贵州省贵阳市南明区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0102民初3853号
原告：代文武，男，1975年1月24日生，汉族，贵州省思南县人，农民，现住本市南明区。
委托诉讼代理人（特别代理）：王远义、陈蛟，贵州北斗星律师事务所律师。
被告：荣俐，女，1979年2月23日生，汉族，贵州省贵阳市人，贵州双利福酒店管理有限公司总经理，现住贵阳市金阳新区。
被告：贵州双利福酒店管理有限公司，住所地：贵阳市南明区花果园项目R2区3栋1-1、1-2号。
法定代表人：荣俐，公司经理。
二被告共同委托诉讼代理人（特别代理）：金家特，贵州慎行律师事务所律师。
被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地：贵阳市南明区花果园危旧房、棚户区改造项目B南13栋。
法定代表人：肖春红，公司董事长。
委托诉讼代理人（特别代理）：李颖萍，公司职工。
被告：贵州恒祥置业管理有限公司，住所地：贵阳市南明区花果园大街1号。
法定代表人：彭家恒，公司总经理。
委托诉讼代理人（特别授权）：王华，公司员工。
原告代文武诉被告荣俐、被告贵州双利福酒店管理有限公司（以下简称双利福酒店）、被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）、被告贵州恒祥置业管理有限公司（以下简称恒祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员黄明宇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告代文武的委托代理人王远义、陈蛟，被告荣俐及双利福酒店的共同委托代理人金家特，被告宏益公司的委托代理人李颖萍，被告恒祥公司的委托代理人王华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告代文武向本院提出如下诉讼请求：1、解除原告与被告荣俐之间的《房屋租赁合同》以及原告与被告恒祥公司之间的《公寓租赁委托协议》及《补充协议》；2、要求被告荣俐、双利福酒店、恒祥公司共同将租赁原告的位于贵阳市花果园大街1号R-2区3栋40层26号房屋立即返还给原告；3、要求四被告共同向原告支付2015年4月1日至2017年3月31日期间的房屋租金共计45357元，并按照每月2326元的标准从2017年4月1日起支付至实际向原告返还房屋之日止；4、要求四被告共同向原告支付逾期支付房屋租金的违约金（截止2017年3月31日共计15223.7元，并按照拖欠租金45357元的月息2%继续从2017年4月1日支付至拖欠租金全部付清之日止）。5、本案诉讼费由四被告承担。事实及理由：被告宏益公司在贵阳市××区花果园项目开发公寓楼出售，对外宣传称所售公寓带10年租约保障，专业经营管理，每月坐收租金。原告听信被告宏益公司的宣传，于2014年10月27日与宏益公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买宏益公司开发的位于贵阳市××区花果园项目R-2区3栋40层26号房屋，售价为257750元,宏益公司应在2015年3月31日前交房。为兑现其10年租约保障，宏益公司在与原告签订商品房买卖合同后，又要求原告签订《公寓租赁委托协议》、《房屋租赁协议》，称宏益公司已联系到承租人，可以坐等收租金。原告按要求将签好字的《公寓租赁委托协议》、《房屋租赁协议》交给被告，被告称已联系到承租人荣俐并将荣俐已签字的房屋租赁协议返还一份给原告。原告与荣俐签订的该份房屋租赁合同对租金、租期、支付方式及违约责任均作了明确约定。合同签订后，在商品房买卖合同约定的交房时间前，恒祥公司、宏益公司已将房屋交付给荣俐，荣俐成立了双利福酒店经营管理使用。宏益公司与原告签订房屋交付验收表，确认原告所购房屋已于2015年3月31日交付。