北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终4850号
上诉人（原审被告）：北京长乐房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇。
法定代表人：钟慎强，董事长。
委托诉讼代理人：汤雅逸，北京观韬中茂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘芳，北京观韬中茂律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：王晔，男，1982年1月6日出生。
委托诉讼代理人：杨晓青，北京市赵晓鲁律师事务所律师。
上诉人北京长乐房地产开发有限公司（以下简称长乐公司）因与被上诉人王晔商品房预售合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初14854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
长乐公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判驳回王晔全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由王晔承担。事实和理由：一、一审判决认定王晔在签订认购书及其补充协议后，未就《草签预售合同》中的部分条款与上诉人达成一致，导致无法订立《草签预售合同》，其责任不可归责于王晔，该认定严重错误，完全违背一审法院已确认合法有效的合同条款的约定，且无法律依据。二、一审法院认定王晔有权就《草签预售合同》中除《认购书》及其补充协议中确认的内容外的部分进行协商，该认定与事实不符，且违反《认购书》及其补充协议的约定。三、一审法院认定《认购书》附件二《补充协议》第三条3（5）款①、第五条、第六条属无效格式条款，其认定事实及适用法律均存在错误。1.《补充协议》第五条、第六条的约定（定金不予退还约定）不是加重王晔一方责任的条款，且长乐公司已通过各种形式充分提示王晔注意该条款约定，王晔对该条款内容完全明知。2.《补充协议》第三条3（5）款①不属于加重认购人一方责任条款，且王晔就该约定早已明知，长乐公司亦已尽到提示义务。四、一审判决认定王晔单方作出的承诺《确认书》、《认购书确认函》无效，没有事实及法律依据。五、一审判决认定事实存在多处错误。1.朱某某的证人证言与其他证人证言明显矛盾，且存在多处自相矛盾及反言。一审法院事实认定部分采信王晔亲属朱某某的证人证言，违反相关法律及司法解释的规定。2.一审法院认定，金某出庭作证称，签字前朱某某看了一遍合同条款就签字了，认定事实错误。3.一审法院认定王晔在2017年7月才知晓物业收费标准，认定事实错误。
王晔辩称：同意一审判决。事实和理由：1.长乐公司违反相关法律规定，没有尽到对签约内容指导、说明的义务。2.签约时，长乐公司只给了我方认购书和附件、签约合同附件等文件的签字页，没给文本，签约的时间总共几分钟，我方不可能阅读认购书和合同及附件，长乐公司在其补充答辩状第五点已经承认了，故长乐公司违反了相关法律关于格式合同的规定。3.长乐公司用格式合同条款的认购书附件二补充协议直接删除并修改认购书的主合同，这种条款无效，一审判决的认定是正确的。4.一审判决适用法律正确，认定事实清楚。
王晔向一审法院起诉请求：1.确认1283549号商品房认购书及其全部附件及补充协议无效；2.判令长乐公司退还王晔已付的100万元看房金；3.判令长乐公司承担本案全部诉讼费。一审审理过程中，王晔将其诉讼请求变更为：1.请求确认1283549号商品房认购书附件二补充协议【第三条，3，（5），①】、【第三条，6，】、【第五条】、【第六条】、【第十六条】无效；2.恢复该商品房认购书主合同第四条第二款及第六条的规定，并依照认购书主合同第六条的规定，由长乐公司退换王晔已付的100万元“定金”；3.认定2017年6月16日的《认购书确认函》、《确认书》无效；4.长乐公司承担全部诉讼费。
一审法院认定事实：王晔欲购买长乐公司开发的丽来花园项目的房屋。2017年5月31日，王晔向长乐公司转账100万元，长乐公司向王晔出具付款收据，记载为“誉天下诚意金”。2017年6月5日，长乐公司的员工张某通知王晔的委托代理人朱某某于9号看样板间并签订诚意金协议。
