海南省海口市美兰区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼0108民初1014号
原告：中国工商银行股份有限公司海口海甸支行，住所地海口市海甸五西路78号美丽沙花园AB栋商场A号1-3层。注册号：460XXXXXXXX2457。
负责人：王玲，该行行长。
委托代理人：蔡君，该行职员。
被告：叶晓锋，男，汉族,公民身份号码：×××,住浙江省瑞安市。
被告：倪拉密，女，汉族，公民身份号码：×××，住浙江省瑞安市。
被告：海南鑫基房地产开发有限公司，住所地海口市滨海大道284号夏威夷假日售楼部。注册号：460XXXXXXXX1367。
法定代表人：罗吉林。
原告中国工商银行股份有限公司海口海甸支行（以下简称工行海甸支行）诉被告叶晓锋、倪拉密、海南鑫基房地产开发有限公司（以下简称鑫基公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月31日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蔡君到庭参加了诉讼。被告叶晓锋、倪拉密以及被告鑫基公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行海甸支行诉称，2010年3月29日，原告与被告（借款人）叶晓锋、被告倪拉密（抵押物共有人，叶晓锋配偶）和被告鑫基公司签订经过公证的《个人购房借款／担保合同》，合同约定：叶晓锋向原告借款126万元，用于购买海口市滨海大道286号夏威夷假日花园公寓楼七单元5层C503房，期限25年。借款人和抵押物共有人以所购房屋作为抵押担保，保证人提供阶段性连带保证责任担保。贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮25%确定，贷款利率自中国人民银行当年最后一次调整基准利率的次年1月1日开始按浮动比例进行相应调整。借款人授权贷款人将贷款一次性划入”海南鑫基房地产开发有限公司”的账户；还款方式为按月等额本息还款法。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按合同第四条约定利率基础上加收40%确定；借款人涉及刑事案件、诉讼、仲裁、纠纷，对其偿债能力产生不利影响的等构成借款人违约的情形；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；借款人自愿提供抵押担保，抵押物为借款人所购的房屋”海口市滨海大道286号夏威夷假日花园公寓楼C503房”，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。抵押房产在海口市房屋产权交易登记中心办理了期房抵押登记手续；保证人鑫基公司对合同项下贷款提供阶段性连带保证担保。合同履行过程中发生纠纷向贷款人所在地人民法院提起诉讼解决。此外，倪拉密向原告出具《承诺书》，为叶晓锋贷款本息的偿还承担连带清偿责任。被告鑫基公司向原告出具《担保函》，作为叶晓锋的保证人，为叶晓锋借款提供阶段性担保。上述合同签订后，原告依约于2010年4月2日向叶晓锋发放了个人住房按揭贷款126万元。贷款发放后，叶晓锋经常违约，经原告多次催收，仍未能按合同约定偿还贷款本息，截止3月2日已连续违约12期累计违约32期，分别积欠本金35232.19元和利息50504.4元，借款余额1116794.86元。2014年3月28日鑫基公司曾代叶晓锋偿还借款本金及利息人民币14589.44元。被告叶晓锋、倪拉密于2001年2月5日登记结婚，两被告所欠原告的债务发生在两被告婚姻关系存续期间。两被告严重违约，第三被告又未承担连带责任，为了维护原告的合法权益，故诉请法院判令：1、原告与被告叶晓锋、倪拉密、鑫基公司所签订的《个人购房借款／担保合同》于2016年3月2日提前到期；2、被告叶晓锋、倪拉密共同偿还所欠原告的全部借款本金1116794.86元及全部欠息（截至2016年3月2日利息为50504.4元，自2016年3月3日至判决确定付清之日止，贷款利息及迟延履行期间的一般债务利息，利率按中国人民银行公布的五年以上期贷款利率为基准利率下浮25%确定，贷款利率自人民银行当年最后一次调整基准利率之日的次年1月1日开始按浮动比例进行相应调整，罚息按上述利率标准加收40%计付）；3、被告鑫基公司对被告叶晓锋所欠原告的债务承担连带责任；4、原告与被告叶晓锋、倪拉密的房屋抵押关系有效，原告对抵押物享有优先受偿权；5、判令原告有权自行选择实现担保的顺序；6、被告叶晓锋、倪拉密承担本案的诉讼费用和实现债权的费用。
被告叶晓锋、倪拉密未答辩。
被告鑫基公司未答辩。
经审理查明，2010年3月29日，原告与被告叶晓锋、倪拉密、鑫基公司签订一份《个人购房借款／担保合同》（合同编号A:〔房〕字〔工〕行〔海甸〕支行〔2010〕年〔1014〕号），合同约定，叶晓锋向原告借款人民币126万元，用于购买位于海口市××道房（建筑面积131.55平方米），期限25年；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮25%确定，据此确定年利率为4.455%，并按月利率=年利率/12，日利率=年利率/360的公式换算；贷款发放后遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人授权贷款人将贷款一次性划入”海南鑫基房地产开发有限公司”的账户（账号：×××)；借款人指定其在贷款人处开立的户名为叶晓锋（账号：×××）的账户作为还款账户；还款方式为按月等额本息还款法；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按上述约定利率基础上加收40%确定；贷款利率发生调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；抵押人叶晓锋、倪拉密自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为借款人所购的房屋，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥登记备案或预抵押登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿；保证人鑫基公司对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同时满足的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕；B、贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。