江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终6183号
上诉人（原审被告）：苏州胜虎健身服务有限公司，住所地江苏省苏州市石路步行街88号（太阳广场3楼302室）。
法定代表人：周汉勇，总经理。
委托诉讼代理人：汤彪，江苏丰云律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏州爱民投资置业有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区上塘街111号。
法定代表人：孙忠利，董事长。
委托诉讼代理人：陈健，江苏诚鑫律师事务所律师。
原审被告：刘刚。
委托诉讼代理人：汤彪，江苏丰云律师事务所律师。
上诉人苏州胜虎健身服务有限公司（以下简称胜虎公司）因与被上诉人苏州爱民投资置业有限公司（以下简称爱民公司）、原审被告刘刚房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院(2015)姑苏民五初字第00539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
胜虎公司上诉请求：二审法院撤销原判并依法改判或发回重审，案件受理费由爱民公司、刘刚承担。事实和理由：一、本案成诉的原因是爱民公司答应延期一个月交房的承诺，之后又不认可（胜虎公司在收房时替爱民公司施工了部分设施，原承诺折抵一个月租金）。由于爱民公司提供的房屋存在瑕疵，承诺改正却迟迟未改，胜虎公司才以拒付租金方式敦促爱民公司兑现承诺。一审判决未采纳胜虎公司的答辩意见错误。二、预租协议是爱民公司的格式合同，刘刚对合同项下的所有权利义务承担连带责任的合同条款为霸王条款，应为无效条款。三、刘刚申请笔记鉴定后未缴纳鉴定费用是因鉴定机构要求同时提供同一时间点申请人在第三方的签名原件，申请人无法提供相应签名资料，故无法继续鉴定。四、刘刚是胜虎公司未成立时的筹备人员，其签署的行为已由胜虎公司予以追认，一审判决对此未予以采信错误。五、一审判决对房屋使用费的认定过高，应予调整。
爱民公司辩称：认可原审判决。
刘刚述称：请求驳回一审判决。
爱民公司向一审法院起诉请求：一、确认爱民公司与刘刚之间于2014年8月15日签订的《苏州太阳广场3F302#商铺预租协议》因胜虎公司的根本违约于2015年7月26日依法解除，胜虎公司立即将租赁商铺腾清后返还爱民公司；二、判令胜虎公司向爱民公司支付2015年7月3日至28日租金及使用费（使用费按租金标准计算）共计47150.10元，并按逾期每日千分之一支付产生的滞纳金（从2015年7月3日计算至实际支付之日止）；三、判令胜虎公司向爱民公司支付拖欠的2015年6月水电费共计20977.10元，并按逾期每日千分之一的滞纳金（从2015年7月16日计算至实际支付之日止）；四、判令爱民公司没收胜虎公司已经支付的保证金109200元，胜虎公司另行向爱民公司支付拖欠未付的保证金109200元；五、判令胜虎公司向爱民公司支付免租期（2014年9月3日至2015年7月2日共计303天）的租金544040元；六、判令胜虎公司向爱民公司支付自2015年7月29日起每日按租赁协议约定最后租赁年日平均租金2113.56元的三倍（6340.68元）支付租赁商铺的占有使用费直至胜虎公司将租赁商铺腾清返还爱民公司之日止；七、判令刘刚对上述诉请承担连带责任；八、诉讼费用由两被告承担。
一审法院认定事实：苏州太阳广场工程竣工资料于2014年9月11日在苏州市住房和城乡建设局备案，后该广场即苏州市石路88号建筑面积为18174.97平方米的房屋所有权于2015年3月9日登记在苏州爱民投资置业有限公司名下。
