黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院民 事 判 决 书（2015）萨民初字第455号原告大庆荣腾物业管理有限公司，住所地大庆市龙凤区龙华路北侧（龙安新苑5号楼-4号商服）。法定代表人于庆松，系该公司经理。委托代理人乔英男，黑龙江庚辰律师事务所律师。被告李桂芳，女，1963年11月12日出生，汉族，无职业，住大庆市萨尔图区。委托代理人魏洪雷，黑龙江镜丰律师事务所律师。原告大庆荣腾物业管理有限公司与被告李桂芳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告大庆荣腾物业管理有限公司委托代理人乔英男、被告李桂芳委托代理人魏洪雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大庆荣腾物业管理有限公司诉称,原告大庆荣腾物业管理有限公司系负责被告李桂芳居住小区的物业服务公司，与被告李桂芳所居住的小区业主委员会签订了物业管理合同，约定服务期限为2012年1月1日至2014年12月31日，物业服务费用为每年每平方米11.78元。原告大庆荣腾物业管理有限公司如约履行了合同，但被告李桂芳拖欠2014年度物业服务费至今，该年度的物业服务费为1052元，根据合同约定业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天1元交纳滞纳金，被告李桂芳应于2014年12月31日前缴纳物业服务费，至起诉时止被告李桂芳已逾期缴费31天，已产生滞纳金31元。现原告大庆荣腾物业管理有限公司多次催要，被告李桂芳迟迟不予给付，故原告大庆荣腾物业管理有限公司诉至法院，要求被告李桂芳向原告大庆荣腾物业管理有限公司支付拖欠的物业服务费1052元，给付滞纳金至实际交纳拖欠的物业服务费之日止，并由被告李桂芳承担本案的诉讼费用。被告李桂芳辩称，原告大庆荣腾物业管理有限公司进行小区物业服务但没依合同进行服务，小区没有保安服务，小区内及楼道内也没有维护，乱堆杂物小区内公共部分原告大庆荣腾物业管理有限公司未尽到维护保养、尤其是被告李桂芳家李房屋漏雨，多次找到原告大庆荣腾物业管理有限公司要求进行维修，但原告大庆荣腾物业管理有限公司一直未履行其相应义务，造成被告李桂芳家室内墙面起皮、地板发霉。最后被告李桂芳自行找人维修，根据《物权法》司法解释二第三条物业服务企业未尽到相应义务，造成业主损失的，业主有权要求赔偿，即少交物业费或不交物业费。本案在庭审中，原告大庆荣腾物业管理有限公司举证如下：证据一、物业服务合同复印件一份（与原件核对无异议），证明原告大庆荣腾物业管理有限公司与大庆市萨尔图区万兴社区润丰小区业主委员会签订过物业管理服务合同，服务期限为2012年1月1日至2014年12月31日，约定服务费用为每年每平方米12.3756元，业主逾期交费，从逾期之日起每天一元缴纳滞纳金。被告李桂芳质证对该证据的真实性无异议。物业合同第二章第四、五、六条等规定，房屋公共部分维修护理管理包括房盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。可以证明这些事项都是物业服务合同原告大庆荣腾物业管理有限公司应尽之义务，但原告大庆荣腾物业管理有限公司在履行合同期间内未尽到服务义务违约在先，并且此份物业合同仅有业主委员会公章，没有业主委员会主任签字或盖章属于法律要件不完整，应属效力待定。根据合同第二十五条规定，原告大庆荣腾物业管理有限公司未履行合同或履行合同不符合规定，给业主方造成损失应给予赔偿。本院对该证据的真实性予以确认。证据二、收费许可证复印件一份（与原件核对无异议），证明原告大庆荣腾物业管理有限公司作为收费单位已经经过物价局颁发收费许可证，有效期是2012年1月至2014年12月，核定的收费标准是每月每平方米0.982元，及每年每平方米11.784元。被告李桂芳质证对该证据的真实性无异议。但是收费许可证2013年、2014年没有年审，虽然有效期是三年但是原告大庆荣腾物业管理有限公司的收费许可证并没有进行年度审查，2013年、2014年属于违法收费，从收费许可证上可以看出，公共区域秩序维护每平方米每月0.273元，公共区域的照明每平方米每月0.06元，公共部分每月0.07元，但原告大庆荣腾物业管理有限公司在合同期限内并未履行相应义务，其无权进行收费。本院对该证据的真实性予以确认。证据三、产权信息查询报告单一份，证明被告李桂芳系大庆市萨尔图区润丰小区3-5-402室房屋所有人，该房屋建筑面积62.10平方米。被告李桂芳质证对该证据的真实性无异议。按此份证据被告李桂芳拥有的房屋面积是62.10平方米，按原告大庆荣腾物业管理有限公司的收费标准每平方米每年是11.784元，那么2014年其收费也应该是731.79元，可见原告大庆荣腾物业管理有限公司在履行合同期限内多年超额收费。本院对该证据的真实性予以确认。