广西壮族自治区宜州市人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1281民初2500号原告韦金莲，女，1964年5月5日生，壮族，户籍所在地广西合山市）25号。委托代理人蒋明，广西昭义律师事务所律师。被告广西宜州东正置业有限公司，住所地：宜州市庆远镇城南黄莺路旁。统一社会信用代码：9145128155942025X3。法定代表人胡安鹏，董事长。特别授权委托代理人韦陈必，广西正营律师事务所律师。委托代理人李庆环，宜州市法律援助中心法律援助律师。原告韦金莲与被告广西宜州东正置业有限公司(以下简称东正公司)商品房预售合同纠纷一案，原告于2016年10月24日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序在公开开庭进行了审理。原告韦金莲的委托代理人蒋明，被告东正公司的委托代理人韦陈必、李庆环到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韦金莲向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付违约金11654元，2、由被告承担诉讼费。事实与理由：原告于2012年9月27日与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于宜州市庆远镇城南黄莺路旁，东正国际城第2号楼2单元204号房，建筑面积共79.58平方米，总金额人民币261897元。按合同第七条约定，原告在合同签订之日向被告支付首付款78897元，余款183000元由原告向中国农业银行股份有限公司宜州市支行办理个人购房担保借款合同，根据借款合同约定，银行已于2013年1月4日将原告的贷款183000元打入被告银行账户，原告已付清购房款给被告。根据合同约定，被告应当在2014年6月30日前，依照有关规定将符合合同约定的商品房交付买受人使用。根据合同对逾期交房的违约责任规定，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行。根据合同约定，出卖人应当书面通知办理交付手续，签署交接单，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示或不齐全，买受人有权拒绝交接，延期交房责任由出卖人承担。被告直到2014年9月20日才向原告发送《房屋交付使用通知书》，叫原告于2014年9月27日至10月30日前来办理交房手续。原告于2014年9月27日接收了房屋，被告逾期89天交付房屋，应支付违约金11654元（89天×261897×万分之五）。自被告没有按《商品房买卖合同》约定交房以来，原告通过自己或者临时业主委员会分别在业主交流会上向被告提出支付违约金请求；向被告提交了《关于宜州东正置业交房违约责任函》；向市房管局提交投诉报告，要求被告支付延期交房赔偿金；在小区张贴通告，要求被告支付延期交房违约金，已经多次中断诉讼时效。为维护原告合法权益，特提起诉讼。原告对其主张向法庭提供的证据材料有：1、《商品房买卖合同》一份、收据、《个人购房担保合同》《个人借款凭证》，用以证明原告与被告之间的合同关系，并对双方的权利义务、违约责任作了约定以及原告交付购房款的事实；2、《房屋交付使用通知书》、销售不动产统一发票，用以证明被告的交房时间及逾期交房构成违约的事实；3、1#、2#业主交流会记录、《业主交流会反馈意见及答复》、向宜州市房管局提交的《投诉报告》、宜州市房地产管理局对投诉的《答复》、《违约责任函》、《东正小区临时业主委员会通告》、录音光盘一张，用以证明原告于不同时间多次采取各种形式向被告主张支付违约金，多次中断诉讼时效。4、租房合同书，用以证明同地段房租每个月1800元。被告东正公司辨称：1、原告的起诉已经超过诉讼时效，原告方接收房屋的时间最迟日期应是2014年10月30日，原告立案的时间是2016年11月3日，截止原告起诉时已经超过诉讼时效；2、原告请求的逾期天数应当扣除雨天、停电以及封路的天数；3、被告的交付房屋时间为2014年9月27日，逾期交付房屋时间应计算至该时间，因为在2014年9月27日被告已经具备实际的交付能力，原告已经可以接收房屋，之后不能再计算违约金；4、双方约定的违约金过高，被告请求调整到已经付房款的万分之1.3给付，按照房屋对原告方而言损失就是租金方面的损失，按照房屋地段计算，租金就是1000元左右，已经达到万分之1，被告同意计算到万分之1.3。介于原告起诉已经超过诉讼时效期间，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告东正公司为证实其主张向本院提供的证据有：1、宜州市2011年10月1日至2014年9月30日晴雨表，用以证实该时段内晴天和雨天状况；2、签证单4张，用以证明2013年6月27日因停电应扣除逾期天数1天；3、签证单1张，用以证明2011年及2013年因刘三姐艺术节封路停止施工。