湖南省石门县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0726民初1835号
原告：王利华，男，1967年11月14日出生，汉族，居民，住湖南省石门县。
被告：易大明，男，1953年10月21日，汉族，居民，住湖南省南县。
被告：杨锡柱，男，1964年9月18日出生，土家族，居民，住湖南省石门县。
被告：石门大民置业有限公司，住所地：湖南省常德市石门县楚江镇西溶路盛世家园，统一社会信用代码9143072606638289XT。
法定代表人：杨锡柱，该公司股东。
被告：石门县东升置业有限公司，住所地湖南省常德市石门县永兴街道办事处新厂居委会8组，统一社会信用代码91430726396467132Q。
法定代表人：刘一伟，该公司股东。
四被告委托诉讼代理人：胡祖湘，湖南龙马律师事务所律师。
原告王利华与被告易大明、杨锡柱、石门大民置业有限公司、石门县东升置业有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年12月1日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年1月10日、2017年3月2日公开开庭进行了审理。本案原告王利华到庭参加了诉讼，被告易大明、杨锡柱、石门大民置业有限公司、石门县东升置业有限公司的委托诉讼代理人胡祖湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王利华向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令四被告支付原告王利华欠款10万元及其利息（按月息20‰标准支付至借款清偿之日止）、违约金2.5万元；二、本案诉讼费由四被告全部承担。事实和理由：2014年8月12日原告以25万元的总价款，购买的盛世家园住宅小区三栋1101号商品房，并及时办理了“商品房预售合同备案登记”、“商品房预售合同网签备案””。8月13日，原告与三被告石门大民置业有限公司、杨锡柱、易大明签订借款合同，约定：三被告以盛世家园3栋1101号作为抵押，由原告提供借款25万元整给三被告。2014年12月，易大明、杨锡柱将1101号商品房卖给ＸＸ海并重复签订了购房买卖合同，2016年10月8日经石门县房产局调解，王利华与易大明、杨锡柱、石门大民置业有限公司、石门县东升置业有限公司达成“房屋产权调解协议”，将ＸＸ海存入房产局专户15万元房款支付给王利华，王利华将1101号商品房在房产局办理解除网签手续，并约定余款10万元由易大明、杨锡柱及石门大民置业有限公司拥有的石门小商品综合城股份49%内承担担保，限期在45天内支付，约定期限45天未支付10万元余款应承担2.5万元违约金责任。石门小商品综合城承建商为石门县东升置业有限公司，并在协议中签字盖章认可。现45天还款期已过，上述四名被告未支付原告余款，催收无效，故向石门县人民法院起诉，请求依法裁决。
被告易大明、杨锡柱、石门县大民置业有限公司、石门县东升置业有限公司辩称：1、被告易大明、杨锡柱、石门县大民置业有限公司于2014年8月13日、8月22日向原告王利华分别借款25万元，并分别于2014年8月12日、8月22日与原告王利华签订了关于盛世家园3栋1101号、1201号房屋商品房预售合同，用1101号、1201号房屋为该两笔借款提供了担保。这两笔借款已经支付了部分利息，其中8月13日的25万元借款，利息已支付至2015年5月14日共计4.5万元，8月22日的25万元借款，利息已支付至2015年4月23日共计4万元；2、2015年7月7日，石门县城建房地产开发商委托杨锡柱、易大明两人将盛世家园2楼1009号商品房卖给了本案原告王利华，价款为36.6万元，该房款并未实际支付，而是用上两笔欠款的本金和利息进行了抵偿；3、2016年10月8日，被告易大明、杨锡柱、石门县大民置业有限公司给原告王利华还款15万元，当时约定偿还的是2014年8月13日的这笔25万元的借款；4、对于被告是否构成违约，从整个查明的案情来看，三被告共偿还原告借款本息60.1万元（包括价值36.6万元的房屋），因此对于原告诉称的下欠10万元本金是不成立的，因而不存在承担违约责任的问题；5、关于被告石门县东升置业有限公司的担保责任问题，石门县东升置业有限公司仅是见证人，不承担担保责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的其他证据，被告对其真实性均无异议，对其关联性及证明力有异议，对上述证据的真实性予以确认，对关联性及证明力在下文中论述；对被告提交的证据：2栋10层1009号商品房预售合同复印件、石门县城建房地产开发公司对易大明、杨锡柱的授权委托书复印件、2017年1月17日石门县房地产交易中心出具的证明原件、网签备案表复印件各1份，拟证明1009号房屋已经卖给了原告王利华，价款为36.6万元，合同的备案号为10285；原告对其真实性无异议，对其证明力有异议，对其真实性本院予以确认，对1009号房屋究竟是卖给王利华的还是抵押给王利华的将在下文中论述。