广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终17261号
上诉人（原审原告）：段玉莲，女，汉族，1954年1月24日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区，
委托诉讼代理人：钟海燕，广东华商律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：吴雄，男，汉族，1976年1月31日出生，身份证住址：福建省松溪县，
委托诉讼代理人：姚沙，广东鹏浩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：萧派森，男，汉族，1972年9月15日出生，住所地：广东省深圳市宝安区，
上诉人段玉莲、吴雄因与被上诉人萧派森房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院作出的（2017）粤0306民初8807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
段玉莲上诉请求：1、撤销原审判决中第三项判决结果，并依法予以改判；2、判决由吴雄、萧派森承担涉诉一、二审的案件诉讼费。
事实和理由：2016年7月14日，段玉莲与吴雄、萧派森签订《MSD厂房空地租赁合同》，约定段玉莲将位于深圳市光明新区公明办事处XX社区XX高速旁XXX区域（俗称“XX城”）内两栋厂房出租给吴雄、萧派森使用，租赁期限自2017年4月1日至2027年3月31日共计10年，每月租金24.5万元，租金每月支付一次，2016年7月1日至2017年3月31日为装修期，免收租金。现涉案合同因段玉莲和吴雄、萧派森均未能提供涉案房屋的权属证明及建设工程规划许可证，违反强行法的规定，被依法认定为无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。据此，段玉莲在一审中请求原审法院判令吴雄、萧派森支付实际占有涉案厂房、宿舍及空地的使用费共计人民币220.5万元（暂计至2017年3月31日）。原审法院在判决中明确指出因涉案合同无效，故段玉莲与吴雄、萧派森在《MSD厂房空地租赁合同》中关于装修期内免收租金的约定亦归于无效。据此，吴雄、萧派森就应当按照合同约定以每月24.5万元的标准向段玉莲支付从2016年7月1日至2017年3月31日的房屋占有使用费220.5万元。然而，原审法院因对案件事实认定不清，一方面认可合同中装修期内免租金条款随合同无效归于无效的事实，另一方面又在判决中仅判定吴雄、萧派森向段玉莲支付3个月的房屋占有使用费，原审法院的判决存在明显矛盾、错误，请求深圳市中级人民法院依法予以改判，支持段玉莲依法取得9个月房屋占有使用费的诉讼请求。
一、吴雄、萧派森辩称的2016年10月份因无法牵拉水电已经暂停装修的说辞明显与事实不符，从相关证据材料来看，吴雄、萧派森从2016年7月1日起到2017年4月份一直实际占有使用涉案厂房。理由如下:(一)吴雄、萧派森辩称其在2016年10月份因无法牵拉水电已暂停装修，没有实际使用涉案厂房的说辞与事实不符，亦无相应证据予以证明。一方面，吴雄、萧派森提出的无法牵拉水电的说辞缺乏证据证明，不应在判决中被直接作为案件事实予以认定。吴雄、萧派森对于自己所提出的影响案件事实认定的说辞必须提供充分证据予以证明，否则就要承担举证不能的法律后果，法院应依法不予认可。另一方面，吴雄、萧派森所提供用于进行评估的单据资料中，与JZM装饰工程有限公司的合同上写明，水电铺设完工后，吴雄、萧派森向JZM装饰工程有限公司支付二期工程款项，现吴雄、萧派森所提供的收据显示二期工程款项已经支付，那么可以合理推定水电铺设工程已经完工。此外，吴雄、萧派森与广东TL电梯公司的电梯安装合同和相应收据显示涉案厂房的电梯已经安装完成并通过验收，从常理出发可知，涉案厂房必然要有电才能进行电梯安装和验收，所以，吴雄、萧派森关于无法牵拉水电的说辞与他自己提供的证据所显示出来的事实不符。原审法院不应在事实认定不清、证据不足的情况下直接听信吴雄、萧派森的说辞而拒绝支持段玉莲所应获得的9个月房屋占有使用费。(二）吴雄、萧派森在2016年7月1日至2017年4月份期间，一直在实际占有使用涉案厂房，需按照合同约定的租金标准向段玉莲支付占有使用期间的房屋占有使用费。