四川省眉山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）川14执异40号
案外人：辜明安，男，1956年5月5日出生，汉族，住四川省乐山市金口河区。
申请执行人：吴永清，男，1963年12月1日出生，汉族，住四川省乐山市金口河区。
申请执行人：姚现珍，女，1969年5月6日出生，汉族，住四川省乐山市金口河区。
申请执行人：简光勇，男，1973年9月19日出生，汉族，住四川省乐山市金口河区。
申请执行人：曹俊林，男，1954年1月28日出生，汉族，住四川省乐山市金口河区。
申请执行人：吴永红，女，1968年7月14日出生，住四川省峨眉山市。
申请执行人：何文广，男，1969年3月18日出生，汉族，住四川省汉源县。
申请执行人：何文波，男，1971年11月24日出生，汉族，住四川省汉源县。
以上申请执行人共同的委托诉讼代理人：欧大俊，四川欧大俊律师事务所律师。
被执行人：邹良明，男，汉族，1968年12月5日出生，住四川省仁寿县。
本院在执行吴永清、姚现珍、简光勇、曹俊林、吴永红、何文广、何文波与邹良明民间借贷纠纷一案中，查封了乐山市金口河区滨河路一段“荣升苑”2号楼负一层1号商业用房和第八、九、十层共计15套住房，并发出处置公告，案外人辜明安提出异议，认为其中第九层3号房系其购买的。本院受理案外人的异议申请后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人辜明安称，本院公告要求其限期搬出目前所住房屋，但该房属四川蜀泉房地产开发有限公司，案外人于2015年11月2日与该公司签订了购房合同，并于同月6日交纳了6万元购房定金，故对本院公告提出异议，请求合理审理。为证实其主张，案外人辜明安提交了吴光忠2015年11月6日出具的《收条》（购房款60000元），吴永清、张贤荣等5人2013年12月12日出具的《证明》（吴光忠修建邹良明荣升苑后期工程经过），成都市大宏建筑有限公司与吴光忠2013年12月12日签订的《建设工程施工合同（劳务）》，四川蜀泉房地产开发有限公司与辜明安2015年11月3日签订的《商品房买卖合同》等证据材料（均为复印件）。
申请执行人吴永清等7人称，异议人所提供的《商品房买卖合同》的真实性不确定；邹良明是荣升苑2号楼土地唯一的合法土地使用权人，是2号楼实际的开发权利人，蜀泉公司没有出卖处分权，合同中邹良明签字系伪造，异议人提供的《商品房买卖合同》未依法成立；吴光忠不是2号楼的开发人，无邹良明或者蜀泉公司的授权，无权收取房款，不能证明异议人支付了部分购房款；异议人未支付全部房款，也未将房款按照相关人民法院的要求交付给法院执行；在执行法院查封异议房屋时，“荣升苑”2号楼尚未完工，且至今未进行竣工验收，属在建工程，法院查封时现场实地查看整个房屋均无人占有居住。综上，异议人辜明安不是异议房屋的合法权利人，其主张的权利不具有合法性和真实性，不能排除执行的效力，请求驳回辜明安的异议。
经审查查明，本院在审理吴永清、姚现珍、简光勇、曹俊林、吴永红、何文广、何文波与邹良明民间借贷纠纷一案中，根据吴永清等的诉讼保全申请，于2014年12月5日向乐山市金口河区房管局发出协助执行通知书，要求其“以400万元为限，查封邹良明以四川蜀泉房地产有限公司名义开发的位于金口河区××路××（××楼）2层405.15㎡的商用房，查封期间不得对查封财产作任何形式的处分。”该案审结并进入执行程序后，本院于2016年7月8日作出（2016）川14执37-2号执行裁定，裁定“一、查封被执行人邹良明以四川蜀泉房地产开发有限公司名义开发的位于乐山市金口河区××路××'××'××楼××号商业用房（面积294.87平方米）和第八层、第九层、第十层共计15套住房（面积1404.21平方米）。二、对本院（2014）眉民保字第138-2号民事裁定书所查封的'荣升苑'2号楼现编号为1层1号、2号商业用房（面积457.28平方米）予以继续查封。”并将该裁定书张贴于查封标的物上。2017年7月4日，本院和拍卖公司在拍卖程序中对上述查封房产进行现场查勘时，发现有部分用户强制装修入住，于同月10日发出《关于处置荣升苑2期2号楼部分商业门市及住房的公告》，“限各装修人和入住人于2017年8月16日前停止装修和搬出所入住的房屋。如对本公告有异议，请向本院提出书面异议并附相关材料，逾期未停止装修和搬出入住的房屋，本院将依法予以罚款、拘留。”辜明安遂向本院提出异议。
另查明，荣升苑2号楼的土地使用权人为邹良明。四川蜀泉房地产开发有限公司书面声明对“荣升苑”1、2号楼未进行投资，不享受任何收益，该楼盘实际修建开发人及土地所有人是邹良明；在接受法院调查时亦认可“荣升苑”2号楼属邹良明开发，权益由邹良明享有，公司对法院在执行吴永清等7人申请执行邹良明民间借贷纠纷案中将处置“荣升苑”2号楼无异议。
上述事实，有本院（2014）眉民保字第138-2号民事裁定书、协助执行通知书、（2016）川14执37-2号执行裁定、《关于处置荣升苑2期2号楼部分商业门市及住房的公告》、2016年6月27日对四川蜀泉房地产开发有限公司的调查笔录，四川蜀泉房地产开发有限公司声明书，乐山市金口河区国土资源局2016年7月4日出具的《荣升苑2号楼的土地登记情况》以及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条第一款第（一）项规定：“……未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”涉案房屋所属的“荣升苑”2号楼的土地登记使用权人为被执行人邹良明，且四川蜀泉房地产开发有限公司认可该楼盘权益属于邹良明，本院查封该栋楼符合法律规定。案外人辜明安主张其与蜀泉公司签订《商品房买卖合同》，并支付吴光忠购房定金6万元，法院不应执行其所购房屋，但其仅提供了一份购房合同和收条的复印件，其提交的证据尚不足以证实其已与有权处分人就异议所涉房屋建立了商品房买卖关系。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”即便案外人辜明安能够证实其在本院查封前已与有权处分人就涉案房产建立了真实、合法的商品房买卖关系，也仅是合同关系，仅对对方当事人享有债权，对涉案房屋并不享有所有权等实体权利，在其不能进一步证实其符合限定的购房目的、付款比例等规定的情况下，并不足以排除执行，案外人的异议理由不能成立。至于案外人辜明安与蜀泉公司或吴光忠之间的纠纷属于另一法律关系，可另案解决，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人辜明安的异议。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向执行法院即四川省眉山市中级人民法院提起诉讼。
审判长 韩 胜
审判员 颜 毅
审判员 高 萍
二〇一七年八月三十日
书记员 陈艳玲
附：法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。