浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2008）浙民一终字第100号
上诉人（原审原告、反诉被告）楼×。
委托代理人温××。
上诉人（原审被告、反诉原告）义乌市××城街道××
股份经济合作社（原义乌市稠城街道东风经济服务社），住所
地义乌市××城街道××口××波路××号。
法定代表人楼××。
委托代理人张甲。
上诉人楼×为与上诉人义乌市××城街道××股份经济
合作社（以下简称东风××）房屋买卖合同纠纷一案，均不服
金华市中级人民法院（2005）金某某一初字第229号民事判决
，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于20
08年5月7日公开开庭审理了本案，上诉人楼×的委托代理人温
××，上诉人东风××的法定代表人楼××、委托代理人张甲
到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：东风××的前身为义乌市稠城镇
东风村村民委员会，1992年因稠城镇体制改革变更为义乌市稠
城街道东风经济服务社（以下简称东风服务社），现名称为义
乌市××城街道××股份经济合作社。原东风村村民委员会于
1991年因政府拆迁安置而划拨补偿取得本案讼争房屋的土地使
用权。1993年6月18日，义乌市东苑宾馆、东风服务社、义乌市稠城镇住宅公司第三施工处（以下简称第三施工处）三方签
订契约一份，契约载明：1991年3月由原东风村村民委员会委
托第三施工处承建的东乙合楼一幢，共计2－8不等楼房28间，
于1993年2月1日竣工并交付东风服务社使用，经工程某算计人
民币552.1653万元，已付89.7150万元，欠第三施工处工程款4
62.4485万元，因东风服务社缺乏资金，将东乙合楼从北起第1
5间至第28间2－6层不等的楼房14间及该房东侧锅炉房东墙向
东甲的空某一块，包括空某上已建成的建筑物，作价500万元
卖给东苑宾馆。该款因东风服务社尚欠第三施工处工程款，经
东风服务社与第三施工处、东苑宾馆协商，决定此款由东苑宾
馆支付给第三施工处，此协议生效后东风服务社不负欠款责任
。由东苑宾馆和第三施工处发生债权债务关系，应交纳国家的
土地出让金由东苑宾馆负责支付，东风服务社应协助东苑宾馆
办理房产过户手续。此前，于1993年5月1日，东风服务社的法
定代表人楼仁兴以及黄某某、楼仁勇作为服务社代表与楼仁云
、楼×签订了房地产买卖契约，约定将坐落于义乌市××城镇
××口××楼××房××给××、楼刚，转让价格为205万元
，楼仁云、楼×于1993年5月1日前一次性付清给东风服务社，
付款方式为现金。双方同意于1993年8月1日由东风服务社将上
述房地产正式交付给楼仁云、楼×，土地使用权为划拨方式取
得，使用年限为长期，土地使用权面积为221.79平方米，用途
为商住。东风服务社也在契约附件产权同意绝卖书上盖章予以
确认。1994年9月，第三施工处出具给东风服务社收款凭证，
载明收到东乙合楼工程结算款462.4485万元。1994年9月20日，东风服务社出具统一收款凭证一张，载明收到稠城镇住宅公
司东乙合楼南面1－14房屋款500万元。1994年9月22日，第三
施工处通过建设银行汇给东风服务社款项37.5515万元。2001
年8月7日，楼仁云及东风服务社原负责人将签订的房地产买卖
契约申请义乌市公证处进行公证，义乌市公证处作出了（2001
）××证民字第××号公某某。该公某某载明：申请公证时东
风服务社持有义乌市土地管理局颁发的国有土地使用证，楼仁
云、楼×与东风服务社签订房地产买卖契约意思表示真实，双
方对契约内容无异议，兹证明东风服务社的代表人楼仁勇、楼
仁兴、黄某某与楼仁云、楼×的委托代理人楼仁云于1993年5
