福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽02民终5087号上诉人（原审原告）：厦门市镇海大厦业主委员会，住所地厦门市思明区镇海路58号镇海大厦甲栋一楼。负责人：倪蔓娃，业委会主任。委托诉讼代理人：邱占文，福建旭丰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：厦门市创优物业管理有限公司，住所地厦门市湖里区和通里132号。法定代表人：林新才，总经理。委托诉讼代理人：许道辉、刘玉姿，福建夏理律师事务所律师。上诉人厦门市镇海大厦业主委员会（以下简称镇海大厦业委会）与上诉人厦门市创优物业管理有限公司（以下简称创优物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第10646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。镇海大厦业委会上诉请求：撤销一审判决第二项，对停车费改判按上诉人一审诉求即2156000元判决。事实和理由：一审法院根据2008年10月13日的一张55000元发票认定被上诉人仅需每月向上诉人支付停车费10000元，该认定证据不足。一、双方应当履行《镇海大厦物业管理服务临时委托合同》第二十三条的约定，即“临时停车费分成比例为物业公司30%、业主70%”。二、2008年10月13日的发票虽然注明“车库承包金（2008年1－6月）”，但并不表示被上诉人仅需每月向上诉人支付停车费10000元。被上诉人向上诉人隐瞒了大量停车费收入。三、根据创优物业公司在《关于镇海大厦近日业委会〈给全体业主的信〉有关情况的说明》中自述“每月除业主自有车位外，加上公共停车位按现行标准每月总收入不足4万元，加上人员成本费用后，按7:3分成应为9800元”及创优物业公司在停车情况表中所载明的“车库进口、出口岗亭：维修人员10人、社医保、福利、补贴等费用月平均开支26167元。”可计算出创优物业公司每月所收取的停车费扣除税收后为：9800元÷70%+26167元=40147元≈40000元，则其应向镇海大厦业委会支付的分成为28000元/月（40000元/月×70%）。该说明亦未提到双方已经达成每月10000元的包干分成。四、创优物业公司内部的“2013.09－10结帐单”中，可以看出其应当给上诉人的停车费提成为34655元+22750元＝57405元（两个月），则每个月应为28702.5元，从该数据也可以反算出每月的公共停车位收入扣除税收后至少为28702.5÷70%＝41003元。综上，停车费分成应认定每月不少于28000元。创优物业公司辩称，1、镇海大厦业委会的关于主张停车费收入分成，没有事实及法律依据，应驳回其上诉请求。2、厦普和专审字[2014]第ZS096号《审计报告》对停车费已作相应审计，且对支出费用亦作相应审计，该审计应作为认定案件事实依据。3、镇海大厦业委会所做的计算完全没有依据，是其单方面理解。对于48个临时停车位，按照收费标准，即使按照100%停车率及24小时均停满车，每月的临时停车费毛收入也只有48×30×23=33120元（半小时内不得收费，半小时至4小时以内每辆5元，超出部分每小时加收1元，20点到早上8点每辆10元），不可能像镇海大厦业委会所说的每月至少41000多元。当时情况也不可能都能24小时停满。4、即使经审计存在净利润，那么根据《镇海大厦物业管理服务临时委托合同》第二十一条以及2008年12月21日的《思明建设局镇海大厦开发商镇海大厦业委会仁安社区创优物业联席会议会议纪要》第二点：“物业费收取不足部分可暂由大厦公共停车场所停车受益，广告收入等公共收益以楼养楼的方式先行垫付，以减轻业主负担和业委会从大厦由开发商补贴不收费，转向全体业主收物业费，并进行提价、调价压力，待业主委员会将该项物业补贴申请拨补到位后再结转”，以及此后街道、建设局、双方当事人长期协商所形成的会议纪要，均确认应用停车费收益及广告收入等收入用来弥补物业费及公维金的不足。