广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终12871号
上诉人（原审被告）：广州市东凌房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市增城区新塘镇永和荔湖城大道*号*栋。
法定代表人：张晓峰。
委托诉讼代理人：陈英革、李冰，分别系广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师、实习律师。
被上诉人（原审原告）：梁幼慧，女，1976年1月5日出生，汉族，住广西博白县。
被上诉人（原审原告）：贺长松,男,1975年11月24日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。
上诉人广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东凌公司）因与被上诉人梁幼慧、贺长松商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初286号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年6月11日，梁幼慧、贺长松（乙方、买方）和东凌公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。该合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房……地址：增城市新塘镇永和荔湖城半山院三街10号（荔湖城B区05地块2组团6号楼）***房。……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）1200722元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2012年7月31日前将作为本合同的标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.详见补充协议。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……”，合同的附件七补充协议约定“……九、买方应在《入伙通知书》（即收楼通知书）送达（包括括视为送达）之日起三日内或《入伙通知书》通知的入伙之日起三日内（验收期限）前来验收该商品房，逾期视为卖方已按期交付该商品房并通过买方验收，若卖方未发出或买方未收到《入伙通知书》，则买方应当在本合同约定的最迟交付日前，即合同约定该商品房交付使用的时间前主动与卖方沟通该商品房交付使用事宜，并于前述交付日前往该商品房所在地接收该商品房，逾期视为卖方已按期交付该商品房，并通过买方验收……十、买卖合同第十四条变更为：卖方如果未能在本合同约定的交付期限内取得该商品房的建设工程竣工验收证明文件，卖方每逾期一日按照买方已交付购房款的万分之二向买方支付违约金。十一、买卖合同第十二条、第十五条补充：由于该商品房项目分期规划、分期开发，如果该商品房所属当期没有要求建设人防工程，则房屋交付时的有关资料没有人防部门出具的认可文件或准许使用文件；供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料指卖方与该等公共服务单位签订的供水、供气、供电、通邮协议，或者相关施工合同文件，或者相关竣工验收文件，即视为卖方已具备交楼条件。该商品房交付时，卖方无需向买方提供环保部门出具的认可文件或准许使用文件；交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电。……二十、……因不可抗力导致卖方未能或迟延交付商品房、办理产权登记，卖方履行义务的期限作相应顺延而无需承担违约责任。……二十五、……本合同要求或允许的通知和通讯，均自送达时生效。买卖双方通知的送达形式为当面签收或邮寄送达。……采取邮寄送达的，通知方按照合同载明地址交寄通知后，被通知方没有签收、拒绝签收、其他方签收、地址发生变化未通知另一方，邮递机构原因或其他任何不可归责于通知方原因而无法签收等，均不能否定已经送达的效力。……二十六、……如果本补充协议与买卖合同的约定存在不一致之处，以本补充协议约定为准。”。
签订上述合同后，梁幼慧、贺长松依约向东凌公司付清全部购房款。
2011年5月20日，增城新和自来水有限公司出具一份《证明》，内容为“兹有广州市东凌房地产开发有限公司，向我司申请永久用水水表2组，……申请用水地点位于荔湖城B区（坐落于增城市新塘镇永和塔岗村、公安村、禾丰村、翟洞村的广州市东凌房地产开发有限公司的用地红线范围内），该项水表安装工程已竣工，验收合格，并已于2011年5月20日前通水使用”。
2012年7月25日，中国邮政集团公司广州市增城邮政局市场经营部同意东凌公司开发的位于荔湖城半山院的涉案房屋的通邮申请。
2011年12月31日，增城市建设局出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；该表注明涉案房屋所涉工程已竣工，以及备案文件包括建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件等。
2016年1月11日，原审法院立案受理本案。
2016年2月6日，东凌公司向梁幼慧、贺长松邮寄一份通知（同城），内容为东凌公司再次催促业主办理收楼手续。该通知在次日由他人签收。
2016年5月31日，梁幼慧、贺长松接收涉案房屋。
