湖北省荆门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂荆门民二初字第00055号
原告荆门市洋丰小额贷款股份有限公司。
法定代表人杨才学，董事长。
委托代理人郑ＸＸ，系公司员工。
委托代理人彭飞，湖北京中金律师事务所律师。
被告荆门瑞铂科技有限公司。
法定代表人金永军，总经理。
委托代理人刘婷，湖北兴联律师事务所律师。
被告荆门市海宇贸易有限责任公司。
法定代表人，廖开剑，执行董事。
原告荆门市洋丰小额贷款股份有限公司（以下简称洋丰小额公司）诉被告荆门瑞铂科技有限公司（以下简称瑞铂公司）、荆门市海宇贸易有限责任公司（以下简称海宇公司）借款合同纠纷一案，本院于2014年8月13日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月9日、11月6日，2015年6月8日三次公开开庭审理了本案。原告洋丰小额公司的委托代理人郑ＸＸ、彭飞，被告瑞铂公司的委托代理人刘婷，被告海宇公司的法定代表人廖开剑到庭参加诉讼。2015年1月26日，双方当事人申请给予3个月的调解期限。2015年5月4日，因案情复杂申请延期审理3个月。本案现已审理终结。
原告洋丰小额公司诉称，2014年4月23日，瑞铂公司因资金周转困难，向其借款500万元周转。双方签订了一份《借款合同》，约定了借款时间、利息、逾期利息、违约责任等。海宇公司用位于掇刀区虎牙关3号6幢的房产为上述借款提供抵押担保并办理了房屋他项权证。洋丰小额公司依约履行了自己的义务。借款到期后，瑞铂公司拒付本金及利息，故诉至法院，请求：1、判令瑞铂公司偿付借款本金500万元、利息39.5万元（利息计算到2014年8月22日，此后逾期利息按银行1-3年期贷款利率四倍，计算至还清之日止）、律师费16万元及为实现债权而支出的费用；2、判令海宇公司对上述本金、利息、律师代理费承担抵押担保责任，对海宇公司抵押的位于掇刀区虎牙关3号6幢的房产拍卖、变卖的价款优先受偿上述借款本息及其他费用；3、本案诉讼费由瑞铂公司、海宇公司承担。
被告瑞铂公司答辩称，一、合同虽然约定是月息1.8%，但实际是按月息3%收取，瑞铂公司已于借款当天按月息1.2%计算的利息18万元汇给洋丰小额公司。剩余按月息1.8%，从2014年4月21日至7月20日计算的利息27万元由胡尹烟个人账户汇给谈慧。二、洋丰小额公司主张的逾期利息计算标准不合法，应根据半年期银行贷款利率计算。三、不应承担律师费，且律师费16万元过高。
被告海宇公司答辩称，担保属实，愿意承担担保责任。
原告洋丰小额公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
A1、《借款合同》1份，拟证明瑞铂公司向洋丰小额公司借款500万元，海宇公司提供抵押担保，合同约定了借款利率、到期时间及各方的权利义务。
A2、海宇公司股东会决议，拟证明海宇公司经股东会决议，同意为瑞铂公司向洋丰小额公司借款500万元提供抵押担保。
A3、《抵押合同》1份，拟证明海宇公司将其所有的掇刀区虎牙关大道3号6幢的房产为借款提供抵押担保，担保范围包括实现债权的所有费用。
A4、房屋所有权证、土地使用权证、他项权证及抵押物清单各一份，拟证明洋丰小额公司对用于抵押的房地产经过了抵押登记，洋丰小额公司对海宇公司抵押物享有优先受偿权。
A5，借据一份，拟证明瑞铂公司向洋丰小额公司借款500万元。
A6，工商银行汇款凭证一份，拟证明瑞铂公司收到了洋丰小额公司的汇款500万元。
A7，委托代理合同及律师代理费收据各一份，拟证明洋丰小额公司为实现债权支付律师费16万元。
被告瑞铂公司质证认为，对证据A1的真实性无异议，但按三年期银行同期四倍利率计算利息有异议，认为应按银行半年期贷款利率，即年息5.6%计算逾期利息；证据A2-A4与瑞铂公司无关联，不发表质证意见；对证据A5-A7的真实性无异议，认为银行汇款时间为2014年4月25日，应从2014年4月25日起计算利息，证据A8不能证明律师费已经实际支出，且16万元律师费过高。
被告海宇公司质证认为，证据A1-A7的真实性无异议，但抵押物作为商品房在抵押之前已全部出售，瑞铂公司的原法定代表人胡尹烟及洋丰小额公司都知情。
