北京市第一中级人民法院
**民事判决书** ****
（2017）京01民终836号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李若愚，女，1975年11月16日出生。
委托诉讼代理人：栾燕，北京市康达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马敏（系李若愚之夫），男，1970年9月11日出生，住北京市昌平区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡建磊，男，1983年7月18日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭真真，女，1985年10月20日出生。
二被上诉人委托诉讼代理人：陈学奎，北京市君致律师事务所律师。
二被上诉人委托诉讼代理人：王树人，北京市君致律师事务所律师。
上诉人李若愚因与被上诉人胡建磊、郭真真房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初2852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李若愚及其委托诉讼代理人栾燕、马敏、被上诉人胡建磊及其与郭真真之委托诉讼代理人王树人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李若愚上诉请求：撤销原判，支持我方的反诉请求，驳回对方的诉讼请求。事实和理由：双方已于2015年9月25日的商谈中口头约定9月底支付首付款50万元，但对方接到我方律师函后仍未按期支付，造成我方不得不为小孩上学另购学区房，合同目的已无法实现，因此根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第四项的规定，我方有权解除合同。
胡建磊、郭真真辩称，同意一审法院判决。
胡建磊、郭真真向一审法院起诉请求：判令李若愚协助我方办理房屋变更登记手续并交付涉案房屋。
李若愚向一审法院提出反诉请求：一、判令解除双方签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、判令我方没收对方支付的50万元定金；三、判令对方承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：坐落于北京市昌平区502号房屋登记的所有权人为李若愚。2015年8月30日，李若愚（在其代理人马敏的代理下）作为出卖人与作为买受人的胡建磊、郭真真在北京思源创新房地产经纪有限公司（以下简称思源经纪公司）的居间下签订一份《北京市存量房屋买卖合同》，约定：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市城市房地产转让管理办法》及其他有关法律、法规的规定，出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的原则下就存量房屋买卖事宜达成如下协议：第一条、房屋基本情况：（一）出卖人所售房屋坐落为北京市昌平区502室，建筑面积111.77平方米。（二）该房屋规划设计用途为住宅。第二条、房屋权属情况：（一）该房屋所有权证证号为X京房权证昌字第×号。（二）该房屋性质为商品房。第四条、成交价格、付款方式：（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币贰佰伍拾贰万元整（小写2
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000元整），此购房款包括：房价款、房屋公共维修基金、装修及附属配套设施、搬迁费、综合补偿款等。买受人应于签订本合同当日支付定金人民币贰万元，剩余定金肆拾捌万元于2015年9月1日前（含当日）支付。（二）买卖双方协商一致采取下列第1种形式支付房款：1、自行交割，买卖双方签订《存量房屋交易结算资金自行划转声明》。第五条、房屋买卖交易方式及权属转移登记：（一）买卖双方一致同意采取下列第2种付款交易方式（只可选择其中一种）：1、全款交易：出卖人与买受人应于2015年10月31日前，向主管机关申请办理缴税及权属转移登记手续。办理权属转移登记手续前，买受人应按照约定付清全部购房款。2、贷款交易：买受人申办购房按揭贷款，拟贷款金额为人民币壹佰伍拾万元整。买受人因自身原因或国家、金融机构相关政策变动导致未获得贷款机构批贷或贷款机构批贷额度小于买受人申请贷款金额的，双方同意按照第2种方式解决：（2）买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要发生的各种费用由买受人承担，但若该银行亦未批贷或贷款机构批贷额度小于买受人申请贷款金额的，买受人应自行筹齐剩余房款并支付给出卖人。买卖双方同意，买受人最迟应于买卖双方办理权属转移登记手续前向出卖人支付购房首付款人民币伍拾万元整。首付款支付时间及条件由双方另行在补充协议中约定。如按照银行资金监管或托管形式支付购房款，则依据双方银行资金监管或托管协议约定进行房款支付。买卖双方同意，自确定贷款机构批准贷款后7个工作日内，双方共同向主管机关申请办理缴税及权属转移登记手续。