山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁15民终2685号
上诉人（原审被告）：袁东普，男，1976年1月13日出生，汉族，城镇居民，住聊城市东昌府区。
委托诉讼代理人：白云明，山东光岳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王秀臣，男，1977年9月8日出生，汉族，个体工商户，住聊城市东昌府区。
委托诉讼代理人：张孟松，山东鲁风律师事务所律师。
上诉人袁东普因与被上诉人王秀臣房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2017）鲁1502民初3516号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人袁东普上诉请求：1、请求依法撤销山东省聊城市东昌府区人民法院(2017)鲁1502民初3516号民事判决，发回重审或查清事实后改判。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定基本事实错误、证据不足且适用法律错误。理由是：一、被上诉人主张的违约金过高，依法应予以调整。1、2017年5月7日，上诉人与被上诉人签订《房屋买卖居间合同》约定：上诉人将位于聊城香江光彩大市场经纬西路32号房产一套转让给被上诉人。但是，第二天也就是在2017年5月8日，上诉人就通过中介人表示涉案房产不能转让了，从签订合同到表明不再转让仅有一天的时间。2、虽然《房屋买卖居间合同》中约定了违约责任的计算方法，但是本案从达成协议到上诉人提出该房产不能转让，只有1天的时间。在如此短暂的时间内，被上诉人不存在经济损失。而一审法院仅按照合同中的约定来直接判定违约金数额，与实际损失大不相符，也显失公平。二、一审判决上诉人返还被上诉人20000元定金没有依据。1、一审认定上诉人已经收到了2万元定金是错误的且证据不足。虽然上诉人向被上诉人出具了收到条，但是上诉人在一审开庭时已经向法庭陈述清楚，该2万元定金实际是被上诉人交到中介人手里，现在仍在中介人手里。2、既然上诉人始终没有得到这2万元定金，一审判决由上诉人返还被上诉人2万元没有事实依据和法律依据。三、双方签订的《房屋买卖居间合同》没有实际履行，一审判决没有依据。1、被上诉人没有向上诉人实际交纳2万元定金，上诉人也没有向被上诉人交房。2、上诉人因无法按照合同约定交房，在签订合同的次日已经向被上诉人提出不能继续履行合同。显然，该《房屋买卖居间合同》没有实际履行，一审法院判决上诉人承担违约责任没有事实依据和法律依据。四、双方签订的《房屋买卖居间合同》为无效合同，一审判决上诉人承担违约责任没有依据。1、2017年5月7日签订的《房屋买卖居间合同》上，卖方仅有上诉人的签字，上诉人妻子杜红英没有同意并签字，剥夺了杜红英的应有权利。《房屋买卖居间合同》在签订时只是一效力待定的合同，在杜红英明确表示反对的情况下，该《房屋买卖居间合同》是无效的合同。2、既然《房屋买卖居间合同》无效，合同中的违约金条款也导致无效，被上诉人的违约金的主张没有法律依据。五、上诉人通知被上诉人及中介人涉案房屋不能转让后，将涉案房屋进行出租，而被上诉人无理阻挠上诉人的对外出租，造成了一定的经济损失，被上诉人应当承担赔偿责任。
被上诉人王秀臣辩称：首先，本案一审判决认定事实清楚、适用法律得当、程序完全合法，是完全正确的一个判决。而被答辩人上诉根本无理。请二审法院维持原判、驳回上诉。一、上诉人的上诉理由是不能成立的。综观上诉状的理由主要有两条，一是认为双方签订的房屋买卖居间合同无效，其根据是合同上没有当事人妻子的认可签字。这是根本站不住脚的。看一个合同是否有效，根据合同法规定，主要基于合同当事人订立合同时是否依法、平等、自愿、协商一致等的条件。只要完全符合这些条件，所签合同就是依法成立的合同。依法成立的合同，就是当然有效的，受法律保护。合同当事人应当严格遵守和履行。本案的房屋买卖居间合同全部内容是在双方当事人袁东普、王秀臣完全自愿认同，经过充分协商，在中介居间下，意思表示完全一致而形成的。因此，本合同是有效的。至于袁东普妻子没有在合同上签字认可不影响合同的效力。况且被答辩人提出这个问题，这是对抗诉讼临时杜撰的借口。袁东普在开始毁约时说的不是这个理由，而是说该房产是法院拍卖的房子，存在纠纷而不卖该房产了。其实质是为自己恶意毁约逃避责任“制造”条件。这是不能得逞的。第二个上诉理由就是说一审判决违约金过高，这也是站不住脚的。因为作为甲方的袁东普决意毁约不卖给乙方，显然构成违约。本案房屋买卖居间合同合法有效，所有合同内容条款都有法律约束力。该合同第十三条第一项明确约定“甲方违约，则甲方应返还乙方已支付的房款并根据定金罚则双倍返还定金给乙方；乙方或要求甲方支付该房地产总价款10%的违约金”。本案一审判决就是按照合同中的甲方违约条款约定的支付乙方房地产总价款（70万元）10%的违约金7万元的。合同约定10%比例是适中的，是不违反法律规定的，应当予以支持。同时违约金多少，只要是合法，那么它与违约时间的长短和违约造成损失多少，没有必然联系。因为违约金具有惩罚性。三、被答辩人毁约反悔不买房的实质，是市场房价持续上涨、高额利润驱动使然。本案房屋买卖合同签订当时，正逢聊城房地产市场价格持续上涨，甚至一天一个价。还有一个原因正逢聊城香江大市场一些商铺拆除，商户需要腾房搬家。答辩人就是急需要房迁入的商户。当本案的双方当事人房屋买卖合同签订后，又有急用房的人出高价进行不正当竞争。促使袁东普见利舍义而毁约，伤害答辩人权益和感情。再者袁东普该房买来不是自己住的，而是用来炒的。答辩人王秀臣的的确确是商铺被拆当下急需用房，保护商品。结果由于袁东普的恶意毁约而落空，造成了答辩人很大的损失。请法院驳回袁东普无理上诉、维持一审法院判决。
