广东省佛山市南海区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤0605执异434号
异议人（第三人）：黎司琪，女，汉族，1991年9月15日出生，住广东省佛山市南海区。
委托代理人：杨立明，广东巨能律师事务所律师。
委托代理人：范思舒，广东巨能律师事务所实习律师。
原告：徐志印，男，汉族，1982年10月29日出生，住浙江省苍南县。
委托代理人：卞静，广东熊嘉律师事务所律师。
被告：郭珊，女，汉族，1975年9月7日出生，住广东省佛山市南海区。
本院在审理（2016）粤0605民初14874号案，即原告徐志印与被告郭珊、第三人黎司琪买卖合同纠纷一案的过程中，查封了登记在被告郭珊名下的位于广东省佛山市南海区**街道****花园*单元402房（产权证号：02××45，以下简称“402房”），异议人黎司琪对此提出书面异议。本院于2016年11月25日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于同年12月5日公开举行了听证。异议人黎司琪的委托代理人杨立明、范思舒，原告徐志印及其委托代理人卞静，被告郭珊到庭参加了听证。现已审查终结。
异议人黎司琪称，请法院撤销（2016）粤0605执保1369号裁定；解除对402房的查封；中止对402房的执行；确认402房属异议人所有。事实与理由：异议人与被告于2016年9月21日签订《房地产买卖合同》，约定被告将402房以人民币260万出售给异议人。双方如约履行合同，异议人于2016年10月20日已支付全部房款，被告于当日将上述房屋交付给异议人占有使用。同月25日，双方到房产交易中心缴纳相关税费。其后，异议人被告知上述房屋被查封。综上，402房已属异议人的个人财产，现该房屋被查封损害了异议人的合法权益。
原告称，本案尚未进入执行程序，且执行异议不能确认房屋所有权，故异议人关于中止对402房的执行及确认402房属异议人所有的请求没有依据。主要理由如下：1、异议人没有购买402房的能力，也不可能一次性支付260万元的房屋价款，明显属于虚假交易。2、异议人与被告签订的房屋买卖合同明显低于市场价格达百分之三十，双方签订合同时间为2016年9月21日，此时402房市场价格超过365万以上，但二人约定的价款仅为260万元。3、被告与黎干英之间有亲密关系，而异议人与黎干英系亲属关系，黎司琪与郭珊恶意串通，并通过黎某英、郭某妹、吴某平的账户，将涉案款项先由郭珊的账户转至前述三人的账户，再由该三人的账户转至黎司琪的账户，最后由黎司琪将该款项作为购房款转账给郭珊，以此制造一个虚假房屋交易。故三方恶意串通制造的虚假交易。4、异议人提交的《物业交接确认书》是虚假协议，且双方让中介在该确认书上盖章不符交易习惯。据原告了解，异议人并未按物业管理处的要求办理新的门禁卡和新业务手续，故异议人并未实际占有402房，该房屋仍由被告居住使用。
被告称，被告于2016年2月24日与原告签订了房屋买卖合同，因原告征信问题不能向银行办理按揭贷款，被告要求解除前述合同，并向被告发出解除合同通知书。在此之后，被告与异议人签订房屋买卖合同，并将原告支付的20万元定金退回予原告。被告认为其与原告的房屋买卖合同已经解除。
经审理查明，本院于2016年9月9日受理原告徐志印与被告郭珊、第三人中国工商银行股份有限公司佛山南海支行房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2016）粤0605民初14874号。在审理过程中，原告徐志印向本院提出财产保全申请。经审查，本院于2016年10月19日作出（2016）粤0605民初14874号民事裁定，裁定查封被告郭珊所有的402房等，并据此于同年10月25日查封了被告郭珊名下的402房（证号：02××45）。同年11月25日，黎司琪向本院提起查封异议。同年12月5日，本院依法追加了黎司琪作为第三人参加诉讼。同月13日，原告徐志印自愿撤回第三人中国工商银行股份有限公司佛山南海支行。
另查明，2016年9月21日，郭珊（出卖人）与黎司琪（买受人）、佛山市南海区大沥挚华房地产中介服务部（中介代理方）签订一份《房地产买卖合同》，约定黎司琪以260万的价格向郭珊购买402房；签订合同当日，黎司琪向郭珊支付定金6万元，郭珊在签订本合同时确认已收到黎司琪6万现金；黎司琪应在本合同签订7日内向郭珊支付74万购房款，作为郭珊提前赎贷手续；郭珊完成赎贷后，黎司琪应在十个工作日内向郭珊支付余款180万元；郭珊同意收齐购房款当天将房屋交付黎司琪使用，并对各方权利义务作出约定。当日，郭珊出具《收款证明》，确认收到黎司琪承购402房之购房定金人民币6万元。
