广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终18332号
上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司广州番禺支行，住所地广东省广州市番禺区市桥镇繁华路41号。
负责人：康扬，行长。
委托诉讼代理人：王平泽，广东穗卫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范丹健，该支行工作人员。
被上诉人（原审被告）：白利容（曾用名：白利蓉），女，1973年2月1日出生，汉族，身份证住址四川省广安市广安区。
委托诉讼代理人：吕代兵，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广东省番禺广地房地产开发有限公司，住所地广东省广州市番禺区南村镇塘埗西村。
法定代表人：连杰，董事长。
委托诉讼代理人：谭湘玲，广东正大联合律师事务所律师。
上诉人中国建设银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称建行番禺支行）因与被上诉人白利容、广东省番禺广地房地产开发有限公司（以下简称广地公司）金融借款合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2015）穗番法民三初字第395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
建行番禺支行上诉请求：撤销一审判决第二项，改判白利容向建行番禺支行偿还贷款利息204278.64元（利息暂计至2014年12月19日止，其后利息按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止），并支付违约金4800元；判令建行番禺支行对位于广州市番禺区迎宾大道塘西路段广地花园D1栋康宁楼3C的房产（以下简称涉讼房屋）享有优先受偿权；判令广地公司对白利容上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：（一）建行番禺支行一审起诉白利容支付欠息并未超过诉讼时效。根据建行番禺支行与白利容签订的《楼宇按揭合同（商业性贷款）》（以下简称《楼宇按揭合同》）约定，自2000年10月至2020年10月止，白利容按月分期偿还建行番禺支行贷款本息，在正常按期足额还款的情况下，每月偿还正常的贷款本金及正常利息即可，但在借款人当期还款逾期或不足额还款的情况下，利息将按照罚息利率计算，且拖欠的利息将按照罚息利率计算复利，拖欠的贷款本息将累积至下个月还款日清偿。尽管在2009年3月24日，广地公司承担担保责任，偿还了涉案贷款的全部本金及部分利息，但白利容尚欠部分利息及相应的复利，且建行番禺支行与白利容并未解除合同，双方签订的《楼宇按揭合同》仍然有效，应该继续得到履行。在白利容一直没有清偿尚欠利息的情况下，尚欠利息每月持续产生复利，白利容应依约在每个贷款还款日向建行番禺支行偿还复利。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（以下简称诉讼时效司法解释）第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，建行番禺支行对白利容利息债权的诉讼时效期间应该从2020年10月后起算。（二）一审法院不应主动审查建行番禺支行所主张的违约金的诉讼时效问题。根据诉讼时效司法解释第三条“当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判”的规定，在白利容并未就违约金的诉讼时效进行抗辩的情况下，一审法院不应主动审查违约金的诉讼时效问题。
