福建省厦门市同安区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0212民初2379号原告：厦门市同安区华旺物业管理有限公司，住所地福建省厦门市同安区大同街道城西路139号三楼，统一社会信用代码：9135021273787321XT。法定代表人：李国用，总经理。委托诉讼代理人：卢江雄、王志强，福建汇丰联盟律师事务所律师。被告:许明志，男，1966年1月30日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。原告厦门市同安区华旺物业管理有限公司（以下简称华旺物业公司）与被告许明志物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华旺物业公司之委托诉讼代理人王志强、被告许明志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华旺物业公司向本院提出如下诉讼请求：1.被告许明志立即向华旺物业公司支付2013年1月至2015年6月的物业综合服务费、水电公摊费等费用共计人民币（币种，下同）5133元；2.本案全部诉讼费用均由被告承担。事实和理由如下：华旺物业公司系厦门市同安区古庄新城的物业管理单位，许明志系古庄新城14号楼1306单元的业主及物业使用人。华旺物业公司一直积极履行相关权利义务，依法依约对许明志居住的小区实施规范的物业管理，为许明志提供了完善的物业管理服务。然而，许明志拖欠2013年1月至2015年6月的物业管理费共计5133元，并拒绝予以交纳。因经多次催讨未果，现华旺物业公司特向法院起诉，请求如上所判。被告许明志辩称：1.华旺物业公司要求缴交2013年1月至2015年6月的物业费，已经超过两年的诉讼时效，2015年4月前的物业费有权不交；2.各种公摊水电费用没有提供发票，对其数目不予认可；3.关于公维金，物业公司即将撤出，也不应交到其手中。在庭审过程中，原告华旺物业公司提供以下证据以证明其主张：1.友情提示，证明被告许明志累计欠缴的物业费数额；2.物业管理服务协议，证明许明志是古庄新城14号楼1306单元（目前编号为古庄二里295号1301室）的业主；3.同安区发改委文件等，证明华旺物业公司作为物业公司向业主收取物业费的依据以及收费的标准。被告许明志质证认为：对证据二、证据三没有异议；对证据一的真实性不予认可。被告许明志提供以下证据以证明其主张：1.厦门市华旺物业收款收据，该证据用以证明原告华旺物业公司物业管理服务不到位，为弥补业主损失，2016年物业费有所减免。原告华旺物业公司对该证据没有异议。本院经审理查明：原告华旺物业公司自2009年起进驻古庄新城小区进行物业服务管理。2013年6月27日，厦门市同安区发展和改革局发出了《厦门市同安区发展和改革局关于古庄新城（南区）相关服务收费的通知》（同发价【2013】10号）。该通知就古庄新城（南区）相关服务收费标准进行了规定，即房屋公共维修金：住宅、商用用房按建筑面积每月每平方米0.3元；公共场所使用的水和电的费用，依实际发生额，依照有关规定按比例分摊收取，并按季度向业主公布。办公用水、电费用不得摊入。本通知自2013年7月试行至2015年6月止。2013年6月27日，厦门市同安区物价局发出《住宅物业服务指导价备案书》，对古庄新城（南区）居住小区的物业服务收费标准进行了备案，即物业服务费：小高层0.9元/平方米。该备案书有效期2年。被告许明志为古庄新城小区14号1306室（现编号古庄二里295号1301室）房屋的业主，该房屋的收费面积128.97平方米。2012年4月开始，许明志在该房屋入住。嗣后，自2013年1月1日起至2015年6月30日止，许明志拖欠了相关的物业费用未交纳。华旺物业公司于2016年4月22日向法院提交诉讼材料进行诉前调解。另查明：2017年5月25日，原告华旺物业公司向古庄新城业主委员会发出了《关于撤出古庄新城物业管理服务的函》，确认“鉴于古庄新城首届业主委员会已经成立，各位业主购房时与华旺物业签订的和从此函送达之日起终止废除。……我司经研究决定，拟于最近、最迟于2017年9月5日撤出古庄新城物业管理工作。”本院认为：原告华旺物业公司已对古庄新城小区实施了物业服务及管理，被告许明志作为该小区物业的使用人，已经实际接受了华旺物业公司提供的服务，则其有义务向华旺物业公司交纳相关的费用。对于许明志提出的“原告诉求部分超过诉讼时效，超过部分不应得到支持”的辩解意见，本院认为，应以华旺物业公司2016年4月22日向法院提交诉讼材料进行诉前调解的时间为往前两年的诉讼时效起算点，根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年，其物业费用的交纳方式是按季度交纳的，故对于2014年4月之前的物业管理费，本院不再予以支持，因此，许明志具体应交纳的物业费数额为：物业服务费1741.1元（128.97×0.9×15=1741.1）。至于水电公摊费、电梯电费公摊费部分，根据厦门市同安区发展和改革局发出的相关批复，公共场所使用的水和电的费用，依实际发生额，依照有关规定按比例分摊收取。现华旺物业公司并没有提出相关的证据证明其诉求期间小区公共场所水、电的实际发生费用，故本院无法确认华旺物业公司诉求期间，许明志实际应交纳的水电公摊、电梯电费公摊数额。因此，对华旺物业公司要求许明志交纳水电公摊费、电梯电费公摊费的诉讼请求，本院不予支持。关于房屋公共维修金部分，现华旺物业公司已向古庄新城业主委员会发函，确认其与各位业主签订的《古庄新城前期物业管理服务协议》和《业主临时管理规约》废除，而华旺物业公司也确认2017年9月5日前撤出古庄新城的物业管理工作。故可认为华旺物业公司已不能代为履行小区住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造工作等职责，因此，华旺物业公司诉求许明志交纳房屋公共维修金缺乏依据，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告许明志应于本判决生效之日起十日内向原告厦门市同安区华旺物业管理有限公司支付2014年4月至2015年6月期间的物业服务费人民币1741.1元；二、驳回原告厦门市同安区华旺物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币50元，适用简易程序减半收取人民币25元，由原告厦门市同安区华旺物业管理有限公司负担人民币17元，由被告许明志负担人民币8元，款于本判决生效之日起三日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 陈妙容二〇一七年九月十八日代书记员 李倩雯附：本案所适用的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。3、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。4、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行手机的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。执行申请提示申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。