广西壮族自治区东兴市人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第1476号原告吕宝刚，男，1958年8月16日出生，汉族，现住山东省烟台市芝罘区，特别授权委托代理人单化军，广西民族律师事务所律师。特别授权委托代理人徐柱万，广西民族律师事务所律师。被告东兴鸿德房地产开发有限公司，住所地东兴市东盟大道工商局办公大楼对面喜盈门花苑。法定代表人刘进旺，执行董事。委托代理人项光生，广西云鸿律师事务所律师。被告广西艾迪尔贸易有限公司，住所地南宁市青秀区越秀路7号金盛时代B座B-1009号。法定代表人郑贤干，总经理。委托代理人雷振达，广西黎梁律师事务所律师。原告吕宝刚与被告东兴鸿德房地产开发有限公司（以下简称鸿德公司）、广西艾迪尔贸易有限公司（以下简称艾迪尔公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月22日受理后，依法组成由代理审判员张慧华担任审判长，代理审判员陆淑芸和人民陪审员苏维雄参加的合议庭，于2015年12月10日公开开庭审理。原告的委托代理人徐柱万，被告鸿德公司的委托代理人项光生，被告艾迪尔公司的法定代表人郑贤干及其委托代理人雷振达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕宝刚诉称，原告于2015年7月14日与被告鸿德公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的东兴国际家电城暨鸿德·喜盈门住宅xx房，建筑面积129.2平方米，每平方米3593元，总价款464216元；并约定出卖人应于2015年8月31日前交房，逾期交房超过30日的，买受人有权解除合同。合同签订后，原告按约支付购房首付款164216元后，被告鸿德公司没有按照合同约定履行义务，没有按期交付房屋，也没有向房产部门办理登记备案，且被告鸿德公司故意隐瞒涉案房屋已经被抵押及多次查封的事实，致使原告无法取得房屋所有权，合同目的不能实现，被告鸿德公司委托被告艾迪尔公司代理销售商品房，对于艾迪尔公司是否有权收取相应购房款，两被告约定不明，艾迪尔公司实际上也收取原告2万元的购房款，根据《民法通则》第六十五条的规定，艾迪尔公司应对鸿德公司所负债务承担连带偿还责任。诉讼请求：一、解除原告与被告鸿德公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告鸿德公司返还原告首付房款164216元并支付利息（利息计算：从2015年7月13日起，按银行同期贷款利率计付至清偿债务之日止）；三、被告鸿德公司支付原告赔偿金164216元；四、被告鸿德公司向原告支付违约金328元；五、被告艾迪尔公司对上述债务承担连带责任；六、诉讼费由两被告负担。原告为其主张在举证期限内提供的主要证据有：德喜迎门前期认购备忘录，证明原告认购鸿德喜盈门xx号房的事实。2、商品房买卖合同》，证明双方签订《商品房买卖合同》的事实。3、据，证明原告向被告支付了购房款164216元。4、银支付凭证、中国工商银行ＰＯＳ单，证明原告已向被告支付了购房款164216元。5、产档案查询结果证明，证明被告没有按照合同约定向东兴市房产管理部门办理档案登记备案。6、屋产权登记信息查询结果证明，证明喜盈门15栋1601号房已被抵押、查封的事实。7、7、申请变更登记、企业名称变更核准通知书，证明原艾迪尔投资有限公司已经变更为广西艾迪尔贸易有限公司。被告鸿德公司辩称，一、双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告诉请解除合同没有事实与法律依据，按照双方签订合同及合同补充协议第三条第3款的约定，买受人未付清房价款，出卖人有权将交房日期延至全部房价款付清的十日内，因此原告以被告鸿德公司逾期交房构成违约没有依据；原告所述已交付购房款164216元，实际鸿德公司仅收到144216元，余下购房款32万元原告至今未支付，被告按照合同约定可以延期交房；二、鸿德公司没有故意隐瞒所售房屋存在抵押的事实，本案抵押属于在建工程抵押，工程尚未完成，还没有形成房屋，在建工程抵押不是房屋抵押，所以涉案房屋不存在抵押，抵押权人长城公司已同意解除涉案商品房的抵押，解除抵押与按揭贷款、合同备案是同时进行的；但是在合同签订后涉案商品房非因鸿德公司的原因被其他部门查封，导致解除抵押、办理银行按揭、合同备案等手续无法进行；三、原告诉请的解除合同的条件尚未成就，不能适用最高院关于商品房买卖合同司法解释第九条的规定，各项诉请应当予以驳回。