上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）静民一（民）初字第3079号
原告龚伟华。
原告翁铭。
两原告共同委托代理人龚红春，上海市龚红春律师事务所律师。
被告上海澳园煦荫酒店管理有限公司。
法定代表人刘奕。
委托代理人林珍姝。
委托代理人汪漪，上海市银盛律师事务所律师。
被告�津澳凯电子有限公司。
法定代表人ALEXKWOKHUNGCHOI。
原告龚伟华、翁铭诉被告上海澳园煦荫酒店管理有限公司（以下简称：澳园公司）、天津澳凯电子有限公司（以下简称：澳凯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龚伟华及两原告共同委托代理人龚红春，被告澳园公司的委托代理人林珍姝、汪漪到庭参加诉讼。被告澳凯公司经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告龚伟华、翁铭诉称，原告与被告澳园公司于2010年5月7日签订《房屋租赁合同》，原告将坐落于本市陕西北路XXX号XXX室房屋出租给被告澳园公司，租期20年，前8年每月租金为5，433.38元（已扣除物业管理费和税金），前8年租金补偿金为70，084.30元，每年支付8，760.54元。合同还约定被告澳凯公司承担被告澳园公司在本合同项下所有付款义务的连带担保责任。合同签订后，原告按约交付了房屋，但被告长期拖欠支付租金，租金补偿金更是分文未付。为避免损失进一步扩大，原告与被告澳园公司于2013年10月16日办理了退房手续。由于被告澳园公司无法结清拖欠的租金，故原告诉至法院要求判令：1、原、被告签订的《房屋租赁合同》于2013年10月16日解除；2、被告澳园公司支付拖欠的租金共计81，226.35元；3、被告澳园公司支付2010年5月7日至2013年10月15日的租金补偿金29，932元；4、被告澳凯公司对被告澳园公司的付款承担连带责任。
审理中，原告变更拖欠租金的金额为80，919.63元。
被告澳园公司辩称，同意双方的租赁合同于2013年10月16日解除。计算到2013年10月15日，被告实际欠租的金额扣除被告在租赁房屋内安装的电视机系统费用9，285元，剩余80，919.63元同意支付。原告主张的租金补偿金29，932元，被告亦同意�付。由于公司目前经营困难，故无法及时付款，请求法院依法判决。根据被告澳凯公司出具的《承诺书》，澳凯公司承担连带担保责任的范围仅限于两个月租金。
被告澳凯公司未答辩。
经审理查明，本市陕西北路XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）的产权人为两原告，建筑面积53.04平方米。
2010年5月7日，原告与被告澳园公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将系争房屋及相关公用部位和设施出租给被告澳园公司使用，租期20年，分（8＋6＋6）年三个周期，自房屋实际交付之日起计算；原告在第一周期内每年的年租金税前为房屋开发商销售价格的8%，第9年租金为前一期租金×（1＋10%），第15年租金为前一期租金×（1＋5%）；经双方共同确认系争房屋税前月租金金额（含物业管理费）为6，166元，被告澳园公司应在每月15日之前向原告支付当月租金，如遇节�日，则租金支付日相应顺延；原告委托被告澳园公司统一向上海市静安区税务局代扣代缴相关租赁税费，并且系争房屋的物业管理费由原告自行承担，原告同意由被告澳园公司在每期应付租金内代扣代缴；租金补偿金为此前于2007年3月份起停业期间、上海美丽园大酒店过渡经营期间，按照系争房屋开发商销售房价的8%计算月租金总额、扣除原告已收款金额并乘以补偿比例65%而得；租金补偿金支付方式为被告澳园公司按照原告选择的20年租赁期限分8期偿清，第一次付款时间为原告签署合同起计180天，减去原告签署租金补偿与授权协议签订日到召开业主大会公示日（2010年2月26日）止的天数，如果原告在召开业主大会公示日后确认补偿事宜，则被告澳园公司第一期支付补偿款时间为原告签署合同日起计180天，第二期开始以第一期付款时间计每周年支付，此后每期补偿款金额的支付时间以此方式类推；系争房屋内的水、电、煤气以及其他计量表、房间内基本电器设备应由原告按照酒店设施标准负责配备，由被告澳园公司统一采购，但需提前30天通知原告，其中电器设备折旧期或更新期为五年。该合同第4-1条还约定：原、被告三方同意由被告澳凯公司承担对被告澳园公司在本合同项下所有付款义务的连带担保责任，被告澳凯公司担保责任的起始期限和担保责任范围，详见本合同附件三。附件三系被告澳凯公司于2010年4月出具的《承诺书》，印刷在《房屋租赁合同》第16页上，内容为：鉴于1、被告澳凯公司有能力并同意为被告澳园公司之经营行为提供担保法律责任；2、被告澳园公司已经取得全部或部分上海市陕西北路XXX号房屋作为酒店式公寓之房屋管理权或使用权，其与各小业主（即出租方）签订的房屋租赁合同或类似名称之内容，担�人已知悉并认可；3、担保人同意将本承诺书作为被告澳园公司与上海市陕西北路XXX号房屋各小业主签订房屋租赁或类似名称合同之附件，并按本承诺书之陈述承担担保法律责任；担保人谨此同意，被告澳园公司在履行与上海市陕西北路XXX号房屋各小业主所签租赁合同期间，若因经营管理不善之原因，无法对小业主按时或足额支付租金，自愿以自有资金提供其中两个月租金的付款担保，并在该限额内承担连带法律责任，担保责任自房屋租赁合同和本担保书签字生效之日起，至被告澳园公司连续两年盈利之日止。