广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初26014号原告：周惠英，女，1961年7月9日出生，汉族，住广东省中山市东区，委托诉讼代理人：谢福林，广东昌联律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁肖峰，广东昌联律师事务所律师。被告：中山市宏海创新科技有限公司，住所地广东省中山市民众镇锦标村锦安路20号A幢一楼1卡，统一社会信用代码91442000594052616N。法定代表人：周世杰，该公司总经理。被告：李小平，男，1968年7月13日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，被告：周世杰，男，1977年11月28日出生，汉族，住湖北省安陆市，三被告共同委托诉讼代理人：钱曾亿，广东中元（中山）律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：冯莉媛，广东中元（中山）律师事务所律师。原告周惠英与被告中山市宏海创新科技有限公司（以下简称宏海公司）、李小平、周世杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周惠英的委托诉讼代理人梁肖峰，三被告的共同委托诉讼代理人钱曾亿、冯莉媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周惠英向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与中山市宏海塑胶科技有限公司分别于2013年10月1日签订的《厂房租赁合同》、2015年5月29日签订的《租赁合同》各一份，由中山市宏海创新科技有限公司立即向原告返还租赁房屋；2.判令三被告向原告连带清偿自2016年3月1日至2016年12月31日期间的欠付租金593650元并支付利息（利息以欠付租金593650为基数，自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率标准计付至清偿之日止）；3.判令三被告按照每月61050元标准向原告连带支付自2017年1月1日起至被告向原告返还租赁房屋之日止期间的每月租金费用；4.判令已由被告交付的租赁履约保证金104200元归原告所有。诉讼中，原告周惠英变更诉讼请求为：判令三被告向原告支付2016年3月1日至2017年1月31日止的租金654700元；判令三被告按照15860元/月标准向原告支付从2017年2月1日至租赁物交付之日止的占有使用费。事实和理由：2013年10月1日，原告与中山市宏海塑胶科技有限公司签订《厂房租赁合同》，约定由中山市宏海塑胶科技有限公司承租位于中山市民众镇锦标村锦安路20号的原告厂房一栋以资生产使用，租赁期限自2013年10月1日起至2018年9月30日止，共5年，该合同约定的每月租金标准为39600元，中山市宏海塑胶科技有限公司应由每月5日前一次性支付当月租金，逾期一个月或以上者，原告有权解除本合同、没收保证金，同时向中山市宏海塑胶科技有限公司追偿租金及相关损失，该合同还约定了其他内容。2015年5月29日，原告儿子陈冠东代表原告与中山市宏海塑胶科技有限公司签订《租赁合同》一份，约定由中山市宏海塑胶科技有限公司承租原告位于中山市民众镇锦标村锦安路20号的综合楼二楼、综合楼四楼、综合楼底层会客室、综合楼底层，租赁期限自2015年5月1日起至2018年月30日止，前述租赁物合共每月租金21450元，中山市宏海塑胶科技有限公司应于每月5日前支付当月租金，逾期一月或以上，则原告有权解除本合同，同时追究中山市宏海塑胶科技有限公司相关法律责任。该合同还约定了其他内容。经查，中山市宏海塑胶科技有限公司于2016天4月13日变更为中山市宏海创新科技有限公司，中山市宏海创新科技有限公司应依法承担本案责任。周世杰作为中山市宏海创新科技有限公司的自然人独资股东，应按照《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定连带承担公司债务。