新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）新01民终1513号
上诉人（原审原告）：秦燕秋，女，汉族，1969年4月6日出生，无固定职业，住乌鲁木齐。
上诉人（原审原告）：薛建国，男，汉族，1964年3月16日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市。
两上诉人共同委托诉讼代理人：赵广英，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：王晶，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：新疆福乐源超市有限公司，住所地乌鲁木齐市北京北路607号。
法定代表人：李成红，新疆福乐源超市有限公司总经理。
委托诉讼代理人：解永新，新疆伯仲律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李成红，男，汉族，1971年1月2日出生，新疆福乐源超市有限公司总经理，住乌鲁木齐市沙依巴克区。
委托诉讼代理人：解永新，新疆伯仲律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李成兵，男，汉族，1974年7月29日出生，新疆福乐源超市有限公司监事，住乌鲁木齐市。
委托诉讼代理人：解永新，新疆伯仲律师事务所律师。
上诉人秦燕秋、薛建国因与上诉人新疆福乐源超市有限公司、李成红、李成兵确认合同无效纠纷一案，均不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2015）新民三初字第1019号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年10月13日作出（2016）新01民终3104号民事裁定。裁定:一、撤销乌鲁木齐市新市区人民法院（2015）新民三初字第1019号民事判决；二、发回乌鲁木齐市新市区人民法院重审。乌鲁木齐市新市区人民法院依法适用普通程序，另行组成合议庭，于2018年1月19日作出（2017）新0104民初1103号民事判决，因双方均不服该判决书，遂向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人秦燕秋及其与上诉人薛建国的共同委托诉讼代理人赵广英、上诉人新疆福乐源超市有限公司、李成红、李成兵的共同委托诉讼代理人解永新到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
秦燕秋、薛建国上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决第二项，改判新疆福乐源超市有限公司赔偿我经济损失598455元，李成红、李成兵承担连带责任。事实和理由：一审法院认定我方对涉案房屋的产权享有10.16%的份额系认定事实错误，依据生效仲裁裁决书的认定，我方对涉案房屋享有30%的产权，一审法院认为该裁定书与本案无关联性没有依据。李成红、李成兵主张的玻璃钢结构、消防设施及验收、消防通道开口施工及购买扶梯等，应当由新疆福乐源超市公司承担。另，我方经济损失应从2013年1月1日起算。一审法院认定损失起算时间为2013年3月1日与事实不符。综上，一审法院认定事实不清，请求二审法院依法予以纠正。
新疆福乐源超市有限公司、李成红、李成兵辩称，本案不是产权纠纷案件，而是房屋租赁纠纷案件。仲裁裁决书不能证明秦燕秋、薛建国占有30%的物权。根据双方协议，租赁费应当根据双方投入的资金来进行分配。合同即便无效，也应当按照合同约定支付房屋占有使用费。秦燕秋、薛建国上诉要求按评估价值支付费用与司法解释规定不符。综上，秦燕秋、薛建国的上诉请求不能成立，请求二审法院依法予以驳回。
