徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民初字第110号
原告谢辉万（曾用名谢辉），个体户。
委托代理人仇萌，江苏京楚律师事务所律师。
被告徐州市华隆房产开发有限公司，住所地本市中枢街99号。
法定代表人张保东，董事长。
委托代理人邵春，江苏行于思律师事务所律师。
委托代理人茆守荣，该公司经理。
原告谢辉万诉被告徐州市华隆房产开发有限公司（以下简称华隆房产公司）买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月24日受理后，依法由审判员车勤独任审判，于2015年3月3日公开开庭进行了审理。后根据案情需要，依法适用普通程序，组成合议庭于2015年5月18日公开开庭进行了审理。原告谢辉万的委托代理人仇萌、被告华隆房产公司的委托代理人邵春、茆守荣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告谢辉万诉称：原、被告于2008年8月13日签订房屋买卖合同，原告购买被告财富大厦1xx2、1xx3、1xx4的房屋，当日原告即结清全部房款。2008年底，被告以办理房产证为由将原告合同收回。后因原告催促，被告于2009年2月25日出具证明一份。2013年底，被告将房屋转售他人，拒绝返还原告房款，原告多次催要未果。现诉至法院，请求解除原、被告签订的商品房买卖合同，判令被告返还原告购房款545000元，并赔偿因被告一房二卖给原告造成的损失545000元，诉讼费用由被告承担。
被告华隆房产公司辩称：原告诉称2008年8月13日双方签订房屋买卖合同与事实不符，被告没有和原告签订任何形式的房屋买卖合同，双方之间不存在商品房买卖关系。2007年上半年起被告陆续向原告购买瓷砖，至2008年8月12日结算时，被告尚欠原告瓷砖款315074元。后经双方协商，原告同意用被告开发的房屋抵偿拖欠的瓷砖款。因当时被告开发的房屋均处于抵押中，被告便口头承诺待解除抵押后再办理房屋买卖手续，后被告就此事于2009年2月向原告出具了一份证明。2010年7月，原告向被告提出不愿以房抵债，于是被告于2010年7月14日退还了原告50000元，双方以房抵债的口头协议未能履行。由于原告一直没有向被告开具瓷砖的发票，也一直未找被告结算过，故被告拖欠原告的货款至今没有付清，被告同意在原告开具发票后偿付货款。被告与原告之间没有签订商品房买卖的书面合同，请求驳回原告的诉讼请求。
原告谢辉万为证明其诉称主张，向本院提交以下证据：
1、原告户籍所在地晋江市池店镇屿崆村村民委员会及晋江市公安局池店派出所出具的证明，证明谢辉万曾用名谢辉；
2、被告于2008年8月13日向原告出具的三张收据，交款单位为“谢辉”。证明被告已收到原告购房款共计545000万元，现金支付。其中1xx2室购房款为230000元、1xx3室购房款为160000元、1xx4室购房款为155000元；
3、被告于2009年2月25日向原告出具的证明一份，内容为：“兹证明华隆财富大厦业主谢辉在我公司购买房屋1xx0（签订合同房号应为1xx2、1xx3、1xx4）因暂时房证未办理，其实际建筑面积为156.87㎡。”证明被告承认原来有三套房屋的买卖合同，2008年12月被告以办理房产证为由将房屋买卖合同原件要回，后原告向被告索要，被告称还要继续使用，遂向原告出具了该份证明，原告没有留复印件。
经质证，被告华隆房产公司对上述证据的真实性无异议。被告陈述，关于1xx2室购房款为230000元，被告未收现金，原告也未支付，该款是因徐州市园林房地产开发有限公司（以下简称园林公司）拖欠原告材料款，而被告又拖欠园林公司土地款230000元，于是达成债权债务转移约定，由被告偿还原告230000元，并协商用1xx2室房屋抵偿该债务。关于1xx3室购房款160000元与1xx4室购房款155000元，原告并未支付被告，而是因被告拖欠原告的货款315074元，原告向被告出具了315000元的货款收据后，被告又向原告出具了315000元的购房款收据，双方通过以据换据的方式将之间的账款冲抵。原、被告从未签订过房屋买卖合同，1xx2、1xx3、1xx4室不是合同编号而是房号1xx2、1xx3、1xx4室的三套房子。因当时涉案的三套房屋已被抵押，被告承诺在解除抵押后给原告办理房屋买卖手续，后原告又提出不愿以房抵债，让被告支付货款，因此双方以房抵款的协议已解除。
被告华隆房产公司为证明其辩称主张，向本院提交以下证据：
1、原告（谢辉签字）于2008年8月13日向被告出具的收据两份，金额共计315000元，其中一张金额为87100元，收款事由为会馆瓷砖款；另一张金额为227900元，收款事由为财富大厦瓷砖款。证明被告拖欠原告货款315000元，以房屋抵偿此货款的事实；
2、原告（谢辉签字）于2008年8月13日确认“数量、金额属实”的结算清单两份，证明经原告与徐州市华隆开发公司大彭文化会馆建设指挥部结算，货款共计745074元，除去被告已给付的430000元，至2008年8月13日被告尚欠原告货款315074元；
3、2010年7月14日由原告（谢辉）签字确认的1xx4室购房款收据及支票存根，原告在支票存根用途一栏写明“退房款”。证明因原告不同意以房抵债，被告向原告支付了50000元货款，双方三套房屋以房抵款的协议已解除；
