山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终850号
上诉人（原审原告）：烟台市星亚物资经营公司。住所地：烟台市芝罘区南大街***号。
法定代表人：李耀举，该公司经理。
委托代理人：张日军、乔永良，山东星河泰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：烟台房地产开发集团中房拆迁安置有限公司。住所地：烟台市芝罘区上山路*号。
法定代表人：赵文豪，该公司经理。
委托代理人：王云飞，山东劳德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：烟台开发区中鑫房地产开发有限责任公司。住所地：烟台市芝罘区西大街**号。
法定代表人：付相军，该公司经理。
上诉人烟台市星亚物资经营公司（以下简称星亚物资公司）、上诉人烟台房地产开发集团中房拆迁安置有限公司（以下简称中房拆迁公司）与被上诉人烟台开发区中鑫房地产开发有限责任公司（以下简称中鑫房地产公司）拆迁补偿安置纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2003）芝毓民初字第1134号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告星亚物资公司原审诉称，原告自1994年9月18日开始租赁烟台市芝罘区建设路18号房屋经营使用，该房屋自1999年11月20日变更为被告中鑫房地产公司所有，之后一直向中鑫房地产公司交纳房租及水电费。2002年8月房屋拆迁时，两被告在出租人、承租人与拆迁人三方就补偿问题没有达成一致协议的情况下，单方拆除其承租的房屋，给其造成巨大的经济损失，主要是租赁期未满被迫停产停业，没有给补偿，也没有给搬迁安置费，10多万元投资没有得到赔偿，两被告未经原告同意，单方擅自强行将租赁房屋的大铁门焊掉并加锁，导致房屋内的财产下落不明，损失达3万多元。原告认为，被告中房拆迁公司在明知其租赁的情况下，不组织三方达成协议，却将拆迁补偿费给了被告中鑫房地产公司，还接管了租赁房屋的证件，其应承担责任，故请求判令两被告赔偿在拆迁房屋过程中造成的财产损失人民币140640.42元。诉讼中，原告明确其诉讼请求为：1、判令被告中房拆迁公司赔偿在拆迁过程中受到的房屋装修改造的损失人民币111317.88元；2、被告中房拆迁公司在拆迁过程中由于过错造成的财产损失30189元；由被告中鑫房地产公司对上述1至2项承担连带责任。
原审被告中鑫房地产公司辩称，此案是拆迁安置纠纷，适用行政裁决先置原则，不属于法院管辖；其与原告的房屋租赁关系已解除，房租只交到2002年7月，此后未交纳，原告明知房屋拆迁的事实，但却从未主张有关权利，是原告自己放弃了权利；原告要求赔偿财产损失，应提供证据证明。
原审被告中房拆迁公司辩称，本案的实际拆迁人为烟台力高房地产开发有限公司，其为受托方；原告与表壳厂之间的租赁合同约定了如遇拆迁应由被告中鑫房地产公司偿付给原告装修改造的损失，原告与钟表公司之间的租赁营合同约定，如遇国家政策变动或不可抗力，双方不承担任何责任，本案的起因系拆迁，其不知被告中鑫房地产公司是在未与原告协商成功的情况下将房屋交付的，其公司是在被告中鑫房地产公司将腾空的房屋交付后，按照与被告中鑫房地产公司的约定，将相关的补偿费用支付给了被告中鑫房地产公司，原告的投资与其无关，其不应承担责任。
