成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0116民初1130号原告（反诉被告）：杨雯，女，1986年8月20日出生，汉族，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：姚志鹏，四川铸信律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑燕，男，1958年9月12日出生，汉族，住成都市双流区。被告（反诉原告）：游瑶，女，1966年5月15日出生，汉族，住成都市双流区。二被告委托诉讼代理人：王健发，四川信与和律师事务所律师。原告(反诉被告）杨雯与被告（反诉原告）郑燕、游瑶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，杨雯的委托诉讼代理人姚志鹏、郑燕及游瑶的委托诉讼代理人王健发、游瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨雯向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方签订的《房屋买卖合同》及补充协议有效，并判令两被告继续履行《房屋买卖合同》及补充协议，立即将房屋过户登记至原告名下；2.判令两被告向原告支付2016年10月15日起至2017年元月24日止期间的逾期违约金61950元，自2015年1月25日起至二被告依约履行合同办理过户手续之日止期间的违约金按照《房屋买卖合同》9.3条计算。事实与理由：2016年9月22日，原告井四川中原物业顾问有限公司万科海悦城经营部居间介绍，与二被告签订《房屋买卖合同》及补充协议，约定二被告将位于成都市双流区房屋一套及位于成都市天府新区车位一个，作价1239000元出售给原告。合同签订后，原告向被告支付了定金5万元，并为履行合同做了积极的准备，但二被告在签订合同后，多次以售价太低为由拒绝履行合同。原告认为双方签订的合同合法有效，双方均应继续履行，二被告在签约后要求提高价格拒绝履行合同违背了诚实信用原则，二被告应当继续履行合同并支付违约金。郑燕、游瑶辩称，1.原、被告双方签订的合同有效；2.《房屋买卖合同》及补充协议应当解除，理由如下：根据成都市人民政府发布的住房限购政策，原告不具有诉争房屋的购买资格，双方签订的合同无法继续履行；双方签订的合同没有对办理评估手续的时间和办理贷款手续的时间进行约定，进而导致办理房屋过户的时间没有约定，约定不明条款无法解决，合同无法继续履行；杨雯至今仅支付了5万元定金，未履行其他合同义务，合同约定的过户条件也尚未成就；被告在积极履行自己的义务期间，杨雯不但不去银行办理审核手续，反而另行购买了位于高新区房屋并在2016年11月11日办理了产权登记，价格与涉案房屋基本相同，从登记时间看，杨雯是放弃了购买涉案房屋另购他房；根据《合同法》约定，本案不适于强制执行，杨雯仅支付了5万元定金，首付未付，银行贷款审核未定，继续履行合同所要求的时间跨度大，二被告给杨雯发了解除通知，并给足了异议时间，杨雯并未在合理期限内要求；3.郑燕、游瑶未违约，反而是杨雯违约在先，郑燕、游瑶在签订合同第二日就向银行提交了提前结清手续，不存在未在15日内办理还款手续的违约行为。由于杨雯一直未履行合同义务，郑燕、游瑶被逼无奈才在2017年1月2日向杨雯发了解除合同通知书，并且给了15日的时间，但杨雯并未与郑燕、游瑶及中介联系。郑燕、游瑶向本院提出反诉请求：1.解除双方签订的《房屋买卖合同》及补充协议；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金62569.5元。事实及理由：2016年9月22日，郑燕、游瑶与杨雯签订了《房屋买卖合同》及补充协议，约定杨雯购买郑燕、游瑶的位于华阳街道房屋一套及车位一个，总价1239000元，杨雯以商业贷款方式付款，合同约定签订合同后反诉人应于15个工作日内办理还款手续，并按贷款机构预定时间还款。合同签订后，郑燕、游瑶在第二日即向银行申请办理了提前还款手续，并于2016年10月11日结清贷款2016年11月16日申请了抵押注销手续。郑燕、游瑶积极履行了自己的义务，杨雯却迟迟未去银行办理贷款审批手续。2017年1月3日，郑燕、游瑶向杨雯发出了解除合同通知书，杨雯未提异议。综上，请求法院判如所请。杨雯辩称，双方继续履行合同不存在现实障碍，请求法院判决支持双方继续履行合同；杨雯不存在违约行为，所以不应当向郑燕、游瑶支付违约金，双方合同签订是2016年9月22日，并且已经部分履行了，而限购政策是2017年3月24日发布的，根据法不溯及既往原则，合同应继续履行。本院经审理后认定事实如下：2016年9月22日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定杨雯购买郑燕、游瑶所有的位于成都市华阳街道房屋一套（房屋所有权证号：权033×××1），成交价为1239000元，同时约定，杨雯在签订合同当日向郑燕、游瑶支付定金50000元，杨雯在过户当日或之前将首付款449000元支付给郑燕、游瑶，剩余购房款740000元采用按揭贷款方式支付。