本院认为，原、被告双方对证据A1-A7的真实性无异议，予以采纳。
被告瑞铂公司为支持其抗辩，向本院提交了如下证据：
B1、银行转款凭证1份，拟证明瑞铂公司借款后立即支付给洋丰小额公司18万元。
洋丰小额公司质证认为，证据B1的真实性无异议，但汇款人是湖北崇胜科技发展有限公司，洋丰小额公司收到的18万元是中介服务费，不是利息。
被告海宇公司质证认为，证据B1无异议，湖北崇胜科技发展有限公司的法定代表人是胡尹烟的妹妹，她汇款18万元给洋丰小额公司属实。
本院认为，原、被告双方对该证据真实性无异议，予以采纳。
被告海宇公司向本院提交如下证据：
C1，抵押物出售明细1份、购房合同及收款凭证复印件13份，拟证明抵押物都已经出售。
原告洋丰小额公司质证认为，对证据C1的真实性有异议。
被告瑞铂公司对证据C1无异议，但是否出售不知情。
为查明抵押物现状，本院依职权收集了下列证据：
D1、位于掇刀虎牙关大道3号6幢的房屋（不包括第一层车库）的购房合同、购房户身份证、收据等。主要内容是，上述房屋已于2006年至2010年期间已全部出售。
原告洋丰小额公司、被告瑞铂公司、被告海宇公司对D1无异议。
本院认为，海宇公司提交的证据C1与本院收集的D1的部分内容一致，各方当事人对D1无异议，故对C1和D1予以采纳。
经审理查明：2014年4月21日，海宇公司召开股东会议作出决议，一致同意用该公司位于荆门市掇刀区的房产向债权人洋丰小额公司提供抵押担保。2014年4月22日，洋丰小额公司与海宇公司签订一份《抵押合同》，约定抵押物为掇刀虎牙关3号6幢的房产（建筑面积2729.51平方米），担保的范围为主合同项下本息、违约金、逾期利息以及债权人为实现债权的合理费用（包括但不限于律师费、仲裁费、诉讼费、财产保全费、拍卖费、评估费等费用。）抵押人承诺对抵押物享有充分的处分权，抵押物未被依法查封、扣押、监管，不存在争议、抵押、诉讼（仲裁）等情况，抵押物对外无任何法律纠纷，对外存在债权债务与本抵押物没有任何关系，若对外存在此种情况的由抵押人自行处置。
2014年4月23日，贷款人洋丰小额公司与借款人瑞铂公司、抵押人海宇公司签订一份《借款合同》，约定：洋丰小额公司根据瑞铂公司的申请，同意向瑞铂公司提供500万元借款；借款用途为经营周转；借款期限为90天，从2014年4月21日起至2014年7月20日止；借款利息按月息1.8%计付，按实际使用时间付款；担保方式为抵押，以海宇公司向贷款人提供抵押，若借款人未按本合同履行义务时，贷款人有权拍卖抵押物；借款人、抵押人未按合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、仲裁费、执行费等所有费用由借款人、抵押人承担；违约构成及违约责任约定，借款人违约的，贷款人有权要求借款人自收到通知后3日内提前偿还借款本金、利息，利息按银行同期贷款利率四倍计算至本息付清为止。同日，洋丰小额公司与海宇公司办理了，以海宇公司位于荆门市掇刀虎牙关大道3号6幢房产（荆门市房权证掇刀区字第100096**号）为贷款设定抵押的房屋他项权登记，并办理了金额为500万元的贷款借据。
2014年4月24日，瑞铂公司向洋丰小额公司预先支付利息18万元。2014年4月25日，洋丰小额公司从公司出纳谈慧的账户向瑞铂公司转账500万元。
2014年8月13日，洋丰小额公司与湖北京中金律师事务所签订委托代理合同，委托该所律师代理本案诉讼事宜。2014年10月8日，洋丰小额公司向湖北京中金律师事务所支付了16万元律师代理费。
另查明，海宇公司为本案所涉贷款用于抵押的位于荆门市掇刀虎牙关大道3号6幢房产在抵押前已全部出售，购房户已支付全部或大部分房款。
