福建省邵武市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邵民初字第195号原告杨鸣荣，女，1971年12月8日出生，回族，邵武市城关远丰职业介绍所业主，住邵武市。委托代理人刘建平，福建齐欣律师事务所律师。被告过伙兴，男，1962年8月12日出生，汉族，邵武市桂林乡下岚村民委员会村民，住邵武市。被告过成辉（系被告过伙兴之子），男，1987年6月17日出生，汉族，邵武市桂林乡下岚村民委员会村民，住邵武市。原告杨鸣荣与被告过伙兴、过成辉居间合同纠纷一案，本院于2014年12月30日立案受理，依法由审判员官正林适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨鸣荣及其委托代理人刘建平，被告过伙兴、过成辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨鸣荣诉称：原告开办邵武市城关远丰职业介绍所（以下简称远丰介绍所），提供居间服务，促成交易从而收取佣金。2012年10月18日，原告与被告过伙兴、过成辉签订《看房协议书》，该协议约定：原告负责为被告提供售房信息，被告或其亲属看房后与售房方签订房屋买卖合同时，即视为房产交易中介服务已经达成；被告与售房方在邵武市房地产交易中心办理完交易手续的当日，应向原告支付11，000元佣金；被告不得在看房后自行与售房方私自交易，故意规避应支付给原告服务报酬的，应二倍支付约定的佣金；若被告违约引起诉讼，则诉讼的一切费用（包含取证费、诉讼费、律师费等）由被告承担。同年11月9日，被告过伙兴在原告的介绍和带领下，到售房方所有的座落在邵武市五一九路130号301室看房。同年11月16日，被告过伙兴又在原告的介绍和带领下，到售房方陈某所有的座落在邵武市华光路越秀苑A幢307室看房，被告过伙兴对此房非常满意，并与售房方商议房产买卖事宜。此后，两被告私下与售房方签订《房产买卖协议》，售房方于2013年3月18日将房产过户到两被告名下。但两被告未按协议约定支付佣金，已构成违约。故请求法院判令：1．两被告支付购房中介佣金11，000元、违约金1，100元、律师代理费1，000元；2．由两被告承担本案诉讼费用。被告过伙兴、过成辉共同辩称：一、原告确实有带被告过伙兴到位于邵武市华光路越秀苑A幢307室看房，但原告告知被告该房售价58万元，且没有降价的余地，被告认为价格过高，无力购买，便未再与原告就促成该房产交易进行磋商；二、邵武市中意房产中介服务部的价格更优惠、服务更周到，被告购买该房屋系通过邵武市中意房产中介服务部促成的，与原告无关。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。原告为支持自己的诉讼主张，向本院提供以下证据：证据一、《看房协议书》，拟证明：2012年10月18日，原告和两被告签订《看房协议书》，约定：原告负责为两被告提供售房信息；两被告或其亲戚看房后与售房方签订房屋买卖合同时，即视为房产交易中介服务已经达成；两被告与售房方在邵武市房地产交易中心办理完交易手续的当日，则应向原告支付11，000元的佣金；两被告不得在看房后自行与售房方私自交易，故意规避应支付给原告的服务报酬，否则应二倍支付约定的佣金；若两被告违约引起诉讼，则诉讼的一切费用（包括律师费等）由两被告承担；2012年11月16日，被告过伙兴在原告的介绍和带领下，到售房方陈某所有的座落在邵武市华光路越秀苑A幢307室看房后，就与售房方商议房产买卖事宜。证据二、《房屋登记簿证明》，拟证明：售房方陈某将座落于邵武市华光路越秀苑A幢307室的房产卖给两被告，并办理房产过户手续。证据三、律师代理费发票，拟证明：原告因本案诉讼委托律师的代理费1，000元。两被告共同质证认为，对证据一《看房协议书》的真实性无异议，但被告过伙兴只认可2012年10月18日去看文化广场B栋304室的客户签名，被告过成辉认可其父作为代理人的签字。对证据二的真实性、合法性均无异议，但认为与本案无关联性。