吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民一终字第324号
上诉人（原审第三人）长春市金华建筑工程有限公司，住所地长春市绿园区城西镇跃进村三合堡屯。
法定代表人张为民，经理。
委托代理人关兴山，该单位副经理。
委托代理人杨胜利，吉林金证律师事务所律师。
上诉人（原审被告）长春国色天香大酒店，住所地长春市南关区大马路**号。
法定代表人郝向利，经理。
委托代理人王慧颖，该单位职工。
被上诉人（原审原告）李晓光，女，1972年12月15日生，汉族，中华工商时报记者，住朝阳区西安胡同****号。
委托代理人杨红宇，男，汉族，1969年6月3日生，长春市东茂物业服务有限公司法定代表人，现住长春市朝阳区崇智路24号。
被上诉人（原审被告）李士冰，男，1989年10月9日生，汉族，中航万鼎建筑工程有限公司职工，住长春市二道区东盛大街与岭东路交汇东城左岸A1-1010室。
委托代理人翟天娇，吉林吉大律师事务所律师。
委托代理人周宇，吉林吉大律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）长春冠洋国际房地产开发有限公司，住所地长春市南关区平泉路384号。
法定代表人夏云志，董事长。
委托代理人田露，该单位职工。
上诉人长春国色天香大酒店、长春金华建筑工程有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2013）南民初字第670号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。上诉人长春国色天香大酒店（以下简称大酒店）的委托代理人王慧颖、上诉人长春市金华建筑工程有限公司（以下简称金华公司）的委托代理人关兴山及杨胜利、被上诉人长春冠洋国际房地产开发有限公司（以下简称冠洋公司）的委托代理人田露、被上诉人李晓光的委托代理人杨红宇、被上诉人李士冰的委托代理人翟天娇及周宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李晓光在原审诉称，2010年5月，李晓光在平泉路384�康盛时代小区3号楼看到611房窗户上张贴售房广告，该房当时系吉林省通化人张立君所有，后李晓光与张立君签订了意向合同并交纳了定金，2010年7月13日，在李晓光向张立君交纳了房屋全款后，张立君带李晓光到冠洋公司，该公司与李晓光签订了《商品房买卖合同》，于当日张立君将其与开发商冠洋公司之间在2007年11月29日签订的《商品房买卖合同》作废。购房后，李晓光多次催促开发商为李晓光办理产权未果。2011年5月，在李晓光强烈要求下，冠洋公司为李晓光开具了销售不动产统一发票，但并未办理产权手续。2011年9月，李晓光无奈将开发商告上仲裁庭，2011年10月12日，长春仲裁委员会组成仲裁庭开庭审理，经长春仲裁委员会仲裁裁决书，长仲裁字（2011）第287号裁决：双方签订的《商品房买卖合同》有效，裁决被申请人冠洋公司依约履行买卖合同义务，将办理权属登记需由被申请人提供的资料报产权登记机关备案。裁决生效后，李晓光屡次强烈要求冠洋公司按合约履行自身的职责和义务，开发商却未履行仲裁裁决书上裁决的任何义务。后李晓光对该处房产一直进行装修，2012年12月工程收尾时，自称大酒店的孟先生和王女士带领李士冰等人占据了611房，他们称611房是大酒店的，现在大酒店将611室卖给了李士冰。至此，李晓光的装修工程被迫停止，截至2013年3月，李晓光装修的屋内大部分财产丢失，部分装修被毁坏，李晓光经济利益严重受损。故为维护李晓光的合法权益，诉至法院，请求：1、依法确认长春市平泉路384号康盛时代小区3号楼611房产归李晓光所有；2、判令李士冰赔偿李晓光装修及丢失物品损失8万元（后附清单，以实际鉴定为准）并从争议房屋出迁出；3、本案诉讼费用由李士冰负担。
李士冰在原审辩称，李晓光诉状不属实，我向大酒店购买的房屋，不同意李晓光诉讼请求，该涉案房屋所有权是我的。
大酒店在原审辩称，1、大酒店与冠洋公司签订的所谓十八套房屋抵账协议无效。（1）2007年5月2日，金华公司与大酒店签订《康盛时代3号楼认购合同书》，约定三日内如乙方不能交齐首付款，此合同废止。2007年5月5日，大酒店未能如期履约，没有交付全部首付款。2007年5月6日，金华公司给大酒店发来“终止合同通知书”，并在康盛时代小区张贴“终止合同声明”，冠洋公司也看到了金华公司张贴在康盛时代小区的“终止合同声明”，大酒店已接到金华公司的“终止合同通知书”，并口头告知了冠洋公司，金华公司已终止合同。（2）2007年9月18日，大酒店与冠洋公司签订18套房屋抵押协议，前提原因是：大酒店还想筹款与金华公司合作，并打算尽快进入工作状态；如果筹款不成，即合同全部失效，大酒店职工任大民口头告知了冠洋公司此情况。（3）2007年10月2日，金华公司与大酒店签订补充合同，准备以全款支付重新购买金华公司的72套房屋，约定于2007年10月10日交齐全部购房款，如有违约此合同终止。