广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0403民初1624号
原告（反诉被告）：邝北超，男，1964年10月6日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。
委托诉讼代理人：唐树斌，广东常成律师事务所律师。
原告（反诉被告）：黄丽贤，女，1967年1月29日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。
委托诉讼代理人：唐树斌，广东常成律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘石，男，1970年11月1日出生，汉族，住广东省信宜市。
委托诉讼代理人：凌奕云，广东莱恩律师事务所律师。
被告：廖执浓，女，1928年2月21日出生，汉族，住广东省江门市新会区。
委托诉讼代理人：黄劲原，男，1982年11月28日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区，与被告廖执浓是祖孙关系。
原告邝北超、黄丽贤诉被告刘石、廖执浓返还原物纠纷一案，本院于2017年7月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邝北超、黄丽贤的委托诉讼代理人唐树斌，被告刘石的委托诉讼代理人凌奕云，被告廖执浓的委托诉讼代理人黄劲原到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邝北超、黄丽贤向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告刘石立即腾房，将坐落于珠海市××区××镇××路××巷××号房屋的占有、使用、收益权返还给两原告，同时归还房屋的房产证及土地使用证；2.判令被告刘石向两原告返还2015年7月至2017年6月期间以每月1300元的标准因出租房屋一楼获得的租金29900元；3.判令被告刘石向两原告支付2015年7月至2017年6月期间以每月700元的标准因使用房屋二楼而产生的占有使用费16100元；并自2017年7月起以每月2000元的标准计算整栋房屋的占有使用费，至被告刘石实际腾房之日；4.被告承担本案全部诉讼费用。2017年9月5日，原告追加廖执浓为本案共同被告，并向本院提出变更诉讼请求如下：1.确认两原告与被告廖执浓签订的《转让房屋契约》无效；2.确认被告刘石与被告廖执浓关于涉案房屋的转让行为无效；3.被告刘石将位于珠海市斗门区白蕉镇桥湖南路五巷59号的房屋腾退给两原告，同时归还涉案房屋的房产证、共有权证、土地使用证；4.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2001年8月，两原告通过中介与被告廖执浓约定，将两原告拥有的位于珠海市斗门区××镇××区××号（后因城乡规划变更，地址更改为珠海市××区××镇××路××巷××号）带有商铺的房屋转让给被告廖执浓使用十二年，房屋两层合计110平方米，被告廖执浓一次性支付4万元使用费给两原告，房屋可转租。为保证被告廖执浓在这十二年期间可实际占有使用该房屋，防止两原告变卖房屋，两原告需将土地使用证及房产证交给被告廖执浓。当天两原告收到4万元后，将土地使用证及房产证通过中介交给了被告廖执浓。租赁到期后，两原告本想找被告廖执浓收回涉案房屋，但一直找不到人。后两原告发现同村村民的老婆李德娟在涉案房屋内经营理发店，询问得知涉案房屋是由被告刘石承租给李德娟的。两原告认为被告刘石无权占有该房屋，因此多次与被告刘石理论，要求被告刘石归还涉案房屋，但都被被告刘石拒绝。两原告认为两原告是涉案房屋的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、分配和收益等权益。被告刘石无权占有使用涉案房屋，理应返还原物，并返还无权占有期间的收益及支付占有使用费。故两原告提起本案诉讼。2017年9月4日，两原告根据法律的相关规定及法院释明，追加廖执浓为本案被告并变更诉讼请求。
原告邝北超、黄丽贤对其诉称向本院提交如下证据：
1．不动产权登记表一份，拟证明两原告对涉案房屋享有所有权；
2．证明一份，拟证明内容同上；
3．协议一份，拟证明被告刘石将无权占有的房屋出租给李某用于经营理发店，被告刘石无权占有房屋期间而取得租金29900元；
4．李德娟证明一份，拟证明同上；
5．短信记录一份，拟证明两原告要求被告刘石返还房屋，房屋的土地使用证及房产证现在在被告刘石处；
6．建筑许可证存根一份，拟证明涉案房屋二楼进行了报建。
