江苏省丹阳市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1181民初9969号原告：丁骏龙，男，汉族，丹阳市人，住丹阳市。委托诉讼代理人：倪新宇，江苏天煦律师事务所律师。被告：单芳萍，女，汉族，丹阳市人，现住丹阳市开发区。委托诉讼代理人：孔留红（系单芳萍丈夫），男，汉族，丹阳市人，现住丹阳市开发区。委托诉讼代理人：石亚军，江苏金矛律师事务所律师。原告丁骏龙与被告单芳萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人倪新宇、被告单芳萍及其委托诉讼代理人孔留红、石亚军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁骏龙向本院提出诉讼请求：要求解除原被告之间的房屋租赁合同，要求被告立即返还原告已支付的定金3万元，要求被告向原告承担9000元的违约定金赔偿责任。事实和理由：原、被告于2016年7月约定，原告承租被告位于丹阳市的门面房从事卤菜经营，租期1年，租金4.5万元。双方达成口头协议后，被告要求原告交纳3万元定金，原告同意并照办，被告出具收条，并注明定金，承诺搬迁时间为20天。搬迁期限届满，原告无数次催促被告履行腾房义务，被告置若罔闻，还提出房租要涨价才搬离，被原告断然拒绝。被告单芳萍辩称，被告因其他生意资金紧张，遂想转租涉诉门面房，原告想租，于是商量转让金5万元，20日搬走，原告交了定金3万元。但20日后，因原告未来，被告又补货经营。直至11月，原告才来，是原告未履行合同，违约在先，无需退还定金。经审理查明，2016年7月31日原、被告达成口头租赁协议，原告向被告承租丹阳市的门面房，当日向被告交付现金3万元，被告出具一份收条。收条内容：今收到门面(欣新市场外围78号)定金人民币叁万元整(￥30000.00)，对方违约，定金不退。并注明初定搬迁时间为20天。2016年11月2日被告仍占用涉诉门面房，经营芳萍百货商行，原告在此购买一只垃圾桶。另查明，丹阳市的门面房系刘红青所有，刘红青丈夫李某出庭作证，被告将该门面房转租给原告，事前征得其同意。以上事实，有原告提供的收条、收款收据、证人李某当庭证言及其提供的房产证、结婚证和当事人陈述等证据证实。本院认为，被告经门面房所有权人同意，将其承租的门面房转租原告，原、被告2016年7月31日达成的口头租赁协议，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。关于租金问题，因原、被告的租赁协议是口头达成，双方对年租金存在分歧，原告主张双方约定的年租金为4.5万元，被告则主张年租金4.5万元外还约定转让金5万元，双方均未提供证据证明。本院认为，法律规定租赁协议的主要条款为租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款，未规定除租金外还有转让金，所以，被告主张除租金外还约定转让金5万元。本院不予采纳，确认双方约定年租金4.5万元。原、被告除口头达成租赁协议外，还约定定金协议，因双方约定的年租金4.5万元，依法定金不得超过9000元，所以，本院确认原告支付的3万元中，9000元为定金，剩余2.1万元为预付的租金。法律规定，定金应当以书面形式约定，并从实际交付定金之日起，定金合同生效。原告于2016年7月31日交付，且被告出具收条言明定金，所以，双方的定金合同从该日起生效。并且，从定金交付时间及被告出具的收条中“对方违约，定金不退”的内容，可以确定该定金合同为履约定金，适用定金罚则，如原告履行租赁合同违约，被告可不退定金，反之，如被告违约，原告可要求双倍返还定金。原、被告对合同履行中谁违约争议很大，原告主张其多次口头要求被告交付门面房，但被告以抬高租金拒绝交付；被告则主张约定的交付时间到期后，原告迟迟不来接受门面房，系原告违约。本院认为，1、原告主张其多次要求被告交付门面房，被告否认，原告也未提供证据，本院对此不予采纳；2、交付门面房，一般情况下，是双方行为。即使原告没有主动要求交付，作为出租方的被告也应有履行通知交付的义务，而被告没有履行通知义务。被告的理由是，原告没有告知其身份信息及联系电话，原告对此予以否认。本院认为，原、被告是租赁合同的双方当事人，原告交付“定金3万元”，仅仅是租赁协议履行的开始，之后双方还存在门面房的交付、租金的收取等一系列的履行行为，需要双方的联系、配合。所以，被告抗辩其未履行通知义务的理由是原告未告知其身份信息或联系方式，与常理不符；3、被告出具的收条中有“初定搬迁时间为20日”的内容，该内容证明双方约定门面房交付时间为出具收条后20日，即2016年8月20日。那么，被告应在约定的交付时间腾空门面房，随时准备交付。即使原告届时未来接收房屋，自2016年8月20日起亦可视为交付，计算租金。但时至2016年11月2日被告仍未腾空该门面房，相反仍然使用该门面房自己经营芳萍百货商行。所以，本院认为，被告没有按约腾空门面房，做好随时交付的准备，系被告履行租赁合同违约。被告提供的其丈夫与丹阳市众信企业管理有限公司签订的房屋租赁合同协议书和退货单、进货单等证据，不足以证明被告在2016年8月20日已腾空门面房。原告要求解除原被告之间的房屋租赁合同，要求被告返还已支付的3万元，并要求被告向原告承担9000元的违约定金赔偿责任，符合法律规定，本院予以支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十三条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、九十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告丁骏龙与被告单芳萍之间的房屋租赁合同；二、被告单芳萍于本判决生效之日起十日内向原告丁骏龙双倍返还定金18000元，并退还租金21000元，合计39000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费776元，由被告负担（此款原告已垫付，由被告于本判决生效后十日内连同上述应付款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院（开户行：工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61）预交上诉案件受理费。审 判 长  杨 健人民陪审员  束慧娟人民陪审员  谢志辉二〇一七年五月十二日书 记 员  王 霞附本判决适用法律条款：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。