浙江省桐庐县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0122民初5491号
原告：杭州宝鼎实业有限公司,住所地：浙江省杭州市下城区石祥路71号。
法定代表人：王水法。
委托诉讼代理人：李菁，浙江麦迪律师事务所律师。
被告：桐庐县桐君街道国富家私中心广场，住所地:浙江省桐庐县城三合路***号。
经营者：郑国富，男，1971年8月26日出生，汉族，住浙江省桐庐县。
被告：杭州德轩家具有限公司，住所地：浙�省桐庐县城南街道迎春南路36号世贸大厦301室。
法定代表人:郑国华。
原告杭州宝鼎实业有限公司（以下简称宝鼎公司）与被告桐庐县桐君街道国富家私中心广场（以下简称国富家私中心广场）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理过程中，依据原告宝鼎公司申请，追加杭州德轩家具有限公司（以下简称德轩公司）为本案被告参加诉讼，原告宝鼎公司的委托诉讼代理人李菁到庭参加诉讼，被告国富家私中心广场、德轩公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告宝鼎公司向本院提出诉讼请求：1、两被告共同支付原告仓库租金和实际仓库占有使用费总计40万元、按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算至起诉之日的赔偿金14500元，并按照该利率计算至�际履行之日止、土地使用税5600元、水电费17271元；2、两被告共同支付原告实现留置权费用45000元（包括律师费25000元、家具搬迁费20000元）；3、以上1、2项费用原告对留置物依法处置所得价款享有优先受偿权；4、两被告承担本案诉讼费用和保全费用。事实和理由：2010年7月8日，原告和被告国富家私中心广场签订《房屋租赁合同》，被告国富家私中心广场租赁原告位于桐庐县房屋，1#钢结构厂房和3#库房共计5097平方米，约定年租金为40万元，每年付两次，水电费用由承租方承担，租赁时间为6年，从2010年8月1日起至2016年7月31日止。2010年12月28日，双方又签订《补充协议》，约定被告国富家私中心广场搭建钢棚700平方米，钢棚占地面积每年的土地使用税由被告国富家私中心广场直接支付给原告。到2015年12月31日止，被告国富家私中心广场支付了相应的房租，但是未支付2015年下半年水电费14093元。从2016年1月1日起，被告国富家私中心广场就一直拖欠租金、水电费和土地使用税。直至2016年7月31日，合同约定租赁期届满，被告国富家私中心广场既不支付拖欠的相关费用，也不办理退租手续，而继续实际占用所租赁的房屋。原告多次出通知，被告国富家私中心广场均不理会。原告为保护自己的合法权益，于2017年1月清理搬迁被告国富家私中心广场存放的家具，并依法实施留置，同时通知被告国富家私中心广场。被告国富家私中心广场也承诺所欠费用从留置家具中扣还。从2017年1月到起诉日止，已经远远超过2个月的履行债务期间。被告国富家私中心广场实际使用房屋至原告实施留置日止，租赁期间应当计算至2017年1月，共拖欠房屋租金40万元，由于被告国富家私中心广场延期支付，因此延期支付赔偿金按照2017年中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算至起诉之日为14500元，拖欠的水电费用为17271元、钢棚占地面积的土地使用税为5600元。根据《担保法》第八十三条的规定：留置担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金，留置物保管费用和实现留置权的费用。实现留置权费用包括本次诉讼律师代理费25000元、仓储家具搬迁费20000元。原告另得知存放原告厂房内的仓储家具为被告德轩公司所有。从2013年起至2017年8月被法院依法查封扣押之日止，该批家具一直存放于原告的厂房之内。尽管与原告签订租房协议的是被告国富家私中心广场，但是被告德轩公司作为厂房实际使用人，应当与被告国富家私中心广场共同承担偿还责任。原告依法提起诉讼，望判如所请。
