广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤19民终1739号
上诉人（原审被告）：东莞市尚峰物业投资有限公司。住所地：广东省东莞市万江区莞穗大道***号*号楼*层**号。注册号为441900000825187。
法定代表人：陈昌武。
委托诉讼代理人：李建豪，广东名成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：江水，广东名成律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：陈创志，男，汉族，1978年1月4日出生，住广东省东莞市莞城区，
上诉人（原审被告）：祁巧儿，女，汉族，1982年4月10日出生，住广东省东莞市莞城区，
委托诉讼代理人：陈创志，身份信息同上，系祁巧儿配偶。
被上诉人（原审原告）：梁亚楠，女，汉族，1989年10月9日出生，住河南省方城县，
委托诉讼代理人：梁嘉茵，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：莫金安，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。
原审被告：东莞市福好物业服务有限公司。住所地：广东省东莞市东城区主山东宝路与主山路交汇处。注册号：441900000266257。
法定代表人：陈建华。
委托诉讼代理人：江水，广东名成律师事务所律师。
上诉人东莞市尚峰物业投资有限公司（以下简称“尚峰公司”）、陈创志、祁巧儿因与被上诉人梁亚楠及原审被告东莞市福好物业服务有限公司（以下简称“福好公司”）建筑物区分所有权纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初6288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人尚峰公司、福好公司的委托诉讼代理人、上诉人陈创志、祁巧儿以及被上诉人梁亚楠的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
尚峰公司上诉请求：1.撤销原审民事判决，判令驳回陈创志、祁巧儿对尚峰公司的全部诉讼请求。2.判定尚峰公司无需承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：原审在认定事实错误的基础上而致适用法律错误。尚峰公司从未向陈创志、祁巧儿交付过涉案房屋入户大门前公共道路，也没有将涉案房屋入户大门前公共道路由陈创志、祁巧儿使用的任何约定。首先，原审已经认定尚峰公司交付使用的案涉房屋属于毛坯房，案涉房屋入户大门原状的位置与《商品房买卖合同》所附的房屋平面图约定的位置一致，后被陈创志、祁巧儿自行装修后将案涉房屋大门往前移致封闭了该层楼道部分公共通道。尚峰公司交付的案涉房屋是与案涉合同约定一致的，没有任何违约或侵权行为。其次，根据《商品房买卖合同》附件三的约定，尚峰公司在交付案涉房屋后与陈创志、祁巧儿没有达成任何关于案涉公共部分擅自处分的承诺或者约定。而按照《商品房买卖合同》附件五第九条第二款约定的内容表明，该条款是包括陈创志、祁巧儿在内的全体购房人同意后自愿签署的。如该条款与案涉争议部位有关联，则陈创志、祁巧儿已取得全体业主对案涉争议部位使用的许可，不存在尚峰公司擅自处分业主共有部分的行为。如陈创志、祁巧儿将案涉大门往前移，封闭使用部分公共通道不属于该条款约定的合理使用，则该条款与本案争议部位无关，故原审对此的认定没有依据且自相矛盾。再，即便尚峰公司在交付案涉房屋时有个别公共部位的墙面暂时未贴瓷砖，也并不等于尚峰公司将该争议部位交付给陈创志、祁巧儿使用。原审仅凭陈创志、祁巧儿的单方陈述，主观臆断认定尚峰公司存在擅自处分行为与客观事实不符。再者，根据《商品房买卖合同》附件五第十二条的明确约定，陈创志、祁巧儿关于所谓的宣传画板、样板房的主张与《商品房买卖合同》不符，也没有任何有效证据佐证。而有关出庭的相关证人也与本案有利害关系，其不利于尚峰公司的陈述法院应该不予采纳。另外，相关证人关于精装修样板房中“样板房并非交楼标准”提示牌的证言，也说明尚峰公司并不存在非法处分公共部位或者导致业主存在重大误解之情形。最后，《商品房买卖合同》系各方的真实意思表示，也是开发商与买受人之间最终的销售文件且明确约定以合同为准。但原审一方面对案涉的《商品房买卖合同》予以确认，另一方面却不适用《商品房买卖合同》附件五第十二条约定，对该条款的效力未经查明或支持，反而对陈创志、祁巧儿的单方陈述及主观臆断予以采信，显然对事实认定有偏向性而致责任划分与事实不符。
