宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）银民商初字第229号
原告宁夏悦海国际投资建设集团有限公司，住所地宁夏回族自治区中宁县。
法定代表人刘进中，该公司董事长。
委托代理人陈乾、陈倩倩，宁夏辅德律师事务所律师（特别授权）。
被告田治忠，男，回族，农民，住甘肃省白银市。
委托代理人张明福，男，汉族，甘肃政法学院教师。
委托代理人马海成，男，回族，无业。
原告宁夏悦海国际投资建设集团有限公司（以下简称悦海投资公司）因与被告田治忠租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月7日公开开庭进行了审理。原告悦海投资公司的委托代理人陈倩倩，被告田治忠及其委托代理人张明福、马海成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告悦海投资公司诉称，2013年6月21日，原、被告签订了一份《租赁合同》，约定：由被告承租原告开发的悦海新天地购物广场室外步行街A8#楼的地上二层房屋；租赁期限为13年，自2013年10月1日起至2026年9月30日；租金65元／月·平方米，每半年支付一次，其中第一期租金应于计租日前30日（即2014年9月1日）支付，此后各期租金应于每租赁半年度结束前30日一次性足额支付；计租日为2013年10月1日；并约定合同履行期间，被告应按期缴纳物业、采暖、空调、水电等费用；如被告逾期支付应付款项的，则每逾期一日，应按欠付款金额的1‰支付违约金，逾期超30日的，原告有权解除合同、收回房屋。合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋，但被告未按月支付租金及物业费用，其中拖欠2013年10月1日至2015年8月31日房屋租金4133885.4元，物业费333375.8元、采暖费156541.68元，空调费104361.42元违约金2123111.55元。故原告诉至法院，请求判令：1.解除原、被告签订的《租赁合同》，被告向原告交还悦海新天地购物广场室外步行街A8#地上二层房屋；2.被告向原告支付2013年10月1日至2015年8月31日的房屋租金4133885.4元，物业费333375.8元，采暖费156541.68元，空调费104361.42元，及自2015年9月1日至被告实际交还租赁房屋之日止的租金、物业费、采暖费、空调费按《租赁合同》约定的标准支付；3.被告向原告支付逾期付款违约金2123111.55元（暂计算至2015年8月31日）；以上共计：6851275.85元；4.案件受理费由被告承担。
被告田治忠辩称，一、原告诉讼主体错误。被告确实与宁夏悦海新天地集团公司的成员法人宁夏悦海新天地房地产开发有限公司签订了一份《房屋租赁合同》，无论该案外人是原告的全资子公司，还是控股子公司，其法人人格均是独立的。案外人行驶权利由其自行决定，其他法人包括母公司均不能干涉、操纵，更不能替代。其次，根据原告自己网站的介绍，宁夏悦海新天地集团公司成立于2011年3月，由宁夏悦海新天地房地产开发有限公司、宁夏悦海新天地建筑安装公司、宁夏悦海新天地商业管理有限公司……等共同组成。依照合同相对性原则，原告诉讼主体是错误的。
原告为其主张，提供如下证据：
证据一、企业变更信息一份，证明原告曾用名称为宁夏悦海新天地房地产开发有限公司，原告的主体资格适格。
被告质证：对证据的三性无异议，对证明目的有异议。
证据二、《租赁合同》一份，证明1.原被告于2013年6月21日签订租赁合同，约定由被告承租悦海新天地购物广场室外步行街A8#楼的地上二层房屋；2.合同约定租赁期限为13年，自2013年10月1日起至2026年9月30日；租金为65元／月平方米；租金每半年支付一次，其中第一期租金应于计租日前30日支付，此后各期租金应于每租赁半年度结束前30日一次性足额支付；计租日为2013年10月1日；3.合同约定装修期自2013年6月21日至2013年9月30日，如合同由于被告违约提前终止的，视为被告不享有装修期，被告需要向原告补交装修期租金，如被告未能在约定的开业日实际开业，合同项下各项费用的计算仍以合同约定的计租日为准；4.合同约定物业费为5元／月平方米，与租金同期交纳；5.合同由被告沉淀感合同支付租赁场所产生的全部费用；6.合同履行期间，被告应按期足额交纳租金、物业费等约定。
被告质证：对证据的三性无异议，但是对证明目的有异议，被告与宁夏悦海新天地房地产开发有限公司签订的《租赁合同》，与原告没有签订合同。
证据三、房屋分层平面图，证明被告承租的悦海新天地购物广场室外步行街A8#楼二层房屋的建筑面积为2898.92平方米。
被告质证：对证据的三性无异议，对证明目的有异议，签订合同的面积与测量的面积有差距，应当以合同后面附的面积为准，原告主体不适格，被告不知道这回事。
