杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭拱民初字第2471号
原告：上海卓禹装饰设计有限公司，住所地上海市闵行区虹梅南路1755号一幢一层VA1071室。
法定代理人：孔某，总经理。
委托代理人：谢刚，公司员工。
委托代理人：李韵，浙江铭广律师事务所律师。
被告：严云红，男，1969年8月16日出生汉族，住浙江省东阳市。
委托代理人：周艺春，浙江杭天信律师事务所律师。
原告上海卓禹装饰设计有限公司为与被告严云红房屋租赁合同纠纷一案，于2015年12月21日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员孙金林独任审判。被告在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院经审查后裁定驳回了被告对本案管辖权提出的异议；被告不服该裁定，向杭州市中级人民法院提起上诉，杭州市中级人民法院经审查后裁定驳回了被告的上诉，维持原裁定。审理中，庭外和解期间一个月（上述处理管辖权异议及庭外和解期间不计入审限）。本案于2016年5月12日、8月26日、11月18日公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告为在杭开展业务须租房办公，便通过中介杭州邦策房地产代理公司联系上被告，双方遂于2015年8月28日签订《房屋租赁合同》并约定了如下内容：（1）原告租赁被告合法拥有的天邑国际大厦3幢14层作为办公地使用，租赁期为五年，自2015年11月1日起算；（2）双方须于2015年9月1日完成费用和物业的交付，完成后原告，享有2个月的装修免租期；（3）若第三人就该房屋主张权利导致原告无法正常使用该房的，原告有权解除本合同并要求被告赔偿损失；（4）因违约方违反合同，导致守约方产生律师费等费用支出和损失的，违约方应就此对守约方承担赔偿责任。在依约完成交付后，原告便开始积极购置装修建材、联络装修公司及人员入场。2015年9月23日，原告突然接到美德物业公司通知称：“因接到渡驾桥村委通知，即日起停止3幢14层的电力供应”，这直接导致原告装修工作被迫中断。随后，原告立即与被告、物业公司以及村委联系并进行沟通，方得知该房尚存产权争议——尽管被告与原告签订转租协议时出具的《天邑国际大厦合同书》表明被告“有合法转租权”，但实际把控物业的渡驾桥村委坚决否认被告拥有该项权益，而被告在与原告缔约时却未如实告知该情况。由于原告为开工已做了大量的前期准备，为防止损失扩大，原告多次与被告、物业、产权单位及村委进行协商，希望能恢复供电装修以便继续承租该房。然而却发现该房屋上的权益纠纷极其复杂，根本无法调和——渡驾桥村经联社实为出租人荣安公司的大股东，被告因与荣安公司存在其他经济纠纷而免费承租了该房抵债，但渡驾桥村村委则认为此举侵害自身利益故坚持否认租赁协议效力并利用自身管理者的身份从中阻挠，而就在冲突僵持之际，被告却擅自将该房屋转租给毫不知情的原告，故而导致本案发生。因此，被告的过错显而易见，原告终归只是被无辜卷入的受害者，对这积存已久的矛盾根本无力解决。而后，原告多次以电话甚至函件的方式要求被告尽快解决纠纷以便继续履行合同，并再三给予被告宽限期，然被告虽表示同意却始终未能协调全部纠纷；另一方面，原告在准备经营、招募人员的过程中已产生大量的装修费、员工费等损失，被告的违约已严重影响原告正常经营。时至起诉时，该房依旧无法恢复通电，且已逾免租期数月之久，原告连基本的装修都无法完成根本不可能使用该房；被告因未告知该租赁房屋存在权利纠纷的真实情况，迫使原告因第三人对房主张权益而无法实现租赁合同目的，已完全达到双方《房屋租赁合同》第七条第3款第三项约定的“原告可行使解除权”之情形。我国《合同法》规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并受法律保护；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。本案被告先前既未履行告知义务，之后又无法协调自己与第三方间的房屋权利矛盾，显然是导致本案《房屋租赁合同》目的无法实现的唯一责任人，故依据《合同法》94条、97条、107条规定，原告显然也有权要求解除合同，并要求被告承担违约责任。综上，为维护自身的合法权益，原告特向法院起诉，请求判令：1.依法解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.被告向原告返还已支付的2015年11月1日至2016年4月30日的租金及租赁保证金共计407396元；3.被告赔偿因违约而导致原告的全部损失共计455697.3元，包括：原告为履行合同而支出的装修费279236.8元，交通费3873.5元、住宿费9950元、其他损失162637元；4.被告向原告赔偿违约金184437.6元。
