山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋01民终4345号
上诉人(原审被告):闫文杰,男,1982年12月10日出生,汉族,太原市迎泽区人,太原电视台职工,住山西省太原市。
委托诉讼代理人:卫欣,山西邦宁律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):胡志成,男,1967年2月14日出生,汉族,武汉市黄陂区人,无固定职业,住太原市。
被上诉人(原审被告):太原市小店区营盘街道办事处寇庄社区居民委员会,住所地太原市小店区王村北街37号。
负责人:郭亮。
上诉人闫文杰因与被上诉人胡志成、太原市小店区营盘街道办事处寇庄社区居民委员会租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2017）晋0105民初94号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案受理后，依法组成合议庭对此案进行审理。上诉人闫文杰及其委托诉讼代理人卫欣，被上诉人胡志成到庭参加诉讼，被上诉人太原市小店区营盘街道办事处寇庄社区居民委员会经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人闫文杰上诉请求：1.依法撤销一审全部判决;2.依法驳回被上诉人的全部诉讼请求;3.判令被上诉人承担本案的诉讼费。事实与理由：一、一审法院记录上诉人辩称在2014年7、8月期间通知被上诉人支付15年11月8日至16年11月8日期间的房租是错误的。上诉人当庭讲的是,在2015年7、8月期间通知被上诉人支付15年11月8日至16年11月8日期间的房租,而不是2014年7、8月期间。二、一审法院未认定上诉人提出的被上诉人在2015年9月8日前没有交纳第三年房租的事实是不正确的。按《房屋承包联营协议》(以下简称《协议》)第三条约定,被上诉人应当在每年9月8日前,一次性付清下一年的房租和管理费。但被上诉人在2015年9月8日前没有交纳第三年房租，一审法院对此未认定是不正确的。三、一审法院没有认定上诉人在2015年9月15日后解除《协议》的事实是不正确的。按《协议》第十二条约定,被上诉人逾期没有交纳房租、管理费等,上诉人有权解除本协议。因被上诉人在2015年9月15日前没交纳房租等费用,上诉人已通知被上诉人并解除了《协议》,一审法院对此未认定是不正确的。四、一审法院判决上诉人赔偿被上诉人20万元装修费是错误的。按《协议》第十三条约定,本协议解除、终止时,装修投入部分归上诉人。因此,《协议》解除后,装修投入部分归上诉人,一审法院判决上诉人赔偿被上诉人20万元装修费是没有依据的。五、一审法院判决上诉人退回被上诉人一个月租金45833元是错误的。首先,按《协议》第十二条第一项约定,上诉人单方解除后,所得款项扣除被上诉人应付各类费用、滞纳金、违约金等损失后剩余部分退还被上诉人。因违约金为承包费的30%,远高于一个月的租金,所以上诉人无须再退还租金。其次,2015年10月6日的堵门是原审被告太原市小店区营盘街道办事处寇庄社区居民委员会所做,即使上诉人有损失也应当由其承担相应责任。
被上诉人胡志成答辩称：一、答辩人于2013年11月8日与被答辩人签订了一份租房协议,承租太原市小店区营盘街道办事处寇庄社区居民委员会的位于太原市平阳路西二巷以北商铺中258平米(平阳路西二巷以北商铺17号)租赁给了答辩人商用。双方约定,租赁期限五年(从2013年11月8日起至2018年1月7日止),年承包费,管理费在当年的9月8日之前一次付清,第一年和第二年的租金不变,从第三年起在前一年的基础上每年递增5万等内容。协议签订后,支付了两年的租金，第二年的租金是2014年10月10日转账支付的,2013年11月11日答辩人与案外人黄新军签订了上述商铺的装修合同,合同约定,包工包料,装修总价为498310元,工期60天，从2013年11月12日开工至2014年元月11日竣工。合同签订后,案外第三人黄新军分别于2013年11月12日、20日、28日,同年12月6日、16日、22日、25日、30日,2014年元月20日给答辩人出具九张(装修款)收据,收据合计498000元。当时房屋交接状况为毛墙毛地,在正常支付两年租金后于2015年3月份,同属承租于被答辩人的五家商铺同时收到寇庄居委会的通告,大概内容为:(因闫文杰拖欠寇庄居委会房屋租金xx万元,限期支付,不然将收回使用权),后来连续3个月我们五家租户都收到类似的通知。期间五名租户多次就此事与被答辩人进行交涉协商,每次得到的答复都是:”没事!没事的!我会搞定的”。直到2015年10月6日,包括答辩人在内的五家正常营业的商铺全部被寇庄社区居委会用砖和水泥将门封死。在2015年10月6日发生封门事件后,答辩人的公司所有办公文件、办公设施、客户资料信息包括《太原市孝感商会》所有的文件、印章、会员档案资料、异地商会的邀请函等都被封死在屋内无法开展工作,给答辩人的公司造成了巨大的经济和财产损失。被答辩人在此期间对我们租户提出的正当权益要求表示无能为力、消极应对、任由事态发展。答辩人在此期间通过向太原市电视台都市110栏目、市工商联、小店区工商联、营盘街道办、平阳路派出所等多单位多方面协调下,最终寇庄居委会才同意在答辩人签好所谓自愿搬出的保证书后,才将房屋内物品搬出,此时已经历了20多天。二、被答辩人于2015年1月3日为他生意合伙人张乃刚在向答辩人借款时为其提供269万元的借款合同的保证担保,钱至今未还,已上诉到太原市中级人民法院。三、在被答辩人明知道自己与寇庄居委会已有严重的房屋租赁合同纠纷在主合同发生严重违约,随时会被寇庄居委会终止的前提下,还一直要求我们租户来履行不再合法的转租合同,强收租金,答辩人认为这是不合法的行为,答辩人在整个案件中向一审法院提供了大量充分的证据,合法有效，于法有据,得到了一审法院的认可与支持。综上所述,被答辩人的上诉请求毫无理由,缺乏基本的事实证明和法律依据。完全都是依据自己错误的认为,于法无据。故请求法院驳回其所有上诉请求,维持一审法院判决。
