湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂12民终52号
上诉人（原审原告）：邹小燕，女，1982年12月30日出生，汉族，住福建省仓山区。
委托诉讼代理人：张超，湖北宁华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：咸宁宏大城市广场开发有限公司，住所地湖北省咸宁市长安大道145号。
法定代表人：陈国华，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：湖北宏大资产管理有限公司，住所地湖北省咸宁市长安大道特188号。
法定代表人：张四平，该公司董事长。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵娥，咸宁宏大城市广场开发有限公司工作人员。
上诉人邹小燕因与被上诉人咸宁宏大城市广场开发有限公司（以下简称咸宁宏大开发公司）、湖北宏大资产管理有限公司（以下简称宏大资产管理公司）房屋买卖合同纠纷及委托合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2017）鄂1202民初2399号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
邹小燕上诉请求：1.撤销一审判决第三项和第四项，改判被上诉人自2015年4月29日起至实际交付之日止，按日向上诉人支付已付房价款万分之三的违约金；改判解除上诉人与湖北宏大资产管理有限公司签订的编号为XN201309164咸宁宏大城市广场商铺委托经营管理协议；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.《商品房买卖合同》是双方当事人意思自治的体现，不违反相关法律规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。合同约定的违约金标准并不存在明显过高的情形，被上诉人逾期交房，应按照《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项约定，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按已付房价款日万分之三支付违约金。2.编号为XN201309164咸宁宏大城市广场商铺委托经营管理协议在签订过程中，湖北宏大资产管理有限公司存在欺诈行为，包租条款租金不具体，显失公平，严重损害到上诉人利益，人民法院应当支持上诉人解除合同的请求。
咸宁宏大开发公司辩称，邹小燕的起诉超过了诉讼时效。一审判决关于违约金部分的判决有事实和法律依据，应依法维持原判。本案中，从约定交付房屋的时间开始，湖北宏大资产管理有限公司已将之后三年的租金抵付了相应房款，一审法院根据实际情况对违约金作出调整有法律依据。2015年9月24日涉案房屋已经竣工验收，即已具备合同约定的交房条件。
宏大资产管理公司辩称，商铺委托经营管理协议是双方自愿签订，上诉人要求解除，我们可以解除，但上诉人应按照合同约定赔偿购房款总价10%的违约金。我们已经付了3年的租金，在一审诉讼中已提交了相关证据。
邹小燕向一审法院起诉请求：1.判令被告咸宁宏大开发公司继续履行合同，立即向邹小燕交付房屋和办理房地产权证，并按已付房款日0.3‰标准自2015年4月29日起至房屋实际交付之日止承担违约金；2.判令解除邹小燕与咸宁宏大开发公司签订的商品房买卖合同附件四补充协议的第9条；3.判令解除邹小燕与宏大资产管理公司签订的编号为XN201309164号商铺委托经营管理协议。
一审法院认定事实：2013年8月26日，原告邹小燕与被告咸宁宏大开发公司签订商品房买卖合同（合同编号XN201309164），原告邹小燕购买被告开发建设的咸宁宏大城市广场商业铺面A幢1层1042号商铺，总价款520000元，合同约定被告应于2015年4月28日前交付房屋，同时约定了被告逾期交房应当承担相应的违约责任。合同签订后，原告邹小燕按约支付了购房款，但被告至今未能向原告交付房屋及办理房地产权证。2013年8月26日，原告邹小燕同时与被告宏大资产管理公司签订了编号为XN201309164咸宁宏大城市广场商铺委托经营管理协议（以下简称委托合同），原告将其购买的商铺委托给被告宏大资产管理公司经营管理。一审法院还认定，咸宁宏大城市广场房屋经综合验收合格，被告于2017年8月取得“湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证”（以下简称备案证）。目前咸宁宏大城市广场有部分商铺已开业经营。原告购买的商铺已具备双方约定的交房条件。
