广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤07民终1902号上诉人（原审被告）：吴池欢，男，1966年6月21日出生，汉族，住台山市，委托诉讼代理人：郑兰英，国信信扬（江门）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孟厚学，男，1973年1月23日出生，汉族，住云南省文山壮族苗族自治州广南县，上诉人吴池欢因与被上诉人孟厚学房屋买卖合同纠纷一案，上诉人吴池欢不服广东省台山市人民法院（2015）江台法民一初字第351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴池欢其的委托诉讼代理人郑兰英到庭参加诉讼，被上诉人孟厚学经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吴池欢上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回孟厚学的第2?3?4项诉讼请求，依法判决吴池欢返还孟厚学定金10000元，孟厚学返还恢复原状后的房屋给吴池欢。2、一、二审诉讼费由孟厚学承担。事实和理由：一、一审判决认定孟厚学擅自进行的装修装饰物是吴池欢获得的不当得利并判决吴池欢赔偿，是适用法律错误。案涉《房屋买卖协议》及《房屋买卖协议补充合同》是只字未提到孟厚学何时可装修的内容，孟厚学诉称合同签订当天，孟厚学先支付购房定金10000元后可对房屋进行装修装饰没有事实依据。《房屋买卖协议》约定孟厚学“未按时交清尾款，吴池欢有权解除协议，定金不作退还”；《房屋买卖协议补充合同》约定：“乙方同意交清欠款后，才入住该房屋，乙方未按约定，甲方随时收回该房屋”，协议签订后，吴池欢反复强调孟厚学必须支付完尾款后才能入住，孟厚学却未经吴池欢同意擅自装修，吴池欢多次阻止无效的情况下报警处理（吴池欢已提交的台山市公安局深井派出所的《证明》证据）。可见，吴池欢从未同意孟厚学交清尾款前可进行装修，故孟厚学应对擅自装修而造成的损失承担责任。附着于房屋的装修装饰物，应属《中华人民共和国合同法》五十八条规定的“没有必要返还”的财产，因为要孟厚学返还恢复原状后的房屋给吴池欢，孟厚学只有拆除现有装修装饰，再按原屋装修好返还，这无疑会增加双方负担，扩大双方的损失。所以，一审庭审中，吴池欢说“同意利用装修装饰物”。吴池欢的意思表示是：合同被认定为无效，依法应各自返还财产，因此孟厚学应当将房屋恢复原状返还，如若孟厚学不愿恢复原状或不能恢复原状，吴池欢也同意按现状收回房屋。一审判决将本应由孟厚学恢复原状后返还给吴池欢的房屋中不可拆除的装修物，认定为吴池欢因合同无效而取得的不当利益，故而造成孟厚学的损失，视为吴池欢取得“不当得利”是没有法律依据的。一审判决已认定双方对于合同无效均有过错，并确定双方负同等责任，依法损失应各自承担，故判决吴池欢赔偿孟厚学的装修损失适用法律是错误的。二、一审判决吴池欢分担孟厚学的安装费损失没有法律依据。孟厚学未经吴池欢同意擅自装修、安装家电等，除可移动撤回的抽油烟机等外的装修费、安装费是损失，孟厚学交付定金后就一直无偿占用、使用吴池欢的房屋长达一年多时间，同时给吴池欢造成了损失。从上述合同约定可见，孟厚学是明知案涉房屋的现状、权属性质的，故双方并未约定需要办理权属过户登记，只约定移交房屋土地证并办理相关公证即可。由于双方均知道房屋的权属现状，明知是属禁止对外流转的范围而仍然进行交易，故一审判决认定双方对合同的无效均有责任并无异议。一审已判决确定双方负同等责任，那么根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被认定无效后应当恢复原状、各自返还因无效合同而取得的财产。吴池欢应当返还孟厚学支付的10000元定金，孟厚学应当将吴池欢的房屋恢复原状后返还给吴池欢；不能返还或没有必要返还的，由有过错的一方赔偿，双方都有过错的，各自承担相应的责任；孟厚学的装修装饰物、安装费是属于没有必要返还也不能返还的财产损失，应当由孟厚学承担；吴池欢的房屋因被孟厚学无偿占有、使用造成的租金损失，由吴池欢承担。