辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）沈中民二终字第1636号
上诉人（原审原告）：辽宁东泰房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈阳棋盘山国际风景旅游开发区望滨村。
法定代表人：刘昕，该公司总经理。
委托代理人：邵利，男，1962年11月14日出生，汉族，该公司员工。
委托代理人：董志良，男，1944年8月11日出生，汉族，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：尹树林，男，1954年3月1日出生，汉族，无职业，住址沈阳市新城子区。
委托代理人：付振东，辽宁正直律师事务所律师。
原审第三人：刘吉才，男，1973年8月13日出生，汉族，无职业，现羁押于沈阳市看守所。
上诉人辽宁东泰房地产开发有限公司（以下简称“东泰公司”）因与被上诉人尹树林、原审第三人刘吉才房屋买卖合同纠纷一案不服沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第00531号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年6月1日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员李大鹏主审、代理审判员韩彩霞参加评议的合议庭，审理了本案。
东泰公司一审诉称：东泰公司与尹树林于2011年1月10日签订了《飞龙城际公寓认购书》，认购书中约定尹树林在了解了20-04室的相关情况后，同意向东泰公司购买该套房屋，总价款630，360元，认购书签订后，尹树林支付了首期款2万元后，东泰公司同意尹树林先期入住，为其办理了《入住通知书》并交付了该房屋的钥匙，尹树林从2011年1月11日实际使用了该房屋至今。尹树林使用该房屋期间，东泰公司多次向其催要购房余款，但尹树林至今没有向东泰公司支付购房余款。虽然东泰公司采取了断水断电方式向尹树林催要，但尹树林仍未支付认购书中确定的房款，无奈，东泰公司诉至法院，故东泰公司请求法院判令：一、解除2011年1月10日双方签订的《飞龙城际公寓认购书》；二、尹树林立即将飞龙公寓20-04室退给东泰公司；三、从2011年1月11日起至退还之日止，每月按100元每月房屋使用费向东泰公司支付占用费28，000元（可先从尹树林预付款中扣除，不足部分一次性向东泰公司付清）；四、尹树林承担本案诉讼费。
尹树林一审辩称：1、东泰公司解除与尹树林解除房屋买卖合同不具备解除条件。根据双方签订的《飞龙城际公寓认购书》，卖方将位于沈阳市沈河区万寿寺街175号第1栋20层04室房间卖与尹树林，合同约定价款为630，360元，面积52.53平方米。认购书没有约定付款时间，因此尹树林不存在违约，东泰公司以没有交付房款为理由解除合同，没有法律依据。同时，根据上述合同约定“房屋具备产权条件时，双方签订正式合同”，现上述房屋不具备办理产权的条件，更没有签订正式合同，根据合同法基本理论的同时履行抗辩权，东泰公司存在合同没有履行完毕（买卖合同的卖方主要义务）尹树林有理由不交付房款，因此尹树林不存在违约，东泰公司以没有交付房款为理由解除合同，没有法律依据；2、根据东泰公司与刘吉才签订的《协议》，刘吉才拥有上述房产的合同所有权，即处分权，又根据尹树林与刘吉才签订的《协议书》，刘吉才将上述房产抵顶给尹树林，上述事实在东泰公司给尹树林办理房屋准入知单时，已经明知认可，因此实际上，上述房款已经通过债权债务转让方式，将房款给付了东泰公司，因此尹树林不存在违约，东泰公司以没有交付房款为理由解除合同，没有法律依据；3、退一步讲，即使东泰公司与刘吉才无协议，仅是尹树林在东泰公司处购买房屋，东泰公司也无权要求解除合同，根据合同法九十四条（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，双方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，东泰公司并没有通知尹树林解除合同，因此，东泰公司主张解除合同没有催告程序，解除合同没有法定理由；4、到目前为止，东泰公司卖于尹树林的房屋也不具备办理产权条件，已经对尹树林给付房款构成的违约，因此尹树林没有理由给付房款，何况尹树林已经通过“房屋、房款”转让的方式，实际上给付了房款。综上，东泰公司解除合同没有法定理由，建议法院驳回东泰公司的诉讼主张。
