黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民再117号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：刘照辉，男，1975年1月20日生，汉族，中煤龙化矿业公司办公室副主任，住黑龙江省依兰县。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：吕明，男，1974年11月7日生，汉族，医生，住黑龙江省依兰县。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王永利，男，1966年11月22日生，汉族，工人，住黑龙江省依兰县。
被申请人王永利因与申请人刘照辉，被申请人吕明房屋租赁合同纠纷一案，于2015年8月7日向黑龙江省依兰县人民法院提起诉讼，该院于2016年5月12日作出（2015）依民初字第572号民事判决。吕明向本院提起上诉，本院于2016年12月12日作出（2016）黑01民终4749号民事判决。刘照辉向黑龙江省高级人民法院申请再审，该院于2017年8月30日作出（2017）黑民申1493号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人刘照辉，被申请人吕明、王永利到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
刘照辉申请再审称，刘照辉不是王永利与吕明签订房屋租赁合同的相对方，吕明将饭店转兑给刘照辉，王永利是知情并同意的，根据合同的相对性原则，二审法院判令由刘照辉给付房屋租赁费和供暖费及滞纳金没有法律依据。刘照辉与吕明签订兑店合同时，对吕明与王永利签订的房屋租赁合同并不知情，二审法院认定刘照辉与吕明的合同期限应当至吕明与王永利约定的合同期限为止，违反了合同相对性原则。在房租到期前，刘照辉已向王永利明确表示停止经营，不履行下年度房租费给付义务，且刘照辉搬离时，刘照辉、王永利、吕明三方现场达成一致，剩余一年房租费由吕明给付王永利，故按照《中华人民共和国合同法》的规定，刘照辉与吕明之间的合同已经解除。请求再审依法改判。
吕明辩称，刘照辉是在2014年8月20日搬家的，不是2014年7月20日搬的家。刘照辉说我应当向王永利支付房租，我已经把饭店兑给刘照辉，没有承担房租的义务。2014年8月份我不接钥匙的原因是，我把饭店兑给刘照辉了，让他和房东交涉。
王永利辩称，我认为应该吕明支付费用，因为我和吕明有合同，与刘照辉没有合同。
王永利向一审法院起诉称：2012年7月19日，我与吕明达成协议，将自己所有的位于达连河镇慧苑小区180平方米门市楼出租给吕明使用。合同约定房屋租期从2012年7月20日至2015年7月20日，每年租金17,500元，租金一年一交。租赁期间各项费用由吕明负责，如造成室内设施损坏按原价赔偿。现房屋租期已经结束，吕明未向王永利交付从2014年7月20日至2015年7月20日期间的房屋租金17,500元及此期间吕明应承担的供热费5,580元及滞纳金。同时吕明还造成了室内设施和物品的损坏和丢失，燃气设施也被拆除。王永利多次向吕明主张权利，吕明均拒绝给付。请求法院判令吕明给付其所拖欠的房屋租金17,500元及相应的费用18,380元，并由吕明承担本案诉讼费用。
一审判决认定：2012年7月19王永利与吕明签订房屋租赁合同，双方约定：王永利将位于慧苑小区门市楼出租给吕明，房屋面积180平方米，一年租金17,500元，租期为3年，房租费一年一交；租赁期2012年7月20日至2015年7月20日止；室内设施完好，如有损坏按价赔偿；吕明在租赁期间水、电、气等一切费用由吕明负责，如在租赁期间出现火灾，跑水等一切事故均由吕明自行负责，吕明到期不租赁时，所装修的材料不能拆除。吕明将房屋用于经营广润来饭店。2013年11月24日吕明与刘照辉签订房屋转兑协议，双方约定自2013年11月24日吕明将广润来饭店转兑给刘照辉，金额为三万元，刘照辉一次付清。该三万元转兑费包括房屋内所有物品及2013年11月24日至2014年7月20日房租费。