广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法民一初字第1205号
原告（反诉被告）：东莞市大朗镇巷尾股份经济联合社。住所地：广东省东莞市大朗镇巷尾村政和路*号。组织机构代码为61832736-3。
负责人：陈德铭。
委托诉讼代理人：陈展林，广东章禹律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴明恒，广东章禹律师事务所律师。
被告（反诉原告）：莫柳花，女，1982年6月8日出生，壮族，住广西合山市，
被告（反诉原告）：覃永荣，男，1964年4月6日出生，壮族，住广西上林县，
以上两被告的共同委托诉讼代理人：朱启勇，安徽金华安律师事务所律师。
第三人：卢淑芳，女，香港人，1957年1月4日出生，住香港特别行政区，
第三人：王胜祥，男，1964年10月30日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区，
原告东莞市大朗镇巷尾股份经济联合社（以下简称“巷尾经联社”）诉被告莫柳花、覃永荣以及第三人卢淑芳租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月25日受理后，被告莫柳花、覃永荣在法庭辩论结束前向本院提起反诉，本诉与反诉合并审理。根据两被告的申请，本院依法追加王胜祥为本案第三人参加诉讼。后原告依法撤回对第三人卢淑芳的起诉，本院予以准许。被告于庭审中将卢淑芳改列为第三人。本案依法由审判员施文峰适用简易程序进行独任审判，后依法转换适用普通程序，由审判长施文峰、审判员陈波、人民陪审员杨丽梅成合议庭，于2015年12月17日组织各方进行庭前会议，原告巷尾经联社的委托诉讼代理人吴明恒、被告覃永荣及两被告的共同委托诉讼代理人朱启勇、第三人王胜祥到庭参加庭前会议。本案于2017年4月18日公开开庭进行了审理。原告巷尾经联社的委托诉讼代理人吴明恒，被告莫柳花、覃永荣的共同委托诉讼代理人朱启勇到庭参加诉讼，第三人卢淑芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告巷尾经联社提出诉讼请求：1.判令案涉的《商铺租赁合同书》无效；2.判令两被告将其占用的位于东莞市××巷尾富丽东路20号的物业交还给原告；3.判令两被告立即向原告支付上述物业的占有使用费（该费用参照案涉租赁合同约定租金每月9800元为计算标准，从2015年5月1日计至案涉物业实际返还给原告之日止，暂计至2015年8月31日为39200元）；4.判令两被告承担上述物业在其占有使用期间的水电费；5.判令两被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：1993年3月，原告与第三人卢淑芳达成协议，卢淑芳有偿取得了位于东莞市××巷尾“分水坳”（现富丽东路侧）的一块占地2420平方米的土地使用权及部分厂房的使用权（以下简称“案涉物业使用权”）。卢淑芳取得使用权后，陆续将不同的土地、厂房出租给他人，其中于2013年将位于东莞市××巷尾富丽东路20号的三间地铺及厨房上下层各一间出租被告莫柳花、覃永荣经营零售批发副食（以下简称“案涉租赁物业”）。由于业务发展需要，卢淑芳同意将案涉物业使用权提前归还给原告，原告同意出资收购，所以原告与卢淑芳于2015年2月11日签订了《收购合同》。原告收购后，两被告从2015年6月起就拖欠租金，拒不配合原告及卢淑芳的合理要求，损害了原告在案涉租赁物业中的合法权益。经多次沟通未果，为避免损失进一步扩大，原告认为案涉《商铺租赁合同书》违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《商品房屋租赁管理办法》中的禁止性规定，依法应确认为无效合同。为维护原告合法权益，诉至法院，请求判如所请。
被告莫柳花、覃永荣共同辩称：第一，对于合同的效力问题，由法院依法认定。第二，因原告经常影响两被告的经营活动，停水停电，造成两被告的经济损失，故两被告不同意支付原告占有使用费。第三，对于要求两被告返还物业，因两被告系与卢淑芳签订商铺租赁合同，与原告没有直接租赁关系，若需要交还物业，两被告应交还给卢淑芳。第四，两被告同意支付水电费，但原告的诉请请求不明确。