对证据三的真实性、合法性均无异议，但认为与本案无关联性。本院认为，两被告对原告提供的证据一的真实性不持异议，被告过伙兴虽对部分签字的真实性提出异议，但未提供证据证实，亦未申请笔迹鉴定，可视为其对签字的自认，本院对该证据予以采信。两被告对原告提供的证据二的真实性不持异议，本院予以采信。证据三与本案无关联性，本院不予采信。庭审中，被告向本院提供五组证据：证据一、售房信息表，拟证明：售房方陈某将位于邵武市越秀苑A幢4楼道307室房产在邵武市中意房产中介服务部登记售房，售价为566，000元。证据二、认证凭据协议书，拟证明：被告过成辉与邵武市中意房产中介服务部签订协议书，并在邵武市中意房产中介服务部带领下分别于2012年11月17日、18日到邵武市越秀苑A幢4楼道307室看房。证据三、委托房产让售买卖合同，拟证明：被告过成辉与售房方唐文生、陈某、中介方邵武市中意房产中介服务部于2012年11月21日签订委托房产让售买卖合同，协议约定邵武市华光路越秀苑A幢307室房产交易总价格为548，000元，被告应支付佣金5，500元的事实。证据四、合同补充条款，拟证明：被告过成辉与售房方唐文生、陈某、中介方邵武市中意房产中介服务部对委托房产让售买卖合同进行了补充。证据五、收款收据，拟证明：被告过成辉于2012年11月21日支付给邵武市中意房产中介服务部中介佣金5，000元的事实。原告质证认为，对证据一售房信息表的真实性有异议，此证据系复印件，且该房在原告处的挂牌价为550，000元，而在邵武市中意房产中介服务部的挂牌价为566，000元，被告没必要去售价更高的中介看房。对证据二认证凭据协议书的真实性有异议，此证据系复印件，且该协议书中标注的挂牌价格为560，000元，与证据一中的挂牌价566，000元矛盾。对证据三委托房产让售买卖合同、证据四合同补充条款的真实性均无异议，但与本案无关联性。对证据五收款收据的真实性有异议，收款收据中交款人“过成辉”的签字笔迹与其之前的笔迹不一致，且收款收据应有三联，即使是两联单，也应是用复写纸书写。本院认为，原告对被告提供的证据三、四的真实性无异议，本院予以采信。原告对被告提供的证据一、二的真实性有异议，该两组证据虽系复印件，但已由原件持有人加盖公章认证，且该两组证据与证据三、四形成完整证据链，本院对证据三、四予以采信。证据五收款收据虽不是国家正规票据，但其系由邵武市中意房产中介服务部开具，可证明被告已支付了相应中介佣金，本院对证据五予以采信。被告申请证人陈某出庭作证，证明被告与其达成房屋买卖交易，系由邵武市中意房产中介服务部促成的，与原告无关，原告无权收取佣金。证人陈某陈述主要内容：2012年，其欲把位于邵武市越秀苑A幢4楼道307室房产出售，便前往咨询了多家中介机构，想要了解该套房屋当时市价情况。其是否有去原告处咨询，现在已记不清楚。当时其把上述房屋挂在邵武市中意房产中介服务部委托销售，挂牌价是多少忘记了。此后，邵武市中意房产中介服务部把被告带来看房。被告满意后，其与被告及邵武市中意房产中介服务部对房屋价格、佣金等事项进行了协商，最终三方签订了售房合同，其把房屋卖给了被告并办理了过户手续，同时其支付了相应的佣金给邵武市中意房产中介服务部。因此，其与被告达成的房产买卖交易，系由邵武市中意房产中介服务部促成的，与原告无关。原告对证人陈某证言质证认为，对证人陈述其与被告达成房产交易，系由邵武市中意房产中介服务部促成的有异议。两被告对证人陈某证言质证认为，对其证言的真实性、合法性均无异议。本院认为，证人的陈述能反映案件的部分客观事实，本院将综合全案予以考量。根据上述分析采信的证据，原、被告双方及证人在法庭上的陈述，对本案的事实认定如下：原告杨鸣荣系邵武市城关远丰职业介绍所（以下简称远丰介绍所）业主。被告过伙兴与被告过成辉系父子关系。2012年10月18日，被告过伙兴、过成辉与远丰介绍所签订《看房协议书》一份，约定：1．甲方（远丰介绍所）负责为乙方（过伙兴、过成辉）和其亲戚提供售房信息。2．乙方或其亲戚看房后，乙方或其亲戚与售房方签订房屋买卖合同后，即视为房产交易中介服务已经达成。