河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫13民终1110号
上诉人（原审被告）：周某。
委托诉讼代理人：张春媛，河南博音律师事务所律师。
委托诉讼代�人：崔永华，女，汉族，1957年12月15日出生，住河南省南阳市宛城区，系周某母亲。
被上诉人（原审原告）：褚旭森，男，汉族，1969年6月23日出生，住河南省唐河县。
委托诉讼代理人：张向涛，河南海涛律师事务所律师。
上诉人周某因与被上诉人褚旭森房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省唐河县人民法院（以下简称一审法院）（2017）豫1328民初3849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。周某及其委托诉讼代理人张春媛、崔永华，褚旭森及其委托诉讼代理人张向涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周某上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判为房屋买卖合同无效，驳回褚旭森的诉讼请求。2.判决褚旭森停止对周某房屋的非法侵占、返还不当得利。3.一、二审诉讼费由褚旭森承�。事实和理由：一、一审驳回周某的反诉，剥夺了周某作为被告所享有的重要权利，违背了保障本诉被告民事权益的重要制度。二、一审查明事实不清，认定事实严重错误，明显有失公允。1.一审认定周某为房权证记载的房屋的合法所有人，且认定房屋买卖协议主体存在瑕疵，却判令周某协助褚旭森办理房屋变更登记，系裁判错误。2.涉案房屋是1998年3月周某父母为周某购买并登记在周某名下，是其父母对其赠与的房产，且已依法登记，赠予的事实已经完成，父母只是代管其名下的财产，但房屋仍是周某个人的合法财产。褚旭森提供的协议书真实性无法认定，一审仅根据褚旭森提供的周某不认可的证据及与证据有矛盾的证人证言认定事实，而置两份周某提交的具有公信力的判决书于不顾，做出错误的认定，有失公允和法律的公信力。3.作为监护人只能为了被监护人的利益才能处分被监护人的财产，而周松珺签订的《买卖协议》写明是“现为化解矛盾”，显然周松珺处分周某的财产不是为了周某的利益，侵犯了周某的合法权益。周松珺无权处分，且从其处分至现在从未征得周某母亲崔永华的同意，周松珺签订的合同自始无效。三、原审判决事实认定前后矛盾，不能自圆其说。1.一审认定此房屋在“物价部门评估价值为150000元，贷款数额为120000元”，却又认定“房屋转让价款为40000元，……”符合当时的市价，认定事实自相矛盾。贷款时物价部门所作的评估报告及认定的事实是真实、合法、有效的，该买卖有失公平，是不合理对价，严重损害了周某的利益。2.即便周松珺与褚旭森签订了买卖协议，但根据合同相对性原则，此协议对周某不发生任何效力。周某是该房屋所有权人而不是签订合同的当事人，成年后至今未对此协议进行承认，也未对任何人表示愿意接受此协议的约束，一审认定事实和适用法律明显错误。四、褚旭森恶意买卖，非法占有、使用、收益该房屋却始终未办理登记过户手续，不能构成善意取得，应当返还周某的房屋。
褚旭森辩称，1.一审驳回周某反诉正确，其反诉为抗辩内容。2.一审认定事实清楚、正确。周某虽然认为买卖合同及收据的签名不是其父亲周松珺所签，但并不申请重新鉴定，且卖房人谢书军，中间人周松璨均证实确实是周松珺所签。周松珺为周某的法定代理人，有权处理该房屋。周松珺1998年购买谢书军的房屋为35000元（实际交付28000元），周松珺2001年卖给褚旭森时房屋为40000元，并没有侵犯周某的合法权益。该房屋自2001年起一直由褚旭森占有、使用、支配，且卖给褚旭森时，周松珺的妻子崔永华也没有反对。该房屋评估价是为了多贷款找熟人做的，�时的市价是40000元左右。
