广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1972民初63号
原告：曾伟权，男，汉族，1961年5月21日出生，住广东省东莞市，
委托代理人：李连明，广东智捷律师事务所律师。
委托代理人：张舒，广东智捷律师事务所辅助人员。
被告：戴子文，男，汉族，1951年11月28日出生，住广东省东莞市，
被告：刘立明，男，汉族，1976年12月7日出生，住湖南省华容县，
原告曾伟权诉被告戴子文、刘立明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月5日受理后，依法由审判员卢秀文适用简易程序独任审判。后转换适用普通程序，由审判长卢秀文、审判员陈映华和人民陪审员李慧霞组成合议庭，于2016年5月5日公开开庭进行审理。原告曾伟权的委托代理人李连明、被告戴子文、被告刘立明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾伟权诉称：曾伟权与戴子文签订合同，将位于东莞市横增路69号的商铺出租给戴子文使用，双方约定商铺的数量、租金和违约责任等。后戴子文违约，从2015年8月起拖欠租金，并在曾伟权不知情的情况下将其中两个商铺转租给刘立明。故曾伟权提起诉讼，请求判令：1.解除曾伟权与戴子文之间的租赁合同；2.刘立明返还其占有的商铺给曾伟权；3.戴子文向曾伟权支付违约金85600元；4.戴子文按照每月42800元，向曾伟权支付自2015年8月18日起至返还商铺之日止的租金；5.本案诉讼费由戴子文、刘立明共同承担。
被告戴子文辩称：曾伟权诉称的不是事实。第一，曾伟权出租给戴子文的八个商铺，建筑主体结构存在严重缺陷，导致逢雨积水，污水倒灌，墙体发霉，铺内货物霉坏变质无法销售，给戴子文造成严重经济损失。按照《铺位租赁合同》的约定，因租赁物本身结构问题导致损坏，由出租人负责修理。但经戴子文多次通知，曾伟权均拒绝履行义务，戴子文自行垫资维修，也无法根治问题。鉴于此，戴子文有权停付租金。然曾伟权于2015年5月5日采取非法手段逼迫戴子文写下欠条，内容为戴子文欠曾伟权2015年4月前的租金137200元。戴子文遂于2015年5月9日、5月11日、7月22日、8月7日和8月8日向曾伟权转账25000元、16800元、40000元、80000元，合计161800元，结清2015年5月前的租金；于2015年9月8日、9月10日、9月16日、10月15日和10月20日，再向曾伟权转账30000元、30000元、40800元、20000元、20000元，合计140800元，结清2015年8月18日前的租金，尚欠余款1800元。曾伟权又提出如戴子文不继续租赁，可把货物搬走，并返还商铺钥匙。戴子文于是在2015年10月20日搬离商铺，并按曾伟权的要求，将商铺钥匙交到案外人何某经营的“佳居乐店”处。曾伟权于2015年10月26日取走钥匙。2015年8月18日至2015年10月17日的商铺租金，则以押金抵扣。基于此，戴子文没有拖欠租金，搬离商铺也经过了曾伟权的同意，曾伟权主张戴子文违约及要求戴子文承担违约责任，没有事实和法律依据。第二，《铺位租赁合同》约定，租赁期内由承租人转租或转借租赁物给第三者导致经济纠纷及法律责任，全部由承租人承担，与出租人无关。该条款表明曾伟权同意戴子文转租或转借租赁物；且戴子文于2015年7月9日将案涉租赁物其中两个商铺转租给刘立明时，已口头征得曾伟权的同意，签约当日还将与刘立明签订的《铺面出租合同》复印件及刘立明交纳押金的收条复印件交给曾伟权。由上，曾伟权的诉讼请求不成立，请求依法予以驳回。
被告刘立明辩称：刘立明依法从戴子文处承租案涉商铺，双方的合同合法有效且期间未届满，即使戴子文违约导致曾伟权与戴子文之间的租赁合同解除，刘立明与戴子文之间的合同仍然有效。
经审理查明：曾伟权于1992年9月1日有偿取得位于东莞市××街口横岗头的一幅土地的使用权，并在该土地上建成两幢3至4层面积共8600平方米的厂房和宿舍，于1996年11月10日取得《建设工程规划许可证》。
