湖北省十堰市张湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂张湾民一初字第00394号
原告(反诉被告)十堰市车城房地产开发有限公司。住所地，湖北省十堰市张湾区东岳路**号。
法定代表人李心前，该公司董事长。
委托代理人曹郧生，湖北武当律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告（反诉原告）湖北古牛泉酒业有限责任公司。住所地，湖北省竹山县城关镇竹林路。
法定代表人陈兴山，该公司董事长。
委托代理人刘世清，十堰市五堰法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。
原告十堰市车城房地产开发有限公司（以下简称车城房地产公司）诉被告湖北古牛泉酒业有限责任公司（以下简称古牛泉酒业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年3月29日立案受理，被告古牛泉酒业公司于2012年4月24日提出反诉，本院决定予以合并审理。2012年8月20日，本院作出（2012）鄂张湾民二初字第00114号民事判决，车城房地产公司不服而提出上诉，2012年12月5日，湖北省十堰市中级人民法院作出（2012）鄂十堰中民四终字第00665号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2013年2月24日立案受理后，依法组成由审判员陈希武担任审判长，助理审判员王瑞（主审）、人民陪审员刘桂香参加的合议庭，适用普通程序于2013年4月11日、4月16日公开开庭进行了审理。车城房地产公司的委托代理人曹郧生，古牛泉酒业公司的委托代理人刘世清到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议并报本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告（反诉被告）车城房地产公司诉称：2009年2月26日，我公司与古牛泉酒业公司签订了《房屋买卖合同》一份，我公司将位于本市张湾区车城街办张湾社区、产权证号为3010939的486.54平方米房产，及120平方米非产权仓库作价1160000元出售给古牛泉酒业公司。双方约定合同签订时付款300000元，一年后付至总价款60%，余款第三年付清，总支付时间为三年。合同签订后，我公司于2009年2月27日收到古牛泉酒业公司购房款300000元，同时将该房屋交给该公司使用，但至今三年已满，经我公司多次书面催告，古牛泉酒业公司不予理会，也拒不支付款项。2011年7月15日，我公司索款未果，便与案外刘某霞签订了《购房合同》一份，将本案讼争的房屋出卖刘某霞，并于2011年8月2日在房屋产权部门将该房屋过户登记刘某霞（产权证号为：十堰房权张湾区字第××号号）。因古牛泉酒业公司的违约，损害了我方合法权益，现请求：1、解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》；2、判令古牛泉酒业公司承担违约金116000元（1160000元×10%）、滞纳金259598元【（1160000元－300000元－128496元）×日万分之四×886元】（计算有误，实为259245元）、租金损失358830元，以上合计734428元；3、返还给古牛泉酒业公司购房款300000元；4、由古牛泉酒业公司承担本案全部诉讼费用。
原告（反诉被告）车城房地产公司为支持自己的主张，向本院提供了如下证据：
证据一、《房屋买卖合同》一份，拟证明双方签订买卖合同是有效的，并约定了房屋总价款为1160000元，以及付款方式、违约责任等。
证据二、《会议记录》一份、《变更通知书》一份、《公司代码证》一份、《营业执照》一份、“翁同阳的身份证”一份、“照片”3张，拟证明买卖房屋是经过股东会议讨论决定的，证明公司变更情况，李心前占41%股份，翁同阳占59%股份，以及公司的合法性，以及所盖仓库的情况，仓库未交付使用。
证据三、证人出庭证言一份，拟证明原、被告签订《房屋买卖合同》时，口头约定三年内房款不能付清合同自动解除，古牛泉酒业公司返还房屋，车城房地产公司退还房款。
证据四、“通知书”一份，拟证明其公司因古牛泉酒业公司违约，向其发出通知，要求其搬出本案讼争房屋。