签订协议时，冠洋公司相关人员均在现场，大酒店职工任大民如实告知了冠洋公司此情况。双方均未履行合同义务，互相违约，合同不生效。2、因2007年9月18日我们与冠洋公司签订的《协议书》为无效协议，故由此派生的2007年11月29日冠洋公司（以房抵债）与案外人张立君签订的《商品房买卖合同》及2010年7月13日冠洋公司与李晓光又签订的《商品房买卖合同》也是无效协议，不受法�保护。我们认为，李晓光自述2010年7月13日向案外人张立君交纳的全部房款应向案外人张立君索赔，与我们无关。3、由于2007年9月18日大酒店与冠洋公司签订的《协议书》及2010年7月13日冠洋公司与李晓光签订的《商品房买卖合同》均属无效协议，因此2011年12月29日长春仲裁委员会长仲裁字（2011）第287号仲裁裁决书的裁决就失去了证据的真实性、合法性和关联性等要素，该裁决也就不再具有法律效力。因为仲裁机构仲裁是依据2010年7月13日冠洋公司与李晓光签订的《商品房买卖合同》是否合法、有效来认定和裁决的。我们认为，2010年7月13日冠洋公司与李晓光签订的《商品房买卖合同》及2007年9月18日大酒店与冠洋公司私下签订的《协议书》因我们与金华公司的主合同终止而失去法律效力，该裁决书的裁决就当然失去了法律效力。在仲裁庭审理中，开庭时被申请人未出庭，又系独自审理，2010年7月13日冠洋公司与李晓光签订的《商品房买卖合同》所依据的2007年9月18日我们与冠洋公司签订的《协议书》是否有效，应当当庭出示却未出示；金华公司与我们签订的《认购合同书》是否终止，应当出示而未出示；上述合同等相关证据的提供和审核直接关系本案能否公正审理和公正裁决，是本案的主要证据。本案审理遗漏多个被申请人参加仲裁，如李士冰，冠洋公司、大酒店，金华公司和案外人张立君等。首先，冠洋公司向仲裁庭隐瞒了足以影响公正裁决的主要证据和涉案当事人。其次，合同效力的确认以及多个涉案当事人应当出庭的情形，不是仲裁审理的范围。依据《中华人民共和国仲裁法》第58条第二款、第五款的规定，该裁决属于违法裁决，经人民法院审理依法应撤销的裁决。4、2012年3月27日长春市南关区人民法院（2011）南民重字第47�民事判决书认定：2007年5月2日金华公司与大酒店签订的《认购合同书》，因大酒店违约未履行，依据合同约定双方已自行终止合同。2008年1月17日金华公司与蔡宇馨签订了《康盛时代3号楼认购合同书》。金华公司出售15套房屋，总价款2，794，546元，限定在2008年1月底之前交付85％的购房款。2008年3月11日金华公司送达给蔡宇馨《通知》一份，蔡宇馨在该《通知》上签字认可。依据该《通知》第四条规定，因蔡宇馨违约，该合同自行终止。2010年11月5日蔡宇馨起诉金华公司要求履行合同，2010年12月20日金华公司提起反诉，2012年3月27日长春市南关区人民法院（2011）南民重字第47号民事判决书送达生效后进入执行程序。该判决所述，法院经审理查明：“2007年5月2日金华公司与大酒店与签订的认购合同书和2007年10月2日双方签订的补充协议书，由于大酒店已违约，双方已终止履行”。该判决认为：“2008年1月17日金华公司与蔡宇馨签订的15套房屋认购合同是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，该合同合法、有效”。但蔡宇馨在履行合同过程中未按约定期限交付房款已构成违约，双方在合同中约定的终止条件成就，金华公司于2008年3月11日通知蔡宇馨要求终止合同，故该合同依法应予终止。法院判决驳回了蔡宇馨的诉讼请求，终止了蔡宇馨、金华公司签订的15套房屋买卖的《认购合同书》并给付金华公司欠款和违约金。该判决证实：金华公司对其所有的72套房屋剔除已出售给蔡宇馨的15套房屋，剩余57套房屋仍归属于金华公司所有。综上所述，2007年9月18日大酒店与冠洋公司私下签订的《协议书》为无效协议，由此派生出的2007年11月29日冠洋公司（以房抵债）与案外人张立君签订�《商品房买卖合同》及2010年7月13日冠洋公司与李晓光又签订的《商品房买卖合同》均属无效协议，2011年12月29日长春仲裁委员会长仲裁字（2011）第287号仲裁裁决书的裁决是违法和应撤销的裁决，上述无效证据不能作为认定本案事实的根据。故请求人民法院依法驳回李晓光的诉讼请求。
