重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终8143号
上诉人（原审被告）：邹仁鹿，男，1983年2月5日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
委托诉讼代理人：陈耀能，重庆贝泽禹律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙超，男，1987年4月8日出生，汉族，住四川省渠县。
委托诉讼代理人：郑园，重庆公孝律师事务所律师。
上诉人邹仁鹿因与被上诉人孙超房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初5046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邹仁鹿及其委托诉讼代理人陈耀能，被上诉人孙超及其委托代理人郑园到庭参加了询问。本案现已审理终结。
邹仁鹿上诉请求：对原审判决予以改判或者发回重审；诉讼费、鉴定费由孙超承担。主要事实和理由：一审认定事实不清，一审认定双方签订的涉案房屋的买卖合同有效错误，一审判决依据的评估鉴定意见书有违房屋买卖合同的约定，且显失公平；一审判决适用法律错误。
孙超辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。邹仁鹿与孙超签订的房屋买卖合同合法有效；原审法院依据评估报告鉴定意见书作出违约金认定和房屋差价损失认定合法有效；原审法院以孙超立案时房屋的价值认定违约金和房屋差价损失合法有效。
孙超向一审法院起诉请求：1、判决解除双方签订的《重庆房地产买卖合同》；2、判决邹仁鹿返还购房款40000元；3、判决邹仁鹿返还定金80000元；4、判决邹仁鹿支付违约金138800元；5、判决邹仁鹿赔偿房屋差价损失100000元，居间服务费损失10410元；按揭服务费损失1000元；装修费损失10700元，物业费损失717.5元，租赁房屋损失3600元；资金占用损失3480元并以120000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率支付从2017年2月26日起至清偿之日止的资金占用损失；6、判决邹仁鹿承担诉讼费、评估费等诉讼费用。
一审法院认定事实：邹仁鹿系位于重庆市渝北区房屋登记的产权人。
2016年6月26日，以邹仁鹿为甲方、孙超为乙方签订了一份《重庆房地产买卖合同》，主要约定乙方购买甲方位于重庆市渝北区房屋，在房屋产权及具体状况的承诺中约定：甲方承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易；房屋成交总价694000元；甲乙双方均知晓房屋尚处于抵押状态，甲方同意自行于买方申请的按揭贷款审批通过后按银行指定的还款日期及流程办理完毕该抵押的解除手续，确保产权清晰可正常过户；购房定金：在2016年6月26日由乙方支付购房定金80000元给甲方，该定金为成交总价的一部分，剩余房款的支付方式为商业贷款；甲乙双方约定于2017年1月30日之前签订银行按揭贷款合同，乙方的贷款申请金额为550000元，甲乙双方约定在银行按揭贷款审批通过且该房屋办妥赎楼还款并注销抵押登记后五个工作日内办理过户手续，房屋尾款由贷款银行按审批通过后的金额在办理完抵押登记手续后直接发放给甲方，即视同本人支付；乙方在2016年7月20日之前支付40000元作为购房款用于第一笔首付，剩余24000元与过户完成时支付给甲方；交房约定：与2016年7月5日之前办理房屋物业交割手续。第八条违约责任：甲乙双方从签订本协议之日起，如一方未按本协议约定的内容履行，经守约方短信、电话、书面等形式催告后10个工作日内违约方未予以答复的，守约方有权解除合同，同时违约方应向守约方支付房屋成交价20%的违约金。第九条补充约定：该房屋产权证尚在办理当中，买卖双方同意在此情况交易，按揭过户手续须产权证办好后再按流程办理；买卖双方约定该房满两年后及时办理过户手续，过户同时满足该房注销抵押且买方申请的按揭贷款获得银行批准；产权面积最终以产权证为准，买卖双方不得以产权证面积与商品房买卖合同不一致为由取消交易；过户之前的月供由卖方承担；买方接房后可对该房进行装修，如卖方违约，除按本合同约定承担违约责任以外，另行赔付买方装修全部费用，如买方违约，除按合同约定承担违约责任外，不得向卖方主张赔偿装修费用；买卖双方约定，至本房取得契税发票之日起满两年后及时办理过户手续，按当时的税收政策规定的买卖双方应付的税费均由卖方承担。合同还对其他事项进行了约定。
