陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终7802号
上诉人（原审被告）：三人食品（西安）工业有限公司，住所地：周至县富仁镇永留村。
法定代表人：孙爱萍，该公司经理。
委托诉讼代理人：李勇峰，陕西合恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周至县富仁镇人民政府，住所地：周至县富仁镇永留村。
法定代表人：刘晓东，该镇镇长。
委托诉讼代理人：刘鹏高，男，汉族，1982年6月5日出生，住西安市周至县，该镇副镇长。
上诉人三人食品（西安）工业有限公司(以下简称三人公司)因与被上诉人周至县富仁镇人民政府（以下简称富仁镇政府）租赁合同纠纷一案，不服西安市周至县人民法院(2013)周民初字00142号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人三人公司的委托诉讼代理人李勇峰、被上诉人富仁镇政府的委托诉讼代理人刘鹏高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
三人公司上诉请求：1、依法撤销原判，驳回富仁镇政府的诉讼请求；2、本案诉讼费用由富仁镇政府承担。事实和理由：三人公司与富仁镇政府2001年8月18日签订租赁合同，期限为30年，2009年3月富仁镇政府将该场地及我们的建设车间擅自租赁给周至富海肉业公司，2012年12月10日富仁镇政府起诉要求与三人公司解除双方之间的租赁合同，且在2017年1月6日三人公司也收到一审判决，判决解除了双方之间的租赁合同，并给付富仁镇政府租金及违约金等，以上事实说明本案存在违约与侵权的竞合，且已在（2012）周民重字第3号民事判决里已认定，故本案的受理是错误的。2、一审查明的事实不清，判决结果没有明确合同终止的时间，富仁镇政府收取富海肉业从2009年3月以后的租金无法律依据，该部分收益应归三人公司所有。3、承租人是“准物权人”，三人公司的承租权利应当优先保护。因富仁镇政府不给三人公司建设办理产权手续，围堵日本客商，干扰正常生产等等行为违反合同义务，所以三人公司自2003年8月以后没有交纳租金，三人公司行使的是抗辩权，且三人公司投资建设的车间价值300多万元，也完全够付租金。4、一审程序错误，原审法院未对返还三人公司财产履行法定告知义务，致使三人公司财产权益受损。承租期间三人公司的建设车间价值300多万元，并经过陕西省（涉外）项目审批办公室的验收备案，即使涉案租赁合同解除，也应当返还各自的财产，不能返还的应折价补偿。综上，请求二审支持其上诉请求。
富仁镇政府辩称，三人公司的上诉理由不能成立，请求二审维持原判。
富仁镇政府向一审法院起诉请求：1、解除与三人公司之间的租赁合同；2、三人公司支付5年6个月的租赁费132000元，违约金3000元。
一审法院认定事实：，2001年8月18日富仁镇政府与西安市金都食品有限公司法定代表人薛玉峰解除了富仁乡罐头厂租赁合同后，与三人公司签订了一份租赁合同。合同约定：一、富仁镇政府将其所有的富仁乡罐头厂10000平方米的集体土地和2600平方米的建筑物租赁给三人公司作为加工农林特产和食品加工出口基地建设用地；二、租赁形�及期限，自主经营，自负盈亏，租赁期限为30年，从2001年8月18日起至2031年8月18日止；三、租赁费用及交款方式，第一年从2001年8月18日至2002年8月18目止租赁费为6000元，第二年从2002年8月18日至2003年8月18日租赁费为12000元。第三年从2003年8月18日至2004年8月18日止租赁费为24000元。从2003年8月18日以后每年租赁费为24000元，直至2031年8月18日止，每年交款一次，不能按期交款，按违约对待；四、甲乙双方的权利义务，甲方(富仁镇政府)有权查看原财产房屋的使用维修情况并对企业的厂房及主要设备造册登记移交清册，甲方有义务办理土地使用证，不得将租赁给乙方的厂房、场地使用权，场地上原有建筑物及附设物再行转给第三方，如违约按合同法规定处罚并赔偿一切经济损失；乙方(三人食品公司)投资兴建和改建的，其产权归乙方；五、违约责任，乙方不能按时交付租金逾期6个月，甲方有权收回该厂使用权，并处违约金3000元。合同签订后，三人公司从2001年8月18日到2003年8月18日前向富仁镇政府交付租赁费18000元，2003年8月18日以后的租金三人公司未交。富仁镇政府向三人公司交付了租赁标的物原富仁乡罐头厂。三人公司承租后，从2001年11月起陆续投入了人力、物力和资金对厂区房屋进行了改造，并在改造后生产经营；同时留场地厂房一块让薛玉峰经营原罐头产业。厂房改建后，三人公司方未向富仁镇政府提交改建厂房和主要设备造册登记移交清册；改建的厂房资产也未进行产权登记，土地使用权亦未申请土地行政部门审批，改建厂房的产权不清。2003年年底，三人公司停止生产业务。2004年春节前后，三人公司因与当地村民、电管所发生矛盾，富仁镇政府前去调解后，三人公司管理人员和法人代表离厂，离厂时未留人员看护资产。