陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终6156号
上诉人（原审被告）陕西杨家置业有限公司。住所地西安市未央区大明宫街道杨家村内办公楼。
法定代表人李志辉，该公司监事。
委托代理人张露，陕西海普睿诚律师事务所律师。
委托代理人范国庆，陕西海普睿诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）延娅（曾用名延白亚），女，1985年1月6日出生，汉族，住西安市雁塔区。
原审被告西安茗都实业有限公司。住所地西安市未央区太元路**号。
法定代表人林金和，该公司总经理。
委托代理人高奎博，陕西沣京律师事务所律师。
委托代理人曹国静，陕西沣京律师事务所律师。
上诉人陕西杨家置业有限公司（以下简称杨家公司）因与被上诉人延娅、原审被告西安茗都实业有限公司（以下简称茗都公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2015）未民初字第06232号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，红星美凯城项目的开发主体为杨家公司，19号楼（19幢）系茗都公司与杨家公司合作开发项目，依据茗都公司与杨家公司的合作协议，杨家公司承担项目开发主体的相关责任并负责申办“五证”承担相关费用，茗都公司在向杨家公司支付全款后，取得该栋楼独立的建设权利和义务、有权销售并取得销售收益，由杨家公司负责出具商品房销售发票，销售所得款项必须汇入以杨家公司名义开设的项目单体专用账户等。2013年7月21日，延娅与茗都公司签订《认购合同》，约定延娅购买位于西安市未央区大明官街道办事处杨家庄村红星美凯城19幢5层21号房，商品房用途为商业、建筑面积17.4平方米、总价款为190008元，延娅应一次性支付房款；合同同时约定合同有效期为一年，有效期届满合同解除，茗都公司应退还延娅全部房款并按房款的10%赔偿原告延娅损失，每逾期一日按未返还款项的万分之五支付违约金等．合同签订后，延娅一次性支付了全部房款。2014年7月20日延娅与茗都公司签订补充协议一份，约定合同有效期延期一年，茗都公司承诺2014年12月31日之前支付延娅未按期签订《商品房买卖合同》的补偿19000.8元。2015年1月1日，延娅与茗都公司签订《商铺委托经营合同》。另查，截止庭审结束，19号楼仅取得土地使用证，茗都公司未支付延娅未按期签订《商品虏买卖合同》的补偿。庭审中，延娅坚持其诉讼请求；茗都公司、杨家公司坚持其答辩意见。庭审调解，因双方当事人各持己见致调解未果。
延娅诉至西安市未央区人民法院称，茗都公司与杨家公司系合作关系。2013年7月21日其与茗都公司签订《商铺认购合同》（以下简称合同）一份，其购买位于西安市未央区大明官街道办事处杨家庄村红星美凯城·乐活19-5-21号商铺，合同签订后其一次性支付房款190008元。合同有效期届满其与茗都公司协议合同有效期延期至2015年7月20日，茗都公司表示自愿补偿其房款的10%。截止起诉茗都公司、杨家公司未交付商铺，亦未支付补偿款，故诉至法院要求：1、由茗都公司退还房款190008元、赔偿损失19000.8元、支付违约金22800元、支付利息4940元，2、由杨家公司承担连带清偿责任，3、由茗都公司、杨家公司承担诉讼费。
茗都公司辩称，本案所涉商品房手续不全，不属人民法院受案范围，要求驳回延娅的起诉。
杨家公司辩称，其未与延娅签订合同，延娅与茗都公司之间签订的合同实为借款合同，双方的债权债务关系与其无关，要求驳回延娅对英的诉讼请求。
原审法院认为，延娅与被都公司签订的合同具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的《商品房买卖合同》的主要内容，且茗都公司收受了全部房款，故双方签订的合同应认定为《商品房买卖合同》。截止延娅起诉，本案所涉商品房未取得商品房预售许可证，延娅与茗都公司签订的合同、补充协议、《商铺委托经营合同》无效，茗都公司应退还延娅所交房款。茗都公司承诺支付延娅未按时网签《商品房买卖合同》的补偿，亦应支付。本案合同无效，延娅要求茗都公司支付违约金、房款利息损失的请求原始法院不予支持。