4、估价报告书5份，用以证明同地段同类房租租金损失。经开庭举证、质证，被告对原告提供的证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以认定；被告对原告提供的证据3，认为业主交流会问答、答复及反馈意见是原告单方面的记录及制作，没有第三方证实，不予认可，对于被告副总经理签字的材料中没有涉及逾期交付违约金问题，不能引起诉讼时效中断，对于宜州市房地产管理局的答复也没有涉及逾期交房违约金问题，不能引起诉讼时效中断。对于通话录音不予认可，录音内容也不涉及逾期交付违约金问题，对原告提供的证据4租房合同书认为真实性无法确认，与本案无关。原告对被告的4份证据均有异议，认为被告提供的证据1不能证实施工地降雨情况，认为证据3不是原件，不予质证。对被告证据的证据2认为若在建设期内确实存在停电导致停工情况的话，认可可以延期1天，对证据4的合法性、真实性、关联性均不予以认可。本院认为，原告提供的证据1、2，被告没有异议，本院予以认定。对于原告自行制作的业主交流会问答、答复及反馈意见是原告单方面的记录及制作，没有其他证据予以佐证，不予认定，对于向宜州市房地产管理局递交的投诉报告有房地产管理局的答复，真实反映原告向房地产管理部门反映诉求，对该两份证据予以认定，录音无法证实真伪，不予认定，原告提供的住房合同书真实性无法确认，合同涉及房屋面积及租赁时间与案件相差较大，对该证据不予认定。对于被告提供的晴雨表，没有其他证据佐证下雨情况导致停工，对该证据本院不予认定。对签证单，因没有提供原件，也没有其他证据予以佐证存在停工情况，对该证据本院不予认定，估价报告书系被告依法向法院申请进行鉴定评估，可以证实原告的实际损失，对该证据予以认定。综合全案的证据，本院确认以下法律事实：2012年9月27日，原告韦金莲与被告东正公司签订了一份《商品房买卖合同》(以下简称合同)，合同的主要内容为：一、由原告向被告东正公司购买宜州市庆远镇城南黄莺路旁东正国际城第2号楼2单元204号商品房，购房总价款为261897元,买受人（原告）在签订合之日向出卖人（被告）支付78897元的首期购房款，剩余183000元购房款由买受人向银行按揭贷款付清。二、关于交付期限，合同第九条约定：出卖人应在2014年6月30日前将具备五方验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力或重大疫情、流行××、火灾，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、非因出卖人原因包括但不限于自然灾害、公共突发事件、发生重大疫情或政府修路、封路、重大会议、庆典、交通管制、高考、中考等原因导致停工及其他政府行为导致工期延误的；3、因法律、法规、规章、政策的改变或者政府限制性行为而导致工期延误的；4、政府及有关部门通知停工、禁止车辆进出施工场地的；5、气象部门记录出现中雨、大雨、暴雨、四级及四级以上大风的恶劣天气的；6、非因出卖人原因停水停电的；7、在施工中出现规划部门批准的规划变更或者设计单位作出的设计变更而延误工期的；8、遇到复杂地质情况而需要变更基础设计而延误工期的；9、买受人未按约付清房款（含以银行按揭贷款或住房公积金贷款且银行未将贷款全额划拨至出卖人指定银行账户的情形），交房日期则按逾期付款的天数相应顺延。三、关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第十条的约定：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自合同第九条规定的最后交付期限届满之日起实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金，合同继续履行；……。签订合同当天，原告已经向被告支付78897元作为首期房款，余款183000元也于2013年1月4日向中国农业银行办理按揭贷款支付完毕。后被告东正公司未能按照合同约定的时间交付房屋给原告。2014年9月20日，被告向原告送达《房屋交付使用通知书》通知原告于2014年9月27日至10月30日到被告处办理相关交房手续。原告于2014年9月27日接收了房屋。2015年10月28日，原告向宜州市房地产管理局递交投诉报告，请求解决各种困难，并在投诉报告第3点中对逾期交房违约金要求予以解决。宜州东正国际城1#、2#住宅楼建设单位为东正公司，开工日期为2011年10月22日，竣工日期为2014年9月17日。另查明：在诉讼过程中，被告东正公司申请对同地段同类房屋租金进行评估。