广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1837号
上诉人（原审原告）：广州市锦天物业管理有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：谭晓红，职务：总经理。
委托代理人：黎后成，该公司职员，通讯地址同上。
委托代理人：杜玉明，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州市心中公寓物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：李命朕，职务：董事长。
委托代理人：江海红，该公司职员，通讯地址同上。
委托代理人：苏东海，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人广州市锦天物业管理有限公司（以下简称锦天公司）、广州市心中公寓物业管理有限公司（以下简称心中公司）因租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2013）穗黄法民三初字第129号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年4月21日，锦天公司与心中公司签订《合作协议》，约定由锦天公司将D栋广州市黄埔区长洲街深井社区中约大街11号、E栋广州市黄埔区长洲街深井社区南田大街25号、F栋广州市黄埔区长洲街深井社区南田大街21号（除5楼的502套间外）、G栋广州市黄埔区长洲街深井社区南田大街10号、H栋广州市黄埔区长洲街深井社区南田大街8号、J栋广州市黄埔区长洲街深井社区南田大街8号之六、K栋广州市黄埔区长洲街圣塘中约下街4号（除3楼上梯后左边的套房外）委托心中公司进行住宿合作经营使用，合作期限从2013年4月25日至2022年4月25日止，每月由心中公司向某公司支付88600元的固定费用，每月固定费用在每满二年合作期限后自动递增8%的金额费用；心中公司在签约时需向某公司支付相当于二个月的固定费用的履约押金（即177200元），心中公司在2013年5月31日前再交付六月份的固定费用和相当于一个月固定费用的履约押金（即177200元），合作期间所产生的水电费、网络通讯费、电视费、税费、垃圾费、治安费及经营相关费用均由心中公司交纳；心中公司逾期交纳相关费用，须向某公司支付每天3%的滞纳金，逾期10天视心中公司违约，锦天公司有权解除协议、没收场内物品并收回场地，心中公司违约由锦天公司没收心中公司已交费用和押金以及追究由此造成锦天公司存续期的可预见收益的赔偿；本协议中止或中途解除后，双方约定的交接物品和本场地内的所有墙体附着物（包含并不限于已安装的门窗、天花板、地板、水电设施和网络视频线路及设备），都须无偿归还给锦天公司所有；双方在签约后进行装修标准、家具家电、智能配套等物品交接，如若缺少物资经双方签字确认后由锦天公司补齐。同日，心中公司向某公司依约支付了押金50000元。4月24日，心中公司通过中国工商银行有限公司广东省分行向某公司法定代表人谭晓红的账户中汇款127200元。
同年4月27日，为扩大双方合作规模，双方又签订了《合作协议二》，约定由锦天公司负责在广州市黄埔区长洲社区和深井社区内为心中公司进行物业的承租装修或联合建设房屋，其后由心中公司负责向某公司因此承租或建设的物业进行相应的承包经营和管理；在签订本协议后心中公司须向某公司交付保证金50000元，然后由锦天公司负责开展村内物业的承包和建设工作，当锦天公司与业主每签订承租合同或联合建房合同后，该物业便自动作为2013年4月25日签订的《合作协议》的追加合作物业由心中公司承包经营；双方约定追加物业若不包含任何家具家电，则不论套间面积大小、一律按单间每套550元，一房一厅每套750元、二房一厅每套950元计算每月固定费用，若该物业自配有空调、热水器，则不论套间面积大小，一律按照单间每套600元、一房一厅每套800元，二房一厅每套1000元计算每月固定费用；在锦天公司与业主每签订承租合同或联合建房合同后的2天内，心中公司须向某公司支付该物业2个月的固定费用的押金，在锦天公司按照双方约定装修标准装修完毕并交付心中公司使用的同时，心中公司再交付本月的固定费用；追加物业的装修标准为所有房屋中房间的装修风格一致，需包含瓷砖地板、铝合金玻璃窗等设施；心中公司交纳的保证金在本协议合作期后抵作心中公司每月需向某公司交纳的固定费用，如心中公司自行在该区域内与业主承租物业或在锦天公司与业主签订承租合同或联合建房合同后未能履约的，则保证金作为违约金由锦天公司没收，而且锦天公司有权追究合作期间对于追加物业中锦天公司所交付业主的费用和投入建设装修费用的赔偿金；本协议是双方在2013年4月25日签订的《合作协议》的补充协议，以上协议都是不可分割的组成部分，除本协议中明确所作修改的条款之外，原协议的其余部分继续有效。同日，锦天公司与心中公司就D、E、F、G、H、J、K栋进行交接，并签订了《交接物品交接清单》，其上注明了每栋房屋的房型、房间数量、空调数量、沙发数量，共计空调45台、热水器99台、沙发79张，其中D栋共40间房屋、E栋共19间房屋、F栋共12间房屋、G栋共14间房屋、H栋共16间房屋、J栋共20间房屋、k栋共18间房屋，在其他物品处写明“电视50台、补沙发1张，七栋楼大门钥匙齐全，门卡齐全，其余物品与合同上约定一致”。