证据四、情况说明一份，来源于宁夏悦海国际投资建设集团物业服务有限公司，证明被告欠缴物业费333375.8元、采暖费156541.68元、空调费104361.42元，物业公司屡次向被告催收上述款项，但被告均拒不缴纳。后应物业公司要求，原告将被告欠付的上述款项全部支付给物业公司。
被告质证：对该组证据不予认可，宁夏悦海国际投资建设集团物业服务有限公司也是原告公司的组成单位之一，这是循环证据，不予认可。
证据五、收款收据2份，证明、原告向公司物业公司垫付了被告的物业费333375.8元、采暖费156541.68元、空调费104361.42元。
被告质证：对该组证据不予认可，宁夏悦海国际投资建设集团物业服务有限公司也是原告公司的组成单位之一，这是循环证据，不予认可。
被告为其抗辩，提交如下证据：
证据一、《租赁合同》一份，证明被告与宁夏悦海新天地房地产开发有限公司签订租赁合同，合同对房屋面积、权利义务等各项明确约定。我们并没有与原告签订过合同。
原告质证：对该证据真实性无异议，对证明目的有异议，原告方提供的证据一企业变更信息中反映出原告公司曾用名称为宁夏悦海新天地房地产开发有限公司，原告于2013年6月17日公司名称变更为宁夏悦海国际房地产开发有限公司，2013年7月19又变更为宁夏国际投资建设集团有限公司。原告诉讼主体是适格的。
证据二、原告网站截图，证明本案《租赁合同》签订的宁夏悦海新天地房地产开发有限公司等公司都是宁夏国际投资建设集团有限公司子公司或全资子公司或控股子公司，原告主体不适格，原告企业登记信息变更很随意。
原告质证：对该证据的三性及证明目的均不认可，对公司名称变更是原告的一项法定权利，宁夏悦海新天地房地产开发有限公司与原告主体系同一主体。
经过举证、质证，原告提交的证据企业变更信息、《租赁合同》、房屋分层平面图及被告提交的《租赁合同》，对方均认可，本院予以采信，对其余证据本院不予采信。
经审理查明，2013年6月21日，宁夏悦海新天地房地产开发有限公司（甲方）与被告田治忠（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定：由乙方承租甲方开发的悦海新天地购物广场室外步行街A8#楼的地上二层房屋；根据附件一租赁场所平面图，双方测得建筑面积为2781平方米，除非双方按照本合同约定就计租面积另行达成一致，否则，图测面积即为计租面积，不再调整；租赁期限为13年，自2013年10月1日起至2026年9月30日；第一至第贰年的月租金标准为65元／月·平方米（建筑面积），从第叁年起，每年的租金在上一年的基础上递增4%；每半年支付一次，其中第一期租金应于计租日前30日（即2014年9月1日）支付，此后各期租金应于每租赁半年度结束前30日一次性足额支付；合同约定装修期自2013年6月21日至2013年9月30日，计租日为2013年10月1日，应缴租金为1084590元；乙方在合同签署后3日内，向甲方交纳20万元作为开业前保证金，在乙方开业后，开业前保证金转为履约保证金，于本合同终止时，冲抵合同约定由乙方冲抵的费用外，剩余部分无息归还乙方；合同同时约定，合同履行期间，乙方应按期缴纳物业费、水电费以及其他根据规定应列为物业管理服务成本和物业管理服务支持而向乙方所收取的费用，物业费5元／月·平方米（建筑面积）；延迟付款责任：如果乙方未按约定向甲方或物业公司支付或补交租金、物业服务费等公用事业费或其他应付款项，则每迟延一日，乙方应支付应付而未付金额千分之一的款项作为逾期付款违约金；迟延达30日的，甲方有权解除本合同；合同还约定了其他内容；合同附件一租赁场所平面图，注明租赁面积2781㎡。合同签订后，宁夏悦海新天地房地产开发有限公司向被告交付了租赁房屋，被告缴纳了履约保证金20万元，缴纳租金20万元，其余租金及物业费用均未缴纳。
另查明，宁夏悦海新天地房地产开发有限公司于2013年6月7日变更为宁夏悦海国际房地产开发有限公司，于2013年7月19日变更为原告宁夏悦海国际投资建设集团有限公司，经原告催要，被告仍未交纳所欠费用，原告于2015年9月21日停供被告的用电。故原告诉至本院，请求判如所请。庭审中，原告举证证明物业费按5元／月·平方米计算；采暖费6元／月·平方米，计算了9个月；空调费6元／月·平方米，计算6个月；经当庭释明，被告对原告计算上述费用及违约金的标准无异议。
