广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1972民初4055号
原告：郑超，男，土家族，1976年6月15日出生，住贵州省凤冈县，
委托代理人：严驰，广东金词律师事务所律师。
委托代理人：严晶，广东金词律师事务所辅助人员。
被告：朱允伟，男，汉族，1980年11月5日出生，住贵州省黎平县，
委托代理人：山永国，广东国悦律师事务所律师。
委托代理人：李计亮，广东国悦律师事务所辅助人员。
原告郑超诉被告朱允伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月21日立案受理后，依法由代理审判员胡辉适用简易程序独任审判，于2016年5月30日公开开庭进行了审理，原告郑超及其委托代理人严驰，被告朱允伟及其委托代理人山永国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑超诉称：2016年1月16日，原告与被告及中介公司签订了一份《房地产买卖合同》，合同约定由被告朱允伟转让其位于东莞市××镇连××路××地标大厦××房给原告，转让总价款为430000元，其中定金20000元。合同签订后，原告郑超按照合同约定支付了定金20000元，而被告朱允伟却没有按照合同约定履行义务，并明确表示拒绝履行《房地产买卖合同》，不再出售该房屋给原告郑超。被告朱允伟的上述行为，已经构成严重违约，依据《房地产买卖合同》第八条的约定，被告朱允伟应向原告郑超支付该房屋转让总价款20%的违约金。在原告郑超多次与被告朱允伟协商不成的情况下，为了维护自身的合�利益，特起诉至法院，请求判令：1.解除原告郑超与被告朱允伟于2016年1月16日签订的《房地产买卖合同》；2.被告朱允伟向原告郑超支付违约金86000元；3.本案诉讼费被告承担。
被告朱允伟辩称：双方于2016年3月初已经协商解除案涉合同，答辩人已经返还定金给原告，如当时协商不一致，定金不会顺利退，也未就争议事项书面记录，合同解除，双方已经互无义务；即便合同未解除，原告应该承担违约责任，按合同约定，合同签订后就要支付152000元首期款，答辩人随时可以向原告主张首期款，经答辩人催促，原告还是不支付首期款，首期款支付后答辩人才有协助过户的义务；合同内容前后矛盾存在较大的争议，合同前面约定交易价为430000元，后面的约定交易价为473000元。
经审理查明：被告朱允伟自有一套位于广东省东莞市××镇连××路××地标大厦×�房的房屋，建筑面积为58平方米。2016年1月16日，被告朱允伟作为卖方，原告郑超作为买方，案外人东莞市世华房地产经纪有限公司（以下简称世华公司）作为经纪方，三方签订一份《房地产买卖合同》（编号为1200921），约定：买卖双方及经纪方就买卖位于东莞市××镇连××路××地标大厦××房的物业事宜达成以下协议；该物业的建筑面积为58平方米，以上面积若有差异，双方默认这种差异，互不追究责任；该物业的转让价格为人民币430000元，此价格已包括卖方在本次出售前已产生及已支付之一切费用，定金20000元须在签订本合同时付清；买方应在签署本合同后壹拾伍日内签订并提交贷款的相关文件，买卖双方应当按照银行要求全力配合办理贷款手续，否则视为违约；买方应在签署本合同后，过户前支付首期楼款（不含定金）人民币152000元，剩余楼款301000元由买方以贷款方式向卖方支付，该款在办妥过户后，买方做好抵押登记或提供完税证明后，由贷款银行划入卖方账户；买卖双方自经纪方通知后三日内公证委托给经纪方指定人员办理该物业转让手续，并提交所需资料及支付各自承担之公证、交易费用；买卖双方须在收到经纪方通知之日起三日内备齐办理产权过户相关资料，并到房管所办理产权过户手续，否则视为违约；因卖方或买方违反本合同约定，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并且要求违约方承担定金罚则或支付总楼价20%的违约金；本合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出督促履行通知之日起五天为履行期限。合同签订后，原告郑超即向被告朱允伟支付了定金20000元，由世华公司代为收取。