因中山市宏海创新科技有限公司连续拖欠原告租金，原告曾于2016年6月1日向中山市第一人民法院提起了房屋租赁合同纠纷【（2016）粤2071民初11393号】，原被告于2016年8月4日签订了《和解协议书》，中山市宏海创新科技有限公司承诺于2016年8月10日前支2016年1月1日始拖欠的部分租金120000元，于2016年10月10日前支付截止该期间所欠付的租金，2016年10月10日之后的租金按《厂房租赁合同》约定内容按月足额支付，李小平对中山市宏海创新科技有限公司的合同义务承担连带保证。签订《和解协议书》后，中山市宏海创新科技有限公司按《和解协议数》约定支付了拖欠的部分租金120000元，原告撤回了该案诉讼。此后，中山市宏海创新科技有限公司并未按《和解协议书》约定履行后续租金支付义务。在中山市宏海创新科技有限公司连续承租案涉房屋期间，被告迄今拖欠原告自2016年3月1日至2016年12月31期间的租金593650元，经原告多次追讨未果。原告周惠英为支持其诉讼请求在举证期限内向本院提交的证据主要有：1.营业执照、企业信息；2.厂房租赁合同（2013年10月1日）；3.租赁合同（2015年5月29日）；4.收款收据、收据；5.律师函；6.EMS邮寄回单、投递详情单；7.支票、结算业务委托书；8.房地产权证；9.照片；10.和解协议书；11.（2016）粤2071民初11393号民事裁定书；12.中国农业银行活期存折明细清单；13.地铺租赁合同、厂房综合楼租赁合同；14.证明、户口簿；15.股东出资情况。被告宏海公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。1.根据原告提交的证据显示，被告支付的2015年3月至同年5月以及2015年12月份的租金是多付了，多付的部分应当从后续的租金中予以冲抵。综合原告提交的证据，被告支付原告的租金至少已支付到2016年10月。2.原告提交的被告与陈冠东签订的租赁合同与原告及本案无关，根据合同的相对性，原告就该租赁合同不具备诉讼主体资格，应当驳回原告该诉讼请求。3.被告于2016年12月已经没有实际使用涉案的租赁物，并且原告已经收回该租赁物，因此被告无须向原告支付2016年12月之后的租金。4.因租金已经支付至2016年10月，并且双方的租赁关系在2016年12月终止了，当时双方达成的口头协议是以保证金抵扣未支付的租金，因此原告的诉讼请求没有事实依据。因被告李小平下落不明，本院依法向其公告送达开庭传票、证据等诉讼材料。公告期满，被告李小平到庭应诉、答辩、质证，公告期间六十天，不计入审理期间。被告李小平辩称，除与宏海公司答辩意见一致外。另补充答辩，根据李小平、原告、宏海公司签订的和解协议书显示，即便李小平需要承担保证责任，根据该协议的约定，李小平也仅需针对宏海公司与原告签订的《厂房租赁合同》承担保证责任。被告宏海公司、李小平未就其辩称向本院提交证据。被告周世杰辩称，宏海公司于2016年11月24日变更为有限责任公司（自然人独资），因此周世杰对宏海公司变更前的债务无须承担任何责任。被告周世杰就其辩称向本院提交证据如下：企业信用公示信息。本院经审理认定事实如下：周惠英系位于中山市民众镇锦标村××房产的房地产权属人[粤房地权证中府字第××号、第××号]。陈冠东系周惠英的儿子。2013年10月1日，出租方周惠英（甲方）与承租方中山市宏海塑胶科技有限公司（乙方）（以下简称宏海塑胶公司）签订《厂房租赁合同》，主要约定：1.甲方将座落于锦安路20号的厂房1栋和该厂房的附属建筑物出租给乙方作生产基地使用，租赁期限为2013年10月1日至2018年9月30日；2.厂房、附属建筑物每月租金9元/平方米，每月租金39600元，按实际租用面积计算租金，租金按月以现金或转账结算，乙方应在每月5日前一次性支付当月租金；3.签订合同之日起5日内，乙方应支付79200元作为租赁保证金，该保证金不计利息，在租赁期满或解除合同且乙方未发生违约时，甲方将该保证金全额无息退还乙方；4.甲方应于2013年10月1日前将该厂房交付给乙方使用，双方约定不办理租赁物的交接手续，乙方支付履约保证金之时视为已经交付；5.