广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第2942号
原告（反诉被告）：刘玉葵，女，汉族，身份证住址广东省中山市，公民身份号码×××6609。
委托代理人：林少杰、郑家麟，分别、律师助理。
被告（反诉原告）：叶德成，男，香港特别行政区居民，住广东省中山市，香港居民身份证号码×××5670（）。
委托代理人：黄炳星、李国恒，分别、实习律师。
原告（反诉被告）刘玉葵诉被告（反诉原告）叶德成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月26日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘玉葵及其委托代理人林少杰，被告叶德成及其委托代理人黄炳星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘玉葵诉称：1993年12月1日，原告刘玉葵与被告叶德成在中山市对外经济律师事务所签订抵押借款合同。约定：原告刘玉葵向被告叶德成借款20万元，期限3个月，不计利息。原告刘玉葵将中山市立新巷2幢202房抵押给被告叶德成。并且在第五条特别约定“2.在借款期间或期满未还款之前，原告刘玉葵房契正本由被告叶德成保管。”1993年12月8日，被告叶德成与原告刘玉葵到“中山市人民政府房产登记发证办公室”办理了原告刘玉葵立新巷2幢202房的抵押登记手续，被告叶德成领取了房产抵押权属证书［房抵字第333号］。1994年，被告叶德成向当时的中山市人民法院提起诉讼，认为原告刘玉葵尚欠其借款20万元没有归还，要求判决将原告刘玉葵抵押的立新巷2幢202房屋直接归其所有。1994年7月19日，中山市人民法院作出民事调解书［（1994）中经初字第140号］（以下简称第140号民事调解书）：刘玉葵将立新巷2幢202房转归叶德成，刘玉葵欠叶德成的借款视为抵消。第140号民事调解书生效以后，原告刘玉葵当即从立新巷2幢202房搬迁，将立新巷2幢202房交付给被告叶德成居住使用。叶德成没有申请法院强制执行，也没有要求原告刘玉葵办理房屋的过户登记手续。1991年4月9日起施行的《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十九条规定：“申请执行期限，双方或者一方当事人是个人的为一年。”2011年8月，被告叶德成找到原告刘玉葵，称以15万元的价格，将立新巷2幢202房回卖给原告刘玉葵，因立新巷2幢202房在第140号民事调解书生效之后，从来没有申请强制执行，只要双方协商同意，被告叶德成退回从1993年12月1日起就一直保管的1993年版本的房屋所有权证正本给原告刘玉葵，双方就不用申请强制执行，不用交税。但是，叶德成坚持要收现金，一手交钱，一手交还房屋所有权证正本。2011年8月9日，原告刘玉葵前往中山市土地房产权档案馆查询。据档案馆查询资料证明表记载：立新巷2幢202房仍然登记在刘玉葵名下，原告遂同意与叶德成以上述方式进行交易。叶德成收取15万元现金，将1993年版本的房屋所有权证正本交还给原告刘玉葵。刘玉葵重新装修，重新入住立新巷2幢202房至2015年。从1994年至2014年期间，因被告叶德成在立新巷2幢202房附近购买有住宅、商铺，平时多有互动联系。2012年，被告叶德成去到立新巷2幢202房看望原告刘玉葵，称如果法院或者他老婆来问立新巷2幢202房的事情，就说是在2000年5月份以10万元卖回给刘玉葵。为此，被告叶德成亲笔写下一张便条，要求原告刘玉葵谎称，已经提前10年以10万元买回立新巷2幢202房。2015年8月，被告叶德成去到立新巷2幢202房找到原告刘玉葵，称立新巷2幢202房是叶德成名字的，法院已经帮他办理过户登记手续。要求原告刘玉葵择日搬迁。2015年8月20日，刘玉葵去到中山市土地房产权档案馆查询立新巷2幢202房物权登记情况，发现该房屋已经在2013年9月13日，经中山市第一人民法院出具（2013）中一法执字第5339-1号协助执行通知书，过户到叶德成名下。原告刘玉葵认为，原告刘玉葵与被告叶德成存在口头的、已经交易完毕的房屋买卖合同关系，理由如下：其一，抵押借款合同规定，“在借款期间或期满未还清款之前，原告刘玉葵房契正本由被告叶德成保管”，如果叶德成没有收到相应的利益，其不会交还1993年版本的房屋所有权证正本给原告。其二，1994年7月19日，中山市人民法院作出第140号民事调解书生效之后，叶德成没有申请法院强制执行。第140号民事调解书早已失去申请执行、强制执行效力，该立新巷2幢202房物权仍归原告刘玉葵所有。其三，被告叶德成与其妻离婚诉讼的2013年中山市中级人民法院的民事判决书［（2013）中中法民一终字第279号］显示，被告叶德成与其妻子的共同财产中，不包括立新巷2幢202房。