安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庐民一初字第00838号
原告：合肥星云物业管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市阜南路51号，组织机构代码14917300-6。
法定代表人：李海燕，总经理。
委托代理人：桂冰，安徽世邦律师事务所律师。
委托代理人：戴耀军，安徽世邦律师事务所律师。
被告：陈祥林，职业不详。
委托代理人：陈立祥，安徽健友律师事务所律师。
委托代理人：金瑞，安徽健友律师事务所律师。
被告：左琳，无业。
原告合肥星云物业管理有限责任公司（以下简称星云物业公司）与被告陈祥林、左琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月13日立案受理，依法由审判员蒋子钰适用简易程序于2014年4月23日公开开庭进行了审理。原告星云物业公司的委托代理人戴耀军、被告陈祥林的委托代理人陈立祥、被告左琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
星云物业公司诉称：星云物业公司自2008年9月1日承租产权系合肥市城乡建设委员会的位于合肥市庐阳区红星路165号面房，产权人准予星云物业公司对外转租。2009年9月29日星云物业公司与路竞业签订《房屋租赁合同》一份，约定由路竞业承租上述房屋，租期为2009年9月29日至2011年9月28日，合同第六条约定了租金的支付方式，第十五条则约定了违约责任。签订合同当天星云物业公司将房屋交付路竞业，其租金交至2012年3月28日。之后，因政府政策调整，房屋产权人欲收回房屋，星云物业公司即要求路竞业腾房，并了解到路竞业与陈祥林、左琳共同在房屋经营。经星云物业公司多次催告，路竞业、陈祥林、左琳仍占用房屋，给星云物业公司造成巨大损失。故星云物业公司起诉至法院，请求判令：1、解除星云物业公司与路竞业之间的租赁合同关系；2、路竞业、陈祥林、左琳立即腾退房屋；3、路竞业立即向星云物业公司支付租金及违约金174039.73元（自2012年3月29日暂计算至2014年1月31日，并计算至实际退房之日止）；4、路竞业、陈祥林、左琳承担本案的全部诉讼费用。
在本案审理过程中，因陈祥林提交书面说明陈述《房屋租赁合同》系其以路竞业的名义与星云物业公司签订，房屋租金一直由陈祥林缴纳，故星云物业公司撤回了对路竞业的起诉，并将诉讼请求变更为：1、解除星云物业公司与陈祥林之间的租赁合同关系；2、陈祥林、左琳立即腾退房屋；3、陈祥林立即向星云物业公司支付租金及违约金174039.73元（自2012年3月29日暂计算至2014年1月31日，并计算至实际退房之日止）；4、陈祥林、左琳承担本案的全部诉讼费用。
陈祥林在庭审中辩称：1、星云物业公司不是房屋产权人，不具备诉讼主体资格；2、星云物业公司的起诉超过诉讼时效，其诉请的2013年2月13日之前的房屋租金及违约金超过诉讼时效；3、房屋由左琳实际使用，产生的房屋租金和违约金应由左琳承担；4、本案不存在违约金的约定，合同到期后，双方未就违约金进行约定，该违约金没有法律依据。
左琳在庭审中辩称：左琳是从他人手上转让该房屋，并与陈祥林签订了房屋租赁合同，陈祥林向左琳承诺房屋是她的，左琳从2012年5月底租赁该房屋，直到2013年左琳才听说陈祥林只向星云物业公司缴纳房屋租金到2012年3月份。因为左琳支付了转让费，并对房屋进行了装修，且店里还有大量的货物，暂时不同意腾退房屋。
经审理查明的事实如下：2008年9月1日，星云物业公司与合肥市建设委员会签订《房屋租赁合同》，承租位于合肥市庐阳区红星路165号面房，建筑面积为56平方米，租赁期自2008年9月1日起至2013年8月31日止，合肥市建设委员会同意星云物业公司转租所承租的房屋。后，星云物业公司与陈祥林（陈祥林以“路竞业”的名字签字）签订《房租租赁合同》，将上述房屋转租给陈祥林，约定：租赁期为2年，自2009年9月29日至2011年9月28日，租期租金总金额为145000元；租金支付方式为每半年支付一次，即每次支付36250元。合同签订后，星云物业公司将房屋交给陈祥林使用，陈祥林亦按约定交纳了租金。合同约定的租赁期限届满后，星云物业公司与陈祥林未续签书面租赁合同，但陈祥林仍继续占有使用上述房屋，并按原合同约定的租金标准向星云物业公司支付租金至2012年3月28日。2012年5月底，陈祥林将房屋转租给左琳，该房屋现仍由左琳占有使用。2012年6月7日，中共合肥市委办公厅印发合办（2012）33号文件，决定将市直行政事业单位经营性房产清理规范后划转，根据该文件要求，星云物业公司须向合肥市建设委员会交还房屋，故星云物业公司诉至本院，请求判如所请。
