洮南市人民法院民 事 判 决 书（2014）洮市民初字第78号原告徐玉梅，女，1971年出生，汉族，无职业，洮南市人，住洮南市。原告徐忠，男，1969年出生，汉族，无职业，洮南市人，住洮南市。原告徐玉华，女，1972年出生，汉族，无职业，洮南市人，住洮南市。原告徐勇，男，1976年出生，汉族，无职业，洮南市人，住洮南市。原告王景文，男，1937年出生，汉族，无职业，洮南市人，住洮南市。上述原告委托代理人赵辉，系吉林赵辉律师事务所律师。被告洮南市宏业房地产开发有限公司（简称宏业公司）法定代表人李东，系公司经理。委托代理人韩宇，系公司董事。委托代理人胡昌金，系公司法律顾问。第三人洮南市金源房屋拆迁有限公司（简称金源公司）法定代表人徐俊林，系公司经理。委托代理人王路，系洮南市房屋征收经办中心科长。委托代理人马哲，系洮南市房屋征收经办中心科员。第三人洮南市房屋征收经办中心（房屋征收中心）法定代表人郭凯，系主任。委托代理人王路，系洮南市房屋征收经办中心科长。委托代理人马哲，系洮南市房屋征收经办中心科员。原告徐玉梅、徐忠、徐玉华、徐勇、王景文诉被告洮南市宏业房地产开发有限公司、第三人洮南市金源房屋拆迁有限公司和第三人洮南市房屋征收经办中心（追加）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理，原告委托代理人赵辉；被告洮南市宏业房地产开发有限公司委托代理人韩宇、胡昌金；第三人洮南市金源房屋拆迁有限公司及洮南市房屋征收经办中心委托代理人王路、马哲到庭参加了诉讼，现已审理终结。原告诉称：刘秀芳（已故）和原告徐玉梅、徐忠、徐玉华、徐勇系母子、母女关系。2010年原告王景文、刘秀芳位于团结办事处两幢砖平房进行棚户区改造，被告宏业公司委托第三人金源公司进行拆迁安置补偿工作。2010年8月25日被告公司及第三人公司以优先享受回迁待遇为条件并带动其他被动迁人尽快搬迁，首先和原告签订了洮房拆协字2010年第001号棚户区改造拆迁安置补偿协议，条件是签订协议当日经被告公司和第三人公司的工作人员现场验收，原告搬家后动迁房屋被拆除，并为原告出具了搬家序号为第一号的搬家验收单，2013年刘秀芳去世，被告违反该协议拒绝为原告提供回迁安置楼房。现起诉，要求依法判令被告履行回迁安置补偿协议，向原告提供回迁安置楼房76平方米两户、70平方米一户，并由原告参加选房摇号。2014年6月5日提出追加洮南市房屋征收经办中心为第三人，因在选房摇号时阻止原告参加，故在本案中承担连带责任。2015年1月15日提出变更诉讼请求，要求被告履行回迁安置补偿协议，向原告提供回迁安置楼房2至5层共计220平方米。被告宏业公司辩称：1.答辩人与被答辩人之间从未签订回迁补偿协议。2.被答辩人不是答辩人动迁辖区居民，在动迁期间均无被答辩人信息登记事项。3.被答辩人诉争的动迁房屋系周艳华所有，周艳华有产权证、土地证为证，且经白城市贺成房地产估价责任公司估价，且出具了“周艳华房产评估报告”。答辩人对该房主周艳华已进行了回迁补偿。4.如答辩人认为该房属其所有应同周艳华另行对产权确认之诉。5.答辩人因怀疑本案有触犯刑法行为，已就本案事项向洮南市公安局刑警大队报案，该案已受理属初查阶段。如被答辩人仍坚持向答辩人主张权利，答辩人建议法庭应将本案移交侦查机关，并且答辩人将要求侦查机关对本案进行追查。综上所述，答辩人与被答辩人之间无合同关系，且被答辩人主张权利事项无据可依，请求法院驳回其告诉。第三人金源公司辩称：我们属于委托方，不承担任何经济责任。第三人房屋征收中心辩称：我们不应列为本案第三人，与本案无关。在开庭审理过程中，根据原告的诉讼请求和理由，被告及第三人的答辩，法庭归纳本案诉讼争议焦点为：1.本案诉争的原告回迁房屋是否存在？如动迁房屋存在，原告与被告金源公司签订的房屋动迁安置补偿协议是否有效？且被告宏业公司是否应当对原告进行补偿？2第三人金源公司与第三人房屋征收中心是否应当承担连带责任？