福建省长汀县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汀民初字第2815号原告：兰秋艳，女，1988年8月20日生，汉族，住福建省厦门市集美区。委托代理人：钟强翼，福建丰一律师事务所律师。被告：福建长汀县建源房地产开发有限公司，住所地：福建省长汀县。组织机构代码：67651383-4。法定代表人：俞开琛，董事长。委托代理人：戴求忠，福建先丰律师事务所律师。原告兰秋艳与被告福建长汀县建源房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月25日立案受理。依法由审判员吴桃荣适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兰秋艳及其委托代理人钟强翼，被告福建长汀县建源房地产开发有限公司委托代理人戴求忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰秋艳诉称：2013年年初，原告以330515元的价格向被告购买其开发的座落于长汀县建源花园2号楼1507#商品房。2013年3月4日，原告向被告支付了50000元作为购房定金。2013年3月4日，原告向被告支付了扣除购房定金后剩余的全部购房款。被告于2013年8月2日向原告开具了购房发票。2013年3月6日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201300213），双方约定被告应当在2014年3月31日前将房屋交付给原告使用，逾期超过30日后，原告有权解除合同，合同解除的，被告应当在收到解除合同书面通知之日起30天内退换全部已付款，并按原告已付款的5%向原告支付违约金。合同签订后，原告应被告的要求交纳了公共维修基金2939元，被告出具了收据。2014年3月31日，被告并未依照合同约定如期交付房屋，2014年5月18日，原告根据双方签订的《商品房买卖合同》的相关约定向被告发出了《解除商品房买卖合同的通知》，被告签收后于2014年6月8日向原告寄出一份落款为“2013年3月28日”的《通知书》，企图用毫无事实根据的理由推卸逾期交房的责任；2014年7月2日，原告为了要求被告承担逾期交房的责任再次向被告发出《解除商品房买卖合同的通知》，可这次被告签收后再也没有答复了。综上，请求判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201300213）及其项下所有附件；2、被告立即退还原告已支付的全部购房款项，其中购房款人民币（下同）330515元，公共维修基金2939元，合计333454元；三、被告立即支付因逾期交房所产生的违约金16525.75元（按已付购房款的5%计算）；四、被告立即支付逾期返还购房款所产生的逾期利息，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，从2014年6月20日起至实际还款日止，暂计至起诉之日共计5039元；5、被告承担本案诉讼费用。被告福建长汀县建源房地产开发有限公司辩称：1、本案解除合同的条件尚未成就，被告在施工中有合同附件6第五条约定可以逾期交房的情形。2、因未逾期交房，原告诉请返还购房款支付违约金及逾期利息缺乏依据。3、公共维修基金收取的主体是长汀县住房和城乡规划建设局，被告只是代收。4、原告购买的商品房已符合交房条件，起诉前我们已通知原告可以交房，现再次通知原告可以交房。综上，请法庭驳回原告的诉请并请原告及时到我公司办理交房。经审理查明：2013年3月26日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的位于福建省长汀县和谐小区地块长汀县建源花园2号楼1507#商品房（建筑面积为39.71平方米），房屋总价款为330515元。合同第八条约定：被告应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合双方约定条件的商品房交付给原告使用等。合同第九条还约定：被告如未按合同规定的期限将商品房交付给原告使用，按逾期时间分别处理，即“（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。合同第二十二条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人的责任、排除买受人主要权利的内容。合同附件六：合同补充协议第五条约定：买卖双方同意对主合同第八条补充如下：除不可抗力外，发生下列情形之一的，出卖人可据实予以延期：1、施工中遇到重大技术问题或困难不能及时解决；2、施工中遇到因政府要求进行设计变更导致的工期延误；3、一天中发生七级（含）以上大风天气，大雨及大雨以上天气按一天顺延；停水、停电（以相关部门的停水、停电资料为依据）按实际发生的时间顺延（一天中停水、停电超过四个小时的按一天计算）；4、遇到县政府作出禁止作业、实施交通管制、噪音管制等决定，或因政府部门而引起的出入道路、污水处理系统、电源电力供应系统、煤气通讯线路接驳或其他主要设备有严重障碍，及市政规划、基础设施、配套要求有所变更，及因自来水、电力公司延误施工安装设备，而引起建筑施工受阻等情况。合同签订后，原告向被告支付了购房款330515元，并缴交公共维修基金2939元。2014年5月21日，被告收到原告于同月18日寄发的《解除商品房买卖合同通知书》，原告在该通知中要求按照《商品房买卖合同》的约定解除合同。