中华人民共和国
浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）浙温民终字第1183号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：樊伟中。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：王慧清。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：陈凤英。
委托代理人：周建。
上诉人樊伟中、王慧清因房屋买卖合同纠纷一案，不服中华人民共和国浙江省温州市鹿城区人民法院作出的（2008）温鹿民重初字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年9月2日受理后，依法组成合议庭，于2009年10月14日公开开庭进行了审理。上诉人樊伟中、王慧清，被上诉人陈凤英的委托代理人周建到庭参加诉讼。本案于2009年12月4日中止诉讼，于2010年8月12日恢复审理。现已审理终结。
原判认定：樊伟中、王慧清原系夫妻关系。1996年2月13日，樊伟中因欠陈凤英70000元而写下协议书，承诺：于3月底全部还清，并以坐落温州市鹿城区三官殿巷62号公房作为抵押；若不还清，陈凤英搬进三官殿巷62号，归陈凤英所有。立协议书后，樊伟中届期未还清欠款。1997年9月，坐落温州市鹿城区三官殿巷62号507室（地号：242－50－35，计建筑面积48.75平方米）公房进行房改，因樊伟中下落不明，王慧清又无力缴纳房改款，陈凤英代其向房管部门缴纳了房改款18612.26元，并补缴了樊伟中方拖欠的房租1418.40元（1993年4月至1997年8月），以办理上述房屋的房改手续。同年10月28日，陈凤英与王慧清签订了《房屋卖尽契》，约定：王慧清、樊伟中自愿将坐落三官殿巷62号507室房屋以总价85000元出卖给陈凤英，出卖方今后无条件协助买方办理房屋产权过户手续。次日，在扣除陈凤英代付的房改款18612.26元、代缴的房租1418.40元及樊伟中尚欠陈凤英的40000元后，陈凤英向王慧清支付了剩余的购房款25000元。王慧清收到房款后出具了收条，并立下保证书，保证：在1997年11月15日前腾空房屋，今后无条件办理房产过户手续，并领取私房房产证交陈凤英并协助办理公证手续。之后，王慧清腾空了上述房屋，将房屋交付给陈凤英。1998年1月，房管部门颁发了坐落三官殿巷62号507室的私有房屋所有权证，房屋的产权人登记在樊伟中名下，陈凤英随后取得了该所有权证书（产权人为樊伟中）。陈凤英于2006年9月30日向原审法院起诉。在原审过程中，原审法院依法委托上海司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对《温州市直管公有住房买卖合同》上的“樊伟中”签名是否是王慧清所写进行鉴定，经鉴定，该“樊伟中”签名不是王慧清所写。在重审过程中，原审法院委托温州市华正评估有限公司对诉争房屋的价值进行鉴定，经鉴定，该房屋的价值为541100元。另查明：2002年5月，王慧清向原审法院提起离婚诉讼。因樊伟中自1996年下半年始离家出走，下落不明，原审法院依法予以缺席审理并判决准予樊伟中、王慧清离婚。在离婚诉讼中，王慧清未提及坐落三官殿巷62号507室房屋。
陈凤英于2006年9月30日以樊伟中、王慧清未履行协助办理产权过户手续义务为由向原审法院提起诉讼，原审法院于2007年10月24日作出（2006）温鹿民一初字第605民事判决，陈凤英、樊伟中、王慧清均不服，提起上诉，本院以（2008）温民四终字第50号民事裁定书裁定撤销原判，发回重审。原审法院在重审过程中，陈凤英变更诉讼请求为依法解除陈凤英与王慧清签订的《房屋卖尽契》，判令樊伟中、王慧清赔偿陈凤英损失541100元。
