宁夏回族自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第131号上诉人（原审原告、反诉被告）：中国建银投资有限责任公司。住所地：北京市西城区闹市口大街*号院*号楼****层。法定代表人：仲建安，该公司董事长。委托代理人：席玉彬，北京市中闻律师事务所律师。一般授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：青铜峡市世纪商厦有限责任公司。住所地：宁夏回族自治区青铜峡市裕民街道办事处古峡南街。法定代表人：吴勇，该公司董事长。委托代理人：贺冬梅，宁夏古峡律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（原审原告、反诉被告）中国建银投资有限责任公司（以下简称建银投资公司）因与上诉人（原审被告、反诉原告）青铜峡市世纪商厦有限责任公司（以下简称世纪商厦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院（2014）吴民初字第32号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年10月22日公开开庭审理了本案。上诉人建银投资公司的委托代理人席玉彬、世纪商厦公司的委托代理人贺冬梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，原中国建设银行青铜峡支行因业务需要，经与被告世纪商厦公司协商，于2000年8月27日签订《购房协议书》，约定：原中国建设银行青铜峡支行购买被告世纪商厦公司在青铜峡市××街面房一套，面积约200平方米，房屋价格为每平方米4000元，合计房款80万元，最终价以实际面积为准进行计算；协议签订后20天内付款90%，剩余10%的房款，在甲方（被告）办妥房产证后，由乙方（原告）足额支付，房屋交易过程中发生的有关税费，由甲乙方按国家有关规定分别承担；如违约，违约方按预付定金50%赔付违约金。本协议签订后，原中国建设银行青铜峡支行按约于2000年9月15日支付了90%的购房款即72万元，被告世纪商厦公司给原中国建设银行青铜峡支行出具了收款收据。后被告世纪商厦公司也未向原告建银投资公司办理产权过户手续。2010年，因被告世纪商厦公司拖欠吴晓龙货款247万余元，吴晓龙将被告世纪商厦公司诉至原审法院，经原审法院调解于2010年10月18日达成调解协议，并制作（2010）吴民初字第63号民事调解书。2010年12月8日，原审法院作出（2010）吴法执字第51号执行裁定书，将原中国建设银行青铜峡支行购买的涉案门面房在内的房屋以物抵债给吴晓龙，并于2010年12月22日将涉案房屋登记在吴晓龙名下。原审法院另查明，2004年9月14日,中国银行业监督管理委员会作出银监复（2004）144号《中国银行业监督管理委员会关于中国建设银行重组改制设立中国建银投资有限责任公司的批复》,确定由原告建银投资公司接收、经营、管理、处置从原中国建设银行分立后承继的资产。原告建银投资公司遂成为原中国建设银行青铜峡支行关于本案房屋买卖合同的适格合同主体。因被告世纪商厦公司反诉要求原告建银投资公司支付房屋占用费，申请对涉案房屋13年（自2000年8月至2013年8月）的占用费进行价格评估。原审法院对其申请鉴定可能产生的风险及相应的法律后果给世纪商厦公司进行了反复释明，反诉原告世纪商厦公司仍坚持申请鉴定。原审法院依法委托吴忠市价格认证中心对涉案房屋价格进行鉴定，吴忠市价格认证中心出具价格鉴定结论，确定2000年至2013年度房屋租金的平米价格。原告建银投资公司对该鉴定结论提出异议，分别向宁夏回族自治区价格认证中心和国家发展和改革委员会价格认证中心提出复核，宁夏回族自治区价格认证中心和国家发展和改革委员会价格认证中心按照程序分别出具了复核裁定结论书，维持了吴忠市价格认证中心的鉴定结论。原审法院认为，原告建银投资公司依法接收、经营、管理、处置从原中国建设银行分立后承继的资产，有权对本案进行主张，主体适格。原中国建设银行青铜峡支行与被告世纪商厦公司签订的《购房协议书》，是双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效协议。双方当事人应当按照协议约定履行各自的义务。原中国建设银行青铜峡支行按约支付了90%的购房款即72万元，被告世纪商厦公司也将涉案房屋交付原中国建设银行青铜峡支行使用。