广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终2138号上诉人（原审被告）：刘文超，男，汉族，1989年11月8日出生，住安徽省蚌埠市五河县。被上诉人（原审原告）：刘丽，女，汉族，1992年10月20日出生，住湖南省攸县。委托代理人：刘清，广东慕诚律师事务所律师。上诉人刘文超因与被上诉人刘丽房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初3121号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人刘文超上诉请求：1.驳回刘丽一审的全部诉讼请求，撤销关于退还刘丽房租7000元以及双倍返还房屋押金40000元的一审判决；2.改判刘丽因违约所造成的全部后果或者发回一审法院重新审理;3.本案诉讼费用由刘丽承担。事实与理由：一、一审法院判决认定事实错误。1.刘丽是违约事实主体，而非刘文超。刘丽就双方签定《房屋租赁合同》后，在2017年3月18日已经和刘文超在涉案商铺门口位置说过不租刘文超的商铺，刘丽嫌涉案商铺不是转角位置和第一位置，租后从而反悔。就本案的事实已经证明刘丽违反了双方签定《房屋租赁合同》的第八条，乙方在租赁期限未满时要求解除合同的，不予退还保证金。刘丽在没有征得刘文超同意的前提下，在涉案商品进行张贴转租招租信息广告，更没有征得刘文超书面同意。2.刘文超并不存在擅自对涉案商铺进行换锁并收回商品的行为，2017年3月16日左右这段时间是过完年开春商铺出租的最佳时间段。同时涉案的本商铺为非餐饮铺，不具备餐饮功能，商铺所在区域为新开发的商业楼盘，最先入驻的商业只有便利店行业和餐饮业。刘丽张贴招租广告对电话来访租铺客户均告知不能从事便利店行业，而刘丽知道该商铺更不能从事餐饮行业。在不租刘文超商铺的前提下，还要对刘文超商铺自身的利益进行侵害，以便有利于自己在涉案商铺旁边另租第一位置商铺从事便利店。在刘丽一次又一次违约的前提下，刘文超在刘丽违约的情况下告诉对方违约事实和违约涉及到的条款。并给予充分时间期限处理好涉案商铺事宜。在刘丽确定不租刘文超商铺，还要强行进行装修后转让、转租，其刘丽的行为已经是在加重违约行为。根据双方签定的《房屋租赁合同》第九条，乙方在租赁期间使用不当或不合理使用的，甲方有权收回房屋，不予赔偿。在刘丽没有处理好涉案商铺的事实基础上，刘文超才捍卫自己的权利，从而进行合法收回。3.刘丽在不租刘文超商铺的事实基础上，和刘文超协商寻求减少自身损失，从而想进行转租。也协商过，双方当时口头拟定过押金不退，租金按日算后，除去消耗的日期，退还月租金没有使用的余下部分。微信聊天2017年3月23日下午13点24分有具体表现。刘文超出于仁义情理的出发点考虑，给予刘丽处理事情的期限。反而成为刘丽混淆事实的依据，一审判决认定事实错误，不符合事实情况。4.刘丽对涉案商铺的侵害所涉及到的影响，到今日都还没有消去。本涉案商铺现在低于原先出租价格2000元，直到今日还未出租出去，如按月租金10000元算起，已经是7—8万元损失。5.刘丽同刘文超合法签定《房屋租赁合同》，在后面几日不进场入驻便利店。在得知第一铺位也要出租给别的品牌商做便利店。害怕同行竞争，于是要对涉案商铺进行毁约、非法转租。其后在涉案商铺旁边第一铺位租下铺位。案卷内刘文超提供的证据(图片1)(图片2)可以清楚的证实涉案商铺的位置为第二位。而刘丽开业的商铺为第一铺位。事实已经证明刘丽存在违约动机。刘文超提供的所有证据，均能相互印证、证实刘丽毁约、违约的整个活动轨迹。二、一审判决理由错误且与判决结果互相矛盾一审法院通过所谓的刘文超为违约主体，事实不清，证据不足，不切合事实证据。从司法解释、最高院和省高院及其他法院众多判例，均不认定收到月租金即可进行转租行为，更不可认定一切违约行为可以得到合法化。根本得不到法律的支持依据。通过双方提供的语音文件、手机录音文件、图片文件，均能相互印证刘丽违约的事实情况，一审法院在认定违约主体为刘文超，毫无事实依据，刘文超不可能非法赶走租客再进行出租，然后空置多个月的商铺，没有收入，不符合常理，更不符合事实情况。三、一审法院判决适用法律错误由于一审法院认定事实错误，判决理由错误且与判决结果互相矛盾，从而很自然地适用法律错误。被上诉人刘丽答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回刘文超的上诉。被上诉人刘丽向一审法院提起诉讼请求，请求判令：1.