福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽01民终5449号上诉人（一审原告）李新，女，1950年8月21日出生，汉族，住福建省福州市台江区。委托诉讼代理人：陈少涌，福建海山律师事务所律师。委托诉讼代理人：池文斌，福建海山律师事务所律师。被上诉人（一审被告）林幼恒，女，1944年9月7日出生，汉族，住福建省福州市台江区。被上诉人（一审被告）董弘，男，1962年12月3日出生，汉族，住福建省福州市台江区。上述二被上诉人的委托诉讼代理人：黄巧燕，福建榕海律师事务所律师。上诉人李新因与被上诉人林幼恒、董弘所有权确认纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2016）闽0103民初1511号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李新上诉请求：撤销一审判决，改判支持李新的诉讼请求。事实和理由：讼争房屋原由李新父亲李毓诚承租，李毓诚去世后由李新使用至今，林幼恒、董弘从未向李新主张过房屋权益，这与其主张的享有讼争房屋处分权不符。林幼恒、董弘在杨祥玑去世前有缴交讼争房屋房地产税的凭证，但在杨祥玑去世后就不再缴交，无异于承认杨祥玑表见代理出典房屋的行为以及李新对讼争房屋享有相关权益。李新有理由相信杨祥玑有处分权，《小契约字》应认定为有效。林幼恒、董弘辩称：1.讼争房屋所有权人为董用威，未继承分割，杨祥玑没有居住过讼争房屋也不存在其收租的事实，无权对房屋进行处分。林幼恒、董弘与杨祥玑不存在法定继承关系，没有义务了解杨祥玑的行为，对《小契约字》完全不知情。在杨祥玑去世前的几年间，李新完全可依《小契约字》对杨祥玑或有关继承人主张权利，但其并未提出。董仕飏申请补证、董必惠申请证明书等行为都是在主张权利。房屋出租给李毓诚，由董仕飏及其母亲收取租金，董仕飏、董必惠去世后，林幼恒、董弘作为后代对出租并不清楚。即使李新有缴纳部分税款，也只是代缴或抵扣部分租金，不影响产权问题。一审法院向台江房管局调取的《摘抄笔录》也是记载房屋出租给李毓诚。2.若林幼恒、董弘没有提出收房，李新根本无法拿到产权证明，无法提起本案诉讼，可见其虚构《小契约字》。重审一审中，李新明确陈述没有看见杨祥玑书写《小契约字》，即其不确认《小契约字》为杨祥玑真实意思，应承担举证不能的责任，认定《小契约字》不真实。3.《小契约字》记载“商定借给人民币贰仟元暂作为钱无息厝无租”，表明借款与承租的关系，明显不存在典当。李新并没有证据证明已支付贰仟元（包括贰佰元）的事实，无法证明《小契约字》效力问题。4.收房纠纷一案中，林幼恒、董弘提交的证据证明至今连续五年无人居住使用讼争房屋，林幼恒、董弘有权主张收回祖房。5.讼争房屋至今仍属于林幼恒、董弘祖房，李新要求林幼恒、董弘协助办理相关手续，没有事实和法律依据，不能支持。李新向一审法院起诉请求：1.确认李新与林幼恒、董弘祖上杨祥玑（璣）所签订的《小契约字》合法有效；2.林幼恒、董弘协助李新将位于台江区××弄××及××（原××弄××）的房屋变更登记至李新名下（原登记建筑面积为5厘4毫，35.964㎡）。一审法院认定事实：原坐落于台江区××弄××（××）宅地面积伍厘肆毫，所有权人为董用威。而后，台江区魏厝弄2号门牌××，现门牌号为××、5号。根据福州市台江区住房保障和房产管理局保管的1958年《福州市台江区义洲街道办事处亭前居民会私有房屋情况调查登记表》记载如下：“魏厝弄1号，21段524号，土地面积0.054，建筑面积楼下35.4，楼上39.6，房主董沛膏，使用情况，租户李毓诚，居住房间左房、二楼左、二楼中、二楼右、右厨房。”另查明，李新的父亲系李毓诚，于1970年因病去世。董仕飏系董用威之子，董必惠系董仕飏之子，林幼恒系董必惠之妻，董弘系董必惠之子。董必惠于1991年去世。又查明，2013年11月，董弘、林幼恒作为原告向一审法院起诉李新返还原物纠纷一案在一审法院立案受理。一审法院以本案尚未审结为由，作出（2014）台民初字第1530号民事裁定书，中止审理该案。庭审中，林幼恒、董弘陈述以下家庭关系：董用威又名为董沛膏，于1939年去世，与其妻子生前共育有二子二女，分别为董仕飚、董仕飏、董颖、董静璞，董仕飚又名董少祺，上述人员均已过世，其中董仕飚（董少祺）于1981年去世，杨祥玑（璣）于1988年去世，杨祥玑（璣）系董仕飚（董少祺）的妻子。诉讼中，1.李新认为杨祥玑（璣）已于1982年将讼争房屋出典给李新，自出典后无人向其提出回赎，故讼争房屋理应归其所有。为此李新提供《小契约字》予以证明。