江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第02513号
上诉人（原审原告）侯倩。
上诉人（原审被告）昆山国银置业有限公司。
上诉人侯倩与上诉人昆山国银置业有限公司（以下简称国银公司）商品房销售合同纠纷一案，江苏省昆山市人民法院作出（2011）昆千民初字第446号民事判决，双方当事人均不服，向本院提出上诉。本院于2014年7月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年8月14日，侯倩与国银公司签署《昆山市商品房购销合同》1份，约定由侯倩购买国银公司开发的“昆山淀山湖镇万园路西侧富力湾庄园一期香篱区81幢101号房别墅”，住宅建筑面积311.54平方米、储藏室面积170.78平方米，每平方米单价为8666.4450元，合计总价款为4180000元；国银公司应当在2009年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书并符合本合同约定的商品房交付侯倩使用，未按约定期限交付的，逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，国银公司按日向侯倩支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，侯倩有权解除合同，侯倩解除合同的，国银公司应当自侯倩解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，侯倩要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，国银公司按日向侯倩支付已交付房价款万分之五的违约金；经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致下列影响到侯倩所购商品房质量或使用功能的，国银公司应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知侯倩：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向，侯倩有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，侯倩在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更，国银公司未在规定时限内通知侯倩的，侯倩有权退房，侯倩退房的，国银公司须在侯倩提出退房要求之日起30天内将侯倩已付款退还给侯倩，并按银行同期活期存款利率付给利息，侯倩不退房的，应当与国银公司另行签订补充协议；国银公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，侯倩有权要求国银公司按照下述第2种方式处理：即同等材料替代。商品房达到交付使用条件后，国银公司应当书面通知侯倩办理交接手续，双方进行验收交接时，国银公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，国银公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，国银公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，侯倩有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由国银公司承担，由于侯倩原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：按国银公司书面通知发出日期（以投寄邮戳日期为准）起计算第十日作为侯倩的交接日期，办理银行按揭的须在收妥按揭贷款后，方可办理交接手续，本合同附件与本合同具有同等法律效力，本合同自签订之日起生效，合同另就其他事作了约定。该合同附件一为房屋平面图，载明房屋为U型，上面有凉亭、步道的图示，同时注明：户外景观部分会因设计做相应调整。附件四：合同补充协议第九条约定：该物业的花园面积竣工后的实际数据不低于600平方米。绿化和邻里的隔断的配置不以样板区为准，不采取统一的标准，完全由绿化设计决定。合同签定前后侯倩合计支付给国银公司房款4180000元（包括银行贷款2290000元）。
2009年12月国银公司通知侯倩接收房屋。因存在凉亭、步道缺失、花园面积不足及小区配套等问题，侯倩拒绝接收房屋并于2010年1月6日向国银公司发出《昆山富力湾81号整改意见》1份。2011年4月13日下午，国浩律师集团（上海）事务所（即本案侯倩代理人所属律师事务所）邀请上海东方公证处对涉案房屋现状进行了公证。当天侯倩以及委托代理人杨刚、蔡晖还与国银公司委托的上海房屋销售（集团）有限公司销售人员姚英就花园面积、凉亭、步道等沟通，后国银公司销售人员李文廷还通过电子邮件与侯倩代理人就花园面积进行了交涉。之后双方未能就交付达成一致，侯倩诉至原审法院。
