贵州省六盘水市六枝特区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0203民初952号原告：姚明祥，男，1964年7月10日生，汉族，无职业，住六枝特区。委托诉讼代理人：张兴建，六枝特区城镇法律服务所法律工作者，执业证号32409011100720。被告：贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司（原水矿集团太阳石房地产开发有限公司），住所地六盘水市钟山区松坪路水城煤电办公楼8楼，统一社会信用代码91520200736643121H。法定代表人：翟纯孝，该公司总经理。委托诉讼代理人：李富荣，贵州崇实律师事务所律师，执业证号15202200910841295。被告：六盘水源丰房地产开发有限公司，住所地六盘水市钟山区人民中路173号，统一社会信用代码91520201714353828W。法定代表人：毛威，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡荣森，贵州金鸟律师事务所律师，执业证号15202201710812997。原告姚明祥与被告贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司（以下简称“水矿太阳石房开公司”）、六盘水源丰房地产开发有限公司（以下简称“源丰房开公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚明祥及其委托诉讼代理人张兴建、被告水矿太阳石房开公司的委托诉讼代理人李富荣、被告源丰房开公司的委托诉讼代理人胡荣森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚明祥向本院提出诉讼请求：1、判令二被告提供办证部门所需的相关材料，在30天内为原告办理房产证、土地使用证等房屋产权手续；2、判令二被告从2009年8月27日起，按已付房款275030.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（月0.55%），支付逾期90月（2009年8月27日至2017年2月27日）的违约金136139.85元（275030.00元×0.55%月息×90月），后期违约金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至被告将房产证、土地使用证交付原告为止；3、判令二被告返还房屋面积误差比3%以内(4.71m2)的购房款8242.50元给原告；4、判令二被告双倍返还超出3%面积误差比（3.33m2）的购房款11655.00元；5、判令二被告支付占用多收房款14070.00元期间（2009年8月27日至2017年2月27日）给原告造成的损失6964.00元（14070.00元×0.55%月息×90个月）；6、判令二被告退还自来水开户费2000.00元及占用该费用产生的利息损失960.00元（2000.00元×0.55%月息×90个月（2009年8月27日至2017年2月27日））；以上各项合计165961.00元。诉讼过程中，原告增加变更放弃诉讼请求为：1、判令二被告提供办证部门所需的相关材料，在30天内为原告办理房产证、土地使用证等房屋产权手续；2、判令二被告返还房屋面积误差比3%以内(4.70m2)的购房款8225.00元（4.70m2×1750元/m2）给原告；3、判令二被告双倍返还超出3%面积误差比（21.17m2）的购房款74095.00元（21.17m2×1750元/m2×2倍）；4、判令二被告支付占用多收房款45272.50元（25.87m2×1750元/m2）期间（2009年9月1日至2017年9月1日）给原告造成的损失17384.00元{45272.50元×（4.75%÷12个月）×96个月}；5、判令二被告退还自来水开户费2000.00元及占用该费用产生的利息损失931.00元（2000.00元×6.65%×7年）（2009年4月21日至2016年4月21日）；6、判令二被告承担测绘费1158.95元；增加变更后的诉讼总金额为103793.00元。事实和理由：2008年8月，原告欲购买二被告合作开发的阳光花园B座B156号商品房一套，原告向被告交纳了首付款。