四川省自贡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川03民终1028号
上诉人（原审原告）：成都恒维物业管理有限公司，住所地四川省成都市武侯区火车南站7号3-3幢4层7号。
法定代表人:匡礼恒，总经理。
委托诉讼代理人：古正英，女，成都恒维物业管理有限公司工作人员。
上诉人（原审被告）：张守祥，男，1970年6月18日出生，汉族，务农，户籍地四川省富顺县，现住四川省富顺县。
委托诉讼代理人：李晓莉，四川富邑律师事务所律师。
上诉人成都恒维物业管理有限公司（以下简称恒维物业公司）因与上诉人张守祥物业服务合同纠纷一案，不服四川省富顺县人民法院（2017）川0322民初1696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人恒维物业公司的委托诉讼代理人古正英，上诉人张守祥的委托诉讼代理人李晓莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
恒维物业公司上诉请求：一、维持富顺县人民法院（2017）川0322民初1696号民事判决的第一项；二、撤销（2017）川0322民初1696号民事判决的第二项，改判张守祥支付违约金19894元；三、本案一、二审的受理费由张守祥承担。事实和理由：一审法院以“双方对涉案商业服务用房是否属物业服务范围及被告张守祥是否应支付物业服务费及支付的标准均有争议”为由，判决张守祥不支付逾期不缴纳物业服务费的违约金19894元。完全没有事实根据和法律依据。
张守祥上诉请求：一、撤销（2017）川0322民初1696号民事判决的第一条，改判张守祥不向恒维物业公司交纳自2015年7月5日起至2017年6月4日止的物业服务费19836元及违约金；二、一、二审诉讼费用全部由恒维物业公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实有部分出入。（一）业主委员会的成立是非法的，至今没有提供大多数业主通过的证据，其对外签订的合同系霸王合同；（二）恒维物业公司与业委会随心所欲划定物业管理区域，无法律依据；（三）张守祥系挂名房东，系建设方工程抵账所得，该房没装修，没投入使用，更没有经济效益产生，目前因工程欠款太多，连工人工资都无法支付，如强行交纳物管费无疑是雪上加霜；（四）所有的物管公司都是以提供服务来收取费用，张守祥的物业尚是清水房，根本不需要服务，尤其不需要强制服务，特别是商业区，且张守祥有证据证明恒维物业公司或提供服务有瑕疵，或根本没有提供服务，何来物管费一说？二、一审判决适用法律错误。
恒维物业公司针对张守祥的上诉理由辩称，业委会成立是在公司进驻以前，公司只认公章，签订物业服务合同是有备案的，公司没有接到过业委会成立不合法的通知，另外，谁主张谁举证，提出该主张应有证据；2.物业服务区域是依法划定的；3.房子是工程抵偿的与本案无关，应向开发商主张；4.根据最高人民法院的司法解释，即使是清水房也应该缴纳物业服务费；5.如果张守祥觉得物业公司的服务有瑕疵，可以另行主张；6.滞纳金是根据物业服务合同主张的，应予以支持。
张守祥针对恒维物业公司的上诉理由辩称，1.恒维物业公司的上诉事实及理由不成立，业主委员会是非法成立的，其没有证据证明其是经过业主三分之二的业主同意的，成立业主委员会的时候没有通知张守祥，业主委员会与物业公司的合同无效；2.张守祥所有的商住楼是单独进出的，物业公司没有提供任何服务，物业公司没有权利找上诉人张守祥要钱。
恒维物业公司向一审法院起诉请求：请求判令被告支付拖欠2015年7月至2017年5月11栋2单元5楼1号的物业管理服务费1893元、11栋2单元5楼2号的物业管理服务费1893元、11栋2单元5楼3号的物业管理服务费2396元、11栋2单元5楼6号的物业管理服务费2396元、11栋2单元23楼4号的物业管理服务费2721元，共计11299元及违约金（从2015年7月底至2017年5月底按每日千分之三计算）。一审诉讼中，恒维物业公司将物业服务费由11299元变更为19836元。
