徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第2007号
原告栾某某。
被告徐州某某房地产开发有限公司。
法定代表人梁某。
委托代理人张某。
委托代理人丁某。
被告徐州某某市场有限公司。
法定代表人贾某。
委托代理人朱某某。
原告栾某某诉被告徐州某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）、徐州某某市场有限公司（以下简称某某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月21日受理后，依法组成合议庭，按照普通程序，公开开庭进行了审理。原告栾某某、被告徐州某某房地产开发有限公司的委托代理人张某与丁某、被告徐州某某市场有限公司的委托代理人朱某某到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原告诉称：原告于1999年购买某某市场五#一层一区30号门面房，建筑面积15.66平方米。原告作为涉案房屋的所有权人，被告某某公司未经原告同意，将包含涉案房屋在内的整栋楼出租给被告某某公司使用，二被告的行为构成侵权，应承担连带责任。二被告拒不向原告支付租金，经原告多次交涉无果。为此，请求判令二被告：1、支付自2013年9月1日起至2015年9月30日止房屋租金101168元及利息6000元；2、承担本案的诉讼费用。
被告某某公司辩称：1、在本次起诉之前，原告已多次就不同时段租金提起诉讼，相关的租金也已经过评估，请求法院考虑二被告之间有关租金的约定，对租金予以相应调减。2、原告就之前的判决已经申请强制执行，被告某某公司在二被告约定的租金之外再支付租金，将遭受巨大损失，请求法院综合考虑予以依法判决。
被告某某公司辩称：1、本案非侵权之诉，应为合同违约之诉。涉案房屋不是门面房，而是牌楼大厅的内部摊位，原告虽于1999年与被告某某公司签订房屋买卖合同，但交易一直没有进行完毕，涉案房屋未实际交付。2、被告某某公司不存在侵权行为。在原告取得涉案房屋所有权证书之前即2004年10月12日，被告某某公司已将包含涉案房屋在内的牌楼市场5号楼整体出租给被告某某公司，二被告之间的租赁合同期限自2004年10月12日起至2025年1月止，租赁合同合法、有效且正在履行。根据相关法律规定，房屋所有权在租赁合同存续期间发生变动的，租赁合同继续有效。实际上，2006年4月4日，原告才取得涉案房屋所有权证书，在此之后，原告取代了被告某某公司房屋所有权人的身份继续履行与被告某某公司的租赁合同。3、被告某某公司希望原告与二被告以实事求是的态度进行协商，请求法院综合考虑涉案房屋租金的各种因素并均衡各方利益依法作出判决。
经审理查明，1999年2月2日，原告购买被告某某公司开发的牌楼市场5#一层一区30（1-79）房屋，建筑面积15.66平方米。2004年10月12日，被告某某公司在未经原告同意的情况下，将包含涉案房屋在内的牌楼市场5号楼整体出租给被告某某公司。2006年4月4日，原告取得涉案房屋所有权证书。涉案房屋现仍由被告某某公司出租给被告某某公司使用。
另查明，依据本院已作出的民事判决书，本院已认定被告某某公司应向原告支付房屋使用费至2013年8月31日。
以上事实有当事人陈述、房屋所有权证、土地使用权证、（2008）徐民一终字第227号民事判决书、（2010）鼓民初字第1745号民事判决书等证据材料予以证实，本院予以确认。
在案件审理过程中，根据原告申请，本院对涉案房屋租金依法委托相关机构进行司法鉴定。徐州市信人价格评估有限公司出具价格评估报告书及房屋租金明细，认为自2013年9月1日起至2013年12月31日止，共4个月，月租金为237元/平方米；自2014年1月1日起至2014年12月31日止，共12个月，月租金为264元/平方米；自2015年1月1日起至2015年9月30日止，共9个月，月租金为264元/平方米。
对于上述价格评估报告书及房屋租金明细，原告无异议。被告某某公司有异议，认为鉴定机构未选取涉案房屋周边同一功能的房屋作为参考，评估结论与市场价格相差甚大，请求重新进行司法鉴定。被告某某公司亦持有异议，认为鉴定的标的物非涉案房屋，涉案房屋租金不适宜鉴定，请求重新进行司法鉴定。本院认为，二被告虽对价格评估报告书及房屋租金明细有异议，但未能提供相反证据予以推翻。根据相关法律规定，二被告亦未提供证据证明本案存在应重新鉴定的相关情形，故该价格评估报告书及房屋租金明细可以作为定案依据。
本院认为，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，任何单位和个人不得侵犯。行为人侵害所有权人上述物权的，应当承担侵权责任。
