广东省平远县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1426民初16号
原告：姚朝晖，男，1971年1月28日出生，汉族，身份证住址广东省平远县。
原告：高惠文，女，1975年3月21日出生，汉族，身份证住址广东省平远县。系原告姚朝辉之妻。
二原告之委托代理人：黄诗林，系广东诚优律师事务所律师。
被告:平远平城投资实业有限公司。地址：广东省平远县大柘镇平城大道北。统一社会信用代码：9144142667138579X3。
法定代表人：黄天城，系该公司执行董事。
委托代理人：林文胜，系该公司员工。
原告姚朝晖、高惠文诉被告平远平城投资实业有限公司（以下简称平城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年1月2日受理后，依法适用简易程序，由审判员李秀兰独任审判，于2018年1月30日公开开庭进行了审理。2018年3月28日，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2018年5月21日第二次公开开庭审理。原告姚朝晖、高惠文的委托代理人黄诗林、被告平远平城投资实业有限公司的委托代理人林文胜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚朝晖、高惠文诉称，两原告作为买受人于2013年10月24日、2014年3月16日与被告平城公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定两原告购买的商品房为平城花园大柘镇岭××花园商住楼××层××房，杂房为大柘镇岭××花园商住楼××层××房，总价款467657元。《商品房买卖合同》还约定，出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按应付款的万分之二�息作为违约金赔付给买受人。然而，被告平城公司虽然已将涉案房屋交付给两原告使用，但被告平城公司直至2017年4月28日才为两原告办理出房屋的权属登记手续，逾期办证的违约责任理应由被告平城公司承担。在与被告平城公司协商未果之际，两原告为维护自身的合法权益，特向法院提起民事诉讼。诉讼请求如下：一、判令被告承担逾期办证的违约责任，向两原告支付违约金70057.6元，分别为1、66509.8元（日违约金按商品房房屋总价款的万分之二从2015年4月2日起算，至2017年4月28日，共计758天）；2、3547.8元（日违约金按杂房房屋总价款的万分之二从2015年8月25日起算，至2017年4月28日，共计613天）；二、本案的诉讼费用由被告承担。
被告平城公司答辩称：1.2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行，增加了相关部门材料和手续，导致逾期办证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，开发商不承担逾期办证的违约责任，请求法院驳回原告请求；2.逾期办证未造成原告实际损失，约定的违约金过高，请求法院适当减少；3.平城公司已于2017年3月16日将原告相关办证资料报送平远县房管局进行权属登记备案，平城公司已履行了合同约定的登记备案义务，房地产权证何时取得则不属于平城公司把控，故不应承担逾期办证的违约责任；4.房屋于2014年5月30日交付，协助办证期限至2015年12月6日届满，至2017年11月7日时已满二年诉讼时效，而原告于2018年1月10日起诉，已超过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年10月24日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：平城售合字[2013]0748号）及《补充协议》（协议编号：平城售补字[2013]0748号），原告自愿认购被告开发的位于大柘镇岭××花园商住楼××层××房，合同约定建筑面积163.64平方米。合同第四条约定：该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算，该商品房总金额438719元。2014年3月16日，原、被告双方再次签订《商品房买卖合同》（合同编号：平城售合字[2014]1141号）及《补充协议》（协议编号：平城售补字[2014]1141号），原告自愿认购被告开发的位于大柘镇岭××花园商住楼××号杂房，合同约定杂房建筑面积11.08平方米。合同第四条约定：该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算，该杂房总金额28938元。
