四川省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）川民终535号上诉人（原审被告、反诉原告）：成都涌邦商贸有限责任公司，住所地四川省成都市彭州市天彭镇金鹏中路239、241、243号。法定代表人：王彩霞，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟俊杰，四川法典律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟沅岑，四川法典律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：成都亿铭投资管理有限公司，住所地四川省成都市金牛区蓉北商贸大道二段198号。法定代表人：詹欢，该公司经理。委托诉讼代理人：张丽，四川毫达律师事务所（北京）分所律师。委托诉讼代理人：田利，四川毫达律师事务所律师。上诉人成都涌邦商贸有限责任公司（以下简称涌邦公司）因与被上诉人成都亿铭投资管理有限公司（以下简称亿铭管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2015）成民初字第2090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月26日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月28日公开开庭审理本案。上诉人涌邦公司的委托诉讼代理人钟俊杰、被上诉人亿铭管理公司的委托诉讼代理人张丽、田利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。涌邦公司在书面上诉状中所列上诉请求：1．撤销原判，依法改判或发回重审；2．本案诉讼费由亿铭管理公司负担。涌邦公司在二审庭审时对第一项上诉请求明确为支持涌邦公司一审反诉请求或者发回重审。事实和理由：1．成都亿铭茶叶有限公司（以下简称亿铭茶叶公司）是亿铭茶城的经营主体，属必须共同进行诉讼的当事人，一审没有追加该公司参与诉讼，遗漏必要诉讼主体。2．一审判决许多数据仅依据一张发票就确认，没有查实是否转款或转款凭证等支付情况，导致事实不清。3．《租赁合同书》第十五条第二款明确约定，亿铭管理公司拖欠租金超过2个月涌邦公司有权单方面解除合同，以及未在约定时间内付清租金应支付违约金和赔偿损失；亿铭管理公司没有一次按期足额支付租金，一审判决也确认尚欠18万余元租金，亿铭管理公司构成违约。4．一审判决认定亿铭管理公司违约，却引用涌邦公司违约条款，适用法律错误。亿铭管理公司未提交书面答辩意见。其当庭辩称，一审未遗漏必要诉讼主体，程序正确；一审判决认定事实清楚；涌邦公司多次纠结社会人员驱逐亿铭管理公司，亿铭管理公司为维护稳定而撤走并合意解除合同，涌邦公司根本违约致合同目的无法实现，亿铭管理公司不存在违约行为；一审适用法律正确，判决公正。亿铭管理公司向一审法院起诉请求：判令解除双方之间签订的租赁合同；判令涌邦公司赔偿亿铭管理公司直接经济损失19446740.09元、合同履行后可获得利益12000000元、律师费650000元，共计32096740.09元。诉讼中，亿铭管理公司明确涌邦公司赔偿亿铭管理公司直接经济损失为20172038元，包括装修亿铭茶城装修费用10467012.65元；为亿铭商城招商引资支付的广告宣传费782753.15元；亿铭管理公司应向石家庄初阳企业管理咨询公司应支付招商费用1093724.20元（后变更为要求涌邦公司承担其已向石家庄初阳企业管理咨询公司支付的基本招商费用676800元；其与石家庄初阳企业管理咨询公司的招商提成金416924.20元，另行主张）；亿铭茶城装修及招商引资过程中产生的人工费用（包含工资、福利、过节费等）2577378元；亿铭茶城装修及招商引资过程中产生的日常费用（包含水电费、垃圾清理费零碎开支）1564251.99元；涌邦公司应退还亿铭茶城装修及招商引资过程支付给涌邦公司的房屋租金3686917.50元。