山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁03民终682号上诉人（原审被告）：李德功，男，1947年2月20日出生，汉族，退休教师，现住山东省淄博市张店区。上诉人（原审被告）：李洪伟，女，1947年9月14日出生，汉族，退休职工，现住山东省淄博市张店区。两上诉人共同委托诉讼代理人：李峰（系李德功、李洪伟之子），现住山东省淄博市张店区山东理工大学东校区**号楼*单元*楼*户。两上诉人共同委托诉讼代理人：李琪，山东正义阳光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵绪业，男，1971年10月20日出生，汉族，个体工商户，现住山东省淄博市张店区。被上诉人（原审原告）：刘素芹，女，1971年9月16日出生，汉族，现住山东省淄博市张店区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘刚，山东博睿（淄博）律师事务所律师。上诉人李德功、李洪伟因与被上诉人赵绪业、刘素芹房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省淄博市周村区人民法院（2017）鲁0306民初500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进�了审理。上诉人李德功、李洪伟的共同委托诉讼代理人李峰、李琪，被上诉人赵绪业、刘素芹及其委托诉讼代理人刘刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李德功、李洪伟的上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定刘素芹系爱国村村民不当，其户籍已迁出爱国村，一审中刘素芹提交的村委会证明无负责人、制作人签字，不具有证明效力，赵绪业向李德功购买的房屋及宅基地因未经村委会同意无效；二、被上诉人购买的李德勤、李德功的房产均有房屋权属证书，一审时也提交了宅基地有偿使用明细表为证，不在同一个宅基地上，依据土地管理法，农村村民只能拥有一处宅基地，因此房屋买卖合同应无效。赵绪业、刘素芹辩称，上诉人的上诉理由�成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据。请求二审法院查明事实，驳回上诉人的上诉，维持原判。涉案房屋是周村区油坊街166号及当时的地上附着物，应是一处房产，李德勤、李德功是兄弟，基于父母的遗产继承。赵绪业、刘素芹向一审法院起诉请求：确认周村区油坊街166号（产权证号06-00518**）房产相应拆迁补偿利益由赵绪业、刘素芹享有，李德功、李洪伟承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：赵绪业、刘素芹系夫妻，李德功、李洪伟系夫妻。1992年李德勤、李德功以继承方式取得周村区油坊街166号院落，内有北屋一幢，其中西侧建筑面积43.13平方米土木结构北屋三间，产权登记在李德勤名下，证号字第13802号；东侧建筑面积14.96平方米土木结构北屋�间，产权登记在李德功名下，证号字第13××26号。2002年春赵绪业、刘素芹向李德功及胞兄李德勤夫妇购买周村区油坊街166号院落，当时房屋已年久失修，无人居住。同年2月，赵绪业履约向李德功支付第13××26号房屋购房款10000.00元，李德功交付房屋、权属证书及宅基地有偿使用明细表。2002年2月26日赵绪业为李德功出具第13××26号房屋权属证书及宅基地有偿使用明细表收据。赵绪业接收房屋后以李德功名义办理建房许可证，建房许可证载明“户主李德功，开工日期1994年6月30日，完工日期1995年6月30日，建筑面积200平方米”，赵绪业夫妇将第13××26号房屋拆除后在院里新建、翻建面积193.62平方米住宅一幢，2005年8月该房屋产权登记于李德功名下，共有人李洪伟，产权证号06-0051882号。房屋建成后由赵绪业、刘素芹居住、管理。2017年6月赵绪业、刘�芹将房屋交由房屋搬迁实施单位拆除。另查明，坐落于周村区油坊街166号土地系爱国村集体所有。赵绪业系周村区丝绸路派出所辖区居民，非农业户口；刘素芹系爱国村村民，享有村民待遇，于2011年9月户口迁出。2002年李德功任山东省理工大学教师，非农业户口，居住在单位住房；李洪伟系淄博市无线电二厂退休职工，非农业户口。近期周村区人民政府大街街道办事处实施爱国社区棚户区（一期）改造项目，囊括油坊街片区。2017年3月31日出台的房屋搬迁补偿方案规定房屋搬迁补偿协议由大街街道办事处与被搬迁人签订。被搬迁人以不动产权属证书（或房屋所有权证）所载明的所有人为准。被搬迁房屋为平房及非成套单元楼房，应置换建筑面积为不动产权属证书（或房屋所有权证）载明的房屋建筑面积加平房净院落折算奖励换算成的建筑面积之和，被搬迁人可在方案列明的房源中，按应置换建筑面积选择就近靠建筑面积的房屋。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。