四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南中法民终字第758号
上诉人（原审被告）宋成君。
委托代理人刘暾，四川兴恒平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王华林。
委托代理人罗林，四川恒和信律师事务所律师。
委托代理人廖乾根，四川恒和信律师事务所律师。
上诉人宋成君因与被上诉人王华林房屋买卖合同纠纷一案。四川省西充县人民法院于2014年1月21日作出（2013）西充民初字第1467号民事判决。上诉人宋成君不服一审判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年4月10日公开开庭审理了本案。上诉人宋成君及其委托代理人刘暾，被上诉人王华林及其委托代理人罗林、廖乾根到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2007年6月26日，王华林在王银成介绍下，购买宋成君自建的位于西充县车龙乡龙江大道三楼住房一套，门面一间。售房协议由王良平执笔，售房协议载明：甲方宋成君乙方王华林现甲方将车龙龙江场大道住房三楼一套，门面两间，其中一门间售与乙方。住房三楼左邻刘小林，右邻王绍培，底楼现为甲方业主。顶层左为甲方业主，右邻王绍培。门面左邻甲方业主，右为王绍培。二楼住房一套为甲方业主，所售房与甲方业主楼梯间共用，厕所（楼梯间与四楼）共用。经甲、乙双方商定：1.此房售价为人民币壹拾叁万陆仟元整。2.所售房房契税、过户费共一切费税由乙方负责。3.此房首付人民币壹拾万元整，下次2007年年底付清。4.交房时间为2007年8月。王华林、宋成君在售房协议上签名，王良平、王银成作为证人也在售房协议上签名。2007年年底，王华林付清购房款，宋成君也将住房及整间门面交付王华林使用。2007年4月26日宋成君将一间门面（前门面宽3.5米，长9米，后门面宽4.6米，长6米）出租给罗本洲，租房协议约定，该门面租赁时间从2007年5月1日到2012年4月30日，租金每年2，000.00元，一年付一次，租金随市场行情可上下浮动。第一年门面租金由宋成君收取。2007年6月26日，宋成君将三楼住房和该门面售与王华林后，宋成君通知罗本洲，门面租金由王华林收取，之后宋成君从未向罗本洲收取门面租金，也未向罗本洲提出门面后半部份未出售给王华林。从2008年5月1日到2013年4月30日5年时间里，每年门面租金2，300.00元均由王华林向罗本洲收取，并由王华林向罗本洲出具收条。2013年宋成君提出卖给王华林门面不包括后面开小门的部份，王华林邀请证人及双方村干部出面调解未果。之后，宋成君背麦子倒在双方所争后门面内，并将后门面锁住。王华林遂提起诉讼，请求判令：1.宋成君把原依约交付王华林现又被宋成君强行占去的位于西充县车龙乡龙江大道左邻宋成君，右邻王绍培门面的后半部份返还给王华林，并允许王华林使用厕所。2.宋成君协助王华林办理在宋成君处购买的住房和门面的土地使用权过户登记。3.诉讼费由宋成君负担。
原审另查明：宋成君在西充县车龙乡场自建住房，取得国有土地使用证和西充县城镇居民建修用地批准书。国有土地使用证载明土地使用权人系宋成君，地类（用途）系住宅用地，使用权类型系划拨用地，土地使用权面积105平方米（长15米，宽7米），左邻刘小林，右邻王绍培。王华林购买宋成君出售房屋后到国土部门缴纳了土地过户费，王华林、宋成君到税务部门缴纳相应税费，王华林至今未办理土地使用权过户登记手续。宋成君出售给王华林门面结构是中间开了一道小门，分成前后两部份。
