宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0212民初7593号
原告：陈海美，女，1971年10月2日出生汉族，宁波市鄞州区顺达工贸有限公司董事长，住宁波市鄞州区。
委托代理人：周含宇，浙江宇豪律师事务所律师。
委托代理人：贾向华，浙江宇豪律师事务所律师。
被告：张世宏，男，1965年8月20日出生汉族，宁波金百纳商贸有限公司经理，住宁波市。
原告陈海美为与被告张世宏返还原物纠纷一案，于2016年8月16日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员郭丙丽适用简易程序独任审理。后因案情复杂，本案依法转为适用普通程序，组成合议庭进行审理。本院分别于2016年10月11日、2016年12月29日公开开庭进行了审理。原告陈海美的委托代理人周含宇、贾向华，被告张世宏到庭参加诉讼。审理中，双方申请庭外和解30日，未果。本案现已审理终结。
原告陈海美起诉称：2013年8月中旬，案外人李明祥因债务累累，为归还他人债务，将其名下位于鄞州区房屋一幢出售给原告。原告付清房款后，被告于2013年9月5日将房屋所有权转移登记至原告名下。2013年9月5日，原告拿到房屋钥匙，准备搬迁入住时，发现房屋已被被告非法强占。原、被告双方通过邱隘派出所处理，未果。被告向原告出示了2013年8月22日案外人李明祥与被告签订的租房合同复印件，欲证明其享有房屋使用权。但该协议系复印件，真伪难辨。且租赁合同签订前，案外人李明祥已经将房屋出卖给原告。被告为帮助李明祥逃避债务，共同虚构租赁事实，非法长期占用原告房屋。被告的行为严重损害了原告合法权益。为此，原告请求判令：1.被告立即腾退原告所有的鄞州区房屋，并支付原告房屋占有使用费90000元（自2013年9月5日起按2500元/月暂计算至2016年8月5日，2016年8月6日之后的房屋占用费按2500元/月计算至被告实际腾退之日）。
被告张世宏答辩称：原告与李明祥的房屋买卖合同签订于2013年9月5日，而被告与李明祥的租房合同签订于2013年8月22日。原告买了涉案房屋后看到被告住在里面也没有与被告沟通，直至2013年10月20日才找了一帮人来，被告拨打了110报警，并出示了租房合同，�出所民警说让原、被告第二天到邱隘镇司法所协商。第二天被告如约前往，司法所的人回复说原告不同意协商，被告就回去了。目前，涉案房屋由被告转租出去了。当时签订租房合同时，被告让李明祥夫妇都签了字，租房合同是真实有效的，其也支付了相应的租金，不同意腾退房屋。
原告为证明其诉讼主张，提供证据及被告质证意见如下：
.房屋所有权证、国有土地使用权证各1份，拟证明涉案房屋及房屋所涉国有土地使用权系原告合法所有的事实。被告无异议。
.租房合同复印件1份，拟证明被告与案外人李明祥通过虚构租赁事实长期占有房屋的事实。被告对真实性无异议，但认为该租房合同是合法有效的，不存在虚构的事实。
.房地产转让合同、契税完税证明各1份（复印件，盖有宁波市国土资源局不动产档案查询专用章），�证明涉案房屋是原告所有的事实。被告对真实性无异议，但认为原告的房地产转让合同在其签订租房合同之后，这个转让合同是非法的，原告到房管所托了人在一天之内完成过户，按照国家规定要5天之内才能过户完的。
.付款凭证3份，拟证明原告已经向案外人李明祥支付了购买房屋的款项。被告对此均不予认可，认为不真实，因为购房合同是2013年9月5日签订的，不可能未签合同先付款。
.收条1份，拟证明案外人李明祥已经收到原告支付的购房款的事实。被告不认可，认为与原告提供的付款凭证无法对应。
6.委托书、结婚证复印件1组，拟证明在租赁合同之前已经确定涉案房屋卖给原告，只是没签合同，没办过户手续，李明祥委托原告丈夫邱政栋对室内财物进行保管，双方约定等李明祥租到房屋后前来搬走。待双方过户时，原告向李明祥多付了18000元左右作为家具折价款，家具也不来搬走了。被告认为该委托书只能证明当时是财产委托，没有说是房子委托。并不能说明房子卖给原告了，按照常规房屋的所有东西都是以补充协议的形式附在买卖合同后面。
被告为证明其答辩主张，提供证据及原告质证意见如下：
.租房合同、李明祥与刘亚玲两夫妻的身份证复印件、李明祥的房产证复印件各1份，拟证明被告与李明祥签订的租房合同真实有效的事实。原告对租房合同的真实性、合法性、关联性均有异议，对其他证据无异议。
.照片打印件1份，拟证明原告在拿到房子后于2013年10月20号才来与被告交涉的事实。原告认为与本案无关联。
.缴纳电费的发票1份，拟证明2013年9月被告已经在涉案房屋居住的事实。原告对此无异议。
4.建设银行交易明细1组，拟证明被告于2013年8月20日、21日分别取款2万元，22日取款79000元,用于交付房租的事实。原告对真实性无异议，但认为并不能证明这些取出来的钱是给李明祥的，而且取款时间和付款时间也存在异议，与本案没有关联性。
上述证据，经庭审举证、质证，本院综合分析认证如下：
原告证据1，被告无异议，本院予以确认；原告证据2，关于租房合同是否真实有效，系本案的主要争议焦点，本院将在说理部分再行阐述；原告证据3，虽系复印件，但盖有宁波市国土资源局不动产档案查询专用章，具有真实性，本院予以确认；原告证据4-5，能够互相印证，证明原告确向案外人李明祥支付了购房款的事实，本院予以确认。虽原告支付的款项1300000元高于购房合同中约定的1284100元，原告表示系其支付的购买家具的款项，并未违反常理，本院予以确认；原告证据6，该份委托书内容系李明祥委托原告丈夫邱政栋管理与保管涉案房屋内的财物，并不能证明原告已确定购买涉案房屋，该组证据与本案无关联，本院不予确认。
