杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0103民初8694号原告：广东葆扬投资管理有限公司。住所地：广东省广州市荔湾区康王中路***号和业广场****房。法定代表人：林宗友。委托诉讼代理人：张海兰、吴予笑，该公司员工。被告：杭州鼎家房地产经纪有限公司。住所地：浙江省杭州市西湖区文二路***号文欣大厦***室。法定代表人：周锋淼。原告广东葆扬投资管理有限公司（以下简称葆扬公司）为与被告杭州鼎家房地产经纪有限公司（以下简称鼎家公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年12月4日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序进行审理。本院于2018年1月30日公开开庭进行了审理。原告葆扬公司委托诉讼代理人张海兰、吴予笑到庭参加诉讼，被告鼎家公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告葆扬公司向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告的租金押金6200元；2.被告退还原告已经支付的第二期租金5649元；3.被告支付2个月租金的违约金12400元；4.被告以24249元为本金，自2017年11月25日起按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息至支付之日止；5.本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年8月17日签订了《房屋租赁承租合同》（合同编号：DJCZ0001305），由被告将杭州市下城区青春坊17-706室租赁给原告使用，建筑面积104平方米，租金6000元/月，租赁期限自2016年8月17日起至2017年8月16日止。本合同于2017年8月16日履行完毕，后经双方协商一致于2017年8月续签了《房屋租赁承租合同》（合同编号：DJCZ：0005218），租赁期限自2017年8月17日起至2018年8月16日止，租金6200元/月，按季度支付，第一期租金18600元于签订合同当日支付，第二期租金18600元于2017年10月17日前支付，第三期租金18600元于2018年1月17日前支付。原告与被告续签租赁合同后，原告于2017年10月13日向被告支付了第二期租金（租金支付至2018年2月17日），原告一直按时支付各项费用，且按照约定使用房屋，无任何违反合同约定的行为，但被告在原告支付了第二期租金后，于2017年11月初开始以各种理由声称原告“违约”，要求原告搬出该房屋，被告要单方面解除合同，其并于2017年11月25日擅自更换门锁，拒绝原告进入房屋，后原告报警方能进入房屋取出私人物品。随后被告拒绝将新的钥匙交给原告，并声称双方已不存在租赁合同关系，拒绝原告再次进入房屋居住，被告单方面的违约行为已经严重侵害了原告的权益，影响了原告正常使用房屋，给原告的利息造成重大损害。原告认为，被告的行为严重违反双方签订的合同约定及法律法规，侵害到原告的合法权益，给原告造成了重大损失。为证明其事实主张，原告葆扬公司向本院提交如下证据：1、房屋租赁合同（编号DJCZ0001305）1份，证明双方存在租赁合同关系；2、房屋租赁合同（编号DJCZ0005218）1份，证明双方存在租赁合同关系；3、第二期租金电子转账凭证1份，证明原告已经按约支付了第二期租金；4、被告工作人员短信记录1份，证明被告已经强行更换了房屋门锁，并要求原告员工搬离案涉房屋。被告鼎家公司未作答辩，亦未提交证据。原告葆扬公司围绕诉讼请求提交了编号DJCZ0001305、DJCZ0005218的《房屋租赁承租合同》各一份，个人电子转账凭证一份，短信记录一份等证据。经庭审出示、质证，被告鼎家公司因缺席未到庭，系自动放弃质证的权利。本院认为，原告葆扬公司提供的证据真实、合法，与本案具有关联，故对其证据效力均予以确认并在卷佐证。综上当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月10日，出租人鼎家公司（甲方）与承租人葆扬公司（乙方）签订的《房屋租赁承租合同》约定：甲方将坐落于杭州市下城区青春坊17-706室房屋出租给乙方使用。该房屋仅限住宅使用，仅限居住人数2人。租赁期共为12个月，自2017年8月17日起至2018年8月16日止。租金每月6200元，先付后住，按季支付，第一期租金18600元于签订合同当日支付；以后每月租金提前30天支付，第二期租金18600元于2017年10月17日前支付；第三期租金18600元于2018年1月17日前支付；第四期租金18600元于2018年4月17日前支付。乙方向甲方支付租房押金6200元。原DJCZ0001305号合同项下押金6000元作为本合同押金，并补收200元押金。承租期间乙方应自觉遵守国家有关法律法规；并在入住一周内办理暂住证等相关手续。乙方未经甲方同意而单方面解除合同，提前退租、转租或变相转租（即仍以乙方名义交付房租，但实际居住人非乙方共同居住人），乙方入住人数超过合同约定人数或改变使用用途的，应向甲方支付相当于2个月租金的违约金等，甲方有权单方面解除本合同并收回房屋。乙方若无任何违约行为，甲方擅自解除本合同的，甲方应向乙方支付相当于2个月租金的违约金等。2017年10月13日，葆扬公司向鼎家公司支付2017年11月17日至2018年2月17日租金18600元。本院认为，案涉《房屋租赁承租合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。各方均应恪守合约，诚实履行。根据葆扬公司当庭陈述的事实，双方确立房屋租赁合同关系后，因葆扬公司居住员工未能及时办理居住证明，导致鼎家公司被行政处罚，后虽葆扬公司办理好居住证明，但鼎家公司强制换锁，解除双方租赁关系。现葆扬公司以被告单方面解除合同存在违约行为为由提出诉讼请求，要求鼎家公司退还押金、第二期剩余租金、支付违约金等。本院认为，案涉《房屋租赁承租合同》明确，房屋仅限入住2人，且承租人应在入住一周内办理好暂住证等相关手续。但根据葆扬公司自认的事实，其实际入住人数为3人，且入住人员存在未及时办理暂住证明导致鼎家公司被处罚的事实。根据《房屋租赁承租合同》的约定，上述行为均构成葆扬公司的违约行为。该种情形下，葆扬公司应承担违约责任，即按约支付相当于两个月租金金额的违约金。葆扬公司称其于2017年11月25日起不再使用房屋，被告鼎家公司未向本院提出异议，本院予以确认。本院酌情由鼎家公司退还2017年11月26日至12月17日期间的租金4133元及押金6200元，后续两月租金予以扣除。且因产生争议的原因不能归责于被告鼎家公司，本院对原告葆扬公司的其余诉讼请求均不予支持。被告鼎家公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杭州鼎家房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内退还原告广东葆扬投资管理有限公司押金6200元；二、被告杭州鼎家房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内退还原告广东葆扬投资管理有限公司剩余第二期租金4133元；三、驳回原告广东葆扬投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费406元，减半收取203元，由被告杭州鼎家房地产经纪有限公司负担87元，由原告广东葆扬投资管理有限公司负担116元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。审 判 员  杨 政二〇一八年三月二日代书记员  施丽莎?*ArabicDash?-6-??*ArabicDash?-5-?