大连市中山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中民初字第1681号
原告方莉。
被告王鹏。
原告方莉诉被告王鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告方莉、被告王鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年4月5日，被告王鹏来租我位于大连市中山区长江路x号x-x-
x的房子，当时房子刚整修好，新贴的墙壁纸，平整的地板面上是新刷的油漆。被告说他要长期住，先签一年合同，让我便宜点租给他。签约付款后，他又提出来说他要再多住两年，让原告给他换新坐便。被告说：“这房子哪都好，就差坐便不好，别人用过了，你把坐便换了，我再多住两年，这离我单位近，我不喜欢总搬家”。原告春天太忙不同意给他换坐便，被告劝原告说，“我再多住两年你能省多少心，你不用再总找人来租房。我再给你拿点钱做补助。我不会骗你的，你想想。”原告看他要给出点钱表示诚意。表明他是真的要再多租两年的承诺不会变，就同意了。原告扔下农场里的大事，按被告的要求，买材料雇几拨工人施工给他继续装修房子，被告守信出了150元钱。原告达到了被告的要求。忙乎了好几天给他换了新坐便。王鹏又提出来，让原告把他不喜欢的许多家具备品都扔出去，他还说“我不会让你吃亏，我再多住两年，缺什么我再填进来，等我搬走后全都扔这留给你用。”原告认为他要再多租两年的承诺不会变，就又花钱雇车雇人，按被告的要求，把长沙发两用床、两把椅子、电风扇、厚地毯、棕床垫等许多东西都扔出去了。达到了被告的要求。被告刚住两个月，就违约要只租半年房，原来他说要长住，签一年合同，是为能少花钱住进原告刚装修好的房子里来，隐瞒了他只想租半年房的真实意图。他不该继续诓骗原告，承诺他要再多住两年，让原告去为他继续装修房子，被告享受够了新装修房子的利益，应该守诚信。他要违约，签订的合同条款中规定，房子不许转租转借，我让他可以把房子帮忙再租出去，这样对他也有利，他答应了。离他要搬走的时间还有三个多月，我又给了他足够的时间，我一再要求他不许损坏房子里的设施和东西，房子好，找人来租房也能快些租出去。被告退房时，他的东西早就全部搬走了，完全违背了他的承诺，他没有帮忙出租房子，又给损坏了屋里的东西和地板，实木地板被他损坏的很严重，把地板给泡黑泡鼓了，屋里地板面上许多油漆都掉了。地板块都胀鼓翘起来了，把屋里房门都卡住无法开关。被告故意祸害房子，严重违约违法，原告不欠他押金，他欠原告违约金和损害赔偿金及损坏东西钱。2014年10月9日，发生争议，我报了警。原因是被告王鹏把他损坏胀鼓翘起来的地板拆除掉（影响屋里房门开关部分的鼓翘地板），他扔上两块比原来地板条宽很多的不一样的地板条给胡乱钉上，地板缝子都有手指那么宽，他是在破坏地板。他说他把地板修好了，让我退给他押金。2014年10月22日下午，供暖上热时就发大水了。我屋里都成河了，席梦思床垫都湿透了。地上积水很深。很多水从王鹏损坏的那些地板大缝隙中流进地板下面去，楼下邻居屋顶棚中间都在大量漏水，淹了楼下两层楼的住户邻居家。供热公司来人检查，才知道供暖管是被人给恶意搞破坏了，他们说供热管上被弄出5处漏水眼口子，漏点太多，上热时瞬间产生大量漏水喷水，两分钟就能流成河。供热管被人为搞的破坏，造成的损失供暖公司不给赔偿；水暖专业维修人员来给检查，说这坐便器是被人用强力胶给粘上堵死了，地漏是用堵漏剂类水泥给灌死的。房子里整个下排水不能使用了。他们让我快去报警，找公安局来人办案。