长春高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0193民初2072号原告：高长波，男，汉族，1965年5月15日出生，住吉林省长春市高新区。委托代理人：张斌斌，吉林昱诚律师事务所律师。被告：长春天安房地产开发有限公司，住所：长春市硅谷大街661号。法定代表人：黄清海。委托代理人：孙岩松，吉林大华铭仁律师事务所律师。原告高长波与被告长春天安房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高长波及委托代理人张斌斌、被告长春天安房地产开发有限公司的委托代理人孙岩松到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告高长波诉称：2016年6月8日,原、被告之间签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，原告购买被告开发的位于长春市高新开发区繁荣路以南,前进西街以西天安第一城四期A地块二、三组团*号楼*单元*号的住宅(建筑面积***平方米,总价值1,469,570.00元)，该《商品房买卖合同》第十条约定,“经规划部门批准的规划变更设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的,出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内,书面通知买受人:(1)该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的,视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人需在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人,并按中国人民银行同期存款利率给付利息。买受人不退房的,应当与出卖人另行签订补充协议。”合同签订后,原告依照合同约定及时足额向被告支付了购房款。而到交房验收时,原告却发现被告违反了《住宅设计规范GB50096-2011》“排水管道不得穿越卧室”的强制性规定,擅自改变房屋设计,将排水管道设置在客厅走廊及卧室之内,且被告改变设计并未通知原告。原告因此多次找被告交涉要求其整改,被告却一直拒绝也未采取其他措施直拖延至今。综上所述,原告无奈之下向贵院依法提起诉讼，主张1.要求解除双方于2016年6月8日签订的编号为00000000908227的《商品房买卖合同》及《地下车位使用权出让合同》；2.要求被告返还原告已缴纳的全部购房款1469570元及车位款14万元、物业维修基金14773.45元、公证费150元、契税30002元、电商优惠款20000、物业费7964.69元、建筑垃圾清运费1555.10元、代收水费电费400元；3.要求被告承担贷款期间内由原告支出的相应利息(自2017年4月17日起,以中国工商银行实际出具的数据为止计算至结算之日止)；4.被告向原告支付违约金440871元；5.本案诉讼费由被告承担。被告长春天安房地产开发有限公司辩称：1.被告不存在违约行为,原告主张解除双方签订的商品房买卖合同及车位使用权出让合同并要求返还已支付的购房款、车位款、契税、物业维修基金、公证费、电商优惠款、物业费、改地热垃圾清运费、代收水费电费无事实基础及法律依据；2.争议房屋的设计符合室内设计规范要求不违反强制性规范,且被告就争议房屋未进行过设计变更,不属于商品房买卖合同约定应通知原告的范围；3.原告主张的违约金无事实及法律依据,如双方合同可以依法解除则原告主张的违约金过高,应按合同约定的违约金条款进行支付；4.基于被告没有违约行为,原告要求配合解除住房公积金贷款并承担已贷款期间的利息无事实及法律依据。经审理查明：2016年6月8日，原告高长波与被告长春天安房地产开发有限公司签订编号为**************的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于长春高新技术产业开发区硅谷大街661号天安第一城四期A地块二、三组团地*幢*单元*号房，建筑面积为***平方米，该商品房单价为****元，总额为人民币1469570元。2015年12月23日，原告与被告签订了《地下车位（库）使用权出让合同》，约定原告购买车位（库）号码为287号的地下车位使用权，使用权年限自2015年12月22日至2050年11月7日，购买价格为140000元。合同签订后，原告于2017年7月29日向物业公司交纳代收水费和电费400元；2017年7月29日向物业公司交纳收取改地热建筑垃圾清运1555.10元；2017年7月29日向物业公司交纳物业费、车位物业费、装修垃圾清运费合计7964.69元；2017年4月18日向长春益达房地产咨询公司交纳契税登记和代办费用合计30002元；2016年2月20日被告收取物业维修基金14773.4元；2017年4月18日交纳公证费150元,因代办契税、公证费交给了长春市国立公证处；2016年6月27日被告出具销售不动产发票金额为1469570元；2015年12月6日被告出具收据收到原告车位定金10000元；2015年12月22日被告出具收据收到原告车位尾款130000元；2015年9月5日吉林省博润文化传媒有限公司出具收据收到原告电商优惠款20000元。