广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤04民终1057号上诉人（一审本诉原告、反诉被告）：刘奕辰，男，1990年4月21日出生，满族，住河北省遵化市。委托诉讼代理人：兰先荣，重庆进明律师事务所律师。被上诉人（一审本诉被告、反诉原告）：谢文芳，女，1971年6月29日出生，汉族，住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：陈昱，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄仕浩，北京大成（珠海）律师事务所律师。被上诉人（一审本诉被告、反诉原告）：谢文华，女，1973年6月29日出生，汉族，住珠海市香洲区，委托诉讼代理人：陈昱，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄仕浩，北京大成（珠海）律师事务所律师。被上诉人（一审本诉被告）：珠海正顺房地产代理有限公司，住所地珠海市香洲兴业路49号（东方家园）之一商铺，统一社会信用代码91440400732165142T。法定代表人：杨东方，执行董事。委托诉讼代理人：吴江，广东玉成律师事务所律师。委托诉讼代理人：林志坚，广东玉成律师事务所律师。一审第三人：珠海永隆集团有限公司，住所地珠海市湾仔南湾南路4984号二楼202室，统一社会信用代码91440400192547122A。法定代表人：刘可恒。一审原告（反诉被告）刘奕辰因与一审本诉被告（反诉原告）谢文芳、一审本诉被告（反诉原告）谢文华、一审本诉被告珠海正顺房地产代理有限公司（下称正顺公司），一审第三人珠海永隆集团有限公司（下称永隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院(2016)粤0402民初8391号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。本院审理查明的事实2014年1月27日永隆公司与谢文华、谢文芳签订《购房协议》，约定永隆公司将位于珠海市香洲区南湾南路5001号7栋1906房以1047296元售与谢文华、谢文芳；谢文华、谢文芳在签订协议书之日交纳定金人民币20万元，在2014年1月27日前付清全部房价款。合同签订后，谢文芳依约向永隆公司支付了案涉房产的定金及房款共计1047296元。此前，永隆公司与珠海市芝辰商务服务有限公司（下称芝辰公司）于2013年1月3日签订《承销合同》，约定芝辰公司承包销售永隆公司位于珠海市南屏镇南湾南路5001号“水岸华都”第7栋部分住宅(其中包括案涉房产)。2015年9月21日谢文芳、谢文华与刘奕辰及“经纪方”正顺公司签订《房地产买卖三方合同》，约定谢文芳、谢文华将案涉房产以180万转让给刘奕辰，定金10万。买方对该房状况及相关证件已充分了解。买卖双方于2015年10月30日前（含当日）办理房产交税过户手续，刘奕辰需支付除定金外的房款170万元，同日谢文芳、谢文华须为刘奕辰办理过户手续并取得受理回执单，否则谢文芳、谢文华需当日退回所收房款；过户后可领取刘奕辰名下房地产权证之日，刘奕辰须交齐全部房款给谢文芳、谢文华。合同第十条违约责任的约定：谢文芳、谢文华单方解除合同或逾期3个工作日未按约前来收款、未按时解除该房交易限制或者未按合同约定执行造成违约，应退还刘奕辰所交全部款项，并双倍返还定金承担违约责任；刘奕辰逾期3个工作日未按约定交付房款、未按约定办理相关手续等情况造成违约，无权要求返还定金。