主债务同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权等。当日，合同各方当事人对该合同进行公证。次日，鑫基公司向原告出具担保函：鑫基公司作为借款人的保证人，同意为原告发放贷款提供阶段性担保；担保期限从借款人叶晓锋《个人购房借款／担保合同》（合同编号A:〔房〕字〔工〕行〔海甸〕支行〔2010〕年〔1014〕号），项下贷款发放之日起至该借款合同项下抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交原告之日止；担保范围为贷款本金及利息、逾期罚息、复息、违约金、赔偿金和实现债权所需费用；担保方式为保证金担保和连带责任保证担保等。同年4月2日，原告依约发放了贷款人民币126万元，同年4月14日，合同三方当事人就位于海口市××道房办理了期房抵押备案登记，但至今尚未办理房屋他项权证。2016年1月27日，原告委托律师事务所向被告叶晓锋发律师函，催收贷款，截止2016年3月2日，被告叶晓锋连续12期，累计违约32期未能按合同约定还款，分别积欠本金人民币35232.19元，利息人民币50504.4元，借款余额人民币1116794.86元。因原告催告未果，遂成讼。
另查，被告叶晓锋与倪拉密于2001年2月5日登记结婚。2010年1月20日，被告倪拉密出具《承诺书》，同意将与被告叶晓锋共有的位于海口市××道房抵押给原告，以作为借款人在原告处办理个人住房贷款人民币128万元的担保，并承诺对贷款本息承担连带清偿责任。
本院确认的上述事实有《个人购房借款／担保合同》、公证书、承诺书、被告身份证复印件、结婚证复印件、结婚声明、企业机读档案登记资料、个人住房贷款凭证、房屋他项权证、律师函回执、被告偿还借款明细表以及当事人的陈述笔录等在案为凭。这些证明材料经庭审质证和本院的审查，可以采信。
本院认为，原告与被告叶晓锋、倪拉密、鑫基公司签订的《个人购房借款／担保合同》系各方当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，应受法律保护。合同签订后，原告依约履行了贷款发放的义务，但被告叶晓锋未按合同约定归还贷款本息，截止2016年3月2日，被告叶晓锋已连续12个月未按合同约定还款付息，构成根本违约，应承担相应的违约责任。合同约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。该情形符合合同约定的贷款人宣布合同提前到期的条件，故原告诉请确认原告与被告叶晓锋、倪拉密、鑫基公司所签订的《个人购房借款／担保合同》于2016年3月2日提前到期，符合法律规定和合同的约定，本院予以支持。由于被告叶晓锋、倪拉密系夫妻关系，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条”债权人就夫妻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定的情形除外”的规定，被告叶晓锋向原告所借上述款项发生在两人婚姻关系存续期间，并将该款用于购买房屋，被告倪拉密明知该借款的存在且作出还款的承诺，该债务应属夫妻共同债务，故原告要求被告叶晓锋、倪拉密共同偿还尚欠借款本金及利息、罚息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告叶晓锋、倪拉密将用借款购买的房屋作为借款的抵押物，并与原告就抵押物到房产部门办理了期房抵押登记，该抵押担保行为合法有效，故原告要求确认其对上述抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，符合《中华人民共和国物权法》的规定，本院予以支持。根据合同约定，被告鑫基公司作为借款的保证人，只有在抵押房屋办理他项权证以后才能免除保证责任。至起诉之日止，该抵押房屋仍未办理他项权证，故其仍应承担保证责任，原告要求其根据合同约定对上述债务承担连带责任，于法有据，应予支持。合同就债权的实现问题约定，贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，故原告要求自行选择实现担保顺序的请求，符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，原、被告签订合同后，双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告在收到借款后，未能依约偿还借款本息已构成根本违约，原告诉请要求借款人提前偿还借款并承担相应的违约责任，及对抵押房屋享有优先受偿权，保证人承担连带清偿责任，合理合法，应予支持。三被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权，应承担对其不利的法律后果，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、原告中国工商银行股份有限公司海口海甸支行与被告叶晓锋、倪拉密、海南鑫基房地产开发有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》（合同编号A:〔房〕字〔工〕行〔海甸〕支行〔2010〕年〔1014〕号）于2016年3月21日提前到期；
二、被告叶晓锋、倪拉密须于本判决发生法律效力之日起十日内共同偿还原告中国工商银行股份有限公司海口海甸支行贷款本金人民币759615.92元及利息和罚息（其中截止2016年3月21日，利息、罚息为人民币26433.97元，自2016年3月22日至还清贷款之日止的贷款利息按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定，罚息按上述利率标准加收40%计付）；
三、被告海南鑫基房地产开发有限公司对上述债务承担连带责任，海南鑫基房地产开发有限公司承担连带责任后，有权向被告叶晓锋、倪拉密追偿；
四、原告中国工商银行股份有限公司海口海甸支行与被告叶晓锋、倪拉密的抵押关系有效。原告对抵押物即位于海口市××道房享有优先受偿权；
五、原告中国工商银行股份有限公司海口海甸支行有权自行选择实现担保的顺序。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币15306元，由被告叶晓锋、倪拉密共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院.
审 判 长 王 沈
人民陪审员 黄于涵
人民陪审员 吴 勤
书 记 员 韩 祎
速 录 员 杨婷婷