北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终7624号
上诉人（原审被告）：任哲，男，1985年2月12日出生。
委托诉讼代理人：李耀，广东德纳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：当代节能置业股份有限公司北京当代鸿运分公司，住所地北京市东城区香河园街1号北区18号楼商务中心三层。
负责人：张鹏，董事长。
委托诉讼代理人：田汉国，男，1985年11月16日出生。
委托诉讼代理人：梁聪，男，1988年1月7日出生。
上诉人任哲因与被上诉人当代节能置业股份有限公司北京当代鸿运分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第18407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
任哲上诉请求：撤销一审判决，改判驳回当代节能置业股份有限公司北京当代鸿运分公司（下称：当代节能公司）要求我支付违约金15万元，房屋租赁押金不予退还的诉讼请求。事实和理由：租赁意向单是岳××签署，保证金是岳××交纳。租赁协议约定交纳租赁押金后合同生效，我未交纳租赁押金，合同未生效。当代节能公司未向我移交涉案铺位。
当代节能公司辩称，同意一审判决。
当代节能公司向一审法院起诉请求：1、解除双方租赁合同关系；2、判令任哲支付2014年8月1日至2015年4月28日的租金1125616.2元；3、任哲向我公司支付违约金15万元，房屋租赁押金不予退还。诉讼费由任哲承担。
一审法院认定事实：2014年5月20日，当代节能公司（出租人）与任哲（承租人）签订了《当代MOM∧T9-1-1，T9-2-1，T9-2-2，T9-2-3，T8-1-1，连廊HL-6商铺租赁合同》，约定任哲承租当代节能公司位于北京市东城区香河园街1号当代MOM∧小区T9号楼17层1-1、2-1、2-2、2-3，T8号楼1-1、连廊HL-6号商铺，建筑面积1044.15平方米。租赁期限为5年，自2014年6月1日至2019年5月31日。出租人向承租人发出可移交所租铺位的通知20天内，承租人应进入所租铺位。承租人未在该期限内进入的，出租人有权提前解除合同，并有权追究承租人的违约责任。租金共计5743268元，其中2014年6月1日至2015年5月31日，月租金为127042元，2015年6月1日至2016年5月31日月租金为134664元。免租期为2个月，自2014年6月1日至2014年7月31日止，包括在租期内，免租期内承租人无须支付租金。对于租金支付方式，合同第六条第1款规定，租金按季度预付的方式进行支付，承租人应在每支付期满前10日内支付当期租金及宣传促销费。该条第4款规定，尽管有本条第1款所述，承租人应在签约后当日内，向出租人预付免租期后第一期（2014年8月1日至2014年10月31日）的租金381126元人民币及宣传促销费。否则，出租人有权拒绝向承租人交付本租赁合同所述铺位，并有权提前解除本合同。租赁押金为相当于1个月最高租金的金额，共计160381元。租赁押金应在签署本租赁合同时一次性支付给出租人。租赁押金将由出租人为承租人保留，不计利息，如果承租人违约，出租人将有权解除本租赁合同并没收全部租赁押金作为违约金处理。对于违约责任，合同约定如果承租人未按期支付租金或其他应付的费用，出租人有权收回铺位、解除本租赁合同。如果承租人未按本租赁合同规定的期限支付租金或其他费用，承租人需支付滞纳金，每日的滞纳金为所欠金额的1%，直至承租人全部付清为止。如果承租人要求在租期内解除租赁合同，承租人应提前至少120天向出租人发出解除租赁合同的书面申请。出租人可选择同意，但承租人应根据租期剩余的时间支付补偿金。距离租期结束多于12个月的，收取相当于3个月的补偿金。对于合同的生效，合同第23条规定，承租人应在租赁合同签订之日向出租人缴纳全部租赁押金，否则视为放弃对该商铺的使用权，出租人有权另行处置该场地并保留对承租人违约而提起追诉的权利。
庭审中，当代节能公司提交了房屋产权证、房屋产权人当代节能置业股份有限公司出具的授权委托书复印件，证明其受产权人委托管理租赁事宜；当代节能公司提交了2015年4月7日向任哲催缴拖欠租金费用的函件、2015年4月29日要求解除合同及腾空交还商铺的函件。2015年11月2日催缴拖欠租金等费用的函件、快递单及签收查询单等证据，证明其向任哲催缴拖欠租金及要求解除合同、腾退商铺的事实。其中2015年4月7日的函件内容为当代节能公司向任哲催缴2014年8月1日至2015年4月17日涉案商铺租金等费用共计1143378元，违约金共计1920875元。2015年4月29日的函件为通知任哲2015年4月28日解除涉案租赁合同，并要求任哲三日内腾退商铺、支付拖欠的费用、滞纳金。2015年11月2日的函件内容为催缴2014年8月1日至2015年4月28日期间欠交的租金等费用1125616.2元及违约金5340505.48元。任哲认可收到了2015年4月7日及2015年11月2日的函件，但认为双方的合同未生效。
