四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终6985号
上诉人（原审原告）：成林，男，汉族，1962年10月17日出生，住四川省成都市金牛区。
委托诉讼代理人：罗德强，四川高维律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟凯，四川高维律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：何颖，女，汉族，1968年1月26日出生，住四川省成都市金牛区。
委托诉讼代理人：罗德强，四川高维律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟凯，四川高维律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：成都凯源物业有限责任公司。住所地：四川省成都市天府新区华阳镇华新街菜蔬小区二横街*幢***号。
法定代表人：吴学强，总经理。
委托诉讼代理人：石焓，四川精济律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：成都新和房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市金牛区蜀华街*号。
法定代表人：吴学强，总经理。
委托诉讼代理人：李琼，女，汉族，1980年11月21日出生，系该公司员工，住四川省成都市成华区。
上诉人成林、何颖，上诉人成都凯源物业有限责任公司（以下简称凯源公司）因与被上诉人成都新和房地产开发有限公司（以下简称新和公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（原四川省双流县人民法院）（2015）双流民初字第4052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日立案受理后，依法组成合议庭于2016年8月16日开庭进行了审理。上诉人成林、何颖的共同委托诉讼代理人罗德强，上诉人凯源公司的委托诉讼代理人石焓，被上诉人新和公司的委托诉讼代理人李琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人成林、何颖上诉请求：1、撤销原判；2、改判凯源公司、新和公司支付逾期交房违约金32384.93元、逾期办理楼栋权属证和房屋所有权证违约金65320.3元，合计97705.23元；3、改判凯源公司、新和公司对上述诉讼请求承担连带清偿责任；4、凯源公司、新和公司支付一、二审所有诉讼费用。事实和理由：一审法院认定违约金标准较高无事实依据，案涉《商品房买卖合同》系格式合同，且由凯源公司提供，凯源公司应当对自己做出的约定负责，同时，约定的违约金标准为日万分之二并不过高，加之成林、何颖在《商品房买卖合同》履行过程中并无过错，因此，一审法院调整违约金错误。凯源公司与新和公司人格混同，应当承担连带责任。
上诉人凯源公司上诉请求：1、撤销原判；2、改判驳回成林、何颖的诉讼请求。事实与理由：案涉房屋名为商品房开发房，实为中国石化集团西南石油局、成都华川石油天然气勘探开发总公司修建的职工内部集资建房，凯源公司受中国石化集团西南石油局、成都华川石油天然气勘探开发总公司委托，以凯源公司名义与成林、何颖签订《商品房买卖合同》，完成受托的职工内部集资建房事项，成林、何颖知道凯源公司受中国石化集团西南石油局、成都华川石油天然气勘探开发总公司委托以凯源公司名义签订《商品房买卖合同》，因此，《商品房买卖合同》应当直接约束委托人中国石化集团西南石油局、成都华川石油天然气勘探开发总公司与成林、何颖。而中国石化集团西南石油局、成都华川石油天然气勘探开发总公司还有凯源公司、新和公司正在诉讼中处理委托代理事宜，因此本案应当中止审理。
成林、何颖针对凯源公司的上诉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。成林、何颖与凯源公司签订的商品房买卖合同明确显示双方之间的法律关系为房屋买卖合同关系。从取得土地到修建完成，凯源公司作为开发商参与，案涉房屋买卖也是按商品房买卖程序进行。因此，成林、何颖与凯源公司之间存在商品房买卖合同关系，本案也不应当中止审理。凯源公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
