北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终3199号上诉人（原审原告）：张京波，男，1976年5月24日出生。委托诉讼代理人：王璐璐，北京市易行律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊丽霞，北京市易行律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京爱丽华物业管理有限公司，住所地北京市延庆区经济技术开发区管委会办公楼399室。法定代表人：王昕，总经理。委托诉讼代理人：杨林林，北京爱丽华物业管理有限公司职工。上诉人张京波、上诉人北京爱丽华物业管理有限公司（以下简称爱丽华公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第37909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。张京波上诉请求：1、维持一审判决第二项、第三项；2、维持一审判决第一项关于爱丽华公司退还公共维修基金、契税及产权代办费本金的判决，改判爱丽华公司按2008年中国人民银行五年贷款利率7.83%计算利息；3、撤销一审判决第四项，改判爱丽华公司支付基础设施、公共配套设施逾期达到使用条件的违约金234964.15元（计算到符合约定条件之日止，暂计算到2017年4月30日）；4、改判爱丽华公司支付我从2008年3月1日到2016年1月31日房屋使用费损失649765元、鉴定费50000元。事实和理由：1、本案纠纷时间跨度长，具有特殊性，应当按照中国人民银行颁布的同期最长贷款期限的利率计算利息；2、开发商作为强势一方，要求先签署完入住手续后才能拿到钥匙，我入住北京市海淀区1230号房屋（以下简称涉案房屋）后才发现问题，故我的签字行为不能证明涉案房屋在交接时达到交房标准；3、一审认定涉案房屋存在问题，但认定不足以证明房屋的基础设施、公共配套设施未达到使用条件，是错误的；4、爱丽华公司应当支付我房屋使用费及鉴定费。爱丽华公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回张京波的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费、鉴定费由张京波负担。事实和理由：1、三方已就费用抵扣问题签订备忘录并实际履行，不同意退还张京波相关费用及利息；2、一审法院认定双方2008年2月26日《备忘录》第二条无效是错误的，我公司已经向张京波支付了巨额延期违约金，不同意再支付逾期办证违约金；3、一审法院认定涉案房屋存在质量问题，认定错误，且我公司提供的用水记录可以证明张京波已经实际入住涉案房屋并正常使用，张京波签署了入住手续，也拿了钥匙，并进行了装修，房屋不存在质量问题。张京波向一审法院起诉请求：1、判令爱丽华公司退还我公共维修基金本金14044.48元，并按2008年中国人民银行五年以上贷款利率7.83%的标准支付上述款项自2008年3月1日至全部给付之日止的利息；2、判令爱丽华公司退还我房屋契税21066.72元，并按2008年中国人民银行五年以上贷款利率7.83%的标准支付上述款项自2008年3月1日至全部给付之日止的利息；3、判令爱丽华公司退还我产权代办费1000元，并按2008年中国人民银行五年以上贷款利率7.83%的标准支付上述款项自2008年3月1日至全部给付之日止的利息；4、判令爱丽华公司按日万分之一的标准支付房屋总价702224元自2008年3月1日至给付之日止的基础设施、公共配套设施逾期达到使用条件的违约金；5、判令爱丽华公司向我支付迟延办理产权登记违约金2106.67元；6、判令爱丽华公司赔偿我自2008年3月1日至2016年1月31日期间房屋使用费损失649765元；7、判令爱丽华公司支付我房屋维修损失60000元；8、判令爱丽华公司承担我鉴定费5万元；爱丽华公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：爱丽华公司主张其公司与张京波、北京福诺特物业管理公司（以下简称福诺特公司）三方达成口头协议，其公司履行为张京波办理房产证的义务，张京波同意以缴纳的公共维修基金、房屋契税、产权代办费等费用抵扣其所欠福诺特公司的物业管理费、垃圾消纳费、采暖费，其再自行缴纳办理房屋产权证所需费用，但待其公司履行了义务后，张京波单方毁约，拒绝签署备忘录，为此提交备忘录复印件、福诺特公司2016年1月20日情况说明及所附备忘录原件予以证明，并称张京波提交的证据14录音中提到了上述备忘录。