北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初47133号
原告（反诉被告）刘芳，女，1973年3月31日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托代理人孙宇光，北京市安博律师事务所律师。
被告（反诉原告）王明湘，男，1946年8月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托代理人刘晶，北京宁启律师事务所律师。
原告(反诉被告)刘芳与被告(反诉原告)王明湘（以下均称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。刘芳及其委托代理人孙宇光，王明湘的委托代理人刘晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘芳诉称：2016年8月28日，刘芳与王明湘签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：王明湘将位于北京市朝阳区垡头翠成馨园303号楼2单元X号房屋(以下简称X号房屋)出售给刘芳；房屋成交价格为452万元，签订合同时给付定金10万元，房源核验通过当天给付15万元，过户前三日给付237万元，剩余190万元通过贷款方式给付。当日，双方还签订补充协议（以下简称补充协议1），约定：2016年11月15日再开始办理合同的所有流程及手续。同年11月27日，双方签订补充协议（以下简称补充协议2），将办理合同事宜的时间推迟至11月28日。同年12月14日，双方办理了网签手续。合同签订后，刘芳依约给付了定金、首付款，并完成了所有的贷款手续，但王明湘经多次催促仍拒不履行交付房屋及过户义务。刘芳只得另行向案外人租赁房屋。根据房屋买卖合同约定，任何一方未履行义务，经守约方催告后15日内仍未履行的，如合同可继续履行，双方须继续履行，违约方须按房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。故刘芳诉至法院，要求王明湘继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，配合刘芳办理房屋交接、过户手续，支付违约金45.2万元，并支付租金损失（自2016年6月6日起至实际交付之日止，按每月5000元的标准计算）。
王明湘辩称并反诉称：王明湘急于售房、以便取得售房款后换房，希望找一个可以尽快支付房款、办理过户手续的买家。刘芳承诺90日内支付房款并办理过户手续，于是双方签订房屋买卖合同，约定了购房款支付及产权转移登记时间。但刚签订合同，刘芳又要求签订补充协议1，推迟办理相应手续的时间。王明湘本着履行合同的诚信原则与其签订了补充协议1。之后刘芳未如约办理手续，经王明湘催问后，刘芳再次要求签订补充协议2，约定自2016年11月28日起办理合同事宜。王明湘因诚心售房还是签署了补充协议2，并配合办理手续。按合同约定，双方应在90日内办理房屋过户手续，刘芳应在过户前三日内支付剩余购房款237万元。但上述协议签订后刘芳仍不积极履行合同，一直拖延至12月14日才去办理网签手续，贷款手续也一再拖延，直至2017年3月15日才取得银行的批贷函，已经超出合同约定办理过户的最迟时间。此期间刘芳仅支付了10万元定金和第一笔房款15万元，在王明湘一再催促下，刘芳仍未支付剩余购房款237万元，已构成违约，按照合同约定王明湘有权解除合同。刘芳拖延履行合同、不按约定付款，导致王明湘因无钱支付自己所购房屋价款而违约，无法取回已支付的20万元定金。故王明湘不同意刘芳的全部诉讼请求，并提出反诉，要求解除双方签订的房屋买卖合同及两份补充协议，刘芳支付总房款20%的违约金92.4万元，并赔偿王明湘购房的定金损失20万元，刘芳配合王明湘办理网签注销手续。
刘芳针对反诉辩称：不同意王明湘的反诉请求。按照合同约定，237万元房款应在过户前三日内支付。因王明湘不配合办理过户手续，导致刘芳无法继续履行付款义务，刘芳也未收到办理过户手续的任何通知。
经审理查明：2016年8月28日，刘芳与王明湘在北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）的居间服务下，签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定：王明湘将X号房屋出售给刘芳；房屋成交价格为452万元；刘芳于合同签订当日支付定金10万元，房源核验通过当天支付15万元，过户前三日内通过资金存管方式支付237万元，剩余190万通过银行贷款方式支付；因刘芳自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，刘芳继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日内；王明湘应当在收到全部房款后三日内将房屋交付给刘芳；双方最晚应于合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，双方应当另行签订书面的补充协议；因王明湘原因致使刘芳未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，刘芳有权单方解除合同或选择继续履行合同，如刘芳选择继续履行合同的，王明湘应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，王明湘按刘芳全部已付款的日万分之五向刘芳支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日支付；因刘芳原因致使王明湘在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且刘芳取得房屋产权证书的，王明湘有权单方解除合同，刘芳应按成交总价款的20%向刘明湘承担违约责任；除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行义务，如合同可继续履行的双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；双方还在合同中进行了其他约定。
当日，双方在我爱我家公司的见证下签订补充协议1，约定：因刘芳原因要求签订房屋买卖合同后从2016年11月15日起再开始办理该合同的所有流程及手续，双方不能因此原因解除合同；上述时间导致的延期，原约定的各项权利义务均顺延，且上述日期前导致的合同履行延期，各方均不承担违约责任；如约定日期后任何一方仍不能配合办理手续，视为延期方违约并按照房屋买卖合同违约规定承担违约责任。上述合同签订当日，刘芳给付了10万元定金；同年9月20日，刘芳给付了15万元购房款；此后，刘芳未再给付其他合同款项。
