广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂08民终1379号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广西桂平市宇洋房地产开发有限公司，住所地桂平市西山镇人民西路（宇洋大酒店内）。
法定代表人：邹敏聪，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曹旭成，广西旭成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：覃令，男，1982年8月26日出生，壮族，住广西环江毛南族自治县。
委托诉讼代理人：王莉，广西贵鹏律师事务所律师。
上诉人广西桂平市宇洋房地产开发有限公司（以下简称宇洋公司）因与被上诉人覃令商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院作出的（2017）桂0881民初1504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月14日立案后，依法组成合议庭于2017年10月12日公开开庭对本案进行了审理。上诉人宇洋公司的委托诉讼代理人曹旭成及被上诉人覃令的委托诉讼代理人王莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宇洋公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；判令被上诉人赔偿违约金19766元给上诉人。事实与理由：一、按合同约定，被上诉人应在签订合同后10内提供完整的资料给按揭银行办理贷款，被上诉人没有在约定时间内提交，导致上诉人未能按期得到购房款，因而逾期支付工程款和不能按时交房。交房时间应当顺延，一审法院未认定被上诉人违约并判决被上诉人承担违约责任，是错误的。二、被上诉人不按约定提交按揭资料，根据合同约定应按未交款的日万分之一或万分之二承担违约责任，上诉人以此为由提起反诉，应当得到支持。一审法院以上诉人的反诉超过诉讼时效为由驳回反诉请求是错误的。
覃令辩称，上诉人的上诉请求不符合法律规定，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
覃令向一审法院起诉请求：判令宇洋公司支付逾期交房违约金13984元给覃令。
宇洋公司则向一审法院反诉请求：判令覃令支付逾期付款的违约金19766元给宇洋公司。
一审法院认定事实：2014年4月29日，原告覃令（买受人）与被告宇洋公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，合同约定：出卖人宇洋公司将其开发建设的座落于桂平市西山镇城西社区522号明珠中央花园(二期)小区的第XX层XX单元XXXX号房卖给买受人覃令，房款总价为347876元，买受人覃令以首付107876元加向银行按揭贷款240000元的方式支付房款给出卖人，出卖人应当于2015年3月31日前将“已取得建筑工程竣工合格证明文件及有资质的房产测绘机构出具的该商品房测绘技术报告书”的商品房交付给买受人使用。其中合同第十二条第(三)款约定:“查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议的，双方应当签署商品房交接单。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人在接到出卖人电话通知或者《入住通知书》或在桂平市电视台播放的入住公告之日起30日内与出卖人办妥房屋交接手续。逾期不来办理，则视为出卖人已将该房屋正式交付买受人，该房屋的权利、义务及损毁、火失等风险，也随即转移给买受人承担。”合同第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、（1）逾期在180日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日的，买受人有权解除合同…。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同附件四第1点约定：“买受人选择按揭贷款方式付款的，买受人须在签订本合同当日付清首付款107876元，其余房款240000元申请按揭贷款付清。选择按揭贷款的，买受人须在签订本合同之日起10日内按照按揭银行（或公积金管理中心）的要求，将办理按揭所需的全部资料提交给银行（或公积金管理中心），同时办妥所有按揭手续，并将回执复印件交给出卖人，否则视为买受人逾期付款。”该《商品房预售合同》于2014年5月28日经桂平市房产管理所登记备案。