因19号楼系茗都公司与杨家公司合作开发项目，项目开发主体为杨家公司，依合作协议茗都公司销售所得款项全部汇入以杨家公司名义开设的专用账户，故杨家公司应承担连带清偿责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，遂判决：一、被告西安茗都实业有限公司亍本判决生效后二十日内退还原告延娅房款190008元。二、被告西安茗都实业有限公司于本判决生效后二十日内支付原告延娅补偿19000.8元。三、被告陕西杨家置业有限公司对被告西安茗都实业有限公司向原告延娅承担的退还房款和支付补偿的责任承担连带清偿责任。四、驳回原告延娅的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4851元（原告延娅已预交），由被告西安茗都实业有限公司和陕西杨家置业有限公司承担，被告西安茗都实业有限公司和陕西杨家置业有限公司承担部分于上述付款时一并给付原告延娅。
宣判后，陕西杨家置业有限公司不服原审判决上诉称，一审法院认定茗都公司与延娅签订的《商铺认购合同无效》，延娅基于合同有效主张的损失、违约金、利息等均不能成立，延娅未变更诉讼请求，法院以自由裁定权的形式超审超裁，程序严重违法。一审法院判决茗都公司对延娅并未主张的“未按时网签《商品房买卖合同》的房款10%亦应支付”予以判决，没有事实和法律依据。延娅与茗都公司实为借贷关系，其订立的《商铺认购合同》为茗都公司向延娅借款的担保物，延娅与茗都公司之间形成民间借贷关系，延娅以商品房预售合同为由主张权利的诉请应予驳回，其要求杨家公司承担连带责任的诉请更不成立，杨家公司与茗都公司为独立的公司法人、非关联公司，也未从延娅与茗都公司签订的合同中获取任何收益，一审法院判令杨家公司与茗都公司承担连带责任无事实依据。上诉请求：1、撤销西安市未央区人民法院（2015）未民初字第06232号民事判决第二项和第三项，依法改判；2、驳回延娅要求支付补偿金的诉讼请求；3、驳回延娅要求杨家公司与茗都公司承担连带责任的诉请；4、一审、二审诉讼费由延娅承担。
延娅辩称，原审法院判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
西安茗都实业有限公司辩称，双方是商品房买卖合同关系，而非民间借贷关系，其未上诉，请法院依法裁判。
经审理查明，原审判决查明的事实属实。
本院认为，公民的合法民事权益受法律保护。延娅与茗都公司签订的合同具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的《商品房买卖合同》的主要内容，且茗都公司收受了全部房款，原审法院认定双方签订的合同应认定为《商品房买卖合同》，并无不当。原审判决认定截止延娅起诉涉案商品房未取得商品房预售许可证，故延娅与茗都公司签订的合同、补充协议、《商铺委托经营合同》无效，茗都公司应退还延娅所交房款，并无不当。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条明确规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”原审判决茗都公司支付延娅补偿19000.8元，并无不当。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释[2005]5号第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”杨家公司与茗都公司之间合作开发项目，项目开发主体为杨家公司，依双方合作协议茗都公司销售所得款项全部汇入杨家公司名义开设的专用账户，杨家公司亦认可与茗都公司之间为合作关系，应共担风险。原审法院判决杨家公司对茗都公司向延娅承担的退还房款和支付补偿的责任承担连带清偿责任，并无不当。综上，杨家公司上诉请求无事实和法律依据，依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4435元（陕西杨家置业有限公司已预交），由陕西杨家置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高俊岗
代理审判员 窦 敏
代理审判员 王学堂
二〇一六年十月十二日
书 记 员 陈 歆