白利容二审辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，建行番禺支行的上诉理由缺乏事实和法律依据，应予驳回。具体理由：（一）一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.一审判决认定建行番禺支行主张的利息及复利主张缺乏计算依据，事实认定清楚，举证责任分配合法。本金、利率、借款期限是利息的三要素。建行番禺支行对广地公司清偿全部借款本金的接受行为，表明白利容与建行番禺支行的借款合同的核心内容已经变更。在建行番禺支行确认本金已经全部清偿的事实下，该行提供的《个人住房借款逾期明细》仍依原合同进行利息计算，已经缺乏事实基础。因此，根据“谁主张，谁举证”的民事诉讼举证原则，建行番禺支行应当承担举证不能的不利后果。2.一审判决关于诉讼时效起算点的认定正确、清楚。（1）关于实际借款期间的利息结算时点认定问题。据一审查明，《楼宇按揭合同》约定，提前归还贷款的，按借款的实际期间计算利息。本案中，各方均确认2009年3月24日已经全部清偿本金。因此，借款的实际期间至2009年3月24日止。即使存在未清偿的利息，利息计算截止日最多计至该时点。因此，一审判决以2009年3月25日作为利息请求的诉讼时效起算点，事实认定准确、清楚。（2）关于违约金诉讼时效的问题，白利容认为，一审判决以“未能划扣到违约金”的时点作为各期违约金请求的诉讼时效计算起点，事实认定清楚。（二）建行番禺支行的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。1.建行番禺支行关于欠息未超过诉讼时效的上诉理由不成立。2009年3月24日清偿本金的事实表明，《楼宇按揭合同》约定的分期履行已被广地公司一次性履行所取代。建行番禺支行关于本案应适用诉讼时效司法解释第五条的上诉理由，与事实不符，不能成立。2.建行番禺支行关于一审法院主动审查违约金诉讼时效的理由不成立。一审中，白利容以诉讼时效抗辩请求法院依法驳回建行番禺支行的全部诉讼请求，该诉讼时效抗辩涵括了建行番禺支行请求支付违约金的诉讼时效。
广地公司二审辩称，不同意建行番禺支行关于要求广地公司对白利容的案涉债务承担连带清偿责任及承担诉讼费的上诉请求，本案与广地公司无关。首先，本案为金融借款合同纠纷。2003年9月25日，广地公司与建行番禺支行签订《楼宇按揭合作协议》，约定协议合作期限为五年。现建行番禺支行未能提供该协议的公证文书，应由其承担举证不能的后果。其次，该合作协议是2003年9月25日签订的，而涉案《楼宇按揭合同》是2000年9月27日签订的，贷款是2000年10月18日发放的，故建行番禺支行以该合作协议要求广地公司承担保证责任，没有事实和法律依据。
建行番禺支行司向一审法院起诉请求：1.解除建行番禺支行与白利容之间的《楼宇按揭合同》；2.判令白利容立即向建行番禺支行偿还贷款本息合计204278.64元，其中本金0元、204278.64元（该利息暂计至2014年12月19日止，其后利息按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止）；3.建行番禺支行对抵押房产广州市番禺区迎宾大道塘西路段广地花园D1栋康宁楼3C享有优先受偿权；4.白利容、广地公司向建行番禺支行支付违约金4800元；5.广地公司对白利容上述债务承担连带清偿责任。后在一审诉讼中，建行番禺支行明确其第2项诉讼请求中主张的利息及复利暂计至2015年5月29日为211307.82元。
一审法院认定事实：2000年9月8日，广地公司与白利容签订编号为0213538的《商品房购销合同》，约定白利容向广地公司购买涉讼房屋，建筑面积128.4平方米，总金额487920元，购房款可以银行按揭方式支付。
2000年9月27日，白利容（甲方，按揭借款人、抵押人、购房人）与建行番禺支行（乙方，按揭贷款人、抵押权人）签订编号为2000（2399）的《楼宇按揭合同》，约定：乙方向甲方提供341000元的贷款，甲方将涉讼房屋抵押给乙方，作为乙方发放贷款的担保；甲方向乙方提供以下两种方式的担保：1.以所购房产向乙方抵押；2.发展商之连带保证，如甲方不按时履行还本付息义务，发展商须在担保期内（即房产证未办妥期间）先行代为履行甲方还本付息义务后，甲方同意乙方将抵押房产之处分权转让予发展商；借款期限为20年，预计从2000年10月起至2020年10月止，具体借款起止日期以合同经公证并办妥抵押登记后，乙方受甲方委托将借款转帐划入甲方指定的发展商账户之日为准；借款利息按月计付，月利率为4.65‰，实际借款利率以贷款发放日的执行利率为准，借款利率在合同期内如遇国家调整，乙方有义务直接执行中国人民银行有关规定，不再另行通知甲方；甲方应从支用借款的次月开始，按月供款偿还借款本息，供款总期数为240期，供款方式为按月等额归还借款本息；甲方还本付息日期为每月18日；征得乙方同意的条件下，甲方可提前还款：甲方若有足够的款项