浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2008）浙民一终字第100号上诉人（原审原告、反诉被告）楼刚，男，1982年7月28日出生，汉族，学生，住义乌市。委托代理人温兴斌，浙江创欣律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）义乌市稠城街道东风股份经济合作社（原义乌市稠城街道东风经济服务社），住所地义乌市稠城街道五叉路口莹波路**。法定代表人楼关金，董事长。委托代理人张建新，男，1976年10月23日出生，汉族，住金华市婺城区，系该社社员。上诉人楼刚为与上诉人义乌市稠城街道东风股份经济合作社（以下简称东风合作社）房屋买卖合同纠纷一案，均不服金华市中级人民法院（2005）金中民一初字第229号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭,于2008年5月7日公开开庭审理了本案,上诉人楼刚的委托代理人温兴斌，上诉人东风合作社的法定代表人楼关金、委托代理人张建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明:东风合作社的前身为义乌市稠城镇东风村村民委员会，1992年因稠城镇体制改革变更为义乌市稠城街道东风经济服务社（以下简称东风服务社），现名称为义乌市稠城街道东风股份经济合作社。原东风村村民委员会于1991年因政府拆迁安置而划拨补偿取得本案讼争房屋的土地使用权。1993年6月18日，义乌市东苑宾馆、东风服务社、义乌市稠城镇住宅公司第三施工处（以下简称第三施工处）三方签订契约一份，契约载明:1991年3月由原东风村村民委员会委托第三施工处承建的东风综合楼一幢，共计2－8不等楼房28间，于1993年2月1日竣工并交付东风服务社使用，经工程决算计人民币552.1653万元，已付89.7150万元，欠第三施工处工程款462.4485万元，因东风服务社缺乏资金，将东风综合楼从北起第15间至第28间2－6层不等的楼房14间及该房东侧锅炉房东墙向东八米的空基一块，包括空基上已建成的建筑物，作价500万元卖给东苑宾馆。该款因东风服务社尚欠第三施工处工程款，经东风服务社与第三施工处、东苑宾馆协商，决定此款由东苑宾馆支付给第三施工处，此协议生效后东风服务社不负欠款责任。由东苑宾馆和第三施工处发生债权债务关系，应交纳国家的土地出让金由东苑宾馆负责支付，东风服务社应协助东苑宾馆办理房产过户手续。此前，于1993年5月1日，东风服务社的法定代表人楼仁兴以及黄昌隆、楼仁勇作为服务社代表与楼仁云、楼刚签订了房地产买卖契约，约定将坐落于义乌市稠城镇五叉路口11号－3落地五间六层楼的房地产出售给楼仁云、楼刚，转让价格为205万元，楼仁云、楼刚于1993年5月1日前一次性付清给东风服务社，付款方式为现金。双方同意于1993年8月1日由东风服务社将上述房地产正式交付给楼仁云、楼刚，土地使用权为划拨方式取得，使用年限为长期，土地使用权面积为221.79平方米，用途为商住。东风服务社也在契约附件产权同意绝卖书上盖章予以确认。1994年9月，第三施工处出具给东风服务社收款凭证，载明收到东风综合楼工程结算款462.4485万元。1994年9月20日，东风服务社出具统一收款凭证一张，载明收到稠城镇住宅公司东风综合楼南面1－14房屋款500万元。1994年9月22日，第三施工处通过建设银行汇给东风服务社款项37.5515万元。2001年8月7日，楼仁云及东风服务社原负责人将签订的房地产买卖契约申请义乌市公证处进行公证，义乌市公证处作出了（2001）浙义证民字第1495号公证书。