刘吉才一审述称：这个房子当时我在飞龙公寓买的，分期付款，我和尹树林有欠款，我就将房子抵押给了他。关于本案，我的意见是：因为房屋我是正常卖给尹树林的，所以尹树林是正常取得该房屋的，我和飞龙的纠纷和尹树林没有关系，我有买房子的收据，但是现在不方便提供，不光这一个房子，一共7、8套房子。
原审法院审理查明：2011年1月6日，刘吉才作为甲方，尹树林作为乙方，签订《房屋顶账协议书》，载明：“根据有关法律的规定，甲乙双方就欠款一事，经充分协商，达成如下协议，以资共同遵守。一、甲方确认尚欠乙方人民币630，360.00元整。二、甲方将其享有的的全部债转让给乙方。三、以其所有的位于沈河区万寿寺175号第一栋20层04室作价630，360.00元整代甲方顶账给乙方。四、乙方与签订房屋买卖合同—即飞龙•城际公寓认购书。并由乙方直接与办理房屋入住事宜。五、甲方有义务协助乙方办理沈河区万寿寺175号第一栋20层04室的所有权证。六、如乙方不能依法取得沈河区万寿寺175号第一栋20层04室的所有权证，则由甲方承担返还630，360.00元欠款的责任及承担违约金20万元整。七、甲方、乙方及无其他纠纷。八、本协议一式三份。甲方乙方各执一份。本协议签字即生效。”。同日，刘吉才书写字条一张，载明：“给予办理20层04号房屋手续。面积52.53×12，000=630，360。地址：大西电子市场飞龙大厦。找董总。电话：8127****。办理手续带2万元整。”
2011年1月10日，东泰公司（以下简称“辽宁东泰”）作为卖方，尹树林作为买方，签订《飞龙•城际公寓认购书》，载明：“认购物业：20层04室（装修现房）建筑面积：52.53㎡（仅供参考，不作计价依据）房款总价：陆拾叁万零叁佰陆拾元整（套）小写：630，360元付款方法：买卖双方约定：1、卖方已经将该房屋的情况全部告知了买方（包括办理产权事宜），买方也亲自查看了房屋，对房屋及相关情况表示认同。2、具备办理产权证条件时，双方签订正式合同，卖方为买方提供相关手续，协助买方办理产权证。”同日，尹树林向东泰公司交付人民币2万元，东泰公司为尹树林开具收款收据，收款事由一栏标注：“尹树林代刘吉财垫付款”。东泰公司将2004房间钥匙3把交付尹树林。尹树林自该时起使用房屋至今。
2010年12月11日，东泰公司作为甲方（卖方），刘吉才作为乙方（买方），签订《购房协议》，载明：“甲乙双方经协商，乙方同意购买甲方开发的飞龙•城际公寓（地址：沈河区万寿寺街175号），达成如下协议共同遵守：一、乙方购买飞龙•城际公寓18层02号、18层05号、18层07号、8层11号、8层13号、8层02号、9层02号、9层11号共8套房间。套价格：①18层02号：小计：577，830元（伍拾柒万柒仟捌佰叄拾元整；面积约为：52.53㎡，该面积不作为付款依据，以下相同）。②18层05号：小计：595，100元（伍拾玖万伍仟壹佰整；面积：54.1㎡。……八套房屋共计：3，629，570元（叄拾陆拾贰万玖仟伍佰柒拾元整）。二、上述房屋皆为精装修现房，对该房屋的手续情况、质量情况，乙方全部了解清楚，乙方同意按现状购买上述房屋。三、付款方式和时间：经过双方协商：乙方用分期付款方式支付。①首期付款金额为30万元，付款时间为2011年1月20日。②第二期付款金额为100万元，付款时间2011年7月20日。③第三期付款金额为2，329，570元，付款时间2011年11月20日。四、交房时间：本协议签字盖章后5个工作日内，乙方支付定金3万元（冲抵首期款）后，甲方为其办理入住手续，乙方即可进驻。