杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭萧民初字第5189号
原告杭州××塘街道××经济联合社，住所地杭州市×
×区××西××村。
法定代表人周某某。
委托代理人顾某某、葛某某。
被告管某某。
委托代理人陈某某。
原告杭州××塘街道××经济联合社（以下简称西许村
××联合社）诉被告管某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于20
09年9月28日立案受理后，依法由审判员盛红梅适用简易程序
于2009年11月3日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序
，组成合议庭于2010年1月25日公开开庭进行了审理。原告西
许村××联合社的委托代理人顾某某，被告管某某及其委托代
理人陈某某两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告西许村××联合社诉称：被告从1999年12月1日起实
际租用原告（原名萧某市城厢镇西许村经济合作社）位于西许
村朱某某头的房屋与场地，双方于2000年1月1日订立书面的《
租赁协议》及《租地协议》。两协议约定：租赁期限为1999年
12月1日至2002年11月30日；租金为每年20000元，另加工业用
地租费每年716.8元，合计每年20716.8元。合同期限届满后，
原、被告未书面续签租房协议，但被告使用房屋直至今日。期间，被告曾于2000年10月缴纳租金15000元；2004年3月缴纳租
金40000元；2005年12月缴纳租金20000元，合计缴纳租金7500
0元。其余租金虽经原告年年催讨，但被告一直拖欠未付。200
8年12月25日，原告书面发函被告，要求其支付拖欠至2008年1
1月的租金111451.2元，但仍未果。故起诉要求：一、解除原
、被告间的房屋租赁关系；二、被告支付租金132168元（从19
99年12月1日暂计至2009年11月31日止，已扣除被告实际缴纳
的租金75000元），自2009年11月31日后按每日56.76元计至实
际腾房之日止；三、被告立即腾退租用房屋。第一次开庭后原
告变更诉讼请求为：一、解除原、被告间的房屋及土地租赁关
系；二、被告支付房屋及土地租金132168元，自2009年11月31
日后按每日56.76元计至实际腾退房屋及土地之日止；三、被
告立即腾退房屋及土地。
被告管某某辩称：原、被告于2000年1月1日分别签订房
屋租赁及租地两份合同属实。三年的合同期满后，因通往租赁
房屋的道路发生改变，致使车辆不能正常通行，且周边群众对
被告的生产意见较大，故双方终止了房屋租赁关系，被告亦另
寻场地生产经营。被告继续租赁房屋至2003年11月底，此后不
再占用、使用该房屋，故原告要求解除房屋租赁关系的诉请无
事实和法律依据，腾退房屋的诉请亦不存在。原告陈述年年催
讨租金也不是事实。双方的土地租赁关系维持至今，原告村村
民委员会同意继续保持土地租赁关系。对已付75000元租金无
异议，被告曾修缮房屋，花去18500元，当时原告同意承担该
费用。关于原告提出的第二项诉讼请求，被告认为房屋租金已经付清，土地的租金也支付至今，原告部分诉讼请求已超过诉
讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告西许村××联合社为支持其主张的事实，在举证期
限内向本院提供了下列证据材料：1.《租赁协议》、《租地协
议》、租赁物面积图纸各一份，证明双方的租赁关系；2.收据
三份，证明被告已支付租金75000元；3.律师函及寄件凭证各
一份，证明2008年12月25日原告向被告催讨租金的事实；4.租
金计算清单一份，证明诉讼请求中租金的计算方式；5.现场照
片8份，证明被告继续租赁房屋的事实；6.村民代表大会的证
明一份，证明村委会没有处理过被告的房屋退回事宜，被告仍
继续租赁使用争议房屋。
经质证，被告对证据1中的《租赁协议》、《租地协议》
均无异议，对租赁物面积的图纸认为基本属实，但被告已在地
上搭建了六间钢房。被告对证据2无异议，本院对证据1、证据
2予以确认。被告对证据3有异议，认为没有收到律师函。本院
认为，原告提供的特快专递邮件中收件人签名一栏上并无被告