原审法院审理查明，1994年9月18日，原告与烟台表壳厂在签订的《关于对承租烟台市表壳厂南厂房的改造、设备搬迁及合同期内动迁的协议》中约定，原告租赁烟台市表壳厂（以下简称表壳厂）南冲压车间三层楼一楼西头平割70平方米；设备的搬迁及安装由表壳厂负责，搬迁及安装费按预算总金额4200元，表壳厂负担1400元、原告负担2800元；表壳厂负责厂房的分割砖墙及开设对外营业的二门、四窗及其他设施的施工，原告负责二层平台的设施施工，按施工预算总金额31551.23元，表壳厂负担8682.12元、原告负担22869.11元；开设铝合金门窗所需费用总额8460元，表壳厂负担2820元、原告负担5640元；厂房建设中，原告需增设二层施工，其费用原告负担；表壳厂负担水、电安装，其费用由表壳厂负担，原告按表的实用数按月向表壳厂交费；厂房的内部装修、门头装饰及内部及增不动产设施，均由原告自行施工并支付所需费用；在完成施工后，表壳厂出租地平面积70平方米，原告自投资金改造的二层面积不计租金，房屋年租金为70平方米×35元×12个月=人民币29400元；租赁期为10年，自1994年12月31日至2004年12月31日，在租赁10年内双方不得擅自解除协议；施工完成后还需签定合同书，合同书与本协议有抵触部分，以本协议为主；合同期满后，原告投资的装修及增加的不动产，原告无偿转给表壳厂；在原告租赁期间（10年内），如遇国家政策性拆搬迁，原告投资改造、装修的费用，表壳厂应按国家有关动迁政策或有关规定，偿付给原告。
原告称，合同签订后，其即开始进场装修改造，进行增设二层、二层平台的施工、以及厂房的内部装修、门头装饰等工程，至1997年6月18日边装修边使用，共投入改造资金111317.88元，施工完成后也未签订合同书，后其依约交纳租赁费用。庭审中，原告为支持其投入改造资金111317.88元的主张，提供了工程决算书、公司帐簿、现金付款凭证及单据予以证明，其中业经工程施工单位决算并附有单位记帐帐目和付款凭证的计57254.46元，分别为自来水工程1419.80元、厂房改造22869.11元、冲层车间21963.43元、增加二层工程11002.12元；未决算的为54063.42元，其中的47196.92元虽没有结算书，但有账面及付款凭证或购货小票或付款收据，另外的6866.5元只有单位记账，无凭证或付款证明。被告中房拆迁公司对上述证据均有异议，认为系原告单方所列损失，应当以拆迁时的情况计算，且其不应承担责任。庭审中，原、被告均不能提供拆迁当时涉案房屋的评估情况。
之后，涉案租赁房屋所有权变更为烟台北极星钟表集团公司（以下简称钟表公司）。在原告与钟表公司于1998年1月12日签订的租赁经营合同中约定：租赁地点为芝罘区建设路18号，租赁面积40平方米，租赁期限自1998年1月1日至2004年12月31日止，年租金为16800元，支付方法为每月10日年交月租1400元；钟表公司有权按合同条款收取租金和水电费；原告在租赁期间内有独立经营、自负盈亏的权利，钟表公司不得干涉；原告不得转包经营；因国家政策的变更或不可抗力因素造成原告不能正常经营时，双方可协商解除或终止合同，双方相互不承担经济法律责任；租赁期满，由钟表公司对租赁厂房进行检查验收，原告自行在室内的一切装璜，在合同期内归原告所有，合同期满，原告不得自行拆除；《关于对承租烟台市表壳厂南厂房的改造、设备搬迁及合同期内动迁的协议》，同时有效。
原告称，1999年左右，钟表公司又将包括涉案租赁厂房在内的房屋转让给了被告中鑫房地产公司，该次转让后，其在1999年11月20日将租赁合同签署后交给被告中鑫房地产公司，但中鑫房地产公司未将合同返还。经查，涉案房屋所有权变更后，原告一直向被告中鑫房地产每月交纳1400元的房租及水电费至2002年7月份。
另外，关于1994年9月18日的租赁合同载明房屋面积为70平方米，而1998年1月12日合同中房屋面积为40平方米的情况，原告称，因为加层改造后，表壳厂在履约中违约，其于1995年曾起诉表壳厂，经法院判决继续履行租赁合同，执行中双方和解，其允许表壳厂使用其中的30平方米，所以其实际租用的面积变更为40平方米，但投资时是按70平方米进行的投资改造。原告对此陈述，并没有提供相关的证据予以证明。
