北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初487号
原告北京张氏白云商务酒店有限公司，住所地北京市西城区莲花池东路5号院1号楼5－11层。
法定代表人任炳廉，职务董事长。
委托代理人蔡红强，北京市浩东律师事务所律师。
委托代理人曹慧敏，北京市浩东律师事务所律师。
被告北京奥德宇物业管理有限公司，住所地北京市海淀北洼路4号办公楼F1-103。
法定代表人柏杰，职务：经理。
委托代理人李家祥，北京市汇源律师事务所律师。
原告北京张氏白云商务酒店有限公司（以下简称：白云商务酒店公司）与被告北京奥德宇物业管理有限公司（以下简称：奥德宇物业公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告白云商务酒店公司委托代理人蔡红强、曹慧敏，被告奥德宇物业公司委托代理人李家祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告白云商务酒店公司诉称：2015年4月，被告将北京市西城区莲花池东路甲5号院1号楼物业用房4—11层设备天井房（3.5×8=28平方米）与原告的西城区莲花池东路甲5号院1号楼1层西北角房屋，公摊建筑面积为146.47平方米，达成置换协议。该协议签订后，被告至今未能将4—11层设备天井房交付原告使用。另外，在另案北京市第二中级人民法院（以下简称：二中院）（2016）京02民终5404号案件中，法院向北京市规划和国土资源管理委员会调取了西城区莲花池东路甲5号院1号楼的规划许可证及平面图，其上显示B栋四、五层为物业管理用房，原被告双方置换房屋所在的A栋并无物业用房规划。因此，原告得知，被告是用一个没有真实存在的4—11层设备天井房（3.5×8=28平方米）与原告进行的不平等置换，致使原告置换的目的根本无法实现。故现原告将被告起诉至法院，提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告签署的协议书;2、判令被告将莲花池东路甲5号汉庭酒店1层西北角房屋（面积为146.47平方米）返还给原告；3、诉讼费由被告承担。
被告奥德宇物业公司辩称：不同意原告诉讼请求。双方签署的协议书已经实际履行，我方向原告交付了4至11层天井房，现原告用于储存酒店用品，原告所述没有交付房屋和事实不符，在张汝平诉讼合同无效案件二审审理过程中，被告提交了测绘技术报告书为复印件，所以二审法院未予认定，导致认定事实有误，综上，双方已经履行了合同，故不同意原告诉讼请求。
经本院审理查明：位于北京市西城区莲花池东路甲5号院1号楼的房屋（也称北京白云时代大厦）系京安印刷厂与北京华西工贸发展集团联合建造，2009年5月18日，京安印刷厂与北京华西工贸发展集团签订《白云时代大厦房屋产权分割协议书》，对房屋产权面积进行分割，归京安印刷厂的房屋有：西塔1层裙房电梯处、西塔1层南门处及西塔1层西侧大门处，以上总计建筑面积725平方米；西塔4层至12层，建筑面积9926.37平方米；地下室建筑面积为1257.24平方米，京安印刷厂房屋产权分割建筑面积合计11908.61平方米位。
2013年8月7日，京安印刷厂与张汝平签订房屋租赁合同，京安印刷厂将其所有的位于北京市西城区莲花池东路甲5号院1号楼A座一层（部分）和四层至十一层房屋出租给张汝平作为开设宾馆、餐饮用房，出租房屋建筑面积四层至十一层8823.44平方米，首层725平方米，租赁期限为12年。
2013年12月白云商务酒店公司注册成立。
2014年3月11日，京安印刷厂与奥德宇物业公司签订《关于物业服务有关事项的协议》，双方就白云时代大厦房屋（首层、4－11层）物业服务事项进行约定，协议写明物业服务收费标准现为3.5元/平方米。
2014年4月，白云商务酒店公司加盟汉庭连锁酒店，在张汝平承租的上述房屋内经营酒店业务。
2014年6月3日，京安印刷厂与奥德宇物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》，合同约定京安印刷厂将自有资产（白云时代大厦西塔大堂和4-11层等资产共9548.2平方米）全权委托奥德宇物业公司对该房产资产实施物业管理服务，合同期限自2014年1月1日起至白云时代大厦业主委员会成立后选聘新的物业公司接管日止。