证据四、润丰小区住宅台账一份，物业费收缴通知一份，证明被告李桂芳欠2014年润丰小区3-5-402室住宅物业服务费1052元，且原告大庆荣腾物业管理有限公司多次催缴被告李桂芳一直拖欠。被告李桂芳质证对台账质证真实性无异议，但是台账上登记的被告李桂芳面积是62.10平方米。物业费催缴通知书真实性无异议，但此催缴通知书原告大庆荣腾物业管理有限公司也明确说明其负责本小区的房屋公用设施、设备及场所的养护和管理工作，同时提供保洁、保安、绿化、停车等服务，原告大庆荣腾物业管理有限公司未尽到以上义务，无权收取该费用。本院对该证据的真实性予以确认。证据五、资质证书复印件一份（与原件核对无异议），证明原告大庆荣腾物业管理有限公司资质等级为三级。被告李桂芳质证对该证据的真实性无异议。但原告大庆荣腾物业管理有限公司的资质除2012年及2013年进行过监督检查，2014年并未进行过监督检查，其2014年是否还有其资质结论待定。本院对该证据的真实性予以确认。本案在庭审过程中，被告李桂芳举证如下：照片打印件30页，证明原告大庆荣腾物业管理有限公司未尽到公共部位维修，楼门下面的台阶破损严重、道路起鼓，也未尽到楼道内秩序的维护，有乱堆乱放杂物的现象，被告李桂芳房屋漏水严重但原告大庆荣腾物业管理有限公司未进行维修，从照片可以看到室内墙皮脱落地板发霉，后被告李桂芳自行维修，此部分费用远远超过原告大庆荣腾物业管理有限公司向被告李桂芳收取的物业费用。原告大庆荣腾物业管理有限公司质证对该证据的真实性有异议。该组照片不能证明具体的拍照所显示的小区楼号及部位，即使确实存在房屋漏雨和道路起鼓现象，该部分维修属于大修范围，应当使用业主缴纳的维修基金进行维修，而维修基金的启用需要法定的申请和批准程序，对于道路起鼓问题物业公司已组织业主签字同意申请启动维修基金，但城管部门还未批准，原告大庆荣腾物业管理有限公司对于其他合同范围内的义务已经履行。本院对该证据的真实性予以确认。依据上述证据及庭审中原告大庆荣腾物业管理有限公司的、被告李桂芳的陈述，可确认本案法律事实为：被告李桂芳居住的大庆市萨尔图区润丰小区3-5-402室房屋的物业管理由原告大庆荣腾物业管理有限公司承担，被告李桂芳拖欠原告大庆荣腾物业管理有限公司2014年物业服务费。原告大庆荣腾物业管理有限公司曾多次催要，被告李桂芳拒不交纳，故原告大庆荣腾物业管理有限公司诉至法院，请求人民法院依法判令被告李桂芳给付物业服务费1052元、从2015年1月1日起每日按1元给付滞纳金至实际给付物业服务费至日止，并由被告李桂芳承担本案的诉讼费用。另查，该涉案房屋产权证上体现的建筑面积为62.10平方米，物业服务费为每年每平方米11.784元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告大庆荣腾物业管理有限公司与被告李桂芳所在的业主委员会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，内容符合法律规定，上述合同成立并生效。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告大庆荣腾物业管理有限公司按合同约定为被告李桂芳提供了物业服务，被告李桂芳应当按合同约定支付物业费用。被告李桂芳辩称因原告大庆荣腾物业管理有限公司服务不合格、不达标，其房屋漏雨一直未给修理并造成损失故应少交或者不交物业服务费的辩解理由，因被告李桂芳未向法院提供证据充足有效的证据予以证实，且房屋漏雨系房屋质量问题，不属于物业管理服务范围，如漏雨严重，经过核实，应采用通过启动大修基金等其他方式予以维修，故本院对被告李桂芳的辩解理由不予采信。因此，原告大庆荣腾物业管理有限公司要求被告李桂芳给付2014年度物业服务费1052元的诉讼请求，本院在732元（62.10平方米×11.78元/每年每平方米=732元）范围内予以支持。原告大庆荣腾物业管理有限公司要求被告李桂芳从2015年1月1日起每天按1元计算给付滞纳金至实际给付之日止，本院认为，因原告大庆荣腾物业管理有限公司与业主委员会签订的《物业管理服务合同》中第六章第8条对逾期交纳物业管理费做了相应的约定：“从逾期之日起按每天1元交纳滞纳金。”，故本院对该滞纳金的诉讼请求，予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告李桂芳于本判决生效后立即给付原告大庆荣腾物业管理有限公司2014年度物业服务费732元、从2015年1月1日起每天按1元计算给付滞纳金至实际给付之日止；二、驳回原告大庆荣腾物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告李桂芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  周苹苹人民陪审员  姜海涛人民陪审员  王秀艳二〇一五年九月二十一日书 记 员  宋 雪