证据五、“房屋所有权证明”、“房屋交易档案材料”各一份，拟证明古牛泉酒业公司因违约，车城房地产公司于2011年8月2日将该房屋转让给案外刘某霞，并办理了过户登记手续。
经庭审质证，古牛泉酒业公司对车城房地产公司提供的证据一、证据二中的变更通知书、公司代码证及营业执照无异议，对此证据，本院予以采信。古牛泉酒业公司对证据二中的会议纪要真实性和关联性均有异议，一是该会议纪要是其公司内部的行为，与本案无关联，二是酒款数字不真实，不是128496元，而是352304元；对证据三的待证目的有异议，证人李光武仅仅知道原、被告之间签合同的事实，其他一概不知；对于证据四，无法核实其真实性；对证据五系复印件，对其真实性有异议。本院认为，车城房地产公司提交的证据三和四真实性无法核实，对此证据，本院不予采信。对于车城房地产公司提交的其他证据均客观真实，且与本案有关联，本院予以采信。
被告（反诉原告）古牛泉酒业公司辩称：1、我公司已按照合同的约定履行了义务。合同签订后，我公司以按要求在签订合同时支付了300000元购房款，另外，车城房地产公司自2008年1月18日至2009年4月28日期间，从我公司十堰办事处拉走总计价款352304元的白酒，该款项应当抵作购房款。在合同签订一年时，我公司已支付车城房地产公司652304元，该款项已达到约定购房款的60%，车城房地产公司应当办理过户手续，但直到三年期满，该公司亦未将房产证办到我公司名下；2、车城房地产公司自始至终未告知我公司，其已将本案讼争房屋出卖给案外刘某霞的事实，直到本案二审审理阶段，车城房地产公司在出示证据时，我公司才知道车城房地产公司已将房屋出卖给刘某霞，并办理了过户手续；3、由于车城房地产公司先违约，并导致我公司不能实现合同目的，给我公司造成了损失，故请求驳回车城房地产公司的诉讼请求。
被告（反诉原告）古牛泉酒业公司为支持自己的答辩主张，向本院提供了如下证据：
证据一、“营业执照”一份，《法定代表人身份证明书》、《授权委托书》各一份，拟证明公司主体适格，代理人代理合法。
证据二、《房屋买卖合同》一份，拟证明双方买卖合同成立。
证据三、“出库单”多份，拟证明李心前在公司拉酒的事实。
证据四、《邮电快递催办函》一份，拟证明该公司通过快递寄发催办函，证明对方没有向其公司交付房产证及仓库。
证据五、证人证言一份，拟证明以酒抵房款的事实。
证据六、证刘某霞提供的“关于房屋买卖付款情况的说明及转账手续”一份，拟证刘某霞支付购房款的情况，另外车城房地产公司曾经多次刘某霞处借款，并将一部分借款抵作购房款。
证据七、“调查笔录”一份，拟证明车城房地产公司法定代表人李心前将房屋卖给案外刘某霞，并收取了房款，同时证明车城房地产公司存在一房多卖的事实。
经庭审质证，车城房地产公司对古牛泉酒业公司提供的证据一、二无异议，对此证据，本院予以采信。车城房地产公司对证据三的真实性有异议，认为该证据只能证明其公司拉了128496元的酒，而其他酒是李心前个人所为，且大部分是在合同签订前拉的，与该公司的购房行为无关；认为证据四没有其公司的签章，对其真实性有异议；认为证据五不能证明其待证目的；认为证据六和七，证明其公司在古牛泉酒业公司违约的情况下，才将房屋卖给刘某霞，对其证明目的有异议。本院认为，对于古牛泉酒业公司提供的证据三，车城房地产公司以公司名义拉走的白酒，有具体的型号和单价，可以抵作购房款，但其他以个人名义拉走的白酒尚存在争议，本院认为该酒款与购房款系不同法律关系，故对于车城房地产公司的异议，本院予以支持；对于证据四和五，均不能证明其待证目的，对此证据，本院不予采信。对于古牛泉酒业公司提交的其他证据均客观真实，且与本案有关联，本院予以采信。
被告（反诉原告）古牛泉酒业公司反诉称：我公司与车城房地产公司于2009年2月26日签订的《房屋买卖合同》，约定我方购买对方486.54平方米，房产权证号张字××号号房屋，另包括非产权面积120平方米的仓库，房屋价值为1160000元，我方依约履行付款义务，即支付房款300000元，酒款抵购房款352304元，但对方履行了部分义务，即交付了460平方米左右的办公用房，120平方米的仓库至今未交付，且至今未为我方办理房产过户登记。车城房地产公司故意隐瞒了将本案讼争房屋出卖给案外刘某霞并办理了过户的事实，其违约行为，导致合同目的不能实现，给我公司造成了损失，请求：1、判令车城房地产公司返还购房款300000元及购酒款352304元，合计652304元；2、因租赁仓库产生的损失27600元、利息损失919748元（652304元×3%×47个月）、违约金65230元（652304元×10%），以上合计1012578元。
