福建省建瓯市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0783民初313号
原告：张家和，南雅林业站工作人员，住建瓯市。
被告：詹丽敏，住建瓯市。
委托诉讼代理人：吴云生，身份已查明。
被告：吴云生，住建瓯市。
原告张家和与被告詹丽敏、吴云生房屋买卖合同纠纷一案。本院于2017年2月3日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月11日转换程序，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张家和，被告吴云生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行《房地产买卖合同》，协助原告将座落于建瓯市新区67-69#地块C6#楼606室房屋的不动产产权办理至原告名下；2、被告退还原告多支付的购房款3744元；3、被告向原告支付违约金（自2017年1月11日起至被告实际协助原告办理上述房屋不动产产权过户至原告名下之日止，每日按100元计算，暂计算至起诉日为2500元）；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：两被告系夫妻关系，2011年被告詹丽敏参加集资联建房牵头人游万太组织的建房活动，出资建设建瓯市新区87-89#地块C6号606室房屋，并与游万太签订了《集资联建房协议》。2011年4月9日，被告詹丽敏和游万太签订《补充协议》，集资房屋座落由“建瓯市新区87-89#地块C6号606室”变更为“建瓯市新区67-69#地块C6#楼606室”。2011年11月7日，被告詹丽敏和游万太再次签订《补充协议》，集资房屋面积由“141.47平方米”变更为“137.86平方米”。2012年8月16日，两被告和原告签订《房地产买卖合同》，约定：两被告将上述集资房屋出售给原告；出售总价格60.6万元；2012年8月16日原告向被告支付定金10万元，2012年8月28日前原告向被告支付购房款45.6万元，房屋两证（所有权证及土地使用权证）办理至被告名下之日，原告向被告支付5万元购房款，被告协助原告将两证由被告名下过户至原告名下手续；房屋两证办理至被告名下时的一切费用由被告承担；被告应于2012年8月28日将房屋实物交付给原告使用；被告必须无偿协助原告办理两证由被告名下过户至原告名下手续，否则视为违约；若被告不向原告交付房地产，每逾期一日，支付100元的违约金给原告。《房地产买卖合同》签订后，当日原告支付给被告定金10万元，2012年8月27日原告支付给被告购房款45.6万元。被告于2012年8月27日将房屋实物交付原告使用。2016年游万太通知可以办理房屋两证至被告詹丽敏名下的手续，但游万太经济困难，需要向被告詹丽敏借款53744元用于支付违章罚金。被告获知游万太的通知后，不予理睬，不将款借给游万太，故意阻扰办理两证至被告詹丽敏名下的手续。为使房屋两证尽快办理至被告詹丽敏名下，游万太向被告詹丽敏的借款53744元实际由原告代被告先行垫付，后游万太出具给被告詹丽敏的借条原件游万太交付给原告保存，扣减购房尾款5万元后，原告实际多付购房款3744元。2017年1月初，原告获知房屋不动产产权已办理至被告詹丽敏名下[不动产权证号：闽（2017）建瓯市不动产权证第0000074号]后，多次通知被告协助办理房屋不动产产权由被告詹丽敏名下过户至原告名下的手续，但被告以各种理由推诿，不予理睬。原告认为：《房地产买卖合同》没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，系有效合同；被告不协助原告办理房屋不动产产权过户至原告名下手续，已构成违约；被告除继续履行《房地产买卖合同》，协助原告办理房屋不动产产权过户手续、退还多付的购房款外，还应当向原告支付违约金。
被告詹丽敏、吴云生辩称，原告请求判令被告继续履行《房地产买卖合同》，协助原告将座落于建瓯市新区67-69#地块6#楼606室房屋的不动产产权办理至原告名下不成立，应不予支持。至今原告尚未向被告付清购房款根据《房地产买卖合同》第二条，甲乙双方同意上述房地产的成交总价款为人民币606000元整的约定，目前被告只收到原告购房款579153元，原告还有26847元整的购房款尚未付给被告。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条，当事人互负债物的，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求的规定，目前在原告尚未付清购房尾款给被告的情况下，被告有权拒绝履行协助原告办理不动产权证过户手续。被告主张：冻结原被告2012年8月16日的签订《合同》，维持《合同》现状；至原告打伤被告一案结案和原告付清购房款给被告后，被告才协助原告将座落于建瓯市新区67-69#地块6#楼606室房屋的不动产产权办理至原告名下。原告第二点请求判令被告退还原告多支付的购房款3744元不成立，不予支持。游万太的借款是用于违章罚款，不是办证费用。