广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终16466号
上诉人（原审原告、反诉被告）：蒙某，住广东省广州市天河区。
上诉人（原审第三人）：潘某，住广西。
上诉人（原审第三人）：刘某1，住广州市越秀区。
上诉人（原审第三人）：黄某，住广东省连南瑶族自治县。
上诉人（原审第三人）：刘某二，住广东省广州市越秀区。
上诉人（原审第三人）：刘某三，住广州市越秀区。
上诉人（原审第三人）：刘某四，住广州市越秀区。
上诉人（原审第三人）：刘某五，住广州市越秀区。
以上八上诉人共同委托代理人：罗欢平、吴凯，均系广东宏力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：华某，住广东省广州市天河区。
被上诉人（原审第三人）：詹某一，住广东省饶平县。
被上诉人（原审第三人）：詹某二，住广东省饶平县。
詹某一、詹某二共同委托代理人：卢玉婷、张佩琪，分别系广东广岭律师事务所律师、实习律师。
被上诉人（原审第三人）：中国民生银行股份有限公司广州分行，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码91440000890352920E。
法定代表人：邱尚启，该分行行长。
委托代理人：胡玲，系该司员工。
被上诉人（原审第三人）：广州裕丰咨询顾问有限公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：伦玉卿，该公司董事长。
上诉人蒙某、潘某、刘某1、黄某、刘某二、刘某三、刘某四、刘某五因与被上诉人华某、詹某一、詹某二、中国民生银行股份有限公司广州分行（以下简称“民生银行”）、广州裕丰咨询顾问有限公司（以下简称“裕丰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院(2015)穗天法民四初字第192号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
蒙某等上诉人上诉请求：1.撤销原审判决第一项、第二项以及第三项；2.改判确认蒙某与华某之间就天河区某路3号12A房签订的房屋买卖合同(《存量房买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》)无效；3.改判华某将天河区某路3号12A房房屋所有权返还给蒙某；4.华某、詹某二、詹某一承担一审、二审诉讼费用。
事实与理由：一、一审判决事实认定不清。1.一审判决认定涉案房屋的市场总价值与涉案房屋的实际价值不相符，与事实相违背。涉案房屋位于广州市天河区某路3号12A新大厦国际公寓，属于广州市天河区珠江新城的黄金地段，广州粤国房地产土地与资产评估有限公司却出具了每平方米仅为23130元以及总价为405.71万元的评估报告，一审法院采信评估报告，却对詹某二亲自操办的可证明涉案房屋至少超过480万元总价的证据视而不见。这些证据有：(1)詹某二（卖方蒙某的委托代理人）、黄某（买方）与广州金浚房地产代理有限公司(中介方)于2014年8月26日签订的《存量房买卖合同》，约定黄某向蒙某购买涉案房屋、该房地产按整套出售并计价总金额为4800000元等等。(2)2014年10月31日案外人深圳市国咨土地房地产评估有限公司广州分公司出具的《房地产估价答复结果》，认定涉案房屋2014年10月24日的初评总价为4858580元。2.一审法院未查清詹某二与华某恶意串通以极低价格签订房屋买卖合同的事实。(1)詹某二亲自操办过涉案房屋的买卖事宜，针对涉案房屋出具估价报告的评估公司都是詹某二代为委托聘请的，而该公司于2014年10月31日出具的房屋总价为4858580元，却在不到一个月后的2014年11月26日竟然代蒙某以总价款3500000元的总房价与华某签订《广州市存量房买卖合同》，詹某二不仅仅是一个代理人身份，更是蒙某的债权人，试问在蒙某没有按照其要求履行还款义务的情况下，却又以如此低廉的价格转移蒙某的财产，这样的行为难道得出代理人在尽职尽责代蒙某买卖涉案房屋吗?这是詹某二存在明显的与买家恶意串通转移房屋的故意，不但赚取了高额利息，更贪得无厌以如此低廉的价格任意转移蒙某的房屋，轻松赚取与真实房价之间的巨额差价款。