安徽省马鞍山市博望区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0506民初1457号
原告：陈乃和，男，1968年2月10日出生，汉族，经商，住安徽省当涂县。
委托诉讼代理人：陈小龙，马鞍山市博望区博望镇法律服务所法律工作者。
被告：夏君，男，1964年1月4日出生，汉族，经商，住安徽省马鞍山市博望区。
委托诉讼代理人：汪合生，安徽华冶律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙国祥，安徽华冶律师事务所律师。
原告陈乃和与被告夏君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月16日、12月25日两次公开开庭审理了本案。本案当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈乃和向本院提出诉讼请求：1.解除陈乃和与夏君于2011年11月13日签订的《房屋租赁合同》，夏君将租赁房屋腾空返还陈乃和；2.判令夏君立即支付自2016年12月1日至按约定条件腾空并将租赁房屋实际交付陈乃和之日止的租金（2016年12月1日至2017年11月30日按年租金372680元计算，2017年12月1日至2018年11月30日按年租金409948元计算，应扣除夏君已支付的7万元）；3.夏君支付违约金37268元（372680元×10%），40994.80元（409948元×10%），合计78262.80元；4.本案诉讼费、保全费由夏君负担。事实和理由：2011年11月13日，陈乃和与夏君签订《房屋租赁合同》，约定将位于马鞍山市博望区新合东路1145号房屋第三层、第四层出租给夏君从事宾馆经营，租赁期限为8年，从2011年11月30日至2019年11月30日。2016年至2017年度租金为372680元，2017年至2018年度租金为409948元，租金提前三个月支付，逾期不交按当年租金的10%支付违约金。夏君拖欠租金三个月的，陈乃和有权解除合同，收回房屋。现2016年至2017年度，以及2017年至2018年度的租金已过支付期限，经陈乃和多次催要，夏君只支付7万元租金。陈乃和认为，双方租赁合同关系合法有效，夏君长期拖欠租金，致使合同目的不能实现，已构成根本违约。依据法律规定及《房屋租赁合同》约定，陈乃和有权解除上述合同，且夏君应承担违约责任。
夏君辩称，本案遗漏必要的诉讼当事人，根据夏君所持有的租赁合同载明，出租人为陈乃和与陈凤，两人应为共同原告，且为必要的共同原告。陈乃和无权单方解除合同，夏君也不同意解除合同。陈乃和违约在先，违约行为表现在交付的房屋存在消防不合格，违反合同约定及国家规定，夏君有权拒绝支付房租，不承担违约责任。陈乃和诉请违约金计算方式错误，系重复计算。陈乃和交付的房屋不符合开通水电供应的约定。另外，夏君开通供水代为支付费用9900元，陈乃和向夏君多收电费95850元，陈乃和应返还或冲抵房租。陈乃和出租的其他楼层租赁户，与夏君承租的三层、四层共用一楼大厅，应当支付给夏君卫生费用21300元。因陈乃和出租的房屋消防存在违法行为，被责令停产停业3个月，给夏君造成3个月的损失50万元。综上，陈乃和诉请不应得到支持。若本案陈乃和承认并冲抵房租，夏君就另案不再起诉。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.陈乃和提交的《房屋租赁合同》复印件1份，证明夏君承租陈乃和房屋，双方约定租赁期限、租金、违约责任等事实。夏君认为，陈乃和持有的合同复印件签名与夏君持有的签名不一致，但对合同所记载的内容，予以确认。本院认为，夏君提交的合同有陈立凤签名，足以证明陈乃和与陈立凤对房屋出租有共同的意思表示。双方对该合同所记载的内容无异议，予以认定。
2.陈乃和提交的情况说明、房地产权证复印件、结婚证复印件各1份，证明本案租赁房屋登记权利人为当涂县来和美容中心，该房屋由当涂县来和美容中心授权陈乃和对外出租、签订合同、收取租金。夏君认为，情况说明中经营者为陈立凤，与陈乃和系夫妻关系，与夏君所持有的合同签名（陈凤）不一致。对房产证复印件“三性”无异议。对结婚证复印件有异议，陈乃和妻子是陈凤，从证据看，中间的字是添上去的。本院认为，对于情况说明、房地产权证具有真实性、合法性及与本案具有关联性，予以确认。结婚证中记载的“陈立凤”与夏君提交的结婚登记申请书中“陈凤”不一致，本院经户籍登记机关核实，陈立凤曾用名是陈凤，本院认定陈立凤与陈凤是同一人。