2014年8月15日，爱民公司（甲方）与刘刚（乙方）签订苏州太阳广场3F302#商铺预租协议，约定甲乙双方均知晓在本协议签订之日甲方尚未取得太阳广场的房地产权证，甲方获取房产证之后，本预租协议自动转为租赁协议。甲方将太阳广场三楼的302#单元建筑面积为2381平方米的租赁单元租赁给乙方，租赁单元的使用面积为1957平方米，乙方租赁的用途为从事健身经营，甲方应当在2014年9月1日前向乙方交付租赁单元，如遇交付日顺延的情形，装修期及开业日均应当予以顺延相应的时间。租赁期限自交付日起之后的6年，交付日后的303个自然日的期间为免租期，免租期内乙方有权占有、使用租赁单元进行装修、调试以及试营业而无须支付租金，但应当支付物业管理费、水电煤等公用事业费及其他应当由乙方支付的费用。首笔租金于2015年7月1日起按月支付，乙方应当于每月月底之前按月向甲方支付次月租金，2014年9月1日起至2016年8月31日期间每月总租金为109200元，2016年9月1日起至2017年8月31日期间每月总租金为111353.30元，上述租金包括物业管理费（每月为54796元），物业管理费由乙方向甲方指定的物业管理公司缴纳。乙方应当向甲方支付相当于起租时的两个月租金及物业管理费总额218400元的保证金以担保乙方遵守并如期履行本协议项下的义务，乙方已于签订意向书之日起的三个工作日内向甲方支付109200元，剩余保证金109200元乙方应在开业时补足，在租赁意向书下支付的租赁意向金自动转为保证金的相应部分。在租赁期间内，乙方应付的租金、物业管理费如果未在付款到期之日起七日内支付，该等利息以未付部分自到期之日起算按每日千分之一的利率向甲方支付滞纳金直至甲方收到全部款项为止。水电费的收费标准为电费每度1.284元，水费每吨4元，按乙方独立仪表显示的数据计取。关于违约责任，双方约定，迟延支付租金、物业管理费逾期超过十五个营业日（无论是否经正式要求），甲方或经正式授权代表甲方的任何人在任何时候均有权提前十个营业日给予乙方书面通知后，从保证金中扣除相应的部分作为赔偿，如保证金不足赔偿相应损失，甲方有权依法收回租赁单元，至此本协议立即终止，并且甲方可没收全部保证金，乙方应当支付免租期基本月租金作为违约金。乙方须在本协议提前终止当日内交还租赁单元，否则每逾期一日，乙方须按最后租赁年平均日租金的三倍作为每日的使用费。关于通知的送达，双方约定本协议项下要求送达的任何通知，如向乙方送达，则在乙方为收件人向乙方传真或以预付邮资的信件寄往或送达至本协议中出现的乙方注册地址、营业地址或住所后即为充分送达；甲方也可将书面通知选择置于租赁单元内并经乙方工作人员签收即视为充分送达。乙方签订协议后，为履行本协议申请注册的个体工商户或公司或其他法律形式的实体为履行本协议的合同主体，但乙方（××）仍为该合同主体承担履行本协议项下所有权利义务的连带责任方，甲方有权按本合同约定同时向该合同主体和乙方主张合同权利。合同还对其他事项作了详细约定。
2014年9月3日爱民公司将租赁单元交付刘刚，刘刚次日起入场装修。
2014年11月20日，胜虎公司支付了爱民公司2014年10月3日至12月2日期间的物业管理费39140元。2015年1月19日，胜虎公司支付了爱民公司2014年12月3日至31日期间的物业管理费18917.70元。2015年6月2日，胜虎公司支付了爱民公司2015年1月1日至31日期间的物业管理费19570元。
2015年3月3日至7月3日期间，爱民公司或苏州孙地物业管理有限公司多次通知胜虎公司缴纳物业费、租金，但胜虎公司并未按通知缴纳。
2015年6月25日，爱民公司所指定的物业公司苏州孙地物业管理有限公司就胜虎公司所提出的新风机出风口风量甚至无风、漏水、在屋顶设立广告牌等问题函复胜虎公司，并且分别提出相应的解决方案。
2015年7月9日、10日，爱民公司分两次向胜虎公司发函，明确胜虎公司欠交2015年2月1日至6月30日期间的物业管理费97850元以及约定的滞纳金10763.05元，合计108613.50元，将上述所欠款项从胜虎公司已支付的保证金109200元中扣除，抵扣后保证金余额为586.50元。要求胜虎公司在接到通知后五个营业日内将保证金补足。但胜虎公司并未理会爱民公司。
2015年7月16日，爱民公司通知胜虎公司向爱民公司交纳拖欠的2015年6月份水电费20977.10元，后胜虎公司并未交纳。
2015年7月25日，爱民公司委托律师通过EMS向胜虎公司发律师函，以胜虎公司拖欠爱民公司租金、物业费、水电费、保证金为由通知胜虎公司解除双方的房屋租赁协议，该EMS于2015年7月26日在胜虎公司的注册地被签收。
2014年8月6日，刘刚向爱民公司支付租赁意向金109200元。
2014年10月13日，刘刚与其他股东共同设立了胜虎公司，该公司住所地即在本案租赁房屋内。
审理中，胜虎公司陈述至今未支付过租金，租赁房屋由胜虎公司使用。关于返还的状态，爱民公司表示交付时是毛坯状态，本案只要求胜虎公司将可移动物品腾清即可。关于房屋使用费的计算标准，胜虎公司表示过高，至多按原租金标准计算。
