江西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣民终382号
上诉人（原审被告）：江西省棉花研究所，住所地江西省九江市九瑞大道16公里处。
法定代表人：余进祥，该所党委书记。
委托诉讼代理人：张磊，江西国风律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：九江英华实业有限公司，住所地江西省湖口县金砂湾工业园区龙达公司对面。
法定代表人：王七英，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘荣，该公司员工。
委托诉讼代理人：刘晖，江西柴桑律师事务所律师。
上诉人江西省棉花研究所（以下简称棉花研究所）因与被上诉人九江英华实业有限公司（以下简称英华公司）土地出让合同纠纷一案，不服江西省九江市中级人民法院（2016）赣04民初第109号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年9月12日公开开庭进行了审理。上诉人棉花研究所的委托诉讼代理人张磊，被上诉人英华公司的委托诉讼代理人刘晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
棉花研究所上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回被上诉人诉请。2、判令被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定合同有效错误。1、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题解释》第十一条规定，国家禁止国有划拨土地使用权人在未取得出让土地使用权利证书的情况下进行转让，否则签订的转让国有土地使用权合同应为无效。本案中上诉人与被上诉人签订合同转让划拨土地使用权并未经有批准权的人民政府批准，故该合同应当认定无效。2、九江县人民政府《关于同意返还建设用地出让金的复函》明确批复“同意将贵所国有农用地转为建设用地的出让款除国家规定应缴款项外，全部返还贵所用于改制和缴纳社保基金。”一审法院对该批复视而不见，对于违法出让和违法分配国家返还用于和缴纳社保基金的出让款予以支持，属于适用法错误，认定合同有效错误，应予纠正。3、合同自始无效，双方均有过错，各自返还财产，承担无效的后果。对于上诉人而言，已经支付被上诉人出借款项利息，承担了被上诉人的损失，应当驳被上诉人的诉请。二、一审法院错误理解合同条款，导致认定事实错误。一审以《协议书》第一条约定“挂牌竞标后，如无单位或个人以高出本协议书的价格竞买，则乙方必须按照本协议的协议价格购买，余款按规定的时间交清。甲方将协助乙方完成后期的相关土地法律手续，使乙方成为该地块的合法拥有者。”推定上诉人在签定协议时已将前期的改制费用计算在了25万元每亩之中，而非在此价格之外。该推定没有任何事实和法律依据。况且在该《协议书》第一条就明确约定“该地块经过商定认可，协议价为人民币25万元一亩，共计一亿二千五百万元整，在办理该事项过程中所产生的费用由乙方承担。”依照《协议书》的约定，很明确25万元一亩是甲方即上诉人的保底，而非一审法院推定的乙方即本案被上诉人的以25万元一亩的价价购买，而无需承担前期支出。所谓的前期支出正是办理土地改性出让过程中产生的费用，这在协议第一条首先就明确规定由乙方承担。三、即使参照《协议书》约定处理，上诉人也无须再支付被上诉人款项。一审法院对于“正常支出”的理解剔除了“所有”二字，同时对于“正常支出”毫无事实和法依据解释为仅包括政府相关部门在涉案土地出让金中收取的六金及业务费。当事人约定的非常清楚是“所有正常支出”，本意就是所有有关涉案土地的正常开支，这是任何一个普通人都能理解的。