广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终14837号上诉人（原审原告）：小高德（广州）置业有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：张伟，职务总经理。委托诉讼代理人：胡新范，广东德法理（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛德民，广东德法理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山科泰润电子商务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：谭飞阳，职务董事长。委托诉讼代理人：黄美娥、唐坚，均系广东广捷律师事务所律师。上诉人小高德（广州）置业有限公司（以下简称小高德公司）因与被上诉人佛山科泰润电子商务有限公司（以下简称科泰润公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初3990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人小高德公司的委托诉讼代理人胡新范、被上诉人科泰润公司的委托诉讼代理人黄美娥到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人小高德公司上诉请求：2、撤销一审判决第一项；2、改判科泰润公司向小高德公司支付提前解除合同的违约金139968元（3个月租金）；3、由科泰润公司承担本案上诉等费用。事实和理由：一、双方租赁合同补充协议明确约定：“同时任何一方单方提前终止合同须支付小高德公司6个月租金的违约金，并无权要求退还保证金”，虽然该条款对所设置的单方解除合同的违约金比较高，但该条款是双方真实合意的表示，对双方都具有约束力，亦并未违反任何法律上的禁止性规定，应予尊重和支持。二、一审判决鉴于小高德公司己收回场地，科泰润公司没有实际拖欠租金，在同意小高德公司没收科泰润公司三个月租金的保证金后，不再判决科泰润公司支付场地占用费（或租金）和逾期缴费违约金，对该项判决小高德公司可以理解。但是，一审判决认为没收保证金足以抵偿单方违约而给小高德公司带来的损失，完全不支持补充协议第11.5条约定的在没收保证金的基础上还须承担6个月违约金的请求，小高德公司认为于法不符，亦不近情理。三、违约金条款的设置，除了抵偿实际损失之外，还含有一定惩罚性，以防止双方任意毁约，维护交易稳定，故较为合理的判决结果应是适当调低违约金数额，而非全部驳回。被上诉人科泰润公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。小高德公司向一审法院起诉请求判令：1、科泰润公司向小高德公司支付2016年7月1日至8月17日的租金72241.55元（月租金为46656元）；2、小高德公司有权没收科泰润公司租赁保证金129600元；3、科泰润公司向小高德公司支付欠付2016年7月1日至8月17日的租金的违约金（违约金以当月欠缴租金额为基数、按每日3‰标准自当月6日起计算至清偿之日止）；4、科泰润公司支付提前解除合同的违约金279936元（6个月租金）；5、科泰润公司支付小高德公司律师费8000元；6、科泰润公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年6月11日，小高德公司（出租方、甲方）与科泰润公司（承租方、乙方）签订《租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：甲方将位于天河区珠江东路12、14、16号X房之自编423/423A单元物业（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方使用；建筑面积共计270平方米；租赁期限自2015年6月10日至2018年6月9日；乙方固定租金标准为2016年6月10日至2017年6月9日期间每月租金为46656元等，固定租金与按销售分成计算的租金，两者取其高者；保底租金按月支付，乙方应于每月五日前（按自然月计算）将该月租金存入甲方指定的银行账户；自签订本协议起五日内，乙方应向甲方支付首月租金及租赁保证金，租赁保证金为相当于涉案房屋三个月租金的金额共计129600元；在本协议有效期内，租赁保证金由甲方收取并保管，如乙方违反本协议约定的任何条款，甲方可按本协议的约定分别扣除或部分保证金，以抵偿由乙方违约行为造成的甲方的损失；租赁期满或本协议终止时，乙方清缴完租金、管理费、水电费等全部应缴费用并将物业完好移交给甲方后，甲方在十五个工作日内将租赁保证金（不计利息）退还乙方；乙方须按时向甲方缴付租金等费用；乙方迟延缴付，除应支付租金及应缴费用外，还须向甲方支付迟延违约金，迟延违约金从迟交日起，每逾期一日按所欠缴金额的千分之三计算；（11