上述事实，有星云物业公司提供的其与陈祥林签订的《房屋租赁合同》及其与合肥市建设委员会签订的《房屋租赁合同》、房屋所有权登记表、合肥市委办公厅合办（2012）33号文件、合肥市建设委员会《关于撤销合肥市建委机关劳动服务公司有关问题的批复》，以及当事人庭审陈述予以佐证。
本院认为：对于涉案出租房屋，星云物业公司经合肥市建设委员会同意，可以对外转租，陈祥林亦对承租房屋并缴纳租金的事实予以认可，星云物业公司与陈祥林签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，故合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。租赁期间于2011年9月28日届满后，陈祥林继续使用租赁房屋，星云物业公司未提出异议并按原租赁合同约定的标准收取租金，双方形成不定期租赁合同关系，原租赁合同继续有效。对于不定期租赁，作为出租方的星云物业公司可以随时解除合同，故对星云物业公司主张解除双方的租赁合同关系的诉讼请求，本院予以支持。陈祥林作为涉案房屋的承租人，左琳作为涉案房屋的实际使用人，应向星云物业公司返还房屋。陈祥林仅交纳租金至2012年3月28日，之后的租金至今未交，其作为与星云物业公司房屋租赁合同的相对人，应依法付清拖欠的房租。虽然双方并未约定交纳租金的时间，但根据法律规定，租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。陈祥林逾期交纳租金，应当依法承担违约责任。根据双方的租赁合同，年租金为72500元（145000元÷2年），日租金为198.63元（72500元÷365天），自2012年3月29日至2014年1月31日共计674天，租金为133876.62元（198.63元／天×674天），此后的租金按照198.63元／天的标准顺延计算至实际交还房屋之日止。虽然星云物业公司与陈祥林在合同中未约定逾期支付租金的违约责任形式，但陈祥林未及时支付租金确给星云物业公司造成损失，故违约金按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算。其中，2012年3月29日至2013年3月28日的年租金72500元应于2013年3月28日支付，故该期间租金的违约金自2013年3月29日起计算至2014年1月31日为3682.6元（72500元×6%÷365天×309天），并按此标准顺延计算至陈祥林实际交还房屋之日止。剩余欠付租金的违约金自星云物业公司起诉之日起开始计算，并按此标准顺延计算至陈祥林实际交还房屋之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除合肥星云物业管理有限责任公司与陈祥林之间的房屋租赁合同；
二、陈祥林、左琳于本判决生效之日起十日内向合肥星云物业管理有限责任公司返还位于合肥市庐阳区红星路165号的面房；
三、陈祥林于本判决生效之日起十日内向合肥星云物业管理有限责任公司支付2012年3月29日至2014年1月31日的房屋租金133876.62元（暂计算至2014年1月31日，之后的租金按198.63元／天的标准顺延计算至返还房屋时止）；
四、陈祥林于本判决生效之日起十日内向合肥星云物业管理有限责任公司支付违约金3682.6元（暂计算至2014年1月31日，之后的违约金按中国人民银行同期同类贷款利率顺延计算至返还房屋时止）；
五、驳回合肥星云物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为2431元，由合肥星云物业管理有限责任公司负担397元、由陈祥林负担2014元、左琳负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 蒋子钰
二〇一四年五月十四日
书记员 陈 旋