云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一初字第39号
原告（反诉被告）昆明绿茵阁餐饮有限公司。住所地：昆明市青年路*******号*楼。
法定代表人王晓玲，董事长。
特别授权诉讼代理人金正中、王懿筠，云南震中律师事务所律师。
被告（反诉原告）云南阳光嘉年华商业管理有限公司。住所地：昆明市北市区银河片区嘉年华花园主体商场*层501。
法定代表人丁永辉，董事长。
特别授权诉讼代理人熊亚泽，云南联宇律师事务所律师。
特别授权诉讼代理人翁健，女，1968年5月18日出生，汉族，系云南阳光嘉年华商业管理有限公司员工。
原告（反诉被告）昆明绿茵阁餐饮有限公司（以下简称“绿茵阁公司”）诉被告（反诉原告）云南阳光嘉年华商业管理有限公司（以下简称“阳光嘉年华公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月10日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月17日公开开庭审理了本案。绿茵阁公司委托的诉讼代理人金正中、王懿筠，阳光嘉年华公司委托的诉讼代理人熊亚泽、翁健到庭参加了审理。本案并报经本院院长批准延长审理期限，现已审理终结。
原告（反诉被告）绿茵阁公司起诉称：2010年9月30日，原、被告签订《租赁合同书》，约定被告将其所有的嘉年华花园商业广场A幢2层201、202号房屋共计833平方米出组给原告用于经营餐厅使用，原告遂对该租赁物进行投资装修并开始正常经营，2013年10月22日，被告向原告发出“通知”，其主要内容是要求提高物管费用，因被告的上述要求没有合同及法律依据，原告并未同意。随后，被告多次采取了封堵原告经营楼道，停电、停电梯等行为扰乱原告经营活动，原告也多次向其正式发出函件，要求其停止不当行为，严格按照合同约定履行自己的义务。至2013年11月5日，被告以原告在履行合同中违约为由向原告发出解除合同通知书，要求解除与原告于2010年9月30日签订的《租赁合同书》，随即在2014年11月8日凌晨3时安排人员采用违法方式拆除原告安防监控后破坏原告装修，搬离原告设备及物料，并用锁链将原告经营场所强行锁封，导致原告无法继续正常生产经营并造成了重大损失。故原告诉至本院，请求判令：一、被告继续履行合同，确认被告发出的解除合同通知无效：二、被告赔偿损失共计5902762.88元，以及至被告继续履行合同之日止的营业损失及租赁费损失、物管费损失；三、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将其第二项诉讼请求变更为：被告赔偿损失共计4133194元。
被告阳光嘉年华公司答辩并反诉称：2011年3月1日反诉人与被反诉人订立《房屋租赁合同》，约定由反诉人将位于昆明市“嘉年华花园商业广场”项目A幢2层201、202号房屋出租给被反诉人用于经营餐饮，租赁房屋的实际面积为888.9平方米。反诉人于2011年3月1日将房屋交付给被反诉人，租赁期限自2011年1月1日至2019年12月31日止。租赁期间，被反诉人因实际使用面积（879.43平方米），超出合同记载面积（833平方米）共46.43平方米。根据合同法规定及租赁合同约定，被反诉人应补缴超出面积的租金及物业服务费。除此之外，被反诉人超过免费期的广告位98.88平方米的使用费按25元/平方米进行核算，该广告位自2011年11月1日起至2013年7月11日的使用费为50317元。根据《租赁合同书》5.3中“乙方未按本条约定足额支付履约保证金的，甲方有权解除本合同”等约定，鉴于被反诉人经通知至今未到被上诉人处办理保证金及广告位使用费差额的补缴事宜已构成违约，反诉人有权解除合同，被反诉人还应承担损失赔偿等违约责任。综上，请求法院驳回被反诉人的本诉请求，并判令：一、解除反诉人与被反诉人于2011年3月1日所订《房屋租赁合同》，终止上述合同所约定的尚未履行部份的权利义务；二、被反诉人立即搬离反诉人租赁房屋，返还反诉人出租房屋；三、被反诉人支付反诉人拖欠的租金74719.67元、物业服务费4483.18元、广告位使用费差额部分10317元以及补缴保证金10000元合计人民币99519.85元；四、由被反诉人按每月47111.7元计算，偿付反诉人自本案起诉之日开始至租赁房屋实际返还时所产生的租金、物业管理费等损失；五、由被反诉人承担一切诉讼所需费用。