(2)涉案房屋至本案至今仍未曾交付给华某，因涉案房屋一直都在蒙某及家人的占有使用中，而在詹某二与华某洽谈签约的过程中却从来没有看见过华某上门了解涉案房屋具体情况，试问一个刚性需求的善意买家，哪怕真正是其购买总房价为350万元的房屋也不可能不去现场查看下房屋目前的实际使用情况，而一审庭审中，华某很清晰地阐述了自己是刚性需求的买家，却不去涉案房屋进行了解就直接与詹某二直接签订了房屋买卖合同，而华某非得说他本人有和中介公司前往涉案房屋了解过，并且声称蒙某的女儿在场，而在这样的情况下，若华某真的是一个善意的买家，在可以和卖家家人都可以取得联系的情况下，甚至还清楚见到的是蒙某女儿，为何蒙某不直接全权委托女儿代为卖房却偏偏委托没有任何关系的詹某二代为办理，从常理来看都会问问都会了解一下到底是出于什么原因，而实际情况是，不但是蒙某哪怕是蒙某的任何家人在涉案房屋的签订过程中从来未曾见过华某，作为一个善意的买家在本涉案房屋的购买过程中没有任何一种行为能体现出其为善意，尤其在其已与詹某二恶意串通转移了财产后，还聘请了社会人员强行破坏蒙某房门以及其他财产进行收楼的情况下，蒙某方知涉案房屋已被非法转移，一个善意的买家倘若真的是通过合法途径支付了相应购房款，那原本就该通过合法的途径要求蒙某交楼，倘若蒙某违反合同约定，延期交楼，华某完全可以通过合法的方法前往法院起诉要求蒙某交楼并要求蒙某支付违约金，而华某却是通过聘请社会人士强行砸门要求交付，华某甚至连户口都转移到涉案房屋中，丝毫不存在善意。二、原审判决违反了民事诉讼“居中审判”的基本原则，导致判决严重错误。一审判决中阐述：“蒙某与詹某一、詹某二的借贷纠纷，与本案非同一法律关系，双方可另循法律途径解决，本案对此不予调处。”，却又采信“詹某二有关蒙某、刘某四通过转让其名下的房屋所得价款偿还借款的主张”，这明显存在矛盾，未居中审判，判决错误。三、华某在签订房屋买卖后至本次开庭均没有向詹某二支付首期购房款100万元，从侧面证实本房屋买卖合同的非真实性。四、华某与詹某二签订网签合同的时间点为2014年12月12日，而与民生银行签订借款合同时间为2014年12月11日，这与实际的交易习惯及至广州国土资源部门发布的通知明确要求的任何办理按揭银行在与贷款人签署借款协议发放贷款必须是借款人已经与出售方签订了房屋买卖合同并办理网签相违背，不符合人情常理。根据借款合同，可以显示，应该有甲乙丙三方，丙方为保证人，而根据借款合同第三条，合同丙方应为该房屋买卖的售房人，但本借款合同丙方处于空白，若詹某二有全权授权委托权限，其完全可以在本保证人处进行签字确认，唯一未进行签字确认的理由是其需要承担相应的连带保证借款责任。根据借款合同第18条，其中约定甲方也即华某在贷款发放前的合同应与其提供的网签合同保持一致，否则乙方即银行有权不予发放贷款，该部分进一步证实银行方给华某办理贷款完全违背日常办事规则及相关政策的规定。
华某答辩称同意原审判决，不同意蒙某等人的上诉请求以及事实和理由。除坚持一审答辩意见外，另补充意见如下：1.关于支付房款的问题，华某一审提供的银行对账单明确显示华某已经支付了首期房款100万元，另一审也提供了定金收据证明5万元是作为定金在中介方交的。2.华某提供的网签合同是2014年11月26日签订，且蒙某在一审提供的证据中也有购房买卖合同，该合同签订也与上述网签合同一致。3.至于借款合同是华某向银行借款，詹某二没有签字是因为作为售房者不可能在上面签字为华某承担连带责任，并不反常。
詹某二、詹某一答辩称一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。具体事实和理由除坚持原审答辩意见外，另补充：1.詹某二、詹某一于2014年12月22日收到华某支付100万的首期款，另5万元定金已在签订合同当天收到。2.对于网签合同的时间，网签合同是于2014年11月26日通过按揭公司网签打印出来，双方于2014年12月12日递件过户时再行签字，故该时间会有所不同，这是二手房买卖的流程所造成。关于借款合同詹某二、詹某一有无签名的问题，詹某二、詹某一与华某除代理蒙某出售该房屋外，不存在任何其他的关系，也没有其他任何经济往来，不可能为其承担连带责任。
民生银行答辩称不同意蒙某等人的上诉意见，具体事实和理由除坚持原审答辩意见外，另补充：1、买卖合同网签时间是2014年11月26日，且这是一审质证过的。2.首期款的支付情况也是在一审中质证并确认过的，蒙某予以否认没有依据。3.至于借款合同詹某二没有签字的问题，因詹某二并非合同主体故未签字，这也是符合借款合同规定的。4.关于借款合同第18条的问题，这是房管局网签操作流程的规定，与本案无关，不构成买卖合同无效的理由。
裕丰公司未答辩。
蒙某向一审法院起诉请求：1.确认蒙某与华某之间就天河区某路3号12A房房屋买卖合同（《存量房买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》）无效；2.华某将天河区某路3号12A房房屋所有权返还给蒙某。
