山东省单县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁1722民初841号
原告：山东嘉林达物业服务有限公司，住所地：菏泽市中华西路47号。统一社会信用代码：91371702664422716Y
法定代表人：贾峰，总经理。
委托诉讼代理人：许守娟，山东君诚仁和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐冰清，单县宏兴法律服务所法律工作者。
被告：朱坤丽，女，1970年6月7日出生，汉族，农民，籍贯：单县莱河镇江庄行政村前石庄**号，现住单县。
原告山东嘉林达物业服务有限公司与被告朱坤丽物业服务合同纠纷一案，原告于2018年1月31日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员石长战适用简易程序，于2018年3月15日公开开庭进行了审理。原告山东嘉林达物业服务有限公司的委托代理人徐冰清与被告朱坤丽到庭参加诉讼。原、被告于2018年3月20日申请延长调解期限至2018年4月30日。本案现已审理终结。
原告山东嘉林达物业服务有限公司诉称：原告系山东忠伟房地产开发有限公司为其开发建设的单县绿洲湾花园小区聘用的物业服务公司。被告系该小区业主，被告从2011年10月28日至今共欠物业费25368元，被告逾期付款的行为已经构成违约，依合同约定应当支付违约金。为维护原告自身的合法权益，故诉至法院。
被告朱坤丽辩称：其拒交物业费系因电力问题一直得不到解决，被告一直不管不问，且小区安保、监控等设施不完善，原告购买的商品房大门不远处就是垃圾堆，汽车堵门拼房，对其营业造成影响，被告并未尽到服务义务；被告私自断电致使原告房屋无法对外出租，造成原告的直接经济损失；原告门面房面向街道，并未在小区内开展经营活动，且业主委员会和被告签订的物业服务合同不代表原告；另根据《民法通则》的规定，原告要求的前期物业费超过诉讼时效，故2016年1月20日之前的物业费应予驳回。
经审理查明：原告为支持自己的诉讼主张提交下列证据：
1、山东嘉林达物业服务有限公司营业执照、组织机构代码证、贾峰法定代表人身份证明、企业信息变更证明，证明原告是本案适格的主体；
2、案外人山东忠伟房地产开发有限公司与菏泽嘉林达物业服务有限公司于2010年2月27日签订的《前期物业服务合同》、2016年9月1日山东嘉林达物业服务有限公司与单县绿洲湾业主委员会签订的《物业服务合同》一份，证明原告系单县绿洲湾业主委员会聘请的物业服务有限公司。2010年2月27日《前期物业服务合同》约定：第七条：…（一）商业用房：0.9元/月·平方米（二）多层住宅：0.5元/月·平方米。第十条约定：物业服务费（按物业服务资金）按半年交纳，业主应在每年的5月底和12月底按两次履行交纳义务，逾期交纳的业主每天应支付物业公司应交总钱数的5%0的违约金。单县绿洲湾业主委员会与山东嘉林达物业服务有限公司签订的《物业服务合同》约定：第十条物业服务费用（物业服务资金)按按月、一季度或半年(年/月/日)交纳，业主应在每月、每季度、每半年的开始日1次性交纳(每次交费的具体时间)履行交纳义务,逾期交纳的,业主每天应支付给物业公司应交总钱数5%0的违约金,物业费随着物价上涨、物业服务成本的增加和国家政策的变化而进行调整。第三十四条：本合同期限，自2016年9月1日起生效，委托管理期限为3年；
3、2010年12月22日，被告朱坤丽与山东忠伟房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同原件一份、2012年12月27日至2017年1月18日每年的物业催款通知照片六张，上述证据证明被告系绿洲湾的业主，其房屋面积为504.82平方米，从2011年10月28日原告以发通知书的形式，每年都向被告催收物业费，至今按平方0.7元计算，尚欠原告25368元物业费，原告已完成催要义务，其并未超过诉讼时效；
以上证据经被告质证，对于两份物业合同其不清楚；对于2010年12月22日签订的商品房买卖合同原件无异议，是其与开发商签订；对于原告提交的统一社会信用代码证、法定代表人身份证明其不知道；催款单没有其签名，都是假的；对于原告提交的照片，其不知道贴在什么地方。
被告提交单县绿洲湾业主委员会出具的证明以及照片，证明原告一直未给其供电，其门口脏乱差，车辆在其门口停放致使其无法营业，没有任何人来维持秩序。对于被告提交的证据，经原告质证，对真实性及与本案的关联性均提出异议，认为如果属实，被告可另行主张权利，与欠原告物业费没有关系。原告另陈述，2010年至2011年间，被告因欠电费、物业费，被告从外面扯得电，原告没有断被告的电，被告可以要求原告按照物业服务相关规定向其供电。经被告质证，认为原告陈述不是事实，原告先断其电，故其才外接电。
