辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终984号
上诉人(原审被告)：张连，女，1963年12月19日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。
上诉人(原审被告)：张丽，女，1966年9月12日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。
上诉人(原审被告)：张敏，女，1971年2月27日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。
上诉人(原审被告)：张洪君，男，1960年10月30日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。
被上诉人(原审原告)：李显刚，男，1963年10月13日出生，汉族，现住瓦房店市。
委托诉讼代理人：吴安强，系大连瓦房店市复州城法律服务所法律工作者。
原审被告：张洪升，男，1958年5月1日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。
上诉人张连、张丽、张敏、张洪君因与被上诉人李显刚、原审被告张洪升房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院（2017）辽0281民初4634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张连、张丽、张敏、张洪君上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判房屋买卖合同无效，瓦农房执字第X号农房不归李显刚所有。事实和理由：案涉农房的所有权人依产权登记为曲桂华与张洪君共有，并非出卖人张洪君一人所有。上诉人母亲曲桂华于1999年去世，该房屋应由五子女共同继承所有。张洪君未拥有该房全部权利，其个人无权出卖此房。作为买房人李显刚明知房照上的所有人并非张洪君一人所有而购买，其有过错。李显刚与张洪君共同侵犯了其他三上诉人的继承所有权，显然此买卖是无效的。张洪君从未告知其他三上诉人案涉房屋是出卖给李显刚，而是说出租给李显刚。母亲曲桂华去世后，张洪君及儿子无人照料就投奔上诉人，因张洪君还有儿子，不可能将房屋卖了，况且当时张丽还没有房屋，所以当张洪君告诉其他三上诉人将房屋出租时，其他三上诉人是相信的。且李显刚只是一开始使用了该房3年左右，以后房屋一直闲置至今。李显刚支付案涉四间正瓦房对价仅3000元，不能构成法律上的善意取得。李显刚对案涉房屋仅享有债权，而上诉人对该房屋依法享有物权，物权大于债权。李显刚在居住地即案涉房屋所在地己有房屋及宅基地，根据土地管理法第62条规定农村村民一户只能拥有一处宅基地。李显刚并未取得案涉房屋的物权，现该房屋仍登记在曲桂华及张洪君名下，物权法第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生法律效力，未经登记不发生效力。一审将瓦农房执字第X号农房直接判归李显刚所有是错误的。
被上诉人李显刚辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：李显刚买房子时，张连、张丽、张洪君三人都在场，他们找邻居介绍卖给李显刚，签合同时他人三人在场，钱交给了张连，房照是从张连手里拿出来的。当时李显刚说要买这个房子的时候，张连害怕李显刚不要，还要了600元押金，还让邻居做中间人。上诉人说是租给李显刚的不正确，李显刚有房照和卖契。
原审被告张洪升未到庭陈述意见。