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2010年4月10日，石门县城建房地产开发有限公司委托易大明、杨锡柱任石门县城建房地产开发有限公司盛世家园项目部负责人，负责处理盛世家园一切开发事宜。
2014年8月12日，石门县城建房地产开发有限公司与王利华签订了合同编号为3-1101的《石门县商品房预售合同》，约定将商品房号为第三栋1单元11层1101号房（建筑面积共143.53平方米，其中套内建筑面积127.55平方米，共用部位与公用房屋分摊建筑面积15.98平方米）以每平方米1741元人民币，总金额25万元人民币整的价格卖给王利华。当日王利华在石门县房地产管理局办理了商品房预售合同网签备案手续，但该笔房款并未实际支付。2014年8月13日，石门大民置业有限公司、杨锡柱、易大明与王利华签订借款合同，约定借款金额为25万元，借款利率为月利率20‰,借款期限为自2014年8月13日至2015年2月13日止，并约定以盛世家园3栋1单元11层1101号房屋作为抵押（原、被告双方签订《商品房预售合同》，并在管理部门网上签约备案作为抵押依据），次日王利华通过银行转账方式将25万元借款转入易大明的账户。庭审中经原、被告核对，该笔借款利息已还至2015年5月14日，共九期合计45000元。
2014年8月22日，石门县城建房地产开发有限公司与王利华签订了《石门县商品房预售合同》，约定将商品房号为第三栋1单元12层1201号房以总金额25万元人民币整的价格卖给王利华。当日王利华在石门县房地产管理局办理了商品房预售合同网签备案手续，但该笔房款并未实际支付。同日，石门大民置业有限公司、杨锡柱、易大明与王利华另外签订了一份借款合同，约定借款金额为25万元，借款利率为月利率20‰,借款期限为自2014年8月22日至2015年2月22日止，并约定以盛世家园3栋1单元12层1201号房屋作为抵押（原、被告双方签订《商品房预售合同》，并在管理部门网上签约备案作为抵押依据）。当日王利华通过银行转账方式将25万元借款转入易大明的账户，庭审中经原、被告核对，该笔借款利息已还至2015年4月23日，共八期合计40000元。
2015年7月7日，石门县城建房地产开发有限公司与王利华、赵家元签订了《石门县商品房预售合同》，约定将商品房号为第二栋10层1009号房（建筑面积共98.95平方米，其中套内建筑面积85.53平方米，共用部位与公用房屋分摊建筑面积13.42平方米）以每平方米3700元人民币、总金额36.6万元人民币整卖给王利华、赵家元，付款方式，贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向农业银行或住房公积金管理机构借款支付；当日王利华、赵家元购买的盛世家园住宅小区二栋1009号商品房在石门县房地产管理局办理了商品房预售合同网签备案手续，合同备案号为10285。其中赵家元系王利华的妻子，合同签订后，王利华与赵家元并未支付任何房款。
2015年7月13日，易大明、杨锡柱（甲方）与王利华（乙方）签订借款承诺协议，约定：甲方因盛世家园房地产开发资金周转需要，于2014年8月13日抵押盛世家园3栋1101房和2014年8月22日抵押盛世家园3栋1201房。向乙方借款五十万元，该抵押于2015年2月份到期，因借款单位未按时支付本金及利息，利息逾期，现追加抵押物盛世家园2栋10层1009房屋一套，因盛世家园2栋10层1009房屋《石门县商品房预售合同》为格式条款，其合同备案是为放款人对该产权的“资产保全”措施。经双方协商，其《石门县商品房预售合同》合同编号201507070002内容条款做如下变更说明：1、盛世家园2栋10层1009房屋，房产权合同备案价款366000元，现甲方自愿以协商包干价贰拾万元（
200000元）人民币价格抵押给乙方；2、待甲方付清乙方全部本金及利息后，三套房产全部解压……甲方签名：易大明，乙方签名：王利华。
