安徽省庐江县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0124民初844号原告：代成亮，男，1980年10月29日出生，汉族，居民，住安徽省庐江县。原告：丁超，女，1978年12月1日出生，汉族，居民，住安徽省庐江县。以上两原告共同委托诉讼代理人：王宏，庐江县庐城镇法律服务所法律工作者。被告：宋茂法，男，1972年10月1日出生，汉族，居民，住安徽省庐江县。被告：张启静，女，1975年7月17日出生，汉族，居民，住安徽省庐江县。以上两被告共同委托诉讼代理人：王本仓，安徽剑戈律师事务所律师。原告代成亮、丁超与被告宋茂法、张启静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案受理，依法适用简易程序于2018年4月19日公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，原告于2018年2月5日向本院申请要求对涉案房屋增值部分的损失数额及房屋装潢损失进行评估鉴定，同年4月8日，安徽百友司法鉴定中心根据本院的委托作出了皖百友（2018）资鉴字第54号司法鉴定意见书。同年4月18日原告向本院申请变更诉讼请求致使诉讼争议加大，本院于2018年5月20�裁定将本案转为普通程序进行审理，于同年6月7日公开开庭进行了审理。原告代成亮、丁超及其委托诉讼代理人王宏、被告宋茂法及其委托诉讼代理人王本仓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。代成亮、丁超向本院提出诉讼请求：1、要求两被告双倍返还购房定金60000元；2、要求两被告支付案涉房屋升值部分损失50000元（具体数额待鉴定后确定）；3、要求两被告赔偿房屋装潢部分损失20000元（具体数额待鉴定后确定）；4、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年4月5日签订《房地产买卖契约》一份，明确约定两被告自愿将坐落在鲍井花园2幢3层303室房屋出售给原告。成交价格为580000元，原告在交30000元定金后，被告将一把钥匙给原告装修，同时被告主动办理自己名下的房产证和土地证，以便于尽快拿到房款等。原告履行合同给付被告30000�定金，并对房屋进行了装修，花费大量资金，但被告违约通过诉讼解除了案涉合同，对原告的损失未给赔偿。原告在庭审中变更其第2、3项诉讼请求为要求两被告支付案涉房屋升值部分损失149600元和要求被告赔偿房屋装潢部分损失3482元，支付鉴定费5000元，三项合计218082元宋茂法、张启静辩称，两原告的诉请和变更诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回两原告的诉讼请求，本案诉讼费、鉴定费用由原告负担。理由如下：1、原告与被告签订房屋买卖合同属实，合同约定履行期限为五个月，房屋价格580000元，付款方式为按揭贷款，两被告出售房屋的目的是获得房屋价款，合同到期后因案涉房屋是安置房，土地性质是国有划拨，且有部分安置房的拆迁安置工作尚未完成，现有国家政策不允许被告办理房屋产权手续，致使双方在合同约定期限内无法产权过户手续，合同到期后，两原告也不愿意缴纳房款，仅缴纳了30000元定金，致使两被告不能实现合同目的，房屋合同的解除，两被告没有责任也没有违约；2、对鉴定的房屋增值价值149600元不认可，案涉房屋合同约定期限是2016年4月至同年9月，鉴定房屋增值只能鉴定这5个月内的房屋增值，原告要求鉴定的2017年9月显然不合理，在合同约定期限内庐江县城房屋市场价格平稳，没有增值情况；3、根据《最高人民法院》第二十三条规定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，�事人可以请求解除合同，出卖方应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。