广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终19654号上诉人（原审被告）：贺金民,男,1980年10月25日出生,汉族,住湖南省双峰县。被上诉人（原审原告）:黄秀英,女,1986年2月23日出生,汉族,住广州市花都区。上诉人贺金民因与被上诉人黄秀英房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初3946号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人贺金民上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回黄秀英的全部诉讼请求；2、黄秀英承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：原审判决事实不清，适用法律错误。一、涉案商铺的权属人为袁连英，在2009年建造时，与已故丈夫古记德在建造商铺时拖欠贺金民的水泥款30多万元，一直以租金抵扣水泥款的形式偿还，直2016年6月8日，古记德给贺金民写下欠条，仍欠贺金民水泥款13万元，所以贺金民不存在拖欠租金的事实。二、黄秀英违约在先。《租赁合约》中载明上述商铺前面的空地在租赁期间由贺金民使用，黄秀英不得另收费。但黄秀英违反合同约定，未经贺金民同意，从2015年至2016年间将空地的一部分另外出租给他人使用。而原审判决对黄秀英违约的事实未予置评，既未否认也未认定。黄秀英违约在先，且水泥款抵扣租金的惯例已经形成，贺金民无须额外支付租金，原审法院认定事实不清，证据不足。被上诉人黄秀英答辩称：原审认定事实清楚，程序无误，适用法律正确，请求二审法院驳回贺金民全部诉讼请求，维持原判。贺金民在黄秀英已经催收租金的情况下，无理由拖欠租金一直不肯交纳。贺金民的拖租行为是违约行为，而黄秀英是合同的守约方，不存在任何的违约行为。贺金民真实目的是在拖延时间，继续恶意霸占黄秀英的租赁物。本案的案由是租赁合同，只限于出租方与承租方之间的法律关系。贺金民主张以水泥款抵扣租金不符合客观事实，也没有法律依据；贺金民主张与古记德之间的债权债务纠纷与本案亦不属同一法律关系，更与本案无关。原审判决认定事实证据充分，适用法律正确无误，贺金民提出的上诉理由与事实不符，所主张的诉讼请求于法无据，请二审法院依法驳回其全部诉讼请求，维持原判。被上诉人黄秀英向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除黄秀英、贺金民签订的租赁合同，贺金民将承租的房屋交还黄秀英；2、贺金民向黄秀英支付拖欠房屋租金9579元（租金从2017年5月1日起暂计至2017年7月1日，此后发生的租金计至实际给付之日）；3、本案诉讼费用由贺金民承担。原审法院认定事实：涉案房屋位于广州市花都区狮岭镇旗新四队新发路X号，是农村集体土地，权属人是袁连英（黄秀英的家婆）。贺金民于2009年开始承租涉案商铺，涉案房屋的租赁合同原由黄秀英的丈夫与贺金民签订，期满后，黄秀英（出租方、甲方）与贺金民（承租方、乙方）签订涉案租赁合约，约定甲方将位于广州市花都区狮岭镇旗新四队新发路X号商铺两间租给乙方使用，租赁期限为3年，自2015年5月1日起至2018年4月30日止，乙方需向甲方支付3000元作为保证金，第一年租金为47500元，一次性付清，每年租金递增10%，租金付清后租用场地归乙方使用，第二年租金应在每年期满1个月内一次性付清，交款方式以甲方收款收据为准。保证金在期满后如无欠水电费、管理费等如数退回。合同第五条第三款约定：乙方逾期不交租金而又没有与甲方协商或欠其它管理费，甲方有权收回商铺，所交保证金不退回。双方对于涉案房屋门前空地的使用无书面约定。合同签订后，贺金民依约向黄秀英支付租金，贺金民称其向黄秀英支付的2015年5月1日至2017年4月30日的两年租金均是从古记德欠其的水泥款中抵扣，其用古记德支付的水泥款向黄秀英支付租金，或由古记德直接转帐给黄秀英代其支付租金。黄秀英对此不予认可，称两年的租金均是贺金民现金向其支付，且每年的租金均分两次支付，收款后其均向贺金民出具收款收据。在2016年5月1日至2017年4月30日的租期即将届满前，黄秀英于2017年3月1日到涉案商铺向贺金民催收2017年5月1日至2018年4月30日的租金，并向贺金民发出租金催缴函。贺金民认为涉案房屋的租金一直用古记德欠付的水泥款抵扣，古记德去世后，其家人继承了古记德的遗产，应由古记德的家人偿还其水泥款，租金继续在水泥款中抵扣，故不同意向黄秀英另行支付租金。