涌邦公司向一审法院反诉请求：判令亿铭管理公司支付尚欠租金180188元、违约金850483元、前三年租金折扣26545806元，共计27576477元。一审法院认定事实：2013年9月17日，亿铭管理公司与涌邦公司签订《租赁合同书》，约定涌邦公司将位于昭觉寺南路280号单体建筑（共）三层的房产出租给亿铭管理公司使用，面积14747.67平方米；租赁期限自2013年9月17日起至2028年9月16日止，无装修免租期，租赁起始日自涌邦公司就租赁房屋进行工程改造达到《租赁房屋交付条件》（附件二）上所列移交条件之日开始计算，并开始计算租金；租金起始价格为100元/平方米·月，涌邦公司需开具正式的税务租赁发票；前三年租金涌邦公司给予亿铭管理公司50%的优惠折扣，优惠后租金价格为50元/平方米·月，第四年至第五年租金价格为100元/平方米·月，第六年、第九年在前一年基础上递增10%；第一年每个季度为一期支付当期租金，第二年起每半年为一期支付当期租金；涌邦公司在每期开始后10个工作日内开具租金发票，亿铭管理公司在收到该期租金足额发票后20个工作日内向涌邦公司支付该期租金，如涌邦公司延期提供相应发票，亿铭管理公司可顺延相同天数支付租金；涌邦公司保证交付租赁房屋时租赁房屋电、水、排水、排污、机组设备（空调、电梯、变压器等）、消防设施均能够正常使用，保证标的房屋不漏水，否则由涌邦公司负责解决，承担亿铭管理公司的相应损失；涌邦公司同意亿铭管理公司出于经营需要对租赁房屋进行合法合规的装修、改造，协助亿铭管理公司办理申请、审批事宜；任何一方单方解除合同，或严重违约致使合同无法继续履行，守约方有权解除合同，并有权向违约方索赔由此给守约方造成的损失；如因涌邦公司原因导致亿铭管理公司无法正常使用标的物业或者无法使用全部的租赁区域，涌邦公司应当赔偿亿铭管理公司参与处理该事宜人员的误工费、律师费、调查费等。亿铭管理公司租赁取得本案标的房屋后用于经营精品茶产品专业市场，将租赁房屋所在市场命名为亿铭茶城，并将租赁房屋转租及茶城经营事宜授权委托给亿铭茶叶公司。2013年11月20日，涌邦公司与亿铭管理公司签订《设施设备交接清单》《机电设备交接清单》。《设施设备交接清单》载明地下车库、屋面渗漏26处；装修顶棚多处破损，约220平米以上；地下车库、电梯房墙壁、潮湿损坏，电梯井有积水；电梯、货梯、观光梯、扶梯均没有安全使用合格证；暖通、风机无工作状态；消防系统没有图纸，无法详细了解，现场看到报警显示176个故障点；监控系统没有图纸，无法详细了解，现场看到多个屏幕没有工作。《机电设备交接清单》载明水泵、电源控制箱、送风机组、排烟机组、中央空调主机、观光电梯等机电设备正常。2013年12月24日至2015年3月23日期间，亿铭管理公司、亿铭茶叶公司向涌邦公司发送并由涌邦公司管理人员王志夫、张宇、熊燕等签收的工作联系函、催办事宜函等函件共计6份，催促涌邦公司租赁房屋在环保、消防、安防、设施设备使用（电梯、空调等）、房屋漏水等方面存在重大问题。2014年9月17日，涌邦公司向亿铭管理公司移交租赁房屋中12台电（扶）梯的2014年度电梯检验报告书及2014年度电梯合格证。2015年3月13日、2015年3月18日，涌邦公司分别向亿铭茶城商户发布《亿铭福建茶城商户告知书》及《通知》，告知商户，由于亿铭管理公司违约，涌邦公司已与其解除租赁合同，为不影响各位商户的正常经营，请各位商户直接与涌邦公司联系，配合办理相关事宜。2015年4月20日、2015年4月23日、2015年4月24日，涌邦公司强行驱赶亿铭管理公司搬离租赁房屋，双方发生冲突，成都市公安局成华区分局青龙警署出警处理。