宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁0106民初2257号
原告：师伟，男，1982年8月28日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。
委托诉讼代理人：师莉（系师伟姐姐），住宁夏回族自治区银川市金凤区。
被告：宁夏建兴住宅置业有限公司，住所地宁夏银川市金凤区。
法定代表人：李建平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：薛梅，北京市东友律师事务所律师。
原告师伟与被告宁夏建兴住宅置业有限公司（以下简称建兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告师伟的诉讼代理人师莉，被告建兴公司的诉讼代理人薛梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
师伟向本院提出诉讼请求：1.依法判令建兴公司继续履行《银川市商品房买卖合同》（以下称商品房买卖合同）及《清水湾国子城商品房买卖合同补充协议》（以下称补充协议），并立即按照双方签订的商品房买卖合同约定的条件交付银川市××区房屋；2.判令建兴公司支付师伟2015年1月1日至2015年8月31日期间的逾期交付房屋违约金39216元（817006元×每日万分之二×240日），2015年9月1日之后的违约金按每日万分之三计算至建兴公司实际取得《银川市新建商品房配套设施交付使用证》（以下称新建商品房交付使用证）等住宅证明文件之日止；3.本案诉讼费由建兴公司负担。事实和理由：师伟与建兴公司签署商品房买卖合同，师伟购买建兴公司开发的银川市××区商品房一套（以下称涉案标的房屋），合同对双方的权利义务进行了约定。师伟如约履行了817006元付款义务，建兴公司未在合同约定的期限2014年12月31日前履行交房义务。2015年6月29日，师伟与建兴公司另行签订补充协议一份，该协议第三条对建兴公司延期交房的违约责任作了约定，建兴公司未按上述协议履行义务，现建兴公司至今未按约定的条件交付房屋，已构成违约，故提起诉讼。
建兴公司辩称，1.师伟于2015年9月1日办理了收房手续，开始入住并正常使用房屋，建兴公司未取得新建商品房交付使用证并未影响师伟对涉案房屋行使合理的权利，故自2015年9月1日起，建兴住宅公司不应承担逾期交房的违约责任。2.取得新建商品房交付使用证不应该作为交付房屋的必要条件。2006年7月1日，银川市开始实施《银川市新建住宅配套设施交付使用管理规定》，该规定要求新建住宅工程竣工验收合格后，其配套设施应当具备居民入住和使用的基本条件，并取得新建住宅交付使用证，方可交付使用。新建住宅建设单位违反该规定的，处以一定数额的罚款。上述规定是政府对新建住宅建设单位的行政管理手段，目的在于保证建设单位交付的房屋具备居民入住和使用的基本条件。本案中，建兴公司交付的房屋完全具备了入住和使用的基本条件，并未损害买受人的实体利益。建兴公司未能取得新建商品房交付使用证是因业主未能按照规定缴存首期住宅专项维修资金。根据《银川市住宅专项维修资金管理办法》第八条、第十一条规定，首期住宅专项维修资金应当首先由商品住宅的业主缴纳，对于未售出的物业及未足额缴存专项维修资金的物业，才由建设单位先行代缴。本案为关联诉讼，类似情况的业主近83户，需要缴纳的专项维修资金200余万元，83户业主拒绝缴纳上述款项的行为导致建兴公司无法办理新建商品房交付使用证。综上，建兴公司不同意支付违约金。3.补充协议约定的违约金过高，应当予以核减。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对师伟、建兴公司提交的商品房买卖合同、购房发票、补充协议、《临时管理规约承诺书》《办理入住手续流转单》《领取物品名称单》等证据的三性，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：2013年9月23日，师伟与建兴公司签订商品房买卖合同一份，双方合同约定：师伟（买受人）购买建兴公司（出卖人）开发的涉案标的房屋，总价款817006元；商品房交付时间为2014年12月31日前，逾期交房出卖人按日向买受人支付已交房款万分之零点五的违约金。该合同第九条、第十二条约定，涉案标的房屋交付、交接时，出卖人应当提供新建商品房交付使用证、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》（以下称”两书一证”）住宅证明文件，如果出卖人不能出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝接受房屋，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