月1日签订了前面的房地产买卖契约。2001年8月4日在本公证
处，在前面的房地产买卖契约上重新签名或盖指印。双方当事
人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的
规定，契约上双方当事人的签名（盖指印）、印鉴属实。2005
年10月18日，义乌市公证处依东风服务社申请，审查认为，根
据浙江省高级人民法院（2005）浙民一终字第75号民事判决已
经确认双方当事人自建的房地产买卖契约无效的事实，依照《
中华人民共和国公证暂行条例》等规定，作出（2005）××证
撤字第××号《关于撤销公某某的决定》，撤销了（2001）×
×证民字第××号公某某。在原审法院审理（2004）金某某一
初字第89号楼×与东风服务社房屋买卖合同纠纷一案期间，义
乌市稠城镇住宅公司权利义务承继人义乌市第二住宅开发有限
公司曾出具证明，证明：住宅公司第三施工处自1990年至1997
年由楼仁云、朱某某两人清水包，具体以承包合同为准；东乙合楼由第三施工处垫资施工，工程竣工后东风服务社因无力支
付工程款，于是将建成的东乙合楼自北向南的第15间至第28间
共14间房产以及相应的空某及相关的附属房以500万元的价格
卖给楼仁云、朱某某开办的东苑宾馆，然后以卖房款支付东风
服务社所欠第三施工处的工程款。1994年6月10日，第三施工
处承建的东乙合楼作出了工程某算通知，该通知书明确综合楼
的工程送审价值为560.5447万元，定案价值为499.7950万元，
并注明：不包括水电安装工程款、不包括电梯工程、不包括附
属工程等内容。东风服务社曾经单方委托浙江新世纪会计师事
务所对东乙合楼工程造价进行审计，该事务所于2002年4月20
日依据东风服务社提供的资料和审核的有关依据出具了《关甲
风综合楼工程造价审核的报告》，审定的工程造价为329.6143
万元（未包括附属工程）。东苑宾馆系个人合伙投资组建并挂
靠经营，最终的产权人为楼仁云、朱某某。1998年7月25日，
楼仁云与朱某某签订分房协议书，其中第一条约定：“座落在
义乌市××城镇××、××房屋××座及附属用房，现分如下
：甲方（指楼仁云，下同）所有房屋：l、东苑宾馆主楼北边
第一间至第五间，从最底层至最高层屋顶，共五间；2、东苑
宾馆餐厅、舞厅用房从北起第一间至第六间。从底层至最高层
屋顶。乙方（指朱某某，下同）所有房屋：1、东苑宾馆主楼
北起第六间至第十一间从最底屋至最高屋屋顶，共6间；2、东
苑宾馆餐厅、舞餐厅房某某第七间至第九间及厨房，从底层至
最高层屋顶；3、东苑宾馆锅炉、空压机房屋。”第五条约定
：“甲、乙双方共同出资建造的东苑宾馆的投资额，现在不再找补，今后也不再找补。”分房后，朱某某在分得的房地产上
审批核准经营环溪宾馆，楼×方仍从事东苑宾馆经营等。楼×
方与朱某某户为共同或独自生活、经营所需，对综合楼房屋进
行了装潢、添置了宾馆设施用品，共同建造了三层附属配套用
房一幢，自行搭建了钢棚一座和天井、楼梯等。2001年，楼仁
云、楼×向义乌市房地产管理处申请涉讼房产过户登记，义乌
市房地产管理处于9月5日在原《义乌日报》刊登了《产权异议
征询公告》。东风服务社股东发现后集体提出异议，故未能办
理过户手续。此后，楼×向原审法院提起诉讼，要求确认其与
东风服务社签订的房地产买卖契约有效，并要求东风服务社履
行协助办理涉讼房地产过户手续的附随义务。原审法院于2004
年12月20日作出（2004）金某某一初字第89号民事判决：驳回
楼×的诉讼请求。楼×不服，依法提起上诉。浙江省高级人民
法院审理认为，依据有关法律、行政法规的规定，转让房地产
时涉及划拨土地使用权的，首先必须经政府有关部门批准。因
此，涉及划拨土地使用权的房地产转让合同，其效力有待于政
府有关部门的批准。楼×与东风服务社间的房地产买卖契约缺
