湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终3564号
上诉人（原审原告、反诉被告）：雷伶俐，女，1987年8月28日出生，汉族，住湖北省孝昌县，
委托诉讼代理人：许开秀，湖北多能律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉华虹置业有限公司，住所地武汉市黄陂区滠口经济开发区许庙村。
法定代表人：许雷强，该公司经理。
委托诉讼代理人：王慧明，该公司副总经理。
原审第三人：中国银行股份有限公司武汉江汉支行，住所地武汉市江汉区新华路314号。
负责人：高均平，该支行行长。
上诉人雷伶俐、武汉华虹置业有限公司（以下简称华虹置业）因与原审第三人中国银行股份有限公司武汉江汉支行（以下简称中国银行江汉支行）商品房销售合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2017）鄂0116民初1986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
雷伶俐上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判支持雷伶俐的一审全部诉讼请求；2、本案的全部诉讼费用由华虹置业承担。事实与理由：一、一审判决程序严重瑕疵，中国银行江汉支行一审到庭参加了诉讼，且对首付款收据和发票进行了说明，一审法院称其未到庭参加诉讼，程序严重违法。二、一审判决认定的事实与客观事实严重不符，且违背客观常识，缺乏证据支持。1、中国银行江汉支行在一审庭审中已经说明：银行对雷伶俐发放贷款的前提是雷伶俐的首付款应支付完毕，涉案房屋的银行按揭贷款在2015年就已经办理，且雷伶俐一直还款至今，对于雷伶俐多付的4000元，华虹置业的代理人说是其给雷伶俐办理按揭时垫付首付款的资金占用费，上述事实足以说明雷伶俐已经付清了首付款。2、一审法院没有查清《三成首付付款协议》与《武汉市商品房买卖合同》之间的关系，关于首付款的支付和违约应该按照《三成首付付款协议》的内容来履行，《三成首付付款协议》第3条、第4条约定的“交房前”应理解为交房的同一天交清款项及收房。因华虹置业的原因至今未交房给雷伶俐，其不能解除合同及要求违约金，相反，华虹置业应向雷伶俐交付房屋并支付逾期交房的违约金。3、一审法院查明的“因收件人外出邮件被退回”及“华虹置业于2017年4月1日前亦多次通过电话等方式通知雷伶俐交纳所欠款项，但雷伶俐至今未付所欠款项”的事实没有任何证据证明，且挂号信被退回并不是因为收件人外出的原因，而是因为华虹置业记错了地址和联系方式，一审法院歪曲事实真相，严重侵害了上诉人的权益。4、一审法院没有查清华虹置业是否通知交房的事实。合同约定的交房时间为2016年6月28日，当时华虹置业并不符合交房条件，华虹置业于2016年12月8日才取得竣工验收备案证，在取得竣工验收备案证后，华虹置业并没有通知雷伶俐收房。
华虹置业辩称：一、一审判决程序合法，中国银行江汉支行的人员虽然参加了一审庭审，但没有带授权委托手续。二、雷伶俐在一审判决后未经华虹置业同意，将其首付款剩余部分汇至银行向华虹置业发放贷款的账户，华虹置业对此不予认可。三、一审已经查清了首付款协议与房屋买卖合同之间的关系，华虹置业在一审中也已提交雷伶俐被催款的证据。四、华虹置业通过电话、短信、微信群等各种方式通知业主收房，且在涉案房屋取得竣工验收备案证后，雷伶俐本人也来过售楼部与华虹置业交涉过违约金事宜。综上，请求驳回雷伶俐的上诉。
华虹置业上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判解除雷伶俐与华虹置业签订的《武汉市商品房买卖合同》，并判令雷伶俐向华虹置业支付违约金13500.9元；2、本案的一、二审诉讼费用由雷伶俐承担。事实与理由：一、雷伶俐至今拖欠房款95021元，严重违约，合同约定的解除条件已经成就，华虹置业有权解除商品房买卖合同。一审判决驳回华虹置业的反诉请求，违反了合同法第九十三条第二款的规定，适用法律明显错误。二、一审判决违反了民法规定的自愿原则，违反了《中华人民共和国民法总则》第五条等法律的规定，没有尊重当事人的意思自治。三、一审判决对解除合同进行司法干预，事实和理由不充分且无法律依据，有违公平原则。
