贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔23民初95号
原告中国工商银行股份有限公司兴义分行，住所地贵州省兴义市瑞金北路七号，组织机构代码：21528032-9。
主要负责人:梅亮，系该分行行长。
委托诉讼代理人：刘永吉，男，系该分行信贷管理部经理，代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人：张欣洪，男，系该分行对公市场二部副经理，代理权限：特别授权。
被告：贵州炜煜房地产开发有限公司，住所地兴义市桔山办兴顶公路桔园段，统一社会信用代码：915223016927487802。
法定代表人：辛玉平，系该公司董事长。
被告：辛玉平，男，1963年3月18日生，汉族，贵州省安龙县人，住贵州省安龙县，
被告：胡寅，男，1973年7月13日生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市，
三被告共同委托诉讼代理人：陈照军，贵州纬图律师事务所律师，代理权限：特别授权。
原告中国工商银行股份有限公司兴义分行（以下简称：工商银行兴义分行）与被告贵州炜煜房地产开发有限公司、辛玉平、胡寅金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行兴义分行委托诉讼代理人刘永吉到庭，被告贵州炜煜房地产开发有限公司、辛玉平、胡寅共同委托诉讼代理人陈照军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
工商银行兴义分行向本院提出诉讼请求：1.请求判令提前解除原、被告签订的《房地产借款合同》；2.请求判令被告贵州炜煜房地产开发有限公司偿还所欠原告贷款本金5400万元及利息（利息按合同约定进行计算，从贷款之日直至还清之日止）；3、请求判令原告对坐落于兴义市桔山大道兴义商城在建工程：在建工程抵押登记证号：市房建兴字第2014006176号，其中：7号楼32层套住宅237.34平方米、1-2层商业用房1017.86平方米、6号楼1-2层商业用房1380.94平方米、1-2-1号楼裙楼部分25527.05平方米等抵押财产享有优先受偿权；4、请求判令被告辛玉平、胡寅对被告贵州炜房地产开发有限公司所欠原告贷款本金5400万元及利息、复息、罚息承担连带责任保证；5、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2011年8月17日被告经股东会议决议通过，向原告申请住房开发贷款10000万元，经原告审批同意，发放贷款9800万元，2012年09月04日原、被告双方签订了《房地产借款合同》【合同编号：24090901-2012年（信贷）字0093号】。并于2012年09月11日、2012年09月29日、2013年02月01日原告向被告分别发放住房开发贷款5000万元、2000万元、2800万元，总共发放贷款9800万元，计息方式为按月计息。借款合同约定贷款于2015年09月04日到期，借款用途为支付工程款。该笔贷款实行分期还款（当本项目销售达到50%时，归还我行50%的贷款；当本项目销售达到80%前，收回我行全部贷款本息）。被告未按合同约定偿还原告贷款，贷款到期时被告仅归还贷款本金4400万元，导致贷款违约，经原告多次催收，被告拒不履行还款义务，所余贷款本金5400万元。经双方协商，同意于2015年11月27日对该笔贷款进行展期，延长期限18个月，贷款到期日展至2017年3月4日。但被告未按展期约定前提条件按月结息，分期还款，2016年1月至3月已连续欠息三期，截止2016年03月29日被告尚欠原告贷款本金5400万元，贷款利息871456.77元。2012年9月4日，原告与抵押物权属人签订了《最高额抵押合同》（24090901-2012年信贷（低）字0055号），该合同到期日为2015年9月4日。后经双方协商同意对该笔贷款进行展期，原告与抵押物权属人重新签订了《最高额抵押合同》、《房地产借款合同》、《房地产借款合同要素变更协议》，合同到期日延至2017年3月4日。2015年11月28日原告与保证人辛玉平、胡寅签订了《保证合同》【合同编号：2015年信贷（保证）字1128号】，保证合同约定保证人承担连带责任保证。同时，该笔贷款提供贵州炜煜房地产开发有限公司的土地及在建工程作为抵押，具体为：土地使用权证（兴市桔国用（籍）第2010147号、兴市桔国用（籍）第2011089号）；在建工程（6号楼面积138.94平方米、7号楼1255.2平方米。裙楼部分25527.05平方米）；建设用地规划许可证（地字第520000200924937号）；建设工程归还许可证（兴规字（2011）第1-032号、建设工程施工许可证（522321201201120101、522321201205250101））。