宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁01民终2306号
上诉人（原审被告）：徐莉，女，汉族，个体，住宁夏回族自治区贺兰县。
上诉人（原审原告）：陈生，男，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：王微（系陈生妻子），女，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。
上诉人徐莉因与被上诉人陈生房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2017）宁0122民初1547号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年8月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人徐莉的上诉请求：1.撤销原判，并依法改判上诉人不承担向被上诉人给付6378元租金的义务；2.判决被上诉人全额退还上诉人2000元房屋押金；3.上诉费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审判决认定事实不清。上诉人与被上诉人于2015年8月31日签订了房屋租赁合同，约定被上诉人将涉案位于贺兰县望都**号楼*号房一套面积为112.38平米的房屋，租赁给上诉人，租期为3年，自2015年9月1日至2018年8月31日；租金第一年22000元，第二年24000元，第三年租金26000年，并约定租赁期间，如遇市场变化，双方可另行协商调整租金标准，付款方式按年结算。合同签订后，上诉人依合同约定向被上诉人支付2000元押金，并付清2015年9月1日至2016年8月31日期间的租金。上诉人在向被上诉人付清2015年9月1日至2016年8月31日的房屋租赁费后，生意不景气，入不敷出。加之周围租赁房房主都随行就市调整降低了房屋租金，因房屋租赁合同事先约定租赁期间，如遇市场变化，双方可另行协商调整租金标准，付款方式按年结算。上诉人多次打电话依约定与被上诉人协商，被上诉人已明知上诉人的意图，却避而不见，恶意拖延时间，放任损失扩大，导致上诉人无法交还涉案房屋钥匙。且一审判决中也认可上诉人已于2016年8月中旬搬离涉案房屋并提前电话通知了被上诉人，不存在实际占用的事实，因此，上诉人不承担6378元的租金义务。二、被上诉人理应退还上诉人2000元的房屋押金。上诉人已于2016年8月中旬搬离涉案房屋，在租赁期间上诉人已付清了房屋租赁费，且现上诉人已不再实际占用被上诉人的房屋，被上诉人应退还上诉人2000元的房屋押金。综上，请求支持上诉人的上诉请求。
被上诉人陈生辩称，上诉人所述与事实不符，被上诉人主动要了3次钥匙，第一次2016年9月3日，上诉人说退房，被上诉人去收房，要求其退钥匙或者转租；第二次2017年6月7日，被上诉人之妻王微给上诉人发短信要求其把钥匙放在物业；第三次是2017年6月9日一审主审法官给上诉人打电话，让其把钥匙交到物业，上诉人说不退押金不给钥匙。2016年年底被上诉人去涉案房屋贴出租广告，上诉人出来看了下，但没有说话，说明上诉人没有交还钥匙的意思。2017年7月份被上诉人去物业拿到了钥匙。上诉人退房造成涉案房屋空置及租金损失，故押金2000元作为赔偿，不予退还。
陈生向一审法院的起诉请求：1.依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告支付2016-2017年度房屋租金24000元，违约金4800元，共计28800元，并主张至实际付清之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定的事实：2015年8月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：一、原告将位于贺兰县望都**号楼*号房屋一套（面积为112.38平方米）出租给被告，租期为三年，自2015年9月1日至2018年8月31日；二、租金第一年22000元，第二年租金24000元，第三年租金26000元，并约定租赁期间，如遇市场变化，双方可另行协商调整租金标准，付款方式按年结算；三、租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金。被告逾期未交租金的，每逾期一日，原告有权按月租金的20%向被告加收滞纳金。合同签订后，被告向原告支付押金2000元，并付清2015年9月1日至2016年8月31日期间的租金。2016年8月，原告电话要求被告交纳下一年的租金，被告告知原告其不再继续租赁涉案房屋，故下一年的租金其不交纳，被告于8月中旬搬离涉案房屋。当月原告到涉案房屋收取钥匙，发现房屋门已锁。2016年9月1日，被告租赁位于贺兰县营业房*号营业房一套，与案外人赵丽萍签订《房屋租赁协议》。后双方就押金是否退还发生争执，原告未退还押金，被告未交还钥匙。