被告莫柳花、覃永荣提出反诉请求：请求原告及第三人卢淑芳、王胜祥连带支付两被告押金20000元、装修损失140203元、转让费118000元。事实与理由：2013年王胜祥与卢淑芳签订了《商铺租赁合同书》，合同约定了租赁时间、价格、租赁面积等条款。2014年5月，王胜祥将与卢淑芳在2013年签订的合同转让给两被告，两被告接受后即开始装修营业，并为此花费装修费140203元及付给王胜祥转让费118000元。2015年5月开始，原告的保安多次骚扰两被告的正常经营，迫使两被告离开。两被告的房东是卢淑芳，卖房事宜卢淑芳应该通知两被告，但两被告多次寻找卢淑芳，至今无法联系，直到被起诉至法院才知晓商铺被原告收购的事实。如原告起诉合同无效，两被告的损失应该由原告承担。
原告巷尾经联社辩称：两被告没有证据证明其诉请的损失，且原告没有造成两被告任何损失，对此原告不存在过错，故两被告的反诉请求没有事实与法律依据。
第三人王胜祥辩称：关于设备转让费118000元，两被告系直接与卢淑芳的代理人陈达初签订合同，王胜祥只是将设备转让给两被告，且王胜祥转让的设备也是从他人处转让过来。
第三人卢淑芳没有答辩，亦未提交任何证据或质证意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审理认定如下：2014年4月28日，第三人卢淑芳作为合同甲方，被告莫柳花作为合同乙方，双方签订一份《商铺租赁合同书》，约定甲方将位于巷尾富丽东路20号三间地铺共约300平方及厨房上下层各一间约100平方租给乙方经营零售批发副食使用（合共约400平方），租赁期暂定三年，从2013年7月1日至2016年6月30日止；租赁期内，租金为每月9800元，水费、电费及上级有关部门摊派的任务费用由乙方负责。乙方交纳两个月租金为押金20000元整，另开收据。待合同期满后如数退回。如在业权发生变化时，甲方有义务提前两个月通知乙方并退还其押金。
2015年2月11日，原告以及东莞市××巷尾社区居民委员会作为合同甲方，第三人卢淑芳作为合同乙方，三方签订《收购合同》，约定东莞市××巷尾社区居民委员会与乙方于1993年3月10日签订了一份《出售厂房合同》及1994年5月16日签订的《补充合约之一》，乙方通过支付地价及主体厂房补偿款的方式有偿取得位于东莞市××巷尾“分水坳”（现富丽东路侧），一块面积为2420平方米的土地使用权及建筑面积1333平方米主体厂房使用权，现由于业务发展需要，甲方收购上述土地使用权以及属于乙方购买的厂房产权，具体位置为东莞市××巷尾社区富丽东路18号；甲乙双方同意：乙方与原租客签订的《租赁合同》合约关系，甲方承接继续出租，乙方必须协助甲方办理好租赁合同变更手续；自本合同签订之日，上述所有土地及其地上定着物和所有配套设施的所有权（包括占有权、使用权、收益权、处分权）即归甲方所有，乙方均不享有收购土地及定着物的一切任何权利。原告提供四份收据及银行凭证拟证明其已经履行支付6000000元收购款的义务。
被告从2015年5月起就拖欠租金，原告上门催收欠款并张贴了催收欠款通知书，但被告拒不配合原告及卢淑芳的合理要求。被告确认催收欠款通知书的真实性，但主张因原告存在阻扰其经营的行为，给两被告的经营造成损失，且其已经于2016年5月开始不在案涉物业经营，故两被告不同意支付原告占有使用费，但未提供证据予以证明。原告主张被告尚欠案涉租赁物业水电费未向原告支付，但未提供证据予以证明。原告主张2016年5月，法院对案涉商铺进行了查封，被告从2016年6月开始突然清空被查封物。
两被告主张与卢淑芳签订《商铺租赁合同书》时已向陈达初交付了押金20000元。本院根据原告的申请，于庭前证据交换中就案件相关事实向陈达初询问调查。陈达初在调查时称卢淑芳系其老板，双方系雇佣关系，案涉租赁物业系卢淑芳委托陈达初与两被告签订《商铺租赁合同书》并收取押金20000元，案涉租赁物业的租金收取至2015年4月。案涉租赁物业的权益确认已由原告回购，并于2015年4月告知了两被告。原告主张如被告实际支付了押金，在租赁合同被认定为无效的情况下，其同意该押金抵扣占有使用费。
