惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1391民初305号
原告：陈贵良，男，汉族，1965年8月28日出生，住四川省资中县.
委托代理人：刘剑仁，广东君一律师事务所律师。
被告：金志，男，汉族，1971年6月28日出生，住湖南省溆浦县.
被告：张丁香，女，瑶族，1970年1月2日出生，住湖南省溆浦县.
被告：金伟，男，汉族，1973年11月18日出生，住广东省深圳市南山区.
原告陈贵良诉被告金志、张丁香、金伟房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年2月28日立案受理后，依法由审判员薛银标担任审判长，与审判员徐黎、曾日华组成合议庭，于2017年5月8日公开开庭进行了审理，原告陈贵良及其委托代理人刘剑仁、被告金志到庭参加了诉讼，被告张丁香、金伟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。被告金志当庭提出反诉，但未在规定期限内缴纳反诉费，按撤回反诉处理。本案现已审理终结。
原告陈贵良诉称，被告金志与被告金伟系同胞兄弟关系，2016年6月24日原告与被告金志、金伟签订《房屋转让协议》，约定原告购买由被告金伟全额出资但登记在被告金志名下的位于惠州大亚湾澳头石化大道中443号二月天花园2栋二单元16层05号房，建筑面积75.86平方米，转让总价50万元。双方约定，以被告金伟对原告陈贵良的欠款抵扣购房款35万元，原告另付现金5万元给被告金伟，以转账方式支付10万元到被告金志的银行账户。账目结清后，2016年6月25日，被告金志向原告出具了收到50万元房款的收款收据。该《房屋转让协议》约定房产证办出后15天内办理过户手续，否则，卖方须赔偿买方每日千分之一的违约金。之后，房产证办出后，被告金志在开发商处把房产证拿走，拒绝与原告办理过户手续，并且私下又将涉案房产卖给他人，因涉案房产登记在被告金志名下，被告金志与张丁香系夫妻关系、被告金伟系实际所有权人，故三被告应当承担连带责任。为维护原告合法权益，请求法院判令：一、被告金志、金伟继续履行合同，将金志名下的涉案房产交付给原告；二、被告金志配合将涉案房产过户到原告名下；三、被告金志在过户前先将涉案房产交予原告保存；四、被告金志在取得涉案房产的不动产权证后第16日（即2017年1月26日）起以50万元为基数，每日按千分之一向原告承担违约金直至被告金志配合办完过户手续之日止；五、案件受理费、保全费由被告承担。
原告向法庭提交房屋转让协议、收款收据、转账凭证、委托付款证明、抵扣证明、商品房买卖合同、刷卡单据、收款收据、发票，拟证明其诉称事实。
被告金志辩称，一、房屋转让协议实为民间借贷，真实意思是还债而不是买卖。2016年6月，被告金伟经营状况不好，已拖欠原告陈贵良及其他几位员工工资大概30万元，员工多次扬言不给工资就要去劳动局告他，情急之下金伟要我与原告签订一份以房抵债（工资）协议，因此该协议实质上是民间借贷，并不是房屋买卖合同。最高院民间借贷解释第二十四条规定当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还贷，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。“以房抵债”协议是流质条款，该房屋转让协议无效；二、房产虽是金伟出资，但2015年以我的名义为金伟借贷了28万元，他以房产作为担保，所以我有完全处置权，2016年6月，被告金伟经营状况差，已拖欠原告及其他几位员工工资半年以上，金伟怕牵扯进官司不利于生意，急忙找我商量，对我许下诺言，一是给我公司百分之四十五的股份让我与陈贵良一起经营公司，二是对我保证说生意马上就要好起来了，要我与陈贵良签订一个以房抵债协议暂时安抚一下，到时等他生意好了，他还掉陈贵良的钱就行了，原告陈贵良当时也表示只要拿到钱，不会真的为难我们，不会要我们的房子，这是当时双方真实意思表示；三、签订房屋转让协议后，原告还有10万元未支付。当时三方约定用房子抵金伟欠原告的债务30万元，原告再拿出20万元来。协议签订后，原告通过银行转账10万元到我的账户，随后被金伟拿走还掉了他在龙岗借的高利贷，但至今原告还有10万元尚未支付；四、原告起诉致涉案房产被查封，致我不能交易损失3万元，应予以赔偿。2016年10月，因家庭经济状况急剧恶化，金伟要求我等房产证一下来，就卖掉涉案房产，还掉我的贷款和欠原告的钱，但是原告阻止我正常卖房还债，2017年2月15日，我与案外人张兰达成卖房协议，2017年3月10日在我准备与案外人张兰办理过户手续时，得知该房产已被查封从而导致交易中断，致我损失3万元。之后我跟原告多次协商，我答应房子卖了以后给他40万元，并按他的要求把他的账户作为收款方写进四方协议，原告先是答应过来签订四方协议，后来又说要60万元现金才去撤封。
被告金志向法庭提交与金伟微信记录、四方协议书，拟证明其辩称事实。
被告张丁香、金伟未答辩，亦未提交证据。
