广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终3127号上诉人（原审原告）：蔡少琼，女，1988年12月21日出生，汉族，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：莫丽冰，广东盈辉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：清远市金炜达房地产开发有限公司。住所地：清远市清城区北江一路*号某楼盘*号楼*梯*层*号。法定代表人：杨华里，该公司总经理。委托诉讼代理人：张鲁兵，广东国申律师事务所律师。委托诉讼代理人：李彬，该公司经理。上诉人蔡少琼与上诉人清远市金炜达房地产开发有限公司（以下简称金炜达公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初2158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月24日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行公开审理。上诉人蔡少琼的委托诉讼代理人莫丽冰、上诉人金炜达公司的委托诉讼代理人张鲁兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡少琼上诉请求：1、撤销广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初2158号民事判决，依法改判；2、案件的一、二审诉讼费用由金炜达公司承担。事实与理由：一审判决支持的违约金明显过低，适用法律错误。一、双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，金炜达公司未在交付房屋后，90日内办理房地产权属证书，金炜达公司按己付房价款的0.1%向蔡少琼支付违约金。该条未明确约定是按日支付己付房价款的0.1%作为违约金，还是按月支付己付房价款的0.1%作为违约金。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，格式合同的出具方是金炜达公司，应当采纳不利于金炜达公司的解释，即金炜达公司按己付房价款的0.1%向蔡少琼支付违约金。蔡少琼申请将该违约金调整为按日万分之五支付违约金，望二审法院予以支持。二、即便一审法院不支持金炜达公司按日向蔡少琼支付涉案房屋总房价款的万分之五的逾期办证违约金的诉讼请求，也应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。综上，一审法院适用法律错误，请求二审法院依法改判，维护蔡少琼的合法权益。金炜达公司答辩称：蔡少琼的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回。金炜达公司上诉请求：1、撤销广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初2158号民事判决，驳回蔡少琼的诉讼请求；2、全部案件诉讼费用由蔡少琼承担。事实与理由：一、双方签订的《合同补充协议》第四条第5点对涉案房屋的交付问题进行了重新约定，变更了原来格式合同条款的内容。根据法律规定，关于涉案房屋的交付问题应以《合同补充协议》的约定为准。根据《合同补充协议》约定的内容，房屋的地基基础、主体结构已经验收合格，房屋可以按现状交付的，买受人不能以房屋不具备竣工验收备案的条件而主张迟延交付的责任。所以，蔡少琼本次诉讼主张没有事实依据。二、虽然《商品房买卖合同》第八条约定了房屋的交付条件及交付时间，但该条款同时约定了如“为配合政府法规政策而引致的延误”而导致延期交楼的，出卖人可以据实延期。逾期交楼、逾期办证是清远市政府相关部门进行城市重新规划、道路调整造成的，是金炜达公司不可预见、不能避免、不能抗拒的原因造成，不是金炜达公司的自身原因造成的，法院应依法免除金炜达公司的相关法律责任，金炜达公司不应该承担任何赔偿责任。三、蔡少琼没有任何实际损失，即便是金炜达公司承担逾期办证责任，根据双方协议约定的逾期办证违约金是涉案房屋购房总价款的0.1%，即逾期办证的违约金为489.6元，而非蔡少琼起诉时提出的诉讼标的159151.2元，更非一审判决的逾期办证的违约金标准。综上，金炜达公司没有任何过错责任，请求二审法院依法改判，驳回蔡少琼的全部诉讼请求。蔡少琼答辩称：一、蔡少琼对金炜达公司的上诉理由不予认可。金炜达公司未对延期交楼向蔡少琼进行告知，而且金炜达公司是在没有竣工验收的情况下通知蔡少琼收楼。该行为已经违反了双方签订的房屋买卖合同，已经构成违约。二、首先、金炜达公司表示不能竣工验收是因为政府行政行为，但金炜达公司提供的证据不能证明政府行为对该楼房的建设或竣工验收产生的影响。其次，金炜达公司主张的政府行为已消灭，以及相关工程已经竣工验收完毕相当长的一段时间，其不能为蔡少琼办理房产证，充分证明导致房产证不能办理的原因是金炜达公司造成的。蔡少琼在一审当中已经提交了清远市住房和城乡建设管理局对业主的答复，当中明确告知，金炜达公司不能竣工验收主要是其内部纠纷以及改变规划所导致的。综上，导致合同违约的原因出自金炜达公司。根据法律规定，蔡少琼合理要求金炜达公司以已付房款为本金，按日万分之五计算违约金，合乎法律的要求。