广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终23750号
上诉人（原审原告、反诉被告）：关荣标，男，1989年8月9日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。
委托诉讼代理人：陈志锷，广东颜伊泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡鸿辉，广东颜伊泰律师事务所律师助理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：叶炳坚，男，1967年11月27日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：林卫海，男，1985年6月15日出生，汉族，住广东省乐昌市。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：郑灿洲、陈宏胜，均为北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人关荣标因与被上诉人叶炳坚、林卫海租赁合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人关荣标及其委托诉讼代理人陈志锷、被上诉人叶炳坚、林卫海的共同委托诉讼代理人郑灿洲、陈宏胜到庭参加诉讼。现已审理终结。
上诉人关荣标上诉请求：1、撤销一审判决第三、四、五、六项，改判叶炳坚、林卫海向关荣标承担装修损失费100000元，并驳回叶炳坚、林卫海的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由叶炳坚、林卫海承担。事实和理由：一、一审法院查明事实不清。1、一审法院向广州市南沙区市场监督管理局调查的情况，与实际情不相符。根据相关规定，办理工商登记手续时，申请人向登记机关提供的租赁合同必须办理房屋租赁备案登记手续。2、关于涉案商铺实际交接日期及原因。关荣标于2016年12月28日因无法办理租赁登记备案手续及工商登记手续，已向叶炳坚、林卫海送达《解除租赁合同通知书》，当时关荣标已经没有在涉案商铺经营。根据叶炳坚、林卫海提交的证据显示，其在关荣标起诉前已实际接收店铺，已在店铺玻璃墙内张贴招租公示，落款联系电话为林卫海。综上，涉案商铺早由叶炳坚、林卫海接收，至于8月28日的当面交接只是由于诉讼过程中的评估程序拖延，不能归责于关荣标。二、一审法院认定错误。1、虽然林卫海作为涉案商铺的共有人同意叶炳坚以其名义对外出租涉案商铺，但该行为并未征得其余共有人的同意，林卫海根本无权整体处分涉案商铺。因此，关荣标与叶炳坚签订的租赁合同属无效合同。2、关荣标于2016年12月28日向叶炳坚、林卫海送达《解除租赁合同通知书》并撤离涉案商铺，合同解除的时间应确定为送达书函当日。3、由于租赁合同属无效合同，关荣标无须向叶炳坚支付租金。即使支付租金，租金应结算至2016年12月28日。4、由于租赁合同属无效合同，关荣标无须支付违约金。且违约责任不能归咎于关荣标。5、关荣标自发出《解除租赁合同通知书》后已撤离商铺，故本案不存在使用费的问题。6、由于租赁合同属无效合同，相关税费条款不产生法律效力。且根据合同相对方原则，税费缴付对象应为叶炳坚缴纳后再由关荣标承担。7、根据正常的商业行为，关荣标租赁商铺后，必须对商铺进行翻新改造，以自身设计进行装修。虽然评估机构作出无法评估的决定，但不能否定关荣标对商铺装修的事实，故应酌情判决叶炳坚、林卫海承担关荣标的装修费损失。
被上诉人叶炳坚、林卫海辩称：一、一审法院已依职权向广州市南沙区市场监督管理局的工作人员询问相关工商登记的流程，确认无需提交租赁备案手续。关荣标认为因无租赁备案而无法办理工商登记是错误的，其以此为由提出解除租赁合同属于违约，事实上关荣标是因找到更便宜的租赁场所而想方设法解除与叶炳坚之间的租赁关系。二、涉案租赁合同合法有效。林卫海占涉案商铺70%的份额，根据《物权法》相关规定，林卫海有权对涉案商铺进行出租，故林卫海委托叶炳坚签订的租赁合同合法有效。三、在诉讼过程中关荣标一直占有涉案商铺直至一审法院组织于2017年8月28日进行交接，在此期间关荣标一直都不肯把涉案商铺交付给叶炳坚、林卫海，一审法院计算租金至2017年8月28日并无不妥。四、根据双方合同约定，涉案商铺的租赁税费均应由关荣标承担，一审法院的判决符合合同约定。五、涉案商铺原来就有装修，关荣标实际上未对涉案商铺进行装修。经关荣标申请，一审法院已经确定相关评估机构，但该评估机构也不能评估具体的装修价值，一审法院在关荣标无法提供任何证据证明其装修价值的情况下判令叶炳坚、林卫海不予赔偿装修费，符合事实和法律规定。综上，请求驳回关荣标的全部上诉请求，维持原判。
