河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀05民终3412号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王立岳，男，1974年1月1日出生，汉族，现住河北省邢台市清河县。
委托诉讼代理人：郭廷泽，河北周正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：周新立，男，1966年1月17日出生，汉族，现住河北省邢台市清河县。
委托诉讼代理人：刘征，河北齐心律师事务所律师。
上诉人王立岳因与被上诉人周新立租赁合同纠纷一案，不服河北省清河县人民法院（2017）冀0534民初1056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
王立岳上诉请求：1、请求撤销河北省清河县人民法院作出的（2017）冀0534民初1056号民事判决，并依法改判支持上诉人的原审诉求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人应当赔偿上诉人的经济损失30000元。1、上诉人在租赁期间对该房屋及院落进行了装饰修缮、包括内、外墙粉刷，内墙壁纸、涂胶，院落有修建凉亭地面硬化及卫生间整体改造等，上述装修装饰都是被上诉人明知并且默认的，而且在上诉人开业时被上诉人也参加了开业典礼并参观了饭店，但在后续被上诉人待上诉人正式装修并营业后，却坐地起价，多次不合理提出涨房租，最终因被上诉人的原因导致上诉人饭店无法经营，现合同无法履行是被上诉人违约在先，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项规定，“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；”故应由被上诉人将剩余租赁期的装饰装修残值做价赔偿给上诉人。2、对于被上诉人堵饭店门、锁门导致上诉人无法经营期间的营业损失，也应由被上诉人赔偿，事情起因是被上诉人涨房租，但双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。由于租金问题产生分歧，被上诉人锁住上诉人饭店大门，妨碍饭店正常营业，对上诉人造成的直接损失应予赔偿。3、对于另行寻找替代房屋期间的损失，也应由被上诉人赔偿给上诉人，因被上诉人的根本违约导致。上诉人需另行寻找替代房屋，期间所发生的损失应参照同地段、同价位的房租租金，计以天数。
周新立当庭答辩称，1、依据双方签订的协议书第5条约定，上诉人在使用租赁房屋期间不得私自改造，上诉人所诉装修修缮费用未经被上诉人同意，因此，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，上诉人所主张费用不应由我方承担。2、关于堵门问题，依据双方协议第2条约定，租金每年分两次提前交清，上诉人在2017年未提前交付租金的情况下擅自解除合同，并开始搬运承租房屋内物品，被上诉人为维护自身权益阻止上诉人进行搬运。3、关于另行寻找房屋损失并非被上诉人造成，因上诉人擅自解除合同导致被上诉人房屋闲置，损失应由上诉人承担。综上，上诉人主张没有事实根据和法律依据，应当予以驳回。
王立岳向一审法院起诉请求：1、依法判决解除原、被告的租赁合同；2、依法判决被告支付原告的损失及另行寻找替代房屋周转期间受到的损失30000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。周新立向本院提出反诉请求：1、请求法院判决王立岳支付拖欠租金9000元；2、王立岳将房屋恢复原状；3、王立岳承担反诉费用。
一审法院认定事实：王立岳、周新立均围绕自己的本诉、反诉请求提交了证据，经双方质证，对签订的租赁协议、派出所出具的证明、锁租赁院落大门以及周新立用车堵租赁院落大门的照片无异议，一审予以确认并计入在卷作证。周新立对王立岳提交的要求支付损失的付款收据认为与本案没有关联性不认可，王立岳也未提交其他证据与之相互印证，不予采信。一审查明如下事实：原告（反诉被告）王立岳与被告（反诉原告）周新立订立协议书，约定周新立将位于周家那村新建房屋及院落租赁给王立岳，用于做餐饮食品加工使用，租赁期限自2014年3月1日起至2019年2月28日止，租金每年15000元，每年分上季和下季两次提前交清，并不得随意调整租金，承租方在使用期间内不得私自改造房屋等。协议履行期间，王立岳在承租的院落内经营饭店，在院子里修建了凉亭、花池、路面、房屋内的上、下水管道、卫生间墙面和便池，房屋内外墙的粉刷，以及为方便饭店经营对房屋进行的其他改造，以上设施的修建和改造未征得周新立的同意。本诉原告王立岳除自2014年至2015年每年交租金15000元，2016年交租金17000元，其中包括预交2017年租金2000元。周新立拟将2017年租金增长为18000元，王立岳不同意，2017年4月5日，王立岳从租赁的院落内向外搬运东西，双方起了纠纷，周新立用汽车堵住大门，阻止其搬运行为，之后双方各自用锁锁住涉案院落的大门，饭店没再经营。庭审中，王立岳增加诉讼请求，要求周新立支付其另行找房屋的损失30000元。
