贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔03民终5774号上诉人（一审原告）：罗显刚，男，1975年2月22日出生，汉族，贵州省凤冈县人，住凤冈县，上诉人（一审原告）：李凤，女，1976年3月28日出生，汉族，贵州省凤冈县人，住凤冈县，系罗显刚之妻。被上诉人（一审被告）：凤冈洪德置业有限公司，住所地凤冈县龙泉镇龙泉大街，统一社会信用代码：9152032706306452XK。法定代表人：赵文德，公司总经理。委托诉讼代理人：谷仕余，贵州黔龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宦，贵州黔龙律师事务所（实习）律师。上诉人罗显刚、李凤因与被上诉人凤冈洪德置业有限公司（以下简称“洪德公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省凤冈县人民法院（2017）黔0327民初1778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人罗显刚、李凤的上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：2016年5月23日，上诉人与洪德公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为2016001875），购买洪德公司开发建设的位于凤冈县××心大道东侧的“湘黔国际商贸城”6栋2-22号商铺（下称该商铺）。合同约定：“建筑面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。”据此，由于被上诉人的商铺面积实际为50.67平方米，按照双方约定的合同解除条件，上诉人有权解除合同。不仅如此，被上诉人的房屋没有通过竣工验收，达不到交付条件，也构成违约。被上诉人洪德公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。罗显刚、李凤向一审法院提出的诉讼请求是：1.解除罗显刚、李凤与洪德公司于2016年5月23日签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告返还购房款本金人民币100756元及利息（利息以本金100756元按照英航同期贷款利率计算，自2016年5月20日起至被上诉人履行完退款义务时止）；3、请求解除罗显刚、李凤与洪德公司于2016年5月20日签订的《商铺委托经营管理协议》；4、由洪德公司承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：二原告系夫妻关系。2016年5月20日，二原告在与被告达成购房口头协议的情况下，签订了《湘黔国际商贸城商铺委托经营管理协议》，协议中约定委托的方式为：甲方（原告）自愿就其拥有该商铺的全部使用管理权委托给乙方（被告），从本协议签订之日起乙方有权以自己的名义从事商铺经营管理的一切活动，在经营管理过程中积极招商，采取多种经营方式培育市场，尽可能在短时间内搞活市场。委托标的物：位于凤冈县××心大道东侧的湘黔国际商贸城，甲方所购置的商铺为6栋2-22，建筑面积48.07平方米（以产权中心登记的建筑面积为准）。双方在协议书中还对委托期限、委托费用支付等进行了约定。同日，原告向被告缴纳了100756元。2016年5月23日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同中第三条基本情况约定：该商品房【合同约定】建筑面积48.07平方米，套内建筑面积41.80平方米。第七条计价方式与价款约定：按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4563.54元，总价款190756元。第十五条面积差异处理约定：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第2种方式处理。1、依据第七条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付房款，并按照X利率付给利息。2、按套（单元）计价的，出卖人承诺在房屋平面图中表明详细尺寸，约定误差范围。该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：（1）建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房；（3）买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付房款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。双方还在合同中对付款方式及期限等进行了约定。合同签订后，原告到凤冈县住房和城乡建设局查看了案涉商品房的面积，经载明凤冈湘黔国际商贸城6号楼2-22号房屋的建筑面积为50.67平方米，套内面积为41.42平方米。原告在知晓此事后，向被告提出退房申请。2017年6月13日，被告出具回复函给原告，回复函中载明：罗显刚，你所提交的退房申请书，我公司已经通过董事会研究决定，关于你所提到的退房申请理由，我公司不予同意，并正式告知你按照原合同约定的内容继续履行，双方各自承担合同约定的责任和义务。原告认为案涉商品房的实测建筑面积与合同约定面积误差比绝对值超过3%，因此诉至法院请求解除双方所签订的《商品房买卖合同》及《商铺委托经营管理协议》，并要求被告返还购房款本金及支付利息。一审法院认为：综合双方当事人的陈述及对证据所发表的质证意见，该案最主要的争议焦点是原、被告之间所签订的《商品房买卖合同》是否具备解除的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。在庭审中，双方均认为该《商品房买卖合同》系真实意思表示，本院对其效力予以认可。原告认为根据双方的约定，因实测建筑面积与合同约定面积误差比绝对值超过3%，故而应认定被告方违约，因此应解除合同。但案涉《商品房买卖合同》中，在计价方式与价款部分已明确了该商品房的单价（4563.54元）及总价款（190756元），结合该合同中关于基本情况的约定，可知双方在该合同中所约定的应为套内面积（41.80平方米），至于面积差异处理方式中的约定应为被告方的笔误，应适用该合同中第十五条第1种方式处理。根据原告所提交的全楼分层分户信息表，案涉6号楼2-22号房屋的实测套内面积为41.42平方米，与双方约定的套内面积误差比绝对值并未超过3%，根据双方的合同约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，对原告该请求不予支持。双方所签订的《商铺委托经营管理协议》系以《商品房买卖合同》为基础，原告也并未提供其他的证据证明双方之间所签订的合同及管理协议具有法定或约定解除条件，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，对原告该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回罗显刚、李凤的诉讼请求。本院二审期间，各方均未向本院提交新的证据。本院经二审查明：当事人双方签订的合同第十五条第1项约定：“套内建筑面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房”，第2项约定：“建筑面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房”。因此，合同适用了套内建筑面积和建筑面积两个概念并分别约定了解除条款。案涉房屋合同约定面积48.07平方米，实测建筑面积为50.67平方米，建筑面积误差比绝对值为5.131%。其余事实与一审法院认定的一致。本院认为，本案双方争议的焦点是罗显刚、李凤是否具有合同约定的解除权。首先，本案双方当事人在平等自愿协商一致的基础上签订《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人真实意思的表示，对双方具有效力，各方应当严格履行合同义务。其次，当事人双方签订的合同第十五条第1项约定：“套内建筑面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房”，第2约定：“建筑面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房”。因此，合同适用了套内建筑面积和建筑面积两个概念并分别约定了解除条款。因此，一审判决对“面积差异处理方式中的约定应为被告方的笔误”的认定，属于认定事实错误。再次，根据凤冈县住建局认可的实测数据，涉案商铺实际建筑面积为50.67平方米，而合同约定建筑面积为48.07平方米，建筑面积误差比绝对值为5.131%，已经超过了合同约定的3%。根据该合同约定，买受人要求退房的条件已经成就，罗显刚、李凤有权解除合同。一审法院以“面积差异处理方式中的约定应为被告方的笔误，套内面积误差比绝对值并未超过3%”为由，驳回罗显刚、李凤的诉讼请求，显然与合同约定解除条款不符合。综上，上诉人罗显刚、李凤的上诉理由成立，本院予以支持，一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院依法应予改判。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销贵州省凤冈县人民法院（2017）黔0327民初1778号民事判决;二、解除上诉人罗显刚、李凤与被上诉人凤冈洪德置业有限公司于2016年5月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号:2016001875）和2016年5月20日签订的《商铺委托经营管理协议》；三、由被上诉人凤冈洪德置业有限公司在本判决生效后十日内返还罗显刚、李凤购房款100756元及利息（利息以购房款100756元为基数，按年利率0.35%，从2016年5月20日起算，至本判决生效之日止）；四、驳回上诉人罗显刚、李凤的其他诉讼请求。一审案件受理费1158元，二审案件受理费2315元，共计3473元，由被上诉人凤冈洪德置业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  张汝坤代理审判员  马天彬代理审判员  袁晶晶二〇一七年十二月四日法官 助理  张辉云书 记 员  胡邦邦