北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）东民初字第02086号
原告国寿投资控股有限公司，住所地北京市西城区金融大街17号第11层。
法定代表人王思东，董事长。
委托代理人黄凌霜，女，1962年9月19日出生，该公司部门经理。
委托代理人王阳，北京市金桥律师事务所律师。
被告北京中保嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区峪口镇工业区。
法定代表人陈建胜，董事长。
委托代理人谭君详，北京市惠诚律师事务所律师。
原告国寿投资控股有限公司（以下简称国寿投资公司）诉被告北京中保嘉业房地产开发有限公司（以下简称中保嘉业公司）合同纠纷一案，本院于2012年1月13日立案受理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告国寿投资公司的委托代理人黄凌霜、王阳，被告中保嘉业公司的委托代理人谭君锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告国寿投资公司诉称：中国人寿保险公司北京市分公司（以下简称人寿北分公司）于2001年10月18日与被告达成就上龙西里（原上龙嘉园）小区房屋抵债合同。被告在合同中约定用于抵债的房屋包括上龙西里××号楼×单元××××室（原上龙嘉园××号楼×单元×-×）、××号楼×单元×××室（原上龙嘉园××号楼×单元×-×）、××号楼×单元×××室（原上龙嘉园××号楼×单元×-×）、××号楼×单元×××室（原上龙嘉××号楼×单元×-×）、××号楼×单元××××室（原上龙嘉园××号×单元×-×），××号楼×单元×××室（原上龙嘉园××号楼×-×），××号楼×单元×××室（原上龙嘉园××号楼×单元×-×）等20套房屋。抵债合同签订后，被告将包括上述7套房屋在内的20套房屋交付给了人寿北分公司。后经有关部门批准，人寿北分公司对被告抵债的上述房屋相关权利转至原告名下。2012年12月，原告向北京市东城区人民法院提起诉讼，请求判令被告协助原告办理20套房屋产权证。法院审理认定，人寿北分公司与被告的债权债务关系成立，人寿北分公司对被告的债权已转至原告，被告同人寿北分公司签订的以房抵债合同合法有效，现用于抵债的上述7套房产，已登记在他人名下。原告认为被告的违约行为给其造成重大损失，故诉至法院，请求法院判令被告赔偿原告违约损失人民币27489300元。诉讼费被告承担。
被告中保嘉业公司辩称，原告与被告之间不存在债权债务关系，被告欠原告2500万元债务的问题被告一直在高院申诉。双方在《合同书》中约定的是签订合同后的三十日内完成交房的有关手续，且原告所诉的7套房屋中的两套在被告与人寿北分公司签订以房抵债协议前已经出售，剩余五套在2005年也已经出售，故原告起诉已超过诉讼时效。即使未超过诉讼时效，也应当按照被告出售房屋时的价格来计算违约损失。故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2000年11月8日，中保嘉业公司向人寿北分公司发出了《关于借款偿还计划的函》，载明：“贵公司委托河北乐华建筑工程有限公司于1999年11月10日与我公司签订2500万元的借款协议于11月10日到期，因我公司目前资金非常困难，故不能按时偿还。……为早日偿还借款，我公司拟采用以下还款计划：1、用现有房屋抵折借款。借款房屋抵押价格为8600元，折合房屋建筑面积2900平方米。以房屋抵还借款物有所值，既符合协议投资的主体，偿还了借款，又能达到国有资产保值升值不受损失的目的。2、广开销售渠道，加大售房力度，争取早日收回资金偿还借款。……上述还款计划，请贵公司尽快研究，因我公司欠多方债务，为确保贵公司的资金优先偿还，我们将按贵公司确认的我公司拟定的还款方式和时间早日予以安排，减少因时间拖延，现有资产抵押他人债务而给贵公司带来损失。”
2000年12月25日，中保嘉业公司再次给人寿北分公司发出《关于停止计息的函》，该函件表示中保嘉业公司认为经前期协商双方已经达成共识，故自2000年11月8日已经用房屋还清借款，只等办理房屋有关手续，2500万元借款协议已经终止，终止日起不再计息。
2001年6月29日，中保嘉业公司又给人寿北分公司发出了《关于房屋相抵借款的函》。该函件上列明了房屋的具体门牌号，并写明用房屋抵顶欠款2500万元，要求人寿北分公司就抵债房屋价格尽快选择方案。