《合作协议二》签订后，锦天公司提出已在协议约定的区域内为履行约定租赁了物业的主张，并提供了如下证据：1、5月2日，锦天公司与梁某甲签订《房屋租赁协议书》，将广州市黄埔区长洲镇深井村南田坊启明星横1号之一、三整体出租给锦天公司，起租期限从2013年6月3日至2023年6月2日，锦天公司在6月2日前支付押金26500元，在每月10日前支付租金13250元，如锦天公司中途无故退租则不得要求返还保证金；2、有“梁某甲”签名的收据1张以及中国工商银行网上银行电子回单2张，证明锦天公司于5月2日支付了押金26500元，6月13日及7月2日两次由锦天公司法定代表人谭晓红的账户中向翁某丹账户中分别汇入租金13250元；3、7月2日，锦天公司与刘某标、徐某签订《房屋租赁协议书》，约定将广州市黄埔区长洲深井社区龙眼园二巷7号之一、之二房屋出租给锦天公司，起租期限从2013年7月3日至2023年7月3日止，租金为每月11000元，押金为22000元，如锦天公司中途无故退租则不得要求返还保证金；4、有“徐某”签名的收据2张以及中国工商银行网上银行电子回单2张，证明5月4日及7月2日两次由锦天公司职员黎后成的账户中向刘某标的账户中汇入租金及押金33000元、11000元。
4月29日，心中公司通过中国工商银行有限公司广东省分行向某公司法定代表人谭晓红的账户中汇款50000元。5月4日，心中公司再次向该账户中汇款100000元作为押金。6月5日，心中公司两次向该账户中汇款共计150000元。6月6日，心中公司汇款24800元。6月9日，心中公司向某公司发出《关于限期提供业主同意转租书面文件的通知函》，要求锦天公司五日内提供广州市黄埔区长洲街深井社区中约大街11号、南田大街25号、21号、10号、8号、8号之六及圣塘中约下街4号共七栋楼业主同意将物业转租给心中公司的书面文件，逾期不提供上述资料，心中公司将解除与锦天公司所签订的《合作协议》及《合作协议二》。6月14日，锦天公司向心中公司发函，函称在双方签订《合作协议二》后锦天公司已于2013年5月2日为心中公司在约定合作区域内承租了广州市黄埔区长洲镇深井村南田坊启明星横1号之一、三和深井社区龙眼园二巷7号之一、之二共4栋物业，并在当天告知心中公司可前来交接并可交付使用，心中公司总经理和相关人员也于2013年5月3日向某公司支付了100000元的押金，但其后心中公司一直以各种理由推托未能与锦天公司进行房屋交接和交付相关费用，希望心中公司尽快履行协议约定。6月19日，心中公司向某公司发出《复函》一份，告知因锦天公司未在限期内提供业主同意转租的书面文件，心中公司与锦天公司签订的《合作协议》及《合作协议二》已经解除，且心中公司未交接锦天公司所称的4栋房屋，预付的100000元押金只是根据锦天公司的要求支付，但双方并未约定增加的十万元押金的具体用途，锦天公司也未按照要求进行装修，故该4栋房屋与心中公司无关。同日，心中公司又向某公司发出《关于办理〈合作协议〉解除后房屋交接的通知函》，要求锦天公司在6月24日上午10：00在广州市黄埔区长洲街深井社区11号D楼一楼大门口办理所涉房屋钥匙及物品交接手续。6月24日，锦天公司与心中公司就D、E、F、G、H、J、K栋进行交接，并签订了《交接物品交接清单》，上述七栋房屋的钥匙、门卡均于当日交还给锦天公司。7月1日，中国电信股份有限公司广州天河分公司出具《证明》一份，证明在广州市黄埔区长洲镇深井社区南田大街10号房屋安装了10兆光纤宽带，2013年4月至6月的收费合计17100元，已扣款。
