广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终1603号
上诉人（原审被告）欧志华，男，汉族，住所地广东省佛山市顺德区。
委托代理人郭鲁，广东商融律师事务所律师。
上诉人（原审被告）佛山市顺德区恒润实业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人欧志华。
委托代理人陆栩华。
委托代理人郭鲁，广东商融律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）佛山市顺德区陈村镇合成社区居民委员会，住所地广东省佛山市顺德区。
负责人吴锦垣。
委托代理人许君福，广东聚理律师事务所律师。
委托代理人李国荣，广东广立信律师事务所律师。
上诉人欧志华、佛山市顺德区恒润实业有限公司（以下简称恒润公司）因与被上诉人佛山市顺德区陈村镇合成社区居民委员会（以下简称合成居委会）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法民一初字第129号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、确合成居委会与欧志华在2005年4月28日签订的《土地租用协议书》于2014年12月30日实际解除；二、欧志华、恒润公司于判决发生法律效力之日起三十日内清空所承租的位于佛山市顺德区某镇某工业区7.824亩（5216平方米）土地及地上建筑物和设施，并将上述土地和地上建筑物、设施移交给合成居委会；三、欧志华、恒润公司于判决发生法律效力之日起十日内向合成居委会支付土地使用费至上述土地和地上建筑物、设施移交给合成居委会之日止（土地使用费计算标准：2014年9月至2017年12月按每年103276元的标准向合成居委会缴纳；2018年1月至移交土地和地上建筑物、设施之日止按每年123932元的标准缴纳）；四、驳回合成居委会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6980.2元（已由合成居委会预缴），由合成居委会负担476元，欧志华、恒润公司负担6504.2元。
上诉人欧志华、恒润公司上诉提出：一、原审法院认定欧志华与合成居委会签订的租赁协议约定的“上级政府要征用该土地”包括政府收回案涉国有土地使用权的行为是错误的，显然曲解了双方签订的《土地租用协议书》第五条的约定。一般来说，作为国有土地，政府要收回国有土地使用权的情况有两类，一类是为了公共利益的需要，一类是交易。如系因公共利益的，则产生征收征用行为。而作为征收征用收回国有土地使用权的，则必须涉及到国有土地上的房屋被征用征收事项。依照相关的法律规定，有严格的程序及必须进行公平补偿，并不能随意进行解除。另外，从合成居委会提交的相关证据可以证明，合成居委会是自愿向顺德区人民政府提出收回案涉国有土地使用权的申请，并与陈村镇土地储备发展中心签订了《国有土地使用权收购合同》，显然是合成居委会自愿向政府申请收回土地而非政府征收征用行为。合成居委会再三强调合成工业区三旧改造是政府征收征用项目，目的就是不对欧志华进行赔偿或补偿。二、原审法院认定双方签订的《土地租用协议书》于2014年12月30日实际解除没有事实及法律依据。顺德区国土城建和水利局于2015年9月10日答辩确认本案所涉收回国有土地使用权“并非是征地行为，也不是国有土地上房屋征收行为”。因此，本案并不存在案涉土地因征收征用而被政府收回的情形，即不存在合同解除的情形。三、本案应当以另案行政诉讼案件审理结果为依据，故申请中止本案审理。综上，请求：1.依法撤销原审判决，驳回合成居委会的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由合成居委会承担。
被上诉人合成居委会答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。欧志华、恒润公司申请中止审理，理由不成立，请求不予准许。
上诉人欧志华、恒润公司在二审期间向本院提交如下证据材料：
1.再审答辩意见一份，拟证明顺德区国土城建和水利局自认收回案涉国有土地使用权的行为并非征收征用行为，原审法院对此认定错误；
2.关于收回国有建设用地的申请一份，拟证明是合成居委会于2014年7月1日自愿、主动向顺德区人民政府申请收回案涉的国有土地使用权。
被上诉人合成居委会对证据1的真实性、合法性无异议，认为双方签订的协议书条款并不全是法律术语表达，根据相关法律规定，国有土地没有土地征用这一表述，只有政府收回国有土地使用权这一表述，双方对合同约定的表述都非常清楚。对证据的2关联性有异议，认为是合成居委会申请还是政府主动收回土地均不影响政府行政行为的性质，也不能证明政府行政行为违反相关政策。
被上诉人合成居委会在二审期间向本院提交（2015）佛中法民三终字第967号民事判决书一份，该案与本案事实情况相同，生效的判决书认定由于政府收回国有土地使用权的行政行为，土地租赁合同解除条件成就，拟证明本案土地租赁合同解除终止条件已成就。
上诉人欧志华、恒润公司对上述证据的真实性无异议，认为判决有误，案涉土地不是征收征用行为。
经审查，欧志华、恒润公司与合成居委会对对方提供的证据的真实性均未提出异议，本院对其真实性均予以确认。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案是土地租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，针对欧志华、恒润公司的上诉，本案二审的争议焦点在于：合成居委会诉请解除案涉《土地租用协议书》应否予以支持；欧志华是否应当支付土地使用费；本案应否中止审理。