合同签订后，原告覃令依约付清了首付款给被告宇洋公司,而余款240000元原告覃令通过向银行按揭贷款方式支付给被告宇洋公司，并于2015年6月25日与中国工商银行股份有限公司桂平市支行签订了《个人购房借款/担保合同》，授权贷款人将全部贷款直接划拨至被告的账户。2015年9月11日该笔贷款240000元全部到达被告宇洋的账户。至此，原告覃令已付清全部购房款给被告宇洋公司。被告宇洋公司所建涉案商品房于2015年4月8日通过建设单位、施工单位、设计单位、勘查单位及监理单位五方验收合格，并出具《工程质量竣工验收记录汇总表》，认定涉案商品房工程质量合格。被告宇洋公司述称于2015年9月25日前已经电话通知各业主于2015年9月25日可以正式办理交房手续,2015年10月13日再次通过在贵港日报登报的方式告知各业主:宇洋公司此前已通知明珠中央花园二期于2015年9月25日起正式进行交收房手续，现正在办理中,希尚未办理收房的业主,请尽快前来办理交收房手续。原告覃令诉称因被告宇洋公司未能提供竣工验收合格证明而于2015年10月18日才到被告处办理该商品房交接手续。
一审法院认为，（一）关于原告覃令与被告宇洋公司订立的《商品房预售合同》是否合法、有效的问题。原、被告签订的《商品房预售合同》合同形式合法，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规等强制性规定，属合法、有效的合同。
（二）关于被告宇洋公司交房时间的认定问题。原、被告签订的《商品房预售合同》关于被告宇洋公司交房日期的约定非常明确，即被告宇洋公司应在2015年3月31日前将“已取得建筑工程竣工合格证明文件及有资质的房产测绘机构出具的该商品房测绘技术报告书”的商品房交付给原告覃令使用。被告宇洋公司于2015年10月13日登报通知交付给原告覃令使用,而原告覃令于2015年10月18日才到被告处办理了收房手续。按照合同第十二条第(三)款的约定,被告通过电话通知或公告通知交房的,公告之日起30日内买受人逾期不来办理交接手续的,视为被告宇洋公司已经将房屋交付给买受人。原告覃令在公告的期限内按合同约定前去办理房屋交接手续，故一审法院确认被告宇洋公司实际交房时间应为2015年10月18日。被告宇洋公司辩称交房前已经经过电话通知原告于2015年9月25日交房，2015年9月25日即视为实际交房时间，但被告未能提供证据予以证明。故被告宇洋公司辩称实际交房时间应以2015年9月25日为准，不予采纳。
原告覃令主张被告所交付的房屋未经验收合格，没有竣工验收合格证明文件，应属不能交付的房屋。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房预售合同》第十条约定：“出卖人应当于2015年3月31日前将已取得建筑工程竣工合格证明文件及有资质的房产测绘机构出具的该商品房测绘技术报告书的商品房交付给买受人使用。”根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格后，方可交付使用。根据上述相关法律法规规定并结合本案《商品房预售合同》的表述，涉案商品房经验收合格应理解为竣工验收合格。被告宇洋公司已经提供了证据证实涉案商品房于2015年4月8日经过了建设单位、施工单位、设计单位、勘查单位及监理单位五方验收合格，认为该工程质量合格。故原告覃令的上述主张，证据不充足，理由不充分，不予支持。
（三）关于被告宇洋公司是否属逾期交房，是否存在合同约定的免责事由，应否支付违约金给原告覃令的问题。从合同约定的交房时间2015年3月31日至被告实际交房时间2015年10月18日来看，被告已经逾期交房了201天。被告宇洋公司为此抗辩根据双方签订的《商品房预售合同》第十三条的约定，在本案合同履行期间，分别存在天气原因、国家法定节假日、高考等不可抗力的原因及原告逾期付款等可延期交房的事由，应据实延期交房。对被告的抗辩意见，一审法院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，三项因素必须同时具备。不可抗力是当事人不能预见的事件，只有尽到了应有的注意义务而不能预见，才具备不可抗力的主观要件。如果当事人可以预见，而因疏忽大意或其他原因没有预见，则不能构成不可抗力。本案中，被告宇洋公司提出不可抗力包括了雨天天气、国家法定节假日、高考因素，这些事由虽然不是被告可以决定，是难以避免，但却均是在签订合同时应当可以预见的。国家法定节假日、高考属于每年必有的事件，被告应当可以预见；雨天天气作为自然现象，具体下雨的准确日期虽然难以预见，但每年都会面临不定期下雨的可能，也是应当可以预见的事件，故上述事件不属于不可抗力的情形，且被告宇洋公司在合同签订时候也应当可以预见的，但被告宇洋公司仍然承诺于2015年3月31日前交付房屋给原告使用。故被告宇洋公司抗辩施工过程中存在上述不可抗力的免责事由，可以顺延交房给原告，没有事实和法律依据，不予采纳。
关于被告宇洋公司还辩称由于原告覃令逾期付款，被告可以顺延交房的问题。本案中，原告覃令采取了首付加向银行按揭贷款的方式支付房款给被告宇洋公司。而办理银行按揭贷款手续，不仅是要求原告提供应由其个人提供的相应资料给按揭银行，被告宇洋公司作为开发商也应提供应由其提供的资料给原告及银行，再由银行审批后方能发放按揭贷款。这个过程是需要由买受人、开发商、按揭银行三方共同协商一致方可以办妥所有按揭手续。而在原告提供了应由其提供的按揭贷款资料给银行后，银行何时审批、何时通知原告签订借款合同、何时发放贷款，均不是作为买受人的原告所能掌控的。同时被告宇洋公司主张原告覃令没有按合同的约定在签订合同后10日内提供完善的资料给按揭银行并办妥所有的按揭手续，逾期的则视为逾期付款。被告宇洋公司并未能陈述应由买受人提供完整的按揭贷款手续具体包括了哪些资料，而根据现实中银行办理按揭贷款手续的实际情况来看，应当包括开发商提供经房产部门备案登记的《商品房预售合同》。