文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初20692号原告：赖海涛，男，1993年10月16日出生，汉族，住广东省普宁市。委托代理人：胡义、黄棋，分别系广东格林律师事务所律师、实习律师。被告：广州南开房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：张建丽，该司董事长。委托代理人：胡开欣，该司职员。原告赖海涛诉被告广州南开房地产开发有限公司（下简称南开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赖海涛的委托代理人胡义、黄棋，被告南开公司的委托代理人胡开欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赖海涛诉称：2013年4月9日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同》，认购广州市天河区瘦狗岭路411号2302房，总房价2703085元。合同签订后，原告依约足额支付购房款。合同第十三条约定，被告应在2013年12月30日交房；第十四条约定，逾期交楼每日按总购房款0.01%的标准计收违约金，购房者逾期付款的则每日按总购房款0.05%的标准计收逾期付款违约金。合同附件七第十一条约定，被告应自房屋交付730日内办理好产权证；合同附件七第十二条约定，被告未能按约办理产权证，应当每日按商品房总价款0.01%的标准向原告支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。该合同条款致使双方所承担的权利义务明显不对等，且原告与被告所签订的购房合同是被告事先拟定好的格式合同，在确定违约责任方面，原告处于弱势地位，无改变合同条款的权利，致使被告故意减少自己的违约责任。因此在合同履行过程中，被告消极履行合同义务，造成原告的合法权益受到严重损害，而其只需承担较小数额的违约责任，导致原告在受到损失和获得赔偿方面无法达到平衡。在此情况下，原告认为不能简单地适用合同中所约定的违约条款，而应按《中华人民共和国民法通则》中有关公平原则的相关规定及《中华人民共和国合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，确认被告应向原告支付逾期办证违约金以2703085元为基数自2016年6月16日起按每日0.01%的标准计算至实际办理房产权属证之日止。现原告向法院提起诉讼，请求法院判令：一、被告向原告支付逾期办理不动产权证的违约金（以2703085元为本金，自2016年6月16日起计至被告办理好不动产权证之日止，按每日0.01%的标准计算）；二、被告承担本案诉讼费用。被告南开公司辩称：一、原告存在迟延支付房款、违约金、税费和首期物业专项维修资金的情况，根据购房合同附件七《补充协议》第二条、第十一条房屋产权过户的先决条件第1款、第十三条、第十四条的约定，被告有权顺延办理和交付房地产权证。二、被告迟延办证的主要原因是规划验收没有完成，规划验收没有完成是由政府原因造成的，属于不可抗力因素，依法应当予以免责。广州市规划局于2012年9月10日向被告发函，要求被告将避难层设置在16层，之后被告按规划局的要求进行开发建设，并与原告签订购房合同，后消防局又于2013年10月24日向被告发函，要求被告将避难层调整到15层，由于规划局和消防局作出的避难层楼层设置上的矛盾，影响了楼宇的开发建设及规划验收合格。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，该原因是被告不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力因素，应当予以免责，免责天数为409天（从2012年9月10日起计至2013年10月24日止）。三、合同第十四条约定，迟延办证违约金每日按总价款的0.01%，但违约金总额不超过总房价款的2%。合同附件七《补充协议》第十九条约定，总违约金不超过总房款的5%。该第十九条的约定是对双方当事人的约定，非仅约束其中一方，该约定对双方都公平。合同附件七《补充协议》第二十五条还约定，双方一致确认了合同中约定的违约金比例是双方基于对违约行为可能造成损失的合理判断后而约定的，并确认双方对该违约金比例不再以任何形式提出变更。四、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。即使法院要调高违约金，也应当以原告因迟延办证给其造成的实际损失为基础来进行衡量和裁决，但是原告没有证据证明因被告迟延办证给其造成的实际损失，如果法院在没有查明原告实际损失的情况下自行调高违约金就丧失事实依据。