西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0104民初4452号
原告：中国农业银行股份有限公司西安西稍门支行，住所地：西安市莲湖区西关正街343号。统一社会信用代码：91610104920617767N。
代表人：秦立军，该支行副行长。
委托诉讼代理人：刘帅，陕西泽诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张雅，陕西泽诚律师事务所律师。
被告：李爱兰，女，汉族。
被告：姚学斌，男，汉族。
被告：西安金辉居业房地产开发有限公司，住所地：西安市莲湖区唐延路北段22号金辉国际广场19层。统一社会信用代码：916101046686676141。
法定代表人：林茂祺，该公司董事长。
委托诉讼代理人：任燕子，女，1989年6月23日出生，汉族。
委托诉讼代理人：孔庆发，男，1976年5月14日出生，汉族。
原告中国农业银行股份有限公司西安西稍门支行与被告李爱兰、姚学斌、西安金辉居业房地产开发有限公司（以下简称金辉公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司西安西稍门支行委托诉讼代理人刘帅、张雅，被告西安金辉居业房地产开发有限公司委托诉讼代理人孔庆发到庭参加了诉讼。被告李爱兰、姚学斌经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告贷款本金502172.46元、利息32648.53元、罚息1992.1元、逾期复利1680.53元（利息计算至2017年8月6日，要求利息支付至实际还款日）。2、本案诉讼费及其他实现债权的费用由被告承担。事实与理由：2010年10月10日，被告为购买西安市团结南路融侨城小区26幢1单元10902号房（价值783021元）向原告银行申请中国农业银行个人住房贷款，原被告之间达个人购房担保借款合同（以下简称主合同），合同约定被告贷款金额为540000元（伍拾肆万元整），借款期限自2010年12月30日至2030年12月29日（240个月）。为保证主合同的履行，双方签订西安市房地产抵押合同一份，被告将其所购融侨城小区26幢1单元10902号房产抵押给原告，抵押担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。同时，被告西安金辉居业房地产开发有限公司为该笔贷款承担连带保证责任。同时，被告李爱兰的丈夫被告姚学斌对全部债务承担共同偿还责任。原告于2010年12月30日向被告足额发放了贷款。被告按照合同约定办理后期抵押登记手续，被告在按揭还款期间，起初还能按时还款，后怠于履行还款义务，2015年10月开始违期付款，截止2017年3月1日累计欠款60845.84元及贷款凭证余额459209.62元未偿还。此后原告多次催要，均未果。综上，原被告之间合同合法有效，故对双方都有约束力。原告已经按照合同约定履行了放款义务，被告亦应履行合同约定的还款义务，被告拒绝履行分期还款义务的行为已经构成严重违约，依据约定原告有权提前收回借款。原告特诉至贵院，望贵院能支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。
被告李爱兰、姚学斌未作答辩。
被告金辉公司辩称，对原告所诉被告李爱兰、姚学斌的欠款，应以其抵押房产优先受偿，不足部分由被告金辉公司清偿，被告金辉公司清偿后有向李爱兰、姚学斌进行追偿的权利。
原告当事人围绕诉讼请求依法提交了证据：证据1、李爱兰、姚学斌身份证、结婚证、户口本复印件；被告西安金辉公司营业执照复印件，法定代表人身份证复印件。证据内容：被告刘爱兰、姚学斌身份信息，被告西安金辉居业房地产开发有限公司企业法人营业执照、法定代表人身份信息。证明目的：被告主体资格适格。
证据2、中国农业银行个人购房担保借款合同。证据内容：被告李爱兰、姚学斌为向被告西安金辉居业房地产开发有限公司购买商品房，于2010年11月8日与原告达成《个人购房担保借款合同》，约定被告李爱兰向原告贷款54万元用于购买房屋，按月等额本息方式归还贷款，借款期限自2010年11月8日起至2030年11月7日，还款周期为240个月，同时被告西安金辉居业房地产开发有限公司为该笔贷款承担连带担保责任。《个人购房担保借款合同》违约责任：第十二条12.3：本合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权...提前收回已发放借款，有权提前行使担保权：...（2）借款人未足额偿还借款本息超过90天...《个人购房担保借款合同》担保：第十条10.1.4保证人声明与承诺：...（8）本合同项下借款同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保来实现债权的，也可以同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权；10.3.1借款人以本合同第三十二条项下所述房产（即为涉案房产）做抵押的，由第三十一条约定的保证人（即为被告西安金辉居业房地产开发有限公司）提供阶段性保证担保。