2017年6月9日，王晔（乙方）与长乐公司（甲方）签订《誉天下盛寓诚意金协议》，该协议第1条约定：乙方同意于本协议签订当日，使用乙方本人名下的账户以银行转账的方式向甲方支付诚意金，金额为100万元；第2条约定：在乙方使用其本人名下的账户以银行转账的方式向甲方按时、足额支付诚意金，且未要求退还的情况下，乙方可在甲方指定的时间内及该项目未售房源的范围内选择认购该项目一套房屋（以下简称“选定房屋”），若乙方未在甲方指定的时间内及该项目未售房源的范围内成功选定房屋，则本协议于上述甲方指定的时间届满之日自动解除；若乙方未在甲方指定的时间成功认购选定房屋，即乙方未在甲方指定的时间内按照甲方要求就选定房屋与甲方签署《北京市商品房认购书》及其附件（以下简称“《认购书》”）并按照约定的付款期限及金额使用乙方本人名下的银行账户以银行转账的方式向甲方按时、足额支付认购定金（以下简称“认购定金”）的，则本协议于上述甲方指定的时间届满之日自动解除。乙方确认，甲方不对乙方能够成功选择选定房屋及成功认购房屋及签署《认购书》作任何承诺或保证，乙方不得为此向甲方提出任何争议及主张。第3条约定：乙方在甲方指定的时间内认购房屋并签署《认购书》时，乙方所付诚意金自动转为《认购书》项下的乙方应支付的认购定金。第6条关于诚意金支付及退还方式的约定中第6.2.1条（关于诚意金的退还）约定：乙方如在就选定房屋签署《认购书》前提出解除本协议，需书面通知甲方，本协议自乙方的书面通知实际达到甲方时解除，乙方需向甲方提交退还诚意金申请并提交诚意金收据原件、本协议原件、乙方身份证（乙方为法人的需要提供已加盖公章的营业执照）及提供支付交易凭证原件供核对。
2017年6月9日，王晔签署了《誉天下盛寓诚意金选房活动确认函》，该确认函记载，本人/本公司（以下简称“我方”）自愿参加长乐公司（以下简称“开发商”）对誉天下盛誉项目（以下简称“本项目”）开展的诚意金选房活动，现我方对开发商作出如下确认：5.我方同意在成功选定房屋并就选定房屋与开发商签署认购书以及相关认购文件（以下简称“该等认购文件”）后，履行该等认购文件约定的我方应当履行的全部义务，包括但不限于：若我方为自然人的，我方应在通过政府主管部门对我方购房资格审核后7天内与开发商签署所购选定房屋之《北京市商品房预售合同（草稿）》及其补充协议等销售文件，同时以认购人名下的银行账户以银行转账的方式支付选定房屋之应交首付款（首套客户〈即指选定房屋系本人之居民家庭在北京购买的唯一一套商品房的客户〉为选定房屋总价款的40%，二套客户〈即指选定房屋系本人之居民家庭在北京购买的第二套商品房的客户或者该等认购文件签署后经有权机关认定本人之居民家庭购买选定房屋所申请的住房贷款所须支付的首期房价款为选定房屋总价款的80%的客户〉为选定房屋总价款的80%）……。
2017年6月15日，长乐公司的销售人员张某通知朱某某于次日选房开盘，9：30进场，10点开始选房。2017年6月16日，王晔向朱某某出具授权委托书，委托朱某某办理购买丽来花园项目某某402号不动产的相关事宜。当日，朱某某作为王晔的代理人通过摇号方式确定了涉诉房屋，并签署一份《北京市商品房认购书》，第一条约定：认购人所认购的商品房为丽来花园项目某某402号房，该商品房的用途为住宅，建筑面积为119.75平方米，其中套内建筑面积102.68平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积17.07平方米。第三条价款及付款方式约定：该商品房按照套内建筑面积计价，单价每平方米76938.06元，总价790万元。第四条就认购定金约定：第一款：认购人应当自签订本认购书之日起0日内，向出卖人支付认购定金100万元，出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间，认购人逾期未支付认购定金的，出卖人有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方。第二款：认购人同意在支付定金之日起0日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款（本款约定的期限为协商签约的起始时限，而非终止时限）。第五条约定：认购人未在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，出卖人有权解除本认购书，出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。第六条约定：认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过7日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除该认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起60日内将已收取的定金退还认购人。第九条：其他约定见附件二补充协议。第十条约定：本认购书经双方签字盖章后生效，双方签订的商品房买卖合同生效后本认购书自行终止。本认购书终止后，认购定金应当抵作商品房价款。该认购书附件一为付款方式及期限的约定。附件二为《北京市商品房认购书》补充协议（以下简称认购书补充协议）。
