江苏省南京市浦口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0111民初5192号
原告（反诉被告）：南京晟脉商贸有限公司，住所地在南京市浦口区大桥北路9号旭日华庭比华利园区13幢1单元104室。
法定代表人：陆从智，总经理。
委托代理人：孙玉彪，男，1963年11月26日生，汉族，住南京市浦口区，系南京晟脉商贸有限公司法务专员。
被告（反诉原告）：闵无南，男，1966年12月25日生，住南京市鼓楼区。
委托代理人：徐超、杜会玲，北京大成（南京）律师事务所律师。
原告（反诉被告）南京晟脉商贸有限公司（以下简称晟脉公司）与被告（反诉原告）闵无南房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年10月10日、2017年3月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）晟脉公司的法定代表人陆从智及委托代理人孙玉彪、被告（反诉原告）闵无南委托代理人徐超、杜会玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）晟脉公司诉称，2014年7月8日，原告租赁被告位于南京市××区旭日××比××利商铺××单元××室经营烟酒业务。2014年9月28日晚下暴雨，由于该商铺内的雨水管漏水，导致原告的酒及监控设备和经营用橱柜等物品被水淹，致使原告损失人民币157340元。原告已于2015年向南京市浦口区人民法院提起诉讼，要求被告赔偿原告损失，浦口区人民法院曾于2016年3月8日以（2014）浦民初字第3577号民事判决书认定被告虽然主观上不存在过错，但租赁期间要保持租赁物符合约定的用途，被告负有维修商铺、保证商铺合理正常使用的义务，判令被告赔偿原告各项损失98097.85元。判决后被告没有上诉，判决书生效。原告依约继续在涉案商铺中经营。被告虽然在2015年6、7月份对涉案商铺进行了维修，但维修后屡有渗水现象发生，原告为继续履行租赁合同，只有自行将货物架高，以免再次受到损失。然而近两个月以来，凡遇下大雨，涉案商铺的渗水问题越加严重，因长期渗水，涉案商铺内有很重的霉味，直接影响到经营活动和原告的经营人员的身体健康。原告曾于2016年6月11日向被告发出解除合同通知书，被告没有同意。然而更为严重的是2016年7月1日天降大雨，涉案商铺再次出现由后墙和地面等多处已维修过的地方向屋内漏水，淹水深度曾高达十公分，该涉案商铺虽经多次维修，但出租物的瑕疵致使该涉案商铺已无法实际其目的。原告认为虽然被告在主观上不存在过错，但被告提供给原告的商铺并不能达到正常使用的要求，已构成了违约。根据合同法的相关规定，原告依法申请与被告解除租赁合同。现诉请判令：1、原、被告立即解除租赁合同。2、被告依法返还水电押金5000元。3、被告依法支付违约金50000元。4、被告依法返还2016年6月18日至8月8日的房租6589.04元（65000元÷365天×37天）。5、被告赔偿涉案商铺装修费用折旧后损失82812.5元（165625×50%）。6、被告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）闵无南辩称，关于诉请1，晟脉公司要求解除合同，属本诉原告单方要求解除合同，没有合同依据和法律依据。根据合同约定应当由本诉原告向闵无南承担违约责任。关于诉请2的事实无异议。诉请3应该是本诉原告向闵无南承担违约金。诉请4房租是实际使用的期限不应当返还。诉请5无合同及法律依据。请求驳回原告诉请。被告（反诉原告）闵无南提出反诉请求：1、请求判令晟脉公司支付闵无南违约金50000元。2、请求判令晟脉公司支付物业费781.6元。3、反诉费用由被反诉人承担。
原告（反诉被告）晟脉公司对被告（反诉原告）闵无南的反诉请求辩称，反诉请求1无事实和法律依据，根据双方约定晟脉公司是守约方，而闵无南是违约方，此依据在浦口法院（2014）浦民初字第3577号判决书已载明，涉案事实已查清，明确认定闵无南构成违约。反诉请求2、3项均无事实及法律依据，请求驳回。
经审理查明，2014年7月8日，晟脉公司与闵无南签订《租赁合同》，约定闵无南将位于旭日华庭比华利商铺13幢1单元104室出租给晟脉公司用于商业经营使用。租期5年，自2014年8月8日至2019年8月8日止。房屋租金为：第一年65000元；第二年65000元；第三年70000元；第四年78000元；第五年78000元。付款方式为：一年付款一次，晟脉公司需在每年提前1个月支付下一年度的房租。晟脉公司还需交纳房屋水电押金5000元，如晟脉公司逾期付房租或单方终止合同，均视为违约，一切责任由晟脉公司负责，闵无南有权对房屋进行处理。当日晟脉公司支付闵无南水电押金5000元。
2014年9月28日晚，因下大雨，由于涉案商铺内的雨水管漏水，致商铺室内受淹。2015年6月2日，因下大雨，涉案房屋再次受淹。
