福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0802民初4366号
原告：林江虹，女，1971年5月15日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
委托诉讼代理人：陈小金，福建岩风律师事务所执业律师。
被告：邱海江，男，1974年12月21日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
委托诉讼代理人：罗宇，福建津都律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：孙文彬，福建津都律师事务所实习律师。
原告林江虹与被告邱海江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月29日立案受理后，依法适用简易程序于2017年8月17日公开开庭进行了审理。原告林江虹的委托诉讼代理人陈小金、被告邱海江的委托诉讼代理人罗宇、孙文彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林江虹向本院提出诉讼请求：1、解除林江虹与邱海江于2013年12月11日签订的《房地产经纪合同》，邱海江立即返还林江虹购房款200000元、支付违约金40000元及50000元预期利益损失；2、林江虹有权对拍卖、变卖邱海江所提供抵押物的价款优先受偿。事实与理由：2013年12月11日，林江虹在福建绿色鑫家园房地产营销策划有限公司龙岩分公司（以下简称绿色鑫家园）的撮合下向邱海江购买其所有的位于龙岩市新罗区（龙腾花园）1幢5层524房屋一套。林江虹、邱海江、绿色鑫家园为此签订《房地产经纪买卖合同》，合同对各方的权利义务、违约责任等进行约定。合同签订后林江虹按约支付了200000元购房款，并于2013年12月16日办理房产抵押登记。邱海江收款后将房屋交付给林江虹使用至今。2015年8月，林江虹准备办理房产过户时被告知房屋于2013年12月20日被查封。林江虹为此提出执行异议，新罗区人民法院于2015年9月1日作出（2015）龙新执异字第31号执行裁定驳回林江虹的异议。至今，林江虹购买的上述房屋仍旧无法办理产权转移登记。林江虹认为根据约定其有权解除合同并要求返还购房款、支付违约金。另外，根据龙岩市新罗区目前的二手房市场，林江虹如需在同地段购买同样的房屋至少需要250000元。超出200000元外的50000元差价属预期利益损失，邱海江亦应赔偿。
邱海江辩称，一、涉案房产未能办理过户手续，责任在于林江虹。1、签订合同当日应林江虹的要求，邱海江将过户手续全权公证委托给林江虹指定的自然人，办理了涉案房产私人抵押登记手续，并将讼争房产交付给林江虹，邱海江已履行全部合同义务。2、林江虹基于炒房目的，为了规避缴纳相关税费，要求邱海江仅办理公证委托即可。林江虹在取得公证委托后怠于履行作为买受人的义务，迟迟未办理过户手续，导致讼争房产被查封。从（2015）龙新执异字第31号执行裁定书中明确未办理过户手续的原因在于林江虹，邱海江不承担责任。二、邱海江自始至终都同意履行合同约定的义务，林江虹应通过执行异议之诉等司法程序，排除法院对涉案房产查封、扣押。三、邱海江已办理涉案房产的抵押登记手续，林江虹享有抵押权，对200000元购房款享有优先受偿权，可以足额获得清偿。综上，涉案房产未能办理过户手续，责任在于林江虹，邱海江不承担违约责任。林江虹主张的40000元违约金及50000元预期利益损失，于法无据，应驳回林江虹的诉请。
针对诉辩主张，林江虹向本院提供邱海江身份证复印件、房屋所有权证（龙房权证字第××号）、国有土地所有权证（龙国用（2010）第221200号）、《房地产经纪买卖合同》、中国建设银行转账凭单、中国建设银行交易明细、房屋他项权证（龙房他证字第××号）、（2015）龙新执异字第31号执行裁定书；邱海江对述证据的真实性均无异议，上述证据来源合法、内容真实，能够证明本案的相关事实，对证明力予以确认并在卷佐证。林江虹提供的收条，以证实其退还原承租人丘竹连押金500元及未到期的租金667元，涉案房屋林江虹系用于自住，对该事实本院予以确认。
本院经审理认定事实如下：2013年12月11日，林江虹与邱海江在绿色鑫家园的撮合下，签订了一份《房地产经纪买卖合同》（合同编号：J2013166号），主要约定：邱海江自愿将坐落于龙岩市新罗区（龙腾花园）1幢5层524号房产转让给林江虹，建筑面积（含公摊）为39.58㎡；成交价格200000元。该房产交易产生的一切税费及相关费用由林江虹缴纳；如涉及析产或赠与的，因析产或赠与而产生的个人所得税由邱海江承担。签订本合同时，定金协议的定金10000元转为本合同定金，原定金协议失效，该笔定金直接给邱海江；双方签订合同时，林江虹支付邱海江90000元作为购房首付款（含购房定金）；邱海江应于收到首付款后二个工作日内，应立即偿还银行剩余贷款办理相关解押手续。邱海江将房产交易后续手续全权公证委托给林江虹指定的自然人及在行政中心办理了上述房产的私人抵押登记手续当日，林江虹再次向邱海江支付109000元；剩余房款1000元于2014年1月11日前邱海江将房产交付给林江虹使用当日支付。邱海江同意于办结上述房产现有银行贷款还款解押手续之日起二个工作日内，备齐办理上述房产公证委托手续所需的所有材料到龙岩公证处办理全权公证委托手续，邱海江将上述房产交易后续手续全权公证委托给林江虹指定的自然人，上述房产交易后续手续的公证委托书邱海江不得单方面撤销。