广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0106民初14401号
原告：广州市礼顿酒店物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区华成路8号之三首层105号，统一社会信用代码914401016832656053。
法定代表人：黄瑞宁，系该司总经理。
委托代理人：何昊鹏，系该司员工。
被告：钟泉，男，1977年5月13日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。
被告：邱琪，女，1983年3月9日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
委托代理人：翟筱雪，系广东匡鼎律师事务所律师。
原告广州市礼顿酒店物业管理有限公司诉被告钟泉、邱琪物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案后，依法适用普通程序，于2017年2月21日公开开庭进行了审理。原告广州市礼顿酒店物业管理有限公司的委托代理人何昊鹏、被告邱琪的委托代理人翟筱雪到庭参加诉讼。被告钟泉经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市礼顿酒店物业管理有限公司向本院提出以下诉讼请求：1.被告钟泉向原告支付拖欠的2015年2月1日至2015年10月31日期间的物业管理费4851元（按539元/月的标准计付）；2.被告钟泉向原告支付迟延支付上述期间物业管理费的违约金（以当月物业管理费539元为本金，按每日3‰的标准，自次月1日起计至实际付清之日止）；3.被告钟泉向原告支付原告垫付的2014年12月1日至2015年9月30日期间的水费692元及2014年12月4日至2015年9月30日期间的分摊电费437.2元；4.被告邱琪对上述第1-3项的费用承担连带责任。事实和理由：被告钟泉于2013年3月12日购买广州市天河区嘉裕·君玥公馆D栋402单元（以下简称案涉房屋），并于2014年4月1日与原告签订《前期物业管理服务协议》。被告钟泉自2015年2月1日起至2015年10月31日止拖欠物业管理费4851元、水费692元及分摊电费437.2元，原告多次发函要求其支付物业管理费及滞纳金、水电费，但被告钟泉均不予理睬。被告邱琪于2015年11月向被告钟泉购买案涉房屋，但被告钟泉没有按照《前期物业管理服务协议》的约定事先通知原告，有鉴于此，原告向两被告寄送了《关于催缴物业管理费用的函》，被告钟泉拒绝收件，被告邱琪收件但不支付物业管理费、水电费。原告认为，被告钟泉违反约定，逾期不支付物业管理费、水电费，且转卖案涉房屋而未告知原告以逃避物业管理费；被告邱琪作为案涉房屋的新业主应对案涉房屋拖欠的物业管理费、水电费承担连带责任。
被告钟泉未作答辩。
被告邱琪辩称：不同意原告的全部诉讼请求，被告邱琪不应被列为本案被告，理由如下：1.原告请求支付的为2015年2月至2015年10月期间的物业管理费，而被告邱琪购买案涉房屋的时间是2015年11月，被告邱琪购买案涉房屋后一直按时足额交付每月的物业管理费、水电费等，从无拖欠行为，原告请求所涉的物业管理费等费用发生在被告邱琪购买案涉房屋之前。2.依据原告提交的证据，本案的物业服务合同纠纷的合同相对方并非被告邱琪，原告要求被告邱琪承担连带责任无任何合同及法律依据，原告存在滥用诉讼权利的不当行为。3.根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》的相关规定，被告邱琪保留向原告追偿为此支付的律师费、交通费及其他合理维权费用的权利。综上，原告提出的诉讼请求既无事实依据也无法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
1.对于原告提供的编号为粤房地权证穗字第××号权属证书（复印件；1页），原告虽未能提供该证据的原件和完整的证据复印件，但结合本院于2017年2月20日向广州市房地产档案馆查询并打印的广州市天河区花城大道39号402房（即案涉房屋）的其中两份《广州市不动产登记查册表》分别载明的关于“房产登记号为2014登记字9306162号，共有情况为共同共有，登记时间为2014年3月12日，产权人黄亚妹的权证号码为920180063号，产权人钟泉的权证号码为920180064号”等内容和“房产登记号为2015登记字9386521号，登记时间为2015年11月9日，产权人为邱琪”等内容，本院认定被告钟泉和案外人黄亚妹在2014年3月12日至2015年11月8日期间是案涉房屋的产权人，被告邱琪在2015年11月9日登记为案涉房屋的产权人。
