广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤08民终2028号上诉人（原审被告）:吴川市森茂房产开发有限公司。住所地：吴川市海港大道中原福海酒店大楼（办公场所）。法定代表人:骆泉霖，董事长。委托诉讼代理人:陆华平，广东佳业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:李康建，男，汉族�1976年6月19日出生，现住吴川市。委托诉讼代理人：林日成，广东粤海律师事务所律师。上诉人吴川市森茂房产开发有限公司（以下简称“森茂公司”）与被上诉人李康建商品房预售合同纠纷一案，森茂公司不服广东省吴川市人民法院（2016）粤0883民初1901号民事判决（以下简称“一审判决”），向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人森茂公司的委托诉讼代理人陆华平，被上诉人李康建的委托诉讼代理人林日成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人森茂公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、改判驳回李康建的诉讼请求或依法减少森茂公司应支付的违约金数额；3、本案的一、二审诉讼费用由李康建承担。事实与理由：一、森茂公司延期交楼符合合同约定及法定条件，一审法院认为森茂公司延期交楼的理由不成立错误。双方签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：吴森2013[0664]）（以下简称“合同”）第八条中虽约定交房日期在2014年10月31日前，但双方在合同第十四条及补充协议第六条中就可延期交楼的事项作出明确约定，根据合同第十四条第二款“如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、如遇特殊原因，出卖人可据实予以延期；2、延误期以正常交付期二个月后开始计算”以及补充协议第六条第二项“买卖合同第八条所指的特殊原因除第一项的遭遇不可抗力外，出卖人约定遭遇以下非出卖人所能控制的客观原因导致延期交楼的，出卖人不承担延期交楼的违约责任，特殊原因包括但不限于：（1）因政府行为导致竣工验收延误等社会异常事件；（2）施工中遇到异常困难或重大技术问题而不能及时解决，或遇有强风、大雨以上天气导致工期延误；（3）受国家、广东省及吴川市政府新颁布的法律法规政策影响而导致延误、市政配套设施的批准与安装的延误；（4）施工期间发生停水、停电；（5）施工期间大规模流行病爆发或者广东地区受到其他地区爆发流行病的影响；（6）非出卖人原因导致的规划设计变更调整；（7）高考、中考前期和期间停止施工”的规定，上述免责事由是双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，对双方均具有约束力。森茂公司在一审时已提交相应证据，证实延期交楼是因出现合同约定延期事项，主要是市政排污管网接问题。森茂公司在2013年3月14日已缴清城市基础设施配套费，但吴川市政府在2015年5月12日才完成市政排污工程。这是森茂公司无法预见和控制的。依照合同约定森茂公司可以免除延期交楼的违约责任，但一审法院在没有法律依据情况下，就认定该约定无效和森茂公司应预见政府的延误审批、建设行为。如前所述，因吴川市政府在2015年5月12日才完成市政排污工程竣工验收并允许森茂公司接驳使用，森茂公司据合同约定可延期至2015年7月12日交付涉案房产。因此一审判决认定的逾期天数和判决森茂公司应承担违约责任错误。二、一审判决森茂公司按总房价款每日万分之五的标准计付违约金畸高，既显失公平也违反相关法律规定。假设森茂公司确需承担违约责任，森茂公司的违约行为造成李康建的损失是房屋租金损失。湛江市房产管理局、物价局在2015年曾公布《湛江市市区2015年房屋租赁市场指导性租金》，当时在湛江市中心的一等一级地段指导性租金为每月25元/平方，一等二级地段指导性租金为每月21-24元/平方。吴川房产局没有公布指导性租金，但万和城房屋经精装修且带家具家电的市场租金在10-27元/平方之间，而涉案房屋为毛坯房，其租金自然更低。即使按上述市场租金价格计算，约定的违约金与李康建的损失相比明显畸高。