广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院民 事 判 决 书（2014）玉区法民初字第1628号原告海南新成海物业综合管理有限公司玉林市分公司，住所地广西壮族自治区玉林市教育东路玉兰花园8栋8号。法定代表人林奇勇，经理。委托代理人吴昭传，广西桂南律师事务所律师。被告玉林市兴泽贸易有限公司，住所地广西壮族自治区玉林市金玉路41号。法定代表人唐湘皓，经理。原告海南新成海物业综合管理有限公司玉林市分公司（以下简称新成海物业玉林分公司）与被告玉林市兴泽贸易有限公司（以下简称兴泽贸易公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月2日立案受理。依法由组成由审判员陈洁、代理审判员陈波、人民陪审员张雄兰参加的合议庭，书记员蓝书琪担任法庭记录，于2015年1月12日公开开庭审理了本案。原告新成海物业玉林分公司委托代理人吴昭传到庭参加诉讼，被告兴泽贸易公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与玉林市鸿昇房地产开发有限公司签订一份《前期物业服务合同》，约定由原告为玉林市鸿昇房地产开发有限公司开发的岭南都会商品交易中心提供前期物业管理服务，商业物业的物业服务费为每月每平方米1.2元，如未按期交纳物业服务费，原告有权按每日千分之三收取滞纳金，合同期限自2007年1月9日起至玉林市都会商品交易中心依法成立业主委员会并重新选聘物业管理公司所签订的物业服务合同开始生效之日止。合同生效后，原告依约进驻玉林市都会商品交易中心提供物业服务。原告于2012年10月30日撤出玉林市都会商品交易中心，但被告作为玉林市都会商品交易中心F1栋的业主，至今尚欠原告自2012年1月至10月的物业服务费用21710.66元，截止到2014年6月30日的滞纳金为46624.07元。原告多次催缴，但被告均无正当理由，拒不交纳物业费，侵犯原告公司的合法权益，故原告诉至法院，请求：1、判令被告支付物业服务费21710.66元给原告；2、判令被告支付滞纳金给原告（滞纳金计算方法：以被告拖欠的物业服务费为基数，自2012年2月1日起分段计算，每拖欠一日按3‰计算，暂计至2014年6月30日为46624.07元，以后续计）；3、本案诉讼费用由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、营业执照，证明原告具备合法的诉讼主体资格；2、资质证书，证明原告具有合法的物业管理服务资质；3、企业法人营业执照，证明原告具有合法的物业管理服务资质；4、前期物业服务合同，证明原告与玉林市鸿昇房地产开发有限公司签订有关于岭南都会商品交易中心《前期物业服务合同》，原告收取物业费及计算滞纳金的依据；5、关于撤出玉林市都会商品交易中心物业管理服务项目的函，证明原告于2012年10月30日撤出玉林市都会商品交易中心；6、催存催缴、电、管理费通知单，证明2012年11月3日，原告发通知单给被告，要求被告支付其所欠本案涉及的物业服务费、滞纳金等费用；7、邮政快递详情单改退批条、律师催款函，证明2014年7月27日，原告通过邮政快递邮寄了一份律师催款函给被告，要求被告支付其所欠本案涉及的物业服务费、滞纳金等费用；9、电脑咨询单，证明被告具备合法的诉讼主体资格；10、证明，证明被告在2012年之前就是玉林市都会商品交易中心F1幢（栋）的业主；11、商品房买卖合同（共23份）、查档证明（共23份），证明被告在玉林市都会商品交易中心的房屋的购买时间及建筑面积；12、原告开具给玉林市鸿昇房地产开发有限公司的物业服务费发票的《记账联》（共6张）、同城票据交换提入补提凭证，证明玉林市都会商品交易中心开发商向原告支付物业服务费情况，证实原告已履行了物业服务合同的有关义务，其中2012年1月至10月原告仍为玉林市都会商品交易中心提供物业管理服务；13、玉林市兴泽贸易有限公司欠费明细表，证明被告尚欠原告物业服务费及滞纳金计算明细；14、玉林市服务业、娱乐业、文化体育业专用发票《记账联》（共4张），证明原告已履行了物业服务合同的有关义务，其中2012年1月至10月原告仍为玉林市都会商品交易中心提供物业管理服务；15、商品房买卖合同（共3份），证明（1）2011年10月20日，玉林市鸿昇房地产开发有限公司已将其开发的玉林市都会商品交易中心F1幢（栋）2层02号商业用房销售给被告，建筑面积共为446.96平方米。交房期限为：2011年12月31日前；（2）2011年12月21日，玉林市鸿昇房地产开发有限公司已将其开发的玉林市都会商品交易中心F1幢（栋）3层02号商业办公用房销售给被告，建筑面积共为46.23平方米。