根据协议约定，剩余房款10%即8万元待被告世纪商厦公司办妥房产证后由原告建银投资公司足额支付。但被告世纪商厦公司却未能给原告建银投资公司办理涉案房屋的产权过户手续，且在其明知该房屋出卖给原中国建设银行青铜峡支行的情况下，未经原中国建设银行青铜峡支行和原告建银投资公司同意，仍通过诉讼程序将涉案房屋以物抵债给案外人吴晓龙，案外人吴晓龙并于2010年12月22日将涉案房屋产权办理在自己名下，被告世纪商厦公司的行为违反诚实信用原则，构成违约，导致原中国建设银行青铜峡支行与被告世纪商厦公司签订的《购房协议书》履行不能，原告建银投资公司的合同目的不能实现。现双方当事人均同意解除合同，符合本案客观事实和法律规定，予以准许。因合同解除，被告世纪商厦公司应返还原告建银投资公司已经支付的购房款72万元，原告建银投资公司作为原中国建设银行青铜峡支行签订合同的继受者，应当将涉案房屋返还给被告世纪商厦公司。因被告世纪商厦公司的违约行为，给原告建银投资公司造成了一定的经济损失，被告世纪商厦公司对此应承担相应赔偿责任。对于损失，原告建银投资公司按照其当时购买涉案房屋的面积及价格计算，要求被告世纪商厦公司赔偿损失80万元，依据不足，且原告建银投资公司对此也没有提供其他有效证据证明，故损失应酌情按照原中国建设银行青铜峡支行已付购房款72万元自2000年9月15日至2013年9月15日期间的中国人民银行同期同类贷款基准利率5.31%计算为497016元，由被告世纪商厦公司向原告建银投资公司支付。原告建银投资公司占有、使用涉案房屋，是被告世纪商厦公司按照双方签订的《购房协议书》约定交由原中国建设银行青铜峡支行合法占有使用的，原告建银投资公司并非非法占有使用，且根据本案查明的事实，是因被告世纪商厦公司的过错导致涉案合同解除，宁夏回族自治区高级人民法院（2014）宁民终字第14号民事裁定书也写明：因世纪商厦公司的过错导致不动产不能过户给建银投资公司而解除购房协议，不存在购买房屋一方支付房屋使用费或出卖方支付购房款利息的问题。因此，原告建银投资公司要求支付已付购房款利息的请求及被告世纪商厦公司反诉要求原告建银投资公司支付房屋占用费的请求，均无法律依据，不予支持。至于涉及案外人吴晓龙与涉案房屋的问题，由被告世纪商厦公司与吴晓龙另行依法解决。原告建银投资公司和被告世纪商厦公司的部分诉讼请求成立，予以支持。综上，经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第(四)项、第九十七条之规定，判决：一、解除原中国建设银行青铜峡支行与被告（反诉原告）青铜峡市世纪商厦有限责任公司签订的《购房协议书》；二、被告（反诉原告）青铜峡市世纪商厦有限责任公司返还原告（反诉被告）中国建银投资有限责任公司购房款72万元，于判决生效后十五日内一次性付清；三、被告（反诉原告）青铜峡市世纪商厦有限责任公司赔偿原告（反诉被告）中国建银投资有限责任公司损失497016元（损失按照原中国建设银行青铜峡支行已付购房款72万元自2000年9月15日至2013年9月15日期间的中国人民银行同期同类贷款基准利率5.31%计算），于判决生效后十五日内一次性付清；四、原告（反诉被告）中国建银投资有限责任公司返还被告（反诉原告）青铜峡市世纪商厦有限责任公司位于青铜峡市××街面房一套（面积约200平方米），于判决生效后十五日内履行；五、驳回原告（反诉被告）中国建银投资有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）青铜峡市世纪商厦有限责任公司的其他反诉请求。案件受理费22936元，原告（反诉被告）中国建银投资有限责任公司负担9106元，被告（反诉原告）青铜峡市世纪商厦有限责任公司负担13830元；反诉案件受理费13800元，被告（反诉原告）青铜峡市世纪商厦有限责任公司负担10000元，原告（反诉被告）中国建银投资有限责任公司负担3800元。吴忠市价格认证中心收取的鉴定费10000元，由被告（反诉原告）青铜峡市世纪商厦有限责任公司负担，国家发展和改革委员会价格认证中心收取的复核鉴定费3889元，由原告（反诉被告）中国建银投资有限责任公司负担。建银投资公司上诉请求：撤销原审判决第四项、第五项，驳回世纪商厦公司要求返还房屋的反诉请求，改判世纪商厦公司赔偿建银投资公司房屋增值损失80万元，本案一审、二审诉讼费由世纪商厦公司负担。