福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0302民初4994号原告：陈秋凤，女，1964年9月6日出生，汉族，居民，住所地福建省莆田市荔城区。被告：福建鑫焱集团建设发展有限公司（以下简称“鑫焱公司”），住所地福建省莆田市荔城区镇海街道胜利北街816号。统一社会信用代码：91350304155500093R。法定代表人：陈玉炎，该公司董事长。委托诉讼代理人：王金财、郑政煌，福建理顺律师事务所执业律师。原告陈秋凤诉被告鑫焱公司商品房销售合同纠纷一案，本院作出（2017）闽0302民初2055号民事判决，被告鑫焱公司不服该判决，上诉于福建省莆田市中级人民法院，该院于2017年10月20日作出（2017）闽03民终2689号民事裁定，裁定：一、撤销本院（2017）闽0302民初2055号民事判决；二、本案发回本院重审。本院于2017年11月9日立案后，依法重新组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈秋凤及被告鑫焱公司的委托诉讼代理人王金财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈秋凤向本院提出诉讼请求：1、判令鑫焱公司向其支付逾期办证违约金计23444元（以已付款732063元为基数自2015年5月1日起至2017年1月23日止按日0.005%计算）；2、案件受理费由鑫焱公司负担。事实和理由：陈秋凤与鑫焱公司于2013年3月13日签订了《商品房买卖合同》，约定：陈秋凤以总售价732063元的价格向鑫焱公司购买位于莆田市城厢区南侧新世纪大厦（鑫焱世纪尚都）20层2002号房屋；交房时间为2015年3月15日。根据合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后30日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。但陈秋凤于2017年1月23日才领到领取《不动产权证书》，鑫焱公司未及时办理房屋权属证书的行为已构成违约。故望判如所请。鑫焱公司辩称：一、“新世纪大厦”项目用地包括其莆国用（2010）第N2010315号地块、莆田市归国华侨联合会莆国用（2009）第N2009402号用地以及公共用地的调整，在政府给予重新确认宗地界限、面积及办理共有土地证之前，尚不具备办理房屋产权登记的法定条件。二、根据合同附件六补充协议第七条的约定，因房产、测绘、规划核验、产权登记部门退补件等政府部门原因，造成延期办证的，其无需承担违约责任，故依法应驳回陈秋凤的诉讼请求。三、即便要计算逾期办证违约金也只能计算到产权初始登记之日。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，其只负有办理不动产初始登记的义务，而转移登记属于协助办理，故逾期办证违约金仅能计算至产权证初始登记之日；讼争商品房也办理按揭贷款手续，在办理产权证之前，其也为陈秋凤的商品房按揭贷款提供阶段性担保，即使办理了产权证，按照《商品房买卖合同》附件六补充协议第七条第五项及银行的要求，产权证也是交由银行保管，故何时取得产权证，并未造成陈秋凤的实际损失。综上，请求依法判决驳回陈秋凤的诉讼请求。陈秋凤围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、交房通知书、物业费收据收款收据、代收契税、印花税、转移登记费、土地证费收据、首付款购房发票、贷款购房发票、还贷银行流水账单、涉税证明、房屋所有权登记费票据房产证、缴纳2017年物业费收据收款收据；鑫焱公司提交建设工程规划许可证、莆国用（2010）第N2011315号土地证、城厢区政府《关于请求将莆田市侨联大厦纳入文献中段（新世纪大厦）旧城改造的请示》、莆国用（2009）第N2009402号土地证、莆田市人民政府关于研究城建有关问题会议纪要【2010】17号、莆田市规划局莆规证【2011】42号函、莆田市政府会议纪要【2010】102号、莆田市政府会议纪要【2012】27号、城厢区政府关于请求协调解决新世纪大厦项目办理两证有关问题的请求、关于研究城市建设有关问题的纪要【2015】191号、关于提供新世纪大厦项目综合用地红线图的复函（莆规证【2016】10号）、关于研究“和成天下”项目国有土地使用证及房屋所有权证办理、福建中闽海上风电有限公司用地有关问题的纪要（【2015】125号）、不动产权证、莆田市中级人民法院（2016）闽03民终2976号民事判决书。