河南省三门峡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫12民终1305号
上诉人（原审原告）：三门峡市湖滨区崖底乡梁家渠村民委员会第二村民组，住所地：三门峡市湖滨区梁家渠第二村民组。
负责人:张建峡，该组组长。
委托代理人：王建国，河南郑声律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告）：梁青，女，1980年1月4日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。
委托代理人：郭建波，河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。
上诉人三门峡市湖滨区崖底乡梁家渠村民委员会第二村民组（以下简称梁家渠第二村民组）因与被上诉人梁青租赁合同纠纷一案，不服三门峡市湖滨区人民法院（2017）豫1202民初816号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人梁家渠第二村民组的负责人张建峡及委托代理人王建国，被上诉人梁青的委托代理人郭建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
梁家渠第二村民组上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。理由为：1、一审判决已经查明，2008年7月1日和2010年8月1日，上诉人与被上诉人签订了两份《租赁合同》，约定了租赁期限和价格，同时2008年合同约定，每年7月1日、1月1日缴纳租金；2010年合同约定每年11月底前一次性支付当年全部租金，特殊情况下不得超过三个月。被上诉人自2014年就开始拖延交纳房租，2015年2月28日才交纳了2014年至2015年的租金，2016年2月1日才交纳了2015年至2016年的租金，2016年至2017年的租金至今没有交纳。被上诉人的行为严重违反合同约定。2、根据双方合同约定，被上诉人支付的租金平均仅为6.6元每平方米，与市场价格相差3倍之余，且合同期限长达20年，没有对租金进行任何调整，明显损害了集体利益。3、被上诉人擅自对出租房进行改扩建，违法建筑已被三门峡市城建部门处罚，现在违法事实和违法建筑仍继续存在。4、被上诉人与原组长曹建方签订的协议没有经村民小组三分之二以上村民同意。请求二审改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人梁青辩称：1、上诉人和被上诉人签订的合同效力已经生效判决所确认。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁协议经过村民代表同意。2、双方在租赁协议中约定允许扩建，且被上诉人对承租房屋的扩建也是经过上诉人组长同意的。3、被上诉人在一审判决后已交纳了2016至2017年的租金，没有拖欠房租。请求二审驳回上诉，维持原判。
梁家渠第二村民组向一审法院起诉请求：解除梁家渠第二村民组与梁青签订的房屋租赁合同，并拆除违章建筑，恢复房屋原状。
一审法院认定事实：2008年7月1日，梁家渠第二村民组与梁青签订房屋租赁合同一份，主要约定：梁青租赁梁家渠第二村民组位于崤山路与上管路交叉口梁家渠二组服务楼、A型三角楼大厅1-7层、B楼1、2层及后院，租赁期限为2008年7月1日起至2028年11月1日止，租金每年22万元，每年7月1日支付上半年租金，1月1日支付下半年租金。
2010年8月1日，梁青和梁家渠第二村民组再次签订房屋租赁合同一份，主要约定：梁家渠第二村民组出租给梁青位于崤山路与××交叉口，即梁家渠村二组服务楼，范围包括B楼（临崤山路）一层一间与楼梯间，三、四、五层，以及门前停车场地、整体楼广告位，由于出租的房屋没有消防设施，且暖气给排水管道已不能使用，外墙漆脱落，乙方接手后自行投资增加消防设施，重新安装暖气及给排水管道、粉刷外墙等，发生的一切费用由乙方承担，租赁期限自2010年11月1日至2030年11月1日，租金为每年20万元，梁青需在每年11月底前一次性支付当年全部租金，梁青应及时交纳租金，特殊情况不得超过3个月，否则每超期一个月，应支付梁家渠第二村民组滞纳金。
合同签订后，梁青租赁上述房屋，并依约于2014年1月22日以三门峡源馨酒店管理公司名义向梁家渠第二村民组转账支付2014年的租金44万元（其中2万元为代梁拴丁支付）。
