上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0114民初1236号
原告(反诉被告)严睿峻，女，1972年2月22日生，汉族，住上海市。委托代理人管敏正，上海申骏律师事务所律师。委托代理人童飞虎，上海申骏律师事务所律师。被告(反诉原告)肖路华，男，1983年9月8日生，汉族，住上海市。委托代理人金羽茜，上海市华荣律师事务所律师。委托代理人吕卉，上海市华荣律师事务所律师。原告严睿峻诉被告肖路华以及反诉原告(以下统称“被告”)肖路华诉反诉被告(以下统称“原告”)严睿峻房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘燕枫独任审判，并公开开庭进行了审理。原告严睿峻及其委托代理人管敏正、童飞虎、被告的委托代理人吕卉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年11月27日，原、被告双方签订了《租赁合同》，约定被告向原告承租位于嘉定区华江路XXX弄XXX号商铺(以下简称系争房屋)，租金每三个月支付一次，先付后用，第一期租金应与保证金一同于交付房屋前支付给原告，以后每期租金应提前五日汇入原告账户。合同第十一条约定，被告必须按约支付租金。每逾期一天，应按月租金的0.5%加付滞纳金。超过15天的则视为被告违约处理，除应补足应当支付的租金及滞纳金外，原告有权解除合同，并没收合同履行保证金。后被告未经原告同意擅自将房屋转租给金某某，并于2015年6月6日签订了租赁合同，原告知晓后于2015年10月27日向被告发出《租赁合同解除通知书》，被告回函声称双方系合作经营关系，然经原告调查发现被告与金某某名为合作经营实为转租(金某某在江桥派出所所作笔录亦承认了转租事实)。且被告拖欠2015年11月1日起的租金未付。为此，原告于2015年11月20日向被告发出律师函，明确告知解除双方的租赁合同并要求被告承担违约责任，被告置若罔闻，故原告诉至法院，要求：一、解除原、被告之间签订的租赁合同；二、被告向原告支付拖欠的租金人民币(以下币种同)79963.89元(包含2014年5月1日至2014年7月31日的租金63444元以及2015年11月1日至2015年11月22日的租金16519.89元)；三、被告向原告支付逾期支付租金的滞纳金30786.10元(以79963.89元为基数，按照日0.5%的标准，自2015年10月27日起计算至实际清偿之日止)；四、被告向原告支付房屋占有使用费24779.84元(以日租金为基数，自2015年11月23日计算至实际交房之日即2015年12月25日)；五、被告向原告支付逾期交房违约金743.40元(以日租金为基数，按照日3%的标准，自2015年11月23日计算至2015年12月25日)；六、被告向原告支付拖欠的物业管理费6285.37元(以每月3476元为基数，自2015年11月1日计算至2015年12月25日)；七、没收租赁保证金42296元；八、被告赔偿原告房屋恢复原状费用22000元。被告辩称，1、同意解除双方租赁合同，但不同意原告解除理由，双方租赁合同于2015年11月1日已经解除，因2015年11月1日，原告把租赁房屋的门锁掉(有照片为证)并断水断电，致被告无法正常使用，原告先行违约，故不存在拖欠租金、房屋使用费及物业费，原告向被告发出的解除通知中也未提及2014年欠租事宜。其他诉请均不同意；2、2014年5月1日至2014年7月31日的租金已经支付完毕，因被告之前帮原告垫付了拖欠的物业管理费，故以该部分物业管理费冲抵上述期间内的租金，不足部分已经另行支付给原告；3、被告与金某某系合作经营关系，其与金某某签订的租赁合同中租金与原、被告之间的租金约定并无差价，被告并无收益；4、租赁保证金金额无异议，但合同关于没收租赁保证金的约定因违反法律强制性的规定而无效；5、房屋应当按照正常使用的现状交付。被告按照租赁合同的约定支付租金且不存在其他违约行为，原告却于2015年11月1日锁门，提前解除合同，给被告造成严重的经济损失。根据双方租赁合同第11-1的约定，原告应当双倍返还保证金。故反诉要求：一、原告归还保证金42296元；二、原告向被告支付违约金84592元。原告针对反诉辩称，系被告违约，原告没收保证金有合同依据。不同意支付被告违约金。经审理查明，2012年11月27日，原、被告签订了《租赁合同》，约定原告将系争房屋(商铺)出租给被告作餐饮使用，该房屋建筑面积231.76平方米，租赁期限自2012年12月1日起至2017年11月30日止(五年)，租金支付方式为：押贰付三，先付后用，被告每三个月支付一次租金，每期租金应提前五日汇入原告账户。第一、二年度月租金21148元，第三、四年度月租金22840元；第五年度月租金24667元。原告给予免租期60天(2012年12月1日至2013年1月30日)。物业管理费每月3476元，装修期物业管理费由被告自行承担。房屋交付时，被告应当支付租赁保证金42296元，租赁关系终止时，除用以冲抵合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告。合同第6-2条约定，被告返还房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，应经原告验收认可，并结清被告应当承担的费用。