后京安印刷厂（甲方）、奥德宇物业公司（乙方）与张汝平（丙方）签订《物业管理确认书》，内容为：“甲方将白云时代大厦西塔大堂和4－11层共9548.2平方米全权委托乙方实施物业管理，已签订《物业管理服务合同》，丙方（拟成立北京张氏白云商务酒店有限公司，加盟汉庭连锁酒店）为西塔大堂和4－11层承租人（实际物业使用人），根据《物业管理服务合同》第二十七条，享有和承担甲方权利义务。”该确认书落款处盖有京安印刷厂、奥德宇物业公司和白云商务酒店公司的公章及代表人签字。
2015年1月26日，北京华安房地产开发有限公司与奥德宇物业公司签订《白云时代大厦物业服务合同》，北京华安房地产开发有限公司委托奥德宇物业公司对其所有的北京市西城区莲花池东路甲5号院1号楼白云时代大厦65758.89平方米的建筑进行物业管理服务。
2015年4月，白云商务酒店公司（甲方）与奥德宇物业公司（乙方）签订协议书即涉案协议，约定：白云商务酒店公司一层西北侧房屋（公摊建筑面积为146.47平方米，其实际应用面积为60平方米），与物业用房4－11层设备天井房（3.5平方米×8＝28平方米）置换，双方所置换房屋的物业费、空调费在置换前均由甲方承担，置换后由甲方继续承担，不做更改。
2015年11月4日，京安印刷厂与张汝平、白云商务酒店公司签订《补充协议书（二）》，约定：张汝平原承租的上述房屋变更承租人为白云商务酒店公司。
在白云商务酒店公司变更为承租人之前，涉案房屋一层西北侧门面房屋由奥德宇物业公司使用。
2015年8月张汝平诉至本院，要求确认白云商务酒店公司与奥德宇物业公司2015年4月签订的协议书无效，本院做出（2015）西民初字第27894号民事判决书，判决确认了白云商务酒店公司与奥德宇物业公司于2015年4月签订的协议书无效。奥德宇物业公司不服判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理认为：白云商务酒店公司与奥德宇物业公司签订《协议书》之时，对一层西北侧房屋缺乏使用权，但其已于2015年11月4日继受了张汝平在《房屋租赁合同》中的权利义务，事后取得了置换的房屋的使用权，该合同有效；奥德宇物业公司现所认的“设备天井房”与双方在协议中所约定的面积不符，根据规划附图，双方置换房屋所在的A座并无物业用房，故二审法院院无法确认双方协议书中所指向的“设备天井房”真实存在，白云商务酒店公司自愿用其事后取得使用权的房屋与尚不存在的房屋进行置换，系其对自己权利的处分，其与奥德宇公司所签《协议书》不宜认定为恶意串通。北京市第二中级人民法院做出（2016）京02民终5404号民事判决书，判决：一、撤销北京市西城区人民法院（2015）西民初字第27894号民事判决；二、驳回张汝平的诉讼请求。2017年1月13日，张汝平向北京市高级人民法院提起再审申请，北京市高级人民法院经审理做出（2017）京民申69号民事裁定书，驳回张汝平的再审申请。
现原告持诉称事实及理由将被告起诉至法院，提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告签署的协议书;2、判令被告将莲花池东路甲5号汉庭酒店1层西北角房屋（面积为146.47平方米）返还给原告；3、诉讼费由被告承担。
被告持辩称事实及理由不同意原告诉讼请求。
审理中，原告针对其主张，提交了如下证据：1、协议书；2、二中院（2016）京02民终5404号民事判决书；3、补充协议二；4、2015年9月8日北京京安印刷厂出具的《说明》、（内容如下：“就北京张氏白云商务酒店有限公司与北京奥德宇物业管理有限公司2015年4月所签用房置换协议一事，我厂已致函北京张氏白云商务酒店有限公司，要求其保证该协议终止日期与工厂和张汝平签订的房屋租赁合同一致，并保证上述事项情况下，该协议才有效。否则，所签协议无效，我方不予认可，故此我方未盖章。”）2015年11月8日，印刷厂出具说明并附图（内容为：“根据白云时代大厦西塔4—11层布局图，张汝平于2013年8月7日承租的我方房屋的面积包括‘奥德宇物业公司所称的4—11层物业用房’。”）证明张汝平交付的租赁面积中包含有涉案房屋。
