安徽省铜陵市铜官区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0705民初3037号
原告：周催影，女，1976年10月29日出生，汉族，住本市铜官区。
委托代理人：唐甜，安徽景旺律师事务所律师。
被告：安徽万泰置业有限公司，住所地本市经济技术开发区。
法定代表人：林建新，该公司董事长。
委托代理人：刘静，安徽铜鼎律师事务所律师。
原告周催影与被告安徽万泰置业有限公司（以下简称万泰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人唐甜，被告万泰公司委托代理人刘静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周催影向本院提出诉讼请求：1.判决确认租赁合同约定的租期超过20年的部分无效；2.判令被告退还无效20年租期的租金4万元并支付利息（以4万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年7月6日开始计算至实际退还之日）；3.判令被告返还多收取的30厘米长度的摊位租赁费4200元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告万泰公司明知小区配套设施农贸市场铺位不能对外销售，仍向不特定公众发布信息，误导潜在买受人购买铺位。原告在不知情的情况下，于2015年6�30日与被告签订《铺位订购书》，约定购买铺位事宜，且约定于2015年7月6日签订正式买卖合同。原告始终认为购买的是相关铺位所有权，并为此支付定金1万元，订购2-1049、2-1050号铺位，总价款8万元。同年7月6日，原告向被告支付剩余价款7万元。被告收款后于2016年3月30日出具了发票。但是，被告收款后却让原告签订《铜陵万泰翡翠城农贸市场铺位有偿使用权合同》，原告在得知实际系租赁铺位后，拒绝签订合同。但被告告知原告，若不签订合同则定金1万元将被没收，有偿使用40年就等于购买铺位。在被告要求下，原被告签订了《铜陵万泰翡翠城农贸市场铺位有偿使用权合同》，约定：1.有偿使用期限为40年（前20年自2016年3月30日至2036年3月29日止，自动续订的后20年自2036年3月30日至2056年3月29日止）；2.全部有偿使用金为8万元。此外，被告在合同中以长度作为计价单位，约定长度为5.72米，但经实际测量只有5.4米。
万泰公司辩称，1.原被告双方签订的相关铺位有偿使用权合同系双方真实意思表示，合法有效，约定的租赁期限为20年，租金为8万元，对于后20年的租赁期限是一种预约行为，根据民法原则，法无禁止即自由，预约合法有效，故原告要求退还10万元无法律依据；2.原告诉称的商铺长度与约定不符，但未提交证据证明，且可能已经超过诉讼时效；3.若签订的相关铺位有偿使用权合同无效，则根据法律规定应是整体无效，被告应当返还收取的有偿使用费，原告应当返还商铺并按照实际使用期间支付占用使用费。
本院经审理认定事实如下：2015年6月30日，原被告签订一份《铺位订购书》，约定:1.由原告向被告购买位于本市万泰翡翠城农贸市场铺位的使用权，铺位编号为2-1049、2-1050，合计摊位尺寸为5.72米；2.铺位价款按长度计算，总价款8万元；3.铺位订购定金为1万元，待签订正式买卖合同时，定金作为总价款的一部分；4.双方于2015年7月6日前签订正式合同。2015年7月6日，原被告就上述约定的铺位签订《铺位有偿使用权合同》，约定了以下相关内容：1.铺位有偿使用期自2016年3月30日至2036年3月29日止；2.本合同有偿使用期限届满时，双方应当按照本合同约定的有偿使用条件自动续订有偿使用合同，双方同意可以不再另订有偿使用合同，续订有偿使用合同期限为20年，即第二阶段有偿使用期自2036年3月30日起至2056年3月29日止；3.本合同项下的铺位，被告就有偿使用期限收取的全部有偿使用金总金额为8万元整；4.付款方式一次性，原告在签订本合同当日，向被告一次性付清铺位有偿使用权全部有偿使用金8万元整。此外，合同还约定了双方的其他权利义务等内容。合同签订当日，原告向被告付款8万元整（含定金1万元）。另，经法庭庭后于2017年11月29日至案涉商铺现场测量，案涉两商铺呈“L”形相连，实测有效长度为5.21米。
以上事实，有原被告陈述，《铺位订购书》，《铺位有偿使用权合同》，发票，现场勘查笔录等证据附卷，且经庭审质证及核实，予以确认。