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的约定，即便蔡少琼要求的违约金标准不能予以支持，也应该按照法律规定，以已付房款为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金。蔡少琼向一审法院起诉请求：1、判令金炜达公司按日向蔡少琼支付蔡少琼总房价款的万分之五的逾期办证违约金，从约定交楼之日起至金炜达公司为蔡少琼办理房产权属证书之日止（从2015年7月1日起，暂计至2017年4月11日，违约金是159151.2元）；2、判令案件包含诉讼费在内的一切相关费用由金炜达公司承担。一审法院认定事实：2014年11月26日，蔡少琼与金炜达公司签订一份《商品房买卖合同》，约定蔡少琼向金炜达公司购买位于清远市清城区××号某楼盘X号楼X梯X层XX号房屋，套内建筑面积103.50平方米，房屋总价款为489696元。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设局工程竣工验收备案。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、为配合政府法规政策而引致的延误。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”合同附件四《合同补充协议》第八条约定：“……3、买卖合同第十五条约定的90日是指出卖人提供资料报产权登记机关备案的时间，但并非承诺办结确权资料的时间。如买受人自行办理该商品房的权属登记，出卖人在商品房交付后540工作日内提供能办理商品房权属登记的确权资料给买受人，如买受人委托出卖人办理该商品房的产权登记手续，在买受人履行义务且提供资料齐全的前提下，出卖人在收齐买受人资料之日起540工作日内办理《房地产权证》；4、买卖合同第十五条所述的出卖人责任是指（1）如买受人自行办理权属登记，出卖人未按本条第3款约定，在商品房交付后540工作日内向买受人提供能办理商品房权属登记的确权资料（2）如买受人委托出卖人办理该商品房的产权登记手续的，在出卖人收齐买受人提交的全部办证资料之日起，出卖人未按本条第3款之约定在540个工作日内办妥《房屋所有权证》。”《合同补充协议》第十一条约定：“本补充协议为买卖合同的补充部分，经双方签署后生效，与买卖合同的内容如有冲突，概以本补充协议为准。”对于合同附件四《合同补充协议》，蔡少琼没有签字确认，金炜达公司也无盖章。合同签订后，蔡少琼付清了全部房屋价款。2014年10月13日，金炜达公司将涉案房屋交付给蔡少琼使用。至法庭辩论终结时止，涉案房屋仍未办理产权初始登记，尚不具备办证条件。一审诉讼中，金炜达公司提出逾期办证的主要原因是铁塔路重新规划占用了金炜达公司建设用地而导致金炜达公司某楼盘小区需重新规划、铁塔路道路工程电力线路迁改、给水工程、某楼盘10kv业扩配套工程的不可抗力因素、铁塔路施工延误造成涉案楼盘竣工验收备案延迟进而影响办证的，对于该说法，金炜达公司提供了以下几组证据：1、2013年8月9日由清远市城乡规划局作出的铁塔路建设工程批前公示、2015年9月10日经规划部门批准的某楼盘小区总体规划平面图，规划平面图显示2015年9月10日，金炜达公司对某楼盘小区编制的规划被规划部门批准。2、清远市住房和城乡建设管理局、代建项目管理局于2015年11月24日对金炜达公司发出的关于要求加快铁塔路施工进度问题的复函，该复函的主要内容为：（1）铁塔路工程施工单位于2014年5月份进场，由于受到110千伏过江供电铁路迁改、七星岗自来水厂主供水管道迁改、武广高铁及自来水厂专用电缆迁改的影响，工程未能大面积施工。住建局及代建局将在自来水厂主供水管道和专用电缆完成迁改后督促施工单位全面施工，尽一切努力加快施工进度；（2）该复函出具单位表示将积极协调施工单位恢复某楼盘花园小区营销中心前广场与铁塔路接驳处的属于金炜达公司的停车场；（3）关于金炜达公司认为铁塔路占用某楼盘花园小区土地问题及关于金信海怡项目强占某楼盘小区项目东边市政道路问题，应由相关审批部门进行说明。3、清远市城乡规划局于2015年3月13日所作出的铁塔路道路工程电力线路迁改工程批前公示。4、清远市城乡规划局于2015年6月5日所作出人民路南侧（铁塔路至半环××）DN500给水管工程批前公示。5、清远市城乡规划局于2015年9月4日所作出的某楼盘市政规划给水工程批前公示。6、清远市城乡规划局于2016年10月14日所作出的某楼盘10kv业扩配套工程批前公示。蔡少琼对于金炜达公司的抗辩意见不予认可，蔡少琼为此提供了一份行政处罚决定书、两份清远市人民政府网站中的群众来信截图。行政处罚决定书显示金炜达公司因某楼盘住宅小区2-6号楼设计调整，对该项目的施工图进行了修改，修改后的施工图未经审查合格即用于施工，违反了相关规定，因此，清远市住房和城乡建设管理局于2017年1月4日向金炜达公司作出行政处罚决定书，决定对金炜达公司予以责令改正、处20万元罚款的行政处罚；两份群众来信截图则显示清远市住房和城乡建设管理局在2017年4月、5月对有关群众对于金炜达公司的投诉来信作出答复，答复主要内容为因某楼盘1、2栋土地手续尚未理顺，导致项目1、2、3、4栋规划验收工作停滞，未能进行房屋竣工验收备案，主要原因是办理土地过户的问题；由于金炜达公司与承建商发生纠纷，造成该小区1、2、3、4栋未能及时办理房屋竣工验收手续，为保障购房人的合法权益，该局暂停了该项目网签业务，督促开发商尽快整改。