黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑06民终2638号
上诉人（原审原告）：大庆市富通房地产开发有限公司，住所地：大庆市高新区创业新街14号科技创业园创新大厦419房间。
法定代表人：刘延清，职务：总经理。
委托诉讼代理人：孙胜林，黑龙江中胜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黑龙江省海德宇房地产开发有限责任公司，住所地：黑龙江省大庆市肇源县东方红街（审计B栋综合楼1门1-2层）。
法定代表人：卢启林，职务：总经理。
委托诉讼代理人：刘学威，黑龙江衡元律师事务所律师。
原审第三人：大庆高新区富通小额贷款有限公司，住所地：大庆市高新区10-28-2号商服。
法定代表人：刘延娣，职务：总经理。
委托诉讼代理人：刘延清，该公司副经理。
上诉人大庆市富通房地产开发有限公司（以下简称富通房开公司）因与被上诉人黑龙江省海德宇房地产开发有限责任公司（以下简称海德宇公司）、原审第三人大庆高新区富通小额贷款有限公司（以下简称富通小贷公司）物权确认纠纷一案，不服大庆市高新技术产业开发区人民法院（2017）黑0691民再38号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人富通房开公司的诉讼代理人孙胜林、被上诉人海德宇公司的诉讼代理人刘学威、富通小贷公司的诉讼代理人刘延清到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
富通房开公司上诉请求：1.请求撤销大庆市高新技术产业开发区人民法院（2017）黑0691民再38号民事判决，支持上诉人的全部诉讼请求；2.由被上诉人承担上诉费用。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当，上诉人与被上诉人签订的《鸿福嘉园北区土地转让书》合法有效，一审法院以没有获得政府批准为由主张协议无效的理由不能成立，合同转让书里涉及的27996平方米土地均是出让土地，无需经过政府批准。
海德宇公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
富通小贷公司辩称，请求法院撤销一审判决。
富通房开公司向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法确认原、被告双方签订的《鸿福嘉园北区土地转让书》合法有效并要求海德宇公司立即协助富通房开公司办理鸿福嘉园北区项目二期的土地使用权过户；2.案件受理费由被告承担。
一审法院认定事实：2014年10月23日，原告与被告及第三人签订了鸿福嘉园北区土地转让书，被告将其于2013年5月17日取得的坐落于安达市北横街至小北环路、神牛路至牵牛路的土地（土地使用权证号为安国用xxx第xxx号）未施工部分即鸿福嘉园北区项目二期土地使用权转让给原告，转让价款为70,000,000元，转让款从被告应偿还给第三人的借款中扣减，同时约定协议签订后三日内，被告协助原告办理土地分割转让手续。一审法院认为，原、被告双方及第三人签订的转让书系三方真实的意思表示，合法有效，各方均应履行转让书中约定的各项义务。同时，被告作为涉案土地的合法使用权人，具有土地转让的资格，应当按照协议约定协助原告办理土地转让手续，故对原告的诉讼请求予以支持。被告关于转让书内容不是其真实意思表示的抗辩意见，因未提交相关证据予以佐证，故一审法院不予采纳，判决确认富通房开公司与海德宇公司、富通小贷公司签订的《鸿福嘉园北区土地转让书》合法有效；海德宇公司于该判决生效之日起十日内协助富通房开公司办理位于安达市鸿福嘉园北区项目二期土地（规划范围以图纸中标注的1、2期分界线为准，土地面积以实际测绘为准）使用权过户手续。案件受理费100元，保全费5000元，由海德宇公司负担。
