山东省胶州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0281民初3165号
原告肖文芬，女，汉族，住山东省胶州市。
委托诉讼代理人：冯乐英，胶州华盛法律服务所法律工作者。
被告青岛智华房地产开发有限公司，住所地胶州市。
法定代表人：薛月丽，总经理职务。
被告青岛至祥置业有限公司，住所地胶州市。
法定代表人：周立亮，总经理职务。
二被告共同委托诉讼代理人：石业臻，山东德衡（胶州）律师事务所律师.
原告肖文芬与被告青岛智华房地产开发有限公司（以下称智华房地产）、青岛至祥置业有限公司（以下称至祥置业）房屋买卖纠纷一案，本院于2016年3月14日受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案，原告肖文芬及其委托诉讼代理人冯乐英，被告智华房地产、至祥置业的共同委托诉讼代理人石业臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖文芬向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的协议无效，被告返还原告购房款167612元及给原告造成的经济损失40000元，共计207612元；2、诉讼费用由被告承担。庭审时原告明确经济损失40000元，包括原告对房屋水电安装改造花费的20000元及按银行同期贷款利率自2014年2月21日至2016年3月14日以167612元为基数按照月息千分之五计算的利息损失20000元。事实和理由：2014年2月21日，原告购买被告位于胶州市北京路和杭州路交汇处的“三河雅居”小区8号楼3单元2楼东户楼房，原告按协议付款，被告交付原告毛坯房，原告对该房屋进行装修并入住。后被告告知原告出卖给原告的房屋办不了产权证明即小产权房屋，被告同意变更房屋价格但需要提高贷款（借款）利率，原告认为二被告欺诈原告，被告以原告不按时付款，将原告所居住的房屋停水停电致原告无法再居住。
被告智华房地产辩称，原告的确购买了战太安村与智华房地产联合建设的旧村改造安置房，但是相关规定没有明确，未约定严格按照国家房地产政策办理该安置房相关的证件手续，请求驳回原告的诉讼请求。
被告至祥置业辩称，原告向至祥置业借款属实，原告与至祥置业应按照双方合同约定履行权利义务，至于原告借款用途至祥置业并不知情，请求依法驳回原告诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无争议的证据，本院予以确认并记录在卷。
原告向本院提交了如下证据：1.《房屋订购协议书》，证明原告与被告智华房地产于2014年2月21日签订协议，约定了房屋位置、面积、单价及总房款，原告支付了首付款138692元，但协议上只写了首付款38692元。
2.《借款协议》，证明原告为购买三合雅居小区8号楼3单元2楼东户借款，并约定以该出卖的房屋作为抵押，该借款协议实际为房屋抵押贷款协议，因被告一直没有取得商品房预售许可，导致原告不能到银行办理贷款手续，另外补充一点，双方约定的是年利率5%，但是从还款总额来看要高于这个数。
3.交款单据12份，其中2015年2月11日收据编号为6468974金额2628元和2015年3月10日收据编号为9318488金额2628元的两张原件丢失，提交原告用手机拍摄的照片，证明原告共交给被告购房款167612元。
被告智华房地产质证称对证据1、2的真实性没有异议。对证据3提供的收款收据原件10份，丢失的两份原件真实性不予认可；对原告交纳首付款138692元没有异议，对原告缴纳了2015年2月和3月的各2628元的事实庭后落实，五日内提交书面意见，逾期不提交视为认可原告主张。
被告至祥置业质证称质证意见同被告智华房地产，但是与被告至祥置业没有关系。
被告智华房地产向本院提交如下证据：
1、南关办发[2006]110号《南关街道办事处关于战太安村村庄改造项目村民安置楼工程申请开工建设的函》复印件；
2、《关于解决战太安村“三合雅居”购房问题的会议纪要复印件》原件及其复印件各一份；
3、（2013）胶民初字第237号民事裁定书复印件。
以上证据证明涉案房屋为旧村改造，不涉及办理房屋权证的问题
