广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1972民初4650号
原告（反诉被告，以下统称原告）：肖雪，女，汉族，1989年1月28日出生，住广东省东莞市。
委托代理人：李平，系原告肖雪的丈夫。
被告（反诉原告，以下统称被告）：刮佩妮，女，汉族，1984年3月20日出生，住湖南省长沙市。
被告（反诉原告，以下统称被告）：毛莽，男，汉族，1983年12月8日出生，住湖南省安乡县。
两被告共同委托代理人：张小娇，广东宝城律师事务所律师。
第三人：东莞市陆路通房地产经纪有限公司大岭山沁林山庄景林苑分公司。经营场所：广东省东莞市大岭山镇杨屋村中惠沁林山庄（*期）景林苑商场商铺***号。统一社会信用代码为441900001011981。
负责人：郭唐朋。
第三人：东莞农村商业银行股份有限公司大岭山支行。经营场所：广东省东莞市大岭山镇振华路*号。统一社会信用代码为91441900783872007B。
负责人：郑国祥，该单位副行长。
第三人：东莞银行股份有限公司大岭山支行。经营场所：广东省东莞市大岭山镇新世纪领居***栋*****号******号。统一社会信用代码为914419002818264578。
负责人：何子成。
原告肖雪诉被告刮佩妮、毛莽、第三人东莞市陆路通房地产经纪有限公司大岭山沁林山庄景林苑分公司（以下简称“陆路通公司景林苑分公司”）、东莞农村商业银行股份有限公司大岭山支行（以下简称“农商行大岭山支行”）、东莞银行股份有限公司大岭山支行（以下简称“东莞银行大岭山支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月5日受理后，被告刮佩妮、毛莽提起反诉，本院对两被告的反诉予以受理。案件依法由审判员欧泽林适用简易程序独任审判，于2016年7月5日公开开庭进行了审理。原告肖雪及其委托代理人李平，被告刮佩妮及被告刮佩妮、毛莽的共同委托代理人张小娇，第三人陆路通公司景林苑分公司负责人郭唐朋到庭参加诉讼，第三人农商行大岭山支行、东莞银行大岭山支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖雪诉称：2015年8月1日，原告及两被告在第三人陆路通公司景林苑分公司的居间斡旋下签订了《房地产买卖居间合同》，约定原告购买两被告位于东莞市大岭山镇中惠沁林山庄XX幢XX号房屋。合同约定房屋总价为930000元，原告先向两被告支付首付款500000元，其余430000元由原告向银行申请贷款。产权转移手续由经纪方负责办理，买卖双方应积极协助和配合经纪方办理相关手续。合同签订后，原告于2015年8月1日向两被告支付了购房定金50000元，于2015年9月5日向两被告支付了20000元，后买卖双方一起到东莞银行大岭山支行办理了按揭申请。2015年11月2日，房地产中介工作人员李某以微信的方式通知原告贷款银行已经批准同意放贷。原告于2015年11月4日向两被告支付80000元，于2015年11月20日再向两被告支付100000元，于2015年11月30日又向两被告支付最后剩余的250000元，原告已经履行了首付款交付义务。两被告也于2016年2月21日向原告实际交付了涉案房屋，现在原告已经对涉案房屋进行了实际占有并重新装修后入住。两被告本应在收到首付款之后与原告去办理该房屋的赎楼手续，但两被告将首付款挪作它用，致使该房屋一直未办理赎楼手续，也无法将涉案房屋过户给原告。两被告的行为已经违反了涉案合同第七条约定即卖方须保证对该物业享有完整的支配权和处置权，有关该物业在本次转让前已发生的产权纠纷、债权债务纠纷、税项及租赁清退抵押等事宜，卖方应在交付前清理完毕。针对此情况，原告于2016年4月5日发函给两被告，通知其在10个工作日内办理赎楼手续。10个工作日期满后，两被告仍然没有办理房屋赎楼手续。根据《房地产买卖居间合同》第七条、第八条约定，两被告的行为已经构成违约。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.两被告继续履行双方于2015年8月1日签订的《房地产买卖居间合同》，并协助原告办理涉案房屋的过户手续；2.两被告向原告支付违约金50000元；3.两被告承担本案诉讼费和房屋财产保全费；4.两被告向原告支付房屋财产保全担保费7000元。
