四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川19民终262号
上诉人（原审原告）:赵敏，女，生于1978年10月4日，汉族，住四川省南江县沙河镇。
委托诉讼代理人：何伟章，男，生于1969年2月17日，汉族，住四川省广元市昭化区元坝镇。
上诉人（原审原告）：张豪，男，生于2005年5月22日，汉族，在校学生，住四川省南江县沙河镇。
法定代理人:赵敏，女，生于1978年10月4日，汉族，住四川省南江县沙河镇。
法定代理人：何伟章，男，生于1969年2月17日，汉族，住四川省广元市昭化区元坝镇。
被上诉人（原审被告）：谯红，女，生于1975年6月8日，汉族，居民，住四川省南江县南江镇。
委托诉讼代理人：候继辽，男，生于1944年10月11日，汉族，住四川省南江县红光镇。
原审被告：任小蓉，女，生于1975年1月11日，汉族，居民，住四川省南江县光雾山大道。
原审被告：胡海，男，生于1963年9月20日，汉族，住四川省南江县南江镇。
委托诉讼代理人：侯勇，男，生于1973年1月25日，汉族，住四川省南江县南江镇米仓山大道。
第三人熊勇，男，生于1971年9月9日，汉族，下岗职工，住四川省南江县南江镇米仓山大道。
上诉人赵敏、张豪因与被上诉人谯红，原审被告任小蓉、胡海，第三人熊勇房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省南江县人民法院（2016）川1922民初1690号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人赵敏、张豪上诉请求：1.撤销南江县人民法院（2016）川1922民初1690号《民事判决书》；2.判令被上诉人谯红支付违约金33000元；3.判令被上诉人谯红违约转租门市给上诉人造成的租金损失（按每月4583元计算）；4.判令被上诉人谯红按合同约定支付该门市欠电费税费2061元；5.判令被上诉人谯红承担本案一、二审诉讼费产生的费用，终止租赁合同交回门市。事实和理由：一、一审审理程序不合法。一审追加熊勇为本案的第三人不当；一审庭审中侯勇既非当事人，又非代理人，侯勇参加庭审并多次发言，恶语中伤原告，法庭未制止。二、案件事实不清。1.一审认定双方就合同解除事宜进行多次协商不属实；2.一审认定被上诉人向上诉人支付了2500元保证金不实；3.一审认定胡海于2016年8月初将案涉门市钥匙交给原告方，原告在门市另外加锁固定，并张贴出租广告这一事实认定错误；4.一审认定上诉人没有证据证明被上诉人尚欠相关税费错误，上诉人在一审中出具了欠电费的书证，上诉人又去税务部门补缴了2061元税费；5.因被上诉人转租案涉门市未及时告知上诉人，应承担违约责任。
被上诉人谯红，原审被告任小蓉、胡海，第三人熊勇以一审认定事实清楚、程序合法、适用法律正确为主要内容作了答辩。
赵敏、张豪向一审法院起诉请求：1.判决被告向原告支付第二期的门市租金110000（万）元；2.判决被告向原告缴纳合同约定的保证金2500元；3.判决被告按合同约定向原告支付违约金；4.判决被告按合同约定交清工商、税务、房管、水、电、气等部门的费用；4.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院查明事实：2014年7月24日，原告赵敏（甲方）与被告谯红（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于南江县南江镇公园坝面积80平方米左右门市租赁与谯红从事餐饮业，两年租金为100000元，签约之日一次性付清。后四年每年租金55000元，每两年给付一次租金，时间为2016年8月1日前给付2016年8月2日至2020年7月31日前租金110000元，另交保证金2500元，到期如退房或续租，由出租方退还承租方，如违约则按违约金处理。合同第五条约定如乙方在租赁期间需转租必须告知甲方，乙方须继续履行原合同条款；合同第六条约定，如违约，则违约方须向守约方支付当年租金的百分之三十作为违约金及损失。合同签订后，被告向原告支付了2014年8月1日至2016年7月31日的租金100000元及保证金2500元。后被告谯红、任小蓉、胡海合伙对包括原告门市在内的四个门市进行装修后开办“黑元素养生汤锅城”。
2015年4月14日，被告谯红、胡海、任小蓉（甲方）与第三人熊勇（乙方）签订《转让协议》，约定甲方将包括从原告处租赁的门市在内的4个门市转让与乙方。转让期限为2016年8月1日至2020年7月31日。期间的房租按被告与原告于2014年7月24日签订房屋租赁合同约定的费用及付款时间分二次付给甲方。
2016年7月2日，第三人熊勇开办的火锅店歇业。歇业后原、被告及第三人就解除合同进行数次协商，但未达成一致协议。2016年7月28日，被告谯红、熊勇、任小蓉向原告及其余3个门市所有权人书面告知了门市转租事实。并经原、被告双方及第三人协商达成解除合同的口头协议，约定第三人熊勇将门市内所有可移动的物品抵偿与原告及其余所有权人，原告放弃要求被告及第三人给付违约金。2016年8月初，被告胡海通过岳欢将案涉门市钥匙交与出租方，出租方收回门市钥匙后在门市上另加锁固定，并对外张贴出租广告。后因第三人熊勇不同意以门市内可移动物抵偿原告提出的违约金，原、被告及第三人产生纠纷。
一审另查明：被告谯红于2014年7月24日与本案原告及其余3个门市所有权人共签订4份《房屋租赁合同》，与任小蓉和胡海合伙整体经营4个门市，第三人熊勇也是整体转租和经营。第三人熊勇就案涉门市电费交付至2016年7月28日。
