济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0104民初4081号
原告：刘耐广，男，1981年3月26日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：方辉，山东方晖律师事务所律师。
被告：山东国大置业有限公司，注册地济阳县孙耿镇开发区，现住所地济南市。
法定代表人：倪士镇，董事长。
委托诉讼代理人：刘崇恩，山东舜翔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张锦娟，山东舜翔律师事务所实习律师。
原告刘耐广与被告山东国大置业有限公司（以下简称国大置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月9日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月25日公开开庭进行了审理。原告刘耐广的委托诉讼代理人方辉、被告国大置业公司的委托诉讼代理人刘崇恩、张锦娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘耐广向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告购房款965847元和自2015年6月18日至2016年9月14日期间逾期退款违约金222896.83元；2.判令被告向原告承担自2016年9月15日至实际还款之日按应付款总额每天万分之五的逾期退款违约责任；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月9日，原被告双方就原告购买被告开发的位于济南市槐荫区国大太阳都市三单元1401号房产达成一致意见，并签署了商品房买卖合同（合同编号：销售【字】201420154043）。合同签订后，原告履行了付款义务。2015年6月3日，原被告双方签订《协议书》，就退房事宜达成一致意见。该协议书约定，被告对原告购买的国大太阳都市3-1401号房产及已付清购房款予以确认，并承诺在办理完涉案房产的网签解除手续的15日内付清所有购房款，否则，每逾期一天，被告自愿承担应退房款总额万分之五的违约金。2015年6月10日，被告退还了231408元，2015年9月14日，被告通过褚素珍的个人账户分两笔共退还给原告93920元。其余款项，被告以种种理由推诿搪塞，迟迟不予退还。被告无故拒不履行退还义务，给原告造成了巨大经济损失，为维护原告的合法权益，故诉至法院。
诉讼中，刘耐广明确违约金的计算方式为：1.2015年6月18日至2015年9月14日，共计88天，以1059767元（1291175元-231408元）为基数，按每天万分之五计算；2015年9月15日至2016年9月14日，共计365天，以965847元（1291175元-231408元-93920元）为基数，按照每天万分之五计算，两项共计222896.83元；2.自2016年9月15日到实际还款日，以1188743.83元（965847元+222896.83元）为基数，按每天万分之五计算。
国大置业公司辩称，1.本案不是简单的商品房预售合同纠纷，且原告未依照合同约定向被告支付合同相关款项。原告及公司原财务人员王忠宇、李小艺与公司法定代表人倪士镇是同事关系，三人先后借钱80万元给倪士镇，后因倪士镇无法按时还款，经协商达成以房抵债协议，于是以原告的名义与被告签署了商品房买卖合同，合同签订后原告实际并未向被告支付任何款项。因此对于原告主张被告退还购房款965847元的主张不应予以支持。2.原被告之间不存在解除合同的协议书，被告是在经原告授权的情况下对房屋进行了转卖，原告提供的协议书只盖有公司的公章，并没有法定代表人的签字，而且没有签订日期，因此对协议书不予认可。原告基于协议书而主张的逾期退款违约金不应予以支持。3.原告是倪士镇的司机，而国大置业公司是民营企业，原告完全有条件随时随地的盖上国大置业公司的公章。被告公司的文件和资料都是经过倪士镇本人签字的，如果协议书是真的话，应有倪士镇的签字。4.后期原告通过被告将涉案房产卖给了张某某，售价1146568元，张某某已经支付购房款325328元，且该款项已经支付给原告，原告的债权应为尚未支付的房款821240元。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。