根据被告与游万太签订的《集资联建房协议》第六条第一款房屋建成后，甲方将竣工验收合格的房屋交付给乙方，乙方拥有该套住房的完全产权和相应的土地使用权的约定，说明：原高以被告的名义借款给游万太的53774元整，是用于应由游万太负责缴纳的违章罚款，并不是该房产办证费用。这点从游万太与70户集资联建房业主签订借款《协议书》上和游万太的借条，也可证明。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人的规定，原被告双方签订《合同》后，该房产已在原告实际使用的情况下，该房产的权利和义务已转移至原告，借款给游万太是其义务，得到游万太三座集资联建房的底层架空层抵押是其权利。同时原告也是以该条法律为依据，参加未拿到两证的70户业主组织起来的多次向游万太反映、协商，到市政府、国土局、规建旅局上访（被告因房产已出售直到办证阶段才介入）。3、被告已明确告知原告对游万太借款的处理意见。2016年3月，原告（包括其妻、其妻怀里抱着婴儿）与被告双方约定在万春公司售楼部（万春一品）会面，原告在知道借款给游万太的方案情况下，欺骗被告说：被告出售的房产违章现在办证需交罚款53744元整，要被告负责，只字不提游万太就借款给出的条件。被告明确对原告说已知道借款给游万太的方案，如果会同意这个方案，就去签字交钱，不同意的话可以马上到法院起诉被告，被告跟着起诉游万太。原告听了还是坚持要被告负责罚款人民币53744元整，至少负责一半，后原告自愿借款人民币53744元整给游万太。2016年3月，原告在游万太与70户集资联建房业主签订借款《协议书》上签字，同意游万太以三座集资联建房的底层架空层抵押给70户业主，业主自愿借款给游万太，代其缴纳罚款。原告第三点请求判令被告向原告支付违约金（自2017年1月11日起至被告实际协助原告办理上述房屋不动产产权过户至原告名下之日止，按每日100元计算，暂计算至起诉日为2500元）不成立，不应支持。被告没有违约。2017年1月23日下午，被告按照双方的事先电话约定带上不动产证等相关证件到达建瓯市房产交易所，准备履行《合同》。不存在着原告在《民诉起诉状》所说的：多次通知被告协助办理房屋不动产产权由被告詹丽敏名下过户至原告名下的手续，但被告以各种理由推诿、不予理睬。2017年1月23日下午，在建瓯市房产交易所二楼被告要求原告付清购房款后才协助原告办过户手续的主张，是符合《合同》第三条第三款乙方以甲方两证办出为准日向甲方支付人民币5.00万元（甲方协助乙方办理两证过户手续）的约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条，原告在尚未付清购房款给被告的情况下，还将被告打伤，故被告有权拒绝履行协助原告办理不动产权证过户手续，责任在原告。根据《合同》第十条甲方必须无偿协助乙方，办理两证过户手续，否则视为违约的约定，被告至始至终没有向原告提出过任何有偿协助办理房产过户手续的要求，不存在着违约行为。原告尚未付清购房款属违约行为，需向被告支付滞纳金。原告违约日期，应按照从2017年1月24日起至实际付清购房款日止计算，按每日100元计算。综上，请求驳回原告的诉讼请求，支持被告的主张。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷偌证。对有争议的证据和事实，认定如下：
原告提交了以下证据复印件各1份：1、被告的身份证。证明两被告的身份情况。2、集资联建房协议。证明被告詹丽敏参加集资联建房牵头人游万太组织的建房活动，出资建设建瓯市新区87-89#地块C6号606室房屋的建设。3、补充协议。证明集资房屋座落由“建瓯市新区87-89#地块C6号606室”变更为“建瓯市新区67-69#地块C6#楼606室”，面积由“141.47平方米”变更为“137.86平方米”。4、2012年8月16日房地产买卖合同。证明被告将集资房屋出售给原告；出售总价格60.6万元；2012年8月16日原告向被告支付定金10万元，2012年8月28日前原告向被告支付购房款45.6万元，房屋两证（所有权证及土地使用权证）办理至被告名下之日，原告向被告支付5万元购房款，被告协助原告将两证由被告名下过户至原告名下手续；房屋两证办理至被告名下时的一切费用由被告承担；被告应于2012年8月28日将房屋实物交付给原告使用；被告必须无偿协助原告办理两证由被告名下过户至原告名下手续，否则视为违约；若被告不向原告交付房地产，每逾期一日，支付100元的违约金给原告。5、购房定金收据。证明2012年8月16日原告支付给被告定金10万元。6、2012年8月27日收条。证明2012年8月27日原告支付给被告第二笔购房款45.6万元。《房地产买卖合同》中约定的房屋座落“建瓯市新区87-89#地块C6号606室”实际为“建瓯市新区67-69#地块C6#楼606室”。7、2016年4月26日借条。证明为尽快将两证办理至被告詹丽敏名下，游万太需要向被告詹丽敏借款53744元用于支付违章罚金，该借款实际由原告代被告先行垫付，借条原件由原告保存。8、2016年4月29日收条。证明被告2016年4月29日收到原告购房款23153元。