一审法院认为，原告（反诉被告）王立岳与被告（反诉原告）周新立存在租赁关系，事实清楚，合法有效，予以确认。双方应以协议约定各自履行义务。双方因涨租金产生纠纷，继而发生封锁涉案院落大门的局面，承租方开办的饭店不能继续经营，使合同无法继续履行，故对王立岳要求解除租赁合同的请求予以支持。合同解除后，王立岳应腾空房屋，将租赁的房屋及院落恢复原状，交付给周新立。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人负担。王立岳改造承租的院落，未经出租方同意，其行为也违反了协议第五条不得私自改造房屋的约定，故本诉原告所支出的费用，要求被告周新立支付的诉讼请求不予支持。王立岳要求周新立支付其另行找房屋的损失30000元，没有法律依据，不予支持。租赁协议约定，租赁期间不能随意调整租金，对王立岳2016年交租金17000元，其中包括预交2017年租金2000元的主张予以采信。以年租金15000元计算，承租方已将租金交至2017年4月18日，因双方对合同于2017年4月5日即无法继续履行都有责任，周新立要求承租方预先支付2017年上季租金9000元，没提交相关证据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王立岳与被告（反诉原告）之间租赁协议。二、原告（反诉被告）王立岳在判决生效后三日内腾空房屋，将承租的房屋及院落恢复原状交还周新立。三、驳回原告（反诉被告）王立岳其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）其他反诉请求。案件本诉受理费275元由王立岳承担；反诉受理费25元由周新立承担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，围绕上诉人的上诉请求二审查明当事人提交的证据、租赁及交纳租金数额事实与一审查明当事人提交的证据和事实一致。另查明，租赁协议约定：甲方（周新立）要求乙方（王立岳）在使用期间应遵法占用房屋，不得私自改造。经现场查看、拍照及结合原审当事人提交图片，本案租赁饭店院内修建了凉亭，地面以水泥方块排列装饰修缮，卫生间进行部分改造，饭店房间内墙粉刷，加装了木隔断，院落外搭建了钢铁架及铁板建材设施。
本院认为，二审法院应当围绕上诉人的上诉请求进行审理。本案中，王立岳与周新立存在租赁房屋关系事实清楚，本院予以确认。租赁协议约定，租金每年15000元，租赁期间不能随意调整租金。当事人双方陈述交纳房屋租金过程及数额，对照租赁协议约定的租金数额，以社会普通人的经验标准判断，一审认定“双方因涨租金产生纠纷，继而发生封锁涉案院落大门的局面，承租方开办的饭店不能继续经营，使合同无法继续履行”的结论具有高度盖然性，据此，本院认定，周新立违约提高房屋租金是合同不能履行的主要原因。因租赁房屋的用途是经营饭店，基于经营用途的装修及改善经营饭店环境，不属于租赁协议约定的“不得私自改造”范畴，且租赁饭店地址紧邻周新立住所地，对于王立岳基于经营目的的装修，周新立并未提出过异议。故租赁合同解除后，应依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，本院确定周新立应当赔偿租赁期内装修残值损失。鉴于本案房屋租赁期限自2014年3月1日起至2019年2月28日止，王立岳也已承租至2017年4月5日，加之，其装饰装修物品多数能够拆除另行使用，不适于评估，且评估可能扩大当事人的损失。从本案存在的上述情形考虑，本院认定，案涉租赁房屋院内凉亭如进行拆除，会造成物的价值毁损，也不利于院内美观，结合剩余租赁期限及因违约可能造成王立岳损失等因素综合判断，该凉亭不予拆除，酌定由周新立赔付王立岳7000元，地面水泥方块、木隔断、搭建的钢铁架及铁板建材设施，不予赔偿，可由王立岳自行移走。由于该部分属于王立岳主张赔偿的范围，故在判决中予以认定。综上所述，王立岳的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）项规定，判决如下：
一、维持河北省清河县人民法院（2017）冀0534民初1056号民事判决第一项、第三项、第四项内容{即解除原告（反诉被告）王立岳与被告（反诉原告）之间租赁协议；驳回原告（反诉被告）王立岳其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）其他反诉请求}；
二、变更河北省清河县人民法院（2017）冀0534民初1056号民事判决第二项内容为：本判决生效之日起十五日内，原审被告周新立赔付原审原告王立岳7000元。由王立岳将租赁房屋院内地面水泥方块、木隔断、搭建的钢铁架及铁板建材设施自行移走并腾空房屋，他人不得阻止干涉。
一审案件本诉受理费275元和反诉受理费25元，由周新立负担；二审案件受理费550元，由王立岳负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘孟印
审判员 邓永胜
审判员 毕建军
二〇一七年十一月三十日
书记员 张姿巍