昆明�西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西法民初字第7804号
原告：陈寅，男，汉族。
被告：云南龙宇房地产开发有限公司。
组织机构代码：7972XXXX-X。
住所：昆明市西山区拥护二社打场边。
法定代表人：潘彦良。
委托代理人：李冬，男，白族，被告公司法务人员，特别授权代理。
委托代理人：杨珏，女，汉族，被告公司法务人员，特别授权代理。
原告陈寅诉被告云南龙宇房地产开发有限公司定金合同纠纷一案，本院于2015年12月10日受理后，依法适用简易程序，于2016年1月18日公开开庭进行了审理。原告陈寅，被告委托代理人李冬、杨钰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈寅诉称：原告于2015年11月25日前往被告的“润城”售楼部进行咨询，由置业顾�兰春艳接待。原告高速兰春艳有意购买室内面积80-90平方米的住房，兰春艳向原告介绍了建筑面积为85.03平方米的住房和总价。原告对房地产缺乏知识了解，认为建筑面积就是室内面积，兰春艳也没有介绍二者的区别。原告带着对建筑面积的错误认识和被告订立的“润城”项目认购协议，交纳了20000元定金。2015年11月28日，原告到被告售楼部准备订立合同。交纳了首付款147556元后（包括定金20000元和现金30000元），兰春艳交给原告合同文本和所附的房屋平面图。平面图中记载了房屋全部信息（包括建筑面积、套内面积、公摊面积等），这时原告才知道室内面积和建筑面积是两个不同的概念，所以拒绝订立合同。当日，被告退还原告首付款127566元（包括现金30000元），但告知原告定金不予退还。由于兰春艳没有对房屋全貌向原告进行展示，故意隐瞒真实情况，致使原告对欲购房屋的重要属性出现认识错误，其不作为行为构成欺诈。故原告提起诉讼，请求判令：一、撤销原告在“显失公平”情况下订立的“润城”项目认购协议；由被告退还定金20000元。二、本案诉讼费由被告承担。
被告云南龙宇房地产开发有限公司辩称：认购协议是在原、被告协商的情况下签订，没有违反合同法强制性规定，已经生效，具有法律约束力。原告陈述是自己的认知不够，表明被告没有显失公平或欺诈的行为，认购协议不应被撤销。原告违约在先，被告有权没收定金。
在本案庭审中，原告提交了下列证据：手写的房屋介绍、定金收据和认购协议、润城销控流程单、POS机小票、房屋分户平面图、录音。证明原告起诉主张的事实。被告对认购协议、定金收据、房屋分户平面图的真实性无异议，认为其已经向原告介绍了房屋室内面积和建筑�积。对房屋介绍的真实性有异议，认为不能反映当时完整的售房情况。对被告退还首付款的事实没有异议，对录音不予认可，但认可原、被告进行协商的事实。
被告提交了下列证据：认购协议和确认单、商品房预售许可、收款收据、空白的房屋销售合同。证明被告具有商品房预售许可资格。原、被告订立预约协议后，原告交纳了认购款项，选定了房源，有义务订立商品房购销合同。原告对空白的商品房购销合同不予认可，对其他证据真实性无异议。
本院认为：原、被告对认购协议、润城销控流程单、定金收据、商品房预售许可证书、房屋分户平面图的真实性无异议，本院予以确认。原告提交的pos签购单是原件，被告认可其向原告退还首付款的事实（不包括20000元定金）。对被告退还原告除20000元定金以外的首付款的事实予以确认。原告提交的谈话录音可以证明原、被告就定金退还进行协商的事实，本院予以确认。原告出具的手写房屋介绍是原件，和其他证据相互印证，真实性予以确认。原告陈述，其告知被告置业顾问欲购买居住面积为80-90平方米的房屋一套，被告不予认可。原告这一陈述缺乏证据支持，本院不予确认。
经审理，本院确认下列事实：2015年11月25日，原告到被告的“润城”售楼部，欲选购房屋一套。在场的置业顾问向原告介绍了D3，2-2202号房屋，建筑面积为85.03平方米。原告向被告交纳了20000元定金，和被告签订了《“润城”项目认购协议》。协议约定，原告确认订购“润城”小区第三大道XXXX地块X期XXXXXX房屋，参考建筑面积为85.03平方米，每平方米单价8957.9元，总价761690元。付款方式为按揭。原告已于2015年11月25日支付房屋定金20000元，应在交付定金后7天内，提交购房资格审核表、办理按揭贷款所需手续，交纳购房首付款，和被告订立《商品房购销合同》，定金届时冲抵总房款。如原告逾期未按约办理上述手续则视为原告自动放弃该套房屋，定金不退，被告有权将原告所定房屋另行出售。2015年11月28日，原告到被告处准备订立《商品房购销合同》。原告向被告交纳了首付款，被告向原告提供了房产分户平面图。原告认为其欲购买的是室内面积为80-90平方米的房屋而非建筑建筑面积为80-90平方米的房屋，没有和被告订立《商品房购销合同》。被告将除20000元定金以外的首付款退还原告。原、被告就20000元定金退还事宜协商未果，原告向本院提起诉讼。
