杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0110民初14809号原告：楼水鑫，男，1962年7月23日出生，汉族，住杭州市余杭区。委托代理人：葛有松，浙江世纪新天律师事务所律师。被告：杭州余杭白云股份经济合作社，住所地:杭州市余杭区中泰街道白云村。法定代表人：朱永兴，董事长。委托代理人：陈海波，浙江金宏律师事务所律师委托代理人：楼永耀，男，1970年10月17日，汉族，住杭州市余杭区。系该经济合作社组织成员。原告楼水鑫（以下简称原告）为与被告杭州余杭白云股份经济合作社(以下简称被告)房屋租赁合同纠纷一案，于2016年10月24日向本院起诉。本院于同日立案受理后，于2017年1月6日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人葛有松、被告的委托代理人陈海波、楼永耀均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2015年10月1日,被告为中泰南片旅游产业开发与原告签订租赁合同一份，合同约定：原告租赁被告在中泰街道白云村18组的房子（包括主房、围墙内的土地及房子周围零星的土地），土地总面积为630.8平方米，建筑总面积409.3平方米，建筑占地面积257.9平方米。租赁期限20年，从2015年10月1日至2035年9月30日止。租金及支付方式为前三年租金每年78000元，从第四年起每三年上浮10%，即第一至第三年租金为每年78000元，从第4至6年租金为每年85800元，以此类推。租金实行先付后用原则，租金按规定三年一付，被告于2015年10月20日前支付前三年租金，此后的租金每隔三年支付一次。被告应以转账的方式支付租金费用。被告无论因何原因，对应支付的租金不支付或延迟支付的，每逾期一日，应向原告支付所欠款项千分之五的违约金，但逾期天数不得超过30天，否则原告有权解除本合同。合同同时约定，守约方有权要求违约方继续履行合同，违约方应就其违约所造成守约方的经济损失（包括诉讼仲裁费、律师费）进行赔偿。合同签订后，原告按约将租赁物交付给被告，被告却没有按约将租金支付给原告，被告只在2015年11月12日通过转账方式支付给原告租金78000元，其余两年租金至今未付。经原告多次催讨，被告就是不肯支付。被告的行为已构成违约，应承担违约责任。为此，原告诉至法院。诉讼请求：1、判令被告支付租金156000元；2、判令被告支付逾期支付房租违约金58968元（三年租金234000元违约金，自2015年10月21日起至2015年11月11日致，共22天，按每日千分之一计5148元；二年租金156000元违约金，自2015年11月12日起至2016年10月21日，共345天，按每日千分之一计53820元；租金156000元违约金，自2016年10月22日起至租金付清之日止，按每日千分之一另计）；3、判令被告赔偿原告支付的律师委托代理费10000元；4、判令被告赔偿原告支付的担保费损失800元；5、案件受理费、财产保全费由被告承担。原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了以下证据材料：1、租赁合同一份，证明2015年10月1日被告与原告签订租赁合同一份，双方对租赁物、租赁用途、租赁期、租赁物交付、租金及支付方式、违约责任等作了约定，租金前三年每年为78000元，从第四年起每三年上浮10%，第四至6年租金为每年85800元,以此类推的事实。2、银行存折一份，业务凭证（复印件）一份，证明被告只在2015年11月12日支付了一年租金78000元的事实。3、法律服务委托合同、律师费发票各一份，证明原告因本案支出律师代理费10000元的事实。4、诉讼保全委托担保合同、担保费发票各一份，证明原告为采取财产保全措施支出担保费800元的事实。被告答辩称：（1）2015年10月1日被告与原告签订《租赁合同》，约定前三年的租金是78000元，第1年至第3年租金为78000元，第4至6年租金为85000元，而不是如原告诉称的“前三年租金每年78000元，第一至第三年租金为每年78000元，第4至6年租金为每年85800元”。