广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终7497号上诉人（原审被告）：罗富强，男，汉族，1986年7月26日出生，住所地：湖南省沅江市.被上诉人（原审原告）：丁仕平，男，汉族，1969年6月25日出生，住所地：广东省深圳市福田区.上诉人罗富强因与被上诉人丁仕平排除妨害纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初17798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人罗富强，被上诉人丁仕平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗富强上诉请求：1、撤销一审判决；2、确认丁仕平若取得该房屋全部所有权，必须遵循“买卖不破租赁”对罗富强负责任履行完成《深圳市房屋租赁合同书》中的504000元租赁费付清给罗富强，罗富强愿意在收到因涉案房产被拍卖造成的连带损失504000后立即搬离此房屋；3、本案件一、二审全部诉讼费用由丁仕平、梅斌承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律不当。1、梅斌与罗富强依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《深圳经济特区房屋租赁条例》及其实施细则、《深圳市人民代表大会常务委员会关于加强房屋租赁安全责任的决定》的规定，经协商一致，依法签署《深圳市房屋租赁合同书》，故依此合同的出租人（梅斌）、承租人（罗富强）是受法律保护的。丁仕平在拍卖前知道该拍卖房产有租约在先，如经拍卖取得该涉案房产，必须先行付清因涉房产所附带租约涉及的租赁费504000元。该合同中的承租人、本案的罗富强愿意在收到该笔租赁费后立即搬离涉案房产。2、2016年5月18日，深圳市土地房产交易中心就该涉案房产拍卖公告备注8：法院不负责清场。拍卖物有租约，承租人：罗富强（身份证号）在同等条件下享有优先购买权。3、拍卖成交确认书述标的物附记：第三项是否有租约：是。二、按法律规定，“买卖不破租赁”是对罗富强合法权利的保护。l、我国法律有明确的规定，如《合同法》第229条，《城市房屋租赁管理办法》第11条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第119条第二款。本案中，丁仕平要求承租人罗富强搬离，唯一方式就是补偿罗富强因租赁房屋被拍卖而无法实现租约的经济损失50400元，故本案判决事实上侵犯了罗富强合法权益。丁仕平早就知道该竞拍房产有租约，丁仕平应承担对罗富强所发生的直接经济损失的赔偿。2、按《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定，梅斌没有向罗富强告知该房产已抵押，罗富强是善意承租人，故罗富强对涉案房产所发生的损失应由丁仕平承担。梅斌没有能力偿还，同时这也应是丁仕平在拍卖中取得该涉案房产的附加条件。租赁权被赋予可以对抗第三人的法律效力，从而确立了“买卖不破租赁”原则。罗富强作为弱势群体，相对出租方而言，在经济上往往处于劣势地位，衡量两者利益，法律应当倾向于保护承租人的生存权。丁仕平辩称，罗富强没有提供任何证据证明其主张，我不同意对方的上诉意见。罗富强跟我沟通过，原房主向其借了利息比较高的钱，但实际上原房主在借款之前已经把房产抵押给招商银行股份有限公司深圳分行（以下简称招行深圳分行）。因为招行深圳分行起诉了原房主，原房主败诉，才执行涉案房产。本人是在房产交易中心竞买的涉案房产。竞买房产之后，按理来说房子已经移交给我，但罗富强强制原房主签了一个租赁合同。丁仕平向一审法起诉请求：1、罗富强立即撤离莲塘自来水公司住宅楼3单元101；2、罗富强按10000元/月的标准赔偿丁仕平自2016年9月22日起至搬离之日止的房屋未腾空损失。一审法院认定事实：涉案房产为深圳市罗湖区莲塘供水公司住宅楼三单元101，建筑面积172.38平方米，用途：住宅，原房屋权利人为梅斌。因相关申请执行人向深圳市福田区人民法院申请强制执行梅斌财产，深圳市土地房产交易中心接受深圳市福田区人民法院的委托，于2016年7月22日公开拍卖了涉案房产，丁仕平在该拍卖会上竞得涉案房产。2016年8月15日，深圳市福田区人民法院出具了（2015）深福法执字第13202号之一《执行裁定书》，裁定将梅斌名下位于深圳市莲塘供水公司住宅楼三单元101号房产（深房地字第××号）登记至买受人丁仕平（身份证号码）名下，成交价格560万元。