锦天公司于2013年7月向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、心中公司赔偿锦天公司装修房屋及配备物品的损失共计250万元（为履行原心中公司间的协议，锦天公司按心中公司要求的标准装修房屋及配备物品而投入的款项）；2、心中公司向某公司支付固定费用共计102300元（按《合作协议二》追加的4栋合作物业，M、N栋共53间单房×550元=29150元，P、Q栋共34件单房×600元＋2间一房一厅×800元=22000元，即合作物业每月租金合计51150元。按锦天公司于2013年5月3日与屋主签合同并通知心中公司收楼后次日为起算时间，计算至2013年7月3日）；3、心中公司赔偿锦天公司因租赁房屋需交付业主的费用共计2958500元（按《合作协议二》约定后期追加的M栋、N栋、P栋、Q栋4栋楼的所交付房东的租金和押金，起算日期从2013年5月3日至2023年5月2止，按照锦天公司与原业主签订租赁合同中约定的租金标准：P及Q栋每月11000元，M及N栋每月13250元）；4、心中公司向某公司支付租金2400元（前7栋楼第二笔支付租金177200元，心中公司实付174800元）、押金2300元（追加后4栋楼应付押金102300元，心中公司实付100000元），两项合计4700元；5、心中公司向某公司赔偿签订协议前的洽谈及协议解除后的重新招商的场地闲置损失共计838500元（按6个月计算，（88600元＋51150元）×6个月=838500元）；6、心中公司向某公司赔偿可预期收益损失共计200万元；7、心中公司向某公司支付上述第2、3、4项逾期缴纳费用的滞纳金（自起诉之日起至心中公司实际清偿之日止，按照每天3%的标准进行计算）；8、心中公司向某公司支付水电费474.2元、网络光纤费17100元，两项合计17574.2元。
为证明锦天公司对《合作协议》及《合作协议二》中的物业均有转租权，锦天公司向原审法院提供了如下证据：1、关于D栋深井社区中约大街11号房屋，由长洲街深井社区出具《证明》证实该房屋产权属于广州市黄埔区长洲街深井第十股份经济合作社所有，该社区与锦天公司2012年4月9日就承租事宜签订了《租赁协议》，并于2013年6月20号出具《授权书》，授予锦天公司对11号房屋进行出租经营管理，授权期限从2012年5月10日至2022年5月9日；2、关于E栋深井社区南田大街25号房屋，经登记的产权人为莫某，经登记的建筑结构与层数为4层，其与锦天公司2012年6月5日就承租事宜签订了《房屋租赁协议书》，并于2013年6月19日出具《授权书》，授予锦天公司对25号房屋进行出租经营管理，授权期限从2012年7月1日至2022年7月1日；3、关于F栋深井社区南田大街21号（除5楼的502套间外）房屋，经登记的产权人为郭某，经登记的建筑结构与层数为1-1／2层，郭某与何某甲通过签订《房屋转让协议书》将该房屋转让给何某甲，何某甲、何某乙于2012年7月25日与锦天公司就承租事宜签订《房屋租赁协议书》，并于2013年6月21日出具《授权书》，授予锦天公司对21号（除5楼的502套间外）房屋进行出租经营管理，授权期限从2012年8月1日至2022年8月1日；4、关于G栋深井社区南田大街10号房屋，经登记的产权人为曹某，经登记的建筑结构与层数为混合及砖木1-1／2层，曹某将该房屋转让给凌某甲，凌某甲再将该房屋转让给梁某乙，梁某乙于2012年6月22日与锦天公司签订《房屋租赁协议书》，并于2013年6月18日出具《授权书》，授予锦天公司对21号（除5楼的502套间外）房屋进行出租经营管理，授权期限从2012年8月1日至2022年8月1日；5、关于H栋深井社区南田大街8号房屋，经登记的产权人为朱某甲，经登记的建筑结构与层数为4层，朱某乙为朱某甲的儿子，朱某甲于2012年7月15日与锦天公司签订《房屋租赁协议书》，2013年6月20日朱某乙出具《授权书》，授予锦天公司对8号房屋进行出租经营管理，授权期限从2012年7月21日至2022年7月20日；6、关于J栋深井社区南田大街8号之六房屋，经登记的产权人为梁某丙，经登记的建筑结构与层数为4层，其于2012年7月15日与锦天公司签订《房屋租赁协议书》，并于2013年6月19日出具《授权书》，授予锦天公司对8号之六房屋进行出租经营管理，授权期限从2012年8月1日至2022年7月31日；7、关于K栋长洲街圣塘中约下街4号（除3楼上梯后左边的套房外）房屋，经登记的产权人为凌某乙，登记的建筑结构及层数为混合2-1／2层，苏某与凌某乙系夫妻关系，苏某于2012年7月15日与锦天公司签订《房屋租赁协议书》；8、关于广州市黄埔区长洲镇深井村南田坊启明星横1号之一、之三号房屋，登记的产权人分别为梁某甲、翁某丹，两者系夫妻关系；9、关于广州市黄埔区长洲深井社区龙眼园二巷7号之一、之二号房屋，经规划报建申请人为黄某乙，黄某乙与徐某通过签订《出租屋合作协议》的形式将该房屋交由徐某出租经营管理，2013年5月3日，黄某乙出具字据同意徐某将该房屋交由锦天公司出租经营使用，期限为10年。
