广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1972民初6577号
原告（反诉被告）：东莞市长安镇上沙股份经济联合社。住所地：广东省东莞市上沙社区居委会。组织机构代码为61816497-1。
负责人：孙志东，该单位主任。
委托诉讼代理人：陈昌骅，广东莞安律师事务所律师。
被告（反诉原告）：万宏电子（东莞）有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇上沙南区振安路段。统一社会信用代码为914419007375888225。
法定代表人：李林秀美，该公司经理。
委托诉讼代理人：赵玥旸，广东厚法律师事务所律师。
原告东莞市长安镇上沙股份经济联合社(以下简称“上沙经联社”)诉被告万宏电子（东莞）有限公司(以下简称“万宏公司”)建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案后，被告万宏公司提起反诉，本院对其反诉予以受理。本案曾适用简易程序于2017年7月25日公开开庭进行审理，后因案情复杂转换适用普通程序于2017年9月7日公开开庭进行了审理。原告上沙经联社的委托诉讼代理人陈昌骅,被告万宏公司的委托诉讼代理人赵玥旸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上沙经联社向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付集体工业用途土地2016年的转让补偿款311162元及逾期付款滞纳金（滞纳金从2017年1月1日起计至实际还款之日止，按每日万分之五计算），目前计算至2017年4月30日的滞纳金为21969.72元；2.判令被告停止将厂房出租经营，停止将员工宿舍改为商铺出租经营并恢复原状，要求被告自2017年8月1日起至停止将员工宿舍改为商铺出租经营并恢复原状止，按每月15000元向原告支付违约赔偿金；3.判令被告向原告支付2007年8月1日至2017年7月31日因违约将员工宿舍改为商铺出租经营的赔偿金1614000元；4.判令本案诉讼费用全部由被告承担。原告在庭审中对其诉讼请求说明如下：土地转让补偿款311162元是从2014年起五年内，是依据1998年签订后的土地转让合同第三条，土地管理费是6000元加8000元的外汇分成，虽然写的是外汇分成，但实际是土地管理费，是依据被告的要求写的，但统一是按土地管理费收取的。合同约定是13340平方米。但双方实际是按20亩算。滞纳金是以日万分之五计算，是对方酌定的，第二项请求中的每日15000元是根据被告提起反诉时的与孙秩成签订的协议书提出的，2003年约定的13450元，根据经济发展情况，现酌定为15000元。第三项请求中的1614000元，也是根据与孙秩成签订的协议书，是从2007年8月1日至2017年8月1日期间，按13450元每月计算而得。另外，原告诉请中的转让补偿款变更为出让补偿款。事实与理由：1998年8月1日东莞市长安镇上沙管理区与万宏电子有限公司签订一份《土地转让合同》，2015年11月10日原告与被告签订一份为期五年的《补充协议书》，被告使用原告拥有收益权的集体土地20亩，被告应于2016年12月31日前向原告支付2016年的土地转让补偿款为411162元，但被告仅在2017年3月8日支付100000元，至今仍拖欠311162元土地转让补偿未支付，原告多次催促，但被告拒不履行该付款义务。原告作为一社区居民集体经济组织，社区居民委员会的日常开支和居民福利待遇主要依靠收取房屋租金和土地转让补偿款进行维持，被告超过合同约定期限支付，已严重影响原告的正常运作。因此，原告要求以每日万分之五计算被告逾期履行合同义务的滞纳金。同时，原告转让给被告使用的土地为工业用途，仅提供被告自己兴办工业企业经营，不得用作出租、改为商铺等商业经营，但被告在实际使用过程中严重违反集体工业土地规划用途及双方约定，其中将厂房出租给他人开办公司，并擅自将员工宿舍改为十六间商铺出租，被告自2007年8月1日至2017年7月31日止，累计商铺出租获取利益高达1614000元，同时，被告至今仍在违约出租牟利。