审理中，原告将上述3、被告赔偿因违约而导致原告的全部损失共计455697.3元，包括：原告为履行合同而支出的装修费279236.8元、交通费3873.5元、住宿费9950元、其他损失162637元的诉讼请求，变更为被告赔偿因违约而导致原告的全部损失共计465371元，包括：原告为履行合同而支出的装修费434791元、律师费30000元、物管费580元。
被告辩称，第一，针对原告提出被告刻意隐瞒事实，被告事先不知情权属的事情。其他的楼层也是由甲方出租，被告承租涉案房屋有理由相信出租人有权利对外出租。原告声称的涉案房产背后纠纷，被告也无法知情，所以被告不存在刻意隐瞒的过错。第二，在被告接到原告的告知后，积极参与了调解，主观上看被告不存在任何恶意。被告也是受害者之一，本案属于不可抗力，我方不应当承担违约责任。第三，对于原告诉请的损失也过高，没有相应的凭证。交通费、住宿费等虽然有凭证，均不是正规发票，非正式款项，请求法院予以驳回。原告在装修上一次性付款的行为也不符合市场交易规律。
本院经审理查明的案涉事实与原告诉称的事实一致。
另查明，双方签订《房屋租赁合同》后，原告已向被告支付自2015年11月1日起至2016年4月30日止期间的租金307396元及租赁保证金100000元；并向物业服务单位交纳了物业服务费580元。原告为本案诉讼聘请代理人，产生律师代理费30000元。
审理中，经被告申请，本院委托杭州信丰资产评估事务所对天邑国际大厦3幢14层房屋装修价值进行司法鉴定。2016年8月10日，杭州信丰资产评估事务所出具司法鉴定项目评估报告，评估结论为：在本报告揭示的假设前提下，评估对象在2015年9月15日的评估价值为399911元。该评估报告经庭审质证，原告认为该报告经其核实，发现遗漏了钢结构墙面制作等项目，并申请对其进行补充鉴定。2016年10月25日，杭州信丰资产评估事务所出具天邑国际大厦3幢14层装修价值司法鉴定项目评估报告的补充部分，结论为：经评估，所涉及资产于评估基准日2016年9月15日的评估价值为34880元。据此，案涉房屋装修价值经评估合计为434791元。
上述事实有经本院质证、认证并采信的房屋租赁合同、物业工作联系单、告知函、司法鉴定项目评估报告及当事人陈述等证据佐证。
本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同，是双方当事人在平等自愿的基础上达成的，协议意思表示明确、真实，内容不违反国家法律强制性规定，对当事人具有法律约束力，双方均应按照约定履行自己的义务。本案中，因被告就案涉租赁房屋与第三人存在纠纷且尚未处理完毕，致使原告无法使用租赁房屋，进而不能实现其合同目的。根据双方合同：甲方（即被告）有“第三人就该房屋主张权利，导致乙方（即原告）不能正常使用该房屋”行为的，乙方有权解除本合同，甲方应向乙方支付本合同项下租金总额30%的违约金，并赔偿因此给乙方造成的损失的约定，原告可以主张解除合同，并有权要求被告赔偿损失。因此，原告诉请，符合法律规定和合同约定，且证据充分，本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十八条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告上海卓禹装饰设计有限公司与被告严云红签订的房屋租赁合同。
二、被告严云红返还原告上海卓禹装饰设计有限公司房屋租金307396元、租赁保证金10万元；赔偿装修费434791元、律师代理费30000元、物业服务费580元；支付违约金184437.6元；合计人民币1057204.6元，于本判决生效之日起七日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取7114元，由被告严云红负担。
原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费（预交的案件受理费）；被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 孙金林
二〇一六年十二月十四日
书记员 韩瑞功
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