黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑0202民初327号
原告：赵冬怡，女，1986年1月1日出生，汉族，住齐齐哈尔市龙沙区。
委托代理人：吕桂杰，女，1962年6月18日出生，汉族，住齐齐哈尔市龙沙区。
被告：陈兴宇，男，1989年6月9日出生，汉族，住齐齐哈尔市建华区。
委托代理人：陈志洲，男，1961年4月5日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市龙沙区。
第三人：韩业杰，男，1978年8月16日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市建华区。
原告赵冬怡与被告陈兴宇、第三人韩业杰房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵冬怡的委托代理人吕桂杰、被告陈兴宇的委托代理人陈志洲、第三人韩业杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵冬怡向本院提出的诉讼请求：1、要求确认原告赵冬怡与被告陈兴宇之间的房屋买卖合同有效，被告陈兴宇协助原告办理该房屋的不动产产权转移登记手续；2、要求被告将坐落于龙沙区青云街西侧（龙德装饰材料市场）00单元01层88号（橱柜区市场21号营业室）使用权，自2017年3月31日起交付原告；3、由于被告不能按时交付房屋，要求被告支付违约金自2017年3月31日起至交付止（违约金参照2016年3月30日-2017年3月30日被告与第三人韩业杰履行的租赁合同中约定的房屋租金标准进行计算，即每月5083.00元，每日424元的标准）。4、要求确认被告陈志洲与第三人韩业杰之间的房屋租赁合同无效。5、本案的诉讼费由被告承担。
事实及理由：原告赵冬怡与被告陈兴宇于2016年11月11日签订房屋买卖合同，合同签订后，原告如约履行合同，按照双方约定的2016年11月14日，原告交给被告房款610000.00元，因当时没能办理过户手续，原告预留50000.00元保证金，待被告配合原告办理产权过户后，再一并交给被告。因被告欠苏海龙钱，按照被告意见原告将610000.00元房款直接转入苏海龙账户，有苏海龙的收条为证。现被告一味强调要原告将预留的保证金全部交齐，但却不能协助原告办理产权变更手续而且也没有将房屋交付给原告，在房屋租期满后，还继续收取租金，被告的行为侵犯了原告的合法权益。故原告诉至法院，提出以上诉讼请求。
被告陈兴宇辩称：1、认可与原告之间的房屋买卖合同的有效性，双方协议约定的房款是660000.00元，原告仅支付了610000.00元，尚欠50000.00元未交齐，故原告并未交齐全部房款；2、被告一直积极履行双方签订的房屋买卖合同，但因该房屋没有地籍信息，无法在不动产登记中心办理过户手续，而不是被告的原因不能办理房屋产权变更手续；3、房屋现在可以交付，但是要求原告给付剩余的50000.00元房款；4、被告不存在违约的问题，不同意承担违约金；5、被告认为自己和第三人签订的房屋租赁合同有效，原告在买房子的时候已经看过这份合同，原告没有提出异议，第三人也拿出合同让原告看过。被告收取租金是按照法律规定办的，原告应将剩余房款交给被告，被告可以将全年的租金交付原告。
第三人韩业杰述称：1、2016年3月，自己和被告陈兴宇及其父亲陈志洲在同一天签订了两份租赁合同，一份是从2016年3月30日起至2017年3月30日止，一份是从2017年3月30日起至2021年3月30日止。2016年11月，被告父亲打电话给第三人，让第三人准备合同复印件，说有人来取。第二天，原告方的人来取的合同。第三人和陈志洲签订的合同已经给原告看过了；2、2017年3月6日，第三人将2017年3月30日至2018年3月30日的房费全部给了陈志洲。2017年3月31日，原告到第三人的商店，将商店给封上了，第三人报警。第三人认为，自己和陈志洲签订的合同有效。
当事人围绕诉讼请求依法向法院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换。