2002年7月3日，烟台房产管理局发布了烟房拆告字第（200）号拆迁公告，载明：烟台力高房地产开发有限公司因开发建设通伸旧区需拆迁房屋，经审核符合法定程序，准予拆迁；委托拆迁人为被告中房拆迁公司，涉案租赁的建设路18号属于第一期拆迁的范围，拆迁期限自2002年7月6日起至同年8月4日止。在烟台市房产管理局颁发的拆许字（2002）第7号房屋拆迁许可证中载明：“烟台力高房地产开发有限公司：你单位因通伸小区改造项目建设，需拆迁下列范围内的房屋及其附属物，经审查具备拆迁条件，予以批准，特发此证。”该证中载明的拆迁实施单位为被告中房拆迁公司。2002年7月6日，被告中鑫房地产公司张贴通知：各网点房承租人，今接到市拆迁办通知，建设路18号为第一期拆迁房屋工程，根据通知要求从7月6日至8月4日建设路18号所有房屋拆迁完毕，望承租人接到通知后按时搬迁。
2002年12月27日，被告中房拆迁公司作为甲方，被告中鑫房地产公司作为乙方，双方在签订的企业征迁协议书中约定，经烟房拆告字（2002）第7号拆迁许可证批准和市政府（2002）第97号会议决定，由甲方负责拆迁改造区域内的企业征迁补偿工作；乙方在改造区内芝罘区建设路18号共有一宗出让工业用地，面积为11055平方米，单位有证自管房建筑面积为12139.31平方米，甲方委托对乙方的房地产拆迁补偿价值进行了评估，并进行了复核，确认乙方的房地产征迁补偿总值为26493900元；乙方在此次拆迁中的物资设备搬迁费用，经光大评估公司评估，乙方校核，确认物资设备搬迁费为223123元；乙方提出租赁房屋（不含香江洗浴中心）因终止合同造成房租等腾房损失的问题，经企业征迁办公室核实甲方同意补偿乙方360000元；乙方负责企业征迁后厂区内生产办公人员的合理安置，甲方付给乙方相关的费用，经双方认定，以上征迁补偿费用共计27391730元（房地产征迁补偿26493900元、物资设备搬迁费223123元、人员工资补偿314707元、腾房损失补偿360000元）；甲方负担将征迁补偿款付给乙方，并负责将乙方厂区所有房屋拆除，将厂地移交给招商公司；甲方于本协议签订后六日内，双方办理付款手续。
原告星亚物资公司租赁的涉案房屋于2002年９月停业。2003年1月23日，被告中房拆迁公司作为甲方、烟台开发区安顺拆迁修建工程处（以下简称安顺拆迁工程处）作为乙方，双方在签订的拆房合同中约定，甲方实施通伸小区拆迁，需拆除被告中鑫房地产公司厂区，通过公开招投标中标，乙方负责上述房屋拆除及垃圾清运等工程；甲方将上述房屋及附属设施的拆除及垃圾清运等工程给乙方实施；甲方交给乙方需拆除的房屋尽量保持原房设施齐全，所拆除房屋的可用材料归乙方销售，所得款归乙方，被拆迁单位自行安装的设施经拆迁部门同意后可由其单位自行拆除；乙方按甲方的拆房通知单实施拆除，将房屋拆至室内地平，其他拆至道路地平。涉案租赁的建设路18号房屋于2003年2月拆除。在2003年2月17日，安顺拆迁工程处出具的证明中载明：我处在2003年2月对位于芝罘区建设路18号厂房厂区南楼房屋拆除前，进行过仔细检查，房屋全部腾空，无任何物品。经查，安顺拆迁工程处于2003年3月18日成立，经营范围为房屋拆除（不含爆破），修善，销售建筑和装饰材料、五金、木材。审理中，原告申请追加安顺拆迁工程处为共同被告参加诉讼，原审法院未予允准。
2003年3月19日，原告诉至原审法院，请求判令两被告赔偿损失。审理中的2003年9月13日，原告向烟台市房产管理局对两被告的拆迁活动进行裁决，该房管局于当月18日以“拆迁人与房屋产权人即中鑫房地产公司达成协议，你公司的有关补偿、补助费用应由中鑫房地产公司给付，如中鑫房地产公司拒绝给付，你公司可通过民事诉讼依法解决”为由作出了不予受理的决定。原告又另行提起行政诉讼，原审法院于2004年2月23日作出（2004）芝行初字第13号行政判决，维持了烟台市房产管理局不予受理的行政决定。原告不服提起上诉，烟台市中级人民法院于2004年6月7日作出（2004）烟行终字第47号行政判决，驳回原告上诉，维持原判。