2017年5月9日，三门峡市湖滨区崖底乡梁家渠村民委员会出具证明一份，载明：源馨商务酒店梁青2015年2月28日通过电子转账向我村交付的594000元，所交款项为梁青、翟双喜、梁拴丁、张建国四家租赁二组房屋的租金，含梁青2014年7月1日至2015年7月1日租金22万元、2014年11月1日至2015年11月1日租金20万元；翟双喜2014年10月1日至2015年10月1日租金7.4万元；梁拴丁2014年6月1日至2015年6月1日租金5000元，2014年11月1日至2015年11月1日租金1.5万元；张建国2014年11月30日至2015年11月30日租金8万元。2016年2月1日，梁青通过梁飞账户向梁家渠第二村民组缴纳了洗车场2015年11月1日至2016年11月1日的租金15000元，门卫房2015年6月1日至2016年6月1日的租金5000元，A楼2015年11月1日至2016年11月1日的租金22万元，B楼2015年11月1日至2016年11月1日的租金20万元。
另查明：2013年11月，梁家渠第二村民组以梁青与原组长曹建芳恶意串通，未经该组村民代表商讨表决、租赁价格过低，租赁合同违反国家法律法规规定，显失公平为由，诉至原审法院，要求确认双方签订的租赁合同无效。原审法院于2014年12月12日作出（2013）湖民二初字第481号民事判决书，确认梁家渠第二村民组与梁青于2008年7月1日、2010年8月1日签订的租赁合同为有效合同，驳回梁家渠第二村民组诉讼请求。
2016年7月20日，梁家渠第二村民组书写诉状，再次以同样理由诉诉至原审法院，要求解除双方于2008年7月1日、2010年8月1日签订的租赁合同。
庭审中，梁青表示，愿意缴纳房租，只要梁家渠第二村民组愿意接受，并出具发票，其就立刻缴纳。
2017年5月24日，经对梁家渠村民委员会村支书范明堂调查，范明堂称，梁青2015至2016年的房租已经缴纳，发票仍在村委会会计处。
一审法院认为：法律规定合同解除的情形主要有四种，一是因不可抗力致使不能实现合同目的，二是在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，三是当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，四是当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的。而本案中，梁青已将房租缴纳至2016年11月1日，并且表示愿意缴纳下一年房租，只要梁家渠第二村民组接受并出具正式发票，其立刻缴纳，经核实，梁青缴纳房租的发票确实未出具给梁青，故不存在梁青表明不履行债务。且根据上述合同约定，缴纳2017年房租的时间分别为2017年7月1日、2018年1月1日、2017年11月30日，缴纳房租时间尚未到，梁青并不存在迟延缴纳房租的情形。故本案不存在合同解除的上述情形，梁家渠第二村民组要求解除合同，无法律依据，不予支持。关于梁家渠第二村民组要求的拆除违章建筑、恢复房屋原状的请求是建立在解除合同的基础上，由于解除合同的诉讼请求不能得到支持，故该请求，亦不能支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条之规定，判决如下：驳回三门峡市湖滨区崖底乡梁家渠村民委员会第二村民组的诉讼请求。案件受理费1000元，由三门峡市湖滨区崖底乡梁家渠村民委员会第二村民组负担。
本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，梁青于2017年6月28日向梁家渠村民委员会交纳租金42万元，梁青已交纳租金至2017年11月1日。
本院认为，梁家渠第二村民组以其与梁青签订的房屋租赁协议未召开村民大会表决、租金过低以及梁青违法私搭乱建，经村民代表大会一致表决，要求确认其与梁青签订的房屋租赁合同无效、拆除私搭乱建违法建筑的诉讼请求已被生效判决驳回，因此，对梁家渠第二村民组与梁青签订的房屋租赁合同的效力应依法予以确认。依法生效的合同对双方均有约束力，各方均应按合同约定履行。
梁青已交纳租金至2017年11月1日，不存在拖延、拒付租金的事实。梁家渠第二村民组对租金数额有异议，可依法另行解决，但不能作为解除合同的理由。
《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”关于房屋的修缮及使用管理双方在2010年8月1日的房屋租赁协议第六条第三款约定：“乙方（梁青）应正确使用房屋，未经甲方（梁家渠第二村民组）许可，不得随意改变房屋结构，否则乙方应及时出资修复，由此造成的安全事故由乙方承担。”如梁青在租赁协议履行中的建设行为对涉案房屋造成损失，梁家渠第二村民组可向梁青另行主张，但亦不能作为梁家渠第二村民组单方解除合同的法定理由。
综上所述，三门峡市湖滨区崖底乡梁家渠村民委员会第二村民组的上诉请求不能成立,一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由三门峡市湖滨区崖底乡梁家渠村民委员会第二村民组负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭丽莎
审判员 路增广
审判员 李小敏
二〇一七年九月二十二日
书记员 张娇娇