2015年4月30日，涌邦公司再次强行要求亿铭管理公司搬离租赁房屋，亿铭管理公司拒绝，涌邦公司人员将亿铭茶城保安人员周长林打伤致住院治疗，后强行将亿铭管理公司办公设备搬出办公区，并封闭亿铭管理公司办公区域。2015年5月15日，涌邦公司与亿铭管理公司签订《关于亿铭茶城交接协议》，约定因涌邦公司单方解除租赁合同，已封闭亿铭管理公司办公场所，并派保安人员进驻亿铭茶城，双方协议解除2013年9月17日签订的租赁合同；亿铭管理公司退出亿铭茶城，亿铭茶城及商户由涌邦公司接管，亿铭茶城商户向涌邦公司支付其应向亿铭管理公司支付的租金；2015年5月5日之后，亿铭管理公司不再向涌邦公司支付租金；经结算，亿铭管理公司尚欠涌邦公司租金180188元。亿铭管理公司获得租赁房屋后随即聘请装修公司对租赁房屋进行装修，直至2014年3月底，亿铭茶城基本装修完毕。亿铭管理公司搬离本案租赁房屋时，该租赁房屋已投入正常商业经营使用。亿铭管理公司在租用租赁房屋后，发生了如下投入和支出：第一，亿铭管理公司及亿铭茶叶公司与第三方装修公司签订的装修、劳务合同，证实亿铭管理公司对租赁房屋进行装修，构建停车收费系统、安防系统，共计装修费9221103.65元，并已支付工程款3529380.35元，尚余5691723.3元未付。第二，2013年12月20日至2015年3月26日期间，亿铭管理公司及亿铭茶叶公司委托第三方广告公司对亿铭茶城进行广告宣传，应支出广告宣传费共计516587.15元，实际支付436261.15元，尚余80326元未付。第三，2013年9月17日，亿铭管理公司与石家庄市初阳企业管理咨询有限公司签订《招商委托代理合同》，亿铭管理公司委托石家庄市初阳企业管理咨询有限公司对亿铭茶城进行招商，引入茶产品经营商户，亿铭管理公司每月向石家庄市初阳企业管理咨询有限公司支付11.28万元的基本招商费用，并按照石家庄市初阳企业管理咨询有限公司完成的招商面积向其支付招商提成。后亿铭管理公司通过银行转账向石家庄市初阳企业管理咨询有限公司支付基本招商费用共计676800元。2015年3月9日，石家庄市初阳企业管理咨询有限公司向四川省成都市成华区人民法院起诉亿铭管理公司，要求亿铭管理公司支付其未付的招商费共计841862.10元。该院于2015年11月24日作出（2015）成华民初字第1468号民事判决书，判决亿铭管理公司向石家庄市初阳企业管理咨询有限公司支付招商提成金416924.20元。结合此判决，亿铭管理公司向石家庄市初阳企业管理咨询有限公司应支付基本招商费用676800元（此款判决前已支付）、招商提成金416924.20元（此款为判决确认的标的），共计1093724.20元。亿铭管理公司向四川省成都市中级人民法院提起上诉，现该案二审尚未审理终结。本案诉讼中，亿铭管理公司以（2015）成华民初字第1468号民事判决未发生法律效力将另案主张为由，撤回要求涌邦公司承担亿铭管理公司给付石家庄市初阳企业管理咨询有限公司招商提成金416924.20元的诉讼请求，但已付的基本招商费用676800元请求涌邦公司承担。另查明：1．2015年4月27日，亿铭管理公司与四川毫达律师事务所签订（2015）川毫律民代字第（236）号《民事委托代理合同》，约定亿铭管理公司委托四川毫达律师事务所办理其与涌邦公司租赁合同纠纷一案，律师代理费650000元。亿铭管理公司支付四川毫达律师事务所律师费150000元，四川毫达律师事务所出具增值税普通发票。2．2013年10月8日，亿铭管理公司向涌邦公司支付租赁合同定金737383.5元，后该定金转为房屋租金。截至2015年1月26日，亿铭管理公司向涌邦公司支付租金共计12748603元，尚欠租金180188元。3．2013年11月25日，亿铭管理公司认缴出资额（货币）490万元（实缴出资额100万元），郑美玲认缴出资额（货币）10万元（实缴出资额0），成立亿铭茶叶公司。亿铭茶叶公司于2015年3月25日取得《营业执照》。