2016年11月27日，双方再次签订补充协议2，约定：刘芳补偿王明湘10万元，于交房当日交接，王明湘需配合刘芳缴税、过户等相关手续；在未完成过户期间，双方不得以任何理由涨价或降价，如有此情况按房屋买卖合同违约规定承担违约责任；从2016年11月28日起开始办理房屋买卖合同的所有流程及手续，双方不能因此解除合同，上述事件导致的延期原约定的各项权利义务均顺延，且上述日期前导致的合同履行延期，双方均不承担违约责任；如约定日期后任何一方仍不能配合办理手续，视为延期方违约并按照房屋买卖合同违约规定承担违约责任；双方还在协议中进行了其他约定。
2016年12月14日，双方办理了网签手续。2017年2月13日，双方去银行办理贷款面签手续，同年3月15日，刘芳的贷款申请获得银行批准。此后，刘芳并未将剩余237万元购房款办理资金监管或直接交付给王明湘，王明湘也未将X号房屋过户到刘芳名下，银行也未向刘芳发放贷款，合同未能继续履行。
本案审理过程中，刘芳提供了其与中介公司员工贾某的微信聊天记录截屏，证明：2017年1月6日，贾某通知刘芳于2017年1月9日去银行办理面签，但因王明湘的原因未能办理；当月12日，刘芳询问贾某何时才能办理面签，贾某表示需等王明湘做好公证书寄过来后，估计在1月22号左右。刘芳认为，因王明湘拖延面签时间，导致银行批贷时间延迟，责任应由王明湘承担。刘芳还提供了其配偶与王明湘的女婿之间的短信截屏，证明：从2016年11月开始王明湘就提出加价，双方就此多次进行交涉，导致合同履行受阻。王明湘对上述两份证据的真实性和证明目的均不认可。
刘芳还提供了一份告知函及快递单的照片打印件，证明2017年3月25日，负责该笔交易资金监管的北京伟嘉安捷投资管理有限公司（以下简称伟嘉安捷公司）向王明湘发出告知函，要求其履行合同义务。王明湘表示没有收到过此份函件，刘芳亦未能提供相应签收手续。
刘芳还提供了一份租赁协议及银行业务凭单、收条，证明其于2017年6月与案外人签订合同租赁房屋，租金每月5000元。刘芳认为，租金损失应由王明湘承担。王明湘表示，无法核实上述证据的真实性及与本案的关联性。
案件审理过程中，王明湘提供了其女婿与中介公司员工之间的微信截屏，证明：2016年12月完成网签之后，其女婿曾询问过户事宜，中介公司称再约时间，并表示面签时王明湘的配偶无须到场；2017年1月6日，中介公司通知王明湘于1月9日面签时，又要求王明湘的配偶必须到场，但因王明湘的配偶在外地无法回京，只得办理公证委托手续。刘芳表示，其对该段微信记录的真实性无法核实，且该记录恰好可以证明王明湘曾经表示其配偶无法参与面签，须从外地邮寄公证委托手续一事。案件审理过程中王明湘还表示：2017年1月19日公证手续办理完毕后，因时近春节，中介公司称办不了面签，得等年后办理。2017年2月初双方办理面签手续，但因刘芳提供虚假收入证明，直至同年3月15日才取得批贷函。刘芳对此不予认可，王明湘亦未能就此提供相应证据。
王明湘还提供了其与案外人签订的房屋买卖合同及收条，证明其于2016年10月向案外人购买房屋，并给付定金20万元。其本打算以出售X号房屋的价款支付购房款，但因刘芳未按约定给付购房款，导致其无法履行购房合同，已付的20万元定金无法索回。刘芳不认可上述证据的真实性和与本案的关联性。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、补充协议1、补充协议2、房屋所有权证及当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：刘芳与王明湘签订的房屋买卖合同及相应补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效。按照双方约定：办理合同所有流程的起始时间为2016年11月28日；刘芳获得银行批贷函的时间最迟不得超过合同签订后80日内（即2017年2月16日）；双方最晚应于合同签订之日起90日（即2017年2月26日）内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；刘芳应在过户前三日内通过资金存管方式支付237万元购房款。
现有证据表明，刘芳于2017年3月15日取得银行批贷函，超过了双方约定的期限，且刘芳最终也未支付237万元购房款，合同约定的办理房屋过户手续的前提条件未能满足。
案件审理过程中刘芳主张，银行面签因王明湘原因延误，银行批贷函未能按时取得的责任应由王明湘承担，王明湘对此予以否认。但双方就此提供的证据均为与第三方的通信记录，且双方均不认可对方提供证据的真实性。仅凭上述证据，不足以证明双方各自的观点，亦不足以认定对方存在违约行为。
刘芳在合同约定的期限内，没有满足办理房屋过户手续的前提条件，现合同约定的解除条件已经成就。刘芳要求王明湘继续履行合同，办理房屋交接过户手续的诉讼请求，缺乏事实依据和合同依据，本院不予支持。王明湘要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议的诉讼请求合法有据，本院予以支持。合同解除后，刘芳应负责配合王明湘注销网上签约手续。
双方均不能证明合同未能继续履行，是对方的违约行为所致。双方要求对方承担违约责任、赔偿损失的诉讼请求，均缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）刘芳的全部诉讼请求；
二、解除原告（反诉被告）刘芳与被告（反诉原告）王明湘于二0一六年八月二十八日签订的E1608042141号《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及补充协议、双方于二0一六年十一月二十七日签订的补充协议，及双方于二0一六年十二月十四日签订的C1430925号《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）；
三、原告（反诉被告）刘芳于本判决生效之日起十日内协助被告（反诉原告）王明湘到房屋权属登记部门注销C1430925号《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）的签约手续；
四、驳回被告（反诉原告）王明湘的其他反诉请求。
案件受理费4040元，由原告（反诉被告）刘芳负担（已交纳），反诉费7458元，由原告（反诉被告）刘芳负担50元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）王明湘负担7408元（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 甄玉斌
人民陪审员 杜素玲
人民陪审员 张春英
二〇一八年三月二十二日
书 记 员 王艳茜