福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽05民终352号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈燕珍，女，1983年5月22日出生，汉族，住福建省德化县。委托诉讼代理人：邱蔚芜，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄露，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈明照，男，1981年11月27日出生，汉族，住福建省德化县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：曾藤，女，1952年8月13日出生，汉族，住福建省德化县。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：周成铿，福建佳远律师事务所律师。上诉人陈燕珍因与被上诉人陈明照、曾藤房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省德化县人民法院（2016）闽0526民初2763号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提出新的事实、证据和理由，故经阅卷、调查和询问当事人后，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。陈燕珍上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判陈明照、曾藤返还陈燕珍购房款30万元并支付违约金20万元。事实和理由：一、一审判决无视双方已就借款转为购房款达成合意的事实，以陈燕珍与陈明照之间的借贷关系与涉诉房屋买卖合同关系不属于同一法律关系为由对20万元不予处理，属于法律适用的错误。陈明照对于《借条》签名的真实性并无异议，一审判决亦查明了该《借条》的真实性，则依法应认定该《借条》中所载的内容为陈明照的真实意思表示。该《借条》载明若陈明照未能按期还款，则借款转换为购房款，陈燕珍与陈明照的这一合意并未违反法律的强制性规定，依法应予以保护，且约定的转换条件已经成就，该款项已经转换成购房款，与本案诉争的事实为同一法律关系，应当一并予以处理。二、本案诉争的《房屋买卖合同》纠纷中�违约金条款为双方的真实意思表示，依法应予以支持，在陈明照未主张予以调整的情况下，一审判决主动调整，属于法律适用的错误。合同以意思自治为最高原则。陈燕珍与陈明照在《房屋买卖合同》中约定了违约条款，一审判决既已认定系陈明照违约导致合同无法继续履行，则应一并判决陈明照向陈燕珍支付违约金20万元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称合同法司法解释（二））第二十九条之规定，人民法院调整违约金应当建立在当事人提出主张的前提下。陈明照并未对违约金提出异议，一审判决不应主动进行调整，且调整的时候亦未依照前述司法解释的规定，未能综合考虑各种因素，将陈明照的违约责任认定为占用资金的利息损失，实属不当。陈明照、曾藤辩称，一、陈燕珍并未实际出借款项，本案诉争借条记载的借款是虚构的。陈燕珍未能提供款项出借的证据，综合本案借款金额巨大、款项交付方式不符合常理、陈燕珍的经济能力有限、借款应有约定利息等因素综合考虑，应认定本案借款是虚构的。二、陈明照、曾藤并不存在违反《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）和《房屋买卖合同法》的情形，不应当承担违约责任。本案陈燕珍与陈明照签订的《房屋买卖合同》约定买卖的房屋未依法登记领取权属证书，双方签订的《房屋买卖合同》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的强制性，合同无效。因安置房涉及选房号、面积、层数、差价、税收等问题，被安置人选择的房屋和何时取得产权均是无法确定，陈燕珍与陈明照、曾藤达成的关于以6000元的价格购买位于坪埔丁溪长线务段96平方米在10楼以上16楼以下的安置房的合同目的是无法实现的。本案合同的解除是基于合同目的的不能实现，而不是违约。陈燕珍向一审法院起诉请求判决：一、解除陈燕珍与陈明照、曾藤签订的《房屋买卖合同》；二、陈明照、曾藤返还购房款30万元；三、陈明照、曾藤支付违约金20万元。陈明照、曾藤向一审法院起诉请求判决：陈燕珍继续履行《房屋买卖合同》并向陈明照、曾藤支付购房款47.6万元，支付违约金20万元。陈明照、曾藤向一审法院反诉请求判决陈燕珍继续履行《房屋买卖合同》并支付购房款47.6万元、违约金20万元。一审法院认定事实：2013年2月3日，陈明照、曾藤（甲方）与陈燕珍（乙方）签订《房屋买卖合同》一份。合同约定：甲方将位于坪埔丁溪长途线务局段10至16楼安置房，面积为96㎡以6000元/㎡（总价57.6万元）的价格转让一套给乙方。若一方提前终止合同，终止合同的一方应付给对方违约金20万元。付款方式以收据为准，签订合同时乙方付给甲方10万元，交房时乙方付给甲方总房款的60%，交房后的三年内付清总房款的30%，余10%办证后付清。2013年2月3日，陈明照收到陈燕珍支付的10万元购房款。2013年2月16日，陈明照出具借条一份交陈燕珍收执，该借条载明“兹于陈明照向陈燕珍借款人民币贰拾万圆整（200000）元。借款人：陈明照2013年2月16日注：若甲方陈明照在一年内没有还清款项贰拾万（200000）元整乙方陈燕珍就以这贰拾万（200000）元转还给甲方房款首付。陈明照2013年2月16日。”2015年12月9日陈明照、曾藤与德化县浔南路北侧西段棚户区改造领导小组办公室签订《德化县浔�路北侧西段棚户区改造（瓷城大厦）安置协议书》一份，并选中瓷城大厦1号楼708室（产权面积85.28㎡）、1号楼1205室（产权面积121.74㎡）、1号楼1301室（产权面积116.5㎡）、2号楼1304室（产权面积112.46㎡）共四套套房。陈明照确认上述四套房产现已出售三套，余1号楼1304室未出售。2016年8月2日，陈燕珍向陈明照、曾藤发催告函，要求陈明照、曾藤在收到通知函后3日内向陈燕珍交付符合约定的房屋，若未能在上述期限与其办妥房屋交付事宜，将按《房屋买卖合同》追究违约责任。陈明照于2016年8月3日收到催告函。诉讼中，根据陈燕珍的财产保全申请，一审法院裁定对曾藤名下的址在德化县龙浔镇丁溪村十组安置区701室房屋（所有权证号：20132446）予以查封，限制办理转移、抵押等变更登记手续。另查明，陈明照、曾藤所选的上述四套房产均未办理房产权属登记。一审法�认为，陈燕珍与陈明照、曾藤之间所签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，当事人应当按照合同约定履行义务。本案中，陈燕珍与陈明照、曾藤在合同中约定买卖的房屋应当符合：“1.