另查明，原审法院2016年1月29日作出的（2015）穗增法民三初字第1564号民事判决书，该判决书查明，一、2014年12月5日，广州东部发展燃气有限公司出具《关于荔湖城B区住宅燃气事项的复函》，载明“……一、我司于2011年底与广州市东凌房地产开发有限公司就荔湖城B区的供气问题签订了《荔湖城项目B区燃气供气协议》。经了解，贵院来函中所提到的涉案房屋均位于由我司供气的荔湖城B区楼盘。二、我司自2012年1月1日采用天然气瓶组站的方式为该小区供气，目前该小区已与我司天然气市场管网连通，我司于2014年1月15日开始向该小区供应管输天然气。来函中提到的涉案房屋均于2014年1月15日完成了天然气置换，具备供应管输天然气的条件。……”。二、广州供电局有限公司增城供电局于2015年12月14日出具《关于广州市东凌房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷案件问题的复函》，该函载明“……广州供电局有限公司与东凌公司在2015年7月6日签订的合同编号为018317-201507-H0968号《高压供用电合同》。该合同包括了荔湖城B区08地块9组团9-1至9-20栋、B区07地块14-1、14-2、14-3栋、12组团15-39栋、13组团1-14栋的楼房，该合同约定的用电性质为居民永久用电。附表中的房屋的用电性质均为永久用电，均已安装了电表及送电，详细送电时间如下：荔湖城半山院相应楼房于2015年2月4日送电；荔湖城环山路1号、碧珑坊一街、二街、三街等相应楼房于2015年7月21日送电；荔湖城荔湖墅相应楼房于2015年10月16日送电；荔湖城上城中路相应楼房于2015年11月11日送电。”。
庭审过程中，双方均确认涉案房屋在原审法院作出的（2015）穗增法民三初字第1564号民事判决书中查明的具备法定交付条件以及具备永久通水、永久通邮、永久通气以及永久通电的交付条件范围内，即涉案房屋最迟已于2015年2月4日具备了法定和合同约定的交付条件。
梁幼慧、贺长松原审的诉讼请求为：1、东凌公司立即向梁幼慧、贺长松支付延迟交楼违约金（以总房款1200722元为计算基数，按照每日万分之二的标准，从2012年8月1日起计至东凌公司按照法律规定和合同约定将涉案房屋交付给梁幼慧、贺长松之日止，暂计到起诉之日为299219.92元）。2、东凌公司承担本案诉讼费用。原审法庭辩论终结前，梁幼慧、贺长松表示，对于逾期交楼违约金的截止日期变更为涉案房屋具备法定和约定的收楼条件后收到催收楼通知之日止。
原审法院认为：梁幼慧、贺长松与东凌公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。
关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。结合涉案合同的约定，东凌公司理应在合同约定的2012年7月31日交付涉案房屋期限届满前将具备永久通邮、永久通电、永久通水和永久通气的居住使用条件，以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给梁幼慧、贺长松。现从本案查明的事实以及双方的庭上陈述，涉案房屋直至2015年2月4日才具备了法定和合同约定的交付条件，故东凌公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。东凌公司抗辩临时用电可作为交楼条件，缺乏依据，原审法院不予采纳。按照合同补充协议“二十五、……本合同要求或允许的通知和通讯，均自送达时生效。买卖双方通知的送达形式为当面签收或邮寄送达。……采取邮寄送达的，通知方按照合同载明地址交寄通知后，被通知方没有签收、拒绝签收、其他方签收、地址发生变化未通知另一方，邮递机构原因或其他任何不可归责于通知方原因而无法签收等，均不能否定已经送达的效力。”的约定，应视为梁幼慧、贺长松在2015年2月7日收到东凌公司的通知。至于东凌公司提出的诉讼时效的问题。延期交房违约金的诉讼时效应从涉案房屋具备法定和合同约定的交付条件后梁幼慧、贺长松收到东凌公司的收楼通知之日的次日起算，即从2015年2月8日起计算，梁幼慧、贺长松于2016年1月11日向原审法院提起诉讼，故本案并未超过两年的诉讼时效，原审法院对东凌公司该抗辩不予采信。因此，梁幼慧、贺长松要求东凌公司支付自2012年8月1日起至2015年2月7日的延期交房违约金，合理合法，原审法院予以支持。经核算，东凌公司应向梁幼慧、贺长松支付上述期间延期交房违约金221172.99元（以合同约定的购房款1200722元为本金，以万分之二计算，延期921天计算）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：广州市东凌房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向梁幼慧、贺长松支付自2012年8月1日起至2015年2月7日期间延期交房违约金221172.99元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2308元，由广州市东凌房地产开发有限公司负担。