凯源公司针对成林、何颖的上诉辩称，凯源公司系受托人，不应承担违约责任。同时，迟延交房的原因在于市政道路没有修好、水电气无法与市政管道接驳，按照合同约定，上述情形属于不可抗力情形。新和公司和凯源公司是完全独立的企业法人，且均为受托人，不应承担违约责任。请求驳回上诉，维持原判。
新和公司同意凯源公司的上诉意见，针对成林、何颖上诉的答辩意见与凯源公司一致。
成林、何颖向一审法院起诉请求：1、判令凯源公司支付逾期交房违约金32384.93元，逾期办证违约金65320.3元；2、新和公司对上述请求承担连带清偿责任。
一审法院认定事实：2011年5月28日，成林、何颖与凯源公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，并进行了合同签约备案，其国有土地使用证编号为2010-13472，商品房预售许可证编号为11016。按照合同约定凯源公司将其开发的位于华阳“麓山印象”34幢1单元3层304号房屋一套（建筑面积117.62平方米、房屋总价款458718元）出售给成林、何颖，按照《商品房买卖合同》第十条约定“出卖人应当在2012年7月30日前向买受人交付该商品房”，第十二条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金”。按照《商品房买卖合同》第十九条及《补充协议》第五条约定，“（一）初始登记。出卖人应当在2013年1月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记。买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日向买受人支付买受人全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签订后，成林、何颖按约履行了合同义务，但凯源公司没有按照合同约定在2012年7月30日前交付成林、何颖所购房屋，而是在2013年6月18日交付了房屋，逾期323天。2013年10月11日凯源公司取得该商品房所在楼栋的权属证明，与合同约定取得时间2013年1月30日前逾期254天。本案在一审审理中，一审法院依职权向房管部门查询，成林、何颖所购房屋办理分户产权证递件登记（备案）时间为2014年12月17日，并嗣后办理了房屋所有权证书。
一审法院另查明，中国石化集团西南石油局为解决下属企业职工的住房问题，向其职工900余户预收取每户6万元购房款。由该局下属企业成都华川石油天然气勘探开发总公司作为股东在2009年8月登记注册成立了凯源公司（其中中国石化集团西南石油局注册凯源公司支出预收的购房款800万元，缴纳土地拍卖保证金支出预收的购房款4000余万元）。2009年12月2日，凯源公司通过“招、拍、挂”以出让方式取得华阳沙河150亩的住宅兼商业用地。2009年12月22日，成都华川石油天然气勘探开发总公司将凯源公司的股权转让给新和公司，并签订了《项目合作股份转让协议书》，约定了各自的权利、义务。凯源公司按照《项目合作股份转让协议书》的约定，进行房屋开发修建。在“麓山印象”项目取得商品房预售许可证后，于2011年5月至6月，按照中国石化集团西南石油局提供的购房职工名单、选房顺序、户型以及协议约定的价格，凯源公司分别与购房职工签订了《商品房买卖合同》及补充协议，同时进行了商品房买卖签约备案。成林、何颖系中国石化集团西南石油局提供的购房职工名单之一。涉案“麓山印象”项目的房屋位于成都“红星路南延线”周边，“红星路南延线”的施工确给涉案房屋的建设、施工造成了一定影响。
一审法院认为，本案双方争议的主要焦点为：1、本案纠纷是否属人民法院民事受案范围；2、凯源公司逾期交房、办证是否构成违约，若违约，如何承担违约责任；3、新和公司是否承担民事责任？
一、本案纠纷是否属人民法院民事受案范围。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案凯源公司具有房地产开发的相关资质，其通过“招、拍、挂”以出让方式取得了商品房开发所需用地，并进行商品房开发、修建，在取得商品房预售许可证后与成林、何颖签订了《商品房买卖合同》，同时对商品房买卖合同进行了签约备案。成林、何颖与凯源公司所签合同系平等民事主体之间所签订的商品房预售合同，由此而产生的纠纷属商品房预售合同纠纷。虽然涉案房屋凯源公司系按相关协议与中国石化集团西南石油局提供的购房职工名单、选房顺序、户型以及协议约定的价格签订房屋买卖合同，而未向社会销售，但并不影响涉案房屋属商品房买卖合同的性质。而凯源公司如何成立以及成都华川石油天然气勘探开发总公司与新和公司所签的项目合作开发与股权转让协议属另一法律关系，不属本案审理范围。故本案系商品房预售合同纠纷，应属人民法院民事受案范围。