尽管段玉莲对《深圳市光明新区XX社区XX工业区5栋6栋厂房的拆除、装修项目资产评估报告》中附录的单据资料本身的真实性存在合理怀疑，但这些由吴雄、萧派森自己提供的单据的开具、生成日期，还是能在较大程度上证明吴雄、萧派森对涉案厂房的实际占有使用期限。第一，吴雄、萧派森与JZM装饰工程有限公司签订的合同上明确规定付款方式为五期付清，除第一期为合同签订的两个工作日内支付，其余四期均依据工期进度完成情况进行支付，每一期钱款的支付均意味着其中一项工程的完成，最后一期为余款，需待工程全部完工结算验收合格后15日内付清。从合同与收据之间的对应性来看，2016年8月27日前水电铺设完工，2016年9月30日前泥水工铺设完成，2016年11月12日前木工工程完工，2016年12月26日前工程完工。单从这个合同的履行情况来看，至少在2016年12月份的时候，吴雄、萧派森还在对涉案厂房进行装修，与吴雄、萧派森辩称的2016年10月已暂停装修的说辞矛盾。第二，吴雄、萧派森与广东TL电梯有限公司的合同书中显示合同签订日期为2016年11月3日，如果吴雄、萧派森真的于2016年10月份暂停装修，那吴雄、萧派森在2016年11月3日还继续与广东TL电梯公司签订合同并于其后分五次支付合同款项的动机就值得深思了，如果合同、收据并非伪造，那么基于一般人的认知来说，极大可能性就是吴雄、萧派森枉顾事实真相，恶意诡辩自己在2016年10月份已经暂停装修。此外，从能够看清楚的三张收据可看出，2016年12月29日前后仍然在进行装修。第三，2017年1月12日开具的收据显示该笔费用用于MSD厂房（即涉案厂房）打深水备用井，这也说明直到此时，吴雄、萧派森也仍然在对涉案厂房进行装修。第四，吴雄、萧派森所提供的保安人工费用单据上面的日期显示，直到2017年4月份，吴雄、萧派森还在雇佣保安对涉案厂房进行实际占有使用。以上四点均可证明吴雄、萧派森所声称的已于2016年10月份暂停装修且未使用涉案厂房的说辞与事实不符，涉案厂房明明一直到2017年4月份时还为吴雄、萧派森实际占有使用。原审法院径行采纳吴雄、萧派森的说辞作出的吴雄、萧派森仅需支付3个月房屋占有使用费的判决显然属于误判，需要依法予以改判。
二、占有使用并不等同于生产经营，占有、装修本身就是一种占有使用，原审法院以吴雄、萧派森未使用涉案厂房实际进行生产经营为由，判定吴雄、萧派森仅需支付3个月的房屋占有使用费是错误的。段玉莲为更好的方便和保障吴雄、萧派森的免租装修权利，在涉案合同签订之前，于2016年7月1日已经将涉案厂房实际交付吴雄使用，依据合同约定2016年7月1日至2017年3月31日本身即为装修期，吴雄、萧派森在装修期内未能实际进行生产经营是合同签订之时双方可以预知的事实。吴雄、萧派森不能因为未使用涉案厂房进行生产经营就可免于支付房屋占有使用费。此外，段玉莲将涉案厂房实际交付给吴雄、萧派森占有使用后，不论段玉莲将涉案厂房用于装修还是其他用途，均不影响段玉莲向其主张房屋占有使用费。原审法院以吴雄、萧派森未使用涉案厂房实际进行生产经营为由不支持段玉莲请求支付的9个月房屋占有使用费完全缺乏合法性和合理性，属于错判，依法应当予以改判。
针对段玉莲的上诉，吴雄辩称，答辩意见与我方的上诉意见一致。
吴雄上诉请求：1、撤销原审判决第二、第三判决；2、改判为驳回段玉莲的诉讼请求，吴雄无须向段玉莲支付实际占有厂房、宿舍及空地的使用费合计人民币735000元；3、由段玉莲承担本案全部诉讼费用。
事实和理由：一、吴雄与段玉莲在合同中有明确约定装修免租期9个月，即使合同被认定无效，但合同约定的免租期条款仍可参照适用。一审判决吴雄支付免租期内三个月的房屋占有使用费，适用法律错误。吴雄与段玉莲于2016年7月14日签订了《MSD厂房及空地租赁合同》(以下简称“合同”)，约定段玉莲将厂房及空地出租给吴雄，装修免租期为9个月，从2016年7月1日至2017年3月31日。因段玉莲所出租房屋没有权属证明及建设工程规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，合同应当认定为无效。虽然合同无效，但是合同是吴雄与段玉莲协商一致并自愿签订，所以对于免租期内段玉莲无法获取租金利益这点，段玉莲也是有明确预知的。故合同约定的免租期条款仍应当参照适用，段玉莲主张免租期内的厂房、宿舍及空地占有使用费不应得到支持。
