浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0282民初11605号原告：慈溪市碧桂园房地产开发有限公司。住所地：浙江省慈溪市观海卫镇桃园中路**号。统一社会信用代码：91330282079204750C。法定代表人：杨文杰，该公司经理。委托诉讼代理人：孙佳波，男，1995年6月11日出生，汉族，系原告公司员工，住浙江省杭州市萧山区。委托诉讼代理人：刘晶晶，女，1991年12月28日出生，汉族，系原告公司员工，安徽省安庆市太湖县号。被告：沈伟，男，1996年5月20日出生，汉族，慈溪市号。委托诉讼代理人：沈华侠，男，1962年8月22日出生，汉族，系被告沈伟父亲，慈溪市头。原告慈溪市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）诉被告沈伟商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案受理，依法适用简易程序于同年11月15日公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托诉讼代理人孙佳波、被告沈伟的委托诉讼代理人沈华侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付慈溪市观海卫镇慈溪碧桂园豪园47幢01室的面积补差款23434元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月24日，原、被告双方签订了合同编号为20170300934的《商品房买卖合同》，合同约定：被告向原告购买原告开发建设的位于慈溪市商品房，合同约定所交付的建筑面积为341.81平方米，单价为8776.806元/平方米，该商品房总价款为3000000元。原告在办理产权登记时，该套商品房的实测报告以及不动产证上显示的建筑面积为344.48平方米，即该套商品房实际交付时的建筑面积为344.48平方米。《商品房买卖合同》第六条第一款第二项约定：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。《补充协议书》第三条第一款约定：建筑面积误差比绝对值在3%以内（含本数）的，买卖双方按《商品房买卖合同》第五条约定的房屋单价据实结算房价款。根据上述约定，被告需向原告支付面积补差款23434元。被告沈伟辩称：涉案小区已于2016年12月29日在慈溪市住房与城乡建设局进行交付备案。2017年3月，被告与另几名案外人意欲分别购买同一类型的数套商品房，与原告协商房价，原告要求购买人对其意欲购买的商品房自行报价，由原告向其上级部门审批是否同意。被告对涉案商品房报价3000000元，其他案外人也各自对自己意欲购买的商品房报了不同价款，一周后原告通知其与案外人的报价均通过了审批。就同一类型的房屋，被告与其他案外人所报房价相差甚大，但均通过审批，说明原告公司管理混乱；被告购房时涉案商品房已属现房，房屋的实测面积已明确，被告是以一口价的形式购买的，原、被告签订的《慈溪碧桂园认购书》约定了享受一口价房源优惠，《买卖合同重要事项告知书》中也明确商品房总价款为3000000元，故涉案商品房的房价是按套计价，而不是按面积计价的，不需要补差价，原告现再来主张面积差价，有欺骗嫌疑；其与几名案外人所购买的商品房靠近市政公路，有噪音、粉尘等影响，故《慈溪碧桂园认购书》第七款第四点也明确该商品房存在世纪大道（市政路）、区外地块的情况，该商品房的房款价格也已充分考虑并体现了该等因素的影响，被告对此条文的理解即其对该商品房的不利影响均不能再向原告主张，双方是在此基础上确定一口价的总房价。原告碧桂园公司为证明其诉称成立，向本院提供如下证据：1.《商品房买卖合同》及《补充协议书》各1份，拟证明原、被告之间存在合法有效的商品房买卖合同关系，合同约定原告向被告实际交付房屋的建筑面积超过合同约定建筑面积的，被告需向原告按照合同约定的单价，据实结算面积补差款；2.慈溪市测绘成果报告书复印件、不动产权证书各1份，拟证明原告实际交付的商品房的建筑面积；3.慈溪市房地产开发项目竣工交付备案证明书复印件1份，拟证明涉案商品房已具备合同约定的交付条件；4.沈伟付款明细复印件1份，拟证明被告款项支付情况；5.虞姗姗的账户交易明细回单1份，拟证明针对与被告类似情形的其他购房者，实际交付面积少于合同约定面积的，原告退还了差额部分的房款。被告沈伟为证明其辩称成立，向本院提供《买卖合同重要事项告知书》、《慈溪碧桂园认购书》各1份，拟证明被告购买的涉案商品房是一口价房源，系特价处理房，按套计价而非按面积计价，所谓的合同单价是按照一口价除以合同中的建筑面积计算而得。