辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第00688号
上诉人（原审被告）：大连星海假日置业发展有限公司，住所地大连市沙河口区星海广场C1区31号。
法定代表人：王宇，该公司董事长。
委托代理人：詹阳、廖大鹏，辽宁杰仕孚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王方。
委托代理人：魏娜，辽宁双护律师事务所律师。
原审原告王方与原审被告大连星海假日置业发展有限公司（以下简称星海假日公司）房屋买卖合同纠纷一案，大连市沙河口区人民法院于2014年3月10日作出（2014）沙民初字第296号民事判决，星海假日公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年5月6日公开开庭审理了本案。上诉人星海假日公司委托代理人詹阳、廖大鹏，被上诉人王方及其委托代理人魏娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王方一审诉称：原告与被告于2005年9月14日签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于大连市沙河口区星海湾广场C1区×号一套公寓建筑面积50.08平方米出售给原告，总价款307，692.00元。被告应于2006年7月1日交付房屋，于交房后60日内提供办理权属登记所需的资料。如逾期交房，应按已支付的房款承担日万分之三的违约金，如不能按期提交办理产权登记资料，应按已支付的房款承担日十万分之一的违约金。合同签订当日，原告交付了全部购房款，但被告于2007年3月27日才交付房屋，至今不能提供办理产权登记所需的材料，且案涉房屋面积少了0.48平方米，扣除原告应付的物业费7835元，现请求：被告支付逾期交房及逾期办理产权证违约金合计25，226.00元；被告向原告支付房屋差价2，949.12元。
被告星海假日公司一审辩称：被告已于2006年12月18日通知原告交接房屋，原告未按期接收，推迟至2007年3月27日才接收房屋，案涉房屋实际交付日期应为2006年12月18日，故被告同意承担逾期交房期间2006年7月1日至2006年12月17日的违约金15，541.84元。案涉房屋逾期办证至今约有1228天，被告同意承担逾期办理产权证违约金3，742.23元。案涉房屋面积与签订面积少了0.48平方米，被告同意返还原告购房款2，949.12元。另外，原告尚欠案涉房屋的物业费、水电费、空调费，被告保留诉权。
一审法院审理查明：2005年9月14日，原告王方与被告星海假日公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告将大连市沙河口区星海湾广场C1×号房间（建筑面积50.08平方米）出售给原告，每平方米6144元，合计307，692.00元，面积误差比绝对值在3%以内的（含3%）的，据实结算价款。原告于2005年9月14日前一次性付款。合同第五条面积确认及面积差异处理：合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同面积发生差异，双方同意按面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算。合同第八条交付期限：被告应当在2006年7月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。被告逾期交房，逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之三的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权证书的，原告不退房，按日支付已付房价款十万分之一的违约金。合同第十八条原告的房屋仅做公寓使用。补充协议第三条关于商品房交付：在商品房达到交付使用条件后，除原告未按合同支付房价款外，被告应以挂号信或特快专递通知原告办理交付手续。原告未接到通知的以合同约定的交付期限的最后一天为办理交付手续的时间，原告应主动到被告售楼处办理交付手续。原告未在规定的时间内办理交接手续的，除非有合法的理由，视为被告已经按期交付。商品房毁损、灭失的风险及物业管理费、采暖费等相关费用，自交付之日起由原告承担。第六条关于产权登记：由于被告的原因，原告不能自商品房交付之日起180天内取得房地产权证书的，双方同意按合同第十五条约定处理。第十六条关于补充协议的效力：本补充协议与合同内容如有不同规定的以本补充协议为准。合同及补充协议还约定了双方的其他权利义务。
《商品房买卖合同》及《补充协议》签订当日，原告向被告交付了全部购房款307，692.00元。2006年12月18日，案涉房屋具备了合同约定的交房条件。2007年3月19日，原告丈夫朱恒亮与被告签订业主临时公约，因朱恒亮未有原告的授权未能办理案涉房屋交付手续。2007年3月27日，原告与被告签订了房屋交接书，被告将案涉房屋交付给原告。被告自2006年7月1日起至2007年3月19日止逾期交房，共计261天。
