浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙04民终2628号
上诉人（原审被告）：黄鑫磊，男，1994年9月27日出生，汉族，住海宁市。
委托诉讼代理人：汪正一、汪佳欢，浙江紫薇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈雅燕，女，1981年1月3日出生，汉族，住海盐县。
委托诉讼代理人：唐力、鲍银佳，浙江海翔律师事务所律师。
原审被告：黄海学，男，1972年3月22日出生，汉族，住海宁市。
原审第三人：海宁市海洲亚亚房产经纪服务所。住所地：海宁市海洲街道文苑南路**号。
负责人：王亚平，女，1970年9月8日出生，汉族，住海宁市，系海宁市海洲亚亚房产经纪服务所业主。
原审第三人：海宁市海洲街道金城房产经纪服务所。住所地：海宁市海洲街道联合路*****号。
负责人：许敏娟，女，1974年8月20日出生，汉族，住海宁市，系海宁市海洲街道金城房产经纪服务所业主。
上诉人黄鑫磊因与被上诉人沈雅燕、原审被告黄海学、原审第三人海宁市海洲亚亚房产经纪服务所（以下简称亚亚房产）、海宁市海洲街道金城房产经纪服务所（以下简称金城房产）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省海宁市人民法院（2017）浙0481民初6221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄鑫磊上诉请求：撤销一审判决，改判驳回沈雅燕的全部诉讼请求或发回重审，诉讼费由沈雅燕负担。事实和理由：一审认定本案构成表见代理错误。1、涉案房屋的房源信息系黄海学提供，沈雅燕是从第三人房产中介处获得房源信息的。2、签订合同时，黄海学未向沈雅燕和第三人出示授权委托书等能证明获得授权的凭证。尽管亚亚房产的负责人王亚平陈述黄海学出售房屋已经过黄鑫磊的同意，但无任何证据能与其陈述印证。3、房屋买卖是重大的处分行为，仅凭无权代理人黄海学与黄鑫磊的身份关系证明和出示的房产证书，不足以使沈雅燕相信黄海学有代理权。且从合同第十三条约定也可以看出沈雅燕在签订合同时对黄海学是否有代理权在主观上是不确信的。综上，本案不符合表见代理的构成要件，黄海学属无权代理，合同未经黄鑫磊追认，对黄鑫磊不发生法律效力。
沈雅燕二审中未作答辩。黄海学、亚亚房产、金城房产未发表意见。
沈雅燕向一审法院起诉请求：1.要求黄鑫磊、黄海学继续履行房屋买卖合同，交付坐落于海宁市房屋（以下简称：1502室房屋）及车位；2.要求黄鑫磊、黄海学赔偿沈雅燕支付的中介费用25000元以及律师代理费91000元;案件审理过程中，沈雅燕将诉讼请求变更为：1.要求确认《房屋买卖居间代理合同》有效；2.要求黄鑫磊、黄海学继续履行房屋买卖合同，协助沈雅燕办理1502室房屋的产权过户登记手续。
一审法院认定事实：黄海学与黄鑫磊系父子关系，黄海学夫妇出资购买1502室房屋和名力尚府362号地下车位使用权后，将房屋登记于黄鑫磊名下；该房屋在中国工商银行海宁支行办理抵押贷款，房屋按揭贷款由黄海学按月归还。
2016年10月，黄海学在亚亚房产将上述房屋挂牌出售。1502室房屋钥匙在黄海学处，在签订《房屋买卖居间代理合同》前，黄海学曾带领沈雅燕及房产中介工作人员前往1502室房屋实地看房。2017年2月13日，黄海学携带1502室房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证和契证原件，与沈雅燕、亚亚房产、金城房产签订《房屋买卖居间代理合同》一份，该合同中载明的卖方为黄鑫磊，但卖方处签名为黄海学所签：“黄海学代黄鑫磊”字样。该合同约定：沈雅燕以2130000元的价格购买1502室房屋及地下车位，沈雅燕于2017年2月28日前支付购房款500000元（含已付定金50000元），2017年10月30日前，沈雅燕取得银行贷款后支付1630000元；第三人提供的服务为居间媒介服务，买卖双方应向第三人支付佣金，经买卖双方商量同意，由沈雅燕付成交价2.5%的中介费，买卖双方任何一方中途违约，不影响第三人对佣金及代理费的收取，买卖双方中受损失一方可向对方要求赔偿；合同当事人应严格履行本合同约定之条款，一旦产生违约，合同当事人协商解决，协商不成，依法向人民法院提起诉讼，由此产生的诉讼费、律师费、执行费、评估费均由违约方承担。上述合同签订后，沈雅燕于2017年2月27日前支付黄海学500000元。2017年3月6日，黄海学向黄鑫磊用于归还1502室房屋按揭贷款的中国工商银行62×××35账户汇款500000元，并提前归还按揭贷款500000元。
2017年8月17日，黄鑫磊向沈雅燕发出《通知书》一份，载明：2017年2月13日黄海学在未经本人同意的情况下，擅自与你签订了《房屋买卖居间代理合同》，将本人所有的1502室房屋出卖给你，现本人在此郑重向你声明，本人不同意黄海学与你签订的上述合同，该合同对本人不发生法律效力。现黄鑫磊表示对黄海学签订的《房屋买卖居间代理合同》不予追认，不同意继续履行；黄海学表示其签订该合同确实未经黄鑫磊同意，亦表示不同意继续履行合同。
本案争议焦点是黄海学代黄鑫磊签订《房屋买卖居间代理合同》的行为是否构成表见代理。
