陕西省宝鸡市渭滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0302民初3002号
原告（反诉被告）：徐伯练，男，1970年7月3日生，汉族，住宝鸡市渭滨区。
被告（反诉原告）：李红芳，女，1973年10月5日生，汉族，住陕西省陇县。
委托诉讼代理人：常鸿鑫，陕西省148法律服务所法律工作者。
原告徐伯练与被告李红芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案后，被告李红芳于2017年8月17日提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告徐伯练、被告李红芳及委托诉讼代理人常鸿鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令原、被告解除《房屋租赁合同》；2、依法判令被告及时腾退房屋，并恢复原状；3、依法判令被告支付给原告造成的损失8238.40元（截止2017年8月18日欠缴房屋租金5200元，欠缴物业费、垃圾费438.40元，违约金2600元）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月18日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为8年，租金为每月1300元，房租除首次是一月一交外，从2017年1月18日起每三个月预交一次（先交费后用房），水电煤气费、物业费、暖气费等相关费用由被告承担。还约定原告违约给被告赔偿违约金20000元，被告违约给原告赔偿两个月房费，即2600元。合同签订当天，被告按约定给原告支付了一个月押金1300元和一个月租金1300元。2017年1月18日原告催被告预交三个月的房租，被告未缴纳房租。后原告多次催要，2017年2月2日，原告来到出租房屋内向被告催要房租时发现被告违反房屋租赁合同的约定，私自拆除了原告原有的卫生间的马桶、洗脸池。原告当时就提出解除《房屋租赁合同》，双方为此发生矛盾，最后被告支付了两个月的房租2600元。在原告的不断催要下，2017年3月18日被告支付原告房屋租金1300元。被告租赁房屋期间不缴纳物业费、垃圾费等费用，小区物业公司不断向原告催缴物业费，原告已将被告欠缴的物业费、垃圾费全部缴纳。根据租赁合同的约定，欠缴水费、电费、物业费达200元的，可以解除租赁合同。故原告要求解除双方签订的房屋租赁合同。
被告李红芳辩称,原告要求解除合同于法无据，双方签订的租赁合同应受法律保护。租赁合同没有约定必须三个月交一次房租，房租可以半年或者一年一交。租赁合同约定被告租赁房屋用于开办早教托管，装修经过了原告的同意，被告安装不锈钢管时原告的妻子在场，被告没有违约行为。本案不存在解除合同的情形，请求驳回原告的诉讼请求。
被告李红芳向本院提出反诉请求：1、依法确认反诉原告与反诉被告于2016年12月18日签订的《房屋租赁合同》有效，要求继续履行房屋租赁合同；2、若解除房屋租赁合同，反诉被告赔偿反诉原告损失43280元（教师工资12000元、装修损失21280元、差费食宿5000元、医疗费5000元）；3、反诉被告承担诉讼费。
原告徐伯练辩称，被告李红芳未按照约定缴纳租金，且拖欠物业费等费用超过200元，双方签订的租赁合同应当予以解除。被告安装防盗网经过了原告的同意，被告所做的其他装修均未取得原告同意。被告是否聘请老师及支付教师工资无法确定，2017年4月18日原告已将租赁房屋门锁更换，被告向聘请的老师支付5月份整个月的工资与常理不符。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了举证、质证，并在卷佐证，当事人提交的《房屋租赁合同》、房产证、物业收费票据、短信记录、通话录音记录、光盘、宝鸡市渭滨区桥南街道办事处开发区社区居民委员会证明等符合证据的客观性、关联性、合法性，本院予以认定。本院查明事实如下：2016年12月18日，原告徐伯练（甲方）与被告李红芳(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，甲方将位于本市渭滨区峪泉路西侧盛华园21号楼1单元3号房屋一套出租给乙方，约定前两年房租为1300元／月，后续房租增加3%。租赁期限自2016年12月18日至2024年12月18日。乙方租赁该房屋作早教托管使用。乙方有下列情形的，甲方有权单方面解除合同并收回房屋：1、不支付或不按约定支付租金达10日的。2、欠缴水费、电费、物业费达200元的。本合同从2016年12月18日开始执行。租赁合同注明主卫水表为209立方米，客卫水表为66立方米。合同第四条约定甲乙双方违约的须提前两个月提出，得到对方的同意并支付两个月租金可解除本合同。在合同期内，甲方不得以各种理由无故收回房屋，如甲方要收回房屋，须向乙方支付贰万元违约金。
