浙江省建德市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0182民初5210号原告：许志军男，1972年4月13日出生，汉族，住浙江省建德市。原告：冯雪飞女，1971年1月27日出生，汉族，住浙江省建德市。二原告委托诉讼代理人：周秋德，浙江杭星律师事务所律师。被告：绿城物业服务集团有限公司，住所地浙江省杭州市文三西路85号丹桂公寓物业楼。法定代表人：杨掌法，总经理。委托诉讼代理人：孙华兵，浙江泽大律师事务所律师。委托诉讼代理人：虞露洁，浙江泽大律师事务所律师。原告许志军、冯雪飞与被告绿城物业服务集团有限公司（以下简称绿城物业）财产损害赔偿责任纠纷一案，本院于2017年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许志军、冯雪飞及委托诉讼代理人周秋德、被告绿城物业的委托诉讼代理人孙华兵、虞露洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告绿城物业赔偿原告经济损失26648元；2、判令被告绿城物业对强行拆除行为道歉。事实和理由：2015年7月23日，两原告与杭州绿城东友房产开发有限公司（以下称绿城东友公司）签订《商品房买卖合同》，购买位于建德市产。2016年12月办理交房手续，原告即开始装修。2016年12月1日，原告与被告绿城物业公司签订《住宅装饰装修管理协议》。2017年10月18日，被告绿城物业在未经原告同意的情况下擅自进入原告家中，将阳台内用于防止儿童攀爬和防风的玻璃隔断拆除。综上，原告认为业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利。原告对自有房屋的阳台、窗户享有专属的区分所有权，可以自主使用，且原告在阳台、窗户内侧安装玻璃隔断，并未危及建筑物安全，未损害其他业主的合法权利，亦未危害其他公共利益。原告与被告绿城物业是物业管理者与消费者的关系，被告不是行政单位不具有行政执法权，无权非法进入原告室内拆除玻璃。故请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告绿城物业辩称，对原告诉称中的房屋购买及装修事实没有异议；原告诉称中被告未经原告同意擅自进入其家中将玻璃隔断拆除的说法与事实不符，其擅自将餐厅与阳台之间隔墙拆除并封闭阳台是为了扩大餐厅使用面积，该行为违反规划及《临时管理规约》第十七条第（六）项的规定。原告封闭阳台的事实发生后，小区内其他业主提出反对。被告在事中前后进行劝阻多达5次，在阳台封闭后也发出书面整改通知，要求原告恢复原状，也向城管部门报告，但均未得到妥善解决。最后被告才聘请专业人员从外立面开始拆除，该拆除行为属于被告管理行为的延伸，并非强拆行为，不存在造成原告财产损失的故意或者过失的主观过错，对原告诉称被告属于违法拆除行为持有异议。被告承认拆除后因搬运问题进入到原告住宅内，确实损坏了墙纸与餐桌桌脚，被告本着实事求是的态度愿意承担该部分合理损失，对不合理部分请求人民法院依法驳回。被告的拆除行为是原告违约在先，且被告穷尽所有管理手段，原告仍不履行义务而实施的管理行为，故原告诉请要求被告赔礼道歉没有事实和法律依据，亦应当予以驳回。原告针对被告的答辩意见，作如下补充陈述：原告不认可被告答辩中所主张实施拆除行为系其履行管理职责的延伸。《临时管理规约》的合同文本是绿城物业提供的格式合同，对限制原告专有部分合理使用权利的条款不发生法律效力。被告更没有权限未经通过行政机关强制执行或者通过诉讼程序直接处置原告财产。原告为证明其主张的事实，向本院提交如下证据材料：1、不动产权证书（复印件），用于证明房屋产权登记情况。2、住宅装饰装修管理协议一份（复印件），用于证明被告为物业服务主体。3、照片一组（打印件），用于证明被告未经原告允许擅自进入原告家中强行拆除玻璃隔断且造成财产损失的事实。4、发货清单及收款收据一份（复印件），用于证明原告支出阳台玻璃隔断6758元、餐桌18910元及墙纸980元的事实。被告绿城物业对原告提交的证据发表质证及本院认证意见如下：对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以认定；对证据2的真实性及原告房屋装修的事实没有异议，本院对该证据予以认定；对证据3证据的真实性、合法性无法确认，对其关联性有异议，该组照片不能证明被告绿城物业直接进入原告家中拆除玻璃的事实，对搬离过程中刮擦墙纸和桌脚的事实没有异议。本院认为，结合原告庭后提供的监控资料，对被告绿城物业从外立面拆除玻璃进入原告室内及在搬离过程中刮擦墙纸和桌脚的事实予以认定；对证据4的真实性、合法性没有异议，但对原告主张的损失费用清单认为并非实际遭受的损失。本院认为，被告的质证意见合理，被告对玻璃、墙纸及餐桌实际购买价格没有异议，原告在庭审中亦明确对损失不申请鉴定，故实际损失在本院说理部分由本院根据案情酌情确认。被告为证明其抗辩的事实，向本院提交如下证据材料：1、《临时管理规约》及《承诺书》各一份（复印件），用于证明《临时管理规约》第十七条第（六）项明确约定“不得封闭阳台”且原告书面承诺遵守该约定义务的事实。2、《前期物业服务协议》一份（复印件），用于证明该协议第九条第12款约定对业主违反规约的行为，被告有权采取劝阻、制止等合法方式进行处理的事实。