福建省武夷山市人民法院 民 事 判 决 书 （2015）武民初字第1273号 原告兴业银行股份有限公司武夷山支行，住所地武夷山市。 代表人张永斌，行长。 委托代理人邱芝杰、卢媛，福建弘袍律师事务所律师。 被告张学强，男，1979年2月15日出生，汉族，住南平市延平区。 被告福建武夷山精锐置业有限公司，住所地武夷山市。 法定代表人余忠，总经理。 原告兴业银行股份有限公司武夷山支行与被告张学强、福建武夷山精锐置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年8月6日立案受理。依法由审判员彭敬贵适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人邱芝杰到庭参加诉讼，被告张学强、福建武夷山精锐置业有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。 原告兴业银行股份有限公司武夷山支行诉称，被告张学强因需要资金于2009年1月20日与原告签订《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：192009501880413），贷款金额23万元，期限为240个月；由被告福建武夷山精锐置业有限公司作为保证人提供保证责任，并用被告张学强位于武夷山市国家旅游度假区精锐华府47号楼47幢3层302的房产在武夷山市房管处办理预购商品房抵押权预告登记。原被告签订协议并办理预告抵押权登记后，原告按程序借款23万元给被告。但还款期限到期后，被告未能清偿贷款，经原告催讨未果，故原告聘请律师代理诉讼，依法支付律师代理费用，故诉请：1、依法解除原告与被告于2009年1月20日签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号192009501880413）；2、判令被告张学强清偿贷款本金194541.91元；3、判令被告张学强清偿截止2015年7月2日止的利息14476.87元、罚息1361.76元，从2015年7月3日起的利息和罚息按合同约定的标准支付至借款还清之日止；4、判令被告张学强支付原告为实现债权的律师代理费7000元；5、判令被告福建武夷山精锐置业有限公司对上述请求的第2、3、4项债务承担连带清偿责任；6、判令被告张学强所预告登记的位于武夷山市国家旅游度假区精锐华府47号楼47幢3层302的房产进行折价、拍卖、变卖，所得价款用以优先偿还原告所有债权。 被告张学强、福建武夷山精锐置业有限公司未作答辩。 经审理查明：原告向本院提供7份证据，证据1系身份证和无婚姻状况证明、户口本，证明被告张学强的个人情况；证据2系《兴业银行个人住房（商品房）借款申请表》，证明被告贷款金额23万元，期限为20年，利率5.94%等事实；证据3系商品房买卖合同和预告登记证明，证明被告张学强位于武夷山市国家旅游度假区精锐华府47号楼47幢3层302的房产在武夷山市房管处办理预购商品房抵押权预告登记；证据4系《个人购房抵押（保证）借款合同》和抵押过程确认书、信用项目审批通知书，证明2009年1月20日被告与原告签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，被告借贷23万元；证据5系兴业银行武夷山支行借款借据和借款本金利息罚息计算表，证明2009年1月21日原被告签订协议并办理预告抵押登记后，原告按程序借款23万元给被告；证据6系委托代理收费合同、授权委托书、税务发票，证明2015年7月16日原告与福建弘袍律师事务所签订《委托代理合同》，约定支付律师一审代理费用0.7万元，以及执行阶段律师代理费0.3万元；证据7系福建省律师收费标准，证明原告主张的律师费用未超过福建省律师收费标准。 对原告提供的证据，本院分析认证如下：原告提供的证据1及证据3中的预告登记证明系国家有权机关依法出具；证据2及证据3中的商品房买卖合同有被告张学强本人的签字确认；证据4中的《个人购房抵押（保证）借款合同》有二被告的签字或盖章确认，抵押过程确认书及信用项目审批通知书有原告工作人员签字确认；证据5中的借款借据有原告的盖章确认，且与《个人购房抵押（保证）借款合同》能相印证，借款本金利息罚息计算表系原告根据被告的还款情况，由原告电脑系统计算得出；证据6中的发票系原告委托的律师事务所依法出具，委托代理收费合同、授权委托书系原告与代理律师所在的律师事务所签订，且代理律师也出庭诉讼。上述证据已依法送达二被告，二被告在举证期限内未提出异议，亦未提供反驳证据，对上述证据，本院予以采信。证据7系规范性文件，无须质证，本院予以采信。 上述证据及庭审记录，可以证明下列事实：2008年12月4日，被告张学强与被告福建武夷山精锐置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：0016958），主要约定：张学强向福建武夷山精锐置业有限公司购买位于武夷山市度假区精瑞华府第47幢D1单元302号房屋，房屋总价为291753元，张学强在签订合同之日支付首期款61753元，余款230000元由张学强申请办理银行按揭贷款，通过银行付清余款。合同签订次日，张学强支付了首付购房款61753元。2009年1月20日，原告兴业银行股份有限公司武夷山支行与被告张学强、福建武夷山精锐置业有限公司签订《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：192009501880413），合同第十七条特别条款主要约定：张学强向原告借款230000元，借款期限从2009年1月20日至2029年1月20日止；借款用途为购房；借款利率为中国人民银行公布的同期同档次基准利率上浮10%，即年利率为6.534%；借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%；借款发放至福建武夷山精锐置业有限公司在原告开设的账户；固定日还本付息，自借款发入次月起每个公历月的15日及借款到期日为还款日；所购（抵押）房产位于武夷山精锐华府47幢302室；抵押期限登记为2009年1月20日至2029年1月20日止，福建武夷山精锐置业有限公司为张学强借款的保证人，保证期间为阶段性担保。第十一条约定“（一）保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人为实现债权的费用等；（二）保证方式为连带责任保证；（三）保证期间有以下两种方式：1、全程担保：保证期间为每笔主债务履行期届满之日起两年；2、阶段担保：保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年。