湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘06民终2387号
上诉人（一审原告）：石梓豪，男，汉族，1999年1月24日出生，住岳阳市云溪区。
委托诉讼代理人：刘锦，女，汉族，住岳阳市云溪区，系上诉人之母。
委托诉讼代理人：石磊，男，汉族，住岳阳市云溪区，系石梓豪父亲。
被上诉人(一审被告)：岳阳市裕丰房地产开发有限公司，住所地：岳阳市金额中路景源商务中心18层。
法定代表人：徐军，董事长。
委托诉讼代理人：付为祥，男，1981年2月19日出生，住湖北省石首市。系公司员工。
委托诉讼代理人：李旗英，湖南祈安律师事务所律师。
上诉人石梓豪与被上诉人岳阳市裕丰房地产开发有限公司（以下简称“裕丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服岳阳市岳阳楼区人民法院（2016）湘0602民初4184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成由审判员夏磊担任审判长、审判员胡哲、周四平参加的合议庭，于2017年12月6日公开开庭进行了审理，书记员羿林担任记录。上诉人石梓豪的委托代理人刘锦、石磊，被上诉人裕丰公司的委托诉讼代理人付为祥、李旗英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
石梓豪上诉请求：撤销一审判决，判令被上诉人向上诉人支付违约金18155元（暂计至2016年9月20日，全部违约金计至符合法定交房标准并实际交房之日止）及相关利息，并承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定了上诉人应于2015年12月30日将符合国家政策法规规定和合同约定，符合“该商品房经验收合格”标准的商品房交付上诉人使用，但是被上诉人至一审诉讼时未取得该项目的竣工验收备案表、电梯安全检验合格凭证等，没有达到法定和约定的交房要件，已构成违约。二、一审判决认为：“岳阳市规划局的会议纪要表明，裕丰公司扩增用地因拆迁受阻等问题，不能取得土地权属证明，导致项目审批推进困难，时至2015年3月12日，岳阳市规划局才认可该项目规划方案调整，同意变更规划许可。”上诉人与被上诉人签订购房合同时间为2015年7月14日，由此可见，被上诉人在与上诉人签订合同之前已经知道其用地手续办理存在问题。根据我国法律规定，不可抗力时间是当事人在订立合同时不能预见，对其发生和后果不能避免并不能克服的事件。而被上诉人在与上诉人签订合同之前已经知道其用地手续办理存在问题，这显然不符合不可抗力中“不能预见”的情形。
综上，被上诉人的违约事实清楚，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人裕丰公司辩称，一、自2015年7与14日答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》至交房日之前，发生了合同第八条第二款第二项约定的事项，即政府部门对验收及市政配套或安装之延误，出卖人可据实予以延期的情形。答辩人提出的可以据实延期交房的事实及理由成立。二、关于被答辩人提出的答辩人在签订合同之前已经知道其用地手续办理存在问题，不符合不能预见的情形的意见，答辩人认为与事实不符。就相关的规划建设审批手续，岳阳市规划局为落实2012年6月出台的岳府阅（2012）36号会议纪要精神，在2015年3月12日召开了会议，并形成了《岳阳市规划局局长办公会议纪要》，会议对于相关手续的办理形成了加快审批的意见。故此，答辩人有理由相信，在2015年12月30日可以完成相关审批手续。但是，岳阳市建设局在之后才同意办理相关的审批手续，是答辩人所不能预见的。双方之间约定的可以据实予以延期的合同条款仍然有效。
综上，请求二审法院维持原判，驳回被答辩人的上诉请求。
石梓豪向一审法院起诉请求：一、判令裕丰公司向石梓豪支付违约金1.8155万元（暂计至2016年9月20日，全部违约金请计至符合法定交房标准并实际交付房屋之日止）；二、诉讼费用由裕丰公司承担。