被告万宏公司向本院提出反诉请求：1.判令原告返还被告自2004年以来多交的土地管理费共计2198385元；2.判令原告补开被告全部缴费共计5163918元发票给被告；3.判令由原告承担本案反诉费。被告在庭审中对其反诉请求明确如下：土地管理费2198385元，2004年是160000元，从2005-2010年是每年184000元，2011-2013年每年是208058元，2014年和2015年每年是235105.54元，是根据1998年签订的土地转让合同的第三条计算的。5163918元是汇总表中的总数7362303.6元减去2198385元，土地面积是按照25亩计算。被告反诉的事实理由与答辩意见如下：一、1998年8月1日，被告当时属于“三来一补”企业，与东莞市长安镇上沙管理区签订合同，约定缴纳土地管理费每年每亩6000元，外汇分成每年每亩8000元。1998年至2004年10月，被告按照土地转让协议缴纳费用。2004年10月，被告改为外资企业，双方签订合同书收取独资企业综合管理费取代外汇留成费用。然而，原告违背规定欺瞒被告以土地补偿款的名义继续收取外汇留成并且违法不开发票。2016年8月，被告台湾总公司在财务审计时发现原告违约多收了土地管理费2198385元，要求原告予以返还，但原告拖延并提起诉讼，另原告拒绝开具发票涉嫌违法。现被告早已无需再承担外汇留成款，但原告继续以土地管理费的名义征收，违背了国家政府减负的要求，也违背了双方的约定。二、对于转让补偿款，双方签订的合同及协议中未涉及该概念，1998年签订的土地转让合同第三条约定，收取的费用每亩6000元土地管理费，外汇分成每亩8000元，只有这两项，2004年由于公司由“三来一补”企业转为独资公司，双方签订了合同书，约定收取综合管理费每月10000元，由于“三来一补”企业不存在，所以外汇分成不应收取，由综合管理费负担；2015年11月，双方签订了补充协议书，将综合管理费改为协作服务款，每月11500元，这三份协议均为涉及土地转让款的概念；三、对于原告的第二项诉请，被告在获得土地的使用权后自建厂房并取得房产证，在经营困难的情况下，有权将自建厂房出租用于工业生产，并未违背双方的约定，原告无权干涉；四、对于原告的第三项诉请，缺乏法律和事实依据，事实上，双方于1999年9月10日签订了代建宿舍合约，其第一条约定，原告出资为被告代建宿舍，以配套原告已建的厂房使用，第五条约定，被告支付租金，每平方米10.5元，这说明该商铺及宿舍是原告所建并出租给被告使用，建商铺的目的是配套厂房使用，主要是因为当时公司周围比较荒凉，目的是为员工服务，2001年4月13日双方签订了购回宿舍合约，该合约可以证明直到2001年该宿舍才归被告所有，但是原告限制被告对外出租商铺，2003年9月5日，被告与原告委派的厂长孙秩成签订协议书，低价将商铺出租给孙秩成经营，事实上，孙秩成代表原告从中收取利益，商铺的市场价是商铺出租的二倍以上，原告该请求缺乏事实依据，宿舍下面所建商铺是原告所建，被告购买，并非被告擅自改变土地的使用用途，如有违背相关规定，也应由相关部门予以纠正，而不应该支付赔偿金给原告，因为原告没有遭受损失，而是从中收取一半的利润。
原告对被告的反诉答辩如下：一、被告的反诉请求不符合事实。1998年8月1日，东莞市长安镇上沙管理区与被告签订《土地转让合同》，被告承诺开办“三来一补”企业，要求将每年每亩土地管理费14000元拆分为：每年每亩土地管理费6000元和外汇分成款每年每亩8000元。2004年千鸿电子（香港）有限公司将“三来一补”企业变更为外商独资企业万宏电子（东莞）有限公司（即被告），但土地管理费的基数每年每亩14000元和递增幅度不变。自2005年1月1日起，原告在补充协议书约定的有效期限履行期间收取的被告土地管理费（现称为土地转让补偿款）所出具的收款收据已明确列明和告知收取名称和标准，被告一直没有异议。