江苏省灌云县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）灌民初字第0234号
原告冯可俊。
委托代理人蒋凤领，灌南县法律援助中心律师。
被告连云港富强房地产开发有限公司，住所地，灌南县新安镇人民东路12号。
法定代表人刘毅，该公司董事长。
委托代理人王灌连。
第三人蔡明。
第三人冯艳。
原告冯可俊与被告连云港富强房地产开发有限公司、第三人蔡明、冯艳房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，江苏省灌南县人民法院于2013年11月1日立案受理后，依法由江苏省连云港市中级人民法院于2013年12月20日指定本院管辖。本院于2014年1月13日立案受理后，依法组成合议庭于2014年3月3日公开开庭进行了审理。原告冯可俊及其委托代理人蒋凤领，被告连云港富强房地产开发有限公司委托代理人王灌连，第三人蔡明到庭参加诉讼。第三人冯艳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告冯可俊诉称：2010年8月5日，原、被告就房屋拆迁产权调换等事宜达成协议，约定：原告将位于广电局院内的面积为150.82平方米的住房交由被告拆除，被告将华富世家在建的15幢甲单元101室、5幢2单元101室商住房及15幢P1号汽车库、5幢9号自行车库置换给原告，交付日期为2010年12月底。协议签订后，被告未按约定履行交房义务，还将置换房以房屋买卖合同形式抵押给第三人，严重侵犯了原告的合法权益。为此，原告特诉至法院，请求：一、判令被告限期交付华富世家15幢一单元101室房屋，并办理产权登记；二、判令被告交付华富世家5幢9号自行车库（庭审中放弃）和15幢P1号汽车库；三、确认被告与第三人蔡明、冯艳签订的商品房买卖合同（合同编号：LYGSPF2012203777）无效；四、判令被告给付违约金28088元（庭审中确定变更为201584元，计算方法相应变更为：每日按房屋总价款342518.40元的万分之五，自2010年12月31日起计算至2014年3月3日止）；五、判令被告给付搬家安置费（庭审中明确数额为23800元，即按6800元／年，自2009年8月5日起计算至2014年3月3日）；六、由被告承担本案诉讼费用。
被告连云港富强房地产开发有限公司辩称：原告所述房屋拆迁产权调换是事实。2013年10月22日，被告已将房屋和汽车库交付原告实际占有，但房屋未经验收不具备办理产权登记条件。被告承认原告的第三项诉讼请求。原告要求被告给付搬家安置费，应按协议约定计算。对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因系后增加，暂不予答辩。诉讼费用由法院依法判决。
第三人蔡明述称：第三人与被告之间系借贷关系，被告以涉案房屋作为抵押，如果被告不还钱，房屋归第三人。第三人与被告之间的房屋买卖合同经过备案，且被告在签合同时并未告知第三人涉案房屋是拆迁安置房的事实。第三人现在不同意与被告解除合同。
第三人冯艳未到庭未作陈述。
经审理查明：
一、2009年8月5日，原告冯可俊（被拆迁人）与被告连云港富强房地产开发有限公司签订华富世家地块房屋拆迁产权调换协议，约定：原告现有住房面积150.82平方米，置换华富世家（施工编号）15幢一（甲）单元101室面积118.93平方米；另自购15幢P1号汽车库面积25平方米，价格五万元（未付）。被告应于2010年12月底交付房屋，逾期由被告支付原告每月200元房租。
二、2013年10月22日，被告经综合结算确定还应退还原告38120元。与此同时，将涉案房屋及汽车库钥匙交付原告，但该房屋及汽车库至今未经验收合格。
三、被告与第三人蔡明、冯艳系借贷关系，被告以华富世家15幢一单元101室等四套房屋为借款提供“抵押”担保。为此，被告与第三人于2012年8月16日签订商品房买卖合同（合同编号：LYGSPF2012203777），将华富世家15幢一单元101室商品房出售给第三人，单价每平方米1450元，总价209467元。该合同已于同日备案。
四、原告未在本院指定的期间补交明确、变更诉讼请求部分的诉讼费用4770元。
上述事实，有下列证据证实：一、原、被告及第三人蔡明陈述；二、原告举证的1、原告身份证复印件，2、华富世家地块房屋拆迁产权调换协议复印件，3、结算单，4、商品房买卖合同复印件，5、借款及担保清单复印件。上述证据经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被告连云港富强房地产开发有限公司与原告冯可俊签订房屋拆迁产权调换协议，将华富世家15幢一单元101室房屋置换给原告后，又将该房屋出卖给第三人蔡明、冯艳（实为借款担保），违反了法律的强制性规定，因此，对原告要求确认被告与第三人签订的商品房买卖合同（合同编号：LYGSPF2012203777）无效的诉讼请求，本院依法予以支持。
对原告要求被告交付华富世家15幢一单元101室房屋并办理产权登记的诉讼请求，因房屋未经验收合格，不具备交付与办理产权登记的条件，本院依法暂不予支持。
对原告要求被告交付华富世家15幢P1号汽车库的诉讼请求，因不具备交付条件，本院依法暂不予支持。
对原告要求被告给付搬家安置费23800元、违约金201584元（每日按房屋总价款342518.40元的万分之五，自2010年12月31日起计算至2014年3月3日止）的诉讼请求，因未在指定期间补交诉讼费用，本院依法按原告自动撤回处理，暂不予理涉。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认被告连云港富强房地产开发有限公司与第三人蔡明、冯艳于2012年8月16日签订的商品房买卖合同（合同编号：LYGSPF2012203777）无效。
二、驳回原告冯可俊其他的诉讼请求。
本案案件受理费4840元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审 判 长 汤锦军
审 判 员 战传福
代理审判员 龚成霞
二〇一四年五月五日
书 记 员 王 辉
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
（二）最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第七条第一款拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。当事人交纳诉讼费用确有困难的，可以按照规定向人民法院申请缓交、减交或者免交。收取诉讼费用的办法另行制定。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用﹤诉讼费用交纳办法﹥的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。