认购书补充协议第一条约定：认购人已经于签订认购书之前，详细阅读并同意出卖人公示于售楼处的《北京市商品房预售合同》（含其全部附件及补充协议，以下统一简称“预售合同”）及其他销售文件的全部内容。出卖人及认购人承诺按照上述公示的预售合同及其他销售文件条款签署从北京市房地产主管部门开设的该商品房之网上签约系统下载打印的该商品房之《北京市商品房预售合同（草稿）》及其补充协议等销售文件（以下简称“草签预售合同”），并签署双方在北京市房地产主管部门开设的该商品房之网上签约系统办理该商品房网上签约手续时于该网上签约系统上提交并下载打印的该商品房之正式《北京市商品房预售合同》及其补充协议等销售文件（以下简称“网签预售合同”）。认购人在签订认购书前已对该商品房的户型结构及其他情况进行了充分了解，认购人不得对此向出卖人提出任何异议，索赔或其他主张。认购人在签订认购书前，出卖人已清楚告知认购人按照相关消防规范文件的要求，该商品房卫生间窗户存在不能开启的可能性，认购人已清楚了解上述情况并不持异议。对车库的使用、……认购人在此确认，认购人在签订认购书前，出卖人已清楚告知认购人该项目周边建有墓地、排水渠、高压电线、移动通信信号塔，认购人需在签署认购书之前实地考察该项目周边建有墓地、排水渠、高压电线、移动通信信号塔的现状（包括但不限于上述墓地、排水渠、高压电线、移动通信信号塔的具体位置、规模、占地面积，以及与该项目商品房距离的临近程度等），认购人确认其已实地考察了该项目周边环境，并在充分了解上述墓地、排水渠、高压电线、移动通信信号塔现状的情况下，经充分考虑后自愿认购该商品房。除上述墓地、排水渠、高压电线、移动通信信号塔外，认购人亦确认，认购人在签订认购书前，已对该商品房所在该项目以及周边的环境、建筑物、构筑物、通风、采光、道路、交通、公共设施以及其他非该商品房本身事项之现状进行了实地考察，认购人对该现状已充分知悉并不持异议。
认购书补充协议第三条关于认购书第三条的补充约定。其中第3（5）约定：若该商品房之应付购房款未能使用认购人本人名下的银行账户以银行转账的方式，并按照本认购书附件一付款方式及期限的约定按期足额支付并实际到达出卖人账户的，即应视为认购人存在购房款支付逾期，在此情况下，认购人及出卖人同意按照下述方式处理：①若认购人存在购房款支付逾期，但认购人与出卖人未签署《草签预售合同》的，则：若认购人未按照本认购书附件一付款方式及期限的约定使用认购人本人名下的银行账户以银行转账的方式按期足额支付认购人应向出卖人支付的该商品房之应付购房款的，在此情况下，出卖人有权拒绝与认购人签署《草签预售合同》，并有权单方解除本认购书及补充协议，另行处分该商品房，且认购人已支付的认购定金不予退还，如果该认购定金仍不足以弥补出卖人所遭受的损失的，则出卖人仍有权向认购人追讨。第6款约定：认购人同意：若按照本认购书附件一的约定，认购人向出卖人支付该商品房之首期房价款的支付比例少于该商品房总价的80%的，但在认购人与出卖人签署本认购书后，出卖人通过北京市房地产主管部门开设的该商品房之网上签约系统审查确认该商品房系认购人之居民家庭在北京市所购买的第二套商品房，或者在认购人与出卖人签署本认购书后，经有权机构认定认购人购买该商品房所申请的住房贷款所须支付的首期房价款为该商品房总价款的80%，则认购人同意其应变更认购书附件一付款方式中的首期房价款的支付比例，将认购人应向出卖人支付的首期房价款变更为该商品房总价款的80%，并在与出卖人签署的《草签预售合同》及《网签预售合同》之附件四中明确约定认购人应向出卖人支付的该商品房之首期房价款为该商品房总价款的80%，且认购人应在按照本补充协议的约定与出卖人签署《草签预售合同》之日，使用认购人本人名下的银行账户已银行转账的方式足额向出卖人支付该商品房总价款的80%的房款，否则，出卖人即有权单方解除本认购书及本补充协议，另行处分该商品房，且认购人已支付的认购定金不予退还。
认购书补充协议第五条约定：双方均同意删除认购书第四条第二款及第六条。
