广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终1107号
上诉人（原审被告）：何迪全，住广州市荔湾区。
委托诉讼代理人：莫春英，广东君直律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙丽丽，广东君直律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：胡元强，住深圳市宝安区。
委托诉讼代理人：李德智，广东登丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：庄文俊，广东登丰律师事务所实习律师。
上诉人何迪全因与被上诉人胡元强物权保护纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2016)粤0103民初5214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
何迪全上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.胡元强承担本案诉讼费。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。何迪全与胡元强之间并非不定期租赁关系，而是基于拆迁而导致的永久租赁。根据“买卖不破租赁”的原则，胡元强在购买讼争房屋之后，应该继承五洲城公司的权利义务，继续履行出租义务。且何迪全与西关公司、五洲城公司的租赁关系并不是常规意义上的租赁关系，而是公房租赁关系，何迪全在2005年10月之前一直是按照公房的租金标准缴纳租金。公房租赁不应单纯适用《合同法》关于租赁合同的规定，而应参考公房租赁管理的相关办法，综合考虑政府部门的政策影响。且1989年尚未出台现行《合同法》与《物权法》，不存在最长租赁期限为20年的规定。本案不能依据现行的《合同法》认为何迪全与西关公司、五洲城公司是不定期租赁关系，也不能进而认定何迪全与胡元强之间也是不定期租赁关系。二、1989年何迪全的母亲与西关公司签署拆迁安置协议后，并无签订租赁合同，但西关公司明确说明讼争房屋是永租的。讼争房屋由西关公司以物抵债给五洲城公司之后，五洲城公司也默认了永久租赁关系，胡元强购买讼争房屋时应当知悉何迪全对讼争房屋有永久租赁关系。讼争房屋是在何迪全不知情的前提下被五洲城公司拍卖的，何迪全的优先购买权由于五洲城公司未履行告知义务而受到侵犯。但是一审法院忽略了胡元强购买讼争房屋的价格是完全不符合市场价值的极低价格，也就是公房转让的价格，可见胡元强购买的房屋本就附随了让何迪全等住户的永久租赁的义务。三、即使法院认为讼争房屋已转为私房性质，且胡元强要求何迪全搬离的情况下，胡元强应当对居住在内的住户进行补偿。综上，请求法院依法改判或调解，以保护双方权益。
胡元强二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。根据谁主张谁举证的原则，何迪全没有提交证据应当承担举证不能的不利后果。
胡元强向一审法院起诉请求：一、解除胡元强、何迪全之间关于广州市荔湾区xx路xx街xx号xxx房的不定期租赁合同关系，何迪全立即将涉案房产交还给胡元强；二、何迪全向胡元强支付涉案房产的租金，租金自2014年12月起计至涉案房产交还之日止（月租金为313.25元）；三、本案诉讼费用由何迪全承担。
一审法院经审理查明：荔湾区中山八路周门街35号905房是登记在胡元强名下的房产。
2008年，一审法院受理胡元强起诉何迪全房屋搬迁、清租纠纷一案，案号为（2008）荔法民三初字第2502号。该案查明：何迪全原承租广州市光复北路三甫水脚11号之一302房屋，1988年10月广州市西关建设开发公司（以下简称西关公司）征用上述房屋。后西关公司安排何迪全回迁广州市荔湾区xx路xx街xx号xxx房。何迪全与西关公司没有签订租赁合同。何迪全每月向西关公司交纳租金至2005年11月。2005年8月30日广州市中级人民法院以（2003）穗中法执字第817-6号民事裁定书裁定西关公司的包括讼争房屋在内的23套房屋按现状以物抵债转给广州市五洲城房产开发有限公司。2007年2月10日，胡元强与深圳市英纳拍卖行有限公司签订《拍卖成交确认书》以不交吉价购买得讼争房屋。2008年6月2日，胡元强领取了讼争房屋的房地产权证。何迪全没有向胡元强交纳过租金。该案根据“买卖不破租赁”原则，认定胡元强应承继西关公司的权利义务，且何迪全不具备搬迁条件，故对于胡元强要求何迪全搬迁退房的诉讼请求不予支持。但何迪全应按私房租金标准向胡元强支付使用金。为此判决：一、何迪全从2008年6月2日至本判决发生法律效力之日止的房屋租金，由胡元强向房管部门申请按同期私房租金标准评定，何迪全在评定后10日内一次性清缴给胡元强。二、驳回胡元强的其他诉讼请求等。判后，胡元强和何迪全均不服，提起上诉，本院作出维持原判的处理。之后，何迪全向胡元强交租至2014年11月。
讼争房屋现由何迪全及其儿子二人居住。目前何迪全没有房屋可供搬迁。
2010年4月6日，广州市荔湾区房屋租金评估答复书，广州市荔湾区中山八路周门街35号905房的租金评估结果，月租金313.25元。
