惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）惠中法民一终字第134号
上诉人（原审被告、反诉原告）张紫珍，女，汉族，1940年2月20日出生，地址：广东省惠州市惠城区。
诉讼代理人黄巨考，广东伟伦律师事务所律师。
被上诉人（原审讼代理人原告、反诉被告）谢成业，男，汉族，1985年2月24日出生，地址：XXXXX。
上诉人张紫珍因房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2011）惠城法民一初字第110号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审查明，2009年8月27日，张紫珍向谢瑞兰出具了一份《委托合同》，约定：张紫珍委托谢瑞兰为合法代理人，代为办理惠州东平莲花山XXXXXX房的抵押登记、注销抵押登记手续，在该房符合转让条件后，代为转让该房产，代为签署《广东省房地产买卖合同》（适用于二手楼买卖），并签署相关文件，代为到房产部门办理上述房地产的转让过户、产权变更等相关手续，并签署相关文件，代为收取房产转让款，委托期限从2009年8月27日至2010年9月24日。同日，张紫珍与谢瑞兰在惠州公证处办理了《委托合同》的公证手续。2010年1月5日，谢瑞兰代张紫珍与谢成业签订了一份《广东省房地产买卖合同》，约定谢成业购买张紫珍位于惠州东平莲花山东湖花园XXXXXXX房，购房款为350000元，张紫珍应在谢成业付清房款后十五天将房产交付给谢成业使用。合同签订后，2010年2月10日，谢成业向谢瑞兰支付了350000元购房款，2010年2月4日，惠州东平莲花山xxxxxxx房的产权变更登记在谢成业名下。谢成业付清房款后，张紫珍一直未将房产交付给谢成业使用，谢成业经多次催促未果后，于2010年12月23日诉至本院，要求张紫珍将惠州东平莲花山东湖花园XXXXXX房交付给谢成业。
以上事实，有《委托合同》、公证书、《广东省房地产买卖合同》、收款收据、房地产权证及当事人陈述等证据在案佐证，并经本院庭审质证核实，可以认定。
原审认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议的焦点在于谢成业与张紫珍的委托人谢瑞兰签订的关于转让惠州东平莲花山xxxxxxx房的《广东省房地产买卖合同》是否合法有效，张紫珍是否应向谢成业交付惠州东平莲花山xxxxxxx房。对此，本院认为，张紫珍经公证处公证向谢瑞兰出具一份《委托合同》，该《委托合同》明确约定谢瑞兰可代为张紫珍办理惠州东平莲花山xxxxxxx房的转让手续，其中包括签署《广东省房地产买卖合同》，代为到房产部门办理上述房地产的转让过户、产权变更等相关手续，代为收取房产转让款，为此，谢成业与张紫珍的委托人谢瑞兰签订的关于转让惠州东平莲花山xxxxxxx房的《广东省房地产买卖合同》具有合法性，谢成业按照该合同约定支付了全部购房款，并在房产管理部门取得了惠州东平莲花山xxxxxxx房的产权证书，其现要求张紫珍交付惠州东平莲花山xxxxxxx房，有事实和法律依据，本院予以支持。至于谢成业要求张紫珍从2010年2月21日起每月支付2000元房屋使用费至交付房屋之日的诉求，本院则认为，因谢成业未提供充分证据证明该每月2000元房屋使用费的标准具有合理性，其该诉求证据不足，本院不予支持。因本院已认定谢成业与张紫珍的代理人谢瑞兰签订的《广东省房地产买卖合同》具有合法性，谢成业合法取得惠州东平莲花山xxxxxxx房的产权，为此，张紫珍的全部反诉请求均缺乏相应的事实和法律依据，本院均予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条、第一百二十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原审判决如下：一、被告张紫珍应在本判决书生效之日起45天内将惠州东平莲花山xxxxxxx房交付给原告谢成业。二、驳回原告谢成业的其它诉讼请求。三、驳回反诉原告张紫珍的全部反诉请求。本案受理费3010元，反诉费277.5元，由张紫珍承担3138.90元，谢成业承担148.60元，
宣判后，原审被告、反诉原告张紫珍不服，向本院提起上诉，请求：l、请求依法改判驳回被上诉人的所有诉讼请求；
2、请求依法改判支持上诉人的反诉请求；3、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：
