江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏03民终3481号
上诉人（原审被告）：王友成。
被上诉人（原审原告）：徐州和顺物业管理有限公司，住所地徐州市琵琶村琵琶路1巷新村20号。
法定代表人：李光成，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李荣，江苏清正苑律师事务所律师。（特别授权）
上诉人王友成与被上诉人徐州和顺物业管理有限公司（以下简称和顺物业公司）物业服务合同纠纷一案，上诉人王友成不服徐州市铜山区人民法院做出的（2017）苏0312民初6028号民事判决向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现本案已审理终结。
上诉人向本院提出上诉：1、撤销铜山法院（2017）苏0312民初6028号民事判决书，发回重审或依法改判。2、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人物业服务合同纠纷一案，经铜山法院审理并做出判决，上诉人认为该判决认定事实不清，适用法律错误。1、上诉人并未与被上诉人签订物业服务合同，上诉人是拆迁回迁安置户，开发公司不能代表上诉人与被上诉人签订物业服务合同，其与被上诉人签订的合同不能约束上诉人，上诉人签字是被村委会和开发公司及物业公司以不签字就不给钥匙相要挟，利用上诉人不懂相关法律欺骗和哄瞒的手段，说只要�这些手续上签字就可以顺利拿钥匙上房了，上诉人当时只认为是开发公司而并不知道有物业公司进驻一说，同时上诉人是农民，当时对城市物业公司也不知道是什么东西，开发公司也没有给上诉人说明这一情况，从拆迁到上房长达八年，上诉人迫切上房，开发公司利用上诉人这些弱点，上诉人是在不知情的情况下签的字，直到一审开庭才知道有物业公司的，村委会在拆迁动员大会上给我们口头承诺的不要我们交任何费用。2、被上诉人13年6月强行进驻阳光豪庭小区，2014年8月7日才办理工商营业证，在上房时明知上诉人不同意村委会要求上诉人交物业等费用，后由村委会代交，在以后物业管理时也收不到费用的情况下，被上诉人仍违法违规进行强行服务，并欺骗和以不预交水、电费等费用就不给开水、电相要挟，预交费用被被上诉人据为己有，上诉人经多次要求返还�今未返还，上诉人请求中院协助追还。3、被上诉人在（2017）苏0312民初6028号民事案诉上诉人与事实不符，上诉人不是适格被告，（在一审开庭时也一直提到不是适格被告）上诉人所住房屋系上诉人与二堡社区委员会所签订的回迁安置房，此房屋至今仍在开发公司总经理贺恒诚名下，被上诉人应向贺恒诚进行诉求，因此上诉人不是适格被告。况且上诉人并非法律意义上的业主或房屋买受人，涉案房屋为案外人王贞名下的拆迁安置房屋，而且开发商以涉案房屋有纠纷为由，不给办理产权证。4被上诉人在违法强行提供物业服务时存在严重问题，给上诉人的正常生活造成了极大的障碍，小区内公共设施不予保养维修，多次漏水泡毁电梯，导致电梯不能使用等问题。5、被上诉人利用小区各种墙面、电梯等场所没有经过业主同意让各种广告公司和净水公司进驻进行设置水站和广告，将小区公共区域改成停车位进行收费，这些属于业主的收入均被被上诉人据为己有。6、小区自上房后垃圾都是二堡社区居委会组织人、车进行清理，小区也经常是村里安排人员打扫。综上，上诉人认为其不应当向其缴纳一审判决认定的物业服务费，请求二审依法纠正。
和顺物业公司答辩认为：我们是通过招投标进场进行物业服务的，在这几个上诉人上房的时候我们进行了物业服务，并签订了物业服务协议，一审已经向法庭提交了。我们已经按照约定提供了物业服务，几上诉人享受的物业服务应当支付物业费，上诉人的其他上诉理由不成立，均没有证据证实。请法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉。
和顺物业公司的一审诉讼请求：1、判令王友成支付2014年6月29日至2016年10月15日物业服务费21538.36元，违约金10289.51元，合计31827.87元；2、诉讼费由王友成负担。事实和理由：和顺物业公司系铜山区阳光豪庭小区的物业管理公司，2013年起与该小区业主签订前期物业服务协议，约定业主自上房之日起每年按建筑面积每月每平方米1.3元的标准向和顺物业公司缴纳物业服务费，如有逾期则自逾期之日起每天按拖欠额的万分之五缴纳违约金。和顺物业公司按约提供了物业服务，王友成却未能按照合同约定支付物业服务费用，经催要未果，现诉至法院，请依法裁判。
一审法院经审理查明：和顺物业公司曾经系该小区的物业服务企业。2013年6月29日王友成（乙方）与和（甲方）和顺物业公司签订四份《前期物业服务协议》，载明乙方物业名称分别为阳光豪庭3号楼2单元701室、801室，建筑面积均为115.84平方米、3号楼2单元703室、803室，建筑面积均为106.89平方米。2013年7月5日，王友成（乙方）与和（甲方）和顺物�公司签订两份《前期物业服务协议》，载明乙方物业名称分别为阳光豪庭3号楼2单元603室、3号楼4单元502室，建筑面积分别为106.89平方米、49.69平方米。六份协议均约定由甲方为阳光豪庭小区提供物业服务，对房屋公用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、服务与管理，乙方自上房入住之日起按年度交纳物业服务费等各项相关费用，交纳时间为上房时，物业服务费用按其拥有物业的建筑面积缴纳，住宅按建筑面积高层、小高层每月每平方米1.30元，首次入住时一次性预交12个月的物业服务费。物业服务费不包含小区公共能耗和水电费，首次入住按建筑每户500元交纳公共能耗费，后期按物业公示数据如实交纳，未过户到业主名下前，公共水电预收款按建筑每户2000元收取。双方另约定，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方�权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按拖欠额的万分之五交纳违约金，或按业主公约和委托管理合同的规定进行催缴。
