重庆市巴南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）巴法民初字第03100号
原告重庆市渝兴建设投资有限公司，住所地重庆市巴南区渝南大道200号14-1、15-1号，组织机构代码75008968-1。
法定代表人刘智，执行董事。
委托代理人刘星，重庆海力律师事务所律师。
委托代理人赵国，重庆海力律师事务所律师。
被告张某某，女，1977年7月7日出生，汉族，住重庆市巴南区。
原告重庆市渝兴建设投资有限公司（以下简称“渝兴公司”）与被告张某某租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月20日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张晟独任审判，于2015年6月10日公开开庭进行了审理，原告渝兴公司的委托代理人刘星、被告张某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告渝兴公司诉称，2013年12月22日原、被告签订了《商业用房租赁合同》及补充合同，约定原告将其位于重庆市巴南区鱼轻路23-7号门面出租给被告用于经营服装，租期自2014年1月1日至2014年12月31日止，租金每月2400元。现双方合同已到期，但被告拒不交还房屋。故起诉要求被告立即返还承租房屋，支付2014年10月-12月的租金7200元，并依合同约定按三倍租金标准即每日240元支付2015年1月1日起至交还房屋时止的占有使用费用，并承担违约金5760元及律师费4000元。
被告张某某辩称，被告承租重庆市巴南区鱼轻路23-7号门面已有8年，并用于服装经营至今，并支付了2014年的全部租金。被告同意在2015年12月31日前返还房屋。但被告一直按约履行了义务，无违约行为。故不承担房屋的占用费及违约金、律师费等费用。同时要求原告退还保证金及被告的装饰装修费3.5万元、转让费3万元。
经审理查明，原告渝兴公司系重庆市巴南区鱼轻路23-7号门面（以下简称“23-7号门面”）的产权人，门面建筑面积40平方米。2013年12月22日，原、被告签订了《商业用房租赁合同》及《补充合同》，约定原告渝兴公司将其23-7号门面出租给被告张某某，用于服装销售经营。租期自2014年1月1日至2014年12月31日止，共12个月。租金先付后用，每月2400元，按季支付，由被告张某某在每季度末月15日前以转账方式支付至原告渝兴公司于重庆银行巴南支行的账户中。另被告还应支付7200元作为履约保证金。租赁期满，依附于房屋的装修归原告所有且无需作出补偿，被告应于租期届满后三日内腾空并交还房屋，逾期未交还，则按合同约定租金的三倍承担逾期期间的房屋租金。如违约，则应按合同总租金的20%向守约方支付违约金，并承担守约方为实现债权所产生的诉讼费、律师费及差旅费等。合同签订后，原告按约交付了租赁房屋，被告亦按约支付了保证金及2014年的房屋租金。2014年8月，原告曾向被告发出通知，要求解除合同并返还房屋，但因租期未到，原告并未解除合同及收回房屋。但自2015年1月1日租赁期届满后，原、被告未续签合同，被告仍占有使用房屋至今，且未支付租金或占有使用费。为此原告于2015年3月13日向被告发出《律师函》，要求被告腾空并返还承租房屋，按合同约定租金标准支付承租房屋的占有使用费，并要求被告在收到函件后五日内进行回复。被告张某某在同月14日收到该《律师函》后并未予以回复。同年3月23日，原告与重庆海力律师事务所签订《法律事务委托合同》，由重庆海力律师事务所指派律师刘星、赵国为原告提供法律服务并担任诉讼代理人，原告向重庆海力律师事务所支付了4000元法律服务费。现原告起诉要求被告立即返还承租房屋，并依合同约定按三倍租金标准即每日240元支付2015年1月1日起至交还房屋时止的占有使用费用，并承担违约金5760元及律师费4000元。并同意与被告支付的保证金进行抵扣。审理中，被告要求给予半年的搬离期限，并要求原告补偿装饰装修费3.5万元、转让费3万元。因双方分歧过大，故调解未果。
以上事实，有原、被告的当庭陈述、《商业用房租赁合同》及《补充合同》、《律师函》及送达回执、《法律事务委托合同》及发票等证据在卷为凭，足以认定。
