北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京民终407号
上诉人（原审原告）：谈雪晶，女，1971年3月1日出生，住江苏省连云港市。
委托诉讼代理人：周立，国浩律师（北京）事务所律师。
委托诉讼代理人：陈新城，国浩律师（北京）事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京鑫百汇科技发展有限公司，住所地北京市西城区互助巷62号。
法定代表人：赵海旭，经理。
被上诉人（原审被告）：联合融信（北京）融资担保有限公司，住所地北京市海淀区知春路6号锦秋国际大厦7层A07。
法定代表人：张旭，董事长。
上诉人谈雪晶因与被上诉人北京鑫百汇科技发展有限公司（下称鑫百汇公司）、联合融信（北京）融资担保有限公司（下称联合融信公司）房屋买卖合同纠纷上诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2015）二中民初字第13198号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年8月8日公开开庭进行了审理。上诉人谈雪晶的委托诉讼代理人陈新城到庭参加了诉讼。被上诉人鑫百汇公司经公告送达未到庭参加诉讼。联合融信公司经合法传唤亦未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
谈雪晶上诉请求：一、请求撤销一审法院判决第四项，改判联合融信公司对一审判决第一至第三项及一审案件受理费承担连带保证责任；二、联合融信公司承担二审诉讼费用。事实及理由：一、一审判决对于“主债务的履行期限”的基本事实认定不清，且适用法律错误。1.根据联合融信公司向谈雪晶出具的《回复函》可知以下几点事实：（1）谈雪晶已同意鑫百汇公司的债务展期请求，主债务履行期限已展期至2010年12月31日届满。（2）对于主债务展期的法律事实，联合融信公司既是知情的，也是同意的。（3）对于展期内（2010年3月14日至2010年12月31日）的主债务利息，谈雪晶与鑫百汇公司尚未形成合意。2.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第三十条规定：“保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。债权人与债务人对主合同履行期限作了变动，未经保证人书面同意的，保证期间为原合同约定的或者法律规定的期间”。3.结合以上两点，谈雪晶认为，首先联合融信公司书面同意了主债务履行期限展期至2010年12月31日，保证期间依法应当据此起算，即保证期间应为2010年12月31日至2013年1月1日；其次对于展期内的利息，无论债权人、债务人之间能否形成合意，以及能否获得保证人书面同意，均不产生免除主债务保证责任的法律后果。展期期间的债务利息虽正在协商，但仅产生不得加重保证人保证责任的法律后果；最后根据《履行担保要求信》可知，谈雪晶已于上述保证期间内要求保证人履行保证责任。4.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第三十四条第二款规定：“连带责任保证的债权人在保证期间届满前要求保证人承担保证责任的，从债权人要求保证人承担保证责任之日起，开始计算保证合同的诉讼时效”。因此，一审判决未能查明本案中主债务履行期限的基本事实，同时也必然产生了适用法律上的错误。二、一审判决对于“谈雪晶是否在保证期间内要求联合融信公司履行保证责任”的基本事实认定不清，且适用法律错误。1.一审判决认定：“《委托保证合同》的保证期间为主债务履行期限届满之日起二年”。一审判决查明的事实：“2010年10月18日，联合融信公司至谈雪晶《回复函》载明谈雪晶女士，传真收悉。就联合融信公司为谈雪晶女士与鑫百汇公司债权债务提供担保一事，鑫百汇公司已告知联合融信公司。