天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0106民初5997号原告：张萍，女，1954年1月24日出生，汉族，天津市机床公司退休职工，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：刘桐君、张沛，天津师汇律师事务所律师。被告：孙亮，男，1974年12月1日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市庐阳区。第三人：中国建设银行股份有限公司天津津城支行，住所地天津市和平区小白楼街大沽北路111号。负责人：许小军，该行行长。委托诉讼代理人：刘玉璇，该行员工。原告张萍与被告孙亮、第三人中国建设银行股份有限公司天津津城支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月10日立案受理后，依法适用简易程序于2017年1月4日公开开庭进行了审理。原告张萍及其委托诉讼代理人刘桐君、张沛，第三人中国建设银行股份有限公司天津津城支行的委托诉讼代理人刘玉璇到庭参加诉讼，被告孙亮经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行双方签订的《房屋买卖协议书》，并协助原告办理房屋过户手续；2.本案诉讼费用及保全费由被告承担。事实与理由：原、被告于2012年8月9日签订《房屋买卖协议书》，约定原告购买被告坐落天津市红桥区××南侧××室房屋，总价款1760000元。原告于2012年7月17日向被告支付定金20000元并于2012年9月11日向被告支付房款700000元，剩余房款300000元双方约定待办理所有权转移登记手续时一次性付清。原告向被告支付上述房款以后于2012年10月份入住诉争房屋至今，鉴于原告付款时被告尚未取得房屋产权证书，故当时并未办理过户手续。现原告要求被告办理过户手续时，经查询得知被告因贷款将诉争房屋抵押给第三人，且贷款尚未还清。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告孙亮未出庭答辩，其向本院邮寄答辩状一份，其辩称，一、原告称其于2012年8月9日向答辩人支付了740000元定金不是事实，因为根据涉案的《房屋买卖协议书》的约定，定金为760000元，因此，原告仅向答辩人支付过一笔购房款700000元，其余皆为定金。原告至今未全额付款，其行为恰恰说明不想继续履行涉案的《房屋买卖协议书》。二、涉案的《房屋买卖协议书》未约定房屋交付和签订正式的存量房屋买卖合同的时间，而原告至今未向答辩人主张催告过。原告现在占有涉案房屋，是根据涉案的《房屋买卖协议书》约定，仅仅是基于使用权而占有的，是一种租赁或借用关系而占有的。从而进一步说明原告不想继续履行涉案的《房屋买卖协议书》。三、从涉案的《房屋买卖协议书》特征、形式和内容看，以及从二手房买卖的行政规定和交易习惯看，该合同为预约合同，若继续履行，原告尚需要与答辩人签订《存量房买卖合同》。四、涉案房屋已经设置了抵押，并办理了他项权，不能办理过户手续，该他项权原告在签订《房屋买卖协议书》时是知晓的。五、涉案的《房屋买卖协议书》的违约条款，约定了协议一方出现根本性违约时，应承担何种责任。根据此约定，原告主张继续履行合同是无理的。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人中国建设银行股份有限公司天津津城支行述称，服从法院判决。经审理查明，涉诉房屋坐落天津市红桥区××南侧××号，该房屋系私产，所有权人为本案被告孙亮。原告张萍、被告孙亮于2012年8月9日就涉诉房屋签订《房产买卖协议书》（以下简称《协议书》）一份，约定：该房地产成交价为1760000元，原告张萍(乙方)应在协议签订当日向被告孙亮(甲方)交付房屋定金760000元,甲方收款时应向乙方出具收据。剩余房屋款项1000000元人民币,其中700000元于2012年9月中旬前由乙方向甲方支付,另余款300000元待甲、乙双方办理产权登记时一次性付清。《协议书》第三条第三款约定，“甲方取得产权证书后，甲乙双方到红桥区房管局申请产权转移登记，按照相关法律法规关于房地产交易资金管理规定办理。由于绝大部分房款乙方已提前交付给甲方，甲乙双方在办理产权过户时，乙方承担余款30万元，其余款项（房管部门规定的数额）全部由甲方负责提交给指定的监管银行。”《协议书》第四条第一款还约定，“甲方承诺在签订本协议之日前，对于上述标房屋享有合法的房屋所有权和相应的土地使用权，且该房屋不存在第三人享有主张的任何权利的情形，否则承担相应的法律责任。”