福建省尤溪县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0426民初732号原告：中国银行股份有限公司尤溪支行，住所地福建省尤溪县城关镇解放路35号。主要负责人：许海林，该支行行长。委托诉讼代理人：李用红，男，该支行职员。委托诉讼代理人：李光明，男，该支行职员。被告：郭燕玲，女，1985年1月5日出生，汉族，住福建省尤溪县。被告：朱家丹，男，1985年8月15日出生，汉族，住福建省尤溪县。委托诉讼代理人：朱起文（系被告朱家丹父亲），住福建省尤溪县。被告：尤溪开成房地产开发有限公司，住所地福建省尤溪县城关镇水东路1号。法定代表人：丁芳宜，该公司董事长。原告中国银行股份有限公司尤溪支行（以下简称中国银行尤溪支行）与被告郭燕玲、朱家丹、尤溪开成房地产开发有限公司（以下简称开成公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月12日公开开庭审理了本案。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年8月10日公开开庭审理了本案。第一次庭审时，原告中国银行尤溪支行的委托诉讼代理人李用红、李光明、被告朱家丹的委托诉讼代理人朱起文到庭参加诉讼，被告郭燕玲、开成公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。第二次庭审时，原告中国银行尤溪支行的委托诉讼代理人李光明到庭参加诉讼。被告郭燕玲、朱家丹、开成公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国银行尤溪支行向本院提出诉讼请求：1.解除中国银行尤溪支行与郭燕玲于2011年6月9日签订的编号为2011尤房借字第1025号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；2.郭燕玲、朱家丹偿还中国银行尤溪支行借款本金562,367.65元，利息729.14元（暂计至2017年3月16日止），以及自2017年3月17日起至还清借款之日止按合同约定的利率计算的利息；3.开成公司对上述债务承担连带清偿责任；4.中国银行尤溪支行对抵押物处置所得价款享有优先受偿权；5.本案的诉讼费用（含案件受理费、财产保全费）由郭燕玲、朱家丹、开成公司负担。诉讼过程中，中国银行尤溪支行变更诉讼请求为：1.郭燕玲、朱家丹偿还中国银行尤溪支行借款本金562,367.65元，利息729.14元（暂计至2017年3月16日止），以及自2017年3月17日起至还清借款之日止按合同约定的利率计算的利息；2.开成公司对上述债务承担连带清偿责任；3.中国银行尤溪支行对抵押物处置所得价款享有优先受偿权；4.郭燕玲、朱家丹、开成公司协助中国银行尤溪支行办理所购房屋的抵押登记手续；5.本案的诉讼费用（含案件受理费、财产保全费）由郭燕玲、朱家丹、开成公司负担。事实和理由：2011年5月10日，郭燕玲向中国银行尤溪支行申请一手住房按揭贷款业务。由于目前抵押物未取得产权证，未办理抵押登记手续，因此由开成公司提供阶段性连带担保责任。2011年6月9日，中国银行尤溪支行、郭燕玲、开成公司签订编号为2011年尤房借字第1025号贷款合同，以尤溪县城××城××楼××室房产提供抵押担保（2011年6月10日办理了预购商品房抵押权预告登记），开成公司提供阶段性连带担保责任。该合同约定：借款人以本合同项下贷款所购房屋提供抵押需协同开发商办妥他项权证交贷款人执管，贷款金额为610,000元，贷款期限360个月，贷款利率5.666667‰。此后，郭燕玲、朱家丹未按约还款，已构成违约。截至2017年3月16日止，尚欠借款本息563,096.79元，其中：未到期借款本金561,363.75元，拖欠借款本金1,003.9元，拖欠利息727.04元，罚息2.1元。抵押房屋未办妥他项权证，特提起诉讼，望判如所请。朱家丹辩称，对借款事实没有异议，但认为：一、案涉借款本金为610,000元，目前已还款70期，累计还款超过110,000元，但中国银行尤溪支行诉请的借款本金为562,367.65元，中国银行尤溪支行计算的尚欠的借款本息有误；二、本案的诉讼费用应当以抵押物处置所得的价款承担。郭燕玲未作答辩。开成公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月11日，郭燕玲、朱家丹、开成公司签订编号为201100652的《商品房买卖合同》一份，郭燕玲、朱家丹向开成公司购买位于尤溪县城××城××楼××室房产。2011年5月10日，郭燕玲向中国银行尤溪支行申请个人房地产借款。2011年6月9日，郭燕玲作为借款人、中国银行尤溪支行作为贷款人、开成公司作为保证人签订编号为2011尤房借字第1025号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定：贷款金额610,000元；贷款期限为30年（360个月），自贷款人实际放款日起算，若为分期付款，则自第一个实际放款日起算；贷款用途为支付购买位于尤溪县城××城××楼××室房产的购房款，购房合同号：201100652，购房总价款878,126元；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，每年1月1日重新定价一次，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.666667‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率；贷款按月结息和付息，每月的10日为结息日和付息日；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；全部贷款直接划至借款人指定的购买住房的开发商或售房单位的专用账户，账户名称为开成公司，账号为42×××88；还款方式为按月等额本息还款；所购房屋为期房的，借款人应本合同签署后30日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后90日内办理正式抵押登记；借款人以本合同项下贷款所购房屋提供抵押，借款人应按约定及时与贷款人办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记或预告抵押登记手续，并将证明抵押权属的相关权