经庭审查明的案件事实为：原告王景文与刘秀芳（与原告徐玉梅、徐忠、徐玉华、徐勇系母子、母女关系；2013年12月6日去世）位于洮南市团结办事处的两幢砖平房，在2010年棚户区改造期间，原告王景文与刘秀芳于2010年8月25日经协商与第三人金源公司达成协议，并签订了洮南市棚户区改造房屋拆迁安置补偿协议。协议约定被告宏业公司为原告回迁补偿76平方米住宅楼两户和70平方米住宅楼一户。协议签订后，按协议约定，原告王景文与刘秀芳将动迁房屋交给第三人金源房屋公司并经被告宏业公司验收后即被拆除。房屋拆除后，被告以原告持有的两份“城市规划验收合格通知书”是假的，并以此骗取了合同，且认为原告被动迁房屋不存在，王亚军存在诈骗行为。因此，被告宏业公司实际挂靠开发人韩宇将原告委托办理房屋拆迁补偿事宜的代理人王亚军，以涉嫌诈骗犯罪控告到洮南市公安局立案侦查。现原告要求被告宏业公司履行协议约定义务，并要求第三人洮南市金源房屋拆迁有限公司和第三人洮南市房屋征收经办中心承担连带责任。被告则以原告动迁房屋不存在，原告与第三人金源公司签订的房屋动迁安置补偿协议无效为由，拒绝承担责任。第三人金源公司认为我们属于委托方，不承担任何经济责任。第三人房屋征收中心认为本案与自己无关，故不承担责任。据此，针对以上事实及诉讼争议焦点，原、被告及第三人为证实自己的主张，分别向法庭提交了以下证据，并进行了质证、认证。原告为证实自己的主张，向法庭提交了以下证据：1、动迁房屋照片一张、房屋规划验收通知书两份及君华日用品商店工商营业执照和税务登记证。证明原告房屋是合法建筑，房屋是商业用途。被告质证意见：照片不能说明房屋的存在；验收合格通知书、工商营业执照都是伪造的。以上证据不是房屋产权登记的证据，不能证明房屋的权属。第三人金源公司质证意见：当时签协议时有房子，房子是存在的。第三人房屋征收中心质证意见：没有异议。庭审认证，房屋照片与以下第三人金源公司提交证据可相互认证，应予采信；房屋规划验收通知书两份出具时间是1993年2月24日与涉案房屋存在时间完全不符，故对该证据不予采纳；君华日用品商店的工商营业执照和税务登记证，是有关部门核发，被告未提交证据证明其真伪，故对该证据予以采信。2、房屋动迁安置补偿协议一份。证明双方自愿签订回迁安置协议，金源公司是代理人身份，应承担连带责任。征收办公室保管拆迁协议，履行职责。回迁是双方自愿协商的商业行为，回迁协议原件交公安局审查，具有真实性。被告宏业公司质证意见：复印件不予质证。复印件不是我们交给原告的，复印件来源不合法。该复印件用于王亚军去白城销案用的。原件没有加盖宏业公司的公章，合同也是无效的。第三人金源公司质证意见：签协议当天，如果是被拆迁人拿手续来，我们必须给办理。我们只针对手续，不看有没有房子，协议是否有效和我们无关。第三人房屋征收中心质证意见：同金源公司意见一致。庭审认证，原告提交的房屋动迁安置协议，是原告与第三人金源公司协商后签订的。庭审时，虽提交的是复印件，但签订协议的事实是客观存在的，故对该证据予以采信。3、房屋拆迁搬家验收单三份。证明被告单位接收原告房屋并拆除的事实，且被告已在该地修建楼房，是实际收益人，是承担合同义务主体。被告宏业公司质证意见：原告证据是复印件，原告我们已通过公安局收回，复印件不予质证。第三人金源公司质证意见：房子是真实存在的，但归属权我们不知道。我们根据双方相关的手续办理。验收单是我们出具的、是真实的。第三人房屋征收中心质证意见：与我们无关。庭审认证，原告与第三人金源公司签订动迁房屋安置补偿协议后将房屋交给被告验收并出具了验收单。验收单上有第三人金源公司验收人员马哲、曹辉；被告公司工作人员纪莹莹和被动迁人的委托人王亚军签字，以上事实经原告申请，本院查证核实属实，故本院予以采信。4、被告金源公司档案。证明第三人金源公司主体存在。被告质证意见：无异议，金源公司只有拆迁的权力，没有补偿的权力。第三人金源公司质证意见：同宏业公司意见相同。第三人房屋征收中心质证意见：与我们无关。5、洮南市政府2007洮政发13号文件。证明回迁房屋程序合法，回迁楼房面积数额是双方自愿协商，对双方有约束力。被告宏业公司质证意见：无异议，但合同只有成立才有约束力。