如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除。但对于在该日之前已到期的债务人债务，以及该日之前发生保证人或／及债务人的违约而引起的本合同项下债务的，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任。”第十三条约定“一、发生下列任一事件即构成违约：（一）债务人不按本合同规定按时偿还借款本息。二、违约发生后，债权人有权采取下列一项或多项措施：（二）解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。”第十六条约定：“四、因订立和履行本合同而发生的印花税、契税、律师费、公证费、保险费、抵押登记／备案／撤销费等费用由债务人承担。”此外，合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告依约于2009年1月21日将贷款230000元转入合同约定的账户；同日，武夷山市度假区精锐华府47号楼47幢3层302室房屋在武夷山市房产管理处办理了抵押权的预告登记。合同履行过程中，被告张学强从2014年5月15日起未能按时偿还借款，截止2015年7月2日，逾期借款本金9613.45元、利息14476.87元、罚息1361.76元未予偿还。由于被告未能按约定期偿还借款并支付利息，故而形成诉讼。 另查明，原告为此次诉讼委托福建弘袍律师事务所邱芝杰、卢媛出庭诉讼，为此支付律师代理费7000元。武夷山市国家旅游度假区精锐华府47号楼47幢3层302室房产至今未办理房屋所有权证，亦未办理抵押权登记。 本院认为，原告兴业银行股份有限公司武夷山支行与被告张学强、福建武夷山精锐置业有限公司于2009年1月20日签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、的强制性规定，应属合法有效。原告按照借款合同的约定发放了贷款，履行了合同的义务，被告张学强亦应按合同约定履行还本付息义务。然而，被告张学强在合同履行过程中，从2014年5月15日起至今未按合同约定偿还借款本息，已构成违约，根据合同的约定，原告有权要求解除合同，并要求张学强清偿所有到期和未到期的借款本金和利息，故原告诉请判令解除原、被告之间签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》、被告张学强清偿借款本金194541.91元、支付截止2015年7月2日止的利息14476.87元、罚息1361.76元以及从2015年7月3日起至借款还清之日止按合同约定标准计算的利息及罚息，于法有据，本院予以支持。 关于律师代理费部分，原、被告在借款合同书中有明确约定，若因订立和履行本合同而发生的印花税、契税、律师费、公证费、保险费、抵押登记／备案／撤销费等费用由债务人承担。本案中，原告实际有委托律师代理出庭诉讼，律师事务所也开具了7000元代理费的发票，可认定原告实际支付代理费7000元。根据《福建律师服务费的指导性收费标准》“代理民事、行政案件，不涉及财产关系或财产标的在100000元以内的，每件800-6000元；财产标的超过100000元，还应按下列比例另加收费：财产标的及另加收费比例：100，000-500，000元部分不超过4%，……”的规定，原告诉请标的额为217380.54元，律师代理费最高额为10695元，故原告该项诉请，于法有据，本院予以支持。 关于保证方面，被告福建武夷山精锐置业有限公司在合同保证人处盖章确认，原、被告在借款合同中约定保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等，保证方式为连带责任保证，保证期间为阶段性担保。现武夷山精锐华府47幢302室仍未办理房屋所有权证及抵押权登记，福建武夷山精锐置业有限公司的保证责任不能免除，故原告诉请被告福建武夷山精锐置业有限公司对借款本息及律师费承担连带清偿的保证责任，符合法律规定，本院予以支持。 关于原告是否就武夷山精锐华府47幢302室有权进行折价、拍卖、变卖等，对所得价款优先受偿问题，武夷山精锐华府47幢302室只是办理了抵押权的预告登记，至诉讼时，仍未办理抵押权登记手续。预告登记属于预备登记，它是未完成正式的物权转移登记之前进行的登记，具有临时性，存在于合同生效后至物权变动条件具备前的时间段内，待物权变动的条件具备后，权利人需及时申请正式登记。因此，预告登记不具有抵押权的物权性质，原告不能基于预告抵押登记取得抵押权的物权，从而能享受预告抵押物的优先受偿权，原告该项诉请不符合法律规定，本院不予支持。二被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，最高人民法院《关于适用〈〉若干问题的解释》第四十二条的规定，判决如下： 一、原告兴业银行股份有限公司武夷山支行与被告张学强、福建武夷山精锐置业有限公司2009年1月20日签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：192009501880413）于本判决生效之日解除。 二、被告张学强应于本判决生效之日起十日内偿还原告兴业银行股份有限公司武夷山支行借款194541.91元，并支付利息15838.63元（含罚息）以及从2015年7月3日起按合同约定利率标准计至借款清偿之日止的利息。 三、被告张学强应于本判决生效之日起十日内支付原告兴业银行股份有限公司武夷山支行律师代理费7000元。 四、被告福建武夷山精锐置业有限公司对上述第二、三项付款义务承担连带清偿的保证责任，被告福建武夷山精锐置业有限公司担保证责任后，有权向被告张学强追偿。 五、驳回原告兴业银行股份有限公司武夷山支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4561元，减半收取2280元，由被告张学强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  彭敬贵 二〇一五年十月二十三日 书记员  陈仁萍 本案依据的主要法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 三、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 最高人民法院《关于适用〈〉若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有第规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。