江苏省宜兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宜民初字第1197号
原告张孟珍。
委托代理人蒋宜平，江苏宜欣律师事务所律师。
委托代理人郑斌，
被告宜兴恒东房地产开发有限公司，住所地江苏省宜兴市宜城街道荆溪中路773号，组织机构代码66763035-0。
法定代表人叶盈枝，该公司董事长。
委托代理人赵宏，北市市凯鹏律师事务所律师。
委托代理人王胜刚，男，1975年7月11日，汉族。
原告张孟珍与被告宜兴市惠安置业有限公司（以下简称惠安公司）、宜兴恒东房地产开发有限公司（以下简称恒东公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年5月17日受理。后原告张孟珍申请撤回对被告惠安公司的起诉，本院裁定予以准许。本案依法由代理审判员汤洁适用简易程序于2013年6月24日、7月30日公开开庭进行了审理。后又依法组成合议庭，于2013年11月11日公开开庭进行了审理。原告张孟珍及其委托代理人蒋宜平，被告恒东公司的委托代理人赵宏、王胜刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张孟珍诉称：2012年6月份，恒东公司与惠安公司利用媒体宣传“宜兴恒基·誉珑湖滨综合住宅项目”的市场销售。她得知该楼盘的信息后，到楼盘现场进行了实地考察，恒东公司和惠安公司的销售人员向她就房屋销售的方式及程序作了介绍，明确表示她预定的恒基·誉珑湖滨多层18幢101、201室二套房屋已委托惠安公司代理销售，并要求她与惠安公司办理房屋预定手续。2012年7月25日，她交付定金200万元。之后，她多次要求恒东公司、惠安公司签订售房合同及办理相关手续，恒东公司、惠安公司迟迟不予办理，并口头通知已无法办理。在她的催促下，惠安公司一直不与她签订合同，并向她提供了“宜兴恒基·誉珑湖滨综合住宅项目销售代理委托合同”（以下简称销售代理委托合同）复印件，她用各种方式交涉未果，故诉至法院，请求依法判令恒东公司双倍返还定金400万元并承担本案诉讼费用。后张孟珍减少诉讼请求为：请求判令恒东公司返还定金200万元并承担本案诉讼费用。
被告恒东公司辩称：1、对张孟珍提出的与他公司接洽联络的事实和向他公司和惠安公司付款的事实予以否认。2、恒东公司与惠安公司只是居间关系，没有授权惠安公司对外签订合同和收款，张孟珍提供的销售代理委托合同足以证明。3、张孟珍提供的证据之间没有关联性，不能形成证据链，不能证明张孟珍与他公司之间形成预售合同关系或者是定金关系，更不能证明张孟珍向他公司付款，因此张孟珍的诉讼请求应予驳回。
经审理查明：恒东公司为宜兴市誉珑湖滨花园的开发商。叶志峰为惠安公司法定代表人。2012年4月，恒东公司与惠安公司签订了一份销售代理委托合同。该合同约定恒东公司委托惠安公司与另一家销售代理公司按合同联合开展誉珑湖滨综合住宅项目第一期的住宅营销代理工作。惠安公司及另一家代理公司享有对该项目宜兴地区营销策划和销售代理权。代理期自合同签约之日起至该项目正式公开发售之日起12个月，或至合同提早解除或终止时止（以较早者为准）。恒东公司负责宣传营销过程中一切合同文件的签署。恒东公司负责与客户签订房屋买卖的一切合同文件及协调办理客户的银行按揭手续，惠安公司销售人员必须协助办理。恒东公司按时向惠安公司支付销售代理费。恒东公司委派专人负责收取客户定金、购房款，与客户签订房地产买卖合同并办理相关的各项购房手续。在代理期内，恒东公司根据惠安公司累计成交金额支付佣金。后惠安公司派出工作人员在恒东公司售楼处接待购房者。
2012年7月25日，惠安公司法定代表人叶志峰出具收条一份，该收条载明：今收到张孟珍购恒基誉珑湖滨房款定金200万元，收条同时加盖惠安公司的公章。在叶志峰签名和惠安公司公章下方，写明“6013826102042059223中国银行叶志峰”及“多层18幢101、201二套”。2012年7月25日，张孟珍在惠安公司的电话机上分2笔分别刷卡40万元、30万元；当日，张孟珍又在惠安公司的刷卡机上分两次分别刷卡1元、9.9万元。次日，张孟珍从其个人银行卡中转账50万元到叶志峰个人账户。2012年8月1日，张孟珍从其个人银行卡转账30万元到叶志峰个人账户。张孟珍称：她还在2012年7月26日支付40万元现金给叶志峰。2012年7月25日1元打款是操作时出现的失误，当天她还直接支付1000元现金给惠安公司的会计吴爽。综上，她总计转账或者刷卡160万元，支付现金40万元给惠安公司。