该公证书载明：申请公证时东风服务社持有义乌市土地管理局颁发的国有土地使用证，楼仁云、楼刚与东风服务社签订房地产买卖契约意思表示真实，双方对契约内容无异议，兹证明东风服务社的代表人楼仁勇、楼仁兴、黄昌隆与楼仁云、楼刚的委托代理人楼仁云于1993年5月1日签订了前面的房地产买卖契约。2001年8月4日在本公证处，在前面的房地产买卖契约上重新签名或盖指印。双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，契约上双方当事人的签名（盖指印）、印鉴属实。2005年10月18日，义乌市公证处依东风服务社申请，审查认为，根据浙江省高级人民法院（2005）浙民一终字第75号民事判决已经确认双方当事人自建的房地产买卖契约无效的事实，依照《中华人民共和国公证暂行条例》等规定，作出（2005）浙义证撤字第7号《关于撤销公证书的决定》，撤销了（2001）浙义证民字第1495号公证书。在原审法院审理（2004）金中民一初字第89号楼刚与东风服务社房屋买卖合同纠纷一案期间，义乌市稠城镇住宅公司权利义务承继人义乌市第二住宅开发有限公司曾出具证明，证明：住宅公司第三施工处自1990年至1997年由楼仁云、朱三娟两人清水包，具体以承包合同为准；东风综合楼由第三施工处垫资施工，工程竣工后东风服务社因无力支付工程款，于是将建成的东风综合楼自北向南的第15间至第28间共14间房产以及相应的空基及相关的附属房以500万元的价格卖给楼仁云、朱三娟开办的东苑宾馆，然后以卖房款支付东风服务社所欠第三施工处的工程款。1994年6月10日，第三施工处承建的东风综合楼作出了工程决算通知，该通知书明确综合楼的工程送审价值为560.5447万元，定案价值为499.7950万元，并注明：不包括水电安装工程款、不包括电梯工程、不包括附属工程等内容。东风服务社曾经单方委托浙江新世纪会计师事务所对东风综合楼工程造价进行审计，该事务所于2002年4月20日依据东风服务社提供的资料和审核的有关依据出具了《关于东风综合楼工程造价审核的报告》，审定的工程造价为329.6143万元（未包括附属工程）。东苑宾馆系个人合伙投资组建并挂靠经营，最终的产权人为楼仁云、朱三娟。1998年7月25日，楼仁云与朱三娟签订分房协议书，其中第一条约定：“座落在义乌市稠城镇五叉路口、城中北路11号新建东苑宾馆房屋一座及附属用房，现分如下：甲方（指楼仁云，下同）所有房屋:l、东苑宾馆主楼北边第一间至第五间，从最底层至最高层屋顶，共五间；2、东苑宾馆餐厅、舞厅用房从北起第一间至第六间。从底层至最高层屋顶。乙方（指朱三娟，下同）所有房屋：1、东苑宾馆主楼北起第六间至第十一间从最底屋至最高屋屋顶，共6间;2、东苑宾馆餐厅、舞餐厅房北起第七间至第九间及厨房，从底层至最高层屋顶；3、东苑宾馆锅炉、空压机房屋。”第五条约定：“甲、乙双方共同出资建造的东苑宾馆的投资额，现在不再找补，今后也不再找补。”分房后，朱三娟在分得的房地产上审批核准经营环溪宾馆，楼刚方仍从事东苑宾馆经营等。楼刚方与朱三娟户为共同或独自生活、经营所需，对综合楼房屋进行了装潢、添置了宾馆设施用品，共同建造了三层附属配套用房一幢，自行搭建了钢棚一座和天井、楼梯等。2001年，楼仁云、楼刚向义乌市房地产管理处申请涉讼房产过户登记，义乌市房地产管理处于9月5日在原《义乌日报》刊登了《产权异议征询公告》。东风服务社股东发现后集体提出异议，故未能办理过户手续。此后，楼刚向原审法院提起诉讼，要求确认其与东风服务社签订的房地产买卖契约有效，并要求东风服务社履行协助办理涉讼房地产过户手续的附随义务。原审法院于2004年12月20日作出（2004）金中民一初字第89号民事判决：驳回楼刚的诉讼请求。