河北省邢台市桥东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第1418号
原告甄立兴。
委托代理人侯立珍，河北章理桥律师事务所律师。
委托代理人张磊，河北章理桥律师事务所律师。
被告孔凡修。
被告李改贤。
共同委托代理人刘彦立，河北领航律师事务所律师。
原告甄立兴与被告孔凡修、李改贤房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告甄立兴及其委托代理人侯立珍、张磊，被告孔凡修、李改贤及其共同委托代理人刘彦立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告甄立兴诉称，2004年3月2日，原被告签订了购房协议书，约定被告将其位于邢台市桥东区某处房屋出售给原告，价格为38000元，因该房产是有限产权，私产权比例为75%，故同时约定，待公司将25%产权转发给个人时，由原告出资认购，被告予以协助。当天原告交付了购房款，被告也将房产证交给了原告，从当天起，原告便一直居住于此至今，并按规定交纳各项费用。2015年5月，原告得知公司要转让剩余的25%产权，原告便多次找被告，要求被告协助办理，但被告以多种理由无理拒绝。请求法院确认原、被告于2004年3月2日签订的购房协议书有效，原告享有该房产剩余25%产权的购买权。判令被告协助原告办理房屋所有权证的变更手续。
被告孔凡修、李改贤辩称，2004年3月2日孔凡修确实与甄立兴签有购房协议书，但是李改贤没有在协议书签字，对卖房一事也不知情。孔凡修至今没有接到公司要求将25%产权过户到个人名下的通知，该争议房屋25%的产权仍然在邢台市木材公司名下。原告找到被告协商过户一事，但是要求被告必须在2个月内过户到原告名下，并拿出5万元保证金，如果2个月没有过户到原告名下将扣除5万元保证金，被告收到诉状非常愤怒。基于以上事实被告认为2004年3月2日签订的购房协议无效，其理由有以下几点：1、孔凡修没有经过木材公司和李改贤同意，根据法律规定公有房屋未经共有人同意的不得转让。2、孔凡修处分了三方共有的房产，其签订的购房协议应属无效。第二、原告不享有25%的购买权，并且被告也没有义务协助其变更房屋过户手续，理由为现在25%的产权仍然在邢台市木材公司名下，被告也不清楚木材公司是否同意卖给被告，因此没有义务也没有权利配合其办理过户手续。
经审理查明，被告孔凡修、李改贤是夫妻关系，孔凡修于婚后购买其单位邢台市木材公司集资房一套，孔凡修个人集资部分占产权份额的75%，邢台市木材公司占25%，1995年孔凡修取得该房屋的所有权证书，证书号为邢市字第035980号。该证书注明桥东区某处房屋为有限产权，孔凡修占75%，公产权比例为25%。2004年3月2日，原告甄立兴与被告孔凡修签订“购房协议书”一份，协议有孔凡修、李改贤签名捺印。协议约定，孔凡修将其与妻子与李改贤在桥东区某处房屋出售给甄立兴，房屋为有限产权，75%为产权私有，孔凡修将其私有产权出售给甄立兴，甄立兴一次性付给孔凡修38000元，双方并约定待木材公司将25%产权转发给个人时由甄立兴出资认购。协议签订当天，孔凡修将房产证和房屋交付甄立兴，原告甄立兴自2004年居住房屋至今。甄立兴居住期间木材公司于2005年为住户改装电表，甄立兴作为户主缴纳费用，甄立兴称木材公司知道房屋已经易主，未表示异议。2015年原告因知道木材公司已将该小区房屋公产权部分出售给个人，遂找被告协商购买事宜，因对25%公产权转让价格协商不妥且言语不和，原告起诉至法院。
庭审中，被告主要观点为出售房屋时李改贤不知情，一直到原告起诉其才知道房屋已出售，该房屋出售既未征得李改贤同意也未经木材公司同意，因此购房协议无效，被告提交1999年《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》及栗崇海集资建房协议书，证明双方签订协议时房屋不符合出售条件，购房协议无效。原告提交（2013）邢房办66号文件，证明2013年7月邢台市住房保障和房产管理局及邢台市物价局联合发出通知，其通知第二条为：除列为县级以上文物保护单位的、有两个以上家庭共同居住的，已被鉴定为危房的、房屋产权有争议的四种情形以外，公有住房应当全部出售给个人。原告以此证明公司25%产权部分已具备出售给个人条件，诉请法院确认原被告签订的购房协议有效，原告享有该房产剩余25%产权的购买权，判令被告协助原告办理房屋所有权证的变更手续。案件审理过程中，原告经询问房管局此类职工集资房的共有产权转移程序，房管局回复目前只能由原职工办理受让公产权部分，被告对此情况知情。该陈述有庭审笔录在卷证实。
