广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第1152号
原告（反诉被告）百胜餐饮（广东）有限公司，住所：广州市环市东路369号友谊商业大厦13楼，注册号：440000400006420。
法定代表人赵文欣。
委托代理人吴凯、林晓煌，均为广东恒益律师事务所律师。
被告（反诉原告）佛山市新一佳百货超市有限公司，住所：佛山市禅城区同济西路12号13层，注册号：440600000015640。
法定代表人李会娟。
委托代理人李常勇，广东联睿律师事务所律师。
委托代理人蔡凌波，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。
原告百胜餐饮（广东）有限公司诉被告佛山市新一佳百货超市有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员罗婉文独任审判。被告在答辩期内向本院提出反诉，经审查，本院依法予以受理并与本诉合并于2015年8月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴凯、林晓煌，被告的委托代理人李常勇、钟志扬到庭参加诉讼，后被告撤销了对钟志扬的委托。2016年9月29日，本院再次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴凯，被告的委托代理人蔡凌波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年8月15日，原、被告签订《租赁合同》，约定由原告向被告承租佛山市同济西路12号首层A28至A50号商铺，共23个商铺，使用面积228平方米，用于开设肯德基餐厅，租期从2011年8月1日起至2021年6月30日止。上述商铺的所有权由16名自然人拥有，该16名业主将商铺出租给佛山（城）永丰大厦发展有限公司（以下称永丰公司），永丰公司再将该商铺转租给被告，该部分商铺是被告向永丰公司承租、开设的13000余平方米商场的一部分。就被告将上述商铺转租给原告，永丰公司和16名业主均出具了《同意转租证明》。《租赁合同》签订后，原告依约承租上述的商铺用于开设肯德基餐厅，并履行合同约定的各项承租义务。但从2014年3月起，被告在未提前通知原告的情形下，停止商场对外营业。此后，经原告追问，被告先是告知原告其将解除与永丰公司的合同，后又改口称其将内部升级改造。原告一再发函催问改造的方案与时间，被告既未向原告提供任何方案，又未实施任何改造。2014年10月15日，佛山市佳宇物业管理有限公司（以下称佳宇物业公司）致函原告称，新一佳商场自2014年3月17日暂停营业以来，被告的押金不足以抵扣每月的管理费、水电费，佳宇物业公司将对欠费物业采取停电、停水等相关措施。2014年12月10日，永丰公司致函原告称其与被告已于2014年9月18日解除了租赁合同，因原告所经营的餐厅属于被告商场的一部分，要求原告尽快与所属位置的业主洽谈并签订租赁合同。原告遂致函被告，要求处理解除合同、赔偿损失、以及水电费支付等事宜，但被告一直未予回复。由于原告肯德基餐厅所在的商铺为被告商场的一部分，被告商场面积达9000平方米，共占据三层楼层，客流量巨大，是原告向被告承租商铺、开设餐厅所依赖的重要基础和外部商业环境。被告商场擅自对外停业及提前终止与永丰公司的租赁合同、撤场，导致原告餐厅赖以经营的外部商业环境发生重大改变，原告为此蒙受巨大经济损失。为避免损失的进一步扩大，原告的餐厅不得不于2015年2月11日结业，将租赁的商铺归还给业主。原告认为，原、被告双方签订的《租赁合同》合法有效。被告擅自停业及提前终止商场经营，已构成违约。依据《租赁合同》第六章“甲方保证及责任”第6.10条“在本合同有效期内，甲方确需对房产所在大楼进行改建或扩建，或对大楼的公共设施（消防系统等）进行整改的，应以不影响乙方正常营业为前提。甲方应提前三个月将改扩建方案及施工时间书面通知乙方。”被告商场2014年3月对外停业前从未向原告发出任何通知。后虽经原告多次发函催问，被告一直都未能向原告提供任何改造方案、计划，原告餐厅的经营因被告商场停业受到严重影响。