新疆福乐源超市有限公司、李成红、李成兵上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回秦燕秋、薛建国的上诉请求。事实和理由：一审法院认定合同无效的法律依据不足，如果存在不合理的低价，当事人应当根据合同法第五十四条的规定提起变更或者撤销之诉。李成红、李成兵不存在过错，不应当承担连带赔偿责任。一审法院认定事实有误，所采纳的评估报告存在重大瑕疵和错误，认定合同无效的法律依据不足，判决李成红、李成兵承担连带责任没有事实及法律依据。
秦燕秋、薛建国辩称，新疆福乐源超市有限公司、李成红、李成兵存在恶意串通的事实清楚，损害了我方的合法利益，其上诉请求不能成立，应予以驳回。
秦燕秋、薛建国向一审法院起诉请求：1、请求确认李成红、李成兵与福乐源公司在2012年12月20日签订的《房屋租赁合同》无效；2、新疆福乐源超市有限公司、李成红、李成兵连带赔偿经济损失701325元（从2013年1月1日至2015年9月30日期间的租金损失）；3、由新疆福乐源超市有限公司、李成红、李成兵承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2006年7月15日，秦燕秋、薛建国作为乙方与李成红(甲方)、李成兵（丙方）三方签订《合作协议》。协议约定，三方共同出资以甲方李成红的名义购买得峰房产公司开发的位于乌鲁木齐市1430平方米，购买价为3000元/平方米；购买房产户名以甲方名义购买，三方按投资比例享有房屋所有权和收益；购买投资款按比例分摊：甲方投资50%，乙方投资30%，丙方投资20%；购买商务楼负一层由三方共同投资经营超市，投资超市的资金按甲方投资50%，乙方投资30%，丙方投资20%。三方共同投资的房产由三方共同经营，房屋以租金的形式承租给三方开办的超市，租金金额由三方约定；商务楼租金的收益按三方投资比例收益，即甲方50%，乙方30%，丙方20%；甲乙丙三方投资经营的超市收益按三方投资比例收益，即甲方50%，乙方30%，丙方20%；甲乙丙三方投资商务楼负一层资金应当在2006年12月30日前到位，如一方出资不到位由另一方垫付购房款，不到位一方向垫资一方按日万分之二支付利息。协议签订后，三方出资购买了上述房屋。2007年1月10日，三方出资设立了福乐源公司，注册资本100万元，李成红认缴55万元，实缴55万元，秦艳秋认缴25万元，实缴25万元，李成兵认缴20万元，实缴20万元。2007年12月31日，福乐源公司对三方出资额进行确认并出具收条,载明：今收到福乐源超市有限公司股东股金款4373231元，李成红投资股金2817504元正，占公司股份64.43%，秦燕秋投资股金855727元，占公司股份19.57%，李成兵投资股金70万元，占公司股份16%。2008年7月12日，李成红向秦燕秋出具《收条》，截止2008年5月1日新疆福乐源超市有限公司收到秦燕秋全部股金款855727元。后，秦燕秋、薛建国与李成红、李成兵在履行协议过程中发生纠纷，秦燕秋、薛建国于2010年3月6日向钦州仲裁委申请仲裁，要求确认其对上述房屋享有30%的产权。钦州仲裁委于2010年9月19日作出（2010）钦仲案字第172号裁决，裁决秦燕秋、薛建国对上述房屋享有30%的产权。2012年6月26日，秦燕秋以福乐源公司为被告，以李成红、李成兵为第三人向法院提起诉讼，要求解散该公司。秦燕秋与福乐源公司在2013年2月28日达成调解协议，协议福乐源公司以25万元收购秦燕秋在福乐源公司的股份，秦燕秋从调解生效之日即2013年2月28日退出了福乐源公司的股东身份。2012年12月20日，李成红、李成兵(甲方)与福乐源公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定，福乐源公司租赁上述房屋；租赁期限10年，从2013年1月1日至2022年12月31日；前五年租金每年30万元，后五年租金每年33万元。福乐源公司继续在上述房屋经营超市，未向秦燕秋、薛建国支付租金。审理中，李成红出示得峰房产公司出具《证明》、收款收据新疆舒达电梯有限责任公司（下称舒达电梯公司）《证明》、收款收据，得峰房产公司《证明》载明：李成红购买得峰房产公司607号负一层，合同签订后，李成红已向该公司交纳房款等合计5629190元，其中：房款4904190元，玻璃钢结构9万元，消防设施及验收：45万元，三号消防通道开口施工费用：11万元，通道装修7.5万元。