贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终2146号上诉人（原审被告）：贵阳远大房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳南路房产中心。法定代表人赵嵬，该公司总经理。委托诉讼代理人娄楠，男，xx年x月x日出生，汉族，该公司员工，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人郑坤，男，xx年x月5日出生，汉族，该公司员工，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：李知恩，男，xx年x月x日出生，汉族，户籍地江苏省南京市江宁区，暂住地福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人卜慧，女，xx年x月x日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区（系被上诉人之母）。委托诉讼代理人李黔云，男，xx年x月x日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区（系被上诉人之父）。上诉人贵阳远大房地产开发有限公司（以下简称远大房开）与被上诉人李知恩商品房销售合同纠纷一案，贵州省贵阳市观山湖区人民法院于2016年12月29日作出（2016）黔0115民初530号民事判决。上诉人远大房开不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。远大房开上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：1、本案合同约定的逾期交房违约金明显高于贵阳市住建局公布的同类地段住宅类房屋租金指导价标准，依照相关规定，上诉人有权要求调减。但一审判决引用了错误的租金指导价标准未予调减，应属错误。2、被上诉人的诉讼请求超过了诉讼时效，其请求应予驳回。被上诉人李知恩答辩称：请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审原告李知恩向一审法院起诉请求:一、请求依法判令被告履行交房义务；二、请求依法判令被告向原告支付自2012年10月31日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（截止至2015年10月30日违约金为123986.85元）；三、请求依法判令被告拆除不符合购房承诺的建筑物；四、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明，2011年10月31日李知恩（买受人）与远大房开（出卖人）签订《商品房买卖合同》,出卖人远大房开将位于远大生态风景B地块一组团第x号楼x单元x层x号房屋，面积116.14㎡出售给买受人李知恩，总房价为566127元。合同约定的交付日期为2012年10月30日前，交付条件为该商品房经验收合格。逾期交房的违约责任按逾期时间，分别处理：逾期不超过60日，自约定的交付期限之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还买受人已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限之次日起至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。合同同时还对规划设计变更、通知方式等事项进行了约定。合同签订后，原告李知恩2011年10月30日向远大房开支付购房款566127元、维修基金11322.54元。2012年10月31日卜慧（李知恩之母）在远大生态风景x栋x单元x楼x号房屋验收移交表上记录阳台有大量水泥、公共设施不完备等无法验收的意见。当日，卜慧等17人向远大房开联名递交《拒绝收房通知》，要求对存在问题进行整改，由远大客服部王锐签收。2012年11月3日卜慧等17名业主集体签名向远大房产经理递交“关于二期1、2、3号楼业主催房通知”，要求交付商品房，停止侵害权益并主动承担逾期交付的违约责任，由远大客服部王税签收。2012年11月15日贵阳市住房和城乡建设稽查局向远大房开下达停止违法行为告知书，要求远大房开尽快对远大生态风景B地块3号楼进行竣工验收，并立即停止违规交房行为。另查明，2013年11月1日远大房开就远大生态风景B地块1号至3号楼建设工程向贵阳市住房和城乡建设局申请竣工验收备案。同日，贵阳市住房和城乡建设局同意备案，竣工时间载明为2013年10月10日。2013年1月23日，远大生态风景B地块1号至3号楼消防竣工验收合格。再查明，李知恩因涉案商品房预售合同与被告发生纠纷，分别于2015年5月6日、2015年11月16日、2016年2月29日向法院起诉，第一次起诉因原告主体不适格，法院裁定驳回其起诉。第二次起诉因原告无正当原因未到庭，法院裁定按自动撤诉处理。本案系原告第三次起诉主张权利。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反我国法律法规的效力性强制性规定，系有效合同，双方应当依据该《商品房买卖合同》履行各自的义务，享有各自的权利。本案的争议焦点有三：一是对于涉案房屋交付条件，交付时间、逾期交房违约金的认定问题；二是对原告主张撤除涉案公共厕所的诉请有无事实及法律依据的认定；三是对原告的起诉是否超过诉讼时效进行认定。关于焦点一：原、被告双方在合同中约定的交付条件为“该商品房经验收合格”。原告主张所购商品房需取得竣工验收备案方可视为经验收合格，而被告主张在取得竣工验收报告就应当视为经验收合格。