上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初10559号原告：于乔恩，男，1979年2月4日生，汉族，住浙江省建德市。原告：聂小平，女，1980年7月22日生，汉族，住浙江省建德市。上述两原告共同委托诉讼代理人：张峥嵘，万商天勤(上海)律师事务所律师。被告：翟惠琴，女，1953年4月28日生，汉族，住上海市嘉定区。被告：翟建强，男，1977年6月26日生，汉族，住上海市嘉定区。被告：翟仁杰，男，2006年5月12日生，汉族，住上海市嘉定区。法定代理人：沈燕，系被告母亲。委托诉讼代理人：霍俊娟，上海汇隽律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈会，上海汇隽律师事务所律师。原告于乔恩、聂小平与被告翟惠琴、翟建强、翟仁杰房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，并于2018年2月6日公开开庭审理。原告于乔恩、聂小平及委托诉讼代理人张峥嵘、被告翟仁杰的法定代理人沈燕及委托诉讼代理人霍俊娟到庭参加了诉讼。被告翟惠琴、翟建强经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告于乔恩、聂小平向本院提出诉讼请求：一、判令被告翟仁杰协助将嘉定区卧龙路XXX弄XXX号XXX室房屋产权转移登记至两原告名下；二、判令三被告支付原告逾期过户违约金，以人民币104万元(以下币种同)为本金，自2017年7月31日起至实际过户之日止，按每日0.05%计算。事实与理由：两原告系夫妻关系；被告翟惠琴与被告翟建强系母子关系，被告翟建强与被告翟仁杰系父子关系。嘉定区卧龙路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下称系争房屋)是被告翟惠琴因星火村XXX号房屋拆迁取得的安置房屋。2013年8月31日，两原告与被告翟惠琴、翟建强签订《动迁安置房买卖合同》，约定被告翟惠琴、翟建强将系争房屋以总价104万元出售给原告。同时，被告翟惠琴出具《出卖人产权声明承诺书》，承诺其是系争房屋今后进行产权初始登记的所有人，该房屋没有其他所有权人。原告当日支付了定金4万元。2013年9月7日，原告向被告翟惠琴、翟建强支付了全部购房款100万元，被告将系争房屋交付给原告。2015年系争房屋办理产权证时，被告翟惠琴、翟建强违背对原告的承诺，故意将系争房屋的产权登记在未成年人被告翟仁杰名下。2016年3月20日，系争房屋可以办理过户手续时，两原告多次短信电话通知被告要求办理过户手续，被告故意躲避、拖延过户。2016年3月25日购房新政出台，非本市户籍购房缴纳社保时间从2年变更为5年，导致两原告不符合购房资格。目前，原告已经连续缴纳社保满5年且在上海没有住房，可以办理过户手续，原告多次与被告沟通要求办理过户手续，被告故技重施，继续拖延，故原告诉至法院，要求判如所请。被告翟惠琴、翟建强未作答辩。被告翟仁杰辩称，不同意原告的全部诉讼请求。首先，被告翟仁杰并非合同的相对方，不受合同约束，原告提出的诉请与被告翟仁杰无关。其次，系争房屋登记在被告翟仁杰名下，虽然翟建强是翟仁杰的法定代理人，但根据法律规定，除为被监护人的利益外，不得处分被监护人的财产。被告翟仁杰并未得到系争房屋的房款，被告翟惠琴、翟建强出卖系争房屋的行为显然侵害了被告翟仁杰的利益。经审理查明，2012年5月17日，被告翟惠琴作为被拆迁人与拆迁单位签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，安置到包括系争房屋在内的三套房屋。2013年8月31日，两原告(乙方)与被告翟惠琴、翟建强(甲方)签订《动迁安置房买卖合同》一份，约定甲方将其动迁补偿安置所得的系争房屋出售给乙方，房屋总价为104万元，建筑面积为83.65平方米(具体以产证面积为准)；乙方于2013年8月31日向甲方交付4万元作为定金，购房款100万元于2013年9月7日交付；甲方于2013年9月7日前将房屋腾空交付给乙方，并结清该房屋的有关费用。交易限制期满后，双方共同到嘉定区房地产交易中心办理产权转移登记(过户)手续；如果延期过户，每逾期一日，按照0.5%计算逾期违约金给乙方等。当日，被告翟惠琴、翟建强分别向两原告出具《出卖人产权声明承诺书》及《共有权人声明承诺书》，被告翟惠琴承诺其是系争房屋的被安置人，是今后该房屋进行产权初始登记后该房屋的所有权人，该房屋没有任何其他所有权人；被告翟建强声明其对系争房屋买卖一事完全知情并全程参与，完全认可此次买卖合同并且承诺不主张毁约及其他任何对本合同不利的权利；否则，其将承担与翟惠琴相同的法律责任及违约赔偿责任。合同签订当日，两原告支付两被告定金4万元，两被告出具定金收据；2013年9月7日，原告聂小平转账支付被告翟惠琴购房款100万元；当日，被告翟建强将系争房屋交付给两原告居住使用至今。另查明，两原告系夫妻关系，被告翟惠琴系被告翟建强的母亲，被告翟建强系被告翟仁杰的父亲。2011年7月22日，被告翟建强与沈燕协议离婚，约定儿子翟仁杰离婚后由女方抚养；男方补偿儿子翟仁杰人民币100万元以作为翟仁杰购房使用，产证只写翟仁杰一人名字，此款于2015年1月1日付清等。