四川省珙县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1526民初840号原告（反诉被告）：中石化中原石油工程有限公司固井公司，住所地河南省濮阳市华龙区石化路中段。主要负责人：张旭，经理。委托诉讼代理人：孙涛，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘长发，河南飞鸿律师事务所律师。被告（反诉原告）：张安会，女，1968年1月1日出生，汉族，四川省高县人，高中文化，户籍住址四川省高县，现住四川省宜宾市临港区。委托诉讼代理人：刘友华（系张安会侄子），男，1965年1月21日出生，汉族，珙县人，大学文化，村民，住珙县。原告（反诉被告）中石化中原石油工程有限公司固井公司（以下简称固井公司）与被告（反诉原告）张安会租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）固井公司的委托诉讼代理人孙涛、刘长发以及被告（反诉原告）张安会及其委托诉讼代理人刘友华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。固井公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告张安会赔偿原告固井公司损失16.8万元（其中2017年5月15日至2017年5月31日止的房租损失：25万元/年÷365天×17天＝11644元，；2014年6月1日起至2015年5月31日止期间的电费损失：31778元；2017年5月15日起至2017年6月18日止的车辆损失：灰罐车1680元/台班×2台班×33天＝110880元，随车吊864元/台班×2台班×33天＝57024元，共计211326元，固井公司仅主张16.8万元）；2.诉讼费及相关费用由被告张安会承担。事实和理由：原告固井公司与被告张安会于2016年5月31日在河南省濮阳市签订了《场地租赁合同》一份，合同主要约定：1.被告将珙县巡场镇×××社6亩场地及3层附属房屋租赁给原告使用；2.租赁场地用途：设备停放、施工材料储存及3层附属房屋的使用；3.租赁期限：从2016年6月1日起至2017年5月31日；4.租金：2016年6月1日至2017年5月31日租金共计25万元；违约责任：任何一方违反合同，均构成违约。除向对方承担违约责任外，还应赔偿因其违约给对方造成的损失。《场地租赁合同》签订后，原告严格依照合同约定完全履行了相关约定义务，但被告自2017年5月15日起封堵租赁场地大门，致使原告施工车辆无法正常进出和生产，且在租赁合同期满，原告不继续承租后，相关财产无法正常搬出。被告已构成严重违约，并给原告造成巨大经济损失。其中房租损失：（17天）2017.5.15—2017.5.31，250000元/年÷365天×17天＝11644元；电费损失：（2014.6.1—2015.5.31）31778元；车辆损失（33天）2017.5.15—2017.6.18，灰罐车：1680元/台班×2台班×33天＝110880元，随车吊：864元/台班×2台班×33天＝57024元。合计211326元，原告庭审时表示仅向被告主张其损失16.8万元。张安会辩称及反诉称，被告（反诉原告）张安会根据合同的约定将房屋交付给原告（反诉被告）使用，没有违约，也未阻挡原告（反诉被告）的工程施工车辆，只是向原告（反诉被告）讨要租金并要求其对场地、房屋进行修复，并且原告（反诉被告）主张要求张安会赔偿其垫付的电费已超过了诉讼时效，且当时口头补充约定，少的电费由出租人承担，多的电费由承租人自己承担，所以请求法院驳回原告（反诉被告）的诉讼请求。且反诉称，固井公司于2014年4月起就开始租用张安会位于珙县巡场镇×××社的修车厂，该厂为6亩场地、3层附属砖混结构楼房（办公室、住宅）、钢棚，且水、电、气三通。