山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鲁民提字第126号
抗诉机关：山东省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：赵淑萍。
委托代理人：盛绍亮，山东江河海律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审上诉人）：伟东集团有限责任公司（原青岛伟东置业有限公司），住所地青岛市市南区香港中路30号甲世奥国际28层。
法定代表人：王端瑞，董事长。
委托代理人：辛龙，山东齐鲁律师事务所律师。
委托代理人：李力。
赵淑萍因与伟东集团有限责任公司（简称伟东公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服青岛市中级人民法院（2010）青民再终字第13号民事判决，向检察机关申诉。山东省人民检察院于2012年10月24日作出鲁检民抗（2012）245号民事抗诉书，向本院提起抗诉。本院于2013年10月31日作出（2013）鲁民抗字第160号民事裁定书，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。山东省人民检察院指派检察员高峰、孙玲出席法庭。申诉人赵淑萍及其委托代理人盛绍亮、被申诉人伟东公司的委托代理人辛龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2004年10月26日，赵淑萍向青岛市市南区人民法院起诉称，其与伟东公司于2001年签订商品房买卖合同一份，合同签订后，其依约将首期房款257352元支付给伟东公司，但伟东公司故意隐瞒并出示虚假的商品房预售许可证，致使其购买的房屋根本不存在，现该地段房屋升值差价4200元／m²。请求：1、确认赵淑萍与伟东公司2001年签订的商品房买卖合同无效；2、判令伟东公司返还赵淑萍已付购房款287352元及利息；3、判令伟东公司赔偿所购房价升值损失712614元、租金损失（自2002年10月30日起按每日每平方米1元计算）；4、双倍返还赵淑萍已付购房款，诉讼费由伟东公司承担。
伟东公司辩称，1、伟东公司并未隐瞒或出示虚假商品房预售许可证；2、赵淑萍未及时采取措施造成损失扩大的责任应自行承担；3、赵淑萍签订合同时同样存在过错，应当承担相应责任。因此，伟东公司不应承担惩罚性赔偿责任。
青岛市市南区人民法院一审查明，2001年，赵淑萍与伟东公司签订商品房买卖合同，约定：赵淑萍购买伟东公司开发的新贵都3期F4栋1单元13层02号房屋；建筑总面积为169.67平方米，单价4654元／m²，总房款789703元；赵淑萍应于2001年4月20日前支付房款257352元，余款532351元于2001年10月31日前支付；伟东公司应当在2002年10月30日前，将验收合格的房屋交付给赵淑萍。合同第一条“项目建设依据”中建设工程规划许可证号、施工许可证号、房地产开发经营许可证号及第二条“商品房销售依据”的商品房预售许可证号处并未填写任何文字，合同签订日期亦未填写。合同签订后，赵淑萍依约将首期房款257352元支付给伟东公司。
1999年2月8日，伟东公司取得了浮山所村改造的建设用地规划许可证，2000年7月28日办理了地号为A12-6-3（1）国有土地使用权证［青国用（2000）字第10203号］。庭审中，伟东公司提交了2001年2月8日向青岛市规划局申报的F1-F6、D5-D7建设方案的申请报告。2001年4月2日，青岛市土地管理局、规划局对建设工程初步（方案）设计进行了审查，提出三点意见，原方案未获审批。伟东公司还提供2001年12月6日请求青岛市规划局审批F1-F6、D5-D7建筑方案的报告以及2001年12月17日的“关于浮山所三期及网点回迁工作所遇困难情况报告”，2002年6月7日，青岛市规划局对伟东公司报来的D5-D7楼规划方案作出青规规审字（2002）119号审查意见书，其中要求新建建筑物后退南京路、闽江路道路红线10米以上，退后地界9米以上建设，2003年12月25日，青岛市规划局对F区规划方案作出青规规审字（2003）311号审查意见书，2004年7月23日，青岛市规划局作出青规变审字（2004）64号建设工程规划变更审查意见书。