一审法院经审理查明，1、2015年7月14日，石梓豪为买受人，裕丰公司为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，石梓豪购买裕丰公司预售的位于岳阳市金鹗西路体育巷以西的公园大邸第002幢14层1419号房，总购房款为685109元。出卖人应当在2015年12月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。但如遇不可抗力（包括国家或地方政策变动，政府部门对验收及市政配套或安装之延误，自燃灾害，战争等。），且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期交付。合同还约定：“逾期超过180日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款价万分之一的违约金。”“……所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”2015年7月14日，双方签订了《商品房买卖合同补充协议》，协议约定：“该商品房经验收合格是指由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量验收记录》及取得建筑工程消防检测合格报告、《电梯安全检验合格证》”。石梓豪于2015年7月14日向裕丰公司支付购房款685109元。
2、岳府阅[2011]80号会议纪要，岳府阅[2011]90号会议纪要，岳府阅[2012]36号会议纪要的内容表明，裕丰公司项目所在地段属于市监察局家属院地段旧城改造项目，涉及夏万路社区土地遗留问题。会议明确“鉴于该项目（裕丰公司开发项目）需划出1061.5平方米商业铺面给夏万路社区作社区平台，原则同意适当提高该项目容积率，以增加建筑物南北进深的方式增加建筑面积约28000平方米”，“鉴于该项目无法提高建筑高度，提高容积率需向南侧适当扩征用地,市规划部门应在满足日照间距、建筑退界等要求的前提下，圈定新增用地红线，并对容积率调整的规划方案把关，市国土资源部门依法将新增用地办至项目开发企业岳阳市裕丰房地产开发有限公司名下，一并计算容积率等指标”。
3、2015年3月12日，《岳阳市规划局局长办公会议纪要》内容表明，“由于扩增用地房屋拆迁受阻，C地块（新增用地）土地未列入2014年度征地计划，裕丰公司迟迟未能取得新增用地的土地权属证明导致项目审批推进困难。”该会议决定：“该项目因涉及到土地方面的历史遗留问题，周边居民多次上访，市政府也多次召开协调会议导致审批时间跨度较长。鉴于该项目已建成2号楼没有超出原土地合同的约定的总建筑面积，本着尊重事实、妥善解决历史遗留问题的原则，会议原则同意按实际建筑情况，在依法依规的前提下加快完善该项目的修复性详细规划方案审批和工程报建相关内容……会议原则同意2号楼按实际建设情况办理规划条件核实手续，核发2号楼的《建设工程规划许可证》（正本）……”。
4、2016年5月17日，岳阳市住房和城乡建设局《关于“公园大邸”项目有关问题处理的会议纪要》内容表明，“鉴于该项目（公园大邸项目）属市监察局家属院地段旧城改造项目，其建设规模的调整是经市政府《关于市监察局家属院地段旧城改造项目容积率调整等问题的会议纪要》（岳府阅[2012]36号）同意，但因周边的良万社区土地纠纷，无法及时按照调整后的实际情况办理报批手续。同时参考市规划局《局长会议纪要》（第1次，2015年3月12日）认可该项目规划方案调整，同意变更规划许可……”“考虑到该项目已建成的一栋房屋前期曾办理了有关报建手续，接受了质量安全监督，要求市裕丰公司按照程序补办相关报建手续，……在此期间，该项目必须停工”。
5、公园大邸2号楼于2016年6月27日通过五方（建设、监理、施工、设计、勘察五单位）验收，并取得《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，《公园大邸2楼工程竣工验收报告》，2016年7月14日，岳阳市公安消防支队综合评定该工程消防验收合格，并出具的《建设工程消防验收意见书》,2015年12月25日，湖南省特种设备检验检测研究院对该项目电梯检验合格，并出具《电梯监督检验报告》和《电梯使用标志》。
6、2015年10月30日，裕丰公司裕丰公司曾发布《告知函》，向全体业主告知了逾期交房的原因和延期时间，2016年7月25日，裕丰公司发布《“公园大邸”项目交房公告》。
