贵州省兴义市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2301民初4767号
原告：陈新学，男，1956年10月18日生，汉族，贵州省贵阳市云岩区人，户籍地贵州省贵阳市云岩区，现住贵州省兴义市。
委托诉讼代理人：张智杰，兴义市中心法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被告：兴义市心意房地产开发有限责任公司，住所地贵州省兴义市坪东街道办事处双龙路14号，统一社会信用代码91522301795257028E。
法定代表人：何宗祥，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：江永林，贵州心达律师事务所律师，特别授权代理。
第三人：何义伟，兴义市心意房地产开发有限责任公司员工，其余信息不详。
第三人：谢祥云，男，1962年10月15日生，住贵州省兴义市。
原告陈新学与被告兴义市心意房地产开发有限责任公司（以下简称心意房开公司）及第三人何义伟、谢祥云房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年10月15日立案后，于2016年5月5日作出（2015）黔义民初第03395号《民事判决书》，心意房开公司不服该判决并提出上诉。2017年3月17日，贵州省黔西南州中级人民法院作出（2016）黔23民终1046号《民事裁定书》，裁定撤销前述民事判决，发回本院重审。本院于2017年6月21日立案重审，依据陈新学的申请，追加何义伟、谢祥云为第三人参加本案诉讼，并依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈新学及其委托诉讼代理人张智杰、被告心意房开公司委托诉讼代理人江永林到庭参加诉讼，第三人何义伟、谢祥云经本院公告传唤，公告期满无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈新学向本院提出诉讼请求：1、确认陈新学与心意房开公司于2013年10月25日签订的《商铺租赁合同》无效；2、判令心意房开公司返还陈新学房屋租金194633元；3判令心意房开公司赔偿陈新学因装饰装修案涉商铺所造成的损失313725元；4本案诉讼费由心意房开公司负担。事实及理由：2013年10月9日，陈新学在兴义市坪东心意酒店附件的北京华联超市大门斜对面看见心意房开公司的商铺招租信息，便找到该公司的业务主管何义伟洽谈承租心意房开公司的商铺作经营网络动漫游戏之用，何义伟告知该商铺已被案外人预订承租，只是还未签约，叫陈新学找该公司的总经理李华惠协商。陈新学找到李华惠后，李华惠便招来何义伟询问商铺出租的情况，何义伟说只要陈新学交60000元用于退还预订该商铺的案外人，即可将该商铺出租给陈新学。其后，陈新学与何义伟继续协商租赁事宜。2013年10月25日，何义伟电话通知陈新学到心意房开公司签订租房合同，并要陈新学先交70000元，其中10000元作为租房订金，60000元作为退还先于陈新学预租同一商铺的案外人。同日，陈新学到心意房开公司签订《商铺租赁合同》，合同约定陈新学向心意房开公司承租其位于兴义市××大道××龙路××号“心意酒店”处第一层（北京华联超市大门斜对面）A-4号商铺，面积53.82平方米，租期2013年11月25日至2017年3月25日，计三年零四个月，每平方米每月租金150元，每年租金96876元，一年一付，签订合同时陈新学应向心意房开公司支付年租金的30%即29063元作租房保证金。同时，陈新学又与心意房开公司签订另一份《商铺租赁合同》，合同约定陈新学向心意房开公司承租其位于兴义市××大道××龙路××号“心意酒店”处第一层（北京华联超市大门斜对面）B-1、B-2、B-3、B-4、B-5号商铺，面积293.25平方米，租期2013年11月25日至2017年3月24日，计三年零四个月，每平方米每月租金100元，每年租金351900元，一年一付，签订合同时陈新学应向心意房开公司支付年租金的30%即105570元作租房保证金。