成都市双流区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0116民初5290号
原告：蒋杰，男，1969年6月10日出生，汉族，住成都市高新区。
委托诉讼代理人：王生帅，四川高维律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗德强，四川高维律师事务所律师。
被告：成都凯源物业有限责任公司，住所地四川省成都市天府新区。
法定代表人：吴学强，总经理。
被告：成都新和房地产开发有限公司，住所地成都市金牛区。
法定代表人：吴学强。
二被告之委托诉讼代理人：王文会，四川雷蒙德律师事务所律师。
原告蒋杰与被告成都凯源物业有限责任公司（以下简称“凯源公司”）、成都新和房地产开发有限公司（以下简称“新和公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告蒋杰的委托诉讼代理人王生帅，被告凯源公司、新和公司的委托诉讼代理人王文会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告凯源公司向原告支付逾期交房违约金23289元；2.判令被告凯源公司支付原告逾期办理楼栋权属证违约金18314元；3.判令被告凯源公司向原告支付逾期办理房屋所有权证违约金14132元（从交房后的第361天计算至房屋产权登记的时间，暂时计算至2016年6月28日，按已付房款每日万分之二计算至付清为止）；4.判令被告新和公司对上述诉讼请求承担连带清偿责任。事实和理由：原告与凯源公司于2011年6月1日签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告凯源公司开发的麓山印象×幢×单元×层×号房屋一套，房屋总价360522元；合同第十条、第十二条约定：出卖人应当在2012年7月30日前向买受人交付该商品房。逾期交房出卖人自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金；合同及补充协议约定，出卖人应当在2013年1月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，逾期出卖人应当按日向买受人支付买受人全部已付款万分之二的违约金。因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日向买受人支付买受人全部已付款万分之二的违约金。合同签订后，原告已全部履行了合同义务，但被告凯源公司于2013年6月18日交房后仍未办理房屋权属证明。被告新和公司系被告凯源公司的全资子公司，且法定代表人均为吴学强，网上查阅显示“麓山印象”为被告新和公司名下的项目，且业主交车位费均在被告新和公司的办公地。被告凯源公司和新和公司人格混同，严重侵犯了原告的合法权益，应当承担连带清偿责任。为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。
被告成都凯源物业有限责任公司、成都新和房地产开发有限公司辩称，1.本案诉争的房屋形式上虽为商品房买卖，实质系单位职工内部集资建房，故本案不属法院民事受案范围，应驳回原告的起诉；2.房屋的交付、办证延期不是被告的原因，是施工的原因，即是不可抗力的，凯源公司不应当承担违约责任；3.即使法院认为被告凯源公司承担违约金，违约金过高，也应当减少违约金额，如果需计算违约金，应当计算至凯源公司将办证材料办证机关之日止，因为房管局实际办证需要多少时间是我方无法控制的；4.新和公司与本案没有关联性，二被告之间没有混同的关系；5.原、被告交房时间为2013年6月18日，约定交房时间为2012年7月30日，故逾期交房违约金的计算应自2012年7月30日计算至2013年6月18日，而原告在2016年7月21日才起诉，该诉讼请求早已超过诉讼时效1年多，请求驳回对原告逾期交房违约金的请求。
结合原、被告当庭一致陈述，本院经审理认定事实如下：2011年6月1日，原告与被告凯源公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，并进行了合同签约备案，其国有土地使用证编号为2010-13472，商品房预售许可证编号为11032。按照合同约定被告凯源公司将其开发的位于华阳“麓山印象”×幢×单元×层×号房屋一套（建筑面积92.93平方米、房屋总价款360522元）出售给原告，按照《商品房买卖合同》第十条约定“出卖人应当在2012年7月30日前向买受人交付该商品房”，第十二条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人有权退房…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金”。按照《商品房买卖合同》第十九条及《补充协议》第五条约定：（一）初始登记。出卖人应当在2013年1月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记。买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日向买受人支付买受人全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签订后，原告按约履行了合同义务，被告凯源公司于2013年6月18日交付了涉案房屋（逾期323天）。2013年10月11日被告凯源公司取得该商品房所在楼栋的权属证明，与合同约定取得时间2013年1月30日前逾期254天。本案在审理中，本院依职权向房管部门查询，原告所购房屋办理分户产权证递件时间为：登记（备案）时间为2014年12月17日，并于2014年12月26日办理了房屋所有权证书。