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院以此认定无争议事实如下：原告碧桂园公司开发建设的慈溪碧桂园豪园项目于2016年12月29日办理竣工交付备案手续，之前已于同年12月6日对该项目进行了测绘，豪园47幢01室商品房的实测建筑面积为344.48平方米，初始不动产权证登记的建筑面积亦为344.48平方米。2017年3月，被告及其余几名案外人至原告处购房，经协商，双方采取购买方就特定商品房报价、出让方审批是否接受的方式确定商品房价格，被告对涉案商品房报价3000000元，之后原告内部审批后予以接受，双方于2017年3月23日签订《慈溪碧桂园认购书》、《买卖合同重要事项告知书》各1份，载明：被告认购涉案商品房，建筑面积341.81平方米（该物业的最终实测面积以产权登记面积为准），交楼日期2017年6月30日，合同建筑超标单价8776.81元；该单位已经享受以下优惠：享受一口价房源；商品房总价款3000000元；商品房买卖合同需送至房管部门进行备案登记，购买方于签约之日起120个工作日后亲临销售中心领取；上述文件另对其它事宜作出约定。2017年3月24日，原、被告签订合同编号为20170300934的《商品房买卖合同》1份，后双方对《商品房买卖合同》的付款方式予以修改，并于2017年5月14日签订了修改后的《商品房买卖合同》，约定：被告向原告购买涉案商品房，该商品房为预售商品房，建筑面积341.81平方米，单价8776.806元/平方米，房款总价3000000元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，误差比绝对值在3%以内（含3%）的，双方同意按实结算房价款；出卖人应当在2016年12月31日前交付商品房；合同另就其它事宜作出约定。双方另签订有《补充协议书》1份，就相关事宜作出约定。合同签订后，被告已足额交付3000000元房款。关于双方的争议焦点，即被告是否应支付面积补差款，本院认为：首先，虽原、被告之间的《商品房买卖合同》及《补充协议书》关于房屋建筑面积误差处理有明确的约定，但该项约定应系基于预售合同的固有属性而形成的，即针对商品房预售时的预测面积与实际交付时的实测面积可能存在一定差异的这一客观情形，双方对此事先约定处理方法，而本案商品房买卖合同标的物系现房，签约时实测面积早已明确，原告作为出让方对此系明知，双方理应就房屋现状签订现房买卖合同，且房屋实测面积作为必备要素也应在合同中予以约定，房屋总价应以实测面积等为价格依据，但无论《商品房买卖合同》、《慈溪碧桂园认购书》或《补充协议书》，原告提供的均系预售文本，而预售文本的条款约定并不能完全客观地体现双方在现房销售的情形下的真实意思表示；其次，因标的物已属现房，故被告关于涉案商品房的报价应系基于房屋的现状即建筑结构、房屋面积、坐落位置、周边环境等等具体状况，而该房屋面积应系现房的实际面积，同时根据原、被告陈述一致的房屋价款商定经过，可认定房屋单价系双方在签署相关合同文件时以之前议定的3000000元总房价除以预售合同中的建筑面积倒推计算而得，应系基于合同文本的格式要求，故被告的报价系以套为计价单位，而非以面积为计价单位；第三，关于被告所享有的“一口价房源”优惠如何理解的问题，原告主张应理解为双方协商确定房价后不能再讨价还价，但不涉及面积误差部分的房款差价，而被告主张“一口价”应理解为系对整套现房优惠后的总房价，本院认为，在现房交易的情形下买卖双方完全可以根据房屋的实测面积达成房价合意，原告的上述主张不符合常理，结合涉案商品房的买卖经过，被告的主张更符合一般人的通常理解，另外，即使原告所主张的同类买卖情形中商品房实测面积少于约定面积的，其已向买受人退还面积补差款的情况属实，也与本案无关联性，不能以此类推本案被告即需支付面积补差款。综上，本院认为，双方约定该套涉案商品房总价3000000元，系以房屋现状按套计价，并无之后需另就房屋面积再次进行房款结算的合意，故原告的诉请无相应的事实及法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告慈溪市碧桂园房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费386元，减半收取计193元，由原告慈溪市碧桂园房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 员  洪 逸二〇一七年十一月二十七日代书记员  岑央科??10???8?