江苏省南京市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）宁民终字第5334号
上诉人（原审原告）杨秀珍，女，1958年4月28日生，汉族，退休职工。
委托代理人刘绪军，江苏衡鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）被告南京白下房产�营有限责任公司，住所地江苏省南京市秦淮区三条巷30号。
法定代表人诸绍林，该公司总经理。
委托代理人吴宁，女，汉族，1971年4月5日生，南京白下房产经营有限责任公司员工。
委托代理人陈晗，男，汉族，1982年5月13日生，南京白下房产经营有限责任公司员工。
原审第三人杨文宝，男，1963年5月26日生，汉族，无业。
原审第三人徐福玉，女，1963年1月11日生，汉族，退休职工。
以上两原审第三人的委托代理人王桂祥，北京德和衡（南京）律师事务所律师。
第三人杨娟，女，1988年1月2日生，汉族。
上诉人杨秀珍因与被上诉人南京白下房产经营有限责任公司（以下简称白下房产经营公司）及原审第三人杨文宝、徐福玉、杨娟房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院作出的（2014）秦民初字第5626号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2015年9月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨秀珍原审诉称，位于本市秦淮区某地20号室公有住房（以下简称诉争房屋）的原承租人系刘桂英，其系刘桂英女儿，第三人杨文宝系其弟弟，第三人杨娟系其女儿，第三人杨文宝与徐福玉系夫妻关系。其与第三人杨文宝、徐福玉、杨娟户口均在诉争房屋内。刘桂英于2012年8月7日因病去世。1989年前后，其与杨娟、刘桂英一起居住于诉争房屋内，当时第三人杨文宝、徐福玉居住在南京虹桥11号4幢201室，2007年，第三人杨文宝、徐福玉将户口迁入诉争房屋内。2012年刘桂英去世后，诉争房屋内户主变更为杨秀珍。2013年，其口头向白下房产经营公司申请由其续租诉争房屋，将承租人变更为杨秀珍。白下房产经营公司表示根据内部相关�件变更承租人需要同住家庭成员协商一致并公证，而第三人杨文宝、徐福玉不配合其办理相关手续，白下房产经营公司遂于2013年4月1日作出暂不变更承租权的通知。杨秀珍认为其既无房屋也未享受过国家相关福利，符合续租条件，第三人杨文宝、徐福玉具已参加过国家福利分房，不符合续租条件。其有权续租诉争房屋，成为诉争房屋承租权人。为维护合法权益，其诉至法院，请求判令：1、白下房产经营公司将本市秦淮区某地20号房屋由其续租，变更承租人为杨秀珍；2、白下房产经营公司承担本案诉讼费。
白下房产经营公司原审辩称，2013年4月，其已在回某上明确说明，家庭成员必须协商一致才能变更，因杨秀珍与第三人未协商一致，杨秀珍亦未提供材料证明自己符合承租条件，故不予变更。
第三人杨文宝、徐福玉原审述称，杨秀珍与白下房产�营公司之间没有直接利害关系，杨秀珍不能通过诉讼强迫一方与另一方订立契约，故杨秀珍的诉讼不属于民事诉讼的受理范围。杨秀珍于1988年将户口挂靠至诉争房屋时，有工作单位和收入来源，杨秀珍的母亲是诉争房屋的承租人，而杨秀珍与诉争房屋无实际利害关系；杨秀珍在本市玄武区进香河29号有自己的固定住所，杨秀珍仅将户口挂靠在诉争房屋内，不符合同住家庭成员的要求；诉争房屋由第三人杨文宝、徐福玉共同居住使用并交纳房屋租金。
第三人杨娟原审述称，同意杨秀珍的诉讼请求。
原审法院经审理查明，刘桂英系杨秀珍母亲，杨秀珍育有一女即第三人杨娟，杨秀珍与第三人杨文宝系姐弟关系，第三人杨文宝与徐福玉系夫妻关系。诉争房屋系白下房产经营公司出租的公有住房。诉争房屋原承租人为刘桂英，刘桂英于2012年8月7日因病�世。2013年1月5日，南京市白下区住房和建设局出具《证明》，载明诉争房屋系白下区住房和建设局直管公房，面积为19.5平方米，应收租金为223元／月，现承租人为刘桂英。后杨秀珍申请变更承租人。2013年4月1日，南京市白下区住房和建设局出具回某，告知杨秀珍：杨秀珍要求办理某地20号房屋承租权变更的问题，根据宁建物字（2011）1148号文件规定，承租人死亡，与其同户籍同住于本处满两年以上且他处无住房的家庭成员申请续租的，应当经其同户籍家庭成员协调一致并公证，因同户籍家庭成员不能协商一致并公证，该处房屋暂不能变更承租权。