本院于2017年3月1日委托宜州鼎正资产评估有限公司进行评估，宜州鼎正资产评估有限公司于2017年5月4日作出宜鼎评字［2017］25号估价报告书，价格评估结论为2014年7月1日至2014年9月30日（92天）原告所购户型房屋的租金参考结果为1538元。本案的争议焦点是：一、原告的起诉是否超过诉讼时效？二、被告逾期交房天数计算问题？三、双方约定的违约金是否过高？是否应予以调整？本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规和政策性的强制性规定，合同合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。原告已按约定向被告支付了全部的购房款。一、关于原告起诉的诉讼时效问题。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”。本案诉讼时效期间应从原告知道或者应当知道权利被侵害时（2014年9月27日）起计算。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条规定：“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”原告已经于2015年10月28日向宜州市房地产管理局就被告逾期交付房屋进行投诉要求保护，诉讼时效已经中断，原告在本案的起诉没有超过二年的诉讼时效。被告抗辩原告诉请已过二年的诉讼时效，不符合法律规定，本院不予采纳。二、关于被告东正公司逾期交房天数的问题。合同第九条关于交付期限约定，被告东正公司应于2014年6月30日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用。合同第九条关于据实予以延期约定，出卖人在9种情形下可据实延期。但被告提供的证据并不能证实存在据实予以延期的情况，故被告东正公司逾期交房时间应从2014年7月1日起起算。原告于2014年9月20日收到被告送达的《房屋交付使用通知书》，通知书上标明的自2014年9月27日起可以办理交付手续，原告亦于2014年9月27日接收了房屋，被告东正公司实际逾期交房期间应从2014年7月1日起至2014年9月27日止共计89天。被告东正公司逾期交房，已构成违约，应承担相应违约责任。被告以据实延期施工天数应减扣逾期天数为由提出抗辩，但未能提供相应证据予以证明，本院不予采信。三、关于违约金是否过高，是否应调整的问题。合同第十条对逾期交付违约责任约定，逾期不超过180日，自合同第九条规定的最后交付期限届满之日起实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金，合同继续履行。被告东正公司认为双方对违约金的约定过高，请求给予调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，参照相关评估以及本案原告的商品房户型，原告的损失应为每天16.71元（1538元/92天），双方合同约定的违约金每天130.95元（261897元×万分之5）明显高于同地段同类房屋租金损失，被告请求对违约金进行降低调整本院予以支持。庭审中，被告请求以34.31元（261897元×万分之1.3）进行调整，该调整数额并不低于超过造成的损失30%为标准的21.73元（16.71元×130%），对该调整请求本院予以支持。因此被告应向原告支付的违约金应调整为2014年7月1日起至2014年9月27日止共计89天的逾期交房违约金3053.59元［34.31元×89天］。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：1被告广西宜州东正置业有限公司支付给原告韦金莲逾期交房违约金3053.59元。2驳回原告韦金莲的其他诉讼请求。案件受理费92元，减半收取46元，由原告韦金莲承担36元，由被告广西宜州东正置业有限公司承担10元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。权利人可在本案生效判决的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。另在上诉期限届满后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向河池市中级人民法院预交上诉案件受理费，款汇：广西壮族自治区河池市中级人民法院；开户银行：农行河池分行城东分理处，帐号：20×××98。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员  潘立峰二〇一七年五月二十六日书记员  覃 茜