上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0120民初3795号
原告（反诉被告）：徐晓东。
委托诉讼代理人：夏娟红，上海聚缘律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张志仁。
委托诉讼代理人：吴忠，北京德和衡（上海）律师事务所律师。
第三人：何洁华。
原告徐晓东诉被告张志仁租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年3月6日公开开庭进行了审理。后依法受理反诉原告张志仁诉反诉被告徐晓东房屋租赁合同纠纷一案，依法追加第三人何洁华参加诉讼，并于2018年3月19日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）徐晓东及其委托诉讼代理人夏娟红、被告（反诉原告）张志仁及其委托诉讼代理人吴忠、第三人何洁华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）徐晓东向本院提出本诉诉讼请求：判令被告支付装修费、营业执照补偿费、搬迁费、停产停业损失等补偿款300,000元（具体金额以评估报告及评估明细为准）。事实与理由：原告自2000年11月27日与被告签订第一份《房屋租赁协议》起，一直租借解放中路XXX号（产证地址是解放东路XXX号，最初地址是古华商城南裙楼11、12号）商铺，用于开设服装店。双方每三年签订一次租赁协议，最后一份协议的期限是至2018年12月9日。原告在租赁被告的房屋后，于2000年12月7日与浙江高邦服饰集团有限公司签订了《特许代理协议》，并根据高邦公司的要求，对店面进行了整体装修。之后由于设施老化，原告又对店铺进行过多次装修。2015年2月12日，原告以其妻子名义，在该地址注册成立了“上海市奉贤区高芳服装店”，经营至今。如今，政府要征收该店铺，原告愿意积极配合，可是被告却不愿意提供评估报告，也不愿意把应给予原告的补偿款给原告，原告与其协商都未果，故原告诉讼来院。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告支付装修补偿款101,130元、营业执照补偿款5,000元、搬迁费3,504元、停产停业损失202,766.70元；2、判令被告退还2017年11月8日起至2017年12月9日的租金5,440元。
被告（反诉原告）张志仁针对本诉辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告与被告签订的租赁合同约定，如果动迁则自动终止，双方不承担任何责任。被告租给原告的租金比市场价低40%。所有的动迁利益都应归房屋的产权人，相关文件也规定补偿款都是补偿给产权人的。拆迁办的工作人员也明确停产停业损失是补偿给被告的。不同意退还租金，原告没有按合同约定归还房屋，至今还占用系争房屋，致使被告至今没有拿到全部拆迁款，原告应该支付房屋的占有使用费。原告向被告支付租金到2017年12月8日，还需支付之后房屋的占有使用费。
同时，被告（反诉原告）张志仁向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告支付自2017年12月10日起至返还房屋之日止，按每日170元计算的房屋占有使用费；2、判令反诉被告赔偿空调损失5,000元。事实与理由：反诉原、被告自2000年11月27日签订房屋租赁协议，在租赁合同中明确约定反诉被告在租赁协议终止时归还反诉原告立式空调一台，但反诉被告至今没有归还。在双方签订的合同中约定：双方不得任意违约，土地征用，房屋动迁，协议将自行终止，双方均不负任何责任。现系争房屋已经由政府进行老区改造而征收，按租赁合同约定，反诉被告应当按照合同约定搬离房屋，进行清场。但反诉被告至今没有搬离，并使用系争房屋，致使反诉原告没有按征收补偿协议履行搬离房屋的义务，造成违约，故反诉原告诉讼来院。原告转租给第三人的房屋占系争房屋面积的一半，并非25平方米，转租部分的相应补偿不应由原告享有。
原告（反诉被告）徐晓东针对反诉辩称，不同意反诉诉讼请求。房屋在签订拆迁协议后已经不属于反诉原告张志仁，不需要支付占有使用费。在2009年的协议中，即没有了对返还空调的约定，表示空调在2009年协议签订之前已经妥善处理了，不存在空调这个租赁物了，不需要反诉被告徐晓东返还。
