安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0111民初1992号
原告：余骏马，男，1978年12月12日出生，汉族，合肥市第一人民医院职工，住合肥市庐阳区，
委托代理人：徐从俊，安徽大森律师事务所律师。
被告：赵琴，女，1963年6月30日出生，汉族，住合肥市，
委托代理人：许孝华，安徽徽天律师事务所律师。
原告余骏马诉被告赵琴房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员姜文强适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案件争议较大，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余骏马及其委托代理人徐从俊，被告赵琴及其委托代理人许孝华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余骏马诉称：其于2016年1月3日与被告赵琴在安徽映日房地产营销有限公司的居间下签订《存量房买卖合同》，约定：余骏马以87万元的价格购买赵琴名下位于合肥市滨湖世纪城××室房屋，建筑面积93平方米，付款方式为合同签订当日支付定金2万元，首付购房款20万元于2016年2月6日前用于支付案涉房屋尚存的银行抵押贷款（由余骏马与赵琴共同去银行办理还贷手续），余款65万，由余骏马通过办理商业贷款予以支付等。合同签订后，余骏马依约履行支付定金义务。后赵琴提出因资金周转需要余骏马再先行支付6万元购房款，余骏马又通过其余某芝于同年1月22日付款6万元。但赵琴在收款后却以种种理由反悔卖房，拒绝与余骏马共同到银行办理抵押贷款的还贷手续，致合同至今无法履行。现诉请判令：一、赵琴继续履行《存量房买卖合同》，即余骏马支付剩余购房款，赵琴交付案涉房屋及协助余骏马办理房地产过户手续；二、赵琴向余骏马支付违约金174000元；三、赵琴向余骏马返还购房款8万元；四、赵琴承担本案诉讼费用。庭审中，余骏马变更诉讼请求，即放弃诉请的第三项请求。
被告赵琴辩称：原告余骏马在支付2万元定金及部分房款后未能在约定的付款时间内支付首期购房款，其行为已构成违约，赵琴依据合同约定有权解除合同。余骏马无权再要求继续履行合同，也无权要求赵琴支付违约金。
经审理查明：2016年1月3日，原告余骏马在安徽映日房地产营销有限公司（以下简称“映日公司”）的居间服务下签订《存量房买卖合同》一份，载明：“赵琴将其名下位于合肥市滨湖世纪城××室（产权证号：合产110067954号）住宅房屋一套，建筑面积93平方米，以87万元的价格出售给余骏马，税、费由余骏马交纳等”。同日双方又签订补充协议（附件四）一份，载明：“余骏马应于当日向赵琴支付购房定金2万元，首付款20万元，赵琴应于2016年1月30日前将银行提前还贷预约好，并在此七日内双方共同到银行办理还贷手续，余骏马支付的20万元购房款用于替赵琴偿还该套房产所欠银行抵押贷款的本金及利息，剩余房款65万元，余骏马通过商业贷款方式支付并存入托管帐户，双方在余骏马支付完全部首付款当日共同到房地产管理部门申请存量房转移登记，双方同意委托房地产管理部门存量房资金托管中心对存量房转让价款实行托管，存量房转让交易所产生的税、费均由余骏马承担，双方如有一方违约须向守约方承担总房款的20%违约金责任等”。上述合同及协议签订后，余骏马于当日即向赵琴支付购房定金2万元。同年1月22日，应赵琴要求，余骏马委托其姐余某向赵琴支付6万元购房款。后双方因为合同履行产生争议，余骏马遂诉至本院。
另查：被告赵琴曾将案涉房产在中国工商银行股份有限公司合肥城建支行（以下简称“工行城建支行”）办理了抵押贷款手续，截止到2016年4月19日，尚欠该行贷款本金189784.41元、利息54.25元。
庭审中，原告余骏马与被告赵琴均陈述：案涉房屋买卖履行事宜均通过映日公司职员张某居间电话联系进行。经查：自2016年1月6日起至2月26日，张某通过手机（手机号152××××8345）多次向赵琴（手机号159××××3308）发送短信，通知赵琴与银行办理预约还贷手续，期间，赵琴曾为银行抵押贷款当月新产生的还款本息支付问题与张某、余骏马发生分歧，其先后于同年1月7日、1月11日在给张某的回复短信中明确表示拒绝卖房。后经协商赵琴虽对张某发送的去银行预约还贷时间信息未持异议，但一直以天气不佳为由未在指定时间来银行办理抵押还贷手续。2月24日，赵琴通过张某从映日公司办证员处收回房地产权属证书。当晚，张某多次向赵琴发送短信告知其反悔卖房后果及确定是否不再卖房，赵琴未回复任何短信。期间，赵琴曾向案涉房产抵押权人工商银行城建支行申请办理预约还贷手续，该行虽指定其于2月1日前来办理，但赵琴未在指定时间前往该行办理案涉房产预约还贷手续。此外，自2016年1月4日起至2月26日，余骏马通过手机（手机号155××××0801）多次与张某（手机号152××××8345）发送微信，内容均系余骏马要求履行合同并多次督促张某与赵琴联系预约时间前往银行办理还贷手续。
原告余骏马申请的证人张某到庭陈述：案涉房产交易未成系因被告赵琴不配合办理银行预约还贷手续及反悔售房所致。
