成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0106民初6814号原告：成都成达房地产发展有限公司。住所地：成都市金牛区。法定代表人：林源德，总经理。委托诉讼代理人：张永文，四川挺立律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丹，四川挺立律师事务所律师。被告：金牛区芙蓉花园城第四届业主委员会。住所地：成都市金牛区。负责人：谢尚萍，主任。委托诉讼代理人：鲜卫东，男，汉族，1973年5月18日出生，住四川省阆中市福星乡，业委会顾问。原告成都成达房地产发展有限公司（以下简称“成达公司”）诉金牛区芙蓉花园城第四届业主委员会（以下简称“芙蓉花园业委会”）业主撤销权纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2017年9月18日公开开庭进行审理。原告成达公司委托诉讼代理人张永文、王丹，被告芙蓉花园业委会主任谢尚萍及其委托诉讼代理人鲜卫东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。成达公司向本院提出诉讼请求：1、判决撤销金牛区芙蓉花园城第四届业主委员会2017年7月2日作出的《会议决定》；2、判决撤销金牛区芙蓉花园城第四届业主委员2017年7月5日作出的《成都市金牛区芙蓉花园城物业服务招标文件》；3、判决被告在市级报纸上刊登撤销招标公告的声明；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：成达公司开发建设了位于成都市金牛区西安北路的芙蓉花园小区，原告也是该小区一期×栋×层3号、二期×栋×楼101号、×栋×楼201号、202号房屋的登记所有权人。被告系芙蓉花园城小区一期、二期第四届业主委员会，于2013年12月经西安路街道办事处备案，任期五年。2016年8月4日，被告与案外人成都金芙蓉物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，委托该物管公司对芙蓉花园城小区一期、二期提供物业服务，委托期限自2016年8月4日起至2017年8月3日止。基于该物业合同即将到期，被告于2017年7月2日作出《会议决定》决定通过公开招标方式选聘下一任物管公司，并于2017年7月5日在成都晚报上刊登了招标公告。根据《中华人民共和国物权》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。但被告既未严格按照法定程序组织召开业主大会会议，也未取得小区专有面积、业主人数“双过半”同意，被告的行为已侵犯原告作为小区业主的合法权益，被告由此作出的《会议决定》以及《招标文件》应依法被告撤销。故诉至法院。被告芙蓉花园业委会辩称，成达公司起诉错误，业主委员会在2017年7月2日没有作出任何决定。临时业主大会作出的四项决定，业主委员会已经依法履行完毕，无法撤销。成达公司第二项诉讼请求，属于不当请求，业委会的招标文件是根据业主大会的决定作出的，只有业主大会有权撤销。业委会作出的决定对所有的业主均有约束力。成达公司的第三、四项诉讼请求，相信法院会作出公正的判决。经审理查明，成达公司系芙蓉花园城业主。2017年7月2日，金牛区芙蓉花园城召开临时业主大会，就“统计业主大会对第四届业主委员会所作出的四项决定的反对表决意见”。会议决定：“根据金牛区芙蓉花园城第四届业主委员会开箱统计的结果，本次临时业主大会关于对业主委员会作出的四项决定‘反向征求意见’的书面表决意见如下：反对‘本届业主委员会决定向成都金芙蓉物业管理有限公司追缴芙蓉花园城小区的广告发布费依法应当属于全体业主利用小区公共资源经营收益所得’的业主0人，投票权数0票，分别占本小区总户数890户的0%，占本小区总投票权数（建筑面积）95582票的0%。反对‘本届业主委员会决定聘请物业管理师鲜卫东同志担任顾问，帮助和指导业主委员会处理芙蓉花园城小区物业管理的相关问题’的业主0人，投票权数0票，分别占本小区总户数890户的0%，占本小区总投票权数（建筑面积）95582票的0%。反对‘本届业主委员会决定采用登报公开招标的方式选聘下一任物管公司为小区提供给你物业服务，业主大会授权本届业主委员会招标选聘下一任物管公司’的业主0人，投票权数0票，分别占本小区总户数890户的0%，占本小区总投票权数（建筑面积）95582票的0%。反对‘本届业主委员会决定在银行开设芙蓉花园城业主大会对公银行账户，并将属于全体业主的公共收益资金划入该账户，建立健全业主委员会的财务管理制度，规范业主大会财务收支业务的处理’的业主0人，投票权数0票，分别占本小区总户数890户的0%，占本小区总投票权数（建筑面积）95582票的0%。”参会人员谢尚萍等八人在会议决定上签字。芙蓉花园城第四届业主委员会通过发放征求业主意见的表决签字表的形式征求业主意见。2017年7月5日，芙蓉花园城第四届业主委员会发布《成都市金牛区芙蓉花园城物业服务招标文件》，招标项目：成都市金牛区芙蓉花园城，项目地址：成都市金牛区实业街88号，招标项目物业管理服务的主要内容：物业管理区域内物业共用部分、共用设施设备的管理及维修养护；物业管理区域内清洁卫生的打扫与维护；物业管理区域内绿化的养护与管理；物业管理区域内公共秩序的管理与维护；物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）的停放管理与服务；物业管理区域内突发事件的处置及应急预案；物业服务资料及物业档案的管理；物业管理综合事务（项目经理、客户服务）；根据住户需求，提供《物业服务合同》之外的有偿特约服务。并在市级报刊上刊登“成都市金牛区芙蓉花园城物业服务招标公告”。2017年7月14日，金牛区房管局、青羊北路社区、成达公司、金芙蓉物管公司、芙蓉花园业委会、芙蓉花园业主代表的各方代表召开“芙蓉花园小区物业联系会议”并形成会议纪要，其中第六项关于芙蓉花园选聘物业公司问题“因芙蓉花园小区物业管理公司合同8月3日到期，前段时间小区业委会组织按反向征求业主意见后，登报公开选聘物业公司不符合现行规定。