广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初15385号
原告（反诉被告）徐明俊，男，汉族，1972年9月4日出生，身份证住址广东省惠州市惠阳区。
委托代理人李戬，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
委托代理人黄丽，北京德恒（深圳）律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）罗震峰，男，汉族，1979年7月4日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人苏华，广东深兴律师事务所律师。
委托代理人彭建洲，广东深兴律师事务所实习律师。
徐明俊与罗震峰租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人李戬、黄丽，被告及其委托代理人苏华、彭建洲均已到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
徐明俊诉称，2010年7月27日，徐明俊与罗震峰签订了《房屋租赁协议书》（下称“《协议》”），《协议》主要约定：罗震峰提供黄麻布路一栋四层房屋二、三、四楼合计共三层（下称“物业”）出租给徐明俊使用，租期自2011年1月1日至2022年12月31日止；罗震峰提供200千瓦电源（三箱四线）给徐明俊使用且提供用水；罗震峰负责消防并提供消防批文给徐明俊。徐明俊承租之后，积极履行交租义务，每月均采用现金形式向罗震峰缴纳租金。然而罗震峰却未在租赁期间保持物业符合约定的用途，且于今年6月拒绝接收徐明俊缴纳之租金。2016年5月22日，罗震峰于徐明俊承租之物业处张贴《通知》，告知罗震峰将于2016年5月24日对物业给予断水、断电及清场处理。2016年6月1日，深圳市公安局宝安分局消防监督管理大队（下称“消防大队”）对物业作出临时查封及责令整改的行政处罚。导致此后果的原因如下：首先，罗震峰与徐明俊在签订《协议》之时，罗震峰应当按照《协议》约定提供消防批文给徐明俊，但时至今日罗震峰尚未向徐明俊提供该批文。其次，罗震峰在房屋设计之时没有设计单独的消防通道。最后，徐明俊与罗震峰在签订《协议》之后，徐明俊即进行了分租。罗震峰明知徐明俊分租的对象均为小型工厂，而罗震峰在徐明俊分租完成后对物业的一楼进行招租，且招租对象为商业，导致工、商业混同，进而导致消防大队作出责令整改的决定。为此，徐明俊于2016年6月13日致函罗震峰，并于2016年6月22日委托律师向罗震峰发出律师函，催促罗震峰继续履行《协议》、恢复物业的用电用水并按照消防大队的要求对物业进行整改，然而罗震峰拒不接收，并借此断水断电至今。综上所述，罗震峰在徐明俊多次催促下拒不恢复物业用电用水，拒不对物业进行整改，并拒收徐明俊租金以此不履行《协议》。已经构成严重违约。徐明俊为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、确认徐明俊与罗震峰双方所签订的《房屋租赁协议书》合法有效，且继续履行；2、罗震峰对徐明俊承租的物业按照深圳市公安局宝安分局消防监督管理大队的要求进行整改；3、罗震峰对徐明俊承租的物业排除妨害（通水通电）；4、罗震峰在整改期间以及未能通水通电期间免缴相应的租金；5、罗震峰承担本案全部诉讼费用。
罗震峰反诉并答辩称，2010年7月27日，罗震峰与徐明俊签订了《房屋租赁协议书》（下称“《协议》”），约定由罗震峰提供深圳市黄麻布村黄麻布路58号一栋四层房屋二、三、四楼共三层（下称“物业”）出租给徐明俊使用，租期自2011年1月1日至2022年12月31日止，后罗震峰依约将物业移交给徐明俊使用。徐明俊在使用物业期间，在未经罗震峰的同意下，私自将物业改造共划分十三个区间进行分给他人，在每层楼划分四至五个区间进行分租，严重违反《协议》附件的第四条约定“楼上徐明俊有权一分为二出租”，罗震峰多次要求徐明俊进行整改，徐明俊拒不理睬。因徐明俊未正当使用物业，导致物业二楼于2016年5月19日发生火灾，对物业造成严重损坏，又由于发生火灾，深圳市公安局宝安分局消防监督管理大队（下称“消防大队”）到现场进行处理时，发现因徐明俊将每层楼改成四至五个区间出租，导致物业的单一出口不符合消防规定，又发现徐明俊在物业三楼墙体外面私建卷闸门、在天台处私建排气设备、且用易燃泡沫彩钢板进行装修等问题，后消防大队以场所存在单一安全出口和用易燃泡沫彩钢板分隔，存在其他可能严重威胁公共安全的火灾隐患为由对房屋进行了临时查封。