河南省三门峡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫12民终1335号
上诉人（原审原告）：三门峡市湖滨区崖底乡梁家渠村民委员会第二村民组，住所地：三门峡市湖滨区梁家渠第二村民组。
负责人:张建峡，该组组长。
委托代理人：王建国，河南郑声律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告）：张建国，男，1963年8月9日出生，汉族，住三门峡市。
委托代理人张培强，河南宇萃律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被上诉人（原审第三人）：梁青，女，1980年1月4日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。
委托代理人：郭建波，河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。
上诉人三门峡市湖滨区崖底乡梁家渠村民委员会第二村民组（以下简称梁家渠第二村民组）因与被上诉人张建国梁青租赁合同纠纷一案，不服三门峡市湖滨区人民法院（2017）豫1202民初814号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人梁家渠第二村民组的负责人张建峡及委托代理人王建国，被上诉人张建国的委托代理人张培强、被上诉人梁青的委托代理人郭建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
梁家渠第二村民组上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。理由为：1、被上诉人为上诉人施工的工程基本完工后，由于被上诉人一直不提交施工合同、图纸以及监理签证单等文件，致使上诉人一直无法与被上诉人进行结算，一审在对证据没有质证的情况下，仅凭被上诉人单方制作的结算单在没有发包方签章和审计部门审计的情况下就认定工程价款没有事实和法律依据。2、根据双方合同约定，被上诉人支付的租金平均仅为3.89元每平方米，与市场价格相差4倍之余，且合同期限长达20年，没有对租金进行任何调整，明显损害了集体利益。3、被上诉人与原组长曹建芳签订的协议没有经村民小组三分之二以上村民同意。请求二审改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人张建国答辩称：1、本案诉争租赁纠纷的五层小楼系张建国承建，上诉人拖欠张建国工程款不支付，经与上诉人协商，以工程款抵顶租金。自双方2008年签订《租赁协议》履行至2017年，上诉人从未对工程款抵顶房租提出异议，经数年抵顶租金，上诉人尚拖欠张建国工程款17万元未支付，张建国不存在拖欠上诉人租金的事实。2、上诉人与张建国签订的租赁合同效力已经生效判决所确认，也经过村民代表同意。
被上诉人梁青答辩称：同意张建国答辩意见。
梁家渠第二村民组向一审法院起诉请求：解除梁家渠第二村民组与张建国签订的房屋租赁合同，并支付2015年至今拖欠的租金。
一审法院认定事实：2008年7月28日，梁家渠第二村民组（甲方）与张建国（乙方）签订租赁协议一份，主要内容为：甲方愿将位于崤山路西段、××交叉口梁家渠二组服务楼后院内五层小楼承租给乙方，租赁期限20年，7万元起价，每五年递增一万元，从2008年8月1日至2028年11月30日止；合同签订后，乙方开始装修，应缴清当年租金，以后每年4月30日前乙方缴清上半年租金，当年11月30日交清下半年租金，甲方向乙方出具收款凭证；上述房屋租给乙方使用时，该建筑范围内及附属设施的土地使用权可由乙方免费使用；乙方征得甲方同意，可对房屋进行改造或增扩设备，一切费用乙方自理；承租人经出租人同意，可将房屋租赁给第三人，承租人转租的，承租人和出租人之间的租赁合同继续有效；前期装修需3个月，装修期不算合同日期。曹建芳（原梁家渠第二村民组组长）在合同上签字，并加盖三门峡市湖滨区崖底乡梁家渠村民委员会公章，张建国在合同上签字。
2008年7月28日，张建国与第三人梁青签订租赁协议，租期至2028年11月30日，租金每年10万元，每5年递增1万元。梁青租赁上述房屋至今。关于转租，（2013）湖民二初字第480号民事判决书，载明：“根据本院查明的事实，张建国将其租赁的房屋转租时，事先征得梁家渠原二组组长曹建芳的同意，梁家渠二组以张建国私自转租为由请求确认合同无效，理由不能成立，本院不予支持。”
