江苏省如皋市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）皋开民初字第0682号
原告如皋天友工贸有限公司，住所地：如皋市东陈镇双群村6组。
法定代表人金袁季，执行董事。
委托代理人施长松，江苏奔月律师事务所律师。
被告如皋市鑫达捻线丝厂，住所地：如皋市东陈镇双群村*组。
投资人仇桂有，总经理。
委托代理人仲玉婷，系公司法务。
被告仇桂有。
原告如皋天友工贸有限公司（以下简称天友工贸公司）与被告如皋市鑫达捻线丝厂（以下简称鑫达捻线丝厂）、仇桂有房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序，由审判员章杰独任审判公开开庭进行了审理。原告天友工贸公司的法定代表人金袁季、委托代理人施长松，被告鑫达捻线丝厂的委托代理人仲玉婷以及被告仇桂有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天友工贸公司诉称：2010年12月1日，原、被告签订厂房租赁协议一份，原告将自有的位于东陈镇双群村四、六组新东路8号院的东侧楼房1-3层厂房出租给被告生产经营，出租年限三年。协议签订后，被告严重拖欠租金，仅仅给付了第一年的租金12万元。在原告的催要之下，被告曾出面承诺拖欠的租金按照年息15%补偿给原告。在协议期满之后，被告无故不肯让房，期间补偿了房屋使用费的利息30000元。原告认为被告未按约给付租金已经构成违约，双方作为不定期的租赁关系保持，故原告有权随时解除合同，现请求判令：1、被告立即迁离出所占有的原告厂房。2、被告给付2010年12月至2013年11月三年期间所欠租金240000元，赔偿原告因迟延交租金所产生的利息108000元，合计3480000元。3、被告给付租赁期满后房屋使用费285000元（自2013年12月暂计至2015年6月，按年租金180000元计算）。4、本案的诉讼费用由被告承担。
被告鑫达捻线丝厂辩称：1、原告所主张给付2010年12月至2013年12月租金及利息已超过诉讼时效。2、租赁期满后的租金仍按120000元／年的标准计算，而非180000元／年。
被告仇桂有的答辩意见同被告鑫达捻线丝厂。
经审理查明：2010年12月1日，原告天友工贸公司（甲方）与被告鑫达捻线丝厂（乙方）签订《厂房租赁协议》一份，载明：“因甲方产权权属和法定代表人的变更，甲、乙双方经协商，就乙方向甲方租用厂房的相关事宜，重新达成如下协议：一、甲方将位于如皋市东陈镇双群村四、六组的1-3层厂房约2400㎡出租给乙方从事生产经营。二、租赁期为3年，自2010年12月1日至2013年11月30日。三、双方约定租金为每年壹拾贰万（不含租赁税）。租金采用先付后用的方式，于每年的12月31日前一次性付清。……七、在不影响房屋主体结构的前提下，乙方根据自己的经营特点进行装修，装修费用由乙方自行承担。租赁期满后作放弃处理，甲方也不作任何补偿。……十、租赁期间，乙方应及时支付房屋及其他应支付的一切费用，如乙方不按期支付，甲方有权加收每日5%的滞纳金。如乙方逾期一个月不付，甲方以后解除合同。……十三、本协议双方签字或盖章后即生效。”原告天友工贸公司与被告鑫达捻线丝厂在该协议上盖章，双方负责人亦签字确认。
协议签订后，被告鑫达捻线丝厂将部分机器设备运至厂房内，并实际使用租赁厂房至今。2011年12月30日，被告仇桂有给付租金40000元。2013年3月25日，被告仇桂有出具欠条给原告，载明：“今欠到房租壹拾贰万元整，4月20日结清，如违约则补记利息15%此据仇桂有2013.3.25。”2013年11月2日，被告仇桂有再次向原告出具欠条一份，载明：“今欠到2013年房租款壹拾贰万元整此据仇桂有2013.11.2。”2014年11月22日，经原告的催要下，被告仇桂有给付原告现金30000元。至庭审终结前，被告实际给付原告各项费用合计150000元。因被告未按约给付租金，原告请求解除合同，并判如所请。
另查，案涉厂房位于如皋市东陈镇双群村四、六组，用地性质为国有工业用地；案涉厂房于2009年1月19日获发房屋所有权证。被告鑫达捻线丝厂系个人独资企业，投资人系被告仇桂有。
以上事实，有房屋产权证、土地使用证、厂房租赁协议、欠条两份、收条两份、被告如皋市鑫达捻线丝厂工商登记资料一份等证据在卷佐证，可以认定。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告天友工贸公司与被告鑫达捻线丝厂签订厂房租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按照合同的约定，履行相应义务。