无异议的证据有：商品房买卖合同、济南市城乡建设委员会房地产开发处出具的信息、撤销网上备案申请。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.刘耐广提交的收款收据一份，金额1291175元，拟证明其已支付了购房款。国大置业公司对该证据不予认可，称其为房屋买受人出具的收款收据均是加盖的财务专用章，而非公章，刘耐广提交的收据加盖的是公司公章，不符合惯例，并提供国大置业公司为购房人张慧出具的盖有公司财务专用章的收据一份为证，故怀疑收据上加盖公章的真实性，也对收据的真实性提出质疑，并要求刘耐广提供证据证明何时支付的购房款。刘耐广对国大置业公司为张慧出具的收据不予认可，认为不能证明国大置业公司开具的所有收据均使用财务专用章的事实。本院认为，刘耐广提交的收据盖有国大置业公司的公章，即能够证明公司收到刘耐广交付购房款1291175元的事实，国大置业公司提交其为张慧出具的收据，该证据系其自行制作出具的，不能以此单独的证据证明其出具收款收据均盖有公司财务专用章的惯例，没有法律强制性规定收款收据上必须盖有公章还是财务章，所以，盖有公章的收据是有效的，国大置业公司提交为张慧开具的收据不能对抗刘耐广提供的证据，故本院对刘耐广提交的收据予以采信。
2.刘耐广提交的2015年6月3日签订的协议书一份，拟证明该证据与收款收据和商品房买卖合同能够相互印证，确认其已经付清了所有的购房款项。其自述协议书没有签订日期的原因是，应国大置业公司要求配合其办理相关的手续，才没有签具体日期。国大置业公司称，（1）刘耐广是倪士镇的司机，而国大置业公司是民营企业，刘耐广完全有条件随时随地的盖上国大置业公司的公章；（2）倪士镇是温州人，所有有关公司盖章的文件都得由他来签字，而该协议书是独此一份；（3）刘耐广于2016年9月份前还任倪士镇的司机，不可能出现管理者和公司员工签订有关违约金条款内容的协议书；（4）即便有违约金约定，该约定也过高，应予调整。（5）民法通则规定，依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人是法人的法定代表人。倪士镇是公司经工商登记备案的法定代表人，对外代表公司，法定代表人的签字代表公司的真实意思表示，该协议书只盖有公司的公章，并没有法定代表人的签字，而且没有签订日期，因此对于没有倪士镇签字的协议书，国大置业公司不予认可并且对协议书公章的真实性提出异议。本院认为，国大置业公司对协议书的真实性不予认可的理由是出于推测，推测刘耐广私自加盖公章的可能性以及倪士镇需要本人签字的惯例，但均未提供证据证明。根据协议书约定：“本协议自双方签字盖章后生效”，并未约定“签字并盖章后生效”，另根据《中华人民共和国合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”、第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，经国大置业公司盖有公章的协议书成立并生效，没有法定代表人倪士镇的签字不影响协议书的效力，未签订日期也不影响其效力，国大置业公司对公章真实性未提出异议，仅称公章系刘耐广私自加盖，但未提供证据证明，其主张不足以对抗协议书的效力，本院对国大置业公司的质证意见不予采信，对该份协议书的真实性和证明目的予以采信。
3.国大置业公司向本院申请证人张某某出庭作证，拟证明刘耐广同意将房子网签改到张某某名下，张某某办理了按揭贷款，国大置业公司也收到了房款，应该按照出售房款的数额向刘耐广支付款项的事实，并提供张某某向其付款的POS单三张，共计326568元以及其向刘耐广打款的银行回单三张，其中2015年6月10日付款231408元，2015年9月14日付款两笔，分别为5万元和43920元，三笔共计325328元，拟证明国大置业公司在收到张某某的付款后及时将款项支付给刘耐广。
证人张某某称，其于2015年6月去国大太阳都市的售楼处咨询，销售顾问向其介绍了涉案的1401号房产，并称房子现在在国大员工名下，需要先和员工说一下再去撤网签，其与国大置业公司另行网签后才能支付房款。其还称买房的价格均是与售楼处的工作人员谈的，合同也是和工作人员签的，2016年带朋友去国大看房子的时候，倪士镇让其找刘耐广拿钥匙开门，才见过刘耐广一次，也才知道房子原来网签在刘耐广名下。涉案房产撤销了与刘耐广的网签备案手续后，张某某才与国大置业公司办理了网签手续。