另查明，和顺物业公司于阳光豪庭小区业主上房后开始提供物业管理服务。王友成于2013年6月29日及2013年7月5日上房，因未缴纳2014年6月29日至2016年10月15日期间的物业服务费，和顺物业公司诉至法院。
一审法院认为：和顺物业公司与王友成签订《前期物业服务协议》，是当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对原王友成双方具有约束力，双方均应当按照合同约定履行义务。首先，王友成辩称拆迁合同是以其父亲名义签订的，其不是本案适格王�成，但王友成作为完全行为能力人与和顺物业公司签订《前期物业服务协议》，视为自愿受该协议制约。王友成辩解该协议系被迫签订，但未提供相关证据证明，法院不予采信。其次，王友成抗辩认为其是拆迁户，在拆迁时开发商及二堡村委会承诺过村民不要交物业费，但是未能提供证据证明，且即使二堡村委会承诺其不交物业费，该承诺也非和顺物业公司作出，故对王友成该辩解不予采信。再次，王友成抗辩认为和顺物业公司提供的物业服务不符合双方合同约定，小区存在物品丢失、卫生不打扫等问题。和顺物业公司有对业主反映问题积极采取相应措施提供相应服务的义务，和顺物业公司提供的物业服务未能达到物业服务合同中的各项要求，存在瑕疵，物业服务费应当予以核减。法院结合和顺物业公司物业服务情况，酌情扣减30%物业服务费。经计算，王友成应缴物业费共计15082.8元，其中3号楼2单元701室、801室为2907.33元（115.84㎡*1.3元/月/㎡*27.58个月*70%）、3号楼2单元703室、803室为2682.7元（106.89㎡*1.3元/月/㎡*27.58个月*70%），3号楼2单元603室为2664.22元（106.89㎡*1.3元/月/㎡*27.39个月*70%）、3号楼4单元502室为1238.52元（49.69㎡*1.3元/月/㎡*27.39个月*70%）。对和顺物业公司主张的违约金，因其提供的物业服务存在瑕疵，自身亦存在违约行为，故法院不予支持。
二审期间，上诉人提交了徐州海鹏房地产开发公司铜山分公司2014年6月30日出具的关于王贞仁拆迁安置问题的函及该公司对王贞仁的拆迁安置明细各一份。以证明上诉人主张的七套房子全部是其父亲王贞仁的，所以上诉人作为一审被告主体不适格。被上诉人认为：该拆迁明细的真实性不能确定，也不知道这个明细何时制作的，该证据也不能证明上诉人的�明目的，因为开发商并不是一个适格的证明主体来证明谁对该对哪套房屋进行上房，只是一个承建施工部门。对函的真实性认可，但是该函与本案没有关联性，这个函并不能说明房屋不属于上诉人王友成。
本院认为，关于涉案房屋的前期物业服务事宜，上诉人与被上诉人签订了《前期物业服务协议》，该服务协议是当事人真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效。《前期物业服务协议》载明，涉案房屋即阳光豪庭小区3号楼2单元701室、801室、3号楼2单元703室、803室、3号楼2单元603室、3号楼4单元502室的业主系上诉人王友成，同时王友成作为涉案房屋的业主也向被上诉人出具了《承诺书》，同意遵守被上诉人物业服务的各项规约。结合上诉人王友成接受涉案房屋并上房的事实，足以认定上诉人王友成是涉案房屋的业主。当事人对自己提出的诉讼请求所依�的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《前期物业服务协议》第四条第一款约定“乙方（王友成）自上房入住之日起按年度交纳物业服务费等各项相关费用。”上诉人作为完全民事行为能力人，对自己签订物业服务协议的后果应予预见和知晓，对自己签订的协议应当及时有效履行。上诉人主张该协议是在被上诉人的欺骗和哄瞒的手段下签订的，且村委会在拆迁动员大会上口头承诺不缴纳任何费用，但并未就此提供证据。上诉人二审提交的二堡农贸市场用地申请无法证明与社区之间存在物业服务费用由社区负担的约定，根据合同的相对性，《前期物业服务协议》为上诉人与被上诉人所签订的，上诉人与案外人之间是否存在代替交物业费的约定，不影响上诉人依照协议向被上诉人支付物业服务费，因此，对上诉人二审提交的证据，本院不予采信。上诉人接受了被上诉人提供的物业服务，应当向被上诉人支付物业费用。上诉人主张被上诉人存在物业服务不到位，存在严重问题，一审法院已经充分考虑了此情形，酌情扣减30%物业服务费，并且未支持被上诉人一审主张的违约金。因此，上诉人拒交物业费无事实和法律依据，上诉人应当向被上诉人缴纳物业费用，一审认定并无不当，法院予以确认。
综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王友成负担。
本判决为终审判决。
审判长 祝 杰
审判员 胡元静
审判员 程晓嫚
二〇一八年七月二十日
书记员 苗 鑫