河北省唐山市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）冀02民终7294号
上诉人（原审原告）：董辉，男，1977年10月12日生，汉族，唐山市毅丰汽车修理有限公司经理，现住唐山市。
委托代理人：李福生，河北渤澳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：唐山惠唐新事业股份有限公司，住所地：唐山市路北区滨河路9号。统一社会信用代码：×××。
法定代表人：苏福源，该公司执行董事。
委托代理人：王金东，男，1955年7月20日生，汉族，该公司汽车修理分公司经理，现住唐山市。
委托代理人：杨文清，河北唯实律师事务所律师。
原审第三人：姚友丰，男，1976年9月13日生，汉族，唐山市路北区海伦汽车美容装饰部经营者，现住唐山市。
原审第三人：王斌，男，1978年7月11日生，汉族，唐山市路北区博悦烟酒商店经营者，现住唐山市。
原审第三人：唐山市路北区萱齐汽车配件经销处，住所地：唐山路北区体育馆道**号。组织机构代码：56324XXXX。
投资人：张征。
原审第三人：唐山市路北区京益汽车修理部，住所地：唐山路北区体育馆道11号。
投资人：张洋。
上诉人董辉与被上诉人唐山惠唐新事业股份有限公司及原审第三人姚友丰、王斌、唐山市路北区萱齐汽车配件经销处、唐山市路北区京益汽车修理部房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省唐山市路北区人民法院（2017）冀0203民初696号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2005年3月9日，原告董辉与唐山钢铁集团技术经济开发有限公司（其前身为唐山市自行车总厂，后更名为唐钢新事业公司）签订了”房屋租赁协议”，承租其所属汽修厂六间平房，租赁期限5年，年租金29000元。该租赁协议第六条约定：”因唐山钢铁集团有限责任公司内部改制或市政府收回地皮等上级决策，房屋有其他变化，双方无条件服从政府和唐钢的政策，乙方（董辉）终止使用房屋，甲方（唐山钢铁集团技术经济开发有限公司）不承担赔偿责任。”2011年3月10日，原被告签订了关于该租赁物的最后一份房屋租赁协议，该协议第二条约定：”租赁期为1年，自2011年3月9日至2012年3月9日，根据双方约定，本合同没有遇到重大政策变化（即政府规划拆迁及唐钢集团指令性占地）时，本合同继续延续执行，双方不必重新签署新的协议。”第六条约定：”因政府规划的唐钢总公司指令需要占用场地，双方应无条件执行，双方解除协议，双方不承担任何赔偿责任，被告按月退还还未到期的租赁费用。”2012年1月16日，原告最后一次交纳租赁29000元给被告。
2006年12月31日，原被告又签订一份房屋租赁协议，原告承租被告另外五间半平房及所属院落，租赁期一年，年租金25000元。该租赁协议第五条及2011年11月26日关于该租赁物的最后签订的房屋租赁协议第五条均约定：”因政府规划和唐钢总公司指令需要占用场地，双方应无条件执行，唐钢新事业公司不承担赔偿责任，只负责退还尚未到期的租赁费用。”之后原告董辉一直租赁被告上述房屋及所属院落直至2012年该地块被唐山市兴盛房地产开发有限责任公司拆迁。
2006年7月6日，被告唐钢新事业公司的母公司唐山钢铁集团公司（甲方）与唐陶集团公司（乙方）签订了”资产置换协议”。该协议写明：”甲方与乙方双方协商一致，并经各自国有资产监管部门同意，将甲方所属经济技术开发公司与乙方所属建陶厂房地产进行置换。”2007年8月2日，唐山市人民政府国有资产监督管理委员会以国资改字[2007]101号文向唐钢集团公司下发了”关于同意唐钢自行车厂与唐陶集团建陶厂等单位资产置换有关问题处理意见的函”，该文件写明：”按照省国资委《关于唐钢自行车厂与唐陶集团建陶厂等单位资产置换的批复》和市领导在我委《关于唐陶集团建陶厂等企业实施破产及资产重组情况的报告》上批示及2005年9月12日市国企改革领导小组会议纪要精神，根据你集团公司就此次资产置换所签订的相关协议及合同，经研究将有关事项批复如下......。”2009年10月30日，唐山市国土资源收储交易中心（甲方）与唐山市兴盛房地产开发有限责任公司（乙方）签订了唐土收字（2009）第25号”国有土地使用权收购合同”，该合同第二条写明：”乙方原以出让方式取得坐落于路北区体育馆道13号土地使用权，土地用途为工业用地......。根据市政府专题会议纪要[2009]136号文件精神，经甲乙双方协商，甲方对乙方土地及地上建筑物、构筑物的拥有权予以收回。”第三条写明：”按照市政府专题会议纪要[2009]136号文件精神，该宗地收储后，土地及地上建筑物及构筑物不再予以补偿。”第四条写明：”......，乙方必须在规定的时间内腾清场地，并将该宗地的使用权即地上建筑物拥有权交于甲方，逾期未交付，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿因违约造成的损失。甲方将根据城市规划要求和政府的出让计划面向社会公开出让。”第五条写明：”该宗地权属、界址清楚，无经济纠纷，如因土地权属和经济出现纷争，一切责任由乙方负责解决，并承担由此而产生的一切法律责任。”
