浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2010）温瑞民初字第976号
原告温州市鹿城××物业管理有限公司，住所地：温州
市车站大道××龙大厦××楼。
法定代表人陈某某。
委托代理人（特别授权代理）李某某。
被告庄甲。
委托代理人（特别授权代理）庄乙。
原告温州市鹿城××物业管理有限公司（以下简称物业
××）与被告庄甲物业服务合同纠纷一案，本院于2010年5月2
8日立案受理。依法由代理审判员傅爱芬适用简易程序公开开
庭进行了审理。原告物业××的委托代理人李某某、被告庄甲
的委托代理人庄乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物业××诉称：2003年5月15日，原告与温州市华昌
房地产开发有限公司瑞安分公司签订了前期物业管理委托合同
，约定由原告向其公司开发的瑞安东海商住广场提供物业管理
服务；2005年1月31日，原告进驻瑞安东海商住广场瑞华苑、
安某某、华昌大厦进行物业管理，收费某准按物业管某某小高
层每月每平方米1.1元、公摊电费为每月每平方米0.3元收取。
2007年6月1日，原告与瑞安东海商住广场业主委员会签订物业
管理委托合同，将物业管某某收费某准调整为小高层按建筑面
积每月每平方米0.7元、共用部位摊派电费为每月每平方米0.3元。此后，原告继续向瑞安东海商住广场提供物业管理服务。
2008年5月底，原告撤出瑞安东海商住广场前，与业主委员会
向各住户发出缴费通告，2010年3月份，原告又发律师函给被
告，限其7日内缴纳物业管某某，但被告庄甲仍拖欠2005年11
月至2008年5月的物业管某某3970元。装潢垃圾清运费300元和
水周转金200元可凭发票退还。违章建筑向有关部门反映，但
相关部门没有处理。现原告起诉请求判令被告庄甲立即支付物
业管某某3127元及滞纳金（自2006年1月1日起按日千分之一计
算至付清之日）；本案诉讼费由被告承担。补充陈述，因被告
仅交纳2005年2至7月的物业服务费，虽然被告自2005年2至4月
的物业服务费属多收部分，但原告未请求被告未交纳的2005年
8至10月的物业服务费，故不需对该多收的物业服务费进行退
还。但对空置房的前期物业服务费约定是按70%收取的，原已
收取的公摊费及多收的物业服务费同意予以扣减。
被告庄甲辩称：我是2009年2月份才开始装修房屋的，业
主临时公约约定，如房屋空置，原告应收取物业服务费的70%
，公摊费不应收取，故2007年6月之前的前期物业管某某，仅
只需支付70%，已交纳的2005年2至7月的多余物业服务费和公
摊费应予以扣减。原交给原告的装潢垃圾清运费300元及水周
转金200元均要还给我。原告对违章建筑根本没有向有关部门
反映。批复规定，物业服务费是从业主领取钥匙的次月开始计
收，被告领取钥匙的时间为2005年4月27日，而原告从2005年2
月即收取物业服务费，此部分应属多交纳的物业管某某，应予
以退还。但原告称我未交纳2005年8至10月的物业服务费属实，同意原告所称的以多交的2005年2至4月物业服务费折抵我未
交纳的2005年8至10月的物业服务费。业主临时公约及物业委
托合同均未约定滞纳金，故不应支付。另外，我装修房屋时阳
台上都是垃圾，窗户被打碎两片，系原告管理不善造成的。
原告在本院指定的举证期限内提供了以下证据：1、企业
法人营业执照、资质证书、法定代表人身份证明书各一份，以
证明原告主体资格；2、被告户籍证明一份，以证明被告身份
情况；3、所有权面积测算汇总表复印件一份，以证明涉案面
积为135.5平方米；4、业主临时公约一份，以证明2005年4月2
7日，原告与现由被告、温州市华昌房地产开发有限公司瑞安
分公司签订物业管理合同的事实；5、瑞安市发展计划局瑞计
价（2005）43号批复，以证明物业管某某收费某准为小高层住
宅1.1元／月·平方米，公摊电费按实向业主另行分摊；6、物
业管理委托合同，以证明业主委员会系经业主授权与原告签订
合同，双方存在物业服务合同关系，约定委托管理期限为2007
年6月1日至2008年5月31日，收费某准为物业管理服务费小高
层住宅0.7元／月·平方米、共用部位用电摊派电费0.3元／月
·平方米；7、发票一份，以证明涉案屋主向原告缴纳2005年2
月至7月物业管某某的事实；8、通告、联合通告、重要通告各
一份，以证明原告及业主委员会于2008年5、6月间多次向被告
发出通知，要求其缴纳物业管某某的事实。当庭提供前期物业
管理委托合同一份，以证明原告与温州市华昌房地产开发有限
公司瑞安分公司签订前期物业管理合同的事实。
被告在本院指定的举证期限内提供证据9、证明一份，以证明被告于2009年2月装修房屋，之前房屋处于空置状态的事
实；证据10、发票三份，以证明原告已交纳2005年2-
7月的物业管某某，原告收取了装潢清运费300元及水周转金20
0元的事实；11、瑞安市发展计划局瑞计价（2005）43号批复
，以证明物业服务费是从业主领取钥匙的次月开始计收。
以上证据经庭审出示质证，本院审查认为，对原告提供
的上述证据，被告对证据5，认为系原告单方面持有，自已并
不知情，该批复系瑞安市发展计划局作出的，被告不知情并不
影响批复的效力，故予以采纳；证据6，认为没有看到，该合
同由业主委员会经业主授权与原告签订，并非被告本人参与，
因该合同符合法律规定，予以采纳；对证据8，被告认为没有
看到张贴，因其他多位业主表示有看到，故予以采纳；对其余
证据，被告均无异议，且证据来源合法，内容真实，均予以采
纳。对被告提供的证据，原告对证据10中的装潢清运费300元
及水周转金200元，认为可由被告凭发票向原告要求退还，或
另行起诉，对其他证据无异议，且证据来源合法，内容真实，
均予以采纳。
经审理查明：原告物业××具有核准经营小区物业服务
业务资质，被告庄甲系瑞安东海商住广场小高层楼房业主，其
