河北省秦皇岛市海港区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第4531号
原告胡爱功，男，1968年6月23日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。
委托代理人任树祥，河北沃法律师事务所律师，执业证号：11303200310839051。
委托代理人吴艳娟，河北沃法律师事务所律师，执业证号：11303201311284286。
被告秦皇岛龙都房地产开发有限责任公司，住所地秦皇岛市海港区新华街28号503号，组织机构代码：67033889-5。
法定代表人刘治国，董事长。
委托代理人刘军，河北宏业律师事务所律师，执业证号：11303199210100339。
被告秦皇岛市贵合房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区建国路208号，组织机构代码：79265014-X。
法定代表人张韬，董事长。
委托代理人李建明，河北李建明律师事务所律师，执业证号：11303199210110673。
原告胡爱功与被告秦皇岛龙都房地产开发有限责任公司（以下简称龙都地产）、秦皇岛市贵合房地产开发有限公司（以下简称贵合地产）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人任树祥、吴艳娟，被告龙都地产委托代理人刘军，被告贵合地产委托代理人李建明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2010年5月11日原告与被告龙都地产签订《投资回报协议》一份。约定原告一次性先期支付给被告龙都地产购房款18万元，购买二被告合作开发的盛泽豪庭商品房项目中南向4X层4X号房屋一套。并约定该项目2011年末交付。原告实际支付了18万元，但是被告迟迟未能交付房屋，甚至没有开工。被告于2012年8月5日双方签订补充协议，约定被告按照原告已付购房款的20%支付违约金，合同延期到2013年6月30日。但是被告仍未能履行，双方于2014年5月27日再次补充约定，自2013年7月1日起按照20%的标准支付违约金。为了维护原告的合法权益提起诉讼，请求法院判令：1、被告返还原告购房款18万元，并承担违约金21.76万元；2、二被告承担连带责任；3、诉讼费用由被告承担。
被告龙都地产辩称，被告贵合地产于2010年取得了盛泽豪庭土地开发使用权，法定代表人张韬向被告龙都地产出示了项目证书，并承诺近期将要完善建设施工手续和商品房预售手续。被告龙都地产听信了张韬的承诺，先后与贵合地产签订了两份合作开发协议书和一份团购协议书。被告龙都地产根据合作协议的约定给付被告贵合地产319.99万元的预付款。被告贵合地产承诺于2011年底交付房屋。在此情况下，被告龙都地产与原告签订了《投资回报协议书》，收取了原告的房款。后来得知被告贵合地产的盛泽豪庭项目停滞在初始状态，毫无进展。后又得知该土地使用权被秦皇岛市中级人民法院拍卖，项目无法进行。被告龙都地产认为是被告贵合地产的违约行为造成了与原告签订的协议无法履行，被告贵合地产应当承担责任。
原告诉求的房款本金数额不对，房款本金数额中包括了实际交付的房款本金、利息和违约金等的重复计算。根据原告提供的违约金计算方法，可以看出原告重复地计算了20%违约金，将前期的违约金作为计算后期违约金的基数。该利滚利现象不符合法律规定。不同意按照原告的计算方法给付违约金，应当将计入本金的违约金和利息折抵被告的退房款。
综上，被告龙都地产认为，被告贵合地产至今没有按照约定建设盛泽豪庭的房屋已经构成了违约，是导致原告起诉的根本原因，同时贵合地产也给被告龙都地产造成了严重的经济损失。请求法庭判决被告贵合地产退还被告龙都地产交纳的合作款319.99万元。被告龙都地产在法律规定的范围内返还原告的本金。
