广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂01民终901号
上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司南宁市建政支行，住所地：南宁市建政路。
代表人：钟文武，行长。
委托诉讼代理人：韦伟，广西创想律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：马洪滨，男，1983年3月5日出生，汉族，住山东省在平县，
被上诉人（原审被告）：李绍梅，女，1983年11月2日出生，汉族，住广西灵山县，
上诉人中国银行股份有限公司南宁市建政支行（以下简称“中行南宁市建政支行”）因与被上诉人马洪滨、李绍梅金融借款合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2015）青民二初字第2451号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案经批准延长审理期限，现已审理终结。
上诉人中行南宁市建政支行上诉请求：改判一审判决第五项为“为实现上述债权，中行南宁市建政支行对权属马洪滨所有的位于南宁市，有权以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院判决中行南宁市建政支行仅对处置抵押物在370000元的价值范围内享有优先受偿权，实际上是创设了一个“抵押物优先受偿的限额”之概念。一审法院的该项判决实际上是基于其首先认定了“中行南宁市建政支行仅对处置抵押物在370000元的价值范围内享有优先受偿权”这一根本不存在的“事实”，一审法院的这一“事实”认定实际上也变相的认定了抵押物担保的债权范围仅为370000元(贷款本金)。但就本案而言，“抵押物优先受偿的限额”亦即中行南宁市建政支行仅在370000元的价值范围内享有优先受偿权，既没有当事人的合同约定依据亦没有法律规定依据，因此属于认定事实错误。首先，中行南宁市建政支行与马洪滨、李绍梅并没有在贷款合同中约定抵押物担保的债权限额仅为370000元(贷款本金)。其次，《中华人民共和国担保法》(以下简称担保法)第四十六条“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”以及《中华人民共和国物权法》(以下简称物权法)第一百七十三条“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。”从上述法律的规定来看，“抵押物担保的债权数额”不仅包括了主债权数额还包括了利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等，“债权数额”是一个变化的动态值，而非是一个静态值。二、一审法院若根据抵押登记机关在房屋他项权证中的记载“债权数额：人民币370000元)”，认为马洪滨、李绍梅抵押物担保数额和范围仅为370000元(贷款本金)，亦属错误，理由如下：l、抵押登记机关在房屋他项权证中的记载“债权数额：人民币370000元”的本意应为“主债权数额”亦即贷款本金，即《担保法》第四十六条和《物权法》第一百七十三条规定的主债权数额，而并非是抵押担保的数额和范围仅为贷款本金，“债权数额”与“主债权的数额”、“抵押担保的范围”不是一个概念。2、一审法院将“被担保的主债权数额”和“债权数额”、“担保范围”的概念予以混淆是错误的，因为中华人民共和国住房和城乡建设部(下称住建部)关于房屋登记簿的登记内容的规定是明确的，住建部的上述规定中并没有“债权数额”这一登记事项，只有“主债权的数额”这一登记事项。住建部2008年5月6日下发的关于《房屋登记簿管理试行办法》(以下简称办法)第九条针对房屋他项权证的规定：“房屋他项权证的内容，记载抵押权人、抵押人和债务人、被担保主债权的数额、担保范围、债务履行期限……等。”同时，该《办法》的附件《房屋登记簿记载内容说明》对《办法》中相关记载内容做了规定：【被担保的主债权数额】记载被担保的主债权金额，【担保范围】记载抵押合同中约定的担保范围，可以是主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用等；由此可以看出，房屋登记机关在房屋权利登记时对“被担保的主债权数额”和“担保范围”这两个登记内容是有明确区别的，且没有“债权数额”这一登记事项，本案他项权证中记载的“债权数额”实际应是“主债权数额”。3、即便抵押登记机关在房屋他项权证中的记载“债权数额：人民币370000元”的本意是“全部债权的数额”或“抵押担保的范围”，也因为抵押登记机关违背了登记申请人(中行南宁市建政支行和马洪滨、李绍梅)意愿和《担保法》第四十六条、《物权法》第一百七十三条、住建部《办法》第九条的规定，应当是无效的登记事项。人民法院可以直接认定其无效，而不能将其作为认定事实的根据。综上，请求二审法院支持中行南宁市建政支行的上诉请求。
被上诉人马洪滨、李绍梅未作答辩。
上诉人中行南宁市建政支行向一审法院起诉请求：一、解除中行南宁市建政支行与被告签订的2012建中银零房贷字第71766号《个人二手住房贷款合同》；二、马洪滨、李绍梅共同向中行南宁市建政支行归还贷款本金354725.98元；三、马洪滨、李绍梅共同向中行南宁市建政支行支付贷款利息26707.90元，罚息2364.84元（利息、罚息计算暂截止2015年7月26日，此后利息至案件生效判决规定的履行期限的最后一日止，以本金354725.98为基数按照中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付，未按判决指定的期间履行债务的，加倍支付迟延履行期间的债务利息。）；四、马洪滨、李绍梅共同赔偿中行南宁市建政支行律师代理费17771元；5、为实现上述第二、三、四项债权，中行南宁市建政支行有权以权属马洪滨、李绍梅的抵押物即位于南宁市折价或者拍卖、变卖之价款优先受偿。