两被告主张其已向王胜祥交付了118000元转让费，该转让费是正常铺位出租的费用，其中已包括设备的转让费9000元。两被告为此提供账户交易明细佐证。该交易明细显示，2015年4月28日被告莫柳花向账号为62×××70的银行账户转账118000元。王胜祥确认收到上述转让费，但主张其与两被告不存在租赁合同关系，仅系设备转让关系，该转让费系设备转让费，转让的设备包括8台空调、3台电脑、整套厨房设备、1套4人办公桌、1套茶几、餐桌餐椅、2台冰箱、2台冰柜以及部分装修，转让时双方未签订书面合同。原告主张转让费与其无关，原告不应承担退还转让费的责任。
两被告主张其为装修案涉租赁物业花费140203元，并提供收款收据佐证。2016年3月3日，两被告向本院申请对案涉租赁物业的装修损失进行价值评估鉴定。经本院委托国众联资产评估土地房地产估价有限公司鉴定，该公司依据2016年5月18日现场勘查数据及现场照片，于2016年5月31日作出《国众联评报字（2016）第2-522号资产评估报告》，结果为案涉租赁物业内装修的现有市场价值为29120元，其中1.门口广告招牌评估值310元、2.雨篷评估值3380元、3.过道的铁皮遮阳板评估值1660元、6.店铺内风扇评估值560元、8.卷闸门评估值1900元、9.监控评估值1610元，除此之外，其他项目均备注：原告未确认是否有此项工程。被告主张评估报告的评估价值过低，实际的装修人工费用已达20000元，故不符合事实。原告主张由于被告在租赁期限内已使用了相应装修，在租赁期限届满后，该部分价值应当视为使用完毕，且原告仅确认被告投入的装修现值为9420元（具体指资产评估明细表中的第1.2.3.6.8.9共六项费用），其余装修项目在出租前就已存在，依法应属于原告所有，且两被告于2016年6月下旬已将监控设备（资产评估明细表的第9项）搬走，其无权就搬走的装修物主张权利。
另查明，案涉房屋并未办理建设工程规划许可证或者房产证。
诉讼中，原告于2016年4月18日向本院提出财产保全申请，请求冻结两被告的存款117600元或查封、扣押其相应价值的财产，并提供117600元现金作为担保，本院裁定予以执行。
本院认为，第三人卢淑芳经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，视为其放弃举证和抗辩的权利。本案为房屋租赁合同纠纷。原告收购了包括案涉租赁物业在内的土地及房屋，证人陈达初已经证实已于2015年4月向两被告履行通知义务，且原告已于2015年5月张贴了催收欠款通知书，根据“买卖不破除租赁原则”，原告作为案涉房屋的权利人有权向被告主张租赁合同法律关系的权利。由于案涉租赁物业未经产权登记或办理建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，案涉《商铺租赁合同书》应属无效。原告主张被告并未与其办理交接手续，导致原告客观上无法控制案涉租赁物，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”，虽然原告诉请被告返还租赁物，但原告亦当庭承认被告早已清空租赁物内的物品并离开，故从被告清空物品之日起，案涉租赁物事实上已经回归原告控制和使用的状态，现原告再要求被告返还租赁物并无事实依据，再结合原告庭审中提出的被告未与其办理交接手续导致其客观上无法完全控制案涉租赁物的主张可知，原告诉请返还租赁物的实质系要求被告及时与其办理交接手续，而租赁合同无效后，承租人与出租人办理交接手续应属返还租赁物的附属义务之一，承租人应予以配合，故本院确认被告莫柳花、覃永荣应协助原告办理案涉租赁物的交接手续。
关于占有使用费，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，因案涉《商铺租赁合同书》约定的租金标准为9800元/月，故被告应按9800元/月的标准向原告支付从2015年5月1日起至案涉物业返还之日止的占有使用费。对于实际返还租赁物的期间，原告主张2016年5月法院对案涉商铺进行了查封，被告从2016年6月突然清空查封物，故本院认定被告实际使用案涉租赁物到2016年6月，占用使用费本院酌定计算至2016年6月，共计14个月，共计9800元/月×14个月=137200元。至于水电费，因原告未能提供任何证据证明水电费的产生及金额，本院对该主张不予支持。
