河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民三终字第1235号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）任安垒，男，汉族，1983年3月17日出生。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）任安娜，女，汉族，1980年10月27日出生。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）郑州温馨物业管理有限公司。
法定代表人赵霞，该公司总经理。
委托代理人李丰梅，该公司职员。
委托代理人段颖杰，该公司职员。
上诉人任安垒、任安娜与被上诉人郑州温馨物业管理有限公司（以下简称温馨物业公司）物业服务合同纠纷一案，上诉人任安垒、任安娜均不服河南省郑州市管城回族区人民法院(2015)管民二初字第255号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人任安垒、任安娜，被上诉人温馨物业公司的委托代理人李丰梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年8月1日，温馨物业公司（甲方）与任安垒、任安娜（乙方）签订《前期物业服务协议》一份，约定：“温馨物业公司为任安垒、任安娜所购的位于美林河畔3号楼1单元5层东户提供物业服务；物业服务的内容包括房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理服务费用：任安垒、任安娜交纳费用时间，自开发商与任安垒、任安娜约定交房时间办理入住手续之日，开始交纳物业管理费及相关费用。高层住宅按建筑面积计收：每月每平方米1.3元，涉案房屋的建筑面积为112.83平方米；物业管理服务费中未计入电梯、公用照明、公用水电等共用设施设备运行的能耗费用，按实际发生额收取公摊费用。任安垒、任安娜提前预交三个月物业管理费，下次交费前10日内，任安垒、任安娜支付下期物业费用，三个月为一交费周期。其它有偿服务费用：车位及其服务费用机动车已购车位业主地下车场车位服务费80元/辆/月。违约责任：温馨物业公司违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，任安垒、任安娜有权要求温馨物业公司清退所收费用，退还利息并支付违约金；任安垒、任安娜违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，温馨物业公司有权要求任安垒、任安娜补交并从逾期之日起每天按逾期金额的1%交纳违约金。”任安垒、任安娜自入住到2013年12月31日之前一直正常缴纳物业服务费，但自2014年1月1日起任安垒、任安娜以温馨物业公司所聘保安殴打父亲，且温馨物业公司物业服务不到位为由未再继续交纳物业管理费及公摊电费，任安垒、任安娜反诉认为温馨物业公司收取的公摊电费应包含在物业费内,温馨物业公司另收公摊电费属重复收取,温馨物业公司未按规定标准收取停车费,应退还多收取的停车费及公摊电费,双方引起争诉。在诉讼过程中，任安垒、任安娜提供视听资料一份，用以证明其父亲被温馨物业公司所聘保安殴打的事实；另提供照片复印件一组，用以证明温馨物业公司服务质量不到位。以上事实，有当事人提供的证据、庭审笔录等在案佐证。
原审法院认为：温馨物业公司与任安垒、任安娜于2009年8月1日签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格按照约定全面履行自己的义务。温馨物业公司依照协议约定为任安垒、任安娜入住的美林河畔小区提供了物业管理服务，任安垒、任安娜接受了物业服务，任安垒、任安娜应履行协议约定的义务，及时缴纳物业管理费。任安垒、任安娜拖欠物业管理费的行为已构成违约，应当承担继续履行的责任。故温馨物业公司要求任安垒、任安娜支付物业管理费的诉讼请求，原审法院予以支持。任安垒、任安娜所购管城回族区美林河畔小区3号楼1单元5层东户房屋的建筑面积为112.83平方米，《前期物业管理服务协议》中约定高层住宅每月每平方米1.3元，2014年1月1日至2014年12月31日期间任安垒、任安娜应交物业管理费为1760.14元（112.83平方米×1.3元／月／平方米×12个月）。温馨物业公司与任安垒、任安娜签订的《物业服务协议》中对监控费用并未约定，温馨物业公司要求费用超出部分,原审法院不予支持。任安垒、任安娜未按约定时间向温馨物业公司交纳物业管理费，应按合同约定支付违约金，原审法院根据任安垒、任安娜的违约情节对违约金数额进行酌情裁量。温馨物业公司与任安垒、任安娜在《前期物业管理服务协议》中约定物业管理服务费中未计入电梯、公用照明、公用水电等共用设施设备运行的能耗费用，按实际发生额收取公摊费用。经核算，任安垒、任安娜应支付2013年6月20日至2014年11月20日公摊电费369元，故温馨物业公司要求任安垒、任安娜支付公摊电费369元的诉讼请求，原审法院应予支持。任安垒、任安娜反诉要求温馨物业公司返还公摊电费518元的请求，理由不足，原审法院不予支持。关于任安垒、任安娜反诉要求温馨物业公司返还停车管理费640元的请求。