刘文超退还刘丽预交的房租10000元；刘文超双倍返还房屋押金40000元；偿还利息（利息以3万元为本金从2017年3月16日开始按照中国人民银行同期贷款利率计算至刘文超实际清偿之日止）；刘文超赔偿刘丽误工费损失5885.92元，交通费10OO元。以上合计56976.55元；2.本案诉讼费用由刘文超承担。一审法院认定事实：广州市番禺区大石街敏捷御峰一街29号商铺由刘文超向广州凯峰房地产开发有限公司购买所得。2017年3月16日，刘丽作为承租方、乙方与刘文超作为出租方、甲方签订《房屋租赁合同》一份，载明：甲方将位于番禺区大石街道105国道段御峰一街2幢29号商铺出租给乙方经营商业使用，租赁期限自2017年4月到2022年4月止。本商铺月租为人民币10000元，合同期限为5年前3年每月租金甲方不做任何变动，后2年每年月租金递增为上一个年度月租金的百分之10。乙方不得损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。乙方不得利用商铺进行非法活动损坏公共利益、违反国家省市区有关法律法规。涉嫌违规违法的一切后果均由乙方自行承担。乙方在租赁期限未满时要求解除合同的，不予退还保证金。乙方在租赁期间使用不当或不合理使用的，甲方有权收回房屋，不予赔偿。5年期限的前3年物业管理费由甲方自行承担，后2年的物业管理费由乙方自行承担。押金2万元整。租期满1年后需要押金递增到3万元整。如未递增到3万整将视为违约，合同自动解除，没收押金。到了5年期限后，如房屋无损坏，退还押金。该合同还约定了其他事宜。签订合同当天，刘丽向刘文超缴纳押金20000元，刘文超出具NO.7687352收据。此外，刘文超出具NO.7687353收据确认收到御峰一街2幢29号商铺月租壹万元整，日期为2017年5月1日。根据双方提供的刘文超（微信号×××）与刘丽（微信号:×××）的微信聊天记录可见，2017年3月18日下午1:35，刘丽称：“我现在在刚刚打电话给你后，我在那边，贴了招租贴，是我的名字，我招给别人，就相当于我转租给别人一样的，这样可不可以呢？”刘文超回复：“那你只能按你现在付的租金然后你才可以招租，是不是，你只付了押金，租金都还没有付，你在我那门上贴招租你算什么意思呢？你说是不是？”刘丽回复：“我也可以把这10000块钱的租金付给你的，这个我跟你签了合同，我是不会违约的，他那边呢我只是交了定金。我是这样子想反正我两边都租下来，我哪边租出去，这边也好那边也好，只要你们同意我就转租出去。”刘文超回复：“我老婆的意思是你就是没交租，就是不能贴那个转租的那什么叫人租房子的那个，就是你要不就是转1万块钱给我，然后你到时候你怎么转租，那你转租出去的时候我过去看一下就行了。”2017年3月20日，刘文超（微信号×××）通过微信方式向刘丽（微信号:×××）发送违约告知书一份。刘丽收到后于3月21日上午与刘丽当面进行协商，双方就涉案商铺的经营用途等事宜进行了沟通。刘文超提供了2017年3月18日拍摄的图片显示涉案商铺门口张贴有：“旺铺招租186××××0375”，经庭上询问，刘丽确认电话号码186××××0375为其使用，但不确认该广告为刘丽张贴。在一审庭审过程中，刘丽与刘文超双方均确认口头约定从2017年3月16日起免租期20日，双方在合同中没有对能否转租进行约定。关于交付时间，刘文超称2017年3月16日当天签完合同及通过物业管理处将钥匙交给门卫处让刘丽去拿，刘丽不予认可，刘丽则称其记不清楚何时拿到钥匙了，2017年3月17日进入涉案商铺丈量尺寸出图纸。刘丽称刘文超于2017年4月1日张贴招租信息并通过换锁的方式收回涉案商铺，刘文超不予确认，刘文超称是在2017年4月3日通过换锁的方式收回，当时刘丽丈夫也在场。刘丽称是刘文超违约，违约的具体情形为刘文超在2017年3月20日向刘丽发出违约告知书，声称刘文超将商铺另行转租并不退还押金和租金，并于2017年4月1日在商铺门口张贴招租的信息。刘文超则称是刘丽违约，违约的具体表现是刘丽在没有得到我的同意下在涉案商铺张贴招租广告，对涉案商铺进行转租，对装修没有进展，并对前来招租的人员进行排除，说商铺不可以经营超市便利店，使得刘文超的商铺不能出租出去。一审法院认为，2017年3月16日刘文超与刘丽签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。刘丽与刘文超双方均确认合同在2017年4月1日解除，本案争议焦点在于导致合同解除的原因及违约方认定问题。综合双方提供的证据及庭上陈述，可确认双方签订合同后，刘丽依约向刘文超缴纳了押金20000元，刘文超于当天将涉案房屋钥匙交付刘丽。