浙江省宁海县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0226民初4697号
原告：葛晓军，男，1969年4月8日出生汉族，住宁海县。
委托代理人：徐能权，浙江元甬律师事务所律师。
委托代理人：褚康强，浙江元甬律师事务所律师。
被告：童林海，男，1963年8月30日出生汉族，住宁海县。
第三人：葛为亚，女，1966年6月4日出生汉族，住宁海县。
第三人：葛佩亚，女，1969年11月25日出生汉族，住宁海县。
委托诉讼代理人：葛晓程，宁波市导源法律服务所法律工作者。
原告葛晓军与被告童林海、第三人葛为亚为房屋买卖合同纠纷一案，宁波市中级人民法院作出（2016）浙02民终1479号民事裁定书，裁定撤销本院（2015）甬宁民初字第2076号民事判决，发回本院重审。本院于2016年8月16日立案受理后，依职权追加第三人葛佩亚参加诉讼，并依法组成合议庭。本案于2016年9月19日第一次开庭审理，原告葛晓军及其委托诉讼代理人徐能权，被告童林海，第三人葛为亚，第三人葛佩亚的委托诉讼代理人葛晓程到庭参加诉讼。经原告申请，本院对外委托西南政法大学司法鉴定中心对第三人葛为亚提供的收条进行笔迹鉴定。本案于2017年4月27日第二次开庭审理，原告葛晓军及其委托诉讼代理人徐能权，被告童林海，第三人葛为亚，第三人葛佩亚及其委托诉讼代理人葛晓程到庭参加诉讼。2017年6月12日，本案经审批延长审限6个月。本案现已审理终结。
原告葛晓军起诉称，原告与葛佩亚原系夫妻关系，葛为亚与葛佩亚系姐妹关系。2010年5月，被告将位于宁海县间半两层一园房屋卖给原告，并签订一份卖房协议，价格为680000元，其中50000元托葛为亚现金支付，630000元通过王永礼银行卡转账支付。在原告与葛佩亚因夫妻感情不和诉讼离婚期间，葛佩亚拿走卖房协议、集体土地建设用地使用证及收条，原告曾请求被告出具一份情况说明，表明涉案房屋是原告在婚姻关系存续期间购买的夫妻共同财产。因原、被告不是同村村民，合同无效，涉案房屋至今无法过户至原告名下，故原告起诉要求：一、确认原告与被告就宁海县间半两层一园房屋达成的买卖合同无效；二、判令被告立即返还原告购房款680000元，并赔偿利息损失217600元（自2010年6月1日起按照年利率6.4%暂计算至2015年5月31日，之后损失按银行同期同档次的贷款利率计算）；三、本案诉讼费由被告承担。
为证明上述事实，原告向本院提供以下证据：
1．情况说明复印件一份，拟证明2013年12月7日，被告向原告出具情况说明，表明2010年5月，被告以680000元的价格将位于宁海县间半两层一园房屋卖给原告，其中50000元现金支付，630000元通过王永礼银行卡转账支付的事实。
2．客户回单复印件两份、申请法院调取的个人存取款凭证、王永礼交易明细表、招商银行贷款申请表、个人授信协议、个人授信最高抵押合同及个人抵押贷款合同各一份，拟证明原告支付给被告的630000元购房款是通过王永礼的账户支付的事实。
3.原告与葛佩亚、原告与被告的录音二份及书面整理资料二份，拟证明原告与葛佩亚在夫妻关系存续期间购买涉案房屋及被告明知涉案房屋为原告与葛佩亚夫妻关系存续期间购买，且原告与被告曾签订过合同，卖方为被告，买方为原告，集体土地建设用地使用证交付给原告的事实。
4.通话记录书面整理资料一份，拟证明2015年6月12日，本案原承办人曾与留临堂通话，留临堂在电话中表示其将涉案房屋抵债抵给被告，因此，本案原告起诉的对象是童林海而非留临堂，葛为亚与留临堂签订的卖房协议不是留临堂真实意思表示的事实。
5.西南政法大学司法鉴定中心司法鉴定意见书一份，拟证明葛为亚提供的收条上的“为亚”并非是出具收条的留玉君书写，葛为亚伪造证据，也可侧面印证原告陈述的卖房协议、集体土地建设用地使用证及收条被葛佩亚拿走的事实。
