河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫04民终3048号
上诉人（原审被告）：平顶山市湛河区恒顺泰小额贷款股份有限公司,住所地平顶山市湛河区光明路南段路东。
法定代表人：苏培培，董事长。
委托诉讼代理人：曲国旗，男，系平顶山市湛河区恒顺泰小额贷款股份有限公司职工。
委托诉讼代理人：曹延龙，河南前行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曹瑞香，女，汉族，住平顶山市新华区。
委托诉讼代理人：豆佳，河南梅溪律师事务所律师。
原审被告：张红兴，男，汉族，住平顶山市新华区。
原审被告：赵艳艳，女，汉族，住平顶山市新华区。
上诉人平顶山市湛河区恒顺泰小额贷款股份有限公司（以下简称恒顺泰公司）因与被上诉人曹瑞香及原审被告张红兴、赵艳艳案外人执行异议之诉一案，不服平顶山市湛河区人民法院（2017）豫0411民初1975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人恒顺泰公司的委托诉讼代理人曲国旗、曹延龙，被上诉人曹瑞香及其委托诉讼代理人豆佳到庭参加诉讼。赵艳艳、张红兴经公告送达传票后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
恒顺泰公司上诉请求，1、请求二审法院撤销一审判决并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人曹瑞香不是被执行房产登记的合法权利人，不具有原审原告的诉讼主体资格。涉案房屋在查封之前，经调查得知，中央花园小区11号楼办有房屋产权证，该楼2单元2楼东户在房管局登记的产权人为张红兴，而非曹瑞香。二、被上诉人所述购买了涉案房产不符合事实和社会常识，上诉人有理由相信，此事是张红兴为了逃避债务与被上诉人恶意串通而而为之。1、曹瑞香是郝堂村当地坐地户，在新华区××办事处郝堂村（现中央花园小区）开发中，被上诉人分得230平方米安置房，并从其他村民手中以2000元左右的低价另购得安置区房屋200余平方米，如果不是自住，那么正常情况下被上诉人买房就是为了升值，但被上诉人以48万元购得涉案房屋，疑点重重。2、法院在查封涉案房屋时，当时的租户闫宣哲的证言证实，其租用张红兴的房屋，按月给张红兴支付租金，在法院查封房屋时，并没有人向其告知情况。而被上诉人所称曾电话告知和其所谓的“闫宣哲的证言”皆是在得知房屋被查封后，为达到其非法目的而采取的补救措施，该证言的效力值得怀疑。3、2012年4月17日，张红兴第一次向上诉人借款时，与其妻子赵艳艳共同出具保证书，以夫妻共同财产中央花园小区11号2单元2楼东户的房产作抵押担保。后张红兴正常支付借款利息，借款期限届满后，双方又续签了借款合同，在续签的借款合同中，张红兴同样是以中央花园小区11号楼2单元2楼东户的房产作抵押的。三、涉案《房屋买卖合同》不具有合法性。涉案房屋仅作了预告登记，张红兴没有依法登记并领取房产权属证书，属于相关法律禁止转让的情形。四、法院查封涉案房屋之前，被上诉人没有合法占有该房屋。法院于2015年3月份查封的涉案产，在查封前由闫宣哲租用并向张红兴支付租金，因此张红兴是房屋实际占有人，被上诉人提供的证据不能证明其对涉案房屋的实际占有。
曹瑞香辩称，上诉人所述没有证据予以支持，涉案房屋为旧城改造置换房屋，该整栋楼开发商仅办理了大证，所有住户均未办理个人不动产证。2014年6月27日曹瑞香与张红兴所签订的房屋买卖合同真实有效，且有当时的介绍人在场，及购买房屋转款凭证及现金，交付都有证人在场。该房屋买卖后曹瑞香进行了装修入住，已实际入住该房屋，且该房屋买卖合同已在村委会登记，所以并不是上诉人所述的串通张红兴而进行了虚假买卖。
张红兴、赵艳艳经公告送达传票后无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。
曹瑞香向一审法院起诉请求：1、判令立即停止对原告购买的位于平顶山市新华区建设路西段中央花园小区11号楼2单元2楼东户房屋的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、确认原告曹瑞香于2014年6月27日与被告张红兴签订的房屋买卖合同有效，并确认平顶山市新华区建设路西段中央花园小区11号楼2单元2楼东户房屋归原告所有；3、判令被告张红兴立即协助原告办理平顶山市新华区建设路西段中央花园小区11号楼2单元2楼东户房屋产权过户登记；4、诉讼费用由被告负担。
一审法院认定事实：原告所购房屋系旧城改造置换的房屋，没有办理房产登记手续。2014年6月27日，曹瑞香与张红兴在见证人司某的见证下签订了房屋买卖合同，载明：甲方（张红兴）房屋坐落于平顶山市××区××中央××楼××单元××楼东户，房屋面积117平方米。双方拟定房屋价格为四十八万元整，甲方积极配合乙方（曹瑞香）办理更名过户手续。合同签订后，双方于2014年7月中旬将房屋买卖合同交给郝堂村委会。曹瑞香于合同签订之日向张红兴支付28万元，后于2014年7月7日通过银行向张红兴转账165000元。因买卖房屋时该房已出租给闫宣哲，双方口头约定从房款中扣除闫宣哲向张红兴支付的房租5000元，剩余房款30000元在办理房产变更手续后一次性付清。房屋租赁至2015年3月份，闫宣哲搬出后曹瑞香于2015年4月份搬入。平顶山市湛河区人民法院于2015年2月5日受理原告恒顺泰公司与被告张红兴、赵艳艳、陈照洲小额借款合同纠纷一案时，于2015年3月16日作出（2015）湛民二初字第74-1号民事裁定书，裁定将原告购买的平顶山市新华区建设路西段中央花园小区11号楼2单元2楼东户房屋予以查封，2015年7月29日作出（2015）湛民二初字第74号民事判决书，认为恒顺泰公司与张红兴存在合法的借款关系，赵艳艳、陈照洲系该笔借款的连带保证人，判决：一、被告张红兴于判决生效后十日内向原告恒顺泰公司偿还借款本金20万元及利息（利息自2014年11月1日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率4倍计算至本判决确定履行之日止）；被告赵艳艳、陈照洲对以上借款本息承担连带清偿责任。二、被告张红兴于判决生效后十日内向原告恒顺泰公司给付服务费6133元。三、驳回原告恒顺泰公司的其他诉讼请求。在该判决的执行过程中，曹瑞香向法院提出书面执行异议，湛河区人民法院于2016年6月29日作出（2016）豫0411执异7号执行裁定书，裁定驳回原告曹瑞香的异议。