樊伟中、王慧清在重审中答辩并反诉称：樊伟中因欠陈凤英40000元，陈凤英要求樊伟中出具书面欠据，并要求写上将三官殿巷房屋作为抵押物，到时房屋归陈凤英所有。樊伟中没有办法才出具了《协议书》。而该房屋当时还是房管公房，依照我国有关法律的规定，公房不能作为抵押物，也不得转租或出让，故该《协议书》是无效的。樊伟中作为房屋的所有权人，从没有出卖住房的意思表示，也没有在《房屋卖尽契》上签字，故王慧清与陈凤英签订的《房屋卖尽契》是无效的。陈凤英以樊伟中的名义与温州市房管局签订《温州市直管公有住房买卖合同》，并伪造了樊伟中的笔迹，从房管局冒领了樊伟中的房产权证。樊伟中、王慧清不存在违约行为，也没有给陈凤英造成损失。1997年，樊伟中在深圳、香港谋生，对房产纠纷毫不知情。王慧清带着年幼的女儿，被逼签订了《房屋卖尽契》，并弃家离开住所，租住房子生活。请求驳回陈凤英的诉讼请求，判令：陈凤英赔偿房租损失109440元（1997年至2006年每月租金损失650元，2007年至2009年每月租金损失1200元），陈凤英赔偿代理费17000元，陈凤英归还房屋所有权证，归还房屋使用权。
原判认为：一、陈凤英与王慧清签订《房屋卖尽契》时意思表示是否真实。陈凤英与王慧清在签订房屋买卖合同时，均具有完全民事行为能力，王慧清在审理中虽辩称其是被迫在合同上签字的，但无证据予以证实，应认定其在签订《房屋卖尽契》时意思表示真实。二、陈凤英与王慧清签订《房屋卖尽契》时是否已经樊伟中同意。陈凤英与王慧清签订《房屋卖尽契》时，樊伟中未在合同上签字，也没有证据证实其于房屋出卖当时同意出卖该房屋。樊伟中虽曾因欠款于1996年2月向陈凤英出具《协议书》，承诺于3月底还清欠款，并将坐落三官殿巷62号507室公房作为还款抵押，同意逾期不还则房屋归陈凤英所有。但因公房不能作为抵押物，也无法办理抵押物登记，当时约定的抵押物归陈凤英所有的条款为法律所禁止，故不能将该《协议书》视为樊伟中同意出卖房改后的私房所有权的意思表示。由于陈凤英与王慧清签订《房屋卖尽契》的标的物登记于樊伟中名下，而樊伟中拒绝出卖该房屋，王慧清当时虽与樊伟中存在夫妻关系而系房屋共有人之一，但其属于未征得登记的产权人同意而出卖共有房屋。三、陈凤英与王慧清签订的《房屋卖尽契》是否存在违反法律、行政法规的强制性规定。陈凤英与王慧清签订的房屋买卖合同系债权合同，依据该合同所产生的法律关系是债权债务关系，债权人享有请求债务人为或不为某种行为的权利，债务人则负有应债权人请求为或不为某种行为的义务，债权行为属负担行为，并不发生物权变动的法律效果，陈凤英欲取得所购买房屋的所有权，在签订房屋买卖合同后尚需到房管部门办理所有权变更登记手续，并于变更登记之日起取得房屋所有权。我国《城市房地产管理法》虽规定了“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让”，该规定应属行政管理部门对不符合规定条件的房地产在办理发生物权变动效果的权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，而非针对转让合同效力的强制性规定，故陈凤英与王慧清签订的《房屋卖尽契》并不存在违反法律或行政法规强制性规定的情形，依法应确认有效。四、陈凤英要求解除与王慧清签订的《房屋卖尽契》是否成立。根据合同约定和法律规定，王慧清作为房屋的出卖方，有义务为陈凤英办理诉争房屋的过户手续。而合同签订至今，王慧清没有为陈凤英办理诉争房屋的过户手续，现王慧清以及诉争房屋的产权登记人樊伟中均表示不同意办理诉争房屋的过户手续，已经使陈凤英的合同目的不能实现。陈凤英现要求解除合同，符合法律规定，应予支持。五、樊伟中、王慧清是否应赔偿陈凤英损失541100元。由于王慧清存在违约，造成陈凤英与王慧清签订的《房屋卖尽契》的解除，陈凤英不存在违约和过错，鉴于陈凤英已经支付了合同约定的全部房款，并已经占有诉争房屋多年，陈凤英要求赔偿诉争房屋现值的损失541100元，属于履行合同后可以获得的利益，应予支持。由于房款中部分属于樊伟中的欠款，且当时在樊伟中、王慧清夫妻关系存续期间，故陈凤英的损失，应由樊伟中、王慧清共同承担。六、陈凤英是否应向樊伟中、王慧清赔偿房租损失109440元及代理费。