北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第18056号
原告邓玉军，男，1974年11月24日出生。
委托代理人杨智永，北京兴展律师事务所律师。
被告北京方圆制桶有限公司，住所地：北京市大兴区黄村镇前辛庄村村委会东南200米�
法定代表人张磊，董事长。
委托代理人张志晨，男，1964年12月18日出生，北京方圆制桶有限公司总经理，住北京市朝阳区。
委托代理人马法宪，北京市百瑞律师事务所律师。
被告北京市大兴区黄村镇前辛庄村股份经济合作社，住所地北京市大兴区黄村镇前辛庄村村委会附近。
法定代表人王海，社长。
委托代理人胡建军，男，1969年8月1日出生，北京市大兴区黄村镇前辛庄村村民委员会委员，住北京市大兴区。
原告邓玉军与被告北京方圆制桶有限公司（以下简称：方圆公司）、被告北京市大兴区黄村镇前辛庄村股份经济�作社（以下简称：前辛庄经合社）土地承包经营权纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张冠楠独任审判，公开开庭进行了审理。原告邓玉军及委托代理人杨智永、被告方圆公司法定代表人张磊、委托代理人张志晨、马法宪、被告前辛庄经合社的委托代理人胡建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓玉军诉称：2002年8月6日，我与北京市大兴区黄村镇前辛庄村村民委员会（以下简称：前辛庄村委会）签订了土地承租协议，协议约定：前辛庄村委会将村西李子树地租赁给我，租赁的土地面积为2.4亩。我已将该宗地块租金交纳至2016年8月8日。2002年8月10日，我与冯士琪签订了土地承租协议，协议约定：冯士琪将村西李子树地租给我，租赁的土地面积为11.6亩，租赁期限自2002年8月10日起至2022年8月9日止。我已将该宗地块租金交纳至2017年8月9日。上述两块地东西相邻，我承租时均为空地。我承租后建设了围墙、深井、房屋等。2015年初，我得知前辛庄经合社将上述14亩土地租给了方圆公司，方圆公司现占有上述土地、院落。我为此多次找到方圆公司搬出，但遭到拒绝。故我起诉前辛庄经合社、方圆公司立即将我承租的14亩土地及院落（四至：东至冯士琪西边线；南至道路；西至围墙；北至铁路往南19米处，上述地块东西长52米，长180米）立即腾退给我。
被告方圆公司辩称：2014年，案外人冯士琪协调前辛庄经合社，将前辛庄村西的11954.57平方米折合17.932亩土地的使用权转给我公司。2015年1月1日，我公司与前辛庄经合社签订了集体土地使用合同书，按照约定支付了前辛庄经合社使用费，按照前辛庄经合社指定的四至占有使用土地。涉案土地上原库房、厕所部分墙体倾斜，成为危房。这些地上物是冯士琪自北京大龙第十建设工程公司受让的。我公司与前辛庄经合社签订合同前，冯士琪将其受让的上述地上物转让给了我公司，同时他保证我公司使用20年。为此，我公司委托肖志红分别于2014年10月27日、11月17日，分两次向冯士琪支付了受让上述地上物的价款130万元。经前辛庄经合社同意后，我公司对危房进行了翻建，修建了围墙，对路面进行了硬化，在库房内安装了机器设备，安装了变压器等。我公司正在使用涉案的土地。我公司与前辛庄经合社签订合同时根本不知道前辛庄村委会与邓玉军之间的合同关系。直至2016年1月10日前，我公司从未见过邓玉军。我公司认为，与前辛庄经合社之间的合同合法有效。我公司使用库房、土地等一年有余，处于正常生产阶段。我公司不认可邓玉军与冯士琪、前辛庄村委会之间的土地承租协议。即使�土地承租协议，邓玉军也应向冯士琪、前辛庄村委会主张权利。综上，请求驳回邓玉军的诉讼请求。
被告前辛庄经合社辩称：方圆公司现在使用的17.932亩土地，是方圆公司和冯士琪协商后找到我们经合社，将合同进行了修改：土地的使用人变更成了方圆公司。之前这块土地的有效使用人是邓玉军、冯士琪。17.932亩土地中原来有2.4亩是由邓玉军使用的。邓玉军与我们经合社在2012年就已经签订了合同，邓玉军的租金也已交纳。我们经合社并不知道方圆公司与冯士琪之间是如何约定的。我们经合社只承认2.4亩土地归邓玉军使用。请依法判决。
