广西壮族自治区柳城县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0222民初1410号
原告：邓通，男，汉族，1991年8月4日出生，职工，初中文化，住广西柳城县。
委托代理人：蓝新能，广西八海律师事务所律师。
委托代理人：刘平菊，广西金中大律师事务所柳州分所律师。
被告：柳州市亿诚房地产开发有限责任公司。住所地：柳州市跃进路**号世博豪庭***号。
法定代表人：黄建辉，该公司经理。
委托代理人：韦龙胜，该公司法律顾问。
原告邓通诉被告柳州市亿诚房地产开发有限责任公司（以下简称亿诚公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月20日受理后，本院依法组成由审判员谢环珍担任审判长，代理审判员韦秋桂和人民陪审员张燕华参加的合议庭，于2016年8月24日公开开庭进行了审理。书记员黄芳妮担任记录。原告邓通及其委托代理人蓝新能、刘平菊，被告亿诚公司委托代理人韦龙胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓通向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金12000元（按照同地段同类房屋租金，参照《柳城县集体土地及房屋征收补偿安置标准》规定的临时安置补助标准，即每月600元，自2015年1月1日起计算至2016年8月31日，之后的逾期交房违约金按每月600元算至备案登记之日止）。2.被告向原告支付逾期办理房产证违约金12181.25元（自2015年11月5日至2016年8月5日，以已付房款总额为本金，以2016年逾期贷款利率为7.125%计算违约金。2016年8月6日起直至办妥房产证为止的违约金按照上述标准另行计算）。事实与理由：原告与被告于2013年5月9日签订《商品房买卖合同》。合同第八条约定，被告应当在2014年12月31日前将位于柳城县大埔镇白阳西路23号江景豪庭楼盘第1#楼1单元1-1202号房交付给原告。原告已按合同支付了购房款，被告逾期于2015年8月30日将房屋交付给原告，至今未办理房屋产权证。被告逾期交房、逾期办妥房产证，应承担违约责任。合同第九条、第十五条约定的违约金数额明显过低，与被告的违约行为给原告造成的实际损失数额差距较大，被告应按《柳城县集体土地及房屋征收补偿安置标准》计算标准支付逾期交房违约金。按照合同约定被告应在2015年11月5日前将房产证交付给原告，被告逾期办理房产证，应按照中国人民银行贷款利率支付逾期办理房产证违约金，违约金应从2015年11月5日计算至办妥房产证为止。被告亿诚公司辩称：双方签订的《商品房买卖合同》是合法有效的。合同第八条约定被告应当在2014年12月31日前交房，被告实际交房时间为2015年8月30日。逾期期间为2015年1月1日至2015年8月30日，并应减扣雨水、停水、停电、高考、中考的天数再进行计算违约金。被告逾期交房应当按照合同第九条约定的标准向原告支付违约金，原告请求按照《柳城县集体土地及房屋征收补偿安置标准》计算违约金无法律依据。根据合同十五条约定出卖人应当在商品房工程竣工验收备案后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.10%向买受人支付损失。现在房屋已经具备了交房条件，但是还未进行商品房工程竣工验收备案，因此被告不需向原告支付逾期办理房产证违约金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告于2013年5月9日签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定原告向被告购买位于柳城县大埔镇白阳西路23号江景豪庭1#1-1202号房一套。合同第八条约定，被告应当在2014年12月31日前，将具备取得勘察、设计、施工、监理、建设单位五方的验收合格报告的房屋并符合合同约定的房屋交付给原告。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起60日内告知原告的；2、因公共突发事件和政府行为导致工期延误的；3、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能解决的；在施工过程中，如出现规划部门批准的规划变更，设计变更等，导致工期延长的，遇到每天下雨超过2小时以上或每天停水停电超过2小时以上的，当天时间扣除，交房日顺延；出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受后（以政府部门接到资料为准）等待验收或测量所需的时间；交付时，原告未付清房价款（含银行按揭贷款尚未放贷及贷款额不足以支付房价款的），交房日顺延至买受人付清全部房价款之日起十日内；其他按国家或地方政策、法规或规章规定可以顺延施工工期的情形出现的。合同第九条约定，如被告不能按期将商品房交付给原告使用无正当理由，又无延误证明的被告按原告已交付房款的总额按银行同期活期存款利率计算并支付违约金，利息期限按合同约定的该商品房交付之日起至通知交付之日止。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房工程竣工验收备案后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.10%向买受人支付违约金。合同对其他事项也进行了约定。合同签订后，原告向被告支付房款226917元。原告于2015年8月30日收房。另查明，本案讼争房屋于2015年8月4日取得勘察、设计、施工、监理、建设单位五方的验收合格报告。该商品房至今未能取得的商品房建设工程竣工验收备案。双方当事人认可逾期交房期间银行活期存款年利率为0.35%。原告同意每年中考、高考期间共6天可以顺延施工工期。
本院认为：原告邓通与被告亿诚公司于2013年5月9日签订《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，依法有效。合同依法成立后，当事人应按约定履行自己的义务。
一、关于逾期交房违约金数额问题。1、逾期交房天数问题。合同约定被告亿诚公司应在2014年12月31日前交付房屋，交房条件为该商品房取得勘察、设计、施工、监理、建设单位五方验收合格报告。该商品房已于2015年8月4日取得勘察、设计、施工、监理、建设单位五方的验收合格报告。原告邓通于2015年8月30日实际收房。故逾期交房期间为2015年1月1日起至2015年8月30日。原告在庭审中同意施工工期扣除每年中考、高考各3天，故应扣除中考、高考期间18天（6天×3年）。被告亿诚公司主张施工期间发生雨水、停电停水的情形可以顺延施工工期因不能举证证实，本院不予支持。故实际逾期交房天数为222天（240-18=222天）。2、违约金计算标准问题。《商品房买卖合同》第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，被告应按约定承担逾期交房的责任。双方认可银行活期存款年利率为0.35%。故被告亿诚公司应向原告邓通支付的逾期交房违约金为490元（226917元×（0.35%÷360）×222天=490元】。原告认为合同中约定逾期交房违约金的计算标准过低，但没有提供证据证明约定的违约金过分低于造成的损失，故对原告主张按照《柳城县集体土地及房屋征收补偿安置标准》临时安置房补助标准（即每月600元）计算逾期交房违约金的请求，本院不予支持。原告主张实际收房之后逾期交房违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于逾期办理房产证违约金的问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在商品房工程竣工验收备案后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。目前涉案商品房尚未取得商品房工程竣工验收备案，不具备将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的条件，且原告未能举出相关证据证实系因被告的责任，使其不能在规定期限内取得房地产权属证书，故原告要求被告支付自2015年11月5日起至取得房地产权属证书之日止的逾期办理房产证违约金，依据不足，理由不充分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告柳州市亿诚房地产开发有限责任公司向原告邓通支付逾期交房违约金490元；
二、驳回原告邓通的其他诉讼请求。
案件受理费405元，由原告邓通负担397元，被告柳州市亿诚房地产开发有限责任公司承担8元。
上述给付义务，义务人应在本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审 判 长 谢环珍
代理审判员 韦秋桂
人民陪审员 张燕华
二〇一六年十月二十四日
书 记 员 黄芳妮
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