原告（反诉被告）车城房地产公司针对被告（反诉原告）古牛泉酒业公司的反诉辩称：1、古牛泉酒业公司认为我公司共计购买了352304元的白酒不完全属实。双方合同签订后，我公司在古牛泉酒业公司买酒是通过董事会同意后，买了128496元的白酒，该部分酒款可以作为购房款，其他因合同中未约定签订前李心前个人拉酒抵房款的条款，故我公司不承认其他酒款抵付我公司的购房款；2、我公司按照合同的约定交付了房屋，但古牛泉酒业公司未按照合同的约定付款，所以我公司未将仓库交付古牛泉酒业公司使用，在催款未果的情况下，另将房屋卖刘某霞，并办理了过户登记；3、由于古牛泉酒业公司违约在前，故请依法驳回古牛泉酒业公司的反诉请求。
经审理查明，2009年2月26日，车城房地产公司与古牛泉酒业公司签订了《房屋买卖合同》一份，双方约定由车城房地产公司将其公司所有的、位于本市张湾区车城街办东岳路80A号1幢商业用房（产权证为十堰房权证张湾字第××号号）出卖给古牛泉酒业公司，该房屋建筑面积为486.54㎡，并附有非产权面积约120㎡（20m×6m）的仓库一处，双方约定房款作价1160000元，确定三年内付清，即合同签订时付300000元，一年后付至总房款的60%，余款在三年内全部付清。合同的第五条还约定：甲方（车城房地产公司）在合同规定的期限内收到乙方（古牛泉酒业公司）所付总房价60%，必须及时办理房屋产权过户登记，如甲方因某种原因造成房产不能办理过户登记，则须在3个月内退还乙方所付全部购房款，并承担月3%的利息（计息从付款之日起至退款之日）。若逾期不能退款，则须承担违约为乙方所付购房款的10%；合同第七条约定：乙方应按合同约定支付购买款，若不能按期支付，在3个月后的宽限期内仍不能付款，则承担日万分之四的滞纳金，若逾期6个月视为根本违约，则承担违约金为总房款的10%。合同签订后，古牛泉酒业公司于2009年2月27日支付给车城房地产公司购房款300000元，车城房地产公司将该房屋交付给古牛泉酒业公司使用至今，但未办理过户登记手续。
2011年7月15日，车城房地产公司又与案外刘某霞签订《购房合同》一份，约定将其所有的上述房屋（产权证为十堰房权证张湾字第××号号）出卖刘某霞，每平方米单价为3000元，总计价款1459620元。从2011年7月18日至2012年3月21日刘某霞分四次共支付车城房地产公司购房款1020000元。2011年8月2日，车城房地产公司在房屋产权部门将该房屋过户登记刘某霞（户名刘某霞、产权证号为十堰房权张湾区字第××号号），但一直未实际交付房屋。
2012年3月29日，车城房地产公司诉诸本院，以古牛泉酒业公司未按约支付购房款为由，要求解除双方签订的《房屋买卖合同》。2012年4月24日，古牛泉酒业公司以买卖合同有效为由，反诉要求车城房地产公司履行合同，并协助办理房屋过户手续。因车城房地产公司未向本院提供上述争议房屋在起诉前已卖给案外刘某霞、并已办理过户手续的事实，我院遂于2012年8月20日作出（2012）鄂张湾民二初字第00114号民事判决，判决驳回了车城房地产公司的诉讼请求，并要求车城房地产公司协助古牛泉酒业公司办理争议房产过户手续。车城房地产公司不服而提出上诉，并在二审期间提供已将争议房屋出卖刘某霞、并已办理过户登记手续的事实和证据，湖北省十堰市中级人民法院遂于2012年12月5日作出（2012）鄂十堰中民四终字第00665号民事裁定书，认为车城房地产公司一审诉请为解除合同、返还房屋，现房屋为第三人所有，车城房地产公司要求返还房屋没有诉权，古牛泉酒业公司要求办理过户手续的诉请也不应支持。但双方均未对违约责任提起诉讼，二审不宜直接改判，遂裁定撤销原判，发回重审。现双方为违约责任及违约金的数额协商未果，故而成诉。
另查明：1、2008年1月18日，车城房地产公司法定代表人李心前以个人名义从古牛泉酒业公司十堰办事处拉走白酒计款202176元，但同时李心前声称，其个人拉走的白酒中有一部分已经退还给古牛泉酒业公司，其中包括案外人元计于2008年1月19日拉走的50件，1月25日拉走的51件，1月29日拉走的55件；案外人项梅于2008年2月2日拉走的50件，以上四次退还的白酒价值117408元。古牛泉酒业公司声称两案外人并非其公司职工，而车城房地产公司法定代表人李心前称这四次拉走的酒是古牛泉酒业公司法定代表人陈兴正打电话让其拉走的，其已向公安机关报案，但至今没有结果。