对于合同是否生效问题，当代节能公司提供了2014年4月17日商户租赁意向单及收据一份，意向单上载明出租人为当代节能公司，承租人为案外人岳××，承租位置即为本案租赁的位置，起租期为2014年5月1日，租赁期为五年，租金标准与租赁合同的标准一致。该意向书约定的意向金及押金均为160381元，本意向单签订后，出租人可自行收取意向金，亦可授权委托第一摩码商业运营管理（北京）有限公司代为收取租赁意向金。收据载明2014年4月25日，案外人岳××向第一摩码商业运营管理（北京）有限公司交纳涉案商铺意向金160381元。当代节能公司称案外人岳××与任哲系合作关系，签订意向书时二人均在场，在签订合同时合同签订人变更为任哲，实际管理人也是岳××。意向金在签订合同后变更为合同的租赁押金，合同已经生效。当代节能公司提供了2014年12月15日双方签订的由任哲承租当代节能公司北京市东城区香河园街1号北区8号楼15层1505号，1506号，1507号铺位的《当代MOM∧T8-2-1，连廊HL-7商铺租赁合同》、租赁意向单、意向金收据及意向金的转账记录，证明该合同及意向书是任哲签订，意向金等费用系案外人岳××转账支付的事实，以证明二人的合作关系。任哲认可与岳××系朋友关系，主张当代节能公司提交的证据与本案无关，任哲没有向当代节能公司缴纳过意向金及押金，双方的合同没有生效。经询，双方认可两份合同约定的商铺位于同一小区，均由当代节能公司管理。
另查，一审法院在受理本案后，向任哲送达起诉书和开庭传票时，案外人岳××以任哲远房亲戚的身份来领取相关材料，并称与任哲是合作关系，合同上签的是任哲的名字。案件审理中，任哲曾向一审法院递交反诉书，要求解除涉案租赁合同，当代节能公司退还任哲租赁押金160381元。在事实与理由部分写明，合同签订后，任哲依约交纳了押金。后又自行放弃了反诉。经询，当代节能公司、任哲均认可任哲未曾使用涉案房屋。任哲向一审法院提供了涉案房屋举行相关活动网页截图，证明当代节能公司在租赁期间曾使用涉案房屋举行相关活动的事实。当代节能公司对此不予认可，表示举办相关活动的房屋并非涉案房屋。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据查明的事实，当代节能公司与任哲签订的商铺租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，当代节能公司、任哲均应按合同约定履行各自义务。针对任哲所称当代节能公司不是房屋产权人，未经房屋产权单位授权，不是适格原告的意见，任哲提供房屋产权人的授权手续，证明其经合法授权管理涉案房屋，故任哲的该项答辩意见，没有事实和法律依据，法院不予采纳。
对于双方租赁合同是否生效的问题，双方合同约定在任哲交纳租赁押金160381元后租赁合同生效。尽管任哲在庭审中否认曾向当代节能公司交纳过房屋租赁押金，但根据当代节能公司提供的租赁意向单、收据、任哲与案外人岳××的合作关系、任哲提供的反诉书以及之后签订新租赁合同的费用缴纳情况等事实，法院认为，在合同签订前，任哲已经向当代节能公司交纳了租赁意向保证金，数额与租赁押金一致，且之后任哲自己也曾要求当代节能公司退还保证金，可以推断出任哲是认可已经交纳了租赁押金的事实。当代节能公司所称任哲先行交纳意向金，后在签订合同时变更为押金的说法更为合理，法院予以采信，双方的房屋租赁合同已经生效。
双方签订租赁合同后，任哲未接收涉案商铺且在近一年的时间内未曾向当代节能公司支付过任何费用，房屋一直空置。法院认为双方的合同已无继续履行的可能性，对于当代节能公司要求解除租赁合同的诉讼请求，法院予以支持。
对于违约责任问题，任哲提出合同签订后，当代节能公司未向其移交涉案商铺，构成违约。当代节能公司表示涉案商铺随时可以入住使用，是任哲未接收房屋。根据双方租赁合同约定，任哲应在签约后当日内，向出租人预付免租期后第一期租金，否则当代节能公司有权拒绝向承租人交付本租赁合同所述铺位。一则任哲应当先行向当代节能公司支付房屋租金，否则当代节能公司有权拒绝交付摊位，而任哲并未履行在先义务；二则事后任哲与当代节能公司已经签订新的租赁合同，并已实际履行，任哲并未提起过要求当代节能公司移交商铺的问题。且之后当代节能公司向任哲催缴租金时，任哲也从未提出要求当代节能公司移交商铺的问题。故而，法院认为当代节能公司陈述更符合常理，任哲所称当代节能公司未向其移交商铺构成违约的意见，依据不足，法院不予采信。任哲所称房屋本身不具备租赁条件的意见，任哲在签订合同后，既未按照合同约定交纳租金等费用，也并未实际接收涉案房屋，任哲的该项意见，没有事实和法律依据，法院亦不予采纳。
