浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍越民初字第4244号
原告绍兴世茂投资发展有限公司，住所地绍兴市越城区胜利东路360号。
法定代表人刘赛飞，董事长。
委托代理人（特别授权代理）甄德保，系公司员工。
被告董燕。
原告绍兴世茂投资发展有限公司与被告董燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月4日立案受理。依法由代理审判员俞颖尔适用简易程序独任审判，于2015年1月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人甄德保、被告董燕到庭参加诉讼。本案庭外和解时间为一个月，现已审理终结。
原告诉称：2014年12月31日，原告与被告签署了《租赁经营合同书》，约定被告在原告商场二层2-A-11、2-A-12号商铺经营UPTOYOU品牌童装。原告已实际履行了合同，被告却拖欠原告2015年7月1日至2015年12月31日租金和管理费。原告多次催讨无果，于2015年8月6日发出终止租赁合同的函件。被告没有按照合同约定及时将商铺恢复原状返还原告，原告进行了恢复修缮。原告认为，被告拖欠租金等经一再催讨未付的行为属于严重违反双方间租赁合同约定的行为，原告有权依据合同约定解除合同并追究被告的民事责任。现原告诉至法院，请求判令：一、确认原告与被告间的租赁经营合同已经于2015年8月10日解除；二、被告支付原告应付未付的租金8096.9元、管理费2718.7元（截止2015年8月10日）以及滞纳金16651.7元（自2015年6月16日至2015年8月10日以46240.2元为基数按每日0.5%的比例计算为12947元，自2015年8月11日起以10275.6元为基数按每日0.5%的比例暂计至2015年10月25日为3904.7元，2015年10月26日以后按每日0.5%的比例计算至实际付款之日）；三、被告支付原告违约金23120.1元；四、被告支付原告商铺占用费和撤出期间、占用期间的管理费共计2480元；五、被告支付原告房屋恢复修缮费15000元。
被告辩称：2015年6月底，被告多次到原告处洽谈租赁合同的事情，当时被告递交过一份申请书，原告给被告答复说让被告支付租金，否则不商谈。关于合同签订情况，被告在2014年12月缴纳了第一年租金，当时原告跟被告约定了两年的租期，原告跟被告说随时解除合同都是没有任何风险的。后，2015年1月份，原告与被告签订了合同，当时被告就提出该合同中的条款均系霸王条款。被告在1月份又缴纳了一份保证金，因为被告当时已经实际租赁了1个多月，且原告不可能退还被告租金，所以在这种情况下被告只能硬着头皮签订了这份合同。但之后因为生意实在不行，被告不再要求继续租赁房屋，于是被告就给原告发了一份通知，但原告并未回复。原告要求被告支付违约金没有事实和法律依据。对违约金和滞纳金而言，被告曾通过绍兴城东邮局发送过一份EMS特快挂号信通知函，告知原告终止此合同书，且原告已经签收，但被告没有收到书面、短信或电话等任何形式的回复，被告认为原告默认解除合同，所以原告提到的违约金与滞纳金是根本不存在的。如被告早知道这份合同对原告来讲是没有终止的，被告当时就会全部处理干净，不用拖到原告主张的2015年8月10日再解除，白白产生违约金与滞纳金。关于店面清理费，首先原告反复给被告发送EMS关于店铺的书函，因为面单上也显示被告是拒收的，所以被告完全没有收到任何通知，原告系在被告毫不知情的情况下擅自清除店面。拆除费用也是原告与第三方单方产生的。被告店里的东西是被告投入资金的，原告系没有经过被告同意把被告的东西全部清理出去。现据了解，被告之前经营的场所现在已经开设了新的店铺，且已经经营了一段时间。被告没有占用原告的房屋，被告早已撤走，且没有上锁。被告交纳有保证金，要求退还。
经审理查明：2014年12月31日，原、被告签订《租赁经营合同书》一份，约定被告向原告租赁坐落于绍兴市越城区胜利东路360号世茂广场二层2-A-11、2-A-12号商铺，计租面积36.3平方米；该商铺仅用于经营童装，品牌为UPTOYOU；租赁期限为2年，自2015年1月1日至2016年12月31日；被告需在本租赁合同签署的同时，一次性支付原告保证金43475元，原告向被告开具收据；租金自2015年1月1日起计租，第1年（2015年1月1日至2015年12月31日）保底租金为6072.7元／月，第2年（2016年1月1日至2016年12月31日）保底租金为6403.9元／月；租金的结算周期为半个日历年，被告应于每个结算周期首日的15日前先按保底租金向原告预付该结算周期的租金；被告同意自交付日起以半个日历年为一个结算周期向原告支付管理费，管理费标准为每月人民币1634元；管理费采取预付制，被告应于每个结算周期首日的15日前支付该结算周期的管理费；租赁期限届满或提前终止，被告应于合同终止后三日内撤出商铺内全部物品，并将商铺按照原告交付被告时的状态（自然损耗及原告明确表示不用恢复原状的除外）交还原告，在上述期限内，被告不得经营，只能进行与撤场迁出商铺相关的活动，在此情形下，被告可无需向原告支付租金，但应承担管理费及水、电、煤或燃气等公共事业费及其他相关费用；若被告未按前述约定的时间交还商铺的，每延期一日，应按照最后一期日保底租金的两倍的标准支付商铺占用费，同时还需支付逾期占用期间的管理费、公共事业费及其他相关费用；若被告延期交还超过5日，原告有权自行收回该店铺，在无须通知被告的情况下，原告有权进入该商铺，届时该商铺内遗留的所有装饰、家具、设施设备、货品、物料等任何物品均视为被告放弃所有权，原告有权以任何原告认为合适的方式处理，并有权自行将该房屋恢复原状，因此而产生的费用原告有权向被告追偿，被告放弃就其中的物品向原告主张任何权利。同时约定，被告逾期不支付或者不足额支付租金、管理费、公共事业费、保证金等任何费用超过15日的，原告可行使解除权；原告依据上述约定解除本合同的，原告有权不予返还保证金，且被告应向原告支付相当于解除日所在租赁年度3个月保底租金及3个月管理费的总额的违约金。被告未按时支付租金、保证金、管理费、公共事业费及有关费用，则每延误一日，被告除应支付欠缴的租金、保证金、管理费、公共事业费及其他本合同约定的有关费用的本金外，还应按照应付未付金额0.5%的标准向原告加付滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告向原告支付了43475元履约保证金。2015年1月1日至2015年6月30日的租金和管理费，被告已支付给原告。