2016年10月8日，王利华与易大明、杨锡柱、石门大民置业有限公司签订房屋产权调解协议，协议约定：因王利华购买并办理房产网签备案的石门县盛世家园3栋1单元1101号房产由委托人易大明再次出售给ＸＸ海入住，ＸＸ海下欠盛世家园购房款25万元，由ＸＸ海支付王利华15万元，王利华在房产局办理石门县盛世家园3栋1单元1101号房产网签备案解除手续，余款10万元在ＸＸ海办理房产手续后支付。余款10万元在ＸＸ海无法及时支付时，由易大明、杨锡柱及石门大民置业有限公司拥有的石门小商品综合城股份49%内承担担保限期在45天内支付……在协议履行中发生的争议，1、由双方当事人协商解决，2、协商不成，依法向石门县人民法院起诉，本协议指定由易大明、杨锡柱两同志偿还余款10万元及承担2.5万元违约责任。当日王利华按约办理了石门县盛世家园3栋1单元1101号房产网签备案解除手续，ＸＸ海存入房产局专户15万元房款转入支付给王利华，45天之后剩余款项未支付，被告王利华于2016年12月向本院起诉。
本院认为，本案的案由应该是民间借贷纠纷而不是房屋买卖合同纠纷，原、被告之间虽然签订了商品房买卖合同，但其目的是为其借款合同提供担保，故本案案由为民间借贷纠纷。
本案争议的焦点有：一、盛世家园2栋10层1009房屋究竟是卖给王利华的还是抵押给王利华的。二、被告石门县东升置业有限公司是否承担连带保证责任。分述如下：
一、盛世家园2栋10层1009房屋究竟是卖给王利华的还是抵押给王利华的。
本案中原告王利华主张1009号房屋是被告欠原告借款本息所追加的抵押物，四被告抗辩认为该房屋系以36.6万元卖给了王利华以抵偿所欠原告的借款，其一、原、被告当时签订协议的前提条件是原告再借20万给被告，被告就将1009号房屋抵押给原告，而原告并没有另外出借20万元，所以1009号房实际上是卖给原告而不是抵押给原告；其二、借款承诺协议上仅有易大明的签字，而没有杨锡柱的签字。本院认为原、被告虽于2015年7月7日签订了关于“盛世家园2栋10层1009号房屋”商品房预售合同，但王利华与易大明于同年7月13日另外签订了一份借款承诺协议，从这两份合同内容可以看出原、被告签订商品房预售合同的真实意思表示并不是将该房屋出售给原告所有，而是通过房屋买卖的形式保证原告的债权能够得到及时的清偿，虽该抵押担保因未登记而未设立抵押权，但双方是以签订房屋买卖合同的形式变相抵押，原、被告之间形成了抵押关系。另外从已有的证据并不能得出被告抗辩所称的“原告再借20万给被告，被告就将1009号房屋抵押给原告”的意思表示，至于该协议上仅有易大明的签字，因石门县商品房预售合同2-1009号房屋的出卖人委托代理人的签章栏只有易大明一人，而该借款承诺协议是针对1009号房，所以该协议只需要易大明一个人的签字就生效。综上，1009房屋是抵押给王利华的，因而不存在用36.6万元房款抵偿欠款的本息问题，又2016年10月8日签订的房屋产权调解协议系双方真实的意思表示，合法有效，且协议中明确指出15万元系作为2014年8月13日25万元借款的本金还给原告王利华的，故对原告要求被告易大明、杨锡柱、石门大民置业有限公司偿还欠款10万元的请求，本院予以支持。对于原告要求支付2.5万元违约金以及按月息20‰标准支付利息的问题，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条之规定，出借人既要求支付违约金，又要求逾期利息的，本院仅支持按年利率24%的标准计算逾期（即自2015年5月15日起至清偿之日止）利息。
二、被告石门县东升置业有限公司是否承担连带保证责任。
对于原告要求被告石门县东升置业有限公司承担担保责任的问题，本院认为于法无据，理由有：一、根据原、被告之间签订的房屋产权调解协议，明确约定“余款10万元在ＸＸ海无法及时支付时，由易大明、杨锡柱两同志及石门大民置业有限公司拥有的石门小商品综合城股份49%内承担担保限期在45天内支付”，该条文并没有提到过石门县东升置业有限公司；二、在调解协议的落款处，明确记载“见证人：刘亚和”，并在见证人处盖有石门县东升置业有限公司的公章。以上可以表明被告石门县东升置业有限公司仅为见证人，而非保证人，故对于原告要求被告石门县东升置业有限公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告杨锡柱、易大明、石门大民置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告王利华借款本金100000元，并自2015年5月15日起按年利率24%支付利息至清偿之日止；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
本案案件受理费2800元，由被告杨锡柱、易大明、石门大民置业有限公司负担（此款原告已自愿垫付，执行时由被告直接支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 罗 莉
代理审判员 谭 慧
人民陪审员 唐汇成
二〇一七年四月十九日
书 记 员 李 芳