庭审中，原告陈述其要求两被告承担责任的理由是，被告中房拆迁安置有限公司是实际拆迁人，应承担赔偿责任，而要求被告中鑫房地产公司承担连带责任是因双方的租赁合同未到期，合同约定如遇拆迁，原告投资改造、装修的费用，出租人应按国家有关动迁政策或有关规定偿付，而且政府的拆迁补偿费已由被告中鑫房地产公司领取。
关于原告主张的财产损失，其提供了两组证据：第一组是其与陈朝辉的内部承包合同书复印件及移交物品盘存表，证明2002年6月其将租赁房屋内部承包给了陈朝辉，承包期间为自2002年6月10日至2004年6月9日，其将双方确认的物品移交给了陈朝辉，拆迁前房屋处于经营中，物品也在租赁房屋内；第二组是谷晓华、李丰春、张某、刘强锡、孙某、刘玉礼签字的2013年1月24财产损失清单及孙某、张某证人证言，原告称谷晓华是其公司员工，其他证人均为周围单位的工作人员，当时他们至涉案租赁房屋内进行了清点，列名了数额及价格，物品总价值为30189元。证人孙某当庭陈述，其经常到原告在原表壳厂处的饭店吃饭，那天去时发现东西挪位还少了，就帮着进去清点了一下，当时共有5、6个人，门已经打开，里面的东西少了，清点时以原告的法定代表人为主，清点后，一起签了字，原告当时还拍了照。证人张某当庭陈述，其与原告的法定代表人是同学，当时和其他同学到原告的饭店吃饭，听原告法定代表人李总说门被撬了，冰箱、彩电被拆迁的人拿走了，李总让给当个证人，当时是李总清点的东西，列出了明细，我们看了明细上的东西都是存在的就在纸上签了字。
另查明：2002年8月8日，本案原告将陈朝辉起诉至原审法院，请求陈朝辉返还财产或按价赔偿损失35214元，该案所立案号为（2002）芝民二初字第1343号。在该案中，原告称，2002年6月9日，其与陈朝辉签订内部承包合同，承包期至2004年6月9日，每年承包费25000元，被告依约交纳了半年的承包费12500元及押金1000元，其遂将烟台市清源酒店有限公司（以下简称清源酒店）的全部财产造册移交给了陈朝辉，7月9日因清源酒店店址拆迁，双方终止了承包合同，其返还给陈朝辉承包费8600元。同年7月16日，陈朝辉擅自将酒店内的空调、音响、电视机等价值35214元的财产拉走，且拒绝返还，故请求陈朝辉返还财产或折价赔偿35214元，损坏的财产恢复原状或折款赔偿1854元。该案经原审法院审理查明：2001年9月，原告将承租的建设路18-2号房产转租给了案外人林建秋和戴永庆，同月，林、戴二人以该房产为经营场所，共同出资成立了清源酒店。2002年5月初，原告与林建秋和戴永庆解除租赁关系，6月9日，原告与陈朝辉签订内部承包经营合同，约定陈朝辉租赁原告内部建设路18-2号的清源酒店，原告向被告提供营业场110平方米及所有的营业设施、设备及物资（详见移交表），年租金25000元，租赁期至2004年6月9日止。当时，陈朝辉付给原告租金12500元及押金1000元，原告遂将清源酒店价值41312.35元的财产与被告共同清点造册后移交给了陈朝辉。后该房屋被列入拆迁范围，藉此，双方在签订的修改协议中约定，双方在2002年6月9日签订的承包酒店合同，因不可抗力致无法履行，暂退给陈明辉已交纳的租金6000元，其他事宜，另行解决，同年7月9日和12日，原告分两次退还租金8600元。同年7月16日，陈朝辉擅自将原告移交给其清源酒店内的价值32376.35元的财产拉走。原告的办公室设在清源酒店的二楼，双方共同拥有该酒店的一楼门钥匙。原审法院遂于2003年2月8日依法判决：陈朝辉经原审法院返还给原告价值32376.35元的相关财产，如陈朝辉不能返还，则折款赔偿给原告32376.35元；并负责将单价为200元的5头吊灯2组、单价为1400元的升降机1组、单价为54元的排烟机1套恢复原状，不能恢复原状时，按上述价格折款赔偿，被告折款赔偿后，不能恢复原状之财产，归陈朝辉所有。同年9月25日，清源酒店因未参加年检，被吊销了营业执照。