雷伶俐辩称：一、《三成首付付款协议》是对《武汉市商品房买卖合同》付款方式及违约条件的变更，应以《三成首付付款协议》来评判是否违约。首付款协议中约定的是买受人在出卖人交房前付清房款，雷伶俐要求华虹置业交房时，华虹置业不交房，反而要求雷伶俐支付违约金，无奈之下雷伶俐才起诉。二、华虹置业没有证据证明其在取得竣工验收备案证后履行了通知交房的义务，双方合同对通知收房的方式约定为书面挂号信或报纸，而雷伶俐并未收到过挂号信，后华虹置业以群发短信的方式通知业主收房，但雷伶俐并未收到该短信，雷伶俐是通过别的业主得知可以收房以后，去售楼部要求华虹置业交房，但华虹置业不仅不交房，反而要求雷伶俐支付违约金，因此华虹置业所称支付违约金的条件并不成就。三、华虹置业解除合同的条件不成就，雷伶俐一直要求交房款收房，是华虹置业拒绝，并要求雷伶俐支付违约金。综上，请求驳回华虹置业的上诉。
中国银行江汉支行未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。
雷伶俐向一审法院起诉请求：1、判令华虹置业向雷伶俐支付自2016年6月28日起至2017年4月18日止的逾期交房违约金39692元，并自2017年4月19日起计算至实际交房之日止；2、判令华虹置业于本案起诉之日立即向雷伶俐交付涉案房屋，并办理相关交房结算手续；3、判令华虹置业承担本案诉讼费用。
华虹置业向一审法院反诉请求：1、解除双方于2015年3月14日签订的编号为黄140404942的《武汉市商品房买卖合同》；2、判令雷伶俐向华虹置业支付违约金13500.9元；3、判令雷伶俐承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年12月7日，雷伶俐为购买华虹置业开发的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区许庙村华虹领航城第办公A(3栋)幢4层54号商品房，向华虹置业交纳了购房定金20000元。
2014年12月14日，双方签订了一份《三成首付付款协议》，约定雷伶俐所购房屋总价款450030元，其中首付款230030元分三期支付：第一期120000元，于2014年12月14日前交纳；第二期15009元，于2015年3月14日前交纳；第三期95021元，于2016年6月28日前交纳。协议同时约定，雷伶俐向华虹置业交纳4000元资金占用费，华虹置业向其开具收据；如雷伶俐在交房前未交清首付款，华虹置业有权拒绝交付房屋，逾期超过十个工作日，华虹置业有权解除合同；如雷伶俐在交房前未交清首付款，则每逾期一天，按日息万分之六的标准每月向华虹置业支付欠款利息，直到交清欠款为止……协议签订后，雷伶俐向华虹置业交纳了购房款100000元。
2015年3月14日，雷伶俐向华虹置业交纳了购房款15009元，并支付了资金占用费4000元，华虹置业向其出具了收据。同日双方签订了一份编号为黄140404942的《武汉市商品房买卖合同》，约定由雷伶俐购买华虹置业开发的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区许庙村华虹领航城第办公A(3栋)幢4层54号商品房，房屋总价款450030元，华虹置业应在2016年6月28日前，将符合下列条件的商品房交付雷伶俐使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收……4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续……华虹置业逾期交房超过60日后，雷伶俐要求继续履行合同的，合同继续履行，华虹置业自约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按日向雷伶俐支付已付购房款万分之三的违约金。合同同时约定，商品房达到交付使用条件后，华虹置业应将办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件等内容书面通知雷伶俐。双方另在合同附件六中约定，雷伶俐采用贷款方式付款，首付款230030元于签订合同当日支付，余款220000元办理银行按揭贷款，雷伶俐未按约定付清全部款项，华虹置业有权迟延交付且不承担违约责任。
2015年4月17日，为使雷伶俐能够成功办理银行按揭贷款，华虹置业开具收据一份，载明收到雷伶俐首付款230030元，因雷伶俐尚欠第三期首付款95021元，华虹置业未向其交付该收据。
2015年4月29日，雷伶俐与中国银行江汉支行签订了一份《个人商业用房贷款合同》，约定由雷伶俐向中国银行江汉支行抵押贷款220000元用于购买涉案房屋。华虹置业将2015年4月17日开具的收据直接提交给了中国银行江汉支行。后中国银行江汉支行按约定发放了贷款220000元。
2016年6月25日，华虹置业向雷伶俐邮寄了一份《交房通知书》，要求其补齐房屋欠款95021元，并交付房屋差价8280.43元，于2016年7月6日至2016年7月10日期间办理收房手续。因收件人外出邮件被退回。华虹置业于2017年4月1日前亦多次通过电话等方式通知雷伶俐交纳所欠款项，但雷伶俐至今未付所欠款项。
