山东省泰安市泰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0902民初677号
原告：泰安天润人和置业有限公司。住所地：泰安市长城路中段。
法定代表人：谈朝晖，董事长。
委托代理人：李敏，山东泰山法正律师事务所律师。
被告：范和涛。
原告泰安天润人和置业有限公司（以下简称天润人和公司）与被告范和涛商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员孙其运独任审判，公开开庭进行了审理。原告天润人和公司的委托代理人李敏到庭参加了诉讼。被告范和涛经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告天润人和公司诉称，2011年10月12日，原、被告就泰安恒大城x号楼x单元x房屋签订商品房预售合同。合同约定，房屋总价款662683元，首付款202683元，被告采用银行按揭贷款方式支付剩余460000元。2012年1月9日，原告、被告及中国银行泰安泰山大街支行签订了个人购房借款担保合同，约定被告从银行贷款460000元，原告承担阶段性连带保证责任。因被告未按照约定偿还到期贷款，银行要求原告承担保证责任。2015年6月起银行从原告保证金账户扣款。为此，原告于2015年10月22日向被告发出解除合同通知书。原告认为，依据商品房预售合同附件八的相关约定，原告有权单方解除本合同，收回该商品房，且被告已付的首付款202683元作为违约金不予退还。为此，原告诉至法院，要求：1、解除原、被告就泰安恒大城x号楼x单元x房屋签订商品房预售合同，判令被告返还该房屋；2、被告购买涉案房屋所支付的首付款202683元不予退还，作为违约金由被告支付给原告；3、被告于判决生效后三日内到泰安市房屋管理部门配合原告办理撤销涉案房屋网签手续和备案登记手续；4、本案的诉讼费用由被告承担。
被告范和涛未答辩。
经审理查明，原告以出让方式取得位于泰安市长城路以西、万官路以北的地块建设商品房，定名为泰安恒大城，并取得预售许可。2011年10月12日，原、被告签订商品房预售合同，约定：原告购买泰安恒大城第x号楼x单元x号房屋；购房款共计662683元；付款方式为按揭付款，2011年10月14日前支付首期房款202683元，余款460000元须在2011年10月14日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。合同附件八第二条对合同第六条作出如下补充约定：5、在房屋所有权证办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本合同，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理解除合同的手续；第十一条约定买受人确认本合同正文前合同当事人项下约定的地址为出卖人向买受人发出书面通知书的送达地址，出卖人按照前款约定寄出信件，视为出卖人已经履行了相关通知义务。合同还约定了其他事项。当日，被告交纳首付款202683元。2012年1月9日，被告作为借款人、原告作为保证人与贷款人中国银行泰安泰山大街支行签订个人一手住房贷款合同，约定贷款金额460000元，贷款期限28年，原告为贷款提供阶段性连带责任保证。
2014年1月1日，原告向被告交付涉案房屋。
贷款合同履行过程中，因被告未按照约定期限偿还借款本息，中国银行泰安泰山大街支行从原告保证金账户中扣款。庭审过程中，原告提交银行扣款凭证7张，用以证明自2015年6月起至2016年4月1日，银行9次扣划原告保证金共计23285.37元。该组扣款凭证显示，最早一笔扣款发生于2015年6月30日，金额为2298.02元，最后一笔发生于2016年2月29日，金额为5653.01元。
2015年10月22日，原告向被告在商品房买卖合同正文中合同当事人项下约定的地址邮寄合同解除通知书，通知书主要内容为：现因您逾期2个月未偿还到期贷款。金额达5985.1元，2015年8月30日至2015年9月30日中行泰安泰山大街支行从我公司账户扣除了5985.1元；依据商品房买卖合同附件八第二条第一款第4项第1点约定，出卖人有权解除合同等权利，为此通知：1、上述商品房买卖合同解除；2、请您在三天内腾出房屋，将房屋返还我司，同时，您所交的全部款项不予退还；3、因我司承担还款保证责任给我司造成其他损失的，应由您赔偿。您应在接到本通知之日起30日内按我司要求配合我司到政府相关部门办理退房并支付相关费用及赔偿款项。该通知邮寄后被告未能签收。