为进一步查明涉案承租房屋内的装修情况，锦天公司向原审法院提出申请，要求法院依法委托评估机构对涉案全部房屋内的装修现值进行鉴定。该院经摇珠确定委托广州市华盟价格事务所有限公司对上述申请进行评估。该公司向该院出具穗华价估字（2014）037号《报告书》，认为涉案各栋房屋的装修标准基本相同，主要包括天花墙体扇灰刷漆、吊顶铝格栅天花、地面贴地板砖、砖砌云石面洗手台和安装防盗网，屋内各装修没有明显破损且成色较新，评估结论为：广州市黄埔区长洲街深井社区中约大街11号房内的装修现值为384693元；广州市黄埔区长洲街深井社区南田大街25号房内的装修现值为171501元；广州市黄埔区长洲街深井社区南田大街21号房内的装修现值为102400元；广州市黄埔区长洲街深井社区南田大街10号房内的装修现值为102687元；广州市黄埔区长洲街深井社区南田大街8号房内的装修现值为122745元；广州市黄埔区长洲街深井社区南田大街8号之六的装修现值为108305元；广州市黄埔区长洲街圣塘中约下街4号房内的装修现值为187678元；广州市黄埔区长洲街深井社区南田坊启明星横1号之一房内的装修现值为151805元；广州市黄埔区长洲街深井社区南田坊启明星横1号之三房内的装修现值为209644元；广州市黄埔区长洲街深井社区龙眼园二巷7号之一和之二房内的装修现值为162557元。本次评估费用为37950元，锦天公司已向该公司预交了评估费。
另，在本案审理过程中，锦天公司向原审法院提出财产保全的申请，要求对心中公司名下价值200000元的财产采取财产保全措施，担保人黎后成自愿以其在中国工商银行广州暨南大学支行开设的账号36×××5＊中的200000元存款为锦天公司提出的财产保全申请提供担保。该院依法作出（2013）穗黄法民三初字第129-1号、第129-2号民事裁定书，冻结了上述用于担保的银行账户中的存款，并冻结心中公司在中国工商银行股份有限公司广州大基头支行开设的银行账户36×××16以及在中国工商银行股份有限公司广州昌岗中路支行开设的银行账户36×××16中的存款。锦天公司预交了诉讼保全费1520元。
原审法院认为：根据锦天公司与心中公司所签订的《合作协议》与《合作协议二》中的约定，由锦天公司将其承租的房屋整体交付心中公司使用、收益，心中公司每月向某公司支付固定费用，锦天公司并不参与心中公司的经营管理也不承担经营风险，故上述两份协议虽名为合作，实为房屋租赁合同。因两份协议约定的条款及房屋产权性质均有所差别，故分别进行处理：
第一、关于《合作协议》。
《合作协议》中约定锦天公司将D、E、F、G、H、J、K共七栋房屋整体出租给心中公司用作住宿经营，其中D栋房屋未取得建设工程规划许可证也未办理产权登记，F栋房屋超出1-1／2层规划许可的规定进行了加建，G栋房屋超出1-1／2层规划许可的规定进行了加建。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，《合作协议》中就上述未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋所约定的租赁条款部分无效。该部分无效，不影响其他部分效力，其他具备合法产权证明的房屋租赁部分条款仍然有效，对锦天公司与心中公司均具有约束力。
（一）关于有效条款部分。
锦天公司于2013年4月27日将D、E、F、G、H、J、K栋房屋整体交付心中公司使用，心中公司应当依约支付租金。现心中公司在履约期间要求锦天公司在限期内提供业主同意转租书面文件，但《合作协议》中并未有约定锦天公司负有该项义务，同时，心中公司也不能提供证据证明因锦天公司未提供同意转租文件而致使合同目的不能实现，且锦天公司在本案诉讼已经提供了涉案房屋全部业主出具的《授权书》，心中公司以此作为提前合同解除的理由，缺乏合同依据和法律依据，对此抗辩主张不予支持。
至2013年6月24日，锦天公司与心中公司就D、E、F、G、H、J、K栋进行交接，并于当日交还了钥匙、门卡，可视为双方协商一致于2013年6月24日解除了《合作协议》。在该协议履行期间，心中公司提前解除合同的行为已构成违约，应依约承担违约责任。依照《合作协议》的约定，心中公司违约的，应由锦天公司没收心中公司已交费用和押金，并赔偿锦天公司在合同存续期的可预见收益。考虑本协议只履行了不到2个月时间，锦天公司在协议解除后还能够另行招租，如以剩余的合同存续期租金标准计算可预见收益显失公平，而另一方面，心中公司违反诚实信用原则，仅在合同履行不到2个月即提出解除合同，确给锦天公司造成了一定时间的场地闲置损失，依法酌情按照两个月招租期计算可预见收益，即按照每月88600元计算，为88600×2=177200元。锦天公司在要求可预见收益后再要求支付场地闲置损失，属于重复计算损失，对该项诉讼请求不予支持。
