北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终1463号
上诉人（原审被告）：姚南，男，1982年5月5日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市克东县。
被上诉人（原审原告）：北京昂达汇通投资有限公司，住所地北京市密云区西大桥路69号密云区投资促进局办公楼309室-71。
法定代表人：肖艳萍，总经理。
委托诉讼代理人：刘士忠，金研律师（北京）事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京颐润堂健身有限责任公司，住所地北京市朝阳区望京南湖西园123号楼一层。
法定代表人：莽万良，执行董事。
委托诉讼代理人：卜春雨，北京柏舟律师事务所律师。
原审被告：北京和润圆健身有限公司，住所地北京市朝阳区建华南路6号院3号楼1至2层101、103、105、106、201。
法定代表人：闫静，执行董事。
委托诉讼代理人：杨萌初，北京市中闻律师事务所律师。
上诉人姚南因与被上诉人北京昂达汇通投资有限公司（以下简称昂达公司）、被上诉人北京颐润堂健身有限责任公司（以下简称颐润堂公司）及原审被告北京和润圆健身有限公司（以下简称和润圆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初26571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
姚南上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.改判一审判决第二项为姚南支付昂达公司租金80万元；3.撤销一审判决第三项。主要事实与理由：同意解除与昂达公司签署的《租赁合同书》。对于我主张承担80万元租金，没有计算方式，就是依据我能承担的范围而定的。昂达公司提供的租赁房屋存在严重危及租赁房屋使用人安全和健康的情况而不解决，昂达公司违约在先。双方均存在违约责任。
昂达公司辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审法院判决，不同意姚南的上诉请求及理由。
颐润堂公司辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审法院判决，不同意姚南的上诉请求及理由。
和润圆公司辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审法院判决。
昂达公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院判令2010年7月9日签署的《租赁合同书》于2016年8月11日解除；2.请求法院判令颐润堂公司、姚南、和润圆公司连带支付昂达公司租金1533194.7元（扣除保证金50万元）；3.请求法院判令颐润堂公司、姚南、和润圆公司连带支付昂达公司违约金1037826元；4.请求法院判令颐润堂公司、姚南、和润圆公司支付昂达公司物业费331430.34元。
一审法院经审理认定事实如下：2010年7月9日，北京丹阳房产开发有限公司（以下简称丹阳公司）与颐润堂公司签署《租赁合同书》，约定颐润堂公司承租位于北京市朝阳区建华南路6号院“地杰长安驿（又名“建外银钻公寓）A栋201、201下跃、101跃、103跃、106跃、105跃以及1号楼地下二层的房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限自2010年11月1日至2018年10月31日止，丹阳公司同意将2010年8月1日至2010年10月31日作为装修免租金期。起租时年租金标准为第一年1197200元，第二年1346850元，第三年1556360元，第四年1706010元、第五年至第六年1855660元，第七年至第八年2005310元，满12个承租月为一租赁年度（免租期不计在承租月内）。1号楼地下二层面积租金20万元每年，租期8年，第一至第三年20万元每年，第四年21万元每年，第五年22万元每年，第六年23万元每年，第七年24万元每年，第八年25万元每年。颐润堂公司已向丹阳公司交纳保证金50万元。租金支付方式为第一至第二年度月付，第三至第四年度季付，第五至第八年度半年付。各期租金，颐润堂公司应于该租赁期届至前一周一次性交纳。颐润堂公司有下列情形之一，丹阳公司有权提前终止合同，不承担违约责任，并由颐润堂公司承担支付丹阳公司当年3个月租金的违约金，颐润堂公司无合法理由，逾期支付租金一个月以上且颐润堂公司交纳的保证金不足以支付上述费用的，欠缴各项费用达5万元以上金额且交纳的保证金不足以支付上述费用的。
