湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂12民终399号
上诉人（原审第三人）：谭崇增，曾用名谭从增，男，1956年4月3日出生，汉族，住湖北省通山县。
上诉人（原审第三人）：刘秋红（系谭崇增之妻），1959年8月12日出生，汉族，住湖北省通山县。
上列二上诉人的委托诉讼代理人：吴献升，湖北温泉法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：通山县市场开发服务中心。
法定代表人：徐维安，该中心主任。
委托诉讼代理人：舒立焱，湖北自成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：谭崇通，男，1970年2月20日出生，汉族，住湖北省通山县。
被上诉人（原审第三人）：湖北远升建筑工程有限公司，住所地湖北省咸宁市银泉大道3号。
法定代表人：李家庚，该公司董事长。
委托诉讼代理人：徐欢，湖北佳成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱寿牛，曾用名朱进杰，男，1978年5月9日出生，汉族，住湖北省通山县。
被上诉人（原审原告）：熊群（系朱寿牛之妻），1982年7月24日出生，汉族，住湖北省通山县。
上列二被上诉人的委托诉讼代理人：陈迪泉，湖北省通山县法律援助中心律师。
上诉人谭崇增、刘秋红因与被上诉人谭崇通、通山县市场开发服务中心、湖北远升建筑工程有限公司（以下简称远升建筑公司）、朱寿牛、熊群房屋买卖合同纠纷一案，湖北省通山县人民法院于2012年1月17日作出（2011）通民二初字第28号民事判决。谭崇增、刘秋红不服，向本院提起上诉。本院于2012年11月26日作出（2012）鄂咸宁中民三终字第92号民事裁定，撤销原判，发回重审。湖北省通山县人民法院于2013年10月8日作出（2013）鄂通山民二重字第2号民事判决。谭崇增、刘秋红不服，向本院提起上诉。本院于2014年6月14日作出（2014）鄂咸宁中民三终字第22号民事裁定，撤销湖北省通山县人民法院（2013）鄂通山民二重字第2号民事判决，发回重审。湖北省通山县人民法院于2015年12月28日作出（2014）鄂通山民二重字第3号民事判决。谭崇增、刘秋红仍不服，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人谭崇增、刘秋红上诉请求：1.依法确认谭崇通将其开发的九宫商贸城三单元601号商品房抵偿钢材款的交易行为和交付该房的行为合法有效；2.判令被上诉人谭崇通、远升建筑公司及通山县市场开发服务中心名义按银行同期贷款利息的双倍承担逾期交房的违约责任；3.依法驳回被上诉人朱寿牛、熊群的诉讼请求。事实和理由：2008年2月29日至3月7日，上诉人分两批向被上诉人谭崇通销售了钢材近30吨，计114610元，并约定用该钢材款抵作楼盘一套住宅的购房预付款。2009年6月，被上诉人谭崇通以远升建筑公司开发建设的通山县市场开发服务中心旧房改造的楼盘基本完工，被上诉人谭崇通于同月将本案争议的房屋向上诉人正式办理了交付。同年7月，上诉人对该房开始进行了装修，在装修过程中，被上诉人朱寿牛宣称，谭崇通已将该房另行出售给了他，从而引起纠纷。上述案件事实可以看出上诉人用建筑钢材款订购该楼盘商品房的交易行为不仅合法有效，而且在交易时间上要远远早于被上诉人朱寿牛的购房时间，而且被上诉人谭崇通将该争议房屋已经付给上诉人，且上诉人早已对该房进行了装修和实际占有。
被上诉人谭崇通辩称，涉案房屋确实是先交付给谭崇增、刘秋红，该房屋应当归其所有，无法向朱寿牛、熊群交付房屋的原因是在建设过程中实际建造的房屋比原来规划的房屋要少，愿意承担违约责任。
被上诉人朱寿牛、熊群辩称，与通山县市场开发服务中心签订的《商品房买卖合同》合法有效，通山县市场开发服务中心与谭崇通有责任依据合同约定交付房屋；谭崇增不应当以谭崇通欠其债务为由占有涉案房屋，并进行了部分装修。
通山县市场开发服务中心未提供答辩意见。
远升建筑公司辩称，1.远升建筑公司只是九宫商贸城的名义承建人，实际承建人为谭崇通，从证据上看谭崇通未获得远升建筑公司的特别授权；2.从法律关系来分析，无论是朱寿牛还是谭崇增都与远升建筑公司无关。故原审判决远升建筑公司在本案中不承担民事责任正确。请求驳回上诉，维持原判。
朱寿牛、熊群向一审法院起诉请求：判令被告交付九宫商贸城3单元601号房屋并负担本案的诉讼费用。