一审法院认定事实：2012年10月11日，中行南宁市建政支行（贷款人、抵押权人）与马洪滨、李绍梅（借款人、抵押人）共同签订了一份编号为（2012）建中银零房贷字第71766号《个人二手住房贷款合同》。合同约定，贷款人向借款人发放贷款370000元，用于购买南宁市；贷款期限20年，自贷款人实际放款日起算；贷款利率实行浮动利率，每12个月为一个浮动周期，第一个浮动周期内按照实际放款日适用的中国人民银行公布实施的相应档次的贷款基准利率执行，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率即本合同约定的贷款利率水平上加收50%按日计收利息，直至清偿本息为止；采用按月等额本息还款法，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款，还款期共计240期，每月的26日为还款日；借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等；合同还约定以马洪滨、李绍梅贷款购买的南宁市为借款提供抵押担保，担保范围为合同项下借款人全部债务，包括本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的律师费、诉讼费等，由借款人承担。2012年9月25日李绍梅向中行南宁市建政支行出具一份《房屋抵押共同还款承诺书》，载明的主要内容为：李绍梅是马洪滨的配偶，自愿为借款人马洪滨向中国银行申请购买“万宇苑”2号楼5单元5602号房贷款370000元整，承担连带共同还款责任，无条件代借款人偿还所欠中国银行的贷款本金和利息以及包括违约金、罚息等有关费用和民事责任，直至还清借款人所欠中国银行的个人住房贷款为止。合同签订后，中行南宁市建政支行于2012年10月26日向马洪滨发放了贷款370000元，马洪滨亦在相应借款借据上签字确认，该借款借据记载：最后到期日为2032年10月26日，贷款月利率为5.45833‰。合同项下南宁市,于2012年10月19日办理了抵押登记，他项权证记载担保债权金额为370000元。马洪滨未按合同约定按期履行还本付息义务，截至2015年7月26日，连续14期逾期还款，尚拖欠到期及未到期本金354725.98元、利息26707.90元、罚息2364.84元。上述欠款，中行南宁市建政支行多次催收未果，遂诉至一审法院并提出诉请如前，并委托律师事务所指派律师参加诉讼，支出了律师代理费17771元。
一审法院认为，中行南宁市建政支行与马洪滨、李绍梅共同签订的编号为（2012）建中银零房贷字第71766号《个人二手住房贷款合同》，主体适格，当事人的意思表示真实一致，内容未悖法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同，双方当事人均应恪守。中行南宁市建政支行于2012年10月26日依约向马洪滨发放了贷款370000元，但马洪滨未按照约定偿还本息，已构成违约。截至2015年7月26日，连续14期逾期还款，尚拖欠到期及未到期本金354725.98元、利息26707.90元、罚息2364.84元。马洪滨的违约行为已符合双方约定解除贷款合同的条件，现中行南宁市建政支行主张解除与马洪滨签订的编号为（2012）建中银零房贷字第71766号《个人二手住房贷款合同》，并由马洪滨、李绍梅共同偿还贷款本金、利息、罚息的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于中行南宁市建政支行主张赔偿的17771元律师代理费，该费用符合广西司法厅规定的律师收费标准，且合同已明确约定借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等，因此该笔律师代理费应由马洪滨、李绍梅赔偿给中行南宁市建政支行。合同还约定马洪滨以其贷款购买的南宁市为贷款提供抵押担保，合同项下房屋办理了抵押登记。因此，为实现上述债权，中行南宁市建政支行有权以折价或者拍卖、变卖该财产的价款在370000元范围内优先受偿。据此判决：一、解除中行南宁市建政支行与马洪滨、李绍梅签订的编号为（2012）建中银零房贷字第71766号《个人二手住房贷款合同》；二、马洪滨、李绍梅共同偿还中行南宁市建政支行贷款本金354725.98元；三、马洪滨、李绍梅共同给付中行南宁市建政支行贷款利息、罚息（计算方法：至2015年7月26日止，利息为26707.90元，罚息为2364.84元，此后至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以本金354725.98元为基数，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付）；四、马洪滨、李绍梅共同赔偿中行南宁市建政支行律师代理费17771元；五、为实现上述债权，中行南宁市建政支行对权属马洪滨所有的位于南宁市，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在370000元范围内优先受偿。一审案件受理费7324元，由马洪滨、李绍梅共同负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，不动产抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。同时，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条之规定，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。上述规定均是基于物权公示公信效力原则的具体体现，即未经登记的抵押担保债权对外不具有对抗效力。本案中，中行南宁市建政支行与马洪滨、李绍梅虽然在《个人二手住房贷款合同》中约定涉案房屋抵押担保的范围为合同项下全部债务，但双方办理抵押登记时在他项权证上记载担保的债权金额为370000元，依抵押权登记效力，只有该经过登记的抵押担保债权金额对外才具有对抗效力。因此，一审判决中行南宁市建政支行就涉案抵押房屋有权在370000元范围内优先受偿，并无不当，本院予以维持。
综上所述，中行南宁市建政支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7324元（上诉人中国银行股份有限公司南宁市建政支行已预交），由上诉人中国银行股份有限公司南宁市建政支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 帮
审 判 员 覃若鹏
代理审判员 黄向洁
二〇一七年五月十九日
书 记 员 曾倩雯
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以
决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回
审人民法院重审，或者查清事实后改判。（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。