陈创志、祁巧儿上诉请求：1.撤销原审判决的内容，驳回梁亚楠全部的诉讼请求。2.本案的一审、二审诉讼费由梁亚楠承担。事实和理由：(一)梁亚楠诉讼主体资格不适合。根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条的规定，由于尚峰广场的走廊通道属于全体业主共有，而非单独归梁亚楠所有，梁亚楠应提议召开业主大会形成会议决议，取得业主大会授权后方可进行诉讼，梁亚楠未经授权而提前诉讼，不符合法律规定。（二）原审认定陈创志、祁巧儿无权使用案涉部位错误。首先，在陈创志、祁巧儿购房的整个过程中尚峰公司的售楼人员多次向陈创志、祁巧儿强调所购买的房屋是按样板房装修交付使用，及01户型门口作为01自用通道，赠送面积约4平方米，不影响其它户型住户。即案涉部位是尚峰公司于陈创志、祁巧儿购买房屋时承诺给陈创志、祁巧儿使用的，已属于陈创志、祁巧儿房屋的一部分，且在尚峰公司向陈创志、祁巧儿交楼时状态也表明了将案涉争议部位面积赠送的事实，故陈创志、祁巧儿有权将房门移至该位置。其次，尚峰温莎堡1号楼几乎所有的01户型都是按照尚峰公司自己装修的样板房格局进行装修的，陈创志、祁巧儿及其它01户型装修行为的一致性也证明了本案赠送面积的事实，显然陈创志、祁巧儿的移门行为并非个体行为。再，根据尚峰公司和各位业主自愿签署商品房买卖合同附件五第九条第2点中的合理使用约定，陈创志、祁巧儿的移门行为是经全体业主、尚峰公司及物业公司同意，受合同约定和保护。再者，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条及结合争议面积当时的环境，陈创志、祁巧儿的移门行为合法合理，对梁亚楠使用自己的房屋没有任何影响，也没有对其造成任何妨碍和实际利益损失。另外，梁亚楠加装防盗门是违规行为，因梁亚楠在住房大门处加装的防盗门存在很大的安全隐患。最后，根据《民法通则》第八十三条规定，在处理邻里关系纠纷时，应该从实际出发，兼顾各方面的利益，公平合理地解决纠纷。但原审判决要求陈创志、祁巧儿恢复原状系严重侵害了上述民法通则规定的。
梁亚楠、福好公司均未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。
梁亚楠向原审法院起诉请求：1.尚峰公司、福好公司收回已给尚峰广场1号楼1单元2701户业主封闭使用的公共地方（约4平方米），将2701号门前通道恢复原状及排除妨碍。2.陈创志、祁巧儿退还已经占用的公用通道，将门前恢复原状及排除妨碍。3.诉讼费由尚峰公司、福好公司及陈创志、祁巧儿共同承担。
原审法院经审理查明：2014年12月4日，梁亚楠作为买受人，尚峰公司作为出卖人，双方签订编号为20141204C20E2A456271《商品房买卖合同》，合同约定梁亚楠向尚峰公司购买位于东莞市××区××大道××广场××楼××单元××房。2015年6月27日，陈创志、祁巧儿为买受人，尚峰公司作为出卖人，双方签订编号为201506272746C3669882《商品房买卖合同》，合同约定陈创志、祁巧儿向尚峰公司购买位于东莞市××区××大道××广场××楼××单元××房。《商品房买卖合同》第十八条约定，买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。附件五其他补充第九条第2点约定：为了方便相应业主合理使用其房屋，买受人同意个别角落公共位置仅限于该商品房相邻业主使用，买受人对该使用方式予以理解并不持异议。