经审理查明：2013年4月9日，南开公司（甲方/卖方）与赖海涛（乙方/买方）签订了《商品房预售合同》，约定甲方以出让方式取得位于广州市天河××××号大院编号为4的地块的土地使用权，面积13157平方米；甲方经批准，在该地块上投资建设颐和大厦商品房；乙方购买的商品住宅为预售商品房，已取得《商品房预售许可证》；乙方所购商品房为本合同约定的颐和大厦自编A-1栋23层2302号房，房屋地址为天河区瘦狗岭路411号2302房（下简称案涉房屋）；该商品房的用途为办公，合同约定建筑面积共130.47平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额为2703085元；甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的51.17%，即为1383085元；除首期款外，剩余房款1320000元，须于2013年4月9日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；按揭银行是招商银行股份有限公司广州开发区支行，委托代理人为国信信扬律师事务所；如果乙方未能按照合同约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方应当在2013年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；甲方如未能按本合同约定的期限交房，不解除合同的履行，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%；乙方未能付清任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费、首期物业专项维修资金及其他应付费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内，则甲方实际交付房屋的时间顺延；在乙方付清上述款项后，甲方可另行通知乙方该商品房的实际交付日期；甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；双方同意选择乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；乙方应当按照有关规定交存物业专项维修资金；物业专项维修资金属于业主所有，乙方应当在办理房屋收楼手续前自行将首期物业专项维修资金存入目前房地产行政主管部门委托银行的物业专项维修资金专户；乙方未按规定交存首期物业专项维修资金的，甲方不得将房屋交付乙方等。该合同附件七为《补充协议》，约定双方同意主合同第十条变更为乙方逾期支付任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费及其他应付费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内的，甲方有权顺延办理或交付《房地产权证》的时间；主合同第十三条补充为因市政规划改变、政府行为、公共事业部门、异常地质状况、自然因素、雨水天气、突发性社会事件等甲方不可避免和克服的客观原因而影响甲方交楼的，甲方可以不需书面通知乙方而据实延期交楼；主合同第二十一条变更为甲方应当在该商品房交付之日起730日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；如果乙方未按合同约定的条件向甲方支付该商品房全部房价款及有关税费，甲方有权拒绝向乙方交付该商品房或虽然交付了该商品房给乙方提前使用，但无义务向乙方办理房屋产权交易过户手续，并无须承担任何违约责任或赔偿责任，且该商品房的产权仍属甲方所有；如双方在主合同第十三条约定的交房期限之前办妥房屋交接手续的，办理产权证期限仍从合同约定交房期届满之日起算；主合同第二十二条变更为甲方逾期办妥《房地产权证》的，本合同继续履行，乙方同意继续委托甲方办理该商品房《房地产权证》，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款的0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过房价的2%；银行按揭条款，乙方在双方签署《广州市商品房买卖合同》的七日内根据《按揭须知》上写明的内容带齐有关资料到按揭银行指定的律师所办完按揭手续，由于乙方的原因未能按时完成按揭手续的，则视为乙方迟延付款，按照本补充协议第二条处理；等。2014年5月16日，南开公司开具发票，确认收到赖海涛支付的案涉房屋的房款2703085元。2014年6月16日，赖海涛对案涉房屋实际收楼。现赖海涛以南开公司迟延办理案涉房屋房地产权证为由，向本院提起诉讼。诉讼过程中，南开公司抗辩称导致颐和大厦楼盘的规划验收至今未通过的原因在政府部门，属于不可抗力应予免责。为予证明，南开公司提交了穗规函[2012]4449号《关于要求调整建筑设计的复函》、穗公消审[2013]第2309号《关于同意颐和大厦A-1、A-2栋建设工程调整消防设计的审核意见》作为证据。