广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1973民初10912号
原告刘志揽，男，汉族，1977年11月28日出生，住所地为广东省深圳市龙岗区，
委托代理人刘道元，湖南人和（东莞）律师事务所律师。
委托代理人王斌，湖南人和（东莞）律师事务所律师。
被告深圳市鸿鑫宝房地产有限公司，住所地为深圳市宝安区观澜街道丹湖社区泗黎路丹园一巷12号3楼301-304（办公场所）。
法定代表人游海亮。
委托代理人王劲松，广东联建律师事务所律师。
委托代理人杨倩倩，广东联建律师事务所律师。
原告刘志揽诉被告深圳市鸿鑫宝房地产有限公司（以下简称鸿鑫宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2017年4月27日公开开庭进行了审理。原告刘志揽的委托代理人王斌，被告鸿鑫宝公司的委托代理人杨倩倩，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘志揽诉称，2015年5月25日，鸿鑫宝公司与刘志揽签订《房屋租赁与管理合同书》，签合同时鸿鑫宝公司自称是一手房东，但未提供房产证明；租赁东莞市凤岗镇XXX工业区，约定每月租金为6500元，以“押二付一”的方式支付，租赁合同期自2015年5月25日至2018年5月24日，鸿鑫宝公司给予刘志揽20天物业装修期，即2015年6月15日开始计算厂房租金。刘志揽签订合同后，于2015年5月25日支付鸿鑫宝公司押金13000元，支付2015年6月15日至2015年7月15日厂房租金6500元。鸿鑫宝公司收取刘志揽押金13000元、租金6500元后，其没有把厂房租金及押金支付给厂房业主，后来刘志揽一直联系不上鸿鑫宝公司。厂房业主没有收取鸿鑫宝公司租金款项，厂房业主要求刘志揽重新支付租金及押金，并采取不通知多次突然关电、停水措施要求刘志揽支付租金及押金，至此刘志揽才知道鸿鑫宝公司是二手房东，并且对一手房东有欠款。厂房业主采取突然停电停水的不当行为致使刘志揽厂房设备受损。刘志揽认为，鸿鑫宝公司不是该工业区的房东，也没有得到授权，鸿鑫宝公司不具有收取刘志揽租金和押金等的资格。刘志揽为了维护自己的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、鸿鑫宝公司退还刘志揽押金13000元；二、鸿鑫宝公司退还刘志揽多收取租金6500元；三、鸿鑫宝公司支付刘志揽利息152元（以中国人民银行同期贷款利率自2016年5月1日计算至付清全部款项之日止，暂计至2016年7月4日为152元）；四、本案诉讼费由鸿鑫宝公司承担。
原告刘志揽对其上述主张提供的证据材料有：房屋租赁与管理合同书、专用收款收据、采购合同、群众来访登记表、手机讯息。
被告鸿鑫宝公司辩称，一、刘志揽主张要求鸿鑫宝公司退还涉案房屋押金缺乏事实依据与法律依据。1、鸿鑫宝公司享有对涉案厂房的转租权。鸿鑫宝公司与厂房原权利人陈江洲签订的《厂房租赁合同》第一条和和现权利人吴某签订的《厂房租赁合同》第十二条均约定，鸿鑫宝公司享有转租权，所以鸿鑫宝公司有权将涉案厂房转租并向刘志揽收取租金及押金；2、鸿鑫宝公司不退还押金符合双方约定。鸿鑫宝公司与刘志揽于2015年5月25日签订《房屋租赁与管理合同书》（下称“合同”），合同约定租期自2015年5月25日起至2018年5月24日止。涉案合同系双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力。因合同尚在租赁期内，因此鸿鑫宝公司有权不予退还押金。二、刘志揽与厂房现权利人恶意串通，歪曲事实，意图迫使鸿鑫宝公司搬离涉案厂房。从刘志揽的起诉状可知，刘志揽与涉案厂房现权利人吴某明显有过多次沟通。涉案《房屋租赁与管理合同书》出租人是鸿鑫宝公司，根据合同的相对性的原则，鸿鑫宝公司向刘志揽收取的租金及押金无需向吴某缴纳。且刘志揽未在起诉状中要求赔偿经营损失，说明吴某的种种行为未对其造成实际损失，存在刘志揽与吴某恶意串通，中途退租、不按时交租以达到迫使鸿鑫宝公司搬离涉案厂房的可能。另外对于刘志揽请求租赁合同无效问题，我方与房屋权利人吴某签订合同明确我方有转租权，并且其在签订合同时承诺尽快办理涉案厂房产权证明，但经我方多次催促仍未提供给我方，我方与权利人的租赁合同纠纷将于2017年6月20日开庭，至于权人能否在一审法庭辩论终结前取得相关产权证明及现在是否取得相关产权证明我方均未得知。综上，刘志揽的种种诉求均无事实与法律依据，请贵院依法驳回刘志揽全部诉讼请求，维护鸿鑫宝公司的合法权益。
被告鸿鑫宝公司对其上述主张提供的证据材料有：厂房租赁合同（与陈江洲签订）、厂房租赁合同（与吴某签订）、民事起诉状及受理案件通知书。
经审理查明，2013年9月9日，鸿鑫宝公司与陈江洲签订一份《厂房租赁合同》，约定陈江洲将其拥有的东莞市凤岗镇XXX工业区（即XX工业园XXX间（靠山边含天面炮楼）及XX栋XX楼饭堂一半、配电房、保安房等物业（总计8500平方米）出租给鸿鑫宝公司开办企业，租赁期限自2013年9月10日至2022年9月10日，租赁押金为306000元，鸿鑫宝公司可分租。合同期内，该物业由陈江洲转让给吴某。鸿鑫宝公司于2015年9月23日与吴某签订一份《厂房租赁合同》，确认吴某取得了东莞市凤岗镇竹XXX工业区（即XX工业园）的全部产权，约定由鸿鑫宝公司向吴某支付租金继续承租XXX工业园内的前述部分物业，租赁期限自2015年9月1日至2022年9月10日，租赁押金306000元由原产权人转交吴某，鸿鑫宝公司有权将租赁物分租。
