福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书（2014）荔民初字第630号原告福建水泥股份有限公司（以下简称福建水泥公司），住所地福建省福州市鼓楼区。法定代表人郑盛端，董事长。委托代理人林春金，福建聚华律师事务所律师。委托代理人何璐璐，福建聚华律师事务所实习律师。被告林国庆，男，1959年8月29日出生，汉族，居民，住所地福建省莆田市荔城区。委托代理人姜绍东，福建升恒律师事务所律师。原告福建水泥股份有限公司因与被告林国庆追偿权纠纷一案，本院于2013年12月25日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告福建水泥公司的委托代理人林春金、何璐璐，被告林国庆的委托代理人姜绍东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福建水泥股份有限公司诉称：2009年9月24日，原、被告经充分协商，就被告承租原告所有的位于莆田市荔城区镇海街道八二一大街天九湾莆田建福大厦第五、六、七、八层房屋、第一层一区及大堂服务台的房屋签订《房屋租赁合同》一份，其中合同约定：房屋租赁期限五年，自2009年10月1日起至2014年9月31日止；租赁期间，月租金为人民币40800元……，以上当月租金及上月水电费、电梯费，乙方（被告）应在每月15日之前向甲方（原告）一次性交清。乙方未能按时交纳各项费用，自逾期之日起，每日应按所欠金额的3‰向甲方支付违约金；租赁期间，甲方若转让产权，乙方应积极配合，具体另行协商等。同时该合同还就双方的权利义务、违约责任等作了详细约定。合同签订后，原告依约交付合同中约定的房屋给被告使用，被告虽能按合同约定的期限支付部分租金，但对于2012年2月至4月间的房屋租金共计人民币122400元却拒不支付。后经原告催讨，被告至今未付。请求判令：被告林国庆支付2012年2月至4月的房屋租金人民币122400元及逾期付款的违约金（违约金自2012年4月起至款项付清之日止按日3‰计算）。庭审中原告变更诉讼请求为：被告林国庆返还给原告福建水泥公司代为支付的2012年2月至4月的房屋租金人民币122400元及逾期付款的违约金（违约金自2012年4月起至款项付清之日止按日3‰计算）。被告林国庆辩称：1、原告主体不适格，因其系与莆田建福大厦有限公司签订租赁合同，而不是与原告签订租赁合同，原、被告之间不存在租赁关系；2、其没有欠原告的租金，即使存在欠款，也已超过诉讼时效，房屋租金的诉讼时效为一年，原告诉求2012年2月至4月份的租金，而原告于2013年12月才提起诉讼，已经超过一年，不受法律保护，应当予以驳回。故请求驳回原告的起诉。经审理查明：2009年9月24日，被告林国庆（乙方）与案外人福建水泥股份有限公司物业管理分公司（甲方，以下简称福建水泥物业公司）签订《莆田建福大厦第五、六、七、八层房屋租赁合同》一份，约定：第一条，案外人福建水泥物业公司将坐落于莆田城南乡镇海八二一街天九湾莆田建福大厦第五、六、七、八层房屋、一层一区及大堂服务台出租给乙方作为客房经营场所使用，房屋建筑面积约2929㎡。第二条，租赁期限为五年，自2009年10月1日起至2014年9月30日止。第三条，1、双方合同订立之日，乙方应预交给甲方人民币22万元作为租赁担保金；2、月租金为人民币40800元；3、其中2009年10月1日至2009年12月31日为乙方租赁装修期，甲方免收此期间的租金；4、租赁期间，电费按安装电表实际读数×1／kwh收取，水费按水表读数×2.5元／吨收取。电梯费按500元／月收取；5、当月租金及上月水电费、电梯费，乙方（被告）应在每月15日之前向甲方（原告）一次性交清。乙方未能按时交纳各项费用，自逾期之日起，每日应按所欠金额的3‰向甲方支付违约金。第五条，5、租赁期间，甲方若转让产权，乙方应积极配合，具体另行协商。