另查明，中国石化集团西南石油局为解决下属企业职工的住房问题，向其职工900余户预收取每户6万元购房款。由该局下属企业成都华川石油天然气勘探开发总公司作为股东在2009年8月登记注册成立了成都凯源物业有限责任公司（其中中国石化集团西南石油局注册成都凯源物业有限责任公司支出预收的购房款800万元，缴纳土地拍卖保证金支出预收的购房款4000余万元）。2009年12月2日，成都凯源物业有限责任公司通过“招、拍、挂”以出让方式取得华阳沙河150亩的住宅兼商业用地。2009年12月22日，成都华川石油天然气勘探开发总公司将成都凯源物业有限责任公司的股权转让给成都新和房地产开发有限公司，并签订了《项目合作股份转让协议书》，约定了各自的权利、义务。被告成都凯源物业有限责任公司按照《项目合作股份转让协议书》的约定，进行房屋开发修建。在“麓山印象”项目取得商品房预售许可证后，于2011年5月至6月，按照中国石化集团西南石油局提供的购房职工名单、选房顺序、户型以及协议约定的价格，被告成都凯源物业有限责任公司分别与购房职工签订了《商品房买卖合同》及补充协议，同时进行了商品房买卖签约备案。本案原告系中国石化集团西南石油局提供的购房职工名单之一。涉案“麓山印象”项目的房屋位于成都“红星路南延线”周边，“红星路南延线”的施工确给涉案房屋的建设、施工造成了一定影响。
以上事实，有原、被告的一致陈述；原告提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《商品房买卖合同摘要》、房屋所有权证书、购房款收据，契税、维修基金收据；被告提交的《项目合作股份转让协议书》，《项目合作股份转让协议书》补充协议书，关于向成都凯源物业有限责任公司支付职工住宅代收款的申请书，中国银行进账单，中国石化集团驻蓉企业“华阳150亩职工住宅”职工预交房款情况说明及购买名单移交手续，中国石化集团驻蓉企业华阳150亩职工住宅购买名单，“麓山印象”选房顺序表，承诺函，工作函，交房通知，成都凯源物业有限责任公司股东、法定代表人变更资料；本院依职权向成都市天府新区房管局查询的房屋权属登记情况等证据在案佐证。
本院认为，本案双方争议的主要焦点为：1.本案纠纷是否属人民法院民事受案范围；2.被告成都凯源物业有限责任公司逾期交房是否构成违约，若违约，原告主张逾期交房的违约金是否已经超过诉讼时效；3.被告成都凯源物业有限责任公司逾期办证（初始产权、房屋转移登记）是否构成违约，若违约，如何承担违约责任；4.被告成都新和房地产开发有限公司是否承担民事责任。
（一）关于本案纠纷是否属人民法院民事受案范围的问题。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案被告凯源公司具有房地产开发的相关资质，其通过“招、拍、挂”以出让方式取得了商品房开发所需用地，并进行商品房开发、修建，在取得商品房预售许可证后与原告签订了《商品房买卖合同》，同时对商品房买卖合同进行了签约备案。原告与被告凯源公司所签合同系平等民事主体之间所签订的商品房预售合同，由此而产生的纠纷属商品房预售合同纠纷。虽然涉案房屋被告凯源公司系按相关协议与中国石化集团西南石油局提供的购房职工名单、选房顺序、户型以及协议约定的价格签订房屋买卖合同，而未向社会销售，但并不影响涉案房屋属商品房买卖合同的性质。而被告凯源公司如何成立以及成都华川石油天然气勘探开发总公司与被告新和公司所签的项目合作开发与股权转让协议属另一法律关系，不属本案审理范围。故本案系商品房预售合同纠纷，应属人民法院民事受案范围。
（二）关于被告凯源公司逾期交房是否构成违约，若违约，原告主张被告支付逾期交房的违约金是否已经超过诉讼时效的问题。原告与被告凯源公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》不违反法律的相关规定，应属合法、有效。被告凯源公司未在合同约定期限内交房已构成违约，应承担违约责任。被告成都凯源物业有限责任公司辩称系因“红星路南延线”施工影响造成，是政策因素引起，属于不可抗力，且延期交房的时间也经过中国石化集团西南石油局的认可，应免责。对此本院认为，因不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，而“红星路南延线”的施工，通过被告凯源公司与成都华川石油天然气勘探开发总公司、中国石化集团西南石油局的多次工作函可以确定，“红星路南延线”的施工确给涉案房屋修建的进度、验收造成了一定的影响，确非人为因素造成，但并非不可抗力，不应免责，且中国石化集团西南石油局并非房屋买卖合同的相对人，即便对延期交房时间作出认可，但中国石化集团西南石油局的认可对原告无约束力，也不应免责，故其辩称理由不能成立。