经审理查明，被告金志与张丁香系夫妻关系，双方于1997年8月8日登记结婚，被告金志与金伟系同胞兄弟关系。2012年11月5日，被告金伟出资以金志的名义购买了位于惠州大亚湾澳头石化大道中443号二月天花园2栋二单元16层05号房，总价249965元，登记在被告金志名下。因金伟欠原告借款，2016年6月24日，在金伟员工叶口树、陈锐鹏、吴斌的见证下,原告与被告金志、金伟签订《房屋转让协议》，内容为：“现有金志（身份证号：）购买的惠州市大亚湾澳头石化大道中443号二月天花园2栋二单元1605房，面积75.86平方米，房产合同编号：大亚湾（2012）05625，现金志愿意以人民币伍拾万元出卖给陈贵良（身份证号：），伍拾万元买方一次付给金志，约定房产证办下来15天内办理房产过户手续，如有违约卖方需赔偿买方每日千分之一违约金。”原告陈贵良、被告金志、金伟在转让协议上签名确认。协议签订当天，原告向金志转账100000元，向金伟支付50000元，被告金志出具已收到50万元购房款的收款收据给原告收执。2016年6月24日2017年2月21日，被告金伟向原告出具《抵扣证明》，内容为“本人金伟（身份证号码：），涉案房产系本人全资付款购买，为使胞兄金志一家迁户口方便，当时以金志名义和身份证签的购房合同和申办房产证。因本人金伟欠陈贵良（多年同事关系）款项未还，经与金志、陈贵良及本人三方协商，同意将涉案房产以50万元卖给陈贵良，以本人对陈贵良的欠款抵扣陈贵良买房款35万元，余款15万元由陈贵良转账10万元至金志账户，5万元现金交付给金伟。因此于2016年6月25日签下《房屋转让协议》，并由金志向陈贵良开出了首款收据，故此，陈贵良50万元房款已经付清，后续事宜按《房屋转让协议》约定办理。”之后，被告金志未配合原告办理过户事宜。
另查明，涉案房产于2017年1月10日办理不动产权登记，权属人为被告金志，房产权证号为：粤（2017）惠州市不动产权第40011**号。
本案在审理过程中，因原告的申请，本院依法作出（2017）粤1391民初305号民事裁定，查封了涉案房产。
以上事实，有原告提交的房屋转让协议、收款收据、转账凭证、委托付款证明、抵扣证明、商品房买卖合同、刷卡单据、收款收据、发票以及当事人庭审陈述等证据经庭审质证，足以认定。
本院认为，根据双方的意见，本案的争议焦点是本案案由、转让协议效力及房款有无付清问题。关于案由问题，因金伟欠付原告款项，三方协议将房屋卖给原告，购房款抵扣欠款外，原告还另行支付售房款给金伟和金志，因此本案案由应为房屋买卖纠纷。关于被告金志辩称《房屋转让协议》实为以房抵债协议，为民间借贷合同担保的问题，虽然原告与被告金伟之间曾存在借贷关系，但是双方在签订《房屋转让协议》已将借款金额在房款中抵扣，原告再行支付剩余房款，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”禁止的情形，故被告的辩解本院不予采信。至于《房屋转让协议》效力问题，该协议是在金伟多名员工在场的情形下，无其他影响金伟和金志正常意愿因素，应是三方的真实意思表示，金伟在签订协议的数月后出具抵扣证明再次证实买卖房屋的事实，因此协议系当事人真实意思表示，合法有效。关于购房款是否支付完毕问题，抵扣金伟借款后，原告向金志支付了100000元，金志予以认可，其余50000元通过现金方式支付给金伟，有金志出具的收款收据和金伟出具的抵扣证明证实，本院认定房款已付清，被告金志辩称，仍有100000元未付，无其他证据否定收款收据和抵扣证明的真实性，不予采信。因此，原告要求继续履行协议，将涉案房屋交付给原告，并协议办理房产过户手续，有事实和法律依据，本院予以支持。至于违约金计付问题，转让协议约定自房产证办下来15天内办理过户，违约赔偿每日千分之一违约金，属约定不明确，被告在否定转让协议效力，不能视为未主张违约金过高，结合案情，本院酌定从2017年1月26日起以转让总价500000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率付至办理完过户手续为止。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：
一、被告金志、金伟自本判决生效后十五日内将惠州大亚湾澳头石化大道中443号二月天花园2栋二单元16层05号房交付给原告陈贵良；
二、金志、金伟自本判决生效后十五日内协助陈贵良办理上述房屋【房地产权证：粤（2017）惠州市不动产权第40011**号】的过户手续；
三、金志、金伟从2017年1月26日起以50万元为基数按中国人民银行同期贷款利率向陈贵良支付违约金至办理完过户手续之日止；
四、驳回原告陈贵良其他的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8800元、保全费3020元，合计11820元，由被告金志、金伟负担，此款已由原告预交不予退还，被告在本判决生效后径付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 薛银标
审 判 员 徐 黎
审 判 员 曾日华
二〇一七年八月二十一日
法官助理 李红兰
书 记 员 陈 露