根据《中华人民共和国合同法》第113条、第114条第2款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条第2款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条、第17条的规定，理应予以调整。《湛江市市区2015年房屋租赁市场指导性租金》是相关政府单位公布的文件，无需森茂公司举证，一审法院认为双方就违约金的约定合理和森茂公司没有举证证明双方约定的违约金过分高于造成的损失错误。被上诉人李康建答辩称：一审法院判定森茂公司承担逾期交楼的违约责任正确；一审法院对涉案合同的格式化免责条款以及违约金标准的判定也正确。一、合同第十四条“延误期以正�交付期二个月后开始计算”不能成为森茂公司的免责事由，逾期交楼违约金应自约定交楼时间起开始计算。1、森茂公司在设定交房期限时，应考量主体工程施工期限，预留相关基础配套设施建设的合理期限。《进行海岸·万和城项目路段的排污管道工程建设的请示》表明，森茂公司在超过交房期后才申请接驳市政排污管道接驳。森茂公司未预留供水、排污工程的合理期限是导致逾期交房的主要原因，并非政府部门未答复造成的，故不可免责。2、合同第十四条中“延误期以正常交付期二个月后开始计算”属于合同的格式条款，是免除自己的主要义务，排除他人权利的做法，依法应当无效。若以正常交付期二个月后开始计算，会使交房时间推后两个月，排除了李康建按时收房的主要权利，免除了森茂公司的主要义务，还可能降低法律规定的交房标准。二、补充协议第�条第2项的特殊原因不能成为森茂公司逾期交房的免责事由。森茂公司以补充协议的形式规避示范合同文本的本意，将示范合同文本的“特殊原因”人为解释为“重大技术问题、高考中考期间的停工等”，均不属于不可抗力的情形，不应以此免除森茂公司逾期交房的违约责任。合同第八条第二款中仅将不可抗力作为免责事由，空白处是让合同双方结合实际情况，在符合法律法规的条件下，合理设置免责事由。但森茂公司却没有将“特殊原因”写在该条款之下，而是另行订立了一份补充协议，其目的是规避主管部门的审查。森茂公司利用开发商的优势地位，寻找法律漏洞，免除其逾期交房的违约责任。森茂公司作为长期专门从事房地产开发的公司，对于“特殊原因”的所有事项有足够的预见能力。即使出现“特殊原因”，森茂公司也应承担逾期交房的违约责任。在施�前，森茂公司应当对施工的环境、难易程度、技术问题、气候变化等做出详细的规划，该规划是森茂公司设置交房时间的依据之一。1、强风、大雨应由森茂公司合理预见计入正常工期，森茂公司不可据此免责。若遇能影响施工的恶劣天气，需配合施工日志、监理日志证明天气与停工的因果关系。强风、大雨等天气不属于异常天气，森茂公司虽然不能预见这些天气出现的具体时间，但可以依据往年的天气变化趋势，大致预见施工期间的天气情况，从而预留施工期限。森茂公司于2013年5月2日与李康建签订合同，其以签订合同前已知的问题主张免责，不合法也不合理。森茂公司提供了连续3年的气象资料表明其能够合理预见天气的整体情况，进而合理预计工期。森茂公司以天气原因主张延期，必须同时满足两个条件：一是出现足以导致无法施工的因素，二是该因素导致实�停工。森茂公司仅举证出现了相应的天气因素，并未举证证明这些天气因素导致实际停工。2、高考、中考属于森茂公司合理预见计入正常工期，况且涉案房屋不在高考、中考停止施工范围内，森茂公司不可据此免责。高考、中考每年都会定时出现，森茂公司应当预见，并将该时间计算在施工期内。森茂公司所提交的《中考通知》的日期为2012年6月13日，该时间在合同签订之前，若这些事项影响了工期，森茂公司可以在合同签订时将交房时间延后。《关于加强中考期间环境噪声监督管理的通告》、《关于加强高考期间环境噪声监督管理的通告》仅要求吴川一中、二中、三中、四中和梅菉中学考场周边300米内的建筑施工场所停止施工，涉案房屋不属于该范围。森茂公司也未举证证明这些因素导致实际停工。3、政府部门及民间机构借用场地行为并未强制要求森茂公司停工，森茂公司不可据此免责。吴川市委宣传部、文化广电新闻出版局、共青团、吴川市体育舞蹈协会、吴川市星光舞蹈中心等部门出具的函以及文艺晚会等，仅需要森茂公司提供万和文化广场的场地和用电用水，并没有要求森茂公司当天停工配合，森茂公司实际上也没有停工。