浙江省绍兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）绍民初字第496号
原告：唐耀军。
委托代理人：王立江。
被告：何学文。
被告：蔡建英。
两被告的共同委托代理人：何高峰、章炯。
原告唐耀军诉被告何学文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年1月25日立案受理后，依法由审判员冯春盛独任审判，于2010年3月31日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案后依法转入普通程序，本院依法组成合议庭。审理期间经原告申请，本院追加蔡建英为本案共同被告。被告蔡建英在答辩期内提出管辖权异议，认为本院对本案无管辖权，应移送至诸暨市人民法院管辖，本院依法裁定驳回该被告提出的管辖权异议。被告蔡建英不服，提起上诉，绍兴市中级人民法院于2010年7月20日作出裁定，驳回上诉，维持原裁定。后本院于2010年9月16日再次公开开庭进行了审理，原告唐耀军的委托代理人王立江，被告蔡建英及两被告的共同委托代理人何高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐耀军诉称：两被告系夫妻。被告何学文系绍兴县供电局职工。2005年6月，绍兴电力部门开办的绍兴县大明房地产开发有限公司在绍兴县柯桥街道开发了中纺小区，根据电力部门的政策和规定，被告何学文可选购该小区6幢1301室住房一套，该被告选房以后通过中间人自愿将房屋及其配套车库或车棚转让给原告。2005年7月1日，原、被告为此签订一份《委托购房合同》，双方对于房屋的转让事宜作了相应约定。签约当天，原告向被告何学文交付了佣金110000元，该款项实为房屋优惠差价。现由于房价大涨，两被告不愿意将房屋转让给原告，并私自向房产公司交付了购房款项并取得了房屋钥匙。
原告认为，原、被告间就系争房屋买卖事项所签订的《委托购房合同》应认定为合法有效，受法律保护。两被告不履行合同，不愿意将房屋转让给原告，已侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，诉讼请求明确为：1、要求确认原、被告签订的《委托购房合同》有效；2、要求两被告将其与绍兴县大明房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》以及涉及该房屋的收款收据计二份交付给原告，并协助原告办理房屋的过户手续；3、要求由原告向两被告支付房产公司已收取的购房款，具体数额依发票确定。
被告何学文答辩：两被告系夫妻。被告何学文依据单位内部政策可选购绍兴县大明房地产开发有限公司开发的颐泽苑6幢1301室商品房一套事实。2005年7月1日，被告何学文与原告签订一份《委托购房合同》属实，该合同是有名合同，应认定为委托合同，非原告所称的房屋买卖合同。根据我国合同法的有关规定，委托合同可以随时解除，被告何学文早于2009年12月口头通知原告解除了上述合同。另，被告蔡建英在该合同中未签名，退一步讲，即使该合同被认定为房屋买卖合同，现在该合同已经解除，应由合同双方按约定承担各自的相应责任。据此，请求驳回原告的诉讼请求。
被告蔡建英辩称：两被告系夫妻。被告蔡建英对于被告何学文与原告签订《委托购房合同》一事起初并不知情，合同中“蔡建英”非自已所书写，自己也没有授权他人签名或者予以追认。被告何学文与原告签订合同的行为侵犯自己的财产，且未经其同意，该合同无论被认定为委托合同或者买卖合同均为无效。据此，请求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，提供了以下证据：
1、委托购房合同一份，用以证明原、被告间就系争房屋签订买卖合同并约定各自权利义务的事实；
2、职工选购房确认联系单一份，用以证明绍兴县大明房地产开发有限公司确认系争房屋归属被告何学文的事实；
3、收条一份，用以证明被告何学文收到原告房屋差价款110000元的事实；
被告何学文对上述证据质证意见如下：对于证据1，合同备注内容系原告自行添加，“蔡建英”签名非被告蔡建英书写；证据2无异议；证据3真实性无异议，但该款项性质为佣金。
