贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔26民终1152号
上诉人（原审被告）吴显平，男，1962年4月25日生，侗族，个体户，住贵州省榕江县。
被上诉人（原审原告）从江县诚信物业服务有限责任公司，地址：从江县丙妹镇江东综合市场二楼。
法定代表人石丽玲，女，该公司经理。
委托诉讼代理人吴启刚、王义奇，贵州七律律师事务所律师。
上诉人吴显平因与被上诉人从江县诚信物业服务有限责任公司（以下简称：诚信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服榕江县人民法院作出的（2015）榕民初字第459号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
吴显平上诉请求：判决撤销一审判决，驳回被上诉人诚信物业公司的诉讼请求。事实和理由：1、一审认定事实错误。上诉人并未购得榕江县三水榕城小区C栋14号商铺，吴显平仅与房开商签订认购书，但是房开商并未按承诺办妥吴显平的按揭贷款手续，吴显平无能力购买，双方并未签订正式的房屋买卖合同，房开商也并未交付房屋给吴显平，产权仍然是房开商的，故前期物业费应当由房开商支付，与吴显平无关；2、前期物业服务合同系被上诉人诚信物业公司与房开商签订的，与吴显平无关，且根据贵州省物业管理条例第54条：“前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用前发生的物业服务费，由建设单位承担。”之规定，前期物业费应当由房开商承担，而不是由业主来承担，但本案商铺都是需要装修才能使用，将业主取得钥匙之时就视为“房屋交付使用”之日是错误的，只有又“交付”又“使用”才能让业主来缴纳物业费，吴显平从未使用该商铺，就从未享受物业服务，故一审判决直接损害吴显平的利益；3、一审法院以（2013）榕民初字第336号、338及（2014）黔东民终字第207号、209号民事判决书为样本和依据判案是十分荒唐的，我国并不是判例法。
被上诉人诚信物业公司未作答辩。
诚信物业公司向一审法院起诉请求：1、被告支付原告物业服务费18928元；2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：遵义恒汇兴房地产开发有限公司榕江分公司在榕江县开发了三水榕城小区，并开始预售房屋及商铺。2011年8月4日，遵义恒汇兴房地产开发有限公司榕江分公司与原告签订了《三水榕城前期物业服务委托合同》。约定由遵义恒汇兴房地产开发有限公司榕江分公司委托从江县诚信物业服务有限责任公司榕江分公司开展物业管理服务工作，该合同对双方的权利义务进行了约定，其中委托服务期限为2011年8月4日至2013年8月4日；收费标准住宅房屋由原告按建筑面积每平方米0.40元向业主或物业使用人收取，经营性房屋由原告按建筑面积每月每平方米1.00元向业主或物业使用人收取。另查明，被告吴显平购得该小区C栋14号商铺一套，建筑面积730.17㎡。该商铺在榕江县住房和城乡建设局产权产籍管理股有备案记录：户主吴显平，三水榕城小区3栋2-2号商铺，面积730.17㎡，备案合同号为201300061号。2010年12月，被告向遵义恒汇兴房地产开发有限公司榕江分公司支付商铺首付。2012年5月29日，被告与承租人ＸＸ刚签订《租赁合同》，就商铺租赁相关权利义务进行了约定：“一、被告将其所有的座落在三水榕城C栋靠长虹南路即体育馆西侧对面，建筑面积为730平方米的二楼商铺全部出租给乙方经营洗浴中心使用；二、租赁期限为八年，即从2012年10月1日起至2020年9月30日止；三、租金及交纳方式：第一年至第三年每年租金16.8万元，从第四年起逐年递增。签订合同时ＸＸ刚应一次性交清第一年的租金给被告，从第二年起，每年租金ＸＸ刚必须提前一个月一次性交清下一年的租金给被告，即实行先交租金后使用的方式。……”，合同签订后，被告收到承租人ＸＸ刚第一年的租金16.8万元。