二、凯源公司逾期交房、办证是否构成违约，若违约，如何承担违约责任。成林、何颖与凯源公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》不违反法律的相关规定，应属有效。凯源公司未在合同约定期限内交房、办证已构成违约，应承担违约责任。凯源公司辩称系因“红星路南延线”施工影响造成，是政策因素引起，属于不可抗力，且延期交房的时间也经过中国石化集团西南石油局的认可，应免责。对此一审法院认为，因不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，而“红星路南延线”的施工，通过凯源公司与成都华川石油天然气勘探开发总公司、中国石化集团西南石油局的多次工作函可以确定，“红星路南延线”的施工确给涉案房屋修建的进度、验收造成了一定的影响，确非人为因素造成，但并非不可抗力，不应免责，且中国石化集团西南石油局并非房屋买卖合同的相对人，即便对延期交房时间作出认可，但中国石化集团西南石油局的认可对成林、何颖无约束力，也不应免责，故其辩称理由不能成立。关于逾期办理初始登记、转移登记，因凯源公司未提供相关证据证明系非因出卖人的责任导致逾期办理，故应承担逾期办证的违约责任。
1、关于逾期交房的违约责任承担。按照合同约定从逾期之日至实际交房之日，按全部已付款每日万分之二计算违约金。按上述约定计算，其违约金为458718元×0.2‰/天×323天为29633元。因约定的违约金较高，综合考虑成林、何颖实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌情调整违约金按约定的30%计算，即29633元×30%为8890元。
2、关于逾期办理楼栋权属证违约责任的承担。按照合同约定从逾期之日至实际取得之日，按全部已付款每日万分之二计算违约金。按上述约定计算，其违约金为458718元×0.2‰/天×254天为23303元，约定的违约金较高。违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素确定，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。根据本案审理查明的事实，成林、何颖已经取得了所购的商品房，可以对该房屋进行占有、使用和收益，在成林、何颖并未举证证明逾期办理楼栋权属证明对其造成的实际损失的情况下，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情调整违约金按约定的3%计算，即23303元×3%为699元。
3、关于逾期办理房屋所有权证的违约责任。逾期办理房屋所有权证的违约金，按照合同约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日向买受人支付买受人全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”。对此，一审法院认为，首先，办理房屋所有权证的行为是行政管理行为，而在该行政管理行为中，需要凯源公司履行的义务是将业主办理房屋权属登记相关资料报送产权登记机关备案，至于何时能够办理房屋所有权证则属于行政行为管理范畴。故双方当事人对于办理房屋所有权证的约定应界定为“在合同的约定期限内，将为业主办理房屋权属登记的相关资料报送产权登记机关备案”，凯源公司应当及时将办理房屋权属登记相关资料报送产权登记机关备案。其次，结合本案查明的事实，凯源公司为成林、何颖所购房屋办理分户产权证递件登记（备案）时间为2014年12月17日，已超过约定在商品房交付之日（实际交房时间2013年6月18日）起360日的期限187天，其行为违反了合同的约定，应当向业主承担支付违约金的责任。第三，对于违约金的处理。按全部已付款每日万分之二的标准计算违约金，其违约金为458718元×0.2‰/天×187天为17156元，约定的违约金较高。对此项违约金的调整，按照前述逾期办理楼栋权属证违约金的理由进行调整，酌情调整违约金按约定的5%计算，即17156元×5%为858元。
三、新和公司是否承担民事责任。本案商品房买卖合同的相对人为成林、何颖与凯源公司，其权利、义务人应为成林、何颖和凯源公司。凯源公司具有法人资格，能够独立承担民事责任，新和公司仅系凯源公司的股东，故在本案中不应承担民事责任。
