昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西法民初字第7438号
原告：张春英，女，汉族，1972年6月27日出生。
委托代理人：王艺，云南政通人和律师事务所律师，特别授权代理。
被告：云南凯华科教图书有限公司。
组织机构代码：29199130-9。
住所：云南省昆明市新闻路348号图书批发市场*楼**号。
法定代表人：李文军。
委托代理人：史同广，男，汉族，1959年1月25日出生，系被告工作人员，特别授权代理。
原告张春英诉被告云南凯华科教图书有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2016年1月13日公开开庭，与（2015）西法民初字第7434号、7436号、7437号、7439号、7440号案件进行了合并审理。原告委托代理人王艺，被告委托代理人史同广到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
原告张春英诉称：原、被告于2013年2月4日订立《商品房购销华特》，约定原告购买被告出卖的凯华书园综合楼2幢A单元5层504号房，购房款为531194元。合同约定，原告履行完全部义务后，被告应当在90个工作日内负责向产权登记机关申请为原告购买的商品房办理产权登记手续。原告于2013年2月4日履行了支付房屋契税、维修基金、工本费、印花税、审验费等相关合同义务，于2013年3月19日付清房款531194元。但原告办理房屋交接手续入住至今近3年，被告一直未履行合同第十二条约定的办证义务。原告多次催办无果，故提起诉讼，请求判令：一、由被告支付自2013年6月19日起至房屋所有权证书办理完毕之日止，以购房款总额为基数按每日万分之二点五六计算的逾期办证违约金（计算至2015年11月19日的违约金为118000元）；二、由被告向原告开具购房发票；三、由被告履行与原告订立的《商品房购销合同》中的办证（房屋所有权证书和土地使用权证书）义务；四、本案诉讼费由被告承担。
被告云南凯华科教图书有限公司辩称：被告正在逐步办理房屋产权证，被告会履行合同约定的房屋所有权办证义务，也会开具购房发票，但不应办理土地使用权证书。对原告主张的违约金计算方式不认可。被告在2013年7月交房，违约金应当按照贷款利率计算，起算时间由法院确定。
在本案庭审中，原告提交了下列证据：
1、《商品购销合同》一份。证明原、被告之间的房屋买卖合同关系。
2、6份《收据》和《个人贷款支付凭证》一份。证明原告按约付清了购房款、契税、房屋维修基金、工本费、印花税、审验费等约定款项。
3、商品房使用说明书、质量保证书、业主联名函（复印件）。证明房屋交接后，原告多次向被告催办未果，遂与其他业主联名要求被告给予答复。
四、《会议纪要》（复印件）。证明因被告原因导致原告的房产证迟迟不能办理。
被告对两份证据复印件不予质证，对其他证据真实性无异议。
被告没有提交证据。
本院认为：原告证据1、2，证据3中的商品房使用说明书、质量保证书是原件，被告对真实性无异议，本院予以确认。原告证据3中的业主联系函、证据4是复印件，虽然在其他购房人诉被告房屋买卖合同纠纷案件中作为证据出示，但相关判决并未生效，上述两份证据本案中不予确认。被告陈述，其未能为原告办理房屋所有权证系被告资金问题导致欠缺契税凭证，没有其他办证障碍。被告这一陈述本院予以确认。
经审理，本院确认下列事实：2013年2月4日，原告和被告订立《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的凯华书园综合楼2幢A单元第5层504号房。房屋价款为531194元。原告首付3111946元，余款220000元向中国建设银行云南省分行个人贷款中心贷款支付。被告应于2013年6月1日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告。原告须：1、支付全部房价款、维修基金、相关税费；2、办理房屋交接手续；3、签订委托被告办理产权证和房权登记的委托书；4、向被告提供完整有效的办理产权证所需资料，包括但不限于发票、身份证明等；5、支付被告代办办理产权登记所需的手续费，工本费、行政规费。在原告办理完上述事项后，被告在90个工作日内负责向产权登记机关申请该套商品房产权登记手续，如原告为按揭方式购房，被告将把产权证移交贷款银行，送相关主管部门办理抵押登记手续。同日，原、被告还签订了合同补充协议，其中关于房屋交付条件的约定为：在原告按约向被告付清应付购房款、契税、维修基金，以及办理房屋产权所需的其他税、费，并按《商品房购销合同》关于产权登记的约定提供完毕办理产权所需的全部手续及资料之前，被告有权拒绝交付房屋。上述《商品房购销合同》于2013年2月5日办理了商品房买卖合同登记备案。原告于2013年2月4日向被告支付了凯华书园综合楼2幢B单元501、502、503号房的购房款1204254元，工本费1650元、审验费1731元、印花税1017元、契税61027元、维修资金14283元。凯华书园综合楼2幢A单元504、505、507号房的购房款770208元、工本费1650元、审验费1106元、印花税650元、契税39000元、维修资金9129元。2013年3月19日，被告收到了原告向中国建设银行云南省分行的购房贷款1360000元。以上款项总计3334462元。被告向原告提供了商品房使用说明书和质量保证书。原告陈述，上述房屋于2013年3月19日办理交接手续，被告陈述，上述房屋系2013年7月交房。本案中，被告陈述，其未能为原告办理房屋所有权证系被告资金问题导致欠缺契税凭证，没有其他办证障碍。