2014年4月18日，曾伟权将上述宿舍第一层的八个商铺出租给案外人余明仿。双方签订《铺位租赁合同》，第二条约定租赁期限从2014年5月18日起至2024年5月17日止，签订合同时，承租人须向出租人支付押金85600元，在合同期满时，承租人无违约的押金无息退还；2015年5月1日至2017年4月30日期间的租金每月为42800元，于每月5日前支付当月租金，逾期支付按照5‰每日计收滞纳金。第六条约定租赁期间承租人负责租赁物内设施的维护、保养，如排水、排污的地上地下的维护及疏通，产生的费用由承租人承担；因租赁物本身结构问题导致损坏，由出租人负责修理。第九条约定因承租人转租或转借租赁物给第三方引起经济纠纷及法律责任的，全部由承租人承担，与出租人无关。第十条约定承租人不支付或不按约支付租金一个月以上的，出租人有权终止合同，收回房屋；出租人或承租人非因合同约定的事由终止合同，违约方需向对方支付两个月的租金作为违约金，并赔偿对方因此造成的经济损失。
《铺位租赁合同》签订后，曾伟权与戴子文签订《铺位租赁合同转让协议》，同意戴子文概括受让前述《铺位租赁合同》项下的承租人权利义务，但转让协议没有余明仿的签名。2014年4月17日，戴子文向余明仿支付押金85600元。同年4月25日，戴子文通过案外人何某的账户向余明仿转账支付140000元。至此，曾伟权与戴子文确认双方建立房屋租赁合同关系，双方的权利义务按照原《铺位租赁合同》执行。
2015年7月9日，戴子文与刘立明签订《铺面出租合同》，将其承租的八个商铺其中的两个转租给刘立明，双方约定租赁期限从2015年8月1日起至2018年7月31日止，每月租金14300元。期间，因曾伟权与戴子文就商铺的维修和租金问题发生纠纷，戴子文称其结清租金后，于2015年10月20日搬离其使用的六个商铺，并于2015年10月26日将该六个商铺的钥匙返还给曾伟权，双方解除合同。但曾伟权称戴子文没有结清租金及返还商铺钥匙。2015年12月7日，曾伟权委托律师向戴子文发出《律师函》，要求戴子文支付租金或与曾伟权协商，否则追究其违约责任。戴子文称没有收到《律师函》。2016年1月5日，曾伟权提起诉讼，请求判如所请。戴子文于2016年3月4日收到曾伟权的起诉状。
诉讼中，戴子文针对其返还商铺的主张，提供了《搬运证明》、吴海兰、何某、黄某共同出具的《证明》及申请证人何某、黄某出庭作证。《搬运证明》内容为2015年10月20日，司机黄钦贤收到戴子文交来案涉六个商铺的搬出货物运费及装卸费共770元。《证明》内容为2015年10月26日戴子文将案涉六个商铺的钥匙放到“佳居乐店”，请吴海兰转交曾伟权，曾伟权同日取走钥匙。证人何某称，其是“佳居乐店”的经营者，与戴子文是朋友，2015年10月20日左右，其看到戴子文将几把钥匙放到前台吴海兰处，称是案涉六个商铺的钥匙，要求转交曾伟权，当时其与店员黄某在办公，均没有直接与戴子文接触或交谈，其中黄某背对着前台；几天后，曾伟权到“佳居乐店”取走钥匙，当时其与吴海兰、黄某均在场，但不清楚钥匙是吴海兰还是黄某交给曾伟权；另，因曾伟权取走钥匙时没有留下凭证，其应戴子文的要求于2015年10月27日制作了案涉《证明》，证明事情经过。证人黄某称，其是“佳居乐店”的店员，因戴子文是其父亲的朋友，故认识戴子文；2015年10月26日，戴子文将几把钥匙交到其手上，要求转交曾伟权，同日，曾伟权到店，从其手中取走钥匙，当时何某和吴海兰均在场，并一起在何某制作的《证明》上签名证明事情经过。曾伟权对戴子文提供的证据均不予确认，并提供照片和公某予以反驳。照片和公某显示2016年3月1日案涉商铺均处于关门状态。曾伟权主张于2016年4月15日自行收回戴子文使用的六个商铺，而刘立明使用的两个商铺，其至今未收回。
关于租金的问题，曾伟权与戴子文确认案涉八个商铺至2015年8月17日止的租金已结清，自2015年8月18日起，戴子文未再支付租金。曾伟权称戴子文在租赁期间一直拖欠租金，其提供戴子文于2015年5月5日出具的《欠条》及租赁期间的租金转账凭证为证。《欠条》显示戴子文确认欠曾伟权租金至2015年4月17日止共137200元，定于2015年5月10日归还。但期限届满，戴子文没有清偿债务。转账凭证显示戴子文通过其本人及何某的账户，分多次向曾伟权支付租金，但每次均未按照合同的约定按时足额支付。戴子文称其未按合同约定支付租金是因案涉八个商铺存在结构缺陷，曾伟权一直拒绝维修，导致逢雨积水，污水倒灌，影响其经营；而2015年8月18日至2015年10月26日的租金，已以押金85600元抵扣。戴子文提供照片和补漏款转账凭证等证明案涉房屋存在结构缺陷，但曾伟权不予确认，认为证据不能证明戴子文的主张，且按照合同约定，因排水、排污的地上地下的维护和疏通，应由戴子文负责维修。