就本案而言，原告系涉案房屋的所有权人，被告某某公司在未经原告同意的情况下，擅自将涉案房屋出租给被告某某公司使用，其行为侵害了原告就涉案房屋享有的合法权益，故原告有权要求被告某某公司支付涉案房屋使用费。关于被告某某公司是否应当向原告承担责任。被告某某公司虽自被告某某公司处承租涉案房屋而占有使用涉案房屋，但已生效的（2008）徐民一终字第227号、（2010）鼓民初字第1745号等民事判决书均已认定原告无权向被告某某公司主张权利，故本院对于原告向被告某某公司主张的诉讼请求不予支持。
关于使用费认定问题。原告主张使用费的计算起止时间为自2013年9月1日起至2015年9月30日止，在此期间，包含涉案房屋在内的牌楼市场5号楼仍由被告某某公司整体出租给被告某某公司使用，即被告某某公司的侵权行为一直处于持续状态。依据生效的法律文书，已经判令被告某某公司应支付原告房屋使用费至2013年8月31日，故本案应计算使用费的期间为自2013年9月1日起至2015年9月30日止。依据上述评估结论，能够计算出在该期间内可能实现的市场租金价格：自2013年9月1日起至2013年12月31日止为14846元、自2014年1月1日起至2014年12月31日止为49611元、自2015年1月1日起至2015年9月30日止为37208元。考虑到对于涉案房屋租赁价值的认定，既有房地产租赁的市场因素，也有被告某某公司与相关主体对涉案房屋及周边房屋进行了一定的投入、运作、管理的因素，更离不开周边地区商业圈的成功建立，因此，在确定涉案房屋在该期间的使用费时，应当在参照上述可能实现的市场租金价格的基础上，对涉案房屋使用费数额予以适当调减（调减幅度15%）。故本院认定的使用费为：自2013年9月1日起至2013年12月31日止为12619元、自2014年1月1日起至2014年12月31日止为42169元、自2015年1月1日起至2015年9月30日止为31627元，合计86415元。
关于利息问题。因被告某某公司至今未能向原告支付自2013年9月1日起至2015年9月30日止的使用费，故原告有权向被告某某公司主张相应的利息损失，利息计算方式如下：以12619元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2014年1月1日起计算至本判决确定的履行期间内被告某某公司实际履行之日止；以42169元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2015年1月1日起计算至本判决确定的履行期间内被告某某公司实际履行之日止；以31627元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2015年10月1日起计算至本判决确定的履行期间内被告某某公司实际履行之日止。
综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条、《中华人民共和国物权法》第四条、第三十七条之规定，判决如下：
一、被告徐州某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告栾某某支付自2013年9月1日起至2015年9月30日止的房屋使用费86415元及利息（以12619元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2014年1月1日起计算至本判决确定的履行期间内被告某某公司实际履行之日止；以42169元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2015年1月1日起计算至本判决确定的履行期间内被告某某公司实际履行之日止；以31627元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2015年10月1日起计算至本判决确定的履行期间内被告某某公司实际履行之日止。以上利息合计以6000元为限）；
二、驳回原告栾某某的其他诉讼请求。
被告某某公司如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2440元、司法鉴定费1770元，合计4210元（原告已预交），由被告某某公司负担（由被告某某公司随上述案款直接支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。上诉人同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省徐州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省徐州市中级人民法院；开户行：中国建设银行徐州永安支行；帐号：32×××02；开户行地址：徐州市建国西路85号）。
审判长 匡 伟
审判员 林佳锟
审判员 孙 超
二〇一六年八月二十四日
书记员 高丽丽