浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终5571号
上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江省假肢科�康复中心，住所地杭州市拱墅区湖墅南路***号。统一社会信用代码：913300004700267746。
法定代表人：刘洪双，主任。
委托代理人：叶乃涛，浙江六和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：来红军，女，1968年12月10日出生，汉族，住杭州市上城区。
委托代理人：马郁飞，杭州市天恒法律服务所法律工作者。
上诉人浙江省假肢科研康复中心（以下简称康复中心）因与被上诉人来红军房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2015）杭拱民初字第2429号民事判决，向本院提出上诉，本院于2017年7月31日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：
2007年8月8日，康复中心（甲方）与来红军（乙方）签订了《房�租赁合同》，约定：康复中心将座落于杭州市拱墅区湖墅南路118号文晖大厦五层房屋（830平方米）出租给乙方作经营用房；该房屋年租金为30万元，租金每满三年递增5%，即2007年9月1日至2011年9月1日每年租金为30万元，2011年9月1日至2014年9月1日每年租金为32万元，2014年9月1日至2017年8月31日每年租金为34万元，年租金分别于9月1日前和3月1日前分两次支付，先交后用。合同中第四条第1项约定：乙方必须按时向甲方缴纳租金，物业管理费及水电空调、气等费用，逾期支付，每逾期一天，则乙方需按年租金或费用的0.1%支付滞纳金，逾期达一个月以上的，甲方有采取停止供应或使用的权利，因此造成的一切后果由乙方自行承担。来红军承租后，从2008年6月至2011年10月，未缴纳过空调费。2011年11月份后，来红军自行安装分体式空调，未再使用康复中心提供的中央空调。2011年6月2日，康复中心向来红军寄送了《整改和催交欠费通知书》，对来红军私自安装分体式空调等要求其整改，并催促来红军交纳2008年起长期拖欠中央空调费。2015年7月17日傍晚，热水管爆裂造成来红军承租的五楼被淹，造成墙面、地板等损坏。康复中心对墙体等进行维修和粉刷，至7月29日修复完毕。
康复中心于2015年12月15日向法院提起诉讼，请求：1、判令来红军立即向康复中心支付因使用空调产生的费用，合计350690.13元；2、判令来红军向康复中心支付违约金84165.63元（350690.13元×6%中国人民银行同期贷款利率×4年＝84165.63元）；3、本案诉讼费由来红军承担。来红军则提出反诉，请求判令康复中心赔偿来红军因承租房屋热水管爆裂造成来红军各项损失共计142539元并由康复中心承担反诉诉讼费。
原审法院认为，康复中心与来红军签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法有效，双方当事人应按合同约定履行义务。《房屋租赁合同》中对空调费支付予以了明确约定，根据合同约定及当事人陈述，空调费为半年一付，应当是实际发生后，半年内支付；来红军从2008年6月至2011年10月期间，确实未向康复中心缴纳过空调费，上述事实予以确定。康复中心提起本次诉讼是否超过诉讼时效。根据现有效证据，康复中心书面催讨拖欠空调费在2011年6月，来红军确认在2012年年未双方就空调费支付进行过协商。此后，康复中心向来红军催讨空调费无事实依据。空调费应当属于房屋租金部分或等同于租金，根据《民法通则》第一百三十六条第（三）项规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，即使按照普通诉讼时效二年，康复中心迟至2015年10月27日才主张自己的权利，明显超过诉讼时效。康复中心认为其一直在催讨未提交证据证明，又认为双方合同还在履行中其主张未超过诉讼时效也与相关法律规定不符。故康复中心的诉讼请求超过诉讼时效，依法不予保护，对康复中心的诉讼请求，不予支持。关于来红军的反诉请求。康复中心热水管爆裂给来红军造成损失系客观事实，康复中心应当予以赔偿。来红军证明自己因此次热水管爆裂受损造成的损失，所提交的证据存在瑕疵或不足以证明，应承担举证不能的相应后果；但损失系客观发生，结合客观事实及公平合理原则，酌情认定如下：关于墙体修复，康复中心提供的维修发票等证明其已给予维修和粉刷，来红军无异议，故来红军再行主张相应维修费用，不予支持；关于地板修复，康复中心并不否认给来红军造成地板损坏，且愿意赔偿，根据来红军提交的收据，根据经营面积等予以综合考虑；康复�心也确认墙体维修至7月29日，期间造成来红军无法经营，修复后，来红军对经营场所修整也需要合理时间，故酌情确定来红军无法经营天数为20天，故该期间租金应予以免除，结合年租金予以确定；其他损失，具有客观性、合理性，予以酌情确定，有些无事实依据或是否与本次事故有因果关系无法确定，故不予认定；综上，酌情确定康复中心因此次造成的损失为70000元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、驳回浙江省假肢科研康复中心的诉讼请求；二、浙江省假肢科研康复中心的诉讼请求于判决生效后十日内赔偿来红军人民币70000元。三、驳回来红军其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百�十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费7824元，由浙江省假肢科研康复中心负担；反诉受理费1575元，浙江省假肢科研康复中心负担1000元，来红军负担575元。
