河南省信阳市浉河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）信浉民初字第1565号
原告陈德成，男，1938年11月6日出生，汉族。
被告信阳天健置业有限公司。
法定代表人张晓峰，该公司总经理。
被告信阳高级技工学校。
法定代表人刘勇，该校校长。
委托代理人谢富功，该校工作人员，代理权限为特别授权。
委托代理人熊庭富，河南金誉律师事务所律师，代理权限为一般代理。
第三人竹少康，男，1962年2月5日出生，汉族。
委托代理人李伟，河南问通律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告陈德成与被告信阳天健置业有限公司、信阳高级技工学校、第三人竹少康因房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月3日作出（2014）信浉民初字第3号民事判决书，宣判后被告信阳天健置业有限公司不服，提起上诉；信阳市中级人民法院作出（2014）信中法民终字第1076号民事裁定书裁定：撤销信阳市浉河区人民法院（2014）信浉民初字第3号民事判决书，发回信阳市浉河区人民法院重新审理。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈德成及被告信阳高级技工学校委托代理人谢富功、熊庭富，第三人竹少康及其委托代理人李伟到庭参加了诉讼，被告信阳天健置业有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。
原告陈德成诉称，原告系被告技校的退休干部，当时分得住房两间，后来学校验收高级技校时，学校动员原告将所分两间旧房收回拆除（学校有借条），同时承诺建新楼时，优先考虑分配。此后不久，学校申请重建职工住宅楼时，将原告列入其中，经上级批准同意后，2006年开始缴纳定金，按照学校制定分配住房方案原告分到一号楼一单元201室（见1号楼分楼图），随后原告按学校的交款规定期限全部交齐购房款。直至2012年1月，原告按照被告的要求又交完有线电视安装费、购防盗门费用、燃气设备费用以及维修基金等全部费用。2011年该楼房竣工后，原告向二被告要房屋钥匙时，方得知原告所购的一号楼一单元201室房屋被卖给学校之外的一名群众，随后原告数十次找到二被告，要求二被告返还原告所购的房屋。同时原告也多次找到相关部门，给于协调解决，至今没有答复。据此，为维护原告人合法的权益，依据《民事诉讼法》的相关规定提起诉讼，请求判令：一、判决被告信阳市高级技工学校继续履行2004年4月20日签订的协议书，以及信阳高级技工学校与信阳天健置业有限公司于2008年6月21日和2010年3月5日所签订的《协议书》。二、判决上列二被告退还给原告已购房一号楼一单元201室住房，在无法退还原告所购房的情况下，二被告依法双倍返还购房款460138元，并承担至债务履行完毕之日止的利息。
被告信阳天健置业有限公司未到庭、未答辩。
被告信阳高级技工学校辩称，一、学校与陈德成之间只是一种委托代理关系，双方之间不构成房屋买卖关系。学校为了职工购买商品房利益最大化，经全校职工同意由学校代理全校职工与开发商洽谈“团购”价位、楼盘位置及每位职工所购住房楼号，商品房买卖合同由开发商直接与每位职工签订和履行，学校作为团购的组织者，除了与开发商洽谈商品房价格外，代理团购的委托人收取部分房款并支付给开发商，学校本身既不享受商品房买卖合同权利，也不承担商品房买卖合同的任何义务，民法通则规定，代理人代理后果应当由委托人承担，故学校承担商品房买卖合同义务。无事实依据和法律依据。二、从陈德成起诉的事实看，陈德成与开发商信阳天健置业有限公司已形成了事实上的商品房买卖合同关系，且陈德成已履行了全部付款义务，开发商应当履行向陈德成交房义务，开发商不向陈德成交付房屋，明显是开发商没有道理。陈德成购买开发商信阳天健置业公司1号楼201室，前期房款12.5万元交给学校，由学校转交开发商，后期余款及电视安装费、防盗门费、燃汽设备费、房屋维修基金等费用由开发商根据陈德成所购买1号楼201室实际面积和楼层进行全部结算，该行为表明，开发商根据代理人签订的团购协议确定陈德成购房楼层、位置、面积及单价，并据此收取陈德成应交的全部付款及费用，虽未与陈德成签订正式书面商品房买卖合同，但开发商与陈德成在事实上已形成了商品房买卖合同关系，根据合同权利义务相对应原理，合同的主体应当是开发商天健公司与陈德成，如果因该商品房买卖发生纠纷，其原、被告应当是开发商与陈德成，而学校在商品房买卖合同中既不享受权利也不承担义务，根本就不是本案适格的被告。本案纠纷的产生主要是天健公司毫无诚信所致，其一房几卖并不只是本案所涉房屋，在信阳、郑州等地均有此类情形，有多份法院生效判决及执行裁定等能够证实。
