福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第7996号
原告（反诉被告）：杨六兵，男，1981年7月16日出生，汉族，住重庆市南岸区。
委托诉讼代理人：黄红蔚，福建力衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李一鸣，福建力衡律师事务所律师。
被告（反诉原告）：孙道枢，男，1954年7月4日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：吴学敏，福建阳光宏业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许彩霞，福建阳光宏业律师事务所律师。
原告杨六兵与被告孙道枢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月19日立案后，被告孙道枢提出反诉，本院决定合并审理，依法适用简易程序，于2015年8月13日第一次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）杨六兵的委托诉讼代理人黄红蔚、李一鸣，被告（反诉原告）孙道枢及其委托诉讼代理人吴学敏、许彩霞到庭参加诉讼。后本案于2017年2月10日第二次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）杨六兵的委托诉讼代理人李一鸣，被告（反诉原告）孙道枢及其委托诉讼代理人吴学敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨六兵向本院提出诉讼请求：1．撤销杨六兵与孙道枢就厦门市思明区禾祥西路456号之六B205、B206房屋签订的《个人房屋租赁合同书》；2．孙道枢退还杨六兵已经支付的租金（含履约保证金）112000元；3．孙道枢赔偿给杨六兵造成的损失800000元。事实和理由：杨六兵因准备开美容店需租赁400平方米左右的房屋，孙道枢称其有厦门市思明区禾祥西路456号之六B205、B206已打通的房屋可供杨六兵使用。后双方当事人于2015年2月签订一份《个人房屋租赁合同书》，约定：孙道枢将厦门市思明区禾祥西路456号之六B205、B206房屋（以下两套房屋并称为讼争房屋）出租给杨六兵用于商业使用，租赁期限自2015年2月5日起至2020年2月5日止，租金每月28000元，租金按季度支付，杨六兵应向孙道枢支付履约保证金28000元。合同签订后，杨六兵依约向孙道枢支付了首季度租金及履约保证金合计112000元，孙道枢交付了讼争房屋，杨六兵遂委托厦门依美侬装修设计工程有限公司进行整体装修。但在装修接近结束时，厦门市思明区人民法院执行局到讼争房屋通知杨六兵，厦门市思明区禾祥西路456号之六B205房屋在杨六兵与孙道枢签订合同之前已经处于查封、拍卖状态，不得再继续装修并经营；此时杨六兵已基本完成讼争房屋的装修工程，并已产生装修费800000元，其中已支付的装修费为700000元。孙道枢隐瞒了讼争房屋被法院查封并拍卖的事实，致使杨六兵在被蒙蔽的情况下签订了《个人房屋租赁合同书》，故杨六兵有权请求撤销该合同并要求孙道枢承担相应的法律责任。
孙道枢辩称，一、杨六兵与孙道枢于2015年2月签订的《个人房屋租赁合同书》合法有效。厦门市思明区禾祥西路456号之六B205房屋的所有权人为王鑫鑫，王鑫鑫将该房屋出租给郑英芳，并允许综郑英芳转租该房屋；厦门市思明区禾祥西路456号之六B206房屋的所有权人为曾凯峰，曾凯峰将该房屋出租给郑晓瑛，并允许郑晓瑛转租该房屋。后郑英芳和郑晓瑛将其承租的前述房屋转租给孙道枢，亦同意孙道枢有权转租房屋。因此，孙道枢将前述房屋转租给杨六兵属合法有效。二、杨六兵主张厦门市思明区人民法院执行局通知其本案合同签订之前厦门市思明区禾祥西路456号之六B205房屋已处于查封、拍卖状态，缺乏事实依据。1、孙道枢从未听说过讼争房屋已被法院查封、拍卖的状态。2、讼争房屋已经处于经营状态至今，孙道枢在讼争房屋处根本没有看到有过法院张贴的通知、公告或封条，见到的是杨六兵在正常经营使用。3、即便讼争房屋被法院拍卖，根据“买卖不破租赁”的原则，本案合同在租赁期间内仍合法有效。4、讼争房屋的第一手租赁合同签订于2013年9月18日，杨六兵并无证据证明讼争房屋在2013年9月18日前即已被法院查封或进入拍卖程序。5、杨六兵混淆了房屋查封与冻结之间的法律关系，房屋冻结是为了避免房屋的交易，而房屋查封是进行封存禁止任何人使用；事实上，至今都没有任何司法机关对讼争房屋进行过查封。6、《最高人民法院关于人民法院能否在执行程序中以被执行人擅自出租查封房产为由认定该租赁合同无效或解除该租赁合同的答复》明确规定“被执行人擅自处分查封物，与第三人签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对抗申请执行人”，因此，即便讼争房屋被法院查封，本案合同也只是不能对抗申请执行人，而非合同无效。三、杨六兵所主张的诉讼请求，于法无据。1、本案合同合法有效，不存在可撤销的情形；杨六兵是因内部股东发生分歧无法继续经营，故意找茬主张撤销合同，明显缺乏法律依据。2、在本案合同有效的情况下，杨六兵理应履行支付租金的义务，其无权要求孙道枢退还已经支付的租金及履约保证金。3、讼争房屋在转租给杨六兵时其内部装修就已经很上档次，且杨六兵对讼争房屋进行装修并未征得孙道枢的同意，故无论其支付多少装修费用均与孙道枢无关。4、孙道枢在转租过程中未获得任何报酬，也不存在过错，不应承担赔偿责任。综上，请求法院驳回杨六兵的诉讼请求。
