福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终2194号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李翠钗，女，1968年12月16日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
委托诉讼代理人：方美羡，福建瑞权律师事务所律师。
委托诉讼代理人：江静怡，福建瑞权律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：福建世欧投资发展有限公司，住所地福建省福州市台江区五一南路1号联信中心12层。
法定代表人：ＸＸ辉，总经理。
委托诉讼代理人：张敏，福建合立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈晨，福建合立律师事务所实习律师。
上诉人李翠钗与上诉人福建世欧投资发展有限公司（以下简称世欧公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服福建省福州市晋安区人民法院（2017）闽0111民初4215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
李翠钗上诉请求：1.依法撤销一审民事判决第一项、第二项，改判支持其一审诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由世欧公司承担。
事实和理由：一、一审法院认定“权属登记不包括土地使用权登记”属于法律理解错误，依法应予改判。法律规定商品房完整的权属登记应包括商品房所有权和土地使用权登记，司法判例也确认商品房权属证书包含房屋所有权证和土地使用权证。世欧公司未协助李翠钗取得土地使用权证应属违约。二、世欧公司需承担截至其履行协助办理土地使用权证义务之日止的违约责任。世欧公司对按期协助李翠钗办理上述两证均负有义务，如果逾期则均应按照合同约定承担违约责任。根据福州市不动产登记和交易中心的榕不动产宗函[2017]733号《函》，可以看出世欧公司在2017年3月22日才办结诉争土地登记手续，这说明由于世欧公司未办证的客观原因，李翠钗在2017年3月22日之前是无法办理所购不动产的土地使用权登记手续的。2017年3月22日之后，由于世欧公司始终未通知李翠钗办理土地使用权登记，因其主观违约行为的存在，李翠钗无从获取办理土地使用权登记的信息，世欧公司应向承担截至其履行协助办理土地使用权证义务之日止的违约责任。
世欧公司辩称，一、一审法院适用法律正确。1.讼争合同第十四条关于“房屋权属证书”的概念应当依据《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01）示范文本制定之时施行的《城市房屋权属登记管理办法》第三条规定进行理解与界定，即不包括土地使用权登记。2.《房屋登记办法》以及《不动产登记暂行条例》等规定亦未对房屋权属证书的概念进行重新界定。3.世欧公司在讼争项目于2016年9月22日取得《初始登记通知书》且通知李翠钗于2016年10月10日前来领取办证资料之后，李翠钗即可办理讼争商品房的不动产权证书，且办证之后的转让、抵押等权利均不受限制。二、讼争商品房土地信息暂无法记载，完全系福州市不动产登记和交易中心（以下简称登记中心）在2016年9月25日至2017年2月中旬暂停受理开发商办理土地总登申请所致，责任不应当由世欧公司承担。1.世欧公司因客观原因无法举证，故向一审法院申请调查举证。一审法院未依据世欧公司的申请进行调查，导致前述重要事实未予以查清。2.即便讼争商品房土地使用期限信息在2017年3月22日土地总登之前暂无法记载，并不影响房屋的二次转让及抵押贷款，对李翠钗房屋所有权的完整性及其行使不产生任何不利的影响。《不动产权证书》关于土地登记信息暂无法记载的问题，完全可在土地总登之后通过变更登记的方式予以补登解决。3.世欧公司通知李翠钗于2016年10月10日领取办证资料之后即将全部办证所需资料（即《福州市房屋（购买商品房）登记申请表》、《福州市房屋分层分户图》）交付给李翠钗，不存在土地总登之后还需通知、提供办证资料以及协助李翠钗办证的问题。李翠钗主张世欧公司至今未完成讼争合同第十四条约定的协助办证义务，缺乏事实和法律依据。
世欧公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审民事判决第一项，改判驳回李翠钗的诉讼请求；2.撤销一审判决第三项，改判支持世欧公司的诉讼请求，即判令李翠钗应立即向世欧公司支付逾期办理案涉房屋权属登记手续违约金，违约金自2016年10月16日起按案涉房屋购房款总额360000元的0.05%/日计算至2016年11月11日，共计4680元，以及逾期缴纳专项维修资金违约金，违约金自2015年5月31日起按案涉房屋专项维修资金7200元的0.05%/日计算至2016年11月11日，共计3128.4元；3.本案一、二审诉讼费及反诉费均由李翠钗承担。