刘耐广对证人证言的质证意见为：通过张某某的证言可以看出，其与张某某之间不存在任何法律关系，是国大置业公司将涉案房产卖给了张某某。另外对张某某付款的POS单，其称是张某某与国大置业公司之间的往来，与本案不具有关联性。对国大置业公司为其打款的三张回单，仅对2015年6月10日付款231408元的回单中“用途”和“附言”部分有异议，虽然当日其收到了该款项，但用途不应是工程款，对其余两份回单无异议。本院认为，（1）对证人证言，因张某某与原被告双方均不熟悉，与双方均没有利害关系，其证言陈述中立客观，故本院予以采信；（2）对2015年6月10日国大置业公司向刘耐广付款231408元的回单中记载的用途为工程款，因双方在诉辩过程中，均称该款项系国大置业公司支付的退房款231408元，故对用途和附言载明“工程款”的内容本院不予采信，但对回单中其他信息予以采信。对张某某付款的POS单和国大置业公司给刘耐广打款的回单，能够证明国大置业公司在收到张某某的付款后将款支付给刘耐广的事实，与本案有关联，故这两组证据本院予以采信。
4.刘耐广提交的银行账户明细打印件一份，拟证明2015年6月10日国大置业公司通过银行转账的形式支付其231408元。国大置业公司认为该证据不是原件，不予质证。本院认为，该证据虽系打印件，但与国大置业公司提供的同日其向刘耐广支付231408元的银行回单记载的日期、金额等信息相一致，故本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘耐广原为国大置业公司的职工。2014年12月9日，刘耐广作为买受人与作为出卖人的国大置业公司签订济南市商品房买卖合同一份（合同编号：销售【字】201420154043），约定刘耐广购买的房屋坐落于济南市槐荫区国大太阳都市三单元1401号，房屋总价款为1291175元。同日，国大置业公司向刘耐广出具金额为1291175元的收款收据一份。后国大置业公司作为甲方与作为乙方的刘耐广签订协议书一份，载明：“1.乙方于2014年12月9日购买的甲方开发建设的国大太阳都市3-1401号房产，面积为：130.86平方米，总价款为：1291175元；乙方已按双方之间的购房合同约定付清所有购房款，甲方确认无异议。2.甲方同意乙方退回上述所购房产，并同意在乙方办理完毕上述房产的解除网签手续之日起15日内付清所有的退房款，即1291175元（大写：壹佰贰拾玖万元壹仟壹佰柒拾伍元整）。3.如甲方未按本协议约定期限支付退房款，每逾期一天应向乙方承担应退房款总额万分之五的违约金。4.本协议一式两份，甲乙双方各执一份，均具有同等法律效力。协议书自双方签字盖章后生效。”协议签订后，刘耐广向济南市房管局提出撤销网上备案申请。2015年6月11日，刘耐广与国大置业公司签订的商品房买卖合同网上备案被撤销。2016年6月8日，张某某向国大置业公司支付购房款231568元，于2015年6月12日支付购房款95000元，同日，张某某就涉案房产（国大太阳都市3-14**号）与国大置业公司签订商品房买卖合同，并进行了网上备案。
另查明，2015年6月10日，国大置业公司向刘耐广支付退房款231408元。2015年9月14日，国大置业公司向刘耐广支付退房款93920元。
庭审时，国大置业公司称刘耐广与倪士镇之间存在借贷关系，商品房买卖合同是经过借款合同演变而来的，且刘耐广对涉案房屋只付了部分首付款，其余款项是办理的按揭贷款，贷款部分不需要刘耐广偿还。刘耐广对此不予认可，称双方之间是真实的商品房买卖合同关系，不存在借贷关系。国大置业公司申请庭后提交倪士镇与刘耐广之间借款以及银行按揭贷款的证据，刘耐广申请庭后补充提交购房款支付情况的证据，但庭后双方均未提供新证据。另外，国大置业公司主张违约金过高，要求按照银行贷款利率的标准收取利息，并请求与刘耐广协商解决。审理过程中，本院依法对双方进行了调解，但调解未果。
本院认为：双方争议的焦点在于：
1.刘耐广与国大置业公司是否存在商品房买卖合同关系。本院认为，根据谁主张谁举证的原则，国大置业公司主张其与刘耐广之间名为商品房买卖，实为借贷，并不存在真实的商品房买卖合同关系，其应当提供证据证明借贷关系的存在，但在本案审理过程中，国大置业公司始终未能提供证据证明刘耐广与法定代表人倪士镇之间存在借贷关系，而刘耐广则提供了其与国大置业公司签订的济南市商品房买卖合同、其与国大置业公司协商退房退回购房款的协议书，因此国大置业公司仅凭其言词主张不能对抗刘耐广提交的济南市商品房买卖合同及其后签订协议书的证明力，国大置业公司的该项辩解意见，证据不足，本院不予采信，本院确认刘耐广与国大置业公司之间存在商品房买卖合同关系。