何况后面也有“净利润”的表述，也正好能够印证是剔除所有正常开支成本外的利润。本案中，九江县人民政府所计算的六金及土地业务费用就有85371100元，该部分全部属于正常支出，应当全部在返还的出让款中首先扣除，而非一审进行的部分扣除。其次，上诉人支付的前期有关土地改制、变性等产生的费用28386735.99元（230357.435.99元+5351000元），不论是被上诉人以25万元一亩来托底还是按照后期超出协议价格部分净利润分配，该费用都不由上诉人承担。被上诉人托底的话，依照协议由被上诉人来承担。超出协议价格成交的话，超出协议价格部分中前期费用作为正常支出的成本扣除。前期支出费用，包括被上诉人事实上的支付和上诉人事实上的支付，双方对此前期费用均是很明确知道是进入成本的。再次，对于土地出让的各种税费约600万元，这笔税费国家不可能减免，理所应当是正常支出范围。四、九江县人民政府至今尚未全部返还案涉土地出让款，各项费用尚未确定，被上诉人不论是依据《协议书》分配净利润还是依照无效协议返还财产角度，都没有任何事实和法律的依据，请求二审法院依法驳回被上诉人的诉请。
英华公司辩称：一、案涉《协议书》未违反法律、行政法规强制性规定，也不损害国家利益，一审认定该《协议书》有效有充分的事实和法律依据。（一）案涉《协议书》不是一份违法转让国有划拨农用地的土地转让协议，而是一份目的正当、内容合法的商业投资协议。1、协议目的正当。棉花研究所与英华公司合作的目的是通过英华公司的垫资、承担差旅等活动费用及托底摘牌，确保案涉土地顺利“变性”并出让，最终解决研究所职工改制、拆迁补偿及职工社保资金。英华公司的投资目的是在相关土地实现“变性”且依法挂牌出让后取得垫资款的返还及土地溢价利润的分配。2、协议内容合法。其一，英华公司向研究所暂付2500万元用于缴纳职工社保，解决改制过程中迫在眉睫的问题。其二，英华公司垫付资金并承担必要活动费用将研究所名下的国有划拨农用地完成“变性”，为土地依法挂牌出让创造条件，并办理转为建设用地的审批手续，办理政府收回国有划拨土地使用权利的手续。其三，由政府按法定程序将国有建设用地公开挂牌出让。如无第三方竞买，则英华公司必须以25万元一亩的底价摘牌土地。如有第三方以超出25万元一亩的价革摘牌土地，英华公司有权从超出部分的土地出让款中分配利润。（二）《协议书》不是一份导致国有资产流失的协议，而是一份权利与义务对等，收益与风险并存，合作双方及政府、职工共同收益的协议。1、英华公司在预期取得投资收益的同时，亦面临巨大的商业风险。如果无法完成土地“变性”，则英华公司将无法获得任何投资回报，其所垫付的数千万元资金不仅连利息都得不到，甚至垫资本金能否返还都是一个未知数，研究所没有提供任何还款保障，经济上存在严重困难。即使进入竞买程序，如果没有第三方以25万元一亩以上的价格摘牌土地，则英华公司必须以25万元一亩的价格托底摘牌，英华公司将承担巨额的损失。（三）按照《协议书》约定，分配土地溢价收益与九江县人民政府的批复内容并不矛盾。（四）《协议书》已经取得主管部门，即江西省农业厅党委会议审议通过，且案涉土地是根据2011年11月14日省政府协调会议，就支持省农业厅直属农业场所进行改制而召开的专项会议精神落实的，同时，省农业厅2011年10月10日1号会议纪要也有明确表示，“原则同意研究所与英华公司达成的土地出让协议。”11月9日，经省农业庭党委会议研究决定，给棉花研究所下发了抄告单，再次明确表示，“同意你所与英华公司签订500亩土地出让协议。”省农业厅还为此专门成立了农业场所国企改革领导小组办公室，并下发了相关通知。因为有了省政府及上级主管部门的明确指示和支持，英华公司才积极与各级政府职能部门沟通协调，在两年多的时间里，历尽艰辛，完全履行了约定的义务，现在棉花研究所看到英华公司承担巨大风险后的正当利益，出尔反尔，不讲诚信，这种行为不应得到法律支持。