苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0506民初5544号
原告钱满平，女，1973年10月9日生，汉族，住江西省九江市星子县。
委托代理人付先兵，江苏双泽律师事务所律师。
委托代理人薛立辉，江苏双泽律师事务所实习律师。
被告苏州和惠电子有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎金桥工业园。
法定代表人高林华。
诉讼代表人苏州和惠电子有限公司管理人江苏久顺律师事务所负责人陆费红。
委托代理人周大伟、董轶明，江苏久顺律师事务所律师。
原告钱满平诉被告苏州和惠电子有限公司（以下简称和惠电子公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案受理后，依法由审判员史华松适用简易程�公开开庭进行了审理，后依法裁定转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告钱满平的委托代理人付先兵、薛立辉，被告和惠电子公司的委托代理人周大伟、董轶明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钱满平诉称，2014年2月10日，其与被告签订《工业厂房租赁合同》一份，约定被告将苏州市吴中区木渎镇金枫南路xxx号部分厂房出租给其使用，租赁期限自2014年2月10日起至2024年2月9日止；双方确认原告以被告应给付的欠款290万元冲抵10年租金276万元和保证金14万元（共计290万元），一次性付清10年租金和保证金。和惠电子公司管理人于2016年7月25日向其发出《租赁解除通知书》，通知解除租赁合同，并要求其在收到解除通知之日起30日内搬离租赁厂房。由于本案所涉租赁合同属其已履行完毕、被告尚未履行完毕的合同，不属于《中华人民共和国企业�产法》规定的双方均未履行完毕的合同，破产管理人无权单方解除该租赁合同，且破产管理人单方解除租赁合同的行为不利于提高被告的财产价值及债权清偿比例，增加了被告应当承担的公益债务和破产债权金额。继续履行租赁合同符合全体债权人的利益，不影响破产管理人对出租厂房的变价处置。关于出租厂房的抵押权与租赁权的权利冲突，破产管理人不是主张权利的适格主体。故请求判决：一、确认和惠电子公司管理人解除原、被告之间的《工业厂房租赁合同》的行为无效；二、被告继续履行《工业厂房租赁合同》。
被告和惠电子公司辩称，苏州市吴中区人民法院于2016年6月27日依法裁定受理被告和惠电子公司破产清算一案，并于同年7月1日指定江苏久顺律师事务所担任和惠电子公司管理人。租赁合同系继续性合同，除支付租金外，原告作为承租人还�履行按约使用租赁物、妥善保管租赁物、租赁期满返还租赁物等其他义务，本案租赁合同系双方当事人均未履行完毕的合同，故按照《中华人民共和国企业破产法》相关规定，其有权解除与原告之间的租赁合同。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。其早在2012年6月就办理了涉讼房屋的最高额抵押登记，抵押权人为苏州银行股份有限公司虎丘支行（以下简称苏州银行虎丘支行），本案租赁合同缔结在后，故涉讼房屋租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权人苏州银行虎丘支行已向管理人申报债权，并要求以涉讼房屋实现抵押权，管理人依法负有管理和处分破产企业财产的职责，故其解除与原告的租赁合同符合法律规定。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年2月10日，原、被告签订《工业厂房租赁合同》一份，约定被告将登记在其名下的苏州市吴中区木渎镇金枫南路xxx号房屋（对应苏房权证吴中字第××号房屋所有权证，房屋建筑面积3408.35平方米，实际租用2-4层2556.2625）出租给原告进行管理转租，租赁期限自2014年2月10日起至2024年2月9日止；以被告应给付原告的欠款290万元冲抵10年租金276万元和保证金14万元（共计290万元），一次趸交方式支付；租赁期间发生的水、电、煤气、电话通讯等费用由原告负担；原告发现该厂房及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知被告修复；租赁期间，原告应合理使用并爱护该厂房及附属设施，因原告使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，原告应负责维修；原告可以根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构；租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态。审理中，原告确认《工业厂房租赁合同》签订后，涉讼房屋一直由其进行转租和管理。