当初双方口头约定每年租金为25万元，6亩场地、钢棚、3层楼房固井公司在租用期间如有损坏，由其修复并赔偿反诉原告的损失；租用期间的水、电、气费由反诉被告承担。反诉被告于2014年4月起就进入使用该场地，双方签订《租赁合同》的时间是从2014年6月1日至2015年5月31日，2015年6月1日至2016年5月31日，2016年6月1日至2017年5月31日。同时，双方还约定如反诉被告不再续租需提前一月告知反诉原告，并在30日内由双方清理租赁物有无损毁，完善相关费用，办理移交手续。2017年5月14日、15日，固井公司违反双方的约定，未通知反诉原告弃租而逃，反诉原告通过邻居打电话告知得知情况，前去同反诉被告理论，并查看了出租场地，钢棚、6亩场地、3层楼的住房及水电气等设施已被反诉被告损坏且未修复，反诉原告要求其修复与赔偿被拒绝，由此双方发生纠纷。为此，被告（反诉原告）张安会向本院提出反诉，并提出如下诉讼请求：1.判令原告（反诉被告）支付其2014年4月、5月两月的租金41600元；2.判令原告（反诉被告）赔偿其损失162500元（其中钢棚修复费45000元；6亩场地清除垃圾、淤泥，修复围墙费用20000元；3层楼房渗漏并造成大面积墙体损坏的维修费35000元；因反诉被告的过错造成反诉原告的场地无法出租出去的损失62500元（暂从2017年6月1日起计算至2017年8月31日止，以年租金25万元计算，以后另计）。固井公司就反诉辨称，张安会的反诉没有事实依据和法律依据，反诉人与我方签订合同后，被反诉人按约履行了自己的义务，按时支付了租金。反诉人认为合同约定每年租金25万元，水、电、气费由被反诉人承担不符合事实。双方3年签订了3份合同，第一份合同从2014年6月1日起至2015年5月31日止，每年租金28万元，包含水、电、气费等相关费用，但反诉人并未承担水、电、气费。第二份合同从2015年6月1日起至2016年5月31日止，每年租金25万元，不包含水、电、气费。第三份合同从2016年6月1日起至2017年5月31日止，每年租金25万元，不包含水、电、气费。双方也并未口头约定若被反诉人不再续租需提前一个月告知反诉人，书面合同也没有该约定，在合同期内被反诉人没有义务通知反诉人不再租用房屋。2017年5月15日，在租赁合同到期前被反诉人正常经营和搬家，反诉人却单方违反合同，反锁场地大门，并用车辆堵塞大门，给我方造成较大损失。对反诉人要求的2014年4、5两月的租金41600元，没有事实依据，我方已经按合同约定向反诉人支付全部租金，且按合同约定应由反诉人负担的水电气费反诉人拒绝负担，我方被迫垫付，给我方造成一定损失，即使该租金应当由我方承担，也超过了诉讼时效期间，依法不予保护。对反诉人主张的钢棚修复费45000元及房屋修复费35000元，没有任何事实依据和法律依据。首先按双方签订的租赁合同，标的物的维修义务在反诉人，且按法律规定出租人也应按合同约定提供能正常使用、符合使用用途的租赁物。但反诉人未履行维修义务，致使被反诉人不能正常使用，对其钢棚及房屋的损坏不是被反诉人造成的，同时计算标准没有法律依据。对反诉人主张的排水沟清理及墙体开裂问题，首先排水沟清理不是承租人的义务，而应由出租人承担，同时也说明其设计不合理，且费用计算也没有法律依据，被反诉人也不应承担该损失。对反诉人主张的无法出租房屋所造成的损失也没有事实及法律依据，这是反诉人自己的经营行为，与被反诉人无关。且反诉人在租赁期间内反锁封堵大门，并将再次出租的条幅悬挂于大门上，故反诉人的该项请求也不应支持地。综上，反诉人的反诉没有事实及法律依据，其要求的损失没有关联性，计算数据没有法律依据，不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年8月4日固井公司与张安会个人经营的珙县巡场三富汽修厂签订了《场地租赁合同》，合同约定，珙县巡场三富汽修厂将其在珙县的6亩场地及3层附属房屋出租给固井公司用于设备停放、施工材料储存；租赁期限从2014年6月1日起至2015年5月31日止，年租金为28万元；租赁期满，需继续租赁的应提前1个月向出租方提出书面续租要求，出租方同意续租的，双方重新签订租赁合同；租赁场地的水、电、气费等费用由珙县巡场三富汽修厂承担并缴纳；场地或附属房屋、设施、装修，因自然损耗，影响承租人正常使用的，承租人有权要求出租人及时予以修缮，并由出租人承担相应费用；承租人承担因自己的原因造成场地及其附着设施损坏的维护修理和费用；场地、房屋、附属设施、设备和装修，因自然损耗而折旧，丧失用途或灭失的，承租方不承担恢复原状或赔偿损失的义务。