3.陈乃和提交的当涂县来和美容中心委托书1份，证明涉案房屋产权人及陈立凤共同委托陈乃和对外出租、经营、管理涉案房屋，陈乃和有权对外出租、收取租金，享有出租人全部义务和权利。夏君对该证据的真实性不持异议，但认为形成时间为2017年10月16日系在本案诉讼期间形成；陈立凤与陈乃和系夫妻关系，案涉房屋登记产权所有人为当涂县来和美容中心，该美容中心的经营者为陈立凤，不能达到陈乃和的证明目的。陈乃和是陈立凤受托人，应由委托人承担民事法律责任，案涉房屋出租人系陈立凤。据该委托书，陈乃和不具出租人资格，仅是出租人的代理人。该委托书中载明，参加一切诉讼活动，此授权无效，陈乃和是诉讼代理人不是诉讼主体，故陈乃和不是本案适格原告。本院认为，陈立凤授权陈乃和一人处理本案房屋租赁事宜，陈乃和一人提起诉讼、主张权利不违反法律规定，予以认定。
4.夏君提交的《房屋租赁合同》1份，证明出租方是陈乃和与陈凤；按合同第4条约定，陈乃和、陈凤交付的房屋应当符合国家消防标准；第5条约定，陈乃和、陈凤保证水电正常供应。陈乃和认为，该合同内容真实性无异议。关于合同中陈凤的签名是否是其所签，不清楚。本院在上述证据中已作认定。
5.夏君提交的重大火灾隐患整改通知书复印件、责令整改通知书各1份，证明案涉房屋存在消防不合法的情形，并被相关部门责令停业整改。陈乃和认为，重大火灾隐患整改通知书不是原件，真实性无法核实，即使具有真实性，签发时间是2017年3月22日。虽然是在承租期限内，但不能以此认定陈乃和未尽到安全消防保障的义务，对证明目的有异议。责令整改通知书，被检查的单位是来和商务会所，不是夏君所经营的银龙宾馆，是租赁房屋的第5层，认为与本案不具有关联性，不能达到夏君的证明目的。本院认为，重大火灾隐患整改通知书，是由陈乃和签收，通知书中涉及“三层宾馆厨房操作间未作防火分隔”，是夏君自身原因造成，不能证明案涉房屋存在消防不合格的情形。责令整改通知书的对象是来和商务会所，该证据不能达到夏君的证明目的。
6.夏君提交的锦盛水务接装水（表）1份，证明夏君在承租时缴纳接装水费用9900元。陈乃和认为，该证据不是原件，真实性无法核实；对关联性有异议，房屋租赁合同签订是2011年11月13日，接装水表发生时间是2011年10月25日，认为与本案没有关联性，不能达到夏君的证明目的。本院认为，该证据系夏君经营宾馆时，为自身经营需要接装自来水，该费用应由其自行承担。
7.夏君提交的电费收取记录1组，证明陈乃和收取夏君电价为0.91元每度，而供电公司向陈乃和收取的电价是0.7643元每度，差价应返还。陈乃和认为，对该证据真实性有异议，是夏君单方记录，有陈乃和签名的部分予以认可。陈乃和收取0.91元的电价，是总表与分表损耗分摊后的电价，不能证明陈乃和多收电费的事实。本院认为，夏君对该项费用已另案提起诉讼，本案不作认定。
8.夏君提交的照片（打印件）2份，内容为博望市场监督管理局封条、陈乃和招商广告，证明电梯有安全隐患；陈乃和发布的招商广告，严重影响夏君的经营。陈乃和认为，对封条照片的关联性有异议，封条张贴的位置是否为案涉租赁房屋，无法确认，不能说明被封的原因。招商广告的照片，无法反映张贴的时间，不能证明陈乃和有违约或损害夏君宾馆经营的行为。本院认为，封条、招商广告不能达到夏君的证明目的。
9.夏君提交的结婚登记申请书1份，证明陈乃和的妻子是陈凤。陈乃和对该证据的真实性无异议，陈立凤的曾用名是陈凤。本院予以认定。
本院经审理认定事实如下：2011年11月13日，陈乃和与夏君签订《房屋租赁合同》1份，约定的主要内容：陈乃和（甲方）将位于本市博望区新合东路1145号房屋第三层和第四层，面积约1560平方米，租赁给夏君（乙方）经营宾馆；租赁期限为8年，从2011年11月31日（应为12月1日）起至2019年11月31日（应为11月30日），本合同签订之日甲方即将出租房屋交付乙方使用；租金及给付方式：2011年12月1日至2014年11月30日，共三年，每年租金28万元；2014年12月1日至2019年11月30日，共五年，每年租金分别为第四年30.8万元、第五年33.88万元、第六年37.268万元、第七年40.9948万元、第八年45.09428万元。租金按年交付。以后每年的11月30日前乙方向甲方支付下一年的租金。租赁期间，甲方将一楼大厅（已由甲方出资装璜）该装璜费24万元由乙方在本合同签订之日起一星期内一次性付清给甲方，装璜费的所有权仍归甲方。其他楼层的经营户享有大厅的通行权和电梯的使用权，大厅范围内产生的电费由乙方承担，电梯运行产生的电费及维护费由楼层经营户平摊，大厅内的面积由乙方使用。其他楼层无权使用，必须符合整楼的合法使用权，符合国家消防标准，消防控制系统由乙方负责管理。