贵州省贵阳市南明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0102民初4631号
原告（反诉被告）：张亚东，男，1983年5月16日生，汉族，住本市花溪区。
委托代理人：黄训平、周娟，贵州听君律师事务所律师。
被告：李蜀南，女，1965年6月24日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区，现在贵州省第一女子监狱服刑。
被告（反诉原告）：张时虎，男，1968年11月29日生，汉族，住本市花溪区。
委托代理人：张龙，贵州正哲律师事务所律师。
原告（反诉被告）张亚东诉被告（反诉原告）张时虎、被告李蜀南及张时虎反诉张亚东房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员冯雪独任审判，公开开庭进行了审理。原告张亚东及其代理人黄训平、周娟，被告张时虎的委托代理人张龙，被告李蜀南到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张亚东诉称：2014年7月21日，原告与被告李蜀南、张时虎签订《房屋租赁合同》，合同约定被告李蜀南、张时虎将坐落于贵阳市南明区花果园×区×栋6楼601号到614，624到628，638，7楼701到714，724到728，738，8楼801到814，824到828，838号，7楼701到714,724到728,8楼801到814,824到828,838号房屋出租给原告使用，合同就租赁期限、租金标准、房屋交付与装修、违约责任、争议解决等事项进行明确约定。合同签订当日和次日，原告随即按照被告李蜀南的指示，向程亚琳的中国建设银行账户分别支付了100万元和25万元，被告李蜀南于合同签订次日向原告出具金额共计125万元租金收条。根据《房屋租赁合同》第六条约定：被告李蜀南、张时虎应当在花果园×区×栋交房当天之前将房屋移交原告。现查明：花果园房开公司（即贵阳宏益房地产发有限公司）已于2014年12月30日刊登花果园F区4、5号楼交房公告，交付房屋的约定条件已成就，然而时至今日二被告仍未向原告交付租赁房屋；而合同项下租赁物已被贵州省六盘水市公安分局作为涉案赃物查封。《房屋租赁合同》因被告张时虎和李蜀南的原因无法继续履行。原告认为，被告李蜀南和张时虎与原告签订的《房屋租赁合同》系合法有效合同，而被告李蜀南、张时虎在涉案房屋具备交付条件时未履行交房义务，且现在该《房屋租赁合同》客观上无法履行。综上，为维护原告的合法权益，现诉至法院请求：一、判令解除原、被告双方于2014年7月21日签订的《房屋租赁合同》。二、判令被告李蜀南、张时虎共同返还原告租金125万元，并从2014年7月21日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付资金占用费。三、本案诉讼费及相关费用由二被告连带承担。
被告李蜀南辩称：原告诉状所述属实，合同是李蜀南与原告签的，也电话告知过张时虎将房屋出租给原告，但张时虎没有在租赁合同上签字。李蜀南同意解除合同，同意返还原告租金，租金是李蜀南收取的，与张时虎无关，但现在李蜀南没有履行能力，对原告的诉请李蜀南都没有异议。
被告（反诉原告）张时虎答辩并反诉称：本诉原告对张时虎的诉请没有事实依据，请求驳回本诉原告对张时虎的本诉诉请。2014年7月21日，张亚东与李蜀南就花果园××路×区×栋6楼601至614，624至628，638,7楼701至714,724至728，738,8楼801至814,824至828,838号房屋签订《房屋租赁合同》。合同签订时，张亚东明知前述房屋存在其他共有人，李蜀南也未征得共有人张时虎的同意而擅自出租。因此，二人租赁房屋的行为构成恶意串通，严重损害了张时虎作为共有人的合法权益。为维护张时虎的合法权益，现提出反诉请求：一、依法确认张亚东、李蜀南于2014年7月21日签订的《房屋租赁合同》无效。二、本案诉讼费等费用由被反诉人承担。
反诉被告张亚东辩称：张时虎的反诉没有法律依据，在合同签字后，原、被告之间的合同效力由法院认定，本诉原告与李蜀南签订部分是有效的，张亚东、张时虎、李蜀南对合同的签订是经过沟通的，张时虎知道张亚东承租房屋的情况，李蜀南有权代表张时虎签订合同，虽然张时虎未在租赁合同上签字，但李蜀南的行为构成表见代理，张亚东与李蜀南之间不存在恶意串通，故要求张时虎与李蜀南共同向张亚东承担退款责任。