交房期限为：2011年12月31日前；（3）2012年4月12日，玉林市鸿昇房地产开发有限公司已将其开发的玉林市都会商品交易中心F1幢（栋）1层08号商业用房销售给被告，建筑面积共为108.22平方米。交房期限为：2010年12月31日前；（4）被告与玉林市鸿昇房地产开发有限公司在商品房买卖合同第十八条中约定遵守物业管理公司部门的管理规定和制度。被告在举证期限内未提供有证据到庭，也未到庭参加诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利，本院对原告提供的证据依法予以确认。综合全案证据，本院确认以下法律事实：玉林市都会商品交易中心是由玉林市鸿昇房地产开发有限公司开发的房地产项目，项目完成后，玉林市鸿昇房地产开发有限公司与新成海物业玉林分公司签订《玉林市都会商品交易中心前期物业服务合同》，约定：由新成海物业玉林分公司对玉林市都会商品交易中心进行前期物业管理，自2007年1月份起至玉林市都会商品交易中心依法成立业主委员会并重新选聘物业管理公司所签订的物业服务合同开始生效之日止，新成海物业玉林分公司对玉林市都会商品交易中心进行日常物业管理服务，商业物业的物业服务费为每月每平方米1.2元。被告兴泽贸易公司系玉林市都会商品交易中心F1幢2层01、02号商业用房，F1幢3层01号、02-03号、05-10号、12-13号以及15-20号商业用房，F1幢1层08-11号商业用房的业主，使用的建筑面积共计2315.86平方米；商品房买卖合同中，兴泽贸易公司以上房产约定的接收房屋的时间为2010年12月31日前或2011年12月31日前，兴泽贸易公司已实际接收房产并办理了房屋产权证。原、被告之间未签订物业服务合同。兴泽贸易公司未向原告交纳玉林市都会商品交易中心F1幢2层02号商业用房，F1幢3层02-03号、05-10号、12-13号以及15-20号商业用房2012年度1月至10月的物业管理费15852.24（1585.224元/月×10个月）；未交纳F1幢1层08-11号商业用房2012年度4月12日至10月30日的物业管理费2999.86元（454.52元/月×6.6个月）；未交纳F1幢3层01号商业用房、F1幢2层01号商业用房2012年度7月4日至10月30日的物业管理费2858.56元（739.28元/月×3.9个月）；合计21710.66元。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力；”原告与玉林市都会商品交易中心的房地产开发公司签订了前期物业管理服务合同，原告公司对玉林市都会商品交易中心进行前期物业管理，被告等玉林市都会商品交易中心业主虽未与原告公司签订物业服务合同，被告兴泽贸易公司接受了原告新成海物业玉林分公司的物业服务，双方之间也已建立事实上的物业服务关系，依法应向原告交纳物业服务管理费。原告请求被告交纳尚欠的物业管理费21710.66元本院予以支持。原告请求按合同约定的每日千分之三计算滞纳金，该合同是物业公司单方面提供的格式合同，每日千分之三计算滞纳金明显过高，显失公平，超高部分没有法律效力，应按银行计收逾期贷款利息的标准计为宜，超出部分本院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第七条、第二十一条、第二十五条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告玉林市兴泽贸易有限公司向原告海南新成海物业综合管理有限公司玉林市分公司交纳物业管理服务费21710.66元；二、被告玉林市兴泽贸易有限公司支付滞纳金给原告海南新成海物业综合管理有限公司玉林市分公司（滞纳金计算方法：自被告逾期交纳物业费之日起，以拖欠的物业费为基数，按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准分段计算）；本案受理费1498元，由原告负担998元，被告负担500元。上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费1498元（受理费户名：广西玉林市中级人民法院诉讼费专户，帐号：20——405201012000407，开户行：中国农业银行玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 陈 洁代理审判员 陈 波人民陪审员 张雄兰二〇一五年三月五日书 记 员 蓝书琪