2010年6月底，案涉房屋可以办理房屋权属证书，因原告尚欠案涉房屋的物业费、水电费、空调费，被告至今拒绝为原告提供办理案涉房屋所有权登记的手续，案涉房屋自2007年3月27日交付使用180天后，自2007年9月24日起至起诉日（2013年12月17日）止，共计2276天。
因案涉房屋的建筑面积为49.48平方米与合同约定建筑面积50.08平方米相差0.48平方米。被告多收取原告房屋房价款为2，949.12元。
2010年12月14日，被告由大连星海湾国际假日公寓有限公司经大连市工商行政管理局变更登记为大连星海假日置业发展有限公司。
一审法院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同及协议的约定履行各自的义务。合同及协议签订后，原告按约定及时向被告支付了全部购房款，而被告未在约定的期限内交付案涉房屋、提供办理案涉房屋产权登记的相关材料报产权登记机关备案，致使原告不能在规定的时间内取得房地产权证书，对此，被告已构成违约，应承担相应的违约责任。
关于原告请求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求一节，一审法院认为，按照合同及补充协议约定，被告应当于2006年7月1日将案涉房屋交付给原告，在商品房达到交付使用条件后，被告应以挂号信或特快专递通知原告办理交付手续。案涉房屋直至2006年12月18日才具备合同约定的交房条件，被告主张已于2006年12月18日通知原告交接房屋，原告对此不予认可，被告亦未能提供其已通知原告交接房屋的相关证据，被告的此节抗辩意见，无事实依据，不予采纳。虽然双方于2007年3月27日才办理了案涉房屋的交接手续，但由于原告丈夫朱恒亮于2007年3月19日与被告签订《业主临时公约》，因朱恒亮未有原告的授权未能办理案涉房屋交接手续，能够证明原告于2007年3月19日已接到案涉房屋交房的通知，逾期交房违约金应计算至2007年3月19日止为宜，故从合同约定的交房时间次日即2006年7月2日起至2007年3月19日止，被告共计逾期交房261天。按照合同约定逾期超过60日后，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之三的违约金。故被告应当支付原告逾期交房违约金24，092.00元。现原告主张从中扣除其所欠的物业费7835元，即被告应给付原告逾期交房违约金为16，257.00元的诉请，有事实和法律依据，应予以支持。
关于原告请求被告支付逾期办理产权证违约金一节，一审法院认为，根据合同约定，因被告责任，如自房屋交付之日起180天内原告仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，被告承担已收房款日十万分之一的违约金。本案中，被告于2007年3月27日已将案涉房屋交付给原告，原告自房屋交付之日起至今仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书，故原告主张被告自2007年9月24日起至起诉日（2013年12月17日）止按已收房款的日十万分之一支付逾期办证违约金7003元，有事实和法律依据，应予以支持。另案涉房屋于2010年6月可以办理房屋权属证书，因原告尚欠案涉房屋的物业费、水电费、空调费，被告以此为由拒绝为原告办理案涉房屋所有权登记手续，无事实和法律依据，应不予支持。
关于原告主张被告返还多收取的购房款一节，因案涉房屋的建筑面积为49.48平方米与合同约定建筑面积50.08平方米相差0.48平方米，故被告应将多收取原告的购房款2，949.12元返还给原告，被告对此表示同意，应予以照准。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、被告大连星海假日置业发展有限公司给付原告王方逾期交房违约金16，257.00元；二、被告大连星海假日置业发展有限公司给付原告王方逾期办证违约金7003元；三、被告大连星海假日置业发展有限公司给付原告王方房屋差价款2，949.12元；四、驳回原告的其他诉讼请求。上述具有给付内容的条款均于判决生效之日起15日内履行。案件受理费500元（原告已预交），由原告负担50元，被告负担450元，给付时间同上。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