综上，被告王鹏租房不爱惜，违约退房还祸害房子，在屋里实木地板上洗衣服，给泡鼓损坏了地板，他又拆除掉鼓翘起来卡住屋里门的地板给胡乱钉上，地板缝子都有手指宽不肯给修好，他又私自进屋恶意搞破坏，把坐便器用强力胶给粘死，把地漏用堵漏类水泥给灌死，把供暖管给破坏了弄出几个漏眼。在供暖上热时，供暖管多处漏眼瞬间大量漏水，喷水淹泡了原告房子里的所有东西，屋里大量积水，很多水从他损坏的地板处淌进地板下面去，楼下邻居的屋顶棚中间都漏水，水淹了人家新装修房，淹了楼下两层楼的邻居家。原告房子的下排水全部被被告给破坏掉不能使用，还损坏了原告的电器和玻璃门等东西，地板损坏的很严重不肯给修复，导致原告的房屋无法出租使用，被告给原告造成了巨大损失。被告王鹏只给原告赔偿了维修房子下排水部分坐便和地漏的维修赔偿金。他欠原告的占房两季度房屋租金、违约金和水淹邻居的赔偿费都不肯给，拖了几个月，被他损坏很严重的实木地板至今不肯给更换修复。依据法律规定，被告王鹏应该承担全部的违约违法和侵权赔偿责任，并给原告赔偿占房损失两季度房屋租金的赔偿费和损失东西的赔偿费，给赔偿更换修复他损坏的地板的全部费用。故诉至法院请求判令被告赔偿损失共计42350元，包括以下：违约金3000元；欠两季度房屋的租金9000元（损坏房屋设施占房损失房屋租金赔偿费）；更换实木地板材料费加人工费7350元；壁炉维修费350元；TCL29寸原装电视和冰箱的维修赔偿费750元；大床垫250元；300元其他损失赔偿费用（注：他还欠四个月水电费，电视机顶盒400元、门上大玻璃、被他骗扔出去的长沙发两用床、两把椅子、电风扇、棕床垫、厚地毯等物品损失费用及雇车费和开锁费等共计1800元，减去押金1500元还欠300元）；违约损失赔偿费18000元；五楼邻居被水淹的房屋装修损失赔偿费3200元、四楼邻居房屋装修赔偿费150元。
被告辩称，一、被告王鹏不应该对原告方莉赔偿。1、原告所述是被告损坏其房屋内的水管，电器设施，没有任何依据。2、原告明明知道实际的租约为6个月，却故意宣称王鹏骗他要租两三年时间要求赔偿。起诉显系滥用诉权。3、原告在合同还没有到期的情况下，没有征得被告的同意，被告不知情的情况下就将出租房子的锁换了，这是单方面终止合同并违约。4、原告把自己的东西雇人雇车搬到自己的农场用“扔”这个字。还要求赔偿真是太荒谬了！因前一房东要卖房，被告还经常出差，所以着急找一个房子过渡，房租1500元被告没有讲价。被告要求房里的一些破烂家当都搬走。被告自己有家具。一开始就讲好只住半年。马桶非常的脏，而且没有盖。被告出钱换一个，原告负责购买。2014年4月5日签订合同，但由于当天原告已经将合同打印出并填好而且保证不会找麻烦，所以合同上的期限是一年。但是在交给她的押金和房租的时候，在收条上已经明确写明只住半年。被告介绍一下房子情况，这个房子面积不到30平米。卫生间面积不到1.5平，没有办法在卫生间洗漱。只能在水槽处洗，水槽离门不到一米的距离。空间十分狭窄。用水的过程中很容易就会有水贱出。被告会定期的收拾家里的卫生，当然也会擦地。这被她说成是破坏她家的房子。房子太简陋了，被告基本上只是回去睡个觉。而且常在外出差，所以使用的时间非常少。其他时间都在外面，被告在附近有健身卡，所以被告从不在家里洗澡。在2014年9月初被告就跟原告联系交房。提前1个月将房子收拾好交房，约原告来验房。原告抱着一块类似于古董的石头来，意思是不给被告押金了，这个抵给被告当押金。被告不同意。原告就开始找各种各样的事，说被告破坏她的房子了。地板确实是鼓起包来，影响了开门。这是自然损耗，并不存在是被告故意破坏或忘关水龙头等原因造成的。门还是能开关的，能鼓多大，整块不到0.5平方米的地方。她说修这块要1000元钱。被告说帮她把地板修平，押金退给被告。原告说好，修吧。