江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）通中民终字第2636号 上诉人（原审被告）江品志。 委托代理人任灿云。 委托代理人保晓萍。 被上诉人（原审原告）卢燕。 被上诉人（原审原告）周穆如。 两被上诉人共同委托代理人施瑜，江苏崇诚律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）南通广播电视台，住所地南通市人民中路146-160号。 法定代表人张辉，南通广播电视台台长。 委托代理人陈志军，南通广播电视台干部。 上诉人江品志因与被上诉人卢燕、周穆如、南通广播电视台承包经营合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2014）崇山民初字第252号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 原审查明，2008年10月31日，范进华与江品志签订承包合同一份，合同约定：江品志承包广电大酒店客房部、餐饮部等，承包期限为2008年12月1日至2012年12月31日，承包金为40万元整，在签字后付20万元，以后每季度支付承包费10万元。后范进华因病去世。承包期满后，江品志至今未返还广电大酒店房屋及相关设备物品，也未向范进华的继承人卢燕、周穆如支付任何费用。 另查明，观音山广电大楼由南通市广播电视局崇川分局（后因机构调整并入南通广播电视台）于2008年1月租赁给卢晓芬、租赁期限至2012年12月31日，卢晓芬在上述租赁期限内将房屋转租给范进华。上述租赁合同到期后，南通广播电视台未对范进华租赁使用该房屋提出异议，并于2013年12月致函给卢燕，催缴两年的租赁费用。 再查明，卢燕、周穆如曾因广电大酒店的承包合同纠纷向南通仲裁委员会申请仲裁，南通仲裁委员会于2014年2月12日作出裁决，该仲裁裁决确认卢燕、周穆如系范进华的法定继承人，有权作为仲裁案件当事人，确认案涉酒店区域最迟至2012年6月28日进入实质性拆迁实施阶段，自2012年6月28日起至2012年12月31日止的承包金按合同约定的60%支付为宜。裁决江品志应于裁决书送达之日起三十日内将其承包期内占有的广电大酒店房屋归还申请人卢燕、周穆如，同时还应在上述期限内返还相关物品。 卢燕、周穆如于2014年4月9日提起本案之诉，请求判决江品志支付2013年1月1日起至判决之日止的承包费60万元（暂计算至2014年6月）。原审庭审中，南通广播电视台委托代理人陈述，南通广播电视台已于2014年1月就案涉房屋签订拆迁合同，并于当月签署房屋交接单，不再主张2014年1月之后的房屋租金。 原审认为，范进华与江品志的承包合同于2012年12月31日到期后，双方均未有承包关系自然续期的意思表示，因而承包关系终止。双方承包关系终止后，江品志应当交付广电大酒店及店内设备物品，其继续占有使用酒店侵害合法权利人的权益，应当承担损害赔偿责任。范进华死亡后，其权利由其继承人卢燕、周穆如享有，范进华的租赁合同到期后，广电大酒店的所有人南通广播电视台对其占有使用该房屋未提出异议，且向卢燕、周穆如催缴房租，故卢燕、周穆如与南通广播电视台关于广电大酒店之间存在不定期租赁关系,其作为广电大酒店的合法使用人有权向江品志主张房屋及设备物品的使用费。考虑2012年6月28日后，承包关系终止前后广电大酒店房屋及设备物品等情况未发生明显改变，使用费的计算标准按照承包关系终止前承包金的计算标准较为适宜，根据仲裁裁决2012年6月28日起的承包金按照合同约定60%计算。鉴于南通广播电视台仅向卢燕、周穆如催告2012、2013年房租，2014年1月后就案涉房屋已签订拆迁协议及交接单，其与卢燕、周穆如之间的不定期租赁关系因拆迁相应终止，卢燕、周穆如已不属于广电大酒店的合法权利人，故对其主张2014年1月至6月使用费的请求，不予支持。江品志应向卢燕、周穆如支付使用费为24万元（40万元×60%）。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定，原审判决：一、江品志于判决生效后十日内支付卢燕、周穆如南通市崇川广电大酒店使用费240000元。二、驳回卢燕、周穆如的其他诉讼请求。案件受理费9800元，由卢燕、周穆如负担5880元，江品志负担3920元（此款卢燕、周穆如已预交，江品志于判决书生效后十日内自行结清）。 宣判后，江品志不服原审判决，向本院提起上诉称，1、卢燕、周穆如主张占用使用费系基于房屋租赁合同而产生的合同之债，原审法院基于物权保护产生的侵权之债按照财产损害赔偿进行审理并判决，所审非所诉，违反法律规定。2、2012年5月，广电大酒店被列入拆迁范围，2012年6月28日，案涉酒店区域进入实质性拆迁实施阶段，除广电大酒店以外的其余房屋均拆迁完毕。尽管仲裁裁决未确认江品志与范进华达成承包金只要支付到2012年5月底的口头约定，但事实上，6月以后因拆迁对江品志的经营造成巨大影响是显而易见的。2012年12月31日承包期满后，各方精力都在获取拆迁补偿上，因拆迁人只跟房屋产权人签订拆迁补偿协议，因此，江品志、卢燕和周穆如都无法跟拆迁公司谈判，最终由南通广播电视台交房并订立拆迁补偿协议书。