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述本院确认的证据和当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：2013年3月13日，陈秋凤与鑫焱公司签订《商品房买卖合同》，约定：陈秋凤向鑫焱公司购买由鑫焱公司开发的位于莆田市城厢区南侧莆国用（2010）第N2010315号国有土地权证项下的新世纪大厦（鑫焱世纪尚都）20层2002号房，该商品房建筑面积60.99平方米，单价为每平方米12003元，总价款为732063元;该《商品房买卖合同》第十四条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2处理：、、、、、、。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。、、、、、、。”。附件六：《合同补充协议》第七条约定：“1、买受人委托出卖人办理产权登记手续的，办理产权登记手续所需的有关费用由买受人在领取入伙通知书时预交给出卖人（此费用为出卖人根据相关部门收费标准代为预收，最终收费不计利息多还少补，买受人拒绝预交费用的，出卖人有权拒绝代办产权登记手续）……；2、如因房产测绘、规划核验、产权登记部门退补件等政府部门原因，或买受人原因（但不限于买受人未按出卖人通知时间配合出卖人到产权登记机关办理相关手续、提交所需资料、缴纳所需费用等原因），致使房屋所有权证办理时间超过主合同第十四条约定的时间，由买受人自行承担相应责任”。合同签订后陈秋凤向鑫焱公司支付首付款442063元，余额29万元办理按揭贷款。2015年1月31日，鑫焱公司将上述房屋交付给陈秋凤使用。2015年1月28日，陈秋凤向鑫焱公司预交契税等22247元。2016年11月15日，莆田市国土地资源局颁给陈秋凤该房屋《不动产权证书》。2017年1月23日，鑫焱公司通知陈秋凤领取该房屋《不动产权证书》。另查明：鑫焱公司于2009年6月26日已办理新世纪大厦建设工程规划许可证。因莆田市侨联大厦未列入新世纪大厦改造范围，将导致与临街规划极不协调，严重影响城市景观，莆田市城厢区人民政府于2010年1月5日向莆田市人民政府作出莆城政【2010】4号《关于请求将莆田市侨联大厦纳入文献中段（新世纪大厦）旧城改造的请示》。2010年3月1日莆田市人民政府（2010）17号专题会议纪要同意把莆田市侨联大厦一并纳入新世纪大厦旧城改造范围并进行就地安置。因原莆田市侨联大厦用地与新世纪大厦用地性质、用地单位名称均不同，两宗用地无法合并发证，且未具备规定的拆迁许可等相关手续，致使该项目房屋所有权证及国有土地使用权证无法办理。为切实解决遗留问题，莆田市城厢区人民政府于2015年11月16日作出《莆田市城厢区人民政府关于请求协调解决新世纪大厦项目办理两证有关问题的请示》的文件（莆城政【2015】271号），请求莆田市人民政府协调解决办理新世纪大厦及原莆田市侨联大厦项目用地的房屋所有权证及国有土地使用权证的相关事宜。2015年12月31日，莆田市人民政府作出《关于研究城市建设有关问题的纪要》【2015】191号，该纪要中第五点载明原莆田市侨联大厦用地与新世纪大厦用地项目办理国有土地使用证及房屋所有权证有关问题具体参照市政府专题会议纪要【2015】125号中“和成天下”项目“两证”办理做法执行。2016年6月21日，莆田市国土资源局重新颁发给开发商莆田市建工投资集团有限公司权属类型为国有土地使用权的闽（2016）莆田市不动产权第CX08408号不动产权证书（即：将原莆田市侨联大厦用地并入该用地，土地性质仍为划拨地，莆田市侨联大厦的业主莆田市归国华侨联合会作为共有人）。“和成天下”小区中有100多位业主同样也因开发商莆田市建工投资集团有限公司逾期办证而诉至本院（该100多件的案情与本案类似），本院均判决开发商莆田市建工投资集团有限公司支付给业主以已付的购房款为基数自莆田市国土资源局重新颁发给开发商莆田市建工投资集团有限公司权属类型为国有土地使用权的不动产权证书后第16日起至其为业主办理上述房屋所有权证之日止的逾期办证违约金。其中有10多位业主不服该判决，提起上诉，福建省莆田市中级人民法院均作出维持判决【其中一件案号为：（2016）闽03民终2976号】。对于双方争议的逾期办理权属证书违约金的起算日期问题，本院予以分析、认定如下：鑫焱公司主张：“新世纪大厦”项目用地包括其莆国用（2010）第N2010315号地块、莆田市归国华侨联合会莆国用（2009）第N2009402号用地以及公共用地的调整，在政府给予重新确认宗地界限、面积及办理共有土地证之前，尚不具备办理房屋产权登记的法定条件；根据合同附件六补充协议第七条的约定，因房产、测绘、规划核验、产权登记部门退补件等政府部门原因，造成延期办证的，其无需承担违约责任；而本案案情与“和成天下”小区中业主陈新芳诉开发商莆田市建工投资集团有限公司商品房买卖合同纠纷一案【二审案号为（2016）闽03民终2976号】的案情类似，该份判决书已明确因合并办理土地证的事由致办证迟延属于非因出卖人的原因所导致的，故应驳回陈秋凤的诉讼请求。