经核对，原告在（2002）芝民二初字第1343号案件中主张陈朝辉返还财产损失的主要证据是其与陈朝辉2002年6月交接物品的移交盘存表，与本案中原告主张财产损失提供的主要证据是一致的。原告称，其在（2002）芝民二初字第1343号案件执结后，将陈朝辉返还的物品放在涉案租赁房屋内，在被两被告拆迁后物品不知去向。经查，原告于2003年4月15日申请执行（2002）芝民二初字第1343号民事判决书。执行中，陈朝辉将相关物品返还，丢失的予以折价赔偿，该案于2003年10月9日执结。原告就财产损失的主张未能再提供其他证据。
原审法院认为，原告自1994年9月18日开始租赁表壳厂所有的烟台市芝罘区建设路18号房屋经营使用，使用期间该房屋所有权人先后变更为钟表公司，被告中鑫房地产公司，原告作为承租人一直继续使用房屋并依约先后向钟表公司、被告中鑫房地产交纳房租直至2002年7月份的事实清楚，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据上述规定，在所有权变更为被告中鑫房地产公司后，原告与被告中鑫房地产公司形成了房屋租赁关系，原告与表壳厂、钟表公司签订的租赁合同对被告中鑫房地产公司具有法律约束力。在原告与烟台表壳厂的承租协议中约定“合同期满后，原告投资的装修及增加的不动产，原告无偿转给表壳厂；在原告租赁期间，如遇国家政策性拆搬迁，原告投资改造、装修的费用，表壳厂应按国家有关动迁政策或有关规定，偿付给原告”。在所有权变更为钟表公司后，原告与钟表公司的租赁经营合同中也约定“租赁期满，由钟表公司对租赁厂房进行检查验收，原告自行在室内的一切装璜，在合同期内归原告所有，合同期满，原告不得自行拆除，《关于对承租烟台市表壳厂南厂房的改造、设备搬迁及合同期内动迁的协议》同时有效”。从上述约定看，如遇国家政策性拆迁，原告投资改造、装修的费用，出租人应按国家有关动迁政策或有关规定，偿付给原告。本案中，原告承租的房屋在租赁期间内遇到拆迁，被告中鑫房地产公司作为出租人，应依约履行按国家有关动迁政策或有关规定偿付给原告投资改造、装修的费用的义务，但其并未履行，构成违约，其应对不履行合同义务给原告造成的损失承担赔偿责任。
根据2001年11月1日起施行的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《拆迁条例》）的相关规定，拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位，拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。拆迁租赁房屋的拆迁人应当组织被执迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议，若被拆迁人与房屋承租人已协商解除租赁关系的，拆迁人给予被拆迁人补偿；若被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系协议达不成协议的，应对被拆迁人实行房屋产权调换。本案中，拆迁人为烟台力高房地产开发有限公司，其委托被告中房拆迁公司实施拆迁，双方形成委托关系，在实施拆迁过程中，被告中房拆迁公司以自己的名义与被拆迁人即被告中鑫房地产公司签订了拆迁补偿协议，而其应当组织被拆迁人、房屋承租人三方订立拆迁补偿安置协议，其虽辩称其不知被告中鑫房地产公司与承租人即本案原告未协商成功，但对此未能提供相关证据。