吉林省白城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉08民终1239号
上诉人（原审被告）：宋艳辉，1978年4月21日出生，现住白城市。
上诉人（原审被告）：王红艳，现住白城市。
被上诉人（原审原告）：张志军，现住白城市。
被上诉人（原审原告）：张洪利，现住白城市。
上诉人宋艳辉、王红艳因与被上诉人张志军、张洪利买卖合同纠纷一案，不服吉林省白城市洮北区人民法院（2017）吉0802民初194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宋艳辉、王红艳、被上诉人张志军、张洪利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人宋艳辉、王红艳上诉请求：1、判决撤销白城市洮北区人民法院（2017）吉0802民初194号民事判决，2、判令二被上诉人承担本案一切诉讼费用。事实和理由：（一）《楼房买卖合同》效力认定存在错误。一审法院对该房屋占用的土地性质及该房屋取得的合法性没有进行审查，在没有查清事实的情况下，仅以合同形式合法认定合同有效是错误的。（二）对于是否违约的认定存在错误。判断合同当事人哪一方违约，应当以是否能实现合同的目的为标准，并分清哪一方的违约行为致使合同的目的不能实现。不应当以字面进行解释，而应当依合同双方真实意思表示对合同进行解释。该合同的目的是二被上诉人将楼房交付给二上诉人，并协助上诉人完成楼房登记过户，依照《中华人民共和国物权法》规定，不动产只有登记才能完成物权的变动。但是，在合同履行过程中，二被上诉人仅能做到交付楼房、交付钥匙，并不能完成协助二上诉人对该楼房的登记过户，明显不能履行合同义务，导致该合同目的不能实现。真正的违约方正是二被上诉人。因此，一审判决认定二上诉人违约明显错误。（三）一审举证责任分配错误。在一审过程中，二上诉人陈述二被上诉人没有提供合法产权证明，导致合同无法实现。在这种情况下，法庭应当充分说明并询问二被上诉人，而不是因此即由二上诉人承担举证不能的责任。因为二上诉人陈述需要由被二上诉人做出承认与否的表示，而不是由二上诉人举证证明。关于当事人陈述证明的问题，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第二款己经做出了明确规定。因此，一审在举证责任分配上存在错误。（四）适用法律错误。在本案所涉合同履行过程中，二被上诉人明确表示，无法为二上诉人办理楼房产权过户手续。所以，二被上诉人明确表示，无法为二上诉人办理楼房产权过户手续。暂时中止履行付款义务，是为防止无法合法取得楼房产权行使抗辩权的行为，符合《合同法》第六十八条第（四）项的规定。但是，一审却直接将此种行为认定为违约，明显是适用法律错误。综上所述，二上诉人为维护自身合法权益，依法提出上诉，请求贵院支持二上诉人的诉讼请求。
张志军、张洪利答辩称，双方签订的合同是经过平安镇政府调解签订的，二上诉人是完全行为能力人，违约应当承担责任。对一审判决因违约赔偿的数额有意见，但我们认可。我们家的楼房是在自家的老宅基地建的，不存在违法行为，当初约定是我们交房上诉人付房款，不是办证交款。双方依照合同规定办事。
张志军、张洪利向一审法院起诉请求：二原告诉称，二原告与二被告在2015年6月19日签订《楼房买卖合同》原告将一处楼房卖予被告。合同约定原告完工后交给被告钥匙时被告一次性给付楼款33万元。还约定如有违约由违约方赔偿人民币12万元。同时约定了其他条款„现在原告的楼房已经建成，具备交钥匙的条件，原告找到被告要求被告给付33万元楼款并且收取钥匙。被告拒不履行合同约定，被告的行为己构成违约，故原告起诉到法院，请求法院判令解除楼房买卖合同，判令被告给付原告违约金12万元，并要求二被告承担连带责任。
一审法院认定事实：被告宋艳辉、王红艳系夫妻关系，原告张志军、张洪利在平安镇内自建楼房一栋，因楼房遮光问题与二被告发生纠纷，后经相关政府部门调解，二原告与二被告于2015年6月19日签订《楼房买卖合同》，合同约定二原告将该楼房（坐落于高晓文楼南北数第2栋）卖予二被告，总价款为33万元人民币，在甲方（即二原告）完工后交钥匙时由乙方（即二被告）一次性付清，合同还约定“如有违约由违约方赔偿人民币12万元”。现楼房已建成，二原告按照合同约定欲向二被告交钥匙时，二被告拒不履行合同约定向二原告给付房款，故二原告起诉到本院，请求法院判令解除楼房买卖合同，判令被告给付原告违约金12万元，并要求二被告承担连带责任。
一审法院认为，该《楼房买卖合同》系原、被告双方自愿签订的，是原告自建的房屋的买卖合同，是双方的真实意思表示，并不违反国家相关法律规定，双方应自觉按照合同履行，现二被告以自身行为表示不履行合同主要义务，且庭审中二被告明确主张不同意购买该房屋，导致该合同目的无法实现，二被告的违约行为事实存在，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，二原告要求解除合同并要求二被告承担违约责任的请求本院予以支持。对于违约赔偿的数额，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”的规定，双方在合同中约定的12万元违约金过高，本院认为违约金按照民间借贷制度从二原告向法院主张权利之日开始以合同总价款的2分月利计算为宜。庭审中，二被告主张自身不存在违约行为，二原告没有将合法产权证明提供给被告，导致买卖合同无法实现，但其并未能提供相应证据予以证实，故本院对二被告的上述主张不予支持。
综上，本院为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决：一、解除原告张志军、张洪利与被告宋艳辉、王红艳于2015年6月19日签订的《楼房买卖合同》。二、被告宋艳辉、王红艳于本判决生效后共同给付原告张志军、张洪利违约金，违约金的数额为合同总价款330000.00元的利息，从2017年1月10日开始计算至本判决生效之日止，利率为月利率2%。案件受理费2700.00元由二被告承担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2015年6月19日，上诉人宋彦辉、王红艳（二人系夫妻关系）与被上诉人张志军、张洪利（二人系夫妻期关系）签订了房屋买卖合同。合同规定：“被上诉人将其自建楼房（坐落于高晓文楼南北数第2栋）以33万的价格卖给上诉人。在甲方（即二被上诉人）完工后交钥匙时由乙方（即二上诉人）一次性付清；在乙方办理过户手续时所发生的费用低于3000元时由乙方自行承担，超出部分有甲乙双方共同承担，甲方应积极协助乙方办理；该合同甲乙双方各执一份，法律效率等同，如有违约有违约方赔偿人民币12万元。”合同签订后，被上诉人的楼房于2015年10月完工，在向上诉人交房屋钥匙时，上诉人以房屋不能办理产权过户手续，合同目的无法实现为由，拒绝支付房屋价款。
本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，卖受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，被上诉人出售给上诉人的楼房，至二审庭审时二被上诉人仍不能提供其该房屋的合法产权证明，亦不能履行协助上诉人办理房屋过户的义务，致使合同的目的无法实现。上诉人主张被上诉人存在违约行为，并要求解除房屋买卖合同，该主张本院予以支持。一审法院判决解除双方房屋买卖合同正确。被上诉人请求判令二上诉人给付违约金的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款第二项规定，判决如下：
一、撤销白城市洮北区人民法院（2017）吉0802民初194号民事判决第（二）项，维持第（一）项。
二、驳回原审原告张志军、张洪利的诉讼请求。
一、二审案件受理费共计5400.00元，由被上诉人张振军张洪利负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨晓静
审 判 员 王 莹
代理审判员 任秀霞
二〇一七年十二月十五日
书 记 员 杨 蕊