对于原告提交的房屋买卖合同、2016年11月14日中国银行转账存款单一份、苏海龙签字收条一份、陈兴宇名下的齐字第S20112182房屋产权证、被告陈兴宇与第三人韩业杰签订的房屋租赁合同（租赁期限截止至2017年3月30日）、原告的母亲与被告的父亲陈志洲通话录音资料三份、齐齐哈尔龙德装饰材料公司2017营业室租金催缴通知单一份、原告于2017年1月7日及3月11日送达给第三人韩业杰的书面通知、照片两张，第三人韩业杰提交的房屋租赁合同（期限自2016年3月30日至2017年3月30日），因各方对上述证据的真实性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：对第三人韩业杰提供的自2017年3月30日起至2021年3月30日止的《房屋承租合同书》，原告质证：在购买房屋时没有看到过此合同，且被告也没有向原告交代该房屋租期到2021年，原告只知道租期到2017年3月30日；该合同签订人不是产权人而是其父亲，应是无效的；该合同的租金较另一份合同即前一年的降低了15000.00元，还体现物业费、取暖费等费用均由出租方承担，租金与另一份合同不符，2016年至2017年的合同年租金为61000.00元，所以该合同是被告与第三人恶意串通损害原告利益所为，严重显示公平，应为无效的。本院认为，此合同没有签订的日期、不是产权人所签，租金较产权人签订的2016年至2017年的合同降低了15000.00元，不符合常规，且被告及第三人均没有提供有效证据证实原告知晓并认可该份合同，故本院不予采信。
经审理查明，被告陈兴宇为齐齐哈尔市龙沙区青云街西侧（龙德装饰材料市场）00单元01层88号、房权证齐字第S2011211**号房屋的所有权人。2016年3月30日，被告陈兴宇将该房出租给第三人韩业杰，双方签订了房屋承租合同书，约定：一、租赁期为一年，自2016年3月30日至2017年3月30日止，房屋租金为61000.00元整，租金缴纳方式为3月30日前一次性付清。2016年11月11日，被告陈兴宇（甲方）又将该房出卖给了原告赵冬怡（乙方），双方签订了房屋买卖合同，约定：一、房屋交易价格是人民币660000.00元整，房屋交付之前甲方所欠一切费用，包括水费、电费、物业费、取暖费、商场管理费、租赁税费等全部由甲方承担，房屋更名过户的一切费用由乙方负责。乙方交足全部房款后，甲方要无条件地协助乙方办理产权过户手续。二、其他约定：1、由于该房屋目前处于抵押、被法院查封状态，乙方无法调取产权档案，亦无法查看档案。如果甲方出卖的房屋权属面积有误，房屋仅具有使用权而不具有所有权，乙方将放弃购买，甲方要全额退回乙方所交的全部房款。如果甲方不能全额退回乙方的房款，乙方将以涉嫌诈骗追究甲方的刑事责任，并且要求甲方承担不能返还乙方房款数额月息3%的利息，同时承担房款总额30%的违约金补偿给乙方。2、乙方按照约定交足房款后，甲方必须在当日内解除房屋的抵押和法院查封状态，并将房屋所有手续包括房屋产权证、租赁合同、物业手续、水、电、取暖等手续交给乙方。3、以上约定双方共同遵守，如有违约，由违约方承担责任。另该合同下方手写备注内容：经双方商定，赵冬怡预留50000.00元房款，作为保证金，待陈兴宇配合房屋产权过户到赵冬怡名下后，赵冬怡再兑付给陈兴宇。房屋买卖合同签订后，原告于2016年11月14日通过银行转账的方式将610000.00元购房款交付给被告指定的收款人苏海龙，苏海龙实际收到上述款项后出具收条。被告陈兴宇将该房屋产权登记簿原件交给了原告赵冬怡。因该房屋没有地籍信息，不能办理不动产登记手续，故被告没能给原告办理房屋过户即不动产转移登记手续。诉讼中，原告称，该房屋租赁期限已于2017年3月30日到期，被告陈兴宇应向其交付购买的房屋，承租人韩业杰应从该房屋中迁出；第三人韩业杰称，自己在2016年3月30日同时签订了两份房屋租赁合同，其中一份合同的租赁期限自2016年3月30日起至2017年3月30日止，另一份合同的租赁期限自2017年3月30日起至2021年3月30日止。原告还称，自己与被告陈兴宇签订房屋买卖合同时，被告仅向其出示了期限截至2017年3月30日的租赁合同，据此认为被告陈兴宇与第三人韩业杰签订的另一份租赁合同系被告与第三人之间恶意串通损害原告利益的行为。
本院另查明，在第三人韩业杰向本院提交的另一份租赁合同（租赁期限从2017年3月30日至2021年3月30日止）中，约定：一、房屋坐落：齐齐哈尔龙德材料有限责任公司橱柜区21号营业室房屋面积95.42平米。二、租赁期共一年，从2017年3月30日至2021年3月30日止，房屋租金双方协商租金每年46000.00元整，租金交纳方式为每年3月30日前一次性付清下一年租金。如不能按时交纳租金每日按交纳租金的3%收取违约金。三、承租方不准擅自将此房转租、转让、转借，也不准以任何原因为借口拖欠房租租金，否则出租方有权终止合同收回房屋。四、承租方在租赁期内，不负责交纳该房屋的综合服务费及房屋取暖费等一切应合理承担的费用。在租赁期内如发生意外事件：如电、火、跑水等对该房屋或邻居造成的损失，由承租方赔偿。出租方提供给承租方使用的房屋，承租方不得随意改变其主体结构，如有改变承租方负责赔偿损失。五、本合同在履行中，如有上述规定事项应共同遵守，双方为自愿成交不准违约......。该合同出租方处，有被告陈兴宇的父亲陈志洲签字。承租方处有第三人韩业杰签字，合同末尾处未写明合同签订日期。