原审法院认为：关于合同效力问题。王华林、宋成君于2007年6月26日签订的售房协议系双方真实意思表示，宋成君土地使用权类型虽系划拨，但售房协议并不违反国家法律强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金……”。该规定是管理性强制性规定，并不是效力性强制性规定。因此本案中的土地使用权性质虽然暂时没有履行审批手续，但售房协议仍然有效。同时，根据我国《物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，售房协议已经成立并且生效。且王华林、宋成君双方对售房协议效力并无异议，双方已经实际履行，故该售房协议真实、合法、有效，王华林、宋成君应依售房协议履行。王华林已向宋成君付清购房款，宋成君应按协议向王华林交付住房和门面并协助办理过户登记手续。关于门面后半部份是否出售问题。本案中，双方争议的焦点是门面后半部份是否出售。对于王华林、宋成君的这一争议焦点，首先从售房协议内容看，协议中载明宋成君将门面两间，其中一门间售与乙方，门面左邻宋成君，右为王绍培。协议中一门间的表述是不规范的表述，从中不能确定是否出售门面后半部份，但从门面左邻宋成君，右邻王绍培的表述可看出，门面后半部份应是出售与王华林，如门面后半部份未出售与王华林，协议中就应写明门面左邻宋成君，右邻王绍培，后邻宋成君，将门面四至写清楚，而协议中并无门面后邻宋成君的表述。并且王华林、宋成君对三楼住房并无争议，在售房协议中三楼住房位置表述是住房三楼左邻刘小林，右邻王绍培，即是整个三楼，协议中三楼住房位置表述与门面位置表述均只写出左邻与右邻位置，同样的表述，王华林、宋成君对三楼住房无争议，同理门面也应是整个通间，包括前后两部份。其次，从证人证言来看，证人王良平作为执笔人，证人王银成作为王华林、宋成君房屋买卖介绍人，二证人均证实宋成君将门面通间包括前后两部份售与王华林，并在售房协议上作为证人签名。同时，证人罗本洲证实，宋成君将门面售与王华林后告诉他将租金交王华林，之后从未找他收过租金，也未告诉他门面后半部份未售与王华林。第三，从门面占有、使用、管理、收益来看，从2008年5月1日到2013年4月30日，在长达5年时间里，每年均由王华林收取罗本洲整间门面租金2，300.00元，宋成君在此期间从未提出任何异议，也从未找罗本洲收取租金。如宋成君确未出售门面后半部份，每年应向罗本洲收取门面后半部份租金，但宋成君在长达5年多的时间内从未提出异议，主张权利，明显与常理不符。综上，应当认定宋成君将整间门面包括后半部份售与王华林。现宋成君将门面后半部份锁住占有，不交付给王华林，属于违约，宋成君应按售房协议履行交付房屋义务。对王华林要求宋成君返还已经交付后又占去的门面后半部份的请求，实为要求宋成君履行交付义务，应予以支持。售房协议中约定厕所共用，宋成君应按约定允许王华林使用厕所，对王华林要求宋成君允许王华林使用厕所的请求，应予以支持。王华林购买宋成君房屋后已到国土部门缴纳了土地过户费，到税务部门缴纳相应税费，但至今未办理土地使用权过户登记手续，宋成君作为房屋出售方应依协议履行协助王华林办理土地过户登记手续的义务，对王华林要求宋成君协助王华林办理土地过户登记手续的请求，应予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条之规定，判决：1.被告宋成君于本判决生效之日起十日内返还（交付）给原告王华林位于西充县车龙乡龙江大道左邻被告宋成君，右邻王绍培门面后半部份（长6米，宽4.6米），并允许原告王华林使用四楼厕所。2.被告宋成君于本判决生效之日起十日内协助原告王华林办理在被告宋成君处购买的位于西充县车龙乡龙江大道三楼住房一套及门面土地使用权过户登记手续。案件受理费3，020.00元，由被告宋成君负担。
宋成君不服一审判决，向本院提起上诉，请求依法撤销西充县人民法院（2013）西充民初字第1467号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。具体事实和理由是：1.原审认定双方售房协议有效属定性错误。诉争的房屋至今未办理土地使用权过户手续，属无证照房屋。《中华人民共和国城市房地产管理法》明确了房屋交易的范围，即无证照房屋属禁止交易房屋，上诉人与被上诉人签订的售房协议违背了法律的强制性规定，属无效合同。故原审认定双方售房协议有效属定性错误。2.原审判决不具有执行的可能，无法解决双方的争议。现有房屋仅土地使用权登记在上诉人名下，且为划拨土地、房屋所有权至今未办理，其划拔性质土地如何变性或分割并非上诉人能力能够控制，且人民法院亦无权办理相关的变性或分割手续，该权力系行政主管部门的权力。原审判决为行政主管部门设置义务，导致其判决内容不能执行。3.原审事实认定错误，原审认定诉争房屋（即门面）后半部分上诉人已出售给被上诉人，与双方约定及客观事实不符。上诉人所有的房屋（门面）共计三间，双方协商出让一间，而门面后半部分属单独一间，并不在双方协议内容之内。这一事实被上诉人是明知的。原审以协议表达不规范推定协议内容，明显忽视了有三间门面存在的客观事实，作出的出售范围认定理应错误。