华某一审反诉请求：1.蒙某、潘某、刘某1、黄某、刘某二、刘某三、刘某四、刘某五立即向华某交付天河区某路3号12A房；2.蒙某立即向华某支付违约金【违约金以总房款（包含购房款及取得涉案房屋所支付的税费等合计3881702元）为本金，按每日0.05%计算，从2014年12月24日计至蒙某实际交付房屋之日止】；3.蒙某承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：查册时间为2014年12月30日的广州市天河区某路3号12A房（以下简称“涉案房屋”）的《房地产登记簿查册表》记载：涉案房屋于2013年2月6日登记在蒙某名下；建筑面积为175.4023平方米；2013年5月16日蒙某与广州广建小额贷款有限公司申请持房产证抵押（含涂销再抵押），2013年5月20日核准登记；2014年4月16日蒙某与何静申请持房产证抵押（含涂销再抵押），2014年4月18日核准登记；2014年5月15日蒙某与詹某二申请持房产证抵押（含涂销再抵押），2014年5月16日核准登记；2014年12月12日华某与民生银行申请持房产证抵押（含涂销再抵押）、转移或交换，2014年12月15日核准登记等等。
2014年5月4日，蒙某、刘某四（委托人、甲方）与詹某一、詹某二（受托人、乙方）签订《委托合同》，约定：刘某四和蒙某是夫妻，是涉案房屋（是以蒙某的名义登记，属刘某四和蒙某夫妻共有）的产权共有人，现特委托詹某二、詹某一任一人为代理人，代为执行下列事项：向小额贷款公司或银行和个人办理提前还款赎契手续，领取房地产证、他项权证并办理涂销登记；代为到房地产主管部门申请、办理上述房产的房地产权证、房屋查册、缴付办证税费、领取房地产权证并回答房地产行政主管部门初始登记相关询问、签署询问记录等，并在有关文件上签字；代为到房地产行政主管部门办理上述房产的抵押登记手续并回答房地产行政主管部门抵押登记相关询问、签署询问记录及领取房地产权证和抵押权属证明等相关事宜，并在有关文件上签字；代为到房地产行政主管部门办理上述房产的注销抵押登记手续并回答房地产行政主管部门注销抵押登记相关询问、签署询问记录及领取房地产权证和抵押权属证明等相关事宜，并在有关文件上签字；办妥房产证后代为转让出售上述房地产、签署房地产买卖合同、签署房款资金监管协议、收取售楼款、领取房地产权证、办理公证、向房地产行政主管部门办理上述房地产的网签手续即一切买卖转名过户的必要手续并回答房地产行政主管部门转移登记相关询问、签署询问记录等；代为到房地产行政主管部门办理预告登记、注销预告登记，代为办理上述房产变更手续并回答房地产行政主管部门变更登记相关询问、签署询问记录、签署并领取相关文件；代为管理、使用、收益、处分该房地产；乙方在执行和处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件和行为，甲方均予以承认；本委托合同有效期为两年；乙方任一人在办理上述事项的过程中，依法所签署的一切有关文件，甲方均予以承认等等。2014年5月5日，广东省广州市南方公证处出具（2014）粤广南方第036367号《公证书》对《委托合同》进行公证，确认刘某四、蒙某与詹某一、詹某二双方签订《委托合同》意思表示真实，双方对合同条款无疑义等等。蒙某、刘某四另提供《结婚证》证明双方于1983年2月21日结婚，双方另表示其对涉案房屋的权属未作出特别约定。
蒙某与詹某一、詹某二确认双方在2014年5月存在借贷关系。关于该借款关系，蒙某提交以下证据：1.2014年5月15日蒙某与詹某二签订的《房地产抵押合同》，约定蒙某将涉案房屋抵押给詹某二。2.刘某四与蒙某签名出具的编号为JD-0000的《借据》，内容为收到贷款人詹某二支付的借款共4034789元，其中已通过转账收到3554400元，已现金收到480389元。3.刘某四与蒙某签署的《借款人还款计划协议》，内容为：借款金额为4034789元，借据编号为JD-0111，鉴于借款金额较大，借款人作出如下还款计划：分期按时分五批还款：于2014年9月25日前还款100000元；于2014年9月30日前还款251389元；于2014年10月14日前还款119000元；于2014年11月14日前还款60000元；于2014年11月30日前还款3504400元；如借款人未能分批按时还款，借款人无条件地自愿交出所抵押房屋的钥匙、门禁卡给贷款人，立即搬离该房屋，并授权贷款人全权处理房产；如借款人及借款人家人不搬离、不配合房产处置的，贷款人将全权处理处置该房产，产生的所有费用及法律责任全部由借款人自行承担等等。4.蒙某的中国农业银行金穗借记卡流水记录，显示该账户在2014年5月15日依次转账存入1000000元、1000000元、1000000元、554400元。5.