事实和理由：一、逾期办证的真正原因在于部分小区业主阻挠建设项目通过规划条件核实，一审法院对部分小区业主阻挠世欧公司按原规划恢复施工导致规划条件核实被不当延误5个多月的重要事实未予以查清。二、一审法院认定逾期办证的根本原因在于世欧公司变更原规划并导致规划条件核实时间拖延，从而一审法院不予支持世欧公司关于非世欧公司原因导致逾期办证不应承担违约责任的抗辩，是错误的。虽然世欧公司客观上存在违约情形，但应查明以上事实分清责任大小或比例承担部分，而不是全部违约责任。三、一审法院简单、机械地以讼争合同对李翠钗办理权属登记期限未作约定以及《车位产权办理通知书》亦未明确李翠钗的办证期限为由，作出世欧公司主张李翠钗逾期办证没有事实依据的认定，是错误的。四、一审法院不予支持世欧公司关于李翠钗应承担逾期缴纳专项维修资金的诉请，也是错误的。
李翠钗辩称，一、世欧公司擅自变更规划导致施工延误，这是单方过错，世欧公司应承担违约后果。二、一审判决对于延期交付及逾期办证的原因已经查明，认定并无不妥。三、世欧公司至今未通知李翠钗办理土地使用权证，却要求李翠钗承担逾期办证的违约责任，倒置了过错的承担。四、专项维修资金的缴存时间不影响世欧公司的权利义务，《商品房买卖合同》附件6中单独针对缴纳时间制定违约条款，属无效格式条款。
李翠钗向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金自2016年3月31日起计至原告取得完整的明确记载土地使用期限及权利等信息的不动产权证书之日止，按购房总金额360000元的每日万分之一计算；2.本案诉讼费用由被告承担。
世欧公司向一审法院提出反诉请求：1.反诉被告向反诉原告支付2016年10月16日起至2016年11月11日止的逾期办理房屋权属登记手续违约金4680元（以360000元为基数，按日万分之五计算）；2.反诉被告向反诉原告支付自2015年5月31日起至2016年11月11日止的逾期缴纳专项维修资金违约金3128.4元（以7200元为基数，按日万分之五计算）；3.本案全部诉讼费用由反诉被告承担。
一审法院认定事实：2013年12月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的坐落晋安区象园街道晋连路1号世欧王庄城（八区）C-a2地块地下室地下1层1266车位，建筑面积29.07平方米，总价款360000元。出卖人应当在2015年3月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。专项维修资金7200元由买受人于2015年5月31日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上。买受人未按约定及时缴纳专项维修资金的，每逾期1日，应按其应缴纳的专项维修资金总额日万分之五的标准向出卖人支付违约金。在该商品房具备办理权属证书条件时，出卖人负责通知买受人，买受人应在出卖人通知上载明的时限内自行办理权属登记手续，逾期办理权属登记手续的，每逾期1日，买受人应按购房总额日万分之五的标准向出卖人支付违约金。
签约前，原告自行付清全部购房款。双方于2015年3月31日办理房屋交接手续。因讼争房屋所在小区在建设时变更了机动车和绿地位置等的原规划，被告向福州市城乡规划局申请按现状进行规划条件核实，后部分小区业主在2016年1月7日至1月13日规划条件核实公示期间提出异议，核实未通过。经协调，福州市城乡规划局又于2016年8月12日就讼争项目按现状办理规划条件核实再次公示，并于2016年8月26日审批通过核实。2016年9月22日，福州市不动产登记和交易中心向被告发出《初始登记通知书》。2016年9月30日，被告向原告寄发《车位产权办理通知书》，通知原告领取办证资料的时间为2016年10月10日至10月16日。原告于2016年10月11日领取办证资料，于2016年10月25日缴清专项维修资金2900元。2016年11月11日，原告办理了讼争房屋《不动产权证书》，但该证书载明土地登记信息暂无法记载。
另查明，被告于2017年2月17日向福州市不动产登记和交易中心申请办理讼争房屋所在地块的土地总登手续，该中心于2017年3月22日出件。