一审认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”结合本案，黄海学与黄鑫磊系父子关系，持有1502室房屋钥匙并带沈雅燕等人实地看房，在签订《房屋买卖居间代理合同》时携带该房屋权属证书原件；黄海学通过亚亚房产挂牌出售1502室房屋，根据亚亚房产王亚平的陈述，黄海学出售1502室房屋已经过黄鑫磊的同意。另，沈雅燕、黄海学及第三人均确认1502室房屋在《房屋买卖居间代理合同》中约定的转让价格2130000元系合同签订当时合理的市场价格，基于上述事实，沈雅燕作为合同相对人主观上是善意的，且有理由相信黄海学系受黄鑫磊的委托签订《房屋买卖居间代理合同》，并在签订上述合同后，按约履行交付第一期购房款的义务。因此，一审确认黄海学签订《房屋买卖居间代理合同》的行为构成表见代理。
2017年2月13日由沈雅燕和黄海学、第三人亚亚房产、金城房产签订的《房屋买卖居间代理合同》对1502室房屋及地下车位使用权的买卖作出约定，系各方当事人真实意思表示，合法有效，故对沈雅燕要求确认该合同有效的诉讼请求，予以支持。因黄海学签订合同的行为构成表见代理，故该份《房屋买卖居间代理合同》对黄鑫磊具有法律约束力，现黄鑫磊以黄海学未获得其授权委托为由认为该合同对其不发生法律效力，一审对此不予采信。依法成立的合同，对各方当事人具有约束力，现沈雅燕要求黄鑫磊、黄海学继续履行《房屋买卖居间代理合同》，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”上述规定系管理性强制规定，而非效力性强制规定，现沈雅燕明确表示同意代抵押权人（即黄鑫磊）偿还剩余贷款，符合上述《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款中关于“受让人代为清偿债务消灭抵押权”的情形。
现沈雅燕已支付首付款500000元，且同意代黄鑫磊归还银行剩余贷款，如仍有剩余购房款，同意以现金方式全额支付，银行作为借款人和抵押权人，黄鑫磊作为出卖方，其合法权益均可以得到充分保障，上述《房屋买卖居间代理合同》应当继续履行。因此，沈雅燕要求黄鑫磊、黄海学继续履行上述《房屋买卖居间代理合同》，黄鑫磊协助沈雅燕办理涉案房屋产权过户登记手续的诉讼请求，予以支持。
综上所述，沈雅燕的诉讼请求于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、确认沈雅燕与黄海学以及亚亚房产、金城房产于2017年2月13日签订的《房屋买卖居间代理合同》有效；二、黄鑫磊于判决生效之日起十日内继续履行《房屋买卖居间代理合同》约定的合同义务；黄鑫磊在沈雅燕履行《房屋买卖居间代理合同》约定的合同义务后，协助沈雅燕办理坐落于海宁市房屋的产权过户登记手续。一审案件受理费23840元，减半收取11920元，保全费5000元，合计16920元，由黄鑫磊、黄海学负担。
二审中，当事人均未提交新的证据。
本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为黄海学代黄鑫磊签订合同的行为是否构成表见代理。
所谓表见代理，《中华人民共和国合同法》第四十九条作出了规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”表见代理制度的设立是为保护善意合同相对人的利益，维护交易安全，依诚实信用原则使怠于履行其注意义务的本人直接承受行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后仍为代理行为而签订的合同的责任。本案中，虽然黄海学未获黄鑫磊授权，但结合本案案情，黄海学代黄鑫磊签订合同的行为构成表见代理。首先，从当事人关系来看，黄海学与黄鑫磊系父子关系，黄鑫磊在外求学，黄海学为黄鑫磊购买涉案房屋，购房款及贷款均由黄鑫磊的父母支付；其次，2016年10月黄海学通过中介将涉案房屋挂牌出售，沈雅燕是通过中介才获知房源信息，双方为此进行的交易有别于私下交易，房源信息、交易场合均是公开的，沈雅燕有理由相信涉案房源信息的确定性和稳定性；第三，黄海学持有房屋权属证书的原件和房间钥匙，且曾带领沈雅燕和房产中介工作人员前往涉案房屋实地看房；第四，中介陈述黄海学签约前已与黄鑫磊进行了电话联系，且黄海学在收取了沈雅燕支付的房屋首付款后，又将此款转入黄鑫磊账号以归还房屋贷款；最后，涉案房屋的转让价格也符合当时的市场行情。基于上述事实，沈雅燕在主观上是善意的，其有正当理由相信黄海学是受黄鑫磊委托而出售房屋并从事与售房相关的一系列行为。因此，黄海学代黄鑫磊签订房屋买卖居间代理合同的行为构成表见代理，沈雅燕可向黄鑫磊本人主张该合同的效力，黄鑫磊应受到合同约束，承担合同中所规定的义务。
综上，黄鑫磊的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23840元，由上诉人黄鑫磊负担。
本判决为终审判决。
审判长 金富祥
审判员 毛 彦
审判员 王世好
二〇一八年二月六日
书记员 赵婉沁
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