备忘录显示内容如下：甲方：爱丽华公司；乙方：张京波；丙方：福诺特公司；乙方于2005年6月28日与甲方签订了《北京市商品房买卖合同》，购买了涉案房屋，乙方委托甲方为其办理产权。并于2008年2月26日将办理产权所需公共维修基金14044.48元、契税21066.72元、产权代办费1000元交至甲方。现乙方已自行办理产权，故甲方应退还乙方各项费用合计36111.2元；现三方约定，将乙方上述税费与涉案房屋2009年2月17日至2013年9月10日物业费和垃圾费（26855.81元）及2008年11月15日至2013年3月15日供暖费（9255.39元）相抵扣。甲乙丙三方按照本备忘录履行完毕之后，承诺不再就上述退款方面追究甲方与丙方的任何责任；该备忘录三方落款处均为空白。福诺特公司情况说明有关内容如下：张京波自2008年2月28日入住以来，一直拖欠其公司多项费用，截止2015年12月28日，欠费总计56231.26元，以及依据物业服务协议第八条第四款约定巨额违约金及损失；其公司一直催缴无果。2015年6月中旬，张京波始提出与开发商存在相关纠纷。虽其公司多次声明与开发商并非同一法人主体，但为尽早收回欠费，减少损失，也考虑到张京波作为业主的利益，其公司与张京波口头达成一致，由其公司出面向开发商协调相关事宜。经其公司多方努力，屡次协商，最终张京波与其公司及开发商达成三方费用抵扣备忘录（见附件，内容与爱丽华公司提交一致），约定开发商履行协助办理房产证义务，并将所欠公共维修基金、契税与其所拖欠其公司相关费用、违约金相互抵扣。后开发商按约履行办理房屋产权证义务后，张京波却单方毁约，出尔反尔，拒绝签署备忘录。张京波提交的证据14录音文字稿显示为2015年7月6日万某1（万某1出庭作证时称系张京波同事）与高某1（福诺特公司项目经理）的通话录音，有关内容如下：万某1：“哦，我有几个事情跟您沟通一下：那天您给我的备忘录，只是折抵的相关费用，也没说让他再交多少钱，那么，让他再交多少钱呢，这上头没有。高某1：“那个备忘录是这样的，那个备忘录是开发商发起的，开发商发起的呢，然后我们去给他核算，比如说就欠你5万也好，3万也好，究竟这个费用能抵扣到什么时候，我可以这么去核算，咱剩下的费用跟这个备忘录是没有关系的。所以，你要补交的费用跟这个备忘录是没有关系的。”万某1询问物业费能否酌情减免。高某1称需要跟领导汇报。经质证，张京波称备忘录上无公章及其签字，对真实性不认可，情况说明内容不真实，没有三方协商之事情。法院认为，根据本案查明事实，爱丽华公司、福诺特公司曾与张京波就上述费用抵扣问题进行过协商，福诺特公司向张京波出具过备忘录，但备忘录上并无三方签字盖章，故不能认定该备忘录已成立。福诺特公司的情况说明系其单方陈述，且该公司系爱丽华公司委托的物业服务公司，存在利害关系，在张京波否认的情况下，上述证据不足以支持爱丽华公司关于三方之间已达成相互抵扣费用的口头协议的主张，法院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，法院认定事实如下：2003年9月18日，张京波（买受人）与爱丽华公司（出卖人，2008年12月22日前原名为北京凯迪宝房地产开发有限公司，以下简称凯迪宝公司）签订《商品房买卖合同》和海润大厦《商品房买卖合同》之补充协议。合同有关约定如下：买受人购买涉案房屋，总价款702224元；第八条交付期限：出卖人应当在2005年3月31日前，将具备下列第5种条件，并符合该合同约定的商品房交付买受人使用：5.