广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终18180号
上诉人（原审被告）：廖江燕，女，汉族，1979年11月22日出生，住所地：广东省深圳市南山区，
委托诉讼代理人：张健，广东深政律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：许乐，女，汉族，1986年8月19日出生，住所地：广东省深圳市福田区，
被上诉人（原审原告）：李治显，男，汉族，1982年1月6日出生，住所地：广东省深圳市南山区，
两被上诉人共同委托诉讼代理人：史亚新，广东德纳（前海）律师事务所律师。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：古莉萍，广东德纳（前海）律师事务所实习律师。
上诉人廖江燕因与被上诉人许乐、李治显房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初7627号民事判决，依法上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
廖江燕上诉请求：1、判令撤销一审判决第一项、第二项，改判廖江燕无需向许乐支付违约金116万元、权证费1500元、评估费3650元、律师费48520元；2、判令李治显、许乐承担本案一审、二审诉讼费。上诉理由:一、一审认定廖江燕存在违约行为，但并未明确廖江燕违反了合同的哪条约定。依据廖江燕与许乐签署的《房屋买卖合同》第五条关于房款付款方式的约定，买方许乐应当于2016年10月15日前，支付首期购房款(不包含定金)164万元到买受人贷款银行做资金监管，但本案实际情况是许乐仅仅支付了127万元首付款至监管账户，并且许乐在支付时间上存在违约行为，其支付时间为2016年10月17日。一审认定许乐另外支付了53万元，该事实认定错误。许乐与廖江燕的银行转账明细显示，许乐分四笔转给廖江燕53万元，但每笔款项在廖江燕账户上停留时间不超过五分钟，原因是许乐想刷出交易流水，以便其申请贷款，况且实际金额也并非53万元，实际款项只有15万元，廖江燕按照许乐的要求又将该款转给了许乐的母亲郝X和LJ公司的员工邹XX。因此，许乐并未足额依约支付首付款，许乐存在违约行为。根据双方签署的《房屋买卖合同》第六条的约定，涉案房屋12G的过户有两个前提条件，一是买方许乐按照合同第五条的约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账户或取得银行贷款承诺书，而许乐并未依约达成第一个条件;二是廖江燕已经取得房地产证原件(产权无抵押、无查封)之日起3日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，双方在签署合同时，已经考虑到了遇到查封的意外情形后的处理方式，目前房屋被他人恶意查封，并不必然导致房屋无法过户。二、关于李治显、许乐是否取得银行贷款承诺函，以及取得时间，也是本案的焦点。本案现有证据并不能证明许乐有取得银行贷款承诺函。涉案房屋12G被查封的时间是2016年10月25日，如果依约于2016年10月15日前将全部首付款支付至银行监管账户，并于2016年10月25日之前取得银行贷款承诺函，双方在房屋被查封前就已经完成了过户手续。廖江燕不清楚许乐是否已经取得贷款承诺函，即使其真的取得了贷款承诺函，也是在房屋被查封之后取得，此时因为李治显、许乐的原因，已经导致无法过户，正是因为许乐的原因，导致房屋被查封后其才取得。
许乐、李治显辩称：一审判决认定事实正确。本案是廖江燕违约，违反的合同条款在我方一审起诉状中有明确写明，且我方一审提交的证据十二解除资金监管协议申请书是廖江燕的亲笔签名，廖江燕确认买方已经按照合同约定缴纳购房首付款，确认因卖方原因导致房屋在过户前被第三人查封，过户已无法履行，充分证明是廖江燕违约，我方并无违约情形。