前述两份合同签订时，陈新学向何义伟支付了70000元，其中10000元为租房保证金，余下60000元作为退还先于陈新学预租商铺的案外人，但心意房开公司只向陈新学开具10000元的收据，余下60000元心意房开公司或何义伟均未向陈新学开具收据。2013年10月31日，陈新学通过中国农业银行向心意房开公司支付了租金或租房保证金124633元，两次支付租房保证金共计134633元。因心意房开公司向陈新学出租的商铺是钢架棚屋，该商铺四周均未封闭，陈新学承租前述商铺后，经心意房开公司同意，对该钢架棚屋进行了装饰装修，其间心意房开公司的总工程师谢祥云现场管理施工，并在部分单据上签单确认装饰装修材料价款和人工工资，陈新学因装饰装修案涉商铺发生费用313725元。陈新学向工商行政管理机关申请颁发营业执照，因心意房开公司未向陈新学提供案涉商铺的产权证明文件或主管机关的建设批准文件，导致陈新学不能取得营业执照，其后陈新学多次要求心意房开公司提供案涉商铺的产权证明文件或主管机关的建设批准文件，心意房开公司也多次承诺提供，但其提供的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设用地批准书与案涉商铺不符，陈新学依然不能取得营业执照，最终未能开业经营。心意房开公司向陈新学出租的是钢架棚屋，该公司建设该钢架棚屋未取得相关主管部门的批准，但心意房开公司向陈新学出租案涉钢架棚屋时未披露这一事实，故心意房开公司一直不能向陈新学提供案涉钢架棚屋建设的相关批准文件。陈新学认为，心意房开公司未取得相关主管部门的批准而建设案涉钢架棚屋，导致陈新学不能办理网络动漫游戏营业执照，陈新学与心意房开公司签订的《商铺租赁合同》无效，过错在于心意房开公司，心意房开公司应当返还陈新学租金194633元，赔偿陈新学装饰装修损失313725元，共计508358元，请求法院判如所请。
被告心意房开公司辩称，心意药业公司与心意房开公司是关联公司，两个公司的股东均为李华惠和何宗祥，二人是夫妻关系，案涉商铺所占用的国有土地使用权权利人是心意药业公司。2010年—2012年心意房开公司在开发建设心意商业广场时，未经建设主管部门批准，在前述土地上搭建了两个临时钢架棚屋，用于堆放建筑材料，准备在心意商业广场项目完工后拆除。其中紧靠心意酒店的钢架棚屋暂称北大棚，占地237.77平方米，紧靠碧翠苑方向的钢架棚屋暂称南大棚，占地347平方米，两个钢架棚屋之间间隔2.5米为公共通道。前述钢架棚屋只是临时建筑，故未砌筑墙体。2013年，心意房开公司将北大棚出租给案外人经营孕婴儿童用品。2013年10月25日，心意房开公司与陈新学签订两份《商铺租赁合同》，合同约定陈新学向心意房开公司承租前述南大棚共计347平方米，其中A-4号商铺53.82平方米，租期2013年11月25日至2017年11月25日，每平方米每月租金150元，即每年租金96876元，签订合同时陈新学应按年租金总额的30%向心意房开公司支付租房保证金29063元。B-1、B-2、B-3、B-4、B-5号商铺面积计293.25平方米，租期2013年11月25日至2017年3月24日，每平方米每月租金100元，每年租金351900元，签订合同时陈新学应按年租金的30%向心意房开公司支付租房保证金105570元。签订合同当日，陈新学向心意房开公司支付租房保证金10000元，2013年10月31日再次向心意房开公司支付租房保证金124633元，从而足额支付了前述两份《商铺租赁合同》约定的保证金共计134633元。何义伟当时确实是心意房开公司的员工，但后来何义伟从心意房开公司离职，心意房开公司只知道何义伟可能是上海人，其余身份信息心意房开公司一概不知。