因此被上诉人所可以分成的相关停车费收益及广告收入已发生抵扣。不存在支付停车费的情形。5、根据《镇海大厦物业管理服务临时委托合同》约定，临时停车费及广告费分成每季度支付，那么被答辩人的请求也已过诉讼时效，依法应驳回其请求。创优物业公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，查清事实后依法驳回被上诉人一审诉求或者发回重审。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决要求上诉人移交相关资料，依据不足，应不予支持。需要办理移交的资料之前业委会并没有移交相关资料给上诉人，上诉人能够移交的资料已移交。水施图如果没有业委会协助，上诉人复制不出该资料。业主名册到底是什么，如何比对并不清楚，也不具有可执行性。有关收入明细及台账，同样被上诉人一审诉求也不明确，依法应当驳回其该诉求。二、被上诉人要求支付公维金、停车费、广告费亦依据不足，应予以驳回。公维金是否存在结余应以公维金的实际收支确定，本案公维金收支情况依法可以进行审计，厦普和专审字[2014]第ZS096号《审计报告》亦可作为认定案件事实依据，且事实上公维金入不敷出，上诉人还垫付相关维修费用，因此一审判决上诉人承担支付公维金责任无事实及法律依据。2、关于停车费收益部分及广告收入部分，镇海大厦业委会的一审诉求亦应当予以驳回。(1)依据第1项所述，该部分亦事实上可以审计，是因为被上诉人的不合理的要求及恶意阻扰，导致审计单位退件，因此被上诉人应承担相应责任。(2)停车费的收益分成，按照交易习惯及正常判断，应是只扣除停车费经营成本、相关税费后，再按约定比例分成。(3)厦普和专审字[2014]第ZS096号《审计报告》对停车费已做相应审计，应作为认定案件事实依据。第四，根据《镇海大厦物业管理服务临时委托合同》第二十一条以及2008年12月21日的《思明建设局镇海大厦开发商镇海大厦业委会仁安社区创优物业联席会议会议纪要》等，均确认应用停车费收益及广告收入等收入用来弥补物业费及公维金的不足。因此被上诉人所可以分成的相关停车费收益及广告收入已发生抵扣。经抵扣，上诉人并无需向被上诉人支付被上诉人所可以分成的公共收益。三、本案被上诉人停车费收益及广告收入分成，按约定是每季度支付，因此适用诉讼时效的规定，被上诉人该主张的相关部分已过诉讼时效，应予以驳回。镇海大厦业委会辩称，一、一审法院判决创优物业向镇海大厦业委会移交业主名册等物业管理资料有充分的证据支持。创优物业一审向法院提交的证据第5页“2014年6月7日下午移交纪要”，明确记载：创优物业肖正选就今天未移交事项承诺以下：……2、水施图壹卷3、镇海大厦业主清册4、创优已预收所有项目费用明细。以上4项下周五（2014.6.13）之前提供。该证据已充分说明水施图、业主名册和相关收入明细及台账创优物业没有向镇海大厦业委会移交。一审法院据此判决创优物业向镇海大厦业委会移交相关资料，证据确凿充分。二、一审法院判决创优物业向镇海大厦业委会支付公维金、广告费和停车费收入符合法律规定，公维金和广告费的数额认定符合举证规则，停车费的收入金额应按镇海大厦业委会一审诉求计算。三、关于诉讼时效问题。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，虽然公共收益自2008年就开始产生，但是创优物业公司进行的物业服务具有时间上的连续性，2014年4月才退出镇海大厦管理，退出时未与业委会进行公共收益的交接，这个时间点应当认定为知道或应当知道权利被侵害的时间。因此，诉讼时效期间应从2014年4月开始计算，未超过诉讼时效。镇海大厦业委会向一审法院起诉请求：1.判令创优物业公司立即向镇海大厦业委会移交下列财产及物业管理资料：（1）镇海大厦业主名册；（2）镇海大厦2008年开始的物业费收入、停车费收入、广告费收入等明细及台账；房屋公共维修金收支明细及台账；（3）水施图壹卷27页；2.