浙江省临海市人民法院
民 事 判 决 书
（2009）台临商初字第1228号
原告：林××。
委托代理人：陈××。
被告：临海市××保护和开发有限公司，住所地：临海
市××号。
法定代表人：王××。
委托代理人：许××。
原告林××为与被告临海市××保护和开发有限公司（
以下简称古城××开发公司）拍卖合同纠纷一案，于2009年5
月13日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员傅煊独
任审判，于6月16日公开开庭进行了审理。原告林××的委托
代理人陈××、被告古城××开发公司的委托代理人许××到
庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林××诉称：2008年4月份，被告委托台州市双赢拍
卖有限公司对被告所有的坐落在临海市××商××层房屋进行
拍卖。2008年4月18日，原告以金额241万元中标，与台州市双
赢拍卖有限公司（以下简称双赢拍卖公司）签订了《拍卖成交
确认书》，并约定由被告于原告付清全部款项后至现有租赁到
期后交付拍卖标的物中的临街一层三间商铺。之前，被告曾将
上述商铺租给他人，租期届满日为2008年6月30日。2008年4月
21日，原告付清了全部拍卖款241万元。2008年7月1日，原告要求被告交付房屋，但被告一直拖延。经多次催促，被告于20
09年4月26日才将拍卖标的物交付给原告，比合同约定迟了9个
月又25天。原告收取此三间商铺后即出租给他人，约定年租金
为158000元，原告要求被告赔偿迟延交付的损失，但被告不予
答复。原告租金损失为158000÷12个月×9个月25天=129472元
（从2008年7月1日算至2009年4月26日）。请求法院判令被告
赔偿原告租金损失129472元。
被告古城××开发公司辩称：被告没有违约，请求法院
驳回原告的诉讼请求。
一、被告按约履行合同义务，因第三人违约行为导致延
迟交房，原告诉称被告拖延交付房屋与事实不符。拍卖的房屋
原由被告租赁给临海市百货公司（以下简称百货公司），租期
限满日为2008年6月30日。期满后，经被告多次催促，百货公
司未返还房屋。为此被告与原告商量，拟通过法律程序强制百
货公司返还房屋，原告亦同意此方案。2008年10月17日，古城
××开发公司以百货公司为被告，李欠杰、连早立、周某某为
第三人，提起房屋租赁合同纠纷诉讼。2009年1月12日，法院
判决由第三人周某某、李欠杰、连早立于判决生效之日起三十
日内迁出拍卖房屋，百货公司在三十日内返还房屋，并按照每
月1178.40元赔偿从2008年7月1日起计算至房屋返还之日止的
租金损失。判决生效后，百货公司及第三人均未履行义务，古
城××开发公司申请强制执行，至2009年4月26日，法院将第
三人强制出屋，当日，古城××开发公司即将房屋交付给原告
。但租金损失至今未执行到位。综上，被告已尽一切努力，并在征得原告同意的前提下，采取了最积极的措施防止原告损失
扩大，只是第三方的原因造成交房延误，但责任不在被告。
二、即使排除客观因素，认定被告负延迟交房责任，但
原告要求赔偿租金损失129472元的计算方法、标准也不合理。
《合同法》第113条的规定：损失赔偿额不得超过违反合同一
方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损
失。被告在委托拍卖房屋时，房屋在租赁期内，租金为每平方
米5元，折合3间房屋租金每月为1178.40元，原告在拍卖时是
明知的。被告起诉百货公司时，也是按照此标准计算损失赔偿
额。因此，超过每月1178.40元的损失是被告订立委托拍卖合
同时无法预见的，现原告只能按每月1178.40元计算赔偿额。
如有不足部分，应向第三人李欠杰、连早立、周某某主张。原
告现按自己与他人签订的租赁房屋合同约定的租金每年158000
元作为计算损失赔偿依据，该租金有一定的随意性，应当根据
房屋的地理位置，参考相关地段的铺位租金综合考虑。
原告林××为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了
下列证据材料：
1、《拍卖成交确认书》（原件在房管处）、《国有产权
转让确认书》（原件在房管处）、房屋所有权某（原件在被告
处）、土地使用权某（原件在被告处）、百货公司报告（复印
件）、台州市双赢拍卖有限公司收据：用以证明被告存在违约
的事实；原告支付拍卖款241万元的事实；
2、租房协议书、收条各1份：用以证明原告将买受的三
间房屋租赁给尹某进，年租金为158000元。被告古城××开发公司对证据1的真实性无异议，但认为
原告在拍卖时明知房屋处于租赁期内，房屋实际控制权不在被
告。租赁期满后，由于第三人原因不能按时交房。被告尽自己
最大努力防止原告的损失，被告延迟交屋不承担责任；证据2
的协议是单某面的证据，原告与第三方某某每年158000元的租
金具有一定的随意性，不能作为损失的依据。
被告古城××开发公司为支持其诉讼主张，在庭审中出
示并陈述了下列证据材料：
1、《直管公房租赁合同》1份（原件存（2008）临民一
初字第2771号案卷）：用以证明拍卖标的物原由被告租赁给百
货公司，按每月每平方米5元计算租金；
2、（2008）临民一初字第2771号民事判决书：用以证明
被告在拍卖确认书交房期限到期后，为完成交房义务，起诉百
货公司和实际占用房屋人李欠杰、连早立、周某某，要求他们
返还租赁房屋，起诉时按照每平方米5元计算。三间房屋的每
月租金为1178.40元，超过这个数额，被告是无法预见的；