一审法院认定事实：业委会于2015年5月27日通过选举产生。2015年10月7日，业委会与原告恒维物业公司签订了《翰林福邸物业服务合同》一份，由原告恒维物业公司对富顺县富世镇翰林福邸小区提供物业服务和管理。合同约定的物业管理区域为：东至海棠路，南至祥云路，西至白果路，北至富州大道。总建筑面积为175376.40平方米，其中住宅为123517.31平方米，非住宅为30183.66平方米。物业服务内容为：对共用设施的维修、养护和管理，共用区域的卫生清洁、垃圾的收集清运、污水管道的疏通，共用绿地、花木、建筑小品的养护和管理等。物业费的收取标准为：多层住宅为0.50元/月/平方米，高层(电梯)为1.00元/月/平方米，商业用房为1.00元/月/平方米。物业服务费由业主在每月10日前按月缴纳，逾期交纳物业服务费的，自逾期之日的次月1日起算，按应缴费用3‰/天的标准支付违约金。
2015年10月17日，业委会还与原告恒维物业公司签订了《移交协议》一份，该移交协议载明：翰林福邸小区的前期物业“自贡明亮物业管理有限公司”于2015年7月4日退出并撤离翰林福邸小区，业委会于2015年7月5日起临时对翰林福邸小区进行物业自治管理，原告恒维物业公司于2015年10月7日与业委会签订物业服务合同正式接管该小区物业管理服务，现双方就业委会临时代管期间的债权债务移交给原告恒维物业公司相关事宜签订如下协议：一、自物业管理合同签订之日起原告恒维物业公司独立开展物业管理服务工作；二、交接项目：1.业委会在2015年7月5日至2015年10月7日代管翰林福邸小区项目期间的物业管理收支账目经双方清算确认后全面移交给原告恒维物业公司（具体明细详见附件），此期间所有债权债务一并移交给原告恒维物业公司，所有遗留问题由原告恒维物业公司负责跟进处理……；三、自协议签订之日起业委会终止对翰林福邸小区项目内物业管理相关义务与责任……。
坐落于富顺县富世镇富州大道中段181号11幢2单元5层1号的商业服务用房（建筑面积为173.70平方米，权属证书号为201511237）、5层2号的商业服务用房（建筑面积为173.70平方米，权属证书号为201511229）、5层3号的商业服务用房（建筑面积为202.25平方米，权属证书号为201511239）、5层6号的商业服务用房（建筑面积为195.37平方米，权属证书号为201511234）、23层4号的成套住宅房屋（建筑面积为117.42平方米，权属证书号为201505761）属被告张守祥与案外人何英共同共有，该商业服务用房为临街商业服务用房，与翰林福邸小区内部有相对的独立性，商业服务用房门前的公共区域卫生由城市管理部门的环卫工人进行打扫，但商业服务用房的位置属于《翰林福邸物业服务合同》确定的物业服务区域内，且与小区内部住宅是共用的供水、供电排污管道。
上述事实有原告恒维物业公司提交的《证明》、《规划图》、《翰林福邸物业服务合同》、《移交协议》、《房产登记信息查询情况说明》等予以佐证，并结合原、被告的当庭陈述予以确认。
一审法院认为，原告恒维物业公司在庭审中提交举示了与涉案小区业委会签订的物业服务合同等证据，证明原告恒维物业公司为涉案小区提供了物业服务。虽然被告张守祥所有的商业服务用房临街，且与小区不能互通，但该商业服务用房与涉案小区的房屋共用供水、供电、排污等公共设施，故该商业服务用房与涉案小区的其他房屋为不可分割的整体。且根据原告恒维物业公司与涉案小区业委会签订的《翰林福邸物业服务合同》关于物业服务管理确定的区域，被告张守祥的商业服务用房在原告恒维物业公司的物业管理服务区域内，故被告张守祥属于涉案小区的业主。被告张守祥作为涉案小区业主，实际享受了原告恒维物业公司提供的供水、供电、排污公共设施维护管理等部分物业服务，应当支付相应的对价，即被告张守祥应当按照合同确定的1.00元/月/平方米的标准向原告恒维物业公司支付物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”和第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，被告张守祥以“业委会的成立不合法，其与原告签订的物业服务合同也不合法，物业服务合同约定的物业费违约金不成立，享受到了物业服务，才应当支付物业费”等提出的抗辩理由不能成立，且被告张守祥也未提交相应证据予以证明，应当自行承担举证不能的法律后果，该院不予采信。