一审法院认为，曹瑞香与张红兴签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，对该合同应予以确认；在具备办理房屋过户手续时张红兴应按约定协助曹瑞香办理房屋过户登记。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。房屋被查封前，曹瑞香已支付房款445000元，张红兴也告知房屋承租者闫宣哲房屋已出卖给曹瑞香，房屋租赁到期后曹瑞香将该房屋装修并实际入住，虽没有办理房屋过户登记手续，但曹瑞香对此没有过错。故对被告曹瑞香居住的平顶山市××区××中央××楼××单元××楼东户房屋，人民法院不得查封。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：一、不得执行平顶山市新华区建设路西段中央花园小区11号楼2单元2楼东户房屋。二、原告曹瑞香与被告张红兴于2014年6月27日签订的房屋买卖合同有效。三、被告张红兴应于判决生效后三十日内协助原告曹瑞香办理平顶山市新华区建设路西段中央花园小区11号楼2单元2楼东户房屋的产权过户登记。案件受理费100元，由被告平顶山市湛河区恒顺泰小额贷款股份有限公司、张红兴、赵艳艳负担。
二审中，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的事实与原审判决认定的事实相一致。
本院认为，本案争议的焦点问题是1.曹瑞香的诉讼主体资格是否适格；2.曹瑞香与张红兴之间的房屋买卖合同是否真实有效；3.曹瑞香请求停止对涉案房屋的查封是否有事实及法律依据。对此，本院结合一、二审查明的事实及各方当事人的上诉、答辩理由，综合分析评议如下：经查，曹瑞香与张红兴于2014年6月27日签订《房屋买卖合同》一份，合同落款处有合同双方当事人以及合同见证人的签名、指印确认，且该合同无违反法律强制性规定的内容，故对该合同的效力应予以确认。基于《房屋买卖合同》这一债权基础，被上诉人曹瑞香依法享有请求卖房人张红兴交付涉案房屋的权利，因此被上诉人曹瑞香针对涉案房屋提出案外人执行异议之诉主体适格，原审判决对此予以认定并无不妥。涉案房屋被查封前，曹瑞香已向张红兴支付房款445000元，加上折抵的租金5000元，曹瑞香已向张红兴支付房款450000元，因双方对剩余房款的支付进行了特别约定，故曹瑞香已经实际按合同足额支付了房款。房屋租赁到期后曹瑞香便装修、入住，实际占有该房屋之事实成立，虽没有办理房屋过户登记手续，但曹瑞香对此没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条关于“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，案外人曹瑞香已经对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益进行了充分举证，故原审判决认定不得执行涉案房屋，于法有据，应予维持。
另，由于本案系案外人执行异议之诉纠纷，人民法院应就执行异议的相关诉求进行审理，而被上诉人曹瑞香关于“判令被告张红兴立即协助原告办理平顶山市新华区建设路西段中央花园小区11号楼2单元2楼东户房屋产权过户登记”这一诉讼请求，与案外人执行异议之诉不属于同一法律关系，故不应纳入本案的审理范围，且涉案房屋产权归属、能否过户等具体情况尚不明晰，不宜在本案中一并处理，故应予驳回。但曹瑞香对此可另行主张。
综上所述，恒顺泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，部分判项适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：
一、维持平顶山市湛河区人民法院（2017）豫0411民初1975号民事判决第二项即：“原告曹瑞香与被告张红兴于2014年6月27日签订的房屋买卖合同有效”；
二、维持平顶山市湛河区人民法院（2017）豫0411民初1975号民事判决第一项即：“不得执行平顶山市新华区建设路西段中央花园小区11号楼2单元2楼东户房屋”；
三、撤销平顶山市湛河区人民法院（2017）豫0411民初1975号民事判决第三项即：“被告张红兴应于本判决生效后三十日内协助原告曹瑞香办理平顶山市新华区建设路西段中央花园小区11号楼2单元2楼东户房屋的产权过户登记”；
四、驳回曹瑞香的其他诉讼请求。
二审案件受理费100元，由上诉人平顶山市湛河区恒顺泰小额贷款股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈国锋
审 判 员 谢小丽
审 判 员 朱 晓
二〇一七年十一月十七日
法官助理 雷 东
书 记 员 尚亚晓
附：本案裁判法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。