合同履行过程中，涉案小区因受周边道路施工、地铁建设及暴雨渍水等影响，未能如期完工。2016年12月8日，涉案房屋取得了《工程竣工验收备案证明书》。2016年12月9日，华虹置业以短信方式向业主通知收房，雷伶俐仍未付清所欠款项，华虹置业亦未向其交付涉案房屋。
一审法院认为，雷伶俐与华虹置业签订的《三成首付付款协议》及《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，协议及合同均成立且有效。本案的争议焦点有：一、雷伶俐是否已按约定履行付款义务；二、华虹置业是否应当承担逾期交房责任；三、华虹置业是否有权解除《武汉市商品房买卖合同》，并要求雷伶俐支付违约金。
一、雷伶俐是否已按约定履行付款义务。一审法院认为，双方对雷伶俐已付前两期首付款共计135009元，并通过银行按揭贷款支付购房款220000元的事实无异议，争议部分为欠款95021元是否已付或是否属于购房款。一审庭审中雷伶俐以华虹置业开具给中国银行江汉支行的首付款收据复印件为证拟证实其已经付清首付款，但未提交收据原件，其诉称原件丢失的意见与华虹置业、中国银行江汉支行持有三联收据原件的事实互相矛盾，故一审法院不予采信。雷伶俐诉称欠款95021元已转化为对华虹置业的借款，但华虹置业不予认可，《三成首付付款协议》中亦未表明双方有借贷关系的合意，因雷伶俐首付款分期支付，华虹置业要求其支付资金占用费4000元亦符合常理，但不能据此认为所欠购房款已转化为借款，故对其意见一审法院不予采纳。综上，雷伶俐尚欠华虹置业购房款95021元，未履行全部付款义务。
二、华虹置业是否应当承担逾期交房责任。一审法院认为，根据《三成首付付款协议》，雷伶俐应在2016年6月28日前交纳第三期首付款95021元，否则华虹置业有权拒绝交房；雷伶俐认为协议约定的“交房前未交清首付款”应理解为华虹置业实际通知其办理房屋交接的时间之前。一审法院认为，对协议约定的“交房前”进行理解时，应当按照所使用的词句，结合协议的上下文、行为的性质和目的、交易习惯以及诚信原则，确定其意思表示的真实含义。根据协议约定，第三期首付款的支付时间已经明确为2016年6月28日前，该时间亦是双方签订的《武汉市商品房买卖合同》约定的交房时间，双方在签订协议时不可能预料到华虹置业一定会有逾期交房的问题，因此“交房前”应当理解为协议及合同载明的约定交房时间2016年6月28日。同时，即使华虹置业逾期交房，雷伶俐在履行完付款义务后可就逾期交房的问题向华虹置业主张逾期交房违约责任，不能视为支付第三期首付款时间的当然顺延。是此，雷伶俐违约在先，华虹置业根据双方签订的《三成首付付款协议》及《武汉市商品房买卖合同》约定，拒绝向其交付涉案房屋，符合约定。故对雷伶俐要求华虹置业承担逾期交房违约金并履行交房义务的诉讼请求，一审法院不予支持。
三、华虹置业是否有权解除《武汉市商品房买卖合同》，并要求雷伶俐承担违约金。一审法院认为，根据合同法的规定，法定解除条件或约定解除条件成就时，双方或一方可以要求解除合同。本案中，华虹置业以雷伶俐未按约定付清首付款为由，要求解除双方签订的《武汉市商品房买卖合同》，并要求雷伶俐按约定支付违约金，属于按约定解除合同。虽然雷伶俐有逾期支付购房款的行为，但从合同履行来看，双方均有促成合同目的实现的积极行为。雷伶俐支付了两期首付款，办理了银行按揭贷款，履行了主要合同义务；华虹置业亦在雷伶俐尚未付清首付款的前提下促成银行按揭贷款的办理。双方因对合同认识的偏差及对出现逾期交房情形的担忧，致使合同未能如约履行。如果据此解除双方签订的《武汉市商品房买卖合同》，不仅不利于商品房销售行为、银行按揭贷款行为等交易安全，而且在目前房屋明显增值的背景下亦会使双方利益严重失衡。综上，一审法院认为，对约定解除应当进行适当司法干预，对华虹置业解除《武汉市商品房买卖合同》，并要求雷伶俐支付违约金的反诉请求，一审法院不予支持，华虹置业可在本案裁决后选择其他方式主张违约责任。
本案裁决后，双方应恪守诚实信用原则，积极履行合同义务，促成合同目的实现。据此，经合议庭合议，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百四十二条之规定，判决：一、驳回雷伶俐的诉讼请求。二、驳回武汉华虹置业有限公司的反诉请求。一审案件受理费8646元，由雷伶俐负担；一审反诉费4126元，由武汉华虹置业有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