亿铭茶叶公司接受亿铭管理公司委托经营管理亿铭茶城，亿铭茶叶公司经营管理亿铭茶城所产生的权利义务均由亿铭管理公司承担和享有。一审中，涌邦公司、亿铭管理公司、亿铭茶叶公司均认可前述法律关系。涌邦公司认为，其与亿铭管理公司签订《租赁合同书》，将房屋出租给亿铭管理公司，该合同相对方是亿铭管理公司，由亿铭管理公司承担和享有房屋租赁的权利义务；亿铭茶叶公司不是该房屋租赁合同的合同相对方，不能承担和享有房屋租赁的权利义务。4．租赁房屋的产权面积共计14747.67平方米，前三年租金50元/平方米·月，前三年每月租金为737383.50元。一审中，亿铭管理公司对其租赁房屋可得利益作了进一步说明，主张可得利益为转租租金差价。转租租金差价计算方法为，其出租租赁房屋的价款与缴纳租赁房屋的租金差额。亿铭管理公司计算出第一年至第十五年租金差额共计38478189.60元，扣减亿铭管理公司自行使用1.5年后的租金差额合计为27975992.40元。亿铭管理公司另举证和陈述其经营亿铭茶城的费用和支出有：1．2013年12月1日至2015年4月30日，亿铭管理公司支付亿铭茶城产生的水电费及垃圾清运费共计901806.81元；2．2014年1月至2014年10月，亿铭管理公司向外聘保安支付服务费、生活费与过节费共计406597.33元；3．2013年12月至2015年6月，亿铭管理公司支付亿铭茶城员工工资、福利共计1479411.5元；4．2014年4月至2015年5月，亿铭管理公司支付亿铭茶城员工社保费用共计148614.6元。一审法院认为，亿铭管理公司与涌邦公司签订租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方均应按照协议约定自觉履行各自的义务。第一，关于租赁合同履行中的违约方问题。双方虽对计租起始日存在争议，但双方于2013年11月20日签订《设施设备交接清单》《机电设备交接清单》，对租赁房屋的设施设备等进行移交，符合合同的约定。因此，应将2013年11月20日视为租赁房屋移交日及租金起算日。但是，租赁合同约定涌邦公司在缴租周期每期开始后10个工作日内开具租金发票，亿铭管理公司在收到该期租金足额发票后20个工作日内，向涌邦公司支付该期租金，如涌邦公司延期提供相应发票，亿铭管理公司可顺延相同天数支付租金。涌邦公司主张亿铭管理公司延迟支付租金，严重违约，但未提供证据证明亿铭管理公司收到租金发票且应向涌邦公司支付租金的时限。同时，双方签订租赁合同后，亿铭管理公司向涌邦公司支付租金共计12748603元，截止2015年5月15日双方解除房屋租赁合同，亿铭管理公司尚欠涌邦租金180188元，亿铭管理公司未付租金仅占应付月租金的1.4%（按每月租金737383.50元计算，未付租金天数为7.33天，即以亿铭管理公司租金给付截止日期2015年5月5日计，亿铭管理公司租金已付至2015年4月27日），亿铭管理公司应承担继续履行的义务。但因亿铭管理公司已履行了向涌邦公司支付租金的主要合同义务，涌邦公司的根本合同权益及目的已实现，故该迟延给付少量的租金，不构成根本违约，合同可以继续履行。在租赁合同有效期内，涌邦公司封闭亿铭管理公司办公场所，强行驱逐亿铭管理公司离开租赁房屋，致使亿铭管理公司合同目的不能实现，故涌邦公司的违约行为构成根本违约，应承担违约责任。同时，2015年5月15日涌邦公司与亿铭管理公司签订亿铭茶城交接协议，载明“因涌邦公司单方解除租赁合同，已封闭亿铭管理公司办公场所，并派保安人员进驻亿铭茶城，双方协议解除于2013年9月17日签订的租赁合同。”在该交接协议中，涌邦公司自认其单方解除租赁合同。涌邦公司无约定和法定事由，单方解除合同，违反合同约定，应承担违约责任。第二，关于涌邦公司是否应当赔偿亿铭管理公司装修残值损失的问题。亿铭管理公司租赁房屋后，投入了资金对该租赁房屋进行装修，涌邦公司应当赔偿亿铭管理公司的装修残值。