天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津01民终3001号
上诉人（原审被告）曹凤彬，农民。
被上诉人（原审原告）侯玉才。
委托代理人王宏玲，天津君荐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）静海区沿庄镇沿庄村民委员会，住所地天津市静海区沿庄镇沿庄村。
法定代表人曹锡虎，主任。
上诉人曹凤彬因房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市静海区人民法院（2015）静民初字第6804号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理�本案，现已审理终结。
一审法院审理查明，2010年5月1日，经被告静海区沿庄镇沿庄村民委员会研究决定，为建设该村的龙凤小区，委托被告曹凤彬全权代理处理在建设中所遇到的一切相关事宜。被告曹凤彬的权限为：1、建设当中的整体规划、建立集资建楼组委会、水、电供应民事纠纷、原料采购、合同签订、治安维护、工程进度等。2、财务监管，自负盈亏。3、协调办理政府各部门关系及手续。被告曹凤彬接受委托后，成立了静海县沿庄镇沿庄村集资建楼组委会，被告曹凤彬为负责人，该组委会未经过相关部门登记和审批。2013年6月12日，原告与静海县沿庄镇沿庄村集资建楼组委会签订了《房屋买卖合同》，原告以223390元的价格购买了沿庄镇沿庄龙凤住宅小区2栋1单元502号房屋。同时双方签署了《菜地协议》，被告曹凤彬向原告交付了该房屋。2013年6月30日，原告与静海县沿庄镇沿庄村集资建楼组委会签订了《车库协议》，原告以40000元的价格购买了沿庄镇沿庄龙凤住宅小区1号车库。原告分别在2013年6月10日、2013年8月26日向静海县沿庄镇沿庄村集资建楼组委会各交纳购房款113390元和110000元，共计223390元，以上款项均由被告曹凤彬收取。2013年7月8日，原告向静海县沿庄镇沿庄村集资建楼组委会交纳车库款40000元，该款项亦由被告曹凤彬收取。2013年8月26日，原告领取了盖有静海县沿庄镇沿庄村民委员会印章的静海县沿庄镇沿庄村集资建楼组委会房产证明。2015年10月25日，原告到沿庄镇沿庄龙凤住宅小区后发现其购买的沿庄镇沿庄龙凤住宅小区2栋1单元502号房屋已被另售他人，经原告与被告曹凤彬交涉，被告曹凤彬向原告出具了证明一份，内容为：今有曹凤彬因与侯玉才买沿庄龙凤小区2-1-502房，因曹凤彬误卖，因此调换至2-3-502房，互不找价，原菜地车库不变。另查明，原告侯玉才居住在天津市北辰区北辰科技园辽河北道16号，非天津市静海区沿庄镇沿庄村村民。
侯玉才的诉讼请求是：1、主张诉争合同应认定为无效合同；判令二被告返还原告购房款及车库款263390元并赔偿相应经济损失（按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2013年8月26日起至实际给付之日止，目前暂定36000元）；诉讼费用由二被告承担。2、如法庭认定诉争合同有效，原告则主张解除该合同，并判令二被告返还原告购房款及车库款263390元并赔偿相应经济损失（按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2013年8月26日起至实际给付之日止，目前暂定36000元）；诉讼费用由二被告承担。
一审法院认为，1、关于原告与静海县沿庄镇沿庄村集资建楼组委会签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。原告与静海县沿庄镇沿庄村集资建楼组委会签订的《房屋买卖合同》是出售兴建于静海区沿庄镇沿庄村宅基地上的房屋，原告现居住在天津市北辰区北辰科技园辽河北道16号，非天津市静海区沿庄镇沿庄村集体经济组织成员，其与静海县沿庄镇沿庄村集资建楼组委会签订的《房屋买卖合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，该《房屋买卖合同》为无效合同，故对原告要求确认合同无效的诉讼请求依法予以支持；2、关于本案被告静海区沿庄镇沿庄村民委员会是否为适格主体的问题。