宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴利民商初字第15号
原告吴忠市利通区古城镇左营村村民委员会，住所地：宁夏回族自治区吴忠市利通区明珠西路24号。
法定代表人王金柱，系该村村委会主任。
委托代理人孟祥琳，系宁夏麟祥律师事务所律师。（特别授权代理）
被告吴忠市信禾百盛商贸有限公司，住所地：宁夏回族自治区吴忠市利通区左营村村部。
法定代表人郝继民，系该公司总经理。
委托代理人马汉学，系北京金禹律师事务所律师。（特别授权代理）
原告吴忠市利通区古城镇左营村村民委员会（以下简称左营村委会）诉被告吴忠市信禾百盛商贸有限公司（以下简称信禾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月19日立案受理后，依法组成合议庭于2015年6月18日在吴忠市看守所公开开庭进行了审理。原告左营村委会的代理人孟祥琳、被告信禾公司的法定代表人郝继民及其委托代理人马汉学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年8月7日，原告与被告签订了《房屋租赁协议》。协议约定：原告将商业用房租赁给被告。按照协议第六、七条和口头约定，2013年租赁面积10680平方米（其中8006平方米为合同约定的面积），租赁费为704880元（含税金），被告仅支付了50万元。2014年度租赁面积为10680平方米，租赁费为845856元（含税金76896元），应于2014年6月30日全部付清。但被告仅支付了20万元。2013年10月12日，被告向原告提供了价款为769583元的钢材，原告支付了货款15万元，并支付了税款、实验费45000元，其余574583元抵顶了被告所欠的部分租赁费。截止2014年12月1日，被告共计拖欠原告租赁费276353元。另按合同约定，被告尚欠原告供暖费255443.1元{其中2013年至2014年采暖费182245.3元－50000元=132245.3元，违约金50299.7元；2014年至2015年采暖费72898.1元（计60天算至合同解除之日2014年12月1日）}。由于被告违约，被告还应支付2014年迟延支付租金的违约金115286.4元（2014年年租金576432元×20%）。以上欠付租金、采暖费及违约金共计647092.5元。原告数次催要并于2014年11月委托律师发出了《律师函》，但被告仍拒不支付。鉴于被告的违约行为，致使协议履行成为不必要，现根据协议第12条4项的约定，乙方（被告）欠缴各项费用达年租赁费10%的，甲方（原告）有权单方解除合同，收回该房屋。原告于2014年11月21日向被告发出《解除房屋租赁协议》通知书，并已送达，被告已签收。现原告诉至法院请求判令：1.确认原告与被告签订的《房屋租赁协议》自2014年12月1日起解除；2.被告立即向原告支付拖欠的租金276353元、供暖费255443.1元，共计647092.5元；3.被告支付违约金115286.4元；4.本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、原告在没有发律师函之前，被告在2014年5月已经将租赁费交清而且是超付的。2014年4月份左右，左营村村部因管理不善导致被告库房起火，给被告造成130万元的损失。为此被告多次找原告协商，但一直没有赔付。直到2014年11月，原告多次干扰被告正常经营并且拒赔库房的损失，导致原、被告无法达成共识，才发生拖欠2015年租赁费的结果；二、原告将531787元降至276353元的依据，被告不清楚。被告在2006年与原告签订合同的租赁面积是8006平方米，那么原告诉状中写的2013年口头约定租赁面积为10680平方米。被告的实际经营面积是18000平方米左右。按照原告所述，实际被告一直交纳的8006平方米的租赁费，剩下的10000平方米的租赁费是被告委托张伟在经营，张伟未向被告支付任何费用，这也是导致被告拖欠村委会租金的原因；三、关于税金，被告于2006年与原告签署租赁协议后，交纳的所有的费用都不包括税金。但在2014年被告与原告因火灾发生纠纷时，原告要求被告补交2012年的税金，被告认为不合理；关于采暖费，被告的整个经营面积包括村委会办公的面积与供热公司收取暖气费的面积不符，故被告认为暖气费有虚假成分；四、2014年11月原告发律师函说被告无理拒不支付，与事实不符。