3、整改通知书及张贴照片一组（复印件），用于证明对原告违反管理规约封闭阳台的行为，被告以书面方式要求自行恢复原状的事实。4、微信聊天记录一组（复印件），用于证明被告绿城物业工作人员多次上门沟通要求恢复阳台原状且原告拒绝沟通协商处理的事实。原告对被告提交的证据发表质证及本院认证意见如下：原告对证据1的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，本院对该事实予以认定，对规约的效力在本院说理部分予以阐述；原告对证据2的真实性、合法性及关联性均无异议，对证明对象有异议，本院对该证据真实性及所载内容予以认定；原告对证据3、4的真实性、合法性及关联性均无异议，本院予以认定。依据上述有效证据和原告庭后提供的视频监控及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2015年7月23日，原告与绿城东友公司签订《商品房买卖合同》购买建德市屋，并向绿城东友公司出具承诺书，确认其已详细阅读《临时管理规约》且同意遵守并承担违反规约的相应责任等。《临时管理规约》第十七条第（六）项约定“不得封闭阳台”。原告另与被告绿城物业签订了《春江明月前期物业服务协议》，该协议第九条第12项约定“对乙方或者物业使用人违反《临时管理规约》的行为，有权采取劝阻、制止、报告业主委员会以及其他合法方式进行处理”。2016年12月1日，原告许志军提出装修申请并与被告绿城物业建德分公司签订《建德·春江明月小区住宅装饰装修管理协议》，该协议第三条第（四）款规定：业主对阳台进行装修时，请遵守以下事项：……（2）、禁止拆除连接阳台门窗的墙体，扩大原有门、窗尺寸或另建门窗。原告在装修过程中，封闭了阳台。2017年9月30日，绿城物业建德分公司向原告张贴送达《房屋装修违规行为整改通知书》，要求原告立即停止封闭阳台的违规行为，限其在收到通知书三日内恢复原状。2017年10月18日，经多次沟通无果，绿城物业雇佣专业人员对原告室内紧贴于阳台内侧栏杆的玻璃隔断拆除，通过绳索将玻璃隔断从房屋外立面吊至地面，在吊装过程中刮擦墙角及餐桌。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉房屋阳台能否封闭的问题；二、对被告绿城物业所实施行为的评价及责任承担问题。一、关于涉案房屋阳台能否封闭的问题。本院认为，权利和义务是相辅相成的。世上没有无权利的义务，也没有无义务的权利。原告作为该小区业主，应当遵守法律、法规以及管理规约。本案中，原告在同开发商签订《商品房买卖合同》时，出具书面承诺，称其已阅读并同意遵守《临时管理规约》的约定，其后装修时又与被告绿城物业签订住宅装饰装修管理协议。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。阳台作为房屋专有部分，业主应对阳台享有上述权利。《临时管理规约》及《装修协议》中虽有禁止封闭阳台的条款，但该条款并不导致业主无法行使对阳台的占有、使用、收益和处分权利，未排除业主的主要权利，原告以上述条款限制其权利为由请求确认该条款无效，缺乏法律依据。因此，该规约和协议对原告具有法律上的约束力，且被告绿城物业多次沟通，原告对相关约定亦应当明确知晓。二、关于对被告绿城物业所实施拆除行为的评价及其责任承担问题。本院认为，根据《物业管理条例》第四十五条的规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。被告绿城物业系提供物业服务的营利法人，并不具有强制执行权限。原告封闭阳台的行为虽违反了《临时管理规约》的相关条款，但绿城物业未经法定程序由职能部门依法处理或者通过诉讼途径而径行拆除行为的合法性，应确认违法，超出了自力救济应当遵循法律规定之边界，有违程序正当。纵然原告违约在先，亦未赋予被告有强制拆除的权限，且该权限应当由法律明确设定，故对被告抗辩其实施拆除行为系履行管理职责延伸之主张，本院不予采纳。囿于原告安装玻璃隔断行为自身违反《临时管理规约》及装修协议约定，故对该部分损失本院不予支持；因被告拆除过程中，确已造成原告的其他财产损失，根据财产实际购买价格、损失情节以及被告绿城物业公司的主观因素等综合考量，本院酌情确定财产损失2000元由被告予以赔偿。至于原告诉请要求被告绿城物业对其拆除行为进行赔礼道歉的主张，因原告未提供证据证明被告实施的行为导致其人格或身份权益受到侵害的情形发生且造成精神痛苦，故本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告绿城物业服务集团有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告许志军、冯雪飞财产损失人民币2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告许志军、冯雪飞的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取人民币233元，由原告许志军、冯雪飞承担208元，被告绿城物业服务集团有限公司承担25元。原告许志军、冯雪飞于本判决生效后十五日内，向本院申请退费；被告绿城物业服务集团有限公司于本判决生效后七日内，向本院缴纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  廖明军二〇一七年十二月十四日书记员  储雪燕