湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永中法民一终字第10号
上诉人（原审原告）唐香娥。
委托代理人何志平（特别代理）。
被上诉人（原审被告）永州市零陵荣欣房地产开发有限公司。
法定代表人罗盛奇，系该公司董事长。
上诉人唐香娥因商品房预售合同纠纷一案，不服零陵区人民法院（2013）零民初字第756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月26日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月22日公开开庭进行了审理，上诉人唐香娥及其委托代理人何志平，被上诉人永州市零陵荣欣房地产开发有限公司（以下简称零陵荣欣房地产公司）的法定代表人罗盛奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2009年7月17日，原、被告签订《康桥花苑商品房销售合同》一份，约定原告购买被告出售的位于零陵区迴龙塔路26号康桥花苑A栋四单元第三层靠东307号房屋一套，建筑面积共126.43平方米，房屋单价为1，020元，总金额为128，960元。按合同的约定，原告采取分期付款（银行按揭）的方式付款，即在签订协议时付房款58，960元，剩余购房款70，000元在所订购楼层盖板时到银行申请、办理住房按揭贷款。另合同第五条第三款约定，因后期房屋建设给先期使用的买受人带来不方便时，买受人必须谅解。合同签订的当天，原告按合同约定将购房首付款58，960元交给了被告，并按合同约定将办理房产证、土地使用证、水电开户的费用6，000元交给被告。2009年8月3日，原告在中国银行股份有限公司永州市零陵支行办理了70，000元的住房贷款手续。后被告将验收合格的房屋交付给原告使用，房产证也办出交付给了原告，而土地使用证至今未办出的原因是被告的第二期工程因政府原因无法开工，导致原告的土地使用证办不出来。原告的房产证及属于其房屋的土地部分因原告贷款已抵押在中国银行股份有限公司永州市零陵支行。被告所开发的水岸康桥小区一期工程完工后，向自来水公司提出申请用水的报告，因当时迴龙塔路的供水主管承受的供水压力较大，按照有关规定，该小区如不使用二级加压设备，小区用水比较困难。为了便于物业管理，保障用水需求，该小区开设了总水户，并安装了二级加压设备，被告也给每户安装了分水表。原告多次就土地使用权证和用水开户手续及违约金等问题要求与被告协商，但遭到拒绝。无奈之下，原告诉至法院，请求依法处理。
以上事实有原、被告签订的《康桥花苑商品房销售合同》，购房款收据，水电开户及办证收款收据，房屋抵押、贷款合�，商品房质量保证书，关于延期建设工期和缓交风险抵押金的请求报告，关于住宅小区综合验收有关情况的说明，中国银行零陵支行出具的证明，零陵区自来水公司出具的用水情况说明，主体工程质量验收记录及原、被告的陈述等在卷证实，足以认定。
原判认为，原、被告签订的《康桥花苑商品房销售合同》系双方真实意思表示，双方均应遵守并履行。被告未给原告办理土地权属手续是因为其无法预见的政府原因导致其二期工程无法开工，进而无法计算出小区的容积率，且原告的房产证及属于其房屋的土地部分已抵押在银行，故土地权属手续未办理并未给原告造成实质性的影响，这与双方在合同第五条第三项中约定的情形相符。根据小区用水的实际情况，被告开通了用水总户，且给各住户开通了分户并安装了水表，只是水费需由物业管理部门统一收取后再到自来�公司缴纳，并没影响原告的使用。综上所述，对原告的第一、二项诉讼请求，法院不予支持。原告要求被告赔偿因房屋质量不合格而花费的防水保护工料费3，000元，因原告未提供相应的证据予以证实，故对原告的这一诉讼请求，法院不予支持。被告在答辩时提出要原告支付水费及罚金27，200元，收回原告所购房屋，书面向被告道歉的主张，因没有证据予以证实，故法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告唐香娥的诉讼请求。案件受理费900元，减半收取450元，由被告唐香娥负担。
宣判后，原审原告唐香娥不服，向本院提起上诉称，原判将不能办证的原因归结为不可抗力的政府行为，继而驳回上诉人的诉讼请求是错误的，请求二审法院重新认定事实，依法改判由被上诉人为上诉人办理土地使用权证及水开户手续。
被上诉人辩称，1、上诉人的土地使用权证不能办理是因政府原因导致第二期开发建设不能如期进行造成的；2、合同中约定“因房屋建设给先期使用的买受人带来不便时，买受人必须谅解”；3、合同中只约定产权证代办，但并未约定时间，因办证是政府和职能部门掌控的。综上，请求驳回上诉人的上诉。
二审期间，上诉人向本院提供了如下证据：1、水岸康桥小区全体业主的上访信及照片，拟证明水岸康桥小区不符合物业管理的标准，上诉人不应该交纳物管费；2、水费收据，拟证明2013年12月17日缴纳水费794元。
被上诉人对上诉人二审期间提供的证据质证认为，证据1与本案无关，证据2的水费系自来水公司执法队来了才交的。
对上诉人提供的证据，本院经审查认为，上诉人提供的两份证据均与本案无关，依法不予采信。
本院二审查明的事实除一审查明的上诉人的土地使用权证不能办理是因为政府原因导致被上诉人二期工程无法开工造成的外，对一审查明的其他事实本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力。上诉人与被上诉人签订的商品房销售合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，双方当事人均应依合同约定履行各自的义务。依据商品房销售合同，为上诉人办理房屋产权证及水电开户手续属被上诉人应当履行的合同义务，但被上诉人只为上诉人办理了房屋所有权证及电开户手续，土地使用权证及水开户手续未为上诉人办理。被上诉人虽在小区内开设了总水户，给每户分开安装了分水表，但未为上诉人办理水开户手续，违反了合同的约定。因商品房销售合同未约定办理房屋相关手续的期限，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，上诉人可以随时要求被上诉人办理，现上诉人上诉要求被上诉人办理土地使用权证及水开户手续的上诉理由符合法律规定，应予支持。故被上诉人辩称不能办证是因为政府行为导致第二期建设无法进行造成的，并提出合同中约定了“因房屋建设给先期使用的买受人带来不便时，买受人必须谅解”的理由不能成立。另，上诉人起诉要求被上诉人给付因迟延办理土地使用权证的违约金及赔偿因房屋质量不合格造成的防水保护工料费。本院认为，商品房销售合同中未约定办理土地使用权证的期限，也未约定违约金，同时，上诉人也未提供房屋质量不合格及需要维修的证据，故上诉人该诉讼请求，依法不予支持。综上，原判应予改判。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条（四）项，《中华人�共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省永州市零陵区人民法院（2013）零民初字第756号民事判决；
二、由被上诉人永州市零陵荣欣房地产开发有限公司在本判决书送达之日起十日内到相关部门为上诉人唐香娥购买的位于零陵区迴龙塔路26号康桥花苑A栋四单元第三层靠东307号房屋办理土地使用权证及水开户手续；
三、驳回上诉人唐香娥的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费450元，由上诉人唐香娥负担；二审案件受理费900元，由被上诉人永州市零陵荣欣房地产开发有限公司负担（此款唐香娥已预交，由永州市零陵荣欣房地产开发有限公司直接付给上诉人唐香娥）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘久平
审 判 员 魏 蓉
审 判 员 李秋云
二〇一四年三月七日
代理书记员 秦小娟
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事�提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。