被告的法定代表人是2014年12月1日左右被羁押的，被告的法定代表人在当天给村委会发了回复函，内容为：因为我公司库房被烧造成严重损失，原告拒不赔付，我方要求折抵2014年-2015年的房租，包括原告多次干扰我公司正常经营，也提出其行为不合理、不合法；五、在被告的法定代表人羁押以后，原告不顾被告投资及损害信禾家世界商户利益，在合同没有依法解除的情况下，原告强行收回房屋，导致被告损失严重。被告的法定代表人现在被羁押没有能力经营，愿意将信禾家世界交给村委会经营。被告认为欠付的金额不足以导致租赁合同解除。被告前期在公司投入了大量的费用，且我们之间主合同是2020年到期，被告的利益受到了损害。所以被告的意见是合同可以解除，公司交由村委会经营。
原告为支持其陈述的事实和主张，向本院提供以下证据材料：
证据一、房屋租赁协议1份（原件），以证明双方于2008年1月1日签订为期12年的租赁协议，以及租赁协议的具体内容；
证据二、声明1份（原件），以证明原告诉讼请求中10680平方米的来历和计算依据，被告自认实际租赁原告的房屋场地面积；
证据三、收据6张，以证明被告2013年度支付70万元租金，2014年支付20万元租金，至今仍拖欠原告租金；
证据四、被告以钢材抵顶租金的清单1张（原件）、相关凭证5张（复印件）、证明1份（原件），以证明被告用钢材抵顶了574853元的租金，原告支付了税费39562.25元，检测费5437.75元；
证据五、拖欠采暖费证明1份，以证明被告应交付采暖费及滞纳金共计364790.3元，已交5万元，原告要求被告支付拖欠的采暖费255443.1元；
证据六、催缴租金通知书1份，以证明2014年2月23日，原告向被告催缴租金，被告法定代表人郝继民签署承诺；
证据七、律师函1份，以证明2014年11月1日原告委托律师向被告发出律师函，原告向被告催缴租赁费；
证据八、《解除房屋租赁协议通知书》1份，以证明2014年11月21日，原告向被告发出解除房屋租赁协议通知书，被告公司工作人员签收。
被告对原告的证据共同发表质证意见如下，对证据一，没有异议，但合同第七条第一款中的税费指的是我公司正常经营期间产生的税费。第七条第二款的规定指的是采暖入网费、租赁费的税金均由甲方（原告）承担；对证据二不认可，被告法定代表人没有签字；对证据三没有异议，但认为截止2014年12月1日要求收回被告经营管理权之前，从收据本身可以看出被告是按期支付租赁费的，也可以证明原、被告之间合作正常。原告方提供的收据充分证明2014年12月1日之前没提到税金，被告也没有缴纳过税金；对证据四中的清单的真实性认可，对证明目的不认可，认为原告认可被告用钢材抵顶769583元的租金，对原告代付15万元予以认可；对代缴税款及检测费不认可，对相关凭证不认可，对证明的真实性不认可；对证据五的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为双方的租赁面积尚未确定，故对采暖费不认可；对证据六，被告法定代表人见过这个通知书，但对该证据的真实性和证明目的有异议，如果被告法定代表人本人承诺于2014年3月份缴清租赁费，原告为什么到2014年12月才要求解除合同；如果按照2014年3月25日为时间节点计算，则原告应当退还被告法定代表人已经交纳的相关费用，原告到目前为止不能确认我欠其房租的数额；对证据七、八，均有异议，送达回证上没有被告法定代表人本人的签字，被告没有看到以上两份证据。
被告为支持其辩解提供以下三份证据：
证据一、楼层示意图1份（自己绘制），以证明信禾家世界装修及经营的面积。
证据二、左营村催收房租清单，以证明原告蓄意制造被告违约的假象。
证据三、律师函2份、解除租赁协议1份，以证明原告违约，致使被告不能实现合同目的。
原告对被告的证据发表以下质证意见，对证据一、不认可；对证据二、证据三的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为双方约定的租赁费、租赁面积明确，被告确实违约。
根据原、被告的举证、质证，对各方当事人出示的证据，本院分析认证如下：对原告的证据一、三、四、五、七、八，被告予以认可，本院予以采信；对证据二，因没有被告法定代表人签字，被告也不予认可，故本院不予采信；对证据六，被告不予认可，本院不予采信。对被告的证据，对证据一，系自己绘制的证据，故本院不予采信；对证据二、三与原告的证据六、七、八一致，本院予以采信。