雷伶俐向本院提交（2018）鄂01民终1139号民事判决书、（2018）鄂01民终1143号民事判决书及（2018）鄂01民终1154号民事判决书，拟证明已有生效判决认定首付款协议变更了《武汉市商品房买卖合同》中关于付款方式与违约条件的约定。经质证，华虹置业对雷伶俐提交证据的意见为：真实性无异议，认可其证明目的，首付款支付及相关违约责任应以首付款协议为准。本院认为，华虹置业对雷伶俐提交证据的真实性及证明目的均无异议，本院对雷伶俐提交的证据予以采信。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审中，雷伶俐陈述其已于2018年1月2日将剩余购房款支付至华虹置业账户。华虹置业认可其在上诉后收到了雷伶俐支付的剩余首付款，但认为雷伶俐是未经其许可支付的。对于首付款的支付以及首付款支付的违约责任，雷伶俐与华虹置业均认可应以《三成首付付款协议》为准。
本院认为，雷伶俐与华虹置业签订的《三成首付付款协议》及《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约全面履行义务。
雷伶俐上诉认为，中国银行江汉支行已对其发放了贷款，且雷伶俐多支付了4000元资金占用费等事实足以说明雷伶俐已经付清了首付款，但关于雷伶俐是否支付了《三成首付付款协议》中约定的第三期首付款95021元，应由雷伶俐承担举证责任。一审中，雷伶俐并未提交其支付该期首付款的收据原件，该收据原件系由华虹置业、中国银行江汉支行持有。对于雷伶俐支付4000元的资金占用费，《三成首付付款协议》中并未表明双方有借贷关系的合意，华虹置业亦不认可双方已经转化为借贷关系。故雷伶俐在一审中提交的证据不足以证明其已经将95021元首付款支付给华虹置业，一审认定雷伶俐尚欠华虹置业购房款95021元，未履行全部付款义务，符合民事诉讼的证据采信标准。双方签订的《三成首付付款协议》约定了“如买受人在出卖人交房前未交清首付款，出卖人有权拒绝将房屋交付买受人”，一审依据协议的上下文、行为的性质和目的、交易习惯以及诚信原则，结合双方《武汉市商品房买卖合同》中约定的交房时间为2016年6月28日，认定《三成首付付款协议》中的“交房前”应当理解为约定的交房时间2016年6月28日之前，并无不当。雷伶俐认为“交房前付清首付款”应理解为交房的同一天交清款项及收房，由于华虹置业不能按期交房，雷伶俐在华虹置业交房前可以拒绝付款的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予采纳。在华虹置业未取得涉案房屋竣工验收备案证明文件之前，雷伶俐并未依约支付第三期首付款95021元，故华虹置业有权迟延交付房屋，其不存在逾期交房的违约行为，雷伶俐上诉请求华虹置业承担逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，对其该项上诉请求，本院不予支持。
华虹置业上诉认为雷伶俐未按照约定的时间第三期首付款95021元，合同约定的解除条件已成就，华虹置业有权解除商品房买卖合同，但综合分析本案合同履行情况，双方当事人前期均有促成合同目的实现的积极行为，系因对合同认识的偏差以及业主方对逾期交房情形的担忧，致使合同未能如约履行。考虑到涉案房屋按揭贷款已经发放，合同主要义务已经履行，一审从维护交易安全及衡平双方利益出发，对合同的约定解除进行适当司法干预，并无不当。对于华虹置业要求解除合同并按照《武汉市商品房买卖合同》第七条的约定支付违约金的上诉请求，本院不予支持，双方应继续履行合同。对于雷伶俐逾期支付房款的行为，华虹置业可选择其他方式另行主张违约责任。
本案一审判决后，雷伶俐已付清全部购房款，故华虹置业应向雷伶俐交付房屋，对于雷伶俐要求华虹置业履行交房义务的上诉请求，本院予以支持。
综上所述，华虹置业的上诉请求不能成立，雷伶俐的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市黄陂区人民法院（2017）鄂0116民初1986号民事判决第二项；
二、撤销湖北省武汉市黄陂区人民法院（2017）鄂0116民初1986号民事判决第一项；
三、武汉华虹置业有限公司于本判决生效之日起二十日内将编号为黄140404942的《武汉市商品房买卖合同》中约定的房屋交付雷伶俐（房屋坐落：武汉市黄陂区盘龙经济开发区许庙村华虹领航城第办公A(3栋)幢4层54号）；
四、驳回雷伶俐的其他诉讼请求。
一审案件受理费8646元，由雷伶俐负担；一审反诉费4126元，由武汉华虹置业有限公司负担。
二审案件受理费12772元，由雷伶俐负担8272元，武汉华虹置业有限公司负担4500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 薇
审 判 员 李 瑜
审 判 员 胡丹丹
二〇一八年六月二十八日
法官助理 汪丽玲
书 记 员 Ｘ Ｘ