王秀臣向一审法院起诉请求：要求判令被告返还定金2万元并支付违约金7万元。
一审法院认定事实：被告袁东普于2016年9月27日在聊城市中级人民法院拍卖活动中，以526000元的最高价竞得位于聊城香江光彩大市场经纬西路32号房屋一套，本院于2017年3月23日以（2014）聊东执字第81-3号执行裁定书裁定，该房产的所有权归袁东普所有，所有权自裁定送达袁东普时起转移。2017年5月7日，原告（乙方）与被告（甲方）经聊城市东昌府区顺联地产中介服务部（丙方）中介介绍，签订了房屋买卖居间合同。合同约定，甲方自愿将自己所有的位于聊城香江光彩大市场经纬西路32号房产一套出售给乙方，建筑面积为100.49平方米，总价款为70万元，签订合同时乙方向甲方支付定金2万元，在到不动产登记部门办理过户手续时一次性付清房款；同时约定了违约责任，甲方违约双倍返还定金或乙方要求甲方支付该房地产总价款10%的违约金，乙方违约，定金不予退还或甲方要求乙方支付该房地产总价款10%的违约金，合同自双方签字之日起生效。签订合同当天，原告即支付了2万元定金给被告，由被告为原告出具了收取2万元定金的收款收据。次日被告通知中介服务部，表示涉案房产不卖了，之后经协商未果，原告诉至本院提起上述请求。庭审中原告变更要求被告继续履行合同之请求为要求被告返还定金2万元并承担违约金7万元。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、“依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，原被告双方在中介的介绍下签订了房屋买卖合同，意思表示真实，内容合法，应认定合同已成立并生效。双方在合同上签字起合同即告生效，应受法律约束，不得随意变更或解除；在合同生效的第二天，被告无正当理由通知中介和原告明确表示房产买卖合同不再履行，根据合同法第九十四条第二项及第九十六条第一款的规定，合同自通知到达对方时解除，被告无故不履行合同的行为明显构成违约，依法应承担违约责任。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”现原告要求被告返还已支付的房款2万元（定金），本院应予支持。合同法第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”。第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”根据上述法律规定，原告要求被告承担违约责任，按照约定支付该房地产总价款10%的违约金之请求，有法律依据，本院亦应予以支持。被告辩称的意见，证据不足，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条之规定，判决：一、被告袁东普于本判决生效之日起三日内返还给原告王秀臣20000元；二、被告袁东普于本判决生效之日起三日内支付给原告王秀臣违约金70000元。案件受理费1025元，由被告袁东普负担。
二审中，上诉人袁东普提交了聊城市东昌府区顺联地产中介服务部的收款收据一张和书面证明一份，欲证明上诉人没有实际收到两万元定金。被上诉人王秀臣质证认为定金已经交付给上诉人，上诉人将定金放在中介处托管，该定金的所有权已经属于上诉人。
本院认为，上诉人袁东普与被上诉人王秀臣签订的房屋买卖居间合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。上诉人以其妻子杜红英没有同意并签字为由，主张合同无效，没有法律依据，本院不予采信。合同签订后，双方当事人均应严格按照合同履行义务。上诉人袁东普在合同签订后反悔，不再出卖房屋，构成违约。关于违约金是否过高，上诉人袁东普在一审并未提出该主张，也没有申请法院予以调整。原审法院对此不主动审查、不主动调整符合法律规定。关于2万元的定金，被上诉人已经支付给上诉人，上诉人也给被上诉人出具了收条。上诉人将定金托管在中介公司，不影响本案定金已经支付的认定。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1025元，由上诉人袁东普负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 进
审 判 员 石 鑫
审 判 员 孙久强
二〇一七年十二月一日
法官助理 李昭鹏
书 记 员 肖天一