另查明，2004年被告孔凡修出售诉争房屋时，其只有此一套住房，由于换置大房子才将本案房屋出售，出售后全家住在李改贤学校宿舍直到搬进新购房屋，此事实有庭审笔录在卷证实。
本案在调解过程中原告对其在处理纠纷中的言语不妥向被告表达了歉意。但双方在25%公产权转让价格上未达成一致，且双方均不同意评估25%公产权的现值。被告表示原告在被告购买25%公产权的价格基础上给付被告30000元即可协助过户，但原告未予同意。本院经与木材公司沟通，邢台市木材公司因应诉涉及法律问题和聘请律师费用问题拒绝作为当事人参加诉讼，原、被告也怠于追加邢台市木材公司为本案当事人。
上述事实，有原告提交的购房协议，房屋产权证书、木材公司电表改装收费单据、被告提交的集资建房协议书及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原、被告于2004年签订的购房协议并未处分属于邢台市木材公司的25%公产权，此事实从孔凡修取得的房屋所有权证书和原被告签订的购房协议书可以证实，双方买卖的仅是孔凡修、李改贤所有的75%份额的房屋，双方购房协议未侵犯邢台市木材公司的权利。被告称出售房屋未经共有人李改贤同意，从庭审可以看出，被告为了购买新房将诉争房屋出售给原告，签订购房协议后即将诉争房屋和房产证交付原告，之后被告全家搬进学校宿舍居住直到新房交付，被告李改贤在2004年对于出售该房屋应当是明知的，李改贤称直到原告起诉才知道房屋出售，本院对此说法不予采信，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同效力的规定，孔凡修签订购房协议书出售其与李改贤共有的75%房屋产权，不具有无效情形，本院认定原、被告双方签订的购房协议有效，双方应按2004年签订的购房协议书履行各自义务。被告孔凡修、李改贤在2004年出售房屋时与邢台市木材公司按份共有桥东区某处房屋，邢台市木材公司享有25%产权，二被告享有75%产权，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上按份共有人同意。依照此法律规定，被告孔凡修、李改贤有权将自己所有的75%房屋份额过户给原告甄立兴，原告甄立兴诉请被告协助办理房屋过户手续，本院对其主张依法予以支持，房屋过户后由原告甄立兴与木材公司共有房屋，甄立兴享有桥东区某处房屋的75%产权，邢台市木材公司仍享有原25%产权。原告甄立兴诉请确认其享有剩余25%公产权的认购权，该请求能否实现取决于政策是否允许，从原、被告庭审陈述看原告尚不具备直接认购条件，本院对原告目前诉请确认其有25%公产权的认购权不予支持。经调解无效，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条之规定，判决如下：
一、原告甄立兴与被告孔凡修于2004年3月2日签订的购房协议书合法有效。
二、被告孔凡修、李改贤在本判决书生效后三十日内协助原告甄立兴办理桥东区某处房屋的过户手续，房屋过户后，原告甄立兴享有桥东区某处房屋75%产权，邢台市木材公司仍享有原25%产权。
三、驳回原告甄立兴的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由原告甄立兴承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。
审 判 长 潘 珍
代理审判员 江忠萍
人民陪审员 张冬梅
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 郎 芳