综上所诉，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审法院判决：一、凯源公司于判决生效之日起十日内向成林、何颖支付逾期交房违约金8890元；二、凯源公司于判决生效之日起十日内向成林、何颖支付逾期办理楼栋权属证违约金699元；三、凯源公司于判决生效之日起十日内向成林、何颖支付逾期办理房屋所有权证违约金858元；四、驳回成林、何颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2242元，由成林、何颖负担672元，由凯源公司负担1570元。
本院二审期间，凯源公司围绕上诉请求依法提交了中国石化集团西南石油局于2010年7月20日出具的说明，拟证明案涉项目并非商品房开发，而系委托代建项目，相应的责任应由中国石化集团西南石油局和成都华川石油天然气勘探开发总公司承担。本院组织当事人进行了质证。成林、何颖质证认为，该证明与本案无关，且凯源公司未能提交证据证明中国石化集团西南石油局委托凯源公司进行相关项目修建。新和公司质证认为，该证明来源真实、合法，且与本案有关联性，能够证明凯源公司与中国石化集团西南石油局之间存在委托代建关系。本院认定如下：该说明不能证明凯源公司系受中国石化集团西南石油局委托从事案涉项目开发，也不能证明成林、何颖知晓凯源公司受中国石化集团西南石油局委托与成林、何颖签订案涉《商品房买卖合同》。
本院二审查明的事实与原审法院审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。
本院认为，本案二审的主要争议焦点有四个，现评判如下：
一、关于凯源公司是否受中国石化集团西南石油局、成都华川石油天然气勘探开发总公司委托与成林、何颖签订案涉《商品房买卖合同》及补充协议，且成林、何颖在签订上述合同时是否知道该委托代理关系的存在，进而上述合同中出卖人应承担的义务是否应由中国石化集团西南石油局、成都华川石油天然气勘探开发总公司承担的问题。
本院认为，凯源公司未能举证证明凯源公司受委托与成林、何颖签订案涉《商品房买卖合同》及补充协议，也未举证证明成林、何颖在签订案涉《商品房买卖合同》及补充协议时知道该委托关系存在，因此，凯源公司认为其与成林、何颖签订案涉《商品房买卖合同》及补充协议系完成受托事项进而应由中国石化集团西南石油局、成都华川石油天然气勘探开发总公司承担案涉《商品房买卖合同》及补充协议中出卖人责任的主张，本院依法不予支持。
二、关于本案是否应当中止审理的问题。
本院认为，如前所述，凯源公司未能举证证明其主张的委托关系存在，同时，即便凯源公司所主张的委托关系存在，凯源公司也未能举证证明成林、何颖知道该委托关系的存在，因此，凯源公司是否受委托代建案涉项目并不影响凯源公司与成林、何颖之间的商品房买卖合同关系。本案仅需根据凯源公司与成林、何颖之间签订的《商品房买卖合同》、补充协议以及履行情况进行裁判，而不需要以他案结果为依据，因此，凯源公司要求中止本案审理的主张，本院依法不予准许。
三、关于一审法院确定的逾期交房违约金、逾期办理初始登记违约金、逾期办理产权证违约金金额是否恰当的问题。
本院认为，我国立法对违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，即违约金金额的认定以守约方因违约方违约行为而遭受的损失为基础。本案中，在成林、何颖未能举证证明其损失的情况下，一审法院考虑本案实际，并结合合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将违约金进行调减正确，本院依法予以确认。故成林、何颖认为一审法院调整违约金不正确的主张，本院依法不予支持。
四、关于新和公司是否应当承担连带责任的问题。
本院认为，成林、何颖未能举证证明新和公司同意就凯源公司应承担的责任承担连带责任，也未举证证明新和公司存在法定的应承担连带责任的情形，因此，成林、何颖要求新和公司对凯源公司应承担的责任承担连带责任的主张，因无事实和法律依据，本院依法不予支持。
综上，成林、何颖、凯源公司的上诉理由均不成立，应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4484元，由成都凯源物业有限责任公司负担2242元，由成林、何颖负担2242元。
本判决为终审判决。
审 判 长 何广智
代理审判员 田 笛
代理审判员 范 珍
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 杨大准