经审理查明，2008年8月7日，原告与被告签订《房屋租赁协议》，该协议主要条款约定：原告将位于吴忠市利通区利通西街（原左营村村部）房屋{主体四层，一层2983平方米、二层1632平方米、三层3124平方米、四层267平方米，合计总面积8006平方米（注：三层3124平方米从2008年8月1日计算租赁费用）}出租给被告用于商业招租；房屋租赁时间自2008年1月1日至2019年12月31日，期限12年；租赁费标准，前三年每平方米每月租金为4元，中间三年为5元，后三年为6元，最后三年为7元。支付时间，在协议签订之日，被告应一次性支付给原告当年租赁费384288元，以后每半年支付一次，分别于当年的1月1日及6月30日前支付。自2008年1月1日至2010年12月30日三年，每月每平方米4元，合计384288元／年。自2011年1月1日至2013年12月30日三年，每月每平方米5元，合计480360元／年。自2014年1月1日至2016年12月30日三年，每月每平方米6元，合计576432／年。自2017年1月1日至2019年12月30日三年，每月每平方米7元，合计972504元／年；被告应承担水费、电费、电话费、供暖费及供暖设施维修费，以及应向工商、税务等有关部门交纳各项税费等；欠缴各项费用达年租赁费10%的，原告有权单方解除合同，收回该房屋，并按年租赁费的20%向原告支付违约金。合同还对其他权利义务进行约定。该合同签订后至2012年12月31日，原、被告均履行了合同权利义务。
经本院对原、被告的询问，自2013年1月1日至2013年7月17日期间，原告向被告出租房屋面积为15341平方米。自2013年7月18日至2013年12月31日期间，原告向被告出租房屋面积为10651平方米。2013年度每月每平方米租金为5元，2013年的年租赁费为814935元；自2014年1月1日至2014年12月31日期间，原告向被告出租房屋面积为10680平方米，2014年度每月每平方米租金为6元，2014年的年租赁费为768960元，共计租赁费为1583895元。被告现金支付2013年度租赁费70万元，现金支付2014年度租赁费20万元，用钢材抵顶租赁费574583元，共计支付租金1474583元。现被告尚欠原告租赁费109312元未付。租赁期间，被告共欠原告采暖费255443.1元。
上述事实有当事人当庭陈述及本院认定的证据佐证。
本院认为，原告、被告签订《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示且不违反法律强制性规定，为有效合同，依法受法律保护，当事人应严格按照合同约定全面履行合同义务。原告依约全面履行了合同。但被告未按合同约定支付租赁费，已构成违约。现原告要求其与被告签订的《房屋租赁协议》自2014年12月1日起予以解除的诉讼请求，原告提交的证据不足以证明该协议于2014年12月1日解除，但被告当庭同意解除该协议，本院尊重当事人的意愿，解除原、被告之间的《房屋租赁协议》。原、被告对被告欠租赁费109312元的数额均没有异议，故被告应当向原告支付租赁费109312元。原告要求被告支付供暖费255443.1元的诉求，被告当庭予以认可，本院予以支持。原告要求被告支付违约金115286.4元的诉求，符合合同约定，本院亦予以支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、解除原告吴忠市利通区古城镇左营村村民委员会与被告吴忠市信禾百盛商贸有限公司于2008年1月1日签订的《房屋租赁协议》；
二、被告吴忠市信禾百盛商贸有限公司向原告吴忠市利通区古城镇左营村村民委员会支付租赁费109312元及违约金115286.4元，限被告吴忠市信禾百盛商贸有限公司于本判决生效后十日内付清；
三、被告吴忠市信禾百盛商贸有限公司承担租赁期间的供暖费255443.1元；
四、驳回原告利通区古城镇左营村村民委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
案件受理费12825元，由被告吴忠市信禾百盛商贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。
审 判 长 贾淑玲
审 判 员 盖宁军
人民陪审员 石 平
二〇一五年七月三十日
书 记 员 张馨予
附：本案适用相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。