杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0109民初15792号
原告浙江航天中汇实业有限公司。
法定代表人马卫东。
委托代理人蔡利娟，浙江湘湖律师事务所律师。
被告上海鸿升纺织品有限公司。
法定代表人徐正荣。
被告吴奇。
被告付伟。
委托代理人卢晓倩、金志杰，浙江腾飞金鹰律师事务所律师（以上三被告共同委托代理人）。
原告浙江航天中汇实业有限公司（以下简称中汇公司）诉被告上海鸿升纺织品有限公司（以下简称鸿升公司）、吴奇、付伟买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案受理后，依法适用简易程序审理，因案情复杂转为普通程序审理。于2017年3月8日公开开庭进行了审理。审理期间，当事人申请庭外和解期间一个月。原告委托代理人蔡利娟、三被告共同委托代理人卢晓倩、金志杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年8月28日，被告鸿升公司供应原告细绒棉，原告支付300万元预付款。同日，被告吴奇、付伟出具担保书，愿意将其所有的房屋及地下车库抵押给原告。合同签订后，鸿升公司没有供应给原告货物，尚欠原告预付款184万元及应付的补偿款。被告吴奇、付伟未配合原告办理抵押登记，造成原告无法实现抵押权，应承担违约责任。诉讼请求：1.被告鸿升公司立即退还原告预付款184万元；支付300万元预付款实际占用时间分段计算的利息损失（自2012年8月30日起至实际付清日止，按每月1%标准，暂计算至2016年10月12日为1046033元）；2.被告吴奇、付伟对鸿升公司应承担的责任以位于萧山区闻堰镇戈雅公寓春雨园XX幢X单元XXX室的房产及萧山区闻堰镇戈雅公寓C23-XX、C23-XX、杭州滨江区中兴和园（茗馨苑、茗水苑）地下一层编号A1XX、A1XX、A1XX、A1XX六个地下车库的价值为限承担赔偿责任。
被告鸿升公司辩称：1.鸿升公司实际应退还原告的金额为159万元。2.原告按月息1%主张的补偿款，明显过高。
被告吴奇、付伟共同辩称：原告与被告吴奇、付伟没有就原告所主张的债权达成抵押合同，原告主张的抵押合同并未成立。被告吴奇、付伟对未办理抵押登记没有任何过错。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《购销合同》、《购销合同补充协议》，证明原告与鸿升公司就细绒棉买卖达成合意，由被告吴奇、付伟提供担保。2.《担保书》，证明被告吴奇、付伟用房产、地下车库作为抵押。3.《补充协议》，证明鸿升公司欠款194万元。
4.付款通知，证明原告支付款项给鸿升公司。5.收账通知、银行承兑汇票，证明鸿升公司陆续归还原告部分预付款。6.房屋所有权证、地下车位使用权有偿转让合同、转让协议，证明抵押物的情况。
经质证，被告鸿升公司认为，证据1的真实性无异议，对证明对象有异议，对补偿款计算方式的约定不是其真实意思表示；证据2的真实性无法确认；证据3的真实性无异议，退款金额为159万元；证据4、5没有异议；证据6的真实性无法确认，该证据不能证明原告的待证事实。
经质证，被告吴奇、付伟认为，证据1的真实性无异议，合同没有约定抵押人对退还货款以及补偿款的义务作抵押担保；证据2的真实性无异议，其为本案债权提供抵押担保没有约定；证据3原告与鸿升公司签订的，真实性无法确认；证据4、5的无异议；证据6的真实性无异议，权利凭证原件已交给原告，抵押人对未办理抵押登记没有过错。
各被告均未提交证据。
经审查，本院认定，证据1“三性”予以认定，关于退还预付款利息损失的计算标准另行评述；证据2、6“三性”予以认定，关于不动产抵押合同成立并生效的要件，不动产抵押合同生效但未办理抵押登记，抵押人的责任承担问题另行评述；证据3的效力予以认定，被告鸿升公司主张的欠款金额无证据证明其主张，本院不予采信；证据4、5的效力予以确认。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：
2012年8月28日，中汇公司与鸿升公司签订《购销合同》，约定鸿升公司向中汇公司供应新疆产细绒棉，中汇公司需预付300万元，鸿升公司于同年11月30日之前供货。同日，中汇公司与鸿升公司签订《购销合同补充协议》，约定了价格、资金占用成本、担保条款等事项。同日，吴奇、付伟出具给中汇公司《担保书》，吴奇、付伟愿意将其所有的位于萧山区闻堰镇戈雅公寓春雨园XX幢X单元XXX室的房产及萧山区闻堰镇戈雅公寓C23-XX、C23-XX、杭州滨江区中兴和园（茗馨苑、茗水苑）地下一层编号A1XX、A1XX、A1XX、A1XX六个地下车库抵押给中汇公司，对中汇公司预付货款的资金安全提供全额担保。若在此交易过程中中汇公司受到任何损失，均可从以上房产和地下车库的价值中得到补偿。上述房产尚有16万元银行按揭未付清，但未用于其他任何形式的担保或抵押。地下车库也无用于其他任何形式的担保或抵押。
