上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初59336号
原告何柏香，女，1979年3月1日生，汉族，住江西省九江市。
委托代理人顾海雄，上海汉科律师事务所律师。
被告苏海鑫，男，1982年10月8日生，汉族，住福建省晋江市。
委托代理人施耀华，上海具格律师事务所律师。
委托代理人周洪祥，上海市临港律师事务所律师。
原告何柏香诉被告苏海鑫其他合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2017年8月31日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要转为普通程序审理，并于2018年1月4日再次公开�庭进行了审理。原告何柏香及其委托代理人顾海雄，被告苏海鑫(仅参加第二次庭审)及其委托代理人施耀华、周洪祥(仅参加第二次庭审)到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告何柏香诉称，被告向上海居汇综合市场经营管理有限公司(以下简称居汇公司)租赁了位于本市浦东新区两港装饰城3号仓库的部分房屋，随后将其中的213平方米房屋转租给案外人吴跃金使用。2016年12月，被告对外声称想将房屋转让给他人。原告本就在两港装饰城中做生意，因被告租赁的房屋地理位置不错，遂与被告联系，被告表示将213平方米房屋转让给原告，但原告需支付转让费373,000元(人民币，下同)，原告同意之后，于2016年12月8日通过银行转账方式支付给被告373,000元。当天，原、被告一起至居汇公司处，由居汇公司与原告直接签订了一份仓库租赁合同，租赁期限自2016年6月1日至2017年5月31日，但原告自签订合同至今，一直未能取得租赁房屋的实际使用权，该房屋一直被吴跃金使用。2017年3月14日，浦东新区“五违”整治指挥部办公室发出环境综合整治的公告，要求对两港装饰城内的违法建筑予以拆除，原告才得知涉案房屋系违法建筑，将被拆除，为此，原告与被告方交涉，未果。原告认为，其从未获得租赁房屋的使用权，被告应将转让费全额返还给原告，故起诉至法院，要求判令被告返还转让费373,000元并承担本案诉讼费。
被告苏海鑫辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告达成口头协议，由被告解除自己与居汇公司之间的租赁合同，配合原告与居汇公司签约，由原告补偿被告房屋装修款373,000元。根据双方约定，被告已于2016年12月8日配合原告去居汇公司办理了变更合同承租人的手续，同时与居汇公司说明，涉案房屋以后的承租人�原告，由原告进行管理，与被告没有关系，故被告已按约履行了交房义务，要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告苏海鑫与其哥哥苏永红、苏永胜自2015年6月起即与居汇公司建立了仓库租赁合同关系，由被告兄弟三人向居汇公司租赁位于浦东新区南六公路699弄两港装饰城内“3库1、2门，2库5门”等仓库。2016年11月28日，被告苏海鑫与苏永红同居汇公司就“3库1、2门”又签订一份《仓库租赁合同》，约定由居汇公司将“3库1、2门”的仓库租赁给被告兄弟两人使用，面积为1,181平方米，租赁期限自2016年6月1日起至2017年5月31日止。合同签订后，被告已向居汇公司付清了租赁期内的租金。
2016年6月9日，苏永红与吴跃金签订了一份《房屋租赁合同》，将3号仓库中面积为213平方米的房屋租赁给吴跃金使用，租赁期限为一年，自2016年6月1日至2017年5月30�止，租金标准为每天每平方米1.35元，合计年租金为100,495元。对前述合同，被告表示，因其当时不在，故委托哥哥苏永胜代其与吴跃金签订合同，吴跃金已向其付清了租赁期内的租金。
2016年12月，原、被告就转让系争房屋达成口头协议，为此原告向被告支付了373,000元。关于争议的373,000元，原告主张前述款项系转让房屋租赁权的费用，转让费按照每平方米1,700多元的标准计算，被告则认为该款为其装修该房屋的装修补偿款，由于其已向居汇公司支付了2016年6月1日至2017年5月31日期间的租金，同时向吴跃金收取了该期间内的租金，抵扣之后，确认原告需支付其装修补偿费373,000元。
另查明，2016年12月8日，原告作为承租人(乙方)，居汇公司作为出租方(甲方)，双方签订了一份《仓库租赁合同》，约定由甲方将面积为213平方米的仓库租赁给乙方使用，租赁期限为一年，自2016年6月1日起至2017年5月31日止，租金标准为每天每平方米0.60元，合计年租金为46,647元。当天，原告通过银行转账方式先后支付给被告360,000元和13,000元，共计373,000元，转账用途中注明“店面转让费”。合同签订后，原告未向居汇公司交付过租金，也未向吴跃金收取过租金，涉案房屋一直由吴跃金实际使用。
