广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0183民初1205号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇南安村。负责人：陈宇辉。委托代理人：巩小燕、曹娟，该公司员工。被告：叶承志，男，19XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，被告：叶承宗（曾用名方承宗），男，19XX年X月X日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区，被告：安信融资担保有限公司，住所地广东省广州市海珠区昌岗中路237号5F自编02、19房。法定代表人：林伟强。委托代理人：黄志强，该公司员工。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司诉被告叶承志、叶承宗、安信融资担保有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司（以下简称碧桂园增城分公司）的委托代理人曹娟，被告安信融资担保有限公司（以下简称安信公司）的委托代理人黄志强到庭参加诉讼，被告叶承志、叶承宗经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告碧桂园增城分公司向本院提起诉讼请求：一、被告向碧桂园增城分公司支付自2015年3月起至2016年1月止共11个月的物业服务费6386.05元（按房屋建筑面积322.50㎡，每月每平方米1.8元，每月的物业服务费为580.55元）；二、被告向碧桂园增城分公司支付逾期支付物业服务费所产生的违约金2076.91元（该违约金以每月所拖欠的物业服务费为数，按每日0.5%为标准，暂计至2016年2月5日的违约金为4153.83元，调整违约金额为违约金总额的一半，即调整违约金为2076.91元）；三、被告向碧桂园增城分公司支付2015年3月至2015年7月、2015年9月至2016年1月止的水费52.2元及利息；四、被告向碧桂园增城分公司支付2015年3月至2015年7月、2015年9月至2016年1月止的污水处理费36.54元及利息；五、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2006年4月21日，增城市碧桂园物业发展有限公司与碧桂园增城分公司签订《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》，约定选聘碧桂园增城分公司对增城区新塘镇碧桂园凤凰城提供前期物业管理服务。协议签订后至今，碧桂园增城分公司对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告享有所有权的位于碧桂园××街××201的房屋正处于该物业管理服务区域内。2004年12月31日，碧桂园增城分公司与被告双方签订《碧桂园前期物业服务协议》一份，约定被告按房屋建筑面积每月每平方1.8元计收物业服务费。逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。同时，碧桂园增城分公司按照《碧桂园前期物业服务协议》的约定为被告代付水费、污水处理费等费用。现被告自2013年3月起开始拖欠物业服务费及违约金等费用，虽经碧桂园增城分公司多次催促和发催促函催收，被告至今仍未缴纳所拖欠的物业服务费、违约金等费用。交纳物业服务费是每一个业主对整个居住小区应尽的义务。被告长期拖欠物业服务费及水费、污水处理费等费用的行为不仅违反了双方的合同约定，还对整个小区的物业正常运行造成严重的影响。为维护碧桂园增城分公司的合法权益、保障小区物业的正常运行，请求法院判准诉请。被告叶承志、叶承宗未到庭答辩。被告安信融资担保有限公司辩称：一、安信公司只对涉案物业自2015年8月26日起的物业服务费用承担责任；1、安信公司与原告签署《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》的时间是2016年5月23日，2、安信公司根据增城区人民法院（2013）穗增法执第1023号之二的《执行裁定书》取得涉案物业，该裁定书于2015年8月26日发生效力，3、原告2016年4月16日向安信公司出具的《关于提供收取物业服务费账户的复函》显示，原告也确认安信公司对涉案物业承担物业服务费用的时间自2015年8月26日开始计算。综上，安信公司对2015年8月26日之前的涉案物业服务费用不承担责任。二、安信公司自2015年8月26日起的物业服务费、水电费等有关费用已缴交完毕，并可举证证实。三、原告主张安信公司承担违约金是没有事实和法律依据，应予以全部驳回。安信公司已根据上述约定和原告的要求，于2015年5月23日、2016年6月23日分两笔支付2015年9月至2016年4月的物业服务费4457.13元和184.27元，2016年6月23日交付2016年5月至7月份的物业服务费各580.55元，2016年7月12日一次性支付2015年9月至2016年6月的水费和污水处理费共273.2元。安信公司接管涉案物业后，多次联系原告缴交物业服务费用，但原告置之不理，并非安信公司故意拖延支付。综上，安信公司已履行了缴纳费用义务，原告主张缺乏依据，请求法院驳回其诉讼请求。经审理查明：2002年5月22日，增城市清源自来水厂有限公司出具《委托凤凰城物业服务中心代收水费的协议书》，委托碧桂园增城分公司代收凤凰城各苑区业主水费。