被告的行为已违反《租赁合同》第6.10条。被告提前解除与永丰公司的租赁合同，导致其在与原告的租赁合同到期前丧失了对涉案商铺的转租权和使用权，同时违反了第6.1条的规定。依据《租赁合同》第六章第6.15条规定，由于被告提前终止商场经营，原告餐厅经营所依赖的商业环境已不复存在，原告餐厅不得不于2015年2月11日结业，将租赁的商铺归还给业主。为此，原告特起诉请求判令：1、解除原、被告之间的《租赁合同》；2、被告赔偿原告损失总计3238837.50元（从2014年3月17日起计算至2015年1月31日止，其中包括设备资产损失3152892元、人员安置费用11267.50元、关店费用74678元）；3、被告返还原告履约保证金150000元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称并反诉称，从2014年4月1日起，被告按约定向原告提供租赁发票，原告却一直未向被告交付租金，被告多次催要未果的情况下，被迫于2014年8月20日解除与原告的租赁合同关系，并要求原告交还场地。然而，合同解除后，原告既没有将场地交还，也没有支付拖欠的租金，2014年9月15日，被告将涉案场地交还给业主永丰公司，并向业主支付了至2014年9月底的全部租金。鉴于此，原告应向被告支付2014年9月底前的场地租金及2014年9月的水电费。为此，被告反诉请求：1、原告支付2014年4月1日至2014年9月30日的租金及场地使用费117617.19元，并按每日0.01%向原告支付滞纳金至实际清偿之日止；2、被告支付2014年9月的水电费37229.80元。
原告针对被告的反诉答辩称，被告的反诉请求，原告均不予认可。原告没有拖欠租金的违约行为。被告从2014年3月起已擅自停止商场经营，并且通知原告将提前终止与业主的租赁合同，且根据物业公司的反映，被告长期拖欠2014年的水电费。在原告多次与被告进行协商均无任何结果的情况下，原告为维护自己合法承租权利，依法行使不安抗辩权，暂停向被告支付租金和水电费的行为是合情合法的，原告不存在违约行为，因此本案被告要求原告承担滞纳金没有任何依据。根据双方租赁合同，被告的租金是逐月根据原告餐厅的实际营业额提成收取的，而被告提出的反诉请求与原告的营业额毫无关系，有关的反诉租金金额纯属被告的主观臆断，没有事实依据。由于本案被告的违约行为，导致原告不得不提前终止餐厅的租赁合同，蒙受巨大经济损失，因此原告认为应当在对被告违约造成原告的经济损失进行准确核算后，才能由双方确定原告是否对被告仍有应付未付的租金，因此原告认为被告的第一项反诉请求没有依据。第二项反诉请求也是不成立的，被告从2014年初就没有向物业管理公司支付任何水费和电费，本案被告提前终止与房东的租赁合同后，原告为了能够顺利的撤离原承租场地，不得不与物业公司进行协商，并且已经和物业公司之间结算支付了有关的水电费，原告可以提供向物业管理公司结算水电费的票据予以证明。
诉讼中，原告提供如下证据：
1、《租赁合同》（2011年8月15日）。拟证明原、被告之间的《租赁合同》合法有效，被告提前终止合同应承担违约责任。
2、《租赁合同》（2001年8月31日）复印件及补充协议（2009年7月1日）。拟证明被告向佛山市永丰房地产营销策划有限公司（以下简称：永丰公司）承租的面积及其开设的商场是原告承租商铺开设肯德基餐厅的重要基础和赖以经营的商业环境。
3、现场照片两张。拟证明被告于2014年3月14日在其店门口贴出通知，明确将于2014年3月17日结业。
4、关于被告商场突然停业的往来函件四份。拟证明被告于2014年3月27日发函通知原告：被告将于2014年4月1日解除其与永丰公司之间的租赁合同；原告于2014年4月8日以及4月21日发函回复被告关于被告与佛山市永丰房地产营销策划有限公司解除合同的事宜，原告在函件中表示将依原、被告租赁合同追究被告违约责任，催请被告尽快沟通合同后续事宜；被告于2014年5月23日才再次发函给原告，改口称其只是停业改造，不会关闭门店。
5、工作联系函。拟证明2014年10月15日，佛山市佳宇物业管理有限公司致函原告称，因被告自暂停营业以来的押金不足以抵扣每月的管理费、水电费，将对欠费物业采取停电、停水等相关措施。
