广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终8099号上诉人（原审被告）：李卫宗，男，1966年2月6日出生，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：林嘉蕾、徐柏坚，广东经国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:李洁好，女，1964年3月26日出生，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：梁永平，广东四方三和律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：李洁玲，女，1960年5月23日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审第三人）：李玉兰，女，1956年5月11日出生，汉族，住广东省四会市东城区。上诉人李卫宗与被上诉人李洁好、李洁玲、李玉兰物权保护纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1591号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人李卫宗上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判海珠区跃进路××—××号房屋首层归李卫宗所有，二、三层归李洁好、李洁玲所有，涉案房屋依法办理按份共有产权证；2.本案一、二审诉讼费由李洁好、李洁玲、李玉兰承担。事实和理由：一、李洁好要求李卫宗自2012年3月起至判决生效之日止，按3800元/月的标准支付租金收益是没有事实依据的。李洁好无证据证明李卫宗出租涉案房屋首层的租金自2012年至本次判决之日为止每月租金为3800元，应承担举证不能的法律后果。涉案房屋位于海珠区跃进路××—××号，是李卫宗的父亲李荣遗留下来的旧屋(20世纪90年代)，该房屋的建筑结构为混合砖木结构2层半，总建筑面积为47.55平方米。该房屋历经多年的风雨，其墙壁、门窗等均残旧不堪，多处断裂，若逢暴雨屋顶更加是多处漏水，基本可归为危楼。一审庭审中，李卫宗提供了《广州市房屋租赁合同》，该合同已经清楚记载涉案房屋首层自2009年4月1日至2011年3月30日出租给余艳红，月租金为500元。又提供了2014年5月《变更房屋租赁合同申请表》，证明涉案房屋首层于2014年6月已经改由李卫宗进行经营并以李卫宗的妻子钟锦姬的名字办理了营业执照的事实，两份合同皆经租赁登记备案，充分证明了涉案房屋首层的月租金自2009年4月1日至2014年6月为止为500元的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，不能举证的将导致其主张不能成立。李洁好虽然提出涉案房屋月租金每月是3800元，但却并没有就此进行相关的举证，也没有要求法院组织相关有资质的评估公司对房屋租金进行评估，为此李洁好应承担举证不能的法律后果，其诉请不应获得法院的支持。二、涉案房屋的性质是居民住房，并非商业用房。根据广州市房地产租赁管理所出具的《广州市房屋租会参考价》中居民住宅租金标准规定，涉案房屋位于江南××北地段，该地段的房屋租金标准2014年至2015年均为33元/平方米，2017年为35元/平方米。涉案房屋(建筑面积为47.55平方米)的合理租金参考范围：2014年至2015年每月应以1570元为宜，2016年至2017年以1664元为宜。由于涉案房屋的份额是由李卫宗、李洁好、李洁玲各占1/3份额，即使李卫宗需要支付相关房屋使用费/租金给李洁好、李洁玲，在2014年6月前亦应按合同记载的每月500元为标准进行支付，2014年6月后可按1570元－1664元为标准进行支付才合符情理。三、涉案房屋可以进行分割处理，但无需分割为独立两套套件，可办理按份共有的房产证，这样更有利于解决纠纷。本案中，李卫宗的经济环境并不好，如果要求其自2012年3月至判决生效之日起承担每月3800元的租金，李卫宗根本无力承担，甚至会令李卫宗一家的生活出现困难。李卫宗在一审庭审中已经提出了相关的解决方法，即对涉案房屋进行分割，当然，实物分割确实不利于生活便利，也不具备现实基础，但可以对各方在涉案房屋所占具体位置作出分割，并将该决定记载于房产登记薄中，实际上无需另行出具单独的产权登记薄，只需要出具房产按份共有证即可。