孙道枢向本院提出反诉请求：1．解除孙道枢与杨六兵于2015年2月5日签订的《个人房屋租赁合同书》；2．杨六兵立即腾空厦门市思明区禾祥西路456号之六B205、B206房屋并交还给孙道枢；3．杨六兵立即支付孙道枢租金（按每月28000元计算，自2015年5月5日起计算至腾空交还房屋之日止）。事实和理由：2013年9月18日，王鑫鑫将厦门市思明区禾祥西路456号之六B205房屋出租给郑英芳，曾凯峰将厦门市思明区禾祥西路456号之六B206房屋给郑晓瑛。2014年6月30日，郑英芳和郑晓瑛将其承租的前述讼争房屋转租给孙道枢。2015年2月5日，在征得郑英芳和郑晓瑛同意的情况下，孙道枢以原租金标准即每月28000元的价格将讼争房屋出租给杨六兵，双方为此签订了《个人房屋租赁合同书》。根据《个人房屋租赁合同书》第三条约定“乙方（杨六兵）按季度向甲方（孙道枢）支付租金，支付时间为每季度到期前10日内付清，如乙方无故超期15天以上，甲方有权收回房屋使用权”，杨六兵应在2015年4月25日支付下一季度租金84000元，但杨六兵却未依约履行该支付租金的义务。鉴于此，孙道枢于2015年5月8日委托律师向杨六兵发出《律师函》，催促杨六兵及时支付租金；孙道枢还多次通过电话、短信方式催促杨六兵履行合同义务，但杨六兵却置之不理，仍拒不履行其合同义务。
杨六兵对孙道枢的反诉辩称，1．孙道枢作为出租人应保证讼争房屋无事实及法律上的瑕疵，负有使讼争房屋一直满足合同约定用途的义务。但孙道枢提供的讼争房屋不仅存在瑕疵致使杨六兵无法使用，根本无法达到杨六兵签订合同的目的；而且孙道枢还故意隐瞒讼争房屋被法院查封以及转租超过原有租赁期间的真实情况，故杨六兵有权撤销本案合同。2．《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”，孙道枢违约在先，杨六兵在收到法院不得再继续装修经营讼争房屋的通知且告知孙道枢之后，杨六兵不再继续支付租金并不构成违约，不应承担任何责任。3．杨六兵请求撤销本案合同，撤销后的合同自始无效，杨六兵不应支付孙道枢任何费用。4．因孙道枢的过错，致使杨六兵无法使用讼争房屋，故杨六兵不应支付任何使用讼争房屋的费用。综上，请求驳回孙道枢的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：厦门市思明区禾祥西路456号之六B205商场的登记权利人为王鑫鑫、薛万森。厦门市思明区禾祥西路456号之六B206单元房屋的登记权利人为曾凯峰。
2015年2月，杨六兵与孙道枢签订一份《个人房屋租赁合同书》，约定：杨六兵向孙道枢承租厦门市思明区禾祥西路456号之六B205商场、厦门市思明区禾祥西路456号之六B206单元房屋用于商业使用，租赁期限自2015年2月5日起至2020年2月5日止；租金每月28000元，杨六兵应按季度支付租金，支付时间为每季度到期前10日前付清，若杨六兵无故超期15天以上，孙道枢有权收回房屋使用权；杨六兵应向孙道枢缴纳履约保证金28000元；租赁期间，孙道枢要收回讼争房屋应提前半年书面通知杨六兵，否则需要向杨六兵支付两倍的履约保证金及杨六兵装修和经营方面的经济损失。合同签订后，杨六兵向孙道枢支付了自2015年2月5日起至2015年5月4日期间的租金及履约保证金合计112000元，此后未再支付租金。杨六兵接收前述讼争房屋后，对讼争房屋进行了装修，双方当事人对杨六兵装修的范围存有争议。
另查明，厦门市思明区禾祥西路456号之六B205商场在2015年2月之前已经被法院冻结。(2011)思执行字第1742号何永祥与薛万森、王鑫鑫债权纠纷一案中，本院于2012年3月6日就该房屋的租赁情况询问了郑英芳，郑英芳陈述其向王鑫鑫承租了该房屋，本院要求郑英芳将该房屋的租金自2012年6月开始交至法院银行账户。2012年3月19日，本院询问了郑英芳，并告知郑英芳将启动前述房屋带租约拍卖程序。2015年3月16日，本院再次询问了郑英芳，郑英芳陈述其正对前述店面进行局部装修，本院要求郑英芳停止其装修行为。
审理中，孙道枢于2016年2月1日从杨六兵处收回了讼争房屋。
杨六兵与孙道枢对杨六兵装修讼争房屋的范围无法达成一致意见。杨六兵申请对讼争房屋现有的装修价值进行评估，本院依法委托厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司进行评估。厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司于2017年1月19日作出大学评估房[2016]ZB0437号《房地产估价报告》，估价结果为讼争房屋装修的市场价值（价值时点2016年1月26日）为100745元，该估价结果不含两汗蒸房装修价值。