另查明，本院于2016年6月27日作出（2016）苏0506民破4号民事裁定书，裁定受理安徽省第一建筑工程公司苏州分公司对和惠电子公司的破产清算申请，并于同年7月1日作出（2016）苏0506民破4号决定书，指定江苏久顺律师事务所担任和惠电子公司管理人。
又查明，2016年7月25日，和惠电子公司管理人向原告发出《租赁解除通知书》，通知解除原、被告于2014年2月10日签订的《工业厂房租赁合同》，并要求原告在收到解除通知之日起30日内搬离租赁厂房，就解除合同所造成的实际损失，可向管理人申报债权。原告确认于次日收到该《租赁解除通知书》。
再查明，2012年6月，被告以涉讼房屋为苏州市胜佳电脑刺绣设备有限公司向苏州银行虎丘支行的借�提供抵押担保，并办理了涉讼房屋的抵押登记，苏房权证吴中字第××号房屋对应他项权证号为苏房他证吴中字第××号，登记被担保主债权数额300万元，房屋抵押权人为苏州银行虎丘支行。2014年10月22日，苏州市中级人民法院作出（2014）苏中商初字第00206号民事调解书，确定由苏州市胜佳电脑刺绣设备有限公司于2014年10月31日前归还苏州银行虎丘支行借款本金2100万元及相应利息等；如苏州市胜佳电脑刺绣设备有限公司逾期未能履行付款义务，苏州银行虎丘支行有权对和惠电子公司名下坐落于苏州市吴中区木渎镇金枫南路xxx号的七座房产（他项权证号分别为苏房他证吴中字第00XXXX**、00XXXXX2、00XXXXX3、00XXXXX4、00XXXXX5、00XXXXX6、00XXXXX7号）以折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在2100万元的范围内优先受偿。该案此前已申请强制执行，本院裁定受理破产清算申请后，苏州银行虎丘支行向管理人申报债权，并要求对涉讼房屋实现抵押权。
以上事实，有借款合同、转账凭证、《工业厂房租赁合同》、房屋所有权证、房屋登记信息、《租赁解除通知书》及邮件回执、本院（2016）苏0506民破4号民事裁定书、决定书，苏州市中级人民法院（2014）苏中商初字第00206号民事调解书及该案执行裁定书、苏州银行虎丘支行情况说明、邮寄凭证、债权申报登记表、债权明细及本案庭审笔录等予以证实。
本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。本案所涉的房屋租赁合同系继续性合同，除支付租金外，原告作为承租人还需继续按照合同履行按约使用租赁物、妥善保管租赁物、租赁期满返还租赁物等义务，属于《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定的“破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”，故管理人根据该法规定解除原、被告之间的《工业厂房租赁合同》符合法律规定。此外，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，抵押权登记在先的抵押权人苏州银行虎丘支行已向管理人申报债权，并主张对涉讼房屋实现抵押权。管理人依法负有管理和处分破产企业财产的职责，管理人解除原、被告之间的《工业厂房租赁合同》与抵押权人苏州银行虎丘支行主张依法实现抵押权的利益指向是一致的，解除租赁合同符合抵押权人的利益诉求。综上，管理人解除原、被告之间的《工业厂房租赁合同》符合法律规定，故原告要�确认管理人解除原、被告之间的《工业厂房租赁合同》的行为无效、被告继续履行原、被告签订的《工业厂房租赁合同》的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。原告可依法申报债权。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第二十五条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，判决如下：
驳回原告钱满平的诉讼请求。
案件受理费人民币23360元，由原告钱满平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏福路支行；户名：苏州市中级人民法院；帐号：10×××76。
审 判 长 史华松
代理审判员 王 凡
人民陪审员 徐国峰
二〇一七年六月十四日
书 记 员 张 琳