四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川19民终505号
上诉人（原审原告）：王海江，男，1973年1月20日出生，汉族，住四川省成都市成华区。
上诉人（原审原告）：胡芳，女，1972年9月28日出生，汉族，住四川省成都市成华区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：董海军，四川砝鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李彪，男，1987年7月25日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。
委托诉讼代理人：李军，四川九朝律师事务所律师。
原审第三人：赵静林，女，1970年5月11日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。
委托诉讼代理人：杨东山，巴中市中翔法律服务所法律工作者。
上诉人王海江、胡芳因与被上诉人李彪以及原审第三人赵静林排除妨害纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院（2017）川1902民初2285号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人王海江、胡芳上诉请求：1.撤销（2017）川1902民初2285号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.一审法院认定“被告依据与第三人签订的合同取得了诉争房屋的使用权”是错误的；2.一审法院直接适用民法的“诚实信用、社会公序良俗”等原则明显违背了“穷尽法律规则，方得适用法律原则”的用法原则；3.一审法院在上诉人取得所有权的情况下，判决上诉人既不能收回房屋，也不能收取房屋租金，明显有违社会公序良俗。
被上诉人李彪辩称，租赁合同是在王海江拿到产权之前签订的，我在租赁合同中没有过错，应当维持租赁合同。
原审第三人赵静林述称，租赁合同是在取得产权之前签订的，应当继续履行。
王海江、胡芳向一审法院起诉请求：判令李彪立即腾出巴中市巴州区晏阳初大道65号附1号房屋，并将房屋交还王海江、胡芳；判令李彪向王海江、胡芳支付房屋使用费6600元（房屋使用费从2017年6月1日计算至李彪实际交还房屋之日，现暂计算至2017年6月15日）；本案诉讼费由李彪承担。
一审法院认定事实：王海江、胡芳系夫妻关系。2006年3月27日，王海江与巴中市房地产综合开发总公司签订《商品房销售（预售）合同》，约定：王海江购买巴中市房地产综合开发总公司开发的位于巴中市巴州区营业用房，其轴线为（35）-（38）；（OA）-（N）。
王海江与巴中市房地产综合开发总公司、ＸＸ、赵静林之间曾就诉争房屋形成多次诉讼：
1.王海江作为上诉人，以巴中市房地产综合开发总公司、ＸＸ、赵静林作为被上诉人以商品房预售合同纠纷为案由提起上诉。2014年9月11日，四川省巴中市中级人民法院作出（2012）巴中民终字第285号《民事判决书》，认为：“王海江与市房产公司于2006年3月27日签订《商品房销售（预售）合同》时，虽市房产公司未取得《商品房预售许可证》，但2006年12月7日房地产管理部门向市房产公司颁发了《商品房预售许可证》，允许市房产公司进行商品房预售，因而王海江与市房产公司之间签订的《商品房销售（预售）合同》已经具备法定的有效条件，虽2011年7月15日市房产公司的《商品房预售许可证》被人民法院判决撤销，但上诉人对此并无过错，其合法权益应当得到保护。……被上诉人市房产公司在未取得合同当事人王海江同意或追认的情形下，基于赵静林、ＸＸ的单方意思将王海江与市房产公司之间签订的商品房销售（预售）合同》购房主体变更为赵静林，侵犯了上诉人王海江的合法权益，属无效民事行为……”，判决：“一、撤销（2012）巴州民初字第311号民事判决；二、上诉人王海江与被上诉人巴中市房地产综合开发公司2006年3月27日签订的《商品房销售（预售）合同》有效；三、驳回上诉人的其他诉讼请求”。
2.王海江作为上诉人，以巴中市房地产综合开发总公司、ＸＸ、赵静林作为被上诉人以房屋买卖合同纠纷为案由提起上诉。2014年9月11日，四川省巴中市中级人民法院作出（2014）巴中民终字第100号民事判决书，认为：“上诉人王海江与被上诉人赵静林争议的228101.71元预制板的债权属于另一民事法律关系，不属本案审理范围，当事人可另行主张权利”，判决：“一、撤销巴中市巴州区人民法院（2013）巴州民初字第1421号民事判决；二、被上诉人巴中市房地产综合开发总公司以2013年1月15日函解除与上诉人王海江签订的《商品房销售（预售）合同》的行为无效；三、被上诉人巴中市房地产综合开发总公司与上诉人王海江继续履行双方于2006年3月27日签订的《商品房销售（预售）合同》；上诉人王海江在本判决生效后10日内向被上诉人巴中市房地产综合开发总公司支付购房款319394元；被上诉人巴中市房地产综合开发总公司在收到购房款后60日内为上诉人王海江办理国有土地使用权证、房屋所有权证，上诉人王海江有协助的义务；四、驳回上诉人王海江的其它诉讼请求”。
