广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤13民终2597号上诉人（原审被告）：琪锦公司，住所地：惠东县平山。法定代表人：陈某。委托诉讼代理人：杨伟光，系广东翔伟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：桂某，女，1980年7月20日生，汉族，湖北省荆州市人，现住惠东县。委托诉讼代理人：朱汉平、宋伟强，均系广东法丞律师事务所律师。上诉人琪锦公司因商品房销售合同纠纷一案，不服惠东县人民法院（2015）惠东法民一初字第1307号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。当事人一审的诉辩意见原审原告桂某诉称：原被告2011年4月l6日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买琪锦花园F幢XX房相关的价款、付款方式、交付期限、办证期限、违约责任等事项。原告依约交付了房款、提供了办证资料。但是被告存在如下违约行为：1、逾期交付房产，按照合同约定被告应于2011年9月30日向原告交付符合政府规定的房屋，但是，被告违反约定，于2013年1月20日才完成政府要求的各项房屋验收并交付房屋给被告，逾期的时间达到475天。2、逾期办理房产证，根据合同约定被告应于交付房屋后360日内为原告办理房产证，但是，被告交付房产(2013年1月20日)至今已经超过了两年半，经过原告一再催促，被告仍拒不为原告办理房产证。原告认为，原被告签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，且经过了政府的备案，合法有效，如有违约应按合同约定承担违约责任。现被告逾期交付房屋长达475天，请求判决被告按照《商品房买卖合同》第九条的约定向原告支付违约金；同时，被告逾期为原告办理房产证，也严重损害了原告的利益，请求判决被告立即为原告办理房产证。故特向法院起诉，请求判令：1.被告立即为原告办理惠东县平山华侨城开发区11Q-5区F幢X单元XX号房屋所有权证；2.被告立即向原告赔偿逾期交房违约金103879元，退回原告预交的24494元办证费；3.被告承担案件受理费。在案件审理过程中，原告变更其第一项诉讼请求为：确认双方签订的《商品房销售合同》合法有效，被告继续履行合同。原审被告辩称：1.原、被告于2011年4月16日签订的商品房买卖合同（编号00158XX）第15条规定：关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并非办理房屋所有权证时间。现被告已经向产权登记机关备案，没有明确规定办理房屋所有权证具体时间，属双方约定不明，可以协商解决，力争早日办妥；2.原告已于2013年1月20日收楼确认并无异议，不存在逾期，更不构成违约；3.原告要求退还办证费不应支持，按规定办证费明确应由业主承担。一审法院查明的事实原审法院经审理查明：被告琪锦公司于2006年7月21日成立，系依法设立并领取营业执照的有限责任公司，经营范围：房地产开发（凭资质证经营）；销售建筑材料、五金制品（依法需经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2011年4月16日，原告桂某（买受人）与被告琪锦公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（NO：00158XX），原告购买被告位于惠东县××华侨城开发区××号房商品房××套，建筑面积126.89平方米，总金额为437386元，原告签订合同时已付清首付款267386元，余款170000元由原告提供资料申请银行按揭。《商品房买卖合同》第八条约定“交付期限。出卖人应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第4种条件即该商品房经工程、设计、监理、消防及水电部门综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、政府职能部门延误办理有关文件，批准手续等原因；3、施工中遇到重大技术问题不能马上解决的；4、其他非因出卖人的过错原因造成的延误”；第九条“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。第十五条“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人自愿委托出卖人办理《房屋所有权证》，并积极主动交办证所需各项费用，因买受人的原因造成延误不能办证，其责任由买受人承担，出卖人不承担任何责任”。