来源，可提前偿还部分或全部欠款，每次偿还金额不少于每月应付供款额；甲方提前归还贷款的，按借款的实际期间计算利息，利率不予调整，仍按原借款期限同档次利率标准执行；甲方任意一期供款的违约，即为对乙方全部借款的违约，乙方可采取相应的方式实现全部债权；甲方若在还款期内累计拖欠六期（即六个月）应供款，或全部借款到期超过三个月，并自乙方发出催还通知书之日起30天内（以挂号寄出时间为准）仍未清偿的，乙方即可以合法的方式对抵押房产进行处分；甲方若因还款帐户内存款余额不足未能在规定日期内还本付息，乙方按逾期金额和逾期天数，按当时中国人民银行规定的逾期贷款利率计收利息；甲方每逾期一次，应向乙方支付100元违约金，乙方可在甲方还款储蓄账户或信用卡账户内直接扣划。
2000年10月11日，涉讼房屋办理番押登字NO.0062340号《番禺市房地产抵押（按揭）登记证书》，抵押物证件为番房买卖契字0213538号《房地产买卖契约》。
2000年10月18日，建行番禺支行向白利容发放贷款341000元。
2003年9月25日，广地公司（甲方）与建行番禺支行（乙方，原中国建设银行广州市番禺支行）签订《楼宇按揭合作协议》，约定双方就甲方开发建设并依法销售的位于番禺区南村镇××、河村的广地花园商品楼宇进行按揭合作；甲方有权推荐购房人向乙方借款，对符合条件的购房人，乙方与其签订《楼宇按揭合同》后，向其提供贷款，作为购房人向甲方支付的部分房价款；在上述楼宇销售期间，甲方对乙方向购房人连续发放的按揭贷款，在乙方最高按揭贷款额限度内，同意为所有购房人之每一份按揭贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证；保证责任范围包括：按揭贷款本金，按揭贷款本金所生利息，乙方为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他有关费用；在甲方履行连带保证责任后，乙方同意将《楼宇按揭合同》项下购房人抵押房产的处分权转让给甲方，有关转让费用甲方缴付后，可向购房人追偿或者从处分抵押房产实现的价值中直接扣除；甲方承诺：甲方认可购房人将其与甲方签订的商品房预购销合同项下之房产及相关权益抵押予乙方以取得借款，甲方同意在购房人未依约履行按揭合同确定的义务时，只要乙方发出书面通知，甲方即在乙方发出通知之日起30天内代偿购房人所欠乙方本息及有关费用，甲方同时授权乙方可从甲方账户中自动扣收上述款项；甲方在收到乙方要求甲方履行保证责任的通知书之后未予及时履行，甲方应在乙方发出通知书之日后的第31天起按购房人所欠借款本息之和每天向乙方支付万分之四的滞纳金；协议签订之日前，甲乙双方已有的实际按揭业务中的权利义务均按协议执行，本条款所指之权利及义务包括：甲方对本《楼宇按揭合作协议书》生效前乙方与购房人签订的《楼宇按揭合同》所形成的全部债务提供连带责任保证。
2007年12月18日，广地公司与建行番禺支行签订《减免利息协议》，其中约定了截至2007年11月21日建行番禺支行对广地公司享有的债权情况，其中包括“涉嫌假按揭”92户，本息合计金额51871789.78元；真业主断供12户，本息合计金额3897642.66元；广地公司在2007年12月20日前归还涉嫌“问题按揭”贷款中92户假按揭本息，并对12户真业主所欠贷款本息部分继续承担连带担保责任，建行番禺支行配合涂销涉嫌“问题按揭”贷款92户的抵押登记；广地公司履行义务后，建行番禺支行同意减免广地公司部分房地产开发企业流动资金全部贷款利息。
2015年4月17日，建行番禺支行以白利容拖欠借款利息未清偿为由，向一审法院提起本案诉讼。一审诉讼中，双方当事人均确认，白利容自2003年8月18日开始欠供，2009年3月24日，广地公司代白利容向建行番禺支行归还借款本息共330059.67元，其中，313041.79元用以清偿借款本金，17017.88元用以偿还借款利息，仍余部分借款利息未清偿；涉讼房屋尚未取得房地产权证。建行番禺支行与白利容均同意解除《楼宇按揭合同》。双方当事人对于白利容是否仍应向建行番禺支行偿还尚未清偿的借款利息、复利及支付违约金产生争议。
