江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0581民初7513号
原告：常熟市金诚物业管理有限公司，住所地江苏省常熟市方塔东街4号楼西段二层、三层。组织机构代码证74558932-3。
法定代表人：王阵，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张宇彬，江苏泰实律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王梦佳，江苏泰实律师事务所律师。
被告：马志刚，男，汉族，1969年1月22日出生，住江苏省常熟市。
原告常熟市金诚物业管理有限公司与被告马志刚租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后,依法适用简易程序于2017年8月9日公开开庭进行了审理，原告常熟市金诚物业管理有限公司的委托诉讼代理人张宇彬、被告马志刚均到庭参加诉讼；于2017年10月20日公开开庭进行了审理，原告常熟市金诚物业管理有限公司的委托诉讼代理人张宇彬、被告马志刚均到庭参加诉讼；2017年12月26日公开开庭进行了审理，原告常熟市金诚物业管理有限公司的委托诉讼代理人王梦佳、被告马志刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告常熟市金诚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付房屋使用费241607.74元（房屋使用费以75432元/年为基数，从2012年11月25日计算至2017年2月4日，计1532天[1532/365*75432=31660.74]扣除被告已经支付的75000元）。2、请求法院判令原告有权不予返还押金10000元。3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2002年，根据常熟市市政府的相关意见，原告在常熟市方塔东街设置了5只售货亭。2012年11月，原告通过苏州汇丰拍卖有限责任公司拍卖了上述售货亭的3年经营使用权，其中3号售货亭（由东向西）的买受人为被告。2012年11月24日，被告签署了拍卖成交确认书，后被告未足额支付成交价款。根据拍卖时的约定，该经营使用期至2015年11月24日止。但被告拒绝腾空并迁出该售货亭，致使原告无法使用。2016年5月18日，原告向法院起诉，要求被告腾空并迁出3号售货亭，双方就被告腾空并迁出3号售货亭达成调解协议，后被告迁出售货亭，现在要求被告支付房屋使用费。
被告马志刚辩称，从2012年-2017年和原告公司没有1张合同，计算公式从哪里来的，催款通知书也没有，欠条也没有，以前原告公司也未向被告催讨过。拍卖合同中约定以被告和原告公司的合同为准，但现在合同也没有，怎么能称为是合同纠纷。被告认为，1.被告欠原告公司钱要求提供欠条。2.要求原告公司提供移交手续、租赁合同原件。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其诉讼请求提供以下证据：1、原告的营业执照、组织机构代码证各1份，以证明原告的诉讼主体身份。被告对此无异议。2、方塔东街便民售货亭建设竣工审批表1份，支付建设费用的发票2份，以证明本案争议的5个售货亭所有权归属原告。被告对此没有异议。3、常熟市城市经营投资有限公司文件关于方塔东街5只售货亭拍租方案的请示、苏州汇丰拍卖有限责任公司竞买申请登记表、苏州汇丰拍卖有限责任公司拍卖须知、江苏省拍卖成交确认书各1份，以证明被告使用的售货亭的拍卖价格为75000元/年，拍卖成交日为2012年11月24日。被告对证据没有异议；认为原告并没有履行拍卖规定上的义务，严重违约。4、（2016）苏0581民初5416号民事调解书1份，以证明原告根据调解书主张的被告交还亭子的时间是2017年2月4日。被告对此有异议，认为当时亭子就不在被告手上，钥匙也不在被告手上。5、原告申请对售货亭使用费进行的评估鉴定报告（江苏正成房地产评估咨询有限公司）1份及发票1份，以证明使用费用的计算依据。被告对此有异议。被告为支持其抗辩意见提供以下证据：1、票据5份，以证明签署拍卖确认书以后交付的五笔费用。原告对两份原告出具的收据真实性予以认可，对于另外三份收据的真实性没有异议，但不是原告出具的。2、被告再就业优惠证1份，以证明被告为再就业者，政府应当予以照顾。原告对真实性无异议，认为与本案无关联性。3、被告申请对售货亭使用费进行的评估鉴定报告（苏州市政通房地产土地评估有限公司）1份及发票1份，以证明使用费用的计算依据。原告认为由法院依法核实。对原、被告无异议的证据，本院予以确认；对江苏正成房地产评估咨询有限公司的评估鉴定报告，因被告有异议，且该报告未对每年不同的使用费具体区分和分析；而苏州市政通房地产土地评估有限公司的评估鉴定报告对每年不同的使用费具体区分和分析，本院对苏州市政通房地产土地评估有限公司的评估鉴定报告依法认定。