2011年12月20日，唐钢集团公司向被告唐钢新事业公司下发”关于搬离自行车厂的通知”，写明：”按照2010年12月23日市政府关于唐钢自行车厂与唐陶集团资产置换专题会议的精神，唐陶集团现已完成办理土地置换登记的必要工作。公司指示你单位务于2012年3月底以前搬离自行车厂区域。”2012年3月13日，唐山市兴盛房地产开发有限责任公司向原告送达”拆迁通知”，要求各业主在见此通知15日内完成搬迁。2012年3月30日，被告唐钢新事业公司向原告送达”搬迁通知”，写明：”因市政府规划原因，我方与你发房屋租赁协议自动终止，......，你方应在2012年4月9日前完成搬迁工作。”之后原告所承租房屋及所属院落被唐山市兴盛房地产开发有限责任公司拆迁。
在原告承租的场地上经营有两家个体工商户和两家私营独资企业，即本案第三人姚友丰（唐山市路北区海伦汽车美容装饰部经营者）、王斌（唐山市路北区博悦烟酒商店经营者）、唐山市路北区萱齐汽车配件经销处（投资人为原告配偶张征）、唐山市路北区京益汽车修理部（投资人张洋）。原告董辉提交了2013年2月10日与本案第三人共同签署的情况说明，证明是其本人投资了四家单位，营业执照中的登记人均为其家属或朋友，四家单位的法律权利义务由其承担。被告唐钢新事业公司认为四家单位资产所有权应当以政府部门的工商登记为准，而不以相关当事人的解释说明为准，根据合同相对性原则，原告的诉请不符合法律规定。
一审法院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。原被告签订的房屋租赁协议是双方当事人的真实意思表示，依法成立并发生法律效力。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁协议的效力，同时出租人是否为租赁物的产权人，也不影响租赁协议的效力，出租人负有交付租赁标的物给承租人使用的义务，承租人负有支付租金的义务。在进行资产置换后，被告的母公司唐钢集团公司丧失了该租赁标的物的产权，但被告仍按合同约定向原告履行了合同义务，保证了原告对该租赁标的物的使用、收益直至被拆迁，对于原告主张被告欺诈的诉讼主张，本院不予认定。唐钢集团公司与唐陶集团签订的”资产置换协议”，唐山市国有资产监督管理委员会根据省国资委的批复、市领导的批示及市国企改革领导小组会议纪要精神对唐钢集团公司的资产置换进行的确认，唐山市国土资源收储交易中心根据市政府专题会议纪要对该地块进行的收储，均体现为政府规划行为和被告母公司唐钢集团公司的行为。因原被告对因政府规划行为和唐钢集团公司行为导致房屋租赁协议解除，双方互不承担赔偿责任进行了明确约定，对于原告的因房屋租赁协议终止要求被告赔偿损失的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。遂判决：驳回原告董辉的诉讼请求。案件受理费人民币18333元由原告董辉负担。
判后，董辉不服上述判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：一、2006年7月6日，被上诉人的母公司唐山钢铁集团公司（以下简称”唐钢公司”）与唐山陶瓷集团有限公司（以下简称”唐陶公司”）就涉案租赁标的签订了”资产置换协议”，该协议经过河北省国资委和唐山市国资委审批通过。故本案所涉租赁标的的权属己变更为唐陶公司，唐钢公司己非租赁标的的所有权人。二、涉案土地已于2009年10月30日被唐山市兴盛房地产开发有限责任公司收购取得。分析如下：1、被上诉人（包括其上级母公司唐钢集团）在2006年7月6日以后以及2009年10月30日以后，对涉案租赁标的既无所有权又无使用权，而其却逐年屡次另行与上诉人签订若干《房屋租赁协议》，将其无权处分的租赁标的出租给上诉人使用，实属无效。2、唐山市兴盛房地产开发有限责任公司也不同意被上诉人的对外租赁行为，对此，唐山市兴盛房地产开发有限责任公司将上诉人承租的涉案租赁标的强拆，此能充分说明其对被上诉人的出租行为不予认可。