浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终6204号
上诉人（原审原告）：朱贵民，男，1956年10月15日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。
委托代理人：李槟、林永年，浙江高名律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中铁二十四局集团浙江工程有限公司，住所地：浙江省杭州市上城区江城路692号。组织机构代码：14305316-9。
法定代表人：钱建忠，执行董事兼总经理。
委托代理人：李佳轩，男，1982年8月14日出生，汉族，住北京市昌平区。系该单位工作人员。
委托代理人：孟迅，北京德和衡（杭州）律师事务所律师。
上诉人朱贵民因与被上诉人中铁二十四局集团浙江工程有限公司（以下简称中铁集团浙江工程公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2016）浙0102民初1041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，位于杭州市上城区局杭州第四工程公司望都饭店（以下简称望都饭店，已被拆迁）原名称为上海铁路局第四工程段招待所，于1982年设立，属独立核算的集体所有制企业。经多次企业名称、住所地、经营范围、法定代表人等变更后，上海铁路局第四工程段招待所名称变更为望都饭店，住所地变更至江城路720号（中铁集团浙江工程公司为江城路720号房屋产权人），仍为独立核算的集体所有制企业，注册资金160000元，出资人为中铁二十四局集团浙江工程有限公司集体经济管理办公室（该单位属中铁集团浙江工程公司下属全民办集体企业），主管部门为中铁集团浙江工程公司，主要经营住宿。朱贵民曾与中铁集团浙江工程公司签订《劳动合同书》（签订劳动合同时中铁集团浙江工程公司名称为上海铁路局工程总公司第四工程公司），约定自1995年12月1日起，朱贵民根据中铁集团浙江工程公司生产（工作）需要，担任生产岗位（工种）工作，合同期限为无固定期限。后自2005年起，朱贵民担任望都饭店的法定代表人。
2011年11月28日，中铁二十四局集团浙江工程集体经济管理办公室（作为出租人、甲方）与朱贵民（作为承租人、乙方）签订书面《租赁合同》，约定：甲方将坐落于杭州市江城路720号的望都饭店（建筑面积1248平方米，场地面积289平方米）出租给乙方用于客房、店铺、办公室、操作间及仓库；租赁期限从2012年5月1日起至2019年4月30日止；乙方每年支付租金580000元，并负责2名集体员工的工作及费用，承担所有开支及福利费用；承租期内，如发生国家建设和铁路车站改造、公司自建项目需要及拆迁等情况，甲方有权提前终止本合同，收回租用的土地、房屋；甲方必须提前一个月通知乙方，乙方建造的房屋、设施以及装修装饰的费用甲方不作赔偿，甲方按规定收回；乙方不能转租、转包和出租经营权，不得变改企业法人。该合同还对其他相关事项进行了约定。庭审中，双方一致陈述朱贵民除占有使用上述合同约定面积外，还实际使用了中铁集团浙江工程公司所有的位于房屋（面积47.57平方米，亦被拆迁）。朱贵民承租期间，对望都饭店进行过多次装修。2015年9月14日，中铁集团浙江工程公司向朱贵民作出《通知》：“根据杭州市上城区人民政府杭上政征字（2015）第002号《杭州市上城区人民政府房屋征收决定》的公告，你承租的江城路720号望都饭店列入征收红线范围。为全力支持杭州地铁5号一期工程江城路站二期项目的基础设施建设，依据租赁合同约定，请你积极配合拆迁单位做好企业停业及搬迁工作，在2015年10月30日前报停营业，2015年11月30日前腾空所租赁房屋及场地。