河北省保定市新市区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新民初字第297号
原告何亚欣，男，1950年5月21日出生，汉族。
委托代理人王明哲，河北诚信求实律师事务所律师。
被告保定香江好天地房地产开发有限公司。注册号130600000003840。
法定代表人陈志高，该公司董事长。
委托代理人夏文清、李虎，河北王笑娟律师事务所律师。
原告何亚欣与被告保定香江好天地房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何亚欣及委托代理人王明哲，被告委托代理人夏文清、李虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年5月18日原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为GF20080340084），合同约定原告购买被告开发建设的保定香江好天地商业广场B段1单元081号房，建筑面积共102.38平方米，其中套内建筑面积68.25平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积34.13平方米，该套商品房总价款786637元。合同签订后原告于2009年12月30日履行了付款义务。被告为原告出具收款发票，发票备注栏载明面积为107.63平方米。2012年10月8日经保定市房屋测绘队依法测量，该套商品房房屋建筑面积为76.78平方米，其中套内建筑面积68.25平方米，与合同约定公共部位和公用房屋分摊建筑面积9.11平方米。房屋面积严重缩水，相差25.60平方米。经与被告多次协商未果，请求法院依法判令被告给付套内建筑面积误差的购房款4456.43元；给付公共部位和公用房屋分摊建筑面积误差比绝对值3%范围内的购房款7867.14元及利息；给付公共部位和公用房屋分摊建筑面积误差比绝对值超出3%范围的双倍购房款377386.78元；本案诉讼费及律师代理费由被告负担。
被告辨称，原、被告签订的商品房买卖合同当事人选择的计价方式为按套计算，并未约定每平米的单价，不再涉及面积问题，原、被告应该按照交易模式确定规则完成买卖协议。原告的诉讼缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求，维护交易秩序。
经审理查明，2009年5月18日，原告与被告签订商品房买卖合同，合同第三条约定原告购买被告开发的坐落于保定市朝阳南大街107号第B段1单元081号房，该商品房的用途为商业，建筑面积共102.38平方米，其中，套内建筑面积68.25平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积34.13平方米；合同第四条计价方式与价款双方约定按第3种方式计算该商品房价款，即按套（单元）计算，该商品房总价款为786637元整；合同第五条面积确认及面积差异处理约定当事人选择按套计价的，不适用本条规定；商品房交付后产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种（填充式空格选择）方式进行处理：1、双方自行约定：详见合同补充协议。合同补充协议（附件四）内容为，双方同意对商品房买卖合同作出如下修改或补充，其中第4条约定，对合同第三条、第五条补充约定如下：“该商品房销售面积102.38平方米，套内建筑面积68.25平方米，公摊面积34.13平方米；双方约定公摊面积占销售面积的33.33%；销售面积=套内建筑面积＋公摊面积，销售单价=合同总价款／销售面积；合同约定套内建筑面积与产权登记套内建筑面积有差异的，买受人不退房，以产权登记套内建筑面积为准，房价多退少补。”
合同签订后，原告按照合同约定向被告支付购房总价款786637元，被告亦按合同约定期限将上述房屋交付给原告。2012年10月8日保定房屋测绘队对坐落于朝阳南大街107号B段081号房屋制作了房屋分层分户平面图，该图确认B段081号房屋建筑面积76.78平方米，其中套内建筑面积为67.67平方米，共有分摊面积为9.11平方米，较合同约定建筑面积102.38平方米相差25.60平方米（套内建筑面积差0.58平方米，公摊面积差25.02平方米）。
据此，原告认为根据附件四补充协议第4条的规定，对套内面积误差实行多退少补，合同及补充协议均未对公摊面积误差作出约定，对公摊面积误差应依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。
被告对本案事实及原告所购房屋建筑面积误差25.60平方米均无异议，被告认为合同附件二规定以国标房产测绘规范为原则，具体数值以实际测量的面积为准，合同约定只是描述，不作为被告方的合同义务，该描述的基本规则是以平面图为准，被告交付的房屋与合同平面图一致，房屋的建筑面积是由公摊和套内面积组成的，公摊面积在合同中就是一种描述，最终是按照政府授权的部门测量为准，被告的义务是按照约定的套内面积履行，套内面积符合误差标准。合同第五条已经排除了附件四第4条的适用。双方约定按套计价不适用面积确认和面积差异的规定，关于面积的约定以平面图为准，关于面积差额处理，房屋按套出售不存在面积差的问题。
上述事实，有原告与被告签订的商品房买卖合同、附件四补充协议，保定房屋测绘队制作的房屋分层分户平面图以及法庭审理笔录所证实。
本院认为，原告与被告签订商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。被告作为房屋的出卖人，负有向原告交付合同项下房屋的义务，所交付的房屋应当符合合同的约定。
商品房买卖合同第五条关于面积确认及面积差异的处理约定为当事人选择按套计价的，不适用本条规定，同时又约定了商品房交付后产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种（填充式空格选择）方式进行处理的选择性条款。因商品房买卖合同是由房管部门监制的示范性合同文本，经当事人选择的条款更能体现双方当事人在签约时的真实意思表示，在范本条款与选择性条款不一致的情况下，理应适用选择性条款。
原、被告签订的附件四补充协议明确约定第4条是对合同第三条、第五条的补充，对公摊面积占销售面积的比例进行了补充约定，并明确约定了销售面积=套内建筑面积＋公摊面积，销售单价=合同总价款／销售面积的内容。依据上述约定结合本案，合同约定的销售面积=套内建筑面积68.25平方米＋公摊面积34.13平方米为102.38平方米，销售单价=合同总价款786637元／销售面积102.38平方米为7683.50元／平方米。
被告向原告交付的房屋经保定房屋测绘队测绘建筑面积为76.78平方米，与合同约定建筑面积相差25.60平方米，应视为被告履行合同不符合约定，已构成违约。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若问题的解释》第十四条的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约约定面积不符，合同有约定的按照约定处理。原、被告签订的补充协议第4条约定合同约定套内建筑面积与产权登记套内建筑面积有差异的，买受人不退房，以产权登记套内建筑面积为准，房价多退少补。建筑面积由套内面积和公摊面积两部分构成，对建筑面积中的套内面积误差的处理方式双方已在补充协议中约定，对建筑面积中的公摊面积的误差导致建筑面积与合同约定不符，应参照协议约定的对套内面积的误差处理方式处理。根据补充协议第4条的约定，建筑面积与合同约定相差25.60平方米，折合房款196697.60元，被告应予返还，并向原告支付相应的利息损失。原告主张被告负担其律师代理费，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若问题的解释》第十四条的规定，判决如下：
一、被告保定香江好天地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告购房款196697.60元；
二、被告保定香江好天地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告何亚欣利息（按购房款196697.60元及中国人民银行同期借贷利率计算，期间自2009年12月31日至购房款返还完毕之日止）。
三、驳回原告何亚欣其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7146元，由原告负担3930元，被告负担3216元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。
审判长 郭振英
审判员 鲍云书
审判员 姜文琦
二〇一三年八月二十日
书记员 张 媛