代扣水费的时间为每月的10号前。2004年12月13日，位于增城区新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤岭苑1街20座复式201号房登记在叶承志、叶承宗名下，建筑面积为322.53平方米。2004年12月31日，增城市碧桂园物业发展有限公司（甲方、房地产开发公司）和叶承志、叶承宗（乙方、业主）签订《碧桂园前期物业服务协议》，该协议载明“……根据法律、法规和有关规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方就乙方已购买的，由甲方负责开发建设的增城市新塘镇广园东碧桂园凤凰城物业中（以下简称“本物业”）中第凤岭苑1街20座201号单位，交付使用后提供物业管理有关问题达成一致意见，特订立本合同，双方共同遵守……第二条甲方按照法律、法规和有关规定，选聘增城市碧桂园物业管理有限公司（简称管理公司）对本物业实施前期物业管理。在物业交付后，本协议属甲方应履行物业管理服务协议的义务及应享有的权利全部由管理公司承担和享有，即甲方不再作为本协议的权利义务主体，由管理公司履行本协议的义务，享有本协议的权利。……第九条本物业交付使用后，管理公司按以下标准向乙方收取物业服务费。乙方应缴纳的物业服务费标准以该商品房的房屋建筑面积及花园面积计算。以该楼房的房屋建筑面积计算每月每平方米为1.8元，该楼房的房屋建筑面积为该楼房的套内建筑面积308.39平方米和该楼房应分摊的公用建筑面积14.14平方米的总和即322.53平方米。第十条乙方应自商品房买卖合同约定本物业交付时间起，且不论乙方是否居住或使用均应缴纳物业服务费，物业服务费及代收的水电费应采用现金支付或由银行代支的方式于公历每月5号前交纳。乙方出租物业的物业服务费由乙方交纳，乙方应在扣费账户存有足够金额以备扣费。第十一条物业服务费的调整和违约责任……2、乙方逾期交纳物业服务费，每逾期一天需交纳所拖欠服务费的0.5%的滞纳金，逾期二个月不交者将公布其姓名；情况严重时，管理公司可通过法律途径将其物业拍卖偿还所欠之款项及滞纳金。3、乙方如拖欠由管理公司代收代交的水电费及公共天线费等的，并已由管理公司代为垫付的，则管理公司有权向乙方追讨，乙方应及时清偿并支付相应的滞纳金，滞纳金按相关行业的具体标准计收。情况严重的管理公司可停止提供相关的服务。……第二十四条服务期限从本物业交付使用之日起至本物业业主委员会选聘的物业管理公司对本物业进行物业管理之日止。……”。2004年12月31日，被告叶承志接收涉案房屋。2006年4月21日，增城市碧桂园物业发展有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司签订《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》，约定增城市碧桂园物业发展有限公司选聘广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司对碧桂园凤凰城提供前期物业管理服务事宜，至本物业管理区域内全体业主依法选聘的物业服务企业时止；电梯洋房首层以上按房屋建筑面积2元/月/平方米计收、花园按花园面积0.5元/月/平方米计收；物业服务费按月交纳，业主应在每月5日前交纳上月的物业服务费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。2015年3月24日，增城市清源自来水厂有限公司出具一份《证明》，内容为“兹有广东碧桂园凤凰城凤岭苑1街20座201自2013年3月至今水费及污水费共859.86元，已由广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司向增城市清源自来水厂有限公司代缴完毕”。另查明，2006年7月14日，增城市碧桂园物业管理有限公司召开股东会决议，内容为同意广东碧桂园物业管理有限公司吸收合并增城市碧桂园物业管理有限公司，自合并并生效之日起，增城市碧桂园物业管理有限公司的所有权利、义务、债权、债务由广东碧桂园物业管理有限公司承继，并同意注销增城市碧桂园物业管理有限公司登记。2012年10月25日，佛山市顺德区市场安全监管局核准广东碧桂园物业管理有限公司更名为广东碧桂园物业服务有限公司。2012年12月10日，广州市工商行政管理局核准广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司更名为广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司。2015年10月27日，广东碧桂园物业服务有限公司变更名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司。2015年12月15日，本院作出（2015）穗增法民三初字第535号民事判决书，判令叶承志、叶承宗向碧桂园增城分公司支付自2013年3月至2015年2月止共24个月的房屋物业服务费13933.20元及违约金。判令叶承志、叶承宗向碧桂园增城分公司返还垫付的2013年3月起至2015年3月24日止的水费、污水费859.86元利息。2015年8月26日，本院作出（2013）穗增法执第1023号之二执行裁定书，裁定如下：一、将被执行人叶承志、叶承宗位于增城区新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤岭苑1街20座复式201号房的房产【房产证号：04××49】作价2671040元，交付申请执行人安信融资担保有限公司抵偿其依据广州市仲裁委员会作出的（2012）穗仲案字第4642号裁决书享有的相应金额债权。