此外，三水榕城小区至今未选取业主委员会，也未与原告分公司或其他物业服务公司签订物业服务合同，原、被告双方也未签订《物业服务合同》。至起诉之日，该小区一直由原告分公司提供物业服务，该期间小区内有部分绿化带被毁坏，车辆乱停乱放，小区内停放摩托车多次被盗，楼道内有小广告张贴喷绘等现象发生。被告已交物业服务费至2013年3月1日，后未再支付物业服务费，截止2015年4月30日，被告已有26个月未交物业服务费，欠物业服务费18984.42元（730.17㎡×1元×26月=18984.42元）。一审法院认为：1、关于原告主体是否适格的问题。从江县诚信物业服务有限责任公司系企业法人，从江县诚信物业服务有限责任公司榕江分公司系原告的分支机构，不具备法人资格，法人的分支机构所作出的民事法律行为的权利义务继受者系设立该分支机构的法人即本案之原告，故原告主体适格。2、关于前期物业服务合同是否有效，前期物业服务费用应当由谁支付的问题。根据《物业管理条例》的相关规定可知，广义的物业服务合同，分为前期物业服务合同和普通物业服务合同。前期物业服务合同，是指在物业服务区域内的业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。普通物业服务合同，是指业主委员会根据业主大会相关决议，与物业服务企业签订的物业服务合同。无论是前期物业服务合同或是普通物业服务合同，签订合同的主体均非业主本人，但权利义务的载体系业主，法律规定突破了合同相对性之原则，这是由物业服务合同指向的对象系共有设施维护和管理这一特殊性所决定的。《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”业主要实现共同管理，表达共同意志，需经召开业主大会形成决议行使其权利。在未能召开业主大会之前，业主客观上不能实现集体意志。为此，法律规定突破了合同相对性原则，设定了前期物业服务合同，给予了建设单位代全体业主选聘物业公司的权利。该案前期物业服务合同约定了由原告分公司为该小区提供物业服务，并约定了相关权利义务，合法有效，原告分公司与被告之间的权利义务关系由此产生。《贵州省物业管理条例》第五十四条规定“前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费，由建设单位承担。房屋交付给买受人之日至前期物业服务终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。”房屋交付使用后，接受服务的系业主，故缴纳物业费义务应由业主承担。3、涉案商铺是否属于被告所有的问题。《物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。一审认为，被告在支付商铺首付后与承租人签订《租赁合同》，合同签订至今未有第三人对该商铺提出所有权异议，被告在合同中也表明该商铺属被告所有，合同是双方当事人真实意思表示，且尚在履行中，故合同真实有效，应当受到法律保护。被告称其在三水榕城小区没有购买该商铺，虽支付商铺首付，但没有办理按揭贷款，故没有与遵义恒汇兴房地产开发有限公司榕江分公司签订买卖合同，更未与原告签订物业服务合同，不应由被告向原告支付物业服务费。一审认为，只有所有权人才能处分其不动产物权，被告以没有签订买卖合同及物业服务合同为由拒绝支付物业服务费的反驳理由不能成立。4、关于原告分公司提供服务存在瑕疵是否构成根本违约，被告是否可据此拒绝支付物业服务费的问题。原告系“三水榕城”建设单位遵义恒汇兴房地产开发有限公司榕江分公司委托进行前期物业服务的公司，并签订了《三水榕城前期物业服务委托合同》，被告虽未与原告签订《物业服务合同》，也尚未支付完商铺全款，但其在国家行政部门商铺备案登记可认定被告是该小区业主，且被告在前段期间已经履行了交纳物业管理费的义务，虽然后期有26个月未交物业管理费，但是，被告仍享受原告提供的物业服务。物业服务是一种动态服务，小区内服务不到位，有时不可避免，出现原因是多方面的，也有业主自己的因素。