因温馨物业公司与任安垒、任安娜签订的《前期物业管理服务协议》中明确约定已购车位业主地下车场车位服务费80元/辆/月，该协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，任安垒、任安娜提供的《郑州市物业服务收费管理办法》仅为规范性文件，该文件对温馨物业公司与任安垒、任安娜签订的前期物业服务协议不具有约束力，但任安垒、任安娜可通过其它途径解决。故任安垒、任安娜要求温馨物业公司返还停车费的请求，原审法院不予支持。任安垒、任安娜提供的照片能够显示温馨物业公司在物业服务中存在一定的瑕疵，但上述瑕疵并不能成为任安垒、任安娜拒交物业费的理由，故该项辩称意见，不能成立，原审法院不予采信。任安垒、任安娜辩称其父亲被温馨物业公司所聘保安殴打，与本案并非同一法律关系，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款及相关法律之规定，原审法院如下：一、任安垒、任安娜于判决生效后十日内支付郑州温馨物业管理有限公司自2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费1760.14元及违约金（违约金计算以1760.14元为基数，自2015年1月1日起至本判决确定之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计付）。二、任安垒、任安娜于判决生效后十日内支付郑州温馨物业管理有限公司2013年6月20日至2014年11月20日公摊电费369元。三、驳回郑州温馨物业管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回任安垒、任安娜的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,反诉费25元，由任安垒、任安娜负担。
任安垒、任安娜不服原审判决，上诉称：一、一审法院判决任安垒、任安娜向温馨物业公司支付物业费1760.14元及违约金错误。任安垒、任安娜与温馨物业公司于2009年签订《前期物业管理服务协议》，协议约定温馨物业公司按合同约定向任安垒、任安娜提供物业服务，任安垒、任安娜向温馨物业公司缴纳物业管理费，由于温馨物业公司保安张集彦于2014年11月17日将任安垒、任安娜父亲任纪录打伤住院，温馨物业公司没有给任安垒、任安娜提供符合合同约定的物业管理服务，温馨物业公司违约在先，其应承担违约责任，因此任安垒、任安娜不应向温馨物业公司支付物业费及违约金。二、一审法院判决任安垒、任安娜应向温馨物业公司支付公摊电费369元错误。依据我国相关法律规定，公摊电费属于公用设备的运营费用，其应为物业管理费的一部分，任安垒、任安娜与温馨物业公司虽然约定由公摊电费，但该部分费用已包含在物业费之内，温馨物业公司重复收取该费用，属于不当得利，应予返还。三、一审法院驳回任安垒、任安娜的反诉请求错误。公摊电费包含在物业费之内，温馨物业公司应向任安垒、任安娜返还，停车管理费温馨物业公司没有按照物价局的规定收取停车管理费，温馨物业公司应将多收取的停车费向任安垒、任安娜返还。综上，请求：1、依法撤销郑州市管城回族区人民法院（2015）管民二初字第255号民事判决书，并依法驳回温馨物业公司的诉讼请求，且支持任安垒、任安娜的反诉请求；2、本案上诉费用由温馨物业公司承担。
温馨物业公司答辩称：一、任安垒、任安娜以温馨物业公司保安张集彦打伤其父亲为由而拒绝缴纳物业管理费是错误的，这是两个不同感念，不是同一个法律关系，法院不应予以受理；二、温馨物业公司关于公摊电费的收取是根据《郑州市物业服务收费管理办法》，双方签订的《前期物业管理服务协议》是合法有效的，任安垒、任安娜应当遵守；三、对于停车管理费用，任安垒、任安娜不是停车买卖的主体，应依法驳回其诉请，综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持原判。
本院经审理查明的事实与原审基本一致。
本院认为：温馨物业公司与任安垒、任安娜签订的《前期物业管理服务协议》并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格按照约定全面履行自己的义务。按照协议约定，温馨物业公司已为任安垒、任安娜提供了物业管理服务，任安垒、任安娜应按协议约定及时缴纳物业管理费。故任安垒、任安娜以其父亲被保安打伤拒绝缴纳物业管理费的理由不成立，本院对此不予支持。因温馨物业公司与任安垒、任安娜在《前期物业管理服务协议》中约定物业管理服务费中未计入电梯、公用照明、公用水电等共用设施设备运行的能耗费用，应按实际发生额收取公摊费用，故对任安垒、任安娜上诉称其不应缴纳公摊电费并要求的返还公摊电费518元的上诉理由，本院不应予支持。对于任安垒、任安娜要求温馨物业公司返还停车管理费640元的请求，因温馨物业公司与任安垒、任安娜签订的《前期物业管理服务协议》中明确约定已购车位业主地下车场车位服务费80元/辆/月，任安垒、任安娜并非该车位的购买者，任安垒、任安娜提供的《郑州市物业服务收费管理办法》对温馨物业公司与任安垒、任安娜签订的前期物业服务协议不具约束力，任安垒、任安娜可通过其它途径解决，故对任安垒、任安娜该上诉理由，本院亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费75元，由上诉人任安垒、任安娜负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 黎
审判员 王胜利
审判员 李剑锋
二〇一五年九月六日
书记员 候李爽