锦天公司主张赔偿装修损失，但D、E、F、G、H、J、K栋的装修均发生在《合作协议》签订之前，锦天公司认为D、E、F、G、H、J、K栋的装修是为了履行《合作协议》而进行统一的装修，但无法提供证据证明上述说法，且心中公司对该说法不予确认，对此主张不予采纳。同时，根据《合作协议》的约定，合同解除后，装修部分须无偿归还给锦天公司所有，未规定由心中公司进行赔偿。因此，对锦天公司主张赔偿D、E、F、G、H、J、K栋房屋装修损失的诉讼请求，不予支持。
（二）关于无效条款部分。
虽《合作协议》中D栋、F栋超出1-1／2层、G栋房屋超出1-1／2层部分的房屋租赁条款无效，但锦天公司已将上述房屋交付心中公司使用，根据公平合理的原则，应当参照协议中约定的租金标准向某公司支付使用期间的房屋占有使用费。在涉案七栋房屋整体使用期间，心中公司尚欠2400元租金（或占用费）未付，应当在《合作协议》解除后某支付给锦天公司。心中公司逾期支付上述费用，锦天公司要求依约定标准支付滞纳金，但因无法区分欠付的2400元是属于合同有效部分产生的租金还是无效部分产生的占用费，故无法确定计算标准，依法酌情调整为欠付金额的利息，即心中公司应向某公司支付承租期间所欠费用2400元及利息，利息自2013年6月25日起，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付至实际付清之日止。
另，心中公司在承租使用期间产生了网络光纤宽带费用17100元，已由锦天公司进行代缴，应当由心中公司将该款项支付给锦天公司。锦天公司还主张了承租期间产生的水电费用，但未提供水电费用的单据，没有证据予以证实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应由锦天公司自行承担举证不能的法律责任，故对该项诉讼请求，依法予以驳回。
第二、关于《合作协议二》。
《合作协议二》签订后，心中公司依约向某公司交纳了保证金50000元，后锦天公司在约定区域内承租了四栋房屋并按照统一标准进行装修。2013年5月4日，心中公司再次向某公司汇款100000元，该汇款时间发生在锦天公司承租物业之后，汇款单据已明确写明为押金，且数额相当于承租物业2个月的固定费用，符合《合作协议二》第四条的规定。由此可见，心中公司与锦天公司已对后续承租四栋房屋事宜进行过协商。故对心中公司辩称预付的100000元押金未约定具体用途，锦天公司承租的后续4栋房屋与其无关的说法，不予采纳。虽后续承租房屋未办理交接手续，但依照《合作协议二》，上述房屋在锦天公司与业主签订承租合同后，即自动作为2013年4月25日签订的《合作协议》的追加合作物业由心中公司承包经营。现心中公司在锦天公司与业主签订承租合同后未能履约，则保证金作为违约金由锦天公司没收，而且锦天公司有权追究合作期间对于追加物业中锦天公司所交付业主的费用和投入建设装修费用的赔偿金。
关于锦天公司在合作期间所交付业主的费用。根据锦天公司提供的单据，其向业主交纳的费用包括：1、2013年5月2日向梁某甲支付押金26500元；2、2013年6月13日、7月2日两次向翁某丹账户中分别汇入租金13250元；3、2013年5月4日、7月2日向刘某标汇入租金及押金33000元、11000元。因《合作协议二》是《合作协议》的补充协议，《合作协议》于2013年6月24日已解除，故《合作协议二》于当日已解除，双方的合作期间计算至6月24日，在6月24日后锦天公司交付的业主费用不属于赔偿范围内。也就是说，心中公司应当向某公司支付的该项费用为26500＋13250＋33000=72750元。
关于锦天公司投入建设装修费用的赔偿金。根据评估结果，广州市黄埔区长洲街深井社区南田坊启明星横1号之一房内的装修现值为151805元；广州市黄埔区长洲街深井社区南田坊启明星横1号之三房内的装修现值为209644元；广州市黄埔区长洲街深井社区龙眼园二巷7号之一和之二房内的装修现值为162557元。依据《合作协议二》的约定，锦天公司为履行合同对上述房屋进行了装修，但锦天公司作为从事住宿房屋租赁的公司，在房屋装修后可以继续出租收益，是房屋装修增值的获益人。同时，上述房屋未实际交付心中公司使用，心中公司已承担没收保证金的违约责任，综合考虑心中公司的过错责任及房屋装修情况，依法酌情判令心中公司对上述房屋装修现值费用承担四成的赔偿责任，即心中公司应当向某公司支付装修费用为（151805＋209644＋162557）×40%=209602.4元。
