广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终1675号
上诉人（原审原告，反诉被告）：唐士渊，男，汉族，住湖南省沅陵县，公民身份号码。
委托代理人：何翠婷，广东兴顺律师事务所律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）：曾晓斌，男，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码。
委托代理人：卫宏，广东真善美律师事务所律师。
委托代理人：田皓敏，女，××年××月××日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。
上诉人唐士渊因与上诉人曾晓斌租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法良民初字第1755号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
2015年7月7日，唐士渊向原审法院提起诉讼，请求判令：（一）曾晓斌立即退还唐士渊租房押金6000元；（二）曾晓斌就其违约行为向唐士渊支付6000元的损失赔偿金；（三）本案诉讼费由曾晓斌承担。曾晓斌提起反诉，请求判令：（一）唐士渊对其承租房屋期间损坏的设施及弄脏的墙壁负责修复、恢复现状，完成清洁或赔偿曾晓斌损失5000元；（二）唐士渊赔偿曾晓斌经济损失15000元；（三）唐士渊赔偿违约金6000元；（四）归还扣费存折；（五）本案诉讼费由唐士渊承担。
原审法院查明：唐士渊租赁曾晓斌名下位于佛山市顺德区##，双方签订了一份租赁合同，约定租赁期限为从2014年2月10日至2015年2月9日，每月10日前缴纳租金2900元，租赁期间的水费、电费、物业管理费、卫生清洁费、燃气费等由乙方（唐士渊）一方承担，乙方应该合理使用承租房屋及附属设施，如使用不当造成的房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复恢复原状或者按经济赔偿。租赁期间出现以下情况，视为乙方违约，甲方（曾晓斌）有权收取违约金：……（3）损坏承租房屋，在甲方提出合理期限内仍未修复的；（4）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成损害的……合同列明了设施、设备清单，其中包括扣费存折（农行）一个等，双方在合同结尾处另约定了乙方应每月及时缴纳各种产生的费用（自负部分），拖延一个月当违约，合同期满后搬出之前须做好清洁卫生，墙壁脏了须重新粉刷，沙发套若不能清洁，须重新更换。合同签订后，唐士渊向曾晓斌缴纳了6000元押金，并搬进了涉案房屋居住。至2015年2月9日合同期满后，唐士渊并未搬出涉案房屋，双方并未签订新的租赁合同，唐士渊按照原合同约定的租金缴纳方式、金额继续向曾晓斌缴纳租金，曾晓斌也收取了相应的租金。从2015年4月份开始，曾晓斌曾多次联系唐士渊要求带人到涉案房屋看房。2015年6月8日，曾晓斌明确向唐士渊提出不继续出租房屋，要求其尽快搬离。2015年6月19日，曾晓斌要求唐士渊搬离前做好房子的清洁工作。2015年6月20日，唐士渊聘请了张某、陈某先两人对涉案房屋进行清洁，曾晓斌当日通过短信方式提出桌面存在被烫坏、物业费未缴的情况，唐士渊提出与曾晓斌次日进行房屋交接的请求。据证人张某、陈某先反映，清洁当日屋内大部分生活用品已被搬离。2015年7月1日，双方发生争议，就钥匙归还等问题协商未果。2015年7月3日，唐士渊向曾晓斌发出通知要求办理交接，并通过快递方式将房屋的钥匙跟门卡交还曾晓斌，曾晓斌于7月10日收到钥匙。2015年7月13日，曾晓斌提出房屋存在电灯、消毒碗柜损坏、墙面污迹等情况。
另查，唐士渊于2015年1月27日缴纳了涉案房屋2014年2月至12月份、2015年1月至3月份的物业管理费，于2015年7月4日缴纳了2015年4月至6月份的物业管理费、2015年1月至6月份二次供水水费。涉案房屋的物业费缴纳期限系每个季度的第一个月15日前。又查，唐士渊搬离涉案房屋后租赁了位于佛山市顺德区大良街道办事处新桂路明日华府5座506号房，每月租金为4000元。再查，2015年10月23日，唐士渊将讼争的缴费存折（户名曾晓斌，账号44×××89，开户行中国农业银行）交还曾晓斌。