2.对于原告提供的《前期物业管理服务协议》（共7页；空白版本）及内容为“第十二条、双方签署页前期物业管理服务协议（甲方留存）”并由原告和被告钟泉签章确认（其中乙方签章处显示“钟泉D4022014.4.1”等手写内容）的附页（1页），原告虽称《前期物业管理服务协议》（空白版本）显示的合同条款即是其与被告钟泉签署的上述附页中对应的合同内容但合同正本原件已交付给被告钟泉、其仅留存附页，但本院仅凭该组证据无法采信原告的陈述，因此，本院不采纳该组证据中的《前期物业管理服务协议》作为认定本案事实的依据。
3.对于原告提供的显示由被告钟泉于2014年4月1日签署的《承诺书》和被告钟泉于同日与原告签订的《物业管理服务承诺书》，由于原告已出示该组证据的原件，被告钟泉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和举证的权利，本院认定该组证据是真实的，但《承诺书》中关于“在管理者收到承让人的承诺书前，该承让人有违反《业主公约》、《住户手册》的行为（包括拖欠管理费、水电费或其它费用），法律责任将由本单元业主和承让人共同承担”的内容并非指在被告钟泉转让案涉房屋时，如被告钟泉拖欠案涉房屋的物业管理费、水电费等费用，受让人应对被告钟泉的上述债务承担连带清偿责任。
4.对于原告提供的《嘉裕·君玥公馆交款通知书》（共9份），由于原告未举证证明其如何将上述通知书送达给被告钟泉，本院仅凭该组证据无法认定原告已将上述通知书送达给被告钟泉。
5.对于原告提供的其于2015年11月30日作出的致黄亚妹和被告钟泉的《关于催缴物业管理费用的函》、EMS全球邮政特快专递详情单及其上张贴的“改退批条”，由于原告已出示上述被邮政部门作退件处理的邮件，且从本院拆封邮件情况可知上述邮件邮寄的内容即是《关于催缴物业管理费用的函》，因此，本院采纳该组证据作为认定本案事实的依据，并据此认定原告于2015年12月1日向被告钟泉的户籍所在地邮寄了《关于催缴物业管理费用的函》，但该邮件被邮政部门作退件处理。
6.对于原告提供的其自制的被告钟泉拖欠案涉房屋的物业管理费、水费、分摊电费、迟延支付物业管理费的滞纳金等费用的明细表，被告钟泉对于其已履行相关付款义务负有举证责任，如前所述，被告钟泉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和举证的权利，本院将根据原告的陈述并结合相关证据认定被告钟泉拖欠相关款项的情况。
7.对于原告提供的其已代为垫付包括案涉房屋在内的物业的2014年9月至2015年9月期间的分摊电费和2014年11月21日至2015年9月25日期间的水费的支付凭证，原告虽未能出示其中显示由广州市水务局于2015年9月22日出具的《广东省行政事业性收费统一票据》（共3张）的原件，但原告已支付与未能出示原件的上述3张票据复印件中显示的污水处理费同一时期发生的水费和发生在后的污水处理费并已取得相应的支付凭证原件，且上述费用均是委托银行托收的，本院据此采信原告已付清其未能出示原件的上述3张票据的复印件中显示的费用的陈述，并依据该组证据认定原告已代为垫付上述费用。
在本案审理中，原告还陈述如下意见：1.原告与包括案涉房屋在内的物业的开发商案外人广州市嘉裕房地产发展有限公司（以下简称嘉裕公司）签订的《前期物业服务合同》第六条第4款虽约定“物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或物业使用人应在每月5号前履行交纳义务”，但实际上只要业主或物业使用人在当月最后一天付清当月的物业服务费，原告就不会主张其承担相关违约责任；《前期物业服务合同》第二十二条虽约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日0.5%的标准向乙方支付违约金”，但其将上述违约金计付标准降低为每日3‰。2.案涉房屋属于高层住宅。3.原告从未见过黄亚妹，不向黄亚妹主张权利，也不申请追加黄亚妹作为被告承责。被告邱琪称被告钟泉于2015年11月（具体日期记不清楚）才将案涉房屋交付给其使用。
