云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终5159号
上诉人（一审原告）刘福君，女，汉族，1953年9月14日生，住黑龙江省七台河市桃山区。
委托代理人杨丽，云南冰鉴律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人孙泽锋，男，汉族，1985年5月3日生，昆明市官渡区,系刘福君的儿子。特别授权代理。
被上诉人（一审被告）昆明邦盛房地产开发有限公司。
住所：云南省昆明市官渡区双凤路。
法定代表人刘滨榕，董事长。
委托代理人邵卉芳、张梦婷，云南国平律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人刘福君因与被上诉人昆明邦盛房地产开发有限公司（以下简称邦盛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民初9917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案。期间经云南省高级人民法院批准，延长了审理期限。本案现已审理终结。
一审判决确认：刘福君与邦盛公司于2009年11月2日签订合同编号为[邦盛商城（W-177）号]的《商品房购销合同》，约定由刘福君购买邦盛公司开发建设的位于昆明市官南路以东、广福路以北、双凤路以西的邦盛商城第2幢第1-2层2-17号房，套内建筑面积198.6平方米，单价为每平方米9,879.09元，房屋总价款1,961,988元，付款方式为一次性付款，房屋交付期限为2009年12月1日前。并针对产权登记事项约定：“出卖人应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列约定处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”同日，邦盛公司向刘福君交付合同项下房屋。上述合同约定房屋于2009年12月23日登记所有人为刘福君[房屋所有权证号：昆房权证（官渡）字第××号]。庭审中，邦盛公司确认刘福君已付清合同项下约定房款。迄今为止，涉案的土地使用权尚未登记至刘福君名下。邦盛公司主张系因项目部分用地（金汁河部分河道）未实施土地供应即建盖房屋、尚未完善用地手续而未能办理土地使用证。另，2016年8月17日，刘福君转款500,000元至案外人戴晓燕账户。刘福君主张其与戴晓燕于2016年5月2日签订交易涉案房屋的买卖合同，因无土地证导致无法办理过户手续而双倍返还戴晓燕定金500,000元。并以上述主张事实为由提起本案诉讼,请求：1、判令邦盛公司继续履行合同，并在15日内向产权登记部门报送符合办理土地证或不动产证所需的材料；2、判令邦盛公司赔偿刘福君经济损失250,000元；3、本案诉讼费由邦盛公司承担。
一审法院认为，本案双方当事人之间存在商品房买卖合同关系，双方就合同履行所产生争议的焦点在于“产权登记事宜”。结合刘福君诉请评述：（一）关于办理交易房屋土地证有关争议。商品房销售交易中，房地产开发企业作为出卖人负有交付房屋并保证房屋所有权转移于买受人的合同义务。从买卖合同角度而言，出卖人有保证取得交易房屋所有权（即基于合法建设行为取得所有权）、交易房屋所有权能依法转移（对基于合法建设不动产办理所有权初始登记和取得建设用地使用权），及作出房屋、土地权属转移登记申请的义务。本案中，双方当事人所交易房屋的所有权已转移登记至刘福君名下（其已取得交易房屋的房屋所有权证），但土地使用权尚未转移登记至刘福君名下。按邦盛公司主张，之所以迄今未办理土地使用权的“分别登记”系因交易房屋所在项目用地手续存在瑕疵。邦盛公司作为房地产开发商及房屋买卖的出卖人一方，有义务弥补交易房屋所涉及土地使用权的瑕疵。但土地使用权的流转（特别是本案所涉及的土地使用手续完善）涉及土地初始登记过程中的行政行为，不适宜强制履行，故对刘福君要求判令邦盛公司“向产权登记部门报送符合办理土地证所需资料”的诉请，不予支持；（二）刘福君要求邦盛公司赔偿损失250,000元的请求是否有依据。刘福君以涉案房屋土地使用权存在瑕疵导致不能再次转移房屋所有权而向第三人承担违约责任为由要求被告赔偿因此所致损失。对此，邦盛公司出售刘福君的房屋在土地使用权方面存在瑕疵确属未完全履行合同义务，可认定为违约。但对于违约责任的承担特别是违约损害赔偿范围的确定上，应当受可预见规则的限定。本案中，涉案交易房屋的土地使用权尚未转移登记至刘福君名下，此情形刘福君明知的。如刘福君确实再次转售房屋，其应当合理判断房屋所有权是否能够正常转移。而就双方之间房屋买卖合同关系来说，邦盛公司对于涉案房屋土地使用权瑕疵尚未弥补前刘福君转售房屋产生损失却不属于其可合理预见的范畴。故刘福君所主张其转售房屋因无法正常转移登记（即办理过户手续）而向第三方承担违约责任所受损失，不属于前述邦盛公司违约行为的损害赔偿范围。此外，2016年7月1日起昆明市地区开始实施不动产统一登记。相应不动产登记方法的变更在一定程序上影响了部分二手房交易的转移登记。刘福君所主张涉案房屋转售交易时间以及产权变更登记期限恰临该登记方法变更之际，房屋所有权在特定期间不能顺利转移登记亦无理由完全归责于邦盛公司。简言之，如刘福君所主张交易客观存在，转售房屋所有权转移登记存在障碍，部分系受行政因素影响。故刘福君要求邦盛公司赔偿损失250,000元的请求缺乏依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回刘福君的诉讼请求。