判令创优物业公司立即向镇海大厦业委会移交扣除合理开支之后剩余的房屋公共维修金508152.5元；3.判令创优物业公司立即向镇海大厦业委会支付公共停车收入2156000元、公共广告收入219125.6元等利用公共场所产生的收入共计2375125.6元；4.判令创优物业公司立即向镇海大厦业委会支付审计费用37500元。诉讼过程中，镇海大厦业委会撤回第四项诉讼请求。一审法院认定事实：2007年12月30日，镇海大厦业委会与创优物业公司签订《镇海大厦物业管理服务临时委托合同》，约定镇海大厦业委会委托创优物业公司对位于镇海路56-58号镇海大厦提供物业管理服务，镇海大厦建筑面积为51254㎡；委托管理期限为三个月，即自2008年1月1日至2008年3月30日止；高层住宅及商住房、店面公共维修金按建筑面积每月每平方米0.3元向业主或物业使用人收取；维修金的30%用于房屋公共部位的小修费用（暂按维修单项费用在1200元以下的界定为小修），70%用于房屋大中修以上项目，并按厦门市房屋公共部位费用设备设施维修基金管理办法执行。不足部分由创优物业公司暂时垫付，并从日后收取的维修金中扣除；日常小修费用由物业管理企业根据实际需要开支；中修以上费用的开支，须经双方协商审核同意后方可组织实施；车库管理费、场地固定停车管理费由创优物业公司按每月80元向使用人收取，临时停车费按政府物价部分标准收费。临时停车费以及其他广告、公共场所（地）收益扣除国家税费后，分成比例为物业公司30%，业主70%，每季度准确准时拨付镇海大厦业委会并附详细清单。合同签订后，创优物业公司依约为镇海大厦提供物业管理服务。合同到期后，创优物业公司继续为镇海大厦提供物业管理服务，房屋公共维修金的收费标准及双方的权利义务仍按原合同约定执行。2008年10月13日，镇海大厦业委会向创优物业公司出具发票，载明其收取了“车库承包金（2008年1-6月）”55000元。2012年7月10日，创优物业公司所作的《镇海大厦房屋公共维修金收支情况公布（2012年1-6月）》确认该半年房屋公共维修金合计使用金额为43605元。2013年10月10日，镇海大厦业委会向创优物业公司发出《关于敦请提交相关资料公函》，要求创优物业公司于2013年10月20日前将2007年12月30日至2013年9月30日期间发生的应缴款转入镇海大厦业委会业主基金账户，并于2013年10月16日前将业主清册、房屋公共维修金账目明细、物业管理费收缴报表、利用公共部位共用设施的经营收入、广告租赁收入明细、地下车库业主清册及收费账目明细、建筑红线图及附属建筑图、器材设备清单、施工图等资料提交镇海大厦业委会。2013年10月28日，镇海大厦业委会因电梯维修急需资金，向创优物业公司借款10万元并出具《借条》。2013年12月12日，创优物业公司分别向镇海大厦业委会账户转账703.28元及18785.59元两笔款项，用于支付房屋公共维修金。2013年12月24日，创优物业公司作出的《关于镇海大厦近日业委会〈给全体业主的信〉有关情况的说明》中称“每月除业主自有车位外，加上公共停车位按现行标准每月总收入不足4万元，加上人员成本费用后，按7:3分成应为9800元，我司已转5.5万元，何来侵占之说？”该说明后所附的《停车情况表》最后一栏载明：“车库进口、出口岗亭：维修人员10人、社医保、福利、补贴等费用月平均开支26167元。”2014年4月15日，镇海大厦业委会与神盾（厦门）物业服务有限公司签订《镇海大厦物业管理服务合同》，委托神盾（厦门）物业服务有限公司对镇海大厦进行物业管理服务，合同期限自2014年4月25日起至2015年4月24日止。2014年4月15日、2014年4月17日，镇海大厦业委会向创优物业公司发出《关于镇海大厦更换物业服务公司的通知》及《关于更换镇海大厦物业服务公司的再通知》，要求创优物业公司于2014年4月25日前移交镇海大厦物业管理服务的全部设备和资料。2014年4月25日，创优物业公司退出镇海大厦物业管理，并针对镇海大厦的公共设施设备、工程档案等与镇海大厦业委会办理交接手续。