安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0203民初2082号原告:鲁晓玲，女，1993年8月4日出生，汉族，本科文化，安徽省电力公司芜湖市分公司员工，住芜湖市镜湖区。委托代理人：周涌，安徽浩诚律师事务所律师。被告：芜湖市金鹰滨江世纪发展有限公司，住所地芜湖市弋江区中山南路289号金鹰国际广场，统一社会信用代码91340200568963379Q。法定代表人：张文煜，总经理。委托代理人：方宏，安徽正伦律师事务所律师。委托代理人：梁笑龑，安徽正伦律师事务所律师。原告鲁晓玲与被告芜湖市金鹰滨江世纪发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院2017年6月1日受理后，于2017年7月6日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告鲁晓玲及其委托代理人周涌、被告委托代理人梁笑龑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令解除原被告之间签订的《芜湖金鹰首玺认购协议书》；判令被告返还原告定金40000元及利息（以40000元为基数自2017年5月12日起按中国人民银行同期贷款利率支付至实际付清之日止）。事实与理由：2017年4月29日，原告与被告签订《芜湖金鹰首玺认购协议书》，认购由被告开发的芜湖金鹰首玺B1号楼1单元902号房屋。该房屋实测建筑面积为183.17平米，总价款160万元，房屋首付款支付日为2017年5月8日。认购协议签订当日，原告向被告交付购房定金40000元，被告向原告开具定金收据。另双方口头约定原告支付的首付款为总房价的30%即480000元，被告告知原告可以向银行取得公积金组合贷款。认购协议签订后，原告依约前往被告售楼处签订《商品房买卖合同》，但被告知因政策调整，首付比例由30%提高至40%，余款方可申请公积金组合贷款。原告考虑到自己经济能力，当天未与被告达成一致，双方约定改日再协商合同签订事宜。后原告再次前往被告售楼部协商，却又被告知无论首付款为多少，公积金组合贷款均不能成功申请，余款需全部转为商业贷款。是日，双方没有协商一致，再次改约合同签订事宜。2017年5月11日，原告来到被告售楼处，准备继续商谈合同签订事宜，却被告知因芜湖楼市新政，现无法按照认购协议约定订立《商品房买卖合同》，而是要将一个合同拆分成两份，分别为单价7000元每平米的《商品房买卖合同》和一份总价款为31.78万元的《装修合同》。原告认为，被告在订立认购协议时，明确指出可以首付30%，余款办理公积金组合贷款，后以政策调整无法兑现，要求将首付比例提高，再又告知无法办理公积金组合贷款，余款需全部转为商业贷款。这是不可归责于原告的事由导致原告履约成本急剧上升，对原告而言显失公平。遂要求解除认购协议，拿回定金，被被告拒绝，后原告向被告发出律师函，也被被告拒收。原告遂诉至本院，要求判如所请。被告辩称：1、原告的诉请无事实和法律依据，被告从未口头或书面告知原告可以向银行办理公积金组合贷款，贷款合同和房屋买卖合同是两个独立的合同，贷款合同是原告和银行直接签订的，因此关于贷款的方式、种类、金额需由原告和银行协商，并达成一致，被告无法决定贷款能否办理；2、关于原告诉请被告单方变更认购协议内容不是事实，因芜湖市限价政策未通过房管局的备案，必须将合同总金额拆分为两部分，而不是签订两份合同，并且认购协议中关于房屋面积、单价、总价并未变更，故我方没有改变认购协议的内容；3、原告应当在签订认购协议前对自己的购房能力进行预估，目前原被告尚未签订商品房买卖合同，原告也未和银行签订正式的贷款合同，因此关于贷款能否办理，尚无法最终确定，即便无法申请公积金贷款，原告仍可以通过办理商业贷款方式购房，且相关的贷款政策应当由原告在签订认购协议前向银行确认；4、我方认为原告未在约定期限和被告签订合同，是因为原告对自身购房能力的错误估计和没有了解贷款政策，应当归责于原告，根据法律规定显示公平是指一方当事人依据优势或者利用对方没有经验致使双方的权利义务不对等，本案不属于该情况。综上，请求法院驳回原告诉请。经审理查明：2017年4月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《【芜湖金鹰·首玺】认购协议书》一份，约定乙方认购甲方开发的【芜湖金鹰·首玺】B1号楼1单元902号房屋一套，建筑面积（实测）183.17平方米，总价款为人民币壹佰陆拾万元整（￥1600000元）；乙方应在签订本认购协议的同时向甲方交纳定金人民币（大写）肆万元整（￥40000元）；甲乙双方关于购房的其他约定：5.8日付首付;乙方选择一次性付款方式：乙方应于签订本认购协议后7日内到甲方指定的地点签订《商品房买卖合同》，并于当日付清全部房价款（已支付的定金可冲抵房价款）；乙方选择按揭付款方式：乙方应于签订本认购协议后7日内到甲方指定的地点签订《商品房买卖合同》，并于当日付清首付款（已支付的定金可冲抵房价款），剩余房款，乙方应按照《商品房买卖合同》的规定，备齐相关银行按揭所需的个人资料到甲方指定的银行办理按揭手续（按揭年限和贷款额度以银行最终批复为准）；乙方未按照规定时间签订《商品房买卖合同》并付清房款的，甲方有权将该房另售他人，同时没收定金……协议签订当天，原告向被告交纳定金40000元。