陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终4240号
上诉人（原审原告）李菲菲，女，1981年11月13日出生，汉族，住西安市莲湖区。
委托代理人陈浩军，陕西明萌律师事务所律师。
委托代理人明睿，陕西明萌律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）西安万洪房地产开发有限公司，住所地西安市莲湖区环城西路78号七层一区6007号。
法定代表人张万洪，该公司董事长。
委托代理人王储宁，男，1984年2月23日出生，汉族，该公司员工，住西安市碑林区。
上诉人李菲菲与被上诉人西安万洪房地产开发有限公司（以下简称万洪公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2016）陕0104民初192号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2013年11月21日李菲菲与万洪公司签订了《商品房买卖合同》及七个附件，约定由李菲菲购买万洪公司开发的位于本市丰庆路39号御溪望城小区第1幢1单元5层10504号房屋，建筑面积92.56㎡，房款共计677836元。《商品房买卖合同》第十四条第二款约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电、电梯于交付日期正常使用；2、有线电视、宽带、电话、天然气安装到位；3、采暖于房屋交付使用后第二个采暖期交付使用。第三款约定：如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：由于政策法规或者行政管理的变化、市政管道因素等非出卖人能力所及的情况出现而导致市政配套工程逾期交付，买受人应免除出卖人责任。合同附件四约定：市政集中供暖，地辐热采暖。万洪公司于2013年底向李菲菲交付该商品房。2012年12月10日，万洪公司缴纳市政公用设施配套费25894688元。西安市城乡建设委员会城建费用征收处出具的《西安市建设项目承建费用统一征收缴纳证书》记载：万洪公司建设的莲湖区解家村城中村改造御溪望城1号住宅楼等已缴纳完毕城建费用。《西安市人民政府办公厅转发西安市物价局、西安市财政局关于收取城市基础设施配套费有关问题的规定的通知》市政办法（2005）159号文件第一条载明：城市配套费用于城市规划范围内的城市道路、桥涵、排水、公共交通、道路照明、环卫绿化、垃圾处理，消防设施及天然气、集中供热等城市市政公用设施建设；第三条记载：城市配套费属专项征费，专款专用，12%用于城市集中供热公网建设。庭审中，万洪公司提供：1、西安市勘察测绘院《西安万洪房地产开发有限公司专项管线图》，用于证明截止2015年7月，御溪望城项目所在地的丰庆路，没有市政热力管网。李菲菲对该图纸真实性不持异议。2、《西安市热力管线建设申请表》，记载供热单位为西安市热力总公司，用热单位为万洪公司，工程名称御溪望城（北区）支线热网工程，计划开、竣工日期为2015年11月20日至2015年12月20日，热源介质为高温热水。该表格加盖“西安市热力总公司”公章，李菲菲对该表格真实性无异议。该表格中记载的工程项目因故至今未施工。2015年10月16日，万洪公司以《公告》形式将集中供暖问题向各位业主进行告知。公告称：由于市政热力管网不到位，支线管网设计、施工滞后，造成今年冬季估计无法供暖，已远远超过我公司解决范围，希望大家能够理解。我公司目前有专人不遗余力对接供暖问题，直到接通能正常供暖为止。另查明，万洪公司在向李菲菲交付房屋时，室内和小区内采暖管道均已建设完毕，热交换站预留位置。
李菲菲诉至原审法院称，其与万洪公司于2013年11月21日就位于莲湖区丰庆路39号御溪望城小区第1幢1单元5层10504号房达成买卖协议。房屋建筑面积为92.56㎡，单价7323.5元/㎡，总金额677863元。其中427863元由李菲菲在2013年11月19日前向万洪公司支付，剩余房款为商业贷款。万洪公司承诺于2013年12月31日前，将上述约定房屋交付李菲菲使用。同时合同第十四条约定：除因政策法规或行政管理的改变、市政管道因素等非出卖人能力所及的情况出现而导致市政配套工程逾期交付，采暖应于房屋交付使用后第二个采暖期（即2014年11月15日至2015年3月15日）交付使用。2015年10月，李菲菲多次向万洪公司询问今冬采暖事宜，万洪公司开始以在和市政采暖协商为由予以推脱，后又告知李菲菲今冬无法正常供暖并让李菲菲自己想办法。购房合同第八、九条明确约定，除因特殊情况外，出卖人未按合同规定期限将符合合同约定的商品房交付李菲菲使用的，应承担相应的违约责任，结合本案情况，万洪公司应支付李菲菲该采暖季共计121天的违约金8202.1元。为维护李菲菲合法权益，故诉至原审法院，请求：1、依法判令万洪公司支付违约金8202.1元；2、诉讼费由万洪公司承担。