主要事实与理由：1、一审判决建银投资公司向世纪商厦公司返还房屋错误。涉案房屋于2010年12月22日因执行程序抵债过户至案外人吴晓龙名下，世纪商厦公司已无权要求返还。如果将涉案房屋交付给世纪商厦公司，必然会侵害到目前房屋所有人吴晓龙的权益。2、原审法院以证据不足驳回建银投资公司主张赔偿损失80万元的诉讼请求，属于认定事实错误。根据房地产市场价格和房屋租金的上涨情况可以证明，涉案房屋目前的价值，已远远超过当初购买时的价值，这是众所周知的事实，无需以鉴定评估的方式来举证，法官根据社会生活的常识完全可以判断。80万元的房屋增值损失是建银投资公司的可得利益，应由世纪商厦公司赔偿。世纪商厦公司辩称：1、涉案房屋一直由建银投资公司占有和使用，从来未交付给案外人吴晓龙，一审判决由建银投资公司返还房屋是正确的。2、建银投资公司认为还应赔偿80万元的损失，因其没有证据支持，法院不能以社会常识判决，建银投资公司也从未向世纪商厦公司请求办理房屋产权过户手续，过错在建银投资公司，不应由世纪商厦公司赔偿损失。世纪商厦公司上诉请求:撤销原判第六项，改判建银投资公司支付房屋使用费136万元，上诉费由建银投资公司承担。主要事实与理由：购房合同不能履行的过错责任不是单方的责任，涉案房屋没有办理相关手续，是建银投资公司怠于行使权利造成的，房屋使用费136万元应由建银投资公司向世纪商厦公司支付。建银投资公司辩称：双方是房屋买卖合同关系，建银投资公司依据购房协议占用使用房屋，是合理合法的行为，无需支付房屋占用费。在本院审理中，双方当事人均表示仍然坚持一审时的举证、质证意见。二审中双方当事人均未提交新的证据。对原审查明的事实，双方当事人均无异议，本院依法予以确认。本院认为，原中国建设银行青铜峡支行与世纪商厦公司于2000年8月27日签订的《购房协议书》，是双方真实意思表示，合法有效。双方当事人应当按照协议约定履行各自的义务。原中国建设银行青铜峡支行按约支付了90%的购房款即72万元，剩余房款10%即8万元待世纪商厦公司办妥房产证后，由原中国建设银行青铜峡支行足额支付。世纪商厦公司虽然已经将涉案房屋交付原中国建设银行青铜峡支行使用，但并没有按约定及时办理过户登记手续，且在明知该房屋已经出卖给原中国建设银行青铜峡支行的情况下，未经原中国建设银行青铜峡支行的同意，仍通过诉讼程序将涉案房屋以物抵债给案外人吴晓龙，并办理了房产过户登记。世纪商厦公司的行为违反诚实信用原则，显属故意违约，严重损害了买受人的利益。建银投资公司依法接收、经营、管理、处置从原中国建设银行分立后承继的资产，作为原中国建设银行青铜峡支行与世纪商厦公司签订的《购房协议书》的继受人，对涉案房屋主张权利，以合同目的无法实现为由，起诉要求解除《购房协议书》。虽然世纪商厦公司也反诉请求解除《购房协议书》，但《购房协议书》的解除必将侵害建银投资公司的合法权益，因建银投资公司是国有独资企业，协议解除将造成国有资产流失，损害国家利益。经本院审查后，认为不符合解除合同的条件，应不予准许。双方当事人应当按照《购房协议书》全面、实际履行合同义务。综上，建银投资公司的诉讼请求、世纪商厦公司的反诉请求均不能成立，本院不予支持。原审法院解除原中国建设银行青铜峡支行与世纪商厦公司签订的《购房协议书》不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释》（二）第二十六条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：一、撤销宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院（2014）吴民初字第32号民事判决；二、驳回中国建银投资有限责任公司的诉讼请求；三、驳回青铜峡市世纪商厦有限责任公司的反诉请求。一审案件受理费22936元，由中国建银投资有限责任公司负担，反诉案件受理费13800元，由青铜峡市世纪商厦有限责任公司负担；吴忠市价格认证中心收取的鉴定费10000元，由青铜峡市世纪商厦有限责任公司负担，国家发展和改革委员会价格认证中心收取的复核鉴定费3889元，由中国建银投资有限责任公司负担。二审案件受理费28840元，由中国建银投资有限责任公司负担11800元，青铜峡市世纪商厦有限责任公司负担17040元。本判决为终审判决。审 判 长  吴 锋代理审判员  卓光泽代理审判员  李 梅二〇一六年九月二十二日书 记 员  宋成祥