广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终22116号上诉人（原审被告）：桑文,男,1986年7月28日出生,汉族,身份证住址重庆市荣昌县。委托诉讼代理人：龙景弘，广东安国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾润欢,女,1954年2月7日出生,汉族，住广州市天河区。被上诉人（原审原告）：梁伟培,男,1954年7月27日出生,汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：曾润欢，与梁伟培为夫妻关系。上诉人桑文因与被上诉人曾润欢、梁伟培房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初3615号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。上诉人桑文的代理人龙景弘、被上诉人曾润欢及作为被上诉人梁伟培的代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。桑文上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回曾润欢、梁伟培的诉讼请求；2．本案一二审的诉讼费用由曾润欢、梁伟培承担。事实与理由：桑文认为一审判决认定事实错误，证据不足，程序违法。1.桑文于2015年9月15日左右搬离涉案物业是事实。桑文搬离前电话通知过曾润欢、梁伟培前来办理钥匙交接，但曾润欢、梁伟培没有来，所以将钥匙放在大门外隐蔽处并告知曾润欢、梁伟培。案涉物业是空房子，没有其他物品需要清点交接。且桑文交有2000元押金在曾润欢、梁伟培处，抵扣水电费绰绰有余。如要清算，是曾润欢、梁伟培尚欠桑文部分押金未退回。一审判决遗漏查明桑文提交的证据4，该证据是广州市荔湾区国家税务局和市场监督管理局分别寄给桑文参股经营的两家公司的函件，收件地址即案涉物业地址，寄件时间戳显示是2016年6月30日、2016年6月13日。若真如一审判决书第5页第15行中认定的“本院认定在租赁合同期限届满前，涉案房屋仍由被告控制和占用”，这些函件应当是桑文收到，曾润欢、梁伟培不可能截获。且桑文还有充分的理由相信曾润欢、梁伟培只是选择性的提交了部分时间戳最晚的函件。但无论如何都能说明桑文在该时间之前早就搬离案涉物业、曾润欢、梁伟培早就收回案涉物业的事实。曾润欢、梁伟培在收回案涉物业重新出租之后又起诉桑文要求支付并未存在的租金违反诚信原则，一审判决支持曾润欢、梁伟培的不当得利显失公平。2.关于《协议书》中“越期一周，房子由甲方收回”的约定很明显是合同的终止条款。租客逾期一周缴租的，租赁合同终止，房主收回房屋。一审判决将之不合理的推断解释为“逾期交租一周，房主即可收回物业是赋予房主的权利而非法定义务”颇为不当。事实表明，曾润欢、梁伟培收回房屋没有任何障碍，且已在桑文搬离后租给了其他租户。一审的证人周某与桑文没有利害关系，其到庭作证，证人证言表明桑文自2015年9月中即从涉案物业搬走且有其他证据佐证，可以作为定案依据。一审判决无视这份证据，对证据的认定明显偏袒曾润欢、梁伟培。三、案涉房屋租赁《协议书》期限是2015年8月15日开始，约定租期一年。假如桑文欠缴租金、又占着房屋不肯搬走属实的话，曾润欢、梁伟培早就应当到法院起诉，而不是在没有起诉障碍的情况下时隔将近两年才起诉，这不符合生活逻辑。而且曾润欢、梁伟培的起诉状自始至终都没有提及桑文的搬离时间，一审庭审中也未加调查，一审判决书却认定在租赁合同期限届满前涉案房屋仍由桑文控制和占用显然不妥，存在未查清楚的案件事实。4.一审程序违法。一审法院在桑文收到起诉状及证据材料当天即开庭审理，没有给予桑文答辩期。桑文提供的证人也没有安排开庭质证且没有采纳其证言，并作出不符合生活常理、影响公正的判决。曾润欢、梁伟培二审共同答辩称一审判决认定事实正确，以证据为原则处理案件，程序合法。一、桑文称其于2015年9月搬离涉案房屋并没有证据证明。二、桑文没有证据证明曾润欢、梁伟培早已收回房屋并另行出租。三、桑文不诚信履约，应承担法律责任。四、曾润欢、梁伟培未超过诉讼时效，何时起诉是自己的权利。曾润欢、梁伟培共同向一审法院起诉请求：1、桑文支付欠缴的从2015年10月起至2016年8月的10个月租金，每月租金1500元，合计为15000元；以及2015年8月15日至2016年8月14日之间的垃圾费180元、交通费28元、出租屋管理税费2108.88元、水费506元、电费1067.94元、违约金9000元（每日按月租金的2%计算），共计27890.82元。