广西壮族自治区百色市右江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）右民一初字第804号
原告许律平，男，1963年5月19日出生，汉族，广西百色市人，个体工商户，住广西百色市右江区。
委托代理人黄伟旗，广西中名律师事务所律师。
委托代理人韦高东，广西中名律师事务所实习律师。
被告覃荣芬，女，1953年10月11日出生，毛南族，广西河池市人，系原百色市经贸局退休干部，住广西百色市右江区。
被告黄梦垒，男，1950年2月13日出生，壮族，广百色市人，系百色市右江区人民医院退休职工，住广西百色市右江区。
上述两被告的委托代理人李志成，百色市右江法律服务所法律工作者。
被告何凡，男，1978年9月21日出生，壮族，广西南宁市人，无职业，住广西南宁市江南区。
委托代理人李志成，百色市右江法律服务所法律工作者。
委托代理人农有宁，男，1976年7月22日出生，壮族，广西百色市人，住广西百色市右江区。
原告许律平与被告覃荣芬、黄梦垒、何凡案外人撤销之诉纠纷一案，本院于2014年4月14日立案受理，依法组成由审判员李瑞兴担任审判长，审判员罗婷巍，人民陪审员黄凤飞参加的合议庭，于2014年6月3日、2015年1月29日公开开庭审理了本案。书记员王绍庄担任法庭记录。原告许律平及其委托代理人黄伟旗、韦高东，被告覃荣芬、黄梦垒的委托代理人李志成，被告何凡的委托代理人李志成、农有宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告覃荣芬有一套位于百色市右江�向阳路19号右江区政府院内第1栋2单元701号房屋，因拖欠原告的借款，经原告与其协商，将该房屋以租代偿的形式出租给原告，直到以租金抵偿欠款为止。2009年8月1日，原告与覃荣芬签订了《房屋出租合同》，该合同不但约定了租期及租金的支付方式，而且还约定如覃荣芬要出卖房屋，须经原告同意。该合同签订后双方当事人办理了房屋交接手续。由于覃荣芬没有履行合同所约定的义务，与被告何凡恶意串通，损害原告的利益，在原告不知情的情况下，私自签订了《房屋买卖合同》，并于2011年2月14日经法院作出（2011）右民立前字第11号民事调解书认定该房屋买卖合同关系有效。原告认为，覃荣芬与何凡之间所实施的房屋买卖行为违反合同法相关规定，原告享有优先购买权，被告的房屋买卖行为侵害了原告的合法权益，依照法律规定应认定为无效的民事行为，其房屋买卖关系应认定为无效。为此，请求法院撤销（2011）右民立前字第11号民事调解书。
原告为其主张在举证期限内向本院提交的证据有：1、房屋租赁合同、房屋租赁备案证明、收据，证明原告对讼争房屋有租赁权及优先购买权；2、（2011）右民立前字第11号民事调解书，证明原告是利害关系人，原审法院遗漏了原告，原告有权申请撤销该民事调解书；3、许律平与何凡通话录音，证明何凡只是代理农有宁办理房屋买卖事宜而已。
三被告辩称，何凡与覃荣芬、黄梦垒之间的房屋买卖行为系其真实意思表示，并不存在恶意串通损害原告民事权益行为。原告申请撤销理由即所谓侵害其对涉案房屋的优先购买权，而其提供的《房屋租赁合同》是一份为担保而虚构的出租合同，且该合同没有实际履行，原告没有直接占有使用出租房屋，不是房屋的使用人，不能享有优先购买权，故原告不是本案适格的诉讼主体。原告无证据证实其权益受到损害的事实，即便（2011）右民立前字第11号民事调解书存在瑕疵，也与无适格主体的案外人无关。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
三被告为其辩解在举证期限内提交的证据有：1、房产买卖合同，证明覃荣芬合法转让涉案房屋给何凡的事实；2、收据，证明何凡已向覃荣芬支付35万元购房款；3、（2011）右民立前字第11号民事调解书，证明何凡与覃荣芬签订的房产买卖合同合法有效；4、（2013）右执字第82-1号执行裁定书、（2013）右执字第82-2号协助执行通知书，证明何凡合法转让涉案房屋给黄唯；5、交房确认书，证明何凡已实际占有该房屋；6、执行和解协议书，证明何凡、黄唯、覃荣芬三方当事人转让的房产是合法自愿的；7、黄唯与何凡签订的债权转让协议，证明�凡与黄唯之间的债权转让关系；8、派出所询问笔录，证明原告与覃荣芬是虚假的租赁关系；9、房屋出租合同，证明原告与覃荣芬签订的房屋出租合同不是合同法规定的真正意义上的租赁合同，而是虚假合同；10、房产证，证明覃荣芬、黄梦垒是该房屋的所有权人，具有合法的处分权；11、2009年收据和2012年收据，证明原告提供的两次交钥匙相互矛盾；12、涉案房屋现场照片，证明原告不是租赁房屋，而是暴力讨债。
经过开庭质证，被告对原告提交的证据2的真实性无异议，但对其证明目的有异议；原告对被告提交的证据3、证据8-证据12的真实性均无异议，但对其证明目的有异议。本院对上述当事人无异议的证据予以认定。
被告对原告提交的证据1的真实性有异议，不予认可。本院认为，原告提交的房屋租赁合同，案外人黄唯已向本院起诉请求确认其无效，故对该租�合同的效力问题本案不予确认；原告提交的房屋租赁备案证明系其单方办理，且覃荣芬不认可，故对其证明力本院不予确认；原告提交的收据系其向覃荣芬出具的收据，而收据原件为原告持有，不符合日常生活规则，故对其证明力本院亦不予确认。被告对原告提交的证据3的真实性有异议，认为原告未经何凡同意，私自录音，不予认可。本院认为，原告提交的其与何凡的电话录音，因原告在对话中存在诱惑何凡的言语，故对其证明力不予确认。