原审法院于2011年10月19日组织现场勘察，勘察结果：房屋大门右侧有“中国电信”弱电箱1个、“昆山信息港”弱电箱1个，圆形管道井入口2个，方型管道井入口1个，标记为“给”的圆井1个，垃圾箱1个；房屋大门左侧有弱电箱1个，圆形管道井入口1个。
经国银公司申请，原审法院委托江苏正成测绘技术有限公司对涉案房屋的花园面积进行了测绘，因双方对花园界址点存在争议，无法达成一致，因此该公司分别按双方选择的界址点进行了测绘，结论：按侯倩指界范围进行测绘得出的花园面积为297.40平方米（平面示意图花园1、2、3，与相邻的房屋取河岸缩进部分为界），按国银公司指界范围进行测绘得出的花园面积为550.738平方米（与相邻的房屋取河道中心线为界）。
经国银公司申请，原审法院委托昆山华源土地评估咨询有限公司对涉案房屋的土地价格进行评估，结论为：以2009年8月14日（合同签订日）和2009年12月30日（合同约定交房日）为基准日的土地价格为1222元／平方米，以2011年8月24日（立案日）为基准日的土地价格为1728元／平方米。该鉴定单位鉴定人员出庭接受当事人的质询，其陈述涉案房屋在2009年的建筑成本大约在2000元。
另查明，涉案房屋于2009年12月28日取得昆山市建设局核发的商品房屋交付使用备案证书。其中2008年5月8日国银公司曾向昆山市规划局提出规划调整的申请报告，申请将包括涉案房屋在内的部分房型只保留南面景观亭的一层。2008年5月12日昆山市规划局对此申请予以批准。2010年11月4日国银公司又向昆山市规划局提出《关于富力湾A区规划调整的申请》，申请对包括U型房屋在内的5种房型进行设计变更，取消后亭。昆山市规划局对此申请予以批准。
又查明，国银公司印制的宣传资料中，侯倩所购房屋类型（U型）的图示上面有凉亭、步道。
上述事实有侯倩提供的商品房购销合同1份、房型图7份、发票3份、整改意见及邮寄凭证各1份、电子邮件及花园附图各1份、公证书1份、录音资料（节选及光盘）1份、姚英名片1份、李文廷名片1份；国银公司提供的销售代理合同1份、商品房屋交付使用备案证书1份、申请2份；原审法院委托的鉴定机构出具的测绘成果报告1份、土地估价报告3份、鉴定单位人员的陈述、原审法院勘察笔录1份以及双方当事人陈述等证据予以证实。
原审原告侯倩的诉讼请求为：1、国银公司未能按购房合同建造一楼到地下一层花园的步道之行为构成违约，判令国银公司因此违约向侯倩赔偿50000元；2、国银公司未能按购房合同建造花园中的凉亭之行为构成违约，判令国银公司因此违约向侯倩赔偿100000元；3、国银公司未能提供不低于600平方米的花园之行为构成违约，判令国银公司因此违约行为向侯倩赔偿682220元；4、判令国银公司将侯倩花园中的公共设施（包括路灯灯箱、电信公司设施、自来水公司设施等）移出花园；5、判令国银公司在完成上述工作后尽快将符合合同约定的房屋交付给侯倩，并协助办理产权证；6、判令国银公司按日向侯倩支付已付房款4180000元万分之五的逾期交房违约金，自2010年1月1日起计至国银公司实际交房之日止；7、判令国银公司承担本案的诉讼费。
原审法院认为，侯倩与国银公司之间的商品房购销合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。国银公司在2009年12月28日取得了商品房屋交付使用备案证书，且已通知侯倩交接房屋，虽然房屋存在步道、凉亭缺失、花园面积不足等不符合合同约定的情况，但因合同约定了相应的违约责任，且这些项目客观上（限于规划）也无法通过实际修建及扩大现有花园面积的途径补救，因此侯倩无权据此拒绝接受房屋，国银公司不承担逾期交房违约责任，但应承担其他违约责任。关于凉亭和步道，因无法按合同修建，因此应折价赔偿，侯倩要求凉亭和步道分别按50000元和100000元计算，无相关依据，双方在合同中未对凉亭和步道的具体做法、材质等作出约定，因此也不具备鉴定条件，但如果不予赔偿，对侯倩也不公平，结合本案实际，原审法院采纳国银公司意见，按国银公司自认的50000元作为凉亭和步道折价赔偿金额。
关于侯倩要求将花园中的公共设施（包括路灯灯箱、电信公司设施、自来水公司设施等）移出的诉讼请求，原审法院认为，这些公共设施关系到包括侯倩在内的诸多业主合法权益，本身不可或缺，虽在一定程度上确实有碍观瞻，但本身未对侯倩合理使用房屋、花园造成损害，因此侯倩有义务容忍这些设施的存在，故对侯倩要求国银公司将花园中的公共设施移出的诉讼请求不予支持。
双方争议焦点：一、花园缺少的面积。二、缺少的花园面积的价值。
一、关于花园缺少的面积，侯倩认为应当以其指界的测绘成果为准，即花园面积缺少302.6平方米（600-297.40），国银公司则认为应当以其指界的测绘成果为准，即花园面积缺少49.262平方米（600-550.738），原审法院认为，上述结论的不同，主要是因为不同的界址点造成的，从界址点的选择看，国银公司的界址点选择更符合现场实际，如与相邻的房屋取河道中心线，而侯倩取河岸缩进，侯倩认为国银公司指界范围部分属于公共绿化，但没有提供证据证明，原审法院不予采纳，因此原审法院采纳按国银公司指界范围进行测绘得出的花园面积550.738平方米，故缺少的花园面积为49.262平方米。