2012年7月17日，原告张萍以现金的形式交付被告定金20000元，被告出具收条；《协议书》签订当日，原告以电汇方式向被告支付定金740000元，被告出具收条；2012年9月17日，原告以转账方式向被告支付690800元购房款，另外，原告替被告退还案外人李钧涉诉房屋租金9900元，被告出具了收款700000元的收条，案外人李钧为原告单独出具了收款9900元的收条。被告孙亮于2012年10月份将诉争房屋交付给原告张萍，原告居住使用诉争房屋至今。庭审中，原告张萍称，2016年3月份，其与被告一同去房管局办理房屋产权证时，询问房管局是否可以在领取房屋产权证的同时办理过户手续，工作人员告知因诉争房屋设置了抵押，故无法办理，原告此时方知诉争房屋已被设置了抵押；原告从2016年4月份就要求被告办理所有权转移登记手续，被告一直推脱不配合办理，被告曾于2016年5月29日给原告发送一条同意办理过户的短信。后因被告一直未配合原告办理诉争房屋的所有权转移登记手续，故原告张萍诉至来院。又查，被告孙亮与第三人中国建设银行股份有限公司天津津城支行签订贷款协议的期限为2009年1月至2039年1月；借款金额为690000元，抵押物为诉争房屋，抵押期限与贷款期限一致；被告孙亮还款期间曾于2013年1月份有过一次逾期，偿还之后，从2013年2月份至今均按期足额还款，截止到2017年1月12日所欠的本金数额为583077.27元。第三人中国建设银行股份有限公司天津津城支行在庭审中表示，如果法院判决由原告张萍代被告孙亮偿还以诉争房屋为抵押物的贷款本息，第三人可以办理代偿贷款及撤销抵押的手续。以上事实有双方当事人的当庭陈述，《协议书》、收条物业费收据、短信截图、房屋不动产登记簿查询证明等证据在案证实。本院认为，原告张萍、被告孙亮订立的《协议书》系双方真实意思表示，未违反相关法律规定，且被告对合同的效力并未提出异议，应认定为合法有效。现原告依约履行了交付大部分房款的义务，被告应按照合同约定，积极配合原告办理产权登记及过户的相关手续。又根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”因被告曾以该房屋向第三人抵押贷款，被告应涤除诉争房屋抵押权后再与原告办理所有权转移登记手续，并收取卖房余款300000元。现原告自愿以多出购房余款的价金代被告向第三人偿还贷款本息，不损害被告及第三人的利益，且第三人同意，本院依法照准。原告替被告向第三人清偿贷款后，第三人应及时将诉争房屋上设定的抵押权注销。被告孙亮虽以原告不想继续履行合同为抗辩理由，但未提交相关证据加以证明，故对被告孙亮的抗辩主张，本院不予采信。因此，基于原告张萍代被告孙亮清偿在第三人处以诉争房屋为抵押物的贷款，故被告孙亮配合原告办理所有权转移登记手续已无事实上及法律上的障碍，故原告张萍的诉请有事实及法律依据，本院予以支持。原告张萍尚欠被告孙亮的购房余款300000元从原告张萍替被告孙亮偿还贷款本息数额中抵扣；超过部分，原告张萍可另案主张。被告孙亮经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，其放弃举证、质证等诉讼权利，应由被告孙亮自行承担相应的不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告张萍于判决生效之日起十五日内，向第三人中国建设银行股份有限公司天津津城支行偿还被告孙亮尚欠该行的以坐落天津市XX区XX南侧XX号房屋为抵押的贷款本息；二、第三人中国建设银行股份有限公司天津津城支行在原告张萍还清上述贷款后十日内，将上述房屋上设定的抵押权注销；三、上述房屋抵押权注销后十日内，被告孙亮配合原告张萍办理将坐落天津市XX区XX南侧XX号房屋所有权转移登记至原告张萍名下的手续；办理所有权转移登记手续所产生的相关费用由原告张萍负担；四、原告张萍尚欠被告孙亮的购房余款300000元从原告张萍替被告孙亮偿还贷款本息数额中抵扣。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，减半收取2900元，保全费5000元，共计7900元，由被告孙亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  ＸＸ二〇一七年一月二十四日书记员  熊剑附本裁判文书所依据法律的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条?当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。