蒙某的中国工商银行账户流水记录及转账凭证等，显示：蒙某于2014年6月24日向詹某一转账支付200000元，2014年7月7日向詹某一转账支付200000元，2014年7月30日向陈某转账支付10000元，2014年9月11日向詹某一转账支付20000元，2014年9月11日向詹某一转账支付97000元，2014年9月25日向*某转账支付50000元，2014年11月21日向詹某一转账支付30000元，2014年11月21日向*某转账支付50000元。蒙某在一审庭审中表示其与詹某一、詹某二借款总金额是350万元，签订借款协议后，陆续偿还60多万元利息。詹某一、詹某二对上述证据的真实性予以确认，表示詹某一、詹某二借款给蒙某的数额实际为4034789元；不确认2014年7月30日蒙某转帐给陈某的款项为还款；加上利息，蒙某至2014年12月份应还款460多万元，而蒙某至今还款414万元左右（不包括利息），其中转帐647000元，通过出售涉案房屋还款350万元等等。华某认为上述证据与其无关。民生银行对上述证据1的关联性有异议，认为相关抵押与其无关等等，其他证据的关联性由法院认定。
2014年11月25日，詹某二（卖方、甲方蒙某的委托代理人）、华某（买方、乙方）与裕丰公司（中介方、丙方）签订《存量房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买涉案房屋；甲方应在签署本合同后5天内向原抵押贷款银行申请提前还款（即赎契）；甲方保证对该房地产享有完整产权，乙方已查看该房地产现状及其房产证并无异议；甲乙双方均同意该房地产按整套出售并计价，成交价款为3500000元；签订本合同前，乙方向甲方支付50000元作为购房定金；甲乙双方应于本合同签订后5日内提供及签署办理按揭手续所需的全部资料，乙方应于本合同签订后7日内委托按揭服务机构协助向银行提出按揭申请，按揭的方式为商业贷款；甲乙双方应于本合同签订后5日内签订网签系统的《广州市房地产中介服务合同》和《广州市存量房买卖合同》；甲乙双方应于银行出具同意贷款通知书后五个工作日内共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记；乙方应银行资金托管向甲方支付首期房款（含定金）1050000元；剩余房款2450000元，待办妥全部按揭手续后由银行直接划至甲方账户；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为【甲方收齐房款当天】甲方收齐房款7天内（“甲方收齐房款7天内”为手写文字）；若甲方或乙方向丙方出具了《服务收费确认书》，则中介服务费及咨询费数额按《服务收费确认书》执行；甲乙任何一方逾期履行合同的，逾期每日违约方应向守约方支付相当于成交价款万分之五的违约金，逾期超过二十日的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同；甲乙双方于广州市房地产交易所或网签系统签订的《广州市存量房买卖合同》仅用于办理产权过户手续，若与本合同不一致的，均以本合同为准；补充约定：甲方必须协议买方办理收房以吉屋标准交房及户口迁出并保持原状；卖方应保证房屋学位未占用；本次交易限2014年12月31日内办理完毕，如未按期限内办理完毕，则按每天千分之一收取违约金（以2450000元计）等等。同日，华某向詹某二支付定金50000元，詹某二向华某出具相应的《收款收据》；华某向裕丰公司支付物业咨询及代理费25000元，裕丰公司向李华渊出具相应的《收款收据》；华某向案外人广州市盈联投资顾问有限公司（以下简称“盈联公司”）支付按揭费9600元，盈联公司向华某出具相应的《收款收据》。
2014年11月26日，詹某二（卖方、甲方蒙某的委托代理人）、华某（买方、乙方）与盈联公司（房地产中介服务机构、丙方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买涉案房屋；该房地产按整套出售并计价，总金额为3500000元；签订本合同时，乙方向甲方支付50000元作为购房定金；首期款：乙方应于2014年12月31日前向甲方支付房款1050000元；剩余房款：剩余房款2450000元，由乙方于2014年12月31日前委托按揭服务机构协助办理银行按揭手续，按照按揭方式付款等等。华某称上述合同为网签合同，因为裕丰公司是负责促成签订买卖合同，而盈联公司是负责办理按揭，两个公司所负责的事宜不同，因此出现两个中介公司。
2014年11月27日，华某与裕丰公司签署《服务收费确认书》，内容为：华某经独家委托裕丰公司促成涉案房屋之买卖合同成立，华某同意于签订《存量房买卖合同》当日即时支付25000元作为中介服务费及咨询费等等。