2001年10月18日，中保嘉业公司（合同甲方）与人寿北分公司（合同乙方）签订了《合同书》，约定：甲方欠乙方借款2500万元，借款到期（2000年11月8日）乙方多次催收，甲方无力还款，甲方提出以房抵债的还款方案，乙方考虑到甲方的实际困难，为保证国有资产不受损失，同意接受房产抵顶所欠的借款。1、借款本金2500万元。2、借款利息按有关协议确定的借款利率为年息5.85%，截止到2000年1月8日，甲方应付利息1462500元，已付利息731250元，尚欠利息731250元。3、本息合计为25731250元。房屋抵顶借款实施办法：抵顶房屋按每平方米8600元计算。甲方应抵给乙方面积2992平方米房屋。原则上抵顶房屋所折的价款与借款本、息之和相符。签订合同前，甲乙双方对抵顶房屋逐套进行实地考察（维护、入住条件、使用情况、出租情况、租户情况、房屋面积等），双方全部认可后，进行决算并签订本合同。抵顶房屋的面积按照房管局最终测量的面积为准，甲方应如实提供房管局的文件或测量记录。抵顶房屋的面积及房号附后。甲方承诺抵顶房屋中没有抵押或出售给第三方的现象。甲方抵顶房屋的面积为3001.59平方米，折抵价款为25813674元，高于本、息之和82424元。甲乙双方同意此部分价款用甲方出租给第三方的房屋租金抵顶，双方不再就此问题产生争议。本合同生效后，甲乙双方应于三日内开始办理交房的相关手续。甲方应指定专人积极协助乙方办理交房手续并提供方便，最终将房屋产权证办理到乙方名下。抵顶房屋中被甲方出租给第三方的一套（××楼×单元×-×），在本合同生效后，一并办理交房手续，由甲乙双方联合通知租户业主变更情况，同时将租赁契约交给乙方一份。租赁合同到期后（2002.7），由甲方负责收回房屋交给乙方。该《合同书》后附有《抵顶房屋明细表》一份，载明了用于抵债的楼房单元号、房间号和房屋面积。涉案的七套房屋包含在《抵顶房屋明细表》内，七套房屋具体情况为：上龙嘉园××号楼×单元×-×号（现上龙西里××号楼×单元××××室），面积126.34平方米、××号楼×单元×-×（现上龙西里××号楼×单元×××室），面积124.87平方米、××号楼×单元×-×（现上龙西里××号楼×单元×××室），面积124.87平方米、××号楼×单元×-×（现上龙西里××号楼×单元×××室），面积124.87平方米、××号楼×单元××-×（现上龙西里××号楼×单元××××室），面积124.87平方米、××号楼×单元×-×（现上龙西里××号楼×单元×××室），面积149.91平方米，××号楼×单元×-×（现上龙西里××号楼×单元×××室），面积149.91平方米。
2002年1月18日，中保嘉业公司给上龙嘉园物业管理处出具《情况说明》，载明：“2001年10月18日，我公司与人寿北分公司签署了以上龙嘉园部分房屋折抵借款的《合同书》，10月23日，我公司与人寿北分公司办理了房屋交接手续，正式移交了19套房屋的钥匙和电卡。至此，该19套房屋发生的任何费用与我公司无关”。该情况说明盖有中保嘉业公司公章，同时附19套房屋的房号。之后，人寿北分公司与房屋所在的物业管理单位签订了《物业服务合同》及《供暖收费协议书》。人寿北分公司按照协议约定交纳物业费及供暖费，部分房屋由人寿北分公司使用。
2008年3月，财政部就中国人寿保险（集团）公司《关于留存资产无偿划转给国寿投资控股有限公司的请示》予以批复，原则同意了中国人寿保险（集团）公司将改制后的留存资产划转至国寿公司。2008年10月10日，中国人寿保险（集团）公司与国寿公司就资产划转签订了协议，在划转的资产明细表中记载有中保嘉业公司所欠人寿北分公司的债务2500万元。
另查，2010年12月20日，本院立案受理了原告国寿投资公司诉被告中保嘉业公司合同纠纷一案，原告诉请法院判令被告立即协助原告办理已向原告交付的包括本案七套房屋在内的北京市上龙西里（原上龙嘉园）小区20套房屋的所有权证。本院经审理后认为，根据国寿公司提交的盖有中保嘉业公司公章的《借款还款计划函》、《关于停止计息的函件》及中保嘉业公司向诉争房屋的物业单位的情况说明及房屋的使用情况、物业费、供暖费交付情况可以证明，中保嘉业公司确曾将诉争房屋以以房抵债方式交付给了人寿北分公司，而人寿北分公司的该债权已经转让给了国寿公司，故国寿公司要求中保嘉业公司继续履行双方之间的协议，办理诉争房屋的过户手续，理由充分，本院应予支持。但在本院查封诉争房屋时，其中7套房屋已不在中保嘉业公司名下，故国寿公司要求中保嘉业公司协助办理已在他人名下房屋的产权过户手续的诉讼请求，本院不予支持。而查封的诉争房屋中有7套房屋为轮候查封，本案中轮候查封的房屋因涉及其他诉讼，本院亦不予处理。2011年6月20日，本院作出北京市东城区人民法院（2011）东民初字第00148号民事判决书判决，中保嘉业公司协助国寿公司办理6套房屋的产权登记手续。