舒达电梯公司《证明》载明：李成红在该公司购买两台扶梯，包安装费每台为16.6万元，合计为33.2万元，安装于乌鲁木齐市北京北路607号商务中心一号楼负一层地下室室外通道处。秦燕秋、薛建国对上述证据真实性均认可，对其关联性不认可，认为应当按30%份额支付占有使用费。对上述证据真实性、合法性、关联性均予以确认。2014年8月，一审法院曾根据秦燕秋、薛建国申请委托新疆公正工程造价房地产评估有限责任公司（下称公正公司）对涉案房屋（面积为429平方米）2013年1月至2014年5月期间的月平均租金进行评估。公正公司于2014年9月10日作出（2014）新公房法评字第015号估价报告。评估意见：确定估价对象房地产2013年平均月租金为20810元/月；2014年平均月租金为21505元/月。评估不包括水、电、暖、物业费。在本案审理中，一审法院又依据秦燕秋、薛建国申请委托新疆宏昌房地产评估有限责任事务所（以下简称宏昌事务所）对涉案房屋2013年1月至2015年9月平均月租赁费进行评估。宏昌事务所于2017年8月7日作出宏昌房估字［2017］第20053号房地产估价报告。评估意见：福乐源超市负一层2013年1月至2015年9月月租金45元/㎡·月。秦燕秋、薛建国支出鉴定费用5390元。福乐源公司、李成红在审理中称涉案房屋性质为库房，至今未取得涉案房屋产权证书，经一审法院反复询问李成红未提供设计性质为库房的证据。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，秦燕秋、薛建国与李成红、李成兵签订的合作协议约定，三方共同出资在上述购房商铺经营超市，房产由三方共同经营，以租赁的形式出租给三方共同开办超市，租赁费由三方共同约定。李成红与李成兵在秦燕秋与福乐源公司关于解散公司纠纷案件审理期间，未经秦燕秋、薛建国同意与福乐源公司签订《房屋租赁合同》将涉案房屋以每年30万元的租金出租给福乐源公司，该租赁合同约定的租金标准与公正公司及本案中宏昌事务所评估的租金标准相距较大，应当属于合同法中规定的“不合理的低价”，损害了秦燕秋、薛建国作为房屋共有人的合法权益，违反了合作协议的约定。李成红系福乐源公司的法定代表人，李成兵系福乐源公司的监事，对上述事实明知，故新疆福乐源超市有限公司、李成红、李成兵之间构成恶意串通。综上，李成红、李成兵与福乐源公司签订的《房屋租赁合同》为无效合同，对秦燕秋、薛建国主张确认新疆福乐源超市有限公司、李成红、李成兵之间签订《房屋租赁合同》无效的请求，予以支持。关于秦燕秋、薛建国主张新疆福乐源超市有限公司、李成红、李成兵连带赔偿秦燕秋、薛建国经济损失701325元的请求，一审法院认为，当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者集体、第三人所有。侵权责任法规定“二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任”。2013年2月28日，秦燕秋在福乐源公司的股权经法院调解由福乐源公司购买，秦燕秋不再是福乐源公司的股东，合作协议约定房屋承租给三方开办超市的基础不存在，福乐源公司与李成红、李成兵恶意串通，以“不合理的低价”出租给福乐源公司，损害共有人秦燕秋、薛建国利益，造成秦燕秋、薛建国经济损失，新疆福乐源超市有限公司、李成红、李成兵应当承担连带赔偿责任。秦燕秋、薛建国所主张的经济损失应当自2013年3月1日起计算。涉案房屋至今仍未登记物权所有人，对钦州仲裁委作出的（2010）钦仲案字第172号裁决确认秦燕秋、薛建国对涉案房屋享有30%的产权与本案的关联性不予采纳。福乐源公司基于《合作协议》占有使用涉案房屋，《合作协议》所约定商务楼租金的收益按三方投资比例收益，即甲方50%，乙方30%，丙方20%，但秦燕秋、薛建国未按三方约定的投资比例缴纳房款，民事主体的权利义务应当是对等的，公司法亦规定“股东按实缴的出资比例分取红利”，故秦燕秋、薛建国应当按照实缴房款出资比例主张房屋的占有使用费。