并在有权部门办理了合法有效的抵押登记手续。被告贵州炜煜房地产开发有限公司在贷款发放且展期后，未按合同约定按期偿还原告利息，现已形成违约及欠息，严重违背合同约定的内容。根据《担保法》有关规定，被告辛玉平、胡寅为被告贵州炜煜房地产开发有限公司股东，2015年11月28日与原告签订了《最高额保证合同》，合同编号2015年信贷（保证）字1128号，自愿提供保证担保，自愿承担代被告贵州炜煜房地产开发有限公司全部还款、付息义务。综上所述，依据原告提供的企业情况、借款合同、抵押合同、保证合同、借款凭证、抵押情况等证据证明上述事实。原告认为原、被告双方借款关系明确，经原告多次催告，被告都拒不履行还款义务，严重违反《借款合同》的内容，为维护原告的合法权益，根据《合同法》及有关规定向法院提起诉讼，并主张请求事项中的五项请求，恳请人民法院予以支持为谢。
被告贵州炜煜房地产开发有限公司辩称，对原告起诉事实不持异议，被告主观上不存在违约的故意，未按照合同约定履行付息义务是因为销售不好，资金不能回笼导致，根据目前公司的现状，希望原告放弃罚息部分的请求，愿意在合理对价债权范围内尽力履行还款义务，请求法院作出公正判决。
被告辛玉平、胡寅共同辩称，案件事实与被告贵州炜煜房地产开发有限公司的答辩相一致，关于保证责任承担问题，应当先以被告贵州炜煜房地产开发有限公司提供的抵押物拍卖、变卖后所得价款偿还原告，不足部分再由辛玉平、胡寅承担连带责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对于兴义大润发商业有限公司向原告出具的《承租权承诺》，由于与本案无直接关联性，故不予采纳；2、对于《贷款还款明细清单》，被告贵州炜煜房地产开发有限公司、辛玉平、胡寅对还款事实无异议，仅对利息计算方式、数额未表示认可，但未提供证据证实原告工商银行兴义分行在利息计算上存在错误，故该组证据内容客观真实，形式来源合法，与本案有直接关联，故予以采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月17日，被告贵州炜煜房地产开发有限公司形成《股东会决议书》，内容为：全体股东一致同意以“贵州炜煜房地产开发有限公司”名义向中国工商银行兴义分行申请项目借款人民币1亿元整。被告辛玉平、胡寅在全体股东签名处签字。2012年1月4日，被告贵州炜煜房地产开发有限公司向原告出具《借款申请书》。
2012年9月4日，原告工商银行兴义分行（贷款人）与被告贵州炜煜房地产开发有限公司（借款人）签订《房地产借款合同》（编号：24090901-2012年【信贷】字0093号），约定：本合同项下借款用于“兴义商城”一期项目；借款金额为人民币9800万元；借款期限为3年，自实际提款日起算，实际提款日以借据为准；借款利率为浮动利率，以提款日相对应档次的中国人民银行基准贷款利率上浮30%确定，借款利率以12个月为一期，一期一调整，一期内出现的分次提款，均按该期利率确定日所确定的当期借款利率执行，并在下一期同时调整；按日计息，按月结息，结息日为每月20日，其中日利率=年利率/360；本合同项下逾期罚息在原借款利率基础上加收50%确定，挪用借款罚息利率在原借款利率基础上加收100%确定；还款按销售比率进度归还，并分别于2015年前归还完毕；本合同项下借款担保事宜见另行签订的担保合同，担保为最高额担保的，对应的担保合同为编号24090901-2012年信贷（抵）字0055号的最高额抵押合同；发生下列情形之一的，构成借款人违约：借款人未按约定偿还本合同项下借款本息及其他应付款项……；借款人违约，贷款人有权采取下列一项或多项措施：要求借款人限期纠正违约行为……；宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项……；借款到期（含被宣布立即到期）借款人未按约偿还的，贷款人有权自逾期之日起按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息，对借款人未按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利；及其他事项。