因此，原告并未收取过被告所谓的加工费分成，被告反诉请求与事实不符。二、被告反诉请求没有法律依据。首先，自2005年1月1日至今，被告均以土地管理费（现成为土地转让补偿款）名称，按《土地转让合同》约定标准收取被告费用，被告明知并实际履行，没有提出异议。被告反诉请求已超过两年的诉讼时效。其次，被告所提供的相关政策文件不属于法律法规的范畴，是针对镇级政府出台的指导性政策文件，原告为居民群众性自治组织的集体经济组织，该政策文件与本案没有关联性，对于原告与被告签订的合同没有约束力。最后，被告反诉请求原告开具发票，不属民事诉讼法对于人民法院审理民事案件的规定。请求驳回被告的全部反诉请求。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据经本院审查确认的证据，本院认定如下事实：1998年8月1日，被告（合同乙方）与东莞市长安镇上沙管理区（合同甲方）签订《土地转让合同》，约定甲方将四祖田（土名）面积约为13340平方米的土地使用权以每平方米120元转让给乙方使用，使用期限为50年，即1998年10月25日至2048年10月24日止。该合同第三条约定,乙方每年每亩上缴6000元（人民币，下同）土地管理费，及上缴外汇分成（即加工费分成）为8000元整，缴费时间为每月15日前上交给甲方，该费用每五年递增15%。合同第五条约定:土地管理费及外汇分成部份费用收取办法计算从土地开通“三通一平”开始计算收取，第一年收取40%,第二年收取70%，由第三年起收取100%。合同第六条约定：土地交付款方式，第一期付40%(签约后付)，第二期付30%(《建设许可证》办完后付)，第三期付30%（在18个月内付清）。合同第七条约定：如乙方在购地之日起必须规划和实施兴建厂房工作，如在三年内还未建的，甲方有权按原价70%收回该地，不计利息。合同第十二条约定，合同期满后，该土地上的一切不动产归甲方所有，动产产权双方协商可由甲方承接，双方未有结果时，乙方必须在期满三十天内搬出该地，否则视作放弃，由甲方自行处理。合同第十三条约定:如乙方办国内企业，按厂房1000平方建筑面积计，甲方每月收取企业管理费6000元/千平方米，每五年递增15%;如办三资企业按厂房建筑面积计1000平方米，每月缴交港币6000元，每五年递增15%。2004年10月18日，东莞市上源商业有限公司（合同甲方）与被告（合同乙方）签订一份《合同书》约定，甲乙双方合作时间为十年，即由2005年3月至2015年2月止,甲方向乙方收取独资企业综合管理费每月10000元,该费用从第七年开始在原有基础上递增8%。同时村委会与乙方签订的土地转让合同条款的十三条“关于三资企业管理费”的收取办法以本合同为准。乙方必须在每月10日前把管理费交给甲方。2015年11月10日，原告与被告签订《补充协议书》约定，一致同意对被告收取协作服务款（此款与政府及其他部门收费无关，原告使用一般收据收取），双方合作时间从2015年3月至2020年2月止，原告收取被告协作服务款每月税前11500元，同时村委会与被告签订的《土地转让合同》条款的第十三条“关于三资企业管理费”的收取办法以本合同为准。被告必须在每月20日前交付当月的协作服务款给原告。
根据原告提交的收据,被告自2001年开始按照1998年8月1日签订的《土地转让合同》第三条约定的金额每亩14000元（包含合同约定的外汇分成部分）向原告支付土地管理费。原告出具至2008年3月31的收据，载明的收费项目名称均为土地管理费。2009年至2013年3月15日的收据中2009年3月24日、2010年9月6日的收据载明的收费项目名称为土地管理费，其他收据载明的收费项目名称大部分为土地使用费。自2013年9月16日至2016年的收据中载明的收费项目名称为土地出让补偿款。上述收据中的收费项目名称无论是土地管理费还是土地使用费抑或是土地出让补偿款，均是依照土地转让合同第三条约定的金额（包含合同约定的外汇分成部分）收取。