广西壮族自治区防城港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂06民终1174号
上诉人[原审被告（反诉原告）]:广西东兴长和房地产（投资）开发有限责任公司，住所地广西东兴市北仑大道533号百业东兴第5栋。
法定代表人：曾庆，执行董事。
委托诉讼代理人：蒙旭军，广西谦行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭京凯，广西谦行律师事务所律师。
被上诉人[原审原告(反诉被告）]:东兴市亨艳贸易有限公司，住所地广西东兴市东盟国际商业中心东兴红木文化中心展示厅B座2层。
法定代表人：陈亨，执行董事。
委托诉讼代理人：李杰，广西海狮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘志山，广西南港律师事务所律师。
上诉人广西东兴长和房地产（投资）开发有限责任公司（以下简称“长和公司”）因与被上诉人东兴市亨艳贸易有限公司（以下简称“亨艳公司”）商品房销售合同纠纷一案,不服东兴市人民法院（2016）桂0681民初1408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日受理后，依法适用普通程序进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人长和公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、三项，改判支持其一审诉讼请求；二、判令亨艳公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、因亨艳公司逾期付款导致合同解除，亨艳公司应当向长和公司支付逾期付款违约金和解除合同违约金。双方签订的《补充协议》明确约定亨艳公司逾期付款违约金的计算方法；同时也约定如亨艳公司自身原因不能办理银行按揭贷款无法支付剩余购房款的，长和公司解除合同的违约金具体计算方法。亨艳公司承担的违约责任包括逾期付款违约金、解除合同违约金两部分。逾期付款违约金与解除合同的违约金并不冲突，因亨艳公司不享有合同解除权，在其未依约支付剩余房款的情况下，其逾期付款的违约金将持续进行计算，为避免出现持续计算违约金的情况,双方才约定了逾期付款后解除合同的违约金。因此，亨艳公司存在逾期付款、因自身原因不能办理银行按揭贷款无法支付剩余购房款两个违约行为，应当承担两种违约责任。二、一审法院裁判未穷尽法律规定直接适用法律原则错误。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”一审法院已经认定亨艳公司存在逾期付款且因自身原因不能办理银行按揭贷款无法支付剩余购房款，构成违约，应当承担责任。根据本案认定的事实，在法律适用上应当适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，但一审法院却直接适用公平原则及诚实信用原则进行裁判，致使长和公司的权益无法得到维护。综上，恳请二审法院撤销一审判决第一、三项，依法改判支持长和公司的诉讼请求。
被上诉人亨艳公司辩称，长和公司的上诉没有事实和理由依据，一审判决正确，请求二审法院依法驳回其上诉请求。
亨艳公司向一审法院起诉请求：1.解除《百业东兴-
红木社区认购合同》、《补充协议》、16份《商品房买卖合同》；2.长和公司退还购房款230万元并支付利息（利息计算：以230万元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2015年3月30日计至债务清偿之日止）；3.本案的诉讼费由长和公司负担。
长和公司向一审法院反诉请求:1.解除《商品房买卖合同》和《补充协议》；2.亨艳公司向长和公司支付逾期付款违约金（逾期付款违约金计算：1.2015年5月20日前为15万元；2.以1000万元为基数，按日万分之五，自2015年5月21日计至合同解除之日止）；3.亨艳公司向长和公司支付解除合同违约金50万元；4.本案的诉讼费由亨艳公司负担。
一审法院查明的事实：2015年3月26日，亨艳公司与长和公司签订《补充协议》，约定：亨艳公司（乙方）选择分期付款的方式购买案涉房产，于2015年1月向长和公司（甲方）交付首付房款200万元，剩余1000万元于2015年4月20日付清；第2项约定：乙方如未按约定时间向甲方支付剩余1000万元，逾期付款30日内，自本补充协议规定的应付款期限之日起至实际付款之日，向甲方支付逾期应付款日万分之一违约金，合同继续履行；第3项约定：逾期付款30日后，甲方有权解除买卖合同，解除合同的，乙方还应按累计应付未付款项的5%向甲方一次性支付违约金，该违约金甲方有权从乙方已交纳的购房款中扣除；甲方同意继续履行合同�，自本协议规定的应付款期限之日至实际付款之日，乙方应向甲方支付应付款日万分之五的违约金；第5项约定：如乙方在2015年5月20日前未能按约支付购房款而要求甲方为其办理银行按揭贷款的，如甲方同意继续履行，则自乙方向甲方提出银行按揭贷款办理要求之日至乙方所申请的贷款放至甲方指定账户之日，乙方应向甲方支付逾期应付款日万分之五违约金；如因乙方自身原因导致银行不予按揭贷款的，甲方有权立即解除合同，并按本协议第3、4项进行违约处理。本协议与《商品房买卖合同》冲突的，以本协议为准”。次日，亨艳公司与长和公司就案涉房产签订16份《商品房买卖合同》。2015年3月30日，长和公司将案涉房屋出租给陈亨，租期自2015年4月1日至2017年3月31日，每月租金58982元。同年12月3日，亨艳公司向中国银行提交贷款授信申请用于支付剩余�房款，后未获授信。2015年12月30日，长和公司将案涉房屋抵押给东兴市盈信小额贷款有限公司，抵押担保债权金额450万元，并办理了抵押登记。