二、缺少的花园面积的价值。侯倩认为花园面积的减少导致其房屋价值的贬损，应按照该小区内31-101单元的房屋单价（7251.99元）与其房屋单价（8666.445元）之差乘以其房屋面积482.32平方米。原审法院认为，房产的价值由房屋价值和土地价值两部分构成，一般来说，同建筑面积的房屋占地面积越大，整个房产的价值就越高，根据土地估价报告并结合涉案房屋的销售价格及缺少的面积，原审法院综合考虑因花园面积的减少对整个房产价值的影响，酌情确定由国银公司赔偿侯倩因缺少的花园面积导致的损失172417元（3500元×49.262平方米）。
综上，国银公司应交付的房屋不符合合同约定，应当承担违约责任，同时，侯倩应当及时与国银公司办理房屋交接，国银公司也应当配合侯倩办理房屋产权证。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判决：一、昆山国银置业有限公司于判决生效后十日内赔偿侯倩步道、凉亭损失50000元。二、昆山国银置业有限公司于判决生效后十日内赔偿侯倩花园面积不足的损失172417元。三、驳回侯倩要求昆山国银置业有限公司将花园中的公共设施（包括路灯灯箱、电信公司设施、自来水公司设施等）移出的诉讼请求。四、昆山国银置业有限公司于判决生效后十日内将昆山淀山湖镇万园路西侧富力湾庄园一期香篱区81幢101号别墅交付给侯倩，在交付后协助侯倩办理产权证（按合同约定履行）。五、驳回侯倩要求昆山国银置业有限公司按日支付已付房款4180000元万分之五的逾期交房违约金的诉讼请求。案件受理费24876元，鉴定费42600元，合计67476元，由侯倩负担59336元、昆山国银置业有限公司负担8140元。
上诉人侯倩不服原审判决，向本院提出上诉称：一、关于步道、凉亭的问题。原审法院已认定国银公司未依约建造步道、凉亭构成违约，但对国银公司应当承担的违约责任，原审法院直接采纳国银公司的意见，按国银公司自认的50000元作为赔偿金额，缺乏事实和法律依据，有失公平。国银公司没有对赔偿50000元的合理性进行举证，国银公司与小区其他业主就步道、凉亭问题达成的赔偿方案对侯倩没有约束力，侯倩主张的赔偿金额具有合理性，应予支持。二、关于花园面积缺少的问题。原审法院采信国银公司主张的花园面积计算方法以及其所指的界址点测绘结论，属于认定事实错误。根据国银公司所指的界址点测绘的宗地面积为760.959平方米，这比昆山市城建测绘有限公司测绘的宗地面积746.8平方米，还多出了14.159平方米，其中甚至包括了河道面积，国银公司擅自所指的界址点显然是错误的。根据国银公司主张的以宗地面积减去建筑基地面积之差额中，还包括了涉案房屋南面主入口门厅、北面的室外走廊、东面一处较大面积的实体墙围绕区域（无入口）以及众多公共设施的区域，这些区域根本不具备花园的使用功能，不应列入花园面积。侯倩所指的界址点显然更符合客观实际，应采信根据侯倩所指的界址点测绘的花园面积297.4平方米。三、关于因花园面积缺少导致的损失问题。本案房屋系特定的花园别墅，实行一房一价，花园别墅的花园情况对于确定房屋单价具有决定性作用。因此，上诉人主张以其房屋单价与小区内花园最小的房屋之单价的差额，乘以本案房屋面积之积作为索赔金额，符合客观实际，具有合理性。华源公司的估价报告不符合本案用途，不应适用于本案。四、原审认定侯倩无权拒绝接收房屋，国银公司不承担逾期交房违约责任是错误的。侯倩要求国银公司按约建造步道、凉亭，且补足花园面积后再交房，有合法依据。原审中侯倩曾于2012年5月9日申请原审法院组织双方办理交房手续，但国银公司却以侯倩未付清自2010年1月1日起的物业管理费为由拒绝向侯倩交房，故国银公司至少应承担自2012年5月10日起至实际交房日的逾期交房违约责任。五、原审案件受理费及鉴定费总计67476元，原审法院判决侯倩负担59336元，负担比例约为88%，显失公平。综上，原审判决认定事实错误、适用法律不当，请求二审法院撤销原判，依法改判。
针对侯倩的上诉，国银公司答辩称：一、关于步道、凉亭赔偿问题，原审判决已经明确赔偿金额，请求二审法院予以维持。二、关于花园面积赔偿问题，原审判决赔偿金额过高，请求二审法院予以调整。三、关于逾期交房问题，国银公司并不存在逾期交房，故不应赔偿逾期交房违约金。四、诉讼费用由法院依法判决。
上诉人国银公司亦不服原审判决，向本院提出上诉称，原审判决国银公司按3500元每平方米赔偿缺少的花园面积，既不合理，也缺乏事实和法律依据。本案房屋的花园面积并不作为房屋价款的计算依据，且与土地面积相比，花园面积减少的比例较小，对房屋价格并无影响，即使对房屋价格有影响，也应以鉴定机构出具的土地评估报告作为判决依据。请求二审法院撤销原审判决第二项。
针对国银公司的上诉，侯倩答辩称：一、国银公司答辩认为原审判决第二项赔偿金额过高，并没有认为不应当赔偿，这与国银公司上诉要求撤销原审判决第二项，是相悖的。二、原审判决有关花园面积以及赔偿金额的认定均有误。根据侯倩所指的界址点测绘所得的花园面积297.4平方米是客观正确的。在同一小区与本案房屋房型一致而花园面积小的房屋，同时期的销售单价为7000元每平方米，按照侯倩购买的房屋面积，可计算出本案房屋因花园面积缺少导致的贬损为68万余元。国银公司的上诉请求与事实和法律相悖，不能成立。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