楼刚不服，依法提起上诉。浙江省高级人民法院审理认为，依据有关法律、行政法规的规定，转让房地产时涉及划拨土地使用权的，首先必须经政府有关部门批准。因此，涉及划拨土地使用权的房地产转让合同，其效力有待于政府有关部门的批准。楼刚与东风服务社间的房地产买卖契约缺乏经政府有关部门批准，故应确认合同无效，故于2005年8月8日作出（2005）浙民一终字第75号民事判决:驳回上诉，维持原判。为此，楼刚与东风服务社各自提起本案诉讼。原审法院另查明，2002年5月楼仁云去世。楼仁云与其妻张英芳生育儿子楼刚、女儿楼青。楼青和张英芳于2004年4月27日声明，在本案房地产买卖契约中属于其二人继承的权利份额均归楼刚享受。原审法院在审理期间，经楼刚申请，委托金华市价格认证中心评估，该中心作出金价认证（2006）241号价格鉴定结论书。依据鉴定，确认楼刚申请价格鉴定的各项财物在价格鉴定基准日的价格为:综合楼价格（包含综合楼建筑物和装潢的价格、空调系统、锅炉供热系统、消防系统和楼梯的价格）为871.1790万元、附属配套楼价格为41.4910万元、天井价格为1.2550万元，以上合计913.9250万元。关于室内设备设施如床具、木沙发等，因价格鉴定要素不全，无法作出鉴定结论。经东风合作社申请，原审法院委托金华市价格认证中心评估，该中心作出金价认证（2006）243号价格鉴定结论书及补充说明。依据鉴定及补充说明，确认涉案房屋自1992年7月1日至2005年8月的租金总价格（折现后）为584.4410万元（其中：1992年7月1日－1993年6月30日止的租金为46.1610万元，1993年7月－1994年6月止的租金为48.51万元）。2005年10月9日，楼刚诉至原审法院，请求判令东风合作社：1、返还购房款205万元；2、赔偿楼刚损失共计1447.7411万元，其中：房屋差价款1000万元（以鉴定评估价格为准）、购房款利息损失251.80986万元、附属用房（包括楼梯）的造价50.9313万元（以鉴定评估价格为准）、东苑宾馆投资残值款145万元（以鉴定评估价格为准）。原审审理过程中，东风合作社提起反诉，请求判令楼刚返还东风合作社房屋自1992年7月开始到2005年8月止的租金收入690.5668万元。原审法院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。综合双方当事人的争议焦点问题，一是楼刚主张返还财产的范围及计算方法问题。（1）关于应按照合同价205万元返还还是应按照东风合作社主张的东风综合楼的承建工程造价来返还的问题。财产返还是建立在房地产买卖契约无效的基础上的。综合楼刚与东风服务社签订的房地产买卖契约、公证书以及撤销公证书的事由、1994年6月10日建设银行出具的工程决算通知书、浙江省高级人民法院的相关判决等证据内容分析，东风合作社主张楼刚与东风合作社的原法定代表人、签约代表在签订工程款结算和房地产买卖契约签订过程中存在弄虚作假的事实缺乏充分证据证明，205万元系双方当事人对于涉讼房地产买卖达成的价款，系真实意思表示，对此应予确认。本案东风合作社因合同无效而应返还的房地产价款应为205万元。关于利息损失问题，房地产买卖契约签订于1993年5月1日，双方当事人约定205万元房地产价款在1993年5月1日前一次性支付给东风合作社，故楼刚的利息损失应从1993年5月1日起按照银行同期贷款基准利率计算。（2）关于经营期间楼刚添置的设施用品的折价、增建的附属房产等的投入问题。楼刚为生活、经营需要，在占有、使用涉讼房地产期间，对综合楼房屋进行了装潢、添置了宾馆设施用品，共同建造了三层附属配套用房，增建了天井、钢棚等。