2.刘耐广是否实际支付了购房款。本院认为，刘耐广提供国大置业公司出具的收款收据能够证明国大置业公司对其全额付清购房款的事实，并且在协议书中国大置业公司对该事实再次进行了确认，虽然国大置业公司辩称刘耐广只付了部分首付款，其余为按揭贷款，但庭后未补充提供刘耐广办理按揭贷款的证据，故对刘耐广主张已付清全部购房款的事实，本院予以采信。
3.国大置业公司应向刘耐广支付退房款总额为1291175元还是1146568元及债权的具体数额。本院认为，在双方签订有关退还购房款的协议书中明确约定了，国大置业公司同意在刘耐广办理完解除网签手续之日起15日内付清所有退房款，即1291175元，故有约定的应当从约定，国大置业公司应向刘耐广支付退房款1291175元。关于刘耐广尚享有的债权，国大置业公司称刘耐广享有的债权数额应按照卖给张某某的价款1146568元，减去已付给刘耐广的325328元，差额是821240元的意见，没有合同及法律依据，本院不予采信，应按照刘耐广与国大置业公司约定的房款总额1291175元，减去已付给刘耐广的325328元，故国大置业公司仍应向刘耐广退还购房款965847元，此即刘耐广尚应享有的债权数额。
4.逾期退款违约金应如何计算。本院认为，协议书中对逾期退款违约金进行了明确约定：即在办理完毕涉案房产的解除网签手续之日起15日内付清所有退房款1291175元，每逾期一天应向刘耐广承担应退房款总额万分之五的违约金。刘耐广与国大置业公司签订的商品房买卖合同网上备案于2015年6月11日被撤销，国大置业公司应于2015年6月26日前付清退房款1291175元，逾期退款违约金应自2015年6月27日起计算。刘耐广主张自2015年6月18日起至2016年9月14日的违约金共计222896.83元，其中自2015年6月18日至2015年6月26日期间的逾期退款违约金，没有合同及法律依据，本院不予支持，2015年6月27日以后的违约金本院予以支持。
国大置业公司于2015年6月10日支付退房款231408元，于2015年9月14日支付退房款93920元，剩余房款尚未支付，刘耐广主张违约金自2015年6月27日起至2015年9月14日止，以1291175元-231408元=1059767元为基数，按日万分之五计算；自2015年9月15日起至2016年9月14日止，以1059767元-93920元=965847元为基数，按日万分之五计算，符合合同约定，本院予以支持。但其主张自2016年9月15日至实际支付退房款之日止的违约金，以1188743.83元（965847元+222896.83元）为基数，按每天万分之五计算的请求，其计算基数不准确，前期国大置业公司应承担的违约金数额不能再以此为基数计算违约金，应按照合同约定，以国大置业公司应退但未退购房款的金额965847元为基数，自2016年9月15日至实际支付退房款之日止，按每天万分之五计算。
庭审时国大置业公司主张违约金过高，应按照银行贷款利率的标准计算的意见，本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，本案中刘耐广与国大置业公司约定的违约金计算方式，未违反法律强制性规定，约定有效。国大置业公司称违约金过高的主张，没有法律依据，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、山东国大置业有限公司自本判决生效之日起十日内向刘耐广退还购房款965847元；
二、山东国大置业有限公司自本判决生效之日起十日内向刘耐广支付逾期退款违约金（以1059767元为基数，自2015年6月27日起至2015年9月14日止，按日万分之五计算；以965847元为基数，自2015年9月15日起至实际支付退房款之日止，按日万分之五计算）；
三、驳回刘耐广的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15599元，减半收取计7799.5元，保全费5000元，共计12799.5元，由山东国大置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 王 辉
二〇一七年四月十三日
书记员 焦婷婷