商品房买卖合同签订后，师伟如约履行了817006元付款义务，建兴公司未能按照约定的期限和条件履行交房义务。为此，师伟等小区业主多次与建兴公司交涉。2015年6月29日，就延期交房违约责任师伟与建兴公司签订补充协议一份，双方达成如下主要协议：1.房屋交付时间延期至2015年8月31日；2.自2015年1月1日至2015年8月31日，建兴公司每日按照师伟已付款总额的万分之二进行赔付；3.如果再次逾期，自2015年9月1日起，在原每日万分之二的基础上，赔付比例逐月递增万分之一。
2015年8月31日，师伟交存物业专项维修资金6423元并于次日办理了房屋交接手续，领取了钥匙。师伟认为，建兴公司违反约定逾期交房，且至今未取得涉案标的房屋的新建商品房交付使用证，即便办理了房屋交接手续，建兴公司也并未实际完成合同约定的交付义务，应当按照补充协议约定继续承担违约责任，直至取得并提供新建商品房交付使用证等住宅证明文件为止。
另查，建兴公司在本案一审法庭辩论终结时仍然未取得涉案房屋”两书一证”住宅证明文件。
本院认为，师伟与建兴公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，应予全面履行。师伟履行了交付房款义务，建兴公司未按合同约定的交付条件和期限，即取得并提供”两书一证”住宅证明文件于2014年12月31日前交付涉案标的房屋，已构成违约，应当承担相应的民事责任。
补充协议是在建兴公司逾期交房，包括师伟在内的小区业主为维护自身合法权益与建兴公司协商一致的结果，该协议内容不违反法律或行政法规强制性规定，是对商品房买卖合同关于逾期交房违约责任条款的变更，双方应予全面履行。
师伟与建兴公司签订的商品房买卖合同并未约定买受人必须先行交存首期住宅专项维修资金。《银川市住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定”开发建设单位未售出的物业及未足额交存住宅专项维修资金的物业，由开发建设单位在办理房屋所有权初始登记前，按照本办法第八条规定足额交存住宅专项维修资金”，建兴公司关于未取得新建商品房交付使用证责任在于买受人未按期交存住宅专项维修资金的辩解理由，依法不能成立，其关于自2015年9月1日起再没有义务支付违约金的主张，理据不足，本院不予支持。
师伟尽管于2015年9月1日办理了房屋交接手续，但建兴公司的交付行为与商品房买卖合同第九条、第十二条约定的交付、交接条件不符，不能视为双方对合同约定的交付条件的变更，建兴公司应当按照补充协议约定支付师伟自2015年1月1日至实际取得涉案标的房屋新建商品房交付使用证等住宅证明文件之日止的违约金。补充协议约定违约金在每日万分之二的基础上，自2015年9月1日起赔付比例逐月递增万分之一，该约定过分高于给买受人造成的实际损失，故本院予以调整，即自2015年9月1日起，建兴公司每日承担房屋价款万分之三的违约金，至开发商实际取得标的房屋”两书一证”之日止。
综上所述，师伟的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：
一、被告宁夏建兴住宅置业有限公司于判决生效之日起三十日内按照双方签订的《银川市商品房买卖合同》约定的交付、交接条件（即《银川市新建商品房配套设施交付使用证》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》提供齐全）向原告师伟交付银川市金凤区清水湾国子城14号楼2单元101室房屋；
二、被告宁夏建兴住宅置业有限公司于判决生效后十日内赔偿原告师伟逾期交付房屋违约金39216元，并以已付房款817006元为基数，按照每日万分之三赔偿支付2015年9月1日至实际取得涉案商品房《银川市新建商品房配套设施交付使用证》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》之日止期间的违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。
案件受理费减半收取计390元，由被告宁夏建兴住宅置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判员史建文
二○一七年七月十二日
法官助理李蕾
书记员孙超