诉讼中，阳光嘉年华公司撤回其第一项、第二项反诉请求，将诉讼请求变更为：一、被反诉人按实际使用面积879.43平方米计算，补缴反诉人自2011年8月1日至2014年1月31日期间因超面积使用而欠付反诉人的租金69645元、物业服务费4178.7元，以及2011年11月1日至2013年7月11日期间欠付反诉人的广告位使用费50317元，以上合计人民币124140.7元;二、由被反诉人按实际使用租赁面积879.43平方米计，按照双方租赁合同其他约定，支付反诉人自2014年2月1日起至上述租赁合同届满的租金以及物业服务费（注:自2014年2月1日至2015年7月31日，被反诉人应缴物业管理费2638.29元，应缴租金833699.64元，共计836337.93元);三、由被反诉人承担本案案件受理费、鉴定费等诉讼费用。
原告（反诉被告）绿茵阁公司为证明其本、反诉主张，向本院提交了以下证据：
证据一：1、企业法人营业执照。2、组织机构代码。3、法人代表身份证复印件。4、餐饮服务许可证。证明：绿茵阁公司主体资格适格。
证据二：5、租赁合同书、补充协议及平面图。6、租金发票、物业管理费发票、代收电费发票（1671302元）。7、水电费收据。8、履约保证金发票（40000元）。证明：双方的租赁合同关系及绿茵阁公司的合同履行情况，证实绿茵阁公司并没有违约行为。（合计：1711302元）
证据三：9、往来律师函件。10、公证书。11、接待报警回单。12、不予立案通知书。13、复议申请及复议决定书。14、情况反映。证明：阳光嘉年华公司屡次用违法手段影响绿茵阁公司的经营活动，其行为已经严重违反合同约定。绿茵阁公司多次依法向阳光嘉年华公司进行提示、告知，敦促阳光嘉年华公司诚信履行合同。阳光嘉年华公司多次采用违法手段破坏餐厅设施设备，且在公安机关介入调查后仍然多次破坏餐厅装修设施，搬离餐厅设备并占据餐厅。
证据四：15、设计合同及付款收据（200000元）。16、室内外装修报建图。17、装修图收据。18、工程施工劳务合同、预算书、结算书。19、工程款收据（1707496.98元）。证明：绿茵阁公司对餐厅厅面进行设计及装修的费用达1907496.98元。
证据五：20、厨房设备制作、土建安装工程合同书、价格汇总表。21、厨房土建、装修及水电分项价格表。22、厨房设备价格清单。23、厂制品用料及技术规范。24、厨房设备结算协议及付款收据。证明：绿茵阁公司对餐厅厨房装修及厨房设备制作、安装的费用。（合计：942000元）
证据六：25、空调合同及付款收据（174560元）。26、厨房灭火设备安装合同及付款收据（23800元）。27、煤气报警控制系统安装合同及付款发票（58000元）。28、清洁服务合同及付款收据（3000元）。29、代办燃气工程建设合同及付款发票（43038元）。30、油烟污染治理合同（12000元）。31、消防改造工程施工合同及发票（30000元）。32、餐具购买合同及付款收据（253879元）。33、窗帘订货单及付款收据（13500元）。34、厨房设备购买合同、物品清单及付款收据（89800元）。35、电脑管理系统销售与服务合同及付款收据（14000元）。36、广告制作合同及付款收据（26400元）。37、销售合同（203500元）。38、订货单（10880元）。39、购买食品设备发票（50000元）。40、订货合同（20800元）。41、收据（21560元）。42、环保咨询服务费发票（400元）。43、购买创发电器清单（11830元）。44、收款机付款发票（3480元）。45、安装宽带付款发票（376元）。46、POS机安装情况说明（750元）。47、餐饮清洁技术服务合同（21750元）。证明：绿茵阁公司对餐厅除装修及大型设备以外的餐厅其它硬件费用以及检测、咨询服务费等共计：1087303元。
证据七：48、供货协议及食品安全承诺书。49、变价调拨单。50、库房库存机进货单（557109.35元）。51、特许经营协议及发票（125000元）。证明：餐厅被侵占时物料损失。（合计：569609.38元）
证据八：52、安保服务合同及付款发票（132000元）。证明：餐厅被侵占后绿茵阁公司为看守餐厅而聘请保安所支出的开支。（132000元）
