内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民 事 判 决 书（2017）内0402民初1948号原告：张淑艳，女，1974年1月2日出生，汉族，无职业，住赤峰市松山区。委托诉讼代理人：张政伦，内蒙古奥星律师事务所律师。被告：赤峰久和物业管理有限公司，住所地赤峰市红山区桥北镇姚家洼居委会红山物流园区1号楼01012。法定代表人：张全平，总经理。委托诉讼代理人：于彬彬，内蒙古大川律师事务所律师。第三人：王凤国，男，1967年7月23日出生，汉族，住赤峰市元宝山区。原告张淑艳与被告赤峰久和物业管理有限公司（以下简称久和物业公司）合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张淑艳的诉讼代理人张政伦、被告久和物业公司的诉讼代理人于彬彬、第三人王凤国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张淑艳向本院提出诉讼请求：1.判令久和物业公司给付房屋租金124469元，支付违约金68497.25元；2.久和物业公司返还张淑艳交付的物业费2168元，取暖费2608.78元；3.由久和物业公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年，张淑艳购买了位于红山区桥北镇姚家洼居委会红山物流园区xxxx号楼xxxx号商铺，后将该商铺转让给王凤国。2014年8月13日，王凤国与久和物业公司签订了物业委托管理合同。后因王凤国购房资金没有到位，王凤国又将商铺退还给了张淑艳。当时，王凤国与久和物业公司签订的合同中约定，委托方购买的商铺由久和物业公司统一管理、规范使用，久和物业公司向委托方支付租金；合同期限为三年，第一年的租金自租赁期起算后7日内付清，以后于每个租赁年度开始后15日内付清；租赁期间发生的物业费、取暖费、水电费等费用均由久和物业公司承担。合同签订后，久和物业公司不仅未按合同约定支付租金，而且还要求张淑艳支付了物业费和取暖费。为此，张淑艳诉至法院。庭审中，张淑艳对其物业费主张进行了变更，要求久和物业公司仅承担合同签订后的物业费，并对其违约金的诉讼主张进行了详细说明：第一年和第二年的计算标准为逾期租金的日1‰，第一年自2014年9月8日至2017年4月8日，逾期940天，违约金数额为36947.64元；第二年自2015年9月16日至2017年4月8日，逾期567天，违约金的数额为22286.50元；第三年按每日45.87元计算，自2016年9年16日至2017年4月8日，逾期202天，违约金数额为9263.11元；以上合计金额为68497.25元。久和物业公司辩称，其一，久和物业公司与张淑艳之间未签订物业委托管理合同，双方不存在合同关系。其二，涉案商铺未交付给久和物业公司实际占有和使用。其三，如最终判决久和物业公司给付租金，则张淑艳主张的违约金过高，请求法院予以调整。王凤国述称，张淑艳所述基本属实，张淑艳确实将房屋转让给王凤国，后由于王凤国资金没有到位又退回给张淑艳。物业管理委托合同确实是由王凤国与久和物业公司签订的。本院经审理认定事实如下：2014年8月13日，王凤国作为甲方、久和物业公司作为乙方，双方签订一份物业委托管理合同，合同中约定：委托管理标的物为位于赤峰市红山区桥北新区”xxxx一期”内，所购置的房屋为xxx号楼xxx号，建筑面积为45.18平方米，初始购入总价款为人民币655110元；标的用途为商铺，使用范围以承租户所持营业执照规定之项目为准；委托期限自2014年9月1日起至2017年8月31日止；租金标准：在本合同有效期内，如久和物业公司将房屋出租或者自行经营，久和物业公司或实际承租人按照该商铺的初始购入总价款×下表所列相应标准，向王凤国支付相应年度的租金，租金标准如下：第一年、第二年比例均为6%，租金数额为39306元，第三年比例为7%，租金数额为45857元；为搞活经济，久和物业公司根据市场行情，前期低租乃至零租、补贴租金进行招商运营，之后以较高租金乃至多倍租金运营，皆属于双方可预见的、非显失公平的商业运作模式，合同履行过程中任何一方均不得以任何理由对租期及租金标准提出调整，除本合同约定的租金以外，王凤国不得以任何理由要求久和物业公司向其支付任何的其他费用；支付方式：（1）王凤国支付全款购买商铺的，久和物业公司于租赁期起算后七日内向王凤国支付本合同期限内第一个租赁年度的租金，即人民币叁万玖仟叁佰零陆元；以后于每个租赁年度开始后15日内付清本年度的租赁费用。（2）王凤国以按揭方式购买商铺的，王凤国的第一个租赁年度租金直接折抵购买商铺的尾款（具体事宜由久和物业公司与开发企业协调），以后于每个租赁年度开始后15日内付清该租赁年度的租赁费用；由于王凤国的原因或不可归于开发商的原因致使王凤国未能办理按揭贷款而退房的，本租赁合同即行终止，王凤国不享有租金请求权，久和物业公司与开发企业内部协商租赁是否继续的相关事宜；久和物业公司在租赁期间，承担该商铺的物业费、取暖费、水电费、网络费、营业税等因久和物业公司或实际承租人租赁经营产生的税费；本合同履行期内无论久和物业公司的使用是否盈亏，王凤国均有权按照约定的时间和标准向久和物业公司收取租金；该商铺在本合同履行期间发生转让、继承、赠与、分割等产权变更事宜的，王凤国（或其继承人）应提前30天书面告知久和物业公司，该商铺的权利继受人必须继续履行本合同及补充协议、管理公约的相关规定，并不得阻碍久和物业公司的正常经营；王凤国不得单方解除合同，亦不得申请撤销合同；久和物业公司须按期足额向王凤国交付租金；久和物业公司无正当理由逾期向王凤国交付租金，按逾期租金的每日1‰向王凤国支付违约金。