山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市商初字第1654号
原告济南百居安房地产咨询有限公司，住所地济南市。
法定代表人熊良顶，总经理。
委托代理人黄笃敏，山东泺源律师事务所律师。
被告杨曙光，男，1985年10月6日生，远光软件股份有限公司员工，住济南市
委托代理人黄胜军，山东鲁泉律师事务所律师。
原告济南百居安房地产咨询有限公司（以下简称百居安公司）与杨曙光居间合同纠纷一案，本院受理后，由审判员苏乐风独任审判，公开开庭进行了审理。原告百居安公司法定代表人熊良顶的委托代理人黄笃敏、被告杨曙光的委托代理人黄胜军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告百居安公司诉称，2014年5月29日，原告与被告及刘涛签订房屋买卖合同，原告系该合同的居间人和见证人。原告依约履行了居间义务，被告支付居间费的条件已经成就，按合同7.2条约定，在原告促成买卖双方签订买卖合同之日起三日内，被告应向原告支付中介费15400元，每逾期一日按中介费的1％支付违约金。依据该合同约定，被告最迟应于2014年6月1日向原告支付上述中介费，但被告至今也未向原告履行合同义务。原告无奈诉至法院，请求法院判令被告：一、给付原告佣金给付原告中介费15400元。二、支付原告违约金（以15400元为基数，自2014年6月2日起至判决确定的履行期限届满之日止，按日1％计算）。三、赔偿原告经济损失2500元（律师费）。
被告杨曙光辩称，原告在被告与刘涛签订的房屋买卖合同中只是见证方，非合同主体，该合同为格式合同，原告在该合同中不享有合同的约束力，涉案房屋不具有独家代理权，被告与原告之间不存在居间合同。原告主张违约金过高。原告所主张律师费非必要费用，不应由原告承担。居间义务不仅仅签订房屋买卖合同，还应办理房屋的评估、过户、贷款等相关手续的办理。综上所述，请求法院依法驳回原告的起诉。
经审理查明，被告于2014年5月27日签订看房确认单一份，确认单的主要内容为：杨曙光（甲方）承诺，本看房确认单所记载的经本人确认过的房屋信息均属于本人首次了解到，授权原告（乙方）作为本人购买所看房屋的独家委托代理人，本人不会通过除乙方之外的第三方或自行找到房主购买该套房屋，否则，愿意按照《个人委托购房及看房协议》所约定事项承担相应的违约责任。该确认单同时载明，被告在原告处看房四次，包括本案涉案房屋。
2014年5月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订个人委托及看房协议一份，该协议主要内容为，甲方承诺，每次看房时配合在看房确认单上签字确认，表示甲方是通过乙方才首次获得看房确认单所记载的房屋信息，看房确认单作为本协议附件，由乙方留存。甲方承诺，通过乙方获得房源信息后，甲方或甲方直系亲属购买该房屋，则甲方按照房屋成交价的2%向乙方支付中介费，甲方购买房屋的价格最终由甲方和房屋出售方签订的合同决定。甲方确认已经仔细阅读本协议内容，清楚了解并愿意遵守本协议内容，并签字确认。
2014年5月29日，出售方刘涛（甲方）和购买人杨曙光（乙方）、见证人百居安公司（丙方）签订房屋买卖合同一份。该合同主要内容为：乙方购买甲方坐落于市中区郎茂山小区30号楼1单元402室，建筑面积99.18平方米，价格为77万元。乙方在签订本合同时支付定金1万元，2014年6月10日前支付购房款24万元，剩余房款共计52万元在办理银行按揭手续时进行支付。本合同签订后，甲、乙双方委托丙方协助甲、乙双方办理房屋过户、银行按揭手续，办理上述手续约29410元。在签订本合同之日起三日内，由乙方向丙方支付中介费15400元，如逾期，则每逾期一天，按中介费总额的1％向丙方支付违约金。
被告与刘涛签订房屋过户及按揭代办委托协议一份。该协议的主要内容为，办理房屋过户和银行按揭手续费用概算总计29410元，但最终以票据金额为准，多退少补。上述费用房屋出售方愿意承担7700元，余款由买受方承担。
2014年5月29日，杨曙光向刘涛支付定金1万元。2014年6月6日，杨曙光向山东亿家乐房产经纪咨询有限公司市中分公司（以下简称亿家乐市中店）支付中介费、评估费、贷款费共计1万元。2014年6月10日，杨曙光向刘涛支付房屋首付款25万元。2014年6月27日，杨曙光交纳购房税11175元，并于2014年7月17日与中国工商银行股份有限公司济南趵突泉支行签订了住房公积金贷款合同。