3、执行申请书：用以证明原告积极履行拍卖合同义务，
并没有拖延的事实。
原告林××质证认为，证据1是复印件，对其真实性有异
议；租赁合同是被告与百货公司签订的，与原告无关；对证据
2的真实性没有异议，对关联性有异议。判决书认定的事实是
被告将房屋租赁给百货公司，百货公司转租给他人。底楼年租
金9万元，与被告陈述每月1178.40元租金是矛盾的。该判决书
可以证明被告存在违约的事实；原告同意三间商铺按年租金9万元计算；证据3与本案不具有关联性，被告不能免责。
本院对原告提供的证据1、被告提供的证据1、2、3的真
实性予以确认，作为认定本案相关事实的依据。
本院经审理，认定事实如下：
坐落在临海市××号的商铺房屋系被告古城××开发公
司所有的公房，临海市百货公司多年来一直租赁该房屋作为经
营场所。2006年3月20日，百货公司将房屋第二间及仓库出租
给李欠杰，租赁期间从2006年4月1日至2008年3月31日，年租
金3万元。2006年4月8日，百货公司将房屋第三间、第四间（
第四间与本案无关）及仓库出租给连早立，租赁期间从2006年
4月8日至2008年4月7日，年租金6万元。2006年3月20日，百货
公司将房屋第一间及仓库出租给张某某，租赁期间从2006年4
月1日至2008年3月31日，年租金3万元。2007年7月1日，张某
某经百货公司某某，将租赁协议的权利义务一并转让给周某某
。2008年4月，被告经临海市人民政府同意，委托双赢拍卖公
司对临海市××号的商铺房屋进行公开拍卖。之前，被告将有
关拍卖的内容告知百货公司，百货公司于2007年10月26日向被
告要求把以上三间租给李欠杰、连早立、周某某的协议延期到
2008年6月30日止，被告于2007年6月29日回复同意。2008年4
月18日，原告林××以241万元竞买到回浦路90号的商铺房屋
一层三间。《拍卖成交确认书》约定买受人付清全部成交款后
，凭相关资料在规定时间内自行到有关部门办理产权过户手续
；标的物于买受人付清全部款项后至租赁到期后交付。2008年
4月21日，原告向双赢拍卖公司支付了房屋拍卖款241万元及拍卖佣金。2008年7月1日，原告要求被告交付房屋，但因第三人
李欠杰、连早立、周某某在延长的租期届满后仍占有向百货公
司转租的房屋，故被告无法按时交付。古城××开发公司于20
08年10月17日向本院起诉，要求百货公司返还租赁物回浦路90
号三间店铺，第三人李欠杰、连早立、周某某负协助履行义务
；百货公司赔偿租金损失3583.80元（算至起诉之日）。本院
于2009年1月12日判决由第三人周某某、李欠杰、连早立于判
决生效之日起三十日内迁出回浦路90号一层东面第一、二、三
间房屋；百货公司于判决生效之日起三十日赔偿给古城××开
发公司按照每月1178.40元从2008年7月1日起计算至房屋返还
之日止的租金损失。判决生效后，百货公司及第三人均未履行
义务，古城××开发公司申请强制执行。2009年4月26日，古
城××开发公司将房屋交付给原告林××。原告要求被告赔偿
迟延交付房屋的损失，双方协商未果。5月13日，原告诉至本
院。
本院认为：被告古城××开发公司依法委托拍卖人双赢
拍卖公司对国有资产进行拍卖，拍卖人与买受人林××签订的
《拍卖成交确认书》系双方当事人的真实意思表示，并经临海
市国有资产管理局确认，合同内容不违反法律、行政法规的强
制性规定，故拍卖合同有效。原告按约付清全部款项后，被告
应当在房屋租赁到期后向原告交付拍卖标的物。而租赁期间届
满后，经催告，被告仍不能向原告交付房屋，显属违约，被告
以第三人占有房屋为由要求免责缺乏依据，当事人一方履行合
同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。原告起诉要求以年租金158000元计算
损失，依据不足。百货公司于2006年至2008年将拍卖标的物租
赁给第三人使用，每间房屋年租金为3万元，原告的租金损失
可参照计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条
、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
被告临海市××保护和开发有限公司于判决生效后十日
内支付原告林××经济损失73750元。
案件受理费2889元，减半收取1444.50元，由原告林××
负担621.50元，被告临海市××保护和开发有限公司负担823
元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向
本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙
江省台州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预交
上诉案件受理费2889元（具体金额由台州市中级人民法院确定
，多余部分以后退还），收款单位：浙江省台州市财政局，开
户银行：中国农业银行台州市经济开发区支行，账号：90×××01
040003235，执收单位代码：02001。逾期不交按自动撤回上诉
处理］。
如判决书生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在
法律文书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。
审 判 员 傅 煊
二〇〇九年七月十六日
代理书记员 叶常青