孙道枢为证明其有权利向杨六兵转租讼争房屋，提交证据如下：1．《租赁合同》、《租赁合同补充协议》，拟证明郑英芳向王鑫鑫承租厦门市思明区禾祥西路456号之六B205商场（租赁期限自2013年9月21日至2018年9月20日止），王鑫鑫同意郑英芳转租房屋。2．《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》，拟证明郑晓瑛向曾凯峰承租厦门市思明区禾祥西路456号之六B206单元房屋（租赁期限自2013年10月1日至2018年9月30日止），曾凯峰同意郑晓瑛转租房屋。3．《委托书》，拟证明郑英芳委托郑晓瑛转租厦门市思明区禾祥西路456号之六B205商场。4．《店面租赁合同》，拟证明孙道枢向郑晓瑛承租讼争房屋（租赁期限自2014年7月1日至2019年6月30日止），郑晓瑛同意孙道枢转租讼争房屋。杨六兵对前述证据的真实性均不予确认。
本院认为，一方当事人以欺诈行为的手段，即故意告知对方当事人虚假情况或故意隐瞒真实情况，使对方当事人在违背真实意思的情况下订立的合同，对方当事人有权请求人民法院撤销。本案中，杨六兵以孙道枢隐瞒讼争房屋被法院查封拍卖以及转租超过原有租赁期间的情况构成欺诈为由申请撤销双方订立的《个人房屋租赁合同书》，缺乏依据，本院不予支持。首先，孙道枢并非讼争房屋的物权人，而杨六兵也未举证证明孙道枢在转租前即已知晓讼争房屋被法院采取财产保全措施。其次，杨六兵并无证据证明讼争房屋已被法院查封。第三，杨六兵主张本院执行局曾通知其讼争房屋已被法院查封将拍卖，并要求其不得再继续装修并经营，但杨六兵对此并未提交证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。第四，虽然讼争房屋中的厦门市思明区禾祥西路456号之六B205商场已被法院冻结并曾进行拍卖，但并无证据显示杨六兵自承租至今其使用讼争房屋有受到过该情形的影响。第五，房屋被法院冻结，并不必然影响房屋租赁合同的效力。第六，讼争房屋的转租期限超过孙道枢承租讼争房屋的租赁期限，仅涉及到超过部分的约定无效。因此，本院认定孙道枢在签订合同过程中不存在欺诈行为，孙道枢与杨六兵签订的《个人房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，除双方约定的租赁期限超过孙道枢剩余租赁期限的部分无效外，其他内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在可撤销情形，属合法有效，双方应严格履行。
综上分析，杨六兵请求撤销双方当事人签订的《个人房屋租赁合同书》，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。在本案合同未被撤销的情况下，杨六兵要求孙道枢返还其已支付的租金，于法无据，本院亦不予以支持。鉴于本案合同已经终止履行，故杨六兵要求孙道枢返还履约保证金28000元，可予以支持。至于杨六兵要求孙道枢赔偿其装修损失800000元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。首先，杨六兵并未举证证明其对讼争房屋进行装修已经征得孙道枢的同意。其次，杨六兵亦未举证证明其对讼争房屋装修的范围及价值。第三，本院已认定本案合同不存在可撤销情形，而孙道枢对本案合同的终止履行亦不存在过错，故杨六兵要求孙道枢赔偿其装修损失理据不足。
鉴于杨六兵自2015年5月5日起未再向孙道枢支付租金，缺乏合法事由，已经构成根本违约，符合合同约定的解除条件，故孙道枢要求解除双方签订的《个人房屋租赁合同书》，符合法律规定，本院予以支持。孙道枢已于2016年2月1日收回讼争房屋，故其要求杨六兵腾空返还讼争房屋的诉讼请求，本院不再予以支持。但杨六兵应当向孙道枢支付自2015年5月5日起至2016年2月1日期间的讼争房屋租金249290.32元【28000元×（8+28÷31）】。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、解除杨六兵与孙道枢签订的《个人房屋租赁合同书》；
二、杨六兵于本判决生效之日起十五日内支付孙道枢租金249290.32元；
三、孙道枢于本判决生效之日起十五日内返还杨六兵履约保证金28000元；
四、上述第二项、第三项中的给付义务相互抵销后，杨六兵还应于本判决生效之日起十五日内支付孙道枢租金余款221290.32元；
五、驳回杨六兵的其他诉讼请求；
六、驳回孙道枢的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费19164元，减半收取计9582元，由杨六兵负担9332元，孙道枢负担250元。反诉案件受理费5038元，减半收取计2519元，由杨六兵负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 刘宪昌
二〇一七年六月二十九日
代书 记员 李 馨
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。