江苏省如东县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0623民初1603号
原告：郭洁，女，1978年3月20日生，汉族，住如东县。
委托诉讼代理人：陈福明，如东县马塘镇法律服务所法律工作者。
被告：南通哈妮凯克食品有限公司，住所地如东县掘港镇爱民路6号。
组织机构代码：57535221-8。
法定代表人：谢传承总经理。
委托诉讼代理人：黄锦祥，男，1957年1月4日生，住昆山市，该公司法务。
原告郭洁与被告南通哈妮凯克食品有限公司（以下简称哈妮凯克公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月16日立案受理后，于2015年8月19日作出（2015）东民初字第00773号民事判决书。被告不服判决，向南通市中级人民法院提起再审，2017年2月10日，南通中院作出(2016)苏06民再61号民事裁定书，裁定撤销如东县人民法院（2015）东民初字第00773号民事判决，发回如东县人民法院重审。本院2017年3月20日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告郭洁及其委托诉讼代理人陈福明，被告哈妮凯克公司的委托诉讼代理人黄锦祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭洁向本院提出诉讼请求：1、被告支付合同违约金人民币150000元；2、被告将租赁物恢复原状或赔偿损失50000元；3、诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第二项诉讼请求明确为：被告赔偿损失50000元。事实与理由：原、被告于2011年9月20日签订房屋租赁合同，约定原告将房屋租赁给被告使用，该合同违约条款约定如有一方违约，违约方需给付另一方违约金150000元。合同签订后，原告按约交付了房屋、被告按约给付了租金，但在合同约定的租赁期未满时，被告单方面毁约，要求提前终止合同，并向法院提起诉讼。该案经如东县人民法院一审及南通市中级人民法院二审均依法确认双方所签订的合同合法有效，被告已构成违约，故其应向原告支付150000元违约金。另，原告交付案涉房屋时是毛坯，被告因经营食品对房屋进行了装修，而原告非系经营食品，被告的装修原告用不上，被告应恢复到毛坯房状态，故被告应赔偿恢复原状的损失50000元。
被告哈妮凯克公司辩称：1、被告在租赁案涉房屋后，曾起诉原告要求解除租赁合同，经南通市中级人民法院（2014）通中民终字第1801号二审判决，以衡情方式作出双方皆无责的认定，在判决解除合同的同时让被告概括性承受了保证金50000元及长达13个月26天（2013年7月1日至2014年8月26日）的租金作为惩罚性罚金（上述期间，被告已不再使用案涉房屋，却被判决继续支付租金以作为惩罚）。因此，如支持本案原告150000元违约金的诉讼请求，显然违反南通中院1801号判决文义，致使同一个违约事实重复三笔罚款。2、退一万步讲，即使抛开南通中院1801号判决不谈，原合同约定的违约金150000元亦过高，再加上合同约定了50000元保证金，则原告请求高达200000元即月租金约16倍的天价违约金，显然不应得到支持。3、关于原告要求被告赔偿恢复原状的损失50000元的诉讼请求，因租赁合同中未约定被告需恢复原状，且原告亦未能提交其相关损失的证据，故对其该项请求被告不予认可。
根据双方当事人的陈述及举证、质证，本院确认如下事实：2011年9月20日，原告郭洁（甲方）与被告哈妮凯克公司法定代表人谢传承（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：1、甲方将位于如东县掘港镇黄海西路2号楼，建筑面积120平方米的房屋，租赁给乙方使用，作乙方营业用房（除餐馆业、眼镜外）。2、甲方出租的房屋水电齐全。3、租赁时间从2011年9月20日至2015年9月19日，租期为四年，租赁到期后乙方如需续租，在同等条件下，甲方应优先租赁给乙方。4、租金：第一年年租金为人民币壹拾伍万元整，从第二、三、四年（租赁后3年）3年的租金共计伍拾万元，一次性付给甲方。5、从双方签定日期起付第一年的房租，第二、三、四年房租在第一年租期结束前的一个月内（前20天）付第二、三、四年房租，若乙方未能及时交纳房租，乙方每天按租金的3%向甲方支付滞纳金。