被告童林海答辩称，涉案房屋系被告从案外人留临堂处购得。一开始葛为亚出面与被告协商购房事宜，原告诉称的680000元购房款中的50000元系葛为亚现金交付，630000元由原告通过王永礼账户以转账形式支付。房屋买卖后，葛为亚便搬入该房屋居住。被告原先认为该房屋系原告与葛为亚、葛佩亚共同购买，第一份协议中葛晓军仅是作为代表在买方处签字，原房屋所有人留临堂在卖方处签字，并将集体土地建设用地使用证交付给原告。后来，原告与葛为亚、葛佩亚均找过被告，与被告陈述相关事实，被告认为涉案房屋系葛为亚购买。为了转户方便，由该房屋的原所有人留临堂与葛为亚签订了第二份协议，替换了原来的协议。被告并不清楚第二份协议的签订经过。但根据协议约定，若买方反悔，则原告应按市场价双倍归还。
为证明上述事实，被告向本院提供未签字的卖房协议一份，拟证明卖方留临堂，买方葛晓军，按照协议约定，如有一方反悔，要按市场价双倍归还的事实。
第三人葛为亚陈述称，葛佩亚系本人妹妹，原告曾系本人妹夫，原告两夫妻在婚姻关系存续期间陆续向本人借款。本人需要购房，曾知会葛佩亚要求其归还借款，葛佩亚表示一下子还不出，只能归还部分借款。本人在梅林新庄看中了被告的房屋，与被告谈好后当即支付定金50000元，剩余的购房款630000元就用原告夫妻位于宁波的房产抵押贷款，并通过王永礼的账户转账给被告。被告妻子留玉君出具收条时误认本人系原告妻子，在收条上写了“葛晓军”的名字，后经本人要求，留玉君才将名字改为“葛为亚”。签订合同后，涉案房屋一直由本人居住使用，与原告没有任何关系。该房屋系本人购买，请求法院驳回原告的诉讼请求。
为证明上述事实，葛为亚向本院提供留临堂与葛为亚签订的卖房协议、集体土地建设用地使用证、收条、建房协议、倒地平顶楼房暂用协议各一份，拟证明涉案房屋系葛为亚购买，并由葛为亚实际占有使用的事实。
第三人葛佩亚陈述称，本人与原告曾系夫妻关系，在夫妻关系存续期间并没有购买过涉案房屋。本人将位于宁波的房产抵押贷款并通过王永礼转账给被告的630000元系归还葛为亚借款的行为，并非是本人或原告支付被告购房款。请求法院驳回原告的诉讼请求。
葛佩亚未提供证据。
对原、被告及第三人提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：
一、原告提供的证据1，被告对真实性没有异议，但是认为情况说明的内容是原告代理人书写，被告在上面签字主要是确认被告收到680000元购房款的事实。葛为亚与葛佩亚对情况说明的内容有异议，认为该内容为原告代理人书写，且被告陈述其在上面签字仅是认可收到680000元购房款。本院认为，被告作为完全民事行为能力人，在该份情况说明上签字，应当是对情况说明内容的确认，本院对其真实性予以认定。
二、原告提供的证据2，被告对该组证据真实性没有异议，但是当时原告与葛佩亚为夫妻关系，据葛为亚与葛佩亚陈述，葛佩亚与原告夫妻尚欠葛为亚借款，葛佩亚与原告用房屋抵押贷款，该笔贷款由葛佩亚承担还款责任，原告没有还款。葛为亚与葛佩亚对该组证据真实性没有异议，对其证明目的有异议，认为该笔630000元系葛佩亚与原告夫妻向葛为亚归还借款的行为，并非葛佩亚或原告向被告支付购房款的行为。本院认为，被告、葛为亚与葛佩亚对该组证据真实性没有异议，本院对其真实性予以认定。
三、原告提供的证据3，被告对其与原告之间的通话录音没有异议，被告在录音中表示应当协商解决纠纷，被告对原告与葛为亚、葛佩亚之间的内部关系并不清楚，当时以为原告与葛为亚系夫妻关系，原告是替葛为亚过来付款的；被告对原告与葛佩亚之间的通话录音并不清楚。葛为亚对两份录音均不清楚，与其无关。葛佩亚对其与原告之间的通话录音的真实性没有异议，对关联性及证明目的有异议，原告意图不正，在录音中很多话有引诱成分，当时原告与葛佩亚已离婚，葛佩亚是在敷衍原告，葛佩亚在录音中并没有认可在夫妻关系存续期间购买涉案房屋，录音最后葛佩亚陈述的“梅林屋买了以后，晓武（原告弟弟）出面不是买了防疫站后面”,前面省略了主语“姐姐”两字，意思是葛为亚在梅林买了房屋；对原告与被告之间的通话录音表示不清楚。经当事人确认，本院对原告提供的两份录音的真实性予以认定。
四、原告提供的证据4，被告没有异议，第一份卖房协议也是留临堂与作为卖方签字的，但这份协议现在大家都没有了。葛为亚对该通话记录不清楚，其购买房屋的协议是留临堂签字，在村里办过手续的。葛佩亚对真实性没有异议，对证明目的有异议，通话记录中并没有说到签字不是留临堂的真实意思表示。本院对该证据的真实性予以认定。