被告对证明1、2真实性不持异议，但认为二审判决认为认定事实有误。对证据3真实性认可，不认可证明目的，对证据4真实性和证明目的均不予认可，理由是该说明没有效力，应以京安和开发商之间产权分割协议约定为准，房屋也不是张汝平交付的。
被告提交有如下证据：1、服务合同，证明被告有物业管理权；2、分割协议2、4页，证明每层不包含涉案面积；3、莲花池东路甲5号院1号楼A座测绘图纸原件（已退还被告），测绘图阴影部分标注为“设备管井住宅分摊强弱电井4.24”字样，该部分就是涉案房屋，属于分摊，公共部分。4、京安和张汝平的租赁合同；合同显示涉及的建筑面积是4—11层面积总和，不包含12层面积。如果包含产权分割协议面积对应，但是所涉及的面积不包含有设备管井。
原告对证据1真实性认可，证明目的不认可；证据2需要核实；证据3不认可，不是物业用房。对证据4真实性认可，不认可证明目的。
在审理中，本院应被告申请，去现场进行了实地勘验，根据被告提交的莲花池东路甲5号院1号楼A座测绘图纸原件，测绘图阴影部分标注为“设备管井住宅分摊强弱电井4.24”字样位置，本院勘察到A座4—11层每层的电梯边上均有图纸上标注的强弱电井，面积内壁分别为2.07×1.67、2.06×1.72，已被原告作为储物间使用。原告对此亦表示认可，但提出该房并非置换用房，且面积与合同约定不一致，另强调物业用房是公摊面积，被告无权出租。当本院询问A座是否还有同样位置和面积的物业用房时，被告明确表示没有，原告对此则未予答复。
以上事实,有双方当事人陈述、白云时代大厦房屋产权分割协议书、北京市第二中级人民法院（2016）京02民终5404号民事判决书；补充协议（二）、涉案协议书、说明、物业服务合同、测绘技术报告书（与原件核对无异）、京安印刷厂和张汝平的租赁合同在案佐证。
本院认为，原、被告所签订的《协议书》系双方的真实意思表示，且合同内容并未违反法律法规强制性规定，应为合法有效，原、被告双方应按照合同约定，履行各自的合同义务。
根据被告提交的莲花池东路甲5号院1号楼A座测绘图纸原件，测绘图阴影部分标注为“设备管井住宅分摊强弱电井4.24”字样位置，本院勘察到A座4—11层每层的电梯边上的确存在有图纸上标注的强弱电井，内壁分别为2.07米×1.67米、2.06米×1.72米，已被原告作为储物间使用。原告对此亦表示认可，但提出该房并非置换用房，且面积与合同约定不一致，另强调物业用房是公摊面积，被告无权出租。当本院询问A座是否还有同样位置和面积的物业用房时，被告明确表示没有，原告对此则未予答复。对此，本院经合议后审理认为：虽然人民法院生效判决书中曾经有：“奥德宇物业公司现所认的“设备天井房”与双方在协议中所约定的面积不符，根据规划附图，双方置换房屋所在的A座并无物业用房，无法确认双方协议书中所指向的“设备天井房”真实存在”的表述内容，但该内容并非判决主文，亦未直接否认该设备天井真实存在的客观性。在本案审理中，本院根据被告提交的莲花池东路甲5号院1号楼A座测绘图纸，测绘图阴影部分标注为“设备管井住宅分摊强弱电井4.24”字样位置，已经勘查到A座4—11层每层的电梯边上均有图纸上标注的强弱电井，面积内壁分别为2.07×1.67、2.06×1.72，已被原告作为储物间使用。对此，原告亦表示认可并签字确认。故原告以该设备天井房不真实存在作为要求解除合同的理由，缺乏事实和法律依据。有关原告所主张的被告无权处分就物业用房之主张，鉴于涉案合同已经实际履行，相关业主并未主张合同无效，故涉案合同属效力待定而非必然无效，故原告的该项理由亦无法成立。
综上，原告以因被告置换的房屋不存在，被告无权出租物业用房为由，要求解除置换《协议书》，并判令被告退还置换用房之诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
驳回原告北京张氏白云商务酒店有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费七十元，由原告北京张氏白云商务酒店有限公司（已预交三十五元），自本判决书生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李凤新
审 判 员 周 斌
代理审判员 李 俊
二〇一八年四月三日
书 记 员 刘晓冉