2012年9月4日当日，原告工商银行兴义分行（甲方）与被告贵州炜煜房地产开发有限公司（乙方）签订《最高额抵押合同》（编号：24090901-2012年信贷【抵】字0055号），约定：为确保甲方债权的实现，乙方自愿向甲方提供抵押担保；乙方所担保的主债权为自2012年9月4日至2015年9月4日期间，在人民币9800万元的最高余额内，甲方依据与贵州炜煜房地产开发有限公司（下称债务人）签订的借款合同而享有的对债务人的债权，不论该债权在上述期间届满时是否已经到期，也不论该债权是否在最高额抵押权设立前已经产生；乙方最高额抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金以及实现抵押权的费用，但实现抵押权的费用应首先从抵押物变现所得中扣除，而不包括在最高余额内；抵押物详见《抵押物清单》，《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力；发生下列情形之一，甲方有权实现抵押权：甲方主债权到期（包括提前到期）债务人未予清偿的…；双方还约定追加4#楼2-4层商用房（8628.9㎡）抵押；及其他事项。
上述合同签订后，原告分别于2012年9月11日、2012年9月29日、2013年2月1日向被告贵州炜煜房地产开发有限公司发放5000万元、2000万元、2800万元，共计贷款9800万元。贷款到期时，原告自认被告贵州炜煜房地产开发有限公司仅归还上述借款本金4400万元，尚欠借款本金5400万元。
2015年11月28日，原告工商银行兴义分行（贷款人）与被告贵州炜煜房地产开发有限公司（借款人）签订《房地产借款合同要素变更协议》，约定：借款人向贷款人申请延长与贷款人签订的《房地产借款合同》（编号：24090901-2012年【信贷】字0093号，下称“原借款合同”）项下的循环借款额度使用期限；原借款合同项下循环借款额度使用期限到期日为2015年9月4日，现将上述循环借款额度使用期延长至2017年3月4日；除本协议另有约定外，原借款合同仍然有效，本协议未尽事宜，由原借款合同调整和解释。
2015年11月28日当日，原告工商银行兴义分行（甲方）与被告贵州炜煜房地产开发有限公司（乙方）再次签订《最高额抵押合同》（编号：24090901-2012年信贷【抵】字0055号），约定：为确保甲方债权的实现，乙方自愿向甲方提供抵押担保；乙方所担保的主债权为自2012年9月4日至2017年3月4日期间，在人民币5400万元的最高余额内，甲方依据与贵州炜煜房地产开发有限公司（下称债务人）签订的借款合同而享有的对债务人的债权，不论该债权在上述期间届满时是否已经到期，也不论该债权是否在最高额抵押权设立前已经产生；乙方最高额抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金以及实现抵押权的费用，但实现抵押权的费用应首先从抵押物变现所得中扣除，而不包括在最高余额内；抵押物详见《抵押物清单》，《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力；发生下列情形之一，甲方有权实现抵押权：甲方主债权到期（包括提前到期）债务人未予清偿的……；及其他事项；抵押物清单记载的抵押物为土地使用权及在建工程（具体为：兴市桔国用【籍】第2010147号、兴市桔国用【籍】第2011089号土地使用权；6号楼面积1380.94平方米、7号楼1255.2平方米、裙楼部分【大润发超市及零星商铺】25527.05平方米）。
2015年11月28日当日，原告工商银行兴义分行（债权人即甲方）与被告辛玉平、胡寅（保证人即乙方）共同签订《最高额保证合同》（合同编号：2015年信贷【保证】字1128号），约定：为确保甲方债权的实现，乙方自愿向甲方提供保证担保；乙方所担保的主债权为自2012年9月4日至2017年3月4日期间，在人民币5400万元的最高余额内，甲方依据与贵州炜煜房地产开发有限公司（下称债务人）签订的借款合同而享有的对债务人的债权，不论该债权在上述期间届满时是否已经到期，也不论该债权是否在最高额抵押权设立前已经产生；乙方承担保证责任的方式为连带责任保证；乙方最高额抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金以及实现抵押权的费用，但实现抵押权的费用不包括在最高余额内；若主合同为借款合同，则本合同项下的保证期间为：自主合同项下的借款期限届满之次日起两年，甲方根据主合同之约定宣布借款提前到期的，则保证期间为借款提前到期日之次日起两年；甲方主债权存在物的担保的，不论该物的担保是由债务人提供还是由第三人提供，甲方有权要求乙方先承担担保保证责任，乙方承诺不因此而提出抗辩；及其他事项。
另查明，2014年10月8日，原告取得了第2014006176号他项权证，记载的内容为：抵押权人工商银行兴义分行、抵押人贵州炜煜房地产开发有限公司、在建工程坐落兴义市桔山大道，附记载明了抵押物（具体为：7幢32层237.34建筑面积的成套住宅、7幢1-2层1017.86建筑面积的商业用房、6幢1-2层1380.94建筑面积的商业用房、裙楼负1层25527.05建筑面积的商业用房）。