有关补偿事宜按拆迁规定和所签合同条款协商解决。”庭审中，双方一致认可中铁集团浙江工程公司作出上述《通知》之日《租赁合同》终止。2015年12月28日，朱贵民、中铁集团浙江工程公司签订《会议纪要》，约定：“……二、房屋产权人同意将本次房屋拆迁中现已评估确认的装修补偿款260万元、搬迁补助费、腾空奖励费5万元全部由承租人朱贵民所有……四、本次房屋征收补偿项目中的'临时安置补助费'和'停产停业损失补偿'，因现征用单位与产权人尚未最终落实协议及金额，且产权人与朱贵民就补偿归属问题暂未能达成一致意见，故该两项补偿后续由出租人和朱贵民再另行商定。五、承租人承租经营的望都饭店在注销前所有的债权债务由朱贵民享有和承担；酒店招聘的所有员工由承租人妥善安置到位，如因望都饭店所产生的所有纠纷由朱贵民承担相应的法律责任，一概与产权人无关……”2015年12月29日，朱贵民将望都饭店腾空移交中铁集团浙江工程公司。2016年2月3日，朱贵民、中铁集团浙江工程公司签订《搬迁补偿协议》，约定中铁集团浙江工程公司在五个工作日内按《会议纪要》第二条支付朱贵民补偿款（包括朱贵民出资装修望都饭店的装修评估价2600135元、望都饭店内物品用具搬迁费补偿62407元、腾空奖励费50000元，共计2712542元）。后朱贵民起诉至原审法院，请求：1.中铁集团浙江工程公司立即向朱贵民返还属朱贵民享有的拆迁补偿款合计4251130.78元；2.中铁集团浙江工程公司向朱贵民支付资金占用损失（按银行同期年贷款利率6%计算）至还清上述全部款项为止；3.本案诉讼费由中铁集团浙江工程公司承担。审理中，朱贵民申请变更第1项诉请为中铁集团浙江工程公司以征收单位作出的补偿（包括临时安置补助费和停产停业损失费4251131元、补贴费用786413元、搬迁签约奖励费30000元及装饰装修、附属建筑物、其他附属物、设备及绿化苗木评估补偿845268元）为限，向朱贵民支付终止房屋租赁关系损失补偿共计5912812元；第2项诉请中资金占用损失计算方式为自中铁集团浙江工程公司收到诉请1中的款项后第6日起计至全部款项付清之日止。审理中，朱贵民认可中铁集团浙江工程公司已支付完毕《会议纪要》第二条约定的金额，双方亦多次对第四条中的临时安置补助费和停产停业损失费补偿进行协商。
原审法院另查明，浙江国信房地产土地估价咨询有限公司（该公司经杭州市地铁集团有限责任公司委托对案涉房屋进行估价）曾出具一份查勘日期为2015年10月15日的望都饭店装修、附属物、设备及绿化价格测算表，载明望都饭店装饰装修价值1703617元、附属物价值333499元、设备价值557019元及绿化价值6000元，共计2600135元。朱贵民作为实际使用人、中铁集团浙江工程公司员工姜国其代表中铁集团浙江工程公司对该测算表进行了签字确认。《会议纪要》中的装修补偿款2600000元即是双方根据上述测算表协商确定的。2016年1月12日，浙江国信房地产土地估价咨询有限公司出具一份江城路720号房地产估价报告，载明江城路720号房地产在2015年7月17日的评估价值为37557304元，其中房屋价值34112036元，装饰装修价值2421547元（含室外和722号1-101住改非房屋47.57平方米室内装修），附属建筑物及其他附属物价值411710元，设备价值606011元，绿化苗木价值6000元。