内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院民 事 判 决 书（2017）内0702民初1879号原告：呼伦贝尔市根河森粮实业有限责任公司，住所地内蒙古自治区根河市护林路。法定代表人：孙宝东，董事长。委托诉讼代理人：李向军，男，呼伦贝尔市根河森粮实业有限责任公司法务部负责人。委托诉讼代理人：李娜，女，呼伦贝尔市根河森粮实业有限责任公司法务助理。被告：呼伦贝尔广厦房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市。法定代表人：杨晓晨，经理。原告呼伦贝尔市根河森粮实业有限责任公司（以下简称森粮公司）与被告呼伦贝尔广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案后，依法适用简易程序，分别于2017年9月18日及2017年10月20日公开开庭进行了审理。原告森粮公司的委托诉讼代理人李向军到庭参加诉讼。被告广厦公司的法定代表人杨晓晨在2017年9月18日开庭时到庭参加诉讼。2017年10月20日开庭时，被告广厦公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。森粮公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告在30日内为原告出具不动产购房发票；2.判令被告在30日内为原告办理房屋不动产权属证书；3.判令被告向原告支付违约金5000000元【1080天（2013年5月1日至2016年5月1日）×5000元，原告按照1000天主张】；4.判令被告承担诉讼费、保全费，及因财产保全而发生的保险服务费17035元。事实和理由：2011年9月，原告在被告处陆续购买被告开发的位于海拉尔区数码大厦的房产。双方于2012年12月17日签订了《商品房买卖补充协议书》。合同约定了原告购买房屋的位置和价格。具体如下：（1）、呼伦贝尔广厦数码大厦一单元501、601、602、603、701、702、703、801、802、803、901、902、903、1001、1002、1003、1101、1102、1103、1201、1202、1203、1301、1302、1303号房屋及大厅，单价为每平方米3650元，总房款12523880元；（2）、呼伦贝尔广厦数码大厦二单元1601、1602、1603、1604、1605、1606、1607、1608号房屋，单价为每平方米3650元，总房款2374106元；（3）、呼伦贝尔广厦数码大厦三单元1301、1302、1303号房屋，单价为每平方米3650元，总房款1087299元；（4）、呼伦贝尔广厦数码大厦11、12、13、14、15、16、17、18、19号地下停车位，总房款1050000元。综上，总房款共计17035285元,原告已付购房款11550000元。另外，双方约定在签订补充协议时，由原告再付给被告购房款4000000元，余款1485284.50元，待被告办理完一单元房屋(不包含大厅)、二单元房屋，及地下停车位的房产证并交付给原告后，原告交付购房款1285284.50元；待被告办理完一单元大厅和三单元房屋的房产证并交付给原告时，原告付清余款200000元。被告在收到原告交付的4000000元购房款后，同时将未交付的部分房产及地下停车位交给原告。同时，双方约定了在被告交房后，被告有义务协助原告办理消防装修许可证，不得影响原告装修房屋，否则将视为违约；原告在装修前及装修过程中，被告有义务为原告提供图纸及一切便利条件，便于原告开工装修，如不能提供，将视为违约。并约定被告负责在2013年3月31日前，办理完一单元房屋（不含大厅）、二单元房屋的房产证并交付给原告；在2013年4月30日前，办理完一单元大厅和三单元房屋的房产证并交付给原告，否则视为违约。另约定，该房产尚有部分收尾工程未完工，被告有义务限期完工。合同第十条约定，双方如有一方违约，违约方须按照每日5000元向另一方支付违约金。原告按照约定履行了合同义务，被告已将涉案房屋交付给原告使用，但未履行其他合同义务。因原告购买的房屋至今不能取得权属证书，致使原告购买的房产在房价较高时不能正常出售。经原告到海拉尔区房屋产权登记部门了解，原告不能正常取得房屋权属证书，是由于被告不能开具购房发票及向产权部门提交登记备案的必要文件所致，被告应对此承担全部的违约责任。故向法院提起诉讼。广厦公司辩称，我方不同意原告诉讼请求。理由如下：1、2012年，原告购买我公司开发的广厦数码大厦的房产，总共有五个部分。