黑龙江省大庆市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）黑06执异33号
案外人：北京中海豪景房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区花乡六圈村1号208室。
法定代表人：欧阳国欣，该公司总经理。
委托代理人：高尉泷，北京市中伦律师事务所律师。
申请执行人：杨博森，男，1980年11月8日出生，住黑龙江省大庆市大同区。
委托代理人：杨永祥，黑龙江镜丰律师事务所律师。
被执行人：哈金龙（又名哈学庆），男，1969年3月28日出生，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。现羁押于哈尔滨市看守所。
在本院执行杨博森与哈金龙民间借贷纠纷一案中，案外人北京中海豪景房地产开发有限公司（以下简称中海豪景房地产）对执行标的所有权及执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2017年4月12日召开听证会，案外人中海豪景房地产委托代理人高尉泷、申请执行人杨博森、申请执行人委托代理人杨永祥到会参加听证，本案现已审查终结。
案外人中海豪景房地产称，法院查封的坐落于北京市丰台区花乡中海九号公馆B-3#楼17层3单元-20XX室系其所有，且法院执行行为不当，主要理由如下：一、争议房屋的买卖合同系哈金龙以虚假身份“哈学庆”与其公司签订。“哈学庆”这一虚假身份信息已被公安机关依法注销，故被执行人以“哈学庆”名义提交的全套购房文件亦因此宣告无效，签署的预售合同依法不产生法律效力。且因被执行人哈金龙本身不具备北京市购房资格，争议房产依法不得过户至其名下，因此不能作为哈金龙的财产对外清偿债务。故法院将争议房产作为本案执行标的缺乏事实及法律依据。二、哈金龙仅支付了争议房屋首付款2184236元，剩余购房款507万元系由哈金龙通过向中国银行股份有限公司北京海淀支行（以下简称中行海淀支行）申请贷款的方式支付，案外人并就该贷款向中行海淀支行承担连带保证责任。哈金龙实际并未清偿银行购房贷款，银行目前也明确要求哈金龙及案外人偿还剩余房款并诉至法院，哈金龙在此情况下并未取得争议房屋的全部权利。三、依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣冻规定》）第十九条规定，法院查封第三人财产应满足实际占有及支付剩余价款两项前提，本案争议房屋仍在案外人控制之下，被执行人并未实际占有，且由于被执行人哈金龙拖欠银行贷款导致案外人就此承担担保责任，其所购买的争议房产的剩余价款也尚未结清。现本案情况不符合《查扣冻规定》第十九条规定的条件，法院对争议房产采取执行措施缺乏法律依据，应依法予以纠正。综上，案外人才是争议房产登记的所有权人，对争议房产享有真实合法的权利，其权利可以排除执行，故恳请法院中止对案外人名下坐落于北京市丰台区花乡中海九号公馆B-3#楼17层3单元-20XX商品房的执行措施。
申请执行人杨博森辩称，一、案外人不是本案权利人，无权提出案外人异议。1.案外人将涉案房产出售给哈金龙（哈学庆），并在房产部门办理预告登记手续，收取哈金龙（哈学庆）本人首付款2184236元，收取中行海淀支行尾款507万元。案外人已全部足额收到购房款，其对涉案房产不再享有任何权利。其应当履行预售合同附随义务，协助哈金龙（哈学庆）办理产权登记手续。2.中行海淀支行与被执行人及案外人的诉讼基于借款合同，因中行海淀支行与案外人对涉案房产未办理任何担保物权，故该案处理结果并不导致涉案房产物权的变动。如案外人对中行海淀支行承担担保损失，可向哈金龙另案主张。3.哈金龙（哈学庆）与案外人签订的《商品房预售合同》效力问题，应由人民法院或仲裁部门确认，申请人无权单方自行宣告无效。根据《物权法》第二十条规定及《物权法》司法解释第五条规定，在没有人民法院或仲裁部门确认，本案《商品房预售合同》无效或撤销时，涉案房产不发生物权变动。且案外人已协助哈金龙（哈学庆）办理了预告登记手续，收到了全部房款，哈金龙（哈学庆）已履行全部义务并实际占用涉案房产。哈金龙（哈学庆）身份是否虚假因不损害国家、社会及案外人利益，不存在《合同法》第52条规定的合同无效的情形。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24至30条及《物权法》第二十条之规定，涉案房产系哈金龙（哈学庆）合法拥有的财产，其享有所有权，且涉案房产上并未设定其他担保物权，故法院对涉案房产采取的执行措施无不当之处及违法行为。综上，涉案房产已登记在哈金龙（哈学庆）名下，且已被哈金龙（哈学庆）合法占有，同时在法院查封前该房产未设有其他担保物权。故法院对涉案房产采取的执行措施无不当之处及违法行为，应继续执行并驳回案外人异议请求。