二、《协议书》第一条约定的费用仅指办理土地“变性”事项过程中产生的差旅等活动费用，棉花研究所不应将此“费用”曲解为包括改制、拆迁补偿费用在内的各项费用。双方在签订《协议书》时，案涉土地尚属农业用地，能否获得相关指标顺利变性为建设用地尚未可知，故约定在办理案涉土地“变性”等事项过程中产生的差旅等活动费用均由英华公司承担，从2011年10月10日签订《协议书》至2013年11月10日土地挂牌的两年多时间里，英华公司投入了大量的人力物力，已依约承担了期间所产生的全部差旅等活动费用，未向棉花研究所报销过一分钱。三、《协议书》第6条约定的“正常支出”，仅指土地挂牌成交后产生的正常开支，即九江县人民政府向一审法院出具的“江西省棉科所土地出让计提各项基金（资金）明细表》所列费用，而不能包括挂牌前发生的包括改制、拆迁补偿费用在内的各项费用。1、棉研所签订《协议书》的目的是筹集改制、拆迁补偿及职工社保资金而非赚取利润，25万元一亩的价格正是棉研所事先测算得出用于确保完成改制、拆迁补偿等工作所需资金的数额。因此，棉研所才要求英华公司必须以该价格“托底”摘牌土地。显然，棉研所的改制、拆迁补偿等各项费用应当已经包含在25万元一亩之内。2、《协议书》约定：如无第三方以超出25万元一亩的价格摘牌土地，英华公司必须按照25万元一亩的价格摘牌。如果出现英华公司按照25万元一亩的价格摘牌的情况，由于25万元一亩的价格已经足以确保棉研所改制、拆迁补偿等各项资金的到位，棉研所签订《协议书》的目的完全可以实现，棉研所不应该也不可能要求英华公司在该地价之外支付改制、拆迁补偿等各项费用。此外，即使按照“净地出让”的原则，也不可能要求买受人在土地出让金之外另行承担改制拆迁补偿等各项费用。3、如果改制、拆迁补偿等各项费用应从超出25万元一亩的溢价部分支付，那么25万元一亩就变成了棉研所的纯利润。而在溢价部分低于各项费用总额的情况下，英华公司不仅得不到任何利润，甚至要“打倒贴”。如果土地被第三方以略高于25万元一亩的价值摘牌，那么数千万改制、拆迁补偿费用不是从25万元一亩中承担，难道还是英华公司再掏钱出来，显然，这样的结果与当初签订《协议书》的目的完全不相符，也与签订《协议书》的真实意思相悖，同时也是极不公平的。4、如果《协议书》约定由英华公司承担改制、拆迁补偿等费用，那么棉研所在支出这些费用时，显然也应征得英华公司的同意，至少应提交英华公司审核。然而，棉研所从未向英华公司通报任何一笔改制、拆迁补偿等费用，更别说征求意见或提交审核。四、《协议书》第6条约定的“正常支出”不但仅指九江县人民政府向一审法院出具的《江西省棉科所土地出让计提各项基金（资金）明细表》所列费用，而且只应在溢价中扣除溢价对应的部分，不能把底价对应的部分也在溢价中扣除，否则不符合上述费用计提的规定，也不符合基本的公平原则。1、按照规定，上述费用是从土地出让金全额中按比例计提的，是与产生每一笔土地出让金相对应的，无论底价部分的土地出让金，还是溢价部分的土地出让金都应按比例计提上述费用。2、协议约定应从溢价中扣除的是“正常支出”，就上述费用而言，正常的支出显然应该是：底价部分对应的费用从底价部分扣除，溢价部分对应的费用从溢价部分扣除。如果底价部分对应的费用也要从溢价部分扣除，那就显然不是正常支出了。3、如果底价部分对应的费用也要从溢价部分扣除，那么在溢价低于上述费用总额的情况下，则出现英华公司替棉研所垫资缴纳职工社保、承担办理相关事务过程中的活动费用并担保“托底”摘牌的巨大风险后，还要“打倒贴”的不公平后果。五、尽管九江县人民政府尚未全部返还案涉土地出让金，但各项费用已经确定，不影响案涉争议的解决。1、九江县人民政府已向法院出具《江西省棉科所土地出让计提各项基金（资金）明细表》，明确了计提费用的项目及金额。2、按照相关文件，九江县人民政府确定将在提计上述费用后全额返还案涉土地出让金。综上所述，请求二审法院依法驳回棉研所的上述请求，维持一审判决。