被告对原告存在服务瑕疵，可向原告反映或者通过业主委员会向原告提出协商改进，而不应成为被告个人降低物业管理费收费标准的理由，因为，原告提供的是小区公共管理服务，且被告并未提供存在服务瑕疵从什么时间起，有多长时间，是否属于原告的责任范围，未有提供充分的证据证明。物业服务是双向的，不仅需要物业公司提供优质的服务管理，才能共同营造干净整洁的生活环境。因此，被告以原告提出服务有瑕疵，提出少交或不交物业费的对抗理由不成立，物业费用是整个小区物业管理得以正常运行的必要费用，收取物业费标准是经物价部门核定的，在同一个小区每位业主接受的是同等的物业管理服务，被告以原告服务存在瑕疵，提出拒交物业费，不仅损害了物业公司的利益，也损害了大多数正常交费业主的利益。原告提供的物业服务面向的是整个小区，被告提出不交纳物业费的理由不成立。结合原、被告违约及事实认定，被告应向原告支付物业服务费18984.42元（730.17㎡×1元×26月=18984.42元），原告只要求被告支付物业服务费18928元，该诉讼请求，事实清楚，证据充分，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由被告吴显平向原告从江县诚信物业服务有限责任公司支付物业服务费18928元，限于判决生效之日起十日内付清。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对上诉人吴显平二审期间提交的证明的认证意见：该证明系遵义恒汇房地产开发有限公司榕江分公司单方面向吴显平出具的意见，其并非三方达成的协议，故与本案双方当事人的物业服务法律关系无实质性联系，本院不予采纳。
二审审理查明事实与一审一致。
本院认为，根据上诉人的主张，本案的争议焦点为上诉人吴显平是否应当向被上诉人诚信物业公司支付前期物业服务费。本案中，被上诉人诚信物业公司系“古榕名苑”建设单位遵义恒汇兴房地产开发有限公司榕江分公司委托进行前期物业服务的公司，双方签订了《三水榕城前期物业服务委托合同》，该合同就服务事项、收费标准进行了约定，该合同符合《物业管理条例》的相关规定。诚信物业公司根据合同约定一直为“古榕名苑”小区提供物业服务，服务期间，“古榕名苑”小区业主委员会并没有就是否选聘物业服务公司作出明确表示，诚信物业公司继续履行“古榕名苑”小区物业服务，也符合合同约定。另外，吴显平购得涉案商铺，并于2012年12月向遵义恒汇兴房地产开发有限公司榕江分公司支付商铺首付款，且该商铺在榕江县住房和城乡建设局产权产籍管理股有备案登记，登记户主为吴显平。吴显平称其未有购买该商铺，虽然签订了认购书并支付了首付款，但是遵义恒汇兴房地产开发有限公司榕江分公司并未按照口头约定帮其办理好按揭手续，故并未与遵义恒汇兴房地产开发有限公司榕江分公司签订房屋买卖合同。但是根据一审的证据及双方的陈述，吴显平支付首付款是事实，且在2012年5月27日与承租人ＸＸ刚签订《租赁合同》并收取租金也是事实，吴显平以其实际行为证实其对该商铺行使了收益的权利，且其在国家行政部门商铺备案登记也可辅助证实其确是小区业主，吴显平还在前期阶段履行过交纳物业管理费的义务，故即便其本人并未住在该商铺，后期也并未缴纳物业管理费，也可认定其仍享受诚信物业公司的物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，吴显平上诉以其并未使用该商铺，也并非是前期物业服务合同的签约当事人为由提出的上诉请求及理由不能成立。关于吴显平与遵义恒汇兴房地产开发有限公司榕江分公司之间是否就退房事宜达成协议，该公司是否单方面向吴显平承诺由其代吴显平缴纳前期物业管理费，并不能对抗诚信物业公司向业主吴显平主张前期物业费的请求权，吴显平可在支付该费用以后再另行与房开商达成协议或向其主张权利。
综上所述，吴显平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费273元，由上诉人吴显平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘泽智
审 判 员 王山地
代理审判员 李维君
二〇一六年八月二十四日
书 记 员 王 涛