成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0106民初2131号原告：蒋婷婷，女，汉族，1976年2月20日出生，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：郭勇，男，汉族，1971年10月6日出生，住成都市金牛区，系蒋婷婷的丈夫。被告：王远健，男，汉族，1974年9月26日出生，住成都市金牛区。委托诉讼代理人：程祖丽，四川德和衡（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯瑜，四川德和衡（成都）律师事务所律师。本院在审理原告蒋婷婷诉被告王远健房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋婷婷的委托诉讼代理人郭勇，被告王远健的委托诉讼代理人程祖丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋婷婷向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1.王远健按照合同支付本期租金、物业管理相关费用及违约金计滞纳金共计137626元（包括：截止2017年3月20日应付房租76260元、拖欠租金的违约金36604元、物管费14122元、拖欠租金滞纳金10640元）；2.合同编号为SY0000031的合同提前到2017年3月20日终止，因王远健违约导致合同在租赁未到期需提前终止，王远健所交14680元押金不予退还；3.本案诉讼费由王远健承担。事实和理由：2015年10月27日，蒋婷婷和王远健通过成都双益房地产经纪有限公司签订了《房屋租赁合同》，合同编号为SY0000031，合同约定2015年11月1日起至2017年10月31日止，蒋婷婷将位于金牛区蜀西路×号×栋×号物业出租给王远健，租赁期限为两年，并约定王远健按半年支付租金。王远健本应于2016年10月15日缴纳的租金经蒋婷婷多次催缴未果。王远健辩称本案诉争房屋的实际承租人为四川仁欣智科技有限公司（以下简称仁欣智公司），王远健不是本案的适格主体；仁欣智公司与蒋婷婷协商一致解除租赁合同，未拖欠租金，未有合同约定的违约行为；即使假如王远健和蒋婷婷之间存在租赁合同关系，案涉合同第三条第2款约定如果王远健逾期支付租金1月以上，蒋婷婷收回房屋，王远健按实际居住日支付租金或承担违约责任，故王远健应仅支付至2016年12月1日的租金；蒋婷婷的主张重复计算了损失和违约责任；蒋婷婷应该退还押金给王远健，押金是为了保证王远健善意的使用房屋及其配套设施，是一种担保性约定，而不是一种违约性约定，不应当参照合同违约责任予以处理；王远健并未拖欠物业管理费且物业管理费用不属于本案的受理范围；另实际上仁欣智公司与蒋婷婷进行交接时已协商将仁欣智公司的价值30000余元的办公设备加上押金作为对蒋婷婷的损失赔偿，所以蒋婷婷才同意在2017年1月4日验收房屋，但蒋婷婷在庭审中予以否认违反了诚实信用原则，故应当驳回蒋婷婷的全部诉请。经审理查明，蒋婷婷和郭勇系夫妻。2015年10月27日，蒋婷婷作为出租方和王远健作为承租方通过成都双益房地产经纪有限公司签订了《房屋租赁合同》（以下简称案涉租赁合同），合同编号为SY0000031，约定蒋婷婷将位于成都市金牛区蜀西路×号×栋×号的房屋（面积282.44平方米）租给王远健使用，用途为办公，租赁期限自2015年11月1日起至2017年10月31日止，房屋租金为14680元/月，按半年支付，每半年提前15天支付下次房租，王远健若逾期支付租金，每逾期一天，则王远健需按月租金的5‰支付滞纳金。拖欠租金超过一个月，蒋婷婷有权收回此房屋，王远健须按实际居住日缴纳租金并承担违约责任。王远健承担租赁期及免租期内水费、电费、物业管理费等实际发生的费用，若有特殊约定则从其约定。还约定了为保证王远健合理并善意地使用该房屋及其配套设施，王远健应在签订案涉租赁合同并交纳首期租金时另外支付蒋婷婷14680元作为押金，待租赁期限届满，蒋婷婷验房后，王远健将该房屋钥匙交与蒋婷婷，同时蒋婷婷将此押金全部归还王远健。若王远健拖欠房租一个月以上的，王远健应按年度租金总额的20%向蒋婷婷支付违约金，若违约金不足弥补蒋婷婷损失的，违约金还应另行据实赔偿，蒋婷婷有权终止案涉租赁合同。租赁期内王远健逾期缴纳水费、电费、物业管理费等有关费用达一个月时，蒋婷婷有权用押金支付上述费用，王远健承担造成的一切后果。租赁期内若王远健中途擅自退租，所预付的租金及押金蒋婷婷可不用退还。案涉租赁合同还特别约定，房屋租金每年每平方米递增贰元。