关于原告主张解除合同的依据，原告提出：1、楼下卧室中有俩条下水管道,客厅走廊楼上有一条下水管道经过,本案争议房屋为全越设计,系高档住宅,目的追求的是房屋的舒适性并且为孩子提供安静、安全的学习环境。两条下水管道穿越卧室、客厅走廊必定产生噪音严重影响合同目的的实现。被告则主张：楼上的管线是在进户走廊非客厅,楼下的管线一处设在北窗一侧,凹墙的位置。这俩处设计都有管道井设计,但考虑到业主二次装修可能会对管线造成损害以及装修材料无法确定,施工中进行这个露管处理。根据《GB50096-2011住宅设计规范》第8.2.6规定：“厨房和卫生间的排水立管应该分别设置，排水管道不得穿越卧室。”庭审过程中原告明确表示合同中约定的违约金过低，如现在双方解除合同原告购买的期房在交付前已经付清全款，现解除合同重新在同等地段购买同等户型及面积的房屋，房价已经上涨，要求调整违约金。2017年11月10日原告申请向本院提出申请，要求鉴定位于长春高新技术产业开发区硅谷大街661号天安第一城四期A地块二、三组团地*幢*单元*号房及编号为287号的地下车位2017年11月10日的市场价值进行评估，经本院委托，吉林嘉通房地产估价有限公司作出司法鉴定评估报告，涉案住宅评估总价169.07万元，地下车位评估总价17.29万元，合计186.36万元。原告因本次鉴定支出鉴定费18636元。2018年4月8日，长春天安房地产开发有限公司出具《关于是否同意解除长春天安房地产开发有限公司与高长波签订的的意见》，载明：“基于高长波对长春天安房地产开发有限公司的信任，为了孩子上学购买了争议房屋，高长波诉长春天安房地产开发有限公司案经过两次庭审后，高长波还是坚持解除双方签订的《商品房买卖合同》，因此，长春天安房地产开发有限公司同意解除双方签订的《商品房买卖合同》”。长春天安房地产开发有限公司在该意见书中予以盖章确认。本院认为：2016年6月8日，原告高长波与被告长春天安房地产开发有限公司签订的编号为******《商品房买卖合同》及2015年12月23日签订的编号为287《地下车位（库）使用权出让合同》是双方当事人的真实意思表示，上述两份合同不违反法律的强制性规定，合法有效。现被告以书面形式明确表示同意解除《商品房买卖合同》，双方已达成一致意向。故编号为******的《商品房买卖合同》应当予以解除。关于编号287的地下车位的问题，因原告在该小区仅购买涉案房屋一套住房，在解除商品房买卖合同的情况下，地下车位的使用权将变得没有意义，故该《地下车位（库）使用权出让合同》应一并予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定“合同解除后尚未履行的，终止履行；已经过履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故原告收取的购房款1469570元、车位款140000元、物业维修基金14773.45元应当返还原告，关于原告主张的公证费150元、契税30002元属委托代办费用，虽未交付被告，但该费用的实际受益方属被告，故该费用应由被告返还原告。关于原告主张的电商优惠款20000元、物业费7964.69元、建筑垃圾清运费1555.10元、代收水电费400元因并未缴纳给被告，与本案不属同一法律关系，电商优惠款即非购房款，原告也无证据证明被告收取该款项，故原告主张的上述费用不予支持。原告可另行要求缴纳款项的相对方予以返还，在确认权利无法得到实现的情况下，可另行向被告主张权利。关于原告主张上述交付金额的利息损失，因原告明确选择主张要求被告在实际损失的基础上调整违约金，故对原告该项主张不予支持。关于原告主张的违约金调整一节，因鉴定意见明确涉案房屋及地下车位的价格在评估基准日价值为186.36万元，该费用与原告购买时的价格1609570元相比上涨254030元。该部分损失属于原告机会成本的损失，应当予以保护。故被告应当赔偿原告上述费用254030元。关于原告主张的缴纳的因公积金贷款而额外交付的利息共计人民币17415.94元，确属原告的实际损失，但该损失已被房屋溢价损失所涵盖，故对该项损失不予支持。原告为本次诉讼支出的鉴定费18636元应予保护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告高长波与被告长春天安房地产开发有限公司签订的编号为******的《商品房买卖合同》及原、被告签订的编号为287的《地下车位（库）使用权出让合同》解除；二、被告长春天安房地产开发有限公司于本判决生效之日立即返还原告购房款、车位款共计人民币1609570元；三、被告长春天安房地产开发有限公司与本判决生效之日立即返还原告物业维修基金14773.45元、鉴定费18636元、代办公证费150元、契税30002元；四、被告长春天安房地产开发有限公司于本判决生效之日立即赔偿原告违约金254030元；五、驳回原告高长波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7914元，由被告长春天安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  杨 鹤人民陪审员  代淑华人民陪审员  张 勤二〇一八年四月二十六日书 记 员  王 纤