广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤07民终439号上诉人（原审被告）：刘功勋。被上诉人（原审原告）：恩平中澳房地产开发有限公司。法定代表人：陈建康，董事长。委托诉讼代理人：陈开明，广东协诚律师事务所律师。上诉人刘功勋因与被上诉人恩平中澳房地产开发有限公司（以下简称“中澳房地产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省恩平市人民法院（2016）粤0785民初1261号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘功勋上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项；2、改判刘功勋应交租赁费11750元；3、本案一、二审诉讼费由中澳房地产公司负担。事实与理由：一审判决对刘功勋抗辩租赁费及物业管理费应计算至6月份的主张不采纳，并判决刘功勋应向中澳房地产公司支付2013年3月至2013年8月的租赁费17634元及物业管理费262元（786元-524元），刘功勋认为一审判决认定事实不正确，理由是不能成立的。2015年12月31日，刘功勋与中澳房地产公司签订《铺位租赁合同》后，双方的权利与义务按合同约定履行。当合同履行至2016年3月刘功勋与中澳房地产公司均有自愿解除租赁关系的意思表示，为此双方口头约定刘功勋如无法及时清场并退回涉案铺位使用权给中澳房地产公司的，拖延时间仍按合同约定支付租赁费，并在刘功勋预付的四个月租赁费押金中扣减。2016年6月16日，中澳房地产公司要求与刘功勋正式解除租赁关系，为此刘功勋于2016年6月17日搬走涉案铺位内的全部财物，将涉案铺位使用权交回给中澳房地产公司。事后中澳房地产公司将涉案铺位加锁，从此刘功勋开始终止了涉案铺位的使用权，并且之后因涉案铺位产生的水、电费等由中澳房地产公司承担。以上事实是不容置疑的，有刘功勋提供的2016年6月17日中澳房地产公司对铺位大门加锁照片及2016年6月17日后涉案铺位水、电费开始由中澳房地产公司缴交的相关证据佐证。上述证据可以证明刘功勋与中澳房地产公司的铺位租赁关系实际于2016年6月16日解除，但一审判决书却认为刘功勋与中澳房地产公司的租赁关系于2016年8月解除，如此属认定事实错误。中澳房地产公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决合法，请求二审法院驳回刘功勋的上诉请求。中澳房地产公司向一审法院起诉请求：１、解除中澳房地产公司与刘功勋于2015年12月31日签订的《铺位租赁合同》。２、刘功勋立即清偿拖欠的租赁费17634元、物业管理费786元，合共18420元给中澳房地产公司。３、本案诉讼费用由刘功勋负担。一审法院认定事实：2015年12月31日，中澳房地产公司与刘功勋签订《铺位租赁合同》，合同约定：“一、中澳房地产公司将位于恩平市中澳豪庭某甲铺位出租给刘功勋经营，铺位建筑面积为65.31平方米；二、租用商铺仅限于商业经营[经营类型：水暖卫浴]，不得用作居住或其它用途；三、租赁期３年，从2015年12月31日起至2018年12月30日止，每月租金￥2939元。每月管理费为2元/平方米，合计为131元/月，物业管理费从2015年12月31日开始计收，刘功勋须在每月10日前交清当月租金及管理费。计租日从2015年12月31日开始计算；四、签订本合同后，刘功勋即交付商铺押金￥11756元（相当于四个月租金额），及预收四个月的物业管理费为￥524元给中澳房地产公司，预收铺租押金及物业管理费款合计12280元，押金在租赁期满刘功勋搬离并结清一切费用、铺位验收合格后三日内无息退还。……八、刘功勋有下列情形之一的，中澳房地产公司有权随时解除合同、收回商铺、没收押金，并可要求刘功勋赔偿损失：１、未经中澳房地产公司书面同意擅自改变承租用途或擅自转租、转借铺位给第三者的；２、逾期15天未缴清租金、滞纳金、水、电费及管理费等应缴费用的；……九、合同届满或终止后，刘功勋应在7天内搬离承租商铺，逾期中澳房地产公司按每日每平方米人民币30元向刘功勋收取占用费，并有权将刘功勋放置在承租商铺内的所有物品搬出，所需的搬迁费、保管费用由刘功勋支付。否则，中澳房地产公司有权留置刘功勋的物品并予以变卖折价抵偿欠款。……十一、合同届满或终止后，商铺位内一切装修及固定物归中澳房地产公司所有，不得拆除；如造成损坏的刘功勋应负责恢复原状，否则中澳房地产公司有权自行予以修缮，费用由刘功勋支付（中澳房地产公司有权在押金中抵扣，不足的有权向刘功勋追索）。……”为履行合同，刘功勋向中澳房地产公司预交了四个月租金11756元作为押金及预付了四个月的物业管理费524元。合同签订后，刘功勋在涉案铺位经营期间，依约向中澳房地产公司支付了2016年1月份、2月份的租赁费及管理费，自3月份开始，刘功勋没有缴交租赁费和管理费。中澳房地产公司遂以刘功勋违约为由诉讼到庭，请求解除涉案的《铺位租赁合同》及请求刘功勋支付2016年3月至8月的租赁费17634元、物业管理费786元。一审法院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。中澳房地产公司与刘功勋在自愿、公平的基础上签订《铺位租赁合同》，双方对《铺位租赁合同合同》的内容及有效性均无异议，一审法院予以确认。本案争议的焦点是：1、中澳房地产公司是否具备解除权；2、刘功勋应支付的租赁费及物业管理费的数额问题。关于第一个争议焦点。中澳房地产公司主张《铺位租赁合同》第八条约定刘功勋逾期15天未缴清租金、滞纳金、水、电费及管理费等应缴费用的，中澳房地产公司有权随时解除合同，刘功勋自2016年3月份起没有缴交租赁费和物业管理费已严重违约，按照上述约定及依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，《铺位租赁合同》应予解除。