上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终9627号
上诉人（原审被告）：上海港通生态园艺有限公司，住所地上海市浦东新区惠南镇沪南路9828号316-1室。
法定代表人：王荣，总经理。
委托诉讼代理人：沈立安，上海永乐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸＸ，上海永乐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军上海警备区南汇农副业基地，住所地上海市浦东新区塘下公路****弄***号。
负责人：胡志刚，主任。
委托诉讼代理人：沈寅麟，上海市汇盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：奚向军，上海市汇盛律师事务所律师。
上诉人上海港通生态园艺有限公司（以下简称港通公司）因与被上诉人中国人民解放军上海警备区南汇农副业基地（以下简称南汇农副业基地）土地租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初38852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人ＸＸＸ、被上诉人的委托诉讼代理人沈寅麟、奚向军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人港通公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、被上诉人并非本案适格诉讼主体；二、一审认定事实不清。1.一审未能查明双方签订《合作副食品生产协议》的历史背景和真实用意，双方之间系合作合同法律关系，被上诉人以收取租金的方式分享合作利益，并从上诉人每年的财务审计利润中分配25%的利润，被上诉人承诺上诉人长期合作，故上诉人投入巨额资金进行建设和种植苗木，被上诉人明知却没有反对，应视为默许，现被上诉人要求上诉人搬离，应对其当时的承诺负责；2.原审对合同终止的后续事宜即苗木迁移未作处理；三、原审判决依据不足。涉案土地区域内很多搭建违章建筑的厂家得到了巨额拆违补偿，土地复耕后又租给其他农户，在原租赁物继续出租的情况下，上诉人享有优先承租权，法院应判决继续履行合同。同时，上诉人作为合法用地主体，却面临被强制退出租赁土地的境地，大量苗木无法处理必然产生巨额损失。此外，原审判决结果影响植树造林，违背社会公共利益，且苗木迁移需要政府部门行政审批，自行迁移违反法律法规。
被上诉人南汇农副业基地辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：一、被上诉人已提交证据证明被上诉人属于其他组织，具备诉讼主体资格；二、双方之间并不存在长期合作的说法，双方合同关系终止后，被上诉人已多次致函上诉人要求其搬离，但上诉人一直回避，侵占上诉人土地；三、上诉人所称违建厂家获得补偿一事与本案无关，且上诉人所提苗木迁移问题也应由其自行解决，与被上诉人无关。综上，上诉人的主张无任何事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
南汇农副业基地向一审法院起诉请求：1.判令港通公司从南汇农副业基地所属位于浦东新区XX公路XX弄XX基地XX队XX房、部分仓库等房屋和晒场场地以及基地营房东南侧、军民路东侧、军垦河西侧、港绿花木绿化地块南侧、正流果蔬农业专业合作社种植水稻田的北侧合计187亩土地上迁出，交还土地及地XX房XX幢；2.港通公司向上海警备区南汇基地支付土地占用费至实际交还之日，目前暂计人民币（币种下同）303,300元。
一审法院认定事实：2007年9月1日，港通公司、南汇农副业基地曾签订《合作副食品生产协议》，约定港通公司使用涉案的228亩土地的期限自2007年9月1日至2010年8月31日，该协议第五条约定，现土地上经港通公司维修改造的房屋及港通公司在原营院东侧新建的一幢小楼，院内种植的景观花木等设施，港通公司可继续使用。合作期满后土地上的房屋、院内景观花木等设施，无偿地保持完好地移交上海警备区南汇基地。2010年9月1日，南汇农副业基地（甲方）与港通公司（乙方）另签订《合作副食品生产协议》，约定甲方继续提供南汇农副业基地部分土地和部分生产设施及生产生活用房与乙方合作副食品生产，土地具体范围为:经乙方改造原一队营房、仓库等房屋、场地以及营房东南侧部分土地，总计占地面积约228亩。甲、乙双方合作副食品生产使用上述土地的期限为四年，自2010年9月1日起到2014年8月31日止。该协议第三条约定，由甲方提供土地、现有房屋及现有水电设施等作为固定资产投入，其他资金的投入及其经营管理（产、供、销）全部由乙方负责，乙方每年向甲方上交固定资产回报费，每年每亩1,200元。协议第五条约定，现土地上经乙方维修改造的房屋、种植的景观花木等所有设施，乙方可以继续使用，到合作期满后土地上的房屋、景观花木等所有的设施，无偿地保持完好移交给甲方。协议第十一条约定，乙方在合作使用甲方土地到期后，乙方如需继续租用，提前六个月和甲方协商续租事宜，租费双方再另行协商。协议还对其他相关事宜进行了约定。
2014年5月8日，南汇农副业基地向港通公司发出通知1份，内容为双方于2010年9月1日签订的合作协议至2014年8月31日已将到期，根据协议第十一条，港通公司如需继续租用需提前六个月与南汇农副业基地协商续租事宜。如港通公司不需续租，在2014年8月31日前处理好地上苗木，南汇农副业基地到时将按协议收回土地，南汇农副业基地地上一切建筑必须完好无损地交给部队。2015年8月3日，南汇农副业基地再次以书面通知的形式，告知港通公司决定终止合作关系并收回土地、房屋等权属归部队的建筑物（构筑物）。2015年8月30日，南汇农副业基地向港通公司出具复函1份，内容为双方合作关系已于2014年8月31日终止，港通公司应尽快将土地、房屋等权属归部队的建筑物、构筑物无偿并完好无损地交还部队，至今南汇农副业基地尚未收取港通公司2014年9月1日协议终止后的租金，但在港通公司交还土地及固定资产之前，仍需缴纳土地和固定资产占用费。