陈秋凤主张：按照合同约定，除合同中约定的“房产测绘、规划核验、产权登记部门退补件”三项政府部门原因及原告的原因由原告承担外，其他原因造成的均应由被告承担；鑫焱公司对上述两用地性质和用地单位不同是明知的，其未告知买受人，事后又未及时申请政府协调，怠于履行其应尽的义务，其应承担违约责任；本案案情与“和成天下”小区中业主诉开发商莆田市建工投资集团有限公司商品房买卖合同纠纷一案的案情不同，该案合同约定“非出卖人原因（包括但不限于俊工面积测量、规划验收、建设材料归档……）”，而本案合同约定：“如因房产测绘、规划核验、产权登记部门退补件等政府部门原因，或买受人原因……致使房屋所有权证办理时间超过主合同第十四条约定的时间，由买受人自行承担相应责任”，故本案判决不能参照该案判决。鑫焱公司将商品房实际交付给陈秋凤使用的时间为2015年1月31日，但直至2017年1月23日才通知其领取房屋权属证书。按照《商品房买卖合同》约定，陈秋凤不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，由鑫焱公司承担违约责任，因此鑫焱公司依约应向其支付自交房后90天起至2017年1月23日止按已付款的日0.005%计算的违约金。本院审查认为，双方签订的附件六《合同补充协议》和《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，是合法有效的，双方均应按合同约定履行义务。根据合同约定，鑫焱公司应在交房后60日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，在交房后90日内代为办理房屋所有权证并将该证交给陈秋凤。但因莆田市侨联大厦未列入新世纪大厦改造范围，将导致与临街规划极不协调，严重影响城市景观，遂政府要求鑫焱公司将莆田市侨联大厦一并纳入新世纪大厦旧城改造范围并进行就地安置。鑫焱公司在办证过程中才发现涉案商品房所使用的土地由不同用途、不同使用权人的两部分地块组成，需由莆田市人民政府协调解决，由此也导致无法按时办理产权登记手续，此迟延办证的事由属于《商品房买卖合同》附件六补充协议第七条的政府部门原因，鑫焱公司无需承担违约责任；直至2016年6月21日莆田市国土资源局给鑫焱公司重新颁发闽（2016）莆田市不动产权第CX08408号不动产权证书后才符合办理房屋所有权证的条件，故在2016年6月21日之前未能办证的违约责任不应由鑫焱公司承担。2016年6月21日后，涉案房产符合办证条件，鑫焱公司应及时予以办理，本院结合案件情况酌情扣除15天的办证宽限期，即鑫焱公司应在2016年7月7日前为陈秋凤办理相关产权证书，但鑫焱公司未能及时办理，已构成违约，故逾期办理权属证书违约金的起算时间应为2016年7月7日。综上所述，本院认为，陈秋凤、鑫焱公司双方签订的《商品房买卖合同》（含附件六《合同补充协议》）系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性、强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按合同约定履行义务。合同签订后，陈秋凤依约向鑫焱公司履行支付全部购房款并预交了契税等办证费用，但鑫焱公司未能按约定为陈秋凤办理产权证书，其行为已构成违约，故陈秋凤要求鑫焱公司支付按已付款的日0.005%计算违约金，于法有据，本院予以支持；但因在2016年6月21日之前未能按约定办证并非鑫焱公司自身原因导致，鑫焱公司不应承担责任；鑫焱公司只负有办理不动产初始登记的义务，而转移登记依据《商品房买卖合同》附件六：《合同补充协议》第七条约定属于代办的义务，且陈秋凤有向银行按揭贷款，鑫焱公司为该贷款提供阶段性担保，产权证书办理完结后，还应办理正式抵押手续，故违约金只能计至发证机关颁发不动产权证书之日（即2016年11月15日）止。故鑫焱公司依法应支付以陈秋凤已付购房款732063元为基数自2016年7月7日起至2016年11月15日止按日0.005%计算的违约金4685元（732063元×0.005%×128天=4685元）；陈秋凤多请求的部分不予支持。鉴于陈秋凤对迟延办证的原因不知情，且鑫焱公司表示愿意承担本案案件受理费，故本案案件的受理费应由鑫焱公司承担。据此。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：福建鑫焱集团建设发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给陈秋凤逾期办证违约金4685元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费379元，由福建鑫焱集团建设发展有限公司负担。申请执行的期间为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  许国珍人民陪审员  陈俊雄人民陪审员  何国庆二〇一七年十二月十九日书 记 员  ＸＸ锋附：本案相关的法律法规及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。