合同第五条5.1的“前三年的租金为柒万捌仟元/年，第1至第3年租金为柒万捌仟元/年，第4至6年租金为捌万伍仟捌佰元/年中的“/年”系笔误。（2）被告已按合同约定“先付后用原则、三年一付”将三年期的租金计78000元支付给了原告，根本不存在“二年租金至今未付”的情况。（3）被告租赁中泰街道白云村18组天井湾的房子作为中泰南片旅游产业开发的民宿，共租赁了该组27户民房（共签订28份租赁合同），每一份《租赁合同》对前三年租金及每隔三年租金上浮的约定都是一样的表述，且都附有租金计算标准及计算方式，按每月每平方的标准计算出三年的租金，而《租金合同》的三年租金就是依据该计算标准方式得出的，这是被告和各出租农户包括原告在内达成的真实意思。（4）被告将白云村18组天井湾27户的房子租赁后，再转租给杭州余杭旅游集团有限公司，收取的三年租金合计是2192172元，而被告付给各农户的三年租金合计是1844060元，如果像原告所称的《租赁合同》的约定的是一年租金78000元，那么被告则需付给各农户三年的租金合计为5532180元，如此，被告还需倒贴3340008元，这根本不合逻辑常理。这也将严重损害了白云村其他村民的集体权益。综上，被告不存在违约，故原告要求支付的违约金、律师费、保全费同样没有事实和法律依据。被告向本院提交以下证据材料：1、《租赁合同》（附宅基、庭院面积图及租金计算清单）共28份，证明被告与白云村天井湾自然村各农户签订的租金合同中，双方对三年租金及每三年租金上浮的约定都是一样的表述，合同上的三年期租金是依据各农户出租房的相关面积按月租金每平方的标准计算得出的事实；2、情况说明一份，证明合同约定的租金是三年一付的总租金，而不是每年的年租金，“/年”系笔误，该三年租金被告均已付清的事实；3、中泰街道办事处关于杭州漫花谷旅游产业开发涉及土地流转与政策处理的政策指导意见及白云村委会议纪要，证明参照中泰街道办事处的指导意见，经白云村全体班子成员讨论，对天井湾自然村的房屋分三类价格进行租赁，本案原告的房子属于第二类租赁价格，即每月每平方米5元的事实；4、《租赁合同》附租赁物基本情况及入账通知书、统一收据各一份，证明被告天井湾自然村的房屋再租给杭州余杭旅游集团有限公司作旅游产业开发，收取的三年的租金为2192172元的事实；5、白云村天井湾房屋出租面积及金额清单一份，证明被告支付给天井湾自然村各农户租金合计1844060元，且原告在收取三年租金78000元时并没有任何异议的事实。原告提交的证据，经庭审质证，被告对证据1真实性没有意见。但认为后面附的平面图面积不准确，建筑面积实际应该是409.3平方，并不是378.2平方。同时对该证据的证明目的有异议，认为合同中第5条中的“5.1”存在笔误。第1至第3年租金为柒万捌仟元/年，第4至6年租金为捌万伍仟捌佰元/年中“/年”系笔误。本院认为，结合被告提交的证据材料，为中泰南片旅游产业开发，经中泰街道政策指导，由白云村委讨论决定，被告具体实施包括涉案房屋在内的白云村天井湾自然村农户房屋租赁，被告关于租赁费用没有自主的定价权，必然受中泰街道相关政策以及白云村委决定的约束。另外，根据白云村天井湾自然村其余所有农户签订的租赁协议，与原告签订的租赁协议内容表述一致，其余农户均认可关于租金金额“第1至第3年租金为柒万捌仟元/年，第4至6年租金为捌万伍仟捌佰元/年”中“/年”系笔误，前三年租金合计78000元符合相关政策指导标准及计算方式以及经济合作社作为经济组织的行为逻辑，应当认定在签订合同时，被告方在协议中关于前三年租金的真实意思表示为合计78000元，而并非每年78000元。同时原告在收到租金78000元后，也未提出异议，应当认为合同签订时，原、被告双方对租金达成的合意为前三年合计78000元；被告对证据2真实性没有异议。但认为三年租金78000元，已经付清，并不是一年78000元。本院对该被告的抗辩意见予以采纳；被告对证据3、4真实性没有异议，但认为被告不存在违约，所以不予承担违约金、律师费等费用。本院对被告的该抗辩意见予以采纳。被告提交的证据材料，经庭审质证，原告对证据1中楼水鑫签订的合同三性没有异议，对计算租金的方式有异议，当时并没有原告签字。对三年租金78000元有异议。证据1中其余27户农户签约的租赁合同与本案无关；对证据2情况说明对三性有异议，原告并不清楚具体情况，这份情况表并不是当时签的；对证据3三性有异议，原告认为对本案没有关系；对证据4三性有异议；证据5真实性没有异议，证明的内容有异议，不能说明原告认可三年租金78000元。