合同第9-2条约定，如合同到期被告逾期未搬离及交房，每逾期一天应支付租金外还应加付每天3%的违约金。合同第10-2条约定，被告如需提前解除合同或转让必须提前两个月以书面形式向原告提出申请，并取得原告书面同意回复书方可。合同第十一条约定，在租赁期间，如原告提前解约，应双倍返还保证金；如被告提前解约，原告有权扣除租赁保证金。被告如逾期支付租金，每逾期一天，应按月租金的0.5%加付滞纳金。超过15天则视为被告违约，除应补足应当支付的租金及滞纳金外，原告有权解除合同并没收合同履约保证金。上述合同签订前一日，即2012年11月26日，原告将系争房屋交付被告使用。合同签订后，被告按约支付了首期租金63444元及租赁保证金42296元。2015年10月27日，原告向被告发出《租赁合同解除通知书》，称因被告擅自转租，已构成严重违约，通知被告解除合同，没收房屋押金，并要求被告承担相应的违约责任。该通知书于2015年10月28日送达被告。2015年10月30日，被告向原告发出回复函，称其于案外人金某某系合作经营关系，并无违约。2015年11月20日，原告向被告发出律师函，称经原告调查发现被告与金某某名为合作经营实为转租，被告系违法转租，且拖欠2015年11月1日起的租金未付，故通知被告解除租赁合同，并要求被告支付拖欠的租金及滞纳金，没收房屋押金。该律师函于2015年11月22日送达被告。2015年12月25日，案外人金某某将系争房屋的钥匙交还原告。因双方就合同解除事宜无法达成一致意见，故涉诉。另查，关于物业管理费：1、被告为原告补缴了2012年4月至11月共八个月的物业管理费27811.20元。被告表示，该笔款项用以冲抵2014年5-7月的租金。原告确认该笔款项，且同意冲抵租金。2、被告表示其已经支付的2012年12月的物业管理费虽根据租赁合同约定由被告缴纳，但由于原告拖欠物业管理费给被告造成了一定的影响，原告口头承诺2012年12月的物业管理费由原告承担，因此该笔物业管理费亦可冲抵2014年5-7月的租金。但被告对此不予认可。3、双方确认被告物业管理费缴至2015年10月31日。关于租金，双方确认被告支付租金至2015年10月31日，以后的租金被告未再支付。但原告表示，根据其提供的银行对账明细，被告尚欠2014年5月至7月的租金共计63444元。被告表示，其于2014年4月30日已支付原告租金32160元，与被告代原告支付的物业管理费共同构成2014年5月至7月的租金。原告确认收到上述32160元，并同意从拖欠租金中予以扣除。庭审中，为证明被告存在擅自转租行为，原告提交了被告与案外人金某某于2015年6月6日签订的《租赁合同》(租期为2015年6月16日至2017年11月30日，月租金22840元，租赁保证金45680元)以及同日被告收取金某某1万元定金及于2016年6月16日案外人刘婷收取金某某保证金45680元、租金22840元和转让费31.8万元的收款收据。此外，原告还提供了被告与金某某于同日签订的《补充条款》，载明：甲(被告)乙(金某某)双方经友好协商，双方达成合伙共识，1、装修现状及煤气消防、营业执照于签约合同当日转让给乙方，双方约定转让金额为31.8万元；2、签订合同当天起，乙方享受系争房屋的转让权；3、合同期满，甲乙双方共同努力与该商铺产权人协商续租事宜；4、租赁期间，关于该商铺的安全运营以及乙方的人身安全由乙方自己负责。然被告表示，其与金某某系合作关系，双方的合作模式为被告提供房屋和证照，店铺由金某某经营，金某某支付给被告费用。为此，被告提供了其作为上海哦依嘻餐饮有限公司(甲方)的法定代表人与案外人秦某(乙方，被告称乙方系金某某的丈夫)于2015年6月1日签订的《投资合作协议书》，载明双方就企业咨询管理业务合作等问题，自愿结成合作伙伴关系；乙方为甲方提供投资金额为10万元，甲方按照乙方投资金额25%年利润给予乙方；乙方只为甲方提供投资金额，无权参与甲方市场运作及业务管理。原告表示，该合作协议系为了免去金某某因转租需另行办理消防证的手续而制作给物业备案登记使用的。金某某陈述，其与被告并非合作经营关系，其支付了被告31.8万元转让费后使用的系争房屋，转让的是家具和厨房设备，原告没有来锁过门，仅发过函。上述事实，有租赁合同、房屋交接确认书、汇款凭证及收据、律师函及邮寄凭证、租赁合同解除通知书及邮寄凭证、回复函、房屋交接单、物业管理费缴费明细、银行交易明细、收款收据、补充条款、投资合作协议书、照片以及当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据充分，本院予以确认。本院认为，原、被告间的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。根据合同约定，被告转租需征得原告书面同意，然被告未经原告许可擅自将系争房屋转租给案外人金某某，并收取了转让费等，系争房屋由金某某在实际经营使用。被告辩称其与金某某系合作经营关系，但其与金某某签订了租赁合同后并未实际参与经营管理，亦未取得利润分红，其提供的投资合作协议书载明的是企业咨询管理业务合作，约定由金某某投资金额为10万元并由被告进行实际经营，这与实际经营情况并不相符，被告也未提供金某某投资及双方合作的其他证据，且金某某本人亦否认与被告的合作经营关系，故本院对被告该意见不予采纳。