6、原告出具的催告函五份。拟证明原告于2014年6月23日、7月18日、9月25日、10月15日、10月16日多次致函被告，表示由于被告突然停业以及未按约履行通知义务已构成违约并造成原告蒙受损失，要求被告纠正违约行为，补偿原告损失，尽快告知改造方案及时间表，同时催促被告及时缴纳水电等费用，以供原告正常营业。
7、永丰公司出具的告知函。拟证明永丰公司于2014年12月10日发函通知原告其与被告的租赁合同于2014年9月18日解除。
8、原告就被告与永丰公司提前解约事宜发出的函件三份（2014年12月10日、2015年1月26日、2015年2月5日）。拟证明原告于2014年12月10日、2015年1月26日多次发函催促被告处理解除合同及赔偿损失事宜，但被告一直未予理会，原告于2015年2月5日发函通知被告将于2015年2月5日停业。
9、原告关于肯德基餐厅被迫停业及解除与被告租赁合同事宜发给被告的函（2015年2月5日）。拟证明原告于2015年2月5日致函被告，通知原告将于2015年2月11日停业并将物业归还业主，催促被告处理相关解除合同及赔偿事宜。
10、原告与业主关于永丰大厦肯德基设备设施搬离物业的函两份（2015年2月10日、2015年3月25日）。拟证明原告于2015年2月10日、2015年3月25日发函通知业主，原告于2015年2月11日停业，并于2015年2月16日前搬离物业，该函件由各业主签收确认，并抄送给永丰公司以及佛山市佳宇物业管理有限公司。
11、房产交付确认书十二份。拟证明原告已于2015年2月11日将承租的物业交还给业主。
12、同济西肯德基餐厅赔偿清单、营业额损失统计清单各一份。拟证明被告应向原告赔偿损失3238837.50元，并返还原告已交履约保证金150000元。
13、设备损失费用清单及发票七十七张。拟证明原告为餐厅购置设备资产费用，因被告违约而提前终止合同将给原告造成损失为3152892元。
14、人员安置费用统计清单、劳动合同四份及建设银行的流水查询一份。拟证明因被告违约而提前终止合同，原告需遣散安置餐厅员工，相应损失应由被告承担，即员工安置费用为11267.50元。
15、同济西肯德基餐厅关店费用计提清单一份。拟证明因合同提前终止导致原告产生的关店费用总计为74678元，应由被告承担。
16、新一佳佛山永丰店正式收据一张。拟证明被告应返还原告已依约向被告支付的履约保证金150000元。
17、每月营业额的图示。拟证明原告从2014年3月17日被告退场后导致原告每月的营业额损失的情况。
18、水电费发票两张。拟证明原告已支付2014年1月至2015年2月的水电费。
19、2014年9月至2015年2月的租金发票28张。拟证明被告反诉主张原告没有支付2014年9月租金是没有依据的，2014年9月的租金原告已直接支付给小业主，因为根据相关证据证明被告与二房东永丰公司的租赁合同已经解除，因此2014年9月之后涉案场地的租金是由原告直接与小业主结算的。
20、评估项目明细表、消防工程合同、电气安装工程项目协议书、通风、空调安装工程项目协议书、装修及土建工程项目协议书、排烟工程合同（1）、排烟工程合同（2）、采购订单（空调设备）、采购订单（冷库安装）、采购订单（冷库库板）、采购订单（KFC）标准门、采购订单（冷库制冷系统）、采购订单（旋转餐牌）、采购订单（招牌）、采购订单（桌椅）、采购订单（其他）。这组证据拟证明原告委托评估的相关评估项目事实方面的依据，包括各个装修设施，当时施工协议约定及支出的工程款、安装费的情况，目的是为了实施相关的评估，就评估项目而提供相关的材料，包括消防工程、电器安装工程、排烟工程、空调设备安装工程，这些工程设施安装等内容及工程款的情况，原告的目的是要求评估机构结合这些原始资料进行评估。
21、土建工程费用表及附件明细表、工程结算书、排烟工程费用表、空调工程费用表、电气分项工程汇总表和附件、餐厅施工图电子版。拟证明餐厅施工的工程量及施工费用，原告提供这组证据的目的是要求评估机构结合这些原始资料进行评估。
22、通知书、同意搬离通知书。拟证明原告在2016年1月20日才开始陆续搬离设施和拆除设施，且小业主声明在原告搬离时不能破坏室内已进行的装修和已安装的固定设施。