冠洋公司在原审陈述，我公司拥有对本案争议的长春市平泉路384号康盛时代小区3号楼611室的处置权。2007年5月2日，大酒店和金华公司签订认购合同书，将我公司开发的已裁定给第三人金华公司的在建72套房屋转让给大酒店，后大酒店为能够进场完善施工，在金华公司老板张为民及关兴山经理和孟工长牵线并在场见证下与我公司于2007年9月18日签订了协议，协议为大酒店用金华公司转让其的在建72套房屋中的18套（含本案争议房屋）抵给我公司以换取我公司�意其进场施工的条件，协议签署后，本案大酒店将得自金华公司的18套房屋钥匙交给我公司，随即大酒店进场开始施工，我公司与大酒店的协议已实际履行，我公司对这18套房屋（含本案争议房屋）拥有所有权及处置权，金华公司知晓此协议的实际履行情况，长春市中级人民法院2008年9月23日的执行笔录也证实了该情况，绝对不存在金华公司在本案庭审中所说的“在本案诉讼时，才知晓我公司与大酒店签署过协议”的所谓事实，也不会存在大酒店所说的“大酒店和金华公司签订认购合同书后，大酒店通知了我公司其又与金华公司解除合同后，我公司还会与其签署协议”这种不合情理的所谓事实。李晓光对本案争议房屋拥有所有权，本案大酒店将得自金华公司的18套房屋抵给我公司后，我公司2007年11月29日将18套中的本�争议的长春市平泉路384号康盛时代小区3号楼611室出售张给立君之后，李晓光又通过张立君在房屋窗户上张贴的出售广告于2010年7月13日购买了该房屋，并将购买房屋的款项交给张立君，张立君将已交完该房屋入住费用的房屋及钥匙交给李晓光。随后，我公司与李晓光重新签订了房屋购买合同，李晓光随即入住并开始装修该房屋，2011年5月我公司应李晓光要求为其开具了正式的销售不动产发票，在本案诉讼前，从没任何其他单位或个人针对本案争议房屋主张权利，李晓光对本案争议的房屋拥有无可争议的所有权。大酒店对本案争议的房屋不拥有任何权力，自大酒店与我公司签署协议并实际履行后，大酒店就已失去了本案争议房屋的所有权，另外大酒店称其与金华公司在2011年1月27日又重新签署了购买房屋协议（内含本案争议房屋），而这份协议涉及的房屋更是在金华公�与案外人蔡宇馨针对上述房屋在法院诉讼争议期间（该案的纠纷于2012年3月才由贵院判决）签署的，更何况涉及金华公司根本无权处理此时已属于李晓光的房屋，他们之间的该协议根本没有任何法律效力，是无效协议，其之后将本案争议房屋出售给李士冰的行为也不具有法律效力。综上，我公司有权利处置本案争议房屋，李晓光对本案争议房屋拥有无可争议的所有权，大酒店对本案争议房屋不存在任何权利。
金华公司在原审陈述，1、2007年9月18日大酒店与冠洋公司私下签订的《协议书》为无效协议。该协议严重侵犯了房屋所有权人金华公司的合法权益，对金华公司自始至终无法律约束力，恳请人民法院依法认定。我公司的代理人通过参与本次诉讼和阅卷才得知如下情况：（1）2007年9月18日大酒店与冠洋公司非法签订《协议书》，并由�酒店将金华公司所有的18套房屋（含611室房屋）非法抵押给冠洋公司。（2）2007年11月29日冠洋公司（以房抵债）与案外人张立君非法签订了《商品房买卖合同》。（3）案外人张立君将冠洋公司抵偿的房屋卖给了李晓光，2010年7月13日，冠洋公司与李晓光非法签订了《商品房买卖合同》。（4）冠洋公司在2011年5月4日为李晓光非法开具了税务不动产发票。2006年10月12日长春市中级人民法院（2006）长执字第54号民事裁定书裁定将该3号楼72套房屋（含611室房屋）裁定归属金华公司所有。2006年11月16日长春市中级人民法院（2006）长执字第54号《通知》给被执行人冠洋公司，该裁定已发生法律效力，已通知冠洋公司提供相关手续协助申请执行人金华公司办理72套房屋产权。2007年2月26日经长春市中级人民法院（以下简称中法）强制执行将72套房屋实际交付给金华公司。此时，金华公司对该72套房屋具有所有权。2007年5月2日，金华公司（合同甲方）与大酒店（合同乙方）签订了《康盛时代3号楼认购合同书》，将其72套房屋整体出售，总价款人民币14，629，138.50元。合同约定乙方在签订本合同3日内不能向甲方交付首付款2，629，138.50元，此合同废止，如剩余房款12，000，000，00元不能在90日内交付给甲方，本合同废止，首付款及工程完善所需费用，甲方不予返回。甲方在签订本认购合同书，乙方交付首付款后，将72套住宅交给乙方进行施工。因大酒店违约未在约定期限内交付全额首付款和剩余房款，该合同未履行，该房屋未转移。依据该合同第三条约定，该合同自2007年5月5日已经自行终止。就在该合同已经终止后，在金华公司不知道的情况下，大酒店与冠洋公司私下签订的《协议书》是侵权的、违法的和无效的协议。2007年9月18日大酒店无权用金华公�所有的18套房屋抵押给冠洋公司，也无权直接出售或允许冠洋公司出售属于金华公司的房屋，冠洋公司更无权擅自出售属于金华公司的房屋。在2007年5月5日《认购合同书》终止后，大酒店也未履行2007年10月2日《补充协议书》中约定的按期交付全额首付款和剩余房款。2012年3月27日，长春市南关区人民法院（2011）南民重字第47号民事判决书认定：“补充协议签订后，大酒店未按期履行”。自2007年5月5日《认购合同书》终止后，直到2007年10月10日该《补充协议书》未履行，该《认购合同书》自始至终处于终止状态。依据该《补充协议书》约定，如大酒店不能按期交付全额首付款和剩余房款，合同双方同意且认可2007年5月2日的《认购合同书》自2007年5月5日就已终止即废止。金华公司认为，2007年9月18日，大酒店与冠洋公司私下签订的《协议书》，是在金华公司与大酒店签订的《认购合同书》已经终止后签订的，更未取得金华公司的同意，故为无效协议，对金华公司无法律约束力。