河南省安阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫05民终1346号
上诉人（原审原告）：张法坤。
上诉人（原审被告）：河南省宇航拍卖有限公司。
法定代表人：夏平刚，该公司经理。
上诉人（原审被告）：安阳市昌泰纺织有限责任公司管理人。
负责人：张子路，该公司管理人工作组组长。
委托诉讼代理人：袁增旺，男，该公司管理人工作组人员。
上诉人张法坤、河南省宇航拍卖有限公司（以下简称宇航拍卖公司）、安阳市昌泰纺织有限责任公司管理人（以下简称昌泰纺织公司管理人）拍卖合同纠纷一案，河南省安阳市北关区人民法院于2015年12月18日作出（2015）北民初字第1020号民事判决，张法坤、宇航拍卖公司、昌泰纺织公司管理人不服判决向本院提起上诉，本院于2016年5月23日作出（2016）豫05民终1034号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。河南省安阳市北关区人民法院于2016年12月16日作出（2016）豫0503民初1201号民事判决，张法坤、宇航拍卖公司、昌泰纺织公司管理人均不服判决，分别向本院提起上诉。本院于2017年4月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
张法坤上诉请求：1、撤销北关区人民法院（2016）豫0503民初1201号判决第三项，改判为判令被上诉人向上诉人承担违约金32015.14元、赔偿违约损失13600元或发回重审；2、请求判决违约金从2015年2月1日至终审判决生效止；3、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人签订的合同明确对承担违约责任并赔偿损失进行了约定，本案拍卖的标的面积为29.7平方米，而事实上是24.28平方米，面积误差达18%之多，属于被上诉人严重违约，一审判决在认定违约金及违约损失方面存在着事实与法律方面的偏差，损害了上诉人的合法权益，对上诉人的请求漏审漏判。被上诉人不协助上诉人办理房产证，严重损害了上诉人合法权益，应赔偿上诉人的精神损失，综上，一审判决没有支持上诉人的全部请求错误。
宇航拍卖公司辩称，宇航拍卖公司在组织本案拍卖活动过程中，拍卖程序合法，履行了各种告知义务，是严格按照拍卖程序组织进行的，拍卖公司已经尽到了向张法坤拍卖告知义务，张法坤在知道本案拍卖是现状拍卖，面积以实际测量为准的情况下，参与竞拍是系个人的自愿行为，宇航拍卖公司不存在任何过错，不应承担任何赔偿责任，请求驳回张法坤的全部诉讼请求。
昌泰纺织公司管理人辩称，昌泰纺织公司管理人不存在任何过错，不应承担任何责任。张法坤的诉讼请求不应得到支持，具体意见与宇航拍卖公司的答辩意见一致。
宇航拍卖公司上诉请求：撤销北关区人民法院（2016）豫0503民初1201号判决，改判驳回张法坤的全部诉讼请求。事实与理由：根据《民诉法》第34条关于专属管辖的规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖，其他人民法院无权管辖，根据《破产法》第21条的规定，人民法院受理破产申请后，有关债务人的民事诉讼，只能向受理破产申请的人民法院提起，涉案房产在文峰区，破产案件在安阳县，故北关区法院对本案没有管辖权。本案中，拍卖程序合法，整个拍卖活动符合法律规定，告知书中明确写明本案拍卖是现状拍卖，已经尽到了告知义务，张法坤完全知道拍卖内容，现张法坤要求退还差价没有法律依据，宇航拍卖公司不存在任何过错，不应对张法坤承担任何赔偿责任。如果张法坤反悔，宇航拍卖公司也同意撤销竞买，返还其所付款项并赔偿其合理的贷款利率损失。
昌泰纺织公司管理人上诉请求：撤销北关区人民法院（2016）豫0503民初1201号判决，改判驳回张法坤的全部诉讼请求。事实与理由：一审法院对本案没有管辖权，具体意见与宇航拍卖公司的上诉意见一致。本案拍卖程序合法，现状拍卖，昌泰纺织公司管理人没有任何过错，不应承担任何赔偿责任。昌泰纺织公司管理人也同意张法坤撤销竞买，返还其所付款项和赔偿其合理的贷款利率损失，但张法坤不同意撤销，故后果应由张法坤承担。
张法坤对宇航拍卖公司、昌泰纺织公司管理人的上诉答辩称，宇航拍卖公司和昌泰纺织公司管理人的上诉所述不是事实，其公示面积与实际面积不一致，存在违约，应当承担违约赔偿责任。请求法院驳回宇航拍卖公司、昌泰纺织公司管理人的上诉请求，支持张法坤的全部原审请求。