另查明，原告郑超主张被告朱允伟在签订合同后一直不配合办理房屋过户手续。2016年2月23日，原告郑超向被告朱允伟发送一条短信，记载“朱先生，新年好，我是真的不好意思打扰你，抱歉，我知道你忙，我们都是开公司的，非常理解你，当初买你的房子就是为了小孩上学，他下半年要上初中了，3月底就要登记，麻烦你明天确认下嫂子回来的时间，我们尽快把手续给办了，不能耽搁了孩子，请理解，谢谢”，被告朱允伟对此未做出任何回应。2015年3月12日，在世华公司的主持下，原告郑超与被告朱允伟协商一致解除了案涉《房地产买卖合同》，被告朱允伟将定金20000元退回给原告郑超。被告朱允伟主张双方系协商一致解除合同，原告郑超同意收回定金后就不追究其违约责任。对此，原告郑超不予确认，主张其收回定金只是代表同意不继续履行合同，并未表示不追究被告朱允伟的违约责任。
另阐明，为证明被告朱允伟违约的事实，原告郑超申请�华公司的员工邹某出庭作证，证人邹某向法庭陈述称“原、被告签订合同后，被告收到定金，年后我打电话给被告办理原告的按揭手续，但是被告没有配合，因为案涉房屋需要担保公司担保，所以需要被告配合向银行证明案涉交易，银行才会贷款给原告；合同约定签订合同15日内要办理按揭手续，年前和年后都有联系被告办理按揭手续，后来被告电话都不接了，被告总是以没有时间为由拖延交易；原告想要我帮忙确定被告是否有意出售房子，但是被告的电话一直打不通，原告要求三方面谈，后来我方向被告说明，如果被告不配合的话，将寻法律救济；2016年3月初，我与我的同事到被告位于长安的公司门口找到被告，要求被告配合协商，否则报警处理；一周后，大概3月中旬，我终于约到原、被告到我方公司协商，被告称愿意退定金，房子不卖了，原告同意不买房子，愿意接受定金，但同时要求追究被告的违约责任，但被告不同意承担违约责任；当天双方同意终止合同，被告也退回20000元定金给原告了；2016年3月12日，因为被告长期不配合，表示不卖了，双方就协商合同解除；案涉房产的价格是430000元，后面写错成473000元”。
以上事实，有《房地产买卖合同》、收款收据、快递详情单、短信记录、当事人的陈述及本院的庭审笔录附卷为证。
本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。原告郑超与被告朱允伟所签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。案涉《房地产买卖合同》约定买卖双方须在收到经纪方通知之日起三日内备齐办理产权过户相关资料，并到房管所办理产权过户手续，否则视为违约。根据原告郑超提交的证据以及证人邹某的陈述，可以看出原告郑超曾经催促过被告朱允伟履行合同，世华公司亦多次联系被告朱允伟要求其提供相关资料配合办理房屋过户及按揭手续，但被告朱允伟未按照合同约定履行其义务，其行为已经构成根本性违约。原、被告双方一致确认案涉《房地产买卖合同》已于2016年3月12日协商解除，对此本院依法予以确认。被告朱允伟主张原告郑超收回定金20000元即表示同意不追究其违约责任，对此未提供证据证明，原告郑超亦予以否认，故本院依法不予采信被告朱允伟的主张。关于违约金的问题，案涉《房地产买卖合同》约定因卖方或买方违反本合同约定，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并且要求违约方承担定金罚则或支付总楼价20%的违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向�方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”以及第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，原告郑超作为守约方，有权选择适用违约金条款，并要求被告朱允伟按照合同的约定支付违约金86000元（430000元×20%=86000元）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告郑超与被告朱允伟于2016年1月16日签订的《房地产买卖合同》（编号为1200921）已于2016年3月12日解除；
二、限被告朱允伟于本判决发生法律效力之日起五日内向原告郑超支付违约金86000元。
如未按照指定的期间履�给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费975元（原告已预交），由被告朱允伟承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 胡 辉
二〇一六年七月二十日
书 记 员 丁紫茵
谢鹏