被告刘石辩称，原告并非本案适格的主体，依法应当驳回其起诉。原告早在2001年8月已将涉案房屋转让给了被告廖执浓。原告称涉案房屋是出租给被告廖执浓使用，这与其签名的《转让房屋契约》不符，没有事实根据。原告已将涉案房屋转让给了被告廖执浓，其不再享有房屋的任何权益。在其与被告廖执浓的转让合同被撤销前，无权以房屋所有权人的名义对被告刘石提起诉讼。即使原告享有本案的诉权，原告提起本案诉讼也没有任何事实和法律依据，应驳回其全部诉讼请求。除上文所述原因外，2011年被告廖执浓将涉案房屋转让给了被告刘石，被告刘石支付了购房价款，并据此获得涉案房屋的占有、使用等权益及土地使用权证和房产证。在被告廖执浓与被告刘石之间的合同被撤销或认定无效之前，被告刘石占有涉案房屋有合法依据。原告的诉称虚构事实，违反了诚实信用原则。
原告变更诉讼请求后，被告刘石辩称，原告的起诉没有事实与法律依据，依法应驳回其诉讼请求。涉案房屋交易早在10余年前已经完成，涉案房屋也交付给被告刘石使用、控制，原告拒绝履行其应当向政府部门申报的义务，导致涉案房屋至今未能过户，这是原告本身就不诚信的表现，其行为违反了我国民法诚实信用的原则，被告刘石的权利依法应得到法律的保护，而《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条关于国有划拨土地房屋转让的规定，属于管理性的规定，并非效力性、强制性的规定，这在珠海市中级人民法院及最高人民法院相关生效的法律文书判决当中已经明确，本案不能适用该条规定认定涉案房屋未进行审批生效的合同。综上，诚实信用的原则要求民事主体在从事民事活动的过程中，应诚实守信，以善意的形式履行其义务，不得滥用权利及规避合同的义务。原告开始诉讼就以虚假的事实进行诉讼，其本身就是非常不诚信的表现，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告刘石对其辩称向本院提交如下证据：
1．转让房屋契约一份，拟证明原告于2001年8月25日已将涉案房屋转让给被告廖执浓；
2．收款收据一份，拟证明内容同上；
3．国有土地使用证一份、房屋所有权证一份、房屋共有权保持证一份，拟证明原告将涉案房屋转让给被告廖执浓，被告廖执浓又将涉案房屋转让给被告刘石，并将涉案房屋的相关权属证书交给被告刘石的事实；
4．情况说明及郑月兰身份证复印件一份，拟证明内容同上；
5．转让房屋合同一份，拟证明郑月兰曾交给被告刘石的合同。
被告廖执浓辩称，不同意两原告的诉讼请求。涉案房屋在当时已在被告廖执浓和两原告之间发生交易，之后被告廖执浓与被告刘石的交易也是真实的。
被告廖执浓对其辩称没有向本院提交证据。
被告刘石向本院提出反诉请求如下：1.确认被告廖执浓与被告刘石于2011年6月4日就转让珠海市××区××镇××路××巷××号房屋订立的口头协议成立；2.确认被告廖执浓与两原告于2001年8月25日签订的《转让房屋契约》成立；3.判令两原告履行珠海市××区××镇××路××巷××号房屋转让的报批义务；4.本案诉讼费由两原告和被告廖执浓负担。被告刘石在庭审中明确其反诉请求如下：1.确认被告刘石与被告廖执浓于2011年6月4日就转让珠海市××区××镇××路××巷××号房屋订立的口头转让协议成立并生效，即有效的意思；2.确认被告廖执浓与两原告于2001年8月25日就转让珠海市××区××镇××路××巷××号房屋订立的《转让房屋契约》成立并生效，即有效的意思；3.判令两原告履行《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定的申报义务，对珠海市××区××镇××路××巷××号房屋转让进行申报，即报有审批权的政府批准；4.本案诉讼费用由两原告和被告廖执浓负担。事实和理由：两原告原居住在涉案房屋，与被告廖执浓及其女儿郑月兰夫妇颇有交情。2001年8月，两原告因购买井岸的房屋需要用钱，于是提议将涉案房屋转让给被告廖执浓，基于双方的交情，被告廖执浓同意购买。同年8月25日，两原告向被告廖执浓出具了《转让房屋契约》，并将国有土地使用证、房屋所有权证、房屋共有权保持证原件交给了被告廖执浓。2011年6月4日，被告刘石经朋友介绍与被告廖执浓就涉案房屋的买卖达成口头协议，约定由被告刘石支付29万元购买涉案房屋。被告刘石付款后，被告廖执浓将土地使用证、房屋所有权证、房屋共有权保持证原件交给被告刘石。其后，被告刘石在两原告和被告廖执浓的协助下办理了涉案房屋的水电过户手续，并占有、使用涉案房屋至今。期间，被告刘石多次找到两原告及被告廖执浓的女儿郑月兰，要求办理过户。但是两原告要求被告刘石额外支付费用，导致涉案房屋至今未能办理过户。据被告刘石向国土部门了解，涉案房屋过户申报需要权属人，即两原告，申请补缴土地出让金就可以办理个人单套住宅转让业务，被告刘石也愿意承担所需补缴的土地出让金，不存在任何办理过户的障碍。两原告不履行本身负有的申报义务，并以此作为合同无效的理由，违反了诚实信用原则，故被告刘石提起反诉，请法院支持被告刘石的反诉请求。