二合同之第六条均约定：付款方式为一次性付款，在签约之日买受人一次付清所有商品房房款438719元、杂房款28938元。二合同之第八条关于交付期限的约定均为，出卖人应当在2014年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备�列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。二《商品房买卖合同》附件四其他约定第3条对此交付使用时间均进行了补充，约定“乙方（即原告）选择非银行按揭付款方式的，须付清全部房价款及相关费用，方可要求甲方（即被告）交付该商品房。否则，双方约定交付使用时间相应顺延”。二合同之第十五条关于产权登记的约定均为：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《补充协议》约定处理，但《补充协议》对此并未有相关约定，仅在二《房屋买卖合同》附件四其他约定第4条中有规定：交楼后，乙方（即原告）应在甲方（即被告）发出通知（以寄出邮戳为准）之日起十天内，�助办理房地产权属证明书，并在360个工作日内办理该商品房相关的权属登记手续，取得房地产权属证明书。逾期还未办理，乙方不退房，甲方按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给乙方，但乙方无法接获甲方发出的通知或因乙方自身原因造成不能按时办理的，责任全由乙方本人承担。
同时，二《补充协议》第三条均约定办理商品房买卖合同及交楼手续时应交的相关费用：1.乙方在甲方交楼时应预交三个月物业管理费，由甲方收取；2.乙方在签订商品房买卖合同时预交办权证综合费用，包括产权登记费、工本费、印花税等及办理房地产权证契税费，上述费用由甲方代收代缴；3.配套费用。
另查：二原告按合同约定在签订合同之日支付了全部房款，后于2013年11月9日、12月24日支付涉案商品房相关代收代缴费用和配套费，于2014年3月16日支付涉案杂�相关代收代缴费用。2015年7月21日、7月29日，被告平城公司向二原告开具了购房正式发票2张交由二原告收执。此后，被告将涉案商品房及杂房交付原告使用，并于2017年3月16日，向平远县房地产管理局提交了按合同约定的涉案房产进行权属登记需由被告提交的相关资料。2017年4月28日，平远县国土资源局出具了权利人为姚朝晖/高惠文的粤（2017）平远县不动产权第0001529号、第0001530号不动产权证书。
以上事实，有经开庭质证的：原告提交的与原件核对无异的《商品房买卖合同》（（合同编号：平城售合字[2013]0748号、[2014]1141号）及补充协议（平城售补字[2013]0748、[2014]1141号）、不动产权证书、购房发票及收据、企业机读档案登记资料；被告提交的收据及转帐凭单、平远县房地产管理局出具的“证明”及“平城花园报送资料登记备案时间证明表”；本院依职权所�的调查笔录一份以及二次庭审笔录，予以证实。
本院认为，原、被告双方签订的二份《商品房买卖合同》（合同编号：平城售合字[平城售合字[2013]0748、[2014]1141号）及二份《补充协议》（平城售补字[2013]0748、[2014]1141号）系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该二份《商品房买卖合同》和《补充协议》合法有效且具有关联性。依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原、被告双方均应按合同约定的内容履行相应义务。
本案争议焦点为：新条例实施是否导致房产证延期办理、违约金标准是否过高、房屋交付使用时间、被告是否承担逾期办证违约责任、诉讼时效问题、违约金计算问题。
《不动产登记暂行条例》施行是否导致原告房屋产权证延期办理问题。根据被告代理人庭审陈述及本院依职权对平远县房管局工作人员所作调查笔录，可查明，2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行后，相关权属登记机关并未要求登记申请人增加提交相关资料及增加新的登记费用，被告公司亦未将此新条例实施情况及可能造成的影响向买受人说明，而《商品房买卖合同》对此情形亦未作明确约定，被告公司亦无证据证明其已在期限内按合同约定向登记机关提交了相关资料、但因政策变化等原因导致需增加提交材料、增加审批流程等而使办证时间延长此一事实，故被告平城公司所提此答辩意见，理由不足，不予采纳。
违约金计算标准是否过高问题。原、被告所签订的《商品房买卖合同》附件四其他约定第4条中对此有明确规定，且此合同为格式合同，被告公司作为提供格式合同的开发商，能明确预见到办理权属登记报产权登记机关备案所需期限从而预留足够期限，为自己一方创造有利约定，且被告答辩中称违约金标准过高请求调整，但却未就被告公司逾期办证备案可能造成何种损失以及损失的实际金额进行举证。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，当事人未约定逾期办证违约金的，法定违约金可按已付购房款参照银行逾期贷款利率计算。本案中合同约定的逾期办证违约金按年利率7.2%计算（即日万分之二），与上述司法解释规定的参照逾期贷款利率计算的法定违约金标准相差不大，不会过高。故被告公司所提主张无合同依据和法律根据，本院不予支持。