万洪公司辩称，与李菲菲订立的《商品房买卖合同》第十四条约定“由于政策法规或行政管理的改变、市政管道因素等非出卖人能力所及的情况出现而导致市政配套工程逾期交付，应当免除出卖人责任”，李菲菲所购房屋未能供暖，符合合同约定的免责事由，具体如下：一、万洪公司根据《西安市城市基础设施配套费征收管理实施细则》规定，已于2013年向政府有关部门缴纳2589.4688万元城市建设配套费用；二、万洪公司建设的御溪望城小区系莲湖区解家村旧城改造项目，改造前没有热源可供。根据市政府（2013）88号文件，该小区属于西安热电有限责任公司供暖范围，后又调整为西安市热力总公司。西安市热力总公司规划铺设丰庆路管道时，由于热力管道要穿过水司立交桥、涉及部门多、施工难度大等因素，管网至今未竣工；三、御溪望城小区规划为集中供热，由于丰庆路于2013年3月扩建，根据2014年6月25日实施的《西安市市政工程设施管理条例》第二十五条“新建、改建、扩建城市道路交付使用五年内、大修城市道路竣工后三年内不得挖掘”的规定，丰庆路在2017年前不得开挖，热源管道无法铺设，此属于政策法规、行政管理的改变，应对万洪公司免责。综上，房屋供暖事宜万洪公司已尽其所能，未按合同约定供暖不属于答辩人违约，应驳回李菲菲的诉讼请求。
原审法院认为，李菲菲、万洪公司签订的商品房买卖合同及附件合法有效。合同第十四条约定的关于“公共配套建筑”交付日期条款和免责条款，对双方均产生拘束力。涉案房屋的供暖采用集中供热方式，采暖的前提是市政公用热力管网配套到位。该工程由市政统一规划，统一施工，因市政规划、建设等原因致御溪望城项目的供热管道目前无法铺设到位，致李菲菲所购房屋至今未能供应暖气，属于非万洪公司所能控制的因素。根据双方签订的房屋买卖合同中公共配套建筑免责条款之约定，此情形非出卖人原因造成。万洪公司已按照市政要求向相关部门按时足额交纳了城建配套费用，履行了其应尽的义务，对其抗辩理由予以采信；李菲菲要求万洪公司支付延期供暖违约金的请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：驳回原告李菲菲的诉讼请求。案件受理费50元，由原告承担。
宣判后，李菲菲不服，向本院提起上诉称：一审法院认定李菲菲与万洪公司之间的《商品房买卖合同》及附件合法、有效是正确的，但认为万洪公司可以援引“免责声明”免除法定义务属于适用法律错误。万洪公司未在合同约定的第二个供暖季供暖，应该承担赔偿责任。万洪公司提交的《西安市城建费用缴款通知书》、《西安市市政公用局关于调整西安市城区集中供热企业供热范围的通知》及陕西省人民政府公告等证据不能构成免责事由。万洪公司在签订合同时已知悉不能按时供暖，其隐瞒实际情况，以可以按约定时限供暖为由签约，同时又设置了免责条款，该特别约定的格式条款应无效。即便其在合同履行中可以引用该免责条款，但其缔约过失之表现显而易见。再退一步，即便万洪公司可以援引该“免责条款”，万洪公司依然不能免责。万洪公司未通知李菲菲不能供暖的原因，依据合同法关于不可抗力的规定万洪公司仍应赔偿李菲菲损失。综上，请求：1、撤销莲湖区人民法院（2016）陕0104民初192号民事判决书，依法改判；2、一、二审诉讼费用由万洪公司承担。
万洪公司辩称，房屋供暖事宜公司已尽义务，未按合同约定供暖不属于万洪公司原因造成，根据合同约定的免责事由，万洪公司不应承担违约责任。综上，认为原审判决正确，应予维持，李菲菲的上诉请求应予驳回。
经审理查明，原审法院查明的事实属实。
本院认为，李菲菲、万洪公司签订的《商品房买卖合同》及附件符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。但是，有效成立的合同亦可能存在合同个别条款无效、可撤销的情形。双方合同第十四条第二款约定了供暖时间，但该十四条第三款约定“由于政策法规或者行政管理的变化、市政管道因素等非出卖人能力所及的情况出现而导致市政配套工程逾期交付，买受人应免除出卖人责任。”本案争议的焦点是：在未能依约供暖的情况下，是否应依据双方合同第十四条第三款免责条款的约定，免除万洪公司的违约责任。
首先，本案小区集中供暖已列入市政规划。李菲菲与万洪公司合同约定的房屋供暖采用集中供热方式，集中供热需由市政公用热力部门将公用热力管网配套到位并提供热源，由于受第三方制约，开发商履约时违约风险较大。依据本案证据分析，万洪公司与李菲菲签订涉案合同时，确存在较大的不能按时供暖的可能性。但是，李菲菲对于购买价格高昂且交付方式特殊的商品房亦应尽到较之普通商品更高的注意义务。签约时，虽然李菲菲较之万洪公司对于供暖管网建设的知情权属于相对弱势的一方，但其仍可通过查看政府公告、问询相关市政部门，以及根据楼盘所处位置等了解涉案楼盘的集中供暖情况，决定是否作出签约的承诺，以规避、降低不能按期集中供暖给自己带来的不利影响。因此，本案证据尚不能认定涉案免责条款属于无效或者可撤销的合同条款。再则，双方《商品房买卖合同》的第七条、第九条和第十五条以及合同附件五等交付购房款、房屋以及产权登记等合同主要权利、义务均约定了违约责任，但双方关于万洪公司的供暖等附随义务并未明确约定相应的违约责任。故李菲菲除应证明涉案供暖免责条款存在无效或可依法撤销的情形外，还应举证证明没有供暖给其造成的实际损失。但本案除无法认定合同供暖免责条款无效或者应依法撤销外，李菲菲也无证据证明未按期供暖给自己造成的实际损失，李菲菲参照双方合同违约交房的约定请求支付8202.1元违约金的主张事实依据不足。最后，本案并未发生不可抗力的事实，李菲菲依不可抗力的法律规定主张其权利，本院不予支持。
综上，原审判决正确，应予维持。李菲菲的上诉请求应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人李菲菲预交的50元二审案件受理费由李菲菲承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宏
审 判 员 董凡
代理审判员 张伟
二〇一六年五月三十日
书 记 员 高柱