原审法院认为：唐士渊与曾晓斌双方的租赁合同关系合法有效，应受法律保护，双方应恪守合同约定，履行义务。唐士渊作为承租方，应合理使用屋内设施，按期缴纳包含租金及管理费、水电费在内的各项费用。曾晓斌作为出租方应按约提供具有适租条件的租赁物，对屋内设施负有维修义务。根据曾晓斌提供的证据，原审法院采信涉案房屋部分设施在交接时确实存在瑕疵，但由于涉案房屋出租前相关设备并非全新，本身也存在一定的折旧，承租人在使用租赁设施中亦会产生自然损耗，曾晓斌作为出租方对设备亦有维修义务，故曾晓斌主张的设施瑕疵情况不应全部归责于唐士渊一方，应由双方酌情分担。至于唐士渊迟延缴纳物业管理费的情况，根据合同约定，迟延交付相关费用超过一个月的则构成违约，但考虑到该迟延交付行为并未对曾晓斌构成实质影响，故原审法院综合唐士渊上述两项违约行为，酌定唐士渊共应向曾晓斌承担3000元（依据曾晓斌主张的第一项损失金额5000元的60%）的违约责任。就曾晓斌反诉请求第一项损失5000元、第三项违约金6000元，原审法院已在前述就支持了与违约程度相当的款项3000元，故该两项反诉请求超出部分，不予支持。
关于唐士渊本诉请求第二项的损失6000元。由于双方签订的租赁合同到期后，双方并未重新签订新的书面租赁合同，故双方之间形成不定期租赁合同关系。曾晓斌从4月起已多次联系唐士渊带他人看房，在2015年6月8日也明确告知了唐士渊搬离，曾晓斌已履行了合理的告知义务并给予了合理的搬离期间，故唐士渊认为因曾晓斌未给予足够的搬迁宽限导致其高价租赁房屋产生损失，于法无据，原审法院不予支持。
关于曾晓斌反诉请求第二项经济损失15000元。根据清洁人员张某、陈某先的证言，2015年6月20日清洁时屋内物品已经搬离，因唐士渊未提供其他证据证明其搬离的时间早于2015年6月20日，故租金应计至该日期。从2015年6月21日至2015年7月10日曾晓斌收回房屋钥匙期间，根据双方短信内容，双方就屋内设施、费用缴纳、钥匙归还问题一直进行磋商，但最终未达成一致，原审法院认为，该期间系双方为解决纠纷产生的合理期间，唐士渊不存在拒交接钥匙的故意，而曾晓斌确实因钥匙未归还无法占有使用涉案房屋，故对于期间的房屋占用费，应根据公平原则，由原、曾晓斌双方参照原合同约定的租金水平，双方各承担一半。根据唐士渊缴纳租金的记录，唐士渊于2015年5月21日交纳了2900元，双方均确认该款项系支付2015年5月10日至6月9日期间的租金，即应付未付租金应从2015年6月10日起算，其中2015年6月10日至2015年6月20日的租金应参照原合同约定的租金水平计得为1063元（2900÷30×11），2015年6月21日至7月10日期间的房屋占用费为967元（2900÷30×20÷2），两项合计2030元。扣除唐士渊在2015年6月23日缴纳的870元租金，唐士渊仍应该向曾晓斌支付1160元，该项反诉请求超出部分，于法无据，原审法院不予支持。上述唐士渊应向曾晓斌支付两项款项共计4160元（3000元＋1160元），直接在6000元押金中予以抵扣，剩余押金1840元，应由曾晓斌向唐士渊返还。因唐士渊实际上已向曾晓斌归还讼争的扣费存折，对应的诉请，原审法院不再支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、曾晓斌应于判决发生法律效力之日起十日内向唐士渊归还剩余押金1840元；二、驳回唐士渊的其他诉讼请求；三、驳回曾晓斌的其他反诉请求。一审本诉受理费减半为50元，由唐士渊自行负担42.5元，曾晓斌负担7.5元；反诉受理费225元，由曾晓斌自行负担189元，唐士渊负担36元。