经二审理查明的宋成君与王华林之间对涉案房屋进行买卖和产生纷争的事实和证据与原审认定的事实和证据一致。
二审同时查明：2007年4月26日，宋成君（甲方）与罗本洲（乙方）签订《租房协议》约定：经甲乙双方协商同意，甲方愿将车龙场新街、右邻王绍培住房的一间门面（前门面宽3.5米长9米，后门面宽4.6米长6米）前至街，后至市场租给乙方……。该门面前后之间有一门洞贯通。
本院认为，上诉人宋成君与被上诉人王华林于2007年6月26日签订的《售房协议》是双方当事人的真实意思表示，依法应确认有效。该案所涉房屋系宋成君的自建房，于2006年12月4日办理了划拨性质的土地使用证，双方当事人在订立合同时虽未办理房屋产权证，但合同标的物不属于产权不清的情况。《城市房地产管理法》第四十条规定关于“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。……”的表述，是行政性法律从行政规范的职能角度对房地产的开发经营行为进行行政管理所作出的规定，不应用其调整具有合同相对性民事行为的效力问题。上诉人宋成君与被上诉人王华林的房屋买卖的效力问题属民事财产权的私权范畴，应由民事法律进行调整。依照《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”和《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条关于“买卖双方自愿并立有契约，买方已交付了房款并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续”之规定，虽然上诉人宋成君的土地使用权是划拨性质，但只要当事人在办证时向国土部门补交土地出让金，并不会影响市场交易。宋成君与王华林签订的《售房协议》属于合法有效的合同，且应当按照协议的约定履行合同。上诉人宋成君关于“原审认定双方售房协议有效属定性错误和原审判决的判项不具有执行可能”的上诉理由不能成立，应不予支持。关于上诉人宋成君提出“原审事实认定错误，认定诉争房屋（即门面）后半部分上诉人已出售给被上诉人，与双方约定及客观事实不符”的上诉理由。经查，从《售房协议》内容看，其关于“宋成君的门面为两间，其中一门间售与乙方，门面左邻宋成君，右为王绍培”的表述来看，能够说明在涉案房屋买卖之初，本案当事人双方均认可宋成君所有的门面是两间，并不存在上诉人在上诉中称其拥有三间门面的说法。同时，从2007年4月26日上诉人宋成君与罗本洲签订的《租房协议》关于“宋成君愿将车龙场新街、右邻王绍培住房的一间门面（前门面宽3.5米，长9米，后门面宽4.6米，长6米）前至街，后至市场租给乙方”的表述及该门面前后有一门洞贯通的事实，可以看出罗本洲所租门面属于一间门面的事实得到了宋成君、罗本洲的认可；后来，宋成君在将前述门面出售给王华林后，告知涉案门面的承租人罗本洲向王华林缴纳租金，王华林从2008年5月1日到2013年4月30日每年向罗本洲收取涉案门面租金2，300.00元，宋成君在此期间从未提出任何异议。由此说明上诉人宋成君曾经长时间地对王华林所购买门面的范围包括前后两个部份的事实予以了认可。综上，原审法院对于《售房协议》中所提及的门面范围的认定，并无不当。上诉人宋成君提出“原审认定诉争门面房后半部分已出售与事实不符”的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定的事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3，020.00元，二审案件受理费3，020.00元，由上诉人宋成君负担。
本判决为终审判决。
审判长 罗勤阳
审判员 冯苔民
审判员 欧 红
二〇一四年四月十六日
书记员 彭 麟