自2013年11月24日饭店水、电费等各种费用由刘照辉负担，此前费用由吕明负责。饭店内所有设施、物品都归刘照辉所有。2013年及以后的取暖费由刘照辉负责。2013年11月29日农工商分公司对广润来饭店燃气表检查，发现燃气表被人为破坏，并有盗气行为，2013年12月4日农工商分公司将被破坏的表具经照相后作为证物拿走，停止供气。现该房2014年10月15日至2015年4月15日取暖费未缴纳。2014年7月20日刘照辉从该房搬出。2013年12月，王永利知道吕明将房屋转兑刘照辉。2014年7月20日前王永利曾向刘照辉主张2014年7月20日至2015年7月20日房屋租赁费，刘照辉拒绝给付。2014年7月20日后，王永利向吕明主张2014年7月20日至2015年7月20日房屋租赁费，吕明拒绝给付。刘照辉搬出房屋后，欲将房屋钥匙交给吕明，吕明以自己不是房主为由拒绝接收。2015年7月20日刘照辉将房屋钥匙交付王永利。
一审判决认为：王永利与吕明签订的房屋租赁协议，是双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方应按协议约定履行义务。吕明将房屋转租给刘照辉，签订了饭店转兑合同，系双方真实意思表示，合法有效。王永利于2013年12月知道房屋转租给刘照辉，但王永利未提出反对，视为王永利同意吕明将房屋转租给刘照辉，2014年7月20日合同到期后，刘照辉搬出房屋并未违反合同约定。吕明虽将房屋转租给刘照辉，但吕明与王永利的房屋租赁合同继续有效，且吕明与刘照辉约定的房屋租赁期至2014年7月20日，那么2014年7月21日至2015年7月20日的房屋租金应仍由吕明负担。2014年10月15日至2015年4月15日取暖费也应由吕明负担。王永利与吕明签订房屋租赁协议时约定，吕明应保证室内设施完好，如有损坏按价赔偿。但吕明与刘照辉签订协议时，却约定三万元转兑费包括室内一切物品都归刘照辉所有，现刘照辉将室内空调拿走，吕明做为承租人应当赔偿损失，但现在空调已不存在，无法评估其损失，且王永利也不能提供证据证明空调实际价值，故对王永利的主张不予支持。刘照辉于2013年11月24日租赁房屋，2013年11月29日农工商分公司对广润来饭店燃气表检查，发现燃气表被人为破坏，并有盗气行为，因刘照辉当时饭店刚转租，正在装修中，王永利不能证明该燃气表是刘照辉破坏，且王永利与吕明签订合同时，明确约定吕明应保证室内设施完好，故对该燃气表的损坏赔偿应由吕明负担，但王永利没有充分证据证明恢复燃气设施所需费用，故对王永利的该项诉讼请求不予支持，待王永利有充分证据或该费用实际发生后，可另行诉讼。判决：一、吕明于本判决生效之日起十日内给付王永利房屋租赁费17,500元。二、吕明于本判决生效之日起十日内给付王永利2014年10月15日至2015年4月15日取暖费5,580元及滞纳金。三、驳回王永利其它诉讼请求。案件受理费377元由吕明负担。
吕明不服，向本院提起上诉称:一、原审判决认定事实错误。1.一审判决认定吕明与刘照辉合同期限存在错误。租赁期限届满日为2015年7月20日，并非一审法院认定的2014年7月20日；2.房屋转兑费用中不包括税费、电费、燃气费及房屋租赁费用，房屋租赁费自2013年11月24日起由刘照辉承担，直至2015年7月20日止；3.取暖费应当由刘照辉缴纳，一审法院认定由吕明承担，认定事实错误。二、原审判决适用法律错误。一审基于错误的事实适用法律，即适用法律也存在错误。请求撤销一审判决，驳回王永利对吕明的诉讼请求；案件受理费由王永利、刘照辉负担。
二审法院认为：吕明与刘照辉签订的《合同书》内容虽针对广润来饭店的转兑事项，但该饭店系在吕明自王永利处承租的房产内经营，且刘照辉诉讼中自认，其交由吕明的三万元包括8个月的房租和室内的一切设施物品，故应当同时认定吕明与刘照辉就诉争房屋达成了转租协议。因《合同书》中约定不明，现双方就该转租截止日期产生争执，吕明认为转租期限应到其与王永利《房屋租赁合同书》约定的租赁期届满之日，即2015年7月20日，而刘照辉认为转租期限应到其实际迁出之日，即2014年8月份。