许乐、李治显向一审法院起诉请求：1、廖江燕承担违约金186万元；2、廖江燕返还权证费1500元；3、廖江燕返还评估费3650元；4、廖江燕承担律师费77800元；5、由廖江燕承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：位于南山区工业八路XXXX城X期X栋12G房（以下简称12G房屋）于2011年6月30日登记在廖江燕名下，产权为100%，建筑面积87.75平方米。深圳招商房地产有限公司（卖方）与廖江燕（买方）于2011年6月20日签订《深圳市房地产买卖合同》（现售）【深（南）房现买字（2011）第8817号】，该合同标的房地产为深圳市南山区工业八路XXXX城X期X栋第X层12F号房（以下简称12F房屋）。12G房屋于2016年10月25日被深圳市宝安区人民法院查封。廖江燕表示因其在购买12F房屋时名下有多套房产，经与开发商协商，只签订了房屋买卖合同，未办理房产证。
2016年8月15日，李治显（买受人、乙方）与廖江燕（出卖人、甲方）签订《房产买卖合同》（合同编号为100000041836），约定：出卖人所售房屋坐落于深圳市南山区工业8路XXXX城X期X栋12F，房产证号为40××54，登记建筑面积共52.64平方米；经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为350万元；购房定金共计10万元，买受人在签订合同1日内支付10万元；出卖人同意从定金中预留15000元作为交房保证金，此款托管于第三方；买受人应将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账户或取得银行贷款承诺，且出卖人已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起3日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续。该合同对其他条款未作约定。后李治显、许乐于2016年8月16日支付了10万元定金。
同日，许乐（买受人、乙方）与廖江燕（出卖人、甲方）签订《房产买卖合同》（合同编号为：100000041844），约定：出卖人所售房屋坐落于深圳市南山区工业8路XXXX城X期X栋12G，房产证号为40××38，登记建筑面积共87.75平方米；该房屋处于抵押状态；经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为580万元；购房定金共计10万元，买受人在签订合同1日内支付5万元，签订合同3日内，买受人补交定金5万元；出卖人同意从定金中预留15000元作为交房保证金，此款托管于第三方；买受人须于2016年10月15日之前支付首期购房款（不包括定金）164万元到买受人贷款银行作资金监管或到第三方办理资金监管，并依据监管合同存入监管账户，出卖人应在接到买受人或第三方通知后积极配合办理相关手续，并签订资金监管协议等相关文件。该合同对其他条款未作约定。后李治显、许乐于2016年8月15日支付定金10万元，10月8日支付4笔首期款（一笔8万元、三笔15万元），10月17日双方办理了127万元的资金监管手续。一审庭审中，廖江燕表示为配合李治显、许乐，在李治显、许乐向其转账53万元后在5分钟之内又转回给了许乐指定的收款人即许乐的母亲郝X和LJ公司的工作人员邹XX。
签署两份《房产买卖合同》当日，廖江燕（出售人、甲方）与李治显、许乐（买受人、乙方）共同签署了一份《房产买卖合同补充协议》，约定：1、甲方所售乙方12F房屋与12G房屋实质为完全不可分割的一套房屋；2、甲方须于2016年10月10日前取得12G可用于正常交易的房屋产权证书，逾期按照《房产买卖合同》第十二条约定处理；3、鉴于12F房屋尚未办理产权登记手续，自《房产买卖合同》签署完毕，定金支付完毕当日，甲方应将与开发商签署的12F的深圳市房地产买卖合同（一手房现售）合同原件，购房发票原件交付居间方深圳LJ房地产经纪有限公司保管，居间方全程配合办理12F的房产证办理事宜；4、自12G房屋产权成功过户至乙方名下，且甲方收齐房款之日起3日内，甲方应配合乙方（包括但不限于通知房屋租客）办理房屋的交付手续，且甲方应在45日内办理完成12F的房屋产权证书，逾期按照《房产买卖合同》十二条的约定处理。根据房屋租赁合同约定，截止至2016年12月31日之前的房屋租金14000元由甲方收取，2017年1月1日至房屋租赁合同到期日的租金14000元由甲方代为乙方收取，甲方在结清水电物业费后三日内按月将房屋租金交付乙方，且乙方不得在合同期间内破坏租约。