第三人何洁华针对本案述称，评估报告中写明的在第三人名下的装饰装修都是第三人装修的，不是原告徐晓东装修的。转租面积没有丈量过，但认为不止25平方米。对其他都认为与第三人无关，没有意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院认证如下：1、徐晓东提供的特许代理协议一份，证明徐晓东作为高邦公司的加盟连锁店，其装修风格有具体要求，必须按要求进行装修。张志仁对证据的三性均有异议，认为租赁合同2000年签订的，合同中明确水电都是张志仁装修的，徐晓东将房屋转租给第三人，第三人进行了装修，徐晓东的装修就没有价值了。本院认为该证据未得到张志仁的认可，亦不是徐晓东进行装修的依据，但徐晓东进行了装修的事实双方均予以认可，在评估报告中亦有体现，本院对该证据不予认定。2、徐晓东提供的律师函及送达信息一份，证明因协商无果，徐晓东以书面方式要求张志仁协商补偿款事宜，但张志仁仍不予理睬。张志仁对真实性无异议，但认为没有收到过。本院认为，张志仁对证据真实性无异议，其虽认为没有收到，但未能提供证据予以反驳，故本院对该证据依法予以确认。4、徐晓东提供的拆迁方案照片一份，证明拆迁方案的明细，张志仁补偿协议上的金额与这个拆迁方案的金额有差距。张志仁对该证据三性均不认可，认为本次拆迁有评估报告，不应以照片上的数字为准。本院认为，该照片真实性未经张志仁认可，本院在调查过程中，亦未在拆迁档案中看到该份材料，故本院对该证据不予认定。5、徐晓东提供的微信聊天记录一份，证明2017年11月8日征收办公室已经停水停电，迫使租户无法经营。张志仁对该证据三性不予认可，认为拆迁办将店铺围起来是在2018年过年期间，没有影响原告的正常经营，原告在2017年11月8日起至2017年12月9日实际占有房屋，并在实际经营。本院认为，该微信聊天记录并非原、被告之间的聊天记录，是案外人的聊天记录，与本案无关，故本院不予认定。6、徐晓东提供的微信聊天记录一份，系与张志仁的女婿之间的聊天记录，证明徐晓东本来想与张志仁协商，支付后期的占用费，但张志仁明确房屋已经不属于张志仁，张志仁不收取占用费了。张志仁对真实性无异议，对关联性也认可，但认为微信中的人不是本案当事人，张志仁的女婿没有得到张志仁的授权，没有权利处理这个事情，支付的租金数额也是不对的。本院认为，张志仁对该证据的真实性及关联性均予以认可，其虽认为其女婿没有获得其授权处理该事宜，但根据双方的陈述及该微信记录的显示，张志仁女婿主动添加了徐晓东的微信，并表示想再次约谈徐晓东及通知徐晓东前往拆迁办交钥匙的时间；张志仁亦确认其女婿曾于2017年11月13日左右参与了双方在拆迁办的协商过程；综上，本院认为徐晓东有理由相信张志仁的女婿是可以代表张志仁的，形成表见代理，故张志仁女婿在微信聊天记录中的陈述对张志仁具有约束力，本院对该证据依法予以确认。
本院于2018年3月14日至上海市奉贤第一房屋征收服务事务所有限公司、奉贤区南桥镇征收管理办公室调查，并与工作人员冯凌超制作谈话笔录一份。笔录载明：系争房屋拆迁是进行了评估的，评估中的装饰装修分成房东、两个租客共三块评估，当时三方都是在场确认的，但最终由房东签字确认，因为我们只和房东发生拆迁关系。房东的装修部分是指房东在以前使用房屋时进行的装修。装修评估中没有区分有证部分和无证部分，是按照现场状况评估的。关于搬迁费，评估是按车辆数评估的，有评估结论但没有列出明细。营业执照补偿了两个，两个承租户每人5,000元，拆迁办只补偿给注册在该地址的未过期的营业执照。停产停业损失补偿不区分是做何经营，是按照有证房屋的评估价的百分之十确定的。因为拆迁办仅与房东产生合同关系，故协议只和房东签订，房东和房客之间怎么分割拆迁办不管的。系争房屋隔断后面积分别多少拆迁办没有丈量过，因为拆迁是按照产证总面积拆的。一家租客旅行社是转租的，不是房东出租的，没有向拆迁办提供过转租协议，但房东把情况都说过的。旅行社是自己装修的，所以评估时把该部分装修算在旅行社名下。租户旅行社早就把钥匙交到拆迁办了，但租户服装店至今没有交钥匙，服装店是否搬空拆迁办不清楚，可能东西还在里面。商城外围的围墙是2018年大年夜的前三天围的，至今都没有停水停电。围墙围起来之前，除了原告，其他店铺早就搬走了。原告的店铺在围墙围起来之前的半个月左右关门。原、被告就拆迁补偿的纠纷协商过，但谈不拢。次承租人旅行社与被告就补偿没有争议，故由被告按照评估报告的数字直接把补偿给了次承租人。
原告徐晓东对谈话笔录意见如下：1、评估的时候被告和第三人是否在场其不清楚，但其没有到场，没有确认过，拆迁办的人对十七年前的事情不清楚，即便被告张志仁装修过，现在也没有了。2、2018年过年前系争房屋外围是用砖围墙围起来，但在2017年11月8日，外围已经用布和架子围起来了。3、被告已经获得60%的补偿款。对谈话笔录中的其他内容均认可。被告张志仁对谈话笔录意见如下：对停产停业补偿有异议，认为拆迁办签订合同时明确停产停业补偿都是给被告的，与承租户没有关系。对谈话笔录中的其他内容均认可。对于原告提出的第三点异议，因被告在庭审中亦确认已收到60%补偿款，故本院对该节事实按照双方当事人的确认予以认定；谈话笔录的其余部分，本院依法予以确认。