证据九：53、绿茵阁餐厅嘉年华店2013年8月每日经营收入。证明：在停业期间绿茵阁公司每月平均损失50余万元营业收入。
证据十：54、餐厅保险柜及员工物品损失清单。证明：阳光嘉年华公司违法侵占后绿茵阁公司员工财务损失21624.50元，绿茵阁公司存放在保险箱中的现金59427元。
证据十一：55、劳动合同74份以及银行工资清单。证明：餐厅被侵占后，绿茵阁公司仍然依法向员工发放工资。其中2013年11月至12月计435267.5元。
证据十二：56、（2014）云昆国信证字第15343号《公证书》《补充协议》二（一）“甲方同意乙方一楼设独立入口免费使用，并由甲方负责搭建一楼上二楼的楼梯框架、楼梯及乙方使用区域的装修由乙方自行负责”。证明：1、公证书中5-9页照片证实阳光嘉年华公司于2013年5月即擅自拆除绿茵阁餐厅嘉年华店一楼至二楼的楼道并对餐厅独立使用的一楼入口进行封闭，造成绿茵阁公司无法进行正常生产经营活动。2、公证书中10-11页照片证实约定由绿茵阁公司使用的广告位，阳光嘉年华公司未经通知擅自撤回，早由阳光嘉年华公司自己使用。
证据十三：57、2014年2月至2014年4月绿茵阁餐厅嘉年华店员工工资发放表。证明：2014年2月至2014年4月绿茵阁公司向绿茵阁餐厅嘉年华店员工发放工资分别为：2月份131882.50元、3月份125750.50元、4月份125338.50元。（总额：384971.50元）
证据十四：58、2013年11月至2014年1月绿茵阁嘉年华店员工工资表。证明：绿茵阁公司2013年11月至2014年1月工资支付情况，支付金额。（共计：578023元）
证据十五：59、2014年5月至2014年6月绿茵阁嘉年华店值班人员工资表。证明：绿茵阁公司支付留守人员工资情况，每月为6500元。（共计：13000元）
证据十六：60、公证书（提存）。证明：绿茵阁公司在阳光嘉年华公司拒不受领房屋租赁费、物管费的情况下，绿茵阁公司依法提存2013年11月至2014年4月的房屋租赁费及物业管理费。（共计：135447元）
证据十七：关于暂停支付租金、物业管理费用的函。证明：绿茵阁公司2014年4月14日向阳光嘉年华公司发出事先履行抗辩权暂停支付至餐厅回复原状前的房屋租赁费及物业管理费的通知已由阳光嘉年华公司收悉并同意。
经质证，阳光嘉年华公司对绿茵阁公司提交的证据一的真实性无异议，但不认可其关联性。对证据二的真实性认可，不认可关联性及证明内容。对证据三第9号证据中绿茵阁公司发出函件的真实性、合法性、关联性不予认可，认为未收到函件，对第10号至第13号证据的真实性认可，但不认可关联性，对14号证据的真实性、合法性、关联性不予认可。对证据四、证据五、证据六的真实性、合法性、关联性不予认可。对证据七中的48号证据的真实性、合法性、关联性不予认可，对49号、50号证据，认为系绿茵阁公司单方制作，对真实性不予认可，对51号证据的真实性认可，但认为签订合同的双方是关联企业，对证明内容不予认可。对证据八的合法性认可，不认可关联性。对证据九至证据十一的真实性、合法性及关联性均不予认可。对证据十二的真实性认可，对合法性、关联性及证明内容不予认可。对证据十三、十四、十五，认为系绿茵阁公司单方制作，对真实性、合法性、关联性均不予认可，对证据十六、十七的真实性没有异议，不认可合法性、关联性及证明内容。
被告阳光嘉年华公司为证明其本、反诉主张，向本院提交如下证据：
证据一、租赁合同书、补充协议各一份。证明：双方租赁合同约定了绿茵阁公司应以实际租赁面积计算房屋租赁款等费用；合同明确约定了绿茵阁公司免费使用广告位的期限；合同7.3及6.4条等特别约定了阳光嘉年华公司有权在绿茵阁公司未履行按时交纳应缴费用情况下，可以行使停止履行供应能源义务直至提前解除合同的权利。
证据二、通知两份，证明：绿茵阁公司履行合同不当，欠付阳光嘉年华公司大量租金，构成严重违约，阳光嘉年华公司有权依据合同约定及法律规定行使主张合同解除等权利。
证据三、解除合同的通知，证明：1、阳光嘉年华公司基于绿茵阁公司违约事实，已经及时催告绿茵阁公司履行合同义务，要求其补缴欠付费用；2、因绿茵阁公司拒不履行合同构成违约，阳光嘉年华公司已经依法告知并行使租赁合同解除权利，双方租赁合同关系已依法解除。
证据四、测绘报告一份，证明：1、绿茵阁公司实际承租面积大大超过合同记载面积；2、绿茵阁公司欠付阳光嘉年华公司大量物管费。绿茵阁公司履行合同不当，构成严重违约，阳光嘉年华公司有权依法主张解除合同，要求赔偿等权利。