关荣标向一审法院起诉请求判令：一、关荣标分别和叶炳坚、林卫海签订的租赁合同于2016年12月28日解除。二、叶炳坚返还关荣标支付的租赁押金55125元（按27562.5元／月×2月计算）、2016年5月至2016年11月已支付的租金180500元。三、要求叶炳坚、林卫海承担连带赔偿关荣标装修费损失203791.21元。四、本案的诉讼费由叶炳坚、林卫海承担。叶炳坚、林卫海反诉请求判令：一、确认关荣标与叶炳坚在2016年4月9日签订的《广州市南沙区房屋租赁合同》于2017年2月13日予以解除。二、叶炳坚没收关荣标交付的保证金82687.5元。三、关荣标向叶炳坚支付从2016年9月26日起计至2017年8月28日止的租金（使用费）共339200.75元（从2016年9月26日计至2017年4月9日共七个半月的租金为206718.75元，从2017年4月10日计至2017年8月28日四个月零二十天的租金为134582元）及其违约金（以每月10日起至次月9日止应付未付的租金为基数，从次月10日起按照每日千分之一的标准计算至实际支付完毕之日止）。四、关荣标向叶炳坚支付2016年7月至2016年12月的土地使用税的税金及滞纳金共4334.63元。五、本案诉讼费由关荣标负担。
一审法院认定事实：落于广州市南沙区大岗镇xxxx号首层、夹层、二层房屋（建筑面积1729.6平方米）的所有权人为林卫海和姜晓冬。其中林卫海占70%的份额，姜晓冬占30%的份额。
2016年4月9日，叶炳坚（为甲方）和关荣标（为乙方）签订了《广州市南沙区房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落于广州市南沙区大岗镇xx路x号首层、夹层、二层房屋出租给乙方作商业用途使用。2016年4月10日至2017年4月9日每月租金27562.5元，2017年4月10日至2018年4月9日每月租金28389元，2018年4月10日至2019年4月9日每月租金29808元，2019年4月10日至2020年4月9日每月租金31299元，2020年4月10日至2021年4月9日每月租金32865元。租金按月结算，由乙方每月按现金或转账付款方式缴付给甲方。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.1%向甲方支付违约金。乙方拖欠租金一个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。乙方向甲方缴纳55125元保证金（可以收取不超过三个月租金数额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退给乙方。甲方应负责修缮责任，甲方现状交付，有重大问题时双方协商解决。对现有门窗水电设施等修缮保养确定日后交付甲方时符合使用要求。双方约定租赁税费由乙方负责支付（双方约定免租装修期一个月）。合同期内，经甲方同意可分租，乙方承担分租方所有责任，并需要再支付甲方一个月租赁押金；乙方不得私自将商铺转租他人使用，否则甲方有权即时终止合同，作乙方违约，按金不退还给乙方；乙方装修不得对结构、给排水、供电设施造成损坏，否则由乙方负责全部责任。双方另签订合同送出租屋流动人员管理服务中心备案，合同条款按此合同约定为准。甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反法律、法规，经催告后在合同期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。双方按合同约定履行。