另，被告取得了“润城”小区（第三大道XXXX）一期的商品房预售许可。
本院认为：原告认为，由于原告缺乏购房知识，不清楚房屋建筑面积的真实含义。被告故意隐瞒相关概念的�实意思，未尽到说明义务，存在欺诈行为。2015年11月25日订立的项目认购协议显失公平，应当撤销，由被告退还20000元定金。被告认为，其已经提供了相关房屋的真实信息，认购协议也明确了房屋的建筑面积，被告没有欺诈行为，原告主张认购协议显失公平也没有依据。被告已经向原告提出可以更换较大面积的房屋，原告表示不具备经济能力。原告的请求不能成立，定金不应退还。
归纳原被告各自的主张，本案的争议焦点在于：2015年11月25日的项目认购协议是否因被告欺诈或显失公平，应当予以撤销。
所谓欺诈，是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。原告认为，被告故意隐瞒建筑面积的真实含义，没有告知原告室内面积和建筑面积的不同，存在欺诈行为。建筑面积是房地产建�、销售过程中长期使用的术语。不考虑专业技术标准，简单来说，商品房按“套”或“单元”出售时，建筑面积就是套内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。商品房销售按套计价，或是按建筑面积、套内建筑面积计价都符合法律规定。被告销售商品房时，以房屋建筑面积进行推介、计价没有违反法律、法规的规定。原告主张其向被告的置业顾问表示准备购买居住面积为80-90平方米的房屋一套。但这只是原告的单方陈述，没有证据证明原告向被告明示购买套内建筑面积或室内使用面积80-90平方米的房屋。被告称已经向原告告知了房屋建筑面积、套内建筑面积的准确信息，这一陈述当然也难以查证。但房屋建筑面积这一术语长期在社会中传播使用，不是特定范围内的专业人员才能知悉、理解的生僻概念。没有证据表明原告明确向被告表示不清楚建筑面积的准确含义�要求被告进行解释的情况下，不能就此认定被告负有向原告解释房屋建筑面积概念的告知义务。另一方面，原、被告签订的项目认购协议及原告提交的手写房屋介绍中，原告欲购买的房屋均注明建筑面积为85.03平方米。房屋建筑面积是广泛使用的术语，建筑面积包括建筑物公摊面积这一内容明确。被告注明房屋的建筑面积也就意味着被告没有隐瞒该套房屋的套内建筑面积小于房屋建筑面积的故意。因此，被告注明房屋建筑面积的行为不能证明被告故意隐瞒或混淆建筑面积和套内建筑面积的不同，以欺诈手段向原告推介、销售房屋。
原告主张项目认购协议显失公平。显失公平是指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金�为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。被告取得了取得了“润城”小区（第三大道XXXX）一期的商品房预售许可，有权对外预售商品房。原、被告订立项目认购协议，原告按约交纳20000元定金。并约定原告交付定金后7天内和被告订立《商品房购销合同》，定金冲抵总房款。如原告逾期未办理上述手续则视为原告自动放弃该套房屋，定金不予退还。认购协议约定的20000元定金为原、被告订立商品房购销合同的担保，并实际交付，系订约定金性质。被告对建筑面积、套内建筑面积这些通行术语含义的了解不属于利用自身优势或者利用原告没有经验。而定金罚则是定金担保制度的固有功能。原告不与被告订立《商品房购销合同》�被告不退还定金并不违反公平、等价有偿原则。原告称项目认购协议显失公平没有事实和法律依据。
总上，欺诈、显失公平的合同是一方当事人采用非法或不正当手段，致使对方在意思表示不真实情况下订立的合同。即使原告交纳定金时不知道房屋建筑面积的准确含义，误认为等同于套内建设面积或使用面积，这一后果也并非被告的行为所致，更何况原告不知道房屋建筑面积的准确含义这一前提事实也没有得到证明。因此，原告基于被告欺诈、项目认购协议显失公平的理由，请求撤销项目认购协议，返还20000元定金的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第68条、第72条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告陈寅的全部诉讼请求。
本案诉讼费300元（原告已预交），减半收取，退还原告150元，剩余150元由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审判员 武云
二〇一六年三月八日
书记员 高楠