北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0115民初15574号原告（反诉被告）：张仪，男，1981年10月24日出生，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：宣继璇，北京英淇律师事务所律师。委托诉讼代理人：林焜，北京英淇律师事务所律师。被告（反诉原告）：王建国，男，1947年6月18日出生，住河北省衡水市。委托诉讼代理人：杨剑，北京市盈科律师事务所律师.原告（反诉被告）张仪与被告（反诉原告）王建国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张仪及其委托诉讼代理人宣继璇、林焜，王建国的委托诉讼代理人杨剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张仪向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告承租房屋恢复供电;2判令被告为原告修复排水管道;3、判决被告向原告支付房屋维修费用2000元;4、判决被告向原告支付赔偿金561274.65元、（其中断水断电造成的租金减少损失28175.65元、发电机和检测费4949元、自行进行物业管理费用9000元、断电导致经营损失432000元、8月4日开始暂计月租损失费87150元）；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2016年7月26日签订《库房租赁合同》，约定原告承租被告位于北京市大兴区黄村镇周村中街东路九号院3500平方米的改建画室，租期十年，自2016年8月1日至2026年7月31日，年租金540000元。签订合同后，原告按照合同约定向被告支付了租金。同时，原告承租后，将所承租的房屋用于出租经营。2017年4月5日开始，被告将出租给原告库房外的房屋进行加层建设，施工噪音严重影响原告及租户的生产生活，同时因为被告施工行为，导致原告承租房屋供电经常中断。后被告将物业人员撤走，导致原告承租院内无人管理，拒绝为原告及原告租户提供电卡充值服务，并导致原告所承租库房在7月14日全部断电。因被告出租给原告的库房排水管道阻塞，导致2017年5月、6月下雨期间雨水无法排出，原告多次联系被告予以维修，但是被告推延并拒绝为原告进行维修，导致原告及租户屋内进水，造成经济损失。原告花费2000元自行修复，但仍然产生了损失。综上，被告的行为违反了合同约定及法律规定，为维护原告合法权益，现依法提起诉讼，望判如所请!王建国辩称：不同意原告的全部诉讼请求。按照合同履约，没有任何违约行为。房屋没有准建证，可能是无效，请求法庭审查。不同意赔偿损失，合同是无效的，损失是没有任何法律依据，432000元损失是每个租户损失，不是张仪个人的损失，与本案无关。所有损失没有法律依据。王建国提出反诉请求：1、判令确认反诉人与被反诉人于2016年7月16日签订的库房租赁合同无效；2、判令被反诉人向反诉人腾退交付租赁房屋；3、判令被反诉人向反诉人支付自2017年8月1日起到2017年8月18日的占用费用26630.13元（标准为原年房租标准按日折算，实际要求被告支付至房屋腾退交付日止）。事实与理由：反诉人与被反诉人于2016年7月16日签订的《库房租赁合同》，合同约定被反诉人承租坐落于北京市大兴区黄村镇周中街东路九号院，共计3500平方米的房屋，租期10年，自2016年8月1日至2016年7月31日，年租金540000元，租金按年交方式，并提前45天交纳下年度租金，2017年6月15日交付下年度租金，如逾期缴纳按年租金总额的5%日计算滞纳金。合同第12条约定，租期内如遇政府征用拆迁、本合同自动终止、双方无条件服从搬迁。2017年7月20日，北京市大兴区黄村镇人民政府发布拆迁腾退公告，租赁房屋正在拆迁腾退范围之内，按照合同约定双方签订的《库房租赁合同》于该公告发布即2017年7月20日自动终止，公告发布后反诉人要求被反诉人腾退租赁房屋，但被反诉人拒不腾退。另外，被反诉人逾期缴纳房租应当承担违约责任并按合同约定支付滞纳金。现反诉人特向贵院提起反诉，请求贵院依法支持反诉人的反诉请求，维护反诉人的合法权益。张仪辩称：原告认为被告要求确认合同无效其诉讼请求无事实和法律依据，不存在无效情形，合同是有效的。双方合同合法有效，不同意腾退房屋。原告曾向王建国要求支付租金，但王建国拒收。因为被告存在违约行为，我们同意在扣除因被告违约造成的损失的情况情况下支付租金。根据当事人陈述和经审查确认的事实，本院认定事实如下：2016年7月16日，张仪（乙方）与王建国（甲方）签订《库房租赁合同》，约定乙方包租甲方位于黄村镇周村中街东路九号院内北院全部大小画室3500平方米。租期十年，自2016年8月1日至2026年7月31日，年租金540000元。乙方首年享受优惠全年实交甲方240000元。第三年起在原年租金基础上递增4%。甲方提供水源电源，水电费乙方自理、为乙方按照自购电电表卡。合同签订后，王建国将房屋交付给张仪，张仪支付了截止2017年7月31日的租金。在庭审中，张仪主张因涉案房屋漏水，其支付了2000元维修费用；涉案房屋断水断电给其造成多项经济损失，王建国对此不予认可。王建国主张租涉案房屋系其自建，无法提供相应规划审批手续。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。现有证据无法证明涉案房屋取得了建设工程规划许可证等规划审批手续，故王建国与张仪之间的库房租赁合同属无效合同。故对王建国要求确认库房租赁合同无效的诉讼请求，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故对张仪要求王建国告为其承租房屋恢复供电、修复排水管道的诉讼请求，本院不予支持；对王建国要求张仪腾退涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故对王建国要求张仪腾支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。但王建国主张的占用使用费标准有误，本院予以纠正。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。张仪主张涉案房屋有漏水、断水断电等情形并给其造成经济损失，并提交证人证言、照片、收据等为证，但其提交的证据不足以证明其主张，故对其要求王建国支付房屋维修费用2000元及赔偿金561274.65元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）张仪与被告（反诉原告）王建国于2016年7月16日签订的《库房租赁合同》无效；二、原告（反诉被告）张仪于本判决生效后三十日内将位于黄村镇周村中街东路九号院内北院全部大小画室腾退返还给被告（反诉原告）王建国；三、原告（反诉被告）张仪于本判决生效后十日给付被告（反诉原告）王建国房屋占用使用费（自2017年8月1日起至实际腾退之日，按照每日657.53元标准计算）；四、驳回原告（反诉被告）张仪的全部诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）王建国的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4948元（其中本诉案件受理费4715元，反诉案件受理费233元），由原告（反诉被告）张仪负担4800元（已交纳4715元，余款85元于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）王建国负担148元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李彬二〇一七年十一月七日书记员  程飞