四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川08民终710号
上诉人（原审原告）：李朝华，女，汉族，1971年5月21日出生，住四川省广元市昭化区昭化镇。
委托诉讼代理人：邓勇(系李朝华丈夫)，住四川省广元市昭化区昭化镇。
委托诉讼代理人：张晋雍，四川剑宏律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：广元广通国际商贸城有限公司，住所地四川省广元市。
法定代表人：谭小波，董事长。
委托诉讼代理人：张继银，男，该公司职工。
委托诉讼代理人：孟兴炜，四川恒和信律师事务所律师。
上诉人李朝华因与被上诉人广元广通国际商贸城有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服广元市利州区人民法院(2016)川0802民初1974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案后，依法组成合议庭，于2017年8月3日公开开庭进行了审理。上诉人李朝华的委托诉讼代理人邓勇、张晋雍，被上诉人广元广通国际商贸城有限公司的委托诉讼代理人张继银、孟兴炜到庭参加诉讼。审理中本院多次作双方当事人调解工作，最终调解无果，经本院审判委员会讨论决定。本案现已审理终结。
上诉人李朝华上诉请求：撤销原判，改判支持李朝华的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人广元广通国际商贸城有限公司承担。事实和理由：１、《委托招商管理协议》与《商品房买卖合同》是两个不同的法律关系，《商品房买卖合同》的广告宣传承诺的是按投资返利，《委托招商管理协议》约定的是由被上诉人对外招租、返租，不是对被上诉人售楼资料中商铺返还承诺内容的明确和变更。被上诉人广元广通国际商贸城有限公司售房广告宣传承诺按购买商铺投资金额比例10年返利应当为要约。2、被上诉人承诺再按6%返利三年的《补充协议》是双方协商的结果，所附条件不具合法性。3、被上诉人改变设计规划、任意搭建，改变了在开发规划范围内对房屋及相关设施所作的说明和允诺，应当一并处理。
被上诉人广元广通国际商贸城有限公司辩称：1、售房广告仅为要约邀请，《委托招商管理协议》明确约定6%的固定回报期仅为三年，三年后按租赁情况给付；2、按6%再返利三年的《补充协议》明确约定必须全体业主签署方可生效，否则按《委托招商管理协议》执行，现有93户业主没有签署，故《补充协议》没有生效；3、是否存在不按规划搭建等问题，不在本案的处理范围之内。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
李朝华向一审法院起诉请求：1、确认广元广通国际商贸城有限公司在售房时广告宣传承诺10年返租逐年递增是双方的要约承诺，属商品房买卖合同的协议内容且合法有效；2、确认广元广通国际商贸城有限公司在2015年6月19日承诺按李朝华购房投资的6%返租三年(从2015年10月30日至2018年10月30日止)的补充协议已经成立并合法有效；3、要求广元广通国际商贸城有限公司按商贸城设计规划恢复原状，拆除违章建筑。
一审法院认定事实：广元国际物流商贸城项目系广元广通国际商贸城有限公司开发建设。广元广通国际商贸城有限公司在销售该项目商铺时向社会不特定对象发放了售楼宣传资料，宣传广元国际商贸城“八宗最”成就广元至尊商铺、广元国际商贸城再造广元500个千万富翁和广元国际商贸城40年投资收益表等广告内容。2011年10月29日，李朝华与广元广通国际商贸城有限责任公司签订《商品房买卖合同》，合同约定广元广通国际商贸城有限公司将其所有的位于广元市利州区河西办事处西滨道广元国际物流商贸城1幢2-214号营业用房（建筑面积63.09平方米，其中套内面积37.63平方米，公摊面积25.46平方米）以784596元的价格出售给李朝华。同日，双方还签订了《商铺买卖合同补充协议》和《广元国际商贸城委托招商管理协议》，《委托招商管理协议》明确载明委托招商合同作为双方签订《商品房买卖合同》的前置条件，李朝华将其购买的商铺全权委托广元广通国际商贸城有限公司代理招租并经营管理，委托期限为10年，前3年即2012年11月1日至2015年10月31日，广元广通国际商贸城有限公司按李朝华购买商铺成交价（不含税费及优惠）的6％向李朝华支付租金，3年后即2015年11月1日至合同终止日，广元广通国际商贸城有限公司按照与李朝华协商的租金要求招租，并按最终租赁情况和实际收取的租金全额支付给李朝华。