星海假日公司上诉的理由及请求是：第一，星海假日公司已通知王方于2006年12月18日交接房屋，王方因自身原因未按该期限接收房屋，推迟至2007年3月19日才接收房屋，因此，案涉房屋实际交付日期应为2006年12月18日，故星海假日公司逾期交房的期间应为2006年7月1日至2006年12月17日，总计170天，逾期交房违约金应为15，541.84元（304，742.00元×170天×0.0003）；逾期办证的期间应为2007年6月17日至2010年6月30日，总计1228天，逾期办证违约金应为3，742.23元（304，742.00元×1228天×0.00001）。第二，王方主张从逾期交房违约金中扣除物业费7835元无任何证据，王方实际拖欠物业费13，144.00元，一审判决在无任何证据的情况下认定王方拖欠物业费数额为7835元是错误的。且本案系房屋买卖合同纠纷，扣除物业费属于物业管理合同法律关系，一审法院在本案中不应对物业费作出裁判。故请求撤销一审判决第一、二项，改判星海假日公司给付王方逾期交房违约金15，541.84元、逾期办证违约金3，742.23元，并判决驳回王方主张的从逾期交房违约金中扣除物业费7835元的诉讼请求。
王方二审答辩认为：王方服从一审判决。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为：综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为如下三点：第一，星海假日公司承担逾期交房违约金的截止时间；第二，星海假日公司承担逾期办证违约金的截止时间；第三，能否以星海假日公司应向王方支付的逾期交房违约金抵顶王方欠付的物业费。
针对第一项争议焦点，星海假日公司承担逾期交房违约金的截止时间，王方主张案涉房屋的实际交付日期为其丈夫与星海假日公司签订业主临时公约之日（2007年3月19日），故星海假日公司应承担逾期交房违约金至2007年3月19日；而星海假日公司则主张案涉房屋于2006年12月18日已具备交房条件，且星海假日公司已通知王方接收房屋，王方因自身原因未及时接收房屋，星海假日公司应自2006年12月18日起免于承担逾期交房的责任。对此，本院认为，案涉合同约定，在商品房达到交付使用条件后，星海假日公司应以挂号信或特快专递通知王方办理交付手续，但星海假日公司主张其是电话通知的王方前来接收房屋，但未提交充分证据支持其此项主张，王方亦予以否认，故星海假日公司主张在案涉房屋具备交付条件的2006年12月18日，其已按合同约定通知王方前来交接房屋，王方因自身原因未及时接收房屋，无充分的事实依据，本院对星海假日公司提出的此项主张不予采信。王方丈夫与星海假日公司签订业主临时公约之行为可表明王方接到了星海假日公司交接房屋的通知，故一审判决认定星海假日公司承担逾期交房违约金的截止时间为2007年3月19日，并无不当，本院予以维持。
针对第二项争议焦点，星海假日公司承担逾期办证违约金的截止时间，王方以星海假日公司至今未履行协助办证义务为由，主张逾期办证违约金的截止时间为提起本案诉讼之日（2013年12月17日），而星海假日公司则主张2010年6月30日案涉房屋已可以办理权属证书，故其承担违约金的截止时间应为2010年6月30日。对此，本院认为，双方当事人共同确认，星海假日公司以王方欠付案涉房屋物业费、水电费、空调费为由，拒绝协助王方办理权属证书。但欠付物业费、水电费、空调费纠纷与房屋买卖合同纠纷属不同法律关系，且二审审理期间，星海假日公司自述案涉合同中并未约定如王方欠付上述费用，星海假日公司可拒绝协助王方办理权属证书，并免于承担违约责任，故不能以王方欠付上述费用作为星海假日公司拒绝协助王方办理产权证书及星海假日公司免于承担逾期办证违约责任的合理抗辩理由。故星海假日公司提出的其承担逾期办证违约金的截止时间应为2010年6月30日的主张，无充分的事实及法律依据，本院不予支持。一审判决对此节认定并无不当，本院予以维持。
针对第三项争议焦点，能否以星海假日公司应向王方支付的逾期交房违约金抵顶王方欠付的物业费，本院认为，虽然物业费与违约金标的物种类相同，但由于开发商支付逾期交房违约金与业主向物业公司交纳物业费属不同法律关系，存在不同法律关系主体，逾期交房违约金是开发商对购房人的债务，物业费则是购房人对物业公司所负的债务，且王方未提交证据证明其欠付的物业费数额为其主张的7835元，因此，在当事人之间对此未协商一致的情况下，两者不宜直接相抵，一审判决从星海假日公司应向王方支付的逾期交房违约金中扣除王方欠付的物业费，无充分的事实和法律依据，本院予以纠正。据此，虽然截止2007年3月19日星海假日公司需承担的逾期交房违约金数额（即2006年7月1日至2007年3月19日期间的违约金24，092.00元=261天×房款307，692.00元×0.0003）高于王方主张的数额17，088.00元，但王方并未主张全部违约金，这是其在法律规定的范围内对自己诉讼权利的处分，本院予以照准。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元（大连星海假日置业发展有限公司预交），由大连星海假日置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李奎哲
代理审判员 张萍萍
代理审判员 阁成宝
二〇一四年五月八日
书 记 员 宋 敏