中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终17955号
上诉人（原审原告）:谭汇琼，现住香港，香港永久性居民身份证号码P28566()。
委托代理人：岑永胜，广东宏港律师事务所律师。
委托代理人：黄增城，广东宏港律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：谭汇心，现住香港，香港身份证号码H32490()。
委托代理人:黄婉玲，广东浩瀚明扬律师事务所律师。
上诉人谭汇琼、谭汇心因物权保护纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2015）穗海法生民初字第951号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人谭汇琼上诉请求：撤销一审判决第二判项，改判谭汇心支付谭汇琼涉案房屋三、四层使用费(参照广州市房屋租金参考价，从2012年1月12日起计付至谭汇心实际交还房屋时止，暂计至起诉之日为200928元)。事实理由如下：本案争议焦点是谭汇琼要求计付房屋使用费的问题。一、关于房屋使用费的认定。一审法院以谭汇心出租涉案房屋的收益来认定房屋使用费，而非采纳谭汇琼所主张的以谭汇心管理、侵占涉案房屋的时间并参照广州市房屋租金参考价来认定房屋使用费，适用法律错误。（一）谭汇琼本案起诉谭汇心是物权保护纠纷，物权保护的方法有返还原物和赔偿损失等。其中《中华人民共和国物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”、第三十七条规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”。根据一审判决查明和认定的事实，谭汇琼享有涉案房屋三、四层的所有权。由于涉案房屋一直由谭汇心管理，谭汇心为牟取私利而不向谭汇琼交还房屋，已侵害谭汇琼的物权。故谭汇琼在本案起诉谭汇心交还房屋以及支付房屋使用费。一审法院对谭汇琼交还房屋的请求予以支持，实际上也是认定了谭汇心有侵占谭汇琼房屋、侵害谭汇琼物权的事实。（二）对于支付房屋使用费，实际属于物权法第三十七规定的赔偿损害。双方均确认谭汇琼并未委托谭汇心管理、出租三、四层房屋。谭汇琼并不是基于委托出租房屋的关系而要求谭汇心交还出租收益。因此，谭汇心是否将属于谭汇琼的三、四层房屋私自进行出租、出租的收益多少，均不影响谭汇琼主张的房屋使用费的认定。由于谭汇心一直管理、控制涉案房屋，拒不向谭汇琼交还三、四层房屋，导致谭汇琼一直以来无法占有、使用、出租该房屋。因此，谭汇琼所遭受的损害应为在这期间该房屋的租金收入或房屋使用费收入的减少或损失。具体而言，房屋使用费是自2012年1月12日(即范有好去世后次日)起算，并按照广州市房管部门公布的同地段、同时期的租金参考价标准计算。二、一审法院以谭汇心自认的出租涉案房屋三、四层的收益来认定房屋使用费，存在错误。关于涉案房屋三、四层出租、收益，谭汇心一审陈述称：范有好去世后，谭汇琼、谭永全共同委托谭汇萍的丈夫梁志奇出租涉案房屋，时间约有一年，但收租后没有将租金返还给我；2013年后，我曾委托律师出租房屋，其中三楼前后共出租了约四个月，每月租金800元；四楼前后出租过给三个人，时间共计十个月，每月600元；除此的其余时间，因为梁志奇等人捣乱，将租客赶走，导致无人愿意租用而空置……。该内容仅是谭汇心单方陈述，不仅没有其他证据相佐证，而且也与本案已有的证据、已生效法律文书查明的事实相矛盾。（一）已生效的(2013)穗海法民三初字第2428号民事判决已查明“范有好去世后，上述房屋由谭汇心管理、出租至今”，也即谭汇心确认包括涉案三、四层房屋一直由谭汇心管理、出租；其本案所述“范有好去世后，涉案房屋约有一年时间由谭汇琼、谭永全共同委托谭汇萍的丈夫梁志奇出租”不属实。（二）谭汇心的上述陈述自相矛盾。如果谭汇琼、谭永全委托梁志奇出租涉案房屋，则收取的租金应返还给谭汇琼，而非返还给谭汇心。谭汇心认为梁志奇应将租金返还给自己，实际上谭汇心是承认其将涉案房屋(含三、四层)全部进行出租，并以此要求获得全部租金收益。