房屋交付时间问题�经查，原、被告双方签订的二份《商品房买卖合同》之第八条及附件四其他约定第3条对涉案房屋交付期限的约定分别为：出卖人应当在2014年5月30日（涉案商品房交付期限为7个月又5天、涉案杂房交付期限为2个月又13天）前，将经验收合格的符合合同约定的商品房交付买受人使用，如买受人采取非银行按揭付款方式的，须付清全部房价款及相关费用，方可要求甲方（即被告）交付该商品房。否则，双方约定交付使用时间相应顺延。本案中，原告在签订合同之日支付全部房款，后又支付了合同约定的其他费用，故双方约定涉案商品房的交付使用时间应从2013年12月24日原告交纳相关费用次日起开始顺延7个月又5天为2014年7月30日，涉案杂房的交付最后期限应按合同约定确认为2014年5月30日。庭审中原告主张合同订立之日交付房屋，但未提供其他相关证据加以证明，理由不足�不予采纳。被告庭审时主张交房时间为2014年5月30日，尚在合同约定期限内，系其真实意思表示，故涉案商品房及杂房的交付时间均应确认为2014年5月30日。
被告是否承担逾期办证违约责任问题。合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《补充协议》约定处理，但《补充协议》对此并未有相关约定，所以仅适用《商品房买卖合同》附件四第4条关于违约金的约定即“交楼后，乙方应在甲方发出通知（以寄出邮戳为准）之日起十天内，协助办理房地产权属证明书，并在360个工作日内办理该商品房相关的权属登记手续，取得房地产权属证明书。逾期还未办理，乙方不退房，甲方按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给乙方，但乙方无法接获甲方发出的通知或因乙方自身原因造成不能按时办理的，责任全由乙方本人承担”。上述附件四条款中的“360个工作日”的起算点结合涉案《商品房买卖合同》第十五条约定的内容应理解为是指交付房屋后的360个工作日，并非是360日。庭审中，原告所提诉请亦自行确认是以交付房屋后的360个工作日计算。
合同双方约定出卖人在房屋交付使用后的360个工作日内负有将办理权属登记的相关资料交付登记机关备案的义务，而非是交付房产证的义务，因此出卖人仅负逾期提交办理权属登记备案资料的违约责任。根据查明的情况，被告于2014年5月30日将房屋交付予原告使用，故被告应于2015年11月9日前（即从2014年6月1日开始计算360个工作日，依据劳动和社会保障部文件规定一年法定工作日为250天）将办理房产权证所需资料提交产权登记机关备案。然而被告至2017年3月16日才将办理房屋权属证明所需材料交给房管部门备案，故被告应承担逾期提交办理权属登记备案资料的违约责任。
诉讼时效问题。被告提出房屋于2014年5月30日交付、协助办证期限至2015年11月6日届满、至2017年11月7日时已满二年诉讼时效、原告起诉时已超过诉讼时效的意见。根据《民法总则》第188条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。经查，被告于2015年11月10日开始违约，至2017年10月1日时未满二年诉讼时效，故本案应适用3年诉讼时效规定，起诉之时即2017年12月28日尚在有效诉讼时效期限内，故被告所提该意见理由不足，不予采纳。
违约金计算问题。被告应按合同约定向原告支付自2015年11月10日起至被告向房产部门提交办证材料之日止以已付房价款为基数按日万分之二计算的违约金，即被告应向原告支付自2015年11月10日起2017年3月16日止以房屋总价款467657元为基数按日万分之二计算的违约金。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、被告平远平城投资实业有限公司应于本判决生效后三十日内向原告姚朝晖、高惠文支付自2015年11月10日起至2017年3月16日止共492天，以房屋总价款467657元为基数，按日万分之二为标准计算的违约金共46017.45元。
二、驳回原告姚朝晖、高惠文的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1552元，由原告姚朝晖、高惠文负担530元，被告平远平城投资实业有限公司负担1020元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审 判 长 李秀兰
人民陪审员 姚良胜
人民陪审员 曾志强
二〇一八年六月十四日
书 记 员 黄煜明