被告刮佩妮、毛莽辩称：两被告一直积极履行合同义务，但因赎楼担保费一直无法达成一致，导致此事耽搁。两被告为解决此事，发函给原告，但是还是没有解决。最终两被告按照合同条款发函解除合同，双方签订的合同也于2016年5月14日解除，恳请法院驳回原告诉讼请求，支持两被告的反诉请求。
第三人陆路通公司景林苑分公司述称：在赎楼的时候，因原、被告双方对担保费用承担问题存在争议，本第三人多次约双方洽谈，最初约定赎楼是由卖方负责，后来原、被告双方协商约定先动用首期款赎楼，也请了担保公司垫资，因为请担保公司垫资所以产生了垫资费用，关于垫资费用的负担三方也会面面谈过。
第三人农商行大岭山支行提供一份书面的情况说明述称：2010年11月29日，被告刮佩妮与本第三人签订了编号为051XXXXXXXXXXXXX的《楼宇按揭抵押借款合同》，借款期限为2010年11月29日至2030年11月28日，合同约定本第三人向被告刮佩妮提供480000元的购房贷款，用于购买涉案房屋，并将前述所购买之房产及其全部权益为该笔借款设定抵押，并办妥抵押登记手续，房地他项权登记证号为粤房地他项权证莞字第XXXXXXXXXXXXX号。截至2016年5月21日，贷款余额为392384.37元，被告刮佩妮曾经出现逾期还贷的情况，经本第三人的信贷人员催收，目前还款付息情况正常。被告刮佩妮与原告的房屋买卖交易未告知本第三人。
第三人东莞银行大岭山支行没有提出答辩意见及质证意见，亦没有提交证据。
被告刮佩妮、毛莽反诉称：2015年8月1日，原、被告双方签订《房地产买卖居间合同》，合同约定两被告将位于东莞市大岭山杨屋中惠沁林山庄(二期)景林苑XX幢楼XX号房产转让给原告，房产转让总价款为930000元，其中定金为50000元于签订合同当日支付;原告须于银行出具贷款承诺书5日内，向两被告支付购房首期款530000元;原告应按合同约定支付营业税、印花税、担保赎楼费等费用，两被告按约定不支付任何款项;若原告违约，则两被告没收原告的定金作为违约金。2015年10月9日，原告即收到贷款承诺函，但直至2015年12月1日，原告才将首期款支付完毕。期间，两被告多次催促，原告均不积极处理，一再拖延。两被告因开设工厂急需资金周转才将涉案房产转卖，但原告一直拖延，迟迟不支付房款，给两被告造成极大经济损失。2016年3月29日及2016年4月9日，两被告分别通过委托北京市盈科(深圳)律师事务所向原告发《律师函》及自己发送《关于肖雪复函回复》等方式，要求原告收函10日内尽快协助办理赎楼手续，但原告仍未处理。原告的行为违反了《房地产买卖居间合同》的约定，经两被告多次催促，原告仍不予履行合同义务，严重违反合同的约定，已经构成了根本违约。因此两被告根据《房地产买卖居问合同》第八条的约定于2016年5月10日向原告发出了《解除房屋买卖合同函》，解除双方签订的《房地产买卖居间合同》。被告刮佩妮、毛莽为了维护自身的合法权益，特向法院提起反诉，请求法院判令：1.确认原、被告双方签订的《房地产买卖居间合同》已经解除，两被告已收取的定金50000元无需返还；2.原告承担本案的诉讼费用。
原告肖雪对被告刮佩妮、毛莽的反诉辩称：一、原告并没有逾期支付首付款，理由如下:1.原告至今未收到任何贷款承诺函。中介公司的李某仅于2015年11月2日通过微信聊天的方式向原告说明银行己经同意批准贷款的事宜，但这并不是贷款承诺函；2.原告并无向两被告支付全部首付款的义务。因为在原告向两被告支付首付款时，中介公司的李某告知原告按照房屋买卖交易习惯，原告只需向两被告支付150000元首付款，剩余的350000元首付款由原告直接支付给担保公司进行资金监管，于日后赎楼使用。而两被告当时打电话给原告称“两被告急需用钱，希望原告将剩余的350000元直接支付给两被告，并承诺在两被告将剩余的350000元支付之后，两被告自行办理赎楼手续”。在得到两被告自行赎楼的承诺后，原告才将剩余的350000元支付给两被告。但是至今，两被告既不将挪用的350000元归还用于赎楼也不自行办理赎楼手续；3.假如两被告认为原告有迟延交付首付款的事实，两被告就应该及时按照《房地产买卖居间合同》第八条约定办理，并拒绝接受后续的350000元首付款。