楼层10-16层；2.总面积96㎡”两个条件。而陈明照、曾藤选中的四套房屋均不符合合同约定。根据合同法第九十四条第一款第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定，故陈燕珍要求解除与陈明照、曾藤之间签订的《房屋买卖合同》，予以支持。根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，双方对陈燕珍于2013年2月3日已支付购房款10万元无异议，予以确认，陈明照、曾藤应予返还。关于陈燕珍与陈明照的20万元借款是否实际发生并转为购房款的问题。因双方对借款是否实际发生存在争议，而该借贷关系与本案不属同一法律关系，故对该争议，本案不作处理，双方可另行主张权利。综上，陈燕珍要求陈明照、曾藤返还购房款30万元的诉讼请求，予以部分支持，即陈明照、曾藤应返还陈燕珍购房款10万元。关于陈燕珍要求陈明照、曾藤支付违约金20万元的问题。鉴于合同约定20万元违约金过高，陈燕珍又未提供因陈明照、曾藤的违约给其造成的实际损失数额，双方于2013年2月3日签订合同时，陈燕珍即支付陈明照、曾藤购房款10万元，陈明照、曾藤管理、使用该款项多年，据此合同解除后陈燕珍确实存在一定的经济损失，对此，陈明照、曾藤应予适当赔偿，即自交款日起至返还款项之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算。综上，陈燕珍的诉讼请求，予以部分支持。陈明照、曾藤反诉要求陈燕珍继续履行合同并支付违约金20万元的请求，理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除陈燕珍与陈明照、曾藤于2013年2月3日签订的《房屋买卖合同》；二、陈明照、曾藤应于本判决生效之日起十五日内返还陈燕珍购房款10万元及利息损失（自2013年2月3日起至返还款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回陈燕珍的其他诉讼请求；四、驳回陈明照、曾藤的反诉请求。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。经审查，一审判决查明事实清楚，应予确认。本院认为，陈燕珍与陈明照、曾藤签订的《房屋买卖合同》约定的合同标的为位于坪埔丁溪长途线务局段10至16楼面积为96㎡的安置房，因合同签订时该房屋并未实际安置，故应认定双方当事人的上述约定实是对安置权利的转让，该转让行为系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律法规的效力性、强制性规定，合法有效。合同签订后，陈燕珍已按照约定支付了10万元，双方后另就借款20万元约定若陈明照未在一年内还清，该款就转为陈燕珍应支付的购房款。该约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，亦应认定为合法有效。陈明照、曾藤主张该笔借款不真实，但并未能提供证据以否定其所出具给陈燕珍《借条》的真实性，故对其主张不予采纳。因该《借条》记载的还款期限为一年，陈明照未能举证证明其已经偿还该20万元，借条约定的转换条件已经成就，该20万元已转成陈燕珍支付陈明照、曾藤的购房款，故应认定陈燕珍共计支付陈明照、曾藤购房款30万元。一审判决对此认定有误，应予纠正。根据《房屋买卖合同》的约定和上述查明事实，陈燕珍已经部分履行了合同义务，陈明照、曾藤主张其二人系因陈燕珍未能如约向其支付购房款导致未能向其提供符合合同约定的房屋，理由不能成立。因陈明照、曾藤既未按照合同约定选择安置房，也未在客观上无符合约定条件安置房的情况下，及时通知陈燕珍协商变更合同约定，导致合同目的无法实现，据此，应认定陈明照、曾藤存在违约行为。合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者�其他违约行为致使不能实现合同目的。”现陈燕珍主张解除双方当事人之间签订的《房屋买卖合同》并要求陈明照、曾藤对此承担违约责任具有事实和法律依据，应予以支持。合同法第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同法解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和�实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。鉴于陈燕珍未举证证明其因对方违约所造成的实际损失，故参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”本案的陈明照、曾藤的违约责任可酌情确定为自收款之日起至返还款项之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，一审判决对此处理不当，予以纠正。陈明照、曾藤在审理中主张其未存在违约的情形系对违约金的整体抗辩，陈燕珍主张陈明照、曾藤未对违约金的数额提出异议，人民法院不应予以调整不符合客观事实，不予采纳。综上所述，陈燕珍的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实错误，予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持福建省德化县人民法院（2016）闽0526民初2763号民事判决第一项；二、撤销福建省德化县人民法院（2016）闽0526民初2763号民事判决第二、三、四项；三、陈明照、曾藤应于本判决生效之日起十五日内返还陈燕珍购房款30万元并按以下方式向陈燕珍承担违约责任（其中10万元自2013年2月3日起、20万元自2014年2月16日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至实际还清款项之日止）；四、驳回陈燕珍一审的其他诉讼请求。五、驳回陈明照、曾藤一审的反诉请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费8800元，减半收取为4400元，由陈燕珍负担2640元，陈明照、曾藤负担1760元；反诉费4400元、保全费3020元，由陈明照、曾藤负担；二审案件受理费7300元，由陈燕珍负担3650元，陈明照、曾藤负担3650元。本判决为终审判决。审 判 长  欧阳波审 判 员  傅嘉钦代理审判员  李华蓉二〇一七年八月七日书 记 员  邱妙菲速 录 员  吴名冠附注本案适用的主要法条及执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定�实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律�书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。