2015年5月25日，刘志揽与鸿鑫宝公司签订一份《房屋租赁与管理合同书》，主要约定：鸿鑫宝公司将位于东莞市凤岗镇XXX工业区XXX工业园厂房A栋第五层ABCD区域出租给刘志揽作为加工用途，期限自2015年5月25日起至2018年5月24日止，厂房每月租金为6500元，合同签订日内刘志揽应交2个月租金金额的履约保证金13000元并预交1个月租金6500元（共计19500元），自2015年6月15日开始计算租金；刘志揽应于每月5日前交当月的租金、物业管理费、上月水电费等所有相关费用，租金收取以自然月起算，刘志揽缴纳款项到鸿鑫宝公司指定帐户；合同终止的当天内，在双方交接完毕后，刘志揽凭鸿鑫宝公司开出的履约保证金原始收据申请退还，鸿鑫宝公司经确认刘志揽没有欠费的情况下无息退还履约保证金；如刘志揽中途退租，应如提前三个月书面通知书鸿鑫宝公司，经鸿鑫宝公司同意并没收刘志揽所有的履约保证金且刘志揽还需另付二个月房租作为保证金，方可退租。
双方确认，刘志揽已实际向鸿鑫宝公司缴纳前述厂房租赁履约保证金，也预交了合同约定的首月租金，亦有依约实际使用案涉厂房，刘志揽实际缴纳案涉厂房租金至2016年5月份，后续租金则直接向吴某缴纳。鸿鑫宝公司主张，其承租案涉厂房所在的物业时并不知道需要提供建设工程规划许可证，要求提供产权证明时陈江洲及后来的产权人吴某承诺尽快办理；鸿鑫宝公司已另案起诉吴某，但截至起诉之日，吴某仍未提供案涉物业的建设工程规划许可证。刘志揽明确，其诉请返还多收的厂房租金即为按合同约定需预付的首月租金，因吴某亦要求刘志揽预付一个月租金，现刘志揽已向吴某另行支付一个月租金和相当于两个月租金的履约保证金，对此刘志揽提供其名下的招商银行个人明细对账单拟以证实。该对账单显示，刘志揽于2016年6月2日及6月23日向黄某分别支付10000元、9500元；鸿鑫宝公司主张，该对账单显示付款给吴某的亲属黄某，所付款项不能体现为刘志揽补交的首月租金、履约保证金。
另查明，鸿鑫宝公司起诉吴某的房屋租赁合同纠纷一案，本院受理该案编号为（2017）粤1973民初2121号，本院已于2017年6月23日作出《民事判决书》，以吴某将未取得规划许可证的部分物业出租给鸿鑫宝公司为由，判决确认鸿鑫宝公司与吴某签订的《厂房租赁合同》无效，由吴某限期返还鸿鑫宝公司租赁押金306000元，并驳回了鸿鑫宝公司的其他诉讼请求。
以上事实，有双方当事人提交的前述证据材料及本案庭审笔录、本院（2017）粤1973民初2121号《民事判决书》等附卷为证。
本院认为，案涉租赁房屋为厂房，所在的物业未办理建设工程规划许可证，已被本院（2017）粤1973民初2121号《民事判决书》判决确认鸿鑫宝公司与吴某签订的《厂房租赁合同》无效。案涉厂房在前述物业范围内，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及《中华人民共和国建筑法》的相关规定，刘志揽与鸿鑫宝公司签订的《房屋租赁与管理合同书》亦属无效合同。
因案涉房屋租赁合同系无效合同，刘志揽依法可诉请鸿鑫宝公司退还其交纳的相当于2个月租金的厂房租赁履约保证金13000元。故对刘志揽诉请鸿鑫宝公司退还租赁厂房履约保证金13000元，本院予以支持。但因刘志揽已依约实际使用案涉厂房，依法应参照合同约定的租金标准支付场地占有使用费，故对刘志揽诉请退还签订合同时所预交的厂房首月租金，本院不予支持。如刘志揽后续实际向物业权利人多付了租金或押金，可向物业权利人或实际收款人另循法律途径主张权利。刘志揽诉请鸿鑫宝公司支付押金和租金的利息，缺乏理据，本院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
确认原告刘志揽与被告深圳市鸿鑫宝房地产有限公司于2015年5月25日签订的《房屋租赁与管理合同书》无效；
被告深圳市鸿鑫宝房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告刘志揽退还厂房租赁履约保证金合计13000元；
驳回原告刘志揽的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费292元（已由原告预交），由原告刘志揽负担99元，由被告深圳市鸿鑫宝房地产有限公司负担193元；本案管辖权异议费100元（已由被告缴交），由被告深圳市鸿鑫宝房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 汤文锋
人民陪审员 曾 雯
人民陪审员 夏剑明
二〇一七年八月十四日
书 记 员 殷佩君
黄秀萍
附相关法律法规条文：
1、《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
2、《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
3、《中华人民共和国建筑法》第六十一条：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
4、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
5、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
6、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
7、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
8、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。