苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0506民初1824号
原告苏州保利隆威置业有限公司，住所地苏州市吴中大道1368号吴中科技园研发楼A楼7楼。
法定代表人王敬培，该公司董事长。
委托代理人何亚兵、范政，江苏智择律师事务所律师。
被告胡磊，女，1986年1月10日生，汉族，住南京市鼓楼区。
被告（暨被告胡磊委托代理人）贺宇峰，男，1982年4月4日生，汉族，住南京市鼓楼区，系被告胡磊丈夫。
俩被告委托代理人邵海新，江苏和合合律师事务所律师。
原告苏州保利隆威置业有限公司（以下简称保利隆威公司）与被告胡磊商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案受理，依法由审判员肖仁刚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人何亚兵、范政，被告胡磊之委托代理人贺宇峰、邵海新到庭参加诉讼。后本院根据原告申请追加贺宇峰为被告参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人何亚兵，被告委托代理人邵海新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告保利隆威公司诉称，2016年3月9日，原、被告签订一份商品房买卖合同。合同约定，被告向原告购买位于吴中经济开发区××室房屋一套，约定房屋总价为2868965元。被告应在2016年4月8日前付清房屋总价款。合同第七条约定，被告逾期付款的，应当按日向原告支付逾期应付款的万分之一的违约金。合同签订后，被告仅向原告支付购房款868965元，尚欠购房款2000000元未支付。后虽经原告多次催讨，被告却迟迟不予支付剩余购房款。故请求判令被告胡磊支付原告剩余购房款200万元；支付逾期付款违约金（以剩余房款200万元为基准，按每日万分之一，自2016年4月9日起计算至被告实际付款之日止）。审理中，原告变更诉讼请求，请求判令解除原告与被告胡磊签订的编号为苏房商吴中合同201603090213的商品房买卖合同，被告配合办理网上备案注销手续；被告按合同约定向原告支付房屋总价10%的违约金即为286896.5元。
被告胡磊辩称，本案所涉商品房买卖合同并非被告胡磊签名，在其未到场且无任何授权委托书的情况下，原告就让他人代其签名，其并非涉案合同的相对人，合同应属无效。合同所涉首付款868965元也是贺宇峰通过银行卡支付，其并不知情。虽然胡磊与贺宇峰系夫妻关系，但其并无在苏州购买房屋的意愿，也不知道贺宇峰以其名义签订合同，对合同条款均不知悉，贺宇峰无权代其签订，也不构成表见代理，不能以夫妻关系推定贺宇峰有权代理。原告应该尽到审慎的注意义务，审查购房人的资格，是否属于限购、限贷对象，原告明知被告不符合首套房贷款条件，仍承诺只要在其指定的中介办理购房贷款，就可以违规贷到房款，可至今房屋贷款未审核通过，导致合同无法履行，原告具有重大过错。即使合同有效，被告也无力支付剩余200万元贷款，合同目的已无法实现，导致合同不能履行的过错在于原告，合同依法也应予以解除。原告要求被告胡磊承担违约责任无事实和法律依据。请求驳回对被告胡磊的起诉，并由原告退还房屋首付款868965元及利息。
被告贺宇峰辩称，本案系商品房预售合同纠纷，其并非合同相对人，不是本案适格被告。该合同是在原告销售人员承诺只要在其指定的中介办理贷款就可以违规做成首套房贷的情况下，其未经被告胡磊授权签订了购房合同及相关告知书，并缴纳了首付款。从其与原告销售人员通话记录看，原告一直承诺只要在其指定的苏州麦禾投资管理有限公司（以下简称麦禾公司）办理贷款，贷款就能办下来，现贷款无法办理，过错完全在于原告。原告主张的违约金过高，若法院认定该合同有效，判决被告承担相应违约责任时，应调低违约金。原告收取了其交纳的首付款868965元，希望法院判决时予以一并处理。