本院认为，依法签定的合同对签定合同的双方有约束力，签定合同双方均应按合同约定的内容全面履行各自义务。租赁关系中，出租人应按约交付租赁物，承租人应按约支付租金，合同期满后，承租人应当返还租赁物。本案中，原、被告于2013年12月22日签订的《商业用房租赁合同》及《补充合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行义务，原告按约交付了租赁房屋，被告亦按约支付了保证金及2014年的租金。故本院对原告要求被告支付2014年10月-12月的租金7200元的请求不予支持。2015年1月1日租期届满后，双方未续签租赁合同，被告亦继续占有使用该房屋至今。为此，原告致函被告要求其腾空并返还房屋及支付房屋占有使用费，但被告张某某未在指定期限内作出任何回复，亦交还房屋和支付占有使用费。原告明确表示其要求收回房屋，双方未就续租房屋达成新的约定，双方的租赁合同关系于2014年12月31日终止。故被告未按约交还房屋的行为属违约行为，应当承担违约责任。原告有权要求被告返还房屋并要求被告支付占有使用费，占有使用费应当参照租金标准，即按每月2400元（每日80元）计算。但原告请求以合同约定按三倍租金标准计算超出原告实际损失，明显过高，应当按照《合同法》第一百一十三条之规定予以调整。计算期间，按合同约定被告应在租赁期于2014年12月31日届满后三日内交还房屋的约定，应从2015年1月4日起计算至被告实际交还房屋时止，截止2015年4月20日本院受案时，共计106天，产生占有使用费8480元，与原告已经收取的被告的保证金7200元品迭后，被告还应向原告支付占有使用费1280元。对原告要求被告按租金总金额的20%即5760元承担逾期交房违约金的请求，本院认为被告按合同约定租金标准向原告支付逾期交房的房屋占有使用费，已经能够弥补其违约行为给原告带来的损失，承担了相应的违约责任，再次要求其承担逾期交房违约金，超出了原告实际遭受的损失。故本院对原告要求被告承担违约金5760元的请求不予支持。对原告要求被告承担其为实现债权支付的律师费4000元的请求，本院认为被告未按约向原告交还房屋，经原告催告后仍继续占用至今，为此原告诉至本院并实际产生律师费4000元，属实现债权的合理费用，按合同约定应由被告承担。故本院对原告要求被告承担律师费4000元的请求予以主张。
对被告要求给予半年的搬离房屋期限，本院认为被告应明知其承租房屋应在租赁期限届满后三日内交还，经原告于2015年3月13日催告，至本案开庭审理，已有半年余，被告有充足时间进行腾空搬离。被告再请求给予半年搬离时间的要求明显不当，本院不予支持。对被告要求原告补偿其装饰装修费3.5万元的请求，本院认为双方的租赁合同已明确约定租赁期满，依附于房屋的装修归原告所有且无需作出补偿，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，本院对被告要求原告补偿其装饰装修费3.5万元的请求不予支持。对被告要求原告补偿其转让费3万元的请求，本院认为对此合同并无约定，且在审理中被告亦未举示相应证据证明其转让费已实际支付，故本院对被告要求原告补偿转让费的请求不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告张某某于本判决生效之日起十五日内腾空并返还原告重庆市渝兴建设投资有限公司位于重庆市巴南区鱼轻路23-7号房屋；
被告张某某于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆市渝兴建设投资有限公司位于重庆市巴南区鱼轻路23-7号门面2015年1月4日至2015年4月20日的房屋占有使用费1280元（已与保证金品迭），并按每日80元的标准支付原告重庆市渝兴建设投资有限公司自2015年4月21日至实际交还房屋止的占有使用费；
被告张某某于本判决生效之日起十五日内偿付原告重庆市渝兴建设投资有限公司律师费4000元；
驳回原告重庆市渝兴建设投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费850元，本院减半收取425元，由被告张某某承担125元，原告重庆市渝兴建设投资有限公司自行承担300元。（此款已由原告重庆市渝兴建设投资有限公司自愿垫付，被告张某某在履行判决义务时一并给付原告重庆市渝兴建设投资有限公司，本院预收的受理费不作清退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费850元。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 张晟
二〇一五年七月二十日
书 记 员 程磊