广西壮族自治区贺州市八步区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1102民初2514号原告：广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司。住所地：贺州市八步区鞍山西路**号。法定代表人：张倩瑜，总经理。委托诉讼代理人：欧兴国，广西桂三力律师事务所律师。委托诉讼代理人：李江，公司员工。被告：姜双涛，男，1982年12月19日出生，汉族，身份证住址：江苏省启东市，现住贺州市八步区。被告：黄静，女，1981年3月23日出生，汉族，身份证住址：江苏省启东市，现住贺州市八步区。原告广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司（以下简称“圣展公司”）诉被告姜双涛、黄静物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案受理后，依法适用简易程序于2017年8月23日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人欧兴国、李江，被告姜双涛、黄静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理服务费等各项费用共计34832.95元;2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年6月30日，被告购买了由广西贺州市桂东房地产开发有限公司开发的位于贺州市八步区万兴路83号湖广国际大市场A17栋16房一套，双方已签订商品房买卖合同。广西贺州市桂东房地产开发有限公司委托原告圣展公司对湖广国际市场A区进行前期物业服务管理。自2010年7月交房以来，原告对该区提供了物业管理服务，被告自2013年1月以来，一直拖欠原告物业管理服务费等各项费用，其中拖欠物业管理服务费18820.8元（物业管理服务费标准：2013年1－12月按一楼2元/平方米，二楼及以上按0.805元/平方米收取，物业管理服务费534.4元/月；2014年1月至2017年4月按一楼1元/平方米，二楼及以上按0.5元/平方米收取，物业管理服务费310.2元/月），违约金16012.15元(协议约定违约金按照3‰/天收取，现主张按1‰/天收取)，上述合计34832.95元。被告不但不主动履行缴纳物业管理服务费等费用的义务，且在原告多次向其发出催收函后，仍以各种理由拒绝支付所欠费用，其行为已构成严重违约。为此，原告诉至法院，提出前述诉讼请求。原告对其陈述事实在举证期限内提交的证据有：1、商品房买卖合同；2、前期物业管理服务协议；3、湖广国际大市场业主临时公约；4、贺州市物价局、贺州市房产管理局关于印发《贺州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》（试行）的通知；5关于湖广大市场AB区前期物业管理和车辆停放服务收费问题的批复；6、《湖广国际大市场A区前期物业管理委托合同》；7、催款函及张贴照片；8、邮寄催款函及照片；9、保安协管巡查登记表；10、物业管理费收取通知。被告辩称：对欠原告物业管理服务费的事实认可，其他费用并没有拖欠，被告并非拒绝交纳物业管理服务费，不向原告交纳物业管理服务费是原因的，理由：1、原告只知道收取物业管理服务费，并未对小区进行管理服务，且收费标准太高，与其提供的服务不相匹配，比如房屋漏水、渗水、铺面被淹等都没有人管，小区内的停车位停放的都是外来车辆，业主的车子无处停放；2、物业管理服务费的收费标准太高，且当初买房的时候，原告承诺是办理好房产证的时候才开始收取物业管理服务费，现在房产证并没有办理，原告收取物业管理服务费没有依据；3、原告收取了被告装修押金8000多元，房屋装修好后被告多次要求原告退还装修押金，但原告均以各种理由拒绝退还装修押金；4、物业未经业主同意将属于业主共有绿地、休闲场所等出租出去，所得利益据为己有，损害了业主利益。被告对其辩称未向法庭提交证据。本院对证据的分析及认定：本院认为，原告提交的证据，来源合法，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院对原告提供的证据效力予以确认。综合全案证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实：2009年10月1日，广西贺州市桂东房地产开发有限公司（甲方）与原告圣展公司（乙方）签订《湖广国际大市场A区前期物业管理委托合同》，约定：甲方将涉案小区贺州桂东·湖广国际大市场A区受委于乙方实行物业管理，委托管理期限自2009年10月1日起至首届业主委员会成立并选聘新的物业管理企业止，本物业的物业管理服务费，暂定每月3元/平方米；代收业主所用水电费、城市生活垃圾处理费、公摊水电费等。被告姜双涛、黄静系案涉小区A区17栋A1716号房业主，该房屋建筑面积为530.88平方米，其中一楼面积为89.6平方米。原告圣展公司（甲方）与被告姜双涛、黄静（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：由原告为被告提供物业服务，乙方自开发单位将房屋正式交付给乙方使用时起，开始交纳物业管理服务费;物业管理服务费按房屋建筑面积收取，一楼商铺每月2元/平方米，二楼以上每月1元/平方米；乙方出租物业的，物业管理服务费用及其他相关费用由乙方交纳，承租人负连带责任；物业管理服务费用标准可根据社会经济变化、物价变动进行调整及收取；每次交纳物业管理服务费用及其他相关费用的时间为每月首10日前，乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三收取违约金。