西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0113民初12428号
原告:西安永绿物业服务有限公司。住所地：西安市高新区锦业路1号绿地世纪城物业公司。
法定代表人：钱杰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马小方，陕西云徳律师事务所律师。
被告：曹明镐，男，朝鲜族，1974年4月28日出生，住吉林省延吉市。
被告：刘美春，女，汉族，1972年8月3日出生，住陕西省府谷县。
委托诉讼代理人：王辉，陕西新庆律师事务所律师。
原告西安永绿物业服务有限公司（以下简称永绿公司）诉被告曹明镐、刘美春物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告永绿公司的委托诉讼代理人马小方、被告曹明镐、被告刘美春的委托诉讼代理人王辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告永绿公司诉称，被告二为饕界商业街B区10114、10116、10117号商铺的业主，被告一为上述商铺的实际承租人。2013年4月23日，原告与被告二签订《前期物业服务合同》，合同约定，原告为业主提供物业管理服务，业主应按照合同约定时间及标准向原告支付有关物业管理的各项费用。业主按季度交费，应在每季度首月10日前履行交纳义务。业主与物业使用人就交费有约定的，从其约定。物业使用人不按约定交费的，业主负连带交纳责任。逾期支付的，从逾期之日起按每天3‰收取滞纳金。2016年4月，被告二承租上述商铺用于经营会所，原告依约向其提供了完善的物业管理服务，但被告仅交纳几个月的费用后就不再交纳。被告一现欠付原告自2016年7月1日至2017年9月30日物业管理费、垃圾费共计106858.50元，逾期支付的滞纳金77258.7元。原告多次催促，均被其以各种理由拒绝。故诉至法院，请求判令：1、被告一支付原告2016年7月1日至2017年9月30日期间物业管理费、垃圾费106858.50元，被告二承担连带责任；2、被告一支付原告逾期付款的滞纳金直至交清全部物业服务费之日止，截止2017年9月7日应支付物业费滞纳金77258.7元，被告二承担连带责任；3、被告承担本案诉讼费用。
被告曹明镐辩称，因经营不善，拖欠原告物业费、垃圾费106858.50元属实，被告曾与原告协商过，在经营好转后尽快支付原告全部欠款。故在2017年12月15日被告向原告支付了28000元的物业费。原告要求的滞纳金过高，请求法院调整。
被告刘美春辩称，被告不应承担连带责任，因合同中约定由承租人直接向物业公司缴纳物业费等相关费用，且自被告曹明镐租赁案涉房屋后，被告曹明镐就直接向原告缴纳了物业费，原告应向被告曹明镐主张物业费等相关费用。且原告主张的滞纳金过高，请求法院予以调整。
经审理查明，2006年11月30日，上海绿地集团西安置业有限公司（甲方）与西安太平戴维斯永绿物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同期限自2006年11月30日至2008年11月29日，约定甲方选聘乙方为饕界·艺饕街提供物业服务，并约定商业物业4.00元/月.平方米，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月10号前履行交纳义务。合同到期后，双方签订《续签协议》对前期物业服务合同进行了续签。
2013年4月23日，被告（乙方）刘美春与原告（甲方）永绿公司签订《前期物业服务协议》，约定被告委托原告对其位于西安市高新区丈八三路绿地世纪城B区食楼10114、10116、10117、10119室提供前期物业服务，商业街按建筑面积每月每平方米4.00元。甲方违反协议，未达到服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任，乙方不得以此为由拒交物业服务费，乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交所欠费用，并从逾期之日起按照每天3‰收取滞纳金。
2013年4月24日，被告（甲方、出租方）刘美春与郑光军（乙方、承租方）签订《西安市房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋为饕界商业街B区10114号、10116号、10117号、10119号四间商铺，出租房屋面积共1638.91平方米。房屋租赁期限自2013年5月1日至2021年7月31日，乙方应按时交纳自行负担的费用，包括承租期间的物业费、卫生费、电话费、停车费、网费等由乙方应缴纳的相关费用。2016年7月19日，被告（甲方、出租方）刘美春与李永林、被告曹明镐（乙方、承租方）签订《协议书》，约定鉴于2013年4月24日甲方与郑光军、李花顺及李永林签订的《西安市房屋租赁合同》中承租方李花顺、郑光军退出合伙，曹明镐加入合伙的原因，甲、乙双方于2016年2月23日签订《补充协议》，现因乙方李永林、曹明镐经营困难，经甲、乙双方协商，依据实际情况，在2013年4月24日签订的合同基础上变更部分合同条款内容。庭审中，原告、二被告均认可案涉商铺系西安市高新区丈八三路绿地世纪城B区饕界商业街B区10114号、10116号、10117号三间商铺，总面积为1548.66平方米，物业费每月、每平方米4元，原告及被告曹明镐认可卫生费每月、每平方米0.6元。自2016年7月1日起被告拖欠原告物业费、卫生费，2017年12月15日，被告曹明镐向原告缴纳物业费28496元。
另查，2015年12月17日，西安太平戴维斯永绿物业管理有限公司名称变更为西安永绿物业服务有限公司。
上述事实，有前期物业服务协议、收款收据、催款记录等证据及庭审笔录在卷佐证，经核对与原件无异，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告刘美春签订《前期物业服务协议》，约定由原告为被告刘美春提供物业服务，刘美春应按约定向原告缴纳物业费。后被告刘美春将案涉房屋租赁给郑光军，在租赁合同中约定由郑光军缴纳案涉房屋的物业费，后被告曹明镐与被告刘美春重新签订《协议书》，约定由曹明镐租赁被告刘美春的房屋，现案涉房屋系被告曹明镐实际使用，故原告要求被告曹明镐支付物业费的诉请，本院予以支持。原告主张的费用计算起止时间为2016年7月1日至2017年9月30日，共计15个月，每月物业管理费为1548.66㎡×4=6194.64元，15个月共计92919.6元，每月卫生费为1548.66㎡×0.6=929.196元，15个月共计13937.94元，共计106857.54元，扣除被告曹明镐2017年12月15日支付的28496元，还应支付78361.54元。关于滞纳金，被告曹明镐未按照约定及时支付物业费，应向原告支付滞纳金。合同约定滞纳金为每日千分之三，标准过高，原告要求至实际付清之日，截止至2017年9月7日为77258.7元，超过了实际损失的30%，二被告请求对滞纳金进行调整，故本院酌情认定滞纳金为30%，即23508.46元。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。故原告要求被告刘美春对上述债务承担连带赔偿责任的诉请，本院予以支持。
综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：
一、被告曹明镐于本判决生效之日起十日内支付原告西安永绿物业服务有限公司物业管理费、卫生费78361.54元、滞纳金23508.46元，合计101870元。
二、被告刘美春对上述债务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告西安永绿物业服务有限公司其余诉讼请求。
本案案件受理费3982元，由原告西安永绿物业服务有限公司承担982元，被告曹明镐、刘美春承担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 卢 帆
人民陪审员 廉晓建
人民陪审员 高雪梅
二〇一八年二月五日
书 记 员 陈 璐
打印：相丽华校对：陈璐2018年月日送达