詹丽敏，吴云生质证认为，证据1、2、3无异议。证据4、说明应该先付钱购房款后协助办证。办证费用是由被告承担，但是53744元违章罚款的钱，应该由游万太负责缴纳，根据协议书第6条。房地产实物已经于2012年2月28日已经交付给原告，不存在没有交付。合同不存在违约金的事。相反在原、被告双方签订《房地产买卖合同》第6条第4行。被告已经交付了房地产实物，已经在原告使用，原告购房款没有付清应该按照人民币每日100元的滞纳金支付被告。证据5、6无异议。证据7、游万太的费用是用于违章罚款，不是办证费用。游万太总共借款53744元，后来根据合同里办证费用原先垫交的大概有25053元，这些钱是由游万太垫付，要从借款里付，就有了2016年4月29日的收条加2016年4月26日借条。证据8没有异议。
本院认为，原告提交的证据1、2、3涉及第三人的权利义务，且与本案关联性不足，不予采信。证据4、5、6、8可用于证明与本案有关的事实，予以采信。证据7，原告用于证实已支付被告尾款50000元并多支付3744元，被告予以否认，对此，因该款系原告交付给案外人，与证明对象之间关联性不足，故不予采信。
詹丽敏，吴云生提交以下证据复印件各1份：1、协议书4页。证明游万太借款的53774元是用于违章罚款，应该由游万太缴纳，原告已经在协议书上签字。2、本案房产办证费用、结算表、借条变更台账。证明之前办证费用被告已经承担。3、不动产证领取台账。证明2017年1月10日被告收到该房产的不动产证。4、福建省建瓯市立医院CT检查报告书；福建省医疗费门诊收费票据；佩眼镜发票、病历；公安局检验鉴定委托书。证明原告打伤被告。5、两证费用交款现金台账、收据、福建省政府非税收入票据2页、增值税发票，证明大证办小证的相关费用。
张家和质证认为，对证据1游万太与集资房70户业主签订的《协议书》及相关费用表：《协议书》是集资房70户业主与游万太签订的，原告没有和游万太形成集资建房的合同关系，不是业主，是被告詹丽敏和游万太形成集资建房的合同关系，业主是被告詹丽敏，签字表中，业主名字也是写詹丽敏，房产至今还登记在被告詹丽敏名下，也可以说明业主是詹丽敏。是否将款借给游万太，决定了两证是否可以及时办理至被告詹丽敏名下问题，被告故意不将款借给游万太，故意阻扰两证办理至被告詹丽敏名名下，故意阻扰原告与被告签订合同的履行，原告没有办法，只好先代被告垫付借款。对于证据2、3、4本案房产办证费用、结算表、借条变更台账。不动产证领取台账，均无异议。对证据4建瓯市公安局法医检验委托书、CT检查报告书、病历及相关费用单：与本案无关。因被告不配合原告办理两证过户，双方产生纠纷，原告并没有将被告吴云生打伤，是被告吴云生对办案警察纠缠，警察才开出法医检验委托书。CT检查报告书的检查结果表明原告没有打伤被告吴云生。集资联建房协议、补充协议、房地产买卖合同、收条等的真实性没有异议。
本院认为，詹丽敏，吴云生提交的证据与本案关联性不足，不予采信。
经当事人陈述及本院认证，对以下事实予以确认：
2012年8月16日，原告与两被告签订《房地产买卖合同》，约定：被告将位于建瓯市新区87-89号地块C6号606室房产，用途成套住宅，建筑面积137.86平方米，出售给原告。总价606000元，付款方案：2012年8月16日支付100000元；2012年8月28日支付456000元；本案房产两证办至被告名下之日支付50000元，并由被告无偿协助原告办理转让过户手续。被告应于2012年8月28日前腾出房屋给原告。经双方协商，交易两证过户的一切税、费由原告承担。转移前的物业管理费等费用由被告支付，转移后由原告支付等内容。
后原告于2012年8月16日支付被告购房款100000元、2012年8月28日支付被告购房款456000元、于2016年4月29日支付被告购房款23153元。
本院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同是双方自愿的、意思表示真实、且不违反法律规定，买卖合同应合法有效。原告主张被告应按合同约定协助履行办理过户手续，而被告抗辩原告未履行合同约定的给付购房款义务。对此，双方约定由原告支付尾款50000元后，被告协助原告办理过户手续，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，现原告提交的证据不足以证实其已向被告完整地支付了尾款50000元，故对原告要求被告继续履行协助办理过户手续并承担违约责任的诉讼请求不予支持。原告提出已支付被告尾款53744元，被告应返还3744元，证据不足，理由不充分，不予支持。对于原告提出的向案外人以借条的形式垫付违章罚款等意见，与本案不是同一法律关系，不在本案的审理范围，不予涉及。被告辩称原告还要支付房款，但未提出反诉，不予涉及，其可另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告张家和的全部诉讼请求。
案件受理费9922元，保全申请费用2270元，由原告张家和负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。
审 判 长 陈瑞完
代理审判员 陈明耀
人民陪审员 谢 蕙
二〇一七年八月一日
书 记 员 王 莉
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。