乏经政府有关部门批准，故应确认合同无效，故于2005年8月8
日作出（2005）浙民一终字第75号民事判决：驳回上诉，维持
原判。为此，楼×与东风服务社各自提起本案诉讼。原审法院
另查明，2002年5月楼仁云去世。楼仁云与其妻张乙生育儿子
楼×、女儿楼青。楼青和张乙于2004年4月27日声明，在本案
房地产买卖契约中属于其二人继承的权利份额均归楼×享受。
原审法院在审理期间，经楼×申请，委托金华市价格认证中心评估，该中心作出金价认证（2006）241号价格鉴定结论书。
依据鉴定，确认楼×申请价格鉴定的各项财物在价格鉴定基准
日的价格为：综合楼价格（包含综合楼建筑物和装潢的价格、
空调系统、锅炉供热系统、消防系统和楼梯的价格）为871.17
90万元、附属配套楼价格为41.4910万元、天井价格为1.2550
万元，以上合计913.9250万元。关于室内设备设施如床具、木
沙发等，因价格鉴定要素不全，无法作出鉴定结论。经东风×
×申请，原审法院委托金华市价格认证中心评估，该中心作出
金价认证（2006）243号价格鉴定结论书及补充说明。依据鉴
定及补充说明，确认涉案房屋自1992年7月1日至2005年8月的
租金总价格（折现后）为584.4410万元（其中：1992年7月1日
－1993年6月30日止的租金为46.1610万元，1993年7月－1994
年6月止的租金为48.51万元）。
2005年10月9日，楼×诉至原审法院，请求判令东风××
：1、返还购房款205万元；2、赔偿楼×损失共计1447.7411万
元，其中：房屋差价款1000万元（以鉴定评估价格为准）、购
房款利息损失251.80986万元、附属用房（包括楼梯）的造价5
0.9313万元（以鉴定评估价格为准）、东苑宾馆投资残值款14
5万元（以鉴定评估价格为准）。原审审理过程中，东风××
提起反诉，请求判令楼×返还东风××房屋自1992年7月开始
到2005年8月止的租金收入690.5668万元。
原审法院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应
当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方某此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。综合双方当事人的争议焦点问
题，一是楼×主张返还财产的范围及计算方法问题。（1）关
于应按照合同价205万元返还还是应按照东风××主张的东乙
合楼的承建工程造价来返还的问题。财产返还是建立在房地产
买卖契约无效的基础上的。综合楼×与东风服务社签订的房地
产买卖契约、公某某以及撤销公某某的事由、1994年6月10日
建设银行出具的工程某算通知书、浙江省高级人民法院的相关
判决等证据内容分析，东风××主张楼×与东风××的原法定
代表人、签约代表在签订工程款结算和房地产买卖契约签订过
程中存在弄虚作假的事实缺乏充分证据证明，205万元系双方
当事人对于涉讼房地产买卖达成的价款，系真实意思表示，对
此应予确认。本案东风××因合同无效而应返还的房地产价款
应为205万元。关于利息损失问题，房地产买卖契约签订于199
3年5月1日，双方当事人约定205万元房地产价款在1993年5月1
日前一次性支付给东风××，故楼×的利息损失应从1993年5
月1日起按照银行同期贷款基准利率计算。（2）关于经营期间
楼×添置的设施用品的折价、增建的附属房产等的投入问题。
楼×为生活、经营需要，在占有、使用涉讼房地产期间，对综
合楼房屋进行了装潢、添置了宾馆设施用品，共同建造了三层
附属配套用房，增建了天井、钢棚等。上述设施设备以及有关
宾馆室内用品的添置、增建，均已经作为综合楼的添附，成为