6、乙方根据自身营业的需要，对该房屋进行改造装修，但不得损坏房屋结构，在改造和装修期间，甲方必须提供必要的便利，装修费用及安全由乙方全部承担。7、租赁期间内乙方使用的水、电费、物业费、卫生费、联防费等由乙方全部承担按时支付。乙方必须交纳保证金伍万元（不计息）（甲方可代收缴），租赁期满后，乙方及时缴清各费用，保证金全额退还。8、本合同经甲、乙方双方（代表）签字后生效，不得违约。如有一方违约，违约方付给另一方违约金人民币壹拾伍万元。9、未尽事宜由甲、乙双方协商解决。10、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。
上述合同签订后，原告郭洁交付了涉案房屋，由被告哈妮凯克公司进行了装修，并筹备投资成立南通宝岛春天食品有限公司（即后营业的台北春天面包花园店）。2011年10月14日，谢传承支付租房保证金50000元、房租（2011年9月20日至2012年9月19日）150000元。2012年9月20日，谢传承支付物业费（2011年9月20日—2013年9月19日）7344元、装修电费82元。2012年9月21日，谢传承支付房租款300000元，同年10月8日支付房租款100000元，10月16日支付95000元，10月18日支付5000元。上述款项合计707426元，原告郭洁对收到上述款项不持异议。
2013年10月24日，被告哈妮凯克公司向原告郭洁邮寄《终止租赁合同通知》，要求郭洁3天内前来收房，并告知租赁合同已于2013年7月19日正式终止。2013年10月29日，被告哈妮凯克公司再次向原告郭洁邮寄《终止租赁合同书面通知》，要求郭洁3天内前来收房，并告知租赁合同已于2013年6月26日正式终止。2013年11月18日，被告哈妮凯克公司向如东县掘港镇社会矛盾纠纷调处中心申请调解未果。2013年11月30日，被告哈妮凯克公司第三次向原告郭洁邮寄《终止租赁合同通知》，再次要求郭洁3天内前来收房，并告知租赁合同已于2013年6月26日正式终止。上述解除通知同时由被告哈妮凯克公司在大光明眼镜店门前进行了张贴。被告哈妮凯克公司于2013年7月份将涉案房屋中的设备等陆续搬离。2013年11月30日，被告哈妮凯克公司至物业公司结清了2013年5月至7月的电费10911元。
2013年12月2日，被告哈妮凯克公司将原告郭洁、案外人毛春明作为被告向本院提起诉讼，要求判令租赁合同自始无效，郭洁、毛春明依法退回所得款项；解除租赁合同；郭洁、毛春明支付因无效合同所得款项622297元；诉讼费用由郭洁、毛春明承担。2014年5月26日，本院作出（2013）东民初字第1779号民事判决书，驳回哈妮凯克公司的诉讼请求。哈妮凯克公司不服判决，提起上诉，请求二审法院撤销原判，改判：1、系争房屋2011年9月20日至2012年9月19日期间的租赁合同无效；2、解除2012年9月20日后的租赁合同；3、郭洁返还因合同无效及合同解除所得的保证金、预付租金及应付未付物业费共人民币622297元；4、本案的诉讼费用、财产保全费用、证人出庭作证费用由郭洁承担。该案经南通市中级人民法院审理，认为哈妮凯克公司无权以通知方式解除合同,但合同关系的成立反映了交易主体的意思自治，合同的履行应当能使交易主体获得自身最大的经济效益，以实现双方订立合同的目的,如果合同虽有履行可能，而履行该合同可能会导致付出不适当的代价，违背双方订立合同目的的情况下，即构成了履行不能,本案中原审法院已查明哈妮凯克公司已经歇业，租赁房屋也已腾空，哈妮凯克公司租赁房屋的目的已不能实现，事实上也已不可能再继续履行租赁合同，故从衡平双方利益、避免扩大损失、实现租赁物利用的最大化角度，对哈妮凯克公司要求解除租赁合同的上诉请求予以支持,但鉴于本案中哈妮凯克公司不符合单方解除的条件，故衡情确定合同的解除时间为一审判决后3个月即2014年8月26日,并以此时间点计算郭洁应返还哈妮凯克公司的房租，并于2015年4月2日作出（2014）通中民终字第1801号民事判决，判令：1、撤销如东县人民法院（2013）东民初字第1779号民事判决；2、哈妮凯克公司与郭洁的租赁合同自2014年8月26日起解除；3、郭洁退还哈妮凯克公司租金人民币177611元；4、驳回哈妮凯克公司的其他诉讼请求。被告哈妮凯克公司不服二审判决，向江苏省高级人民法院申请再审，省高院认为哈妮凯克公司在起诉前已搬离涉案房屋，不适合强制履行租赁合同，应该允许违约方哈妮凯克公司解除合同，用赔偿损失来代替继续履行，在一审判决驳回哈妮凯克公司解除合同诉请的情况下，二审法院考虑到哈妮凯克公司不享有解除权、郭洁在履行合同中没有违约行为，衡平双方利益，改判诉争租赁合同于一审判决后三个月解除，以此时点计算郭洁应返还哈妮凯克公司的房租，公平合理，并无不当，于2015年11月13日以（2015）苏审二民申字第01444号民事裁定书驳回哈妮凯克公司的再审申请。