再查明，原告分别于2016年2月1日、2016年3月3日向被告贵州炜煜房地产开发有限公司发出《中国工商银行贷款欠息通知书》，被告贵州炜煜房地产开发有限公司在借款人处签章，截至2016年3月3日，被告贵州炜煜房地产开发有限公司欠息金额共计585644.03元。
因被告贵州炜煜房地产开发有限公司未按上述合同约定归还原告借款本息，原告于2016年4月21日诉至本院。
本院认为，案涉《房地产借款合同》、《最高额抵押合同》、《房地产借款合同要素变更协议》、《最高额保证合同》等有关合同，系当事人真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告依照《房地产借款合同》约定，向被告贵州炜煜房地产开发有限公司出借了9800万元款项，已履行放款义务，贷款到期时，被告贵州炜煜房地产开发有限公司仅归还上述借款本金4400万元，尚欠借款本金5400万元。虽然双方协商后于2015年11月28日签订了《房地产借款合同要素变更协议》，约定前述《房地产借款合同》的借款额度使用期延长至2017年3月4日，原借款合同仍然有效，但被告贵州炜煜房地产开发有限公司仍未按约偿付原告本息，已构成违约。且被告庭审中对原告主张解除双方签订的《房地产借款合同》不持异议，故对原告主张解除双方签订的《房地产借款合同》的诉讼请求本院予以支持。同时，原告请求被告贵州炜煜房地产开发有限公司偿还借款本金5400万元及利息（利息按合同约定进行计算），具有合同及事实依据，本院予以支持。
本案的争议焦点为：一、原告主张的罚息、复利应否全部得到支持。二、被告辛玉平、胡寅的保证责任范围如何界定。
关于争议焦点一，如前所述，被告贵州炜煜房地产开发有限公司未按约偿付原告本息，已构成违约。双方在《房地产借款合同》已明确约定：“借款利率为浮动利率，以提款日相对应档次的中国人民银行基准贷款利率上浮30%确定……，本合同项下逾期罚息在原借款利率基础上加收50%确定……发生下列情形之一的，构成借款人违约：（1）借款人未按约定偿还本合同项下借款本息及其他应付款项……；借款人违约，贷款人有权采取下列一项或多项措施：（1）要求借款人限期纠正违约行为……（3）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项…；借款到期（含被宣布立即到期）借款人未按约偿还的，贷款人有权自逾期之日起按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息，对借款人未按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利”，且原告分别于2016年2月1日、2016年3月3日向被告贵州炜煜房地产开发有限公司发出《中国工商银行贷款欠息通知书》，被告贵州炜煜房地产开发有限公司亦在借款人处签章确认，截至2016年3月3日，被告贵州炜煜房地产开发有限公司欠息金额共计585644.03元。依据《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第七条关于“债务人逾期归还贷款，原借款合同约定的利息计算方法不违反法律法规规定的，该约定有效。”以及《人民币利率管理规定》第二十五条关于“逾期贷款或挤占挪用贷款，从逾期或挤占挪用之日起，按罚息利率计收罚息，直到清偿本息为止，遇罚息利率调整分段计息。对贷款逾期或挪用期间不能按期支付的利息按罚息利率按季（短期贷款也可按月）计收复利。”的规定，故对被告辩解“本案《房地产借款合同》中约定的罚息与复利的惩罚性质一致，违约方不能因一个违约行为同时受到性质相同的违约惩罚，且原告的实际损失已能从利息和逾期罚息得到填补，人民法院不宜再另行支持复利”的理由不予采纳，原告主张按合同约定计收罚息、复利，本院予以支持。其中，逾期罚息以本金5400万元元为基数，利率按合同约定的相对应档次中国人民银行基准贷款利率上浮30%再加收50%确定，自2016年3月4日起计算至判决确定的履行届满之日止；复利以未偿付利息为基数，按前述逾期罚息利率自2016年3月4日起计算至判决确定的履行届满之日止。
