清远巿清城区人民法院民 事 判 决 书（2013）清城法民初字第1129号原告：汤金枝，女，1978年1月11日出生，汉族，住清远市清城区，委托代理人：张晋科，广东裕信律师事务所律师。委托代理人：谭少君，广东裕信律师事务所工作人员。被告：清远市弘骏房地产开发有限公司，住所地清远市新城人民二路二十三号尚景峰大厦A梯3层D号。法定代表人：米树森，该公司董事长。委托代理人：谢坚荣，广东平正信诚律师事务所律师。委托代理人：李伟劲，广东平正信诚律师事务所实习律师。原告汤金枝诉被告清远市弘骏房地产开发有限公司（以下简称弘骏房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张晋科、谭少君；被告的委托代理人谢坚荣、李伟劲，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤金枝诉称：2011年10月17日，原、被告签订了一份《广东省商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于清远市清城区××楼××号的房屋，该房总房款358590元，被告应于2012年6月30日前将办妥验收合格手续的房屋交付给原告使用。合同签订后，原告依约通过现金、银行转账形式支付了全部房款及相关费用，但被告并未能在2012年6月30日前将验收合格的房屋依约交付给原告使用，经查知被告由于未能办妥综合验收手续而导致无法按期交楼。后双方于2012年7月13日同意将交楼时间延后至2012年11月30日，但至今被告仍未将房屋交付原告使用。根据合同约定，被告应严格按合同约定的时间和标准交楼，逾期交楼要承担违约金。根据有关法律法规及原、被告之间签订的《广东省商品房买卖合同》的相关规定，原告特具状至法院，请求依法判令：1、被告立即将办妥验收合格手续的位于清远市清城区××楼××号的房屋交付给原告使用；2、被告支付原告自2012年12月1日起至被告实际将清远市清城区××楼××号的房屋交付给原告使用之日止的违约金（违约金以总购房款358590元为基数以日万分之五计付，暂计26894.25元）。被告弘骏房地产公司辩称：一、原告未按合同约定办理按揭贷款，已构成违约。答辩人于2011年10月17日签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2011101703202063），该合同第六条中明确约定付款方式及期限：“签订本合同时买受人支付首期楼款，余下楼款在签订合同七天内到指定银行办理按揭贷款。”原告应于合同签订七日内，即2011年10月24日前办理按揭贷款。但原告并未按期履行其付款义务，其行为已构成违约。根据该合同第八条第二款之约定：“买受人未能如期付款”，“出卖人可据实予以延期（交付）”，答辩人有权自原告履行付款义务后，适当顺延交付房屋时间及履行其他合同约定的义务。同时，答辩人保留追究原告违约责任之权利。二、答辩人迟延交房并不构成违约。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条第一款约定，答辩人应当于2012年6月30日前将经建设局工程竣工验收备案的商品房交付给原告。答辩人于2011年7月25日就向清远供电局申报高压新装供电，并获同意，但由于政府暂未能有新增容量指标，供电局无法为答辩人开发的富丽东方苑房地产项目安装永久性用电。直至2013年5月18日，答辩人申请安装永久性用电才获批复，并与广东电网公司清远供电局签订《供电方案》合同，由此导致原告所购的商品房在合同约定的期限内消防无法整体验收。同时，根据清远市人民政府办公室清府办函(2011)86号《关于清远市经营开发性项目增容部分土地差价征收标准及相关问题的通知》，本房地产开发项目属增容补缴土地价款范围，在补缴土地价款期间房产的验收备案须适当延期。根据上述合同第八条第二款约定“政府或政策、验收标准变更导致的”特殊原因，答辩人可据实予以延期交付。答辩人迟延交付房屋的行为不构成违约，原告无权要求答辩人支付逾期交房违约金。三、原告主张逾期交房违约金明显过高。退一步讲，即使按原告所称，答辩人行为构成逾期交房，但其主张从2012年7月1日起至其起诉之日，十个月左右的时间即要求答辩人支付违约金26894.25元明显过高。根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，即使答辩人的行为构成违约，逾期交房的违约金标准应按原告的实际损失赔偿，即参照同地段、同类房屋的市场租金标准计算，且不应超过该计算标准的1.3倍。请求法院对本案房屋同地段、同类房屋的市场租金标准进行评估后，依法作出判决。综上，答辩人在房屋交付过程中不存在违约行为，也没有其他任何过错。原告诉求无据，请法院予以驳回。经审理查明，2011年10月17日，原告汤金枝与被告弘骏房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于清远市清城区××楼××号房屋，建筑面积89.16平方米，套内面积70.89平方米,房屋总价款为358590元，付款方式为银行按揭，首期房款为108590元，剩余250000元房款在合同签订后7天内到指定银行办理按揭贷款。合同第八条约定：“出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设局工程竣工验收备案。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府或政策、验收标准变更导致的；3、买受人未能如期付款。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”原、被告双方约定的交楼期限届满后，被告并未按期交付符合条件的商品房给原告。