证据五、照片2张，证明：1、绿茵阁公司在2013年7月5日使用涉案广告位的事实；2、进一步证实绿茵阁公司欠付阳光嘉年华公司广告位使用费事实。
经质证，绿茵阁公司对阳光嘉年华公司提交的证据一的真实性认可，不认可证明内容；对证据二的真实性认可；对证据三的真实性认可，但认为是在2013年11月9日才发现的该通知，阳光嘉年华公司未按照程序向绿茵阁公司发出解除合同通知，且其解除合同的理由违背了合同约定及法律规定；对证据四的真实性、合法性、关联性不予认可；对证据五，认为照片反映的情况是真实的，但无法确定拍照时间。
双方当事人对真实性无异议的证据，本院依法对真实性予以采信。对绿茵阁公司证据三第9号证据中其向阳光嘉年华公司发出的函件，因绿茵阁公司无确凿证据证实阳光嘉年华公司已经签收，本院对该证据不予采信。对14号证据系绿茵阁对双方发生纠纷情况所作单方陈述，本院不予采信。对证据四至证据十一以及证据十三、十四、十五，上述证据均为证明绿茵阁公司的装修、设备及经营损失，该部分损失本院已经依法委托司法鉴定，是否采信，本院将结合鉴定报告予以阐述。对阳光嘉年华公司提交的证据四，对于房屋面积，本院已依法委托司法鉴定，是否采信，本院将结合鉴定报告予以阐述。
本院经审理确认：绿茵阁公司与云南阳光医疗有限公司于2010年9月30日签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，并于2011年3月1日再次签订《补充协议》，约定由云南阳光医疗有限公司将其开发建设的“嘉年华花园商业广场”A幢2层201、202号房屋出租给绿茵阁公司使用。房屋套内使用面积为833平方米，双方同意如竣工后套内使用面积与本合同约定的面积有差异的，以竣工后的实际面积为准。绿茵阁公司租赁该物业仅用于以下经营用途：餐饮，经营品牌：绿茵阁西餐厅。云南阳光医疗有限公司于2011年3月1日将该房屋以现状形式交付绿茵阁公司。装修免租期自云南阳光医疗有限公司交付该房屋之日起至2010年12月31日止。租赁期限自2011年1月1日至2019年12月31日止，共计九年。租金的计算及支付方式为：（1）2011年8月1日至2014年7月31日的租金按每月每平方米￥50.00元（50.00元/㎡/月）为标准；2014年8月1日至2016年7月31日的租金按每月每平方米￥54.00元（54.00元/㎡/月）为标准……（2）租金自装修免租期届满的第二日起算，每叁个月为一个租金支付期，绿茵阁公司应在每一租金支付期届满前15天内支付下一租金支付期的租金。第一期租金应在装修期限届满前15天内足额支付。物业管理费用为每月每平方米实际面积计3.00元，每月共计2499.00元，绿茵阁公司应在收到物业公司的付款通知书后15日内支付该月的物业管理费。于租赁期内，物管费用递增与租金递增方式一致。绿茵阁公司于签署合同之日向云南阳光医疗有限公司支付保证金￥40000.00元。在下列情况下，云南阳光医疗有限公司有权提前解除本合同，并可要求绿茵阁公司将物业恢复原状或要求绿茵阁公司保留所有现有装饰归云南阳光医疗有限公司所有，同时云南阳光医疗有限公司有权扣留保证金并要求绿茵阁公司赔偿经济损失：（1）绿茵阁公司未在规定的时间和地点按照合同的要求支付租金、物业管理费或其他应缴费用，累计超过两个月仍未支付的……（5）绿茵阁公司未履行合同中双方约定的条款，或绿茵阁公司在云南阳光医疗有限公司发出违约通知后的十四天内对该违约行为仍未予以纠正的。绿茵阁公司应按时交纳各项费用，包括租金、物业管理费、自来水电力煤气费和其他应付费用。在租赁期内，绿茵阁公司逾期支付租金、物业管理费，每逾期一天，应对所逾期支付的费用以月利率2%的标准支付滞纳金。在租赁期内，绿茵阁公司逾期达15天以上的，云南阳光医疗有限公司有权采取停止供应或使用自来水、电力及煤气的权利，此停止供应或使用自来水、电力及煤气所带来的后果由绿茵阁公司自己承担，绿茵阁公司还应承担恢复上述供应可能发生的一切费用。绿茵阁公司应按照双方约定的位置设置店招，并应遵照有关规定，如尺寸、颜色及材料等进行制作，同时按照时间情况双方进行沟通后商定灯箱出租的补充合约。上述合同并对双方其它权利义务作了相应约定。另，《房屋租赁合同》附件4为云南阳光医疗有限公司提供给绿茵阁公司使用广告位及店招平面图，该图纸标注了绿茵阁公司的广告位，并注明：此广告位给绿茵阁免费使用叁个月。合同签订后，绿茵阁公司按照约定支付了保证金40000元，并支付了自2011年8月1日至2014年1月31日的租金1249500元及物业管理费74970元。
