福建省惠安县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0521民初3780号原告：福建省隆盛房地产开发有限公司，住所地泉州台商投资区惠南工业区，统一社会信用代码91350521791771919B。法定代表人郭修彬，董事长。委托诉讼代理人：谢竞忠、黄惠婷，福建泉台律师事务所律师。被告：梁丁发，男，1980年7月12日出生，汉族，住德化县，被告：苏彩霞，女，1985年10月29日出生，汉族，住德化县，第三人：中国农业银行股份有限公司惠安县支行，住所地惠安县螺城镇惠兴街17号，统一社会信用代码91350521X29624503A。负责人：王新新，行长。原告福建省隆盛房地产开发有限公司（简称隆盛公司）与被告梁丁发、苏彩霞、第三人中国农业银行股份有限公司惠安县支行（简称惠安农行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告隆盛公司的委托诉讼代理人郭婷婷到庭参加诉讼。被告梁丁发、苏彩霞、第三人惠安农行经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告隆盛公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告福建省隆盛房地产有限公司与被告梁丁发、苏彩霞于2014年4月11日签订的《商品房买卖合同》及附件；2、解除原告与两被告、第三人签订的《个人购房担保借款合同》；3、判决两被告支付原告代为偿还的贷款本息12352.66；4、判决两被告支付原告代付贷款本息的违约金（贷款本息2294.19元自2016年6月1日起至2016年8月31日止，贷款本息4476.58元自2016年9月1日起至2016年10月31日止，贷款本息5884.75元自2016年11月1日起至2016年11月30日止，贷款本息8049.37元自2016年12月1日起至2017年3月31日止，贷款本息12352.66元自2017年4月1日起至款项还清之日止，均按日万分之三计算）；5、判决两被告向原告支付违约金33114.4元（按总房款331144元的10%计算）；6、判决两被告支付原告为解除合同而增加支出的律师服务费7500元；7、以上3-6项诉讼请求所列款项，由原告从两被告已付的购房款331144元中直接扣除；8、原告从两被告已付购房款331144元中直接向第三人偿还两被告尚欠的按揭贷款本息（具体数额以第三人开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）；9、原告将两被告已付购房款331144元扣除上述第7、8项诉讼请求所列款项后的余款返还给两被告；10、两被告、第三人在原告代为偿还尚欠按揭贷款本息后，配合原告向房屋登记管理机关办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续；11、两被告在原告代为偿尚欠按揭贷款本息后，配合原告向房屋登记管理机关办理《商品房买卖合同》及附件解除后的备案注销手续以及预购商品房预告登记注销手续。诉讼中，原告减少其诉讼请求中第5项违约金为按购房款的6%计算。事实和理由：原告隆盛公司原名“惠安县隆盛房地产开发有限公司”，于2015年11月17日变更登记为原告现名称。原告与两被告于2014年4月11日签订《商品房买卖合同》（合同编号201404110055）一份，约定由两被告向原告购买其开发的位于泉州台商投资区惠南工业区隆城盛世商住小区3号楼1303号商品房，该房屋面积79.63平方米，房屋总价款331144元。合同第六条及附件六《合同该补充协议》约定，两被告向原告支付首付款101144元，其余购房款23万元由两被告采用按揭贷款支付。附件六《合同补充协议》第一条第六款约定：“出卖人为买受人购房提供阶段性担保，担保期间如因买受人逾期归还贷款本息而导致出卖人承担相应的担保责任，则买受买受人除应清偿出卖人代缴的贷款本息及其他费用外，另得向出卖人支付贷款本息日万分之三的违约金。如果出卖人代买受人支付按揭贷款本息超过三个月或买受人明确表示不履行按揭抵押贷款合同的，则视为买受人构成根本违约，出卖人有权单方面解除购房合同，并向买受人收取总价款10%的违约金并追偿全部代偿款项以及相关损失、费用。因解除相关合同而增加的费用由买受人承担。”2014年7月7日，两被告向第三人办理住房按揭贷款，并签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020120140031456）一份，约定两被告向第三人贷款23万元用于支付购房款，并由原告提供阶段性连带责任保证。以上合同签订后，因两被告未按《个人购房担保借款合同》约定的期限向第三人归还贷款本息，经第三人催收，原告分别于2016年5月31日、2016年8月31日、2016年10月31日、2016年11月30日、2017年3月31日代两被告偿还贷款本息共计12352.66元。