江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终130号
上诉人（原审被告）：苏州茗玛电梯部件有限公司，住所地苏州市吴中区临湖镇浦庄木东公路1号。
法定代表人：曹廷伍，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张智峰、邱书霞，江苏瀛元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马聚东（曾用名马惠心），男，1980年6月12日生，汉族，住苏州市虎丘区。
被上诉人（原审原告）：苏州红汇投资发展有限公司，住所地苏州市金门路688号701室。
法定代表人：顾扣法，该公司总经理。
委托诉讼代理人：钮建峰、薛玉平，北京市隆安（苏州）律师事务所律师，代理上述两被上诉人。
上诉人苏州茗玛电梯部件有限公司（以下简称茗玛公司）因与被上诉人马聚东、苏州红汇投资发展有限公司（以下简称红汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2017）苏0506民初5301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
茗玛公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、曹廷伍与姑苏法院谈话笔录是为了解租赁情况，姑苏法院也未向曹廷伍出具限制支付手续。之后苏州新世纪服装有限公司向上诉人索要租金，上诉人为了能够继续租赁房屋，支付了15万和11万元租金并无不当；2、上诉人以垫付费用折抵租金合法有效；3、上诉人不存在欠付租金情形，被上诉人提出解除合同没有依据；4、两被上诉人对房屋系按份共有，应按各自份额主张；5、被上诉人主体不适格。被上诉人权力基础基于（2016）苏0508执1420号之三执行裁定书。该执行裁定书已有案外人提出异议，姑苏区人民法院正在审查过程中。其结果有可能对该裁定书予以变更甚至撤销。上诉人在租赁期间为原出租方新世纪公司的厂房进行了大量的重建翻修工作，该些重建费用评估拍卖过程中均未予考虑；6、一审判决的使用费按照20元每平米每月来计算，是过分高于被上诉人的实际损失。
马聚东、红汇公司辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。
一审法院认定事实：2015年9月21日，苏州新世纪服装有限公司（出租方、甲方）与茗玛公司（承租方、乙方)签订房屋租赁合同一份，约定乙方承租甲方苏州市吴中区临湖镇浦庄木东公路1号房屋，建筑面积4387.68平方米，租赁期限为2015年10月10日至2020年10月9日。2015年10月10日至2018年10月9日租金为10元/平方米/月，2018年10月10日至2020年10月9日租金为10.5元/平方米/月。租金每半年支付一次，每期租金提前两个月支付，价格为不含税价格。乙方在本合同签订日向甲方支付房屋租金，应按时交纳水费、电费、物业管理费、有关税费和其他如垃圾费（或清洁费）、治安费等所有的税收及费用。乙方应严格按照合同约定的期限支付租金，乙方如果拖欠租金或水费、电费等费用，应根据欠付租金、费用总额及延期付款天数，按照每日十分之五的计算标准向甲方支付迟延付款违约金，同时甲方有权断水断电，并可单方解除合同，乙方的装修及相关添附（包括加盖雨篷、水电线路、隐蔽工程等）归甲方所有。乙方违反合同其他条款的约定，甲方均有权断水断电，并可单方解除合同，乙方的装修及相关添附归甲方所有，并按本合同总金额的10%向甲方偿付违约金。合同期满或违约解除，甲方单方解除合同后，乙方拒绝在约定或通知期限内搬迁或未搬迁完毕的，乙方应向甲方支付实际占用费，其金额按照本合同约定的租金标准的2倍计算。
