江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终3674号
上诉人（原审原告）尹芝才，男，1965年12月19日生，汉族。
被上诉人（原审被告）侯亚楼，男，1968年11月29日生，汉族。
被上诉人（原审被告）浙江文铁文化传播股份有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区翠苑二区18-2幢108室。
法定代表人陈晨，该公司总经理。
上诉人尹芝才因与被上诉人侯亚楼、浙江文铁文化传播股份有限公司（以下简称浙江文铁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第8314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
尹芝才原审诉称：2014年9月12日，原告尹芝才与被告侯亚楼签订租赁合同，约定由原告尹芝才将位于南京市鼓楼区汉中路108号金轮大厦8号房屋出租给被告侯亚楼使用，年租金12万元，支付方式为年付，违约金按所欠租金计算，拖欠一天为10%。2014年10月8日，被告侯亚楼带来了被告浙江文铁公司会计，以不盖单位公章不同意付款为由，骗取原告尹芝才在合同上加盖被告浙江文铁公司公章，并办理了房屋租赁登记手续。此后，被告方支付了租金60000元，但剩余租金一直拖欠未付。合同期满后，被告方也没有与原告尹芝才办理正常的退房交接手续。2015年12月4日，原告尹芝才在法院的安排下，先行收下换锁后的大门钥匙。原告尹芝才已多次向被告方催要拖欠租金未果，故诉至法院，请求判令：1、两被告共同给付2015年11月12日至2015年12月27日的逾期支付租金违约金45000元；2、两被告共同给付2015年12月5日至2015年12月27日非正常交还房屋的租金损失7666.66元；3、两被告共同给付2015年12月5日至2015年12月27日的劳务费、误餐费、交通费等4600元；4、两被告共同给付大门猫眼损失20元、因修理产生的误工费等200元；5、两被告承担本案诉讼费用。
侯亚楼原审未到庭参加诉讼，但在答辩期内提交书面答辩状称：原告尹芝才就案涉房屋的租赁问题已多次起诉被告侯亚楼及被告浙江文铁公司，根据法院判决确认被告侯亚楼并非合同相对人，不承担租赁合同产生的权利义务，相关责任由被告浙江文铁公司承担。但原告尹芝才无视法院公平判决，再次起诉被告侯亚楼，存在浪费国家司法资源和损害被告侯亚楼名誉权的动机，故被告侯亚楼坚决不接受原告尹芝才的无理要求。
浙江文铁公司原审未应诉、答辩，亦未提交证据。
原审法院经审理查明，坐落于南京市鼓楼区汉中路108号8B室房屋（建筑面积153.4平方米）登记所有权人为原告尹芝才以及案外人尹洲纬。
2014年9月12日，坐落于南京市鼓楼区汉中路108号8B室房屋（建筑面积153.4平方米）登记所有权人为原告尹芝才以及案外人尹洲纬。
2014年9月12日，原告尹芝才（甲方）与被告浙江文铁公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：租赁期限自2014年9月12日至2015年9月12日止；租期届满后，乙方要求续租的，应当于租期满前30日通知甲方，在同等条件下，乙方有权优先承租；甲方将房屋出租给乙方作办公用途使用；房屋租金为每月10000元，按年支付；甲方于签约时收取乙方4500元作为租赁保证金，为房屋装潢、附属设施、家电及乙方应承担有关费用的担保，乙方承诺押金不足部分5500元在2014年9月15日与全年房租120000元一起直接打到甲方卡上；一方因故要求终止合同的，需提前一月书面通知对方，经双方协商后，签订终止合同，终止合同签订后，甲方应到房屋租赁管理部门办理注销手续；甲、乙双方提前收房或退房都算违约，须承担违约金10000元及给对方带来的其他损失；租赁期限内，乙方未按合同规定交纳租金，每逾期1天按月租金10%，承担违约责任；租期届满，乙方应如期交还该房屋，如乙方逾期不归还，每逾期一天，乙方应向甲方支付原月租金10%违约金；租赁期限内，任何一方违反本合同其他约定的，由违约方支付违约金10000元；如果2014年9月15日乙方不能支付房租及押金余额，甲方同意顺延两天等等。被告候亚楼在上述合同落款“乙方代理人”处签名，并加盖被告浙江文铁公司的印章。该合同签订时，被告侯亚楼系被告浙江文铁公司员工。后被告浙江文铁公司向原告尹芝才支付了房屋租金60000元及保证金10000元，合计70000元，原告尹芝才对于被告方的已付款金额予以确认。
2015年2月13日，被告浙江文铁公司的法定代表人陈晨向原告尹芝才发送短信，内容为“房东你好，房子我不租了，不好意思”。原告尹芝才回复“没有关系，我现正在报社登广告发催款公告，要不我先回去，你自己还是谁和我办交接？”后陈晨又发短信，“我年前不去南京了，你把地址发给我，我把钥匙给你寄过去给你”。原告尹芝才回复称“刚报社需要警方到场，110人来了说话。等会儿回您话”，“陈总你好，已电子邮件您邮箱”，被告陈晨答“好的”。2014年4月27日，被告浙江文铁公司虽以邮寄方式欲通过大厦物业公司向原告尹芝才转交案涉房屋钥匙，但原告尹芝才以其与被告方之间的纠纷已诉至法院，且被告浙江文铁公司未向其本人邮寄钥匙等为由未予接收，该邮件后被退回。被告方亦未再向原告尹芝才支付剩余租金60000元。
