福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0602民初4425号原告:吴某1，男，2000年9月26日出生，汉族，住厦门市思明区，法定代理人：吴某2，男，1973年6月27日出生，系原告父亲。委托诉讼代理人：郑耀辉、郑真，芝山法律服务所法律工作者。被告漳州市建设开发公司，住所地漳州市。法定代表人江勇华，职务经理。委托诉讼代理人章远志，国浩律师（福州）事务所律师。被告漳州市房地产开发公司，住所地漳州市。法定代表人王青，职务经理。委托诉讼代理人蔡云龙、庄小霞（实习），福建闽隆律师事务所律师。本院立案受理了原告吴某1与被告漳州市建设开发公司（以下简称建设公司）、漳州市房地产开发公司（以下简称房地产公司）房屋拆迁安置合同纠纷一案，依法由审判员陈学榕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑耀辉、被告建设公司的委托诉讼代理人章远志、被告开发公司的委托诉讼代理人蔡云龙、庄小霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴某1向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同赔偿原告经济损失人民币131416.6元，并自起诉之日起至两被告实际付清上述赔偿款项之日止按年利率6%支付利息；2、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告于2008年继承、赠与取得了涉案房屋的所有权，位于芗城区，涉案房屋《房屋所有权证》编号为：漳房权证芗字第××号，建筑面积为109.15平方米。原告系上述房产的所有权人。原告入住上述房屋后发现，该18幢楼住宅通行仅有一座楼梯，而该楼梯实际层高只有1.7米，与《住宅设计规范》国家标准2.2米不符。且差距明显过大。上诉楼梯的瑕疵缺陷给原告的工作，生活造成巨大的不便，并由此给原告造成了巨大的经济损失。根据上述事实，原告认为，两被告系本案上述房屋的地产开发单位和商品房出卖人，两被告所交付房屋的楼梯层高与国家标准不符，其行为已构成违约，应承担相应的赔偿责任，根据我国相关法律规定，两被告应赔偿原告经济损失131416.6元（109.15㎡*1204元/㎡），并自起诉之日起至两被告付清上述赔偿款项之日止按年利率6%支付利息。为此原告特具状至贵院，请求贵院根据我国《合同法》第60条、第107条、第112条等相关规定，支持原告的诉讼请求，依法作出判决。被告建设公司辩称：1、原告所继承的房屋是向第三人购买的，与被告不存在买卖合同关系。明知涉讼房屋存在瑕疵，原告与被告不存在买卖合同关系，不是合同的相对方，不承担履行不适当的违约责任。2、原告向第三人购买是明知涉讼房屋存在瑕疵，2017年才起诉，已经超过了诉讼时效；3、诉讼请求数额过高，超过实际损失，原告没有提供相应的赔偿依据，根据法律规定，原告的赔偿应以实际为准，原告请求赔偿金额明显超出订立合同时所能预见的损失；4、讼争房屋不存在质量问题，房屋瑕疵不影响房屋结构安全，原告提出对楼梯问题进行赔偿，但楼梯瑕疵可以通过整改，原告主张经济损失不符合法律规定。被告房地产公司辩称：一、原告的起诉违反一事不再理原则，法庭应驳回原告的起诉。涉讼甘棠宫18幢住宅楼梯层高不足纠纷问题历时十几年，前后共计作出八次裁定或判决。已就楼梯层高不足要求赔偿提起诉讼。答辩人经过了解，发现在芗城区作出的一系列民事判决书里。现原告就同一事实再次提起诉讼，违反我国一事不再理原则，答辩人请法庭驳回原告的起诉。二、本案原告提起诉讼主张权利已超过法定的诉讼时效。退一步讲，假如原告的起诉符合法律规定，但从（2003）芗民初字第1782号民事判决记载时，原告已明知自己的权利受到侵害，至今才提起诉讼主张，现提起诉讼已超两年的诉讼时效，丧失胜诉权。答辩人请法庭驳回其诉讼请求。三、注意到原告提供的（2014）芗民初字第6961号民事判决书、（2015）漳民终字第1539号民事判决书作为诉求依据。该两份判决书的案由为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，审理的案由也是房屋拆迁安置合同产生的纠纷，现案件缺乏拆迁安置合同的法律事实，不能以两份判决书认定的事实、理由、适用的法律条文，要求答辩人承担赔偿义务。四、原告起诉涉讼房屋第一手业主郑游文，如何转让成为原告的被继承人，缺乏资料，原告、原告的被继承人与两被告之间与本案不存在商品房买卖或者拆迁安置合同关系。经审理查明：1993年4月，被告漳州市建设开发公司、漳州市房地产开发公司合作开发建设甘棠宫地段。同年5月12日，被告漳州市建设开发公司取得该地段的房屋拆迁许可证（[93]漳建拆字第006号）。