被告刘石对其反诉向本院提交的证据与其本诉证据一致。
原告邝北超、黄丽贤辩称，对被告刘石的反诉请求是没有事实与法律依据，依法应当驳回其反诉请求。本案经过法院的释明，两原告与被告廖执浓签订的《转让房屋契约》为房屋买卖合同且无效，无效的合同自始无效。被告廖执浓尚未取得涉案房屋的前提下，将涉案房屋转让给被告刘石的行为，为无权处分行为，依法应认定无效。两原告与被告刘石并没有做出任何的协议，没有直接的合同关系。两原告与被告廖执浓之间的合同为无效合同，即两原告与被告刘石之间也不存在间接的合同关系，综上，恳请法院依法驳回被告刘石的所有反诉请求。
两原告对其辩称向本院提交的证据与其本诉证据一致。
被告廖执浓辩称，被告廖执浓对两份协议无异议，当初涉案房屋是廖执浓的女儿买来给被告廖执浓养老的，当时两原告说要到井岸买房，因为钱不够的情况下，就决定将涉案房屋卖给被告廖执浓，由被告廖执浓的女儿出面购买，且两原告与被告廖执浓的女儿夫妻的关系是多年的老街坊，原告邝北超的父亲与被告廖执浓女儿的丈夫有多年的交情，所以买卖房屋的事实是存在的。至于被告廖执浓将涉案房屋卖给被告刘石的情况也是属实的，在被告廖执浓卖给被告刘石时，也是被告廖执浓的女儿帮被告刘石找原告邝北超过户。因为被告刘石买房时钱不够，暂时过户不了，所以就延后了。到后来被告刘石找原告邝北超时，原告邝北超就提出了要补偿，一开始是要求1、2万元，后来又要几万元，到现在原告邝北超连这个合同都要否认，被告廖执浓对两原告的诉讼请求不予以承认。
被告廖执浓对其反诉辩称没有向本院提交证据。
本院依职权调取的证据：关于核查宗地号为××号土地性质情况的复函及附件不动产权登记表、土地登记卡、土地权属来源资料。
原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人提交的证据认定如下：对原告提交的证据、被告刘石提交的证据1至4和本院依法调取的证据的真实性、合法性和关联性予以确认，但证明内容以本院确定的为准。被告刘石提交的证据5，没有其他证据佐证，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2001年8月25日，两原告签署《转让房屋契约》，约定两原告将××住房××座××层（东至××、南至××、西至××、北至××，底层占地面积52平方）转让给被告廖执浓使用，连同土地证、房产证两本一并交付使用。
2011年6月4日，被告廖执浓的女儿郑月兰出具收款收据给被告刘石，收款收据的主要内容为收到被告刘石交来转让房屋款总价29万元，已将建设凭证两张、国有土地使用证一本、房屋共有权保持证两本以及其他手续交给购买房方使用，交易关系交割完毕等。
另查明，根据珠海市不动产登记中心斗门分中心《关于核查宗地号为805202土地性质情况的复函》，称：“权利人邝北超位于白××镇××区××号的宗地已核发《国有土地使用权证》，地号为××，土地使用权证号码为××号，根据土地档案显示，该宗地属国有划拨土地。”
该土地上现登记有房屋一栋建筑面积为58.23平方米，总层数为一层，权证号码××，权属人为邝北超、黄丽贤。
1992年4月14日，原告邝北超取得建筑许可证，基建项目为扩建，地点为××路，建筑面积103.4平方米，建筑层数扩至三层，该许可证注意事项处注明必须在粤房字××号首层建筑面积扩建。原告称其扩建至二层，第三层未建，第二层未办理产权证。被告刘石确认现在涉案房屋为二层。
现斗府国用（××）字第××××号国有土地使用证及该土地上房屋《房屋所有权证》（权证号粤房证第××××号）和《房屋共有权保持证》均有被告刘石持有。
原告于2017年7月3日以其与廖执浓之间为租赁关系，租赁期限已届满，被告刘石无权占有涉案房屋为由在本院起诉被告刘石返还涉案房屋。经审理，本院认为原告与廖执浓之间是房屋买卖合同关系，且查明涉案房屋所在土地为国有划拨土地，还没有办理土地出让手续。本院遂于2017年8月29日向原告释明原告与廖执浓签订的《转让房屋契约》是房屋买卖合同，涉案房屋所在土地为国有划拔土地，由于该土地未办理土地使用权出让手续，《转让房屋契约》无效。本院释明后，原告于2017年9月5日追加廖执浓为本案被告，并对诉讼请求进行了变更。被告刘石于2017年9月22日提出了反诉。