结合本案，商品房买卖合同的解除是国家政策原因不能办理产权相关手续从而使合同目的无法实现，因此合同解除被告方没有责任也没有违约，因此被告无须承担违约赔偿责任，同时值得注意的是在本案中原告仅缴纳定金，并没有缴纳购房款，在合同解除案件中，一审庭审时，两被告要求如果两原告缴纳50%房款就可以将房屋交给两原告，但两原告就是不愿意缴纳一分钱房款，因此合同的解除两原告负有不可推卸的责任；4、两被告要求两原告缴纳房屋使用费30000元。因涉案房屋是住宅房，两原告使用该房屋从事教学活动，课外谋取利益违反了房屋的本来用途；5、原告既主张双倍返还定金赔偿，又主张违约损失赔偿，不符合法律要求，对原告本次庭审增加的鉴定费请求不予认可�且该鉴定费用不应产生，是原告单方面增加了本案费用，应由其自行承担。综上理由，请求法院依法驳回两原告的诉讼请求，本案诉讼费用由两原告负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证、核实。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：宋茂法与张启静系夫妻关系，代成亮与丁超系夫妻关系。2016年4月5日，通过庐江县信达房产中介所，宋茂法与张启静作为卖方，代成亮与丁超作为买方。双方签订了一份房地产买卖契约，该契约约定：因卖方已收到买方预付的购房定金30000元，其自愿将位于鲍井花园2幢3层303室的房地产（房屋建筑面积111.53平方米）出售给买方，成交价格580000元，2016年4月5日付定金30000元，双方约定在五个月左右到房产部门办理�权过户手续，通过资金托管中心，办理首付款托管手续，到银行办理公积金贷款付房款，所有资金到位，卖方交房交钥匙。付清房款后将该房地产正式交付买方，在买方交30000元定金后，卖方交一把钥匙给买方装修，同时卖方主动积极办理自己名下的房产证和土地证，以便买方办理过户手续和自己能尽快拿到房款，买方等卖方办好房产证和土地证后，应积极及时办理过户手续和贷款手续，卖方办理自己名下的房产证和出让土地证的所有费用由卖方承担，契约就其他事项均作出了规定。当天，宋茂法向丁超出具了一份收条注明：兹收到丁超购房定金叁万元（此房是购买位于鲍井花园2幢3层303室）。原告于2016年4月12日从中介处取得一把涉案房屋的钥匙进行简单装修，2017年12月份原告将放置在该房屋的物品取回。因涉案房屋土地性质属于国有划拨，且有部分安置户的拆迁安置工作尚未完成，现有国家政策不允许被告办理该宗土地的土地使用权证，导致在合同约定的五个月的期限内双方未能办理产权过户手续，原告也没有向被告给付剩余房款。本案在审理过程中，原告向本院申请，要求对位于庐江县自2016年4月5日至2017年8月的房屋增值部分的损失数额及房屋装潢损失进行评估鉴定，同年4月8日，安徽百友司法鉴定中心根据本院的委托作出了皖百友（2018）资鉴字第54号司法鉴定意见书，得出委托鉴定的标的物在鉴定基准日的鉴定意见为：1、房屋增值价值为149600元；2、房屋装潢损失为3482元。原告因此向本院书面提出变更诉讼请求，要求两被告支付案涉房屋升值部分损失149600元和赔偿房屋装潢部分损失3482元并支付鉴定费5000元。同时查明：涉案房屋原系宋茂法于2007年4月23日从胡卫东、高玉梅处购买所得，房屋原地址位于庐江县�侧，2010年因政府市政工程需要，该房屋被拆迁，宋茂法户被安置在庐江县。宋茂法、张启静于2016年11月8日向本院起诉要求解除与被告代成亮、丁超之间签订的房屋买卖合同，同年11月20日、代成亮丁超向本院提起反诉，并在该案庭审过程中申请撤回反诉被本院裁定准许。2017年1月19日，本院作出（2016）皖0124民5302号民事判决，解除原告宋茂法、张启静与被告代成亮、丁超之间签订的房地产买卖契约，该判决已经发生法律效力。原告提供了以下证据材料证明其主张：1、原告的身份证及结婚证复印件各一份，证明其身份信息和诉讼主体的事实；2、原告与被告于2016年4月5日签订的房地产买卖契约原件一份，被告收取原告定金收条复印件一份，证明原告与被告签订房地产买卖契约，约定被告自愿将位于鲍井花园2幢3层303室的房地产出售给原告，成交价格580000元，原告交付30000元定金后交付一把钥匙给原告用于装潢，被告积极办理名下的房产证和土地证以便原告办理产权过户手续的事实；3、（2016）皖0124民5302号民事判决书一份，证明被告通过诉讼方式解除房地产买卖契约未赔偿原告损失的事实；4、照片一组，证明原告装潢的事实；5、安徽百友司法鉴定中心作出的皖百友（2018）资鉴字第54号司法鉴定意见书一份，证明房屋的增值损失和装潢损失的事实；6、庐江县人民政府办公室庐政办（2014）107号文件复印件一份，证明庐城镇鲍井花园小区安置访纳入安置房土地登记发证试点范围的事实。