鑫百汇公司与谈雪晶已于2010年9月26日达成债务展期意向，将鑫百汇公司所欠款项展期至2010年12月31日偿还。同时展期期间的债务利息双方正在协商。联合融信公司将积极配合您与鑫百汇公司签订的债务展期补充协议的履行”。2.在一审中，谈雪晶已举证证明谈雪晶再次于2012年9月28日、2014年9月22日分别向联合融信公司邮寄《履行担保要求信》，再次要求联合融信公司履行保证责任。以上三项证据一审阶段均经过质证，并且一审判决已认定上述证据之真实性。而上述证据可以充分证明“谈雪晶已于保证期间内要求联合融信公司履行保证责任”的事实。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第三十四条第二款关于“连带责任保证的债权人在保证期间届满前要求保证人承担保证责任的，从债权人要求保证人承担保证责任之日起，开始计算保证合同的诉讼时效”之规定，联合融信公司应当承担连带保证责任。因此，谈雪晶认为一审判决对于此部分的基本事实认定不清，且适用法律错误。三、一审判决存在的文字错误，一审判决第11页上数第2段第4行原文为：“与您已于2010年9月16日达成债务展期意向”应更正为：“与您已于2010年9月26日达成债务展期意向”。
综上，谈雪晶恳请二审法院能够在查明本案事实的基础上，依法改判，以实现案结事了。另外，谈雪晶与鑫百汇公司之间的权益纠纷自2007年起，至今已有近10年的时间。在此期间，对于鑫百汇公司、联合融信公司的屡次违约，谈雪晶始终心存宽容。直至案件诉至法院，对于债务人拒不到庭、保证人除第一次庭审到庭后，此后庭审亦拒不到庭的一系列恶劣行径，谈雪晶实感无奈。因此，谈雪晶只能恳请二审法院对本案予以明察，并依法行使改判的权利，保护谈雪晶的合法权益。
二审中，鑫百汇公司、联合融信公司经合法传唤均未到庭参加诉讼。
谈雪晶向一审法院起诉请求：1.判决鑫百汇公司向谈雪晶返还购房款人民币25200000元；2.判决鑫百汇公司向谈雪晶支付迟延返还购房款自2010年3月14日起至实际返还完毕之日止的违约金（暂计算至2015年11月30日的违约金为27026860元）；3.判决鑫百汇公司承担本案全部诉讼费用；4.判决联合融信公司对上述1-3项诉讼请求中鑫百汇公司对谈雪晶的债务及诉讼费用承担连带保证责任。
一审法院查明事实如下：2007年9月24日，鑫百汇公司(甲方)与LeonidasJohnGoulandris（下称“Leon”）（乙方）签订了一份《四合院买卖合同》，约定鑫百汇公司已与西城区房屋土地管理中心新街口管理所签署了《后海北沿47、48号危旧平房改造意向书》（下称《意向书》，见附件一），由甲方负责后海北沿47、48号房屋的改造、拆迁手续并获得其产权；甲方鑫百汇公司拟自担费用购得的上述房产并转让予乙方Leon，乙方愿意购买上述房产。合同约定的四合院是指：甲方与西城区房屋土地管理中心新街口管理所签署之《意向书》中约定的后海北沿47、48号房屋。四合院占地面积1500平方米，建筑面积703.7平方米。现有居民38户，单位1户，具体位置见附件一中红线标注部分。甲方现已完成了七户住户的拆迁安置工作。乙方计划购买的房产包括四合院及其附属房产整体，但本合同标的仅为四合院，不包括附属房产。甲方承诺积极协助乙方与附属房产产权人协商，力争促成乙方购买附属房产产权。合同3.1约定依据四合院过户后政府测绘部门实测并写入产权证的占地面积（该面积不含地下面积）计算，每平方米人民币50000元整。在实测占地面积确定之前，甲乙双方同意暂按估算面积1500平方米计算房价款为人民币7500万元整；3.2该合同价款包括乙方购买四合院的价款和一切费用（包括拆迁费等，但不包括翻建本身所发生的设计、施工等工程费用）。除按照法律规定向政府部门交纳相关税费外，乙方无需就购买和翻建该四合院向甲方、该四合院的原产权人或住户支付任何其他费用或价款；3.3交易进度及付款进度。