又查明，2017年3月14日，浦东新区“五违”整治指挥部办公室发出《关于宣桥镇两港装饰城区域开展环境综合整治的公告》，载明整治范围为“两港装饰城区域”，整治内容为“违法用地、违法建筑、违法经营、违法排污、违法居住等行为”，并要求整治范围内的企业、经营户、住户必须在2017年4月15日前自行搬离，清空无证建筑内的物品，整治范围内的违法建筑必须在2017年4月15日前全部拆除，逾期未拆除的，将由政府相关部门依法予以强�拆除。2017年7月，涉案房屋作为违章建筑，被相关部门强制拆除。
2017年7月，原告诉至本院，要求确认其与居汇公司之间签订的《仓库租赁合同》无效，本院审理后认为双方就系争租赁仓库签订的合同因租赁标的违法而应宣告无效，故于2017年10月判决确认该合同无效。
2017年8月1日，原告起诉来院，诉请如前。
审理中，被告向本院提供居汇公司出具的《证明》、居汇公司给被告代理人所在律师事务所的回函以及吴跃金的证言。居汇公司称该司在出租店面时，只有原租客退出原租赁房后，该司才会再另找租客出租房屋,另外，鉴于原租客退租时，该司不会因为原租客装修等原因而给予任何补偿，所以，在一般情况下，原租客会自找下家，将仓库内的装修以及根据仓库位置、人气等有形无形的价值变现转让，原租客及原租客找的下家再一起到该司将租赁合同的承租人更名，在原租赁合同约定的内容不变的情况下，由原租客找的下家在租赁合同上签名。该司于2016年12月8日解除了与被告之间关于两港装饰城3号库213平方米房屋的租赁合同，同日与原告签署了新的《租赁合同》，当时三方办理了合同交接手续，2016年12月8日后两港装饰城3号库213平方米商铺的承租人为原告，并称被告与该司解除租赁合同后，租赁合同中所涉商铺的后续事宜该司均与原告进行接触沟通，该商铺拆迁后该司也与原告协商了退还租金事宜。吴跃金则称，其承租的两港装饰城3号库广场2号商铺，原承租人为被告苏海鑫，2016年12月该房屋承租人变更为原告何柏香，变更承租人后何柏香同意其继续使用该商铺至2017年5月30日，店铺内的装修为苏海鑫提供，后转让给何柏香。对于居汇公司以及吴跃金的证言，原告认为证人应当出庭接受质证，并表示，其从未与吴跃金接触过，也未同意吴跃金继续使用房屋，涉案房屋被拆除前，居汇公司从未与其联系过，房屋被拆除后，该公司确与其联系退还租金，但其已告知居汇公司租金是被告支付的，租金应退还给被告。
鉴于系争房屋为违章建筑，本院向原、被告释明合同无效的法律后果，原告表示，如果合同无效，要求确认原、被告之间口头协议无效，其余诉讼请求不变，被告则坚持认为其与原告之间转让的是装修，故违章建筑问题不影响装修物的转让效力，坚持认为双方的口头协议有效，且其已配合原告办理了租赁合同的变更，故不同意返还原告主张的373,000元。
上述事实，由原、被告的陈述及《仓库租赁合同》、中国农业银行银行卡交易明细清单、《关于宣桥镇两港装饰城区域开展环境综合整治的公告》、《房屋租赁合同》等证据予以佐证�
本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。从本案现有证据来看，被告作为向居汇公司租赁房屋的承租人，其与原告之间达成的口头协议的实质是房屋租赁权的转让，被告主张其转让给原告的只是房屋的装修物与常理不符，本院不予采信。因系争房屋为违章建筑，原、被告之间就该房屋建立的租赁权转让合同关系应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，原告根据双方达成的口头协议已将转让费373,000元支付给了被告，被告辩称其已将系争房屋交付给了原告，但原告不予认可，对此，本院认为，在原、被告达成转让协议之前，涉案房屋已由被告转租给吴跃金使用并向吴跃金收取了租赁期内的租金，被告配合原告去居汇公司办理合同承租人的更名手续的行为不能视为被告已经履行了交付房屋的义务，其作为转租人仍负有将租赁标的物交付给原告的义务，现原告否认收到系争房屋，也不认可自己已同意由吴跃金继续使用该房屋，故被告提出已向原告交付房屋的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳，被告应将收取的373,000元全额返还给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：
一、原告何柏香与被告苏海鑫就上海市浦东新区两港装饰城3号仓库中213平方米房屋建立的租赁权转让合同无效；
二、被告苏海鑫于本判决生效之日起十日内返还原告何柏香373,000元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加�支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费6,895元(原告何柏香已预交)，由被告苏海鑫承担，于本判决生效之日起七日内交至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 倪军燕
人民陪审员 姚 静
人民陪审员 顾玲玲
二〇一八年一月十六日
书 记 员 唐 蕾
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。