2014年5月29日，厦门市思明区中华街道办事处会议纪要作出的【2014】1号《会议纪要》中明确对于新旧物业及业委会账务往来及纠纷处理原则：有争议的部分，以法律、审计的结果为依据进行处理。2014年6月7日，创优物业公司就未移交的事项作出承诺（《2014年6月7日下午移交纪要》）：“1、消防验收有关文件壹卷；2、水施图壹卷；3、镇海大厦业主清册；4、创优已预收所有项目费用明细。以上四项下周五（2014.6.13）之前提供，其中第1、2项若找不到，由创优负责找相关部门复制，业委会协助。复制费用由创优承担”。另查明，镇海大厦业委会于2014年7月17日向一审法院申请对2008年1月1日起至2014年4月25日创优物业公司在镇海大厦进行物业管理期间代为收取的房屋公共维修金、停车费、广告费进行审计。2014年12月22日，一审法院依法委托厦门银兴会计师事务所有限公司进行审计鉴定。厦门银兴会计师事务所有限公司于2015年10月27日向一审法院提交《对镇海大厦业主委员会的回复》，称因镇海大厦业委会与厦门银兴会计师事务所有限公司因审计计算方法产生分歧，其尊重镇海大厦业委会要求更换审计机构的意见，并于2015年11月16日向一审法院发出《退件函》。2015年11月19日，一审法院再次依法委托备选机构厦门欣洲会计师事务所有限公司进行审计。2017年4月7日，厦门欣洲会计师事务所有限公司向一审法院出具《（2015）厦思法司法综鉴字第9号退鉴函》，声明因创优物业公司至今未能提供2008年1月1日至2011年12月31日停车费收费明细报表以及2014年1月至2014年5月的记账凭证，导致其无法开展审计工作，因此无法接受该项委托。一审法院认为，本案争议焦点为：一、创优物业公司是否应向镇海大厦业委会移交物业管理资料；二、镇海大厦业委会的起诉要求移交、返还房屋公共维修金及停车费、广告收入是否超过诉讼时效；三、创优物业公司应返还房屋公共维修金、停车费及广告收入的金额。一、关于创优物业公司是否应向镇海大厦业委会移交物业管理资料。一审法院分析认为，《2014年6月7日下午移交纪要》中创优物业公司明确承认就水施图、镇海大厦业主名册及已预收所有项目费用明细尚未完成交接。创优物业公司主张水施图已在2008年由思明区房屋建设开发公司移交给镇海大厦业委会，但并未提交相应证据予以证明，故对其抗辩意见不予采信。根据《物业管理条例》之规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应将物业管理资料交还给业主委员会。故镇海大厦业委会要求创优物业公司向其移交镇海大厦业主名册、镇海大厦2008年起物业费收入、停车费收入、广告费收入等明细及台账、房屋公共维修金收支明细及台账、水施图等物业管理资料的诉求有事实和法律依据，予以支持。二、关于镇海大厦业委会的起诉要求返还房屋公共维修金及停车费、广告费收入是否超过诉讼时效。一审法院分析认为，1.关于房屋公共维修金的诉讼时效问题。房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，属于全体业主所有，基于房屋公共维修金涉及小区公共设施维修维护的特殊性，并非普通的债权请求权，故不适用诉讼时效的规定。2.关于停车费及广告费收入的诉讼时效问题。镇海大厦业委会与创优物业公司签订的《镇海大厦物业管理服务临时委托合同》期限自2008年1月1日起至2008年3月30日止，合同到期后，双方虽未续签合同，但创优物业公司仍按原合同约定为镇海大厦小区提供物业管理服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，该事实合同关系至2014年4月25日创优物业公司退出镇海大厦物业管理终止。根据民法通则的规定，向人民法院请求保护民事权益的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。