关于是否拖欠租金，双方主要争议在2014年5月至7月的租金是否支付以及2015年10月31日以后的租金是否需要支付。根据已查明事实，2014年5月至7月的应付租金金额为63444元，双方同意抵扣的金额为被告于2014年4月30日已经支付的32160元及被告为原告代缴的物业管理费27811.20元，故该期间内被告尚拖欠原告租金3472.80元。被告辩称原告口头承诺2012年12月的物业管理费由原告自行承担，被告代为缴纳的该部分物业费可以冲抵租金，但其并未提供相应的依据，原告亦不予认可，按照合同约定，该笔物业管理费应由被告承担，故不能折抵租金。至于2015年10月31日以后的租金是否需要支付，被告称2015年11月1日，原告擅自锁门并断水断电，应视为合同已经解除，其无需支付其后的租金、滞纳金及物业管理费。对于该陈述，被告并未提供充分的证据予以证明，原告及金某某均表示原告并未锁门，故被告该意见，本院亦不予采纳。因此2015年10月31日以后的租金被告也存在拖欠行为。鉴于原告擅自转租且拖欠租金，原告依据合同约定提出解除租赁合同具有事实和法律依据，被告也同意解除合同，本院予以照准。原告已向被告发出解除合同的律师函，该律师函于2015年11月22日送达被告，表明双方合同已于2015年11月22日解除。双方租赁合同因被告违约而解除，被告应承担相应的违约责任。根据双方租赁合同约定，每期租金应提前五日汇入原告账户，被告如逾期支付租金，每逾期一天，应按月租金的0.5%加付滞纳金。超过15天则视为被告违约，除应补足应当支付的租金及滞纳金外，原告有权解除合同并没收合同履约保证金。故原告主张解除之前拖欠的租金及相应的滞纳金并要求没收合同履约保证金符合双方约定，本院予以支持。同时，被告反诉要求原告返还租赁保证金并支付双倍租赁保证金数额的违约金并无事实和法律依据，本院均不予支持。关于租金，经核算，被告共拖欠原告2014年5月至7月的租金3472.80元以及2015年11月1日至2015年11月22日的租金16749元，共计20221.80元。关于滞纳金，租金按约应提前五日支付，原告主张滞纳金从2015年10月27日计算至实际付款之日止符合约定，但合同约定的以及原告主张的违约金计算标准均太高，被告关于不同意支付滞纳金的意见亦可视为对滞纳金标准过高的抗辩，本院综合本案实际情况酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。合同解除后，被告并未返还租赁房屋，直至2015年12月25日，才由金某某将系争房屋的钥匙交还原告。故原告诉请要求参照租金标准支付合同解除之后至房屋返还之前(2015年11月23日至2015年12月25日)的房屋占有使用费于法不悖，且原告诉请金额在法院核算范围内，故本院予以支持。至于物业管理费，双方认可被告缴纳至2015年10月31日，故原告要求被告按照合同约定的3476元/月的标准缴纳2015年11月1日至房屋实际返还至日止的物业管理费符合法律及双方约定，且原告诉请金额在法院核算范围内，故本院亦予以支持。至于逾期交房违约金，因原告主张期间内双方关于合同解除尚存争议，故该项诉请，本院不予支持。关于原告主张要求被告赔偿原告房屋恢复原状的费用，因双方合同约定被告返还房屋应当符合正常使用后的状态，并未约定房屋交付时需恢复原状，故原告该项诉请并无依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告严睿峻与被告肖路华于2012年11月27日签订的《租赁合同》于2015年11月22日解除；二、被告肖路华应于本判决生效之日起十日内支付原告严睿峻拖欠的租金人民币20221.80元及逾期付款滞纳金(以20221.80元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，自2015年10月27日计算至实际付款之日止)；三、被告肖路华应于本判决生效之日起十日内支付原告严睿峻自2015年11月23日至2015年12月25日止的房屋占有使用费人民币24779.84元；四、被告肖路华应于本判决生效之日起十日内支付原告严睿峻自2015年11月1日至2015年12月25日止的物业管理费人民币6285.37元；五、被告肖路华支付给原告严睿峻的租赁保证金人民币42296元归原告严睿峻所有；六、驳回原告严睿峻的其他诉讼请求；七、驳回被告肖路华的全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4402元，减半收取2201元，财产保全费1444.27元，合计诉讼费3645.27元，由原告严睿峻负担1945.27元，被告肖路华负担1700元；反诉受理费1418.88元，由被告肖路华承担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 刘燕枫
二〇一六年七月二十二日
书记员 居晓雯
附：相关法律条文
附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十四条……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。