湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘03民终1768号
上诉人（一审被告）：宋湖，男，1968年8月7日出生，汉族，户籍地湖南省湘潭市岳塘区，现住湖南省湘潭市岳塘区。
上诉人（一审被告）：杨利，女，1970年8月23日出生，汉族，户籍地湖南省湘潭市岳塘区，现住湖南省湘潭市岳塘区。系宋湖妻子。
二上诉人共同委托诉讼代理人：何年华，女，1975年2月9日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区书院路天鹤新村双棱里*栋**号。
二上诉人共同委托诉讼代理人：彭依涵，湖南同升律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：湘潭信泰置业有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区建设南路10号。
法定代表人：谭箭，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曹汝晨，湖南湘剑律师事务所律师。
上诉人宋湖、杨利因与被上诉人湘潭信泰置业有限公司（以下简称信泰置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2017）湘0304民初1870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月6日立案后，依法组成合议庭，于2018年1月11日公开开庭进行了审理。上诉人宋湖、杨利的共同委托诉讼代理人何年华、彭依涵，被上诉人信泰置业公司的委托诉讼代理人曹汝晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宋湖、杨利上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回信泰置业公司全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由信泰置业公司承担。事实与理由：一、湘潭信泰物业有限公司（以下简称信泰物业公司）在没有物业管理资质的前提下，无权与上诉人签订前期物业服务合同，更无权委托他人向上诉人提供物业管理服务。1.信泰物业公司与上诉人签订的物业合同无效，无权向上诉人收取物业管理费。根据《物业管理条例》第二十四条、第三十二条规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。物业服务企业均需要具备相应资质。信泰物业公司自始至终没有取得物业管理资质，违反了法律的禁止性规定，信泰物业公司与上诉人签订的《前期物业服务合同》应当认定为无效合同，其在没有资质的情况下，无权向上诉人收取物业费。2.信泰物业公司在没有资质的情况下委托他人履行前期物业服务合同明显违法；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，信泰物业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同应当认定无效。因此，无论是信泰物业公司还是信泰置业公司均无权向上诉人收取物业费。一审法院在信泰置业公司没有提供信泰物业公司的资质证明文件且根本没有查明本案事实的情况下，错误认定信泰物业公司有权提供物业服务与业主签订前期物业服务合同，且有权委托他人实施物业服务，明显认定事实不清。二、信泰置业公司不是物业服务公司也没有资质，且并未事实提供物业服务，其依法无权向上诉人收取物业管理费。一审法院认为信泰置业公司可以收取物业费的原因系基于其提供了事实物业服务，且判决书上写明上诉人对该事实基本认可。可上诉人提供的证据明显表明其根本不认可信泰置业公司提供了物业服务的事实，且房屋漏水问题至今未得到解决，但一审法院不顾上诉人提供的证据，曲解上诉人的真实意思表示，查明的事实与客观事实不符。三、本案属于物业服务合同纠纷，但一审法院适用的法律没有一条与物业管理服务有关，明显违法判决。根据《物业服务企业资质管理办法》和《物业管理条例》的规定，没有资质而提供物业服务是被法律所明文禁止的，即使法院判决应缴纳物业费，该款项也是违法所得，应当予以没收，而一审法院违背法律默认被上诉人有权收取物业费，适用法律错误。四、一审法院程序违法，对于判决书中出现的湘潭市物价局《关于信泰和府住宅小区物业服务收费标准的批复》，上诉人未看到该份证据，一审法院也未组织质证，明显程序违法。五、信泰置业公司无故延期交房半年，依照购房协议约定，应赔偿延期交房违约金。