被告证据1，租房合同具有形式真实性，但是否符合买卖不破租赁的规则，本院将结合本案案情及其他证据在说理部分再行阐述；原告对该组其他证据无异议，本院予以确认；被告证据2，照片打印件与本案无关联，本院不予确认；被告证据3，原告无异议，本院予以确认；被告证据4，具有真实性，但仅能证明被告于2013年8月20日至22日到银行取款的事实，本院仅对真实性予以确认。
综上，根据当事人对事实的陈述以及本院确认的有效证据，本院确认本案事实如下：
2013年8月22日，被告张世宏（乙方）与案外人李明祥、刘亚玲夫妇（甲方）签订租房合同一份，内容为：“甲方把鄞州区房屋一套出租�乙方使用。租期：2013年8月23日至2024年8月22日至。租金：壹拾年租金合计贰拾万元整，租金在2013年8月22日已经用现金形式由乙方支付给甲方。甲方同意乙方可转租给第三方使用。本合同如遇其他合同冲突，本合同优先执行。”落款处甲方由李明祥、刘亚玲签字，乙方由被告张世宏签字。
2013年9月5日，原告陈海美与案外人李明祥签订房地产转让合同一份，案外人李明祥将坐落于鄞州区的涉案房屋（建筑面积124.76平方米）出售给原告陈海美，售价1284100元。原告陈海美于2013年9月1日支付李明祥350000元，于2013年9月5日又支付李明祥950000元。双方于2013年9月5日办理了房屋所有权过户手续，原告陈海美于当日取得涉案房屋的所有权证书。
另查明，被告张世宏在签订租房合同后于2013年9月5日前入住其承租的涉案房屋。涉案房屋目前由被告张世宏转租给他人使�。
本院认为：本案的主要争议焦点为被告张世宏占有涉案房屋是否合法占有。原告认为被告与案外人李明祥签订的租房合同系虚构，被告非法占有涉案房屋；被告则认为其与案外人李明祥签订的租房合同真实、有效，其占有合法。本院认为，涉案房屋系原告陈海美所有，对该事实双方均无异议，本案的争议焦点在于被告占有涉案房屋是否符合《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“买卖不破租赁”的规定。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”适用该条规定需满足的条件是：第一，租赁合同已成立并生效；第二，租赁物已交付承租人；第三，所有权发生变动是在租赁期间；第四，出租人或者租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人。具备上述条件，即使买受人不知道该租赁合同存在，租赁关系仍然能够对抗该买受人。
对此，本院将结合本案进行如下分析：首先，关于租赁合同是否成立并生效的问题，合同的生效要件包括合同当事人订立合同时具有相应的缔约行为能力、合同当事人意思表示真实、合同不违反法律或社会公共利益、合同的内容必须确定或可能。本案的被告提供了租房合同原件，上有出租方李明祥、刘亚玲和承租方即被告张世宏的签字确认，约定租期为十年，租金贰拾万元，双方虽对于租期的约定存在瑕疵，但不影响合同本身内容的确定性。原告认为该租房合同系案外人李明祥与被告张世宏为逃避债务而虚构，但未向本院提交任何证据证明，对此本院不予采信。本院认为，该租房合同已经成立，且符合合同生效的四个要件，系依法成立并生效的租赁合同；其次，关于交付租赁物的问题，本案的双�对于被告张世宏在2013年9月5日前已经入住涉案房屋均无异议，涉案房屋在2013年9月初已经交付给被告；再次，被告与案外人李明祥之间的租房合同签订于2013年8月22日，而原告与案外人李明祥之间的购房合同签订于2013年9月5日，并于当日办理了房屋过户手续，原告取得房屋所有权，故涉案房屋的所有权发生变动是在租赁期间；最后，关于所有权变动问题，涉案房屋的原所有权人系案外人李明祥，其于2013年9月5日将涉案房屋的所有权让与了本案原告。综上，原告陈海美虽于2013年9月5日从原所有权人李明祥处购买涉案房屋，并取得所有权，但由于被告张世宏与李明祥在2013年8月22日已经签订了租赁合同，且未有证据证明该租赁合同无效，故涉案房屋在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。本案被告根据租房合同承租涉案房屋符合《中华人民共和国合同法》第�百二十九条关于“买卖不破租赁”的规定，本院对于原告要求被告腾退涉案房屋并支付占有使用费的主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告陈海美的诉讼请求。
本案案件受理费2050元，由原告陈海美负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
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审 判 长 徐力英
代理审判员 郭丙丽
人民陪审员 应丽春
二〇一七年三月十日
代书 记员 金燕雯
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