因此，一审法院判决吴池欢承担孟厚学的一半安装费于法无据。该安装费是孟厚学擅自装修行为造成的，即使合同有效，也应由孟厚学承担，更何况双方同等责任造成的合同无效该各自承担。三、孟厚学已在合同中约定未按时交付尾款，同意吴池欢没收定金及装修费，且不再主张任何权利。该约定是双方的真实意思表示，一审判决吴池欢赔偿装修费与双方的真实意思表示不符。案涉合同是因违反禁止流转的强制性规定而无效，但并不导致双方对各自权利处分的约定无效。《房屋买卖协议补充合同》约定乙方承诺“如在此日期（2016年1月30日前）不按协议支付，当违约处理，甲方没收乙方定金和装修及一切费用，乙方同意不追究任何甲方任何责任，不再主张任何权利。”这是孟厚学对定金及装修费的权利处分。合同被认定无效后，对返还的房屋，吴池欢同意按现状接受，根据双方的约定也无需作补偿或赔偿；吴池欢也有权不接收装修装饰而要求孟厚学恢复房屋原状。可见，从诚信原则的角度出发，一审判决也不应支持孟厚学赔偿装修费损失的诉讼请求。综上，案涉合同因违法强制性规定而被判无效，对合同的无效，双方均有过错，并负有同等的责任，吴池欢无异议。依据《中华人民共和国合同法》五十八条的规定，对各自的损失应当各自承担相应的责任，吴池欢同意返还孟厚学支付的定金10000元；孟厚学应恢复原状后返还房屋给吴池欢，即拆除现有装修，恢复原装修状。为避免双方的损失继续扩大，吴池欢同意按现状接收返还的房屋但不作任何补偿，更无赔偿之理；如若孟厚学坚持要回装修装饰物，可自行拆走并将房屋恢复成合同签订前的状态给回吴池欢。一审判决在征求吴池欢是否同意使用该装修装饰物时，既未释明应按评估价补偿也未征求吴池欢是否愿意支付对价，就错误的适用法律认定吴池欢的“同意使用”为造成孟厚学损失的“不当得利”应当赔偿；如若按一审判决的逻辑，吴池欢“同意使用”为“不当得利”，那么现在吴池欢不同意使用，就未获“不当得利”，未给孟厚学造成损失，故而无需赔偿。故恳请二审法院判决撤销一审判决，依法改判如上诉之请求。二审期间，上诉人吴池欢补充如下意见：一审判决把装修装饰部分和其他油烟机设备区分对待，没有法律依据，是错误的。装修装饰部分不应当界定为其他损失，应当界定为合同无效损失中的一部分，应按照一审认定的同等责任进行区分。而且，孟厚学请求确认合同无效，并非要求把装修装饰物作为不当得利请求返还。被上诉人孟厚学答辩称，一、本案争议经过。吴池欢与孟厚学于2015年5月10日签订《房屋买卖协议书》，约定由吴池欢将其所有的位于台山市深井镇那扶圩新兴街的建筑面积40平方的商品房以163000元的价格售卖以孟厚学，并约定签订合同当日孟厚学向吴池欢支付定金10000元，余款在2016年1月31日前支付，但与此同时吴池欢须将房屋产权资料交付孟厚学办理房屋产权过户手续。合同签订当日，孟厚学依约向吴池欢交付定金10000元正，吴池欢亦将房屋锁匙交予孟厚学着手进行装修装饰。同年5月24日双方又签订《房屋买卖补充协议合同》，重新确认房屋买卖定金及余款交付期间及违约时对房屋装修的处理。2015年6月底左右，孟厚学装修完毕，通知吴池欢回来办理房屋产权过户手续及收取购房余款，但吴池欢以各种理由多次推搪。经与吴池欢多次交涉，孟厚学方始发觉吴池欢所售房屋为宅基地房，依法不能办理产权变更手续，遂引发本案讼争。二、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、本案中，由于本案所涉的房屋买卖协议及补充协议因违反法律、法规的强制性规定而无效。因而双方均不能依据无效合同来主张权利。原审判决认定吴池欢退还定金10000元并无不当。2、因无效合同而承担过错的民事责任问题，由于吴池欢明知宅基地房不能售卖给本集经济组织成员之外人员而刻意隐瞒，与孟厚学签订并履行相关房屋买卖协议。故此，吴池欢对本案合同的无效存在重大过错，理应向孟厚学承担装修费用的赔偿责任。另外，庭审中，吴池欢经合议庭多次释明的情况下，明确表示同意利用除沐浴器、抽油烟机、电热水器可拆除物品外的附合装修装饰物。原审判决吴池欢赔偿孟厚学64789.57元亦并无不当。故此，吴池欢所提上诉既于理不合，亦无法律事实依据。孟厚学恳请二审法院依法驳回其上诉。