山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1091民初1667号
原告：李东，女，1968年8月3日生，汉族，住山东省威海市环翠区。
委托诉讼代理人：李阿平，山东卫海北洋律师事务所律师。
被告：王夕凤，女，1952年11月22日出生，汉族，住山东省威海市高区。
委托诉讼代理人：苏村野，山东海明达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王玮，山东海明达律师事务所律师。
第三人：威海文平房地产开发有限公司，住所地山东省威海市环翠区。
法定代表人：张德元，经理。
委托诉讼代理人：王瑞光，山东伟鹏律师事务所律师。
原告李东与被告王夕凤、第三人威海文平房地产开发有限公司（以下简称“文平房地产公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年8月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李东之委托诉讼代理人李阿平、被告王夕凤之委托诉讼代理人苏村野、王玮、第三人文平房地产公司之委托诉讼代理人王瑞光到庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李东向本院提出诉讼请求：1.停止对位于威海市和谐家园*号***室房屋的执行，解除查封；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：被告与第三人商品房预售合同纠纷一案在执行过程中，威海高区法院于2016年7月1日做出（2016）鲁1091执165-1号裁定书，查封了登记在第三人名下的威海市和谐家园*号***室房屋。原告提出案外人执行异议，威海高区法院于2016年8月12日做出（2016）鲁1091执异52号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，原告不服，遂提起诉讼。原告认为诉争的威海市和谐家园*号***室房屋为原告所有，不应作为被告与第三人商品房预售合同纠纷一案的执行标的物。1.原告与第三人就诉争房屋签订了合同。2009年9月6日原告与第三人签订《个人合作建房协议书》，约定双方合作建房，并就诉争房屋的开发建设等相关事宜进行了约定，该协议书系根据第三人与威海市刘公岛置业公司签订的《合作开发合同》签订的。基于该合同及协议书开发建设的房屋属于原告与刘公岛置业公司开发建设应分得的房屋，其所有权由原告享有。2.原告按照约定支付了诉争房屋的全部房款480171.2元。3.诉争房屋已经交付原告占有使用。4.第三人至今未办理诉争房屋过户手续并非原告过错。因第三人开发的诉争房屋所在的小区楼盘尚未通过综合验收，不具备办理房屋产权过户的条件，原告对此没有过错。综上，诉争房屋的实际所有权人为原告，不应成为（2016）鲁1091执165号案件的执行标的。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条之规定，未办理房产过户登记非原告过错，请求法院解除查封。
王夕凤辩称，根据物权法相关规定，不动产应当以登记为准。因此，在原告未办理过户登记的情况下，被告申请法院强制执行第三人名下、位于威海和谐家园*号***室房屋于法有据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人文平房地产公司述称，同意原告的诉讼请求，同时认为（2016）鲁1091执异52号执行裁定书是错误的。1.该裁定书认定查封合法的依据有两个，一是原告与第三人没有签订房屋预售合同，该理由不成立，因为并没有法律规定不签订预售合同就可以查封；二是认为原告没有及时办理过户手续有过错，该理由也不成立，因为诉争房屋至今仍然不具备办理过户的条件。2.根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，工程价款的优先受偿权尚不足以对抗消费者的购房权利，被告的一个普通债权更加无法与消费者的购房权利相对抗。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2009年9月6日李东与文平房地产公司签订《个人合作建房协议书》，约定，依据文平房地产公司与威海市刘公岛置业有限公司签订的房地产《合作开发合同》，李东作为个人合作建房的出资人，以向文平房地产公司支付建设资金的方式，获取个人合作建房所建的优惠住房一套，住房号为*号***室，面积约112.88平方米，3740元/平方米，金额422171.2元；车棚一个，金额58000元，总额480171.2元。当日李东向文平房地产公司支付诉争房屋房款172068元。2010年4月15日李东与文平房地产公司签订《威海市房屋买卖合同》，约定，文平房地产公司将诉争房屋（面积112.88平方米）以及储藏室1个、车位1个出售给原告李东，转让款为479252.20元（含车位4万元）,李东于2010年6月30日向文平房地产公司一次性付清上述款项。2010年5月28日文平房地产公司向原告李东出具诉争房屋房款收据两张，合计