一、穗规函[2012]4449号《关于要求调整建筑设计的复函》，显示由广州市规划局于2012年9月10日向中国南方航空集团公司（下简称南方航空公司）、南开公司出具，内容为南方航空公司、南开公司前经该局穗规建证[2010]2441号建设工程规划许可证批准，在天河××××号地段建设31层（另设地下6层）设计商业、办公楼工程（自编A-1、A-2栋）和18层设计住宅楼工程（自编B-1、B-2栋）2幢；现要求调整该工程建筑设计的来函和附送的图纸及相关资料收悉；经审查，该局同意室外地坪由原批准的广州高程20米调整为24.6米，商业、办公楼室内±0.00标高由原批准的广州高程19.1米调整为24.9米；同意地下室由原批准6层调整为5层，商业、办公楼由原批准的31层调整为32层（另设3层夹层），建筑高度相应调整至113.5米，住宅楼由原批准18层调整为17层，建筑高度相应调整至53.8米；调整地下室、办公楼及商业、办公楼的层高、内部间隔及使用功能，其中商业、办公楼（自编A-1、A-2栋）首层为架空、办公大堂、配套肉菜市场、垃圾收集房及商业用房，首层夹层为商业及配套肉菜市场，第2至15层为办公用房，第16层为避难层及办公用房，第16层夹层为避难层及设备用房，第17至32层及32层夹层为办公用房，住宅楼（自编B-1、B-2栋）首至17层为住宅；有关建筑设计调整涉及消防安全、环境保护、卫生防疫、水务，地下空间、土地管理等问题，应取得相关专业管理部门意见，并按其有关要求办理；随文注销2010年9月2日核发的穗规建证[2010]2441号建设工程规划许可证的全部原附图、建筑功能指标明细表及放线册，其余仍应按该证及其附图、附件的有关要求办理等。二、穗公消审[2013]第2309号《关于同意颐和大厦A-1、A-2栋建设工程调整消防设计的审核意见》，显示由广州市公安消防局于2013年10月24日向南方航空公司、南开公司出具，内容为该局对南方航空公司、南开公司报送的建设工程调整消防设计进行了支队集体审核，现对该项目进行建筑调整设计，调整内容为A-1、A-2栋综合楼调整为地上32层（另设3层夹层），建筑高度调整为113.5米，调整后首层为商场，首层夹层为商场，二至三十二层（含三十二层夹层）为办公室，其中第十五（A）层为避难层，第十六层为办公室及设备用房等；经集体审核，认为该工程调整消防设计符合消防法规和国家工程建设消防技术标准要求，同意该工程消防设计，其他要求仍应按该局审核意见书“穗公消（建）字[2010]第0251号”及国家有关消防技术规范要求执行等。南开公司抗辩称赖海涛迟延支付购房款402天，并迟延支付首期物业专项维修资金、税费等款项，其有权相应顺延办理房地产权证的期限。对此，赖海涛提交了南开公司于2014年6月16日开具的案涉房屋税费的《收款收据》，赖海涛于2014年6月16日支付物业维修资金的银行凭证作为反驳证据。经质证，南开公司对上述证据的真实性无异议，但认为物业维修资金的银行凭证未显示与案涉房屋有关，无法证明赖海涛的主张。另，在本院审理的南开公司作为被告的其他案件中，本院向广州市国土资源和规划委员会发函调查，该委员会函复本院称东莞庄路57号地段颐和大厦前经原广州市规划局审批报建（穗规建证[2010]2441号），经原广州市规划局天河区分局调整建筑设计（穗规函[2012]4449号）；该建设项目尚未通过规划验收，根据国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条的规定，不能办理将颐和大厦的各房屋过户至各业主名下的手续。南开公司确认颐和大厦现在仍与上述复函中回复的内容一致，仍然处于未通过规划验收状态中。本院认为：赖海涛与南开公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。赖海涛已根据合同约定向南开公司支付了购房款2703085元，南开公司应按照合同约定向赖海涛交付案涉房屋并办理产权过户登记手续。根据《补充协议》约定，南开公司应当在商品房交付之日起730日内到房地产登记机构为赖海涛办妥产权登记，并将以赖海涛为产权人的房地产权证交付赖海涛；南开公司逾期办妥《房地产权证》的，合同继续履行，南开公司应当自逾期之日的次日起至赖海涛实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.01%的标准向赖海涛支付违约金，但违约金总额不超过房价的2%。根据已查明的事实可知，南开公司已于2014年6月16日将案涉房屋交付给赖海涛，故南开公司依约应于2016年6月15日前为赖海涛办妥产权登记，并将以赖海涛为产权人的房地产权证交付赖海涛。但根据广州市国土资源和规划委员会的复函，案涉房屋所在的颐和大厦尚未通过规划验收手续，案涉房屋暂不具备产权登记条件，因此，南开公司应承担逾期办理房地产权证的违约责任。根据《补充协议》约定，“乙方逾期支付任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费及其他应付费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内的，甲方有权顺延办理或交付《房地产权证》的时间。”