浙江省余姚市人民法院
民 事 判 决 书
（2010）甬余民初字第2215号
原告（反诉被告）：马某某。
委托代理人：程某某。
被告（反诉原告）：褚某某。
委托代理人：刘某某。
委托代理人：汪某某。
被告：严甲。
被告：严乙。
原告马某某与被告褚某某、严甲、严乙房屋买卖合同纠
纷一案，本院于2010年9月26日立案受理。依法由审判员叶科
技适用简易程序独任审判。被告褚某某在答辩期间向本院提起
反诉，本院决定将本诉与反诉合并审理，并于2010年11月8日
公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马某某的委托代理人
程某某，被告（反诉原告）褚某某及其委托代理人刘某某、汪
某某到庭参加诉讼。被告严甲、严乙经本院合法传唤，无正当
理由拒不到庭参加诉讼。原告申请的证人夏某某出庭作证。本
案现已审理终结。
原告马某某起诉称：2000年5月，房屋出让方委托中介机
构出让座�于余姚市城区富巷北一小区2幢406室的房屋一套，
经中介机构介绍，原告与房屋出让方签订房屋买卖协议一份，
双方约定：出让方将座落于余姚市富巷北一小区2幢460室房屋出让给原告，房屋面积70.76平方米，房屋出让价格8万元，协
议订立之日预付定金4000元，余款于2000年5月19日交付房屋
时付清，双方按约履行了合同。原告入住该房至今十年，原告
要求房屋出让方办理房屋过户手续，因被告褚某某推托，至今
尚未办理。现得知三被告的被继承人已于2010年2月死亡。现
起诉要求法院判决：1、三被告协助原告办理余姚市城区富巷
新村××室的房屋过户登记手续，并同时协助办理土地证的过
户手续；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）褚某某答辩并反诉诉称：�被告及其
丈夫严丙未委托被告严甲，也未委托中介出让户主为严丙的本
案涉案房屋，该房屋系本被告与严丙的夫妻共有财产。2000年
5月16日，被告严甲未经授权擅自代理其父亲严丙出售由其管
理的该房屋，且褚某某及其丈夫严丙均未收到房款。要求法院
驳回原告的诉讼请求，并反诉要求法院判决：1、确认被告严
甲与反诉被告马某某于2000年5月16日签订的房屋买卖协议无
效；2、反诉被告马某某返还讼争房屋给反诉原告。
被告严甲书面答辩称：2000年5月，因资金周转困难，本
人未经父母同意擅自代理父亲严丙转让由其本人管理使用的房
屋，事后仅向父母说该房屋已出租给他人居住。
被告严乙未作答辩。
反诉被告马某某答辩称：房屋买卖合法有效�合同是双
方真实意思表示，已支付了全部房款，实际居住了十年，并收
到了出让方提供的房、地产权证，签约的时候，被告严甲、严
乙均在场，收到的电费卡也是严甲的名下，本方有足够理由相信出让方是合法出让房产的。
对于原告为证明自己的主张而向本院提交的证据，经质
证，本院认定如下：
证据1：房屋买卖协议一份、房屋所有权证一份、国有土
地使用权证一份，用于证明签订合同时，被告严甲、和严乙在
场，签订合同是双方真实意思的表示。被告褚某某对上述证据
的真实性无异议，被告严甲、严乙未出庭质证，视为放弃质证
的权利，对上述证据，本院予以采信。
证据2：证明一份、信息查询单一份，用于证明被告主体
资格问题。被告�某某对上述证据的真实性无异议，被告严甲
和严乙未出庭质证，视为放弃质证的权利，对上述证据，本院
予以采信。
证据3：证明一份，用于证明原告居住在讼争房屋中的事
实，被告褚某某对原告居住在讼争房屋内的事实无异议。被告
严甲、严乙未出庭质证，视为放弃质证的权利。对原告待证事
实，本院予以采信。
证据4：电费缴费存折一份，用于证明讼争房屋内的电费
用户为严甲，原告有理由确信被告严甲的签约是经过被告褚某
某夫妻授权。被告褚某某对证据的真实性无异议，但认为房屋
产权人为严甲的父母。被告严甲、严乙未出庭质证，视为放弃
质证的权利。本院对证据的真实性予以采信。
证据5：夏某的出庭证言，用于证明房屋买卖的�实及
双方事后协商的事实。被告褚某某对该证人证言的真实性提出
异议，认为被告褚某某未委托被告严甲出让房屋。本院认为，证人证言的部分陈述，与双方当事人在庭审中的陈述一致，对
双方认可部分的证人证言的真实性，本院予以采信。
被告褚某某为证明自己的本诉及反诉的主张，向本院提
交如下证据，经质证，本院认定如下：