上述设施设备以及有关宾馆室内用品的添置、增建，均已经作为综合楼的添附，成为综合楼的组成部分，并给综合楼带来增值。故楼刚为上述设施设备以及有关室内用品的添置、增建而投入的费用，对于已经评估的合理价款，东风合作社应当等价补偿。（3）因合同无效导致综合楼返还而给楼刚造成损失的计算和赔偿问题。由于楼刚与东风合作社的原法定代表人、主要代表签订房地产买卖契约，并按约支付了对价，楼刚在占有房地产期间以所有权人的方式进行设施、设备用品的添置和附属用房的增建，也已经以积极行为主张物权变动，向有关行政部门申请过户登记。因此，因合同无效而返还原物的实际损失应以该物的现值作为计算标准。本案中，综合楼的价格为871.1790万元，扣减合同对价205万元，增值的666.1790万元应认定为已经发生的给楼刚造成的实际损失。二是楼刚使用涉讼房地产而给东风合作社造成的租金损失应否赔偿以及赔偿的标准问题。楼刚实际占有、使用涉讼房地产并从事经营活动，已给其带来利益，故在合同无效后应按照双方各自的过错责任由楼刚参照评估的租金标准向东风合作社承担支付责任。关于租金的起算时间问题，由于双方当事人签订房地产买卖契约的时间为1993年5月1日，东风合作社在该契约中也明确认可于1993年8月1日将涉讼房地产正式交付给楼刚，故因合同无效而产生的租金损失应从1993年8月1日开始计算。三是双方当事人对合同无效各自应承担的过错责任问题。本案合同无效的原因是，依据有关法律、行政法规的规定，转让房地产时涉及划拨土地使用权的，首先必须经政府有关部门批准。因此，涉及划拨土地使用权的房地产转让合同，其效力有待于政府有关部门的批准。而楼刚与东风服务社间的房地产买卖契约缺乏经政府有关部门批准，故被确认合同无效。对此，双方当事人均有过错。本案中，楼刚一直以积极行为在促成合同的有效，导致房地产不能过户的主要原因是东风合作社股民的异议。综合全案分析，应由楼刚承担30%的过错责任，东风合作社承担70%的过错责任。据上认定楼刚的利息损失和增值部分的损失、东风合作社的租金损失，均应按照上述过错责任承担相应的责任。综上，楼刚和东风合作社各自诉请的合理部分，应予支持;其他请求因缺乏事实和法律依据，均不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、第一百三十四条第一款第（四）、（七）项，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、东风合作社应返还楼刚购房款205万元，并支付相应利息损失的70%（利息损失按人民银行同期基准贷款利率计算，自1993年5月1日起至判决确定的履行日止）；二、东风合作社补偿楼刚附属配套楼投资折价款41.491万元、天井投资折价款1.255万元，合计42.746万元；三、东风合作社赔偿楼刚综合楼增值款666.179万元的70％，即466.3253万元；四、楼刚赔偿东风合作社租金损失534.2375万元的30%，计160.2713万元。以上确定的楼刚和东风合作社各自应承担的义务，限于判决生效后一个月内履行完毕。五、驳回楼刚的其他诉讼请求；六、驳回东风合作社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费92647元，其他诉讼费100元，合计92747元，由楼刚负担46373.50元，东风合作社负担46373.50元。反诉案件受理费44538.34元，财产保全费5520元，其他诉讼费500元，合计50558.34元，由东风合作社负担38824.34元，楼刚负担11734元。