重庆市梁平县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0228民初163号
原告重庆捷奥物业服务有限公司，住所地：重庆市梁平县梁山街道鲁班路147号，组织机构代码：78423152-7。
法定代表人陈妍霏，该公司董事长。
委托代理人薛家明，重庆渝豪律师事务所律师。
委托代理人刘传戎，男，生于1964年8月20日，汉族，重庆市梁平县人，重庆捷奥物业服务有限公司经理，住重庆市梁平县。
被告刘传斌，男，生于1965年2月28日，汉族，重庆市梁平县人，住梁平县。
原告重庆捷奥物业服务有限公司诉被告刘传斌物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月7立案受理，依法由审判员高燎适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告重庆捷奥物业服务有限公司委托代理人及被告刘传斌均到庭参加诉讼，原告重庆捷奥物业服务有限公司法定代表人未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告重庆捷奥物业服务有限公司诉称，原告受梁平县玉龙庭院小区开发商的委托，对玉龙庭院小区进行前期物业服务。2007年9月11日，被告与原告签订了《前期物业服务合同》。原告履行了合同约定的各项物业服务。被告入住小区后，交纳了2011年7月23日前的物业服务费。对2011年7月23日之后的物业服务费，原告多次直接、电话和书面催收，被告至今年未交纳。为此原告诉至法院，请求依法判令被告给付原告2011年7月23日至2015年7月31日的物业服务费2672.00元、滞纳金3448.00元，共计6120.00元，本案诉讼费由被告负担。
被告刘传斌辩称，被告与原告公司签订的合同是前期合同，原告请求的物业费是在前期合同终止后的物业费。在前期物业合同到期后，被告与原告公司并没有签订物业服务合同，原告公司向被告催收物业费没有依据。且原告公司继续服务没有与业主商量，得到业主的认可，其提供的物业服务也不到位，没有达到前期合同的标准，故不同意交纳物业费。
经审理查明，2006年12月8日重庆铜梁宏福房地产开发有限公司梁平分公司（为甲方）作为重庆市梁平县玉龙庭院的建设单位与梁平县安泰物业管理有限公司（为乙方）签订了一份《梁平县玉龙庭院前期物业服务委托合同》，2007年6月6日双方又签订了一份《补充协议》，约定：甲方委托乙方对玉龙庭院小区前期进行物业管理，提供服务，会龙苑住宅房的物业服务费的标准为：每月每平方米0.4.0元，期限暂定为三年，即自2007年6月6日起至2010年6月5日止。2007年9月11日，梁平县安泰物业管理有限公司与被告刘传斌签订了一份《前期物业管理服务合同》，约定：被告在玉龙庭院小区会龙苑九单元704有住房一套，建筑面积125.73平方米，被告是该房屋的业主，由原告为其提供服务，物业服务费按被告住房的建筑面积每平方米每月0.40元收取，共用水电费据实分摊，业主逾期不交纳物业费按逾期每日加收千分之三的滞纳金。2008年3月6日梁平县安泰物业管理有限公司经工商登记变更为重庆捷奥物业服务有限公司。合同签订后，被告按约定交纳了2007年9月11日至2011年7月22日的物业服务费，共用水电费按每户每月5.00元给付，之后的物业服务费及共用水电费没有再给付。原告公司曾于2013年7月19日和2015年6月25日先后向被告发出物业服务费催收通知书，截止2015年7月31日被告尚欠物业服务费2472.00元及共用水电费245.00元，至今没有交纳。为此，原告诉至本院，请求判决被告支付其上述费用2672.00元和滞纳金3448.00元。
另查明：梁平县玉龙庭院小区至今没有按规定选举成立业主委员会，《前期物业服务合同》到期后也未能选聘新的物业服务公司，致使原告撤出玉龙庭院小区期间出现管理混乱的局面，为维护该小区的管理秩序。2011年8月4日，梁平县国土资源和房屋管理局及梁平县梁山街道办事处联合发出通知，决定：在玉龙庭院小区新的业主委员会未产生之前，由原告公司继续在玉龙庭院开展物业服务。事后，原告公司仍在玉龙庭院小区继续提供物业服务至今，该小区全体业主亦享受了原告公司的物业服务，且被告作为业主之一也接受了原告公司的服务。
上述事实有原告举示的以下证据予以证实：
1、前期物业服务委托合同复印件1份；
2、前期物业服务合同复印件1份；
3、催费通知书原件2份；
4、梁平国土局及梁山街道办通知书复印件一份1页；
5、梁平法院（2013）梁法民初第02195号民事判决书复印件1份；
6、重庆市第二中级人民法院2013年渝二中法民终第01733号判决书复印件1份；
7、值班、交接班记录复印件1份。
上述证据经被告质证，未提出异议，应当作为认定本案事实的证据予以采纳。
本院认为，按照《物业管理条例》第二十一条的规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业合同。”原告与玉龙庭院小区建设单位即重庆铜梁宏福房地产开发有限公司梁平分公司先后签订了《前期物业服务委托合同》及《补充协议》符合相关法律法规的规定；且在合同期限内，原、被告自愿签订的《前期物业服务合同》亦应合法有效，在合同期限内双方按照上述合同的约定分别履行了相关义务。被告在上述合同履行期间以及至2011年7月23日前，按照合同约定交纳了相关的物业服务费，并且每月支付了共用水电费5元。合同期满后，原告公司依据梁平县梁山街道办事处及梁平县国土资源和房屋管理局联合下发的通知，在玉龙庭院按照《前期物业服务委托合同》的内容继续开展物业服务至今，对该小区的全体业主提供了必要的保洁、保安等物业服务，在此期间该小区的全体业主也接受了原告公司的物业服务行为，从而形成了事实物业服务状态，应当视合同关系成立，双方应当按照《前期物业服务委托合同》约定的内容确认彼此的权利义务内容。现被告没有举出证据证明玉龙庭院小区选举成立了业主委员会，也没有证据证明全体业主要求原告公司退场、新的物业管理公司或其他管理人要求进场的事实。被告作为该小区的业主之一，在合同期满后至今仍然在该小区居住，其与小区的其他业主事实上共同接受了原告公司提供的物业服务，虽然被告作为业主不是合同形式上的当事人，没有与原告签订书面合同，但其作为业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成了物业服务合同的实质当事人，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系。依照《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题﹥的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，本案中的《前期物业服务委托合同》对该小区的所有业主均有约束力，包括被告刘传斌。被告抗辩与原告没有合同关系的理由不能成立。被告作为业主之一，与其他业主共同接受了原告的物业服务，就应当履行全体业主负有的均等交纳物业服务费及共用水电费的义务。被告方虽然提出不交纳物业费的抗辩理由，但尚不足以构成免除其交费义务的抗辩事由，且也没有举出足以反驳的相反证据证明，所以原告主张被告交纳物业服务费及共用水电费的请求应予支持。关于滞纳金，原告主张的滞纳金明显过高，故其该项请求不予支持，但被告应当支付其所拖欠费用的资金占用期间的利息，利率应参照中国人民银行规定的同期贷款基准利率给付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题﹥的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、由被告刘传斌向原告重庆捷奥物业服务有限公司交纳其拖欠的2011年7月23日至2015年7月31日的物业服务费2427.00元及共用水电费245.00元共计2672.00元，并支付从2015年8月1日起至付清之日的资金利息（利率按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算），限本判决生效之日付清。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告刘传斌负担。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 高燎
二〇一六年二月二十六日
书记员 汤曾