本院认为，原租房协议约定租金系一年一交，吕明已将2013年至2014年度房租交付完毕，3个月后，吕明才将该房屋转租给刘照辉，此种情况下，刘照辉将该承租期内剩余的8个月租金返给吕明，刘照辉已经实际占有使用租赁房屋，且根据经营饭店具有长期持续性的特点，应当视为刘照辉同意按照原租房合同的内容继续承租该房屋，直至承租期届满。且依据吕明与刘照辉签订的《合同书》第2条关于“自2013年11月24日起，饭店水、电费等各项费用由乙方（刘照辉）承担，此前费用由甲方负责”的约定内容，亦可佐证原合同期内剩余租金应由刘照辉负责。诉讼中，房屋所有权人王永利自认其于2014年1月知道转租事宜，并未提出异议，且其就下一租赁期的租金问题亦曾向刘照辉主张过，刘照辉亦是在合同期满的2015年7月才将诉争房屋的钥匙交给房主王永利，故应当认定王永利对于吕明转租房屋给刘照辉是明知并同意的。综上，吕明与刘照辉虽未约定转租期限，但应当认定由刘照辉继续履行王永利与吕明签订的《房屋租赁合同》剩余期限的合同义务，故2014年7月至2015年7月期间的租金应由刘照辉支付。至于2014年7月20日之后，刘照辉因停气等原因搬出承租的房屋，与履行合同义务无关，其不能因此拒绝给付房屋租金。一审认定吕明与刘照辉约定的房屋租赁期限至2014年7月20日，依据不足，因转租合同中并未对期限有明确约定，且刘照辉给付8个月的租金系基于吕明先行垫付本租期内的租金的原因，将应由其承担的部分返给吕明，不能据此认定此举系双方对转租期限的约定，本院认为原审认定事实错误，本院予以纠正。
综上，吕明上诉请求部分成立。判决如下：一、维持黑龙江省依兰县人民法院（2015）依民初字第572号民事判决第三项；二、变更黑龙江省依兰县人民法院（2015）依民初字第572号民事判决第一项为“刘照辉于本判决生效之日起十日内给付王永利房屋租赁费17,500元。”；三、变更黑龙江省依兰县人民法院（2015）依民初字第572号民事判决第二项为“刘照辉于本判决生效之日起十日内给付王永利2014年10月15日至2015年4月15日取暖费5,580元及滞纳金”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费377元，由被上诉人刘照辉负担。二审案件受理费377元，由被上诉人刘照辉负担。
本院再审对一审查明的事实予以确认。
本院再审认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”吕明与王永利于2012年7月19日签订房屋租赁合同，约定吕明租用王永利房屋，合同到期日为2015年7月20日。刘照辉与吕明于2013年11月24日签订饭店转兑合同，将案涉房屋转租给刘照辉，王永利知道该转租事项。根据上述法律规定，该转租合同成立，吕明与王永利签订的房屋租赁合同继续有效。本案系王永利请求支付2014年7月20日至2015年7月20日的房屋租金，根据合同相对性原则，合同只对缔约人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。根据王永利与吕明签订的房屋租赁合同，其应当向王永利支付2012年7月20日至2015年7月20日的房屋租赁费，二审认定由刘照辉履行支付房屋租赁费等义务违反了合同相对性原则，系适用法律错误。
《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”吕明与刘照辉签订的合同未约定租赁期限，依照上述法律规定当事人可以随时解除合同，刘照辉于2014年7月20日从案涉房屋搬出，并将房屋钥匙交给吕明，吕明拒绝接收，证明刘照辉已明确表示解除合同关系，不再负有支付房屋租赁费的义务，二审判令刘照辉支付房屋租赁费不符合上述法律规定。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销本院（2016）黑01民终4749号民事判决；
二、维持黑龙江省依兰县人民法院（2015）依民初字第572号民事判决。
一、二审案件受理费合计754元，由吕明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴启龙
审 判 员 李子青
审 判 员 唐 皓
二〇一七年十一月十六日
法官助理 穆子骏
书 记 员 杜欣雨