重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0106民初1767号
原告：重庆渝开发物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区学田湾正街90号-1，统一社会信用代码9150010320329108X3。
法定代表人：陈尉纲，重庆渝开发物业管理有限公司总经理。
委托诉讼代理人：赵琳梓，北京大成（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：闫刚，北京大成（重庆）律师事务所律师。
被告：李沂臻，女，1982年7月23日出生，汉族，经常居住地重庆市南岸区。
委托诉讼代理人：韦继英，女，住重庆市沙坪坝区。
原告重庆渝开发物业管理有限公司（以下简称渝开发公司）与被告李沂臻物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案受理后，依法由审判员龚陵川担任审判长，与人民陪审员李旭伟、人民陪审员徐宏组成合议庭，适用普通程序于2017年5月10日公开开庭进行了审理。原告重庆渝开发物业管理有限公司的委托诉讼代理人赵琳梓，被告李沂臻的委托诉讼代理人韦继英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告渝开发公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费5490元；2014年1月1日至2016年12月31日期间的公摊费360元；2、要求被告支付违约金，该违约金以每月应付未付的物业服务费为基数，从当月16日起，按每日千分之三计算至付清时为止。事实和理由：2003年8月20日，重庆渝开发股份有限公司与原告签订《住宅小区前期物业管理托管合同》，该合同约定重庆渝开发股份有限公司将住宅小区委托原告实施物业管理。后原告与小区业主委员会签订《物业服务合同》，该合同约定每月物业管理费按照每平方米（建筑面积）1.2元计算。2006年4月1日，原告与被告签署了《前期物业服务合同》，该合同约定：原告提供物业管理服务，被告应在每月15日前向原告缴纳物业管理费，逾期将按每天千分之三向原告支付滞纳金。原、被告之间建立的物业服务合同关系真实、合法、有效，被告自2014年1月1日起拒不缴纳物业管理费的行为已构成严重违约，损害了原告的合法权益，基于以上事实，原告特向贵院提起诉讼，望判如所请。
被告李沂臻辩称:1、原、被告2016年4月1日签订的《前期物业服务合同》和《业主临时公约》均约定物业管理费按1元/
平方米计算，公摊费据实分摊，被告从2006年接房至2013年12月期间一直按1元/平方米缴纳物业管理费，按6元/户缴纳公摊费，被告不存在违约。且原告在小区从未公示公用水电量，按6元/户收取公摊费缺乏依据。2、原告与小区业主委员会签订《物业服务合同》程序违法，该《物业服务合同》应为无效合同。3、原告主张2015年1月4日之前的物业服务费已超过诉讼时效。4、《物业服务合同》已于2016年6月24日到期，且第三届业委会已于2016年6月18日书面函告原告不在续约，原告主张合同期满后的物业服务费缺乏法律及事实依据。5、第三届业委会已于2016年10月28日向原告发出撤场通知，原告已收到，原告主张2016年10月28日后的物业服务费缺乏法律依据。6、原告在履行物业服务合同过程中存在违约行为，存在未履行安全保卫义务、未维护公用设施、未维护消防设施、未维护好绿化、未做好小区清洁卫生、停车位处置不当、不接受业主委员会对物业服务质量进行监督、侵吞业主公共收益等问题。7、关于违约金，被告不存在违约行为，是原告违约在先，被告履行不安抗辩权，并非恶意行为。且《物业服务合同》中的违约金条款免除原告责任，应属无效条款。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：被告系重庆市沙坪坝区房屋业主，房屋建筑面积138.09平方米。
2003年8月20日，原告（乙方）与小区开发商重庆渝开发股份有限公司（甲方）签订《住宅小区前期物业管理托管合同》，由甲方选聘乙方对小区实施前期物业管理服务。
2006年4月1日，原告（甲方）与被告渝开发公司（乙方）签订《凤天锦园前期物业服务合同》（合同号FT0484，户号10-9-4）。合同约定，甲方同意聘请乙方作为小区的物业服务公司，物业管理费（以建筑面积计算）按1元/平方米（含电梯电费）每月缴纳，甲方应在当月底15日之前（或物业管理公司通知时间内）将费用缴清，逾期将按每天3‰向乙方支付滞纳金，合同期限为三年。双方还对乙方的服务内容等事项进行了约定。
2011年7月，原告（乙方）与重庆市沙坪坝区小区业主委员会（甲方）签订《重庆市沙坪坝区小区物业服务合同》。合同约定，甲方委托乙方对小区实施物业管理服务，合同期限自2011年7月1日至2016年6月30日止；住宅物业服务费收费标准为1.20元/月•平方米（按建筑面积计算），公摊费10元/户/月；业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同于2011年7月18日在重庆市沙坪坝区房屋管理局备案。
2016年9月11日，沙坪坝区业主委员会作出业委函（2016）第19号公告，该公告载明，经业主大会表决，选聘重庆市天骄爱生活服务股份有限公司为小区下一任物业服务企业，该表决经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意。