如乙方不按本合同约定支付租金，则每逾期一天需按所延付租金额的5%支付违约金，并应同时将所拖欠的租金清付完毕，如乙方逾期一个月或以上，则甲方有权解除本合同、没收保证金，同时向乙方追偿租金及相关损失，如乙方拒绝支付租金，则甲方有权解除本合同、没收保证金，同时追究乙方相关法律责任（含追讨租金损失）。《厂房租赁合同》还对双方之间的权利义务作出了其他具体约定。2013年10月29日，出租方周惠英（甲方）与承租方宏海塑胶公司（乙方）签订地铺租赁合同，主要约定：1.乙方承租甲方所有的座落于民众镇××综合楼底层××、15卡的地铺用作饭堂，租赁期限为2013年11月1日至2018年9月30日；2.每月租金2300元，乙方应于每月5日前支付当月租金；3.签订本合同时，乙方应支付5000元作为租赁履约保证金，如乙方违约则该保证金归甲方所有。地铺租赁合同对双方之前的其他权利义务作出了具体约定。2014年4月，出租方周惠英（甲方）与承租方宏海塑胶公司（乙方）签订厂房综合楼租赁合同，主要约定：1.甲方将座落在中山市民众镇锦标村隆丰围锦安路20号的综合楼之二楼（备注：每套房内有风扇2台、电表空气开关1台、40瓦光管、插座）共32间出租给乙方作宿舍使用；2.2014年4月1日至2015年3月31日期间每月租金8000元，2015年4月1日至2016年3月31日期间每月租金8500元，2016年4月1日至2018年9月30日止，租金每年递增10%，乙方应于每月5日前支付当月租金；3.签订本合同时，乙方应支付20000元作为租赁履约保证金，如乙方未违约且付清应缴费用后，则待本合同自然届满时于甲方将该保证金额退还乙方（不计利息），如乙方违约则该保证金归甲方所有，乙方无权要求退回。厂房综合楼租赁合同还对双方之间的其他权利义务作出了具体约定。2015年5月29日，出租方陈冠东（甲方）与承租方宏海塑胶公司（乙方）签订租赁合同，主要约定：1.甲方将座落于中山市民众镇锦标村隆丰围锦安路20号综合楼二楼、四楼、底层会客室、底层（综合楼三、四楼每套房内有风扇2台、电表空气开关1台、40瓦光管、插座）出租给乙方，乙方已知悉该厂房综合楼的现状（含登记状况）并愿意承租，租赁期限为2015年5月1日至2018年9月30日；2.综合楼二楼每月租金8500元、底层会客室每月租金350元、底层两格每月租金4600元，每月租金共计13450元，租金按每月一次性支付，乙方应于每月5日前支付当月租金；3.签订本合同时，乙方应支付50000元作为租赁履约保证金，如乙方未违约且乙方付清应缴费后，则本合同自然届满时甲方将该保证金额退还乙方（不计利息），如乙方违约，则该保证金归甲方所有，乙方无权要求退回。租赁合同还对双方之间的其他权利义务做出了具体约定。庭审中，周惠英称，地铺租赁合同、厂房综合楼租赁合同中的租赁物属于同一建筑物，因宏海公司要求增加租赁场所，所以将涉及同一建筑物中的租赁物的租赁合同合并为同一份合同，即双方于2015年5月29日签订的租赁合同。陈冠东称，租赁合同系其代表周惠英的名义同宏海公司签订，租赁合同所涉及的权利由周惠英享有、义务由周惠英承担。2013年10月8日，周惠英收到李小平支付的保证金79200元。2015年6月2日，周惠英收到宏海塑胶公司支付的承租综合楼四楼宿舍、底层2卡、会客室的保证金25000元。2015年6月15日至2016年5月10日期间，宏海塑胶公司支付2015年3月至同年12月租金49900元、49900元、41050元、61050元、61050元、61050元、61050元、61050元、61050元、80000元，合计587150元。自2016年1月起，因宏海公司未按时支付租金，周惠英遂起诉至本院[案号：（2016）粤2071民初11393号]，诉求宏海公司支付租金。2016年8月4日，周惠英（出租方）与宏海公司（承租方）、李小平（保证人）就（2016）粤2071民初11393号一案签订和解协议书，主要约定：1.宏海公司于2016年8月10日前一次性向周惠英转账支付部分欠付租金120000元（欠付租金起诉日期为2016年1月1日），于2016年10月10日前支付截至2016年10月10日的租金，2016年10月10日之后的租金按照《厂房租赁合同》约定按约足额支付；2.