被告李蜀南针对反诉原告张亚东的反诉述称：李蜀南没有与张亚东恶意串通，签订合同前原、被告共同协商是事实，租金是李蜀南收取的，只是现在没有还款能力，张时虎确实没有收到张亚东的租金。李蜀南收取租金后被抓捕，房屋被查封，因为不能按时归还银行贷款，房子现在无法交付给张亚东，房开商已针对房屋买卖合同起诉，李蜀南对解除租赁合同无异议，收取的款项应该由李蜀南个人归还，只是现在没有履行能力。
经审理查明：2012年7月，李蜀南、张亚东共同向贵阳宏益房地产开发有限公司购买了位于南明区花果园彭家湾花果园项目×区×栋6楼601号到614，624到628，638，7楼701到714，724到728，738，8楼801到814，824到828，838号房屋。2014年7月21日，张亚东与李蜀南签订《房屋租赁合同》一份，约定：出租方（甲方）张时虎、李蜀南将位于本市南明区花果园××路×区×栋6楼601号到614，624到628，638，7楼701到714，724到728，738，8楼801到814，824到828，838号房屋出租给乙方张亚东使用，由乙方作酒店、营业、办公、会议等使用；租赁期限为10年，免租期6个月，实际计租日从甲方将房屋交付给乙方的当日往后顺延6个月起至整十年后；第一年房屋租金为125万元，第二、第三年131万，第四年144万元，租金每3年增长一次，每次递增10%；自起租日开始，房屋租金按年（十二个月）支付，先付后用，租金含税价，乙方分别于合同签订后当日2014年7月21日其余在每年届满前一个月（扣除免租期）向甲方支付相应年度租金；甲方同意在花果园×区×栋交房之日当天之前将房屋移交给乙方；合同并就其他事项进行了约定；张亚东在该租赁合同承租方乙方处签名并加盖手印，李蜀南在出租方甲方处签名并加盖手印，张时虎未在该租赁合同上签名及捺印。2014年7月22日，李蜀南向张亚东出具收条一张，载明：“今收到张亚东租金壹佰贰拾伍万元整（1250000.00元）。此据”。2014年7月24日，李蜀南、黄沛、夏鹏、夏昌盛等人因涉嫌非法吸收公众存款被贵州省六盘水市公安局立案侦查，同年8月上述房屋被六盘水公安局全部查封。2016年3月16日，贵州省六盘水市中级人民法院以（2015）黔六中刑三初字第00023号《刑事判决书》判决：李蜀南犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑9年，并处罚金45万元，犯贷款诈骗罪判处有期徒刑12年，并处罚金20万元，决定执行有限徒刑20年，并处罚金65万元。2016年7月，张亚东诉至本院，诉请如前。审理中，张时虎提起反诉，反诉诉请如前。审理中，原、被告对签订上述租赁合同时是否取得张时虎的同意，租赁合同是否有效，张时虎应否共同向原告承担还款责任存在争议，原告与李蜀南均陈述张时虎对签订上述租赁合同明确知悉并同意，但张时虎对此予以否认。张亚东向本院提交的证据材料有：1、上述《房屋租赁合同》一份，李蜀南对此无异议，张时虎对此不予认可，张时虎表示对该份合同不知情，也未在合同上签字，该份合同未生效，且合同约定的租赁房屋面积计算有误，应为2488.56平方米；2、上述2014年7月22日李蜀南向张亚东出具的收条，中国建设银行股份有限公司贵阳花果园支行出具的交易卡号43×××17…………19627及交易卡号43×××17…………2876的交易流水单，交易流水单显示卡号43×××17…………19627于2014年7月21日向程亚琳帐户转帐100万元，该卡持卡人为原告张亚东；交易卡号43×××17…………2876于2014年7月22日向程亚琳帐户转帐25万元，该卡持卡人为刘丽君；张亚东以此证明已于2014年7月21日、22日向李蜀南指定的收款人程亚琳的银行账户分别支付100万元、25万元，共计125万元，李蜀南已出具收条，证明其已支付125万元房屋租金；被告李蜀南对此无异议，认可收到张亚东支付的125万元租金，称收取的租金已用于退还借款人借款、支付借款人利息等，并认可要求张亚东将租金支付至其儿媳程亚琳的帐户上；张时虎表示上述收条系李蜀南出具，租金是李蜀南收取，张时虎未收到张亚东支付的租金，且银行流水单收款人不是李蜀南，款项用途不明；3、（2015）南民初字第813号民事判决书、贵阳市中级人民法院筑民一终字第1759号民事判决书，张亚东以此证明2014年12月30日贵阳宏益房地产开发有限公司对诉争房屋所在的花果园F区4、5号楼发出交房公告，诉争房屋达到交付条件，但李蜀南、张时虎未向张亚东按约交房，本案支付至程亚琳账户的租金系应李蜀南的要求支付，本案诉争房屋已依法被六盘水公安分局查封，双方签订的《房屋租赁合同》无法继续履行，张亚东提出解除该合同符合法律规定；李蜀南对此无异议，张时虎认为两份判决书与本案无关。张时虎向本院提交的证据材料有：本案涉案房屋的备案登记表复印件，张时虎以此证明涉案房屋的共有人是两被告，张亚东与李蜀南签订的合同应无效。