后，中信银行股份有限公司苏州分行申请执行江苏百生安全防护设备有限公司、苏州新世纪服装有限公司、朱国华、宋洁金融借款合同纠纷一案，苏州市姑苏区人民法院立案受理，并通过淘宝网司法拍卖被执行人苏州新世纪服装有限公司名下位于苏州市吴中区临湖镇浦庄村的土地及位于苏州市吴中区浦庄镇木东公路1号房屋（含无证建筑）。拍卖公告信息显示标的物状况为房产建筑面积18325.1平方米（有证17266.19平方米、无证1058.91平方米），土地使用权面积28520.1平方米。其中茗玛公司租赁苏州新世纪服装有限公司的3幢、4幢、5幢、7幢、13幢房屋，上述房屋均为有证建筑。租赁期限为2015年10月10日至2020年10月9日，租金缴纳方式为2015年10月10日至2018年10月9日房屋租金为10元/平方米/月；2018年10月10日至2020年10月9日房屋租金为10.5元/平方米/月，租金每半年支付一次，每期租金提前两个月支付，已付至2016.10。2016年12月14日，马聚东、红汇公司通过淘宝网司法拍卖网络平台以23244172元拍得木东公路1号房地产。苏州市姑苏区人民法院于2016年12月22日出具执行裁定书，裁定将苏州市吴中区临湖镇浦庄村土地及苏州市吴中区浦庄镇木东公路1号房屋（含无证建筑）过户至马聚东、红汇公司名下，其中马聚东份额为20%，红汇公司份额为80%。2016年12月23日，马聚东、红汇公司签订拍卖成交确认书。2016年8月15日，苏州市姑苏区人民法院向茗玛公司的法定代表人曹廷伍做了一份执行笔录，曹廷伍陈述茗玛公司的租期为2015年10月10日至2020年10月9日，租金每年一付，已付至2016年10月。苏州市姑苏区人民法院告知曹廷伍停止支付租金，如需支付，应付至法院账户，如擅自支付租金，造成的损失自行承担。
2016年12月30日，马聚东、红汇公司发出催款告知书，告知茗玛公司其已取得涉案房屋的权属，请租户于2017年1月10日之前办理登记备案手续，将2016年12月14日起的租金及水电费等缴纳至马聚东、红汇公司处。2017年5月22日，马聚东、红汇公司委托律师通过邮政快递发函给茗玛公司，称茗玛公司应于2017年2月10日支付半年租金263260.8元，经催讨后，茗玛公司仍未支付，已构成违约，故其通知解除苏州新世纪服装有限公司与茗玛公司于2015年9月21日签订的房屋租赁合同，要求茗玛公司于收到律师函五日内办理涉案房屋并支付拖欠的租金及可能出现的房屋占用费、违约金等。茗玛公司于次日签收该邮件。
以上事实由马聚东、红汇公司提供的房屋租赁合同、司法拍卖网页截屏、拍卖成交确认书、（2016）苏0508执1420号之三执行裁定书、催款告知书、律师函、邮寄凭证、房地产估价报告、执行笔录及本院制作的庭审笔录等予以证实。
茗玛公司称，其已支付苏州新世纪服装有限公司租金至2017年4月10日，另通过替苏州新世纪服装有限公司垫付建设费用的方式抵扣租金，故其并未违约。为此，茗玛公司提供了补充协议（签订时间2015年9月23日）、决算书（签订时间2015年11月25日）、补充协议二（签订时间2016年9月10日）、银行交易凭证、送货单、收据、发票为证。补充协议载明租赁房屋内铺设电缆工程，所产生的费用由茗玛公司垫付，垫付的费用苏州新世纪服装有限公司于半年内返还。电缆工程的所有权归苏州新世纪服装有限公司所有。苏州新世纪服装有限公司对办公楼和厂区屋顶渗水进行翻修，合理范围内的费用由苏州新世纪服装有限公司承担。茗玛公司垫付，垫付的费用苏州新世纪服装有限公司于半年内返还。苏州新世纪服装有限公司对厂区道路建设工程，合理范围内的费用由苏州新世纪服装有限公司承担。茗玛公司垫付，垫付的费用出租方于半年内返还给承租方。苏州新世纪服装有限公司每月提供给茗玛公司金额为8000元的物业发票。房租前三年的优惠价为26万元一期，后两年为27.5万元一期，半年为一期，缴纳时间和期限按照租赁合同执行。如苏州新世纪服装有限公司未能按照约定返还茗玛公司垫付费用，茗玛公司有权以租金进行折抵。决算书载明房屋电力设施建设产生的费用460000元，房屋建筑维修费用370000元，厂区道路建设费用200000元，合计1030000元，由苏州新世纪服装有限公司承担，茗玛公司垫付。补充协议二载明根据2015年9月23日双方签订的补充协议，茗玛公司在租赁期间为苏州新世纪服装有限公司垫付的103万元应于半年内返还，就垫付款折抵房屋租金事宜，双方协商茗玛公司同意于2016年9月底前再付租金11万元，支付完毕后茗玛公司2017年4月10日前租金支付完毕。另从2017年4月10日至2019年3月1日期间租金茗玛公司不再支付，与垫付款直接抵消。银行交易凭证载明2016年3月4日，茗玛公司转账263260.8元给苏州新世纪服装有限公司，记载用途为房租；2016年8月24日，茗玛公司转账150000给苏州新世纪服装有限公司，载明用途为房租；2016年9月29日，茗玛公司转账110000元给苏州新世纪服装有限公司，载明用途为物业费。茗玛公司称2016年3月4日支付的是2016年4月10日至10月9日的租金，按照补充协议，其应支付260000元，但因财务人员失误，错打了263260.8元给苏州新世纪服装有限公司。