天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0116民初81461号
原告（反诉被告）：于新，男，汉族，1972年5月1日出生，住黑龙江省海林市，
委托诉讼代理人：俞鸿，天津金华达律师事务所律师。
被告（反诉原告）：付雅靖，女，汉族，1992年6月21日出生，户籍地河北省唐山市丰润区，现住河北省唐山市丰润区，
委托诉讼代理人：李素玲，河北冀丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李岩，河北冀丰律师事务所律师。
第三人：天津开发区万业源房地产经纪有限公司，住所地天津经济技术开发区广场东路20号滨海金融街E3-C-304室，统一社会信用代码91120116752203708F。
法定代表人：贾学红，总经理。
委托诉讼代理人：陈琦，该公司员工。
委托诉讼代理人：张健，该公司员工。
原告于新与被告付雅靖、第三人天津开发区万业源房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，反诉原告付雅靖与反诉被告于新、第三人天津开发区万业源房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告与反诉原告起诉来院，本院立案受理后，由代理审判员杨婧适用简易程序，公开开庭对本诉及反诉请求合并进行审理，原告（反诉被告）于新及其委托诉讼代理人俞鸿，被告（反诉原告）付雅靖的委托诉讼代理人李素玲、李岩均到庭参加诉讼。最后一次开庭时，第三人天津开发区万业源房地产经纪有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案缺席审理，现已审理终结。
原告于新向本院提交诉讼请求：1、责令被告继续履行双方的《房屋买卖（置换）合同》，立即办理坐落于北塘经济区君澜名邸16-1-2203房屋的过户手续，以及交付该房屋；2、判令被告违约并给付106000元违约金；3、诉讼费用由被告承担。原告诉称，原告于2016年9月27日在第三人为居间方的情况下，与被告签署了《房屋买卖（置换）合同》，合同约定，原告购买被告位于北塘经济区君澜名邸16-1-2203房屋一套，房屋建筑面积88.65平方米，该房屋总价款1060000元整。合同约定，买方以首付款加贷款方式支付房款，原告于合同签订之日支付给被告方定金5万元，并在2016年10月15日前筹集首付款、签订《天津市房产买卖协议》，办理银行面签手续。被告应在房屋过户当日腾空房屋并交付原告。合同同时约定，任何一方不正确履行相关手续造成违约的，支付该房屋成交价10%作为违约金。合同签订后，原告按照合同约定于签订日支付5万元定金。2016年10月25日，原被告网签了《天津市房产买卖协议》。同日，原告办理了银行贷款，2017年3月10日银行批准了贷款，2017年3月11日原告通知被告办理过户手续，被告以没有时间为由拒绝办理，拖延至今。综上，双方《房屋买卖（置换）合同》已经履行了支付定金、网签合同、准备首付等步骤，而被告拒绝办理过户及交付房屋已经构成违约，且给原告造成巨大经济损失。综上，原告起诉至院。
被告辩称，不同意原告全部诉讼请求，双方合同约定原告应于2016年10月15日之前凑齐首付款，同时2016年10月25日双方签订的网签合同也明确约定原告自本协议签订之日起五个工作日内将监管的全部房款或首付款32万元一次性存入天津市滨海新区房屋管理中心在农业银行设立的专用账户，因原告违约未按约定时间凑齐并存入首付款，且至今被告亦未收到购房款，原告已经构成根本违约。故原告起诉没有事实及法律依据，请求法院依法驳回。
第三人辩称：原告首付款在规定日没有凑齐是事实，因为后期银行有要求，因为原告在银行的征信有问题，银行要求先批复贷款再把首付交齐，所以就延迟了几天。因为原告交首付款延迟，被告在约定的过户时间没有到场。
反诉原告向本院提出反诉请求如下：1、请求依法判令解除反诉原被告签订的《房屋买卖（置换）合同》、《天津市房产买卖协议》；2、判令反诉被告协助反诉原告撤销位于北塘经济区君澜名邸16-1-2203房屋的网签备案手续；3、判令反诉被告支付给反诉原告违约金106000元；4、请求反诉被告承担案件受理费。反诉原告诉称，反诉原告于2016年9月27日在第三人为居间方的情况下，与反诉被告签署了《房屋买卖（置换）合同》。双方合同约定反诉被告应于2016年10月15日之前凑齐首付款、签订《天津市房产买卖协议》、办理银行面签手续，但于新在合同约定的时间内没有凑齐首付款，并且因其提供的身份信息存在问题，未能依约签订《天津市房产买卖协议》，更未能办理银行贷款手续。直至2016年10月25日，在反诉被告未凑齐首付款，反诉原告又相信第三人所称签订《天津市房产买卖协议》是为了排号办手续使用的情况下，反诉原告才签订了《天津市房产买卖协议》，该合同也明确约定反诉被告自本协议签订之日起五个工作日内将监管的全部房款或首付款32万元一次性存入天津市滨海新区房屋管理中心在天津农业银行设立的专用账户，因反诉被告违约未按约定时间凑齐并存入首付款，且至今反诉原告亦未收到购房款，反诉被告已经构成根本违约，使得合同目的不能实现，且给反诉原告造成损失，违反了《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）款及第（四）款的规定，故反诉原告起诉至院。