1998年2月18日，被告漳州市建设开发公司取得建设工程规划许可证（[98]编号2000018）。讼争甘棠宫18幢楼房于1998年9月28日竣工，同年12月10日进行工程质量等级核验，1999年元月开始，该幢楼房开始交付原告使用。因该18幢楼住宅通行仅有1座楼梯，楼梯瑕疵不符合《住宅设计规范》，原楼梯平台的结构下缘至行人道的垂直高度仅1.7米多，经整改后调高0.08-0.09米，但仍未达到国家标准2.2米。2001年1月19日林文溪等十二人诉到本院，请求判令被告漳州市建设开发公司、漳州市房地产开发公司承担其未按国家及行业标准提供房产的法律责任即重造、返修、赔偿责任。本院受理后，根据被告申请，本院依法追加福建省漳州市建筑设计院为本案第三人参加诉讼。在案件审理过程中，对于诉争18幢楼房的部分梯段净高不足、妨碍建筑功能要求的问题，第三人设计院提出了两个初步处理方案：1“梯段移动处理方案”；2“加柱降低梁高度处理方案”。经各方当事人认可，确定第二方案为返修方案，该处理方案的：与C轴的2-3轴卫生间转角处（靠梯段位置）增加一框架柱，该框架柱为长方形，从首层设置到九层，基础另行处理。加柱后，新旧结构刚性连接协同工作。梯段处的2-9KL2部分梁高度降低300毫米。第三人设计院对该方案进行设计，并提供了更改设计图纸。其后，本院委托厦门市建厦施工图设计文件审查事务所对第三人设计院所提出的更改设计方案的安全性、可行性进行鉴定。2002年6月12日该事务所作出建厦施审字第[2002(S172)]号审查报告的审查结论：漳州市芗城区甘棠宫新村18幢楼梯整改设计方案基本上是安全可行的，但还需对该方案进行细化设计。其后，林文溪等九人向本院申请撤诉，本院准予撤诉。余权利人则请求被告按交付时市场商品房销售价的30%按原告各自住房面积进行补偿。在本案诉讼中原告的请求又变更为判令被告漳州市建设开发公司、漳州市房地产开发公司承担其未按国家及行业标准提供房产的法律责任即重造、返修、赔偿责任。为此本院追加案涉房屋所在楼幢黄舜卿等到十八位业主为第三人参加诉讼。2003年10月23日，本院委托漳州市天正资产评估有限公司对芗城区甘棠宫18幢楼楼梯变更工程的造价进行估算。该公司以漳正鉴字第084号评估报告书作出评估结论：57431元。本院于2004年10月13日作出（2003）芗民初字第1782号民事判决书，判决被告漳州市建设开发公司、漳州市房地产开发公司、第三人福建省漳州市建筑设计院应在本判决生效后六个月内依第三人设计院所提出“加柱降低梁高处理方案”对甘棠宫18幢楼房的楼梯进行更改处理。判决后，原告及第三人不服提起上诉。2005年12月8日，漳州市中级人民法院以违反法定程序，作出（2005）漳民终字第637号民事裁定书，裁定撤销漳州市芗城区人民法院（2003）芗民初字第1782号民事判决，发回重审。本院立案重审，重审时，将（2003）芗民初字第1782号一案追加黄舜卿等到十八位业主为第三人参加诉讼变更为作为原告参加诉讼，因许朝根已离世，追加徐德雄作为原告参加诉讼。诉讼中，原告余炳山、蔡东潭、王月英、王月香要求被告承担其未按国家及行业标准提供房产的法律责任即重造、返修、赔偿的责任。原告黄舜卿等13位业主要求被告在本社区内提供同等面积的合格商品房交换，同时应赔偿讼争房屋的装修、搬迁等到项目的经济损失。原告郑明雨、沈伟鸿、庄雪清、吴清金缺席无陈述。被告重新提供新的整改方案与细化设计。经漳州市价格认定中心进行评定，楼房租金具体为按建筑面积、层次不同分别为每月500元—1300元。搬迁费参照芗城市区搬迁收费行情分别确定为：350元—900元。原告居住的面积分别为130平方米、110平方米、55平方米。2008年3月31日，本院作出（2006）芗民初字第0554号民事判决书，判决：被告漳州市建设开发公司、漳州市房地产开发公司应在本判决生效之日起五日内支付每个月租金及两次搬迁费给原告余炳山租金：1300元、搬迁费700元，蔡东潭租金1300元、搬迁费800元，王月香、王月英租金500元、搬迁费500元，黄舜卿租金1150元、搬迁费750元，黄玉彬租金1250元、搬迁费700元，蔡水根租金1300元、搬迁费700元，林亚源租金1300元、搬迁费700元，杨明辉租金550元、搬迁费350元，黄玉清租金1100元、搬迁费700元，张开泉租金1100元、搬迁费700元，游亚枝租金1050元、搬迁费900元，张飞泉租金1100元、搬迁费700元，何丽容租金500元、搬迁费450元，林亚景租金1300元、搬迁费800元，徐德雄租金1100元、搬迁费800元，徐雨如租金550元、搬迁费350元，郑明雨租金550元、搬迁费350元，沈伟鸿租金1150元、搬迁费900元，庄雪清租金租金1100元、搬迁费800元，吴春金租金550元、搬迁费400元，共计六个月和二次搬迁费。