另查明，涉案房屋的实际所有人为案外人南通通如房产有限公司（以下简称通如公司），原告郭洁系承租方，双方于2010年9月11日签订《房屋租赁合同》，约定房屋租赁期间为2010年10月29日至2020年10月28日。2010年9月18日，通如公司根据原告郭洁申请，出具书面《函》，载明：一、同意郭洁转租，租赁期间须在原合同租赁时间范围内；二、第三方与郭洁的纠纷与公司无关，不影响原租赁合同条款的履行。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同已经生效法律文书确认合法有效，该房屋租赁合同对原、被告双方均具有约束力。
（一）关于原告要求被告支付违约金150000元的诉讼请求。被告与原告签订的租赁合同未约定合同解除权，其也不具备《中华人民共和国合同法》第九十四条的合同法定解除权，故被告主张提前解除合同属违约行为。现原告根据双方合同约定要求被告以违约金方式承担违约责任有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金的数额，双方订立的租赁合同约定的违约金为150000元，考虑到虽然南通市中级人民法院在（2014）通中民终字第1801号民事判决书中确定双方合同解除的时间为2014年8月26日，但原告从其收到南通市中级人民法院于2015年4月2日作出的上述判决并出租房屋也需要一定的时间，结合双方约定的租金为第一年150000元、第二至四年合计500000元，故本院认为约定的违约金150000元并不过高。但考虑到南通中院（2014）通中民终字第1801号民事判决对被告返还保证金50000元的诉讼请求未予支持，已经从一定程度上弥补了原告损失，应予扣减，故本院支持违约金100000元。对于被告辩称的其于2013年7月1日已不再使用案涉房屋，但却被判决继续支付2013年7月1日至2014年8月26日的租金作为惩罚性罚金，故不应再重复支持违约金，对此本院认为，虽然被告于2013年7月已搬出案涉租赁房屋，但其要求提前解除合同既无合同约定也不符合法律规定，原告对其提前终止合同的要求亦未接受，故合同解除时间不能以其搬出租赁房屋的时间或发出解除通知的时间为准，应以生效判决确定的合同解除时间即2014年8月26日为准，对于租赁合同解除前的房租被告理应支付，并不能算作对违约的惩罚，被告以此为由认为不应当给付违约金于法无据，本院不予采纳。
（二）关于原告要求被告赔偿损失50000元的诉讼请求。原告主张其案涉房屋交付给被告时系毛坯房，被告理应恢复到毛坯房状态，因其未予恢复，应赔偿相应损失50000元，对此本院认为，双方签订的租赁合同第六条约定“乙方（被告）根据自身营业的需要，对该房屋进行改造装修，但不得损坏房屋结构……”，从上述约定可以看出被告对涉案房屋进行装修系经原告同意，且原告也自认被告并未对房屋结构造成损坏，另原告对其主张的损失亦未提供证据予以证明，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定精神，判决如下：
一、被告南通哈妮凯克食品有限公司于本判决生效后十日内支付原告郭洁违约金人民币100000元。
二、驳回原告郭洁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，由原告郭洁负担2000元，被告南通哈妮凯克食品有限公司负担2300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币4300元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通西被闸支行，账号：47×××82）。
审 判 长 陈金平
代理审判员 吴 霞
人民陪审员 李燕平
二〇一七年六月十九日
书 记 员 徐 竞