河南省确山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）确民初字第00748号
原告（反诉被告）曾学书，男，1953年11月14日生，汉族。
委托代理人李向军，河南小东律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告（反诉第三人）赵春华，男，1967年3月1日生，汉族。
第三人（反诉原告）李连成，男，1974年8月10日生，汉族。
原告曾学书与被告赵春华、第三人李连成确认合同效力纠纷以及反诉原告李连成与反诉被告曾学书及反诉第三人赵春华确认合同效力纠纷一案，原告曾学书于2015年6月4日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月14日公开开庭进行了审理。原告曾学书及其委托代理人李向军到庭参加诉讼，被告赵春华到庭参加诉讼，第三人李连成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾学书诉称：2013年3月起，原、被告双方合伙开发了位于确山县任店镇龙凤城生活小区的工程建设项目，至2014年12月28日，该工程已基本完工并已开始对外销售。2015年5月，被告在原告不知情的情况下与第三人李连成签订买卖合同，将原、被告合伙共同建设的尚未出售的房屋以及原告所有的23.3亩土地等财产转让给了第三人李连成。2015年5月12日，第三人李连成带领一群人抢占了龙凤城小区和售楼部，封锁了小区大门，阻止原告进入该小区，双方为此发生纠纷，原告报警后任店派出所在处理时，第三人李连成拿出其与被告赵春华签订的买卖合同书，原告才知道被告赵春华将二人合伙的共同财产及原告的土地转让给了第三人李连成。被告未经原告同意擅自转让原、被告合伙期间的共有财产及原告个人财产的行为侵犯了原告的合伙权益。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令确认被告赵春华与第三人李连成签订的买卖合同无效，请求判令第三人李连成返还财产，并由被告赵春华承担诉讼费用。
被告赵春华辩称：原告所述与事实不符。一、被告与第三人签订的买卖合同是被告与第三人的真实意思表示，同时也是原告曾学书的真实意思表示。被告与第三人签订合同前曾找原告曾学书商量，原告说没有时间，因此委托被告与第三人商谈，且被告与原告就合同的标的物及价格已经达成了一致意见。二、被告与第三人于2015年5月9日交付标的物后及时书面通知了原告，而非原告所说5月12日报警后其才知道情况。三、原告所称23.3亩土地归其所有不属实。该土地是由被告出资购买，实为租赁，用于原、被告双方进行房地产开发的，被告有出资凭证可以证明。四、该买卖合同是以市场价格签订的，原被告双方有较大利润，没有侵害任何一方的权利。五、原告若反悔请求确认合同无效，等同于欺骗。
第三人李连成述称：一、原告与被告是合伙共有的法律关系，根据《物权法》第九十七条的规定，被告赵春华有权处分其共有财产权益。二、原、被告双方是合伙共有的法律关系，被告赵春华有权代表共有人签订该合同。第三人取得该合同权益是善意、有偿取得。三、本案争议合同完全不符合《合同法》第52条规定的合同无效的情形。四、本案争议合同系当事人之间依法订立，应当自合同成立时生效。
反诉原告李连成诉称：反诉被告曾学书与反诉第三人赵春华于2013年3月合伙开发了确山县任店镇龙凤城生活小区，2014年开始对外销售。截止至2015年4月已销售20套。2015年4月底反诉原告与反诉第三人、反诉第三人与反诉被告进行了多次磋商，三方就合同的具体内容及价款达成了一致意见，并于2015年4月28日签订了买卖合同，将其剩余房屋及尚未开发的23.3亩土地整体有偿转让给了反诉原告，反诉原告按照合同约定支付了价款，双方于2015年5月9日进行了交接。反诉原告接管该小区后，反诉被告反悔，多次到该小区无理取闹，严重影响反诉原告的合法权益，反诉被告于2015年6月4日向法院提起诉讼，要求确认合同无效，现反诉原告为了维护自己的合法权益，依法提起诉讼，请求确认双方合同合法有效，由反诉被告承担诉讼费用。
反诉被告曾学书辩称：一、反诉原告称反诉原告与反诉被告及第三人就买卖合同相关问题进行过充分沟通没有依据。二、反诉原告与反诉第三人签订的买卖合同并不代表反驳被告曾学书的真实意思表示。三、关于适用《物权法》第九十七条的规定的问题，前提是在协商不成的情况下才适用该条款，本案反诉第三人没有与反诉被告协商，反诉被告对转让一事不知情，因此不应适用该条款。直到反诉原告对该小区进行封闭后通过任店派出所处理反诉被告才知道该小区被转让的事实，因此反诉原告的请求没有法律依据，应予以驳回。
反诉第三人赵春华述称：反诉第三人曾就买卖一事找反诉被告曾学书协商过，曾学书称自己忙，让反诉第三人做主。反诉被告曾学书称不需要再跟买方见面。