本院认为，原宁夏悦海新天地房地产开发有限公司于2013年6月21日与被告田治忠签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，为有效合同，双方均应按约履行。关于主体资格问题。原宁夏悦海新天地房地产开发有限公司，于2013年7月19日变更为原告宁夏悦海国际投资建设集团有限公司，并进行了变更登记，符合法律规定，故原告主体资格适格，对本案所涉租赁物享有合同权利义务。关于原告主张解除《租赁合同》、被告交还租赁房屋的问题。《租赁合同》签订后，原告按约将租赁房屋悦海新天地购物广场室外步行街A8#地上二层房屋交付被告使用，被告应交纳房屋租赁费用及物业等费用。因双方合同约定，如被告逾期支付应付款项，逾期超30日的，甲方有权解除合同。但被告只交纳20万元后，其余均未交纳，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告的该项诉请本院予以支持。关于原告主张被告支付2013年10月1日至实际交还租赁房屋之日止的租金及各项费用。合同约定租赁期限自2013年10月1日起，故租赁费自该日起计算，由于被告未按约交纳租赁费等费用，原告于2015年9月21日停供被告租赁房屋的用电，断电后租赁房屋无法正常使用，故租赁费用应计算至2015年9月20日共计23个月零20天。合同约定，双方测得建筑面积为2781平方米，除非双方按照本合同约定就计租面积另行达成一致，否则，图测面积即为计租面积，不再调整。现原告以2898.92平方米主张权利，该面积的测量未与被告达成一致，被告不认可，故应以2781平方米计算。合同约定月租金标准为65元／月·平方米，扣减被告已缴纳的租金20万元，因此，房屋租金为4078105元（2781×65元／月·平方米×23个月零20天-20万元）。关于物业费、采暖费、空调费等费用，虽然被告对原告是否已交纳上述费用有异议，但合同约定该费用均由被告承担，且被告对上述费用的计算标准及自己承担无异议，故被告应承担的物业费为329085元（2781×5元／月·平方米×23个月零20天）；采暖费为150174元（2781×6元／月·平方米×9个月）；空调费为100116元（2781×6元／月·平方米×6个月）。关于原告主张的违约金。合同约定，每半年支付一次，其中第一期租金应于计租日前30日（即2014年9月1日）支付，此后各期租金应于每租赁半年度结束前30日一次性足额支付；如果被告未按约定向原告或物业公司支付或补交租金、物业服务费等公用事业费或其他应付款项，则每迟延一日，被告应支付应付而未付金额1‰的款项作为逾期付款违约金。因此，被告应向原告支付逾期付款违约金，虽然被告对该标准无异议，但该违约金标准过高。本院酌情调整为按日万分之五计算，以被告所欠租金及物业费为基数，自2013年9月1日起至2015年8月31日止，分段计算。被告已缴纳的保证金20万元，予以扣减，故被告应承担的违约金为829240.72元（后附计算方法）。关于被告辩解不同意解除合同的理由，无事实及法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告宁夏悦海国际投资建设集团有限公司与被告田治忠签订的《租赁合同》，被告田治忠于本判决生效后十日内向原告交还悦海新天地购物广场室外步行街A8#地上二层房屋；
二、被告田治忠于本判决生效后十日内向原告宁夏悦海国际投资建设集团有限公司支付房屋租金4078105元，物业费329085元，采暖费150174元元，空调费100116元，支付违约金829240.72元，合计5486720.72元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费59759元，由原告宁夏悦海国际投资建设集团有限公司负担11902元，被告田治忠负担47857元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。
审 判 长 牛有成
审 判 员 倪新秀
代理审判员 解 杰
二〇一六年一月十九日
书 记 员 李桂芳
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第四十四条企业法人分立、合并或者有其他重要事项变更，应当向登记机关办理登记并公告。
企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
附：违约金计算方法
（1）1168020元×0.5‰×180天（自2013年9月1日至2014年2月28日）=105121.8元；
（2）2336040元×0.5‰×183天（自2014年3月1日至2014年8月31日）=213747.66元；
（3）3504060元×0.5‰×114天（自2014年9月1日至2014年12月24日）=199731.42元；
（4）（3504060元-20万元）×0.5‰×65天（自2014年12月25日至2015年2月28日）=107381.95元；
（5）4407190元×0.5‰×183天（自2015年3月1日至2015年8月31日）=403257.89元；
合计：1029240.72元。