楼刚预交的鉴定费31800元，由楼刚自行负担15900元，东风合作社负担15900元;东风合作社预交的综合楼工程造价鉴定费，由东风合作社自行负担。东风合作社预交的租金鉴定费21000元，由东风合作社自行负担16170元，楼刚负担4830元。宣判后，楼刚和东风合作社均提出了上诉。楼刚上诉称：一、对楼刚投资增添的财产评估过低且有遗漏。本案原审时的鉴定机构，对楼刚投资增添的附属配套楼、天井等价值的评估，明显偏离实际价值，过于压低，不公平;同时，对楼刚在宾馆内的经营用物品，不列入鉴定，这部分应当由东风合作社补偿而没有补偿，是原审的遗漏。二、对综合楼价值的评估也偏离市场行情过于偏低。同时，本案合同无效的全部过错都在东风合作社一方，该综合楼的增值部分应当全部归楼刚所有。三、采用错误明显的关于租金的鉴定报告不当。反诉部分的所谓租金损失，本身不存在，而且有关租金的鉴定报告，错误明显。其很少考虑1994年初期的实际租金价格，主要以现时的租金价格作参照，而且严重超出了鉴定范围:房屋1993年8月1日才竣工交付使用，而鉴定报告却从1992年7月就开始计算房租了;双方买卖的是空空荡荡的裸房，而鉴定报告却以已经装修完备的营业房作为鉴定标的。四、补偿、赔偿款在鉴定基准日之后应计付利息而疏漏。本案几份《鉴定结论书》中确定的价格鉴定基准日为2005年8月，这是东风合作社强行抢占了案涉综合楼及其附属用房、设施的时间。根据公平合理原则，东风合作社在这个时间拿去财产，就应当在这个时间赔偿或补偿楼刚相应的款项。但是，原审法院对此所作判决存在错漏。请求二审法院:一、撤销原审判决第二项，对楼刚投资增添的附属配套楼、天井等，在2005年8月由东风合作社抢占时的市场价值进行重新鉴定之后再改判，并增判由东风合作社赔偿楼刚宾馆内物品的损失；二、撤销原审判决第三项，对综合楼的市场价值进行重新鉴定，再改判综合楼增值部分的90%归楼刚；三、撤销原审判决第四项，对反诉部分的所谓租金损失进行重新鉴定，再改判该部分的10%归东风合作社；四、判决东风合作社就全部应付补偿款、赔偿款自鉴定日起至实际履行完毕之日止，向楼刚支付利息损失。东风合作社在法定期限内未提出书面答辩状，其在本院二审庭审中辩称：1、关于综合楼评估过低的问题。东风合作社大楼的土地性质是划拨的，该房屋不是流通的商品，不能按商品进行评估，也不能拍卖，楼刚所称的拍卖价格子虚乌有。该房屋评估价过高，评估报告虽称是按重置成本价评估，但实际是按市场价格评估的，基准不对。2、楼刚称有投资的物品遗漏评估，但他所称的物品，东风合作社没有看到过，也没有拿到过，不知道是什么，楼刚至今没有提供清单。原审中已经根据市场价对房屋里面的投资进行了估价。3、附属配套楼和天井的投资问题。楼刚投资的附属配套楼和天井占用了东风合作社的空地，造附属配套楼时，没有任何审批，也没有通知东风合作社，属于违法建筑。4、利息的支付时间问题。东风合作社没有拿到钱，购房款是用工程款抵债的，而且工程款没有500多万元，整个大楼只有388万元，存在150多万元虚假抬高的部分。房屋从1992年7月被楼刚占用，用于宾馆的经营，楼刚已经获得了丰厚的利润。东风合作社上诉称：一、原审认定楼刚购房款为205万元与事实不符。东风合作社并未收到过购房款，事实上，205万元是基于当时的工程垫资款，不是购房款，整个工程款也不是楼刚所称的500多万元。根据鉴定结论，东风综合楼于1991年建造时的工程造价为388.2279万元。205万元购房款是虚假的，楼刚没有支付过，应以实际工程款减去实际垫资工程款为依据。二、原审将房屋升值部分列入赔偿范围，缺乏事实与法律依据。原审将房屋升值部分既认定是可得利益损失又认定为实际损失，自相矛盾。可得利益属于合同有效前提下违约责任的赔偿范围，不属于无效合同的赔偿范围。