同日，蒋婷婷收到王远健租用案涉房屋押金14680元，并于2015年11月初双方进行了案涉房屋物品交接。之后，蒋婷婷每半年收到案涉房屋租金直至2016年10月31日止，并出具了收条，其中，2016年7月22日，蒋婷婷收到2015年5月1日至2016年10月31日的房租88080元。2017年1月4日，郭勇作为接收人与杨静作为交接人对案涉房屋内物品进行了交接，2017年3月20日，蒋婷婷将房屋重新出租。另查明，四川仁欣智科技有限公司的法定代表人为王远健。上述事实有当事人身份信息、房屋租赁合同、收条、物品交接清单、营业执照、结婚证、当事人庭审陈述等在案证实，本院予以确认。本院认为，首先，关于本案适格被告的问题。虽然王远健庭审中辩称蒋婷婷知晓或应当知晓案涉房屋实际租赁人为仁欣智公司，并提交了承租方签章一栏除了王远健签字还添加有“四川仁欣智科技有限公司”字样的《房屋租赁合同》，仁欣智公司出具的《房屋退租通知函》及邮寄该通知函给蒋婷婷的邮政特快专递回单，蒋婷婷收到押金及租金的收条以及物业管理费缴费收据等证据拟证明仁欣智公司承担了案涉租赁合同的相关权利义务，支付租金和物业管理费，杨静发函通知蒋婷婷解除房屋租赁关系，但本院认为，案涉租赁合同系蒋婷婷和王远健签订的，根据合同的相对性，王远健系本案的适格主体。蒋婷婷提交的案涉租赁合同上承租方签章一栏并无“四川仁欣智科技有限公司”字样，蒋婷婷出具的收到押金的收条也无“四川仁欣智科技有限公司”字样，因此，不能证明蒋婷婷在出租案涉房屋时知晓实际租赁人为仁欣智公司；且案涉租赁合同上载明租用案涉房屋用途为办公，而王远健系仁欣智公司法定代表人，故即使是以仁欣智公司的名义缴纳物业管理费、转帐给蒋婷婷支付租金，蒋婷婷出具的收到租金的收条上有仁欣智公司字样，只能视为王远健委托他人履行案涉租赁合同的权利义务，不能证明蒋婷婷知晓或应当知晓案涉房屋实际租赁人为仁欣智公司，对王远健该辩称不予采纳，对其追加仁欣智公司为本案被告的申请，亦不予准许。其次，对蒋婷婷的诉请主张是否予以支持的问题。1.房屋租金。蒋婷婷已履行了案涉租赁合同的主要义务，交付了案涉房屋，王远健应当按约支付租金。蒋婷婷主张王远健应支付2016年11月1日至2017年3月20日的租金，而王远健认为已于2016年12月通知蒋婷婷解除房屋租赁关系，故应当只支付2016年11月的租金。本院认为，蒋婷婷与王远健于2017年1月4日进行了对案涉房屋内物品进行了交接，应当视为双方就案涉房屋租赁合同的解除，故蒋婷婷和王远健解除案涉房屋租赁时间为2017年1月4日，王远健应当支付2016年11月1日至2017年1月4日的房屋租金，因案涉租赁合同特别约定，房屋租金每年每平方米递增贰元。即15244.88元/月(2月+15244.88元/月(30天(4天为32522.41元；2.物业管理费。因蒋婷婷未提供证据证明其已缴纳了物业管理费，对该项诉请主张，本院不予支持；3.押金、拖欠租金的违约金和拖欠租金的滞纳金。蒋婷婷认为根据案涉租赁合同的约定，王远健中途擅自退租，押金可不用退还，并按约定支付违约金和滞纳金，王远健认为案涉租赁合同约定押金是为了保证王远健善意地使用房屋的设备而非保证合同的完全履行，是担保而非违约行为，滞纳金也属违约金，二者不能重复计算，且违约金的支持金额不应超过实际损失或合同约定的损失计算金额。本院认为，王远健拖欠租金1月以上，且违约提前解除案涉房屋租赁合同，确给蒋婷婷造成损失，应当赔偿损失，因此，蒋婷婷主张支付违约金，本院予以支持，但滞纳金也属违约金，押金具有担保性质，同时也是针对承租人迟延给付租金的特定违约行为的违约金，故本院酌情以按年房租总金额的15%即27440.78元（15244.88元/月(12月(15%）支付违约金，扣除王远健已支付的押金14680元，王远健还应支付蒋婷婷违约金12760.78元，对蒋婷婷主张的过高部分不予支持。此外，王远健未举证证明已与蒋婷婷达成一致，以仁欣智公司所有的价值30000余元办公设备加上押金作为对蒋婷婷损失赔偿，故对王远健的该辩称意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第二款之规定，判决如下：一、确认蒋婷婷和王远健签订的《房屋租赁合同》（合同编号为SY0000031）已终止；二、王远健于本判决生效之日起十日内支付蒋婷婷房屋租金32522.41元、违约金12760.78元；三、驳回蒋婷婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3414元，减半收取计1707元，由蒋婷婷负担853.5元，王远健负担853.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  张书恒二〇一七年五月二十日书记员  王玲玲