2011年2月23日，丹阳公司与颐润堂公司签署《补充协议》，约定涉案房屋由2011年3月1日起正式交付颐润堂公司使用，即由2011年3月1日起计免租期，免租期为6个月，至2011年9月1日止，因颐润堂公司入场时已交纳押金及一个月租金，乙方自2011年10月1日起开始缴纳租金。
2012年8月29日，丹阳公司与颐润堂公司及北京颐润堂健身有限责任公司建国门店（以下简称建国门店）签署《补充协议二》，约定《租赁合同书》、《补充协议》等三份文件中所有条款及所有的权利义务均由丹阳公司与建国门店继续履行、承担、承继和享有。
2013年3月6日，丹阳公司、建国门店、昂达公司签署《租赁合同权利义务转移协议》，约定2013年2月18日丹阳公司将涉案房屋的产权转让给昂达公司，丹阳公司将2010年7月9日签署的《租赁合同书》中享有的权利和承担的义务于2013年2月18日概括转移给昂达公司，昂达公司同意概括承受丹阳公司、建国门店所签租赁合同中丹阳公司的全部权利及义务，由昂达公司与建国门店继续履行《租赁合同书》直至合同终止。
2015年10月10日，魏贺代表昂达公司（甲方），姚远代表建国门店（丙方）与姚南（乙方）签署《租赁合同权利义务转移协议》，约定丙方将原合同（《租赁合同书》、《出租房屋消防安全责任书》、《补充协议》）中权利和义务于本协议签订之日全部转移给乙方，乙方同意承受原合同中丙方的全部权利及义务，由乙方继续履行原合同义务。一、三方确认，至本协议签订之日丙方尚欠甲方2015年11月30日前的租金1267254元，物业费119064元，合计1386318元。二、乙方自愿承担向甲方支付丙方尚欠甲方的本协议的第一条所涉全部款项义务，同意于2015年10月12日前向甲方支付上述所欠款项中的50万元，于2015年11月30日前将剩余欠款全部付清。三、如乙方于2015年11月30日前将丙方拖欠甲方的全部款项付清，则丙方曾支付给甲方的保证金50万元自动转为乙方向甲方交纳的保证金。四、在乙方履行了上述第二、三条约定义务的前提条件下，甲方同意自2015年12月1日起的租金，可由乙方在前5个月期间内按月（提前）支付，其后租金仍按季支付。五、如至2015年11月30日，乙方未按本协议约定将丙方拖欠甲方的款项全部付清，则甲方有权直接以乙方按本协议约定已经支付给甲方的款项和丙方曾交纳的保证金冲抵，丙方所欠甲方款项（不足部分由乙方负责清偿，待全部清偿后甲方与丙方之间的债权债务消灭，再无争议）同时，终止甲方与丙方间、甲方与乙方间的原合同的履行。甲方于2015年12月1日收回房屋。……八、原2011年2月23日甲、丙两方签订的补充协议作废，不作为本次转让内容。九、本协议自三方加盖公章并在乙方向甲方支付了本协议第二条所涉50万元款项之日起生效。
一审庭审中，昂达公司、颐润堂公司、姚南、和润圆公司均认可魏贺系昂达公司关于涉案房屋租赁的负责人，姚远系颐润堂公司关于涉案房屋租赁的负责人。颐润堂公司与姚南均认可，颐润堂公司于2015年10月份将涉案房屋交付姚南使用。昂达公司、姚南均认可昂达公司于2016年8月11日收回涉案房屋。
另外，昂达公司、姚南均认可姚南于2015年10月15日向昂达公司付款36.3万元，于2015年11月27日支付10.4万元，于2016年3月14日支付30万元，于2016年6月4日支付4万元，于2016年6月13日支付3万元，于2016年7月6日支付4万元。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的主要争议焦点有以下四点。一、关于租赁合同关系，姚南辩称其使用涉案房屋系从颐润堂公司转租，但其未提交任何证据予以说明，故法院对此不予采信。姚南、昂达公司称《租赁合同权利义务转移协议》未达到生效条件，该协议未生效。但根据昂达公司提交的《特别重要联合通知》，姚南实际使用涉案房屋及其向昂达公司支付租金的行为，昂达公司、姚南、颐润堂公司已经实际履行《租赁合同权利义务转移协议》，故昂达公司与姚南应全面履行《租赁合同书》及《租赁合同权利义务转移协议》。昂达公司要求颐润堂公司及和润圆公司承担连带责任，无法律依据，法院不予准许。