该商品房取得北京市建筑工程竣工验收备案；第九条出卖人逾期交房的违约责任：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（2）逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十五条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.上水、下水于2005年3月31日达到使用条件；2.用电于2005年3月31日达到使用条件；3.电梯于2005年3月31日达到使用条件；4.通讯于2005年3月31日达到使用条件；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.逾期超过60日后，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十六条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.见补充协议。补充协议有关约定如下：出卖人与买受人已就预售预购位于海润大厦（又名易墅·殿堂）涉案房屋于2003年9月18日签订商品房买卖合同，本协议各方经过友好协商，就合同中未尽事宜，达成下列补充协议：第三条关于合同第六条：付款方式及期限3.1买受人按下列第3种方式付款：3.1.3其他方式：即银行按揭贷款方式：（1）合同签订当日，买受人向出卖人支付房屋总价款20%，即142224元，（2）买受人应当在合同签订后的7日内办理完成商业贷款/公积金贷款手续，交付房屋总价款余款56万元；第六条关于合同第十二条：交接：6.1买受人同意按入住通知中约定的期限、地点及要求，与出卖人或出卖人的代理人办理房屋的交接手续。买受人办理该房屋交接手续时应交清其应交付的全部房价款、办理产权证所需缴纳的契税、公共设施设备维修基金、物业管理费等，并签署物业管理公约；否则，出卖人有权推迟该房屋交付期限且不承担违约责任；第七条关于合同第十六条：产权登记：7.2如因出卖人的原因，导致买受人在该房屋交付使用之日起180日内，未能取得房屋权属证书的，则出卖人向买受人交付相当于已付房价款0.3%的违约金；第十一条关于物业管理和广告宣传：11.1买受方同意在小区业主管理委员会成立之前，由出卖人通过招标的方式选定的物业管理公司进行物业管理，买受人保证签署并遵守由出卖人或出卖人选定的物业管理公司制订的并由北京市居住小区管理办公室批准的《物业管理公约》及有关规定、守则，向物业公司缴纳物业管理费和向有关部门交纳维修基金等。合同内附的《易墅殿堂装修标准》显示有关内容如下：一、内装修：……7、空调系统：特灵、约克中央空调。8、电视系统：光缆接入公共有线电视网，卫星电视系统。9、通讯系统：每户预留两部电话位，百兆宽带入户。2003年9月25日，爱丽华公司出具收款发票，内容为张京波交纳的涉案房屋首付款142224元。2005年5月21日，张京波（乙方）与爱丽华公司（甲方）签订《商品房买卖合同》之补充协议，内容如下：双方经友好协议，一致同意对《买卖合同》中部分事项进行修改，并达成协议如下：1.将《买卖合同》第三条买受人所购商品房的基本情况中：“层高为4.8米”修改为：“层高为5米”；2.原《买卖合同》第八条交付期限中双方约定的商品房交付时间为2005年3月31日，现因客观情况，双方同意将交付时间暂修改至2005年10月31日，乙方不退房；届时，甲方将依照《买卖合同》约定，按照实际延迟时间，按乙方已付房款的每日万分之二的比率向乙方支付该延迟交付的违约金。3.因物业管理水平提升，物业费为8.2元/平方米/月，在此，甲方承诺：乙方入住第一年的物业管理费以6元/平方米/月收取。4.项目推广名称自“易墅殿堂”变更为“纽约客”。2008年2月，爱丽华公司向张京波发送了入住通知书，有关内容如下：海润大厦项目现已建成，其已于2007年10月发函通知张京波，但目前尚未收到以下款项，根据双方约定，张京波应于办理入住手续前缴纳如下费用：1、房款92224元；2、代付月供201034.63元；（自03年10月至08年2月）；请在2008年2月10日前将未付款项付清。海润大厦将于2008年2月11日正式交付使用，如果按上述时间将未付款项交齐，可以于2008年2月11日至2008年2月17日之间办理入住手续。