法院认为，国务院国发（2002）24号文件《关于取消第一批行政审批项目的决定》已经取消了原《城市房地产开发经营管理条例》中行政机关对房开项目竣工验收的行政审批权，建设工程质量依法由建设、勘察、设计、施工、监理单位负责，故房开项目竣工备案仅仅属于形式上的完善手续，不影响商品房的交付使用，法院对于原告提出以竣工备案作为竣工验收合格的条件的主张，不予采纳。涉案房屋虽于2012年10月29日经过建设、勘察、设计、施工、监理五家单位验收合格。但根据《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条之规定，商品房竣工后必须经公安消防机构验收合格才能交付使用，本案涉案建筑物于2013年1月23日经消防验收合格，此时商品房才具备了交付使用的条件。综上，商品房交付应当满足竣工验收合格和消防验收合格的条件，涉案商品房并非同时取得竣工验收和消防验收，故本案应当认定消防验收合格时间2013年1月23日为本案的交付时间。也即涉案房屋于2013年1月23日具备交付条件。交付时间，商品房满足交付条件后，被告还应当履行通知交房的义务，被告于于2013年2月6日在《贵阳晚报》刊登交房公告，通知业主收房，故本案交付时间应当认定为2013年2月6日。对于原告主张的逾期交房违约金，本案双方约定的交付时间为2012年10月30日前，故违约金的起算时间应为2012年10月30日。违约金的终止时间，为法院认定的交付时间2013年2月6日，故本案违约期间自2012年10月30日至2013年2月6日。被告逾期交房共计99天。关于违约金计算标准，双方约定按总房款每日万分之二计算，该标准折算租金为113.2元/平方米/月，根据贵阳市房屋租赁市场租金指导价，观山湖区房屋租金标准为70-120元/平方米/月。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，原、被告之间约定的违约金计算标准与同地段同类房屋租金标准相比并不过高，故被告应按合同约定向原告支付违约金共计11209元（566127元×99天×0.0002=11209元）。关于焦点二，原告主张撤除不符合购房承诺的建筑物（公共厕所）之诉讼请求，根据双方的举证，涉案工程设计规划图载明原告主张撤除的建筑物在项目规划设计时就为该项目的配套公共设施--公共厕所，被告制作的项目总规图虽未标注建筑物为公共厕所，但在该地点确实设计有建筑物，故法院认定原告所要求撤除的建筑物，并非被告擅自新增建设，而是规划时就有的配套设施。故法院对原告的该项诉请，依法不予支持。关于被告提出的诉讼时效问题。本案原告起诉要求被告支付逾期交房违约金及撤除公共厕所，该请求权属于债权请求权，应受诉讼时效的约束。本案涉案建筑于2013年1月23日通过消防验收，2013年11月1日通过竣工备案。且原告一直向被告主张撤除涉案公共厕所，被告对业主要求撤销该公共厕所的事实不持异议。原告因涉案合同与被告发生纠纷，已三次向法院提起诉讼，第一次起诉的时间为2015年5月16日，第二次起诉的时间为2015年11月16日，本案起诉的时间为2016年2月24日。综上，法院对被告提出原告的起诉已超过诉讼时效的抗辩意见，依法不予采信。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵阳远大房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告李知恩逾期交房违约金人民币11209元;二、驳回原告李知恩的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1390元，由原告李知恩负担1251元，被告贵阳远大房地产开发有限公司负担139元。二审经审理查明的事实与原判认定事实一致。上述事实有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》等证据在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点在于本案《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金标准是否应予调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，合同中约定违约金的调整应当在充分尊重当事人意思自治的基础上，结合违约产生的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合进行考虑。具体到本案而言，虽然本案《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金标准高于贵阳市住建局公布的同类地段住宅类房屋租金指导价标准，但是，因该合同条款系上诉人远大房开提供的格式文本，经双方当事人协商后自愿签署，系双方当事人的真实意思表示。且该约定的违约金标准与政府部门公布的住宅类租金指导价相比也并未达到过分高于的程度。同时考虑到本案逾期交房系由于上诉人远大房开的违约行为导致，其对此存在明显过错。因此，上诉人要求调减该项违约金标准的请求并不符合法律的相关规定，本院对此不予支持。但是，因本案所涉房屋用途为住宅性质，一审判决参照非住宅类房屋租金指导价标准作为裁判依据应属不当，本院对此予以纠正。至于上诉人提出的诉讼时效问题，因李知恩对于本案争议房屋是否符合交付条件一直持有异议，并多次向上诉人书面提出。此后又已三次向人民法院提起诉讼，第一次起诉的时间为2015年5月16日、第二次起诉的时间为2015年11月16日，本案起诉的时间为2016年2月24日。因此，李知恩在本案中所提诉请并未超过法定的诉讼时效期间，上诉人的该项理由本院亦不予采信。综上，一审判决在认定事实和适用法律上虽略有瑕疵，但裁判结果正确，本院纠正瑕疵后，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2780元，由上诉人贵阳远大房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 田 勇审判员 刘 劼二〇一七年五月三日书记员 万炫兵