2014年12月11日，华某、案外人陈丹玲（甲方及共有人）与民生银行（乙方）签订《个人购房借款及担保合同》，约定：购房借款金额为2450000元；借款期限自2014年12月11日起至2034年12月11日止；借款以甲方购房款的名义一次性划入詹某二的账户，甲方同意将涉案房屋用作抵押；抵押房产评估价值为3858800元，评估单位为深圳市世联土地房地产评估有限公司等等。另关于房款支付问题，华某称其支付50000元定金后，与民生银行签订1000000元资金监管协议，所以实际上其已支付了首期款105万元。华某另提交其账号为50×××23的《中国民生银行个人账户对账单》作为证据，该对账单显示：2014年12月22日摘要信息为“100万转入詹某二00000000000”；2014年12月23日摘要信息为受托支付，金额为2450000元，对方户名为詹某二等等。民生银行对华某上述关于资金监管陈述予以确认，并确认华某有按时支付借款本息。华某另表示陈某二为其配偶并提供相关《结婚证》作为证据。
2014年12月12日，广州市越秀区地方税务局出具《存量房交易计税价格核定通知书》，内容为核定涉案房屋计税价格为3500000元等，詹某二与华某在该通知书上签字。同日，华某取得广州市越秀区地方税务局开具的发票，内容为：付款方为华某，收款方为蒙某，不动产项目名称为销售不动产，金额为3500000元等等。同日，华某支付契税105000元，并取得《税收缴款书》；华某支付房地产交易手续费526元及房屋登记费50元，并取得相应票据。同日，詹某二涂销其对涉案房屋享有的抵押权，并取得《涂销证明》。
2014年12月15日，涉案房屋登记至华某名下。查册时间为2016年5月9日的涉案房屋的《广州市不动产登记查册表》记载：华某取得房屋所有权方式为购买，他项权利摘要显示民生银行对涉案房屋享有抵押权，登记时间为2014年12月15日，债权数额为2450000元等等。在本案中，华某表示其购买涉案房屋是用来自住，并让小孩读书，现在其户口也在涉案房屋等等。
在本案一审中，蒙某提交了以下证据：1.2014年8月26日詹某二（卖方蒙某的委托代理人）、黄某（买方）与广州金浚房地产代理有限公司（房地产中介服务机构）签订的《存量房买卖合同》，约定：黄某向蒙某购买涉案房屋；该房地产按整套出售并计价，总金额为4800000元等等。2.2014年10月31日案外人深圳市国咨土地房地产评估有限公司广州分公司出具的《房地产估价答复结果》，认定涉案房屋2014年10月24日的初评总值为4858580元。《房地产估价答复结果》未附有相应的资质证书。上述证据1、2拟证明詹某一、詹某二代表蒙某与案外人签订了以融资为目的的房屋买卖合同，房产评估价格为480万元等等。3.收件日期显示为“11.17上”的《按揭送案表》，显示：借款人为黄某；新产权人为黄某；抵押物为涉案房屋，贷款金额335万（该数字被划除，并又288手写数字），送银行：工行广大支行等等。4.2015年1月11日及1月17日蒙某作为报警人的报警回执、涉案房屋大门等被损坏的照片以及视频。拟证明涉案房屋一直由蒙某及其家人居住，华某多次带人到涉案房屋要求收房等等。5.2007年12月27日蒙某为涉案房屋支付契税54000元的《契税完税证》以及征税宣传资料。拟证明涉案房屋在转让时华某可以享受税收优惠，但华某与詹某一、詹某二为加快交易完成涉案房屋过户的手续没有申请优惠。6.2015年7月30日广州仲裁委员会作出的（2015）穗仲案字第1132号裁决书，詹某二在上述仲裁案中要求蒙某、刘某四偿还借款4034789元及利息等，裁决书认定：仲裁庭采信詹某二有关蒙某、刘某四通过转让其名下的房屋所得价款偿还3500000元等主张。并裁：蒙某、刘某四向詹某二偿还借款本金余额393243.1元并支付违约金等等。华某对上述证据质证称：证据1、3是蒙某与其儿媳黄某之间的买卖合同关系，与其无关，其无法确认真实性；证据2只是估价答复，仅供银行初审之用，不是正式、合法的评估报告；证据4可证明蒙某拒绝交楼的事实；对证据5认为涉案房屋不存在税收优惠，其当时是按照税务工作人员的告知支付税费。证据6真实性、合法性无异议，认为该证据与其无关。詹某一、詹某二对上述证据质证称：对证据1-3的真实性无异议，蒙某没有能力偿还詹某一、詹某二的借款，其要求詹某一、詹某二配合找了其儿媳贷款，以其通过银行贷款方式偿还债务，所以当时的《存量房买卖合同》与《房地产估价答复结果》都不是真实的意思表示，目的是为了向银行套取资金，用于偿还詹某一、詹某二的借款，但银行批复的金额，远远低于蒙某应偿还给詹某一、詹某二的借款，所以蒙某放弃了当时的银行贷款；证据4与其无关，无法确认；证据5无法证明所要证明的内容，且与本案无关。证据6真实性、合法性无异议，认为证据6不能证明其存在恶意。民生银行认为上述证据与其无关。