恰恰相反，两被告在收到原告的全部首付款后，向原告出具了收款收据，同时还在2016年1月至同年2月期间多次通过中介公司的李某或两被告亲自与原告协商称“因无资金进行赎楼，希望原告宽限一段时间。”同时作为交换条件，两被告将涉案房屋实际交付于原告。现原告己经对涉案房屋重新进行了装修，购买了家具家电，并己经居住。二、两被告称原告不协助其办理赎楼手续与事实不符。1.无法办理赎楼手续的原因是两被告将首付款挪用后且不归还导致。按照交易习惯，房屋买卖的首付款应交由第三方(担保公司)进行资金监管，再通过担保公司办理赎楼事宜；2.《房地产买卖居间合同》第七条明确约定卖方须保证对该物业享有完整的所有权，完整的支配和处置权。因此，办理赎楼手续使房屋消除担保权的责任应由两被告承担。现在两被告无法保证对涉案房屋享有完整的所有权、支配权和处置权，就己经违反了合同的约定；3.即使原告明知办理赎楼手续是两被告的义务，但是当两被告向原告提出无钱办理赎楼事宜时，原告仍然愿意无偿提供200000元贷款给两被告进行赎楼，两被告仍然不满足。后原告通过中介公司李某向两被告表示愿意承担全部赎楼费用只为合同能继续履行，但两被告即明确表示不想卖房子了，并主动与原告商量赔偿事宜。综上所述，一、两被告想违约的意图很明显即房价上涨过快，原告一直是守约方并且为了合同继续履行积极在采取措施。二、法律是保护守法者的合法权益的，对毁约者应给予惩罚。如果解除《房地产买卖居间合同》，两被告作为违约方反而会获利，这也是与立法者的意图相违背的。三、如果解除《房地产买卖居间合同》，原告作为守约方势必会遭受巨大经济损失，一是原告如果继续购买同楼盘同户型的楼房，必定会承担额外高额的房款约650000，二是原告己经对房屋重新装修花去装修款90000余元，购买家具家电共花去70000余元，三是在该小区购买了一个车库，花去90000余元。
第三人陆路通公司景林苑分公司述称：关于两被告说没有收到同贷书的问题，东莞银行所有同贷书都是通过拍照方式微信发给本第三人，本第三人已将同贷书微信转发给两被告，至于两被告对此同贷书提出争议，认为银行没有盖章，本第三人作出回应，银行所有同贷书都是行长签名的。
本院经审理查明：原告作为买方，两被告作为卖方，第三人陆路通公司景林苑分公司作为经纪方，三方于2015年8月1日签订一份《房地产买卖居间合同》，约定买卖双方通过经纪人出售及购入位于东莞市大岭山镇杨屋村中惠沁林山庄（二期）景林苑XX幢楼XXX（以下简称“涉案房产”）。上述合同第二条约定“该物业之转让成交价为人民币(大写)玖拾叁万元整（小写：￥930000.00元整）买方在签订本合约的同时，支付人民币伍万元整作为定金直接付与卖方，签订本合同即时支付，卖方开具收据为准。买方可选择下列方式付购房款：银行按揭付款：（1）经纪人协助买方寻求贷款银行并协助买方办理按揭手续，但所发生的全部费用由买方承担。按揭所需费用有：①保险费②评估费③抵押登记费④公证费⑤律师费⑥按揭服务费及未列明等费用。（2）买方须于银行出具贷款承诺书后伍日内，向卖方支付购房首期款人民币伍拾叁万元整（即转让成交价总额与买方在银行承诺贷款额度内选择的贷款额之差额：含已交定金）。以转账凭证或卖方开具的收据为准。（3）买方贷款人民币肆拾万元整，贷款发放时间由买方与银行签订的贷款合同确定。”；上述合同第四条约定“《房地产买卖合同》签订后，经纪人即协助买卖双方开始办理过户手续。按政府有关规定，买卖双方需付税费：①营业税，②印花税，③城建维护税，④教育附加税，⑤契税，⑥所得税，⑦合同交易工本费，⑧查档费，⑨产权登记费，⑩房产评估费，⑾增值税，⑿担保赎楼费，⒀国家强制性调整或增收税费。其中：买方支付上述全部款项；卖方不支付任何款项。税、费交付买卖双方按如上方式约定并承担，且若政府政策调整、或相关机构收费标准改变时，不改变各项约定的支付人。”；上述合同第六条约定两被告应在收齐全部楼款三日内向原告交付涉案房产；上述合同第七条约定“卖方须保证对该物业享有完整所有权，有完整的支配或处置权。有关该物业在本次转让前已发生的产权纠纷、债权债务纠纷、税项及租赁清退抵押等事宜，卖方应在交付前清理完毕，并保证交付后买方无须负责，否则卖方应赔偿买方由此引起的一切损失。”