本院认为：现有证据未显示嘉裕·君玥公馆已成立业主委员会或已通过业主大会选聘物业服务企业，根据国务院《物业管理条例》第二十一条的规定，作为建设单位的嘉裕公司可选聘前期物业服务企业。原告与嘉裕·君玥公馆的建设单位嘉裕公司签订的《前期物业服务合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。依据《前期物业服务合同》的约定，原告是嘉裕·君玥公馆的合法物业服务企业，具备对小区进行物业管理的资格。现有证据不足以证明被告钟泉与原告签订的《前期物业管理服务协议》的具体条款如何，本院对此无法作出认定，但被告钟泉在2015年11月8日之前（含当日）作为嘉裕·君玥公馆的业主，应接受原告与嘉裕公司签订的《前期物业服务合同》的约束，原告和被告钟泉在上述期间成立物业服务合同关系。因现有证据未显示黄亚妹曾与原告签订前期物业管理合同，且被告钟泉和黄亚妹对案涉房屋是共同共有的关系，原告亦表示其不向黄亚妹主张权利也不申请追加黄亚妹作为被告承责，因此，本案不追加黄亚妹作为当事人。
依照《前期物业服务合同》的约定，案涉房屋的物业服务费应为545.61元/月（3.5元/月/平方米×155.8875平方米），原告主张按539元/月的标准计付物业服务费，属于原告对自身权利的合法处分，并无不妥。原告称被告钟泉没有支付案涉房屋2015年2月至2015年10月期间的物业服务费，被告钟泉未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和举证的权利，本院采信原告上述陈述。被告钟泉应向原告支付拖欠上述期间的物业服务费合计4851元（即539元/月×9个月）。被告钟泉的上述行为构成违约，原告主张其支付迟延支付上述期间的物业服务费的违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。《前期物业服务合同》约定每月的物业服务费应于当月5日前支付；未按时足额交纳的，按每日0.5%的标准计算违约金。原告主张迟延支付上述期间物业服务费的违约金以当月拖欠的物业服务费539元为本金，按每日3‰的标准，从次月1日起计至实际支付之日止，属于原告对自身权利的合法处分，本院予以支持；每月的违约金总额均以不超过当月所欠的物业服务费的金额为限。
原告称被告钟泉拖欠2014年12月1日至2015年9月30日期间的水费692元及2014年12月4日至2015年9月30日期间的分摊电费437.2元，被告钟泉未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和举证的权利，本院采信原告上述陈述。鉴于原告已举证证明其已经代为垫付包括案涉房屋在内的物业相关期间的水电费，因此，本院对原告主张被告钟泉支付拖欠上述期间的水电费的请求予以支持。
原告主张被告邱琪对被告钟泉的上述债务承担连带清偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。
被告钟泉经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九十五条，《物业管理条例》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告钟泉于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市礼顿酒店物业管理有限公司支付2015年2月1日至2015年10月31日期间的物业服务费4851元。
二、被告钟泉于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市礼顿酒店物业管理有限公司支付迟延支付上述期间物业服务费的违约金（以当月物业服务费539元为本金，按每日3‰的标准，自次月1日起计至实际付清之日止；每月的违约金总额均以不超过当月所欠的物业服务费的金额为限）。
三、被告钟泉于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市礼顿酒店物业管理有限公司支付水费692元和分摊电费437.2元。
四、驳回原告广州市礼顿酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费190元，由原告广州市礼顿酒店物业管理有限公司负担100元，被告钟泉负担90元。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈晓琼
人民陪审员 刘绮华
人民陪审员 欧阳燕
二〇一七年九月二十一日
法官 助理 喻 珺
书 记 员 古金青
梁怡筠
本判决书于2017年月日送达（33）