贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔05民终3031号上诉人（原审原告）邹宁，男，1983年11月5日出生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市南明区，现住毕节市七星关区。委托代理人胡祖飞（特别授权），贵州慧原来是事务所律师。被上诉人（原审被告）张丽，女，1988年5月17日出生，汉族，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市七星关区。委托代理人曹洪军，系张丽之夫。原审第三人中国银行股份有限公司毕节分行，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路路口。负责人成文丹，系该行行长。上诉人邹宁因与被上诉人张丽房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院(2016)黔0502民初3183号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2016年12月13日公开开庭进行审理。上诉人邹宁的委托代理人胡祖飞到庭参加诉讼，被上诉人张丽的委托代理人曹洪军到庭参加诉讼，原审第三人中国银行股份有限公司毕节分行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人邹宁上诉请求：1、撤销七星关区人民法院（2016）黔0502民初3183号民事判决书，改判支持上诉人一审诉讼请求；2、本案一、二审的诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：1、一审已经认定被上诉人并未及时、足额归还按揭贷款，缴纳物业管理费用，给原告的征信造成了不良影响，可见上诉人已经违反了《商品房买卖合同》的约定，一审认定事实错误；2、涉案《商品房买卖合同》约定了解除合同的条件，被上诉人未及时归还按揭款导致上诉人征信受损，解除合同的条件已经成就，上诉人有权解除合同；3、被上诉人长时间欠付物管费对上诉人产生了不良影响，根据合同第七条的约定，上诉人有权解除合同；4、被上诉人至今未归还对上诉人的借款，根据双方所签《借款协议》，上诉人有权解除合同，被上诉人不得主张装修款等权利；5、一审中双方已经对解除涉案《商品房买卖合同》达成了一致意见，争议在于是否应当向被上诉人一方支付装修款及房屋增值所产生的费用，一审判决判决结果不但；6、涉案房屋已经办理了抵押，在未通知抵押权人的情况下转让房屋违反了《物权法》191条及《合同法》52条的规定。被上诉人张丽辩称，其对逾期还款没有恶意，如果要解除合同，上诉人应返还房屋装修费用和房屋增值的价值。原审第三人二审未答辩。原审原告邹宁向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方于2014年2月23日签订的《商品房买卖合同》，由被告将位于毕节市七星关区碧阳大道碧阳国际城第10栋1单元14层4号房及《商品房买卖合同》（合同编号：2011—0691）、《个人一手住房贷款合同》（合同编号：2012年房字第××号）、首付款收据、维修基金收据、各项开户费收据原件等返还给原告；2、案件受理费由被告承担。原审被告张丽辩称：原告诉称我没有足额归还借款，不属实。偿还按揭贷款的事，可能就是因为我方在还按揭款的时候，是通过银行转账，可能有不及时的时候，导致可能有几次偿还不够及时。原告要与我解除合同关系，可以解除合同，但是我要求原告返还我支付给原告的购房款、已经归还的按揭款、装修款以及房屋增值差价。一审法院认定事实，2012年1月14日原告首付104536元向碧阳恒通置业有限公司购买了碧阳国际城第10栋1单元14层4号房，并与房开商签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2011—0691），随后原告以所购房屋作为抵押物向第三人中国银行股份有限公司毕节分行按揭贷款，并签订了《个人一手住房贷款合同》（合同编号：2012年房字第××号）。2014年因原告工作调动需离开毕节，便将该房转让，于2014年2月23日原被告双方达成《商品房买卖合同》，合同约定原告将房屋卖给被告，原告的按揭月供由被告负责按时足额偿还，合同签订后，原告遂将涉及房屋的相关合同、票据、月供银行卡等原件交付给了被告，被告对该房进行了装修入住。