一审法院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人占有、使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，原、被告之间成立房屋租赁合同关系，原、被告应当按照合同约定全面履行各自义务。本案中，被告于2016年8月通知原告不再租赁涉案房屋，原告未表异议，后被告实际于2016年8月中旬搬离涉案房屋。根据法律规定：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务可以解除合同。现原告主张解除涉案《房屋租赁合同》，被告亦同意，故认定自解除通知到达之日起合同解除，故对原告要求解除双方签订的《租赁合同》的诉讼请求，予以支持。根据《合同法》第九十七条规定：”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现原告要求被告支付2016年1月1日至2017年12月31日期间的租金24000元的诉讼请求，因被告陈述自2016年9月1日之前的租金原告已付清，故不存在欠付的事实，所以对原告要求被告支付2016年1月1日至2016年8月31日期间的租金的诉讼请求，不予支持。对于合同解除后，自2016年9月1日之后的租金损失，因被告已实际于2016年8月中旬搬离涉案房屋并提前通知了原告，故不存在实际占用的事实，但考虑到被告至诉讼时还未交还涉案房屋钥匙，以致原告对涉案房屋无法进行再次出租或出售，给原告造成了一定的损失，其行为无论出于何种原因都属不当，应当承担一定的违约责任。但同时，被告新租用的房屋是*号房，与原告所出租的*号房距离甚近，原告在被告提前告知其解除合同的情形下，若与被告电话联系未果，可到原告新租用的房屋进行协商处理，但原告未能及时与被告进行沟通处理，放任损失扩大，亦有过错，应当承担放任期间的部分损失。综上所述，并结合双方庭审中均未提交直接的证据证明未交还、收取钥匙的责任在于对方，故为平衡各方利益，在原、被告均有过错的情况下，对解除合同后的损失应当各自承担50%的责任较为适宜，因此对自2016年9月1日至起诉之日2017年3月14日期间共计194天的租金损失，参照合同约定的第二年租金每年24000元为基数，由被告按照50%的责任比例赔偿原告租金损失6378元（24000元÷365天×194天×50%≈6378元），超出部分不予支持。对原告要求被告支付违约金4800元的诉讼请求，鉴于被告已提前就合同解除通知了原告，且第一年租赁期间内的租金不存在欠缴的事实，同时对于合同解除后的租金损失因原告亦有过错，故对该项诉请不予支持。综上，对于原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，予以支持；对于原告要求被告支付所欠2016-2017年度租金24000元、违约金4800元，共计28800元的诉讼请求，支持由被告负担2016年9月1日至起诉之日2017年3月14日期间的租金损失6378元，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第九十四条第一款第（二）项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告陈生与被告徐莉签订的《房屋租赁合同》；二、被告徐莉支付原告陈生自2016年9月1日至起诉之日2017年3月14日期间的租金6378元，于判决生效之日起十五日内付清；三、驳回原告陈生的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费520元，减半收取计260元，由原告陈生负担202元，由被告徐莉负担58元。
二审审理中上诉人徐莉与被上诉人陈生均未提交新证据。
二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，虽然上诉人徐莉已于2016年8月中旬搬离涉案房屋，但未将房屋钥匙交还给被上诉人陈生，故涉案房屋并未归于由被上诉人完全实际控制，导致被上诉人无法将涉案房屋收回并再次出租给他人予以收益，上诉人无证据证实未能交还钥匙的责任完全在于被上诉人，由此造成的损失上诉人具有一定过错，一审认定上诉人承担50%租金损失的责任并无不当。关于2000元押金，上诉人在一审时未提出反诉，故在本案中不予处理。
综上所述，徐莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费520元，由上诉人徐莉负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭 鹏
审判员 张 婧
审判员 王建玲
二〇一七年十二月十七日
书记员 郝小梅
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
......
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。