其理由如下：1．亿铭管理公司对租赁合同约定的房屋进行装修，获得了涌邦公司的同意。2．亿铭管理公司及亿铭茶叶公司与第三方装修公司签订的装修、劳务合同，证实亿铭管理公司对租赁房屋进行装修，构建停车收费系统、安防系统，共计承担9221103.65元装修工程款。虽然亿铭管理公司尚余5691723.30元工程款未付，但未付工程款已形成亿铭管理公司确定的合同支付义务，仍需由亿铭管理公司向合同相对方支付。3．涌邦公司使用暴力强制驱逐亿铭管理公司搬出租赁房屋，是导致租赁合同解除的违约方。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项的规定，亿铭管理公司请求涌邦公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，应予支持。本案租赁合同约定的租赁期限为15年，亿铭管理公司自行使用1.5年，尚余13.5年，装饰装修残值为8298993.28元。4．按照附和规则和不当得利规则，涌邦公司应赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。5．违约获利与法治精神相悖，涌邦公司不应当从其违约行为中获利。亿铭管理公司对租赁房屋进行装饰装修，确实增加了该出租房屋的客观价值，且涌邦公司收回房屋后实际获得该价值。同时，在租赁合同有效期内，涌邦公司无约定和法定事由，单方解除房屋租赁合同，违背诚实信用原则；其强行驱逐亿铭管理公司离开租赁房屋，致使亿铭管理公司签订履行租赁合同的合同目的不能实现，涌邦公司的行为构成根本违约。如果涌邦公司获得租赁房屋增加的客观价值而不对亿铭管理公司进行补偿，就与法治精神相悖，与诚实信用原则相悖。第三，关于涌邦公司是否应当赔偿亿铭管理公司对亿铭茶城支出的招商费用及广告费用的问题。1．《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失。”“因违约所造成的全部损失”包括现有财产损失和可得利益。现有财产损失即直接损失，是因一方违约给对方造成的相对合同签订前的财产减少和支出的增加。本案中的租赁房屋是一整栋经营性质的商业用房，亿铭管理公司引入商家并将其打造成专业的茶产品市场，提升租赁房屋商业价值，以此转租租赁房屋并从中获取合理利润。为此，亿铭管理公司为使租赁场所形成茶产品经营商圈，投入了大量资金招商引入商家并进行广告宣传。然而，由于涌邦公司根本违约，致使亿铭管理公司为履行租赁合同而支出的这部分投入无法通过租赁合同的继续履行得以补偿，是涌邦公司违约行为导致亿铭管理公司财产减少，应视为亿铭管理公司的直接损失，属于涌邦公司违约应赔偿的范围。2．亿铭管理公司支出的招商费用及广告投入确实增加了租赁房屋的客观商业价值，涌邦公司收回租赁房屋后实际获得了该部分价值，应当对亿铭管理公司给予合理补偿。租赁合同约定的租赁房屋为一整栋经营性质的商业用房，与普通住宅不同，商业用房的价值体现于商圈成熟度、商业知名度及美誉度等各方面。亿铭管理公司从涌邦公司处取得的租赁房屋是未装修、无任何商家入驻、无商业氛围的清水物业。亿铭管理公司在对租赁房屋进行装修装饰后，投入大量资金进行招商及广告宣传，引入大批商家入驻租赁场所，形成了规模化的茶产品经营市场。2015年5月15日，双方协商解除租赁合同时约定租赁场所入驻商家由涌邦公司接手，涌邦公司承继亿铭管理公司与入驻商家签订的租赁合同中亿铭管理公司享有的权利义务。由此，亿铭管理公司花费大量资金，从全国各地引入茶产品经营商家，而这部分商家入驻形成的经营成果及亿铭管理公司投入广告宣传形成的商业知名度及美誉度等商业价值均由涌邦公司收回租赁房屋后实际享有。3．如果涌邦公司获得租赁房屋增加的客观商业价值而不对亿铭管理公司进行补偿，涌邦公司将从其违约行为中获得利益。