一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷，本案的争议焦点有二，其一是本案房屋延迟交付是否符合免责情形？其二是涉案房屋是否符合商品房交付使用条件？
关于第一个争议焦点，石梓豪、裕丰公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，予以确认。双方在买卖合同中约定，遭遇不可抗力（国家或地方政策变动，政府部门对验收及市政配套或安装之延误），出卖人可以延期交房。岳阳市政府的会议纪要内容表明，裕丰公司所开发项目涉及夏万路社区土地遗留问题，会议纪要形成意见，同意提高裕丰公司所建项目的容积率、增加该项目建筑面积。岳阳市规划局的会议纪要表明，裕丰公司扩增用地因拆迁受阻等问题，不能取得土地权属证明，导致项目审批推进困难，时至2015年3月12日，岳阳市规划局才认可该项目规划方案调整，同意变更规划许可，岳阳市住房和城乡建设局的会议纪要表明，该项目按照岳阳市政府会议纪要的要求重新调整建设规模，时至2016年5月17日，岳阳市住房和城乡建设局才同意办理施工许可变更手续。以上会议内容可以证实，涉案房屋项目存在历史遗留问题，市政府根据关注民生和顾全大局的原则对于该项目进行了重新规划和调整，但由于后续的拆迁受阻，土地权属无法办理等问题，裕丰公司迟迟未能通过相关手续的审批，直接影响到涉案房产的竣工验收。法院认为，以上行为虽非法律意义上的不可抗力因素，但裕丰公司正常履行合同的能力确实受到政府行为的影响，直接导致涉案房屋竣工验收的延误，并且，2015年10月30日，裕丰公司裕丰公司曾发布《告知函》，向业主告知了逾期交房的原因和延期时间，综上，裕丰公司在履行合同过程中，虽然没有按期向石梓豪交付涉案房屋，但根据对上述客观情况的综合判断，涉案房屋延期交付符合双方合同约定可以延期交付房屋的情形。
关于争议焦点二，石梓豪虽主张验收合格应当以商品房工程竣工验收备案表为准，但石梓豪、裕丰公司在合同中约定的交房条件为该房屋经验收合格，双方《商品房买卖合同补充协议》进一步明确，“该商品房经验收合格是指由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量验收记录》及取得建筑工程消防检测合格报告、《电梯安全检验合格证》”。法院认为，工程竣工验收备案表只是行政主管部门履行建设行政管理职能的表现，建筑物竣工验收备案行为属于“告知性备案”，故备案机关仅对建设工程竣工验收备案文件是否齐全和真实进行审查，而非实质性审查，备案行为与验收合格与否没有直接联系，涉案房屋的交付使用条件应当按照双方合同约定履行，涉案房屋在交付时已符合合同约定的商品房交付使用条件，故对石梓豪的主张不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条、第一百二十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释二》第二十六条，《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十六条、第四十九条之规定判决：驳回石梓豪的全部诉讼请求。案件受理费254元，由石梓豪负担。
二审中，上诉人向法庭提交了2016年1月23日裕丰公司出具的《告公园大邸业主书》，主要内容为：“1、本公司因不可抗力及其他诸多因素延期至2016年6月30日交房。2、原则上于2016年6月30日前交房，如未能交房，裕丰房地产有限公司将保障广大业主依法依规应得的合法权益”，拟证明裕丰公司自己也承认了要保障广大业主的合法权益，承担延期交付的损失。
被上诉人裕丰公司质证认为，对于该证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明裕丰公司需承担延期交房的违约责任。
本院认证如下：上诉人提交的证据显示的并非裕丰公司认可承担逾期交房责任的内容，而是裕丰公司认可保障业主依法依规应得的合法权益，故不能实现其拟证明的，不予采信。
本院二审对一审查明的事实予以确认。根据原审在卷证据，二审补充查明并将关键事实整理如下：
1、裕丰公司于2010年3月通过招拍挂的方式取得上述建设用地，并于同月向岳阳市规划局申请开发建设“公园·大邸”项目。岳阳市规划局先后于2010年5月27日、12月17日，核发了上述用地的《建设用地规划许可证》（岳规用2010028号）及《建设工程规划许可证（副本）》。
