吉林省长春市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）吉01执异37号
案外人：姚斌，男，1978年3月15日生，汉族，住吉林省长春市南关区。
委托诉讼代理人：王优，吉林新锐律师事务所律师。
原告：孙仁才，男，1964年11月22日生，汉族，住吉林省长春市南关区。
被告：吉林省富民集团有限公司，住吉林省长春市二道区。
法定代表人：陈金富，该公司总经理。
被告：吉林省壹庄园置业有限公司，住吉林省珲春市。
法定代表人：陈国水，该公司总经理。
被告：吉林省富民集团有限公司珲春分公司，住吉林省珲春市。
法定代表人：陈金富，该公司总经理。
本院在审理原告孙仁才与被告吉林省富民集团有限公司（以下简称富民公司）、吉林省富民集团有限公司珲春分公司（以下简称富民公司珲春分公司）、吉林省壹庄园置业有限公司民间借贷纠纷一案中，保全查封了被告富民公司珲春分公司名下的多套房屋，案外人姚斌对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人姚斌异议请求解除对富民公司珲春分公司名下的，坐落于珲春市河南街富民壹庄园5号楼-102室（丘地号：46-4-22－-102，建筑面积：47.85平方米）、5号楼-104室（丘地号：46-4-22－-104，建筑面积：47.85平方米）、20号楼-103室（丘地号：46-4-37－-103，建筑面积：32.73平方米）、20号楼103室（丘地号：46-4-37-103，建筑面积：92.13平方米）、20号楼203室（丘地号：46-4-37-203，建筑面积：85.74平方米）、20号楼303室20号楼-107室（丘地号：46-4-37
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107，建筑面积：71.98平方米）房屋（以下简称涉案房屋）的查封。具体理由：案外人在富民公司珲春分公司取得预售许可证后购买商品房并签订购房合同，购房合同有效，商品房的所有权归属于案外人。案外人于2015年1月20日和4月24日分两次付款购买20号楼-103室、20号楼103室、20号楼203室、20号楼303室、20号楼-107室（以上所列范围系同一别墅，丘地号分别登记）。2015年5月1日购买5号楼-102室、5号楼-104室，富民公司珲春分公司出具购房款收据。2017年5月案外人办理入住并进行装修，10月缴纳了采暖费。案外人全额支付购房款并且已经办理了入住，虽因富民公司珲春分公司原因尚未完成备案，但双方买卖合同有效且案外人已履行完毕合同义务，应当认定为房屋的所有人。
经本院查明，2017年11月9日，本院立案审理原告孙仁才与被告富民公司等民间借贷纠纷,案号为（2017）吉01民初1820号。在该案件审理中，本院于2017年11月10日作出（2017）吉01民初1820号号民事裁定书，裁定：冻结富民公司、吉林省壹庄园置业有限公司、富民公司珲春分公司在银行存款人民币8720万元或查封、扣押其相应价值的财产。依据该裁定本院于2017年11月15日保全冻结了被告富民公司珲春分公司名下的，坐落于珲春市河南街富民壹庄园200套房屋（包括涉案房屋）。查封期限三年。
另查明：2015年1月20日，姚斌与富民公司珲春分公司签订了《商品房买卖合同》，约定姚斌购买富民公司珲春分公司开发的第20幢2单元103号房，该房屋性质为住宅，建筑层数地上3层，地下1层。建筑面积共346.62平方米。单价每平方8655.01元，总金额为300万元。后姚斌根据富民公司珲春分公司的付款通知，分别于签订合同当日和2015年4月24日通过银行转账支付100万元和200万元，富民公司珲春分公司为其开具收款收据。2015年5月13日，姚斌与富民公司珲春分公司又签订了两份《商品房买卖合同》，约定姚斌购买富民公司珲春分公司开发的第5幢1单元102号房和104号房，该两套房屋性质均为住宅，均分别为地上1层和地下1层。建筑面积均为154.16平方米。单价均为每平方4865.07元，两套房屋的购房款均为75万万元。两份合同签订当日，姚斌根据富民公司珲春分公司的付款通知，通过银行转账150万元，富民公司珲春分公司为其开具该两套房屋的收款收据。2017年5月1日姚斌办理了上述房屋的入住手续，实际占有使用上述房屋。
再查明，根据本院协助执行通知书及查封公告上记载的内容显示：20号楼-103室，丘地号为46-4-37－-103，建筑面积为32.73平方米；20号楼103室，丘地号为46-4-37-103，建筑面积为92.13平方米；20号楼203室，丘地号为46-4-37-203，建筑面积为85.74平方米；20号楼303室，丘地号为46-4-37-303，建筑面积为64.04平方20号楼-107室，丘地号为46-4-37
--107，建筑面积为71.98平方米，不动产证号为00151090。上述五处房屋的总面积为346.62平方米。
珲春市不动产登记中心出具的房产登记信息查询情况说明显示：5号楼-102室，建筑面积为47.85平方米；5号楼102室，建筑面积为106.31平方米。该两处房屋的不动产证号均为00151068，总面积为154.16平方米。5号楼-104室，建筑面积为47.85平方米；5号楼104室，建筑面积为106.31平方米。该两处房屋的不动产证号均为00151069，总面积为154.16平方米。
富民公司珲春分公司于2018年2月5日向本院出具证明，内容为：姚斌在我公司购买的富民壹庄园第20幢2单元103号别墅建筑面积346.62平方米房屋，由5个丘地号组成，分别为：46-4-37－-103（32.73平方米）、46-4-37-103（92.13平方米）、46-4-37-203（85.74平方米）、46-4-37-303（64.04平方米）、46-4-37
--107（71.98平方米），以上5组丘地号房屋构成富民壹庄园第20幢2单元103号别墅建筑面积346.62平方米房屋。其中46-4-37--
107为车库，独立不动产证。姚斌在我公司购买的富民壹庄园第5幢1单元102号房建筑面积154.16平方米房屋，由2个丘地号组成，分别为：46-4-22--
102（47.85平方米）、46-4-37-102（106.31平方米）。姚斌在我公司购买的富民壹庄园第5幢1单元104号房建筑面积154.16平方米房屋，由2个丘地号组成，分别为：46-4-22
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104（47.85平方米）、46-4-37-104（106.31平方米）。另，姚斌在我公司购买富民壹庄园第20幢2单元103号别墅和富民壹庄园第5幢1单元102号房、富民壹庄园第5幢2单元104号房时确已签订备案合同，并支付全款，合同签订后因我单位原因未能按约为姚斌在房屋管理部门办理房屋产权。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，姚斌在本院查封前已签订了书面的房屋买卖合同，交纳了涉案房屋的全部房款，并已实际占有使用涉案房屋，且非因姚斌自身原因未办理过户登记，故姚斌的异议请求符合上述法律规定的情形，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
中止对坐落于吉林省珲春市河南街富民壹庄园的下列房屋的执行：
5号楼-102室，丘地号：46-4-22－-102；
5号楼-104室，丘地号：46-4-22－-104；
20号楼-103室，丘地号：46-4-37－-103；
20号楼103室，丘地号：46-4-37-103；
20号楼203室，丘地号：46-4-37-203；
20号楼303室，丘地号：46-4-37-303；
20号楼-107室，丘地号：46-4-37--107。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 黄 晶
代理审判员 周翠翠
代理审判员 蒋振华
二〇一八年三月一日
书 记 员 马可欣