合同签订时，原告已于2011年6月30日支付了首付款267386元，余款170000元由原告通过广东发展银行按揭贷款于2011年6月30日支付完毕。2013年1月20日，被告将房屋交付原告使用，原告签收《收楼满意书》并交予被告24494元房产办证费，被告向原告出具加盖被告公章的收据。2013年3月22日，惠东县地方税务局平山税务分局向原告出具税收转账专用完税证，金额合计14204.11元。诉讼过程中，本院于2015年11月19日向惠东县房产管理局发函了解本案房屋备案情况及办证所需材料，惠东县房产管理局于同月26日复函“一、关于涉案房产的商品房买卖合同是否已备案的问题。据查，该套房产的商品房买卖合同已于2011年6月16日在我局登记备案。二、关于涉案房产办理房屋所有权证问题。根据有关法律法规，涉案房屋办理房产权证需提供如下材料：1.《商品房屋产权权属证明书》；2.经备案登记的《商品房买卖合同》；3.完税证明；4.维修资金缴存通知书；5.申请人身份证明材料；6.开发单位申请专业登记材料一套。”庭审过程中，被告琪锦公司表示逾期交楼一是因设计图纸问题，施工过程中换了两个施工队，造成逾期交楼；二是因规划问题，被告公司办理了整块土地的规划用地许可，但报建时建设局不同意被告公司设计方案。我院于2016年3月28日向惠东县住房与城乡规划建设局发函询问：1.涉案房产的开发商和业主桂某是否提交办理房产证所需的材料；2.涉案房产有无变更规划，若有则有无向贵局备案；3.涉案房产能否办理过户手续，现在能否直接办理到桂某名下。我院同日向惠东县房产管理局发函，咨询涉案房屋是否存在违建、建设过程中是否变更规划，有无申请变更规划及回复情况。后惠东县住房和城乡规划建设局于2016年4月8日复函：“琪锦花园F栋未到该局办理规划核实及竣工备案手续；该房屋在建过程中未申请规划变更手续”。2016年4月25日，惠东县房产管理局复函如下：1.目前，我局未收到开发商琪锦公司和业主桂某涉案房产办证的任何材料；2.我局从未收到涉案房屋的相关变更规划的材料，商品房预测报告也未有过测绘变更，如果有变更规划，则由住建部门审核；3.涉案房产暂时不能办理过户手续，只有开发商先向我局申请办理初始登记，核发《商品房屋产权权属证明书》后，再持相关材料才能办理。以上事实，有原告桂某提交的民事起诉状、身份证、商品房买卖合同、收据、完税证明、发票、借款借据、组织机构代码证，被告琪锦公司提交的民事答辩状、收楼满意书、资料签收表以及本院的庭审笔录、惠东县房产管理局以及惠东县住房和城乡规划建设局的复函等在卷为据。一审法院的判决理由和结果原审法院认为：被告琪锦公司具备经营房地产开发的资格，且取得商品房预售许可证（惠东房预许字第20100XX号），其与原告于2011年4月16日签订的商品房买卖合同的内容和形式不违反法律和行政法规的禁止性规定，为有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告按约定支付价款，履行了约定义务。被告未能按约定在2011年9月30日前交房，而是在2013年1月20日交房给原告使用，属于逾期交房。关于被告逾期交房是否构成违约、是否需承担违约责任。根据上述商品房买卖合同第八条关于出卖人可以据实予以延期的约定，被告在庭审中表示逾期交付是因设计图纸及规划问题，但未提供证据证实逾期原因系政府职能部门延误办理有关文件、批准手续，也未提交证据证实施工中遇到重大技术问题不能马上解决，应承担举证不能的法律责任，且经本院核实，被告并未到惠东县住房和城乡规划建设局办理规划核实及竣工备案手续，在建过程中亦未申请规划变更手续，故本院对被告的辩解不予采纳，被告应承担违约责任。原告请求被告按合同约定支付违约金，理由充分，予以支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金，故被告应向原告支付违约金，应以437386元为基数按日万分之五的标准自2011年10月1日起至交付房屋之日即2013年1月20日止共计104317元（437386×0.5‰×477=104317元），原告诉求被告支付违约金103879元，予以支持。因根据合同的约定，原告委托被告方代办房地产权证，且要求被告继续履行合同义务，原告也应履行支付待办产权证所需各项费用的义务，故对原告要求被告退回24494元办证费的主张，本院不予支持。综上，对原告桂某的诉请及被告琪锦公司的辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告桂某与被告琪锦公司签订的《商品房销售合同》合法有效，被告继续履行合同。