本院认为，本案所涉《铺位订购书》及《有偿使用权合同》，全面反映了原被告就案涉铺位进行商洽并最终达成协议的过程。《铺位订购书》中虽然含有“订购”、“购买”、“价款”等与买卖关系相关字句，但结合之后双方签订的《有偿使用权合同》具体约定，以及支付使用金等实际履约情况，本案原被告就案涉铺位所形成的法律关系为商铺租赁使用关系，原被告在庭审中对此也无异议，应当予以确认。
关于双方争议的使用金对应年限问题，即有偿使用�合同内约定的“全部有偿使用金总额8万元整”，究竟系20年有偿使用金，抑或系40年有偿使用金问题。首先，对此项争议应当以合同相关条款字面的表述为基础，置于具体前后语境，进行语义解释，并确定真实意思。本案合同虽未对商铺8万元使用金所对应的使用年限进行明确直接约定，但合同中明确表述有偿使用期分为前后各20年两个阶段，第二阶段可以不再另订合同而自动续订，又表述“有偿使用期限收取的全部使用金总金额为8万元”，结合以上字句的语义及具体语境，按照通常理解，本案8万元的使用金应当认定为系对应40年的全部使用阶段。其次，被告作为经营房地产开发的正规企业法人，在房地产租售等经营范围内，其缔约能力显然远强于作为买受方的普通自然人。根据诚信原则，被告缔约时应当且也完全有能力提供结构完整、语义清晰的合同文本。本案�偿使用权合同文本系由被告提供，且在被告与相对方签约时重复使用，有关使用金对应年限的条款可以视为格式条款，在对该部分条款理解发生争议时，应当作出不利于被告的解释。
根据合同法相关规定，租赁期限超过二十年的，超过部分无效。本案原被告在合同中约定铺位有偿使用年限为20年，在该20年租赁期间尚未届满的情形下，又在合同中直接约定到期自动续订20年，无须另订合同，且对后20年的使用金，双方也已实际履行。以上约定的相关续订条款，以及原被告双方关于后20年使用金的履行行为，违背了相关法律规定意旨，且也已违反上述合同法条文的效力性强制规定。故本案有偿使用权合同中第三条第二款关于第二阶段使用期限20年，以及到期自动续订有偿使用权合同等相关条款均应认定为无效。作为履行无效条款而取得的财产，被告应当将原告已支付的商铺后20年的使用金共4万元全额返还。因法律对租赁期限有强制性规定，当事人在签约时应严格遵守相关规定。原告在签约时违反法律强制性规定，导致本案合同部分条款无效，其本身也具有相当过错，故对因此遭受的利息损失，原被告双方应当平均予以分担。
另，本案商铺以长度作为有偿使用金的计价单位，合同约定的商铺长度为5.72米，但经现场测量实际有效长度仅为5.21米，实际长度与约定长度不符，现被告主张返还30厘米的有偿使用费4200元，该请求未超出实际测量的长度折算后应当退还的有偿使用费范围，故本院予以支持。被告退还超长度的有偿使用费后，本案实际有偿使用费应为75800元。故对于无效部分的退还数额，也应当以该实际有偿使用费为基数予以确定。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第五十二�第（五）项、第五十八条、第六十条、第一百二十五条第一款、第二百一十四条规定，判决如下：
一、原告周催影与被告安徽万泰置业有限公司双方于2015年7月6日所签订《铜陵万泰翡翠城农贸市场铺位有偿使用权合同》中第三条第2款（具体内容为：本合同有偿使用期限届满时，甲乙双方应当依照本合同约定的有偿使用条件自动续订有偿使用合同，双方同意可以不再另订有偿使用合同。续订有偿使用合同期限为20年，即第二阶段的有偿使用期自2036年3月30日至2056年3月29日止。）无效；
二、被告安徽万泰置业有限公司于本判决生效后五日内，返还原告周催影有偿使用金37900元，支付原告周催影资金占用利息（以37900元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的50%，从2015年7月6日计付至返还之日止）；
三、被告安徽万泰置业有限公司于�判决生效后五日内，退还原告周催影有偿使用金4200元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费530元（已减半），由被告安徽万泰置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。
审判员 方贝贝
二〇一七年十二月十一日
书记员 汪 顺
《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格�条款。
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。
《中华人民共和国合同法》第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。