2016年9月22日，曹嘉健受黎司琪的授意分两次向郭珊转账购房款共计人民币39万元，其中向郭珊名下账户（账号：62×××07）转账人民币19万元，向郭珊名下账户（账号：62×××12）转账人民币20万元。同日，谭浩新受黎司琪的授意向郭珊账户（账号：62×××07）转账购房款人民币5万元，于次日又向郭珊前述账户转账购房款人民币15万元，共计人民币20万元。黎司琪于2016年9月26日、同年10月11日，同年10月20日分别向郭珊账户（账号：62×××07）转账共计人民币195万元，其中于2016年9月26日转款人民币15万元，于同年10月11月分两笔转账人民币100万元、人民币20万元，于同年10月20日转账人民币60万元。2016年9月26日，郭珊于出具《收款证明》，确认收到黎司琪第二期购房款人民币74万元。2016年10月20日，郭珊出具《收款证明》，确认收到黎司琪第三期购房款人民币180万元，购房款已全部结清。当日，郭珊、黎司琪与佛山市南海区大沥挚华房地产中介服务部签订《物业交接确认书》，约定本确认书签订之日为正式交接402房日期，并确认了上述房屋的水、电、煤气设施的使用正常及具体读数等。
2016年10月25日，黎司琪缴纳交纳住房买卖契税人民币32370元。
本院根据原告的申请向银行调取了郭珊名下账户（账号：62×××07）于2016年9月21日至2016年10月21日的流水明细显示，未与黎司琪的账户（卡号：62×××29）中于2016年10月10日转入100万元的户名“吴水平”、账号“62×××71”的账户、于10月19日转入60万元的户名“郭秀妹”、账号“62×××76”的账户、于10月20日转入199950元的户名“黎干英”、账号“62×××74”的账户有款项往来。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，402房虽然登记在被告郭珊名下，但异议人提交的证据能形成证据链证明其在本院查封该套房屋前已就该套房屋与郭珊签订了合法有效的书面买卖合同，依约支付了房款并实际接收占有上述房屋，而且，无证据证明异议人对房屋未过户存在过错。因此，异议人提出的异议主张理据充分，本院予以支持。对原告的意见不予采纳，理由如下：第一，原告称被告与黎干英之间有亲密关系，而异议人黎司琪与黎干英系亲属关系，异议人黎司琪与郭珊恶意串通，通过黎干英、郭某妹、吴某平的账户，将涉案款项先由郭珊的账户转至前述三人的账户，再由该三人的账户转至黎司琪的账户，最后由黎司琪将该款项作为购房款转账给郭珊，以此制造一个虚假房屋交易。根据本院调取的银行流水显示，未反映郭珊的前述账户与黎干英、郭秀妹、吴水平的账户在该期间有资金往来，在原告未举证证明黎司琪与郭珊二人存在恶意串通的情况下，本院对该主张不予采纳。第二，原告称异议人黎司琪并无购买涉案房屋的经济能力，也不可能一次性支付涉案房屋的价款。现黎司琪提供银行转账凭证，并能合理说明其委托他人向郭珊转账的理由，在原告并未举证推翻的情况下，本院不予采纳。第三，原告称涉案房屋买卖合同约定的购房款低于市场价格百分三十以上，但并未举证涉案房屋的市场价格，故该主张没有事实依据，本院不予采纳。第四，原告称《物业交接确认书》是虚假协议，且中介方在该确认书上签章有违交易习惯。但原告并未举证证明该确认书系虚假的，而黎司琪、郭珊、佛山市南海区大沥挚华房地产中介服务部均在该确认书上签章，是当事方真实意思表示。此外，佛山市南海区大沥挚华房地产中介服务部作为中介方在该确认书上盖章不违反法律禁止性规定，应认定异议人黎司琪已对涉案房屋享有管理支配之权利。综上，原告主张之依据不足，本院不予采纳。关于异议人提出确认402房属其所有的请求，不属于执行机构异议裁决审查的范围。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
解除对位于广东省佛山市南海区**街道****花园*单元402房（产权证号：02××45）的查封。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议诉讼。
审 判 长 李 娟
人民陪审员 李为民
人民陪审员 冯少宽
二〇一七年一月九日
书 记 员 洪瑞景