2016年1月15日，中铁集团浙江工程公司（作为乙方）与杭州市地铁集团有限责任公司（作为甲方）、杭州市上城区地铁站点周边建管（应急）工作领导小组办公室（作为鉴证方）、杭州市上城区小营街道办事处（作为鉴证方）签订《杭州地铁5号线一期工程江城路站二期中铁二十四局房屋与土地收购协议》，约定：甲方因地铁5号线江城路站二期工程建设需要，收购乙方位于江城路720号望都饭店的房屋，包含有证房屋面积1248.13平方米，无证房屋面积227.55平方米，及位于房屋面积47.57平方米，补偿费用如下：一、房地产、地上附属物及装修评估补偿：江城路720号望都饭店房屋、附属建筑物、其他附属物（包含征借地范围）、设备及绿化苗木评估补偿费用总共35135757元，江城路720号望都饭店及房屋的装饰装修评估补偿费用2421547元；二、搬迁费、临时安置补助费和停产停业损失费和补贴费补偿：江城路720号望都饭店搬迁费补偿62407元、6个月的临时安置补助费和20个月的停产停业损失费补偿4251131元、补贴费用786413元；三、奖励费：江城路720号望都饭店奖励费50000元，补助费247795元、搬迁签约奖励费30000元。
原审法院认为，本案的争议焦点为朱贵民以征收单位补偿为限要求中铁集团浙江工程公司支付损失是否有依据。对此该院认为，第一，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。本案中铁二十四局集团浙江工程有限公司作为被拆迁房屋的所有权人与征收单位杭州市地铁集团有限责任公司签订《杭州地铁5号线一期工程江城路站二期项目国有土地上房屋征收补偿方案》并获得房地产、地上附属物及装修评估补偿，搬迁费、临时安置补助费和停产停业损失费和补贴费补偿，以及奖励费，均于法有据，该院予以确认。第二，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。朱贵民与中铁集团浙江工程公司签订的《租赁合同》依法成立并生效，该院予以确认。根据该租赁合同，如在租期内发生拆迁，中铁集团浙江工程公司有权提前终止该租赁合同，提前一个月通知朱贵民收回出租的土地、房屋，并无需对朱贵民建造的房屋、设施及装修装饰费用作出补偿。据此，中铁集团浙江工程公司履行了通知朱贵民《租赁合同》终止的义务，朱贵民对合同终止无异议。但双方对合同终止后补偿事宜产生争议，后经协商签订《会议纪要》，约定由中铁集团浙江工程公司补偿朱贵民装饰装修价值、附属物价值、设备价值、绿化价值、搬迁费补偿及奖励费共计2710000元，并约定另行协商临时安置补助费和停产停业损失费的补偿方案（但至今双方未能就该补偿协商一致）。故根据双方的约定，中铁集团浙江工程公司并无支付朱贵民上述2710000元之外补偿的义务。第三，关于朱贵民要求中铁集团浙江工程公司按照公平原则补偿损失的合理性问题，该院认为朱贵民未提交充分证据证明其实际损失，且中铁集团浙江工程公司已给付朱贵民各项补偿共计2710000元，故朱贵民未能证明双方之间存在有违公平原则的情形。综上，该院对朱贵民的全部诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2016年9月6日判决：驳回朱贵民的全部诉讼请求。案件受理费53190元，由朱贵民负担。
宣判后，朱贵民不服，向本院提起上诉称：一、一审判决事实认定不清。（一）原审法院未查清有关因房屋被征收终止租赁合同，所涉赔偿（补偿）的约定。1、根据《租赁合同》第六条的约定，如遇拆迁，仅乙方建造的房屋、设施以及装饰装修的费用甲方不作赔偿。除此之外，对所造成的“临时安置”和“停产停业”等损失并非不做补偿。2、案涉房屋被征收属不可抗力，根据《租赁合同》第十八条的约定，双方应协商公正解决，使损失降低至最低限度。3、《会议纪要》第四、七条明确朱贵民对本案房屋征收补偿项目中的“临时安置补助费”和“停产停业损失补偿”两项补偿享有权利，双方协商解决，对于协商解决的方式，则为双方应信守承诺，严格遵照会议纪要内容及房屋征收损失补偿之原则精神执行。而根据《杭州地铁5号线一期工程江城路站二期项目国有土地上房屋征收补偿方案》第七条的规定，双方需遵守的原则是公平补偿。4、中铁集团浙江工程公司向朱贵民发出的通知则单方承诺征迁有关补偿事宜按拆迁规定和所签订合同协商解决。