2016年8月24日，其支付了150000元给苏州新世纪服装有限公司，后其按照补充协议二支付了110000元给苏州新世纪服装有限公司，故2016年10月10日至2017年4月9日的租金已经支付完毕。110000元的款项之所以标注为物业费，是因为每期260000元含有物业费，苏州新世纪服装有限公司每月开具8000元的物业费发票给其，不开具其他发票，故其记载为物业费是为了与发票相对应。茗玛公司举证送货单、收据、发票证明其于2015年底至2016年初为租赁物进行修缮，并搭建了添附物等，产生了费用，添附物没有体现在司法评估报告中。另外，法院给法定代表人曹廷伍做笔录时，曹廷伍认为法院只是找其了解租赁情况，没有什么概念，所以没有将垫付情况告知法院。
经质证，马聚东、红汇公司对补充协议、决算书、补充协议二的真实性不予认可、对送货单、收据、发票的真实性无法确认，并认为茗玛公司的上述材料在法院执行过程中并未披露，涉嫌伪造。送货单、收据、发票的时间产生于2015年、2016年，是其拍得涉案房屋期间，与其没有关系。茗玛公司建造的添附物是违章建筑，随时可能被拆除，且根据合同约定，其也可据此主张解除合同。对银行交易凭证的真实性没有异议，但茗玛公司于2016年3月4日支付的是2016年4月10日至2016年10月9日期间的租金，根据茗玛公司陈述其于2016年8月4日仅支付了150000元租金，110000元支付的是物业费，与房屋租赁合同不符。另外，根据房屋租赁合同，租金是不含税价格，苏州新世纪服装有限公司不需要开具发票，且合同约定苏州新世纪服装有限公司另行收取物业费，故茗玛公司所述110000元备注为物业费是为了与苏州新世纪服装有限公司开具的发票相对应，没有依据。
另，茗玛公司确认其在涉案租赁场地内搭建了彩钢瓦棚，没有产证，是违章建筑。
又，马聚东、红汇公司明确虽然马聚东、红汇公司内部对涉案房屋有份额划分，但马聚东、红汇公司对外有共同的收取租金等的权利。
一审法院认为，马聚东、红汇公司通过司法拍卖取得涉案房屋的所有权，涉案房屋所有权人的变动不影响茗玛公司与原所有权人苏州新世纪服装有限公司签订的房屋租赁合同的效力，但马聚东、红汇公司有权按照房屋租赁合同的约定向茗玛公司收取租金。本案中，茗玛公司主张其与苏州新世纪服装有限公司签订补充协议、决算书、补充协议二，约定由其垫付涉案厂房的建设费用等，以抵充租金，但苏州市姑苏区人民法院在拍卖房屋过程中于2016年8月15日向茗玛公司曹廷伍了解情况并制作了笔录，曹廷伍表示茗玛公司支付租金至2016年10月，而补充协议、决算书的签订时间均在此次询问之前，如茗玛公司与苏州新世纪服装有限公司协商以垫付款折抵租金，曹廷伍理应告知执行法院。同时，执行法院告知曹廷伍停止支付租金，如擅自支付，应承担相应不利法律后果，但茗玛公司仍在此之后与苏州新世纪服装有限公司签订补充协议二，约定其再支付苏州新世纪服装有限公司部分租金，并且以垫付费用折抵截至2019年3月1日的租金，由此产生的不利后果，应由茗玛公司承担，茗玛公司不能以其与苏州新世纪服装有限公司另行达成的协议向马聚东、红汇公司抗辩租金已支付完毕。马聚东、红汇公司于2016年12月30日发出催款告知，明确了涉案房屋的所有权人状况及应交纳租金等情况，茗玛公司未按约支付，马聚东、红汇公司按照房屋租赁合同于2017年5月22日发出解除房屋租赁合同的函件，茗玛公司于次日签收，应视为双方之间的房屋租赁合同于2017年5月23日解除，茗玛公司理应退还涉案房屋，即苏州市吴中区浦庄镇木东公路1号3幢、4幢、5幢、7幢、13幢房屋。执行法院于2016年12月22日出具执行裁定书后，马聚东、红汇公司于2016年12月23日签订拍卖成交确认书，并交纳了相应款项，茗玛公司未在2016年8月10日支付2016年10月10日至2017年4月9日的租金，执行法院也于2016年8月15日告知茗玛公司停止支付租金，故茗玛公司应交纳自2016年12月23日起的租金给马聚东、红汇公司，经核算，截至2017年5月23日，茗玛公司应交租金为219384元。茗玛公司至今未腾退，马聚东、红汇公司主张茗玛公司支付自2017年5月24日起按照房屋租赁合同约定的20元/平方米/月计算至实际腾退之日止的房屋占用使用费，予以支持。另，房屋租赁合同约定如茗玛公司拖欠租金，应按照欠付租金每日千分之五的计算标准支付延期付款违约金，房屋租赁合同又约定如茗玛公司有违反合同其他条款约定，应按照合同总金额的10%支付违约金。