之后黄秀英多次催促贺金民支付租金未果。另查，古记德与袁连英原为夫妻关系，2015年9月24日因感情破裂办理了离婚登记，古记德于2016年10月去世。黄秀英称古记德与袁连英离婚后已与他人登记结婚并生育了小孩。贺金民在原审庭审时提供一份欠条，欠条内容为：“今欠贺金民水泥货款13万元，定于每月还款1万元，如果超出还款期限未还，违约金为每月利息0.2分计算”。黄秀英对贺金民提供的欠条不予确认，认为其对此不知情，也不存在贺金民所称的以水泥款抵扣租金的事实。原审法院认为，黄秀英与贺金民签订的《租赁合约》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。合同在履行过程中，贺金民在第二年即2016年5月1日至2017年4月30日的租期届满前一个月没有按约定向黄秀英支付2017年5月1日至2018年4月30日的租金，经黄秀英多次催收后仍拒绝支付，构成违约，应承担违约责任。根据租赁合约第五条的约定，贺金民逾期支付租金，黄秀英要求解除合同，返还房屋及支付拖欠租金，理据充分，原审法院予以支持。贺金民拖欠房屋租金按合同约定从2017年5月1日暂计至2017年6月30日为9579元，从2017年7月1日起至贺金民实际交还房屋之日止的租金由贺金民在向黄秀英交还涉案商铺时一并支付。贺金民抗辩认为涉案房屋的租金一直以古记德所欠水泥款抵扣，根据贺金民提供的欠条，欠条的内容并无以水泥款抵扣租金的约定，欠条中古记德承诺每月向贺金民还款1万元，逾期支付违约金，与贺金民上述陈述以水泥款抵扣租金的事实不相符，且贺金民无提供其他证据证明水泥款抵扣租金的事实，故对贺金民的抗辩理由不予采纳。贺金民与古记德之间的债权债务纠纷，与本案不属同一法律关系，本案不予处理。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、解除原告黄秀英与被告贺金民于2015年5月1日签订的《租赁合约》；二、被告贺金民于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄秀英交还位于广州市花都区狮岭镇旗新村四队新发路X号的两间商铺；三、被告贺金民于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄秀英支付房屋租金至交还租赁物之日止，暂计至2017年6月30日的租金为9579元，从2017年7月1日起至交还租赁物之日止的租金按合同约定的租金标准计算，于交还租赁物之日付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费618元，由被告贺金民负担。经查，除上述租赁合约中对涉案商铺门前空地有约定之外原审法院查明其他事实无误，本院予以确认。二审另查明，黄秀英与贺金民于2015年5月1日签订的《租赁合约》备注中还约定：商铺前面空地均属贺金民使用，黄秀英不得另收费（租赁期间）。二审中，贺金民表示涉案房屋前面一块空地大约3、4百平方米全部都应是其使用的，但黄秀英将空地的一部分出租给他人使用。黄秀英表示其出租给贺金民是商铺，只有商铺门口一块大约80平方米的空地才是给贺金民使用的，其他的与贺金民无关。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。本案争议焦点为贺金民是否拖欠了租金的问题。贺金民与黄秀英签订了《租赁合约》，明确约定第二年的年租金在每年期满前1个月付清，即贺金民应在2017年4月前付清2017年5月1日至2018年4月30日的租金，但贺金民在黄秀英的多次催促下仍不支付，贺金民拒付的理由为黄秀英的已故家公古记德欠贺金民的款项，鉴于黄秀英已与贺金民签订了上述《租赁合约》，黄秀英根据合同的相对性有权向贺金民主张该合约所约定的租金，至于古记德所欠款项，在上述合同没有明确约定可用古记德的欠款抵扣租金的情况下，贺金民应另循法律途径主张，不得以此拒绝向黄秀英支付租金，故贺金民主张其并未拖欠租金与事实不符，原审据此判决解除上述合同等符合合同的约定，本院予以维持。至于贺金民提出的空地问题，由于上述合同仅约定了商铺前面的空地均属贺金民使用，并未约定商铺所在房屋前面所有的空地均由贺金民使用，故其认为黄秀英违约在前理由不成立，本院不予支持。综上所述，贺金民的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由贺金民负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  吴国庆审判员  黄 嵩二〇一七年十一月二十三日书记员  徐毅敏