第三人金源公司及房屋征收中心质证意见：无异议。6、先予执行申请书。证明被告、第三人拒绝原告参加摇号，是追加被告和第三人承担责任的事实和理由。被告宏业公司质证意见：不质证。第三人金源公司质证意见：不质证。第三人房屋征收中心质证意见：与本案无关。7、刘秀芳死亡证明一份，证明原告主体资格合法。死亡时间是2013年12月6日。被告宏业公司质证意见：一、刘秀芳身份证是光明辖区，我们动迁是团结辖区。二、2013年11月在刘秀芳死亡之前，于龙和马士良就已经将合同送回来了。第三人金源公司质证意见：无异议。第三人房屋征收中心质证意见：与本案无关。8、动迁办入户调查表，来源于金源公司。证明房屋信息和商业用途。被告宏业公司质证：复印件不质证。第三人金源公司质证意见：调查表是真实的，王立君的名字是根据邻居的提供写的。第三人房屋征收中心质证：与本案无关。庭审认证，以上4、5、6、7、8组证据，其中4、8组证据以第三人金源公司举证认证为准；5、6、不能证明案件事实，故不予采纳；7组证据系刘秀芳死亡证明，可以采信。证人曹军辉、王明庆、王亚军、马哲、王宝伟、宋成龙证言，证明双方争议过程，原告没有放弃财产权利。被告宏业公司质证意见：以上原告提供的证人证言不能证明财产权属。第三人金源公司质证意见：没有意见。第三人房屋征收中心质证意见：与我们无关。庭审认证，证人曹军辉、王明庆、马哲、王宝伟、宋成龙证言系本院根据原告申请调查取得，他们所证明的是双方发生争议后的一些事情，故应予采信。被告宏业公司为证实自己的主张，向法庭提交了以下证据：1、吉房权证洮字000328**号产权证。证明产权人为周艳华，土地证是杨海森的。证明刘秀芳，王景文不在此地居住，签订的合同是伪造的。原告质证意见：产权证，有异议，经权利人允许，原告修建房屋于他人土地范围内合法有效。庭审认证，案外人周艳华购买房屋后，对房屋产权证进行了变更，但土地使用证没有办理变更，涉案房屋坐落在该土地使用证确定的使用面积范围内。2、城市规划验收合格通知书两份。说明王景文、刘秀芳用此件于动迁办签订的合同是伪造的、是无效的。原告质证意见：验收合格通知书，动迁办签的合同，对拆迁协议真实性无异议。庭审认证意见与原告提交此件认证意见一致。3、洮南市房屋征收经办中心情况说明一份，证明原告的合同来源违法。原告质证意见：经办中心的证明，经办中心是本案的当事人，其说明不是证据。庭审认证，该说明内容是2013年11月公安局于龙、马士良把王亚军签订协议原件交我处存入档案室；复印件盖章经我单位王主任同意，王亚军说去白城纪委销案。此证明证实的是双方发生争议后对有关证据的处理过程，但不能证明被告宏业公司的主张，故不予采纳。4、王景文、刘秀芳的拆迁合同。证明没有被告的公章和签字，此合同无效。王景文、刘秀芳和动迁办签订的协议无原件，证明原件已被公安局收回，此件作废。原告质证意见：协议书原件被公安局以调取证据方式取走，不是原告弃权和放弃权力的行为。王亚军不存在去纪检委销案的欺骗行为。此件作废四个字，原件中无此字样，不是原告的行为，作废字样无效。庭审认证，协议书原件被公安局以调取证据方式取走，“此件作废”四个字，是韩宇书写的。但不能证明被告宏业公司的合同无效主张，故对被告宏业公司的待证事实主张，不予采纳。5、周艳华的拆迁合同（一份），周艳华的评估报告（两份）。证明此地已经给周艳华了，说明争方标地，动迁早期还没有争议的时候，争议标地就是周艳华的水洗店。原告质证意见：周艳华评估报告，周艳华与原告是不同的动迁主体，其资产评估与原告动迁的财产无关。水洗店也与原告君华日用品商店无关。庭审认证，被告提交的周艳华的拆迁合同和其中一份评估报告是针对周艳华购买杨海森的房屋（63.21平方米）而做出的；另一份评估报告是被告申请评估，标明是周艳华水洗店（面积184.25平方米）。但被告所称已对周艳华进行了补偿，此事实经核实不成立。而此证据相反却可以证实原告动迁房屋的存在，故该证据本院予以采信。6、拆迁序号公告，上面没有王景文和刘秀芳，证明被告从未承认过原告所持合同的效力。原告质证意见：序号公告，是宏业公司的单方行为，作为拒绝义务的主体，不是以自己的行为证明自己行为的有效性。