本院认为，房屋买卖合同系出卖人转移不动产的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。所有权的实现包含占有、使用、收益、处分等方面的内容。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。适用该制度的必要条件之一为：租赁合同关系先于买卖合同关系成立。本案中，原告赵冬怡与被告陈兴宇签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容合法有效。该合同签订后，原告未能实现所有权转移登记至自己名下的合同目的，亦未实际占有、使用该房屋，故被告未充分履行合同义务，且双方在房屋买卖合同中采取备注的形式对预留房款的事宜进行了约定，所以原告预留50000.00元房款未给付被告陈兴宇的行为，不违反法律规定且符合双方合同约定，该预留行为不得作为被告拒绝履行房屋买卖合同的事由，被告未按合同约定协助原告办理该不动产的产权转移登记手续及交付房屋的行为属于违约行为。关于被告父亲陈志洲与第三人韩业杰签订的第二份房屋租赁合同（期限自2017年3月30日起至2021年3月30日止），本院分析认为：首先、两份合同显示，期限在先的租赁合同出租方为陈兴宇签字，期限在后的租赁合同的出租方为陈志洲签字，同时签订的合同而主体不同一，这与常理不符。其次，被告陈兴宇于2016年11月与原告签订了房屋买卖合同，按第三人所述，双方在2016年3月30日，即对2017年3月30日至2021年3月30日期间的租金进行了约定，并且较之前的租金每年足足减少15000.00元整，同时合同还约定物业费、取暖费及其他合理税费均由被告承担。被告采取的这种明显不利于自身利益的行为，仍不符合通常行为，涉嫌与第三人恶意串通。再有，第三人韩业杰应对该租赁合同成立时间承担证明责任。因该租赁合同没有合同签订日期，不能确定该租赁关系的成立时间，第三人没有证据证实该租赁合同签订的时间早于房屋买卖合同签订的时间，亦没有证据证实原告知晓并同意该租赁合同的截止期限，故第三人应承担举证不能的不利后果。综上，对于第三人所述其在同一天签订两份租金不等、期限不同的租赁合同的主张，本院不予认定。故本院认为，被告及第三人的现有证据不能证实期限为2017年3月30日至2021年3月30日的房屋租赁合同较2016年11月成立的房屋买卖合同成立在先，不符合“买卖不破租赁”制度的适用条件。因原告已履行合同义务（预留50000.00元房款未给付亦是尊重双方的约定），被告陈兴宇将房屋低于原始租赁价格，在第一份租赁合同期限届满后，没有将已出售的房屋交付给买受人即原告，又续租给第三人并收取租金的行为，已构成违约。故原告要求自2017年3月30日起占有、使用所购买房屋的诉讼请求，本院应予支持。因被告迟延交付房屋的行为确实给原告造成一定的损失，故被告陈兴宇应向原告支付违约金，原告主张的按照每年61000元标准（该标准系被告陈兴宇与第三人韩业杰约定的2016年3月30日至2017年3月30日期间的租金给付标准）计算违约金符合法律规定，亦与该房屋的实际市场租赁价格相符，故违约金的数额应确认为：25415.00元（61000元/12个月*5个月<截至2017年8月30日止>）。第三人韩业杰可就房屋租赁合同关系，向被告陈兴宇另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百三十条、第二百二十九条之规定，判决如下：
一、原告赵冬怡与被告陈兴宇签订的坐落于齐齐哈尔市龙沙区青云街西侧（龙德装饰材料市场）00单元01层88号、房权证齐字第S2011211**号的房屋买卖合同有效；原告给付被告房款（预留的）50000.00元；被告陈兴宇协助原告赵冬怡办理该房屋的不动产产权转移登记手续。
二、被告陈兴宇、第三人韩业杰自本判决发生法律效力之日起20日内从龙沙区青云街西侧（龙德装饰材料市场）00单元01层88号、房权证齐字第S2011211**号房屋中迁出。
三、被告陈兴宇自本判决发生法律效力之日起10日内给付原告赵冬怡违约金25415.00元。
四、驳回原告赵冬怡的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9900.00元，由被告陈兴宇承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。上诉期满7日内，未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王慧颖
人民陪审员 王 宏
人民陪审员 史 丹
二〇一七年八月三十日
书 记 员 张宇薇