贵州省六盘水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔02民终1859号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张道琼，女，1972年6月14日出生，彝族，住六盘水市钟山区。
特别授权委托诉讼代理人：谭新，系贵州祥紫律师事务所律师，执业证号：15202200410769704。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：叶润辉，男，1970年5月23日出生，汉族，原住四川省泸县，现住贵州省六盘水市钟山区。
特别授权委托诉讼代理人：李翔，系贵州勤维律师事务所律师，执业证号：15202200610366716。
上诉人张道琼因与被上诉人叶润辉房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2016）黔0201民初3940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张道琼及其委托诉讼代理人谭新、被上诉人叶润辉的委托诉讼代理人李翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人张道琼上诉请求：1、撤销六盘水市钟山区人民法院（2016）黔0201民初3940号民事判决；2、改判支持上诉人的一审诉讼请求，即：判令被上诉人补偿上诉人房屋征收损失257844元；判令被上诉人承担违约导致的利息损失542800元；判令被上诉人承担违约赔偿金168200元（上述诉请合计：968844元）；3、本案所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人张道琼房屋因为产权不齐，因而没有按照1600的标准得到补偿。这是通过补偿标准文件和合同可以证明的事实。如被上诉人对此有异议，举证责任在于被上诉人。原审判决将证明责任归属上诉人，法律适用错误。2、原审判决认为上诉人张道琼与被上诉人叶润辉双方并未在合同中约定办理产权登记手续的时间期限，也未约定逾期办理的违约责任，事实认定不清，原审判决以此判决被上诉人叶润辉不承担违约责任，法律适用错误。首先，根据双方签订的《房屋买卖合同》第十三条明确规定：出卖人应当在房屋交付使用后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该房屋的产权手续由出卖人办理。也即是说，办理产权登记手续的第一步就是提供资料报产权登记机关备案，时间是在房屋交付使用后。然而，被上诉人叶润辉第一步都没有履约，长达9年，直至房屋被拆迁。其次，《房屋买卖合同》第十三条同时明确规定：如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书，双方同意按下列选项处理，第一项是买受人退房时的处理选择，第二项是买受人不退房时的处理选择。这是二选一的选项。而根据双方约定和合同的实际履行而言，上诉人张道琼选择了不退房。根据该条规定，不退房情形下，被上诉人叶润辉应承担违约金。不是没有约定，只是约定不明。再次，违约责任属于法定的一种民事责任，《中华人民共和国民法通则》第111条、《中华人民共和国合同法》第107条对违约责任均做了概括性规定。除非当事人有明确的相反的意思表示，否则，只要违约，就要承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。违约金约定不明或没有约定具体数额的违约金，并不代表违约方就不承担违约责任。3、被上诉人叶润辉未按照合同约定，履行自己的义务，就必须承担违约责任，原审判决驳回上诉人的反诉，事实认定不清，法律适用错误。如前所述，只要违约，就要承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被上诉人叶润辉行为已经构成违约。原审中，张道琼的反诉将自己的损失分为三个部分：第一部分是由于被上诉人叶润辉的违约，在房屋拆迁之前长达9年时间内，上诉人张道琼未取得房屋所有权证，由于产权不齐，只按照每平方米1300元的标准进行了房屋补偿，共计少补偿257844元，对此，张道琼已经提供了相应的证据。第二部分是由于被上诉人叶润辉的违约行为，导致上诉人张道琼一直未获得房屋产权证，致使建成的房屋无法进入市场。作为工薪阶层的上诉人张道琼，在建房和买房时，向银行和民间进行了借贷。但由于建成的房屋因为没有产权证，无法进入市场，张道琼无法实现房屋的合理性资产收益，也就无法及时还清银行及民间借款，为此背负了巨大的房屋建设和购买资金压力，遭受的借贷资金利息损失共计54.28万元，该笔损失也是基于被上诉人叶润辉的违约行为而导致。