吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉05民终334号上诉人（原审原告）：张立君，男，1972年10月20日出生，汉族，教师，现住梅河口市。委托诉讼代理人：赵祥宇，北京范翔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张烜，男，1978年9月24日出生，满族，工人，现住梅河口市。委托诉讼代理人：高延刚（系张烜姐夫），1960年9月15日出生，满族，公务员，现住梅河口市。被上诉人（原审被告）：孔艳芳，女，1958年2月9日出生，汉族，无职业，现住梅河口市。被上诉人（原审被告）：鞠洋（系孔艳芳之子），1983年4月13日出生，汉族，现住梅河口市。被上诉人（原审被告）：唐影（系鞠洋之妻），1979年10月19日出生，汉族，现住梅河口市。鞠洋与唐影的委托诉讼代理人：孔艳芳，女，1958年2月9日出生，汉族，无职业，现住梅河口市。上诉人张立君因与被上诉人张烜、孔艳芳、鞠洋、唐影案外人执行异议之诉一案，不服吉林省梅河口市人民法院（2016）吉0581民初1084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张立君及其委托诉讼代理人赵祥宇、被上诉人张烜及其委托诉讼代理人高延刚、被上诉人孔艳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张立君上诉请求：撤销一审判决，改判其与唐影签订的房屋买卖协议有效，停止对梅河口市警和佳园涉案房屋的执行。事实和理由：一、其与唐影签订的房屋买卖协议有效。涉案房屋为2011年苏伟购买，虽然苏伟以房抵押从银行贷款，但苏伟为房屋权利人，有权行使所有权。2012年6月，苏伟将涉案房屋卖给唐影，属于有权处分，该二者买卖合同关系不存在无效情形。2013年1月，唐影将涉案房屋卖给其，该买卖合同亦有效，二、涉案房屋未取得房产证是因为所在小区不具备办证条件，而非因为办理了抵押登记。三、其非房屋买卖的专业人士或法律专业人员，不了解房产证，仅知道无房产证的房屋不能过户，其对房屋未过户不存在过错，依法享有排除强制执行的权利。张烜辩称，张立君的上诉无事实和法律依据，应予驳回。1、从其向苏伟、孔艳芳提出还款告诉至涉案房屋被法院查封期间，苏伟和孔艳芳一直与其研究拟以房抵款，因该楼价值不够借款数额，其没有同意。张立君称2012年涉案争议房屋卖给鞠洋和唐影，鞠洋、唐影又于2013年卖给张立君，均在法院查封房屋之后。2、在执行异议审查期间，张立君提交的两份买卖合同均是复印件，法院一再要求他提供原件，他都无法提供，他提供的其他票据也都是复印件，交款人是苏伟，他也提供不出交纳房款的证据。3、争议房屋属苏伟、孔艳芳所有，唐影无所有权和处分权。孔艳芳、鞠洋、唐影辩称，争议房屋是苏伟单位建的，苏伟、孔艳芳以公积金贷款购买后又卖给唐影，唐影又把房屋卖给张立君。因当时公积金贷款未还完，约定5年后给张立君办理过户。张立君购房属实。张立君向一审法院提出诉讼请求：1、确认其与唐影签订的购买位于梅河口市警和佳园小区2-31-171-1-6-1号房屋的房屋买卖合同合法有效；2、诉讼费用由被告方承担。一审法院认定事实：2011年，苏伟与梅河口市吉兴房地产开发有限公司警官新村项目部签订商品房买卖合同，购买了警官新村小区（警和佳园）8号楼1单元601室�屋。同年8月，苏伟用该房屋抵押向中国建设银行梅河口支行贷款10万元，贷款期限十年，并于2011年8月16日办理了2011-0622号抵押登记，现尚欠贷款6万余元。2014年8月，因张烜与苏伟民间借贷案，该法院保全查封了该房屋，该案进入执行程序后，裁定对该房屋进行拍卖。张立君对此提出执行异议，主张其于2013年1月25日与唐影签订房屋买卖协议购买了该房屋，当日交付了29万元房款并占有使用至今；唐影是2012年6月15日与苏伟签订的房屋买卖合同购买的该房屋。