安徽省宿松县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民二初字第00090号
原告：安徽宿松农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省。
法定代表人：陈俊斌，该行董事长。
委托代理人：汪国鑫，该行职工。
委托代理人：陆由坤，该行职工。
被告：胡洪伟，男，1988年2月10日生，汉族，教师，住安徽省。
被告：胡卓淳，男，1966年5月4日生，汉族，教师，住安徽省。
被告：余采华，男，1969年10月29日生，汉族，干部，住安徽省。
原告安徽宿松农村商业银行股份有限公司（以下简称宿松农商行）诉被告胡洪伟、胡卓淳、余采华金融借款合同纠纷一案，本院于2015年3月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月21日、2015年5月19日公开开庭进行了审理。原告宿松农商行的委托代理人陆由坤和被告胡洪伟、胡卓淳到庭参加了诉讼，被告余采华于2015年4月21日未经法庭许可中途退庭、经本院送达出庭传票无正当理由于2015年5月19日未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
宿松农商行诉称：胡洪伟于2012年12月22日在安徽农村合作银行下仓支行贷款28万，双方签订合同约定贷款2013年8月1日到期，贷款计息为年利率10.82235%，贷款逾期未能归还贷款本金加收50%的罚息。胡卓淳自愿为此笔贷款承担连带保证责任并签订了《保证合同》，余采华自愿以其名下位于宿松县孚玉镇孚玉东路3－04－132－＊＊号1幢的房地产为此笔贷款作抵押担保并签订了《最高额抵押合同》。目前该笔贷款已经逾期，胡洪伟已经归还94600元贷款本金，结欠贷款本金185400元，利息结至2013年9月4日。为了维护我行的合法权益，故起诉来院，请求1、判令胡洪伟偿还我行185400元贷款本金及利息（包括逾期的加罚息）并承担本案的诉讼费等费用；2、判令胡卓淳对此笔贷款承担连带清偿责任并承担本案的诉讼费等费用3、判令对抵押房地产查封、拍卖或者变卖，所得款项优先偿还185400元贷款本金（包括逾期的加罚息）并承担本案的诉讼费等费用。当庭补充陈述中表示放弃胡卓淳的连带保证责任。
胡洪伟辩称：至开庭时又还了98955元，尚欠贷款本金86445元及利息结至2013年9月4日。
胡卓淳辩称：因原告放弃追究我的保证责任，与我无关。
余采华未作答辩，亦未提交任何证据。
宿松农商行为证明其诉讼主张向本院提交以下证据，其证明内容如下：
证据1、贷款申请报告，证明被告胡洪伟向原告申请贷款；证据2、被告身份证复印件，证明被告的身份；证据3、权证类资料及抵押合同，证明被告余采华房地产抵押给原告；证据4、借款合同，证明借款双方的借款协议；证据5，保证合同，证明胡卓淳对此笔贷款承担连带保证责任；证据6、借款借据，证明借款的金额、期限、利息。
胡洪伟质证认为：对证据1－6均无异议。
胡卓淳质证认为：对证据5中借款金额是后来填上的，我签字时没有写明借款金额；对其他证据均无异议。
胡洪伟、胡卓淳均未提交任何证据。
余采华经合法传唤未到庭，视为对其质证权利的放弃。
经庭审举证、质证，本院对宿松农商行所举证据审核、认定如下：
证据1－6符合证据的真实性、合法性、关联性，胡洪伟对其三性无异议，胡卓淳对证据5有异议，称其签字时借款金额未填写，金额是后补上去的，但也未提供相关证据予以证明，故其质证意见不予采信，胡卓淳对其他证据均无异议。证据1－6客观真实、合法，与本案具备关联性，本院予以采信，可作为本案定案依据。
根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院经审理查明：