房屋被查封后，罗震峰要求徐明俊配合消防大队进行整改工作，但徐明俊坚决反对，因未及时整改，导致物业被消防大队二次查封。而徐明俊从发生火灾后即未如约支付租金，罗震峰还为徐明俊垫付了2016年5月份的电费。根据《协议》第三条约定：徐明俊应在每月五日将租金上交罗震峰，否则罗震峰有权按月租金每日的2％收取滞纳金，如连续拖欠超过一个月，作中途退出终止协议处理；现被第十条约定：因徐明俊使用不慎或人为造成房屋损坏，徐明俊应承担责任及赔偿罗震峰房屋损失。且根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，因徐明俊未正当使用租赁物，致使租赁物受到损失的，罗震峰有权解除合同并要求赔偿损失。综上所述，罗震峰为维护自身合法权益，特提起反诉，请求判令：1、徐明俊违约并解除罗震峰与徐明俊于2010年7月27日所签订的《房屋租赁协议书》，罗震峰无需返还徐明俊所交纳的租赁保证金115,200元；2、徐明俊立即将深圳市黄麻布村黄麻布路58号一栋二、三、四楼共三层房屋腾空并返还给罗震峰，徐明俊支付租金125,106元及滞纳金91,743元（租金按每月41,702元计算，滞纳金按月租金2％计算，自2016年6月1日起计至徐明俊将上述房产腾空返还给罗震峰止，现暂计至2016年8月19日止）；3、徐明俊赔偿因需将上述被损坏的房产恢复原状所造成的损失1,000,000元；4、徐明俊返还罗震峰为其垫付的2016年5月24日的电费24,151.42元；5、本案反诉费用由徐明俊承担。2016年12月30日，罗震峰撤回请求徐明俊赔偿恢复房产原状损失1,000,000元的诉讼请求。
徐明俊答辩称，徐明俊与罗震峰签订的房屋租赁协议书合法有效，徐明俊依约使用租赁房屋，不存在任何解除的事宜。理由如下：1、《协议书》为徐明俊与罗震峰的真实意思表示，符合相关法律法规的规定，对双方均具有约束力。《协议书》约定的租赁期限自2011年7月1日至2022年12月31日，本协议尚在履行期内，且根据《协议书》第八条的约定，协议期间双方不得中途终止合约，徐明俊认为罗震峰请求法院判令解除《协议书》的反诉请求不符合双方的约定。根据《协议书》第四条的约定，徐明俊有权将租赁房屋一分为二进行使用，但徐明俊认为结合双方签订的《协议书》的真实意思表示，及双方后续履行协议书的行为，徐明俊并未违反《协议书》约定使用租赁房屋。根据前述约定可知，罗震峰允许徐明俊通过将租赁房屋划分多个区域进行分租的方式使用租赁房屋。罗震峰将租赁房屋每层划分多个区间进行分租的行为实际上并未改变双方约定的使用方法，只是在约定的数量上有所改变。但，罗震峰将租赁房屋交付给徐明俊使用至今，罗震峰就一直知晓徐明俊将租赁房屋划分为多个区域进行分租，且罗震峰的父亲一直居住在租赁房屋处，在租赁期内罗震峰未向徐明俊提出任何形式的异议，也未提出要求整改的意思表示。此外，在2016年6月以前，罗震峰在协议履行期间均按时、按期、按量接收了徐明俊缴纳的租金。徐明俊认为并未违反租赁物约定的使用方式。罗震峰明知徐明俊将涉案房屋划分区域分租，在履行期间内未提出任何异议，且按时接收徐明俊缴纳的租金长达5年之久，罗震峰以其积极主动的行为认可，罗震峰以实际行为变更了合同约定，因此徐明俊划分区域的行为没有违反合同的约定，不违反合同法中关于未按约定使用租赁物的规定。因此，罗震峰请求法院判令解除合同的请求不符合约定，没有事实及法律依据，协议合法有效，对双方均具有约束力，不存在罗震峰主张的解除事宜，应继续履行。2、徐明俊未向罗震峰缴纳租金是由于罗震峰拒不履行协议，拒收而导致，徐明俊曾致函罗震峰，并委托律师事务所发函要求罗震峰恢复用水用电，但罗震峰拒不接受。徐明俊认为未按时支付租金是罗震峰拒收造成，因此罗震峰不应支付滞纳金。3、涉案房屋发生火灾后徐明俊已修复房屋，没有造成罗震峰的损失。因此罗震峰的第三项诉讼请求没有事实依据。4、罗震峰垫付的房租及租赁房屋2016年5月24日的电费24,151.42元徐明俊同意支付。