3.巴中市房地产综合开发总公司、赵静林、ＸＸ不服四川省巴中市中级人民法院作出的（2014）巴中民终字第100号《民事判决书》，向四川省高级人民法院申请再审。2017年1月9日，四川省高级人民法院作出（2015）川民提字第390号《民事判决书》，认为：“赵静林二人及房产公司提出的再审请求均不能成立”，判决：“维持四川省巴中市中级人民法院（2014）巴中民终字第100号民事判决”。
2017年，王海江、胡芳取得了诉争房屋即现坐落于巴州区晏阳初大道65号附1号房屋的不动产权证书【川（2017）巴中市市不动产权第0004815号，面积282.82平方米】。
2017年5月18日，王海江委托四川砝鼎律师事务所向李彪发出【2017】川砝律函字第23号函，载明：“一、委托人已于2017年5月18日通过微信告知你，他系巴州区晏阳初大道65号附1号房屋的合法所有权人，该房屋的不动产权证书已办至他夫妻二人名下。……三、请你在收函后5日内腾空所租赁的房屋，将房屋交还与委托人。如你不自动腾空、退还房屋，委托人将通过法律途径来维护自身的合法权益，由此可能造成的你败诉、承担诉讼费用等法律后果将由你自行承担”。
同时认定：2011年8月4日，赵静林作为甲方即出租方与李彪作为乙方即承租方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将位于宕梁片区建兴公寓B座二楼商用房（私产、面积以房产证或合同确认面积为准。轴线35-38A-N）租给乙方使用……一、租期、租金及租金结付方式租期5年，具体租期、租金及租金结付方式如下：第一年，2011年9月14日至2012年9月15日，租金伍万伍仟元整（55000.00元）；第二年，2012年9月14日至2013年9月15日，租金伍万捌仟捌佰元整（58800.00元）；第三年，2013年9月14日至2014年9月15日，租金陆万贰仟玖佰元整（62900.00元）；第四年，2014年9月14日至2015年9月15日，租金陆万柒仟叁佰元整（67300.00元）；第五年，2015年9月14日至2016年9月15日，租金柒万贰仟元整（72000.00元）。……乙方应缴纳房屋租赁押金贰仟元（2000.00元整），期满后乙方如无费用拖欠与设施损坏，甲方应退还押金……。
2016年9月24日，赵静林作为出租方与李彪作为承租方再次签订《房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将位于红岩片区商用房（私产、一楼面积为263.962平方米，轴线35-38A-N）续租给乙方使用……一、租期、租金及租金结付方式租期5年，具体租期、租金及租金结付方式如下：第一年，2016年9月16日至2017年9月16日，房屋租金已付清，14万元（-5000元）；第二年，2017年9月16日至2018年9月16日，房屋租金已付清，15万元；第三年，2018年9月16日至2019年9月16日，租金壹拾贰万元整（160000.00）；第四年，2019年9月16日至2020年9月16日，租金壹拾柒万元整（170000.00）；第五年，2020年9月16日至2021年9月16日，租金壹拾捌万元整（180000.00）注：在第三年缴房租当日（2018年9月16日至2019年9月16日），需在拾陆万元整（160000.00）房屋租赁费中扣减肆万元整（40000.00），实际向房东赵静林缴款拾贰万元整（120000.00）。……三、结付方式及其它……（一）、合同签订之日一次性付清第一年租金，以后每年租金在前一年租满前10日之内付清……（三）、乙方应缴纳房屋租赁押金贰仟元（2000.00元整），期满后乙方如无费用拖欠与设施损坏，甲方应退还押金……
另认定：2011年8月4日，赵静林收取李彪房屋押金2000元；2013年10月13日，ＸＸ向李彪出具借条一张，金额100000元。2016年9月24日被告李彪通过中国农业银行向赵静林转款50000元及175000元。同日，赵静林向李彪出具收条一张，载明：“收到李彪2016.9.16-2018.9.16房屋租金贰拾捌万伍仟元正（285000.00）”。
