广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终23781号
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄建强，男，1974年2月16日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：袁喜如，女，1974年8月13日出生，汉族，住址同上。
两上诉人的共同委托诉讼代理人：杨海燕，上海锦天城（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：翁万兴，男，1983年12月21日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑晓丽，女，1989年10月31日出生，汉族，住址同上。
两被上诉人的共同委托诉讼代理人：张戈、蓝伟平，均为广东广立信律师事务所律师。
原审第三人：陈昊，男，1993年3月16日出生，汉族，住辽宁省调兵山市。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司广州西华路支行，住所地广东省广州市荔湾区西华路531号。
负责人：陈涛。
上诉人黄建强、袁喜如因与被上诉人翁万兴、郑晓丽、原审第三人陈昊、中国工商银行股份有限公司广州西华路支行（以下简称工商银行西华路支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初3422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄建强及另上诉人的共同委托诉讼代理人杨海燕、被上诉人翁万兴、郑晓丽的共同委托诉讼代理人张戈到庭参加诉讼。原审第三人陈昊、工商银行西华路支行经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。
上诉人黄建强、袁喜如上诉请求：1、撤销一审判决，判令驳回翁万兴、郑晓丽的全部诉讼请求；2、判令解除我方与翁万兴和广东合富房地产置业有限公司于2017年1月18日签订的《存量房买卖合同》；3、判令翁万兴、郑晓丽立即协同我方前往房管部门办理房屋买卖网上签约的解除手续；4、判令翁万兴、郑晓丽向我方支付违约金16.5万元（已扣除定20万元）；5、判令翁万兴、郑晓丽赔偿我方经济损失28986.62元（包括中介费5000元、两笔提前还贷违约金8546.32元和15440.30元）；6、本案一、二审诉讼费用全部由翁万兴、郑晓丽承担。事实和理由：一审法院查明事实不清，适用法律不当，程序违法，应予以纠正。一、涉案买卖合同存在继续履行的障碍和解除的情形，翁万兴、郑晓丽诉请继续履行合同没有事实和事实依据，涉案买卖合同应当依法予以解除。首先，翁万兴为非广州市户籍的购买人，其在签订《存量房买卖合同》时根本不具备在广州购房的资格条件，并故意隐瞒该无购房资格的重大事实，其后翁万兴、郑晓丽也未提供有效的购房资格证明材料，我方主张解除合同有理有据。其次，翁万兴、郑晓丽提交的《购房资格证明》不具有真实性、合法性和关联性，不能作为本案的定案根据。再次，翁万兴、郑晓丽委托律师发送律师函，此举明显是企图掩盖其在签订合同时不具备购房资格、怠于办理银行按揭手续等违约行为的非法目的，故导致合同无法履行的责任完全在于翁万兴。然后，翁万兴、郑晓丽代我方向抵押权人清偿债务既未征得我方的同意，也未征得抵押权人的同意，更何况翁万兴、郑晓丽在一审辩论终结后变更诉讼请求不符合规定，理应不应采纳。最后，我方有权解除合同，如果翁万兴、郑晓丽认为解除合同造成其利益受损，完全可以主张定金罚则或依涉案买卖合同第九条主张交易不成的违约责任。此外，涉案房屋是我方的唯一房产，如判决双方继续履行，势必会导致我方及其家人的基本居住生活条件无法得到保障。二、因翁万兴、郑晓丽的原因导致合同不能继续履行，翁万兴、郑晓丽理应向我方承担违约责任，并赔偿损失，而翁万兴、郑晓丽主张的违约金20万元是没有事实和法律依据的，应予以驳回。三、一审法院在审理本案中存在诸多严重违反法定程序的情形，具体如下：（一）翁万兴、郑晓丽在涉案买卖合同的履行期限未届满的情况下提起诉讼，明显不符合受理条件。（二）我方在一审中依法提出调查取证的书面申请，而一审法院对此置之不理。（三）翁万兴、郑晓丽在一审辩论终结后提出变更诉讼请求，违反了民事诉讼法的规定。四、我方的《存量房买卖合同》第十二条并没有约定违约金，翁万兴、郑晓丽恶意篡改了其合同，一审判决认定违约金约定为10%没有合同依据，判决我方支付20万元违约金没有事实和法律依据。