上述事实，由爱民公司提供的房屋所有权证、苏州太阳广场3F302#商铺预租协议及补充协议、交房通知书、水电申请表、动火许可证、装修申请表、现场交底书、承诺书、消防安全协议书、消防安全生产承诺书、装修委托书、施工管理协议、装修电梯审批表、现金存款凭证、发票、物业费催缴函、缴费通知单、催缴通知单、律师函及EMS凭证、邮寄流程单、抄表单，胜虎公司提供的关于金仕堡健身会所有关问题的回复函以及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
一审法院认为，爱民公司与刘刚签订的苏州太阳广场3F302#商铺预租协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，依法成立并生效。预租协议约定在爱民公司获取房产证之后自动转为租赁协议，爱民公司于2015年3月9日获取房屋所有权证，故该预租协议于2015年3月9日转为租赁协议。因协议中约定刘刚为履行协议申请注册的公司为协议主体，并且胜虎公司也明确认可该约定，故胜虎公司为协议主体，协议项下的权利义务由胜虎公司享有或承担。
关于解除协议及返还房屋的问题。根据协议约定，甲方应当在2014年9月1日前向乙方交付租赁单元，交付日后的303个自然日期间为免租期，首笔租金于2015年7月1日起按月支付，乙方应当于每月月底之前按月向甲方支付次月租金，迟延支付租金等逾期超过十五个营业日，如保证金不足赔偿相应损失的，甲方有权依法收回租赁单元，协议立即终止。本案中，爱民公司于2014年9月3日将租赁房屋交付胜虎公司，扣除303天的免租期后，计租日期应从2015年7月3日起算，胜虎公司应按月于每月月底向爱民公司支付租金，然而胜虎公司并未按约支付租金，至今只支付了一半履约保证金109200元，并且已抵扣了部分的物业费用及滞纳金，截止目前，胜虎公司迟延支付租金已远超过十五个营业日，故爱民公司依约获得解除协议的权利。爱民公司于2015年7月25日向胜虎公司发送解除函，该函于次日到达胜虎公司并被签收，故双方的协议于2015年7月26日解除。协议解除之后，胜虎公司丧失继续占有租赁房屋的依据，应当予以返还，关于腾清、返还房屋的状态，爱民公司表示胜虎公司将可移动物品搬走，固定装修保留，一审法院认为该主张未超出法律允许的范围。综上，爱民公司要求确认爱民公司与刘刚之间于2014年8月15日签订的《苏州太阳广场3F302#商铺预租协议》于2015年7月26日解除以及胜虎公司将租赁商铺腾清后返还爱民公司的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于胜虎公司抗辩称爱民公司曾同意将交房日从2014年9月3日顺延至2014年10月3日的意见，一审法院认为，胜虎公司并未提供充分有效的证据予以证明，并且爱民公司亦不认可，故对该意见一审法院不予采信。
关于2015年7月3日至28日期间的租金及使用费的问题。一审法院认为，双方协议于2015年7月26日解除，协议解除之前，胜虎公司所欠的租金仍应支付，解除之后未返还房屋的应当支付使用费，爱民公司主张参照租金标准支付该期间的使用费，未超出合理范围，爱民公司主张的该期间的租金及使用费为47150.10元，经一审法院核算，未超出约定范围。故爱民公司要求胜虎公司支付2015年7月3日至28日租金及使用费共计47150.10元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于滞纳金的计算标准及期间问题，爱民公司主张按照协议约定的按逾期支付金额每日千分之一计算，胜虎公司认为约定标准过高，一审法院认为，爱民公司并未提供与其主张的滞纳金相当的实际损失的证据，根据公平及诚信原则，一审法院依法酌定按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍予以计算，另外，爱民公司主张滞纳金从2015年7月3日起算，未超出约定范围，故胜虎公司应当按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍的标准支付上述租金及使用费的滞纳金（从2015年7月3日计算至实际支付之日止）。