另查，针对刘立明使用的两个商铺，曾伟权与刘立明于2016年4月18日签订《协议书》，确认自2015年11月1日起，刘立明停止向戴子文支付租金；至2016年4月30日止，刘立明共欠戴子文租金85800元，该款由刘立明在签订该协议书之后直接支付给曾伟权，先付42900元，余款待曾伟权与刘立明重新签订租赁合同时再结清；自2016年5月1日起，刘立明将按照原来的价格直接向曾伟权支付该两个商铺的租金，直至纠纷通过法院判决生效为止。曾伟权确认已收到刘立明支付的租金42900元，其余款项暂未收到。曾伟权也已委托律师将《协议书》的内容告知戴子文，戴子文确认收到通知，但对《协议书》的内容不予认可。刘立明则认为依据《铺面出租合同》和《协议书》，其有权继续使用案涉两个商铺，无需返还。
以上事实，有《长安镇（街口）横岗头经济合作社有偿提供土地建厂协议书》、地形图、《东莞市建设工程施工执照》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《集体土地使用证》、《铺位租赁合同》、《铺位租赁合同转让协议》、《铺面出租合同》、押金收据、《律师函》、特快专递详情单及查询回执、《搬运证明》、《证明》、证人证言、照片、公某、《欠条》、转账凭证、《协议书》、《债权转让通知书》、对账单、收据及本案庭前证据交换笔录、庭审笔录等附卷为证。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。曾伟权与案外人余明仿签订的《铺位租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。曾伟权与戴子文确认上述《铺位租赁合同》项下的承租人权利义务已由戴子文继受，有《铺位租赁合同转让协议》为证。虽然该转让协议没有余明仿的签名，但戴子文已向余明仿支付押金85600元及其他款项140000元，曾伟权与戴子文也实际履行了《铺位租赁合同》，无证据显示余明仿对此持有异议，应视为余明仿知悉并同意该权利义务概括转让。曾伟权与戴子文主张其双方之间形成房屋租赁合同关系，相关权利义务按照《铺位租赁合同》执行，本院予以采信。
本案的争议焦点是：戴子文是否构成违约，应承担怎样的民事责任。根据戴子文的陈述及曾伟权提供的《欠条》、租金转账凭证等，可以显示戴子文在租赁期间多次未按合同约定按时足额支付租金，且从2015年8月18日起未再支付租金。戴子文辩称案涉商铺存在结构缺陷，导致经常积水、污水倒灌，曾伟权拒绝维修，戴子文有权拒付租金。但戴子文提供的照片和补漏款转账凭证，不足以证明漏水问题是因房屋结构缺陷造成。戴子文依据《铺位租赁合同》第六条关于因租赁物本身结构问题导致损害，由出租人负责修理的约定，要求曾伟权承担维修责任，依据不足。按照该合同条款的约定，租赁期间排水、排污的地下地上的维护和疏通，应由戴子文自行负责维修。故戴子文拒付租金理由不成立，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百二十七条及《铺位租赁合同》第十条的约定，戴子文的行为构成违约，并导致曾伟权出租房屋以获取租金的合同目的不能实现，曾伟权有权解除合同，收回租赁物，要求戴子文支付拖欠的租金、合同解除后的租赁物占有使用费及支付违约金。
其中，针对解除合同的问题，戴子文称于2015年10月20日已搬离案涉六个商铺，并于2015年10月26日将该六个商铺的钥匙返还给曾伟权，至此双方解除合同。戴子文对其主张应提供证据加以证明。但戴子文提供的《搬运证明》只显示戴子文搬离商铺，未显示其将商铺或商铺的钥匙返还给曾伟权；吴海兰、何某、黄某出具的《证明》，内容虽为戴子文将商铺钥匙返还给曾伟权，但庭审时证人何某和黄某之间对于钥匙交来和交出的时间、交付钥匙的人员、《证明》的出具时间等的陈述，存在诸多不一致之处，与《证明》的内容也不符，考虑以上因素，结合何某、黄某与戴子文之间存在利害关系，本院对《搬运证明》、《证明》及证人证言的证明效力不予认可，对戴子文的主张不予采信。按照曾伟权的陈述，曾伟权是于起诉时提出解除合同，戴子文于2016年3月4日收到曾伟权的起诉状，视为解除合同的意思到达戴子文，故案涉《铺位租赁合同》解除时间为2016年3月4日。