（二）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起800日内，向房屋所在地的户籍管理机关申请办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付贰拾万元的违约金。第六条、税、费相关规定：该房屋交易过程中所产生的税费由哪一方承担合同中未约定，合同履行过程中，因政策原因导致缴纳税费增加的，亦未约定由哪一方承担。第七条、房屋的交付：出卖人应当在办理完权属转移登记手续后60日内将该房屋交付给买受人。第九条、违约责任：（一）双方签订本合同后，买卖双方应按照合同约定期限履行义务。因迟延履行合同义务，迟延履约方应按照每逾期1日赔偿守约方购房款万分之五的逾期违约金。逾期超过15日，守约方有权利单方解除合同，且违约方应按照本合同约定购房款的百分之二十向守约方支付违约金。（二）双方签订本合同后，任何一方违约造成本合同无法继续履行，守约方可选择依据定金罚则或按本合同约定购房款的百分之二十向违约方索赔。如守约方为向居间方支付服务费的一方，此笔服务费应由支付方向违约方追偿。
合同签订当天，李若愚作为甲方、胡建磊作为乙方又签署了一份《补充协议》，约定：鉴于甲乙双方就坐落于昌平区502之房屋买卖及相关事宜已经签署了《北京市存量房屋买卖合同》，现经双方友好协商，就该房屋买卖事宜进一步做出补充约定如下：第一条：出卖人应于2015年12月25日前将该房屋完全交付于买受人，办理好一切该房屋交割手续。第二条：买受人同意出卖人于2017年12月31日前将买受人置于该房屋的户口迁出。2015年8月30日，胡建磊、郭真真支付购房定金2万元，李若愚代理人马敏出具收据予以确认，2015年9月1日通过银行转账支付向李若愚支付了剩余的定金48万元。
后在合同履行过程中，双方关于首付款支付时间及首付款支付与办理银行贷款手续的先后顺序产生分歧，9月5日中介公司向双方发送了一份《二手房首付款交付确认函》，双方未签署。2015年9月14日，李若愚委托广东粤鑫律师事务所向胡建磊及思源经纪公司发送一份《律师函》，载明：广东粤鑫律师事务所接受李若愚女士和马敏先生的特别委托，指派王立峰律师现就胡先生与李若愚女士就北京昌平502房屋交易所需缴纳的税费承担和房产交易工作进行进度期限等相关事宜专至此函。请务必重视，并及时回应。我们注意到以下事实：1、胡先生和李女士在关于上述房屋的交易合同中未列明房产交易所需缴纳的各种税费由那一方承担，根据北京市房产交易目前的现实状况，本次房产交易所需缴纳的各种税费由胡先生独自全部承担。2、2015年8月30日胡先生与李若愚女士签订本房屋买卖协议，根据北京市目前的房屋交易制度，胡先生由于是采用商业贷款方式支付除去定金和首付及尾款之外的款项，但对该部分的期限未做明确约定，胡先生的贷款部分能否及时到账直接影响我的委托人正常的换房和换汇需求乃至以后的正常生活，为保障本次房产交易充分体现我的委托人的真实资金需求和意愿表达，根据《中华人民共和国合同法》第61条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”以及第62条“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，特对胡先生的贷款工作进程做出如下要求：A：胡先生必须在2015年9月21日（含21日）前完成房产交易网签，此时距合同签署已有15个工作日，而北京市的购房者资格审查完结出资质有且只需10个工作日，出资质第二个工作日即可完成网签。B：胡先生必须在2015年10月20日（含20日）前完成房产交易过户，此时距完成网签已有17个工作日，而北京市目前从完成网签到过户一般不超过12个工作日即可完成。胡先生必须清楚本次房产交易资金的准时到账对我的委托人的重要性，我的委托人目前急需本次房产交易资金来维持自己的正常资产购置计划，如若资金到位不准时将对我的委托人造成重大不利影响。如若胡先生在A、B二个条款的时间限内不能按时完成每个条款所对应的工作，则李女士和马先生的账款到账面临巨大的不确定性，李女士和马先生的正常生活将受到巨大的影响，我的委托人将视胡先生为故意拖延交易时间，本次交易亦无法在合理的期限内完成。故而我的委托人有权取消此次房产交易，取消日之前所收胡先生所交各期资金按法定或约定方式处理。诚望胡先生能高度重视此事，按本函要求按时履行自己的合同义务，以免影响正常交易的进行。
2015年9月22日，胡建磊、郭真真通过非本市户籍家庭购房资格核验，9月24日中介机构思源经纪公司为出卖人李若愚与买受人胡建磊、郭真真办理了涉案房屋的网签手续。
2015年9月25日，在中介机构思源经纪公司的协调下双方再次协商关于首付款支付及签订补充协议事宜，10月11日中介机构工作人员将协商意见形成的《补充协议》发给双方，但双方未签署，10月31日李若愚向胡建磊、郭真真发送了一份《补充协议一》，双方亦未签署。
经询问，双方关于首付款支付时间及首付款支付与办理银行贷款手续的先后顺序最终未能协商达成一致意见。
2016年1月19日，中介机构思源经纪公司向李若愚、马敏发送了一份《通知函》，载明：2015年8月30日，您通过我公司提供的居间服务，与买受人胡建磊签署了《北京市存量房屋买卖合同》及相关协议，合同约定您将名下位于北京市昌平区502室的房屋出售给买受人胡建磊。根据合同约定，买受人胡建磊拟贷款金额为人民币壹佰伍拾万圆整，按照银行贷款流程，贷款申请需要由您协助做面签手续。自2015年9月24日办理网签至今，您未到场配合买受人胡建磊办理银行贷款面签手续，目前后续交易无法进行。我公司就相关交易事宜与您多次进行沟通未果。现我公司通知您，为避免买卖双方发生纠纷，避免双方造成更大损失。希望您就此事与买受人胡建磊进行沟通，并配合买受人办理银行面签等相关手续。请您收到该通知函后5个工作日内联系我公司工作人员或者直接联系买受人胡建磊。