关于原告主张支付逾期交房的违约金是否已过诉讼时效的问题。被告凯源公司于2013年6月18日向原告交付了房屋，根据合同约定，被告凯源公司应于商品房实际交付之日起15日内向原告支付违约金。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效从履行期限届满之日起计算”，根据以上规定，原告依据合同向被告凯源公司主张逾期交房的违约金的诉讼时效应自交房之日起15日后即2013年7月4日起计算两年，原告于2016年7月21日向本院提起诉讼已经超过诉讼时效，原告提交的证据不能证明该诉讼时效期间有中止或中断的情形，故被告关于原告主张逾期交房违约金已过诉讼时效的抗辩成立。故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求本院不予保护。
（三）关于被告成都凯源物业有限责任公司逾期办证是否构成违约，若违约，如何承担违约责任的问题。被告逾期办理初始登记、转移登记，因被告凯源公司未提供相关证据证明系非因出卖人的责任导致逾期办理，故应承担逾期办证的违约责任。
1.关于逾期办理楼栋权属证违约责任承担的问题。被告凯源公司按照合同约定应从逾期之日至实际取得之日，按全部已付款每日万分之二向原告违约金。按上述约定计算，其违约金为360522元×0.2‰/天×254天为18314元，约定的违约金较高。违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素确定，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。根据本案审理查明的事实，原告已经取得了所购的商品房，可以对该房屋进行占有、使用和收益，在原告并未举证证明逾期办理楼栋权属证明对其造成的实际损失的情况下，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情调整违约金按约定的3%计算，即18314元×3%为549元。
2.关于逾期办理房屋所有权证的违约责任问题。按照合同约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日向买受人支付买受人全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”。对此，本院认为，首先，办理房屋所有权证的行为是行政管理行为，而在该行政管理行为中，需要被告凯源公司履行的义务是将业主办理房屋权属登记相关资料报送产权登记机关备案，至于何时能够办理房屋所有权证则属于行政行为管理范畴。故双方当事人对于办理房屋所有权证的约定应界定为“在合同的约定期限内，将为业主办理房屋权属登记的相关资料报送产权登记机关备案”，被告凯源公司应当及时将办理房屋权属登记相关资料报送产权登记机关备案，其协助义务就已完毕。其次，结合本案查明的事实，被告凯源公司为原告所购房屋办理分户产权证递件时间为2014年12月17日，已超过约定在商品房交付之日（实际交房时间2013年6月18日）起360日的期限187天，其行为违反了合同的约定，应当向业主承担支付违约金的责任。第三，对于违约金的处理。按全部已付款每日万分之二的标准计算违约金，其违约金为360522元×0.2‰/天×187天为13483元，约定的违约金较高。对此项违约金的调整，按照前述逾期办理楼栋权属证违约金的理由进行调整，酌情调整违约金按约定的5%计算，即13483元×5%为674元。
（三）关于被告成都新和房地产开发有限公司是否承担民事责任的问题。本案商品房买卖合同的相对人为原告与被告凯源公司，其权利、义务人应为原告和被告凯源公司。被告凯源公司具有法人资格，能够独立承担民事责任，被告新和公司仅系凯源公司的股东，故在本案中不应承担民事责任。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告成都凯源物业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告蒋杰支付逾期办理楼栋权属证违约金549元；
二、被告成都凯源物业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告蒋杰支付逾期办理房屋所有权证违约金674元；
三、驳回原告蒋杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费597元，由原告蒋杰负担572元，被告成都凯源物业有限责任公司负担25元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 陈 磊
二〇一六年十一月二十日
书 记 员 黄小琴