北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初59102号
原告：边灵竹子，女，1983年12月5日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：陈恒俊，北京市尚公律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘容，北京市尚公律师事务所律师。
被告：孙小明，男，1969年12月12日出生，职业不详，住浙江省慈溪市。
第三人：招商银行股份有限公司北京分行，营业场所北京市西城区。
负责人：汪建中，行长。
委托诉讼代理人：郑富乐，女，1986年1月5日出生，住北京市西城区。
原告边灵竹子（以下称原告）与被告孙小明（以下称被告）、第三人招商银行股份有限公司北京分行（以下简称招商银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈恒俊及招商银行委托诉讼代理人郑富乐到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行房屋买卖合同，与第三人共同协助我办理北京市朝阳区建国路89号院2号楼10层X号房屋（以下简称诉争房屋）的房屋抵押注销手续；2、被告在抵押登记注销后配合我办理诉争房屋的产权过户手续；3、被告以412万元为基数，按照日万分之五的标准支付2016年8月27日至实际过户之日止的违约金；4、被告支付房屋买卖税费138651.49元（包括中介费111240元、契税17500元、2013年7月1日至2014年12月31日物业费6062.37元及2013、2014年供暖费3849.12元）；5、被告偿还我代其偿还的房屋贷款。事实和理由：2014年6月26日，被告公证委托胡旭x出售其名下的诉争房屋并办理相关手续。2014年6月28日，经北京安信瑞德房地产经纪有限公司提供居间服务，胡旭x签署了被告为出卖人，我父亲边X为买受人的《北京市存量房屋买卖合同》，后经双方协商一致，买受人变更为我。合同签订后，我向被告支付了全部房款412万元，并于2014年7月前入住诉争房屋，但被告一直以生意忙为由不与我办理产权过户手续。无奈我于2015年4月提起诉讼，但因被告拒不到庭、公证书授权范围有瑕疵且授权期限已过等原因，法院驳回了我的诉讼请求。判决生效后，我积极与胡旭x联系，2016年4月6日，中华人民共和国驻米兰总领事馆出具公证书，明确被告委托胡旭x代理诉争房屋的房屋买卖事宜。2016年6月12日，胡旭x持该公证书与我再次签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，替代之前签署的房屋买卖合同，明确双方房屋价款412万元已经支付，被告应于2016年6月30日前办理抵押注销手续，若8月26日前过户至我名下则价格涨至495万元。合同签订后，我依约将83万元人民币准备就绪，并积极推进房屋解押事宜，支付了过户税费，但被告仍然不予配合办理解押及过户手续。被告的行为已经违反了合同约定，故我诉至法院，望判如所请。
被告未出庭，亦未提交书面答辩意见。
招商银行述称，我公司同意原告代被告结清诉争房屋在我行的抵押贷款，并在结清后协助原告办理解抵押手续。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：诉争房屋登记为被告单独所有。2014年6月26日，浙江省杭州市之江公证处出具(2014)浙杭之证字第X号公证书，主要内容表述为：“委托人：孙小明，受托人：胡旭x。委托人孙小明现就坐落于北京市朝阳区建国路89号院2号楼10层X室房屋（房屋所有权证号为：X京房权证朝字第XX**号）归还抵押借款等事宜，委托胡旭x为代理人，并以委托人的名义，全权处理以下事宜：1、代为签署与上述房地产归还抵押借款相关的合同、协议等文本。2、代为前往相关部门办理上述房地产的注销抵押登记手续，办理身份验证、领取他项权证、缴纳相关费用。3、代为办理与上述归还抵押贷款相关的其它事项。受托人在上述委托权限内代理委托人就上述委托事项所实施的法律行为及所造成的法律后果，委托人均予以承认。委托期限：自二〇一四年六月二十四日至二〇一四年九月二十三日止。”
2014年6月28日，原告之父边X与胡旭x签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议（以下简称2014年合同），约定被告将诉争房屋出售给边X，成交价格412万元。诉争房屋已经设定抵押，抵押权人为招商银行，出卖人应于2014年7月28日前办理抵押注销手续。合同签订当日，边X向胡旭x支付定金10万元，2014年6月30日，边X向胡旭x转账支付310万元，2014年7月2日，原告向胡旭x转账支付92万元。此后，胡旭x将诉争房屋及房屋产权证一并交付边X占有使用。合同签订后，因边X不具备北京市购房资格，经各方协商，诉争房屋买受人变更为原告。本案中，边X向本院确认，认可诉争房屋现买受人为原告，相应款项为原告支付。