一审法院认为，本案争议的焦点是原、被告及第三人于2016年7月28日所达成的解除房屋租赁合同能否认定为附条件民事法律行为。被告及第三人于2016年7月28日协议后交出了案涉门市钥匙，并没有作出继续履行原租赁合同的意思表示，也没有实际占有案涉门市。原告收回了案涉门市钥匙，并另外加锁固定，同时对外张贴出租广告。后因第三人熊勇不同意合同解除之后对有关事项的处理而产生纠纷。双方当事人及第三人上述行为，充分表明原、被告及第三人于2016年7月28达成的以第三人熊勇存放于案涉门市可移动物品抵偿原告方违约金的约定，属于合同解除协议的内容，而不属于合同解除条件。故对原告方主张的原房屋租赁合同并未解除的理由，不予支持。因原告方并未在本案中向第三人主张权利，本案不予以处理。根据以上论述，关于原告要求被告支付第二期的门市租金110000元及支付保证金2500元的诉讼请求，因原、被告已协商解除房屋租赁合同，不予支持。关于原告方诉请被告交清工商、税务、房管、水、电、气等部门的费用，原告并未提供证据证明被告在合同解除前尚欠费用，不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十六条、第五十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告赵敏、张豪的诉讼请求；案件受理费2550元，由原告赵敏、张豪负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人赵敏、张豪提交的2016年7月28日模拟电费发票复印件，只能证明2016年7月的电费已缴纳，不能达到案涉门市之前还下欠电费的证明目的；其提交的税收完税证明，只能证明赵敏及案涉其余3个门市的所有权人缴纳了门市出租的税费，不能达到该税费应由被上诉人谯红承担证明目的；其提交的赵长清的证明，因双方各执一词，无法确认其真实性。本院对上诉人赵敏、张豪提交的以上证据，不予采信。
二审另查明，案涉《房屋租赁合同》对租金支付时间约定为：前两年租金为100000元，签约之日一次性付清。后四年每年租金55000元，每两年付一次房租，2016年8月1日前支付两年租金110000元，2018年8月1日前支付两年租金110000元。一审法院认定为“后四年每年租金55000元，每两年给付一次租金，时间为2016年8月1日前给付2016年8月2日至2020年7月31日前租金110000元”有误。
一审法院查明的本案其余事实与二审查明的一致，二审予以确认。
本院认为，上诉人赵敏与被上诉人谯红签订的《房屋租赁合同》明确约定了租赁期限、租金的支付方式和违约责任，同时约定承租方在租赁期内如要转租，必须告知出租方，承租方须继续履行合同条款。谯红与第三人熊勇签订的《转让协议》中约定，由熊勇按照谯红与门市产权人签订的租赁合同约定的租赁费和付款时间，分二次支付给谯红，并约定熊勇在租期内只与谯红商议房屋相关事宜，与房屋产权人无任何关系。根据上述约定，在案涉门市租赁期内，不论是谯红自己经营使用，还是其转租给他人使用，均应由承租人谯红按《租赁合同》的约定向出租人赵敏履行给付租赁费的义务，次承租人熊勇按《转让协议》约定向谯红履行给付租赁费的义务。本案中，谯红将案涉门市转租给第三人熊勇后，熊勇在租赁期限届满前就停止营业，未向谯红继续缴纳房租费用，谯红也未继续向赵敏缴纳房租费用，存在违约行为。后经各方协商，出租人虽然同意解除租赁合同，并接收了承租人交还的门市钥匙又对外招租，但导致解除该合同并非出租人的原因，也无证据证实出租人放弃了违约金的请求，各方也主要是因为是否以门市内可搬离物品抵偿违约金而产生分歧。因此，赵敏、张豪要求谯红给付违约金的请求，符合合同约定，应予支持。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。赵敏、张豪与谯红在案涉《房屋租赁合同》第六条明确约定“若违约，则违约方须向守约方支付当年租金的百分之三十的违约金及其损失”。根据该约定，按照2016年的租金标准55000元计算，违约方应支付的违约金金额为16500元。《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款规定“合伙人对合伙的债务承担连带责任”。案涉合同虽是由谯红个人与赵敏签订，但实为谯红与任小蓉、胡海三人合伙经营，根据上述法律规定，应由谯红、任小蓉、胡海三人对违约金16500元承担连带责任。上诉人赵敏、张豪上诉要求谯红与任小蓉、胡海三人支付违约金的理由成立，应予支持。因第三人熊勇与赵敏没有合同关系，赵敏、张豪一审中对熊勇也没有诉讼请求，故熊勇在本案不应承担责任。本案中，因出租人与承租人经协商已合意解除了案涉门市租赁合同，出租人也未提供承租人或次承租人合同解除前仍下欠水电气等费用和还应交保证金的充分证据，一审判决驳回赵敏、张豪要求谯红等人支付第二期门市租金和要求交清相关费用的请求，并无不当。赵敏、张豪上诉要求谯红承担门市出租税费2061元的请求，缺乏相关依据，不予支持。其上诉提出的部分请求超出了一审的诉讼请求范围，本案二审不予审理。
综上所述，上诉人赵敏、张豪的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销四川省南江县人民法院（2016）川1922民初1690号民事判决；
二、由被上诉人谯红、任小蓉、胡海在本判决送达之日起十日内向上诉人赵敏、张豪支付违约金共计16500元；
三、驳回上诉人赵敏、张豪一审的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2550元，由一审原告赵敏、张豪负担2000元，一审被告谯红、任小蓉、胡海负担550元；
二审案件受理费2550元，由上诉人赵敏、张豪负担2000元，被上诉人谯红及原审被告任小蓉、胡海负担550元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李家明
审 判 员 王健宇
审 判 员 孙 涛
二〇一七年四月二十八日
法官助理 杨 睿
书 记 员 胡少远