上诉人唐士渊提起上诉称：（一）原审法院认定唐士渊对涉案房屋相关设施设备的损坏存在过错有误。曾晓斌未举证证明相关设施设备的损坏系唐士渊所为，应承担举证不力的后果。且曾晓斌在一审自认涉案房屋自装修后一直用来出租，房内设施设备损坏属于自然老化，该部分老化造成曾晓斌额外支出是曾晓斌出租房屋收取租金应承担的必要成本，与唐士渊无关，唐士渊无需为此承担责任，原审法院判定由双方酌情分摊，是适用法律有误。（二）原审法院认定唐士渊迟缴物业管理费构成违约并承担违约责任错误。首先，唐士渊提交的证据证明物业管理费是按季度缴纳而非按月缴纳，且即使存在迟缴的情况也是曾晓斌的过错引起，因曾晓斌未将物业管理费的扣缴方式、时间告知唐士渊，亦未告知其在唐士渊承租前已欠缴半年多的物业管理费，导致物管中心无法通过存折直接自动扣费而必须去物管中心缴纳现金，故唐士渊虽在入住之日即存入足够的物业管理费却无法自动扣缴，造成物业管理费的逾期交纳。其次，根据涉案合同第七条的约定，唐士渊逾期交纳各项应缴纳的费用，给曾晓斌造成严重损害的，曾晓斌有权解除合同并收取违约金。原审法院已认定逾期交纳物业管理费并未给曾晓斌造成严重损害，但却适用该约定判定唐士渊承担违约金，认定有误。（三）原审法院判定2015年6月21日至2015年7月10日期间的房屋占用费由双方各承担一半，是错误的。唐士渊在2015年6月8日短信通知曾晓斌于同月16日办理交接手续，并多次催促，但曾晓斌以各种理由拒绝交接，唐士渊无奈之下于2015年7月3日向曾晓斌邮寄交接通知，并于同月8日将涉案房屋钥匙邮寄给曾晓斌。故唐士渊已履行法定的通知义务，双方的租赁关系已于2015年6月16日解除，自该日起曾晓斌拒绝办理交接手续造成的扩大损失应自行承担，原审法院以曾晓斌收到房屋钥匙的时间2015年7月10日作为租赁合同的解除时间，并判定唐士渊对2015年6月21日至2015年7月10日期间的占用费承担一半是错误的，唐士渊逾期缴纳相关费用未给曾晓斌造成严重损害，无需承担违约责任。（四）原审法院驳回唐士渊主张曾晓斌违约并承担违约金的主张是错误的。根据涉案合同第六条第2点“如果甲方要出售房屋，须在三个月前书面通知乙方，退回剩余月份租金给乙方”的约定，原审法院认定曾晓斌明确向唐士渊提出不继续出租要求唐士渊尽快搬离的时间是2015年6月8日，唐士渊于2015年6月20日搬离，故曾晓斌未提前三个月通知唐士渊，存在违约，应承担相应的违约责任。
针对上诉人唐士渊的上诉，曾晓斌答辩称：（一）涉案房屋的损坏并非自然老化。根据涉案合同第十条的约定，曾晓斌将涉案房屋交付给唐士渊时，唐士渊对房屋、家电状况并无异议，特别是曾晓斌对房屋进行了重新粉刷，双方在此前提下才签订涉案合同，并特别约定墙壁脏了须重新粉刷。（二）唐士渊逾期缴纳物业管理费并非因曾晓斌欠缴物业管理费。双方于2014年2月签订租赁合同，唐士渊在2015年7月4日最后一次缴费之前，已经多次缴纳过物业管理费等费用，故因曾晓斌的原因导致唐士渊无法缴费在逻辑上不成立。（三）唐士渊称曾晓斌拒绝交接房屋不是事实。从曾晓斌提供的短信看，曾晓斌一直催促唐士渊交接，是唐士渊拒绝交接。（四）唐士渊称曾晓斌明确向唐士渊提出不租房屋的日期是2015年6月8日，与事实不符。涉案合同于2015年2月9日到期，唐士渊并未根据涉案合同第七条的约定提前2个月书面提出续租，曾晓斌于2015年3月告知唐士渊不继续出租，并希望其配合中介带客人看房，双方通过电话、短信协商一致，给予唐士渊2个月时间另寻房屋办理，且第2个月才可以带客人看房，直至2015年6月8日，唐士渊还没有搬走迹象，曾晓斌才于当天8：46发短信询问，唐士渊于8：47回复短信，证明其对上述情况早已知情，此外，双方的短信亦证明唐士渊早已知情并配合中介看房。综上，请求驳回唐士渊的上诉请求。
上诉人曾晓斌提起上诉称：（一）从双方的短信往来可以看出，唐士渊多次拒绝与曾晓斌交接房屋，不结清相关费用，且否认损坏物品。为保留证据，曾晓斌收到钥匙后一直未使用及出租房屋，并在第一次开庭时请求法院现场察看。法院通知曾晓斌提交反映房屋损坏情况的视频后，曾晓斌积极配合，于2015年10月23日将视频证据提交法院。因此，2015年6月10日至2015年10月23日期间，由于唐士渊的原因造成涉案房屋无法出租，且曾晓斌对此没有过错，唐士渊应承担该期间的租金、煤气费、物业管理、电视机天线费等固定费用，共计（房租2900元＋物业管理费230元＋有线电视费26元）＊5.43个月＋煤气费94.9元-已收取870元=16361.98元，原审法院仅支持2030元是错误的。（二）原审法院判令唐士渊赔偿曾晓斌3000元，赔偿金额过低。曾晓斌根据涉案合同的约定主张唐士渊将损坏的设施和弄脏的墙壁恢复原状或赔偿5000元，已充分考虑正常使用房屋产生折旧的因素，要求唐士渊维修达到可使用状态而已，但在当前物价水平下仅3000元是无法修复的。（三）根据涉案合同的约定，唐士渊在归还涉案房屋时应保持房屋及设施设备的完好状态，不能影响房屋的正常使用，且按时交纳各项费用，拖延一个月即构成违约，6000元押金不予退还。现唐士渊已严重违约，并起诉曾晓斌，曾晓斌并无过错，且为此花费了大量的时间与精力，身心疲惫，唐士渊理应赔偿6000元违约金，原审法院认为唐士渊的行为未给曾晓斌造成实质性影响是错误的。