信泰置业公司辩称：1.信泰置业公司于2012年10月至2015年底为信泰和府小区提供物业服务，服务期间宋湖、杨利未提出异议，还缴纳了部分物业管理费，说明其认可物业服务合同关系。宋湖、杨利要求退回误以为管理费的说法没有法律依据；2.信泰置业公司事实上为信泰和府小区提供了物业服务，与宋湖、杨利建立了物业服务合同关系。信泰物业公司的委托行为是否有效不影响物业服务合同关系的合法性，一审判决并无不当；3.宋湖、杨利提出信泰物业公司没有取得物业资质的主张不成立，即使没有物业管理资质也不影响合同的效力，信泰置业公司有权收取欠缴的物业费；4.宋湖、杨利关于延期交房违约金的请求与本案无关。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
信泰置业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告给付2013年7月1日至2015年12月31日物业管理费4440元；2.判令被告每日按照欠费总额的1‰交纳滞纳金直至物业管理费用缴清为止，截止至2017年7月31日应支付滞纳金为3862元；3.由被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：宋湖与杨利系夫妻，系湘潭市岳塘区晓塘路15号信泰和府小区1单元030104号房业主。2010年9月8日，杨利作为信泰和府的业主签字确认入住该小区。同日，杨利与信泰物业公司签订《前期物业管理服务合同》，合同期限由2010年4月1日起至业主委员会成立，并签订《物业管理服务委托合同》时止。合同约定费用标准为住宅1.2元/平方/月，杨利住房面积为123.28平方米。如逾期未交，则自逾期之日按每日欠费总额的1‰交滞纳金。2012年10月25日，信泰物业公司委托信泰置业公司进行信泰和府的物业管理，并代为履行与信泰和府业主签订的《前期物业管理服务合同》约定的义务以及代为享受有关权利。授权委托书直至《前期物业管理服务合同》终止或解除之日止。2012年12月10日，信泰物业公司注销工商登记。信泰置业公司自2012年10月25日开始在信泰和府提供物业服务直至2015年12月31日止。
因杨利自2013年7月1日起开始拖欠物业费，经催收，2015年11月20日，宋湖向信泰置业公司补交了400元物业费，并出具承诺书，承诺“11月21日暂时交纳一年的物业管理费，余下部分12月15日前交清”。自2013年7月1日起至2015年12月31日止，扣除2015年11月20日交纳的400元物业费之外，被告尚欠物业费4040元。
一审法院认为，信泰置业公司于2012年10月25日接受信泰物业公司的委托开始在信泰和府提供物业服务。信泰物业公司于2012年12月10日注销工商登记，宋湖、杨利与信泰物业公司之间签订的《前期物业管理服务合同》因一方主体的注销而于2012年12月10日终止。自2012年10月25日至2015年12月31日，信泰置业公司一直在信泰和府提供物业服务，虽没有书面合同约定，但宋湖、杨利对该事实基本认可，故双方之间的物业服务合同关系自2012年10月25日开始存在直至2015年12月31日。自2012年10月25日至2012年12月10日，信泰置业公司依据委托合同向宋湖、杨利收取物业管理费。双方虽无书面合同，关于服务费用的收取标准也无明文约定，但根据湘潭市物价局《关于信泰和府住宅小区物业服务收费标准的批复》及杨利与信泰物业公司之间签订的《前期物业管理服务合同》，信泰置业公司诉求按照1.2元/平方米/月收取物业管理费是符合市场标准的。根据宋湖、杨利的房屋面积，其每月应交纳物业管理费148元，宋湖、杨利自2013年7月1日至2015年12月31日按约定应交纳物业管理费4440元，因宋湖在2015年11月20日已交纳400元物业费，该部分金额应予扣减。信泰置业公司称该部分费用已经在诉求中予以扣除，不符合事实，宋湖、杨利还应交纳物业费4040元。因双方未签订书面合同，也未对逾期付款违约金有具体书面约定，故对滞纳金主张不予支持。宋湖、杨利辩称拖欠物业费系因提供服务不到位，但未提供任何证据证实。宋湖、杨利辩称原告延期交房应承担违约责任，该主张与本案系不同法律关系，本案中不予处理，被告可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、宋湖、杨利于判决生效之日起五日内一次性支付信泰置业公司物业管理费4040元；二、驳回信泰置业公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由宋湖、杨利负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.