3.3.1自甲乙双方签署本合同、且甲方按照本合同约定提供足额担保后，乙方承诺于2007年10月10日前向甲方支付首期购房款计人民币2250万元整（占总购房款的30%）；在甲方事先提供足额担保的情况下，乙方承诺于2007年11月30日前向甲方支付二期购房款人民币750万元整（占总购房款的10%）；3.3.2甲方负责于签署本合同后八个月内完成四合院的全部拆迁工作，乙方同时承诺可给予甲方一个月的宽限期。自甲方向政府主管部门提供四合院的全部过户申请（以最后一套房屋的土地使用证和房屋所有权证申请均被受理并取得受理单为准）后五个工作日内，在甲方提供足额担保的情况下，乙方向甲方支付第三期购房款计人民币1875万元整（占总购房款的25%）；3.3.3甲方应自拆迁完成后五个月内取得四合院全部产权，此后五个工作日内，甲、乙双方共同向房地产主管部门提交四合院的过户申请资料，并于房地产主管部门审核通过并出具正式收件单（包括四合院全部产权的房屋所有权证和土地使用证受理单）之日起五个工作日内，向甲方支付第四期购房款计人民币1875万元整（占总购房款的25%）；3.3.4甲方负责在北京市关于产权过户的法定期限内将四合院全部产权过户至买受人名下（以取得以买受人为产权人的房屋所有权证和土地使用证为准），此后五个工作日内，甲乙双方根据土地使用证记载的土地面积进行购房款结算，并向甲方支付剩余购房款；3.3.6在乙方完成翻建工程的施工后，甲方负责协助施工单位和乙方办理翻建工程的竣工验收手续，并办理四合院房屋所有权证和土地使用证的更换手续。在获得新的房屋所有权证后五个工作日内，若新房屋所有权证包含地下室的，乙方承诺在购房款之外另行向甲方支付报酬计人民币150万元整（大写人民币壹佰伍拾万元）；3.3.8本合同购房款以人民币计算，可以美元支付，若以美元支付，则按照付款当日人民银行公布的美元汇率中间价结算。乙方付款时间以其汇出款项或提供支票之日为准，甲方负责解决外汇问题，若因为外汇审批等因素导致付款延误的，甲乙双方应共同积极解决且互不追究违约责任。第六条担保6.1为保证甲方能够全面履行本合同并于本合同解除时能够及时返还乙方所付房款及承担相关责任，甲方应委托联合融信公司就乙方的前三期付款提供足额保证担保，担保费用由甲乙双方平均分担，甲方应按照担保公司要求及时缴纳和补足担保费，否则乙方有权代为缴纳并从应付购房款中相应扣抵。有关担保的具体内容由乙方与联合融信公司签署担保协议予以明确约定。6.2该房产抵押所担保的范围为乙方依据本合同有权向甲方追索的一切费用，包括本合同解除后甲方应返还乙方的全部已付款、违约金和赔偿金；因甲方违约而给乙方造成的损失和违约金、赔偿金；追索上述款项的费用等。各期付款的担保期限为自乙方支付该期购房款之日起至甲方将四合院全部产权过户至乙方名下并取得政府主管部门的正式受理单之日止。第七条交接7.1甲方于乙方取得以买受人为产权人的产权证当日向乙方移交该四合院；7.2该房屋的水、电、通讯等费用，自实际交付之日起由乙方承担，此日期前的相关费用由甲方承担，并在办理交接之前结清。第十条违约责任10.1若乙方延迟支付价款，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之贰的违约金；10.2若甲方延迟办理完成四合院的拆迁手续、过户手续或重新报批手续，则自本合同约定的截止日之第二天起至实际办理完成之日止，甲方每项逾期事宜按日向乙方支付已付款万分之贰的违约金，违约金可直接从应付购房款中扣除。
