福建省福州市晋安区人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0111民初681号原告：福州鑫诚物业管理有限公司，住所地福州市晋安区远洋路69号明居苑3#楼02商场及商场办公219室，统一社会信用代码91350111581111752K。法定代表人：卢锋，执行董事。委托诉讼代理人：吴永锋，北京市盈科（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范菲菲，北京市盈科（福州）律师事务所实习律师。被告：陈燕燕，女，1986年4月17日出生，汉族，住福州市晋安区。委托诉讼代理人：陈海光（系被告丈夫），住福州市晋安区。原告福州鑫诚物业管理有限公司与被告陈燕燕物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福州鑫诚物业管理有限公司的委托诉讼代理人吴永锋、范菲菲，被告陈燕燕及其委托诉讼代理人陈海光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福州鑫诚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告给付原告所欠的自2014年8月起至2016年11月止的物业费4,095元，水电公摊费用1,205.01元，总计5,300.01元，及以上述物业费及水电公摊费用总金额为基数，按年利率6%计算的自起诉之日起至实际付款之日止逾期付款利息。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：判令被告给付原告拖欠的自2016年12月起至2018年2月止的物业费2,193.75元。事实与理由：原、被告与福州筑家房地产开发有限公司（以下简称“筑家公司”）签订了《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》及相关附件，约定由原告对坐落于福州市晋安区的筑家华庭（筑家·尚水东郡）小区提供前期物业服务，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。被告自筑家公司处购买了筑家华庭小区3#1605单元住宅，其中建筑面积为91㎡，套内建筑面积为73.38㎡，公共部分共有公摊建筑面积为17.62㎡。被告身为筑家华庭小区业主，享受了原告提供的物业服务，却没有按合同约定按时向原告交纳物业服务费，被告累计拖欠自2014年8月起至2018年2月止的物业服务费6,288.75元和自2014年8月起至2016年11月止的水电公摊费1,205.01元，其间经原告多次催讨，被告均以种种理由搪塞。被告陈燕燕辩称，首先，原告并非小区物业服务提供人。被告与筑家公司签订的《商品房买卖合同》的附件四《前期物业服务合同》载明：提供物业服务的企业为福州万嘉利物业管理有限公司（以下简称“万嘉利公司”）。该《前期物业服务合同》第三十条和第三十一条约定服务期限为2年，自2011年1月1日起至2013年12月31日止，若上述期限届满前业主大会尚未成立的，筑家公司与万嘉利公司应就延长合同期限达成协议，若双方未能达成协议，万嘉利公司在合同届满后一个月内继续履行合同，筑家公司或全体业主应在此期间依法选聘新的物业服务企业或管理人。根据上述约定，万嘉利公司服务期限于2013年12月31日届满，后双方并未延长合同期限，在此期间内甲方及业主并未聘请新的物业服务企业或管理人，即没有选聘原告为小区物业服务方，事实上小区处于没有物业服务状态。其次，从小区业主向“福州12345”系统投诉得到的有关部门的回复意见亦可证实原告并未向被告提供物业服务。综上，原告并非本案适格主体，无权提起本案诉讼，请求驳回原告对被告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：坐落于福州市晋安区的筑家华庭小区系由筑家公司建设开发，该建设单位与福州万嘉利物业管理有限公司签订一份《前期物业服务合同》，后被告与筑家公司签订了一份《商品房买卖合同》向其购买了该小区3#1605单元房屋，建筑面积为91㎡。《商品房买卖合同》有关前期物业服务的约定为“服务内容及质量标准等见合同附件四”，并将前述《前期物业服务合同》和《临时管理规约》分别作为该买卖合同的附件四和附件五。《前期物业服务合同》与《临时管理规约》均约定：电梯住宅每月综合物业服务费为1.5元/㎡（按建筑面积计），水电公摊费用按实际产生费用按建筑面积比例分摊。筑家华庭小区交付业主使用后，由原告实际进驻该住宅小区提供物业服务，原告亦与筑家公司签订的一份《前期物业服务合同》。被告未向原告支付自2014年8月起至2018年2月止的物业服务费和自2014年8月起至2016年11月止的水电公摊费，原告经催讨无果，提起本案诉讼。以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》及附件、律师函、授权委托书及快递底单、邮件投递结果查询单、原告与筑家公司签订的《前期物业服务合同》、水费抄表情况表和历月电费明细表等证据为证。上述证据经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条和第二十五条的规定，前期物业服务合同系由建设单位与物业服务企业签订，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。即物业买受人对前期物业服务合同具有知情权。筑家华庭小区的建设单位与被告签订的房屋买卖合同附件四约定为该小区提供前期物业服务的企业为福州万嘉利物业管理有限公司，而在该小区交房后实际提供前期物业服务的企业为原告。原告虽亦与筑家公司签订了《前期物业服务合同》，但原告提供的证据不足以证明筑家公司曾告知业主变更了前期物业服务企业，因此，其与筑家公司签订的《前期物业服务合同》对被告不具效力。原告在小区交付使用之初即开始为该小区提供物业服务至今，且该小区的大部分业主亦向原告支付了物业服务费，可以认定原、被告之间存在事实物业服务关系。原告主张按建筑面积乘以1.5元/㎡计算每月物业服务费，该主张符合房屋买卖合同附件五《临时管理规约》的约定，本院予以采纳，自2014年8月起至2018年2月止合计为43个月，据此计算被告拖欠原告的物业服务费为5,869.5元（1.5元/㎡/月×91㎡×43月），原告经催讨无果后，提起本案诉讼，请求被告支付物业服务费6,288.75元（4,095元＋2,193.75元），该请求金额超过上述计算结果，本院对超出部分不予支持。原告请求被告支付2014年8月至2016年11月止的水电公摊费用，因原告提供的证据不足证明原告支出的水电费均用于小区配套设施、设备和相关场地的养护和管理，并且向小区业主公开，因此原告主张被告按其自行计算的金额支付水电公摊费用，缺乏依据。在为小区配套设施、设备和相关场地进行养护和管理过程中，原告确需支出相应的水电费，本院酌情按物业服务费的10%确定上述水电公摊费用，因此，自2014年8月起至2016年11月止合计为28个月，被告应承担的水电公摊费用为382.2元（1.5元/㎡/月×91㎡×28月×10%）。原、被告未就支付物业服务费、水电公摊费用的期限和逾期责任进行约定，原告请求被告支付上述钱款的逾期付款利息，缺乏依据，本院不予支持。依照《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告陈燕燕应于本判决生效之日起十日内支付原告福州鑫诚物业管理有限公司自2014年8月起至2018年2月止的物业服务费5,870元；二、被告陈燕燕应于本判决生效之日起十日内支付原告福州鑫诚物业管理有限公司自2014年8月起至2016年11月止的水电公摊费用382元；三、驳回原告福州鑫诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈燕燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员  苏俊宇二〇一八年五月二日书记员  梁 枫附相关法条：《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。