北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终1025号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张福泉，男，1970年11月25日出生。
委托诉讼代理人：席国旗，北京明旗律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张亚萍，女，1968年9月21日出生。
委托诉讼代理人：熊某（张亚萍之夫）。
上诉人张福泉与被上诉人张亚萍租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初7121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张福泉上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判我不承担院落装饰装修残值赔偿及房屋装饰装修补偿；2.改判支持我一审提出的反诉请求前三项，判决张亚萍赔偿树木损害赔偿10万元、房屋损害赔偿2万元、门窗损害赔偿5000元，以及清除硬化路面、恢复原状；3.判决张亚萍将其遗留在院内的垃圾清走。事实和理由：1.根据《果园租赁协议》约定，张亚萍只能对房屋及院落进行改造，无权予以装饰、装修，张亚萍进行装饰装修须经过我同意，否则所产生的费用和损失应当自行承担；2.树木、房屋、门窗的损失已经发生，根据生活常理可以推断是对方造成的损坏，而且对方具有管理和保护的义务，即使是他人破坏的也应当承担过错责任；3.张亚萍擅自将路面硬化，属于单方违约，而且破坏了环境和地貌；4.张亚萍在院内遗弃垃圾，群众反映激烈，村委会多次责令改正，对方应当将垃圾请走。
张亚萍辩称，同意一审法院判决，不同意对方的上诉请求。我入住的时候房屋不具有居住条件，不进行装修无法居住；将路面硬化是给地面铺砖，否则无法走路。
张亚萍向一审法院起诉请求：1.判决解除我和张福泉于2015年4月8日签订的《果园租赁协议》；2.判决张福泉承担违约责任，返还租金3万元，并赔偿经济损失61616元；3.诉讼费由张福泉承担。
张福泉提出反诉请求：1.要求张亚萍赔偿树木损害赔偿10万元；2.要求张亚萍支付房屋损害赔偿2万元、门窗损害赔偿5000元；3.要求张亚萍清除硬化路面、恢复原状；4.要求张亚萍支付2015年4月30日至2017年4月30日期间租金差额1万元及2017年4月30日至2018年4月30日租金2万元；5.要求张亚萍腾退果园。
一审法院认定事实：2015年4月8日，张福泉（甲方）与张亚萍（乙方）签订《果园租赁协议》一份，内容为：“一、甲方将位于北京市昌平区的果园2亩及房屋院落，现租给乙方使用。二、租赁期限。租期自2015年5月1日至长期（期限到期后，如甲方与其所在村委会续签合同，甲方也应继续与乙方续签）。三、约定事项。1、甲方保证提供给乙方的房屋在租赁期内水电齐全，租赁期间乙方装修房屋或有特殊情况发生，甲方负责协调解决。2、甲方同意乙方在果园内改造房屋及院落，搭建简易鸡棚，狗窝。乙方保证爱护甲方提供的任何设施。3、在承包期内若国家征用土地或果园被集体收回。果园及甲方现有房屋的赔偿归甲方所有。4、土地若在协议期内被国家征用或集体收回，甲方应退还乙方已经交纳的未到期的租金。5、租金第一、二年为每年壹万伍仟元，第三年开始到合同期满为每年贰万元。协议期内，甲方不得增加租金，乙方不得减少租金。租金每年一付，提前一个月缴纳给甲方。四、违约责任。1、在协议期内甲方若擅自撕毁协议，收回果园，应赔偿乙方的全部损失，且退还乙方所有的租金。2、在协议期内若乙方自身原因需终止协议，则乙方不得向甲方索赔任何损失及租金。本协议一式两份，均具有同等法律效力，经双方审核无误后，自签字盖章之日起生效。如遇未尽事宜双方协商解决。”对于协议约定的租期截止日期，张亚萍称应以张福泉和村委会签订《果园承包合同》约定的期限为准；张福泉称其不知道合同所写“长期”是什么意思。协议签订后，张亚萍对租赁果园内由张福泉建设的90平方米左右的房屋进行了装修，并交纳了2015年5月1日至2017年4月30日期间的租金3万元。