一些民间机构申请借用万和文化广场一般会支付场地使用费，该借用并非强制性的。森茂公司可以拒绝该申请，森茂公司接受这些申请，就必须承担由此导致逾期交房的违约责任。实际上，森茂公司一直在赶工，森茂公司不可能因出借万和文化广场而停止施工。森茂公司也未举证证明这些因素导致实际停工。4、施工中遇到异常困难或重大技术问题属于森茂公司应当预见的商业风险，并非不可抗力，不能将商业风险推卸给买受人。森茂公司提出的该问题在合同签订之前已存在，该事由不可免责。森茂公司在《工作联系函》中明确表明异常困难或重大的技术问题将于2012年5月25日完工，确认书所称的重大技术问题在合同签订之前已经解决，森茂公司应当预见这些问题对交房期限的影响，并对交房时间作出适当调整。此外该联系函的真实性无法确认。森茂公司提供的《6-11#工期延误与总施工进度》显示涉案暖气在2012年4月3日已经完成了设计变更、桩基础施工期间地质情况复杂和实际修改补桩，2012年4月1日之后进入地下室墙柱、顶板的施工。而该联系函称2012年5月25日才完成桩基础的施工，两份证据前后矛盾。5、市政配套设施的批准与安装、政府审批流程属于森茂公司合理考量的范围，况且在本案中政府相关部门依法行政，延期交楼的主要原因是森茂公司未及时报批，在得到政府批复后未自行出资修建排污管道，该事由不可免责。（1）森茂公司截止2014年10月29日�申请接入市政排污、水管网。《申请接驳市政排污、水管网的报告》文件号为吴森字[2014]001号，落款时间为2014年4月22日，而《关于进行海岸·万和城项目路段的排污管道工程建设的请示》文件号为吴森字[2014]001号，落款时间为2014年10月29日，两份文件的落款时间不同。前者是森茂公司单方出具，并不能证明森茂公司曾经向吴川市住房和城乡规划建设局提交过该报告。而后者是法院调取的吴川市住房与城乡规划建设局曾收到并留存的森茂公司排污接驳申请。《申请接驳市政排污、水管网的报告》不真实。根据《关于进行海岸·万和城项目路段的排污管道工程建设的请示》的落款时间，森茂公司于2014年10月29日才申请市政排污、水管网的接驳，证明森茂公司是由于自身原因导致逾期交楼，并非政府部门未答复森茂公司造成的。（2）森茂公司请示政府部门对涉案项目路段�行排污管道工程建设没有依据。森茂公司2015年6月23日提交的资料表明，政府部门对其进行排污管道工程建设的请示作出了积极的回复，并非森茂公司所称的政府部门尚未答复。《关于海岸·万和城项目排污管道建设问题承办意见的函复》提到涉案房屋临近的海港大道、创业路已有排水管道。《关于问题的答复》认为，森茂公司要求政府建设涉案项目路段的排污管道无依据，海港大道及创业非机动车道都设有市政排污管道。上述均证明涉案项目路段已有市政排污管道，政府相关部门已经按照法律流程进行审批并且依法明确告知森茂公司。森茂公司声称因政府部门未进行及时回复导致无法按时接驳是为免除延期交房责任的借口。（3）森茂公司未依照申报方案布设排水系统，实行雨污分流，在政府部门明确答复�宜直接接入现有市政管网的情况下，未报批违法接市政排污管道。吴川市住房和城乡规划建设局明确指出涉案项目不宜直接接入现有排水管道，应将排水系统设置为雨污分流，仅雨水可直接接入现有排水管道。环保局在答复中提到森茂公司应按照申报方案布设排水系统，实行雨污分流。上述答复均证明政府部门依法积极回复并告知森茂公司，而森茂公司排污管网无法接入是因为森茂公司没有按照申报的方案布设排水系统，涉案项目不宜直接接入附近市政排污管道。（4）在政府部门依法告知森茂公司可行解决的方案后，森茂公司怠于履行出资铺设排污管道的义务，截止2014年11月18日吴川市环保局答复时，森茂公司仍未开始截污管网工程的建设工作。《关于海岸·万和城项目排污管道建设问题的意见》、《关于海岸·万和城项目排污管道建设问题承办意见的函复》均明�指出截污管网布置未将涉案项目纳入纳污范围，但涉案项目距（三期）截污管网提升泵站仅200多米，建议森茂公司出资自行铺设排污管道，将污水引入到（三期）截污管网提升泵站。政府相关部门依法行政，延期交楼是森茂公司自身原因导致的，不可免除其责任。（5）《关于海岸·万和城项目路段的排污管道工程建设问题的复函》显示，森茂公司怠于履行出资铺设排污管道的行为损害小区业主的群体利益，为了避免引发群体性社会问题，市政府才同意出资建设本应由森茂公司出资建设铺设的排污管道。