被上诉人翁万兴、郑晓丽辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。《存量房买卖合同》签订后，我方依约向黄建强、袁喜如支付了定金20万元，可黄建强、袁喜如一直没有按照合同约定履行义务，没有向工商银行西华路支行办理提前还贷手续，也没有向我方提供齐全办理银行按揭贷款所需要的资料，甚至于2017年4月5日隐瞒我方的情况下私自办理二次抵押手续，将涉案房屋再次抵押给陈昊，黄建强、袁喜如的行为严重侵犯了我方的合法权益，其一系列行为己构成违约。二、黄建强、袁喜如的上诉请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。（一）我方具备广州市购房资格，不存在任何继续履行的障碍和合同解除的情形，黄建强、袁喜如要求解除合同没有事实和法律依据。（二）黄建强、袁喜如存在重大的违约行为及过错，一审判决判令黄建强、袁喜如支付违约金20万元合理合法。三、在一审期间，黄建强、袁喜如对我方提交的合同的真实性、合法性、关联性并无异议，其称我方篡改合同没有事实和法律依据。综上，请求维持原判，驳回上诉。
原审第三人工商银行西华路支行书面述称：我行依法享有对涉案房屋的优先受偿权。黄建强、袁喜如与翁万兴、郑晓丽之间的纠纷我行并不知情，其双方之间的交易不符合法律规定，涉案房屋对应的债务尚未到期，该抵押物所涉及的合同约定义务尚未履行完毕。双方之间的纠纷，不应损害我行的合法权益。因此我行不同意翁万兴、郑晓丽的诉讼请求。
原审第三人陈昊经本院合法传唤未到庭表明意见。
翁万兴、郑晓丽向一审法院起诉请求：1.黄建强、袁喜如继续履行双方于2017年1月18日签订的关于广州市荔湾区xxx房的《存量房买卖合同》，在七日内向抵押银行办理提前还贷手续，涂销银行按揭及二次抵押的他项权登记，协助翁万兴、郑晓丽办理将房产过户到翁万兴名下的相关手续；2.黄建强、袁喜如向翁万兴、郑晓丽赔偿违约定金20万元；3.黄建强、袁喜如承担本案全部诉讼费用。黄建强、袁喜如反诉请求：1.解除翁万兴、郑晓丽与黄建强、袁喜如及合富公司于2017年1月18日签订的《存量房买卖合同》；2.翁万兴、郑晓丽立即协同黄建强、袁喜如前往房管部门办理房屋买卖网上签约的解除手续；3.翁万兴、郑晓丽向黄建强、袁喜如支付违约金165000元（已扣除定金20万元）；4.翁万兴、郑晓丽赔偿黄建强、袁喜如经济损失28986.62元（包括中介费5000元、两笔提前还贷违约金8546.32元和15440.30元）；5.本案诉讼费用全部由翁万兴、郑晓丽承担。
一审法院认定事实：黄建强、袁喜如是广州市荔湾区xxx房的所有权人。翁万兴、郑晓丽是夫妻关系。
2017年1月18日，黄建强、袁喜如（卖方、甲方）、翁万兴（买方、乙方）及广东合富房地产置业有限公司（中介方、丙方）签订了《存量房买卖合同》及附件，约定：由乙方购买广州市荔湾区xxx房，建筑面积124.05平方米；该房地产按整套出售，总价3650000元；（第四条产权转移登记）甲方与乙方约定按照甲乙双方共同办理产权转移登记，甲乙双方应当于2017年6月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；（第八条违约责任）各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任；（第九条交易不成的违约责任）1.甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方支付的全部费用；2.乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；（第十二条迟延办理产权登记的违约责任）如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意：违约方支付违约金为总楼款的10%，合同继续履行；（第十三条单方解除权的行使）甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；（重要提示4）经纪方已明确向买卖双方解释现行限购限贷政策，买方应对其贷款能力，购买资格等承担完善义务和相关法律责任；如合同约定因政策原因延迟交易的，延迟交易期间内，任何一方不因依政策原因主张解除合同，否则按本合同违约责任条款承担。