广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0183民初3682号原告：刘伟亮，男，汉族，住广东省广州市增城区，被告：陈永凯，男，汉族，住广东省广州市增城区，委托代理人：郭德华、刘锦华，广东穗益律师事务所律师。被告：罗永城，男，汉族，住广东省四会市，第三人：广州市保值房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街荔乡路53号。法定代表人：单冠鹏。委托代理人：潘泽通，该公司员工。原告刘伟亮诉被告陈永凯、罗永城、第三人广州市保值房地产代理有限公司（以下简称“保值公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘伟亮，被告陈永凯的委托代理人刘锦华、郭德华，第三人广州市保值房地产代理有限公司的委托代理人潘泽通到庭参加诉讼，被告罗永城经合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告刘伟亮诉称：2015年9月22日，被告陈永凯受产权人罗永城委托，与原�刘伟亮在第三人处签订了编号为NO.1507140的《房地产买卖合同》，合同约定原告刘伟亮购买被告罗永城所有的位于增城区××城街××景花园××街××房的房产。合同签订后，原告已按合同约定向被告支付了购房定金30000元并向银行申请购房贷款。《房地产买卖合同》约定，卖方应在签订合同后向银行申请提前还贷并尽快还贷以及涂销抵押登记。但合同签订至今，被告罗永城仍未就涉案房屋向抵押权人银行及陈永凯申请还贷并涂销抵押登记，导致合同无法履行，构成违约。根据合同约定，买卖一方逾期超过10个工作日仍未履行合同，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价款10%的违约金。综上所述，为维护自身的合法权益，原告刘伟亮特向法院提起诉讼，请求依法判令，一、被告罗永城向原告返还购房定金30000元；二、被告罗永城向原告支�违约金84800元；三、被告陈永凯对上述诉讼请求承担连带责任；四、两被告承担本案的全部诉讼费用。被告陈永凯辩称：被告陈永凯不是本案适格被告。陈永凯受被告罗永城委托，代为处理增城区××城街××景花园××街××房的买卖事项，陈永凯的行为是代理人的行为，权利义务由罗永城承担，不应该将陈永凯列为被告。原告有违约行为，《房地产买卖合同》附件第二条约定，首期款原告应在同贷书出具后7个工作日内支付，原告既没有办理按揭贷款手续，也没有支付首期款，存在违约。陈永凯收取30000元定金属于代理行为。陈永凯代罗永城收取了原告的30000元购房定金，将其中的16500元交了拟买卖房屋的银行利息，剩下的13500元交给罗永城。如前所述，原告如有违约行为，定金不应退回，被告更不应该承担赔偿责任。希望法庭驳回原告的诉讼请求。被告罗永城没有答辩。第三人保值公司陈述意见：原告起诉状所陈述的事实属实，没有意见。经审理查明：2015年1月23日，罗永城（委托人、甲方）与陈永凯（受托人、乙方）签订《委托合同》，载明“甲方就坐落在增城区××城街××景花园××街××房【《广东省房地产权证》编号为：00159733（粤房地产权证穗字第××号）】而委托乙方办理相关事宜达成如下协议，条款如下：一、甲方罗永城委托乙方陈永凯为合法代理人，代理执行和处理以下事项：1、签署与上述房屋有关的文件，签署房屋买卖合同。2、到增城市国土房管部门办理上述房屋的卖房交易过户手续……。4、受委托人有权收取出售上述房屋的售房款。……四、委托期限至办妥上述事项时止。五、受托人有转委托权。六、本合同自双方签字并经公证之日起生效。本合同一式六份，乙方五份，广东省增城市公证处存一份。”同日，广东省增城市公证处出具【（2015）粤增证内字第481号】《公证书》，载明“公证事项：委托合同申请人罗永城、陈永凯于二0一五年一月二十三日向本处申请对前面的《委托合同》进行公证。经查、申请人罗永城、陈永凯经协商一致订立了前面的《委托合同》。双方在订立合同时具有法律规定的民事权利能力。罗永城、陈永凯签订《委托合同》意思表示真实。合同内容具体、明确，委托人、受托人对合同条款无疑义。依据上述事实，兹证明委托人罗永城与受托人陈永凯于二0一五年一月二十三日来到我处，在我的面前，签订了前面的《委托合同》。双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，合同内容符合《中华人民共和国合同法》的规定，合同上罗永城、陈永凯的签字、指印均属实。”2015年12月31日，陈永凯签署《委托书》，现陈永凯将罗永城所授予的权限转委托给汤锦华、梁灿辉行使（其中任一人均有权办理）。