证明目的：1、证明原被告之间签订合同是三方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，对合同各方都有约束力，原告已经按照合同约定履行了发放贷款的义务；2、证明被告李爱兰未足额还款超过90天（连续三期）即构成根本违约，原告有权提前收回借款并要求阶段性担保保证人即被告金辉公司承担连带责任；3、证明被告金辉公司在合同中明确自愿放弃要求原告先行处置抵押房产进行清偿，仅由其对不足部分承担担保责任的权利，原告有权利要求被告金辉公司对被告李爱兰的债务承担连带清偿责任。
证据3、房屋抵押清单。证据内容：被告李爱兰于2010年11月8日将坐落于西安市莲湖区团结南路融侨城的26-10902号房屋抵押给原告。证明目的：原告系该房屋抵押权人，有权按照合同约定行使抵押权。
证据４、欠款余额记录、历史催收记录台账。证据内容：被告李爱兰、姚学斌未能按时还款，截止2017年8月6日的本金502172.46元、利息32648.53元、罚息1992.1元、逾期复利1680.53元，原告曾向其发放过催收单，催促其尽快履行还款义务。证明目的：被告李爱兰、姚学斌逾期未能还款，已经构成严重违约，原告已经提醒其尽早履行义务，依据合同约定，原告有权提前收回借款。
被告李爱兰、姚学斌、被告金辉公司均未提交证据。
本院组织当事人进行了质证，被告金辉公司对原告提交证据的真实性及证明目的均认可，被告李爱兰、姚学斌未到庭发表质证意见。本院对当事人无异议的证据，予以确认并记录在卷。
本院认为，原告与被告李爱兰、姚学斌、金辉公司签订的《个人购房担保借款合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方应当按合同约定履行义务。被告李爱兰、姚学斌在取得借款后自2016年7月15日起至今未按合同约定履行还款义务，其行为构成违约。根据合同约定原告有权提前收回贷款并要求支付合同约定的利息、罚息、复利。《个人购房担保借款合同》借款人虽系被告李爱兰签名，但因被告李爱兰、姚学斌系夫妻关系，李爱兰因贷款购置房屋虽系以其个人名义，但贷款所购房屋用于家庭共同生活并系夫妻关系存续期间，且被告姚学斌也在抵押人一栏签字，故该债务属于夫妻共同债务，因此，被告姚学斌对上述债务亦有偿还义务。现原告要求被告支付截止2017年8月6日的本金502172.46元、利息32648.53元、罚息1992.1元、逾期复利1680.53元，并按照合同约定支付自2017年8月7日起全部债务的利息、罚息、复利至实际清偿之日的主张，证据有效，本院依法支持。原告要求被告承担实现债权的其他费用，未向本院提交证据，本院依法不予支持。根据《个人购房担保借款合同》约定被告金辉公司为保证人就此项贷款提供阶段性担保，自贷款发放之日起，借款人取得房屋产权证书并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续，故被告金辉公司对被告李爱兰、姚学斌的债务承担连带清偿责任。因原告未对被告李爱兰、姚学斌抵押的房屋办理他项权利证书，抵押权未生效，故被告金辉公司称应由原告就抵押房屋优先受偿后，其对不足部分承担清偿责任之辩称理由，本院依法不予采信。审理中，被告金辉公司在承担保证责任后有权向被告李爱兰、姚学斌进行追偿。被告李爱兰、姚学斌经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李爱兰、姚学斌于本判决生效三十日内支付中国农业银行股份有限公司西安西稍门支行贷款截止2017年8月6日的本金502172.46元、利息32648.53元、罚息1992.1元、逾期复利1680.53元。（截止2017年8月6日起此后产生的利息、罚息、复利按照双方签订的《个人购房担保借款合同》约定计算至贷款实际清偿之日止）；
二、被告西安金辉居业房地产开发有限公司对被告李爱兰、姚学斌上述第一项债务承担连带清偿责任，其实际清偿后，可按实际清偿的金额向被告李爱兰、姚学斌进行追偿；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司西安西稍门支行其余诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费9000元，由被告李爱兰、姚学斌、被告西安金辉居业房地产开发有限公司共同承担。因原告已预交，被告李爱兰、姚学斌、被告西安金辉居业房地产开发有限公司应当于本判决生效后三十日内将其应当承担的案件受理费一并给付原告。
如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 孙晓凤
代理审判员 王 弘
人民陪审员 马梅丽
二〇一七年八月八日
书 记 员 王 杨