心意房开公司只收到陈新学两次支付的租房保证金共计134633元，而未收到陈新学所述的余下付款60000元，何义伟是否收到陈新学支付的该60000元，心意房开公司不得而知，如果陈新学真的向何义伟支付了该60000元，则陈新学应当持有该款收款凭据，而陈新学不能提供该收款凭据。心意房开公司同意陈新学装饰装修其承租的钢架棚屋，但具体装饰装修哪里部分，心意房开公司不清楚。谢祥云是心意房开公司的工地管理员，心意房开公司不清楚谢祥云是否在陈新学装饰装修案涉钢架棚屋中形成的单据上签名证明。陈新学对案涉钢架棚屋进行装饰装修的成果，由陈新学自行拆除，心意房开公司不同意利用该装饰装修成果。陈新学向心意房开公司承租案涉钢架棚屋时，心意房开公司已经告知陈新学该钢架棚屋是临时建筑，随时有可能被拆除，但陈新学仍然承租。陈新学未能办理营业执照的原因并非案涉钢架棚屋无主管部门建设批准手续，而是其他原因所致。2014年5月，陈新学将案涉钢架棚屋上锁后不辞而别，心意房开公司未另行出租该钢架棚屋，空置至今。由于心意房开公司未取得主管部门的批准而建造该钢架棚屋，心意房开公司对案涉《商铺租赁合同》无效不持异议，陈新学承租该钢架棚屋后虽未经营，但其长期占用，故仍需向心意房开公司支付其占用期间的租金。陈新学仅向心意房开公司支付了租房保证金134633元，尚欠巨额租金未支付，心意房开公司虽不在本案中提出反诉，但保留今后主张的权利。陈新学向心意房开公司支付的前述租房保证金应当抵作租金，不应退还。综上所述，请求法院驳回陈新学的诉讼请求。
第三人何义伟、谢祥云未到庭参加诉讼，也未以其他方式提出陈述意见。
本案经本院审理认定事实如下：心意房开公司与案外人心意药业公司的股东均为李华慧与何宗详，二人是夫妻关系。2000年，案外人心意药业公司取得位于兴义市××东新区迎新片区，即兴义市坪东大道双龙路案涉钢架棚屋所在地点的国有土地使用权，土地用途为商住用地，并取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设用地批准书，但因故未开发建设。其后，心意房开公司未经主管部门批准，自行在前述土地上修建临时钢架棚屋用于出租。陈新学意欲承租部分该钢架棚屋用于经营网络动漫游戏，故与心意房开公司工作人员何义伟洽谈租房事宜。2013年10月25日，陈新学与心意房开公司签订两份《商铺租赁合同》，合同约定陈新学向心意房开公司承租前述钢架棚屋347平方米。其中A-4号商铺53.82平方米，租期2013年11月25日至2017年11月25日，每平方米每月租金150元，每年租金96876元，签订合同时陈新学应按年租金总额的30%向心意房开公司支付租房保证金29063元；B-1、B-2、B-3、B-4、B-5号商铺面积计293.25平方米，租期2013年11月25日至2017年3月24日，每平方米每月租金100元，每年租金351900元，签订合同时陈新学应按年租金总额的30%向心意房开公司支付租房保证金105570元。签订合同当日，陈新学向心意房开公司支付了租房保证金10000元，2013年10月31日再次向心意房开公司支付了租房保证金124633元，从而足额支付了前述两份《商铺租赁合同》约定的租房保证金共计134633元。陈新学承租钢架棚屋后，经心意房开公司同意进行了装饰装修，心意房开公司的工作人员谢祥云签名证明陈新学支付装饰装修材料及人工工资共计43062元。其后，陈新学因无法提供经营场所使用证明文件等原因而最终未能开业经营网络动漫游戏，该钢架棚屋一直处于闲置状态，双方为此产生争议。
上述法律事实，有陈新学陈述、心意房开公司答辩，陈新学提供的《商铺租赁合同》、租房保证金支付凭证、视听资料及心意药业公司案涉土地建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，以及心意房开公司提供的心意药业公司关于对案涉钢架棚屋所占土地的《说明》、案涉钢架棚屋现场照片等证据在卷为据，故作认定。