.3）甲、乙双方同意，由下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向对方支付相当于两个月租金同等金额的违约金，在乙方违约的情形下，甲方可收回涉案房屋并没收乙方保证金：乙方逾期支付租金或本合同规定的其它应付款项达三十日等等；（11.5）任何一方未依本协议约定或法律规定单方提前终止小高德公司合同及本协议的，应向另一方支付相当于6个月租金同等金额的违约金，同时，甲方如提前终止则应当向乙方双倍返还租赁保证金，乙方如提前终止，则无权要求甲方返还租赁保证金；由于乙方欠费导致甲方诉讼追索乙方欠费的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等条款。2016年6月20日，科泰润公司向小高德公司发出《解除合同告知书》，内容为：由于科泰润公司经营决策决定解除与小高德公司租赁关系，搬离涉案房屋，希望能与小高德公司就解除租赁合同达成一致意见；科泰润公司现依法向小高德公司告知：解除双方签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》，望小高德公司在收到本告知书起7日内派代表与科泰润公司协商解除合同事宜等等。在本案一审中，小高德公司确认其已收到上述通知书。小高德公司称其收到《解除合同告知书》后于2016年8月18日向科泰润公司邮寄《关于解除合同的复函》（以下简称《复函》），小高德公司提供的《复函》内容为：科泰润公司提交的《解除合同告知书》收悉；科泰润公司单方面提出提前解除租赁合同，已经构成严重违约；为减少小高德公司的损失，特致函科泰润公司，没收科泰润公司已缴交的租赁保证金等；同时科泰润公司应依《补充协议》11.5条向小高德公司支付相当于6个月租金的违约金；小高德公司将于2016年8月18日收回涉案房屋，请科泰润公司届时配合小高德公司收回涉案房屋，办理相关手续等等。在本案一审中，小高德公司未能提供证据证明《复函》的邮寄妥投证明情况，科泰润公司称其未收到《复函》。现小高德公司以科泰润公司提前解除合同构成违约等要求科泰润公司支付租金及承担违约责任等。小高德公司称因本案其支付了8000元律师费，并提交了小高德公司与广东德法理律师事务所（以下简称“德法理律所”）签订的《委托合同》及德法理律所出具的发票作为证据。《委托合同》约定：小高德公司因与科泰润公司房屋租赁合同、物业服务合同、委托施工合同纠纷案委托德法理律所，律师代理费为24000元。发票显示小高德公司向德法理律所支付了律师费24000元。科泰润公司对上述证据的真实性无异议，但认为由于双方根本不存在拖欠租金，本诉讼不应该产生，所以小高德公司委托律师产生的费用应当由小高德公司自行承担，科泰润公司亦明确对于律师费的标准无异议。科泰润公司在本案中没有证据提交。在本案一审中，双方均确认以下事实：涉案房屋权属人是广州市明和实业有限公司，小高德公司是基于上述公司的委托对外出租涉案房屋，《补充协议》的合同相对方是小高德公司、科泰润公司双方；科泰润公司已向小高德公司支付租赁保证金129600元；科泰润公司交租至2016年6月30日并于该日搬离涉案房屋。双方关于以下事实发表了各自观点。一、关于小高德公司是否同意科泰润公司提前解除合同。小高德公司表示不同意，科泰润公司没有单方发函解除合同的权利，小高德公司同意于2016年8月18日解除合同。科泰润公司表示小高德公司同意其提前解除合同，解除合同的时间应为2016年6月30日，科泰润公司搬离时也是小高德公司配合科泰润公司办理相关手续，只是没有书面可证明。二、关于小高德公司诉请没收租赁保证金的依据。小高德公司称因为科泰润公司提前解除合同，所以根据《补充协议》第11.3、11.5条约定没收保证金。另，小高德公司表示如没收租赁保证金及支付6个月租金作为违约金只能择一选择，小高德公司选择诉请科泰润公司支付6个月租金作为违约金，科泰润公司称如按上述择一选择，科泰润公司同意以租赁保证金予以抵扣违约金。科泰润公司亦表示小高德公司还主张违约金高达6个月的租金，小高德公司主张的违约金标准过高，应予调整。另在本案中，双方确认关于双方的租赁合同权利义务以《补充协议》约定的为准，无法提供其他合同，同意根据《补充协议》处理本案。一审法院认为：小高德公司、科泰润公司双方签订的《补充协议》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应履行各自义务。关于小高德公司诉请科泰润公司支付2016年7月1日至8月17日的租金及拖欠上述租金的违约金的诉请。双方确认科泰润公司交租至2016年6月30日并于该日搬离涉案房屋，因此科泰润公司并无实际欠付租金，小高德公司上述诉请依据不足，不予支持。关于小高德公司诉请没收租赁保证金及科泰润公司支付提前解除合同的违约金的诉请。小高德公司明确因为科泰润公司提前解除合同，所以根据《补充协议》约定没收保证金。《补充协议》约定：租赁期限自2015年6月10日至2018年6月9日。