具体为：（1）、一单元5至13层共计3236.59平方米，单价为每平方米3650元；（2）、二单元第16层，总面积为650.44平方米，单价为每平方米3650元；（3）、三单元第13层，总面积为297.89平方米，单价为每平方米3650元；（4）、第11-19号地下车位，每个车位价格为120000元；（5）、一单元的大厅，面积为194.61平方米，单价为每平方米26800元。上述五部分的总房款合计为21570506元，并不是原告陈述的价格。2、办理不了房产证的原因不是我公司造成的，是因为原告购买房屋后，将住宅改为商业宾馆，因其内部消防不达标，导致无法办理不动产权证。我公司多次协调消防部门对该宾馆进行验收，由于消防工程不符合要求，所以导致消防没有验收。3、不同意给付违约金，无法办理不动产证的原因不是我们公司造成的，而是由于原告自身消防施工没有达到消防验收的标准造成，责任不应由我公司承担。4、我公司已经为原告开具了不动产发票，不同意原告该主张。原告针对其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、2012年12月17日，原、被告签订的《商品房买卖补充协议书》。证明：（1）、原、被告之间存在商品房买卖的法律关系；（2）、原告主张的合同面积、价款、位置有明确的约定，并且大厅的单价也约定为3650元；（3）、截至2012年12月17日，原告已给付被告购房款11550000元；（4）、合同第七条约定，被告在2013年4月30日前，将原告购买的全部房产的产权证交给原告、合同第十条约定，任何一方违约，需承担每日5000元的违约金。经质证，被告对真实性无异议，但认为被告公司出售的是住宅，被告只负责为住宅建设通过消防验收，该补充协议的生效前提是原告需将住宅改宾馆后的消防通过验收。2、账目明细。证明双方于2012年12月14日，进行对账，确定了双方给付的金额以及剩余款项的金额。经质证，被告对真实性无异议，但认为大厅原是图书馆的部分，后经过被告与政府协商，为原告开办宾馆从图书馆争取出来的一楼大厅，一层的单价不可能是3650元。3、2012年12月18日，中国农业银行转账交易明细及被告为原告出具的收据。证明2012年12月18日，原告向被告交付购房款4000000元，原告尚欠被告购房款1485284.50元。经质证，被告认为需要向公司财务进行核实。4、2012年12月18日，被告为原告出具的收据3页。证明被告承诺为原告办理房屋产权证，向原告收取办证的手续费、契税等相关费用。经质证，被告认为需要向公司财务进行核实。5、2012年6月15日，被告为原告出具的收据。证明被告承诺为原告办理房屋产权证，向原告收取的办证手续费、印花税、契税等相关费用。经质证，被告认为需要向公司财务进行核实。6、紫金财产保险公司呼伦贝尔支公司出具的财产保险服务费发票及保全费专用票据。证明原告因诉讼财产保全而支出的保险服务费17035元，以及保全费5000元均应当由被告承担。被告对证据6未发表质证意见。本院对上述证据的真实性予以确认。被告就其抗辩，向本院提交以下证据：1、建设工程消防意见书、物业公司情况说明及物业公司营业执照。证明被告公司卖给原告的房屋原设计是住宅，原告自行改为商用宾馆。经质证，原告对建设工程消防意见书的真实性无异议，但认为该证据仅能证明被告完成了局部的消防验收，与本案无关；原告对情况说明的真实性不认可，认为该证据没有物业公司负责人的签名或者盖章，且情况说明中证实的内容与本案无关。2、建设图纸。证明被告公司卖给原告的房屋原设计是住宅，原告自行改成商用宾馆。经质证，原告对真实性无异议，但认为与本案无关。本院经审查认为，物业公司情况说明没有法定代表人签名，原告不认可，本院对证明目的不予确认；原告对建设工程消防意见书及建设图纸的真实性无异议，本院对真实性予以确认。本院当庭出示了呼伦贝尔市海拉尔不动产登记中心出具的证明，内容为被告未提交办理涉案房产的不动产申请登记材料。经质证，原告对真实性无异议，认为该证据进一步证明被告存在违约行为，应依法履行相应的义务。被告未发表质证意见。本院经审理认定事实如下：2011年9月，原告陆续购买被告开发的位于呼伦贝尔市海拉尔区广厦数码大厦的房产。2012年12月17日，原、被告签订了《商品房买卖补充协议书》。确定了原告购买被告开发的房屋及车库的具体位置及价格：（1）、呼伦贝尔广厦数码大厦一单元501、601、602、603、701、702、703、801、802、803、901、902、903、1001、1002、1003、1101、1102、1103、1201、1202、1203、1301、1302、1303号房屋（总面积为3236.59平方米）及大厅（面积为194.61平方米），单价为每平方米3650元，一单元总房款为12523880元；(2)、呼伦贝尔广厦数码大厦二单元1601、1602、1603、1604、1605、1606、1607、1608号房屋，总面积为650.44平方米，单价为每平方米3650元，二单元总房款为2374106元；（3）、呼伦贝尔广厦数码大厦三单元1301、1302、1303号房屋，总面积为297.89平方米，单价为每平方米3650元，三单元总房款为1087298.50元；（4）、呼伦贝尔广厦数码大厦11号、12号、13号、14号、15号、16号、17号、18号、19号地下停车位，总房款为1050000元。