3、被上诉人明知对租赁标的无权处分，擅自出租给上诉人，由于唐山市兴盛房地产开发有限责任公司向上诉人主张权利，并在上诉人租赁期限内，强行将上诉人所承租的房产及地上附着物拆除，给上诉人造成了巨大经济损失。对该损失，被上诉人应予赔偿。上诉人己委托评估机构进行评估并出具评估报告。4、原审法院援引的上诉人与被上诉人2011年所签《房屋租赁协议》”因政府规划的唐钢总公司指令需要占用场地，双方无条件执行，双方解除协议，双方不承担任何赔偿责任”的约定，根本不适用本案，因为此时土地权属早己归属唐山市兴盛房地产开发有限责任公司，故该约定也属无效。综合以上事实，上诉人与被上诉人于2006年7月6日之后就涉案租赁标的物签订的《房屋租赁协议》均属无效。请二审法院依法撤销一审判决，并依法改判。
被上诉人唐山惠唐新事业股份有限公司答辩称：一、被答辩人一审诉称的答辩人应当承担赔偿责任的两个事实，被一审法院查实，依法驳回被答辩人的诉请是符合以事实为根据、以法律为准绳原则的正确判决。被答辩人的诉状中主张答辩人应当承担赔偿责任的事实和理由有两个，一个是承担”欺诈的民事责任”，另一个是承担”违约的民事责任”。1.2009年10月30日唐山市国土资源收储中心与唐山市兴盛房地产开发有限公司签订了唐土收字（2009）第25号”国有土地使用权收购合同”，2011年5月12日唐山市兴盛房地产开发有限公司取得了本案所涉土地的使用权。直至2012年3月13日唐山兴盛房地产开发有限公司才向被答辩人发出了限期拆迁通知。所以，被答辩人诉称答辩人在2005年就失去土地使用权的情况下，仍谎称有使用权并签订租赁合同的欺诈行为成立的事实是不存在的。2.双方自2005年3月9日至2011年3月9日所签订的全部租赁合同中，都附有”因政府规划和唐钢总公司指令需要占用场地，双方应无条件执行，答辩人不承担被答辩人任何赔偿责任”的条款。而唐山市国有资产监督管理委员会根据省国资委的批复、市领导的批示及市国企改革领导小组会议纪要精神对唐钢集团公司的资产置换进行的确认，唐山市国有土地资产收储交易中心根据市政府专题会议纪要对该地块进行的收储，均体现为政府规划行为和答辩人母公司唐钢集团公司的行为，是双方提前解除租赁合同但互不承担违约责任的明确约定。3.被答辩人以本案第三人的相关资料作为自己的证据，来证明被答辩人主张的投资损失。但数个第三人均与答辩人之间没有租赁合同关系，不符合合同相对性原则。二、被答辩人的上诉理由不能成立。被答辩人在起诉状中所列实体责任认定的诉请只有一项，即要求答辩人承担赔偿责任。被答辩人的诉请均属于给付之诉，但被答辩人提出的上诉理由中都提出了双方所签租赁合同无效的主张。显然超出了被答辩人的一审诉请和一审判决所涉及的范围。综上，被答辩人认为一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回被答辩人的上诉，维持原判。
原审第三人姚友丰未到庭未发表陈述意见。
原审第三人王斌未到庭未发表陈述意见。
原审第三人唐山市路北区萱齐汽车配件经销处未到庭未发表陈述意见。
原审第三人唐山市路北区京益汽车修理部未到庭未发表陈述意见。
二审审理中，双方当事人均未提交新证据。二审法院查明的事实与一审法院查明的事实相一致。
本院认为，上诉人董辉与被上诉人唐山惠唐新事业股份有限公司所签订的数份涉案《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，涉案协议依法成立并生效，本院对此予以确认。虽然本案涉及资产置换，因有唐山市国资委根据省国资委的批复、市领导的批示及市国企改革领导小组会议纪要精神对唐钢集团公司的”资产置换协议”进行的确认，也有唐山市国土资源收储交易中心根据市政府专题会议纪要对该地块进行的收储，上述均体现为政府规划行为和被上诉人母公司唐钢集团公司的行为。故上诉人主张其与被上诉人所签协议属于欺诈而无效的上诉主张，本院不予认定。被上诉人的母公司唐钢集团公司虽然丧失了对涉案租赁标的物的产权，但被上诉人仍按合同约定向上诉人履行了合同义务，也保证了上诉人对该租赁标的物的使用、收益直至被拆迁。因上诉人与被上诉人对因政府规划行为和唐钢集团公司行为导致房屋租赁协议解除，双方互不承担赔偿责任已在双方所签协议中进行了明确约定，故对上诉人因房屋租赁协议终止要求被上诉人赔偿损失的上诉理由理据不足，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项”原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18333元，由上诉人董辉负担。
本判决为终审判决。
审判长张景常
审判员徐万启
审判员李建波
二〇一七年十月二十六日
书记员房善忠