另查，2016年2月，港通公司返还了南汇农副业基地228亩土地中的41亩，其余的187亩土地由港通公司用于种植苗木至今。2016年1月14日，港通公司支付南汇农副业基地土地租金364,800元。2017年4月17日，南汇农副业基地向港通公司发送律师函，要求港通公司将剩余的187亩土地清空后交还上海警备区南汇基地，并支付上海警备区南汇基地自2014年起至2017年4月的土地占用费303,300元。
一审法院认为，南汇农副业基地系合法成立、有一定的组织机构和财产，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定的其他组织，可以作为民事诉讼的当事人，故南汇农副业基地的诉讼主体适格，对港通公司提出南汇农副业基地不具有主体资格的抗辩，法院不予采信。本案实质是南汇农副业基地将涉案的土地出租给港通公司用于种植苗木，由港通公司支付租金，按照合同约定的权利义务及实际履行情况来看，双方之间属于土地租赁合同关系。本案中，双方于2010年9月1日签署的《合作副食品生产协议》于2014年8月31日到期后，双方未续签合同，港通公司理应将仍实际使用的187亩土地返还南汇农副业基地，港通公司返还土地的同时，亦应将地上苗木予以迁出。至于港通公司在涉案土地上搭建、维修改造的房屋，根据双方的约定，应由港通公司将房屋与涉案土地一并返还给南汇农副业基地。港通公司现仍在占有使用涉案土地，故对南汇农副业基地向其主张的土地占有使用费应予支持，占有使用费的标准可参照双方在协议中约定的租金标准，2014年9月1日至2016年1月31日期间17个月的228亩土地占有使用费为387,600元，2016年2月，港通公司归还了228亩土地中的41亩，剩余的187亩土地自2016年2月1日至2017年4月30日期间计15个月的土地占有使用费为280,500元，上述共计668,100元，扣除港通公司已支付的364,800元，港通公司尚欠上海警备区南汇基地土地占有使用费303,300元。自2017年5月1日至实际返还日止的土地占有使用费按每年每亩1,200元的标准计算。
一审法院据此判决：一、上海港通生态园艺有限公司于判决生效之日起三十日内迁出位于上海市浦东新区XX公路XX弄XX基地XX队XX房、部分仓库等房屋和晒场场地以及基地营房东南侧、军民路东侧、军垦河西侧、港绿花木绿化地块南侧、正流果蔬农业专业合作社种植水稻田北侧合计的187亩土地，并将上述土地及地上房屋6幢返还给中国人民解放军上海警备区南汇农副业基地；二、上海港通生态园艺有限公司于判决生效之日起十日内支付中国人民解放军上海警备区南汇农副业基地至2017年4月30日前的土地占有使用费303,300元，并按每亩每年1,200元的标准支付上海警备区南汇基地自2017年5月1日起至实际返还日止的土地占有使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,849元，减半收取2,924.50元，由上海港通生态园艺有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，二审的争议焦点在于：一、被上诉人是否具备诉讼主体资格；二、上诉人应否将涉案土地、房屋予以返还并支付相应土地占有使用费。关于争议焦点一，被上诉人系合法成立，有一定的组织机构和财产，应属《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定的其他组织，可作为民事诉讼的当事人，上诉人提出被上诉人不具备诉讼主体资格的上诉理由，于法无据，本院不予采纳。关于争议焦点二，双方签订的合同名称虽为《合作副食品生产协议》，但从该合同约定的双方权利义务等内容以及合同实际履行情况看，本案实质上系被上诉人将涉案土地出租给上诉人用于种植苗木，并由上诉人支付租金，因此，双方之间实属土地租赁合同法律关系。本案中，双方在合同约定的租赁期限（2010年9月1日-2014年8月31日）届满后，并未续签合同，且2014年至2015年期间，在被上诉人多次以书面形式要求收回土地及房屋的情况下，上诉人仍未按被上诉人要求行事，现被上诉人主张上诉人返还涉案土地及地上房屋并支付相应土地占有使用费，属合法有据，应予支持。上诉人虽称被上诉人承诺其长期合作，但并未举出确凿证据加以证明，退一步讲，即便双方有长期合作意愿，也理应通过书面合同的形式加以确认，事实上，双方也曾先后订立过多份合同，只是在本案合同期限届满后双方未能续约而已，故对上诉人该说法本院难以采信。同时，上诉人主张其投入巨额资金进行建设，若要其迁出，被上诉人需进行合理补偿，然而，双方合同已明确约定合同期满后地上房屋、景观花园等所有设施均需无偿、完好地移交给被上诉人，因此，上诉人该项主张缺乏合同依据和法律依据，本院不予采纳。关于苗木迁移问题，正如一审所言，上诉人在返还涉案土地的同时，应将地上苗木予以迁出，故对上诉人提出的一审对合同终止后续事宜未作处理的观点，本院不予采纳。关于上诉人提出的其具有优先承租权，故法院应判决继续履行合同的主张，暂且不论涉案土地是否继续对外出租，且就上诉人主张所谓的优先承租权而言，并无法律和合同依据，故对其该项主张本院不予支持。至于上诉人提及的有厂家得到拆违补偿、苗木迁移影响植树造林且需要行政审批等其他上诉理由，不属于本案审理范围，本院亦不予采纳。鉴于上诉人的上诉理由均缺乏法律和事实依据，且上诉人对一审判决第一项确认的涉案土地地理位置、亩数、地上房屋幢数以及第二项确认的土地占有使用费金额、计算方式本身并无异议，本院认为，一审判决意见正确，本院予以确认。
综上所述，上诉人港通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5,849元，由上诉人上海港通生态园艺有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘 兵
代理审判员 严佳维
审 判 员 钱文珍
二〇一七年八月三十一日
书 记 员 刘 羽
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……