合同补充约定：1、若因税局的原因无法在合同期内办理交税过户手续，合同期往后顺延；2、买卖双方协商在缴税当天（即缴税前）客户再付二十万的房款给谢文芳、谢文华缴税用；3、客户同意在缴税后过户前付清全款给谢文芳、谢文华。合同还有约定了其他事宜。同日，刘奕辰向谢文芳转账支付了定金10万元。一审庭审中，正顺公司述称在签订三方合同前刘奕辰就已知道涉案房产登记在永隆公司名下。一审诉讼中，刘奕辰与谢文芳、谢文华均提交了通过微信联系的记录，分别证明对方违约。谢文芳、谢文华提交了正顺公司员工崔伟玲与刘奕辰微信往来的记录，其中2015年10月22日崔伟玲称“这几天我们跟业主去税局跑了几次，现在税局这边还不确定什么时候能交税，已经提交资料上去了，还没审批下来，要不这样你看行不行，大家都比较急，我们再跟业主沟通一下，能不能跟上次沟通一样，先交个50万给她们，先给你改水电先。”刘奕辰回复“弄不来把定金退我吧。”崔伟玲“不是弄不下来，现在主要是税局那边不确定什么时候能过税，业主都很想快点搞掂，大家都想快点办理完成……要不这样吧，再等等，看一下这个月税局那边情况怎么样，如果还不能过税的话，叫业主先让你改水改电，你觉得如何，我们跟业主说一下。”刘奕辰“不，再不行就退我钱买别的房。”崔伟玲“再等等吧，看一下这一个月能不能过税，我们这边再跟业主沟通下，叫业主跟紧一点永隆这边的……”刘奕辰“最晚什么时候。”崔伟玲：“今天早我也在打电话去税局确认了，现在还不能确定时间……税局这边资料很早就提交上去了，现在就是因为说税要重新调整，上面要求重新审批，你等我这边的消息，我会全力再跟进的，不用这么着急。”刘奕辰“最晚多久。”崔伟玲“现在税局也给不到明确的时间我。”刘奕辰“那还怎么要。”崔伟玲“再等等吧。”11月15日崔伟玲称“业主这边我们时时都有联系，请你放心，这样跟你分析吧，现在我们都在等税局这边通知。现在不是我们的问题，更不是业主的原因，房子是一定能办到过户，这请你放心，现在年底了，现在的房子也看着在涨，你也是投资者，你比我更会去分析市场行情，你就当先放10万元投资……我们都很急，我也会跟紧，具体时间出来，我马上通知你。”刘奕辰“真的不要了，请你结合房主退我定金吧，真的不要了，我着急用钱了也，我在澳门输了1100多万。”崔伟玲于2015年11月16日回复“我今天跟公司说了你的情况了，因为我们大家都没有违约，如果您现在提出来要退钱的话属于违约的，我们的合同上补充说明上有说如果因为税局的原因，合同的有效期自动延后的……”刘奕辰11月17日回复“延期都给我写在合同上了？我都不知道。你当时可是说马上过户的好不……我要是就不要这房了还得打官司解决了是吧。房价都涨了你还怕卖不出去！？如果早成交我就不会输掉房钱……我实实在在买房现在你拿合同说事？你都说房涨价了快卖给别人不会？”11月30日崔伟玲回复“下午等律师安排好时间再通知我们，你现在已经到珠海没？”刘奕辰“怎么不直接过户。”崔伟玲“因为税所这边要将之前业主的名更到你的名，方可交税，我们也是才收到通知的。”刘奕辰“好。”崔伟玲“已约好明天下午2点吉大芝辰律师行办理更名，叫叔叔带上身份证，还有银行卡，明天更名要转大部分房款给业主，留交税的钱，到时候我发下定位给你。叔叔也是用手机银行还是什么银行。”刘奕辰“用柜台。建设。”12月1日刘奕辰问“明天几点可以定？”崔伟玲“已经约好明天上午11点整，吉大芝辰律师行。你叫叔叔到吉大免税这是，到时候我们去接他。”12月2日上午10时19分，崔伟玲在微信发出了位置定位。双方确认微信中所称“叔叔”是指刘奕辰的父亲。2015年12月5日崔伟玲微信联系刘奕辰“刘先生我们也打电话给你爸爸了，他说这事情还是叫我们找你沟通，或者你看一下下周二你有没有时间，跟你爸爸一起过来，这样大家一起，将这事办理好……”12月6日刘奕辰复“他说这样房子就不要了，他坚决不让要这房了。”