本院查明，原告杨博森（曾用名杨希栋）与被告哈金龙（又名哈学庆）民间借贷纠纷一案，本院因杨博森申请于2013年10月29日作出（2013）庆立保字第17号民事裁定书，裁定：一、查封杨希栋位于大庆市红岗区铁人园内的国有土地使用权[证号：大庆国用（2009）第05-32XXX号，使用权面积为4868平方米]及其地上建筑办公楼和厂房车间（总建设规模为3830.25平方米）；二、预查封被申请人哈学庆位于北京市丰台区花乡六圏（B地块）B-3#商品住宅17层3单元-20XX房产。该裁定书与协助执行通知书于2013年10月31日送达至北京市丰台区房屋管理局。北京市丰台区房屋管理局同日作出（2013）庆立保字第17号协助执行通知书（回执）证实“已经协助执行以下事项：预查封哈学庆购买的位于丰台区丰葆路98号院二区23号楼3单元17XX号房产。”2015年10月19日本院作出（2013）庆民一民初字第28号协助执行通知书，继续查封被告哈学庆（又名哈金龙）位于北京市丰台区花乡六圈（B地块）B-3#商品住宅17层3单元-20XX房产。查封期间为壹年，查封期限为2015年10月30日至2016年10月29日。该协助执行通知书于作出同日送达北京市丰台区房管局，北京市丰台区房管局于同日作出（2013）庆民一民初字第28号协助执行通知书（回执）证实“已协助如下事项：继续预查封哈学庆（又名哈金龙）位于丰台区丰葆路98号院二区23号楼17层3单元17XX号房产。期限：2015年10月30日至2016年10月29日。注：预查封，首次续封。”本院于2015年12月17日作出（2013）庆民一民初字第28号民事判决书，判决如下：一、被告哈学庆于本判决生效后十日内向原告杨博森返还欠款1092万元；二、被告哈学庆以1092万元为本金支付相应利息至本判决确定的生效后十日内实际履行之日，逾期未付对利息计算至本判决生效后第十日。详细利息计算方式如下：以其中140万为本金，从2013年9月21日起按当月的银行同期贷款利率四倍计付；以其中139万为本金，从2013年10月21日起按当月的银行同期贷款利率四倍计付；以其中134万为本金，从2013年11月21日起按当月的银行同期贷款利率四倍计付；以其中129万为本金，从2013年12月21日起按当月的银行同期贷款利率四倍计付；以其中124万为本金，从2014年1月21日起按当月的银行同期贷款利率四倍计付；以其中119万为本金，从2014年2月21日起按当月的银行同期贷款利率四倍计付；以其中114万为本金，从2014年3月21日起按当月的银行同期贷款利率四倍计付；以其中109万为本金，从2014年4月21日起按当月的银行同期贷款利率四倍计付；以其中84万为本金，从2014年5月21日起按当月的银行同期贷款利率四倍计付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120920元，财产保全费5000元，均由被告哈学庆负担。哈金龙（又名哈学庆）不服该判决上诉至黑龙江省高级人民法院，其间，黑龙江省高级人民法院于2016年10月26日作出（2016）黑民终字第199号民事裁定书，继续查封哈金龙所有的哈学庆名下位于北京市丰台区花乡六圈（B地块）B-3号住宅17层3-20XX房产，查封期限三年。后黑龙江省高级人民法院于2016年12月18日作出（2016）黑民终199号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费49740元由哈金龙负担。该判决将一审判决列明的当事人哈学庆（又名哈金龙）确定为哈金龙。2017年1月12日，杨博森持生效判决向本院申请执行，本院于同日立案执行。后案外人中海豪景房地产基于实体权利同时对执行标的提出排除执行异议又提出执行行为异议。本院于2017年4月12日召开听证会，案外人中海豪景房地产自认其没有解除合同的意思，其已将哈金龙与哈学庆视为同一人。
另查明，北京市住房和城乡建设委员会于2015年10月29日出具的《北京市接收协助执行法律文书登记表》证实：被执行房屋状况项下权利人姓名哈学庆，证件号码232325196903283618，执行内容为继续预查封哈学庆（又名哈金龙）位于北京市丰台区丰葆路98号院二区23号楼3单元17XX号房产，房屋权属证书（登记证明）号合同号：Y1219XXX，房屋坐落丰台区丰葆路98号院二区23号楼17层3单元17XX。
案件进入执行后，本院于2017年2月27日对羁押在哈尔滨市看守所的被执行人哈金龙调查，哈金龙自认称“北京房产2010年购买，因北京有限购政策，当时找一个办假证的办理购房资质。房子位于丰台区，现委托儿子出租。房子首付200余万元，贷款四、五百万，我一分没还。后，中海豪景房地产委托两个律师告知房子收回，购买资质是假的。”
