南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2016）桂7102民初366号
原告：广西南宁市凌志农资有限公司，住所地南宁市科园大道。
法定代表人：周凌平，该公司经理。
委托诉讼代理人：李科骏，广西慧拓律师事务所律师。
被告：南宁市比佛利汽车服务有限公司，住所地南宁市科园大道。
法定代表人：朱榕，该公司总经理。
委托诉讼代理人：胡丽梅，广西安信律师事务所律师。
被告：南宁昊霖投资有限公司，住所地南宁市邕武路。
法定代表人：李尚峻。
原告广西南宁市凌志农资有限公司（以下简称凌志公司）与被告南宁市比佛利汽车服务有限公司（以下简称比佛利公司）、南宁昊霖投资有限公司（以下简称昊霖公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月27日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月28日公开开庭进行了审理。原告凌志公司的委托诉讼代理人李科骏，被告比佛利公司的委托诉讼代理人胡丽梅到庭参加诉讼，被告昊霖公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告凌志公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告凌志公司与被告昊霖公司、比佛利公司签订的《租赁协议》无效；2.被告昊霖公司、比佛利公司连带向原告凌志公司返还履约保证金10000元；3.被告昊霖公司、比佛利公司连带向原告凌志公司返还铺面租金3000元、综合服务费180元；4.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2013年4月，被告昊霖公司、比佛利公司联合开发南宁市邕武路21号南宁市昊霖农业科技广场。2013年4月30日，原告凌志公司为承租该广场的8-7号铺面向两被告支付定金10000元。2013年10月15日，原告凌志公司向两被告支付租金及综合服务费共12720元。2014年1月1日，原告凌志公司与被告昊霖公司签订《租赁协议》。2014年9月20日，由于两被告没有办妥相关手续，导致所开发的南宁昊霖农业科技广场被有关政府部门强拆,两被告应当连带向原告返还履约保证金及剩余租赁期限内的租金、综合服务费。为维护合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。
被告比佛利公司辩称：1.《租赁协议》是原告凌志公司与被告昊霖公司签订的，比佛利公司不是该协议的相对人；2.比佛利公司与昊霖公司并非共同经营，双方不存在合作关系；3.原告支付定金时昊霖公司尚未成立，故比佛利公司将公章借给了昊霖公司使用，比佛利公司虽然名义上收取了原告的定金10000元，但实际收款人和使用人均是昊霖公司；4.租金、综合服务费不是比佛利公司收取，与比佛利公司无关；综上，被告比佛利公司无需承担任何责任。
被告昊霖公司未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告昊霖公司经本院合法传唤未到庭，视为其放弃举证和质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告比佛利公司提交的《承诺书》，该证据只能证明昊霖公司愿意对以比佛利公司名义收取的定金承担责任，并不能证明比佛利公司可以免责；2.被告比佛利公司申请本院调取的南宁市工商行政管理局询问（调查）笔录，该笔录系韦海鹰的单方称述，其内容是否真实,本院无法确定；本院对上述证据的证明效力不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月29日，被告比佛利公司向南宁农业科技市场农资经营户发出《通知》，主要内容为：南宁农业科技市场将于2013年7月1日起拆除，为使广大经营户能继续有个良好的农资经营环境，被告比佛利公司已经在南宁市筹建新的农业生产资料专业市场，希望广大农资经营户对新市场铺面进行预订。2013年4月30日，原告凌志公司委托案外人杨立新向被告比佛利公司支付铺面定金10000元，被告比佛利公司出具加盖其公章的收据，收据中注明的收款人为韦海鹰。2013年10月15日，原告凌志公司委托杨立新向被告昊霖公司支付2014年1月13日至2014年12月31日期间的铺面租金12000元及综合服务费720元。2014年1月1日，原告凌志公司（乙方，承租方）与被告昊霖公司（甲方，出租方）签订《租赁协议》，约定：1.甲方将位于南宁市邕武路21号南宁昊霖农业科技广场8-7号商铺出租给乙方用于农业经营，租期自2013年9月13日至2014年12月31日；2.租金总额12000元，综合服务费每月60元；3.协议签订当日，乙方应向甲方支付履约保证金10000元，该保证金在租赁期满乙方无违约行为时甲方无息退还；此外，协议还约定了其他的权利义务。协议签订后，被告昊霖公司依约将铺面交付原告使用。
2014年5月16日，南宁市工商行政管理局高新技术产业开发区分局（以下简称工商高新分局）向涉案铺面所在的市场贴出《告示》，内容为：1.南宁市昊霖农业科技广场系违法建设，昊霖公司立即停止相关违法经营活动，终止违法摊位、店铺的租赁，并于2014年6月15日前自行关闭市场；2.昊霖农业科技广场内的经营户自行停止装修、装潢，自行停止现有的经营活动。2014年9月10日，南宁高新技术产业开发区管理委员会（以下简称高新区管委会）向市场内的各租户发出《限期搬离通知书》，主要内容为：高新区管委会将依法对昊霖公司擅自在南宁市西面路西村违法建设的房屋进行强制拆除，要求各租户于2014年9月20日前将建筑内的财物搬离，否则所造成的财产损失，高新区管委会一律不予赔偿。2016年1月29日，被告昊霖公司出具《承诺书》，载明：昊霖公司以比佛利公司名义向南宁昊霖农业科技广场租户收取的所有租金、押金等各项费用，与比佛利公司无任何关系，均由昊霖公司承担所有经济赔偿。