2016年3月22日崔伟玲问“现在一家三口都过广州了？”刘奕辰“房子的事有空让公司调解一下吧我不想打官司，毕竟事实是买不起了。是的，哪还好意思回去，家人都很生气。”崔伟玲“你的情况我都跟公司说了。”刘奕辰“我有钱着急过户时确实她那时不能过，你看这事儿是让你们公司出面还是我自己联系她那边。”崔伟玲“公司在处理。”刘奕辰提交与崔伟玲微信联系的记录。2016年8月19日刘奕辰问“崔小姐，房子事情怎么不回话啊。崔小姐房子事情请回复。”崔伟玲“真不好意思！在家里带小孩一直忘了回你，上次我们问了一下业主，19楼现在业主已经过户到自己名下了，说房子现在暂时不考虑卖。”刘奕辰“那不行啊，当时要求就是她过到自己名下然后过户给我的。我已经在广州了现在可以随时过户。崔小姐前后你是都清楚的。”崔伟玲“当时我是在休假，不方便跟进这事，我们同事小曾在联系你，打电话给你也不接，发信息给你也不回，当时我都叫你自己回来处理，你又不回，现在你又反过头这么说，让我真的很难做。”刘奕辰“当时我是这么和小曾说的，要求原房主用自己的名字与我交易而不是公司，如果做不到我不敢买，不是和我签订购房合同的名字我不敢交易，要么用签合同的名字正常交易要么退我定金我不敢买了，一直没回复我。而现在房主已经过户到自己名下却不和我过户是房主违约，在原买卖合同名下了我要求现在过户。我不会要定金的等这么久等的不就是原房主过户自己名下和我过户嘛。那个时候她不过户自己名下和我交易我可以不交易退我定金而现在已经过户到买卖合同的原房主名下为何不与我买方过户？定金不退合同是有效的请原房主履行合同。目的只有一个就是把我买的房子过户给我，钥匙交给我，请履行合同。请回复我不然下星期一我开始走法律程序。”正顺公司提交其员工曾宏钊与刘奕辰短信往来的记录，2015年12月7日曾宏钊致刘奕辰称“刘先生你好！我是正顺地产的小曾是崔小姐的同事，崔小姐她现在已经在医院生小孩了不方便的，所以水岸华都房子办手续都是由我负责跟进的，我有联系过你爸爸这边的，他说要先跟你沟通，我就想落实下明天去办交税过户手续，你明天是否能安排过来办理？”刘奕辰复“他要求必须先看到房产证是他名字后给钱。”曾宏钊“这样的要求去哪里买房都不可以实现的！就我跟你讲的这种办法业主这边已经是作出很大让步了，做资金托管到我们公司这个事情已经跟业主沟通很久才同意的，明天交完税过登记中心办理就可以出到你名字的回执单了，七个工作日就可以凭回执单去领证了。”刘奕辰“我们要求和卖方过户，而不是公司、现在出来两个公司一个个人怎么过户和谁过户？这种房我们不能买请联系卖方退我定金吧。”曾宏钊“当时双方签合同时候业主也有拿房产证出来看过是永隆集团名下的，现在永隆集团委托芝辰公司帮他办理房子过户手续的，现在业主也同意资金托管在我们公司，过不了户我们也不会转钱给业主，你这边还存在担心什么呢？”刘奕辰“以后再合作吧，这次这个房我们不敢要了。”曾宏钊“我这边刚才跟业主联系过了，业主说定金是无法（退）的，再说业主产权是没问题的，是你这边没有配合办理所造成的原因，业主说你不要可以但钱是不能退的，你看还是想想办法跟你爸爸做做工作吧！我也不想看到这一步！”2015年12月9日曾宏钊再短信联系刘奕辰“你这两天跟你爸这边商量的怎么样了？现在业主在催我这事情呢？现在是可以办理交税过户了，你看下你爸爸愿不愿意过来办理？如果不过来办业主这边就算你违约了。”正顺公司员工曾宏钊与谢文华就案涉房产交易事宜通过短信进行沟通，2015年12月15日谢文华致曾宏钊“小曾，今天下午我们会到你们公司，你们准备好解除合同的资料。”曾宏钊复“你有联系买方吗？我跟领导说下情况。”谢文华回“我没有他电话。”曾宏钊“这样子怎么解除合同？