再查明，2011年10月19日案外人中海豪景房地产与哈学庆签订《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1219XXX），合同约定哈学庆购买中海豪景房地产所开发的坐落在丰台区花乡六圈（B地块）B-3#商品住宅17层3单元-20XX室。2012年10月17日，哈学庆、中海豪景房地产与中行海淀支行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号2012年RG字04XX号），约定借款人哈学庆，贷款人中行海淀支行，保证人中海豪景房地产。该合同第十二条约定“1.本合同项下个人住房贷款金额为人民币（大写）伍佰零柒万元整，（小写）￥5070000.00。2.本合同项下贷款期限为312个月，自贷款人实际放款日起算；若为分期放款，则自第一个实际放款日起算。”该合同第十三条约定“房屋地址：北京市丰台区花乡六圈（B地块)B-3#住宅17层3单元-20XX。若该所购房屋上述地址与其房屋所有权证书记载不一致，则以后者为准。购房合同号：Y1219800.购房总价款：人民币（大写）柒佰贰拾五万肆仟贰佰叁拾陆元，（小写￥7254236元。该所购房屋为借款人家庭成员（包括借款人及其配偶、未成年子女）名下实际拥有的第壹套房产。）”该合同第十八条约定“本合同项下的担保方式为：由北京中海豪景房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证。”
中行海淀支行分别于2016年4月26日、2016年8月8日作出履行保证责任通知书要求中海豪景房地产履行代偿责任。中国银行国内支付业务付款回单证实中海豪景房地产已代偿哈学庆部分欠款。中行海淀支行已就争议房产借款合同以哈学庆、中海豪景房地产为被告诉至北京市海淀区人民法院请求偿还借款本息，现案件尚未审理完毕。
案外人中海豪景房地产在异议审查期间向本院提交《北京市商品房预售合同》、《购房承诺书》、被执行人购房时提交的身份材料、派出所证明及被执行人真实身份信息、住房贷款合同、履行担保责任通知书、代为还款单据、追偿通知、中行海淀支行起诉文件。以上证据材料均为复印件。案外人欲通过上述证据材料证实其主张，听证会中，申请执行人对证据真实性无异议。
本院认为，本案案外人中海豪景房地产既对涉案执行标的主张所有权，又对执行行为提出异议，属异议竞合。因案外人提出的两类异议所依据的基础权利均为实体权利，提出异议的目的均为请求法院停止对标的物的执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条，实体异议吸收程序异议，执行异议并入案外人异议程序审查。本案的争议焦点应为案外人的异议请求能否排除本案执行。一、预售合同登记备案的房产能否预查封的问题。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《通知》）第十五条第（三）项规定，人民法院有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封。该《通知》第十八条同时规定，预查封的效力等同于正式查封。依据房产部门回执情况及本案听证情况，本案争议房产预售合同已在房产部门登记备案，法院继续预查封的系哈学庆（哈金龙）位于北京市丰台区丰葆路98号院二区23号楼3单元17XX号房产。而该预查封行为的目的为保有被执行人基于商品房预售合同对案外人享有的债权，即所有权移转登记请求权，以便此债权于将来得以实现时供本案执行。二、案外人与被执行人之间法律关系问题。案外人中海豪景房地产明确其未主张解除其与被执行人哈金龙之间关于涉案房产的买卖合同，而其又对涉案房产即合同标的物主张权利，其异议主张自相矛盾。目前，案外人中海豪景房地产与被执行人哈金龙之间买卖关系依然存在，被执行人哈金龙对争议房产依然享有所有权移转登记请求权。故法院对争议房产的预查封并无不当。三、案外人另案提起诉讼问题。案外人关于争议房产的买卖合同系哈金龙通过欺诈手段签署，依法不产生法律效力及争议房产因哈金龙本身不具备北京市购房资格无法过户的主张，应经法院实体认定，执行程序无权对此进行审查。案外人关于争议房产剩余购房款507万元系通过贷款方式支付，案外人因就该贷款承担连带保证责任而被中行海淀支行诉至法院的主张，因该案尚在审理中，审理结果尚不可知，且该案属另一法律问题，案外人不应以此抗辩本案执行。综上，案外人的异议理由不成立，本院不予支持，其异议请求不能排除本案执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条规定，裁定如下：
驳回案外人北京中海豪景房地产开发有限公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 孙 丽
审判员 李统君
审判员 王 慧
二〇一七年四月二十日
书记员 赵奇奇
附：相关法律、司法解释条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。
案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。
《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
第十八条预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。