江西省大余县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0723民初309号
原告：钟锋春，男，1985年3月15日出生，汉族，江西省大余县人，住江西省赣州市大余县，现住大余县。
委托诉讼代理人：刘训辉，大余县为民法律服务所法律工作者。
被告：大余县城乡房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市大余县南安镇金莲山大道。
法定代表人：张行君，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：肖五月，系该公司法律顾问。
被告：袁长南，男，1974年10月7日出生，汉族，江西省大余县人，住江西省赣州市大余县。
委托诉讼代理人：蔡林，大余县南安法律服务所法律工作者。
原告钟锋春诉被告大余县城乡房地产开发有限公司（以下简称“城乡房地产公司”）、袁长南商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案受理后，于2016年5月16日由代理审判员徐燕适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，且被告袁长南需补充提交证据，本院于2016年5月20日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告钟锋春的委托代理人刘训辉、被告城乡房地产公司的委托代理人肖五月、被告袁长南的委托代理人蔡林两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钟锋春向本院提出诉讼请求：1、确认大余县南安镇梅国花园小区F栋一单元201室的住房和F栋02号柴间的产权归我所有，并责令两被告在本判决生效后一星期内为我办理好不动产权证。2、两被告退还于2011年5月22日收取的办证费6000元。3、两被告共同向我支付逾期办证的违约金及损失共计人民币5000元，两被告对该费用承担连带责任。4、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：被告城乡房地产公司与被告袁长南合伙在大余县梅国花园开发房地产，建筑商品房进行销售。2010年9月30日，我从两被告处购到大余县南安镇梅国花园小区F栋1201室住房和柴间一间，支付了预付款，并且我们双方还在2011年5月11日签订了《赣州市商品房买卖合同》，我依照合同约定支付了全部的房屋价款，被告也及时交付了房屋，且该房屋买卖合同也于2012年1月10日在大余县房地产管理局备案登记。被告还于2011年5月22日向我预收了办证费6000元。我需要交的所有费用和资料都已经交给被告，根据《赣州市商品房买卖合同》第十七条之约定，作为被告的出卖人应在商品房交付使用后90天内办妥产权转移登记手续，取得该商品房《房屋所有权证》；根据第十八条，作为被告的出卖人应在商品房交付使用后180天内将该商品房《建设用地使用权证》交付给作为买受人的我。但拖至近日，已过五年多的时间，被告一直未能办妥。根据《商品房销售管理办法》第三十四条之规定：开发商应在商品房交付使用后60日内，将需由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。如开发商未按上述日期提交房屋权属登记资料，致使购房者未能按约定期日或规定期日取得房屋权属证书的，开发商应承担相应的违约责任。现根据相关法律规定，特诉至法院，请求法院支持我的诉请。
被告城乡房地产公司辩称，原告的诉讼请求没有道理，应驳回原告对城乡房地产公司的起诉，原告没有与城乡房地产公司签订任何合同，原告所签定的合同也没有城乡房地产公司的任何公章，城乡房地产公司也没有收取原告任何费用，原告要求我方承担责任没有任何依据。
被告袁长南辩称，我当时是从被告城乡房地产公司手上购买的土地；城乡房地产公司应协助原告办理产权证；办证费用根据买卖合同约定由原告自行承担；逾期办证的原因不是我造成的，应由被告城乡房地产公司承担，综上所诉，应由城乡房地产公司承担责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本庭组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
