湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0102民初3569号
原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行，住所地。
代表人刘力耕，行长。
委托代理人黄小桓。
委托代理人潘红姣。
被告蔡小农。
被告湖南东马国际置业有限公司，住所地。
法定代表人李飞跃，总经理。
委托代理人龙朝霞。
委托代理人曾弘智。
原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行（以下简称建行湖南省分行）因与被告蔡小农、湖南东马国际置业有限公司（以下简称东马置业公司）发生金融借款合同纠纷，于2016年6月27日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法适用普通程序，组成由审判员何平担任审判长，人民陪审员王桂枝、胡定苗参加评议的合议庭，于2016年8月23日公开开庭进行了审理。书记员颜滔担任庭审记录。原告建行湖南省分行的委托代理人潘红姣，被告东马置业公司的委托代理人龙朝霞、曾弘智到庭参加了诉讼。被告蔡小农经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行湖南省分行诉称：2015年12月17日，建行湖南省分行与蔡小农订立了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：建行湖南省分行向蔡小农提供贷款62万元，贷款期限为25年，自2015年12月23日至2040年12月23日止。如蔡小农未按借款合同约定归还贷款本息或支付相关费用，建行湖南省分行有权解除借贷关系，宣布贷款立即到期并要求蔡小农归还全部贷款本息及相关费用，且建行湖南省分行为实现债权所实际发生的全部费用均由蔡小农承担。蔡小农向建行湖南省分行提供其名下位于长沙市望城区星城镇腾飞村、东马社区熙庭原著18#楼703号房产作为抵押担保。同时，东马置业公司向建行湖南省分行提供最高额保证担保，所保证的债权为自2013年7月29日至2016年7月29日期间，因建行湖南省分行向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权。建行湖南省分行按照约定向蔡小农发放了62万元贷款后，蔡小农未按期履行还款义务，且东马置业公司也未向建行湖南省分行履行全部保证责任。为维护建行湖南省分行的合法权益，故起诉，请求依法判令：1、解除建行湖南省分行与蔡小农签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、蔡小农偿还建行湖南省分行借款本金615746.98元及至清偿之日止的全部利息、罚息（利息与罚息暂计至2016年5月26日为0元）；3、蔡小农承担建行湖南省分行为实现债权所发生的律师代理费30913元；4、确认建行湖南省分行对位于长沙市望城区星城镇腾飞村、东马社区熙庭原著18#楼703号的抵押房产处置款在上述债务范围内享有优先受偿权；5、东马置业公司对蔡小农的上述全部债务承担连带清偿责任。
被告东马置业公司辩称：对建行湖南省分行起诉的事实没有异议。
被告蔡小农在答辩及举证期内，既未作答辩，也未提交证据，视为放弃答辩及举证、质证的权利。
经审理查明：2013年7月29日，东马置业公司与建行湖南省分行订立一份《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。合同约定：1、东马置业公司为在2013年7月29日至2016年7月29日期间购置坐落于金星大道与雷锋大道交汇处“熙庭原著”项目所属之住房/商业用房而与建行湖南省分行发生借贷关系的全部债务人提供最高额阶段性连带责任保证，最高额保证限额为壹亿叁仟贰佰万元整；2、被担保的债权包括贷款本金、以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向建行湖南省分行支付的其他款项（包括但不限于建行湖南省分行垫付的有关手续费、杂费等）、建行湖南省分行为实现债权而实际发生的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）；3、保证期间自建行湖南省分行与债务人订立单笔借款合同之日起至借款合同项下的抵押生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交建行湖南省分行核对无误、收执之日止。合同还对其他事项进行了约定。2015年12月17日，蔡小农与建行湖南省分行订立一份编号为430783936-2012-20150790538的《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：1、蔡小农向建行湖南省分行借款62万元用于购买长沙市望城区星城镇腾飞村、东马社区熙庭原著18#楼703号房产，借款期限为25年，自2015年12月23日至2040年12月23日止；2、借款年利率采用浮动利息，即在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日；3、若蔡小农逾期还款，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；4、建行湖南省分行将借款本金一次性划入蔡小农指定的湖南东马国际置业有限公司的账户，蔡小农采用等额本息还款方法，在本合同订立时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为3588.43元；5、蔡小农提供其名下位于长沙市望城区星城镇腾飞村、东马社区熙庭原著18#楼703号房产作为担保；6、如蔡小农不按时足额偿还借款本息或其他应付款项，建行湖南省分行有权解除与蔡小农的借贷关系，并宣布贷款立即到期，要求蔡小农立即清偿借款本息及相关费用，建行湖南省分行为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）均由蔡小农承担。合同还对其他事项进行了约定。2014年12月18日，建行湖南省分行将62万元贷款汇入蔡小农指定的湖南东马国际置业有限公司账户内。同日，建行湖南省分行与蔡小农在长沙市房地产交易管理所对蔡小农的抵押财产办理了预购商品房抵押预告登记。蔡小农从2016年2月开始未按约定及时足额偿还借款本息，建行湖南省分行依据合同约定从2015年2月29日开始扣划东马置业公司的保证金。截至2016年12月1日，蔡小农尚欠建行湖南省分行借款本金608135.34元。