李显刚向一审法院起诉请求：确认卖契有效，判令坐落在复州城镇X村X屯的瓦农房执字第X号四间正瓦房归原告所有，被告张洪君承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：原告李显刚与被告张洪君于2000年11月19日签订卖契一份，将系争房屋以3000元价格出售给李显刚，原告于当日付清房款并占有使用该房屋至今。另查明被告张洪君母亲曲桂华于1999年去世。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。首先明确本案争议焦点，原告与被告张洪君签订的卖契是否合法有效以及该买卖关系的效力是否及于他人。庭审中查明系争房屋执照登记所有权人为曲桂华，共有人为张洪君，曲桂华1999年去世后系争房屋由张洪君占有使用居住。基于不动产的公示、公信原则，买受人是有理由相信出卖人有权处分该房产的正当性，有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，并且庭审中张洪君也认可该卖契，根据法律规定无权处分不影响买卖合同效力，双方签订的卖契合法有效。该买卖关系的效力是否及于他人，庭审中被告辩称该房屋系出租，不同意出卖，一审法院认为，上述人员在系争房屋由原告实际控制并使用十七年之久，从未对系争房屋的占有使用、收益、管理等有任何监管，也未承担过系争房屋的任何费用，况且上述人员居住在系争房屋附近，完全有条件积极审查房屋的情况并及时提出异议，且被告张连、张丽在签订卖契当日在场，但至今并无相关的实质行动，其虽均主张为房屋的权利人，然而却如此对房屋权利长期的漠视和放任，缺乏正常权利人对自有财产应有的关注，有悖常理，由此足以视为上述人员对系争房屋转让行为的默认，故对被告张连、张丽、张敏关于系争房屋出售不知情的抗辩，一审法院难以采纳。因此原告的诉讼请求应予支持。被告张洪升经一审法院合法传唤拒绝到庭诉讼是对自己权利义务的放弃。据此，一审判决如下：一、原告李显刚与被告张洪君签订的卖契合法有效；二、坐落于瓦房店市复州城镇X村X屯的瓦农房执字第X号四间正瓦房归原告李显刚所有。案件受理费25元，由被告张洪君负担。
本院二审期间，张连、张丽、张敏提交2018年1月26日拍摄的案涉房屋照片一张，称照片显示房屋破烂不堪，拟证明不是李显刚买的，如果是他买的，不会把房子造成这个样子。李显刚不认可待证事项。张洪君认为其卖的是自己一份，没卖其母亲一份。李显刚申请证人李某出庭作证，拟证明上诉人找邻居李某介绍卖房。张连、张丽、张敏称不清楚此事，张洪君称其找证人联系卖房不假。本院经审查认为，照片仅能显示案涉房屋外观现状，无法证明待证事项，故对该证据不予采纳；张洪君认可其找证人李某介绍卖房，但无法证实其他三上诉人同时也找证人介绍卖房，该证人证言与本案无直接关联性，不予采纳。
对一审查明的事实本院二审予以确认。
本院认为，案涉房屋执照登记所有权人是曲桂华，共有人为张洪君，曲桂华1999年去世后案涉房屋由张洪君占有使用居住，且在签订房契时，李显刚从张洪君手中取得了房契，李显刚有理由相信张洪君有权处分该房屋。上诉人主张案涉房屋应由五子女共同继承所有，即便该主张成立，但案涉房屋原共有人为曲桂华和张洪君，二人各应享有一半份额，曲桂华的份额由五子女继承，张洪君认可出卖自己的份额，而张洪升始终未就本案发表意见，视为默认同意出卖房屋。虽然张连、张丽、张敏本案中表示不同意出卖房屋，但三人共享有30%份额，不足以决定是否出卖案涉房屋。张连、张丽、张敏主张案涉房屋系出租，但案涉房屋自2000年签订卖契以来，十七年来一直由李显刚实际控制，房照原件也由李显刚持有，张连等三人从未对案涉房屋进行过占有使用、收益、管理等监管行为，长期漠视及放任自身权利，应视为对张洪君出卖房屋行为的默认。故李显刚与张洪君签订的卖契有效，该买卖关系效力及于其他当事人。
《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉房屋并未办理过户手续，一审直接判令房屋归李显刚所有没有法律依据，应予纠正。上诉人此点上诉理由成立。
综上所述，张连、张丽、张敏、张洪君的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国物权法法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持辽宁省瓦房店市人民法院（2017）辽0281民初4634号民事判决第一项；
二、撤销辽宁省瓦房店市人民法院（2017）辽0281民初4634号民事判决第二项；
三、驳回原审原告李显刚的其他诉讼请求。
一审案件受理费25元（原审原告已预交），由李显刚和张洪君各负担12.5元。二审案件受理费25元（四上诉人已预交），由张连、张丽、张敏、张洪君共同负担12.5元，由李显刚负担12.5元。
本判决为终审判决。
审判长 王亮
审判员 张钱
审判员 季烨
二〇一八年三月十三日
书记员 宋敏