《小契约字》内容如下：“立小契约字杨祥璣承先夫遗下土木结构房屋壹座，坐落台江区延平路魏厝门牌壹号，坐东朝西横排三橺（计深二点九米，阔十二点八米），所有门窗××地××腰枋××（前至路弄，后至霞浦堂墙，左至玄帝亭地，右至霞浦堂墙）上至椽桁砖瓦天，下至燥石地基，地六至俱载明白，今将此屋典与李新，商定借给人民币2000元（此款前因先夫董少棋得病，已先借人民币800元，今充作此款）暂作为钱无息厝无租，将此屋交由李新一直有权无偿使用。待房地产转移登记等手续能办理给李新为业之后，再给人民币200元整。以上所约经两相允愿各无翻悔，依约履行。公元一九八二年十一月十五日”。2.李新称1954年，杨祥玑将讼争房屋租给李新父亲李毓诚，其就在讼争房屋内居住直至2014年讼争房屋被拆迁。其向杨祥玑支付租金至1982年，杨祥玑（璣）出具了《小契约字》后，李新就未向其支付租金。但林幼恒、董弘对此不予确认，其认为是董用威的妻子和董仕飏将讼争房屋共同出租给李新的父亲李毓诚。另，一审法院向李新释明，因董用威有多个子女，杨祥玑（璣）对讼争房屋无处分权，《小契约字》应为无效，但李新坚持认为《小契约字》系有效的。一审法院认为：李新持有《小契约字》的原件，林幼恒、董弘对该证据的真实性有异议，但其并没有提供证据予以反驳，故一审法院认定《小契约字》系真实的。关于《小契约字》的效力问题，因台江区××弄××（××）的房屋产权现登记在董用威名下，根据庭审查清的事实，董用威有多个子女，而董仕飚（董少祺）仅系董用威的子女之一，杨祥玑（璣）系董仕飚（董少祺）之妻，根据本案现有证据未能证明讼争房屋已由董用威分家给董仕飚（董少祺），故杨祥玑（璣）并不是讼争房屋的所有权人，杨祥玑（璣）无权对讼争房屋进行转让和典当。对于李新称其向杨祥玑（璣）交纳租金，因此有理由相信杨祥玑（璣）对讼争房屋有处分权的主张，因李新未能提供其向杨祥玑（璣）交纳租金的证据，林幼恒、董弘对此亦不予确认。且即使讼争房屋的权利人有委托杨祥玑（璣）收取租金，亦不能证明杨祥玑（璣）对讼争房屋有典当的处分权，故一审法院认定《小契约字》应属无效。因此，李新的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，经一审法院审判委员会研究决定，判决:驳回李新的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另，已发生法律效力的一审法院（2014）台民初字第1530号民事判决查明，讼争房屋因政府征收，李新于2014年12月3日与福州市台江区房地产征收工程处办理房屋移交手续，福州市台江区房地产征收工程处在交房一周后将讼争屋拆除。本院认为，对于李新提交的杨祥玑1982年11月15日出具的《小契约字》，林幼恒、董弘虽对真实性有异议，但未提交足以反驳的证据；李新一审中也只是称没有看到杨祥玑当面书写《小契约字》，并非否认《小契约字》由杨祥玑书写。因此，一审法院认定《小契约字》的真实性，符合法律规定。本案争议焦点首先在于《小契约字》的效力问题。从《小契约字》的内容看，尽管有约定“今将此屋典与李新，商定借给人民币2000元”，但同时明确“待房地产转移登记等手续能办理给李新为业之后，再给人民币200元整”。由此可见，杨祥玑出具《小契约字》的真实意思应该是将讼争房屋转让而非典当与李新，应认定《小契约字》为房屋买卖合同的性质。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”；而本案《小契约字》并不存在该法律规定的情形。杨祥玑作为董用威的继承人之一，在讼争房屋未分割为其所有、未征得其他全体继承人同意的情况下，擅自将房屋出卖给他人，属无权处分行为。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”一审法院认定《小契约字》无效，违反法律规定。李新诉请确认《小契约字》有效，于法有据，应予以支持。双方当事人争议还在于李新能否要求林幼恒、董弘协助办理讼争房屋的变更登记手续。讼争房屋现已因政府征收被拆除，李新仍诉请办理房屋变更登记手续，缺乏事实基础，应不予支持。综上所述，李新的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省福州市台江区人民法院（2016）闽0103民初1511号民事判决；二、杨祥玑1982年11月15日出具的《小契约字》有效；三、驳回李新的其他诉讼请求。一审案件受理费3020元，由上诉人李新负担1510元，由被上诉人林幼恒、董弘共同负担1510元；二审案件受理费3020元，由上诉人李新负担1510元，由被上诉人林幼恒、董弘共同负担1510元。本判决为终审判决。审 判 长  李文颖代理审判员  陈碧珍代理审判员  金光玉二〇一七年六月七日法官 助理  蔡 娟书 记 员  郭梦铃