案涉合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，原告同意将上述押金20000元用于抵扣其拖欠的占有使用费，本院予以支持。据此，两被告共须向原告支付占有使用费为137200元-20000元=117200元。
关于转让费问题，并非原告收取被告的转让费，故被告要求原告返还转让费118000元，本院依法不予支持。另外，被告主张该转让费系其承接第三人王胜祥的租赁合同后向王胜祥支付的铺位出租的费用，其中也包括设备的转让费9000元。如两被告对王胜祥所主张返还转让费，依法不属于本案反诉处理的范畴，应另循法律途径解决。
关于装修损失的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”国众联资产评估土地房地产估价有限公司出具的《国众联评报字（2016）第2-522号资产评估报告》，系本院依法委托鉴定，并无《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的情形，且原告未提供证据予以证明评估报告中除第1.2.3.6.8.9项外的其余装修项目在出租前就已存在，如拆迁将严重影响使用价值，本院对该评估报告予以采纳，即现有装修部分价值29120元均属于附合物。根据上述司法解释的规定，应按双方各自的过错分担装修现值损失。对于合同无效，原、被告双方均有过错，原告应承担主要过错责任，被告承担次要过错责任，根据原、被告双方在本案中的过错程度，应确定由被告自行承担全部装修现值损失的30%即8736元，原告承担全部装修损失的70%即20384元。因上述装修费用被告已支出，故原告应将由其承担的部分即20384元支付给被告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百四十条的规定，判决如下：
一、确认案涉《商铺租赁合同》无效；
二、限被告莫柳花、覃永荣于本判决发生法律效力之日起三日内协助原告东莞市大朗镇巷尾股份经济联合社办理案涉租赁物的交接手续；
三、限被告莫柳花、覃永荣于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市大朗镇巷尾股份经济联合社支付占有使用费117200元；
四、限原告东莞市大朗镇巷尾股份经济联合社于本判决发生法律效力之日起三日内向被告莫柳花、覃永荣支付装修损失20384元；
五、驳回原告东莞市大朗镇巷尾股份经济联合社的其他诉讼请求；
六、驳回被告莫柳花、覃永荣的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费780元，由被告莫柳花、覃永荣负担。反诉费2736.52元，由原告东莞市大朗镇巷尾股份经济联合社负担201元，被告莫柳花、覃永荣负担2535.52元。保全费1108元，由被告莫柳花、覃永荣负担。
如不服本判决，原、被告双方可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 施文峰
审 判 员 陈 波
人民陪审员 杨丽梅
二〇一七年六月十二日
书 记 员 陈敏仪
附：相关的主要法律条文（节选）
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二十七条当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：
（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；
（二）鉴定程序严重违法的；
（三）鉴定结论明显依据不足的；
（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。
对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。