宋湖、杨利提交了湘潭市房产管理局《关于信泰和府业主委员会申请政府信息公开的回复》、信泰和府业主服务手册、信泰物业工商登记信息、湘潭市发展和改革委员会《信息公开告知书》；拟证明：信泰物业公司自始至终没有物业服务资质，其与业主签订《前期物业管理服务合同》存在欺诈；信泰置业公司的物业服务资质已于2014年3月31日到期，其不是物业服务企业、资质早已过期，无权向业主主张缴纳物业费；信泰置业公司在没有取得服务价格登记证之前，向业主主张2013年12月12日前的物业费，没有法律依据。本院对上述证据的真实性予以采信，但对其证明目的不予采纳。2.宋湖、杨利提交的函告及照片一组等证据，无法证实信泰置业公司对信泰和府小区提供物业管理服务期间有违反物业管理服务合同的情形，本院不予采信。3.信泰置业公司提交了《物业服务企业资质证书》、湘潭市物价局《关于信泰和府住宅小区物业服务收费标准的批复》（潭价服2012年7号文件）、湘潭市住宅小区公共性物业服务收费指导价格标准3份证据，拟证明：信泰置业公司在对宋湖、杨利进行物业服务期间具有合法的物业资质，收取物业费标准合理合法。该组证据来源合法，内容客观真实，本院对其真实性予以确认；但经本院核实了解，资质证书虽然有效期至2016年5月23日止，但审查的是上一年度的资质，故资质证书上2015年5月28日湘潭市物业管理办公室监督合格的印章系表明信泰置业公司物业管理服务在2014年度合格，即与上诉人提交的第一组证据中的湘潭市房产管理局《关于信泰和府业主委员会申请政府信息公开的回复》相吻合，故对信泰置业公司的证明目的不予采信。
经审理查明，一审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据《物业管理条例》第二十四条第二款规定，“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”建设单位信泰置业公司未按照规定的要求经相关房地产行政主管部门批准，在选取物业管理的程序上存在瑕疵。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”虽然信泰和府小区在物业公司的选取程序上存在瑕疵，但《物业管理条例》第二十四条第二款规定不属效力性的强制性规定，信泰置业公司订立的《前期物业管理服务合同》不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”而导致合同无效的情形，故涉讼物业管理服务合同合法有效。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同无效，故信泰物业公司委托信泰置业公司对信泰和府小区进行物业管理服务的转委托行为无效，但转委托行为无效，并不导致信泰和府业主可以不交物业管理费。信泰物业公司已授权委托信泰置业公司代为信泰和府小区提供物业管理服务、代为收取物业服务费用等，信泰置业公司以自己的名义在信泰和府小区张贴了催缴物管费公告，且宋湖在2015年11月20日已向信泰置业公司交纳物业费400元并出具承诺，上述事实均证实，信泰置业公司为信泰和府小区提供了物业管理服务，宋湖、杨利上诉称信泰置业公司没有提供事实物业服务与事实不符，本院不予采纳。信泰置业公司为信泰和府小区提供了必要的物业管理服务，维持该小区的正常运转，包括宋湖、杨利在内的小区业主实际受益了物业管理服务，应当支付物业服务费。宋湖、杨利上诉称房屋漏水等问题，并未提供充足的证据证实房屋漏水等问题系物业服务管理不到位造成，宋湖、杨利亦未提供充分的证据证实信泰置业公司在提供物业服务的期间内有违反物业管理服务合同的情形，故对宋湖、杨利的上诉请求，本院依法不予支持。
宋湖、杨利称一审程序违法，湘潭市物价局《关于信泰和府住宅小区物业服务收费标准的批复》未经双方质证。经查，信泰置业公司在一审程序中未将该批复作为证据提交，一审法院仅作参考采用，该情形不属于严重违反法定程序的情形。
宋湖、杨利还提出信泰置业公司延期交房应赔偿违约金的上诉请求，因本案系物业服务合同纠纷，信泰置业公司是否延期交房及应否赔付违约金，与本案纠纷没有关联，故本院对该上诉请求不予审理。
综上所述，宋湖、杨利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由宋湖、杨利共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张雪强
审 判 员 马 兰
代理审判员 何 霖
二〇一八年三月一日
书 记 员 邹梦月
附适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……