大酒店将属于金华公司的18套房屋（含611室房屋）非法抵账的行为，以及冠洋公司将属于金华公司的18套房屋非法出售的行为，都是严重的违约行为和违法行为。冠洋公司严重违反了2006年9月4日中法执行局（2006）长执字第54号《通知》对其下达的书面内容即：现72套房屋正在拍卖，此间你公司将法院已查封的标的物防盗门强行撬开，并将法院已进入拍卖程序中的标的物承包给第三人施工完善，现通知你公司立即停止施工，为维护法律的权威性和严肃性，在此案未执结前冠洋公司不许抵账、出售、抵押等，违反此通知出现的一切责任后果由你公司自负，同时我院将对实施违法行为的单位及直接责任人追究法律责任”。2、因2007年9月18日大酒店与冠洋公司私下签订的《协议书》为无效协议；故由此派生的2007年11月29日冠洋公司（以房抵债）与案外人张立君签订的《商品房买卖合同》及2010年7月13日冠洋公司又与李晓光签订的《商品房买卖合同》当然也是无效协议，不受法律保护。我公司认为，李晓光自述2010年7月13日向案外人张立君交纳了全部房款，李晓光应向案外人张立君索要。3、因2007年9月18日大酒店与冠洋公司私下签订的《协议书》及2010年7月13日冠洋公司与李晓光签订的《商品房买卖合同》均属无效协议；故2011年12月29日长春仲裁委员会长仲裁字（2011）第287号仲裁裁决书的裁决（以下简称裁决）仅以2010年7月13日冠洋公司与李晓光签订的《商品房买卖合同》来审理，既未审核冠洋公司是否有权签订该合同，也未确认谁是该房屋的所有权人，仲裁庭对以上问题没有正确的认定。我公司认�，2010年7月13日冠洋公司与李晓光签订的《商品房买卖合同》及2007年9月18日大酒店与冠洋公司私下签订的《协议书》是侵权的、违法的和无效的，该裁决当然无法律效力。在仲裁庭审理中，开庭时被申请人即未出庭，又系仲裁员独任审理。2010年7月13日冠洋公司与李晓光签订的《商品房买卖合同》所依据的2007年9月18日大酒店与冠洋公司私下签订的《协议书》是否有效，金华公司与大酒店签订的《认购合同书》是否终止，都是应当提供的证据和必须审查的内容。对上述合同等相关证据（是本案的主要证据）联系起来综合审定，直接关系到本案能否公正审理和公正裁决。证据具有三要素即真实性、合法性和关联性。本案仲裁的审理遗漏多个被申请人参加仲裁，如李士冰，冠洋公司、大酒店，第三人金华公司和案外人张立君等。首先，冠洋公司向仲裁庭隐瞒了足以影响公�裁决的主要证据和涉案当事人。其次，合同效力的确认以及多个涉案当事人应当出庭的情形，不是仲裁审理的范围。依据中华人民共和国仲裁法第58条第二款、第五款的规定，该裁决属于违法裁决，经人民法院审理依法应当撤销的裁决。4、2012年3月27日，长春市南关区人民法院（2011）南民重字第47号民事判决书认定：2007年5月2日金华公司与大酒店签订的《认购合同书》，因大酒店违约未履行，依据合同约定双方已自行终止履行。2008年1月17日，金华公司与蔡宇馨签订了《康盛时代3号楼认购合同书》，金华公司出售15套房屋，总价款2，794，546元，限定在2008年1月底之前交付85％的购房款。2008年3月11日金华公司送达给蔡宇馨《通知》一份，蔡宇馨在该《通知》上签字认可。依据该《通知》第四条规定，因蔡宇馨违约，该合同自行终止。2010年11月5日蔡宇馨起诉金华公司要求履行合同，2010年12月20日金华公司提起反诉，2012年3月27日长春市南关区人民法院（2011）南民重字第47号民事判决书送达生效，已进入执行程序。该判决所述，法院经审理查明：“2007年5月2日金华公司与大酒店与签订的认购合同书和2007年10月2日双方签订的补充协议书，由于大酒店已违约，双方已终止履行”。该判决认为：“2008年1月17日，金华公司与蔡宇馨签订的15套房屋认购合同是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，该合同合法、有效”。但蔡宇馨在履行合同过程中未按约定期限交付房款已构成违约，双方在合同中约定的终止条件成就，金华公司于2008年3月11日通知蔡宇馨要求终止合同，故该合同依法应予终止。法院判决驳回了蔡宇馨的诉讼请求，终止了蔡宇馨、金华公司签订的15套房屋买卖的《认�合同书》并给付金华公司欠款和违约金。该判决证实：金华公司与蔡宇馨签订了15套房屋买卖合同。综上所述：2007年9月18日，大酒店与冠洋公司私下签订的《协议书》为无效协议，由此派生出的2007年11月29日冠洋公司（以房抵债）与案外人张立君签订的《商品房买卖合同》及2010年7月13日冠洋公司与李晓光又签订的《商品房买卖合同》均属无效协议，2011年12月29日长春仲裁委员会长仲裁字（2011）第287号仲裁裁决书的裁决是违法和应撤销的裁决，上述无效的《协议书》、《商品房买卖合同》及仲裁裁决书不能作为认定本案事实的根据。