广东省广州市从化区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0184民初807号
原告：谢利丰,男,1975年8月20日出生，汉族，住广东省梅县。
委托诉讼代理人：张晓倦，广东安国律师事务所律师。
被告：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广州市从化区。
法定代表人：胡玲，董事长。
委托诉讼代理人：胡昊，广东流溪律师事务所律师。
原告谢利丰诉被告从化国泰天彤房地产开发有限公司(以下简称国泰公司)商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周建汉适用简易程序公开开庭进行了审理，原告谢利丰的委托诉讼代理人张晓倦，被告国泰公司的委托诉讼代理人胡昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告同被告于2014年3月3日签订了《商品房买卖合同》，原告以总房价款739283元购买从化市江埔街××院××号（御景宏雅花园3座）2104房。双方在合同第十三条约定，被告应在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。在合同附件七《合同补充协议》第四条中约定：“甲方如未能按本合同规定的期限交房，按以下方式处理：甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行”。在合同第十二条交房条件中约定“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”。合同第十五条约定：“甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担”。在合同第二十四条中约定“甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，按下列第1种方法处理：1、乙方按照本合同第十四条的约定主张权利”。在合同第三十条中约定“本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下列第2种方式解决：1．提交广州仲裁委员会仲裁。2.依法向人民法院起诉”。可被告直至2016年6月18日，才将房屋交付给原告，原告认为被告违反了合同第十二条、第十三条、第十五条、第二十四条、合同附件七《合同补充协议》第四条之约定，应承担违约责任。故原告诉至法院，请求判令：⒈被告向原告支付逾期交房违约金，以739283元为基数，按每日万分之一的标准，从2015年7月1日起计至实际交房之日止。（暂计至2016年8月31日逾期427天，共计31567.3元）；2.本案诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告变更第1项诉讼请求为：被告向原告支付逾期交房违约金从2015年7月1日起计至2016年3月10日止，以购房总价款739283元为基数，按每日万分之一计算。
原告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.广州市商品房买卖合同（预售）；2.购房发票。
被告辩称：1.根据《民法通则》第一百一十二条的规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。可见，违约金作为我国基本法律规定的一种民事赔偿责任，仅限于补偿性质，而非惩罚性质。正因为如此，在民法通则之后生效的《合同法》第一百一十四条也明确规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，原告起诉主张违约金时，有责任对其损失情况进行说明并举证。根据《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。由于违约金是当事人之间的约定，因而违约金的审理不但应对“万分之一”这个统一约定的比例过高，应结合个案中当事人的损失情况进行审理和具体界定。自然地，原告起诉违约金时，有责任对事先有无声明其损失，即其起诉的损失是否超出被告可预见的范围，进行说明和举证。总之，由于违约金造成的损失问题属于原告的主张范围，根据《民事诉讼法》第六十四条的规定原告负有举证责任。被告关于损失的举证乃反驳性举证，其实也是无从举证，因而不能代替原告的正面举证责任。2.被告违约属于不可抗力因素，非被告可控因素所致，请求法院可以免除或者减少被告违约责任。3.2015年7月27日、2016年5月l6日被告已取得永久供水的相关证明文件、2015年9月15日已取得永久供电的相关证明文件、2015年9月21日已取得通邮的相关证明文件、2015年9月20日已取得天燃气的相关证明文件、2016年7月29日，被告取得《房屋建筑工程和市政工程基础设施工程竣工验收备案表》，至此答辩人已符合原告与被告签定的《广州市商品房买卖合同》第十五条的全部条件。原告已于2016年3月10日确认收楼，则违约责任应计算至2016年3月10日。
诉讼中，被告未向法院提交证据材料。
经审理查明：2014年3月3日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201403110157）约定:原告购买被告开发的位于从化市江埔街××院××号（御景宏雅花园3座）2104房，房产用途为住宅，建筑面积98.19平方米，购房总价款739283元整；原告以分期付款方式付款，共两期：第一期款自本预售合同网上签订之日支付全部房价款50%，金额369642元，第二期房款金额369641元须于2014年4月12日前付款。合同第十二条“交房条件”约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。合同第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，被告应提供已加盖公章的原件给原告；（八）项应交由原告填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。合同附件七补充协议第四条“延期交楼的处理”约定：原告被告双方一致同意，对被告延期交楼的处理不适用《商品房买卖合同》第十四条的约定，双方同意按以下约定处理：逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行的，合同继续履行，被告应自《商品房买卖合同》第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价0.01%的标准向原告支付违约金。上述合同签订后，原告谢利丰已支付了全部购房款739283元，被告分别于2014年3月13日开具首期款369642元的发票，2014年5月5日开具尾款369641元的发票给原告。被告主张本案逾期交房违约金应从2015年7月1日计至原告收楼之日即2016年3月10日。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下几个方面的问题：
一、关于逾期交房责任的承担问题。原告已支付完毕购房款，被告未能按照双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的交楼时间于2015年6月30日前将符合合同约定和法律规定标准的商品房交付给原告使用，应承担违约责任。被告辩称其违约系因不可抗力因素及非被告可控因素导致，但未提供证据予以证明，故被告主张免责的理据不足，本院不予采纳。
二、关于逾期交房违约金标准应否予以调整的问题。原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》的附件七补充协议第四条约定，被告未能按照合同规定的期限交房，按以下方式处理，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.01%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。上述约定是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定可知，因违约造成的损失包括实际损失和可得利益损失，因此，在判断违约金高低时，应将违约金与实际损失和可得利益的损失进行比较。由于违约金系因被告违反合同义务逾期交付涉案房屋所产生，被告以原告未对损失进行举证为由要求调整违约金，缺乏依据，本院不予采纳。
三、关于计付逾期交房违约金起讫时间的问题。原告与被告均确认该涉案房屋原告已于2016年3月10日收楼，本院对此予以确认。原告主张本案逾期交房违约金从合同约定的交房日期次日即2015年7月1日起计至原告收楼之日即2016年3月10日止，被告对逾期交房违约金起讫时间予以确认，本院予以支持。
综上所述，在合同履行的过程中，原告已付清房价款，被告应按照约定在2015年6月30日前将符合合同约定和法律规定的交房条件的房屋交付原告使用，但被告至2016年3月10日才交付符合双方约定并符合法律规定的交房标准的涉案房产给原告使用，故被告应以总房价为基数，按照每日0.01%的标准，从2015年7月1日起计付违约金至2016年3月10日止给原告，违约金计算为：739283元×0.01%×253天=18703.86元。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告从化国泰天彤房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告谢利丰支付逾期交房违约金18703.86元（以购房款739283元为本金，按每日万分之一的标准，从2015年7月1日起计至2016年3月10日止)。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费295元，由原告谢利丰负担120元，被告从化国泰天彤房地产开发有限公司负担175元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 周建汉
二〇一七年四月二十日
书记员 谢晓彤