对于合成居委会诉请解除《土地租用协议书》应否予以支持的问题。欧志华、恒润公司上诉认为原审法院认定欧志华与合成居委会签订的租赁协议约定的“上级政府要征用该土地”包括政府收回案涉国有土地使用权的行为是错误的，曲解了双方签订的《土地租用协议书》第五条的约定；且是合成居委会自愿向政府申请收回土地而非政府征收征用行为。本院认为，合成居委会与欧志华于2005年4月28日签订的《土地租用协议书》系双方真实意思表示，合法有效，具有法律约束力。而判定案涉合同应否解除，关键在于合同约定的解除条件是否成就。本院分析如下：首先，案涉合同中“上级政府要征用该土地”的“征用”一词的真实含义。依据《中华人民共和国宪法》第十条以及《土地管理法》第四十五条之规定，“征用”的对象仅限于农用地，是为了社会公共利益的需要，国家将集体所有土地转变为国有土地的强制手段；而对于国有土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款第（二）项之规定，为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，人民政府可以将国有土地使用权收回。本案中，签订合同的双方当事人均为非法律人士，鉴于不能苛求签订案涉合同的双方当事人具备专业的法律素养，结合《土地租用协议书》第五条设定上下文全意以及合同的目的，案涉合同关于“征用”一词的真实含义，应视为上级政府收回案涉土地使用权的意思，较为符合签订合同本意。换言之，案涉合同第五条实际是将人民政府依法收回土地使用权作为合同约定解除的条件。其次，案涉土地使用权被收回的法律后果。本案中，案涉土地的性质为国有土地，2013年10月18日佛山市顺德区三旧改造工作领导办公室将其认定为“三旧”改造项目，佛山市顺德区陈村镇人民政府据此确定收回该土地作为陈村镇城镇建设用地，佛山市顺德区国土城建和水利局于2014年8月7日批复同意相关请示。合成居委会亦与陈村镇土地中心签署《国有土地使用权收购合同》，约定了案涉土地的收购及交付事宜。以上事实足以证实，陈村镇人民政府已以“三旧改造”为由将案涉土地使用权收回。合成居委会负有配合完成收回手续并将案涉土地交付陈村镇土地中心重新规划的义务，其作为出租方已不能继续履行合同。第三，案涉合同约定的解除条件是否成就。根据案涉《土地租用协议书》的第五条“在协议期内，上级政府要征用该土地时，在符合国家有关征地法规条款下必须服从，并从征用之日起，本协议自行终结”之约定，陈村镇人民政府收回案涉土地使用权这一行为应即符合合同约定的“上级政府要征用该土地”的情形，合同约定的解除条件已成就。至于欧志华、恒润公司认为收回行为系合成居委会刻意为之并非陈村镇政府主动为之，因本案系民事纠纷，该行政行为是否合法并非本案审理的范围，即便该情形存在，亦不影响陈村镇政府已收回案涉土地使用权的事实成立。根据上述《国有土地使用权收购合同》约定，合成居委会应在2014年12月30日前完成地上建筑物、附着物、设备等拆除搬迁工作，清空土地交付给陈村镇土地中心重新规划，故原审法院确认案涉《土地租用协议书》于2014年12月30日解除并无不妥。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行”之规定，欧志华作为案涉土地的承租方、恒润公司作为案涉土地的实际使用人，负有交还案涉土地的义务。欧志华、恒润公司认为《土地租用协议书》中关于“上级政府要征用该土地”的解除条件未成就，理由不成立，本院不予支持。如欧志华、恒润公司认为解除合同对其造成损失，可另循司法途径解决。
对于欧志华是否应当支付土地使用费的问题。虽然合成居委会于2014年5月26日向欧志华发出的通知上记载“……于2010年经双方协商解除合同、停止收租，土地免费供贵方使用到改造项目启动、通知收地时为止”，但结合该通知的前后文义来看，合成居委会并非无条件地免除欧志华从2010年起至通知收地时止的租金，而是以双方协商解除合同、且欧志华按通知要求交还土地为前提条件。由于欧志华未按通知要求于2014年7月30日前完成搬迁退场工作，故欧志华应当按照合同约定履行支付租金的义务至合同解除之日止。而双方签订的《土地租用协议书》因案涉土地被收回国有土地使用权于2014年12月30日解除，此后欧志华、恒润公司无权继续占有使用案涉土地，合成居委会据此主张欧志华参照协议书约定支付合同解除之日起至实际交还土地之日止的占有使用费，合法有据，亦应予支持。由于欧志华、恒润公司已经支付了2014年9月前的租金，故原审法院认定欧志华、恒润公司尚应支付2014年9月起的土地使用费，并无不当，本院予以维持。欧志华、恒润公司上诉主张无需支付土地使用费，理由不成立，本院不予支持。
另欧志华、恒润公司认为本案的审理应以另一行政案件的审理结果为依据，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条之规定，应中止诉讼的申请。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷，本案的审理应围绕合成居委会的诉请、双方的合同约定以及各自履约的实际情况，判定合成居委会的请求权能否依法得到支持即可，并不需要以其所称相关联的行政案件的审理结果为依据。因此，欧志华、恒润公司的诉请与事实不符，于法无据，本院不予准许。
综上所述，欧志华、恒润公司的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费861.05元，由上诉人欧志华、佛山市顺德区恒润实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
代理审判员 邱程辉
代理审判员 安 静
二〇一六年五月三十日
书 记 员 梁 理