济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0112民初3607号
原告（反诉被告）：孙丽菊，女，1988年10月29日出生，汉族，无业，户籍所在地：山东省微山县，现居住地：山东省济南市。
委托诉讼代理人：吴晓蓓，山东瑞文律师事务所律师。
委托诉讼代理人：商明华（原告孙丽菊之夫），男，1987年7月23日出生，汉族，住所地：山东省济南市。
被告（反诉原告）：张建军，男，1990年1月21日出生，汉族，无业，住所地：山东省淄博市高青县。
委托诉讼代理人：郑艳飞，泰和泰（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孟宪凯，泰和泰（济南）律师事务所律师。
原告孙丽菊与被告张建军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月29日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月14日公开开庭进行了审理。原告孙丽菊的委托诉讼代理人商明华、吴晓蓓，被告张建军及委托诉讼代理人郑艳飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）孙丽菊向本院提出诉讼请求：1、判令张建军继续履行房屋买卖合同，协助孙丽菊办理位于济南市历城区中海华山珑城x号楼x单元x号房屋的过户手续；2、诉讼费用由张建军承担。庭审中诉讼请求变更为：1、判令解除双方签订的存量房屋买卖合同；2、张建军返还孙丽菊已支付的购房款254300元；3、诉讼费用由张建军承担。事实与理由：孙丽菊与张建军于2017年2月13日通过济南中豪房地产经纪有限公司签订了存量房屋买卖合同，约定孙丽菊以97万元的价格购买张建军所有的位于济南市历城区中海华山珑城x号楼x单元x号房屋。在孙丽菊支付购房款后，张建军拒绝继续履行合同。孙丽菊多次通过中介与张建军协商未果，故诉至贵院，望判如所请。
被告（反诉原告）张建军辩称，双方之间的合同已经因为孙丽菊的违约，于2017年6月30日正式解除。
被告（反诉原告）张建军向本院提出反诉请求：1、判令确认双方签订的存量房屋买卖合同已解除；2、判令孙丽菊向张建军支付违约金29.1万元；3、判令孙丽菊承担张建军一个月月供2380元；4、反诉费、律师费由孙丽菊承担。事实与理由：2017年2月13日，张建军与孙丽菊签订了存量房屋买卖合同，孙丽菊应于2017年5月26日向张建军支付第一笔购房款45万元，该笔首付款用于张建军办理还款解压手续。合同签订后，孙丽菊迟迟不支付第一笔购房款，在张建军的再三催促下，孙丽菊仅于2017年5月31日支付19万元，2017年6月1日支付1万元，此后张建军再多次催促未果。2017年6月26日，孙丽菊逾期履行合同超过三十日，构成了根本违约，张建军依约向孙丽菊发送短信告知其解除合同，并于2017年6月29日向孙丽菊发出律师函正式告知其办理合同解除后的手续，孙丽菊未回应。
原告（反诉被告）孙丽菊对张建军的反诉辩称，首先，孙丽菊自合同签订后，一直在积极准备购房款，并按照双方的约定分期支付。期间张建军不仅没有催促付款，且在2017年6月23日孙丽菊提出付款时拒绝接收，不予配合。其次，虽然合同约定首付款支付时间是2017年5月26日，但双方在合同履行过程中对支付时间已经协商变更。通过张建军于2017年5月31日给孙丽菊出具的25万元“收到证明”并交付房屋钥匙和双方于2017年6月23日上午关于支付33万元余款的“聊天记录”，都可以证明张建军对孙丽菊分期支付首付款的行为予以认可，没有提出异议，因此首付款的支付时间已经变更为2017年6月24日。再次，因2017年4月20日济南市政府出台新的房屋限购政策（济政办法【2017】13号），将非济南市户籍家庭购买住房贷款首付比例提高至60%，故本案首付款比例不得不进行变更，由合同约定的45万元变更为53万元。这也是双方协商变更支付期限的原因。根据合同第九条“不可抗力”条款的约定，本案争议合同在履行过程中因为政策变更这个不可抗力的原因导致不能按约履行的，可以免除责任，孙丽菊不构成违约。违约金除了不符合合同约定以外，还明显超过了张建军的实际损失，孙丽菊要求对违约金进行调整，应当按照每月的月供来计算。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对无争议的证据，本院予以确认并在案佐证。根据双方提交的证据及当庭陈述，本院对以下事实予以认定：
