贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔04民终862号上诉人（原审原告）：贾某，女，1964年1月11日出生，汉族，贵阳金凹饮食有限公司职员，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人（原审原告）：朱某，男，汉族，1946年8月7日生，住贵州省贵阳市云岩区。二原告委托诉讼代理人：侯正涛，贵州齐之越律师事务所律师，代理权限：特别授权。二原告委托诉讼代理人：路一村，贵州齐之越律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：安顺建安置业发展有限公司住所地：贵州省安顺市西秀区洪湖路与北山路交叉口东北角。法定代表人：周美枝，职务：董事长；委托诉讼代理人：李先龙，安顺蕴诚律师事务所律师，代理权限：特别授权。原审第三人：韩某，男，汉族，1949年11月10日生，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人贾某、朱某与被上诉人安顺建安置业发展有限公司（以下简称建安置业公司）、原审第三人韩某商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省安顺西秀区人民法院（2017）黔0402民初2021号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。贾某、朱某上诉请求：1.撤销西秀区人民法院（2017）黔0402民初2021号民事判决，依法改判支持上诉人的所有诉请；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人建安置业公司陈述将虹湖之舟3号楼盘第二、三、四层共3482.1平方米房屋预售给第三方姜志祥、罗荣顺、杨惠敏，但至今只有住建局“网签已提交”的一个登记状态，并未完成登记备案手续，无正式的商品房买卖合同与购房款支付凭证等，足以认定该出售行为是虚假行为，应认定无效，且该出售行为的关键证据掌握在被上诉人建安置业公司手中，一审判决上诉人承担举证不能的后果系错误认定，应撤销。因被上诉人建安置业公司虚假的商品房预售行为，导致上诉人无法按照房屋抵押还款担保协议书办理抵押登记，损害了上诉人的合法权益，应改判支持上诉人的诉讼请求。另应追加姜志祥、罗荣顺、杨惠敏为本案共同被告或第三人。被上诉人建安置业公司二审辩称：与上诉人贾某、朱某等人签订房屋抵押还款担保协议书，是建安置业公司原法定代表人张雪尽个人损害公司利益的行为，担保协议是虚假的。建安置业公司曾起诉张雪尽、姜志祥、罗荣顺、杨惠敏。本案应查明建安置业公司与姜志祥、罗荣顺、杨惠敏的买卖关系是否真实，一审程序上不应将韩某作为第三人，而应将姜志祥、罗荣顺、杨惠敏作为第三人。对一审判决驳回起诉无意见。原审第三人韩某二审中未述辩。贾某、朱某向一审法院起诉请求：1.判令建安置业公司将位于安顺市西秀区××与××路交叉口的虹湖之舟3号楼盘第二层（面积1160.7平方米）、第三层（面积1160.7平方米），第四层（1160.7平方米），共计3482.1平方米的房屋进行预售的行为无效。2.本案的诉讼费用由建安置业公司承担。一审判决认定的事实：贾某、朱某与韩某有民间借贷关系，因借款到期后韩某未按期偿还，在2016年1月22日贾某、朱某及韩某的其他债权人郑黔元、申捷与韩某、建安置业公司共同签订了《房屋抵押还款担保协议书》，约定建安置业发展公司以其开发的位于安顺市西秀区虹山路与武当路交叉口的虹湖之舟3号楼盘第二层全部建筑（面积1160.7平方米）、第三层全部建筑（面积1160.7平方米）、第四层全部建筑（面积1160.7平方米），共计3482.1平方米的房屋为韩某所欠贾某、朱某及郑黔元、申捷的债务作抵押担保。并约定于2016年3月31日由建安置业公司及韩某到房产管理部门办理抵押登记。另查明建安置业公司于2015年8月14日取得西秀区虹山路与武当路交叉口西北角北山路环形皮鞋厂棚户区改造项目（虹湖之舟）3号楼的商品房屋预售许可。同时查实西秀区虹山路与武当路交叉口西北角北山路环形皮鞋厂棚户区改造项目（虹湖之舟）3幢2层1号房屋已经于2015年12月10日网签于姜志祥名下；西秀区虹山路与武当路交叉口西北角北山路环形皮鞋厂棚户区改造项目（虹湖之舟）3幢3层1号房屋已经于2015年12月3日网签于罗荣顺、杨惠敏名下；西秀区虹山路与武当路交叉口西北角北山路环形皮鞋厂棚户区改造项目（虹湖之舟）3幢4层1号房屋已经于2015年12月10日网签于姜志祥名下。一审法院认为：当事人应当提供证据证实自己的诉请，不能提供证据证实的应当承担不利的后果。贾某、朱某无证据证实建安置业公司将本案争议房屋网签于他人的事实不符合法律规定，并且从贾某、朱某提交的证据上可以看出，该房屋网签时间是2015年12月，而签订抵押协议的时间2016年1月，买房者网签在前，签订抵押协议在后，由于签订抵押协议的时候，贾某、朱某未尽到认真审查的义务，存在一定的过错责任。如果其认为建安置业公司及韩某的原因导致不能办理抵押登记，其可以向其主张违约责任。