原审将可得利益列入无效合同赔偿，不合理地加重了东风合作社的赔偿责任，特别是判决东风合作社承担利息的同时又承担房屋升值部分的可得利益。合同无效的后果首先是返还财产，原审将房屋升值部分判令东风合作社承担，比最高人民法院有关司法解释所规定的房地产开发商承担的赔偿责任还要重，这与法理所体现的举重以明轻的适用规则相违背，无异于东风合作社买回讼争房屋所支付的对价。本案房屋买卖合同实为清偿债务合同，楼刚以东风合作社所有的房屋折抵工程款而取得房屋，目的是为了取得拖欠的工程款，其现要求东风合作社赔偿房屋升值价值没有事实依据。三、原审认定合同无效的主要过错在东风合作社无事实与法律依据。合同无效是自始的、当然的无效，并非以合同无效之后因当事人所存在的主观认识和事后行为为依据来认定，原审法院以已被浙江省高级人民法院终审判决否定的理由认定东风合作社负主要过错不当。楼刚亦明知土地性质是划拨的，其明知行为违法，故意拖延过户时间，合同无效的过错在楼刚。四、原审判决的利息损失起算时间有误。合同虽然约定1993年5月1日前一次性付清房款，但东风合作社并没有在该天收到上述款项，利息损失起算时间应是1994年10月起。五、原审判决租金的数额和比例不当。租金应当从1992年7月房屋交付时起算，东风合作社对合同无效并无过错，楼刚应赔偿全部租金损失。六、附属配套楼、天井未经有关行政部门审批，系违法建筑，其建造也未经东风合作社同意，原审判令东风合作社承担楼刚的违法后果与法不符。综上所述，请求二审法院：撤销原判并改判，上诉费用由楼刚承担。楼刚在法定期限内未提出书面答辩状，其在本院二审庭审中辩称：原审判决对本案基本事实的认定正确，除了楼刚在自己的上诉状中所列的疏漏和不当外，其他均属正确。东风合作社的上诉理由和请求不能成立。1、原判认定楼刚支付的购房款是205万元正确，对此有大量证据可予证明。东风合作社在自己的上诉状中也承认楼刚已经支付了205万元的购房款。2、房屋增值部分应当归谁的问题。原审判决将房屋增值部分列入赔偿范围合法有据。本案增值部分的利益应视为可得利益，现在因东风合作社不履行买卖合同，合同被认定无效，该利益实际上无法归楼刚所有，此即楼刚的实际损失。原审判决将该可得利益作为楼刚的直接损失正确。该利益不能依附于不动产返还给有过错的出卖人，应该属于无过错的买受人享有，将该利益作为出卖人的赔偿范围，符合公平原则，也有利于维护社会交易秩序的稳定。3、关于过错责任问题。合同无效是东风合作社故意违约造成的，全部过错在东风合作社。4、关于房屋租金问题。东风合作社的反诉请求不能成立，应予驳回。关于租金的鉴定报告错误，原判予以采纳不当。5、附属配套楼、天井的折价补偿问题。东风合作社所称的违章建筑一说不能成立。综上，请求驳回东风合作社的上诉。楼刚和东风合作社二审中均未提交新的证据材料。本院经审核双方当事人在原审提交并经庭审质证的证据，结合当事人陈述，对原审查明的事实依法予以确认。本院认为：本案双方当事人二审的主要争议在于：1、原判对导致案涉房地产买卖合同无效原因的认定是否正确，双方对合同无效应分别承担何种责任；2、楼刚就案涉房地产有无支付过购房款，若支付过，数额是多少；3、原审中对楼刚投资增添的财产价值和综合楼的价值所作的评估是否偏离市场价值并存在遗漏，其中案涉房屋的增值部分和附属配套楼、天井是否属于楼刚的损失，应否列入赔偿范围；4、原判对楼刚利息损失的计算是否正确；5、东风合作社是否存在租金损失，如果存在，楼刚应承担何种责任，原审中对租金的鉴定报告能否作为本案的定案依据。关于原判对导致案涉房地产买卖合同无效原因的认定是否正确及双方对合同无效应分别承担何种责任的问题。