一、原告钟锋春提交的企业信息，能够证明被告城乡房地产公司的主体资格，故本院对该组证据的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认，并据此认定如下事实：被告城乡房地产公司是一家经营范围为房地产开发经营、建筑材料零售的有限责任公司。
二、被告袁长南提交的城乡房地产公司与袁长南的《合作开发协议》及收据复印件各一份，原告钟锋春和被告城乡房地产公司对其真实性、合法性无异议，故本院对其真实性和合法性予以认定，并可据此认定如下事实：被告袁长南和被告城乡房地产公司于2006年3月10日签订了一份《合作开发协议》，该协议约定的与本案相关的内容为：一、项目建设依据：甲方（城乡房地产公司）愿将金莲山大道北面与中山路西边、5号宗地（八号地段）、面积为20.22亩即13479平方米的商住用地由乙方（袁长南）进行单方包干、独立核算、自负盈亏的性质开发……四、乙方权利与义务。1、负责本项目管理、报建、在建、销售等一切经营事务和收入与支出，承担上述各项经营中的一切税、费。……5、销售盖甲方销售章有效，否则甲方不予认可，不得办证，责任自负。五、违约责任：1、因乙方违约和违法经营，甲方收回经营权，退回乙方投入资金，包括前期费用，不计利息。……协议签订后，被告袁长南向被告城乡房地产公司支付了投资款人民币800000元，二被告依照《合作开发协议》共同开发梅国花园小区。
三、被告城乡房地产公司提交的2008年1月6日城乡房地产公司发往各有关单位的《函》复印件一份及2009年9月17日发往各有关单位的《关于个别项目部、销售部、工程部违法经营的报告》及附件（城乡房地产公司余城乡房字【2009】2号文件）复印件一份，虽有原件进行核对，但相关函件和报告是否送至各相关单位，其尚未提交相关证据予以佐证，故本院对函件和报告的证明目的不予采信；另附件（城乡房地产公司余城乡房字【2009】2号文件）涉及的是被告城乡房地产公司内部的人事变动，与本案无关，故本院对其与本案的关联性不予采信。
四、被告城乡房地产公司提交的2008年1月8日、2009年10月28日分别刊登在《赣南日报》的《公告》复印件各一份及2009年11月6日在大余县广播电视台播放的《声明》纸质材料，有赣南日报编辑部和大余县广播电视台广告部盖章确认的原件进行核对，故本院对其真实性予以采信。但相关《公告》和《声明》的内容并不涉及被告城乡房地产公司与被告袁长南是否终止或解除合作关系，故上述证据不能达到免除被告城乡房地产公司涉诉商品房合同义务的证明目的。
五、被告袁长南提交的《委托书》复印件、2008年11月8日被告袁长南和案外人廖达红向政府递交的《关于在受托范围内管理大余县城乡房地产开发有限公司的请求报告》复印件及《委托管理协议》复印件、城乡房地产公司作出的余城房发[2008]1号《关于大余县城乡房地产开发有限公司任命通知》复印件各一份，原告钟锋春和被告城乡房地产公司对其真实性未提出异议，故本院对其真实性予以采信。但上述证据均属于涉及被告城乡房地产公司与被告袁长南之间内部关系处理问题的证据，与本案的商品房买卖纠纷无关，故本院对上述证据与本案的关联性不予认定。
六、被告袁长南提交的借条复印件，原告钟锋春和被告城乡房地产公司均对此有异议，且从现有证据和案件事实来看，尚无法确认该借条与本案有关联性，故本院对该组证据与本案的关联性不予认定。
七、被告袁长南提交的《刊刻印章证明书》复印件，被告城乡房地产公司对刊刻印章的流程合法性有异议，但未提交证据证明向公安局申请刊刻印章的事实不存在，故本院对《刊刻印章证明书》本身的真实性予以采信。根据该证据可认定如下事实：2008年4月29日,大余县公安局应盖章名为“大余县城乡房地产开发有限公司销售专用章”的单位的申请刊刻“大余县城乡房地产开发有限公司销售专用章”一枚。
