广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤02民终1901号
上诉人（原审原告、反诉被告）：韶关市世纪新城购物广场经营管理有限公司。住所地：广东省韶关市武江区新华南路**号*楼*号房。
法定代表人：彭洪达，经理。
委托诉讼代理人：袁志强，广东天行健律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨贤春，广东天行健律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：韶关市武江区金宝贝教育培训中心。住所地：广东省韶关市武江区沿江路**号碧水花城**栋*号铺。
法定代表人：刘枫。
委托诉讼代理人：范元葵，广东金韶律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈天赋，男，1979年1月18日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：谢崇天，广东韶大律师事务所律师。
上诉人韶关市世纪新城购物广场经营管理有限公司（以下简称世纪新城）因与被上诉人韶关市武江区金宝贝教育培训中心（以下简称金宝贝中心）、陈天赋房屋租赁合同纠纷一案，不服韶关市武江区人民法院（2017）粤0203民初429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人世纪新城的委托诉讼代理人袁志强、杨贤春，被上诉人金宝贝中心的委托诉讼代理人范元葵，被上诉人陈天赋的委托诉讼代理人谢崇天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
世纪新城上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.改判金宝贝中心向世纪新城支付所欠租金、管理费54675元，并自2016年10月30日起按1%/日标准计付违约金至实际清偿之日止；3.改判金宝贝中心已支付的保证金57360元不予退还；4.金宝贝中心支付修缮费291822.45�；5.金宝贝中心赔偿世纪新城律师损失费24000元；6.本案一、二审诉讼费用由金宝贝中心负担。
事实和理由：一、一审法院以世纪新城阻扰金宝贝中心撤场为由驳回世纪新城要求金宝贝中心支付2016年9月28日之后的租金、管理费及违约金诉讼请求没有事实依据。根据《韶关世纪新城购物广场专柜合同书》（以下简称涉案合同）第11.2、11.6条款约定，承租人如拖欠款项或未注销专柜工商营业执照的，不得将物品撤离出租人场地、不予办理撤场手续。而根据涉案合同第三条装修条款规定，承租人应当在撤离场地时把场地修复完毕并恢复原状，如不恢复原状则应当交纳修缮费。本案中，金宝贝中心既没有按照涉案合同约定将场地修复原状，也没有向世纪新城支付任何修缮费用，且其经营场所仍登记在承租场地。因此，世纪新城完全有理由依据合同第11.2、11.6条款约�拒绝金宝贝中心将场地内物品撤离、拒绝办理撤场手续。一审法院认为世纪新城阻扰金宝贝中心撤场属不恰当、不合法没有任何事实和法律依据。
二、一审法院以涉案合同约定的修复费、拆迁费标准不符合客观事实也有违公平原则为由，酌情认定修缮费为80000元没有任何事实和法律依据。（一）涉案合同合法有效，是双方真实意思的表示。因此修缮费用理应按照涉案合同约定执行。（二）如果认为涉案合同修缮费约定标准不公平，也应当依据《合同法》第五十四条规定由当事人提起撤销或变更诉讼，人民法院无权在当事人未提起撤销或变更诉讼的情况下主动撤销或调整标准，更不应认定无效。（三）事实上，双方约定的修缮费标准考虑了修缮工期、修缮对周边商户经营影响、材料人工费用等因素，所约定的标准得到双方认可。一审法院认定涉案合同约定�修缮费标准“不符合事实、不公平”，但却没有任何符合事实、公平的客观的修缮费标准，仅凭“酌情”随意认定修缮费标准，没有事实依据。（四）涉案合同在约定修缮费用时已赋予承租人自行修缮或按照合同约定标准支付修缮费的选择权，并不存在任何不公平或限制承租人权利的情形。金宝贝中心在涉案合同期满前两个月已致函世纪新城撤场，在两个月内完全有时间开展商铺修缮工作，但直至期满也未进行任何修缮行为。由此足以说明金宝贝中心愿意选择按照涉案合同约定的修缮费用标准承担修缮费用。
