重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝二中法民终字第01338号
上诉人（原审原告）重庆云河水电股份有限公司。
法定代表人郭芳，董事长。
委托代理人邵先国，北京大成（重庆）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆寿甫汽车修理有限公司。
法定代表人郭寿甫，董事长。
委托代理人黄康文，重庆兴忠律师事务所律师。
上诉人重庆云河水电股份有限公司与被上诉人重庆寿甫汽车修理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，重庆市忠县人民法院于2015年6月10日作出（2015）忠法民初字第01105号民事判决，宣判后，上诉人不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：2008年12月20日，原告（原重庆云河水电集团有限公司）与郭寿甫、蒋锐签订《重庆云河水电集团有限公司汽车修理、配件、销售、运输公司资产、债权、债务处置协议书》，约定原告将其投资形成的重庆云河汽车修理有限公司、忠县云河汽车配件有限公司、重庆云河汽车销售有限公司、重庆云顺汽车运输有限公司的资产、债权、债务全部转让给郭寿甫、蒋锐，其中包括位于忠县忠州镇人民路243号（现为忠县忠州镇人民路247号）的六处房屋。同时，由郭寿甫、蒋锐负责偿还原告在重庆农村商业银行股份有限公司忠县支行担保的汽车分期付款贷款3300000元。2010年8月23日，郭寿甫、蒋锐向银行偿还了贷款，银行解除了原告的担保责任。
在原告与郭寿甫、蒋锐签订《重庆云河水电集团有限公司汽车修理、配件、销售、运输公司资产、债权、债务处置协议书》之前，重庆云顺汽车运输有限公司的股东为郭寿甫和郭刚，忠县云河汽车配件有限公司的股东为蒋锐，重庆云河汽车销售有限公司的股东为原告和郭寿甫，重庆云河汽车修理有限公司的股东为郭寿甫和蒋锐。
被告原为重庆云河汽车修理有限公司，其股东为郭寿甫和蒋锐，郭寿甫与蒋锐系夫妻关系。因该房屋一直由被告在使用，郭寿甫和蒋锐代原告偿还了银行贷款后，为将本案诉讼房屋过户给被告，遂于2012年12月20日与原告签订《房屋买卖合同》，约定原告将讼争房屋出售给被告。2013年5月2日，原告出具了《产权证明》，证明讼争房屋的房款已付清，无产权经济纠纷，同意过户。2013年6月，原、被告共同去办理了讼争房屋的产权过户手续。被告也缴纳了讼争房屋的契税。
本案讼争房屋位于忠县忠州镇人民路243号，现为忠县忠州镇人民路247号，其原房地证号为：311房地证2010字第005178-005183号，后因地址及土地性质发生变化，房地证相应更改，更改后的房地证号为：311房地证2013字第002132-002137号。过户给被告后，现房地证号为：311房地证2013字第006381-006386号。
一审法院根据原、被告诉、辩称意见及其提供的证据材料和确认的事实，对本案争议问题作如下综合分析认定：
1、关于原告是否能将本案讼争房屋处置给被告。
原告认为在原告与郭寿甫、蒋锐签订的《重庆云河水电集团有限公司汽车修理、配件、销售、运输公司资产、债权、债务处置协议书》中，原告不是重庆云河汽车修理有限公司、忠县云河汽车配件有限公司、重庆云河汽车销售有限公司、重庆云顺汽车运输有限公司的股东，无权处分其资产和债权、债务，本案讼争房屋在当时也没有办理房屋产权证，不能转让，故原、被告的转让行为无效。一审法院认为，第一、协议书中处置的本案讼争房屋原本就属于原告所有，不是前述四个公司的资产，原告对自己所有的房屋进行处分，属于有效行为；第二，根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条是关于不动产物权变动的原因与结果进行区分的规定。该协议书中对房屋的处置所产生的法律关系是债权债务关系，其建立的基础是双方当事人的意思表示，在双方当事人就订立协议书的意思表示达成一致时，合同即产生约束力，而房屋所有权的变动只能在登记后才能生效，至于房屋是否办理房屋产权证，并不是合同生效的必要条件，本案所涉房屋虽然不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）款的规定：“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。”但该规定不属于效力性强制规范，并不导致该协议书无效，且该房屋现已办理房屋产权过户手续；第三，在协议书签订后，郭寿甫按照协议约定承担了原告在重庆农村商业银行股份有限公司忠县支行的担保贷款，说明原告与郭寿甫、蒋锐已经在实际履行该协议书的内容。综合前述，原、被告转让本案讼争房屋的行为有效。
