广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终1289号
上诉人（一审被告）：钟燕芬，女，1964年9月23日出生，汉族，住广州市海珠区。
被上诉人（一审原告）：广州凯安物业管理有限公司，住所地广州市海珠区江南大道中宝树新街13号1栋四层4147房。
法定代表人：陈马权，经理。
委托诉讼代理人：王志健、黄雪莹，广东法制盛邦律师事务所律师。
原审第三人：广州联众房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区东风东路836号东峻广场2座1603房。
法定代表人：陈凌，总经理。
委托诉讼代理人：何丽敏，该司职员。
上诉人钟燕芬因与被上诉人广州凯安物业管理有限公司（以下简称凯安公司）、原审第三人广州联众房地产代理有限公司（以下简称联众公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初2887号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院认为：凯安公司是倾城汇业委会通过问卷调查表的形式征求业主意见最终形成结果选聘而来的物业管理公司，倾城汇业委会可以根据该投票结果与凯安公司签订物业服务合同，倾城汇业委会作出选聘凯安公司的决定对业主具有法律约束力。钟燕芬的物业位于倾城汇婚庆广场内，故《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》对钟燕芬具有法律约束力。凯安公司向钟燕芬提供了物业服务，钟燕芬应支付相应对价。钟燕芬辩称凯安公司和联众公司是关联公司且凯安公司和联众公司均承诺钟燕芬不需缴纳物业管理费和公摊水电费，凯安公司和联众公司对此予以否认，钟燕芬提交的证据亦不能证明该事实，故对钟燕芬该抗辩意见，一审法院不予采信。
《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》约定，商铺的物业管理收费标准为48元/平方米/月（按建筑面积收费）。诉讼中，凯安公司表示对钟燕芬的涉案物业按每月25元/平方米×12.18平方米标准计算从2015年5月1日起至2017年1月31日止的物业管理费，并无不妥，一审法院予以采纳。钟燕芬是倾城汇婚庆广场范围内商铺的业主，对合理发生的公摊水电费用理应予以缴交。根据凯安公司发出的《通告》和水电费发票，对凯安公司要求从2015年5月1日起至2017年1月31日止，每月按10.8元/平方米×12.18平方米标准计付公摊水电费的请求，一审法院予以采纳。根据合同约定：物业管理费按月支付，逾期交纳物业管理费的，应当按照从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金。故凯安公司要求钟燕芬支付延付物业管理费的违约金请求，一审法院予以支持，但应从2015年6月1日起计至本判决确定还款期限届满之日止为宜，并以钟燕芬所欠物业管理费本金为限。对凯安公司要求从2015年5月1日起计算延付物业管理费违约金的请求，一审法院不予采纳。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，于2017年11月10日作出如下判决：一、钟燕芬在本判决生效之日起10日内支付从2015年5月1日起至2017年1月31日止的物业管理费（每月按25元/平方米×12.18平方米的标准计）及支付延付2015年5月1日至2017年1月31日期间物业管理费的违约金（从2015年6月1日起计至本判决确定还款期限届满之日止，按每日应交物业管理费的千分之一标准计，以钟燕芬所欠物业管理费本金为限）给广州凯安物业管理有限公司；二、钟燕芬在本判决生效之日起10日内支付从2015年5月1日起至2017年1月31日止的公摊水电费（每月按10.8元/平方米×12.18平方米的标准计）给广州凯安物业管理有限公司；三、驳回广州凯安物业管理有限公司的其它诉讼请求。本案受理费97元，由钟燕芬承担。上述受理费已由广州凯安物业管理有限公司预交，广州凯安物业管理有限公司同意由钟燕芬在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给广州凯安物业管理有限公司。
