湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0602民初4096号原告：岳阳亚龙粮油食品开发有限公司，住所地XX。法定代表人：张瑛祠，执行董事。委托诉讼代理人：杨诗旷，湖南思阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁世贤，湖南思阳律师事务所律师。被告：葛生华，男，汉族，XX出生，住XX。被告：刘迎红，女，汉族，XX出生，住XX。委托诉讼代理人：曹国强，湖南金骏律师事务所律师。原告岳阳亚龙粮油食品开发有限公司（以下简称亚龙粮油公司）诉被告葛生华、刘迎红房屋租赁合同纠纷一案，原告于2017年7月6日诉至本院，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告亚龙粮油公司的委托诉讼代理人梁世贤，被告葛生华及被告葛生华、刘迎红的委托代理人曹国强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告岳阳亚龙粮油食品开发有限公司诉请本院判令：1、解除原告与被告签订的《租赁协议》；2、被告支付拖欠原告的租金（自2015年8月1日起计算至实际腾退之日止，截止起诉之日已拖欠租金24万元），并支付违约金80000元及逾期利息；3、被告腾退其占用的旭园北路30号院内1050平方米的车间；4、被告刘迎红对以上款项承担连带清偿责任；5、被告承担本案诉讼费用。被告葛生华、刘迎红答辩要点：1、被告刘迎红与原告没有租赁合同关系，原告要求刘迎红承担付款义务，缺乏事实依据；2、原、被告签订租赁合同后，葛生华投入了几十万资金对场地进行了装修改造，且按约支付了租金，但因为出租场地存在漏水、车辆无法停放等问题导致客户多次投诉，为此，被告葛生华与原告多次协商未果，葛生华为让原告解决问题才延期缴纳租金，但葛生华并不欠原告2016年4月之前的租金。2016年4月，原告在没有对葛生华告知的情况之下，擅自切断了租赁房屋的水电，导致葛生华关门停业；3、依照原、被告合同约定，本案租赁物如遇政府拆迁，装修部分即投入部分的补偿归葛生华所有，2016年11月，本案租赁房屋已列入征收拆迁范围，因此，相关补偿应归葛生华所有。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实：一、双方无争议事实1、2014年6月29日，原告亚龙粮油公司与被告葛生华签订了《租赁协议》，约定原告将其所有的位于岳阳市八字门旭园北路30号亚龙粮油公司院内1050平方米的车间出租给被告作为体育项目经营使用，租期为五年，租赁期限自2014年8月1日至2019年7月30日止。租金为每年20万元，全年租金一次性交清，下年度租金提前二个月交纳。合同约定：“四、……如遇政府拆迁行为，装修部分及个人投入部分补偿归乙方所有（葛生华）。五、……任何一方发生违约的事项，违约方应向守约方支付年租金总额20%的违约金，该违约金不能弥补守约方所遭受的损失，违约方还应承担赔偿责任。2、合同签订后，原告向被告葛生华交付了租赁房屋，被告葛生华使用该租赁房屋经营巴陵羽毛球馆。在合同履行过程中，被告葛生华按合同约定支付了第一个租期2014年8月至2015年7月的租金200000元，进入第二个租期后（2015年8月至2016年7月），原告与被告葛生华就租金的缴纳产生纠纷，遂导致本诉。2017年7月，被告葛生华将涉案租赁房屋交还给原告亚龙粮油公司。3、被告葛生华自认，自2016年3月11日至2016年4月底经营期间的租金没有向原告支付涉案房屋的租金。二、双方有争议事实1、原、被告在第二个租期是否变更了租金的支付方式？被告葛生华陈述，进入第二个租期后，其与原告公司的股东李猛华口头约定租金支付方式变更为按月付款，涉案租赁房屋的租金已交至2017年3月底。为此，被告葛生华申请本院对原告亚龙粮油公司岳阳市农村商业银行经开区支行账号为XX的银行账户进行了查询，2015年8月7日、9月10日、2016年2月4日分别有20000元现金存入，2015年10月16日、12月1日分别有40000元现金存入，2016年3月11日，有30000元现金存入，以上共计170000元。