原告提供的该合同复印件由福建水泥股份有限公司物业管理有限公司盖章及其法定代表人王岳平和被告林国庆签字，承租方（乙方）林国庆及其身份证号码为电脑打印，签订地点为莆田建福大厦；被告林国庆提供的该合同文本由案外人莆田建福大厦有限公司盖章及其法定代表人王岳平和被告林国庆签字，承租方（乙方）林国庆及其身份证号码为林国庆本人书写，签订地点为莆田（福州更改）建福大厦，并由案外人陈广杰签名及记载手机号码。庭审中原、被告均确认双方曾签订上述二份合同，除甲方不一样外，合同内容及被告签名、签订时间均相同。2014年2月10日，莆田建福大厦有限公司出具《情况说明》一份：“位于荔城区镇海街道八二一街天九湾莆田建福大厦的房屋是属于福建水泥股份有限公司所有。2009年9月24日，我公司接受福建水泥股份有限公司的委托，以我公司的名义与承租户林国庆签订了《莆田建福大厦第五、六、七、八层房屋租赁合同》。合同签订后，该合同中所约定的权利义务由福建水泥股份有限公司享有和承受，我公司不享有该合同中所约定的权利，也不承担该合同约定之义务。”坐落于原莆田市城厢区城南乡镇海八二一街天九湾段的1至8层建福大厦原登记在原告福建水泥股份有限公司名下，建筑面积为8635.92平方米，房屋所有权证号码：莆市房权证城厢区字第1101**号。2011年8月31日，原告福建水泥公司与案外人福建鑫和投资有限公司（以下简称鑫和公司）签订《产权交易合同》，约定原告水泥公司将其所有的莆田市城南乡镇海八二一街天九湾段莆田建福大厦及配套资产［莆市房权证城厢区字第1101**号，莆国用（1995）字第C20001号，配套资产具体详见清单］有偿转让（带租）给鑫和公司，转让价格为人民币4474万元。第五条“产权交割事项”，原告福建水泥公司应当在合同签订后，于2011年9月1日至2011年9月31日期间，完成产权转让的变更登记以及标的物的交接，包括标的物的产权证书等，以及现对外租赁经营的租赁协议等（具体见移交证书及文件清单）。对于原告福建水泥公司现对外租赁经营提前收取的租金，原告福建水泥公司在产权交易登记后，将提前收取的租金支付给鑫和公司。……第十一条“双方约定的其他条款（上述条款中的未尽事宜）……原告水泥公司与现有房产承租方签订的房产租赁协议在房产过户的同时一并转让给鑫和公司，或终止协议后由鑫和公司与原承租方重新签订租赁协议。2012年4月23日，原告福建水泥公司与案外人鑫和公司签订《建福大厦移交纪要》，其中约定“对尚未移交的2011年9月6日至2012年4月份的福建水泥股份有限公司收取的建福大厦租金及租赁合同的保证金抓紧移交”。2012年，案外人鑫和公司以原告福建水泥公司违约为由向莆田市中级人民法院（以下简称莆田中院）提起诉讼，请求原告福建福建水泥公司向其支付违约金及移交其已收取的2011年9月6日至2012年4月份的租金及租赁保证金人民币558178.45元。莆田中院判决原告福建水泥公司应当支付给案外人鑫和公司房屋租金及租赁保证金人民币558178.45元等。宣判后，原告福建水泥公司不服，向福建省高级人民法院（以下简称福建高院）提起上诉，原告福建水泥公司认为其并未收取2012年1月份至2012年4月份的租金，故该期间租金不存在移交问题。福建高院经审理认为，双方签订的《建福大厦移交纪要》表明2011年9月6日至2012年4月份的租金已由原告水泥公司收取，且在《产权交易合同》中对原租赁协议等内容进行了约定，即可选择原租赁协议转让给案外人鑫和公司，也可选择由原告福建水泥公司与承租户终止租赁协议后，由原告福建水泥公司协助鑫和公司与原承租户另行签订租赁协议，并非如原告福建水泥公司所说的直接移交租赁协议，故福建高院维持了莆田中院对于移交租金以及租赁保证金的判决。2013年6月7日，原告福建水泥公司通过银行转账支付给案外人鑫和公司人民币558178.45元，同日，案外人鑫和公司出具《收款收据》一份交由原告福建水泥公司收执。2013年6月19日，原告福建水泥股份有限公司向被告林国庆发出《关于支付莆田建福大厦租金的催告函》，主要内容如下：其与案外人福建鑫和投资有限公司莆田建福大厦房屋买卖合同纠纷一案，福建省高级人民法院于2013年4月25日作出二审判决。依据已生效的法院判决，原、被告签订的租赁合同，2012年2月至4月期间的房屋租金应缴给原告。