上述合同签订后，2007年11月2日鑫百汇公司向Leon出具指定收款账户函；2007年11月15日鑫百汇公司向Leon出具收款证明，确认收到《四合院买卖合同》项下的购房款折合人民币2250万元整。谈雪晶另提供鑫百汇公司于2008年1月17日出具的收条一张，该收条记载：我公司于2007年12月11日收到购买西城区后海北沿47、48号购房款1013528.1美元，谈雪晶并提供打印的中国银行外汇牌价，主张该笔美元按当日美元兑人民币的汇率折合人民币为750万元。并提供汇丰银行的2007年12月12日的交易记录对走款情况予以佐证。谈雪晶称上述两笔款项共计人民币3000万元为Leon向鑫百汇公司支付的购房款。2007年11月1日，委托人Leon向受委托人谈雪晶出具确认函，载明委托人在此授权受委托人谈雪晶为委托人之利益与鑫百汇公司及联合融信公司签署《委托保证合同》。委托人Leon同时确认，委托人依据其与鑫百汇公司于2007年9月24日签订的《四合院买卖合同》而对鑫百汇公司享有的债权，包括《四合院买卖合同》解除后鑫百汇公司应返还委托人的全部已付款、违约金和赔偿金，自委托人Leon向鑫百汇公司或联合融信公司任何一方主张之日起，全部转让给受委托人谈雪晶。2007年11月2日，委托人鑫百汇公司（甲方）与保证人联合融信公司（乙方）及被担保人谈雪晶（丙方）签订《委托保证合同》约定为保证甲方能够全面履行主合同并于该合同解除时能够及时返还Leon所付房款及承担相关责任，乙方保证，就Leon向甲方支付的前三期付款提供足额保证担保，担保费用由甲方和Leon平均分担，甲方应按照担保公司要求及时缴纳和补足担保费，否则，Leon有权代为缴纳并从应付房款中相应抵扣。乙方保证的前三期付款金额为人民币肆仟捌佰柒拾万元。乙方担保的范围还包括Leon依据主合同有权向甲方追索的一切费用，包括本合同解除后甲方应返还Leon的全部已付款、违约金和赔偿金；因甲方违约而给Leon造成的损失和违约金、赔偿金；追索上述款项的费用等。Leon已经出具书面授权，授权丙方签署本合同，并确认其依据主合同所享有的，上述担保范围内的全部债权，自Leon主张债权之日即转让予丙方，丙方即有权自行向甲方追索，并有权作为被担保人要求乙方承担连带保证担保责任。自Leon在国内确定买受人后，将由该买受人与甲方重新签署《四合院买卖合同》，本合同项下丙方之权利将由该买受人享有，相关各方将严格按照本合同内容重新签署《委托保证合同》。乙方已确认Leon向甲方付款后，甲方将不提供正式发票，仅提供加盖甲方公章或财务章的收款证明（或收据），乙方确认上述收款证明（或收据）即为Leon已付款的足够、有效证明。乙方承诺不主张与此有关的任何抗辩。乙方承担担保责任以人民币结算和支付。乙方保证方式为连带责任保证。保证期间，乙方保证期间为自Leon依照主合同约定向甲方支付各期付款，甲方依照本合同约定向乙方支付保费，至甲方办理主合同标的过户至Leon指定买受人之手续（以取得政府主管部门正式受理单为准）后三个月止。债务的追偿，乙方按本合同约定履行保证义务后，有权就代为偿还的本合同第一条所列担保债权金额向甲方追偿。乙方向甲方追偿债务的范围包括：乙方履行保证责任所支付的全部金额和利息，甲方在收到乙方偿付债务的书面通知后，应在七个自然日内履行清偿义务；逾期违约金，若甲方不能在本款第一项期间内履行清偿义务，应向乙方支付逾期违约金，每延迟一日，按欠款金额的万分之五计算违约金；乙方实现债权的一切费用。因甲方违约给乙方造成的其他经济损失。
2009年12月14日，鑫百汇公司（甲方）与Leon（乙方）签订《终止协议》约定：甲方与乙方于2007年9月24日签署了后海北沿47、48号四合院买卖合同因甲方未能依照《四合院买卖合同》的相关约定履行合同义务，使乙方遭受了相应的损失，乙方决定依照《四合院买卖合同》的相关约定解除该《四合院买卖合同》并要求甲方向乙方返还已支付的购房款并对乙方由此遭受的损失进行赔偿；甲方接受乙方解除《四合院买卖合同》，并同意向乙方返还已支付的购房款并赔偿甲方由此给乙方造成的损失；因此，经甲、乙双方协商一致，双方达成本协议如下：第一条《四合院买卖合同》终止自甲方依照本协议第二条向乙方返还全部购房款并支付全部赔偿金之日起，原《四合院买卖合同》终止。除本协议约定的事项外，甲、乙双方在原《四合院买卖合同》项下的所有合同义务终止。但如甲方未在本协议第2.1条项下规定时间内履行本合同，则原《四合院买卖合同》继续有效。