庭审认证，拆迁序号公告是被告宏业公司编制的，不存在第三方行为。因该证据不能证明原告所持合同的效力，故不予采信。7、公安局调查证人宋成龙、石成、杨继福、杨继祥、周丹、纪莹莹笔录。以此证明2008年之前杨海森一直在此在居住，刘秀芳、王景文不是本地居住，也不在此居住。原告质证意见：公安笔录，公安刑警大队证明本案没有正式立案。以上证据对证实的真实性有异议，本案所有的证人证言以法院的调查为准，房屋的所有权与是否居住无关。庭审认证，在洮南市公安局调查时证人宋成龙（周艳华丈夫）证实：2008年购买杨海森（2005年去世）的房屋，当时是与杨海森儿子杨继祥、杨继福联系购买的。购买时状况：有坐北朝南正房三间(产权证为杨海森)、院内东西各有泥土结构仓房一处、南侧有猪圈一处，院落面积大约400平方米。购买房屋后将东侧仓房和南侧猪圈扒掉后，盖了两处面积大约在60平方米的房子，房子没盖完，城管不让盖。这时原告亲属刘凤来找我商量，让我把这两处房屋卖给刘秀芳。我同意后，将两处未盖完的房子及空地卖给了原告。原告购买后，把两处房连在一起盖上了，就是动迁时的房屋。证人杨继祥（房屋卖主）证实：将房子卖给宋成龙后，在路过时发现院里多出一所房子。证人（邻居）石成证实：杨家房子卖掉后，有人在杨家房前又盖的房屋，大约100多平方米。证人周丹（玫瑰园小区业务经理）证实：在周艳华院内前后共有两栋房屋。以上证人证言，均证明争议动迁房屋是存在的，且证人证言所证实的事实具有真实性、客观性、连贯性，故本院予以采纳。8、拆迁搬家验收单三份。以此证明是动迁办给王亚军开的，以后由公安局收回交到动迁办的，证明王亚军当时没有房子，是他骗走的。原告质证意见：三份验收单，该验收单及其它资料被公安局以调查方式取走，不是原告取消合同的行为。庭审认证意见与原告提交此证据认证意见一致。第三人洮南市金源房屋拆迁有限公司向法庭提交了以下证据：1、金源公司与宏业公司签订的委托协议书。证明宏业公司将拆迁事项委托给金源公司，按双方约定与当事人签订协议。协议与搬家验收单，证明刘秀芳拿产权证明及三份验收单与我单位签订补偿协议，证明该房屋存在。原告质证意见：对证据本身无异议，宏业公司应承担交付房屋的义务，金源公司作为代理人应承担连带责任。被告宏业公司质证意见：双方委托合同委托事项证明金源公司只有洽谈补偿的权力，没有决定补偿的权力。即使房屋存在，也不能证明房屋权属属于原告，被告不承担交付义务，被告未在协议上盖章确认，协议是无效的。庭审认证：该证据系被告宏业公司与第三人金源公司签订的委托合同，系双方真实意思表示，故对该证据予以采纳。2、住户调查表，当时写的是“王立君，无现状”。证明当时该房屋存在。原告质证意见：无异议被告宏业公司质证意见：有异议，摸底时没有签字盖章，没有本人签字，也没有动迁办的签字。摸底人叫李保民，人已经死了，不真实。庭审认证，住户调查表标有“君华日用品商店”与原告提交的营业执照是一致的；调查表标明的“王立君、无现状”，第三人金源公司庭审解释称“王立君”是根据邻居提供的大致情况标明，无现状表明的意思是无营业现状。3、摸底时期的房屋位置图。证明当时房屋是存在的。原告质证意见：无异议，证明原告没有诈骗行为。被告宏业公司质证意见：图不真实，事实不存在。庭审认证，摸底时期的房屋位置草图，图上标明了房屋位置、形状及房屋长宽，（其中南侧房东西12.6米、南北6.2米；东侧房南北长15.7米、东西7.4米），另标有“王亚军”字样。房屋位置草图与原告提交的房屋照片体现的房屋形状是相吻合的。综上，对2、3组证据，因系第三人金源公司按照工作程序，并以单位名义进行工作的，其真实性应当是可靠的；况且被告宏业公司对自己的主张没有提交证据证实，另该证据与原告提交的有关证据相互吻合，又能相互认证，故对以上证据本院予以采纳。根据以上庭审举证、质证，可认定：原告动迁房屋是存在的。此事实，证人宋成龙、石成、杨继福、杨继祥、周丹从不同角度证实房屋的存在。第三人提交的住户调查表调查情况记载与原告提交的君华日用品商店工商营业执照和税务登记证及动迁房屋当时状况基本一致；摸底时期的动迁房屋位置草图与原告提交的动迁房屋照片，从对房屋测量数据及形状均相互吻合。