广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0203民初3539号原告：柳州市泓福物业服务有限责任公司，住所：柳州市雅儒路西四巷6号。法定代表人：林宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：黎明，广西华怡律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦克，女，该公司员工。被告：卢亚铃，女，1955年11月18日出生，汉族，退休工人，住广西柳州市鱼峰区，现住柳州市鱼峰区。原告柳州市泓福物业服务有限责任公司与被告卢亚铃物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柳州市泓福物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人黎明，被告卢亚铃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳州市泓福物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告立即支付截止至2017年4月10日拖欠的物业服务费3405.6元及违约金340元；二、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告补正其诉讼请求以及事实理由中的欠费截止时间为2017年4月30日。庭审中，原告当庭变更第一项诉讼请求，要求被告支付从2015年7月1日起至2017年9月30日止的物业费4179.98元及违约金1253.99元。事实和理由：2008年9月11日，原告与柳州市兴柳房地产开发有限责任公司（以下简称“兴柳公司”）签订了《兴柳·蟠龙宝邸小区前期物业服务合同》，约定由原告对兴柳公司开发的坐落于柳州市的“兴柳·蟠龙宝邸”小区进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，按应交纳物业服务费用千分之三每日的标准向乙方支付违约金。之后，原告就物业服务等级标准和收费标准按要求备案并公示，并按合同要求履行合同义务。2012年4月30日，双方就原合同签订补充协议，将原合同约定的合同期限自2012年5月1日延长至该小区依法成立业主大会并选聘新的物业服务公司签订物业服务合同生效为止。被告购买了“兴柳·蟠龙宝邸”小区3栋2单元6－1号住宅一套（其住宅建筑面积为140.74㎡），被告在2011年6月18日交接收房时与原告签订了《蟠龙宝邸前期物业服务协议》、《兴柳·蟠龙宝邸业主临时管理规约》，双方约定了收费依据，计算方式及起始时间和违约责任等，约定前期物业服务标准为1.1元/每平方每月，每季第一个月10日前预先交纳当季应付的物业服务费用，同时约定业主违反协议不按照约定缴纳物业服务费的，原告可以按照合同约定收取违约金，按日计算（标准为千分之三），从到期之日起至实际交纳之日止。《兴柳·蟠龙宝邸业主临时管理规约》还约定了若业主未能按期清缴应付款项，则原告有权收取追讨欠款的律师费等费用。被告还签署了《承诺书》承诺遵守以上合同和临时管理规约，同意原告对“兴柳·蟠龙宝邸”小区实行物业管理服务并交纳了半年的物业服务费。但被告自2015年7月1日至2017年4月10日，累计欠物业服务费3405.6元及违约金340元，期间经原告多次催要，被告均没有履行业主应尽的基本义务，至今仍没有支付其所欠交的物业服务费。期间经原告多次催促未果，原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告卢亚铃辩称，一、原告未尽到管理责任，违约在先。因原告未能履行服务协议中约定的义务，导致被告的电动车充电器被盗三次，被告多次打电话联系原告，原告都没有处理，不了了之。二、原告的物业服务存在乱象，比如广告收入不公开，广告机箱长时间开启，电费计入公摊；原告收取白蚁防治费依据不清，费用没有公示；小区停车秩序管理混乱；业主缴纳物业费原告没有开具发票。综上，原告的服务水平不到位，所以被告才拒交物业费。本院经审理认定事实如下：位于柳州市的蟠龙宝邸小区由柳州市兴柳房地产开发有限责任公司开发建设。原告系具有壹级资质的物业服务企业。原告与柳州市兴柳房地产开发有限责任公司于2008年9月11日、2012年4月30日分别签订了《“兴柳·蟠龙宝邸”小区前期物业服务合同》以及《“兴柳·蟠龙宝邸”小区前期物业服务合同补充协议》，约定由原告为蟠龙宝邸小区提供前期物业管理服务。原告于2009年11月24日、11月26日分别取得柳州市建设委员会物业服务等级标准和收费标准备案以及柳州市物价局价格管理科备案。被告系蟠龙宝邸小区3栋2单元6－1号业主，其于2011年6月8日到原告处办理了房屋交接手续，并与原告签订了《兴柳·蟠龙宝邸业主临时管理规约》及《蟠龙宝邸前期物业服务协议》、《关于“蟠龙宝邸前期物业服务协议”补充协议》。其中，《蟠龙宝邸前期物业服务协议》约定：1．被告购买的房屋座落于蟠龙宝邸小区3栋2单元6－1室，房屋类型为住宅，建筑面积为140.74平方米；2．收费标准为：住宅为1.1元／㎡·月，每季第一个月10日前预先交纳当季应付的物业服务费用；3．被告违反协议，不按照约定缴纳物业服务费用的，原告可以依照合同约定收取违约金，有权要求被告按日（标准为3‰）计算，从到期之日起至实际交纳之日止。庭审中，被告确认物业服务费缴纳至2015年6月30日止。原告通过书面方式向被告催收2015年7月1日起至2017年4月30日止期间的物业服务费，被告仍未交纳，故酿成本案纠纷。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方在自愿、平等的情形下签订的，未违反法律规定，属有效协议，双方之间成立物业服务合同关系。原、被告双方均应按照协议约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，亦应受该合同约束，履行交费义务。故被告应支付原告从2015年7月1日至2017年4月30日止期间共22个月的物业服务费3405.9元（140.74平方米×1.1元／平方米×22个月）；原告仅主张3405.6元，系其对自己民事权利的处分，本院予以准予。至于原告当庭变更诉讼请求，要求被告支付截至2017年9月30日的物业服务费，因原告未提供证据证明其已向被告书面催交2017年4月30日起至2017年9月30日止期间的物业服务费，故本院对此不予处理。关于违约金，本院在审理该小区同时期其他业主的案件中，认定原告的物业服务确实尚存一定的瑕疵，原告改变人行通道用途为停车位未征得专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，故本院对原告请求的违约金不予支持。关于被告辩称其自有电动车电瓶被盗窃，原告对此未尽管理义务及未予赔偿，被告可另行主张其权利。关于被告以原告提供的物业服务管理混乱为由不交物业费，但通过审查其提出的问题及双方提供的证据材料，本院认为被告举示的证据不能充分证明原告的服务瑕疵已达严重影响业主生活、构成根本违约的程度。综上，被告的上述抗辩理由不足以作为其拒交物业费的理由，本院对此不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告卢亚铃支付原告柳州市泓福物业服务有限责任公司物业服务费3405.6元；二、驳回原告柳州市泓福物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告卢亚铃负担。上述应付款项，义务人应于本案判决书送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审判员 李 旎二〇一七年十二月十一日书记员 黄晓珺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。