；上述合同第八条约定“因买方或卖方违反本合同约定：如拒不配合提供交易所需或提供虚假资料或逾期办理交易、按揭等相关手续以及逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同义务的，逾期超过十个工作日，则守约方书面通知违约方并给予合理宽限期。若违约方仍不积极履行的，则守约方有权解除合同，且要求违约方赔偿订金。”；上述合同第九条约定“在办理房产过户手续中，买卖双方应积极配合经纪方办手续，自接到经纪人通知之日起三个工作日内到指定部门办理相关手续。任何一方逾期未办理按揭手续的，按违约处理。”；上述合同第十条约定“买卖双方均需遵循诚信交易原则，共同遵守以上约定条款，若买方违约，则卖方没收买方的订金作为违约金，若卖方违约则卖方需退还订金，且赔偿等额订金作为违约金”。
原告主张其于2015年8月1日支付50000元定金；2015年9月5日转账支付20000元；2015年11月4日转账80000元；2015年11月20日转账100000元；2015年11月30日转账250000元，以上合计500000元。原、被告均确认定金及首付款合计500000元，两被告确认已收到上述款项，但主张最后一笔款250000元，两被告分别是在2015年11月30日收到30000元，在2015年12月1日收到220000元。原告对此解释到220000元是大笔支付，需要在第二天才能到两被告的账上。原告主张其有发函给两被告要求其在10日内办理过户手续，但是两被告没有按时将涉案房产过户至原告名下，且未按照涉案《房地产买卖居间合同》第七条的约定保证涉案房屋交付前卖方具有完整的支配或处置权，构成违约，两被告应按涉案《房地产买卖居间合同》第八条的约定支付违约金50000元。同时原告要求两被告支付涉案财产保全担保费7000元，原告提供了一张金额为7440元的担保费发票证明其主张的财产保全担保费的产生，原告解释其只主张7000元属于对其自身权利的处分。两被告主张原告未支付担保赎楼费，且经被告刮佩妮的多次发函催促，也未履行，违反合同第四条、第八条的约定，被告刮佩妮于2016年5月10日邮寄解除合同函给原告，而原告实际签收时间为2016年5月14日，故涉案《房地产买卖居间合同》于2016年5月14日解除。两被告主张根据原告提供的录音文字记录第4页第11行可以证明涉案担保赎楼费是一个月16000元利息。原告不确认两被告的主张，认为担保赎楼费实际上是原告将首期款放在担保公司受监管作为担保公司向两被告发放贷款的担保，由于两被告称其急需用钱要求原告将首期款直接付给两被告，原告答应两被告的要求并将首期款直接付给两被告，但两被告将该款项挪作它用，没有用于赎楼，故导致担保公司未能放贷给两被告进行赎楼，而上述录音文字记录第4页第11行是两被告向担保公司贷款产生的利息并非担保赎楼费。第三人陆路通公司景林苑分公司的陈述意见为担保赎楼费是担保公司动用其资金才产生的担保赎楼费，涉案的16000元是两被告找融资公司借款才产生的利息，相当于民间借贷，而且一周一个点是民间的借贷标准，该收费标准并不是担保公司的收费标准。
另查明，涉案房产登记在被告刮佩妮名下，房地产权证号为粤房地权证莞字第XXXXXXX**号，位于东莞市大岭山镇杨屋村中惠沁林山庄（二期）景林苑XX幢楼XXX。涉案房产已进行抵押登记，抵押权人为第三人农商行大岭山支行，抵押金额为480000元，抵押期间为2010年11月29日至2030年11月28日。2016年5月10日，本院根据原告申请对涉案房产进行查封。原告在庭审中陈述其愿意且有足够的资金替两被告代为清偿欠第三人农商行大岭山支行的贷款，但因此而多产生的费用还应由两被告承担。
以上事实，有原告提供的《房地产买卖居间合同》、《商品房买卖补充协议》、收据、催告通知、房产证、录音光碟及文字记录、微信聊天记录、肖雪手机银行转账记录、手机短信聊天记录、担保费发票，被告提供的《房地产买卖居间合同》、微信截图、首期款转账凭证、通话录音及文档、律师函、快递单及网上查询记录、《关于肖雪复函回复》、《解除房屋买卖合同函》，第三人农商行大岭山支行提供的个人信息情况登记表、《楼宇按揭抵押贷款合同》、借款借据、《商品房买卖合同》、他项权证、还款清单及当事人陈述附卷为据。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《房地产买卖居间合同》是原告、两被告及第三人陆路通公司景林苑分公司的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，对缔约各方有约束力。本案的争议焦点是：一、原告是否存在违约行为，被告解除合同的效力，被告主张没收定金是否合法有据；二、涉案合同能否继续履行；三、被告是否存在违约行为，原告主张的违约金及财产保全担保费由被告承担是否合法有据。