在赵淑萍起诉前，伟东公司书面通知购房人，说明当初规划设计的新贵都三期进行房屋预售后，因南京路地理位置的重要性及奥运建设的需要，规划部门对建设用地进行了重新选址、定位，规划条件的改变导致设计方案重大变更，建筑物无论定点位置、建造结构、户型、面积和建筑品质均发生了重大变化，原合同约定的房屋已不存在，因此原商品房买卖合同无论效力如何，已经从根本上无法继续履行，买方可按原签约购房价格与伟东公司签订预订协议订购新房，伟东公司将市场增值利益全部让与买方，但因建筑材料更换，商品房成本增加，买方应承担每平方米增加的1000元成本。赵淑萍未接受。
青岛市市南区人民法院一审认为，一、伟东公司与赵淑萍签订的《商品房买卖合同》因未取得商品房预售许可证而无效，伟东公司应返还赵淑萍预付房款。二、房屋买卖合同中建设工程规划许可证号、施工许可证号、房地产开发经营许可证号、商品房预售许可证号处并未填写任何文字，赵淑萍没有证据证明伟东公司提供虚假或故意隐瞒商品房预售许可证明。三、伟东公司在没有具备商品房预售许可证的前提下与赵淑萍订立合同导致合同无效，应当在赵淑萍已付房款257352元可购面积55.30平方米的范围内对房屋增值损失承担过错责任，按照每平方米4200元计算，差价损失为232260元，应由伟东公司承担。2005年9月22日青岛市市南区人民法院作出（2005）南民初字第10004号民事判决书，判决：一、确认赵淑萍与伟东置业有限公司签订的关于新贵都3期F4栋1单元13层02号商品房买卖合同无效；二、伟东置业有限公司于判决生效之日起10日内返还赵淑萍已付房款人民币257352元；三、伟东置业有限公司于判决生效之日起10日内赔偿赵淑萍房屋上涨差价损失人民币232260元；四、驳回赵淑萍的其他诉讼请求。案件受理费人民币16447元，财产保全费人民币8520元，合计人民币24967元，赵淑萍承担人民币15472元，伟东置业有限公司承担9495元。
赵淑萍不服一审判决，向青岛市中级人民法院提起上诉称，1、一审判决伟东公司赔偿损失范围未将赵淑萍已付房款257352元的利息包含在内；2、一审判决房屋差价损失计算错误，应当按照房屋面积计算差价为712614元；3、伟东公司签订合同时存在故意欺诈；4、伟东公司应当赔偿赵淑萍租房损失。请求二审查明事实依法改判。
伟东公司上诉称，一审判决对合同无效的过错责任承担比例认定错误，双方应当对合同无效承担同等的过错责任。
二审期间，赵淑萍提交一份加盖“青岛市规划局信访专用章”的《关于新贵都三期工程的答复意见》，内容是，“。新贵都三期业经我局2004年6月24日核发《建设工程规划许可证》，核准内容为浮山所改造工程F区（住宅及商业设施），总建筑面积为80689.90平方米。另经调查，该建设项目没有规划变更”。伟东公司质证认为该证据真实性无法确认，书证内容不属实，并提交2005年4月取得的“新贵都”三期的商品房预售许可证。赵淑萍对该证据无异议，认为该证据同时证明了伟东公司签订合同时未办理商品房预售许可证的事实。
二审另查明，青岛市规划局下发“青规建管字（2004）51号建设工程规划许可证”。2005年4月伟东公司取得本案诉争“新贵都”三期的商品房预售许可证。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。
青岛市中级人民法院二审认为，伟东公司在签订合同时并未取得商品房预售许可证，致使合同无效，因此伟东公司应当承担相应的责任，然而赵淑萍在一、二审诉讼期间并未提交充分证据证明伟东公司故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，结合双方签订的合同第一条“项目建设依据”中建设工程规划许可证号、施工许可证号、房地产开发经营许可证号及第二条“商品房销售依据”的商品房预售许可证号等重要空格处并未填写任何文字的事实，可以认定赵淑萍在签订合同时未尽到充分审查和注意的相应义务，因此赵淑萍主张伟东公司故意隐瞒并提供虚假商品房预售许可证的主张不成立，基于上述事实一审判决伟东公司返还赵淑萍已付购房款，以及对双方诉争损失范围及房屋差价损失计算采取的认定标准并无不当，但该差价损失应当由伟东公司与赵淑萍共同均担。2006年9月11日青岛市中级人民法院作出（2006）青民二终字第143号民事判决书，判决：一、维持青岛市市南区人民法院（2005）南民初字第10004号民事判决第一、二、四项；二、撤销青岛市市南区人民法院（2005）南民初字第10004号民事判决第三项；三、伟东置业有限公司于判决生效之日起10日内赔偿赵淑萍房屋升值差价损失人民币116130元。一、二审案件受理费、财产保全费及速递费共计人民币57981元，赵淑萍承担人民币20293.35元，伟东置业有限公司承担人民币37687.65元。
