湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1102民初2591号原告：蒋凌跃，男，1989年9月7日出生，汉族，居民，住湖南省永州市零陵区。委托诉讼代理人：蒋增龙（系原告蒋凌跃父亲），男，1963年8月1日出生，汉族，居民，住湖南省永州市零陵区。被告：永州市富鑫房地产开发有限公司，住所地为湖南省祁阳县浯溪镇浯溪中路127号。法定代表人：雷春生，该公司董事长。委托诉讼代理人：李国清，湖南博大律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：蒋永，湖南博大律师事务所律师（特别授权）。原告蒋凌跃与被告永州市富鑫房地产开发有限公司（以下简称富鑫房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月22日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月20日公开开庭进行了审理。双方当事人及委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋凌跃向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告履行商品房买卖合同，为原告办理国有土地使用权证和房屋所有权证；2.判令被告支付逾期办证违约金68537元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2012年10月21日，原告与被告富鑫房地产公司签订商品房买卖合同，购买被告开发的香樟绿城小区**房屋一套，房屋总价格406371元；约定被告在交房后360个工作日内将房屋产权证及国土使用证交付原告，由于房屋工程进度和质量问题，原告购买的房屋没能达到收房条件和要求，直到2013年5月20日，被告才勉强修整到位，原告于当天交期了所有房款及税费，正式收房入住。从2013年5月20日交付房屋至起诉之日止被告已交房满1275天，被告仍未向原告交付“两证”，减除360个工作日，已逾期771天，被告应当承担违约责任，违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准上浮50%，共计68537元。被告富鑫房地产公司辩称，1.合同约定的360工作日，对应日历日应为515日。2.被告未为原告办理国有土地使用权证并不构成违约，虽然合同中约定了被告代为办理“两证”，但对于逾期办理并未约定违约责任，未办理国有土地使用证不需要承担违约责任，同时被告未及时办理房屋权属证，是多方面原因造成的，不是被告的原因造成的，被告无需承担逾期办证的责任，即使承担责任也应当根据双方过错各自承担50%。3.原告要求办理国有土地使用证，因现行实施不动产登记政策无法实现。4.被告已为原告办理了房产证，即使要计算逾期违约金，其逾期天数应从双方签署的入伙确认单日期计算至房产证办出登记时止。5.本案被告逾期办证虽已成为事实，但未给原告造成损失，原告诉称的违约金过高。6.原告自认逾期天数超过771天，故其起诉主张逾期办证的违约责任因已经超过2年的诉讼时效不应得到支持。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，双方当事人对对方提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月21日，原告蒋凌跃与被告富鑫房地产公司签订房屋买卖合同，购买被告开发的香樟绿城小区**房屋一套，房屋总价格406371元；并约定被告在交房后360个工作日内将房屋产权证及国土使用证交付原告。合同签订后，原告向被告支付了首付款206371元，后被告于2013年4月15日向原告出具收款收据，收到原告中行贷款200000元。被告于2013年7月19日向原告交付房屋，原告于2013年7月23日向被告富鑫房地产公司交纳了房屋维修基金、办理“两证”所需的所有费用8282.5元，但被告未能向原告交付两证（房屋产权证及国土使用证）。原告向本院提起诉讼，要求判决如其所请，遂引发本案。另查明，自2013年7月19日起，经过360个工作日，所对应的日期为2014年12月15日。本院认为，本案的争议焦点为：1.被告富鑫房地产公司的逾期交付“两证”的行为是否构成违约；2.被告富鑫房地产公司迟延办理“两证”，是否需要承担违约责任；3.原告起诉要求被告支付逾期办证违约金是否超过了二年诉讼时效；4.原告诉请的违约金计算是否过高。1.本案被告富鑫房地产公司是否违约的问题。本案原、被告双方合同约定了由被告在商品房交付使用后的360个工作日内，将办理好产权证及国有土地使用证交付给原告，同时原告已向被告交纳了房屋契税、办理房产证、国土使用证的费用，被告应当按照双方约定办理“两证”，被告未在约定的时间交付“两证”，构成违约。现因政府政策变化，房屋所有权证、国有土地使用权证合二为一变更为不动产登记证，故被告应当按照双方商品房买卖合同继续履行为原告办理不动产登记证的合同义务。2.本案被告富鑫房地产公司是否承担违约责任的问题。被告在诉讼中提出未能交付“两证”是因为原告未及时提供办证所需资料及规划建设部门未及时验收造成的，不是被告富鑫房地产公司的原因造成的，故不应当承担违约责任，即使承担责任也应当根据双方的过错各自承担50%的意见。因被告未能提供充足、有效的证据证实，故对该意见本院不予采信。3.原告起诉要求被告支付逾期办证违约金是否超过了二年诉讼时效。本院认为，被告虽提出原告要求被告承担支付违约金的时间超过了771日，该时间已超过了二年的诉讼时效，但因原告等香樟绿城业主多次与被告富鑫房地产公司协商并就该问题向相关机关反应信访，其在此期间内已向被告主张权利，应当认定为诉讼时效中断，原告起诉要求被告支付逾期办证的违约金未超过二年的诉讼时效。4.关于本案违约金的确定。本院认为，应当根据本案具体案情并结合司法解释的规定确定违约金的数额。首先，双方在商品房买卖合同中约定在商品房交付使用后360个工作日内，被告富鑫房地产公司将房屋所有权证及国土证交付买受人（按揭贷款的抵押在银行），因此应当从2014年12月16日开始计算违约金，计算至原告起诉时止，即2016年11月22日；其次，原告提出按购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准可以上浮50%计算违约金的诉讼请求；被告富鑫房地产公司在诉讼中提出双方没有约定违约责任及原告没有受到损失的抗辩意见。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中原告已按照双方约定履行了自己的给付货币款项的义务，被告逾期办理、交付房屋产权证、国土使用证的行为的确构成违约，根据双方的合同约定及司法解释的规定应当支付违约金，但原告因被告富鑫房地产公司延期办证并未造成明显损失，因此，结合原、被告双方合同的履行情况、当事人的过错程度，本案违约金的计算应当按照每日万分之零点五计算为宜，即违约金应当计算为406371元×708日×0.00005=14385.5元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项、第二款之规定，判决如下：一、被告永州市富鑫房地产开发有限公司自本判决生效后90日内向原告蒋凌跃交付不动产登记证；二、被告永州市富鑫房地产开发有限公司自本判决生效后10日内向原告蒋凌跃支付违约金14385.5元；三、驳回原告蒋凌跃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1514元，减半收取757元，由原告蒋凌跃负担557元，由被告永州市富鑫房地产开发有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  谭小兵二〇一七年一月十六日书记员  张凌萍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。