2016年7月14日，为办理租赁备案手续，关荣标（为乙方）和林卫海（为甲方）又签订了《广州市房屋租赁合同》。该合同约定甲方同意将坐落于广州市南沙区大岗镇xxx号首层、夹层、二层房屋出租给乙方作商业用途使用。租赁期限从2016年4月10日至2031年4月9日，租金每月7800元。乙方向甲方交纳保证金7800元。林卫海和关荣标实际并未按该合同履行。签订合同后，关荣标、叶炳坚、林卫海等人提交2016年7月14日签订的租赁合同资料办理租赁备案手续。
2016年12月29日，关荣标向叶炳坚、林卫海发出《解除租赁合同通知书》，以两人未配合其办理工商登记为由解除合同，并提出退还押金、租金，赔偿装修损失的要求。该通知落款时间为2016年12月28日。叶炳坚、林卫海均收到上述通知。其中，叶炳坚于2017年1月上旬收到该通知书。2017年2月4日，关荣标提起本案诉讼。2017年2月13日，叶炳坚向关荣标送达《解除租赁合同通知书》，以关荣标从2016年10月起拖欠租金为由，提出解除双方签订的租赁合同。2017年8月28日，叶炳坚、林卫海接收涉案商铺，双方对此予以确认。
在本案一审诉讼过程中，关荣标提供了下列证据：1.银行转账记录，证明关荣标于2016年6月2日支付82687.5元给叶炳坚；之后又支付了152937.5元租金（分别于2016年6月30日支付45125元，2016年9月22日支付20250元，2016年9月29日支付20000元，2016年10月14日支付10000元，2016年10月15日支付20000元，2016年10月17日支付37562.5元）。2.《装饰工程合同书》和《工程预算清单》，以之证明装修的情况。3.2016年7月14日提交备案编号为xxxx号的租赁备案申请表照片，其中记载申请备案的房屋是涉案商铺，出租人为林卫海，承租人为关荣标。申请表上标注有“（退件）作废”字样。应关荣标的申请，一审法院依法委托广东华联建设投资管理股份有限公司对涉案商铺的装修价值进行评估。2017年8月8日，该公司函复该院，表示因当事人提供的资料不完善，无法达到评估的要求，故委托评估内容无法完成。关荣标表示不再申请评估。关荣标未能举证证明曾向叶炳坚、林卫海等人提出配合办理工商登记手续的要求。
叶炳坚、林卫海则提供了下列证据：1.2017年4月19日填发的税收缴款书，证明林卫海缴纳了涉案商铺2016年7月至12月的综合征收税款3565.71元及其滞纳金336.50元、土地使用税432.42元。叶炳坚、林卫海未提供证据证明曾通知关荣标负担上述税款。2.关荣标和张华明于2016年4月10日签订的《分租合同》，证明关荣标在其承租上述商铺期间，将该商铺800平方米出租给张华明使用。3.审批时间为2016年7月18日的穗租备xxx号《房屋租赁登记备案证明》，其中记载：因出租人单方提前解除合同，穗租备xxx号备案证明于2016年7月18日予以注销，证实关荣标将涉案房屋分租给张华明的备案登记情况。4.2016年12月27日填发的税收缴款书，证明关荣标因转租缴纳印花税136.8元。
另外，一审法院于2017年9月18日到广州市南沙区市场监督管理局调查，该局工作人员表示对于经营场所，办理工商登记的申请人可提供住所场地使用证明、租赁合同等材料申请，不需要提交房屋租赁备案登记证明。该局对有关申请工商登记的经营场所仅作形式审查。
一审法院认为：林卫海作为涉案商铺的共有人同意叶炳坚以其名义出租该商铺，叶炳坚和关荣标于2016年4月9日签订《广州市南沙区房屋租赁合同》。该合同是叶炳坚和关荣标的真实意思表示，并未违法法律法规的强制性规定，合法有效。林卫海为配合办理租赁登记手续于2016年7月14日签订的租赁合同，并未实际履行。关荣标和叶炳坚应按2016年4月9日签订的合同履行。对于因与林卫海签订合同产生的争议，属于另一法律关系，关荣标可通过另案处理。
关于确认解除合同的问题，关荣标租用涉案商铺，未支付租金超过一个月。根据合同约定，叶炳坚有权解除合同。解除合同的时间，为解除合同通知到达之日，故2016年4月9日签订的《广州市南沙区房屋租赁合同》应于2017年2月13日关荣标收到解除合同通知书时解除。虽然关荣标主张叶炳坚不配合办理租赁登记，导致无法办理工商登记手续，但是双方提供的证据证明，关荣标分租给张华明的租赁登记并未因共有人姜晓冬未前来办理备案手续而受阻，关荣标在递交备案材料后，并没有要求叶炳坚、林卫海或姜晓冬进一步协助办理租赁备案手续。同时，租赁备案证明也非办理工商登记必须提供的材料。关荣标在未通知对方协助办理工商登记手续的情况下，以此为由解除合同缺乏依据。因此，对其主张解除合同的时间不予确认。