本院认为，心意房开公司未经主管部门批准建设案涉钢架棚屋，在本案一审法庭辩论终结前仍未取得主管部门的批准，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，心意房开公司与陈新学订立的案涉两份《商铺租赁合同》无效；心意房开公司认可何义伟是其员工，但拒绝披露何义伟的个人身份信息，导致本院无法查明何义伟的身份信息，既然心意房开公司认可何义伟是其员工，该公司应就何义伟的职务行为承担责任。陈新学主张2013年10月25日向何义伟支付70000元，其中心意房开公司出具了10000元的收款收据，而余下60000元心意房开公司及何义伟均未出具收款凭证。陈新学是完全民事行为能力人，应当具有一般人的生活经验和审慎交易判断能力，支付该60000元而不获取任何收款凭证有违此种交易常态。陈新学虽提供了通话录音，通话中也涉及到60000元的事项，但无法确认受话方是何义伟本人，故该视听资料不具有证明力。在未获得心意房开公司自认，且无法查找到何义伟的情形下，仅凭陈新学的陈述不能认定其于2013年10月25日向心意房开公司或何义伟支付该60000元的事实成立，陈新学应在本案中对此承担举证不足的法律后果，如今后何义伟出现，陈新学可另行主张权利。陈新学向心意房开公司承租案涉钢架棚屋的用途是经营网络动漫游戏，场所使用证明是其办理个体工商户开业登记的必要条件之一，而心意房开公司向其出租的案涉钢架棚屋未取得主管部门的建设批准，故不能向陈新学提供合法建造案涉钢架棚屋的相关批准文件，这是导致陈新学不能办理开业登记领取营业执照的重要原因。陈新学先后两次向心意房开公司支付租房保证金共计134633元，因案涉两份《商铺租赁合同》无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，心意房开公司应退还陈新学租房保证金134633元；陈新学承租案涉钢架棚屋后，经心意房开公司同意进行了装饰装修，且装饰装修过程中心意房开公司的员工谢祥云还协助其管理。陈新学虽然主张因装饰装修承租房屋产生材料及人工费共计313725元，但其提供的证据均为便条，其中有谢祥云签名证明的装饰装修材料及人工费仅为43062元。心意房开公司认可谢祥云是其工地管理员，其虽未明确承认谢祥云在装饰装修单据上签名的真实性，但也未明确表示否认，故经谢祥云签名证明的前述装饰装修材料及人工费43062元本院予以确认。除此之外，陈新学不能补强装饰装修材料及人工费便条的证明力，这些便条的证明力太低，不足以证明其主张装饰装修费用的真实情况，故应承担举证不足的法律后果。对于装饰装修成果，陈新学不愿拆除，心意房开公司也不同意利用，因该装饰装修成果已经附合在案涉钢架棚屋上，拆除会损毁该装饰装修成果的价值，心意房开公司同意陈新学装饰装修，且该公司将未取得主管部门批准的案涉钢架棚屋出租给陈新学，主观上存在重大过错，故该装饰装修成果归心意房开公司享有，由其补偿陈新学装饰装修损失43062元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、兴义市心意房地产开发有限责任公司返还陈新学租房保证金134633元；
二、陈新学对案涉钢架棚屋的装饰装修成果归兴义市心意房地产开发有限责任公司享有，由兴义市心意房地产开发有限责任公司补偿陈新学43062元。
前述一至二项共计177695元，兴义市心意房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内履行。
三、驳回陈新学的其余诉讼请求。
诉讼费9484元（案件受理费8884元，公告费600元），由陈新学负担3484元，兴义市心意房地产开发有限责任公司负担6000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 陈然明
审 判 员 夏 赋
人民陪审员 常维进
二〇一八年一月十六日
书 记 员 周光艳