北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第03609号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京融汇丰达投资管理顾问有限公司，住所地北京市朝阳区吉庆里x号楼。
法定代表人杨乃静，董事长。
委托代理人陈晶晶，北京市德津律师事务所律师。
委托代理人徐亮，北京市德津律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）陈x1，女，1965年5月10日出生。
法定代理人陈x2，女，1958年6月29日出生。
委托代理人姜波，北京贝邦律师事务所律师。
委托代理人张松健，北京贝邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张家平，男，1962年10月28日出生。
原审第三人郭烈霞，女，1975年2月12日出生。
委托代理人王涛（郭烈霞之夫），1975年2月22日出生。
原审第三人高攀龙，男，1982年7月8日出生。
委托代理人纪海玲，北京市德津律师事务所律师。
上诉人北京融汇丰达投资管理顾问有限公司（以下简称融汇丰达公司）因与被上诉人陈x1、张家平及原审第三人郭烈霞、高攀龙房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第00964号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人融汇丰达公司之委托代理人陈晶晶，被上诉人陈x1及其委托代理人张松健，原审第三人郭烈霞之委托代理人王涛，原审第三人高攀龙之委托代理人纪海玲到庭参加诉讼。被上诉人张家平经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
融汇丰达公司在原审法院诉称：我公司与陈x1、张家平夫妇的委托代理人郭烈霞于2011年10月31日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定我公司购买北京市朝阳区广渠路x号xx号楼xxx号房屋（以下简称诉争房屋），房屋总价款460万元。合同签订后，我公司按照合同约定支付了定金90万元、购房款210万元，但陈x1、张家平未按约定将房屋过户至我公司名下。按照合同计算，陈x1、张家平应向我公司支付违约金621万元，扣除我公司应在办理过户时支付的剩余房款160万元，陈x1、张家平尚欠违约金461万元。现我公司起诉，要求陈x1、张家平继续履行合同，为我公司办理诉争房屋的产权过户手续。
陈x1在原审法院答辩并反诉称：2010年2月8日，陈x1向郭烈霞、高攀龙、王涛借款215万元。签订借款合同的同时，陈x1应郭烈霞的要求签订房屋买卖合同，将诉争房屋出售给郭烈霞，同时为郭烈霞办理公证书，如陈x1不能如期还款，郭烈霞可将诉争房屋过户给自己，以房屋偿还借款。截至目前，陈x1总共偿还借款228.8万元，双方债权债务已履行完毕。但郭烈霞却与融汇丰达公司签订房屋买卖合同，将诉争房屋出售给融汇丰达公司。陈x1为限制民事行为能力人，其做出的公证授权无效。因诉争房屋的市值为700余万元，但融汇丰达公司与郭烈霞签署的房屋买卖合同中约定的购房款为460万元，且融汇丰达公司购房前从未看过房，郭烈霞属无权代理，故该交易为虚假交易，应属无效。陈x1与张家平现已离婚。涉案房屋于2010年7月抵押给高攀龙，该房屋不能转让。故陈x1不同意融汇丰达公司的诉讼请求，并提出反诉，要求确认融汇丰达公司与郭烈霞之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
张家平原审未答辩。
融汇丰达公司针对陈x1的反诉在原审法院辩称：我公司与郭烈霞之间不存在恶意串通。陈x1与郭烈霞之间的债权债务关系，与本案无关。
郭烈霞在原审法院述称：陈x1向高攀龙借款，用于购买月坛大厦的房屋，并将诉争房屋出售给融汇丰达公司，所得款用于偿还高攀龙的借款。签约时的房屋价格与现在价格不一致，陈x1对购房款价格表示同意。进行公证时，陈x1是完全民事行为能力人。
高攀龙在原审法院述称：我经郭烈霞介绍，于2008年至2009年期间向陈x1出借300万元。后陈x1没有向我还款。2013年底，我将该债权总计近400万元转给郭烈霞。
原审法院经审理查明：诉争房屋的所有权登记在陈x1名下，房屋建筑面积164.14平方米。陈x1与张家平于2003年1月14日登记结婚，后于2011年9月19日经法院调解离婚。