五、原告提供的证据5，被告没有异议。葛为亚与葛佩亚认为“为亚”两个字确实是出具收条的留玉君书写，鉴定的比对材料存在问题，比对材料中的签字与收条当中的签字隔了五六年，留玉君的书写习惯有变化。本院认为，结合各方当事人陈述，收条一开始写了“葛晓军”的名字，后涂改“晓军”为“为亚”，葛为亚解释留玉君误认原告系葛为亚丈夫，在收条上写了“葛晓军”的名字，后经其要求，留玉君才将名字改为“葛为亚”，却未曾要求留玉君重新出具收条，且留玉君本人不记得有对收条进行涂改，认为应当重新出具收条，故本院对该证据予以认定。
六、被告提供的证据，原告没有异议，当时的协议是原告作为买方签字的，卖房协议、集体土地建设用地使用证、收条均是交付给原告的，原告将这些材料存放于家中，在起诉离婚期间，被葛佩亚拿走交给葛为亚，对协议的条款没有异议。葛为亚表示不清楚具体情况，可能有起草过几分合同，但不是正式合同，当时卖方与新庄村的村干部误认原告系其丈夫。葛佩亚对该证据的三性均有异议，认为这份卖房协议并未经当事人签字，不能作为当事人的真实意思表示。本院认为，该份协议虽未经当事人签字确认，但经与葛为亚提供的卖房协议比对，除买方身份不一致外，其余条款内容均一致，事实上涉案房屋当时的实际所有人为被告，结合各方当事人提供的证据及陈述，可以证实原告与被告之间曾就涉案房屋达成买卖合意。
七、葛为亚提供的证据，原告对卖房协议的三性及证明目的均有异议，根据被告陈述，该份协议是在2010年10月左右为方便转户才找留临堂签字的，但葛为亚先是陈述涉案房屋是向留临堂购买的，后来改口陈述是向被告购买，葛为亚陈述先后矛盾；收条与集体土地建设用地使用证是葛佩亚从家中拿走交给葛为亚的，且收条当中的“为亚”两字经鉴定不是留玉君书写；建房协议、倒地平顶楼房暂用协议的三性及证明目的均有异议，无法确认签字人员的身份情况。被告表示房屋出售之后的事情与其无关，收条与集体土地建设用地使用证当时是原告拿走的。葛佩亚没有异议。本院认为，葛为亚虽然提供了卖房协议、收条及集体土地建设用地使用证原件，但经被告确认当时这些材料是交付给原告的，收条原来写着“葛晓军”的名字，原告陈述的原告与葛佩亚夫妻感情破裂，葛佩亚拿走这些材料的意见具有一定可信度，结合葛佩亚在录音中的陈述“梅林屋买了以后”，葛佩亚解释省略主语“姐姐”的说法不能令人信服，故本院对葛为亚提供该组证据的证明目的不予认定。
经审理查明，本院认定事实如下：
原告与葛佩亚原系夫妻关系，现已离婚；葛为亚与葛佩亚系姐妹关系。坐落于宁海县房屋的房屋土地使用权证登记的土地使用者为留临堂，已转让给被告所有。2010年5月，被告以680000元将该房屋出售，收到葛为亚支付的现金50000元以及原告转账支付630000元。涉案房屋由葛为亚实际居住。葛为亚与留临堂等人曾签订一份《卖房协议》，约定以680000元的价格将留临堂所有的坐落于宁海县梅林新村集体土地性质的三间一弄房屋转让给葛为亚，该协议的落款时间为2010年5月12日。在原告与葛佩亚离婚诉讼期间，被告于2013年12月7日向原告出具《情况说明》一份，说明内容为：“被告曾向留临堂购得宁海县间半两层一园房屋，于2010年5月将该房屋卖给原告，价格为68万元，其中5万元现金支付，其中63万元葛晓军通过王永礼招商银行卡转账支付。”
另查明，2013年1月29日，原告起诉要求与葛佩亚离婚，并要求分割夫妻共同财产，包括宁波市鄞州区钟公庙街道中萃家园5幢10号306室的房产、宁海县间半两层一园的房产、宁海县岔路镇兴中路的房产（现欧特福超市）、从宁海县岔路镇岔路村经济合作社租来的13间房屋的使用权（租期至2021年5月29日）及葛佩亚收取的房租273325元。本院作出（2013）甬宁岔民初字第10号民事判决书，判决不准原告与葛佩亚离婚。2014年2月17日，原告再次起诉离婚并要求分割上述夫妻共同财产。本院作出（2014）甬宁岔民初字第21号民事判决书，判决准许原告与葛佩亚离婚，并分割了从宁海县岔路镇岔路村经济合作社租来的13间房屋的使用权。2015年9月9日，原告起诉葛佩亚要求其支付出卖宁波市鄞州区钟公庙街道中萃家园5幢10号306室房产的价款569000元。本院作出（2015）甬宁岔民初字第154号民事判决书，判决葛佩亚支付原告569000元。