根据合同约定，若于2008年2月17日前未能到现场办理入住手续，逾期将视同自动收楼，物业管理费于2008年2月17日起计算。2008年2月21日，张京波在涉案房屋《入住手续会签单》上的“2资格审核”栏签字，办理入住手续。资格审核栏载明其收到《入住通知书》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》。其中，爱丽华公司出具的《房屋质量保证书》有关内容如下：二、开发、施工、监理、设计及物业管理单位……5、物业管理单位：福诺特公司；四、保修范围和保修期限：在保修期内，在正常使用条件下，土建工程及水、暖、电等设施发生质量问题按建设部[2000]80号文件规定的范围和期限进行保修，并承担所需费用（自行拆、移、改、增造成的质量问题不在保修内）。具体如下：……2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；4、电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；5、装修工程，为2年。此外，对工程质量出现严重的功能性缺陷，并经主管质量监督机构和法定检测机构的确定，承担责任和期限不受保修期限制，由本公司负责解决，并由本公司向质量缺陷责任单位追偿。下列情况不在保修范围内：1、对业主/住户使用不当或自行装修，自行添置、改动设施而造成的质量问题，由业主/住户自行承担维修责任。2、业主/住户因擅自改动结构、设施、设备造成房屋质量、抗震性能受损，影响其他用户正常生活，应由责任人承担相应责任。六、保修起始日期：保修期从工程竣工验收合格之日起计算。八、监督与投诉：凡有关工程人员对保修工作推脱、拖拉、敷衍处理，不负责任，为难业主/住户者，业主/住户可向物业公司、直至本公司投诉。投诉电话：010-8262****；投诉部门：福诺特·海润客户服务中心。九、物业管理委托：本公司已委托福诺特公司对本商品住宅保修，保修时，请业主/住户直接与该物业管理公司联系。联系电话：010-8262****；接待地点：海润大厦公寓大堂。十、公司为各业主建立维修台账，如需查询维修记录请到物业公司福诺特·海润客户服务中心。2008年2月26日，爱丽华公司（甲方）与张京波（乙方）签署《备忘录》，有关内容如下：双方就涉案房屋入住一事达成如下协议：款项互抵一事，协商一致如下：一、双方同意入住时相关款项互相折抵，折抵款项明细如下：1、甲方应向乙方支付延迟交付违约金127612元；2、乙方应向甲方支付如下款项：A.未付房款92224元；B.公共维修基金14044.48元；C.契税21066.72元;D.产权代办费1000元、测绘费200元、产权印花税5元；E.壹年物业费4191.12元；F.当期供暖费509.34元；G.垃圾销纳费30元/年，有线电视开通费360元。（供暖费为预收，将按实际费用多退少补）。H.支付甲方代还乙方月供款201034.63元。3、依据双方签订的《商品房买卖合同》约定及《商品房销售管理办法》，本房屋按套计价，所以互相无支付项。4、以上款项互相抵扣后，乙方应向甲方交付207053.29元，乙方于本协议签署同时向甲方支付。二、甲、乙双方一致同意，本备忘录为双方的最终意思表示，经双方签署后任何一方不再依据《商品房买卖合同》及双方签订的任何文件（包括但不限于补充协议、其他由甲方或乙方签署或出具的任何文件）追究相对方的合同责任。审理中，张京波主张《备忘录》第二条系格式条款，免除了提供方爱丽华公司的责任，对方未向其提示并解释此条款，应属无效；爱丽华公司对此不予认可，认为张京波已经签字认可，备忘录涉及巨额违约金，每条都有空白，需要解释，且备忘录只有两条。同日，张京波出具收据，载明收到爱丽华公司支付涉案房屋延期交付违约金（代缴款项）127612元；爱丽华公司向张京波出具收据，载明收到张京波公共维修基金14044.48元、契税21066.72元、产权印花税5元、产权代办费1000元、测绘费200元。2008年2月28日，张京波在涉案房屋《入住手续会签单》上的“6房屋钥匙已交业主，房屋已交接完毕”栏签字。该栏内载明（1）《入住手续会签单》已交回；（2）房屋符合交楼标准，钥匙已领取。