秦燕秋、薛建国与李成红、李成兵出资购买涉案房产、设立福乐源公司，秦燕秋、薛建国共出资855727元，扣除秦燕秋、薛建国实缴出资金额25万元，秦燕秋、薛建国购买涉案房屋投资款应为605727元（855727元-25万元）。关于购买涉案房屋投资款总额，李成红向得峰房产公司缴纳房款等合计5629190元，购买两台扶梯合计33.2万元，合计5961190元，秦燕秋、薛建国对该款项也无异议，一审法院对上述款项数额予以确认。一审法院核算秦燕秋、薛建国实缴房款出资比例应为10.16%（605727元÷5961190元）。关于占有使用费的标准，在本案审理中，一审法院委托宏昌事务所对涉案房屋2013年1月至2015年9月平均月租赁费进行评估。宏昌事务所所作估价报告，福乐源超市负一层2013年1月至2015年9月月租金45元/㎡·月。该份评估报告结论与2014年8月公正公司所作估价报告结论（涉案房产2013年平均月租金为20810元/月；2014年平均月租金为21505元/月，即2013年平均月租金为48.50元/㎡·月,2014年平均月租金为50.13/㎡·月）月租金金额差异不大，对该估价报告真实性、合法性、关联性均予以确认，一审法院参照该评估报告确定占有使用费的标准。故核算应赔偿秦燕秋、薛建国经济损失金额为202676.76元（1430㎡×10.16%×45元/㎡·月×31月，2013年3月1日至2015年9月30日），对秦燕秋、薛建国多主张部分，不予支持。李成兵未到庭参加诉讼，视为放弃对本案的抗辩权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第八条之规定判决如下：一、确认李成红、李成兵与新疆福乐源超市有限公司在2012年12月20日签订的《房屋租赁合同》无效；二、新疆福乐源超市有限公司赔偿秦燕秋、薛建国经济损失202676.76元；三、李成红、李成兵对上述款项承担连带责任。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
双方当事人对一审法院查明的事实均无异议。
本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，双方恶意串通，损害第三人利益的合同，应当认定为无效。李成红与李成兵在秦燕秋与福乐源公司关于解散公司纠纷案件审理期间，未经秦燕秋、薛建国同意与福乐源公司签订《房屋租赁合同》，李成红作为福乐源公司的法定代表人，李成兵作为福乐源公司的监事，此二人将涉案房屋以每年30万元的租金出租给福乐源公司，该行为违背了本案双方合作协议的约定，且该租赁合同约定的租金标准与公正公司及本案中宏昌事务所评估的租金标准相差较大，属于“不合理的低价”，福乐源公司、李成红、李成兵之间符合合同法规定的恶意串通的情形，其行为严重损害了秦燕秋、薛建国作为房屋共有人的合法权益，故所签《房屋租赁合同》为无效合同。一审法院对此事实认定正确，本院应予维持。
民事主体的权利义务应当是对等的，秦燕秋、薛建国应当依照双方合同约定以实缴房款出资比例分配房屋的占有使用费，其二人主张按照仲裁裁决书确定的房屋占有比例主张占有使用费，没有事实及法律依据，且有违诚实信用原则及公平原则，故本院不予支持。一审法院委托宏昌事务所对涉案房屋2013年1月至2015年9月平均月租赁费进行评估，该鉴定程序合法，鉴定意见亦客观真实，本院予以确认。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决福乐源公司、李成红、李成兵所签《房屋租赁合同》无效，并承担连带给付责任，并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14124.70元（秦燕秋、薛建国已预交9784.55元，新疆福乐源超市有限公司、李成红、李成兵已预交4340.15元），由上诉人秦燕秋、薛建国负担9784.55元，由上诉人新疆福乐源超市有限公司、李成红、李成兵负担4340.15元。
本判决为终审判决。
审判长 黎 剑
审判员 谭建艳
审判员 柳 燕
二〇一八年六月十一日
书记员 龙 茜