第三部分是在违约金约定不明或没有明确约定具体数额的违约金情形下，如何计算被上诉人叶润辉应承担的违约赔偿金的一个参考标准。这也是因被上诉人叶润辉的违约行为而对上诉人的一种赔偿。虽然原审过程中，上诉人张道琼参照了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的计算方式提出了违约赔偿金诉请，但从该条立法本意来看，都是对出卖人未履行办证义务，又没有约定违约金时如何承担违约赔偿金的规定。但原审判决以调整对象不同为由，并没有采纳这样的参照标准。《中华人民共和国合同法》分则第一百二十四条规定“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”因此，上诉人张道琼参照了“最相类似的规定”，完全符合立法的本意和《中华人民共和国合同法》的规定，原审判决驳回上诉人张道琼的反诉，事实认定不清，法律适用错误，审理不公。4、基于被上诉人叶润辉的违约行为，张道琼拒付剩余房款是合法行使其抗辩权，在没有确定被上诉人叶润辉的违约赔偿责任前，法院应依法驳回被上诉人叶润辉的诉请。上诉人张道琼又与被上诉人叶润辉于2008年9月27日签订的《房屋买卖合同》约定首期付款213000元，其余按月支付。同日，上诉人张道琼就支付了首期付款213000元。根据合同约定，出卖人应当在房屋交付使用后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方签订合同当天就办理房屋移交，但随后，被上诉人叶润辉并未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，直至房屋被拆迁，被上诉人叶润辉也没有履行相应的义务。因此，张道琼有权拒付剩余房款，法院应驳回被上诉人叶润辉的诉请。
被上诉人叶润辉辩称，1、一审法院适用法律正确，一审法院将造成上诉人张道琼少得拆迁补偿款认定为上诉人承担举证责任是根据谁主张谁举证，由于上诉人举证不力所以上诉人所要求的损失赔偿257844元由上诉人承担后果，而不是由被上诉人承担后果。上诉人要求叶润辉赔偿257844元没有证据来支持其观点。2、在本案中，叶润辉不存在违约行为，也不存在违约责任。因为双方在签订房屋买卖合同后，叶润辉立即将房屋交付给张道琼，一直由其管理、使用、收益，而且以双方当时合同约定办证主体不明，但在合同约定办理产权登记时由出卖方提供资料报备，至今未能办理产权，是出卖人已经将报备材料交给德宏社区，但由于政策的原因，未得到办理产权登记手续，不能将办理产权的责任归于叶润辉。而上诉人在本案中存在违约行为，根据双方的合同约定，上诉人交付首付款后，次月开始每月支付2000元的房款，直到付清为止。但上诉人从签订购房合同后再也未交每月购房款，其行为表明未履行合同的主要义务，所以一审判决要求支付差欠被上诉人的房款232536元是有合法的事实依据。综上，请求人民法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
叶润辉向一审法院起诉请求：1、判令被告偿还原告房款232536元；2、本案诉讼费用由被告承担。
张道琼向一审法院提出反诉请求：1、判令被反诉人叶润辉补偿反诉人房屋征收损失257844元；2、判令被反诉人叶润辉承担违约导致的利息损失542800元；3、判令被反诉人叶润辉承担违约赔偿金168200元。上述诉请共计：968844元。4、本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人叶润辉承担。
一审法院认定事实：2007年5月20日，原告（反诉被告）叶润辉为乙方与被告（反诉原告）张道琼为甲方签订《联合建房合同》，合同约定：“甲方将位于德坞镇西宁村二、三组开发小区自有住宅用地110平方米入股修建7层单元楼一幢，共四个门面，六套半住房，由乙方负责投资施工建设，双方分层。……土地使用证号国用（籍）第20060951号。……”合同中约定了工程地点、工程方式、工程内容、工程质量等内容，其中分层方式、产权办证方式、工期要求约定为：“五、分层方式：本工程共修7层半，甲方所得门面2个，住房3.5套（五、六、七），乙方所分得门面2个，住房3套，甲方多得的0.5套住房，由甲方按照造价付款给乙方（具体的价款待核算完以后计算）。六、产权办证方式：由乙方出面办理相关手续，费用各自承担。七、工期要求：本工程从2007年4月1日至2007年9月30日竣工验收。工程质量问题所带来的一切后果由乙方承担责任。……”合同签订后，原告（反诉被告）叶润辉依据合同约定于2007年9月30日将房屋修建完毕。协议履行过程中，原告（反诉被告）叶润辉于2007年9月27日向被告（反诉原告）张道琼出具收款收据一份，主要载明：“今收到张道琼交来建房（小复式楼）款人民币（大写）叁万玖千元，￥39000元……”。上述房屋修建完毕后，原告依约履行了房屋的交付义务。