北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终12353号
上诉人（原审被告）：北京市大兴区商业服务网点规划建设管理处，住所地北京市大兴区永华南里**号楼*座***室。
法定代表人：王玉华，主任。
委托诉讼代理人：王永学，男，该单位副主任。
委托诉讼代理人：张凤成，北京市三维律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：佳龙投资集团有限公司，住所地北京市通州区梨园镇云景东路80号。
法定代表人:付博佳，董事长。
委托诉讼代理人：马贵坡，男，该公司法律顾问。
委托诉讼代理人：沈月江，北京市开越律师事务所律师。
原审被告：北京兴粮企业管理服务中心，住所地北京市大兴区黄村镇兴丰大街。
法定代表人：孙双龙，主任。
委托诉讼代理人：涂治平，男，该单位法务办公室副主任。
上诉人北京市大兴区商业服务网点规划建设管理处（以下简称大兴规划管理处）因与被上诉人佳龙投资集团有限公司（以下简称佳龙公司）及原审被告北京兴粮企业管理服务中心（以下简称兴粮中心）物权保护纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
大兴规划管理处上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回佳龙公司的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院没有查清我单位与兴粮中心签订租赁合同的有关情况，主观确认我单位与兴粮中心所建立的租赁关系无效，没有事实和法律依据；在佳龙公司取得涉案房屋的房产证之前，我单位就管理使用涉案房产，并与兴粮中心就涉案房屋签订租赁合同，出租给兴粮中心使用；根据买卖不破租赁的原则，我单位与兴粮中心签订的租赁合同依然有效。2.我单位合法取得的房屋所有权证，房屋地址与涉案房屋是同一地址，一审法院认为我单位不能证明是同一地址，属于认定事实不清。3.涉案房屋不属于北京化纤厂的破产财产，佳龙公司不能通过拍卖取得，其就涉案房屋所持有的房产证和土地证是以欺骗手段取得，仅凭其持有的房产证和土地证不能证明其对涉案房屋具有所有权。
佳龙公司辩称，一审判决正确，大兴规划管理处的上诉理由不能成立，请二审法院驳回上诉，维持原判。
兴粮中心未到庭，书面答辩称，同意大兴规划管理处的上诉请求和所提供的证据。
佳龙公司向一审法院起诉请求：1.判令大兴规划管理处与兴粮中心之间租赁关系无效；2.判令兴粮中心将目前所占有的、我公司具有所有权的房产（即涉案房屋）腾退给我公司；3.诉讼费由大兴规划管理处和兴粮中心负担。
一审法院认定事实：1985年1月31日，大兴县人民政府财贸办公室与北京化学纤维厂形成一份会议纪要，主要内容为：北京化学纤维厂建设的居民住宅配套商业、服务业网点共计六处，总建筑面积为2318.02平方米，所有权归北京化学纤维厂，交大兴县财贸办公室长期无偿使用，商业、服务业网点优先为北京化学纤维厂生活区服务。
2000年12月8日，北京市企业兼并破产和职工再就业工作协调小组印发[2002]22号文件《关于同意北京化学纤维厂申请破产的批复》，同意北京化学纤维厂向法院申请破产。
2002年1月12日，北京产权交易中心出具证明，内容为：原北京化学纤维厂破产财产于2001年9月14日经我中心公开拍卖，被佳龙公司以19350万元的价款竞买成交，该公司已将全部价款交齐，正在办理房地产产权过户手续。
2002年北京化学纤维厂破产清算组与北京市大兴区经济委员会签订《非经营性资产移交接管协议书》（以下简称：《交接协议》），约定：北京化学纤维厂破产清算组将非经营性资产移交给北京市大兴区；非经营性资产的具体情况详见经市协调小组认可的该厂非经营性资产移交处置方案；移交的非经营性资产中原属于划拨的土地，仍按原划拨土地使用权的性质划转；北京化学纤维厂破产清算组负责制订，并经市协调小组认可的该厂非经营性资产移交处置方案作为本协议之附件，与本协议具备同等法律效力。在上述文件中列明的非经营性资产内容中，未明确记载涉案房屋部分。佳龙公司主张：根据上述材料，涉案房屋不属于非经营性资产，不应该移交给大兴区。