2、关于郭寿甫、蒋锐是否代为履行完毕原告在重庆农村商业银行股份有限公司忠县支行的担保贷款330万元。原告认为，郭寿甫没有支付330万元给重庆农村商业银行股份有限公司忠县支行，不能视为其履行了处置协议书中约定的义务。一审法院认为，根据重庆农村商业银行股份有限公司忠县支行出具的《证明》和本院向该行工作人员所作《询问笔录》，该行对3300000元贷款中的461391元放弃向郭寿甫和原告清偿，由该行自行清偿，余款系郭寿甫偿还，并已经解除了原告对该笔贷款的担保责任，原告从未向该行偿还过该贷款，该行也从未向原告催收过该贷款。银行放弃向郭寿甫和原告清偿的贷款系债权人对自己权利的处置，且发生在处置协议书签订之后，郭寿甫履行偿还贷款的过程中，虽然郭寿甫未实际支付出3300000元，但现银行已经解除了原告的担保责任，认可该贷款已经与原告和郭寿甫无关，应当视为其已经履行了处置协议书中清偿贷款的义务。
3、关于被告是否已经付清房款的问题，根据原告与郭寿甫、蒋锐于2008年12月20日签订的协议约定，郭寿甫、蒋锐代原告偿还了银行贷款，讼争房屋就应当归郭寿甫和蒋锐所有。因被告的股东为郭寿甫、蒋锐，该房屋也一直由被告在使用，郭寿甫和蒋锐偿还了贷款后，为将房屋过户给被告，遂与原告重新签订《房屋买卖合同》，该合同中被告的付款义务实际已经由郭寿甫、蒋锐以其代为偿还银行贷款的行为履行完毕，原告在办理房屋过户手续时也出具《产权证明》，认可被告已经付清房款，故被告已经履行了付款义务。
综上所述，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，该协议合法有效，应受法律保护，现在双方对该协议已经履行完毕，原告要求解除合同、返还房屋的请求不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）款之规定，判决：驳回原告重庆云河水电股份有限公司的诉讼请求。本案案件受理费11478元，已减半收取5739元，诉讼保全费4520元，共计10259元，由原告重庆云河水电股份有限公司负担。
宣判后，上诉人不服向本院提起上诉请求：撤销忠县人民法院作出的（2015）忠法民初字第01105号民事判决书，依法将本案发回重审或者依法改判支持上诉人的一审请求。主要事实及理由是：1、一审判决将《重庆云河水电集团有限公司汽车修理、配件、销售、运输公司资产、债权、债务处置协议书》与《房屋买卖合同》混为一谈，两个合同签订时间、主体、内容、价格、背景等诸多方面均是不同的。2、无论是忠县支行出具的证明，还是一审法院所做的询问笔录，均不能证明郭寿甫、蒋已经代为履行完毕330万元的担保债务。3、上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》的时间是2012年12月20日，不能将郭寿甫、蒋锐于2010年前代为履行的部分担保债务视为付清《房屋买卖合同》中的房款。4、一审法院适用简易程序审理本案不符合民诉法及司法解释的规定，因本案双方陈述的事实完全相反，争议较大。上诉人多次提出本案应适用普通程序，而一审法院却拒绝将简易程序变为普通程序审理。
被上诉人辨称：一审查明的事实清楚，程序合法，请求驳回上诉维持原判。
在二审审理过程中，双方当事人均未提供证据一审法院认定事实有误，故对一审法院认定事实本院予以确认。
本院认为，2012年12月20日上诉人重庆云河水电股份有限公司与被上诉人重庆寿甫汽车修理有限公司虽签订《房屋买卖合同》，约定上诉人将讼争房屋出售给被上诉人，但该合同中约定的房屋与2008年12月20日，上诉人与郭寿甫、蒋锐签订《重庆云河水电集团有限公司汽车修理、配件、销售、运输公司资产、债权、债务处置协议书》中所指的“重庆运河水电集团有限公司位于忠县三公里的全部厂房、办公楼，宿舍”系同一标的，且在办理诉争房屋产权变更登记时上诉人出具的《产权证明》中载明房款已付清，同意办理产权变更登记，因此，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》应为继续履行资产、债权、债务处置协议书办理房屋产权变更登记而履行的手续，同时，上诉人也未提供证据证明被上诉人尚欠其购房款项。另一审法院根据本案的实际情况适用简易程序审理并无不当。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11478元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 超
代理审判员 毋向娟
代理审判员 熊德才
二〇一五年十月二十七日
书 记 员 柯 进