河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫03民终2948号
上诉人（原审被告）：赵素珍，女，汉族，1951年2月13日出生，住河南省洛阳市洛龙区。
委托诉讼代理人（特别授权）：常召云，女，汉族，1979年10月25日出生，住河南省洛阳市老城区。系赵素珍之女。
被上诉人（原审原告）：洛阳市全意物业管理有限公司。住所地河南省洛阳市西工区九都路**号亚威金港商务中心*楼***号。
法定代表人：秦大栓，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王清章，该公司员工。
委托诉讼代理人（特别授权）：谌艳杰，河南开物律师事务所律师。
上诉人赵素珍因与被上诉人洛阳市全意物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2017）豫0311民初438号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人赵素珍及其委托诉讼代理人常召云，被上诉人洛阳市全意物业管理有限公司的委托诉讼代理人谌艳杰、王清章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵素珍上诉请求：依法改判减收赵素珍40%的物业费，免除违约金或发回重审。事实与理由：1、一审判决没有对赵素珍提供的照片等证明洛阳市全意物业管理有限公司服务不到位的证据进行认定，程序不当。2、洛阳市全意物业管理有限公司最早向赵素珍催缴物业费的时间是2016年5月6日，故2014年5月之前的物业费已经超过诉讼时效。3、本案中，洛阳市全意物业管理有限公司在提供物业服务过程中严重违约、服务不到位且服务存在严重瑕疵，赵素珍不交物业费是在保护自身权益，依法应改判减少收取部分物业费并免除高额违约金。
洛阳市全意物业管理有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，应予维持。赵素珍的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。
洛阳市全意物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令赵素珍立即向洛阳市全意物业管理有限公司支付自2011年7月至今的物业费9360.12元（暂计算至2017年1月，具体数额按每月每平1元计算至实际支付之日止），并向洛阳市全意物业管理有限公司支付违约金18608.87元（暂计算至2017年1月，最终数额按每日千分之五算至实际支付之日止）；2、本案的诉讼费由赵素珍承担。
一审法院认定事实：洛阳市全意物业管理有限公司系赵素珍居住小区的物业管理公司，2007年12月4日，洛阳市全意物业管理有限公司与赵素珍签订《前期物业管理服务协议》一份，双方约定由洛阳市全意物业管理有限公司对房屋共用部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；洛阳市全意物业管理有限公司可以受有关部门或单位的委托提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务。还约定赵素珍应按房屋面积交纳物业管理费其他有关费用，协议约定了交费标准为按建筑面积交房时按物价局核准价,每年12月31日前交次年费，并约定赵素珍不按照约定标准和时间交纳有关费用的，洛阳市全意物业管理有限公司有权要求赵素珍补交有关费用，并支付从逾期之日起每天按未交费用5‰的违约金。协议签订后至2011年6月，双方均能按约履行协议，赵素珍实际按每月每平米1元交纳物业费，自2011年7月至今，赵素珍拖欠洛阳市全意物业管理有限公司物业费，致洛阳市全意物业管理有限公司提起本案的诉讼。审理中，因当事人的意见分歧较大，致调解不能。一审法院认为，一个小区的物业服务需要大家共同努力，一方面，物业公司应当积极听取业主意见，加强与业主的交流与沟通，提高服务意识和服务质量；另一方面，业主欠交物业管理费的初衷虽然是为了促进物业服务质量的改善，但整体环境的改善需要一个过程，也需要业主的共同维护，业主应当按时足额交纳物业费。本案双方当事人于2007年12月4日签订的《前期物业管理服务协议》，双方一直按该协议的内容履行，合法有效，一审法院予以确认，当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当相应的法律责任，赵素珍应当向洛阳市全意物业管理有限公司及时足额交纳物业费。关于洛阳市全意物业管理有限公司主张费用的期间，因诉状中主张的系从2011年7月至实际支付之日，系不确定期限，因故一审法院对该期间按2011年7月至判决生效之日予以认定，在以下的费用计算中，均按该期间予以计算。