佳龙公司于2009年7月27日取得北京市大兴区人民政府颁发的京兴国用（2009出）第00097号《国有土地使用证》，该证载明：土地坐落于大兴区黄村镇兴华中路9号富强宾馆南侧，使用权面积为4440.21平方米。佳龙公司于2009年11月10日取得北京市住房和城乡建设委员会颁发的京房权证兴字第XX**号《房屋所有权证》，该证载明房屋坐落于大兴区黄村镇兴华中路9号富强宾馆南侧，建筑面积为1495.10平方米。佳龙公司现主张上述证书载明的房屋包括现由大兴规划管理处所占用的涉案房屋，大兴规划管理处和兴粮中心对涉案房屋位置无异议。
经查阅北京化学纤维厂破产案件相关材料，其中北京正齐源资产评估有限公司出具的京正评报字（2001）第036号《资产评估报告》中与本案有关的内容为：1、评估目的：北京化学纤维厂破产清算组委托北京正齐源资产评估有限公司对该厂因破产所涉及的资产进行评估，确定其在2000年12月29日的清算价格，为完成破产程序提供参考依据。2、评估范围和对象。本次评估范围及对象是根据北京化学纤维厂破产清算组提供的清单所列示的北京化学纤维厂占有的资产和负债，包括流动资产、长期投资、固定资产（房屋建筑物、机器设备、运输车辆）、流动负债和长期负债。依据京政办发[2000]106文件第二章第八条的规定，本次评估的资产内不包括破产企业的非经营性资产。3、评估方法：根据本次评估目的和资产类别采用如下方法评估：其中无形资产，根据委托方提供的清单，无形资产只包括国拨生产用土地，生产用地根据有关规定由北京首佳房地产评估有限公司根据土地管理部门的要求，按出让土地价格另行评估并报市房地产管理局批准后，将其评估价值列入本评估报告。根据委托方的要求，生活用地不纳入评估范围，按京政办发[2000]106号文件有关规定另行处理。4、重要事项说明：根据京政办发[2000]106号文转发的《北京市国有企业破产工作暂行规定》第二章第八条关于非经营性资产不计入破产财产的规定和委托方的委托，本次评估房地产中，职工住房、厂医务室、技校和占用的土地不纳入评估范围，该类建筑物建筑面积119472.88平方米。5、北京化学纤维厂破产清算组于2001年2月18日出具的《关于剥离非经营性资产的说明》，内容为：北京化学纤维厂因经营不善，连续亏损，经申请于2000年12月29日被北京市高级人民法院依法宣告破产，根据京政办发[2000]106号文件，破产企业的非经营性资产移交破产企业所在地管理，现依据该条文，将上述资产予以剥离，详见附表。经审查，从该附表中体现不出涉案房屋作为非经营性资产剥离的情况。现涉案房屋由规划管理处出租给兴粮中心实际控制使用。
庭审中，大兴规划管理处提交兴全字第1498号房屋所有权证，该所有权证载明的所有权人为大兴规划管理处，房屋坐落为大兴区黄村镇兴华中路东侧，建筑面积185.90平方米。该证的填发日期为96年5月3日。大兴规划管理处以此证明其对涉案房屋享有所有权，并合法占有使用。
大兴规划管理处曾向法院提起行政诉讼，要求撤销佳龙公司的房屋所有权证，后法院判决驳回大兴规划管理处的诉讼请求，2017年5月11日，北京市高级人民法院出具受理通知书，载明：大兴规划管理处因与北京市国土资源局房屋权属行政登记一案，不服北京市第二中级人民法院（2016）京02行终1198号行政裁定，申请再审，法院已立案审查。
一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据佳龙公司提交的证据材料，可以确认佳龙公司通过破产拍卖程序购买涉案房屋，且现涉案房屋已经登记在佳龙公司名下，应归佳龙公司所有。大兴规划管理处抗辩涉案房产并不属于破产财产且其享有所有权，根据其提交的房屋所有权证不能证明与涉案房屋系同一地址，故无法对抗佳龙公司所持有的房产证和土地证。大兴规划管理处未经现所有权人同意将涉案房屋出租给兴粮中心，故应认定大兴规划管理处与兴粮中心之间的租赁关系无效。在上述租赁关系无效的认定下，现占有房产的大兴规划管理处、兴粮中心负有义务将涉案房屋腾退给佳龙公司。判决：一、确认北京市大兴区商业服务网点规划建设管理处与北京兴粮企业管理服务中心所建立的租赁关系无效；二、判决生效后十日内，北京市大兴区商业服务网点规划建设管理处与北京兴粮企业管理服务中心将基于上述租赁关系所占用的房产腾退给佳龙投资集团有限公司。