23、关店费用计提清单、发票十四张。拟证明原告已支付设施设备拆除的运输费用。
24、委托书、深圳市工商物价信息中心出具的证据。拟证明法兰西施公司变更名称为深圳新一佳公司，再由深圳新一佳公司委托并授权被告与原告签订涉案租赁合同。
诉讼中，被告提供以下证据：
1、催缴函（2014年7月22日）一份。拟证明原告以被告整改为由拒不交付租金，被告发函予以说明，并催缴其交租。
2、解除合同函。拟证明原告长期拖欠租金，被告于2014年8月20日解除与原告的租赁合同关系。
3、知会函。拟证明被告再次发函原告，要求支付租金，并要求原告根据合同，自行与业主方商谈租赁事宜。
4、邮寄单、租金及水电费清单。拟证明被告已按照合同约定向原告开具发票，但原告拒不缴纳租金。
原告向本院申请对位于佛山市禅城区同济西路12号首层A28号至A50号23个商铺的装修、设施残值进行评估。本院依法委托广东飞腾工程造价咨询有限公司对原告申请事项进行评估，该公司于2016年8月26日作出《工程造价鉴定意见书质询意见的回复》、2016年9月28日作出《工程造价鉴定意见书》、2016年11月10日作出《工程造价鉴定意见书质询意见的回复》。
经庭审质证，本院认证如下：
原告的证据1至6、8、10、11、16、18以及证据24中的证明，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。证据7、19、22以及证据23中的发票、证据24中的委托书，被告对真实性不持异议，本院对真实性予以确认；证据9为函件，原告未能举证证明被告已收悉，且被告亦予以否认，本院不予采纳；证据13、20、21以及证据12中的赔偿清单，由于原告已申请价格评估，本院综合评估结论待后就损失金额进行认定；证据12中的营业额损失统计表仅为原告单方制作，且原告确认不向被告主张营业额损失，故本院不予采纳；证据14仅能证明原告雇佣员工的情况，但不能证明员工已被原告辞退且与被告的违约行为具因果关系，故本院不予采纳；证据15为原告单方制作，本院对真实性不予确认；证据17，根据《租赁合同》的约定，营业额由原告每月向被告提供，被告对原告提供的营业额有异议，但既未能举证予以反驳，又未有依约进行审计，故本院对该证据予以确认；证据23中的清单为原告单方制作，被告不予确认，本院不予采纳，证据23中的发票，能反映原告所主张的关店费用的编号为10398209、02044116、20012617、3100144320、03566841、71388973的发票，本院予以采纳，其余票据未能反映与本案存在关联性，本院不予采纳。
被告的证据13，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据4中的邮寄单仅为寄件人存件，原告不确认已收到，本院不予采信；租金及水电费清单为被告单方制作，至于被告的证明内容能否成立，本院将综合全案的证据和查明的事实待后予以论述和认定。
广东飞腾工程造价咨询有限公司作出的飞腾（佛）2015200803号《工程造价鉴定意见书》及《工程造价鉴定意见书质询意见的回复》，是由原、被告一致选定的、拥有鉴定和评估资质的专业机构出具，且原、被告对真实性均无异议，本院予以采信。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2011年5月26日至2011年6月14日期间，罗翠芳、潘惠芳、黄健珺、黄智文、冯藻翰、杨仲恩、陈兆琪、陈燕云、饶慧、陈建鸣、王钧培、郑宝祥、谢敬洪等人出具《同意转租证明》，确认位于佛山市禅城区同济西路12号首层属于其个人名下的铺位出租给佛山（城）永丰大厦发展公司（下称永丰公司），并同意永丰公司转租给被告，同意被告再转租给原告用于开设KFC餐厅。