二、双方合同是按照商业用途标准约定的租金，但吴雄因段玉莲过错却未能正常使用租赁厂房。一审判决吴雄按照合同约定的租金标准计算支付场地使用费，适用法律错误。本案中的房屋租赁和一般居住用途的房屋租赁不同，吴雄承租涉案厂房是用于商业用途，双方在合同中约定的租金标准是按照商业用途的标准而定的。但在合同约定的装修免租期内，因段玉莲未能配合吴雄进行水电牵拉，无法正常供水供电，致使装修未能完全进行，所以吴雄也没能通过对租赁厂房、空地等实际经营使用从而实现合同约定的商业用途，故一审法院完全参照合同约定的租金标准来计算场地占有使用费是错误的。因段玉莲原因导致段玉莲无法正常使用租赁场所，吴雄不但没能获取到任何商业利益，反而产生了巨大装修投入的损失，吴雄实际上不构成法律规定的对房屋占有使用的情形，所以判决吴雄支付场地占有使用费也是明显错误的。
三、一审期间，本案涉案租赁厂房已被政府征收并拆除，已无恢复原状的可能和必要，所以判决吴雄无须恢复原状更为妥当。吴雄装修期间是将租赁厂房、空地内原来杂乱的场地进行了清洁、平整及相关维修，并对旧墙面进行了刷新装修，使得原破败杂乱的厂房、空地焕然一新，非但并没有改变厂房、场地的结构和基本格局，反而是增加了厂房、场地的价值。为免浪费资源和时间精力，判决吴雄无须恢复原状更为妥当。况且在一审审判期间，租赁的厂房已被政府征收并拆除，也已无恢复的可能和必要了。
四、本案萧派森并非本案适格主体，判决萧派森承担责任属认定事实错误，适用法律错误。在本案争议中，虽然萧派森在合同中有签字，但萧派森并非本案租赁房屋的承租人，只因吴雄要承租本案租赁房屋缺钱向萧派森借钱，萧派森为核实吴雄借钱原因，陪同吴雄前往办理并核实承租厂房事宜。签订合同当时，为加强签订合同的真实性和效力性，请萧派森作为见证人签字。但实际承租人仅为吴雄，本案争议与萧派森无关。
综上，一审法院的判决认定事实错误，适用法律错误。请求二审法院纠正原审错误判决，依法改判。
针对吴雄的上诉，段玉莲辩称，一、对于吴雄的上诉补充意见的事实认定方面，其并未提供证据予以支持，因此该事实不予认可。二、关于法律适用方面，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释第五条，该条并未区分房屋租赁合同无效应当按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费是应当以居住房屋还是商业用途或工业用途为前提的，因此本案的法律适用应当以该条为标准予以判决。三、对于吴雄的上诉状事实和理由第一点所说的免租期内因吴雄无法获取租金利益而不应当支付占有使用费是没有法律依据的。四、关于吴雄上诉状第四点，萧派森在合同的承租方一栏签字，并实际承租了房屋，应当与吴雄共同承担连带清偿责任。
针对吴雄的上诉，萧派森辩称，房子是我借钱给吴雄去租的，租金是我出的，实际上房子是吴雄在使用，那天我是去作见证的，我只是签了个名字。
段玉莲向一审法院起诉请求：1、确认段玉莲与吴雄、萧派森签订的《MSD厂房及空地租赁合同》无效；2、判令吴雄、萧派森将承租厂房、宿舍及空地恢复原状并限期搬离；3、判令吴雄、萧派森支付实际占有段玉莲厂房、宿舍及空地的使用费共计人民币220.5万元（暂计至2017年3月31日）；4、判令吴雄、萧派森承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：一、租赁合同签订情况。2016年7月14日，段玉莲与吴雄、萧派森签订了《MSD厂房及空地租赁合同》，约定段玉莲将位于深圳市光明新区公明办事处XX社区XX高速旁XX区域（俗称“XX城”）内两栋厂房（双方确认建筑面积为15000平方米）出租给吴雄、萧派森使用，租赁期限自2017年4月1日至2027年3月31日共计10年，每月租金24.5万元，租金每月支付一次，2016年7月1日至2017年3月31日为装修期免收租金。
二、关于租赁合同的效力。因段玉莲、吴雄、萧派森双方均未提交涉案房屋的权属证明及建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因此，本案租赁合同应认定为无效。
三、关于限期搬离厂房。由于涉案房屋租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，吴雄、萧派森应自判决生效之日起三十日内将承租厂房、宿舍及空地恢复原状并搬离。