五、待大厦可以办理产权登记时，甲方负责为乙方出具办理产权登记相应手续，根据甲方出具的商品房销售大发票金额应向税务部门缴纳的税费由甲方承担。六、若乙方不能按第三条规定的付款方式和时间付款时，双方同意按下列办法处理。1、2011年1月20日不能支付首期付款时，乙方向甲方支付占用房屋的使用费（即租金），使用费按2100元／月÷30天×实际占用天数8套标准支付，支付时间为2011年1月22日前。2、双方立即协商签定购房补充协议，重新约定购房首期付款时间。3、若房屋使用费也不得按约定时间支付，甲方有权收回房屋另行处理并停水停电，该购房协议自动失效，甲方保留追索房屋使用费（房租）的权利。……”
2011年1月6日，东泰公司作为甲方（卖方），刘吉才作为乙方（买方），签订《修改与补充购房协议》，载明：“经甲方与乙方协商，一致同意对2010年12月11日签订的《购房协议》作如下修改和补充：一、双方同意再增加购买叁套公寓，其位置及价格：①19层03号：房款总价630，360元；参考面积：52.53㎡（建筑面积）。②19层04号：房款总价630，360元；参考面积：52.53㎡（建筑面积）。③20层04号：房款总价630，360元；参考面积：52.53㎡（建筑面积）。三套房屋共计：1891080元（壹佰捌拾玖万壹仟零捌拾元整）。二、以上叁套房屋付款时间及方式：本协议签订后乙方立即将一张30万元的远期支票交与甲方，甲方在2011年4月10日前可以到银行兑现，5月5日前再付80万元，剩余款项于2011年10月1日前支付完毕。如果乙方未能在2011年10月1日前将房款全部付完，则乙方要向甲方支付房租租金，租金起始时间为本协议签订之日起至全部房款付清之日止。租金按2100元／月／套计算，租金从已交房款中扣除，若已交房款不足，乙方必须立即补齐，若不能补齐租金，甲方则有权停水、停电，停止乙方使用该房屋，并收回上述房屋。由此引发入住人与甲方的纠纷，乙方出面解决并承担责任。三、上述叁套公寓乙方在办理入住时，每套公寓需向甲方支付2万元定金，定金不计入乙方的首付款30万元之中。四、原协议中的8层11号、8层13号、8层02号、9层02号肆套公寓作废，将其调整为：17层17号、20层05号两套公寓。保留原协议中的9层11号、18层02号、18层05号、18层07号肆套公寓。原协议总房款由3，629，570元（叁佰陆拾贰万玖仟伍佰柒拾元整）调整为：3，147，160元（叁佰壹拾肆万柒仟壹佰陆拾元整）。五、原协议及本协议购买房屋总套数为玖套，两份协议总款项为：5，038，240元（伍佰零叁万捌仟贰佰肆拾元整）。……”
一审庭审中，尹树林提供一份落款日期为2011年4月24日、落款签字盖印处显示为东泰公司公章及刘吉才签字的《补充协议》，内容为：“经过甲乙双方的友好协商，2010年12月11日及2011年1月6日双方签订的协议全部作废，重新签订的补充协议如下：一、刘吉才共收到房屋5套即：911、1807、1904、2004、1717（与813调换），总金额为：2，639，850元整（贰佰陆拾叁万玖仟捌佰伍拾元）。二、付款时间按下列约定：①2011年5月31日前再付40万元，其中10万元5月10日前支付（有支票40万元作抵押）。②2011年7月20日前再付80万元，（5月10日前交一张80万元远期支票）。③2011年10月31日前再付100万元，（9月30日前交一张100万元的远期支票）。④余款2011年12月1日前付169，850元。三、①以上5套房屋应收：2，639，850元。②刘吉才尚欠房屋款：2，429，850元。四、如果违约，按年20%的违约金支付。五、乙方负责把813房间手续收回后，并按上述付款时间履约后，甲方负责把该房间调到1717室。六、乙方付款金额达到每套房间的全款后，甲方负责给乙方开出该房间的财务收据（三联据）。七、乙方在签订本协议后，五日内负责把813、1805、1802、1903、2005五套房间手续交回来。如不交回，按租金收取费用（平层：1200元、越层：1500元）。如发生法律纠纷，乙方全权负责，与甲方无关。”。东泰公司对该《补充协议》的真实性不持异议，刘吉才陈述不记得该《补充协议》上签字是否是其所签。