经审核，本院认为，证据1中出原告签订的租赁协议外的其余27份协议以及证据2、3、4，相互印证，反映促成房屋租赁的政策因素、价格形成过程及标准、其余农户对租赁协议的理解等，由此推断协议签订时，关于租赁价格的真实意思表示，应当为前三年租金合计78000元。被告提交的证据均符合证据的有效要件，且与本案待证事实相关，本院予以采信，将据以认定本案相关事实。本院根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：2015年12月2日，原、被告签订《租赁合同》一份，合同约定，原告将其位于的房子（包括主房、围墙内的土地及房子周围零星的土地，土地总面积为630.8平方米，建筑总面积409.3平方米，建筑占地面积257.9平方米），租赁给被告用于中泰南片旅游产业开发；租赁期限20年，从2015年10月1日至2035年9月30日止；前三年租金合计为78000元（合同中载明的柒万捌仟元/年系笔误），从第四年起，每三年上浮10%；租金实行先付后用原则，三年一付，被告方需在2015年10月20日前支付前三年租金；不付租金或者迟延支付的，每逾期一日，应支付所欠款项千分之五的违约金。合同签订后，被告于2015年11月12日，通过银行转账，向原告转入租金78000元。原告签字确认收到上述租金。另查明，涉案房屋租赁，系为推进中泰街道02省道以南区块产业发展与杭州漫花谷旅游产业开发涉及的土地流转。由中泰街道委托中泰街道白云村委进行租赁价格商定后，再由村集体组织即被告具体与白云村天井湾自然村各农户签订房屋租赁协议。为指导涉案房屋租赁工作推进，2015年7月20日，中泰街道办事处下发指导意见，属于符合农村私人建房一户一宅政策的，建议按住房面积8-10元/月，每三年上浮10%的标准参照执行；不符合农村一户一宅条件的，参照《关于印发（中泰街道2015年度“无违建”村、社区创建工作实施方案）的通知》中的相关政策参照执行。2015年9月10日，中泰街道白云村委召开全体成员会议，讨论决定天井湾自然村房屋租赁价格。其中一户多宅的违法建筑，根据中泰街道一户多宅整治要求，村集体收购，收购价格按租金3-5元/平方米，分20年支付。20年后产权归村集体所有，并不再支付租金。原告在白云村除涉案租赁房屋外还有住宅，属于一户多宅。另，被告因天井湾自然村房屋租赁，向天井湾自然村各农户支付租金合计1844060元。被告将上述房屋转租给杭州余杭旅游集团有限公司，收取的三年租金合计2192172元。本院认为，合同双方应当遵守诚实信用原则，以合同签订时的真实意思表示为准。根据双方庭审陈述及举证，本院认定原、被告双方对房屋租赁价格约定为前三年合计78000元。租赁协议中“第1至第3年租金为柒万捌仟元/年”系笔误。被告已将前三年房屋租金78000元支付给原告，并未违约，原告诉请要求被告支付租金156000元、支付相应的违约金、承担违约责任无事实及法律依据，本院均不予支持。但根据租赁协议，被告应在2015年10月20日前支付前三年租金，但实际支付时间为2015年11月12日。应当支付迟延支付租金违约金，协议中关于违约金约定过高，本院依法予以调整，计1144元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杭州余杭白云股份经济合作社支付原告楼水鑫迟延支付租金违约金1144元，于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告楼水鑫其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4686元，减半收取2343元，由原告楼水鑫负担2318元，由被告杭州余杭白云股份经济合作社负担25元。原告楼水鑫于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州余杭白云股份经济合作社于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院。代理审判员 刘 婷二〇一七年二月二十日书 记 员 吴佳佳?*ArabicDash?-10-??*ArabicDash?-1-?