违约获利与法治精神相悖，与诚实信用原则相悖，涌邦公司不应当从其违约行为中获得利益，应当赔偿亿铭管理公司对亿铭茶城支出的招商费用及广告投入损失。综上，亿铭管理公司的招商投入及广告宣传投入增加了租赁房屋的客观商业价值，涌邦公司获得该部分价值后理应对亿铭管理公司招商、广告宣传费用给予合理补偿。亿铭管理公司已通过银行转账向石家庄市初阳企业管理咨询有限公司支付基本招商费用共计676800元。2013年12月20日至2015年3月26日期间，亿铭管理公司为宣传亿铭茶城，承担广告宣传费516587.15元。上述两项费用共计1193387.15元，按照15年合同租赁期计算，亿铭管理公司自行经营1.5年，尚余13.5年合同期限，根据公平合理原则酌情支持亿铭管理公司就招商及广告费用获得补偿为1193387.15×（13.5÷15）=1074048.44元。第四，关于涌邦公司是否应当退还亿铭管理公司已支付的租金问题。1．涌邦公司于2013年11月20日将租赁房屋移交给亿铭管理公司之日起，即开始计算租金。亿铭管理公司取得租赁房屋后进行全面装修，直至2014年3月底，租赁房屋基本装修完毕，装修期耗时4个月符合常理。由于本案租赁合同并无约定装修免租期，租赁房屋4个月的装修期间，亿铭管理公司仍需向涌邦公司支付租金。按照租赁合同约定的租金标准，装修耗时4个月期间对应的租金高达2949534元。2．装修期间的租金投入应为亿铭管理公司为正常使用租赁房屋15年进行的一次性大额前期投入，应分摊15年租赁期。本案租赁房屋产权面积达14747.67平方米，正常装修期耗时较长。同时，本案租赁房屋为清水商业用房，必须经过装修才能投入正常使用。虽然装修期间高达2949534元的租金支出是亿铭管理公司为正常使用租赁房屋必须进行的前期一次性投入，但是租赁合同约定亿铭管理公司装修租赁房屋后拥有15年的租赁使用权，若租赁合同正常履行，该部分租金支出可由亿铭管理公司于后续使用租赁房屋的15年分摊，亦符合商业经营常理。本案中，亿铭管理公司支出4个月装修期间租金后，仅使用了1年租赁房屋便被涌邦公司强行驱赶出租赁房屋，其装修期间的租金支出显然不能通过后续使用得以弥补。如果涌邦公司对此不予以合理补偿，便会出现亿铭管理公司支付巨额租金对租赁房屋进行装修，而后装修期刚过，便不能使用租赁房屋却需承担装修期间巨额租金的不合理情形。3．装修期间所形成的装修成果，并未由亿铭管理公司通过后续使用租赁房屋享有，而是由涌邦公司收回租赁房屋后实际获得。如果涌邦公司获得该成果而不对亿铭管理公司进行补偿，涌邦公司将从其违约行为中获得利益。综上，按照双方合同约定的租金标准，租赁房屋月租金为737383.5元，装修期4个月租金共计2949534元。基于公平原则，亿铭管理公司应承担1.5年租期对应金额共计294953.4元，余下13.5年租期对应金额共计2654580.6元由涌邦公司承担，由涌邦公司补偿给亿铭管理公司。第五，关于涌邦公司是否应当赔偿亿铭管理公司人工工资、水电费、垃圾清运费及其他杂费的问题。亿铭管理公司人工工资、水电费、垃圾清运费及其他杂费是亿铭管理公司在经营亿铭茶城过程中的经营支出，应由其自行承担，对亿铭管理公司该部分诉讼请求，不予支持。第六，关于亿铭管理公司主张的合同履行后可以获得的利益问题。亿铭管理公司签订履行合同的根本目的在于通过市场交易获得利润，亿铭管理公司通过本案合同的履行获得合理利润具有正当性。合同履行后可以获得的利益属于预期利益，应结合亿铭管理公司的投资规模及经营风险综合衡量。亿铭管理公司从涌邦公司取得租赁房屋的租金标准为50元／平方米，亿铭管理公司将租赁房屋分割转租给各商户的租金标准约为1楼180元／平方米，2楼、3楼约为60元／平方米。经营十五年预判租金差额为38478189.60元。虽然亿铭管理公司已投入的租金、装修费用、招商广告宣传费用及其他费用总金额巨大，相应收益应随之提高，但市场经营风险亦客观存在。