2014年6月8日，被告向原告发出落款时间为“2013年3月28日”的《通知书》一份，《通知书》载明：建源花园项目因电力、天气等因素累计延误113天。2014年7月2日，原告再次向被告发出《解除商品房买卖合同的通知》，要求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》。另查明，从2013年3月6日至同年12月31日间，大雨以上天气为二天。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》及其附件原件、购房发票原件、公共维修基金收款收据原件、《解除商品房买卖合同的通知》及《快递签收情况截图》各两份、《通知书》一份，被告提供的长汀县2010年10月至2013年12月降水实况及原、被告双方的当庭陈述等证据在卷予以证实。本院认为：依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力，合同的各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，故该合同属合法有效，原、被告依法应当按照合同的约定履行各自的义务。合同第九条约定，被告如未按合同规定的期限将商品房交付给原告使用，按逾期时间分别处理，即“……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。”在合同履行过程中，原告已依约向被告支付了全部购房款，而被告却未依约于2014年3月31日前向原告交付涉案房屋。关于双方约定的可以延期交房事由问题，合同签订后的大雨以上天气和高考期间只有五天，签订合同前的大雨及大雨以上天气和高考期间属于被告在签订合同确定交房时间时就应当考虑的因素，且高考期间限制施工只是每天中午11时30分至14时30分，晚上7时至次日8时，并不是全面限制。故被告在庭审过程中关于施工期间发生日降雨量超过规定、大风、台风防汛及因高考停工的时间共计96天的抗辩不能成立。被告关于因水、电未入户等原因引起延期的抗辩，不能举证证明水、电未入户等原因对被告工程施工产生了影响，因此，被告关于其可顺延交房时间的抗辩不能成立。由于在《商品房买卖合同》约定的被告交房之日起30日内，被告仍未依照法律规定及合同约定交房，也未向原告出具其他可以延期交房的证明，被告逾期交房的行为符合双方当事人签订的合同内容即原告有权解除购房合同及补充协议的约定，故依照《商品房买卖合同》第九条规定的解除合同的条件已成就，原告要求解除与被告签订商品房买卖合同的诉请，本院予以支持。由于《商品房买卖合同》的解除系由被告逾期交房的违约行为所导致，被告应承担相应的违约责任，即依合同约定退还原告全部已付款330515元并按该已付款的5%向原告支付解除合同违约金16525.75元，原告的该部分诉讼请求本院予以支持。另外，由于被告未按合同约定在收到原告解除合同的《解除商品房买卖合同的通知》之日起30日内退还全部已付款，亦构成违约，而《商品房买卖合同》第九条中仅规定了逾期交房导致解除合同的违约金的计算方法，未对解除合同后被告未按时退款的违约金计算方法作出约定，故该项逾期付款违约金依法可参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的标准计算，但该违约金的起算时间根据《商品房买卖合同》的约定应为被告收到原告解除合同书面通知之日起30天后，即2014年6月21日，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对于原告诉请要求被告退还公共维修基金2939元的诉请，因被告已向原告出具了收取该项费用的收款收据，故对被告关于其系代收而不应由其退还的主张，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十七条第一、二款的规定，判决如下：一、解除原告兰秋艳与被告福建长汀县建源房地产开发有限公司双方于2013年3月6日签订的合同编号为201300213的《商品房买卖合同》。二、被告福建长汀县建源房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告兰秋艳购房款人民币330515元及公共维修基金人民币2939元，并以购房款330515元为基数参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率支付自2014年6月21日起至实际还款之日止的逾期付款违约金。三、被告福建长汀县建源房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告兰秋艳支付逾期交房的违约金16525.75元。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6377元，减半收取3188.5元，由被告福建长汀县建源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。审判员吴桃荣二〇一五年一月六日书记员张玫附注：本案所引用的主要法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《》第的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。三、执行申请提示申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。