广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）东一法茶民一初字第292号原告：东莞市广盈服务有限公司茶园分公司，住所地：过广东省东莞市茶山镇吉街村。负责人：林海君，该公司经理。委托诉讼代理人：严健洪，广东瑞轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶翠玉，广东瑞轩律师事务所律师。被告：彭汉东，男，1983年1月6日出生，汉族，住址：广东省东莞市。委托诉讼代理人：刘扬书，广东彭代强律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉祺，广东彭代强律师事务所律师。被告：关永裕，男，1963年2月20日出生，住址：香港特别行政区，原告东莞市广盈服务有限公司茶园分公司诉被告彭汉东、关永裕租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月27日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东莞市广盈服务有限公司茶园分公司（以下简称“广盈茶园公司”）的委托诉讼代理人严健洪、被告彭汉东的委托诉讼代理人刘扬书到庭参加诉讼。被告关永裕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广盈茶园公司向本院提出诉讼请求：一、彭汉东、关永裕支付拖欠的租金（租赁物使用费），自2015年6月1日计至2015年8月31日为156000元、拖欠滞纳金80600元、拖欠水电费30000元；二、本案诉讼费由彭汉东、关永裕承担。事实和理由：彭汉东为东莞市茶山卓泓制衣厂（以下简称“卓泓制衣厂”）经营者，广盈茶园公司与彭汉东于2012年9月19日签订《厂房租赁合同书》，广盈茶园公司将自有的厂房出租给卓泓制衣厂，约定月租金为52000元，租赁期为3年，合同违约卓泓制衣厂如违约应承担相关的违约责任。在租赁期间，卓泓制衣厂擅自出租厂房，已构成合同违约，故应承担相应的违约责任。彭汉东辩称，卓泓制衣厂是由关永裕投资经营，彭汉东由于缺乏法律知识，被挂名作为卓泓制衣厂的负责人，实际上没有参加任何经营活动，对本案是否欠租，并不清楚，卓泓制衣厂是在2015年6月26日已经停产，经营者关永裕欠薪逃逸，2015年7月2日，彭汉东的父亲彭树棠为该厂垫付了工人工资163243元，当天员工已经离厂自谋职业。因此，假设有欠租金也应是计算至2015年7月2日止，按照广盈茶园公司提供的单位合同，应该还有104000元的定金用于抵扣租金，广盈茶园公司诉请滞纳金依据不足，请求驳回对彭汉东的诉讼请求。关永裕在举证期限内没有向本院提交书面的答辩状，亦没有向本院提供任何证据。为证明其主张，广盈茶园公司提交了《厂房租赁合同书》、集体土地使用证、要求厂房使用人退回厂房通知、律师函、快递单、水电费收据、已建房屋申请补办房地产权手续登记备案表、已建房屋登记备案回执、补办土地权利证书或房地产权证社会公示、备案凭证。彭汉东提交了清理欠资通告、垫付工资证明、证人证言。本院经审理认定事实如下：卓泓制衣厂为个体工商户，于2015年7月7日注销，彭汉东为该厂的经营者。2012年9月19日，广盈茶园公司与卓泓制衣厂签定《厂房租赁合同书》，约定租期由2012年9月1日起至2015年8月30日止，每月租金为52000元。关永裕作为卓泓制衣厂的签约代表在上述合同书上签名确认。合同签订后卓泓制衣厂根据约定缴交了104000元定金。后卓泓制衣厂经营不善，彭树棠代为垫付了163243的工人工资。根据广盈茶园公司所提交的水费收款收据，确认广盈茶园公司代卓泓制衣厂缴交了2016年6月的水电费，合计27027.6元。另外，案涉厂房尚未办理建设规划许可证，而房管部门亦未向广盈茶园公司出具房地产权证。庭审中，广盈茶园公司主张，如法院认定租赁合同无效，彭汉东、关永裕应支付厂房占有使用费。本院认为，本案为租赁合同纠纷，关永裕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。关于案涉厂房的责任人。《厂房租赁合同书》明确约定广盈茶园公司为厂房的出租人、卓泓制衣厂为厂房的租赁人，关永裕作为卓泓制衣厂的签约代表亦予确认。另根据东莞市茶山镇增埗村人力资源服务站出具的通告、垫付工资证明等，关永裕为卓泓制衣厂的实际经营者，故关永裕应对卓泓制衣厂在经营过程中的债务承担清偿责任。而彭汉东作为卓泓制衣厂在工商部门登记的经营者，卓泓制衣厂注销后，其应对关永裕的清偿责任承担连带清偿责任。关于案涉租赁合同是否有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，案涉厂房既未取得房地产权属证书，亦未取得建设工程规划许可证，应为不得交付使用的厂房。由此，案涉的《厂房租赁合同》应为无效合同。关于厂房占有使用费的计算。虽然案涉租赁合同无效，但《中华人民共和国合同法》第五十八条已规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”。卓泓制衣厂为厂房的承租人，在合同履行期间内已实际占有使用了广盈茶园公司的厂房，关永裕对占有使用费应承担清偿责任，并参照案涉合同约定的租金即月租金52000元向广盈茶园公司支付占有使用费。因广盈茶园公司主张卓泓制衣厂从2015年6月开始欠租至2015年8月，彭汉东只提交了垫付工人工资的证明，未提交证据证明已将厂房交还广盈茶园公司，故本院对广盈茶园公司的主张予以支持。占有使用费为156000元。另外，由于租赁合同无效，本院对滞纳金主张不予支持。卓泓制衣厂已缴纳的定金应予扣减。关于水费、电费的承担。广盈茶园公司所垫付的水、电费共27027.6元，为卓泓制衣厂在使用厂房期间拖欠，应关永裕、彭汉东连带承担清偿责任。综上，关永裕、彭汉东应连带清偿所拖欠的厂房占有使用费52000元及水电费27027.6元，合计79027.6元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、确认东莞市广盈服务有限公司茶园分公司与被告东莞市茶山卓泓制衣厂于2012年9月19日签订的《厂房租赁合同书》无效；二、被告关永裕在本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市广盈服务有限公司茶园分公司支付厂房占有使用费及水电费共79027.6元；三、被告彭汉东对被告关永裕就第二项所涉的清偿责任承担连带清偿责任；四、驳回原告东莞市广盈服务有限公司茶园分公司的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5299元，由原告东莞市广盈服务有限公司茶园分公司负担3728元；被告关永裕、彭汉东连带负担1571元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  卢建文审 判 员  龙泽云人民陪审员  郭永杭二〇一六年十一月二十五日书 记 员  赵志芳黄淑琴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费用的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因无效合同受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。