2009年7月15日，原告之子姚勇在银行贷款将房屋款项全部付清。2009年8月27日，被告将房屋交付原告使用，但被告一直拖延签订商品房买卖合同，在原告的多次催促下，被告于2014年6月10日将自行填写的商品房买卖合同交给原告签字，合同约定商品房建筑面积为157.16m2，商品房单价1750.00元/m2，总金额275030.00元。但该房的权属证书至今没有办理，合同约定面积也少于实际面积，被告对多收的房款和占用超出的资金损失问题至今未给出明确的答复。在诉讼过程中，二被告对争议的房屋面积提出异议，现原告依据贵州省第一测绘院的测绘结果增加变更诉讼请求。被告水矿太阳石房开公司辩称，本案争议的阳光花园商品房用地8652.00m2（7952.00m2+700.00m2），系原水城矿务局六十四处四合院家属区及六十四子弟学校的划拨用地，2005年为合作开发太阳石阳光花园商品房项目，二被告签订《联建开发建设商住楼合同》，合同约定被告水矿太阳石房开公司以上述土地的使用权进行投资，并以货币分成形式分成保底资金5000000.00元（即不承担经营风险，只收取固定利益）；在开发建设中包括拆迁安置、组织施工、房屋销售、售后服务、物业管理等所发生的债权债务纠纷均由被告源丰房开公司承担处理。2008年8月14日，因国家政策变化，原水城矿务局六十四子弟学校及学校占用的土地移交六枝特区政府，导致被告水矿太阳石房开公司无上述土地的使用和开发权，为此，二被告又签订了《太阳石阳光花园项目联合修建相关问题补充协议》，协议约定上述土地7952.00m2，被告水矿太阳石房开公司总的分红由5000000.00元变更为3000000.00元；需从原水城矿务局六十四子弟校占地中征拔约700.00m2土地，由被告源丰房开公司自行与六枝特区政府联系解决，在项目开发建设中的所有债权债务及对外签订各类经济合同（含以被告水矿太阳石房开公司名义签订的）所产生的合同纠纷、民事纠纷及违约责任、经济赔偿等由被告源丰房开公司全权处理承担。故六枝特区平寨镇那平路阳光花园商品房不是被告水矿太阳石房开公司所建设和开发的，本案应由被告源丰房开公司承担责任。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”，因此，二被告之间系土地使用权转让合同法律关系，被告源丰房开公司在阳光花园商品房销售中借用了被告水矿太阳石房开公司的名义，被告水矿太阳石房开公司对此存在一定过错，但只应承担补充连带责任。双方在商品房销售合同中对办理房产证、土地使用证的时限没有明确约定，因涉及行政机关的职权行为，原告要求在30天内办理，仅是单方面的意思表示。办证是行政机关的职务行为，在执行中可能存在阻却，建议以6个月为限。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……”，双方在合同中已明确约定以产权登记面积为准，多补少退房款，对面积误差的处理，应当按照该约定处理。该约定也是附条件的，即以产权登记为条件。因产权证还未办理，故对原告提出的第2、3、4、6项诉请应予以驳回。本案涉及的房屋为普通商品房，就供水而言不作为特定的、个性化的设计和安装。原告在签订合同时，并无特殊要求。因此，实现和保障供水及正常使用即可。至于采用什么形式供水，只要符合当时自来水的使用和消费现状即可。被告源丰房开公司采用总表业务报装，分户分表计费方式供水，该行为已被自来水公司所审核并认可，被告源丰房开公司已经履行了合同义务。原告提出退还自来水开户费并要求支付利息损失，与事实不符，有违诚信，故对原告的第5项诉讼请求，应当予以驳回。被告源丰房开公司辩称，本案为房屋买卖合同纠纷，与原告签订商品房买卖合同的是被告水矿太阳石房开公司，不是被告源丰房开公司。只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担该合同规定的义务，任何第三人不能主张合同上的权利，更不负担合同中规定的义务。其公司并非本案商品房买卖合同的当事人，因而不是本案适格被告。被告水矿太阳石房开公司与原告签订的商品房买卖合同第五条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理：即“以产权登记面积为准，多补少退房款”，故原告仅有权主张被告返还面积差异部分的房款，故原告的第3、4项诉讼请求，不应当得到支持。