三、一审法院不予支持空调修复费用不符合涉案合同约定。根据涉案合同第3.3条款收费标准表格内第7项约定，以上未涉及到的其他收费项目按照实际情况收取。也就是涉案合同已明确约定了如有空调修复费用，则应当据实收取，并非涉案合同未作约�。至于是否实际发生问题，不影响责任人承担相应赔偿损失责任。如果一审法院不支持该金额，也应当作出“在实际发生后另行主张”的表述，而不应直接驳回该项诉讼请求。
四、一审法院以涉案合同保证金抵扣金宝贝中心应付费用不符合合同约定。根据涉案合同第10.1条款约定，如承租人拖欠或不足额交纳应交款项两个月的，出租人不予退还保证金。如前所述，金宝贝中心理应支付2016年9月28日之后的租金、管理费，且应当在撤场时支付修缮费用。但至今金宝贝中心未向世纪新城支付任何费用，世纪新城有权按照合同第10.1条款约定不予退还保证金。
五、世纪新城诉讼请求合法，律师费损失也应当全额予以支持。
综上，一审判决认定基本事实及适用法律均有错误，导致本案错误判决，请求二审法院依法改判。
金宝贝中心辩称�一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回世纪新城的上诉请求。
陈天赋辩称：请求维持一审判决。
世纪新城向一审法院起诉请求：1.金宝贝中心、陈天赋向世纪新城支付所欠租金、管理费54675元，并自2016年10月30日起按1%/日标准计付违约金至实际清偿之日止；2.金宝贝中心、陈天赋已支付的保证金57360元不予退还；3.金宝贝中心、陈天赋支付修缮费291822.45元；4.金宝贝中心、陈天赋赔偿世纪新城律师损失费24000元；5.金宝贝中心、陈天赋负担本案所有诉讼费用。后在一审庭审中，世纪新城明确第一项诉讼请求中的租金、管理费计付的起止时间是从2016年9月29日起至2016年10月29日止，且对于陈天赋在本案中没有诉讼请求。
金宝贝中心提出反诉请求：1.世纪新城返还金宝贝中心合同保证金57360元；2.世纪新城返还金宝贝中心装修修缮保证金40000元；3.世纪新城赔偿金宝贝中心空调等财物损失212500元；4.世纪新城赔偿金宝贝中心支付的律师代理费15000元；5.诉讼费由世纪新城负担。
一审法院查明：2010年8月11日，世纪新城（甲方）与陈天赋（乙方）签订了《世纪购物广场商铺租赁合同》，合同约定由甲方将位于韶关市武江区新华南路16号世纪购物广场首层1T002号铺出租给乙方经营金宝贝教育信息咨询项目，套内面积为502平方米，建筑面积为717平方米。租赁期限为4年，从2010年8月23日至2014年8月28日止。合同第二条第2点约定，甲方按现有的场地条件（毛坯）将场地交付给乙方使用。第四条约定，乙方应向甲方交纳86040元作为合同定金，其中28680元在起租日起自动转为租赁期限内首个月的租赁费用，按月扣除；余下的57360元在起租日起自动转为履约保证金。第六条第5款，乙方自行负责该场地经营所需的装修（包括但不限于冷气空调系统的安装、电气设备的安装、天花地面的装修等）；第15款约定，乙方应于该场地领取工商营业执照后一个月内，以新工商营业执照注册的法人与甲方重新签订租赁合同。合同中还对双方的权利义务等内容进行了约定。合同签订后，陈天赋对租赁物进行了装修并投入使用。2013年7月25日，陈天赋成立注册了韶关市武江区金宝贝教育培训中心。
合同约定的租赁期限届满后，世纪新城（作为甲方）与金宝贝中心（注：该合同乙方处未书写金宝贝中心的名称，但法人代表处注明为陈天赋，落款未加盖金宝贝中心的公章，由陈天赋委托案外人何彩霞签订）在2014年10月28日签订了《韶关世纪新城购物广场专柜合同书》，合同类型为续签，双方约定由乙方承租涉案租赁物，租期为两年，自2014年8月29日起至2016年8月28日止。第一年、第�年固定租金均为29889元，第一年、第二年管理费均为24786元，该管理费属甲方代“韶关市世纪新城物业服务有限公司”收取。乙方应在合同签订之日起向甲方一次性交纳保证金57360元。合同中还约定了以下条款，其中第二条2.6款约定：乙方应按时向甲方缴纳租金及各种应由乙方支付的费用，乙方逾期不交纳，须按日向甲方支付拖欠租金及费用等合计应交款1%的滞纳金，拖欠应交款超过五日以上的，视为乙方违约，甲方有权采取停止乙方用水、用电、禁止乙方入场经营等措施，并有权解除合同，保证金不予退还。