一审法院认为，原告邹小燕与被告咸宁宏大开发公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合同合法有效，原、被告应按合同约定全面履行义务。被告咸宁宏大开发公司逾期交付房屋是产生纠纷的原因，应承担违约责任。被告咸宁宏大开发公司于2017年8月才拿到备案证，房屋才具备法律规定的交付条件，被告咸宁宏大开发公司辩称原告购买的房屋于2015年9月24日竣工验收就具备基本交房条件的理由不能成立。其次，咸宁宏大城市广场的业主一直在向被告咸宁宏大开发公司主张权利，且被告多次以函件形式向业主告之事情进展情况，被告咸宁宏大开发公司辩称本案超过诉讼时效的理由不能成立。其三，关于违约金问题，被告咸宁宏大开发公司不能按约交付房屋是由多种因素造成，综合考虑，对原、被告双方约定的违约金予以适当调整，即按原告已支付房款的10%承担逾期交房违约金。其四，关于合同解除问题，法律明确规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。原告于2017年主张解除委托合同及商品房买卖合同附件的个别条款，明显超过了解除权的行使期限，故原告主张解除合同的诉求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、原告邹小燕与被告咸宁宏大城市广场开发有限公司签订的XN201309164号商品房买卖合同继续履行；二、被告咸宁宏大城市广场开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告邹小燕交付咸宁宏大城市广场商业铺面A幢1层1042号商铺并在房屋交付后十日内将相关资料提交至职能部门为原告邹小燕办理不动产产权证；三、被告咸宁宏大城市广场开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告邹小燕违约金52000元。四、驳回原告邹小燕其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由被告咸宁宏大城市广场开发有限公司负担。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、《商品房买卖合同》约定：合同约定咸宁宏大开发公司应于2015年9月28日前交付房屋，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1和5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；……5.买受人房款全部付清，商场已开业即视为实际交房；咸宁宏大公司如未按本合同约定的期限将商品房交付给邹小燕，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1.逾期不超过150日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过150日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。还约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。二、商铺委托经营管理协议约定，邹小燕将其购买的商铺委托给宏大资产管理公司经营管理，委托经营期为10年，自2015年4月28日起至2025年4月27日止。该协议第五条第1、2款约定，由于商场处于培育期，在此期间广告宣传、招商和经营管理费用较大，邹小燕同意放弃该商铺前三年的任何经营收益，即为免租期。商铺由湖北宏大资产管理有限公司根据商场培育情况决定免租、减租，盈亏不涉及邹小燕；自第四年起至第十年，按该商铺租金收入的90%支付给邹小燕，10%作为湖北宏大资产管理有限公司管理费用。三、一审判决认定的其他事实属实，二审继续予以认定。
本院认为，一、关于咸宁宏大开发公司如何承担违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，即违约金是承担违约责任的基本方式之一，它具有补偿及惩罚的双重性质，但赔偿非违约方的损失仍是主要功能，违约造成的实际损失是衡量违约金是否过高的基本标准。邹小燕将违约金作为损失要求咸宁宏大开发公司赔偿的前提是该损失客观存在、确实充分，且损失的造成与迟延交房之间存在必然的因果关系，但根据邹小燕与咸宁宏大开发公司、宏大资产管理公司签订的《商品房买卖合同》以及《咸宁宏大城市广场商铺委托经营管理协议》第三条、第五条第1、2款的约定，邹小燕自愿将购买的商铺委托宏大资产管理公司经营管理，期限自2015年4月28日起至2025年4月27日止，前三年为免租期，故至今为止商铺尚在免租期。且邹小燕在一、二审审理过程中亦均未提出在免租期内其实际损失的具体金额及依据，一审法院在咸宁宏大开发公司主张调整违约金的情况下，以守约方的实际损失为基础，兼顾合同履行情况等因素对违约金进行调整并不违反法律规定。故邹小燕请求按已支付房款的日万分之三计算违约金的上诉请求，本院不予支持。二、邹小燕与宏大资产管理公司签订的《委托经营协议》是双方真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，邹小燕要求解除合同，不符合法定和约定的解除条件，本院不予采纳。
综上所述，上诉人邹小燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1100元，由邹小燕负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨荣华
审判员 沈朝明
审判员 李 伟
二〇一八年六月七日
书记员 夏子涵
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；