综合楼的组成部分，并给综合楼带来增值。故楼×为上述设施
设备以及有关室内用品的添置、增建而投入的费用，对于已经
评估的合理价款，东风××应当等价补偿。（3）因合同无效导致综合楼返还而给楼×造成损失的计算和赔偿问题。由于楼
×与东风××的原法定代表人、主要代表签订房地产买卖契约
，并按约支付了对价，楼×在占有房地产期间以所有权人的方
式进行设施、设备用品的添置和附属用房的增建，也已经以积
极行为主张物权变动，向有关乙部门申请过户登记。因此，因
合同无效而返还原物的实际损失应以该物的现值作为计算标准
。本案中，综合楼的价格为871.1790万元，扣减合同对价205
万元，增值的666.1790万元应认定为已经发生的给楼×造成的
实际损失。二是楼×使用涉讼房地产而给东风××造成的租金
损失应否赔偿以及赔偿的标准问题。楼×实际占有、使用涉讼
房地产并从事经营活动，已给其带来利益，故在合同无效后应
按照双方各自的过错责任由楼×参照评估的租金标准向东风×
×承担支付责任。关于租金的起算时间问题，由于双方当事人
签订房地产买卖契约的时间为1993年5月1日，东风××在该契
约中也明确认可于1993年8月1日将涉讼房地产正式交付给楼×
，故因合同无效而产生的租金损失应从1993年8月1日开始计算
。三是双方当事人对合同无效各自应某担的过错责任问题。本
案合同无效的原因是，依据有关法律、行政法规的规定，转让
房地产时涉及划拨土地使用权的，首先必须经政府有关部门批
准。因此，涉及划拨土地使用权的房地产转让合同，其效力有
待于政府有关部门的批准。而楼×与东风服务社间的房地产买
卖契约缺乏经政府有关部门批准，故被确认合同无效。对此，
双方当事人均有过错。本案中，楼×一直以积极行为在促成合
同的有效，导致房地产不能过户的主要原因是东风××股民的异议。综合全案分析，应由楼×承担30%的过错责任，东风×
×承担70%的过错责任。据上认定楼×的利息损失和增值部分
的损失、东风××的租金损失，均应按照上述过错责任某担相
应的责任。综上，楼×和东风××各自诉请的合理部分，应予
支持；其他请求因缺乏事实和法律依据，均不予支持。依照《
中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、第一百三十
四条第一款第（四）、（七）项，《中华人民共和国合同法》
第五十八条之规定，判决：一、东风××应返还楼×购房款20
5万元，并支付相应利息损失的70%（利息损失按人民银行同期
基准贷款利率计算，自1993年5月1日起至判决确定的履行日止
）；二、东风××补偿楼×附属配套楼投资折价款41.491万元
、天井投资折价款1.255万元，合计42.746万元；三、东风×
×赔偿楼×综合楼增值款666.179万元的70％，即466.3253万
元；四、楼×赔偿东风××租金损失534.2375万元的30%，计1
60.2713万元。以上确定的楼×和东风××各自应某担的义务
，限于判决生效后一个月内履行完毕。五、驳回楼×的其他诉
讼请求；六、驳回东风××的其他诉讼请求。如果未按判决指
定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事
诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债
务利息。本诉案件受理费92647元，其他诉讼费100元，合计92
747元，由楼×负担46373.50元，东风××负担46373.50元。
反诉案件受理费44538.34元，财产保全费5520元，其他诉讼费
500元，合计50558.34元，由东风××负担38824.34元，楼×
负担11734元。楼×预交的鉴定费31800元，由楼×自行负担15900元，东风××负担15900元；东风××预交的综合楼工程造