第三条3.2款约定，乙方装修，须向甲方交纳修复保证金2000元，大型独立项目则需根据装修工程量再定须交纳的修复保证金，该修复保证金在乙方撤离甲方场地时把甲方场地修复完毕并恢复原状后甲方予以退还乙方。如乙方不恢复原状则按撤场收费标准在修复保证金中扣除，不足额扣除将从合同保证金中扣除。3.3款：专柜撤场收费标准为：地砖（规格：80CM*80CM,收费标准150元/块）、石膏板天花（规格1平方米，收费标准200元/平方米）、楼板打孔（规格1平方米，收费标准700元/平方米）、拆迁（50平方米，收费标准1000元/平方米;100平方米,则收费标准为2000元/平方米）。说明：“1.不足1平方米按1平方计算；2.装修木板必须涂抹防火漆；3.电线质量必须符合国家标准(装修期间需要围蔽施工；电线线路须套管，插座需接电线)；4.增加排污管等项目的工程（按平方计收）。在使用过程中出现管道不畅或者堵塞渗水等，由专柜承担（包括由此造成的一切经济损失）；5.如不交清修缮费，必须退场时把专柜修复好，验收合格后退还修缮保证金；6.专柜因装修产生了垃圾费，如不清除将按200元至400元/户垃圾清运费收取，在营业额中扣除。7.�上未涉及到的其他收费项目，按实际情况收取。”3.4款约定，乙方需向甲方缴纳装修修缮保证金40000元，该修缮保证金在乙方撤场并清理场地恢复甲方场地原貌后无息退还。合同第十二条第1款：“乙方决定合同期满后不再续签的，应当在合同期满前二个月通知甲方，并同意在合同期满后最后一日予以撤柜。”第十四条第8款：“如任何一方违约，对方有权按照本合同相关条款及法律规定要求违约方承担相应违约责任，同时违约方应赔偿守约方追索、主张权利所产生的律师费、交通费、误工费、差旅费等开支。”该合同签订后，金宝贝中心缴纳了装修修缮保证金40000元。
2016年7月28日，金宝贝中心表示不再续租商铺并向世纪新城公司递交了《退租申请报告》，新世纪公司对此予以同意。但因金宝贝中心未对涉案场地进行修缮，双方对于撤场手续的办理及修缮�用等问题产生分歧，金宝贝中心在未经新世纪公司同意的情况下，于2016年10月29日自行撤场。此后，双方就合同保证金、装修修缮保证金的退还亦未能达成一致意见，经协商未果，双方遂诉至本院要求解决。
一审法院另查明：陈天赋（甲方）在2015年7月17日与刘枫、林桂芳（乙方）签订了《培训中心转让协议书》，由陈天赋将涉案的金宝贝中心的经营权、无形资产及其他动产转让给刘枫、林桂芳。交接后的债权债务包括房租、管理费、水电费等由乙方负责，并由乙方承担甲方与世纪新城公司所签的《韶关市世纪新城购物广场专柜合同书》所约定的甲方的所有权利义务。双方还约定若乙方在2016年8月22日前终止上述《韶关市世纪新城购物广场专柜合同书》，将该金宝贝中心搬离现有场地经营的，甲方已向世纪新城公司交纳的56000元押金不予退回。转让协议签订�，刘枫于2015年9月2日办理了金宝贝中心的变更登记，将法定代表人变更为刘枫。刘枫接手后也继续以金宝贝中心的名义承租世纪新城公司的涉案场地并缴纳房租等费用。
一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。世纪新城与陈天赋、金宝贝中心签订的《世纪购物广场商铺租赁合同》、《韶关世纪新城购物广场专柜合同书》是双方当事人真实意思表示，内容也没有损害国家、集体或第三人的利益，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对合同双方当事人均有约束力。在约定的租赁期满，未续签协议的情况下，双方均应遵守协议的约定，履行各自的权利义务。现本案争议的焦点为：一、金宝贝中心是否仍应向世纪新城公司支付租期届满后的商铺占用费；二、合同履行过程中，双方是否存在过错责任；三、双方各自主张的修缮费、财物损失、律师费能否支持。
一、关于金宝贝中心是否仍应向世纪新城公司支付租期届满后的商铺占用费问题。该院认为，双方对于租赁场地的返还及修复问题产生争议，世纪新城公司应采取恰当、合法的途径解决双方的纠纷，而不能以此为由阻扰金宝贝中心撤场，故造成自身损失的扩大，应当承担相应的后果。因此，对于世纪新城公司主张2016年9月28日之后的租金、管理费及违约金的请求，该院不予支持。