被告中房拆迁公司负有对拆迁房屋状况进行核实的义务，其在未核实被拆迁人与承租人是否就解除租赁关系协商一致的情况下，即委托他人对涉案房屋实施了拆除，给承租人即本案原告造成了损失，其存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，针对委托合同，第三人可以选择受托人或者委托人作为相对人主张权利，现原告选择向受托人被告中房拆迁公司主张权利，故被告中房拆迁公司作为被告主体适格，其应对原告造成的损失承担赔偿责任。被告中房拆迁公司关于其为受托方不应承担责任的辩称，于法无据，法院不予采纳。被告中房拆迁公司关于拆迁补偿款已支付给被告中鑫房地产开发公司，应由中鑫房地产开发公司承担责任的辩称，亦于法无据，法院不予采纳。
关于原告主张房屋装修、改造损失之数额，因双方均未能提供拆迁时的评估情况报告，根据原告提供的工程决算书、发票和收据、原始账簿及单据，法院考虑到原告对房屋装修改造的投入情况、装修房屋租赁年限的使用情况以及双方租赁合同中租赁期限内解除情况下对装修投入的约定等情况，酌情确定原告房屋装修、改造的损失为60000元，原告诉讼请求过高部分，法院不予支持。
关于原告财产损失的主张，原审法院注意到，原告在2002年6月9日将租赁房屋经营的清源酒店内部承包给陈朝辉，并将清源酒店价值41312.35元的财产与陈朝辉共同清点造册后移交给了陈朝辉，后因拆迁双方解除承包关系，陈朝辉擅自将原告移交给其清源酒店内的价值32376.35元的财产拉走。原告通过诉讼要求陈朝辉返还，原审法院于2003年2月8日作出判决，原告于2003年4月15日申请执行，执行中陈朝辉将相关物品返还，丢失的予以折价赔偿，执行案件于2003年10月9日执结。原告虽称是在陈朝辉返还物品后又将物品放在涉案租赁房屋内，之后拆迁时丢失，原审法院注意到，涉案租赁房屋拆除时间是2003年2月，原告起诉陈朝辉的案件的判决时间是2003年2月，原告申请执行陈朝辉案件的时间是2003年4月15日，从时间上看，原告的陈述与法院查明的事实不符。结合原告在本案中主张财产损失所依据的移交物品盘存表与在2002年起诉陈朝辉案件中所依据的移交物品盘存表是同一证据的情况，基于原告已就该损失向陈朝辉进行主张且已返还或折价赔偿，现原告又持同一证据向本案两被告主张，原告的该主张既无事实依据，亦无法律依据。原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张财产损失的诉讼请求，因其提供的证据不足，法院不予支持。三次庭审中，被告中鑫房地产公司经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，法院鉴于本案事实清楚，依法决定缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十九条、第三百九十六条、第四百零二条、第四百零三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院于2015年10月12日判决：一、限被告烟台开发区中鑫房地产开发有限责任公司于判决生效之日起10日内赔偿原告房屋装修、改造损失人民币60000元，由被告烟台房地产开发集团中房拆迁安置有限公司承担连带责任；二、驳回原告烟台市星亚物资经营公司的其他诉讼请求。如果被告烟台开发区中鑫房地产开发有限责任公司、被告烟台房地产开发集团中房拆迁安置有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4323元，由原告烟台市星亚物资经营公司负担1300元、被告烟台开发区中鑫房地产开发有限责任公司负担3023元。因原告已向原审法院全额预交，故限被告烟台开发区中鑫房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内向原审法院交纳3023元，由被告烟台房地产开发集团中房拆迁安置有限公司承担连带责任。