孟厚学向一审法院起诉请求：1、判令孟厚学与吴池欢分别于2015年5月10日及同年5月24日签订的《房屋买卖协议书》和《房屋买卖补充协议合同》无效；2、判令吴池欢双倍返还购房定金20000元；3、判令吴池欢赔偿孟厚学房屋装修装饰损失68887元；4、本案诉讼费由吴池欢承担。诉讼过程中，孟厚学变更第3项诉讼请求为：判令吴池欢按照评估报告的评估价值赔偿孟厚学房屋装修损失67833.95元。一审法院认定事实：1、关于孟厚学提供的装修工程费用单据及购物收据。因上述证据不是正式发票，而内容均为手写，并不能确定上述票据的真实性。因此，对该组证据，不予采纳。2、关于广东粤能工程管理有限公司出具的《台山市深井那扶圩新兴街房屋的装修装饰工程及附加设备的价值评估报告》（以下简称“《评估报告》”）。孟厚学申请对涉案房屋的装修装饰工程及附加设备的价值进行评估，一审法院于2016年10月19日向吴池欢送达《通知书》，通知其于同年10月24日在上述房屋进行现场勘察，因吴池欢没有按时到达现场，应承担相应的不利后果。而且，吴池欢在收到《评估报告》的十天内，也没有对该报告的结果提出异议。对该《评估报告》，予以采纳。根据《评估报告》，涉案房屋装修装饰工程及附加设备价值共67833.95元。其中，淋浴器（含配件）价值766元、安装费31.44元；抽油烟机3头价值822元、安装费109.73元；电热水器价值1349元、安装费73.6元，上述淋浴器（含配件）、抽油烟机3头、电热水器价值共2937元，安装费共214.77元，合计3151.77元。庭审中，孟厚学和吴池欢均确认《评估报告》中的淋浴器（含配件）、抽油烟机3头、电热水器为未形成附合的装饰装修物。除淋浴器（含配件）、抽油烟机3头、电热水器外，吴池欢表示同意利用其他装饰装修物。一审法院认为，涉案的坐落于台山市××XX街的房屋属农村宅基地之上的房屋，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”和第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”的规定，农村宅基地的所有权归农民集体所有，本集体经济组织的村民享有宅基地的使用权，且集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权，也即宅基地的使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相关联，非本集体经济组织成员无权取得。本案中，孟厚学系云南省文山壮族苗族自治州人，不属于涉案房屋所在地集体经济组织的成员，不能取得房屋宅基地的所有权和使用权。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”和第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。由过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，无效的合同自始没有法律约束力，因合同取得的财产应当予以返还。因此，孟厚学与吴池欢于2015年5月10日签订的《房屋买卖协议书》和于2015年5月24日签订的《房屋买卖补充协议合同》违反了法律强制性规定，应属无效合同，吴池欢应将因该合同取得的定金10000元返还给孟厚学。孟厚学请求吴池欢双倍返还定金20000元已丧失合同的基础，超出部分，不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条“没有合法根据，取得不当得益，造成他人损失的，应当将取得的不当得益返还受损失的人。”的规定，合同无效后，吴池欢表示同意利用部分装饰装修物，应视为其不当得利，在扣除双方确认的未形成附合的淋浴器（含配件）、抽油烟机3头、电热水器的价值及安装费用共3151.77元后，吴池欢应向孟厚学赔偿64682.18元。关于淋浴器（含配件）、抽油烟机3头、电热水器的安装费用214.77元，该费用属于孟厚学的损失，应由双方按照各自的过错程度分担。本案中，吴池欢在出卖涉案房屋时明知宅基地属于法律禁止流转的范围仍将宅基地的使用权转让给非本集体经济组织成员，而孟厚学在购买涉案房屋时也未尽到对房屋及土地性质最基本的注意义务，双方对于合同无效均有过错。