上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初8688号
原告(反诉被告)：冯艳，女，1991年7月8日生，汉族，住上海市松江区。
委托诉讼代理人：曾少阳，上海市佩信科诺律师事务所律师。
被告(反诉原告)：冉胤洲，男，1975年12月8日生，汉族，住湖北省。
原告冯艳与被告冉胤洲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月2日立案受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂，本案转为普通程序审理。审理中，被告冉胤洲提起反诉，本院依法予以受理后合并进行审理。本案于2017年11月1日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曾少阳、被告冉胤洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯艳向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告的租赁合同于2017年2月27日解除；2、判令被告返还押金27,000元；3、判令被告返还装修押金2,000元；4、判令被告返还物业费600元。审理中，原告将诉请3撤回并增加一项诉讼请求：判令被告返还租金2,400元。事实和理由：原告向被告承租坐落于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号商铺一楼的部分(以下简称“系争房屋”)，租期自2016年12月5日至2017年12月4日，每月租金为9,000元，物业管理费每月为200元。后原告向被告支付了押金27,000元、三个月租金27,000元、六个月的物业费1,200元。后因原告原因无法继续经营该店铺，故与被告协商解除租赁合同，被告也同意解除合同。原告于2017年2月26日将店铺移交被告，被告也对房屋进行了装修重整。后原告要求被告退还押金、物业费，被告均不予理睬。原告共支付了3个月租金，租期自2016年12月5日起算，原告于2017年2月26日搬离，故被告还需退还原告租金2,400元。综上，原告向本院提出以上诉请。
被告冉胤洲辩称：其确认收到原告支付的三个月租金27,000元及六个月的物业费1,200元。关于物业费600元和多收取的租金2,400元，其同意返还。关于押金，其确实收取了27,000元，但因原告单方面解除合同，要扣除两个月的租金作为违约金，其余9,000元同意返还。双方并未协商解除合同，2017年春节一过原告口头告知被告不承租系争房屋了并将钥匙直接塞在门内，其于2017年2月28日收回店铺。
被告冉胤洲同时向本院提出反诉请求：1、判令原告支付违约金18,000元；2、判令原告将房屋恢复原状，恢复吧台和墙面。事实和理由：原告向被告承租系争房屋，后原告擅自解除租赁合同构成违约，依据合同第六条的约定，原告应向被告支付相当于两个月租金的违约金18,000元。另外原告未经被告允许，破坏了系争房屋的原状，要求原告恢复吧台和墙面。综上，被告提出以上反诉请求。
针对被告冉胤洲的反诉请求，原告冯艳辩称：关于违约金，被告在2017年2月23日已将房屋另行出租给案外人，说明当时原、被告已经协商解决了租赁合同解除事宜。即使原告要承担违约金，被告主张的违约金标准也过高，要求法院调整。不同意恢复原状，租赁合同上并无此要求，被告也已自行拆除吧台和墙面。
经审理查明：系争房屋于2013年2月26日预告登记在案外人张某1、张某2名下。
2016年11月28日，被告冉胤洲作为甲方、出租方，原告冯艳作为乙方、承租方，签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方。第三条约定租期自2016年12月5日起至2017年12月4日止；每月房租为9,000元、物业管理费为200元；租金按照半年一期支付，第一期租金乙方应于2016年11月28日前付清，以后每期租金支付时间应为该期实际应付日的前七日支付；乙方需支付给甲方租赁保证金共计27,000元……。第4.3条约定，未经甲方书面同意，乙方不得对该房屋进行装修、添附……。第六条约定，如任何一方未按本合同履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有约定相关责任的，经另一方催告后仍不履行的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的贰倍。该合同另对其它事宜作了约定。
2016年11月26日，原告向被告支付了押金10,000元。
2016年11月28日，原告向被告支付47,200元。
2017年2月26日，原告向被告发送微信：“冉先生，店铺内的东西今天已经全部搬完了，你们明天可以动工装修了。租房合同结束后的尾款请尽快给我”。
庭审中，被告还提供了以下证据：1、2016年6月1日案外人王某某(赵永亮代)出具的授权书、2016年1月11日案外人王某某出具的委托书、2016年5月25日被告与案外人王某某(赵永亮代)签订的房屋租赁合同，以证明其有权转租。2、一组照片，以证明房屋租赁给原告之前以及原告承租之后的状况。3、其与案外人章某于2017年2月22日就系争房屋签订的《房屋租赁合同》，该份合同载明的租期自2017年2月23日起算。4、其与原告加盟品牌的负责人小陈的聊天记录，以证明其告知过原告不能擅自改动装修。原告对证据3予以认可。对其余证据均不予认可。
庭审中，原告陈述：其承租系争房屋时带简单装修，其承租后更换了吧台、贴了墙纸并更换了招牌，其它装修未作改动。原告上述装修改动经被告口头同意。
庭审中，被告陈述：2017年过完春节原告就向其表示不承租系争房屋了，其本来也有房屋钥匙，故于2017年2月23日起租给了案外人章某；其从原告处收回房屋后，对吧台和墙面进行了部分装修，大厅也进行了整体改动。
以上事实，有房屋租赁合同、收条、转账凭证、微信聊天记录以及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：原、被告之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，从被告向本院提供的证据看，其也有权转租。双方当事人均应恪守履行各自的合同义务。本案中，原告已实际搬离系争房屋，被告也已于2017年2月22日将系争房屋转租他人，故本院确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。具体到本案中，原告已付押金27,000元，被告应当返还。关于物业费600元和租金2,400元，被告同意返还，本院予以确认。原告自愿撤回要求被告返还装修押金2,000元的诉请，系对自身权利的处分，于法不悖，本院予以确认。
关于被告要求赔偿违约金的反诉请求，本案系因原告违约导致合同解除，原告应当承担违约金。至于违约金的金额，考虑到系争房屋被告已于2017年2月22日另行出租，原告也要求本院对违约金标准进行调整，综合考虑本案情况，本院酌情将违约金金额调整为9,000元。关于被告要求将吧台和墙面恢复原状的反诉请求，根据被告的陈述，其收回房屋后已自行对墙面和吧台进行了部分改动，且系争房屋也已于2017年2月22日另行出租他人，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告(反诉被告)冯艳与被告(反诉原告)冉胤洲于2016年11月28日签订的《房屋租赁合同》已解除；
二、被告(反诉原告)冉胤洲返还原告(反诉被告)冯艳押金27,000元、物业费600元和租金2,400元,共计30,000元；
三、原告(反诉被告)冯艳支付被告(反诉原告)冉胤洲违约金9,000元；
四、上述第二、三项相互折抵后，被告(反诉原告)冉胤洲于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)冯艳21,000元；
五、驳回被告(反诉原告)冉胤洲的其余反诉诉讼请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费680元，反诉案件受理费165元，诉讼费合计845元，由原告(反诉被告)冯艳负担215元(已付)，由被告(反诉原告)冉胤洲负担630元(已付165元，余款465元于本判决生效之日起七日内支付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 利
审 判 员 惠 蕙
人民陪审员 陆为明
二〇一七年十二月二十二日
书 记 员 张若雪
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。