上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第1055号
上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2014）嘉民三（民）初字第1055号
原告周某某。
委托代理人祝某某。
被告华某（上海）房地产开发有限公司。
法定代表人王某。
委托代理人赵萍，上海市建纬律师事务所律师。委托代理人邵万权，上海市建纬律师事务所律师。
原告周某某与被告华某（上海）房地产开发有限公司（以下简称华某公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员秦忠独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托代理人祝某某、被告委托代理人赵萍、邵万权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年3月，被告华某公司在中山公园龙之梦购物中心设立展台，用大型沙盘直观立体介绍位于上海市嘉定区XXXXXXXXX《华某置地菁英苑》二期产品，分发楼书和宣传广告。华某公司售楼员带原告参观了二期样板房（样板房位置在一期），并介绍称二期和一期是一样的外立面，定位是小豪宅。装修与样板房一致，物业由华某公司管理等。原告在看到一期非常漂亮的ART-
DECO外立面和富有层次感的绿化后，又回家查看了网上介绍一期和二期的产品，觉得虽然二期比一期贵，但华某公司在其广告和口头宣传中均承诺“二期是小豪宅，外立面和一期一模一样的ART-
DECO风格，并在一期的基础上升级优化”，认为值得购买。原告遂在2013年3月17日支付了10万元意向金，于3月24日参加开盘选房。2013年3月29日，原、被告签订了《上海市商品房预售合同》，合同约定由被告向原告出售位于上海市嘉定区XXXXXXXXX《华某置地菁英苑》11号13层1602室房屋（以下简称“系争房屋”），总价款为XXXXXXX元（含附件三中装修、设备价格）。但合同对“二期是小豪宅，外立面和一期一模一样的ART-
DECO风格，并在一期的基础上升级优化”的广告宣传未作出具体说明，未对房屋外立面建筑风格问题约定违约责任。华某公司还在合同中单方面描述“售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门的批准文件为准”。2014年6月，华某公司宣布二期外立面以第一批交房为交付标准。而原告认为二期外立面与华某公司宣传的ART-
DECO风格之承诺完全不符，且整个二期产品的品质严重下降。为此，原告多次与被告华某公司交涉，要求更换一期房源或赔偿损失，但被告不予理睬。原告认为，原告购买的系争房屋是原告唯一一套住房，原告购买系争房屋属消费行为，应受《消费者权益保护法》的保护，由于被告的行为已构成欺诈，故原告有权要求被告退还房款并支付相当于三倍房款的惩罚性赔偿。故原告要求法院判令：1、解除原、被告双方签订的《上海市商品房预售合同》（诉讼中，原告变更此项诉请为要求撤销原、被告双方签订的《上海市商品房预售合同》）；2、被告归还原告房款XXXXXXX元并三倍赔偿原告房款XXXXXXX元，合计XXXXXXX元。
被告辩称，原告提供的证据中并无有效证据证明被告承诺二期外立面及风格和一期一模一样。原告认为被告的行为构成欺诈也没有提供证据加以证明。原告出具的部分照片等证据是在系争房屋未完工时拍摄的，而现在系争房屋已经完成交付。原告所谓的广告内容没有在合同中作出约定，合同本身也明确了广告内容仅作参考。即便被告存在欺诈，原告也未在法定期限内行使撤销权。此外，原告主张的退一赔三没有事实和法律的依据，最高人民法院关于商品房买卖的司法解释中对惩罚性赔偿有明确的规定，而本案不符合其中任何一种情形，不应适用惩罚性赔偿。综上，被告不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2013年3月29日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，合同约定由被告（甲方）向原告（乙方）出售系争房屋，该房屋暂测建筑面积为83.58平方米，其中套内建筑面积为66.10平方米，共用分摊建筑面积为17.48平方米，每平方米建筑面积单价为23857元，总价款为XXXXXXX元（含附件三中装修、设备价格）。合同对甲方交付房屋给乙方的时间及乙方支付房款的时间均作出了约定。合同附件三该房屋建筑结构、装修及设备标准条款中约定：（房屋）结构为现浇混凝土剪力墙结构；外墙为局部干挂石材、局部外墙喷涂。补充条款一第十五条约定：该房屋的交付标准以本合同约定为准，本合同未约定的，以房屋交付时现状为准。甲乙双方的权利义务责任及甲方有关该项目的一切承诺均以本合同的约定为准，甲方或乙方通过口头、书面实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、展示板、沙盘、模型等）仅供参考，不作为该房屋的交付标准和条件，不构成合同的组成部分，所表达或提供的信息都不作为确定甲乙双方的权利、义务、责任及甲方有关该项目的一切承诺的依据。