被告提供了以下证据材料证明其主张：提交（2016）皖0124民5302号民事判决书复印件一份，证明原告仅缴纳了30000元定金，合同约定的履行期限为2016年4月至9月�双方需在该期限内办理产权过户手续和交付房款，同时证明合同解除的原因是有部分安置户的拆迁工作没有完成，现有国家政策不允许被告办理房屋产权过户手续，致使双方在合同约定的期限内无法办理产权过户手续，特别是原告不愿意缴纳房款，因此合同解除的根本原因是原告不愿意缴纳房款，仅交付30000元定金，致使被告不能实现合同目的，房屋合同解除被告没有责任也未违约，不需要承担赔偿责任。以上证据，经庭审质证、核实，具有合法性、客观性、关联性，与当事人的陈述相互印证、一致，对其证明效力予以认定。本院认为：原告代成亮、丁超与被告宋茂法、张启静之间签订的房地产买卖契约是在平等、自愿的基础上经协商订立的，系双方真实意思的表示，并未违反相关法律规定，应当依法认定为有效。因涉案房屋土地性质属于国有划拨，且有部分安置户的拆迁安置工作尚未完成，现有国家政策不允许被告办理该宗土地的土地使用权证，导致在合同约定的五个月期限内双方未能办理产权过户手续，原告也没有向被告给付剩余房款，造成被告因出售涉案房屋的目的不能实现而通过诉讼方式要求解除双方签订的契约，该要求业已被人民法院的生效裁判予以确认。结合本案情况，双方对由此造成的契约目的不能实现均有过错，被告未能全面、具体、真实地向原告说明出售标的物在产权上存在的问题，是导致契约解除的主要原因，被告因此要承担主要过错责任。原告在签订契约时未能审慎核实涉案房屋的性质，对合同的解除应当承担次要过错责任。根据合同法的原则规定，当事人约定一方向对方给付定金作为债权担保的，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定�务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因此，对原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，有事实和法律根据，本院依法予以支持，被告依法应当双倍返还给原告定金60000无。因涉案房屋的土地性质属于国有划拨，现有国家政策不允许办理该宗土地的土地使用权证，且原告仅支付了30000元定金，依照民法的公平原则规定，对于原告根据鉴定意见书而提出的要求被告给付涉案房屋的增值价值149600元主张，本院不予支持。对原告在使用该处房屋时产生的装潢费用，经鉴定为3482元，因装潢是经被告同意并在契约中明确约定记载的，由此产生的损失应根据双方的过错程度承担，被告承担2717元（3482元×70%），其余损失部分由原告自行承担。对被告辩称的要求原告承担涉案房屋使用费30000元的主张，与本案的合同关系无关，不属�本案审理范围，本院不予采纳。基于前述理由，被告应当共计支付给原告62717元。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、第一百二十条规定,判决如下：一、被告宋茂法、张启静于本判决生效后三十日内给付原告代成亮、丁超定金60000元并支付房屋的装潢费用2717元合计62717元；二、驳回原告代成亮、丁超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，鉴定费5000元，合计10800元，由原告代成亮、丁超承担3240元，被告宋茂法、张启静负担7560元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事�的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  朱永宏人民陪审员  汪德生人民陪审员  朱前芳二〇一八年六月二十日书 记 员  周爱兰