张法坤向一审法院起诉请求：1.请求判决被告向原告退还多支付的房款、印花税、佣金共计32015.14元；2.请求判决被告向原告承担违约金32015.14元；3.请求判决被告向原告赔偿违约金损失13600元；4.由被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年8月20日，被告昌泰公司管理人委托被告宇航拍卖公司拍卖安阳市昌泰纺织有限责任公司（以下简称安阳昌泰纺织公司）的破产财产，双方签订委托拍卖合同。2014年9月23日，经昌泰公司管理人委托安阳新兴资产评估事务所有限责任公司出具新兴评报[2014]第0911号资产评估报告书，其中对涉案拍卖标的勘验建筑面积为29.70平方米。宇航拍卖公司于2014年11月26日在安阳日报发布拍卖公告，定于2014年12月4日14时30分在安阳昌泰纺织公司会议室公开拍卖位于安阳市高庄乡大市庄村的门面房十九间（分割拍卖，详见拍卖文件）。2014年12月1日，宇航拍卖公司向原告告知标的概况，告知其标的名称位于安阳昌泰纺织公司西生活区大门北一楼十九间门面房（自南向北数第2至6间不在本次拍卖标的范围内），方式为分割拍卖（每间为一个标的，自南向北分别为1至19号标的）、现状拍卖（房产面积以实际测量为准），房产移交时间为2015年元月31日前等内容，原告在竞买人处签字摁印。2014年12月3日，原告与被告宇航拍卖公司签订竞买合同，告知原告拍卖的时间、内容、佣金等，同时告知原告在竞买前须审看拍卖标的，并有权检阅拍卖标的和查阅有关拍卖资料。2014年12月4日14时30分，原告在安阳昌泰纺织公司会议室参与18号标的（自南向北第二十三间，建筑面积约为29.70平方米）的竞拍，并以167000元的价格成交。同日，原告与宇航拍卖公司签订拍卖成交确认书，约定原告拍卖标的为安阳昌泰纺织公司西生活区大门北一楼门面房18号标的，自南向北第二十三间，建筑面积约为29.70平方米；拍卖标的价款167000元整，佣金数额8350元整；拍卖标的交付时间2015年元月31日前、交付地点标的物所在地、交付方式为原物现状等内容。2014年12月9日，原告将拍卖标的价款167000元给付安阳昌泰公司管理人，将拍卖佣金8350元给付宇航拍卖公司。2015年3月23日，昌泰公司管理人向原告交付昌泰公司生活区大门北第二十三间房屋。2015年6月，原告去办理产权转移时，安阳县地方税务局出具的销售不动产统一发票上显示原告拍卖的标的建筑面积、套内面积为24.28平方米，原告交纳印花税83.5元。上述事实，有原告提交的竞买合同、拍卖成交确认书、收据、三联单据、发票、完税证明，被告宇航拍卖公司提交的拍卖笔录、拍卖规则，被告昌泰公司管理人提交的拍卖公告报纸、标的概况及告知、竞买合同、拍卖成交确认书、房产移交证明，以及原、被告当庭陈述等予以证实。
一审法院认为，被告昌泰公司管理人委托被告宇航拍卖公司对安阳昌泰纺织公司破产财产进行拍卖，被告宇航拍卖公司接受委托后依法发布了拍卖公告并进行了拍卖，原告以167000元的价款对安阳昌泰纺织公司西生活区大门北一楼门面房18号标的（自南向北第二十三间）竞拍成功并与宇航拍卖公司签订拍卖成交确认书，之后原告给付被告昌泰公司管理人167000元价款、支付被告宇航拍卖公司8350元佣金，被告昌泰公司管理人交付房屋，以上拍卖程序符合法律规定，但被告昌泰公司管理人在拍卖前委托安阳新兴资产评估事务所有限责任公司对破产财产进行评估，涉案拍卖标的勘察建筑面积与实际测量面积相差5.42平方米，相差比例为18.69%，严重损害了原告的可信赖利益，应视为被告昌泰公司管理人、宇航拍卖公司对拍卖标的未尽到详尽的说明义务，原告张法坤对经过评估的房产面积减少5.42平方米的风险无法预见，致使原告在竞买时作出错误判断，不能仅因被告昌泰公司管理人、被告宇航拍卖公司在本次拍卖活动中对拍卖标的物可能存在的瑕疵已向原告告知就免除自身义务，被告的行为有违公平、公正的法律原则，该风险责任由张法坤承担不符合法律规定，故认定被告昌泰公司管理人未能完全按照合同约定交付标的物，因未能交付部分已无法交付，故其应按拍卖价款比例将多收取的拍卖款30476.09元（167000÷29.7×5.42）退还原告张法坤；宇航拍卖公司收取佣金是以拍卖价款为比例的，拍卖价款减少，佣金亦应减少，故宇航拍卖公司应按比例退还多收取的佣金1523.80元（8350÷29.7×5.42）；个人买卖房地产按交易合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收印花税，张法坤在办理产权转移时，向安阳县地方税务局交纳印花税，其要求被告昌泰公司管理人、宇航拍卖公司退还多支付的印花税，于法无据，不予支持。2014年12月9日，原告将拍卖标的价款167000元给付昌泰公司管理人，原告与被告宇航拍卖公司签订的拍卖成交确认书中约定，拍卖标的交付时间为2015年元月31日前，而被告昌泰公司管理人实际交付拍卖标的物时间为2015年3月23日，被告昌泰公司管理人已构成违约应当承担相应的违约责任，但因双方在合同中并未明确约定如何承担违约责任，原告也未能提供充分证据证明因被告昌泰公司管理人迟延交付拍卖标的物为其带来的实际损失，故该损失以167000元为基数、按同期银行贷款利率从应交房次日起即2015年2月1日起计算至交房之日即2015年3月23日止。