英华公司在一审中提出诉讼请求，请求判令：一、棉研所向英华公司支付款项人民币5215.1741万元；二、棉研所向英华公司支付按照中国人民银行一至三年期流动资金贷款基准利率150%自2013年11月11日至第一项诉讼请求款项付清之日止的预期付款利息。
一审法院经审理查明，棉花研究所、英华公司于2011年10月10日签订《协议书》一份，该《协议书》约定，棉花研究所为解决单位科研职工的社保问题，就500亩农业用地出让一事与英华公司达成协议：待出让的土地协议价为25万元一亩，共计12500万元整；在协议签订后五个工作日内，英华公司支付2500万元用于职工参保；棉花研究所在收到款项后，做好出让地块的变性上报工作；协议双方在协议期内各自完成所尽义务，按照国有土地出让程序，该地块实行公开挂牌竞标；挂牌竞标后，如无单位或个人以高出协议书的价格竞买，则英华公司需要按照协议价格购买，余款按规定时间交清，棉花研究所协助完成后期的相关土地法律手续；如挂牌后有第三方竞标，超出协议价价格部分在剔除所有正常开支后，按英华公司70%，棉花研究所30%分成。当日棉花研究所将该协议送至其主管部门江西省农业厅，经该厅党委会议讨论并做出第1号会议纪要，原则上同意双方签订的《协议书》。
《协议书》签订之后，英华公司向棉花研究所交付了人民币3868.1641万元，棉花研究所在完成地块的变性手续后，将地块在九江县国土资源局挂牌出让。2013年11月10日，九江碧桂园房地产开发有限公司以56万元/亩的价格摘牌购得该地块，总成交价格为23956.8万元。棉花研究所分别于2014年1月18日，2014年1月27日、2014年5月23日、2014年7月31日、2014年8月29日、2014年12月8日陆续支付给英华公司共计人民币5615万元。
另查明，本案在审理过程中，经向九江县人民政府相关部门调查，九江县人民政府出具一份《江西省棉科所土地出让计提各项基金（资金）明细表》一份，列明应对该争议土地收取六金情况及业务等相关费用共计8537.11万元。
一审认为，本案的争议焦点主要有三点：一、双方签订的《协议书》是否有效？二、英华公司交付的款项性质如何认定？三、《协议书》约定的“正常开支”的范围？
一、关于《协议书》的效力问题。从双方所签订的协议书内容来看，《协议书》并非直接约定将棉花研究所名下国有划拨农用土地转让给英华公司，而是由英华公司给付资金用于筹集棉花研究所的职工社保资金以及能够顺利将农业用地推向土地交易一级市场，如交易成功则双方进行利润分成，如交易不成功，则英华公司以托底价格受让该块土地。该《协议书》的内容并未违反国家强制性法律、法规之规定，棉花研究所主张该《协议书》违反《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规而无效，无法律依据，本院不予采纳。
二、关于英华公司交付的款项性质如何认定的问题。从双方签订的《协议书》内容来看，协议条款明确约定由英华公司垫付资金帮助棉花研究所实现改制，并通过土地出让的“净利润”所得获利，负担的风险则为改制失败承担的垫付资金损失或以托底价格购买涉案土地，该内容符合商业投资的特点。相反，《协议书》中对于英华公司先行支付的资金并无利息以及还款期限的约定，不具备借款合同的要素。综上，棉花研究所主张英华公司交付的款项属于借贷资金，与事实不符，不予采纳。
