安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0111民初5893号原告：张勇，男，1987年9月28日出生，汉族，住安徽省定远县，委托代理人：杨晗春，安徽金亚太（长丰）律师事务所律师。被告：许明山，男，1963年5月12日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，被告：常永珍，女，1967年10月5日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，系许明山前妻。被告：韩胜勤，男，1962年2月10日出生，汉族，住安徽省定远县，原告张勇诉被告许明山、常永珍、韩胜勤房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张勇及委托代理人杨晗春，被告许明山、韩胜勤到庭参加诉讼。被告常永珍经本院传票传唤无�当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张勇向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原被告签订的《购房协议》；2、判令被告许明山、常永珍返还30万购房款及支付违约金82.5万元（计算截止2017年6月15日）合计112.5万元；3、判令被告韩胜勤依法承担连带赔偿责任；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2012年12月14日，原告张勇与被告许明山、常永珍签订《购房协议》，约定将位于金葡萄园回迁房一套100平米出售给原告，被告韩胜勤为连带保证人。原告于当日支付给被告许明山购房款30万元。后原告了解金葡萄园回迁房于2017年1月开始陆续交房，被告一直怠于拿房，以至原告至今未拿到房子。在合同履行期限内原告一直积极要求被告履行合同义务，由于合同约定交房时间不明，双方协商一致，约定时间截止2017年5月份前。截�起诉之日，原告仍未交房。被告许明山辩称：我并没有拿到回迁房，所以购房协议暂时无法履行。之前我和原告达成共识，若分不到房子就返还原告65万元购房款，到现在政府仍然没有向我交房。被告韩胜勤辩称：许明山没分到房子，我也没有提供担保，不需要承担责任。被告常永珍未作答辩，亦未提供反驳证据。经审理查明：2012年12月14日，原告张勇与被告许明山、常永珍签订《购房协议》，约定将被告许明山位于金葡萄园回迁房一套100平米出售给原告，协议约定：许明山出售给原告的回迁房不能保证确切的交房日期，约需两年，保证一旦回迁房竣工，政府向回迁户交房时，即为被告向原告交房时间，被告须无条件协助原告输手续，如被告到时没有回迁房，被告必须以原告已支付被告预付款额的月息5%计算本息后返还�告；如原告到时返约，则被告无须退还原告预付款，本协议签订时，原告预付被告30万元，于2012年12月30日前付清。被告韩胜勤对该协议作了担保。协议签订后，原告如约于2012年12月14日给付被告许明山30万元预付购房款。2017年1月开始，金葡萄园回迁房陆续交房，但被告因回迁房被法院查封未能拿房，2017年1月，被告许明山向原告承诺不超过2017年5月不给房子则给钱，没有钱则给房。逾期，被告仍未向原告交付房屋。现原告诉至本院，提出如上诉请。上述事实，有原告提供的其与被告许明山、常永珍、韩胜勤签订的《购房协议》、被告许明山收到原告预付购房款收条、录音及当事人的当庭陈述等在卷佐证。本院认为：原告张勇与被告许明山、常永珍、韩胜勤签订《购房协议》，系双方真实意思表示，合同内容不违背法律法规禁止性规定，合法有�，应受法律保护，双方在合同履行过程中均应按合同约定履行各自的义务。双方在合同中约定：许明山出售给原告的回迁房不能保证确切的交房日期，约需两年，逾期被告因回迁房被法院查封未能拿房，后双方再次约定交房日期为2017年5月，现被告仍未能向原告交房构成违约。原告多次催告，被告许明山、常永珍仍未能履行交付房屋的义务，且其回迁房已被法院查封，导致合同目的不能实现，原告张勇要求解除双方的《购房协议》，符合法律规定，本院予以支持。协议解除后，被告许明山、常永珍应承按协议约定赔偿原告预付款的利息损失，但对于利息损失，双方在《购房协议》约定以预付款额的月息5%，该约定有违法律强制性规定，本院对此不予支持，并将参照民间借贷相关规定以按月利率2%计算利息。对于原告要求判令被告韩胜勤依法承担连带赔偿责任的诉求，本院认为，被告韩胜勤在张勇与被告许明山、常永珍签订的《购房协议》上签名作担保人，未明确其担保方式、担保期限、范围，被告韩胜勤应按照连带责任保证承担保证责任，但该担保责任因原告张勇与被告许明山、常永珍、韩胜勤于2012年12月14日签订的《购房协议》约定许明山出售给原告的回迁房交房日期约需两年，而法律规定保证期限为自主债务履行期限届满之日起六个月，原告至2017年6月29日才向本院提起诉讼，被告韩胜勤的担保责任已超过担保期限，其担保责任应免除。本院对原告要求判令被告韩胜勤依法承担连带赔偿责任的诉求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十一条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若�问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、原告张勇与被告许明山、常永珍于2012年12月14日签订的《购房协议》予以解除；二、被告许明山、常永珍于本判决生效之日起十日内一次性返还原告张勇预付购房款30元并赔偿原告张勇利息损失（以本金30万元为基数，自2012年12月15日起按按月利率2%计算至本金实际付清之日止）；三、驳回原告张勇的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金�义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15026元，由被告许明山、常永珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  倪友柱人民陪审员  许淑萍人民陪审员  徐 荣二〇一七年九月二十一日书 记 员  汪 觅附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以�求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间�债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十三条主合同对主债务履行期限没有约定或者约定不明的，保证期间自债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定、和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。