广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0305民初1号
原告：刘焕平（反诉被告，以下简称原告刘焕平），男。
原告：朱三妹（反诉被告，以下简称原告朱三妹），女。
两原告共同委托诉讼代理人：肖鑫，广东国晖律师事务所律师。
两原告共同委托诉讼代理人：周小茜，广东国晖律师事务所律师。
被告：黄姗（反诉原告，以下简称被告），女。
委托诉讼代理人：苏坚，广东蛇口律师事务所律师。
第三人：中原地产代理（深圳）有限公司。
法定代表人：李耀智。
原告刘焕平、朱三妹与被告黄姗、第三人中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理后，被告黄姗在法定期限内提起反诉，本院予以受理，并适用简易程序公开开庭进行了合并审理。两原告的共同委托诉讼代理人肖鑫、周小茜，被告的委托诉讼代理人苏坚到庭参加诉讼。第三人经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行《二手房交易合同》，按约定支付合同款项，配合原告办理房屋过户登记；2.被告承担违约金664000元及利息4332.6元（自2016年11月3日起以中国人民银行同期贷款利率暂计算至起诉之日，以实际清偿之日为准）；3.被告承担本案的诉讼费、保全费、评估费等费用。事实和理由：两原告与被告在第三人的中介下于2016年9月3日签订《二手房买卖合同》（以下简称“涉案合同”）及《资金监管协议》，由原告出售位于深圳市蛇口工业区XX住宅小区XX住宅楼X栋503号房（以下简称“涉案房屋”）给被告，价款为332万元，双方同时约定了分期付款方式及相应的资金托管手续。两原告在与被告签订合同时，已告知被告涉案房屋为全成本微利商品房，正在办理换领商品房红本手续，这点结合涉案合同第一款的约定及被告配合办理资金监管手续的事实已能证明，被告称其对涉案物业现状不知情，不符合常理。两原告于2016年10月28日领取到红本，后通知被告至深圳市不动产权登记中心办理递件过户手续，但被告明确表示不配合履行相应义务，导致涉案房屋无法完成过户登记，被告的行为已构成违约。综上，为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。
被告辩称：1、签约时，两原告及第三人并未告知被告涉案房屋的真实产权状况，两原告为急于出售涉案房屋谎称涉案房屋红本在手，可以进行过户交易的。2、两原告在签订《二手房买卖合同》是对涉案房屋不享有完全的处分权，因此涉案合同属于无效合同。3、两原告于2016年10月28日才取得了涉案房屋的红本，其无法在合同约定的时间内履行办理递件过户手续的义务，已构成违约，被告据此主张解除涉案合同于法有据，两原告应承担违约责任。4、第三人在履约过程中称发送过补充协议给被告并称“如果不签，房子就不卖给你了”，被告不同意变更合同，因此没有签字。5、第三人确认查档并收到房地产证原件后已将被告支付的定金16万元支付给两原告，但两原告在发现无法依约按时办理过户手续后，将定金重新交回第三人处监管，企图单方面变更合同，这恰好说明了原告违约的事实。
被告向本院提出反诉请求：1.两原告返还定金16万元；2.解除《二手房买卖合同》，两原告向被告支付违约金66.4万元；3.两原告支付因其过错导致被告84万元资金被冻结的成本损失，按同期人民银行贷款利率计算，暂计至起诉之日止为36540元；4.两原告承担本案的诉讼费用。事实和理由：两原告与被告在第三人中介下于2016年9月3日签订涉案合同，签约后，被告依约支付了定金16万元并于2016年9月20日之前将首付款84万元转入指定银行的监管账号，同时提交了贷款申请资料。2016年10月10日，经与银行及第三人工作人员确认，被告已取得贷款承诺函，但该函被两原告和第三人取走。2016年10月12日，被告不断催促第三人通知两原告办理递件过户手续但遭拒绝。2016年10月25日，被告委托律师发出《通知书》和《解除合同通知书》给两原告、第三人。由于两原告的原因超过八天仍未履行房产过户手续，被告依约行使合同解除权。综上，为维护自身合法权益，被告特提出反诉，请求判如所请。