合同签订后，被告分两次向原告支付共计2600元，双方认可缴纳的2600元包括一个月的租金1300元和房屋押金1300元。2017年2月2日，原告与妻子来到出租房屋内催要租金，发现被告对租赁房屋进行了装修，原告认为被告装修房屋未经过其同意，双方发生了争吵，后原告考虑到房屋已经装修，收取被告2个月租金2600元后离开。2017年3月20日，被告缴纳一个月租金1300元。2017年4月18日下午，原告将租赁房屋门锁更换，被告要求原告将房门打开，原告告知被告因其拖欠物业费已经超过200元，按照双方租赁合同的约定，原告可以解除合同、收回房屋，因此其将租赁房屋门锁更换，其要求被告搬离所租赁的房屋。被告称为了经营早教托管班，除对房屋装修外还进行了前期投入，故不同意解除房屋租赁合同。此后为了取东西，被告几次叫开锁公司将租赁房屋房门打开。后原告用火柴棍、502胶及铁丝棒将房屋锁孔堵住。
2017年5月8日被告向宝鸡市渭滨区桥南街道办事处开发区社区居民委员会反映租赁纠纷，要求社区调解，因原告不同意由社区主持调解，要求社区转告被告，让被告与原告本人联系，合同改为一年一签。社区及时向被告转达了意见。原告与被告经过多次沟通，双方未能达成一致意见。2017年7月13日原告通过电话向被告明确提出，要么继续履行合同，一次性缴纳三个月租金，要么将租赁房屋内物品搬走，双方解除合同。被告既未搬离房屋，又未缴纳租金。2017年7月25日原告将被告诉至本院。
被告租赁房屋期间未缴纳物业费、水费、垃圾费。2017年7月18日，原告向小区物业缴纳：2017年1月至4月的物业费173.20元（43.30元×4个月）、垃圾处置费24元；2017年5月至7月的物业费129.90元、垃圾处置费18元；2017年8月至9月的物业费86.60元、垃圾处置费12元。原告还缴纳水费44元。该小区水费为4.4元∕立方。
2017年10月9日，本院对租赁房屋进行了现场勘验，被告在租赁房屋窗户外侧安装了防盗网，在房屋的客厅一侧安装了五面大玻璃镜子，在客厅另一侧安装了不锈钢管（供幼儿学习舞蹈时使用），将客厅卫生间的马桶和洗脸池拆除放置在主卧卫生间，将客厅卫生间改造成蹲便。经查看，客厅卫生间水表210.5立方米，主卧卫生间水表69.5立方米。
被告当庭陈述，装修花了20000元，其中修厕所2800元、装镜子1800元、安装其他设施支出3600元，支付老师工资共计12000元。
经法庭释明，2017年11月7日被告增加一项诉讼请求，如果租赁合同解除，反诉被告赔偿反诉原告教师工资12000元、装修损失21280元、差费食宿5000元、医疗费5000元。原告和被告均不愿意对租赁房屋装饰装修残值损失申请评估。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告于2016年12月18日所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同，双方均应按照约定全面履行合同义务。
一、关于租赁合同是否解除。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原告与被告签订的房屋租赁合同未明确约定支付房屋租金的时间，但是从原告与被告前三个月的房租缴纳情况及双方通话录音可以推定，被告应当于每月18号之前预缴下月房租。原告未举证证明双方约定从2017年1月18日起每三个月预交一次房屋租金，原告以此为由要求解除租赁合同的理由不能成立。截止2017年4月18日，被告拖欠物业费、垃圾费共计197.20元，以上欠缴费用未超过200元，原告以被告拖欠水电费、物业费达200元为由要求解除租赁合同，该理由不能成立。租赁合同约定的解除条件未成就，原告采取更换门锁等行为已构成违约，但是原告提供的通话录音证明2017年7月13日原告明确向被告提出要求解除双方的租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原告履行了通知义务，原、被告之间的租赁合同于2017年7月13日解除。
二、合同解除后的法律后果
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方的租赁合同解除后，被告应当搬离所租赁的房屋。
原告要求被告支付2017年4月18日起至2017年8月18日房屋租金5200元，并要求支付拖欠的物业费、垃圾费438.40元。被告已经将租金支付至2017年4月17日，2017年4月18日原告将租赁房屋门锁更换，自当日起至2017年7月13日被告不能正常使用租赁房屋，因此2017年4月18日起至2017年7月13日的房屋租金损失应当由原告承担。原、被告之间的租赁合同于2017年7月13日解除，合同解除后被告实际占用租赁房屋，故被告应当承担房屋占用费，房屋占用费的标准比照双方的租金标准，被告应当支付自2017年7月13日起至实际搬离之日止的房屋占用费。原告将租金损失主张至2017年8月18日，故被告应当支付原告2017年7月13日起至2017年8月18日的房屋占用费1560元（1300元÷30天×36天）。原、被告双方均认可被告已支付房屋押金1300元，相互抵扣后，被告应支付原告房屋占用费260元。
