江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏02民终3393号
上诉人（原审被告）：上海京慧诚国际贸易有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区福山路450号21C、D室，现住所地上海市普陀区中山北路2550号物资大厦7楼A座。
法定代表人：丁志强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郑晓蕾，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：无锡市新奥电子有限公司，住所地江苏省宜兴市官林镇工业C区。
法定代表人：史志良，该公司总经理。
委托诉讼代理人：储安平，宜兴市大浦法律服务所法律工作者。
上诉人上海京慧诚国际贸易有限公司（以下简称京慧诚公司）因与被上诉人无锡市新奥电子有限公司（以下简称新奥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2017）苏0282民初2678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人京慧诚公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、本案合同解除的时间应认定为2016年4月，而非2016年10月。原审法院判定上诉人单方解除合同构成违约无法律和事实依据。被上诉人合同解除后未能积极采取措施减少损失，被上诉人在被告知合同解除后未提出催告或者要求继续履约的书面通知系恶意放任扩大损失，一审判定上诉人应承担5个月的租金作为违约金有失公平。原审法院关于厂房的勘验笔录系间接证据，不能直接作为认定被上诉人厂房空置的证据。2、双方在合同中并未对违约金作出约定，一审判决赔偿违约金没有依据。
被上诉人新奥公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
新奥公司向一审法院起诉请求：1、判令京慧诚公司支付2016年4月至10月的租金407169元，逾期付款利息自2016年11月1日开始按银行同期贷款利率计算；2、判令京慧诚公司承担违约损失698000元；3、诉讼费由京慧诚公司负担。
一审法院认定事实：2014年10月22日，新奥公司与京慧诚公司签订厂房租赁合同一份，该合同约定：新奥公司将其公司合法拥有的位于宜兴市官林镇工业C区三层厂房及周边空地（以下简称租赁厂房）租赁给京慧诚公司使用，厂房面积双方确认为5284.02平方米，功能为仓储，租赁厂房采取包租的方式，由京慧诚公司自行管理。租赁期限为自合同签订之日起三年，租赁到期后，经双方协商一致并另行签订书面合同后，租赁继续执行，在同等承租条件下，京慧诚公司享有优先权。租赁费用约定了租赁保证金为3个月租金，即17.45万元，新奥公司有权将租赁保证金抵扣租赁费用。约定租金为每年69.8万元。新奥公司为京慧诚公司配置单独电表和水表，京慧诚公司根据实际使用情况按季度向新奥公司支付水电费用。京慧诚公司在租赁期间享有租赁厂房所属设施的专用权，新奥公司应负责租赁厂房内专用设施的维护、保养、年审等。新奥公司向京慧诚公司租赁叉车（5吨级）1辆，租赁费用及交付时间由双方协商确认。物业管理由京慧诚公司自行负责安排，新奥公司应当予以积极配合。同时约定根据本合同需要发出的全部通知以及新奥公司与京慧诚公司的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，应以书面形式进行；新奥公司给予京慧诚公司或京慧诚公司给予新奥公司的信件或传真一经发出，挂号邮件以本合同第一页所述的地址并以对方为收件人付邮10日后或以专人送至前述地址，均视为已经送达。合同签订后，新奥公司向京慧诚公司交付租赁厂房，京慧诚公司按约向新奥公司支付租赁保证金，并陆续向新奥公司支付厂房租金。
双方当事人一致确认租赁保证金革抵租金，并确认租金支付至2016年3月。2016年4月11日，京慧诚公司支付新奥公司水费3200元，电费25800元，叉车费45000元。2016年10月25日，京慧诚公司向新奥公司发出解除合同通知书，告知新奥公司双方于2014年10月22日签订的《厂房租赁合同》已经于2016年4月解除。2016年10月26日，新奥公司收到该通知书。
京慧诚公司主张2016年3月18日即已撤离租赁厂房，撤离后就以电话形式及派人到现场口头告知了新奥公司不再承租的情况。新奥公司质证认为并不知道京慧诚公司不再承租的情况。京慧诚公司陈述无书面证据证明撤离后告知新奥公司不再承租的情况。
京慧诚公司提供录音音频资料，主张2016年8月其公司员工与新奥公司法定代表人史志良通话催要发票，新奥公司也未对其公司不再承租提出异议。新奥公司对该音频资料质证认为无法确认录音的时间以及双方通话人的身份，故不予认可，且租赁合同中约定双方往来通知均应以书面形式进行。
京慧诚公司主张新奥公司存在不维修租赁厂房的玻璃，门卫阻拦装卸货物车辆走正常货物进出通道等未按约履行合同义务的情况，但均未能提供证据予以证明。京慧诚公司另提出新奥公司尚有190003元的发票未开具。新奥公司质证认为是否开具发票不是本案的争议，也不是本案需要解决的问题，与本案无关。
一审法院对租赁厂房进行勘验，租赁厂房大部分处于空置状态，东南角有零星电缆盘，东北角部分简易棚有宜兴市永川运输有限公司（以下简称永川公司）在使用，简易棚上张贴的值日表显示“2017年4月1日执行”，西北角为京慧诚公司原使用的简易棚。永川公司法定代表人刘永陈述其公司2017年4月1日才来到该租赁厂房，只是临时使用一下，未约定费用，也没有与新奥公司签订租赁协议。
新奥公司明确在2016年10月26日至2017年4月期间，租赁厂房一直处于空置状态。新奥公司在收到解除合同通知书后也一直在寻找承租方，但因为厂房租赁的特殊性，一直未能找到承租方，遂向法院提起诉讼。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。新奥公司与京慧诚公司于2014年10月22日签订的厂房租赁合同合法有效，租赁期限为三年，双方均应按照该合同履行约定的义务，不得擅自解除。