中保嘉业公司不服本院一审判决，以借款合同属于企业之间非法借贷故而无效、房屋抵债合同亦相应无效；国寿公司不是合法的债权人；无效的借款合同以及其补充协议不允许转让；国寿公司起诉已经超过诉讼时效其请求不应受到保护等理由向北京市第二中级人民法院提出上诉，要求撤销原审判决，改判驳回国寿公司的诉讼请求。国寿公司同意原审判决。
北京市第二中级人民法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现诉讼期间国寿公司虽然未能提交中保嘉业公司与人寿北分公司签订的以房抵债《合同书》原件，但人寿北分公司对该合同真实性予以认可，且根据本案现有证据，可以认定中保嘉业公司曾经向人寿北分公司发出《关于借款偿还计划的函》、《关于停止计息的函》、《关于房屋相抵借款的函》等函件，结合中保嘉业公司向物业管理部门出具的《情况说明》以及房屋的实际使用状况综合判断，本院认为可以认定国寿公司提交的上述以房抵债《合同书》的真实性。而此后相应债权已经转让给国寿公司，因此现国寿公司起诉要求继续履行抵债协议具有事实以及法律依据。但鉴于部分房屋已经登记在他人名下，中保嘉业公司事实上就该部分房屋无法协助办理产权过户，故对国寿公司该部分诉讼请求不应予以支持。因涉及其他诉讼，部分房屋在本案之前已经被人民法院查封，现国寿公司要求中保嘉业公司就该部分房屋协助办理产权过户亦存在客观障碍，对国寿公司该部分诉讼请求亦不应予以支持。待查封事项解除后，国寿公司可以另行主张权利。其他房屋中保嘉业公司应当配合国寿公司办理产权过户。至于中保嘉业公司主张其与人寿北分公司签订合同无效一节，该院认为，借贷关系无效并不意味着中保嘉业公司无需承担债务，就其所欠债务中保嘉业公司仍应承担偿还责任。此前中保嘉业公司已经通过协议方式与债权人就债务偿还方式达成一致并已实际履行，该院对此不持异议。2011年11月18日，北京市第二中级人民法院作出（2011）二中民终字第16485号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
中保嘉业公司不服北京市第二中级人民法院（2011）二中民终字第16485号民事判决书，向北京市高级人民法院申请再审。中保嘉业公司申请再审称，中保嘉业公司与人寿北分公司根本不存在借款事实，其也从未向人寿北分公司借过任何款项；中保嘉业公司与人寿北分公司没有签订过以房抵债《合同书》；中保嘉业公司、河北省乐华建筑公司与人寿北分公司也不存在债权转让关系。北京市高级人民法院认为：两审法院根据查明的事实并结合《关于借款偿还计划的函》、《关于停止计息的函》、《关于房屋相抵借款的函》等函件、中保嘉业公司向物业管理部门出具的《情况说明》以及房屋的实际使用状况，认定中保嘉业公司确曾将诉争房屋以以房抵债方式交付给了人寿北分公司，因人寿北分公司已将该债权转让给了国寿公司，故国寿公司起诉要求继续履行抵债协议具有事实以及法律依据正确。两审法院结合本案的实际情况，所作出的判决，并无不妥。中保嘉业公司的再审理由不能成立。2014年6月19日北京市高级人民法院作出（2014）高民申字第1194号民事裁定书，裁定驳回北京中保嘉业房地产开发有限公司的再审申请。
另查，2013年7月22日，本院立案受理了原告国寿投资公司诉被告中保嘉业公司合同纠纷一案，原告诉请法院判令被告立即协助原告办理北京市上龙西里（原上龙嘉园）小区××号楼×单元×××号、×××号、×××号、×××号，××号楼×单元××××号、××号楼×单元×××号、××××号7套房屋的产权登记手续，将上述房屋的产权过户至原告名下。本院经审理后认为，本案涉诉7套房屋中，本院于2013年11月19日已解除对涉诉7套房屋的查封；河北省张家口市中级人民法院已解除涉诉本市东城区上龙西里××号楼×单元×××号、×××号，××号楼×单元××××号，××号楼×单元×××号、××××号房屋的查封，现原告要求办理涉诉5套房屋的产权过户手续，因已具备过户条件，本院予以支持。