针对上诉人曾晓斌的上诉，唐士渊答辩称：（一）曾晓斌未提供任何证据证明涉案房屋设施的损坏是唐士渊造成的，唐士渊无须承担修复费用。（二）唐士渊在搬离涉案房屋前已聘请清洁人员将房屋清洁干净，并结清租金、物业管理费等所有费用，于2015年6月18日开始多次通知曾晓斌办理交接手续，但曾晓斌一直拒绝交接，其扩大的损失应自行承担。（三）唐士渊不存在任何违约行为，不应承担违约金。
上诉人唐士渊在二审期间向本院提交了如下证据：
证据1.乐雅苑物业服务中心出具的情况说明，拟证明物业管理费是每季度缴纳一次，如出现欠费，物业服务中心无法在银行处划账，住户必须现金缴纳，且唐士渊已在2015年6月18日结清所有费用；
证据2.活期存款子账户交易明细，拟证明唐士渊在入住后即已向相关账户存入费用待扣费，并非有意拖欠费用；
证据3.物业服务中心扣费失败清单的照片，拟证明截至2013年11月7日唐士渊入住以前，曾晓斌尚欠物业管理费2330.26元。
上诉人曾晓斌的质证意见是：对证据1、证据2不予确认，证据3的时间与本案不吻合，与本案无关。
上诉人曾晓斌在二审期间向本院提交了乐雅苑物业服务中心出具的证明，拟证明乐雅苑物业服务中心从未给唐士渊开具任何书面材料。
上诉人唐士渊质证认为已超过法定的举证期限。对该证据不予确认。
经审查，唐士渊提交的证据1和曾晓斌提交的证据均未经单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，不符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百一十五条规定的单位证明材料的形式要求，且在内容上相互矛盾，本院均不予采信；唐士渊提交的证据2、证据3来源不明，且与本案无关，本院不予采信。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院另查明：涉案租赁合同第七条约定：“房屋租赁期间，乙方（唐士渊）有下列行为之一的，甲方（曾晓斌）有权解除合同，收回出租房屋，并收取违约金元”：“（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的”……“（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的”；第十条“房屋交付及收回的验收”约定：“验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于7日内向对方主张”。在二审法庭调查中，双方确认签订合同时对第七条的违约金未约定具体数额；曾晓斌确认其在上诉状中主张唐士渊赔偿经济损失16361.98元即是其在一审提出的反诉请求第二项。
本院认为：曾晓斌和唐士渊签订的租赁合同系双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应根据合同约定履行各自的义务。
关于唐士渊是否存在违约行为及其应否承担相应责任的问题。曾晓斌主张唐士渊存在的违约行为有二：一是损坏房屋设施且未及时修复，二是迟延缴纳物业管理费。从本案现有证据来看，首先，唐士渊确实存在迟延缴纳物业管理费的行为，根据涉案合同“拖延一个月当违约”的约定，其行为已构成违约；其次，涉案房屋的部分设施在交接给曾晓斌时确实存在一定瑕疵，而唐士渊在接收涉案房屋时对房屋设施并无异议，故依常理应推定上述瑕疵发生在唐士渊承租期间，唐士渊作为承租人应承担一定的责任。但是，考虑到房屋设施在出租过程中存在自然损耗，曾晓斌作为出租人亦负有修缮义务，故本院认定上述房屋设施瑕疵给曾晓斌造成的损失由双方酌情分担。因曾晓斌未举证证明唐士渊的上述违约行为给其造成的具体损失的数额，原审法院综合唐士渊的该两项违约行为酌定唐士渊向曾晓斌承担3000元的违约责任，处理适当。