2012年7月13日，经原、被告双方协商，原告同意交楼时间延期至2012年11月30日。对于房屋价款，原告提供了三份收款收据以及一份借款合同、借款借据，收款收据显示原告已在合同签订之日付清房屋首付款，借款合同以及借款借据显示原告于2012年1月16日与清远市清城区农村信用合作联社签订了个人购房按揭借款合同，约定原告向清远市清城区农村信用合作联社借款250000元用于购买本案房产。借款合同签订次日，清远市清城区农村信用合作联社实际发放了该笔借款。另查明，至庭审时，涉案房产尚未完成竣工验收备案手续，原告亦未实际接收房屋。涉案房屋目前也不具备经建设局工程竣工验收备案的交付条件，即被告暂时无法按约定交付符合交付条件的房屋。诉讼中，被告提出合同约定按已付购房款每日万分之五计算违约金过高，要求以涉案房产租金标准调低违约金。被告提供了其自行委托清新中永恒土地和房地产评估事务所对涉案商品房市场租金估价的评估报告书，评估确定原告所购房产的月租金为1605元（18元/m2×89.16m2）。原告认为该评估报告书是被告单方委托，对其合法性不予认可。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、个人购房按揭借款合同、收款收据、借款借据、契税完税证、延期交楼协议，被告提供的清远市供电局高压新装供电方案、请求解决落实永久性用电的紧急报告、关于富丽东方苑消防验收事宜的函、国务院电力体制改革方案、关于清远市经营开发性项目增容总分土地差价征收标准及相关问题的通知、建设工程竣工验收备案资料清单、中国南方电网供电方案（中高压）、评估报告书，以及本院的庭审笔录等证实。本院认为，本案的争议焦点有：1、被告未按照约定的交楼时间将符合双方约定条件的商品房交付给原告是否构成违约；2、如果构成违约，双方约定的违约金是否过分高于原告的实际损失，可否对违约金进行调整，以及以何标准进行调整。对于第一个争议焦点，原告汤金枝与被告弘骏房地产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，原告已支付全部购房款，被告应依照延期交楼协议在2012年11月30日前将经建设局工程竣工验收备案的商品房交付原告使用。尽管被告答辩认为其逾期交房的原因在于供电局未为其落实永久性用电并导致消防无法整体验收以及富丽东方苑的项目需补缴土地价款，但是显然该两种情形并不属于商品房买卖合同约定的“政府或政策、验收标准变更”。同时，被告认为原告按揭贷款的办理时间超过了双方约定的期限内，被告可据此延期交付房屋。原告与银行签订借款合同的时间为2012年1月16日，借款发放在2012年1月17日，但该日期系原告申请的贷款被银行批准之日，也是银行发放贷款的日期，并不是双方在合同中所约定的按揭贷款办理的时间。并且从日常交易习惯可知，即使原告已依期去银行办理了申请按揭贷款的所需手续，银行并非即刻或在短期内就能够批准并将贷款支付，何时才能支付贷款的主动权在银行。故被告并无任何理由对交楼时间进行延期，因此，被告未在约定时间内交付商品房给原告已构成违约，原告有权要求被告继续履行合同，并按照合同约定承担给付违约金的违约责任。对于合同约定的逾期交房按已付购房款日万分之五计算逾期交房违约金是否过高的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，被告认为约定的违约金过分高于原告的损失，其有权提出要求适当减少。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，由于被告迟延交楼违约导致原告的直接损失主要表现为涉案商品房不能及时入住所造成的租金损失。对于租金损失，被告提供了由第三方有资质的评估机构所作出的评估报告书，虽然原告对评估报告书提出异议，但其并无提供异议成立的相应依据。在原告并无提出足以认定评估意见依据明显不足的情况下，本院对被告提供的评估报告书予以采信，对原告的租金损失依该评估报告书确定为53.50元/日（89.16m2×18元/m2÷30天）。通过计算可知，原、被告双方在合同中约定的按已付购房款的万分之五计算每日违约金确实过分高于原告的实际损失，本院依法予以调整。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，被告应当按照53.50元/日的130%即69.55元/日的标准支付自2012年12月1日起计至被告完成涉案房屋经建设局工程竣工验收备案手续并实际向原告交付涉案房屋之日止的违约金给原告。鉴于涉案房屋目前并不具备经建设局工程竣工验收备案的交付条件，即被告暂时无法按约定交付符合交付条件的房屋，原告在明知上述情况下，却坚持诉请要求被告交付符合交付条件的房屋，故对原告的该请求，在本案中不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、限被告清远市弘骏房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告支付逾期交楼违约金（按照69.55元/日的标准，自2012年12月1日起计算至被告完成涉案房屋经建设局工程竣工验收备案手续并实际向原告交付涉案房屋之日止）；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费572元，由被告清远市弘骏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  潘金桥人民陪审员  余晓燕人民陪审员  黎婉华二〇一三年十月三十一日书 记 员  朱洁雯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。