被上诉人太原市小店区营盘街道办事处寇庄社区居民委员会未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
被上诉人胡志成向一审法院起诉请求：请求法院判决二被告赔偿原告商铺装修损失30万元整；赔偿原告支付的工人工资6万元整；返还原告支付的商铺租金9万元整，并承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年11月8日原告胡志成与被告闫文杰签订了一份协议,被告闫文杰将承租的太原市小店区营盘街道办事处寇庄社区居民委员会的位于太原市平阳路西二巷以北商铺中258平米(平阳路西二巷以北商铺17号)租赁给了原告胡志成商用。双方约定,租赁期限五年(从2013年11月8日起至2018年1月7日止),年承包费55万元(注:承包费、管理费在当年的9月8日之前一次性付清),第一年和第二年租金不变,从第三年起在前一年的基础上每年递增5万,被告闫文杰给的装修期在第五年度体现,等内容。协议签订后,原告胡志成支付了两年的租金,第二年的租金是2014年10月10日转账支付的(被告闫文杰自认原告支付的是2014年11月8日至2015年11月7日期间的房租)。2013年11月11日原告胡志成与案外第三人黄新军签订了上述商铺的装修合同,合同约定,包工包料,装修总价款为498310元,工期60天,从2013年11月12日开工至2014年元月11日竣工。合同签订后,案外第三人黄新军分别于2013年11月12日、20日、28日、同年12月6日、16日、22日、25日、30日,2014年元月20日给原告胡志成出具九张(装修款)收据,收据合计金额为498000元。另查明,2014年5月4日被告太原市小店区营盘街道办事处寇庄社区居民委员会出具证明一份,证明平阳路西二巷以北商铺归其所有,已租给闫文杰十五年,同意闫文杰将房屋转租。2015年10月6日因被告闫文杰与被告太原市小店区营盘街道办事处寇庄社区居民委员会存在未续缴纳租赁费的争议,被告太原市小店区营盘街道办事处寇庄社区居民委员会封了被告闫文杰承租的上述商铺。
上述事实有当事人陈述、协议、转帐凭证、证明、装修合同、收据、商铺照片等证据及庭审笔录在案佐证。
一审法院认为：原告胡志成与被告闫文杰签订的协议,是双方真实意思表示,该协议合法有效,对双方具有法律约束力。在合同有效期间内,因被告闫文杰与第三人即被告太原市小店区营盘街道办事处寇庄社区居民委员会之间发生续缴租赁费争议最终导致原告胡志成无法使用其承租的商铺,依据合同法的相关规定,被告闫文杰应该向原告胡志成承担相应的违约责任。原告胡志成要求被告闫文杰赔偿其商铺装修损失30万元的诉讼请求,本院综合结合装修事实、装修收据的证明效力、装修后使用时间、被告闫文杰过错程度等因素,酌情予以支持200000元。原告胡志成要求被告闫文杰赔偿其租金损失90000元的诉讼请求,因其缴纳租赁费的当年度实际使用了11个月的商铺,因此,本院支持被告闫文杰退还其1个月的租金即45833元。原告要求被告赔偿其工人工资损失60000元的诉讼请求,因该损失属于间接损失且并非必然发生的损失,本院不予支持。原告胡志成对被告太原市小店区营盘街道办事处寇庄社区居民委员会提出的相关诉讼请求,证据不足,本院不予支持。被告闫文杰关于应驳回原告诉讼请求的辩解意见,不符合法律规定,本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款,第六十条第一款,第一百零七条,第一百二十条,第二百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下：一、被告闫文杰于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡志成装修费损失200000元；二、被告闫文杰于本判决生效之日起十日内退回原告胡志成一个月租金45833元；三、驳回原告胡志成其它诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人未提交新证据。对一审查明的事实，除上诉人闫文杰对其与营盘街道办事处寇庄社区居委会存在未续缴纳租赁费的争议有异议外，对其他事实双方均无异议。故本院对双方当事人无异议的事实予以认定。
本院认为：本案的争议焦点为：上诉人是否应当赔偿被上诉人装修费用及退还一个月租金。关于装修损失，因上诉人的原因，被上诉人不能继续经营，造成被上诉人的装修损失，应当由上诉人承担。被上诉人承租上诉人商铺五年，商铺装修费498000元有装修合同和收据为证，装修后仅使用不足两年，因此原审法院根据装修时间、装修费用收据、上诉人的过错程度，装修后的使用时间酌情支持装修费用不足一半价款，合理有据，上诉人认为赔偿损失没有依据的意见，理由不足，不予支持。
关于退回一个月租金。涉案商铺，因上诉人与居委会之间发生纠纷，导致被上诉人不能继续使用，故上诉人多收取的租金，应予退回被上诉人，上诉人认为上诉人已经单方解除合同，扣除上诉人违约金滞纳金，无须再退还的的意见。没有事实和法律依据，不予支持。另原判在上诉人闫文杰辩称中称，2014年7、8月期间属于笔误，应更正为2015年7、8月期间。上诉人的其他上诉理由，依据不足，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8050元，由上诉人闫文杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 冯金林
审判员 牛晓斌
审判员 申延艳
二〇一七年十一月三十日
书记员 郝 燕