受托人汤锦华、梁灿辉按（2015）粤增证内字第481号《委托合同》（影印件附后）的内容行使代理权。受托人无转委托权。2016年1月12日，广东省增城市公证处出具【（2016）粤广增城第479号】《公证书》，载明“兹证明陈永凯于2015年12月31日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、捺指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。陈永凯的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定”。2015年9月22日，陈永凯（卖方委托代理人）与刘伟亮（买方）及广州市保值房地产代理有限公司签订《房屋买卖合同》及附件，载明“卖方委托代理人：陈永凯，联系地址广东省增城市新塘镇康乐二路13号，买方：刘伟亮，居间方广州市保值房地产代理有限公司。一、物业概况1、该物业建筑面积为110.63平方米（以房地产证12××30为准）。……3、买方知悉该物业业权人罗永城，现业权人委托陈永凯作为代理人代为出售该物业，签订本合同。二、成交价格1、买卖双方同意该物业总楼价为848000元……。三、物业交付1、买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。……六、违约责任因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理按揭、注销抵押登记、过户等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：……2、逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价10%的违约金……4、合同三方任何一�追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。……八、……3、本合同记载的联系地址为所有通知、文件、资料的送达地址，如有变更，须及时书面通知合同其他方，否则仍以上述地址为有效送达地址，一经正常投递即视为送达，4、本合同经三方签字盖章后生效，买卖双方各持一份，居间方持一份”。附件付款方式二、按揭付款1、签订本合同时支付30000元作为定金，卖方须协助买方办理按揭手续，包括但不限于签署有关文件/合同等，2、首期楼价款（含定金）110000元，应在出具同意贷款书后七个工作日内支付，3、剩余楼价款738000元为按揭付款……4、买方应在签订本合同七个工作日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭所需的全部资料，卖方须在此日期前配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件……5、如该物业需办理注销抵押登记的，卖方应在本合同签订后向银行申请提前还贷，并尽快办理提前还贷以及注销抵押登记。如因买方逾期付款原因导致卖方无法提前还贷，所造成的责任由买方承担……。上述合同由卖方陈永凯、代理人梁灿辉、买方刘伟亮签名以及加盖广州市保值房地产代理有限公司合同专用章。2015年9月22日，刘伟亮向陈永凯支付涉案房屋定金30000元，由陈永凯出具《定金收据》给刘伟亮收执。2015年10月31日，陈永凯用银行转账方式向罗永城账户转账16500元。2015年12月12日，原告通过快递方式向陈永凯地址广东省增城市新塘镇康乐二路13号邮寄《催告函》，要求在2015年12月20日前向银行还清贷款、涂销房屋抵押并办理房屋�户。2016年2月22日，原告通过快递方式向陈永凯地址广东省增城市新塘镇康乐二路13号邮寄《解除合同通知书》，通知被告解除合同，以及在接到通知后3日内前来协商合同解除的善后事宜。增城市国土资源和房屋管理局出具《房地产权证》（粤房地权证穗字第××号），载明“房地产权属人罗永城，房屋性质商品房，房屋所有权取得方式购买，共有情况单独所有，登记时间2013年11月19日，房屋坐落增城区××城街××景花园××街××房，建筑面积110.63平方米，套内建筑面积95.84平方米。”另查明：广州市增城区国土资源和规划局出具《产权情况表》，载明“不动产坐落：增城区××城街××景花园××街××房，建筑面积110.63平方米，产权人：罗永城，占有份额全部，查解封历史：天河区人民法院（2016）粤0106民初3450号案查封，查封自2016年3月18日至2019年3月17日。他项权利信息，他项权利人为上海浦东发展银行股份有限公司广州分行和陈永凯，登记日期2014-11-4和2015-1-28”。刘伟亮与杨丹是夫妻关系。庭审中，一、刘伟亮与陈永凯确认签署合同前知悉涉案房屋抵押贷款情况。