（三）根据谭汇琼一审的调查及照片，涉案房屋三、四层一直均有出租，其中四楼长期出租给姓宋男子，三楼长期出租给另一个人，而不是三楼出租了4个月、四楼仅出租10个月。从举证角度讲，谭汇心承认上述房屋由其管理、出租的事实，相关的租赁合同由其持有，其应提交租赁合同的证据及相关出租屋管理中心证明的证明。但谭汇心持有或能够取得上述证据而故意不提交，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，应由其承担举证不能的不利后果。关于租赁合同、出租屋管理中心的外来人口登记，谭汇琼一审也向法院提出调取证据申请及通知租户出庭作证申请，因此一审法院应当调取上述证据及通知证人出庭，而不是不予调取、仅凭谭汇心陈述认定案件事实。（四）谭汇心陈述上述房屋出租的租金，也远远低于广州市同地段、同时期的租金标准。根据广州市房管部门公布的租金参考价(每平方米24元)计算，涉案房屋三、四层各将近90m2，每月租金也有2000元左右，而不可能仅仅是600元或800元。鉴于一审法院存在上述认定事实和适用法律的错误，谭汇琼上诉请求二审法院依法改判，以维护谭汇琼的合法权益及司法公正。
上诉人谭汇心二审答辩并上诉称：不同意谭汇琼的上诉意见；谭汇心上诉请求撤销一审判决。因涉案房屋是父母双亲的物业，两老人生病多年，医药费、身后事均由谭汇心一人负担，谭汇心认为谭汇琼应当负担父母的一半医疗费。法院一审判决9200元，应由谭汇心分期6个月付清。谭汇心二审当庭又变更上诉请求为：以租金收益9200元抵扣维修费用（2012年12月至2015年8月30日）共10397元。
针对谭汇心的上诉请求，谭汇琼答辩称：谭汇心就房屋装修费一审仅提出抗辩并没有提起反诉，二审提出该请求不符合法律规定，不同意调解；谭汇心另行提起的（2016）粤0105民初8184号案已经就维修费用和医疗费一并主张，谭汇心本案上诉新增的诉请亦属于重复诉讼。
谭汇琼于2015年11月16日向一审法院提起本案诉讼，主张：谭汇琼与谭汇心是姐妹关系。位于广州市海珠区大塘南华四巷5号房屋是父亲谭荣一人名下的宅基地房屋。2000年9月8日，父亲谭荣与母亲范有好将上述宅基地及房屋赠与给谭汇琼、谭汇心，并明确该屋的首层、二层归谭汇心，三、四层归谭汇琼。之后，该宅基地房屋的使用证也变更成谭汇琼、谭汇心两人名字。2000年10月11日，谭荣去世。2012年1月11日范有好也去世。上述房屋的使用证原件一直由谭汇心持有，房屋也由谭汇心一直管理出租至今。由于该屋的三、四层属于谭汇琼，而谭汇心没有将房屋交还给谭汇琼，也没有向谭汇琼返还出租收益，已损害了谭汇琼的合法权益。为此，谭汇琼诉请法院判令：1、谭汇心将位于广州市海珠区大塘南华四巷5号房屋的三、四层腾空并交还给谭汇琼；2、谭汇心向谭汇琼支付上述房屋三、四层的使用费（参照广州市房屋租金参考价，从2012年1月12日起计付至谭汇心实际交还房屋时止，暂计至起诉时为200928元）。
谭汇心一审答辩称：对谭汇琼就涉案房屋的三、四层拥有权属没有异议。谭汇心一直对涉案房屋的三、四层进行无因管理。谭汇琼没有委托谭汇心管理，也没有委托收租。因涉案房屋是一个整体，谭汇心拥有的是一、二层，房屋只有一个大门出入。谭汇心对房屋的管理连同三、四层实施的是无因管理，像交垃圾费、治安管理费、水电费等。谭汇琼没有委托谭汇心管理收租，就不存在交还租金的说法。根据诉讼时效为2年的法律规定，谭汇琼主张的租金已超过了诉讼时效，应予驳回。谭汇琼请求按照每平方米单价来计算租金与实际不符。涉案房屋是宅基地房，属于城中村，出租都是整套计算租金的，一般一房一厅的每月是300-500元。谭汇琼主张的租金标准显然不能成立。综上，要求驳回谭汇琼的诉讼请求。
一审法院经审理查明：谭荣与范有好是夫妻关系，生育了谭会莲、谭汇心（本案被告）、谭汇琼（本案原告）、谭永全、谭汇萍共五个子女。谭荣于2000年10月11日病故，范有好于2012年1月11日去世。
据广州市房地产档案馆关于“广州市海珠区红卫乡大塘南华四巷5号”在1989年3月15日出具的编号为509316号的宅基地使用证存根记载：使用人谭荣；宅基地四至东至西11.00米，南至北7.3米，面积80.30平方米，框架结构3.5层，建筑面积300平方米；发证时间1989年3月15日。
