吉林省四平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉03民终1586号
上诉人（原审被告）：王德仁，男，1967年4月27日生，现住梨树县。
委托诉讼代理人：王丹波，吉林公捷律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：刘中伟，男，1971年9月12日生，现住梨树县。
委托诉讼代理人：王丹波，吉林公捷律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：于立志，男，1958年9月26日生，现住四平辽河农垦管理区。
委托诉讼代理人：王丹波，吉林公捷律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵洪江，男，1960年7月19日生，现住梨树县。
委托诉讼代理人：经守义，吉林北奉化律师事务所律师。
原审被告：梨树县南泉凤翔农民专业合作社。
代表人：李凤祥，理事长。
委托诉讼代理人：徐礼，男，1956年8月11日生，现住梨树县，代理权限：一般代理。
委托诉讼代理人：杨树德，男，1971年2月13日生，现住梨树县。
王德仁、刘中伟、于立志与赵洪江、梨树县南泉凤翔农民专业合作社房屋买卖合同纠纷一案，梨树县人民法院于2016年7月4日作出（2015）梨民一初字第319号民事判决，赵洪江不服，向本院提起上诉。本院受理后，于2016年12月22日作出（2016）吉03民终第319号民事裁定，裁定：撤销（2015）梨民一初字第319号民事判决，发回梨树县人民法院重新审理。2017年8月14日，梨树县人民法院作出（2017）吉0322民初965号民事判决，王德仁、刘中伟、于立志不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王德仁、刘中伟、于立志上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：原审判决关于原审被告以200万元的价格将其房屋、土地使用权出售上诉人，价格明显低于实际价值的认定，系错误认定案件的基本事实。被上诉人提供的资产评估报告，不是法院委托评估的，上诉人不知情，该评估报告也不是原审被告为出售其资产而作的评估，评估机构不具有土地价值评估的资质，该评估报告不能作为认定原审被出售资产的依据。原审认定上诉人与原审被告恶意串通，损害第三人利益，没有证据支持，也与事实不符。上诉人购买本案的资产是真实的交易行为，实际支付了合同价款，并办理了产权转移登记，取得房屋所有权证和土地使用权证。
赵洪江答辩称：案涉的评估报告是合作社为了证明200多份股民的资产于2014年2月24日委托有资质的评估机构依法作出的，评估结果作出不足10个月以后，合作社将2千多万元的资产以200万元出售，明显不公。本次资产的买卖不是公开出售的，合作社股东大会决议只有6个人签字。特别是先签的出售合同，后写的股东大会决议，所以属于恶意串通，暗箱操作。本案中无论是土地过户还是房屋过户均是违法的，存在造假。原审判决认定事实清楚、适用法律正确。王德仁、刘中伟、于立志的上诉请求缺乏事实与法律依据，请求驳回上诉、维持原判。
梨树县南泉凤翔农民专业合作社答辩称：被上诉人抵押借款事实存在，且一分钱也没有偿还，原计划卖房子还钱，但是只卖了200万元，都偿还债务了，因此钱没有到手。评估公司是具备合法评估资质的，评估报告是投资方办理项目用，但是我们当时资产是如实申报。上诉人对于房屋买卖合同未按照约定履行，部分款项未支付，这是导致被上诉人借款没有偿还的原因。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
赵洪江向一审法院起诉请求：判令被告梨树县南泉凤翔农民专业合作社与被告王德仁签订的土地、房屋所有权及使用权转让合同无效。诉讼费由被告负担。事实及理由：被告于2014年10月3日签订土地、房屋所有权及使用权转让合同，因该合同显失公平且侵害了其他债权人的合法权益，故应确认为无效合同。原告系梨树县南泉凤翔农民专业合作社的债权人，且其已用其彩钢房作抵押。