贵州省第一测绘院未经司法行政机关审核登记，没有司法鉴定资格，其测绘结果不能作为面积误差认定的依据。房屋产权面积需要经房屋产权登记机关行政程序确定，贵州省第一测绘院的测绘结果未经房屋产权登记的相应程序，不能确认该结果与涉案房屋产权登记面积相一致。同时，双方在商品房买卖合同中对面积误差的约定为“以产权登记面积为准”，因而，在本案房屋产权登记面积无法确认的情况下，亦无法明确房屋面积与合同约定面积的差异，故原告的第2项诉讼请求，不应当得到支持。被告源丰房开公司已按一户一表为原告安装了供水设施，且原告已使用多年，并不影响原告的正常生活用水，因此，原告的第5项诉讼请求，也不应当得到支持。综上，被告源丰房开公司不是本案的适格被告，请求驳回原告的诉讼请求。原告姚明祥围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、居民身份证1份，拟证明原告的身份情况；2、商品房买卖合同1份、收款收据3份，拟证明合同约定房屋单价为1750.00元/m2，建筑面积157.16m2，总房款275030.00元，三通费3570.00元，其中包含自来水公司2000.00元开户费，房屋的交付时间是2009年5月1日前，约定办证时间是交房后的60天内，原告于2008年9月8日交付房款，收款收据上面盖有二被告的公章，阳光花园小区系由二被告共同开发的；3、证明2份，拟证明被告没有单独为原告办理自来水开户；4、测绘报告书、发票、统计表各1份，拟证明涉案商品房建筑面积为140.74m2，与合同约定的面积相差25.87m2，被告多收取原告房款45272.50元，原告支付测绘费1158.95元。5、个人购房借款合同1份，拟证明原告于2014年付清全部房款。二被告对证据1无异议。二被告对证据2的证明目的有异议，被告水矿太阳石房开公司认为合同中对办证期限约定的时间不明，被告源丰房开公司作为阳光花园商品房项目的实际开发商应当履行相关合同义务，房屋面积差异处理方式以产权登记面积为准，多补少退房款。被告源丰房开公司认为合同明确出卖人为被告水矿太阳石房开公司，面积差异处理方式以产权登记面积为准，多补少退房款。二被告对证据3的证明目的有异议，认为被告在交付房屋时，已到六枝特区自来水公司办理过一户一表的开户事宜，当时自来水公司不能办理此项业务，所以被告自行为业主安装了一户一表，被告已经依约履行了商品房买卖协议。二被告对证据4的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，认为贵州省第一测绘院没有相应鉴定资质，其测绘结果不应被采用。被告水矿太阳石房开公司提交的证据有：1、营业执照、法定代表人身份证明书各1份，拟证明被告的诉讼主体资格；2、开发合同、补充协议各1份，拟证明阳光花园商品房项目的实际开发商是被告源丰房开公司，二被告系转让合同关系，虽然涉案商品房是以被告水矿太阳石房开公司销售的，但被告不应承担全部责任。原告对证据1无异议，对证据2的关联性有异议。被告源丰房开公司对证据1无异议，对证据2的证明目的有异议，认为被告水矿太阳石房开公司参与了阳光花园商品房项目的开发建设及相关行政部门报批程序，双方系合作关系。被告源丰房开公司提交的证据有：1、营业执照、法定代表人身份证明书各1份，拟证明被告的诉讼主体资格。2、商品房买卖合同1份，拟证明涉案商品房的出卖人系被告水矿太阳石房开公司，合同约定面积差异处理方式以产权登记面积为准，多补少退房款，房屋产权证书的规定期限按六盘水市相关发证单位的期限执行。原告对证据1无异议，对证据2的证明目的有异议，认为合同中有部分内容约定不明确，存在瑕疵。被告水矿太阳石房开公司对证据1无异议，对证据2的证明目的有异议，认为阳光花园商品房项目的实际开发商是被告源丰房开公司，房屋面积差异处理方式应当按照合同约定执行，产权证书的办理期限约定不明，供水满足正常使用是合同约定的标准。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据2可以证实被告是按房屋建筑面积157.16m2出售给原告的，二被告向原告收取购房款275030.00元；证据3可以证实被告未到六枝特区自来水公司给原告办理单独自来水开户；证据4可以证实原告购买的商品房实际建筑面积为131.79m2（该面积未包含全部公摊面积），套内面积为121.44m2，原告支付测绘费1158.95元。被告水矿太阳石房开公司提交的证据2可以证实阳光花园商品房项目系二被告合作开发。