二、关于租金，昂达公司主张姚南支付的87.7万元中应扣除姚南与魏贺签署的公寓租赁合同下姚南应支付的租金，根据昂达公司所述，上述租金系支付昂达公司，并非向魏贺支付的租金，故法院对昂达公司该项主张不予支持，姚南所支付的87.7万元系本案涉案租赁合同项下的租金。根据《租赁合同书》及《租赁合同权利义务转移协议》对租金的约定，法院经核算，至2016年8月11日，扣除保证金50万元后姚南共欠付昂达公司租金1342367元。
三、关于违约责任，姚南未按照《租赁合同权利义务转移协议》及《租赁合同书》向昂达公司交纳租金，构成违约行为，且该违约行为已达到《租赁合同书》所约定的单方解除合同的条件。昂达公司于2016年8月11日收回涉案房屋，故双方《租赁合同书》项下的租赁合同关系已于2016年8月11日解除。姚南以涉案房屋漏水、地面车位、小区夜晚关门时间等理由抗辩，但其证据材料不足以说明昂达公司存在违约行为，法院对此不予采信。昂达公司主张逾期支付租金违约金及提前解除合同的违约金，但《租赁合同书》对此有明确约定，故法院确定姚南支付昂达公司违约金521415元。
四、关于物业费，依据《租赁合同书》约定，电费、税费、供暖费、制冷费、物业费由姚南负担，但未约定由姚南向昂达公司支付。现昂达公司依据物业公司出具的《2015年7月16日至2016年8月11日欠费明细》主张物业费用，但《租赁合同权利义务转移协议》中对2015年11月30日前的物业费进行了约定，其上述约定与昂达公司在本案中所主张的物业费存在重合部分。同时结合颐润堂公司直接向物业公司交纳费用的发票及姚南向物业公司主张漏水维修的情况，上述物业费用应由物业公司主张为宜，故法院对昂达公司该项请求不予支持。
据此，一审法院于2017年9月判决如下：一、北京昂达汇通投资有限公司与姚南之间二〇一〇年七月九日签署的《租赁合同书》项下的房屋租赁合同关系已于二〇一六年八月十一日解除；二、姚南于判决生效之日起七日内支付北京昂达汇通投资有限公司租金一百三十四万二千三百六十七元；三、姚南于判决生效之日起七日内赔偿北京昂达汇通投资有限公司违约金五十二万一千四百一十五元；四、驳回北京昂达汇通投资有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费15240元，由北京昂达汇通投资有限公司负担4453元（已交纳），由姚南负担10787元（昂达公司已交纳4902元，姚南于判决生效之日起七日内转交给昂达公司，剩余5885元，姚南于判决生效之日起七日内交至一审法院）。
二审中，当事人均未提交新证据。本院查明事实与一审查明一致，本院予以确认。
本院认为：依据双方当事人的诉辩意见可以看出，本案二审争议焦点有二：一是姚南对昂达公司应当承担租金的数额；二是姚南是否应当承担违约金。
关于争议焦点一，一审法院根据《租赁合同书》及《租赁合同权利义务转移协议》对租金的约定核算至2016年8月11日，扣除保证金50万元后姚南共欠付昂达公司租金1342367元。姚南上诉主张自己承担80万元租金，并表示此数额没有计算方式，就是依据其能承担的范围而定。姚南的该项上诉请求缺乏法律和事实依据，本院不予支持。
关于争议焦点二，姚南未按照《租赁合同权利义务转移协议》及《租赁合同书》的约定向昂达公司交纳租金，构成违约行为，应当依合同约定给付昂达公司违约金。姚南上诉主张昂达公司提供的涉案房屋不能正常使用，但对此并未提交充分证据予以证明，本院不予采信。
综上所述，姚南的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14374元，由姚南负担（已交纳9355元，余款5019元于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 林存义
审 判 员 赵 霞
代理审判员 陈亢睿
二〇一八年三月九日
书 记 员 眭 立
书 记 员 卢园园