被告蔡建英对上述证据质证意见如下：证据1从未看到过，自己未在合同中签名，对于合同中的“蔡建英”签名不予追认；证据2真实性无异议；证据3中110000元款项，自己未收到过。
被告何学文为证明自己的主张，提供了以下证据：
4、商品房买卖合同一份、收款收据二份，用以证明系争房屋已为自己所有，与原告无关。
原告和被告蔡建英对该证据质证后无异议。
本院认证意见：对于原、被告提供的上述证据，符合证据三性，可以作为认定案件事实的依据。
根据以上证据分析及原、被告当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：
两被告系夫妻。被告何学文系绍兴县供电局职工。2005年6月，被告何学文通过单位内部政策规定可向绍兴县大明房地产开发有限公司以优惠价选购位于绍兴县柯桥街道中纺小区（现为颐泽苑）商品期房一套。经选房，其房号为6幢1301室，具体面积以房产公司的售房合同为准。
2005年7月1日，受托人何学文夫妇与委托人原告签订一份《委托购房合同》，约定委托人授权何学文、蔡建英夫妇名义办理有关购买柯桥中纺小区6幢1301室商品房一套的各项事宜；委托报酬：委托人一次性给付佣金110000元；购房款和该套房屋产权变更产生的所有费用全部由委托人负担，所有凭证由委托人保管；委托佣金在合同签订之日一次付清，购房款项均由银行结算，结算银行为中国工商银行，在房屋产权变更完成时即房屋产权位于委托人名下时委托人应及时交还受托人所有现金收条，购房款在受托人应交付房款时由委托人同时支付；双方权利与义务：受托人在未经委托人同意的情况下不得私自处分房屋，获得产权之日到可以进行房屋产权变更之日期间的所有有关房屋产权和房屋的凭证由委托方保管，在办理房屋产权变更手续时委托人应当积极配合尽快办理房屋产权变更手续，如果委托人要求将该房屋转让给第三者时，受托人应当无条件将产权转让给该第三者；违约责任中约定房屋产权变更完成时即房屋产权位于委托人名下时委托人没有交还受托人所有现金收条，视为违约，受托人有权没收委托人支付佣金和收取购房款总和金额100%的违约金（但在委托人遗失现金收条时，委托人声明收条作废的同时不属违约）；过户名称变更：在可以进行房屋产权交易即日起六个月内委托人不要求办理房屋产权变更登记手续，视为违约，受托人有权要求委托人支付购房款金额50%的违约金；合同备注约定：房屋配套车库、车棚同时按购买价转让，如因局原因引起违约，受托人返还委托人佣金110000元并支付同期利息，不追究违约责任，如房屋可在局交房时直接改名，委托人支付受托人1.5%的契税等。合同落款由原告和被告何学文签名，受托人栏中“蔡建英”三字非该被告本人所书写。签约当日，被告何学文收到原告交付的110000元款项，其出具的收条中载明该款为佣金。
2009年12月31日，被告何学文（买受人）与绍兴县大明房地产开发有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定买受人购买的商品房为颐泽苑6幢1301房号、建筑面积158.46平方米，单价2746.66元／平方米，总价435236元等。2010年1月15日，房产公司开具收据二份，载明被告何学文缴纳颐泽苑6幢1301室房款、物业维修金、车位款合计219989.80元（其中312#车位款计80000元）。现被告何学文已领取了系争房屋钥匙，系争房屋产权尚未办理至被告何学文名下。
本院认为，本案的焦点在于以下三个方面：一、系争合同的性质的认定；二、系争合同的合同相对人及效力的认定；三、原告提及的各项请求如何处理。
一、关于系争合同的性质问题
原告主张系争合同为房屋买卖合同，被告何学文主张系争合同为委托合同。本院认为，合同的性质一般通过合同名称和合同内容表现出来，认定合同的性质既要看合同名称，更要看合同内容。当合同内容也互相矛盾时，要根据合同中是否有特别约定以及当事人的实际履约情况综合认定合同性质。系争合同名称为《委托购房合同》，该名称既有“委托”，又有“购房”。从该合同内容看，合同一方面约定委托人原告授权受托人何学文、蔡建英夫妇办理有关购买系争房屋的各项事宜，佣金为110000元。