上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民六（商）初字第2749号
原告中国民生银行股份有限公司上海分行。
负责人王庆东。
委托代理人杨静，上海步界律师事务所律师。
委托代理人项丽琴，上海步界律师事务所律师。
被告邱火旺。
被告吴华真。
被告上海麦格茂置业有限公司。
法定代表人赵向伟。
委托代理人刘奇，上海海宽律师事务所律师。
原告中国民生银行股份有限公司上海分行（以下至判决主文前简称民生银行）与被告邱火旺、吴华真、上海麦格茂置业有限公司（以下至判决主文前简称麦格茂公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序由审判员顾权担任审判长，与代理审判员张炜、人民陪审员黄玉娟东组成合议庭，于2015年4月23日公开开庭进行了审理。原原告的委托代理人杨静、被告麦格茂公司的委托代理人刘奇到庭参加了诉讼。被告邱火旺、吴华真经本院依法送达，无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告民生银行诉称，原告与被告邱火旺、吴华真、麦格茂公司于2012年7月11日签订《个人购房抵押借款合同》，根据上述合同的约定，原告向被原告借款人民币11万元整，贷款期限为60个月，自2012年7月11日至2017年7月11日止。借款用途为购买房产（以下至判决主文前简称涉案房产）。借款利率为中国人民银行调整相应的贷款基准利率6.40%上浮10%，确定为7.04%，利率按月调整，在新的中国人民银行同期贷款基准利率基础上按该比例调整。如借款凭证与借款合同约定不一致的以借款凭证为准。对借款人到期应付而未付的借款本金，自逾期之日起按合同贷款利率上浮40%计收逾期罚息；借款按月等额本息还款法；双方之间发生的关于合同的一切争议由原告住所地的人民法院管辖。被告麦格茂公司作为保证人在《个人购房抵押借款合同》上签字，保证方式为连带保证责任，保证范围为《个人购房抵押借款合同》项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用及其他款项。被告邱火旺与被告吴华真系夫妻关系，上述债务发生在夫妻关系存续期间。被告邱火旺、吴华真以涉案房产抵押给原告作为贷款的担保。抵押担保的范围为合同约定的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用（包括但不限于处分抵押财产的费用、律师费、差旅费等）和其他相关合理费用。上述抵押房产依法办理了抵押登记，原告于2012年8月15日取得预购商品房抵押登记。
原告于2012年8月15日向被告邱火旺依约放款11万元，借款期限为2012年8月15日至2017年8月15日，贷款年利率为7.04%。被告邱火旺、吴华真自2013年1月15日开始累计11期逾期还款，原告已宣布提前到期。截至2014年11月18日，被告邱火旺、吴华真共拖欠本金70，567.39元、利息1，101.89元、逾期利息57.79元。为此，原告诉至本院，诉请：1、判令被告邱火旺、吴华真归还原告借款本金70，567.39元；2、判令被告邱火旺、吴华真支付原告截至2014年11月18日贷款利息1，101.89元、逾期利息57.79元，并支付自2014年11月19日起至实际清偿之日止的逾期利息（以本金70，567.39元为基数，按合同贷款利率上浮40%计收）；3、判令被告邱火旺、被告吴华真原告为实现上述债权所产生的律师费2，869元；4、如被告邱火旺、吴华真不履行前述付款义务，请求法院依法处置涉案房产承担抵押担保责任；5、判令被告麦格茂公司对被告邱火旺、吴华真上述第一至第三项付款义务承担连带保证责任；6、判令三被告共同承担本案的诉讼费。
被告麦格茂公司辩称，本案是合同纠纷，诉请4不应在列；对诉请5有异议，物保应优于人保。
被告邱火旺、吴华真未应诉答辩。
原告为证明其诉请，提供以下证据：
证据1、《个人购房抵押借款合同》，证明原告与被告邱火旺、吴华真之间的借款合同关系及被告麦格茂公司对前述借款合同承担连带保证责任，证明被告邱火旺、吴华真以涉案房产抵押给原告；
证据2、《个人借款凭证》，证明原告向被告邱火旺、吴华真发放了贷款；
证据3、预购商品房抵押，证明预购商品房已办理抵押登记；
证据4、结婚证，证明被告邱火旺与被告吴华真系夫妻关系；