2011年8月15日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，双方主要约定：第一章、甲方同意将位于广东省佛山市禅城区同济西路12号首层A28号到A50号总计23个商铺使用面积为288平方米、建筑面积为542.24平方米的房产出租给乙方使用。甲方同意乙方可将承租房产用于开设肯德基连锁餐厅。第二章、租赁期限自2011年8月1日至2021年6月30日，其中2011年8月1日至2011年9月30日为免租期。第三章、第一个租赁年度到第五个租赁年度乙方按该处餐厅营业额的6.8%向甲方支付房屋租金，第六个租赁年度到第十个租赁年度乙方按该处餐厅营业额的7.3%向甲方支付房屋租金。乙方应于每月5日前，向甲方提供上月营业额和应计抽成租金，即《营业额及租金和其他款项通知单》。甲方应于每月5日前向乙方提供合法房屋租赁发票，以便乙方按时凭证付款，乙方于每月20日前向甲方交付上月租金。如甲方对乙方提供的营业额和抽成租金数据存在异议，双方可以在每一租赁年度结束后的30天内聘请具有合法资质的会计师事务所或审计师事务所对餐厅的营业额进行审计。第六章、。如甲方在合同期内因故终止商场经营，乙方有权选择是否与产权人或商场新经营方继续履行本合同。如因甲方终止经营商场导致乙方餐厅经营所依赖的商业环境已经不复存在，乙方可选择不与产权人或商场新经营方继续履约，但甲方需要赔偿乙方损失。第九章、。有下列情形之一，乙方有权提前终止本合同，并要求甲方赔偿其遭受的损失：1、甲方违反其保证或责任、或违反本合同的其他规定，在乙方通知的补救期内又未及时补救，致使乙方不能正常对外营业或使乙方的合同权益受到实质的损坏。
2011年8月18日，原告向被告支付保证金150000元，并由被告开具收据。
2014年3月14日，被告在新一佳商场贴出通知一份，内容为：“尊敬的各位顾客，因为合同期满，本商场于2015年3月17日结业，凡持有新一佳积分卡或购物卡的顾客，可至新一佳其他门店继续使用。”
2014年3月27日，被告向原告发出《函》一份，内容为：“我司拟与2014年4月1日左右解除我司与佛山市永丰房地产营销策划有限公司在2001年8月31日签订的《租赁合同》。我司解除租赁关系后，根据我司与贵司签订的租赁合同约定，请贵司尽快与产权人、永丰公司联络安排相关合同履行事宜。如需我司配合，敬请来函知会。”
2014年4月8日，原告回函被告，内容为：“贵司来函已收悉。贵司退出永丰大厦后，经我司对永丰大厦肯德基现时经营情况的总结，永丰大厦的商业环境已发生变化。按双方签订的租赁合同6.15条，鉴于上述情况，若我司于2014年4月30日选择解除双方与2011年8月15日签订承租佛山市禅城区同济西路12号首层A28号至A50号铺的租赁合同，我司的损失将近500万元，而且损失将随时间推移不断增加，因此请贵司尽快安排相关人员与我司接洽，沟通租赁合同后续事宜。”2014年4月21日，原告再次发函给被告，催促被告回函。
2014年5月23日，被告发函给原告，内容为：“我司曾于2014年3月27日致函贵司传达拟解除与业主签订的《租赁合同》，函件的主要目的是我司有解除与业主合同的计划，但尚未正式解除，为了给贵司提前知晓我司计划而事前向你司致函，但由于后继情况变化，最终我司决定佛山永丰分店不会关闭将重新升级改造，该店将继续经营。”
2014年5月23日、2014年7月18日，原告分别发函给被告，催促被告出具停业改造方案的时间表，并要求减免停业期间的租金。并在2014年7月18日函件中载明，“若贵司在2014年7月25日前不能确定新一佳超市升级改造的方案与时间，我司视贵司因故终止经营，并解除租赁合同，同时，我司保留向贵司追讨所有损失的权利。”2014年9月25日、2014年10月15日，原告再发函给被告，催促被告处理解除合同及赔偿相应损失。
2014年10月15日，佛山市佳宇物业管理有限公司发函给原告，主要内容如下：贵司位于永丰大厦首层的肯德基餐厅自进驻以来，每月应缴的水电费及物业管理费一直交给新一佳百货超市有限公司佛山永丰店，新一佳商场再统一缴交我司，现由于新一佳商场自2014年3月17日暂停营业以来，新一佳商场的管理费、水电费等应缴费用都从其进场的按金中扣减。现从我司财务数据显示，截止到2014年9月，新一佳商场的按金已不足以扣减其每月的管理费、水电费等费用。为确保其他正常缴费业户的权益，请贵司安排专人尽快与新一佳商场相关负责人就以上问题进行协商，以免欠费造成不必要的损失和影响。
