河北省廊坊市安次区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀1002民初2307号原告：张梦军，男，1986年12月29日出生，汉族，现住廊坊市安次区。委托诉讼代理人：陈晓菲，女，1990年2月9日出生，汉族，住廊坊市安次区，系原告妻子。被告：田澍，男，1979年8月8日出生，汉族，现住廊坊市安次区。原告张梦军与被告田澍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张梦军的委托诉讼代理人陈晓菲、被告田澍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张梦军向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原被告签订的《廊坊市存量房屋买卖合同》；2、判决被告向原告返还定金20000元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月6日，原告与被告以及廊坊市易居行房地产经纪有限公司签订《廊坊市存量房屋买卖合同》一份。原、被告在合同中约定，原告以2180000元的价格购买被告所有的位于安次区银河南××小区××室房屋一套。根据合同第4条第（1）项，原告先向被告交付定金20000元，其他款项以贷款方式支付。合同签订后，原告当日即向被告支付了20000元定金。在合同履行过程中，因廊坊市政府在2017年3月21日出台限购政策，其中规定对“拥有1套住房的本地户箱居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房”。原告作为已有一套住房的本地居民，因政策性情势重大变更，此时无力支付50%的首付款。为此，原告请求被告协商解除合同，并返还定金，但被告却不予同意。为此原告现向法院提出诉讼，请求法院依法支持原告诉讼请求。田澍辩称，一、2017年3月6日答辩人与原告夫妻以及廊坊市易居行房地产经纪有限公司签订《廊坊市存量房屋买卖合同》一份。合同约定定金20000元，首付款480000元，余款1680000元（首付款交予答辩人，答辩人办理房屋贷款解押，剩余房屋贷款由原告申请）。答辩人房屋所有权证由廊坊市易居行房地产经纪有限公司代为保管。双方约定签订合同之日起60天交首付款。原告并无首付款，委托廊坊市易居行房地产经纪有限公司出售其顺安小区60多平米一室一厅房屋，房屋报价1300000元，房屋出售后交纳首付款。期间廊坊市易居行房地产经纪有限公司介绍，有人愿全款买下，原告不愿出售。合同期到，原告不履行合同约定，廊坊市易居行房地产经纪有限公司多次协商未无果，致使答辩人房屋无法出售，房屋所有权证无法拿回；二、后通过网络搜索原告手机号133××××5010显示为房屋中介，所有链接全是廊坊不同小区房屋销售信息，联系人为原告妻子陈晓菲。原告夫妻长期从事二手房屋买卖，知晓二手房屋买卖中的利害，其付款方式与常理相悖，先定房，后卖自己的房付首付款，由此可知原告并非改善住房条件，是炒房。由于政府出台政策控制炒房，被答辩人不能盈利，政策发生改变不能成为合同第八条的不可抗力。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。1、2017年3月6日，原、被告及廊坊市易居行房地产经纪有限公司签订《廊坊市存量房屋买卖合同》一份，原告以2180000元的价格购买被告所有的位于安次区银河南××小区××室房屋一套。该合同第四条第（一）、（三）项约定，原告向被告交付定金20000元，剩余房款2160000元由原告于签订本合同60日内给付首付款480000元，其余1680000元贷款。该合同第八条约定，因政府或银行等重大政策性变动等不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响及双方的实际损失（不含利息），部分或全部免责。合同签订当日,原告向被告支付了20000元定金。2、2017年3月21日，廊坊市人民政府办公室[2017]27号通知，廊坊市主城区（含广阳区、安次区、廊坊开发区）、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县和永清县，实行房屋限购政策，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房，该政策自2017年3月22日起实施。原告张梦军及其妻子陈晓菲共同共有位于顺安小区8-3-602的住宅一套，房产证号廊坊市房权证廊字第××号。3、在约定的交纳首付款期限届满后，原告要求与被告解除合同、退还定金，对此事实，双方于庭审中均无异议，本院予以确认。上述事实，有庭审笔录、廊坊市人民政府办公室[2017]27号通知、及原告提交并经法庭举证、质证的《廊坊市存量房屋买卖合同》、定金收据，被告提交并经法庭举证、质证的《廊坊市存量房屋买卖合同》、房本收据证据证实。本院认为，本案的争议焦点为：一、房屋买卖合同的签订及履行情况；二、原告要求解除与被告签订的《廊坊市存量房屋买卖合同》并要求返还定金20000元的事实及依据。关于焦点一，原、被告签订的《廊坊市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立且合法有效。关于焦点二，合同签订后，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。关于原告主张2017年3月22日廊坊市限购政策的出台系政策性情势重大变更，据此要求解除合同、返还定金的诉讼请求，本院认为，首先，应当确认解除合同的条件。因不可抗力致使不能实现合同目的的，以及合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同。无论住房限购政策系不可抗力还是无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，当事人请求解除合同的，均须同时存在“致使不能实现合同目的”或“继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的”的情形。其次，应当确认案涉住房政策的出台是否导致“致使不能实现合同目的”或“继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的”。本案中，案涉住房限购政策对双方当事人的影响在于原告须增加首付款比例至50%，增加首付比例后房屋总价款不变，此影响并未导致继续履行合同对于一方当事人明显不公平，原告金钱给付能力不足并非完全不能克服，故不必然导致合同目的无法实现，且原告未提交证据证明其无力支付50%的首付款，原告据此主张解除合同、返还定金的，本院不予支持。另外，原告于2017年11月8日诉至本院时，距离限购政策出台、当事人双方约定的首付款履行期限届满时日较长，在此期间案涉房屋的房产证一直由中介保管，根据诚实信用和公平原则，不宜支持原告的诉求。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决如下：驳回原告张梦军的诉讼请求。案件受理费250元，由原告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员 杜 杨二〇一七年十二月十八日书记员 杨文青《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。