第二条购房款及赔偿金2.1甲方承诺在本协议签署后三（3）个月内分三次以现金向乙方返还已支付的购房款并支付赔偿金净额共计人民币叁仟叁佰万元整，不包括由此可能产生的所有税、费，具体支付时间及方式如下：2009年1月13日支付人民币300万元；2009年3月13日支付人民币1500万元；2009年4月13日支付人民币1500万元；2.2如甲方未按照本协议第2.1条在规定的时间内向乙方返还购房款并支付赔偿金，则甲方应向乙方支付迟延支付违约金，该违约金的计算方法为迟延返还或支付的金额×0.05%×迟延返还购房款或支付赔偿金的天数。为避免疑义，甲、乙双方兹确认，如甲方未按照第2.1条在规定的时间向乙方返还购房款并支付赔偿金，将给乙方造成巨大的损失，且损失的金额与本协议第2.2条中所约定的违约金金额相同；2.3与本协议第2条有关的一切税、费由甲方单独承担；2.4甲方应将与本协议第2.1条项下的购房款及赔偿金以电汇形式支付至乙方所提供的如下银行账户中：开户银行汇丰银行（中国）有限公司北京分行。诉讼中，谈雪晶称协议约定的返还购房款日期误写为2009年，实际应为2010年。谈雪晶主张的逾期还款违约金起算时间也是从2010年起算的。
2010年10月18日，联合融信公司致谈雪晶《回复函》载明谈雪晶女士，传真收悉。就我司为谈女士与鑫百汇公司债权债务提供担保一事，鑫百汇公司已告知我司。鑫百汇公司与您已于2010年9月26日达成债务展期意向，将鑫百汇公司所欠款项展期至2010年12月31日偿还。同时，展期期间的债务利息双方正在协商。我司将积极配合您与鑫百汇公司签订的债务展期补充协议的履行。
谈雪晶于本案一审诉讼中主张鑫百汇公司已履行了《终止协议》中约定的终止《四合院买卖合同》之后的部分返还及赔偿责任，返还购房款为人民币480万元，支付赔偿金为人民币300万元，上述共计人民币780万元，尚欠人民币2520万元。诉讼中，一审法院就《四合院买卖合同》、《确认函》、《委托保证合同》及《终止协议》的签订及履行情况向Leon进行询问，Leon认可谈雪晶提供的上述《四合院买卖合同》、《确认函》、《委托保证合同》及《终止协议》；认可其将涉案房屋买卖合同及终止协议项下的权利转让予谈雪晶；认可谈雪晶在本次诉讼中的主张；并承诺就《四合院买卖合同》解除后购房款的返还及赔偿权利之行使，全部由谈雪晶承继，Leon不再行使该权利亦不申请参加本案诉讼。
2011年3月10日，鑫百汇公司曾向Leon发函，表示双方于2009年12月14日签订《终止协议》解除《四合院买卖合同》。由鑫百汇公司向Leon返还购房款。自此之后，有谈雪晶代表和自称Leon在北京联处负责人的刘女士，以及北京金诚同达律师事务所的曹晖先生、孟斐女士和自称夏总的先生都是自称是受Leon委托向鑫百汇公司主张返还购房款，致使鑫百汇公司万分困惑，不知应向何方履行。在函件中，鑫百汇公司显示恳请Leon向该司明示，授权给何方，以便鑫百汇公司顺利履行还款义务。
2012年10月9日，落款为北京金诚同达律师事务所以委托人谈雪晶的名义向鑫百汇公司出具《履行要求信》，载明2007年9月24日签订的《四合院买卖合同》及其后的《终止协议》等法律文件，贵司对Leon负有给付欠款以及相关利息的债务。上述债务，Leon已转让给谈雪晶女士。现谈雪晶女士委托本所律师致函贵司，截至2012年9月24日，贵司的债务尚有人民币2520万元欠款以及相关的利息未能支付。因此，本律师现正式要求贵司履行债务，立刻向谈雪晶支付欠款人民币2520万元，以及相关的利息。若您对本信函有任何问题，请联系北京金诚同达律师事务所刘振方先生和孟斐女士。
另，联合融信（北京）融资担保有限公司曾用名为联合融信（北京）担保有限公司。
