证明其对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益，陈桂平提出的案外人执行异议的诉讼请求，不符合法律规定，应当予以驳回。一审法院判决支持陈桂平的诉讼请求不当，韩炜和塞北路通公司的上诉请求成立，本院予以改判。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市延庆区人民法院(2017)京0119民初617号民事判决书；
二、驳回陈桂平要求法院停止对北京市204房屋的强制执行、解除查封扣押的诉讼请求。
一审案件受理费70元，由陈桂平负担（已交纳）。
二审案件受理费70元，由陈桂平负担（本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 冰
审 判 员 刘新泉
审 判 员 刘国俊
二〇一七年十二月二十二日
法官助理 刘 瑾
书 记 员 杨 帆