河南省开封市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第955号
原告景瑞哲，女，汉族，37岁。
委托代理人李万方，开封市顺河区“148”法律服务所法律工作者。代理权限系特别授权。
被告江苏江南面粉集团有限公司（以下简称江苏江南面粉公司）。
法定代表人：付济山。
被告开封市江南房地产开发有限公司（以下简称开封江南房地产公司）。
法定代表人：陈国平，公司董事长。
委托代理人朱超科，公司行政部经理。代理权限系特别授权。
被告开封市江南帝州商业管理有限公司（以下简称开封江南帝州公司）。
法定代表人：张青浩。
委托代理人朱超科，系开封江南房地产公司行政部经理。代理权限系特别授权。
原告景瑞哲诉被告江苏江南面粉集团、开封江南房地产公司、开封江南帝州公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，发现被告江苏江南面粉集团主体不适格，依法追加江苏江南面粉公司为被告，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告景瑞哲及其委托代理人李万方、被告开封江南房地产公司、开封江南帝州公司的委托代理人朱超科到庭参加诉讼，被告江苏江南面粉公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告景瑞哲诉称，2011年9月30日，原、被告双方签订商品房买卖合同，原告购买被告位于卧龙街158号江南帝州国际广场一层225号面积为29.95平方米的房产，每平方米以21770.68元计算。原告将购房款一次性支付给被告，合计6520032元。而后原告依据合同约定，与被告开封江南帝州公司签订一份委托经营管理合同，合同约定被告开封江南帝州公司包租10年，承诺期满3年按130%的价款回购。该合同于2014年9月30日三年期满，原告多次找被告履行合同，被告一推再推，不予给原告办理相关回购手续，给原告造成极大损失。原告无奈诉至法院，请求法院判令：1、被告支付原告回购房款人民币847642元、违约金按合同第15条约定以0.5%计算；房租及利息自2015年4月1日起应按委托管理合同约定，以4-6年计算租金至交房之日，利息按同期银行利率的4倍计算。2、诉讼费用由被告承担。
被告江苏江南面粉公司未出庭，提交书面答辩意见辩称，1、本案涉嫌非法集资，作为起诉依据的合同无效，应移交公安机关处理。首先本案涉嫌非法集资，按照相关法律规定，人民法院在审理民事案件过程中，发现非法集资犯罪的，应当裁定驳回起诉或中止执行，将有关材料移送公安机关或检察机关；其次本案名义上是商品房买卖、商铺委托经营，实为吸收资金和借贷，是以合法形式掩盖非法目的，合同应属无效。2、江苏江南面粉公司不是本案适格的被告。首先不论是当事人起诉、申请追加，还是法院依职权追加，均不符合民事诉讼法的规定；其次该行为突破了“合同相对性”原则；最后合同一方当事人江苏江南面粉集团和答辩人二者不能混为一谈。2011年签订《商铺委托经营及管理协议书》时，答辩人还未设立，直到2014年7月17日才在江苏丹阳市工商局注册。让当时尚未存在的主体参与到之前其他民事主体的民事纠纷中去，逻辑法理不通。法院应把本案移交公安机关或依法驳回对答辩人的起诉或诉讼请求。
被告开封江南房地产公司、开封江南帝州公司辩称，依据合同相对性原则，法院依职权追加江苏江南面粉公司为被告无事实依据及法律依据。原告要求的违约金标准过高，请求法院依据原告的实际损失作出公平裁判。
经审理查明，2011年9月30日，原告景瑞哲与被告开封江南房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，编号为GF-2000-0171-075579，约定购买开封江南房地产公司开发的位于开封市路与交叉口（大润发商场）一层225号房产，建筑面积29.95平方米，每平方米21770.68元，共计652032元。2011年5月、6月，原告景瑞哲分四次将购房款共计652032元支付给被告开封江南房地产公司。同日，原告景瑞哲（甲方）与江苏江南面粉集团、开封江南帝州公司（乙方）签订《商铺委托经营及管理协议书》一份，约定甲方将上述商铺租赁给乙方经营及管理，经营及管理期限共计十年，即自2011年10月1日至2021年9月30日。租赁期限第1年至第3年内，年租金按商铺总金额的8%计算，其年租金为52163元（每半年租金为26082元）；第4年至第6年内，年租金按商铺总金额的9%计算，其年租金为58683元（每半年租金为29342元）；第7年至第10年内，年租金按商铺总金额的10%计算，其年租金为65203元（每半年租金为32602元）。