被告源丰房开公司提交的证据2符合证据“三性”，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年，被告水矿太阳石房开公司与被告源丰房开公司签订《联合开发建设商住楼合同》，约定由被告水矿太阳石房开公司用六枝特区城区内原水城矿务局六十四处四合院家属区及学校土地的使用权与被告源丰房开公司进行商品房开发，被告源丰房开公司负责拆迁安置补偿等工作。被告源丰房开公司以被告水矿太阳石房开公司名义对外签订合同时，必须有被告水矿太阳石房开公司参与，并报被告水矿太阳石房开公司备案。房屋建成后，被告源丰房开公司以被告水矿太阳石房开公司名义出售房屋。被告水矿太阳石房开公司不以物化形式分成，而以货币形式分成保底资金5000000.00元，除此之外，归被告源丰房开公司所有。在开发过程中，如有风险，由双方共同承担。因原水城矿务局六十四子弟学校及学校占用的土地移交六枝特区政府，2008年8月14日，二被告又签订《太阳石阳光花园联建开发建设合同补充协议》，协议约定原联建合同的两期变更为一期，被告水矿太阳石房开公司总的分红由5000000.00元变更为3000000.00元。被告源丰房开公司负责房屋销售承诺、标准及被告水矿太阳石房开公司与购房户签订的商品房销售合同等。2008年8月，原告认购被告开发的阳光花园B幢1-15-6B号商品房一套。2009年7月15日，原告之子姚勇在六盘水市商业银行六枝支行借款用于购买该房。2009年9月1日，被告将房屋交付原告使用。2014年6月10日，原告姚明祥与被告水矿太阳石房开公司签订商品房买卖合同，原告按照按份共有方式购买被告水矿太阳石房开公司在建的阳光花园B幢1单元15层6号房一套，原告之子姚勇占50%的份额，原告之妻刘丽占25%的份额，原告姚明祥占25%的份额。合同第三条约定商品房的建筑面积共157.16m2；第六条约定商品房单价为1750.00元/m2，总金额275030.00元；第八条付款方式约定原告一次性付款；第十二条第一款第1项：上水、下水：交付时达到使用条件；第十五条约定实测面积与预测面积有差异的，双方同意按第2种方式处理：“2、按套（单元）计价的，……双方约定如下：×”；对商品房的交付时间、办证期限等在合同中均没有约定。合同签订当日，二被告向原告姚明祥出具收款收据三份，载明收到原告交来的房屋全款275030.00元，办证费等费用10839.00元，维修基金5501.00元。该房屋的产权证、土地使用证至今未办理。2017年6月17日，该商品房经贵州省第一测绘院测绘建筑面积为140.74m2（该面积未包含全部公摊面积），其中，套内建筑面积121.44m2，原告支付测绘服务费1158.95元。被告为原告安装了一户一表水表，但没有在六枝特区自来水公司为原告办理单独开户。在诉讼过程中，原告于2017年4月5日向本院申请财产保全。本院认为，依法成立的合同受法律保护，原告与被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同，对双方具有法律约束力。二被告在2005年签订联合开发建设商住楼合同共同开发阳光花园商品房，在2008年8月14日又签订了一份补充协议，协议约定二被告之间系土地使用权转让法律关系，但在2014年6月10日与原告签订商品房买卖合同时，仍然是以被告水矿太阳石房开公司名义与原告签订购房合同，且原告交纳的购房款是由二被告共同收取。故对被告水矿太阳石房开公司辩称其公司不应当承担全部责任，被告源丰房开公司辩称其公司不是适格被告的主张，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。……”，双方在合同中未约定办理房屋权属证书的时间，涉案房屋已交付原告使用多年，至今被告未给原告办理房屋产权证书，被告已经违约。故对原告要求被告在30日内办理房屋所有权证及土地使用证的诉请，本院予以支持。从B幢商品房销售给其他业主合同看，该幢商品房预售均是按建筑面积计价销售。从合同总购房款275030.00元看，该金额是按合同签订的建筑面积157.16m2和商品房单价1750.00元/m2计价销售。因此，可以确认被告是按照建筑面积计价销售该商品房。贵州省第一测绘院测量原告的房屋建筑面积131.79m2未包含全部公摊面积，经本院向原、被告释明后，双方同意对本案争议房屋的建筑面积按贵州省第一测绘院测量的房屋套内建筑面积加上合同约定的公摊面积计算。