长和公司共收到亨艳公司200万元购房款及案外人王艳支付30万元定购合同违约金，余下1000万元购房款未支付。2016年11月15日，长和公司委托广西谦行律师事务所向亨艳公司发出律师函，要求亨艳公司支付剩余购房款及违约金。
一审法院认为，本案争议的焦点为：一、履行合同中哪方当事人违约，违约方如何承担责任；二、合同应否解除,如果合同解除该如何处理。
亨艳公司与长和公司签订的商品房买卖合同、补充协议合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条�规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。亨艳公司未能举证证明不能订立商品房担保贷款合同的原因属不可抗力的事由，亨艳公司未按约支付购房款，构成违约，不享有合同解除权。长和公司将案涉房产出租及抵押，未侵犯亨艳公司获得房屋的期待可能性，不构成根本违约。亨艳公司主张长和公司未经同意将案涉房屋抵押及出租，严重违约而享有合同解除权的意见于法无据，该院不予采纳。亨艳公司因自身原因未获银行贷款，�同约定的解除条件已成就，长和公司主张解除商品房买卖合同、补充协议，于法有据，该院予以支持。
合同解除后责任如何承担，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据补充协议约定，合同解除后，亨艳公司应按约定向长和公司支付未付款的5%违约金即50万元，从亨艳公司已支付的200万元购房款予以扣除后，余下150万元应退还亨艳公司。双方约定的违约金未超过法律规定的最高限额，享艳公司主张双方约定的违约金过高应予以调整的意见于法无据，该院不予支持。
关于长和公司同时要求亨艳公司支付逾期付款违约金和合同解除违约金的问题，案涉房屋在出卖给亨艳公司后，又进行了抵押和出租并取得相应收益，综合考虑长和公司因亨艳公司违约造成的损失、合同履行情况，根据民事活动公平原则及诚实信用原则，长和公司要求亨艳公司支付逾期付款违约金于法无据，该院不予支持。
案外人王艳与长和公司签订的认购协议及支付的30万元定购合同违约金，属不同法律关系，该院不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，判决：一、广西东兴长和房地产（投资）开发有限责任公司于本案判决生效之日起十日内退还东兴市亨艳贸易有限公司购房款150万元;二、驳回东兴市亨艳贸易有限公�的其他诉讼请求；三、驳回广西东兴长和房地产（投资）开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费26701（亨艳公司已预交13350元），由东兴市亨艳贸易有限公司负担10680元，广西东兴长和房地产（投资）开发有限责任公司负担16021元；反诉案件受理费5150元（长和公司己预交），由广西东兴长和房地产（投资）开发有限责任公司负担4635元，东兴市亨艳贸易有限公司负担515元。
二审中，当事人均无新证据提交。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为长和公司同时要求亨艳公司支付逾期付款违约金和合同解除违约金是否应予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，长和公司与亨艳公司签订的《补充协议》即约定了逾期付款违约金，同时又约定了解除合同违约金，因此，在长和公司要求解除合同并要求亨艳公司支付违约金的情况下，需要根据合同的具体性质和履行情况，判断上述两项违约金能否并用。
根据《补充协议》的约定，长和公司主张逾期付款违约金的前提是合同继续履行，若选择解除合同，亨艳公司应承担的是支付解除合同违约金。该两项违约金系亨艳公司在不同情况下所应承担的违约责任的约定，由于长和公司选择解除合同，进而要求亨艳公司承担违约责任，则应当适用解除合同违约金的约定，因此，长和公司同时请求亨艳公司支付逾期付款违约金不�予以支持。根据约定，合同解除后，亨艳公司应按约定向长和公司支付未付款（1000万元）的5%违约金即50万元，从亨艳公司已支付的200万元购房款予以扣除后，余下150万元应退还亨艳公司。
综上，长和公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费31851元（上诉人广西东兴长和房地产（投资）开发有限责任公司已预交），由上诉人广西东兴长和房地产（投资）开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蒙志相
审判员 黄大亮
审判员 李启宁
二〇一八年二月七日
书记员 臧雅迪