2、车城房地产公司分别于2009年4月28日从古牛泉酒业公司十堰办事处拉走白酒计款128496元，于2009年4月5日拉走白酒计款20096元，于2009年4月9日拉走酒计款1536元，以上合计150128元。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。车城房地产公司与古牛泉酒业公司签订的《房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，合法有效。但在合同履行过程中，车城房地产公司在未经双方合意，或未经法定程序解除合同的情况下，擅自将合同中的标的物即争议的房屋转卖给案外刘某霞，并办理了房屋产权过户手续，经本院庭审查实，案外刘某霞亦为合法买卖，因此车城房地产公司的行为已构成根本违约，致使双方签订的《房屋买卖合同》的目的已无法实现，因此对车城房地产公司要求解除双方签订的《房屋买卖合同》的诉求，本院予以支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。车城房地产公司与古牛泉酒业公司签订的《房屋买卖合同》已无法继续履行，车城房地产公司在合同履行过程中，将争议房屋出售给他人，致使合同目的无法实现，是根本违约，故对车城房地产公司要求依合同由古牛泉酒业公司承担违约金、滞纳金，以及要求古牛泉酒业公司承担房屋租金损失的请求，本院均不予支持。
古牛泉酒业公司认为在双方的房屋买卖合同签订之前，车城房地产公司的法定代表人李心前所赊购的酒款应当充抵购房款，一是因为该酒款的数额存在争议，二是因为赊购行为是李心前的职务行为还是个人行为无证据核实，三是因为合同中对此酒款能否充抵购房款没有约定，因此该笔款项不能认定为古牛泉酒业公司支付的购房款。合同签订后由车城房地产公司所赊购的酒款150128元，虽然双方在合同中未约定以酒款抵付购房款的支付方式，但该款项确系车城房地产公司对古牛泉酒业公司所负债务，因此可认定为古牛泉酒业公司支付的购房款。但古牛泉酒业公司仍未按双方合同约定足额支付购房款，因此古牛泉酒业公司亦构成一般违约，故对古牛泉酒业公司反诉要求车城房地产公司依合同约定承担违约金、租赁仓库损失的请求，本院亦不予支持。
合同解除后，当事人双方依合同所取得的财产应予返还。古牛泉酒业公司在房屋买卖合同签订后支付了购房款300000元，后车城房地产公司又从古牛泉酒业公司赊购酒款150128元，上述两笔款项应由车城房地产公司返还给古牛泉酒业公司。本院将参照双方签订的合同，以及双方在履行合同过程中违约责任的大小，对上述支付的款项的利息损失进行酌情支持。古牛泉酒业公司要求车城房地产公司返还该公司法定代表人李心前以个人名义在合同签订之前赊购的白酒款202176元，理由不充分，证据亦不足，本院不予支持，该款项古牛泉酒业公司可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：
一、解除十堰市车城房地产开发有限公司与湖北古牛泉酒业有限公司于2009年2月26日签订的《房屋买卖合同》。
二、十堰市车城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，返还湖北古牛泉酒业有限公司购房款450128元及其利息损失（利息计算方法：1、从2009年2月27日起至付清之日止，以300000元为本金，按照月息1.5%计算；2、从2009年4月28日起至付清之日止，以150128元为本金，按照银行同期同类贷款利率计算）。
三、驳回十堰市车城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回湖北古牛泉酒业有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费15240元由十堰车城房地产有限公司负担，反诉费15240元由十堰车城房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省财政厅预算外资金财政专户十堰分户；开户银行：中国农业银行十堰市分行西苑分理处，帐号24×××333。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
审 判 长 陈西武
代理审判员 王 瑞
人民陪审员 刘桂香
二〇一三年五月二十日
书 记 员 秦 空