成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0116民初8171号原告：成都双流新兴建材有限公司，住所地成都市双流区。法定代表人：杨龙，总经理。委托诉讼代理人：杨滢滢，四川广力律师事务所律师。委托诉讼代理人：许立河，四川广力律师事务所律师。被告：罗少华，女，1963年4月24日出生，汉族，住四川省米易县。被告：杨冬，男，1951年1月29日出生，汉族，住四川省米易县。原告成都双流新兴建材有限公司（以下简称“新兴公司”）与被告罗少华、杨冬商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告新兴公司的委托诉讼代理人杨滢滢到庭参加诉讼，被告罗少华、杨冬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告新兴公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；2.判令被告协助原告撤销《商品房买卖合同》的网签备案登记；3.判令被告支付原告代为偿还的利息共计15174.68元，违约金4071.28元，律师费10000元，共计29245.96元；4.判令被告协助原告撤销双房预双流区字第018×××3号房屋预告登记。事实和理由：被告于2015年1月27日与原告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定两被告以贷款方式购买原告开发建设的位于成都市双流区房屋，并于2015年2月13日办理了备案登记。由于被告连续数月未偿还银行贷款，银行因此解除与被告的抵押贷款合同，原告承担了保证责任。原告为承担保证责任共支付本金25538.11元，利息15174.68元。根据《补充协议》约定，若被告逾期偿还贷款本息致使银行解除与被告之间的抵押贷款合同，原告有权解除商品房买卖合同，并由被告承担由此造成的诉讼费、律师费等费用，并按原告代为偿还款项的10%支付违约金。原、被告双方签订的合同是其真实意思表示，被告已构成根本违约，为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告未答辩，也未提交证据。本院经审理后认定事实如下：2015年1月27日，原告与二被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定二被告购买原告开发的成都市双流区房屋一套，房屋总价款为634638元，付款方式为贷款方式支付，买受人可以首期支付购房款190638元，其余价款通过银行抵押贷款支付。《商品房买卖合同》补充协议第三条约定：“……3）应买受人要求，出卖人（即本案原告）就买受人（即本案被告）向银行贷款提供保证担保，经出卖人、买受人双方协商一致，就出卖人保证期内有关事宜达成如下协议：……B、在买受人获准个人住房抵押贷款后，如因买受人逾期偿付银行借款等原因，导致出卖人作为买受人的保证人向银行承担了相关担保责任，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用由买受人承担。如银行因此而解除与买受人的抵押贷款合同，除非买受人在出卖人承担了保证责任后7日内向出卖人支付全部担保损失，否则，出卖人有权解除买卖合同，并有权处理买受人所抵押房产，买受人自行承担装修等入住事项造成的损失。处理买受人房产所得款项应优先支付处理抵押房产所应缴纳的税费，以及出卖人所支付的诉讼费和聘请律师所支付的律师费，剩余款项用于清偿应付未付的贷款本息、出卖人代还的贷款本息，以及向出卖人支付还贷款金额10%的违约金。在抵扣上述费用外，如有剩余归还买受人所有；如有不敷，出卖人有权继续向买受人追偿”。另查明，被告通过银行贷款方式向原告支付了房款444000元，因被告未能按期偿还贷款，导致原告承担担保责任。2016年9月26日，中国银行股份有限公司新津支行发出工作联系函，以被告罗少华逾期未按约定归还按揭贷款本息为由，宣布该行与被告罗少华、原告、成都民正建设有限公司于2015年2月13日签订的中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同项下的贷款提前到期，要求被告罗少华归还全部贷款本息、罚息等费用，还要求原告、成都民正建设有限公司承担连带保证责任，代为清偿债务。截止起诉之日，原告代被告向银行偿还了贷款本息共计75197.57元，其中本金49186.93元，利息25992.64元。同时查明，该商品房已合同签约备案至被告名下，签约备案号为425667；并办理了房屋预告登记手续，登记号为双房预双流区字第018×××3号。2016年7月11日，四川广力律师事务所与原告签订委托代理合同，约定由四川广力律师事务所指派律师作为原告与拖欠房贷业主借款保证合同纠纷案件的代理人，原告在签订合同后3日内一次性支付律师代理费，律师代理费为每户业主10000元，以业主数额累计律师代理费。以上事实，有原告陈述、原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议、中国银行贷款还款回单、《委托代理合同》等证据在卷佐证，本院予以采信。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。本案的争议焦点为：1.原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议解除条件是否成就；2.涉案房屋的合同备案登记及预告登记是否应当撤销；3.被告是否应当向原告支付代为偿还的利息并承担违约金、律师费。本院根据所查明的案件事实，综合评判如下：一、关于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议解除条件是否成就的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第三条之约定，如因被告未能按约定偿还贷款，银行因此而解除与买受人的抵押贷款合同，除非买受人在出卖人承担了保证责任后7日内向出卖人支付全部担保损失，否则出卖人有权解除买卖合同。本案中，原告已代被告向银行偿还了部分贷款本息，承担了保证责任，银行亦向原、被告双方发出了贷款提前到期通知，被告至今未向原告支付全部担保损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，现双方签订的合同解除条件已经成就，原告有权解除合同，对原告的该项主张，本院予以支持。二、关于涉案房屋的合同备案登记及预告登记是否应当撤销的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》已经解除，原告可要求恢复原状，被告有义务协助原告办理撤销合同备案登记及预告登记手续，故原告主张撤销合同备案登记及预告登记手续有事实和法律依据，本院予以支持。三、关于二被告是否应向原告支付原告因履行担保责任向银行支付代偿利息15174.68元、违约金4071.28元、律师费10000元的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第八十九条“依照法律的规定或者按照当事人的约定，可以采用下列方式担保债务的履行：（一）保证人向债权人保证债务人履行债务，债务人不履行债务的，按照约定由保证人履行或者承担连带责任；保证人履行债务后，有权向债务人追偿……”及《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”之规定，原告作为担保人，依约向贷款银行即债权人履行了担保责任，原告有权向债务人即被告追偿，故对原告主张被告向其支付代偿利息15174.68元本院予以支持。虽然原告已经代被告偿还的金额已经超过了上述金额，但其仅主张上述金额系对其权利的自由处分，符合法律规定，对于其余代付部分可另行主张。原、被告在补充协议中就被告因自身未按约履行归还按揭贷款义务以致原告承担担保责任后所应承担的违约责任进行了约定，该约定隐含了由被告承担因此而产生的律师费，原告虽然向本院提供了《委托代理合同》，但并未提供支付律师费的票据，故本院对律师费不予支持。同时，原、被告双方在补充协议中约定了若原告承担了保证责任，则被告应向原告支付还贷金额10%的违约金，本案中，原告主张按照其起诉前已经支付的贷款本息40712.79元的10%支付违约金4071.28元有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告成都双流新兴建材有限公司与被告罗少华、杨冬于2015年1月27日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；二、被告罗少华、杨冬于本判决生效之日起七日内向原告成都双流新兴建材有限公司支付代偿利息15174.68元及违约金4071.28元；三、被告罗少华、杨冬于本判决生效之日起七日内协助原告成都双流新兴建材有限公司办理撤销位于公兴镇房屋的合同备案手续（合同签约备案号：42×××7）及房屋预告登记手续（双房预双流区字第018×××3号）；四、驳回原告成都双流新兴建材有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费532元，由被告罗少华、杨冬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  邱盛林人民陪审员  徐 敏人民陪审员  冷 静二〇一七年八月十八日法官 助理  王 静书 记 员  冯子豪