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”上述规定对解除权的行使采用的是依当事人的意思表示解除，且应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因此，中澳房地产公司行使解除权，应向刘功勋发出解除合同通知书，明确通知刘功勋，解除双方的合同关系。本案中，中澳房地产公司与刘功勋均明确表示双方均没有向对方发出过解除合同通知书，双方并没有依据上述规定通知对方，解除双方的合同关系。为此，中澳房地产公司请求依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定解除合同，理据不足，一审法院不予采纳。但是，中澳公司请求解除合同，庭审中，刘功勋表示同意解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”中澳房地产公司与刘功勋一致同意解除涉案的《铺位租赁合同》，一审法院予以支持。关于第二个争议焦点。中澳房地产公司按照合同约定将涉案商铺交付刘功勋租赁使用，刘功勋应依合同约定履行支付租赁费及物业管理费的义务。中澳房地产诉请刘功勋支付2016年3月至8月的租赁费及物业管理费，刘功勋对其2016年3月份起没有再缴交租赁费及物业管理费这一事实无异议，但认为中澳房地产公司于2016年6月16日要求其搬离涉案商铺，其于2016年6月17日搬离部分商品后，中澳房地产公司当日将涉案商铺加锁锁了门，租赁费、管理费应该计算至6月17日，之后7月、8月份的租赁费和管理费不应支付。根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。对刘功勋上述主张，其没有提供任何证据予以证明中澳房地产公司于2016年6月16日要求其搬离涉案商铺并加锁致使其无法继续使用租赁涉案商铺，且中澳房地产公司予以否认，为此，刘功勋应承担举证不能的不利后果，且诉讼前双方并没有解除涉案《铺位租赁合同》，故此，对刘功勋抗辩的租赁费及物业管理费应计算至6月份的主张，一审法院不予采纳，刘功勋应依约向中澳房地产公司缴交拖欠的2016年3月至8月的租赁费17634元及物业管理费786元，刘功勋预支付的四个月的物业管理费524元应予扣减其拖欠的物业管理费，故刘功勋应支付给中澳房地产公司的租赁费为17634元及物业管理费为262元（786元-524元）。另外，一审庭审中，刘功勋抗辩应以其预交的押金抵顶租赁费，中澳房地产公司则认为按合同第八条约定应予以没收，但对预交的押金，中澳房地产公司并未对此提起诉讼请求，刘功勋亦没有提起反诉，对此，本案不予调整，双方可另循法律途径解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除恩平中澳房地产开发有限公司与刘功勋于2015年12月31日签订的《铺位租赁合同》；二、刘功勋应在本判决生效之日起七日内向恩平中澳房地产开发有限公司支付租赁费17634元及物业管理费262元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，由恩平中澳房地产开发有限公司负担4元，刘功勋负担126元。二审中，中澳房地产公司没有提交新的证据；刘功勋提交图片两张，用以证明中澳房地产公司于2016年6月16日开始缴交涉案铺位的水电费以及于同年6月18日在涉案铺位大门加锁。经审查，刘功勋提交的上述图片在本案诉前已经存在，其无正当理由未能在一审举证期限内予以提交，不属于二审程序新的证据范畴，且中澳房地产公司对刘功勋的证明主张不予认可，上述证据亦无法说明刘功勋的主张，故本院依法不予采纳。一审查明的基本事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合双方当事人的诉辩情况，本案二审的争议焦点为：一审判决判令刘功勋支付涉案铺位2016年3月至同年8月的租赁费及物业管理费是否正确？刘功勋与中澳房地产公司于2015年12月31日签订的《铺位租赁合同》，是双方的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方应恪守履行。根据上述合同的约定，刘功勋应于每月的10日前交清当月的租金2939元、物业管理费131元。之后刘功勋自2016年3月起便没有依约交纳租金和物业管理费，中澳房地产公司遂于同年9月诉至一审法院，主张解除涉案租赁合同并要求刘功勋支付2016年3月至同年8月的租金及物业管理费。鉴于刘功勋在诉讼中表示同意解除涉案合同，故一审判决解除合同并由刘功勋支付前述期间的租金17634元及物业管理费262元，合法合理，本院依法维持。刘功勋主张其于2016年6月17日将涉案铺位交还中澳房地产公司并提前终止双方的租赁合同关系，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款关于“主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”的规定，因中澳房地产公司对刘功勋的上述主张不予认可，而刘功勋又未能举证足以证明其主张，故应由其承担举证不能之法律后果。因此，刘功勋上诉主张涉案铺位的租金及物业管理费只应计算至2016年6月17日，即只需交纳租金11750元，依据不足，本院不予支持。此外，刘功勋提及中澳房地产公司同意以押金抵顶租金，中澳房地产公司不予认可，而刘功勋未能举证予以证明，故一审法院未将上述押金予以处理并无不当。综上所述，刘功勋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘功勋负担。本判决为终审判决。审判长  李立辉审判员  梅晓凌审判员  李雁羽二〇一七年五月十五日书记员  冯雪莹