的签名，故尚无法证明被告已收到该函件。对证据4，被告对
已付款情况无异议，对未交租金的数额有异议，本院认为该证
据系原告单某制作，租金应按合同约定计算。对证据5，被告
认为不能确定取证的时间，该照片与本案没有关联性，不能反
映被告所租赁房屋被占用的事实，不能证明原告的目的，但对
该照片反映的情况与所租用的房屋、土地的现状相一致表示认
可。本院对照片的真实性予以认定。对证据6，被告认为，村
民代表作为自然人，应当出庭作证，且该证明中的章是原告自己盖上去的，原告不能以自己的行为证明自己主张的事实。本
院认为，证据6系原告单某制作，且该证据中的村民代表身份
无证据证实，故对其证明效力不予认定。
被告管某某为支持其主张的事实，在举证期限内向本院
提供了下列证据材料：1.照片6份，证明房屋无法正常使用的
现状以及房屋空置情况；2.被告与案外人的租赁合同一份，证
明被告在与原告的租赁合同无法继续履行的情况下，另租房子
的事实；3.营业执照一份，证明被告在所前镇金××村开办企
业的情况；4.西许村村民委员会出具的证明（简历）一份，证
明证人徐某任西许村村主任的情况；5.西许村村民委员会出
具给被告的证明一份，证明土地租赁关系存在。
被告管某某为进一步支持其主张的事实，向本院申请证
人徐某、汪某某出庭作证。1.证人徐某（男，1968年8月2
日出生，汉族，住杭州市××区新塘街道××组11户）的证言
：1988年证人在杭州××街道西许村工作，当时是村主任，20
05年1月份辞职。2000年被告租用村里的房屋和土地，合同期
限三年。因被告的生产给周边的村民造成一定的影响，被告也
没有按约支付租金，合同期满后，被告要求续租，考虑到村民
的利益，不再续租给被告，被告因为搬迁的原因可能又待了一
段时间，村里是否收回房子不清楚。2.证人许某（男，1973
年10月1日出生，汉族，住杭州市××区新塘街道××组1户）
证言：被告开办的厂对村民造成了影响，证人早就跟被告说要
其搬出去，证人就住在被告厂的旁边，隔了一条河。到2003年
底后被告就没有使用租赁房屋了。经质证，对被告提供的证据1，原告认为其真实性无法确
定，即使是真实的，被告陈述的只租地不租房的说法也不成立
，车子能否通行无法确定，但这不是租赁协议履行下去的必要
条件。对被告提供的证据2，原告对三性均有异议。对被告提
供的证据3，原告对关联性有异议。对被告提供的证据4，原告
对真实性无异议。对被告提供的证据5，原告对真实性没有异
议，但对关联性有异议，认为证明上的章是村委会的，租赁物
的所有人是原告，而不是村委会，土地被告暂时使用是事实，
但与原告要求解除租赁关系无关。对两个证人的证言，原告认
为与事实不符，即使证人1的证言是真实的，可以说明，2003
年村里确实让被告腾退，但根据被告自认，其仍占有房屋前面
的土地。本案所涉房屋和土地是不可分割的标的物，土地就在
房屋前面，被告认为只租地不租房的事实是不可能成立的，其
应当对房屋和土地承担支付租金的义务。对证人2证言的真实
性有异议，据村里反映，被告厂仍在生产。即使证人陈述真实
，也不能证明双方解除了租赁关系。被告对两个证人的证言无
异议。
经审查，本院对被告提供的证据1的真实性予以认定，但
因房屋是否空置与租赁关系有否解除不存在必然关系，故对关
联性不予认定；对被告提供的证据2、证据3，与本案事实无关
联性，本院不予确认；对被告提供的证据4，本院予以认定；
对被告提供的证据5，村民委员会出具的证明内容仅为同意被
告暂时使用；对证人证言，本院认为，虽然证人1原系原告村
村主任，但两个证人对原、被告房屋租赁关系相某某题的表述均不明确，证明内容存在瑕疵，不符合证明标准。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，
本院认定以下事实：被告管某某向原告西许村××联合社（原
名萧某市城厢镇西许村经济合作社）租赁房屋与场地，双方于
2000年1月1日签订《租赁协议》及《租地协议》，《租赁协议
》约定：乙方（被告）因生产经营需要，向甲方（原告）租用
座落在西许自然村朱某某头的原哺坊屋（甲方自用的两间除外
），租赁期限为1999年12月1日至2002年11月30日，租赁费为
每年20000元，签订协议时将本年度租赁款付清，以后每年在1
月份一次性付清；《租地协议》约定：乙方（被告）因生产需