结合本案的具体情况，一审法院酌情确定孟厚学与吴池欢负同等责任。因此，吴池欢应向孟厚学赔偿107.39元。综上，吴池欢应向孟厚学赔偿共64789.57元，超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、孟厚学与吴池欢于2015年5月10日签订的《房屋买卖协议书》和于2015年5月24日签订的《房屋买卖补充协议合同》无效；二、吴池欢应自判决生效之日起十日内向孟厚学返还定金10000元；三、吴池欢应自判决生效之日起十日内向孟厚学赔偿64789.57元；四、驳回孟厚学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2122元，由孟厚学负担321元，吴池欢负担1801元；评估费6000元，由孟厚学负担953元，吴池欢负担5047元。二审中，吴池欢、孟厚学均没有提交新证据。本院经二审审理，对一审法院判决所查明基本事实予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应当围绕吴池欢的上诉请求进行审理，对各方当事人均无提出的上诉问题不予审查。本案二审争议焦点为：吴池欢是否应当向孟厚学赔偿64789.57元。结合案件查明的事实，案涉《房屋买卖协议书》和《房屋买卖补充协议合同》因违反法律的强制性规定而无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，因合同取得的财产应予以返还，同时，因过错造成对方损失的应予以赔偿。本案中，吴池欢因合同而取得的定金10000元，在合同被认定无效后应返还给孟厚学，对此双方当事人均无异议。对于案涉房屋买卖合同，出卖方吴池欢应当明知案涉房屋土地属农村宅基地性质，现行法律禁止宅基地的对外流转；并结合双方在《房屋买卖协议书》中明确约定“甲方待乙方交付尾期房款后将房屋土地证交给乙方，并协助乙方办理房屋相关公证手续”的内容，据此，孟厚学作为买受方对于案涉房屋不能办理过户手续应当是明知的，因此，双方对于案涉房屋买卖合同无效均存在过错。一审法院酌定孟厚学与吴池欢负同等责任并无不当，本院予以维持。本案双方争执的房屋添附装修物系基于房屋买卖法律关系产生，一审法院将该房屋中不宜拆除的装修物认定为不当得利没有法律依据，本院予以纠正。对于孟厚学已支出装修装饰工程及附加设备的费用，因其对合同无效同样存在过错，故其应当对该部分费用进行分担。结合双方的过错程度，吴池欢、孟厚学应当对不可拆除部分装修物的价值以及可拆除部分装修物的安装费用共计64896.95元（64682.18元+214.77元）按照同等责任各自承担32448.48元。因此，吴池欢应当向孟厚学赔偿32448.48元。吴池欢关于其不应当支付不可拆除部分装修物的价值及安装费的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。此外，案涉合同属无效合同，一审期间，吴池欢未提出恢复原状的反诉请求且案涉房屋添附的装修物也属没有必要返还的财产，吴池欢上诉主张按合同约定条款来界定双方的违约责任没有法律依据，本院不予支持。综上所述，吴池欢的上诉请求部分有理，对其有理部分予以支持，其余部分应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持（2015）江台法民一初字第351号民事判决第一项、第二项；二、撤销（2015）江台法民一初字第351号民事判决第三项、第四项；三、吴池欢应自本判决生效之日起十日内向孟厚学赔偿32448.48元。四、驳回孟厚学的其他诉讼请求。如吴池欢未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2122元、评估费6000元，合共8122元，由孟厚学负担3249元，由吴池欢负担4873元；二审案件受理费1670元，由吴池欢负担835元，由孟厚学负担835元。本判决为终审判决。审 判 长 张海疆审 判 员 甄锦瑜审 判 员 徐 闯二〇一七年九月二十九日法官助理 刘 蕊书 记 员 江继业