2017年4月5日，双方在租赁果园内发生冲突报警。某派出所制作询问笔录，分别向张福泉、张亚萍、熊某进行问询。其中张福泉陈述事情经过为：“2017年4月5日13时15分许，我去看我的地，我的6棵挂果的苹果树死了，顺便找张亚萍协商果树死了赔偿问题及张亚萍养的鸡、鸭、鹅、狗对果园环境破坏的补偿问题，前几天村委会也找过我，让我和张亚萍说说，不让在果园养动物，我一进果园，张亚萍先从屋里出来没说什么，接着熊某出来张嘴就骂我，然后张亚萍也跟着骂我，我也还嘴了，熊某说‘我今天就劈了你，我今天找人弄死你全家’，熊某边说边回屋拿出斧子砍我，张亚萍拦住了，之后熊某、张亚萍就进屋打电话了，之后警察就来了。”另有民警向张福泉询问，“问：你们今天是否发生了肢体冲突？答：没有。问：你今天去果园是否带了东西？答：我什么都没带，空手去的。”张亚萍陈述事情经过为：“2017年4月5日中午13时许，我和我爱人熊某正在果树园屋内看电视，这时张福泉就闯进果树园内来了，我和我爱人熊某听见院内狗叫就来到院内问张福泉来什么事，然后张福泉就骂骂咧咧的让我们搬走，说这是他的地。后来我和我爱人熊某就告诉张福泉说我们和他有租赁合同，他在这之前已经来过两回耍闹，所以我和我爱人熊某不想和他发生争吵就要求他离开，这时他不离开就往屋里闯一边闯还一边骂我爱人熊某同时他还拿出一把匕首比划，我看他喝酒了怕我爱人熊某情绪激动和他发生冲突就把我爱人推到屋内然后我们就把门锁上，之后张福泉就在门外不停踹门，之后我就打电话报警了，之后警察就来了。”熊某陈述的事情经过与张亚萍基本一致。
本案审理过程中，张亚萍称因张福泉来果园捣乱、不收取租金，导致合同无法履行故起诉要求解除合同。张福泉于2017年4月14日收到本案起诉状，在本案审理过程中其称同意解除合同，并称系张亚萍私自砍伐果园树木的事情没有解决，所以自己当时说不收租金了。张亚萍不认可其有砍伐果树的行为。另经张亚萍申请，法院委托经北京市高级人民法院摇号随机确定的北京科正资产评估有限责任公司对租赁果园内房屋及附属设施装饰装修的价值进行鉴定。北京科正资产评估有限责任公司于2017年8月3日出具科评报字[2017]第115号《资产评估报告书》，之后另补充出具《科评报字（2017）第115号资产评估报告之评估结论修正说明》，确定评估结论为：位于北京市昌平区涉案果园内房屋及附属物设施装饰装修的价值评估值为61616元。张亚萍、张福泉均认可《资产评估报告书》所附《室内装修及院内设施评估明细表》中序号1-16项系房屋的装饰装修，包括房屋内墙隔断、房屋内墙涂料、石膏板吊顶、PVC吊顶、室内门、整体橱柜、LED灯、电热水器、太阳能、锅炉房（简易房）、不锈钢池、陶瓷池、蹲坑、淋浴、火炕、灶台，评估值合计为33566.48元，成新率86%；序号17-28系院落的装饰装修，包括狗窝、自动定时鸡舍、铁栅栏门、水泥柱、绿色围栏、铁护窗、竹竿（葡萄架）、彩钢棚、雨搭、院地条砖、院水泥地面、渗井，评估值合计为26999.29元，成新率86%；序号29系宽带使用费，评估值为1050元。张亚萍为此支付评估费1万元。
另查，张福泉与昌平区某村民委员会就涉案果园签订有《果园承包合同》，承包期限为2007年至2027年，另约定承包的果园（包括白地）只能用于果树种植，可建30平方米临时用房，但应事先向甲方申请，经有关部门批准后，按甲方指定位置建房。
上述事实，有果园租赁协议、收条、询问笔录、资产评估报告书、科评报字（2017）第115号资产评估报告之评估结论修正说明、果园承包合同及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
根据张福泉与张亚萍签订的《果园租赁协议》约定的内容来看，张福泉系将果园及房屋院落出租给张亚萍使用，即《果园租赁协议》实际包含果园租赁和房屋租赁两部分。对于果园租赁部分，不违反相关法律规定，系当事人的真实意思表示，应为有效。果园租赁的期限，协议约定为“2015年5月1日至长期”，根据其后注明的“期限到期后，如甲方与其所在村委会续签合同，甲方也应继续与乙方续签”的表述来看，约定的租赁截止日期实际系张福泉与其所在村委会签订果园承包合同的截止日期，即2027年，故果园的租赁期限也未超出法律规定的最长租赁期限。但对于房屋租赁部分，考虑到果园的土地性质，以及与昌平区某村民委员会签订的《果园承包合同》中约定仅可建30平方米临时用房的条款来看，张福泉所建设的面积为90平方米左右的房屋实际已经超出用于经营果园的临时用房性质，且该房屋未取得相关审批手续，房屋的租赁部分应为无效。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”本案中，张亚萍、张福泉签订的《果园租赁协议》中关于果园租赁的部分有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。