关于2015年6月水电费20977.10元的问题。一审法院认为，因胜虎公司同意支付该费用，故爱民公司要求胜虎公司支付2015年6月水电费20977.10元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于滞纳金的计算标准及期间问题，爱民公司主张按照协议约定的按逾期支付金额每日千分之一计算，胜虎公司认为约定标准过高，一审法院认为，爱民公司并未提供与其主张的滞纳金相当的实际损失的证据，根据公平及诚信原则，一审法院依法酌定按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍予以计算，另外，爱民公司主张滞纳金从2015年7月16日起算，未超出合理范围，故胜虎公司应当按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍的标准支付上述水电费的滞纳金（从2015年7月16日计算至实际支付之日止）。
关于保证金的问题。本案中，胜虎公司支付了109200元的保证金，后因胜虎公司拖欠物业费及滞纳金，爱民公司通知胜虎公司将其应支付的2015年2月1日至6月30日的物业管理费97850元以及约定的滞纳金10763.5元与已付保证金109200元进行抵扣，抵扣后保证金余额为586.50元。根据协议约定，因胜虎公司违约导致协议终止的，爱民公司可没收全部保证金。现保证金余额586.50元，爱民公司有权予以没收。关于爱民公司要求支付拖欠的保证金109200元的问题，一审法院认为，没收保证金的约定实质为违约责任的约定，考虑到本案双方的协议已解除，并且爱民公司也在他项诉请中主张了相应的违约责任，故对爱民公司要求胜虎公司支付拖欠的保证金109200元的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于免租期的租金问题。根据协议约定，因胜虎公司的原因提前终止协议的，免租期基本月租金作为违约金。现爱民公司主张支付免租期303天的租金544040元，胜虎公司表示不存在支付该租金的问题。一审法院认为，爱民公司的该主张实质为违约责任的主张，考虑到本案胜虎公司的过错程度、租赁期限、实际已经过的期限、爱民公司再次出租房屋可能存在的空置期以及胜虎公司拖欠保证金等因素，一审法院酌定胜虎公司支付爱民公司101天免租期的租金即181347元，超出的部分，一审法院不予支持。
关于自2015年7月29日起房屋使用费的问题。一审法院认为，双方的协议于2015年7月26日解除，解除之后，胜虎公司至今未将房屋返还爱民公司，故应当支付爱民公司房屋使用费。关于房屋使用费的标准，爱民公司主张按照协议约定的最后租赁年平均日租金的三倍计算，胜虎公司认为过高，至多按照原租金标准计算，一审法院认为，双方约定的使用费计算标准过高，考虑到该约定参照的是最后租赁年平均日租金标准，该租金标准比目前标准已较高，并且爱民公司也没有提供相应的证据证明再次出租租金将有大幅度提高，故对于房屋使用费的计算标准一审法院酌定按照2019年9月1日至2020年8月31日期间的租金标准每日2113.56元计算。另外，爱民公司主张使用费从2015年7月29日计算至胜虎公司将房屋腾清并返还爱民公司之日，未超出法律规定的范围，一审法院予以支持。
关于连带责任问题。一审法院认为，由于协议约定刘刚对胜虎公司承担协议项下的所有权利义务承担连带责任，故刘刚对胜虎公司的上述义务应当承担连带责任。
关于刘刚认为预租协议上的签字并非本人所签的问题。一审法院认为，对于签字的真实性问题，审理中一审法院接收了胜虎公司的笔迹鉴定申请并对外委托鉴定，因刘刚未按期缴纳鉴定费导致鉴定终止，对该结果刘刚应承担相应的不利法律后果，换言之，一审法院推定预租协议中的签字系刘刚本人所签。
