山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋01民终718号
上诉人（原审原告）：薛全香，女，1946年3月16日出生，汉族，阳曲县黄寨镇黄寨村村民，住本村龙王沟75号。
委托诉讼代理人：郭宏伟，北京中伦文德太原律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李宁，北京中伦文德太原律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：任元元，男，1958年3月29日出生，汉族，阳曲县黄寨镇黄寨村村民，住阳曲县黄寨镇黄寨村黄兴路**排*号。
委托诉讼代理人：赵存福，山西黄河律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任伟（系任元元的儿子），男，阳曲县交通局工作人员，住阳曲县黄寨镇黄寨村黄兴路西四排一号。
上诉人薛全香因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省阳曲县人民法院（2015）阳民初字第256号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案，上诉人薛全香的委托诉讼代理人郭宏伟、李宁与被上诉人任元元及其委托诉讼代理人赵存福、任伟，到本院接受询问。本案现已审理终结。
原审法院查明，2005年1月17日，经现场打电话征求原告薛全香的意见，原告大儿媳王玉仙（又名王爱香）以原告的名义与被告任元元签订《房屋买卖协议》，介绍人为原告薛全香二小叔子宋二牛，协议约定：原告薛全香将坐落于黄寨村黄兴路西四排一号的宅院一处出售给被告任元元，一、全院有正房六间，价款为人民币五万六千元。买方首付现金46000元，剩余10000元在2005年9月上旬交钥匙时付清（交款以收条为凭）。二、卖方将宅院土地证和房产证在过年后正月十五前交于买方。三、宅院水暖电设备齐全，有线电视和电话线路通畅，水、电、电视、电话费用由卖方支付到2005年8月底。协议签订后被告任元元当场交付房款46000元，原告大儿媳王玉仙给被告出具46000元收条。原告出售给被告的正房六间有阳曲县人民政府颁发的房屋所有权证两支，东面的三间正房房产证号为阳字第10101**号，地号为1-123017，建筑面积60.80平米；西面的三间正房房产证号为阳字第10101**号，地号为1-123016，建筑面积60.80平米；所有权人均为原告薛全香。2005年8月19日，原告薛全香丈夫宋诚世将东面三间正房的房产证即阳字第10101**号房产证交与被告任元元，因原告方称西面三间正房的房产证即阳字第10101**号房产证由原告儿子宋智抵押贷款而未能交付原告任元元，被告任元元当时支付余款10000元的一半5000元，宋诚世给被告出具5000元收条。同时原告方将协议约定的房屋和宅院交付被告任元元，被告任元元实际占有并居住至今。阳曲县黄寨镇黄寨村村民委员会于2009年5月5日给阳曲县国土资源局出具证明材料，证明阳曲县黄寨镇黄寨村原村民任元元购买薛全香位于黄兴路西四排1号住宅两处，共计房六间，土地使用权归任元元。
还查明，原告薛全香于2008年和黄寨村部分村民一起由黄寨村农业户口转为非农业户口。被告任元元于1983年将户籍迁入阳曲县黄寨镇黄寨村，2002年阳曲县人民政府决定在黄寨村南河开发建设阳曲县南河公园占地，因土地征用原因，阳曲县人民政府和黄寨村委会将任元元的全家户口随同黄寨村第五村民小组种地的村民一起转为非农业户口。当时黄寨村村民任元元于2002年11月15日由黄寨村农民户口转为非农业家庭户口，但被告任元元仍一直在黄寨村居住生活至今。
另查明，原告诉称曾于2002年以其位于黄寨村黄兴路西四排一号的房屋为儿子宋智贷款作抵押，并办理了抵押登记手续。原告提供了信用社借款契约及缴费单和阳曲县房产管理所收款收据。其中，借款契约为阳曲县杨兴农村信用合作社出具，时间为2002年4月3日，借款人为宋智，借款金额40000元；缴费单也是阳曲县杨兴农村信用合作社给宋智出具，时间为2002年4月3日，名称为贷款工本费5元，贷款手续费5元，合计10元；阳曲县房产管理所收款收据，时间为2002年4月3日，收原告薛全香评估费200元，登记费27元，工本费10元，合计237元。原告申请本院向阳曲县农村信用合作联社调取原告于2002年为宋智贷款抵押登记涉案房屋及延期手续等相关信息，根据本院调取的证据所反映的事实是：原告薛全香儿子宋智于2005年12月23日与阳曲县杨兴农村信用合作社签订借款合同，向阳曲县杨兴农村信用合作社贷款39000元。借款人宋智与贷款人阳曲县杨兴农村信用合作社、抵押人薛全香于2005年12月23日签订抵押担保借款合同，贷款期限为2005年12月23日起至2006年12月22日止，抵押人薛全香于2005年12月23日在阳曲县房地产管理局办理房地产抵押物清单，以其位于黄寨村黄兴路西四排一号的正房三间作抵押，并于2005年12月23日在阳曲县房地产管理局办理房屋他项权证，抵押房产证为阳字第10101**号房产证。
原审判决认为，原被告双方对签订《房屋买卖协议》进行买卖房屋的事实均予以确认，争议焦点关键在于原被告签订的《房屋买卖协议》是否有效。
一、原被告签订的《房屋买卖协议》系原被告双方真实意思的表示。证人王玉仙系原告薛全香的大儿媳，证人宋成福系原告薛全香的小叔子。两位证人出庭时的证言证明，原被告签订协议前曾张贴售房启事，并委托两人问询卖房事宜。说明原告出售房屋的想法是真实的，委托宋成福、王玉仙出售房屋也是事实。原告薛全香在2005年1月17日签订合同时虽未亲自到场，但介绍人现场打电话征求了原告的意见，多位证人对于合同细节的表述也可以认定，合同中原告方的意思表示是真实的。而且双方对《房屋买卖协议》实际进行了履行，房屋已经交付给被告占有居住达10年之久，而且原告所在的阳曲县黄寨镇黄寨村村委会也出具证明材料，证明阳曲县黄寨镇黄寨村原村民任元元购买薛全香位于黄兴路西四排1号住宅两处，共计房六间，现土地使用权归任元元。