八、原告提交的于2012年1月10日在大余县房地产管理局办理备案登记手续的《赣州市商品房买卖合同》复印件、被告收取房款的收据复印件五张、公共维修基金收据复印件一张、及原告缴纳契税凭证复印件二张均有原件核对，且该四组证据反映的是本案涉诉商品房的交易情况和纳税情况，故本院对该四组证据的真实性及与本案的关联性予以采信。根据上述证据，可认定如下事实：原告钟锋春于2011年5月11日分别以人民币249159元和人民币19817元的价格购买了梅国花园小区房号为F栋1201的商品房一套和F栋02号柴间一间，并为此签订了《赣州市商品房买卖合同》一份，该合同与本案相关的内容如下：项目名称：梅国花园小区；合同备案编号：20110501652；买受人：钟锋春；出卖人：大余县城乡房地产开发有限公司……第四条：……计价方式与价款：合计人民币（大写）贰拾陆万捌仟玖佰柒拾陆元整（￥268976）……第五条：付款方式与期限：出卖人与买受人约定按下列按揭付款方式付款……第十七条：关于房屋产权登记的约定：出卖人负责办理该商品房及其建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共享设施和物业管理用房等房屋所有权的初始登记。初始登记后的转移登记，买受人可以自行申请办理，可以委托出卖人申请办理。双方约定按下列第1.2种方式处理。（1）买受人委托出卖人申请办理该商品房转移登记的，在买受人完全配合且所提供手续齐备的情况下，出卖人应在该商品房交付使用后90日内办妥产权转移登记手续，取得该商品房《房屋所有权证》。（2）买受人自行申请办理该商品房转移登记的，出卖人应当于该商品房交付使用后60日内，将办理转移登记所需材料提供给买受人。出卖人未在上述约定时间内取得该商品房《房屋所有权证》或提供转移登记所需材料的，双方同意按照下列约定处理：1、逾期不超过60日，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；2、逾期超过60日后，双方同意按照第1项处理：（1）买受人退房，出卖人应当在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金；（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。第十八条：关于建设同地使用权登记的约定:买受人可以自行申请办理也可以委托出卖人申请办理建设用地使用权证。双方约定按下列第1、2种方式办理：（1）买受人委托出卖人申请办理该商品房建设用地使用权登记的，在买受人完全配合且所提供手续齐备的情况下，出卖人应在该商品房交付使用后180日内将该商品房《建设用地使用权证》交给买受人。（2）买受人自行办理该商品房建设用地使用权登记，出卖人应当于该商品房交付使用后60日内，将办证所需全部资料提供给买受人。……出卖人（签章）：大余县城乡房地产开发有限公司销售专用章（盖章），袁长南（盖章）；买受人/共有人（签章）：钟锋春（签字）。……签订地点：梅国花园销售中心；销售人员：罗圣英，销售人员岗位证书编号：赣51**。合同签订后，原告钟锋春分别于2010年9月10日、2010年9月30日、2010年10月6日、2012年1月20日、2012年8月8日向盖章为“大余县城乡房地产开发有限公司梅国花园项目部”的单位交纳购房首付款计人民币20000元、70000元、4976元、10000元和人民币14000元，上述五笔款项的经手人分别为蓝诗珍或张永忠。另原告钟锋春已于2012年2月9日就涉诉的商品房和柴间在大余县地税局缴纳了相关契税。
九、原告钟锋春提交的办证费及水、电上户费收据复印件一张有原件核对，故本院对其真实性及与本案的关联性予以采信。据此可以认定如下事实：原告钟锋春于2011年5月22日向被告缴纳了涉诉商品房的水、电上户费和办证费共计人民币6000元，此笔款项的经手人为张永忠。
十、被告袁长南提交的大余县宝珠水业有限公司财务部出具的《证明》复印件和江西安泰电力建设有限公司开具的发票复印件各一份，其中《证明》系宝珠水业公司开具并签章确认，被告袁长南虽未提供发票佐证，但该《证明》足以证明F栋24户用户水上户的费用，且对此有异议的原告并未提出相反证据推翻该《证明》所记载的情况，故本院对该《证明》予以采信；该组证据中江西安泰电力建设有限公司开具的发票上标明的付款方名称是城乡房地产开发公司梅国花园小区（袁长南），但由于梅国花园小区有多栋房屋，因此该发票所涉金额并不能证明是F栋住户的电上户费，故无法通过该发票进一步确定涉诉商品房的电上户费为多少金额，故本院对该发票与本案的关联性和证明目的不予采信。根据对上述证据的认证情况，可以认定如下事实：2016年5月19日，大余县宝珠水业有限公司就F栋24户用户的水上户费开具《证明》一份，该《证明》内容如下：梅国花园F栋24用户：24用户于2010年6月29日，在我公司办理上户手续，发票号码：10005178#人民币壹仟玖佰捌拾元整，发票号码：10005177#人民币玖仟玖佰元整，特此证明。大余县宝珠水业有限公司财务专用章（盖章）。