2015年11月，恒祥公司与原告签订《公寓租赁委托协议》的补充协议，要求确认第一年租金为居间服务费的情况下才将荣俐所交房屋保证金（3个月租金）支付给原告，原告按恒祥公司的要求签订了该补充协议，并收到恒祥公司支付的保证金。2016年3月，荣俐应向原告支付第二年租金，但原告至今都未收到荣俐的租金。原告找到荣俐要求其按租赁合同约定履行支付租金义务，但荣俐称其并未与原告签订房屋租赁合同，不同意支付原告租金。原告找恒祥公司、宏益公司解决，但其称与其无关，互相推诿。原告要求收回房屋，荣俐及双利福酒店不同意，并暴力恐吓和阻挡原告。原告认为自己购买了上述房屋，作为房屋的所有权人，具有合法的收益权、处分权。上述被告的行为，严重损害了原告的合法权益。原告依法诉至贵院，提出如前诉请。
被告荣俐、双利福酒店辩称：一、原告诉请涉及多重案由和多个诉讼主体，将多重法律关系混同为租赁关系处理，诉讼主体及请求混乱。二、被告荣俐与原告并未签订租赁合同，原告依据该合同向荣俐、双利福酒店主张权利于法无据。三、荣俐与宏益公司之间的房屋租金应以消防验收合格的2015年10月8日起算，第一年租金已由居间人收取，原告无权向荣俐主张2015年10月8日至2016年10月8日的第一年房屋租金。四、2016年10月8日后的租金，如宏益公司同意解除其与被告之间的租赁合同或者授权租金支付给原告，由宏益公司与荣俐、原告之间完善手续后，由荣俐向原告支付。荣俐向原告交付定金（3个月的房租）原告已实际收到，应冲抵3个月房租。五、荣俐因房屋所有权人变更导致无法确定交付主体，宏益公司未授权及回复导致租金未按时支付，责任不在荣俐，不需支付违约金。六、原告诉请解除合同后双方权利义务终止，原告主张被告继续支付租金不应得到支持。七、荣俐已于2017年1月14日向宏益公司发函解除43层的租赁合同，对原告要求解除43层的合同荣俐及双利福酒店同意，但租金计算的截止时间应为2017年1月14日。八、宏益公司未兑现招商承诺，荣俐是受害者，不应承担诉讼费。
被告宏益公司辩称：一、被告荣俐认可与宏益公司签订的房屋租赁合同，双方租赁关系成立。通过庭审举证、质证，恒祥公司提交了其与荣俐签订的房屋租赁委托服务协议及收款收据，证明荣俐于2014年10月8日委托恒祥公司寻找房源。同时，宏益公司也委托恒祥公司将本案涉案房屋出租，从而促成宏益公司与荣俐签订租赁协议。被告荣俐认可与宏益公司之间的房屋租赁合同及其与恒祥公司之间的房屋租赁委托服务协议。二、宏益公司于2014年10月20日将涉案的该套房屋出售给原告陈家棋，根据合同法第229条及民通意见第119条的规定，原告陈家棋已依法享有涉案该套房屋的所有权。被告荣俐租赁原告的房屋并使用，原告陈家棋当然享有向被告荣俐主张租金的权利。三、关于租金的起算时间问题，宏益公司认为应当从实际交付房屋之日起计算。根据宏益公司与荣俐签订的房屋租赁合同的约定，宏益公司于2015年5月20日将涉案房屋交付被告使用，被告对该时间也签字予以确认。故本案租金的起算时间应为2015年5月20日。综上，宏益公司认为无论原、被告之间的房屋租赁合同是否成立，根据“买卖不破租赁”原则，原告就涉案房屋租金享有向被告主张的权利；涉案的该套房屋已于2015年5月20日实际交付给被告荣俐、双利福酒店使用，应由二被告向原告支付合同约定的租金。
被告恒祥公司辩称：一、原告与荣俐之间的房屋租赁合同是在被告荣俐的授权下签订的，对合同双方具有约束力。2014年10月8日恒祥公司接受宏益公司及荣俐的委托，为双方寻找租户及房源，恒祥公司当日促成双方签订了房屋租赁合同。宏益公司之后将涉案的114套房屋出售给原告等业主。荣俐随后支付154658元居间服务费给恒祥公司，恒祥公司通知荣俐及原告等业主签订新的房屋租赁合同，因合同份数多，荣俐安排人员现场签订。本案原告与荣俐签订的房屋租赁合同确实并非荣俐本人所签，但荣俐对合同内容是清楚的。二、即使原告与荣俐之间的房屋租赁合同不是荣俐本人所签，根据“买卖不破租赁”原则，租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力，故原告当然享有宏益公司与荣俐所签房屋租赁合同项下的包括收取租金等所有权利。三、关于租金的起算和期限，恒祥公司认为应以实际交付房日期并按租赁合同约定支付租金。被告荣俐、双利福酒店称租金起算时间应以消防验收之日起算，并扣除免租期，但其未提交证据支撑其主张，不应得到法院的支持。综上，恒祥公司作为中介人的居间义务已履行完毕；被告荣俐租赁原告房屋是事实，应依法履行自己的义务。请求依法判决。