2000年9月25日，经广州市海珠区江海街法律服务所出具《见证书》，内容是：当事人谭荣于2000年9月8日到江海街法律服务所申请办理宅基地使用证更名事宜；经查，广州市海珠区大塘村南华四巷5号(框架4.5层、占地面积80.30平方米，建筑面积440.00平方米)是以谭荣名字登记领取宅基地使用证，现谭荣自愿将上述房屋转给女儿谭汇心、谭汇琼二人所有，其中首层、二层归谭汇心，三、四层归谭汇琼，……决不后悔。该见证书落款当事人签名处有谭荣名印章、指模，范有好名印章、指模。
现谭汇心持有广州市海珠区新滘镇人民政府盖章的编号为509316号的“广州市海珠区红卫乡大塘南华四巷5号”宅基地使用证原件，该证记载：使用人谭汇心、谭汇琼(是在划掉谭荣名字后加注，且盖有广州市海珠区新滘镇村镇建设办公室房屋拆建专用章)，面积80.30平方米，框架结构4.5层，建筑面积440.0平方米（面积、层数的位置盖有广州市海珠区新滘镇村镇建设办公室房屋拆建专用章）；发证时间1989年3月15日。
2013年9月3日，谭会莲对谭汇心、谭汇琼等向一审法院提起诉讼，要求“确认位于广州市海珠区大塘南华四巷5号房屋（3.5层、面积约300平方米）的宅基地使用权及房屋转让给谭汇心、谭汇琼的行为无效”。一审法院于2014年10月22日作出（2013）穗海法民三初字第2428号民事判决，驳回谭会莲的诉讼请求。谭会莲不服，提出上诉。广州市中级人民法院于2015年10月10日作出（2015）穗中法民五终字第1251号民事判决书，判决“本案按谭会莲撤回上诉处理”。
范有好去世后，上述房屋由谭汇心管理。
一审诉讼中，谭汇心表示：范有好去世后，谭汇琼、谭永全共同委托谭汇萍的丈夫梁志奇出租涉案房屋，时间约有1年，但收租后没有将租金返还给我；2013年后，我曾委托律师出租房屋，其中三楼前后共出租了约4个月，每月租金800元；四楼前后出租过给3个人，时间共计约10个月，每月600元；除此的其余时间，因为梁志奇等人捣乱，将租客赶走，导致无人愿意租用而空置；期间，谭汇心投入了很多钱用于改造房屋的设施，包括安装不锈钢门，维修天台地面等，这些费用谭汇琼应该负担。
一审法院认为，根据宅基地使用证记载，位于广州市海珠区大塘南华四巷5号房屋属于谭汇琼与谭汇心共同共有，现谭汇琼、谭汇心均确认该房屋的三、四层的权益属于谭汇琼，并无不当。因涉案房屋一直由谭汇心管业，故谭汇琼要求谭汇心将该房屋的三、四层予以交还，有理，一审法院予以支持。谭汇心要求先解决其支出维修房屋等费用问题，可另循途径解决。
关于谭汇琼要求计付房屋使用费的问题。谭汇心管业期间，若涉案房屋三、四层存在出租收益，依法该收益应归房屋的权属人即谭汇琼所有。谭汇琼主张谭汇心从2012年1月12日起一直将涉案房屋的三、四层出租来获取收益，但对此并未能提交相关的租赁合同、租金收据等证据予以证明，而谭汇心表示其在管业期间仅对三楼前后出租了约4个月，每月租金800元，四楼前后出租约10个月，每月租金600元，其余时间因梁志奇等人捣乱，将租客赶走，导致无人愿意租用而空置。因此，对于出租涉案房屋三、四层所获取的收益，可按照谭汇心的陈述予以确认，即为9200元（800元×4+600元×10）。该收益应由谭汇心返还给谭汇琼。至于非出租时间段的使用费，因谭汇心对涉案房屋进行管业期间，谭汇琼一直未提出异议，且谭汇琼亦不能举证证明谭汇心实际使用了涉案房屋的三、四层，故对其主张还应计付其余时间的房屋使用费，理据不足，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十七条、第三十九条的规定，一审法院于2016年9月27日作出判决如下：一、被告在本判决生效之日起10日内向原告交还广州市海珠区大塘南华四巷5号房屋的第3、4层；二、被告在本判决生效之日起10日内向原告返还租金收益9200元。三、驳回原告的其他诉讼请求；一审案件受理费4414元，由原告负担4116元，被告负担298元。