本院认为：本案主要有如下几个争议焦点：1、被告城乡房地产公司是否受涉诉的《赣州市商品房买卖合同》约束的问题。2、原告钟锋春要求二被告协助其办理涉诉商品房及柴间的不动产权登记手续并要求确认涉诉商品房及柴间的产权归其所有是否于法有据的问题。3、二被告迟延办证的行为是否涉及违约及违约金的计算问题。4、办证费是否应该返还和返还多少的问题。
首先是被告城乡房地产公司是否受涉诉的《赣州市商品房买卖合同》约束的问题。本院认为，被告城乡房地产公司通过合法审批手续取得梅国花园小区所占地块的土地使用权，并与被告袁长南建立合作关系共同开发梅国花园小区，这是本案的前提事实。虽然被告城乡房地产公司提交了证据证明其已终止了与被告袁长南之间的授权委托关系并免除了被告袁长南在被告城乡房地产公司的职务，但其并未提交证据证明其与被告袁长南之间的合作关系已终止或解除，且被告袁长南也并不认可双方已终止或解除了合作关系。涉诉的《赣州市商品房买卖合同》能够备案、涉诉商品房能够缴纳契税，这是政府部门、其他有关单位基于二被告存在合作关系及认可大余县城乡房地产开发有限公司销售专用章并由此产生合理信赖的累加结果。上述基于合理信赖而产生的累加结果也足以让原告钟锋春对被告袁长南代表被告城乡房地产公司与其签订的商品房买卖合同的履行形成合理信赖与合理期待，这种合理的信赖利益和期待利益应当被保护，故本院对被告城乡房地产公司以涉诉房屋买卖合同从签订至今其均不知情、也未参与，并认为合同中使用的销售专用章不能代表城乡房地产公司的反驳理由不予支持。综上，在涉诉的《赣州市商品房买卖合同》不存在无效事由的情况下，被告城乡房地产公司应当受合同约束，并与被告袁长南一起承担相关的合同义务。被告城乡房地产公司承担相关合同义务以后与被告袁长南之间还会产生什么争议，这属于其与袁长南之间的内部关系,应由双方另行协商处理。
其次是原告钟锋春要求二被告协助其办理涉诉商品房及柴间的不动产权登记手续并要求确认涉诉商品房及柴间的产权归其所有是否于法有据的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在涉诉合同合法有效的情况下，原告钟锋春要求被告城乡房地产公司和被告袁长南协助其办理涉诉商品房和柴间的产权转移登记的主张属于要求对方依约继续履行合同的主张，本院对该项主张依法予以支持。另本案涉诉合同虽已在房管部门备案，但商品房买卖合同的备案不同于《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记，故商品房买卖合同的备案依法不产生物权变动效力。本案中，作为买受方的原告钟锋春可以基于合同请求出卖方履行协助办理不动产产权登记的义务，以实现取得涉诉不动产完全的所有权的目的，即履行合同是因，获得物权是果。但本案系商品房买卖合同纠纷，非物权确认纠纷，故本案不宜逾越商品房买卖合同纠纷这一原因本身直接确认物权归属的最终结果，故本院对原告要求确认涉诉商品房和柴间的产权归其所有的主张不予支持。
再次是被告袁长南和被告城乡房地产公司的行为是否涉及违约及违约金的计算问题。本案中，原告钟锋春从购买涉诉商品房和柴间到装修、使用至今已五年余久，但被告袁长南和被告城乡房地产公司至今未依照双方合同约定为其办理或者协助其办理不动产权转移登记手续，该期限早已超过了双方合同约定的办证期限；且庭审中，被告城乡房地产公司和被告袁长南均未主张未替原告办理不动产权转移登记手续系原告自身原因所致，故本院认定被告城乡房地产公司和被告袁长南未及时依照合同约定替原告钟锋春办理不动产权转移登记手续的行为系二被告自身的违约行为所致。