另一方面，合同又约定受托人在取得系争房屋的产权以后，必须将其转移登记于委托人名下，委托人在可以进行房屋产权交易即日起六个月内不要求办理房屋产权变更登记手续，则视为违约，特别是合同中备注约定系争房屋配套车库、车棚同时按购买价转让，如因局原因引起违约，受托人返还委托人佣金110000元并支付同期利息，不追究违约责任，如房屋可在局交房时直接改名，委托人支付受托人1.5%的契税的内容，该约定的内容显然改变“委托”的性质，实际体现买卖合同的性质。据此，应当认定当事人在合同中所体现的真实意思表示是建立房屋买卖关系而非委托关系。再则，从合同约定结合履行情况看，系争房屋来源于被告何学文内部职工选购房，相比较市场价，具有一定的价格优惠，故双方约定被告何学文向房产公司需要支付的全部购房款以及今后过户产生费用均由原告负担，合同约定的佣金110000元实际包括在原告购房所应支付的对价当中，其性质亦为购房款。也就是说，被告何学文将系争房屋以“房产公司定价＋110000元”的价格转让给原告。综上，事实表明，系争合同围绕房屋转让事宜设定了相关的权利与义务，不具备委托合同之一般特征。系争合同名为“委托购房合同”实为“房屋买卖合同”。被告何学文单纯依照合同名称及合同中约定委托人与被委托人的地位，主张合同性质为委托合同，理由不足，本院不予采纳。
二、系争合同的合同相对人及效力问题
本院认为，被告蔡建英姓名虽出现在合同当事人栏中，但事实表明不是其本人所签，被告蔡建英否认自己是合同一方的当事人也未参与系争房屋的买卖，故本院认定系争合同的房屋出卖人为被告何学文。被告蔡建英非合同当事人，自不能对合同效力提出抗辩。原告与被告何学文签订的系争合同，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效。原告与被告何学文对此亦未持不同意见，但被告何学文主张该合同已解除，依据不足，本院不予支持。被告蔡建英另辩称该合同即使为买卖合同，但未经其签字，侵犯其财产权利。本院审查后认为，上述合同的标的物之物权尚未办理至本案原告或者被告名下，被告何学文对该房屋也只拥有合同债权，故被告蔡建英认为侵犯其财产权利，理由不足，本院对于被告蔡建英提出的抗辩意见不予采纳。
三、原告提及的各项请求如何处理的问题
关于原告所提的第一项诉讼请求，本院前述已作评判，不再赘述。原告与被告何学文在委托购房合同订立后，均应按约定遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。现原告请求被告何学文将其与绍兴县大明房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同以及涉及该房屋的收款收据交付给原告，并协助原告办理房屋的过户手续。本院认为，根据双方合同约定，“购房款和该套房屋产权变更产生的所有费用全部由委托人负担，所有凭证由委托人保管；获得产权之日到可以进行房屋产权变更之日期间的所有有关房屋产权和房屋的凭证由委托方保管”。据此，原告主张交付有关房屋产权和房屋的凭证需发生在被告何学文取得房屋产权之后才能进行请求。事实表明，现系争房屋之产权尚未办理至被告何学文名下，故原告所提的该项请求，本院难以支持。同时，原告提出要求房屋过户，同样基于上述理由，由于被告何学文未办理房屋产权登记，变更过户条件尚未具备，本院对该请求亦不予支持。另外，原告要求由其向被告何学文支付对方已向房产公司交纳的购房款。本院认为，对于该购房款，双方合同中明确约定由原告负担，被告何学文对此享有合同债权。在原告提出履行该债务的情况下，被告何学文作为债权人，不提出该请求权亦不要求本院对此作一并处理，此无损原告之利益，本院据此不作理涉，被告何学文对此可另循合法途经解决。
综上分析，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条之规定，判决如下：
一、确认唐耀军与何学文于2005年7月1日签订的《委托购房合同》有效；
二、驳回唐耀军的其他诉讼请求。
案件受理费100元，财产保全申请费3020元，合计3120元，由何学文负担，限于本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费100元，款汇绍兴市预算外资金财政专户，帐号：09×××27，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 屠国均
审 判 员 冯春盛
人民陪审员 马学凯
二〇一〇年十月二十日
书 记 员 徐 芳