李卫宗一审庭审中要求首层应归其所有，由于首层一直以来是李卫宗的生活经济来源，故由李卫宗所有亦是最为合理的。李洁好、李洁玲早已结婚离家，涉案房屋至诉讼时为止，实际上只有李卫宗一家居住在其中，李洁好、李洁玲根本不在当中居住的。至于首层房屋面积，一审时经测量已经表明房间为15.6391平方米，梯间是2.7209平方米。梯间是连接二、三楼的作用，李洁好、李洁玲均可使用，故一审法院将其算入一楼面积内，并以此认为首层建筑面积大于李卫宗应占有的份额所对应建筑面积的说法实际是不合理，毕竟首层实际可使用面积就是房间的15.6391平方米，并未超过李卫宗应占有的份额面积。被上诉人李洁好答辩称：对一审判决没有意见，不同意李卫宗的上诉请求。被上诉人李洁玲答辩称：同意原审判决，不同意李卫宗的上诉请求。被上诉人李玉兰没有提交答辩意见。被上诉人李洁好向一审法院提起诉讼，请求判令：1.判令分割广州市海珠区跃进路蒙圣横后1-××号房屋，并由李洁好、李卫宗、李洁玲各占1/3的产权份额，具体的分割方式为：每一层楼都由李洁好、李卫宗、李洁玲各占有1/3的份额；2.李卫宗向李洁好支付从2012年3月至上述房屋析产时止的租金，按每月1266元标准计算；3.由李卫宗承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：据房屋部门于20世纪90年代核发的《广州市房屋所有权证》反映，海珠区跃进路蒙圣横后街1-××号登记在李荣名下，该房屋的建筑结构及层数为：混合和砖木结构2层半，建筑基地面积为18.36平方米，总建筑面积为47.55平方米；等。李洁好、李玉兰因涉案房屋的继承问题提起诉讼。一审法院经审理查明李荣于1999年8月死亡，常少梅于2012年2月死亡等，并作出（2013）穗海法民一初字第1059号民事判决书，判决一、位于广州市海珠区跃进路蒙圣横后街1-××号房屋的产权由李洁好、李玉兰、李卫宗、李洁玲共同继承，继承后由李玉兰占该房屋1/10份额，李洁好、李卫宗、李洁玲各占该房屋的3/10份额；二、李洁好、李玉兰、李卫宗、李洁玲在本判决生效之日起7日内按本判决第一项主文所确定的权属情况相互协助办理位于广州市海珠区跃进路蒙圣横后街1-××号房屋产权过户手续，过户所产生的费用由李洁好、李玉兰、李卫宗、李洁玲按本判决第一项主文所确定的权属比例各自负担；等。该判决于2014年7月13日生效。李卫宗因不服（2013）穗海法民一初字第1059号民事判决，向一审法院申请再审。该案经审理查明，李洁好于2014年向一审法院申请执行，要求单方为其办理广州市海珠区跃进路蒙圣横后街1-××号房屋3/10产权份额的过户手续和房地产登记手续；该案诉讼中，李洁好表示房屋未办妥过户手续。一审法院作出（2016）粤0105民再××号民事判决书，判决一、撤销(2013)穗海法民一初字第1059号民事判决书；二、位于广州市海珠区跃进路蒙圣横后街1-××号房屋的产权由一审原告李洁好、一审被告李卫宗、李洁玲共同继承，继承后由一审原告李洁好、一审被告李卫宗、李洁玲各占该房屋的1/3份额；三、一审原告李洁好、一审被告李卫宗、李洁玲在本判决生效之日起7日内，按本判决第二项主文所确定的权属情况相互协助办理位于广州市海珠区跃进路蒙圣横后街1-××号房屋的产权过户手续，过户所产生的费用由一审原告李洁好、一审被告李卫宗、李洁玲按本判决第二项主文所确定的权属比例各自负担；等。李卫宗不服该判决，提起上诉。广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终3608号民事判决书，判决维持原判。该判决于2017年12月16日发生法律效力。各方当事人均确认，涉案房屋一直由李卫宗使用至今；该房屋至今未办理产权变更登记手续。李洁好于2014年10月9日提起本案诉讼。本案诉讼中，经李洁好申请，一审法院依法委托广州市海珠区房地产测绘所（以下简称测绘所）对涉案房屋的面积进行测绘。据测绘所出具的《房屋面积测量成果报告书》记载，跃进路蒙圣横后街××号之一地上层数为3层，地下层数为0，共用地18.36平方米，建基18.36平方米，总建筑面积56.1850平方米；首层建筑面积18.36平方米，其中房15.6391平方米，梯间2.7209平方米；二层建筑面积19.4650平方米平方米，其中房15.6391平方米，梯间2.7209平方米，不封闭阳台2.21平方米；三层建筑面积18.36平方米，其中房16.5043平方米，梯间1.8557平方米；等。