本院经审理查明：原告曾学书和被告赵春华系合伙关系，2013年3月起，二人合伙开发任店镇龙凤城小区的工程建设项目。2014年12月28日该工程基本竣工并开始对外销售。2015年4月28日，被告赵春华与第三人李连成签订买卖合同，以9100000元的价格将原、被告共同开发建设的尚未出售的全部房屋及该小区东侧尚未开发的北菜园村民组的23.3亩土地转让给了第三人李连成，并于2015年5月9日交付标的物。原告李连成于2015年4月28日接管小区，并将小区大门锁上。2015年5月12日，双方因此事发生纠纷，确山县任店镇派出所出警，第三人李连成称赵春华已将本案争议的全部房产及土地转让给了李连成。本案在审理过程中，反诉原告李连成及反诉第三人赵春华提交赵春华与曾学书电话录音及整理文稿，该录音稿第一页第九行至第二十行内容显示：“赵春华说（以下简称赵说）：‘有个远门的亲戚想买咱几套房子，他说现在价格低一些，你看咱咋办？’曾学书答（以下简称曾答）：‘他想要就给他呗，他要哪儿就给他哪儿......’赵说：‘碰碰面好些吧？’曾答：‘不用给我碰面儿的，这是我老曾说的话，他要哪儿给他哪儿吧。’赵说：‘问题上这是咱俩的事儿呀！’曾答：‘你就别说是咱俩的事儿了，先紧着你的钱卖吧，你不用给我商量的。”该录音稿第二页第十行至第十六行内容显示：“赵说：‘你看要不你有时间了咱哥儿俩算算吧，我年前也卖了几套。’曾答：‘不算，你成算你的帐了，先紧着你的钱弄，我没时间给你弄，这是我老曾说的话，不带反悔的，先把你的钱得够，你就别管这事儿了。’赵说：‘要不有人找我买我就先卖着，有人找你买你先卖着？’曾答：‘你卖吧，一下要二十套都给他。”原告曾学书提交的由记录人李文启记录的会议记录：参会人赵春华、曾学书于2012年9月，当时双方口头协议，合作开发确山县任店镇龙凤城生活小区，赵春华共筹资6095242元（其中不包括赵春华向财政局借贷的曾学书担保的贷款300万元），曾学书以土地房屋出资作价1200000元、现金1032308元，曾学书合计出资2232318元。双方共同管理，约定除去各项成本投入（建设成本、土地款、银行贷款及利息、各项借款及利息）外的盈余或收益成果由双方平均分配，自双方合作以来，双方共同努力，相互信任和支持，至2014年12月28日双方共建成住房112套、门面房22.5套，合计建筑面积15017.38平米，至2014年12月30日已售出住房10套，计1286.44平米，门面已售出6.5套。该款曾学书已用于支付工程款。现经结算：截至2014年12月31日赵春华尚有6765242元投入未有收回（其中不包括曾学书作为担保人的银行贷款300万元）。曾学书尚有2830718元投入未有收回。余下未开发的土地（北菜园）共计23.33亩，双方一致同意作价300万元。双方未收回的投入需核减2014年6月23日至2014年12月30日期间各自收到的售房款。上述会谈内容的真实性和双方结算的账目数字双方均予以确认。
另查明，该案中转让房产及土地在原告曾学书与被告赵春华合伙施工建设时没有取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》，在被告赵春华与第三人李连成签订买卖合同时仍未取得该五证、截至庭审结束时该转让房产及土地仍未取得该五证。
上述事实，有建筑施工合同书、合伙施工支出明细、书面会议记录、合同书、交接单、收条、视频及原、被告双方的当庭陈述等为证，足以认定。
本院认为：滥用、占用耕地、违反土地建设规划进行土地开发建设，对于这类的小产权房，由于作为买卖房屋标的物房屋违法，即合同标的不能而无效。该转让房产及土地没有《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》，本院予以认可。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项规定：“下列房地产不得转让：（六）未依法登记取得权属证书的。”根据以上法律规定，本案中被转让的房地产未依法取得相应的证件，属于法律明令禁止转让交易的标的，该转让合同因标的不能而无效。原告曾学书与被告赵春华系合伙关系，合伙经营积累的财产归合伙人共有，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第四项规定：“下列房地产不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。”《物权法》第九十七条规定：“处分共有人的不动产或者动产以及对动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。”根据被告赵春华与第三人李连成提交的被告赵春华与原告曾学书的电话录音及录音文字稿可知，被告在与原告曾学书协商时双方的真实意思表示是要出售其中的几套房子，而非要转让全部合伙财产。被告赵春华与第三人李连成签订以原被告双方的共同财产为标的的合同时，按照原被告双方在合伙中的财产份额比例，应经原告曾学书的同意。被告赵春华向第三人李连成出卖合伙财产，没有证据证明原告曾学书知情，且被赵春华所提及证据不足以证明其有权转让该共同财产，因此该转让合伙财产的买卖合同无效。对于原告曾学书的诉讼请求，本院予以支持。关于反诉原告李连成善意取得的意见，反诉原告李连成没有证据证明自己在签订合同时自己处于不知情的状态，反诉原告李连成不属于善意取得，因此本院不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十二条第二款、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第四项、第六项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
确认被告赵春华与第三人李连成于2015年4月28日所签关于原、被告共同开发建设位于确山县任店镇龙凤城生活小区的尚未出售的全部房屋及该小区东侧尚未开发的北菜园村民组的23.3亩土地的买卖合同无效；
第三人李连成于本判决生效之日起十日内返还依据上述无效合同所取得的原、被告共同共有财产；
三、驳回反诉原告李连成的诉讼请求；
案件受理费150元，由被告赵春华负担100元，由反诉原告李连成负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 郭全成
人民陪审员 肖卫平
人民陪审员 蒋国军
二〇一五年十月十四日
书 记 员 程 慧