浙江省嵊州市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0683民初10192号原告：嵊州市机关事务局，住所地：嵊州市领带园路5路3号。法定代表人：丁纪祥，局长。委托诉讼代理人：丁小兰、马梦园，浙江齐蓝诚律师事务所律师、实习律师。被告：周贤法，男，1934年3月10日出生，汉族，住嵊州市剡湖街道江滨东路**号中***室，现住嵊州市。委托诉讼代理人：周萍，女，1961年11月5日出生，汉族，住嵊州市，系被告女儿。原告嵊州市机关事务局与被告周贤法房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年1月31日公开开庭进行了审理。原告嵊州市机关事务局的委托诉讼代理人丁小兰、马梦园，被告周贤法的委托诉讼代理人周萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嵊州市机关事务局向本院提出诉讼请求：1、依法判令双方不定期租赁合同关系于2016年4月30日解除，被告立即腾退其租住的孝子坊路25号205室房屋；2、依法判令被告补缴原告自2016年1月1日起至4月30日止的房租210元，并继续支付自2016年5月1日起至实际腾退之日止参照市场房屋租赁价格417.3元/月计算的房屋占有使用费；（暂计至2017年11月房屋占有使用费为7928.7元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告曾将位于孝子坊路25号205室的房屋出租给被告周贤法使用。后双方未签订租赁合同，形成不定期租赁关系。2016年原告因需收回该租赁房屋，多次去电，去函被告要求解除双方不定期租赁关系，请被告及时交还房屋钥匙，腾退房屋，但被告一直拒不腾退至今。原告认为，原、被告之间因未签订房屋租赁合同，属不定期租赁合同关系，依据《合同法》第236条之规定，原告享有随时解除不定期租赁合同的权利，原告向被告发函要求腾退房屋后，被告仍拒不腾退之行为，严重侵害了原告的合法权益，原告有权要求被告补缴房屋费外，还有权要求被告支付至实际腾退之日止按市场租赁价格计算的房屋占有使用费。为维护原告的合法权益，挽回损失，请求法院依法判决，以实现诉讼请求。被告答辩称，被告现在所租住的房屋，系因被告房屋被拆迁时由政府安置居住的公租房，被告与原告间并不存在租赁合同关系，本案不属民事诉讼管辖范围，原告也不具有起诉被告的主体资格。另根据嵊州市委、市府两办关于开展公租房清理整改工作的通知，对当时城市改建拆迁安置而租赁公房的，暂不列入此次腾空清退范围，故根据被告情况，不应列入此次腾空清退范围。原告所称的律师函，被告根本没有收到，系原告为了诉讼需要而临时制作的。对于房租费，原告收取公租房房租费，应符合浙江省行政事业性收费项目和标准，不能自己随意定价，被告缴纳的房租费系按每年630元标准缴纳，原告要求被告按市场租赁价格支付房租费用，没有相关依据，且不符合法律规定。综上，请求法院依法驳回原告要求被告腾退房屋的诉讼请求，保护被告继续租住公租房的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告针对自己的诉请主张，依法向本院提交了下列证据：1、房屋所有权证一份，证明被告居住的房屋产权系原告所有的事实；2、缴纳房租记录卡片一份、浙江省政府非税收入统一发票一份，证明被告一直向原告缴纳房屋租金，最后一次缴纳为三年一次性缴纳，每年630元，房租已缴纳至2015年年底的事实；3、关于要求腾退公租房的函、公函签收单、申请书、回函、律师函各一份，证明原告向被告履行了通知义务，要求解除双方租赁关系，并要求被告于2016年4月30日前腾空房屋的事实；4、嵊州淘房网房屋出租信息一份，证明同地段房屋的租金最低为10元每平方米的事实；5、协议书、公证书各一份，证明被告的房屋拆迁时与嵊州市房屋拆迁事务所签订有协议书，被告当时是选择了货币安置，现在被告居住的公租房并非拆迁安置房屋的事实。