2017年2月13日，张建军（甲方）与孙丽菊（乙方）签订存量房屋买卖合同，约定甲方将坐落为济南市华山片区x号楼x单元x室的房屋出售给乙方，建筑面积共108.97平方米，总价款为97万元整，该价格不因市场价格的波动或面积的变化而变动。合同第三条约定，买受人于2017年2月14日向卖出人支付定金5万元，定金支付方式为自行支付；买受人于2017年5月26日前将第一笔购房款45万元以自行支付的方式支付给出卖人，用于出卖人办理还款解押手续；买受人于银行放款当日将第一笔购房款47万元以自行支付的方式支付给出卖人。合同第八条违约责任（三）买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：4.逾期履行本合同约定的义务超过三十日的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的30%向出卖人支付违约金；买受人向出卖人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。合同第十条其他约定5.若买受人无法按时支付首付，每逾期一个月（不足一个月按一个月记）承担出卖人一个月月供。合同第十一条约定，如果本合同第十条的约定与其他条款的约定不一致，以第十条的约定内容为准。2017年2月14日，孙丽菊向张建军支付购房定金5万元。2017年5月31日，孙丽菊向张建军支付部分首付款20万元和维修基金3000元，张建军当日为其出具了收到证明。2017年6月17日，孙丽菊通过微信转账的方式支付给张建军物业费1300元。孙丽菊购房的剩余款项至今未支付。2017年6月23日，张建军与孙丽菊的微信聊天记录显示，张建军要求孙丽菊支付33万加违约金，而孙丽菊同意支付剩余33万首付和一个月的月供，不同意支付违约金。2017年6月29日，张建军代理律师向孙丽菊邮寄解除存量买卖合同的律师函，孙丽菊于2017年6月30日签收。张建军实际每月支付的月供为2380元。涉案房屋为毛坯房，张丽菊在交付购房定金后取得了涉案房屋的钥匙，张丽菊为进行涉案房屋装修拆除了部分墙体。
本院认为，张建军与孙丽菊签订的存量房屋买卖合同是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，是有效合同。原、被告应按合同约定履行各自义务。孙丽菊未按约定的期限支付首付款且超过30日，张建军要求解除存量房屋买卖合同，孙丽菊也同意解除该合同，本院对张建军要求解除存量房屋买卖合同的反诉请求予以支持。张建军于2017年5月29日向孙丽菊邮寄解除房屋买卖合同的律师函，孙丽菊于2017年6月30日收到该邮件，双方合同自2017年6月30日解除。存量房屋买卖合同第八条第3款第4项的约定违约方承担总房款30%的违约金，是对因合同解除时违约责任作出的约定，第十条第5款的约定买受人逾期支付首付款每超过一个月承担一个月月供的违约责任，是对合同履行过程中关于违约责任的约定，关于合同解除违约方承担总房款30%的违约金足以涵盖延期支付首付款应支付的违约金，本院对张建军要求孙丽菊支付一个月月供的反诉请求不予支持，张建军要求按总房款30%即29.1万元承担违约责任明显超出其实际损失，本院依据合同履行情况，酌定支付5万元。张建军要求孙秀菊支付律师费，存量房屋买卖合同中没有律师费的相关约定，且张建军也未提供证据证实，本院对张建军要求支付律师费的反诉请求不予支持。存量房屋买卖合同解除后，张建军应将购房款返还孙丽菊，本院对孙丽菊要求返还已支付的购房款254300元的诉讼请求予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告孙丽菊与被告张建军签订的存量房屋买卖合同于2017年6月30日解除。（济南市华山片区A地块6号楼1单元1804）。
二、原告孙丽菊支付被告张建军违约金5万元。
三、被告张建军返还原告孙丽菊购房款254300元。
四、驳回被告张建军的其他反诉请求。
以上二、三项折抵后，限被告张建军于本判决生效后十日内支付原告孙丽菊204300元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6750元，由原告孙丽菊负担。反诉费4043元，原告孙丽菊负担3234元，被告张建军负担809元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五内日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 田为民
二〇一七年八月二十四日
书记员 李美霞