合同同时约定：“第七条……7.2买（即杨雯）卖（即郑燕、游瑶）双方一致同意，买卖双方应于待买方银行贷款资料审核通过和卖方注销银行抵押登记叄个工作日后，至成都市房地产交易中心办理网签及产权递件、取件手续，买卖双方必须同时前往，不得拒绝，否则视为违约……第九条违约责任9.3买卖双方应严格按照上述合同约定履行各自权利义务，任何一方逾期履行本合同约定义务的，或履行合同义务不符合约定致使合同目的无法达成的，均视为违约，每逾期一日，按照成交价的万分之五向守约方支付违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除本合同，违约方须向守约方支付该房屋成交价20%的违约金。”签订合同当日，买卖双方还签订《二手房买卖合同补充协议》一份，补充约定原告合同物业地址条款修改为“华阳街道华都大街2号河畔新世界×栋×单元×层×××号”。另签订《补充协议》，约定：“该房屋成家价格1239000元包含位于成都市天府新区的车位一个，车位号：1×××，权证号或合同备案号：权394×××7”。杨雯于合同签订当日向游瑶支付了购房定金50000元，游瑶出具“收据”一张，载明：“今收到杨雯交来购买华阳街道物业定金人民币大写：伍万元整，此款作为该房款其中一部分。”2016年10月10日，杨雯向郑燕、游瑶发出《履约催告函》，载明：“阁下出售位于成都市华阳街道物业，并于2016年9月22日与本人签署了房屋买合同。根据合约约定：卖方同意于签署本合同后15个工作日内办理还款手续，现经本人多次电话通知，阁下仍未前来办理有关手续。本人认为，阁下未按约定履行义务，属阁下违约，故本人请阁下于2016年10月15日之前与本人联系并继续履行合约义务……”另查明，2016年10月11日，郑燕、游瑶向中国建设银行结清了全部贷款本息，中国建设银行向游瑶出具了《结清证明》。涉案房屋登记于郑燕、游瑶名下，产权证号为：川（2016）成天不动产权第001×××6号、川（2016）成天不动产权第001×××7号。同时查明，2016年10月21日，杨雯丈夫与游瑶通过电话进行了沟通，电话中，游瑶明确表示需将房屋价格涨至140万元才同意继续履行合同，否则将收回涉案房屋，不再履行合同。2017年1月2日，郑燕、游瑶向杨雯发出《解除合同通知书》，载明：“本人与贵方于2016年9月22日签署了编号为100×××2的买卖交易文本及补充协议。由于中介方四川中原物业顾问有限公司在交易过程中未如实履行中介义务，告知当时真实市场价格，导致我方继续履行合同将产生巨大经济损失，为避免双方损失继续扩大，故特此通知你方解除合同……”以上事实，有原、被告双方陈述、《房屋买卖合同》、《二手房买卖合同补充协议》、《补充协议》、《履约催告函》、《解除合同通知书》、《结清证明》、个人贷款还款凭证、录音、房屋信息摘要等证据在卷予以佐证，本院予以采信。本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。杨雯依约履行了支付定金的义务，郑燕、游瑶应当按照约定协助杨雯办理房屋过户手续，故杨雯主张郑燕、游瑶协助其办理房屋过户手续符合法律规定，本院予以支持。合同签订时，成都市关于二手房买卖的限购政策尚未出台，双方的真实交易发生在限购政策出台前，故郑燕、游瑶对杨雯不具有购房资格的抗辩意见，本院不予采纳。虽然郑燕、游瑶至今未协助杨雯办理过户手续，但杨雯并未举证证明其有实际损失的产生，根据公平原则和诚信原则，结合本案房屋现有价值、双方履行合同程度、过错程度大小等因素，本院对杨雯主张的违约金不予支持。关于郑燕、游瑶主张解除合同并由杨雯承担违约责任的问题。因郑燕、游瑶所举证据不能证明杨雯存在违约行为，郑燕、游瑶无权解除合同，该合同继续履行不存在事实和法律上履行不能的情形，故郑燕、游瑶主张解除合同并由杨雯承担违约责任无事实和法律依据，本院对其反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）杨雯与被告（反诉原告）郑燕、游瑶签订的《房屋买卖合同》及《二手房买卖合同补充协议》有效；二、被告（反诉原告）郑燕、游瑶于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）杨雯办理位于成都市天府新区房屋一套的过户手续，将房屋过户至原告（反诉被告）杨雯名下；三、驳回原告（反诉被告）杨雯的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）郑燕、游瑶的反诉请求。本诉案件受理费674元，反诉案件受理费682元，诉讼保全费5000元，共计6356元，由原告（反诉被告）负担3178元，由被告（反诉原告）郑燕、游瑶负担3178元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 员 邱盛林二〇一七年七月二十五日法官助理 王 静书 记 员 向兰新