解除合同要双方回来解除啊！我会后问下区域总监再联系你。”刘奕辰主张谢文芳、谢文华没有按照合同约定履行合同，并已将案涉房产转卖给案外人李明光，遂提出本诉请求法院判令1、谢文芳、谢文华及正顺公司连带承担返还购房定金20万元；2、谢文芳、谢文华及正顺公司连带赔偿损失50万元；3、谢文芳、谢文华及正顺公司连带赔偿律师费用3万元。谢文芳、谢文华则主张因刘奕辰于2015年11月15日、2015年12月6日及2016年3月22日明确表明拒绝购买案涉房产已构成违约，遂提起反诉，请求判决没收刘奕辰缴付的购房定金10万元。一审诉讼中，谢文芳、谢文华提交了珠海市香洲区民政局出具的谢文芳与李明光婚姻登记查询记录，该记录显示谢文芳与李明光1999年4月22日登记结婚，2015年7月13日登记离婚，2016年10月31日又登记结婚。刘奕辰提交在珠海市不动产登记中心查询的案涉房产不动产登记表，该表显示案涉房产于2016年3月登记权属人为李明光，系向永隆公司购买所得。一审法院应谢文芳、谢文华申请，向税务机关调查2015年9月至2015年12月间办理珠海市香洲区南湾南路地区税务缴费的情况。珠海市税务局保税区税务局分局12月8日出具《关于2015年9月至2015年12月间房产交易税费缴纳相关情况的复函》，称“根据上级的工作安排，我局自2015年9月起受理市区范围内个人住宅类存量房交易涉税业务，并不存在2015年9月至2015年12月间无法办理珠海市香洲区南湾南路地区的税务缴费的情况。我局办税服务大厅于2015年9月起陆续收到珠海永隆集团有限公司提交其取得的位于珠海市南湾南路5001号“水岸华都”小区近70套回迁房转让的税费申报缴交及开具发票申请，我局依据相关税收法律法规的规定对该公司转让房产涉及的各项税费进行核算，并不存在无法办理的情况。”永隆公司对该函补充意见称，2015年9月至12月期间,水岸华都小区的房产交易事项已经从吉大税务分局转移至保税区税务分局办理,永隆公司从9月初开始向保税区分局递交房屋交易税费缴纳资料,直至12月3日才将第一份送交之资料完成办税手续出具税票。期间经历了3个月,主要是因为转让方性质为公司,办理转让房屋的税费核算过程比较复杂。永隆公司从9月初至12月3日向保税区分局陆续开始递交房屋交易税费缴纳资料并得到受理,但在这期间并没有办理成功。另，刘奕辰为本案诉讼于2016年9月27日与重庆进明律师事务所签订了《律师事务委托合同》，并为此支出律师费3万元。一审判决的理由与结果刘奕辰、谢文芳、谢文华与正顺公司签订的《房地产买卖三方合同》系三方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。本案的争议焦点系买卖双方谁违约的问题。刘奕辰主张因交易过程中案涉房产并未登记在谢文芳、谢文华名下，且谢文芳、谢文华多次以税局原因拖延履行三方合同约定，并将案涉房产转让给案外人李明光的行为已构成违约；而谢文芳、谢文华则主张刘奕辰多次在微信、短信中明确表示拒绝履行合同，并不配合办理案涉房产缴税、过户手续，没有在缴税前按约支付20万元房款的行为已构成根本违约。一审法院对此分析如下：一、关于案涉房产未登记在谢文芳、谢文华名下是否构成谢文芳、谢文华违约的问题。刘奕辰与谢文芳、谢文华签订房屋买卖合同时，案涉房产确实没有登记在谢文芳、谢文华名下，但谢文芳、谢文华提供的与永隆公司签订的《购房协议》及永隆公司开具的收据证实谢文芳、谢文华已于2014年1月27日购买了案涉房产并已支付全部房款，根据《物权法》第十五条规定，谢文芳、谢文华购买案涉房产的合同已发生效力，但因案涉房产没有办理物权转移登记，物权转让手续存在瑕疵，根据物权法第九条规定，案涉房产的物权变更不发生效力，仍在永隆公司名下。