上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终14289号
上诉人（原审被告）：上海业赐实业有限公司，住所地上海市青浦区沪青平公路9565号1幢1层A区1232室。
法定代表人：苏玉娥，执行董事。
上诉人（原审被告）：上海麦格茂置业有限公司，住所地上海市浦东新区惠南镇下盐路6666号102室。
法定代表人：赵向伟，总经理。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：张浩然，上海市海华永泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：查慧君，女，1987年4月15日生，汉族，住安徽省巢湖市居巢区。
被上诉人（原审原告）：赵久杭，男，1984年8月14日生，汉族，住安徽省巢湖市。
上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：王小雷，上海汉盛律师事务所律师。
上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈广，上海汉盛律师事务所律师。
上诉人上海业赐实业有限公司（以下简称业赐公司）、上海麦格茂置业有限公司（以下简称麦格茂公司）因与被上诉人查慧君、赵久杭定金合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初31196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人业赐公司、麦格茂公司的共同委托诉讼代理人张浩然，被上诉人查慧君、赵久杭的共同委托诉讼代理人王小雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人业赐公司、麦格茂公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人查慧君、赵久杭一审诉请。事实与理由：1、上诉人从未向两被上诉人承诺过购买上海市浦东新区XX路XX弄XX号楼XX号商铺（以下简称系争商铺）包租十年。被上诉人签署房屋认购单时已经知晓系争商铺的经营模式不是包租，而是委托经营管理。所谓的委托经营管理也就是前三年固定收益，后七年二八分成。被上诉人混淆概念，既承认知晓后七年二八分成，又认为上诉人承诺包租十年，但这两个概念不能并存，故被上诉人在签订买卖合同当天明知系争商铺为委托经营模式以及后七年二八分成，执意要求上诉人销售人员具体写明后七年每年租金收益金额，违反了双方签署房屋认购单时确认的经营模式，也违背常理。另外，被上诉人在签约当日也没有提出空置风险的问题，是被上诉人事后寻找的理由。被上诉人在一审审理中到庭陈述，承认其在当日仅提及后七年二八分成的异议，但被上诉人要求明确后七年具体租金收益表明其没有购房诚意，是被上诉人意图违约的借口。2、被上诉人要求明确具体租金收益不属于合理磋商范围，因为后七年二八分成对双方来说是没有歧义的，不需要磋商也无法明确；被上诉人在一审审理笔录中还陈述到其担心贷款不能办下了，因此上诉人有理由相信被上诉人提出的不合理要求的真实原因，被上诉人故意制造签约障碍，以达到不签约且不违约的目的。据此，被上诉人应承担合同未能签订的违约责任，被上诉人无权要求解除合同以及返还定金。一审认定买卖合同未签订不可归责于任何一方，是错误的认定，应予纠正。
被上诉人查慧君、赵久杭辩称，不同意上诉人上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。辩称理由：1、上诉人销售人员在宣传销售系争商铺的时候承诺包租十年，前三年收益固定后七年二八比例分成，因此被上诉人认为，前三年收益固定后七年二八分成就是包租十年的意思。如果不是包租十年，前三年不可能固定收益，至于后七年二八分成和被上诉人认为的包租模式并不存在矛盾，从时间来算也是十年，和包租十年也是能够吻合的，不冲突。被上诉人前往上诉人处签约，被上诉人要求上诉人明确后七年租金数额以及如果发生空置风险由谁承担等，并不是无理要求，因为在上诉人的委托经营管理合同中没有明确。2、被上诉人签约之前要求看合同，上诉人推脱说看不到合同，先网签合同才能看到合同内容，在被上诉人不同意签约情况下，上诉人出示一份案外人与上诉人签署的买卖合同，但被上诉人看后再次提出异议，诸如上诉人为什么不交付房屋等，而上诉人的销售人员以合同是统一模板予以答复，不允许被上诉人对合同进行更改。被上诉人还要求将二八分成租金收益明确，上诉人销售人员也答复不可能明确，导致双方磋商未成，被上诉人认为其并无任何过错，有权解除合同关系并要求返还定金。
