北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终4661号
上诉人（原审被告、反诉原告）邓金虎，男�1985年11月2日出生。
委托代理人齐瀚，北京市一格律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京华安宁物业管理有限责任公司，住所地北京市大兴区双河南巷商业20幢1层4号。
法定代表人尚晓兵，总经理。
上诉人邓金虎因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第1887号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年1月，北京华安宁物业管理有限责任公司（下称华安宁公司）起诉至原审法院称：2013年2月27日，我公司与邓金虎签订了位于×××1808室的房屋租赁协议。租赁期限为2013年2月27日至2014年2月26日，房屋租金为每月3500元，按季度支付。合同到期后，双方未签订新协议，继续履行原协议。2014年8月27日后，邓金虎开始拖欠房租金，我公司多�向其催要租金未果，现起诉至法院，请求判令邓金虎给付2014年8月27日至2015年3月26日期间的房屋租金24500元及租房违约金3500元，并承担诉讼费。
邓金虎辩称：不同意华安宁公司的诉讼请求，关于2014年8月27日至2015年3月26日期间的房屋租金，华安宁公司有举证责任证明双方存在租赁关系，依据谁主张谁举证的原则，该举证责任应当由华安宁公司承担，如华安宁公司不能举证证明，第一项诉讼请求没有事实与法律依据支持，并且双方未签订租赁合同，属于不固定期限，可随时解除租赁关系；第二，支付违约金的问题，双方未约定违约金条款，也没有事实与法律依据，不应支付，我也没有违约的情况存在。诉讼费不同意支付。
邓金虎反诉称：双方于2013年2月27日签订房屋租赁协议，该协议履行期间为2013年2月27日至2014年2月26日，合同期限届满后，我多次�求华安宁公司返还2013年2月27日交纳的租房押金3500元，对我的损失予以赔偿，但华安宁公司一再推脱。故现提起诉讼，请求法院依法判令华安宁公司返还我租房押金3500元。
华安宁公司对反诉答辩称：不同意返还房屋押金，因为此期间房屋还在租赁中，同意押金折抵租金。
原审法院经审理认为：华安宁公司与邓金虎签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。经法院查明并认定，双方租赁合同到期后，构成不定期租赁关系，其合同的权利义务应参照双方签订的房屋租赁合同进行，故对于华安宁公司按照3500元每月的租金标准向邓金虎主张房屋租金，法院予以支持；双方当事人对于邓金虎交还房屋的时间均不能举证，根据法院投递的司法专邮系邓金虎本人签收的情况，邓金虎虽不予认可并申请了笔迹鉴定，但是其在鉴定机构指定的时间内未履行交费义务，理应自行承担不利后果，故法院对于邓金虎租赁房屋的截止时间确定为2015年2月8日，对于华安宁公司要求邓金虎给付2014年8月27日至2015年2月8日期间的租金的诉讼请求，法院予以支持，经计算，该期间的租金为19017元。不定期租赁关系中双方当事人均可以随时解除该租赁关系。邓金虎之后未交付租金，亦未占有房屋，应视为对双方不定期租赁关系的解除，因华安宁公司对之后邓金虎实际占有房屋的事实未能提供证据予以证明，故对华安宁公司要求邓金虎支付2015年2月8日之后的房屋租金的诉讼请求，法院不予支持。华安宁公司要求邓金虎支付3500元违约金，因合同并未约定，故法院不予支持，邓金虎要求华安宁公司返还房屋押金的诉讼请求，法院予以支持，就华安宁公司要求折抵租金一节，因双方就此事未达成一致意见，法院认为合同解除后押金应予退还。据此，原审法院于2016年3月判决：一、邓金虎于判决生效后十日内给付北京华安宁物业管理有限责任公司二○一五年二月八日前房屋租金一万九千零一十七元；二、北京华安宁物业管理有限责任公司于判决生效后十日内返还邓金虎房屋押金三千五百元；三、驳回北京华安宁物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，邓金虎不服，上诉至本院称：华安宁公司未能举证证明双方自2014年8月27日至2015年3月26日期间存在租赁关系，其应当承担举证不能的不利后果，原审判决第一项内容没有事实与法律依据；本案定案证据EMS全球邮政特快专递邮件详情单及邮件全程跟踪查询单，该组证据由他人故意签收，并�假签“邓某”字样，以达到欺骗法院及我，来实现不合法的请求的目的，该组证据存在严重瑕疵，通过日常生活常识判断即可知为不合理、不合法，不应被采纳为定案依据，我在司法专邮收发期间一直居住于住所地，并未在北京市居住，请求二审法院撤销原判第一项，改判我无须支付华安宁公司房屋租金。
