广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0105民初2955号
原告：广州市白云国有资产经营有限公司，住所地广州市白云区景云路13号。
法定代表人：李金波，董事长。
委托代理人：方晖，广东广信君达律师事务所律师。
被告：林能，男，1951年10月15日出生，住所地广州市海珠区，
原告广州市白云国有资产经营有限公司诉被告林能房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人方晖及被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：位于海珠区宝岗路仁厚直街15号203、205房的房屋是广州市白云区人民政府办公室、广州市白云区公有资产管理委员会委托原告经营管理的资产。两处房屋建筑面积合计97.56平方米，于1988年由广州市白云区城区工业管理办公室安排被告承租。2003年，白云区人民政府与白云区公有资产管理委员会将上址房屋作为经营性资产授权给原告经营管理，负责房屋的出租经营事务。原告接管房屋后，房屋仍由被告承租使用，租金为176元/月，每年年底前一次性缴交全年租金。但原、被告之间一直未签订书面的租赁合同。2014年，为理顺租赁关系，落实国有资产保值、增值和合理使用的要求，原告要求被告签订书面的租赁合同并调整租金。对此，被告表示拒绝并从2014年1月起停止缴交租金。截止至2016年3月31日，被告合计欠付2014年、2015年租金4224元，利息163.66元。2015年12月18日，原告委托代理人向被告发出律师函，告知被告，解除其与就涉案房屋的租赁关系，要求被告支付所欠租金及利息，并要求被告于2015年12月25日腾空、搬离、交回涉案房屋，对此被告未予理睬，继续占用涉案房屋。原告认为，被告拒绝支付租金的行为违反了合同法的规定，属于严重违约，原告有权解除双方的租赁关系。原、被告之间未签订书面的租赁合同，属于不定期租赁，原告有权随时解除双方的租赁关系。从2016年1月1日起，被告继续占用涉案房屋期间，应向原告支付房屋使用费。故起诉请求判令：1、解除原、被告就海珠区宝岗路仁厚直街15号203、2035的租赁关系；2、被告腾空、交回向原告承租的海珠区宝岗路仁厚直街15号203、205房；3、被告向原告支付所欠付的租金人民币4224元（每月按176元计算从2014年1月1日起计至2015年12月31日止）；4、被告向原告支付欠付租金的利息人民币163.66元（从2015年1月1日暂计至2016年3月31日，实际计算至被告付清欠租金之日）；5、被告向原告支付从2016年1月1日起至被告交回房屋之日止的房屋使用费人民币（按评估的私房租金参考价计算）；6、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、被告不存在违约和不按期履行交纳租金的责任。事实上是原告及原告委托的广州市云腾物业管理有限公司（以下简称“云腾公司”）以没有签订新的《租赁协议》的承租户，程序上不能收取租金为由拒绝收取被告的租金。被告不少于10次到云腾公司及收费处联系缴交租金事宜，但云腾公司梅经理同意先交房租再商议租赁协议问题，但被告到收费处交款时又遭到拒绝交款。二、事实上1982年12月29日和1998年9月10日被告已经签订了《租赁协议》合法租用涉案房屋，只不过原告将物业管理权进行内部调整，从管理上改变出租人名称而已，不应改变原《租赁协议》的约定条款。被告自2015年1月起已应云腾公司要求进行商议租赁协议的细则，来往文件16分以上。三、被告原任职单位是在广州市燃料总公司基建处和广州市文化局电影公司基建办，被告没有享受到福利购房，名下也没有自有房产，被告两夫妻的退休工资实际总收入不到5000元，原告要求租金标准过高会影响到被告的生活。四、被告与郊区第二工业供销公司签订的《换房协议》以及与广州市白云区城区工业管理办公室签订的《调换房屋租赁协议》是一种权益交易合同，本案应考虑被告获得物业承租权的历史原因，不能一刀切。
经审理查明：据查册时间为2016年9月1日的《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区宝岗路仁厚直街15号203房、海珠区宝岗路仁厚直街15号205房两套房屋的所有权人均为广州市白云区城区工业管理办公室；产别为全民，所有权来历为1980年新建，1997年10月总登分割，登记，1997年2月更名；建筑面积均为48.78平方米；等。
1982年12月29日，关爱群（甲方）与广州市郊区第二工业供销公司（乙方）签订《换房协议》，约定甲方提出换房安排其子林秉强的工作，乙方负责保证办理林秉强由广州水泥厂调往云山大酒店；甲方换出人民南路110号地下给乙方使用，自办理完换房手续后，人民南路110号地下的房租、水、电及一切由乙方负责，甲方失去义务和权利；乙方提供海珠区宝岗仁厚直17号507房安排甲方之子林秉强面积42.74平方米，月租金12.56元，15号203房安排甲方之子林能面积35平方米，月租金10.57元，乙方发给甲方租赁证明；自办理妥换房手续后，乙方作一次性给甲方补偿400元；等。
1998年9月10日，关爱群、林能（乙方）与广州市白云区城区工业管理办公室（甲方）签订《调换房屋租赁协议》，约定乙方关爱群与儿子林能、林秉强商量后一致同意向甲方提出调换租住房屋，即以海珠区宝岗仁厚直17号507房调换15号205房继续租住；甲方出租给乙方共两套房，即海珠区宝岗仁厚直15号203、205号房，今后统一由关爱群的儿子林能名义承租，不能随意换房和转租其他人；乙方在租住甲方上述房屋期间，必须按广州市有关租住公房的收租标准交纳租金，如过期三个月不交租，甲方有权取消租赁关系收回房屋；等。