但原告在收到租金、搬迁费之时起二个月内搬出芗城区甘棠宫18幢楼。二、被告漳州市建设开发公司、漳州市房地产开发公司、第三人福建省漳州建筑设计院在原告全部搬出芗城区甘棠宫18幢楼之日起六个月内必须以“加柱降低梁高处理方案”完成楼梯平台垂直高度的改造工程。同时，应由有资质的单位进行验收质量安全合格后方可移交给原告居住使用。如逾期移交应按月三倍租金支付给原告。判决后，原告不服提起上诉。2008年12月15日，漳州市中级人民法院以违反法定程序，作出（2008）漳民终字第820号民事裁定书，裁定撤销（2006）芗民初字第0554号民事判决，发回重审。本院立案重审后，经法庭释明后，原告2012年5月12日向本院提出司法鉴定申请书，本院于2012年9月7日组织原、被告选择鉴定机构，双方同意由本院指定鉴定机构，本院依法委托漳州市价格鉴定中心对芗城区甘棠宫18幢楼住宅及楼梯瑕疵情况进行勘验，并对该幢涉讼住宅16户因楼梯瑕疵的差异补偿价格进行鉴定。2014年7月7日，漳州市价格认证中心作出漳价认[2014]第36号价格鉴定意见书，结论：鉴定标的芗城区甘棠宫18幢涉讼住宅16户，因楼梯瑕疵的差异补价格总金额为人民币壹佰玖拾伍万贰仟贰佰壹拾柒元整（￥1952217.00）,具体为:101室黄舜卿建筑面积131.87㎡、单价（差价）1000/㎡，差价补偿131870元；102室张开泉建筑面积109.15㎡、单价（差价）1000/㎡，差价补偿109150元；103室王月香、王月英建筑面积53.3㎡、单价（差价）1000/㎡，差价补偿53300元；201室黄玉彬建筑面积131.87㎡、单价（差价）1050/㎡，差价补偿138464元；202室徐雨如建筑面积109.15㎡、单价（差价）1050/㎡，差价补偿114608元；301室余炳山建筑面积131.87㎡、单价（差价）1111/㎡，差价补偿146508元；302室张飞泉建筑面积109.15㎡、单价（差价）1111/㎡，差价补偿121266元；401室林亚源建筑面积131.87㎡、单价（差价）1151/㎡，差价补偿151782元；402室黄玉清建筑面积109.15㎡、单价（差价）1151/㎡，差价补偿125632元,501室蔡东潭建筑面积131.87㎡、单价（差价）1167/㎡，差价补偿153892元,601室黄彩英（林亚景）建筑面积131.87㎡、单价（差价）1187/㎡，差价补偿156530元；602室徐德雄建筑面积109.15㎡、单价（差价）1187/㎡，差价补偿129561元；701室蔡水根建筑面积131.87㎡、单价（差价）1204/㎡，差价补偿158771元；702室游亚枝建筑面积109.15㎡、单价（差价）1204/㎡，差价补偿131417元；703室游亚枝建筑面积53.3㎡、单价（差价）1204/㎡，差价补偿64173元；803室何丽容建筑面积53.3㎡、单价（差价）1225/㎡，差价补偿65293元；鉴定报告送达上述业主后，上述业主于2014年8月6日向本院申请撤回对被告、第三人修理、重作、更换纠纷一案的起诉，本院于同日作出（2009）芗民初字第387-2号民事裁定准许原告撤回起诉。上述业主撤诉后，于2014年8月11日以房屋拆迁安置补偿合同纠纷再次对被告漳州市建筑开发公司、漳州市房地产开发公司、福建省漳州市建筑设计院提起诉讼，要求三被告按漳州市价格鉴定中心的鉴定报告赔偿损失、赔礼道歉等。被告应诉后漳州市房地产开发公司提出对案涉楼梯存在的瑕疵进行加装电梯的整改方案并提供福建东正工程项目管理有限公司对芗城区甘棠宫18幢楼加装电梯设计、预算编制。经法庭释明，原告均不同意加装电梯的整改方案，均要求被告按鉴定报告赔偿其损失。该案经本院审理后，于2015年6月23日作出（2014）芗民初字第6961号民事判决书，判决如下：一、被告漳州市建设开发公司、漳州市房地产开发公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄寅人民币131870元、赔偿张开泉人民币109150元、赔偿王月香、王月英人民币53300元、赔偿黄玉彬人民币138464元、赔偿徐雨如人民币114608元、赔偿余炳山人民币146508元、赔偿张飞泉人民币121266元、赔偿林亚源人民币151782元、赔偿黄玉清人民币125632元、赔偿蔡东潭人民币153892元、赔偿黄彩英、林文溪人民币156530元、赔偿徐德雄人民币129561元、赔偿蔡水根人民币158771元、赔偿游亚枝人民币195590元（其中702室131417元、703室64173元）、赔偿何丽容人民币65293元。二、驳回原告的其他诉讼请求。