褚旭森向一审法院起诉请求：判令周某协助褚旭森办理房屋过户变更登记。
一审法院认定事实：周某父亲周松珺于1998年3月1日购买谢书军（周某大姑父）位于唐河县城关唐师新村未登记的住宅一处（三上三下及院落），并约定以周某名义申请登记，于1998年7月28日由房管局颁发了所有权人为周某的房屋所有权证。同日，褚旭森依该房屋所有权证在农业银行唐河县支行进行抵押贷款，物价部门评估价值为150000元，贷款数额120000元，并办理了抵押登记。2001年8月9日，褚旭森与周某父亲周松珺签订协议书注明“甲方将于2001年八月九日将唐师新村一处独家院（上三下三）楼房售给自来水公司职工褚旭森、房价肆万无整、乙方接受”。经甲乙双方同意后由乙方先预付房款伍仟元整、剩余部分房款叁万伍仟元整定于2001年12月31日前全�付清。”褚旭森及周某父亲周松珺均在协议书上签名。协议签订后褚旭森于同日付款5000元，房屋即由褚旭森占有使用，现由褚旭森出租他人使用。后褚旭森于2002年1月31日付款10000元，2002年5月27日付款5000元整，由周松珺出具了收据。后双方发生争议，于2002年6月10日双方在周松璨（周某二叔）家重新签订买卖协议，注明“周松君原购谢书军位于唐师新村××下三独家小院，由谢书军将该房产所有权证办在周松君儿子周某名下、交给褚旭森用于抵押贷款、现为化解矛盾，经甲乙双方充分协商一致，本着互谅互让原则，达成如下协议：1、甲方将唐师新村××下三独家小院卖给乙方，四至面积以房权证载明的四至面积为准”。2、该房作价肆万元整、由乙方于2002年6月10日前一次性付清给甲方，以甲方收款条据为准。3、房款交清后、该房产权自然归乙方所有、房权证过户手续�费用由乙方负担……”褚旭森与周某父亲周松珺及中间人周松璨在协议书中签名。协议签订后褚旭森于当日付清了下余的房款20000元。2009年11月,周某父亲周松珺去世。2013年周某以确认合同无效纠纷起诉中国农业银行唐河县支行，经唐河县人民法院（2013）唐民一初字第206号民事判决书判决，该抵押担保合同无效。同年，周某起诉唐河县房产开发管理局，经唐河县人民法院（2013）唐行初字第73号行政判决书判决，撤销管理局作出的抵押权证，返还周某的房屋所有权证。审理中，周某提出反诉，反诉确认合同无效，请求褚旭森返还房屋。因该反诉系抗辩内容，一审法院依法驳回周某的反诉。
一审法院认为，褚旭森与周某争议的焦点为：1、褚旭森与周某父亲签订的房屋买卖合同是否真实？2、该房屋买卖合同是否有效？是否对周某具有约束力？周某是否应履行�房屋买卖合同协助办理过户变更登记的附随义务？关于焦点1、该房屋买卖合同的签订及履行有褚旭森提交的两份协议及四支收条证明，均有周某父亲周松珺的签名和收条的书写字迹，周某仅是对该字迹存疑，但并未否认或提供检材进行对比鉴定。从当事人的身份关系中，褚旭森为周某二姑父、证人谢书军为褚旭森大姑父、证人周松璨为周某二叔，均为知情的近亲属关系,其陈述与协议、收据均能相互印证。且该争议房屋自2001年即由褚旭森占有使用，亦印证了房屋买卖的事实，故该房屋买卖事实一审法院予以采信。关于焦点2、该房屋买卖合同虽签订于抵押担保期间，但因该抵押担保合同已于2013年被确认无效，无效的合同溯及以往无效，对该买卖合同效力不产生影响，故褚旭森与周某父亲签订的房屋买卖合同有效。该房屋买卖合同书签订时周某不满十五周岁，周某父�作为该房屋的实际出资人，且系周某的法定监护人，与褚旭森签订房屋买卖协议，合同中签订主体虽未将周某作为出让人主体，但协议书中已注明房屋登记在周某名下，周某父亲周松珺作为周某的法定监护人签订合同，故虽协议书中主体存在瑕疵，不影响周松珺作为周某法定监护人出售登记在周某名下房屋的真实意思。另该房屋转让价款40000元，超出其购买价款35000元，符合当时市价。周某对其法定监护人未侵犯其财产权益的情况下对其财产作出的处分应予以接受，其合同效力直接约束周某，现周某已成人，对该合同应亲自继续履行，协助褚旭森办理相关变更登记事宜。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：周某于本判决生效后三十日内协助褚旭森办理房屋变更登记。案件受理费100元，减半收取50元由周某负担。