谭崇增、刘秋红以第三人名义向一审法院提出的诉讼请求：1.依法确认谭崇通以远升建筑公司及通山县市场开发服务中心名义承建开发的九宫商贸城三单元601号商品房抵偿钢材款的交易行为及交付该房的行为合法有效；2.判令三被告按银行同期贷款利息的双倍承担逾期交房的违约责任；3.依法驳回朱寿牛、熊群的诉讼请求。
一审法院认定事实：2007年1月23日，通山县市场开发服务中心与远升建筑公司签订了建设工程施工合同，将位于通山县通羊镇兴业街口的九宫商贸城承包给远升建筑公司承建。2008年6月30日，通山县市场开发服务中心与谭崇通签订了《联合开发协议书》，约定将位于兴业街口的九宫商贸城联合开发房地产，谭崇通负责带资承建，项目建成后，第一层面积无偿交给被告通山县市场开发服务中心，第二层剩余面积，由通山县市场开发服务中心按每平方米600元购买，三至七层楼商品房由谭崇通负责销售，抵偿谭崇通带资款。上述合同签订后，谭崇通以远升建筑公司项目经理名义与通山县市场开发服务中心合作开发九宫商贸城。2008年6月18日，朱寿牛与通山县市场开发服务中心签订了《商品房买卖合同》，谭崇通以通山县市场开发服务中心委托代理人的身份在合同上签名。该合同约定，通山县市场开发服务中心将九宫商贸城“605”号房屋出售给朱寿牛，房款为111474元，交房时间为2009年10月30日前。合同签订后，朱寿牛按照合同约定向谭崇通交付了购房款10万元，谭崇通亦于当天向朱寿牛出具收到购买“605”号房屋购房款10万元，并注明单价为900元/㎡，面积为130㎡的收款收据。谭崇通在九宫商贸城施工过程中，向谭崇增采购钢材。因谭崇通拖欠谭崇增钢材款114600元未还，谭崇通安排其侄儿谭英豪将九宫商贸城“605”号房门钥匙交付给谭崇增。第三人谭崇增拿到该房门钥匙后对该房屋进行了部分装修。朱寿牛发现后找到谭崇通要求履行合同。谭崇通又安排谭英豪将该“605”号房门换锁后将钥匙交给了朱寿牛，由此引起谭崇增不满，谭崇通再次安排谭英豪将该房换锁后并将钥匙交给了谭崇增。2010年4月份开始，通山县民政局对九宫商贸城房屋进行了统一编号，将九宫商贸城原“605”号登记编号为“3单元601”号。朱寿牛知道此事后，找谭崇通要求按新房号重新签订合同，谭崇通未予配合，朱寿牛购买该房屋时的介绍人徐梅清便在谭崇通出具给朱寿牛的收款收据上将房号“605”修改为“三单元601”。2010年11月29日，九宫商贸城购房户因办理产权证需要经通山县市场开发服务中心向通山县国有资产监督管理局请示并获得该局批复，准许通山县市场开发服务中心对九宫商贸城3—7楼购房户以“名义出卖人”的身份并按“特别约定协议书”与购房户签订房屋买卖合同。谭崇通据此按新的统一房屋编号将包含有“朱寿牛”无“谭崇增”的30余份《商品房买卖合同》请通山县市场开发服务中心统一盖章确认。通山县市场开发服务中心经核实并签署“按特别约定办理”后在包含有朱寿牛的正本合同上加盖了公章。事后因谭崇通没有协调好谭崇增的退房事宜，导致朱寿牛提起诉讼，请求判令被告通山县市场开发服务中心、谭崇通按合同约定交付九宫商贸城3单元601号房屋。在诉讼过程中，谭崇增、刘秋红以其系享有独立请求权的第三人，申请参加诉讼。同时查明，2009年4月8日，谭崇通与谭崇增签订了一份关于九宫商贸城“3单元601”号房的《商品房买卖合同》。该合同中无通山县市场开发服务中心的印章，亦无“特别约定协议书”和“按特别约定办理”的签署意见。另查明，本案讼争的标的物九宫商贸城3单元601号房屋，朱寿牛及第三人谭崇增、刘秋红均未实际入住。在诉讼过程中，原审法院已对该争议房屋进行了查封。
一审法院认为，被告谭崇通经被告通山县市场开发服务中心的特别授权，作为该通山县市场开发服务中心委托代理人，经过协商与原告朱寿牛自愿签订商品房买卖合同，经被告通山县市场开发服务中心对该合同进行了盖章确认，并同原告朱寿牛签订了“特别约定协议书”，故该商品房买卖合同属双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。第三人谭崇增、刘秋红与谭崇通签订的《商品房买卖合同》，虽然合同中并无“特别约定协议书”，且被告通山县市场开发服务中心并未在该合同上盖章确认，但从被告通山县市场开发服务中心与被告谭崇通签订了联合开发协议书，约定三至七层楼商品房由被告谭崇通负责销售，抵被告谭崇通带资款，从该约定上看，三至七层楼商品房销售已授权于被告谭崇通，被告通山县市场开发服务中心仅以名义出卖人身份出现，被告谭崇通有权销售，故该商品房买卖合同属双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。