华某在本案一审中提交了以下证据：1.2014年12月8日，深圳世联土地房地产评估有限公司出具的《估计报告书》，认定涉案房屋2014年10月16日的总价为3858800元等等。《估价报告书》附有相应的资质证书。拟证明涉案房屋评估价为3858800元。2.华某网上打印的涉案房屋所在楼盘的房价，显示相关房屋房价为350至380万元。拟证明涉案房屋所处楼盘的近期市场报价情况。蒙某对上述证据质证称：证据1不能真实反映涉案房屋的市场价值；证据2也不能证明涉案房屋的价格。
2016年6月28日，裕丰公司就涉案房屋的交易情况出具《情况说明》，内容为：涉案房屋的买卖交易是裕丰公司介绍华某与蒙某代理人相识，促成双方签署了买卖合同；该买卖交易华某已全额向裕丰公司交付了中介费用；该买卖交易在过户完毕后，在到达了合同约定的交楼时间因出卖方未能依约交楼，裕丰公司遂根据合同约定向出卖方寄送《敦促履行通知书》催促出卖方履行交楼义务，而华某因诉讼需要向裕丰公司索取了该函件的留底版本。裕丰公司在本案一审中另明确：裕丰公司有带华某到涉案房屋内看房，华某看完房后才签订买卖合同，之后华某交齐房款，裕丰公司协助华某收房，但没有成功。蒙某对上述《情况说明》及裕丰公司的陈述质证称：对该说明内容的真实性有异议，认为内容不符合正常的客观交易过程等等。华某、詹某一、詹某二及民生银行对《情况说明》及裕丰公司陈述的真实性、合法性、关联性无异议。
詹某一、詹某二、民生银行、潘某、刘某1、黄某、刘某二、刘某三、刘某四、刘某五在本案一审中均无证据提交。潘某、刘某1、黄某、刘某二、刘某三、刘某四、刘某五另表示同意蒙某在本案一审中的相关意见。
在本案一审中，蒙某申请对华某与詹某二交易涉案房屋时涉案房屋的市场价值进行评估。一审法院就上述评估申请摇珠选定广州粤国房地产土地与资产评估有限公司（以下简称“粤国公司”）作为评估公司。粤国公司就上述评估事项作出《估价结果明细表（初稿）》，认定涉案房屋在2014年11月25日的评估总价为405.71万元。蒙某对上述初稿提出异议，粤国公司就相关异议出具《复函》。2015年12月18日，粤国公司作出《房地产估价报告》，认定涉案房屋在2014年11月25日的市场总价值为405.71万元，各方当事人均未对上述《房地产估价报告》提出异议。蒙某就上述评估支付了评估费12643元。
另在本案一审中，各方当事人就下列问题发表各自观点。第一、关于蒙某要求确认合同无效的理由。蒙某表示华某与詹某一、詹某二恶意串通签署买卖合同，双方恶意压低房价，损害蒙某的合法权益，双方以合法形式掩盖非法目的，通过签订买卖合同规避法律关于禁止流押条款的有关规定。第二、关于何方提出出售涉案房屋。蒙某表示詹某一、詹某二提出，詹某一、詹某二有告诉过要出卖涉案房屋，但蒙某对交易过程不清楚，蒙某在2014年12月30日才知道涉案房屋已经过户。詹某一、詹某二表示是蒙某因为无力偿还借款而提出将涉案房屋出售来归还借款，并向詹某一、詹某二出具《借款人还款计划协议》。第三、关于中介公司有无带人到涉案房屋察看。蒙某在2015年6月2日的一审庭审中表示中介公司有带人到涉案房屋看过，但其表示不予出售；蒙某另在2016年7月18日的一审庭审中表示没有中介公司到涉案房屋看房。华某表示当时在裕丰公司的带领下其全家都有去看房，当时蒙某不在场，是蒙某女儿在场，还有一个小孩，蒙某女儿称可以看房。第四、关于华某与詹某一、詹某二如何认识。华某与詹某一、詹某二表示通过裕丰公司介绍认识。第五、关于涉案房屋的交易价格。蒙某表示对涉案房屋的交易价格完全不清楚，后来其到民生银行查询，才知道交易价格。詹某一、詹某二表示其曾通过电话告知蒙某，蒙某对此也认可，但没有证据予以证明。华某表示涉案房屋开始报价是385万元，后来其在中介公司与詹某二见面，双方最终确定交易价格350万元。民生银行表示该交易价格合理。第六、关于华某是否收楼。蒙某表示涉案房屋过户后，华某并没有要求要收楼，而是在取得房产证后带了一帮人到现场收楼。华某表示：其付款完毕后，就找到中介公司要求收楼，中介公司向其告知要给原告七天时间搬物品，其当时同意；在七天后其与中介公司一起收楼，当时涉案房屋只有蒙某儿子在场，其表示不清楚交易的情况，需要等待蒙某回来，之后蒙某向其告知不同意交楼认为并没有交易。第七，关于涉案房屋的现状。蒙某及潘某、刘某1、黄某、刘某二、刘某三、刘某四、刘某五确认涉案房屋现由其在使用。另，蒙某认为华某反诉主张的违约金标准过高，应予以调整。华某明确其于2014年12月24日已全额支付全部购房款，詹某一、詹某二确认其于2014年12月23日已全额收到全部购房款。