因此，更近一步证明动迁房屋的存在。被告宏业公司提交的周艳华两份评估报告，该评估报告是被告宏业公司委托有关部门评估的。其中周艳华水洗店评估的房屋（面积184.25平方米），因周艳华并未得到此房屋的补偿。因此，却证明了原告动迁房屋存在的可能性。另各方当事人提交的房屋验收单（三份）均有被告宏业公司工作人员纪莹莹签字确认，从而证实了动迁房屋已经被接收。综上，庭审证据已形成完整的证据链，充分证明了涉案动迁房屋是完全存在的，故本院予以认定。根据以上认定的案件事实及诉讼争议焦点，经过庭审举证、质证及认证意见，结合各方当事人的主张，本院综合评判如下：针对被告宏业公司提出的原告王景文及刘秀芳与第三人签订的房屋动迁安置补偿协议是否有效和被告宏业公司是否应当对原告进行补偿的主张。本院认为：从第三人金源公司与被告宏业公司签订的拆迁委托协议书第二条:“与被动迁人洽谈有关安置和补偿事宜.”和第四条：“与被拆迁人协商达成拆迁协议的，与被拆迁人签订拆迁协议书或拆迁安置和补偿协议书。”可以确认，第三人金源公司是在自己受委托的代理权限内，与原告王景文及其刘秀芳办理的拆迁事宜，签订了房屋拆迁安置补偿协议。从工作流程看，第三人金源公司没有超越代理范围，也不存在恶意串通损害他人利益的行为。虽然，被告宏业公司未在拆迁协议上盖章或签字，因其代理人，即金源公司是在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，代理行为有效。因此，被告宏业公司是否盖章或签字，均不影响合同成立的有效性。另被告宏业公司以原告持有的城市规划验收合格通知书是假的，而主张合同无效。但其来源在公安部门侦查阶段未能查清，庭审也未确认，况且在原告与被告宏业公司发生争议时，房屋拆迁安置补偿协议已经签订，被告宏业公司也已经实际将动迁房屋接收并拆除，故也不影响合同的有效性。因此，应认定原告王景文及其刘秀芳与第三人金源公司签订的房屋动迁安置补偿协议是双方真实的意思表示，是合法有效的，且对被告宏业公司产生法律效力。针对原告要求第三人金源公司和房屋征收中心承担连带责任的主张。本院认为：因第三人金源公司受被告宏业委托与原告协商拆迁事宜及签订拆迁安置和补偿协议书，系行使代理行为，根据法律规定不承担民事责任。第三人房屋征收中心系代表政府行使职能，选房摇号时阻止原告参加，是因为原、被告双方争议没有解决，其本身不存在侵权行为，故也不应承担民事责任。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”和《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告宏业公司应当按照房屋动迁安置补偿协议约定义务及补偿标准对原告进行补偿。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款和《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、原告王景文及刘秀芳与第三人洮南市金源房屋拆迁有限公司于2010年8月25日签订的洮房拆协字2010年第001号洮南市棚户区改造房屋安置补偿协议有效，并对被告洮南市宏业房地产开发有限公司产生效力。被告宏业公司按协议约定标准对原告动迁房屋进行补偿，即给付原告76平方米住宅楼两户和70平方米住宅楼一户。二、第三人洮南市金源房屋拆迁有限公司、洮南市房屋征收经办中心不负连带责任。案件受理费100.00元，由被告宏业公司承担。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于白城市中级人民法院。期满不上诉则本判决生效，双方当事人应自觉履行。逾期不履行，本院将依据对方当事人的申请强制执行。申请执行的期限为二年，逾期不申请，本院将视为放弃权利。审判长  徐俊生审判员  崔鸿斌审判员  王 波二〇一六年四月二十二日书记员  李福财