河北省廊坊市安次区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）廊安民初字第1535号
原告廊坊市金轮物业服务有限公司，住所地廊坊市安次区银河南路。
法定代表人李运华，经理。
委托代理人王超，河北张克锋律师事务所律师。
被告刘桐江，男，1978年5月24日生，汉族，无业，现住廊坊市安次区。
原告廊坊市金轮物业服务有限公司与被告刘桐江物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李晓芳独任审判，公开开庭进行了审理，原告廊坊市金轮物业服务有限公司委托代理王超、被告刘桐江均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告廊坊市金轮物业服务有限公司诉称，2012年4月8日，原、被告签订了《前期物业服务协议》，协议约定由原告为被告居住的廊坊市安次区汇源名居小区提供物业管理服务，负责该小区物业管理工作。《前期物业服务协议》中同时约定，物业区域住宅物业服务费按建筑面积每月每平米1.6元。协议签订后，原告履行了物业服务协议中约定的相关义务，但被告于2013年起拒绝向原告交纳物业费，经多次催告，被告均明确拒绝交纳。为维护原告的合法权益，故提起诉讼，请求1、依法判令被告向原告支付拖欠的物业费4557元；2、依法判令被告向原告支付滞纳金2447元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告刘桐江未提交书面答辩意见，庭审中辩称，第一、我们是回迁房，我们签的协议是银河大桥棚户区回迁安置房，签合同时给我们的补偿未提及物业费，我们搬走时给我们的补偿是租房费，没提及物业费，所以物业费我们不交；第二、我们回迁领钥匙时没达到验收合格住房标准，居住环境还是工地，也不给我们过度费租房费，他们也没有验收合格证，这条也是我们不交物业费的理由。
经审理查明，被告刘桐江系汇源名居小区17栋2单元501室（房屋建筑面积112平方米）的业主，是原告廊坊市金轮物业服务有限公司的服务对象。2012年4月8日，原告廊坊市金轮物业服务有限公司与被告刘桐江签订一份前期物业服务协议，协议约定了原、被告双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务的质量、物业管理服务费用、等等内容，其中物业管理服务的内容为：被告同意廊坊市汇源房地产开发有限公司选聘廊坊市金轮物业服务有限公司全权负责本物业的物业管理服务，物业管理服务内容包括:一、前期工作；二、房屋共用部位的维护管理和房屋装饰装修管理；三、房屋共用设施设备的运行、维护和管理；四、协助维护公共秩序(安全及消防、交通秩序与车辆停放)；五、公共环境卫生（保洁）服务；六、绿化养护管理等等，同时还约定了双方的权利、义务，物业管理服务质量、物业管理服务费用等内容。其中关于物业管理服务费用约定为：1、被告交纳费用的时间为上一个物业服务周期结束时交纳下一下物业服务周期的物业服务费；2、物业区域住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1.6—元；3、物业区域商业物业服务费按建筑面积每月每平方米—元；4、被告出租物业的物业服务费以及其他相关费用按照被告与承租人约定的交费人交纳。被告负最终连带责任；等等，其中关于其它有偿服务费用和代收代缴费用约定为（两项费用都不属于物业管理服务费），1、车位使用及场地维护费用；2、与业主或物业使用人的特约有偿服务费用标准，按原告公示的或双方协商确定的执行；3、代收代缴费用：受有关部门或单位委托，为便民服务被告可提供水费、电费、燃气、采暖费、垃圾处置费等代收代缴收费服务，收费标准执行政府有关规定。还约定了专项维修资金的管理与使用；有关《临时管理规约》的说明；广告牌设置及权益；等等。其中违约责任：1、原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；2、被告违反协议，使原告未达到管理服务质量约定目标的，原告有权要求被告限期改正，逾期未改正给原告造成损失的，被告承担相应的法律责任；3、原告违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，被告有权要求原告清退所收费用；4、被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三加收滞纳金；物业公司可以采取电话、短信或挂号信或电子邮件或上门走访或对外公布欠费业主名单等方式催缴，逾期超过1个月仍未交物业管理服务费者，物业公司可依法向人民法院提起诉讼，等等。协议自签订之日起生效，至物业业主委员会与廊坊市金轮物业服务有限公司签订《物业服务合同》生效止。此协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。协议双方签字盖章。