因此，我公司请求人民法院依法驳回李晓光的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2010年5月，李晓光在长春市平泉路384号康盛时代小区3号楼看到张立君出售611室房屋的售房广告，与张立君达成买卖意向，并交纳了购房款后，张立君带李晓光到冠洋公司，并于2010年7月13日李晓光与冠洋公司签订《商品房买卖合同》。2011年5月，冠洋公司为李晓光出具《销售不动产统一发票》，金额为人民币521，887.40元。李晓光多次要求冠洋公司为其办理该房屋产权手续未果，2011年9月13日，李晓光作为申请人、冠洋公司作为被申请人，申请长春仲裁委员会对双方于2010年7月13日签订的《商品房买卖合同》，为申请人办理房屋产权手续及被申请人承担违约金进行仲裁。2011年12月29日，长春仲裁委员会作出长仲裁字（2011）第287号《仲裁裁决书》，裁决：（一）裁决被申请人冠洋公司依约履行买卖合同义务，将办理权属登记需由被申请人提供的资料报产权登记机关备案。（二）裁决被申请人冠洋公司向申请人李晓光支付违约金人民币5，218.90元。（三）办案仲裁费1，800元（申请人已垫付），由申请人李晓光承担1，499元，被申请人冠洋公司承担301元。后李晓光申请长春市中级人民法院执行该仲裁裁决，但被申请人未为其办理产权手续。在李晓光为所购房屋进行装修过程中，李士冰进入该房屋，庭审中李士冰提供了2012年5月10日，其与大酒店签订的《购房合同》，证实李士冰以705，000元购买本案诉争房屋。庭审中大酒店提供2007年9月18日大酒店（作为甲方）与冠洋公司（作为乙方）签订的《协议书》，约定：甲方同意给付乙方五百五十万元，为乙方开发的康盛时代小区产生的前期办理配套及后期用款，如甲方此款在合同签订十日内不到位，甲方同意将其购买金华公司的康盛时代小区72套抵账房屋中的部分房屋以每平方米价格1，700元，共计建筑面积3，234.81平方米的房屋抵给乙方，具体房间号附后。甲方抵账给乙方的房屋，乙方有权出售，甲方不得干预。…附页中的用以抵账的18套房屋房间号包括本案诉争的611室。金华公司提供的2006年1月10日长春市中级人民法院（2005）长民一初字第149号民事调解书，其协议内容为：一、冠洋公司在调解书下达之日起10日内给付金华公司工程款13，929，621.34元，利息350，000.00元（如果10日内被告不给工程款及利息，利息自调解书生效之日起继续计算到给付完毕止）。二、本案案件受理费86，610.00元由冠洋公司承担80，000.00元，由金华公司承担6，610元。三、金华公司请求的工程款及利息如冠洋公司在调解书下达后10日内不能给付，金华公司即对其施工的长春市平泉路12号住宅楼享有优先受偿权。该调解书经金华公司申请执行，取得了长春市南关区平泉路12号3号楼72套房屋的所有权，其中包括本案611室。金华公司提供的2006年10月12日中法（2006）长执字第54号民事裁定书及送达回证、2006年11�16日中法给冠洋公司送达的（2006）长执字第54号通知及送达回证，证实中法裁定将平泉路12号康盛时代3号住宅楼72套房屋，面积12，720.99平方米，价值13，423，581.03元人民币抵偿申请执行人金华公司欠款，该裁定经送达生效后3号住宅楼内的72套（含611室）房屋归属金华公司所有，并通知冠洋公司提供相关手续协助为金华公司办理72套房屋产权。
另查，2007年5月2日，金华公司（作为甲方）与大酒店（作为乙方）签订《康盛时代3号楼购房合同书》，约定乙方认购甲方的房屋单价为1150元／㎡，面积为12，720.99㎡，房屋总价款为人民币14，629，138.50元，乙方在签订合同3日内向甲方交付2，629，138.50元，3日内不能交付上述首付款，此合同作废，…后因大酒店未在合同约定期间支付全额首付款，构成违约，双方在合同中约定的终止条件�就，故该合同终止。2007年10月2日，大酒店与金华公司又签订《补充协议书》，约定：一、原认购合同付款方式中，首付款629，138.50元，分两次付给甲方，补充协议签订后付人民币20万元，十一黄金周后付人民币429，138.50元。10月10日不能交付429，138.50元，此合同终止。二、其他条款按所签补充协议时间顺延，剩余房款1，200万元应在11月30日交给甲方（金华公司），如果不能按期交付剩余房款，本补充合同终止，首付款及工程完善所需费用甲方不予返还。补充协议签订后，大酒店亦未按期履行。2008年1月17日，金华公司（甲方）与蔡宇馨（乙方）签订《康盛时代3号楼认购合同书》，甲方向乙方第一次出售的15套，建筑面积2，430.04㎡，总价款2，794，546元，已被原审法院2012年3月27日作出的（2011）南民重字第47号民事判决书判决终止，现已生效并进入执行程序。