经审理查明，2016年3月9日，原告保利隆威公司（出卖人）与买受人为被告胡磊的一方签订商品房买卖合同（编号：苏房商吴中合同201603090213）。合同约定，买受人向出卖人购买位于苏州吴中经济开发区××室商品房××套，建筑面积为119.60平方米，房屋总价为2868965元。合同第五条（付款方式）约定，买受人首期支付房屋总价款的30.29%，其余部分房款由买受人贷款支付，买受人自行选择贷款银行，同意按贷款银行要求向银行提供申请贷款所需要的资料，出卖人应协助买受人提供贷款所需要的资料。因买受人的原因导致在约定的付款日期未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在约定的付款日期届满后5日内，以自有资金或其他方式支付，并不承担本合同第七条约定的违约责任。若买受人在上述期限内仍不能付清的，出卖人有权解除本合同。因出卖人的原因导致买受人未能在约定的付款日期获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人有权单方书面通知出卖人解除合同。合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同第五条或附件三的约定向出卖人支付房价款的，按逾期时间，分别作如下处理：1、逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起，至出卖人实际收到逾期相应房价款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之一的违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，自出卖人解除合同通知书送达之日起30日内，已交房的买受人将房屋退还给出卖人，买受人应按本合同第四条约定房屋总价款的10%向出卖人支付违约金。合同第三十六条约定了解除合同的违约责任，本合同生效后，买卖双方任何一方无正当理由要求解除合同的，构成违约，除双方另行约定外，守约方有权要求继续履行合同，或者要求违约方按本合同约定承担违约责任，并按本合同第四条约定房屋总价款的10%赔偿对方损失。第三十条约定，买卖双方均可依据本合同行使单方解除合同权。单方解除合同后，被解除方应配合解除方办理注销本合同网上备案手续。该份合同的出卖人处盖有原告合同专用章，买受人处签有胡磊姓名，买受人抄录处书写：本人已知晓苏州市区相关购房政策，如果由于本人违反相关购房政策，愿意承担包括不能办理房地产转移登记在内的相应法律责任及经济责任。补充条款第二条约定，如选择贷款方式付款的，买受人应自本合同签订之日起7日内办妥银行按揭申请手续，并将申请银行贷款的全部资料（含提供办理按揭所需全部资料及签署相关文件）提交给按揭银行或按揭银行指定的第三方。买受人应在本合同签订之日起30日内办妥银行按揭手续，即通过按揭付清余款至出卖人银行账户。若贷款银行不能（含不同意贷款）在本合同约定时间内将贷款付至出卖人银行账户的，或银行实际发放贷款额度少于买受人申请贷款额度的，买受人应在合同约定的期限内将房款足额支付至出卖人银行账户；逾期未支付的，买受人按本合同第七条约定承担违约责任。买受人向出卖人推荐的银行申请贷款的，由买受人自行按照银行要求提供申请资料，出卖人不参与买受人与银行之间或者住房公积金管理机构的借贷交易、不保证买受人获得贷款。补充协议第十条中还约定，若因买受人原因导致本合同解除的，买受人应向出卖人支付本合同第四条约定房屋总价款10%的违约金并承担办理合同解除手续的全部费用，出卖人有权在买受人已支付的购房款中扣除该项违约金及相关费用。该份补充协议上亦盖有原告合同专用章、签有被告胡磊姓名。合同附件三中约定，买受人在签署本合同时支付首付款人民币868965元。余房款人民币2000000元，由买受人自主办理贷款支付。买受人须在本合同生效后30个日历天办理完毕贷款并将足额贷款划转至出卖人账号内。同日，上述商品房买卖合同进行了网上合同备案。