3．乙方或其亲戚与售房方签买卖协议当日内或在邵武市房地产交易中心办理完交易登记手续当日之内应向甲方支付第四条中对应房产成交后应付的佣金（即下表所载的已成交的房源成交后应付的佣金）。如要办贷款的须另付贷款代办费300元。4．乙方和其亲戚应本着诚信原则，不得在看房后自行与业主私自联系并私自交易，故意规避应支付给甲方的服务报酬（未在本协议约定的期限内支付佣金视为故意规避），否则应两倍支付第三条所约定的佣金。协议还对其他事项作了约定。位于邵武市华光路越秀苑A幢4层307室系售房方陈春梅与唐文生共同共有。同年11月9日，售房方陈某将位于邵武市华光路越秀苑A幢4层307室委托邵武市中意房产中介服务部销售。同年11月16日，被告过伙兴在原告带领和介绍下看了售房方陈某口头委托原告销售的上述房产，并在《看房协议书》中对该房成交应付佣金11，000元一栏签字。同年11月18日，被告过成辉在案外人邵武市中意房产中介服务部带领和介绍下看了上述房产，并在双方签订的《认证凭据协议书》上签字。同年11月21日，售房方唐文生、陈某（甲方），被告过成辉（乙方）以及案外人邵武市中意房产中介服务部（丙方）签订了《委托房产让售买卖合同》，约定：一、甲方自愿将座落在邵武市华光路越秀苑A幢四楼道307室（建筑面积104平方米）出售给乙方，乙方已对甲方所出售的房屋做了充分的了解、勘察、选择，愿意购买该房屋；二、甲乙双方协议上述房产交易总价格为人民币（大写）伍拾肆万捌仟元正；三、乙方在签订合同时，支付人民币（大写）叁万元正作为购房定金；四、定金付后，三方认定本合同已达成生效，甲乙双方支付给丙方为成交总价2%，甲乙各承担1%，随后转为丙方中介佣金。（甲方佣金叁仟陆佰元，乙方佣金伍仟伍佰元）。如未带佣金，必另打欠条，待房管所过户时，付清欠条佣金，合同成立后，甲乙双方服从丙方操作和程序安排，不得道听途说，节外生枝，造成损失，后果自负。合同还对其他事项进行了约定，同日，三方还就该合同签订了补充条款，就剩余事项进行了约定。此后，售房方唐文生、陈春梅与被告过伙兴、过成辉及案外人芦荣先到邵武市房地产管理处办理了房屋过户手续，将上述房产登记在被告过伙兴、过成辉及案外人芦荣先名下。被告过成辉向案外人邵武市中意房产中介服务部支付中介佣金5，000元。本院认为，原告与被告签订的《看房协议书》及被告与案外人邵武市中意房产中介服务部签订的《认证凭据协议书》均属于居间合同性质，合同均系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《看房协议书》中约定了禁止被告利用中介提供的房源信息却绕开中介与售房方签订房屋买卖合同的条款，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该约定，衡量被告是否违约的关键，是看被告是否利用了该中介提供的房源信息、机会等条件而促成交易。本案中，售房方有权通过多家中介机构出售同一房屋，被告分别通过原告及案外人邵武市中意房产中介服务部了解到同一房源信息，对不同的中介机构，被告享有选择权。案外人邵武市中意房产中介服务部为被告提供了房源信息并积极协助被告向售房方磋商交易价格，使得成交价低于售房方的挂牌价，并最终促成了房屋交易。而被告支付给案外人邵武市中意房产中介服务部的中介佣金也低于其与原告约定的佣金，行使了消费者的选择权。被告成功买售房产的行为并没有利用先前与之签约的原告的房源信息，不构成违约。原告主张两被告私下与售房方签订《房产买卖协议》，没有证据证实，本院不予采信。故对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告杨鸣荣的诉讼请求。本案受理费128元，减半收取64元，由原告杨鸣荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审判员官正林二〇一五年三月六日书记员林丽春本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。