一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，2007年9月24日，Leon向鑫百汇公司购买后海北沿47、48号房屋（即涉案房屋）。Leon已支付的购房款折合人民币为3000万元。上述协议系双方当事人之真实意思表示，亦未违反法律、行政法规之效力性强制性规定，合法有效，缔约双方均应恪守合同，行使权利、履行义务。上述合同履行过程中，2009年12月14日，鑫百汇公司与Leon签订《终止协议》，约定双方之前的《四合院买卖合同》因鑫百汇公司未能依约履行相关约定义务，使Leon遭受了相应的损失，Leon决定依照《四合院买卖合同》的相关约定解除该合同并要求鑫百汇公司向其返还已支付的购房款并对其由此遭受的损失进行赔偿。该合同还约定，鑫百汇公司承诺在本协议签署后三（3）个月内分三次以现金向Leon返还购房款及赔偿金，净额共计人民币3300万元整，不包括由此可能产生的所有税、费。并对具体支付时间及方式作出约定。合同当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，依据《终止协议》之约定，涉案《四合院买卖合同》已经该合同双方当事人以自愿协商的形式于2009年12月14日签订《终止协议》时予以解除，且《终止协议》已对涉案买卖合同解除后的返还责任进行明确，故合同双方鑫百汇公司及Leon均应依约行使权利、履行义务。
因《四合院买卖合同》和《终止协议》之合同主体为Leon，现诉讼中主张权利之主体系谈雪晶，对此，一审法院认为依据在案事实，2007年11月1日委托人Leon向受委托人谈雪晶出具确认函；次日，委托人鑫百汇公司与保证人联合融信公司及被担保人谈雪晶签订《委托保证合同》，约定Leon将其在涉案房屋买卖合同项下及合同解除后的全部权利转让给谈雪晶。诉讼中Leon亦出庭陈述其认可谈雪晶提供的上述《四合院买卖合同》、《确认函》、《委托保证合同》，认可谈雪晶对其在涉案房屋买卖合同项下的权利承受行为及后果，认可谈雪晶在本次诉讼中的主张，并承诺就《四合院买卖合同》解除后购房款的返还及赔偿权利之行使，全部由谈雪晶承继，Leon本人不再行使该权利亦不申请参加本案诉讼。故此，谈雪晶应有权取代Leon就《四合院买卖合同》及《终止协议》解除之后续返还责任在本案中以其本人名义主张权利。
就应返还的购房款具体数额问题。谈雪晶主张依据《终止协议》约定的返还购房款及赔偿金共计人民币3300万元，应分三笔给付。现鑫百汇公司返还购房款为人民币480万元，支付了赔偿金人民币300万元，共计人民币780万元，尚欠款应为人民币2520万元。谈雪晶提供了其自制的明细表为证，但未就此提供进一步付款凭证。诉讼中，Leon出庭陈述时对上述已返还款项数额表示确认。且鑫百汇公司与谈雪晶在《委托保证合同》中约定房屋买卖合同的收款方鑫百汇公司不需提供正式财务发票，仅提供加盖公章或财务章的收款证明（或收据）即可，担保方应确认上述收款证明（或收据）成为Leon已付款的足够、有效证明。可见谈雪晶与鑫百汇公司就付款凭据的开具方式，已有特别约定。此外，考虑到本案鑫百汇公司经本院合法传唤未到庭应诉，放弃了应诉抗辩的权利。综合上述情形，法院对谈雪晶自认的已还款具体数额予以确认。依据双方上述《终止协议》约定，如甲方未按照本协议第2.1条在规定的时间内向乙方返还购房款并支付赔偿金，则甲方应向乙方支付迟延履行违约金，该违约金的计算方法为迟延返还或支付的金额×0.05%×迟延返还购房款或支付赔偿金的天数。因鑫百汇公司在支付完第一笔返还购房款人民币300万元之后，未能依约返还剩余购房款，故其应从2010年3月14日起以尚欠返还款项为基础，依约承担逾期还款的违约责任。