4、胶政土字【2007】072号《胶州市人民政府关于胶州市国土资源局将国有土地使用权划拨给南关办事处战太安村委会使用的批复》复印件，证明涉案土地所建设的房屋只是用来安置本村村民，其余部分政府同意对外销售。
5、胶国用2007第5-69号和5-70号关于土地使用证原件及复印件各一份，证明上述两块土地均为划拨土地，土地使用权属于三里河街道办事处战太安村委会，用于旧村改造，不是真正意义上的房地产开发；
6、2011年10月24日胶州市城市化建设领导小组办公室文件原件一份，证明证明涉案房屋属于三里河街道办事处战太安村委会的旧村安置房；
原告质证认为复印件无证明效力，且批复中表明“用于旧村改造、建设村民安置楼”，被告卖给原告时承诺的该房屋是大产权，并没有说是村民安置房，原告购买的是商品房，并不是村民安置房；对提交的原件证据的真实性无异议，恰恰证明该土地的使用权类型为划拨土地，没有办理土地出让手续，针对战太安旧村改造搬迁安置补偿方案的批复，旧村改造只用于本村的村民，不能对外销售，旧村改造的安置房不可以对外销售，会议纪要既不是规范性文件也不是一般的法律法规，原告不是本村的村民，旧村改造的安置房不可以对外销售，被告对外销售违反法律规定，属无效的买卖关系，而被告将房屋出售给原告，并按大产权收取了原告的房屋维修基金和约定可以到银行办理按揭贷款手续。
被告至祥置业对被告智华房地产提交的证据无异议。
原被告对对方提交的原件证据的真实性无异议，二被告对原告提交的二份收据打印件称庭后落实五日内提交书面意见，因二被告庭后未在期限内提交书面意见，因此对原告提交的证据的真实性、被告智华房地产提交的有原件的证据的证明效力，本院予以采信，可以作为本案的有效证据。
根据上述有效证据，本院确认如下事实：
2014年2月21日，智华房地产作为甲方，原告作为乙方，签订《房屋订购协议书》，协议书载明：乙方经过对现场及房屋认真考察和了解，自愿定购甲方坐落在胶州市北京路与杭州路交汇处“三河雅居”小区8号楼3单元2楼201房，面积90.83平方米，单价5050元，总金额458692元，双方签订本协议时乙方支付购房定金10000元，2014年3月12日前，向甲方支付总金额的30%作为首次购房款，金额为138692元，贷款金额320000元。2014年2月21日，智华房地产为原告开具了收到定金10000元的收款收据，2014年3月12日，智华房地产为原告开具了收到首付款128692元的收款收据。
后，至祥置业作为甲方，原告作为乙方，签订《借款协议》，约定：1、乙方因购买三合雅居小区8号楼3单元2楼东户（阁楼），总房款458692元，向甲方借款，借款金额320000元，期限20年，月还款额2628元，还款总额630758元，暂定借款年利率5%，以该房屋作抵押。2、按月还款，每月10日之前还款，逾期不还按日加收房屋还款额千分之五作为滞纳金，逾期三个月不还者，甲方有权追偿乙方借款的30%作为违约金，并收回该房屋（乙方的装修甲方概不负责）。3、还款期限自2014年7月1日至2034年7月1日。4、待此房可办理银行贷款时，乙方必须另行办理银行贷款，此借款协议作废。
2014年7月5日，被告至祥置业为原告出具了原告交纳A8号楼3单元2楼201房2014年7月至12月物业费436元、公共维修基金4632元、装修垃圾清理费200元共计5268元的收款收据。2014年7月至2015年3月，原告以贷款的方式向智华房地产分别交纳了A8号楼3单元2楼201房每月2628元合计23652元的房款，智华房地产出具了九份合计23652元的收款收据。
涉案房屋坐落土地的性质为划拨土地，土地使用权属于三里河街道办事处战太安村委会。2011年10月24日，胶州市城市化建设领导小组办公室下达胶城领办字【2011】43号《关于对三里河街道办事处战太安村旧村改造搬迁安置补偿方案的批复》，同意三里河街道办事处报批的旧村改造搬迁安置补偿方案。2015年3月9日，胶州市三里河街道办事处出具《关于解决战太安村“三合雅居”购房问题的会议纪要》，研究决定为智华房地产销售的战太安村所建楼房业户提供优惠政策：购房者可将户口落入战太安村，但不享受村民待遇；购房者子女在办事处中心小学、中学免收借读费用等。