2014年11月17日珙县巡场三富汽修厂在工商行政管理部门进行了注销登记。租赁期间，固井公司于2015年5月13日，支付了从2014年11月21日至2014年12月20日止、2015年1月21日至2015年2月20日止、2015年2月21日至2015年3月20日止、2015年3月21日至2015年4月20日止的四个月租赁场地的电费31777元。租期届满后，固井公司与珙县巡场三富汽修厂的经营者张安会又续签了一份《场地租赁合同》，合同约定，张安会将在珙县6亩场地及3层附属房屋出租给固井公司用于设备停放、施工材料储存及3层附属房屋的使用；租赁期限从2015年6月1日起至2016年5月31日止，年租金为25万元；租赁期满，需继续租赁的应提前1个月向出租方提出书面续租要求，出租方同意续租的，双方重新签订租赁合同；租赁场地的水、电、气费等费用由固井公司承担并缴纳；场地或附属房屋、设施、装修，因自然损耗，影响承租人正常使用的，承租人有权要求出租人及时予以修缮，并由出租人承担相应费用；承租人承担因自己的原因造成场地及其附着设施损坏的维护修理和费用；场地、房屋、附属设施、设备和装修，因自然损耗而折旧，丧失用途或灭失的，承租方不承担恢复原状或赔偿损失的义务。租期届满后，固井公司又与张安会续签了一份《场地租赁合同》，合同约定，张安会将在珙县的6亩场地及3层附属房屋出租给固井公司用于设备停放、施工材料储存及3层附属房屋的使用；租赁期限从2016年6月1日起至2017年5月31日止，年租金为25万元；租赁期满，需继续租赁的应提前1个月向出租方提出书面续租要求，出租方应当同意，双方重新签订房屋租赁合同；租赁场地的水、电、气费等费用由固井公司承担并缴纳；房屋或附属设施、设备、装修，因自然损耗，影响承租人正常使用的，出租人应当在接到承租人通知之日起10日内予以修缮，并承担相应费用；承租人承担因自己的原因造成房屋及其附着设施损坏的维护修理和费用；房屋、附属设施、设备和装修，因自然损耗而折旧，丧失用途或灭失的，承租方不承担恢复原状或赔偿损失的义务。租赁期间，固井公司支付了2014年6月1日起至2017年5月31日止的场地租金，2017年5月15日，固井公司将不再租用场地开始搬家，张安会以固井公司损坏了场地设施、住房等为由将场地大门锁上，只留小门供人出入，将固井公司的一辆随车吊车辆和一辆灰罐车滞留场地内无法出入。2017年6月18日，双方经巡场镇人民调解委员会、珙县司法局巡场司法所及当地派出所工作人员主持调解，张安会仅将滞留的两辆车辆予以放行，但仍将固井公司储存在场地内的药品、立罐、房屋内的物品等继续扣留在场地内。固井公司起诉后，经本院调解，并在本院的主持下，固井公司于2017年7月17日将租用场地内的财物搬离现场。且查明，场地附属房屋确有渗漏现象，钢棚锈蚀严重并不同程度脱落。本院认为，固井公司与原张安会个人经营的珙县巡场三富汽修厂签订《场地租赁合同》及与张安会本人签订的《场地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律、法规的规定，三份合同合法有效。双方当事人应当按照合同的约定行使其权利，履行其义务。对固井公司主张要求张安会赔偿从2017年5月15日起至2017年5月31日租用期间按合同约定的年租金25万元计算的租金的请求，因固井公司已交付了从2016年6月1日起至2017年5月31日止的租金，而张安会从2017年5月15日起至2017年7月17日将租赁场地的大门上锁的事实清楚，张安会的这一行为影响了固井公司对该场地的正常使用，应当赔偿由此造成固井公司的损失或者退还固井公司此期间的租金。