结合亿铭管理公司取得租赁房屋支付的租金单价与其将租赁房屋转租给商户收取的租金单价之差额，综合考量对亿铭管理公司主张的可获得利益1200万元予以适当降低，仅支持300万元。第七，关于亿铭管理公司主张的律师费650000元是否应当由涌邦公司赔偿的问题。亿铭管理公司与涌邦公司签订的《租赁合同书》约定因涌邦公司违约致使亿铭管理公司不能正常使用租赁物，涌邦公司应赔偿由此给亿铭管理公司造成的损失，包括但不限于人员误工费用、律师费用、调查费用等。涌邦公司违约致使双方签订的租赁合同无法继续履行而解除，是导致亿铭管理公司产生损失并提起本案诉讼的根本原因。按照双方之间签订的合同约定，涌邦公司应当赔偿亿铭管理公司由此而产生的律师费。结合本案诉讼类型及标的金额，亿铭管理公司为参与本案诉讼已与四川毫达律师事务所签订委托代理合同，约定了650000元律师费用。由于四川毫达律师事务所仅向亿铭管理公司出具了150000元律师代理费发票，对该部分予以支持。对尚未实际履行的500000元律师代理费，不予支持。第八，关于涌邦公司要求亿铭管理公司支付尚欠租金180188元的问题。截止双方约定的租金结算截止日2015年5月5日，亿铭管理公司尚余180188元租金未支付给涌邦公司。按照双方合同约定，亿铭管理公司应在收到涌邦公司开具的相应金额租赁发票20个工作日内支付该租金。对涌邦公司该诉讼请求，予以支持。第九，关于涌邦公司要求亿铭管理公司赔偿违约金850483元、前三年租金折扣26545806元的问题。涌邦公司提出亿铭管理公司从支付第一期租金起，便一直在各期租金支付中拖延时间支付租金，按照合同约定应赔偿违约金。亿铭管理公司按照合同约定支付涌邦公司房屋租金，涌邦公司已实际接受租金未提出异议。诉讼中，涌邦公司提出亿铭管理公司在各期租金支付中拖延时间支付租金，除其陈述外，无其他证据印证，故对涌邦公司要求亿铭管理公司赔偿违约金的诉讼请求，不予支持。按照租赁合同的约定，前三年租金涌邦公司给予亿铭管理公司50%的优惠折扣，故涌邦公司请求亿铭管理公司给付前三年租金折扣26545806元，违反合同约定，不予支持。第十，关于亿铭管理公司主张解除其与涌邦公司签订的租赁合同的问题。由于亿铭管理公司提起本案诉讼后，于2015年5月15日已与涌邦公司达成协议，约定双方协议解除于2013年9月17日签订的租赁合同。本案诉讼中，双方对租赁合同已解除进行当庭确认，不再对该诉请作出裁决。判决：一、涌邦公司应于判决生效之日起十日内向亿铭管理公司赔偿装修残值损失8298993.28元、招商广告宣传投入损失1074048.44元、装修期间租金损失2654580.60元、履行合同后可获得利益3000000元、律师费150000元，共计15177622.32元；二、亿铭管理公司应于判决生效之日起十日内向涌邦公司支付租金180188元；三、前述第一项和第二项品迭后，涌邦公司应于判决生效之日起十日内向亿铭管理公司赔偿14997434.32元；四、驳回亿铭管理公司本诉的其他诉讼请求；五、驳回涌邦公司反诉的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据，且未对一审查明事实提出实质性的异议，本院予以确认。另外，一审对租赁合同违约责任条款没有详加引述，本院补充确认如下：乙方（亿铭管理公司）未能在约定时间内付清租金，乙方应从拖欠租金的当日开始向甲方（涌邦公司）支付违约金，计收标准按照当期应付租金的日千分之一计。拖欠租金超过两个月，甲方有权单方面解除合同，乙方应赔偿拖欠款项并赔偿甲方损失，甲方损失包含但不限于前三年租金折扣及两年的当年租金（以第四年租金为基准，不满四年按第四年租金计算）。本院认为，亿铭管理公司与涌邦公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。