综上所述，对原告请求的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告河南省宇航拍卖有限公司于本判决生效后十日内退还原告张法坤佣金1523.80元；二、被告安阳市昌泰纺织有限责任公司管理人于本判决生效后十日内退还原告张法坤拍卖款30476.09元及并赔偿违约损失（违约损失以167000元为基数、从2015年2月1日起按同期银行贷款利率计算至2015年3月23日止）；三、驳回原告张法坤其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1741元，由原告张法坤负担1129元，由被告河南省宇航拍卖有限公司负担50元，被告安阳市昌泰纺织有限责任公司管理人负担562元。
本院二审期间，上诉人张法坤、宇航拍卖公司、昌泰纺织公司管理人均没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实相一致。
本院认为，昌泰纺织公司管理人与宇航拍卖公司签订的《委托拍卖合同》，宇航拍卖公司与张法坤签订的《竞买合同》及《拍卖成交确认书》均合法有效，各方均应按合同约定履行相应的权利和义务。本案中，关于拍卖行为是否违反公平和诚实信用原则问题。首先，拍卖行为的主体均合法有效。昌泰纺织公司管理人有权委托拍卖公司对涉案房产进行拍卖，宇航拍卖公司具备相应地拍卖资质，张法坤具备完全民事行为能力有权参与竞拍，故本案各方当事人均为合法主体。其次，宇航拍卖公司组织拍卖前，对拍卖标的概况、资产评估情况、拍卖规则等均进行了告知，拍卖中有拍卖笔录、拍卖成交确认书、移交手续等，拍卖程序规范、合法。张法坤了解拍卖规则并通过竞拍方式以当场的最高价167000元拍得本案房产，程序合法，拍卖活动的整个过程并无明显瑕疵，也无证据证明昌泰纺织公司管理人、宇航拍卖公司在组织进行拍卖过程中存在恶意串通、故意虚报房屋面积等违法行为，且标的概况告知中明确写明现状拍卖，房产面积以实际测量为准等，房产管理部门在办证过程中测量的房屋面积与拍卖行为并无直接因果关系，故张法坤据此主张拍卖行为违反公平和诚实信用原则的理由不能成立，其也未提供昌泰纺织公司管理人存在恶意行为的有效证据，故昌泰纺织公司管理人、宇航拍卖公司本案中的拍卖行为不违反公平和诚实信用原则，拍卖活动合法有效。一审判决以涉案拍卖标的勘察建筑面积与实际测量面积不一致，严重损害了张法坤的可信赖利益，应视为拍卖委托人、拍卖公司对拍卖标的未尽到详尽的说明义务，拍卖委托人、拍卖公司的行为有违公平、公正的法律原则，据此判决昌泰纺织公司管理人、宇航拍卖公司退还拍卖款、佣金属适用法律错误，判决不当，本院依法应予以纠正。昌泰纺织公司管理人、宇航拍卖公司的主张拍卖活动没有过错，其不应承担退还拍卖款、佣金的上诉理由成立，应予以支持。张法坤以竞拍标的实际测量面积与拍卖告知的面积不一致，要求宇航拍卖公司、昌泰纺织公司管理人退还多交面积的拍卖款、佣金的理由不能成立，与其签定的标的概况告知书中现状拍卖（房产面积以实际测量为准）的事实不符，其也未举证证明宇航拍卖公司、昌泰纺织公司管理人恶意串通和拍卖程序违法的相应证据，故张法坤上诉要求支持其退还拍卖款和佣金请求的理由、证据不足，本院不予支持。因昌泰公司管理人没有按照《拍卖成交确认书》中告知的交付时间及时交付标的物，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任，一审判决昌泰公司管理人以167000元为基数、按同期银行贷款利率从应交房次日起至交房之日，向张法坤支付交房违约金，符合法律规定。昌泰公司管理人上诉称其不应承担违约交房责任的理由、证据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人张法坤的上诉理由不能成立，予以驳回。上诉人宇航拍卖公司、昌泰纺织公司管理人上诉称该拍卖程序合法，其不应承担返还拍卖款、佣金的理由成立，应予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项第二款的规定。判决如下：
一、撤销河南省安阳市北关区人民法院（2016）豫0503民初1201号判决书；
二、安阳市昌泰纺织有限责任公司管理人于本判决生效后十日内向张法坤承担赔偿逾期交房违约金（逾期交房违约金以167000元为基数、从2015年2月1日起按同期银行贷款利率计算至2015年3月23日止）。
三、驳回张法坤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1741元，由张法坤负担1129元，安阳市昌泰纺织有限责任公司管理人负担562元，河南省宇航拍卖有限公司负担50元；二审案件受理费1502元，由上诉人张法坤负担940元，上诉人安阳市昌泰纺织有限责任公司管理人负担562元。
本判决为终审判决。
审判长 付文华
审判员 彭立辉
审判员 朱志伟
二〇一七年六月二十九日
书记员 宋 涛