此后，两被告仍未能按期偿还尚欠的按揭贷款本息，已构成根本违约。根据《商品房买卖合同》补充协议第一条第六款等约定，两被告应按原告已代付贷款本息12352.66元的日万分之三向原告支付代付贷款本息的违约金，并向原告支付按总房款331144元的10%计算的违约金计33114.4元，同时，原告还有权根据合同约定解除商品房买卖合同。被告梁丁发、苏彩霞未作答辩。第三人惠安农行未作陈述。在本院审理过程中，原告提供证据1即营业执照副本、内资企业登记基本情况表、企业公示信息，以此证明原告及第三人的工商注册登记情况。证据2即合同编号201404110055《商品房买卖合同》（含附件一至附件六）、商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表，以此证明原告与两被告签订《商品房买卖合同》，并对合同解除情形、违约金计算等作了约定。证据3即个《人购房担保借款合同》，以此证明两被告向第三人按揭贷款23万元，原告为上述贷款提供阶段性保证。证据4即预购商品房预告登记证明，以此证明涉讼商品房已办理预购商品房预告登记。证据5即预购商品房抵押权预告登记证明，以此证明涉讼商品房已办理预购商品房抵押权预告登记。证据6即农业银行业务凭证，以此证明因两被告未按期偿还贷款本息，原告代为偿还贷款本息共计12352.66元。证据7即委托代理合同、福建增值税普通发票，以此证明原告因提起本案诉讼支出律师服务费7500元。本院经审查认为，两被告、第三人未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据，有相关当事人签名、捺印、盖章，具有真实性、合法性，能够证明原告所主张的事实，本院予以采信。经庭审认证，结合原告的陈述，对本案主要事实作如下认定：原告隆盛公司原名称为“惠安县隆盛房地产开发有限公司”，于2015年11月17日变更登记为现名称，经营范围为房地产开发、物业管理。2014年4月11日，原告与两被告签订合同编号201404110055《商品房买卖合同》1份（含附件一至附件六），约定两被告向原告购买其开发建设的位于泉州台商投资区惠南工业园区隆城盛世商住小区3号楼1303号商品房，建筑面积79.63平方米，总价款331144元，交房日期为2014年12月31日前。合同附件六《合同补充协议》第一条约定，签订本合同时买受人向出卖人支付首付款101144元，其余购房款23万元由买受人向银行申请按揭贷款支付。出卖人为买受人购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期间如因买受人逾期归还贷款本息而导致出卖人承担相应的担保责任，则买受人除应清偿出卖人代缴的贷款本息及其他费用外，另得向出卖人支付代付贷款本息日万分之三的违约金。如果出卖人代买受人支付按揭贷款本息超过三个月或买受人明确表示不履行按揭抵押贷款合同的，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，并向买受人收取总房款10%的违约金并追偿全部代偿款项以及相关损失、费用。因解除相关合同而增加的费用由买受人承担。本合同依法或依约解除的，双方应及时配合共同完成合同撤销等相关手续。该合同于2014年4月28日办理备案登记。合同签订后，两被告向原告支付了首付款101144元，其余购房款230000元由两被告向第三人申请按揭贷款支付。原告、两被告及第三人三方于2014年7月7日签订《个人购房担保借款合同》1份，约定两被告向第三人借款23万元，用于支付涉讼商品房购房款，还款方式为按月等本递减还款，还款期数共计180期，原告为该笔按揭贷款提供连带责任保证，两被告以所购涉讼商品房提供抵押担保。之后，第三人于2014年7月11日向两被告发放了贷款23万元，该款项转入原告账户，作为两被告支付给原告的购房款。涉讼商品房于2014年5月15日办理了预购商品房预告登记，于2014年7月11日办理了预购商品房抵押权预告登记，至今未办理交房。在按揭贷款合同履行过程中，因两被告未能按照约定按期归还贷款本息，原告分别于2016年5月31日、2016年8月31日、2016年10月31日、2016年11月30日、2017年3月31日代两被告偿还逾期贷款本息计12352.66元。原告因本案诉讼委托福建泉台律师事务所谢竞忠、郭婷婷律师作为诉讼代理人，支出律师服务费7500元。综上事实，本院认为，原告与两被告签订的《商品房买卖合同》，系买卖双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。两被告未能按期归还贷款本息，导致原告代为偿还按揭贷款本息超过三个月，根据《合同补充协议》约定，两被告构成根本性违约，原告有权解除购房合同。