二、合同履行过程中，双方是否存在过错责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定及按照双方签订的《韶关世纪新城购物广场专柜合同书》第三条第2款、第4款的约定，金宝贝中心应在撤场时将场地恢复原状。然而，金宝贝中心在合同租赁期届满前两个月已向世纪新城公司声明不再续约，世纪新城公司对此亦予以同意的情况下，应在此期间采取措施对场地进行合理的修缮及恢复，但金宝贝中心并未采取任何的装修措施，为此应承担履行合同的违约责任。金宝贝中心辩称系世纪新城公司不同意其自行恢复，并未提供证据予以证实，故该院对于金宝贝中心的该抗辩意见不予采信。
三、双方各自主张的修缮费、财物损失、律师费损失问题。该院作如下分析认定：（一）修缮费用。鉴于涉案场地已重新出租使用，金宝贝中心已无法自行恢复原状，世纪新城公司要求金宝贝中心支付场地修缮费的主张，该院予以支持。由于场地移交时并不是合同中记载的“毛坯”状态，而是存在天花及地砖。承租人依约定的方法或根据租赁物的性质所确定的方法使用、收益租赁物过程中，难免会使租赁物发生变更或者损耗。世纪新城公司未提供证据证明金宝贝中心对租赁物的天花及地砖进行了全部或大量的改动，其要求金宝贝中心按照《韶关世纪新城购物广场专柜合同书》第三条第3款约定的标准支付地砖、石膏板天花修复费、拆迁费用，不符合客观事实也有违公平原则，该院对此不予支持。由于租赁物现已不具备对修复费用进行评估的条件，该院参照租赁物的现有使用状态及参照标准，酌情确定由金宝贝中心支付修缮费80000元。至于空调设施修复费，合同上并未作约定，该费用也未实际发生，该院对此不予支持。因此，在金宝贝中心对涉案场地未予自行恢复原状的情况下，其缴纳的合同保证金57360元、装修修缮保证金40000元，应予以抵扣该修缮费用。（二）财物损失。金宝贝中心主张空调等财物损失合计212500元，其依据只是其自行制作的财物清单及空调购买合同，金宝贝中心并没有证据证明其主张的物品仍滞留在世纪新城公司处，故对于金宝贝中心的该项主张，该院不予支持。（三）律师费损失。按照《韶关世纪新城购物广场专柜合同书》第十四条第8款的约定，违约方应赔偿守约方追索、主张权利所产生的律师费等开支。现该院已认定金宝贝中心存在违约行为，故世纪新城公司因本案纠纷委托律师事务所代理本案并为此支付的律师费，金宝贝中心应予承担。至于数额，该院参照《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》规定的收费标准及金宝贝中心在本案中应承担的赔偿数额，酌情支持5000元。至于金宝贝中心主张的律师代理费15000元，该院不予支持。上述费用相抵后，世纪新城公司应向金宝贝中心返还12360元（57360元+40000元-80000元-5000元）。
据此，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》�八十五条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条之规定，于2017年8月31日作出（2017）粤0203民初429号民事判决：一、韶关市世纪新城购物广场经营管理有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向韶关市武江区金宝贝教育培训中心返还12360元；二、驳回韶关市世纪新城购物广场经营管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回韶关市武江区金宝贝教育培训中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7718元，由韶关市世纪新城购物广场经营管理有限公司负担5793元，韶关市武江区金宝贝教育�训中心负担1925元；反诉案件受理费3086元，由韶关市世纪新城购物广场经营管理有限公司负担50元，韶关市武江区金宝贝教育培训中心负担3036元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。金宝贝中心向本院提交以下证据：金宝贝中心的民办学校办学许可证、法定代表人刘枫的身份证书及身份证复印件，拟证明金宝贝中心的主体资质。世纪新城质证称：对办学许可证的真实性没有异议，但根据办学许可证反映，金宝贝中心是直至2018年1月16日才将经营场所变更至韶关市武江区碧水花城，违反了合同约定，世纪新城完全有理由拒绝金宝贝中心将场地内物品撤离、拒绝办理撤场手续。一审法院认为世纪新城阻扰金宝贝中心撤场不恰当、不合法没有任何事实和法律依据。陈天赋质证称：认可金宝贝中心提供的材�。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于金宝贝中心提交的证据的真实性予以确认。至于世纪新城不准予金宝贝中心撤场是否恰当，本院将在下文做具体论述。