同日，张京波（甲方）与福诺特公司（乙方）签订《海润大厦前期物业管理服务协议》，约定甲方同意爱丽华公司选聘福诺特公司全权负责涉案房屋的物业管理服务。2008年3月至7月，张京波曾就涉案房屋卫生间、空调问题向福诺特公司报修，该公司派人进行过维修。2015年4月29日，爱丽华公司向张京波出具收款发票，内容为涉案房屋房款56万元。2015年5月4日，张京波交纳涉案房屋税费21066.72元。2015年5月5日，爱丽华公司向张京波出具收据，内容为涉案房屋专项维修资金14044元。2015年6月4日，张京波交纳房屋登记费80元，取得涉案房屋房产证。同日，张京波与中梵装饰设计工程有限公司（以下简称中梵公司）委托代理人顾某1签订《维修合同》（内附房屋维修预算书），约定由中梵公司对涉案房屋进行装潢施工，工期自2015年6月8日至9月27日，工程价款6万元。房屋维修预算书载明客厅、卧室、厨卫部分各项目合计67655.5元，项目中包含墙面粉刷、家具设备定制安装以及窗台、地板等原有结构的改造。张京波在本案中提交的中国工商银行电子回单显示其向该公司汇款共计33500元。后福诺特公司通知张京波入住前希望把拖欠的物业费结清，并建议将爱丽华公司欠张京波的房屋契税、公共维修基金和产权代办费折抵为物业费，希望与张京波面谈。2015年7月2日，张京波委托万某1作为其代表与高某1见面谈话，有关内容如下：万某1称其系张京波的委托人，涉案房屋要装修，但老停电，想了解原因，并称开发商晚交房和办房产证，张京波想将开发商要退回的契税、公共维修基金、产权代办费和利息折抵一部分物业费；高某1称其知道张京波一直没有过来住，物业没有为难张京波；整体上200多户普遍存在晚交房和办房产证问题，还存在个别房间的质量问题，责任不在物业，可以积极配合业主维修；装修必须申报，张京波需将之前拖欠的物业费交了。万某1称物业服务存在夏天空调不制冷，物业维修不及时，经常性断电等问题；高某1称制冷服务需先交钱；提议走三方协议，将开发商应退张京波的钱折抵物业费；之前物业有些服务可能存在不完善、不及时，其从09年还是10年后开始接手，接收后，涉案房屋能租到8000元，至少7500元。高某1调取了涉案房屋报修记录后，称的确是有不少报修，从其接手项目后，没少操心，好多业主存在这样那样的问题，开发商为了抢工，为了交房，好多房间卫生间的地漏是糙工，好多才往下渗水；这两年还好多了，前两年楼上跟水帘洞似的，工程做的，实在不咋地；这两年，现在没什么事儿。高某1给了万某1备忘录和其名片，万某1称字先不能签，签了这条了，让张京波放弃主张的权利，就不合适了。2015年7月6日，万某1与高某1通话，称高某1给其的备忘录，只是折抵的相关费用，没说让张京波再交多少钱；高某1称备忘录是开发商发起的，其公司核算费用能折抵到什么时候，剩下的费用跟备忘录没有关系；万某1问前期物业存在一些维修不及时、还有质量方面的问题，张京波也六年多没入住，在这种情况下，物业费有没有酌情减免的比例，且协议上没有载明物业费、垃圾费的计算标准，张京波要知道这些问题。高某1称物业费的减免其公司从来没有过，楼上200多户基本上都存在这样、那样的问题，6年多没入住没法去鉴定交付后根本不符合入住条件，而且属于开发商的问题；万某1称福诺特公司维修不及时，有些问题至今未解决，物业也有一定责任，希望能协商减免；高某1称可以跟公司领导协调一下。2016年1月27日，张京波拨打海淀区非紧急救助热线询问其反映涉案房屋断水断电问题的回复，话务员称张京波反映的跳闸停电问题自业主入住后就存在，非物业服务行为，加之业主本身与开发商存在经济纠纷，已超出物业服务企业能够解决的范畴，建议通过司法途径解决这一纠纷。2016年2月17日，张京波以“我的住宅遭遇断电及房屋质量问题”为主题向海淀区非紧急救助服务中心网站发信，信件内容如下：我的住宅位于海淀区海淀南路36号海润大厦纽约客公寓1230号，自2008年2月26日开发商交房以来，经常跳闸断电，不能供暖供冷，主墙体裂缝，卫生间渗漏，室内墙面渗漏有痕迹等等，开发商和物业是一个集团下的两个经营主体，都说不属于职责范围，至今8年多没有解决。向政府部门反映多次无果。请问：到底该谁负责？