被告曹凤彬是受被告静海区沿庄镇沿庄村民委员会的委托而建设沿庄镇沿庄龙凤住宅小区，并成立静海县沿庄镇沿庄村集资建楼组委会，虽然被告静海区沿庄镇沿庄村民委员会对被告曹凤彬的委托权限只是委托其处理在建设当中所遇到的相关事宜，但在被告曹凤彬违反法律、行政法规的强制性规定向原告出售楼房时，被告静海区沿庄镇沿庄村民委员会仍协助被告曹凤彬向原告出具了加盖其印章的房产证明，其行为应视为对被告曹凤彬超越代理权限的追认，依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款及第六十七条的规定，被告静海区沿庄镇沿庄村民委员会与被告曹凤彬对本案应负连带的民事责任，故原告诉请二被告承担民事责任的诉讼请求，于法有据，予以支持；而被告曹凤彬认为被告静海区沿庄镇沿庄村民委员会不是本案适格主体的抗辩理由不予采信；3、关于被告是否返还原告购房款及车库款并赔偿相应经济损失的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。故被告曹凤彬应将原告支付的购房款和车库款返还给原告；而对于本案原告要求被告赔偿其相应经济损失的诉讼请求，本案原、被告签订的合同因违反了国家法律和政策而无效，双方均有过错，应当承担各自因此而受到的经济损失。原告的损失为其已经缴纳的购房款和车库款，从缴纳之日起至返还之日银行同期贷款的利息由原、被告各承担50%，因原告要求计息的日期从2013年8月26日开始，系其真实意思表示，予以准许。而被告曹凤彬是否因此受到损失，因其未在本案中主张，故不予涉及。
一审法院判决：一、原告侯玉才与静海�沿庄镇沿庄村集资建楼组委会签订的《房屋买卖合同》无效。二、被告曹凤彬于本判决生效后的十日内返还原告侯玉才购房款223390元和车库款40000元，共计263390元，被告静海区沿庄镇沿庄村民委员会承担连带清偿责任。三、被告曹凤彬于本判决生效后的十日内给付原告侯玉才自2013年8月26日起至本判决确定的给付之日止以263390元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息的50%，被告静海区沿庄镇沿庄村民委员会承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2895元，由被告曹凤彬、被告静海区沿庄镇沿庄村民委员会负担。
一审判决后，上诉人曹凤彬不服，上诉来院。请求：撤销原判，改判双方签订的购房合同有�，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
其上诉的主要理由是：被上诉人侯玉才于2013年主动自愿加入我村集资建楼，现不想要了，其自己承担责任。被上诉人侯玉才在半个月之内分两次给上诉人263390元集资建楼款，楼房已经建好了，并交付了被上诉人侯玉才，已经形成了不动产，所以被上诉人侯玉才不想要此房自己可以处理。上诉人是个组织单位，不是经营单位，是集资建楼，不是商品房买卖。被上诉人侯玉才退楼的理由不成立。
被上诉人侯玉才答辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意原审人民法院判决。
其答辩的主要理由是：诉争合同属于无效合同，不存在是否自愿或集资建楼。侯玉才本人并不是集体组织的成员之一，上诉人对非集体组织成员出售楼房的做法是不对的。侯玉才是经人介绍去的，侯玉才并不清楚所谓集资建楼的真正含�。
被上诉人静海区沿庄镇沿庄村民委员会经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。
经审理查明，一审法院查明认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人订立合同应遵守法律法规，不得违反国家法律或行政法规的强制性规定，不得损害公共利益，我国土地管理法明确规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用�的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。上诉人未能提供所建房屋已经办理农用地转用审批手续等相关证据，因此，上诉人所提被上诉人侯玉才主动自愿加入集资建楼，在半个月之内分两次给上诉人263390元集资建楼款，楼房已经建好了，并交付了被上诉人侯玉才，已经形成了不动产的理由，不能成为房屋买卖合同有效的依据。故上诉人要求改判双方签订的购房合同有效的上诉请求，没有法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定的基本事实清楚，适用法律并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费5251元，由上诉人曹凤彬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高良栋
审 判 员 张秀云
代理审判员 张玉洁
二〇一六年七月八日
书 记 员 王晓乐
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……