福好公司为案涉万江尚峰广场提供物业服务，并与梁亚楠签订了《前期物业服务协议》。
梁亚楠于2015年8月30日收楼使用。陈创志、祁巧儿于2015年8月30日收楼使用。现梁亚楠、尚峰公司、福好公司与陈创志、祁巧儿均确认尚峰公司将案涉2701号毛坯商品房交付给陈创志、祁巧儿使用，交付时案涉2701号商品房的入户大门原状的位置系与编号为201506272746C3669882《商品房买卖合同》所附的房屋平面图约定的位置一致，后陈创志、祁巧儿自行装修后将案涉2701号房入户大门往前移，封闭占用使用了该层楼道部分公共通道；案涉楼盘在销售时的样板房位于1号楼1单元3楼以及1号楼2单元21楼，样板房的入户大门位置与案涉2701号商品房的入户大门位置基本是一致的，也是往前平移的；案涉2701号商品房入户大门往前平移前，案涉2701号商品房入户大门门前通道原状为没有照明，墙面没有张贴与公共通道墙面一致的瓷砖，地面铺设了地板砖。梁亚楠及尚峰公司、福好公司、陈创志、祁巧儿均确认2701号商品房入户大门门前的通道为公共通道。
梁亚楠主张陈创志、祁巧儿将案涉2701号商品房的入户大门往前移，严重影响了消防安全，给梁亚楠带来了安全隐患，其诉请的排除妨碍就是将案涉2701号商品房的入户大门恢复原状；且陈创志、祁巧儿占用公共通道给梁亚楠造成了损失，公共地方少了，相对而言梁亚楠所交的管理费就多了。
陈创志、祁巧儿主张尚峰公司在出售商品房时承诺在01户型门前赠送4平方米，入户大门可前移两米多，尚峰公司的样板房、精装房都是按照入户大门前移2米多的方式进行装修的，是尚峰公司允许并承诺的行为，并提交了开发商的宣传画板照片、01户型精装房、样本房与毛坯房照片等予以证明。陈创志、祁巧儿表示销售人员说以后01户都可以按样板房来修改入户大门；在销售现场并没有看到样板房有张贴非交楼标准。
尚峰公司主张开发商与买受人之间以商品房买卖合同为最终销售文件，商品房交付使用后装修改造行为与开发商无关，开发商没有实施侵权行为，不应当承担相关责任。尚峰公司也主张，在销售案涉楼盘时，有对01户型的入户大门位置与交楼标准做出说明，而且销售人员在带业主看房时也有口头告知样板房非交楼标准，交楼标准以双方签订的商品房买卖合同中平面图为准，当时针对样板房的入户大门，尚峰公司有向买受人说明交楼标准以双方签订的商品房买卖合同为准；样板房只是参考，不是案涉房屋的交付标准。
福好公司主张福好公司基于管理的义务对商品房买卖合同附件中原户型的室内装修的活动许可，福好公司对案涉公共部分的装修没有审批权，在发现陈创志、祁巧儿对案涉公共部位装修行为的时候福好公司已经要求陈创志、祁巧儿进行整改，也通知了相关的行政主管部门。陈创志、祁巧儿则表示从未接到福好公司的整改通知。
梁亚楠表示其具体不清楚销售时开发商对于01户型的入户大门位置以及交楼标准的说明，但是其曾对入户大门位置靠得比较近有提出过异议。
原审认定以上事实的证据有：梁亚楠提供的：梁亚楠与开发商签订的商品房买卖合同、照片、开发商宣传画板（复印件），尚峰公司及福好公司提供的：与01户型业主签订的商品房买卖合同复印件、交楼通知书复印件、情况说明复印件、整改通知复印件、样板房照片，陈创志、祁巧儿提供的：装修概况、宣传画板（复印件）、装修流程（复印件）、精装房、样板房关于01户型的照片（复印件）、01户型装修前的图片（复印件）、案涉01户型的与样板房照片（原件）、案涉楼盘其他38户01户型的门口照片（复印件）、样板房门口拍摄照片（复印件）、商品房买卖合同（复印件）、精装房1单元2单元401房屋装修委托协议、交楼标准、装修工程的工期变更协议（均为复印件），以及原审法院庭审笔录等。
原审法院认为，本案为建筑物区分所有权纠纷。梁亚楠与陈创志、祁巧儿分别与尚峰公司签订了《商品房买卖合同》，系各方的真实意思表示，原审法院依法予以确认。
一、关于梁亚楠诉权问题。