2014年12月10日，佛山市永丰地产营销策划有限公司向原告发出《告知函》，内容为：“因自身经营不善，向我司承租永丰大厦13层商场的佛山市新一佳百货超市有限公司，于2014年9月15日向我司正式提出停业及退租申请，双方经协商并最终达成一致意见于9月18日解除租赁合同，而贵司所经营的永丰餐厅店属于上述商场其中一部分面积，为保证贵司的经营不受影响，现特知会，请尽快派员与贵司所属位置的业主协商并签订租赁合同。”
2015年2月5日、2015年3月25日，原告发函给各个商铺业主，告知肯德基餐厅将于2015年2月11日停业；2015年2月10日，原告再发函给各个商铺业主，请求商铺业主配合原告完成物业交接工作；次日，涉案各个商铺业主与原告签订《房产交付确认书》，确认各个业主于2015年2月11日收回涉案商铺，并由各个业主向原告开具2014年9月19日起至2015年2月11日止的租金及水电费发票。
2016年3月29日，涉案商铺的业主向原告发出通知书一份，其中载明：我方与百胜餐饮（广东）有限公司已完成场地交接工作，现同意贵司于2016年3月29日搬离商铺内归属其司的设施设备。同时，贵公司不能破坏室内已进行的装修和已安装的固定设施。
根据原告提供的每月营业额图表显示，涉案肯德基餐厅在2014年4月至2014年9月的营业额情况如下：2014年4月为288296元，2014年5月为299389元，2014年6月为318358元，2014年7月为319800元，2014年8月251590元，2014年9月为252241元。
2016年9月28日，飞腾公司向本院出具《工程造价鉴定意见书》，确认涉案铺位工程装修造价为583261.23元，装修残值为375471.40元。其中，序号11、12载明，项目名称为金属（塑钢）门，价格分别为826.34元和1499.24元。原告垫付了本次评估的评估费6999.13元。该报告并对原、被告在《工程造价鉴定意见书（征询意见稿）》提出的异议作出回复：1、关于被告提出使用施工图纸电子版不准确的问题。我司于2015年11月20日向法院发出《工作联系单二》，要求提供施工图，之后收到法院提供的施工图电子版，即为本次造价鉴定时使用的“施工图电子版”，现场踏勘时，我司工作人员会核对图纸与现场实际情况是否一致，最终以现场情况为准。2、关于被告提出涉案工程利润按人工费的18%计算不合理的问题。本次造价鉴定的计价依据包括《广东省建筑与装饰工程综合定额（2010）》第1366页中对利润标准规定计算。3、关于原告提出空调工程、冷库安装、拆除工程、环保排烟工程、CCTV安装费、新店IT系统安装费、设计费、冷库库板、KFC标准门、各项设备的安装费用未进行评估的问题。①设备安装费方面，转交的评估资料中有《排烟工程合同》、《电器安装工程项目协议书》、《消防工程合同》、《装修及土建工程项目协议书》及材料价格表等，我司评估时，并没有上述设备在现场，无法鉴定；②拆除工程费用方面，转交的评估资料中，没有原建筑结构图纸和装修改造的土建图纸，无法鉴定拆除的部位及数量。4、关于原告提出已进行评估的项目存在偏差的问题。①施工的工艺及施工要求，我们按照国家要求提供的标准考虑，如施工要求特殊做法，应在设计图中详细说明；②材料价格参考2011年第四季度佛山市信息价格发布价，品牌的材料参考市场询价；③人工费按2011年第四季度佛山信息价的发布价，81元/工日。原告针对上述报告再提出异议，飞腾公司于2016年11月10日回复原告:①根据现场情况，空调主机、冷库设备、排烟风机、CCTV和IT系统主机、冷库库板等相关设备已经由原告自行拆除并转移，当事人有可能在其他地方继续使用；现场没有上述设备，不存在残值问题。而送排烟风口（序号102110）、排烟风管（序号127129）、空调水管（序号99101）等现有设备已于《工程造价鉴定意见书（征询意见稿）》考虑并计算；。原告提供的资料不能证明“KFC的施工工艺和验收标准高于国家标准”；。我方对项目鉴定严格按照《广东省建筑与装饰工程综合定额（2010）》及国家相关标准计价。