同年5月起富仁镇政府多次催要租赁费，2006年10月31日，富仁镇政府向在云南又开办了三人公司的三人公司送达了催缴租赁费和协商解除租赁合同的通知。通知内容为：三人公司自2003年以来既不进行生产经营又不交租金，违反合同规定，致双方均受到严重经济损失，同时三人公司欠当地村民材料款和部分民工工资，债权人多次来厂催要并上访，镇上工作十分被动，要求三人公司务必于2006年11月6日之前来厂和富仁镇政府协商财产事宜，否则富仁镇政府有权单方终止合同。11月3日三人公司以传真字迹难辩为由要求富仁镇政府复函，以尽快处理。11月5日富仁镇政府按三人公司提供的地址以挂号信重新送达通知一份，三人公司未回复，也未交纳拖欠的2003年8月18日以后租赁费。2009年年初，富仁镇政府为解决三人公司长期不交租金致损失扩大问题，令薛玉峰离开。同年2月28日薛玉峰以三人公司代理人的名义与徐军海签订了三人公司租赁场地财产处理协议。协议内容约定：一、三人公司代理人薛玉峰自愿放弃和原罐头厂(富仁镇政府所有)的所有财产。二、原三人公司所有债务由三人公司承担，与富仁镇政府无关，代理人薛玉峰个人债务个人承担，与镇政府无关。三、三人公司和代理人薛玉峰以前所有债务与现承包人徐军海无任何关系。四、三人公司代理人薛玉峰就资产问题做以下处理，所有车间的一切设备由代理人薛玉峰自行处理。五、一切设备必须在2009年3月15日以前处理结束。六、三人公司和薛玉峰发生任何财产经济纠纷与富仁镇政府和现承包人徐军海无任何关系。七、一切后果由代理人薛玉峰和薛玉峰女婿沈勃承担。八、如因经济纠纷和财产纠纷给现承包人徐军海带来的一切损失由薛玉峰及代理人沈勃、薛云党承担。九、协议签订之日生效�协议达成后，薛玉峰处理了三人公司的财产。3月富仁镇政府将该租赁场地收回，租赁给徐军海开办军海屠宰厂，企业名称现更名为富海肉业有限公司。11月7日三人公司以财产权属纠纷为由状诉富仁镇政府、富海肉业有限公司于周至法院，案号(2010)周民初字第60号。周至法院在审理三人公司与富仁镇人民政府、富海肉业有限公司财产权属纠纷一案时，三人公司否认委托薛玉峰看厂。审理中，富仁镇政府以解除租赁合同为由状诉三人公司于周至法院，案号(2010)周民初字第203号，2010年1月13日富仁镇政府申请撤诉，周至法院裁定予以准许。同年7月8日，周至法院对(2010)周民初字第60号三人公司与富仁镇人民政府、富海肉业有限公司财财产属纠纷一案做出判决，驳回了三人公司的诉讼请求。三人公司不服，上诉于西安市中级人民法院。上诉期间，即同年9月27日富仁镇政府又以确认解除合同有效为由状诉三人公司于周至法院，案号为(2010)周民初字第1312号。同年11月25日，西安市中级人民法院对周至法院(2010)周民初字第60号作出裁定，以事实不清为由发回周至法院重审，重审案号为(2010)周民重字第3号。重审周至法院(2010)周民重字第3号案件期间，因周至法院(2010)周民初字第1312号富仁镇政府与三人公司确认解除合同效力案件的审理而中止了对周至法院(2010)周民重字第3号案件的审理。2010年12月9日，周至法院对双方争诉的确认解除合同效力一案做出了(2010)周民初字第1312号民事判决。判令双方2001年8月18日签订的租赁合同已于2006年11月6日解除。判决后，三人公司不服，上诉于西安市中级人民法院，西安市中级人民法院于2011年5月7日做出了(2011)西民一终字第397号民事判决书，撤销陕西省周至县人民法院(2010)周民初字第1312号民事判决，驳回了富仁镇政府请求确认解除合同效力的诉讼请求。富仁镇政府与三人公司确认解除合同效力案件终审结束，周至法院恢复了(2010)周民重字第3号三人公司与富仁镇政府、富海肉业有限公司财产权属纠纷一案的审理。恢复(2010)周民重字第3号三人公司与富仁镇人民政府财产权属纠纷一案审理期间，2012年1月9日，三人公司申请对离厂后丢失的生产设备和库存物资的价值、改建的3200平方米车间和锅炉房的价值评估，双方选定陕西通海资产评估有限公司为评估单位，因三人公司未预交评估费，同年6月26日西安市中院退回三人公司的评估申请。审理中，富仁镇政府提出反诉，请求依法判令三人公司支付拖欠租金和违约金，并解除租赁合同。同年12月6日经周至法院审判委员会研究，周至法院(2010)周民重字第3号三人公司与富仁镇政府、富海肉业有限公司财产权属纠纷一案，富仁镇政府反诉支付租金并解除租赁合同，存在侵权与合同违约责任竞合，富仁镇政府反诉支付租金并解除租赁合同一案应另案起诉，先审理租赁合同一案。经给富仁镇政府释明，富仁镇政府撤回了反诉。2012年12月11日，富仁镇政府状诉三人公司，请求解除租赁合同并支付拖欠租金及违约金，案号为(2013)周民初字第00142号。同年12月13日周至法院中止了(2010)周民重字第3号案件的审理。在审理周至法院(2013)周民初字第00142号富仁镇政府与三人公司租赁合同一案时，三人公司的原诉讼代理人孙涛陈述其法定代表人孙爱萍长期定居日本，联系不上，其向周至法院提供的诉讼代理人无法定代表人的亲笔签名，代理资格一直无法审查，2013年8月13日，周至法院中止了(2013)周民初字第00142号富仁镇政府与三人公司租赁合同一案的审理。