关于曾晓斌是否违约的问题。唐士渊主张曾晓斌出售房屋未提前三个月通知，违反合同第六条第2点“如果甲方要出售房屋，须在三个月前书面通知乙方”的约定。对此，本院认为，涉案租赁合同于2015年2月9日到期，此后双方未重新签订书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定和第二百三十二条不定期租赁“当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，双方自2015年2月10日形成不定期租赁关系，曾晓斌可随时解除合同。根据双方的短信来往可知，曾晓斌从2015年4月开始联系唐士渊带他人看房，2015年6月8日明确告知唐士渊不再出租，故曾晓斌已在合理期限内履行了通知义务，有权解除合同并要求唐士渊搬离，故唐士渊的该上诉主张不成立。
关于曾晓斌主张唐士渊赔偿经济损失的问题。曾晓斌主张，因唐士渊的原因导致其直至2015年10月23日录制涉案房屋相关情况的光盘并提交原审法院后才使用涉案房屋，故唐士渊应承担2015年6月10日至2015年10月23日期间的租金、物业管理费等各项费用16361.98元。首先，曾晓斌确认该上诉请求的内容与其在一审提出的赔偿经济损失15000元反诉请求的内容相同，故该上诉请求所提的赔偿数额已超出一审诉讼请求范围，本院对其超出部分不予审查；其次，清洁人员张某、陈某先的证言证明2015年6月20日唐士渊的屋内物品已经搬离，且唐士渊未提供证据证明其搬离时间早于该时间，故应认定唐士渊的搬离日期为2015年6月20日，唐士渊应缴纳2015年6月10日至2015年6月20日的租金；再次，根据双方短信往来可知，双方约定2015年6月20日进行房屋交接，后因房屋设施、物业管理费等问题发生争议协商未果，导致房屋未能顺利交接，因此，唐士渊并非故意拒绝交接，而曾晓斌亦因上述争议导致无法使用涉案房屋，双方对于房屋未能顺利交接均负有责任，故对于2015年6月21日至2015年7月10日曾晓斌收到唐士渊邮寄送达的房屋钥匙期间的占有使用费，原审法院酌定参照涉案合同的租金水平由双方各承担一半，处理恰当；最后，关于曾晓斌主张的出于保存房屋设施的相关证据的需要，其在2015年10月23日根据原审法院要求录制相关视频后才使用涉案房屋，故唐士渊应赔偿2015年10月23日前的租金和其他费用损失的问题，本院认为，曾晓斌自2015年7月10日收回房屋钥匙后即可自由支配涉案房屋，将房屋空置并非其保存相关证据的唯一、必要手段，因此，其直至2015年10月23日才使用涉案房屋系其对自身权利的处分，产生的损失应由其自己承担。综合上述分析，唐士渊还应向曾晓斌支付2015年6月10日至2015年6月20日的租金2900元÷30天×11天=1063元，2015年6月21日至2015年7月10日的占有使用费2900元÷30天×20天÷2=967元，合计2030元，扣除唐士渊2015年6月23日缴纳的870元，唐士渊还应向曾晓斌支付1160元，曾晓斌诉请唐士渊赔偿15000元的超出部分，本院不予支持。
关于唐士渊诉请曾晓斌退还押金6000元的问题。因双方在合同中对于押金的处理并未作出具体约定，曾晓斌以唐士渊违约为由主张没收全部押金缺乏合同依据，同时，在当事人无特别约定的情况下，一般租赁合同中押金性质是承租人为保证其合同义务履行而向出租人预先支付的一定数额的金钱，在承租人违约的情况下用以清偿承租人未履行的金钱债务以及赔偿其对出租人造成的损失，在押金不足以清偿承租人的债务时，承租人须进一步清偿债务，在押金用以清偿承租人的债务后尚有剩余的，出租人应当返还予承租人。原审法院将唐士渊应支付的两项款项共计3000元＋1160元=4160元在6000元押金中予以抵扣，处理正确。曾晓斌应将剩余押金6000元-4160元=1840元返还给唐士渊。
综上，唐士渊、曾晓斌的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费584元，由上诉人唐士渊负担54元，上诉人曾晓斌负担530元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
审 判 员 郑正坚
代理审判员 吴媛媛
二〇一六年六月十六日
书 记 员 梁启星