本院认为，一、关于涉案房屋实际购买人的问题。涉案房屋土地使用权证虽登记在留临堂名下，但经确认该房屋已转让给被告，被告是涉案房屋的实际出卖人。1.购房合意，经被告确认先后有两份协议，第一份协议签订其是参与的，买方签字的是原告，对第二份协议的签订经过其并不清楚，被告作为实际出卖人对葛为亚持有的卖房协议的签订过程未参与，与常理不符，且收条上写的名字为“葛晓军”，故本院认定原告与被告之间就涉案房屋达成购房合意。2.款项交付，购房款630000元的款项来源为原告与葛佩亚位于宁波的房产抵押贷款，葛为亚与葛佩亚解释是原告与葛佩亚尚欠葛为亚借款，该630000元是归还借款的行为，当问及该630000元归还哪笔借款时，葛为亚与葛佩亚进一步陈述这630000元归还的是葛为亚当时入股投资欧特福超市的投资款，葛为亚未能举证证明其对欧特福超市有投资，葛为亚与葛佩亚的陈述本院难以采信，故本院认定630000元系原告与葛佩亚支付的购房款。3.房屋交付，合同签订后，被告将集体土地建设用地使用证交付给原告，将钥匙交付给葛为亚，涉案房屋实际由葛为亚居住，原告解释购买涉案房屋是为投资，该房屋由葛佩亚借给葛为亚居住。考虑到原告、葛为亚、葛佩亚之间的身份关系，原告的解释，本院予以采纳。综上，本院认为，涉案房屋实际购买人为原告与葛佩亚。二、关于合同效力。因我国法律适用房地权属一致原则，农村房屋买卖的效力问题源于农村宅基地使用权的流转限制。涉案房屋所在的土地属于宁海县梅林街道新村集体所有，原告与葛佩亚并非宁海县梅林街道新村村集体组织成员，故原、被告达成的卖屋协议违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。因无效合同取得的财产应当予以返还；不能返还的应当折价补偿。原告要求被告返还购房款的诉讼请求符合法律规定，被告的权利可另案主张。三、购房款返还问题。1.购房款份额，涉案房屋为原告与葛佩亚夫妻关系存续期间购买，被告应当返还的购房款为夫妻共同债权，现两人已离婚，为方便解决纠纷、减少讼累，本院确定原告与葛佩亚各享有50%的债权份额，因葛佩亚未主张，故原告可要求被告返还340000元购房款。2.利息损失，原、被告作为具有民事行为能力的主体，应知道非同一集体经济组织成员之间买卖集体土地的房屋系违反法律、行政法规等强制性规定的行为，仍予以买卖，故原、被告均有过错。原告向被告购买房屋后反悔，违背诚信原则，本院酌定原告承担30%的责任，被告承担70%的责任。根据《中华人名共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零三条、第一百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告葛晓军与被告童林海就宁海县间半两层一园房屋达成的买卖合同无效；
二、判令被告童林海立即返还原告葛晓军购房款340000元，并赔偿损失的70%（该损失以340000元为基数，自2010年6月1日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至实际履行之日止）；
三、驳回原告葛晓军其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费12776元，由原告葛晓军负担6388元，被告童林海负担6388元；鉴定费4820元，由第三人葛为亚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过法院交付权利人，若通过银行向法院汇款的，收款人为宁海县人民法院（汇款时注明案号），账号：38×××36,开户行：中国银行宁海支行。
如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。
审 判 长 葛丹芳
代理审判员 严慧慧
人民陪审员 叶定全
人民陪审员 陈庭云
人民陪审员 何文忠
二〇一七年十一月三十日
代书 记员 蒋婷婷