租赁房屋内水表显示用水量为5立方米（210.5立方米－209立方米＋69.5立方米－66立方米），故被告应支付原告水费22元（4.4元×5立方米）。2017年1月至4月物业费及垃圾处置费共计197.20元，该期间被告租赁该房屋，因此该笔费用应由被告承担。2017年4月18日原告将租赁房屋门锁更换，自当日起至2017年7月13日被告不能正常使用租赁房屋，故2017年5月至7月的物业及垃圾处置费应当由原告承担。2017年7月13日租赁合同解除，此后被告占用租赁房屋，因此2017年7月13日之后的物业及垃圾处置费应当由被告承担。原告垫付了2017年8月至9月的物业及垃圾费98.6元，该笔费用应当由被告承担。综上，被告应当共计支付原告物业及垃圾处置费295.80元（197.20元＋98.6元）。
原告主张违约金2600元。合同第四条约定甲乙双方违约的须提前两个月提出，得到对方的同意并支付两个月租金可解除本合同。被告并未提出解除合同，原告主张的违约金于法无据，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”关于被告装修房屋前是否征得了原告的同意双方存在争议，原告仅认可被告安装防护网经过了其同意，对其他装修均不认可。被告提供证人证言两份，证人曲红建、武拴锁未能证明被告装修房屋经过了原告的同意，故对证人证言不予采信。2017年2月2日，原告发现被告将租赁房屋装修后与被告发生争吵，但是最终原告收取了被告2个月的房屋租金后离开，此后双方租赁合同继续履行。本院认为，虽然被告装修前未征得原告的同意，但是被告发现房屋被装修后收取房屋租金并继续履行租赁合同的行为表明其默许了被告的装修行为，应当认定为承租人征得了出租人的同意。故原告要求被告恢复原状的诉讼请求不能成立。合同双方对装饰装修没有约定，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……”之规定，故原告应当赔偿被告装饰装修残值损失。被告开具的装修费发票时间在本案第一次开庭审理之后，且发票开具单位为陇县国家税务局，不在本案租赁房屋所在地，故对被告主张的装修费用20000元不予认可。原告与被告均不申请对装饰装修残值损失进行鉴定，结合被告开庭陈述（装修厕所支出2800元、装镜子支出1800元、安装其他设施支出3600元）及现场勘察情况，对于装修支出本院认定为8200元。原告与被告约定的租赁期限为8年，截止2017年4月18日，离装修期限届满还有7年8个月（92个月），故原告应当承担装修残值损失7858元（8200元÷96个月×92个月）。因被告所经营的早教托管班尚在前期筹备阶段，未正式经营，且2017年4月18日原告将租赁房屋门锁更换，故被告主张的2017年4月、5月的教师工资没有事实依据，本院不予支持。被告主张的差费及食宿费、医疗费，因其没有提供相关证据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）徐伯练与被告（反诉原告）李红芳签订的《房屋租赁合同》于2017年7月13日解除。
二、被告（反诉原告）李红芳于本判决生效后十日内搬离，并向原告（反诉被告）徐伯练返还租赁房屋。
三、被告（反诉原告）李红芳于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）徐伯练房屋占用费260元、物业及垃圾处置费295.80元、水费22元。
四、原告（反诉被告）徐伯练于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）李红芳装饰装修残值损失7858元。
五、驳回原告（反诉被告）徐伯练的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）李红芳的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费50元，由原告（反诉被告）徐伯练承担40元，由被告（反诉原告）李红芳承担10元。反诉受理费440元，由被告（反诉原告）李红芳承担370元，由原告（反诉被告）徐伯练承担70元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，提出上诉状及副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。
审 判 长 张 媛
人民陪审员 庞荣祥
人民陪审员 巨招财
二〇一八年五月二十四日
书 记 员 杨朔华