胡洪伟于2011年8月2日与安徽农村合作银行下仓支行签订最高额度35万元、额度有限期限1年个人借款合同，合同约定年利息10.8225%，逾期罚息利率为贷款利率上浮50%。胡卓淳自愿为此笔贷款承担连带保证责任并于2011年8月2日签订了《保证合同》，余采华自愿以其名下位于宿松县孚玉镇孚玉东路3－04－132－＊＊号1幢的房地产［松国用（2009）第（18＊＊）号的土地及其编号为松房证字第000008＊＊号房产］为此笔贷款作抵押担保，并于2011年7月28日在宿松县房地产管理局办理了房地产他证松房证字第91506号一般抵押权登记、于2011年8月2日签订了《最高额抵押（质押）合同》。2012年12月22日安徽宿松农村合作银行下仓支行按合同约定向胡洪伟提供了28万元借款，双方并在编号为NO.1003771915号借款借据签字确认借款28万元已转入借款人（胡洪伟）指定账户或直接给付现金。借款借据同时约定合同年利率10.8225%，按季计息、借款到期日期2013年8月1日。2014年底安徽宿松农村合作银行改制为安徽宿松农村商业银行股份有限公司。目前该笔贷款已经逾期，胡洪伟前期已经归还94600元贷款本金，结欠贷款本金185400元，利息结至2013年9月4日。故起诉来院。诉讼过程中胡洪伟称又归还了98955元，至一审开庭时尚欠贷款本金86445元且利息结至2013年9月4日，宿松农商行当庭予以认可，并同时表示放弃胡卓淳的连带保证责任，保留对余采华行使抵押权，在对抵押房地产查封、拍卖或者变卖，所得款项优先偿还86445元贷款本金（包括逾期的加罚息）并承担本案的诉讼费等费用。
另查明，经中国银监会安徽监管局于2014年12月23日皖银监复（2014）370号文件批准，安徽宿松农村合作银行自行终止，其债权债务转为安徽宿松农村商业银行股份有限公司的债权债务。
本院认为：宿松农商行与胡洪伟建立的借款合同关系符合法律规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条规定“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”、第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付”。因此，胡洪伟应及时还款。未及时偿还借款，已经构成违约，应依法承担民事责任，即应立即还款并承担约定利息和逾期利息，现宿松农商行要求胡洪伟立即归还借款本金185400元及利息，因胡洪伟在诉讼过程中归还了贷款本金98955元，现只欠贷款本金86445元、利息结算至2013年9月4日，且宿松农商行当庭予以认可，对宿松农商行的诉讼请求中胡洪伟归还贷款本金86445元及利息部分予以支持。因宿松农商行当庭表示放弃胡卓淳的连带保证责任，是对自身权利的一种处分，不违反相关法律规定，本院予以准许。依据《中华人民共和国担保法》第五十三条规定“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”。余采华自愿以其名下位于宿松县孚玉镇孚玉东路3－04－132－＊＊号1幢的房地产为此笔贷款作抵押担保并签订了《最高额抵押（质押）合同》，现因胡洪伟逾期未归还贷款，应当承担抵押担保责任。对宿松农商行要求对抵押房地产查封、拍卖或者变卖，所得款项优先偿还185400元贷款本金（包括逾期的加罚息）并承担本案的诉讼费等费用的诉求，只对未还贷款本金86445元及利息部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、判令被告胡洪伟于本判决生效之日起十日内归还原告安徽宿松农村商业银行股份有限公司借款本金86445元及利息（利息自2013年9月5日起按合同约定利率计算至本金还清之日止）；
二、若被告胡洪伟不能偿还上述借款本息，原告安徽宿松农村商业银行股份有限公司有权就被告余采华设定抵押的编号为松国用（2009）第（18＊＊）号的土地及其编号为松房证字第000008＊＊号房产拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；
三、准许原告安徽宿松农村商业银行股份有限公司放弃要求被告胡卓淳承担连带责任的诉讼请求；
四、驳回原告安徽宿松农村商业银行股份有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4008元由原告安徽宿松农村商业银行股份有限公司负担2004元，由被告胡洪伟负担1002元，由被告余采华负担1002元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 凌劲松
代理审判员 操基标
人民陪审员 钱祥武
二〇一五年五月二十日
书 记 员 汪 娟
附相关法律法规：
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国担保法》
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。