2015年3月11日，鑫陛利（上海）商贸有限公司向原告开具发票一份，上载：2015年3月广州KFC维修费、同济西拆店费119元；2015年3月20日，上海发利餐饮设备国际贸易有限公司向原告开具发票一张，上载：同济西拆店费用535.50元；2015年4月27日，南京超固投资管理公司向原告开具发票一张，上载：佛山同济西KFC拆店费用500元；2015年6月29日，广州百事可乐饮料有限公司向原告开具发票一张,上载：同济西餐厅汽水机拆机费340元；2016年4月13日，广州雪峰冷藏运输有限公司向原告开具发票一张，上载：同济西打包服务费7150元；2016年6月30日，广州市丽煌装饰设计有限公司向原告开具发票一张，上载：同济西KFC关店拆除打包服务费8631元。
另查明，2001年8月31日，永丰公司（甲方、出租方）与深圳市法兰西施投资发展有限公司（下称法兰西施公司）(乙方、承租方)签订《租赁合同》，约定甲方将永丰大厦13层出租给乙方，用途为商业用途，租赁期限自2001年7月1日至2016年6月30日止。2005年11月7日，法兰西施公司变更公司名称为深圳市新一佳商业发展有限公司（下称深圳新一佳公司）。2011年7月25日，深圳新一佳公司向原告出具委托书一份，证明其委托被告处理其在佛山的全部租赁业务，并授权被告与原告签订涉案租赁合同。
再查明，涉案商铺的各个业主已向原告开具2014年9月至2015年2月期间的租金发票。
原、被告共同确认：租金是按照当月的营业额计算提成，当月的租金在次月交纳。
原告陈述，原告从2014年4月开始没有向被告交纳租金。原告于2016年4月1日全部撤离。由于业主反对原告将空调主机搬走，所以原告没有将空调主机搬走，冷库冷板是业主强烈要求下原告才拆除的，拆除后库板放在现场，后来被业主清理了。
被告陈述，被告没有再恢复经营。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告于2011年8月15日签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，各方当事人均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。
关于原告诉请解除租赁合同。依据涉案《租赁合同》第第六章的约定，被告负有保持其新一佳商场处于经营状态的义务，以维持原告的经营环境，如被告终止商场经营，则原告有权选择解除合同。本案中，被告自行停止商场经营，导致原告的经营环境发生变化，依据上述约定，被告已构成违约，故对原告诉请解除合同，本院予以支持。至于合同的解除时间，原告发函要求被告于2014年7月25日前确定新一佳超市的升级改造方案与时间，否则解除合同。因被告确认收悉上述函件且事后没有再恢复经营，故本院确认原、被告之间的租赁合同关系已于2014年7月25日解除。关于被告抗辩认为原告因欠交租金违约在先。本案中，被告于2014年3月27日发函告知原告将于2014年4月1日与上一手出租人解除合同，故原告自2014年4月起停止交租有理，被告抗辩意见不能成立，本院不予采纳。
关于原告诉请的返还履约保证金。如前所述，涉案租赁合同因被告违约而解除，故对原告诉请返还履约保证金，本院予以支持。
关于原告诉请的赔偿损失。如前认定，被告的违约行为导致合同解除，故原告可依约诉请被告赔偿因其违约所造成的实际损失。涉案铺位内装修的价值经委托评估，评估残值为375471.40元。关于原告主张部分费用未评估的问题。原告主张的空调主机、排烟风机、CCTV和IT主机为可移动设备，具有重复利用价值，故对原告诉请赔偿该部分费用，本院不予支持。关于原告主张冷库库板费用，因原告已自行拆除上述物品，故该部分物品已不属于装修添附部分，原告主张赔偿，本院不予支持。关于原告主张冷库冷板的拆除费用，因原告已自行拆除冷库冷板，故该项费用应属原告举证的范围，不属于评估的范围，原告主张漏评估该部分项目，本院不予支持。原告主张的排烟风口、排烟风管、空调水管、KFC标准门的设备价值已由《工程造价鉴定意见书》作出评估，故对原告主张漏评估的意见，本院不予采纳。综上，原告虽对鉴定结论有异议，但未能提供有效的证据证明上述结论存在鉴定程序明显违法，鉴定依据明显不足情况，故本院对原告的异议不予采纳，对原告的重新鉴定申请不予准许。本院确认原告涉案铺位内装修的残值为375471.40元，原告诉请超出部分，本院不予支持。关于关店费用。根据采信的发票，本院确认原告因关店而支出合计17275.50元，原告诉请超出部分，本院不予支持。关于人员安置费用。因原告未能举证证明相关人员已被遣散，故对原告该项诉请，本院不予支持。