2、本案诉讼费用由桑文承担。一审法院查明事实：曾润欢与梁伟培是夫妻关系。1996年10月18日颁发的涉案物业东漖镇海中村南约x巷1xx号的村镇宅基地使用证上登记的使用人姓名为梁伟培。2015年8月7日，甲方（房主、曾润欢、梁伟培）与乙方（租客、桑文）签订《协议书》约定：乙方租用涉案房屋作仓库使用，月租金为1500元。每月先交租后使用，越期交租按违约处理，并每天交付滞纳金为月租金的2%。越期一周，房子由甲方收回，室内一切物品由甲方处理，押金不予退还。租赁期为一年，由2015年8月15日至2016年8月14日止。乙方交付押金2000元，并保证准时交租及生活费用，如垃圾费、物管费、治安费、出租屋税费、水电费、燃气费等。如有未交上述费用，押金不予退还。租赁期间不可用押金抵消租金。上述协议签订后，桑文向曾润欢、梁伟培支付了一个月租金1500元和押金2000元。一审庭审中，曾润欢、梁伟培提交以下票据用于证明为桑文垫付的各项费用。1、2015年8月20日由广州市荔湾区中南街流动人员和出租屋管理服务中心开具的，涉案物业2015年8月至2016年8月的纳税发票，金额为1049.64元。2、由海中股份合作经济联合社水电组开具的水表号为5-220的四张收据，2015年7-8月水费81.4元，2015年9-12月133.2元，2016年1-2月144.3元，2016年3-4月148元。3、广州市天河区居民环境卫生服务发票12张，金额合计180元。4、广州供电局有限公司开具的地址为海中村南约x巷xx号边的电费发票，计费时段2015年6月6日至2015年8月6日的电费为5.49元，2015年8月6日至2015年10月9日的电费为6.71,2015年10月9日至2015年12月6日的电费为6.1元，合计金额为18.3元。5、交通费定额发票13张，合计金额29元。庭后，桑文向法院补充提交以下证据：1、货物运单信息；2、淘宝网订单信息；3、固话迁移信息单；以上证据证明桑文从2015年9月中旬之后即搬离涉案物业，桑文是9月中先搬仓库（涉案的xxx号），再搬迁办公室（海中路xx号），搬迁的新的地址是艺林东街xx号。4、户口本和身份证，证明两个身份证件都是桑文真实的曾经使用的身份证，不存在用虚假身份欺骗曾润欢、梁伟培的情况。5、花场转租合同及押金收据，证明目前桑文租用地点是在广州芳村艺林东街xx号，合同签订日期是2015年8月25日，合同有效期是2015年9月1日至2019年12月1日。6、企业信用信息公示报告，证明桑文是广州富邦农业有限公司以及广州富文和园艺有限公司的股东，桑文没有非法转租涉案物业。且申请案外人周某提供证人证言以证明其在2015年9月中旬就从涉案物业搬离。曾润欢、梁伟培对上述证据发表如下质证意见：1、证据1-3、5只能证明桑文新租了一个地方，不能证明桑文自2015年9月中即从涉案物业搬走，对其证明内容均不予确认；2、证据4由法院依法确认真实性；3、证据6说明桑文用曾润欢、梁伟培的物业去注册了公司，且一直没有变更地址，说明桑文一直占有使用曾润欢、梁伟培的物业。4、对案外人周某的证人证言的真实性、合法性与关联性均不予确认。经查，桑文与案外人戈文学是广州富邦农业有限公司的股东，桑文与案外人陈慕菊是广州富文和园艺有限公司的股东，上述两家公司的注册地址在2017年5月22日由涉案物业地址变更为广州荔湾区花卉科技园艺林东街xx号自编x号场地。一审法院认为：曾润欢、梁伟培和桑文之间签订的《协议书》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行合同义务。本案的争议焦点在于桑文所称于2015年9月15日左右搬离涉案物业是否属实以及桑文自动搬离是否导致租赁合同自动解除。首先，桑文提交了2015年10月之后其在另外的地址办公经营的证据以及案外人关于桑文从2015年10月起从其出租的物业搬走的证言，但上述证据均不能直接证明桑文已经从涉案物业搬离。再次，合同约定的逾期交租一周，房主即可收回物业是赋予房主的权利而非法定义务，即使曾润欢、梁伟培不主动收回房屋也没有违反法律规定。相反，桑文是房屋的承租人，在决定不再租赁房屋的情况下，理应与业主办理房屋的交接手续，把房屋钥匙交还给曾润欢、梁伟培。现桑文没有履行该义务，也没有提供证据证实曾润欢、梁伟培在2015年10月已经自行收回了房屋。故，一审法院认定在租赁合同期限届满前，涉案房屋仍由桑文控制和占用。曾润欢、梁伟培要求桑文支付2015年10月至2016年8月期间拖欠的10个月租金的诉请，一审法院予以支持。