反诉被告辩称：不同意反诉原告所有反诉请求，请求依法驳回。1、于新提交的银行明细及证人证言可证实其按照合同约定备好了首付款；2、银行面签时于新已经带着首付款准备支付，系银行经理告知于新先不用支付，就此有证人证言可证实；3、于新应准备的首付款数额应为27万元，先行支付的定金5万元属于首付款的一部分，由此也说明反诉原告明知首付款未到支付时间；4、于新一直按照第三人的指引办理买房全部手续，违约人系反诉原告而非于新。
第三人辩称：与本诉时答辩意见一致。同时补充一个情况说明，合同约定2016年10月15日前凑齐首付并网签，因国庆放假七天，节后约定网签时间为2016年10月11日至2016年10月15日之间。因买方户口本或结婚证存在问题未网签成功，后重新约定时间为2016年10月25日网签。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告（反诉被告）提交了《房屋买卖（置换）合同》、房产证、付雅靖身份证复印件、《天津市房产买卖协议》、借记卡账户历史明细、定金及中介费收据、短信截屏、证人庞宗涛证言、微信聊天记录、律师委托合同作为证据。被告（反诉原告）提交了《房屋买卖（置换）合同》、付雅靖身份证复印件、《天津市房产买卖协议》、于新借记卡账户历史明细、付雅靖户口页、民事判决书两份（案例参考）作为证据。第三人提交了微信聊天记录作为证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
经原告申请，本院向中国农业银行股份有限公司天津经济技术开发区分行调取了情况说明，该说明显示，根据该行的信贷政策，借款人在办理个人二手住房贷款时可以先不交纳首付款，且目前仍在执行此政策。于新贷款已于2017年3月6日审批通过，该行于2017年3月7日出具了借款合同，并于当日告知于新尽快来该行交纳首付款、签署借款合同、办理抵押手续，并联系房主过户。同时，经该行原告贷款经办人陈志刚介绍，因为房主不配合过户，目前房屋贷款已经超过审批期限，且原告继续贷款不符合天津市新政策，已无法继续贷款。就此，原告已自愿向本院保管款账户汇入除5万元定金外的剩余房款101万元，作为可以向被告支付全部房款的担保。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告为买方、被告为卖方，双方于2016年9月27日在第三人居间下签订了《房屋买卖（置换）合同》。合同约定被告将坐落在滨海新区北塘经济区君澜名邸16-1-2203的建筑面积88.65平方米的房屋一套出售给原告，该房屋未设置抵押，房款总价为1060000元，其中定金5万元需在合同签订之日交付被告。合同约定原告通过按揭贷款方式购买房屋。原告作为买方，应于2016年10月15日前筹齐首付款、签订《天津市房产买卖协议》，（以实际预约号为准），办理银行面签手续。被告承诺于过户当日腾空该房屋，并将房屋钥匙交给原告。合同第六条“违约责任”部分约定，双方均应按本合同约定互相配合，到场办理打协议、贷款、过户、房屋交付等相关手续，如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交3‰的迟延履行违约金，违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视违约方根本性违约，守约方有权解除买卖合同关系并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。
上述合同签订当日，原告支付了被告定金5万元，2016年10月25日，原被告网签了《天津市房产买卖协议》。协议约定被告将坐落在滨海新区北塘经济区君澜名邸16-1-2203的建筑面积88.65平方米的房屋一套出售给原告，房款总价为1060000元。原告首付款320000元，申请银行贷款740000元。被告应自订立本协议之日起五个工作日内，将监管的全部房价款或首付款合计320000元一次性存入天津市滨海新区房屋管理中心在天津市农业银行设立的专用账户。当银行贷款未被批准时，原告应一次性补足全部房价款，房价款总额不变。合同第六条约定，协议订立后，双方应在30日内到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续，并缴纳相关税费。如因一方原因造成另一方未能办理房屋所有权转移登记等造成损失的，应依法承担违约责任。合同未对违约责任的具体内容进行约定。