第三人竹少康辩称，原告与本案没有直接利害关系，不是本案的适格原告，原告的起诉违反合同相对性原则。原告并没有与天健公司签订书面购房合同，有没有付清全部房款也无充分证据证明。而我与天健公司签订有正式书面合同且办理了备案，请求依法保护我的合法权益，驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2004年4月20日，原告陈德成与被告信阳高级技工学校签订协议，约定的主要内容是，学校收回原分配给原告的住房，原告仍享受无房户待遇，在学校近期或今后新建住宅楼时，应当优先安置、优先分配、优先集资，享有新楼房的居住权。2006年9月12日，被告信阳高级技工学校在征求教职工建住宅楼意见后，通知其教职工分期交房款。2006年12月，原告先后分七次将12.5万元交给被告信阳高级技工学校，并在学校的分房方案中确认选择1号楼一单元201室（建筑面积147.48平方米）。2012年1月15日，原告又补交72505元给被告信阳天健置业有限公司。2011年7月5日，被告信阳市天健置业有限公司向技工学校发出通知，通知内容为：预定金牛山小区的该校教职工携带相关手续到公司售房部签订《商品房买卖合同》，其中1号楼签订时间为2011年7月5日至2011年7月8日。2011年12月底，被告信阳天健置业有限公司向学校交付81套房屋的钥匙，但属于原告应分得的1号楼一单元201室未交付。2011年6月22日，信阳天健置业有限公司与第三人竹少康签订商品房内部认购协议，约定天健公司将该房屋按1560元∕平方米的单价卖给第三人竹少康，房屋面积147.48平方米，房款共计230068.8元。2011年12月12日，竹少康与天健公司正式签订《商品房买卖合同》，并于当日在房管部门办理备案。后原告多次找被告要求交付约定房屋均未得到解决，原告遂于2013年以信阳天健置业有限公司、信阳高级技工学校为被告向信阳市浉河区人民法院提起诉讼，要求被告履行协议、交付房屋，在无法退还原告所购房的情况下由二被告依法双倍返还购房款460138元、支付利息2万元。诉讼过程中，原告申请追加竹少康为第三人，法院予以准许，并根据原告的申请于2014年1月对本案所涉信阳市浉河区金牛山住宅小区1号楼一单元201室房屋予以查封。
另查明，2007年8月31日，信阳高级技工学校与信阳盛鹏房屋建设开发公司签订“信阳高级技工学校职工住宅楼工程建设协议书”，2008年5月16日，信阳高级技工学校与信阳盛鹏房屋建设开发公司及信阳荣盛置业有限公司签订解除合同协议书，约定主要内容是：信阳高级技工学校与信阳盛鹏房屋建设开发公司于2007年8月31日签订的“信阳高级技工学校职工住宅楼工程建设协议书”，现根据该协议履行中发生的新情况，经过三方充分协商同意，信阳高级技工学校与信阳盛鹏房屋建设开发公司签订“信阳高级技工学校职工住宅楼工程建设协议书”解除后，由信阳高级技工学校与信阳荣盛置业有限公司签订新的协议，继续履行“信阳高级技工学校职工住宅楼工程建设协议书”。鉴于张晓峰既是信阳盛鹏房屋建设开发公司的合法经营人，又代表信阳荣盛置业有限公司承建信阳高级技工学校职工住宅楼工程，因此协议解除后，协议已经履行的部分所产生的权利义务及后果都由荣盛公司享有和承担。2008年5月28日，信阳高级技工学校与信阳荣盛置业有限公司签订合同协议书，约定的主要内容：双方同意以学校名义用招拍挂的方式在市土地局储备中心取得信阳市金牛山飨堂村二组一块土地的建设和开发权，土地面积为31209.60平方米（约46.81亩），该宗土地位于107国道西侧（商检局现状路北），土地性质为出让，土地用途为商住。信阳荣盛置业有限公司全额出资交纳该宗土地的出让金8402395元并承担办证费用。本协议签订后荣盛置业有限公司一次性支付给信阳市财政局土地出让金8022560元，技工学校作为订金先支付的380000元及交易费84023.9元在向信阳荣盛置业有限公司交纳住房款中扣除，信阳高级技工学校教职工住宅楼以外（包括通道和4幢教职工住宅楼四周的合理部分）的其它部分土地办理在荣盛置业有限公司名下（各项费用由荣盛公司支付），由荣盛置业有限公司开发建设，所建房屋由荣盛置业有限公司对社会公开销售。