合同签订后，中汇公司于2012年8月30日将300万元预付款支付给鸿升公司，鸿升公司没有供应给原告货物。2014年6月，中汇公司与鸿升公司签订《补充协议》，双方确认因合同未履行，鸿升公司应退还中汇公司预付款300万元，按月利率1%补偿给中汇公司利息。截至2014年5月20日，鸿升公司陆续退还106万元，尚应退还中汇公司预付款194万元。《补充协议》签订后，鸿升公司又退还10万元预付款，余款184万元没有支付。
另查明，涉案房产为付伟，吴奇共同所有。中汇公司取得吴奇、付伟交付的房产证和车位使用权凭证后，双方未办理抵押登记手续。审理期间，该房产他项权利状况为：中国广大银行股份有限公司于2016年6月7日设定最高额抵押。福建省长乐市人民法院于2017年2月22日因强制执行查封该房产。地下车库无产权证，使用人为付伟。
本院认为：中汇公司与鸿升公司订立的《购销合同》、《购销合同补充协议》、《补充协议》双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。《补充协议》主要条款涉及解除购销合同后的结算内容，双方约定的利息补偿标准、计算方式未超过反法律规定的范围，应属合理。鸿升公司应按约退还中汇公司预付款并赔偿相应利息损失。
吴奇、付伟出具的《担保书》，属于《购销合同补充协议》的组成部分，中汇公司持有且认可抵押人承诺的内容，中汇公司虽未盖章，不影响双方抵押合同的成立，《担保书》应认定有效。担保书载明的被担保主债权指向明确，抵押担保的范围为主合同项下的全部债务，当然也包括购销合同解除后产生的债务，故吴奇、付伟对抵押合同担保范围提出的异议不能成立。担保书列明的抵押物中，吴奇、付伟受让的车位仅具备使用权，无财产所有权凭证，不能作为抵押物。房产属于不动产，可以作为抵押物。依照物权法规定的物权变动与原因行为的区分原则，不动产是否办理抵押权登记不影响抵押合同的效力。抵押合同有效但未办理抵押权登记的情形下，债权人行使不同的请求权，会导致抵押人承担不同性质的责任。当债权人行使继续履行请求权时，抵押人应承担协助办理登记的责任；当债权人行使抵押权不成立的违约损害赔偿请求权时，抵押人应以抵押物的价值为限承担补充清偿责任；当债权人行使抵押合同上的担保权时，抵押人应以抵押物的价值为限承担连带清偿责任。我国不动产登记以共同申请为原则，除非法律另有规定，原则上应由当事人共同提出登记申请。本案中，吴奇、付伟将房产证交给中汇公司后，双方均未提出办理抵押登记。故中汇公司以吴奇、付伟违反协助办理抵押登记义务为由，认为抵押人违约，缺乏事实依据。但吴奇、付伟作为抵押人，承担抵押合同上的担保义务的责任不能免除。抵押人承担合同上的担保义务时，抵押人应以抵押物的价值为限，承担连带清偿责任。故本院对吴奇、付伟应承担责任的方式予以变更，中汇公司的其它诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十三条、第一百八十条第一款第一和第二项、第一百八十二条、第一百八十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款之规定，判决如下:
一、上海鸿升纺织品有限公司在判决生效之日起十日内返还浙江航天中汇实业有限公司预付款184万元；
二、上海鸿升纺织品有限公司在判决生效之日起十日内支付浙江航天中汇实业有限公司自2012年8月30日起至实际付清日止，按每月1%标准计算的利息损失（以300万元预付款实际占用时间分段计算）；
三、吴奇、付伟对上海鸿升纺织品有限公司应承担的上述第一、二项判决义务，以位于萧山区闻堰镇戈雅公寓春雨园XX幢X单元XXX室的房屋及国有土地使用权的价值为限，承担连带清偿责任；
四、驳回浙江航天中汇实业有限公司的其余诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14944元，由上海鸿升纺织品有限公司负担，吴奇、付伟负连带责任。
原告浙江航天中汇实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告上海鸿升纺织品有限公司负、吴奇、付伟于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 杜国良
人民陪审员 何汉潮
人民陪审员 徐国芳
二〇一七年五月二十二日
书 记 员 章筱敏