双方的房地产买卖合同签订于1993年5月1日，后于2001年8月7日进行公证，但在双方依据该合同办理房地产过户登记的过程中，因东风合作社股东集体提出异议，致使房地产过户未成。后双方经过诉讼，最终因合同涉及划拨土地使用权转让但未经政府有关部门批准而被认定无效。从合同的签订、履行及被确认无效的过程来看，楼刚一直积极主张合同有效并履行，但东风合作社却因股东的异议而主张合同无效，故原判认定双方对导致合同无效均有过错，但东风合作社的过错责任大于楼刚，符合事实。关于楼刚就案涉房地产有无支付过购房款及支付数额的问题。从本案查明事实来看，案涉房屋的购房款实际系以工程款折抵，但东风合作社认为楼刚所称的工程造价虚高，故导致205万元的购房款亦为虚假，但东风合作社对其该主张未能提供充分证据予以证实。由于法律并不禁止双方互负债务时的抵销行为，故以东风合作社应付的工程款折抵楼刚应付的购房款也是购房款的一种支付方式。虽然案涉房屋的建造和买卖尚牵涉到案外人的利益，在以工程款折抵购房款时，也是和案外人一起进行的，但从本案事实来看，属于楼刚应折抵的购房款部分已折抵清楚，故本院认定楼刚已按照房地产买卖合同的约定全额付清了购房款。关于原审中对楼刚投资增添的财产价值和综合楼的价值所作的评估是否偏离市场价值并存在遗漏，其中案涉房屋的增值部分和附属配套楼、天井是否属于楼刚的损失，应否列入赔偿范围的问题。楼刚主张鉴定机构对其投资增添的财产价值和综合楼的价值所作的评估过低，东风合作社则认为上述评估已经比市场价值偏高。本院认为，市场价值是一个不能精确衡量的概念，在双方当事人各为己方利益诉讼而存在利益冲突的时候，双方不能仅凭自己对市场价值的理解来认定案涉房屋的价值。原审中鉴定机构对案涉房屋及其他财产的价值所作的评估系专业评估人员通过科学的评估方法得出的结论，并无违背事实和法律之处，可以作为本案的定案依据。至于楼刚所称评估存在遗漏问题，楼刚未能明确具体遗漏了何种物品，亦未能就此提供证据予以证实，故本院对其该项主张不予支持。附属配套楼和天井系楼刚所建，因合同无效而作为房屋的添附随房屋一起归东风合作社所有，上述建筑物具有交换价值及使用价值，东风合作社应予支付相应对价，原判对此认定正确。至于该附属配套楼和天井的建造是否经过政府管理部门审批的问题，该问题属于行政管理的范畴，不属于民事案件的审理范围。关于房屋的增值部分是否属于楼刚的损失、应否列入赔偿范围的问题。合同无效的法律后果是双方互相返还因该合同取得的财产，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。从公平合理的角度考虑，本案1993年房地产买卖合同签订时的房屋价格205万元和经评估的房屋现价871.1790万元相差巨大，若楼刚现在购买与案涉房屋相同的房屋，则须按现价871.1790万元支付相应对价，房屋现价和房地产买卖合同签订时房屋价格之差额应视为楼刚的损失，楼刚和东风合作社应根据各自过错大小分别承担该部分损失。如前所述，本案合同无效的主要过错在于东风合作社，故本院酌情确定由东风合作社分担楼刚综合楼增值部分的损失510万元。关于原判对楼刚利息损失的计算是否正确的问题。其中对于购房款利息损失的计算问题，本案中楼刚并未直接支付购房款，而是以东风合作社应付的工程款予以折抵。据东苑宾馆、东风服务社和第三施工处于1993年6月18日签订的契约记载：东风综合楼于1993年2月1日竣工并交付东风服务社使用，工程决算552.1653万元，东风服务社已付89.7150万元，尚欠第三施工处工程款462.4485万元。本院认为，鉴于双方在房地产买卖合同中约定楼刚应将205万元购房款于1993年5月1日前以现金方式一次性付清，同时考虑到该购房款实际系以与工程款折抵的方式支付，而东风综合楼已于1993年2月1日竣工、竣工后即应进行工程结算并支付工程款的实际情况，原判认定楼刚购房款的利息损失应从1993年5月1日起算符合案件的事实情况，并无不当。