合同签订当天，原告还向买受人出具了告知书和自办按揭承诺书，告知书中明确要求买受人仔细阅读商品房买卖合同条款（特别是补充条款）及其附属文件，并对条款内容进行充分理解并达成一致后再签定合同，一旦签约，对双方都具有法律约束效力，发生约定的违约情形，将承担违约责任，不予退还定金或支付违约金。并要求买受人在签约前向专业人士或主管部门咨询是否属于“限购”对象，如是限购对象，购房后不能办理房屋产权登记；签约前向银行咨询是否属于“限贷”对象，能否办理购房贷款，购房后不能办理贷款将按合同承担违约责任。自办按揭承诺书的主要内容为：本人胡磊于2016年3月9日签署保利观湖国际35幢1105室，由于个人原因申请自办按揭贷款（银行前一栏空白处填写“麦和”），本人承诺于签约后5个日历天内至银行办理完毕所有贷款手续，签约后30个日历天之内办理完毕贷款并将足额的贷款划转至出卖方账号内，如本人未能按约定完成贷款手续，本人愿意按照合同约定承担相应违约责任，并承诺后期在办理产证中出现任何问题由本人自己承担。告知书和自办按揭承诺书签字处均签有胡磊姓名。当天，被告胡磊的丈夫贺宇峰通过POS机刷卡等方式支付购房款868965元，原告向其开具了发票，发票载明付款方为胡磊，发票上亦签有胡磊姓名。
此后，买受人未能按约支付余下房款。2016年8月10日，原告委托江苏智择律师事务所向被告发送律师函，主要内容为：限被告于收函之日起7日内支付购房款2000000元及逾期付款违约金，如逾期支付，则将通过法律途径追究被告的法律责任。
另查，被告胡磊与贺宇峰系夫妻关系。审理中，被告胡磊、贺宇峰均承认商品房买卖合同、告知书、自办按揭承诺书及发票上的“胡磊”由贺宇峰所签，日期为同一天，当时胡磊并不在苏州，告知书、自办按揭承诺书仅仅是原告为了应付相关部门的检查而让被告贺宇峰签的，内容也对其不公平。实际上按揭贷款的办理均是原告指定的麦禾公司办理的，其与销售人员林霖的通话中多次提及保利项目的卖方均是由麦禾公司统一办理。购房款868965元是通过贺宇峰银行卡支付，支付时胡磊并不知情，律师函邮寄凭证上留的是贺宇峰的手机号码，应该也是由贺宇峰签收。对此，原告称，其向公司经办业务员进行了核实，业务员陈述合同、发票上签名是被告胡磊本人所签。后其又称与林霖核实，销售人员称被告胡磊和贺宇峰一起至售楼处签订了涉案商品房买卖合同，按照正常流程应当是被告胡磊本人所签，并且也审核了胡磊身份证并录入个人信息，但因当时属于集中签约期，具体是由胡磊签名还是贺宇峰代签已经记不清楚，但胡磊和贺宇峰是夫妻关系，即使仅由一方签字或者存在贺宇峰代签的行为，通过后续的付款行为及曾经办理过按揭贷款，申请办理贷款时还提供了胡磊的征信报告，该征集报告必须是本人提供，故也应认为胡磊对于房屋买卖合同、承诺书、告知书等材料进行了追认，应当视为两被告的共同行为，涉案合同应属有效。
以上事实有原告提供的商品房预售许可证、商品房买卖合同、合同备案日期查询单、发票、律师函、结婚证复印件、告知书、自办按揭承诺书及庭审笔录予以证实。
审理中，被告胡磊陈述，其一直在南京生活，签订合同当天并不在场，也不知道贺宇峰要购买涉案房屋。被告贺宇峰陈述，整个买房过程都是其在办理，从接待、签署合同、备案都是贺宇峰与原告置业顾问林霖接触的，当时其想以自己名义购房，但因其是外地户口，名下在南京已有一套房屋，如果在苏州买房，按照当时政策，二套房首付比例不得低于40%，因为其没有那么多现金，林霖说以其妻子胡磊的名义购买涉案房屋可以做成首套房，首付比例为30%，故合同约定了首付比例为30.2%。其告知林霖名下已有一套房屋，贷款贷不下来，林霖说他们可以找专业贷款公司帮其做，之后其没有自己找银行贷款。签订合同后，其将相关资料提供给原告指定的麦禾公司，然后由该公司去办理贷款，具体去哪家银行办理的贷款其不知情。其和麦禾公司一起到交通银行申请办理过贷款。当时林霖承诺其能够办理出贷款所以其才签署了合同，现在贷款办不下来原告应当承担责任。另，贺宇峰也确认，其在申请办理贷款时，提供了结婚证、胡磊的身份证复印件以及征信报告，征信报告是其通过胡磊的手机登陆人民银行网站做了网上申请，然后截图，当时胡磊在住院。