339252.2元，车位款40000元收据一张；2010年6月8日文平房地产公司向原告李东出具100000元收据一张，以上总计479252.20元（含车位4万元）。2015年7月1日文平房地产公司向李东交付诉争房屋，当日李东与诉争房屋物业公司签订业主临时管理规约，李东交纳了诉争房屋的物业费、有线电视初装费、水费。
另查，诉争房屋所在的和谐家园21号楼于2010年3月30日取得预售许可。原告李东承认，之所以在诉争房屋预售许可审批通过后没有与文平房地产公司签订商品房预售合同，是因为原告打算转让诉争房屋，考虑到“需要交纳一定的费用并且麻烦”，与文平房地产公司协商没有签订预售合同，只是签订了《威海市房屋买卖合同》。李东还主张，之后其将诉争房屋以479252.2元转让给***，***付清房款后，该房屋由***及其家人居住，李东将其与文平房地产公司签订的《威海市房屋买卖合同》交予***，并因此导致在（2016）鲁1091执异52号案件的审理中未向法院提交该证据；其后，李东又主张诉争房屋的购房款是其从***处借得，在房屋预售登记审批后***也有购买该房屋的打算，但后来原告与***并未就房屋转让达成合意，双方未签订购房合同，也未向文平房地产公司申请更名；李东与***具有亲属关系，诉争房屋的实际使用人***的父亲与李东是翁媳关系。文平房地产公司主张其将涉案房屋出卖给的是李东，对于其他情况不清楚。2016年8月20日文平房地产公司出具《证明》一份，载明文平房地产公司与刘公岛置业有限公司职工李东就诉争房屋签订的《个人合作建房协议书》，名为合作建房，实为团购；因涉案楼盘至今没有综合验收，不能办理过户登记手续，李东对此无过错。
2016年7月1日，本院在执行申请执行人王夕凤与被执行人文平房地产公司商品房预售合同纠纷一案中，作出（2016）鲁1091执165-1号执行裁定书，查封了涉案房屋；李东对该执行裁定书提出异议，2016年8月12日本院（2016）鲁1091执异52号执行裁定书裁定驳回李东的异议。
以上事实，有当事人庭审陈述、收款收据、民事裁定书等证据在卷佐证。
本院认为，原告对诉争房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益是本案的争议焦点。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据该条之规定，原告李东在尚未办理涉案房屋产权变更登记的情形下，必须满足支付全部价款、实际占有使用、对未办理过户手续没有过错的条件，才能产生阻却执行措施的结果。本案中，第三人文平房地产公司作为被执行人将登记在其名下的涉案房屋以合作建房的形式出卖给原告李东，李东已经支付全部价款，并于2015年7月1日办理了房屋交付，交纳了2014年1月1日至2016年12月31日的物业费、电梯维保费、水费100元、有线电视初装费250元，之后该房屋由李东亲属居住使用。原告与***之间关于诉争房屋的相关事宜，第三人文平房地产公司不知情，原告也未提供证据证明其主张。本院根据庭审查明的事实，认定原告与第三人之间存在真实的房屋买卖关系，该买卖关系早于人民法院采取强制措施的时间，原告已经支付了全部的购房款并实际占有使用。对于诉争房屋没有办理产权过户登记，各方当事人均认可该房屋所在的和谐家园项目尚未办理产权总登记，原告所购买的诉争房屋自然也就不具备办理产权过户登记的条件，原告对此并不存在过错。
综上，原告享有请求第三人将该房屋转让给自己的物权登记请求权，该权益足以排除人民法院对该房屋的强制执行。依照《中华人民共和国物权法》第九条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
解除对威海市和谐家园*号***室房屋的查封。
案件受理费7619元，由被告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 员 毕飞飞
人民陪审员 江 成
人民陪审员 王文豪
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 翟姜娜