四川省成都市青白江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0113民初1458号
原告何昌伟，男，1977年9月26日出生，汉族，住成都市青白江区。
委托诉讼代理人刘云珍，四川红盾律师事务所律师。
被告成都市盛鑫房地产开发有限责任公司，住所地：成都市青白江区。
法定代表人陈学建，董事长。
委托诉讼代理人钟伟，四川名声律师事务所律师。
原告何昌伟诉被告成都市盛鑫房地产开发有限责任公司（以下简称盛鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案受理，案号为（2016）川0113民初2475号，该案一审判决后，原被告均不服一审判决，提起上诉，成都市中级人民法院作出（2017）川01民终1550号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回重审。本院现依法重新组成合议庭，于2017年8月1日公开开庭进行了审理。原告何昌伟及委托诉讼代理人刘云珍、被告盛鑫公司的委托诉讼代理人钟伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告何昌伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理位于青白江区凤凰大道三段226号“凤凰湖国际社区”商品房项目x栋x层x号房屋的不动产权证书；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书（转移登记）的违约金366369元（违约金以4051391为本金，从2015年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率暂计算至起诉之日，之后的违约金计算至实际办理不动产权证书之日止）；3、判令被告赔偿原告损失费用91434元；4、判令本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年10月20日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的“凤凰湖国际社区”商品房项目x栋x层x号商铺，该商品房在房管局的备案登记地址为青白江区大同镇凤凰东二路x栋x层x号，房屋总价款为4051391元。依照《商品房买卖合同》第19条约定，原告如未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得所有权证书之日止，被告应每日按照已付房款万分之三的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付了全部房款，被告于2013年12月31日向原告交付了房屋。因此，被告依约应于2014年12月31日前为原告办理房屋所有权证，但被告至今未依约为原告办理完毕房屋所有权证书。被告上述违约行为严重侵害了原告的权益，故诉至法院，请求法院依法判决。
被告盛鑫公司辩称，盛鑫公司为何昌伟办证，实际双方形成委托关系，何昌伟在另一案提出了解除商品房买卖合同的诉请，代表其已做出解除委托办证的意思表示。因此盛鑫公司认为截止到另一案即解除商品房合同的案件生效时，均不能视为盛鑫公司违约，而是何昌伟撤销了委托。在何昌伟解除买卖合同案件被人民法院依法驳回至今，何昌伟未向盛鑫公司做出恢复办证委托的意思表示，也未向盛鑫公司提供相应的办证手续，因此截至本案审理期间也不能视为盛鑫公司违约。依照买卖合同约定，只有在因盛鑫公司原因造成无法办证的情况下，盛鑫公司才承担违约责任。本案中盛鑫公司没有任何违约行为，不应承担逾期办证的违约责任，请求法院驳回何昌伟的全部诉请。
经审理查明，何昌伟、盛鑫公司双方签订了《商品房买卖合同》（合同备案号为61968）及《补充协议》，约定由何昌伟购买盛鑫公司开发修建的位于成都市青白江区大同镇“凤凰湖国际社区”商品房x层x号商铺一套，建筑面积为220.59平方米，房屋总价款为4051391元。关于抵押情况，合同第四条约定，与该商品房有关的抵押情况为“该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为：南充市商业银行股份有限公司成都分行，抵押登记部门：成都市青白江区国土局，抵押登记日期为：2011年1月25日，且至今抵押仍未解除”。关于房屋交付时间，合同第十条约定盛鑫公司应在2013年12月31日前向何昌伟交付房屋；关于房屋权属的初始登记，合同第十九条第（一）款约定，盛鑫公司应当在2014年12月31日前取得该商品房所在楼栋的初始登记权属证明；关于房屋权属的转移登记，合同第十九条第（二）款约定双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因盛鑫公司的责任，何昌伟未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，何昌伟不退房，自何昌伟应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得所有权证书之日止，盛鑫公司按日计算向何昌伟支付全部已付房款的万分之三的违约金。合同签订后，何昌伟依约向盛鑫公司支付了全部购房款4051391元，并向盛鑫公司支付了契税、产权登记费、维修基金等共计128118.05元。2013年12月31日，盛鑫公司依约向何昌伟交付了案涉房屋。2015年2月9日，经公安机关核定青白江区大同凤凰大道三段“凤凰湖国际社区”x层x号商品房的房号变更为青白江区大同镇凤凰东二路36号“凤凰湖国际社区”x栋x层x号。2015年4月30日，盛鑫公司取得了案涉商品房所在楼栋的初始登记权属证明。2015年8月4日，何昌伟将盛鑫公司诉至青白江区人民法院，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。2015年10月8日，青白江区人民法院应何昌伟的申请，对青白江区大同镇凤凰东二路x栋x层x号房屋进行了查封。2015年12月30日，青白江区人民法院做出（2015）青白民初字第2527号民事判决书，判决驳回何昌伟全部诉讼请求。何昌伟不服判决并上诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院于2016年7月18日做出（2016）川01民终2929号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。青白江区人民法院于2017年1月22日作出（2015）青白民保字第221-3号民事裁定书，裁定解除了对案涉商品房的查封。