市政配套设施的批准与安装、政府审批流程属于森茂公司合理考量的范围，因此森茂公司不可免责。6、规划设计变更调整以及第六条描述的其他情形皆属于一般商业风险，并不属于不可抗力。森茂公司将其列为不可抗力以求法定的免责是不合法、不合理、不公平的。7、国家法定假日、当地风俗、月饼节等属于可预见的事项，森茂公司应将其纳入确定交房时间的影响因素中，不能以此作为免责原因。三、合同第八条及补充协议第六条约定的“特殊原因”导致工期延误后，森茂公司应当履行告知的义务，补充协议第六条免除森茂公司的告知义务，排除李康建解除或者变更合同的权利，森茂公司不可根据此条免责。1、合同第八条第二款是广东省建设厅、广东省工商行政管理局站在《广东省商品房买卖合同》示范文本的规定。因此森茂公司要延长工期且不承担违约责任需同时满足两个条件，一是遭遇不可抗力，二是履行告知义务。虽然开发商有依据当地的实际情况，设置相应特殊原因的权限，免除其在特殊原因造成逾期交楼时的违约责任，但是该免责也应同时满足以上两个条件。2、在出现特殊原因时，合同双方可以协商解除合同或�更合同。如果森茂公司不履行告知义务，则剥夺了李康建解除合同或变更合同的权利。森茂公司曾称其以群发短信的方式将出现不可抗力事由通知业主。但森茂公司的回答言辞模糊，也未提出证据对通知行为予以证明，通知的短信内容、发送时间、载体均不明确，且李康建表示从来没收到该通知。由此可知森茂公司没有尽到通知义务。四、森茂公司不能提交证据证明是政府的原因造成延误交楼，同期的相关工程建设于2014年5月14日竣工，没有延误证明。森茂公司作为房地产开发商对工程应该合理预测和安排。五、合同约定的违约金符合法律规定，没有超过法定标准。1、合同约定的违约金标准是双方的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，森茂公司应按合同约定的标准支付违约金。2、合同及补充协议均是森茂公司单方制作确定的的格式合同，违约金的标准属于格式条款。森茂公司现在认为违约金过高，有违诚信原则。3、违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，主要体现于惩罚性。森茂公司逾期交房导致李康建存在房屋使用和收益上的损失，且违约金还针对森茂公司的违约行为，具有惩罚性质，因此森茂公司主张参考涉案房屋地段租金予以调低，不符合违约金的惩罚性宗旨。李康建向一审法院起诉请求：1、判令森茂公司立即支付65910元逾期交房违约金给李康建；2、判令森茂公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：李康建与森茂公司于2013年5月2日签订一份合同，约定李康建向森茂公司购买位于吴川市海港海岸·万和城9栋1单元2803号房，该商品房建筑面积为89.95㎡，总价款为414531元，付款方式为：支付首期124531元，房款余额290000元申请银行按揭。合同签订后，李康建依约向森茂公司支付清涉案商品房房款。合同第八条约定于2014年10月31日前交楼。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：按逾期时间，分别处理。(1)逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五(该比率�不小于第(1)项中的比率)的违约金。合同第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水、供电、排污、临时道路于交楼时达到使用条件……如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、如遇特殊原因出卖人可据实予以延期；2、延误期以正常交付期二个月后开始计算。”《商品房买卖合同》补充协议第六条第2项约定：“买卖合同第八条所指的‘特殊原因’第一项的‘遭遇不可抗力’外，出卖人与买受人约定因遭遇以下非出卖人所能控制的客观原因包括但不限于：（1）因政府行为导致竣工验收延误等及社会异常事件。（2）施工中遇到异常困难或重大技术问题而不能及时解决，或遇有强风，大雨以上天气导致的工期延误。（3）受国家、广东省及吴川市政府新颁布的法律�规政策影响而导致延误，市政府配套设施的批准与安装的延误。（4）施工期间发生停水、停电。