一、一审判决认定事实错误，使用法律不当。1、一审判决认定上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖合同》具有合法性是错误的。首先，上诉人虽然向案外人谢瑞兰《委托合同》，委托案外人谢瑞兰帮上诉人办理房产买卖的相关手续。但是谢瑞兰在未经上诉人的允许下，冒签上诉人的签名，擅自与被上诉人签订《房产买卖合同》，且房屋买卖款也未交付给上诉人，已经超越了委托的权限，该《房产买卖合同》根本不具有合法性。其次，本案的原告即被上诉人的诉讼请求是要求交付房屋，而并没有要求人民法院对《房地产买卖合同》的合法性予以确认，一审判决超越被上诉人的诉讼请求对《房地产买卖合同》的合法性进行确认实为不妥。再次，在本案的审理过程巾，本案的审判人员认为由于被上诉人
持有合法的《房地产权证》，如果上诉人认为《房产买卖合同》不合法，要求撤销《房地产权证》，则要求上诉人另行提起诉讼解决。而一审判决在未审理《房地产买卖合同》是否具有合法性的这一主题、未传召案外人谢瑞兰出庭作证或追加谢瑞兰为本案被告的情况下，直接认定《房地产买卖合同》具有合法性，根本没有不具有事实依据，也违反了相关的审判程序。2、一审判决依据《房地产买卖合同》具有合法性，要求上诉人交付房屋是错误的。首先，依前文所述，一审判决认定《房地产买卖合同》具有合法性存在程序上和实体上的错误，上诉人认为《房地产买卖合同》根本不具有合法性。
其次，本案被上诉人要求上诉人交付房屋的依据是其拥有的《房地产权证》而不是《房地产买卖合同》。不动产的权属转移应当以相关部门的权属登记为准，一审判决依据《房地产买卖合同》要求上诉人交付房屋没有相关的法律依据。
二、上诉人已经向人民法院另行提起诉讼，要求确认《房地产买卖合同》无效，本案的二审程序应当中止审理。上诉人已经向人民法院另行提起诉讼，要求确认《房地产买卖合
同》无效，由于该案件与本案具有关联性，该案的审理结果对本案具有直接影响，因此本案应当暂时中止审理。上诉人提起的另案的起诉的法律文件，上诉人在二审法院收到本案上诉状后一并提交。
三、被上诉人应当赔偿上诉人的损失。本案是由于谢瑞兰超越委托权限与被上诉人签订伪造的《房地产买卖合同》而起因的，上诉人本来就不应该承担这种无谓诉累，被上诉人人应当赔偿答辩人因参加本案诉讼活动的成本，该成本包括律师费、交通费等。
被上诉人答辩表示服从一审判决。
经二审审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院另查：
一、原审原告一审请求：1、判令被告立即将惠州东平莲花山xxxxxxx房交付给原告；2、判令被告从2010年2月21日始支付每月2000元的房屋使用费至交付房屋之日止，暂计至2010年11月20日为18000元；3、本案诉讼费由被告承担。
原审反诉原告请求：1、请求驳回被答辩人的全部诉讼请求；2、请求判令被答辩人支付答辩人因本案支出的诉讼成本20200元；3、请求判令被答辩人支付答辩人因重新办理房产证而需的费用10000元；4、请求人民法院对被答辩人处于罚款或者拘留；5、本案的诉讼费用由被答辩人承担。
二、2009年12月25日，上诉人张紫珍与案外人何某某签订《还款协议》确认：上诉人向何某某借款30万元已到期，应于2010年4月1日前分期还清，若不能还清，则上诉人无条件履行于2009年8月27日与受托人谢瑞兰签订的《委托合同》，谢瑞兰可按《委托合同》上委托的事宜将抵押物（本案涉案房屋）以人民币30-40万元的价格向第三人转让以清偿向何某某的借款本息。上诉人、何某某、谢瑞兰均在该《还款协议》上签名并按指纹。该《还款协议》经广东惠泰律师事务所律师见证。上诉人质证时认为该《还款协议》损害其合法权益。
本院认为，上诉人张紫珍于2009年8月27日向谢瑞兰出具的《委托合同》是其本人自愿出具并经公证，是其真实意思表示，原审确认该《委托合同》合法有效正确。依据该协议书，谢瑞兰可代为办理出卖房屋的相关事宜,包括签订《广东省房地产买卖合同》。对于谢瑞兰在合同中与被上诉人约定房屋价款为35万元是否超出其受托权限的问题，本院认为，根据2009年12月25日上诉人张紫珍与案外人何某某签订的《还款协议》可确认，上诉人授权谢瑞兰出售房屋的价格范围为30-40万元之间，现谢瑞兰与被上诉人确认房屋售价为35万元并无超出授权范围，故该价格应合法有效，未损害上诉人的合法权益。上诉人认为本案的《广东省房地产买卖合同》超出委托权限而无效的理由无事实依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案件二审受理费3288元由上诉人张紫珍负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈晓文
审判员 邓耀辉
审判员 沈 巍
二〇一二年六月十五日
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书记员 肖 静