湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终1479号
上诉人（原审原告）:李若萍，女，1980年10月3日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县，
委托诉讼代理人：王成志，湖北谦顺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王艳，湖北谦顺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:付学刚，男，1972年2月2日出生，汉族，住武汉市洪山区，
委托诉讼代理人：李蛟，湖北尊而光律师事务所律师。
上诉人李若萍因与被上诉人付学刚房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山民商初字第01241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭，因案情不复杂，决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。
李若萍上诉请求：�销一审判决，改判被上诉人返还房屋转让费15万元，返还租金5万元。事实和理由：1.一审判决未就上诉人是否履行合同义务、是否存在违约行为予以审理并认定。2.一审判决认定上诉人与被上诉人之间约定“租赁期一年内遇房屋拆迁，被上诉人承担转让费及房租的50%”中“遇房屋拆迁”是“实际拆除的时间”系严重的事实认定错误。3.一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定驳回上诉人第二项、第三项诉讼请求系法律适用错误。4.一审法院程序违法。本案于2015年11月13日立案受理，适用普通程序，历经2016年3月15日和2017年12月5日两次开庭审理，至最终判决历时2年多，且本案未出现中止、中断等任何法定情形，一审法院超期宣判。
付学刚辩称，房屋是2014年底转让给上诉人承租的，2016年才贴的拆�通知，我根本就不知道拆迁的事。合同上写的是一年内遇到拆迁才赔偿，现在过了两年了，我不会赔偿损失。2017年上诉人把房屋内的物品转让给他人了，没有损失。2016年6月上诉人还在继续经营，有视频为证，一审已经提交了。
李若萍向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、付学刚根据合同约定返还房屋转让费15万元，房屋租金5万元。
一审法院认定事实：双方于2015年1月30日签订了《房屋租赁合同》，约定：付学刚向李若萍出租位于华中农业大学××号房屋共计48间房，用于经营学生公寓；租赁期间为2015年1月30日至2019年1月30日止，年租金17万元；租赁期间，实际使用的水费、电费由付学刚承担支付，年租金中包含1万元的水电费；李若萍在租赁期一年内遇房屋拆迁，付学刚承担转让费及房租的50%。李若萍于2015年1月30日�付给付学刚30.5万元，其中包括2015年2月1日至6月30日五个月租金70833元，5000元的水电费，转让费为229167元。2015年6月24日支付给付学刚10万元，其中包括2015年7月1日至2015年12月31日的六个月租金及水电费8.5万元，余下1.5万元双方自认不是租金。一审法院院于2017年11月6日向华中农业大学基建处调取关于武汉市洪山区华农三胡村45-49号五套房屋的土地权属以及拆迁的相关证据，华中农业大学校园环境治理办公室于2017年11月15日回复：“根据《市人民政府关于进一步加快城中村和旧城改造等工作的通知》（武政办[2009]37号）、中共武汉市委[2010]第5号专题会议纪要精神、以及2010年12月30日《教育部关于华中农业大学新建校内自然村拆迁还建楼项目建议书的批复》（教发函[2010]209号）、2011年3月18日市重点办呈唐良智市长批复的《签报》、2011年12月31日《教育部关于华中农业大学新�校内自然村拆迁还建楼项目可行性研究报告的批复》（教发函[2011]293号），武规选[2012]318号建设项目选址意见书，武规地[2012]318号建设用地规划许可证，我校于2014年3月开始在市政府批准划拨的校内土地自行建设45000㎡还建房，并于2015年6月19日向武汉市洪山区城乡统筹发展局申请准予学校自行操作实施校内自然村房产置换、腾退国有土地商谈签约工作，拆迁两个自然村。武汉市洪山区城乡统筹发展局于2015年6月30日回复我校，同意学校自行实施孙家窑村、三胡村私房的房屋换置、腾退校内国有土地的商谈签约工作。学校于2015年9月15日正式启动商谈签约工作。三胡村45-49号五套房屋在本次拆迁范围内。三胡村45-49号五套房屋相关权证资料详见附件，其中三胡村45-48号户主与学校签订置换协议的时间分别为：2016年4月29日、2017年11月14日、2016年3月7日、2016年3月7日。45、47、48号房户主已按照协议约定，在协议签订之后的4个月内交拆了旧房，46号房户主于本月与学校签订了房产置换协议，将在1个月内交拆旧房。