因双方签订的合同中，未约定公摊面积，本院参照该幢商品房与原告同户型业主黄大美、江吉付所签订合同约定的公摊面积19.30m2计算，即本案争议房屋的建筑面积按121.44m2＋19.30m2＝140.74m2计算。因涉案房屋是按建筑面积157.16m2计价销售，被告交付原告的房屋建筑面积为140.74m2，该房屋的面积差为16.42m2。双方在合同第十五条对面积出现差异的处理方式按第2种方式处理，但该第2种方式并没有对面积差异的处理方式进行明确约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……；（二）面积误差比绝对值超出3%，……房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的购房款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的购房款由出卖人双倍返还买受人。”，根据该法律规定，原告诉请的面积误差损失按照以下方式计算：原告购买房屋的面积误差比为[（140.74m2－157.16m2）÷157.16m2]×100%＝－10.45%，即原告购买房屋的面积误差比绝对值为10.45%。面积误差比在3%以内的购房款为（157.16m2×3%）×1750.00元/㎡＝8250.90元，原告诉请8225.00元，本院予以支持；对面积误差比超过3%的购房款，由被告双倍返还原告，即为157.16㎡×（10.45%-3%）×1750.00元/㎡×2倍＝40979.47元。3%面积的购房款8250.90元的利息损失，从原告交纳购房款时起计算，自2009年7月15日计算至2017年3月28日，利息参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，即为：8250.90×（4.75%÷12月）×92月＝3004.70元。双方在合同中对用水情况约定为“交付时达到使用条件”，并未约定由被告到六枝特区自来水公司为原告单独登记水表。被告已按一户一表为原告安装了单独的水表，且原告已使用多年，并不影响原告正常的生活用水。故对原告主张返还水表开户费2000.00元，支付利息931.00元的诉请，本院不予支持。本院委托的测量机构贵州省第一测绘院具有国家甲级测绘资格，双方亦同意该机构对争议房屋面积进行测量，该测绘机构所出具的测绘结果可以作为本案的裁判依据，对二被告辩称贵州省第一测绘院没有司法鉴定资格，所出具的测绘结果不能作为定案证据的主张，本院不予采纳。原告支付的测绘费1158.95元，系二被告未依约办理产权证书所产生的费用，应由二被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、被告贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司、六盘水源丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内提供房屋办证材料到产权登记机关为原告姚明祥办理六枝特区平寨镇那平路阳光花园小区B幢1单元15层6号房屋所有权证及房屋土地使用证；二、被告贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司、六盘水源丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告姚明祥房屋面积误差比3%以内的购房款8225.00元，利息3004.70元，双倍返还面积误差比超出3%部分的购房款40979.47元，测绘费1158.95元，合计53368.12元；三、驳回原告姚明祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1188元（原告已预交），由原告姚明祥负担577元，被告贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司、六盘水源丰房地产开发有限公司负担611元，于本判决生效之日起十五日内支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员 吴 剑二〇一七年十月三十日书记员 赵明月