建行番禺支行主张，2009年3月24日，广地公司仅代白利容清偿了借款本金和部分利息，剩余利息白利容至今仍未清偿，且由于白利容逾期偿还该利息，应当按照中国人民银行同期同类贷款利率计收复利；但由于白利容拖欠时间较久，建行番禺支行已无法查询广地公司代偿款项后剩余未付利息的具体金额，仅可提供其银行系统中生成的《个人住房贷款逾期明细》，其中载明，截至2014年12月19日拖欠利息及复利合计204278.64元。建行番禺支行主张，此后利息按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计至清偿之日止；由于白利容逾期支付上述借款利息及复利，构成违约，故白利容还应支付48期逾期还款的违约金4800元（100元/期×48期），同时，建行番禺支行要求对处置涉讼房屋所得价款享有优先受偿权，并要求广地公司对上述还款义务承担连带清偿责任。
白利容则主张，建行番禺支行已确认借款本金于2009年3月24日还清，根据《楼宇按揭合同》对于提前还款的约定以及《中华人民共和国合同法》第二百零八条的规定，提前归还贷款的，按借款的实际期间计算利息，故本金清偿完毕后，不应再产生任何利息，建行番禺支行主张2009年3月24日后继续计算利息没有依据；且白利容2003年8月起出现逾期供款系因为建行番禺支行与广地公司就涉讼房屋操作假按揭使白利容利益受损所致，建行番禺支行为此已减免了广地公司的贷款利息，其另行向白利容主张贷款利息，有违诚实信用原则；另外，广地公司在2009年3月24日已归还了全部贷款本金及部分利息，当时利息本可一次性结清，但此后建行番禺支行明知利息未还清而未向白利容主张，至2015年4月17日才提起本案诉讼，其主张的款项已超过两年诉讼时效，不应得到支持。
广地公司认为，白利容所述的“假按揭”一事与本案无关，不影响本案借款合同的履行；对于建行番禺支行主张白利容支付利息及对涉讼房屋享有优先受偿权的主张，与其无关，其没有意见；但本案中的借款已以涉讼房屋设置抵押，即使广地公司需要承担责任，其作为担保人，也仅应在抵押物不足以清偿建行番禺支行的债权时才承担补充清偿责任，而不应对本案中的债务承担连带清偿责任；另外，由于《楼宇按揭合同》是建行番禺支行与白利容签订，根据合同相对性原则，建行番禺支行主张的违约金及诉讼费应当由白利容承担，与广地公司无关。
一审另查明：原中国建设银行番禺市支行于2000年10月8日经中国人民银行广州分行营业管理部批准，更名为“中国建设银行广州市番禺支行”；后于2004年11月26日经中国银行业监督管理委员会广东监管局批准，更名为“中国建设银行股份有限公司广州番禺支行”。
一审法院认为，建行番禺支行具备经营金融贷款的资格，其与广地公司签订的《楼宇按揭合作协议》，以及与白利容签订的《楼宇按揭合同》主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、法规的强制性规定，均是合法有效的合同，双方当事人应当依约履行。现建行番禺支行与白利容均同意解除《楼宇按揭合同》，一审法院对此予以认可。
本案争议的焦点在于白利容是否应当向建行番禺支行支付截至2009年3月24日未清偿的利息及此后产生的复利的问题。首先，虽然双方当事人均确认，广地公司于2009年3月24日代白利容清偿了全部借款本金及部分借款利息，仍有部分利息未还清，但建行番禺支行未能明确当时未还清的利息金额，对其主张的利息及复利金额其只提交了自行打印的《个人住房贷款逾期明细》予以证实，缺乏计算依据。其次，根据《楼宇按揭合同》的约定，提前还款的，按借款的实际期间计算利息，故广地公司于2009年3月24日代白利容清偿剩余全部借款本金时应当结算计至当时的借款利息，并一次性还清；而当时广地公司仅还清了剩余本金及部分利息，故剩余利息应自2009年3月25日起计算诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”由于建行番禺支行未举证证明其曾向白利容追讨该利息或具有其他导致诉讼时效中止、中断或延长的情形，因此，建行番禺支行于2015年4月17日向一审法院提起诉讼主张该利息及其复利，已超过诉讼时效。综上，一审法院对于建行番禺支行主张白利容向其支付利息及复利的诉讼请求不予支持。
对于建行番禺支行主张的违约金4800元，根据《楼宇按揭合同》约定，白利容因未能在规定日期内还本付息的，每逾期一次，应向建行番禺支行支付100元违约金，建行番禺支行可在白利容的还款账户中划扣；现白利容在2003年8月至2009年3月期间均有欠供情形，建行番禺支行主张其中48期的逾期违约金。一审法院认为，根据合同约定，借款本息应按月偿还，故建行番禺支行在每月白利容欠供之日即应知道其权利受损，而合同约定其有权直接从还款账户中划扣逾期违约金，故建行番禺支行在次月扣款时未能划扣到违约金即应知道其追讨违约金的权利受到侵害，故应自此起算违约金的诉讼时效。由于建行番禺支行未举证证明其曾向白利容追讨该违约金或具有其他导致诉讼时效中止、中断或延长的情形，因此，建行番禺支行于2015年4月17日向一审法院提起诉讼主张违约金4800元，亦已超过诉讼时效，一审法院不予支持。
