湖北省广水市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂广水民初字第00200号
原告何礼强。
委托代理人李厚金，广水市应山法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。
被告李利。
委托代理人张栋梁，广水市城郊法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。
原告何礼强与被告李利房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员石佑胜适用简易程序，于2015年3月11日公开开庭进行了审理。原告何礼强及其委托代理人李厚金，被告李利及其委托代理人张栋梁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告何礼强诉称，2013年11月10日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于广水市应山办事处宝林路南路口壹号房屋中的第一、二层（四间两层）出租给被告，租期为十年（从2014年1月1日起至2023年12月31日止），前三年（即2014年1月1日起至2016年12月31日止）房屋租金每年为壹拾柒万元整，第一年租金在合同签订之日一次性付清，第二、第三年租金需提前一个月付清（即第二年、第三年房屋租金被告应在2014年12月1日及2015年12月1日前支付），否则视为被告违约，原告可提前一个月收回房屋。且在合同期内，除不可抗力因素外（地震、战争等），双方不得随意终止合同，否则视为违约，违约方应负担对方损失。但被告承租后，却不按合同约定在2014年12月1日前向原告支付第二年（2015年）租金17万元，后经原告多次催要，被告仍拒绝支付第二年租金，并将其承租房屋中货物陆续搬出，且被告在承租过程中，未经原告同意，擅自将承租房屋一至二楼现浇板破开兴建楼梯，并将该房屋西边第一间后落檐墙拆除，严重破坏了房屋结构，故被告的行为构成根本违约，且给原告造成较大经济损失。为此，原告依据有关法律规定，特提起诉讼，请求人民法院依法判令：1、被告李利继续履行其与原告何礼强签订的房屋租赁合同，并向原告支付第二年房屋租金170000元；2、被告赔偿因其违约行为给原告造成的经济损失80000元；3、被告承担本案一切诉讼费用。
原告何礼强为支持其诉讼请求，向法庭提交了以下证据：
证据一、何礼强的身份证复印件一份，证明何礼强的身份情况。
证据二、房屋租赁合同一份，证明：1、原告何礼强、被告李利于2013年11月10日签订房屋租赁合同，何礼强将位于本市应山办事处宝林路壹号房屋中的第一、二层（四间两层）出租给李利，租期为十年，从2014年1月1日起至2023年12月31日止。2、租赁合同约定，前三年即2014年1月1日起至2016年12月31日止，房租为每年170000元，第一年租金在合同签订之日一次性付清，第二年、第三年租金需提前一个月付清（即第二、第三年房屋租金被告李利应在2014年12月1日及2015年12月1日前支付），否则，视为被告违约；3、租赁合同约定，在合同期内，除不可抗力因素外（地震、战争等），双方不得随意解除合同，否则视为违约，违约方应承担对方损失。
证据三、通知书及邮政特快专递存根（1072205871809号）和中国邮政短信各一份，证明被告李利未按照合同约定在2014年12月1日前向原告履行给付第二年房租17万元，经原告多次催要，被告在2015年1月5日前仍拒绝支付，故被告的行为已构成根本违约，应向原告履行给付第二年房租17万元的义务并承担违约责任；2、被告李利在承租期间未经原告同意，擅自改变了房屋结构，属违约行为；3、证明原告不同意解除租赁合同，且已书面告知被告。
被告李利辩称：一、原告诉求继续履行房屋租赁合同既不符合客观事实，又是无理之诉。答辩人与原告于2013年11月10日签订房屋租赁合同时，原告的门面房还没有竣工，达到使用出租条件，直到2014年5月答辩人才进入门面房装修，可租金照付并没有少付，后因市场疲软，消费水平下降，购买力减退，客观情况发生变化，经营亏损，无力继续经营，于是在2014年7月和10月均口头向原告要求解除合同，但遭到原告的拒绝，被迫无奈，于2014年12月通过邮寄方式又通知原告解除租赁合同。根据《合同法》第94条第（一）、（二）、（三）、（四）款、第96条和最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）第26条规定，应当解除。二、违约金既没有合同约定，人民法院就不得支持其违约请求。房屋租赁合同只约定了构成违约的情形，但没有规定因违约承担多少违约金，因此，根据《合同法》第122条规定，原告只有选择违约责任或者赔偿责任，而不是违约和赔偿竞合之诉都得到支持。三、原告没有实际损失不应得到赔偿，人民法院不应支持其诉求。首先，答辩人进住门面房进行装修，是经原告允许并且合同中专门约定的事项；其次，答辩人根本没有改变原告的房屋结构和主体，原告称答辩人擅自改变房屋结构和主体结构应当举证证明；三是答辩人花费共几十万元装修房屋，如果原告同意恢复原状，答辩人可以恢复原状。四、原告无视法律，在一年租期未到的情况下，得知答辩人不承租时，强行提前锁门，还殃及无辜承租者直至今日，依法应当承担赔偿责任，适用过错相抵原则。总之，请求人民法院根据《合同法》和最高人民法院的司法解释，依法裁判解除合同，保护双方当事人的正当合法权益，避免双方损失扩大，公平、公正处理纠纷。
被告李利为支持其抗辩理由，向法庭提供了如下证据：
证据一、被告李利的身份证复印件一份，证明被告的身份情况。
证据二、房屋租赁合同一份及租金收条一份，证明双方形成房屋租赁合同的事实及法律关系，按合同约定一次性支付一年的租金。
证据三、提前解除租赁合同通知书一份和邮政快递存根一份，证明：1、被告是提前一个月向出租户解除合同；2、2014年7月和11月两次口头向原告提出解除合同遭到原告拒绝。3、2014年12月10日，原告擅自将四间门面封锁直到今天，扩大了被告的损失，延误了原告继续出租的时机，其过错在原告方。
证据四、不同意解除房屋租赁合同通知书一份，证明：1、这个不同意解除房屋租赁合同通知书是在被告李利邮寄给原告何礼强提前解除合同的基础上的一种回函；2、证明李利要求解除租赁合同的客观事实。
证据五、照片一组，证明原告自2014年12月10日将四间门面封锁的客观事实；2、自2014年12月10日，被告李利不能进入原告的门面房的事实。
