天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0113民初2018号原告：罗兰芳，女，1980年6月9日出生，汉族，户籍地陕西省安康市汉滨区，现住天津市北辰区。委托诉讼代理人：李政泽，天津誉仑律师事务所律师。被告:翟秀娟，女，汉族，1969年6月28日出生，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：王英（被告之夫），1964年12月14日出生，汉族，住同上。被告:翟志勇，男，1972年1月13日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：窦树华，天津津鼎律师事务所律师。第三人：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区南门外大街与服装街交口悦府广场1号楼13层04、05、06、07、08室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：孙桂荣，天津朗通律师事务所律师。原告罗兰芳与被告翟秀娟、翟志勇、第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月28日受理后，依法由审判员张永来适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗兰芳及其委托诉讼代理人李政泽、被告翟秀娟的委托诉讼代理人王英、被告翟志勇及其委托诉讼代理人窦树华到庭参加诉讼、第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司委托诉讼代理人孙桂荣。本案现已审理终结。原告罗兰芳向本院提出诉讼请求：请求依法确认原告与翟金林签订的《天津市房产买卖协议》及在天津链家宝业房地产经纪有限公司居间下签订的《房产交易合同》有效；2判令二被告共同协助原告履行合同、到房屋管理部门办理坐落于北辰区房屋过户于原告名下，并将该房屋交付原告；3、原告保留向二被告主张返还中介费、评估费、定金、违约金及利息、房屋增值部分的诉权。4、诉讼费、保全费由被告承担。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、请求法院依法解除原告与翟金林（由其女儿依据公证的委托书代理）签订的《天津市房屋买卖协议》及在天津链家宝业房地产经纪有限公司居间下签订的《房产交易合同》；2、被告翟秀娟、翟志勇返还原告定金50000元。3、被告翟秀娟、翟志勇赔偿原告违约金156400元，中介费31280元。4、被告翟秀娟、翟志勇赔偿原告房屋增值部分差价143700元。5、被告翟秀娟、翟志勇赔偿原告因拒绝交房的房租损失（按照2017年3月1日至2017年12月31日暂时估算：房租费1.8万元。）6、被告翟秀娟、翟志勇赔偿原告本案律师费15000元。以上各项损失合计人民币414380元。7、本案诉讼费凭票、鉴定费8540元由两位被告承担。事实与理由：2016年9月14日，原告经介绍与翟金林（由其女儿翟秀娟代理）达成了购买翟金林名下的座落于北辰区房屋的意向。后原告向被告翟秀娟支付了定金50000元。向第三人链家地产支付了中介费31280元。2016年10月19日原告与翟金林（由其女儿翟秀娟代理）签订了《天津市房屋买卖协议》（房管局二手房网签合同）。原告在向农业银行申请贷款时得知，被告翟志勇对该房产进行了诉讼保全。致使原告无法办理银行贷款和房屋过户手续。原告多次与两位被告协商，被告翟秀娟表示愿意配合原告办理过户，对上述事实也没有异议。被告翟志勇不同意协助原告办理过户。被告翟志勇辩称被告不同意解除《房产交易合同》，不同意赔偿。认为《天津市房产买卖协议》无效。原告没有按期交付首付款及办理贷款手续，违法解除合同应当承担违约责任。被告翟秀娟辩称同意赔偿，具体的赔偿数额按照法院的判决。房子还继续卖，要求继续履行合同，不同意解除合同。第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司述称：同意解除《天津市房产买卖协议》不同意解除与第三人签订的《房产交易合同》。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于当事人提交的证据，本院认定如下：对于原告提交的证据一、《房屋交易合同》一份；证据二、《天津市房屋买卖协议》；证据三、公证委托书一份；证据四、链家公司收据证明；证据六、房地产评估报告一份；证据七、律师费发票；证据九、评估鉴定费发票；被告翟志勇提交的2016津01**民初7845号判决书，原、被告及第三人对上述证据真实性均异议，本院予以确认并在卷佐证。对于案件事实，本院认定如下：被告翟秀娟与其父翟金林在天津市北方公证处办理了委托书公证，约定被告翟秀娟代为出售北辰区号房屋，2016年9月5日被告翟秀娟取得公证书。2016年9月14日，原告罗兰芳与被告翟秀娟在第三人居间下签订的《房产交易合同》，约定原告以1564000元的价格购买翟金林名下北辰区号房屋，合同签订后，罗兰芳于当日向翟秀娟交付定金5万元，向第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司交付居间费等31280元。2016年10月19日，被告翟秀娟以翟金林名义与原告罗兰芳签订《天津市房产买卖协议》以出售上述房屋。另查，翟金林于2016年10月12日去世，翟金林去世后，本案被告翟志勇于2016年11月29日起诉至本院，要求继承翟金林名下遗产北辰区号房屋，即本案诉讼房屋，后本院于2017年2月24日作出（2016）津0113民初7845号生效判决，判令被继承人翟金林遗留的上述房屋由原告翟志勇与翟秀娟各继承50%份额。