西安市雁塔区人民法院行 政 判 决 书（2015）雁行初字第00001号原告郑建武。委托代理人赵勇。被告西安市住房保障和房屋管理局。法定代表人夏俊山，局长。委托代理人张东亮。委托代理人张瑾。第三人罗宏。委托代理人罗西（罗宏之子）。第三人罗西。第三人中国工商银行股份有限公司西安土门支行。法定代表人申茹。委托代理人刘建华。原告郑建武要求撤销西安市住房保障和房屋管理局为第三人罗西颁发的房屋所有权证一案，于2014年12月15日向本院提起行政诉讼。本院于当日受理后，于2014年12月19日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2015年1月27日公开开庭审理了本案。原告郑建武及其委托代理人赵勇，被告委托代理人张东亮，第三人罗宏委托代理人罗西，第三人罗西到庭参加诉讼。因中国工商银行股份有限公司西安土门支行与本案被诉具体行政行为有法律上的利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼，并于2015年3月9日再次公开开庭进行了审理，原告郑建武及其委托代理人赵勇，被告委托代理人张东亮，第三人罗宏委托代理人罗西，第三人罗西，第三人中国工商银行股份有限公司西安土门支行委托代理人刘建华到庭参加诉讼。原告郑建武于2015年2月12日向本院递交了协调申请。本案现已审理终结。被告西安市住房保障和房屋管理局于2008年10月13日向第三人罗西颁发了编号为10751XXXXX-X-XX-XXXXX～X房屋所有权证书。被告于2014年12月31日向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据、依据：1.西安市房屋权属登记卡；2.房屋权属转移登记业务受理单；3.西安市私有房屋权属登记申请书；4.申请人身份证明及婚姻证明；5.询问记录；6.《买卖契约》；7.原产权人的产权证书；8.公有房屋出售权界定卡；9.房屋分层分户平面图；10.核档证明。以上证据共同证明第三人罗西向被告提交了相关符合房屋权属转移登记的申请材料,被告经审查登记，向第三人罗西颁发了10751XXXXX-X-XX-XXXXX～X号《房屋产权证》。法律依据是：《房屋登记办法》第三十三条。原告郑建武诉称，2008年10月13日，被告依据第三人罗西与罗宏2008年9月23日签订的《房地产买卖契约》，将原登记在罗宏名下的位于西安市雁塔区某小区X号楼X层X号房屋过户登记到罗西名下，并向罗西颁发了房屋产权证书。此前罗宏在未取得房屋产权证时，已附条件将房屋出卖给原告，且原告已居住使用数年。罗宏在取得该房屋产权证后，与罗西恶意串通，将房屋转移登记至罗西名下，西安市中级人民法院的生效判决已确认罗宏与罗西之间的买卖契约无效，被告给罗西颁发房屋产权证书已无事实依据，应予以撤销。原告依据《房屋登记办法》第八十一条之规定，向被告要求撤销罗西的房屋登记，被告答复其不会主动撤销，故提起诉讼，请求人民法院判决撤销被告为第三人罗西颁发的位于西安市雁塔区某小区X号楼X层X号房屋所有权证。原告提供了以下证据：（2014）西中民再终字第00044号《民事判决书》，证明据以登记的房屋买卖契约已被判决确认无效，故登记的证书应予以撤销。被告西安市住房保障和房屋管理局辩称，被告于200８年9月25日受理了第三人罗宏、罗西的房屋买卖转移登记申请，经过面见双方申请人，填写询问记录，审查申请人提交的登记材料后，向罗西颁发了涉案房屋的产权证书。被告的登记行为正确，应予支持。本案中所有的申请资料均为当事人真实意思表示，符合《房屋登记办法》第三十三条关于申请房屋所有权转移登记应当提交材料的规定，资料齐全且符合法定形式。原告与第三人罗宏之间关于涉案房屋的私人约定，非被告办理登记的审查范围。被告无法核实西安市中级人民法院作出的（2014）西中民再终字第00044号民事判决书及其确认的事实，且该民事纠纷非确权诉讼，被告不能依据该判决撤销该涉案房屋的产权证。第三人罗宏述称，2008年，第三人罗宏、罗西双方办理产权移交手续是根据相关规定以正规渠道进行的，过户真实有效，不应撤销，请求法院维持被告的具体行政行为。第三人罗宏未向本院提供证据。第三人罗西陈述意见同第三人罗宏。第三人罗西未向本院提供证据。第三人中国工商银行股份有限公司西安土门支行述称，本案为行政诉讼附带民事诉讼案件，存在民事权利与行政行为竞合的法律后果，被告房产转移登记行为及抵押登记行为合法有效，第三人合法持有涉案房产抵押权，依法应当受到保护。