北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终12701号
上诉人（原审第三人）：富力（北京）地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区白家庄路一号院1号楼商业101。
法定代表人：杨培军，总经理。
委托诉讼代理人：余积军，男,1983年11月29人日出生,富力（北京）地产开发有限公司职工,住北京市丰台区。
被上诉人（原审原告）：高翔，男，1963年11月19日出生，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：刘安艺，北京市易行律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京潞河房地产开发有限公司，住所地北京市通州区四员厅街36号8号楼。
法定代表人：马辉，董事长。
委托诉讼代理人：刘毅宁，女，1963年2月15日出生，北京潞河房地产开发有限公司职工，住北京市通州区。
上诉人富力（北京）地产开发有限公司（以下简称富力公司）因与被上诉人北京市潞河房地产开发有限公司（以下简称潞河公司）、被上诉人高翔房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初23744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人富力公司之委托诉讼代理人余积军，被上诉人潞河公司之委托诉讼代理人刘毅宁，被上诉人高翔及其委托诉讼代理人刘安艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
富力公司上诉请求：1.撤销北京市通州区人民法院（2017）京0112民初23744号民事判决书，改判驳回高翔诉请或发回重审；2.上诉费及一审诉讼费均由潞河公司、高翔承担。事实和理由：一、一审认定富力公司是拆迁协议当事人、实际拆迁人，属于事实认定错误。一审判决书认为“富力公司实际上是《拆迁补偿协议》和《补充协议》的一方当事人，应当依约履行作为实际拆迁人的合同义务”、“富力公司是否在《拆迁补偿协议》及《补充协议》上盖章确认不影响双方已经实际形成的房屋拆迁安置补偿合同关系”，属于严重的事实认定错误。高翔、潞河公司提供的证据可以充分证明，涉案土地项目的拆迁人是潞河公司，潞河公司亦自认其是拆迁主体，政府的拆迁许可证是发给潞河公司而非富力公司的。因潞河公司将涉案项目转让给富力公司，合同明确约定了拆迁、安置、补偿等均由潞河公司负责，富力公司按约定向潞河公司支付相应的转让对价款。为了保证拆迁进度以及潞河公司将款项实际用于拆迁而非挪作他用，故拆迁后期的拆迁款由富力公司直接支付给高翔，免除了经过潞河公司的中间环节。但拆迁款项实际支付人与拆迁款项支付责任人（拆迁人）是两个不同的法律概念，协助拆迁亦不等于是实际拆迁人，一审混淆概念，将富力公司认定为拆迁协议的一方当事人，要求富力公司承担未签字盖章的协议上的义务，对富力公司显失公平。二、一审对法院谈话笔录的内容、性质认定错误。通州区住建委（2013）第17号《房屋拆迁纠纷行政裁决书》、通州法院（2014）通执字第3284号《行政裁定书》显示政府机关和法院认定了高翔房屋拆迁是货币补偿，不存在房屋安置的问题，潞河公司后来在补充协议中自行增加同意给高翔安置房屋，应由潞河公司予以解决。富力公司从始至终不是拆迁纠纷的当事人，没有依据在此过程中主张权利或承担义务。2015年6月16日，应通州法院的要求，富力公司派员参加了高翔与潞河公司的谈话，富力公司员工对其双方的意见未表示反对并不代表富力公司同意参与承担相应义务，富力公司员工的谈话签字亦不能认定为三方当事人达成的调解或和解协议。