2015年12月，经南京中信资产评估有限公司评估2014年9月受淹商品的价值损失为81444.85元，2015年6月受淹商品的价值损失为9563元，合计91097.85元。2016年3月8日，本院（2014）浦民初字第3577号民事判决书判决：一、闵无南于本判决生效之日起十日内赔偿晟脉公司受淹物品损失91097.85元、鉴定费5000元、公证费2000元，合计98097.85元。二、被告闵无南于本判决生效之日起十日内返还晟脉公司租金360元。三、驳回晟脉公司的其他诉讼请求。现该判决已生效，闵无南已按判决内容向晟脉公司支付相应款项。
2016年6月11日，晟脉公司以“出租物的瑕疵造成涉案商铺无法实现其目的，无法保证商铺合理正常使用”为由，向闵无南发出“解除租赁合同通知书”。同年6月20日，闵无南通过EMS向晟脉公司发出“关于《解除租赁合同通知书》的回函”，以“该租赁单元完全满足租赁协议约定的租赁条件，不影响贵司的正常使用”为由，表示不同意与晟脉公司解除合同。2016年8月4日闵无南（甲方）与晟脉公司（乙方）签订“房屋交接表”，晨脉公司将涉案商铺交予闵无南。晟脉公司缴纳房屋租金至2016年8月8日。闵无南已将涉案房屋出租他人使用。
上述事实，有晟脉公司提交的营业执照、租赁合同、（2014）浦民初字第3577号民事判决书、水电费押金收条、照片12张、电话录音光盘、文字整理材料、房屋交接表、解除租赁合同通知、邮寄回执、装修合同，闵无南提交的关于《解除租赁合同通知书》的回函、EMS回执、催缴通知单、情况说明及双方当事人的当庭陈述等证据在卷证实。
本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。闵无南将其所有的商铺租给晟脉公司用于商业经营，闵无南作为出租方依法负维修商铺、保证商铺合理正常使用的义务。晟脉公司租赁的商铺在租赁期间因下暴雨两次受淹，虽然闵无南在主观上不存在过错，但提供给晟脉公司的商铺并不能达到正常使用的要求，已构成违约。本院（2014）浦民初字第3577号民事判决书已判决闵无南赔偿晟脉公司相关损失，且闵无南已按判决内容向晟脉公司支付相应款项，已承担了赔偿损失的违约责任。而晟脉公司提前向闵无南提出解除租赁合同，其行为构成违约。
关于晟脉公司诉请：1、原、被告立即解除租赁合同。本院认为，因晟脉公司与闵无南于2016年8月4日签订“房屋交接表”，晨脉公司将涉案商铺交予闵无南，故租赁合同于该日解除。对晟脉公司该诉请，本院予以支持。
2、被告依法返还水电押金5000元。本院认为，因闵无南认可晟脉公司交付水电押金5000元，双方租赁合同已解除，故闵无南应返还晟脉公司水电押金5000元。
3、被告依法支付违约金50000元。本院认为，因闵无南已按（2014）浦民初字第3577号民事判决书判决内容支付晟脉公司赔偿款，其已承担了赔偿损失的违约责任，故对晟脉公司该诉请，本院不予支持。
4、被告依法返还2016年6月18日至8月8日的房租6589.04元（65000元÷365天×37天）。本院认为，因庭审中双方均认可晟脉公司缴纳房屋租金至2016年8月8日，晟脉公司于2016年8月4日将涉案房屋交给闵无南，故闵无南应返还晟脉公司房租为712元（65000元÷365天×4天）。
5、被告赔偿涉案商铺装修费用折旧后损失82812.5元（165625×50%）。本院认为，原告此诉请缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。
关于闵无南的反诉请求：1、判令晟脉公司支付闵无南违约金50000元。本院认为，因晟脉公司提前解除租赁合同，其行为构成违约，双方在合同中约定违约金50000元，但违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，本案中闵无南已将涉案商铺出租他人使用，本院酌定晟脉公司支付闵无南违约金10000元。
2、判令晟脉公司支付物业费781.6元。本院认为，闵无南提交的“催缴通知单”不足以证明该主张，故其该诉请缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条之规定，判决如下：
一、闵无南于本判决生效之日起十日内返还南京晟脉商贸有限公司水电押金5000元及房屋租金712元，合计5712元。
二、南京晟脉商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付闵无南违约金10000元。
三、上述第一项、第二项给付款项相抵扣，南京晟脉商贸有限公司实际给付闵无南人民币4288元。
四、驳回南京晟脉商贸有限公司的其他本诉请求；
五、驳回闵无南的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7589元，由南京晟脉商贸有限公司负担7486元，闵无南负担103元；反诉案件受理费535元，由闵无南负担430元，南京晟脉商贸有限公司105元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费7589元（南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。
审 判 长 林咏梅
人民陪审员 姚维青
人民陪审员 林凤琴
二〇一七年四月十日
书 记 员 王红莲