原告宝鼎公司提供的证据：1、房屋租赁合同，证明原被告双方房屋租赁的事实；2、租房补充协议，证明双方约定钢棚搭建占地面积�土地使用费由被告支付的事实；3、函（复印件），证明原告催讨所欠租金和水电费的事实；4、拖欠水电费结算单，证明被告拖欠水电费的事实；5、承诺证明，证明原告实施留置行为，被告承诺所欠费用从留置物中扣还的事实；6、桐庐县人民法院查封扣押财产清单和执行裁定书，证明原告留置的仓储家具于2017年8月被桐庐县人民法院依法扣押的事实；7、律师费发票，证明原告为提起本案诉讼支付的律师代理费；8、城镇土地使用税发票，证明土地使用税计算依据，原告已经缴纳土地使用税；9、家具搬运和清理费用收据，证明原告为留置仓储家具进行搬运和清理实际支付的费用；10、户籍证明，证明郑流根为郑国富父亲的事实。
被告国富家私中心广场、德轩公司未作答辩，亦未提供证据。
对于原告宝鼎公司提供的证据1、2、4-10的真实性，本院予以认定；对于证据3，因系复印件，真实性无法核对，故不予认定。
根据上述有效证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2010年7月8日，原告宝鼎公司（甲方）与被告国富家私中心广场（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方自愿将桐庐县洋洲路99号房屋，1#钢结构厂房和3#库房共二幢出租给乙方使用，租赁期为六年，从2010年8月1日起至2016年7月31日止，年租金40万元，每年付两次，合同签订后，先付定金10万元，待起租开始后定金转为租金，乙方保证所租赁的房屋作为仓库使用，租赁期满，乙方应如期归还房屋，如逾期不归还的则每逾期一天应向甲方支付原日租金双倍的违约金，水、电、煤气等费用由乙方承担。合同还对双方其他权利义务进行了约定。2010年12月28日，原告宝鼎公司（甲方）与被告国富家私中心广场（乙方）又签订《租房补充协议》，就乙方在所承租厂房边自行搭建钢棚事项约定如下：一、乙方共搭建钢棚700平方米（占地面积）；二、钢棚占地面积每年的土地使用税由乙方向甲方支付，支付标准按当地有关部门收费标准收取；三、钢棚土地使用费自2011年1月1日起开始收取，支付时间和租房协议中付房租时间相同。
被告国富家私中心广场承租上述房屋之后，将房屋用于仓储家具，并陆续向原告宝鼎公司支付了至2015年12月底的房屋租金，后因经营不善未支付2015年下半年水电费14093元，并自2016年1月开始拖欠水电费（2016年上半年水电费为3178元）以及房租。2016年10月18日，原告宝鼎公司将被告国富家私中心广场存放于房屋内的家具搬迁至钢棚内并上锁，支付搬运费9000元。2017年1月11日，被告国富家私中心广场经营者郑国富的父亲郑流根在一份书面材料上签字，内容为“今有杭州烨轩家私有限公司租用杭州宝鼎实业有限公司厂房作仓库用，所存放的物品，除贷款抵押给银行的物品外，其余物品均由烨轩公司自行处理变卖完毕，所欠房租金及水电费在银行抵押物品中扣还”。2017年1月23日，原告宝鼎公司支付房屋的城镇土地使用税235744.4元。2017年2月7日，原告宝鼎公司又对房屋进行了清理，支付清理费1万元。2017年9月26日，原告宝鼎公司支付本案诉讼的律师代理费25000元。
2017年8月25日，被告国富家私中心广场存放于原告宝鼎公司钢棚内的家具被本院依法扣押。经查明，该批家具实为被告德轩公司所有，于2013年8月已质押给杭州银行股份有限公司桐庐支行。因被告德轩公司未依约归还借款，杭州银行股份有限公司桐庐支行提起金融借款合同纠纷诉讼，本院作出（2016）浙0122民初2902号民事判决书，后依据该生效判决书依法扣押了该批家具。