本院经审理认定事实如下：2000年11月27日，徐晓东与张志仁签订《房屋租赁协议》一份，约定：张志仁将店面房两间租赁给徐晓东使用；租赁期限自2000年12月10日起至2003年12月9日止；租金每年40,000元；张志仁方将空调一部（三匹立式空调含封门器）、电话一部提供徐晓东无偿使用，协议终止，必须完好无损归还给张志仁。双方于2001年11月8日签订《房屋续租协议》，将租赁期限延续至2006年12月9日止。双方于2003年1月15日签订《房屋租赁协议》，约定：租赁期限自2002年12月10日起至2006年12月9日；第一年租金为40,000元，第二年至第四年租金为每年43,000元；张志仁方将空调一部（三匹立式空调含封门器）、电话一部提供徐晓东无偿使用，协议终止，必须完好无损归还给张志仁。2005年12月10日，双方签订《房屋租赁协议》一份，约定：租赁期限自2006年12月10日起至2009年12月9日止；租金每年50000元；张志仁方将空调一部（三匹立式空调含封门器）、电话一部提供徐晓东无偿使用，协议终止，必须完好无损归还给张志仁。2009年10月14日，双方签订《房屋租赁协议》一份，约定：租赁期限自2009年12月10日起至2012年12月9日止；租金每年50,000元。其后双方于2012年5月18日、2014年12月30日分别签订《房屋租赁协议》，对租赁期限及租金进行了约定，租赁期限至2018年12月9日结束，约定双方不得任意违约，如遇意外（土地征用、房屋拆迁等）协议将自行终止，双方均不负任何责任；但对空调及电话均未进行约定。上述协议签订后，双方按约履行了各《房屋租赁协议》，徐晓东向张志仁支付租金至2017年12月9日。
又查明，2015年1月29日，徐晓东之妻吴凤芳与第三人何洁华签订《转租协议》，约定：吴凤芳将系争房屋东面门面一间，约25平方米转租给第三人使用；经营范围为旅游咨询；租赁期限自2015年3月1日起至2018年2月28日止；租金每年50,000元，装修期间不准损坏房屋结构，协议到期保证卷帘门、玻璃门、招牌、室内室外外观完好无损。该部分房屋在转租给第三人之前作为小吃店经营使用。
另查明，2017年9月21日，上海财瑞房地产土地估价有限公司出具《上海市国有土地上非居住房屋征收评估分户报告》，载明：系争房屋国有划拨建筑面积67.86平方米、违章搭建建筑面积12平方米，房地产市场总价分别为2,951,910元、10,920元；房屋（服饰店）装修总价27,162元，房屋（房东）装修总价32,840元，房屋（旅行社）装修总价53,929元；房屋（服饰店）物资搬迁费用3,504元，房屋（旅行社）物资搬迁费用2,686元。2017年11月25日，张志仁与奉贤区南桥镇征收管理办公室签订《上海市奉贤区非居住房屋征收补偿协议》一份，约定：张志仁被征收房屋建筑物补偿2,951,910元，构筑物补偿5,460元；停产停业损失295,191元；装修（房东）32,840元，装修（服饰店）27,162元，装修（旅行社）53,929元；搬迁费（服饰店）3,504元，搬迁费（旅行社）2,686元；营业执照10,000元；签约奖励费33,827元；张志仁应当在签订本协议后30日内，即2017年12月25日前搬离原址，并负责房屋使用人按期搬迁，房屋使用人未按期搬迁的，视作张志仁未按期搬迁；本协议签订后15个工作日内支付30%补偿款，待张志仁交出房屋钥匙后15个工作日内支付30%补偿款，余下40%补偿款在半年内支付。现张志仁已取得60%补偿款。2017年11月13日，张志仁之女婿姚权添加徐晓东微信，并于2017年12月20日通知徐晓东于2017年12月26日至拆迁办交房屋钥匙。徐晓东在微信中提出要求张志仁支付装修费、营业执照费、搬迁费、停产停业损失等费用，但双方未达成一致。2017年12月25日，徐晓东表示要将2017年12月10日起至2017年12月25日的租金共计2,717元交给张志仁之女婿，但张志仁女婿不予接收并称：“房租款就免了，从11月25日签约起房屋算政府了，不属于老张了。”
再查明，系争房屋位于上海市奉贤区南桥镇解放东路XXX号南楼群11、12底层，门牌号现变更为解放中路XXX号，房屋产权人为张志仁，房屋建筑面积67.86平方米，土地权属性质为国有，土地用途为商业，房屋类型为店铺。2017年12月25日，张志仁与第三人达成协议，由张志仁向第三人支付上述《上海市奉贤区非居住房屋征收补偿协议》确定的属于第三人的装修费、物资搬迁费、营业执照补偿；第三人将租赁房屋的钥匙交给拆迁办。张志仁与第三人的上述协议已履行完毕。