租金由乙方每半年向甲方支付一次，具体支付时间为2011年9月30日前支付第一个半年的租金，为26082元；2012年3月31日前支付第二个半年的租金，以此类推。协议书第十四条乙方的违约责任约定，1、乙方逾期向甲方交付租金的，应按当期应交租金额的日万分之三承担违约金，逾期达六十日的，甲方可提出解除本协议书。第十五条特别约定，在委托经营管理期限届满三年之时，甲方有权将该商铺出售给乙方，乙方应按照约定收购该商铺，价格为甲方购买该商铺时总价款的130%，即847642元。江苏江南面粉集团、开封江南帝州公司在协议书乙方处加盖公章，景瑞哲在协议书甲方处签字。协议书签订后，商铺由被告经营管理，至2015年3月31日前的租金已付清，2015年4月之后的房租被告未支付。原告以被告不按约回购并拖欠租金等为由诉至本院。
另查明，原告原起诉的江苏江南面粉集团系于2009年1月7日成立的企业法人联合体，不具有企业法人资格，陈国平也系该集团理事会理事长，及该集团的法定代表人。江苏江南面粉集团公司章程第一条规定，江苏江南面粉集团是以江苏江南面粉有限公司为母公司、以资本为主要联结纽带的母子公司为主体、以集团章程为共同规范的企业法人联合体。第三条，集团母公司名称、法定地址、注册资本，名称：丹阳市江南面粉有限公司（以下简称丹阳江南公司）。第七条规定，母公司是财产和投资中心，在集团中居于主导和核心地位，对外代表集团。江苏江南面粉有限公司于2014年7月17日由丹阳江南公司独立出资成立。丹阳江南公司将其公司自有房产即坐落于丹阳市珥陵镇工业园区（丹产权证珥陵字第3001536号土地）中一楼120平方米无偿提供给被告江苏江南面粉公司使用。2014年8月26日，江苏江南面粉有限公司变更名称为江苏江南面粉集团有限公司，即企业名称上增加了“集团”二字，股东也发生了变动，除了丹阳江南公司外，又增加股东江苏海晟隆源投资有限公司（以下简称海晟公司）为股东。投资比例分别为丹阳江南公司占10%，海晟公司占90%。2015年2月25日，丹阳江南公司将其所占10%注册资本转让给了丹阳市百汇金属材料有限公司。江南面粉集团的重组早在2014年即已开始，重组协议显示，由江苏省丹阳市人民政府作为鉴证方，海晟公司作为甲方，陈国平（）作为乙方。内容显示甲方对乙方实际控制江苏江南面粉集团所属全部企业实施重组，约定将其所属全部企业统称为“目标公司”，乙方自己持有和委托他人持有的目标公司全部股权统称为“目标股权”。在协议签订之日起10日内，乙方将目标股权全部无偿转让给甲方等。上列江苏江南面粉集团的下属公司中包括丹阳江南公司、被告开封江南房地产公司和被告开封江南帝州公司。
上述事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《商铺委托经营及管理协议书》、收款收据、江苏江南面粉集团重组协议、工商登记材料等为据。
本院认为，本案中原、被告签订的商品房买卖合同、商铺委托经营及管理协议书，均是双方真实意思表示，合法有效，合同当事人应按约定履行义务。原告景瑞哲交付全部购房款并将所购商铺委托被告经营管理，已履行了合同义务。合同相对方开封江南房地产公司、江苏江南面粉集团、开封江南帝州公司也应按合同履行义务。原告要求被告支付回购房款847642元、支付自2015年4月1日起租金（租金按委托管理合同约定以4-6年的标准计算，即以年租金58683元计算）的诉讼请求，有合同和事实依据，本院予以支持。关于原告诉请要求支付回购款违约金的请求，因合同未约定，故本院不予支持。关于原告要求按同期银行利率的4倍支付租金利息的诉请，本院认为双方合同约定逾期支付租金的，应按应交租金额的日万分之三承担违约金，故应按此标准支持逾期租金利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、本判决生效之日起10日内，被告江苏江南面粉集团有限公司、开封市江南帝州商业管理有限公司、开封市江南房地产开发有限公司支付原告景瑞哲房屋回购款人民币847642元。
二、本判决生效之日起10日内，被告江苏江南面粉集团有限公司、开封市江南帝州商业管理有限公司、开封市江南房地产开发有限公司支付原告景瑞哲自2015年4月1日起至本判决生效之日止的租金（按年租金58683元计算），并按实际欠租金额的日万分之三向原告支付利息。
三、驳回原告景瑞哲其他诉讼请求。
案件受理费12270元，由被告江苏江南面粉集团有限公司、开封市江南帝州商业管理有限公司、开封市江南房地产开发有限公司负担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。
审 判 长 刘亚萍
人民陪审员 邵 军
人民陪审员 龚新娅
二〇一六年八月十九日
书 记 员 胡 畔