依据我国《担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。我国担保法司法解释第三十一条规定保证期间不因任何事由发生中断、中止、延长的法律后果。第三十二条第二款规定保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。本案中，2007年11月2日，鑫百汇公司与联合融信公司及谈雪晶签订的《委托保证合同》约定联合融信公司就谈雪晶方向鑫百汇公司支付的前三期付款提供保证担保。联合融信公司保证的金额为买卖合同中前三期付款。联合融信公司担保的范围还包括Leon依据主合同有权向鑫百汇公司追索的一切费用，包括本合同解除后鑫百汇公司应返还Leon的全部已付款、违约金和赔偿金；约定的保证方式为连带责任保证。关于保证期间，合同约定乙方保证期间为自Leon依照主合同约定向甲方支付各期付款，甲方依照本合同约定向乙方支付保费，至甲方办理主合同标的过户至Leon指定买受人之手续（以取得政府主管部门正式受理单为准）后三个月止。因2009年12月14日，鑫百汇公司（甲方）与Leon（乙方）已签订《终止协议》，故上述保证期间截止的条件已无法成就，应视为保证期间约定不明。担保法司法解释规定该种保证期间约定不明的情形，保证期间应为主债务履行期届满之日起二年。2009年12月14日之《终止协议》约定的主债务履行期限至谈雪晶提起本案诉讼，联合融信公司就上述保证合同项下保证责任承担的保证期间已经过，故谈雪晶就鑫百汇公司尚欠付返还购房款项之主债务向联合融信公司主张保证人之连带保证责任，已缺乏法律依据，一审法院对其该项主张不予支持。综上，一审法院判决：一、北京鑫百汇科技发展有限公司于判决生效之日起七日内向谈雪晶返还购房款人民币二千五百二十万元整；二、北京鑫百汇科技发展有限公司于判决生效之日起七日内向谈雪晶支付自二Ο一Ο年三月十四日至二Ο一五年十一月三十日止的欠付购房款违约金人民币二千七百零二万六千八百六十元整；三、北京鑫百汇科技发展有限公司于判决生效之日起七日以内向谈雪晶支付以尚欠购房款为本金，自二Ο一五年十二月一日起至实际给付之日止为期间，以日万分之五为标准计算的逾期付款违约金；四、驳回谈雪晶的其他诉讼请求。案件受理费302934元，由北京鑫百汇科技发展有限公司负担。
二审中，各方当事人均未提交新证据。谈雪晶向本院提交了一份书面保证书，保证其提交的所有证据均是真实有效且是实际发生的，并愿为此承担全部法律责任。
本院查明事实与一审法院查明事实一致。
本院认为：一审法院有关Leon与鑫百汇公司签订的《四合院买卖合同》效力的认定以及Leon向鑫百汇公司支付购房款数额的认定符合双方的约定及相关事实，对此，本院予以确认。由于鑫百汇公司无法履行其在《四合院买卖合同》中约定的向Leon交房义务，2009年12月14日，鑫百汇公司与Leon签订了《终止协议》。双方确认因鑫百汇公司未能依约履行相关义务，使Leon遭受了相应损失，鑫百汇公司承诺在协议签署后三个月内分三次以现金方式向Leon返还购房款及赔偿金共计3300万元。该《终止协议》签订后，鑫百汇公司陆续向Leon指定的权利承受人谈雪晶返还780万元，尚欠2520万元。由于在一审审理期间鑫百汇公司经法院合法传唤未到庭参加诉讼，放弃了应诉抗辩的权利，故一审法院依据上述欠款数额判决鑫百汇公司向谈雪晶返还并支付欠付购房款违约金及逾期付款违约金并无不当，本院予以维持。关于谈雪晶的权利主体问题，一审法院依据Leon向谈雪晶出具的确认函以及在一审审理期间Leon出庭所做的陈述，确认谈雪晶有权作为Leon权利承受方参加诉讼并享受相关权利的判决并无不当，也体现委托人Leon的真实意思表示，本院不持异议。关于联合融信公司是否应该对鑫百汇公司欠付谈雪晶购房款及违约金承担连带保证责任问题。2007年11月2日，鑫百汇公司、联合融信公司及谈雪晶签订《委托保证合同》，双方约定为保证甲方（鑫百汇公司）能够全面履行主合同并于该合同解除时能够及时返还Leon所付房款及承担相关责任，乙方（联合融信公司）保证，就Leon向甲方支付的前三期付款提供足额保证担保。乙方保证的前三期付款金额为人民币肆仟捌佰柒拾万元。乙方担保的范围还包括Leon依据主合同有权向甲方追索的一切费用，包括本合同解除后甲方应返还Leon的全部已付款、违约金和赔偿金；因甲方违约而给Leon造成的损失和违约金、赔偿金；追索上述款项的费用等。