其四，原告刘玉葵从2011年起至今2015年，一直居住生活在立新巷2幢202房，没人要求搬迁。法院也没有向原告刘玉葵下发执行通知。原告刘玉葵与被告叶德成存在已经交易完毕的房屋买卖合同关系真实、合理。其五，原告刘玉葵本来是立新巷2幢202房的业主，在被告叶德成申请法院强制执行过户之前，以支付15万元为条件，回购房屋，收回房契正本不再交税，符合普通农村妇女的思维。原告刘玉葵认为，本案属于被告叶德成没有申请法院强制执行，该第140号民事调解书早已失去申请执行、强制执行效力情况下，被告叶德成以收回15万元，换取放弃第140号民事调解书权利为条件的交易。被告叶德成事后反悔，在收回15万元之后，又申请强制执行，导致立新巷2幢202房过户到被告叶德成名下。因此产生纠纷。被告叶德成作为香港特别行政区居民，欺负64岁的农村妇女，涉嫌违反诚实信用，造成原告刘玉葵损失，有关房屋买卖合同交易，物权过户登记发生的税费，应当由责任方叶德成负担。为此，原告依法提起诉讼，请求判令：1.被告叶德成继续履行与原告刘玉葵口头订立的房屋买卖合同，将座落于中山市西区烟洲新村立新巷2幢202房出卖给原告刘玉葵；2.被告叶德成协助办理立新巷2幢202房房屋买卖合同的过户登记到原告刘玉葵名下的手续，所需税费由被告叶德成承担。
庭审中，原告变更诉讼请求为：判令被告叶德成继续履行与原告刘玉葵口头订立的房屋买卖合同，将座落于中山市西区烟洲新村立新巷2幢202房过户登记至原告刘玉葵名下，所需税费由被告叶德成承担。
原告刘玉葵对其主张的事实及诉讼请求提交的证据有：1.抵押借款合同；2.房产抵押权属证书；3.民事起诉状；4.（1994）中经初字第140号民事调解书；5.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表2份；6.叶德成与黄少妹离婚纠纷再审民事裁定书；7.南方电网用电发票联5份；8.中山市供水有限公司发票联4份；9.用水业务受理表；10.便条；11.房地产权证复印件；12.证人证言。
被告叶德成抗辩并提出反诉称：被告与原告因为借款合同纠纷提出诉讼之后，在当时的中山市人民法院的主持调解下，双方在1994年7月19日达成（1994）中经初字第140号民事调解，原告确认欠被告20万元，并自愿将案涉房屋抵顶借款金额。民事调解书生效之后，原告从涉案房屋搬出，将房屋交付给被告，同时将房产证也交付被告，因为当时房屋是限制转移，所以就不能立即过户。2013年9月13日，中山市第一人民法院出具了（2013）中一法执字第5339-1号的协助执行通知书，将房屋过户到被告名下，被告是涉案房屋合法权利人。原告诉称以15万元回购房屋纯粹是捏造事实。2011年当地地方政府要对立新巷2幢202房所在地进行拆迁改造，因被告患高血压以及中风，所以需要在香港进行长时间治疗，无法奔波解决拆迁补偿，也因立新巷2幢202房一直未办理过户手续，依然登记在原告名下，所以被告委托原告办理拆迁补偿事宜，被告还称如果得到拆迁补偿款的话，就会给原告报酬1至2万元，因此被告将房产证及钥匙交付给原告，但后来当地因为拆迁问题无法协调，所以政府拆迁项目就撤销。被告要求原告返还房产证及钥匙，原告就找借口拒绝，现在又企图侵占被告的房屋，捏造15万元回购房屋，但是买卖房屋最基本的是需要签订买卖合同，原告和被告之间借款都有协议，是约定双方权利义务的体现，但现在最基础的合同都没有，所谓买房屋必须有收据凭证，这是双方的交易习惯。被告与原告之间的借款纠纷调解书生效后，法院于2013年9月13日将（2013）中一法执字第5339-1号协助执行通知书送达中山市国土资源局，该局已将房屋更名过户到被告名下。被告是立新巷2幢202房的合法权利人，原告占有被告的房屋没有法律依据，应予返还。原告现以借口企图非法侵占被告的房屋，严重侵犯被告的财产权益。据此，被告特提起反诉，请求判令：1.刘玉葵立即搬离中山市西区烟洲新村立新巷2幢202房，将该房屋完好无损返还给叶德成使用；2.刘玉葵从叶德成提起反诉之日起，至刘玉葵将房屋返还叶德成之日止，按每月900元向叶德成支付房屋占用费；3.刘玉葵承担本案全部诉讼费。
庭审中，反诉原告叶德成变更其上述第一项反诉请求为：判令刘玉葵将案涉房屋返还给叶德成，并支付房屋占用费（从判决刘玉葵退出之日起至实际退出之日止，每月按900元支付）。
反诉原告叶德成对其抗辩及反诉提交的证据有：1.抵押借款合同；2.（1994）中经初字第140号民事调解书；3.中山市土地房产产权档案馆档案登记资料证明表；4.中山市南区医院及香港医院的病历资料；5.收据。