赵绪业主张与李德功就第13××26号房屋买卖事宜订立书面合同，但未提供证据加以证明，对李德功提出的双方口头达成第13××26号房屋买卖协议的主张，予以采信。因赵绪业、刘素芹系夫妻，故房屋买卖协议由赵绪业一人订立，但其购买的房屋是夫妻共同财产，当时刘素芹系爱国村村民，享受村民待遇，购买本村宅基地不违反法律规定，李德功、李洪伟以赵绪业非爱国村村民为由主张合同无效，不予采信。根据土地管理法规定，一户一宅是指农村居民一户只能申请一处宅基地，村民在出售自己宅基地上的房屋后无权再次申请宅基地。一户一宅是农村集体土地管理的管理性规定，并非效力性规定，并且赵绪业、刘素芹购买的两处房屋在一个院落内，坐落于一处宅基地上，李德功、李洪伟以赵绪业、刘素芹违反一户一宅原则主张合同无效，于法无据，不予采信。李德功、李洪伟主张赵绪业、刘素芹在订立合同中存在欺诈情形，但未提供证据加以证明。赵绪业与李德功口头达成的房屋买卖协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方皆实际履行主要义务，合法有效。关于06-0051882号房屋权属问题。因第13××26号房屋年久失修，赵绪业、刘素芹为满足生活需要出资建造06-0051882号房屋，房屋建成后一直由其居住使用。赵绪业、刘素芹主张其将建成房屋登记在李德功、李洪伟名下系双方未办理第13××26号房屋过户手续所致，符合日常生活经验及赵绪业、刘素芹购房现实情况。根据法律规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真�权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。赵绪业、刘素芹在购房后出资翻建并实际使用房屋，且房屋权属证书一直由赵绪业、刘素芹持有，双方协议履行完毕迄今长达15年，已形成较为稳定的社会关系。另宅基地是农民的重要财产权利，关系到农民的基本居住条件，获得农村宅基地要受农业人口身份上的限制。李德功、李洪伟均系非农业户口，其对宅基地的需求及紧密程度不同于其他集体经济组织成员。当事人从事民事活动应当遵循诚实信用原则，不应因利益驱动反悔。赵绪业、刘素芹主张其为06-0051882号房屋所有权人，证据确凿。现06-0051882号房屋因拆迁已灭失，房屋所有权通过拆迁补偿方式转化，涉案诉争标的为房屋拆迁所致补偿利益。综上，对赵绪业、刘素芹之诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》�十五条、第三十条、第三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：坐落于周村区油坊街166号房产（产权证号06-00518**）的拆迁补偿利益由赵绪业、刘素芹享有。案件受理费1300.00元，由李德功、李洪伟负担。二审中，上诉人提交录音资料一份，主张系对爱国村高慧的录音，拟证明2011年前刘素芹不是爱国村村民。被上诉人对证据的真实性及证明内容不予认可，本院经审查认为，该录音资料系证人证言，证人未到庭接受质询，被上诉人也不认可，该证据不能推翻爱国社区居民委员会于2017年10月30日出具的并由高慧签名的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，被上诉人刘素芹在一审中提交爱国社区居民委员会于2017年10月30日出具的并由高慧签名的证据，证明2011年9月份之前刘素芹是爱国村村民，上诉人李德功、李洪伟主张刘素芹不是爱国村村民，但并不能提交有效证据推翻爱国社区居民委员会出具的书证，上诉人应当承担举证不能的后果。刘素芹虽已出嫁，但其于2002年3月6日与上诉人签订协议购买案涉宅基地时还是爱国村村民，且并无法律规定村民委员会同意是本村村民之间房屋买卖合同是否有效的效力性强制规定，故刘素芹购买本村宅基地不违反法律规定，上诉人主张刘素芹系出嫁女、不是爱国村村民、双方之间的房屋买卖未经村委会同意而合同无效的上诉理由不成立。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定是农村集体土地管理的管理性规定，并非合同的效力性规定，且刘素芹购买的两处房屋在一个院落内，坐落于一处宅基地上，上诉人李德功、李洪伟以赵绪业、刘素芹违反一户一宅原则而主张合同无效的上诉理由不成立。李德功、李洪伟出卖案涉房产并交付时已是城镇居民，双方的买卖合同是真实意思的表示，并不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。双方合同履行完毕迄今已长达15年之久，因巨大的拆迁利益而主张合同无效，有违诚实信用原则及契约精神。综上所述，李德功、李洪伟的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300.00元，由上诉人李德功、李洪伟负担。本判决为终审判决。审判长  赵绛帼审判员  马清华审判员  沈 峰二〇一八年四月四日书记员  赵 佳