林江虹凭公证委托书备齐产权过户或土地证变更所需的所有材料到房产交易中心办理立契过户或土地证变更手续。如因一方原因致使无法如约办理产权过户或土地证变更手续，则视其违约。邱海江同意在2014年1月11日前将房屋交付给林江虹使用。邱海江中途悔约或因邱海江的行为造成本合同无法履行的，应书面通知林江虹，并在七日内将林江虹已付房款（不计息）返还给林江虹，同时邱海江应按上述房产总成交价款的20%向林江虹赔付违约金。邱海江同意于办结上述房产现有银行贷款解押手续之日起二个工作日内前往房管部门办理上述房产抵押给林江虹的手续。合同签订后，林江虹分别于2013年12月11日、2013年12月16日、2013年12月18日转账支付给邱海江90000元、109000元和1000元。2013年12月18日，涉案房产办理抵押登记，抵押权人为林江虹。从2014年1月起，林江虹入住涉案房屋。2013年12月25日，本院在审理陈红英诉蒋丹丽、邱海江民间借贷纠纷一案时，作出（2014）龙新民初字第91-1号民事裁定书，查封了登记在邱海江名下的涉案房产。2015年8月，林江虹准备办理过户手续时，得知涉案房产被查封，遂提出执行异议。本院于2015年9月1日作出（2015）龙新执异字第31号执行裁定书，认为林江虹与邱海江签订的买卖合同中未约定过户时间和期限，在履行付款义务后，未及时与邱海江办理房产过户手续，而是先行办理房产抵押手续；可见，涉案房产办理未过户的原因之一在于林江虹自身，林江虹提出异议的理由不能成立，裁定驳回林江虹提出的异议。2017年6月29日，林江虹以涉案房屋被查封导致其合同目的无法实现为由诉至本院。
本院认为：林江虹与邱海江签订的《房地产经纪买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋现被查封，合同目的无法实现，林江虹要求解除与邱海江签订的《房地产经纪买卖合同》，符合法律规定，应予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。林江虹诉请要求邱海江返还已支付的购房款200000元，于法有据，应予支持。林江虹主张邱海江支付违约金40000元，因双方签订的买卖合同未约定过户时间和期限，林江虹在履行付款义务后，未及时办理房产过户手续，而是先行办理房产抵押手续，涉案房产未能及时办理过户林江虹存在过错；因邱海江与他人的债权债务纠纷致使涉案房屋被查封，合同无法履行，邱海江也存在过错。结合双方的过错程度，本院酌定违约金为20000元。林江虹主张邱海江应支付预期利益损失50000元，但未能举证证明，且损失未实际发生，故对该项主张不予支持。林江虹作为涉案房产的抵押权人，其主张对该抵押房屋的折价、变卖或者拍卖价款享有优先受偿权，符合法律规定，但应以抵押登记的债权数额20万元为限。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条规定，判决如下：
一、解除林江虹与邱海江于2013年12月11日签订的《房地产经纪买卖合同》。
二、邱海江应于本判决生效之日起二十日内支付林江虹购房款200000元、违约金20000元。
三、林江虹对抵押物即位于龙岩市新罗区（龙腾花园）1幢5层524号房屋的拍卖款、变卖款、折价款具有优先受偿权（以抵押登记的债权数额20万元为限）。
四、驳回林江虹的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5650元，减半收取为2825元，由林江虹负担525元，由邱海江负担2300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审判员 江 彬
二〇一七年八月二十五日
书记员 郭萍 （ 代）
书记员 吴琳婷（代）
附注：引用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
2、《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
主动履行生效法律文书提示
具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款帐户时，应当在转入或存入后及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。
生效法律文书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在法律文书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费帐户，并向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。
履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。
履行款帐户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：17×××01）
诉讼费缴交帐户（开户行：福建海峡银行龙岩分行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：10×××01）
支付款项时，请在摘要栏写明案件承办人、案号、当事人姓名。
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