5、自甲方结清相关水电、燃气、物业等费用，并将租金与乙方结算完毕，押金退还租客，且过户至乙方名下后，乙方同意居间方释放物业保证金至甲方预留银行账户。6、自本协议签订之日，甲方承诺所售乙方至房屋不存在任何权属瑕疵，亦不存在其他可能被第三人主张权利的任意情形。甲方不得将上述房屋再行出售于任何第三方或将房屋用于抵偿其他债务。如在交易过程中出现被查封或被第三人主张权利之情形，甲方承诺并同意授权乙方有权将购房款支付甲方债权人用于代甲方清偿债务。7、出现任何违反《房产买卖合同》及本协议的违约情形发生之日起贰日，居间方即自动获得甲方之授权，向乙方先行返还乙方已支付的购房定金，监管方即自动获得甲方之授权退回乙方已支付并冻结的首期款。同时，乙方保留按照《房产买卖合同》相关违约条款约定的权利。8、甲方违反协议第四条约定，导致《房产买卖合同》无法履行，或乙方无法主张或享有房屋的所有权利，甲方应当按照《房产买卖合同》约定按照全部购房款的20%承担违约责任，并承担乙方为实现债权所支付的一切费用包括不限于律师费、担保费、保全费、差旅费等，上述违约金不足以弥补乙方损失的，应当根据乙方实际损失进行赔偿。同时，乙方有权要求甲方按照原购房款进行回购，是否行使回购权以乙方根据实际情形自行确定，乙方行使回购权亦不免除根据《房产买卖合同》及本协议甲方应承担的违约责任。双方根据《房产买卖合同》继续履行义务的，按照《房产买卖合同》约定执行。9、甲、乙双方就上述房屋购买事宜以《房产买卖合同》及本协议约定为准，《房产买卖合同》与本协议约定不一致的，以本协议约定为准。10、一式三份，自双方签字之日起生效，甲、乙双方各执一份、居间方深圳LJ房地产经纪有限公司执一份，具有同等法律效力。
另外，2016年8月15日，李治显、许乐（乙方）与廖江燕（甲方）分别签订两份《资金托管协议》，丙方为深圳LJ房地产经纪有限公司，协议内容如下：经协商一致，甲乙双方确认将定金10万元交由丙方托管，同时，甲乙双方同意从定金中预留15000元作为交房保证金交由丙方托管，托管自丙方实际收到本条约定的托管款项之日起至本协议约定的托管终止事由发生之日起，托管资金在托管期间内不计利息等。
2016年11月21日，廖江燕向中国XX银行蛇口支行提交《解除资金监管协议申请书》一份，该份申请书上载明：2016年8月15日，卖方廖江燕（身份证号：）就其名下位于深圳市南山区工业八路XXXX城五期2栋12G（房产证号：深房地字第××号）出售于买方许乐（身份证号：）。买方已按合同约定缴纳购房首付款及签署《资金监管协议》，并已取得中国XX银行蛇口支行的承诺函。现因卖方原因导致上述标的房屋在过户前被第三人查封，过户已无法履行，特申请解除《资金监管协议》。
2016年12月19日，李治显、许乐向廖江燕发出《律师函》，函告内容为:1、李治显、许乐解除与廖江燕签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、廖江燕应按照总购房款的20%即186万元向李治显、许乐支付违约金。廖江燕表示没有收到该函件。
许乐在房屋交易过程中缴纳了权证费1500元、评估费3650元，因本案产生的律师费为77800元，李治显、许乐提交了两份《收款收据》及一份《民事委托合同》为证，但廖江燕对以上证据的真实性不予认可。
一审法院认为：许乐、李治显与廖江燕签订的两份《房产买卖合同》及一份《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。关于李治显、许乐主张的违约金186万元，一审法院认为，李治显已支付12F房屋的定金10万元，但双方就该房屋的后续履行事项未作详细约定，仅约定廖江燕在12G房屋过户至李治显、许乐名下并收齐房款后在45日内办理完成该房的产权证书，也就是说该房屋的涉案合同仍在履行之中，故一审法院对于李治显主张的违约金不予支持。许乐已支付12G房屋定金10万元、首期购房款53万元以及监管资金款127万元，至于廖江燕退还的53万元款项的行为属于其自身处分权利的行为，不影响双方买卖房屋的行为，且根据廖江燕向银行出具的《解除资金监管协议申请书》，可知许乐已经按合同约定缴纳了购房首付款，取得了银行贷款承诺函，但因为廖江燕的原因导致12G房屋被查封而无法将房屋过户至许乐名下。