固阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0222民初432号
原告：杨全旺，男，1964年11月12日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区包头市固阳县金山镇。
委托代理人：李臻，内蒙古塞星律师事务所律师。
被告：固阳县农村信用合作联社（以下简称固阳信用社），住所地内蒙古自治区包头市固阳县金山镇阿拉塔南街。
法定代表人：刘俊义，联社理事长。
委托代理人：樊佳春，男，1982年4月21日出生，汉族，固阳县农村信用合作联社职工。
委托代理人：杜文军，广东天旗律师事务所律师。
被告：秦富贵，男，1959年10月10日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区包头市昆都仑区。
被告：包头市富德昌房地产开发有限公司（以下简称富德昌公司），住所地内蒙古自治区包头市固阳县金山镇富德昌一楼2号。
法定代表人：秦富贵，公司董事长。
原告杨全旺诉被告固阳县信用社、被告秦富贵、被告富德昌公司申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨全旺及其委托代理人李臻，被告固阳县信用社委托代理人樊佳春、杜文军到庭参加诉讼，被告秦富贵、被告富德昌公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告杨全旺向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令继续对秦富贵所有的固权证固8字第0005795号、0005799号房屋的执行；2.由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告杨全旺诉被告秦富贵、被告富德昌公司民间借贷纠纷一案经固阳县人民法院审理现已转入执行阶段。法院在对登记在被执行人秦富贵名下两套房产进行执行时，被告固阳县信用社提出执行异议，固阳县人民法院作出了（2016）内0222执异3号《执行裁定书》，裁定：中止对被执行人秦富贵所有的位于固阳县金山镇阿拉塔南街产权证号为固权证固8字第0005795号、0005799号房屋的执行。原告认为该份裁定缺乏事实与法律依据。第一，被告固阳县信用社未取得执行房产的所有权，该房产至今登记仍在秦富贵名下，被告信用社并未进行变更登记，故被告对该房产不享有所有权。第二，被告固阳县信用社与富德昌大厦签订的是《商品房预售合同》，商品房的开发建设应由具备相关资质的企业完成，个人不具备开发条件，现本案的执行标的为秦富贵个人房屋，与被告固阳县信用社的合同标的不一。秦富贵与被告固阳县信用社并无有效的房屋买卖合同。第三，秦富贵将上述房产折抵给被告固阳县信用社，用以折抵秦根贵的债务，双方不是真实的买卖合同关系，固阳县信用社也没有支付对价，秦富贵无偿转让自己财产，损害第三人利益，属于无效合同。第四，异议裁定中认定执行房产至今未过户是因双方未就过户费用达成一致，根据税法的相关规定，应过户产生的费用应由买受人承担，被告固阳县信用社本身存在过错，另外，事发至今已有13年之久，被告固阳县信用社在协商未果的情况下未及时主张权利，其本身也存在过错。
被告固阳县信用社在庭审中辩称，被告固阳县信用社早在2003年就与秦富贵达成交易，秦富贵用该处房产代秦根贵偿还了信用社贷款，该房产一直被信用社用作职工宿舍和办公场所，信用社对该房产施行了实际占有。执行异议裁定维护了信用社的合法权益，是完全合法的。
被告秦富贵、被告富德昌公司经本院传票传唤未到庭应诉亦未作书面答辩。
经审理查明，杨全旺诉秦富贵、富德昌公司民间借贷纠纷一案经我院审理现已转入执行阶段。2014年3月18日，我院作出（2014）固法民保字第3号民事裁定书，查封了秦富贵名下的位于固阳县金山镇阿拉塔南街西侧产权证号为固权证固8字第0005795号、0005799号房产两处。2016年3月18日，固阳县信用社对上述两处执行房产提出书面执行异议。2016年4月13日，我院作出（2016）内0222执异3号执行裁定书，裁定：中止对被执行人秦富贵所有的位于固阳县金山镇阿拉塔南街西侧产权证号为固权证固8字第0005795号、0005799号房屋的执行。该裁定送达各方当事人后，原告杨全旺于2016年4月25日向本院提起申请执行人执行异议之诉。
另查明，2003年12月3日，被告固阳县信用社下属机构固阳县公益明（民）信用合作社与富德昌公司法人秦富贵签订《商品房预售合同》，固阳县公益民信用合作社以12万元的总价购买位于金山镇阿拉塔南街西侧房屋两套，以秦富贵的弟弟秦根贵所欠信用社的贷款119600元折抵房款。合同签订后双方因过户费用负担问题发生分歧，至今该房产未过户到固阳县信用社名下。2003年12月25日，秦富贵取得了上述两处房产的所有权证书。
原告杨全旺为证明案件事实向本院提供如下证据材料：1.(2014)固民初字第312号民事判决书、（2014）固法民保字第3号民事裁定书各一份；2.被执行房屋产权证复印件两份；3.秦富贵、秦根贵出具的证言复印件两份。被告固阳县信用社为证明案件事实向本院提供如下证据材料：1.《商品房预售合同》复印件一份；2.秦富贵出具的收据复印件一份；3.秦富贵、秦根贵出具的证言复印件两份；4.信用合作社贷款契约四份。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，被告固阳县信用社向本院提供了《商品房预售合同》，旨在证明固阳县信用社与被告秦富贵之间存在合法有效的买卖合同，根据商品房预售管理办法的相关规定，商品房预售主体应为取得相应资质的房地产开发企业，该合同中秦富贵在法定代表人处签字，由此可见，该合同的相对方应为富德昌大厦（公司），并非秦富贵本人，固阳县信用社与秦富贵之间并未形成合法有效的买卖合同。另外，被告固阳县信用社辩称该房产早在2003年双方就达成买卖协议，之所以至今未办理过户登记是因为双方就过户费用负担问题存在争议，本院认为，被告固阳县信用社在就过户费用与秦富贵发生争议时应采取协商、诉讼等方式进行处理，其怠于行使自己的权利导致房产至今未能办理过户登记，其本身也存在一定过错。综上被告固阳县信用社就该房产并未取得足以排除强制执行的民事权益。故依照，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百一十一条、三百一十二条，《商品房预售管理办法》第二条之规定，判决如下：
继续对登记在被告秦富贵名下的位于固阳县金山镇阿拉塔南街西侧产权证号为固权证固8字第0005795号、0005799号房屋进行执行。
案件受理费100元由被告固阳县农村信用合作联社负担34元，由被告秦富贵负担33元，由被告富德昌房地产开发有限公司负担33元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状副本，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。
本院（2016）内0222执异3号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 王永丰
代理审判员 史小波
人民陪审员 闪瑞光
二〇一六年十月八日
书 记 员 高 缘
附相关法律条文：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;
(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《商品房预售管理办法》
第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发经营企业（以下简称开发经营企业）将正式建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。