认购书补充协议第六条约定：双方均同意将认购书第五条修改为“若认购人为自然人的，则：认购人须于签订本认购书且通过相关主管部门对认购人之居民家庭购房资格审核之日起七日内，携本认购书正本……到出卖人售楼处，签署认购人已知悉并同意其全部内容的上述《草签预售合同》以及相关法律文件。《草签预售合同》签署后，认购人应在北京市房地产主管部门确定的认购人可以办理《网签预售合同》的网上签约手续的期限届满前签署《网签预售合同》并办理完毕与之相应的网上签约手续。若认购人为法人的……若认购人未在本条约定《草签预售合同》的签约期限届满前与出卖人签署《草签预售合同》，则本认购书及补充协议自动解除，出卖人有权另行处分该商品房，且出卖人无须为此解除及/或另行处分行为向认购人发出任何形式的通知，认购人已支付的认购定金不予退还。
认购书补充协议第十六条约定：本补充协议构成认购书不可分割的组成部分，与认购书具有同等法律效力。若本补充协议的有关约定与认购书的有关约定有不同、抵触或冲突的，以本补充协议的约定为准。
6月16日当天，朱某某还签署了《认购书确认函》及《确认书》，其中《认购书确认函》第2条：认购人已充分了解了认购书及补充协议中有关对认购人责任和义务的约定，补充协议中没有不合理地减轻或免除认购书中约定的应由出卖人承担的责任，也没有不合理地加重认购人的责任、排除认购人主要权利的内容。其他的条款对认购书的部分内容又进行了确认。《确认书》中记载：本人确认本人已于2017年6月16日与长乐公司签署了《认购书》，《认购书》的签署为本人的真实意思表示，本人将按《认购书》的相关约定，享有权利并承担义务。本人也不会因此向长乐公司提出任何主张或要求长乐公司承担任何责任。
上述认购书及其补充协议签订后，长乐公司将王晔诚意金收据收回，另向王晔开具一张收据，记载为某某402定金100万元。
2017年7月6日，长乐公司向王晔发出《签约通知》，内容为：2017年7月6日，北京市建委已通过王晔居民家庭购房资格审核，按照认购书的约定，要求王晔于2017年7月12日到长乐公司售楼处签署该商品房之《北京市商品房预售合同（草稿）》及其补充协议，并补足该商品房首期房价款。2017年7月7日和2017年7月10日，王晔、朱某某到长乐公司售楼处与长乐公司的销售人员商谈预售合同的具体条款，长乐公司的工作人员提出先让王晔将首期房款付清后方可向王晔出示草签合同文本，才能签订草签预售合同，否则只能看公示在售楼处大厅的合同文本。王晔在沟通过程中，提出物业费标准是刚知道，朱某某提出大厅合同中的内容与长乐公司之前说的不一样，如噪音标准、交房日期（草签合同上写的是2020年2月28日交房，张某之前说的是2019年年末交房）、物业费的标准、车位租售、车位配比、会所业主能否使用、会所费用的分担。对草签预售合同上的上述内容王晔表示不同意。王晔提出要求修改草签合同的相关内容，张某表示无法修改。
就2017年6月16日签订认购书当天的情况，朱某某出庭作证称，张某于6月15日通知第二天去选房号，6月16日朱某某作为王晔的代理人自己去选房号，选完后张某说只有签了认购书才能去看选定房号的毛坯房，在张某的催促下，朱某某在认购书及补充协议上签了字，而且当时只给了朱某某签字页，认购书和补充协议的其他内容都没有看到，且整个签字过程只有几分钟。朱某某称张某只是告诉其当天去选房号，并没有告知当天要签订认购书。
2017年6月16日长乐公司通过摇号方式确定王晔认购的涉诉房屋，当天九点半开始摇号，十点开始签约，接近十二点结束。长乐公司申请证人金某出庭，金某称其当天11：20左右接待了朱某某，看了朱某某的房卡确定了房屋，其告知朱某某认购书和补充协议条款，但当时朱某某一直在打电话，签字前朱某某看了一遍合同条款，就签了字，直到12：30才签完。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。该条规定是关于商品房买卖认购书和定金担保责任的规定。房屋认购一般是指开发商与买房人在签署正式的房屋买卖合同之前就房屋交易的有关事宜进行初步确认，开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给他人，买房人则向开发商交纳一定的购房定金作为签订商品房买卖合同的担保。解释的第四条确认了认购作为预约合同的法律效力，预约合同与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系，预约合同双方当事人的合同义务是为将来订立本约合同而谈判的义务。
就本案而言，2017年6月16日，朱某某作为王晔的委托代理人通过摇号的方式随机确定了认购的房屋，并签订认购书交纳认购定金（由前期诚意金转化而来），认购书中记载了买卖双方、房屋坐落、建筑面积、单价及付款方式，并约定了双方协商商品房买卖合同相关条款的时间以及若双方无法协商一致后认购定金的处理方式。自此，双方之间形成认购的预约合同关系，双方的权利义务为在约定的期限内与对方协商商品房买卖合同的条款并签订本约合同。