利凭证及他项权利证书交贷款人执管；本担保项下担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用、因借款人违约给贷款人造成的损失和其他所有应付费用；借款人未按期归还贷款本息构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；开成公司提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任；如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任；主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或者保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩贷款人；主合同双方解除主合同或者使主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已发生的债务承担担保责任等。朱家丹在上述合同抵押物共有人处签字。2011年6月10日，中国银行尤溪支行与郭燕玲、朱家丹对位于尤溪县城××城××楼××室房产办理了抵押权预告登记。2011年6月14日，中国银行尤溪支行向郭燕玲发放贷款610,000元，贷款期限自2011年6月14日起至2041年6月14日止。借款后，郭燕玲未按约还本付息，截至2017年3月16日止，结欠中国银行尤溪支行借款本金562,367.65元，利息729.14元，共计563,096.79元。2017年4月1日，中国银行尤溪支行向本院提出财产保全申请，本院于同日作出（2017）闽0426民初732号民事裁定，依法裁定查封郭燕玲、朱家丹共同所有的位于尤溪县城××城××楼××室房产。中国银行尤溪支行为此支出财产保全费3,335元。另查明，上述借款行为发生在郭燕玲、朱家丹的婚姻关系存续期间。朱家丹因其他纠纷涉及案件执行，本院自2017年7月19日起至2017年7月20日止在福建省尤溪县人民法院淘宝网司法拍卖网络平台对朱家丹、郭燕玲共同所有的位于尤溪县城××城××楼××室房产及××、××楼下××号车位进行拍卖，竞买人陈雄杰以996,000元的最高价竞得。本院认为，中国银行尤溪支行与郭燕玲、开成公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，合法有效，各方均应按合同的约定履行义务。中国银行尤溪支行依约履行了发放贷款的义务，郭燕玲未按约履行还本付息义务，已构成违约，根据合同约定，中国银行尤溪支行有权提前收回尚未到期的贷款。故中国银行尤溪支行要求郭燕玲偿还借款本金562,367.65元，利息729.14元（暂计至2017年3月16日止），以及自2017年3月17日起至还清借款之日止按合同约定的利率计算的利息的请求，合法有据，予以支持。本案的借款行为系发生在郭燕玲与朱家丹婚姻关系存续期间，且朱家丹在上述合同中抵押物共有人处签名，可见其对本案贷款是知情的，因此上述债务应属于郭燕玲与朱家丹婚姻关系存续期间的共同债务，中国银行尤溪支行要求朱家丹与郭燕玲承担共同还款责任的请求，合法有据，予以支持。开成公司为郭燕玲的上述债务提供阶段性连带责任保证担保，开成公司应当办理完善相关抵押登记手续才能解除其担保责任，但其尚未办妥相关抵押登记手续，且案涉抵押房产因涉及其他诉讼被本院拍卖，实际已不能办理抵押登记手续，故中国银行尤溪支行要求开成公司对郭燕玲、朱家丹的上述债务承担连带清偿责任的请求，合法有据，予以支持。对中国银行尤溪支行要求郭燕玲、朱家丹、开成公司协助办理正式抵押登记手续的请求，不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，本案中，中国银行尤溪支行并无过错，也未怠于行使其权利，案涉抵押房产系因涉及其他诉讼被本院拍卖，预告登记抵押权人无法将预告登记转为正式登记，在此情形下一概否定预告登记抵押权人的优先受偿权，则会将他人过错的后果转为由无过错方承担，有违合同公平原则，甚至造成购房人恶意规避正式抵押登记的道德风险，故中国银行尤溪支行要求对案涉抵押物拍卖后所得价款享有优先受偿权的请求，予以支持。郭燕玲、朱家丹因未及时还款引起本案纠纷产生的诉讼费、财产保全费，根据双方的约定，应当由郭燕玲、朱家丹承担，开成公司承担连带清偿责任。综上所述，中国银行尤溪支行提出的诉讼请求，符合本院上述认定的部分，予以支持，超出部分，不予支持。郭燕玲、开成公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为放弃对中国银行尤溪支行主张的抗辩权，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、郭燕玲、朱家丹应于本判决生效之日起十日内偿还中国银行股份有限公司尤溪支行借款本金562,367.65元，利息729.14元（暂计至2017年3月16日止）以及自2017年3月17日起至还清借款之日止按编号为2011尤房借字第1025号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的利率计算的利息；二、郭燕玲、朱家丹应于本判决生效之日起十日内支付中国银行股份有限公司尤溪支行财产保全费3,335元；三、尤溪开成房地产开发有限公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任，承担后有权在其承担保证责任的范围内向郭燕玲、朱家丹追偿；四、中国银行股份有限公司尤溪支行对郭燕玲、朱家丹提供的位于尤溪县城××城××楼××室房产拍卖后所得价款在上述第一、二项债务范围内优先受偿；五、驳回中国银行股份有限公司尤溪支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,431元，由郭燕玲、朱家丹、尤溪开成房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 长  张忠谋审 判 员  黄慧珊人民陪审员  陈沈雁二〇一七年九月八日书 记 员  姜 辛附本判决依据的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条第一款债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。