云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云25民终1891号
上诉人�原审被告）：云南昆润高宏投资有限公司，住所地弥勒市弥阳镇仕金街189号。
法定代表人：余镕材，系该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：王骏悦，男，系云南昆润高宏投资有限公司员工。代理权限为特别授权代理。
委托诉讼代理人：和晟晟，建伟（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：赵一蓉，女，1977年5月6日生，汉族，居民，住文山壮族苗族自治州文山市。
委托诉讼代理人：秦世臣，云南民定律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
上诉人云南昆润高宏投资有限公司因与被上诉人赵一蓉房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省弥勒市人民法院（2017）云2504民初1620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了�理。上诉人云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人和晟晟、王骏悦，被上诉人赵一蓉的委托诉讼代理人秦世臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
云南昆润高宏投资有限公司的上诉请求：1、依法撤销弥勒市人民法院（2017）云2504民初1620号民事判决书，并依法改判；2本案的上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实部分错误。一审认定由上诉人支付被上诉人2016年度和2017年度租金共计75802.40元部分有误。根据双方的约定，由上诉人履行租金税款代扣代缴义务，租金应扣缴税款后，再向被上诉人支付，不能因为上诉人尚未实际代缴税费，便将本应上缴的税款一同支付给被上诉人。一审法院对于代扣的事实并未查明；二、一审法院法律适用错误。根据《民法通则》第一百三十六条的规定，本案中被上诉人的诉讼请求为主张上诉人支付�付的2016年度和2017年度租金，诉讼时效为一年。根据双方签订的房屋租赁合同以及补充协议中的相关约定，对于2016年度的租金支付请求，被上诉人起诉时已经超过一年的诉讼时效，故对支付2016年度租金的请求应不予支持；三、一审法院认定的违约金过高。一审法院按未支付租金额的日万分之五计算违约金的认定违反法律规定，根据《合同法》第一百一十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，本案中认定的违约金标准过高，高于被上诉人的实际损失。
赵一蓉辩称，1、双方约定由上诉人代扣代缴税款，上诉人没有按期支付房租也没有向税务机关缴纳税款，其没有履行自己的义务；2、合同约定的租赁期限是2013年4月1日到2019年3月3日，每年支付一次租金仅是付款方式，并不改变合同租期整体的性质。另外诉讼时效期间问题应在一审时提出，上诉人没有提出，已经丧失抗辩权；3、违约金是双方在合同中进行过约定的，上诉人给我方造成了实际损失，应当按照约定支付违约金，违约金也不存在过高的情形。综上，请求人民法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
一审法院认定事实：2013年3月14日，赵一蓉与云南昆润高鸿投资有限公司签订《商品房购销合同》，约定赵一蓉向云南昆润高鸿投资有限公司购买暂定名称为“弥勒县‘财富新天地文化旅游综合建设项目’第一期”的商品房中第5幢第4层02号房，房屋建筑面积76.17平方米，每平方米价格6219.84元，房屋总价为473765元。同日，双方签订《房屋租赁合同》，约定赵一蓉将上述房屋出租给云南昆润高鸿投资有限公司经营管理，租期为2013年4月1日起至2016年3月31日止，云南昆润高鸿投资有限公司按房屋价款�8%向赵一蓉支付租金，每年支付一次，由云南昆润高鸿投资有限公司于每个租赁年度开始的第一个月内代扣代缴租赁税费后向赵一蓉支付，若云南昆润高鸿投资有限公司迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的日万分之五计算承担逾期付款的违约金。2014年2月17日，赵一蓉与云南昆润高鸿投资有限公司签订《补充协议》，就上述房屋租赁合同约定的租期进行延长，至2019年3月31日届满，其余约定事项不变。上述合同及协议均系云南昆润高鸿投资有限公司提供的格式合同。双方口头约定，自2013年4月1日起至2016年3月31日止的租金，抵扣赵一蓉应支付云南昆润高鸿投资有限公司的购房款。现原告向本院起诉要求被告支付2016年4月1日起至2018年3月31日止的租金，并承担违约责任。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金。原告主张由被告支付2016年度（2016年4月1日起至2017年3月31日止）、2017年度（2017年4月1日起至2018年3月31日止）的房屋租金共计75802.40元，系按合同约定标准计算所得，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故对原告的该诉讼请求，予以支持。原告主张由被告按未付租金额的日万分之五计算支付截至2017年8月1日的违约金10422.83元（473765元×8%×0.0005×458天＋473765元×8%×0.0005×92天），以及�2017年8月2日起至租金付清之日止的违约金，在原、被告签订的租赁合同中约定了租金的支付期限及相应的违约金计算标准，合同系双方自愿签订，且该合同系被告制作提供的格式合同，被告迟延支付租金，应按合同约定承担违约责任，原告关于违约金的计算标准及方法符合双方合同约定，但原告主张违约金支付至租金付清之日止，与《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定相重复，故支持由被告支付截至2017年8月1日的违约金10422.83元，并按未付租金额的日万分之五计算支付自2017年8月2日起至判决确定的履行期限届满之日止的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条规定，判决：一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告赵一蓉自2016年4月1日起至2018年3月31日止的房屋租金75802.40元，以及截至2017年8月1日的违约金10422.83元，合计86225.23元；并按未付租金额的日万分之五计算支付自2017年8月2日起至判决确定的履行期限届满之日止的违约金。二、驳回原告赵一蓉的其他诉讼请求。案件受理费2010元，减半收取计1005元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经过审理所查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，上诉人提出的关于未向被上诉人代扣代缴房屋租金税款之事，因双方在合同中有明确的约定，而且不是本案审理的重点范围，具体如何去操作，上诉人可在给付租金时按合同约定处理；关于本案中被上诉人的诉讼请求(主张上诉人支付延付的2016年度和2017年度租金)是否超过一年诉讼时效的规定之事，依双方当事人签订的房屋租赁�同及补充协议中约定“租赁期限是2013年4月1日到2019年3月3日，每年支付一次租金，若云南昆润高鸿投资有限公司迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的日万分之五计算承担逾期付款的违约金”等内容，上诉人每年支付一次租金的义务，仅是付款方式，本案中被上诉人的诉请不存在超过一年诉讼时效的规定，而且合同还在履行期间内，上诉人在一审时也未提出诉讼时效的问题，已经丧失抗辩权，二审可不予审理；关于违约金的约定是否过高之事，上诉人虽提出已超过被上诉人的实际损失，但未提供证据进一步加以证明，在被上诉人不同意或者认为不存在过高的情形之下，经审查本案中双方约定的违约金并未过分高出，被上诉人也并未因造成的实际损失而明显过分获得较高利益的违约金，故本案中不予调整。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应�驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2010元，由上诉人云南昆润高宏投资有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 胡云涛
审判员 廖伟荣
审判员 张 航
二〇一七年十二月二十七日
书记员 邓 敏