李小平针对《厂房租赁合同》约定的宏海公司应承担的合同义务向周惠英作连带保证，保证期间至宏海公司根据该《厂房租赁合同》向周惠英完整履行所约定、法定责任之日止；3.案件受理费3405元、诉讼保全费1870元，由宏海公司承担。2016年8月4日，宏海公司向周惠英转账120000元、3045元、1870元。庭审中，周惠英称2015年3月与4月租金49900元包括《厂房租赁合同》中的租金39600元以及地铺租赁合同8000元、厂房综合楼租赁合同租金2300元。2015年5月至同年12月的每月租金61050元，包含《厂房租赁合同》租金39600元、租赁合同租金21450元，其中因2015年5月需整改涉案租赁场所消防管，经过双方沟通，原告同意承担部分整改费用即20000元，该20000元从当月租金中予以扣减，故2015年5月被告支付租金41050元；2015年12月宏海公司支付的多余租金18950元（80000元-61050元），已经在2016年1月的租金中予以抵扣；宏海公司于2016年8月4日支付的租金120000元，用于支付2016年1月至同年2月租金122100元，不足的2100元从前述多余的18950元中予以抵扣，故宏海公司拖欠2016年3月至同年12月的租金为593650元（61050元×10个月-16850元）；关于占有使用费，因宏海公司现占用租赁物的4个部分，即占有《厂房租赁合同》中的附属建筑物的面积800㎡、二楼办公室面积300㎡、一楼车间100㎡，按约定的租金单价9元/㎡，则占有使用费应为10800元/月[（800㎡＋300㎡＋100㎡）×9元/㎡],占有租赁合同中的综合楼底层两格，根据合同约定的逐年增加10%，则占有使用费为5060元/月[4600元×（1+10%）],占有使用费合计为15860元/月。2016年5月9日，宏海塑胶公司向中山市弘欣生物科技有限公司出具金额为183150元的支票。周惠英称该支票因余额不足而无法承兑，从双方签订的和解协议书可以看出该支票并未承兑；宏海公司回应称，周惠英应就该支票因余额不足无法承兑承担举证责任，否则应自行承担该支票无法承兑所造成的损失。宏海公司于2016年12月未再继续经营，但双方未办理交接手续。宏海公司称因周惠英不同意其办理物品导致未办理交接手续；周惠英称因宏海公司尚未付清工人工资，所以劳动局要求其协助不让宏海公司随意处理已被查封的物品。因宏海公司至今拖欠租金，周惠英遂于2016年12月15日诉至本院，主张前述实体权利。另查，本院依周惠英的申请于2017年1月10日查封了宏海公司位于租赁厂房内的机器设备。再查，2016年4月13日，中山市宏海塑胶科技有限公司变更为中山市宏海创新科技有限公司。中山市宏海创新科技有限公司系自然人独资有限责任公司，法定代表人于2016年11月24日由廖志成变更为周世杰。李小平系宏海公司的发起人之一，认缴出资比例占45%。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《厂房租赁合同》系周惠英与宏海公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。本案的争议焦点主要有：一、2015年5月29日签订的《租赁合同》的相对方是谁？二、是否解除双方之间的《厂房租赁合同》、《租赁合同》？三、宏海公司应否向周惠英支付占有使用费？四、关于李小平、周世杰的责任承担问题。关于焦点一。《租赁合同》书面载明出租方为陈冠东、承租方为宏海塑胶公司，该合同的标的物的房地产权属人为周惠英。陈冠东基于其与周惠英的母子关系而代表周惠英与宏海公司签订租赁合同，即使双方并未有书面委托授权合同，这种委托授权关系在日常生活中也是合情合理的。宏海公司自2013年以来就向周惠英签订房屋租赁合同，其理应清楚陈冠东与周惠英的关系，而且其向周惠英交付的租金中亦包含与陈冠东签订的《租赁合同》约定的租金，这就意味着宏海公司以其实际行为认可了该《租赁合同》的相对方为周惠英。因此，本院认定宏海公司与陈冠东签订的《租赁合同》的相对方实际为宏海公司与周惠英。