离婚后，沈燕及被告翟仁杰与被告翟惠琴共同居住于嘉定区乐秀路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房屋内。2013年3月20日，上海捷博房地产发展有限公司取得了系争房屋的大产证。2015年1月20日，被告翟惠琴签订《鉴证书》一份，载明其自愿将购买于江桥镇卧龙路XXX弄XXX号XXX室的房屋产权定为翟仁杰，新产权人与被拆迁人是祖孙关系；翟惠琴、翟建强自愿放弃该房屋产权。2015年9月7日，被告翟建强作为被告翟仁杰的法定代理人与上海捷博房地产发展有限公司签订了系争房屋的《上海市商品房出售合同》，被告翟仁杰的母亲沈燕到场，与被告翟建强一起办理相关手续。2015年9月27日，被告翟建强作为被告翟仁杰的法定代理人签订了《上海市房地产登记申请书》，被告翟仁杰的母亲沈燕亦到场。2015年10月14日，系争房屋的产权核准登记至被告翟仁杰名下。审理中，原告申请原上海前程房地产经纪事务所的工作人员郁书城及现工作人员邱海军出庭作证。郁书城到庭作证称：其是系争房屋买卖的经办人。当时是去乐秀路XXX弄XXX号XXX室被告家里签约的，合同上被告翟惠琴的字由被告翟建强代签，被告翟惠琴在上面摁了手印。签约在场的除了原告及被告翟惠琴、翟建强外，还有被告翟建强的丈母娘。因为翟惠琴是被拆迁人，所以100万元房款是转账给翟惠琴的，收据收款上的手印也是翟惠琴摁的。房屋交接时，钥匙是翟建强的丈母娘拿出来的。邱海军到庭作证称：其未参与原、被告双方签订合同事宜。2017年原告找到证人，证人就和原告一起去了被告家里要求被告继续履行合同，当时被告家里有四个人，翟惠琴、翟仁杰、沈燕和沈的母亲，沈燕对此比较反感，让原告去找翟建强。两原告对证人证言无异议，认为沈燕对于系争房屋的买卖知情。被告认为系争房屋的成交价格过低，且证人认为当时沈燕的母亲在场没有依据，更无法推断出沈燕知晓房屋买卖事宜。本院认为，证人作为居间方实际参与并协调原、被告双方间房屋买卖事宜，其陈述较为客观，本院对证人证言予以采信。诉讼中，两原告表示清楚上海市的限购政策，具备本市购房资格，承诺如因自身违反限购政策造成涉案房屋无法过户的后果自负。以上事实，有动迁安置房买卖合同、承诺书、收据、银行转账凭证、房屋交接书、房屋拆迁补偿安置协议、鉴证书、上海市商品房出售合同、上海市房地产登记申请书、上海市不动产登记簿、照片、结婚证、参保人员城镇职工基本养老保险缴费情况、自愿离婚协议书、离婚证、户口本、证人证言及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确实。本院认为，两原告与被告翟惠琴、翟建强签订的《动迁安置房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规，应属合法有效，双方均应按约履行。虽然系争房屋的登记权利人翟仁杰非买卖合同的当事人，但翟建强与两原告签署《动迁安置房买卖合同》在先，两原告付清房款后，被告翟建强即将系争房屋交付两原告居住使用至今；而后被告翟建强又以翟仁杰法定代理人的身份办理了将系争房屋的产权登记在翟仁杰名下的手续，故应认定为被告翟仁杰知晓两原告的购房事实且无异议。现系争房屋已具备过户条件，两原告要求被告翟仁杰将系争房屋过户至其名下的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。两原告要求被告翟惠琴、翟建强支付逾期过户违约金的诉请，符合合同约定，且原告自行调整了违约金的起算时间及计算标准，尚属合理，本院予以支持。因被告翟仁杰非合同当事人，故两原告要求被告翟仁杰承担逾期过户违约金于法无据，本院不予支持。审理中，被告翟惠琴、翟建强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系无视法律之行为，视为其自动放弃答辩、举证、质证等诉讼权利和义务，应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告翟仁杰应于本判决生效之日起十日内协助原告于乔恩、聂小平办理坐落于上海市嘉定区卧龙路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续，将上述房屋过户登记至原告于乔恩、聂小平名下；二、被告翟惠琴、翟建强应于本判决生效之日起十日内以104万元为基数按照日万分之五的标准偿付原告于乔恩、聂小平自2017年7月31日起至上述房屋实际过户之日止的逾期违约金。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元、财产保全费5,000元，合计诉讼费5,080元，由被告翟惠琴、翟建强、翟仁杰负担(应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  黄 卉人民陪审员  朱琴红人民陪审员  陆燕波二〇一八年三月九日书 记 员  孙 鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。