针对返还租赁物的问题。曾伟权主张于2016年4月15日收回戴子文使用的六个商铺，戴子文没有提供证据予以反驳，本院对曾伟权的主张予以采信。对刘立明使用的两个商铺，刘立明主张根据其与戴子文签订的《铺面出租合同》及与曾伟权签订的《协议书》，其有权继续使用商铺。本院认为，虽然戴子文与刘立明之间的转租关系不违反《铺位租赁合同》的约定，具有合法性，但由于转租合同须以戴子文享有租赁权作为履行的前提，而戴子文的租赁权因《铺位租赁合同》解除而丧失，故转租合同已无履行的基础。结合曾伟权与刘立明在《协议书》中并未对继续履行合同达成一致意见，且转租合同与《铺位租赁合同》是两个相互独立的合同，曾伟权并非转租合同的当事人，不能强迫曾伟权继续履行转租合同的义务，故本院对刘立明的主张不予采纳。曾伟权基于物的请求权要求刘立明返还案涉两个商铺，合法有据，本院予以支持。
针对租金及合同解除后的商铺占有使用费问题。根据前述认定，戴子文应向曾伟权支付2015年8月18日起至合同解除之日止的租金，以及合同解除后至商铺实际返还之日止的商铺占有使用费。其中，2016年8月18日至2016年4月15日，戴子文应付曾伟权案涉八个商铺的租金及使用费为338120元（42800元/月×7.9个月）。自2016年4月16日起，因戴子文未向曾伟权返还刘立明使用的两个商铺，其应按每月10700元（42800元/月÷8×2）的标准，继续向曾伟权支付该两个商铺的使用费，直至商铺实际返还之日止。期间，因刘立明与曾伟权签订《协议书》，刘立明向曾伟权支付了该两个商铺至2016年4月30日止的部分租金和使用费42900元，该款可作为刘立明代戴子文支付的租金和使用费，在戴子文应付的租金和使用费中扣除。另，戴子文主张以其交付的押金85600元抵扣部分租金和使用费，因双方在《铺位租赁合同》中未约定戴子文违约导致合同解除的押金予以没收，故戴子文的以上抵扣请求，不违反法律和合同的约定，本院予以支持。则扣除相关款项后，截至2016年4月30日止，戴子文实际应向曾伟权支付的租金和使用费为214970元（338120元＋10700元/月×0.5个月-42900元-85600元）。曾伟权超出以上范围的租金和使用费请求，本院不予支持。
针对违约金的问题，根据《铺位租赁合同》第十条关于出租人或承租人非因合同约定的事由终止合同，违约方需向对方支付两个月的租金作为违约金的约定，曾伟权在本案中要求戴子文支付违约金85600元，合法有据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十九条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第三款、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条第（二）项的规定，判决如下：
一、确认原告曾伟权与被告戴子文之间的房屋租赁合同关系于2016年3月4日解除。
二、被告刘立明于本判决发生法律效力之日起五日内向原告曾伟权返还位于东莞市长安镇横岗头的两个商铺。
三、被告戴子文于本判决发生法律效力之日起五日内向原告曾伟权支付租金和使用费，其中暂计至2016年4月30日止为214970元，自2016年5月1日起，按照每月10700元，计至第二判项的两个商铺实际返还之日止。
四、被告戴子文于本判决发生法律效力之日起五日内向原告曾伟权支付违约金85600元。
五、驳回原告曾伟权的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费4510元，由被告戴子文承担4059元，被告刘立明承担451元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 卢秀文
审 判 员 陈映华
人民陪审员 李慧霞
二〇一六年六月二十日
书 记 员 汤 锋
附：相关的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。