前述协议签订后，李朝华按约向广元广通国际商贸城有限公司支付全部购房款，广元广通国际商贸城有限公司按约向李朝华交付讼争商铺并支付委托招商管理协议中约定的前三年即从2012年11月起至2015年10月止李朝华购买商铺成交价（不含税费及优惠）6％的商铺租金。后双方就2015年10月后的商铺租金支付发生纠纷，在河西派出所的主持调解下，广元广通国际商贸城有限公司法定代表人谭小波与李朝华等业主磋商后同意按6％继续返租三年，但要求必须全体业主签署《补充协议》，在最后一位业主签字完成后，其他业主所签署的《补充协议》方可生效，否则仍按原《委托招商管理协议》执行。
2015年7月15日，广元广通国际商贸城有限公司通过×××××××××××的手机号码向购买其商铺的全体业主发送短信，载明“……于2015年10月31日结束。由于近年来国内经济持续低迷，考虑到业主抗风险能力较差，我公司决定将固定回报期延长三年至2018年10月31日结束。为此，请你携带本人身份证于2015年9月15日前到商城管理办公室签订《补充协议》MMM。如未能在2015年9月15日下午18:00前达到全部业主签署完毕，《补充协议》将不予生效，一切仍按《委托招商管理协议》执行，所有责任由未签《补充协议》的业主承担。商城管理办公室地址：广元国际商贸城一楼五金机电区。工作时间：每天8：30-18：00联系电话：（0839）××××××××××××××××××广元广通国际商贸城2015年7月15日。”
2015年8月28日，李朝华在广元广通国际商贸城有限公司制作的《补充协议》上单方签字，该协议载明：“根据甲（即商贸城）、乙（即李朝华）双方于2011年10月29日签订的《广元国际商贸城委托招商管理协议》（简称：原《协议》）的约定，乙方将其所有的、位于广元国际商贸城2层210、214、柜21号铺面委托甲方进行出租及物业管理。根据原《协议》的约定，甲方给予乙方的三年固定回报期将于2015年10月31日结束，从2015年11月1日商铺租赁价格将按市场价格执行。但由于近年来国内经济持续低迷，乙方认为其商铺目前的实际租金水平与期望值有一定差距。为保证乙方的利益和国际商贸城持续、健康的发展，根据乙方提出的诉求，经甲、乙双方协商，双方决定对原《协议》作以下修改和补充：（一）甲方决定对乙方商铺的固定回报期延长三年，至2018年10月31日结束，年回报率及计算方式、支付条件等按原《协议》不变……（二）从2018年11月1日起至2022年10月31日止，乙方商铺的租赁根据市场行情随行就市，甲方将实际收到的乙方商铺的租金全额转交给乙方，甲方不向乙方收取任何费用……（八）本《补充协议》必须由全部业主签署，在最后一位业主签字完成后，其他业主所签署的本《补充协议》方可生效，否则仍按原《协议》执行。”李朝华还在该《补充协议》尾部书写“乙方（即李朝华郑重声明：本人已认真阅读并理解了以上条款，无任何异议并自愿遵照执行）”。
2015年9月21日，广元广通国际商贸城有限公司以短信方式告知全体业主，截止2015年9月16日，仍有93户业主未与广元广通国际商贸城有限公司签订《补充协议》，该《补充协议》不予生效，一切仍按原《委托招商管理协议》执行。
一审法院认为,本案争议的焦点为：1、李朝华提交的商铺宣传资料是否系广元广通国际商贸城有限公司所发放？2、若李朝华提交的售楼资料是广元广通国际商贸城有限公司发放，该售楼资料中的广告宣传内容是否构成要约？3、广元广通国际商贸城有限公司在2015年6月19日承诺按李朝华购房投资的6％返租三年（从2015年10月30日至2018年10月30日止）的补充协议是否成立并生效？
一、李朝华提供的商铺宣传资料中就广元广通国际商贸城有限公司开发建设的广元国际物流商贸城项目中的商铺作了销售宣传，宣传资料中载明的广元国际商贸城“八宗最”，其中第4宗最“广元最无投资风险的商业地产投资项目……同时在前3年的市场培育期，保证给予客户每年6％的投资回报，并对1、2楼销售商铺实行投资保障计划：最长保障时限为10年……”和广元国际商贸城40年投资收益表载明从第1年到第39年根据所购商铺总价值、首付款将获得收益的广告内容，与双方当事人于2011年11月29日签订的《广元国际商贸城委托招商管理协议》第二条“委托期限自2012年11月1日至2022年10月31日止共10年”，第四条“商铺委托租赁主要条件1、租金：前3年，即2012年11月1日至2015年10月31日，因处于市场培育期，甲方（即广元广通国际商贸城）限价租赁，该物业租金水平、是否空置与乙方（李朝华）无关，甲方每年按商铺买入成交价（不含税费及优惠）的6％向乙方支付租金……”载明的合同内容相互印证，广元广通国际商贸城有限公司辩称该售楼宣传资料不是其所发放的，但未提供证据证实，亦未向法庭主张鉴定来排除该宣传资料，故对广元广通国际商贸城有限公司的该项辩称不予采信。