一审法院认为：案件的争议焦点有：1、金炜达公司是否存在逾期协助办证的违约行为；2、如果构成违约，逾期办证违约金应按何标准进行计算。对于第一个争议焦点，蔡少琼与金炜达公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。对于办证期限，虽然《合同补充协议》第八条更改了合同第十五条的约定，《合同补充协议》第十一条还约定《合同补充协议》与《商品房买卖合同》的内容有冲突的，以该《合同补充协议》为准。但是，《合同补充协议》第十一条也明确约定《合同补充协议》经双方签署后生效。由于蔡少琼没有在《合同补充协议》上签字确认《合同补充协议》的内容，因此，该《合同补充协议》的约定对蔡少琼不发生法律约束力。因此，对于办证期限，仍应以合同第十五条的约定进行确定，即金炜达公司应在商品房交付使用后90日内将办理产权登记须由金炜达公司提供的资料报产权登记机关备案。案件中，蔡少琼已支付全部购房款，金炜达公司应依约在2015年9月28日前将办理涉案房屋产权登记的须由金炜达公司提供的资料报产权登记机关备案。金炜达公司答辩认为其逾期的原因主要有：一是铁塔路重新规划占用其小区建设用地导致其小区需重新规划，即其认为的不可抗力因素，二是铁塔路施工延误造成其工期及验收的延误，三是政府变更和改造市政设施导致验收的延误，四是蔡少琼没有提交办证所需资料。针对其答辩的第一个抗辩理由，首先，金炜达公司提供的证据并不足以证明铁塔路进行了重新规划以及铁塔路占用了某楼盘小区内的建设用地并导致该小区需要重新进行规划。其次，即使如金炜达公司所言铁塔路占用了其小区建设用地并导致其小区需要重新规划设计，可以成为金炜达公司主张的不可抗力因素，但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条的规定，金炜达公司因不可抗力不能及时履行合同的，应当及时通知蔡少琼，以减轻可能给对方造成的损失。而双方所签的《商品房买卖合同》第八条更明确约定，出卖人遭遇不可抗力可据实予以延期交楼的条件为出卖人在不可抗力发生之日起30日内告知买受人。但金炜达公司并无证据可以证明其已履行了该通知义务。对于金炜达公司提出的第二个抗辩理由，清远市代建项目管理局、清远市住房和城乡建设管理局的复函只能证明铁塔路工程施工缓慢，并不能依据该复函推导出铁塔路工程的工期已延误并对金炜达公司某楼盘小区的施工造成了实质影响的逻辑结果。事实上，某楼盘小区的施工车辆、建筑材料等并非只能通过铁塔路才能进入施工工地。因此，铁塔路施工缓慢对于某楼盘小区的施工并不会造成实质的影响。对于第三个抗辩理由，即金炜达公司提出的电力工程、水管工程、给水工程、10kv业扩配套工程的变更延迟导致验收的延误进而影响到办证工作，金炜达公司提供的证据并不足以证明上述工程对金炜达公司某楼盘小区的施工造成实际性影响，上述工程对其房屋建筑工程竣工验收及办证造成影响的抗辩依据并不充足。对于第四个抗辩理由，涉案房屋目前尚未竣工验收备案，也无进行房产初始登记，根本不具备将涉案房屋产权转移登记至蔡少琼名下的条件，即不具备办证条件。无论蔡少琼是否提交了办证资料，涉案房屋目前均不能办理产权证。因此，一审法院对金炜达公司提出的上述抗辩意见不予采纳。反观蔡少琼提供的证据，足以证实涉案房屋尚未竣工验收备案和无法办理产权证的原因实际为金炜达公司自身原因导致，而非金炜达公司所抗辩的政府行为、政府重新规划、变更改造市政设施、蔡少琼未交办证资料等种种理由。因此，金炜达公司未在约定期限内协助办理产权证，已构成违约，应承担支付违约金的违约责任。对于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，蔡少琼认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出增加的要求。同时，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，由于金炜达公司迟延协助蔡少琼办理房屋产权证的违约行为导致蔡少琼不能预期领取房屋权属证书，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，确实存在实际损失。虽然蔡少琼无举证证明其实际损失的数额，但由于金炜达公司的违约行为处于继续状态，该损失虽然难以确定但必然不断扩大。双方约定的逾期办证违约金为蔡少琼已付房价款的0.1%，是不变的金额，仅为489.6元，金炜达公司违约时间的长短与其承担的违约金数额没有任何关联，双方的权利义务明显不对等。在金炜达公司长期未履行义务的情形下该违约金本身难以实现其设立的初衷，该违约金显然过低，不符合公平原则。根据合同的履行情况以及当地的实际情况，一审法院酌情调整逾期办证违约金为以蔡少琼已付房款为基数按照年利率1%的标准计算。根据合同约定，逾期办证违约金从双方约定的协助办证期限届满的次日即从2015年9月29日起计算，故对蔡少琼要求金炜达公司从2015年7月1日起以总房价款489696元按日万分之五支付逾期办证违约金的请求，一审法院不予支持，应从2015年9月29日起以总房价款489696元按年利率1%计算支付逾期办证违约金至金炜达公司提交办理清远市清城区××号某楼盘二号楼二梯3层01号房屋房地产权证的资料报产权登记机关备案之日止。