关于本案争议焦点一，两被告以原告未按合同约定支付担保赎楼费且经被告刮佩妮发函催告后在合理期限内仍未履行构成违约，主张解除涉案《房地产买卖居间合同》。两被告对其上述主张负有举证的证明责任。两被告主张根据原告提供的录音文字记录第4页第11行可以证明涉案担保赎楼费是一个月16000元利息。原告不确认两被告的主张，认为担保赎楼费实际上是原告将首期款放在担保公司受监管作为担保公司向两被告发放贷款的担保，由于两被告称其急需用钱要求原告将首期款直接付给两被告，原告答应两被告的要求并将首期款直接付给两被告，但两被告将该款项挪作他用，没有用于赎楼，故导致担保公司未能放贷给两被告进行赎楼，而上述录音文字记录第4页第11行是两被告向担保公司贷款产生的利息并非担保赎楼费。第三人陆路通公司的陈述意见基本与原告的意见一致。两被告提供的证据不能证明上述每月16000元的利息是担保赎楼款，故两被告应承担举证不能的不利后果，本院对两被告关于原告迟延支付担保赎楼费经催告后在合理期限内仍未履行的主张不予采信，两被告主张原告的违约行为不成立。因两被告主张原告的违约行为不成立，故两被告以原告迟延履行债务经催告后在合理期限内仍未履行为由提出解除合同的效力本院不予确认。因原告不存两被告本案中主张的违约行为，故本院对两被告关于没收定金50000元的请求不予支持。
关于本案争议焦点二，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，因抵押而产生的债务被清偿后，抵押的房屋就不存在转让的限制。庭审中原告明确表示其有足够的资金愿意向第三人农商行大岭山支行清偿债务以消灭抵押权。代位清偿是原告的权利，第三人农商行大岭山支行有义务协助原告代位清偿，无需两被告的同意，故在原告代位清偿涉案房屋的抵押债务并涂销抵押登记后，涉案房屋就不存在转让的限制，涉案《房地产买卖居间合同》能够继续履行，故本院对原告关于主张继续履行涉案《房地产买卖居间合同》，两被告协助原告办理涉案房屋过户手续的请求予以支持。
关于本案争议焦点三，原告主张两被告不按时将涉案房屋过户至原告名下，且未按照涉案《房地产买卖居间合同》第七条的约定保证涉案房屋交付前卖方具有完整的支配或处置权构成违约，被告应按涉案《房地产买卖居间合同》第八条的约定支付违约金50000元。本院认为，涉案房屋交付后仍存在抵押权，被告违反了涉案《房地产买卖居间合同》第七条的约定未保证涉案房屋交付前两被告有完整的支配或处置权，两被告构成违约，根据涉案《房地产买卖居间合同》第十条的约定，两被告须向原告支付定金作为违约金，故本院对原告关于主张判令两被告支付违约金50000元的请求予以支持。财产保全担保费不是必然发生的，不属于原告的损失，原告主张被告承担涉案的财产保全担保费没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告刮佩妮、毛莽于本判决生效之日起三十日内继续履行涉案《房地产买卖居间合同》，协助原告肖雪将涉案房屋（房地产权证号为：粤房地权证莞字第XXXXXXX**号）过户至原告肖雪名下；
二、限被告刮佩妮、毛莽于本判决生效之日起三日内向原告肖雪支付违约金50000元；
三、驳回原告肖雪的其它诉讼请求；
四、驳回被告刮佩妮、毛莽的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费减半收取为6835元，保全费5000元，由原告肖雪承担承担35元，由被告刮佩妮、毛莽共同承担11800元；反诉受理费525元，由被告刮佩妮、毛莽共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 欧泽林
二〇一六年八月五日
书记员 陈桂朱
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