本案中，虽停车费、广告费等公共收益自2008年起即开始产生，但因创优物业公司的物业服务具有时间上的连续性，自2014年4月25日才与镇海大厦业委会解除合同退出镇海大厦小区，退出时未与镇海大厦业委会就停车费、广告收入进行交接，故该时间点应当认定为知道或应当知道权利被侵害的时间。因此诉讼时效应从2014年4月25日开始计算，镇海大厦业委会于2014年7月22日诉至一审法院，并未超过诉讼时效。三、关于创优物业公司应返还房屋公共维修金、停车费及广告收入的金额。一审法院分析认为，创优物业公司作为镇海大厦的物业服务企业，在物业管理期间代为收取的房屋公共维修金、停车费及广告费的金额应建立账册记载，现镇海大厦业委会向一审法院申请对创优物业公司管理期间的上述费用进行审计，但因创优物业公司未能提供2008年1月1日至2011年12月31日的停车费收费明细报表及2014年1-5月的记账凭证，导致审计机构无法开展审计工作而退鉴。在庭审中创优物业公司中亦确认因其在2008年至2011年没有进行归类统计停车费收入以及录入电子报表，且在2014年1-5月份因知悉镇海大厦业委会通知即将更换物业公司而管理停滞，故无法提供2008年-2011年的停车费收费明细电子报表及2014年1-5月份的记账凭证。在无正当理由不予提供相关证据材料的情形下，根据《民事诉讼证据规定》的规定，持有证据的一方无正当理由拒绝提供，可以推定该证据内容所证明的并且不利于证据持有人的主张成立。关于房屋公共维修金结余。因创优物业公司拒不提交相关鉴定资料，故一审法院对镇海大厦业委会主张依据创优物业公司2012年7月10日公布的《镇海大厦房屋公共维修金收支情况（2012年1-6月）》对2008年1月1日至2014年4月25日镇海大厦的房屋公共维修金的支出进行推算的计算方式予以认可，确认创优物业公司管理镇海大厦期间房屋公共维修金开支为545062.5元。庭审中，创优物业公司陈述房屋公共维修金的缴费率为80%-90%，该陈述符合物业管理实际，对此予以采信，酌定以85%的缴费率进行计算，故创优物业公司自2008年1月1日至2014年4月25日共收取房屋公共维修基金应为980232.75元（1153215元×85%）。另因2013年12月12日，创优物业公司分别向镇海大厦业委会账户转账703.28元及18785.59元两笔款项用于支付公共维修金，该款项亦应予以扣除。故，自2008年1月1日至2014年4月25日镇海大厦结余的房屋公共维修金为315681.38元（980232.75元-545062.5元-100000元-703.28元-18785.59元）。关于停车费收入。创优物业公司所提交的2008年10月13日由镇海大厦业委会开具的《发票》中载明“车库承包金（2008年1-6月）55000元”，并加盖镇海大厦业委会发票专用章，与创优物业公司的庭审主张相印证，故对创优物业公司所称的其与镇海大厦业委会关于停车费采用的是包干制而非酬金制的抗辩意见予以采信。一审法院认定，创优物业公司与镇海大厦业委会对于停车费采用包干制的计费方式，创优物业公司每月向镇海大厦业委会支付停车费10000元。扣除其已交纳的2008年1-6月的车库承包金55000元（6个月），创优物业公司仍应向镇海大厦业委会交纳自2008年7月1日至2014年4月25日（按69个月计）的车库承包金690000元（69个月×10000元）。关于广告费收入。创优物业公司对其与天成灏景的所签的广告合同不予认可，且镇海大厦业委会亦未出示合同原件，故对创优物业公司的该项抗辩意见予以采纳。因创优物业公司对镇海大厦业委会所主张的其他广告收入均无异议，对此予以确认，创优物业公司自2008年1月1日至2014年4月25日共获得广告收入为158695.6元。【明细如下：（1）妙香105：6000元；（2）黛娜制衣：19090元；（3）厦门广电传媒：6000元；（4）中国移动（基站）：10800元；（5）中国移动（宽带）：10800元；（6）中国电信1：9900元；（7）中国电信2：81000元；（8）真功夫快餐：15105.6元】。故创优物业公司应向镇海大厦业委会支付自2008年1月1日至2014年4月25日的广告收入为111086.92元（158695.6元×70%）。