本院认为，洋丰小额公司与瑞铂公司签订的借款合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。瑞铂公司未按合同约定偿还借款及利息，属违约行为，应承担违约的民事责任。《中华人民共和国合同法》第二百条规定：“借款的利息不得预先在本金中扣除，预先扣除本金的应按照实际借款数额返还借款并计算利息。”本案中，瑞铂公司向洋丰小额公司支付的18万元，洋丰小额公司认为收取的是中间业务费不是利息，无相应证据证明，不予采信。该18万元应从借款本金中扣除，故实际借款本金为482万元。关于借款利息，瑞铂公司主张，胡尹烟已从其个人账户汇给洋丰小额公司利息27万元，但未提交证据证明，洋丰小额公司也未认可，故不予认定。借期内利息按合同约定的月息1.8%计算双方均无争议，本院予以确定。至于逾期利息计算标准，因该笔借款在本案审理该过程中已经逾期半年但不到一年，故逾期利息按银行一年期贷款利率四倍计算至付清时止。
关于律师费，借款合同和抵押合同均明确约定贷款人为实现债权而产生的律师费应由借款人和抵押人承担，同时洋丰小额公司与湖北京中金律师事务所约定的代理费16万元，没有超过按《湖北省律师服务收费指导价标准（暂行）》规定的标准计算的数额，系按规定收取，故对洋丰小额公司要求瑞铂公司和海宇公司承担16万元律师费的诉讼请求予以支持。
由于：1、本案抵押的房产自2006年开始即已经出售他人，房屋建造及出售跨越《中华人民共和国物权法》的施行日期。此种情形下，对于购房户与抵押权人的权益如何平衡，法律未做明确规定。但根据法不溯及既往的原则，对于购房户权益的保护，应兼顾当时的规定。《最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复?》（法释（2002）16号?）第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。?”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”依据上述司法解释第一条和第二条的规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权。同时建筑工程的承包人的优先受偿权不得对抗交付全部或大部分款项的买受人。建筑工程承包人的优先受偿权尚且不得对抗交付了全部或大部分款项的商品房的买受人，则抵押权人对建筑物的优先受偿权亦不得对抗交付了全部或大部分款项的商品房买受人。
2、本案抵押权的设立，在房屋已经出售并交付购房户之后。此时海宇公司对房屋的处分权应受到限制，而海宇公司仍将已售并交付使用的房屋另行抵押贷款显属恶意，洋丰小额公司未尽必要的审查、注意义务，亦难谓善意。故对洋丰小额公司请求对海宇公司抵押的房产优先受偿的诉讼请求，不予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复?》第一条、第二条之规定，经合议庭评议，并提交本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告荆门瑞铂科技有限公司偿还原告荆门市洋丰小额贷款股份有限公司借款本金482万元；
二、被告荆门瑞铂科技有限公司支付原告荆门市洋丰小额贷款股份有限公司利息，计算方法为：以482万元为本金，按月利率1.8％，从2014年4月25日计算至2014年7月24日；以482万元为本金，按中国人民银行规定的银行一年期贷款利率的四倍，从2014年7月25日计算至借款清偿完毕之日止；
三、被告荆门瑞铂科技有限公司支付原告荆门市洋丰小额贷款股份有限公司律师代理费16万元；
上述第一、二、三项确定的金钱给付义务，于本判决生效之日起三日内履行。
四、驳回原告荆门市洋丰小额贷款股份有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50689元，保全费5000元，由被告荆门瑞铂科技有限公司、荆门市海宇贸易有限责任公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款之规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省财政厅非税收入财政专户，开户银行：中国农业银行湖北分行武汉东湖支行，账号：17052101040000369-1。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李元平
审 判 员 刘 俊
代理审判员 王晓明
二〇一五年六月十八日
书 记 员 马咏莲
李静
陈婷婷