但从刘奕辰与中介崔伟玲的微信记录中（2015年10月22日，崔伟玲：“叫业主跟紧一点永隆这边的……”刘奕辰：“最晚什么时候”；2015年11月30日，崔伟玲：“因为税所这边要将之前业主的名更到你的名，方可交税，我们也是才收到通知的。”刘奕辰：“好。”）及综合卖方及正顺公司的陈述可知，刘奕辰对案涉房产还在永隆公司名下的事实是知道的或者应当知道的，且对于通过“更名”方式取得案涉房产的权属并不反对。根据《合同法》第一百五十条、第一百五十一条规定，买受人订立合同是知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担标的物权利瑕疵担保的义务，据此，本案中刘奕辰主张案涉房产在谢文芳、谢文华出卖时登记在永隆公司名下，并因此造成不能及时过户的后果已构成违约，没有事实、法律和合同依据，本院对此不予采信。二、关于谢文芳、谢文华、正顺公司因税局原因延后履行缴税是否构成违约的问题。从珠海市地方税务局保税区税务分局的《复函》看出，2015年9月至2015年12月间保税区税务分局确实是对永隆公司转让“水岸华都”小区70套回迁房（包含案涉房产）涉及的各项税费进行核算，与永隆公司陈述其从2015年9月初开始向保税区税务分局递交上述回迁房交易税费缴纳资料并得到受理,但直至2015年12月3日第一批回迁房才完成办税手续、出具税票并不矛盾。同时，根据各方当事人的微信、短信记录显示，刘奕辰与中介（代表卖方）就办理缴税的时间进行了协商，最后合意在2015年12月2日办理缴税，已改变了合同约定的办理房屋交税过户的最后期限，谢文芳、谢文华在此过程中并不存在违约行为，故原告主张谢文芳、谢文华、正顺公司在履行三方买卖合同过程中故意拖延履行存在违约行为，没有事实和证据，一审法院不予采信。三、关于刘奕辰多次表示拒绝履行合同、不配合办理手续、未依约支付房款是否构成违约的问题。根据各方当事人的微信、短信记录显可知，刘奕辰分别于2015年11月15日、2015年12月5日，2016年3月22日向中介作出不愿意继续购买、买不起案涉房产并要求退还定金的意思表示，且没有按照合同补充约定在缴税前支付20万元房款并多次不配合办理案涉房产的缴税的行为已构成根本违约，按照合同约定买方违约，无权要求返还定金。四、至于谢文芳、谢文华现已将案涉房产转让给案外人的行为系发生在刘奕辰根本违约后，虽然2016年8月19日刘奕辰再次发微信要求中介协助办理过户手续，但距离刘奕辰最后一次（2016年3月22日）表示不购买案涉房产的时间节点已有五个月之久，卖方在买方违约后接近半年的时间里等待买方继续履行合同显然不符合常理，故谢文芳、谢文华在刘奕辰违约后将案涉房产转让给案外人的行为，并不构成违约。刘奕辰该项主张，一审法院不予采信。综上所述，本案中刘奕辰违约，谢文芳、谢文华并无违约行为，刘奕辰应承担相应的违约责任。故谢文芳、谢文华的请求没收刘奕辰购房定金的反诉请求，有事实和合同依据，一审法院予以支持。相反，刘奕辰请求双倍返还定金的请求，一审法院不予支持。对于刘奕辰请求的损失50万元及律师费3万元，没有合同约定，亦没有事实和法律依据，一审法院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、第一百零七条、第一百五十条、第一百五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百一十六条的规定，判决一、驳回刘奕辰本诉的全部诉讼请求；二、谢文芳、谢文华没收刘奕辰支付的购房定金10万元。案件本诉案件受理费5550元，反诉受理费1150元，由刘奕辰负担。