另，根据《合作协议二》第四条的约定，在锦天公司交付房屋给心中公司使用时，心中公司才交付固定费用。现因提前解除合同，房屋未办理交接手续，锦天公司要求支付固定费用，没有合同依据，依法予以驳回。同时，《合作协议二》中未约定赔偿可预期收益，锦天公司要求场地闲置损失，没有合同依据，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，于2014年12月17日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，心中公司向锦天公司支付广州市黄埔区长洲街深井社区南田坊启明星横1号之一房、广州市黄埔区长洲街深井社区南田坊启明星横1号之三房、广州市黄埔区长洲街深井社区龙眼园二巷7号之一和之二房屋的装修费用的赔偿金209602.4元；二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，心中公司向锦天公司支付因租赁广州市黄埔区长洲街深井社区南田坊启明星横1号之一房、广州市黄埔区长洲街深井社区南田坊启明星横1号之三房、广州市黄埔区长洲街深井社区龙眼园二巷7号之一和之二房屋所交付业主的费用72750元；三、自本判决发生法律效力之日起十五日内，心中公司向某公司支付承租期间所欠费用2400元及利息，利息自2013年6月25日起，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付至实际付清之日止；四、自本判决发生法律效力之日起十五日内，心中公司向某公司赔偿可预见收益损失费用177200元；五、自本判决发生法律效力之日起十五日内，心中公司向某公司支付网络光纤宽带使用费用17100元；六、驳回锦天公司的其他诉讼请求。本案的案件受理费70752元，评估费37950元，诉讼保全费1520元，共计110222元，由锦天公司负担60752元，心中公司负担49470元。心中公司如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判后，上诉人锦天公司、心中公司均不服原审判决，向本院提起上诉。
锦天公司上诉称：原审法院以《合作协议二》未约定赔偿可预期收益为由，不予支持锦天公司要求心中公司赔偿广州市黄埔区长洲镇深井村南田坊启明星横1号之一、三栋房屋和广州市黄埔区长洲深井社区龙眼园二巷7号之一、之二房屋的场地闲置损失的判决是错误的。锦天公司认为心中公司赔偿其上述场地的闲置损失费即是赔偿锦天公司在《合作协议二》中的可预见利益，心中公司违法解除《合作协议》及《合作协议二》，依法应当赔偿上述场地的场地闲置损失。为此，上诉请求：请求判令心中公司向锦天公司赔偿广州市黄埔区长洲镇深井村南田坊启明星横1号之一、三栋房屋和广州市黄埔区长洲深井社区龙眼园二巷7号之一、之二房屋场地闲置损失100000元；2、请求判令心中公司承担本案二审诉讼费用。
对于锦天公司的上诉，心中公司答辩称：锦天公司的上诉请求没有事实与法律依据，请求二审法院予以驳回。理由为：一、既然锦天公司已要求心中公司赔偿所交付业主的费用，包括租房押金，也就是说锦天公司已选择提前终止与业主的租赁合同，由业主没收租房押金，房屋交还业主。因此，何以还会产生房屋场地闲置损失呢？如锦天公司拒不向业主交还房屋的，所造成损失扩大部分也应由锦天公司自行承担。二、依照《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。锦天公司已选择请求判令心中公司赔偿《合作协议二》中所交付业主的费用及投入装修建设费用，再要求10万元场地闲置损失显然己高于实际损失。综上，请求驳回锦天公司的上诉请求。
心中公司上诉称：一、心中公司投资非常巨大，一旦业主不同意的话投资风险很大，故心中公司在接管房屋时，多次要求锦天公司尽快出示业主证明，锦天公司多次答复证明很快出来。鉴于锦天公司一直没有兑现诺言出具相关证明，心中公司于2013年6月9日委托律师出具律师函进行催告，限令锦天公司在6月17日前出具业主转租证明，否则不得不解约。但锦天公司回函中始终没有出具相关证明，因此，导致合同解除锦天公司是有过错的。二、原审法院对《合作协议二》中与本案无关的装修部分判决心中公司赔偿装修费用赔偿金209602.4元，是错误的。锦天公司实际上根本没有进行装修，都是从业主手上接来的物业原状，锦天公司所举的装修证据无法证明与本案有关。根据锦天公司与业主签订的《房屋租赁协议书》以及锦天公司通知心中公司接收时间与该司接管业主房屋时间为同一天的事实来看，可证明锦天公司没有投入装修。三、原审法院判决心中公司赔偿锦天公司向业主交付的费用72750元缺乏事实依据。锦天公司向业主缴纳的押金，依照其双方之间的合同约定，合同期满后业主应予以退还。现锦天公司没有证据证明押金已被业主没收，故认定为锦天公司的损失缺乏依据。另外原审判决已经界定了“2013年6月24日以后”锦天公司所交付业主的费用不在赔偿范围内，但又把一些不属赔偿范围的费用要求心中公司承担。锦天公司没收5万元保证金足以填补损失，心中公司不应承担锦天公司交付的租金。四、原审判决心中公司承担欠费2400元没有事实依据。