查慧君、赵久杭向一审法院起诉请求：1、判令解除查慧君、赵久杭与业赐公司签订的《房屋认购单》，返还定金80,000元（人民币，下同）；2、判令麦格茂公司对业赐公司承担连带责任。
一审法院认定事实：业赐公司作为麦格茂公司的代理人，代理销售系争商铺。2017年3月31日，查慧君、赵久杭与业赐公司签订《房屋认购单》，约定查慧君、赵久杭购买系争商铺，定金80,000元，面积26.66平方米，总价740,286元，查慧君、赵久杭于当天参加业赐公司“内部团购”活动，优惠后房屋总价490,286元。《房屋认购单》还约定，买方应于2017年4月15日前至售楼处签订《上海市商品房出售合同》，并于当天支付剩余房款；买方应在2017年4月15日前（包括该日）携带相关证明文件及本认购单前往售楼处签订合同并办理购房手续，卖方不再另行催告，逾期者以弃权论，视为买方单方面违约，放弃该物业并无权要求卖方返还定金；若买方后悔不买则视为买方违约，同时买方所支付的定金卖方不予退还；卖方应于2017年4月15日前（包括该日）不得将物业再出售给其他人，否则视为卖方违约则卖方无息双倍返还认购金；最后一行“备注”手写“第一年：24,514.30，第二年29,417.16，第三年34,320.02”。当日查慧君、赵久杭支付定金80,000元。2017年4月14日，查慧君、赵久杭至业赐公司处欲签订《商品房预售合同》，业赐公司提供了《商品房销售合同》、《委托经营管理合同》，但双方因系争商铺的租金收益等未能磋商一致，致没有签订合同。
一审审理中，查慧君、赵久杭提交了麦格茂公司的系争商铺宣传单一份，记载有“长呵护：护航十年；高利润：即买即收租；大优惠：按季付租”等，运营商是案外人进口商品贸易公司、发展商是麦格茂公司，查慧君、赵久杭认为“护航十年”是业赐公司销售人员承诺的“包租十年”，业赐公司认为租赁与买卖合同系两个不同法律关系，与本约的签订无关，查慧君、赵久杭与案外人之间实际是委托经营关系，并非包租。
一审法院认为，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。业赐公司作为麦格茂公司的代理人与查慧君、赵久杭签订《房屋认购单》，其行为的效力应归属于被代理人麦格茂公司，相关的民事责任亦应由麦格茂公司承担。该《房屋认购单》作为此后双方签订正式的房屋买卖合同的预约，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方理应按照约定在《房屋认购单》确定内容的基础上继续磋商并签署正式买卖合同。2017年4月14日，查慧君、赵久杭与业赐公司按约进行磋商洽谈，对于洽谈内容双方在审理中虽有不同陈述，但查慧君、赵久杭陈述其中洽谈的内容之一为系争商铺的包租问题，查慧君、赵久杭主张系争商铺包租十年，前三年租金固定收益、后七年按照二八比例分享收益，业赐公司认可双方对此进行过磋商，但在审理中主张系争商铺不是包租，是查慧君、赵久杭与案外人之间的委托经营关系，租金收益与本约无关，法院认为，查慧君、赵久杭提交的麦格茂公司关于系争商铺的宣传单，虽不是合同内容，但能证明业赐公司对系争商铺采取的是售后包租的销售方式，包租的租金收益是影响当事人是否签订买卖合同的因素之一，而从业赐公司提供的《委托经营管理合同》样本看，明确了前三年的租金收益，对第四年起的租金收益约定为“自该物业起租日的第四年起，乙方（即进口商品贸易公司）有权收取该物业租金收益的20%作为乙方代为管理之报酬及日常管理所支出费用。