此外，原告与被告贵州炜煜房地产开发有限公司签订了《最高额抵押合同》，并办理了抵押登记，原告取得了第2014006176号他项权证，记载的内容为：抵押权人工商银行兴义分行、抵押人贵州炜煜房地产开发有限公司、在建工程坐落兴义市桔山大道，附记载明了抵押物（具体为：7幢32层237.34建筑面积的成套住宅、7幢1-2层1017.86建筑面积的商业用房、6幢1-2层1380.94建筑面积的商业用房、裙楼负1层25527.05建筑面积的商业用房），根据《中华人民共和国担保法》第五十九条关于“本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。”、第六十条“债权人与债务人就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同，可以附最高额抵押合同。”以及《中华人民共和国物权法》第一百八十条“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物”、第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”、第一百九十五条“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”的规定，本案抵押权已经设立，被告贵州炜煜房地产开发有限公司应依约承担抵押担保责任，原告对第2014006176号他项权证记载坐落兴义市桔山大道的“7幢32层237.34建筑面积的成套住宅、7幢1-2层1017.86建筑面积的商业用房、6幢1-2层1380.94建筑面积的商业用房、裙楼负1层25527.05建筑面积的商业用房”抵押财产依法拍卖、变卖或折价的价款在最高限额5400万元内享有优先受偿权。
关于争议焦点二，原告（债权人即甲方）与被告辛玉平、胡寅（保证人即乙方）共同签订《最高额保证合同》明确约定：“乙方所担保的主债权为自2012年9月4日至2017年3月4日期间，在人民币5400万元的最高余额内…乙方承担保证责任的方式为连带责任保证…甲方主债权存在物的担保的，不论该物的担保是由债务人提供还是由第三人提供，甲方有权要求乙方先承担担保保证责任，乙方承诺不因此而提出抗辩”，故原告对担保债权的实现顺序享有选择权，且原告在本案中明确请求判令被告辛玉平、胡寅对被告贵州炜房地产开发有限公司所欠原告贷款本金5400万元及利息、复息、罚息承担连带责任保证，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权”的规定，故对被告辩解“由于本案当事人未明确约定实现担保的顺序，加之原告在诉讼请求中也未明确要求辛玉平、胡寅先承担保证责任，原告依法应当先以债务人提供的抵押物优先受偿，不足部分，再由辛玉平、胡寅共同承担连带保证责任”的理由不予采纳，但被告辛玉平、胡寅依约仅在最高限额5400万元内承担连带保证责任，被告辛玉平、胡寅在承担保证责任后，有权向债务人贵州炜房地产开发有限公司追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第五十九条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条、《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第七条、《人民币利率管理规定》第二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十一条之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司兴义分行与被告贵州炜房地产开发有限公司签订的《房地产借款合同》；
二、由被告贵州炜房地产开发有限公司于判决生效后10日内偿付原告中国工商银行股份有限公司兴义分行借款本金5400万元及利息（截至2016年3月3日，被告贵州炜煜房地产开发有限公司欠息金额共计585644.03元。自2016年3月4日以后按合同约定进行计算逾期罚息和复利，其中，逾期罚息以本金5400万元为基数，利率按合同约定的相对应档次中国人民银行基准贷款利率上浮30%再加收50%确定，自2016年3月4日起计算至判决确定的履行期限届满之日止；复利以未偿付利息为基数，按前述逾期罚息利率自2016年3月4日起计算至判决确定的履行期限届满之日止。）；
三、原告中国工商银行股份有限公司兴义分行对第2014006176号他项权证记载坐落于兴义市桔山大道的“7幢32层237.34建筑面积的成套住宅、7幢1-2层1017.86建筑面积的商业用房、6幢1-2层1380.94建筑面积的商业用房、裙楼负1层25527.05建筑面积的商业用房”抵押财产依法拍卖、变卖或折价的价款在最高限额5400万元内享有优先受偿权；
四、被告辛玉平、胡寅对本判决上述第二项债务在最高限额5400万元内承担连带清偿责任；
五、驳回原告中国工商银行股份有限公司兴义分行对被告辛玉平、胡寅的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费316158元，由被告贵州炜房地产开发有限公司、辛玉平、胡寅共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。
审判长 谢 娟
审判员 刘金洲
审判员 周先秀
二〇一六年九月一日
书记员 贺尔陪