根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款关于“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”的规定，梁亚楠与开发商签订商品房买卖合同，且已经收楼使用，虽然尚未依法办理所有权登记，但是梁亚楠可以认定为物权法第六章“业主的建筑物区分所有权”所称的业主。再根据《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款关于“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”的规定，以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为：……(四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分”的规定，梁亚楠作为业主，对于侵占公共通道的行为可以依法向人民法院提起诉讼，故梁亚楠在本案中享有诉权。
二、梁亚楠诉请陈创志、祁巧儿与尚峰公司、福好公司承担责任的理由是否充分。
（一）梁亚楠与陈创志、祁巧儿及尚峰公司、福好公司均确认尚峰公司将案涉2701号毛坯商品房交付给陈创志、祁巧儿使用，交付时案涉2701号商品房的入户大门原状的位置系与编号201506272746C3669882《商品房买卖合同》所附的房屋平面图约定的位置一致，后陈创志、祁巧儿自行装修后将案涉2701号房入户大门往前移，封闭占用使用了该层楼道部分公共通道，原审法院依法予以确认。
（二）陈创志、祁巧儿主张根据商品房买卖合同附件五第九条第2点的约定，其将案涉2701号商品房入户大门往前移封闭使用部分公用通道属于商品房买卖合同附件中所约定的合理使用。但该合同对于合理使用并没有明确约定，在合同没有明确约定的情况下应适用法律规定。对于如何合理使用公共通道等共有部分，我国已有法规作出明确规定。《物业管理条例》第五十条关于“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续”的规定，以及第五十一条关于“第业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状”的规定，现陈创志、祁巧儿将案涉2701号商品房入户大门往前移封闭使用部分公用通道，不属于法律规定的合理使用，故陈创志、祁巧儿上述主张，原审法院依法不予采纳。
（三）商品房买卖合同附件五其他补充第九条第2点约定，系尚峰公司与买受人关于个别角落公共部位使用的约定；案涉楼盘与01户型相同的样板房的入户大门的位置与现在陈创志、祁巧儿案涉2701号房入户大门位置都是往前平移；结合尚峰公司向陈创志、祁巧儿交付案涉2701房时，入户大门的门前通道原状，故对于陈创志、祁巧儿主张，尚峰公司与陈创志、祁巧儿约定案涉2701房入户大门前公共通道由陈创志、祁巧儿使用，原审法院依法予以采信。现尚峰公司、陈创志、祁巧儿没有经过其他全体业主的同意，故原审法院认定尚峰公司与陈创志、祁巧儿擅自处分业主共有部分，改变了公共通道的使用功能，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款关于“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，梁亚楠现诉请尚峰公司、陈创志、祁巧儿将2701号商品房门前通道恢复原状、排除妨碍，原审法院依法予以支持，即尚峰公司、陈创志、祁巧儿应将案涉2701号商品房的入户大门的位置恢复至编号为201506272746C3669882《商品房买卖合同》所附的房屋平面图约定的入户大门位置，将侵占的公共通道恢复原状，恢复公共通道用途。