原告亚龙粮油公司对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院经审查认为，从该银行流水的现金存入频率和金额来看，符合被告葛生华的相关陈述，原告虽然有异议，但没有提供相应证据予以反驳，也没有说明以上现金来源，同时，以上流水与原告提供的证据《岳阳市亚龙粮油食品开发有限公司收入明细账》大部分吻合，故本院对该证据予以采信，对原、被告在第二个租期变更了租金支付方式，被告葛生华在第二个租赁期共支付租金170000元的事实予以认定。2、2016年4月底，原告亚龙粮油公司是否对被告葛生华经营的巴陵羽毛球馆（即本案租赁房屋）停水停电？被告葛生华为证明以上事实，提交了岳阳经济技术开发区通海路管理处和大桥社区居委会出示的《证明》一份。原告亚龙粮油公司对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证明主体不符。本院经审查认为，岳阳经济技术开发区通海路管理处和大桥社区居委会作为基层组织可以对辖区巴陵羽毛球馆的经营情况予以证明，原告虽不认可，但没有提供其他证据予以反驳，同时，在本院对原告公司股东李猛华的电话调查中，李猛华对以上情况也予以认可，故本院对以上事实予以认定。判决的理由与结果本院认为，一、原、被告间签订的《租赁协议》，属双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，对该份房屋租赁合同的效力，本院予以确认。被告葛生华在第二个租期变更了租金支付方式属于对租赁合同内容的变更，原告亚龙粮油公司在租金支付方式发生变更后将近一年的时间里，对变更没有提出异议，故该变更行为应当是双方当事人的合意。二、在租赁合同关系中，出租人的主要义务是按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，承租人的主要义务是按时缴纳租金。被告葛生华从2016年3月11日至2016年4月底未向原告亚龙粮油公司支付租金，故原告亚龙粮油公司主张被告葛生华向其支付这段时间租金的诉讼请求，本院予以支持。根据双方合同约定，被告葛生华应向原告支付200000元/年÷365天×50天（2016年3月11日至2016年4月30日）=27397元。被告刘迎红与葛生华系夫妻关系，应当对以上款项承担共同偿还责任。三、当原、被告就涉案租赁房屋的租金发生纠纷时，原告亚龙粮油公司应当以符合法律规定的方式予以解决。涉案《租赁协议》中，原、被告没有约定出租人可以停水停电或停用其他设施等方式催促承租人交纳租金的条款，原告亚龙粮油公司在租赁期间采取停水停电的方式催收租金的行为，违反了双方合同约定，导致被告葛生华自2016年4月底至2017年7月无法按照合同的约定正常使用租赁房屋，致使本案合同目的无法实现，被告葛生华因此有权利在原告亚龙粮油公司提供符合约定的租货物前行使同时履行抗辩权。原告亚龙粮油公司主张被告葛生华支付其他时间段的租金并支付违约金80000元的诉讼请求，本院不予支持。四、2017年7月，被告葛生华已将涉案租赁房屋交还给原告亚龙粮油公司，原告亚龙粮油公司与被告葛生华租赁合同权利义务关系已经终止，双方签订的《租赁协议》已于被告葛生华交还租赁房屋之日实际已经解除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第七十七条、第九十一条第二款第二项、第九十四条第二款第四项、第二百一十六条、第二百三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告葛生华、刘迎红在本判决生效十日内共同向原告岳阳亚龙粮油食品开发有限公司支付租金27397元；逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告岳阳亚龙粮油食品开发有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费4900元，财产保全费1720元，共计6620元，由原告岳阳亚龙粮油食品开发有限公司负担4480元，由被告葛生华、刘迎红负担2140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  胡 波人民陪审员  宋小玉人民陪审员  陈 博二〇一七年十二月二十二日书 记 员  刘 芳