上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0114民初9807号
原告：沈艳萍。
委托诉讼代理人：谢立嘉，北京盈科(上海)律师事务所律师。
被告：陈琳。
被告：鲍英华。
上述两被告共同委托诉讼代理人：周士炯，上海市捷华律师事务所律师。
原告沈艳萍与被告陈琳、鲍英华房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。原告沈艳萍及其委托诉讼代理人谢立嘉、两被告的共同委托诉讼代理人周士炯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行与原告间的房屋买卖合同，立即配合原告办理嘉定区爱特路XX弄XX号XX室房屋的产权过户登记手续；2、被告向原告支付逾期过户的违约金，以已付房款75万元为基数，按合同第十条约定的每日千分之三的标准计算，从2017年5月23日支付至办理过户手续之日止，暂计算至2017年6月30日为87,750元。事实与理由：原告与两被告于2013年1月签订了房屋买卖合同，约定由原告购买两被告所有的位于上海市嘉定区爱特路333弄27号302室的房屋（以下简称涉案房屋），总价95万元。合同签订后，原告根据合同约定的付款条件，已支付了75万元的房款。被告也将房屋交付给原告使用。由于该房屋系两被告拆迁所得，动迁协议签订及大产证获得的时间已经远超过三年。双方约定两被告须在2016年12月31日之前将系争房屋过户登记到原告名下。原告于2017年5月底知晓两被告办理出系争房屋产权证后，曾电话催告被告立即办理房屋产权过户登记手续，但被告却以种种理由拖延，拒不履行。原告无奈起诉至法院并申请财产保全，涉案房屋被法院依法查封。
两被告辩称，不同意原告要求过户的诉请。2013年3月30日，原、被告将房屋买卖合同变更为房屋租赁合同，原、被告实为房屋租赁关系。被告将房屋出租给原告使用，双方订立的租赁合同超过20年，违反国家对房屋租赁的相关规定，故租金应按20年计算，多出的部分房租被告予以返还。被告对原告不存在违约，也不同意支付违约金，该标准也过高。
本院经审理确认如下事实：被告陈琳为被告鲍英华的女儿。涉案房屋为被告家庭的动迁房。动迁协议签订于2013年6月3日，被动迁人为被告鲍英华的丈夫陈跃心及公公陈顺秋（已亡），被告家庭动迁共分得5套房屋，涉案房屋为其中之一。在动迁协议的补充条款中明确涉案房屋的产权人为两被告。2013年7月5日，涉案房屋办出了大产证。2017年5月22日，涉案房屋登记至被告鲍英华、陈琳名下。2013年1月20日，原告与两被告签订房屋买卖合同，原告向两被告购买涉案房屋，总房款95万元，双方约定在2013年4月1日办理房屋交接手续，在2016年12月31日前办理过户手续，未按约定期限交接房地产的，每逾期一日，被告应向原告支付已收款的千分之三的违约金，计算到交接之日，合同继续履行。该合同补充条款约定，因所交易房屋为动迁房，必须在产证办出后三年方可办理过户手续，故双方约定，在可以办理过户时，被告必须在30日内将系房屋的所有权过户给原告。该合同附件三对付款方式进行了约定，原告应于2013年1月20日支付被告12万元，被告将房屋交付给原告使用当日原告支付被告48万元，原告应于2014年3月31日支付被告10万元，办理过户当天，原告支付尾款25万元。上述合同签订后，原告向被告支付房款共计75万元，剩余房款20万元未付。2013年3月30日，被告将涉案房屋交付原告使用。本案审理中，原告已将剩余房款20万元支付至法院。原告自述符合现行购房政策。
对于原、被告间签订过房屋买卖合同的事实及原告付款的金额，双方均无异议，本院予以确认。但对于双方之间是房屋买卖关系还是房屋租赁关系，双方存在争议。原告认为双方为房屋买卖法律关系，被告则主张双方为房屋租赁关系，为此被告提交了原、被告于2013年3月30日签订的一份租赁合同，拟证明双方对之前签订的房屋买卖合同进行了变更，该合同约定被告将涉案房屋出租给原告使用，租赁期限为70年，从2013年4月1日至2083年3月31日止，付款方式为一次支付840个月的租金共60万元。原告的质证意见为：对该证据的真实性无异议。双方签订租赁合同的目的是为了便于被告在房屋过户前将房屋交付原告使用。租赁合同的约定与双方的实际履行行为矛盾，被告在出具给原告的收据上明确写明原告所付款项为“购房款”而非租金。且在被告出具的2014年4月7日的收据上，被告还书写了“今收到原告支付的15万元房款，目前累计收到房款75万元，剩余房款20万元过户时付清”。足以证明双方的履约行为不是交付租金而是支付房款。直到本案诉讼前被告从未以双方之间存在租赁关系而拒绝原告的过户请求。
本院认为，从双方的履行行为可以看出原、被告之间的真实意思表示为房屋买卖，签订房屋租赁合同的目的仅为方便过户前被告将房屋交给原告使用。原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，双方当事人均应依约履行。该合同签订后，原告依约支付房款75万元，被告应当在涉案房屋符合上市交易条件后，按约配合原告办理过户手续。对于原告要求被告配合原告过户的诉请，本院予以支持。被告未在合同约定的期限内配合原告办理过户手续，已构成违约。原告主张的违约金有合同依据，本院予以支持。关于违约金的支付标准，原告主张的日千分之三明显过高，本院酌情调整为日万分之三。在被告配合原告办理过户手续的同时，原告应当将剩余房款20万元支付给被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告陈琳、鲍英华应于本判决生效之日起十日内配合原告沈艳萍办理位于上海市嘉定区爱特路333弄27号302室房屋的产权过户手续，将上述房屋的产权过户登记至原告沈艳萍名下；
二、原告沈艳萍应于办理上海市嘉定区爱特路333弄27号302室房屋的产权过户手续之日向被告陈琳、鲍英华支付房款200,000元；
三、被告陈琳、鲍英华应于本判决生效之日起十日内向原告沈艳萍支付逾期过户的违约金，以人民币750,000元为基数，按照日万分之三的标准，从2017年5月23日计算至办理房屋过户手续之日止。
负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1,993元，减半收取996.50元，诉前保全费5,000元，合计诉讼费5,996.50元，由被告陈琳、鲍英华负担（被告负担之款应于本判决生效之日起七日内付至本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 韩 颖
二〇一七年十二月二十一日
书记员 凌东媛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。