该法院谈话笔录显示，富力公司员工全程只说了一句话，其中明确提到“现在无法签订购房合同”，故对最终能否成功购房是不确定的。笔录中两次明确载明“潞河公司如不能给房，应按当时同地段同面积房屋房价补偿差价”，可见义务人是潞河公司，各方都知悉无法保证富力公司同意将涉案房屋出售给高翔，故才约定潞河公司若其不能履行承诺其负责赔偿损失，富力公司在此只是高翔和潞河公司安置购房意向对象，没有确定的义务，不应认定本案三方当事人明确达成了一致。高翔的权益是约定了救济方式的，法院强行判决富力公司向高翔交房不妥。三、一审驳回了高翔要求与富力公司签订购房协议的诉讼请求，却判决富力公司向高翔交付诉争房屋，逻辑错误，违反客观事实和政策规定。一审已认定“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”、“强制合同相对方签订书面合同有违意思自治原则”，故驳回了高翔要求与富力公司签订购房协议的诉讼请求。然而在没有买卖的基础上，一审判决富力公司向高翔交付诉争房屋，逻辑矛盾，不符合客观实际。高翔主张该房屋是基于买卖，富力公司作为涉案房屋的销售方，不管是一手房买卖还是二手房买卖，政策规定都必须有合法的网签合同在政府部门备案，并缴纳相应税费等。本案没有买卖合同之基础自然无法产生交付房屋之结果，没有买卖协议自然也无法实现房屋权属在政府部门的变更登记及税费缴纳。一审直接判决交房是错误的。四、高翔要求继续履行《拆迁补偿协议》及《补充协议》的内容是签订购房协议购买诉争房屋，一审判决驳回了签订协议之诉求后却仍支持继续履行协议，该判决主文没有履行内容和执行力。高翔与潞河公司签订的《拆迁补偿协议》及《补充协议》约定的权利义务，除了《补充协议》中潞河公司承诺协助高翔签订购房协议购买诉争房屋一条外，其余内容双方均已履行完毕，不存在其他履行内容。一审法院已依法判决驳回了高翔要求与富力公司就诉争房屋签订购房协议之诉求，故相当于已驳回了高翔要求继续履行协议的诉求，但判决书第一、第二项主文却仍判决高翔与潞河公司继续履行《拆迁补偿协议》及《补充协议》，自相矛盾，是空头判决，该判项明显不当，没有任何实际意义及履行可能。综上，一审对案件事实的认定错误及前后的逻辑矛盾，导致错误判决富力公司承担向高翔交付诉争房屋之责任，请求二审法院查清事实，撤销原一审判决依法改判或发回重审，维护富力公司的合法权益。
高翔辩称，同意一审判决，不同意富力公司的上诉请求。拆迁协议是高翔与潞河公司签订的，但是实际履行方是富力地产，一审高翔提交了证据证明。
潞河公司辩称，同意一审判决，不同意富力公司的上诉请求。虽然拆迁主体是潞河公司，但是富力公司一直参与了拆迁补偿的谈判。高翔是拆迁的最后一户，之前还有其他的拆迁户也有房屋拆迁安置的，富力地产是签订了协议的。同样的地块同样的项目同样的被拆迁人，富力地产、潞河公司和被拆迁人签订了三方协议。拆迁协议如果没有富力地产的配合是不可能执行的。
高翔向一审法院起诉请求：1、判令潞河公司继续履行双方签订的《北京市通州区新城南街拆迁补偿协议》（以下简称《拆迁补偿协议》）及《补充协议》，协助高翔购买位于富力金禧花园住宅小区8号楼2单元××号房屋（以下简称××号房屋），并协助高翔与富力公司签订购房协议；2、判令富力公司向高翔交付××号房屋；3、判令高翔向富力公司支付××号房屋的购房款1781820元；4、本案诉讼费用由潞河公司承担。
一审法院认定事实：一、高翔房屋被裁定强制拆除的情况
潞河公司经市、区有关部门批准，依法取得了新城南街住宅项目建设的各项手续。北京市通州区建设委员会（现已更名为通州区住建委）为潞河公司核发了《房屋拆迁许可证》，并张贴拆迁公告，拆迁范围为东至新华南街，南至后南仓小区，西至新仓路，北至红旗机械厂及通县师范学校南墙以内。