2、因处理土地遗留的历史问题，市政府于2011年决定从裕丰公司的“公园·大邸”项目中划出1061.5平方米商业铺面给夏万路社区。作为给裕丰公司的补偿，市政府同意适当提高“公园·大邸”项目容积率；又因项目无法提高建筑高度，提高容积率需向南侧适当扩征用地，市政府又决定依法将新扩征用地办至裕丰房公司名下。
3、在涉诉房屋建设用地规划调整方案确定后，岳阳市规划局于2013年5月10日向岳阳市纪委、监察局报告了规划调整的相关情况，并于2013年10月15日将调整的规划方案进行了公示。2013年11月，岳阳市规划局向市土地储备中心圈定了“公园·大邸”项目扩增用地的收储红线并核发了《建设用地规划许可证》（岳规用2013057号）。
4、2015年3月12日的《岳阳市规划局局长办公会议纪要》表明，新扩征用地主要用于绿化、满足规划间距等需要。
5、在上述扩征用地及规划调整期间，“公园·大邸”项目2号楼（涉诉房屋所在楼体）已完成主体建设。但由于扩征用地房屋拆迁受阻，裕丰公司迟迟未能取得扩增用地的土地权属证明，导致裕丰公司项目审批推进困难。2014年6月17日，裕丰公司取得《商品房预售许可证》（岳房预字[2014]第149号）。2016年7月25日裕丰公司发布《“公园大邸”项目交房公告》。
本院认为，本案争议的焦点为：一、涉诉房屋是否达到交付条件。二、涉诉房屋的逾期交付是否应归责于裕丰公司。
关于焦点一，涉诉房屋是否达到交付条件。双方《商品房买卖合同补充协议》已作出明确约定：““该商品房经验收合格是指由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量验收记录》及取得建筑工程消防检测合格报告、《电梯安全检验合格证》”。该约定所应完成的事项在2016年7月25日之前均已成就。对于石梓豪提出应以《工程竣工验收备案表》作为房屋验收合格并予交付的依据，经审查认为，工程竣工验收备案表只是行政主管部门履行建设行政管理职能的表现，建筑物竣工验收备案行为属于“告知性备案”，故备案机关仅对建设工程竣工验收备案文件是否齐全和真实进行审查，而非实质性审查，备案行为与验收合格与否没有直接联系。故此，双方之间约定的涉案房屋的交付使用条件合法有效，石梓豪提出的此项主张理由不能成立，本院不予支持。
关于焦点二，涉诉房屋的逾期交付是否应归责于裕丰公司。本院从以下三个方面进行分析：一、裕丰公司延期交房的原因。经查，由于政府处理旧城改造中遗留的历史问题，“公园·大邸”项目原规划被调整并扩征用地。在扩征用地及规划调整期间，裕丰公司完成了“公园·大邸”2号楼主体建设，但由于用于绿化、满足规划间距的扩征用地拆迁受阻，裕丰公司迟迟未能取得扩增用地的土地权属证明导致项目审批推进延误。由此可见，“公园·大邸”项目2号楼在主体已完工的情形下，验收确系政府处理历史遗留问题而延误。上述政府行为虽非法律意义上的不可抗力因素，但在双方的合同条款中已约定作为“据实予以延期”的情形，并且符合约定的情形。
二、裕丰公司是否存在明知不能如期交房而虚假承诺的行为。经查，岳阳市政府在2012年6月9日就明确了涉诉房屋用地的规划变更方案，岳阳市规划局又在2013年10月15日将调整后的规划方案进行了公示，2015年3月12日岳阳市规划局召开的局长办公会议又明确了“加快完善该项目的修建性详细规划方案审批和工程报建相关内容”的意见。同时，在本案《商品房买卖合同》签订时涉诉房屋主体已完成且已取得商品房预售许可，裕丰公司预期在2015年12月30日之前通过验收并交房合乎情理。虽然最终逾期交房，但裕丰公司主观上不存在恶意，即不存在虚假承诺的行为。
三、岳阳市政府对“公园·大邸”项目规划的调整是基于民生和旧城改造大局，裕丰公司对此予以配合后却要承担因此导致的延期交房责任，有违公平。据此，一审判决认定裕丰公司逾期交房的情形符合约定的可据实予以延期交付情形，并无不妥。
综上所述，石梓豪的上诉主张不能成立，本院二审不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费254元，由上诉人石梓豪负担。
本判决系终审判决。
审判长 夏 磊
审判员 胡 哲
审判员 周四平
二〇一八年一月二十日
书记员 羿 林
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；