陈凤英占有诉争房屋，是基于陈凤英与王慧清签订的合法有效的《房屋卖尽契》，属于合法占有。樊伟中、王慧清要求陈凤英赔偿租金损失及代理费，没有法律依据，不予支持。七、陈凤英是否应返还樊伟中、王慧清诉争房屋所有权证书及使用权。陈凤英要求樊伟中、王慧清赔偿诉争房屋的现值损失，应视为陈凤英要求终止双方签订的合法有效的《房屋卖尽契》，当事人可以要求恢复原状，樊伟中、王慧清赔偿陈凤英的损失后，陈凤英应向樊伟中、王慧清返还诉争房屋的所有权证书及归还诉争房屋。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款的规定，判决：一、解除陈凤英与王慧清签订的《房屋卖尽契》；二、樊伟中、王慧清于判决生效之日起七日内赔偿陈凤英损失541100元人民币；同时陈凤英归还樊伟中、王慧清坐落温州市鹿城区三官殿巷62号507室房屋及房屋所有权证书；三、驳回樊伟中、王慧清的其他反诉诉讼请求。当事人未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费7265元人民币、其他诉讼费7197元人民币、反诉受理费1173元人民币、鉴定费3000元人民币、评估费1900元人民币，由陈凤英负担6535元人民币，樊伟中、王慧清负担14000元人民币。
宣判后，樊伟中、王慧清不服，提起上诉称：一、陈凤英在发回重审过程中将重要诉讼请求变更的行为，违反了我国现行民事诉讼程序法规定。二、重审后原审法院判决“解除陈凤英与王慧清签订的《房屋卖尽契》”是超出当事人的诉讼请求进行判案，属程序违法。三、重审法院判决的诉争房屋不属于樊伟中、王慧清，樊伟中、王慧清无权处分该房产。四、重审法院判决“樊伟中、王慧清于判决生效之日起七日内赔偿陈凤英损失541100元人民币”没有法律及事实依据。五、暂且不说该房屋是否属于樊伟中、王慧清所有，即便是，樊伟中、王慧清也认为该转让行为无效。请求撤销原审判决第二项并依法驳回陈凤英的其他诉讼请求，同时判决陈凤英赔偿樊伟中、王慧清租房损失109440元。诉讼费由陈凤英承担。
陈凤英答辩称：一、陈凤英在发回重审的过程中变更诉讼请求并不违反相关法律规定。按照民事诉讼法的相关规定，发回重审的一审案件，即等于重新启动一审程序，双方均享有在一审案件中享有的民事诉讼权利。樊伟中、王慧清在上诉状中的理由自相矛盾。樊伟中、王慧清在发回重审的过程中也提起了反诉，按照樊伟中、王慧清的观点，其也是不能提起反诉的。二、重审后的原审法院判决解除陈凤英与王慧清签订的《房屋卖尽契》，并未超出当事人的诉讼请求。原审法院曾向陈凤英行使释明权，陈凤英才将第一项诉讼请求变更为解除《房屋卖尽契》，这在重审的开庭笔录中已有明确记载。三、樊伟中、王慧清认为自己无权处分诉争房产不符合事实。按照现有的事实证据来看，诉争房屋已经登记在樊伟中名下，樊伟中已经完全取得诉争房屋的产权，且其在反诉请求中也是要求陈凤英归还产权证。四、原审判决樊伟中、王慧清在七日内赔偿陈凤英541100元损失有事实及法律依据。陈凤英在与王慧清签订《房屋卖尽契》的过程中，并不存在违约情况，陈凤英请求赔偿诉争房产的现值损失有法律依据。原审判决樊伟中、王慧清共同赔偿损失符合法律规定。五、王慧清与陈凤英签订的《房屋卖尽契》合法有效。虽然《协议书》约定违反法律规定，但是其中樊伟中将诉争房屋作价85000元卖给陈凤英的意思表示真实。陈凤英在诉争房屋中已经居住十多年，樊伟中不可能不知晓，且在樊伟中与王慧清的离婚诉讼中也未将诉争房屋作为夫妻共同财产。王慧清与陈凤英签订《房屋卖尽契》时，系在樊伟中与王慧清夫妻关系存续期间，樊伟中在陈凤英居住房屋十多年期间，并未提出异议。六、城市房地产管理法的规定仅仅是一种行政性的规定，并不是针对合同是否有效的规定，根据最高院合同法解释（二）第十三条的规定，《房屋卖尽契》真实有效。七、陈凤英不需要赔偿樊伟中、王慧清租金及诉讼费损失。综上，请求驳回樊伟中、王慧清的上诉请求。
二审期间，双方当事人均没有提供新的证据。