高翔系101号房屋的权利人，该房屋位于此次拆迁范围内。因高翔与潞河公司未能就101号房屋的拆迁问题协商达成拆迁补偿协议，2013年12月9日，潞河公司向通州区住建委提出行政裁决申请。2013年12月25日，通州区住建委做出通建裁字（2013）第17号《房屋拆迁纠纷行政裁决书》，裁决如下：1、裁决申请人潞河公司对拆除被申请人高翔的房屋采取货币补偿，补偿款共计838507元，其中房屋及附属物等拆迁评估价格为214097元，搬迁补助费为1346元，各项移机费共计1635元，停产停业补助费为53850元，潞河公司自愿增加补偿款567579元；2、裁决申请人潞河公司为被申请人高翔提供用于执行的临时性周转房，地址位于北京市通州区潞河名苑小区七号楼B座一一〇七室。周转期内被申请人高翔应按照相关物业标准交纳房租等费用，未交纳的应从拆迁补偿款中扣除；3、裁决被申请人高翔于本裁定书生效之日起十五日内，将101号房屋腾空，交予申请人潞河公司拆除。后高翔未在上述裁决书载明期限内腾退交付101号房屋，故通州区住建委向一审法院申请强制执行，一审法院于2014年7月10日做出（2014）通执字第3284号行政裁定书，裁定对上述行政裁决书予以强制执行。
二、一审法院就高翔的强制拆除裁定进行执行的情况
通州区住建委申请一审法院强制执行后，一审法院传唤高翔及潞河公司、富力公司到庭谈话。2015年6月16日，富力公司拓展拆迁部工作人员姚某（其自述职务为该部门副经理）到庭，潞河公司就双方达成的和解协议陈述如下：1、由潞河公司协助高翔购买××号房屋，房屋面积为90.76平方米，高翔支付购房款1781820元；协议签订后，潞河公司在一个月内将购房款存入高翔账户，由高翔与富力公司签署购房协议，交纳相关费用；2、潞河公司负责为高翔之子办理××号房屋的认购资格，房屋面积为88.09平方米；3、潞河公司负责为高翔父母认购大方居二居室房屋一套；4、以上潞河公司为高翔之子、高翔父母认购的大方居房屋两套，购房款由潞河公司支付，签订购房合同、交纳购房款由高翔负责。姚某称因××号房屋为现房，也是以优惠价格购买，无法现在签订购房合同，由富力公司向高翔出具发票。在承办法官要求购房发票注明全款、所购房屋具有楼号，在协议签订后于当年10月底前交付房屋，如未交付，由潞河公司继续向高翔支付周转费，如潞河公司无法给房，应按当时同地段、同面积市场价补偿房屋差价时，姚某表示同意。
当日，潞河公司作为拆迁人（甲方）与高翔作为被拆迁人（乙方）就101号房屋的拆迁签订了《拆迁补偿协议》两份，约定由潞河公司向高翔支付各项拆迁补偿款共计2325432元，高翔需在协议签订之日起7日内完成101号房屋的腾退，并将房屋交付潞河公司处理。
次日，潞河公司作为甲方与高翔作为乙方签署《补充协议》，载明：1、甲乙双方就101号房屋拆迁达成拆迁补偿协议；2、乙方之子申请保障性住房，待获得审批通知单后由甲方负责办理乙方认购××号房屋的认购资格；3、甲方办理完毕乙方认购审批手续后，乙方需向甲方合作方富力公司交房款427490元，再与北京龙湖房地产开发公司签订购买上述房屋买卖合同，并自行交纳其他相关费用；4、由甲方协助乙方购买××号房屋，房屋设计面积为90.76平方米，乙方支付购房款1781820元，并与富力公司签订购房协议，交纳其相关费用；5、本协议由于甲方原因造成不能履行时，视同甲方违约，甲方需按当时市场价同地段、同面积弥补差价给乙方支付违约金；6、乙方在签订本协议后，如不能按照拆迁协议承诺时间将101号房屋交付至甲方拆迁办公室，视同乙方违约，甲乙双方签订的补充协议无效……