江品志原审中提交的南通时代房屋拆迁有限公司的被征收房旧房验收交接单，载明案涉房屋交房日期为2013年3月26日，证明案涉房屋已于2013年3月26日交付给拆迁公司，故原审法院认定江品志占有使用广电大酒店至今不是事实，不存在向卢燕、周穆如返还的必要。南通广播电视台、卢燕、周穆如未能举证拆迁合同和房屋交接单，故原审依据南通广播电视台的单方陈述，认定南通广播电视台于2014年1月就案涉房屋签订拆迁合同并于当月签署房屋交接单的事实错误。3、卢燕、周穆如未向南通广播电视台交付2012年、2013年的租赁费用，南通广播电视台的催要函未明确2013年的租金标准，故卢燕、周穆如的实际损失不存在也无法确定，卢燕、周穆如也未能举证证明其存在损失及具体损失数额。2012年6月28日案涉区域已进入实质性拆迁实施阶段，卢燕、周穆如按照原来承包金的标准主张占有使用费，没有事实和法律依据，也极不合理。请求二审法院撤销原判，发回重审或改判驳回卢燕、周穆如的全部诉讼请求。 被上诉人卢燕、周穆如答辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回江品志的上诉。 被上诉人南通广播电视台答辩称，本案与南通广播电视台无关。 二审中，上诉人江品志提供缴税凭证和南通时代房屋拆迁有限公司出具的情况说明，以证明广电大酒店缴税至2012年5月，此后未经营，2013年3月房屋交给拆迁公司。对此，卢燕、周穆如质证认为，缴税凭证真实性没有异议，但与本案缺乏关联性，纳税情况不能证明实际经营状况，事实上江品志一直占有使用案涉房屋；情况说明系证人证言，证人应当出庭，情况说明内容与客观事实严重不符，一审审理时江品志仍在经营中，2013年12月12日南通广播电视台还向卢燕催交至函告日的房租，其不可能在之前的3月就交付房屋给拆迁公司。 根据双方举证、质证，本院认证如下：缴税凭证只能证明缴税事实，并不能直接证明实际经营时间，情况说明系证人证言，因拆迁公司并未出庭，且无其他证据证明房屋交接时间，故缴税凭证及情况说明均不能作为认定江品志终止经营及交付房屋时间的证据。 本院经审理查明，原审判决查明的事实正确，本院予以确认。 本院另查明，范进华于2013年2月向原审法院起诉，请求判决江品志支付拖欠的承包金、逾期付款利息并返还广电大酒店。原审法院认为该案应由南通仲裁委员会仲裁，于2013年2月4日裁定驳回起诉，范进华不服裁定提起上诉，本院于2013年3月25日作出驳回上诉，维持原裁定的裁定。范进华遂于2013年10月12日申请仲裁，期间范进华去世，卢燕、周穆如作为继承人参加仲裁。根据南通仲裁委员会（2014）通仲裁字第8号裁决书记载，审理过程中卢燕、周穆如提交拍摄于2013年11月25日的照片及视频，以证明广电大酒店在2013年11月25日仍在经营，江品志就该证据质证认为宾馆和饭店都不开了，只有洗浴中心在勉强维持。 诉讼中，南通广播电视台对广电大酒店的转租、承包不持异议，并表示其与卢燕、周穆如之间的租金结算以法院判决卢燕、周穆如与江品志的租金计算时间为准。南通广播电视台称其于2014年1月在拆迁合同盖章后并未取得拆迁合同，在拆迁合同盖章同时，在空白的被征收房旧房验收交接单上盖章，该交接单上的交房时间应该是拆迁公司后来自行填写。 本案二审争议焦点是江品志是否应支付2013年的占有使用费及费用如何计算？ 本院认为，卢燕、周穆如以承包合同期满后江品志未及时支付费用为由起诉请求占有使用费，系因合同履行引起的纠纷，故本案为承包经营合同纠纷。案涉承包合同合法有效，合同到期后，江品志本应按照合同约定交付广电大酒店及店内设备物品，但因该区域面临拆迁，导致合同双方未能及时就合同终止达成一致意见。江品志在合同期满后继续占有使用广电大酒店房屋及设施并从事相关经营，应当向合同相对方即范进华的继承人卢燕、周穆如支付相应占有使用费。计算占有使用费的截止时间，应以江品志举证证明其何时向卢燕、周穆如交付房屋为准。江品志上诉称根据被征收房旧房验收交接单，广电大酒店已于2013年3月交付拆迁公司，该时间与其在仲裁过程中确认2013年11月尚在经营浴室的陈述矛盾，也与南通仲裁委员会2014年2月12日的裁决书中关于江品志于裁决书送达之日起三十日内归还广电大酒店房屋并返还相关物品的裁决不符。现有证据不能证明江品志向卢燕、周穆如返还房屋的时间，其也承认浴室在经营中，南通广播电视台也已明确表示不主张自2014年1月签订拆迁合同时起的租金，原审据此确定江品志向卢燕、周穆如支付2013年度的占有使用费，并在考虑到江品志占有使用期间确有周边拆迁影响，参照仲裁裁决计算标准，以承包金的60%计算占有使用费，系其自由裁量权的行使，所作判决并无不当，本院予以维持。南通广播电视台与卢燕、周穆如之间的房租结算与本案非同一法律关系，双方的结算不影响本案判决结果。据此，江品志的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4900元，由上诉人江品志负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陶新琴 代理审判员  陆炜炜 代理审判员  张 勇 二〇一五年一月二十九日 书 记 员  周 敏