综上，原告向被告购买的房屋总价款为17035284.50元。至签订补充协议时，原告已向被告交付购房款11550000元（包含二单元、三单元及地下停车位的全部购房款）。双方在补充协议第三条约定”原告在签订本协议时，付给被告4000000元房款，余款1485284.50元，待被告办理完一单元商品房（不包含大厅）、二单元商品房的房产证、地下停车位的使用证，并交付原告时，原告向被告支付购房款1285284.50元；待被告办理完一单元大厅和三单元房产的房产证并交付原告时，原告付清余款200000元。原告如不能按期交付购房款4000000元或者剩余款项，将视为违约”。第七条约定”被告在2013年3月31日前办理完一单元商品房(不含大厅)、二单元商品房的房产证并交付原告；在2013年4月30日前办理完大厅和三单元商品房的房产证并交付原告，否则将视为违约”。双方约定违约金每日按5000元计算。2012年12月18日，原告向被告交付购房款4000000元。综上，原告共计向被告交付购房款15550000元。双方在履行合同过程中产生纠纷，原告诉至本院，并就涉案房产向本院提出诉讼保全申请，由紫金财产保险股份有限公司内蒙古分公司提供担保，原告由此支出了保险服务费17035元及保全费5000元。诉讼过程中，经本院释明，原告放弃要求被告在30日内为原告出具不动产购房发票的诉讼请求，表示在条件具备时，另行向相关部门主张权利。另查明，被告未向不动产登记部门提供不动产申请登记材料。本院认为，原、被告于2012年12月17日签订的《商品房买卖补充协议书》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，符合房屋买卖合同的构成要件，合同成立并生效。原告已按照约定，向被告履行了交付购房款的合同义务，被告亦应当按照双方约定，履行向原告交付不动产权证的合同义务。原告关于涉案房产能否在30日内办理不动产权属证书的诉讼请求，向本院提交的证据不足。经本院至不动产登记部门核实，被告未向不动产登记部门提供申请登记材料，被告的行为导致涉案房产不能按照约定办理不动产权证，已构成违约，应当向原告支付违约金。双方约定的违约金为每日5000元，被告不认可并不同意给付。根据法律规定，原告主张的违约金应以不超过损失的30%为限，本院对超过部分不予支持。具体到本案，被告应以原告已付购房款15550000元为本金，以中国人民银行同期贷款利率的130%为标准，给付原告2013年5月1日至2016年5月1日期间的违约金3453395.83元【15550000元×6.15%÷360天×1000天（2013年5月1日至2016年5月1日，原告按1000天主张）×130%】。本案纠纷系被告违约所致，原告因诉讼保全而支出的保险服务费17035元，及诉讼保全费5000元，应由被告承担。被告抗辩称，不能办理不动产权证的原因在原告，该抗辩意见与补充协议约定的内容不符，原告不认可，被告向本院提交的证据不足以证实该抗辩意见，本院对此不予采纳。综上所述，被告给付原告2013年5月1日至2016年5月1日期间的逾期办证违约金3453395.83元，并给付原告因诉讼保全而支出的保险服务费17035元及诉讼保全费5000元。对于原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条、第十八条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告呼伦贝尔广厦房地产开发有限公司给付原告呼伦贝尔市根河森粮实业有限责任公司2013年5月1日至2016年5月1日期间的逾期办证违约金3453395.83元;二、被告呼伦贝尔广厦房地产开发有限公司给付原告呼伦贝尔市根河森粮实业有限责任公司因诉讼保全而发生的保险服务费17035元及诉讼保全费5000元；上述一、二项合计3475430.83元，于本判决生效后立即履行；三、驳回原告呼伦贝尔市根河森粮实业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46954.24元，减半收取计23477.12元，由呼伦贝尔市根河森粮实业有限责任公司负担7230.10元，由呼伦贝尔广厦房地产开发有限公司负担16247.02元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员  王园园二〇一七年十月二十三日书记员  杨婉贞