另查明，昆山市城建测绘有限公司制作的宗地图显示，本案所涉房屋的土地使用权登记面积为746.8平方米。江苏正成测绘技术有限公司出具的测绘成果报告显示，本案所涉房屋的建筑基底面积为210.221平方米。
以上事实，有昆山市城建测绘有限公司制作的宗地图、江苏正成测绘技术有限公司出具的测绘成果报告予以证实。
本院认为，2009年8月14日侯倩与国银公司签订的商品房购销合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。
二审争议焦点一是步道、凉亭缺失的赔偿问题。本院认为，合同附件一房屋平面图、规划图纸及广告图均表明步道、凉亭为合同约定的房屋附属设施，国银公司未能建造步道、凉亭构成违约，应承担相应的违约责任。侯倩主张国银公司对缺失的步道、凉亭应分别按50000元和100000元赔偿损失，但对此未能提供合法有效的依据，本院碍难采纳。原审法院按国银公司自认的50000元认定步道、凉亭缺失的损失，亦缺乏充分的依据。结合本案的具体情况，本院酌定国银公司对步道、凉亭缺失的损失根据合同约定的建筑面积按每平方米200元予以赔偿，故国银公司应赔偿侯倩步道、凉亭缺失的损失96464元（200×482.32）。
二审争议焦点二是花园面积减少的赔偿问题。首先，关于花园面积的认定问题。本院认为，原审法院采纳国银公司指界范围进行测绘得出的花园面积550.738平方米，依据并不充分。从公平合理角度考量，本案所涉房屋的花园面积以宗地图记载的土地使用权登记面积扣除房屋建筑基底面积，更符合客观实际。根据昆山市城建测绘有限公司制作的宗地图，本案所涉房屋的土地使用权登记面积为746.8平方米，根据江苏正成测绘技术有限公司出具的测绘成果报告，本案所涉房屋的建筑基地面积为210.221平方米，故本案所涉房屋的实际花园面积应为536.579平方米（746.8-210.221），较双方合同约定的花园面积（不低于600平方米）缺少了63.421平方米（600-536.579）。其次，关于花园面积缺少的损失认定问题。本院认为，原审法院综合本案所涉房屋的销售价格、花园面积减少对整个房产价值的影响以及土地估价报告，酌情认定按每平方米3500元计算花园面积缺少的损失，在合理裁量范围之内，应予采纳。故本案所涉房屋花园面积减少的损失应认定为221973.50元（3500×63.421）。
本案争议焦点三是侯倩主张的逾期交房违约金是否应予支持。本院认为，国银公司于2009年12月28日取得本案所涉房屋的商品房交付使用备案证书，满足了合同约定的交房条件并通知侯倩交接房屋，国银公司已依约履行了合同义务。国银公司交付的房屋虽然存在步道、凉亭缺失以及花园面积减少的问题，但均不属于房屋主体结构质量问题，不影响房屋的正常使用，尚不构成根本违约。侯倩可通过向国银公司主张违约责任的方式救济权利，而无权拒收房屋，故侯倩要求国银公司赔偿逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。
关于本案诉讼费用的负担问题。依据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，诉讼费用由败诉方负担，部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。本案一、二审案件受理费应由双方当事人根据胜、败诉比例予以分担。关于鉴定费用，因本案中花园面积不足系国银公司违约所致，故有关花园面积及土地价格的鉴定费用均应由国银公司负担。
综上，原审判决认定事实清楚，但实体处理和诉讼费用负担有不当之处，应以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江苏省昆山市人民法院（2011）昆千民初字第446号民事判决主文第三、四、五项；
二、撤销江苏省昆山市人民法院（2011）昆千民初字第446号民事判决主文第一、二项；
三、昆山国银置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿侯倩步道、凉亭缺失的损失96464元；
四、昆山国银置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿侯倩花园面积减少的损失221973.50元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费24876元，鉴定费42600元，合计67476元，由侯倩负担18799元、昆山国银置业有限公司负担48677元。二审案件受理费28624元，由侯倩负担22676元、昆山国银置业有限公司负担5948元。一、二审案件受理费及鉴定费由双方当事人在履行本判决时自行结算。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 红
代理审判员 黄学辉
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 王文君