二、刘伟亮主张与罗永城设立房屋买卖关系，房屋买卖合同是合法有效，原告妻子杨丹已向工商银行递交贷款申请书以及贷款所需资料，但被告没有办理涂销房屋抵押，导致合同无法履行，已构成违约。三、陈永凯主张原告没有支付首期款，被告才没有办理涂销房屋抵押，认为原告有违约行为。四、陈永凯主张收到定金30000元用于支付银行利息16500元，剩余13500元现金交给了罗永城。五、原告主张陈永凯没有告知涉案房屋有二次抵押的情况，存在过错，应承担连带责任。六、原告出示《补充协议》和手机聊天记录，证明陈永凯和陆�茹有协调垫资问题，说明了复杂的债务关系。本院认为：罗永城签署《委托合同》，委托陈永凯代为出售涉案房屋并收取房屋买卖价款，另陈永凯还有转委托权。据此陈永凯、梁灿辉与刘伟亮签署《房地产买卖合同》，是当事人罗永城和刘伟亮的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面切实履行。签订合同后刘伟亮按合同约定向陈永凯支付了购房定金3万元，有陈永凯立下《定金收据》为证，本院予以确认。关于双方履行涉案合同的义务否有违约问题，是本案争议焦点。对此本院分析如下：按合同约定“被告应在本合同签订后向银行申请提前还贷，并尽快办理提前还贷以及注销抵押登记”，但被告并未举证证明已向银行申请提前还贷和注销抵押登记。依据广州市增城区国土资源和规划局出具的《产权情况表》显示涉案房屋仍有他项权利人，以及被法院查封。综上事实证明被告没有履行向银行申请提前还贷和注销抵押登记的义务。涉案房屋已无法过户至原告名下，合同目的不能实现，故本院认定罗永城的行为已构成违约，依法应承担违约责任。至于原告向陈永凯发出《解除合同通知书》的法律效力问题，从原告提供的快递单载明“收件人陈永凯，收件地址为广东省增城市新塘镇康乐二路13号，电话136××××6801”，该送达地址是合同约定的联系地址，而被告又未举证证明更换联系地址的依据，为此本院确认原告已将《解除合同通知书》送达给陈永凯。上述认定罗永城的行为已构成违约，按合同约定“罗永城逾期超过10个工作日仍未履行的，原告有权解除合同并要求罗永城承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价10%的违约金”，根据《中华人�共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力；以及根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持，当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持的规定，原告于2016年2月22日向陈永凯、罗�城发出解除合同通知，陈永凯在庭审中虽有异议，但未在收到《解除合同通知书》的三个月内请求人民法院或者仲裁机构否定解除合同的效力，故本院认定《房屋买卖合同》及附件已于2016年2月22日解除。因合同已解除，故原告起诉要求罗永城返还定金30000元及支付违约金的请求是合法有据的，本院予以支持。对于违约金的如何计算问题，根据合同约定原告有权要求罗永城支付等额于总楼价10%的违约金，而涉案房屋交易价总金额为848000元，即违约金为84800元。陈永凯是罗永城委托签署《房地产买卖合同》的受托人，刘伟亮未举证证明陈永凯有过错的依据，故刘伟亮要求陈永凯对上述款项承担连带清偿责任，理据不足，本院不予支持。综上，被告罗永城经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩以及对证据质证的权利，本院依法缺席判�。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告罗永城于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘伟亮返还购房定金30000元；二、被告罗永城于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘伟亮支付违约金84800元；三、驳回原告刘伟亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2596元，由被告罗永城负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  曾共明人民陪审员  罗巧宜人民陪审员  姚紫珊二〇一七年六月二十六日书 记 员  阮柳静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳�方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。