由于一审法院对建行番禺支行的上述两项诉讼请求不予支持，故对于建行番禺支行主张对仅办理了抵押预登记的涉讼房屋处置所得价款享有优先受偿权，及要求广地公司承担连带清偿责任的诉请，一审法院亦不予支持。遂依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除建行番禺支行与白利容于2000年9月27日签订的《楼宇按揭合同》；二、驳回建行番禺支行的其余诉讼请求。一审案件受理费2271元，由建行番禺支行负担。
本案二审期间，讼争各方均没有提交新证据。
经二审查明，一审判决查明的事实有相应证据佐证，本院予以确认。
本院另查明：1.“白利蓉”为白利容的曾用名，白利容于2000年9月27日与建行番禺支行签订涉案《楼宇按揭合同》，于2000年10月18日取得该行发放的贷款341000元均是使用“白利蓉”的名字。2.《楼宇按揭合同》第十六条有关“提前还款”的条款约定，在出现甲方（白利容）违反合同规定之任何条款等情形时，乙方（建行番禺支行）有权强制甲方提前偿还部分或全部借款。建行番禺支行二审表示，其于2009年3月24日提前收回全部借款就是依据该条款的约定。3.建行番禺支行二审确认，其在本案中所主张的48期违约金是针对白利容在2009年3月24日之前的逾期还款行为所收取。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。建行番禺支行上诉主张，其在本案中起诉白利容支付欠息并未超过诉讼时效。对此，本院认为，虽然《楼宇按揭合同》约定本案借款期限为20年，从2000年10月起至2020年10月止，白利容应从支用借款的次月开始按月供款偿还借款本息，但是，在白利容于2003年8月18日开始欠供并持续多年后，由保证人广地公司于2009年3月24日代白利容向建行番禺支行归还了截至当时所欠的全部借款本金和部分利息，建行番禺支行二审亦确认，其是依据前述《楼宇按揭合同》第十六条的有关约定提前收回全部借款。由此可见，建行番禺支行是在借款人白利容还款出现违约的情况下，采取提前收回全部借款的方式实现全部债权。根据《楼宇按揭合同》关于提前还款按借款的实际期间计算利息的约定，以及“利随本清”的交易习惯，建行番禺支行应当在广地公司于2009年3月24日代白利容提前清偿全部借款时，对白利容所欠的借款本金、利息和违约金等进行结算，明确在广地公司代偿后白利容尚欠的款项金额并及时向白利容或广地公司进行主张。在建行番禺支行依约行使提前收回全部借款的权利，而广地公司只偿还了全部本金和部分利息，现又无证据显示白利容曾就尚欠的部分利息及违约金作出新的还款承诺情况下，作为债权人的建行番禺支行就应当知道其权利受到损害。故此，一审法院以2009年3月25日作为本案诉讼时效的起算日，并在建行番禺支行未能明确截至2009年3月24日白利容所欠利息金额，其在本案中主张的利息和复利缺乏计算依据，又未能举证证明建行番禺支行在该日之后曾向白利容追讨所欠利息及违约金或存在导致诉讼时效中止、中断或者延长的其他情形的情况下，认定建行番禺支行的起诉已经超过诉讼时效，进而对其提出的有关利息、复利及违约金的诉讼请求不予支持是正确的，本院予以维持。白利容一审提出诉讼时效的抗辩，要求驳回建行番禺支行除了解除合同之外的其他全部诉讼请求，其抗辩的指向实际上已涵括了建行番禺支行所提出的违约金请求，因此，建行番禺支行有关一审法院主动审查违约金诉讼时效的上诉理由同样不能成立。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。建行番禺支行的上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4542元，由上诉人中国建设银行股份有限公司广州番禺支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 张筱锴
审判员 邹迎晖
审判员 吴晓炜
二〇一七年十一月二十八日
书记员 蔡晓倩
邓少珍