2008年9月27日，原告（反诉被告）叶润辉作为出卖人与被告（反诉原告）张道琼作为买受人签订《六盘水钟山区德坞开发新区住宿楼买卖合同》，合同主要约定：“买受人购买的房屋为第二、三、四楼201、202、203号房，每套房屋的建筑面积为123.76平方米，按建筑面积计算，该房屋单价为人民币每平方米为壹仟贰佰元，总金额肆拾肆万伍仟伍佰叁拾陆元整（￥445536元）”其中付款方式及期限的约定为：“2、分期付款：首期付款贰拾壹万叁仟元整。其中原告叶润辉持有的合同中约定：“第二期付款每月贰仟元整（到房款付清为止）”，被告张道琼持有合同的中约定：余款按每月贰仟元正计付（直至房款付清，房产证办到买受方为止）房产证由买方负责办理”，并约定“……3、该房屋产权手续由出卖人办理、所涉及费用由买受人承担”。同日，原告（反诉被告）叶润辉向被告（反诉原告）张道琼出具《收款收据》一份，主要载明：“今收到张道琼交来购房款人民币（大写）贰拾壹万叁仟元正，￥213000元……”，后原告（反诉被告）叶润辉依约履行了房屋的交付义务，现原告（反诉被告）叶润辉以被告（反诉原告）张道琼未按约定履行剩余购房款的支付义务为由，诉至法院，请求依法判如所诉。
另查明，被告（反诉原告）张道琼于2016年5月12日与六盘水市钟山区人民政府西宁社区服务中心签订《六盘水市钟山区棚户区改造项目征收补偿合同》（合同编号DHLND093号调换类），就本案所涉房屋达成征收补偿协议，现该房屋已被实际拆除。
再查明，审理过程中，根据被告（反诉原告）张道琼的申请原审法院依法委托西南政法大学司法鉴定中心对原被告双方提交的《房屋买卖合同》中涉及原被告的捺印部分进行鉴定，该鉴定中心于2017年3月25日作出西政司法鉴定中心[2017]鉴字第0111号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、原告叶润辉提交的《六盘水钟山区德坞开发新区住宿楼买卖合同》原件第6页手写字迹处两枚红色指印是张道琼的右手拇指指纹所捺印；2、被告张道琼提交的《六盘水钟山区德坞开发新区住宿楼买卖合同》原件第3页手写字迹处红色押名指印与第6页手写字迹处红色指印均是叶润辉的右手拇指指纹捺印。
一审法院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。原告（反诉被告）叶润辉与被告（反诉原告）张道琼于2008年9月27日签订的《六盘水钟山区德坞开发新区住宿楼买卖合同》系对于双方之前签订的《联合建房合同》实际履行完毕后，原告（反诉被告）叶润辉对依据《联合建房合同》实际分配到的房屋的有权处分，该协议书系原被告双方的真实意思表示且未违反相关法律法规的强制性规定，并不存在合同无效的情形，故该合同依法成立并生效。根据《六盘水钟山区德坞开发新区住宿楼买卖合同》的约定，原告（反诉被告）叶润辉已经根据合同约定实际履行了房屋的交付义务，被告（反诉原告）张道琼亦按照合同约定履行了交付首期付款213000元的义务。对于剩余款项的支付方式双方产生了争议，其中原告（反诉被告）叶润辉认为基于其持有的合同的约定，剩余款项的支付方式应为：“第二期付款每月贰仟元整（到房款付清为止）”，而被告（反诉原告）张道琼则认为其持有的合同中的约定的剩余款项的支付方式为：“余款按每月贰仟元正计付（直至房款付清，房产证办到买受方为止）房产证由买方负责办理”，被告（反诉原告）张道琼认为其按月支付款项的基础是在原告（反诉被告）叶润辉办理完毕产权手续时开始按月支付。虽原被告双方分别提交的合同中对剩余232536元购房款支付的文字表述上存在差异，但从被告张道琼提交的合同中，并不能看出剩余款项的支付开始的时间需以办理完毕产权手续为前提，对剩余款项按月支付2000元的起算时间应认定为合同签订之日起的次月即2008年10月起。虽至原告起诉之日，被告按月未支付款项未到232536元，但因被告长达8年的时间拒不支付款项的行为已经表明被告对剩余款项拒不支付的意思，且被告未支付价款的金额已经超过剩余款项的五分之一，原告（反诉被告）叶润辉有权要求被告（反诉原告）张道琼支付全部价款，故对原告（反诉被告）叶润辉提出要求被告（反诉原告）张道琼支付房款232536元的本诉予以支持。