涉诉商品房买卖合同约定：“第十七条……出卖人未在上述约定时间内取得该商品房《房屋所有权证》或提供转移登记所需材料的，双方同意按照下列约定处理：1、逾期不超过60日，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；2、逾期超过60日后，双方同意按照第1项处理：（1）买受人退房，出卖人应当在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按已付房价款0.5％向买受人支付违约金；（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”由于涉诉房屋已被装修并被实际使用，原告钟锋春和被告城乡房地产公司、被告袁长南也均未提出退房，故出卖人迟延协助办证的违约责任无法按双方约定的“第1项”即退房并支付违约金的方式处理；另双方合同中未就迟延办理涉诉房屋建设用地使用权登记手续的违约责任作出约定。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。现原、被告之间未就被告迟延协助办理不动产权转移登记手续、但原告不退房的违约责任作出勾选或约定，故本院酌定该违约责任参照双方合同条款里未被勾选的第十七条中的“（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”的方式处理。庭审中，原告钟锋春自述其已通过贷款方式付清了除首付款外的剩余全部房款，被告袁长南、被告城乡房地产公司对此并未提出异议，故本院认定涉诉房屋和柴间的款项已全部付清，因此被告城乡房地产公司、被告袁长南应向原告钟锋春支付迟延办证的违约金计人民币1344.88元（268976元×0.5%=1344.88元）。
最后是办证费是否应该返还和返还多少的问题。本案中，原告钟锋春就水、电上户费和办证费共缴纳人民币6000元。庭审中，被告袁长南表示办证费其会从收取的6000元中扣减水电上户费3500元后予以退还，即可退还2500元办证费。但原告主张水电上户费只有200元，即应退回办证费5800元。根据被告袁长南提交的《证明》，能够认定包括原告钟锋春在内的F栋24户用户每户承担的水上户费就有495元（（1980元+9900元）÷24户=495元），故可认定水上户费加电上户费的总费用应当不止原告所主张的200元，故本院对原告关于水电上户费共200元，应退回5800元办证费的主张不予支持。庭审中被告袁长南尚未提交充足证据证明本案原告应承担的电上户费的金额为多少，但本院认为，F栋有23户业主同一时间以相似的诉请向本院起诉，这23户中，有一部分业主向本院提交的证据中涉及到的相关票据仅为“水电上户费3500元”，还有一部分业主向本院提交的证据中涉及到的相关票据为“水电上户费和办证费6000元”，另外还有一部分业主向本院提交的证据中未涉及到水电上户或办证的相关票据。在原告尚未提交证据证明3500元的水电上户费不合理的情况下，为确保此次23件案件认定事实和裁判数据处理的一致性，本院认为宜从原告缴纳了相关费用且水电已经上户这一事实本身出发，认定水电上户费为3500元，即本案中被告袁长南应退还给原告钟锋春的办证费为人民币2500元。但在退回办证费后，原告钟锋春在二被告协助其办理不动产权登记手续过程中，仍应按规定或约定向有关部门支付相关的办证费用并提供应由其提供的相关手续材料。
综上所述，被告城乡房地产公司和被告袁长南应当按照与原告的合同履行协助原告办理不动产产权登记的义务，并承担迟延办证的违约责任；与此同时被告袁长南还应向原告返还额外收取的办证费用。另关于被告城乡房地产公司和被告袁长南因合作关系所产生的纠纷由其另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：
一、被告大余县城乡房地产开发有限公司与被告袁长南应在本判决生效后七日内协助原告钟锋春将大余县梅国花园小区F栋1201的商品房和F栋02号柴间的不动产权转移登记至原告钟锋春名下。
二、被告大余县城乡房地产开发有限公司与被告袁长南应在本判决生效后五日内向原告钟锋春支付违约金计人民币1344.88元。
三、被告袁长南应在本判决生效后五日内向原告钟锋春返还办证费计人民币2500元。
四、驳回原告钟锋春的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费150元，由被告袁长南、被告大余县城乡房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 郭明波
代理审判员 徐 燕
人民陪审员 刘秀兰
二〇一六年九月六日
代理书记员 付秋红