另查明，被告属于回迁户，2012年4月领完钥匙，2012年11月份开始居住至今。2012年4月8日，被告向原告交纳楼道照明费50元、垃圾清运费280元、垃圾处置费36元、电梯使用费50元、交纳2012年5月1日至10月31日物业费806元，按每月每平方米1.2元收费。庭审中，原告对上述内容认可。
庭审中，原告要求被告给付2012年11月1日至2013年4月30日拖欠的物业费按每月每平米1.2元计算共计806元；要求被告给付2013年5月1日至2014年5月1日拖欠的物业费按每月每平米1.3元计算共计1747元、垃圾处理费36元、公摊电费50元共计1833元；要求被告给付2014年5月1日至2015年4月30日拖欠的物业费按每月每平米1.4元计算及垃圾处理费36元共计1918元。原告称，因为被告属于拆迁户，考虑到他们的特殊经济情况，按1.2元、1.3元、1.4元收费都没有相关依据，是原告自由裁量的。庭审中原告还提出要求被告支付滞纳金2460元，按照日千分之三的标准只计算了半年的。
庭审中，被告称协议中物业管理服务费用项约定物业区域住宅服务费按建筑面积每月每平方米“1.6—”元,我们签合同时没有，这一栏是空白的，是原告将“1.6—”后填的。后面“刘桐江”的名字是我自己签的，当时是拆迁部门强迫我们签的，居委会和开发商强迫我们签合同，如果不签也不给房租也没地方住了。
庭审中，被告提出证人李某和郑某到庭作证，李某证实，我是原告小区的业主，是被告的母亲，我能证明被告的地下室被淹了，东西都泡坏了，造成了很大的损失，所以被告没交物业费。回迁时签合同没有说到物业费的事，合同中内容都是后填的。郑某证实，我是被告的邻居，是原告的业主。我证明办事处和居委会让我们拆的房，给我们做了10多次工作，后来我们同意了，给租房费，当时也没说收物业费，他要说有物业费我们都不拆房，楼房盖好让我们拿钥匙，当时让我们签好多字，也不让看内容，我们不签字就不给钥匙，我们是被迫签的字。我们搬过来以后设施不全，环境不好，水电也没有，还跟我们要了半年的物业费。我觉得我们交的半年的物业费应当返还。物业公司法律不健全，账目不公开，没建业主委员会，我们所有电梯不合格。
上述内容有廊坊市金轮物业服务有限公司提交的《前期物业服务协议》、被告提交的2012年4月8日的交费收据及双方的庭审陈述为证。
本院认为，廊坊市金轮物业服务有限公司与被告刘桐江签订的《前期物业服务协议》，均有双方签字盖章，属双方的真实意思表示，合法有效。被告称协议是强迫签属的，证据不充分，证人李某、郑某的陈述很多与本案无关，也不能证实被告主张，故本院不予采信，被告的答辩理由不能成立，按照协议约定原告提供相应服务，被告应按约及时缴纳物业费。被告刘桐江已于2012年4月8日缴纳了2012年5月1日至10月31日物业费806元，按每平方米1.2元计算。应当继续缴纳2012年11月1日至2013年4月30日的物业费806元，缴纳2013年5月1日至2014年5月1日的物业费1747元，缴纳2014年5月至2014年11月开庭时的物业费1097元。另外，原告要求的垃圾处理费72元、公摊电费50元，虽然收费主体不是原告，但协议第五条第3项约定属于代收代缴的费用，本院予以支持。根据原告方的计算，因为被告属于拆迁户，考虑到其经济问题，且原告酌定的收费标准低于合同约定的标准，属原告自愿放弃，故法院对于原告酌定的收费标准予以认可。根据原告提出的滞纳金的请求，双方在协议中约定日千分之三滞纳金的条款，实质约定的是违约金，根据合同法司法解释的规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，属于过分高于造成的损失”的规定，综合考虑后对原告要求被告支付违约金的主张，予以部分支持，酌情确定以每月欠付的物业费为基数，从2012年11月1日起，按每日万分之二分段计算至付清之日。
故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告刘桐江给付原告廊坊市金轮物业服务有限公司2012年11月至2013年4月的物业费806元及违约金；给付2013年5月至2014年5月的物业费1747元及违约金；给付2014年5月至2014年11月的物业费1097元及违约金，以上物业费合计3650元及违约金（从2012年11月1日起至付清日止按每日万分之二分段计算）。
二、被告刘桐江给付原告廊坊市金轮物业服务有限公司垃圾处理费72元、公摊电费50元。上述一、二项分别于本判决生效之日起10日内付清。
三、驳回原告廊坊市金轮物业服务有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告刘桐江承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。
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审判员 李晓芳
二〇一四年十二月八日
书记员 张晓萌
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。