本院二审中，大兴规划管理处提交：证据一、兴全字第1497号、1498号房屋所有权证的档案查询情况，欲证明佳龙公司主张我单位腾退的涉案房屋中包含有1498号房屋所有权证的房屋。证据二、北京市化学纤维厂资产评估报告书、破产裁定，欲证明非经营性资产不列入评估范围。证据三、北京市化学纤维厂资产评估明细表，欲证明涉案房屋不属于破产财产，佳龙公司无法通过拍卖取得。证据四、大兴县商业委员会关于北京化学纤维厂生活区配套商业服务网点产权使用的情况报告，欲证明涉案房屋应属于应移交地方政府的商业配套服务设施，不能作为破产财产处置。证据五、关于北京化学纤维厂非经营性资产交接过程中有关情况的报告，欲证明政府为了照顾北京化学纤维厂折旧还贷的实际情况和请求，才以无偿使用的方式提供给大兴区商委使用至今，产权应归大兴区商委所有。证据六、关于原化纤厂有关遗留问题报告，欲证明涉案房屋即便已列入破产财产，佳龙公司亦应履行原化纤厂与有关部门约定的权利和义务，佳龙公司无权取得涉案房屋。证据七、北京化学纤维厂破产财产整体拍卖说明，欲证明竞买人在竞买资产的同时接受资产中的瑕疵和必要的附加条件，佳龙公司即使取得涉案房屋也应履行将涉案房屋交由我单位无偿使用的义务。佳龙公司对证据一的真实性、关联性均不予认可；对证据二、三、四、五、六的真实性均不能确定，认为不具有证明力，不能证明其证明目的；对证据七的真实性无异议，认为不属于新证据，不能证明其证明目的。
经询，大兴规划管理处称其出租给兴粮中心共1200平方米，涉及涉案房屋的是262平方米，兴粮中心将涉案房屋交由其职工用于经营餐饮（京城老爆三），租期一年；双方租赁关系始于1986年，租赁合同是一年一签，最后一次合同于2017年签订，2017年12月31日到期。佳龙公司称其起诉要求确认无效的是其公司取得涉案房屋的所有权证书后大兴规划管理处与兴粮中心之间建立的租赁关系，其要求大兴规划管理处和兴粮中心本案腾退的就是这262平米。
本院另查明，北京市高级人民法院经审查，已驳回大兴规划管理处对本院（2016）京02行终1198号行政裁定提起的再审申请，理由为：本案中，大兴规划管理处对涉案房屋权属登记行为不服，但其提供的在案证据不能证明其对涉案房屋拥有合法权利，亦即不能认定其与涉案房屋权属登记行为之间有利害关系；其与佳龙公司争议的焦点在于涉案房屋是否属于北京化学纤维厂的破产财产，对该事实的审查并非本案行政诉讼之范围，故原审法院以该纠纷属破产案件执行问题，不属于行政诉讼受案范围，裁定驳回其起诉并无不当。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实无异。
本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点是大兴规划管理处是否有权出租涉案房屋。本院对其上诉理由分析如下：第一，根据其自述的与兴粮中心之间的租赁合同的订立情况，其与兴粮中心之间的租赁合同每年一签，故其所述买卖不破租赁的原则不适用本案。第二，根据佳龙公司提供的证据材料，可以确认佳龙公司通过破产拍卖程序购买涉案房屋，且涉案房屋已于2009年登记在佳龙公司名下，故佳龙公司对涉案房屋依法享有所有权，有权要求无权占有、使用人腾退涉案房屋。大兴规划管理处虽主张涉案房屋系非经营性资产，对佳龙公司取得涉案房屋的产权提出异议，但是其要求撤销佳龙公司房屋所有权证的行政诉讼已被法院生效判决驳回，北京市高级人民法院驳回其再审申请时亦表明其提供的在案证据不能证明其对涉案房屋拥有合法权利；另，其提供的房屋所有权证，颁发在佳龙公司就涉案房屋取得的房产证之前，仅凭该证无法证明该证中的房屋包含在涉案房屋中，故根据双方举证质证的情况，本院对其该项主张，难以采信。第三，大兴规划管理处称其对涉案房屋无偿使用的权利是北京化学纤维厂破产财产整体拍卖说明中所提及的竞买人应接受的瑕疵和附加条件，佳龙公司作为竞买人取得涉案房屋的所有权后亦应继续将涉案房屋交由其单位无偿使用。但是，该说明中同时载明，清算组对原北京化学纤维厂整体资产中的主要瑕疵进行逐项说明，参与竞拍人经与清算组指认拍卖标的验核后，清算组对验核结果负责，拍卖成交后如发现财产与清单不符，以验核财产为准，财产的验核以北京市财产局确认的北京化学纤维厂破产资产评估报告为依据，现涉案房屋经过拍卖程序已登记在佳龙公司名下，大兴规划管理处现有证据亦难以证明清算组在拍卖中所说明的瑕疵中包括有其对涉案房屋的无偿使用的权利，故对其该项意见，本院难以采信。综上所述，大兴规划管理处的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由北京市大兴区商业网点规划建设管理处负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王艳芳
审判员 陈 妍
审判员 刘丽杰
二〇一七年十二月二十七日
书记员 孙 雯