乙方有权在实际收取总租金收益后扣除其中的20%后再支付给甲方（即买受人）”，该合同对系争商铺如果没有出租、无租金收益等空置风险并无约定。查慧君、赵久杭与业赐公司双方对此磋商不成，致使正式买卖合同不能签订，属于不可归责于当事人的原因，故现查慧君、赵久杭要求解除与业赐公司之间签订的《房屋认购单》，实质是解除查慧君、赵久杭与麦格茂公司之间的房屋买卖预约合同关系，法院予以支持。查慧君、赵久杭同时要求业赐公司返还定金80,000元，于法有据，法院亦予以支持。因业赐公司是麦格茂公司的代理人,相关的民事责任由被代理人即麦格茂公司承担,故查慧君、赵久杭要求业赐公司承担责任的请求，不予支持。
一审法院审理后作出判决：一、解除查慧君、赵久杭与上海麦格茂置业有限公司通过2017年3月31日签订《房屋认购单》形成的房屋买卖预约合同关系；二、上海麦格茂置业有限公司于判决生效之日起十日内返还查慧君、赵久杭定金80,000元；三、驳回查慧君、赵久杭的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,800元，由上海麦格茂置业有限公司负担。
本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人业赐公司作为上诉人麦格茂公司的代理人，对外实施的民事法律行为由上诉人麦格茂公司承担，上诉人业赐公司与被上诉人查慧君、赵久杭签订房屋认购单，作为此后双方签订正式的房屋买卖合同的预约，系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，应属合法有效。双方应按约在房屋认购单确定的内容基础上继续磋商并签署正式买卖合同。被上诉人查慧君、赵久杭于2017年4月14日前往上诉人业赐公司处进行磋商签约，应系其履约行为的表现，但因双方未能磋商签约成功，且也未约定之后双方继续磋商签约，故被上诉人主张解除与上诉人之间的房屋买卖预约关系，应予支持。
关于双方争议的买卖合同未能签订的原因及责任问题。本院认为，被上诉人主张上诉人的销售人员曾口头承诺包租十年，为此被上诉人提交宣传单等证据加以证明，但在宣传单上仅为“护航十年”等宣传内容，上诉人也不认可其口头承诺“包租十年”，故被上诉人主张上诉人口头承诺包租十年，依据不足。本院注意到，在双方签署的房屋认购单上，上诉人对前三年租金收益作了明确，但对后七年的租金收益并未明确，即便如上诉人所称的其在签订该份房屋认购单时已经告知被上诉人后七年二八分成及委托经营管理模式等，因上诉人并未告知二八分成的具体收益内容，且在委托经营合同中也没有就后七年租金收益的风险作出明示，故被上诉人要求对后七年的具体租金收益予以明确，属于双方在签订买卖合同时的磋商内容。上诉人认为后七年租金收益与本约买卖合同的签订无关，被上诉人与案外人之间存在委托经营关系，对其上述抗辩意见，本院不予采信。另外，被上诉人要求就后七年租金收益予以具体明确，从被上诉人作为投资购买方的角度来看，被上诉人投资商铺获取租金收益为其购买的主要目的，故被上诉人的该项要求，应属于合理磋商范畴。上诉人以无法具体明确为由不同意进行磋商，理由不能成立。鉴于双方从各自利益角度出发导致磋商未成，最终导致买卖合同未能签订，故不构成对预约合同的违反，不归责于任何一方。据此，被上诉人要求解除与上诉人麦格茂公司之间的房屋买卖预约合同关系并要求上诉人麦格茂公司返还定金，应予支持。一审所作判决并无不当，本院予以认同。
综上所述，业赐公司、麦格茂公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1,800元，由上诉人上海业赐实业有限公司、上海麦格茂置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑卫青
代理审判员 吴 丹
审 判 员 杨斯空
二〇一八年二月二十三日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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