4、被告于2008年8月13日向原告出具的1xx2室购房款230000元的收据，以及园林公司于2008年7月22日向被告出具的云东路x#地块款230000元的收据。证明债权债务转移及以房抵债的事实。
经质证，原告谢辉万对证据1、2、3的真实性无异议，因证据4园林公司出具的收据上没有原告签字，故无法确认其真实性。被告陈述用1xx2室与园林公司和被告之间的财务调账、用1xx3、1xx4室抵偿被告拖欠的货款总账均属实，原告也收到了被告50000元的退房款。2010年7月14日的支票存根下面的署名是原告所签，但“退房款”几个字不是原告的笔迹，因当时被告与相关主管部门没有协调好，无法安排原告上房，故原告要求退1xx4室的房屋，只能代表对1xx4房屋解除了买卖合同。
通过以上原、被告的诉辩陈述及双方当事人举证、质证，能够确认以下事实：
2008年8月13日，经原、被告对账，徐州市华隆开发公司因大彭文化会馆建设及财富大厦建设购买原告地面砖等材料计745074元，被告付货款430000元，尚欠货款315074元。经双方协商，由被告华隆房产公司以其开发的华隆财富大厦1xx3、1xx4室房产抵偿该货款，并由原告向被告出具金额分别为87100元、227900元的瓷砖款收据后，被告向原告出具了两张购房款收据，其中1xx3室的购房款为160000元，1xx4室的购房款为155000元。同时，因被告拖欠原告徐州市园林房地产开发有限公司230000元土地款、而徐州市园林房地产开发有限公司拖欠原告230000元材料款，经债权债务转移后由被告偿还原告该230000元，并经双方协商以被告开发的华隆财富大厦1xx2室房产抵偿此债务，被告于同日向原告出具了一张购房款为230000元的收据。因上述三套房屋抵债前已被抵押，被告口头承诺待抵押解除后为原告办理上房手续。2009年2月25日，被告向原告出具了一份证明，内容为：“兹证明华隆财富大厦业主谢辉在我公司购买房屋1xx0（签订合同房号应为1xx2、1xx3、1xx4）因暂时房证未办理，其实际建筑面积为156.87㎡。”此后，被告一直未能为原告办理上房手续。2010年7月14日，被告通过支票向原告支付了50000元“退房款”，并由原告向被告出具收据一份，收据“收款事由”一栏注明“财富大厦（1xx4）购房款”。因被告已将上述三套房屋转售他人，原告遂以诉称理由诉至本院。
经本院至徐州市房产处查询华隆财富大厦1xx2、1xx3、1xx4室房屋的所有权归属情况，发现涉案三套房屋已由被告华隆房产公司与案外人李君签订房屋买卖合同，尚未办理过户手续。原、被告对该事实均予以认可。
本案审理过程中，原告于2015年6月19日变更诉讼请求，要求被告返还原告495000元，并自以房抵款之日起至给付之日止按银行贷款利率标准赔偿原告损失。被告对原告变更后确认的欠款金额495000元予以认可，但认为应由原告开具总货款745074的增值税发票后方能付款。
本院认为：债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。因被告未能向原告支付拖欠货款，双方约定以被告开发的三套房屋代为清偿，故原、被告之间存在以物抵债的合意。虽被告向原告出具的三张收据中均注明了“购房款”，但因双方之间并不存在商品房买卖的合意，被告将涉案房屋“出售”于原告旨在通过抵偿以消灭双方之前的债权债务关系，因此原被告之间不存在商品房买卖合同关系。
虽原、被告之间存在以物抵债的合意，但代物清偿系实践性法律关系，须以债权人受领他种给付以代替原定给付为成立要件，因涉案房屋未办理物权转移手续，被告亦否认双方存在房屋买卖合同关系，并要求归还拖欠货款，故原、被告之间的以物抵债协议尚未成立。原告可依双方之间因买卖合同而产生的债权债务关系要求被告偿付所欠货款，及通过债权债务转移后由被告确认的徐州市园林房地产开发公司的材料款。现原告变更诉讼请求，要求被告返还原告尚欠款项495000元，被告对尚欠款项的金额亦不持异议，故被告应依法予以偿还。因被告的原因致使双方之间以物抵债协议未能履行，由此给原告造成经济损失，对此被告应当承担赔偿责任。原告主张由被告自以房抵款之日起按同期银行贷款利率标准赔偿原告损失至给付之日止符合法律规定，本院予以支持。被告不能以未开具发票为由拒付原告货款。被告支付原告货款后，原告应为被告提供货款发票。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百一十一条之规定，判决如下：
本判决生效后十日内，被告徐州市华隆房产开发有限公司支付原告谢辉万495000元，并自2008年8月13日起至实际给付之日止按同期银行贷款利率标准赔偿原告损失。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14690元，财产保全费5000元，合计19690元，由被告徐州市华隆房产开发有限公司负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 车 勤
代理审判员 丁 贺
人民陪审员 李 丽
二〇一五年六月三十日
书 记 员 李欣睿