承诺书一份，用于证明被告严甲和严乙放弃继承权的事
实。原告认为该承诺已损害到第三人的利益，应认定为无效。
本院认为：原告对该承诺书的合法性提出异议，但对承诺书的
真实性未提出异议，本院对证据形式的真实性予以采信。
被告严甲、严乙未提交证据。
根据本院采信的证据，结合原告及到庭被告在庭审中的
陈述，本院认定以下事实：
2000年5月16日，被告严甲以严丙的代理人的名义与原告
经中介后签订房屋买卖协议一份，约定将严丙所有的坐落于余
姚镇富巷新村××室房屋一套以8万元的价格转让给马某某所
有，双方约定在协议订立之日预付定金4000元，于2000年5月1
9日付76000元，并于同日交付房屋。双方另约定并对原告办理
过户提供协助等。协议后，原告按约支付房款，并收取了房屋
所有权证、国有土地使用权证、电费存折。上述房屋一直未办
理权属过户登记。2010年9月，原告经过中介要求被告方办理
过户时，被告褚某某要求补偿5万元才同意过户，但事后未能
过户。
另查明，严丙与被告褚某某系夫妻关系，被告严甲和严
乙系其子女，严丙于2010年2月15日死亡。
本案讼争房屋登记所有权人为严丙，房屋坐落于余姚市城区富巷新村××室，建筑面积70.76平方米，其中共有共同
扶梯6.82平方米。
本院认为：民事行为应当遵循诚实信用原则。被告严甲
以严丙代理人的名义与原告马某某于2000年5月16日签订房屋
买卖合同，将严丙名下坐落于余姚市城区富巷新村××室的房
屋作价8万元转让属实。被告严甲的代理行为是否有效，是本
案审理的关键问题。本院注意到，双方签订合同时，被告严甲
虽无严丙的书面授权，存在一定的瑕疵，但双方签订合同后，
原告方已支付了约定的款项，并实际收到房屋出卖方交付的房
屋所有权证、国有土地使用权证和以被告严甲名义办理的该套
房屋电费存折，原告实际占有、使用�套房屋达十年之久，在
此期间，被告褚某某及其丈夫严丙并未提出过任何异议。结合
该房屋买卖的中介经办人夏某经原告要求在2010年9月商请
被告房屋过户事宜时，被告褚某某提出要求补偿5万元才同意
过户的情节来看，被告褚某某抗辩理由显然不具有说服力。据
此，作为原告方有理由相信行为人严甲有代理权，该代理行为
应认定有效。严丙死亡后，应由其法定继承人承担相应的合同
义务。被告严甲、严乙经本院合法传唤，无正当理由拒不到参
加诉讼，不影响本院依法作出判决。综上，原告马某某的诉讼
请求，本院予以支持，反诉原告褚某某的反诉请求，本院不予
支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条
、《中华人民共和国继承法�第三十三条、《中华人民共和国
民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条的规定，判决
如下：一、被告褚某某、严甲、严乙在本判决发生法律效力后
十五日内协助原告马某某办理坐落于余姚市城区富巷新村××
室房屋所有权（建筑面积70.76平方米，其中共有共同扶梯间6
.86平方米，房屋所有权证余字第09333号）及国有土地使有权
（国有土地使用证余姚镇国用（1991）字第1170号）的权属过
户手续。
二、驳回反诉原告褚某某的反诉请求。
本案本诉案件受理费160元，减半收取80元，本案反诉案
件受理费900元，合计980元，由被告褚某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院
递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉�浙江省
宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理
费缴纳通知后七日内，凭判决书到浙江省宁波市中级人民法院
立案室预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财
政局非税资金专户，帐号为81×××01，开户银行为
宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人
民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动
放弃上诉处理。
审 判 员 叶科技
二〇一〇年十二月二十日
代书记员 裴 丹