本院经审理认定事实如下：被告在2012年11月24日办理了苏州汇丰拍卖有限责任公司竞买申请登记，并在拍卖须知上签字确认。拍卖须知约定：“拍卖成交以后，买受人（承租人）必须在5天内支付最终成交的3年总租金和全部拍卖佣金及使用押金，逾期按违约处理，所付定金不予返还，并承担再次拍卖的差价，即再次拍卖价款低于原拍卖价款的差额部分。买受人（承租人）凭《拍卖成交确认书》与委托方签订《租赁协议》。”2012年11月24日，被告在成交价格为75000元×3年＝225000元的拍卖成交确认书上签字确认。拍卖成交后，被告向原告预交了租金75000元（3号亭一年使用费）和押金10000元，支付拍卖佣金共2250×3=6750元；拍卖成交后，被告未在五天内提交最终成交的三年总租金款，也未和原告签订租赁协议。
为租赁合同纠纷，原告于2016年5月18日诉讼至本院，在审理中，被告确认3号售货亭是在2013年1月底前交付被告，原告经核对确认3号售货亭是在2013年2月8日交付被告。后经本院调解，双方就合同的解除和腾让达成调解协议，（2016）苏0581民初5416号民事调解书载明：“一、解除原告常熟市金诚物业管理有限公司与被告马志刚间关于常熟市方塔东街3号售货亭的租赁关系。二、被告马志刚将常熟市方塔东街3号售货亭返还给原告常熟市金诚物业管理有限公司，履行时间和方式：被告于2017年2月4日前履行，由被告直接交付原告。”
审理中，原告表示，3号亭收回的时间晚于2017年2月4日，超过2017年2月4日的费用不主张。审理中，原告主张按照75432元/年为基数计算使用费，对此被告不同意，也不同意原告不返还押金10000元的意见。
审理中，经原告申请，江苏正成房地产评估咨询有限公司对涉案的3号售货亭的使用费进行鉴定，结论为在租赁周期（2012年11月25日至2017年2月4日）内的租赁总价为人民币31.64万元，年租赁总价为人民币75432元。评估费为4600元（原告预缴）。经被告申请，苏州市政通房地产土地评估有限公司对涉案的3号售货亭2012年11月25日至2012年12月31日为0.71万元，2013年1月1日至2013年12月31日为7.09万元，2014年1月1日至2014年12月31日为7.09万元，2015年1月1日至2015年12月31日为7.44万元，2016年1月1日至2016年12月31日为7.44万元，2017年1月1日至2017年2月4日为0.68万元，评估费为4049元（被告预缴）。
本院认为，原告经常熟市国有资产监督管理办公室确认，对涉案的3号售货亭具有使用权和管理权，依法可以向被告主张权利。被告在签署拍卖成交确认书后，原、被告未签订3号售货亭的租赁协议，原、被告之间形成了事实租赁合同关系，对于纠纷的发生，原、被告均有一定的责任；被告应当依据苏州市政通房地产土地评估有限公司的鉴定报告的结论对于3号售货亭使用期间给付相应的使用费。同时被告已经缴纳的使用费应当予以扣除，被告缴纳的押金在租赁关系解除后，应当予以退还。原告要求被告支付使用费241607.74元（房屋使用费以75432元/年为基数，从2012年11月25日计算至2017年2月4日，扣除被告已经支付的75000元）的诉讼请求，本院部分予以支持；被告应当支付自2013年2月8日起至2017年2月4日止的使用费为289400元，扣除被告缴纳的75000元和押金10000元后为204400元。原告主张原告有权不予返还押金10000元的诉讼请求，缺乏依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告马志刚于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告常熟市金诚物业管理有限公司租赁使用费204400元。（如采用转账方式支付，请汇入原告常熟市金诚物业管理有限公司指定账号；或汇入常熟市人民法院账户）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告常熟市金诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费5048元减半收取2524元，由原告常熟市金诚物业管理有限公司负担389元，被告马志刚负担2135元。鉴定评估费（第一次）4600元由原告常熟市金诚物业管理有限公司负担，鉴定评估费（第二次）4049元由被告马志刚负担。（原告同意其预交的案件受理费中剩余部分2135元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76户名：苏州市中级人民法院）
审判员 朱 剑
二〇一八年二月六日
书记员 顾腾燕