价鉴定费，由东风××自行负担。东风××预交的租金鉴定费
21000元，由东风××自行负担16170元，楼×负担4830元。
宣判后，楼×和东风××均提出了上诉。楼×上诉称：
一、对楼×投资增添的财产评估过低且有遗漏。本案原审时的
鉴定机构，对楼×投资增添的附属配套楼、天井等价值的评估
，明显偏离实际价值，过于压低，不公平；同时，对楼×在宾
馆内的经营用物品，不列入鉴定，这部分应当由东风××补偿
而没有补偿，是原审的遗漏。二、对综合楼价值的评估也偏离
市场行情过于偏低。同时，本案合同无效的全部过错都在东风
××一方，该综合楼的增值部分应当全部归楼×所有。三、采
用错误明显的关于租金的鉴定报告不当。反诉部分的所谓租金
损失，本身不存在，而且有关租金的鉴定报告，错误明显。其
很少考虑1994年初期的实际租金价格，主要以现时的租金价格
作参照，而且严重超出了鉴定范围：房屋1993年8月1日才竣工
交付使用，而鉴定报告却从1992年7月就开始计算房租了；双
方买卖的是空空荡荡的裸房，而鉴定报告却以已经装修完备的
营业房作为鉴定标的。四、补偿、赔偿款在鉴定基准日之后应
计付利息而疏漏。本案几份《鉴定结论书》中确定的价格鉴定
基准日为2005年8月，这是东风××强行抢占了案涉综合楼及
其附属用房、设施的时间。根据公平合理原则，东风××在这
个时间拿去财产，就应当在这个时间赔偿或补偿楼×相应的款
项。但是，原审法院对此所作判决存在错漏。请求二审法院：
一、撤销原审判决第二项，对楼×投资增添的附属配套楼、天井等，在2005年8月由东风××抢占时的市场价值进行重新鉴
定之后再改判，并增判由东风××赔偿楼×宾馆内物品的损失
；二、撤销原审判决第三项，对综合楼的市场价值进行重新鉴
定，再改判综合楼增值部分的90%归楼×；三、撤销原审判决
第四项，对反诉部分的所谓租金损失进行重新鉴定，再改判该
部分的10%归东风××；四、判决东风××就全部应付补偿款
、赔偿款自鉴定日起至实际履行完毕之日止，向楼×支付利息
损失。
东风××在法定期限内未提出书面答辩状，其在本院二
审庭审中辩称：1、关于某某楼评估过低的问题。东风××大
楼的土地性质是划拨的，该房屋不是流通的商品，不能按商品
进行评估，也不能拍卖，楼×所称的拍卖价格子虚乌有。该房
屋评估价过高，评估报告虽称是按重置成本价评估，但实际是
按市场价格评估的，基准不对。2、楼×称有投资的物品遗漏
评估，但他所称的物品，东风××没有看到过，也没有拿到过
，不知道是什么，楼×至今没有提供清单。原审中已经根据市
场价对房屋里面的投资进行了估价。3、附属配套楼和天井的
投资问题。楼×投资的附属配套楼和天井占用了东风××的空
地，造附属配套楼时，没有任何审批，也没有通知东风××，
属于违法建筑。4、利息的支付时间问题。东风××没有拿到
钱，购房款是用工程款抵债的，而且工程款没有500多万元，
整个大楼只有388万元，存在150多万元虚假抬高的部分。房屋
从1992年7月被楼×占用，用于宾馆的经营，楼×已经获得了
丰厚的利润。东风××上诉称：一、原审认定楼×购房款为205万元与
事实不符。东风××并未收到过购房款，事实上，205万元是
基于当时的工程垫资款，不是购房款，整个工程款也不是楼×
所称的500多万元。根据鉴定结论，东乙合楼于1991年建造时
的工程造价为388.2279万元。205万元购房款是虚假的，楼×
没有支付过，应以实际工程款减去实际垫资工程款为依据。二
、原审将房屋升值部分列入赔偿范围，缺乏事实与法律依据。
原审将房屋升值部分既认定是可得利益损失又认定为实际损失
，自相矛盾。可得利','2018-09-28
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