本院依职权调查收集中止诉讼事项的证据为：（2010）浙温行终字第58号行政裁定书、（2010）浙温行赔终字第5号行政赔偿裁定书、（2010）浙温民终字第576号民事判决书。樊伟中对三份裁判文书的真实性无异议。对（2010）浙温行终字第58号行政裁定书、（2010）浙温行赔字第5号行政赔偿裁定书以已过诉讼时效为由驳回起诉有异议，认为原审法院应向其行使释明权，其案件一直在法院审理过程中，并没有中断过，法院认定其提起行政诉讼过时效没有依据。对（2010）浙温民终字第576号民事判决书有异议，房管部门在房改过程中，其从未付款，也未签字，认定王慧清去房管局代领房产证的行为符合相关规定没有依据。王慧清对该三份裁判文书无异议。陈凤英对该三份裁判文书无异议。本院认为该三份裁判文书均与本案的中止诉讼的程序事项有关联，且樊伟中、王慧清、陈凤英对该三份裁判文书的真实性均无异议，本院对该三份裁判文书予以认定。
经审理，本院除对原审法院认定的事实予以确认外，另认定：一、樊伟中、王慧清不服温州市房产管理局房屋行政登记及要求温州市房产管理局赔偿案件，温州市鹿城区人民法院均驳回起诉，本院于2010年3月25日分别作出（2010）浙温行终字第58号、（2010）浙温行赔终字第5号终审行政裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。二、樊伟中、王慧清诉温州市房产管理局房屋买卖合同纠纷案件，温州市鹿城区人民法院驳回其要求确认《温州市直管公有住房买卖合同》无效的诉讼请求，本院于2010年6月9日作出（2010）浙温民终字第576号终审判决，判决驳回上诉，维持原判。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款关于“发回重审的案件，原审人民法院应当按照第一审程序另行组成合议庭”及该法第一百二十六条关于“原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理”的规定，案件重审适用新的一审程序，原告可以变更诉讼请求，被告可以提出反诉。陈凤英在案件重审过程中变更诉讼请求并未违反相关法律规定。需要指出的是，樊伟中、王慧清在案件重审过程中提出了反诉。因樊伟中、王慧清表示不同意履行协议，原审法院向陈凤英行使释明权，其将诉讼请求变更为判令解除双方签订的房屋买卖协议，樊伟中、王慧清共同赔偿其损失541100元，原审法院经审理作出判决，并未超出当事人的诉讼请求。樊伟中、王慧清不服温州市房产管理局房屋行政登记的行政诉讼已经终审裁定驳回起诉，樊伟中、王慧清诉温州市房产管理局房屋买卖合同纠纷，其要求确认《温州市直管公有住房买卖合同》无效的诉讼请求已被生效判决驳回，诉争的三官殿巷62号507室的私有房屋现仍登记在樊伟中名下，樊伟中系该房屋的合法所有权人。陈凤英与王慧清签订的《房屋卖尽契》不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认有效。王慧清作为房屋的出卖方，其有义务协助陈凤英办理诉争房屋的过户手续。现王慧清及诉争房屋产权人樊伟中均不同意办理诉争房屋的过户手续，陈凤英的合同目的无法实现。陈凤英可要求解除合同，并有权要求赔偿损失。陈凤英已经支付了合同约定的全部房款，并已经占有诉争房屋多年，其损失可按诉争房屋现值541100元确定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条关于“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”的规定，陈凤英的损失应由樊伟中、王慧清共同赔偿。陈凤英基于合法的房屋买卖关系占有诉争房屋，其无须赔偿樊伟中、王慧清的租金损失。综上，樊伟中、王慧清的上诉理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8438元，由上诉人樊伟中、王慧清负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 宇
审判员 张美权
审判员 吴跃玲
二〇一〇年八月二十日
书记员 王 旭