在合同履行过程中被告并未依照合同约定及时、足额归还按揭贷款，缴纳物业管理等费用，给原告的征信造成了不良影响。原、被告此次转让行为未告知第三人，更未征得第三人同意。一审法院认为，原被告签订的《房买卖合同》合法有效。原告与被告签订的合同是双方真实意思的表示，虽然涉诉房屋已在银行抵押，现合同已实际履行，被告给付了原告部分房款，履行了按揭还款义务，目的在于让原告将所欠银行贷款还清，解除抵押，以利于办理过户手续，因此被告应及时还清银行贷款。在双方合同履行过程中被告只是未及时偿还银行按揭款，不存在未偿还银行按揭款。对被告所欠物业管理费用，是什么原因导致，双方未提供证据予以证明，但被告买了原告的房屋就享有原告对物业管理公司抗辩权，因此对被告所欠物业管理费用并不必然导致原告征信受损。本案中被告并未违约，况且原告已将房屋交付给被告，被告对该房进行装修后已实际入住，只要原被告在合同履行中认真履行合同义务，对双方当事人均不会造成任何损失。因此，为了维护市场交易的秩序及公平公正的原则，原告请求解除合同请求无事实和法律依据，本院不予支持。据此，原审根据《中华人民共和国合同法》第一条、第五条、第四十四条、第九十一条、第九十三条、第九十四、第一百零七条之规定判决如下：驳回原告邹宁诉张丽房屋买卖合同纠纷一案的诉讼请求。本案案件受理费人民币6513.00元，减半收取人民币3256.50元，由原告邹宁承担。二审中，上诉人提交了供电局的电费单，证实被上诉人逾期缴纳电费，被上诉人对此无异议，辩称是因为电费是信用卡自动划账，因为信用卡丢失才导致欠费，目前欠费已经交清；上诉人提交了七星关区人民法院的民事判决书，证实被上诉人无力偿还欠款，被上诉人称该民事判决正在上诉阶段。本院经审查认为，上诉人提交的证据与合同约定银行征信影响之间没有关联性，本院不予以采信作为认定本案事实的依据。二审经审理，对一审认定的事实予以确认。二审另查明，双方于2014年2月23日签订的《商品房买卖合同》第七条第六项约定，乙方（张丽）不按期偿还本商品房抵押贷款，影响甲方（邹宁）在银行信用的，甲方有权终止本合同。二审中双方当事人的争议焦点为：上诉人主张解除涉案《商品房买卖合同》是否符合约定及法律规定。本院认为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》第七条第六款约定，如被上诉人未按约定偿还贷款，影响上诉人的银行信用，上诉人即有权解除合同，该约定符合《中华人民共和国合同法》第九十三条关于解除合同的约定及约定解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同的规定。一审认定被上诉人在合同履行过程中未依照合同约定及时、足额归还按揭贷款，给上诉人的征信造成了不良影响，根据《合同法》第九十三条第二款的规定，上诉人有权解除合同。故一审认定事实清楚，但适用法律错误，本院依法改判。二审庭审中，被上诉人辩称其对逾期还款没有恶意，如果要解除合同，上诉人应返还房屋装修费用和房屋增值的价值。因为被上诉人诉讼中主张要求上诉人返还房屋装修费用和房屋增值价值，其应通过反诉的方式提出而非抗辩的方式，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，双方对合同解除后的房屋装修费用和房屋增值的价值等可自行协商或通过另案诉讼的方式解决。关于上诉人称涉案房屋已经办理了抵押，在未通知抵押权人的情况下转让房屋违反了《物权法》第一百九十一条及《合同法》五十二条的规定的理由，因在《最高人民法院第八次全国民事审判工作会议（民事部分）纪要》第四部分关于房地产纠纷案件的审理，第十四条关于物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持的规定，对上诉人主张涉案合同违反《物权法》第一百九十一条及《合同法》五十二条的规定的理由，本院不予以支持。综上，上诉人的上诉请求符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销七星关区人民法院（2016）黔0502民初3183号民事判决；二、解除上诉人邹宁与被上诉人张丽签订《商品房买卖合同》；被上诉人张丽于本判决生效后10日内将《商品房买卖合同》（合同编号：2011—0691）、《个人一手住房贷款合同》（合同编号：2012年房字第××号）、首付款收据、维修基金收据、各项开户费收据原件返还给上诉人邹宁。一审案件受理费3256元，二审受理费6513元，共计9769元由被上诉人张丽承担。本判决为终审判决。审判长 李 可审判员 徐 洪审判员 陈红梅二〇一六年十二月二十五日书记员 詹 淼