关于费用的认定：1、关于洛阳市全意物业管理有限公司主张的物业费。赵素珍的房屋建筑面积为141.82平米，协议约定按建筑面积交房时按物价局核准计算，双方一直按1元/月/平米执行，洛阳市全意物业管理有限公司亦按1元主张，一审法院予以认定，每月应交纳物业费141.82元，从2011年7月计算至判决生效之日。2、关于洛阳市全意物业管理有限公司主张的2011年7月至实际支付之日期间物业费的违约金，因在协议中有明确约定从逾期之日起即2011年1月1日起按每天按未交费用的5‰支付违约金，故一审法院对该项主张予以支持，但所约定的日5‰过高，已远远高于人民银行同期贷款利率，一审法院不予采纳，依照《洛阳市物业管理办法》（洛阳市人民政府令第58号）之规定，按日2‰予以认定。对于赵素珍的辩解，不能成为拒交物业费的理由，故不予支持,赵素珍在答辩中提出的请求,可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《物业管理条例》第七条之规定，判决：一、赵素珍于判决生效之日起十日内支付洛阳市全意物业管理有限公司自2011年7月按141.82元/月计算至判决生效之日的物业费及违约金（违约金从2011年1月1日起按未付物业费的日千分之二计算至判决生效之日止）。二、驳回洛阳市全意物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费499元，由赵素珍承担。
二审审理期间，赵素珍又提交三十八张照片、一张光盘、业主上访诉求批复、社区人员批复、物业公司的回复文件各一份，拟证明：洛阳市全意物业管理有限公司提供的物业服务不到位，严重违反合同约定。洛阳市全意物业管理有限公司质证认为：照片和录像拍摄的时间均为早上八点前或晚上七点后，物业服务具有连续性，上述证据不能真实反映该小区的物业服务情况，且有摆拍的嫌疑。对业主上访诉求批复、社区人员批复、物业公司的回复文件的真实性和证明方向有异议，上述证据均为复印件，不能真实反映洛阳市全意物业管理有限公司提供的物业服务水平。
本院经审理查明，赵素珍居住小区已经入住700多户，其中绝大部分业主已经向洛阳市全意物业管理有限公司交纳物业费。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实基本一致。
本院认为，赵素珍与洛阳市全意物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。
关于赵素珍上诉称洛阳市全意物业管理有限公司提供的物业服务不到位，应按照合同约定物业费的60%收取物业费和免除违约金，并在二审审理期间提供该小区的照片、视频录像等以证明其主张，本院认为，赵素珍提供的上述证据不足以完全证明洛阳市全意物业管理有限公司提供的物业服务构成根本性违约，且物业服务是一个具有长期性、持续性、复杂性的工作，物业服务公司在提供物业服务过程中可能会存在一定的瑕疵，物业服务质量的提高需要物业服务公司和全体业主的共同努力。本案中，洛阳市全意物业管理有限公司已经履行了主要的义务，赵素珍已经接受了洛阳市全意物业管理有限公司提供的物业服务，综合本案的具体案情、双方当事人的过错程度及公平原则，本院对于洛阳市全意物业管理有限公司诉求的物业费予以支持，违约金酌情免除。
赵素珍上诉称洛阳市全意物业管理有限公司诉求的2014年5月之前的物业费已经超过诉讼时效，但是赵素珍在一审期间未提出诉讼时效抗辩，且物业服务是一种延续性的行为，故赵素珍在二审期间提出的诉讼时效抗辩，本院不予支持。
综上所述，赵素珍关于免除物业服务违约金的诉讼请求本院予以支持，其他上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，但关于物业费违约金的处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、变更河南省洛阳市洛龙区人民法院（2017）豫0311民初438号民事判决第一项为：“赵素珍于本判决生效之日起十日内支付洛阳市全意物业管理有限公司自2011年7月按141.82元/月计算至本判决生效之日的物业费（以满月为计算单位）”；
二、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2017）豫0311民初438号民事判决第二项；
三、驳回洛阳市全意物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费499元，由赵素珍负担400元，洛阳市全意物业管理有限公司负担99元。二审案件受理费499元，由赵素珍负担400元，洛阳市全意物业管理有限公司负担99元。
本判决为终审判决。
审判长 倪西良
审判员 郏文慧
审判员 杨献民
二〇一七年六月十九日
书记员 任 君