关于保证金问题，根据林卫海、叶炳坚提供的租赁合同和备案登记材料等证据证实，关荣标在承租涉案商铺后，于次日将租赁的部分商铺分租给他人。根据双方合同约定，关荣标在支付55125元保证金外，应再支付一个月租金作为押金。因此，关荣标在2016年6月2日支付的款项包括55125元保证金和27562.5元押金。双方在合同约定保证金在合同终止或解除之日退还，未经同意转租不退按金，并未约定拖欠租金不退还保证金和押金。故55125元保证金应返还给关荣标。关荣标主张另外27562.5元作为租金，故可抵扣拖欠的租金。
关于租金问题，因合同约定免租期为一个月，故从2016年5月10日至2017年2月13日合同解除之日止，关荣标应按合同约定支付租金，关荣标支付的152937.5元，实际是支付了2016年5月10日至2016年10月9日共五个月的租金137812.5元和2016年10月10日至2016年11月9日一个月租金中的15125元（2016年10月17日支付）。因此，关荣标还须支付2016年10月10日至2017年2月13日拖欠的租金为99062.5元（按27562.5元／月×4月+27562.5元／月÷28天×4天-15125元计算）。上述27562.5元押金可从99062.5元租金中抵扣。
关于违约金问题，关荣标未按合同支付租金的，应支付相应的违约金。由于合同约定的违约金标准过高，故调整为按中国人民银行同期贷款利率标准计算。2016年10月10日至2016年11月9日拖欠的租金，以12437.5元（按27562.5元-15125元计算）为基数，从2016年11月10日起按中国人民银行同期贷款利率计算至该款实际支付完毕之日止；2016年11月10日至2017年2月9日期间拖欠的租金，每月以当月租金27562.5元为基数，从次月10日起按中国人民银行同期贷款利率计算至该款实际支付完毕之日止；2017年2月10日至2017年2月13日拖欠的租金，以3937.5元（按27562.5元／月÷28天×4天计算）为基数，从2017年2月14日起按中国人民银行同期贷款利率计算至该款实际支付完毕之日止；上述违约金以不超过当月拖欠租金数额为限。
关于使用费问题，由于关荣标和叶炳坚之间的合同解除后，关荣标并未与叶炳坚办理场地立即办理场地交接的手续，故从2017年2月14日至2017年8月28日实际交还场地之日止，关荣标应按照合同约定租金标准支付场地使用费。具体金额为182143.21元（按27562.5元／月÷28天×24天+27562.5元+28389元／月×4月+28389元／月÷31天×19天计算）。因双方合同已经解除，故要求支付违约金缺乏依据。不予支持。
关于税款及滞纳金的问题，2016年7月至12月的综合征收税款3565.71元及其滞纳金336.50元、土地使用税432.42元。根据合同约定，因租赁产生的税款应由关荣标负担，故关荣标应支付3998.13元。另外，因向税务部门缴纳以上税款是出租方的义务，迟延支付所产生的滞纳金不应由承租方负担。且叶炳坚此前并未通知关荣标代为支付该款项，现要求关荣标支付滞纳金缺乏依据，不予支持。
关于装修费问题，林卫海、叶炳坚均否认关荣标有进行装修，同时表示即使有装修也不同意接收利用。涉案合同是因关荣标违约导致解除的，所以关荣标请求叶炳坚赔偿装饰装修残值损失，不予支持。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、关荣标和叶炳坚于2016年4月9日签订的《广州市南沙区房屋租赁合同》于2017年2月13日解除；二、叶炳坚应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金55125元给关荣标；三、关荣标应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向叶炳坚支付租金99062.5元[关荣标于2016年6月2日支付的27562.5元可抵扣上述租金]及其违约金[2016年10月10日至2016年11月9日拖欠的租金，以12437.5元为基数，从2016年11月10日起按中国人民银行同期贷款利率计算至该款实际支付完毕之日止；2