2013年7月1日，阳光嘉年华公司向绿茵阁公司发出通知，要求绿茵阁公司就实际使用的店招及灯箱出租事宜签订补充合同，并对2011年1月1日至2013年6月30日期间的实际使用费进行确定并结算。绿茵阁公司于2013年7月4日回函，称根据合同约定其可以免费设置使用广告位及店招位置，要求阳光嘉年华公司收回《通知》要求。2013年10月22日，阳光嘉年华公司向绿茵阁公司发出《关于补缴超租面积及物业服务费的通知》，称物业实际套内面积为888.9平方米，超出合同记载面积55.9平方米，要求绿茵阁公司补缴相应租金及物业费。2013年10月24日，阳光嘉年华公司向绿茵阁公司发出《关于补缴广告位使用费的通知》，要求绿茵阁公司补缴超过免费期的广告位98.88平方米的使用费，按照每月25元/平方米计算，自2011年11月1日起至2013年7月11日的使用费共计50317元。针对阳光嘉年华公司发出的上述两份通知，绿茵阁公司回函称不同意按照阳光嘉年华公司单方制定的使用费标准支付广告位使用费，但同意撤除该广告位，前提是阳光嘉年华公司发出撤除广告位的正式书面通知。不同意按照阳光嘉年华公司提出的计费标准支付物管费。对于租赁面积，同意由双方一致选定的鉴定机构进行测绘，并同意按实测面积支付租金，但对阳光嘉年华公司单方提出的面积差不予认可。要求阳光嘉年华公司停止封堵楼道、停用电梯、停电、未经同意进入绿茵阁公司营业场所的行为。2013年11月5日，阳光嘉年华公司向绿茵阁公司发出《解除合同的通知》，认为绿茵阁公司未足额支付履约保证金，阳光嘉年华公司即日起解除双方所签订的《租赁合同书》。2013年11月8日，绿茵阁公司工作人员李景林向昆明市公安局五华分局红云派出所报案称：2013年11月8日早9时到霖雨路嘉年华绿茵阁上班发现公司里的桌椅等设备、公司经营证照等物品被人搬走，大门被人更换了门锁。派出所经调查认为阳光嘉年华公司向绿茵阁公司催收管理费用无效后单方解除合同，收回店铺并将店铺内物品搬走代为保管。2013年11月11日，绿茵阁公司发出回函，明确表示不同意解除合同，要求阳光嘉年华公司停止侵权行为并采取补救措施。2014年1月27日，绿茵阁公司将2014年2月1日至2014年4月30日的租金124950元及物管费7497元进行公证提存。现绿茵阁公司以阳光嘉年华公司违约为由，诉至本院提出如上诉讼请求，阳光嘉年华公司亦提出相应反诉请求。
经绿茵阁公司申请，本院依法委托昆明正宇司法鉴定所对2011年11月8日绿茵阁餐厅整体装饰工程设计及施工工程、餐厅一楼至二楼楼梯及独立出口通道土建及装修、厨房设备制作安装、厨房土建、水电、装修、厨房灭火设备设施制作安装、厨房煤气设备设施制作安装、餐厅消防工程及消防设施设备制作安装、餐厅及厨房监控设施设备安装、餐厅及厨房洗涤设施设备安装、餐厅电脑管理系统设备安装、餐厅空调设备安装、餐厅店面招牌、发光字牌、灯箱、广告安装的资产现值及现在的修复费用、餐厅其他被灭失的设施设备及器具、用具、电器的资产现值、餐厅被砸超灭之日的食品、酒水、原材料等物料资产现值以及餐厅自2013年11月8日停止经营至鉴定基准日的经营利益及餐厅每月经营利益进行鉴定。云南正宇司法鉴定所于2015年4月16日出具《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：绿茵阁餐厅价值、损失为293.36万元，修复费用为45.36万元，自2013年11月8日至鉴定基准日的经营利润为144.73万元，2013年11月8日至2015年1月12日平均每月的经营利润为10.24万元。经质证，绿茵阁公司对该鉴定报告的真实性、合法性、关联性及鉴定结论均予以认可。阳光嘉年华公司对该鉴定报告的真实性无异议，但不认可合法性、关联性及鉴定结论，认为该鉴定程序不合法。对于该鉴定报告，是否采信，本院将在说理部分予以阐述。