2015年，原告将被告诉至本院，要求被告继续履行2014年合同，办理诉争房屋抵押注销及产权过户手续。本院经审理认为，在2014年合同上签字的是胡旭x，并非被告本人，原告未举证证明被告授权胡旭x出售诉争房屋，亦未举证证明被告对胡旭x出售房屋的行为进行相应的追认，根据现有证据无法认定双方形成房屋买卖合同关系，且诉争房屋不具备办理过户登记的条件，故驳回了原告的诉讼请求。该判决现已生效。
2016年4月6日，被告至中华人民共和国驻米兰总领事馆签署《委托书》，委托胡旭x全权代为办理出售诉争房屋的一切手续，包括：（1）代为与买受人签订售房合同，商定售价（不能低于495万元人民币），收取房款，办理公证；（2）代为到有关房产管理部门和国土管理部门办理上述房产的产权和土地使用权转名过户手续，并在相关文书上签字；（3）代为向房地产管理部门就有关上述房产买卖情况的询问作出答复，并在相关申请表和询问记录上签字认可；（4）代为交房，去有关部门办理水、电、煤气、电话、宽带上网等户头过户手续及物业管理转名过户手续；（5）必要时，代为协助和配合买房办理银行按揭贷款手续及一切相关手续；（6）代为办理出售上述房产的其他相关事宜；（7）代为缴纳上述房产出售过程中需要交纳的各项税费等等。驻米兰总领事馆对上述《委托书》以（2016）米证字第XXX号公证书予以公证。
2016年6月12日，胡旭x代被告与原告签署《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称2016年合同）及补充协议，约定原告向被告购买诉争房屋，房屋成交价495万元。其中2016年6月12日前已支付购房款412万元，解抵押当日再支付购房款83万元。自本合同签订之日起75日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续，被告应于过户日之前办理诉争房屋的抵押登记注销手续。关于违约责任的约定为：1、双方任何一方逾期履行本补充协议第一条约定义务的，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、被告出现以下情形之一的构成根本违约，原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整或无效，导致原告无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或者限制转让，导致原告无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第一条约定的义务超过7日的；（4）拒绝将该房屋出售给原告或者擅自提高房屋交易价格的；（5）未如实告知第二条第（一）项信息，导致原告与中介公司损失的。被告出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起7日内，以相当于该房屋总价款的20%向原告支付违约金；中介公司收取的原告所有费用不予退还，由被告直接赔付原告。……
2016年6月12日，原告与被告又签署另一《补充协议》（以下简称补充协议1），就诉争房屋买卖事宜作出补充约定，包括：1、若该房屋在合同签订之日后的75个自然日内过户至原告名下，原告同意将该房屋的成交总价格调整为495万元，其中83万元以代被告向招商银行支付欠款并注销抵押登记的方式体现。2、双方确认该房屋已经交付原告。3、双方确认原告已经实际支付被告房款412万元（含10万元定金）。4、被告立即委托代理人与原告办理该房屋的网签及过户登记手续。5、若该房屋顺利办理至原告名下，原告不再要求被告偿还代其支付给招商银行的欠款。6、如在合同签订后75个自然日内房屋未过户，且银行尚未将房屋拍卖，同时原告尚未向招商银行偿还83万元，被告须偿还原告人民币412万元整。7、如在合同签订后的75个自然日内房屋未过户，且银行尚未将房屋拍卖，同时原告已向招商银行偿还83万元，被告须偿还原告人民币495万元整。