2017年5月11日，原告及其父母前往被告处协商《商品房买卖合同》签订事宜，被告知因受政策调整无法办理组合贷款，并且需要将单价8735元/平米的《商品房买卖合同》拆分为单价7000元/平米的《商品房买卖合同》和一份单价1376元/平米的装修合同，原告当日要求解除双方签订的认购协议并要求被告返还定金40000元，被告未予同意。2017年5月12日，原告向被告邮寄律师函，要求被告返还定金并解除双方认购协议，该邮件被退回妥投。庭审中，原告诉称协议签订当天被告置业顾问告知其首付30%并可以办理组合贷款，其于2017年5月8日前往被告处签订《商品房买卖合同》，被告知首付40%才可以办理组合贷款，后原告又于2017年5月11日前往被告处协商合同签订事宜，被告知无论首付多少，余款必须全部商业贷款。而庭审中被告则陈述认购协议签订当天其置业顾问并未承诺原告可以办理组合贷款，原告未按约定与其签订《商品房买卖合同》，而是直到2017年5月11日才前往被告处协商签订《商品房买卖合同》。因就定金返还一事协商未果，遂成讼。以上事实有原告向本院提交的《【芜湖金鹰·首玺】认购协议书》、收据、录音光盘、纸质录音资料、律师函、EMS快递单、快递信息查询单及原、被告当庭陈述等在卷证实。本院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案中，原、被告签订的《【芜湖金鹰·首玺】认购协议书》是当事人双方在平等、自愿、协商一致基础上共同订立，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应正确全面履行。协议签订后，原告依约向被告交付购房定金40000元。原告庭审中陈述被告置业顾问在认购协议签订当天承诺其可以首付30%，余款可以办理组合贷款，被告庭审中对此予以否认，并辩称其作为出卖方仅告知客户贷款大约比例，具体贷款方式需客户自行到银行询问，被告的该辩解意见明显有违常理[因首付款及贷款方式作为双方签订《商品房买卖合同》中一个重要条款，出卖方在与买方进行洽谈时，事先应告知买方首付款比例及贷款方式，买方才可以根据自己的经济实力作出选择]，结合原告提供的谈话录音，可以看出原告是以可以办理组合贷款的条件下才与被告签订认购协议，后因政策发生变化，原告无法办理组合贷款，并且需要将单价8735元/平米的《商品房买卖合同》拆分为单价7000元/平米的《商品房买卖合同》和一份单价1376元/平米的装修合同，导致原告与被告签订的认购协议已实际无法继续履行，故对原告要求解除双方签订的认购协议的诉请，本院予以支持。由于认购协议无法继续履行是由于政策变化导致的，该变化应属于不可归责于当事人双方的事由，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，认购协议解除后，被告应将原告支付的40000元定金返还给原告。被告要求没收原告定金没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于原告要求被告支付利息的诉请，因该认购协议无法继续履行是属于不可归责于当事人双方的事由，故对原告该诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告鲁晓玲与被告芜湖市金鹰滨江世纪发展有限公司于2017年4月29日签订的《【芜湖金鹰·首玺】认购协议书》；二、被告芜湖市金鹰滨江世纪发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告鲁晓玲定金40000元；三、驳回原告鲁晓玲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取480元，由被告芜湖市金鹰滨江世纪发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员 肖 迹二〇一七年七月二十六日书记员 周维丽附主要适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可规责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。