为证明双方的交易和协商过程，胡建磊、郭真真申请中介机构思源经纪公司当时负责居间工作的员工董×、闫×出庭作证，证人董×、闫×出庭对双方的交易和协商过程进行了证明。
经法庭询问，胡建磊、郭真真称其具备一次性全额支付剩余购房款的能力，要求李若愚继续履行合同，办理涉案房屋过户手续并交付房屋。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，李若愚和胡建磊、郭真真双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实的意思表示，且不具备法律规定的无效情形，双方之间的合同合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。根据双方《北京市存量房屋买卖合同》第五条关于房屋买卖交易方式及权属转移登记的约定，双方选择贷款交易，首付款支付时间及条件由双方另行在补充协议中约定。双方在合同后续的履行过程中，始终未能就首付款支付时间及首付款支付与办理银行贷款手续的先后顺序达成一致并签署书面的补充协议，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》当日签署的《补充协议》中也并未涉及首付款问题，应当认定双方未对首付款的支付时间达成一致的约定，故李若愚主张胡建磊、郭真真逾期支付首付款构成违约要求解除双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》并没收胡建磊、郭真真已支付的50万元定金的反诉请求，没有依据，法院无法支持。
当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，在合同履行过程中，应当根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，双方在合同履行过程中产生分歧时应当互相协商并给予对方必要的协助，共同促成合同的及时履行，双方关于首付款支付时间及首付款支付与办理银行贷款手续的先后顺序的分歧并非不可克服的障碍，现胡建磊、郭真真同意一次性支付剩余房款，双方之间的合同继续履行亦不存在其他障碍，合同仍可继续履行，故胡建磊、郭真真主张李若愚继续履行合同办理涉案房屋过户手续的请求，法院予以支持。根据双方《补充协议》的约定，李若愚应于2015年12月25日前将涉案房屋交付买受人给胡建磊、郭真真，并办理好一切该房屋交割手续，李若愚逾期交付涉案房屋应当认定其构成违约，故胡建磊、郭真真主张李若愚交付涉案房屋的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、胡建磊、郭真真与李若愚继续履行双方于二〇一五年八月三十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、李若愚自本判决生效之日起十五日内将502号房屋过户登记至胡建磊、郭真真名下；三、李若愚自本判决生效之日起三十日内将502号房屋交付给胡建磊、郭真真；四、驳回李若愚的反诉请求。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
双方均认可：2015年9月25日买卖双方口头协商，买方于9月30前支付剩余购房款50万元，付清后3个工作日双方去银行办理贷款面签。胡建磊、郭真真称，协商后当天即要求中介公司将协商结果落实为书面协议，双方签字后履行，但当天马敏借故离开未签字，后中介公司告知胡建磊马敏拒绝签字。马敏称，迟至10月8日才收到中介公司发来的补充协议书，已过履行期限，因此不同意签字。经本院询问，双方均认为补充协议未生效。
本院认为，合同生效后，当事人就部分内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充。本案买卖双方当事人采用书面形式订立了房屋买卖合同，但未明确约定付款时间，双方虽后来口头对剩余首付款的支付时间进行了协商，但经反复沟通仍未在书面补充协议签字，双方亦认可该补充协议未发生法律效力，本院认定该补充约定未成立。因此，李若愚以双方已达成一致应当在9月底前支付首付款为由，主张胡建磊、郭真真违约，没有合同依据，本院不予认可。李若愚于9月14日发送的律师函，并未明确提出买方支付首付款的时间，也不属于对于延迟履行的催告，该函件不能发生其主张的法律效力。胡建磊、郭真真为履行合同做好了准备，如双方积极配合签订补充协议及履行，李若愚可以于合理期限内达到其取得房价款的合同目的。因此，李若愚主张对方迟延履行经催告在合理期限内仍未履行、对方违约导致其合同目的不能实现等解除合同理由均不成立，本院不予认可，对其坚持要求解除合同的请求，本院不予支持；一审法院判令双方继续履行合同正确，本院予以确认。
综上所述，李若愚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费二万六千九百六十元，由李若愚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
审 判 员 刘 磊
二〇一七年三月十六日
书 记 员 索 彤