被告方为证明其主张，提供如下证据材料：一、林霖的名片，证明林霖系原告方的置业顾问。二、张志宏的名片，证明原告安排麦禾公司办理贷款业务。三、光盘及文字整理资料，证明贺宇峰与林霖就购房、贷款相关问题进行了通话记录，证实贷款未审批通过，而且当时林霖也保证过贷款百分之百没有问题等内容。被告认为，2016年3月14日录音中，林霖陈述贷款是统办的，整个保利全部是和麦禾公司合作的；8月22日录音中，林霖要求把征信报告发给他，他去分析一下，张志宏必须要求在他们那边做；并称“从别的地方做，但我们财务都不行，他再协商。财务只能看到麦禾就是张志宏那边”；9月2日录音中，林霖称“他们是垄断下来的，只能找他们，全部外包给他们的”；9月9日录音中，林霖称“这种帮我做30%首付，张志宏和你也在，百分之一百能做下来，我配合了两次，他一直办不下来责任不在我”。贺宇峰称“以前一直是我们俩接触，售楼部当时那个条款，违约金万一银行贷款贷不下来，10%违约条款我不愿意签，但你告诉我，这个贷款麦禾百分之一百能搞定。当时我是不想签的，第二个张志宏说的，依我们条件做不了30%首付，但他说可以，但要2-3万手续费，我1万元钱都给他了”；10月12日录音中，由于张志宏贷款贷不下来，林霖称重新安排一家，并称“他和项目负责人关系非常好…基本上十拿九稳”；10月26日录音中，贺宇峰要求再谈一下，林霖答复“这个不是公司高层安排的，是我们项目负责人安排的，就是找他熟人去弄的，帮你确保能搞下来…不象张志宏那边”。
原告经质证认为，对贺宇峰的陈述不予认可，其并未为被告安排或推荐中介，也未承诺可以协助被告办下首付30%的贷款，对于林霖的名片没有异议，对张志宏的名片其并不清楚。录音文字整理稿件明显与录音内容不相符，对录音内容故意进行了大量删减，且被告未能提供原始录音设备，不能排除被告对录音资料进行有选择性的剪切，故对该组证据的真实证、合法性不予认可。被告在签订《商品房买卖合同》时选择自办按揭贷款，并委托麦禾公司替其办理贷款，根据录音内容显示，被告也向麦禾公司支付了10000元的费用，以便通过该公司尽快取得银行贷款，被告的这一行为系其自身选择，也是被告自身与麦禾公司达成的合意，与原告无关。原告作为商品房出卖方，并无保证被告成功获得贷款的义务，在被告选择自办按揭贷款的情况下，只关心被告购房款何时支付，至于被告选择哪家贷款银行，通过何种方式办理贷款，原告并不关心。正是因为被告不补齐贷款资料，逾期向原告支付购房款，林霖才多次帮被告进行沟通，要求被告补齐贷款材料，但被告一直借故推脱未能补齐，导致贷款不能。被告在签订合同时已明确知晓合同内容及办理贷款的义务，原、被告双方间的权利义务以合同为准，置业顾问超过合同范围对被告的陈述并不能代表原告。
庭审中，经本院释明，原告认为对本案证据材料中被告胡磊的签名之真伪没有必要进行鉴定，并要求两被告承担违约责任。被告则认为由于原告原因导致未能办下贷款，其无力支付剩余房款，不愿意继续履行合同。
本院认为，本案所涉商品房买卖合同、补充协议、告知书、自办按揭承诺书及发票上虽然签有被告胡磊姓名，但俩被告均否认系胡磊本人所签，并确认是被告贺宇峰代签，对此，原告虽不予认可，但其在第一次庭审中称与业务员核实后确认系胡磊本人所签，后又称与销售人员林霖核实后确认俩被告一起到场但具体是谁签名记不清了，原告的陈述前后不一致且存在不合理之处，对合同上胡磊签名的真实性既未承认也未否认，经本院释明后原告又不同意鉴定，故应由原告对此承担举证不能的不利后果。据此本院采信俩被告意见，认定上述包括商品房买卖合同在内的购房材料上胡磊签名均系由被告贺宇峰代签。根据被告贺宇峰陈述，其本欲以自己名义在苏州购房，只是因为根据当时信贷政策购买二套房的首付比例不能低于40%，其在原告销售人员承诺以其妻子名义购房可以做成首套房的情况下，才以胡磊名义签订合同并在合同上代签胡磊姓名。据此可以认定，被告贺宇峰具有购买涉案房屋的意思表示，并以胡磊名义与原告签订了商品房买卖合同，贺宇峰系涉案房屋的实际购买人，也是涉案商品房买卖合同的签订人，该商品房买卖合同对其应有法律约束力。