北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终7464号
上诉人（原审原告）：秦隽，女，1969年1月24日出生，汉族，无业，住北京市西城区。
上诉人（原审被告）：李树平，女，1968年2月26日出生，汉族，安展劳务服务公司职员，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：赵岩，北京市东易律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓利强，北京市华卫律师事务所律师。
上诉人秦隽因与上诉人李树平房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初5381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
秦隽上诉请求：撤销一审判决，依法改判李树平给付我迟延迁出户口违约金10万元。事实和理由：1.合同合法有效，双方均应诚信履行，李树平存在明显的违约事实，应按合同约定承担违约金。2.李树平一直没有迁出户口，持续违约，我起诉要求其支付违约金不存在超过诉讼时效的问题。3.李树平一家三口户口五年多未迁出，给我的生活造成极大困扰，且直接导致我位于学区的房屋无法出售，向他人借款，造成损失。
李树平答辩称，不同意秦隽的上诉请求。
李树平上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回秦隽的诉讼请求。事实和理由：1.秦隽起诉主体有误，从合同相对性讲，在签订合同时，是我和李树斌两个卖房主体，一审法院遗漏诉讼主体。2.双方在房屋买卖合同中对违约金的计算方式约定不明确，根据双方针对户口问题另行订立的《补充协议》，我无需承担支付违约金的责任。3.秦隽本案起诉前，从未向我主张过迁出户口，其起诉已过诉讼时效。4.我的行为未给秦隽造成实际损失，秦隽此前未积极主张权利，其自身亦有过错。5.我身患残疾，经济条件十分困难，亦无力承担一审判决确定的较高的违约金。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审予以纠正。
秦隽答辩称，案外人李树斌的户口从未在我的房屋内，本案诉讼主体没有问题；考虑到李树平户口迁出的困难，我才给了其两年的时间，补充协议是对双方房屋买卖合同中约定的违约责任的补充，且只是约定了两年内的权利义务关系；李树平的行为给我造成了实际损失，不同意李树平的上诉请求。
秦隽向一审法院起诉请求：判令李树平赔偿我自2014年3月20日至今的违约金18万并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年2月21日，秦隽作为买受人，李树平、案外人李树斌作为出卖人，签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，双方约定：买受人购买出卖人所有的北京市西城区×××303房屋(以下简称涉案房屋)，成交价格169万元；合同另约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起730日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。双方于同日另签订了关于户口问题的《补充协议》，该协议约定：1、出售方在此房屋所有权转移之日起730天（两年）内将房屋内除购买方之外所有户口迁出。2、出售方在此期间除购买方以外不得再迁入他人户口。3、在这期间内如遇拆迁政策，与出售方没有任何利益关系。4、在这期间有关户口产生的所有法律法规责任均有出售方承担。5、出售方与本房屋的户头里所有户口及相关人等均不能分享国家政策或规定给该房屋的任何经济补贴补偿。6、出售方与本房屋相关的户头里的任何人及相关人所发生的任何纠纷与购买方毫无任何关系。7、出售方必须完全负责迁走并清空与本房屋相关的户头里的所有户口。8、出售方与此房屋相关的户头里留有任何户口都是甲方违约。9、购买人迁入户口所发生的所有后果由购买人承担全部责任。上述买卖合同及补充协议签订后，秦隽于2012年3月20日取得涉案房屋的产权证书，但李树平未在约定期限内将其户口迁出涉案房屋。本案审理中，李树平于2017年4月10日将其一家三人的户口全部迁出涉案房屋。
一审法院认为，秦隽、李树平签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。依据双方合同的约定，李树平应当在房屋所有权转移之日起730日内，将户口迁出涉案房屋，现李树平未按约定履行户口迁出的义务，构成违约，秦隽依据合同约定，要求李树平承担违约责任的请求正当，应予支持。李树平主张秦隽起诉超过诉讼时效，对此问题，法院认为，按照双方合同约定，李树平迁出户口的时间应为2014年3月20日，秦隽可主张违约金的时间为李树平逾期超过15日起，即2014年4月4日，由于双方约定的违约金计算方式为按日计算，根据诉讼时效的相关法律规定，秦隽主张2016年4月4日之前的违约金确已超过诉讼时效，但秦隽主张2016年4月4日之后的违约金并未超过诉讼时效，从2016年4月4日至李树平2017年4月10日迁出户口历时371天，按照双方约定，李树平应支付的违约金数额应为313495元，李树平在诉讼中提出违约金标准约定过高，对此问题，法院认为，秦隽虽向法院提交了借款协议及链家公司的买卖合同格式文本，但上述证据并不能证明因李树平未迁出户口而影响秦隽出售涉案房屋，同时，借款协议是否得到履行及秦隽的借款行为与本案的关联性亦缺乏证据证明，因此，对于秦隽主张的经济损失，法院难以认定，法院对李树平关于秦隽请求违约金数额过高的抗辩意见予以采纳，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，具体到本案中，对于李树平支付秦隽的违约金数额，法院根据双方合同的实际履行情况、当事人的过错程度、秦隽的损失举证情况等因素，将李树平支付违约金的数额酌情调整为一次性支付20000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、自判决生效之日起七日内，李树平给付秦隽迟延迁出户口的违约金二万元；二、驳回秦隽其他诉讼请求。
