广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠香法民三初字第999号
原告：张伦家，男，汉族，户籍地安徽省寿县，现住址珠海香洲区，公民身份号码×××703X。
原告：刘丽红，女，汉族，户籍地广东省平远县，现住址珠海香洲区，公民身份号码×××2848，系原告张伦家之妻。
被告：王允菊，女，汉族，户籍所在地珠海市香洲区，现住址澳门，公民身份号码×××4121。
委托代理人：马刚，男，回族，××年××月××日出生，户籍地上海市闸北区，与关系。
被告：卢国阳，男，汉族，户籍地河南省固始县，现住址珠海香洲区，公民身份号码×××6317。
原告张伦家、刘丽红诉被告王允菊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据两原告的申请，依法追加卢国阳作为本案被告参加诉讼，并组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张伦家、刘丽红以及被告卢国阳到庭参加了诉讼。被告王允菊的委托代理人马刚到庭参加了本案第一次庭审，第二次庭审经本院合法传唤未到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告张伦家、刘丽红诉称：两原告于2015年向被告王允菊购买位于珠海市香洲区拱北夏湾昌平路227号2单元102房，并于2015年4月16日向被告王允菊支付购房余款，原告已向被告王允菊付清全部购房款，上述房产已登记于两原告名下（粤房地权证珠字第××号）。同时，双方约定付清房时，被告王允菊就须交付该房屋给原告，后两原告收房时发现上述房屋被卢国阳占用且不肯腾退。上述房屋已经归原告所有，但被告王允菊未按约定向原告交付上述房屋，且一直收取该房租金，被告王允菊的行为造成原告严重的经济损失，原告多次要求其腾退清空上述房屋并赔偿相应的租金，但被告王允菊对此置之不理，继续占用原告的上述房屋，收取房屋租金。
为此，原告张伦家、刘丽红起诉请求：一、判令被告王允菊将位于珠海市香洲区拱北夏湾昌平路227号2单元102房屋腾退交付给原告；二、判令被告王允菊赔偿房屋租金损失人民币1万元（该租金损失还应按5000元／月的标准从2015年4月16日起向原告支付租金至将房屋腾退交付给原告止）；三、判令被告王允菊承担本案的全部诉讼费用。在第一次庭审中，本院向两原告释明“买卖不破租赁”的法律原则，并询问两原告是否坚持诉讼请求。两原告同意按王允菊和卢国阳的租赁合同标准收取租金，本院依法追加卢国阳作为被告参加诉讼。在第二次庭审中，两原告变更诉讼请求为：一、要求两被告交接清楚房屋的所有租赁资料（租赁合同和7800元押金）；二、被告王允菊和被告卢国阳清算从2015年4月16日的房租给原告（每月4100元，2016年1月1日起租金按每月4300元计收，付至租赁期满）。
两原告为其诉求向本院提交如下证据：1、珠海市房屋买卖合同；2、房屋买卖交收合同；3房产证；4、房屋租赁合同；5、借款凭证。
被告王允菊答辩称：1、被告与原告张伦家的房屋买卖是带租约买卖；2、原告向法院提供的不是双方正式房屋交易合同，交易中心存有正式合同；3、收到房款后，被告没有再收过房租，并已经通知租户由原告继续收取房租。
被告卢国阳答辩称：我方不是不给房租，而是因为我和被告王允菊签订的租赁合同，后来被告王允菊和我说不用给她缴纳租金，我也打电话与原告进行沟通，2015年6月份给原告打电话，但是原告说暂时不用收取。我方6月份的租金没有交，4、5月份的房租交给了被告王允菊，我现在要等新旧房东给我明确的答复才交纳房租。2015年9月份被告王允菊有给我打电话说明腾退房产，但是我方不同意腾退。
被告王允菊、卢国阳均未为其辩称向本院提交证据。
经审理查明：2015年3月13日，两原告与被告王允菊签订一份《房地产买卖合同》，约定被告王允菊将其名下位于珠海市拱北夏湾昌平路227号2单元102房转让给两原告，两原告对被告王允菊转让的房地产作了了解，愿意购买该房地产；该房产建筑面积为73.57平方米、交易总价90万元。双方特别约定：1、双方在办理完房屋过户手续当天，两原告向被告王允菊支付首期款30万元；2、被告王允菊收到房屋所有款项当天与两原告办理房屋交付手续。
两原告和被告王允菊于2015年3月17日办理涉案房屋过户手续，取得房屋产权证。两原告于2015年4月16日以按揭方式向被告王允菊付清全部购房款。
2015年3月29日，两原告和被告王允菊签署一份《房屋买卖交收合同》，约定被告王允菊收到两原告购买涉案房屋尾款60万元之日起30日内向两原告完成房屋交收程序，被告王允菊必须确保房屋、地板、墙壁和楼梯等简装修的完好无损。若被告王允菊没有按期无条件完成交收程序，两原告有权采取法律措施，期间造成两原告损失，按每月五千元房租计赔偿两原告，被告王允菊负全部责任。