被告胡磊虽称其对贺宇峰购房并不知情，但其与被告贺宇峰系夫妻关系，被告贺宇峰确认其在苏州购房进行投资，也向原告提供了被告胡磊的购房所需身份资料，签订合同后被告贺宇峰通过刷卡等支付了首付款，金额达868965元，并且之后还以胡磊名义向交通银行申请办理贷款，向银行提供了胡磊的个人身份资料及征信报告，贺宇峰还称征信报告是其通过胡磊的手机登陆人民银行网站做了网上申请。以上事实可以证明胡磊对贺宇峰签订合同购买房屋的事实是明知并且认可的，涉案商品房买卖合同是原告与俩被告的真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，对原告及被告贺宇峰、胡磊均具有约束力。
根据商品房买卖合同约定，因买受人的原因导致在约定的付款日期未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在约定的付款日期届满后5日内以自有资金或其他方式支付，如买受人在上述期限内仍不能付清的，出卖人有权解除本合同。补充条款中约定，如选择贷款方式付款的，买受人应在签订合同之日起30日内办妥银行按揭手续向原告付清余款。现被告在支付首付款后，未能获得银行贷款并导致其未按约支付余下房款，根据合同约定及告知书、自办按揭承诺书内容，均明确由买受人自行选择银行办理按揭贷款，并且在不能获得贷款的情况下以自有资金支付，被告虽称原告指定麦禾公司作为贷款中介并承诺可按首套房办理按揭贷款，尽管自办按揭承诺书中的银行前一栏空白处填写了“麦禾”，可认定原告向买受人推荐了办理贷款的中介机构，但被告是否能够取得贷款仍取决于其自身条件，即使原告销售人员或中介人员对其有所允诺，也不足以变更合同约定之权利义务。鉴于被告未提供证据证明原告保证其能获得所需贷款，其提供的电话录音，原告不予认可，且录音时早已超过合同约定的付款期限，不足以证明被告未能办理按揭贷款并导致无法支付房款的责任归于原告。被告贺宇峰对自身合同义务的履行及相应的贷款政策变化风险应当能够充分预见，在签订合同时其已知晓调控政策，并且根据当时调控政策其仍可取得按揭贷款，只是首付比例上浮，故逾期付款的责任在于被告方，被告已构成违约，原告有权依约解除合同。因原告在审理中变更诉讼请求要求解除涉案商品房买卖合同，故本院确定合同解除时间为变更诉讼请求申请书送达被告之日即2017年7月18日。现原告要求被告依据合同约定的房屋总价款的10%支付违约金，被告抗辩认为违约金过高，本院认为，基于原告未能认真审核签约情况，并且在要求被告自办按揭同时又向买受人推荐中介机构存在不规范之处，本着违约金补偿性为主、兼顾惩罚性的原则，根据本案实际情况酌定将违约金调整为房屋总价款的5%，即为143448元。因被告贺宇峰在签订合同后已向原告支付首付款868965元，鉴于涉案商品房买卖合同应予解除，为避免讼累，故在扣除上述违约金后，原告应退还被告购房款725517元。合同解除后，俩被告应协助原告办理涉案合同的网上备案注销手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原、被告于2016年3月9日签订的商品房买卖合同（编号为苏房商吴中合同201603090213）自2017年7月18日解除。被告胡磊、贺宇峰于本判决生效之日起三日内协助原告苏州保利隆威置业有限公司办理上述商品房买卖合同的网签备案注销手续。
二、被告胡磊、贺宇峰支付原告苏州保利隆威置业有限公司违约金143448元，该款直接在被告已支付原告的购房款868965元中扣除，尚余购房款725517元由原告于本判决生效之日起十日内退还给被告贺宇峰。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币23242元，由原告苏州保利隆威置业有限公司负担442元，被告胡磊、贺宇峰负担22800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审 判 长 肖仁刚
人民陪审员 金 玲
人民陪审员 杨 琴
二〇一七年九月六日
书 记 员 徐姝玢