南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2016）桂7102民初715号原告（反诉被告）：吴凤燕，女，1984年10月22日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。委托诉讼代理人：黄善（原告丈夫），男，壮族，住广西壮族自治区横县。被告（反诉原告）：毛炆炆，女，1984年11月24日出生，汉族，住江西省贵溪市。委托诉讼代理人：罗春华，广西科豪律师事务所律师。原告吴凤燕与被告毛炆炆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月23日立案后，依法适用简易程序。被告毛炆炆在法定期限内向本院提起反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理。本案经审理发现有不宜适用简易程序的情形，于2016年12月20日裁定转为普通程序。本案于2017年3月23日第一次公开开庭进行了审理，原告吴凤燕的委托诉讼代理人黄善，被告毛炆炆的委托诉讼代理人罗春华到庭参加诉讼。于2017年4月24日第二次公开开庭进行了审理，原告吴凤燕及其委托诉讼代理人黄善，被告毛炆炆的委托诉讼代理人罗春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）吴凤燕向本院提出诉讼请求：1.被告毛炆炆继续履行《租赁合同》；2.被告毛炆炆向原告吴凤燕退还2016年7月21日至2016年8月7日的租金3978元；3.被告毛炆炆向原告吴凤燕赔偿2016年7月21日至2016年8月7日的人工工资2550元；4.被告毛炆炆向原告吴凤燕赔偿2016年7月21日至2016年8月7日的营业额损失5400元。诉讼过程中，原告吴凤燕放弃被告继续履行《租赁合同》的诉讼请求。事实和理由：2013年12月17日原告开始向被告承租位于南宁市青秀区盛天地负一楼的北京华联商铺，商铺面积38.5平方米。租赁合同每年签一次，每月23日交纳下个月租金。2015年的合同到期后，原告继续在涉案商铺经营，从2016年1月1日至6月30日，原、被告没有签订书面租赁合同，原告按期向被告支付租金至2016年8月31日。但从2016年7月21日起至2016年8月7日止，被告以提高租金为由对涉案商铺采取断电措施，影响商铺经营，造成原告经济损失。为维护原告合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）毛炆炆辩称：1.本案纠纷是由于原告未足额给付租金所致。2016年度，虽然原告当时未与被告签订合同，但却继续承租被告的商铺，按双方2015年签订的商铺租赁合同第二条、第六条、第八条之约定：“原告继续承租，被告需按本合同的条款续签”；“……；租金的计算方式为：被告向北京华联交纳的租金单价×原告使用面积×120%。”。按照2016年北京华联综合超市股份有限公司南宁第七分公司（以下简称华联第七分公司）与被告的合同，铺面的租金单价是每平方米160元，原告给付被告的租金单价应该是每平米192元（计算方法：160元×120%，支付的月租金应当是7392元（计算方法：192元×38.5平米）。可是原告却每月只付了6145元，每个月少付租金1247元，由此形成纠纷，显然过错在于原告。2.原告提出的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。在2016年1月至2016年12月31日期间，原告一直继续承租被告的铺面，按照合同约定应当向被告支付租金。从原告向法庭提交的售记录本中已经证明，在2016年7月21日至8月7日之间，一直处在正常营业状态，其中8月6日的营业额达到1576元，比平时的营业额还要多。原告的营业额也都在一个正常幅度，原告每天营业额的波动、销售多少正是市场经济法则作用的结果，与被告没有丝毫关系。原告所称的营业额损失并不存在损失，更谈不上赔偿人工工资。被告（反诉原告）毛炆炆向本院提出反诉诉讼请求：反诉被告吴凤燕向反诉原告毛炆炆支付租金7482元。事实和理由：按照双方的合同约定，原告应当以被告向华联第七分公司交纳的租金为基数，向被告支付120%的租金。被告向华联第七分公司支付的月租金是6160元，按照合同约定，原告应当向被告支付的月租金是7392元（计算方法：160元×38.5平米×120%），可是原告每月仅支付给被告租金6145元，还不够交华联第七分公司的租金。所以原告应当按照合同约定和法律规定，向被告支付2016年1至6月租金的差额7482元。为此，被告提起反诉，请求判如所请。