李洁好向测绘所支付了测绘费120元。李洁好、李玉兰和李卫宗对上述报告书的真实性、合法性均没有异议。上述当事人还确认涉案房屋的二楼因栏杆损坏，故重新搭设了阳台，原阳台宽约65公分，搭设后的阳台宽约80公分；三楼阳台也是自行搭设的，宽度约65公分；由于居住面积不够，于1994年左右在四楼天台自行加建了简易结构。李洁好、李卫宗和李洁玲共同确认涉案房屋只有一个厨房，厨房在二楼靠近门口一边，整栋房屋没有独立的厕所，使用的是公共厕所。本案一审庭审中，李洁好及李洁玲表示要求对涉案房屋进行实物分割，具体分割方式为：首层按纵向分3等份，由李洁好、李洁玲、李卫宗各占1/3份额，2、3层按横向分3等份，靠近阳台的1/3由李卫宗所有，剩余的部分由李洁好、李洁玲各占1/3份额，归属于李洁好、李洁玲的部分不需要再单独分割，由李洁好、李洁玲自行协商解决。李卫宗表示不同意上述分割方式。经一审法院析明，李洁好及李洁玲坚持其所主张的分割方式。李洁好和李玉兰还提交了《广州市个人出租房屋（住宅）地方税费纳税（费）申报表》（填表日期2009年4月13日）、《变更房屋租赁合同申请表》（其中记载出租人（签章）为李卫宗，房屋地址海珠区跃进路蒙圣横后街××号之1首层，租赁期限变更为2009年4月1日至2017年3月30日），拟证明涉案房屋首层由李卫宗作商业用途出租，租金由李卫宗收取的事实。经质证，李卫宗对上述证据的真实性、合法性和关联性均无异议。李卫宗为证明提交了《营业执照》（其中记载的经营者为钟锦姬、注册日期为2014年6月9日）、《广州市房屋租赁合同》（其中记载出租人同意将海珠区跃进路蒙圣横后街××号之1首层房地产出租给承租人余红艳，租期2009年4月1日至2011年3月30日，月租金额为500元；该合同经租赁登记备案；该合同附有日期为2014年5月《变更房屋租赁合同申请表》，该表反映出租人与承租人同意将承租人变更为钟锦姬，租赁变更为2009年4月1日至2015年5月18日），拟证明涉案房屋首层于2014年6月已由李卫宗经营并以李卫宗的妻子钟锦姬的名字办理营业执照以及涉案房屋首层的月租为500元的事实。经质证，李洁好、李玉兰对上述证据的真实性、合法性没有异议，确认涉案房屋首层在2014年6月前是出租给余红艳使用的，但租金是每月3800元，上述租赁合同只是为办理备案手续，租金及时间段与实际不一致。另外，李卫宗还表示涉案房屋首层一直以钟锦姬的名义办理的营业执照，2014年6月之前的租金，承租人是以现金支付的租金的，而2014年6月之后至今一直由钟锦姬在经营。一审法院认为，一审法院作出的（2016）粤0105民再××号民事判决书，判决一、撤销(2013)穗海法民一初字第1059号民事判决书；二、位于广州市海珠区跃进路蒙圣横后街1-××号房屋的产权由李洁好、李卫宗、李洁玲共同继承，继承后由李洁好、李卫宗、李洁玲各占该房屋的1/3份额等，该判决经（2017）粤01民终3608号民事判决书判决予以维持原判。上述判决已生效。鉴此，生效的判决已确认李洁好、李卫宗和李洁玲是涉案房屋的共有权利人，各占有1/3产权份额，故李洁好、李洁玲有权要求涉案房屋进行分割。虽《房屋面积测量成果报告书》记载，涉案房屋为地上3层，建筑面积为56.1850平方米，但根据房产证登记的房屋情况反映，涉案房屋为两层半混合和砖木结构，总建筑面积为47.55平方米，当事人也确认涉案房屋中有部分建筑物为违章建筑，故一审法院只对涉案房屋中登记为有效产权的部分进行处理。根据测绘报告显示，涉案房屋首层建筑面积18.36平方米，其中房15.6391平方米，梯间2.7209平方米；二层中房15.6391平方米，梯间2.7209平方米；三层梯间1.8557平方米；各方当事人也确认涉案房屋只有一个厨房、位于二层，没有独立的厕所，李洁好及李洁玲要求每一层楼都按李洁好、李卫宗、李洁玲各占有的份额进行实物分割的方式明显不利于各方的生活便利，而李卫宗要求涉案房屋的首层归其所有，其他共有权人对该分割方案均不同意，且首层建筑面积也大于李卫宗应占有的份额所对应的建筑面积，因此，上述实物分割方案不利于生活便利，不具备现实基础，而且本案也无证据显示涉案房屋可分割为两套相互独立的套间且均能办理产权登记手续，并且不会因分割减损价值；鉴此，李洁好及李洁玲要求对涉案房屋进行实物分割方式，一审法院不予支持。