当事人二审的意见一审原告刘奕辰不服一审判决上诉称，一、一审法院事实认定存在以下错误：（一）以推定方式认定刘奕辰在签订合同时就知道房子不在谢文芳、谢文华名下错误。事实上刘奕辰一直以为房子在谢文芳、谢文华名下，直到2015年12月2日，刘奕辰家父到珠海过户时才知道谢文芳、谢文华并不是真正房屋产权人，也没有看到谢文芳、谢文华与永隆公司签订的商品房买卖合同，谢文芳、谢文华与永隆公司签订的合同还是在一审开庭时才知道。刘奕辰在2015年11月30号微信回答中的“好”正常理解就是认为房子在谢文芳、谢文华的名下，正是因为这样才叫其父亲过来交房款，可是刘奕辰父亲过来交房款时，才发现房子不在谢文芳、谢文华名下，一审法院凭一个“好”字推断刘奕辰明知涉案房子有权利瑕疵错误。（二）刘奕辰父亲付款交易的对象是合同相对方即谢文芳、谢文华，但房子却在永隆公司名下，与永隆公司签约却不付款给永隆公司，180万的购房款不是小数目，因此刘奕辰父亲拒绝了谢文芳、谢文华及正顺公司的无理要求，要求按原来合同约定办事，即与谢文华、谢文芳交易而不是永隆公司交易，刘奕辰至始至终不同意与永隆公司进行房屋买卖。（三）保税区分局的复函明确了不存在税局无法办公的问题，至于永隆公司的原因导致无法过户那是谢文芳、谢文华与永隆公司的法律关系问题与刘奕辰与谢文华、谢文芳之间签订的合同无关。一审法院以永隆公司出具的所谓的核算函件认定谢文芳、谢文华在延迟过户中无过错是偷换概念，否定了合同的相对性原理，刘奕辰至始至终都不知谢文芳、谢文华与永隆公司的法律关系。（四）一审判决认定刘奕辰放弃购房主张与事实不符。2015年11月15日刘奕辰说到不想要房子，是谢文华、谢文芳一再拖延交易时间的结果；2015年12月5日不想要房子，是因为刘奕辰父亲过来付房款时发现房子根本就不是谢文芳、谢文华的；至于2016年3月22日说不想要房子，纯粹是中介公司与谢文芳、谢文华欺骗刘奕辰的，刘奕辰从珠海市房地产交易中心查询到，谢文芳、谢文华于2016年3月16日已经把房子卖给了案外人李明光，当然这李明光即是谢文芳的前夫，也是现在的配偶。已经把房子卖了，还发微信叫刘奕辰买房子，这是典型的欺诈。（五）2015年1月30日与中介的微信，刘奕辰明确说到“怎么不直接过户”，这说明刘奕辰不知道涉案房子有权利瑕疵，而中介的回复“我们也是刚得知的”也印证了这种说法。而且整个交易过程，刘奕辰都没有谢文芳、谢文华的联系方式，都是中介在联系。（六）关于证据认定问题，刘奕辰与正顺公司员工的微信聊天记录不完整，对刘奕辰有利部份完全没有提供或者说删除了。刘奕辰一直到2016年8月份还在坚持要房子，不是正顺公司打电话刘奕辰不接，相反是刘奕辰找正顺公司而正顺公司一直不理。二、一审程序存在严重瑕疵，对从保税区分局调取的复函，没有组织质证。三、一审法院适用法律错误：（一）《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第6款明确规定，未依法领取权属证书的房地产不得转让。谢文芳、谢文华一直未取得房产证，故与刘奕辰签订合同并收取定金是违法行为。（二）根据《物权法》，谢文芳、谢文华与永隆公司仅形成普通债权关系，并没有发生物权变动。即使要发生交易行为，也是刘奕辰直接与永隆公司进行交易，即购房款只能直接支付给永隆公司而不是谢文芳、谢文华。（三）《合同法》与《物权法》、《房地产管理法》是普通法与特别法的关系，当普通法与特别法发生冲突时应当适用特别法，一审法院引用《合同法》判决刘奕辰败诉错误。一审被告谢文芳、谢文华答辩称，一、一审法院认定事实准确，是刘奕辰违约导致合同无法继续履行。1、刘奕辰在整个交易中都明确知道涉案房产不在谢文芳、谢文华名下，并同意涉案房产直接从永隆公司过户到刘奕辰名下。