浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）浙嘉民终字第626号
上诉人（原审原告）：潘某某。
委托代理人：赵某某。
被上诉人（原审被告）：海盐××天地广场实业有限公
司。住所地：海盐县武××镇海滨西路天宁寺商游城。
法定代表人：陈某某。
委托代理人：马某某。
上诉人潘某某因与被上诉人海盐××天地广场实业有限
公司（以下简称新××公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙
江省海盐县人民法院（2008）盐民二初字第13号民事判决，向
本院提起上诉。本院于2009年12月8日受理后，依法组成合议
庭，于2009年12月31日公开开庭审理了本案。上诉人潘某某及
其委托代理人赵某某，被上诉人新××公司委托代理人马某某
到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理认定：2003年11月13日、14日潘某某向
浙江源富拍卖有限公司购买了海盐新天地a1012号商铺、c2036
号商铺，双方签订了成交确认书及成交明细单。13、14日，潘
某某与新××公司分别签订了两份租赁合同，合同统一约定：
潘某某将其a1012号商铺、c2036号产权式商铺出租给新××公
司统一对外招商及统一经营管理；租赁期限自本合同签署之日
起，至2021年12月31日止；租金为前三年属于市场培育期，第一年自本合同签署之日起，至2004年12月31日止，以本出租海
盐新天地（天宁寺商游城）产权式商铺购入总价款的2%作为当
期租金收入，第二年自2005年1月1日起至2005年12月31日止，
以本出租海盐新天地（天宁寺商游城）产权式商铺购入总价款
的4%作为当期租金收入，第三年自2006年1月1日起至2006年12
月31日止，以本出租海盐新天地（天宁寺商游城）产权式商铺
购入总价款的8%作为当期租金收入；新××公司对外招商三年
为一周期，即三年统一确定一次海盐新天地（天宁寺商游城）
产权式商铺转租费，本着共赢原则，第四年起，即2007年1月1
日起，至合同期限届满时止，新××公司将潘某某所属产权式
商铺转租后，潘某某得每年转租租金收入的70%，另30%用于某
补新××公司各类开支。新××公司招商后，经营户之间就潘
某某所属商铺使用权转让或转租的中介服务费收入，潘某某得
70%，新××公司得30%；租金每年缴纳一次，每年的3月31日
前缴纳当期租金；合同的变更、解除和终止约定为：本合同生
效后，任何一方不得单方擅自变更或解除合同，如需要变更或
解除，必须经双方协商一致，并以书面协议确认，在双方未形
成书面协议之前，本合同仍然有效。新××公司未按协议交纳
租金，超过3个月的，潘某某有权单方解除合同等。合同签订
后，双方又签订了补充协议，协议约定：对租赁合同中第四条
租赁期限补充一款，每三年为一个经营周期，每周期末双方对
经营租金进行协商，必须续签一次补充协议，前款继续有效；
租赁合同中第五条第三款改为租金每月缴纳一次，每月底前缴
纳当月租金；当租赁合同因合同到期、新××公司过错造成无法继续履行或双方某某解除租赁合同时，新××公司有义务无
条件按产权证的标示，隔好商铺，返还潘某某。租赁合同签订
后，新××公司将包括潘某某所有的两商铺在内的商铺统一转
租给海盐新天地大酒店有限公司，租赁期限至2021年12月31日
，现海盐新天地大酒店有限公司一直在使用上述商铺。
另查明，双方签订的租赁合同中前三期租金新××公司
已按约定支付给了潘某某。第四年后，双方对租金未达成书面
补充协议，新××公司按自行委托审计部门审计的结果为依据
每月对潘某某发放租金，因潘某某认为租金偏低，双方不能达
成一致意见而成讼。
再查明，新××公司在招商时，制作了招商投资手册，
手册中写明新天地广场是集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的
海盐城区最大的“一站式”服务中心。
一审法院经审理认为：潘某某、新××公司签订的租赁
合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律
的规定，故为有效，双方当事人应依约履行各自的义务。潘某
某依法取得两商铺的所有权，因此其具有房屋出租人的主体资
格，享有将房屋提供给新××公司使用、收益，并向新××公
司收取租金的权利。根据双方签订的租赁合同，合同约定新×
×公司租赁潘某某的商铺后由新××公司将其改建成海盐新天
地广场，并由新××公司统一对外招商及统一经营管理。因此
，潘某某同意新××公司对租赁物进行转租。租赁物的转租并
不改变或取代既存的租赁合同及其主体与权利义务内容，承租
人仍对出租人负全部合同责任，第三人（次承租人）仅对转租人负转租合同上的责任。因此，新××公司应按合同的约定支
付潘某某租金。本案中，新××公司给付了前三年的租金，双
方对此均无异议，予以确认，但第四年后，在未按补充协议约
定由双方对租金进行协商，并形成书面协议的情况下，新××
公司依据自行委托审计所得结果向潘某某发放租金，该租金未
得到潘某某的认可，故新××公司支付的租金显然不是双方协
商一致的结果。至于潘某某认为新××公司单方支付的租金低
而要求解除双方的租赁合同的请求是否能得到支持的问题，对
此，一审法院认为，债务人迟延履行债务或者有其他违约行为
致使不能实现房屋租赁合同目的的，就构成根本违约。根本违
约是后果最为严重的违约行为。当事人的违约行为构成根本违
约的，对方当事人就可解除合同，以维护自己的合法权益。本
案中，在前三年中，新××公司按合同约定足额支付了固定租
金，故双方全面履行了合同的约定。之后新××公司按月支付
了潘某某租金，因此新××公司并不存在迟延履行债务的行为
。由于双方签订的租赁合同中关于第四年后的租金并不是一个
固定的收益，而是按转租租金收入为计算标准，但由于新××
公司租赁潘某某的商铺后将商铺统一租赁给海盐新天地大酒店
有限公司，因此并不能简单地计算出潘某某商铺的转租租金，