宣判后，上诉人烟台市星亚物资经营公司、烟台地产开发集团中房拆迁安置有限公司均不服原审判决，向本院提起上诉。
上诉人星亚物资公司上诉称，原审判决认定星亚物资公司在租赁房屋内没有物品损失是错误的，事实上，星亚物资公司移交给陈朝辉的物品共计41312.35元，其价值远远大于（2002）芝民二初字第32376.35元，这些剩余8936元的物品应存放在租赁房屋之内，除了上述剩余物品外，星亚物资公司的办公桌子、沙发、文件柜、保险柜等办公物品仍然在租赁房屋之内，星亚物资公司提供的照片、剩余物品清点数量及价格表及证人证言均能证实上述事实。中鑫房地产公司在租赁合同未到期的情况下，强行占有星亚物资公司租赁的房屋，致星亚物资公司在租赁房屋内的物品无法搬出，中房拆迁公司与中鑫房地产公司对此有过错，对星亚物资公司的上述经济损失，理应承担赔偿责任。请求二审法院查明事实，依法改判支持星亚物资公司的上诉请求。
针对上诉人星亚物资公司上诉理由，中房拆迁公司答辩称，星亚物资公司主张的上述经济损失没有充分证据予以证实，原审法院未予支持烟台市星亚物资经营公司的上述主张是正确的。
上诉人中房拆迁公司上诉称，原审判决其对星亚物资公司房屋装修、改造损失承担连带责任是没有事实和法律依据的。原审法院混淆了拆迁补偿安置纠纷与租赁合同纠纷，判决中房拆迁公司对租赁合同纠纷中的责任承担连带责任是错误的；中房拆迁公司已将全部拆迁补偿款足额支付给被上诉人中鑫房地产公司，中房拆迁公司无任何过错，不应承担任何责任；原审判决认定星亚物资公司损失6万元，没有任何事实和法律依据；原审法院程序违法，允许星亚物资公司在举证期限届满后变更诉讼请求是错误的。请求二审法院查明事实，依法改判驳回星亚物资公司对其的诉讼请求。
被上诉人中鑫房地产公司既未到庭答辩，也未提交书面答辩意见。
本院经审理查明的案件事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，根据二上诉人的上诉请求及理由以及相互的答辩理由，本案争议焦点是：一是上诉人星亚物资公司要求上诉人中房拆迁公司与被上诉人中鑫房地产公司赔偿其物品损失30189元，理由是否成立，法院应否予以支持；二是被上诉人中鑫房地产公司应否赔偿上诉人星亚物资公司装修、改造损失6万元，上诉人中房拆迁公司对此应否承担连带责任。
关于焦点一，本院认为，当事人对自己主张的事实负有举证义务。上诉人星亚物资公司主张被上诉人中鑫房地产公司在租赁合同未到期的情况下，强行占有星亚物资公司租赁的房屋，致星亚物资公司在租赁房屋内的物品无法搬出，给星亚物资公司造成一定财产损失，中房拆迁公司与中鑫房地产公司对此有过错，对星亚物资公司的上述经济损失，理应承担赔偿责任。对此，上诉人中房拆迁公司不认可，上诉人星亚物资公司虽向法院提交了照片、剩余物品清点数量及价格表及证人证言予以证实，但根据原审法院查明的事实，星亚物资公司在2002年6月9日将租赁房屋经营的清源酒店内部承包给陈朝辉，并将清源酒店价值41312.35元的财产与陈朝辉共同清点造册后移交给了陈朝辉，后因拆迁双方解除承包关系，陈朝辉擅自将移交给其清源酒店内的价值32376.35元的财产拉走，后星亚物资公司通过诉讼要求陈朝辉返还，原审法院于2003年2月8日作出判决，星亚物资公司于2003年4月15日申请执行，执行中陈朝辉将相关物品返还，丢失的予以折价赔偿，执行案件于2003年10月9日执结，而租赁房屋拆除时间是2003年2月，因此，上诉人星亚物资公司主张其上述物品在租赁房屋内因拆迁造成损失，无事实和法律依据，对其要求中房拆迁公司与中鑫房地产公司承担赔偿责任的诉讼请求，本院依法不予支持。上诉人星亚物资公司对此上诉理由不成立，本院依法不予支持。