一审判决生效后，海德宇公司申请再审。大庆市高新技术产业开发区人民法院再审认定事实：2014年10月23日，原审原告与原审被告、原审第三人签订了鸿福嘉园北区土地转让书，转让书约定：甲方（原审被告）在安达市鸿福嘉园北区项目二期未开发部分的土地，因甲方无力开发，现将部分土地使用权（27996平方米）转让给富通房地产公司（乙方），转让价格为70000000元。因甲方在富通贷款公司有借款未偿还，经三方同意，从甲方应偿还给富通小额贷款公司借款中扣减。甲方于转让书签订后三日内协助乙方办理土地使用权的分割转让手续，乙方必须按照原规划设计要求进行开发建设。三方均在土地转让书中加盖了公章。另查明，涉案土地所在地址为安达市鸿福嘉园北区棚户区改造项目，该土地使用权原归属黑龙江省龙鲁房地产开发有限公司。2013年5月17日，经安达市国土资源局批准，该土地使用权转让给海德宇房地产公司。在案件审理过程中，经原审原告申请，本院至安达市国土资源局调查涉案土地的现状，该土地现使用权人为海德宇房地产公司，面积为55992.30平方米，其中有12802.08平方米为划拨土地。目前，该地块上现仍存部分未拆迁房产。一审法院再审认为，原审原告与原审被告之间签订的《鸿福嘉园北区土地转让书》中约定转让使用权的国有土地，系安达市棚户区改造项目，涉案土地上现仍存有一定数量的属于当地居民的房屋，居民拥有合法的房屋所有权证及土地使用权证。此外，在原审被告取得使用权的涉案国有土地面积中，还包括12802.08平方米的划拨土地，根据相关规定，该性质的国有土地使用权需经有批准权的人民政府批准，才可依法转让。本案中，原审原告并未提交确实充分的证据证实涉案国有土地转让行为已经获得相关部门批准，对于其提交的安达市人民政府相关部门出具的文件，系在本案原审判决发生法律效力后，相关部门基于人民法院对生效判决的强制执行措施而出具，而非基于相关当事人的申请或审批而直接做出的行政许可行为，故原审原、被告之间签订的《鸿福嘉园北区土地转让书》应属无效，不能产生令涉案国有土地使用权变更的法律后果。原审被告与原审第三人之间的债权债务关系，双方可另行解决。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决一、撤销本院（2014）庆高新民初字第2690号民事判决；二、驳回原审原告大庆市富通房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，保全费5000元，由原审原告大庆市富通房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，双方当事人未提供证据。本院二审查明事实与原再审判决认定事实一致。另查，根据绥化市安达市国土资源局不动产登记处档案的记载，安达市人民政府建设用地审批文件2010年12月29日签发的安政土发[2010]xx号文件《关于黑龙江龙鲁房地产开发有限公司用地批复》、2010年12月24日签发的《国有建设用地划拨决定书》、2010年12月28日批准的《建设用地申请审批表》、安达市国土资源局于2013年9月13日出具的《情况说明》中，均明确写明，涉案的55992.3平方米的土地，其中划拨用地面积为12802.08平方米，出让用地的面积为43190.22平方米。
本院认为，本案的争议焦点为上诉人与被上诉人、第三人签订的《鸿福嘉园北区土地转让书》中涉及的27996平方米的土地上是否包含划拨土地。上诉人认为，三方在签订《鸿福嘉园北区土地转让书》时，安国用（2013）第xxx号土地证上明确标明，使用权类型为出让，使用权面积为55992.3平方米，因该地块已经开发了一半，故转让另外一半27996平方米的土地，符合法律规定，无需经过政府相关部门的审批，转让合同合法有效，本院认为，该土地证上虽然注明整宗土地的使用权类型为出让，但根据宗地档案的记载，该宗土地上实际包含了12802.08平方米的划拨土地，且划拨土地与出让土地没有区分四至，无法分割，根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，“……不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”，故本案应当以宗地档案中记载为准。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”，本案中，三方签订的《鸿福嘉园北区土地转让书》中转让的土地27996平方米中包含了划拨土地，无法区分四至，且在起诉前未经有批准权的人民政府批准，故该合同无效，不能产生令涉案土地使用权变更的法律后果。
综上所述，大庆市富通房地产开发有限公司的上诉请求不成立，本院依照《中华人民共和国物权法》第十七条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人大庆市富通房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹吉东
审 判 员 张 余
审 判 员 韩 洋
二〇一七年十二月二十日
法官助理 曹利伟
书 记 员 高敬红
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。