关于胜虎公司所提出的新风机出风口风量甚至无风、房屋漏水等问题，从而拒付租金、物业费的意见。一审法院认为，房屋租赁合同出租人的主要义务为交付房屋给承租人，承租人的主要义务为向出租人支付租金。胜虎公司所提出的这些问题，相应的物业公司已解决或在完善之中，在爱民公司已交付房屋的情况下，胜虎公司应当按约支付租金，故胜虎公司的上述意见，一审法院不予采纳。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认苏州爱民投资置业有限公司与刘刚于2014年8月15日签订的《苏州太阳广场3F302#商铺预租协议》于2015年7月26日起解除，苏州胜虎健身服务有限公司于判决生效之日起十日内将本市姑苏区石路步行街88号苏州太阳广场三楼302#建筑面积为2381平方米的租赁商铺腾清后返还苏州爱民投资置业有限公司（可移动物品搬走，固定装修保留）。二、苏州胜虎健身服务有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州爱民投资置业有限公司2015年7月3日至28日租金及使用费47150.10元，并支付滞纳金（按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍从2015年7月3日计算至实际支付之日止）。三、苏州胜虎健身服务有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州爱民投资置业有限公司2015年6月水电费20977.10元，并支付滞纳金（按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍从2015年7月16日计算至实际支付之日止）。四、确认苏州爱民投资置业有限公司有权没收苏州胜虎健身服务有限公司已支付的、经抵扣后剩余的保证金586.50元。五、苏州胜虎健身服务有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州爱民投资置业有限公司101天的免租期租金181347元。六、苏州胜虎健身服务有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州爱民投资置业有限公司房屋使用费（按每日2113.56元从2015年7月29日计算至租赁商铺腾清返还苏州爱民投资置业有限公司之日止）。七、刘刚对上述第一项至第六项中苏州胜虎健身服务有限公司对苏州爱民投资置业有限公司负担的义务承担连带清偿责任。八、驳回苏州爱民投资置业有限公司其他的诉讼请求。案件受理费40006元，由苏州胜虎健身服务有限公司、刘刚共同负担，于判决生效之日起10日内直接支付给苏州爱民投资置业有限公司。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，爱民公司与刘刚签订的商铺预租协议系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。胜虎公司有关协议系格式合同、存在霸王条款的上诉主张缺乏依据，本院对此不予采信。爱民公司于2015年3月9日获得涉案房屋所有权证，根据预租协议约定，该协议于当日转为租赁协议。此外，预租协议还约定刘刚为履行协议申请注册的公司为协议主体，刘刚仍为该合同主体承担履行协议项下所有权利义务的连带责任方，故胜虎公司成立后其成为协议主体，刘刚对胜虎公司承担连带责任。
协议签订后，胜虎公司未按约足额支付物业费、水电费，且在免租期届满后未支付租金超过十五个营业日，爱民公司根据合同约定有权解除合同。双方的合同自胜虎公司2015年7月26日收到爱民公司发出的解除函时解除。胜虎公司应返还租赁房屋并支付逾期未付的租金、水电费、滞纳金及后续的占有使用费，刘刚对此承担连带责任。一审法院有关租金、水电费、滞纳金的认定合法有据，本院予以确认。至于占有使用费，合同约定按最后租赁年平均日租金的三倍计算，该标准过高，一审法院酌定按2019年9月1日至2020年8月31日期间的租金标准计算占有使用费并无不当，本院对此予以确认。
胜虎公司上诉认为其迟延支付租金系因爱民公司承诺可以延期一个月交房，但胜虎公司未提供证据证明其主张，且爱民公司对此亦不予认可，故本院对胜虎公司该上诉主张不予采信。至于胜虎公司提出的房屋瑕疵问题，爱民公司及其委托的物业管理公司已解除或在完善中，胜虎公司不能据此拒付租金。
至于协议中刘刚签字的真实性，因刘刚未按期缴纳鉴定费导致鉴定终止，相应不利法律后果应由刘刚承担。
综上所述，胜虎公司的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费40006元，由上诉人苏州胜虎健身服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 平
代理审判员 陈 斌
代理审判员 柳 璐
二〇一六年九月九日
书 记 员 韩泽滔