2014年9月19日，贺州市物价局、贺州市房产管理局印发《贺州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》（试行），规定：贺州市一级服务等级住宅物业服务费收费基准价为每月1元/平方米，二级标准为每月0.8元/平方米，三级标准为每月0.65元/平方米，四级标准为每月0.5元/平方米。2014年10月10日，贺州市房产管理局核准：同意原告圣展公司对湖广大市场AB区多层住宅（不含商铺及无电梯、二次供水）实施物业管理服务收费基准价每月0.70元/平方米，具体收费标准由小区业主与圣展公司根据规定的基准价和浮动幅度（上下浮动不超过15%）在物业服务合同中约定。物业管理服务收费已含对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序费用。原告分别于2013年1月21日、2013年12月26日、2014年12月26日及2016年8月1日向全体业主发出《关于收取物业管理服务费的通知》，其中，2013年12月26日、2014年12月26日及2016年8月1日的通知均载明：一楼商铺每月1元/平方米，二楼以上每月0.5元/平方米。被告自2013年1月以来，一直拖欠物业管理服务费，截止2017年4月30日，本院确认被告拖欠物业管理服务费18820.8元、违约金16012.15元。另查明：涉案小区为商住两用开放型小区，截止法庭辩论终结前，涉案小区尚未成立业主委员会。本院认为：一、关于合同效力的问题。原告圣展公司与被告姜双涛、黄静签订的《前期物业管理服务协议》以及广西贺州市桂东房地产开发有限公司与圣展公司签订的《前期物业管理委托合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，各方均应恪守。合同订立后，原告按照上述合同约定内容基本履行了物业管理义务，被告在事实上接受原告提供的物业服务后，亦应履行付费义务。二、关于物业费用的收费项目及收费标准问题。首先，根据《前期物业管理服务协议》第四条“物业管理费按房屋建筑面积收取，一楼商铺每月每平米2元，二楼以上每平米1元（暂定）。”以及《湖广国际大市场A区前期物业管理委托合同》第十四条“物业管理服务费，暂定每月3元/㎡。代收业主所用水电费、城市生活垃圾处理费、公水电费等”的约定，原告根据合同的约定，结合涉案小区的实际情况，在合同的范围内对物业费相应调整，其中，2013年1月至12月31日按“一楼商铺每月每平米2元，二楼以上每月每平米0.805元”收取，2014年1月1日至2017年4月30日按一楼商铺每月每平米1元，二楼以上每月每平米0.5元”收取；上述调整并未违反《物业服务收费管理办法》以及《贺州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》，且调整后的收费标准实际低于合同约定的价格，未损害公共利益及业主的利益；其次，原告实际执行的收费标准在小区主出入口公示栏已张贴通知，并向被告发放了收费通知，尽到了告知义务。因此，原告主张2013年1月至12月31日期间一楼按商铺每月每平米2元、二楼以上每月每平米0.805元收取物业管理服务费；2014年1月1日至2017年4月30日按一楼商铺每月每平米1元，二楼以上每月每平米0.5元收取物业管理服务费，合理有据，本院予以支持。被告以原告收费标准过高、对小区未尽管理义务、对房屋漏水渗水等问题不予解决等抗辩拒交物业管理服务费的理由不能成立。理由：第一，物业服务是维护小区正常运转的持续性、多方位的服务。涉案小区为开放式商住两用小区，小区在环境、安保、公共设施维护维修方面均需要原告履行相关的管理义务以此维系小区的日常管理秩序；第二，圣展公司的经费来源主要是业主所交纳的物业管理服务费。业主拒绝交纳物业管理服务费，势必会导致圣展公司经营资金的减少，从而导致物业服务水平与质量的下降，恶性循环的结果不利于小区的发展与完善，同时也侵害了已交纳物业管理服务费业主的合法权益。被告以原告未退还装修押金故不应当向原告交纳物业管理服务费的抗辩理由不能成立，首先，被告未能提供证据证实原告是否收取其8000多元的装修押金；其次，原告是否收取了被告的装修押金不是本案的审理范围。如果原告确有收取装修押金未退还，被告可向原告另行主张权利。被告对原告收取的物业管理服务费收费标准有异议，可以与原告商议重新订立新的合约进行规范或者通过业主委员会、业主大会委任新的物业公司进行管理等合法途径主张权利，而不是通过拒绝缴纳物业管理服务费等费用的方式，故被告的辩驳理由没有依据，不能成立，本院不予支持。三、关于原告主张被告支付逾期交费的违约金问题。本院认为，物业管理服务费系保证圣展公司正常运转的基本保障，作为业主的被告理应依约向原告交纳物业管理服务费，被告拖欠物业管理服务费长达几年，违反了合同的约定，严重影响了圣展公司对小区各项管理工作的正常开展。原告主张被告应按每天1‰的标准向原告支付逾期交纳物业管理服务费违约金的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。综上，被告应向原告支付2013年1月1日起至2017年4月30日止的物业管理服务费及违约金共计34832.95元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条的规定，判决如下：被告姜双涛、黄静应于本判决书生效之日起十日内向原告广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司支付物业管理服务费及违约金共计34832.95元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。案件受理费减半335元（原告已预交），由被告姜双涛、黄静共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。代理审判员  蔡小凤二〇一七年八月二十八日书 记 员  唐盛泓