经审理查明，徐明俊于2010年7月27日与罗震峰签订《房屋租赁协议书》，约定罗震峰将位于黄麻村黄麻布路58号一栋四层房屋二、三、四楼共三层出租给徐明俊使用，每月租金38,400元，租期为十二年，即从2011年11月1日起至2022年12月31日止，从2015年1月1日至2018年12月31日租金按原价递增8%。并约定徐明俊交纳三个月的租金作为租赁押金；徐明俊应在每月5日前交纳租金，逾期每天按月租金2%收取滞纳金。协议书附件约定徐明俊有权一分为二出租。协议签订后，罗震峰将涉案房屋交徐明俊使用，徐明俊即进行了分租。2016年5月20日，涉案租赁物二楼的深圳市华宝盛电子有限公司起火，深圳市公安局宝安分局消防监督管理大队作出的火灾事故简易调查认定书认定火灾是由于该公司法定代表人甘天盛在下班后没有及时关掉公司电源总闸和茶具电源开关，茶具长时间带电干烧后导致短路引起着火。罗震峰于2016年5月22日向徐明俊发出通知，以徐明俊管理不妥善，造成房屋损坏为由给予断水、电，清场处理。2016年6月1日，深圳市公安局宝安分局消防监督管理大队作出深公宝消封字[2016]第9499号临时查封决定书，以涉案黄麻布村58号综合楼存在单一安全出口和用易燃泡沫彩钢板分隔，存在其他可能严重威胁公共安全的火灾隐患为由决定予以临时查封，并作出重大火灾隐患整改通知书。双方确认涉案租赁物已于2016年9月底解封，徐明俊至今未将租赁物交还罗震峰。
另查明，罗震峰未提交涉案租赁物的产权证明或已取得合法报建手续的证明。罗震峰已垫付2016年5月份电费24,151.42元，徐明俊已交纳租金至2016年5月份。
以上事实，有原告提交的房屋租赁协议书、断水断电通知书、临时查封决定书、联络函、律师函、快递单、租金收据，被告提交的房屋租赁协议书、深圳市城市历史遗留问题普查申报收件回执、建设工程消防设计备案受理凭证、消防竣工验收备案受理凭证、图纸目录、面积数据确认图、照片、发票、情况说明及本院依申请调取的火灾事故调查报告等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，涉案租赁物至今尚未取得产权证明或合法的报建手续，故徐明俊与罗震峰签订的《房屋租赁协议书》依法应认定为无效合同，徐明俊请求确认双方签订的《房屋租赁协议书》合法有效并继续履行、对涉案租赁物进行整改、排除妨害（通水通电）的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。徐明俊在罗震峰发出清场通知后仍继续占有涉案租赁物，未及时腾空并交还给罗震峰，故徐明俊仍应按双方约定的租金标准41,472元/月向罗震峰支付自2016年6月份起的房屋占有使用费至实际交还之日止。由于合同无效，故双方关于滞纳金的约定也应为无效。因此罗震峰请求徐明俊支付滞纳金依据不足，本院不予支持。因合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。徐明俊已向罗震峰交纳租赁保证金115,200元，罗震峰应将该租赁保证金予以返还，罗震峰请求不予退还租赁保证金115,200元于法无据，本院不予支持。徐明俊确认罗震峰已为其垫付2016年5月份电费24,151.42元，罗震峰请求返还该垫付的电费有事实和法律依据，本院予以支持。罗震峰已申请撤回请求徐明俊赔偿恢复房产原状损失1,000,000元的诉讼请求，系罗震峰对自身民事权利的处分，本院依法予以准许。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、徐明俊应于本判决生效之日起二十日内腾空涉案租赁物并返还给罗震峰；
二、徐明俊应于本判决生效之日起五日内向罗震峰支付自2016年6月份起的房屋占有使用费（租金按41,472元/月计至实际交还涉案房屋之日止）；
三、徐明俊应于本判决生效之日起五日内返还罗震峰垫付的电费24,151.42元；
四、罗震峰应于本判决生效之日起五日内返还徐明俊租赁保证金115,200元；
五、驳回徐明俊的其他诉讼请求；
六、驳回罗震峰的其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费29,653元，反诉费3,322元，共计32,975元，由徐明俊承担31,900元，罗震峰承担1,075元；罗震峰预交反诉费17,006元，本院予以退回13,684元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 张 晓 屏
人民陪审员 梁 木 英
人民陪审员 陈 荣
二〇一七年一月十二日
书 记 员 庄秋玲（兼）
书 记 员 莫 莹 莹
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
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