原告（反诉被告）吴凤燕对反诉辩称：被告的反诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的8、9、10月份电费明细，无出具单位公章，本院对该证据的证明效力不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月25日，原告吴凤燕（承租方，乙方）与被告毛炆炆（出租方，甲方）签订了一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于南宁市青秀区盛天地负一楼（北京华联超市盛天地店入口右手处独立门面）商铺出租给乙方，出租面积为38.5平方米；租期从2015年1月1日至2015年12月31日止，合同期满，如乙方继续承租，甲方需按本合同的条款续签；乙方每月支付甲方租金6145元，乙方支付的租金计算方式为：甲方向北京华联交纳租金的单价×乙方使用面积×120%；乙方于每月23日交纳下月租金。合同还对其他事项作出约定。合同签订后，原告在涉案商铺经营。合同期满后，原告继续使用商铺，被告要求原告按每月7392元标准支付租金，但原告按每月6145元的租金标准向被告支付租金至2016年6月。被告要求原告足额补交租金未果，于2016年7月21日断了涉案商铺的电，至2016年8月7日才恢复供电。被告对涉案商铺采取断电措施后，2016年7月，原告吴凤燕（承租方，乙方）与被告毛炆炆（出租方，甲方）又签订了一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于南宁市青秀区盛天地负一楼（北京华联超市盛天地店入口处）商铺出租给乙方，出租面积为38.5平方米；租期从2016年7月1日至2016年12月31日止；每月租金7392元；乙方于每月的23日预交下月的租金。合同签订后，原告按约定的租金标准向被告支付租金。另查明：2015年12月11日，被告毛炆炆（乙方）与北华联第七分公司（甲方）签订了一份《场地租赁合同》，约定：甲方将南宁市青秀区中越路北京华联超市盛天地店B1层x区域出租给乙方，出租面积85平方米；租期从2016年1月1日起至2016年12月31日止；每月租金为13600元。合同还对其他事项作出约定。本院认为，原告吴凤燕与被告毛炆炆分别于2014年12月25日、2016年7月签订的两份《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。2016年1月1日至6月30日原、被告双方虽未签订书面的租赁合同，但原告仍租用涉案商铺，视为不定期租赁，双方形成的租赁合同关系合法有效。关于租金问题。2016年1月1日至2016年6月30日，原告继续租用涉案商铺，应支付租金。原、被告于2014年12月25日签订的《商铺租赁合同》约定，原告每月支付被告租金6145元，原告支付的租金计算方式为：被告向北京华联交纳租金的单价×原告使用面积×120%。2015年12月11日，被告与华联第七分公司签订《场地租赁合同》约定2016年度商铺月租金为每平方米160元（计算方法：13600元/月÷85平方米），按原、被告约定的租金计算方法，涉案商铺月租金为7392元（计算方法：160元/平方米×38.5平方米×120%）。且原、被告于2016年7月签订的《商铺租赁合同》约定2016年7月1日至2016年12月31日的月租金标准为7392元。故被告主张2016年1月1日至2016年6月30日涉案商铺的月租金应为7392元，本院予以采信。原告已向被告支付2016年1月1日至2016年6月30日的租金36870元（计算方法：6145元/月×6个月），还应支付7482元（计算方法：7392元/月×6个月－36870元），故被告要求原告支付租金7482元，有事实和法律依据，本院予以支持。2016年7月21日至2016年8月7日期间被告对涉案商铺采取了停电措施，影响了原告对涉案商铺的使用，原告有权要求减免租金。本院确定减免原告停电期间70%的租金，被告应退还原告停电期间的租金3004.49元（7392元/月÷31天×18天×70%），故原告要求被告退还租金3978元，本院支持3004.49元，超出部分不予支持。原告提交的证不足以证明停电期间的营业额损失，故原告要求被告赔偿停电期间的营业额损失，本院不予支持。原告要求被告赔偿停电期间的人工工资，既无合同约定也无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告毛炆炆向原告吴凤燕退还租金3004.49元；二、反诉被告吴凤燕向反诉原告毛炆炆支付租金7482元；三、驳回原告吴凤燕其他的诉讼请求。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费98元，公告费350元，共计448元（原告已预交），由原告吴凤燕负担73元，被告毛炆炆负担375元；反诉案件受理费25元（反诉原告已预交），由反诉被告吴凤燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。审 判 长  梁 娟代理审判员  吴永能人民陪审员  黄永红二〇一七年六月四日书 记 员  秦翔华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。