一审法院认为：关于《存量房买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》的效力。蒙某与刘某四于1983年2月21日结婚，涉案房屋于2013年2月6日登记在蒙某名下，蒙某与刘某四亦表示双方对涉案房屋的权属未作出特别约定，涉案房屋转让前应属蒙某与刘某四的共同财产。在本案中，首先，蒙某表示其与詹某一、詹某二借款总金额是350万元，签订借款协议后，陆续偿还60多万元利息。蒙某提交的其与儿媳黄某签订《存量房买卖合同》后，借款人为黄某的《按揭送案表》显示贷款金额355万元被划除并有“288”手写数字。且（2015）穗仲案字第1132号裁决书亦认定采信詹某二有关蒙某、刘某四通过转让其名下的房屋所得价款偿还借款的主张。詹某一、詹某二表示是蒙某因为无力偿还借款而提出将涉案房屋出售用来归还借款可予采信。其次，蒙某与刘某四签订《委托合同》，约定：双方委托詹某二、詹某一任一人为代理人，代为转让出售涉案房屋、签署房地产买卖合同以及收取售楼款等等。詹某二基于蒙某与刘某四的共同授权，有权出卖涉案房屋并与华某签订《存量房买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》，上述房屋买卖合同应可直接约束华某及作为被代理人的蒙某。再次，上述房屋买卖合同约定的交易价格为350万元，华某提交的《估价报告书》显示涉案房屋2014年10月16日的评估价为385.88万元，民生银行亦根据上述《估价报告书》审批按揭贷款，且一审法院选定的粤国公司作出《房地产估价报告》认定涉案房屋在2014年11月25日的市场总价值为405.71万元，根据上述评估报告不能认定交易价格350万元属于明显不合理的低价。又次，华某提交《个人购房借款及担保合同》以及《中国民生银行个人账户对账单》等证明其通过银行资金监管及按揭贷款等已实际支付购房款350万元，民生银行亦确认华某有按时还贷，可认定华某具有真实的付款行为。最后，裕丰公司出具的《情况说明》及相关陈述明确：涉案房屋的买卖交易是裕丰公司介绍华某与蒙某代理人相识，裕丰公司有带华某到涉案房屋内看房，华某在看房后签订买卖合同，华某也有实际收楼行为等等。该《情况说明》与华某及詹某二、詹某一有关交易过程的陈述相互印证。综合上述查明的事实，蒙某主张华某与詹某二恶意串通签订《存量房买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》损害其利益，因此上述房屋买卖合同无效证据不足，一审法院不予支持。蒙某基于认为上述房屋买卖合同无效诉请华某将涉案房屋过户至其名下亦缺乏依据，一审法院不予支持。
关于华某要求蒙某、潘某、刘某1、黄某、刘某二、刘某三、刘某四、刘某五交付涉案房屋的反诉请求。《存量房买卖合同》约定：《广州市存量房买卖合同》仅用于办理产权过户手续，若与该合同不一致的，均以该合同为准；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为【甲方收齐房款当天】甲方收齐房款7天内（“甲方收齐房款7天内”为手写文字）。根据上述约定，蒙某的交房时间应以手写文字确定的“收齐房款7天内”为准。民生银行于2014年12月23日将购房余款支付给詹某二，《委托合同》约定詹某二有权代理蒙某收取售楼款，因此应视为蒙某于2014年12月23日收齐房款，蒙某应按上述约定在7天内即2014年12月30日前交付涉案房屋。蒙某及潘某、刘某1、黄某、刘某二、刘某三、刘某四、刘某五确认涉案房屋现由其在使用。华某已交齐房款，并取得涉案房屋的所有权，华某反诉要求蒙某交付涉案房屋并无不当，一审法院予以支持。第三人潘某、刘某1、黄某、刘某二、刘某三、刘某四、刘某五作为实际使用人应就蒙某交付涉案房屋承担协助义务。鉴于蒙某与上述第三人搬离并交付涉案房屋需要一定时间，一审法院酌情认定蒙某与上述第三人须在30天内履行交房义务。
关于华某要求蒙某支付逾期交房违约金的反诉请求。《存量房买卖合同》约定：涉案房屋成交价款为3500000元；甲乙双方任何一方逾期履行合同的，逾期每日违约方应向守约方支付相当于成交价款万分之五的违约金。如上所述，蒙某应在2014年12月30日前交付涉案房屋，其逾期交付涉案房屋已构成违约。华某根据上述约定反诉要求蒙某支付逾期交房违约金并无不当。蒙某辩称华某主张的违约金计付标准过高，请求法院予以调整。鉴于华某未对其实际损失作出举证，按其主张的逾期交房违约金计算标准，违约金确有过高之嫌。基于公平原则，一审法院酌情将蒙某应支付的逾期交房违约金调整为以购房款350万元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（如该计付标准高于华某主张的每日0.05%的违约金计付标准，违约金计付标准以华某主张的每日0.05%为限），自2014年12月31日起计至蒙某向华某交付涉案房屋之日止，违约金总额以不超过本金为限。华某超出上述限额的反诉请求，一审法院不予支持。
另，蒙某与詹某一、詹某二的借贷纠纷，与本案非同一法律关系，双方可另循法律途径解决，本案对此不予调处。