甲方的售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门的批准文件为准，如有变化不另行通知（但法律、法规或规章另有规定的除外）。乙方确认，甲方所有未注明印刷时间的宣传资料（包括但不限于楼书、户型单页）不作为乙方的购房参考。合同还对其他事项作了约定。合同签订当日，原、被告双方还签订补充协议一份，主要内容为乙方同意在房屋毛坯交付后由甲方负责对系争房屋按照本协议的规定进行装修，补充协议对装修标准、装修质量及保修等作出了约定。签约后，原告向被告支付了全部房款。2014年9月19日，上海市嘉定区住房保障和房屋管理局就系争房屋所在的华某置地菁英苑A10地块项目（10、11、12号楼）向被告颁发了《上海市新建住宅交付使用许可证》。2014年9月，原告起诉来院。
诉讼中，原告提供了其从网上下载的网页打印件，内容包括部分业主维权活动的照片、搜房网业主论坛中业主发表的文章、评论及制作的一期、二期对比照片、新浪财经网对业主维权的报道和相关评论、业主向华某公司的投诉信、华某公司在搜房网、新浪网和其官网上的广告、宣传照片及资料，以证明被告在二期宣传时采用的是一期的广告，而华某公司官网和搜房网上的图片，也是在介绍二期时用了一期的广告，文字说明也是以一期的升级来宣传二期楼盘。被告则认为原告从网上下载的材料不符合数据电文证据的形式要件，其真实性不予认可。即使从上述材料内容来看，很多都是原告及部分业主单方的观点，不能作为证据来证明实际情况；被告不认可原告所谓的华某公司官网，上面的相关内容也非被告作出的承诺；有些网上的报道和评论内容与原告的诉讼请求没有关联性。被告提供了二期物业售楼处放置的沙盘模型照片，以证明被告在预售时已通过沙盘表明，不仅二期物业和一期的外立面和楼顶的建筑结构有差别，且一期物业本身各楼宇之间的外立面和楼顶的建筑结构也各有差异。原告还提供了一期和二期物业实物照片，以证明一期和二期的外立面虽有不同，但两者是协调匹配的，并无严重的品质上的差别。原告对被告提供的证据真实性无异议，但认为沙盘的模型都是差不多的。而一期的南片和北片外立面确实有所不同，但都属于ART-
DECO风格，是原告认可并可以接受的，而二期被告所谓的芝加哥学院风格的外立面，原告无法接受。
以上事实，有上海市商品房预售合同、补充协议、原告从网上下载的网页打印件、付款凭证、上海市新建住宅交付使用许可证、照片及当事人陈述笔录书证等为证，事实清楚，证据确实。
本院认为，本案双方争议的焦点在于被告是否构成欺诈销售。对于何为欺诈，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第六十八条解释为：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。结合本案来看，原告认为是被告故意告知原告虚假情况（即一期和二期的外立面一模一样）或者故意隐瞒真实情况（即一期和二期的外立面实际不一致），以诱使原告作出了错误的意思表示。而从被告提供的售楼现场所用沙盘模型照片来看，尽管沙盘模型因制作材料等原因不能充分表现建筑物的细节部分，但还是可以看出该项目一期和二期的外立面和顶部建筑结构存在一定的不同，故不能认为是被告故意隐瞒一期和二期外立面不一致的情况。事实上，原告本身也认可即便是一期物业的南片楼盘和北片楼盘之间的外立面也存在一定的差异。原告提供的其从网上下载的材料，主要是为了证明被告在二期宣传时采用的是一期的广告和图片，但原告并未证明这些广告和图片是专用于一期的宣传资料，而从其中部分广告和图片反映的情况来看其范围明显是超出一期楼盘所在范围的。因此不能排除华某公司将之用于整个项目（共四期）宣传的可能性。故原告所述被告在二期宣传时采用的是一期的广告和照片的主张，本院无法予以认同。关于原告所谓华某官网截图（被告对此不予认可）对项目二期的介绍中采用了“在延续一期品质的基础上，增加了景观BLOCK组团设计，设计酒店式入户大堂，完善商业配套、室内空间升级，交付标准升级优化等”以及搜房网上“二期景观装饰以ART-
DECO风格为主线、配合建筑彰显尊贵感”的表述，由于没有明确具体的质量指标，容易为消费者所鉴别，属于正常的商业宣传。因此，本院认为不能依据上述网络下载的资料即认定被告向原告作出过该项目一期和二期的外立面一致的承诺。综合上述情况，原告认为被告已经构成欺诈的主张不能成立。据此，本院认为，原、被告双方签署的上海市商品房预售合同和补充协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。鉴于原告认为被告已经构成欺诈的主张不能成立，原告的两项诉讼请求均没有依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告周某某的全部诉讼请求。
本案受理费67632元，减半收取33816元，由原告周某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 秦 忠
二〇一四年十二月四日
书记员 张学禹
审判员 秦 忠
二〇一四年十二月九日
书记员 张学禹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。