综上所述，一审法院判决如下：清远市金炜达房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向蔡少琼支付逾期办证违约金（该违约金从2015年9月29日起以房价款489696元按年利率1%计算至远市金炜达房地产开发有限公司提交办理清远市清城区××号某楼盘二号楼二梯3层01号房屋房地产权证的资料报产权登记机关备案之日止）。案件受理费3484元，由清远市金炜达房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均无提交新证据。经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人金炜达公司和上诉人蔡少琼的上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合上诉人金炜达公司和上诉人蔡少琼上诉请求和答辩意见，本案的二审争议焦点是：一、金炜达公司逾期办理涉案房屋房地产权属证书是否应承担违约责任；二、违约金应否予以调整。双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格全面履行义务。根据《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第十一条的约定，该《合同补充协议》经双方签署后生效，但该《合同补充协议》中，蔡少琼无签字确认，金炜达公司也无盖章，故该《合同补充协议》并无产生法律效力，对双方当事人并无法律约束力。关于金炜达公司逾期办理涉案房屋房地产权属证书是否应承担违约责任的问题。本案中，蔡少琼已支付全部购房款。根据涉案《商品房买卖合同》第八条的约定，金炜达公司应于2015年6月30日前将经建设局工程竣工验收备案的房屋交付给蔡少琼，但金炜达公司于2014年10月13日已将涉案房屋提前交付给蔡少琼使用。因此，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，金炜达公司应在2015年9月28日前将办理涉案房屋产权登记的须由金炜达公司提供的资料报产权登记机关备案。合同约定的期限届满后，涉案房屋未能办理房屋产权登记手续。金炜达公司提出其逾期办理涉案房屋房地产权属证书是由于清远市政府相关部门进行城市重新规划、道路调整，这是金炜达公司不可预见、不能避免、不能抗拒的，应免除金炜达公司的相关法律责任，其不应承担任何赔偿责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，金炜达公司提供的证据不足以证明清远市政府相关部门进行城市重新规划、道路调整实质性地影响了其办理涉案房屋产权登记手续，故对其上述该项上诉理由，本院不予支持。关于违约金是否应当予以调整的问题。根据涉案《商品房买卖合同》第十五条的约定，逾期办证违约金为蔡少琼已付房价款的0.1%，即将金炜达公司承担逾期办证违约金的数额固定为489.6元，实质上也就相当于免除了金炜达公司的长期违约责任，双方的权利义务明显不对等。这既不利于填补及减少守约方的损失，也无法起到促使违约方积极履行合同义务的合同目的，不符合公平原则。蔡少琼要求将逾期办证的违约金标准调整为以已付总房价款489696元按日万分之五计算或参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但并没有提供证据予以佐证，故蔡少琼该项上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，结合合同的履行情况以及当地的实际情况，对涉案逾期办证违约金酌情调整为以蔡少琼已付房款为基数，按照年利率1%的标准计算并无不当，本院予以维持。对于金炜达公司提出逾期办证违约金应按蔡少琼已付房价款的0.1%计算的上诉请求，本院不予支持。故涉案逾期办证违约金应从2015年9月29日起，以已付总房价款489696元按年利率1%计算至金炜达公司提交办理清远市清城区××号某楼盘X号楼X梯X层X号房屋房地产权证的资料报产权登记机关备案之日止。综上所述，上诉人清远市金炜达房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3484元，由清远市金炜达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 文审 判 员  李慧玲审 判 员  何 燕二〇一七年十二月二十日法官助理  叶俊言书 记 员  梁肖珩附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十五条人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。当事人拒绝陈述的，不影响人民法院根据证据认定案件事实。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。最高人民法院《关于适用的解释》第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。第六十六条审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。