针对被告的反诉原告辩称：本案焦点在于两原告是否已经将涉案房产为房改房的性质告知被告，依据两原告提交的证据微信聊天记录及双方签订的二手房买卖合同第6条的约定可以证明，被告所称其对现状不知情是不符合事实，也没有法律依据。如果按被告所述其不知道涉案房产是房改房的性质，为何还会配合做资金监管，这点存疑，在微信中原告已经将房产证的原件交给中介查看，按照常理，被告买房应当会查看房产证原件。被告负有在合同签订前和签订时查看房产证的义务，根据第6条，双方均清楚该物业是以现状出售的，被告诉称的对现状不知情，不符合常理。综上，被告的反诉请求没有事实和法律依据，原告已经依约履行了合同的全部义务，而被告在深圳市政府针对房地产投资过热的行为在2016年10月4日出台了相应的调控政策后，立即改口其不想再继续履行合同，法院应当驳回其全部的反诉请求。
第三人未到庭参加诉讼，未作陈述，亦未举证、质证。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
涉案房屋原系两原告购买的招商局蛇口工业区全成本微利商品房，建筑面积42平方米，用途为住宅，权利性质为房改房。2016年10月28日，涉案房屋通过安居房换证的方式变更权利性质为商品房。
2016年9月3日，两原告（卖方）与被告（买方）签订《二手房买卖合同》，约定：卖方自愿将涉案房屋以332万元的价格转让给买方，买方同意在本合同生效之日起__日内（含当日）向卖方支付定金5万元，在本合同生效后三日内（含当日）再向卖方支付定金11万元，定金交由双方约定的第三方监管；买卖双方协商一致，约定买方向银行按揭贷款支付约定楼款，买方须于2016年9月20日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（已银行批准为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方监管账号中，并向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续；双方约定签署《深圳市二手房买卖合同》，办理递件过户时间以下述（1）、（2）两项中时间先届满这为准【除非有特别约定，否则在第（2）项时间届满时，因一方原因致使第（1）向条件未符合，则该方按本合同第十条、第十一条承担相应违约责任】：（1）在买方按照本合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内；（2）买方监管除定金、交楼押金之外的楼款（一次性付款时）或监管除定金、交楼押金之外的剩余首期款之日起六十日内；买卖双方均清楚该物业以现状出售，该物业没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权，卖方保证于签署本合同后日内将房地产证原件交予替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方；双方同意在定金或首期款中预留5000元作为交楼押金；如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已付的定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；合同自双方签字或盖章之日起生效；合同还约定了其他内容。
同日，两原告、被告与第三人签订《资金托管协议》，将定金16万元托管在第三人处，并约定当两原告将涉案房屋房地产证原件交给配合原、被告双方过户的第三方且提供该物业产权清晰有效无抵押无查封状态的查档单时，第三人可解除托管将资金放给两原告。
两原告（乙方）、被告（甲方）与北京银行股份有限公司深圳分行（丙方）签订了《二手房交易资金监管协议》，约定甲方应在本协议订立前将监管资金84万元足额存入指定的监管账户。被告已于2016年9月20日将监管资金84万元存入上述指定监管账户。庭审中，原、被告均确认该84万元现仍托管在北京银行处。
两原告提交了银行账户交易明细和第三人出具的收据，拟证明其在2016年9月8日收到第三人转来的定金155000元后，因需将原不动产权证书交到房产登记中心换取红本，于2016年9月26日和2016年9月29日又将155000元转账至第三人账户以置换出原不动产权证书完成换证手续，其据此主张第三人及被告对涉案房屋的原权利性质是知悉的。被告认为上述证据并不能证明原告主张。庭审中，两原告确认该16万定金现全部托管在第三人处。
2016年10月24日，被告向两原告发出《解除合同通知书》，称两原告及第三人对其有重要情况有隐瞒，已构成违约，其依法行使合同解除权并要求两原告支付违约金承担违约责任。