49号户主尚未与学校签订房产置换协议，学校已于2017年11月14日起诉至贵院，要求其腾退所占用的国有土地。学校自然村房产置换方案及这五户的房产置换协议，与本案无关，不予提供。2012年初至2014年3月间，学校为建设好拆迁还建房，数次召集孙家窑村、三胡村的私房户主开会，征求还建房的建设方案；2014年3月至2015年5月间，学校数次召集孙家窑村、三胡村的私房户主征求置换补偿方案。这两个自然村的拆迁还建，已是家喻户晓。付学刚租赁三胡村45-49号的48间房，转租给李若萍并将卧具、家具一并转让给李若萍开设钟点房（并非学生公寓），所订立的相关合同，是否合法由贵院去依法认定。人所共知，公安部门、高校保卫部门不允许在高校校园内开办损害学生身心健康的钟点房，私下开设的钟点房无营业执照、无私房出租的治安许可证和消防许可，不受法律保护。”
一审法院认为：双方于2015年1月30日签订的《房屋租赁合同》均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。涉案的三胡村45－49号房屋中有4户于2016年7月以后陆续拆迁，合同目的已无法实现，故对李若萍请求解除合同的诉讼请求予以支持。2012年初至2014年3月间，华中农业大学为建设好拆迁还建房，数次召集孙家窑村、三胡村的私房户主开会，征求还建房的建设方案，2014年3月至2015年5月间，该校数次召集孙家窑村、三胡村的私房户主征求置换补偿方案。故本案中双方对房屋即将要拆迁的事实是知晓的，由于不确定拆除的具体时间才在合同中约定：�租赁期一年内遇房屋拆迁，付学刚承担转让费及房租的50%”，约定的房屋拆迁是实际拆除的时间，本案房屋起租时间为2015年1月30日，拆迁时间在租赁期1年以后，且李若萍未提交证据证实涉案房屋在交拆之前已无法正常使用，故李若萍请求依据合同约定返还转让费和房屋租金的20万元的诉讼请求无事实与法律依据，不予支持。一审判决：一、解除李若萍、付学刚于2015年1月30日签订的《房屋租赁合同》；二、驳回李若萍的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由李若萍负担。
二审期间，当事人没有提交新证据。
原审查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，华中农业大学作为拆迁主体于2016年9月30日就诉争出租房所在区域的拆迁发出公告，要求红线内的有关各方于3个月内与拆迁主体就拆迁事宜进行协商、沟通。此后，该地域被打围，上诉人称�留了一小块通道供出入。被上诉人对公告的时间和拆除区域包含诉争地块不持异议，但认为具体拆迁的日期并不确定，且事实上上诉人此后仍在经营。本院还查明，上诉人主张退还租金及转让费的一半共20万元，但租金及转让费总额是39万元，一半应当是19.5万元。
本案的焦点是：对于退还转让费和租金的50%，即合同约定的“在租赁期一年内遇房屋拆迁”这一退还条件的理解。
本院认为，双方当事人于2015年1月30日签订的房屋租赁合同明确约定了租赁期为4年，但双方对遇拆迁则退还一半的转让费及房租的条件限定为签订协议后一年内，结合华中农业大学的证言证实“2012年至2014年间，学校多次召集诉争房屋所在地块的业主征求置换补偿方案，所在地块自然村的拆迁还建已是家喻户晓”的实际情况，本院认为，在这种情况下，上诉人仍然从被上�人处接手承租房屋并且将补偿的权利期限只限定了一年，这表明上诉人将自己盈利的期望值寄希望于承租的第一年。由于本院查明的事实表明上诉人承租到9个月的时候，华农即发出了拆迁公告，虽然发出公告的时间和实际拆除的时间有距离，但拆迁公告发出后，毕竟对正常经营的环境造成不利影响，故被上诉人适当地退还有关费用是合理的。另一方面，拆迁公告虽然会造成不利影响，上诉人毕竟没有完全停止营业，故也不宜完全按照协议来全额退。鉴于公告发出之前的9个月，由于经营并未受到不利影响，故前9个月的转让费和租金，不应予以退还；对公告发布后的3个月，本院酌定被上诉人返还合同约定金额的一半，即24375元（3个月／12个月×19.5万元×0.5）。至于上诉人所提到的一审法院超期审理的问题，虽然属实，但无补于上诉人在本案中的诉求。
综上�述，李若萍的上诉请求中有理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山民商初字第01241号判决第一项；
二、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山民商初字第01241号判决第二项；
三、自本判决生效之日起十日内，付学刚返还李若萍房屋转让费及房屋租金24375元。
如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4300元，由李若萍负担3776元，付学刚负担524元；二审案件受理费4300元，由李若萍负担3776元，付学刚负担524元。
本判决为终审判决。
审判长 童�
审判员 叶 玉 宝
审判员 张 红
二〇一八年三月六日
书记员 宋 飞