2015年4月16日，原告尹芝才曾以被告方拖欠其60000元租金，自2014年9月17日至2015年4月17日应支付因拖延支付房租60000元长达210天之违约金1260000元等为由，另案诉至原审法院，要求判令两被告共同承担合同违约金10000元以及拖欠租金产生的违约金60000元。原审法院经审理后认为，被告侯亚楼以被告浙江文铁公司代理人身份与原告尹芝才协商并签订合同，其并非合同相对人，基于租赁合同产生权利义务应由被告浙江文铁公司承担；双方往来短信不能确定案涉租赁合同已协商解除，双方之间的租赁合同未依法解除；被告浙江文铁公司未付清全部租金构成违约，原告尹芝才主张按合同约定的“每逾期1天按月租金10%”标准主张60000元违约金，系约定标准过高，酌定被告浙江文铁公司应支付该项违约金10000元；原告尹芝才其他诉讼主张，不予支持。2015年7月16日，原审法院作出（2015）鼓民初字第2582号民事判决书，判令被告浙江文铁公司支付原告尹芝才违约金10000元，驳回原告尹芝才的其他诉讼请求。该案判决后，双方当事人均未上诉，该判决已生效。
此后，原告尹芝才以被告方持续拖欠其租金60000元构成违约为由，多次向原审法院提起诉讼，主张被告方按合同约定的违约金标准，分阶段承担逾期支付租金违约金。此外，原告尹芝才以被告方合同到期后未交还房屋为由，主张未按期交还房屋违约金。2015年11月18日，原告尹芝才以被告侯亚楼、浙江文铁公司拖欠其租金60000元为由，向原审法院另案提起诉讼，原审法院于2015年12月2日作出（2015）鼓民初字第7361号民事判决书，判决被告浙江文铁公司于判决生效之日起五日内支付原告尹芝才2014年9月12日至2015年9月12日期间的剩余租金60000元；驳回原告尹芝才对被告侯亚楼的诉讼请求。如被告浙江文铁公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该民事判决书于2015年12月20日生效。
2015年12月4日，原告尹芝才与被告浙江文铁公司对案涉房屋进行交接，因被告浙江文铁公司无法交还案涉房屋钥匙，故对案涉房屋大门门锁进行更换，大门猫眼损坏。现原告尹芝才再次诉至本院，要求判如所请。
因两被告原审未到庭，致使本案无法调解。
上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、房屋所有权证、房屋租赁登记备案证明、双方往来短信、原审法院民事判决书等证据为证，予以证实。
原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。
关于原告尹芝才主张被告侯亚楼承担违约责任的问题。根据生效判决确认，被告侯亚楼系以被告浙江文铁公司代理人的身份与原告尹芝才签订合同，其并非合同当事人，由此产生的合同权利义务归于被告浙江文铁公司承担。故对原告尹芝才认为被告侯亚楼亦为合同相对人，主张其与被告浙江文铁公司共同承担违约责任的诉讼请求，不符合法律规定，原审法院不予支持。
关于原告尹芝才主张逾期支付租金违约金的问题。根据双方合同约定，被告浙江文铁公司应最迟于2014年9月17日前向原告支付全年租金120000元。被告浙江文铁公司迟延履行该付款义务，其行为已构成违约，依法应承担由此产生的违约责任。双方合同约定“乙方未按合同规定交纳租金，每逾期1天按月租金10%，承担违约责任”，原告尹芝才根据该约定标准主张2015年11月12日至2015年12月27日期间的违约金。原审法院以原告尹芝才实际损失为基础，结合合同履行情况、双方当事人过错、生效判决裁判事实等因素，酌定被告浙江文铁公司应按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准支付迟延付款违约金。因原审法院生效判决已确定被告浙江文铁公司应于2015年12月25日前给付拖欠租金60000元，被告浙江文铁公司未按指定期间履行该给付金钱义务，将承担加倍支付迟延履行期间的债务利息的责任，故原审法院确定被告浙江文铁公司应承担2015年11月12日至2015年12月25日期间的迟延付款违约金。
关于原告尹芝才主张交房后的损失问题。根据生效判决确认，合同履行过程中，被告浙江文铁公司的法定代表人陈晨以短信形式告知原告尹芝才不再承租房屋，但因原告尹芝才未明确表示同意解除，故双方之间的房屋租赁合同当时并未依法解除。在合同期限届满之前的多次诉讼及交涉过程中，被告浙江文铁公司多次明确表示要求返还房屋，以自己的行为表明不愿再履行合同。现租赁合同已于2015年9月12日期限届满，在明知被告浙江文铁公司不愿再续租的情形下，原告尹芝才应在租赁期限届满后合理期限内及时采取适当措施收回房屋，以防止损失扩大，否则应就损失扩大的部分自行承担相应的法律责任。现原告尹芝才主张2015年12月5日至2015年12月27日期间的租金损失，已超出收回房屋的合理期限，故原告尹芝才的该项诉求，不符合法律规定，原审法院不予支持。
