天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0116民初757号原告：刘成霞，女，1976年4月18日出生，汉族，住山东省东平县。委托诉讼代理人：宋永超，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王传虎，天津律云律师事务所律师。被告：陈增海，男，1978年3月12日出生，汉族，住天津市塘沽区。委托诉讼代理人：苑立东，天津四方君汇律师事务所律师。第三人:天津市贺旭房地产经纪有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）保航路1号航空产业支持中心645AK081房间。法定代表人:郭文凤，经理。原告刘成霞与被告陈增海、第三人天津市贺旭房地产经纪公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案后，依法适用简易程序于2017年4月18日、2017年5月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王传虎、宋永超和被告的委托诉讼代理人苑立东到庭参加诉讼，第三人的法定代表人郭文凤到庭参加2017年4月18日的庭审，经本院传票传唤未于2017年5月9日到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告刘成霞向本院提出诉讼请求：1．判令被告陈增海继续履行《房屋买卖（置换）合同》（办理购房款和房屋的交接手续及办理房屋过户手续）；2.本案的诉讼费用由被告承担。法庭辩论结束前刘成霞将诉讼请求变更为：1.判令解除原告、被告及第三人于2016年11月28日签订的房屋买卖置换合同；2.判令被告返还原告购房定金20000元；3.判令被告赔偿原告中介服务费12000元和违约金81000元；4.本案的诉讼费、保全费和保险费由被告承担。事实和理由：2016年11月28日，原告与被告、第三人签订房屋买卖（置换）合同，约定原告购买被告位于天津市塘沽××花园××室房屋一套，成交价格为810000元，合同就房产情况、房价款、房屋支付等事项做出了明确约定。合同签订之日，原告向被告支付了定金20000元，并依约准备了首付款，并向第三人支付了中介费12000元，原、被告协商房屋交易贷款走银行预审程序。2017年2月22日，被告委托天津市融信房地产土地评估咨询有限公司进行房屋估价，确定房地产按揭贷款额度。2017年2月27日，原、被告提供各项资料去银行办理贷款审批业务，后被告不提供离婚协议致使审批流程无法进行。现被告拒绝出售房屋，故成讼。被告陈增海辩称，同意返还原告定金20000元，不同意原告的其他诉讼请求。原、被告就解除《房屋买卖合同》问题已经达成合意。原告为外地户籍，不具备在天津购买房屋的主体资格，故合同无法履行，合同解除系因不可抗力的原因造成，依据房屋买卖置换合同第七条的约定，因不可抗力导致合同解除的，各方均不承担违约责任。原告同时主张赔偿损失和违约金不符合法律规定，且主张违约金需要原告举证证明损失的实际存在。关于诉讼费用，系原告自行变更诉讼请求所致，增加的诉讼费用应由原告自行承担。第三人天津市贺旭房地产经纪有限公司述称，2016年11月28日,原告和被告在我方签订了房屋买卖合同。签合同之前我问房屋情况以及客户资质,经审查客户和房主都符合要求，所以介绍他们签订合同。限购政策是2017年4月1日实行的,后来原、被告确实口头协商解除合同，但双方未达成一致意见。被告曾要求90万卖给原告，原告同意了，但是后来被告称90万也不卖给原告了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，为证实其诉讼请求，原告提供如下证据：证据一、房屋买卖置换合同，证明原、被告之间存在房屋买卖关系；证据二、买卖定金收据，证明原告向被告支付定金20000元；证据三、第三人出具的收据，证明原告配偶李文波在2016年11月28日向第三人支付12000元的中介费；证据四、房地产抵押估价报告，证明被告为尽快售房于2017年2月22日委托评估机构评估涉案房屋价格，之后才明确拒绝履行合同；证据五、录音材料，原告配偶与被告妻子的录音材料，双方就涉诉纠纷未达成调解合意；证据六、中国农业银行卡交易明细清单，证明在合同签订后原告已经准备了房屋的首付款，具有购买诉争房屋的能力；证据七、原告配偶与被告的短信聊天记录4页和第三人与被告的微信聊天记录12页，两份材料互相印证，足以证实被告系因房价上涨而拒绝履行合同；证据八、保单、保险费和保全费发票，证实原告诉讼保全支出保险费2000元和保全费4570元；证据九、第三人的工作人员连丽敏的证人证言和个人名片，证实被告通知第三人不再履行合同，是被告违约在先。为证实其主张，被告提供录音材料一份，证明原、被告之间的房屋买卖合同已经解除。为证实其所述情况，第三人提交如下证据：证据一、房屋买卖置换合同，证明三方签订了房屋买卖合同；证据二、原告刘成霞及其配偶的身份证、户口本和结婚证复印件，证明第三人居间过程中尽到了审查义务；证据三、原告配偶李文波的银行卡交易明细清单和银行征信记录，证明原告的征信问题造成合同的迟延履行；原告所举证据一、证据二和证据三，被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。第三人所举证据，原告和被告无异议，本院予以确认并在卷佐证；关于原告的其它证据，被告认可证据四、证据六的真实性，但不认可证据四的证明目的、不认可证据六与本案的关联性；因证据五的通话主体身份不明，不认可真实性、合法性和关联性；不认可证据七的真实性，不认可证据八的合法性和关联性；不认可证据九的合法性。关于被告的证据，原告不认可其证明目的。对原告的证据四、证据六和证据八的真实性，本院予以确认；原告的证据五，本院不予采纳；原告证据七中的短信聊天记录，聊天人的手机号与被告的手机号相同，本院予以采纳，微信聊天记录中的谈到的打协议时间、首付款数额、差价数额均与本案涉诉的房屋买卖（置换）合同约定一致，本院予以采纳;证据九，本院不予采纳。被告证据的真实性，本院予以认定。