附件付款方式：甲乙双方选择自行交割的方式交割房款，E.涂销抵押后按揭付款，定金200000元，买方应在签署本合约同时自行交付卖方；卖方应在收到定金后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭；买方应在签署本合约后7日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料；买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书及卖方办妥该物业的涂销抵押手续后7个工作日内配合完成本次交易的递件手续；卖方收取定金后7日内自行向抵押银行办理提前还贷手续；卖方同意由银行接受还贷申请之日起7日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后7日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；银行经审批同意贷款后，首期楼款900000元，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行交付卖方；等等。
合同签订后，翁万兴向黄建强、袁喜如支付定金200000元，向中介方广东合富房地产置业有限公司支付中介费7000元。
2017年4月5日，黄建强、袁喜如再次将案涉房屋抵押给陈昊，他项证号为207820，债权数额为1450000元。
2017年4月14日，双方签订的《存量房买卖合同》办理了网签登记。
2017年4月14日及4月22日，翁万兴委托广东广立律师事务所向黄建强、袁喜如发出律师函，催促黄建强、袁喜如办理提前还贷及注销抵押手续、协助申请银行贷款、办理房屋过户手续和履行合同义务。黄建强、袁喜如确认签收上述律师函。
另查，黄建强、袁喜如分别于2017年3月23日、2017年3月27日结清其在中国对外经济贸易信托有限公司、深圳泛华小额贷款有限公司的贷款。该两公司均已向广州市房地产交易登记中心提交《涂销证明》。截至2017年8月20日，黄建强、袁喜如尚欠工商银行西华路支行贷款余额799446.07元。
翁万兴、郑晓丽为证明其具有本市购房资格及购房能力，向一审法院提交如下证据：1、广州市荔湾区房地产管理局于2017年5月5日出具的《购房资格证明》，记载翁万兴、郑晓丽截至2017年5月5日止具备本市购房资格；2、中国农业银行借记卡产品资料查询；3、个人所得税纳税清单；4、佛山市（南海区）房产查询证明及初步估价答复书两份。黄建强、袁喜如对证据1、3及评估报告不予认可；对证据2、4真实性予以确认，但认为不能证明翁万兴、郑晓丽有购房能力。
黄建强、袁喜如为证明其已向案涉房屋抵押权人办理了提前还款手续，并支付了违约金，向一审法院提交如下证据：1.黄建强、袁喜如于2017年2月23日向中国工商银行广州西华路支行提交的《个人贷款提前还款申请审批表》以及中国工商银行广州西华路支行出具的《提前还款受理回执（全额）》；2.黄建强、袁喜如分别向深圳泛华小额贷款有限公司、中国对外经济贸易信托有限公司提交的《个人贷款提前还款申请书》两份，载明黄建强、袁喜如需向深圳泛华小额贷款有限公司还款总额为540582.53元（包含违约金15440.3元）,需向中国对外经济贸易信托有限公司还款总额为444552.11元（包含违约金8546.32元）；翁万兴、郑晓丽对上述证据均不予确认。
一审庭审中，翁万兴、郑晓丽表示，同意代黄建强、袁喜如向抵押权人清偿债务，另由于贷款利率的变化，现同意一次性付清余款给黄建强、袁喜如。
一审法院认为：翁万兴、郑晓丽与黄建强、袁喜如签订的《存量房买卖合同》及附件包含了房屋买卖合同关系及居间合同关系两重法律关系，该合同意思表示真实，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应切实履行。
本案中，翁万兴、郑晓丽与黄建强、袁喜如争议的焦点在于解除合同的条件是否成就以及违约方的认定。