本案涉诉的东城区上龙西里××号楼×单元×××号、×××号房屋因涉及其他诉讼，在本案之前已经被河北省张家口市中级人民法院查封。现原告要求被告就该2套房屋协助办理产权过户存在客观障碍，对原告的该部分诉讼请求本院不予支持。原告可待查封事项解除后，另行主张权利。被告关于已过诉讼时效的答辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。2013年12月3日，本院做出（2013）东民初字第10326号民事判决书，判决：一、被告北京中保嘉业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告国寿投资控股有限公司办理本市东城区上龙西里×××号楼×单元×××、×××号，×××号楼×单元××××号，×单元×××、××××号房屋产权登记手续，将上述房屋产权登记在原告国寿投资控股有限公司名下；二、驳回原告国寿投资控股有限公司的其他诉讼请求。
中保嘉业公司不服本院一审判决，以借款合同属于企业之间非法借贷应属无效；其公司与人寿北分公司之间的以房抵债的合同并未实际履行，其公司并未实际交付房屋；涉诉房屋至今尚登记在其公司名下，其公司作为所有权人应享有房屋的增值利益，原审判决显示公平；国寿公司的起诉已超过诉讼时效等理由向北京市第二中级人民法院提出上诉，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回国寿公司的全部诉讼请求。国寿公司同意原审判决。
北京市第二中级人民法院经审理后认为：中保嘉业公司与人寿北分公司之间的以房抵债《合同书》的真实性已经人民法院生效判决予以确认，而此后人寿北分公司将相应债权转让给国寿公司，且本案涉诉的×××号、××××号、×-××××号、××××号、×-××××号房屋的查封已解除，现该五套房屋已具备过户条件，故国寿公司要求中保嘉业公司协助办理该五套房屋过户手续的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。因涉及其他诉讼，本案涉诉的另外两套房屋在本案之前已经被人民法院查封，现国寿公司要求中保嘉业公司协助办理×××号、×××号房屋产权过户手续存在客观障碍，故对国寿公司的该部分诉讼请求，本院不予支持。待查封事项解除后，国寿公司可以另行主张权利。关于中保嘉业公司所称其公司与人寿北分公司之间以房抵债的《合同书》并未实际履行的上诉意见，根据国寿公司提交的中保嘉业公司于2002年1月18日给涉诉房屋所在地上龙嘉园物业管理处出具的《情况说明》显示，中保嘉业公司已于2002年10月23日与人寿北分公司办理了房屋交接手续，正式移交了包含本案涉诉的7套房屋在内的19套房屋的钥匙和电卡，故中保嘉业公司的该项抗辩意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。关于中保嘉业公司主张其与人寿北分公司签订的《合同书》无效一节，本院认为，借贷关系无效并不意味着中保嘉业公司无需承担债务，就其所欠债务中保嘉业公司仍应承担偿还责任。此前中保嘉业公司已经通过协议方式与债权人就债务偿还方式达成一致并已实际履行，本院对此不持异议。关于中保嘉业公司所称因房屋至今尚未办理过户手续，其公司仍为房屋所有权人，故房屋增值利益应归其公司享有，原审判决显示公平的上诉意见，缺乏法律依据，本院亦不予支持。2014年1月17日，北京市第二中级人民法院作出（2014）二中民终字第01504号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
另查，中保嘉业公司于1998年12月10日与案外人北京市世源城市建设综合公司签订《房屋买卖协议书》，将该小区内部分房屋卖与该公司。后北京市世源城市建设综合公司于2001年4月2日取得本市东城区上龙西里××号楼×门×××号（原上龙嘉园××号楼×单元×-×）房屋的产权，该房的建筑面积为149.91平方米；1999年7月，被告与案外人张金澎签订《北京市内销商品房预售契约》，将位于本市东城区上龙西里××号楼×单元××××室（原上龙嘉园××号楼×单元×-×）卖与张金澎，现该房预售登记在其名下，但实际居住人为中国人寿股份有限公司的职工高仰鹏，该房屋在《北京市内销商品房预售契约》上记载的建筑面积为121.46平方米；2005年4月，被告与案外人梁继宏签订了《北京市现房屋买卖合同》将位于本市东城区上龙西里××号楼×单元×××、×××、×××，××××号（原上龙嘉园××号楼×单元×-×、×-×、×-×、××-×）房屋卖与梁继宏。