被告鸿德公司为其主张在举证期限内提供的主要证据有：《商品房预售许可证》，证明被告所售房屋已经取得商品房预售许可证。被告艾迪尔公司辩称，一、艾迪尔公司与鸿德公司不存在委托代理关系，从两被告的公司名称、公司地点、公司沙盘以及带原告看几个楼盘等情况来看，艾迪尔公司仅是代理销售公司；二、原告参加“2万元抵5万元”的活动，艾迪尔公司已经明确告知原告所交2万元不是购房款，仅是艾迪尔公司向原告收取的介绍费和带领看房的行程费用，从原告出具的收据可以看出；三、从《商品房买卖合同》的内容看，涉案房屋首付款是144216元，且鸿德公司也出具了144216元的收据，原告很清楚2万元仅是居间费用，本案不存在授权不明的情况，鸿德公司没有授权艾迪尔收取房款；四、从法律适用方面看，单方委托是代理关系，双方委托是居间关系，综上，艾迪尔公司付出了人力物力财立的情况下撮合了交易的成功，有权收取居间费用，其后买卖双方产生的纠纷与艾迪尔公司无关。被告艾迪尔公司为其主张在举证期间内提供的主要证据有：《销售代理合同书》，证明被告艾迪尔公司代理被告鸿德公司销售涉案房屋，属于有权代理且授权明确。经开庭质证，被告鸿德公司对原告提交的证据1、2、5、6、7均无异议，被告艾迪尔公司对原告提交的证据1、2、4、5、6、7均无异议，原告与被告艾迪尔公司对被告鸿德公司提交的证据均无异议，原告与被告鸿德公司对被告艾迪尔公司提交的证据无异议，本庭对上述当事人均无异议的证据予以认定。被告鸿德公司认为原告提供的收据通银支付凭证、中国工商银行POS单可以证明被告仅收到原告交付的购房款144216元，余下2万元不是购房款；被告迪艾尔公司认为其所收到的2万元不是购房款。对当事人有异议的证据，本院认为：原告提供的收据、通银支付凭证、中国工商银行POS单可以证明本案涉及的164216元款项，其中2万元作为“参加两万抵伍万团购活动”费用交付给被告艾迪尔公司，余下144216元作为xx房的首付款交付给被告鸿德公司。经审理查明，原告吕宝刚在被告艾迪尔公司的带领下来到被告鸿德公司看房，看房所需的交通工具及中途午餐费用由迪艾尔公司负责提供，2015年6月30日，原告与被告鸿德公司签订前期认购备忘录，认购鸿德公司开发的鸿德·喜盈门xx号房，房屋建筑面积129.2平方米，原单价为每平方米4340元，成交后的单价为每平方米3980元，成交总价为514216元；当天达成购房合意后，原告即将1万元交付给艾迪尔公司，2015年7月13日交付鸿德公司154216元，154216元中有1万元由鸿德公司转交给艾迪尔公司；2015年7月13日，鸿德公司出具收据确认收到原告交来的xx房首付款144216元，艾迪尔公司出具收据确认收到原告交来的参加“两万抵伍万团购活动”费用。2015年7月14日，原告与被告鸿德公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买鸿德公司开发的东兴市东盟大道国际家电城二期工程（喜盈门）xx号房，房屋建筑面积129.2平方米，单价由原认购价每平方米3980元降至每平方米3593元，总价款由原认购时约定的514216元降低5万元后确定为464216元；在签订《商品房买卖合同》时支付首付房价款144216元，余款32万元由原告向银行申请按揭贷款；鸿德公司应当在2015年8月31日前将验收合格的商品房交付原告使用；如鸿德公司逾期交房超过30天的，原告有权解除合同，鸿德公司返还已付房款的同时按0.5%向原告支付违约金；并在合同补充协议中约定，银行按揭贷款尚未发放或贷款不足总房款的，原告须按规定期限补交房款，交房日顺延至买受人付清全部应付款之日起10日内。合同签订后，原告未就购房余款向银行申请办理按揭贷款手续。2015年10月22日，根据东兴市房产管理局出具的查询结果证明，涉案商品房已于2013年7月24日已抵押给中国长城资产管理公司南宁办事处，他项权证号：xx；并于2015年7月22日、2015年8月13日分别被浙江丽水市公安局、杭州市江干区人民法院查封。另查明，2015年5月1日，鸿德公司与广西艾迪尔投资有限公司签订《销售代理合同》，合同约定鸿德公司委托广西艾迪尔投资有限公司以自身的市场营销网络，针对“鸿德·喜盈门”的二期住宅项目，组织客源进行代理销售工作，艾迪尔公司承担客户到场前的营销带看费用，鸿德公司为代理销售行为支付佣金，佣金包括销售佣金、广告策划、广告宣传，销售佣金包含销售策划及渠道销售等。2015年8月27日，经南宁市青秀区工商行政管理局核准，广西艾迪尔投资有限公司企业名称变更为广西艾迪尔贸易有限公司。