福建省松溪县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽0724执异4号
案外人：吴烜，男，1965年9月16日出生，汉族，住南平市建阳区。
申请执行人：武夷山市天宝酒店管理有限公司，住所地武夷山市度假区（红袍度假村商业步行区）1－3层，组织机构代码31542924－X。
法定代表人：刘锦盛，公司经理。
委托诉讼代理人：翁其耀，男，1968年4月9日出生，汉族，住南平市建阳区。
委托诉讼理人：张游辉，南平市建阳区麻沙中心法律服务所法律工作者。
原申请执行人：刘锦盛，男，1960年3月5日出生，汉族，住南平市建阳区。
被执行人：衷福兴，男，1976年7月10日出生，汉族，住武夷山市。
被执行人：熊海红，女，1980年8月13日出生，汉族，住武夷山市，系衷福兴妻子。
被执行人：王立君，男，1965年1月13日出生，汉族，住武夷山。
被执行人：福建省海外环球国际旅行社股份有限公司，住所地武夷山国家旅游度假区蛇博园三楼，组织机构代码78216269－5。
法定代表人衷福兴，公司总经理。
在本院执行武夷山市天宝酒店管理有限公司（以下简称天宝公司）申请执行衷福兴、熊海红、王立君、福建省海外环球国际旅行社股份有限公司（以下简称环球公司）债权一案中，案外人吴烜对本院执行福建省武夷山彭祖度假酒店的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人吴烜请求本院：保护案外人吴烜的合法租赁权，确保案外人吴烜与衷福兴、王立君签订的《房屋租赁合同》的履行。其事实和理由是：1、案外人吴烜与衷福兴、王立君于2011年6月23日签订《房屋租赁合同》，该合同是双方真实意思表示，合法有效，租赁期限从2011年7月5日至2031年7月4日止。合同签订后，案外人吴烜向衷福兴、王立君履行支付了租金1660万元，衷福兴、王立君于2011年7月5日将承租的福建省武夷山彭祖度假酒店的房屋交付案外人吴烜使用至今。2、案外人吴烜已经将租赁物作为酒店对外经营，并实际投入1000万元左右，用于装修、管理等，还与多家旅行社签订合作协议，一旦退出租赁物，将面临几百万的违约赔赔金。3、刘锦盛、陈春媚明知案外人吴烜作为租赁方及实际使用人，在诉讼及执行过程中都未通知案外人吴烜也未如实告知法院，刘锦盛、陈春媚与衷福兴、王立君有可能恶意串通，企图通过违法诉讼方式霸占租赁物，损害案外人吴烜的合法租赁权。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。在人民法院查封租赁物房产之前，案外人吴烜已经与衷福兴、王立君签订《房屋租赁合同》，并占有使用，为此，请求依法保护案外人吴烜的合法租赁权。
本院查明,刘锦盛与衷福兴、熊海红、王立君、环球公司民间借贷纠纷一案，福建省南平市中级人民法院于2013年11月6日作出（2013）南民初字第66号民事判决书，判决衷福兴、熊海红应于本判决生效之日起十日内向刘锦盛偿还借款本金1050万元及相应的利息，如衷福兴不履行上述债务，则刘锦盛有权对抵押物即王立君所有的房产折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿等。判决生效后，因被执行人未自动履行判决书确定的义务，经当事人申请南平市中级人民法院于2014年4月8日立案执行，申请执行标的1050万元及利息。2014年4月25日，南平中级人民法院将该案指定本院执行。本院于2014年5月5日向被执行人送达执行通知书，责令被执行人履行生效判决确定的义务。本院在执行过程中，于2014年5月14日作出（2014）松执行字第63－4号执行裁定，裁定查封、评估、拍卖被执行人王立君所有的用于抵押的房产，并于同年6月5日向相关房管部门发出协助执行通知书，依法查封了被执行人王立君名下用于抵押的房产。2014年11月11日、12月12日、2015年1月16日，本院三次对登记在被执行人王立君名下用于抵押的位于武夷山市武夷度假区的房产依法通过淘宝网进行网络拍卖，因无人报名及参与竞拍，三次均流拍。2015年4月28日，刘锦盛将其判决书享有的债权转让给了天宝公司。同年6月2日，刘锦盛与天宝公司共同向本院申请变更执行主体。6月25日，本院依法裁定变更天宝公司为（2013）南民初字第66号民事判决书执行一案的申请执行人。因申请执行人天宝公司同意按照第三次拍卖的保留价作价抵偿，2016年3月18日，本院裁定将被执行人王立君所有的用于借款抵押给刘锦盛的房产，交付申请执行人天宝公司抵偿被执行人衷福兴向刘锦盛的借款。由于抵押的房产被案外人吴烜占有和使用，本院于2017年3月16日向吴烜送达了通知，限令吴烜在收到本通知之日起三十日内退出该房屋，交付给天宝公司。并通知其如有异议，可在收到通知书的次日起十日内，向本院提出执行异议，未提出异议又不移交房屋的，本院将依法强制执行。2017年3月23日，案外人吴烜认为其合法租赁权应当受到保护，对本院执行福建省武夷山彭祖度假酒店的房屋提出异议。
另查明,2011年5月26日，刘锦盛与衷福兴、王立君签订一份《协议书》，王立君自愿将其所有的福建省武夷山彭祖度假酒店的52套房产为衷福兴向刘锦盛借款1050万元提供抵押担保，并依法进行了抵押登记，房屋他项权证号为：房他证武夷山字第××号。（详见（2013）南民初字第66号民事判决书经审理查明部分）
本院认为，租赁权的成立以占有为条件，判断租赁权产生对抗性的时间点为“占有时”。就抵押权来说，能够对抗租赁权的范围限制于“已经登记”的抵押权，判断抵押权产生对抗性的时间点为“登记时”。对抗性，仅指抵押权与租赁权之间，未涉及抵押权人与抵押人、租赁权人与出租人之间的权利义务关系。对后述两对关系来说，要受双方合同的约束。即，在抵押在前的情况下，租赁权人虽然不能对抗抵押权人，但是其可以依据合同要求出租人承担违约责任；同理，成立在后的抵押权人也可基于抵押合同向抵押人主张权利。本案执行的福建省武夷山彭祖度假酒店的房屋是于2011年5月26日办理了抵押登记手续，而案外人吴烜与衷福兴、王立君订立《房屋租赁合同》是在2011年6月23日，交付房屋是在2011年7月5日，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。所以，本案中的租赁权不得对抗已登记的抵押权。案外人吴烜认为应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，该法条是租赁与查封竞合时的处理依据，本案是抵押与租赁竞合应适用《中华人民共和国物权法》第一百九十条。案外人吴烜对我院执行福建省武夷山彭祖度假酒店的房屋提出的执行异议涉及实体权利，应当另案诉讼解决。综上所述，本院执行福建省武夷山彭祖度假酒店的房屋并无不当。案外人吴烜异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条之规定，裁定如下：
驳回案外人吴烜的异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理。与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 吴积标
审判员 徐其兴
审判员 艾世彪
二〇一七年六月二十七日
书记员 许 菲
附：本案所依据的主要法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当在收到执行过程中，案外人对执行标的提出书面在异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。
三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条人民法院审查执行异议或者复议案件，应当依法组成合议庭。
四、《中华人民共和国物权法》第一百九十条设立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。