另原、被告双方确认，2011年至2016年期间，原合同约定的每五年递增15%，当时口头约定调整为13%。另，被告对于2016年的土地管理费主张已经交了100000元。原告称签订土地转让合同时，原告统一写成土地管理费，标准是每亩每年14000元，被告当时是“三来一补”企业，其担心原告重复收取费用，就写了外汇分成，外汇手续费。被告则主张，外汇分成和外汇手续费实际上是一个内容，只有针对“三来一补”企业才存在外汇分成和外汇手续费。2004年以前，综合管理费是不存在的，因为被告之前是“三来一补”企业，改成外商独资公司后增加了综合管理费，实际上代替的就是外汇分成部分。双方确认土地管理费按20亩计算。被告提交了一份《东莞市镇村涉企收费减免工作方案(征求意见稿)》，主张依据该意见，原告不应再向被告收取外汇分成款。
关于土地管理费、外汇管理费及企业管理费的金额。原告提交的收款情况表及收据显示，原告自2001年开始依照土地转让合同第三条约定的金额（包含合同约定的外汇分成部分）收取土地管理费，自2005年起开始收取企业管理费，其中2005年为100000元，2006年至2010年，每年为120000元；2011年为128000元；2012年至2014年每年为129600元，2015年为136600元；2016年为138000元。
被告主张其自1999年开始缴纳土地管理费、外汇留成，自2003年开始缴纳企业管理费，被告提交的费用汇总表显示，1999年至2000年，土地管理费每年120000元，外汇留成每年160000元。2001年之后土地管理费和外汇留成总额相加与原告提交的收款情况表载明的土地管理费数额基本一致；企业管理费，2003年至2004年，每年缴纳120000元；2005年之后与原告提交的收款情况表载明的企业管理费为基本一致。
关于代建宿舍。1999年9月10日，被告与东莞市长安镇上沙村委会签订《代建宿舍合约》，约定东莞市长安镇上沙村委会出资为被告代建宿舍，以配套厂房使用。宿舍建成后，被告须每月依照建筑面积和10.5港币/平方米支付租金。如未租满两年，须补工程费用总造价15%作利润。满二年后，被告可依原造价之建筑费用购回宿舍。原双方签订的购地合同继续生效，在代建宿舍的相应面积上，村委会有租金收取时，应免被告相应的土地管理费。2001年4月13日，被告与东莞市长安镇上沙村委会签订《购回宿舍合约》，约定被告向东莞市长安镇上沙村委会支付4621523.35元购回代建宿舍，被告于2002年7月12日付清款项。2003年9月12日，被告与孙秩成签订合同，将宿舍一楼店铺16间作商业用途出租给孙秩成，约定租金每月13450元，合同期限自2007年8月1日至2012年7月31日止。孙秩成系原告推荐至被告处担任厂长。上述宿舍已办理房地产权证，登记的权属人为被告。
关于厂房出租。被告确认存在厂房出租的行为，但认为系被告合法行使权利，并不违约。厂房已办理房地产权证，登记的权属人为被告。
本院认为：本案为涉集体建设用地使用权转让的合同纠纷。被告诉求原告补开发票，不属于法院民事诉讼的范围，被告可就其该主张另循合法途径向有关行政主管部门处理。本案的争议焦点为：一、本案的土地转让补偿款应如何认定；二、原告请求被告承担出租厂房、宿舍的赔偿责任有无依据。
焦点一、首先，原、被告于1998年8月1日签订《土地转让合同》系两个民事主体依法行使自己的民事权利，签订民事协议的民事行为。而该《土地转让合同》合法有效，双方均应履行各自的合同义务。而本案争议的《土地转让合同》第三条约定的土地管理费及外汇分成，同样系该合同约定，系双方的真实意思表示，该约定同样对双方有约束力。无论是土地管理费或者是外汇分成，在《土地转让合同》有效的情况下，均系被告依照合同约定应负的合同义务，即被告受让原告土地所应承担的合同对价。其次，从原告提交的收据来看，原告从2001年开始每年向被告收取依照合同第三条约定的费用时，收据上的收费项目无论是土地管理费还是土地使用费抑或是土地出让补偿款，均依照该土地转让合同第三条收取了外汇分成。