经审理查明：2002年8月6日，邓玉军（乙方）与前辛庄村委会（甲方）签订了土地承租协议，约定：前辛庄村委会将前辛庄村西沙荒地租给邓玉军，土地位于村西�子树地（东西宽9米、南北长180米），面积2.4亩；养殖用途；地界：东至冯士琪西边线、南至道路、西至樊祥林东墙往东2米、北至铁路杨树往南19米；租期自2002年8月8日起至2022年8月7日止；租金：2002年8月8日起至2012年8月8日每年每亩租金1000元，年租金2400元，2012年8月8日起至2022年8月7日每年每亩租金1500元，年租金3600元；付款方式一年一付，每年8月10日前付清下年租金。邓玉军与前辛庄村委会还约定了其他事项。签订合同后，邓玉军使用了上述土地，并向前辛庄村委会交纳了直至2016年8月8日的租金。
邓玉军还提交一份其与冯士琪签订的土地承租协议，冯士琪作为甲方，邓玉军作为乙方。协议主要约定：甲方将村西李子树地11.6亩（东西43米、南北180米）租给乙方，养殖用途，地界：东至冯士琪西边线、南至道路、西至邓玉军东墙往东43米、北至铁路杨树往南19米，租期自2002年8月10日起至2022年8月9日止。前辛庄经合社、方圆公司均不认可该协议。冯士琪作为证人认可该协议；冯士琪还证实，邓玉军承租前辛庄村委会的土地、邓玉军转租冯士琪的土地，均由邓玉军转租给一家建筑公司。
前辛庄经合社（甲方）、方圆公司（乙方）认可双方在2014年经冯士琪协调后于2015年1月1日签订了集体土地使用合同。合同约定：甲方同意将村西集体所有的位于村西的土地11
954.57平方米（合17.932亩）给乙方作种植使用；地块名称为果园地，已有建筑面积2359.52平方米（乙方），种植用途；四至界限：东至夏如雷、南至道路、西至高捷机械技术有限公司、北至铁路；使用期限2015年1月1日起至2034年12月31日止，共计20年。双方还约定了其他事项。签订合同后，方圆公司即占有使用上述17.932亩土地。但方圆公司实际未按照约定进行种植，而是加固、扩建了建筑物。方圆公司已向前辛庄经合社交纳了2015年、2016年的租金。
邓玉军在占有使用2.4亩土地的情形下，方圆公司又如何占有使用上述土地？邓玉军主张，2014年末、2015年初，方圆公司在他返回四川老家时，上述土地被方圆公司占用。前辛庄经合社认可，该经合社与方圆公司约定的17.932亩土地中包括了该经合社与邓玉军约定的2.4亩。
上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述、土地承租协议、冯士琪的证人证言等证据在案佐证。
本院认为：邓玉军与前辛庄村委会签订了土地承租协议，方圆公司与前辛庄经合社签订了集体土地使用合同。无论是土地承租协议还是集体土地使用合同，都包括了同一地块。无论合同的名称是”土地承租协议”还是”集体土地使用合同”，由于涉及的土地系农村集体土地，因此合同的性质应确定为土地承包经营权合同。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。邓玉军并非前辛庄村人，邓玉军未提供证据证实发包给他的土地经前辛庄村村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。因此，邓玉军与前辛庄村委会之间的土地承租协议应属无效。同理，方圆公司与前辛庄经合社签订的集体土地使用合同亦应无效。邓玉军现在要求前辛庄经合社、方圆公司腾退的土地由方圆公司占用。邓玉军根据无效的合同要求前辛庄经合社、方圆公司返还土地，缺乏法律依据。因此，邓玉军的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国土地管理法》（1998年）第十五条第二款之规定，判决如下：
驳回原告邓玉军的诉讼请求。
案件受理费八十八元，由原告邓玉军负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张冠楠
二〇一六年十月二十九日
书记员 张 萌