二、被告琪锦公司于本判决生效之日起15日内一次性给付原告桂某逾期交房违约金103879元。三、驳回原告桂某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2867元，由原告桂某负担489元，被告琪锦公司负担2378元。当事人二审的诉辩意见上诉人琪锦公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求法院依法撤销或依法改判。主要事实与理由:上诉人与被上诉人于201l年4月16日签订《商品房买卖合同》编号:00158XX,详见合同内容,交房时间在2011年9月30日前。被上诉人买房时上诉人的房已建好,有样品房看的,故被上诉人才选好T幢十五层XX号房。被上诉人签订合同后,一直未找上诉人交房事宜,直至2013年1月20日才交办房产证的费用,从双方约定交房时间为2011年9月30日前,再到2013年1月20日交办房产证费用,被上诉人完全认可的事实,更接受上诉人的行为,期间,被上诉人从未向上诉人提过有违约的事实,这说明被上诉人是接受的,既然认为上诉人有违约存在,那被上诉人也是完全知道的事实,这是从时间上分析。再从被上诉人主张权利时在2015年8月14日,更说明被上诉人完全认可在2013年1月20日接受交房的事实。故,上诉人根本不存在违约的问题,退一步来说,作算有违约,被上诉人是认可的,从2013年1月20日接房后,直到2015年8月14日才主张。上诉人认为原审法院作出错误判决,赔偿逾期交房违约金1O3879元,上诉人完全不能接受,请求二审法院依法改判。被上诉人桂某答辩称：上诉人提起本案上诉没有新证据,上诉理由更是歪曲事实,结合其当庭的上诉请求可以明显看出上诉人提起本案纯属拖延时间,被上诉人虽然认为一审法院没有支持被上诉人退还办证费不合理,但是我方也服从判决。请求二审法院尽快驳回上诉人没有事实与理由依据提起的上诉。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实、判决理由和结果经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案属于商品房销售合同纠纷，根据本案上诉人上诉理由和被上诉人的答辩，确定本案二审争议的焦点问题是：上诉人是否应当赔偿被上诉人逾期交房违约金。首先，当事人于2011年4月16日签订的《商品房销售合同》为双方真实意思表示，合同的内容和形式不违反法律和行政法规的禁止性规定，为合法有效合同。合同第八条约定交付期限为2011年9月30日，以及予以延期的情况。上诉人实际交房时间为2013年1月20号，超过了约定的房屋交付期限，属于逾期交房。在一审中，上诉人提出逾期交房的原因是由于因设计图纸及规划问题，但未提供相关证据证实逾期原因系政府职能部门延误办理有关文件、批准手续，也未提交证据证实施工中遇到重大技术问题不能马上解决。在二审中，上诉人提出被上诉人签订合同后一直未找到上诉人交房事宜，直到2013年1月20日才交办房产证的费用是接受违约的表现，但根据《商品房买卖合同》第十五条规定，被上诉人的做法符合双方同意的第3项处理方式的要求，即在上诉人逾期交付后，交付办证所需各项费用。所以，上诉人不能以此作为对自己的违约行为的抗辩理由。对于上诉人提出的被上诉人主张权利的诉讼时效已过的问题，本院认为，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释【2008】11号）第四条规定，“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但是其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效的情形下除外”，上诉人未按照前款规定在一审期间提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，法院不予支持。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉，不具有事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费用2867元，由上诉人琪锦公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭志文审 判 员 蓝惠兰审 判 员 胡 江二〇一七年三月十五日法官助理 曾嘉红书 记 员 刘惠芳