Leon已经出具书面授权，授权丙方签署本合同，并确认其依据主合同所享有的，上述担保范围内的全部债权，自Leon主张债权之日即转让予丙方（谈雪晶），丙方即有权自行向甲方追索，并有权作为被担保人要求乙方承担连带保证担保责任。由于2009年12月14日鑫百汇公司与Leon已签订了《终止协议》，故一审法院认定双方保证期间截止条件无法成就，视双方的保证期间约定不明，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第三十二条第二款的规定确认双方保证期间应为主债务履行期届满之日起二年并无不当，本院予以确认。如果鑫百汇公司与谈雪晶的合同正常履行，联合融信公司对鑫百汇公司债务的保证责任应当于2010年4月13日届满。由于鑫百汇公司没有按照约定履行还款义务，双方又于2010年9月26日达成了债务展期意向，与此同时，谈雪晶于2010年10月11日向联合融信公司发出了“履行担保要求信”，具体内容为：“贵司联合融信公司、鑫百汇公司和本人谈雪晶于2007年11月2日签署了委托保证合同，规定由贵司作为保证人为债务人对本人的债务进行担保。本信函在此正式通知贵司：截至2010年10月11日，债务人在上述委托保证合同中的债务尚有人民27,200,000元（贰仟柒佰贰拾万元整）欠款未能向本人支付。因此，本人现正式要求贵司作为保证人代为履行债务人的欠款，立刻向本人支付欠款人民币27,200,000元（贰仟柒佰贰拾万元整）”。2010年10月18日，联合融信公司针对谈雪晶“履行担保要求信”致谈雪晶《回复函》，《回复函》载明：“谈雪晶女士，传真收悉。就我司为谈女士与北京鑫百汇科技发展有限公司债权债务提供担保一事，鑫百汇公司已告知我司。鑫百汇公司与您已于2010年9月26日达成债务展期意向，将鑫百汇公司所欠款项展期至2010年12月31日偿还。同时，展期期间的债务利息双方正在协商。我司将积极配合您与鑫百汇公司签订的债务展期补充协议的履行”。从联合融信公司向谈雪晶回复的《回复函》可以看出，联合融信公司不仅知道鑫百汇公司与谈雪晶就双方的债务展期延长至2010年12月31日，同时也明确表示愿意积极配合。联合融信公司向谈雪晶出具《回复函》的字意表示上可以看出是愿意将其对于鑫百汇公司的保证期限延长至2010年12月31日。因此，应当确认联合融信公司对鑫百汇公司债务保证期已经延续至2010年12月31日。在此之后，谈雪晶分别于2012年9月28日、2014年9月22日向联合融信公司发送了“履行担保要求信”向联合融信公司主张保证责任。因此谈雪晶没有丧失向联合融信公司主张保证责任的权利。故一审法院认定联合融信公司对鑫百汇公司债务承担保证责任的保证期间已过，判决驳回谈雪晶要求联合融信公司承担保证责任不妥，本院予以纠正。谈雪晶就该部分的上诉请求合理，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第三十四条第二款之规定，本院判决如下：
一、维持北京市第二中级人民法院（2015）二中民初字第13198号民事判决第一、二、三项；
二、撤销北京市第二中级人民法院（2015）二中民初字第13198号民事判决第四项；
三、联合融信（北京）融资担保有限公司就北京鑫百汇科技发展有限公司对谈雪晶承担的上述返还购房款及逾期付款违约责任，承担连带保证责任。
一审案件受理费302934元，由北京鑫百汇科技发展有限公司、联合融信（北京）融资担保有限公司共同负担（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费302934元，由北京鑫百汇科技发展有限公司、联合融信（北京）融资担保有限公司共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 许雪梅
审 判 员 赵 彤
代理审判员 汪 明
二〇一七年十二月二十六日
书 记 员 刘佳莹
书 记 员 贾云鹤