内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内07民终219号
上诉人（原审被告）：呼伦贝尔市晟昱置业有限公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区奋斗镇奋斗三路203号102室。
法定代表人：谷东旭，经理。
委托诉讼代理人：王殿毅，内蒙古天丰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张守军，男，1975年1月19日出生，汉族，住内蒙古自治区额尔古纳市。
委托诉讼代理人：卞玉荣，呼伦贝尔市海拉尔区司法局奋斗镇法律服务所法律工作者。
上诉人呼伦贝尔晟昱置业有限公司（以下简称呼伦贝尔晟昱公司）因与被上人张守军房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区额尔古纳市人民法院（2016）内0784民初621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人呼伦贝尔晟昱公司的委托诉讼代理人王殿毅，被上诉人张守军及其委托诉讼代理人卞玉荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
呼伦贝尔晟昱公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者驳回张守军的诉讼请求。事实和理由：1.张守军购买的是房屋面积300平方米、价值120万元的门市房，其他354平方米是回迁面积，一审法院不应当将回迁面积及价值计算在内；2.2014年9月，张守军帮助董殿霞办理房产证，自己却不接受房屋，不领钥匙，导致在办房产证的时间内没有办理，并非呼伦贝�晟昱公司的原因；3.张守军的损失不存在；4.一审判决适用法律错误。一审判决将回迁房屋的面积和价值按照商品房买卖计算，系适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》错误。
张守军辩称，以拆迁安置房屋与张守军购买的房屋的总价款为本案计算违约金的基数是正确的；董殿霞办理房产证与本案无关；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。呼伦贝尔晟昱公司至今没有给张守军办理房产证，应当承担违约责任。故一审判决适用法律正确。
张守军一审诉讼请求为：要求呼伦�尔晟昱公司赔偿违约金261.6万×7.275%＝190314元。
一审法院认定事实：2013年5月15日，张守军与呼伦贝尔晟昱公司签订了《房屋拆迁安置及预销售合同》，合同中约定：呼伦贝尔晟昱公司拆迁张守军位于额尔古纳市××道办事处运输检测中心对过的产权证号为额字第XXXX号房屋；呼伦贝尔晟昱公司安置给张守军位于额尔古纳市××道办事处运输检测中心对过哈撒尔大街门市（北起第一户，楼层为1-2层），结构为框架，用途为商业，房屋每层面积为327平方米，每层中177平方米为回迁、150平方米为购买，与一层面积相等的地下室免费；预购门市房单价定为4000元/平方米，总价款120万元；交房时张守军承担回迁及购买房屋地税局的契税、印花锐、房产局的维修基金、房产局的手续费、合同工本费，其他税费由呼伦贝尔晟昱公司承担；如逾期交房按每日500元向张守军支付违约金。呼伦贝尔晟昱公司未按期交房，张守军曾起诉至额尔古纳市法院，在额尔古纳市法院主持下双方在2015年5月29日达成调解协议，协议约定：呼伦贝尔晟昱公司在2015年9月1日前为张守军办理位于额尔古纳市××道办事处运输检测中心对过哈撒尔大街门市（北起第一户，楼层为1-2层，面积约为654平方米）房屋所有权证。呼伦贝尔晟昱公司至今未履行该调解协议内容。2015年6月，张守军接收了拆迁安置及购买的房屋。
一审法院认为，张守军与呼伦贝尔晟昱公司之间的房屋拆迁安置补偿合同及商品房买卖合同关系，出于双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，依法成立并生效，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。在法院主持下，双方当事人基于真实意思表示曾就办理房屋所有权证的事宜达成了调解协议，双方当事人应按协议约定履行自己�义务，呼伦贝尔晟昱公司未按协议履行办理房屋所有权证的义务，应依法承担相应的违约责任。关于呼伦贝尔晟昱公司抗辩主张其未办理房产证的原因是未享受到政府的优惠政策，未能交纳项目配套设施建设费而不能备案，导致无法办理房产证，一审法院认为，呼伦贝尔晟昱公司2013年已知晓该优惠政策的文件，2015年5月29日，法院调解双方当事人纠纷时，呼伦贝尔晟昱公司并未以未享受到相关优惠政策为由提出无法办理房产证，而是在调解协议中承诺于2015年9月1日前为张守军办理房屋产权证，而交纳项目配套设施建设费本是呼伦贝尔晟昱公司的义务，故对其抗辩主张不予支持。