被告对律师函质证认为，该律师函被告并未收到过；对嵊州淘房网房屋出租信息质证认为，该信息显示的房源与原告出租的房源无可比性，原告出租的房源与市场房源结构不同、性质不同，不能以市场价格定价出租；对其余证据质证均无异议。本院认为，对双方无争议的证据，原告提交了证据原件，且证据内容与本案具有关联性，能够佐证原告的起诉事实，本院予以确认并在卷佐证。对律师函、嵊州淘房网房屋出租信息这二份证据，因原告未能提供向被告送达律师函的依据，嵊州淘房网显示的房屋出租信息系市场出租信息，与原告出租的房屋性质不同，无可比性，与本案亦缺乏关联性，故均不予采信。被告为证明自己的抗辩主张，向本院提交了下列证据：1、拆迁评估报告复印件一份，证明被告的房屋在1998年因城市道路改造需要而被拆迁评估的事实；2、嵊州市房屋拆迁办公室的证明一份，证明被告居住的房子，系因拆迁而被安置居住的事实；3、邻居马伯诚提供的书面证明一份，证明江滨东路47号整幢房子已经被拆除的事实；4、嵊州市委、市府两办关于开展公租房清理整改工作的通知复印件一份，证明被告租住的公租房情况不应纳入腾空清退范围的事实；5、原告的回函一份，证明原告对被告的诉求没有认真核实，草率处置的事实。原告对被告提供的证据1质证认为，对被告房屋被拆迁的事实无异议，但证据1的内容与本案无关联性；对证据2质证认为，该证明只是为了解决小孩上学而由嵊州市房屋拆迁办公室出具的一份证明，但根据被告与嵊州市房屋拆迁办公室的拆迁协议看，拆迁协议中并没有为被告提供公租房进行安置的内容，且被告租住的公租房系原告负责管理，嵊州市房屋拆迁办公室并无权利处置本案争议的租赁房屋，故该证明并不能达到原告的举证目的；对证据3质证认为，证据3系证人证言，证人未出庭作证，不能单独作为证据予以使用，且证据3的证明目的系被告原居住房屋被拆迁的事实，对该事实原告并不否认；对证据4质证无异议，但该通知并未正式发文，上面也没有两办的印章，而且根据原告核实了解，被告情况并不属于该通知中暂不列入此次腾空清退范围的情形；对证据5质证无异议，该证据恰恰证明了原告已向被告履行了腾退告知义务，要求被告在规定期限内腾退的事实。本院认为，对被告提供的证据4、5，原告质证无异议，且该两份证据与本案具有关联性，本院予以采信为有效证据，作为认定案件事实的依据。对于被告提供的证据1、3，因证据1的内容与本案无关联性，证据3系证人证言，而证人亦未当庭陈述证言，故对该两份证据，不予采信。对于被告提供的证据2，该证据被告提供了原件，且其内容与本案也具有关联性，本院予以采信为有效证据予以认定；但从该份证据内容看，系当时为了小孩入学而由嵊州市房屋拆迁办公室出具的一份证明，该证据能够证明当时被告因房屋拆迁而暂时移居在孝子坊路25号房屋的事实，但结合原告提供的证据5拆迁协议书的内容看，并不能证明孝子坊路25号房屋系因被告房屋拆迁而安置的公租房的事实，故对该证据的证明目的，本院不予采信。根据上述认证意见，本院对本案事实认定如下：被告周贤法原居住在嵊州市，因改造道路工程建设需要，嵊州市房屋拆迁事务所与被告周贤法于1998年7月26日签订协议书一份，依法对被告周贤法位于江滨东路47号房屋进行了评估拆迁，拆迁采用货币安置方式，共向被告支付拆迁款65434元。在上述房屋拆迁过程中，因被告当时没有居住房屋，由嵊州市房屋拆迁办公室将位于嵊州市孝子坊路25号205室一套交由被告暂住。嵊州市孝子坊路25号205室房屋产权系原告所有，并由原告进行管理。此后，由被告向原告缴纳房屋租金，房屋租金为每年630元，已缴纳至2015年年底，但被告与原告间一直未签订租房合同。2016年3月2日，嵊州市委、市府两办发出通知，对原告负责管理的公租房承租户进行重点清理整改，清理整改方案中提到，对当时城市改建拆迁安置的、因租赁公租房而未享受或未全额享受房改政策的以及其他符合文件规定的特殊对象，由承租户本人提出申请并提供书面依据，由原告会同相关主管部门认定后，暂不列入此次腾空清退范围，其租赁费将参照市场价格进行适当调整。2016年3月5日，原告向被告发出关于要求腾退公租房的函。被告向原告提出书面申请，要求继续租住。