广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2014）惠东法稔民初字第83号原告：深圳市彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾分公司，住所地惠州大亚湾西区响水河北路8号美岸栖庭花园1栋二单元1911号房。负责人：昌荣。委托代理人：贾中华、肖运安、黄志刚，均系原告深圳市彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾分公司员工。被告：林学阳，男，1984年7月1日出生，汉族，广东省深圳市人，住深圳市宝安区。委托代理人：林伟群，广东华商律师事务所律师。原告深圳市彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾分公司（以下简称彩生活物业公司）诉被告林学阳物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月1日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人贾中华、肖运安，被告林学阳及其委托代理人林伟群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彩生活物业公司诉称：被告系惠州市金海湾凤池岛住宅小区第26栋2号的房屋业主，2010年5月19日，原、被告签订了《物业管理服务协议》，约定由原告对其物业提供物业管理服务。物业管理服务费为每月7元/平方米。原告尽职尽责，对包括被告在内的业主提供物业管理服务，履行了物业合同中约定的义务。然而截至2014年6月1日，被告共拖欠原告的物业管理费共55559.8元、滞纳金17982.32元、水电费33.56元共73542.12元。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告支付拖欠的物业管理费、滞纳金、水电费共73542.12元；2、被告承担本案诉讼费用。被告林学阳辩称：1、答辩人的诉讼主体不适格，答辩人未参与选聘被答辩人的活动亦未与被告答辩人签订服务合同。2、答辩人从未享有服务内容，被答辩人未履行义务，故答辩人亦无须履行义务。答辩人未入住房屋，不享有物业服务的内容。周边杂草丛生，可见物业公司违反了服务义务，当然不享有收取服务费的权利。3、从诉讼时效看，被答辩人的请求大部分已超过了诉讼时效，在诉讼前，答辩人未收到任何要求支付的通知。对超过诉讼时效部分的请求应依法驳回。4、涉诉的房屋是毛坯房，不可能有水电产生。滞纳金的请求过高，请求法院依法调整。从物业服务合同看，是物业公司提供的格式合同，答辩人在签署的时候没有仔细看到该协议，该协议的内容、滞纳金内容，被答辩人未告知，答辩人不知情，该协议标准过高，不是协商的结果，应当依法调低，滞纳金应当不高于中国人民银行同期贷款利率。经审理查明：原告彩生活物业公司的前身是深圳市花样年物业管理有限公司惠州大亚湾分公司，其于2010年5月12日办理变更名称登记；经营范围：物业管理、环境绿化。被告林学阳系惠州金海湾凤池岛住宅小区第26栋2号房屋的业主。2010年5月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业管理服务协议》，协议主要内容为：管理服务费的收费标准为每月7元/㎡；收费金额按乙方的物业建筑面积计算，物业管理服务费为每月1261.96元；甲方应按规定将收取的物业管理服务费用于清洁卫生管理、除“四害”消杀服务、绿化日常维护管理、公共秩序、公共设施、公共设备日常维护管理等项目的管理服务发生的费用；乙方必须于每月10日前向甲方交清当月应交纳的管理服务费，逾期交纳的，从到期次日起，每天加收万分之五的滞纳金。上述协议签订后，被告至今未交纳物业管理费。故原告诉至本院，提出上述诉称中的诉讼请求。原告彩生活物业公司庭审中表示有通过发手机短信及张贴催缴费用通知单在被告房屋门口，被告林学阳表示不认可、不知情。原告庭后提供张贴催缴费用通知单的照片，但未显示拍摄照片日期，亦未提供发手机短信给被告的证据。被告林学阳的房屋为双拼别墅，目前仍为毛坯房，未装修；有独立的庭院，庭院亦安装后出入小门。被告提供其庭院内部及房屋内部的照片，可以看出庭院内部的杂草未清理及屋内地板有垃圾未清除。另，本院于2014年3月10日收到原告彩生活物业公司递交的起诉状。以上事实，有原告彩生活物业公司提交的起诉状、核准变更登记通知书、营业执照及组织机构代码证、被告身份证复印件、房屋交接单、物业管理服务协议、管理费清单，被告林学阳提交的照片，以及本院的庭审笔录等材料在卷为据。本院认为，原告彩生活物业公司与被告林学阳签订的《物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效。双方均应按约定履行自己的义务。被告未在协议约定的时间内支付物业管理服务费，属于违反合同约定，应承担继续履行和相应违约责任的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《物业管理条例》第四十二条第一款：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”的规定，原告诉请被告按照协议约定继续履行支付物业管理服务费及支付迟延履行违约金，理由充分，予以支持。根据最高人民法院《关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，对被告“未入住房屋，不享有物业服务的内容”而拒绝支付物业管理服务费的辩解，不予采纳。另，被告庭院内部的绿化、卫生等维护，不是《物业管理服务协议》约定的原告应履行的义务，被告可另循途径处理。原告彩生活物业公司仅在庭后提供无拍摄日期的照片，而未提供其他证据予以佐证，不能证明曾向被告林学阳催缴物业管理服务费，应承担举证不能的法律后果。故对被告关于原告部分诉请超过诉讼时效的辩解，本院予以采纳。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”的规定，故原告诉请被告支付2010年5月至2012年2月共22个月的物业管理服务费共27763.12元及相应滞纳金，已超过诉讼时效，本院不予支持。被告应根据物业服务协议的约定向原告交纳自2012年3月起至2014年5月共27个月的物业管理服务费34072.92元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，原告诉请的违约金应自2012年3月11日起以当月未付款总额为本金按日万分之五的标准累积计算，且不超过34072.92元的30%即10221.88元为宜。被告林学阳辩称物业管理服务费标准及滞纳金标准过高，无事实和法律依据，不予采纳。此外，原告诉请被告支付水电费33.56元，无合同约定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告林学阳于本判决发生法律效力之日起10日内支付给原告深圳市彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾分公司自2012年3月起至2014年5月共27个月的物业管理服务费34072.92元，并自2012年3月11日起至本判决确定的给付之日止以当月未付款总额为本金按日万分之五的标准计算违约金（违约金总额不应超过10211.88元）。二、驳回原告深圳市彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1640元（原告预交1250元）,由原告深圳市彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾分公司负担650元，被告林学阳负担990元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  杨志立审 判 员  黄新娣人民陪审员  林小华二〇一四年九月二十三日书 记 员  练新贵