但利息作为购房款的法定孳息，东风合作社应全额支付，原判认定东风合作社支付楼刚利息损失的70％不当，应予纠正。关于楼刚主张的其他补偿款、赔偿款利息损失的计算问题。双方系因房地产买卖合同被确认无效而产生本案诉讼，在本案诉讼之前，双方对应否支付补偿、赔偿款项及款项数额问题存有争议，至本案原审审理过程中，各种补偿、赔偿款项才通过鉴定予以明确，故楼刚要求东风合作社自2005年8月起即应支付各种补偿、赔偿款项的利息，没有事实和法律依据，原判对此认定正确。关于东风合作社是否存在租金损失，如果存在，楼刚应承担何种责任，原审中对租金的鉴定报告能否作为本案的定案依据的问题。楼刚虽认为东风合作社的租金损失不存在，但其上诉请求第三项为在对租金损失进行重新鉴定后，改判由其支付租金的10％给东风合作社。从本案事实来看，楼刚占有、使用案涉房屋进行经营，获取了相应收益，其应向东风合作社支付相应的房屋使用费。原审中金华市价格认证中心所作的租金鉴定报告根据原审法院的委托，对案涉房屋自1992年7月至2005年8月间的租金进行了鉴定，后原审法院经过审理，认定本案东风合作社的租金损失应从1993年8月1日开始计算，故对1993年8月1日之前的租金进行了相应扣除，原审判决并不存在从1992年7月就开始计算房屋租金的问题。该租金鉴定报告明确，其鉴定所得价格反映的是房屋未装修时应具有的租金价格水平，未计入装修给房屋带来的租金增值部分。该租金鉴定报告还明确，该报告为价格鉴定结果报告，房屋历年租金、中准租金、如何折现等均有相应数据和计算过程。综上，该租金鉴定报告并不存在楼刚所称的主要以现时的租金价格作参照、超出鉴定范围等错误。由于本案中东风合作社和楼刚之间并不存在房屋租赁的法律关系，故楼刚不应向东风合作社支付所谓的租金，而应支付因占有、使用房屋所产生的房屋使用费。如前所述，原审法院委托所作的租金鉴定报告尚属正确，故本案可以以该租金鉴定报告为参照计算楼刚应支付的房屋使用费数额。房屋使用费作为楼刚使用案涉房屋应付出的对价，楼刚应向东风合作社全额支付，原判认定楼刚仅需支付东风合作社租金损失的30％不当，应予纠正。综上所述，原判对东风合作社应赔偿楼刚综合楼增值部分损失的数额、应向楼刚支付的购房款利息数额及楼刚应向东风合作社支付的房屋使用费数额等认定有误，应予纠正，其余部分并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持金华市中级人民法院（2005）金中民一初字第229号民事判决第二、五、六项及诉讼费用的负担部分；二、撤销金华市中级人民法院（2005）金中民一初字第229号民事判决第一、三、四项；三、东风合作社返还楼刚购房款205万元及利息（利息自1993年5月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决确定的履行之日）；四、东风合作社支付楼刚综合楼增值损失510万元；五、楼刚支付东风合作社房屋使用费534.2375万元。以上确定的楼刚和东风合作社各自应承担的义务，应于本判决送达之日起三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费137185.34元，由楼刚负担54874元，东风合作社负担82311.34元。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  黄培良代理审判员  卢世昌代理审判员  周红敏二〇〇八年八月二十五日书 记 员  王 妍