即使从被告在2004年由“三来一补”改制成有限公司算起至2015年，原告以土地管理费、土地使用费或者土地出让补偿款等名义收取合同第三条约定的外汇分成也达十多年，被告均未提出异议。再次，被告称双方在2004年签订合同书增加综合管理费，实际上代替了外汇分成部分。但原、被告双方于1998年签订的该《土地转让合同》合同第十三条已经约定了企业管理费。而2004年合同书约定的综合管理费，明确是根据1998年签订的该《土地转让合同》合同第十三条补充约定而来。也就是说，该2005年开始的综合管理费并非是因被告在2004年改制之后才增加该费用，而是最初签订土地转让合同书时就已有约定。且该《土地转让合同》第十三条与该合同第三条，并不冲突。双方也并未约定，第十三条与第三条只能选择其一适用。另外，根据被告提交的费用汇总表显示，被告从2003年开始已经缴纳企业管理费，这也说明，被告也认可该管理费并非是2005年之后增加。因此，无论是合同第三条约定的土地管理费、外汇分成还是合同第十三条约定的企业管理费，均应视为被告向原告受让案涉土地使用权依照合同约定所需支付的对价。该支付合同对价的义务，并不因被告由“三来一补”企业改制外商独资企业而免除。因此，被告主张其自2004年改制成外商独资企业后无需支付相当于外汇分成部分金额的土地管理费，不符合合同约定，本院不予支持。依照《土地转让合同》第三条约定及双方确认的2011年至2016年递增幅度为13%，被告于2016年应支付的土地管理费（含外汇分成）金额为411161.8元，被告仅支付100000元，则被告2016年还应支付311161.8元，原告主张超过部分，本院不予支持。至于原告请求逾期付款滞纳金，在法律上为要求原告承担逾期付款违约责任。被告无故逾期支付合同约定的土地转让对价款，原告请求其承担逾期付款违约责任，本院予以支持，但因双方并未约定按每日万分之五计算，本院认定被告需按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率赔偿逾期付款的损失。
焦点二、案涉厂房和宿舍登记的权属人为被告，被告有权依法自主使用其厂房和宿舍；而厂房出租并不违法，原告请求被告停止厂房出租，没有法律依据，本院不予支持。至于宿舍，虽然被告将宿舍改成商铺，改变了宿舍用途，但该宿舍的权属人为被告，如改变该宿舍用途，违背有关土地规划用途，属于行政机关处理的范畴，在双方并未对此并未进行约定的情况下，原告作为土地出让人，无权请求被告承担改变宿舍用途的违约责任。因此，原告请求被告承担将厂房、宿舍出租的违约责任，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告万宏电子（东莞）有限公司于本判决生效之日起三日内向原告东莞市长安镇上沙股份经济联合社支付拖欠2016年土地出让补偿款311161.8元及逾期付款违约金：逾期付款违约金以311161.8元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率自2017年1月1日起计算至拖欠的土地出让补偿款311161.8元付清之日止；
二、驳回原告东莞市长安镇上沙股份经济联合社的其他诉讼请求；
三、驳回被告万宏电子（东莞）有限公司的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费22324.19元，反诉受理费12193.54元，合计34517.73元，由原告东莞市长安镇上沙股份经济联合社承担18000元，被告万宏电子（东莞）有限公司承担16517.73元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 李阳河
人民陪审员 李秋月
人民陪审员 李慧霞
二〇一七年十一月十四日
书 记 员 黄婉欣
附：相关的主要法律条文（节选）
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。