关于被告诉请的租金及占有使用费。被告主张原告自2014年4月未支付租金，原告未能举证予以反驳，故本院确认原告仍需向被告支付2014年4月1日至2014年7月25日的租金。至于占有使用费，因被告确认其与上一手出租方的租赁合同于2014年9月18日解除，而原告在此期间仍继续使用涉案铺位，故原告仍需支付2014年7月26日至2014年9月18日期间的占有使用费。被告诉请计算至2014年9月30日，无事实和法律依据，本院不予支持。依据合同对租金计算的约定，参照原告提供的营业额，本院确定原告支付的租金及占有使用费如下：2014年4月为19604.13元（288296元×6.8%），2014年5月为20358.45元（299389元×6.8%），2014年6月为21648.34元（318358元×6.8%），2014年7月为21746.40元（319800元×6.8%），2014年8月为17108.12元（251590元×6.8%），2014年9月为10291.43元（252241元×6.8%÷30日×18日），上述费用合计110756.87元，被告诉请超出部分，本院不予支持。至于被告诉请的租金滞纳金，如前所述，因被告违约在先，原告不向被告支付租金事出有因，故对被告该项诉请，本院不予支持。
关于被告诉请9月的水电费。被告未能举证证明其已代为垫付9月的水电费，相应的水电费数额亦仅为被告单方陈述，具体数额无法核实，且从物业公司发出的函件可知，截止至2014年9月，被告向物业公司交纳的按金已不足以支付其应交纳的管理费和水电费，故对被告该项诉请，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款的规定，判决如下：
确认原告百胜餐饮（广东）有限公司与被告佛山市新一佳百货超市有限公司于2011年8月15日签订的《租赁合同》已于2014年7月25日解除；
被告佛山市新一佳百货超市有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告百胜餐饮（广东）有限公司返还履约保证金150000元；
被告佛山市新一佳百货超市有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告百胜餐饮（广东）有限公司赔偿装修残值375471.40元；
被告佛山市新一佳百货超市有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告百胜餐饮（广东）有限公司赔偿关店费用17275.50元；
原告百胜餐饮（广东）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告佛山市新一佳百货超市有限公司支付租金及占有使用费110756.87元；
五、驳回原告百胜餐饮（广东）有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回佛山市新一佳百货超市有限公司的其他反诉请求。
如果原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，本诉受理费减半收取16955元，由原告百胜餐饮（广东）有限公司负担14242元，被告佛山市新一佳百货超市有限公司负担2713元；反诉受理费收取1745元，由原告百胜餐饮（广东）有限公司负担负担1204元，被告佛山市新一佳百货超市有限公司负担541元。评估费6999.13元，由原告百胜餐饮（广东）有限公司负担5809元，被告佛山市新一佳百货超市有限公司负担1190.13元（评估费原告百胜餐饮（广东）有限公司已预交，被告佛山市新一佳百货超市有限公司在履行本判决确定的付款义务时一并迳付原告)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 罗婉文
二〇一六年十二月二十八日
书记员 李若梅
附件：引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。