广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深中法民五终字第248号
上诉人（原审原告）眭某某，男，汉族
委托代理人：葛某，广东某律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳金XX旅游度假俱乐部有限公司
法定代表人：翁某，董事长。
委托代理人：方某，男，汉族，该司职员。
上诉人眭某某因商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院作出的（2009）深龙法民初字第5692号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。
原审法院查明：深圳金XX旅游度假俱乐部有限公司（以下简称金XX公司）与眭某某分别作为合同的甲乙双方，于1999年1月28日签订《深圳市房地产买卖合同》，与本案争议所涉的合同主要内容是：乙方购买甲方开发的位于原深圳市龙岗区葵涌镇溪涌村金XX度假别墅第X栋10X号房，建筑面积87.79平方米，房屋售价6680.65元／平方米，总价586494元；1999年1月28日甲方将房屋交付乙方使用；甲方应在领取房地产《竣工验收证书》后的一百五十天内通知乙方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记；如因甲方的过失造成乙方不能按法定期限领取《房地产证》，从甲方领取房地产《竣工验收证书》之日的第一百八十天起，按市房屋租赁主管部门规定的指导租金标准，由甲方向乙方支付租金直至市产权登记机关核发《房地产证》之日止。合同签订后，眭某某于1998年12月31日付清了全部购房款，金XX公司亦将合同约定的房屋交付给眭某某使用至今。另查，1999年6月3日，本案所涉房产取得《建设工程规划验收许可证》，2003年10月30日，本案涉案房产办理了房屋建筑项目竣工验收本案手续。但至今涉案房屋未办理房地产证。再查，金XX旅游度假村B型项目为住宅。
眭某某请求原审法院判令：1、金XX公司支付逾期办理房产证违约金人民币133016元（按房款人民币586494元计算，逾期贷款年利率为11.34％，从2007年4月16日计至起诉之日）；2、金XX公司承担本案诉讼费。
原审法院认为：金XX公司与眭某某签订的《深圳市房地产买卖合同》是其真实的意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，金XX公司与眭某某均应按照合同的约定履行。双方合同中约定，如因甲方的过失造成乙方不能按法定期限领取《房地产证》，从甲方领取房地产《竣工验收证书》之日的第一百八十天起，按市房屋租赁主管部门规定的指导租金标准，由甲方向乙方支付租金直至市产权登记机关核发《房地产证》之日止。而本案涉案房产于2003年10月30日起就已经完成竣工验收备案，因此，合同约定的办理房产证的时限于本案违约金起算时间2007年4月之前早已届满。故对眭某某请求给付逾期办证违约金的请求原审法院予以支持。关于逾期办证违约金的计算标准，金XX公司与眭某某合同中对此已经具有明确约定，应按此约定执行，2007年、2008年深圳市龙岗区葵涌街道溪涌社区指导租金价格均为每平方米每月4元，故金XX公司应向眭某某支付的2007年4月16日起至起诉之日止的逾期办证违约金为8603.42元（87.79平方米×4元／月×24.5个月）。关于眭某某称涉案房产为别墅，指导租金中没有此项标准，应按照逾期贷款利率的标准支付一节，首先，因本案涉案房产为住宅且没有电梯，指导租金就此类房屋的指导租金价格规定明确，眭某某主张没有依据；其次，眭某某没有主张双方约定的标准低于眭某某实际损失，亦未向原审法院举证证明其具体的损失，故原审法院对于眭某某此主张不予支持。关于金XX公司称造成逾期办证原因在于深圳市龙岗区葵涌街道办事处一节，因本案系合同纠纷，根据合同相对性原则，深圳市龙岗区葵涌街道办事处不是本案合同当事人，不承担本合同的权利义务，故对金XX公司此主张，原审法院不予支持；对其申请追加深圳市龙岗区葵涌街道办事处作为本案被告的请求，原审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决：一、金XX公司于本判决生效后三日内给付眭某某2007年4月16日至2009年4月30日期间的逾期办证违约金8603.42元。二、驳回眭某某其它诉讼请求。如果金XX公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1330.5元（眭某某已预交），由眭某某负担1305.5元，由金XX公司负担25元，于判决生效后三日内给付。
上诉人眭某某不服原审判决，向本院提起上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、判令被上诉人承担本案一、二审案件诉讼费用。
事实和理由：
一、一审法院认定逾期办证违约金适用政府指导价租金，有违合同法原理，与上诉人的实际损失相差太远。我国《合同法》对违约金的规定强调违约金补偿性的理念，同时有限地承认违约金的惩罚性。从《高法解释》第十六条”……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”即表明了房产违约全都带有一定得惩罚性，同时依据该条即便违约金采信了偏低的政府指导租金作为违约金，本案也应当以实际损失过分高于约定的违约金，支持上诉人的诉讼请求。本案中上诉人的实际损失不仅包括房款资金被占用的利息，毫无疑义的也包括房产从1998年到现阶段的升值。