二、对于广元广通国际商贸城有限公司售楼资料中的广告宣传内容是否构成要约。广元广通国际商贸城有限公司针对其开发规划的广元市国际商贸城商铺向社会不特定对象发放的售楼宣传资料中关于广元国际商贸城“八宗最”中第4宗最“广元最无投资风险的商业地产投资项目……同时在前3年的市场培育期，保证给予客户每年6％的投资回报，并对1、2楼销售商铺实行投资保障计划：最长保障时限为10年，投资者若对所购商铺不满意，由开发商在第5年、第10年原价回购”和广元国际商贸城40年投资收益表等内容，并不是针对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，广元广通国际商贸城有限公司广告宣传资料中40年投资收益表只是对业主购买商贸城商铺后未来40年投资收益的一个预估，在该表的左下方明确注明是“预计”，将来收益是否明确并不确定，在该表的最右下方也明确注明“以上图文仅供参考，具体以政府实际颁发文件为准”，该提示文字已表明了宣传资料中内容的不确定性，不符合要约所要求的具体确定的特征，李朝华是否购买该商铺应理性分析；而且双方并未将前述广告宣传内容写入《商品房买卖合同》中，不应视为合同内容，该广告宣传承诺应为要约邀请。李朝华基于该广告宣传承诺的要约邀请，与广元广通国际商贸城有限公司就商铺的购买进一步磋商，双方签订的《委托招商管理协议》就是对广元广通国际商贸城有限公司售楼宣传资料中商铺返利承诺内容的明确和变更，双方当事人均应按该《委托招商管理协议》的约定履行权利义务，即前三年广元广通国际商贸城有限公司按李朝华购买商铺总价款的6％向李朝华支付租金，三年期满后至委托合同期满广元广通国际商贸城有限公司按照与李朝华协商的租金要求招租，并按最终租赁情况和实际收取的租金全额支付给李朝华。故对李朝华的第一项诉请即要求确认广元广通国际商贸城有限公司在售房时广告宣传承诺10年返租，逐年递增是双方的要约承诺，属商品房买卖合同的协议内容且合法有效的诉请，不予支持。
三、对李朝华单方签订的自2015年11月起至2018年10月继续按原委托招商协议支付租金的《补充协议》是否成立并生效的问题。双方当事人签订的《委托招商管理协议》中双方就2012年11月1日至2015年10月31日期间的固定租金回报作了明确约定，2015年11月1日以后的租金支付问题发生纠纷，经双方磋商，广元广通国际商贸城有限公司同意并向李朝华等购房者发出签订固定回报延期三年的补充协议的短信通知，该通知中广元广通国际商贸城有限公司就《补充协议》的生效附加有条件，即未在短信指定的期间内达到全部业主签署完毕，《补充协议》将不予生效。在广元广通国际商贸城有限公司的指定期间内，因有93户业主未签署该《补充协议》，双方就后三年的租金支付未形成合意，该《补充协议》的生效条件未能成就，与广元广通国际商贸城有限公司已签订《补充协议》的业主亦因该附加条件未成就而致使补充协议未生效。广元广通国际商贸城有限公司针对李朝华等业主购买的商铺采取统一招商管理的经营模式，双方当事人签订的《委托招商管理协议》内容首部就明确要求将该委托招商协议作为双方签订《商品房买卖合同》的前置条件，广元广通国际商贸城有限公司在与李朝华协商固定回报率期满后三年租金支付问题时，广元广通国际商贸城有限公司提出要求李朝华等全部业主签署，在最后一位业主签字完成后，其他业主所签署的《补充协议》方可生效的协议条款是该《补充协议》生效的附加条款，该《补充协议》是附生效条件的合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”的规定，该《补充协议》是附生效条件的合同，李朝华等已签署补充协议的业主在《补充协议》的尾部书写的个人郑重声明对补充协议的全部条款无异议并自愿遵照执行的行为，表明对该《补充协议》成立所附条件即要求全体业主签署的条款是明知且无异议，现该附加条款未成就，《补充协议》当然不成立，不生效。