被告贵合地产辩称，原告与被告龙都地产签订了协议，并且将购房款交给了被告龙都地产，上述情况被告龙都地产也认可。被告贵合地产既没有在原告与龙都地产签订的协议上签字盖章，也没有收到原告的购房款，更没有给原告出具过任何手续。对原告交纳购房款的行为，被告贵合地产不知情、不清楚。被告贵合地产对原告的起诉不承担任何责任。
针对被告龙都地产的答辩，被告贵合地产不认可，被告贵合地产共收到龙都地产100万元，其余的款项是张韬的借款。如果调解，贵合地产可以在收到的100万元的范围内退款给原告。
经审理查明，2007年11月14日被告贵合地产取得秦皇岛市海港区迎宾路北段110号（东侧，原秦皇岛正合实业公司）土地使用权，用地面积7128.217平方米。使用类型为出让，使用年限至2047年5月24日。开发项目名称为盛泽豪庭，用于建筑宾馆、公寓和办公。预计投资1.4亿元。建设时间为2009年4月至2011年4月。
2009年11月7日被告贵合地产为甲方，龙都地产为乙方，双方签订了《合作协议》。协议约定：为了解决甲方《盛泽豪庭》开发项目资金不足事宜，乙方同意暂投入人民币1500万元供甲方开发该项目使用，具体约定为：一、项目合作的地点、名称及时间。该项目已于2008年9月经省市批准，可建两栋31层商住楼。暂定2009年12月拆除达到三通一平的要求。项目定于2010年3月破土动工，2011年7月竣工交付使用。二、投入资金的时间：协议签订后乙方向甲方投入1500万元，供甲方办理本项目土地使用性质变更手续，甲方将向政府交纳土地变更费用的票据复印件交乙方保留。该款同时用于开工前期向政府交纳各项配套、地勘、施工图设计、围墙广告等前期费用。甲方按照乙方投入资金的实际入账金额，办理相符的商品房抵押手续。三、投入资金担保方式：为了保证乙方投入资金安全，甲方同意以下面两种方式进行担保。（一）甲方以土地使用权除已经在农村信用联社抵押贷款额度外的部分抵押给乙方；（二）甲方同意将该项目开发的商品房编号为A号楼最东侧一单元（A、B、C、D、E、F六个房型）每层为6户，建筑面积395.90平方米，共计26层，约计156套商品房抵押给乙方。四、资金投入的回报方式：（一）、甲方同意以该项目建成的住宅商品房6500平方米确认给乙方（在担保的156套房中按楼层排列选定）作为对乙方投入资金的回报方式。乙方对这部分商品房进行销售时，甲方要给与积极的配合，出具相应份数的合同，开具相应份数的发票，销售所得款归乙方所有。甲方将承担3850元／平方米以内的销售税金，超出部分房款的税金由乙方承担。（二）、乙方投入资金1500万元，到期甲方归还乙方2500万元。其中包括利润回报1000万元。其他条款略。
2010年5月4日双方再次签订《合作协议》。该协议是在第一份《合作协议》基础上进行部分修改和补充。1、将施工期限变更为2010年10月至2012年5月；2、明确了乙方投入的1500万元供甲方办理变更本项目房产使用年限为70年的手续；3、将担保方式（二）变更为甲方同意按照每平方米4800元，将项目开发的商品房A号楼住宅部分建筑面积一万平方米抵押给乙方。4、对投资回报方式变更为：（一）、甲方同意以该项目建成的商品房，以乙方实际投入甲方资金的数额来确定抵押商品房，确认给乙方（在甲方担保房屋中，按照乙方实际投入的同等资金、以每平方米4800元来换算面积的商品房按楼层排列选定），作为对乙方投入资金的回报方式。如果甲方到期不能按时归还乙方投资款时，待甲方项目正式开盘销售时，甲方可将抵押给乙方的商品房按乙方实际投入到甲方的同等金额来换算面积，待双方核算确认后，甲方同意由乙方销售，乙方对抵押商品房进行销售时，甲方给以积极配合，由甲方负责办理各项手续，出具相应份数的合同和发票，销售所得款项归乙方所有。甲方承担4800元／平方米以内部分的销售税金，超出报销销售房款的税金由乙方承担。（二）、投入回报比例计算方式为：若乙方投入甲方资金为1500万，按照双方约定转入甲方账户后，从即日算起，一年内到期，甲方归还乙方共计人民币2500万元，其中包括利润回报1000万元。经查至本协议签订时，乙方实际投入到甲方账户人民币100万元。