原审法院认为，2010年7月13日，李晓光与冠洋公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、法规强制性规定，应为合法有效。李晓光向冠洋公司交付全部购房款，冠洋公司为李晓光出具购房发票并已将房屋交付李晓光。庭审中，金华公司所提供的长春市中级人民法院（2005）长民一初字第149号《民事调解书》及2006年10月12日中法（2006）长执字第54号《民事裁定书》，能够证实金华公司依法取得长春市南关区平泉路12号3号楼72套房屋（包括本案诉争房屋611室）的所有权。2007年5月2日金华公司与大酒店签订《康盛时代3号楼购房合同书》，2007年10月2日，大酒店与金华公司又签订《补充协议书》，均因大酒店违约而致使协议终止。期间，大酒店与冠洋公司签订《协议书》，将金华公司所有的18套房屋（包括本案争议的�屋）抵账给冠洋公司，但大酒店及金华公司未提供充分有效的证据证实其将上述《康盛时代3号楼购房合同书》及《补充协议书》终止情况通知冠洋公司，故李晓光对所购买的该房屋具有合法的占有、使用的权利。李晓光诉求该房屋归其所有，因该房屋未办理产权证照，对其所有权无法确认，对所有权中包含的占有、使用权依法认定。对于2011年1月21日金华公司与大酒店签订的《购房和解协议书》及2012年5月10日大酒店与李士冰签订的《购房合同》，因非本案审理内容，故本庭不予审理。李晓光要求李士冰赔偿其装修及丢失物品损失8万元，因李士冰当庭否认李晓光丢失的物品与其有关，且李晓光未能提供合法、有效证据证明其丢失的物品与李士冰有直接因果关系及丢失物品价值，故李晓光要求李士冰赔偿的诉讼请求证据不足，本院依法不予支持。综上所述，依照《中�人民共和国合同法》第八条之规定，经原审法院审判委员会第33次会议讨论决定，判决如下：一、李晓光对位于长春市平泉路384号康盛时代小区3号楼611房屋具有合法占有、使用权；二、驳回李晓光的其他诉讼请求。案件受理费10，855元，由大酒店负担。
宣判后，大酒店及金华公司均不服原审判决，向本院提出上诉。理由如下：1、金华公司通过诉讼、执行，于2007年2月26日取得包括讼争房屋在内的72套房屋的所有权，金华公司虽与大酒店签订了认购合同及补充协议，但均未履行，金华公司也未向国色天香酒店交付讼争房屋的钥匙，故大酒店与冠洋公司签订协议书也不能履行。冠洋公司与张立君2007年11月25日签订的《商品房买卖合同》，向张立君出售争议房屋属无权处分，无法律效力。大酒店及金华公司在2007年5月6日事发之时，已将认购合同及补充协议终止情况向冠洋公司进行了告知。（1）金华公司在3号楼的72套房屋张贴了声明，大酒店向冠洋公司进行了口头告知。（2）冠洋公司让蔡宇馨2008年10月进入3号楼完善施工的行为表明冠洋公司知晓了大酒店与金华公司相关协议已终止的事实。（3）（2010）南民初字第1792号案件庭审笔录记载冠洋公司的法定代表人夏云志认可看到了蔡宇馨的认购书。该认购书第8条约定并释明：金华公司与大酒店2007年5月2日、10月2日认购书及补充协议已终止履行。（4）金华公司自2007年-2010年每年均在3号楼所有门上及楼下公示栏内张贴公告声明，还于2010年2月23日在东亚经贸新闻上发布了声明：金华公司自2006年取得争议房屋，至今未授权任何单位及个人对外出售72套房屋。结合以上证据，原审关于此部分事实的认定有误。2、原审程序违法，漏列主体。冠洋公司在无权处分的情�下，将争议房屋卖给案外人张立君。张立君于2010年7月又将争议房屋卖给李晓光，张立君与本案具有法律上的利害关系，应作为第三人参加诉讼。3、2007年5月2日、10月2日金华公司与大酒店签订的认购书及补充协议，因大酒店未履行付款义务而依约终止。大酒店于2007年9月18日与冠洋公司签订《协议书》，对属于金华公司的房屋进行处置无权，该协议应为无效协议。由此派生出的2010年7月13日冠洋公司与李晓光签订的《商品房买卖合同》亦属无效协议。长春仲裁委在遗漏多位涉案当事人的情况下做出的裁决，不能作为认定案件事实的依据。该仲裁违反了仲裁法第五十八条第二款、第五款的规定，属违法、无效的裁决，为法院应予撤销的裁决，不能作为认定案件事实的依据。4、原审适用法律有误。包括争议房屋在内的72套房屋系金华公司通过法院执行取得，有法院生效执�裁定可以作为认定相关房屋的产权依据，且金华公司为争议房屋的施工方，对72套房屋享有优先受偿权。基于上述冠洋公司在无权处分的情况下，与案外人张立君、李晓光签订的买卖合同无效，故以上两份合同的效力不能对抗大酒店在取得争议房屋后与被上诉人李士冰签订买卖合同的效力。2007年2月26日市法院将72套房屋的钥匙交付给金华公司，金华公司虽与大酒店在2007年签订了两份协议，但并未将钥匙交付。2012年1月23日才与大酒店进行了现场交接。大酒店在合法取得房屋的权利后，于2012年5月与李士冰签订的《购房合同》有效。李士冰在交付房款后合法取得了争议房屋，进行装修。2012年12月李晓光强行进入争议房屋的行为违法。二审法院依法应确认李士冰对争议的611室具有合法的占有、使用和所有权。
综上，请求二审法院：1、撤销�审判决；2、改判大酒店与李士冰签订的《购房合同》合法有效，李士冰对争议的611室享有合法的占有、使用和所有权；3、确认2007年9月18日大酒店与冠洋公司签订的18套抵账的《协议书》无效；2007年11月29日冠洋公司与张立君签订的《商品房买卖合同》、2010年7月13日冠洋公司与李晓光签订的《商品房买卖合同》无效。本案一、二审诉讼费由李晓光和冠洋公司承担。