张亚东对证据的真实性无异议，但对证明目的不予认可。另，本院向程亚琳及交易卡号43×××17…………2876的持卡人刘丽君进行了询问；程亚琳陈述：卡号43×××17…………19627于2014年7月21日向程亚琳帐户转帐支付了100万元、交易卡号43×××17…………2876于2014年7月22日向程亚琳帐户转帐支付了25万元，这两笔款项虽进入程亚琳帐户，但程亚琳对这两笔款项是什么钱不清楚，两笔款是李蜀南让程亚琳收取，李蜀南告诉程亚琳有两笔款要入程亚琳的帐户，两笔款入帐后程亚琳就将这两笔款交给了李蜀南，程亚琳不是收款人，真正的收款人是李蜀南；刘丽君陈述：刘丽君于2014年7月22日从其帐户43×××17…………2876向程亚琳帐户转帐支付的25万元，是按原告张亚东的要求进行转帐，因当时张亚东向刘丽君借款25万元，刘丽君同意后按张亚东的要求将该25万元支付到程亚琳帐户，后张亚东已将该25万元归还刘丽君，故刘丽君表示该25万元的实际付款人是张亚东而非刘丽君。以上事实，有原、被告陈述、房屋租赁合同、收条、交易流水单等证据材料在卷佐证，并经庭审质证核实，足以认定。
本院认为：对原、被告双方争议的焦点，首先对张亚东与李蜀南签订的上述《房屋租赁合同》的效力问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，本案中，张时虎、李蜀南为涉案租赁房屋的共有人，对涉案租赁房屋进行租赁应取得张时虎、李蜀南的共同同意方为有效，上述《房屋租赁合同》中虽载明出租方为李蜀南、张时虎二人，但张时虎未在该租赁合同上签名或捺印，张亚东、李蜀南虽共同称张时虎对将房屋出租给张亚东明确知悉并同意，但二人均未对此举证证明，原告所提交的证据亦不足证明李蜀南在收取租金后将租金全部或部分支付给张时虎；且张亚东在明确知悉张时虎为共有人的情况下，主张李蜀南签订租赁合同的行为构成表见代理不能成立；故张亚东与李蜀南签订的上述《房屋租赁合同》因未取得房屋共有人张时虎的同意，该《房屋租赁合同》无效，对反诉原告张时虎的反诉请求本院予以支持，对本诉原告张亚东要求解除上述《房屋租赁合同》的诉讼请求应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，上述《房屋租赁合同》无效后，李蜀南作为出租人因该合同取得的租金应退还给张亚东，张亚东就支付租金向本院提交了上述李蜀南出具的收到租金125万元的收条及转帐支付租金的银行流水单为证，其中一笔租金25万元的付款人虽为刘丽君，但本院已向刘丽君进行询问，刘丽君表示从其账户向程亚琳帐户支付的25万元实际付款人为张亚东，本院亦向收款人程亚琳进行了询问，程亚琳认可收到的125万元系张亚东向李蜀南支付的房屋租金，程亚琳表示在收到该125万元已交给李蜀南，李蜀南对收到该125万元租金及向张亚东返还该125万元均无异议，故本院对张亚东要求李蜀南返还租金125万元的本诉诉请应予支持，李蜀南并应从张亚东向本院提起诉讼时即2016年7月11日起按中国人民银行同期贷款利率标准向张亚东支付资金占用费至该款付清时止。对张亚东要求张时虎共同承担返还租金并支付资金占用费的诉请，如前所述，因上述《房屋租赁合同》无效，原告所提供证据亦不能证实张时虎全部或部分收取张亚东支付的租金125万元，故张时虎不应向张亚东承担返还租金并支付资金占用费的责任，张亚东对张时虎的本诉诉请本院应予驳回。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：
本诉原告（反诉被告）张亚东与本诉被告李蜀南于2014年7月21日就租赁位于本市南明区花果园××路×区×栋6楼601号到614，624到628，638，7楼701到714，724到728，738，8楼801到814，824到828，838号房屋签订的《房屋租赁合同》无效。
本诉被告李蜀南于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）张亚东房屋租金人民币125万元，并从2016年7月11日起以125万元按中国人民银行同期贷款利率标准向张亚东支付资金占用费至该款付清时止。
驳回本诉原告（反诉被告）张亚东的其余本诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费16050元，减半收取8025元，由本诉被告李蜀南负担，反诉案件受理费50元，由反诉被告张亚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判员 冯雪
二〇一七年一月十日
书记员 彭毅