另查明，合同中所涉房屋最初系由张淑艳自房地产开发公司购买，后转让给王凤国，由于王凤国无资金交付购房款，又将房屋退给张淑艳。张淑艳交纳了全部购房款，并于2016年12月29日取得了赤峰市房权证红山区字第xxxxx**号房屋所有权证。张淑艳、王凤国均主张房屋钥匙一直在久和物业公司处，房屋一直由久和物业公司实际控制和使用，合同签订后，久和物业公司一直未支付租金。又查明，2014年5月5日，久和物业公司向张淑艳收取了2014年5月5日至2015年5月5日期间的物业服务费2168元。2015年9月7日，赤峰宝龙房地产开发有限公司向王凤国收取取暖费1951.78元，并出具收据一枚。后收据上交款人名字由王凤国变更为张淑艳。2017年3月2日，富龙热力公司就涉案房屋收取了2016年10月15日至2017年4月15日期间的采暖费585.31元，违约金71.69元。现张淑艳诉至本院，并作如上诉请。2015年9月1日，涉案房屋的开发单位赤峰宝龙房地产开发有限公司向久和物业公司出具了契丹城物业移交通知单，通知单中记载：业主张淑艳所购房屋11-104面积45.18平米，所有手续齐备，具备交房资格，请物业配合验收房屋及相关手续并移交钥匙。对于涉案房屋的现状，张淑艳称现房屋处于空置状态，没有人承租。庭审中，久和物业公司辩称，久和物业公司与张淑艳不存在合同关系。合同相对方王凤国至今未将合同中所涉房屋交付给物业公司，合同并未实际履行。上述事实有张淑艳向本院提交的商品房买卖合同、物业管理委托合同、契丹城物业移交通知单、物业费收据、取暖费收据、采暖费发票、本院调取的证据及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，王凤国与久和物业公司签订的物业委托管理合同系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按合同约定履行各自义务。现有证据能够证实，合同签订后久和物业公司即实际控制了涉案房屋，可确认王凤国已履行了房屋交付之义务，久和物业公司未按约定交付房屋租金，其行为已构成违约。此后，王凤国将合同中所涉房屋转让给张淑艳，张淑艳交纳了全部购房款，并取得房屋所有权证，根据王凤国与久和物业公司所签合同中的相关约定，该合同的权利义务应由张淑艳继受。故张淑艳有权作为本案原告主张权利。据此，现张淑艳要求久和物业公司给付欠付租金124469元，于法有据。张淑艳主张久和物业公司按逾期租金的日1‰支付违约金，久和物业公司辩称该约定过高，要求予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，久和物业公司承担的是金钱给付义务，其逾期支付租金导致张淑艳所产生的直接损失即为利息损失，结合张淑艳商厅所处商业位置及该商业位置的现经营状态和市场行情，本着公平原则，本院将违约金的计算标准酌情调整为以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础上浮50%的标准计付。关于张淑艳主张的关于租赁期间的物业费及采暖费，双方在合同中已明确约定由久和物业公司承担，张淑艳该项主张，依据充分。综上所述，张淑艳要求久和物业公司给付房屋租金及租赁期间的物业费、采暖费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。张淑艳关于违约金的诉讼主张，计算标准过高，本院予以适当调整。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款及上述法律规定，判决如下：一、被告赤峰久和物业管理有限公司于本判决生效后十五日内支付原告张淑艳2014年9月1日至2017年8月31日期间的房屋租金124469元并支付违约金（计算标准为：以39306元为基数，自2014年9月8日起，以39306元为基数，自2015年9月16日起，以45857元为基数，自2016年9月16日起，均按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础上浮50%的标准计付至2017年4月8日止）；二、被告赤峰久和物业管理有限公司于本判决生效后十五日内返还原告张淑艳物业服务费1469.22元、取暖费2608.78元，合计4078元；三、驳回原告张淑艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2127元，邮寄送达费60元，合计2187元（原告已预交），由久和物业公司负担，并于本判决生效后十五日内给付张淑艳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员  杨锐琪二〇一七年七月四日书记员  刘新蒙