本院经审理认定事实如下：在被告恒祥公司的居间介绍下，被告荣俐、宏益公司于2014年10月8日签订房屋租赁合同一份，约定由荣俐租赁宏益公司所有的位于贵阳市南明区花果园大街1号花果园项目R-2区3栋40、42、43层1-38号共计114间房屋，建筑面积5255.26平方米，租赁期限为十年，房屋租赁期起算时间以实际接房交付时间为准。合同还约定第一年租金为30元/月/平方米，第二年为35元/月平方米（按建筑面积计）…合同无免租期。合同签订后，荣俐支付恒祥公司租赁114套房屋居间服务费154658元，向宏益公司支付租赁114套房屋定金（3个月租金）463973元，宏益公司已将该定金转支付给各套房屋业主。同年10月27日，原告代文武作为买受人，与出卖人宏益公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买贵阳市××区花果园路花果园项目R-2区3栋1单元40层26号房屋，建筑面积58.15平方米，房屋总价为257750元。原告于签订合同当天已付清全部购房款。原告与恒祥公司签订公寓委托管理租赁协议一份，并于2015年11月11日签订《补充协议》，委托恒祥公司代为出租管理原告购买的上述房屋。2015年2月12日，宏益公司在贵州都市报刊登交房公告，告知业主花果园R-2区3栋已具备交房条件，于2015年2月13日交房。同年4月1日，宏益公司与原告签署房屋交付验收表，确认自2015年3月31日起，该房屋交付原告。2016年4月8日，宏益公司与荣俐签订房屋交付验收表一份，双方确认自2015年5月31日起，花果园R-2区3栋40、42、43层房屋已交付荣俐使用。此后荣俐注册被告双利福酒店在该房经营至今，但一直未向原告支付过租金。2015年10月8日，贵阳市公安消防支队向宏益公司出具筑公消验字[2015]第0464号建设工程消防验收意见书，确认花果园项目R-2区3号楼已经消防验收合格。上述事实，原、被告均予以认可。
另查明，原告向本院提供经恒祥公司安排由代文武与荣俐签订的租赁合同中“荣俐”签名、捺印不是荣俐本人所为。
上述事实，有当事人陈述、《广告宣传单》、《商品房买卖合同》、《公寓租赁委托协议》、《补充协议》、《贵州都市报公告》、《房屋交付验收表》、《消防意见书》、《房屋租赁合同》、《收款收据》等证据证明，经原、被告在庭审中举证、质证，本院予以确认。
本院认为，合法的民事法律关系受法律保护。本案被告荣俐作为乙方与被告宏益公司为甲方签订的租赁合同第四条约定“乙方无条件同意甲方处分该房屋产权，甲方与房屋买受人签订《商品房买卖合同》时，乙方应与买受人签订租赁合同，并诚信履约”，宏益公司于2014年10月27日与原告代文武签订《商品房买卖合同》，将上述房屋出售给原告，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，本案原告与荣俐已形成事实上的租赁关系，双方应按宏益公司、荣俐签订租赁合同享有权利并履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；…”及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，荣俐与宏益公司之间的租赁合同约定租金每半年支付一次，提前15天支付租金。