赵淑萍不服终审判决，向本院申请再审称，1、伟东公司在签订合同时存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，其应对此承担责任；2、双方签订的合同中，空格之处系伟东公司故意坑骗消费者所为，该处应由伟东公司填写，因此可认定伟东公司系合同欺诈行为；3、原审判决在损失计算标准上计算错误，伟东公司应当赔偿预付款利息及房屋总面积的差价损失。
伟东公司辩称，本公司在签订合同时不存在没有取得商品房预售许可证的情况，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院予以维持。
本院于2009年8月12日作出（2009）鲁民再字第216号民事裁定书，指令青岛市中级人民法院再审本案。
青岛市中级人民法院再审认为，本案的争议焦点是伟东公司是否存在欺诈或故意隐瞒行为。伟东公司借助青岛市人民政府主办的“2001年青岛首次新贵都房产交易及东西快速路拆迁选房大集”对新贵都进行广告宣传，虽重点在新贵都三期，但在该广告中标题为“香港中路新贵都盛大公开一二期热销百分百，全新三期压轴登场”，因此，在该广告中刊登一二期的商品房预售许可证号的行为并不必然证明伟东公司存在故意欺诈，结合在售房现场伟东公司并未悬挂相关证件的事实以及商品房买卖合同中双方对该房屋预售登记许可证处进行空白处理的行为，可以认定伟东公司的宣传广告不存在欺诈或故意隐瞒的事实。综观双方在签订合同时，日期及相关重要证件处均未填写的事实，可以认定赵淑萍对于伟东公司未取得商品房预售许可证的情形应当知晓。赵淑萍主张伟东公司在房屋销售中存在故意隐瞒及欺诈行为的申请理由不成立，原审对损失赔偿范围进行合理认定并无不妥。2010年2月21日青岛市中级人民法院作出（2010）青民再终字第13号民事判决书，判决：维持青岛市中级人民法院（2006）青民二终字第142号民事判决。
山东省人民检察院抗诉认为，1、虽然伟东公司没有提供虚假房屋预售许可证，但是其广告宣传使用已过期的房屋预售许可证，并且该许可证并非新贵都三期预售许可证，证明伟东公司确实存在隐瞒未取得房屋预售许可证的事实；2、伟东公司故意在没有取得预售许可证的前提下违法出售房屋并与赵淑萍签订房屋买卖合同，是导致涉案《商品房买卖合同》无效的主要原因，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；…有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，伟东公司应对赵淑萍因合同无效所造成的损失承担主要责任，终审判决认定差价损失应由伟东公司与赵淑萍共同均担，显属适用法律确有错误。
申诉人赵淑萍诉称，同意检察机关的抗诉意见，另补充其他意见如下：1、根据消费者权益保护法之规定，伟东公司应支付已付购房款一倍的赔偿金；2、伟东公司应承担预付款的利息；3、根据合同法规定，伟东公司应当赔偿的损失为按照合同标的169.67平方米乘以现在房屋价格与合同价格的差价；4、按照每天169.67元自2002年10月30日起计算至今的房屋租金损失，应为512403.4元。
被申诉人伟东公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，法院应予维持。
本院再审查明，青岛伟东置业有限公司于2012年9月24日更名为伟东集团有限责任公司。
本院再审查明的其他事实与原审认定的事实一致。
本院再审认为，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十三之规定，“人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件”，据此，本案争议的焦点问题是：1、伟东公司与赵淑萍签订商品房买卖合同是否存在欺诈或故意隐瞒行为；2、房屋买卖合同被确认无效后的损失如何承担。