（5）施工期间大规模流行病爆发或广东地区受到其他地区爆发流行病的影响。（6）非出卖人原因导致的规划设计变更调整。（7）高考、中考前期和期间停止施工。”李康建实际收楼的时间为2015年9月17日，距约定的交楼时间迟延318天。一审法院认为：本案的主要争议焦点：一是双方签订合同及补充协议是否有效；二是如何确定森茂公司迟延交楼的时间；三是双方约定的违约金是否过高。关于第一个争议焦点。森茂公司主张双方签订的合同第八条约定交付期限中的第4项“该商品房主体验收合格”不符合商品房交付的法定条件，该约定条款不符合法律规定，是无效的，从而认为双方约定2014年10月31日前交楼亦无效。一审法院认为，本合同是森茂公司一�提供的格式化合同，该条款约定交楼的条件要求商品房验收合格及主体验收合格，完全符合住房的基本要求，更无损害他人的利益和社会公共利益，森茂公司据此主张无效，不予采纳。合同的第八条约定了交楼的时间为2014年10月31日，是双方的真实意思表示，应为有效的约定。补充协议第六条第2项约定：“买卖合同第八条所指的‘特殊原因’第一项的‘遭遇不可抗力’外，出卖人与买受人约定因遭遇以下非出卖人所能控制的客观原因包括但不限于：因政府行为导致竣工验收恶劣等及社会异常事件……”该格式化条款的约定违反公平原则，免除其责任，并未履行提示、说明义务。除非存在不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，作为房地产开发商提供如此的格式条款，应认定为无效条款。森茂公司以此作为迟延交楼的理由，不予采纳。部分条款无效，不影响其他条款的法律效力。关于第二个争议焦点。双方约定2014年10月31日前交楼，但双方于2015年9月6日签署了《海岸·万和城钥匙、IC卡移交签收表》、《海岸·万和城前期物业服务协议》、《承诺书》，证明了涉案商品房实际交楼的时间是2015年9月6日。至于属于不可抗力的事件，法律规定免除责任。合同第八条约定遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日告知买受人的，出卖人可据实予以延期。但本案森茂公司未能举证如台风等不可抗力发生后有依约告知李康建的证据，故森茂公司以不可抗力发生应予扣减违约天数，不予采纳。至于其他不属于不可抗力的事由，作为开发商在签订合同时应有一定的预见性，要求扣减迟延交楼的天数，亦不应支持。森茂公司主张已通知李康建收楼，是由于李康建的原因没有接收，但未能提供证据。故一审法院认定迟延交楼的时间系从2014年11月1日起算至2015年9月6日，即迟延308天。关于第三个争议焦点。违约方要求调整违约金，应当由违约方举证。森茂公司认为按当地同类同地段同面积房屋的租金计算其实际损失，是合理的，但森茂公司未能提供同类同地段同面积房屋租金的证据。李康建主张按已付购房款的银行同期同类利息计算其实际损失，但约定按日万分之五日计算折合年利率仅为18.25%，比民间借贷法律保护的年利率24%尚少。森茂公司未能就违约金过分高于损失进行举证，故其认为违约金过高要求调整，不予支持。违约金计算为：414531元×0.5‰×308天=63837.77元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、限吴川市森茂房产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付给李康建违约金63837.77元；二、驳回李康建�其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费1448元，由吴川市森茂房产开发有限公司负担1396元，李康建负担52元。本院二审期间，本院二审期间，上诉人森茂公司提交了以下新证据：1、《湛江市市区2015年房屋租赁市场指导性租金》；2、《房屋家电出租合同》两份；3、《万和城房屋招租信息》。以上三份证据共同证明：1、2015年湛江市中心城区房屋租赁市场指导性租金最高为每平方米25元/月；2、2017年，吴川市万和城的商品房租为每平方米10-27元/月。被上诉人李康建的质证意见：1、该材料未能质证不能作为定案证据。森茂公司在一审庭审时没有提交过此材料，直至二审开庭才提交，远远超过举证期限，李康建不予质证，该材料未经质证不能作为定案证据。