海淀区非紧急救助服务中心回复内容如下：您反映的信件，房管局进行了调查，并答复如下：经调查了解反映人反映的跳闸、不能供冷供暖、墙体开裂等质量问题在竣工交付后即存在，属于遗留问题，且目前反映人已通过司法途径寻求救济，建议通过司法途径解决这一问题。2016年3月30日，张京波前往中国联通皂君庙营业厅查询涉案房屋能否装百兆宽带，该营业厅业务员经查询后答复称海润大厦一户一线，最高十兆。2017年6月8日，福诺特公司出具说明和附件物业收费记录，内容为涉案房屋业主，自2008年2月份就已经入住，并自2008年3月份-2009年8月份一直向该公司缴纳生活热水费和生活中水费用（附物业收费记录）。经爱丽华公司申请法院出具调查令，北京市自来水集团有限责任公司海淀营销分公司于2017年7月10日出具涉案房屋用水情况说明，载明涉案房屋在查表日期2008年7、9、11月，2009年1、3、9月，2010年1、5、7、11月，2011年1、3、9月，2012年11月，2013年1、5、9、11月，2014年1、3、5、7、9月，2017年5月有用水记录。审理中，经张京波申请并预交评估费5万元，法院依法委托北京国地房地产土地评估有限公司对涉案房屋自2008年3月1日至2016年1月31日期间的使用费进行评估鉴定，该公司出具房地产估价报告，估价结果为上述期间涉案房屋使用费共计649765元。另查明，北京市第一中级人民法院（2014）一中民终字第9521号民事判决书载明，爱丽华公司在辩称部分称“现海润大厦卫生间防水在质保期内出现严重质量问题”。法院（2015）海民初字第15304号民事判决书载明，“经审理查明……爱丽华公司在该案中申请对海润大厦卫生间漏水原因进行鉴定并出具修复方案，原合议庭委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心（以下简称鉴定机构）进行鉴定，该鉴定机构出具的《司法鉴定意见书》（以下简称鉴定结论）主要内容为：“此次鉴定内容只涉及6-15层（其中没有14层号）酒店住房和公寓住户。”“纽约客公寓：因公寓已售出，大部分业主家中无人，因此无法就相关卫生间的渗漏情况进行勘验。此次鉴定以现场勘验的内容做为鉴定范围，无法勘验的不在鉴定报告中体现。”“（酒店）拆除卫生间、做蓄水试验卫生间情况：因各卫生间的做法工艺基本一致，双方当事人均同意现场只拆除3个卫生间进行勘验，并这3个卫生间的状况代表所有卫生间的情况。此外因涉案建筑的大部分房间有客户，因此蓄水试验的房间的数量及位置均由双方当事人共同认可，以做过试验的房间来代表所有卫生间的情况。”一审法院认为，张京波与爱丽华公司签订的《商品房买卖合同》、相关补充协议均系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。爱丽华公司以2008年2月26日的双方《备忘录》第二条约定抗辩张京波的相应诉讼请求，张京波主张该第二条系格式条款，免除了提供方爱丽华公司的责任且未向其提示并解释，应属无效，法院认为该《备忘录》系爱丽华公司为了重复使用而预先拟定的，第二条为不可更改的打印文字，应系在订立合同时未与张京波协商的条款，属于格式条款，从该条款内容来看，该条款未遵循公平原则确定双方之间的权利义务，免除了爱丽华公司之后所有的合同责任、排除了张京波依约追究其合同责任的主要权利，同时，爱丽华公司亦未采取合理方式提请张京波注意该条款免除其责任，故应属无效，对于爱丽华公司的该项抗辩，法院不予采纳。爱丽华公司以诉讼时效为由对张京波相应诉讼请求进行抗辩，因张京波诉请中主张的爱丽华公司相应违约行为系持续性违约行为，且其已举证证明自收房后一直在主张权利，故法院对爱丽华公司的诉讼时效抗辩不予采纳。爱丽华公司辩称其与张京波、福诺特公司已达成三方费用抵扣的口头协议，但并未提交充分证据证明其主张，且张京波对此不予认可，故法院不予采纳。本案中，爱丽华公司自2008年2月26日收取张京波交纳的契税、公共维修基金、产权代办费逾七年之后，仍未为张京波办理房屋所有权证，致张京波自行办理房屋所有权证并另行缴纳契税、公共维修基金，爱丽华公司的行为，已经给张京波造成了经济损失，张京波要求爱丽华公司返还上述款项并支付上述款项自2008年3月1日至全部给付之日止利息损失的诉讼请求，具有事实和法律依据，法院予以支持，但张京波主张的利息计算方式不合理，法院不予采纳，爱丽华公司应按中国人民银行同期贷款利率标准支付上述利息为宜。