李晓光辩称，一审法院认定正确，要求维持原判。
李士冰辩称，同意大酒店、金华公司的上诉请求，应当撤销原审判决。对争议房屋我方已实际占有。
冠洋公司辩称，一审判决正确，要求维持原判。
本院查明：（一）本案讼争房屋是冠洋公司开发、金华公司承建、小区名称是康盛时代小区、房号为611室。2005年因冠洋公司拖欠金华公司工程款，金华公司对冠洋公司提起诉讼，判决生效后，金华公司向本院申请强制执行，2006年10月12日本院执行裁定：将康盛时代小区的72套房屋作价执行给金华公司，其中包括讼争房屋，并通知冠洋公司提供相关手续协助金华公司办理72套房屋产权。在该案执行中将被执行房屋的门锁全部更换。此时，冠洋公司尚未向案外人张立君出售争议房屋。
（二）金华公司取得72套房屋后，分别于2007年5月2日、10月2日与大酒店签订合同，将72套房屋按现状整体出售给大酒店。因大酒店未依约履行付款义务，金华公司亦未向大酒店交付房屋，双方终止履行以上两份合同。
金华公司与大酒店于2007年5月2日签订合同后，大酒店与冠洋公司于2007年9月18日签订协议，大酒店同�将72套房屋中的18套抵账给冠洋公司，作为复建康盛时代小区3号楼相关费用的补偿，其中包括本案讼争611号房屋。冠洋公司主张大酒店已向其交付了抵账房屋的钥匙，大酒店否认向冠洋公司交付了房屋钥匙，冠洋公司亦不能提供双方交接房屋的直接证据予以证明。
（四）在金华公司与大酒店签订的两份协议终止后，2008年1月17日金华公司与案外人蔡宇馨签订《购买3号楼认购合同书》，约定：金华公司将72套房屋按现状出售给蔡宇馨，并于2008年3月底前将先期出售的15套房屋（不包括争议房屋）交付给蔡宇馨。协议签订后，蔡玉馨对房屋进行后续施工并出售了15套房屋，但未按合同约定履行付款义务。2008年3月11日金华公司向蔡宇馨送达解除合同通知，双方发生争议，蔡宇馨诉至原审法院。原审法院经审理，做出（2011）南民重字第47号判决�驳回蔡宇馨的诉讼请求；终止蔡宇馨与金华公司2008年1月17日签订的认购书…该案已生效并进入执行程序。
（五）冠洋公司自述于2007年11月29日将讼争房屋抵账给案外人张立君，张立君于2009年入住但未装修。2010年5月张立君将争议房屋卖给本案原告李晓光，李晓光向张立君交纳了房款。张立君领李晓光到冠洋公司处，冠洋公司与李晓光签订《商品房买卖合同》，冠洋公司与张立君的原合同作废。冠洋公司为李晓光出具发票记载的时间为2011年5月，但未办理产权登记。2011年9月13日李晓光向仲裁机构申请仲裁，请求冠洋公司履行协助登记备案义务等。2011年12月长春仲裁委员会裁决：冠洋履行合同义务，向产权部门提供办理权属登记的备案资料…李晓光向法院申请执行该仲裁裁决，但冠洋未提供产权登记手续。李�光自述：其装修中，李士冰（2012年5月从大酒店购买）进入并强占了了争议房屋。李晓光于2013年诉至原审法院，请求：1、争议房屋归李晓光所有；2、判令李士冰赔偿其装修及丢失物品损失8万元（以鉴定为准）并从争议房屋中迁出。
（六）2011年1月21日大酒店与金华公司签订《购房和解协议书》约定：将包含争议房屋在内的50套房屋转让给大酒店，价款1000万元。大酒店支付了转让款。同月23日双方共同到现场对50套房屋进行了交接。大酒店向金华公司出具《购买房屋确认书》：确定了50套房屋的房号（包括611室），大酒店按房屋现状进行了交接，约定由其自行清理房屋…2013年10月10日大酒店诉至本院，请求判令：确认双方2011年1月21日《购房和解协议书》有效；金华公司向其交付50套房屋…该案审理过程中，大酒店与金华公司于2013年10月27日达成和解协议，本院作出（2013）长民一初字第42号调解书：1、双方确认的50套房屋所有权由金华公司转给大酒店，并配合大酒店办理房屋产权手续；上述房屋已于2011年1月23日交付给大酒店。2、本协议签订后，金华公司立即将上述房屋所有权相关的法律文件：（2006）长执字第54号裁定书、协助执行通知书等交付给大酒店。
（七）大酒店在与金华公司签订协议、支付转让款后，与李士冰于2012年5月10日签订《购房合同》，将讼争房屋卖给李士冰，李士冰向大酒店公司支付了购房款70.5万元。2012年12月上诉人大酒店带领李士冰来到争议房屋，告知李晓光房屋是大酒店的，已卖给李士冰，大酒店向李士冰交付了房屋。争议房屋现由李士冰占有、使用。