工程名称：信阳高级技工学校教职工住宅楼（4幢教职工住宅楼具体要求以图纸为准）。工程内容：砖混结构六层，100套，户型为建筑面积90、120、140平方米三种类型，其它内容略。2008年10月29日，信阳高级技工学校与信阳荣盛置业有限公司签订补充协议，其主要内容：根据学校要求，将信阳市金牛山住宅小区一期工程1号楼、2号楼、3号楼、4号楼位置建筑的楼房出售给学校，房屋户型由学校认可。楼房按自西向东方向排列单元号和房号，按目前88户计：总建筑面积约10731.77平方米（不含地下室），工程总造价约1234万元。2010年3月5日，信阳高级技工学校与信阳荣盛置业有限公司和信阳天健置业有限公司签订协议，协议主要内容：信阳高级技工学校与信阳荣盛置业有限公司双方签订的《信阳高级技工学校职工住宅楼工程建设协议书》，因履行中发生新的情况，经三方协商同意，信阳高级技工学校与信阳荣盛置业有限公司双方于2008年5月28日签订的《信阳高级技工学校职工住宅楼工程建设协议书》（及2008年10月29日签订的《补充协议》），由乙方信阳荣盛置业有限公司转由信阳天健置业有限公司全部履行权利与义务（协议已经履行的部分所产生的权利、义务及后果均由信阳天健置业有限公司享有和承担）。2008年9月至2011年9月，信阳高级技工学校共支付给信阳荣盛置业有限公司和信阳天健置业有限公司房款9399365元。
本院认为，被告信阳天健置业有限公司与信阳高级技工学校是一种学校职工住宅楼工程建设承包合同关系。住宅楼竣工后，天健公司应按合同约定向学校交付住宅房，原告陈德成的住宅房的位置、楼层、面积是在学校与天健公司签订合同时已确定的，是陈德成基于学校教职工的人身关系而产生的财产关系，是特定的权利，应依法予以保护。从时间节点来看，2011年7月被告天健公司通知技校职工签订《商品房买卖合同》，而在2011年6月22日被告天健公司已与第三人竹少康签订商品房内部认购协议，将应当预留给原告陈德成的房屋转卖给第三人，主观上存在一房两卖的故意，严重背离诚信，其未按约定将确认属于陈德成的住宅房交付给学校及陈德成本身已构成违约行为，之后又将该房屋转售给第三人竹少康，侵害了原告陈德成的合法权益。第三人竹少康辩称其与天健公司签订有书面合同并办理备案，其是该房屋的合法所有人，对此本院认为，原告基于其技校职工的特殊身份而取得本案所涉房屋的认购权利，且在2006年时已交纳了大部分购房款，原告亦称其在2011年7月接到通知后就按时找到天健公司要求支付剩余房款签订合同，但天健公司推脱不签，多次跟天健公司交涉后天健公司才接收剩余房款，能够合理解释原告已按约定履行自身义务并未存在违约，亦能印证被告一房两卖的违约行为。且不动产物权的取得应基于产权登记，合同登记备案并不具有取得不动产物权的效力，对第三人竹少康的此项抗辩本院不予认可。在该房屋未办理个人产权登记的情况下，综合诉争房屋的由来、合同成立时间、交款情况、合同履行情况等因素，原告诉请要求被告交付房屋理由正当，本院予以支持，被告天健公司应将信阳市浉河区金牛山小区1号楼1单元201室交付给原告陈德成，第三人竹少康对此应予配合。被告信阳高级技工学校作为原告陈德成房屋的具体确定人和建筑承包合同的发包人，对上述房屋的交付有监督、督促和协助义务。被告天健公司一房两卖，造成房屋不能交付并被法院查封，亦对第三人竹少康构成违约，第三人竹少康可以向天健公司另行主张权利追究其责任。原告陈德成要求返还双倍购房款及利息的诉讼请求只能与返还房屋的请求择一适用，经本院释明，原告陈德成坚持选择要求被告返还房屋，对此本院予以认定。原告的其它诉讼请求理由不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
被告信阳天健置业有限公司于本判决生效后十五日内将位于信阳市浉河区金牛山小区1号楼1单元201室的房屋交付给原告陈德成，第三人竹少康对此应予配合。
二、被告信阳高级技工学校于本判决生效后十五日内督促和协助被告信阳天健置业有限公司如期履行房屋交付义务。
三、驳回原告陈德成其它诉讼请求。
本案案件受理费8500元、财产保全费1520元，由被告信阳天健置业有限公司承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判长 彭 威
审判员 李 博
审判员 杨丽华
二〇一五年五月十一日
书记员 余 童