爱丽华公司未在合同约定的期限内为张京波办理房屋所有权证，显系违约，故张京波要求爱丽华公司支付迟延办理产权登记违约金的诉讼请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。张京波主张涉案房屋基础设施、公共配套设施逾期未达到使用条件，涉案房屋存在质量问题导致无法入住，并以此为由分别要求爱丽华公司支付逾期违约金和房屋使用费，根据本案查明事实，张京波已于2008年2月28日在入住手续会签单上签字，认可房屋符合交楼标准，从爱丽华公司处领取钥匙，接收了涉案房屋，并曾实际入住过涉案房屋，距其本次起诉已达7年之久，上述事实表明涉案房屋符合交房条件。张京波在本案中提交的一系列证据可以证明涉案房屋存在过卫生间漏水、中央空调故障、跳闸停电、宽带未达百兆等问题，但不足以证明上述问题严重到可以认定涉案房屋的基础设施、公共配套设施未达到使用条件或导致张京波无法正常居住使用，而张京波于2015年对涉案房屋进行了包括装饰装修改造内容的维修并入住涉案房屋，一方面导致无法通过鉴定方式查明上述问题的严重性，另一方面亦说明上述问题大部分可以通过维修解决且维修所需费用在合理范围之内，故法院对张京波的上述主张及相应诉讼请求不予支持。关于张京波要求爱丽华公司支付其房屋维修损失的诉讼请求，鉴于涉案房屋确实存在质量问题，给张京波的正常居住使用造成一定影响，爱丽华公司未在保修期内解决上述问题，且张京波长期报修但亦在合理期限内得不到解决，故爱丽华公司应承担张京波自行维修的费用损失，关于维修损失金额，法院综合考虑爱丽华公司的过错程度、维修中包含的装饰装修改造内容以及张京波提交的费用明细等因素予以酌定。关于张京波主张的鉴定费，鉴于该鉴定内容中的涉案房屋使用费法院未予支持，故对于该部分费用，应由其自行负担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国，判决：一、北京爱丽华物业管理有限公司于本判决生效后七日内向张京波退还公共维修基金14044.48元、契税21066.72元、产权代办费1000元，并按中国人民银行同期贷款利率标准支付上述款项自2008年3月1日起至全部给付之日止的利息；二、北京爱丽华物业管理有限公司于本判决生效后七日内向张京波支付迟延办理产权登记违约金2106.67元；三、北京爱丽华物业管理有限公司于本判决生效后七日内向张京波支付房屋维修损失3万元；四、驳回张京波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点如下：一、爱丽华公司是否应当退还收取张京波的公共维修基金、房屋契税、产权代办费及相应利息标准；二、爱丽华公司是否应当支付迟延办理产权登记的违约金；三、涉案房屋是否存在质量问题、是否符合交房条件及爱丽华公司是否应当支付房屋未达到使用条件的违约金、赔偿房屋使用费损失及装修损失、鉴定费。一、爱丽华公司是否应当退还收取张京波的公共维修基金、房屋契税、产权代办费及相应利息标准。因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。本案中，爱丽华公司收取张京波公共维修基金、房屋契税及产权代办费，承诺为张京波办理涉案房屋的所有权证，但爱丽华公司在收取张京波上述费用后长达七年的时间均未办理，张京波于2015年自行办理了涉案房屋的产权证书。因此，爱丽华公司占用张京波上述费用并无法律根据，张京波有权要求爱丽华公司退还上述费用并支付2008年3月1日至实际退还之日的利息。爱丽华公司上诉主张其公司与张京波、福诺特公司达成三方协议，约定以上述费用抵扣物业费等，但爱丽华公司提供的备忘录上并无三方的签字及盖章确认，通过张京波提供的录音证据，亦未能显示三方已就费用抵扣达成一致，故爱丽华公司提供的证据不足以证明三方已就费用抵扣形成合意，其据此不同意退还公共维修基金、房屋契税及产权代办费的上诉请求，证据不足，不能成立，本院不予支持。