继承案件审理期间翟志勇提出诉讼保全申请，2016年12月23日，本院依法对被继承人翟金林遗产北辰区号房屋进行查封，诉争房屋被法院查封后，该房屋买卖合同无法继续履行，原告在继承案件审理期间曾向二被告询问是否继续履行合同，被告翟秀娟表示同意继续履行，被告翟志勇表示在继承案件审理完毕以后出售房屋给原告。原告于2017年2月23日在天津市南开区人民法院起诉要求二被告继续履行诉争房屋的买卖合同，后该案移送至本院审理，至2017年4月27日原告就本案提交变更诉讼请求之前，双方均未就房屋买卖合同的进行实际履行，至本案庭审结束之日，被告翟志勇承认未向法院申请解除继承案件中的诉讼保全措施，该房屋仍处于查封状态。本案审理过程中，原告申请对二被告继承纠纷判决生效之日，即2017年3月13日当日北辰区号房屋价格进行鉴定，经天津市正盛房地产土地评估有限公司出具《房地产评估报告》评估为该日上述房产的评估价值为170.77万元。本院认为，原告罗兰芳与翟金林（翟秀娟代签）、第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司签订的《房产交易合同》系三方自愿签订，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。后因合同履行过程中，翟金林去世，从被继承人死亡时开始，诉争房屋所有权发生继承，由二位继承人即本案二被告翟志勇、翟秀娟共同共有该房屋，二继承人在继承发生以后表示同意继续履行以翟金林名义签订的房屋买卖合同，并告知原告罗兰芳。本案庭审中被告翟志勇、翟秀娟亦均表示同意继续履行上述合同，故该合同中出卖人翟金林的权利义务应由二被告承继，二被告应当及时履行合同义务。但被告翟志勇直至原告申请变更诉讼请求之日，仍未就继承案件中采取的保全措施向法院申请解除，其自身的实际行为与其表述的愿意继续履行合同的意思表示相违背，致使合同目的无法实现，系根本违约行为，故本院对原告主张解除《房产交易合同》的诉讼请求予以支持。被告翟秀娟认可收取原告定金50000元，该定金虽被告翟秀娟主张交付给翟金林，但未提交证据，故被告翟秀娟负有返还原告定金的义务。关于被告翟秀娟以翟金林名义与原告罗兰芳签订《天津市房产买卖协议》的效力，该协议系在翟金林去世后，被告翟秀娟以翟金林名义与原告签订的，根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第82条之规定：被代理人死亡后有下列情况之一的，委托代理人实施的代理行为有效：（1）代理人不知道被代理人死亡的；（2）被代理人的继承人均予承认的；（3）被代理人与代理人约定到代理事项完成时代理权终止的；（4）在被代理人死亡前已经进行、而在被代理人死亡后为了被代理人的继承人的利益继续完成的。本案中，被告翟志勇作为继承人之一主张《天津市房产买卖协议》无效，对该合同未予追认，故翟秀娟代为签订的《天津市房产买卖协议》行为不符合上述规定的情形，其在代理权消灭之后以被代理人翟金林名义签订该买卖协议的代理行为无效，经翟志勇拒绝追认后，该合同无效。被告翟秀娟亦未举证证明在该买卖协议签订之前告知原告，翟金林已经去世的事实，故被告翟秀娟在该买卖协议签订过程存在过错。关于原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，原告为履行合同支付了相应的费用、时间及机会成本，存在实际损失。且二被告在《天津市房产买卖协议》的签订以及《房产交易合同》履行过程中分别存在过错，二被告应当就原告的损失进行赔偿。关于赔偿数额的确定，根据合同法的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，双方签订的《房产交易合同》成交价格与天津正盛房地产土地评估有限公司出具编号为正盛估（2017）丁字第1116号《房地产估价报告》评估价格相比，房屋差价为14.37万元。诉争房屋已经较双方签订合同时价格出现上涨，房屋差价部分属于合同履行后原告可以获得的利益，被告应予适当赔偿。原告主张二被告赔偿的违约金、中介费、房屋差价款等的数额相加，高于原告在该合同履行后可以获得的利益，应予酌减。被告翟志勇主张原告在合同履行过程中存在未按合同期限支付首付款的情形，本院对此予以采信，故结合本案合同履行情况及原、被告各自的违约行为的过错程度，本院酌定包括原告中介费损失在内二被告向原告赔偿房屋差价的60%,即8.622万元。故本院对原告此项诉讼请求超过部分不予支持，关于原告要求赔偿租金及律师费损失于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告罗兰芳、翟金林（被告翟秀娟代理）、第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司签订的《房产交易合同》自本判决生效之日起解除；二、原告罗兰芳与翟金林（被告翟秀娟代理）签订的《天津市房产买卖协议》（编号为31835-002969）无效；三、被告翟秀娟于本判决生效后五日内返还原告罗兰芳定金5万元；四、被告翟秀娟、翟志勇于本判决生效后五日内赔偿原告罗兰芳8.662万元；五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3757元，鉴定费8540元由被告翟秀娟、翟志勇负担。（此款于本判决生效后五日内给付原告）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  张永来二〇一七年九月二十一日书记员  师 旭附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国民法通则》第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。