2010年10月10日以被告贵合地产为出卖方（甲方）、以被告龙都地产为买受方（乙方），双方签订了《商品房团购暂定协议》。协议约定乙方自愿购买甲方开发的位于迎宾路的“盛泽豪庭”商业和宾馆公寓用房，具体协议如下：一、（1）A座3-7层面积约计4900㎡，单价5480元，合计2685.2万元；（2）C座3-7层面积约计6700㎡，单价5480元，合计3671.6万元，车位40个单价8万元，合计为320万元。总房款6676.8元。二、付款方式。（1）乙方按甲方承建项目的进度分批支付购房款，甲方配合乙方办理房屋按揭贷款的各项手续。（2）双方购房协议签订后，乙方向甲方支付购房款全款的4%作为团购房的定金，合计2670720元。（3）待甲方开工建筑之日起5日内，乙方向甲方支付购房款总款的13%，合计为8679840元。（4）待甲方施工到楼体正负零5日内，乙方向甲方支付购房款总额的13%，合计8679840元。（5）待甲方取得预售许可证后30日内，乙方向甲方支付购房总额的60%，合计40060800元。（6）待甲方商品房全部验收确权后，乙方将购房款余额3日内一次性支付给甲方。协议中还对甲方的工程进度及违约责任进行了约定。同时还约定了乙方出卖房屋时甲方提供协助义务。被告龙都地产提供银行取款、转账凭条，证明协议签订前后向被告贵合地产付款情况，被告贵合地产称该款项系借款行为，与本案没有关系。
2010年5月11日被告龙都地产（甲方）与原告胡爱功（乙方）签订《投资回报协议》。协议约定：1、甲方与贵合地产合作开发“盛泽豪庭”项目位于秦皇岛市迎宾路北段110号地段，前期投资3000万元，计划于2010年7月开工，2011年末交付使用。该项目用地性质由甲方与贵合地产负责变更为商住用地。2、乙方一次性向该项目投资人民币18万元，享有项目前期投资18／3000的股份，甲方以该项目住宅3600元／㎡的优惠价格作为给予乙方投资回报。乙方选定“盛泽豪庭”南向4层4X号房屋作为定向投资目标，建筑面积109㎡。甲方在开盘前对各楼层或户型单价无论做任何调整，本协议承诺的投资回报优惠价格不变。如乙方定向全额投资50㎡以下小户型，甲方也按上述优惠单价给与乙方投资回报。3、甲方收到乙方投资款后，与乙方签订本协议，并为乙方出具加盖甲方财务章的投资款收据。4、项目开盘销售时，乙方携带本协议随同甲方到贵合房地产办理《商品房买卖合同》签订手续。并以甲方为其出具的投资款收据换取等额购房款发票。5、乙方若在开盘前转让定向投资的房屋，甲方协助其办理收据更名和协议更名手续；若在开盘后办理变更手续，乙方则需另外向甲方交纳1万元排号费。6、乙方因故要求退还投资款的，甲方按乙方已投资总额的90%退还乙方；因甲方违约，致使乙方未能按本协议约定接收定向投资的房屋或造成其他损失而主张解除投资时。甲方全额退回乙方投资款，同时按乙方投资总额10%的违约金赔偿乙方。7、本协议一式二份，甲乙双方各持一份，自双方签字盖章生效，办理《商品房买卖合同》后自动解除。同日被告龙都地产给原告出具18万元的投资款收据。
因为被告龙都地产没有履行投资回报协议，双方于2012年8月5日签订《盛泽豪庭﹤泰伦特公寓﹥商品房认购协议》的补充协议。补充协议约定双方于2010年5月11日签订的盛泽豪庭﹤泰伦特公寓﹥商品房认购协议。按照协议约定，甲方应于2011年年末交付乙方投资购买的商品房，而今该项目尚未开工。乙方视为甲方违约，要求结算协议当期的违约金并办理退房退款手续。经双方协商达成补充协议：一、原协议履约期至2011年年末终了，甲方按乙方已交房款总额的20%为乙方计取违约金，并为乙方出具与违约金等额的补交房款收据，乙方则不退房。甲方给乙方出具的原购房款收据继续有效，仍作为乙方购房、换取等额发票、换签《商品房买卖合同》的已缴款凭证；二、本补充协议的履约期限约定为2012年1月1日至2013年6月30日，甲方承诺至2013年6月30日将乙方购买的商品房交付，乙方认可；三、甲方因故未能在2013年6月30日将乙方购买的商品房交付，则承担违约责任，须在本补充协议期满时给付乙方已交购房款总额20%的违约金；四、甲方协助乙方与开发单位换签《商品房买卖合同》后，即完成本协议的全部义务；五、未尽事宜双方协商解决。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，作为原协议的补充部分，原协议未经变更的内容依然有效。双方在补充协议上签字盖章。