华安宁公司同意原判。
经审理查明：2012年4月6日，案外人宋佳玲（出租方、甲方）将其所有的位于北京市×××1808室房屋（下称1808室）出租给华安宁公司（承租方、乙方）。2013年2月27日，华安宁公司（出租方、甲方）与邓金虎（承租方、乙方）就该套房屋签订房屋租赁协议，协议约定该房屋的租赁期限为2013年2月27日至2014年2月26日，房屋月租金3500元，付款方式为押一付三，乙方如需提前解除协议的，必须支付甲方一个月的租金作为违约金。当日，邓金虎向华安宁公司交纳租房押金3500元。
合同到期后，邓金虎继续使用1808室。邓金虎向华安宁公司支付了截至2014年8月26日期间的租金，租金系3个月一交、上交。2014年5月29日，邓金虎向华安宁公司交纳3个月房屋租金10500元，双方均认可该笔租金为2014年5月27日至2014年8月26日期间的租金，系邓金虎最后交纳的一笔租金。
在华安宁公司起诉至原审法院后，原审法院依法向1808室地址邮寄了司法专邮，该邮件于2015年2月8日由邓金虎本人签收。邓金虎对此不予认可，并申请进行笔迹鉴定。2016年1月5日，中天司法鉴定中心向原审法院发函称：“贵院委托我中心就（2015）大民初字第1887号华安宁公司与邓金虎房屋租赁合同纠纷一案进行司法鉴定。我中心多次通知缴费义务人交费，可其迟迟未交，故我中心将此案退回。”本院审理中，邓金虎再次申请对上�邮件中收件人签名是否为邓金虎所签进行笔迹鉴定。
原审庭审中，双方均认可邓金虎截至庭审时已经交付房屋，华安宁公司陈述邓金虎的交房日期为2015年3月，邓金虎陈述其于2014年7月即已交房，双方均未提交证据。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁协议、收据、情况说明、邮件回单等证据在案佐证。
本院认为：华安宁公司与邓金虎签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。2014年2月26日合同期满后，虽然双方未再签订书面的租赁协议，但是，邓金虎继续按照原合同标准向华安宁公司支付租金，华安宁公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。邓金虎已经支付了2014年2月27日至2014年8月26日期间的租金，邓金虎上诉主张�安宁公司未举证证明双方自2014年8月27日至2015年3月26日期间存在租赁关系，且邓金虎已于2014年7月将租赁房屋交回华安宁公司，不同意支付2014年8月27日至2015年2月8日期间的租金。但是，2013年2月27日双方成立租赁关系之后，租赁房屋交由邓金虎占有控制，现华安宁公司不认可邓金虎于2014年7月交回租赁房屋，邓金虎亦未提交证据证明其曾交回租赁房屋，且邓金虎亦未提交证据证明其于2015年2月8日之前明确向华安宁公司做出过腾退租赁房屋、转移房屋控制权、解除不定期租赁关系的意思表示，故截至2015年2月8日，尚不能认定双方已经解除不定期租赁关系，亦不能认定邓金虎交回租赁房屋，因此，对于2015年2月8日之前的房屋租金，邓金虎应当负担，本院对于邓金虎的上述意见不予采纳，现华安宁公司自认邓金虎于2015年3月交回租赁房屋，故原审判决邓金虎支付2015年2月8日�前的房屋租金并未超出合理范围。关于邓金虎上诉提出原审诉讼中司法专邮详情单中收件人签字并非邓金虎签署、司法专邮收发期间邓金虎未在北京市居住，再次申请对司法专邮详情单上签字进行鉴定一节，因邓金虎所述的司法专邮详情单、邮件全程跟踪查询单与本院认定邓金虎应否负担诉争期间的租金之间没有必然关联，故本院对其鉴定申请不予准许，对其上述意见不予采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费500元，由北京华安宁物业管理有限责任公司负担160元（已交纳），由邓金虎负担340元（于本判决生效之日起7日内交纳至原审法院）；反诉案件受理费25元，由北京华安宁物业管理有限责任公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳至原审法院�；二审案件受理费275元，由邓金虎负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 何江恒
代理审判员 赵胤晨
二〇一六年五月三十日
书 记 员 祝 石