关于伟东公司与赵淑萍签订商品房买卖合同因其未有预售许可证导致合同无效是否存在欺诈或故意隐瞒行为的问题。赵淑萍主张伟东公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的证据是伟东公司在“新贵都三期”宣传广告中刊登的青房注字（2000.0033－1）预售许可证并非新贵都三期的预售许可证和青岛市规划局“关于赵淑平等来信反映问题的答复意见”中表明2001年时青岛市规划局未对新贵都三期进行规划审批，至2004年6月核发《建设工程规划许可证》期间，没有规划变更情况。
首先，从新贵都三期的宣传广告的内容看，该宣传广告虽重点宣传三期，但亦包含一、二期的销售情况，且该宣传广告同时亦载明，系定购三期房屋而非对三期房屋进行预售。况且该宣传广告仅是要约邀请，而非合同内容，因此宣传广告刊登的一、二期的预售许可证号并不构成欺诈或故意隐瞒预售许可证的行为。其次，伟东公司在签订商品房买卖合同时并未向赵淑萍提供虚假的商品房预售许可证，且从双方签订的商品房买卖合同内容看，在“项目建设依据”中建设工程规划许可证号、施工许可证号、房地产开发经营许可证号及第二条“商品房销售依据”的商品房预售许可证号等重要空格处并未填写任何文字，从该房屋买卖合同内容看，伟东公司不存在故意隐瞒尚未取得商品房预售许可证的行为。再次，至于在双方签订商品房买卖合同时，伟东公司尚未取得建设工程规划许可证，对此，双方均无异议。伟东公司提供青岛市规划局的审批文件仅能证明在办理建设工程规划许可证的过程中，其向青岛市规划局申报的初次建筑（设计）方案未获得青岛市规划局的批准，伟东公司无法按原申报的建筑方案履行合同，后经反复调整方案，青岛市规划局审批后核发《建设工程规划许可证》。至于赵淑萍提供的盖有青岛市规划局信访专用章的答复意见中表明在核发《建设工程规划许可证》期间，没有任何规划变更情况，该答复意见与伟东公司提供的上述证据所证明的事实并不矛盾。
关于房屋买卖合同被确认无效后的损失如何承担的问题。根据合同法第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的实际损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，依据该条规定，损失的计算以实际损失作为计算依据，原审根据赵淑萍已付购房款以及其主张的房屋差价计算损失数额并无不当。关于双方对损失的承担，本案中，伟东公司在尚未取得商品房预售证的情况下对外签订房屋买卖合同，对由此造成的合同无效承担主要过错责任，对因合同无效给赵淑萍造成的实际损失承担主要赔偿责任。赵淑萍在签订商品房买卖合同时，在伟东公司并未填写建设工程规划许可证号、施工许可证号、房地产开发经营许可证号及商品房预售许可证号等重要内容的情况下，未尽到充分审查和注意的义务，其对因合同无效造成的经济损失亦应承担一定的责任，原审判令双方承担均等的责任不当，依法应予纠正。根据双方责任大小，本院酌定伟东公司对赵淑萍房屋差价损失承担90%的赔偿责任，赵淑萍自行承担房屋差价损失10%的责任。
综上，本院认为，原审判决适用法律不当，应予纠正，检察机关的抗诉意见成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销青岛市中级人民法院（2010）青民再终字第13号民事判决；
二、维持青岛市中级人民法院（2006）青民二终字第143号民事判决第一、二项；
三、撤销青岛市中级人民法院（2006）青民二终字第143号民事判决第三项；
四、伟东集团有限责任公司于判决生效之日起10日内赔偿赵淑萍房屋升值差价损失人民币209034元。
一、二审案件受理费、财产保全费及速递费共计人民币57981元，赵淑萍承担人民币5798.1元，伟东集团有限责任公司承担人民币52182.9元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 霞
代理审判员 崔志芹
代理审判员 柴家祥
二〇一四年七月十五日
书 记 员 宗芳如