证据5、《律师催款函》，证明被告邱火旺违约，原告宣布贷款提前到期；
证据6、律师费发票，证明原告因本案发生的律师费。
经质证，被告麦格茂公司对原告提供的证据1-6均无异议。
被告邱火旺、吴华真、麦格茂公司未提供证据材料。
另查明，被告邱火旺、吴华真系夫妻，二被告于2008年1月7日登记结婚。
本院认为，涉案的《个人购房抵押借款合同》系当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效成立，当事人理应恪守。被告邱火旺、吴华真未按照约定按时足额履行合同义务，已构成违约。原告有权依约主张贷款提前到期，主张被告邱火旺、吴华真归还借款本金、利息和逾期利息，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张的律师费有合同依据，且律师费的金额符合律师收费的相关标准，本院予以支持。被告邱火旺与被告吴华真系夫妻关系，上述借款发生在婚姻关系存续期间，为夫妻共同债务，被告吴华真亦作为共同借款人在《个人购房抵押借款合同》上签字，应承担共同还款责任。被告麦格茂公司自愿为前述债务提供连带责任保证，应承担相应保证责任。至于原告是否有权处分抵押物并就所得财产优先受偿的问题，涉案房屋虽然办理了抵押权预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，抵押权预告登记的性质系在将来要求进行抵押权登记的请求权，虽然该请求权具有特殊的排他效力，限制了登记权利人的处分权，但并不等同于抵押物权本身。现因系争抵押物系预购商品房，尚未过户登记至被告邱火旺、吴华真名下，故抵押权预告登记也未转换为抵押权登记。在此情况下，抵押权并未设立，原告不能直接要求行使抵押权，处置仍处于非购房人名下的房产，并就所得价款优先受偿。待涉案房产具备过户条件，并办妥房屋所有权登记手续后，原告的抵押权预告登记仍可以转换为抵押权登记。届时，如果其债权无法通过被告邱火旺、吴华真还款或被告麦格茂公司承担保证责任等形式实现的，原告在取得抵押权登记后有权主张就处分抵押物后的财产优先受偿。被告邱火旺、吴华真经本院依法传唤未到庭应诉，应视为其放弃抗辩权利。综上，原告的诉讼请求于法有据，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、三十三条、五十三条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告邱火旺、吴华真应于本判决生效之日起十日内归还原告中国民生银行股份有限公司上海分行借款本金70，567.39元；
二、被告邱火旺、吴华真应于本判决生效之日起十日内支付原告中国民生银行股份有限公司上海分行截至2014年11月18日的利息1，101.89元、逾期利息57.79元；
三、被告邱火旺、吴华真应于本判决生效之日起十日内支付原告中国民生银行股份有限公司上海分行自2014年11月19日起至实际清偿之日止的逾期利息（以借款本金70，567.39元为基数，逾期利率按涉案《个人购房抵押借款合同》约定的利率上浮40%计算）；
四、被告邱火旺、吴华真应于本判决生效之日起十日内支付原告中国民生银行股份有限公司上海分行律师费损失2，869元；
五、被告上海麦格茂置业有限公司对第一至第四项判决义务承担连带清偿责任，其承担连带清偿责任后，有权向被告被告邱火旺、吴华真追偿；
六、驳回原告中国民生银行股份有限公司上海分行的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，664元，公告费560元，共计2，224元，由被告邱火旺、吴华真、上海麦格茂置业有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 顾 权
代理审判员 张 炜
人民陪审员 黄玉娟
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 董晓筠
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
三、《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
五、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。