原告请求解除《商品房买卖合同》及附件，符合双方约定和法律规定，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案《商品房买卖合同》解除后，导致涉讼商品房的担保贷款合同的目的无法实现，原告据此请求解除其与两被告、第三人签订的《个人购房担保借款合同》，符合规定，予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系因两被告违约导致《商品房买卖合同》解除，根据合同约定，两被告应向原告支付合同解除违约金，支付原告代偿的贷款本息及违约金，并承担因解除合同增加的费用。原告请求两被告按总房款331144元的6%支付合同解除违约金19868.64元，低于合同约定的违约金计算标准，予以支持。原告请求两被告支付代为偿还的借款本息12352.66元并按日万分之三计付违约金，以及支付原告为解除合同提起诉讼而支出的律师服务费7500元，符合双方约定，予以采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告请求从两被告已付购房款331144元中直接向第三人偿还两被告尚欠按揭贷款本息，并扣除两被告应支付给原告的相关款项后的余款返还给两被告，符合规定，予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告请求两被告配合办理相关注销手续，符合规定，予以支持。两被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十四条第（五）项、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、解除原告福建省隆盛房地产开发有限公司与被告梁丁发、苏彩霞于2014年4月11日签订的合同编号201404110055《商品房买卖合同》及附件（共六份）。二、解除原告福建省隆盛房地产开发有限公司与被告梁丁发、苏彩霞、第三人中国农业银行股份有限公司惠安县支行签订的《个人购房担保借款合同》。三、被告梁丁发、苏彩霞应向原告福建省隆盛房地产开发有限公司支付合同解除违约金19868.64元。四、被告梁丁发、苏彩霞应支付原告福建省隆盛房地产开发有限公司代为偿还的借款本息12352.66元，并按日万分之三计付违约金（其中贷款本息2294.19元自2016年6月1日起至2016年8月31日止，贷款本息4476.58元自2016年9月1日起至2016年10月31日止，贷款本息5884.75元自2016年11月1日起至2016年11月30日止，贷款本息8049.37元自2016年12月1日起至2017年3月31日止，贷款本息12352.66元自2017年4月1日起至款项还清之日止）。五、被告梁丁发、苏彩霞应支付原告福建省隆盛房地产开发有限公司为解除合同而增加支出的律师服务费7500元。六、上述第三、四、五项判决确定的款项，由原告福建省隆盛房地产开发有限公司于本判决生效之日直接从被告梁丁发、苏彩霞已付的购房款331144元中扣除。七、原告福建省隆盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内从被告梁丁发、苏彩霞已付购房款331144元中直接向第三人中国农业银行股份有限公司惠安县支行偿还被告梁丁发、苏彩霞尚欠的按揭贷款本息（具体数额以第三人中国农业银行股份有限公司惠安县支行开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）。八、原告福建省隆盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内将被告梁丁发、苏彩霞已付购房款331144元扣除上述第六、七项判决确定的款项后的余款返还给被告梁丁发、苏彩霞。九、被告梁丁发、苏彩霞、第三人中国农业银行股份有限公司惠安县支行应在原告福建省隆盛房地产开发有限公司代为偿还被告梁丁发、苏彩霞尚欠按揭贷款本息后五日内，配合原告向房屋登记管理机关办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续。十、被告梁丁发、苏彩霞应在原告福建省隆盛房地产开发有限公司代为偿还被告梁丁发、苏彩霞尚欠按揭贷款本息后五日内，配合原告向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》及附件解除后的备案注销手续和预购商品房预告登记注销手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6876元，减半收取计3438元，由被告梁丁发、苏彩霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。代理审判员  陈细鹏二〇一七年六月八日书 记 员  郑榕玲速 录 员  郑白如附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。