锦天公司交付J栋房屋时未按约定交付20个单间，少了1间，故心中公司只能按19间计算，所以没有欠付2400元。五、原审判决心中公司赔偿可预见收益损失177200元，不当加大了心中公司的赔偿责任，应当予以减少或不予赔偿。锦天公司没有证据证明存在实际损失，原审法院已经同意予以没收心中公司相当于三个月租金的款项，足以填补损失。即使要计算预期收益，应当扣除锦天公司交付给业主的租金，在扣除成本后的经营利润才可作为可得利益计算。六、原审判决心中公司赔偿宽带费用17100元，存在计算错误。锦天公司开通宽带完全没有告知心中公司，而是早就开通，并自行使用，这些费用由心中公司承担不合理。且即使要赔偿宽带费用，该费用是按4、5、6月结算的，心中公司仅使用了57天，应当承担10830元，其余的6270元应当剔除。为此，上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判为心中公司无需支付广州市黄埔区长洲街深井社区南田坊启明星横1号之一和之三房、广州市黄埔区长洲街深井社区龙眼园二巷7号之一和之二房屋的装修费用赔偿金209602.40元；2、撤销原审判决第二项，改判为心中公司无需支付广州市黄埔区长洲街深井社区南田坊启明星横1号之一和之三房、广州市黄埔区长洲街深井社区龙园二基7号之一和之二房屋所交付业主的费用72750元；3、撤销原审判决第三项，改判心中公司无需支付承租期间所欠费用2400元及利息；4、撤销原审判决第四项，改判心中公司无需赔偿锦天公司可预见收益损失费用177200元；5、撤销原审判决第五项，改判心中公司无需支付锦天公司网络光纤宽带使用费用17100元；6、请求判令锦天公司承担本案一二审受理费、诉讼保全费。
对于心中公司的上诉，锦天公司答辩称：不同意心中公司的上诉请求。理由为：一、关于装修问题，锦天公司已经按照协议进行了装修，装修标准符合协议约定，心中公司实际也接收了一部分物业，此前也没有提出过装修标准和质量的异议，因心中公司单方解除了协议，应当赔偿锦天公司的损失。二、锦天公司为了履行与心中公司的两份协议，承租了涉案物业并向业主支付了相关费用，由于心中公司违约造成了锦天公司的损失，应当赔偿。三、关于欠租2400元，经核对，锦天公司已经按照约定向心中公司交付了全部物业，不存在还有物业没有交接的问题。四、关于可预见收益损失，原审法院按两个月的标准判决心中公司赔偿损失，事实上已是远低于锦天公司的实际损失。5、关于宽带费用，应当是附属于物业的一项服务内容，且协议也约定锦天公司要开通宽带，所以宽带费用应当由心中公司承担。
二审中，双方当事人对原审法院查明事实均没有异议，本院予以确认。
二审另查明：锦天公司与梁少石就租赁广州市黄埔区长洲镇深井村南田坊启明星横1号之一、三房屋签订的《房屋租赁协议书》约定，装修免租期从2013年5月3日起至2013年6月2日止。锦天公司与刘海标、徐韩燕就租赁广州市黄埔区长洲深井社区龙眼园二巷7号之一、之二房屋签订的《房屋租赁协议书》约定，装修免租期从2013年6月3日起至2013年7月2日止。原审诉讼中，锦天公司称上述房屋是于2013年4月28日开始装修。
二审庭审中，锦天公司陈述目前涉案房屋尚未交还给业主，业主并无向其主张没收押金。
另查，在心中公司以锦天公司、谭晓红为被告提起的（2013）穗黄法民三初字第130号案诉讼中，心中公司诉请：1、判令确认其与锦天公司之间的《合作协议》、《合作协议二》已于2013年6月17日解除；2、判令锦天公司退还2013年6月租金及押金、保证金共计502000元；3、判令谭晓红对锦天公司退还2013年6月租金及押金、保证金承担连带责任。原审法院经审查认为，对于《合作协议》有效部分，心中公司已构成违约，应承担违约责任，其要求退还承租期间该部分的已交费用和押金，没有事实和法律依据，予以驳回；关于无效条款部分，该部分房屋数量在整体出租房屋中所占的比率为39.6%，因此锦天公司应当退回押金70171.2元；《合作协议二》中约定的保证金50000元作为违约金由锦天公司没收；锦天公司另行收取的100000元押金应当退还给心中公司。原审法院于2014年12月17日判决：一、锦天公司向心中公司退回《合作协议》的押金70171.2元；二、锦天公司向心中公司退回《合作协议二》的押金100000元；三、驳回心中公司的其他诉讼请求。判后，锦天公司与心中公司均提起上诉。
本院认为：锦天公司与心中公司签订《合作协议》与《合作协议二》，约定由锦天公司将其承租的房屋整体交付心中公司经营使用，心中公司每月向某公司支付固定费用，原审法院认定上述两份协议实为房屋租赁合同，并无不当。关于上述协议的效力问题。《合作协议》中约定的租赁标的物中的D、F、G栋房屋存在未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的情形，原审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定《合作协议》涉及上述房屋所约定的租赁条款部分为无效，并无不当，而两份协议关于其他房屋租赁部分的条款仍然为有效。