关于违约金的计算问题。首先是计算违约金的基数问题，呼伦贝尔晟昱公司主张应以购买房屋的价款120元为基数，张守军主张以拆迁安置房屋与购买房屋的总价款为基数，一审法院�为，拆迁安置补偿的房屋虽不是以现金形式购买的方式获得房屋所有权，但呼伦贝尔晟昱公司作为拆迁人，对拆迁安置的房屋同样负有办理房屋产权证的义务，其未履行相应义务，应承担违约责任，故应以拆迁安置房屋与张守军购买的房屋的总价款为本案计算违约金的基数；关于拆迁房屋的价格参照张守军在呼伦贝尔晟昱公司处购买的房屋价格较为适合，故对张守军主张的违约金计算基数的意见予以采纳；张守军请求的计算期间自双方约定的应办理房产证的日期2015年9月1日开始至2016年9月19日，不违反法律规定，予以支持；违约金的计算标准依法可在同期人民银行贷款基准利率基础上，上浮30%-50%，一审法院认为，在同期人民银行贷款利率基础上，上浮40%进行计算较为适合；张守军请求的利率标准按6个月至1年期贷款利率计算不违反法律规定，予以支持。综上计算如下：第一段，2015年9月1日至2015年9月5日，同期人民银行贷款利率为4.85%，利率上浮40%，计算为261.6万元×4.85%×（1+40%）÷360天×4天＝1973.63元；第二段，2015年9月6日至2015年10月23日，同期人民银行贷款利率为4.6%，利率上浮40%，计算为261.6万元×4.6%×（1+40%）÷360天×47天＝21994.75元；第三段，2015年10月24日至2016年9月19日，同期人民银行贷款利率为4.35%，利率上浮40%，计算为261.6万元×4.35%×（1+40%）÷360天×331天＝146480.74元。以上三段总计：1973.63元+21994.75元+146480.74元＝170449.12元。综上所述，对张守军的部分诉讼请求予以支持。判决：1.呼伦贝尔市晟昱置业有限公司在判决生效后十日内给付张守军违约金170449.12元；2.驳回张守军的其他诉讼请求。案件受理费4106.28元，减半收取计2053.14元，由被告呼伦贝尔市晟�置业有限公司负担1854.48元，由原告张守军负担198.66元。
本院审理期间，双方当事人均未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，张守军与呼伦贝尔晟昱公司之间的房屋拆迁安置补偿合同及商品房买卖合同关系，出于双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，依法成立并生效，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）项规定：”买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”之规定，呼伦贝尔晟昱公司自2015年6月交付房屋后，没有给张守军办理房产证，应当承担违约责任，承担该违约责任并不以造成实际损失为前提。
关于计算违约金的基数问题，本院认为，拆迁安置补偿的房屋也是房屋买卖的一种方式，呼伦贝尔晟昱公司作为拆迁人，对拆迁安置的房屋同样负有办理房屋产权证的义务，其未履行相应义务，应承担违约责任，故应以拆迁安置房屋与张守军购买的房屋的总价款为本案计算违约金的基数。呼伦贝尔晟昱公司认可一审判决认定的违约金的计算方式，张守军请求的计算期间自双方约定的应办理房产证的日期2015年9月1日开始至2016年9月19日，不违反法律规定，予以支持。对一审法院计算的违约金的数额本院予以确认。
综上所述，呼伦贝尔晟昱公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决�下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4106.28元，由上诉人呼伦贝尔市晟昱置业有限公司负担。
本判决为终审判决。审判长王子学
代理审判员 梁 振 宇
代理审判员 张套特格胡
二〇一七年四月十八日
书 记 员 姜 楠