福建省永安市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0481民初1013号原告：永安天立物业管理有限公司，住所地：永安市巴溪大道1599号永星小区3栋2层。组织机构代码：69664006-4。法定代表人：曾齐文，职务：总经理。委托诉讼代理人：李观明，男，1954年6月6日出生，汉族，该公司副总经理，住永安市。被告：钟玉妹，女，1969年1月13日出生，汉族，住永安市，原告永安天立物业管理有限公司（以下简称天立物业）与被告钟玉妹物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李观明、被告钟玉妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天立物业向本院提出诉讼请求：1.钟玉妹支付物业服务费1353元、公摊费255元及违约金105元，合计人民币1713元；2．由钟玉妹承担本案诉讼费用。庭审中天立物业变更诉讼请求，不要求钟玉妹支付违约金105元。事实和理由：天立物业于2011年12月22日接管了永安市蝶翠山水小区物业。双方在《物业管理服务合同》中约定：由天立物业按有关法规规定提供各项物业管理服务，钟玉妹按每月每平方米0.78元交纳物业管理服务费；如果钟玉妹拖欠物业服务费，天立物业按拖欠总额的日3‰收取违约金。鉴于日3‰的标准过高，天立物业改按日0.2‰的标准收取违约金。从签订合同至今，天立物业完全履行了该合同约定的管理服务事项和义务，钟玉妹享受了天立物业提供的各种物业服务。钟玉妹物业位于该小区3幢1-901号，建筑面积83.95平方米，每月应交物业服务费65.48元。但钟玉妹却从2014年1月1日起至2015年9月20日止不交物业服务费。截止目前，共欠物业服务费1353元、公摊费255元及违约金105元，合计人民币1713元。在钟玉妹欠费期间，天立物业曾多次派物业人员上门催收，继之以打电话、张贴《物业费催缴通知书》等催收未果。为维护天立物业的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》规定，请求法院依法判决。钟玉妹未作书面答辩，在庭审中口头陈述，钟玉妹之前都有交物业费，但因房屋漏水向物业反映一直未来修理，也未替钟玉妹去找开发商，所以从2014年开始钟玉妹就没交物业费了，后来电梯出问题，钟玉妹被关在电梯里，找物业也没人来管，钟玉妹找朋友将自己救出。房屋漏水的问题一直未来处理，直到后来换了一家物业后，才将钟玉妹家的漏水问题解决掉。而且小区的监控全都坏掉没有人修理，东西丢了都没人管。物业一直催钟玉妹交物业费，却没有提供相应服务，还一直打钟玉妹电话骚扰钟玉妹交物业费。物业公司说他们只管绿化，漏水让钟玉妹自己去找开发商，去告开发商，钟玉妹提出电梯有问题，物业不说话。漏水问题泡坏掉的东西，不知要找谁赔偿，只要把漏水问题解决了，钟玉妹愿意交物业费，物业公司一直未尽到物业服务的责任。钟玉妹那幢楼除了钟玉妹，还有别的住户也曾被关在电梯里，找物业却没人接电话。天立物业围绕诉讼请求依法提交如下证据：天立物业公司企业法人营业执照复印件１份、法定代表人身份证明书1份、法定代表人居民身份证复印件1份、物业管理服务合同复印件１份、物业服务证明复印件１份、物业费／公共公摊／违约金一览表１份、违约金计算清单１份、公共公摊表１份、物业服务费催缴通知书复印件２份、入住合约复印件１份、居民身份证复印件１份、房产登记情况查询结果证明复印件１份、钟玉妹提交蝶翠山水小区业主委员会说明一份，本院组织当事人进行了证据交换和质证，钟玉妹表示不识字，看不懂，对这些证据材料不清楚。对天立物业提交的说明的真实性、合法性、关联性没有异议，但这份说明上提到的，就是应该由开发商处理，由后面成立的业主委员会出面找开发商处理是没问题的。本院依法进行审查，对天立物业所提供的上述证据、钟玉妹提交蝶翠山水小区业主委员会说明的真实性、合法性、关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：永安市蝶翠山水楼盘系福建明泰置业有限公司开发建设。2014年11月8日，天立物业与永安市蝶翠山水小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，主要约定：“由天立物业为永安市蝶翠山水小区提供物业服务，以建筑面积向业主收取物业服务费，具体标准为住宅每平方米每月0.78元，商业店铺每平方米每月1.2元；电梯的年检费、消防设施、监控设施、智能化设施的维保费由业主按户公摊，以上公摊的费用从业主交纳的预收公共公摊水电费中支出；物业服务费（不包含电梯、公共照明用电和公共用水的水、电费）每半年交纳一次，每次交纳时间为每半年起始的15日内；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费及公摊费用的，从逾期之日起按每天应交服务费的千分之五交纳滞纳金；物业服务期限为壹年，从2014年11月10日至2015年11月9日止。”该合同还对其他事项作了约定。另查明，合同签订后，天立物业于2011年12月20日接管了永安市蝶翠山水小区物业，开始提供物业服务至2015年9月20日。永安市蝶翠山水小区3幢1单元901室房产属于住宅，业主系钟玉妹，建筑面积为83.95平方米，其每月应交物业费65.48元，从2014年1月1日至2015年9月20日期间，钟玉妹已欠物业费1353元、公摊费604元。本院认为，天立物业作为物业服务单位与永安市蝶翠山水小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。天立物业按合同约定提供了相关的物业服务，业主钟玉妹未按合同约定交纳物业管理费用，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。故天立物业要求钟玉妹支付从2014年1月1日起至2015年9月20日止的物业管理费1353元、公摊费604元的诉请，没有违反相关法律规定及合同约定，予以支持。钟玉妹提出房屋漏水、电梯损坏、监控损坏无人管理问题属另一法律关系，在本案中不作处理，可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第八条、第六十条第一款、第一百零七条(?javascript:SLC(21651,109)?)、第一百零九条(?javascript:SLC(21651,107)?)、《物业管理条例》第六条、第四十二条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、钟玉妹应于本判决生效后十日内支付永安天立物业管理有限公司2014年1月1日至2015年9月20日期间的物业服务费1353元；二、钟玉妹应于本判决生效后十日内支付永安天立物业管理有限公司2014年1月1日至2015年9月20日期间的公共公摊费604元。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由钟玉妹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  罗奕音二〇一七年五月二十七日书记员  苏 琳附:本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。