上述协议履行期间，锦天公司与心中公司于2013年6月24日对D、E、F、G、H、J、K栋进行了交接，心中公司并于当日交还了钥匙、门卡，原审法院认定双方的行为视为解除了协议，并无不当。关于协议解除的责任承担问题。心中公司在履约期间系以锦天公司未在限期内提供业主同意转租的书面文件为由提出解除合同，但双方并未在上述协议中约定锦天公司负有该项义务，同时，心中公司也不能提供证据证明因锦天公司未提供业主同意转租文件而导致心中公司不能实际使用租赁物进而致使合同目的不能实现，且锦天公司在本案诉讼中已经提供了涉案房屋相关授权出租文件，故心中公司提前解除合同的理由不成立，原审认定心中公司的行为已构成违约，应承担违约责任，并无不当，本院予以认可。
虽协议部分条款无效，但锦天公司已将其中七栋房屋交付心中公司使用，根据公平合理的原则，心中公司应当参照协议约定的租金标准支付使用期间的房屋占有使用费。原审查明在上述房屋整体使用期间，心中公司尚欠2400元租金（或占用费）未付，原审判令心中公司支付该款项并计付相应利息，并无不当。心中公司上诉提出锦天公司未按约定交付房屋，缺乏事实依据，本院不予采纳。另承租使用期间产生的网络光纤宽带费用17100元，已由锦天公司进行代缴，原审判令心中公司将该款项支付给锦天公司符合协议约定，本院予以认可。心中公司上诉主张无需支付上述费用的理由不成立，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”关于锦天公司要求心中公司赔偿其所交付业主的费用问题。锦天公司在2013年6月24日前向业主交付的费用共72750元，其中含押金48500元（26500元＋22000元）、租金24250元。本案诉讼中，锦天公司陈述目前涉案房屋尚未交还给业主，业主并无向其主张没收押金。因锦天公司不能证明其存在押金损失，故对该部分赔偿主张本院不予采纳。而租金部分属锦天公司为出租经营涉案房屋而需向业主支付的成本费用，其亦已向心中公司收取了房屋租赁期间的租金，现其再主张心中公司支付上述费用不符合公平原则，故本院对该租金部分的赔偿主张亦不予支持。
关于装修费用赔偿金问题，锦天公司主张其对广州市黄埔区长洲街深井社区南田坊启明星横1号之一和之三房屋、广州市黄埔区长洲街深井社区龙眼园二巷7号之一和之二房屋进行了装修，心中公司则认为上述房屋内的装修并非锦天公司所做。对此本院认为，首先，本案中锦天公司未能提供装修合同、装修费用发票等确切证据证明其对上述房屋进行了装修；其次，锦天公司在本案诉讼中陈述其是于2013年4月28日开始装修，该时间与锦天公司与上述房屋业主签订的租赁合同中约定的装修免租期不一致；再次，锦天公司于2013年6月14日向心中公司发函称其于5月2日为心中公司承租了上述房屋，并在当天告知心中公司可前来交接并可交付使用，该函件内容并未表明锦天公司此前曾对房屋进行装修。综上，锦天公司认为其曾对上述房屋进行装修的主张缺乏确切证据证实，本院对此不予采信。对于锦天公司要求心中公司赔偿装修费用赔偿金的请求，本院不予支持。
关于可预期收益损失问题，另案中原审法院已判决认定锦天公司可没收《合作协议》中有效部分的押金及《合作协议二》中的保证金，该处理并无不当。上述没收款项足以填补锦天公司因协议有效部分提前解除所导致的损失。根据损益相抵规则，本院对于锦天公司再要求心中公司支付可预期收益损失的主张不予支持。
综上所述，原审判决查明事实清楚，但实体处理部分不当，本院予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广州市黄埔区人民法院（2013）穗黄法民三初字第129号民事判决第三、五、六项；
二、撤销广州市黄埔区人民法院（2013）穗黄法民三初字第129号民事判决第一、二、四项。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费70752元、诉讼保全费1520元，由广州市锦天物业管理有限公司负担71982元，广州市心中公寓物业管理有限公司负担290元；评估费37950元，由广州市锦天物业管理有限公司负担。二审案件受理费共10786元，由广州市锦天物业管理有限公司负担10499元，广州市心中公寓物业管理有限公司负担287元。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一五年六月一日
书记员 仪文娟