本院认为，涉案房屋是建筑在国有划拔土地上的，原告邝北超是该土地的权属人。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条第二款：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”的规定，涉案房屋由两原告转让给被告廖执浓时，该土地的国有土地使用权也随之转让。从两原告向被告廖执浓转让涉案房屋至两原告向本院起诉前，双方均没有办理该土地的土地使用权出让手续。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。……”的规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”的规定和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”的规定，两原告与被告廖执浓签订的《转让房屋契约》无效。基于上述理由，被告廖执浓与被告刘石之间就转让涉案房屋达成的口头协议也无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，两原告请求确认《转让房屋契约》和被告廖执浓与被告刘石之间的转让涉案房屋的行为无效，依法有据，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告廖执浓应当将涉案房屋及涉案房屋的房产证、共有权证、土地使用证返还给原告。由于涉案房屋现由被告刘石占有，涉案房屋的房产证、共有权证、土地使用证由被告刘石持有，且被告刘石与被告廖执浓之间的转让行为也无效，被告刘石占有涉案房屋，持有涉案房屋的房产证、共有权证、土地使用证没有相关依据，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，被告刘石应当返还给原告。
在庭审中，本院向被告廖执浓释明其可向两原告提起反诉，请求返还价款，但是被告廖执浓坚持认为《转让房屋契约》有效，没有提起反诉。由于被告廖执浓没有在本案中反诉请求返还价款，故本院对返还价款的事项不予处理，被告廖执浓可另行向两原告主张返还。被告廖执浓收取被告刘石的款项，被告刘石可另行向被告廖执浓主张。
基于本院上述关于合同效力问题的论述，被告刘石反诉请求确认被告廖执浓与被告刘石转让涉案房屋订立的口头协议成立、有效，确认被告廖执浓与两原告签订的《转让房屋契约》成立、有效，没有依据，本院不予支持。
被告刘石反诉两原告履行涉案房屋的转让报批义务。本院认为，被告刘石没有与两原告签订过合同，双方之间也不存在口头协议，因此两原告与被告刘石之间没有直接的权利义务关系。而且根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”的规定，相关的土地使用权出让手续在起诉前办妥，是涉案房屋转让合同及行为有效的前提。故被告刘石的反诉请求，没有依据，本院不予支持。
此外，由于反诉仅能针对本诉的原告提出，因此被告刘石不能对被告廖执浓提起反诉，不应将被告廖执浓列为反诉被告。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条第二款、第四十五条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）邝北超、黄丽贤与被告廖执浓于2001年8月25日签订的《转让房屋契约》无效；
二、确认被告廖执浓于2011年6月4日将位于珠海市××区××镇××区××路××号的二层建筑物转让给被告（反诉原告）刘石的行为无效；
三、被告（反诉原告）刘石于本判决生效之日起十五日内将位于珠海市××区××镇××区××路××号的二层建筑物返还给原告（反诉被告）邝北超、黄丽贤；
四、被告（反诉原告）刘石于本判决生效之日起十五日内将斗府国用（××）字第××××号国有土地使用证、《房屋所有权证》（权证号粤房证第××××号）和《房屋共有权保持证》返还给原告（反诉被告）邝北超、黄丽贤；
五、驳回被告（反诉原告）刘石的反诉请求。
本案受理费6560元（原告邝北超、黄丽贤已预交），由被告（反诉原告）刘石、被告廖执浓负担。反诉费3280元（被告刘石已预交6560元，退还3280元），由被告（反诉原告）刘石负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。
审 判 长 董 凯
审 判 员 刘改宏
人民陪审员 梁国裕
二〇一七年十一月二十四日
书 记 员 黄晓敏
附：裁判依据法律条文
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第二十四条……
土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
（二）领有国有土地使用证；
（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。……
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。