广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终3877号上诉人（原审被告）：广州市麓湖轩房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区麓湖路9号。法定代表人：蔡丽花，职务公司董事。委托诉讼代理人：王振荣、朱和叶，均为该公司员工，通讯地址。被上诉人（原审原告）：朱海媖，女，汉族，1982年7月11日出生，住广州市天河区。委托诉讼代理人：侯双龙、吕启进，分别为北京市东元（广州）律师事务所律师、实习律师。上诉人广州市麓湖轩房地产开发有限公司（以下简称麓湖轩公司）因与被上诉人朱海媖商品房预售合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初1358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人麓湖轩公司的委托诉讼代理人王振荣、朱和叶，被上诉人朱海媖的委托诉讼代理人侯双龙到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人麓湖轩公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判为驳回朱海媖的原审诉请；2、本案一、二审的诉讼费用由朱海媖承担。事实和理由：一、朱海媖在进行收楼的查验时并没有提出不符合交楼条件的异议。根据双方签订的《商品房预售合同》约定，朱海媖基于收楼而对该商品房进行验收时，如有异议，应当在验收期限届满之日即以书面形式提出，且朱海媖认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。朱海媖于2016年12月10日前往查验收楼，当时朱海媖仅对房屋内的装修装饰瑕疵提出异议，麓湖轩公司己对此完成整改；况且，朱海媖所提的异议事项只能表明其个人觉得“不满意”或希望更完美，并不意味着房屋本身装修、装饰不符合约定标准。朱海媖在约定期限内并未就提供有关交楼资料或其它问题提出异议，应自行承担《商品房预售合同》第二十三条、补充协议第九条和第二十五条等有关约定后果，即朱海媖不得追究麓湖轩公司的任何责任。二、根据合同附件七补充协议有关约定，麓湖轩公司不需承担逾期交楼责任。同时，根据补充协议约定，现该商品房已实际具备供水、供气、供电、通邮等功能，麓湖轩公司无需承担逾期交楼责任。即便假设麓湖轩公司存在逾期交楼情形，最迟截止2017年5月3日，麓湖轩公司己不存在逾期交楼的情形。三、涉讼房屋具备了合同约定的交付条件，且麓湖轩公司多次通知、并于2017年5月10日再次书面通知朱海媖收楼，因朱海媖未及时到现场办理收楼手续的责任不在麓湖轩公司。被上诉人朱海媖辩称：一审法院查明事实清楚、适用法律正确。根据相关文件规定，商品房最低交付条件是取得竣工验收备案表，本案逾期交楼违约金应该计算到房屋符合合同约定及法律规定的交楼条件，并已实际交楼之日止。朱海媖向一审法院起诉请求：判令麓湖轩公司向朱海媖支付迟延交楼违约金（每日按已付房款2920000元的0.03%计付，自2016年10月1日起计至麓湖轩公司实际将符合交付条件的房屋实际交付给朱海媖之日止）。一审法院认定事实：2016年2月19日，朱海媖（乙方，买方）与麓湖轩公司（甲方，卖方）签订《商品房预售合同》（编号：xxx），约定：乙方所购商品房为麓湖路xxx房，房屋地址：越秀区麓湖路xxx房，用途为住宅，合同约定建筑面积共88.6592平方米，其中套内面积71.0382平方米，共有分摊面积约17.621平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米41104.65元，总金额2920000元。甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网签签订之日起0日内支付全部房价款的30.14%，金额880000元；剩余房款2040000元须于2016年2月19日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2016年9月30日前将房屋交付乙方使用，如未能按规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.由于甲方的原因导致未能按期交付房屋的，合同继续履行，自交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款0.03%的违约金。如果遇有以下特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方交房的时间可以据实顺延，且双方互不追究责任：在甲、乙双方签订《商品房买卖合同》以后，如遇日降雨量达25毫米以上或者八级以上的强风或者高温达35摄氏度以上（含35摄氏度）的异常天气；甲方的施工遭遇异常地质状况；由于政府行为和不能预见、不能避免或者不能控制的事件等原因延期。房屋交付时的有关资料：甲方双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起即日内以书面形式提出，逾期不提处出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在10日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付……等。该合同附件七的补充协议第十条约定：乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性以书面方式提出异议，否则，异议无效。甲方在接到乙方异议后，只要在约定期限内做出答复或处理意见，即视为该商品房已如期交付给乙方，乙方不得以此追究甲方的任何责任；第二十七条提示：双方确认《商品房买卖合同》及本补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，并非甲方提供的格式合同。甲方提示乙方注意《商品房买卖合同》及本补充协议中的有关乙方责任条款和甲方免责条款的内容，如有疑问，乙方可向甲方咨询。乙方签署《商品房买卖合同》及本补充协议后，视为乙方对条款内容已有充分的了解和认识，并且自愿承担遵守这些条款内容的后果。本补充协议为《商品房买卖合同》不可分割的部分，由双方签署《商品房买卖合同》时同时签署。本补充协议与《商品房买卖合同》内容不一致的，以本补充协议为准……等。合同签订后，朱海媖按合同约定的方式向麓湖轩公司支付了全额购房款2920000元。