一审判决宣判后，刘福君不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审民事判决，依法支持刘福君一审所提诉讼请求。2、判令由邦盛公司承担一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1、一审法院认为涉案房屋所在项目用地手续存在瑕疵没有事实依据；从邦盛公司提交的证据来看，没有证据能证明刘福君没有取得土地使用权证是由于涉案房屋所在地块土地使用权存在问题。根据双方签订的《商品房购销合同》和《商品房买卖合同备案登记表》，都可以明确的看到刘福君所购买的房屋是有土地使用权的，土地使用权证为：昆国用（2004）第00541号、昆国用（2004）第00542号，否则刘福君也不会购买房屋。因此不存在邦盛公司所述和一审法院所认定的交易房屋在项目用地手续存在瑕疵的问题。2、一审法院认为土地使用权的流转涉及土地初始登记过程中的行政行为，不适宜强制履行的观点是错误的。即便如邦盛公司所说和一审法院的认定，涉案的土地使用权尚未登记至刘福君名下是由于土地使用权存在瑕疵，那么根据邦盛公司提交的第四组证据《关于恳请市政府解决邦盛·水映长岛，邦盛·商城项目购房业主补办土地使用权证历史遗留为题的请示》内容中，邦盛公司明确了相关项目未取得土地使用权证是由于对河道的补偿款项存在争议。由此可以看出，邦盛公司不能取得土地使用权证的问题并非行政行为，而是属于民事经济纠纷。一审法院应当按照法律事实和法律关系作出相符合的判决，而不应当考虑履行问题。至少在本案中土地使用权手续是可以解决和完善的，并非标的物已经灭失了没有履行的可能。二、一审法院认定邦盛公司违约，却不判令其承担违约责任的判决是错误的。邦盛公司出售的房屋在土地使用权方面存在瑕疵确属未完全履行合同义务，应认定为违约。但对于违约责任的承担特别是违约损害赔偿范围的确定上，不应当受可预见规则的限定。综上所述，一审判决认定事实不清，作为购房者和开发商，都应该受法律和合同约束，而不应该区别对待。请求撤销一审判决，依法改判。
被上诉人邦盛公司答辩与一审庭审所作答辩一致，由于政策变动，具体办证需要材料须有关部门通知。邦盛公司并非办证主体，只有协助义务。没有办理产权证的原因是刘福君没有交齐委托手续，所以邦盛公司不应该承担违约责任，且损失没有合同依据，请求驳回刘福君所提上诉请求。
二审审理中，对一审判决确认的事实，双方当事人均无异议，本院依法予以确认。
本院认为：双方签订合的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，其内容未违反相关法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中双方对土地使用权属证书的办理产生争议，根据双方签订的《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列约定处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”之约定，本案合同所涉房屋已于2009年办理房屋所有权证书，但土地使用权证至今未办理的原因、情况，邦盛公司未提供合法、有效的证据材料印证已向刘福君告知、说明，现商品房交付使用后18个月的期限已过，一审判决确认邦盛公司的行为已构成违约有事实及法律依据，邦盛公司应依约定承担法律责任。刘福君主张的“由邦盛公司继续履行合同，并向产权登记部门报送符合办理土地证或不动产证所需的材料”是邦盛公司应履行的合同义务，不涉及行政行为，可由双方配合落实；同时，针对刘福君所提第二项诉求“判令邦盛公司赔偿经济损失250,000元”的问题，因刘福君所提交证据证明：其在明知自己未领取到土地使用权证时，与案外人作出的约定，对本案无约束力，结合双方合同约定，本院以双方约定的违约金标准确认刘福君的损失为：已付房价款的1%，即1961988元的1%为19619.88元。
综上，一审判决认定事实虽然清楚，但适用法律不全面，所作判决本院予以纠正。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项及《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：
一、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民初9917号民事判决。
二、由昆明邦盛房地产开发有限公司继续履行合同，在本判决生效后十日内向刘福君送达办证所需全部证件和资料的《通知》；并在刘福君按要求交付《通知》中办证所需全部证件和资料后十五日内向行政部门报送符合办理权属证书所需的材料。
三、由昆明邦盛房地产开发有限公司在本判决生效三十日内赔偿刘福君经济损失19619.88元。
一、二审案件受理费合计10100元，由刘福君承担4040元；由昆明邦盛房地产开发有限公司承担6060元。
本判决为终审判决。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
审判长 黄 红
审判员 曾蕙菁
审判员 洪 琳
二〇一八年一月二十九日
书记员 杨 瑞