2016年10月28日，沙坪坝区业主委员会向重庆渝开发物业管理有限公司作出业委函（2016）第26-2号撤场通知，要求原告渝开发公司于2016年10月31日前撤离小区。
2016年11月2日，原告作出《关于依法认定业主委员会〈撤场通知〉的回复》，不同意撤场。
本院认为，原告与沙坪坝区业主委员会签订的《重庆市沙坪坝区小区物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同，对全体业主具有法律约束力。原、被告均应按合同约定全面履行自己的义务。
对于被告抗辩的原告提供的物业服务不到位因而不同意缴纳物业服务费的问题。本院认为，首先，物业服务管理于个案而言系审查合同相对方权利义务，于整体考量则一定程度上体现了社会性服务管理规范。因物业服务受众群体广、管理事项多，具有长期性和综合性的特点，而为数众多的业主有不同的物业服务要求，所以为保障物业服务的正常进行，如非物业服务单位提供的服务存在重大违约并造成业主损失，或物业服务不到位处于持续状态，则业主不能仅以物业服务中出现的一般瑕疵而拒绝支付物业服务费。其次，业主须证明到物业服务单位确实存在物业服务的严重瑕疵，方可要求调低物业服务费。本案中，被告举示的证据不能证明原告存在被告所主张的物业服务问题，故本院对被告以此拒绝支付物业服务费不予支持。被告若认为原告拒不交纳公共收益侵害其合法权益，可以另案提出主张。
2011年7月，原告与小区业委会签订的《重庆市沙坪坝区小区物业服务合同》于2016年6月30日到期。到期后，原告继续为小区提供物业服务。2016年10月28日，沙坪坝区业主委员会已向原告发出撤场通知，要求原告于2016年10月31日前撤离小区，故双方权利义务终止。因此，对2016年10月31日前原告已实际提供的物业服务，被告应当支付物业服务费。原告在业主委员会要求其撤场后拒绝退出、移交物业服务，现以与业主存在事实上物业服务关系为由，要求被告支付物业服务费，本院不予支持。
2011年7月签订的《重庆市沙坪坝区小区物业服务合同》约定住宅物业服务费收费标准为1.2元/月•平方米（按建筑面积计算），公摊费10元/户/月，2014年1月1日至2016年10月31日期间，被告未支付物业服务费5634.07元（1.2元/月•平方米*138.09平方米*34个月），未支付公摊费340元（10元/月*34个月），原告有权要求被告支付此款。
原告与业主委员会签订的物业服务合同虽未约定物业服务费、水电公摊费交费时间，但按照交易惯例，结合合同约定物业服务费、水电公摊费金额为每月固定价，故本院确认业主或物业使用人最迟应于当月最后一日前交纳当月费用。被告未按时交纳物业服务费，应当支付违约金。但原告要求被告按每日千分之三的标准计算违约金，过分高于实际损失，故本院依法调整为中国人民银行同期贷款利率的130%。
对被告提出原告部分诉讼请求超过诉讼时效的抗辩，本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。审理中，原告未提供证据证明其在诉讼时效期间向被告主张过权利，或被告同意履行义务，故本院确认原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效。原告于2017年1月20日向本院起诉，被告抗辩原告2015年1月4日前的物业服务费、水电公摊费及违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，本院对此予以支持。故被告应支付原告2015年1月5日至2016年10月31日期间共计21个月27天的物业服务费3626.96元（1.2元/月•平方米*138.09平方米*21个月+1.2元/月•平方米*138.09平方米*12个月/365天*27天），水电公摊费218.88元（10元/月*21个月+10元/月*12个月/365天*27天），合计3845.84元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，判决如下：
一、被告李沂臻于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆渝开发物业管理有限公司2015年1月5日至2016年10月31日期间的物业服务费及公摊费共计3845.84元。
二、被告李沂臻于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆渝开发物业管理有限公司违约金，该违约金以被告李沂臻2015年1月5日至2016年10月31日期间当月欠付的物业服务费为基数，按中国人民银行同期贷款利率的130%计算，从次月1日起至付清之日止。
三、驳回原告重庆渝开发物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费204元（原告已预交），由被告李沂臻负担，此款限被告李沂臻于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆渝开发物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 龚陵川
人民陪审员 李旭伟
人民陪审员 徐 宏
二〇一七年六月一日
书 记 员 张 立