另查明，杨秀珍及第三人杨文宝、徐福玉、杨娟户口均在诉争房屋内。1986年11月1日，杨秀珍户籍由江苏省淮安县供电局迁来本市，2013年4月30日，杨秀珍变更为诉争房屋户主。1989年8月11日，第三人杨文宝户籍由本�沿河2村5-9-501迁入诉争房屋，1992年6月16日，其户籍迁出至中山北路200号-1-601室。2007年5月15日，第三人杨文宝、徐福玉户籍由虹桥11号4幢201室迁来诉争房屋。1995年1月11日，第三人杨娟户籍由江苏省淮安市施河乡迁来本市。2014年10月10日，南京玄武环境工程有限公司出具《证明》，证明杨秀珍由1988年5月5日进入南京玄武环境卫生管理所工作，至2008年5月退休，未享受福利分房。
还查明，2014年1月1日前，关于直管公房承租权变更的管理职能，由原南京市白下区住房和建设局转移至白下房产经营公司。
以上事实，有当事人陈述、证人证言、证明、回某、户口簿、房屋登记簿、南京市秦淮区公有住房租赁合约、常住人口登记卡、常住人口登记表、履历证明、票据、南京市玄武区人民法院（2012）玄民初字第2154号民事判决书等予以证实。
原审法院认为，涉案房屋系公有住房，关于杨秀珍是否符合承租人条件，由白下房产经营公司审核审查决定，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百一十九条第一款第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，原审法院裁定：驳回杨秀珍的起诉。
上诉人杨秀珍不服原审裁定，向本院提起上诉称，一、原审法院认定本案诉讼不属于人民法院受理民事诉讼的范围，但未进行充分的说理；二、涉案纠纷本质上是公有住房“租赁合同”纠纷，应该属于民事纠纷范畴，且应受合同法调整。从我国各地关于公有住房租金纠纷问题解决方式看，亦多是通过提起民事诉讼进行解决；三、被上诉人对“同户籍家庭成员的同意”的理解是狭窄的。首先，被上诉人所依据的只是内部性文件，不能对抗法律、法规的规定�根据最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第119条：“承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许”、《合同法》第234条：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”及《城市公有房屋管理规定》第28条：“承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续。”上位法并没有关于变更承租户需要同户籍家庭成员协商一致的要求。其次，对内部文件中的“同户籍家庭成员”应该系统解释为“符合变更条件的同户籍家庭成员”。本案中，上诉人与第三人杨娟并无自己的合法房产，符合变更为承租人的条件，而第三人杨文宝、徐福玉不仅有自己的房产，还享受过国家的�改政策，不符合变更承租人的条件。上诉人得到符合变更条件的同户籍家庭成员的一致同意，完全可以变更为诉争房屋承租人。综上，请求二审法院撤销原审裁定，并责令原审法院重新审理本案。
被上诉人白下房产经营公司辩称，诉争房屋系白下区住建局的直管公房，后由白下区住建局转移至其处管理。南京市住建委宁建物字（2011）1148号文件规定，承租人死亡的，与其同户籍同住于本处满两年且他处无住房的其他家庭成员可以续租，但需经同户籍家庭成员协商一致并公证。上诉人的续租并未得到同户籍4人的协商一致，因此，上诉人不符合变更承租人的条件。综上，原审裁定适用法律正确，处理结果适当，请求二审法院予以维持。
原审第三人杨文宝、徐福玉述称，诉争房屋系沿河二村5-9-501号房屋置换的两套房屋中的一套，因为上诉人没地方落户口，所以同意上诉人暂时登记在诉争房屋中。上诉人于2000年入住其单位分的进香河29号房屋后将涉案房屋前面门面出租到现在。原审第三人一直缴纳涉案房屋租金到现在。原审裁定适用法律正确，处理结果适当，请求二审法院予以维持。
原审第三人杨娟述称，其同意上诉人的上诉请求。
二审中，各方当事人未提交新的证据，对原审法院经审理查明的事实，本院予以确认。
本院认为，关于原公房承租权人死亡后公房承租权的变更问题，实质系公房产权单位与使用人是否重新建立租赁关系，此系公房产权单位依据法律规定及国家政策行使的管理职能，不属于人民法院民事案件受理范围。原审裁定驳回杨秀珍的起诉，并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第一百七十一条之规定，裁定如下�
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年十月十九日
书 记 员 朱亚芳