2010年2月8日，陈x1、张家平至北京市中信公证处签订《委托书》。委托书内容为：“我们夫妻二人是位于北京市朝阳区广渠路x号xx号楼xxx号房产（房屋所有权证号：X京房权证市私字第xx**号）的所有权人。因我们工作繁忙，现委托郭烈霞为我们的代理人，代理我们办理将上述房产的如下手续：一、代为查询该房产的权属状况、抵押状况、查封状态等基本信息；二、办理银行提前还款手续及领取房产证、他项权利证等文件；三、办理解押登记手续；四、签订房屋买卖合同（包括网签合同）；五、办理产权过户登记手续；六、代缴相关税费；七、代收房价款；八、协助买方办理银行贷款；九、办理物业交割手续；十、其他与上述房产出售有关的一切事宜。代理人在其权限范围内及代理期限内签署的一切有关合法文件及行为，我们均予以承认，并由我们承担一切法律责任。受托人有权转委托。委托期限为自本委托书签署之日起至满两年之日止。”
陈x1主张其于2010年2月8日向郭烈霞借款总计232万元，实际到帐金额2157600元，其应郭烈霞要求，为郭烈霞出具上述委托书；后其于2010年3月至2011年4月期间向郭烈霞、高攀龙还款总计228.8万元。
郭烈霞主张其与陈x1、张家平于2010年2月8日签订借款合同，陈x1、张家平向其借款230万元，其通过银行向陈x1转账2157600元，剩余款项通过现金方式给付；陈x1自2010年3月起陆续还款；3、4个月后，高攀龙代陈x1、张家平还款180万、190万元左右，此时该笔借款偿还完毕；2010年4月，陈x1另行向郭烈霞借款50万至70万元左右用于偿还诉争房屋拖欠银行的贷款，该借款亦由高攀龙代为偿还；后陈x1与高攀龙签订借款合同。
2010年2月8日，郭烈霞为陈x1出具说明，内容为：“陈x1和郭烈霞于2010年2月8日所签订的关于北京市朝阳区珠江帝景xx号楼xxx号房产的买卖合同和公证书，本人特此说明：陈x1女士在两个月之内退还所收房款的情况下，我本人保证不卖该房屋。如果卖了的话我本人承担所有责任。”
2010年7月7日，陈x1（甲方）与高攀龙（乙方）签订《房屋抵押贷款合同》。双方约定：甲乙双方向房屋登记机构申请抵押权设立登记或抵押权预告登记，经过友好协商，订立本合同；贷款种类为抵押贷款，贷款用途为购房，贷款币种及金额为人民币300万元，债务履行期限为2010年7月7日至2010年8月6日；抵押房屋为诉争房屋，被担保主债权数额为300万元，担保范围为全部；双方共同确认：本合同仅为办理抵押权设立登记或抵押权预告登记之用的主债权及抵押合同，除双方另有约定外，不作他用。后陈x1为高攀龙办理了诉争房屋抵押权设立登记手续。2013年，陈x1将高攀龙起诉至法院，要求确认上述合同无效。2013年12月20日，法院作出（2013）朝民初字第13909号民事判决书，判决确认陈x1与高攀龙于2010年7月7日签订的《房屋抵押贷款合同》无效。现该判决已发生法律效力。
2011年6月16日，陈x1、张家平至北京市中信公证处做出《声明书》，内容为：声明人于2010年2月8日在北京市中信公证处办理了（2010）京中信内民证字02301号委托书公证，现我们自愿声明如下：我们终止我们所办理的上述委托。审理中，陈x1主张其已将解除委托一事告知郭烈霞。郭烈霞对此不予认可。
2011年10月31日，郭烈霞代陈x1、张家平（出卖人）与融汇丰达公司（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。约定：出卖人出售诉争房屋，房屋建筑面积164.14平方米；该房屋已设定抵押，抵押权人为高攀龙，出卖人应于2011年11月15日前办理抵押注销手续；房屋成交价格为460万元；签订合同5日内，买受人向出卖人支付定金90万元；合同签订5日内，买受人应将房屋首付款210万元直接支付给出卖人指定帐户；过户当日，买受人应将房屋尾款160万元直接支付给出卖人指定的帐户；出卖人应当在30日内将房屋交付给买受人；本合同签订之日起20日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。审理中，融汇丰达公司主张公司老板与郭烈霞通过他人介绍相识，购房前公司未看房；郭烈霞主张其与融汇丰达公司于2007年相识。陈x1主张其对出售房屋一事不知情；郭烈霞主张其已将售房一事告知陈x1，并与陈x1协商交易价款。
2011年11月4日，郭烈霞在内容为“今收到北京融汇丰达投资管理顾问有限公司付来购买陈x1位于北京市朝阳区广渠路x号珠江帝景小区xx号楼xxx号房屋的购买定金90万元，首付款210万元，共计300万元，大写叁佰万元整”的收条内签字。审理中，融汇丰达公司主张其经郭烈霞指定，将100万元通过银行汇款至王涛的银行账户内；另200万元通过现金方式支付。郭烈霞主张其未将该款项交陈x1、张家平，其欲将该款项给付高攀龙，但因办理房屋买卖合同网签时，得知张家平对诉争房屋申请了异议登记，无法办理网签，也无法撤销抵押权登记，故其未将售房款给付高攀龙。
另查，2012年7月30日，中国法医学会司法鉴定中心做出中法医司法鉴定中心（2012）精鉴字第155号司法鉴定意见书，鉴定意见为：陈x1患有精神病性症状的抑郁症，2006年至今具有限制民事行为能力。2012年9月7日，法院作出（2012）朝民特字第09601号民事判决，宣告陈x1为限制民事行为能力人。