另查明：2012年9月17日，恒东公司就本案所涉誉珑湖滨18幢101号房、201号房，与他人签订认购协议，并分明于2012年10月8日、10月30日签订房屋买卖合同，且房款已经全部付清。
再查明：在本院受理的袁建刚与恒东公司商品房预售合同纠纷一案中，袁建刚申请本院对购房人孙某、朱某进行调查。本院调查过程中，孙某称，他购买了誉珑湖滨16幢103室，他是2012年11月2日到售楼处订房的，并支付了5万元定金，11月5日又在惠安公司叶志峰办公室刷卡80万、58万，另外还贷款50万元。朱某称，他购买了誉珑湖滨27幢2205室，订房时支付了5万元定金，12月份到惠安公司叶志峰办公室刷卡25万元，后来又支付42万元，用公积金贷款20万元。后恒东公司向本院提供了孙某、朱某购房发票及付款凭证，其中孙某付款凭证中有971577元为叶志峰银行卡刷卡支付，朱某付款凭证中250780元是叶志峰银行卡刷卡支付。
审理中，双方争议焦点为，恒东公司与惠安公司之间是委托代理关系还是居间合同关系。
张孟珍认为：恒东公司与惠安公司之间是委托代理关系。她是通过各种媒体宣传和朋友介绍得知惠安公司代理恒东公司销售房屋的，惠安公司销售部也作了他公司代理销售誉珑湖滨的相关宣传。惠安公司出具给她的收条上明确写了楼盘地址。恒东公司与惠安公司签订的销售代理委托合同上也是这个楼盘，说明证据之间是有关联性的，且确实有很多通过惠安公司购买的房子也成交了，例如袁建刚与恒东公司商品房预售合同纠纷一案，证人孙某、朱某就是通过从惠安公司叶志峰处成功购得了房屋。惠安公司与恒东公司之间的代理关系是客观存在的。
恒东公司认为，恒东公司与惠安公司之间是居间合同关系。张孟珍交易对象为惠安公司，所有付款凭证指向都为惠安公司，张孟珍在向惠安公司缴纳定金之前没有要求惠安公司出具代理权限的说明。民事主体在交易过程中应始终遵守法律的相关规定，而不是仅凭所谓交易习惯和行业惯例，否则交易双方的合法权益均无法得到保障。根据他公司与惠安公司签订的销售代理协议，从内容看，是恒东公司委托惠安置业从事指示居间服务，未授权惠安公司签约和代理收款。
上述事实，有收条、转账凭证、销售代理委托合同、商品房认购协议及本院庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为：惠安公司与恒东公司接待人员均在恒东公司的售楼处办公，购房者到售楼处购房时，难以区分惠安公司与恒东公司的工作人员，对负责接待他们的惠安公司工作人员，理所当然会在他们的引导下按照他们的要求办理购房的一整套手续。惠安公司与恒东公司签订的销售代理委托合同虽其内容规定了惠安公司无权签约、收款等，但合同名称是销售代理委托合同，导致惠安公司持有该合同后，可向购房者展示该合同并宣称他公司为誉珑湖滨住宅房的销售代理商，而购房者不一定会详细探究该销售代理合同的内容，该合同名称易使购房者产生误解，误以为惠安公司与恒东公司之间是委托代理关系。证人孙某、朱某系恒东公司认可的从他公司处购得住宅房的购房人，他们两人至恒东公司售楼处购买房屋时，也系惠安公司工作人员接待，他们二人在惠安公司刷卡支付部分购房款，从恒东公司提交的孙某、朱某购房的付款凭证来看，其中均有用叶志峰银行卡支付的部分，故据此可以看出，对于惠安公司代理收款的行为，恒东公司是认可的。综上，虽惠安公司没有获得恒东公司誉珑湖滨住宅项目的销售代理权，但从惠安公司、恒东公司的上述行为来看，购房者有理由相信惠安公司有权代理恒东公司签约、收款等，惠安公司的行为构成表见代理，该代理行为有效，恒东公司应对该代理行为产生的法律后果承担责任。本案张孟珍支付定金200万元后，恒东公司未能与其签订购房合同，应当返还定金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百一十五条之规定，判决如下：
恒东公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还张孟珍定金200万元。
本案案件受理费2.28万元，由恒东公司负担。该款已由张孟珍垫付，恒东公司于本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付给张孟珍。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 陆长平
代理审判员 汤 洁
人民陪审员 宗 瑛
二〇一三年十二月十一日
书 记 员 曹希烨