2008年9月25日，第三人罗宏、罗西共同向被告申请办理涉案房产过户登记，被告经审查二人提交的房屋权属转移登记材料，认为符合法律规定，且原告并未依法申请涉案房产预告登记，被告审查时并不存在不予登记的情形，遂为第三人罗西核发房屋所有权证书，该登记行为合法有效并无行政不当情形。目前，尚无生效司法文书认定原转移登记行政行为违法，原告仅依据确认第三人罗宏与罗西《房屋买卖契约》无效的民事判决，诉求撤销原转移登记行政行为，是对合法有效的行政行为的不当干涉。本案原告并非涉案房产所有人，也无生效司法文件认定原告拥有涉案产权，原告诉求被告撤销第三人罗西名下房屋所有权证书，但并未要求将涉案房产返还登记其名下，其诉求于法无据，应予驳回。原告应当要求第三人罗宏承担违约责任或赔偿责任。此外，已生效的民事判决书并未认定第三人罗宏、罗西向被告提交虚假的转移登记材料，并以非法手段获取房屋登记，被告提交的相关房屋权属转移登记材料真实有效，且第三人中国工商银行股份有限公司西安土门支行为涉案房产合法的抵押权人和善意他项权利人，原告要求撤销第三人罗西的房屋所有权证已实际侵害第三人中国工商银行股份有限公司西安土门支行的合法权益。原告并未提供证明行政行为违法或当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的证据，原告的诉讼请求适用法律不当。2013年4月前，原告已向法院提起要求确认第三人罗宏与罗西《房屋买卖契约》无效之诉，即原告在此时已得知被告于2008年9月25日，为第三人罗西办理涉案房产转移登记的事实，但原告并未在三个月内提起要求撤销转移登记行政诉讼，原告的诉请于法无据。2011年1月11日，第三人罗西与第三人中国工商银行股份有限公司西安土门支行签订《个人借款/担保合同》及《西安市房地产抵押合同》，第三人罗西以涉案房产为抵押向第三人中国工商银行股份有限公司西安土门支行借款25万元，并共同向被告申请抵押登记。被告经审查认为符合法律规定，核发了《房屋他项权证》，第三人中国工商银行股份有限公司西安土门支行合法持有涉案房产抵押权，为善意他项权利人且是第三人罗西合法债权人，其合法抵押权具有对抗第三人的法律效力，应当受到法律保护，不因《房屋买卖契约》无效导致第三人中国工商银行股份有限公司西安土门支行合法有效房产抵押权无效或被撤销。综上，被告的房产登记行为合法有效，原告诉请无事实依据和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。此外，为保护第三人中国工商银行股份有限公司西安土门支行的合法权益，要求法院责令第三人罗西结清全部借款本息或变更抵押权人为第三人罗宏，并换发《房屋他项权证》。第三人中国工商银行股份有限公司西安土门支行提供以下证据：1.罗西身份证及户口簿复印件；2.个人贷款担保合同；3.借款借据；4.西安市房地产抵押合同；5.抵押登记业务受理单；6.房屋他项权证；7.房地产估价报告；8.历史明细表；以上证据均证明第三人罗西与第三人中国工商银行股份有限公司西安土门支行签订了合法有效的《个人借款、担保合同》、《西安市房地产抵押合同》，被告依法办理涉案房屋抵押登记，核发了《房屋他项权证》，第三人中国工商银行股份有限公司西安土门支行持有涉案房产合法有效抵押权，依法应当受到保护，在第三人罗西未结清借款本息或交付第三人中国工商银行股份有限公司西安土门支行认可的替代担保之前，不因第三人罗西《房屋买卖合同》无效导致第三人中国工商银行股份有限公司西安土门支行合法有效房产抵押权无效或被撤销。经庭审质证，原告对被告提供的证据真实性均无异议，证明目的有异议，认为房产转移的契约已被法院认定无效。第三人罗宏对被告提供证据的真实性和证明目的均无异议。第三人罗西对被告提供证据的真实性和证明目的均无异议。第三人中国工商银行股份有限公司西安土门支行对被告提供证据的真实性和证明目的均无异议。被告对原告提供证据的真实性及证明目的均不认可，认为被告对原告提交证据的真实性无从审查。第三人罗宏对原告提供证据的真实性和证明目的均无异议。第三人罗西对原告提供证据的真实性和证明目的均无异议。第三人中国工商银行股份有限公司西安土门支行对原告提供证据的真实性无异议，证明目的有异议，认为该份判决不能成为原告要求撤销第三人罗西房屋产权证书的依据，该份判决没有确认原告具有房屋产权，且本案所争议的房产已经登记在第三人罗西名下，原告起诉已超过法定期限。