而本案中，原、被告双方于2014年4月29日签订了《商品房预售合同》，该合同被告于2014年5月28日才取得了房产部门的备案登记。在合同没有取得房产部门的备案登记之前，被告要求原告在合同签订后10日内提供完整的办理按揭贷款手续的资料给银行，并办妥所有按揭贷款手续，否则视为逾期付款，显然不符合实际，同时也是加重买受人的责任，是不合理不公平的条款。故被告主张扣除从合同签订之日的第10日起至原告签订借款合同之日止的该段时间，作为被告顺延交房的事由，于法无据，一审法院不予采纳。但因本案的原告选择按揭贷款方式付款，在合同约定的交房时间届满时按揭贷款尚未到达被告账户之前，即原告在尚未付清房款前,被告有理由顺延交房。因此，被告逾期交房的天数实际应为38天[201天－163天（即从合同约定交房期限届满的次日2015年4月1日起至贷款到账之日2015年9月11日止）]。
综上，根据一审法院查实，被告已经逾期交房了38天，根据双方签订的《商品房预售合同》第十三条第1款第（1）项的约定：逾期在180日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行。故被告宇洋公司应支付逾期交房违约金1322元（347876元×0.0001元/天×38天）给原告覃令，原告覃令主张13984元，超出上述部分的不予支持。
（四）关于反诉原告宇洋公司的反诉请求应否支持及反诉是否超过诉讼时效的问题。反诉原告宇洋公司主张逾期付款的时间计至反诉被告覃令签订按揭贷款合同之日即2015年6月25日止，如果覃令的付款不符合合同约定，那么反诉原告宇洋公司从2015年6月25日起就应当知道了覃令存在逾期付款的情形，那么请求逾期付款违约金的诉讼时效就应该从2015年6月25日起算两年，而反诉原告宇洋公司于2017年6月8日提起反诉主张权利，并没有超过两年诉讼时效。因此，反诉被告覃令辩称反诉原告宇洋公司的反诉已经超过了两年诉讼时效，一审法院不予以采纳。至于反诉原告宇洋公司主张，按照双方在《商品房预售合同》附件四第1点约定，反诉被告覃令逾期付款时间应当从签订《商品房预售合同》后第10日起计算至反诉被告覃令签订借款合同之日止，请求反诉被告覃令支付该段逾期付款的违约金。一审法院认为，根据一审法院上述对“关于被告宇洋公司还辩称由于原告覃令逾期付款，被告可以顺延交房的问题”的论述，反诉原告宇洋公司要求反诉被告覃令在签订合同后10日内提供完整的办理按揭贷款手续所需的资料提交给按揭银行，并办妥所有的按揭贷款手续，逾期的则视为逾期付款。而宇洋公司在合同签订之日起10日内并未办理得合同备案证明的情况下就要求买受人办妥所有的按揭贷款手续，显然不符实际，同时也是加重对方的责任。反诉原告宇洋公司以此主张请求覃令承担该段逾期付款违约责任，没有事实和法律依据，不予支持。
综上，一审法院判决：被告（反诉原告）广西桂平市宇洋房地产开发有限公司应支付逾期交房违约金1322元给原告（反诉被告）覃令；驳回原告（反诉被告）覃令的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）广西桂平市宇洋房地产开发有限公司的反诉请求。本案本诉受理费74元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告覃令负担67元,由被告广西桂平市宇洋房地产开发有限公司负担7元；反诉受理费147元，由反诉原告广西桂平市宇洋房地产开发有限公司负担。上述款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。
二审期间，当事人没有提供新的证据。对一审法院认定的上述事实，本院予以确认。
本院认为，首先，《商品房预售合同》附件四第1项约定“……选择按揭贷款的，买受人须于签订本合同之日起10日内按照按揭（或公积金管理中心）的要求，将按揭所需的全部资料提交给银行（或公积金管理中心），同时办妥所有按揭手续，并将回执复印件提交给出让人，否则视为买受人逾期付款”。上诉人并未能提供证据证实按揭银行已在签订本合同之日起10日内向被上诉人提出提交相关资料的要求以及被上诉人未按要求提交资料导致按揭贷款迟延到账。其次，办理银行按揭贷款手续，除需购房者提供相关资料给按揭银行外，还需要房产开发商提供《商品房预售合同》及备案登记等资料给银行，银行审批后方能发放按揭贷款。本案《商品房预售合同》于2014年4月29日签订，于2014年5月28日才取得了房产部门的备案登记。因此，按揭贷款迟延到账不可归责于被上诉人。上诉人主张被上诉人没有在约定时间内提交资料，导致上诉人未能按期得到购房款，因而逾期支付工程款和不能按时交房，没有事实依据；对上诉人提出的交房时间应当顺延和反诉请求被上诉人赔偿违约金19776元的主张，一审法院不予支持和驳回其上诉请求并无不当。
综上，一审判决认定事实清楚，证据确凿，判决正确，应当维持；上诉人的上诉理由不能成立，应当驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费442元（上诉人已预交），由上诉人广西桂平市宇洋房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 覃锦丽
审判员 刘 丽
审判员 黄钰雄
二〇一七年十二月八日
书记员 雷春扬