（四）根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条关于“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”的规定，陈创志、祁巧儿所封闭使用占用的通道属于全体业主共有部分。尚峰公司、福好公司现无权收回属于全体业主共有部分的通道，故梁亚楠现诉请尚峰公司、福好公司收回陈创志、祁巧儿封闭使用的公共地方，没有事实和法律依据，原审法院依法不予支持。福好公司作为物业管理公司，梁亚楠诉请福好公司将案涉2701号商品房门前通道恢复原状、排除妨碍，没有事实和法律依据，原审法院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第八十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，原审法院于2016年9月13日作出（2016）粤1971民初6288号民事判决：一、东莞市尚峰物业投资有限公司、陈创志、祁巧儿应在判决发生法律效力之日起十五日内将位于东莞市万江区莞穗大道312号万江尚峰广场1号楼1单元2701号房的入户大门恢复至编号为201506272746C3669882《商品房买卖合同》所附的房屋平面图约定的入户大门位置，将侵占的公共通道恢复原状，恢复公共通道用途。二、驳回梁亚楠的其他诉讼请求。本案原审受理费50元，由东莞市尚峰物业投资有限公司、陈创志、祁巧儿负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案为建筑物区分所有权纠纷。根据尚峰公司及陈创志、祁巧儿上诉请求、陈述的理由及案涉当事人的答辩意见，本案争议的焦点是：1.梁亚楠的诉权问题。2.案涉争议的公共通道是否需恢复原状。
关于梁亚楠的诉权问题。从梁亚楠提供的证据及各当事人的陈述意见，梁亚楠为尚峰广场住宅小区的业主事实清楚，案涉当事人对此亦无异议，本院予以认定。根据《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，对于侵占公共通道的行为梁亚楠有权提起诉讼。陈创志、祁巧儿上诉提出梁亚楠无权提起诉讼依据不足，本院予以驳回。
关于案涉争议的公共通道是否需恢复原状问题。首先，陈创志、祁巧儿在装修其房屋时将案涉2701号房入户大门往前移，封闭占用了该层楼道部分公共通道事实清楚，本院予以确认。陈创志、祁巧儿认为其有权独自占用其所在楼层的部分公共通道，提供《商品房买卖合同》、开发商的宣传画板照片、样板房及毛坯房照片予以证明。法院查核了该些证据，陈创志、祁巧儿与尚峰公司所签的《商品房买卖合同》并无明确案涉争议的公共通道属于陈创志、祁巧儿独占使用。即使按陈创志、祁巧儿的理解，其通过合同形式有权独占案涉争议的公共通道，因该公共通道在建筑规划上是属于公共部分，属全体业主共有，在未经尚峰小区全体业主同意的情况下，不足以对抗梁亚楠主张案涉公共通道是属尚峰小区业主共有及梁亚楠应享有的权利。因此，原审法院认定陈创志、祁巧儿将案涉2701号房入户大门往前移，封闭占用了该层楼道部分公共通道不属于法律规定的合理使用正确，本院予以维持。具体理据原审法院已详细说明，本院不予赘述。原审法院认定尚峰公司、陈创志、祁巧儿恢复案涉争议公共通道的原状及用途并无不当，本院予以维持。由于本案处理的法律关系是建筑物区分所有权纠纷，若陈创志、祁巧儿认为其基于与尚峰公司的商品房买卖合同关系及与福好公司的物业管理合同关系而受损失，陈创志、祁巧儿可另寻其他方法进行救济。其次，尚峰公司上诉主张其不存在赠送陈创志、祁巧儿所述的赠送面积，认为原审法院认定事实不当。对此，本院认为，尚峰公司与陈创志、祁巧儿是否存在赠送面积是属于其与陈创志、祁巧儿之间的买卖合同关系，不是本案审理认定的范畴，但从陈创志、祁巧儿提供的相关证据，原审认定尚峰公司与陈创志、祁巧儿约定案涉争议的面积由陈创志、祁巧儿使用并无不当，本院予以维持。尚峰公司要求驳回梁亚楠的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，尚峰公司、陈创志、祁巧儿的上诉请求均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共100元，由陈创志、祁巧儿负担50元，由东莞市尚峰物业投资有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
审 判 员 冯婉娥
代理审判员 黎棣华
二〇一七年六月一日
书 记 员 罗锦婵