湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0181民初7620号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司浏阳分公司，住所地浏阳市石霜北路123号浏阳碧桂园会所二楼209室。法定代表人：李长江，经理。委托代理人：谢刚、张佳音，系该公司员工。被告：于花招，女，1970年2月21日出生，汉族。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司浏阳分公司（以下简称碧桂园物业公司）诉被告于花招物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业公司的委托代理人张佳音到庭参加诉讼。被告于花招经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告碧桂园物业公司诉称：2009年8月10日，浏阳碧桂园房地产开发有限公司与原告签订《浏阳碧桂园前期物业服务合同》，由原告对浏阳碧桂园小区提供前期物业管理服务。合同签订后，原告依约提供了物业管理服务。被告于2014年1月4日购买了浏阳碧桂园岭誉Ⅱ别墅二街1栋102号房屋，属于原告提供的物业服务区域范围，并与原告签订了《浏阳碧桂园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应于每月10日前向原告支付物业服务费，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰向原告支付违约金。被告自2015年4月起拖欠原告物业服务费。原告向被告发出律师函，要求被告支付物业服务费，但被告至今未能缴交。特向法院提起诉讼，请求法院判令被告支付2017年9月前的物业服务费16474.61元，并自逾期之日起至其付清之日止，每日按应付物业服务费的3‰支付违约金；被告承担本案诉讼费。被告于花招无答辩。本院经审理认定事实如下：原告系经依法登记注册、从事经营物业管理等业务的有限责任公司。2009年8月10日，原告与浏阳碧桂园房地产开发有限公司签订了《浏阳碧桂园前期物业服务合同》，由原告对位于浏阳市集里街道办事处石霜北路123号的浏阳碧桂园小区物业实行物业管理。物业服务费采用包干制方式，乙方（广东碧桂园物业管理有限公司浏阳分公司）按以下方式及标准收物业的物业服务费：（1）甲方（浏阳碧桂园房地产开发有限公司）或业主所有的物业若为住宅或花园，物业服务费由甲方或业主按其所有的物业面积计算交纳，计收标准为：步梯洋房：按房屋建筑面积1.5元/月·平方米计收；电梯洋房：按房屋建筑面积1.8元/月·平方米计收；双拼/联体住宅：按房屋建筑面积2元/月·平方米计收；花园：按花园面积0.5元/月·平方米计收。本物业的物业服务费主要用于以下开支：（1）乙方工作人员的工资、奖金、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）本物业公用部位、公用设施设备的日常维护保养费用；（3）本物业公共绿化养护费用；（4）本物业公共环境清洁卫生费用；（5）本物业公共安全防范及秩序维护费用；（6）乙方的办公费用和规定资产折旧费用；（7）开展社区问题活动费用；（8）物业公用部位、公用设施设备及公众责任保险费用；（9）公用水电费用；（10）法定税费；（11）经业主同意的其他费用。除以上支付项目外，国家、地方法规政策规定直接向甲方、业主或其他物业使用人征收的其他费用，均不计入物业服务费支出。本园区二次供水、电梯、消防、发电机等公共设施设备的运行维护所产生的水电费用、安全检测等费用属代收代交费用，均不计入物业服务费支出。物业服务费应按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月10日前交纳上月的物业服务费，业主自商品房买卖合同约定的物业交付之日起且无论其是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费；纳入本物业管理范围的已竣工但尚未出售，或尚未交付给业主使用的物业，其物业服务费由甲方交纳。甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应付物业服务费用的3‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。同时，合同对委托管理事项、双方权利义务、物业服务用房、违约责任及附则等内容进行了约定。合同签订后，原告即安排了门卫，雇请了巡逻保安对小区进行巡逻，雇请了工人对小区进行卫生清理等物业服务。2014年1月4日，于花招购买了浏阳碧桂园房地产开发有限公司开发的位于浏阳市石霜北路123号地块浏阳碧桂园小区浏阳碧桂园岭誉Ⅱ别墅二街1栋102号房，并与浏阳碧桂园房地产开发有限公司签订了《浏阳市商品房买卖合同》，合同约定于2014年12月20日交房。房屋建筑面积经实测后为225.18平方米。2014年1月4日，原、被告签订《浏阳碧桂园前期物业服务协议》，合同约定就甲方（于花招）已购买的浏阳碧桂园房地产开发有限公司负责开发建设的浏阳碧桂园小区岭誉Ⅱ别墅二街1栋102号单位交付后由乙方（广东碧桂园物业服务有限公司浏阳分公司）提供物业管理服务。物业服务费采取包干制方式。乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米2元及花园面积每月每平方米0.5元计收。该物业的套内建筑面积为214.23平方米；该物业的公用分摊建筑面积为10.95平方米；合计该物业的房屋建筑面积为225.18平方米；该物业的花园面积为238平方米。按上述计算方式、标准、甲方应按569.36元/月向乙方交纳物业服务费。合同第三章第六条约定甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方采用银行代收代交的方式收取物业服务费于公历每月10日向甲方扣收上月的物业服务费，甲方应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费。同时，合同对物业管理服务内容、物业管理服务相关费用、乙方的权利和义务、违约责任、负责等内容均进行了约定，且该部分内容与原告、浏阳碧桂园房地产开发有限公司签订的《浏阳碧桂园前期物业服务合同》合同约定大致相同。被告于2014年12月23日至浏阳碧桂园房地产开发有限公司收房，并办理了收房手续。被告自2015年4月1日起未按约向原告交纳物业服务费。2017年9月26日，原告向被告发出了律师函，但被告仍拒绝交纳。原告遂向本院提起诉讼。本院认为，原告碧桂园物业公司系经依法登记注册、取得执业资格的企业，已由浏阳碧桂园房地产开发有限公司选聘并与之订立《浏阳碧桂园前期物业服务合同》，且原告亦与被告签订了《浏阳碧桂园前期物业服务协议》，由原告为浏阳碧桂园小区提供物业管理服务，该两份合同均合法有效。原告作为物业管理单位，按合同约定为包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务，被告作为该小区业主成员之一应当向原告缴纳相应的物业管理服务费。故对原告要求被告支付拖欠的物业服务费16474.61元的诉讼请求，本院予以支持。被告未能按期交纳相应物业费，按《浏阳碧桂园前期物业服务协议》的约定应承担相应的违约责任，《浏阳碧桂园前期物业服务协议》约定从逾期之日起每日按应付物业服务费用的3‰交纳违约金，但是该违约金的约定过高，根据本案的实际情况，本院酌定违约金为600元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：限于花招于本判决生效后3日内向广东碧桂园物业服务股份有限公司浏阳分公司支付有关浏阳碧桂园小区岭誉Ⅱ别墅二街1栋102号自2015年4月1日起至2017年8月31日止的物业服务费16474.61元及违约金600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由于花招负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  左 凌人民陪审员  易文友人民陪审员  彭晓玉二〇一八年二月五日书 记 员  赵庭菲附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。