判决后，被告漳州市建设开发公司、漳州市房地产开发公司均不服本院判决，向漳州市中级人民法院提出上诉。漳州市中级法院经审理后作出（2015）漳民终字第1539号民事判决，认为原判认定事实清楚，使用法律正确，应予维持，判决如下：驳回上诉、维持原判。另查，讼争漳州市芗城区甘棠宫小区18幢802号系拆迁安置房屋。建筑面积为109.15平方米。原告吴某1于2008年基于继承、赠与取得该房屋并完成产权登记。以上事实有原、被告双方的庭审陈述及原告提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、（2014）芗民初字第6961号民事判决书、（2015）漳民终字第1539号民事判决书，（2003）芗民初字第1782号民事判决书、民事裁定书、（2014）芗民初字第6961号民事判决书、（2015）漳民终字第1539号民事判决书等证据予以证明。上述证据经庭审举证、质证，本院对于证据的真实性和来源的合法性予以确认。本院认为：讼争漳州市芗城区甘棠宫小区18幢802号房屋系拆迁安置房屋，现该房屋登记在原告吴某1名下，故基于房屋上的相关权利为原告吴某1所享有。而被告漳州市建设开发公司、漳州市房地产开发公司合作开发建设讼争甘棠宫地段，故原告与两被告之间应认定为房屋拆迁安置合同法律关系。被告漳州市建设开发公司与漳州市房地产开发公司合作开发涉案楼房，是案涉楼房的开发单位和商品房出卖人，故两被告应共同承担该房产的合同责任。两被告交付的出卖房屋应当符合法定和约定条件，否则属于不适当履行，出卖人应根据瑕疵履行行为给买受人造成的合理损失承担违约赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”，根据住宅设计规范载明的相关内容，虽开发商交付的房屋符合商品房设计层高的最低标准要求，但开发商交付房屋的楼梯实际层高为1.7米，与《住宅设计规范》国家标准2.2米不符，且差距明显过大，能够说明开发商存在违反国家强制规定的履行行为，故应承担违约损害赔偿责任，所赔偿的应为可得利益损失。被告漳州市建设开发公司主张通过整改解决楼梯净高不足问题，但未向本院提供具体整改方案，且同一幢的其他业主已经通过法院生效判决确定采取金钱赔偿方式。据此，原告主张参照2014年在法院依法委托漳州市价格鉴定中心，对同地段符合约定层高的房屋和层高缩水的房屋进行估价鉴定来赔偿差额，符合《合同法》“违约损失应实际填补”立法精神，且同一地段同等房屋的现有房价已经比2014年有大幅上涨，因此参照2014年的《鉴定结论》来确定损失金额并无不当。原告请求被告漳州市建设开发公司、漳州市房地产开发公司按《鉴定结论》中以其同户型且最接近的702室的赔偿标准计其经济损失131416.6元，符合客观事实，本院予以支持。至于原告要求自起诉之日起至两被告实际付清上述赔偿款项之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息缺乏依据，本院不予支持。对于两被告提出的诉讼时效抗辩，本院认为，讼争房屋的楼梯净高不足问题系因两被告履行房屋拆迁安置合同义务存在瑕疵，至今仍然未解决，该问题影响整幢楼全体业主的利益，包括影响着原告的生活居住，对房屋现有价值仍造成影响，给原告造成经济损失，且漳州市中级人民法院于2015年12月1日作出（2015）漳民终字第1539号民事判决书中最终确定两被告应对因楼梯净高不足问题导致其他业主损失进行赔偿，故本案不超过诉讼时效。关于被告提出的原告主张违反一事不再理原则，经查明的事实，原告主张的诉讼请求并无生效的法律文书进行实质性裁决，且被告未提供证据证明讼争房屋楼梯净高不足问题并已得到解决或原告已得到赔偿，故被告关于一事不再理的抗辩，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，判决如下：一、被告漳州市建设开发公司、漳州市房地产开发公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴某1损失人民币131416.6元。二、驳回原告吴某1的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2928元减半收取为1464元，由被告漳州市建设开发公司、漳州市房地产开发公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员  陈学榕二〇一七年十一月八日书记员  蔡达强附主要法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国物权法》第三十九条、所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。