2015年6月16日，原告向被告寄送《通知函》一份，要求被告支付2015年7月1日至2015年9月30日的租金和管理费，被告于2015年6月18日收到该函。2015年6月23日，原告再次向被告寄送《通知函》，要求被告支付2015年7月1日至2015年12月31日的租金和管理费。2015年7月1日，原告向被告寄送《关于要求立即支付欠款的函》一份，要求被告支付欠付租金、管理费和滞纳金。2015年7月24日，原告向被告寄送《违约通知书》一份。2015年8月5日，原告出具《关于终止租赁合同事宜》一份，通知被告因其拖欠租金和管理费，即日起与其解除租赁合同，保证金不予退还等事项，并于2015年8月6日寄送给被告，后于2015年8月10日退回。
另查明，2015年10月20日，原告与绍兴华浩环境建设有限公司签订《关于绍兴世茂广场项目A3地块2楼UPTOYOU铺位拆除合同》，约定工程金额为15000元，合同工期为2015年11月20日前完成全部工程内容并经验收合格。合同还对其他事项进行了约定。原告实际支出铺位拆除费15000元。被告自认本案租赁房屋已于2015年11月3日租赁给新的承租户，11月25日开始计租。
以上事实由原告提交的租赁经营合同书1份（含商铺交付确认书1份）、通知函2份、关于要求立即支付欠款的函1份、违约通知函1份、关于终止租赁合同事宜1份、各函相对应的EMS快递单4份、邮件全程跟踪查询单4份、EMS退件4份、铺位拆除报价单1份、铺位拆除合同1份、铺位拆除工程款发票1张，被告提交的通知函1份、申请报告书1份、短信来往打印件1份、保证金缴款单1份、租金交款单1份、照片打印件1份及当事人的庭审陈述所证实。
本院认为，原、被告在自愿的基础上签订《租赁经营合同书》，主体适格、内容合法，不违反法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效，双方均应按约履行。原告因被告逾期不支付租金，依据合同约定行使解除权，主张合同于2015年8月10日解除，被告对该解除时间表示认可，本院对此予以确认。原告要求被告支付2015年7月1日至8月10日欠付租金和管理费，本院调整为2015年7月1日至8月9日欠付租金7894.51元和管理费2124.2元。关于保证金问题，根据双方合同约定，被告逾期不支付或者不足额支付租金、管理费、公共事业费、保证金等任何费用超过15日的，原告可行使解除权并不予返还保证金。本案中，被告逾期支付租金和管理费超过15日，原告不予返还保证金符合双方合同约定，故本院对被告认为保证金应予返还的意见不予采信。关于滞纳金和违约金问题，本院认为原告要求被告支付滞纳金、解除合同的违约金，均是基于被告逾期超过15日不支付租金和管理费这一违约行为，均属违约金性质；双方合同约定的保证金虽具有惩罚性，但亦具有一定的补偿性，结合本案违约情况及后续租赁情况等实际因素，原告主张的违约金过高，本院酌情调整为3000元。原告因被告未按约定撤出商铺并交还商铺而主张的商铺占用费、撤出和占用期间管理费，符合双方合同约定，数额有误，本院调整为2459.96元。关于房屋恢复修缮费（即铺位拆除费）问题，双方合同约定被告延期交还商铺超过5日，原告有权以任何其认为合适的方式自行收回，并将该房屋恢复原状，因此而产生的费用原告有权向被告追偿，故原告要求被告支付铺位拆除费的主张合理。被告认为原告主张费用过高的意见，本院认为该费用系原告实际支出费用，被告亦未能举证证明其主张，故对该意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告绍兴世茂投资发展有限公司与被告董燕签订的《租赁经营合同书》于2015年8月10日解除；
二、被告董燕应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴世茂投资发展有限公司自2015年7月1日至2015年8月9日止的租金7894.51元和管理费2124.2元，及违约金3000元；
三、被告董燕应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴世茂投资发展有限公司商铺占用费、撤出和占用期间管理费合计2459.96元；
四、被告董燕应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴世茂投资发展有限公司铺位拆除费15000元；
五、驳回原告绍兴世茂投资发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取744元，由原告绍兴世茂投资发展有限公司负担408元，由被告董燕负担336元，被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
代理审判员 俞颖尔
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 朱黄莹
附页：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。