《房屋租赁合同》签订后，原告将系争房屋交付给被告澳园公司，被告澳园公司按约向原告支付租金。2011年4月1日，原、被告签订一份《关于补偿金的核算》作为《房屋租赁合同》的附件四，双方确认该补偿款数额（税前）为70，084.30元。自2011年7月起，被告开�少付或不付每月应付的租金，直至2013年3月，被告不再支付任何租金。合同约定的租金补偿金也从未支付。2013年10月16日，原告与被告澳园公司签订《房间交接表》一份，确认系争房屋由原告收回，租金结算至2013年10月15日。原告催讨欠租和租金补偿金无着，故诉讼来院要求判决如其诉请。
又查，《房屋租赁合同》第1页虽然列明出租方（甲方）为原告，承租方（乙方）为被告澳园公司，租金担保方（丙方）为被告澳凯公司，但第13页签署页上只有原告和被告澳园公司签字、盖章。
审理中，原告与被告澳园公司一致同意《房屋租赁合同》自2013年10月16日起解除。系争房屋每月租金为6，166元，扣除被告澳园公司代扣代缴的租赁税费以及物业管理费后，被告澳园公司每月实际应付5，433.38元。计算至2013年10月15日，被告澳园公司共计拖欠原告租金80，919.63元（已扣除电视�设备款9，285元）以及租金补偿金29，932元，双方对上述欠费金额确认无误。
原告认为，《房屋租赁合同》第4-1条与附件三《承诺书》的内容相互矛盾，应视为担保范围约定不明确，故保证人应当对全部债务承担保证责任。被告澳园公司陈述，由于被告澳凯公司在外地，而租赁合同又有四百多份，无法一一签署，故由澳园公司将澳凯公司出具的《承诺书》以复印件的形式印刷在与小业主签订的租赁合同当中。现由于澳园公司办公场所搬迁，《承诺书》原件遗失，无法向法院提供。由于被告澳凯公司并没有作为《房屋租赁合同》的“丙方”在合同上签字盖章，故其承担的保证责任范围应当以附件三《承诺书》为准。
以上事实，有原告提供的上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、《房间交接表》，被告澳园公司提供的《1528室租金明细》以及双方当事人的陈述为证，�经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，原告与被告澳园公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，原告已将房屋交付被告澳园公司使用，履行了作为出租方的主要义务，被告澳园公司作为承租方也应按照合同约定的标准按时向原告支付租金。然被告澳园公司在未经原告同意的情况下长期少付、不付租金以及租金补偿金，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。现原告与被告澳园公司协议解除《房屋租赁合同》，与法无悖，本院予以准许。双方对计算至2013年10月15日止，被告澳园公司拖欠原告的租金以及租金补偿金的金额核对无误，本院予以确认，被告澳园公司应当立即将上述欠付费用支付给原告。被告澳凯公司并没有在《房屋租赁合同》上签字盖章，故该合同中的担保条款对被告澳凯公司�有法律约束力。被告澳凯公司应当承担的保证责任范围以其出具的《承诺书》为准，即在两个月租金限额内承担连带清偿责任。被告澳凯公司经本院合法传唤未到庭应诉，依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告龚伟华、翁铭与被告上海澳园煦荫酒店管理有限公司就上海市陕西北路XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》自2013年10月16日起解除；
二、被告上海澳园煦荫酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告龚伟华、翁铭欠租80，919.63元（计算至2013年10月15日）；
三、被告上海澳园煦荫酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告龚伟华、翁�租金补偿金29，932元；
四、被告天津澳凯电子有限公司对被告上海澳园煦荫酒店管理有限公司欠付原告龚伟华、翁铭的租金10，866.76元承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，523.10元，由被告上海澳园煦荫酒店管理有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 姚 青
代理审判员 巫建强
人民陪审员 王 克
二〇一四年四月二十三日
书 记 员 黄青兰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自�的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
二、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。