同时网签作为房屋管理部门行政管理的手段，是购房者与房开商签定合同后到房地产相关部门进行备案，并公布在网上的行为。其网签是否有效不是本案的审查范围。贾某、朱某既不是房屋购买的相对方，其对本案诉争房屋的抵押权也并未成立，因此贾某、朱某诉请要求法院判令被告将诉争房屋进行预售的行为无效没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款。判决如下：驳回原告贾某、朱某的诉讼请求。本案受理费为人民币100元，减半收取人民币50元，由原告贾某、朱某承担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：贾某、朱某提交的安顺市住房和城乡建设局行政答辩状复印件、贵州省镇宁布依族苗族自治县人民法院（2017）黔0423行初123号行政裁定书复印件，拟证明网签未完成。建安置业公司对该行政答辩状、行政裁定书无异议。本院予以采信。贾某、朱某并申请调取建安置业公司起诉张雪尽、姜志祥、罗荣顺、杨惠敏案件的相关证据材料，本院予以准许。本院调取了贵州省安顺市西秀区人民法院审理的建安置业公司以张雪尽、姜志祥为被告的（2017）黔0402民初1263号、1267号案件、以张雪尽、罗荣顺、杨惠敏为被告的（2017）黔0402民初1265号案件三案卷宗，在（2017）黔0402民初1263号、1267号案件中，姜志祥提供于2015年12月9日中国银行汇款凭证复印件一张，建安置业公司出具收到D3-2-1全款1154640元、D3-4-1全款761715元收据复印件两张。在（2017）黔0402民初1265号案件中，罗荣顺、杨惠敏提供于2017年12月17日—12月29日中国建设银行现金交款单复印件十二张总计8766240元，建安置业公司与罗荣顺、杨惠敏签订的安顺商品房预售合同备案登记表复印件一份。上诉人贾某、朱某认为以上汇款凭证、收据、现金交款单的真实性合法性关联性无法认定，被上诉人建安置业公司对以上汇款凭证、收据、现金交款单形式上的真实性没有异议，但本质上是否真实的购房行为无法确认，收据上建安置业公司财务专用章系假公章。本院认为，以上汇款凭证、收据、现金交款单虽是复印件，不能单独作为认定案件事实的依据，但可与网签提交情况相互印证，本院予以采信。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本案争议焦点归纳为：1.姜志祥、罗荣顺、杨惠敏是否应追加为本案共同被告或第三人。2.建安置业公司将案涉商品房预售给姜志祥、罗荣顺、杨惠敏的行为是否无效。本院认为：二审中贾某、朱某申请追加姜志祥、罗荣顺、杨惠敏为共同被告，按照最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十七条之规定：“必须参加诉讼的当事人或者有独立请求权的第三人，在第一审程序中未参加诉讼，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则予以调解；调解不成的，发回重审。”必须参加诉讼的当事人限于必要共同诉讼的共同诉讼人。本案中建安置业公司与姜志祥、罗荣顺、杨惠敏之间系相互独立的商品房买卖合同的当事人，并不具有内部的不可分的权利与义务关系，姜志祥、罗荣顺、杨惠敏不属于必要共同诉讼的共同诉讼人，不应追加姜志祥、罗荣顺、杨惠敏为本案共同被告。贾某、朱某在向一审法院起诉时未列姜志祥、罗荣顺、杨惠敏为共同被告，一审中也未申请追加为共同被告，相应的责任应当由贾某、朱某承担。本案中贾某、朱某诉请确认建安置业公司预售案涉房屋的行为无效，并没有请求确认建安置业公司与姜志祥、罗荣顺、杨惠敏签订的商品房预售合同无效，故姜志祥、罗荣顺、杨惠敏与本案的处理结果无法律上的利害关系，不应当追加姜志祥、罗荣顺、杨惠敏为本案的第三人。建安置业公司是具有完全民事行为能力的法人，对其所有的房屋进行预售是行使物权处分权能的体现，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗。贾某、朱某以案涉房屋无售房合同、无房款支付凭证、未完成预售备案登记为由认为建安置业公司的售房行为是其虚假意思表示，但贾某、朱某的上述理由均不是判断建安置业公司是否具有处分房屋真实意思表示的依据，经查，案涉房屋有商品房预售合同复印件、已提交了网签、有购房款汇款凭证、收据、现金交款单，上述证据相互印证，能够证明建安置业公司预售房屋的行为是其真实意思表示，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”的规定，建安置业公司预售案涉房屋的行为属于有效的民事法律行为。上诉人贾某、朱某不能办理抵押登记，可按《房屋抵押还款担保协议书》约定向韩某、建安置业公司主张违约责任。综上，上诉人贾某、朱某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费100元，由贾某、朱某承担。本判决为终审判决。审判长  张化冰审判员  辜贤莉审判员  宋 颂二〇一七年十二月一十九日书记员  唐 娅当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。