一审法院认定事实：2014年4月10日，赵洪江将13万元人民币借给凤翔合作社，借款期限2个月，约定月息18%，并书面写明用合作社彩钢房抵押，在期限内不还清本息，此抵押物归赵洪江所有。后凤翔合作社未清偿赵洪江本息。2014年10月3日，凤翔合作社与王德仁、刘中伟、于立志签订土地、房屋所有权及使用权转让合同，将合作社土地12116平方米、房屋所有权及使用权（凤翔合作社办公原址）转让给王德仁、刘中伟、于立志。转让价格200万元。土地坐落于南泉村四组，使用面积12116平方米，土地使用期限至2062年5月31日，土地规划用途：工业，属国有土地性质，房屋566.42平方米。现该土地、房屋已经过户到被告王德仁、刘中伟、于立志名下。2014年2月24日，吉林圣沅资产评估有限公司评估，凤翔合作社的房屋、构筑物、机器设备、土地使用权评估价值为21359744.71元。一审法院认为：赵洪江与凤翔合作社民间借贷关系成立，约定利息超出相关法律规定，超出部分得不到保护，但不影响双方借贷关系的事实。在借款合同中，双方约定用彩钢房作为抵押物，在期限内不还清本息，此抵押物归赵洪江所有。根据《中华人民共和国担保法》第四十条的规定，双方对抵押条款的约定违反了担保法规定，应为无效约定。同时该抵押未办理抵押登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，该抵押权未设立。综上，基于赵洪江为凤翔合作社的合法债权人，凤翔合作社处分全部财产（包括抵押物）的行为直接影响赵洪江债权是否得到实现，故此赵洪江应为本案适格原告。根据2014年2月24日吉林圣沅资产评估有限公司资产评估报告书，凤翔合作社的房屋、构筑物、机器设备、土地使用权评估价值为21359744.71元，凤翔合作社在评估当年就以200万元的价格整体进行了出售。出售价值明显低于实际价值，出售后凤翔合作社已无其他财产偿还债务，该转让从客观上损害债权人赵洪江及其他债权人的合法权益，性质上应为恶意串通损害第三人利益的行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效。……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”的规定，凤翔合作社与王德仁、刘中伟、于立志签订的土地、房屋所有权及使用权转让合同无效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决：被告梨树县泉眼岭凤翔农民专业合作社与被告王德仁、被告刘中伟、被告于立志签订的土地、房屋所有权及使用权转让合同无效。案件受理费100元,由被告梨树县泉眼岭凤翔农民专业合作社、被告王德仁、被告刘中伟、被告于立志负担。
本院二审另查明：2014年2月24日，吉林圣沅资产评估有限公司作出的吉圣评报【2014】第061号《梨树县南泉凤翔农民专业合作社拟核实资产价值资产评估咨询报告》，评估目的：为梨树县南泉凤翔农民专业合作社拟核实资产价值行为所涉及的房屋、构筑物、机器设备、车辆、土地使用权提供价值参考；评估方法：重置成本法和基准地价系数修正法；评估报告限制使用说明：只能用于本次评估目的使用，他用无效，本评估报告只能由报告载明的评估报告使用者使用。其他单位和个人使用此报告无效、不产生任何法律效力。其他事实的认定与一审一致。
本院认为：赵洪江在提起诉讼中认为案涉合同显失公平，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，显失公平的合同属于可变更或撤销的合同，而非无效合同。其以显失公平为由主张案涉合同无效，没有法律依据。一审期间其亦未提交其他充分证据证明案涉合同存在无效的其他法定情形。一审法院以赵洪江提交的资产评估报告认定合同交易价格明显低于实际价值，与事实不符。在一审庭审中赵洪江亦认为案涉资产价值约500
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600万元，与资产评估报告评估的价值亦存在较大差距。一审法院在既无当事人提出存在恶意串通的主张也无其他充分证据证明的情况下，认定合同双方存在恶意串通不妥，依法应予纠正。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销吉林省梨树县人民法院（2017）吉0322民初965号民事判决；
二、驳回赵洪江诉讼请求。
一二审案件受理费各100元由赵洪江负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘伟杰
审判员 王玉川
审判员 赵文涛
二〇一七年十二月十四日
书记员 贾红玲