茗玛公司认为马聚东、红汇公司按照合同总金额的10%主张违约金过高，超出马聚东、红汇公司的实际损失。鉴于双方对租金迟延支付的违约条款约定不明，且马聚东、红汇公司按照合同约定要求茗玛公司按照双倍租金标准计算房屋占用使用费，马聚东、红汇公司于2016年12月30日通知茗玛公司其已拍得涉案房屋，并通知于2017年1月10日之前办理登记并交纳租金，故确定茗玛公司应支付马聚东、红汇公司按照以219384元为基数，自2017年1月10日起按年利率24%的标准计算至实际给付之日止的违约金。苏州市姑苏区人民法院确认了马聚东占拍卖所得房屋的20%，红汇公司占拍卖所得房屋的80%，涉案房屋仅是马聚东、红汇公司所拍得房屋中的部分，且马聚东、红汇公司明确其对外共同享有租金的收益权，故上述款项由茗玛公司向马聚东、红汇公司支付。另外，茗玛公司搭建的添附物系违章建筑，其要求折抵租金，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第九十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十九条之规定，判决：一、马聚东、红汇公司与茗玛公司之间的房屋租赁合同于2017年5月23日解除。二、茗玛公司于判决生效之日起十日内退还苏州市吴中区浦庄镇木东公路1号3幢、4幢、5幢、7幢、13幢房屋给马聚东、红汇公司。三、茗玛公司于判决生效之日起十日内支付马聚东、红汇公司房屋租金219384元及自2017年5月24日起按20元/平方米/月计算至实际退还之日止的房屋占用使用费。四、茗玛公司于判决生效之日起十日内支付马聚东、红汇公司以219384元为基数，自2017年1月10日起按年利率24%的标准计算至实际给付之日止的违约金。案件受理费减半收取为14141元，由马聚东、苏州红汇投资发展有限公司负担2300元，苏州茗玛电梯部件有限公司负担11841元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，茗玛公司与原房屋所有权人苏州新世纪服装有限公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的禁止性规定，应为合法有效。马聚东、红汇公司通过司法拍卖取得该房屋的所有权后，原租赁合同继续有效。但茗玛公司应按照房屋租赁合同的约定向马聚东、红汇公司支付租金。苏州市姑苏区人民法院在拍卖涉案房屋过程中，于2016年8月15日向茗玛公司法定代表人曹廷伍制作了笔录，在该笔录中，曹廷伍确认茗玛公司支付租金至2016年10月，同时，法院告知曹廷伍停止支付租金，如需支付，应付至法院账户，如擅自支付租金，造成的损失自行承担。而在此之后，曹廷伍未将租金付至法院账户，仍向苏州新世纪服装有限公司支付租金并签订补充协议二，约定以垫付费用折抵租金。因此，其向苏州新世纪服装有限公司支付租金行为不能视为向产权人马聚东、红汇公司支付租金。垫付费用折抵租金协议也不足以对抗现产权人。
由于茗玛公司未按照租赁合同的约定向产权人马聚东、红汇公司支付租金，马聚东、红汇公司要求解除租赁合同于法有据。根据房屋租赁合同约定，合同解除后，茗玛公司拒绝在约定或通知期限内搬迁或未搬迁完毕的，应向出租人支付实际占用费，其金额按照本合同约定的租金标准的2倍计算。故原审法院在调低违约金的情形下，判令茗玛公司按照双倍租金标准计算房屋占有使用费并无不当。
马聚东、红汇公司通过司法拍卖取得涉案房屋的所有权，苏州市姑苏区人民法院亦裁定将苏州市吴中区临湖镇浦庄村土地及苏州市吴中区浦庄镇木东公路1号房屋过户至马聚东、红汇公司名下，马聚东、红汇公司取得涉案房屋所有权合法有效。至于案外人就无证建筑向法院提出执行异议，不影响马聚东、红汇公司对于有证建筑权利的实现。马聚东、红汇公司作为涉案房屋产权人，对外主张权利主体适格。关于茗玛公司在租赁场地内搭建的彩钢瓦棚，没有合法报建手续，属于违法建筑，要求折抵租金没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，茗玛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28282元，由上诉人苏州茗玛电梯部件有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶 刚
审判员 周 红
审判员 沈军芳
二〇一八年二月一日
书记员 吴茂程