关于《厂房租赁协议》的解除问题。租赁合同租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期间为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除房屋租赁合同的，必须给予承租人合理的准备期间。本案中，原、被告签订的租赁协议到2013年11月30日即告期满。原告天友工贸公司虽曾建议被告，若无力给付租金可考虑减少租赁面积或另租其他房屋，但并未向被告发出明确的要求其搬离并收回厂房的意思表示，对于被告鑫达捻线丝厂继续使用厂房的行为也未通过相关法律途径进行排除，故本院认定原告天友工贸公司对于被告在合同到期后继续使用厂房是默许的，原厂房租赁合同继续有效，但租赁期限变为不定期。现原告天友工贸公司以诉讼方式明确要求解除合同，于法有据，其要求被告迁离出所占有的原告厂房的诉讼请求，本院予以支持。考虑到被告鑫达捻线丝厂在讼争厂房中已生产经营多年，搬离机器生产设备等物品需要一定的准备时间，本院酌定给予三十日。
关于原告所诉租金及利息的诉讼时效问题。解决本案诉讼时效争议的前提是厘清诉讼时效的起算点。原告天友工贸公司在被告鑫达捻线丝厂拖欠租金多年且合同到期的情况下，仍默许其继续使用厂房系基于双方的长期互信，同时也基于双方对于之前所欠债务的认可。原告先后于2013年3月、11月及2014年11月向被告催要过租金，并未怠于行使自身权利。本案涉及的是同一租赁合同项下分期给付的租金如何计算诉讼时效的问题，各期租金的给付具有一定的独立性，但该独立性不能否认租金债务的整体性。被告鑫达捻线丝厂关于2010年12月至2013年12月租金及利息已超过诉讼时效的辩解，割裂同一合同的整体性，侵蚀了合同双方的互信基础，更违背诉讼时效制度的价值目标。因此，在租赁合同持续履行的前提下，各期租金的诉讼时效可以一并计算，只要未超过最后一期租金的诉讼时效即可。如前所述，本案租赁合同期限届满之后，租赁期间为不定期，原租赁合同继续有效。依照原合同关于租金给付时间的约定，合同最后一期租金的给付时间为2014年12月31日，而原告天友工贸的起诉时间为2015年5月13日，故本案不存在超过诉讼时效的问题。被告鑫达捻线丝厂应当给付原告2011年12月至2013年11月两年期间所欠租金240000元。因合同继续有效，故2013年12月至2015年6月的租金及使用费仍按年租金120000元计算，为190000元（19个月）。原、被告对所欠2012年度的租金约定计算15%的利息，再结合租赁合同第十条中双方关于“逾期给付租金需加收每日5%的滞纳金”的约定，原告天友工贸公司主张被告鑫达捻线丝厂按照年利率15%给付迟延付款的利息，于法不悖，本院照准。原告要求被告赔偿因迟延交租金所产生的利息为108000元（120000元×15%×（3.5年＋2.5年））（分别自2012月1月1日、2013年1月1日起均计至2015年6月止），本院予以支持。因双方对于2014年11月22日被告所还30000元，并未明确系给付租金或者利息，应当先冲抵利息。
关于被告仇桂有承担责任的问题。个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。被告仇桂有系被告鑫达捻线丝厂的投资人，故对于被告鑫达捻线丝厂无法清偿的债务，被告仇桂有应当以其个人其他财产予以清偿。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条之规定，判决如下：
一、被告鑫达捻线丝厂于本判决生效后三十日内搬离如皋市东陈镇双群村四、六组的1-3层租赁厂房，并将厂房交还给原告天友工贸公司。
二、被告鑫达捻线丝厂给付原告天友工贸公司自2011年12月至2015年6月的租金与使用费430000元及逾期付款利息108000元，合计538000元，减去被告已经给付的30000元，余款508000元于本判决生效后十五日内履行。
三、若被告鑫达捻线丝厂的财产不足以清偿本判决第二项债务的，则由被告仇桂有应以其个人的其他财产予以清偿。
四、驳回原告天友工贸公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5105元，由原告天友工贸公司负担745元，由被告鑫达捻线丝厂、仇桂有负担4360元（此款原告已预交，由被告在履行上述款项时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费10210元（户名：南通市财政局；开户行：中国银行南通市西被闸支行；帐号：47×××82）。
审 判 员 章 杰
二〇一五年七月二十日
见习书记员 江丽南