故廖江燕就12G房屋的买卖合同，已构成违约，应承担相应的法律责任。尽管《补充协议》第八条约定廖江燕应当按照全部购房款的20%承担违约责任，但该约定是建立在廖江燕违反协议第四条约定并导致合同无法履行的基础上的，而根据第四条约定“自12G房屋产权成功过户至乙方（李治显、许乐）名下，且甲方（廖江燕）收齐房款之日起3日内，甲方应配合乙方办理房屋的交接手续，且甲方应在45日内办理完成12F的房屋产权证书”，可知12G房屋与12F房屋的买卖存在先后履行顺序，第八条是为了保证12F房屋的履行而做出的约定，也就是说先过户12G房屋再过户12F房屋，12F房屋的交易行为并未因为查封12G房屋的事实遭受影响。综上，对于李治显、许乐主张廖江燕按照两套房屋成交价即930万元的20%承担违约责任的诉讼请求，一审法院仅支持廖江燕就12G房屋的成交价580万元的20%即116万元向许乐承担违约责任。超出部分，一审法院不予支持。关于李治显、许乐主张的权证费1500元、评估费3650元符合合同约定，一审法院予以支持。关于李治显、许乐主张的律师费77800元，一审法院仅支付许乐诉求部分，理由同上，一审法院按许乐购房价进行折算，故廖江燕应向许乐支付律师费48520元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、廖江燕于判决生效之日起十日内向许乐支付违约金116万元；二、廖江燕于判决生效之日起十日内向许乐支付权证费1500元、评估费3650元以及律师费48520元。三、驳回许乐的其他诉讼请求；四、驳回李治显的全部诉讼请求。当事人如未按判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费11143.28元，由李治显、许乐负担5082.28元，由廖江燕负担6061元。
二审经审理查明：原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。涉案合同已经终止，根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点在于谁是违约方。
根据两份《房产买卖合同》及补充协议的约定，买卖标的物12F和12G房屋系不可分割的一套房屋，卖方应于2016年10月10日前取得可用于正常交易的房屋产权证书，在12G房屋成功过户至买方名下后，卖方应在45日内办完12F的房屋产权证书。买方应在2016年10月15日前支付首期购房款164万元并办理资金监管。在合同及补充协议签订后，买方支付了两套房屋的定金各10万元，首期购房款53万元以及监管资金127万元。而卖方因自身原因导致12G房屋于2016年10月25日被查封，无法按约定履行合同义务。一审法院认定卖方违约，有事实依据。
廖江燕上诉称其在收到53万元首期款后很快就将该款转回给许乐的母亲和LJ公司的工作人员，买方支付的首期款不足，违约在先。本院认为，即使如廖江燕所述，其在收到53万元首期款将该款退回，该行为只能证明其同意退回部分首期款，双方就首期款的支付有新的合意，不能证明买方存在违约。而事实上，廖江燕在合同履行过程中，也并未就首期款的数额和支付情况提出异议。在2016年11月21日《解除资金监管协议申请书》中，廖江燕也是以涉案房屋因卖方原因被查封无法办理过户为由申请解除资金监管协议，不仅没有提及首期款支付不足的问题，还承认买方已按合同约定缴纳了首期款、签订了资金监管协议并已取得贷款承诺函。廖江燕的上述上诉主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。
综上，上诉人廖江燕的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费15723.06元，由上诉人廖江燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 路 德 虎
代理审判员 周 敏
二〇一七年十二月九日
书 记 员 林翘（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。