2010年9月，梁继宏取得上述房屋的所有权，每套房屋的建筑面积为119.53平方米。现梁继宏已将位于本市东城区上龙西里××号楼×单元×××号、×××号，×××号房屋出售于他人；2008年10月16日，被告与案外人朱晓坤签订《北京市现房屋买卖合同》，将位于本市东城区上龙西里××号楼×单元×××号卖与朱晓坤。2011年1月，朱晓坤取得了该房屋的所有权，该房的建筑面积为142.05平方米。经询问被告能否继续履行以房抵债的协议，被告称已无法继续履行。
庭审中，本院询问双方是否申请对涉案房屋的价值进行评估，原告表示不申请评估，认为可以参考原告起诉时该小区房屋价格每平方米人民币29690元来计算，并提供了北京圣元房地产评估咨询有限公司2012年就北京市东城区上龙西里××号、××号楼五套房屋的评估报告，证明涉案房屋的价格在2012年时每平方米价格在28500元左右；被告亦不同意进行评估，主张即使应当赔偿也应当按照抵顶协议上的房屋价格计算。
上述事实，有《合同书》、（2010）东民初字第00615号、00745号、00148号民事判决书、（2011）二中民终字第16485号民事判决书、（2012）东民初字第04782号民事调解书、（2013）东民初字第10326号、（2014）高民申字第1194号民事裁定书、（2014）二中民终字第01504号民事判决书、《北京市现房屋买卖合同》、房屋档案登记材料、工商登记材料、《房地产估价报告》，调查笔录及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，被告中保嘉业公司虽对双方之间的债权债务关系不予认可，但根据生效判决及相关证据可以认定原告国寿投资公司享有债权及被告中保嘉业公司承诺以房抵债的基本事实。原告国寿投资公司虽以被告中保嘉业公司违反以房抵债协议为由要求其承担赔偿责任，但鉴于双方的基础法律关系为借贷关系，以房抵债只是偿还债务的一种方式，故本院对原告国寿投资公司要求被告中保嘉业公司赔偿违约损失人民币27489300元的诉讼请求不予支持。鉴于被告中保嘉业公司故意隐瞒了部分抵债房屋出售并继续私自转售抵债房屋的行为，造成无法将涉案房屋过户抵债的情况，故其理应对上述房屋对应的债权部分进行偿还，并依法应给付相应的利息。故本院结合原、被告之间的以房抵债的数额、涉案房屋所占抵顶债务的比例、房屋过户的实际情况、被告的过错程度等因素，酌情确定被告应赔偿原告损失的数额。
对于被告提出的原告起诉已超过诉讼时效的抗辩意见，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。被告在签订《合同书》后已将房屋交付人寿北分公司使用。2010年12月20日，原告国寿投资公司起诉被告中保嘉业公司要求其协助原告办理已向原告交付的涉案房屋后，2011年11月18日，北京市第二中级人民法院作出（2011）二中民终字第16485号民事判决书，该判决认定涉案7套房屋已经登记在他人名下，被告无法协助办理产权过户，原告于2012年1月16日向本院提起诉讼，要求被告赔偿违约损失，原告起诉并未超过诉讼时效，被告的该项抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、被告北京中保嘉业房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付原告国寿投资控股有限公司人民币七百八十万元及利息（以七百八十万元为基数，自二○○一年十月二十一日起计算，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；
二、驳回原告国寿投资控股有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费179246元，由被告北京中保嘉业房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王晓峰
代理审判员 李双庆
人民陪审员 马长江
二〇一五年六月十七日
书 记 员 陈丽娟