2017年5月9日，三门峡市湖滨区崖底乡梁家渠村民委员会出具证明一份，载明：源馨商务酒店梁青20**年2月28日通过电子转账向我村交付的594000元，所交款项为梁青、翟双喜、梁拴丁、张建国四家租赁二组房屋的租金，含梁青20**年7月1日至2015年7月1日租金22万元、2014年11月1日至2015年11月1日租金20万元；翟双喜2014年10月1日至2015年10月1日租金7.4万元；梁拴丁2014年6月1日至2015年6月1日租金5000元，2014年11月1日至2015年11月1日租金1.5万元；张建国2014年11月30日至2015年11月30日租金8万元。
2017年5月24日，经对梁家渠村民委员会村长范明堂调查，范明堂称，关于张建国的房租，经其和前任组长协商，用盖房的工程款抵顶房租。2017年5月18日，梁家渠村委会出具证明一份，载明：梁家渠二组张建国建设二组服务楼后院小楼工程款总计已付工程款1096200元。庭审中，张建国提交崖底街道办项目【2008】梁家渠二组商业用房建设工程结算书一份，证明张建国承建五层小楼工程竣工交付后，截止开庭之时，梁家渠二组尚拖欠工程款17万元。
另查明：2013年11月，梁家渠二组以张建国与原组长曹建芳恶意串通，未经该组村民代表商讨表决、租赁价格过低，租赁合同违反国家法律法规规定，显失公平为由，诉至原审法院，要求确认双方签订的租赁合同无效。原审法院于2014年12月12日作出（2013）湖民二初字第480号民事判决书，确认双方于2008年7月28日签订的租赁合同为有效合同，驳回梁家渠二组诉讼请求。2016年7月20日，梁家渠二组书写诉状，再次以同样理由诉诉至原审法院，要求变更增加租金。2017年4月1日在本案的庭审中，梁家渠二组将诉讼请求第一项增加租金变更为终止双方所签订的租赁合同，和支付自2015年至今拖欠的租金。2017年5月11日及16日庭审中，梁家渠二组更改第一项诉讼请求为解除原、被告签订的租赁合同，并支付自2015年至合同解除之日的租金，理由为张建国拖延缴纳租金，以自己行为表明不履行合同义务。
原审认为：法律规定合同解除的情形主要有四种，一是因不可抗力致使不能实现合同目的，二是在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，三是当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，四是当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，经向梁家渠村委会调查，证实张建国确实以其承建的梁家渠二组服务楼后院小楼工程款来抵顶房租，梁家渠第二村民组没有证据证明已支付完毕工程款，故其称张建国拖延缴纳房租，证据不足，要求解除合同，不予支持。梁家渠第二村民组以恶意串通，未经该组村民代表商讨表决、租赁价格过低、租赁合同违反国家法律法规规定、显失公平为由，证据不足，要求解除合同，无法律依据，不予支持。关于拆除违章建筑、恢复房屋原状的请求是建立在解除合同的基础上，由于解除合同的诉讼请求不能得到支持，故其他请求，亦不能支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条之规定，判决如下：驳回三门峡市湖滨区崖底乡梁家渠村民委员会第二村民组的诉讼请求。案件受理费1000元，由三门峡市湖滨区崖底乡梁家渠村民委员会第二村民组负担
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，梁家渠第二村民组以其与张建国签订的房屋租赁协议未召开村民大会表决、租金过低以及张建国未经梁家渠第二村民组同意私自转租为由，要求确认其与张建国签订的房屋租赁合同无效的诉讼请求已被生效判决驳回，因此，对梁家渠第二村民组与张建国签订的房屋租赁合同的效力应依法予以确认。依法生效的合同对双方均有约束力，各方均应按合同约定履行。
根据原审对梁家渠村委书记范明堂的调查、梁家渠村委2017年5月18日出具的支付张建国工程款证明、张建国代理人对梁家渠第二村民组原组长曹建芳的调查笔录、张建国提交的建设工程结算书以及张建国向梁家渠第二村民组交纳租金的情况等，能够证明梁家渠第二村民组拖欠张建国工程款以及梁家渠第二村民组同意以拖欠张建国的工程款抵顶张建国本案房租的事实；梁家渠第二村民组对张建国主张的上述事实虽不认可，但并未提交足以反驳的相反证据，也未提交证据证明已向张建国付清工程款。因此，对梁家渠第二村民组主张张建国存在拖延、拒付租金并要求解除租赁合同的上诉请求，因证据不足，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由三门峡市湖滨区崖底乡梁家渠村民委员会第二村民组负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭丽莎
审判员 路增广
审判员 李小敏
二〇一七年九月二十二日
书记员 张娇娇