一审法院判决爱丽华公司按照中国人民银行同期贷款利率标准支付上述费用的利息，亦是适当的，应予维持。张京波上诉主张按照2008年中国人民银行公布的五年贷款利率标准计算利息，缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。二、爱丽华公司是否应当支付迟延办理产权登记的违约金；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。出卖人存在违反房屋买卖合同约定逾期交房和逾期办证的违约行为，买受人同时主张上述两项违约金的，可予以支持。本案中，双方合同约定，如因出卖人的原因，导致买受人在该房屋交付使用之日起180日内，未能取得房屋权属证书的，则出卖人向买受人交付相当于已付房价款0.3%的违约金。现爱丽华公司未在合同约定的期限内为张京波办理房屋所有权证，一审法院依据张京波的请求，判决爱丽华公司支付迟延办理产权登记的违约金，符合法律规定，应予维持。爱丽华公司上诉主张双方已通过《备忘录》形式免除了其公司逾期办理产权证的责任，该《备忘录》第二条约定，甲、乙双方一致同意，本备忘录为双方的最终意思表示，经双方签署后任何一方不再依据《商品房买卖合同》及双方签订的任何文件（包括但不限于补充协议、其他由甲方或乙方签署或出具的任何文件）追究相对方的合同责任。该《备忘录》系爱丽华公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与张京波协商的合同，上述第二条约定免除了爱丽华公司违反双方合同的违约责任，排除了张京波依据双方合同主张赔偿等的权利，故一审法院认定该条款无效，符合法律规定，应予维持。爱丽华公司上诉坚持该条款有效，缺乏法律依据，不能成立，本院不予支持。爱丽华公司已向张京波支付的系迟延交付违约金，并非迟延办理产权登记的违约金，爱丽华公司以其公司已经支付巨额违约金为由拒绝支付迟延办理产权登记的违约金，法律依据不足，本院亦不予支持。三、涉案房屋是否存在质量问题、是否符合交房条件及爱丽华公司是否应当支付房屋未达到使用条件的违约金、赔偿房屋使用费损失及装修损失、鉴定费。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，张京波主张涉案房屋存在质量问题，未达到交付使用条件，并据此主张爱丽华公司支付房屋逾期达到使用条件的违约金，赔偿房屋使用费损失及装修损失，并支付鉴定费。双方房屋买卖合同约定，“出卖人应当在2005年3月31日前，将取得北京市建筑工程竣工验收备案并符合该合同约定的商品房交付买受人使用……出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.上水、下水于2005年3月31日达到使用条件；2.用电于2005年3月31日达到使用条件；3.电梯于2005年3月31日达到使用条件；4.通讯于2005年3月31日达到使用条件”。根据本案当事人提供的证据，涉案房屋确存在卫生间漏水、宽带未达百兆等质量问题，但涉案房屋已经依法取得竣工验收备案，张京波于2008年2月28日在入住手续会签单上签字，认可房屋符合交楼标准，并对涉案房屋进行了装修，张京波亦自认曾实际入住涉案房屋，故张京波现提供的证据不足以证明涉案房屋未达到合同约定的交付使用条件，其据此要求爱丽华公司支付房屋逾期达到交付条件的违约金，并赔偿房屋使用费损失及鉴定费，证据不足，不能成立，本院不予支持。鉴于涉案房屋确存在一些质量问题，故一审法院依据爱丽华公司的过错、张京波的实际损失等情况，酌情判决爱丽华公司支付张京波房屋装修损失3万元，是适当的，应予维持。爱丽华公司上诉主张涉案房屋不存在质量问题并不同意赔偿装修损失，与事实不符，不能成立，本院不予支持。综上所述，张京波、爱丽华公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28660元，由张京波负担14330元，由北京爱丽华物业管理有限公司负担14330元。本判决为终审判决。审 判 长 刘秋燕审 判 员 张洁芳审 判 员 刘 磊二〇一八年五月二十五日法官助理 王湘羽书 记 员 杨梓薇