福建省福鼎市人民法院民 事 判 决 书（2015）鼎民初字第1709号原告福建实达物业有限公司福鼎分公司，住所地福鼎市中山南路118号，组织机构代码：66926328-3。法定代表人李素明，该公司总经理。委托代理人季永彬、孙晓晓，福建民哲律师事务所律师。被告刘辉，女，1974年9月13日出生，汉族，户籍地：浙江省温州市鹿城区，原告福建实达物业有限公司福鼎分公司与被告刘辉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人季永彬、孙晓晓到庭参加诉讼。被告经本庭依法传唤，未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告福建实达物业有限公司福鼎分公司诉称，被告系“置信.锦绣园”102幢文锦苑c-23号住宅业主（其住宅面积为411.49平方米）。2009年11月20日，原、被告签订了《置信.锦绣园前期物业服务协议（住宅）》，双方约定在小区首次业主大会确定选聘物业服务企业，并签订《物业服务合同》生效之前，由原告在小区内提供物业管理服务，并且对前期物业服务标准，收费依据，计算方式及违约责任一并做出约定。依据合同约定，原告有权按每月1.2元/平方米（不含公共部分每月使用的水费、电费按实公摊）的标准向被告收取物业管理费。若被告逾期付款应根据欠款金额按每日千分之三的标准向原告支付滞纳金。被告每月应缴纳的物业管理费为493.8元，现被告已拖欠2011年11月至2015年3月（共41个月）物业管理综合服务共计20246元及公摊费共计688元，两项合计20934元，期间经原告多次催收，但被告仍未能及时交纳上述费用。原告向被告发送催款通知单等，但被告对拖欠的费用仍拒绝支付。根据《物业管理条例》第七条及双方签订的《置信.锦绣园前期物业服务协议（住宅）》等的相关规定，业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应缴管理费的千分之三交纳滞纳金，截止2015年3月31日，被告累计应支付滞纳金为38265元。故诉至本院，请求依法判令被告立即支付拖欠原告的物业管理综合服务费20246元及滞纳金（自2015年5月12日起至还清之日止按日千分之三计算）。被告刘辉未作答辩。在审理过程中，原告提供以下证据：1、《营业执照》《组织机构代码证》、负责人身份证、负责人身份证明书，证明原告基本信息及主体资格。2、被告身份证复印件，证明被告基本信息及主体资格。3、福鼎市家景商品房交接房通知单、《置信·锦绣园前期物业服务协议（住宅）》，证明被告系该商品房的业主、是本案适格被告，原被告双方约定，由原告在小区内提供物业管理服务，并且对前期物业服务标准，收费依据，计算方式及违约责任一并做出约定。4、缴款通知单、交款通知书、律师函、国内特快专递邮件详情单，证明原告向被告催收相关物业费用，但被告一直未予以缴纳。5、领用签收表、房屋移交检查记录表，证明交房时间为2009年11月20日。对当事人提供的证据，本院分析认证如下：原告提供的证据1证实原告基本信息及主体资格。证据2证实被告身份基本信息及主体资格。证据3证实被告系该商品房的业主及约定的物业管理服务。证据4证实原告向被告催收相关物业费用。证据5证实交房时间为2009年11月20日。经举证、质证并认证，对本案主要事实可作如下认定：被告刘辉向福鼎家景房地产开发有限公司购买位于福鼎市山前办事处××后××别墅××室，并于2009年11月20日办理商品房交接手续，同日，原、被告签订《置信·锦绣园前期物业服务协议（住宅）》，双方就物业服务费用、服务内容及违约责任等事项进行了约定。自2011年11月起至2015年3月止，被告均未向原告交纳物业管理服务费20246元，原告多次致电、致函向被告催交无果，原告遂诉至本院。综上所述，本院认为，原告福建实达物业有限公司福鼎分公司与被告刘辉签订《置信·锦绣园前期物业服务协议（住宅）》，系双方真实意思表示，并不违反法律规定，双方间物业服务合同关系依法成立，本院予以认定，原、被告应当按照约定全面履行自己的合同义务。原告已按约对被告物业提供管理服务，被告也应依约向原告支付相应物业管理费用。原告主张被告支付。自2011年11月起至2015年3月止拖欠的物业管理服务费20246元，计算方式及标准均符合合同约定，本院予以支持；物业费滞纳金按日千分之三计算标准明显过高，本院予以调整为按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算。被告刘辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定的规定，判决如下：一、被告刘辉应于本判决生效之日起十日内偿还原告福建实达物业有限公司福鼎分公司物业管理服务费20246元及逾期支付违约金（自2015年5月12日起至款项付清之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算）。二、驳回原告福建实达物业有限公司福鼎分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费306元，由被告刘辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 长  周友泉代理审判员  林姗姗人民陪审员  林双如二〇一六年三月十八日书 记 员  许佳佳附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百零八条最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，应当提出抗诉。地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公众利益的，可以向同级人民法院提出检察建议，并报上级人民检察院备案；也可以提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为，有权向同级人民法院提出检察建议。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。