四、对于李朝华要求广元广通国际商贸城有限公司按商贸城设计规划恢复原状，拆除违章建筑的诉讼请求，因与本案不是同一法律关系，本案不作处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条第一款、第三十二条、第四十五条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定,判决:驳回原告李朝华的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李朝华负担。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
二审庭审中，被上诉人广元广通国际商贸城有限公司提交2017年8月1日《业主按〈广元国际商贸城委托招商管理协议〉约定已办理返租明细表》一份，拟说明截止2017年8月1日未按《委托招商管理协议》约定的三年后随行就市领取租金的为47户，争议人数并未达到上诉人李朝华所称103户业主。上诉人李朝华认为确实有16户业主领取了租金，是因为迫于贷款等资金压力才领取的，且领取也并不表示将放弃提起诉讼。
综合一、二审举证、质证，二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
鉴于本案的实际情况，本院多次作双方当事人的调解工作。经多次协调，上诉人李朝华表示若被上诉人广元广通国际商贸城有限公司同意按《补充协议》约定以购房投资6%的比例返租三年，可以放弃其他诉讼请求。被上诉人广元广通国际商贸城有限公司表示对上诉人李朝华提出的调解意见不同意，但同意并承诺给予包括上诉人李朝华在内的425户商铺买受人为期三年的租金收益补贴，每年补贴标准为各商铺买受人购买合同价款总额(不含税费)的1%，并对在2015年11月1日至2018年10月30日期间空置的商铺另增加每年0.5%，按实际空置天数计算，连续支付三年。
本院认为，关于“10年返租逐年递增”是否为广元广通国际商贸城有限公司售房广告内容，是否应为商品房买卖合同内容的问题。根据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示的内容应当具体确定，表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束，而要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。本案中，出卖人广元广通国际商贸城有限公司的售楼广告中虽然载明“广元国际商贸城[八宗最]成就广元至尊商铺……第4宗最，在前3年的市场培育期间，保证给予客户每年6%的投资回报，并对1、2楼销售商铺实行投资保障计划：最长保障时限为10年，投资者若对所购商铺不满意，由开发商在第5、10年原价回购”,但是并未表示“10年返租逐年递增”；售楼广告中的40年投资收益表上虽然载明“预计租金和物业每年涨幅为7%”，但是同时也标明“以上图文仅供参考，具体以政府实际颁发文件为准”。故出卖人广元广通国际商贸城有限公司并未在售房广告中就“10年返租逐年递增”进行明确说明和允诺，该内容不应视为商品房买卖合同内容。
关于《补充协议》是否生效的问题。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”本案《补充协议》明确约定附生效条件，生效条件为全体业主签署，在最后一位业主签字完毕后，其他业主所签署的《补充协议》方可生效，否则仍按《委托招商管理协议》执行。最后实际有93户业主未签字，且被上诉人广元广通国际商贸城有限公司未在补充协议上签字盖章,故双方当事人未达成合意,根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，该《补充协议》未成立，也不生效。
关于上诉人李朝华主张被上诉人广元广通国际商贸城有限公司应按规划恢复原状，拆除违章建筑的问题。因与本案不属同一法律关系，一审法院不作处理并无不当。
综上所述，上诉人李朝华的上诉请求不能成立，应予驳回；被上诉人在二审中作出的对各业主租金收益补贴的承诺，系其自愿行为，被上诉人广元广通国际商贸城有限公司应当自觉履行。被上诉人广元广通国际商贸城有限公司的承诺不改变一审判决结果的正确性，故一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李朝华负担。
本判决为终审判决。
审判长 吕 晶
审判员 熊剑洪
审判员 徐小雁
二〇一七年十二月十四日
书记员 王汇锋