文书内容广东省深圳市宝安区�民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初13609号原告：姜婕，女，1990年11月24日出生，汉族，住址湖北省谷城县。委托诉讼代理人：刘志鑫，广东龙新律师事务所律师。被告：张植绍芬，女，汉族，1970年12月8日出生，�址：广东省信宜市。委托诉讼代理人：周新忠，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭天池，广东国晖律师事务所实习律师。被告：张介南，男，1968年3月15日出生，汉族，住址：广东省信宜市。委托诉讼代理人：周新忠，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭天池，广东国晖律师事务所实习律师。原告姜婕与被告张植绍芬、张介南房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜婕及其委托诉讼代理人刘志鑫，被告张植绍芬、张介南的委托代理人周新忠、彭天池均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜婕诉称，2015年3月24日，原、被告双方签订了《房地产买卖合同》，约定由原告购买被告张植绍芬位于龙华新区观澜湖高尔夫大宅汉士达区C15栋整栋。签订协议次日，案外人宁权代原告向被告张介南平安银�的账户转账支付了定金100万元。但因深圳市出台新限购政策，致使合同无法继续履行，双方便口头协商由被告张介南全额返还定金，但被告张介南均已各种理由一再拖延，后经原告多次催告，双方于2015年4月16日签订了《解除购买合同》。合同约定由被告于2015年5月30日前全额返还原告支付的定金，但被告至今仍未返还。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告连带返还原告定金100万元；二、被告参照同期银行贷款利率向原告支付逾期返还定金的利息损失（自2015年5月31日至实际返还之日）；三、被告承担本案的受理费、保全费。被告张植绍芬、张介南答辩称，一、根据合同法规定，原告未支付房款不履行合同构成违约，无权要求返还定金，同时按照合同约定，被告也有权没收原告交付的定金，原告请求返还定金无事实及法律依据。二、《解除购买合同》是在原告的欺诈下签订的，依法无效，被告无须为此承担民事责任。被告张介南与原告签订《解除购买合同》是因为原告声称因深圳新购房政策的出现导致其无法履行合同，导致被告张介南基于错误的理解实施了该行为，但事实上原告并未提供证据证明其不符合购房条件，故原告故意隐瞒真实情况的行为构成了欺诈，被告张介南在《解除购买合同》同意返还定金的行为属于无效民事行为。三、被告张介南在《解除购买合同》中同意返还定金未经被告张植绍芬授权，事后也未经张植绍芬追认，对被告张植绍芬发生法律效力。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，恳请依法驳回其诉讼请求。经审理查明：2009年5月7日，深圳市国土资源和房产管理局宝安分局向被告张植绍芬颁发了深房地字第××号《房地产证》，被告张植绍芬系深圳市宝安区观澜街道高尔夫大道观澜湖高尔夫大宅*汉士达区C15栋整栋，建筑面积700.13平方米，用途为别墅，性质为市场商品房。2014年11月13日，被告张植绍芬出具了一份公证委托书，委托被告张介南全权办理上述房地产出租、转让等有关手续，并可签署相关文件、收取相关款项。2016年3月24日，原告作为买方与作为卖方的张植绍芬的代理人被告张介南签订了一份《房地产买卖合同》，约定被告张植绍芬将上述房地产以3,680万元转让给原告，买方在合同生效之日起一日内向卖方支付定金100万元，买方须于2016年5月15日前将出定金之外的首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号。合同备注条款约定定金支付至被告张介南的银行账户。2016年3月25日，原告委托案外人向被告张介南转账支付100万元。2016年4月28日，原告作为买方、被告张介南作为卖方、案外人宁权作为付款方签订了一份《解除购买合同》，约定由于原告不具备2016年3月25日发布的购房新政条件，原和原告于2016年3月24日签订的《房地产买卖合同》已无法执行。现双方协定：解除购房合约，张介南在2016年5月30日前返还由宁权代付的原告支付的定金100万元。2016年5月8日，被告张植绍芬与案外人签订房屋买卖合同，约定将案涉房地产转让给案外人，并在两周之后过户登记至案外人名下。上述事实，有当事人当庭陈述及当事人提供的房地产证、转账记录、房地产买卖合同、公正委托书、解除购买合同等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照约定全面适当履行合同义务。关于《解除购买合同》的效力及定金返还。原告主张上述解除合同系当事人自愿达成，合法有效；被告主张上述解除合同系在原告欺诈下签订，且被告张介南在签订时并未取得被告张植绍芬的同意，被告张植绍芬事后亦未予追认，该解除合同不发生效力。对此，本院分析如下：一、根据审理查明的事实可知，被告张植绍芬就出售案涉房地产向被告张介南出具公证授权委托书，授权被告张介南全权代理交易事项，被告张介南亦实际签订了买卖合同、收取定金，原告有理由相信被告张介南有权处理案涉交易的全部事项。二�案涉房地产买卖合同签订于2016年3月24日，深圳市人民政府于2016年3月25日出台新的个人住房调控政策，将非深户购房社保缴交年限由两年改为三年。这一调整发生在合同签订之后，系原告不能预见的新情况，原、被告因此协商解除合同有合理性，即《解除购买合同》的签订具备事实依据。三、根据日常经验，卖方另行出售合同项下标的物，一般均会先行解除原合同，否则会面临一房二卖的违约风险。本案中，案涉《解除购买合同》签订于2016年4月28日，被告张植绍芬称其并未同意被告张介南签订上述解除合同，但其在上述解除合同签订几天后即2016年5月8日即与案外人签订房屋买卖合同，将原、被告《房地产买卖合同》项下标的房地产另行出售给案外人，并在两周之后办理了过户登记，说明被告张植绍芬同意解除原、被告间《房地产买卖合同》，否则，有悖常理。四�被告张植绍芬抗辩称原告在合同履行过程中存在违约行为，但其并未提供证明其在案涉交易过程中曾向原告主张过违约责任，亦未提供证据证明其曾向原告发出解除合同通知，其相关抗辩主张，没有证据证明，本院不予采信。综上，本院认为，案涉《解除购买合同》系原、被告的真实意思表示，不存在欺诈情形，合法有效。被告张植绍芬应按照上述解除合同的约定于2016年5月30日前将定金100万元返还给原告，因被告张植绍芬未在上述期限内返还定金，其应当赔偿占有定金期间的法定孳息损失，即被告张植绍芬应按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准支付原告100万元定金自2016年5月31日起至实际返还之日止的利息。被告张介南在上述解除合同中签名确认由其返还上述定金，视为其自愿加入该债务，其对上述定金返还和孳息赔偿承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张植绍芬、张介南于本判决生效之日起三日内向原告姜婕返还定金100万元；二、被告张植绍芬、张介南于本判决生效之日起三日内赔偿原告姜婕占用定金期间的利息损失（利息损失以定金100万元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准从2016年5月31日起计算至定金100万元实际返还之日止）三、驳回原告姜婕的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费13,800元、保全费5,000元，由被告张植绍芬、张介南负担，受理费、保全费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  陈 平人民陪审员  朱纯禄人民陪审员  郭映舜二〇一七年二月二十一日书 记 员  蔡嘉佳书 记 员  刘 婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知�协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。