本院认为，张志仁与徐晓东签订的《房屋租赁协议》的租赁期限尚未到期时，系争房屋遇拆迁，张志仁已与案外人签订《上海市奉贤区非居住房屋征收补偿协议》，故徐晓东有权获得属于应由其享有的相应拆迁补偿。对于张志仁辩称双方合同约定如遇动迁协议终止，双方均不负任何责任，故张志仁不需向徐晓东支付任何补偿的辩解意见，本院认为，双方的该合同约定并不明确，对于动迁补偿款的分配未进行约定，故本院对被告该辩解意见不予采信。双方对营业执照补偿5,000元及物资搬迁费3,504元数额不持异议，本院依法予以确认。对于双方有争议的装修补偿，本院认为，分户报告已对张志仁、徐晓东、第三人何洁华的装饰装修分别进行了区分和评估，徐晓东无证据证明上述装修均为其施工或大部分为其施工，且根据分户报告的装修价值计算表，装饰装修的区分和确认并无不符常理之处，故本院对徐晓东的意见不予采信。徐晓东应享有的装修补偿为27,162元。对于双方有争议的停产停业损失补偿，本院认为，徐晓东开设服装店的行为是经营行为，而张志仁出租房屋的行为亦是经营行为。本案中《上海市奉贤区非居住房屋征收补偿协议》约定的停产停业损失补偿系按张志仁所有的房屋价值的10%计算的，并非按徐晓东剩余租赁期限内可得经营利益计算。故该停产停业损失应当是对房东及承租户共同的补偿。故本院根据双方合同的履行情况、租赁协议的剩余租赁期限、徐晓东的经营情况等综合考虑，酌定由徐晓东享有其使用房屋部分对应的停产停业损失补偿的百分之四十。另，因该停产停业损失仅针对有证建筑面积部分，而徐晓东确认转租给第三人的房屋25平方米在房屋的有证面积内，故徐晓东实际使用的房屋有证面积为42.86平方米，该42.86平方米房屋对应的停产停业损失补偿为186,441元，其中徐晓东应享有的停产停业损失补偿为74,576.40元。综上，本院对徐晓东要求张志仁支付装修补偿27,162元、搬迁费3,504元、营业执照补偿5,000元、停产停业损失补偿74,576.40元的诉讼请求，依法予以支持。对于徐晓东要求张志仁退还2017年11月8日起至2017年12月9日的租金5,440元的诉讼请求，本院认为，该段期间徐晓东仍在实际使用房屋进行经营，徐晓东未能举证证明存在影响其经营的事由发生，且徐晓东已向张志仁实际支付，故本院对徐晓东的上述诉讼请求不予支持。对于张志仁要求徐晓东支付2017年12月10日起至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，本院认为，张志仁通过其女婿向徐晓东作出了不再收取系争房屋租金的意思表示，系对自己权利的合法处分；且自2018年春节前三天开始系争房屋外围被围墙围住，无法使用，自围住之日起徐晓东本不需再向张志仁支付房屋租金；故本院对张志仁该诉讼请求不予支持。对于张志仁要求徐晓东赔偿空调损失5,000元的诉讼请求，本院认为，双方虽在2000年、2003年、2005年签订的三份《房屋租赁协议》中约定了张志仁无偿提供给徐晓东使用的空调应当在协议终止时归还张志仁，但上述三份合同均已履行完毕协议终止，且自2009年开始签订的三份《房屋租赁协议》中，双方对空调再无约定，故本院认为徐晓东称该空调已在2009年10月14日签订协议前由张志仁取走自行处理的意见符合常理及双方合同的约定，本院依法予以采纳。故对张志仁要求徐晓东赔偿空调损失5,000元的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）张志仁于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）徐晓东装修补偿人民币27,162元。
二、被告（反诉原告）张志仁于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）徐晓东营业执照补偿人民币5,000元。
三、被告（反诉原告）张志仁于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）徐晓东搬迁费人民币3,504元。
四、被告（反诉原告）张志仁于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）徐晓东停产停业损失补偿人民币74,576.40元。
五、对原告（反诉被告）徐晓东的其余诉讼请求不予支持。
六、对被告（反诉原告）张志仁的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币5,800元，减半收取，计人民币2,900元，由原、被告各半负担。反诉案件受理费人民币160元，由被告（反诉原告）张志仁负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 苏姝
二〇一八年三月三十日
书记员 倪璟
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。