宏海公司提出的关于周惠英就《租赁合同》不具备诉讼主体资格的抗辩，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，宏海公司自2016年1月起未按时支付租金，周惠英为此起诉至法院，虽然在诉讼过程中双方签订了和解协议书明确了租金的具体支付时间，但是宏海公司仍未按照和解协议书的约定按时足额支付租金，已构成违约。故周惠英诉请判令解除双方之间签订的《厂房租赁合同》、《租赁合同》，于法有据，本院予以支持。根据《厂房租赁合同》、《租赁合同》的约定，当宏海公司违约时，周惠英有权请求宏海公司支付的保证金归周惠英所有，故本院判令宏海公司已支付的保证金104200元（79200元+25000元）归周惠英所有。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，宏海公司已于2016年12月停止经营且机器设备易被法院查封，足见双方之间的房屋租赁合同事实上已不再继续履行，故周惠英诉请判令宏海公司支付至2016年12月的租金593650元及利息，于法有据，本院予以支持。就周惠英主张的2017年1月租金61050元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点三。本院在前述法律分析中已确认解除双方之间的房屋租赁合同，但宏海公司仍然实际占用周惠英的厂房，故周惠英诉请判令宏海公司支付至交付租赁物之日止的占有使用费，于法有据，本院予以支持。关于焦点四。1.关于李小平的责任承担问题。虽然根据和解协议书的约定，李小平仅就宏海公司应承担的《厂房租赁合同》项下的债务承担连带保证责任。但是综合本院查明事实来看，双方之间签订的该和解协议书系基于双方之间的房屋租赁合同关系，因此李小平应就宏海公司对周惠英的债务承担连带清偿责任。2.关于周世杰的责任承担问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，周世杰作为宏海公司的自然人股东，在其未向法院提供证据证明其财产独立于宏海公司财产的情况下，应就宏海公司的债务承担连带清偿责任。宏海塑胶公司变更为宏海公司，只是公司名称的变更，不涉及主体资格变更，因此周世杰辩称其无需对宏海公司变更前的债务承担任何责任，于法无据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：确认解除原告周惠英与中山市宏海塑胶科技有限公司于2013年10月1日签订的《厂房租赁合同》及陈冠东与中山市宏海塑胶科技有限公司于2015年5月29日签订的《租赁合同》;被告中山市宏海创新科技有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告周惠英支付自2016年3月至同年12月的租金593650元及利息（利息计算方式：以593650元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2016年12月15日计至实际清偿之日止）；被告中山市宏海创新科技有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内按照15860元/月标准向原告周惠英支付自2017年1月起至实际交付租赁物之日止的占有使用费；被告周世杰对被告中山市宏海创新科技有限公司的上述债务承担连带清偿责任；被告李小平对被告中山市宏海创新科技有限公司的上述债务承担连带清偿责任，被告李小平承担清偿责任后有权向被告中山市宏海创新科技有限公司追偿；确认被告中山市宏海创新科技有限公司已支付的保证金104200元归原告周惠英所有；驳回原告周惠英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10778元，诉讼保全费4009元，合计14787元（原告周惠英已预交），由被告中山市宏海创新科技有限公司、李小平、周世杰负担（该款三被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告周惠英）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陆招胜审 判 员  陈春华人民陪审员  周观燕二〇一七年六月十三日书 记 员  叶丽敏姚志姬