要，在原哺坊屋东租用甲方（原告）地块，租赁时间按年度计
算从2000年1月1日开始至2002年底，租赁费为每年716.8元，
在每年1月份一次性付清。合同期限届满后，双方未继续签订
书面租赁协议，土地租赁关系持续至今。关于争议的房屋租赁
问题，本院结合案涉房屋及土地的现状和实际使用状况，确认
被告在租赁期间届满后继续使用租赁房屋至今。被告于2000年
9月至2005年12月共计向原告支付租金75000元。
本院认为：原、被告之间的房屋及土地租赁关系成立且
合法有效。被告辩称房屋租赁关系已在合同期满后终止，因未
提供充分有效的证据，且与租赁物现状不符，本院不予采信。
合同期满后，双方未继续签订租赁合同，被告继续使用租赁房
屋及土地，属不定期租赁关系，根据法律规定，原告可以随时
要求解除租赁关系，故原告起诉要求解除双方的房屋以及土地
租赁关系的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于租金问题，根据原、被告合同约定，房屋租金为每年20000元，
土地租金为每年716.8元，被告应支付原告1999年12月1日至20
10年2月28日的房屋租金205000元，2000年1月1日至2010年2月
28日的土地租金7287.5元，共计212287.5元，减去已支付的租
金75000元，被告欠原告租金137287.5元。按照民法通则对诉
讼时效的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，被
告于2005年12月支付租赁费后未支付租金，原告的权利从此时
起被侵害，对被告所欠租金，原告应当在法律规定的时效内主
张权利，原告没有提供被告停付租金后至起诉日即2009年9月2
8日期间向被告主张权利或被告同意履行义务的证据，故本院
对原告超过诉讼时效部分租金的请求不予支持。根据双方合同
约定，支付租金的时间是每年的1月份一次性付清，原告在200
9年9月提起诉讼，对2009年1月至2010年2月止的房屋、土地租
金24169.6元，本院予以支持。被告辩称原告同意承担房屋维
修费18500元，及被告已付清租金的意见，未提供相关证据，
本院不予采纳。租赁关系解除后，被告应当从租赁的房屋及土
地上腾退，但应给予合理的宽限期，结合本案实际，本院确定
宽限期为45天。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一
百三十六条第（三）项，《中华人民共和国合同法》第二百二
十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第
六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告杭州××塘街道××经济联合社与被告管
某某之间的房屋及土地租赁关系；
二、被告管某某在本判决生效后十内支付原告杭州××塘街道××经济联合社房屋及土地租赁费24169.6元，自2010
年2月28日后至实际腾退之日止被告管某某应按日56.76元支付
原告杭州××塘街道××经济联合社租金；
三、被告管某某在本判决生效之日起45天内从租赁的房
屋及土地上腾退。
四、驳回原告杭州××塘街道××经济联合社的其余诉
讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍
支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2944元，杭州××塘街道××经济联合社负
担2385元，管某某负担559元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省
杭某市中级人民法院，并按不服一审判决部分的上诉请求向浙
江省杭某市中级人民法院预交上诉受理费。在上诉期满后的次
日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭某市中级
人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭某市
中级人民法院，帐号12×××68）
审判长 潘伟良
审判员 盛红梅
审判员 李艾华
二〇一〇年二月二十六日
书记员 陈 燕