据此可以说明，就征迁给朱贵民造成的损失并非是不做补偿。（二）一审法院对于朱贵民所遭受的损失未予查清。1、不可移动部分的装修补偿。案涉房屋的全部装修均系朱贵民投资。2、临时安置损失。包括员工安置及可搬迁的设施设备安置费用。3、停产停业损失。（三）一审法院对中铁集团浙江工程公司支付的271万元的项目组成未查清。《会议纪要》已经对补偿项目进行了明确约定，不包括临时安置费和停产停业损失两项补偿。二、一审法院判非所请，存在严重的主观臆断，作出的判决与其认定的证据自相矛盾。（一）认定朱贵民获得装修补偿仅为260万元系错判。根据原审法院调查取证获得的证据《江城路720号房地产估价报告书》，案涉房屋相关装修补偿共计3445268元。中铁集团浙江工程公司隐瞒了该真实评估价格，故朱贵民一审中增加诉讼请求，要求中铁集团浙江工程公司将装修补偿差价845268元支付给朱贵民。（二）一审法院主观臆断，直接剥夺朱贵民获得临时安置和停产停业两项损失补偿的权利，是错误的。根据《杭州市政府关于贯彻实施浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条的规定，应给予786413元的补贴费，而朱贵民系实际经营者和受损者，有权获得临时安置补助费和停产停业损失补偿。（三）一审法院按公平原则作出的判决与其认定的证据自相矛盾。一审法院已经认定朱贵民提交的损失证据前提下，又以其未能提交充分证据为由，认定不存在损失有违公平，据此驳回朱贵民的诉请，是错误的。综上，请求二审法院撤销（2016）浙0102民初1041号民事判决，改判：1、中铁集团浙江工程公司以征收单位作出的补偿（即临时安置补助费和停产停业损失费4251131元、补贴费用786413元、搬迁签约奖励费30000元及房屋装饰装修、附属建筑物、其他附属物、设备价值、绿化苗木补偿差额845268元）为限，向朱贵民支付终止房屋租赁关系损失补偿共计5912812元。2、自中铁集团浙江工程公司收到补偿款后第6日起按银行同期贷款利率支付资金占用损失，至全部款项付清之日止。3、本案诉讼费用由自中铁集团浙江工程公司承担。
被上诉人中铁集团浙江工程公司答辩称：一、根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《杭州市人民政府关于贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>》、《杭州地铁五号线一期工程江城站二期项目国有土地上房屋征收补偿方案》等相关规定及本次征迁补偿方案，获得拆迁赔偿的法定主体为涉案房屋的产权人中铁集团浙江工程公司，而非朱贵民。二、双方对于案涉房屋因拆迁导致的无法履行合同的约定为，中铁集团浙江工程公司有权提前终止合同，收回租用的土地房屋，并且无需对朱贵民作出任何赔偿。案涉租赁合同终止的原因系中铁集团浙江工程公司根据约定行使了合同解除权，其应当受到《租赁合同》关于解除权行使的相关条款及《合同法》第六章的相关条款的约束，而不受违约责任条款的制约，朱贵民引用不可抗力条款是错误的，不可抗力条款属于违约责任减轻或免除范围内的概念，其前提是基于有违约行为才能被适用。根据《合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定，中铁集团浙江工程公司于2015年9月14日就将涉案房屋纳入征收范围告知了朱贵民，且要求其于2015年11月30日前腾空房屋。根据《合同法》第九十七条的规定及《租赁合同》的约定，中铁集团浙江工程公司在涉案房屋发生拆迁时行使约定解除权后，朱贵民应当将房屋及附属土地无条件交还，且中铁集团浙江工程公司无任何赔偿义务。同时，在《租赁合同》履行中，中铁集团浙江工程公司无任何违约行为，无需向朱贵民承担违约赔偿责任。但在朱贵民收到中铁集团浙江工程公司解除合同的通知后，拒绝腾退搬迁。