二、关于被告任元元的身份问题。
被告任元元系阳曲县黄寨镇黄寨村居民，原属黄寨村农业户口。2002年虽因土地征用而成为非农业人口，但其至今仍生活在阳曲县黄寨镇黄寨村，故对其在农村的购房行为不能视为城镇居民购买农村住宅。
三、关于讼争房屋抵押贷款的问题。
根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。以建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。原告诉称曾于2002年以其位于黄寨村黄兴路西四排一号的房屋为儿子宋智贷款作抵押，并办理了抵押登记手续。但未提供抵押登记手续的相关证据。根据抵押权人阳曲县杨兴农村信用合作社给本院出具的相关证据材料，原告儿子宋智贷款时间和原告抵押担保时间均为2005年12月23日，他项权证也是于2005年12月23日办理的。本案原被告双方是在2005年1月17日签订的《房屋买卖协议》，协议签订在先，抵押登记在后，抵押不影响合同的效力。
四、是否违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条进一步规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”国土资源部国土资发〔2004〕234号文件不属于我国《合同法》第五十二条规定的强制性的行政法规。国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”但是该通知既非法律，亦非行政法规，不能作为判断合同效力的依据。更何况其限制的只是城市居民购买农村房屋。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”显然，法律并未禁止农村村民出租、出售宅基地上所建住宅，也未对出售行为设置任何限制。至于《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”其立法目的是为限制农村集体土地用于非农业建设，而农村宅基地上的房屋即使出售也未改变宅基地的性质，其仍属于农村建设用地的性质。故农村宅基地房屋买卖合同并不存在法定的无效事由，我国对农村房屋买卖至今未进行专门立法，法律、行政法规对农村房屋买卖行为亦未作禁止性规定。故本案双方所签的《房屋买卖协议》应认定为有效。
综上，原被告双方签订的《房屋买卖协议》是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告任元元应支付原告薛全香剩余购房款5000元，原告薛全香应将抵押的房产证交付被告任元元。为便于双方继续履行合同，结合本案讼争房屋的现状，被告任元元对原告薛全香可予以酌情补偿。原告主张《房屋买卖协议》违法，缺乏事实和法律依据，其理由不能成立。原被告双方签订协议后，房屋已实际交付并居住达十年，现原告起诉主张合同无效，要求返还房屋和院落，并支付实际使用费用，显然有违诚实信用原则，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第六十四条、第一百八十条、第一百八十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条的规定，判决如下，一、原被告于2005年1月17日签订的《房屋买卖协议》为有效合同。二、被告任元元于本判决生效后十日内支付原告薛全香购房款5000元。三、原告薛全香于本判决生效后十日内将出售给被告任元元六间正房中西面三间正房的房屋所有权证即阳字第10101**号房屋所有权证交付被告任元元。四、被告任元元于本判决生效后十日内支付原告薛全香人民币30000元。五、驳回原告薛全香的其他诉讼请求。
上诉人薛全香不服原审判决，向本院上诉称，1、一审判决存在事实认定错误及涉案关键事实认定遗漏问题。上诉人处分房屋授权及《房屋买卖协议》签字按印真实性未予查明；对被上诉人的集体组织成员身份认定错误；涉案房屋抵押贷款时间认定错误；上诉人的丈夫宋诚世集体组织成员身份问题未予查明。2、一审判决适用法律存在错误。请求二审法院撤销一审判决；依法改判确认双方签订的《房屋买卖协议》无效；被上诉人返还房屋及院落；支付房屋实际使用费79950元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人任元元辩称，1、一审判决不存在事实认定错误及涉案关键事实认定遗漏的问题；2、一审判决适用法律正确。请求维持原判。
二审查明的事实与一审一致。本院予以确认。
本院认为，薛全香与任元元签订了《房屋买卖协议》，进行了房屋交易，房屋交付后，任元元从2005年8月19日起居住至今，对上述事实，双方均无异议，本院予以确认。一审法院对于任元元的身份认定、涉案房屋抵押问题、《房屋买卖协议》的效力，都作出了明确详尽的阐述，本院不再赘述。薛全香所提供的现有证据不足，其主张《房屋买卖协议》无效，无事实和法律依据，上诉理由不能成立。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3020元，由上诉人薛全香负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉根
审 判 员 米青山
代理审判员 张 燕
二〇一六年十月二十四日
书 记 员 辛磊磊