本案的争议焦点为：一、新奥公司是否存在根本性违约行为，导致京慧诚公司无法继续履行租赁合同。审理中，京慧诚公司主张因新奥公司存在不修缮厂房玻璃、不允许装卸货物车辆走正常装卸通道等违约行为导致其公司无法正常开展工作，但均未能提供证据证明，另京慧诚公司主张新奥公司尚有190003元发票未开具，新奥公司未足额向京慧诚公司开具发票并不构成根本性违约，不影响京慧诚公司继续履行租赁合同。综上，新奥公司在合同履行中不存在重大过错，不构成根本性违约，也并不导致京慧诚公司无法继续履行合同。
二、双方解除合同的时间是2016年4月还是2016年10月26日。审理中，京慧诚公司主张在2016年3月19日撤离租赁厂房，并以电话形式及派人现场告知的形式告知新奥公司不再承租租赁厂房，但未能提供证据证明确已告知新奥公司不再承租的事实。对京慧诚公司提供的录音证据，新奥公司也不予认可，新奥公司也称并不知道京慧诚公司不再承租，且对京慧诚公司主张2016年4月双方合同就已经解除不予认可。同时，虽然双方签订的厂房租赁合同中未约定合同解除的条件，但明确约定了就该合同需要发出的全部通知以及与本合同有关的通知和要求等，应以书面形式进行。故双方租赁合同解除的时间应以新奥公司收到京慧诚公司解除合同通知书的时间即2016年10月26日为准。因双方一致确认租金支付至2016年3月，故对新奥公司要求京慧诚公司支付2016年4月至10月租金合计407169元的诉讼请求，予以支持。对新奥公司主张京慧诚公司承担以407169元为基数自2016年11月1日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的逾期付款利息，予以支持。
三、京慧诚公司单方解除合同是否构成违约，是否应承担违约责任。在合同符合法定解除或约定解除的情况下，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议而未约定异议期间的，才规定了三个月内向法院起诉的异议期间。本案双方签订的租赁合同中并未约定合同解除的条件，京慧诚公司单方解除合同也不符合法定解除的条件。而双方租赁合同中约定的租赁期限为三年，租赁到期日为2017年10月，在合同未到期前，新奥公司不存在根本性违约的情况下，京慧诚公司单方提前解除合同，已构成违约，新奥公司可以在合同履行期限届满前要求京慧诚公司承担违约责任，同时，京慧诚公司单方提前解除合同的行为确已导致新奥公司短期内无法将租赁厂房再行出租的事实，故京慧诚公司应承担赔偿损失的违约责任，参照江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》，因承租人的原因导致租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿房屋闲置期间的租金损失，但最长不超过六个月。结合审理中勘验查明租赁厂房大部分处于空置，永川公司2017年4月初入驻临时使用的情况，以及新奥公司法定代表人史志良也明确厂房一直空置的陈述，酌情支持京慧诚公司承担新奥公司2016年11月至2017年3月共计5个月的租金损失290835元作为违约金。
一审法院判决：一、京慧诚公司于判决发生法律效力之日起10日内支付新奥公司租金407169元及利息（自2016年11月1日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。二、京慧诚公司于判决发生法律效力之日起10日内支付新奥公司违约金290835元。
二审中，当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，京慧诚公司与新奥公司就涉案租赁合同解除的原因、时间发生争议，依据双方当事人提交的证据，本院分析如下：关于合同解除的原因，上诉人京慧诚公司认为系被上诉人新奥公司的违约行为导致其不能实现合同目的，从而解除合同，但京慧诚公司未能举证证明新奥公司存在根本性违约而导致其合同目的不能实现；另外，京慧诚公司提供2016年8月份通话录音证据证明双方当事人已就解除合同达成一致意见，但该录音内容为双方当事人就发票事宜进行协商，新奥公司法定代表人史志良在该录音中并未认可双方已就解除合同协商一致，且根据双方合同约定，就本案合同需要发出的全部通知以及与合同有关的通知和要求等，均应以书面形式进行，但京慧诚公司未提供证据证明双方已就解除合同达成书面协议。综上，京慧诚公司于2016年10月底单方发出解除合同书面通知的行为，已构成根本违约，而合同解除的时间，应认定为2016年10月底。因双方当事人一致确认租金已支付至3月份，故一审判决京慧诚公司支付2016年4月份-2016年10月份的租金，有事实和法律依据。
关于租金损失。因承租人的原因导致租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿房屋闲置期间的租金损失。本案中，因京慧诚公司违约解除合同，新奥公司要求京慧诚公司赔偿其租金损失有事实和法律依据。关于租金损失的赔偿金额，一审法院依据京慧诚公司的违约情形，结合一审法院至租赁房屋的勘查情况，酌定京慧诚公司赔偿5个月租金290385元，并无不当。但是，一审判决认为上述款项为违约金系表述不当，上述290385元款项的性质应为京慧诚公司赔偿新奥公司的租金损失。
综上所述，一审法院判定的京慧诚公司应支付新奥公司的款项金额并无不当，故本院对一审判决予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14746元，由京慧诚公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚旭斌
审 判 员 仓 勇
代理审判员 唐广征
二〇一七年十一月九日
书 记 员 庄茂根