四、关于实际占有使用费。段玉莲主张吴雄、萧派森应支付其房屋占有使用费2205000元，具体计算根据厂房租赁合同约定租金每月24.5万元，段玉莲于2016年7月份将涉案厂房实际交付给吴雄、萧派森使用，暂计算至2017年3月31日，共计9个月。吴雄、萧派森辩称无须支付上述占有使用费，因为在2016年10月由于无法牵拉水电，吴雄、萧派森已暂停装修，所以也没有实际使用涉案厂房；另外根据双方合同的约定，涉案厂房有9个月的装修期，装修期内免收租金。一审法院认为，由于涉案房屋租赁合同无效，故双方在厂房租赁合同中约定的有关装修期内免收租金的条款自然归于无效，吴雄、萧派森仍应参照厂房租赁中约定的租金标准向段玉莲支付实际占有使用费。鉴于段玉莲已给予吴雄、萧派森9个月的装修期，吴雄、萧派森在装修期内由于牵拉水电、申请变压器、政府拆迁等多种困难因素而未完成装修工程，故吴雄、萧派森并未使用该厂房实际进行生产经营，因此一审法院酌定吴雄、萧派森应参照厂房租赁中约定的租金标准向段玉莲支付三个月的房屋占有使用费，计得735000元（24.5万元/月×3个月）。
五、关于吴雄、萧派森责任分担。萧派森辩称，段玉莲、吴雄、萧派森双方签订厂房租赁合同时，萧派森只是作为一个见证人在合同上签字，整个合同是段玉莲与吴雄之间的行为，与萧派森无关。一审法院认为，段玉莲、吴雄、萧派森双方于2016年7月14日签订《MSD厂房及空地租赁合同》，萧派森在“承租方（乙方）”处签字并摁手印，应认定其为该厂房租赁合同的一方当事人，萧派森对其辩称并未提供证据予以证明，故一审法院对其辩称不予采信，萧派森应承担由该合同所产生的权利义务。因此，吴雄、萧派森应承担连带清偿责任。
一审法院判决：一、确认段玉莲与吴雄、萧派森于2016年7月14日签订的《MSD厂房及空地租赁合同》无效；二、吴雄、萧派森应自判决生效之日起三十日内将承租厂房、宿舍及空地恢复原状并搬离；三、吴雄、萧派森应自判决生效之日起十日内向段玉莲支付实际占有厂房、宿舍及空地的使用费合计人民币735000元；四、驳回段玉莲其他诉讼请求。如果吴雄、萧派森未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方均确认涉案租赁厂房、宿舍已被政府征收并拆除。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，段玉莲将未取得建设工程规划许可证的房产出租给吴雄使用，双方签订的《MSD厂房及空地租赁合同》归于无效。段玉莲作为出租方应对租赁物的建设是否合法具有更高注意义务，其对合同无效承担主要过错。承租方吴雄、萧派森对承租房产的合法性未进行审查，亦存在一定过错。对于2016年7月至2017年3月期间的占有使用费，合同约定为装修期免收租金，现因合同无效该费用可视为出租方遭受的损失，按照过错程度由双方分担。原审参照合同约定的租金标准酌定上述9个月的占有使用费按照3个月租金计付，该处理结果正确，本院予以维持。关于吴雄主张萧派森系因借款合同关系签订《MSD厂房及空地租赁合同》，并非真实的合同当事人，吴雄对该主张未能提交有效证据证明，本院不予采信。此外，租赁双方确认二审期间涉案建筑物已被政府征收并拆除，承租方实际已无法且无必要将建筑物恢复原状，根据此新发生的事实本院对原审相应判项予以修正。综上所述，段玉莲的上诉请求不能成立，应予驳回；吴雄的上诉请求部分成立，本院部分予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因新发生的事实本院对处理结果予以部分纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项规定，判决如下：
一、维持广东省深圳市宝安区人民法院作出的（2017）粤0306民初8807号民事判决第一项、第三项；
二、变更广东省深圳市宝安区人民法院作出的（2017）粤0306民初8807号民事判决第二项为：吴雄、萧派森应自本判决生效之日起三十日内搬离承租厂房、宿舍及空地；
三、驳回段玉莲的其他诉讼请求。
二审案件受理费22300元，由上诉人段玉莲负担11150元，上诉人吴雄、萧派森负担11150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一七年十一月二十八日
书 记 员 林翘(兼)
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。