经庭审质证，被告对原告提供的证据一无异议，原告对被告提供的证据一、证据二、证据四无异议，本院对上述无异议的证据予以采信。被告对原告提供的证据二、证据三的真实性无异议，但对证明目的有异议。原告对被告提供的证据三的真实性无异议，但对证明目的和内容均有异议，认为：1、提出解除租赁合同通知书是被告单方的意思表示；2、被告解除租赁合同的理由是不能成立的，且无证据证明其抗辩理由；3、房屋租赁合同签订后具有法律约束力和连续性，未经相对方同意不得随意解除合同；4、被告是在2014年12月31日向原告发出书面解除租赁合同通知书，而按租赁合同约定，被告应在2014年12月1日向原告支付第二年的房屋租金17万元，被告的行为已构成根本性违约；5、原告以书面的形式，告知被告不同意解除租赁合同，要求被告继续履行合同；6、被告称原告在2014年12月10日将租赁房屋四间门面自行封锁不是事实，房屋的钥匙还在被告手中，被告所销售的部分产品至今还放在承租房屋中。原告对被告提供的证据五证明的内容和目的均有异议，租赁房屋的钥匙还在被告手中，原告不可能把门锁上，否则不可能要求被告继续履行合同。
本院对有异议的证据评议如下：对原告提供的证据二，来源合法，内容真实，且与本案具有关联性，故对该证据本院予以采信。对原告提供的证据三，系原告邮寄给被告的不同意解除房屋租赁合同通知书及邮政部门办理业务和邮件签收情况的凭证，内容上相互印证，与本案具有关联性，故对该证据本院予以采信。对被告提供的证据三，系被告向原告发出的提前解除租赁合同通知书，该证据来源合法，内容真实，且与本案具有关联性，故本院对该证据予以采信。对被告提供的证据五，来源合法，但不能直接证明该门面房屋就是原告封锁的，故就证明目的而言，本院对该证据不予采信。
根据当事人的陈述及确认的有效证据，并经法庭审理查明：
原告何礼强与被告李利经协商一致，于2013年11月10日签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将所有的位于本市应山办事处宝林路壹号房屋中的第一、二层（四间两层）出租给乙方，租期为十年，自2014年1月1日起至2023年12月31日止。租金及付款方式为前三年（即2014年1月1日起至2016年12月31日止）房屋租金每年为170000元整，第一年租金在合同签订之日一次性付清，第二、第三年租金需提前一个月付清，即第二年、第三年房屋租金被告应在2014年12月1日及2015年12月1日前支付，否则视为被告违约，原告可提前一个月收回房屋。从第四年（即2017年1月1日）起房租应参照附近出租门面行情协商定价，房租涨幅比例不得超过附近门面涨幅比例，租金需提前一个月付清，否则视为被告违约，原告可提前一个月收回房屋。在合同期内，除不可抗力因素（地震、战争等）外，双方不得随意终止合同，否则视为违约，违约方应负担对方损失。原被告签订合同时，被告一次性支付了2014年的租金170000元。但被告以2014年生意亏损为由不按合同约定在2014年12月1日前向原告支付第二年（2015年）租金170000元，后经原告多次催要，被告仍拒绝支付第二年租金。被告称2014年7月和10月，曾经两次口头向原告提出解除房屋租赁合同，但原告对此不予认可。2014年12月31日被告以书面形式向原告发出解除房屋租赁合同通知书。2015年1月5日，原告以书面形式向被告发出不同意解除房屋租赁合同回复函。此后，原、被告双方为解除房屋租赁合同产生分歧，无法达成一致意见。经原告多次催要，被告一直拒绝支付2015年的房屋租金170000元。原告遂向本院起诉，请求判如所求。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。有效成立的合同，对缔约双方均具有法律约束力，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告何礼强已按合同约定将出租房屋交给被告使用，被告应按合同约定向原告履行给付租金的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项规定：“在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。”第九十六条规定，当事人依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案原、被告签订的合同期限是十年，被告在合同履行期限届满前，主张解除合同，符合法律规定，本院予以支持。但被告系在未与原告协商一致的情况下解除合同，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”本案被告李利未支付2015年的租金，但已实际使用房屋4个月，故应当按照合同约定，向原告支付4个月的租金56667元（170000÷12×4=56667元）。原被告双方只在合同中约定了违约方应向守约方承担损失，但没有约定违约金的具体数额，本院酌定被告应向原告赔偿相当于三个月的租金作为违约金，即28333元（170000÷12×2=28333元）。原告何礼强主张被告赔偿80000元经济损失的诉讼请求，因原告没有提供证据予以证明所造成的损失情况，故对原告的该项请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告何礼强与被告李利于2013年11月10日签订的《房屋租赁合同》于2015年4月30日起解除；
二、被告李利于本判决生效之日起十日内一次性支付原告何礼强2015年1月1日至4月30日的房屋租金56667元；
三、被告李利于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告何礼强违约金28333元；
四、驳回原告何礼强的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费3700元，由何礼强负担1500元，由李利负担2200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费，款汇湖北省随州市中级人民法院诉讼费汇缴财政专户，开户银行：784901040000680。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 石佑胜
二〇一五年四月二十一日
书记员 郝中军