宣判后，康复中心不服，向本院提出上诉称：一审法院判决对本案法律适用错误，事实认定不清，证据不足，且严重违反法定程序。具体如下：一、关于诉讼时效的问题。一审法院认为：空调费应当属于房屋租金部分或等同于租金，根据《民法通则》第136条第3项规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，即使按照普通诉讼时效二年，康复中心迟至2015年10月27日才主张自己的权利，明显超过诉讼时效。故康复中心的诉讼请求超过诉讼时效，依法不予保护，对康复中心的诉讼请求，不予支持。一审法院认定是无事实和法律依据的。2007年8月8日，康复中心与来红军签订了《房屋租赁合�》，康复中心将座落在杭州市拱墅区湖墅南路118号所有的文晖大厦五层房屋出租给来红军作经营用房,租赁期为2007年9月1日至2017年8月31日。合同约定，来红军必须按时向康复中心交纳租金，物业管理及水、电、空调、气等费用，逾期支付，每逾期一天，则来红军需按照年租金或费用的0.1%支付滞纳金。案涉的因使用空调产生的费用，是《房屋租赁合同》有机组成部分。截至目前，该《房屋租赁合同》租赁期间尚未届满，尚在履行过程中，不存在诉讼请求超过诉讼时效的情形。同时，康复中心从未放弃向来红军主张催讨空调费。因此，一审法院认定的事实和适用的法律是错误的。二、关于来红军在一审期间提出反诉请求的问题。一审法院酌情康复中心赔偿来红军人民币70000元。一审法院的判决是无事实依据的。热水管爆裂的事实存在，但对来红军造成的损失是轻微�，其提出的相关损失赔偿没有相应证据进行支持，且康复中心及时对热水管爆裂进行了维修，康复中心提供的相关证据证明该费用的支付及相关维修清单和报价，所以并未造成来红军损失问题。一审法院作出了判决无事实依据、是主观臆断的结果。因此，一审法院的判决是错误的。三、关于一审程序的问题。本案康复中心于2015年10月23日向一审法院递交《民事起诉状》，2015年12月15日才立案受理。2017年6月9日，一审法院作出（2015）杭拱民初字第2429号的《民事判决书》。来红军于2017年6月29日收到《民事判决书》。本案审限明显违反《民事诉讼法》的规定，其程序严重违法。综上，在本案中，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。请求撤销原判；依法改判支持康复中心在一审时的全部诉讼请求，驳回来红军在一审时的全部诉讼请求并由来红军承担本案一�、二审诉讼费。
被上诉人来红军辩称：第一，关于诉讼时效，原审判决的认定是正确的，采纳了来红军的关于诉讼时效的答辩意见，确实康复中心在原审中能够举证证明的催告的信件最迟在2011年，距离康复中心的起诉时间确实已过诉讼时效。第二，从本案实体方面，康复中心关于空调流量费的举证，主要是一份空调费的明细表，该明细表系康复中心单方制作，并且，空调费的数额是出租楼房的第9—12楼的平均值，还不是康复中心承租的5楼的数字，从证据上来说，康复中心也没有任何证据可以证明来红军有拖欠空调费的事实。从客观事实来说，康复中心在2008年开始，中央空调就多次故障，来红军在承租康复中心的5楼进行棋牌房经营的时候，自己出资给每个房间添置分体空调，因此，根本没有用到康复中心所述的空调流量费。因此，康复中心诉请的空调�量费从程序上、实体上均无事实和法律依据。第三，关于康复中心就反诉问题提出的意见，反诉是康复中心空调水管爆裂造成来红军经营损失的事实，在原审中，来红军提交了照片、视频、损失单据，康复中心本身认可该事实，并且，根据视频、照片，当时的损害状况不是康复中心所说的轻微损失，而是损失巨大。损失单据虽然不是很专业，但是，来红军已经尽到举证责任，所以，原审法院是根据造成损失的事实以及结合了来红军的证据，酌情判决了金额。因此，原审的认定是正确的。虽然7万元没有完全弥补来红军的损失，但是，证据上确实有瑕疵，所以，来红军就损失具体数额提起上诉。第四，关于一审程序的问题，原审法院的操作问题，不予答辩。第五，关于本案双方之间的现状，到2017年8月31日，租赁期满，来红军到目前为止，租金已经全部支付清楚，可能还剩下一点物业管理费没有交，双方也是比较友好地进行协商，包括是否续租的问题。请求驳回上诉，维持原判。
上诉人康复中心和被上诉人来红军在二审期间均未向本院提交新的证据。
经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为，康复中心与来红军于2007年8月8日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应按合同约定履行各自的义务。根据康复中心与来红军签订的《房屋租赁合同》的约定，年租金分别于每年的9月1日前和3月1日前分两次支付。康复中心要求来红军支付2008年6月至2011年10月期间因使用空调产生的费用350690.13元。空调使用所产生的费用，属《房屋租赁合同》有机组成部分，因此，空调使用所产生的费用亦应随房屋租�的缴纳而一并缴纳，而上述空调费用，仅有来红军确认在2012年年末双方有过协商。此后，康复中心并未提交证据证明向来红军催讨过空调费的事实依据。康复中心直至2015年10月27日才主张自己的权利，显已超过诉讼时效。故原审法院对康复中心的该诉讼请求未予支持并无不当。而康复中心热水管的爆裂给来红军造成损失系客观事实，康复中心应当予以赔偿。原审法院结合客观事实及公平合理原则，酌情确定由康复中心赔偿损失70000元尚属合理。康复中心的上诉请求依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7824元，由浙江省假肢科研康复中心负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵为民
审判员 陈 艳
审判员 金瑞芳
二〇一七年九月三十日
书记员 项 琳