一审法院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当依约履行。双方于《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。所谓“权属登记”，根据《城市房屋权属登记管理办法》第三条规定，已经明确定义为，房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。故原、被告于《商品房买卖合同》第十四条约定的办理权属登记依法不包括土地使用权登记。本案被告通知原告于2016年10月10日开始领取办理权属登记所需要的资料，2016年10月10日为被告完成合同约定的交付办理权属登记所需资料义务的时间。被告未在约定的期限内完成合同义务，已构成违约，应承担违约责任，违约期从约定期限届满次日的2016年3月31日起计算至被告通知原告领取办理房屋权属证书所需资料的2016年10月10日（不含当日）止，共计193天。故原告请求被告支付自2016年3月31日起的违约金6948元（360000元×193天×0.01%）部分的诉请可以支持。本案逾期办证的根本原因在于被告变更原规划并导致规划条件核实时间拖延，被告关于非因其原因导致延误、其不承担逾期办证责任的抗辩，理由不成立，不予采信。《商品房买卖合同》对原告办理权属登记的期限未明确约定，《车位产权办理通知书》也未明确原告办证的时限，故被告主张原告逾期办证没有事实依据；而且车位的购房款已经由原告自行付清，不存在开发商的阶段性担保责任，原告未及时办证不影响被告的利益，故被告关于原告支付逾期办证违约金的反诉请求，不予支持。被告在2016年9月22日才完成房屋产权初始登记，在此之前原告的产权面积尚未确定，客观上不可能在合同约定的2015年5月31日前履行缴纳专项维修资金义务，故被告反诉原告逾期缴交专项维修资金的事实不成立，其反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决：一、世欧公司应于判决生效之日起十日内向李翠钗支付违约金6948元；二、驳回李翠钗的其他诉讼请求；三、驳回世欧公司的反诉请求。
本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据现有有效证据及当事人陈述，本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为,根据双方诉辩主张，归纳本案争议焦点为涉案商品房买卖合同中的权属登记是否包括土地使用权登记。对此本院认为，涉案商品房买卖合同中的权属登记包括土地使用权登记，理由如下：在实施不动产统一登记之前我国实行的是“房地分开”的登记模式，在实施不动产统一登记之后我国实行的是“房地合一”的登记模式。不论在不动产登记制度实施之前还是在不动产登记制度实施之后，商品房完整的权属登记证明均应包括商品房所有权登记和国有土地使用权登记。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。讼争《商品房买卖合同》所约定的“权属登记”在没有其他特别约定的情况下，应当认定包括商品房所有权登记和商品房土地使用权登记。世欧公司对按期协助买受人办理房地信息完备的权属证书负有义务，如果逾期则均应按照合同约定承担违约责任。世欧公司关于《商品房买卖合同》第十四条中约定的“权属登记”不包括土地使用权登记的上诉理由，缺乏事实和法律依据。鉴于讼争房产已具备完备的权属登记条件，且买受人本案诉讼中未举证证明土地权属未登记对其权利行使有影响并遭受实际经济损失。因此，考虑到本案中房屋所有权登记已经办理，世欧公司已经履行了部分办证义务；世欧公司不存在故意、恶意拖延办证的情形，本院综合买受人实际损失、预期利益等因素，根据公平原则和诚信原则，酌定本案逾期办理土地使用证违约金比例为每日0.0025%，从2016年10月10日起计算至土地总登手续出件之日即2017年3月22日，共计164天，该部分违约金为1476元（360000元×164天×0.0025%）。
世欧公司上诉主张逾期办证的原因在于部分小区业主阻挠施工，但其提交的证据不足以证明该事实，本院不予支持；双方当事人未对买受人办理权属登记的期限作出约定，世欧公司上诉主张买受人逾期办证，缺乏依据，且诉争车位款项为一次性付款，不存在开发商的阶段性担保责任，一审判决不支持世欧公司的反诉请求是正确的；在2016年9月22日世欧公司完成房屋产权初始登记之前，讼争房产产权面积尚未确定，买受人无法在合同约定的日期前履行缴纳专项维修资金义务，一审判决无误。
综上所述,李翠钗的上诉理由有事实和法律依据，本院予以支持。世欧公司的上诉理由缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、维持福建省福州市晋安区人民法院（2017）闽0111民初4215号民事判决第二项、第三项；
二、撤销福建省福州市晋安区人民法院（2017）闽0111民初4215号民事判决第一项；
三、福建世欧投资发展有限公司应于本判决生效后十日内向李翠钗支付逾期办证违约金8424元（6948元+1476元）。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费254元，由上诉人福建世欧投资发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫榕霞
审 判 员 林智远
审 判 员 谢 芬
二〇一八年三月二十一日
法官助理 易 艳
书 记 员 林 颖
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……