审理中，经融汇丰达公司申请，法院作出（2014）朝民初字第00964号民事判决书，裁定查封诉争房屋。
以上事实，有相关书证、双方当事人陈述等在案佐证。
原审法院认为：本案中，陈x1、张家平虽向郭烈霞出具委托书，委托郭烈霞代为签订房屋买卖合同并办理与出售房屋有关的一切事宜，但在郭烈霞代为签订房屋买卖合同前，郭烈霞无证据证实其已向陈x1、张家平征询出售价格并告知陈x1、张家平代为售房一事，且郭烈霞未将售房所得交陈x1、张家平，郭烈霞的行为违反了受托人依委托人的指示处理委托事务的基本义务；而融汇丰达公司作为购房人，在购房前未进入诉争房屋看房并以现金方式支付大额购房款，均不符合通常交易习惯，再结合融汇丰达公司的购房价格偏低、融汇丰达公司与郭烈霞早已相识之情节，法院认为融汇丰达公司与郭烈霞存在恶意串通情形，损害了陈x1、张家平的利益，故郭烈霞代陈x1、张家平与融汇丰达公司签订的房屋买卖合同无效。对融汇丰达公司的诉讼请求，法院不予支持。张家平经法院传唤，无正当理由拒不到庭，法院依法缺席判决。
据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2014年10月判决：一、确认郭烈霞代理陈x1、张家平与北京融汇丰达投资管理顾问有限公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。二、驳回北京融汇丰达投资管理顾问有限公司的诉讼请求。
判决后，融汇丰达公司不服，上诉至本院，请求撤销原审判决，改判支持其原审全部诉讼请求，其主要上诉理由为：1.融汇丰达公司与郭烈霞不存在恶意串通情形；2.郭烈霞代理陈x1、张家平与融汇丰达公司所签订之《北京市存量房屋买卖合同》属于表见代理，应为有效合同。陈x1同意原审判决。张家平未提出上诉，经本院依法传唤未到庭参加诉讼。郭烈霞、高攀龙均不同意原审判决，但未提出上诉。
本院经审理查明事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同应属无效。根据审理查明事实，2011年6月16日，陈x1、张家平至北京市中信公证处作出《声明书》，解除了对郭烈霞的授权委托，故郭烈霞于10月31日以代理之名与融汇丰达公司签订《北京市存量房屋买卖合同》时已丧失委托代理权。现郭烈霞不能举证证明其在签订合同时曾征询房屋权利人关于售房的真实意思表示，如交易价格、交易对象、履行方式、履行时间等有关交易的核心事项，售房价格明显低于市场价格，亦未将售房款项交付于陈x1、张家平，不能合理解释购房款的具体往来走向。且即使郭烈霞对陈x1、张家平撤销授权委托之事不知情，综观其在售房过程中的行为方式，亦可认定郭烈霞未尽到代理人的职责，如依委托人指示行事、及时报告、交付财产等诸多义务，非为委托人利益而谨慎处理受托事项，其行为已构成恶意。融汇丰达公司虽主张其为购房人，但其未履行应有的善良注意义务，并无证据表明其曾对诉争房屋实际情况进行实地查验，且没有对诉争房屋使用现状给予基本的关注，不符合购房人的通常行为方式；双方之间的交易价格较低，偏离房屋的正常市场价值，且融汇丰达公司作为有限责任公司，系市场交易中的商事主体，其购房行为及具体款项支付情况等均与通常的商事主体交易规则相悖，不符常理。综合前述诸种情形，郭烈霞与融汇丰达公司在交易协商、款项支付、标的物查验等重要交易环节均背离了房产交易的惯例，兼之郭烈霞与融汇丰达公司的相识情节，融汇丰达公司的购房行为与通常善意购房人之行为方式明显有悖，显非善意。故郭烈霞与融汇丰达公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》构成恶意串通，侵害了陈x1、张家平的合法权益，应属无效。
综上，融汇丰达公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。张家平经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
保全费5000元，由北京融汇丰达投资管理顾问有限公司负担（已交纳）。
公告费1020元，由张家平负担（北京融汇丰达投资管理顾问有限公司已交纳，张家平于本判决生效后七日内给付北京融汇丰达投资管理顾问有限公司）。
一审本诉案件受理费70元，由北京融汇丰达投资管理顾问有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费35元，由北京融汇丰达投资管理顾问有限公司负担（陈x1已交纳，北京融汇丰达投资管理顾问有限公司于本判决生效后七日内给付陈x1）。
二审案件受理费70元，由北京融汇丰达投资管理顾问有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 何灵灵
代理审判员 束建华
代理审判员 胡 泊
二〇一五年七月九日
书 记 员 郑 芳