一审认定涌邦公司单方面解除租赁合同并强行驱逐亿铭管理公司搬离承租房屋构成根本违约，进而判令涌邦公司赔偿亿铭管理公司相应损失，涌邦公司上诉虽然提及《租赁合同书》中有关于亿铭管理公司拖欠租金超过两个月涌邦公司有权单方面解除合同的约定，以及亿铭管理公司有拖欠租金的行为，但是涌邦公司没有明确主张其享有解除权且没有就该判项提出上诉，表明双方对一审本诉判决结果没有争议，争议问题主要在于一审反诉判决结果。根据涌邦公司的上诉和亿铭管理公司的答辩情况，双方争议的焦点是：1．一审是否遗漏必要诉讼主体；2．亿铭管理公司应否给付涌邦公司迟延履行违约金850483元及前三年租金折扣26545806元。（一）关于一审是否遗漏必要诉讼主体的问题。亿铭茶叶公司是亿铭管理公司的子公司，亿铭管理公司将承租的房屋授权委托亿铭茶叶公司经营管理，是法律所允许的；经营过程中产生的权利义务与案涉租赁合同无关，不改变案涉租赁合同当事人的地位，也不影响双方的权利义务。再则，涌邦公司在一审中述明，合同相对方是亿铭管理公司，不是亿铭茶叶公司，由亿铭管理公司而非亿铭茶叶公司享有权利和承担义务。因此，亿铭茶叶公司不属必须共同进行诉讼的当事人，一审没有遗漏必要诉讼主体，涌邦公司提出的该项上诉理由不能成立。（二）关于亿铭管理公司应否给付涌邦公司迟延履行违约金850483元及前三年租金折扣26545806元的问题。其一，根据合同约定，涌邦公司在每期开始后10个工作日内开具租金发票，亿铭管理公司在收到该期租金足额发票后20个工作日内向涌邦公司支付该期租金，如涌邦公司延期提供相应发票，亿铭管理公司可顺延相同天数支付租金。从该约款来看，租金给付没有具体的时间，必须通过亿铭管理公司收到发票的时间来推算。涌邦公司主张亿铭管理公司迟延给付租金，就应当对亿铭管理公司收到每期租金发票的时间及亿铭管理公司给付租金的起止时间承担举证证明责任，但是其未能提示充分证据证明该项事实，应承担举证不能的不利后果。事实上，亿铭管理公司给付的租金，涌邦公司都已接受，并未提出异议，也可视为双方以实际履行行为改变了合同的约定。其二，截止双方约定的租金结算截止日2015年5月5日，亿铭管理公司尚余180188元租金未支付给涌邦公司。但是按照双方合同约定亿铭管理公司应在收到涌邦公司开具的相应金额发票20个工作日内支付该租金，而整个诉讼中涌邦公司未主张已开具发票且亿铭管理公司已收到该发票，这表明该租金尚未届清偿期，不能因为一审判决确认亿铭管理公司尚欠180188元租金，就认定亿铭管理公司迟延给付构成违约。其三，虽然双方约定亿铭管理公司拖欠租金超过两个月，涌邦公司有权单方面解除合同，亿铭管理公司应赔偿前三年租金折扣损失，但是一审判定双方签订的合同本应继续履行，因涌邦公司擅自单方面解除合同构成根本违约，并判令赔偿亿铭管理公司相应损失，二审中涌邦公司又没有明确主张其享有解除权且没有就该判项提出上诉，故涌邦公司要求亿铭管理公司赔偿前三年租金折扣26545806元，没有法律依据。综上，涌邦公司提出亿铭管理公司没有一次按期足额支付租金，一审判决也确认尚欠18万余元租金，亿铭管理公司构成违约的上诉理由，不能成立。此外，一审综合全案证据认定案件事实，涌邦公司并未针对一审查明事实提出明确具体的异议，故涌邦公司提出一审判决许多数据仅依据一张发票就确认，没有查实是否转款或转款凭证等支付情况，导致事实不清的上诉理由，不能成立；一审判决虽然认定亿铭管理公司尚欠涌邦公司18万余元租金，但是因该租金尚未届清偿期而没有认定亿铭管理公司违约，故涌邦公司提出一审判决认定亿铭管理公司违约，却引用涌邦公司违约条款，适用法律错误的上诉理由，也不能成立。综上所述，涌邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费178781.445元,由成都涌邦商贸有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘长江审判员  刘 云审判员  王 惠二〇一七年八月十一日书记员  崔 秋