签订上述合同当日，孙超支付了定金80000元，邹仁鹿出具了收条。2016年7月19日，孙超又向邹仁鹿支付了40000元房款。孙超共计向邹仁鹿支付了120000元。
2016年6月26日，以邹仁鹿为甲方、孙超为乙方、重庆房天下房地产经济有限公司为丙方签订了一份《重庆房地产买卖居间服务合同》，主要约定甲乙双方委托丙方就案涉房屋提供居间服务。孙超支付了居间服务费10410元，按揭服务费1000元。同日，邹仁鹿向中介公司提交了案涉房屋的商品房买卖合同、抵押贷款合同、不动产统一发票、物业专项维修基金发票。
2016年6月27日，邹仁鹿向孙超交付了案涉房屋，孙超在入伙会签单上签字。
在2016年12月20日的电话录音中，邹仁鹿在场，其中一个女声（1分左右）：“这个房子我想了下，因为他后来卖了以后我也去看了的，现在是85万元左右……”2分45秒：“我们这边肯定有不对的地方，如果你们愿意履行合同，就觉得肯定80万，如果不愿意履行合同我就多给你3万块……”。
孙超申请了中介公司经办人员王某出庭作证，证人陈述：双方签订了合同去物管进行了物业变更，后邹仁鹿称其妻子签合同没有经过其妻子同意，要加钱，之前的价格不卖；邹仁鹿去配合办理银行按揭的时候，扣除银行按揭还有14万多点的房款，需要出具一张收到14万多的收条，但孙超只支付了12万元，另外2万多按约定是过户当日支付，邹仁鹿就没有签字，后孙超同意支付这2万多元，但邹仁鹿不同意。
2017年1月10日，邹仁鹿去银行配合办理按揭手续，但未办理成功的原因邹仁鹿陈述是签订的空白合同，不符合事实，所以没有签字。孙超自己举示的在2017年1月10日向邹仁鹿发送的短信内容为：“邹仁鹿，关于我们在2017年1月9日办理按揭手续碰到的问题，由于我给你共计支付了12万元的房款，你不同意在按揭合同中的房屋首付款证明上填写收到金额为14.4万元房款，从而导致我们无法签署按揭合同，针对你的顾虑我表示理解，根据原合同约定剩余2.4万应予过户之日支付，但为了配合银行办理按揭贷款以及打消你的顾虑，所以我愿意提前支付剩余的2.4万房款给你，请你予三日内回复，以便协助我配合银行签署按揭贷款合同”。
本案审理过程中，孙超对案涉房屋在本案起诉之日2017年3月2日的市场价值申请了司法鉴定。我院依法委托重庆宏岭资产评估与土地房地产评估有限公司进行评估，2017年6月23日出具宏岭（2017）司鉴字第48号《司法鉴定意见书》，该意见书载明位于重庆市渝北区房屋在2017年3月2日评估价值为90.58万元。孙超支付了鉴定费4000元。
庭审中，孙超陈述：邹仁鹿的违约行为包括合同中约定了其家人知晓卖房，但后称妻子不同意卖房，违反价格约定多次要求涨价；违反交房的约定，擅自更换锁芯，不配合办理装修正；不配合办理过户手续。邹仁鹿陈述：契税缴纳时间是2015年2月，过户条件未达到；交房给孙超后，装修的时候没有约定孙超的责任，所以不同意装修，我家人换了锁。
一审法院认为，孙超、邹仁鹿于2016年6月26日签订的《重庆房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
现对本案分析如下：
1、关于是否解除《重庆房地产买卖合同》及退还定金。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。现孙超请求解除《重庆房地产买卖合同》，邹仁鹿同意解除，对孙超请求判令解除《重庆房地产买卖合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。房款40000元，邹仁鹿同意退还，对于孙超请求判令返还购房款40000元的诉讼请求，一审法院予以支持。
2、谁承担违约责任。邹仁鹿本人虽没有表示过涨价，但是在2016年12月20日邹仁鹿在场的情况下，一个女声明确说：“他卖了后我去看了现在是85万左右……愿意履行合同，肯定80万，不愿意继续履行合同多给你3万块钱。”邹仁鹿在场的情况下，声称邹仁鹿卖了后去看了房子，房屋涨价了，要80万元才肯出售给孙超，虽邹仁鹿没有明确说明，但其实出售方有明确的加价才肯出售房屋的意思表示。虽然邹仁鹿口头表示同意履行合同，但实际情况是更换锁芯，在孙超同意提前支付2.4元房款后仍拒绝配合办理房屋按揭手续，以实际行为表示不履行合同约定的义务，构成了违约，应承担违约责任。