原告对被告提交的证据1、证据2的真实性有异议，认为房屋买卖合同没有履行。本院认为，被告提交的房产买卖合同及收据符合证据的真实性、合法性、关联性，对其证明力予以确认。原告对被告提交的证据4有异议，认为据以执行的和解协议只是其中一个被执行人签字，程序不合法。本院认为，被告提交的本院（2013）右执字�82-1号执行裁定书、（2013）右执字第82-2号协助执行通知书，因该裁定书涉及案外人即第三人黄唯的主体资格问题，在本案不予确认。原告对被告提交的证据5-证据7有异议，认为该组证据是虚假的，不予认可。本院认为，被告提交的交房确认书符合证据的真实性、合法性、关联性，对其证明力予以确认；被告提交的执行和解协议书及黄唯与何凡签订的债权转让协议，因涉及案外人即黄唯的主体资格问题，在本案不予确认。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2010年12月22日，作为甲方的覃荣芬、黄梦垒与作为乙方的何凡签订《房产买卖合同》，约定甲方将其位于百色市向阳路19号（右江区政府机关服务中心）1栋2单元701号【百房权证桂百字第00310**号】房屋卖给乙方，总价为35万元，合同签订后乙方即向甲方支付购房款，付清房款后甲方即将房产交付给乙方使用，办�乙方房产证的一切税费由甲方承担，乙方有义务配合并提供房产过户相关材料等条款。该合同签订当日，何凡向覃荣芬支付了购房款35万元。因覃荣芬未办理该房屋产权过户手续给何凡，2011年2月14日，何凡向本院起诉请求判令覃荣芬、黄梦垒办理该房屋产权过户手续。经本院主持双方当事人调解，双方当事人自愿达成协议，覃荣芬、黄梦垒定于2011年3月31日前配合何凡办理该房屋产权过户手续。当日，本院依据双方当事人达成的调解协议内容制作（2011）右民立前字第11号民事调解书送达双方当事人签收，该民事调解书已发生法律效力。2013年11月2日，覃荣芬与何凡签订《交房确认书》，确认双方买卖的房屋无问题后，卖方同意2013年11月2日交付该房屋给买方使用。但该房屋至今未办理产权过户手续，且该房屋被原告占用。
本院认为，被告覃荣芬、黄梦垒与何凡签订的《房产买卖合同》约定的覃荣芬、黄梦垒将其位于百色市向阳路19号（右江区政府机关服务中心）1栋2单元701号房屋以35万元价款出卖给何凡，何凡并于签订该合同当日向覃荣芬支付了购房款35万元。至此，被告覃荣芬、黄梦垒与何凡签订的《房产买卖合同》已履行。之后，由于覃荣芬未按合同约定办理该房屋产权过户手续给何凡，何凡遂向本院起诉。经本院调解，双方当事人达成协议即覃荣芬、黄梦垒定于2011年3月31日前配合何凡办理该房屋产权过户手续。并当场制作（2011）右民立前字第11号民事调解书送达双方当事人。本院认为，该民事调解书内容并不违反国家法律法规的强制性或者禁止性规定，亦未损害到国家、集体或者第三人的利益，调解书中处理双方当事人的民事权利义务的结果并无错误。
关于原告诉称其是（2011）右民立前字第11号民事调解书的利害关系�，原审法院遗漏了原告，原告有权申请撤销该民事调解书的问题。因原告不是被告覃荣芬、黄梦垒与何凡签订的《房产买卖合同》的相对人，根据合同相对性原则，原审法院无需通知本案原告到庭参加诉讼，不存在遗漏当事人问题。故本案原告的起诉不符合《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第二百九十二条规定的“因不能归责于本人的事由未参加诉讼”的情形。
关于原告认为被告覃荣芬、黄梦垒与何凡的房屋买卖关系侵害到其优先购买权，该房屋买卖关系应认定为无效的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，如果原告认为被告的房屋买卖关系侵害到其优先购买权，原告可起诉请求出租人承担赔偿责任，而不能起诉请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。综上理由，本院发生法律效力的（2011）右民立前字第11号民事调解书的内容并无错误，且未损害到原告的民事权益，故原告的诉讼请求不能成立，应予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第二百九十二条、第二百九十六条、第三百条之规定，判决如下：
驳回原告许律平的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告许律平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉�百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，帐号：605101012001397，开户行：农行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李瑞兴
审 判 员 罗婷巍
人民陪审员 黄凤飞
二〇一五年三月十七日
书 记 员 王绍庄
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效�的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。”
《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第二百九十二条规定：“第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出，并应当提供存在下列情形的证据材料：（一）因不能归责于本人的事由未参加诉讼；（二）发生法律效力的判决、裁定、调解书的全部或者部分内容错误；（三）发生法律效力的判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益。”
《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第二百九十六条规定：“民事诉讼法第五十六条第三款规定的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容，是指判决、裁定的主文，调解书中处理当事人民事权利义务的结果。”
《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第三百条规定：“对第三人撤销或者部分撤销发生法律效力的判决、裁定、调解书内容的请求，人民法院经审理，按下列情形分别处理：（一）请求成立且确认其民事权利的主张全部或部分成立的，改变原判决、裁定、调解书内容的错误部分；（二）请求成立，但确认其全部或部分民事权利的主张不成立，或者未提出确认其民事权利请求的，撤销原判决、裁定、调解书内容的错误部分；（三）请求不成立的，驳回诉讼请求。对前款规定裁判不服的，当事人可以上诉。”