2016年8月9日，双方签订《补充协议2》，约定：1、如在约定过户之日，因代理人未出现导致过户不成功，即便房屋日后成功过户，房款中由原告代被告向招商银行偿还的83万元，以及房屋买卖过程中出现的其他相关费用，原告有权全额向被告追偿。2、如在约定过户之日，因被告出具的委托公证书不合乎过户要求导致过户不成功，即便房屋日后成功过户，房款中由原告代被告向招商银行偿还的83万元，以及房屋买卖过程中出现的其他相关费用，原告有权全额向被告追偿。3、如在约定过户之日，因被告其他原因导致过户不成功，即便房屋日后成功过户，房款中由原告代被告向招商银行偿还的83万元，以及房屋买卖过程中出现的其他相关费用，原告有权全额向被告追偿。4、由原告代被告向招商银行偿还的83万元，原告全额交由代理人处置，由代理人向招商银行偿还。5、若该房屋在约定过户之日顺利办理至原告名下，原告不再要求被告偿还代其支付给招商银行的欠款及其他相关费用。6、若该房屋在约定之日未能顺利办理至原告名下，原告不接受被告低于市场报价的还款。7、《买卖合同》及《补充协议》中与《补充协议2》冲突的条款以《补充协议2》为准，其他条款不变。
2014年6月28日，原告向北京安信瑞德房地产经纪有限公司支付中介费111240元；2016年8月9日，双方办理缴税手续，原告交纳契税17500元。经询，诉争房屋由原告自2014年6月28日居住使用至今，原告交纳2013年7月1日起的物业费、供暖费及水费。
另查，2009年6月15日，被告以诉争房屋设定最高额抵押，抵押权人为招商银行，贷款额度为96万元。截止2017年12月15日，该笔贷款欠款本息合计937438.15元。经询，原告同意代被告一次性偿还该笔欠款，以解除诉争房屋之抵押，招商银行表示同意。
另，经原告申请，本院依法对诉争房屋采取诉讼财产保全措施，保全期限自2017年10月18日至2020年10月17日，原告交纳保全费5000元。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。原告与被告签署的2014年合同虽被生效判决确认不具备继续履行的条件，但此后被告重新进行了公证授权，胡旭x取得代理被告办理诉争房屋出售事宜的委托代理权限，故胡旭x代被告与原告签订的2016年合同及一系列补充协议均系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。根据双方补充协议1的约定，如果诉争房屋在合同签订之日后75日内过户至原告名下，则房屋成交价调整为495万元，涨幅的83万元以原告代被告偿还招商银行欠款的方式支付，如因被告原因未能在约定过户之日过户，则即使房屋日后成功过户，原告代被告向招商银行偿还的欠款及房屋买卖过程中出现的其他相关费用原告亦有权追偿。据此，现合同约定的过户时间已过，被告应当配合原告解除诉争房屋抵押，并办理房屋过户手续。原告同意代被告一次性清偿招商银行贷款，本院对此不持异议。被告未按时办理解抵押及过户手续已经构成违约，依约应当返还原告代为偿还的银行贷款及相关费用。原告主张的各项费用中，中介费、契税有事实和法律依据，本院予以支持，供暖费和物业费并非房屋买卖过程中出现的费用，根据合同约定，交房之前的费用应由被告承担，交房之后的费用由原告承担，故本院对原告交纳的2014年6月28日前的物业费和供暖费的返还请求予以支持。被告逾期履行合同约定的抵押登记注销义务已经构成违约，依约应当支付违约金，原告的违约金请求有事实和法律依据，本院予以支持。
被告经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告边灵竹子于本判决生效后十日内代被告孙小明向第三人招商银行股份有限公司北京分行一次性清偿被告孙小明向第三人招商银行股份有限公司北京分行贷款的全部剩余本息，以注销第三人招商银行股份有限公司北京分行对北京市朝阳区建国路89号院2号楼10层X号房屋的抵押权，第三人招商银行股份有限公司北京分行予以配合；
二、被告孙小明于原告边灵竹子依本判决第一项注销第三人招商银行股份有限公司北京分行对北京市朝阳区建国路89号院2号楼10层X号房屋的抵押权后七日内，协助原告边灵竹子办理上述房屋的所有权过户手续；
三、被告孙小明于北京市朝阳区建国路89号院2号楼10层X号房屋产权过户至原告边灵竹子名下后七日内向原告边灵竹子支付代为偿还的全部贷款本息（金额以实际还款数额为准）、中介费十一万一千二百四十元、契税一万七千五百元、物业费四千零八元及供暖费一千九百二十四元五角六分；
四、被告孙小明于本判决生效后十日内以四百一十二万元为基数，按照日万分之五的标准向原告边灵竹子支付二〇一六年八月二十七日至实际过户之日止的违约金；
五、驳回原告边灵竹子的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费46400元，由原告边灵竹子负担50元（已交纳），由被告孙小明负担46350元（于本判决生效后十日内交纳）。保全费5000元，由被告孙小明负担（于本判决生效后十日内给付原告）。公告费560元，由被告孙小明负担（于本判决生效后十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 陈 洁
人民陪审员 李 秀 军
人民陪审员 苏 贵 增
二〇一八年二月二十八日
书 记 员 梁雍薇薇