裕丰公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本案的审理。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、蒙某于本判决发生法律效力之日起30日内，向华某交付广州市天河区某路3号12A房，第三人潘某、刘某1、黄某、刘某二、刘某三、刘某四、刘某五就上述交房行为承担协助义务；二、于本判决发生法律效力之日起15日内，向华某支付逾期交付上述房屋的违约金【违约金以购房款3500000元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（如该计付标准高于每日0.05%的违约金计付标准，违约金计付标准以每日0.05%为限），自2014年12月31日起计至原告（反诉被告）蒙某向被告（反诉原告）华某交付上述房屋之日止，违约金总额以不超过本金为限】；三、驳回蒙某的诉讼请求；四、驳回华某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费45670元，由蒙某负担；反诉受理费1220元，由蒙某负担1195元，由华某负担25元；评估费12643元，由蒙某负担6321.5元，由华某负担6321.5元。
二审中，双方当事人没有提交新证据。经审查，双方当事人在二审庭审中确认按揭费应为19600元，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
另查，一、关于借款合同的问题。上诉人称按照按揭贷款流程中，房屋管理部门需要填充相关资料后才可以将网签合同打印出来，然后买卖双方在确认签字的情况下按揭公司才可以将该已经签字确认的网签合同提交给贷款银行进行审批并办理按揭贷款，故案涉买卖合同的网签时间应为2014年12月12日，该时间点在华某与民生银行广州分行签订借款合同之后，这说明借款合同不合常理，但上诉人确认显示签订日期为2014年12月12日的网签合同编号与借款合同中买卖合同的编号是一致的。二、关于首期款100万元支付的问题。华某称支付该笔首期款的方式是将100万元交给民生银行监管，待条件成就时银行将款项划给詹某二，民生银行确认资金监管协议是受买卖双方委托，待支付条件成就后将受托资金支付给卖方，詹某二则确认已通过上述银行资金监管流转的方式收到该100万元首期款。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案的争议焦点为上诉人主张詹某二与华某恶意串通而签订的案涉房屋买卖合同无效是否成立？评析如下。
首先，蒙某、刘某四（委托人、甲方）与詹某一、詹某二（受托人、乙方）于2014年5月4日签订了《委托合同》，约定刘某四和蒙某委托詹某二、詹某一任一人为代理人，代为执行办妥房产证后代为转让出售上述房地产、签署房地产买卖合同、签署房款资金监管协议、收取售楼款、领取房地产权证、办理公证、向房地产行政主管部门办理上述房地产的网签手续即一切买卖转名过户的必要手续并回答房地产行政主管部门转移登记相关询问、签署询问记录等。因此，在案涉买卖合同的法律关系中，詹某二是作为卖方蒙某委托代理人的身份，詹某二从事受托代理事项的行为后果对委托人即蒙某、刘某有约束力。
其次，从案涉房屋买卖合同签订及履行来看。其一，一审法院已查明华某、詹某二是通过中介方裕丰公司签订了案涉买卖合同，双方建立缔约意向并无恶意串通的故意。其二，蒙某称华某未实地看房，但其陈述在一审庭审中前后表述不一且未作出合理解释，故本院不予采信。其三，一审法院接受当事人申请并就当事人对鉴定结论的异议反馈给鉴定机构后，采信委托评估报告的结论并未违反民事诉讼法等法律规定，并无不妥，蒙某等上诉人对鉴定报告提出的异议理据不足，本院亦不予采信。其四，由于借款关系是华某与民生银行广州分行之间建立和履行的，与房屋卖方并不直接关联，在詹某二作为卖方代理人明确已依约收到售房款的情况下，蒙某主张华某未支付首期款100万元以及对华某与借款银行之间的借贷合同等提出的异议均缺乏理据，本院不予支持。
最后，综上，一审法院认定蒙某主张华某与詹某二恶意串通签订《存量房买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》故合同无效证据不足而不予支持，并无不当，本院予以维持。至于蒙某主张詹某二出售案涉房屋损害其利益的问题，蒙某该主张实质上是认为作为受托人的詹某二损害了委托人权益，对此，其可另循法律途径解决。
综上所述，蒙某等上诉人的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2415元，由上诉人蒙某、潘某、刘某1、黄某、刘某二、刘某三、刘某四、刘某五负担。
本判决为终审判决。
审判长 岳为群
审判员 柳玮玮
审判员 黄春成
二〇一六年十二月二十六日
书记员 林漫榆