而荣俐、被告双利福酒店从2015年5月20日至今未支付原告租金，其以行为表明不履行支付租金的义务，故原告主张解除其与荣俐、双利福酒店之间的租赁关系，有事实和法律据，本院予以支持。荣俐、双利福酒店以其与原告没有签订租赁合同，迟延支付租金，是因为宏益公司在该房产权变更后未授权荣俐将租金支付给原告所致，荣俐不存在违约，不承担违约责任，因此不同意解除合同及承担违约责任。根据宏益公司、荣俐签订的租赁合同及荣俐、被告恒祥公司签订的委托协议都已明确约定租金支付的起止时间及租金价格，荣俐、双利福酒店从2015年5月20日至2017年3月22日原告起诉时一直未支付原告或宏益公司租金，即使荣俐、双利福酒店不知道宏益公司将该房出售给原告，其也应按其与宏益公司签订的租赁合同约定，将到期租金支付给宏益公司。荣俐、双利福酒店未向宏益公司、原告支付租金的行为已构成违约，本院为此对荣俐、双利福酒店的抗辩意见不予采信。原告请求宏益公司、恒祥公司支付其租金、违约金并返还其房屋的主张，因宏益公司、恒祥公司并非租赁合同的承租人，故对原告的该项主张，本院不予支持。另原告主张荣俐、双利福酒店支付其2015年4月1日至2017年3月31日的租金，因宏益公司与荣俐签订租赁合同已约定起算租金时间以实际交付房屋时为准，而根据宏益公司与荣俐签订的房屋交付验收表确认，荣俐实际接收房屋时间为2015年5月20日，故荣俐、双利福酒店应从2015年5月20日起向原告支付该房租金。荣俐认为“应从2015年10月8日消防验收合格时起算租金；其已将第一年租金支付给恒祥公司。”因荣俐、宏益公司签订的租赁合同已明确约定以实际交付房屋时起算租金；其没有证据证明其向恒祥公司支付租金，且恒祥公司也不认可，本院对其辩解意见不予采信。按照租赁合同约定，第一年租金为30元/月/平方米，第二年租金为35元/月/平方米（建筑面积）计算，荣俐应付租金为：30元/月/平方米×58.15平方米×12月（2015年5月20日-2016年5月19日）+35元/月/平方米×58.15平方米×10.3月（2016年5月20日-2017年3月31日）-30元/月/平方米×58.15平方米×3个月（保证金）=36663.58元。原告请求被告按拖欠租金总额的每月2%标准支付其违约金没有法律依据；但荣俐、双利福酒店事实上已构成违约，本院酌情按照中国人民银行同期贷款利率分段计算违约金。原告主张解除与恒祥公司的《公寓租赁委托协议》、《补充协议》，与本案不是同一法律关系，不属本案处理范围，原告可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告代文武与被告荣俐贵阳市××区花果园路花果园项目R-2区3栋1单元40层26号房屋的租赁关系。
二、被告荣俐、贵州双利福酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内将原告代文武贵阳市××区花果园路花果园项目R-2区3栋1单元40层26号房屋腾空返还原告。
三、被告荣俐、贵州双利福酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告代文武2015年5月20日至2017年3月31日的房屋租金36663.58元（已扣除保证金5233.5元），继续按35元/月/平方米标准支付租金至房屋返还原告时止，并承担违约金（该违约金按照中国人民银行同期贷款利率标准，从2015年5月20日起按已到期租金分段计算至付清上述款项之日止）。
四、驳回原告代文武的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取658元，由被告荣俐、贵州双利福酒店管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不上诉，本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院申请强制执行。
审判员 黄明宇
二〇一七年九月二十二日
书记员 陈 美