2014年5月27日双方再次签订补充协议：因贵合地产违约导致甲方违约，甲方承担当期违约金43200元，乙方要求退房款及违约金合计为259200元整，甲方同意。甲方清退房款后，乙方原购买房屋归甲方，甲方在未全部退清房款期间按年利息20%的利率与乙方计算给付利息。自2013年7月1日起计算。
另查，原告提供了2009年12月1日盖有秦皇岛市贵合房地产开业有限公司印章的《授权委托书》复印件。内容为“今有秦皇岛市贵合房地产开发有限公司委托秦皇岛龙都房地产开发有限责任公司，将迎宾路110号开发项目下A座一单元6500平方米住宅，进行销售。”同时提供了2010年10月10日盖有秦皇岛市贵合房地产开发有限公司印章的《证明》复印件。证明内容为“兹证明：秦皇岛龙都房地产开发有限责任公司与我公司签订的商品房团购协议，真实有效。根据协议内容由秦皇岛龙都房地产有限责任公司团购我公司开发的部分公寓。”原告称上述的授权委托书和证明都是被告龙都地产提交给原告的。被告龙都地产认可原告的陈述，但是也未能提供证据的原件。被告贵合地产称没有出具过上述的《授权委托书》和《证明》，如果原告或被告龙都地产能够提供原件，申请对加盖的印章真伪进行鉴定。
还查明，因为龙都地产销售没有取得预售许可证的房屋，秦皇岛市住房保障和房产管理局对其进行了罚款处罚。
以上事实有双方当事人的陈述，原被告提交的证据予以证实。
本院认为，2007年11月14日被告贵合地产取得秦皇岛市海港区迎宾路北段110号土地使用权，并获得核准开发建设盛泽豪庭项目。为了解决被告贵和地产开发的资金不足，二被告签订了《合作协议》。该合作协议中约定了被告龙都地产投资1500万元给被告贵和地产使用，并约定了投资的担保方式和投资的回报方式，即以6500平方米的住宅商品房作为投资回报。双方在协议中没有进行共同投资、共享利润、共担风险的约定。故无法认定二被告之间为合作开发房地产关系，根据相关司法解释应当认定为房屋买卖合同关系。后期二被告签订的《商品房团购暂定协议》，更能明确双方形成的是房屋买卖的法律关系。原告在诉讼中虽然提供了《授权委托书》复印件，因为不能核实其真实性，本院不予采信。据此无法认定被告贵合地产委托被告龙都地产销售房屋的事实。被告龙都地产将团购的房屋另行出售过程中，被告贵和地产既没有在协议上签字、也没有盖章。根据合同相对性，原告签订的《投资回报协议》的履行不能的责任应当由被告龙都地产负责，与被告贵和房地产无关。
原告与被告龙都地产签订的《投资回报协议》不具备商品房合同的主要内容，应视为商品房预约合同。现被告贵合地产仍未能对盛泽豪庭项目进行开发建设，导致原告签订的商品房预约合同更无法履行。原告起诉解除《投资回报协议》的诉讼请求以及要求退还购房款的诉讼请求本院予以支持。关于原告主张的违约金，被告龙都地产在自认违约的情况下，多次承诺增加违约金，存在重复计算，本院对于原告依此约定主张违约金的诉讼请求不予支持。对此，本院参照双方约定的每年20%的标准支持原告的违约金请求；依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告秦皇岛龙都房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内退还原告胡爱功预约款18万元，并按照每年20%的标准支付上述款项自2012年1月1日至本判决生效之日止违约金。
二、对原告胡爱功其他的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7264元，由被告秦皇岛市龙都房地产开发有限责任公司负担，于本判决生效后十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审 判 长 刘长利
审 判 员 郭 安
人民陪审员 陈永清
二〇一五年十二月七日
书 记 员 周 悦