一审庭审中，麓湖轩公司确认至开庭之日止仍未取得涉讼楼宇的建设工程消防验收合格意见书或备案凭证及供气的永久使用证明材料，并称合同约定的其他交付房屋所需资料均已具备。另麓湖轩公司提供了广东省气候中心出具的《广州市越秀区麓湖路气象信息》，以证明自2016年2月19日至2016年9月30日期间符合合同约定“异常天气”:其中日降雨量超过25毫米的有2016年3月21日、4月18日、5月10日、6月5日、6月12日、8月2日、9月4日、9月6日、9月11日；气温超过35度额有2016年5月31日、6月1日-3日、6月7日、6月14日、6月20日-21日、6月23日-27日、7月7日-9日、7月17日、7月21日-8月1日、8月6日-9日、8月20-23日、8月25日-26日、9月1日、9月25日-27日共计52天。朱海媖对该证据的真实性、合法性及关联性不予认可，认为麓湖轩公司所述的“异常天气”并不属于不可抗力，合同是麓湖轩公司制定的格式合同，依规定应公平合理处理双方的权利义务，对于免除自己责任的条款应当以合理方式提醒对方注意，但麓湖轩公司并没有用加黑加粗或斜体的形式提醒朱海媖注意，故麓湖轩公司不能以该条款来免除自己的责任。麓湖轩公司主张异常天气导致无法按时交付房屋，应当提供施工日志证明。一审法院认为：朱海媖与麓湖轩公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。朱海媖已依约支付全额购房款，麓湖轩公司理应在合同约定的期限前将涉讼房屋交付朱海媖使用，但麓湖轩公司至今未取得涉讼楼宇的消防验收及供气永久使用的证明文件，即涉讼房屋至今未具备合同约定的交付条件，朱海媖据此要求麓湖轩公司按合同约定承担逾期交房违约金的诉讼请求，合法合理，予以支持。但合同明确约定了在双方签订合同后，如遇相应的异常天气交房的时间可以据实顺延，该条款并非合同的标准格式条款，在合同中有下划线标注，根据该条款及补充合同的提示条款，朱海媖主张该条款应属无效或可撤销条款的依据不足，故对麓湖轩公司主张交付期限可依约顺延52天的抗辩意见，予以采纳。因目前无法确定麓湖轩公司何时才能将符合交付条件的房屋交付给朱海媖，也无法确定此后麓湖轩公司是否会依约向朱海媖支付逾期交房违约金，对尚未发生的事实，不予调处。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，麓湖轩公司一次性向朱海媖支付自2016年11月22日起至本判决发生法律效力之日止的逾期交房违约金（每日按已付房款2920000元的0.03%计付）；若朱海媖在本判决发生法律效力前已接收涉讼房屋，则逾期交房违约金计至朱海媖实际接收房屋之日止。二、驳回朱海媖其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2012元，由朱海媖负担50元，麓湖轩公司负担1962元。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审诉讼中，麓湖轩公司向本院提供了以下证据：1、催收楼通知书及送达凭证，拟证明麓湖轩公司催告朱海媖收楼的事实；2、消防监督公开结果，拟证明麓湖轩项目消防验收合格的事实；3、广州市燃气输配及应用工程点火作业通知单，拟证明麓湖轩项目具备供气功能，并取得相关证明文件；4、收楼确认书，拟证明朱海媖已于2017年10月21日收楼。经质证，朱海媖对上述证据1的真实性予以确认，关联性、合法性不予确认，认为麓湖轩公司发出催收楼通知书时房屋并未具备交楼条件；对证据2的真实性予以确认，但不确认其取得消防验收合格的时间，并认为消防验收合格只是房屋交付的必要条件之一而不是充分条件；对证据3的真实性予以确认，关联性、合法性不予确认，认为开通煤气只是房屋交付的必要条件之一而不是充分条件；对证据4的真实性予以确认，关联性、合法性不予确认，认为麓湖轩公司交付房屋时并未具备法定最低交楼条件。二审庭审中，麓湖轩公司陈述涉案楼盘的规划验收合格证是2016年12月1日取得，人防工程是2016年1月22日取得，环保验收是2016年7月13日取得，消防验收是2017年4月13日取得，永久供水是2017年1月13日取得，永久供电是2015年7月28日取得，通邮是2014年11月13日取得，永久供气是2017年5月3日取得，建设工程竣工验收备案表是2017年11月13日取得。对此，朱海媖确认除消防验收以外的其他交楼条件文件的取得时间。另双方均确认，朱海媖已于2017年10月21日接收涉案房屋。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对麓湖轩公司提出的上诉进行审查。朱海媖和麓湖轩公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效，双方应依约履行。朱海媖已依约支付全额购房款，麓湖轩公司应在合同约定的期限2016年9月30日前将涉案房屋交付给朱海媖使用，但麓湖轩公司并未依约在该日期前向朱海媖交付符合交楼条件的房屋，已构成逾期交楼，应承担相应的违约责任。根据合同约定，如遇相应的异常天气交房的时间可以据实顺延，一审法院据此确认麓湖轩公司可依约顺延52天，双方二审均无异议，本院予以认可。据已查明的事实，麓湖轩公司至2017年11月13日方取得《建设工程竣工验收备案表》。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此，房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。虽然双方合同没有约定《建设工程竣工验收备案表》为交楼条件之一，但由于双方约定的交楼条件低于法定条件，故麓湖轩公司在交楼时除应符合合同约定的条件外，还应具备法定的交楼条件，即取得《建设工程竣工验收备案表》。故麓湖轩公司上诉主张2017年5月3日涉案房屋已达到交楼条件，理由不能成立，本院不予支持。由于至本案一审宣判时涉案房屋尚未达到交楼条件，故一审判决麓湖轩公司需支付逾期交房违约金至朱海媖实际接收房屋之日止，并无不当。鉴于朱海媖在一审判决后已于2017年10月21日接收涉案房屋，其在涉案房屋尚未符合交楼条件的情况下实际收楼，应视为对交楼标准的让渡，故麓湖轩公司承担逾期交房违约金的截止日期应该计算到朱海媖实际收楼之日2017年10月21日止。综上所述，麓湖轩公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1962元，由广州市麓湖轩房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 吴国庆审判员 姚伟华二〇一八年四月十六日书记员 邹凌青