对于合同解除的问题，分析如下：一、翁万兴、郑晓丽提交了广州市荔湾区房地产管理局于2017年5月5日出具的《购房资格证明》，证明其具备购房资格，黄建强、袁喜如对上述证明不予确认，但是未能提出反驳证据；同时，黄建强、袁喜如对于其曾两次前往房管部门咨询，均被答复翁万兴、郑晓丽不具备购房资格以及翁万兴、郑晓丽通过不合法的手段骗取购房资格的陈述，均未提交相关证据予以证明；故黄建强、袁喜如以翁万兴、郑晓丽不具备购房资格为由主张解除合同及解除网上签约手续依据不足。二、翁万兴、郑晓丽于2017年4月14日及4月22日两次委托律师向黄建强、袁喜如发出律师函，催促其办理申请银行贷款等手续，黄建强、袁喜如亦确认收到上述函件，故黄建强、袁喜如称因翁万兴、郑晓丽怠于办理银行按揭手续导致合同无法履行与事实不符。三、翁万兴、郑晓丽明确表示同意代黄建强、袁喜如向抵押权人清偿债务，且目前具备一次性付款的能力，并提交了借记卡产品资料查询、个人纳税清单、名下房产查询证明以及初步估价答复书等材料拟证明其具备购房能力，因此案涉合同具备继续履行的条件；此外，翁万兴、郑晓丽代为清偿债务及涂销抵押权的行为并不损害第三人的权利，故工商银行西华路支行以只能与黄建强、袁喜如办理涂销抵押手续为由不同意翁万兴、郑晓丽的诉请缺乏法律依据，不予采纳。综上，涉案买卖合同不存在继续履行的障碍和解除的情形，翁万兴、郑晓丽诉请要求继续履行合同合法有理，予以支持。在翁万兴、××、××向抵押权人工商银行××支行、陈昊清偿债务、消灭抵押权后，黄建强、袁喜如应协助翁万兴、郑晓丽办理房产过户的相关手续。翁万兴、郑晓丽应将扣除所清偿的债务款项后的剩余房款一次性支付给黄建强、袁喜如。
对于违约方认定的问题。翁万兴、郑晓丽在签订《存量房买卖合同》后即向黄建强、袁喜如支付了定金200000元，并在合同履行期间函告黄建强、袁喜如办理银行贷款按揭手续，现有证据也未表明翁万兴、郑晓丽不具备购房资格或购房能力，翁万兴、郑晓丽不存在违约情形；黄建强、袁喜如在签订《存量房买卖合同》并收取翁万兴、郑晓丽定金后，没有涂销案涉房屋上的全部抵押，且在合同履行期内将房屋进行二次抵押，亦在庭审中反诉请求解除合同不再履约，可见黄建强、袁喜如的一系列行为已构成违约。根据合同约定，因黄建强、袁喜如原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，违约方支付总楼款10%的违约金，合同继续履行；现翁万兴、郑晓丽主动请求将违约金标准调整为定金数额，符合公平自愿原则，予以支持；黄建强、袁喜如反诉请求翁万兴、郑晓丽支付违约金及赔偿提前还贷的经济损失，没有事实基础和法律依据，不予支持。陈昊、工商银行西华路支行经一审法院合法传唤，没有到庭参加诉讼，依法作缺席判决。
综上，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百一十四条、第一百一十六条，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、自本判决发生法律效力之日起五日内，翁万兴、郑晓丽直接向陈昊、工商银行西华路支行清偿广州市荔湾区xxx房尚欠的抵押贷款（暂计至本判决生效之日）。二、在翁万兴、郑晓丽清偿本判决第一项确定的贷款额后的五日内，陈昊、工商银行西华路支行和黄建强、袁喜如协助翁万兴、郑晓丽办理广州市荔湾区xxx房的抵押登记涂销手续。三、在广州市荔湾区xxx房的抵押登记涂销手续办妥后，翁万兴、郑晓丽和黄建强、袁喜如继续履行2017年1月18日签订的《存量房买卖合同》，翁万兴、郑晓丽将剩余房款（总房款365万元，扣除定金20万元以及本判决第一项确定的贷款额后的款项）一次性支付给黄建强、袁喜如的同时，黄建强、袁喜如协助翁万兴、郑晓丽办理广州市荔湾区xxx房过户至翁万兴、郑晓丽名下的登记手续。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，黄建强、袁喜如一次性向翁万兴、郑晓丽支付违约金200000元。五、驳回黄建强、袁喜如的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费37600元、反诉受理费18800元、财产保全费5000元，由黄建强、袁喜如负担，并迳付给翁万兴、郑晓丽。
经二审审查，翁万兴、郑晓丽在一审中提交的《存量房买卖合同》第十二条载明如下：如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意：违约方支付违约金总楼款10%，合同继续履行。而黄建强、袁喜如提交的《存量房买卖合同》第十二条违约金标准处为空白，并无“总楼款10%”字样。一审中，双方对对方当事人提交的《存量房买卖合同》原件的真实性均无异议。一审法院对上述事实未予查清，本院予以纠正。一审法院其他查明事实无误，本院予以确认。