至于首层部位的租金收益，各方当事人提交的证据反映涉案房屋首层自2009年4月起进行出租，而李荣于1999年8月死亡，常少梅于2012年2月死亡等，李洁好及李洁玲主张自被继承人死亡后即从2012年3月起分割租金收益的意见合理，一审法院予以采纳；从本案查明的事实及各方当事人的陈述可以得知，涉案房屋首层部位长期是作为店铺在经营使用的，而李卫宗表示首层部位自2014年6月起由其妻子钟锦姬在实际经营，因此李卫宗实际利用该首层部位进行经营获取收益，鉴此，李洁好及李洁玲要求李卫宗向其支付相应的租金收益也合理；李洁好及李洁玲主张涉案房屋首层的月租金3800元但没有提交证据予以证实，而李卫宗主张涉案房屋首层月租金为500元，只提交《广州市房屋租赁合同》，李洁好及李洁玲对该合同记载的租金标准不予确认，故涉案房屋首层的月租金收益宜按有资质的评估机构评定的该部位的租金参考价并以李洁好及李洁玲主张的月租金3800元为限计算为宜；鉴此，李卫宗应向李洁好及李洁玲各自返还2012年3月至本判决生效之日止期间的出租收益（按有资质的评估机构评定的该部位的租金参考价并以李洁好及李洁玲主张的月租金3800元为限的计算）。至于判决生效之后的租金收益，主张的条件尚不具备，各当事人可待条件成熟后再另行主张。本案是房屋共有权人基于物权提起的诉讼，并非租赁合同纠纷，李卫宗认为李洁好主张的租金收益已过租金1年的诉讼时效的意见，依据不足，一审法院不予采纳。李洁好基于涉案纠纷而申请测绘，所产生的测绘费应由各共有权人按所占份额承担。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,作出如下判决:一、被告李卫宗在本判决生效之日起15日内，按有资质的评估机构评定的海珠区跃进路蒙圣横后街1-××号房屋首层部位的租金参考价（月租金收益以李洁好及李洁玲主张的月租金3800元为限）的三分之一分别向原告李洁好及第三人李洁玲支付2012年3月至本判决生效之日止的租金收益；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6507元，由李洁好、李卫宗及李洁玲各负担2169元。本案测绘费120元，由李洁好、李卫宗及李洁玲各负担40元，李卫宗及李洁玲在本判决生效之日起15日将其应负担的测绘费支付给李洁好。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，1.李卫宗表示涉案房屋首层一直是用来经营，现在由其妻子在经营服装生意。2.李卫宗出示了涉案房屋的《房地产登记簿查册表》，该查册表显示涉案房屋的使用性质为住宅。3.李卫宗、李洁好均表示想获得涉案房屋的首层，李洁玲则表示不同意出卖涉案房屋，因其没有房屋居住，其可以不要首层，要二楼或三楼都行，要首层的需补偿李洁玲15万。李卫宗表示其认为补偿15万元太高，其暂不能决定其调解方案。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。鉴于一审判决第一项判决李卫宗按有资质的评估机构评定的涉案房屋首层部位的租金参考价（月租金收益以李洁好及李洁玲主张的月租金3800元为限）的三分之一分别向李洁好及李洁玲支付2012年3月至本判决生效之日止的租金收益，但未确定是按商业用房还是按居住用房来评定，故本案争议焦点之一是涉案房屋首层部位的租金参考价应按商业用房还是应按居住用房来评定的问题。虽涉案房屋的《房地产登记簿查册表》显示涉案房屋的使用性质为住宅，但李卫宗自认涉案房屋首层一直是用来经营，现在亦由其妻子在经营服装生意，且李卫宗提供的证据也显示涉案房屋首层可领取《营业执照》进行正常的商业经营的，故一审判决第一项的租金参考价应按商业用房来评定。至于李卫宗如何与案外人约定租金标准，或是由李卫宗如何自行经营，均是李卫宗对涉案房屋首层房屋使用权的自由处分，但不影响其按上述标准向其他共有人支付相应的收益。关于涉案房屋分割的问题。李卫宗、李洁好、李洁玲在一审及二审中就如何分割涉案房屋均不能达成一致意见，且李洁好作为本案原告亦未就涉案房屋分割的问题提起上诉，故李卫宗如坚持分割涉案房屋应另循法律途径主张为宜。综上所述，上诉人李卫宗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2169元,由上诉人李卫宗负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  吴国庆审判员  黄 嵩二〇一八年六月十一日书记员  徐毅敏