中铁集团浙江工程公司为了配合杭州市地铁建设拆迁进度，与朱贵民进行协商，并于2015年12月28日形成《会议纪要》，中铁集团浙江工程公司同意将本次房屋拆迁中现已评估确定的装修补偿款260万元、搬迁补助费、腾空奖励费5万元由朱贵民享有，此系民事权益的自由处分行为，与此同时，朱贵民必须于2015年12月29日前将涉案房屋腾空交付给中铁集团浙江工程公司，酒店招聘的所有员工由朱贵民妥善安置到位，并由其注销望都饭店所有证照等。但中铁集团浙江工程公司从未确认其向朱贵民支付的共计271万元是向朱贵民赔偿（或补偿、支付）装修补偿款、搬迁补助费、腾空奖励费。271万元是中铁集团浙江工程公司与朱贵民双方就实现朱贵民尽快腾空移交房屋所协商一致的交换条件，并不涉及所谓的装修补偿、搬迁补助、腾空奖励等名目，该事实为朱贵民自行臆想，没有事实根据。即使如此，到目前为止朱贵民至少仍未全部履行《会议纪要》约定的义务。至于朱贵民本次诉讼中要求中铁集团浙江工程公司支付的各项费用，因双方无任何约定，事后也未协商一致，中铁集团浙江工程公司无任何约定义务将本应由产权人享受的上述费用转由朱贵民享有。综上，请求二审法院驳回朱贵民的全部上诉请求，维持原判。
二审中，中铁集团浙江工程公司未向本院提交新的证据。朱贵民向本院提交下列证据：1、纳税证明，以证明朱贵民正常经营期间的纳税额，据此可得出停产停业损失，以及2013年朱贵民在案涉房屋征收前的重新装修期间所实际造成停业损失；2、（2014）杭江九民初字第706号民事判决书、（2015）浙杭民终字第2529号民事判决书及人民司法案例各一份，以证明同类案件作出的生效判决认定朱贵民有权获得临时安置、停产停业等损失补偿的事实、法律依据及审判实践。中铁集团浙江工程公司认为，对证据1的真实性无异议，但与本案无关，该证据反而可以证明朱贵民未履行会议纪要约定的义务，至今未进行注销；证据2中的案例均为有关于损失的约定，而本案双方的约定为无需赔偿。本院认为，中铁集团浙江工程公司对朱贵民所提交的证据的异议成立，本院均不予确认。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：朱贵民主张中铁集团浙江工程公司应返还其享有的各项拆迁补偿款，主要依据为双方签订的《租赁合同》、《会议纪要》、《通知》。本院认为，首先，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。故根据该规定，朱贵民作为承租人，除双方对拆迁权益分配协商一致外，不能取得基于所有权人就被拆迁房屋所取得的各项拆迁权益。其次，根据双方签订的《租赁合同》第六条之约定，双方并未约定朱贵民可以就其承租的房屋享有任何拆迁权益。在此约定的基础上，双方通过签订《会议纪要》，约定包括装修补偿款、搬迁费补偿、腾空奖励费共计2712542元由朱贵民享有，系双方协商一致的结果，亦系中铁集团浙江工程公司对其权益的自愿处分行为，并无任何违反公平之处，故朱贵民要求中铁集团浙江工程公司支付前述款项的差额845268元的理由不能成立，原审法院未予支持，并无不当。再次，中铁集团浙江工程公司向朱贵民发出的《通知》称征迁有关补偿事宜按拆迁规定和所签合同条款协商解决，《会议纪要》第四条亦明确约定中铁集团浙江工程公司与朱贵民就前述款项之外的补偿归属问题暂未达成一致意见，双方再另行协商。现双方并未就此达成一致，故朱贵民基于此要求中铁集团浙江工程公司支付拆迁补偿费用的请求不能成立。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费53190元，由朱贵民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一六年十一月二十四日
书 记 员 曹姝隽