二、上述抵债的财产所有权自本裁定送达申请执行人安信融资担保有限公司时起转移，申请执行人可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。另查明，2016年3月3日，增城区国土资源和房屋管理局出具《产权查册表》，载明“房屋坐落：增城区新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤岭苑一街20座复式201房。建筑面积：322.53平方米，产权人：安信融资担保有限公司”。庭审中，安信公司主张2015年8月26日之前的物业服务费等费用与其公司无关，而2015年8月26日起的物业服务费、水电费等已由其公司缴交完毕，应驳回要求安信公司承担责任的请求。碧桂园增城分公司对安信公司的答辩无意见，并当庭变更诉讼请求，第一项诉讼请求变更为要求叶承志、叶承宗支付2015年3月至2015年8月25日期间拖欠的物业服务费3370.93元及违约金，放弃安信公司承担2015年8月26日至2016年1月份的物业服务费。撤回要求被告向碧桂园增城分公司支付2015年3月至2015年7月、2015年9月至2016年1月止的水费52.2元及利息和被告向碧桂园增城分公司支付2015年3月至2015年7月、2015年9月至2016年1月止的污水处理费36.54元及利息的诉讼请求。本院认为：增城市碧桂园物业发展有限公司与叶承志、叶承宗签订《碧桂园前期物业服务协议》，约定由增城市碧桂园物业管理有限公司为涉案房屋提供物业管理服务，协议中属增城市碧桂园物业发展有限公司应履行物业管理服务的义务及应享有的权利均由增城市碧桂园物业管理有限公司承担和享有。增城市碧桂园物业发展有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司签订《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》，约定增城市碧桂园物业发展有限公司选聘广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司对碧桂园凤凰城提供前期物业管理服务。该《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》合同有效，对业主具有约束力。现增城市碧桂园物业管理有限公司已由变更名称后的广东碧桂园物业服务股份有限公司所吸收，而广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司系广东碧桂园物业服务股份有限公司的分公司，为涉案房屋提供物业服务，故叶承志、叶承宗作为物业服务的受益人应向原告交纳物业服务费。现叶承志、叶承宗未按合同约定支付2015年3月至2015年8月25日止的物业服务费，其行为已构成违约，为此，原告请求叶承志、叶承宗支付上述期间的物业服务费，本院予以支持。经核算，叶承志、叶承宗每月应支付的物业服务费为580.55元（322.53平方米×1.8元/月/平方米），被告应支付上述期间的物业服务费为3370.93元（580.55元/月×5个月+25天×18.7274/天）。至于物业服务费的违约金问题。因叶承志、叶承宗未依约支付物业服务费，原告主张要求叶承志、叶承宗支付违约金，理据充分，本院予以支持，但因《碧桂园前期物业服务协议》签订的日期早于《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》的签订日期，故涉案房屋的物业服务费的违约金应以《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》的约定计算，即违约金以每月拖欠的物业服务费按日0.5%计算。现碧桂园增城分公司主张逾期物业服务费的违约金调整为每日千分之二点五，并不违反法律规定，予以准许。每月物业服务费从拖欠的次月6日起计算至付清日止，但每月违约金的金额不得超过当月应付的物业服务费，违约金的总额不得超过3370.93元。被告叶承志、叶承宗经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告叶承志、叶承宗于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司支付2015年3月至2015年8月25日的物业服务费3370.93元及违约金（每月违约金按当月欠付的物业服务费为基数，从欠费次月6日起以每日千分之二点五为标准计算至付清款日止，以此类推，但每月物业服务费的违约金应以每月欠付的物业服务费本金为限)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告叶承志、叶承宗负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），并向广州市中级人民法院预交。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  曾共明人民陪审员  詹玉琴人民陪审员  万佳佳二〇一七年三月七日书 记 员  阮柳静附本判决相关法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。