2、根据森茂公司提交的材料显示的时间，该组证据在一审庭审前就已经存在，不属于二审新证据。3、对三份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，这三份证据没有证明李康建的直接损失，其他以答辩意见一致。4、该证据与本案没有关联性，双方在合同里面约定了违约金的标准和计算方式，根据《最高院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第十七条的规定，本案不适用该条司法解释。5、森茂公司提交的证据不具有证明其主张的效力。本院认为：《湛江市市区2015年房屋租赁市场指导性租金》、《房屋家电出租合同》（两份）、《万和城房屋招租信息》均不是新证据，且对本案基本事实的认定没有影响，本院不予采纳。本院二审期间，被上诉人李康建没有提交新的证据。本院经审理查明：一审判决�定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属于商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案双方当事人二审争议焦点问题如下:一、关于森茂公司应否承担逾期交房违约责任的问题。首先，森茂公司作为专业的房地产开发经营者在预售合同中约定交房时间，应当充分考虑并预测到工程建设等可能存在影响交付的因素。虽然补充协议中有因市政配套设施的批准与安装的延误等可以免责的约定，但森茂公司没有提供充分证据证明政府有关部门在审批万和城项目申请接驳市政排污、水管网的报告时存在拖延；其次，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，提供格式条款的一方应采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。森茂公司作为提供格式合同的一方，没有提供证据证明其已尽提示说明义务。综上，森茂公司关于因吴川市政府在2015年5月12日才完成市政排污工程竣工验收，根据合同约定可延期至2015年7月12日交付涉案商品房的上诉理由不能成立，本院不予采纳。森茂公司没有按照合同约定在2014年10月31日前将涉案商品房交付李康建使用，已构成违约，应承担逾期交房违约责任。二、关于森茂公司与李康建约定的违约金是否过高，应否调整的问题。逾期交房违约金的计算，应充分尊重当事人的意思自治，合同对于违约金有明确约定的，原则上应按约定处理。违约金具有惩罚和补偿双重性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低�造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，只有在违约金过分高于造成的损失的情况下方能适当减少违约金，如果仅是一般高于造成的损失的情形，并无调整的必要。判断按合同约定计算的违约金是否过高，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，结合公平原则和诚实信用原则予以衡量，并非仅以租金损失作为计算基准。虽然根据本案的证据未能确定李康建具体的损失数额，但根据涉案房屋的总房价、违约金的计算标准、违约时长等事实，按照合同约定，逾期交房违约金每日按已付房款万分之五计算，违约金总额为63837.77元。相较于李康建已付购房款414531元及其实际损失和逾期利益，按合同约定计算的违约金并未过分高于造成的损失。故森茂公司上诉主张调低交房违约金缺乏充足依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。上诉人森茂公司上诉无理，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1448元，由上诉人吴川市森茂房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈春丽审 判 员 邓 浓审 判 员 陈小红二〇一七年十二月二十九日法官助理 翟锦霞书 记 员 何骁腾附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉�求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。