庭后原告提供证人张某陈述：“其是绿洲湾小区业主委员会委员，在小区建成以来就在小区干保安，跟着物业贴催收物业费公告，也帮物业收物业费。其不知道朱坤丽家的门市，门口贴没贴不知道，以前跟着物业要物业费，她不给。”。被告对张某的陈述提出异议：“张某是不是绿洲湾小区业主委员会委员无法证明，但他说他是跟着物业干保安的，与物业公司有关系，我不认识他，他没有给我要过物业费，他连我的门市都不知道在哪里，他怎么给我要的物业费。”
另查明，菏泽嘉林达物业服务有限公司于2015年4月10日名称变更为山东嘉林达物业服务有限公司。
上述事实，有当事人陈述、《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、照片等证据在卷，且经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，山东嘉林达物业服务有限公司与山东忠伟房地产开发有限公司签订了分别于2010年2月27日、2013年2月27日两份《前期物业服务合同》，单县绿洲湾业主委员会与山东嘉林达物业服务有限公司于2016年9月1日签订的《物业服务合同》并且也由山东嘉林达物业服务有限公司实际提供了物业服务，故山东嘉林达物业服务有限公司与与山东忠伟房地产开发有限公司签订的两份《前期物业服务合同》及单县绿洲湾业主委员会与山东嘉林达物业服务有限公司签订的《物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，据此，原告与单县绿洲湾业主委员会签订的《物业服务合同》依法成立，本院依法予以确认。该合同对包括被告在内的小区全体业主均具有约束力。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告为被告所居住的绿洲湾小区提供了物业服务，被告应当及时向原告交纳物业服务费。被告提交业主委员会证明及照片，辩称原告所提供的物业服务存在小区环境差、垃圾乱堆放的瑕疵的辩驳，由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。但是从被告所提交的证据来看，尚不足以证明原告的物业服务存在重大瑕疵。且单县绿洲湾小区为商住一体的小区，平时人流量大，故被告的上述抗辩理由不能成立，本院不予采信。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。
关于物业费诉讼时效问题，原告与业主委员会签订的《物业服务合同》约定被告需按年度缴纳物业费，该物业费属定期给付债务，因而每年物业费履行期限届满后，均为独立债务，原告陈述被告从2010年起未交纳物业费，原告就应当知道被告每年应该交纳物业费，而原告在2018年1月31日向本院主张权利，被告提出原告请求已经超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”，原告虽提交催款通知照片，但无法确定该照片拍摄时间张某桃的陈述，被告提出异议，亦无法证明何时曾向被告催要过当年物业费，原告也未能提供其他证据证明诉讼时效的中断、中止的情形，故原告要求被告支付2015年1月31日之前的租赁费的请求，已经超过诉讼时效，本院不予支持。原告要求2015年1月31日至2018年1月31日的物业费，未超诉讼时效，符合法律规定，本院予以支持，经计算该三年物业费共计12721.46元（504.82平方米×0.7元/月.平方米×12个月×3年）。
关于违约金问题，因原告山东嘉林达物业服务有限公司的物业服务存在一定的瑕疵，被告朱坤丽并非恶意拖欠物业费，故对原告山东嘉林达物业服务有限公司要求被告方支付违约金的请求，本院不予支持。原告山东嘉林达物业服务有限公司在今后的物业服务中应加强管理，为业主提供更好的服务。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：
一、被告朱坤丽于本判决生效之日起十日内给付原告山东嘉林达物业服务有限公司2015年1月31至2018年1月31日的物业服务费12721.46元。
二、驳回原告山东嘉林达物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费484元，减半收取242元，由原告负担183元，被告朱坤丽负担59元（被告负担部分原告已先行垫付，待被告履行时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审判员 石长战
二〇一八年五月十五日
书记员 刘 杰