房屋修缮和装修：甲方保证出租房屋正常的水、电供应，如出现水、电无法正常供应对乙方正常使用房屋造成影响的，甲方接到乙方通知后尽快予以解决。乙方在装璜和使用出租房屋过程中，不得擅自改变房屋的结构，否则视为违约，应向甲方支付当年房屋租金10%的违约金。租赁期间内，乙方有权将出租房屋转租给第三人，但乙方通知甲方，甲乙丙三方人订立房屋租赁合同，原租赁合同甲、乙双方协议终止。租赁期满后如甲方还要向外出租，甲方优先考虑乙方，如不优先乙方，乙方有权自行拆除宾馆一切实施，但不得对房屋造成破坏，不宜拆除的部分无偿归甲方所有。违约责任：1、租赁期内，乙方不得有如下行为。否则甲方有权解除合同，收回房屋，并有权依据本合同的约定要求乙方承担违约责任：①擅自将房屋转租、转借的；②利用承租房屋进行非法活动；③拖欠租金三个月。2、房租提前三个月交付租金，逾期不交按当年租金的10%支付违约金。合同履行期间，2016年11月30日之前的租金夏君已支付，2016年12月1日至2017年11月30日的租金37.268万元，夏君已支付7万元，尚欠该年度租金30.268万元。
另查明：案涉房屋的登记权利人为当涂县来和美容中心，经营者为陈立凤，个人经营。陈立凤曾用名陈凤，陈乃和与陈立凤为夫妻关系。当涂县来和美容中心就案涉房屋，授权陈乃和对外出租、签订合同、收取租金及诉讼等特别授权，陈乃和享有房屋出租人全部权利，承担出租人全部义务。
本院认为，本案争议的焦点为：一、本案原告主体是否适格问题。案涉房屋虽登记权利人为当涂县来和美容中心，但属于陈乃和与陈立凤夫妻共同财产。陈立凤在夏君持有的合同中签名，未在陈乃和持有的合同中签名，但两份合同内容一致，是出租同一标的物，也是陈乃和与陈立凤将房屋出租给夏君的共同意思表示，且双方已按合同约定履行至今，并未损害夏君的利益。在诉讼过程中，当涂县来和美容中心包括陈立凤，同意由夫妻一方的陈乃和一人处理房屋租赁事宜，也是对陈乃和行为的追认。现陈乃和提起诉讼、主张权利，不违反法律规定，本院予以准许。故本案没有遗漏必要的诉讼当事人，夏君的抗辩意见不能成立。二、关于双方签订的《房屋租赁协议》是否解除的问题。陈乃和在当涂县来和美容中心授权范围内与夏君就上述房屋签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。根据双方提交的证据，在同一份合同中，无论先约定“每年的11月30日前交下一年的租金”，还是后约定“房租提前三个月交付租金”，夏君仅支付2016年12月1日至2017年11月30日的租金7万元，尚欠30.268万元，欠付租金达3个月以上，已构成违约。陈乃和主张解除租赁合同，符合双方约定解除合同的条件，本院予以支持。夏君至今仍占有使用房屋，其尚欠的租金30.268万元，应予支付。三、关于陈乃和主张腾空并交付房屋和占有期间的损失问题。由于夏君违反合同约定，拖欠租金，导致合同解除，夏君应腾空并交付房屋。因夏君现仍占用房屋，合同约定2017年12月1日至2018年11月30日的租金40.9948万元，之后应以此标准计算占有使用费。四、关于陈乃和主张违约金的问题。夏君实际欠陈乃和2016年12月1日至2017年11月30日的租金为30.268万元，根据合同约定，违约金按10%计算为30268元。夏君的抗辩理由无事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、第二百四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
一、解除陈乃和与夏君于2011年11月13日签订的《房屋租赁合同》；
二、夏君于本判决生效后二十日内腾空位于马鞍山市博望区新合东路1145号第三层、第四层房屋,并交付陈乃和；
三、夏君本判决生效后十日内支付陈乃和自2016年12月1日至2017年11月30日的租金30.268万元，自2017年12月1日起按年租金40.9948万元的标准支付占有使用费至实际腾空交付房屋之日止；
四、夏君于本判决生效后十日内支付陈乃和违约金30268元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3147元（已减半收取），财产保全申请费2520元，合计5667元，由夏君负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 刘肇玄
二〇一七年十二月二十七日
书记员 叶庭庭
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百四十八条承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。