2016年6月，三人公司委托陕西和恒律师事务所律师李勇峰为其诉讼代理人，手续完备。中止的情形消除后，周至法院（2013）周民初字第00142号富仁镇政府与三人公司租赁合同一案恢复审理。恢复审理中，三人公司陈述三人公司停产是富仁镇政府及群众围攻厂子，致企业无法生产，未提供证据佐证；同时举证厂房和企业主要设备登记清册，富仁镇政府以该证据没有经其签字确认为由予以否认。庭审中富仁镇政府不同意调解，该案审理终结。一审法院认为，本案的焦点是租赁合同的效力与解除。关于租赁合同的效力，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。富仁镇政府、三人公司签订的租赁合同，合同意思表示真实，合同有效。但是双方约定的租赁期限超过了法律规定的二十年，超过部分无效，未超过部分有效。关于富仁镇政府请求解除租赁合同之主张，《中华人�共和国合同法》第九十四条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行合同，另一方可请求解除合同；第二百二十七条之规定，承租人无正当理由未支付或者迟廷支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。三人公司承租后，违反合同约定义务，怠于履行交纳租金，构成违约责任，富仁镇政府请求解除租赁合同，于法有据，应予支持。关于富仁镇政府请求支付租金及违约金之主张，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应该按照约定的期限支付租金；租赁合同第四条违约责任约定，乙方即三人公司不能按时交付租金逾期6个月，甲方即富仁镇政府有权收回该厂使用权，并处违约金3000元。三人公司拖欠承租期间2009年2月28日以前5年6个月的租金未交，富仁镇政府请求支付并处罚违约金，依法有据，应予支持。关于三人公司抗辩富仁镇政府返还不当收益之主张，根据民事诉讼权利义务对等原则，当事人只有履行了合同约定的义务，才有权主张合同约定的权利。三人公司承租后，2003年8月18之后，长达五年6个月不交租金，年底又因外贸销售、税务、土地使用证未办等问题而停止生产业务，2009年2月28日以前富仁镇政府并未将出租给三人公司的原富仁镇所属罐头厂出租给他人，三人公司请求返还不当收益之主张，于法无据，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第二百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，本案经周至法院审判委员会研究决定，判决：一、原、被告签订的租赁合同超过二十年的部分无效，未超过部分有效，予以解除。二、被告三人食品(西安)工业有限公司于判决生效后15日内给付原告周至县人民政府5年6个月租金132000元。三、被告三人食品(西安)工业有限公司于判决生效后15日内给付原告周至县××镇人民政府违约金3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4837元(原告巳预交)，由被告负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。”本案中，富仁镇政府与三人公司于2001年8月18日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，除租赁期限超过20年部分无效外，其余部分应属有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，……”。本案中，双方合同签订后，在履行过程中，三人公司违反合同约定，长期怠于履行交纳租金义务，并于2003年停止生产，撤离现场，其行为已构成违约，富仁镇政府主张解除双方合同，于法有据，该请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，……，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，由于三人公�长期拖欠租金，富仁镇政府于2009年3月将租赁场地收回，现富仁镇政府要求三人公司支付收回场地前拖欠的5年6个月租赁费132000元及约定的违约金3000元，于法有据，该请求予以支持。关于三人公司认为该案存在违约与侵权的竞合，不应受理，因富仁镇政府作为原告，在起诉时有权选择合同之诉，该案以租赁合同纠纷受理，符合法律规定，三人公司所述理由不能成立。关于三人公司提出的有关不当得利及对相关财产予以返还或折价赔偿的问题，属于涉案合同在履行过程中，富仁镇政府是否应承担相关责任的问题，因三人公司在本案中未提起反诉，故本案不予涉及。
综上所述，三人公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4837元，由三人食品（西安）工业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈平
审判员 李刚
审判员 李涛
二〇一七年十一月一日
书记员 张媛