反诉被告刘玉葵辩称：原、被告双方存在真实合法尚未履行完的买卖合同关系，反诉原告的诉求没有事实和法律依据。反诉原告要求反诉被告支付900元／月暂住费没有合法依据，也没有评估和鉴定的结论来支撑，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明：中山市石岐烟洲新村立新巷第二幢202房（后该地址改名为中山市西区烟洲新村立新巷2幢202房）原所有人为刘玉葵，刘玉葵于1993年10月29日取得该房屋的房地产权证书。1994年，刘玉葵与叶德成因借款合同纠纷诉讼至原中山市人民法院，中山市人民法院主持双方达成调解，并作出（1994）中经初字第140号民事调解书，调解协议如下：“一、刘玉葵欠叶德成借款20万元，该款刘玉葵愿意将其所有的位于中山市石岐烟洲新村立新巷第二幢202房的房屋转归叶德成所有，有关办理该房屋契证过户手续的一切费用由叶德成负担，以抵顶刘玉葵向叶德成所借的20万元，今后双方互不追究；二、案件受理费5510元，由叶德成负担”。该调解书生效后，双方没有去国土部门办理过户登记手续。经叶德成申请，本院作出（2013）中一法执字第5339-1号执行裁定书，并于2013年9月13日通知中山市国土资源局协助将中山市西区烟洲新村立新巷2幢202房过户至叶德成名下。后刘玉葵称其已经于2011年8月以15万元的价格从叶德成手里回购案涉房屋，刘玉葵遂以前述理由诉至本院，主张前述实体权利。叶德成在诉讼中答辩并提起反诉，主张前述实体反诉权利。
另查：中山市西区烟洲新村立新巷2幢202房目前由刘玉葵占有使用。关于刘玉葵辩称“叶德成主张刘玉葵应支付案涉房屋占用费900元／月，没有依据，也没有经过评估或鉴定”的抗辩，本院限期叶德成向本院提交房屋占用费按900元／月计算的依据，并明确告知其逾期不提交，按证据规定处理。在本院限定的期限届满后，叶德成没有提交相应证据，也没有向本院申请司法评估。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。结合原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点为：原、被告双方之间是否于2011年达成口头房屋买卖协议。
叶德成与刘玉葵因借款合同纠纷诉讼至法院，法院根据当时的法律主持双方达成调解，调解生效后，法院又根据叶德成的申请通知国土部门协助将案涉房屋过户登记至叶德成名下。该过程合情合理，并无不妥。刘玉葵主张其于2011年以15万元的价格从叶德成手里回购了案涉房屋，但没有提供购房合同或付款凭证，也没有提供其他相应证据予以证实，叶德成对此予以否认，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，刘玉葵应当承担举证不能的法律后果，本院对其主张不予采信，对其诉讼请求，本院不予支持。叶德成通过合法程序取得案涉房屋的所有权，并且案涉房屋现已登记至叶德成名下，本院认定叶德成为案涉房屋的所有权人，刘玉葵现占据该房屋没有正当理由，应当退出该房屋，将房屋交还给叶德成。关于叶德成主张的房屋占用费，因叶德成没有提交其主张的按900元／月标准计算的依据，在本院限定期限内，叶德成没有补充相应证据，也没有向本院申请司法评估，故本院综合案涉房屋新旧程度、面积、地理位置等因素，酌情认定房屋占用费用为450元／月。刘玉葵应当从本院指定其交还房屋之日起至实际交还房屋之日止，按450元／月向叶德成支付房屋占用费。
综上，原告刘玉葵的诉求，没有事实及法律依据，本院不予支持。被告叶德成的抗辩及反诉合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回原告刘玉葵的诉讼请求；
二、反诉被告刘玉葵于本判决生效之日起七日内退出中山市西区烟洲新村立新巷2幢202房，将该房屋交还给叶德成；
三、反诉被告刘玉葵向叶德成支付房屋占用费（从本判决确定的交还房屋之日起按450元／月计算至实际交还之日止，房屋占用费于实际产生后的每月月底支付一次）；
四、驳回反诉原告叶德成的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4300元（原告已预交），由原告刘玉葵负担；反诉案件受理费75元（反诉原告叶德成已预交），由反诉被告刘玉葵负担（刘玉葵于本判决生效之日起七日内迳付叶德成）。
如不服本判决，刘玉葵可在判决书送达之日起十五日内，叶德成可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 刘 宇
审 判 员 梁丹妮
人民陪审员 邓杏妹
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 李绮湘
刘佳林
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