现南开公司基于上述约定，主张赖海涛迟延支付购房款、税费、物业维修资金，其有权顺延办理房地产权证期限。首先，对于南开公司主张赖海涛迟延支付购房款，其有权顺延办理房地产权证期限的抗辩。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”赖海涛作为付款人，应对其购房款的支付情况承担举证责任。赖海涛主张其在合同约定的期限内支付了购房款，但未提供证据予以证明，依法应由赖海涛承担举证不能的法律后果，故本院对南开公司称赖海涛存在迟延支付购房款的主张予以采信，按照南开公司开具购房款发票的日期，确定赖海涛支付购房款的日期为2014年5月16日。根据合同约定，赖海涛应于2013年4月9日支付首期房款，且合同约定“自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付首期款”，即赖海涛应在2013年4月14日前支付首期款，故赖海涛迟延支付首期款的时间为397天；同时合同约定“按揭银行是招商银行广州开发区支行，委托代理人国信信扬律师事务所。如属银行按揭付款的房屋，乙方在双方签署《广州市商品房买卖合同》的七日内根据《按揭须知》上写明的内容带齐有关资料到按揭银行指定的律师所办完按揭手续，由于乙方的原因未能按时完成按揭手续的，则视为乙方延迟付款”，即赖海涛应于2013年4月16日前办完按揭手续，故赖海涛迟延办理按揭手续的时间为395天；综上，南开公司主张赖海涛迟延付款402天，并要求顺延交房期限402天的抗辩合法有理，本院予以支持。其次，对于南开公司主张赖海涛迟延支付物业维修资金、税费，其有权顺延办理房地产权证期限的抗辩。本案中，赖海涛已举证证明其已支付了物业维修资金、税费，且《商品房预售合同》仅约定物业专项维修资金由赖海涛承担，但并未明确赖海涛需缴纳的具体金额，南开公司在本案中亦未举证证明其通知赖海涛缴纳物业专项维修资金及税费；赖海涛委托南开公司办理房地产权证，其同意向南开公司预缴税费，该费用属于代理支付关系，现从调查可见，案涉房屋所在的颐和大厦尚未具备办证条件的原因系由于至今尚未通过规划验收，案涉房屋至今未能办妥房地产权证的主要原因并非由于赖海涛迟延缴纳物业专项维修资金及税费。综上，南开公司以赖海涛迟延支付物业专项维修资金及税费为由要求顺延办理房地产权证期限的抗辩，本院不予采纳。南开公司又主张颐和大厦未能完成规划验收的原因在政府部门，属于不可抗力因素，依法应当予以免责。但南开公司提交的证据并未显示是政府部门的原因造成颐和大厦至今未通过规划验收，其应自行承担举证不能的法律责任，本院对此抗辩不予采纳。综上所述，南开公司应向赖海涛支付逾期办证违约金，该违约金在顺延赖海涛迟延付款的402天后，应自2017年7月23日起算。对于违约金的标准问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条规定，“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”本案中，南开公司至今未能协助赖海涛取得案涉房屋的房地产权证确实给赖海涛造成一定的损失，且该损失在取得《房地产权证》之前一直处于持续状态。虽《补充协议》约定“违约金总额不超过房价款的2%”，但案涉房屋所在的楼宇至今未通过规划验收，而未通过规划验收的房屋显然是无法办理房地产权证的，即南开公司何时可以协助赖海涛取得案涉房屋的房地产权证仍处于不确定的状态，在违约事实、违约所造成的损失一直处于持续状态之中的情形下，若以总房款的2%为限计算违约金，显然有违公平合理、诚信原则，以此为准计算得出的违约金亦明显不足以弥补南开公司违约给赖海涛造成的损失，故本院综合本案案情，将迟延办证违约金的计算标准酌情调整为每日按总房价款2703085元的0.01%、自2017年7月23日起计至南开公司办理好《房地产权证》之日止，但违约金以不超过购房款为限。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州南开房地产开发有限公司向原告赖海涛支付迟延办理《房地产权证》的违约金（以2703085元为本金，按每日0.01%的标准，自2017年7月23日起计至被告广州南开房地产开发有限公司办理好《房地产权证》之日止，但违约金以不超过购房款为限）；二、驳回原告赖海涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2570元，由原告赖海涛负担1878元、被告广州南开房地产开发有限公司负担692元；保全费1087元，由被告广州南开房地产开发有限公司负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  黄穗萍人民陪审员  吴春礼二〇一七年十二月二十二日书 记 员  许丽凤牛立萍判决书于2017年   月   日送达