由于被告张守祥一直未曾缴纳过物业费，而原告恒维物业公司主张的欠费为23个月，因此欠付物业费的时间应从2015年7月5日起至2017年6月4日止，即被告张守祥应向原告恒维物业公司支付的物业服务费为19836.12元[（173.70平方米＋173.70平方米＋202.25平方米＋195.37平方米＋117.42平方米）×1.00元/月/平方米×23月]。由于原告恒维物业公司主张的物业服务费为19836元，因此超出部分视为放弃。
关于违约金的问题，原告恒维物业公司与被告张守祥双方对涉案商业服务用房是否属物业服务范围及被告张守祥是否应支付物业服务费及支付的标准均有争议，在争议未明确之前，被告张守祥有理由不支付，故原告恒维物业公司要求支付违约金，应当从判决生效之日起算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款规定，判决：一、被告张守祥在判决生效后5日内向原告成都恒维物业管理有限公司交纳自2015年7月5日起至2017年6月4日止的物业服务费19836元及违约金（违约金以实际拖欠物业服务费数额为基数，从判决生效之日起按每日千分之三计算至付清尚欠物业服务费时止）；驳回原告成都恒维物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，张守祥围绕上诉请求，提交并当庭举示了如下证据：1.照片一组证明物业公司没有对张守祥的商住区进行过管理，长草长青苔了，青苔都足以让人摔跤；2.水电气缴费清单，证明张守祥所有的物业是清水房，没有居住过，没有使用过水、电、气。恒维物业公司质证认为：1.电梯是他们自行安装的，应自行维护；2.楼道垃圾是可能有的；3.平台不属于公共区域，公司是无法打开的；4.水、电、气清单没有意见，但不代表他们可以不交物业费。张守祥举示的证据具有真实性，但其证明的事实不能成为拒缴物业服务费的理由。
二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，翰林福邸小区业委会与上诉人恒维物业公司所签订的《翰林福邸物业服务合同》合法有效，对翰林福邸小区的业主具有约束力。上诉人张守祥所有的营业用房在翰林福邸小区的建筑区划内，同时也属于上诉人恒维物业公司管理服务的区域，张守祥作为小区业主应当依照物业服务合同的约定向上诉人恒维物业公司缴纳物业服务费。关于上诉人张守祥上诉称翰林福邸小区业委会未经选举产生，在未经小区业主共同决定的情况下与恒维物业公司所签订的《翰林福邸物业服务合同》违反了《中华人民共和国物权法》第六十七条第四项的规定，不具有法律效力的上诉理由，因翰林福邸小区业委会是否合法成立不属于本案的审查范围，故对该上诉理由本院不予审查。本案中上诉人恒维物业公司在一审审理时已经举示了其为翰林福邸小区提供物业服务的相关证据，尽到了举证责任，本院二审审理时亦对相关证据和事实予以确认。关于上诉人张守祥上诉称其所有的物业系挂名，系工程款抵账所得，房屋属于清水房，根本不需要服务，尤其不需要强制服务，恒维物业公司或提供服务有瑕疵，或根本没提供服务，自己不应缴纳物业服务费的上诉理由不符合法律规定及与本案查明的事实不符，依法不予支持。关于上诉人恒维物业公司上诉称上诉人张守祥存在逾期未支付物业管理费的客观事实，且无法定免责事由，依法应当判决其承担逾期不支付物业管理费的违约责任的上诉理由，经查，一审判决已经就被上诉人张守祥违约的事实支持了上诉人恒维物业公司要求支付拖欠物业服务费违约金的诉讼请求，故对该上诉理由，本院不予支持。
综上所述，上诉人恒维物业公司、张守祥的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费由成都恒维物业管理有限公司负担297元，由张守祥负担296元。
本判决为终审判决。
审判长 廖四春
审判员 王家玉
审判员 黄 涛
二〇一七年十一月二十七日
书记员 陈章琴