2015年12月17日，原告委托其委托代理人向被告发出《律师函》，主要内容：涉案房屋是属于原告管理的公有房产，被告从2014年1月起停止支付房屋租金，被告的行为违反了合同法及广东省公有房产管理办法的规定，现终止与被告的租赁关系，限被告2015年12月25日前腾空并交回房屋并清缴一切费用，截止至2015年12月7日，被告已累计欠缴租金4087.74元，欠租利息204.85元，等。
另查，黎琼辉与被告是夫妻关系。据日期为2016年8月24日的《个人名下房地产登记情况查询证明》记载，被告名下查无房地产情况记录，黎琼辉名下有荔湾区站西路87号A栋西101号商铺。据《广州市不动产登记查册表》记载，上述101号铺建筑面积9.8749平方米，建筑时间1989年，所有权来历为1999年12月向广州市建筑机械施工有限公司买。
原告为证明其主张，提供了如下证据：1、国有资产调拨明细表，该表调出资产中有涉案203、205房，调出单位盖有“广州市白云区城区工业管理办公室”公章，调入单位盖有“广州市白云区国有资产管理委员会办公室”公章；2、2014年广州市房屋租金参考价。被告的质证意见：证据1真实性没有异议，证据2不确认。
被告为证明其抗辩意见，提供了如下证据：1、2015年11月13日被告与云腾公司联合发出的《收费通知单》，记载涉案203、205房2014年1月至2015年12月租金为17568元，证明该通知租金金额与原告发的律师函租金金额记载不一致，不是被告不交租金，而是云腾公司拒收；2、双方最新商议中的租赁合同版本，其中2016年的租金标准是4392元半年，2017年租金标准是原告指定的区域租金标准减半。被告表示其同意2016年的租金标准，但2017年租金标准没有明确且没有明确其可以一直租赁下去故其无法同意该合同。原告的质证意见：证据1确认真实性，确认曾经发出过，证据2确认真实性，表示2017年其制定的租金标准是参考上年广州市公布的私房租金参考价。
诉讼中，原告表示：涉案房屋是国有资产，因为国有资产调拨，其正在办理产权手续，即使产权变更到原告名下也是全民所有，据了解，广州市白云区城区工业管理办公室已经被撤销，所以才发生涉案房屋的资产调拨；云腾公司作为收款人必须凭合同收取租金才能开具发票，因被告没有与原告签订书面合同故云腾公司就没有收取被告租金。被告表示对于2014年、2015年每月按176元的标准缴纳租金其没有异议，其妻子名下的商铺实用面积只有4平方米，窗户都没有，也卖不出去，建筑时间是1989年，至今都没有开业。
本院认为:本案被告获得涉案203、205房的租赁权是基于关爱群与广州市郊区第二工业供销公司签订的《换房协议》以及关爱群、林能与广州市白云区城区工业管理办公室签订的《调换房屋租赁协议》，是基于换房的历史原因而租住涉案房屋，并非一般的租赁合同关系。原告称被告拒交租金，而原告向被告发出的《律师函》及原告与云腾公司联合发出的《收费通知单》中收取的租金金额却不一致，且原告自认因被告没有与原告签订书面合同故云腾公司就没有收取被告租金，本案中被告并非拒交租金，而是因为双方关于租金标准无法达成一致，故原告以被告拒交租金构成严重违约要求解除与被告之间的租赁关系本院不予支持。原被告之间虽然没有签订书面租赁合同，但被告是基于《调换房屋租赁协议》这一特殊的历史原因而租住涉案房屋，涉案房屋的性质亦是全民所有，并非私有居民住宅，且现在被告没有自有产权房屋，不具备搬迁条件，故原告要求解除与被告之间的租赁关系，要求被告腾空房屋的诉讼请求本院不予支持。原告要求被告支付从2014年1月1日至2015年12月31日止的租金（每月按176元的标准计算），被告表示没有异议，故对于该诉讼请求本院予以支持。因被告并非故意拖欠2014年1月至2015年12月的租金，原告要求被告支付租金的利息的诉讼请求本院不予支持。至于2016年租金标准的问题，鉴于双方经过多次协商，在最新的协商的租赁合同版本中2016年租金标准为4392元半年，即每月为4392元÷6=732元，被告亦表示同意2016年租金标准，故从2016年1月1日起至本判决生效之日止的租金标准为每月按732元计算为宜。至于本判决生效之后的租金标准问题，在原告不能与被告解除租赁关系的情况下，双方可另行协商，但由于涉案房屋的产别是全民所有，并非私房性质，原告委托代理人向被告发出的《律师函》中亦称房屋是公有房产，故租赁价格不宜与私房的市场租赁价格一致。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告林能在本判决生效之日起15日内向原告广州市白云国有资产经营有限公司支付从2014年1月1日至2015年12月31日止的租金（每月按176元的标准计算）；
二、被告在本判决生效之日起15日内向原告支付从2016年1月1日起至本判决生效之日止的租金（每月按732元的标准计算）；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费217元，由原告负担141元，被告负担76元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 施 海 文
人民陪审员 罗帼贞人民陪审员彭海
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 童 双
陈文慧