小区选聘物管公司必须按规定程序组织实施，物权法明确小区公共事项必须先征求小区多数业主的同意意见而不是少数人的反对意见，业委会得到业主授权后才能组织实施，区房管局已明确告知业委会进行整改，必须按规定程序组织”。2017年8月1日，成都市金牛区房产管理局、成都市金牛区西安路街道办事处出具“关于芙蓉花园选聘物业服务企业的指导意见”：7月14日，金牛区房管局会同西安路街道、社区，你小区业主委员会、物业公司及开发公司、部分业主就金芙蓉花园近期出现的纠纷进行协调，其中对你小区选聘物业服务企业的相关事项进行了指导，金牛区房管局工作人员在单独接待你小区业委会来访时也将相关程序进行告知及讲解，并提供了相应程序的范本。但后续金牛区房管局及西安路街道多次接到业主和现物业公司的反映，称你小区业主委员会未按照相关程序依法依规及相应程序开展选聘工作，结合金牛区房管局及属地街道的职责，现就有关问题作出如下指导意见：一、按照《物权法》第76条（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人…决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。即业主需明确表示对此事项的同意意见，未提出反对意见不能简单就视为同意。二、按照《成都市物业管理条例》第74条，业主委员会应在物业服务合同期限届满60日前组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务企业或者其他管理人进行表决。双方续约的，应当重新签订物业服务合同；不再续约且需以委托方式管理的，业主大会应当及时依法选聘其他物业服务企业或者其他管理人。业主大会选聘物业服务企业或者其他管理人前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等行表决。相关权利属于全体业主共同决定，在未取得业主大会授权前，业委会无权自行决定采取何种方式选聘及合同的主要条款内容。三、按照招投标法第十二条，依法必须进行招标的项目，招标人自行办理招标事宜的，应当向有关行政监督部门备案。截至目前，我局未收到你小区业委会提交的任何招标备案申请。四、按照《成都市房产管理局关于进一步规范物业招投标活动的通知》第四款，业主大会选聘物业服务企业或其他管理人前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容进行表决。业主委员会经业主大会授权具体实施选聘物业服务企业或者其他管理人的，应当依据相关法规政策和本通知精神进行，从依法组建的专家评审委员会推荐的中标候选人中按顺序确定中标人。五、按照《成都市房产管理局关于进一步规范物业招投标活动的通知》第九款（一）采用公开招标的，招标人应当对投标申请人进行资格预审。资格预审会议地点一般应在中心进行。（二）资格预审文件一般应当包括资格预审申请书、申请人须知，以及需要投标人提供的相关证明文件（包括经市房产管理部门备案的资料）、物业服务规模、服务业绩、财务状况、拟配备的设备、器材、信息等技术与装备情况和拟派驻的项目负责人、专业服务人员的简历、企业及其拟派驻项目的相应专业服务人员的信用信息等相关材料。（三）资格预审由招标人依法组建的资格预设评审委员会负责。资格预审评审委员会应由招标人代表和物业服务方面的专家组成，成员为3人以上单数，其中物业服务方面的专家不得少于成员总数的2/3。资格预审评审专家由招标人在评审会议前1日内，以从市物业服务评标专家名册中随机抽取的方式确定，参与资格预审的评审专家不得作为该物业服务项目的评标专家。（四）依据国家相关规定，招标人不从依法组建的物业服务评标专家名册中抽取专家的，资格预审、评标结果无效。（五）招标人应根据资格预审评审委员会的评审结果，向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。在此，建议你小区业主大会及业主委员会就上述事项进行自查并纠正，依法依规履行自身职责，按照规范程序选聘物业服务企业。如依然不进行改正，金牛区房管局及西安路街道将依照相关法规给予处理。2017年10月26日，本院依法向成达公司释明，根据查明的事实，《金牛区芙蓉花园2017年临时业主大会会议决定》系金牛区芙蓉花园城业主大会作出，而非业主委员会，可诉讼业主大会。成达公司坚持认为《金牛区芙蓉花园2017年临时业主大会会议决定》是业主委员会作出，坚持诉讼请求。上述事实有房产证、《金牛区芙蓉花园2017年临时业主大会会议决定》、《成都市金牛区芙蓉花园城物业服务招标文件》、芙蓉花园小区物业联系会议纪要、成都市金牛区房产管理局、成都市金牛区西安路街道办事处“关于芙蓉花园选聘物业服务企业的指导意见”，释明笔录，当事人一致陈述等在案为证，足以认定。本院认为，首先，针对成达公司的第一项诉讼请求——“撤销金牛区芙蓉花园城第四届业主委员会2017年7月2日作出的《会议决定》”。本院根据查明的事实，依法向成达公司进行了释明，告知《金牛区芙蓉花园2017年临时业主大会会议决定》系金牛区芙蓉花园城临时业主大会作出，而非业主委员会，但成达公司坚持认为《金牛区芙蓉花园2017年临时业主大会会议决定》是业主委员会作出，坚持以业主委员会为被告。因此，成达公司诉讼的被告不适格，依法应当驳回其诉讼请求。其次，芙蓉花园业委会制作的《成都市金牛区芙蓉花园城物业服务招标文件》，发布的招标公告，系执行业主大会决定的行为，在《金牛区芙蓉花园2017年临时业主大会会议决定》合法性未经依法认定之前，成达公司的第二、三项请求，缺乏依据。成达公司可待《金牛区芙蓉花园2017年临时业主大会会议决定》的合法性经依法认定后，再行解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回成都成达房地产发展有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，因本案适用简易程序审理并判决，减半收取50元，由成都成达房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。审判员  舒旭东二〇一七年十月二十七日书记员  何 雯