另查明，抵押权人南充市商业银行股份有限公司成都分行同意被告为原告办理案涉房屋的所有权转移登记，但未明确表示同意盛鑫公司为何昌伟办理国有土地使用权分户手续。
另查明，青白江区大同凤凰大道三段226号“凤凰湖国际社区”商品房项目x栋x层x号房屋、青白江区大同镇凤凰东二路36号‘凤凰湖国际社区”x栋x层x号房屋、青白江区大同镇凤凰东二路36号x栋x层x号房屋均系同一套房屋。
还查明，2016年9月1日，成都市青白江区人民政府发布关于实施不动产统一登记制度有关事项的通告，通告内容为：一、登记机构：成都市青白江区国土资源局（青白江区不动产登记局）负责指导、监督全区土地、房屋、林地等不动产登记，由成都市青白江区不动产登记中心承担具休经办不动产统一登记工作。二、登记业务类型：不动产统一登记业务类型包括集体土地所有权、国有建设有地使用权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、房屋等建筑物和构筑物所有权等。三、……、四、登记簿证启用及证书效力：从2016年9月14日起，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市青白江区国土资源局颁发《不动产权证书》。2016年9月1日，成都市青白江区国土资源局、成都市青白江区房产管理局联合发布关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告，通告内容为：……、三、自2016年9月14日实施不动产统一登记后，成都市青白江区范围内不动产登记按照《不动产登记暂行条例》、《不动产登记操作规范（试行）》以及四川省、成都市、青白江区的有关规定办理。……。
上述事实有原告身份信息、被告企业信息复印件、《商品房买卖合同》及《补充协议》、购房款票据、办证所需费用收据、企业产权初始登记、地址证明、凤凰国际社区实测编号表、专项维修资金交款凭证、个人及家庭房屋登记记录、（2015）青白民初字第2527号民事判决书、（2016）川01民终2929号民事判决书、（2015）青白民保字第221-1号民事裁定书、关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告、成都市青白江区人民政府关于成都市青白江区实施不动产统一登记制度有关事项的通告及当事人的当庭陈述在案予以佐证。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，盛鑫公司负有的协助何昌伟办理不动产权属登记的义务，属于履行非金钱债务，由于案涉房屋所对应的土地使用权已抵押给南充市商业银行股份有限公司成都分行，目前该抵押权并未注销，此情况直接阻却了盛鑫公司向何昌伟履行不动产协助登记的义务，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的“法律上或事实上不能履行”的情形，在该抵押权未注销之前，案涉房屋目前尚不具备办理不动产权属登记手续的条件，故原告主张被告办理案涉房屋不动产权证的诉讼请求，不予支持。依据涉案《商品房买卖合同》第十九条的约定，如因出卖人的责任未在房屋交付后365日办理房屋所有权证书的，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付房款万分之三的违约金。本案中原告依约向被告支付了购房款4051391元，并支付了办理产权证的工本费、契税、维修基金等，被告于2013年12月31日向原告交付房屋后的365天即2014年12月31日前，被告依约应办理案涉房屋的房屋所有权证（转移登记），但案涉房屋的所有权证（转移登记）至今未办理，其违约行为客观存在，被告应承担违约责任。在当事人对免责事由作出明确约定的情形下，应根据意思自治原则从其约定。原被告在商品房买卖合同第十九条明确约定了被告承担逾期办证违约责任的条件为：“如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的”，即将责任范围限定为仅为出卖人自身原因导致逾期办证的情形，如因第三人的原因导致逾期的，不符合合同约定的被告承担违约责任的条件。在本案中，被告因为第三方原因导致直到2015年4月30日才取得涉案房屋所在楼栋的初始登记权属证明，而取得初始登记是被告为原告办理转移登记的前置程序，故在计算违约金时，应当扣除2015年1月1日至2015年4月30日期间。此外，案涉房屋于2015年10月8日起被查封至2017年1月22日被解封期间，被告客观上无法办理案涉房屋的房屋所有权证书，而房屋被查封又非是被告自身原因造成的，被告依约不应承担案涉房屋查封期间的违约责任。另因案涉房屋目前尚不具备办证条件，将来是否能办证尚不可知，逾期办证违约金仅应计算至本案发回重审立案时为宜。故本院核定，因逾期办理案涉房屋所有权转移登记，被告应向原告支付违约金的期间为2015年5月1日至2015年10月7日及2017年1月23日至2017年6月16日（发回重审立案时间）。关于违约金的计算标准，虽然合同第十九条约定，被告应按日向原告支付已付房款万分之三的违约金，但结合本案的实际情况，本院依法确定被告以涉案商品房购房款4051391元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率进行计算。原告主张被告赔偿损失费用91434元的诉讼请求，于法无据，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告成都市盛鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告何昌伟支付逾期办理涉案商品房所有权证（转移登记）的违约金（计算方式为：2015年5月1日起至2015年10月7日止及2017年1月23日起至2017年6月16日止，以已付购房款4051391元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率进行计算）；
二、驳回原告何昌伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4134元，由被告成都市盛鑫房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 卿立中
审 判 员 张 晖
人民陪审员 黄光明
二〇一七年十一月六日
书 记 员 吴 觅