本院认�：原告宝鼎公司与被告国富家私中心广场签订的《房屋租赁合同》、《租房补充协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。双方均应按约定全面履行自己的义务。被告国富家私中心广场根据约定应支付原告宝鼎公司房租、水电费以及搭建钢棚的土地使用税。房屋租赁期满之后，被告国富家私中心广场未办理退租手续，继续占用房屋，原告宝鼎公司主张被告国富家私中心广场参照原租金标准支付房屋占有使用费，亦属合理。故原告宝鼎公司诉请被告国富家私中心广场支付拖欠的房屋租金和占有使用费共计40万元、水电费17271元、土地使用税5600元，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告国富家私中心广场逾期支付房屋租金和占有使用费40万元，必定导致原告宝鼎公司一定的经济损失，本院按照中国人民银行同期同类贷款�率计算被告国富家私中心广场赔偿原告宝鼎公司自2017年1月1日起至款项实际付清之日止的利息损失。对于原告宝鼎公司诉请的留置权，本院认为，留置权属于担保物权，应由法律规定而不能由当事人意定。留置权的适用应当满足两个条件：一是债权人合法占有债务人的动产，包括因法律行为（通常为交付）而发生的占有和因法律对事实占有的直接规定。被告国富家私中心广场仅仅租用原告宝鼎公司的房屋用以存储家具，并非将家具交付给原告宝鼎公司，法律也未规定原告宝鼎公司作为出租人，在租赁合同到期后对承租人存放于租赁房屋内的财产进行控制的事实构成合法占有。二是债权人留置的动产应与债权属于同一法律关系。本案原告宝鼎公司与被告国富家私中心广场系房屋租赁合同关系，原告宝鼎公司将房屋交付给被告国富家私中心广场使用，被告国富家私中心广场按约定支付租金，该法律关系的标的物为房屋，而非存放于房屋内的家具。虽然企业之间的留置权根据《物权法》第二百三十一条规定可不受同一法律关系的限制，但这仅限于企业之间的商事留置，被告国富家私中心广场系个体工商户，不属于企业，且房屋租赁行为亦不属于商事行为，故不能适用商事留置权的规定。综上，原告宝鼎公司主张对被告国富家私中心广场欠款享有留置权，于法无据，不予支持。关于被告国富家私中心广场诉请的家具搬迁费20000元，虽原告宝鼎公司主张该费用为实现留置权的相关费用，但该费用亦为在租赁合同到期后，被告国富家私中心广场未积极处理退租事项的情况下，原告宝鼎公司为减少双方损失对房屋、家具进行清理、整合、搬迁而产生的合理费用，金额根据收款收据认定为19000元，根据合同履行情况，应由被告国富家私中心广场承担。原告宝鼎公司主张的为实现留置权的律师费25000元，本院不予支持。对于被告德轩公司是否应承担共同还款责任，因其并非案涉房屋租赁合同的当事人，基于合同的相对性，不应承担合同责任。被告国富家私中心广场和德轩公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国物权法》第二百三十条、第二百三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告桐庐县桐君街道国富家私中心广场于本判决生效之日起十日内支付原告杭州宝鼎实业有限公司租金和占有使用费共计40万元、该40万元按中国人民银行同期同类贷款利率计算自2017年1月1日起至款项实际付清之日止的利息损失、水电�17271元、土地使用税5600元和家具搬迁费19000元。
二、驳回原告杭州宝鼎实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。
案件受理费8536元，减半收取计4268元，保全费2931元，共计7199元，由原告杭州宝鼎实业有限公司负担347元，被告桐庐县桐君街道国富家私中心广场负担6852元。
原告杭州宝鼎实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告桐庐县桐君街道国富家私中心广场于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于�江省杭州市中级人民法院。
审判员 楼柯柯
二〇一七年十二月二十七日
书记员 徐尔迅
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附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国物权法》
第二百三十条债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。
前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。
第二百三十一条债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决