经阳光嘉年华公司申请，本院依法委托昆明超凡地价评估咨询有限公司对绿茵阁公司现在使用范围内的面积进行鉴定。昆明超凡地价评估咨询有限公司于2015年4月23日出具《房产测绘技术报告》，鉴定结论为：无争议区域面积为800.92平方米；争议区域1面积为35.58平方米；争议区域2面积为25.52平方米；争议区域3面积为20.26平方米；争议区域4面积为18.59平方米；争议区域5面积为4.08平方米。经质证，双方当事人对该鉴定报告的真实性、合法性、关联性均予以认可。双方当事人都认可无争议区域应当计算租金。绿茵阁公司认为争议区域1及争议区域5应当计算租金，争议区域2、3、4不应当计算租金。阳光嘉年华公司认为除争议区域2外，其它区域都应当计算租金。因双方当事人对该鉴定报告所鉴定面积并无异议，本院对该鉴定报告予以采信，租金的计算本院将在说理部分予以阐述。诉讼中，针对《房产测绘技术报告》中所列明的争议区域的使用情况，本院组织双方当事人对现场进行了勘验。经勘验现场，双方当事人均认可：争议区域3为餐厅入口处及一、二层楼梯，该区域绿茵阁公司认可其在使用，争议区域4为绿茵阁餐厅内的通道。
2015年7月7日，双方当事人签订《关于（2014）昆民一初字第39号案诉讼中对于争议房屋恢复使用的中间协议》，约定由阳光嘉年华公司支付50万元给绿茵阁公司，绿茵阁公司对房屋进行恢复并使用，并约定自合同签订之日起至恢复营业的120天期间内，阳光嘉年华公司不计收绿茵阁公司的租金及物业服务费等费用。合同签订后，阳光嘉年华公司于2015年7月9日支付了50万元修复费用，阳光嘉年华公司并向绿茵阁公司返还了一部分被拉走的餐厅物资。2015年9月18日，绿茵阁公司恢复营业。
另确认：一、云南阳光医疗有限公司的企业名称于2013年4月12日变更为云南阳光嘉年华商业管理有限公司。二、诉讼中，双方当事人一致确认绿茵阁公司向阳光嘉年华公司支付广告位使用费35000元，阳光嘉年华公司放弃主张剩余的广告位使用费。三、阳光嘉年华公司已将提存的租金及物管费领取。
根据本院确认的上述法律事实及双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、本案中谁是违约方？阳光嘉年华公司发出的《解除合同通知》是否有效？二、如阳光嘉年华公司违约，应如何承担违约责任？三、租金应如何计算？
本院认为：针对第一个争议焦点，阳光嘉年华公司主张绿茵阁公司未按期交纳租赁费以及未交纳广告位使用费，故其有权依据《房屋租赁合同》第6.4.1条以及6.4.5条“在下列情况下，甲方（阳光嘉年华公司）有权解除本合同……（1）乙方（绿茵阁公司）未在规定的时间和地点按照合同的要求支付租金、物业管理费或其他应缴费用，累计超过两个月仍未支付的……（5）乙方未履行合同中双方约定的条款，或乙方在甲方发出违约通知后的十四天内对该违约行为仍未予以纠正的”的约定解除合同，本院认为，首先，双方在合同中约定租赁面积以竣工后的实际面积为准，其次，双方仅约定绿茵阁公司可免费使用广告位三个月，但未约定免费使用期限届满后广告位使用费应如何计算，在此情况下，房屋的租赁面积及广告位使用费的计算方式都应经双方当事人协商一致进行确认。本案中，阳光嘉年华公司2013年10月22日以及2013年10月24日向绿茵阁公司发函要求其补缴超面积租金和物业服务费以及广告位使用费时，租赁房屋的面积及广告位使用费仅为阳光嘉年华公司单方确认，绿茵阁公司于2013年10月31日就上述问题进行了回复，要求双方对此进行协商，本院认为，绿茵阁公司的该行为并不违反上述合同的约定，阳光嘉年华公司主张绿茵阁公司违约的理由不成立，本院不予支持。由于绿茵阁公司在本案中并无违约行为，故阳光嘉年华公司并不享有合同解除权，本院确认其于2013年11月5日发出的《解除合同的通知》未对绿茵阁公司产生法律效力，双方应继续履行合同。另，阳光嘉年华公司在双方未对上述问题进行协商的情况下直接向绿茵阁公司发出解除合同通知书并强行收回租赁房屋的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。
