上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初47628号
原告：王安元，男，1976年8月16日生，汉族，户籍地安徽省池州市。
委托诉讼代理人：程治国，北京市京大(上海)律师事务所律师。
被告：上海福微实业有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：俞哲彦，经理。
委托诉讼代理人：陶笔一，上海市徐浦律师事务所律师。
被告：上海同福易家丽家具市场经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：陈萍，董事长。
委托诉讼代理人：赵利军，男。
原告王安元诉被告上海福微实业有限公司(以下简称福微公司)、上海同福易家丽家具市场经营管理有限公司(以下简称同福公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月21日受理后，依法适用简易程序，由审判员杨怡霖独任审理，于2017年8月8日公开开庭进行了审理。原告王安元的委托诉讼代理人程治国、被告福微公司的委托诉讼代理人陶笔一到庭参加诉讼。被告同福公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告王安元诉称，2016年4月14日，原告与被告福微公司签订《租赁合同》，约定福微公司将上海市浦东新区杨高南路XXX号停车场小木屋(以下简称系争房屋)出租给原告使用，年租金人民币11万元(以下币种相同)，租赁期限自2016年7月10日至2017年7月10日，押金5,000元，赔偿给上家1万元，装修花费368,506元。2017年2月15日，同福公司告知要拆违，系争房屋现已被拆除，原告自2017年3月始无法经营。因同福公司收取水、电、话费等，进行日常管理，要求同福公司承担连带责任。现向法院起诉要求：一、判令福微公司返还2017年3月10日至2017年7月10日期间租金36,664元；二、判令福微公司支付两个月免租经营期租金18,332元；三、判令福微公司返还押金5,000元；四、判令福微公司赔偿给原告支付给上家赔偿款1万元；五、判令福微公司赔偿装修损失245,670元；六、判令福微公司赔偿搬运费18,000元；七、判令同福公司对上述欠款承担连带责任；八、诉讼费由两被告负担。
被告福微公司辩称，年租金为10万元。原告搬走时未与福微公司办理交接手续，根据同福公司发布的《告知书》要求在2017年4月15日前搬离，故同意自2017年4月16日起算返还的租金。根据合同约定，原告享受两个月免租经营，排除了不可抗力、市政工程、商城改造等原因，本案属于除外原因，故不同意支付两个月免租经营期租金。福微公司代原告支付2017年1-3月水电费2,950.8元，要求在押金中扣除代付费用后再返还押金。不同意赔偿原告支付给上家赔偿款1万元、装修损失以及搬迁费，缺乏合同和法律依据。本案与同福公司无关，福微公司愿意承担本案相关法律责任。
被告同福公司未到庭应诉。
经审理查明，2016年4月14日，原告与福微公司签订《租赁合同》，约定福微公司将上海市浦东新区杨高南路XXX号停车场小木屋出租给原告使用，合同第三条第1款约定，租赁期限自2016年7月10日至2017年7月10日，租期12个月。第四条约定，年租金10万元，半年一付，先付后租，提前15天支付。第九条第2款约定，合同期内，福微公司除由于不可抗力、市政工程、政府有关主管部门须征用、规划、调整、商城改造的原因外，确需提前终止本合同时，须提前两个月以书面形式通知原告，且自福微公司通知原告终止合同之日起，原告可享受两个月的免租经营，但原告须如期支付相应使用的电、电话等费用。签约当日，福微公司法人俞哲彦出具《收条》称，“收到现金肆万伍仟元整，转账陆万元整”。之后，原告(乙方)与福微公司(甲方)签订《补充协议》，约定租期一年一签，年租金11万元，租金年付，付押金5,000元，第一年房租分两次付，第一次签约后付玖万元，剩下的两万伍仟元正式营业必须付清。前期甲方与租客丙方有约在先，需赔偿丙方1万元，由乙方支付，签约后付款。甲方于5月5日将房里东西搬出，5月6日将房屋交付乙方，装修期间免租期为65天，房租从免租期结束后开始计算，房租时间计算：2016年7月10日至2017年7月10日。乙方许可经营水暖、地暖、净水、空调、电料产品。如果在装修或营业期间出现由市场、甲方方面不可继续装修或继续经营的前提下(市场动迁、市政拆迁、不可抗力因素除外)，甲方全额退还乙方所有费用。
2017年2月14日，浦东新区“五违”整治指挥部办公室发出《告知书》称，整治范围：北蔡镇同福村；整治时间：自本告知发布之日起至2017年4月15日；整治要求：整治范围内的违法建筑必须在2017年4月15日前自行清空、搬离、拆除。
2017年2月15日，同福公司向同福易家丽家具商城全体经营户发出《通知书》称，《租赁合同》至2017年3月15日终止。请所有经营户于2017年3月31日前自行清空、搬离。市场将于2017年4月1日起全面停水、停电、整体关闭。
福微公司提供其与案外人崔某某于2016年11年26日签订的《租赁合同》，地址在杨高南路XXX号天桥下北侧一间，店门名称为亿田集成灶。租期自2016年12月10日至2017年12月9日，年租金4万元。福微公司称天桥小木屋分别出租给崔某某和原告两家租户。
本案在审理过程中，经原告申请，本院委托上海中世建设咨询有限公司对位于上海市浦东新区杨高南路XXX号停车场小木屋工程造价进行司法鉴定。上海中世建设咨询有限公司于2017年9月6日回函我院《关于(2017)沪0115民初47628号案撤销鉴定的说明》称：该案有关现场已拆除，资料不齐全，原告无法提供图纸，所列清单及照片被告不认可，故暂时无法进行司法鉴定。根据高院“关于进一步规范委托社会机构从事拍卖、评估等司法辅助工作的若干意见”的规定，鉴于资料不齐全，我司终止该项司法鉴定。