判后，上诉人钟燕芬不服上诉称：一、请求撤销原审判决，改判支持钟燕芬的上诉请求；二、请求判令凯安公司返还2014年2月至2015年5月期间，从钟燕芬租金中扣减以抵交管理费的相关款项；三、本案诉讼费用由凯安公司承担。事实和理由：一、钟燕芬与凯安公司、联众公司于2013年3月签订了一份由2013年4月30日起至2025年10月31日止的长达12.5年的商铺营运管理及租赁委托合同。合同的签定，意味着在此期间，钟燕芬除了可以对商铺进行转卖之外，已经没有任何处置权，即使钟燕芬要在自己的商铺进行经营活动，也必须向凯安公司、联众公司承租该物业，换言之，凯安公司、联众公司是事实上的物业占有人。基于权利和义务对等的关系，请求判令凯安公司、联众公司缴交相关费用。二、凯安公司是联众公司针对倾城汇婚庆广场专门开设的一家物业管理公司，负责商场的安保、设施设备的维护。据业委会和凯安公司签订的《物业管理委托合同》明确标明其管理目标。但事实上，凯安公司与联众公司在进驻了商场的4年时间里，除了第一年，因为招租期为商户实施免租6个月的优惠政策期间，商场尚能达到合同约定的开业要求，即75％～80％的商铺满租率外，之后就每况愈下。从第一个考核年度起，商场的出租率就已经不能达到合同约定的标准，到现在更是到了门可罗雀几近关门的地步。然而，联众公司不仅没有想方设法地搞好宣传推广招商工作，反而靠着凯安公司在商场内每月早涝保收地收取管理费，他们不能找商户要管理费，就反过来向没有使用权的业主要管理费。该做法和他们在合同里的约定背道而驰。故实际占有人联众公司应当缴交相关费用。虽然合同没有标明管理费应由联众公司缴交，但这种不平等的合同的存在，是由于合同的一方是机构团体，有常务律师，而合同的另一方是一众小业主，缺乏相关专业知识，故更加需要法律的保护。三、整个商场特别是三、四楼的开业商铺早己所剩无几，所以人流量必定也大为减少。但凯安公司仍以2013年12月商铺的开业率有七八成时的标准收取每月10.8元的公摊水电费，这显然是不合理的。四、钟燕芬与联众公司签订了商铺经营管理委托合同后，就已认定自己事实上放弃了商铺的使用权，认定管理费等相关费用是由商铺使用人缴交，认定不存在与凯安公司有约定缴交管理费的义务，认定不存在所谓的违约金问题。五、鉴于凯安公司在2014年2月至2015年5月期间从钟燕芬租金内克扣了部分款项用于抵交管理费的事实存在，请求法官判令其返还与钟燕芬。
凯安公司答辩称，请求依法判决驳回钟燕芬的全部上诉请求，维持原判。事实和理由如下：一、凯安公司和联众公司这两家公司并不是法律上的关联公司。根据联众公司和业主还有业委会之间的三方合同，联众公司有权利及义务选聘物业管理公司、向业委会提出意见，并代为进行沟通。不能因联众公司履行合同义务就认为联众公司和凯安公司有关联。二、关于部分业主认为物业转交给联众公司，联众公司即享有完整的出租权和收益权。根据当事人之间的三方合同，业主拿租金收益其中的85%，不存在收益都是让联众公司拿，但费用都让业主来担的情况。以凯安公司所知，根据三方合同，联众公司和业主之间只有一个委托合同法律关系。联众公司受业主的委托，代为招商、策划和出租，其作用就相当于中介。三、关于业委会给联众公司的函件。该函是业委会出具给联众公司的，所提及到的管理费是当事人之间三方合同所说的营运管理费而并非物业管理费。结合整个函件的内容，所谓的管理费是跟租金相挂钩的，没有产生租金就没有产生管理费。营运管理费就是从租金收益按比例来提取的，但物业管理费是不以租金为前提的。该函件的名称也很明确是关于签订三方合同而并非物管合同，且这个是给联众公司的函，与凯安公司无关。联众公司也无权代表凯安公司就物业管理费的收取作出任何的承诺。四、关于违约金的问题。违约金的起算时间，物业管理合同没有明确约定物管费的缴纳时间，但是明确约定了物管费按月收取。所以一审法院从第二个月的第一天来算前一个月的物业管理费所产生的违约金有合同依据。五、公摊水电费的标准之前还没统一，基本上每个月的单价大概是每平方米12到13块。那时候业委会说标准比较高，所以主动要求调整。经过业委会的确认才调整为涉案的10.8元每平方米，这个费用得到之前的生效判决确定。费用是公摊的，是整个商场对外运营所产生的电费，由全体业主来承担。一审的时候凯安公司已经提交相应电费单和发票证实已替业主垫付了这笔费用。