针对第二个争议焦点，如前所述，阳光嘉年华公司的行为已经构成违约，且其采取暴力行为收回房屋的行为给绿茵阁公司造成了损失，阳光嘉年华公司对此应当予以赔偿。对于绿茵阁公司主张的各项损失，本院认为，首先，对于绿茵阁公司主张的装修工程修复费、灭失的设施设备资产现值、厅面、厨房物料资产现值和可得利益损失，本院依法委托昆明正宇司法鉴定所作出昆正宇司鉴字【2015】第003号《司法鉴定意见书》，对于该鉴定书，阳光嘉年华公司并不认可，本院认为，关于阳光嘉年华公司提出鉴定所依据的资料均为绿茵阁公司单方提供，且绿茵阁公司所主张的损失物品的数量与阳光嘉年华公司实际拉走物品的数量差异较大，故该鉴定报告依据不足的问题，因本案损失的产生系阳光嘉年华公司的突发破坏行为所致，其也未提交证据证实其拉走及保存物品的具体情况，且在鉴定过程中，阳光嘉年华公司并不配合鉴定机构进行鉴定，故其现所提异议不成立，本院不予支持。关于阳光嘉年华公司对鉴定报告所采用的鉴定方法及标准所提出的异议，鉴定机构已经给予了明确的答复，阳光嘉年华公司也未对其所提异议提交确凿、有效的证据予以支持，故本院对此亦不予支持。本院认为，作出该司法鉴定报告的鉴定机构及鉴定人员具备相应的合法司法鉴定资格，且鉴定人亦出庭接受了双方当事人的质询，故该司法鉴定报告的鉴定程序合法，鉴定机构及鉴定人员具有合法司法鉴定资格，符合法定证据的要求，能够证明案件事实，本院对该司法鉴定报告予以采信。其次，对于绿茵阁公司主张的装修工程修复费，根据鉴定报告，为453600元，该费用阳光嘉年华公司应当承担。第三，对于绿茵阁公司主张的灭失的设施设备资产现值以及厅面、厨房物料资产现值，根据鉴定报告，为550100元（365600元+184500元），但因诉讼中阳光嘉年华公司向绿茵阁公司返还了一部分被拉走的餐厅物资，故该部分物品的价值应当予以扣减。经双方确认，该部分物资在价值计算上分为三类：（一）属于鉴定报告范围内已由绿茵阁公司回收使用的物资：由于该部分物资已被使用过，故在计算价值时应当考虑成新率因素，按照鉴定基准日确定的价值计算，且本院在确认阳光嘉年华公司应赔偿给绿茵阁公司的已经灭失的物资的价值时，也是以同一标准确定，故本院对阳光嘉年华公司关于应按鉴定报告确定的原值计算价值的主张不予支持，本院确认该部分物资价值为111780.30元。（二）属于鉴定报告范围内虽由绿茵阁公司回收但认为不配套无法单独使用的物资：本院认为，因该部分物资无法单独使用，故不应计算价值。（三）不属于鉴定报告范围内已由绿茵阁公司回收的物资：本院认为，因该部分物资不属于鉴定报告的范围，即其不属于本院确认的应由阳光嘉年华公司赔偿给绿茵阁公司的灭失物资的范围内，且该部分物资本系绿茵阁公司所有，故该部分物资不应计算价值。综上，本院确认阳光嘉年华公司应赔偿绿茵阁公司的装修工程修复费和灭失的设施设备资产现值以及厅面、厨房物料资产价值为891919.70元（453600元+550100元－111780.30元）。第三，对于绿茵阁公司主张的可得利益（经营利润）损失，本院以鉴定报告确定的10.24万元/月计算，自绿茵阁公司停业之日即2013年11月8日起计算至绿茵阁公司恢复营业之日即2015年9月18日，为2286933.33元{102400元×22个月（2013年11月8日至2015年9月8日）+102400元÷30天×10天}。第四，对于绿茵阁公司主张的保安服务费，因绿茵阁公司提交的证据不足以证实该费用确实产生，故本院对此不予支持。第五，对于绿茵阁公司主张的特许经营许可费，此系绿茵阁公司经营成本的正常支出，本院对此不予支持。综上，本院确认阳光嘉年华公司应赔偿绿茵阁公司损失3178853.03元（891919.70元+2286933.33元），扣除阳光嘉年华公司已经支付的补偿款500000元，其还应支付2678853.03元。
针对第三个争议焦点，首先，根据《房屋租赁合同》的约定，租赁面积应当以实际面积为准，对于实际使用面积，本院依法采信昆明超凡地价评估咨询有限公司作出《房产测绘技术报告》，并以此鉴定报告作为确定面积的依据。其次，双方当事人一致认可的鉴定报告中应当计算租金的面积为840.58平方米（无争议区域面积800.92平方米+争议区域1面积35.58平方米+争议区域5面积4.08平方米），本院对此予以确认。对于争议区域3，因该区域位于绿茵阁餐厅内，属于双方合同约定的租赁范围且确实由绿茵阁公司在使用，绿茵阁公司应当支付租金，绿茵阁公司主张根据《合同补充协议》第2.1条“甲方同意给乙方一楼设独立入口免费使用，并由甲方负责搭建一楼上二楼的楼梯框架。楼梯及乙方使用区域的装修由乙方自行负责”的约定，该区域其可以免费使用，本院认为，从该合同约定内容来看，阳光嘉年华公司仅同意在一楼为绿茵阁公司设立入口，绿茵阁公司可免费使用入口，并无该区域不计算租金的意思表示，故绿茵阁公司的该抗辩理由不成立，本院不予支持，本院确认该区域应当计算租金。