另，关于冠洋公司出售房屋时是否�道大酒店与金华公司合同已终止问题。金华公司二审提供证据如下：证据1、2007年5月6日金华公司向大酒店发出的通知。证据2、2007年5月6日金华公司在涉诉3号楼楼内、72套房屋房门以及3号楼外的公示栏上张贴的声明。证据3、照片3张。证据4、2010年2月23日金华公司在《东亚经贸新闻》报刊登的公告声明。证明因大酒店违约，金华公司与大酒店签订的合同终止履行，金华公司已将相关事实进行了公告。证据5、长春市南关区人民法院（2010）南民初字第1792号案件的庭审笔录，冠洋公司法定代表人夏云志在该案中作为证人出庭作证，自认其看到了金华公司与蔡宇馨签订的合同，也知道金华公司与大酒店签订的合同已经终止。李士冰、大酒店对上述证据均无异议。冠洋公司质证认为：对证据1，未收到通知；对证据2、3，公示栏是2009或者2010年由物业公司制作的，2007年时并不�在，因此照片是后补的。对证据4，对报纸的真实性无异议，但对证明效力有异议。对证据5、2008年3月冠洋公司法定代表人夏云志知道与蔡宇馨签订合同之前与大酒店的合同作废，冠洋公司将房屋卖给案外人张立君在此之前，蔡宇馨接收72套房屋后，又针对18套房屋签订了合同，因此冠洋公司对这18套房屋具有所有权和处置权。李晓光同意冠洋公司的质证意见。
另，关于李晓光是否先占有争议房屋问题。经查，李晓光提供了：1、2013年4月11日长春市东茂物业服务有限公司出具的证明：2009年起该公司在康盛时代小区提供物业服务，看到611登记的房主是张立君，2009年6月张立君交纳了物业费及入住费用，2010年7月张立君来到物业告知了房屋已出售给李晓光。李晓光于2010年7月进行了装修，因自来水水管渗漏，导致楼下渗水，由工人对楼下住户�行了赔偿。2012年10月李晓光再次来到物业，要求对其雇佣工人进行告知并对611室进行继续装修。12月来到物业告知有人进入房屋将装修工人撵走，将防盗门换走。李晓光当时报警，永吉街派出所民警来现场进行了调查。2013年1月占有房屋的人将防盗门抬走。2、2009年6月5日张立君交纳物业费、楼宇门、预交水费及煤气费的收据。3、2011年5月购买暖气、2012年10月起购买装修材料及支付人工费的票据。4、楼下房主茹一航、装修工陈树军出具的证人证言，证明2010年7月611室装修渗水，给楼下住户进行了赔偿。5、本次庭审，李晓光代理人自认：2010年取得房屋后由于水管断裂，只铺设了地热。2011、2012年又进行了后续装修。李士冰、金华公司及大酒店对李晓光提供的证据质证意见如下：对证据1、2，物业公司是冠洋公司下属企业，出具的证明无证明力。其称报警但无相关公安机关的报警记录佐证。对证据3，不能证明购买了以上材料并装修了争议房屋。对证据4不能证明李晓光主张成立。对证据5，李士冰否认入住时房屋进行了装修。冠洋公司对李晓光提供的证据的真实性及证明的问题均无异议。
本院认为：一、虽然冠洋公司将其开发建设的讼争房屋卖予张立君（张立君转卖给李晓光），双方形成了房屋买卖关系，张立君也向冠洋公司支付了购房款，但是，因冠洋公司拖欠金华公司工程款，金华公司对冠洋公司提起诉讼，判决生效后，金华公司申请对冠洋公司强制执行，金华公司于2006年11月15日取得了包括讼争房屋在内的72套房屋的权利，冠洋公司此时已丧失了讼争房屋的权利。
二、虽然金华公司与大酒店签订合同，将72套房屋按现状整体出售给大酒店，但是，因大酒店未依约履�合同义务，金华公司亦未向大酒店交付房屋，因此大酒店此时并未取得合同标的房屋。后双方解除了两份合同，现该两份合同已不具有法律约束力。而在金华公司与大酒店签订第一份合同后，大酒店将72套房屋中的18套抵账给冠洋公司，作为复建康盛时代小区3号楼相关费用的补偿，但是，因大酒店并未实际取得72套房屋的权利，故大酒店与冠洋公司签订的合同也不能实际履行；冠洋公司主张依据其与大酒店签订的合同而重新合法取得了讼争房屋的权利的主张不能成立。冠洋公司在未重新取得争议房屋权利的基础上，将讼争房屋出售并交付给案外人张立君及本案原告李晓光均无合法依据。
三、2011年1月21日大酒店在与金华公司签订《购房和解协议书》、支付转让款后，与金华公司现场交接，取得了争议房屋。于2012年与李士冰签订《购房�同》，大酒店此时处分争议房屋并未违反法律、行政法规的强制性规定，且李士冰已向大酒店支付了购房款，大酒店亦向李士冰交付了房屋，争议房屋现为李士冰占有，应当认定双方签订的合同已经实际履行。
四、因冠洋公司与大酒店签订的协议书并未实际履行，冠洋公司并未取得讼争房屋的处分权，冠洋公司于2007年11月29日为张立君开具购房款发票时不具有讼争房屋的处分权，故冠洋公司不具有以合法的方式向张立君交付讼争房屋的条件，其亦无能力协助张立君、李晓光办理讼争房屋的所有权登记，因此张立君及李晓光对讼争房屋不构成善意取得。综上，李晓光要求争议房屋归其所有、李士冰自争议房屋迁出的主张本院不予支持。至于李晓光因向冠洋公司购买讼争房屋所受到的损失应当另行向冠洋公司主张。
综上，原审认定事实及适用法律均有不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：
一、撤销长春市南关区人民法院（2013）南民初字第670号民事判决；
二、驳回李晓光的诉讼请求。
一审案件受理费10，855.00元，二审案件受理费10，855.00元，共计21，710.00元，由长春冠洋国际房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈海彪
审判员 孙明杰
审判员 管 莉
二〇一四年三月十六日
书记员 梁 芳