另查明：2013年8月21日，以被告王允菊出租方、被告卢国阳为承租方签订一份《房屋租赁合同》，约定被告王允菊将涉案房租赁给被告卢国阳使用；租赁期限从2013年9月1日至2016年12月31日；被告卢国阳保证每月向被告王允菊缴交租金3700元，2015年房租每月加200元，2016年每月租金4100元；租赁期间被告卢国阳向被告王允菊缴交押金7400元；被告卢国阳必须在每月25日前将租金交付给被告王允菊。庭审中，两被告认可双方《房屋租赁合同》在实际履行时租金变更为2015年每月4100元，2016年每月4300元，两原告亦同意承租人按该租金标准交付租金。
被告王允菊质证时认可收取被告卢国阳2015年5月31日之前的房租，同意向两原告退还2015年4月16日至2015年5月31日期间的房租。被告卢国阳答辩时认可自2015年6月起未支付过房租，并表示不同意腾退涉案房屋。
本院认为：两原告和被告王允菊于2015年3月13日就涉案房屋签订《房地产买卖合同》并依约于2015年3月17日办理了涉案房屋的过户手续，现涉案房屋登记于两原告名下，两原告是涉案房屋的所有权人。
两被告于2013年8月21日就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，至今被告卢国阳仍占用使用涉案房屋并要求继续居住至租赁期限届满。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，两原告作为涉案房屋的受让人应与被告卢国阳继续履行两被告于2013年8月21日签订的《房屋租赁合同》。由于被告王允菊已出售涉案房屋，无权再作为涉案房屋的出租人保管租赁押金，故两原告请求被告王允菊交接涉案房屋的押金7400元，本院予以支持。鉴于两被告于2013年8月21日签订《房屋租赁合同》的履行主体和租金数额均发生变更，且两原告持有该房屋租赁合同的复印件、两原告和被告卢国阳清楚并确认《房屋租赁合同》复印件的真实性，故两原告并无要求两被告必须交接《房屋租赁合同》原件之必要，故对两原告该项诉讼请求，本院不予支持。
关于租金的返还和支付，两原告于2015年4月16日已向被告王允菊付清涉案房屋的全部购房款，根据两原告和被告王允菊在《房地产买卖合同》中的约定，被告王允菊应于2015年4月16日起向两原告交付涉案房屋。被告王允菊不但未依约向两原告交付涉案房屋，反而向被告卢国阳收取了2015年4月16日至2015年5月31日期间的租金，根据两原告和被告王允菊在《房屋买卖交收合同》的约定以及被告王允菊的自认，被告王允菊应向两原告返还2015年4月16日至2015年5月31日期间的租金共计6150元。被告卢国阳自2015年6月起未再向涉案房屋的业主支付过租金，应向两原告支付自2015年6月1日起至2015年12月31日止、按每月4100元计收的租金，以及自2016年1月1日起至2016年12月31日止按每月4300元计收的租金，未到期的租金应于每月25日前交付给两原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：
一、被告王允菊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张伦家、刘丽红交付押金人民币7400元；
二、被告王允菊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张伦家、刘丽红支付2015年4月16日至2015年5月31日期间的租金人民币6150元；
三、被告卢国阳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张伦家、刘丽红支付自2015年6月1日起至2015年12月31日止、按每月4100元计收的租金，以及自2016年1月1日起至2016年12月31日止按每月4300元计收的租金（未到期的租金于每月25日前将当月租金交付给两原告）。
如果负有履行义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币510元，被告王允菊负担271元，被告卢国阳负担239元。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 吴 杰
审 判 员 崔少俊
人民陪审员 闫太民
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 莫钧翔