以上事实，由原告提供看房确认单、个人委托购房及看房协议、欠款欠条、房屋买卖合同、房屋过户、按揭代办委托协议和被告提交的购房定金收条、收条、收据、发票、住房公积金贷款凭证及当事人的陈述等证据予以证实。
被告为证实其通过亿家乐市中店看了涉案房屋提交物业需求看房协议一份。协议的主要内容为，被告于2014年5月24日在上述中介公司看了涉案房屋，并承诺该次看房为首次看房。原告对该证据的真实性有异议，其认为，被告在上述中介公司看房时间为2014年5月24日，在原告处看房时间为2014年5月29日，被告在两家中介公司均作出了首次看房的承诺，与常理不符。
被告为证实其通过亿家乐市中分店与涉案房屋出卖人刘涛签订房屋买卖合同，提交房屋买卖合同一份。该房屋买卖合同内容除中介费为5000元外，其他内容与原告提交房屋买卖合同基本一致。原告对该证据的真实性有异议，其认为该合同的签订时间与原告提交的房屋买卖合同均为同一天，与常理不符。
本院认为，根据原、被告双方签订的看房确认单、个人委托购房及看房协议、房屋买卖合同的内容及双方当事人的陈述，足以证实双方系居间合同关系，对被告抗辩原、被告双方不存在居间合同的意见本院不予采纳。关于被告抗辩原告只完成部分居间义务，居间义务还应包括办理房屋过户手续、银行按揭手续等的问题，本院认为，被告通过原告与案外人刘涛签订了房屋买卖合同，本案居间人促成了房屋买卖合同，该买卖合同合法有效，该合同第七条第二项约定“在签订本合同之日起三日内，由乙方（被告）向丙方支付中介费15400元”。同时《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。故本案被告与刘涛签订了房屋买卖合同，原告向被告提供的居间服务应视为已经完成。依本案房屋买卖合同第七条一款之约定房屋过户手续、银行按揭手续仅系协助义务非居间义务，且原告未继续履行该协助义务的原因是被告未继续履行上述房屋买卖合同，导致原告协助义务不能实现，原告对此不存在过错，不应承担责任，故本院对被告的该抗辩意见不予采纳。关于本案原告提交的看房确认单、个人委托购房、看房协议、房屋买卖合同是否具有格式条款、格式条款是否为有效条款的问题，本院认为，格式条款并非均为无效条款，被告仅陈述原告所供合同具有格式条款形式，但未提交证据证实格式条款加重其责任或免除、限制其权利，双方签订的上述合同系真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。故对被告的该抗辩意见本院不予采纳。综上所述，被告应依约自合同签订之日起三日内向原告支付中介费，故原告要求被告支付中介费15400元的诉讼请求，事实清楚、证据充分，本院予以支持。被告未按约支付中介费，原告要求其按合同约定每逾期一天按中介费总额1%支付违约金。被告抗辩该违约金过高，原告亦未提交证据证实自已的损失等于或大于该约定，故违约金应调整至按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，以15400为基数，自2014年6月2日起，至判决确定的履行期限应届满之日止，对原告超出部分违约金的诉讼请求本院不予以支持。原告要求被告赔偿经济损失（律师费）2500元，被告对此不予认可，双方签订的合同中对此未作约定，原告亦未提交有效证据证实产生了2500元诉讼代理费，对原告的该项诉讼请求，本院不予以支持。另外，被告是否通过案外人亿家乐市中分店看过涉案房屋并最终签订并履行了房屋买卖合同被告是否通过案外人亿家乐市中分店看涉案房屋并最终在上述中介机构签订、履行涉案房屋买卖合同，均不影响其向原告履行支付中介费的义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十六条之规定，判决如下：
一、被告杨曙光于本判决生效之日起十日内向原告济南百居安房地产咨询有限公司支付居间费15400万元。
二、被告杨曙光于本判决生效之日起十日内向原告济南百居安房地产咨询有限公司支付违约金，以15400元为基数，自2014年6月2日起，至本判决确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。
三、驳回原告济南百居安房地产咨询有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费730元，减半收取365元，由原告济南百居安房地产咨询有限公司负担50元，由被告杨曙光负担315元。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 苏乐风
二〇一五年九月二十八日
书记员 胡桂娟