谢文芳、谢文华在与刘奕辰达成购房合同意向、签订《房地产买卖三方合同》前，已经向刘奕辰出示其与永隆公司签订的购房协议。在刘奕辰与正顺公司员工崔伟玲2015年10月22日的聊天记录“再等等吧，看一下这一个月能不能过税，我们这边再跟业主沟通下，叫业主跟进一点永隆这边的。”和2015年12月7日正顺公司员工曾宏钊的短信记录“刘先生，当时双方签合同时候业主也有拿房产证出来看过是永隆公司名下的，现在永隆公司委托芝辰公司帮它办理房子过户手续，业主也同意资金托管在我们公司，过不了户我们也不会转钱给业主，你这边还存在担心什么呢？”刘奕辰：“以后再合作把，这次这个房我们不敢要了。”可以看出，正顺公司的员工多次向刘奕辰表明、提及涉案房产在永隆公司的名下，刘奕辰早已得知涉案房产的在永隆公司名下。2、刘奕辰多次向正顺公司明确表示不再履行《房地产买卖三方合同》，系刘奕辰多次主动违约。刘奕辰于2015年11月15日主动通过微信联系正顺公司员工明确表示因在澳门赌博输了1100万元后丧失了履行合同的能力，不再履行双方签订的买卖合同。后刘奕辰又表示要继续履行合同，谢文芳、谢文华本着刘奕辰能够诚信再次履行合同的思想，为涉案房产的过户联系了办理相关的缴税手续。结果2015年12月6日及2016年3月22日刘奕辰两次明确向房地产中介明确表示拒绝支付全额的房款并不再履行买卖合同。其后谢文芳、谢文华及房地产中介多次联系刘奕辰要求解除合同，刘奕辰一直置之不理。无奈之下，谢文芳、谢文华只能先把该物业过户到谢文芳的丈夫李明光名下，但过户到李明光名下并不影响《房地产买卖三方合同》的继续履行，谢文芳、谢文华仍然具备继续履行的能力，并非刘奕辰声称的一房二卖行为。3、税局原因延后履行缴税并非构成违约。由于涉案房产的税费办理业务从2015年9月已经从吉大税务分局转移至保税区税务分局办理。永隆公司在2015年9月至2015年12月期间一直向保税区税务分局递交房屋交易税费缴纳资料，但由于涉及税费的核算和需要办理的缴税房屋多达70套，直到2015年12月初，永隆公司递交的房产缴税材料才得到受理，在此期间并没有办理成功。在成功得到受理后，谢文芳、谢文华便第一时间通知刘奕辰办理相关的过户手续，积极履行合同。根据《房地产买卖三方合同》第12条合同补充第一款明确约定，“若因税局的原因无法在合同期内办理交税过户手续，合同期往后顺延。”谢文芳、谢文华在2015年12月通知刘奕辰办理过户手续完全是在合同期限之内，并没有违反合同的约定。二、一审判决适用法律准确，刘奕辰应承担违约责任。1、谢文芳、谢文华与刘奕辰之间的房屋买卖行为是双方真实意思表示，该交易行为没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害国家和社会公共利益，故《房地产买卖三方合同》合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，该规定系管理性规范，目的在于规范房屋的交易管理，而非效力性规范，并不因此影响房屋买卖合同的效力。2、谢文芳、谢文华在2014年1月27日便向永隆公司购买了涉案房产、签订《购房协议》及支付全部房款，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，刘奕辰与永隆公司之间的合同已经生效。刘奕辰在与谢文芳、谢文华签订《房地产买卖三方合同》之前就已经得知谢文芳、谢文华与永隆公司签订的《购房协议》及涉案房产尚在永隆公司名下，刘奕辰同意将涉案房产直接从永隆公司过户到其名下。根据合同法第一百五十、一百五十一条规定，刘奕辰应当承担涉案房产物权权利存在瑕疵的责任。3、本案的争议焦点系在房屋买卖关系中买卖双方谁违约。