二审中，秦隽提交：1.借记卡账户历史明细清单、银行明细查询截图，欲证明其主张的因户口原因其不能出售涉案房屋以致借款的事实；2.日期为2017年5月15日、18日的与中介人员的录音材料三份、日期为2017年7月18日的与中介人员的微信聊天截图以及二手房详情网页打印件，欲证明其主张的因户口原因涉案房屋未卖出，现房价下跌，其产生损失的事实。李树平认为上述证据均不属于新证据，不予质证，且上述证据的真实性无法核实，与本案亦无关联性。一审法院认定的事实，有相关证据佐证，本院予以确认，并另查明：涉案房屋在出售时内有李树平一家三口的户口，案外人李树斌的户口未在涉案房屋内。李树平自述其迟延迁出户口是因生活的事情，其忘记将户口迁出。李树平于2017年4月6日收到法院邮寄送达的起诉状副本、开庭传票以及证据，4月10日将户口从涉案房屋内迁出。秦隽自述涉案房屋在其购买时并非学区房，其买房是为了自住，期间其父母曾将户口迁入涉案房屋后又迁出，在其卖房时方发现是学区房了，其在2017年初将涉案房屋挂牌出售后，才知晓李树平一家三口的户口仍未迁出；秦隽称因案外人李树斌的户口未在涉案房屋内，李树斌没有违约，故其未起诉李树斌。
本院认为，根据双方的诉辩意见，本案双方争议的主要问题有四：一是案外人李树斌是否应参加本案诉讼；二是李树平应否支付秦隽违约金；三是秦隽的起诉是否已过诉讼时效；四是一审判决确定的违约金数额是否恰当。
关于问题一，根据已查明的事实，案外人李树斌虽然是订立合同的出卖人之一，但是合同订立时只有李树平一家三口的户口在涉案房屋内，李树斌的户口并未在涉案房屋内，故合同内容中有关户口迁出的义务实际上的义务人应为李树平，且据李树平自述，户口未依约迁出亦系其忘记所致。现秦隽仅起诉李树平承担违约责任，一审法院未追加李树斌参加本案诉讼，并无不当。
关于问题二，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议均约定李树平应当在房屋所有权转移之日起730日内，将户口迁出涉案房屋，即李树平应在2014年3月20日前将户口迁出涉案房屋，但其在2017年4月10日方将其一家三口户口迁出涉案房屋，已构成违约，应承担违约责任。李树平上诉称补充协议有关户口的约定已取代了《北京市存量房屋买卖合同》中有关户口违约责任的约定，其不应承担给付秦隽违约金的违约责任。但是综观合同的内容，并未有相关约定，且根据两个协议中户口相关条款的内容，亦无法得出李树平的主张，故李树平的该项主张，本院难以采信。一审法院判决李树平支付秦隽违约金，有事实和合同依据，本院予以确认。
关于问题三，本案中，李树平未将户口依约迁出的违约事实持续性存在，且合同中约定的违约金的计算方式在逾期十五日后采用按日计付，每日的违约金数额均应视为个别的债权分别单独适用诉讼时效，故本案违约金保护范围为秦隽起诉之日（2017年2月14日）前两年的违约金以及起诉之后至李树平迁出户口的2017年4月10日期间的违约金。一审法院认定的违约金的保护范围，有误，本院予以纠正。
关于问题四，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，秦隽称因李树平户口未迁出导致其房屋未出售，进而产生借款利息损失以及房屋差价损失。首先，秦隽提供的借款协议以及银行账户明细，不足以证明其借款行为与本案的关联性；其提供的录音材料、微信聊天截图以及网页打印件等证据，亦不足以证明秦隽因李树平户口未迁出其主张的实际损失的发生。其次，根据秦隽的陈述，涉案房屋在李树平出售时并非学区房，故即使秦隽主张的损失存在，秦隽、李树平在订立合同时亦难以预见户口未迁出会造成上述损失。另，李树平于2017年4月6日收到法院邮寄送达的起诉状副本、开庭传票以及证据，4月10日将户口从涉案房屋内迁出。综合考虑到损失、合同履行、当事人的过错程度以及预期利益等情形，根据公平原则，本院对一审有关秦隽主张的违约金数额过高的认定予以确认，并在纠正一审判决认定的违约金保护范围的基础上，将违约金数额酌情调整为4万元。
综上所述，李树平的上诉请求不成立，本院予以驳回；秦隽的上诉请求，部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：
一、撤销北京市西城区人民法院（2017）京0102民初5381号民事判决第二项；
二、变更北京市西城区人民法院（2017）京0102民初5381号民事判决第一项为李树平于本判决生效后七日内给付秦隽迟延迁出户口的违约金4万元；
三、驳回秦隽的其他诉讼请求。
如果李树平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1950元，由秦隽负担1517元（已交纳），由李树平负担433元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费2100元，由负担秦隽1350元（已交纳），由李树平负担750元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王艳芳
审判员 顾国增
审判员 刘丽杰
二〇一七年七月二十八日
书记员 李 丽