本案二审期间，一、谭汇琼向本院提交以下证据：1、（2016）粤0105民初8184号案开庭传票，2、（2016）粤0105民初8184号案的起诉状，拟证明一审判决后，谭汇心于2016年10月8日向一审法院另案起诉谭汇琼返还原物纠纷，谭汇心在该起诉状中承认涉案房屋三、四层出租收益48000元，从而证明谭汇心在本案一审关于三、四层房屋出租收益作出虚假陈述及一审认定出租收益9200元错误，实际上谭汇心自2012年1月12日至今出租涉案房屋三、四层的收益约有二、三十万元；3、《调查笔录》一份，拟证明谭会莲所述证实谭汇心一审陈述不属实，证明范有好去世后，谭汇琼称委托妹夫梁志奇向谭汇心要求收回房屋及收租，但谭汇心不同意；涉案房屋自2007年7月至今一直由谭汇心管理、出租、不存在长期空置。针对上述证据，谭汇心质证称：对证据1、2即开庭传票和起诉状的真实性没有异议，该诉状中称三、四层楼的收益是房屋长期以来全部楼层的总收益，并非本案涉案期间的收益，与本案并非同一时期同一位置的金额；证据3谭会莲的陈述是不真实的，是与对方串通，谭汇心保留追究谭会莲作假证的责任。
二、谭汇心二审当庭提交以下证据：1、报警回执，拟证明梁志奇等人进场到涉案房屋搞破坏引起纠纷导致报警；2、和解协议、租赁合同、张超身份证，拟证明2013年3月4日前涉案房屋有谭永全、梁志奇管理及收租；3、（2013）穗海法民三初字第2428号民事判决书，拟证明2013年-2015年期间谭汇琼避开谭汇心及法院，故意不出现，让谭汇心找不到谭汇琼；4、维修房屋单据，证明谭汇心为维修涉案房屋三、四楼支付维修费用10397元。针对上述证据，谭汇琼质证称：该证据不属于二审新证据；对证据1、2报警回执的真实性无法确认，早在2012年谭汇琼就向对方主张权利，如果证据属实，则证实了谭汇心为出租收益拒不交还房屋的事实，该证据也无法看出谭永全、梁志奇管理及收租的事实；证据3，谭汇琼已经作为证据提交，涉案房屋的三、四层楼是属于谭汇琼所有的，对方承认在范有好去世之后是其管理收租；谭汇心没有相应的反诉诉请，证据4与本案无关，且收据部分没有相应地址，不能证明是用于涉案房屋的维修。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对谭汇琼、谭汇心的上诉主张，认定如下：
一、谭汇琼上诉主张以谭汇心擅自使用出租涉案房屋应自2012年1月12日起按广州市房屋租金参考价赔偿其房屋使用费损失的问题。因谭汇心、谭汇琼系姐妹关系，依照宅基地使用证记载涉案房屋属于谭汇琼、谭汇心共同共有，双方确认涉案房屋三、四层的权益归谭汇琼。另案查明在父母去世后，包括涉案房屋的三、四层亦由谭汇心管理，但谭汇琼并没有证据证明其在范有好2012年1月11日去世后，其即刻提出主张由其自行使用管理房屋遭到谭汇心的阻挠。并且，在2013年至2015年案外人谭会莲、谭汇萍、谭永全与谭汇心、谭汇琼就父母遗产继承以及涉案宅基地房屋转让行为效力等问题进行系列诉讼期间，谭汇琼或其代理人亦未对谭汇心管理涉案房屋提出异议。谭汇心另案陈述其自范有好去世后对涉案房屋进行管理，但谭汇心并无证据证明谭汇心存在故意不将房屋交还给谭汇琼的恶意。因此，谭汇琼在涉诉期间没有对涉案房屋享有收益并非全部系谭汇心所致。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，谭汇琼理应自行承担相应后果。为此，一审法院综合双方特殊关系及全案案情以谭汇心自认的涉案房屋出租收益金额来确认其应向谭汇琼支付的赔偿损失金额并无不妥，本院二审予以维持。因如前文所述，谭汇琼并没有证据证明谭汇心阻挠其使用、出租涉案房屋，其主张应由谭汇心按广州市房屋租金参考价的标准计付使用费，缺乏充分事实依据，本院不予采纳。
二、至于谭汇心上诉请求谭汇琼返还装修费用以及承担父母医疗费的问题。因谭汇心一审没有对此提起反诉，谭汇琼二审亦不同意进行调解以及在本案对上述问题进行处理。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，本案二审对此不作调处。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人谭汇琼、谭汇心的上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8927.92元，由上诉人谭汇琼负担4313.92元、谭汇心负担4414元。
本判决为终审判决。
审判长 岳为群
审判员 柳玮玮
审判员 黄春成
二〇一七年三月二日
书记员 璩方慧