二、一审法院以上诉人请求实际损失没有证据支持为由，不支持上诉人的诉讼请求，与事实不符，同时也有违法律的规定。本案中上诉人的购房款已于1998年就已经付清，而作为房屋权利凭证的房产证，被上诉人却迟迟不能提供，本案中因涉及到房产没有房产证，致使上诉人既不能抵押、也不能转让，这始终也是贯穿本案的焦点，就算不考虑该地段房屋价格的从购买到现在升3倍的现实，也应该以中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准来计算损失，房款总数是一直被被上诉人占用，是个不争的事实，所以以银行贷款利息作为上诉人的损失是合理合法的。且在起诉时上诉人已经向法庭提交了《金融机构人民币贷款基准利率》，一审法院无视上诉人提交的证据，是有违法律的规定的，也是与事实不符的。
三、一审法院认定逾期办证违约金适用政府指导价租金，与事实不符。1、被上诉人提供政府指导租金为农民房之租金价格，而非金XX度假别墅村内房屋租金之标准。被上诉人提供的政府指导租金价格表中，没有明确标出金XX度假村租金标准，虽金XX度假村隶属于溪涌，但溪涌辖区内多为农民房，指导价格表上住宅一栏所标出的”不带电梯、及平房”指的就是农民房租金价格，如依据房屋买卖合同十六条约定，逾期办证违约金依据政府指导租金标准计算，按金XX公司提供的政府指导租金价格标准，”溪涌”一栏不带电梯的住宅每月每平方米仅为4元人民币，涉案房产八十几个平方米，这样算下来每月的租金仅为三百多元人民币，众所周知，这个价位租用八十几个平方米房屋，只有是关外比较偏远的农民房才有可能。另如按指导价租金仅为每月每平方米4元人民币，然而涉案房产仅管理费每月每平方米3．5元人民币，每月还需要交纳立即处理费、水电费、排污费等等，整个算下来每月每平方米4元人民币租金，还支付不了这些费用，采用该租金价格显然是不合理的。2、被上诉人提供的2008、2009年政府指导租金价格表”溪涌”一栏中没有别墅的价格标准，这充分说明政府在制定指导租金标准时就根本没有考虑到金XX度假别墅村的情况。从被上诉人提供的建设工程规划许可证（深规土建许字（1998）G058号），金XX度假村的别墅早在1998年就已存在，而被上诉人提供的2008、2009年政府指导租金价格表上，在被上诉人认为应该适用的”溪涌”一栏中根本就没有别墅的价格标准，这充分说明政府在制定指导租金标准时就没有考虑到金XX度假别墅村的情况，所以采用指导租金显然是不合理的。3、金XX度假别墅村内所有物业从销售到后期管理，统一采用别墅式管理方式，从销售金额到后期物业管理费”住宅、公寓，别墅”之间没有差别。涉案房产销售价为六千多元人民币，而（2006）深仲裁字第957号裁决上涉及的别墅售价为五千多元人民币，涉案房产销售价还高于本区别墅的价位。本区别墅区内住宅、公寓、别墅之间物业管理费没有差别均为每平方米3．5元人民币。所以法庭在认定违约金多少时，住宅、公寓、别墅之间没有差别，参照（2006）深仲裁字第957号裁决结果，支持上诉人的诉讼请求。
四、金XX度假村相同争议的案件，大多数案件与本案几乎同一时间已在深圳仲裁委员会审结，审理结果请法庭予以参照，以保证法律的威信。该度假村其他业主就相同争议的案件，已陆续在深圳仲裁委员会审结，案件号为（2009）深仲裁字第972号等，请法庭予以参照。如法庭维持了一审判决结果，势必会造成同一争议事实，两种审理结果，且当事人都在同一度假村，不仅不利于社会的和谐，同时也使法律的威信受严重的质疑。
综上所述，上诉人认为一审法院无视上诉人提交的证据，采用被上诉人提交政府指导租金价作为违约金标准，与法律和事实不符，敬请依法改判，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人二审口头答辩称：被上诉人认为一审判决正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院已经查明的事实属实，本院予以确认。
另查，上诉人与被上诉人签订的涉案《深圳市房地产买卖合同》第二、三条约定，被上诉人经批准在G11504-1土地上兴建房地产，定名为金XX度假别墅，主体建筑物性质为住宅，建筑层数四层。上诉人向被上诉人购买上述房地产的第B栋107号房，位于第一层，建筑面积87.79平方米。
再查，深圳市规划国土局于1999年6月向被上诉人颁发的《深圳市建设工程规划验收合格证》载明，金XX旅游度假村B型项目为住宅（一栋四层），J1和J2型项目为别墅（均为一栋五层）。
本院认为，原审法院关于上诉人与被上诉人签订的《深圳市房地产买卖合同》合法有效，被上诉人未在合同约定期限内协助上诉人办理涉案房地产证，应向上诉人支付2007年4月16日至2009年4月30日期间延期办证违约金的认定无误，本院对此予以确认。本案现双方争议焦点在于延期办证违约金的计算标准应如何认定的问题。涉案房屋所在的房地产项目虽定名为金XX度假别墅，但涉案《深圳市房地产买卖合同》及《深圳市建设工程规划验收合格证》均已明确上诉人所购买的涉案房屋性质为住宅，原审法院据此根据涉案合同约定，按照政府部门公布的葵涌街道溪涌社区住宅指导租金标准（每月每平方米4元）计算涉案延期办证违约金并无不当，本院对此予以维持。上诉人提出上述住宅指导租金标准系农民房的租金价格，并不能适用于金XX度假别墅内的房屋的主张，没有依据；上诉人关于涉案房屋销售价格高于本区域内的别墅，涉案房屋仅管理费就达每月每平方米3.5元等理由，亦不能够直接证明涉案房屋不应适用上述住宅指导租金标准，故本院对上诉人的上述主张不予采纳。
关于上诉人上诉称其实际损失远高于原审法院认定的延期办证违约金数额问题，本院认为，上诉人将涉案房屋购房款被被上诉人占用所产生的利息以及涉案房屋从1998年到现阶段的升值作为被上诉人延期办证行为给上诉人造成的实际损失，该主张并没有相应的事实和法律依据。在涉案合同已经明确约定了延期办证违约金计算标准的情况下，上诉人关于按中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准来计算其损失的请求亦不能成立，本院对此不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费人民币2661元，由上诉人眭某某负担。
本判决为终审判决。
审判长 ： 彭 宁
审判员 ：李祖坤
审判员 ： 龚 萍
二〇一〇年三月十一日
书记员 ： 王 剑