一审法院认为：胡元强是荔湾区xx路xx街xx号xxx房的产权人，依法对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。胡元强于2008年6月2日取得房屋产权后，于2008年向一审法院提起（2008）荔法民三初字第2502号案诉讼，该案一、二审判决书均以胡元强应延续原租赁关系，且何迪全当时不具备搬迁条件为由，驳回胡元强要求何迪全搬迁的诉讼请求。之后何迪全继续使用案涉房屋并向胡元强交纳租金，双方建立不定期租赁关系。然而，胡元强作为案涉房屋的产权人，其合法权益也应受法律保护，现胡元强取得案涉房屋产权已达7年之久，且何迪全自回迁后在案涉房屋居住已超过20年，现胡元强再次起诉主张解除双方的不定期租赁关系，并要求何迪全交还案涉房屋是依法正当行使其自身权利，一审法院依据公平合理原则对胡元强的诉请予以支持。鉴于何迪全暂没有其他房屋可搬迁的事实，一审法院认为胡元强应给予何迪全一定的搬迁宽限期，何迪全在宽限期内应积极寻找其它房屋搬迁。胡元强要求何迪全按月租金313.25元交纳房屋租金，该标准是根据上次的裁判结果而评定，有合法依据，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民法通则》第四条以及《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，于2016年11月3日作出如下判决：一、解除胡元强和何迪全之间关于广州市荔湾区中山八路周门街35号905房的租赁关系；二、自本判决发生法律效力之日起半年内，何迪全（含同住人员）迁出广州市荔湾区中山八路周门街35号905房，将该房屋腾空交还胡元强；三、自本判决发生法律效力之日起五日内，何迪全向胡元强支付从2014年12月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按每月313.25元计算）。从本判决发生法律效力次日起至居住期限届满时止的房屋使用金，由何迪全按上述标准按月向胡元强交纳。案件受理费25元，由何迪全负担。
二审期间，各方当事人没有提供新的证据。各方当事人对一审法院查明事实部分均无异议，本院予以确认。
另查明：一审期间，何迪全提供了陈某于2011年6月2日出具的《收条》，载明：“兹收到何迪全交来荔湾区xx街xx号xxx房2010年1月至2010年12月的房屋租金3759元整。2011年1月的租金由何迪全自行汇入胡元强指定的交通银行帐户”。何迪全另提供了7张《交通银行个人（存款）回单》，上述回单显示何迪全向胡元强交通银行账号（账号：60×××00）汇入租金，最后一次存款时间为2015年1月29日。何迪全称其先与胡元强的原委托代理人陈某核实、确认银行账号可以转入租金之后才转入款项，陈某转所后无法联系就没有将租金转入上述银行账号，而是转到何迪全自己银行存折等待胡元强前来收租。胡元强称在其发出的解除合同通知中明确载明了陈某的手机号，且陈某出具的收条已明确2011年之后的租金由何迪全自行汇入胡元强指定的交通银行账户。何迪全确认其没有收到胡元强变更收租账户的通知，确认收到解除合同通知。何迪全没有证据证明其向胡元强缴租但被退还的证据。
本院认为：讼争房屋的产权于2008年6月2日登记在胡元强名下之后，胡元强依法对讼争房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。本案二审的争议焦点在于：何迪全关于不应解除其与胡元强之间就讼争房屋的租赁关系的主张是否成立。
何迪全主张其入住讼争房屋是基于拆迁而导致的永久租赁，何迪全对其该主张并无提供相应的证据，本院对其该主张不予采信。从何迪全提供的证据来看，胡元强的原委托代理人在2011年已经告知何迪全自行将2011年1月份之后的租金汇入胡元强指定的交通银行账户，何迪全亦一直向胡元强名下交通银行账户缴付租金且最后一次向该账户存入租金的时间为2015年1月29日，胡元强并无证据证明其无法通过该账户继续缴纳租金，本院对何迪全称其未缴纳租金是因为无法联系胡元强的原委托代理人所致的主张不予采信。何迪全与西关公司、五洲城公司之间并无签订书面的租赁合同，胡元强于2008年取得讼争房屋的产权，胡元强与何迪全之间的租赁合同关系形成于胡元强取得涉案房屋产权之后，一审法院在本案中适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》并无不当，何迪全关于一审法院适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。胡元强与何迪全并无签订过书面的租赁合同，双方对租赁期限并无约定，故双方之间为不定期租赁，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，胡元强作为出租人有权随时解除合同。虽然何迪全是基于拆迁被安置在讼争房屋内居住，胡元强是以不交吉的价格购买讼争房屋，但在保护承租人的合法权益的同时，也应同时合理保护产权人的合法权益。何迪全无正当理由拖欠自2014年12月1日起的租金，损害了胡元强的合法权益，一审法院结合胡元强取得讼争房屋产权已长达数年之久以及何迪全回迁至讼争房屋居住已超过20年的事实，作出解除何迪全与胡元强之间就讼争房屋的租赁关系，何迪全自判决生效后半年内腾空交还讼争房屋给胡元强、支付欠付租金以及相应的房屋使用金的处理，符合公平合理原则，本院予以维持。何迪全认为不应解除其与胡元强之间就讼争房屋的租赁关系的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人何迪全的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人何迪全负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 怡
审判员 李 静
审判员 余 盾
二〇一七年四月七日
书记员 甄雪皓
游瑞娜