原审法院认为，根据东泰公司、刘吉才的陈述以及东泰公司与刘吉才之间签订的购房协议、修改与补充购房协议，可以认定东泰公司与刘吉才之间应为房屋买卖关系。刘吉才与尹树林签订房屋顶账协议书，将其从东泰公司处购买的位于沈河区万寿寺175号第一栋20层04室即本案诉争房屋作价人民币630，360元顶账给尹树林，用以偿还债务。此后，尹树林到东泰公司处办理房屋入住手续，接收房屋，并在接收后不间断地占有、使用诉争房屋。即是说，刘吉才在购买诉争房屋后，又以以房抵债的形式将房屋转让给尹树林。虽然东泰公司与尹树林之间签订了认购书，但该认购书对付款及办证等实质性问题并未作出约定，认购书的签订仅为尹树林到东泰公司处办理房屋入住手续之用，且东泰公司出具的2万元收款收据载明“尹树林代刘吉财（才）垫付款”，故不能以房屋买卖合同和房屋买卖的相关法律规定来约束东泰公司与尹树林。东泰公司依照刘吉才出具的字条为尹树林办理房屋入住手续，将房屋钥匙交予尹树林，东泰公司的行为系对刘吉才处分诉争房屋的认可，东泰公司将房屋交付尹树林，应视为已向刘吉才交付。现东泰公司以未收到购房款为由，要求解除合同，原审法院认为，合同具有相对性，合同之债主要在合同当事人之间产生法律效力，不能及于合同以外的刘吉才。东泰公司与刘吉才之间签订的合同仅对东泰公司及刘吉才有约束力，而本案尹树林与东泰公司之间并未签订购房协议，不是房屋买卖合同关系的相对方，故购房协议对尹树林无约束力。根据合同的相对性，如房屋的买受人未给付房款或未足额给付房款，出卖人有权向房屋买卖合同的相对方主张权利。针对本案所涉的房屋买卖而言，如存在未给付或未足额给付购房款的情况，根据刘吉才与东泰公司间的协议，东泰公司有权向买受人即本案的刘吉才主张要求给付或者承担相应的违约责任。现东泰公司向并非合同相对方的尹树林主张要求解除认购书、退还房屋并支付使用费，缺乏事实及法律依据，故原审法院不予支持。
原审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：驳回原告辽宁东泰房地产开发有限公司的诉讼请求。诉讼费人民币1，850元，由原告辽宁东泰房地产开发有限公司负担。
宣判后，东泰公司不服，向本院提出上诉。上诉请求：撤销原审判决，解除上诉人与被上诉人尹树林签订的《飞龙城际公寓认购书》，返还房屋，支付房屋使用费，并由被上诉人承担本案的诉讼费用，被上诉人刘吉才承担连带责任。事实与理由：认购书不代表不需要交纳房款，上诉人与尹树林及上诉人与刘吉才签订的协议时相互独立的买卖合同，原审法院庭审时没有对《房屋顶账协议书》充分质证。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人尹树林答辩称：两份认定书是合法有效的，上诉人既然先后接收两个购房者购买同一处房产，并且有刘吉才告知上诉人让上诉人为被上诉人办理入住手续，被上诉人有合理理由认为上诉人知晓刘吉才将诉争房屋顶账给被上诉人，履行给付房款的义务应当由刘吉才完成。实际上刘吉才先后给付上诉人房款63万左右。根据双方签订的认购书，对于给付房款和办理房证签订合同，都没有明确规定义务的履行期限，我方认为应当视为双方的同时履行抗辩权，也就是只有上诉人具备办理产权条件并且签订正式合同，我方及刘吉才才有给付房款的义务，给付房款的义务应当由刘吉才完成。
原审第三人刘吉才未答辩。
本院认为，原审法院认定事实存在如下问题。关于尹树林与刘吉才间的房屋顶账协议书，东泰公司并未盖章，且现有证据不足以证明东泰公司同意免除尹树林的付款义务，原审法院应基于此节案件事实，正确下判。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第00531号民事判决；
二、发回沈阳市沈河区人民法院重审。
审 判 长 李 妍
审 判 长 李 妍
代理审判员 李大鹏
代理审判员 韩彩霞
二〇一五年七月三十日
书 记 员 路柠檑
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。