关于原告尹芝才主张大门猫眼损失20元的问题。该损失的发生系因被告浙江文铁公司无法提供案涉房屋钥匙导致，且原告尹芝才已实际支付了该笔款项，故原告该项诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。
关于原告尹芝才主张劳务费、误餐费、交通费、因修理产生误工费的问题。因原告尹芝才未能提供任何证据予以证明，故原告尹芝才该项诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。
两被告经原审法院依法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，应自行承担不利后果。
综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、被告浙江文铁文化传播股份有限公司于判决生效之日起五日内给付原告尹芝才迟延付款违约金（以60000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准计算自2015年11月12日起至2015年12月25日止）。二、被告浙江文铁文化传播股份有限公司于判决生效之日起十日内给付原告尹芝才大门猫眼损失20元。三、驳回原告尹芝才的其他诉讼请求。案件受理费1237元，减半收取618.5元，由原告尹芝才负担600元，被告浙江文铁文化传播股份有限公司负担18.5元（原告尹芝才已预交，被告浙江文铁文化传播股份有限公司于判决生效之日起五日内加付此款）。
尹芝才不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、原审法院按1.3倍的同期银行贷款利息计算违约金，与市场经济常识不符，明显偏低，且与双方的合同约定不一致。2、2015年12月4日房屋交给我之后，因为进入出租淡季，且房屋水电已经被掐断，故我方无法出租，我方的损失实际存在。3、侯亚楼应当承担连带责任。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审诉讼请求。
被上诉人侯亚楼、浙江文铁公司未答辩。
二审查明事实与原审法院查明的事实基本一致，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。尹芝才与浙江文铁公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应按约履行。根据双方合同约定，浙江文铁公司应于2015年9月17日前向尹芝才支付租金120000元，浙江文铁公司迟延履行构成违约，应承担违约责任。关于上诉人主张的逾期支付租金违约金，根据相关法律规定，双方当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量。本案中，双方合同约定，承租方未按合同规定交纳租金，每逾期1天按月租金10%承担违约责任，其约定的违约金明显过高，浙江文铁公司请求法院对违约金予以调整。原审法院根据本案的实际情形、生效判决裁判事实等方面酌定浙江文铁公司按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准承担违约金，认定标准适当，符合法律规定，尹芝才主张原审判决违约金过低的上诉请求本院不予支持。
关于上诉人尹芝才主张的交房之后的损失问题。虽然涉案房屋租赁合同于2015年9月12日到期，但合同到期前，浙江文铁公司的法定代表人已经以短信方式明确告知上诉人其不再承租房屋，并曾通过邮寄方式欲向上诉人交还房屋钥匙；上诉人2015年4月16日即向法院提起诉讼，并在其后提起多次诉讼，浙江文铁公司在应诉过程中也多次表示不愿意履行合同，要求退还房屋，故上诉人理应在合同到期后合理期限内积极采取措施将房屋收回，以防止损失扩大。2015年12月5日至2015年12月27日已超出上诉人收回房屋的合理期限。且，2015年12月4日在原审法院组织下上诉人已经实际控制了涉案房屋。故，上诉人再行主张2015年12月5日至2015年12月27日的相关损失，无事实和法律依据，本院不予支持。
签订涉案合同时，侯亚楼系浙江文铁公司员工，以浙江文铁公司代理人的身份签订合同，上诉人尹芝才要求侯亚楼与浙江文铁公司共同承担责任，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1237元，由上诉人尹芝才负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
审 判 员 许云苏
代理审判员 马 帅
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 朱亚芳