本院二审期间，周某提供了以下证据：1.南阳市宛城区第一人民医院证明一份，拟证明崔永华在1999年调入南阳市工作，作为周松珺之妻，对房屋在2002年被卖一事不知情。2.崔永华、周松珺夫妻独生子女证复印件一份，拟证明周某系该夫妻唯一的孩子，争议房屋是该夫妻赠与其独子周某的。3.唐河县体育管理中心2018年证明一份，证明周松珺是周某父亲，周松珺在唐河工作，和崔永华两地分居。4.唐河县体育管理中心2013年证明一份，证明周松珺除周松军一个曾用名之外，无其他曾用名。5.证人崔某1、崔某2出庭作证，拟证明1995年、1998年买房时崔永华和周松珺夫妻四处借钱为其独子买房，当时找崔某2和周某的外公借钱，崔永华是出资人之一。褚旭森对上述证据质证如下：证据1、2真实性无异议，但无法证明其证明目的。证据3没有证明周松珺与崔永华两地分居。对证据4有异议，周�珺的曾用名应由公安机关证实，而不是单位证明。证据5，两个证人均与本案有利害关系，且所述买房时间不一致，都提供不了借款手续。二人所述崔永华共借款26000元，而周松珺实际只支付了28000元，手中只有2000元就要买房明显与事实不符。本院对证据1、2真实性予以采信，但不足以证实其证明目的。证据3并不能证明崔永华与周松珺两地分居。证据4不足以证明其证明目的。证据5，证人与本案存在利害关系，证言内容无其他证据相印证，本院不予采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系褚旭森起诉周某协助办理房屋过户登记的纠纷，其前提是认为褚旭森与周松珺之间的房屋买卖协议有效，周某反诉称房屋买卖协议无效，应当返还房屋，实则是对褚旭森诉求的抗辩，一审对该反诉予以驳回，但在本案审理时亦对房屋买卖协议的效力进行了认定，并未剥夺周某的诉讼权利，故对周某关于一审驳回其反诉错误的上诉理由本院不予采信。褚旭森提供了其与周松珺之间的买卖协议以及周松珺出具的收条来证实其已购买涉案房屋并支付对价的事实，且褚旭森自2001年起便占有使用该房屋，周某对房屋买卖以及褚旭森付款的事实均提出异议，但未提供足以反驳的证据，对该项上诉理由本院不予采信。涉案房屋系周松珺出资购买，虽然登记在周某的名下，周某在形式上享有该房屋的所有权，但周某在取得该房产时尚未成年，该房屋并非其个人劳动所得或因继承、奖励、报酬等来源取得。一审判决综合分析房屋的购买情况、周松珺为房屋实际出资人同时是周某法定监护人的事实，及周松珺与褚旭森买卖合同的实际履行情况，对周松珺与褚旭森之间的房屋买卖合同效力予以确认，并判决周某协助办理房屋变更登记处理并无不当，本院予以维持。周松珺以35000元的价格购买该房屋，实际支付28000元，并以40000元的价格卖于褚旭森，涉案房屋的评估价是在褚旭森抵押贷款过程中做出的，褚旭森称该评估价是为了多贷款找熟人做出的，不符合当时的市价。结合该房屋购买时的价格，现周某仅以褚旭森办理抵押时所作的房地产评估价格主张房屋买卖显失公平，本院不予采信。
综上，周某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由周某负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈德林
审判员 孙 娟
审判员 王 彬
二〇一八年三月二十七日
书记员 郝一帆