三、《协议书》约定的“正常开支”的范围问题。在明确《协议书》的效力及英华公司交付款项的性质，并在确认涉案土地最终以高出托底价31万元/亩成交的基础上，英华公司应当分得多少土地“净利润”，取决于《协议书》中约定“正常支出”应包括哪些范围。一审法院认为，对于“正常支出”的理解，应当对《协议书》进行整体解释，并结合土地交易市场通常理解予以确定。首先，依据《协议书》第五条之约定，如无人以高出托底价格摘牌，则英华公司应直接以25万元/亩的价格购买涉案地块，无需在25万元/亩之外再额外承担前期支出。基于此判断，棉花研究所在签订协议时已经将其前期的改制费用计算在了25万元/亩之中，而非在此价格之外。故《协议书》中约定的“正常支出”应仅包括政府相关部门在案涉土地出让金中收取的农业用地开发资金、国有土地收益金、保障性住房建设资金、农田水利建设资金、教育基金、被征地农民保障资金、土地出让业务费。因该宗争议土地系在九江县地界，九江县人民政府相关部门所计算的六金情况及业务等相关费用的数据金额更符合当地实情，故依法依据该数据金额予以扣除。综上，按照双方签订的协议约定，现英华公司应得土地出让款中超出协议价格部分为132618000元（427.8亩×31万元/亩），其中约定的正常开支部分为47259002元[85371100元×31/56（万元/亩）]，扣除该部分开支，英华公司应得59751298元（85358998×70%）元，加上英华公司先行支付的38681641元，并减去棉花研究所已支付的50300000元，棉花研究所最终还应支付英华公司48132939元（59751298元+38681641元-50300000元）。鉴于棉花研究所应得土地出让返还款并未全部到位，故对英华公司诉请棉花研究所给付逾期付款利息的诉请不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款的规定，判决：江西省棉花研究所于本判决生效后三十日内向九江英华实业有限公司给付人民币48132939元。如未按本判决履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。本案受理费306657元，由九江英华实业有限公司承担23631元，由江西省棉花研究所承担283026元。
本院二审期间，上诉人棉花研究所提交了一份新证据：九江县地方税务局出具的《缴费事项通知书》，内容：案涉土地应按每平方米21元缴纳耕地占用税，总额为427.8亩×666.7平方米/亩×21元/平方米=598.95万元。证明目的：按照协议书的约定，这笔费用应属正常开支，土地出让溢价款中应扣除这笔税费后，再按比例分配。英华公司质证意见：对该份证据的真实性、合法性不持异议，对关联性有异议，认为这笔费用属正常开支之外的费用，在25万元每亩的底价当中已包含在内，不应再予扣减。本院认可该份证据的真实性、合法性、关联性。
本院查明：2014年9月23日，九江县地方税务局向江西省棉科所下达《税务事项通知书》，内容：“你单位征收耕地后委托九江县土地储备中心进行拍卖，且已完成了征地的各项报批手续。作为本次土地征收环节的省棉科所，是耕地占有税纳税人。按照规定应缴纳耕地占用税，计税依据是占用耕地面积每平方米21元，自签订征收协议之日起即负有纳税义务。请接到本通知后组织相关土地征收、报批文书资料，及时将相应税收解缴入库。”该通知书已发生法律效力。案涉出让土地面积为427.8亩，耕地占用税总额为427.8亩×666.7平方米/亩×21元/平方米=598.95万元。
另查明，在二审庭审中，双方均确认：棉花研究所分别于2014年1月18日，2014年1月27日、2014年5月23日、2014年7月31日、2014年8月29日、2014年12月8日陆续支付给英华公司共计人民币50300000元，而非一审认定的5615万元，一审对此认定属笔误。
对原审法院认定的其他案件事实和证据，本院予以确认。
根据双方在二审中的诉辩意见，本案争议焦点为：1、2011年10月10日双方签订的《协议书》的效力问题。2、一审关于《协议书》约定的“正常开支”的认定是否正确。3、上诉人是否需向被上诉人支付土地出让款溢价分成，如需支付，数额多少。
针对诉讼双方在二审中的争议焦点问题，本院分别评析如下：