另，2013年2月，原告和被告订立了包括本案房屋在内的6份《商品房购销合同》，6套房屋的总价款为3334462元。
本院认为：原、被告就凯华书园综合楼2幢A单元第5层504号房屋订立的《商品房购销合同》进行了商品房买卖合同登记备案，表明该套房屋已经具备商品房预售条件。该合同及其补充协议是双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。原告作为买受人应当按约支付全部房屋价款。2013年2月，原告共向被告购买了6套房屋，价款总计3334462元。原告按约向被告支付了6套房屋的全部价款3334462元并支付了相应税费，履行了付款义务。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。被告作为出卖人负有交付标的物的合同义务。原告陈述，案涉房屋于2013年3月19日办理交接手续，被告陈述于2013年7月交房。双方没有书面的房屋交接手续，各自的陈述不一，但对房屋于2013年转移原告占有的事实没有争议，该房屋已经交付原告使用。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案《商品房购销合同》第十二条约定，原告支付全部房价款、维修基金、相关税费，办理房屋交接手续，签订委托被告办理产权证和房权登记的委托书等相关事项后，被告在90个工作日内负责向产权登记机关申请该套商品房产权登记手续。原告按约付清了房屋全部价款，支付了相关税费，办理了房屋交接手续。而被告认可，其未能为原告办理房屋所有权证系被告资金问题导致欠缺契税凭证，没有其他办证障碍。被告也没有证据证明其履行了向产权登记机关申请办理涉案房屋产权登记手续的合同义务。因此，未能申请办理房屋所有权登记系被告自身原因所致。原告请求被告履行《商品房购销合同》中的申请办理房屋所有权证的义务于法有据，被告应当继续履行其向产权登记机关申请办理涉案房屋产权登记手续的合同义务。至于原告主张的房屋土地使用权证书，《商品房购销合同》中没有约定由被告申请办理，也非被告的法定义务，原告这一请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告开具购房发票。购房发票的开具取决于被告的完税情况，涉及税务机关的行政职权范畴，原告这一请求本院亦不予支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告没有按约定向产权登记机关申请办理涉案房屋的产权登记手续系其自身原因所致。原告称房屋于2013年3月19日办理交接手续，但没有证据证明，原告应当承担举证不能的不利诉讼后果。按照被告的陈述，房屋最迟于2013年7月31日交付原告使用，则被告应当在90个工作日内，即2013年12月10日前为原告申请办理房屋所有权证书。被告没有按约履行申请办理房屋所有权证书的合同义务，应当承担违约责任。本案《商品房购销合同》中对于逾期办证的违约金未作约定，本院确定被告自2013年12月11日起向原告支付以已付房款总额531194元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算的违约金。原告主张违约金计算至房屋所有权证书办理完毕之日止。但房屋所有权登记系房屋所有权登记机关履行职责的行为，而被告的合同义务是向房屋所有权登记机关申请办理房屋所有权证书，该违约金计算的截止时间应当是被告向产权登记机关申请办理房屋所有权登记手续之日。
综上所述。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告云南凯华科教图书有限公司于本判决生效之日起九十个工作日内向产权登记机关申请办理凯华书园综合楼2幢A单元第5层504号房屋的房屋所有权登记手续。
二、被告云南凯华科教图书有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张春英自2013年12月11日起至被告云南凯华科教图书有限公司向产权登记机关申请办理凯华书园综合楼2幢A单元第5层504号房屋的房屋所有权登记手续之日止，以房款总额531194元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30％计算的违约金。
三、驳回原告张春英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2660元（原告已预交），减半收取，退还原告1330元，剩余1330元，由原告承担266元，被告承担1064元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审判员 武云
二〇一六年二月十五日
书记员 高楠