2017年3月18日，刘丽在涉案商铺上张贴招租广告，并通过微信告知刘文超，刘文超得知后称刘丽须缴纳租金才可对外转租，故刘丽在当晚向刘文超支付了一个月租金10000元，刘文超亦向刘丽出具了收到租金的收据，因此可认定刘丽转租的行为得到了刘文超的允许，不构成违约，对刘文超的抗辩，一审法院不予支持。此后，刘文超以刘丽在租赁了涉案商铺的同时租赁了隔壁商铺可能导致涉案租赁合同无法正常履行、涉案商铺难以再次出租为由，拒绝刘丽进场装修，并向刘丽发出违约告知书，在双方对涉案商铺经营用途无法达成一致意见后，刘文超擅自对涉案商铺进行换锁并收回商铺的行为，构成违约，故对刘丽要求双倍返还押金共40000元的主张，一审法院予以支持。刘丽还要求刘文超退还预交房租10000元，对此，一审法院认为，双方约定的免租期20天是基于正常履行5年期的租赁合同为前提，从公平角度起见，一审法院酌定应在扣减3000元后，由刘文超将剩余款项7000元退还刘丽，对刘丽主张的其余部分，一审法院不予支持。刘丽还主张刘文超偿还利息及支付误工费、交通费，一审法院认为，双倍返还押金已足以弥补刘丽的损失，故对该诉请，一审法院不予支持。一审判决依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，作出如下判决：一、被告刘文超应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘丽退还房租7000元、双倍返还房屋押金共40000元；二、驳回原告刘丽的其余诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1224元，由原告刘丽负担214元，由被告刘文超负担1010元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，1.刘文超于2017年3月20日发给刘丽的《违约告知书》载明从即日起到2017年4月1日如刘丽还未就双方争议达成一致，刘文超有权收回房屋，另行转租，押金和装修月租保证金不予退还等。2.刘丽认为本案租赁合同中的押金实质是定金。二审中，刘文超及刘丽均确认刘文超收取的房租10000元是2017年4月1日至同年5月1日的租金。刘文超确认刘丽于2017年3月18日交纳该租金的，但其主张刘丽在2017年3月17日表示不再承租商铺，因刘丽还有押金在其这，故在18日只能继续向其交租。刘丽表示其如在17日表示不再承租的话，也不会在18日向刘文超交纳10000元的租金，交租是因双方一直在协商。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。本案争议焦点在于导致合同解除的原因及违约方认定问题。虽双方所签订的合同就刘丽对涉案房屋是否可以转租没有约定，但刘丽于2017年3月18日就其转租事宜征求刘文超的意见，刘文超回复意见为刘丽须缴纳租金才可对外转租，刘丽因此向刘文超支付了一个月租金10000元，刘文超亦向刘丽出具了收到租金的收据，一审据此认定刘文超是允许刘丽可转租的并无不当，刘文超主张是刘丽不想继续承租并无任何依据，对刘文超认为是刘丽违约的主张，一审法院不予支持正确，本院予以维持。刘文超在收取刘丽2017年4月1日至同年5月1日的租金后又擅自对涉案商铺进行换锁并收回商铺的行为，构成违约，应将其收取的押金及租金全额返还给刘丽为宜。但刘丽以押金实质上是定金为由要求双倍返还押金40000元的主张既无事实依据，亦无法律依据，本院不予支持，一审法院判决刘文超双倍返还押金有误，本院予以纠正。综上所述，刘文超的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初3121号民事判决第二项;二、变更广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初3121号民事判决第一项为：刘文超应于本判决送达之日起七日内向刘丽退还房屋押金20000元及房租10000元。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1224元，由刘丽负担580元，由刘文超负担644元；二审案件受理费975元，由刘丽负担353元，由刘文超负担622元。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  吴国庆审判员  黄 嵩二〇一八年四月十八日书记员  徐毅敏