对一审查明的相关事实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，针对本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、世纪新城主张金宝贝中心应交纳租期届满后至撤场前的租金、管理费及违约金的请求应否支持；二、世纪新城要求金宝贝中心支付291822.45元的修缮费用�否支持；三、世纪新城请求金宝贝中心赔偿律师费损失24000元应否支持。
一、关于世纪新城主张金宝贝中心应交纳租期届满后至撤场前的租金、管理费及违约金的请求应否支持的问题。本案中，金宝贝中心未能按时在租期届满之日撤场的原因并非金宝贝中心故意拖延，而是世纪新城拒绝为金宝贝中心办理撤场手续。世纪新城认为金宝贝中心存在违约行为，其有权拒绝为金宝贝中心办理撤场手续，但世纪新城在拒绝为金宝贝中心办理撤场手续的同时，也应认识到如金宝贝中心在租期届满后未能及时撤场必将影响到专柜的另行招租，影响到商场的营业收入。而世纪新城在此情况下，仍然选择拒绝为金宝贝中心办理撤场手续，致使自身损失的扩大，世纪新城应自行承担其选择造成的损失扩大部分。一审法院不予支持世纪新城主张金宝贝中心应交纳租期届满后至�场前的租金、管理费及违约金的请求并无不当，本院予以维持。
二、关于世纪新城要求金宝贝中心支付291822.45元的修缮费用应否支持的问题。根据金宝贝中心与世纪新城签订的《韶关世纪新城购物广场专柜合同书》约定，金宝贝中心应该在撤场时清理场地并恢复为世纪新城场地原貌后返还，如金宝贝中心不恢复原状，金宝贝中心应向世纪新城交纳修缮费用。本案中，双方均确认金宝贝中心在承租了世纪新城专柜后对世纪新城的专柜进行了改造装修，而金宝贝中心在撤场时并未恢复专柜原状，世纪新城自行修复专柜必然会造成修缮费用的损失，因此，世纪新城要求金宝贝中心支付修缮费用，理据充分，应当予以支持。对于修缮费用的数额，世纪新城主张按照合同中约定的收费标准计算，但未能提供证据证明其实际有对涉案专柜进行修复，本院难以确认世纪新城所需修缮的项目及范围，继而也难以依据合同中约定的收费标准计算修缮费用。而世纪新城在一审庭审中也确认涉案专柜有部分已重新出租给第三方使用，因此，涉案专柜也不具备通过鉴定评估明确修缮费用的条件。综合以上情况，一审法院在世纪新城必然会产生修缮费用损失而又未能提供证据证明修缮费用数额的情况下，酌情确定由金宝贝中心支付修缮费用80000元给世纪新城并无不当，本院予以维持。如世纪新城有证据证明其实际支出的修缮费用超过80000元，世纪新城可另循法律途径解决。而根据金宝贝中心与世纪新城签订的《韶关世纪新城购物广场专柜合同书》第3.2条约定，如金宝贝中心撤场时不恢复专柜原状，修缮费用是可以在修复保证金中扣除，不足部分从合同保证金中扣取。因此，一审法院用合同保证金抵扣修缮费用亦并无不当。
三、关于世纪新城请求金宝贝中心赔偿律师费损失24000元应否支持的问题。虽然世纪新城提交的《委托代理合同》及支付律师费的转账凭证能够证明其因本案诉讼发生律师费24000元，但由于世纪新城在本案中主张的部分损失并非由于金宝贝中心违约造成，因此，世纪新城因本案诉讼发生的律师费损失不能全额由金宝贝中心赔偿。一审法院酌情确定金宝贝中心赔偿世纪新城律师费损失5000元并无不当，本院予以维持。
综上所述，世纪新城的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7718元，由韶关市世纪新城购物广场经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈俊东
审 判 员 神玉嫦
审 判 员 李 罡
二〇一八年二月八日
法官助理 杨 瑜
书 记 员 李 盈