成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0191民初12774号原告：东方希望集团成都有限公司。住所地：成都市高新区高朋大道*号。法定代表人：曹稳，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭杰，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。一般授权代理人。委托诉讼代理人：姚秋林，男，1987年7月23日出生，汉族，住四川省蓬安县，系原告公司员工，一般授权代理人。被告：四川一通融资担保有限公司。住所地：成都市高新区高朋大道*号东方希望大厦*座206。法定代表人：涂磊。原告东方希望集团成都有限公司（以下简称“东方希望集团”）诉被告四川一通融资担保有限公司（以下简称“一通融资公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案受理，由代理审判员钟珏依法适用简易程序独任审判，后因被告一通融资公司下落不明，本院依法适用普通程序，由代理审判员钟珏担任审判长，与人民陪审员刘翠才、杨健组成合议庭进行审理。后因工作变动，本案变更为由审判员吴翔担任审判长，与人民陪审员刘翠才、杨健组成合议庭进行审理。于2017年3月30日公开开庭进行了审理。原告东方希望集团委托代理人谭杰到庭参加诉讼，被告一通融资公司经公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。于2017年4月24日第二次公开开庭进行审理，原告东方希望集团委托代理人谭杰到庭参加诉讼，被告一通融资公司未到庭参加诉讼;于2017年5月3日进行公开宣判，原告东方希望集团委托代理人谭杰到庭参加，被告一通融资公司未到庭参加。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告东方希望集团向本院提出诉讼请求1、请求判决解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告补缴优惠期间（2014年2月18日至2014年3月17日）的租金16992元；3、被告支付原告损害赔偿金132160元（已扣除被告缴纳的房屋租赁保证金和物业服务费保证金56640元）。事实及理由：2014年2月18日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于高新区高朋大道3号东方希望大厦A座2层204、206室。租赁期限自2014年2月18日至2016年2月17日，原告给被告提供一个月的免租期。被告向原告缴纳了租赁保证金和物业服务费保证金。被告本应在2014年9月25日前缴纳2014年10月至12月的租金，但经原告多次催交仍不缴纳，并于2014年10月22日向原告发函，擅自解除合同。不得已的情况下，原告2014年11月3日向被告发函，解除双方的租赁合同，但被告至今未支付损害赔偿金。被告四川一通融资担保有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据材料，应视为其放弃答辩、举证、质证和法庭辩论、最后陈述的权利。经审理查明，2014年2月18日，原告东方希望集团与被告一通融资公司签订《房屋租赁合同》，约定东方希望集团将位于成都高新区高朋大道3号东方希望大厦A座2层204、206室房屋出租给一通融资公司使用，房屋建筑面积共236平方米，租赁期限自2014年2月18日至2016年2月17日止，租金为每月每平方米72元，即每月16992元。租赁合同第三条约定：“3.2甲方（即东方希望集团，下同）为乙方（即一通融资公司，下同）提供一个月租金的优质租户优惠……如因乙方原因导致本合同提前解除或终止，或乙方欠付本合同项下任何费用超过30日的，则乙方无权享受剩余优惠，并应补缴优质租户优惠。”。租赁合同第四条约定：“4.1双方约定，本合同签订之日起5个工作日内乙方向甲方支付相当于3个月的租金的房屋租赁保证金50976元，自合同签订之日起5个工作日内向物业管理公司支付物业服务费保证金5664元。”。租赁合同第九条约定：“……9.3乙方逾期支付本合同项下款项包括但不限于租金、物业服务费等各项费用，……超过30天时，……甲方有权解除或终止租赁合同，乙方按第9.4条约定承担责任；9.4条租赁期间，非本合同约定的情形，乙方擅自解除或终止履行合同，或乙方严重违约导致甲方行使合同解除权、终止权的，乙方同意向甲方支付损害赔偿金，该损害赔偿金的计算方式为按提前收回天数的租金、物业服务费总和的1倍金额；9.5乙方同意，甲方有权直接扣留部分或全部保证金或其他款项余额抵付合同项下乙方应当承担的责任。”。合同签订后，东方希望集团向一通融资公司交付了房屋，一通融资公司向东方希望集团支付了租赁保证金50976元和物业服务费保证金5664元，并一直在使用租赁房屋。2014年10月22日，一通融资公司向东方希望集团发函，表明其决定于2014年10月31日退租。此后便自行搬离。2014年11月3日，由于一通融资公司逾期30日未支付租金及其他费用，东方希望集团向一通融资公司发出通知函，通知解除双方的租赁合同，特快专递邮寄的地址：成都市武侯区佳灵路3号红牌楼广场1栋4楼，周鑫鹏。本院认为，东方希望集团与一通融资公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务，东方希望集团依约将房屋交付一通融资公司占有使用，一通融资公司亦应当依约支付租金，而一通融资公司实际未支付，根据《房屋租赁合同》第9.3条的约定，一通融资公司逾期30天东方希望集团即有权解除合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，东方希望集团享有解除《房产租赁合同》的权利，但是其未提交足够的证据证明其依法行使了解除权，其通过邮寄的方式寄送的解除函的送达地址不符合合同及法律的规定，故不能以邮寄解除函的时间为合同解除时间。再者，本案起诉状副本于2017年2月25日送达一通融资公司，此时双方的租赁合同已经自然到期，亦无解除的必要。对于优惠期租金，根据租赁合同3.2条的规定，因一通融资公司欠付合同项下的费用超过30日的，其将不再享受租金优惠，应补缴优惠的金额，故对于东方希望集团要求一通融资公司补缴2014年2月18日至3月17日期间优惠的租金16992元的诉请予以支持。对于损害赔偿，根据租赁合同9.4条的约定，因一通融资公司擅自终止履行本合同，应当向东方希望集团支付损害赔偿金。东方希望集团主张以9个月的租金及物业费的总额为基础，扣除一通融资公司缴纳的租赁保证金和物业服务费保证金56640元，一通融资公司还应向东方希望集团支付赔偿132160元。对此，本院认为，东方希望集团的损失为房屋空置期损失，因在一通融资公司搬离后东方希望集团又将房屋再次出租，因其没有提供证据证明其空置期的具体期间，因此根据正常的招租周期计算，东方希望集团主张的损失过高，远超出其合理的范围，也超出了法律的保护范围，一通融资公司交纳的前述两项保证金金额也足以弥补，无需另行支付。故对于东方希望集团的此项诉请，本院予以部分支持，一通融资公司交纳的保证金不予退还。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告四川一通融资担保有限公司于本判决生效之日起十日内向原告东方希望集团成都有限公司补缴2014年2月18日至2014年3月17日优惠期间的租金16992元；二、被告四川一通融资担保有限公司于本判决生效之日起十日内向原告东方希望集团成都有限公司支付损害赔偿金56640元（从被告四川一通融资担保有限公司缴纳的租赁保证金和物业服务费保证金中扣除);三、驳回原告东方希望集团成都有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费收取3284元，公告费300元，后续公告判决费用300元，合计3884元，由被告四川一通融资担保有限公司承担。如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  吴 翔人民陪审员  刘翠才人民陪审员  杨 健二〇一七年五月三日书 记 员  韩亚群