通知被告于函告之日起10日内支付该期间的租金共计人民币122400元。庭审中被告自认其未实际缴纳讼争房屋2012年2月至4月的租金人民币122400元。被告没有提供建福公司曾同意上述租金予以折抵因大水造成损失的证据。2011年5月26日，莆田市地方税务局代案外人福建水泥股份有限公司物业管理分公司向被告林国庆出具房租发票一份，记载房租（1-5月份），金额为人民币204000元。2011年1月5日，荔城区地方税务局出具证明一份，2010年1月至2010年11月，福建水泥股份有限公司物业分公司在莆田城南乡八二一街天九湾莆田建福大厦房产处累计取得房屋出租收入（以下均为人民币）643740元，其应缴纳的营业税32187元、城建税2253.09元、教育费附加965.61元、地方教育费321.87元都由其子公司—莆田建福大厦有限公司在莆田市荔城区地方税务局缴纳。2014年3月12日，原告提供原告于2006年5月20日出具的《委托书》原件及被告签收的快递回执复印件各一份，主要内容如下：“为明确物业管理，兹委托莆田建福大厦有限公司管理莆田市城南乡镇海八二一街天九湾段莆田建福大厦。”2014年3月15日，被告对原告提交的《委托书》中的文字形成时间和“福建水泥股份有限公司”印章是何时加盖及《国内标准快递》签名处的“林国庆”三个字是否为林国庆本人书写进行司法鉴定。本院于2014年10月28日依法对外委托鉴定，2014年11月30日，福建中闽司法鉴定所接受委托，并发出《司法鉴定受理通知书》及《征询函》各一份，通知被告交纳鉴定费用人民币22500元，并征询当事方是否同意如下意见：其中有损检材说明如下：由于形成时间鉴定可能需要化学方法检测分析，依据技术要求将有损检材［对材料上所涉及字迹笔画（①委托书文字部分；②“福建水泥股份有限公司”印章处）进行打孔取样］。2014年12月15日，原告出具《说明书》一份，明确表示不同意对其提供的《委托书》的文字形成时间及印章加盖时间进行鉴定，更不同意对委托书的文字部分和“福建水泥股份有限公司”之公章进行打孔取样。为此，福建中闽司法鉴定所和福建南方司法鉴定中心分别于2015年3月9日、2015年3月18日作出退鉴处理。另查，莆田建福大厦有限公司（以下简称建福公司）经工商登记的独立法人，组织机构代码为15535369-5，法定代表人系王岳平，股东分别为原告及案外人福建水泥厂机立窑有限公司，持股比例分别为90﹪和10﹪，从事建福大厦物业管理。针对本案争议的主体资格问题，本院予以查明、分析并予以认定如下：原告主张案外人莆田建福大厦有限公司系受其委托从事管理建福大厦的物业公司，该建福大厦产权原系登记在原告名下，其作为产权人有权主张权利，并提供福建水泥股份有限公司物业管理分公司与被告签订的《房屋租赁合同》一份、建福公司出具的《情况说明》、建福大厦的《房屋所有权证》、福建高院作出（2013）闽民终字第21号的生效民事判决书、被告交纳租金票据（收款方为福建水泥股份有限公司物业分公司）予以证明，被告主张其系与建福公司签订《房屋租赁合同》，应由建福公司作为主体主张权利，并提供其与建福公司签订的《房屋租赁合同》及建福公司的内资企业登记基本情况表各一份，庭审中原、被告均确认双方曾签订上述二份《房屋租赁合同》，本院经审查认为，因原、被告双方对签订上述二份合同无异议，且合同内容、签订时间、被告签名均相同，被告提供的内资企业登记基本情况表证实建福公司系原告出资成立的子公司，从事建福大厦管理的物业公司，原告作为讼争房屋的产权人，其委托子公司建福公司与被告签订《房屋租赁合同》，且经福建高院的生效判决确认系由原告作为讼争房屋的出租人，负责与案外人鑫和公司办理讼争房屋交割手续，被告也是向福建水泥股份有限公司物业管理分公司交纳讼争房屋租金，被告作为承租人应当明知其所承租的房屋系原告所有，原告作为委托方。依据双方签订的《房屋租赁合同》向被告主张权利，符合受托人的权利义务由委托人承受的法律规定，本院予以支持，即原告有权作为本案主体向被告主张房屋租金。