一审庭审中，丁仕平、罗富强双方均认可前述《执行裁定书》的生效时间为2016年8月15日，涉案房产同期指导租金标准为每月每平方米50元。一审另查，涉案房产原业主梅斌曾将涉案房产抵押给招行深圳分行，并于2014年2月17日办理了抵押登记。因梅斌拖欠招行深圳分行贷款，招行深圳分行将梅斌诉至法院，法院最终判决梅斌应偿还相关款项、招行深圳分行可就涉案房产拍卖所得价款优先受偿。后招行深圳分行作为申请执行人向深圳市福田区人民法院申请了强制执行，本案丁仕平通过竞拍取得涉案房产后，招行深圳分行已经从拍卖所得价款中优先受偿。一审再查，丁仕平提交的证据显示，2014年7月31日，梅斌与罗富强签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定，梅斌将涉案房产出租给罗富强使用，租赁期限自2014年7月31日起至2021年7月31日，梅斌同意罗富强一次性付清租赁期内的全部租金，租金总额为504000元，罗富强应于本合同签订后5日内一次性付清全部租金；梅斌于2014年10月3日至2015年7月11日，分8次开具了收据，称收到罗富强租金合计50.4万元。一审法院认为，根据我国物权法第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条规定，不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。本案丁仕平通过竞拍取得涉案房产，2016年8月15日，深圳市福田区人民法院裁定将涉案房产过户至丁仕平名下，因此丁仕平已经取得涉案房产产权。罗富强称在丁仕平竞拍取得涉案房产之前已经与原房产权利人梅斌签订了租赁合同，但该租赁合同签订在设定抵押权之后，且抵押权人招行深圳分行也已经就与梅斌的债务纠纷申请强制执行并实现了抵押权，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，罗富强主张的租赁权不得对抗在先抵押权。因此，丁仕平要求罗富强搬离涉案房产，并支付房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院予以支持。关于房屋占有使用费的计算，一审法院从双方认可的《执行裁定书》的生效时间2016年8月15日起计算，按照双方认可的每月每平方米50元的标准计算房屋占有使用费标准，即每月房屋占有使用费8619元（50×172.38＝8619），从2016年8月15日起计算至罗富强搬离之日止。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、罗富强应于判决生效之日起十日内搬离深圳市罗湖区莲塘供水公司住宅楼三单元101房产；二、罗富强应于判决生效之日起十日内向丁仕平支付房屋占有使用费（按照每月8619元的标准，从2016年8月15日起计算至罗富强搬离涉案房产之日）；三、驳回丁仕平的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由罗富强承担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实清楚，应予确认。本院认为，本案为排除妨害纠纷案件。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，不能得到支持。本案中，涉案《房屋租赁合同》签订的时间为2014年7月31日，晚于招行深圳分行就涉案房产设立抵押权的2014年2月17日。现涉案房产因招行深圳分行实现抵押权而被深圳市土地房产交易中心公开拍卖，承租人罗富强不得以涉案《房屋租赁合同》对抗买受人丁仕平，其上诉主张没有事实和法律依据，应予驳回。至于罗富强请求追加梅斌为本案当事人并承担诉讼费用的上诉主张，由于其在一审期间并未提出该诉讼主张，且梅斌不属于必须参加本案诉讼的当事人，本院二审对罗富强的该部分上诉请求不予处理，当事人可另循法律途径解决。综上所述，罗富强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由罗富强负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 路  德  虎审判员 朱    宽二〇一七年六月二十八日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。