浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温苍商初字第2489号
原告：中国建设银行股份有限公司苍南支行。
代表人：林小兵，该支行行长。
委托代理人：薛进军、王智江，浙江嘉瑞成律师事务所律师。
被告：潘孝战。
被告：黄陈印。
被告：金田集团温州房地产开发有限公司。
法定代表人：方文翔。
原告中国建设银行股份有限公司苍南支行（以下简称建设银行苍南支行）与被告潘孝战、黄陈印、金田集团温州房地产开发有限公司（以下简称金田房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年8月25日受理后，依法组成合议庭，由代理审判员李绍炬担任审判长，人民陪审员余缪仙、刘齐明参加评议，于2015年12月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王智江到庭参加诉讼，被告金田房开公司、潘孝战、黄陈印经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。因本案案情复杂，经本院院长批准，延长六个月。本案现已审理终结。
原告建设银行苍南支行起诉称：被告潘孝战以购房为由，向原告申请个人住房贷款，被告黄陈印承诺共同还款。2009年5月22日，原告与被告潘孝战、黄陈印、金田房开公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同约定：借款金额为36万元，借款期限自2009年5月22日至2029年5月22日，借款利率为浮动利率，即中国人民银行公布施行的同期同类贷款利率下调30%，于每年的1月1日调整；还款方式为等额本息还款法，利息逐期结算还清，到期未归还计收逾期罚息和复利，逾期利率为执行借款利率的水平上上浮50%。该笔合同以被告潘孝战、黄陈印预购登记的坐落于苍南县龙港镇彩虹大厦第2幢2402室房产抵押担保，被告金田房开公司对被告潘孝战的上述债务承担连带保证责任。并办理了预购商品房抵押预告登记手续。同日，原告向被告潘孝战发放了贷款36万元。后被告潘孝战未能按照合同约定履行按时还款义务，已经多期未按时还款，经原告多次催讨，被告潘孝战仍未归还贷款，被告黄陈印也未履行共同还款责任，被告金田房开公司也未履行其相应的保证责任，按合同约定，原告宣布合同立即到期。截止2015年8月19日，被告共欠贷款本金293055.97元、利息、逾期利息和复利。为此，原告诉请判令：1.被告潘孝战、黄陈印立即偿还借款本金293055.97元及利息、逾期利息、复利（利息、逾期利息、复利分别计算至实际偿还之日止）；2.被告潘孝战、黄陈印一次性支付原告为实现债权而支付的费用；3.如潘孝战、黄陈印到期未履行上述债务的，原告对潘孝战、黄陈印所有的坐落于苍南县龙港镇彩虹大厦第2幢2402室房产的拍卖或变卖所得款享有优先受偿权；4.被告金田集团温州房地产开发有限公司对潘孝战、黄陈印的上述债务承担连带保证责任；5.本案的诉讼费用由被告承担。庭审中原告明确第一项诉讼请求为被告潘孝战、黄陈印立即偿还借款本金293055.97元及期内利息15376.03元、复利626.77元、逾期利息（截止2015年12月17日676.71元；以本金293055.97元为基数，自2015年12月18日起至实际偿还之日止，按年利率4.305%计算）。
原告在举证期限内，提供了下列证据材料：
1、原告营业执照、组织机构代码证、金融许可证、代表人身份证明，用于证明原告主体资格；2.身份证、营业执照、组织机构代码证，用于证明被告的诉讼主体资格；3、《个人住房（商业住房）借款合同》、开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证，用于证明原告与被告潘孝战签订《个人住房（商业住房）借款合同》和双方的权利义务约定、原告已经按照约定履行了放款的义务及金田房开公司对借款合同项下债务承担连带保证责任；4、预购商品房抵押权预告登记，用于证明涉案商品房已办理抵押权预告登记；5、共同参与还款人承诺书，用于证明被告黄陈印对本案借款负有共同还款责任；6、对账单，用于证明被告未按月支付借款本息已构成违约；7、结欠单，用于证明被告尚欠原告借款本金及利息情况。
原告在庭审中，提供了下列证据材料：法律服务代理协议书、增值税发票，证明原告为实现债权支出的律师费1500元。
被告金田房开公司答辩称：其为涉案借款提供保证是事实，但保证期限已届满，其不应承担连带偿还责任。其在本院指定的举证期限内未提供证据材料。
被告潘孝战、黄陈印未作答辩，也未在本院指定的举证期限内提供证据材料。
原告提供的上述证据，经庭审出示质证，被告潘孝战、黄陈印未到庭质证，视为其放弃质证的权利，被告金田房开公司对证据没有异议。本院认为，原告提供的上述证据，证据来源及形式合法，待证事实与本案具有关联性，对其证明力均予以确认。
本院经审理，认定事实如下：2009年5月22日，被告潘孝战、黄陈印与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定被告潘孝战向原告借款36万元，借款期限为240个月，即自2009年5月22日至2029年5月22日，该借款由被告潘孝战、黄陈印以预告登记在其名下的坐落于苍南县龙港镇彩虹大厦第2幢2402室的住房提供抵押担保，借款合同同时约定借款利率执行浮动利率，按中国人民银行同期同类基准利率下调整30%，于每年的1月1日调整。当年执行年利率为4.158%，还款方式采用等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为2211.62元，利息逐期结算还清，借款人未按时还清任意一期借款本金和利息（包括贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定的罚息利率和结息方式计收罚息和复利，罚息利率为合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。