联众公司发表意见称，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求维持一审判决，驳回钟燕芬的上诉请求。事实和理由：一、本案案由是物业服务合同纠纷，依据《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》及现有的法律法规，联众公司与本案纠纷无关。二、联众公司从未承诺代替钟燕芬承担本案所涉及的物业管理费用及其他相关费用。三、联众公司无权代表也从未代表凯安公司承诺免除钟燕芬物业管理费用。四、关于合理性的讨论。从权利义务对等上论述，钟燕芬依据《委托合同》向联众公司支付租金15％作为委托代理事务的报酬。钟燕芬依据《委托合同》就管理涉案物业代为收取租金收益的85％。钟燕芬作为涉案商铺的所有权人，实际上又获得该商铺所产生的绝大多数收益，依法律及客观合理性判断，其都是本案所涉缴纳物业管理费的适合主体。自联众公司进驻倾城汇广场后一个月内，商场租赁率已有大幅度的提升，该期间凯安公司并非商场的物业管理方。可见联众公司的勤勉任职行为与凯安公司是否能作为商场物业管理方无任何关系。钟燕芬在本案中的主张是企图转移自身责任的一种轻信重利的行为，该行为严重挫伤了联众公司作为正常商业行为里委托代理商铺营运业务方面的基本商业信仰以及颠覆了商业市场对于商铺运营业务的行为准则。
经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。
本院认为，本案各方争议的焦点问题是：凯安公司是否有权要求涉案商铺的业主钟燕芬支付2015年5月1日至2017年1月31日的物业管理费及逾期付款违约金、公摊水电费。对此，本院分析如下：
凯安公司与倾城汇业委会于2013年8月15日签订的《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》合法有效，而涉案商铺位于倾城汇婚庆广场内，故该合同对作为涉案商铺业主的钟燕芬具有法律约束力。凯安公司已经为涉案商铺提供了物业服务，钟燕芬作为涉案商铺的业主理应支付相应的对价。该合同明确约定商铺的物业管理收费标准为48元/平方米/月（按建筑面积收费），该物业管理收费标准不包含公用水电费分摊，物业管理区域内走廊、楼灯、空调公共设施水电费用和路灯用电费用以及电梯根据建筑面积合理分摊（每月）向业户收取；公用水电本着公开、透明的原则分摊；业主/用户逾期交纳物业管理费的，应当按照从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一向乙方交纳滞纳金。2013年7月13日联众公司出具的《承诺书》明确表示业主只需每月缴交25元/㎡的物业管理费，业主不需缴交的23元/㎡物业管理费由该公司与凯安公司协商处理。钟燕芬并未向凯安公司缴纳涉案商铺自2015年5月1日至2017年1月31日的物业管理费，现凯安公司要求钟燕芬以每月25元/平方米的标准支付该时间段的物业管理费及延付期间的违约金，并未违反《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》中所约定的标准，原审法院判令钟燕芬按此标准向凯安公司支付物业管理费及相应的违约金，于法有据，本院予以维持。
钟燕芬上诉主张联众公司是涉案商铺的实际占有人，故该商铺的物业管理费及其他相关费用也应当由联众公司承担，而涉案商场出租率不能达到合同约定标准，凯安公司仍然按照原来的公共水电分摊标准收费不合理，凯安公司已从其2014年2月至2015年5月期间涉案商铺的租金中抵扣了相应的管理费，凯安公司理应返还相关款项，但钟燕芬并未提交证据证明涉案商铺由联众公司实际使用，也未提交涉案商铺公摊水电费标准过高的证据，钟燕芬一审期间并未就其所主张的抵扣款项提起反诉，故本院对此诉请不予调处。钟燕芬上诉主张，并无事实及法律依据，本院不予采纳。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；钟燕芬的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费97元，由上诉人钟燕芬负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 焕
审判员 梁淑敏
审判员 梁燕梅
二〇一八年四月四日
书记员 毕晓蕾
吴桐