另查明，建行湖南省分行与湖南崇民律师事务所订立了一份《委托代理合同》，委托湖南崇民律师事务所律师代理本案的诉讼事宜，并向湖南崇民律师事务所支付律师代理费30913元。蔡小农抵押的其名下位于长沙市望城区星城镇腾飞村、东马社区熙庭原著18#楼703号房产产权证等相关权属证书及他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书尚未交建行湖南省分行。
以上事实，有《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《委托代理协议》、房屋预告登记证、个人贷款支付凭证、结婚证、发票及当事人陈述等证据予以证实，足以认定。
本院认为：建行湖南省分行与蔡小农签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应遵照执行。建行湖南省分行已按约向蔡小农履行了发放贷款本金62万元的义务，但蔡小农未按照合同约定的还款方式履行还款义务。自2016年2月1日起，蔡小农开始拖欠本金及利息，违反了合同“按月足额还本付息”的约定，建行湖南省分行有权依照合同约定解除与蔡小农的借贷关系即有权解除《个人住房（商业用房）借款合同》，并宣布贷款立即到期，故建行湖南省分行起诉请求解除《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求合法，本院予以支持。合同解除后，蔡小农应当继续向建行湖南省分行偿还剩余借款本息，截至2016年12月1日，蔡小农尚欠建行湖南省分行借款本金608135.34元，故建行湖南省分行起诉请求蔡小农向其偿还截至2016年5月26日的借款本金615746.98元及利息的诉讼请求，本院据实判决，蔡小农应当向建行湖南省分行偿还截至2016年12月1日的借款本金608135.34元，利息以蔡小农尚欠的借款本金为基数，以《个人住房（商业用房）借款合同》中约定的逾期还款利率为标准，自2016年11月29日起计算至实际清偿之日止。建行湖南省分行为实现债权向湖南崇民律师事务所支付了30913元律师代理费，该费用标准在合理范围内，且按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，应当由蔡小农承担，故建行湖南省分行起诉请求蔡小农支付30913元律师代理费的诉讼请求合法，本院予以支持。蔡小农购买东马置业公司的长沙市望城区星城镇腾飞村、东马社区熙庭原著18#楼703号房产时，处于东马置业公司与建行湖南省分行约定的保证期间内，蔡小农的该抵押财产的相关权属证书及他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书尚未交建行湖南省分行，故东马置业公司应当向建行湖南省分行承担连带保证责任，对蔡小农的上述债务承担连带清偿责任。蔡小农还以其名下的位于长沙市望城区星城镇腾飞村、东马社区熙庭原著18#楼703号房产为其贷款提供抵押担保，并依法办理了抵押预告登记，故建行湖南省分行作为合法抵押权人，对该房产处置后所得价款在蔡小农所欠建行湖南省分行的债务范围内享有优先受偿权。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司与被告蔡小农订立的《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告蔡小农向原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行偿还截至2016年12月1日的借款本金608135.34元，利息以蔡小农尚欠的借款本金为基数，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的逾期还款利率为标准，自2016年11月29日起计算至实际清偿之日止；
三、被告蔡小农向原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行支付为实现债权所发生的律师代理费30913元；
四、被告湖南东马国际置业有限公司对被告蔡小农的上述债务承担连带清偿责任；
以上第二、三项金钱给付义务，被告蔡小农、湖南东马国际置业有限公司应于本判决生效后十日内履行完毕；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如被告蔡小农、湖南东马国际置业有限公司未履行上述金钱给付义务，原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行有权行使抵押权，依法申请处置被告蔡小农名下位于长沙市望城区星城镇腾飞村、东马社区熙庭原著18#楼703号房产，所得价款由原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行优先受偿；处置后，其价款超过债权数额的部分归被告蔡小农所有，不足部分由被告蔡小农、湖南东马国际置业有限公司继续清偿；
驳回原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行的其他诉讼请求。
本案受理费10292元，由原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行负担50元，被告蔡小农、湖南东马国际置业有限公司共同负担10242元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 何 平
人民陪审员 王桂枝
人民陪审员 胡定苗
二〇一六年十二月八日
书 记 员 颜 滔
附：判决引用法律条文原文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法院许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。