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院查明如下事实：被告陈增海是坐落在塘沽区××花园××号房屋的所有权人。2016年11月28日，原告刘成霞（乙方、购房人）、被告陈增海（售房人、甲方）与第三人天津市贺旭房地产经纪有限公司（丙方，见证方）共同签订了《房屋买卖（置换）合同》。合同约定：甲方自愿将坐落在塘沽区××花园××号房屋出售给乙方，房屋建筑面积为63.7平方米，成交价格为810000元；乙方于2016年11月28日将购房定金人民币20000元交付于甲方。甲乙双方协商一致2017年1月7日前打二手房买卖协议；乙方承诺于打协议之前将首付230000元整存入天津市房屋资金监管账户之内，差价50000元整过户当日交付于甲方，剩余房款510000元整委托丙方办理贷款。关于违约责任，甲方需保证配偶及其他人同意出售该房屋。甲方认可乙方贷款方式付款的，甲乙双方须按照约定时间到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任有责任方承担。如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向本合同的其他方（丙方除外）分别支付房屋实际成交价10%的违约金，实际损失超过违约金额的，责任方应据实赔偿。合同签订当日，原告向被告支付定金20000元，支付第三人中介费、评估费、贷款服务费和过户费共计12000元。2016年12月12日，陈增海办理了涉诉房屋抵押权注销登记手续。2017年1月3日，原告的个人征信记录显示有一笔贷款未还，2017年2月17日，原告的个人征信记录显示征信良好。2017年2月22日，天津市融信房地产土地评估咨询有限责任公司对涉诉房屋进行评估并出具了房地产抵押估价报告。2017年2月23日，第三人的工作人员要求被告提供夫妻双方的身份证、户口本、结婚证和房证，被告回复称“我现在是单身状态，只要我一个人就行”；2月25日下午，被告告知第三人工作人员“户口本到了，啥时候送过去？”。2017年3月2日，被告与第三人的工作人员协商“这样还是你们中介负责办理，但是我们必须重新签订协议，将责权、时间什么的都规定好”。中介询问被告“你觉得补偿你多少呢”？被告回复称“就是现在卖给他90万啊”。2017年3月9日，原告的配偶李文波发短信告知被告“我按你的价钱买！我还是走贷款，现金实在凑不上”，被告回复“明天答复你”。3月10日，被告回复原告“老婆不想卖了，想过段时间再说”。本院认为，原告与被告及第三人签订的《房屋买卖（置换）合同》系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应依照合同行使权利并履行义务。原、被告的争议焦点为：1.涉诉合同是否已经解除，是否需要解除。2.原告主张的违约金是否过高。关于争议焦点一，被告主张原、被告双方已经协商解除了合同，本院认为被告的录音证据形成于原告向本院提起诉讼之后；该通话录音中被告所说的“咱们不是约定好的解除协议”系其单方陈述，未得到原告配偶的肯定性回复；且通话一方虽系原告的配偶，但并非原告本人，不是适格的解除涉诉合同的主体；故被告关于涉诉房屋买卖置换合同已经解除的抗辩主张不成立。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。现被告明确表示不卖房屋，原告主张解除合同，被告及第三人同意解除，三方当事人签订的房屋买卖置换合同应予以解除。关于解除合同的责任，被告抗辩称原告不具备在天津购买房屋的资格导致合同不能履行，系不可抗力造成的，被告不应承担违约责任。涉诉合同签订后，原告因征信问题未能按照合同约定时间签定天津市房屋买卖协议、交付首付款，被告未举证证明其对原告进行过催告，且在2017年2月23日第三人办理贷款预审批手续要求其提交户口本、身份证和房证等资料时，被告表示给第三人送过去，上述行为应视为被告此时仍同意继续履行合同。结合被告与第三人的微信聊天记录，可以认定被告之后拒绝出售房屋系房价上涨所致，天津市房屋买卖限购政策的出台仅仅是加重了被告违约行为的后果。涉诉合同的解除并非限购政策所导致。被告在通过实际行为表明同意继续履行合同的情况下又因房价上涨拒绝出售房屋，其行为构成违约，应当承担返还定金及赔偿损失的违约责任。被告同意返还原告定金20000元，本院予以照准。原告主张的中介费12000元，系其为买卖房屋而支出的合理损失，被告应予以赔偿。关于原告主张的违约金，被告抗辩称合同约定的违约金过高。当事人也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金的主要功能系弥补守约方的损失，鉴于原告未提供证据证明其实际损失，本院参考双方履行合同情况以及涉诉房屋价格涨幅趋势，依据公平与诚实信用原则，酌定被告应赔付原告违约金55000元。关于原告主张的诉讼保全保险费，因提供保险公司保函作为担保并非唯一的必要担保方式，该项费用非必然损失，本院不予支持。综上，对原告要求解除合同的主张，本院予以支持；对原告主张的定金和中介费，本院予以支持；对原告主张的违约金，本院酌情予以调整；对原告主张的保险费，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告刘成霞、被告陈增海与第三人天津市贺旭房地产经纪公司于2016年11月28日签订的《房屋买卖（置换）合同》；二、被告陈增海于本判决生效之日起十日内返还原告刘成霞购房定金20000元，并赔偿原告刘成霞中介服务费12000元和违约金55000元，合计87000元；三、驳回原告刘成霞的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费1280元（系减半收取），由被告陈增海负担987元，由原告刘成霞负担293元；保全费4570元，由被告陈增海负担890元，由原告刘成霞负担3680元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员  闫秀珍二〇一七年六月六日书 记 员  张世宇附相关法条：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。