由此，本院对固井公司的这一请求予以支持。对固井公司主张由张安会赔偿其2014年6月1日起至2015年5月31日止的电费损失31778元的请求，因张安会抗辩该诉讼请求已超过了诉讼时效，而固井公司从2015年5月13日支付了从2014年11月21日起至2015年4月20日止期间的四个月电费31777元时开始，其权利即受到侵害，即从2015年5月13日开始到2017年5月13日止，即在《中华人民共和国民法总则》施行之前，已经过了两年。固井公司未能证实其间向原珙县巡场三富汽修厂的经营者张安会主张其权利的事实，不具诉讼时效中断和中止的情形。为此，本院认为其权利请求已经超过了诉讼时效，所以本院对固井公司的这一权利不予保护。对固井公司主张的车辆损失167904元，固井公司仅提供了2017年3月1日中国石油化工股份有限公司油田勘探开发事业部《关于发布第一批内部市场专业服务定额（试行）的通知》，证实滞留车辆市场专业化服务的定额价格，因该通知仅为内部的规范性文件，固井公司以此定额按每辆车每天2个台班计算的滞留期间的损失，仅是滞留车辆市场服务的价值，其中包含运营成本，并非其利润，即非实际损失的金额；并且固井公司未能证实滞留期间造成两车实际耽误的台班数量。故此，对固井公司主张的车辆损失金额，本院不予采纳。对张安会反诉要求固井公司支付2014年4、5两月的场地租金41600元的诉讼请求，因固井公司称，公司是从2014年6月1日起租用的张安会的场地，张安会也未能证实2014年4、5两月固井公司租用了其场地的事实。因此，本院对张安会的这一反诉请求不予支持。对张安会反诉主张要求固井公司赔偿其钢棚、场地围墙外排水沟淤塞及围墙开裂、3层建筑物1至3楼漏水浸泡的维修费100000元的请求，因张安会未对所需的维修费10000元提供证据予以证实。且根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外的规定。因双方签订的租赁合同约定，因承租人的原因造成房屋及其附着设施损坏的维护修理和费用方由承租人承担；房屋、附属设施、设备和装修，因自然损耗而折旧，丧失用途或灭失的，承租方不承担恢复原状或赔偿损失的义务。并且张安会也未提供证据证明钢棚、围墙、房屋等系固井公司不当使用造成损坏的事实。故此，固井公司对正常使用出租物产生的自然损耗和损坏不负有维修的义务。所以，本院对张安会的这一反诉请求不予支持。对张安会反诉主张要求固井公司赔偿其从2017年6月1日起按年租金25万元为标准计算的场地、厂房无法出租出去的损失的反诉请求，因在2017年5月31日，双方的租赁期限已届满，且在租赁期限届满之前，固井公司因搬家，准备退还租赁场地时，受到张安会的阻止，并将大门上锁，造成固井公司滞留在租赁场地的责任不在固井公司，且张安会也未提供证据证明固井公司有什么过错造成租用场地在合同期满后无法继续出租的事实。所以，该反诉请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张安会在本判决生效之日起五日内赔偿原告（反诉被告）中石化中原石油工程有限公司固井公司的租金损失11644元；二、驳回原告（反诉被告）中石化中原石油工程有限公司固井公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）张安会的的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1830元（中石化中原石油工程有限公司固井公司已预交），由中石化中原石油工程有限公司固井公司负担1703元，张安会负担127元；反诉案件受理费2180元（张安会已预交），由张安会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员  常斌二〇一七年十一月九日书记员  李碧