一审法院认为，李彪依据与第三人签订的合同取得了诉争房屋的使用权，而王海江、胡芳与赵静林之间因诉争房屋产生纠纷的时间明显早于李彪与赵静林续签《房屋租赁合同》的时间，且根据王海江、胡芳提供的证据显示其于2017年取得诉争房屋产权后才通过律师函等形式主张自己对诉争房屋的物权，而赵静林亦未在续签《房屋租赁合同》前就诉争房屋的纠纷情况如实告知李彪，且赵静林已收取了李彪2016年9月16日至2018年9月16日两年的租金，根据民法诚实信用、社会公序良俗等原则，李彪在王海江、胡芳与赵静林的纠纷中并无过错，王海江、胡芳目前要求李彪立即腾出、交还诉争房屋及支付房屋使用费的诉请，理由不成立，不予支持。鉴于王海江、胡芳已取得诉争房屋的产权，2018年9月16日之后的房屋使用费应由王海江、胡芳与李彪进行协商，协商不成，双方均可另行主张权利。王海江、胡芳与赵静林之间的合同问题，双方亦可另行主张权利。据此判决：驳回王海江、胡芳的全部诉讼请求。
二审经审理查明，四川省巴中市中级人民法院于2012年12月7日作出（2012）巴中民终字第285号《民事判决书》。查明的其他事实与一审判决认定一致，本院予以确认。
本院认为，本院于2014年9月11日作出的（2014）巴中民终字第100号民事判决确认了王海江对案涉房屋享有所有权，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，前述判决在2016年9月24日赵静林与李彪签订房屋租赁合同前已生效，王海江、胡芳系案涉房屋的合法所有权人，依法享有该房屋的排他性权利。而赵静林在王海江、胡芳取得案涉房屋的所有权后仍于2016年9月24日与李彪签订房屋租赁合同将上述房屋出租给李彪使用至今，赵静林与李彪签订的租赁合同，仅是无权处分人赵静林对王海江、胡芳所有的房屋所做的处分，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，王海江、胡芳既未对赵静林的无权处分进行追认，赵静林也未取得诉争房屋的所有权，故李彪在2016年9月24日与赵静林签订的房屋租赁合同为无效合同，其并不能基于与赵静林签订的房屋租赁合同作为合法占有的基础关系。
李彪虽辩称其在签订案涉合同时并不知（2014）巴中民终字第100号民事判决将案涉房屋确权给王海江。本院认为，李彪作为承租人应当尽到审查出租人是否享有房屋产权的义务，而其在未确定案涉房屋所有权属赵静林所有的情况下，仍与赵静林签订租赁合同，未尽到承租人的审查义务。且房屋所有权具有对世性、排他性，并不因当事人是否知情而转移。同时，法院的生效判决具有公示性，（2014）巴中民终字第100号民事判决已生效，李彪作为一个完全民事行为能力人，其知道或者应当知道生效判决已将案涉房屋确权给王海江，故本院对李彪的辩解理由不予采纳，其占有使用案涉房屋属无权占有。依据《中华人民共和国物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”的规定，王海江、胡芳请求判令李彪腾出案涉房屋并返还的诉讼请求符合法律规定，应当予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第三十七条：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”、第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”的规定，李彪占有使用该房屋期间，应当向房屋所有权人王海江、胡芳支付房屋使用占有费，故王海江、胡芳请求判令支付房屋使用费6000.00元，并无不当，应当予以支持。
综上所述，上诉人王海江、胡芳的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应当予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十七条、三十九条、六十六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销四川省巴中市巴州区人民法院（2017）川1902民初2285号民事判决；
二、被上诉人李彪于本判决生效之日起30日内腾出巴中市巴州区晏阳初大道65号附1号房屋，并将房屋交还给上诉人王海江、胡芳；
三、被上诉人李彪于本判决生效之日起30日内支付上诉人王海江、胡芳的房屋使用费6000.00元。
一审案件受理费100.00元，由原审被告李彪负担。
二审案件受理费100.00元，由被上诉人李彪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄晓东
审 判 员 郭 毅
审 判 员 袁 梅
二〇一八年六月四日
法官助理 苟绍阳
书 记 员 邓雨欣