上述合同及协议签订后，原告即按照第三方中介要求积极办理银行贷款，原告向中国农业银行股份有限公司天津经济技术开发区分行申请办理房屋贷款手续，根据该行的信贷政策，借款人在办理个人二手住房贷款时可以先不交纳首付款。故于新未对于首付款在约定时间予以交纳。后于新贷款已于2017年3月6日审批通过，该行于2017年3月7日出具了借款合同，并于当日告知于新尽快来该行交纳首付款、签署借款合同、办理抵押手续，并联系房主过户。但因为房主不配合过户，目前房屋贷款已经超过审批期限，且原告继续贷款不符合天津市新政策，已无法继续贷款。就此，原告已自愿向本院保管款账户汇入除5万元定金外的剩余房款101万元，作为可以向被告支付全部房款的担保。
本院认为，本案中，原被告先后签订的《房屋买卖（置换）合同》及《天津市房产买卖协议》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应视为双方已成立了房屋买卖合同关系。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。故双方当事人均应按照上述合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
本案的争议焦点为原被告孰为违约方。原告主张被告因拒绝办理过户及交付房屋而违约，被告主张原告因未在约定时间支付首付款而违约。根据原告提交的其与中介工作人员的微信聊天记录显示，原告一直主动联系询问中介人员贷款办理的进度，按照中介的提示要求积极办理贷款手续，履行双方房屋买卖合同约定的义务。同时，根据本院调取的农业银行出具的情况说明也可显示，据该行的信贷政策，借款人在办理个人二手住房贷款时可以先不交纳首付款，故于新未对于首付款在约定时间予以交纳。后于新贷款已于2017年3月6日审批通过亦可充分说明于新已满足依约支付房款的充分条件。被告虽以原告未能在2016年10月15日前筹齐首付款作为抗辩，但该条款已被后续双方达成的《天津市房产买卖协议》中的约定更改。同时，原告虽亦未按照《天津市房产买卖协议》的约定按期履行交款义务，但该逾期后果并非原告的违约行为所致，而系因银行贷款的政策导致，不可将逾期付款的过错归责于原告。根据原告提交的微信聊天记录、证人证言及法院调取的情况说明等多份证据显示，被告在原告房屋贷款已成功通过审批的情况下，一直拖延履行办理过户手续的义务，最终导致房屋贷款已经超过审批期限，房屋贷款已无法办理。综上，本院认定被告为双方合同的违约方，其依法应继续履行双方买卖合同的约定。现虽房屋贷款已无法办理，但按照双方签订的《天津市房产买卖协议》的约定，当银行贷款未被批准时，原告应一次性补足全部房价款，房价款总额不变。现原告已为全部房款的交纳提供了担保，故在原告依约向被告交纳全部房款的前提下，被告应办理涉案房屋的过户手续，同时向原告交付该房屋。故对于原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。对于反诉原告的全部诉讼请求，不予支持。
至于原告请求被告支付违约金106000元的诉讼请求，结合以上陈述，因被告延迟履行过户义务构成违约，依法应承担违约责任。双方最终签订的《天津市房产买卖协议》中对于违约责任的内容未作约定，而《房屋买卖（置换）合同》中约定的日千分之三的违约金标准亦过分高于原告的实际损失。本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况及原告的预期利益，酌情支持原告违约金20000元，原告主张超出部分，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告付雅靖于本判决生效之日起十日内继续履行双方签订的房屋买卖合同，在原告向其履行完毕给付剩余房款101万元义务的前提下，立即办理坐落于北塘经济区君澜名邸16-1-2203房屋的过户手续，同时向原告交付该房屋；
二、被告付雅靖于本判决生效之日起十日内支付原告逾期交付房屋违约金20000元；
三、驳回原告于新其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告付雅靖的全部诉讼请求。
本诉案件受理费收取为7422元，由原告于新负担1237元，由被告付雅靖负担6185元。案件保全费5000元，由原告于新负担800元，由被告付雅靖负担4200元。被告负担部分由其于本判决生效之日起十日内迳行给付原告。反诉案件受理费1210元，由反诉原告付雅靖负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 杨 婧
二〇一七年九月二十四日
书 记 员 裴玉婕