同时约定，若借款人出现任一违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，并要求借款人立即清偿借款本息及贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。被告金田房开公司自愿作为连带责任保证人，为该借款提供连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息、违约金及贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）；保证期限从原告与借款人签订的借款合同生效之日起，至被告金田房开公司为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》及《土地使用权证》等权属证明文件之日止，同时约定无论贷款人对本合同下的债权是否拥有其他担保，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任。并在相关部门办理了预购商品房抵押权预告登记。被告黄陈印出具还款承诺书一份为该借款承担共同还款责任。上述合同由各当事人签章确认后，原告于当日向被告潘孝战发放了36万元的贷款。后被告于2014年9月30日开始未按时还款，截至2015年12月17日，被告尚欠贷款本金293055.97元及利息15376.03元、逾期利息676.71元、复利626.77元。
另查明，原告为本案花费律师代理费1500元。2015年1月1日，中国人民银行规定的5年以上贷款基准年利率为6.15%，下调30%，年利率为4.305%。2016年1月1日，中国人民银行规定的5年以上贷款基准年利率为4.9%，下调30%，年利率为3.43%。现涉案房屋已办理房产证、土地证。
本院认为，原、被告之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及被告黄陈印出具的《共同参与还款人承诺书》，系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，各方当事人应严格按照合同约定履行自己的义务。被告潘孝战、黄陈印未按期归还借款及利息，其行为已构成违约，故原告要求被告潘孝战、黄陈印提前归还剩余本金293055.97元及利息（截止2015年12月17日利息为15376.03元；另自2015年12月18日至2015年12月31日止，以本金293055.97元为基数，按年利率4.305%计算；自2016年1月1日至本判决确定的履行之日止，以本金293055.97元为基数，按年利率3.43%计算）、逾期利息676.71元、复利626.77元，理由正当，应予支持。原告超出的利息请求，依据不足，本院不予支持。因被告的违约造成原告为诉讼而花费的律师代理费，依约应由被告负担。涉案抵押物已经办理预告登记，抵押权已自登记时设立，被告潘孝战、黄陈印未履行上述债务，原告有权以拍卖、变卖二被告提供的坐落于苍南县龙港镇彩虹大厦第2幢2402室抵押物所得价款优先受偿。被告金田房开公司作为连带责任保证人，保证期限至被告金田房开公司为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》及《土地使用权证》等权属证明文件之日止，现被告金田房开公司已依约完成办理产权登记，故原告再要求金田房开公司承担连带保证责任，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百八十七条、第一百九十五条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，判决如下：
一、潘孝战、黄陈印于判决生效后十日内偿还中国建设银行股份有限公司苍南支行借款本金293055.97元及利息（截止2015年12月17日利息为15376.03元；另自2015年12月18日至2015年12月31日止，以本金293055.97元为基数，按年利率4.305%计算；自2016年1月1日至本判决确定的履行之日止，以本金293055.97元为基数，按年利率3.43%计算）、逾期利息676.71元、复利626.77元；
二、潘孝战、黄陈印于本判决生效后十日内赔偿中国建设银行股份有限公司苍南支行因本案而支付的律师代理费1500元;
三、如潘孝战、黄陈印到期未履行上述第一、第二项债务的，中国建设银行股份有限公司苍南支行对坐落于苍南县龙港镇彩虹大厦第2幢2402室房产的拍卖或变卖所得款享有优先受偿权；
四、驳回中国建设银行股份有限公司苍南支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5881元，由中国建设银行股份有限公司苍南支行负担10元，由潘孝战、黄陈印、金田集团温州房地产开发有限公司共同负担5871元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。[在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费5881元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分予以退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。]
审 判 长 李绍炬
人民陪审员 余缪仙
人民陪审员 刘齐明
二〇一六年十月九日
书 记 员 汤苗苗
相关法律条文链接：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》
三、关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％。
对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。