原告庭审中称：原告购买涉案房屋时房屋还没有交工，主体框架已经建成，楼房已经封顶。当时买房子时销售人员告诉原告与涉案楼房有关的许可证件都在赵家小庄智华房地产处，让原告自己去看，原告看好多人都在买房，就没有去看。2014年7月5日缴纳物业费等费用时被告至祥置业出具了收据，原告接收了房屋钥匙并接着对房屋进行了装修入住。
另，青岛市中级人民法院（2011）青民一初字第70号民事判决书查明，涉案项目于2006年11月17日取得建设用地规划许可证，2007年6月24日取得国有建设用地使用证，证号为胶国用（2007）第5-69号、第5-70号，地号分别为1-5-10-406、1-5-10-407，使用权类型：划拨；其中，B1、B2、B6楼曾取得了建设工程规划许可证。后因超过了有效期，涉案项目于2010年10月26日重新办理了建设用地规划许可证，于2010年11月29日重新办理了胶国用（2007）第5-69号、第5-70号国有建设用地使用证。
本院认为，涉案房屋系建设在集体土地之上的旧村改造安置房，且至今未取得商品房预售许可手续，双方达成的房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。
根据我国合同法的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
原告与被告智华房地产签订的房屋买卖合同无效，智华房地产应当将其收取原告的购房款138692元、偿还的贷款23652元予以退还；关于被告至祥置业收取原告的2014年7月至12月物业费436元、公共维修基金4632元、装修垃圾清理费200元，因原告已经对涉案楼房实际装修入住，物业服务费用和装修垃圾清理费用已经实际产生，因此原告主张被告返还交纳的物业费436元、装修垃圾清理费200元，本院不予支持；原告和被告至祥置业存在的借款关系，属另一法律关系，可另行主张权利；但公共维修基金4632元是至祥置业基于无效的房屋买卖关系收取原告的，没有合法依据，因此被告至祥置业应当予以返还。
原告庭审中称购买涉案房屋时销售人员让原告自己去看与涉案楼房有关的许可证件，原告看好多人都在买房，就没有去看，原告购买涉案楼房时没有尽到充分的注意义务，导致购买了没有办理出商品房预售许可证的楼房，且协议书中也载明原告经过对现场及房屋认真考察和了解自愿定购，因此原告应当对其过错行为自负一定的责任；智华房地产明知涉案楼房非商品房而将房屋对外出售收取房款，本身也有过错；原被告双方均应承担一定的责任。关于原告主张的对房屋水电安装改造花费的20000元损失及按银行同期贷款利率自2014年2月21日至2016年3月14日以167612元为基数按照月息千分之五计算的利息损失20000元，被告收取原告房款产生的利息等损失，因原告认可2014年7月5日即接收房屋并入住，因原被告双方均有过错，因此原告的利息损失与其应支付的房租，基于公平原则，本院确认以两两相抵为宜；原告未提交对房屋水电安装改造花费的相关证据，因此原告主张的该20000元损失，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第十一条、第三十六条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、2014年2月21日原告肖文芬与被告青岛智华房地产开发有限公司签订的《房屋订购协议书》无效；
二、被告青岛智华房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内返还原告肖文芬人民币162344元；
三、原告肖文芬于本判决生效之日起二十日内返还被告青岛智华房地产开发有限公司三合雅居小区8号楼3单元2楼东户（阁楼）房屋；
四、被告青岛至祥置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告肖文芬人民币4632元；
五、驳回原告肖文芬的其他诉讼请求。
如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4414元，由被告青岛智华房地产开发有限公司承担3550元，原告承担864元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 匡建玲
审 判 员 孙 超
人民陪审员 张晓晓
二〇一七年三月九日
书 记 员 冷 甜