本院认为，被告艾迪尔公司依据与被告鸿德公司签订的《销售代理合同》组织原告吕宝刚到鸿德公司处看房，且提供看房所需的交通工具及中途午餐费用，在认购涉案房屋时原告已获得鸿德公司提供由原单价4340元每平方米降至3980元每平方米的优惠价款，原告在参加艾迪尔公司组织的“两万抵伍万团购活动”，认购单价由原3980元再次降至3593元，同时购房总价款由原认购时的514216元降低5万元后为464216元，上述降低后的价款在原告与鸿德公司签订的《商品房买卖合同》中最终确认。原告已接收艾迪尔公司出具的“两万抵伍万团购活动”收据，视为知悉并意愿参加该活动，且在支付艾迪尔公司2万元后，确实获得了购房价款5万元的优惠。在本案中，艾迪尔公司仅是为原告提供签立优惠合同的机会，双方之间成立居间合同关系，2万元应作为原告支付给艾迪尔公司的居间费用。原告与鸿德公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案中，鸿德公司并未举证证明签订认购协议或是《商品房买卖合同》时，已告知原告讼争房屋已设定抵押，至庭审时，讼争房屋的抵押登记仍未解除；且涉案房屋还分别被浙江丽水市公安局、杭州市江干区人民法院查封。上述原因导致诉争房屋无法解除抵押、办理按揭贷款手续，根据《中华人民共和国合同》第九十四条的规定，鸿德公司缔约之时，故意隐瞒所售房屋已经存在抵押的事实，已构成严重违约，致使合同目的不能实现，原告诉请解除与鸿德公司签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原告给付的164216元中，其中2万元作为居间费用已交付给艾迪尔公司，原告提供的收款收据及其与鸿德公司签订的《商品房买卖合同》中确认的购房首付款为144216元。综上，鸿德公司隐瞒所售房屋已抵押的事实导致合同被解除，故原告主张鸿德公司返还购房款及其利息，符合法律规定，本院依法确定鸿德公司返还购房款144216元及支付利息（利息计算：从原告支付购房款的次日即2015年7月14日起，按银行同期贷款利率计付利息至清偿债务之日止）。关于原告诉请的损失赔偿，考虑到鸿德公司的过错和给原告造成的损失，本院酌情认定鸿德公司承担已付购房款30%的赔偿责任，即144216元×30%=43265元（取整）。因原告尚未支付完全部购房款，鸿德公司有权按照合同的约定将交房时间延长至全部购房款付清之日起的10日内，因此鸿德公司不存在逾期交房的情形，原告诉请因逾期交房导致合同解除的约金328元，依法无据，本院不予支持。关于被告艾迪尔公司的责任承担：艾迪尔公司为原告及鸿德公司提供订立合同的媒介服务，艾迪尔公司与原告之间存在居间合同关系，并没有作为鸿德公司的代理人与原告签订《商品房买卖合同》，其与原告之间不存在商品房买卖合同关系，原告诉请艾迪尔公司作为鸿德公司的委托代理人对上述债务承担连带责任，依法无据，本院不予支持。原告如对艾迪尔公司收取的2万元居间费用有异议，可以另案解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第九条的规定，判决如下：除原告吕宝刚与被告东兴鸿德房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》。二、告东兴鸿德房地产开发有限公司返还原告吕宝刚购房款144216元及支付利息（利息计算方法：以144216元为基数，按照中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款利率基准利率分段计付，从2015年7月14日起计付至债务清偿之日止）。三、三、被告东兴鸿德房地产开发有限公司赔偿原告吕宝刚65元。四、四、驳回原告吕宝刚的其他诉讼请求。案件受理费6260元（原告已预交），由原告吕宝刚负担2687元，被告东兴鸿德房地产开发有限公司负担3573元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费6260元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张慧华代理审判员  陆淑芸人民陪审员  苏维雄二〇一六年一月二十日书 记 员  ＸＸ红附法律文书：1《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”2《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”3《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”