以上事实有商品房预售合同、首付款收据、收楼物品确认表、个人一手住房贷款合同、扣款凭证、合同解除通知书、顺丰快运邮寄单、泰安市商品房预（销）售许可证等证据及庭审笔录等在卷予以证实。
本院认为，原被告之间签订的商品房预售合同系双方的真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同，本院依法予以确认。
商品房预售合同约定：在房屋所有权证办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本合同，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。原、被告签订商品房预售合同之后，被告办理贷款支付剩余购房款，原告为贷款提供阶段性连带保证。现在因被告未按照约定偿还贷款本息，导致银行扣划原告相应款项。原告要求依据该条约定行使合同解除权。对此，本院认为，依据公平原则并考虑到商品房标的额的大小及对当事人生存利益等的影响，对该条约定的解除条件即“出卖人承担了保证责任的”应作出一定限制，不应当理解为只要出卖人承担了保证责任而不考虑实际所承担的份额，即系已全部承担保证责任还是仅承担了部分保证责任，或其他因素，如购房人在出现违约情形之后的态度及应对措施，便直接认定约定解除条件成就，而是应给予购房人对自身违约行为一定的弥补机会，只有在出卖人已经实际履行完毕保证责任或已经不可避免的将要履行全部保证责任的情况下，合同约定的出卖人解除权条件才应当认定为已成就。本案中，被告逾期2个月未偿还到期贷款5985.1元，银行扣划原告相应款项之后，原告即向被告发出合同解除通知书要求解除合同，本院认为，原告的行为过于苛刻，有悖于公平原则，亦不符合最高人民法院关于促进合同交易顺利进行的导向，为此，对原告于2015年10月22日作出的解除合同行为本院不予确认。
原告于2015年10月22日依照合同约定的地址向被告邮寄合同解除通知书之后，被告未采取积极措施对其违约行为进行弥补，而是放任违约事实的继续发生，导致银行不断扣划原告款项，使原告继续承担保证责任。原告提起本案诉讼之后，被告亦未采取积极行为，表示愿意继续履行房屋预售合同及个人一手住房贷款合同，在此情形下，本院认为商品房预售合同约定的解除条件已经成就，对原告要求解除原、被告于2011年10月12日签订的商品房预售合同的诉讼请求本院依法予以支持。
商品房预售合同解除后，被告依照该合同的约定及法律规定承担相应的违约责任。商品房预售合同约定，合同解除后，出卖人收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，故此，对原告要求被告返还涉案房屋且被告所支付的首付款202683元不予退还的诉讼请求本院予以支持。
商品房预售合同约定：买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理解除合同的手续。该条约定的购房人履行义务的前提条件为“出卖人履行其保证责任后”，即保证责任履行完毕。现在原告尚未履行完毕保证责任，被告履行相关义务的条件不成就，故此，对原告的该项请求本院不予支持。
因被告未应诉，故此，对合同解除之后被告的相关权利本院在本案中不予处理，被告可另行主张。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、解除原告泰安天润人和置业有限公司与被告范和涛于2011年10月12日签订的商品房预售合同。
二、被告范和涛于本判决生效之日起五日内向原告泰安天润人和置业有限公司腾退位于泰安市长城路以西、万官路以北泰安恒大城第x号楼x单元x号房屋。
三、被告范和涛已支付原告泰安天润人和置业有限公司的部分首付款202683元作为违约金不再予以返还。
四、驳回原告泰安天润人和置业有限公司要求被告范和涛于判决生效后三日内到泰安市房屋管理部门配合其办理撤销涉案房屋网签手续和备案登记手续的诉讼请求。
案件受理费6230元由被告范和涛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审判员 孙其运
二〇一六年五月二十六日
书记员 尹冬雨