当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。对于当代节能公司要求任哲支付2014年8月1日至2015年4月28日房屋租金的诉讼请求，双方的租赁合同明确约定任哲在签订合同当日即应向当代节能公司支付第一期的租金，如不支付，当代节能公司即有权拒绝交付铺位、提前解除合同。而当代节能公司在任哲既未支付任何租金也未接收合同约定的铺位，且之后又与任哲在同一小区内重新签订新的租赁合同的情况下，放任涉案商铺长期空置，导致损失发生不必要的扩大。法院认为，在双方租赁合同签订后，任哲一方已明确以自己的行为表明不履行主要债务，构成违约。当代节能公司在本可以采取合理措施防止损失扩大的情况下，却对空置房屋不闻不问，放任损失继续扩大，实属不当。当代节能公司要求任哲支付租金损失，该损失是当代节能公司在任哲违约后，不履行止损义务造成的，当代节能公司的该项诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持；对于当代节能公司要求任哲支付违约金的诉讼请求，任哲在签订合同后不按照合同约定交纳租金也未接收房屋，严重违反了合同的约定，导致合同解除，应承担违约责任。尽管当代节能公司未提供任哲违约行为给其造成损失的相关证据，但考虑当代节能公司在合同中给予任哲两个月的免租期以及导致合同解除的过错在于任哲，法院认为当代节能公司诉请不退还房屋租赁押金，并要求任哲另行支付违约金15万元，理由正当，数额较为合理，法院予以支持。判决：一、解除当代节能置业股份有限公司北京当代鸿运分公司与任哲之间的房屋租赁关系；二、任哲于判决生效后十五日内向当代节能置业股份有限公司北京当代鸿运分公司支付违约金十五万元，任哲交纳的房屋租赁押金十六万零三百八十一元不再退还；三、驳回当代节能置业股份有限公司北京当代鸿运分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院认定的事实与一审一致。
本院认为，当代节能公司与任哲签订的商铺租赁合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行义务。
任哲上诉主张其未曾交纳过房屋租赁押金,租赁合同不生效。本案中的租赁意向单、收据虽由岳××签字。因任哲与岳××存在合作关系，任哲承租当代节能公司位于北京市东城区香河园街1号北区8号楼15层1505号，1506号，1507号铺位时，意向金等费用亦由岳××转账支付。且任哲在本案一审提交的反诉状中亦称其交纳了押金。交纳的租赁意向保证金，数额与租赁押金一致，当代节能公司所称先行交纳意向金，后在签订合同时变更为押金的说法亦属合理，本院予以采信。故本院认为，无论交纳意向金的是任哲本人或是岳××，该意向金均系为涉案租赁合同所交纳，综合上述情况，可以认定任哲交纳租赁押金的事实。另外，合同虽然约定承租人应在租赁合同签订之日向出租人交纳全部租赁押金。但该合同未就任哲所称，未交纳押金则合同不生效的内容进行约定，故任哲主张其未交纳押金，与当代节能公司所签订的合同不生效，缺乏依据，本院不予支持。如岳××与任哲之间就意向金的交纳存在争议，系其内部合作问题，可另行主张解决，本案不予处理。
根据双方租赁合同第六条约定，任哲应在签约后当日内，向当代节能公司预付免租期后第一期租金，否则当代节能公司有权拒绝向任哲交付租赁合同所述铺位。合同签订后，任哲未按合同约定向当代节能公司预付免租期后第一期租金，且之后当代节能公司向任哲催缴租金时，任哲也从未提出要求当代节能公司移交商铺。双方签订租赁合同后，任哲未接收涉案商铺亦未向当代节能公司支付过任何费用，房屋一直空置，构成违约，应承担违约责任。根据合同第七条约定，如果承租人违约，出租人有权解除租赁合同并没收全部租赁押金作为违约金处理，故当代节能公司主张不退还押金，有合同依据。本案中，当代节能公司客观上确实受到房屋空置的租金损失，另外，考虑当代节能公司在合同中给予任哲两个月的免租期以及导致合同解除的过错在于任哲，一审法院判令当代节能公司不退还房屋租赁押金，并由任哲另行支付违约金15万元并不无不妥，本院予以维持。
综上所述，任哲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5950元，由任哲负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李蔚林
审判员 何江恒
审判员 赵胤晨
二〇一六年九月二十八日
书记员 房依彤