但商品房买卖合同条款的协商是双方当事人在平等自愿条件下的协商，如果就相关内容和条款无法达成一致意见的话，系属于无法归责于双方当事人的原因导致无法签订本约合同，此时出卖人收取的认购定金应该返还给认购人。具体到本案，就双方商品房预售合同的条款，除了认购书中确定的上述内容之外，其他的条款均属双方进一步平等协商的范畴，就长乐公司提供的草签预售合同中的部分条款，王晔表示不同意，且长乐公司不同意修改，那么双方无法就其他条款达成一致意见，导致本约合同无法签订，但该结果不可归责于王晔。而书面合同自双方当事人签字或盖章时成立并生效，双方才负有履行合同的义务，长乐公司要求王晔先交纳首期房款后签署草签预售合同，王晔不同意具有正当理由。现王晔要求长乐公司将100万元认购定金返还，符合法律规定，一审法院予以支持。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式合同条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，格式条款无效。关于王晔提出的要求确认无效的认购书补充协议中的【第三条，3，（5），①】、【第五条】、【第六条】，上述条款均排除了认购人的主要权利、加重认购人的责任、免除了出卖人的责任，但长乐公司未在认购书补充协议中采取合理的方式提请认购人注意。即使是朱某某另行签订的《认购书确认函》及《确认书》也未就前述内容进行充分的提示和说明，就双方陈述的朱某某2017年6月16日签署认购书及补充协议等相关文件的过程来看，长乐公司也难以在较短时间内提醒朱某某注意到合计将近20页、内容密集的文件中相关条款的内容。王晔现主张认购书补充协议【第三条，3，（5），①】、【第五条】、【第六条】以及《认购书确认函》及《确认书》无效，一审法院予以支持。王晔主张的其他条款不存在无效情形，一审法院不予支持。
据此，一审法院于2017年12月作出判决：一、确认王晔与长乐公司于二〇一七年六月十六日签订的《〈北京市商品房认购书〉补充协议》中【第三条，3，（5），①】、【第五条】、【第六条】无效；二、确认朱某某作为王晔委托代理人于二〇一七年六月十六日签署的《认购书确认函》、《确认书》无效；三、长乐公司于判决生效之日起七日内返还王晔认购定金一百万元；四、驳回王晔其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。根据本案案情，王晔与长乐公司形成预约合同关系，双方权利义务为在约定的期限内与对方协商房屋买卖合同的条款并签订本约合同，一审法院对此认定正确。长乐公司主张王晔在签订房屋买卖合同前，已公示相关合同条款，王晔对于相关合同条款已明知且同意；但王晔对此予以否认。因双方系合同关系，双方的合同地位及权利义务应平等及对等；购买涉案房屋属于重大财产处分行为，在房屋买卖合同文本由长乐公司提供的情况下，王晔作为购房人在签订房屋买卖合同前，享有对合同条款提出异议并进行协商修改的权利；即便如长乐公司所述，房屋买卖合同文本已公示且王晔对合同相关条款已明知，亦不能剥夺王晔的该项合法权利。本案中，王晔在签订房屋买卖合同前对合同部分条款持有异议，但长乐公司不同意修改，最终致使双方未签订本约合同。在此情况下，未签订本约合同的责任并不能归责于王晔，故依据上述司法解释的规定，长乐公司应将100万元认购定金返还王晔，一审法院对此认定正确，本院予以维持。长乐公司主张王晔违反约定未签订本约合同，已付认购定金不应返还，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，采用格式条款订立合同的，提供格式合同条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，格式条款无效。本案中，认购书补充协议中的【第三条，3，（5），①】、【第五条】、【第六条】及《认购书确认函》、《确认书》，上述条款及约定内容均存在排除认购人的主要权利、加重认购人的责任、免除出卖人的责任的情形，长乐公司未充分举证证明在上述协议及文件中采取合理的方式提请认购人注意并尽到了说明义务，故依据上述法律规定，涉案认购书补充协议中的【第三条，3，（5），①】、【第五条】、【第六条】及《认购书确认函》、《确认书》应属无效，一审法院对此认定正确，本院予以维持。长乐公司主张上述条款及约定应属有效，于法无据，本院不予支持。
综上所述，长乐公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13800元，由北京长乐房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁 南
审 判 员 张玉娜
审 判 员 石 煜
二〇一八年五月十八日
法官助理 姜 君
法官助理 陈立昱
书 记 员 左 爽