本院向在上海市浦东新区同福村民委员会工作的沈晓黎调查本案系争房屋评估情况时称，我处只有同福易家丽39,000多平方米总的评估报告，有400多家租户，无法提供每家租户的评估报告。
本院向在博文房地产评估造价集团有限公司就职的骆亮乐造价师调查本案的评估情况时称，整个天桥小木屋的评估面积为94.63平方米，装修评估总价为65,144元。根据房屋平面示意图以及评估时拍摄的照片显示，天桥小木屋有两家企业在经营，一家是亿田集成灶，另一家是经营空调、地暖的企业。门面约四开间，亿田集成灶占一开间多，另一家企业占了三开间左右，但具体面积不清楚，分割情况不详。
本院向在上海同福易家丽市场经营管理有限公司工作的任福明调查本案系争房屋补偿情况时称，同福村委会根据评估报告提供的补偿明细如下：评估面积94.63平方米；属砖混结构400元/平方米；房屋重置价37,852元；装修装饰65,144元；搬运费650元/车×20车=13,000元；停工停产94.63平方米×100元/平方米=9,463元；奖励115,996×10%=11,599.60元；合计补偿137,058.60元。
以上事实由经庭审质证的租赁合同、补充协议、租金收条、通知书、告知书、催款通知书、申请、店面装修明细单、水电费收据、照片、调查笔录等证据以及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告与福微公司之间所租赁的房屋系违章建筑，双方之间签订的《租赁合同》和《补充协议》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。
被告福微公司主张年租金为10万元，原告主张年租金为11万元。虽然原告与福微公司于2016年4月14日签订的租赁合同约定年租金为10万元，但之后双方以补充协议的形式将年租金变更为11万元，故本院确定系争租赁合同的年租金为11万元。原告主张共支付125,000元，其中5,000元押金、1万元给上家补偿费、11万元租金。被告福微公司认可收到11万元，其中5,000元押金、1万元给上家补偿费、95,000元租金。因原告仅提供11万元的付款凭证，应承担举证不能的法律后果，故本院采信被告福微公司的主张，确认原告支付5,000元押金、1万元给上家补偿费、95,000元租金。原告主张其于2017年3月10日前搬离，福微公司对此不予认可，鉴于原告未与福微公司办理交接手续，且对其于2017年3月10日前搬离的主张未提供相应证据予以佐证，故本院难以采信。现福微公司自愿返还自2017年4月16日起的租金，本院依法予以准许。原告已付租金95,000元，扣除自2016年7月10日至2017年4月15日期间的租金84,006元，福微公司还应返还给原告租金10,994元。
原告根据合同第9.2条约定，主张付两个月免租经营期租金18,332元，因系争租赁合同无效，故原告主张缺乏依据，本院难以支持。
原告要求返还押金5,000元，福微公司同意，但要求从押金中扣除替原告代付的2017年1-3月水电费等费用2,065.40元，原告对此无异议，本院依法予以准许。福微公司另主张替原告隔壁租户代付885.40元，隔壁租户称已将该笔费用支付给原告，故要求从押金中扣除885.40元，原告对此予以否认，福微公司对其主张未举证证明，故对福微公司要求从押金中扣除885.40元的请求，本院难以支持。
原告要求赔偿给上家赔偿款1万元，缺乏法律依据，本院难以支持。
原告要求赔偿装修损失245,670元以及搬运费18,000元，原告虽提供系争房屋装修明细以及照片，福微公司对该组证据的真实性以及证明内容均不予认可，鉴于系争房屋已被拆除，鉴定部门根据目前状况无法评估出系争房屋的现值，本院以评估和补偿时确认的装饰装修费用65,144元、补偿的搬运费13,000元为依据，结合天桥小木屋出租给两家租户的实际情况以及双方的过错程度等，综合考虑，酌定福微公司赔偿给原告装修损失48,000元以及搬运费9,000元。
原告要求同福公司承担连带责任，缺乏合同和法律依据，本院难以支持。被告同福公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告王安元与被告上海福微实业有限公司签订的《租赁合同》与《补充协议》无效；
二、被告上海福微实业有限公司在本判决生效之日起十日内返还给原告王安元租金人民币10,994元；
三、被告上海福微实业有限公司在本判决生效之日起十日内返还给原告王安元押金人民币2,934.6元；
四、被告上海福微实业有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿给原告王安元装修损失人民币48,000元；
五、被告上海福微实业有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿给原告王安元搬运费人民币9,000元；
六、驳回原告王安元的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币6,305元，减半收取计人民币3,152.50元，由原告王安元负担人民币1,577.50元，被告上海福微实业有限公司负担1,575元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨怡霖
二〇一七年十二月二十五日
书记员 朱沈聪
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。