2016年10月31日，两原告依据被告填写的《地址及账号确认书（买方）》上的送达地址邮寄了《履约通知函》，称：两原告直至收到被告发出的《解除合同通知书》时才知道被告已取得银行贷款承诺函，被告的关于解除合同的理由并不成立，合同应继续履行，请被告依约于2016年11月2日前签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。上述邮件查询结果显示“未妥投，原因：收件人不在指定地址”。
两原告提交微信聊天记录，证明其签订涉案合同前已将涉案房屋的原不动产权证书向第三人工作人员拍照出示过，其未隐瞒涉案房屋的权利性质。
两原告提交了短信和照片，证明其于2016年12月8日以短信方式通知被告与2016年12月12日下午到宝安不动产权登记中心办理房屋产权过户手续，但被告未至指定地点办理过户，其行为已构成违约。被告认可上述证据的真实性，但认为不能证明其已构成违约。
被告提交了北京银行工作人员的录音、微信截图及《个人购房按揭贷款承诺书》打印件，证明其已于2016年10月10日取得北京银行股份有限公司深圳分行签发的贷款承诺。被告称其得知贷款承诺书获批后，曾以微信和电话的方式通知第三人，第三人的工作人员表示将会于2016年10月12日去银行取回。两原告称其直至2016年10月27日收到被告的《解除合同通知书》才知晓被告已取得贷款承诺书。
被告提交《收款收据》，拟证明第三人向其收取了房产评估费2000元，原告对上述证据三性均不认可，认为与本案无关。
本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。虽然被告陈述其在签约时对涉案房屋的产权性质不知情，但是房屋买卖为重大财产处分行为，被告签约时应尽到对所购房屋权利状况合理审查的义务，在原告办理完安居房换证后，被告再以原告及第三人隐瞒重大情况为由提出解除合同，本院不予支持。涉案房屋原权利性质为房改房的事实，因原告已办理商品房换证，故并不影响到被告的合同权利和购房目的。被告并未举证证明原告在2016年10月27日前已知悉被告取得了《个人购房按揭贷款承诺书》，且原告曾主动配合办理递件过户手续，故无法认定原告存在迟延办理递件过户的违约行为。虽然两原告起诉要求继续履行合同，但被告要求解除合同并不同意继续履行，《二手房买卖合同》客观上已无法继续履行，本院据此认定两原告与被告于2016年9月3日签订的《二手房买卖合同》解除。被告单方提出解除合同导致合同不能继续履行，被告应承担相应的违约责任。对被告要求两原告支付其违约金和资金成本损失的诉讼请求，本院不予支持。被告认为两原告违约，并主张被告无须支付违约金，可视为被告已提出调低违约金标准的抗辩。违约金应以补偿为主，兼具惩罚性。本院考虑到：被告签约后积极履行合同，支付了定金和首期款并已取得银行贷款承诺函，且两原告亦没有提供证据证明其在交易中的实际损失，故本院以合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡平，从而确定被告应向两原告支付违约金16万元。
两原告的关于要求被告继续履行《二手房买卖合同》、依约支付合同款项并配合其办理房屋过户登记的诉讼请求，本院依法不予支持。合同解除后，被告应向两原告返还托管于第三人处的定金16万元，第三人应予以协助。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告刘焕平、朱三妹与被告黄姗于2016年9月3日签订的《二手房买卖合同》解除；
二、原告刘焕平、朱三妹应于本判决生效之日起十日内向被告黄姗返还托管在第三人中原地产代理（深圳）有限公司处的定金16万元，第三人中原地产代理（深圳）有限公司应予以协助；
三、被告黄姗应于本判决生效之日起十日内向原告刘焕平、朱三妹支付违约金16万元；
四、驳回原告刘焕平、朱三妹其他的诉讼请求；
五、驳回被告黄姗其他的诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费19353.33元，保全费4720元，共计24073.33元，原告刘焕平、朱三妹已预交，由原告刘焕平、朱三妹负担23883.98元，被告黄姗负担189.35元；反诉案件受理费6202.7元，被告黄姗已预交，由原告刘焕平、朱三妹负担2306.6元，被告黄姗负担3896.1元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 赖晖
二〇一七年八月一日
书记员 黄笑
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。