庭审中，原告余骏马要求继续履行买卖合同，被告表示不同意再履行合同。
诉讼中，原告余骏马表示：其放弃通过商贷方式支付案涉房产的后期购房款权利，其自愿将案涉房产的剩余购房款向被告赵琴一次性付清。此外，案涉房产抵押权人工行城建支行于2016年4月19日出具情况说明表示：如余骏马代为赵琴偿还案涉房产的抵押贷款本息，该行将依约解除他项权证抵押。2016年5月16日，余骏马向工行城建支行支付案涉房产抵押贷款本金189784.41元、利息542.47元，代为赵琴清偿案涉房产的抵押贷款本息。
再查：案涉房产双方当事人未办理实际交付手续。
上述事实，有原告余骏马提供的《房地产经纪合同》、《存量房买卖合同》、补充协议、收条、短信聊天记录、微信聊天记录、工行城建支行个人贷款提前归还凭证、余骏马申请证人余某、张某到庭证言，被告赵琴提供的个人贷款提前还款申请书，本院询问笔录及提取的工商银行城建支行情况说明、房地产权属证明及双方当事人陈述等证据在卷证明。
本院认为：原告余骏马与被告赵琴签订的《存量房买卖合同》及补充协议，系双方在平等自愿的基础上达成的真实意思表示，合同的内容不违反法律法规禁止性规定，应系合法、有效。双方均应按约履行各自义务。对于双方争议的焦点即谁先行违约致本案诉讼问题。庭审查明，余骏马已按约向赵琴支付购房定金2万元及按赵琴要求支付部分首期购房款6万元，赵琴在余骏马履行上述付款义务后理应按约履行案涉房产抵押贷款预约还贷手续，由于赵琴、余骏马在补充协议中约定余骏马支付的20万元首期购房款系用于替赵琴偿还该套房产所欠银行抵押贷款的本金及利息，故依理只有赵琴在指定的银行预约还贷时间作为抵押人亲身前往银行办理，余骏马在履行协助付款至赵琴在银行指定的还贷帐户后方能进行。对于谁先行违约问题，因余骏马、赵琴均陈述：案涉房屋买卖履行事宜均通过映日公司职员张某居间电话联系进行，而张某系双方当事人合意选择的经纪公司合同履行经办人员，与本案不存在利害关系，故张某符合证人作证资格。余骏马提供的短信聊天记录，赵琴对此聊天记录的真实性并不持异议，从该聊天记录可以证明赵琴曾于2016年1月7日、1月11日在给张某的回复短信中明确表示拒绝卖房。后赵琴虽对张某发送的去银行预约还贷时间信息未持异议，但一直以天气不佳为由未在指定时间来银行办理抵押还贷手续，及之后拒回复短信，以上均能证明赵琴在签订合同中并不积极履行合同约定的预约还贷行为，而是采取消极应付，对于赵琴的上述消极行为亦可通过余骏马与张某之间发送的微信聊天记录中要求履行合同并多次督促张某与赵琴联系预约时间前往银行办理还贷手续的信息可以得到印证。综上，赵琴的上述行为构成根本性违约，依法应承担民事责任。余骏马在履行合同中并无不当。依照我国合同法的规定，当事人按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则，故除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。赵琴名下出售的房产虽在工行城建支行办理了抵押贷款，但该行出具的情况说明表示如余骏马代赵琴偿还案涉房产的抵押贷款本息，该行将依约解除他项权证抵押，结合余骏马作出的自愿将案涉房产的剩余购房款向被告赵琴一次性付清的意思表示，且于2016年5月16日向工行城建支行代赵琴清偿案涉抵押房产贷款本息，故上述合同继续履行不存在抵押及支付购房尾款障碍。原告余骏马诉称继续履行《存量房买卖合同》的请求，符合事实及法律规定，本院予以支持。对其诉称赵琴支付违约金174000元的请求，本院认为双方虽在补充协议中予以约定按总房款的20%计付违约金，但上述违约金约定过高，本院酌情支持违约金3万元。被告赵琴辩称系余骏马先行违约及不同意继续履行合同的意见，不符事实及法律规定，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告余骏马与被告赵琴于2016年1月3日签订的《存量房买卖合同》及补充协议继续履行；
二、原告余骏马于本判决生效之日起十日内向被告赵琴支付购房款599673.12元（已扣除余骏马支付的定金2万元、购房款6万元及代赵琴清偿案涉房产抵押贷款本金189784.41元、利息542.47元）；
三、被告赵琴于本判决生效之日起十五日内向原告余骏马交付位于合肥市滨湖世纪城观湖苑14幢1401室一套；
四、被告赵琴于本判决生效之日起三十日内将位于合肥市滨湖世纪城观湖苑14幢1401室房屋协助原告余骏马办理房地产过户手续；
五、被告赵琴于本判决生效之日起十日内向原告余骏马支付违约金3万元；
上述二、五项相抵后，余骏马实际向赵琴支付款项569673.12元；
六、驳回原告余骏马的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14916元，财产保全费5000元，计19916元，原告余骏马负担2800元，被告赵琴负担17116元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 姜文强
人民陪审员 张 俊
人民陪审员 张 瑞
二〇一六年五月十八日
书 记 员 虞 盼
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。