二审诉讼中，翁万兴、郑晓丽向本院提供了以下证据：1、购房资格证明，拟证明翁万兴、郑晓丽具备广州市住房限购区域内住房购买资格；2、中介公司及翁万兴持有的《存量房买卖合同》，拟证明中介公司及翁万兴的合同内容为一致的；3、个人所得税纳税清单、社保缴费历史明细表，拟证明翁万兴、郑晓丽在签订《存量房买卖合同》时已具备广州市住房限购区域内住房购买资格。经质证，黄建强、袁喜如表示对上述证据的真实性、合法性、证明内容均不予确认。
二审中，黄建强、袁喜如向本院提出调查取证申请，请求法院向广东省地方税务局调取翁万兴个人所得税档案材料，并向本市房屋行政管理部门确认翁万兴是否具备购房资格。
二审期间，翁万兴、郑晓丽已将剩余房款345万元缴纳至一审法院代管款账户。
本院认为：翁万兴、郑晓丽与黄建强、袁喜如签订的《存量房买卖合同》为双方的真实意思表示，合同内容没有违反相关法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方当事人均应切实履行。
关于违约责任的认定及合同应否解除的问题。本案中，黄建强、袁喜如主张翁万兴、郑晓丽怠于办理银行按揭手续以及不具备购房资格而导致合同无法履行。对此本院认为，首先，翁万兴、郑晓丽在本案中提交了房管部门出具的《购房资格证明》，证明其具备本市住房限购区域内住房购买资格，而黄建强、袁喜如关于翁万兴、郑晓丽系通过不合法的手段骗取购房资格的主张缺乏确切证据证明，本院不予采信。其次，翁万兴、郑晓丽曾于2017年4月14日及4月22日两次委托律师向黄建强、袁喜如发出律师函，催促其协助办理申请银行贷款等手续，而黄建强、袁喜如未予配合，故黄建强、袁喜如称翁万兴、郑晓丽怠于办理银行按揭手续与事实不符。综上，在翁万兴、郑晓丽具备购房资格且无违约的情况下，黄建强、袁喜如主张解除合同理据不足，一审法院不予支持并无不当。而黄建强、袁喜如在签订合同后，没有依约涂销涉案房屋上的全部抵押，反而在合同履行期内将房屋进行二次抵押，其行为已构成违约，翁万兴、郑晓丽要求继续履行合同合法有理。虽涉案房屋存在抵押权人，但翁万兴、郑晓丽本案明确表示同意代黄建强、袁喜如向抵押权人清偿债务以消灭抵押权，且在二审期间已将剩余房款缴纳至一审法院代管款账户，可认定涉案合同具备继续履行的条件，且在一审法院作出由翁万兴、××、××向抵押权人工商银行××支行、陈昊清偿债务、消灭抵押权的判决后，抵押权人并无提出上诉，故黄建强、袁喜如以翁万兴、郑晓丽主张继续履行未征得其与抵押权人的同意而拒绝履行合同，理由不充分，本院不予支持。另黄建强、袁喜如在二审中向本院提出调查取证申请已超过法律规定的举证期限，且在翁万兴、郑晓丽已提交《购房资格证明》的情况下，本院对于黄建强、袁喜如的调查取证申请不予接纳。
关于翁万兴、郑晓丽主张黄建强、袁喜如赔偿违约金20万元的问题。一审法院系依据翁万兴、郑晓丽提交的《存量房买卖合同》第十二条中关于“如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，由违约方支付违约金总楼款10%，合同继续履行”的条款判令黄建强、袁喜如支付违约金，但经查黄建强、袁喜如所持合同并无记载上述违约金，故不能认定该违约金约定为双方的一致意思表示。因此，在合同并未解除的情况下，翁万兴、郑晓丽主张黄建强、袁喜如支付上述违约金的依据不足，本院不予支持。至于黄建强、袁喜如上诉请求翁万兴、郑晓丽支付违约金及赔偿经济损失，理由不成立，本院亦不予支持。
综上所述，一审判决程序合法，但部分事实未能查清，实体处理部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初3422号民事判决第一、二、三、五项；
二、撤销广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初3422号民事判决第四项；
三、驳回翁万兴、郑晓丽的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费37600元，由翁万兴、郑晓丽负担1600元，黄建强、袁喜如负担36000元；反诉受理费18800元，由黄建强、袁喜如负担；财产保全费5000元，由黄建强、袁喜如负担。二审案件受理费37600元，由翁万兴、郑晓丽负担1600元，黄建强、袁喜如负担36000元。
本判决为终审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 吴国庆
审判员 姚伟华
二〇一八年三月七日
书记员 邹凌青