东凌公司不服原审判决，提起上诉称：原审判决适用法律错误。一、梁幼慧、贺长松的原审诉请是“支付延迟交楼违约金”，既然是违约金，那么首先必须审查约定是什么，即合同对于交房是如何约定的。本案中，固然在《广州市商品房买卖合同(预售)》正文的第十二条到第十五条对于“交付条件”、“房屋交付时的有关资料”有约定，但是，在该买卖合同的附件七：“本合同补充协议”中的第二十八条明确约定：“如果本补充协议与买卖合同的约定存在不一致之处，以本补充协议约定为准”。“本合同补充协议”中的第十一条明确约定：“双方同意该商品房的交房条件为取得该商品房的建设工程竣工验收证明文件。房屋交付时，买卖合同第十五条约定的资料中，如卖方无法取得上述相关报告或资料，导致(一)至(五)项文件资料不齐全，但卖方已取得建设工程竣工验收证明文件的，不视为不符合交付条件标准，卖方不承担延期交房的违约责任”以及“供水、供气、供电、通邮的证明材料指卖方与该等公共服务单位签订的供水、供气、供电、通邮协议，或者相关施工合同文件，或者取得相关竣工验收文件，即视为卖方己具备交楼条件”。而且该条款为了再次强调，又约定“由于政府、供电部门的原因，该商品房项目(包括周边其他开发商楼盘)暂时为临电，对此卖方已联合周边项目开发商积极同政府相关部门进行沟通、协调，但不排除交付时该商品房项目依然为临电的可能性。对此买方已完全知悉此种风险且买方同意对此问题不视为卖方不具备交楼条件，同时放弃索赔的权利”。根据原审庭审查明的事实，东凌公司所交付房屋，符合上述约定，因此不应该承担违约责任。对上述论点提供支持的还有广东省高级人民法院《2012年全省民事审判工作会议纪要》第6条规定的“房屋买卖合同或房屋租赁合同对房屋的交楼标准有约定的，按约定办理”。原审法院在原审判决书中写明：“梁幼慧、贺长松与东凌公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》(含附件一至七)是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务”，甚至还在判决书中列明合同附件七关于交房标准的各种变更、补充、说明，却又在其后的论述部分认为不符合法定交付条件以及约定的交付条件，实属自相矛盾。二、梁幼慧、贺长松与东凌公司之间在涉案合同补充协议中的约定，符合负责全国商品房的销售管理工作的建设部制定的《商品房销售管理办法》第十六条的规定，上述约定属于法定可以由合同双方约定的情况。《商品房销售管理办法》第十六条明确规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：……(五)交付使用条件及日期；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(十二)违约责任……”从前述可知，双方通过合同的补充协议约定上述交付使用条件以及供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺，完全符合《商品房销售管理办法》的要求。三、涉案合同补充协议第十一条，不符合《合同法》第五十二条关于合同无效的适用条件。《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第十四条规定：“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”截止目前，没有任何全国人大及其常委会制定的法律或者国务院制定的行政法规，对于交房条件有“效力性强制性规定”，双方在涉案合同补充协议中的约定，没有违反任何效力性强制性规定，因此该约定合法有效。四、东凌公司履行合同义务，符合合同约定，则无违约，无违约则不承担违约责任。《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该条列明了承担违约责任的前提条件，东凌公司未违约，就不应该承担违约责任。另外，东凌公司在二审庭询中补充，作为开发商金地公司包括东凌公司因为供电这个问题没法解决，东凌公司不可能自己去建个电厂，为了解决电的问题，开发商应把自己的花钱买的地无偿赠送给了电力局，电力局在这块地上施工的事被村民阻挠，那不是东凌公司的问题了。东凌公司为了解决问题在后面继续卖房的过程中，修改补充条款，已告知买楼的客户有用电的风险，客户明知这种风险，也同意放弃赔偿的。综上所述，东凌公司上诉请求本院判令：1、撤销原审判决；2、改判驳回梁幼慧、贺长松所有诉讼请求或发回重审。3、梁幼慧、贺长松承担本案一审和二审所有诉讼费。
梁幼慧、贺长松答辩称：我们同意原审判决。
本院经审查，原审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均没有提供新证据。
本院认为，本案二审争议问题是涉案房屋是否符合交付条件。对此，根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及所附补充协议中关于“供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料指卖方与该等公共服务单位签订的供水、供气、供电、通邮协议，或者相关施工合同文件，或者相关竣工验收文件”的约定，房屋交付时的标准为东凌公司提供供水、供气、供电、通邮的永久使用证明文件，故涉案房屋供电的交付标准应为永久用电、永久供气。从查明的事实可知，涉案房屋2016年2月4日才具备永久供电的交付条件，已超过双方约定的交房时间为2012年7月31日。虽然双方签订的《补充协议》第十一条约定，交楼时可能暂时没有永久用电，有临时用电。但该约定系双方对将来不确定用电状况的描述，明显与《中华人民共和国电力法》、《电力供应与使用条例》以及《供电营业规则》的相关规定相悖，亦不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求。东凌公司主张临时用电作为供电的交付标准，缺乏依据。原审法院认定东凌公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务构成违约并无不当。综上所述，东凌公司认为其不应承担延期交楼的违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4618元，由广州市东凌房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚连娣
审 判 员 陈弋弦
代理审判员 马 莉
二〇一七年九月二十一日
书 记 员 刘丽娜
吴佳佳