016年11月10日至2017年2月9日期间拖欠的租金，每月以当月租金27562.5元为基数，从次月10日起按中国人民银行同期贷款利率计算至该款实际支付完毕之日止；2017年2月10日至2017年2月13日拖欠的租金，以3937.5元为基数，从2017年2月14日起按中国人民银行同期贷款利率计算至该款实际支付完毕之日止；上述违约金总额以不超过拖欠租金数额为限]；四、关荣标应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向叶炳坚支付使用费182143.21元；五、关荣标应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向叶炳坚支付其负担的税款3998.13元；六、驳回关荣标、叶炳坚、林卫海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费9031元（包括本诉受理费5184元、反诉受理费3847元），由关荣标负担6795元，叶炳坚、林卫海负担2236元。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。
二审庭审中，关荣标陈述涉案商铺的交接时间应为2016年12月28日，但双方一直没有办理交接手续，关荣标也没有将商铺钥匙还给叶炳坚、林卫海。另对于一审判决认定关荣标支付的82687.5元为保证金55125元及押金27562.5元，152937.5元为2016年5月10日至2016年10月9日共五个月的租金137812.5元和10月10日至11月9日一个月租金中的15125元，关荣标表示无异议。
本院认为：关于合同效力问题。叶炳坚与关荣标于2016年4月9日签订的《广州市南沙区房屋租赁合同》为双方的真实意思表示，合同内容无违反相关法律法规的效力性强制性规定，为合法有效。关荣标以叶炳坚出租涉案商铺的行为并未征得其余共有人的同意为由，主张该租赁合同属无效合同，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
关于合同解除的责任问题。关荣标于2016年12月29日向叶炳坚、林卫海发出《解除租赁合同通知书》，以两人未配合其办理工商登记为由主张解除合同。对于关荣标在诉讼中主张叶炳坚、林卫海未配合其办理租赁备案手续及工商登记一事，关荣标未能举证证明此前其曾要求该两人配合其办理上述事宜。且根据叶炳坚、林卫海提交的《房屋租赁登记备案证明》反映，关荣标分租给张华明的租赁备案登记系因关荣标单方提前解除合同原因予以注销，同时根据一审法院调查情况反映租赁备案证明也非办理工商登记必须提供的材料。故关荣标主张解除合同的理由不充分，一审法院对此不予确认并无不当。而关荣标作为承租人支付租金仅至2016年10月份，此后未支付租金已超过一个月，根据合同约定，叶炳坚有权解除合同。故一审法院认定涉案租赁合同应于2017年2月13日关荣标收到解除合同通知书时解除，并无不当。上述租赁合同解除后，关荣标并未与叶炳坚办理场地交接的手续，也未将商铺钥匙返还给叶炳坚、林卫海，至2017年8月28日叶炳坚、林卫海才在一审法院组织下接收涉案商铺，故一审法院判令关荣标还须支付2016年10月10日至2017年2月13日的租金、2017年2月14日至2017年8月28日实际交还场地之日止的场地使用费及欠付租金的相应违约金，并无不当，本院予以维持。
关于税款及滞纳金的问题，一审判决因租赁产生的相关税款3998.13元应由关荣标负担，符合合同约定，本院予以认可。至于装修费问题，由于是因关荣标违约导致涉案合同解除，且关荣标未能提供确切证据证明其装修的残值损失，故关荣标要求叶炳坚赔偿装修残值损失，本院不予支持。一审法院以林卫海、叶炳坚否认关荣标有装修，同时表示即使有装修也不同意接收利用作为审查不予支持其主张的理由与依据不当，但一审法院对于关荣标该诉请不予支持的处理，并无不当。
综上所述，关荣标的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6795元，由关荣标负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 吴国庆
审判员 姚伟华
二〇一八年二月二十八日
书记员 邹凌青