上述协议签订后，高翔向潞河公司腾退交付了101号房屋。2015年7月13日，富力公司向高翔支付了《拆迁补偿协议》约定的全部拆迁款2325432元。2016年7月15日，高翔向富力公司支付××号房屋购房款427490元。2016年8月15日，高翔之子高某与北京龙湖中佰置业有限公司就买卖××号房屋签订了《北京市商品房现房买卖合同（限价商品住房）》。后富力公司未就××号房屋的买卖与高翔签订房屋买卖合同，亦未向高翔出具房款发票，高翔未向富力公司支付××号房屋购房款。
三、潞河公司与富力公司的相互关系
2007年6月21日，潞河公司作为甲方与富力公司作为乙方签订《转让合同书》，载明潞河公司是潞河名苑项目的开发主体，潞河公司将潞河名苑项目西区（即新城南街小区）全部建设用地的国有土地使用权转让给富力公司，潞河公司除负责按合同约定办理本项目用地的土地出让、规划报建、协议转让、拆迁、安置、补偿以及本合同约定的其他相关手续外，不参与项目的开发和经营，也不承担相关的损益分配，富力公司独立享有本项目及其用地的所有权益；相应拆迁资金均由富力公司根据拆迁进度直接支付给被拆迁人、被安置人、被补偿人等。
2008年1月23日，富力公司作为拆迁人（甲方）与潞河公司作为被拆迁人（乙方）签订《货币拆迁协议》，载明富力公司系通州区新城南街旧城改造项目建设的实际投资人，潞河公司具体实施拆迁在拆迁范围内所有的房屋，拆迁补偿款由富力公司支付。
四、诉争房屋现状
双方共同确认××号房屋现坐落已变更为北京市通州区后南仓36号楼××号，房屋实际建筑面积为90.96平方米。该房屋现登记于富力公司名下，并处于空置状态。
五、双方其他主张
本案审理过程中，高翔主张《拆迁补偿协议》及《补充协议》虽系其与潞河公司签署，但上述协议是由高翔与潞河公司双方及富力公司共同在法院调解下达成，富力公司是上述协议的实际履行人，并已实际履行了部分合同义务，故要求富力公司就合同约定义务承担责任。潞河公司对此予以认可。富力公司对此不予认可。另经一审法院询问，高翔表示同意按照协议约定向富力公司支付全部房款，并同意按照协议约定房屋均价补交面积补差款，富力公司对此不予认可，并要求按照每平方米6.2万元的现价支付房款。
一审法院认为，本案争议焦点为涉案《拆迁补偿协议》及《补充协议》系由高翔与潞河公司所签，富力公司应否受合同约束的问题。对此，一审法院具体分析如下：
一、从合同形成过程分析
一审法院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。房屋拆迁安置补偿合同不属于法律、行政法规规定应当采用书面形式订立的合同，故双方可以采取口头或其他形式订立合同；即便双方选择以书面形式订立合同，合同载体亦不仅仅限于合同书形式，双方当事人可以采用任何有形载体方式订立合同。具体到本案中，涉案《拆迁补偿协议》和《补充协议》中确定的拆迁人和被拆迁人的权利义务均是在高翔与潞河公司的强制拆迁案件的执行过程中经一审法院调解达成的，并记入了笔录，富力公司的相关负责人员姚某在谈话中未就此提出异议，且高翔与潞河公司双方及姚某均在该谈话笔录上签字确认，笔录就101号房屋的拆除腾退及对被拆迁人高翔的具体补偿安置方式的约定均具体明确，故富力公司已与潞河公司、高翔就101号房屋的拆迁达成了合意，完成了书面合同的订立，富力公司是否再在《拆迁补偿协议》及《补充协议》上盖章确认不影响双方已经形成的房屋拆迁安置补偿合同关系。
二、从涉案合同实际履行情况分析