关于桑文延迟交租的违约金（滞纳金）问题，桑文抗辩是每日按月租金的千分之2计算，但根据合同文本上的符号显示在分隔符的下部只有一个零，如果是千分之2则分隔符下部需要有两个零，故桑文对此的抗辩，一审法院不予采信。对于曾润欢、梁伟培要求桑文按照每日2%支付违约金明显过高，一审法院酌情调整为按银行同类贷款基准利率为标准计算延期支付租金的违约金。对于曾润欢、梁伟培诉请桑文支付的相关费用问题，关于出租屋税费1049.64元，根据发票上的付款方名称为桑文，收款方名称为梁伟培，一审法院认定此项费用由桑文缴纳。关于水费，2015年7-8月水费81.4元，桑文于2015年8月15日租赁涉案物业，因此7-8月水费按比例只需缴纳1/4即20.35元，加上2015年9月至2016年4月的水费合计445.85元。关于电费，扣除2015年6月6日至2015年8月6日的电费5.49元，2015年8月6至2015年12月6日的电费合计为12.81元。关于垃圾费180元以及交通费29元不能证明与涉案物业有关，一审法院不予认定。因此，桑文欠缴各项水电费用为458.66元。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、本判决发生法律效力之日起十五日内，被告桑文向原告曾润欢、梁伟培支付欠租15000元。二、本判决发生法律效力之日起十五日内，被告桑文向原告曾润欢、梁伟培支付逾期支付月租的违约金（自每月15日起算，每日按照银行同类贷款基准利率计算至实际付款之日，每期以本金1500元为限。）三、本判决发生法律效力之日起十五日内，被告桑文向原告曾润欢、梁伟培支付水电费458.66元。四、驳回原告曾润欢、梁伟培其他诉讼请求。本案受理费498元，由原告曾润欢、梁伟培负担200元，被告桑文负担298元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，桑文向本院提交商函信封复印件两份（广州市荔湾区国税局和市场监督管理局分别寄给桑文所参股的两家公司的函件）。收件地址即为案涉物业，寄件时间显示2016年6月30日、2016年6月13日，证明桑文在这个时间之前早已搬离涉案物业的事实，否则信函怎么会在曾润欢、梁伟培的手中作为证据提交。曾润欢、梁伟培质证意见如下：该证据是由邮局放在涉案房屋外面的信箱里的，曾润欢、梁伟培进入房屋后才拿到的，并不能证明曾润欢、梁伟培此前已收回房屋。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对桑文的上诉请求与曾润欢、梁伟培的答辩意见，分析如下：本案的二审双方争议焦点是桑文所称其于2015年9月15日左右搬离涉案物业是否属实以及桑文自动搬离是否导致租赁合同自动解除。根据双方合同约定：逾期交租一周，房主即可收回物业。该约定从文义上来看是赋予房主的权利而非法定义务，故，即使曾润欢、梁伟培不主动收回房屋也没有违反法律规定。一审诉讼中，桑文虽提交了2015年10月之后其在另外的地址办公经营的证据以及案外人关于桑文从2015年10月起从其出租的物业搬走的证言，但上述证据均不能直接证明桑文已经从涉案物业搬离而不未使用涉案房屋。况且，桑文是房屋的承租人，在决定不再租赁房屋的情况下，理应与业主办理房屋的交接手续，把房屋钥匙交还给曾润欢、梁伟培。因桑文没有履行该义务，亦无证据证实曾润欢、梁伟培在2015年10月已经自行收回了房屋并另行出租他人。故，一审法院认定在租赁合同期限届满前，涉案房屋仍由桑文控制和占用并无不妥。曾润欢、梁伟培要求桑文支付2015年10月至2016年8月期间拖欠的10个月租金诉请于法有据，一审法院予以支持并酌情调整延期支付租金的违约金标准亦无不当，本院予以维持。至于桑文提出2000元押金问题，因一审诉讼中，桑文并无提出反诉，就该押金问题，本案本院不予调处。因一审开庭前采取公告方式送达起诉书副本及传票，桑文已知晓并到庭参加诉讼，该公告期间已预留桑文举证及答辩期间，故对桑文提出一审未给予其答辩期间，本院不予采纳。至于桑文提出一审未安排证人质证问题，因不影响本案判处结果，故本院亦不予采纳。综上，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。桑文上诉请求、理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费298元，由上诉人桑文负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  张燕宁审判员  谭红玉二〇一七年十二月十五日书记员  王心怡黄妙丽