刘奕辰声称应当适用特别法优于普通法的法则来进行法律适用，但此法律使用的前提是法律之间发生了冲突。在本案中刘奕辰不依照合同的约定拒绝向谢文芳、谢文华支付房款，并且多次主动向谢文芳、谢文华表示其拒绝履行合同，已经构成违约。在违约问题的处理上，合同法与物权法的处理是一致的，并没有发生冲突，因此一审法院适用合同法的条款来进行判决是准确的。三、一审过程程序合法，并不存在瑕疵。本院判决的理由与结果刘奕辰上诉主张直到2015年12月2日才发现涉案房屋并不登记在谢文华、谢文芳名下，对此本院认为，刘奕辰购买的房屋价值高达180万元，其作为买方在与卖方达成购买协议前理应了解所购房屋的权属情况、要求卖方出示相应权利文件，《房地产买卖三方合同》中亦约定“买方对该房状况及相关证件已充分了解”，同时根据正顺公司的一审庭审陈述以及正顺公司员工崔伟玲2015年10月22日发给刘奕辰的聊天记录“再等等吧，看一下这一个月能不能过税，我们这边再跟业主沟通下，叫业主跟进一点永隆这边的”和2015年12月7日正顺公司员工曾宏钊发给刘奕辰的短信记录“刘先生，当时双方签合同时候业主也有拿房产证出来看过是永隆公司名下的”，能够推知刘奕辰在签订涉案合同时对涉案房屋登记在永隆公司名下这一事实是知道或者应当知道的，故本院对刘奕辰的该项上诉主张不予采信。因谢文芳、谢文华向永隆公司购买涉案房屋并已经支付全部房款，故谢文芳、谢文华对涉案房屋享有权益，其将涉案房屋再行转卖给刘奕辰没有违反法律法规的强制性规定，《房地产买卖三方合同》合法有效，各方均应遵守。《房地产买卖三方合同》约定“若因税局的原因无法在合同期内办理交税过户手续，合同期往后顺延”，依据一审法院调取的税局复函以及永隆公司的陈述可知，2015年9月至2015年12月间保税区税务分局确实是对永隆公司转让“水岸华都”小区70套回迁房（包含案涉房产）涉及的各项税费进行核算，但直至2015年12月3日第一批回迁房才完成办税手续、出具税票，因此超过合同约定的“2015年10月30日前（含当日）办理房产交税过户手续”并非属于谢文芳、谢文华的原因造成，另外根据各方当事人的微信、短信记录显示，刘奕辰最终同意在2015年12月2日办理缴税，各方已改变了合同约定的办理房屋交税过户的最后期限，谢文芳、谢文华并不存在恶意拖延的违约行为。一审法院对从税局调取的复函未组织各方进行质证，确实存在程序瑕疵，但各方对该份证据本身的真实性并不持异议，因此可以作为查明案件事实的依据。关于12月2日办理缴税的具体方式，根据正顺公司员工崔伟玲2015年11月30日发给刘奕辰的聊天记录“因为税所这边要将之前业主的名更到你的名，方可交税”随后刘奕辰的回复“好”以及崔伟玲“明天下午2点吉大芝辰律师行办理更名”可知，刘奕辰对通过“更名”方式进行缴税过户并不持异议，但在12月2日当天刘奕辰的父亲代表刘奕辰明确拒绝该种方式缴税过户，刘奕辰并于12月5日微信表示“他（刘奕辰父亲）说这样房子就不要了，他坚决不让要这房了”，2016年3月22日亦微信表示“房子的事有空让公司调解一下吧我不想打官司，毕竟事实是我买不起了”，刘奕辰上述不配合办理缴税手续、多次表示不履行合同的行为明显违反合同约定，构成违约，根据定金罚则，刘奕辰无权要求谢文芳、谢文华双倍返还定金，谢文芳、谢文华有权没收定金，一审法院对此认定正确，本院予以维持。同理，刘奕辰上诉请求的损失50万元及律师费3万元，缺乏依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11100元，由上诉人刘奕辰负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  廖世娟审判员  朱 玮二〇一七年五月二十七日书记员  江月娴