上述事实，有原、被告的陈述及原告提供的：1、《莆田建福大厦第五、六、七、八层房屋租赁合同》复印件一份；2、《情况说明》一份；3、《房屋所有权证》复印件一份；4、EMS特快专递和催告函复印件各一份；5、（2013）闽民终字第21号《民事判决书》复印件一份；6、国内标准快递单复印件、荔城区地方税务局出具的《证明》和票据各一份；7、《委托书》原件一份；8、付款通知书、收款收据复印件各一份；被告提供的：1、工商登记情况表一份；2、房屋租赁合同复印件一份及莆田市中级人民法院的《退案通知》、福建南方司法鉴定中心出具的《司法鉴定退鉴函》、福建中闽司法鉴定所出具的《司法鉴定退案通知书》的各一份等证据予以证实。上述证据来源合法，证明事实确实充分，本院予以确认。本院认为，原告福建水泥公司与案外人鑫和公司签订《产权交易合同》，将讼争的建福大厦转让给案外人鑫和公司，并约定原告水泥公司对外租赁经营收取的租金，在产权交易登记后，将提前收取的租金支付给案外人鑫和公司。被告林国庆在庭审时自认其未实际支付2012年2月至4月份的租金给原告福建水泥公司，也未支付给案外人鑫和公司。后原告福建水泥公司根据福建高院（2013）闽民终字第21号民事判决的内容支付给案外人鑫和公司包括2012年2月至4月的租金在内的租金及租赁保证金人民币558178.45元。故原告福建水泥公司请求被告林国庆返还其代付的租金人民币122400元是合理合法的，本院予以支持。因原告水泥公司向案外人鑫和公司仅支付了租金，并未支付违约金，故原告水泥公司诉请被告林国庆支付违约金没有事实依据，本院不予支持。但原告可请求被告支付其因代垫租金遭受的损失即自代付之日（2013年6月7日）按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息。被告林国庆辩称其与建福公司签订的合同，原告的诉讼主体不适格，但建福公司系受原告委托代为与被告签订合同，其民事责任应由原告福建水泥公司承担，故原告福建水泥公司作为诉讼主体是合法的。被告林国庆自认其曾与福建水泥股份有限公司物业管理分公司签订合同，但福建水泥股份有限公司物业管理分公司均系分公司，并不具有法人资格，其民事责任应由原告福建水泥公司承担，故原告福建水泥公司作为诉讼主体也是合法的，故对被告主张原告主体不适格的辩解意见，本院不予采信。被告林国庆辩称原告请求其支付租金已超过诉讼时效，但原告福建水泥公司诉请被告支付租金实质上系追偿权的法律关系，不受一年诉讼时效的约束，因其代垫的时间系2013年6月7日，起诉时间为2013年12月25日，并未超过法律规定的二年诉讼时效，故对被告林国庆的上述辩解意见，本院不予采信。被告林国庆辩称建福公司主动承诺给其减免租金折抵租赁物中因大水给被告造成的损失，但其未提供相应的证据予以证实，故对被告的上述主张，本院不予采信。本案系因原告福建水泥公司系替被告林国庆向案外人鑫和公司代付租金而向被告林国庆主张权利，故本案案由应为追偿权纠纷，立案时案由定为房屋租赁合同纠纷，应予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告林国庆应在本判决生效之日起十日内支付给原告福建水泥股份有限公司代付的租金人民币122400元及自2013年6月7日起至本判决指定还款之日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息；二、驳回原告福建水泥股份有限公司对被告林国庆的其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，其应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币6299元，由被告林国庆负担人民币2311元，原告福建水泥股份有限公司负担人民币3988元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  陈向阳代理审判员  陈 力人民陪审员  李竽孜二〇一五年十一月二十五日书 记 员  宋寅颖附注法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。