综上，一审法院认为，镇海大厦业委会主张创优物业公司向其移交物业服务所需的相关资料移交的诉讼请求有事实和法律依据，应予以支持。镇海大厦业委会主张创优物业公司返还代为收取的房屋公共维修金、停车费及广告收入的诉讼请求并未超过诉讼时效。创优物业公司应返还其于2008年1月1日至2014年4月25日管理镇海大厦期间收取的房屋公共维修金、停车费和广告费共计1116768.3元（315681.38元+690000元+111086.92元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条、《物业管理条例》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门市创优物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向厦门市镇海大厦业主委员会移交以下物业管理资料：1.镇海大厦业主名册；2.自2008年1月1日起至2014年4月25日止镇海大厦物业服务费、停车费、广告费、房屋公共维修金的收入明细及台账；3.镇海大厦水施图；二、厦门市创优物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向厦门市镇海大厦业主委员会支付自2008年1月1日至2014年4月25日的房屋公共维修金315681.38元、停车费690000元、广告费111086.92元，以上共计1116768.3元；三、驳回厦门市镇海大厦业主委员会其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均未提出异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方的上诉主张皆不能成立，具体分析如下：一、关于创优物业公司是否应向镇海大厦业委会移交物业管理资料。《2014年6月7日下午移交纪要》中创优物业公司明确承认就水施图、镇海大厦业主名册及已预收所有项目费用明细尚未完成交接。一审法院据此认定镇海大厦业委会要求创优物业公司向其移交镇海大厦业主名册、镇海大厦2008年起物业费收入、停车费收入、广告费收入等明细及台账、房屋公共维修金收支明细及台账、水施图等物业管理资料并无不当，本院予以维持。二、关于本案是否超过诉讼时效。房屋公共维修金属于全体业主所有，基于房屋公共维修金涉及小区公共设施维修维护的特殊性，不适用诉讼时效的规定。创优物业公司为镇海大厦小区提供物业管理服务至2014年4月25日退出，其物业服务具有时间上的连续性，退出时未与镇海大厦业委会就停车费、广告收入进行交接，故一审法院认定该时间点应当认定为知道或应当知道权利被侵害的时间，诉讼时效应从2014年4月25日开始计算并无不当。镇海大厦业委会于2014年7月22日诉至一审法院，并未超过诉讼时效。三、关于创优物业公司应返还房屋公共维修金、停车费及广告收入的金额。创优物业公司作为镇海大厦的物业服务企业，在物业管理期间代为收取的房屋公共维修金、停车费及广告费的金额应建立账册记载，现镇海大厦业委会向一审法院申请对创优物业公司管理期间的上述费用进行审计，但因创优物业公司未能提供2008年1月1日至2011年12月31日的停车费收费明细报表及2014年1-5月的记账凭证，导致审计机构无法开展审计工作而退鉴。在庭审中创优物业公司中亦确认因其在2008年至2011年没有进行归类统计停车费收入以及录入电子报表，且在2014年1-5月份因知悉镇海大厦业委会通知即将更换物业公司而管理停滞，故无法提供2008年-2011年的停车费收费明细电子报表及2014年1-5月份的记账凭证。在无正当理由不予提供相关证据材料的情形下，一审法院对房屋公共维修金结余及广告费的计算方式并无不当，本院予以维持。对讼争停车费的收入分配方式及具体金额。镇海大厦业委会主张创优物业公司内部的“2013.09－10结帐单”可以看出其应当给的停车费提成为34655元+22750元＝57405元（两个月），则每个月应为28702.5元。