2016年4月22日，原告再向被告回函，认为，被告若不能提供合法有效的书面依据，就不能被认为“因城市改建拆迁安置而不列入此次腾空清退范围”，故要求被告于2016年4月30日前腾空清退公租房。至庭审辩论结束时，原告仍认为被告不符合“因城市改建拆迁安置而不列入此次腾空清退范围”之情形。另查明，原告系一家事业单位法人，其宗旨和业务范围为为行政中心提供综合管理服务，负责市领导的接待和市委、市政府后勤保障工作。本院认为，本案的争议焦点有三，一是本案是否系民事诉讼受案范围。根据原告提供的证据可以证实，被告现居住的房屋其所有权属原告，且被告亦向原告缴纳居住房屋的房租费，虽然双方未签订有书面的房屋租赁合同，但双方之间存在房屋租赁关系的事实清楚，现双方关于腾退租赁房屋的纠纷系平等主体的民事法律关系，理应为民事诉讼受案范围，被告关于本案不属民事诉讼受案范围的辩称，于事实不符，不予采信。二是原告有否解除双方房屋租赁关系的权利，能否要求被告腾退房屋。由于原、被告双方未签订书面的房屋租赁合同，对租赁期间未作明确约定，故对本案租赁应视为不定期租赁。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现原告已经于2016年3月5日、4月22日通知被告，要求被告腾退租房，应视为已经给了被告合理的腾退期限。故原告要求于2016年4月30日解除双方房屋租赁关系，被告立即腾退其租住的孝子坊路25号205室房屋的诉请，理由正当，应予支持。对于被告关于其现所租赁居住的房屋，系其自己的房屋被拆迁而被安置的公租房，根据嵊州市委、市府两办文件精神，其应暂不列入此次腾空清退范围的辩称，因被告在自己房屋被拆迁时与嵊州市房屋拆迁事务所签订的房屋拆迁协议中，明确拆迁安置系货币安置，拆迁协议上并未载明有需给被告公租房进行安置居住的约定。且被告关于其属于暂不列入此次腾空清退范围之情形的理由，经原告调查核实后，并未得到原告认可，故对被告关于其应暂不列入此次腾空清退范围的辩称，无事实依据，本院不予采信。三是对于房屋租赁合同解除后继续使用租赁物的租金损失如何计算。因被告租住的房屋系公租房，每年按630元向原告缴纳租金，此次清退公租房系原告认为被告不符合继续租赁公租房的条件而进行，故对于被告继续使用公租房期间的租金损失仍按此前每年630元计算较为妥当。对于原告要求被告补缴自2016年5月1日起至实际腾退之日止参照市场房屋租赁价格417.3元每月计算的公租房占有使用费的诉请，因原告提供的嵊州淘房网显示的房屋出租信息缺乏与本案的关联性，故原告该诉请，依据不足，对超出部分的诉请，不予支持。被告关于其年岁已高，且无其他房屋可以居住，若腾退清空房屋，将会导致老无居所，流落街头，请求原告考虑被告的困难，继续让被告租住房屋的诉求，因原告并非廉租房和经济适用房的提供单位，且被告也无法提供其具备符合可继续向原告续租房屋的条件，故被告的该辩解诉求，于法无据，不予采信。若被告确有实际困难，可通过合法渠道向相关职能部门请求协调解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第九十六条、第九十七条的有关规定，判决如下：一、嵊州市机关事务局与周贤法的房屋租赁关系于2016年4月30日解除，周贤法应于本判决生效后三十日内腾空位于嵊州市房屋，并将该房屋交付给嵊州市机关事务局。二、周贤法支付嵊州市机关事务局自2016年1月1日起至腾空之日止按630元每年计算的使用租赁物的租金损失；款限于本判决书生效后三十日内付清。若被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回嵊州市机关事务局的其余诉讼请求。案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告负担。限被告于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  徐海明二〇一八年二月十一日书记员  周叶萍?*MERGEFORMAT?8??*MERGEFORMAT?9?