另查明：南宁市工商行政管理局登记昊霖公司的成立日期是2013年9月5日。依被告比佛利公司申请，本院向工商高新分局调取该局经济检查大队的行政执法人员就昊霖农业科技广场内铺面租赁合同纠纷对韦海鹰所做的询问（调查）笔录，这份2014年6月9日的笔录载明：韦海鹰系昊霖公司项目部主管兼任财务主管，因原告支付定金时昊霖公司尚未正式成立，故出具的收据加盖的是比佛利公司的公章，该款项实质全部用于昊霖公司的市场建设，比佛利公司与昊霖公司并不存在合作关系。
本院认为，在《租赁协议》上盖章的是原告凌志公司与被告昊霖公司，故涉案《租赁协议》的相对人是凌志公司与昊霖公司，比佛利公司并非租赁协议的相对人。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案房屋未取得建设工程规划许可证，也不属于经相关部门批准建设的临时建筑，故本院依法确认原告凌志公司与被告昊霖公司于2014年1月1日签订的《租赁协议》无效。
关于被告比佛利公司是否应承担责任问题。原告凌志公司称其向被告比佛利公司支付的定金10000元转化为租赁协议中的履约保证金后未冲抵租金，被告比佛利公司应予以退还。被告比佛利公司辩称因原告支付定金时，昊霖公司尚未正式成立，未刻有公章，故比佛利公司将公章借给了昊霖公司使用，定金名义上是比佛利公司收取的，但实际收款人和使用人都是昊霖公司，工商高新分局于2014年6月9日对韦海鹰所做的笔录和昊霖公司出具的《承诺书》均能印证该事实，故责任应由被告昊霖公司承担。本院认为，工商高新分局的询问（调查）笔录仅是韦海鹰的单方陈述，并非工商高新分局经调查核实后得出的结论，该笔录不能直接作为认定被告比佛利公司不应承担责任的依据。被告昊霖公司在《承诺书》中承诺其以比佛利公司名义收取的费用与比佛利公司无关，由昊霖公司承担所有经济赔偿义务，但原告不认可昊霖公司代替比佛利公司履行义务的行为，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意”之规定，被告比佛利公司仍应对其收取的定金10000元承担返还义务；因其他款项不是其收取的，故被告比佛利公司对其他款项无需承担责任。
关于履约保证金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《租赁协议》签订前，原告凌志公司已委托杨立新向被告比佛利公司支付铺面定金10000元，从昊霖公司出具的《承诺书》中可知，被告昊霖公司认可收到以比佛利公司名义收取的定金10000元。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款“代理人在代理权限范围内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”之规定，杨立新支付铺面定金、租金、综合服务费的行为，其法律责任应由原告凌志公司承担。《租赁协议》约定签订协议时原告应向被告昊霖公司支付履约保证金10000元，因原告交纳的定金未冲抵租金，故对原告主张该定金已转化为履约保证金的说辞，本院予以采信。原告凌志公司诉请被告昊霖公司、比佛利公司连带返还履约保证金10000元，本院予以支持。
关于租金、综合服务费的问题。高新区管委会于2014年9月10日发出的《限期搬离通知书》中要求各租户于2014年9月20日前将建筑内的财物搬离。原告凌志公司主张其于2014年9月20日搬离，本院予以采信。原告已向被告昊霖公司支付2014年1月1日至2014年12月31日期间的租金和综合服务费，现原告要求被告昊霖公司退还剩余租期2014年10月1日至2014年12月31日的租金和综合服务费，并未超出其权利行使的范围，本院予以支持。涉案铺面的年租金为12000元，月租金为1000元，月综合服务费为60元。故被告昊霖公司应退还原告剩余租期内的租金3000元（1000元×3个月）、综合服务费180元（60元×3个月）。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第八十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：
一、确认原告广西南宁市凌志农资有限公司与被告南宁昊霖投资有限公司签订的《租赁协议》无效；
二、被告南宁昊霖投资有限公司、南宁市比佛利汽车服务有限公司连带向原告广西南宁市凌志农资有限公司返还履约保证10000元；
三、被告南宁昊霖投资有限公司向原告广西南宁市凌志农资有限公司返还租金3000元、综合服务费180元；
四、驳回原告广西南宁市凌志农资有限公司的其他诉讼请求。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费130元，公告费48元，总计178元（原告已预交），由被告南宁昊霖投资有限公司、南宁市比佛利汽车服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。
审 判 长 杜金泽
代理审判员 刘东海
人民陪审员 黄永红
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 刘 媛