科泰润公司于2016年6月30日搬离涉案房屋属提前解除合同，科泰润公司称小高德公司同意其提前解除合同，但对此无法提供证据证明，小高德公司对此亦不予确认，科泰润公司上述主张证据不足，不予采纳。科泰润公司擅自提前解除合同已构成违约，应就此承担违约责任。《补充协议》约定：任何一方未依本协议约定或法律规定单方提前终止小高德公司合同及本协议的，应向另一方支付相当于6个月租金同等金额的违约金，同时，甲方如提前终止则应当向乙方双倍返还租赁保证金，乙方如提前终止，则无权要求甲方返还租赁保证金。根据上述约定，小高德公司、科泰润公司对单方提前终止合同的违约行为既约定了违约金又约定了具有定金性质的租赁保证金，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，小高德公司不可同时要求没收租赁保证金及要求科泰润公司支付违约金。小高德公司明确其选择诉请科泰润公司支付6个月租金作为违约金并无不当。科泰润公司称小高德公司主张的违约金标准过高，应予调整。如上所述，科泰润公司并无实际欠付租金，小高德公司亦已及时收回涉案房屋，在小高德公司未证明其实际损失的情况下，小高德公司要求科泰润公司向其支付6个月的租金作为违约金确有过高之嫌，基于公平原则酌情将科泰润公司提前终止合同的违约金调整为按违约当月月租金46656元的标准计付3个月，共计139968元（46656元×3个月）。如上所述，小高德公司诉请同时没收租赁保证金缺乏依据。科泰润公司同意以租赁保证金抵扣违约金，为免诉累其主张并无不当。因此，小高德公司无须退还租赁保证金，抵扣上述租赁保证金后科泰润公司须向小高德公司支付提前解除合同的违约金10368元（139968元－129600元）。关于小高德公司要求科泰润公司支付律师费的诉请。《补充协议》约定：由于乙方欠费导致甲方诉讼追索乙方欠费的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等。如上所述，科泰润公司构成违约应向小高德公司支付违约金。小高德公司已提供《委托合同》及发票证明其因追索科泰润公司应予支付的违约金等支付了律师费8000元。科泰润公司亦确认该收费标准合理，上述律师费应为小高德公司追索科泰润公司应予支付的违约金等而产生的合理费用，小高德公司要求科泰润公司向其支付上述律师费8000元具有合同依据，其诉请并无不当，予以支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、科泰润公司于本判决发生法律效力之日起十五日内，向小高德公司支付提前解除合同的违约金10368元；二、科泰润公司于本判决发生法律效力之日起十五日内，向小高德公司支付律师费8000元；三、驳回小高德公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9060元，由小高德公司负担5801元，科泰润公司负担3259元。本院二审期间，当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为：一审法院认定科泰润公司擅自提前解除合同已构成违约，双方对此均无异议，本院予以认可。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是科泰润公司应向小高德公司支付的提前解除合同违约金的数额问题。《补充协议》约定：任何一方未依本协议约定或法律规定单方提前终止小高德公司合同及本协议的，应向另一方支付相当于6个月租金同等金额的违约金，同时，甲方如提前终止则应当向乙方双倍返还租赁保证金，乙方如提前终止，则无权要求甲方返还租赁保证金。本院认为，双方就单方提前终止合同所约定的不予返还的租赁保证金性质上亦属于违约金，加上该条款约定的相当于6个月租金同等金额的违约金，小高德公司一审主张的实际违约金总额达到409536元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现科泰润公司称小高德公司主张的违约金标准过高，应予调整。鉴于科泰润公司并无实际欠付租金，小高德公司亦已及时收回涉案房屋，在小高德公司未证明其实际损失的情况下，一审法院认定小高德公司主张的违约金标准过高，基于公平原则酌情将违约金按3个月租金标准调整为139968元，是可行的。以科泰润公司已付的租赁保证金冲抵后，一审判决科泰润公司向小高德公司支付提前解除合同的违约金10368元并无不当，本院予以维持。二审诉讼中小高德公司亦未举证证明一审判决的违约金数额不足以弥补其损失，故其上诉主张科泰润公司需再支付违约金139968元的理由不充分，本院不予采纳。综上所述，小高德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3099元，由小高德（广州）置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 吴国庆审判员 姚伟华二〇一七年九月二十日书记员 邹凌青