对于争议区域4，绿茵阁公司认为该通道是消防通道，往来的客人都在使用，不应计算租金，本院认为，该通道设在绿茵阁餐厅内属于双方合同约定的租赁范围内，实际为绿茵阁公司所使用，故该区域应当计算租金。综上，本院确认涉案房屋计租面积应为879.43平方米（840.58平方米+20.26平方米+18.59平方米）。第三，双方所签合同约定租赁期限自2011年8月1日开始，而2013年11月7日后绿茵阁公司未再使用租赁房屋，故绿茵阁公司应当向阳光嘉年华公司支付自2011年8月1日至2013年11月7日的租金和物管费。阳光嘉年华公司要求绿茵阁公司支付2013年11月7日之后的租金和物管费缺乏依据，本院不予支持。据此，本院确认绿茵阁公司应当支付的租金数额为：1196024.80元{879.43平方米×27个月（2011年8月1日至2013年11月1日）×50元/平方米+879.43平方米×50元/平方米÷30天×6天}；应当支付的物管费数额为：71761.49元{879.43平方米×27个月（2011年8月1日至2013年11月1日）×3元/平方米+879.43平方米×3元/平方米÷30天×6天}，两项合计1267786.29元。根据双方签订的租赁合同及《关于（2014）昆民一初字第39号案诉讼中对于争议房屋恢复使用的中间协议》的约定，租金为三个月一期，于租期届满前15天支付，2015年7月7日至2015年11月7日期间不计收租金及物管费，故现绿茵阁公司应当向阳光嘉年华公司支付2015年11月8日至2016年1月31日的租金131386.84元{879.43平方米×54元/平方米÷30天×23天+879.43平方米×54元/平方米×2个月}及物管费7299.27元{879.43平方米×3元/平方米÷30天×23天+879.43平方米×3元/平方米×2个月}，两项合计138686.11元。绿茵阁已经交纳的租金和物管费数额为1456917元，现阳光嘉年华公司应退还绿茵阁公司租金及物管费50444.60元（1456917元－1267786.29元－138686.11元）。对于阳光嘉年华公司要求绿茵阁公司补缴租金及物管费的反诉请求，因缺乏依据，本院不予支持。
另，因双方当事人在诉讼中对广告位使用费的支付已经达成一致意见，本院予以尊重，本院确认由绿茵阁公司支付阳光嘉年华公司广告位使用费35000元。
综上所述，原告昆明绿茵阁餐饮有限公司的诉讼请求部分成立，本院对成立部分予以支持，反诉原告云南阳光嘉年华商业管理有限公司的反诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百一十八条第一款之规定，判决如下：
一、云南阳光嘉年华商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿昆明绿茵阁餐饮有限公司损失人民币2678853.03元；
二、云南阳光嘉年华商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还昆明绿茵阁餐饮有限公司租金及物管费人民币50444.60元；
三、驳回昆明绿茵阁餐饮有限公司的其它诉讼请求；
四、昆明绿茵阁餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向云南阳光嘉年华商业管理有限公司支付广告位使用费人民币35000元；
五、驳回云南阳光嘉年华商业管理有限公司的其它反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费53119.34元，由昆明绿茵阁餐饮有限公司承担15936.34元，由云南阳光嘉年华商业管理有限公司承担37183元；反诉案件受理费1459.03元，由昆明绿茵阁餐饮有限公司承担200元，由云南阳光嘉年华商业管理有限公司承担1259.03元。昆明绿茵阁餐饮有限公司交纳的鉴定费150000元，由云南阳光嘉年华商业管理有限公司承担。云南阳光嘉年华商业管理有限公司交纳的房屋面积测绘鉴定费2388.35元，由昆明绿茵阁餐饮有限公司承担1194.35元，由云南阳光嘉年华商业管理有限公司承担1194元。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。
审 判 长 田 庄
审 判 员 朱 欢
代理审判员 张 赟
二〇一五年十二月九日
书 记 员 韩佩君