经审查，该项目表述为“停车费（业委会提成：）34655元”及“临时停车费（业委会提成：）22750元”。根据一般理解，“停车费（业委会提成：）34655元”与“停车费（业委会提成）34655元”表意不同，前者表示业委会提成只是34655元停车费的一部分，而后者表示业委会停车费提成为34655元。前述两项中“停车费”与“临时停车费”表述亦不同，根据双方约定临时停车费才存在分成的问题。故该“2013.09－10结帐单”不足以证明停车费提成该两个月为57405元的主张。本案停车费每月提成的标准及金额，需结合本案情况予以综合认定。《镇海大厦物业管理服务临时委托合同》第二十三条约定：“临时停车费以及其他广告、公共场所收益扣除国家税费后，分成比例为物业公司30%，业主70%。”创优物业公司在一审2017年6月9日庭审笔录中声称，因为收益还要扣除支出的成本，比较麻烦，支出成本多少没有办法进行统计，所以双方约定按每月1万元进行包干。创优物业公司在《关于镇海大厦近日业委会〈给全体业主的信〉有关情况的说明》中自述“每月除业主自有车位外，加上公共停车位按现行标准每月总收入不足4万元，加上人员成本费用后，按7:3分成应为9800元”金额与1万元基本吻合。镇海大厦业委会在一审2017年6月9日庭审笔录中主张停车收益不应当扣除人工成本，停车场人工成本应当从物业管理费中去扣，不应该在公共停车场收入中扣除。盖有“厦门市镇海大厦业主委员会”印章的2008年12月21日《思明区建设局镇海大厦开发商镇海大业委会仁安社区创优物业联席会议会议纪要》载明：“物业工作与财务报告中体现出现运行经费严重不足的实际困难，物业收取不足部分可暂由大厦公共场所停车收益、广告收入等公共收益以楼养楼的方式先行垫付”。可见，镇海大厦物业费不足，需要通过公共场所停车收益先行垫付，停车场人工成本计入本已不足的物业费与实际情况明显不符。从常理来看，“收入”与“收益”确有明显差别，只有在扣除成本后存在纯收益的情况下，才有条件通过以楼养楼的方式先行垫付物业费的不足。故，镇海大厦业委会关于停车场人工成本不应该在公共停车场收入中扣除的主张难以采纳。以镇海大厦业委会为甲方，创优物业公司为乙方的《备忘录》虽然只标明“签收人：刘秀华”，但镇海大厦业委会自认刘秀华2008－2010年是业委会委员，创优物业公司补充其身份为业委会委员兼执行秘书，该情况表明，创优物业公司曾与镇海大厦业委会就停车费分成采用1万元包干制进行过商讨。该《备忘录》载明：“经甲、乙双方协商，乙方同意以镇海大厦地下停车场48个公共停车位的收费中每月提取一万元，首月五千元，合计一至六月五万五千元，作为房屋公共维修金或五楼转层改造的费用及业委会办公活动经费”。2008年10月13日由镇海大厦业委会开具的《发票》中载明“车库承包金（2008年1-6月）55000元”，并加盖镇海大厦业委会发票专用章，表明《备忘录》的约定已经在实际实施。上述证据和事实可以互相印证，具有逻辑一致性，故一审法院关于讼争停车费采用包干制的计费方式，创优物业公司每月向镇海大厦业委会支付停车费10000元的认定并无不当。一审法院关于扣除其已交纳的2008年1-6月的车库承包金55000元（6个月），创优物业公司仍应向镇海大厦业委会交纳自2008年7月1日至2014年4月25日（按69个月计）的车库承包金690000元（69个月×10000元）的认定，本院予以维持。综上所述，双方当事人的上诉请求皆不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币25801元，由厦门市镇海大厦业主委员会负担14645元，由厦门市创优物业管理有限公司负担11156元。本判决为终审判决。审 判 长 张巧铭审 判 员 陈丽英审 判 员 周宗良二〇一七年十一月二十四日代书记员 傅晓琴附：本案适用的法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。