即原告朱寿牛与被告谭崇通，第三人谭崇增、刘秋红与被告谭崇通之间签订的九宫商贸城3单元601号房屋的商品房买卖合同均为有效合同。结合签订商品房买卖合同先、后的实际情况，根据先签订商品房买卖合同应优先原则，被告谭崇通应向原告履行交付房屋的义务。因被告谭崇通未履行与原告朱寿牛签订的商品房买卖合同，应承担违约责任，应继续向原告承担履行交付该商品房的义务。给第三人谭崇增、刘秋红造成的损失，过错责任应由被告谭崇通承担，被告通山县市场开发服务中心作为该房屋销售授权者应承担连带清偿责任；第三人远升建筑公司作为该房屋承建施工方，从与被告通山县市场开发服务中心签订建设工程施工合同时起，被告谭崇通进行施工至工程竣工，并进行房屋销售，第三人远升建筑公司作为该工程承建单位，却从未主张其任何权利，应视为对被告谭崇通作为第三人远升建筑公司在该项目的施工经理人身份的认可，可推定被告谭崇通为第三人远升建筑公司在该工程的项目经理，如果第三人谭崇增、刘秋红主张原钢材款及其损失，第三人远升建筑公司应承担连带清偿责任，经释明后，第三人谭崇增、刘秋红对于该损失未予以主张，故在本案中不应处理，可由第三人另行主张权利。本案经原审审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十五条之规定，判决：一、由被告通山县市场开发服务中心、谭崇通于本判决生效后一个月内向原告朱寿牛、熊群交付九宫商贸城3单元601号房屋。二、驳回原告朱寿牛、熊群其他诉讼请求。三、驳回第三人谭崇增、刘秋红的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明，一审查明的事实属实，二审继续予以认定。
本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项规定，商品房预售，应当符合下列条件：（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，2008年6月30日，通山县市场开发服务中心与谭崇通签订了《联合开发协议书》，约定将位于兴业街口的九宫商贸城联合开发房地产，同年6月18日，朱寿牛与通山县市场开发服务中心签订了《商品房买卖合同》，通山县市场开发服务中心在未取得商品房预售许可证明的情况下，将其与谭崇通联合开发的房屋出售给朱寿牛，至本案起诉到现在均未取得商品房预售许可证明。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，有下列情形之一的，合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定。故朱寿牛与通山县市场开发服务中心签订的《商品房买卖合同》属无效合同。原审对该合同效力的认定错误，二审予以纠正。因无效合同给朱寿牛、熊群所造成的损失，可以依法另行主张权利。故朱寿牛、熊群要求谭崇通按《商品房买卖合同》的约定交付本案争议标的物的诉讼请求依法不能得到支持。关于谭崇通以通山县市场开发服务中心的名义与谭崇增签订的《商品房买卖合同》，其实质是将其以远升建筑公司及通山县市场开发服务中心名义承建开发的九宫商贸城三单元601号商品房抵偿钢材款，该协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，且因谭崇通已将本案争议的房屋实际交付给谭崇增，该协议应当认定为合法有效。
综上所述，谭崇增的上诉请求部分成立，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖北省通山县人民法院（2014）鄂通民二重字第3号民事判决；
二、谭崇通以远升建筑公司及通山县市场开发服务中心名义承建开发的九宫商贸城三单元601号商品房抵偿钢材款的协议有效；
三、驳回朱寿牛、熊群的诉讼请求；
四、驳回谭崇增、刘秋红的其他诉讼请求
一、二审案件受理费由朱寿牛、熊群负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 斌
审判员 汤兆光
审判员 李 伟
二〇一七年十月二十四日
书记员 陈 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；