一、关于《协议书》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，订立的合同只有在违反法律、行政法规的强制性规定的情况下才归于无效。本案中，从诉讼双方所签订的协议书内容看，《协议书》并非直接约定将棉花研究所名下的国有划拨农用土地转让给英华公司，而是由英华公司给付资金用于筹集棉花研究所的职工参保资金以及经政府批准后，能够顺利将案涉农业用地推向土地交易一级市场，如交易成功则双方进行利润分成，如交易不成功，则英华公司以托底价格受让该块土地，该《协议书》约定的内容并未违反国家法律、法规之强制性规定。首先，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题解释》第十一条规定，国家禁止国有划拨土地使用权人在未取得出让土地使用权利证书的情况下进行转让，否则签订的转让国有土地使用权合同应为无效，但经有批准权的人民政府批准或在起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的除外。本案中，九江县国土资源管理局批准案涉土地可以进入一级交易市场，准予公开挂牌竞卖。其次，协议内容合法。双方约定的内容为，英华公司向研究所暂付2500万元用于缴纳职工社保，解决改制过程中迫在眉睫的问题。英华公司垫付资金并承担必要活动费用将研究所名下的国有划拨农用地完成土地性质变更，为土地依法挂牌出让创造条件，并办理转为建设用地的审批手续，办理政府收回国有划拨土地使用权利的手续。然后，由政府按法定程序将国有建设用地公开挂牌出让。如无第三方竞买，则英华公司必须以25万元一亩的底价摘牌土地。如有第三方以超出25万元一亩的价格摘牌土地，英华公司有权从超出部分的土地出让款中分配利润。因此，《协议书》不是一份导致国有资产流失的协议，而是一份权利与义务对等，收益与风险并存的投资协议。当然，英华公司在可能取得投资收益的同时，亦面临巨大的商业风险。再次，《协议书》已经取得主管部门，即江西省农业厅党委会议审议通过，案涉土地是根据2011年11月14日省政府协调会议，就支持省农业厅直属农业场所进行改制而召开的专项会议精神落实的。同时，省农业厅2011年10月10日1号会议纪要也有明确表示“原则同意研究所与英华公司达成的土地出让协议。”11月9日，经省农业厅党委会议研究决定，给棉花研究所下发了抄告单，再次明确表示，“同意你所与英华公司签订500亩土地出让协议。”省农业厅还为此专门成立了农业场所国企改革领导小组办公室，并下发了相关通知。九江县国土资源局批准案涉土地进入一级交易市场，最终宗地由九江碧桂园房地产开发有限公司摘牌，九江县财政局核定了六金一费的数额，九江县地方税务局核定了耕地占用税的数额。综上，棉花研究所上诉提出该《协议书》违反《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规无效的主张，无法律依据，本院不予采纳。
二、一审关于《协议书》约定的“正常开支”的认定是否正确的问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的，交易习惯以及诚实信用原则，确认该条款的真实意思。对《协议书》第一条、第六条进行解释，应遵循前述原则，符合当初双方订立合同时的真实意思表示。本院认为，《协议书》第一条中的“在办理该事项过程中所产生的费用由乙方承担”中的“费用”，应理解为乙方自愿承担的从订立合同开始到申报土地变性过程中产生的差旅费、报批费等费用。在本案中，这些费用英华公司根据合同的约定已自行承担，亦未在棉花研究所报销过任何前期准备费用。第六条中“剔除所有正常支出”中的“正常支出”，应理解为国家机关根据国家法律和行政法规的规定，对案涉土地批准改变用地性质、推向一级土地交易市场进行公开摘牌竞买过程中产生的规费，这些规费是必须缴纳的，属于“正常支出”的范畴。特别需要指出的是，棉花研究所前期产生的企业改制、职工社保、拆迁补偿等费用（包括一期、二期拆迁补偿费用）应计算在25万元一亩的底价当中，而不应理解为在25万元一亩的底价之外。