补充协议约定双方对租金应进行协商，但双方并未形成一致意
见，故潘某某、新××公司对租金的数额存在争议。双方对租
金存在争议属双方签订的合同约定不明确所引起的，但并不必
然导致合同的目的不能实现。因此，新××公司的行为并不构
成根本违约，潘某某要求解除合同的诉讼请求，证据不足，不予支持。退一步讲，由于新××公司租赁潘某某等人的商铺改
建后进行统一招租，潘某某的商铺并不独立于其他商铺，新×
×公司返还潘某某商铺并不能使潘某某实现购买商铺的最大利
益化，因此新××公司返还潘某某商铺事实上也是不可行的。
至于租金的数额问题，潘某某可通过协商或另案诉讼的途径进
行救济。关于潘某某陈述新××公司擅自变更商铺用途的问题
，从潘某某出示的新××公司的招商投资手册来看，海盐新天
地广场是一家集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的“一站式”
服务中心，不泛包括餐饮、休闲娱乐、住宿等营业范围，因此
新××公司将商铺出租给海盐新天地大酒店有限公司而建成酒
店，与新天地广场的上述经营范围是一致的，故潘某某以此理
由解除合同的意见不予采信。另潘某某陈述新××公司法定代
表人同时兼任多家公司的法定代表人，从而可能导致其操纵租
金的问题，因本案租赁合同当事人为潘某某、新××公司，而
且补充协议明确约定双方对租金应进行协商，因此次承租人是
否与新××公司存在混同的情况不是决定租金多寡的因素，而
且合同也并未明确规定新××公司不得将商铺租赁给与自己相
关联的企业，因此潘某某的该项意见缺乏事实依据，不予采信
。
综上所述，潘某某要求解除与新××公司签订的租赁合
同，既没有法律依据，又没有事实依据，故不予支持。同理，
潘某某要求新××公司返还商铺及支付租金收入损失的诉讼请
求，亦无法支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九
十四条第一款第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决：一、驳回潘某某要求解除与新×
×公司于2003年12月13日、14日签订的海盐新天地广场a1012
、c2036号产权式商铺租赁合同的诉讼请求；二、驳回潘某某
的其他诉讼请求。案件受理费50元，由潘某某负担。
一审判决宣告后，潘某某不服，提起上诉称，一、一审
对补偿协议认定不全，遗漏了补充协议第四条的约定，该条约
定，补偿协议与租赁合同具备同等法律效力，与租赁合同不符
之处，按照补充协议执行。一审弱化了补充协议的地位。二、
从租赁合同的相关条款以及有关部门的批复来看，新天地广场
是作为批发市场来开办的，一审认定的招商投资手册中的内容
不是双方某同约定的内容。三、双方多次要求与新××公司协
商租金，而新××公司一直采取回避的态度，不予潘某某续签
补充协议。根据补充协议的约定，至2006年11月13日止，双方
必须对租金进行协商，如未能协商，则租赁合同第四条关于租
期的约定失效。现双方未能协商，故租赁合同约定的租赁期限
已经失效，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、四十
六条之规定，潘某某有权要求解除合同。四、一审以潘某某的
商铺并不独立于其他商铺，潘某某要求新××公司返还商铺并
不能实行最大利益化，并据此认为新××公司返还商铺是不可
行的，没有依据。综上，请求撤销原判，改判解除双方签订的
关于a1012、c2036商铺的租赁合同；新××公司依法及按合同
约定将商铺返还给潘某某；判令新××公司赔偿因其违约造成
潘某某租金收入减少等损失35757.44元。一、二审诉讼费用由
新××公司负担。新××公司答辩称，一审对补充协议以及招商投资手册
均作了客观的陈述，一审认定事实清楚。一审对双方租赁租赁
关系的认定正确。新××公司不存在根本违约的情形。请求驳
回上诉，维持原判。
潘某某在二审中提供了中国工商银行股份有限公司海盐
支行的帐单一份，证明签订租赁合同后第四年新××公司打入
潘某某帐户的租金数额。
新××公司质证后无异议，本院予以确认。
本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，双方于2003年11月13日、14日签订租赁合同
，约定租赁期限至2021年12月31日止，后双方针对租赁期限又
达成补充协议，约定每三年为一个经营周期，每周期末双方对
经营租金进行协商，必须续签一次补充协议，双方在租赁合同
中约定的租赁期限才继续有效。根据补充协议的约定，双方在
三年租赁期届满后应对租金进行协商，如果每三年后双方能就
租金达成一致的，租期可以延长三年。租金是租赁合同的主要
条款，如三年期限届满后双方对租金不能协商一致的，则双方
就后三年的租赁尚未达成租赁协议，双方关于十八年租期的约
定亦不具有法律效力。
合同因期限届满而终止与合同解除为不同概念。合同解
除必须以合同有效成立且未到期为前提。如合同期限届满，双
方权利义务关系自动终止，无须当事人请求解除双方的权利义
务关系。故合同因期限届满而终止不存在解除合同的问题。截
至2006年11月14日、15日，双方约定的三年经营周期已经届满。因此，潘某某认为合同期限届满，故其可以解除合同，没有
依据，其可以要求与新××公司对第四年的租金数额进行协商
，协商不成的话，潘某某可以双方未能达成补充协议为由另案
提起相关诉讼。
综上，潘某某的上诉理由不能成立，其上诉请求应当依
法予以驳回。一审认定事实尚清楚，裁判理由不当，但判决结
果正确，故可以予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法
》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由潘某某负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨迪虎
审判员 黄 嵩
审判员 谭 灿
二〇一〇年一月二十日
书记员 阮美琴