依据潞河公司与富力公司签署的《转让合同书》与《货币补偿协议》的约定，早在2007年潞河公司就已将包括涉案被拆迁房屋在内的建设项目转让给了富力公司，富力公司系相应建设项目的实际投资人及权益享有人，潞河公司除负责按合同约定办理拆迁、安置、补偿等相关手续外，不参与项目的开发和经营，也不承担相关的损益分配，故潞河公司与高翔签署的《拆迁补偿协议》和《补充协议》虽由潞河公司负责签署，但富力公司系相应所属拆迁人的合同义务的实际履行主体，这一点从富力公司应诉参与高翔拆迁事宜的执行调解、直接向高翔支付全部拆迁补偿款及参与另一套安置房××号房屋的购买等事宜可以得到佐证。
综上所述，一审法院认为，富力公司实际上是《拆迁补偿协议》和《补充协议》的一方当事人，应当依约履行作为实际拆迁人的合同义务。现诉争房屋早已具备交付条件，高翔要求潞河公司继续履行《拆迁补偿协议》及《补充协议》，并要求富力公司向其交付涉案房屋，理由正当，证据充分，一审法院予以支持。对于高翔同意按照合同约定支付房款，并要求按照约定均价支付面积补差款，一审法院不持异议。
对于富力公司要求按照现市场价支付房款，并称合同约定价款与合同签订当时市场价不符之答辩意见，一审法院认为，在拆迁安置补偿合同的实际履行过程中，由拆迁人或其他案外人（一般为安置房的所有权人）与被拆迁人就安置房订立房屋买卖合同仅是拆迁人履行房屋拆迁安置补偿合同义务的一种方式或后续流程，在实践中，此种买卖合同并不必然订立，亦不能因该合同的订立而改变拆迁人与被拆迁人之间的房屋拆迁安置补偿合同关系。本案中，不论是潞河公司还是富力公司，其与高翔之间的法律关系均系房屋拆迁安置补偿合同关系，而非单纯的房屋买卖合同关系，高翔以双方约定的所谓“优惠价”购买房屋并无不妥，富力公司该项辩解意见与常理不符，一审法院不予采信。
对于高翔要求潞河公司协助其购买涉案房屋并与富力公司就诉争房屋签署买卖合同之诉求，一审法院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。房屋买卖合同不属于法律、行政法规规定必须采取书面形式订立的合同，且强制合同相对方签订书面合同亦有违意思自治原则，故高翔该项诉求依据不足，一审法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、高翔与潞河公司继续履行于二〇一五年六月十六日签订的《北京市通州区新城南街拆迁补偿协议》；二、高翔与潞河公司继续履行于二〇一五年六月十七日签订的《补充协议》；三、高翔给付富力公司购房款1785746元，于判决生效之日起三十日内执行清；四、富力公司于高翔履行完毕判决书第三项所载义务之日起七日内向高翔交付坐落于北京市通州区后南仓36号楼××号房屋；五、驳回高翔的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：
根据查明事实，涉案《拆迁补偿协议》和《补充协议》中确定的拆迁人和被拆迁人的权利义务均是在高翔与潞河公司的强制拆迁案件的执行过程中经法院调解达成的，并记入了笔录，富力公司的相关负责人员姚某在协商现场，并代表公司在谈话笔录上签字确认。富力公司是否再在《拆迁补偿协议》及《补充协议》上盖章，不影响富力公司履行相关的拆迁义务。现诉争房屋早已具备交付条件，富力公司不同意向高翔交付涉案房屋，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。对于高翔同意按照合同约定支付房款，并要求按照约定均价支付面积补差款，人民法院不持异议。
综上，富力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20871.71元，由富力（北京）地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张岚岚
代理审判员 赵 纳
代理审判员 申峻屹
二〇一七年十一月三日
法官 助理 杨 琳
书 记 员 高 明