对被告（反诉原告）张道琼提出的反诉请求中的要求原告叶润辉补偿房屋征收损失257844元的诉请，虽被告（反诉原告）张道琼提交的《钟山区国有土地上房屋征收与补偿办法（试行）》、《六盘水市钟山区棚户区改造项目征收补偿合同》证明了“小砖混有双证（国有土地使用证、房屋所有权证）的按1600元每平方米计算”以及本案所涉房屋是按1300元每平方米的标准进行征收的事实，但因被告（反诉原告）张道琼并未提供证据证明其未能按照1600元每平方米标准被征收的原因是在于未办理产权登记手续所造成，故对被告（反诉原告）张道琼的该项反诉请求不予支持。对被告（反诉原告）张道琼提出的反诉请求中的要求原告叶润辉承担违约导致的利息损失542800元的诉请，虽被告（反诉原告）张道琼提交了房屋修建期间至今的多笔借款，但因与上述借款与本案并无法律上的关联性，故对被告（反诉原告）张道琼的该项反诉请求不予支持。对被告（反诉原告）张道琼提出的反诉请求中的要求原告叶润辉承担违约赔偿金168200元的诉请，双方并未在合同中约定办理产权登记手续的时间期限也未约定逾期办理的违约责任，被告（反诉原告）张道琼提出应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定予以认定，但因本案所涉及买卖的房屋并不属于该司法解释所调整的对象，故对被告（反诉原告）张道琼的该项反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十三条第一百三十条、第一百六十一条、第一百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、被告（反诉原告）张道琼于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）叶润辉房款232536元；二、驳回被告（反诉原告）张道琼的诉讼请求。本诉的案件受理费4788元，因适用简易程序减半收取2394元，由被告（反诉原告）张道琼负担（原告（反诉被告）叶润辉已预交，被告（反诉原告）张道琼应负担部分在判决生效之日起十日内连同上述款一并返还给原告）；反诉的案件受理费13488元，因适用简易程序减半收取6744元、鉴定费5000元，以上合计11744元，由被告（反诉原告）张道琼负担（被告（反诉原告）张道琼已预交）。
二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审查明的事实予以确认。
本案二审的争议焦点是：一、被上诉人叶润辉是否构成违约；二、被上诉人叶润辉是否应支付上诉人张道琼房屋征收损失、违约利息损失、违约赔偿金共计968844元。
本院认为，关于被上诉人叶润辉是否构成违约的问题。经查，2007年5月20日，上诉人张道琼与被上诉人叶润辉签订《联合建房合同》，该合同第三条约定由张道琼以地基入股，叶润辉出资承建房屋共七层半。双方对工程地点、方式、内容、质量，分层方式，产权办证方式等均进行了约定；2008年9月27日，叶润辉与张道琼签订了《房屋买卖合同》，合同约定双方联合建房分配给叶润辉的第二、三、四楼201、202、203号房建筑面积共计371.28平方米按1200元，总房款445536元卖给张道琼。双方对《房屋买卖合同》第五条第二项首期付款213000元均予认可，叶润辉持有的该项约定“第二期付款每月贰仟元正（到房款付清为止）”，张道琼持有的该合同第二项约定“余款按每月贰仟元正计付（直至房款付清，房产证办到买售方为止房产证由卖方负责办理）”。双方对房屋余款每月支付2000元亦无异议，但对括号内双方备注内容不一致，对张道琼持有的《房屋买卖合同》第五条第二项手写体及括号内备注内容，张道琼认可系第三人书写，称叶润辉亦在场，但叶润辉不认可该备注内容，也未在括号的备注内容上捺印，张道琼对自己所持有的该份合同备注内容无叶润辉捺印不能作出合理说明，亦未能提供证据印证该内容的真实性。双方在《联合建房合同》及《房屋买卖合同》中未约定办理产权登记时限，也未约定逾期办理的违约责任。在《房屋买卖合同》签订后，被上诉人叶润辉已对案涉房屋履行了交付义务，上诉人张道琼理应按照合同约定履行余款的支付义务，在上诉人张道琼无证据证实其所持《房屋买卖合同》第五条第二项手写体括号内备注内容真实性的情况下，被上诉人叶润辉就房屋买卖不构成违约。
关于被上诉人叶润辉是否应支付上诉人张道琼房屋征收损失、违约利息损失、违约赔偿金共计968844元的问题。对张道琼所提房屋征收损失257844元的上诉请求。从查明的事实看，被上诉人叶润辉出售给上诉人张道琼的房屋是1200元/平方米，而本案案涉房屋是按1300元/平方米的标准征收，因双方未约定办证时限，一审判决不予支持张道琼该诉讼请求并无不当；对张道琼所提利息损失542800元的上诉请求。因张道琼提交的多笔借款与本案无法律上的关联性，一审对该诉请不予支持并无不当；对张道琼所提违约赔偿金168200元的上诉请求，综上分析，被上诉人叶润辉并未违约，张道琼该上诉请求无事实及法律依据。故对上诉人张道琼要求被上诉人叶润辉赔偿各项损失968844元的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人张道琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15612元，由上诉人张道琼负担。
本判决为终审判决。
审判长 罗 光
审判员 刘 靖
审判员 邓少旭
二〇一七年十一月十四日
书记员 金彦伶