原告对第三人中国工商银行股份有限公司西安土门支行提供的证据1、2、3、4、5、6、8真实性均无异议，证据7形式上无异议，对内容有异议，证据1-8证明目的均不认可，土门支行不具有房屋所有权，不属于善意第三人。被告对第三人中国工商银行股份有限公司西安土门支行提供的证据均无异议。第三人罗宏对第三人中国工商银行股份有限公司西安土门支行提供证据的真实性和证明目的均无异议。第三人罗西对第三人中国工商银行股份有限公司西安土门支行提供证据的真实性和证明目的均无异议。本院对各方当事人提交的证据作如下确认：被告提供的证据是其作出具体行政行为时依据的基础事实，应予以确认。原告提供证据为法院生效的裁判文书，应予以确认。第三人中国工商银行股份有限公司西安土门支行提供证据的真实性予以确认。经审理查明，2003年1月8日，原告郑建武与第三人罗宏签订《租赁协议书》，约定第三人罗宏将其位于西安高新开发区某小区X号楼X层X号房屋出租给原告郑建武，协议生效后，原告一次性交给第三人罗宏租金35000元，待产权证书移交原告后，此租赁款即为购房款的一部分。同日，原告郑建武与第三人罗宏签订《购房合同》，约定第三人罗宏在拿到前述房屋产权证后将房屋出售给原告郑建武。第三人罗宏于2004年5月26日取得该房屋的产权证。2008年9月23日，第三人罗宏与第三人罗西签订了《房地产买卖契约》，约定将该房屋转让给第三人罗西。2008年9月，第三人罗西向被告申请房屋权属转移登记，被告审查了第三人罗西提供的《房地产买卖契约》等申请材料，并对第三人罗宏、罗西询问后，于2008年10月13日向第三人罗西颁发了房屋产权证书。2014年11月3日，西安市中级人民法院作出（2014）西中民再终字第00044号《民事判决书》，确认第三人罗宏与第三人罗西于2008年9月23日签订的房地产买卖契约无效，该判决现已生效。另查明，2011年1月11日，第三人罗西以涉案房产为抵押，与第三人中国工商银行股份有限公司西安土门支行签订了《个人借款/担保合同》，合同约定第三人罗西贷款250000元，贷款期限为十年。本院认为，本案争议的焦点问题是原告要求撤销被告为第三人罗西颁发的房屋产权证书之诉讼请求能否成立。买卖合同系房屋所有权发生转移的基础事实之一，亦是房屋登记的主要申请材料，在行政法律关系中，它属于房屋行政登记的基础事实，房屋买卖合同不合法，即便房屋登记部门的登记行为合法，依据该事实办理的房屋登记也不具有合法性，属应撤销的行政行为。《房屋登记办法》第三十三条规定，“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。”就本案而论，第三人罗宏、罗西于2008年9月23日签订房地产买卖契约，约定第三人罗宏将位于雁塔区某小区X号楼X号房屋出售给罗西，后第三人罗宏、罗西向被告提交了法律规定的全部材料，被告依据相关法律规定，经审查、询问后，于2008年10月13日向第三人罗西颁发了房屋所有权证，此外，涉案房屋亦不属房屋登记机构应当实地查看的情形，故被告尽到了形式上的合理审慎注意义务，被告的颁证行为符合法律规定，但2014年11月3日，西安市中级人民法院作出的再审生效判决认定第三人罗宏、罗西签订的房屋买卖契约不具备真实性并已实际损害了原告的合法权益，判决该房屋买卖契约无效。该房屋买卖契约系被告为第三人罗西作出房屋权属转移登记行政行为的主要基础事实证据，该证据效力已被法院生效判决确认为无效，颁证行为的基础事实证据已丧失合法性，基于该事实而产生的登记行政行为自然违法，应予撤销。关于第三人中国工商银行股份有限公司西安土门支行要求法院责令第三人罗西偿还借款本息或变更抵押权人等主张，本院认为，第三人中国工商银行股份有限公司西安土门支行所享有的抵押权发生在被告为第三人罗西颁证之后，与本案原告请求撤销的房屋所有权证属不同法律关系，本案不予处理。综上所述，被告西安市住房保障和房屋管理局在为第三人罗西颁发房屋所有权证时虽已尽审慎的形式审查义务，但基于被告为第三人颁发房屋所有权证的基础事实已被确认无效，故被告的颁证行为缺乏事实依据，依法应予撤销，依照《撤销被告西安市住房保障和房屋管理局于2008年10月13日为第三人罗西颁发的编号为10751XXXXX-X-XX-XXXXX～X房屋所有权证。案件受理费50元，被告负担。原告已垫付，被告于本判决生效后十日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 郭 瑶代理审判员 穆 瑾人民陪审员 王继红二〇一五年五月十五日书 记 员 史佳斌