该院执行局经审查以（2016）吉0581执异45号执行裁定驳回了张立君的异议。张立君对该裁定不服，遂提起本案诉讼。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定�第二十八条的规定，作为一般买受人购买被执行人名下的房产须同时具备以下四个条件，买受人提出排除强制执行的异议，人民法院应予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有；三是已支付全部价款或按约定支付部分价款并提存余款；四是未办理过户登记非因买受人自身原因，买受人没有过错。在本案中，张立君与唐影就讼争房屋签订买卖合同时，在讼争房屋上已设定抵押，苏伟和唐影均无权处分该房屋，且现抵押权人的债权尚未实现，所以苏伟与唐影间及张立君与唐影间的房屋买卖合同均是无效的；进而说明张立君购买房屋时就无法办理产权过户登记，张立君未尽到注意义务，对未办理过户登记是存在过错的。所以，张立君要求确认讼争房屋归其所有、享有排除强制执行民事权利的主张不符合法�要件，张立君的诉讼请求应予驳回。遂根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决驳回张立君的诉讼请求。案件受理费5650元，由张立君负担。本院二审期间，张立君提交梅河口市房产测绘成果报告书，拟证明涉案房屋于2014年4月5日才办理产权测绘，同年7月梅河口市监狱组织集中办理过一次房照，房产证同年8月才下来，但其才知道。此外，还提交存折、银行账户交易明细、证人（张东周、贾表才、曲洪光、钟树华）出庭作证，拟证明2013年其借款、购买、装修本案争议房屋并居住。张烜质证，对证据的效力有异议，认为系张立君图便宜才购买涉案房屋；孔艳芳、鞠洋、唐影质证无异议。此外，各方当事人未提交其他新证据。本院认为，张立君所举证据即使真实，也不能证明其对涉案房屋享有物权，也不能证明其购买涉案房屋无过错，对本案争议事实缺乏证明力，故本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”涉案房屋虽然被苏伟在银行抵押贷款，但苏伟对该房屋享有合法权利，苏伟与唐影，唐影与张立君彼此之间对各自的房屋买卖合同的真实性均承认，在无充分证据证明该二次房屋买卖合同签订于法院查封之后的情况下，应认定该二份房屋买卖合同有效。一审法院认为“�伟和唐影均无权处分该房屋，且抵押权人的债权尚未实现，故该二者之间及张立君与唐影之间的房屋买卖合同均无效”错误。涉案房屋系法院另案执行标的物，张立君一审诉讼请求为确认其与唐影之间房屋买卖合同有效，但其提出执行异议及本案案外人异议之诉的目的在于排除强制执行。《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”即使涉案房屋在2014年4月以后才能办理房照，且张立君当时对此并不知情，但其明知苏伟系涉案争议房屋的原始买受人但并未依法取得房照；苏伟将房屋卖给唐影，唐影也未取得房照；唐影再将该房屋卖给其，其也未取得房照，故一审法院认定张立君对未办理过户登记存在过错并驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，张立君的上诉请求不能成立，应予驳回；虽然一审判决认定“苏伟与唐影间及张立君与唐影间的房屋买卖合同均是无效的”错误；在张立君并未变更诉讼请求的情况下，将张立君的诉讼请求表述为“1、确认其与唐影签订的购买位于梅河口市警和佳园小区2-31-171-1-6-1号房屋的房屋买卖合同合法有效，该房屋归其所有；2、法院停止对该房屋的执行”不当，但判决结果正确，可予维持。张立君若有损失，可另行向唐影主张其合法权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5650元，由上诉人张立君负担。本判决为终审判决。审判长  王文立审判员  崔红霞审判员  郭丽萍二〇一七年二月二十日书记员  于 诗