所有的房屋面积为135.5平方米，被告自2009年2月开始装修房
屋，之前，该房屋一直空置。2003年5月15日，原告与温州市
华昌房地产开发有限公司瑞安分公司签订前期物业管理委托合
同，约定由原告向其公司开发的瑞安东海商住广场提供物业管
理服务，并收取物业管理各项费用；2005年1月31日，原告进驻瑞安东海商住广场瑞华苑、安某某、华昌大厦进行物业管理
，并按瑞安市发展计划局瑞计价（2005）43号收费某准的批复
规定的：物业管理服务费为小高层住宅1.1元／月·平方米，
公共设施运行电费按实向业主另行分摊来收费。2005年4月27
日，原告与被告、温州市华昌房地产开发有限公司瑞安分公司
签订物业管理业主临时公约，约定如房屋空置，按规定交纳70
%的综合服务费。2007年6月1日，瑞安东海商住广场业主委员
会经业主代表大会授权与原告签订了一份物业管理委托合同，
约定委托管理期限为2007年6月1日至2008年5月31日，收费某
准为物业管理服务费小高层住宅0.7元／月·平方米、共用部
位用电摊派电费0.3元／月·平方米。此后，原告继续向瑞安
东海商住广场提供物业管理服务至合同期满。被告至今未支付
2005年11月至2008年5月的物业服务费。
本院认为：温州市华昌房地产开发有限公司瑞安分公司
、被告以及瑞安东海商住广场业主委员会经业主代表大会授权
与原告分别签订的前期物业管理委托合同、业主临时公约、物
业管理委托合同，系双方的真实意思表示，合法有效，对所有
业主均有约束力。原告按约对被告提供物业服务，被告庄甲系
业主，应承担合同约定的支付物业服务费的义务。合同约定原
告负有对屋面违章搭建的构筑物协助被侵权业主争取有关部门
积极处理及防止有人占用小区公用部分的义务，原告提出曾因
违章建筑向相关部门要求处理无果，但未提供证据证明有向有
关部门争取处理，未尽到物业管理委托合同约定的义务，应承
担相应的责任，故对物业服务费予以适当调整，按90%计算。业主临时公约约定空置房屋的综合服务费按70%计收，双方已
予以确认，并一致同意原告多收取的物业服务费在本案中予以
扣减。原告未提供证据证明已产生的公摊电费，对该部分的公
摊电费也应予以扣减，被告提出2007年6月1日前的物业服务费
按70%交纳的辩解，本院予以采信。原告原已收取的2005年2至
7月的物业服务费按135.47平方米收取，故原告实际应收取：1
35.47×6个月×1.1元／月·平方米×70%=626元，被告已交纳
的物业服务费和公摊费共1138元，故应扣减512元。被告所居
住的房屋系小高屋住宅，其应支付的住宅物业服务费为135.5
平方米×（19个月×1.1元／月·平方米×70%＋12个月×0.7
元／月·平方米）×90%-
512元=2297元。被告在原告通知其限期缴交物业服务费后仍不
缴纳，应支付相应的违约金，双方未约定逾期付款违约金，应
当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程
度以及预期利益等因素予以考虑，按中国人民银行同期贷款利
率计算为宜，原告请求以每日千分之一支付滞纳金即违约金，
不予支持。原告请求被告自2006年1月1日开始支付违约金，因
原告提供的物业服务部分发生在该日之后，且原告自认于2010
年3月曾向被告发律师函，要求被告7日内支付物业服务费，即
为同意被告自收到函后7日内支付物业服务费，故违约金应自
此日后开始计算；双方未明确3月的具体日期，可自2010年4月
1日开始计算。被告提出滞纳金不应支付的辩解，本院不予采
信。被告提出装修房屋时阳台上都是垃圾，窗户被打碎两片，
认为系原告管理不善所造成，未提供证据印证，不予采信。被告提出原告代收的装潢垃圾清运费及水周转金应予退还，原告
表示可凭发票向原告要求退还，或由被告另行主张，但不同意
在本案中予以扣减，故可由被告另行主张。据此，依照《中华
人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共
和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第四
百零五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法
〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于
民事诉讼证据的若干规定》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告庄甲于本判决生效后三日内支付原告温州市鹿
城××物业管理有限公司物业服务费2297元及违约金（自2010
年4月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定履
行之日止）。
二、驳回原告温州市鹿城××物业管理有限公司的其他
诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告庄甲负担（定于本判决生效之
日起十日内向本院缴纳；原告应当自本判决生效之日起十五日
内来本院退回预交的受理费）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向
本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温
州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案
件受理费50元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院，浙江省省级财政专
户结算分户，开户：州市农行营业部，账号：319-
299901040006651。逾期按自动撤回上诉处理］。
代理审判员 傅爱芬
二〇一〇年八月三日
书 记 员 张 勉