3、合同不能继续履行的责任在邹仁鹿，合同解除后，邹仁鹿应退还孙超定金80000元。对于孙超请求判令邹仁鹿退还定金80000元的诉讼请求，一审法院予以支持。
4、违约金是否过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”现由于邹仁鹿的违约行为导致合同无法继续履行，案涉房屋在起诉日2017年3月2日的市场价值为90.58万元，相比双方签订的合同总价69.4万元高出21.18万元。合同约定违约金是房屋成交价的20%即13.88万元，对于房屋上涨与合同总价的差价，合同约定的违约金明显不高，对于孙超请求判令邹仁鹿支付13.88万元的违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。
5、关于各项损失。本案合同不能履行的责任在于邹仁鹿，合同不能继续履行给孙超造成了损失，邹仁鹿应当赔偿。
2017年3月2日的房屋市场价相比合同价高于21.18万元，孙超已经请求了13.88万元的违约金，房屋差价损失超出合同约定的违约金的数额为73000元，违约金不足以弥补房屋差价损失，对于孙超请求判令邹仁鹿赔偿房屋差价损失73000元的诉讼请求，一审法院予以支持；超出部分，不予支持。孙超支付了居间服务费10410元、按揭服务费1000元、物管费717.5元，以上部分是因邹仁鹿违约给孙超造成的实际损失，邹仁鹿应当赔偿，对孙超请求判令邹仁鹿赔偿居间服务费10410元、按揭服务费1000元、物管费717.5元的诉讼请求，一审法院予以支持。孙超举示的装修合同、租房合同真实性无法核实，请求判令邹仁鹿支付装修房损失10700元、租房损失3600元的诉讼请求，一审法院不予支持。
一审法院判决：“一、解除原告孙超与被告邹仁鹿在2016年6月26日签订的《重庆房地产买卖合同》；二、被告邹仁鹿在本判决生效后十日内退还原告孙超房款40000元；三、被告邹仁鹿在本判决生效后十日内退还原告孙超定金80000元；四、被告邹仁鹿在本判决生效后十日内支付原告孙超违约金138800元；五、被告邹仁鹿在本判决生效后十日内赔偿原告孙超房屋差价损失73000元、居间服务费10410元、按揭服务费1000元、物管费717.5元；六、驳回原告孙超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10740元，由原告孙超负担2300元，被告邹仁鹿负担8440元；鉴定费4000元，由被告邹仁鹿负担。”
二审中，双方当事人均未举示新的证据。
本院二审查明事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，孙超、邹仁鹿签订的《重庆房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。邹仁鹿上诉称出售房屋时其妻不知情，且不同意出卖该房屋，故房屋买卖合同无效，与一、二审查明的邹仁鹿在房屋买卖合同中承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易的约定相矛盾，对其上诉理由本院依法不予采信。
关于违约责任及违约金是否约定过高需要调整的问题。本案中，邹仁鹿虽然口头表示同意履行合同，但其以更换锁芯、在孙超同意提前支付24000元房款后仍拒绝配合办理房屋按揭手续的实际行为表示不履行合同约定的义务，构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。邹仁鹿辩称违约金约定过高应予调整，但并未就违约金过高举示证据予以佐证，故一审法院认定邹仁鹿应按照合同约定向孙超支付违约金并无不当，本院予以维持。
至于邹仁鹿在二审中提出的其余异议，因其未举示相应证据佐证，且与庭审查明的事实不符，本院依法不予支持。
综上所述，邹仁鹿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10740元，由邹仁鹿负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈娅梅
审 判 员 赵文建
审 判 员 李 颖
二〇一七年十二月二十二日
法官助理 刘 莉
书 记 员 陈 宇