现双方在果园租赁期间发生矛盾，根据2017年4月5日某派出所制作的询问笔录来看，双方对事发经过说法不一。但张福泉在发生矛盾后表示不再收取租金，虽然张福泉称其不收取租金的理由系张亚萍私自砍伐果园树木，但张亚萍对此不予认可；张福泉并未提交相应证据证明张亚萍有砍伐果园树木的情形，故法院对其主张无法采信，对其反诉请求支付其树木损害赔偿不予支持。张福泉拒绝收取租金，张亚萍以合同无法履行为由起诉要求解除合同，法院予以支持，解除合同之日以张福泉收到本案起诉状的日期为准。因《果园租赁协议》约定“甲方同意乙方在果园内改造房屋及院落，搭建简易鸡棚，狗窝。”故果园租赁合同解除后，对于果园内涉及院落的装饰装修部分，应视为经出租人同意的装饰装修。因此，对于张福泉要求张亚萍清除硬化路面、恢复原状的反诉请求，法院不予支持。因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。故本案中，根据评估报告的评估结论中院落的装饰装修价值及协议约定的租赁期限，计算张福泉应赔偿张亚萍剩余租赁期内院落部分装饰装修残值损失应为26162元。
房屋租赁部分无效后，对于房屋的装饰装修，因张福泉在本案审理过程中表示不同意利用，法院根据双方导致合同无效的过错分担现值损失，张福泉作为出租人对房屋状况明知，应对房屋租赁部分无效承担主要责任，张亚萍作为承租人，未尽到合理的审查、注意义务，亦应承担部分责任。据此，法院计算张福泉应支付张亚萍房屋装饰装修部分的补偿为23497元。对于宽带，不属于已形成附合的装饰装修物，可由张亚萍拆除，其主张该部分费用，法院不予支持。
因《果园租赁协议》涉及房屋租赁部分无效，协议中违约责任条款系包含房屋租赁在内的违约责任条款，故张亚萍以协议中违约责任条款的约定，要求张福泉退还所有租金及赔偿其余的损失，法院不予支持。张福泉另要求张亚萍支付房屋损害赔偿、门窗损害赔偿，但并未提交相应证据，故法院对其该项反诉请求不予支持。张亚萍已支付租金至2017年4月30日，本案诉讼期间果园及房屋院落并未交接给张福泉，对于该期间的占有使用费，法院根据果园及房屋院落的实际使用情况，参考原协议约定酌情予以确定。张福泉反诉要求张亚萍腾退果园，符合法律规定，法院予以支持。张福泉另要求张亚萍支付2015年4月30日至2017年4月30日期间租金差额1万元，缺乏依据，法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、张亚萍与张福泉于2015年4月8日签订的《果园租赁协议》中房屋租赁部分条款无效；二、张亚萍与张福泉于2015年4月8日签订的《果园租赁协议》中果园租赁合同关系于2017年4月14日解除；三、张福泉于本判决生效后十日内支付张亚萍院落装饰装修残值赔偿及房屋装饰装修补偿共计49659元；四、张亚萍于本判决生效后十日内将其租赁的位于北京市昌平区的果园2亩及房屋院落腾退交还张福泉；五、张亚萍于实际腾退之日向张福泉支付房屋占有使用费，按每日54.8元的标准计算，自2017年5月1日计算至实际腾退之日止；六、驳回张亚萍的其他诉讼请求；七、驳回张福泉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，结合双方合同约定条款之文义及双方履行合同的过程，双方就租赁期间张亚萍对涉案院落及房屋进行装饰装修是达成合意的，无需另行征求张福泉同意。原审法院依据双方约定确认双方对于装饰装修损失的责任分担，符合法律规定，并无不当，本院予以确认。张福泉上诉主张，不应承担相应的装饰装修损失，无事实及法律依据，本院不予支持。
张福泉上诉主张树木、房屋及门窗损失，但其未能提供具有相应证明效力之证据，依法应当承担举证不能的法律后果，故本院对其该项上诉主张不予支持。
关于要求张亚萍清除硬化路面、恢复原状的上诉主张。首先，双方合同对此并无明确约定；其次，张亚萍所修建的路面并未超出合理范围，也未减损院落使用效能。因此，对于张福泉的该项上诉主张，本院不予支持。
综上所述，张福泉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3598元，由张福泉负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 磊
审 判 员 刘国俊
审 判 员 范 磊
二〇一八年一月二十九日
法官助理 王 梦
法官助理 李 正
书 记 员 杨 帆