因为这部分费用当初是无法确定的，计算起来没有明确的依据，因此，根据双方当时订立合同的本意，这些费用遂约定一并在25万元一亩当中一揽子解决。具体理由是：棉花研究所签订《协议书》的目的是筹集改制、拆迁补偿及职工社保资金而非单纯赚取利润，25万元一亩的价格正是其事先测算得出用于确保完成企业改制、职工参保、拆迁补偿等工作所需资金的数额。因此，棉花研究所才要求英华公司必须以该价格“托底”摘牌土地。显然，棉花研究所的改制、拆迁补偿等各项费用应当包含在25万元一亩之内。如果出现英华公司按照25万元一亩的价格摘牌的情况，由于25万元一亩的价格已经足以确保棉花研究所改制、拆迁补偿等各项资金的到位，棉花研究所签订《协议书》的目的完全可以实现，棉花研究所不应该要求英华公司在该地价之外再次支付改制、拆迁补偿等各项费用。否则，棉花研究所就是赚取了每亩25万元的纯利润。因此，从当初双方订立合同的条文本意理解，“正常的支出”显然应该是：底价部分对应的费用从底价部分扣除，溢价部分对应的费用从溢价部分扣除。如果底价部分对应的费用要从溢价部分扣除，那就显然不是正常支出。如果底价部分对应的费用要从溢价部分扣除，那么在溢价低于上述费用总额的情况下，则出现英华公司替棉研所垫资缴纳职工社保、承担办理相关事务过程中的活动费用并担保“托底”摘牌的巨大风险后，还要出现“倒贴”的后果。比如，最终有企业以略高于底价的价格摘牌，土地出让款溢价部分不丰厚，根据棉花研究所的理解，则根本无法支付改制、拆迁补偿，以及六金一费、耕地占用税等开支。简言之，如按棉花研究所的理解进行合同条文解释，必然出现显而易见的不公平的结果，显然不符合当初双方订立合同的真实意思。基于前述对合同条文内容的解释，本院补充查明的事实中，九江县地方税务局征收的598.95万元耕地占用税应属于正常合理的支出，应在土地出让款溢价部分中扣减。
三、是否需要支付土地出让款溢价部分分成及数额的问题。按照双方签订的协议约定，土地出让款中超出协议价格部分为132618000元（427.8亩×31万元/亩），九江县财政局核定的《江西省棉科所土地出让计提各项基金（资金）明细表》中，农业土地开发资金、国有土地收益金、保障性住房建设资金、农田水利建设资金、教育基金、土地出让业务费、被征地农民保障资金（统称六金一费）共计8537.11万元，九江县地方税务局核定的耕地占用税为598.95万元，其中约定的正常开支部分为50574618元[（85371100元+5989500元）×31/56（万元/亩）]，扣除该部分开支可按照比例分成的数额为82043382元（132618000元-50574618元），英华公司应得57430367.40元（82043382元×70%）元，加上英华公司先行支付的38681641元，减去棉花研究所已支付的50300000元，棉花研究所最终还应支付英华公司45812008.40元（57430367.40元+38681641元-50300000元）土地溢价分成款。
综上，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销江西省九江市中级人民法院（2016）赣04民初109号民事判决；
二、江西省棉花研究所于本判决生效后三十日内向九江英华实业有限公司给付土地溢价部分分成款人民币45812008.40元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决承担。二审案件受理费282464.69元，由江西省棉花研究所承担247313.69元，九江英华实业有限公司承担35151元。
本判决为终审判决。
审判长 彭海鹏
审判员 廖志坚
审判员 郭卫斌
二〇一七年十二月五日
书记员 张 英
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。