关于焦点二，本院认为，上诉人星亚物资公司自1994年9月18日开始租赁表壳厂所有的涉案房屋，后被上诉人中鑫房地产公司取得涉案房屋所有权，星亚物资公司作为承租人一直继续使用房屋并依约向中鑫房地产交纳房租直至2002年7月份的事实清楚。在星亚物资公司与烟台表壳厂的承租协议中约定“合同期满后，星亚物资公司投资的装修及增加的不动产，无偿转给表壳厂；在租赁期间，如遇国家政策性拆迁，星亚物资公司投资改造、装修的费用，表壳厂应按国家有关动迁政策或有关规定，偿付给星亚物资公司”。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据上述规定，在所有权变更为被上诉人中鑫房地产公司后，星亚物资公司与表壳厂签订的租赁合同对被上诉人中鑫房地产公司具有法律约束力。从上述约定看，如遇国家政策性拆迁，星亚物资公司投资改造、装修的费用，出租人应按国家有关动迁政策或有关规定，偿付给星亚物资公司。星亚物资公司承租的房屋在租赁期间内遇到拆迁，被上诉人中鑫房地产公司作为出租人，应依约履行按国家有关动迁政策或有关规定偿付给星亚物资公司投资改造、装修的相关费用，被上诉人中鑫房地产公司在未与星亚物资公司就投资改造、装修费用协商一致的情况下，将涉案房屋交给拆迁部门予以拆除，既构成违约，又构成侵权，由此给星亚物资公司造成的财产损失，理应承担赔偿责任。因双方均未能提供拆迁时关于星亚物资公司房屋装修、改造损失之数额的评估情况报告，原审法院根据星亚物资公司提供的工程决算书、发票和收据、原始账簿及单据，酌情确定星亚物资公司房屋装修、改造的损失为60000元，并无不当，本院依法予以维持。上诉人中房拆迁公司对此上诉理由不成立，本院依法不予支持。关于上诉人中房拆迁公司对被上诉人中鑫房地产公司赔偿上诉人星亚物资公司装修、改造损失6万元应否承担连带责任。根据2001年11月1日起施行的《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定，拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位，拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。拆迁租赁房屋的拆迁人应当组织被执迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议，若被拆迁人与房屋承租人已协商解除租赁关系的，拆迁人给予被拆迁人补偿；若被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系协议达不成协议的，应对被拆迁人实行房屋产权调换。本案中，拆迁人为烟台力高房地产开发有限公司，其委托上诉人中房拆迁公司实施拆迁，双方形成委托关系，在实施拆迁过程中，上诉人中房拆迁公司以自己的名义与被拆迁人即被上诉人中鑫房地产公司签订了拆迁补偿协议，而其应当组织被拆迁人、房屋承租人三方订立拆迁补偿安置协议，其在未核实被拆迁人与承租人是否就解除租赁关系协商一致的情况下，即委托他人对涉案房屋实施了拆除，给承租人即本案上诉人星亚物资公司造成了财产损失，其存在一定过错，原审判决上诉人中房拆迁公司对被上诉人中鑫房地产公司赔偿上诉人星亚物资公司装修、改造损失6万元承担连带责任，并无不当，本院依法予以维持。上诉人中房拆迁公司对此上诉理由不成立，本院依法不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院依法予以维持。二上诉人上诉理由均不成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4878元，由上诉人烟台市星亚物资经营公司负担555元，上诉人烟台房地产开发集团中房拆迁安置有限公司负担4323元。
本判决为终审判决。
审 判 长 栾建伟
审 判 员 张燕华
代理审判员 王莉莉
二〇一六年六月十四日
书 记 员 王 玥