修好后原告来看说不行。和以前不一样，要恢复到和以前一模一样。二十多年的老房子了，她说要不然就将地板全部换了，换新的。这个时候开始她还要被告赔偿她的误工损失，说一天要300元。被告耽误她农场的工作了，这些全部记在被告头上。被告说被告提前一个月交房，地板也修好了已经够上算了。原告坚决不同意。协商依然无果。前后一共协商5次，最后一次协商是在2014年9月29日。二、双方在派出所已经签订了治安调解协议书。原告不顾已经发生法律效力并已经履行的协议约定，多次到被告的单位闹事，索要赔偿。是一种出尔反尔、背信弃义的行为。被告确实是将一些修地板时垃圾到在马桶里，原因是马桶被告出了钱。被告也承认这样做不对，所以在派出所的调解下，被告先后两次找人去维修。第一次她把人给骂跑了，被告付了人工费50元。派出所再次调解,被告找人买了新的马桶拿上去装上。结果这次她说地漏堵了，必须将整个地面全部重新弄。不然就不能换。无奈又一次空忙一场，马桶不让拿走。人工费又花了200。原告经常到派出所闹，天气也冷。想想她也挺可怜。最后一次调解她向被告要1200元钱，被告同意了，新买的马桶也留给了她，并在派出所将钱付给原告。原告同意不再针对本事件纠缠。可是第二天她就跑到被告的工作单位大喊大叫，要被告赔她钱。严重影响被告公司的正常运行。所以被告无奈只能报警，前后共三次来闹事。天津街派出所有出警记录可以证明。三、被告不拖欠原告的水电费用，居住在此房子时都是按时缴费。最后一个月没有交费，是因为交与原告一年的有线电视使用费300元，还有半年费用足够抵水电费。水电费很少四五十元足矣。但是在2014年4月前原告就欠下水费，所以被告不欠原告的水电费用。综上所述，被告认为原告的起诉申请，多与事实相悖，无中生有，没有任何法律依据，起诉显系滥用诉权，请求人民法院依法予以驳回。
经审理查明，2014年4月5日，原告方莉与被告王鹏签订《房屋出租协议》，约定原告将其所有的位于大连市中山区x号x单元x层x号房屋出租给被告，租期一年，自2014年4月10日起至2015年4月9日止，每月租金为1500元，租金季付，提起一月交下次房租，到期不交租金，按违约处理。违约金是两个月房屋租金数额。被告负责去交水、电、煤气、有线、卫生费等费用，原告负责交暖气费等。同日被告向原告交纳押金1500元和一季度房租4500元，原告出具的押金收条上注明有“到期交完水电煤气费，如无损坏退款，如费用不足，多退少补”、“半年之后，如果有公务，提前打招呼，扣除费用后退还剩余押金”。2014年6月5日，被告向原告交纳二季度房租4500元，原告出具的租金收条上注明有“说明2014年10月7日前退出”。
另查，原告称2014年10月10日找开锁公司将案涉房屋换锁；被告称2014年9月初就不住了，但是钥匙没交给原告，在2014年10月10日回去过一次取东西（因没带钥匙，钥匙丢掉了，找开锁公司开的锁），之后就没回去过。
原告称，2014年10月22日暖气漏水，我回屋发现系暖气管漏水，共有5处漏水点，大概漏水后第2、第3天供暖公司派人来换的，供暖公司说是人为破坏的，现在这5节管（每节一个露眼）有2节是供暖公司拿走了，我有3节，只带来1节，另2节没带来；被告称不清楚供暖管漏水的事，原告带来法院的这节管不知道她从哪里弄来的，我有异议。
再查，大连市公安局中山分局天津街派出所仅就案涉房屋座便器和地漏的事情给双方做了调解，于2014年12月17日出具了治安调解协议书（上注明主要事实为：2014年9月20日许，在大连市中山区长江路X号X-
X-X，王鹏因对房东方莉欠其租房押金不满，将座便器堵塞，导致座便器无法使用），被告赔偿原告1200元（已给付）维修座便器和地漏，派出所未就原告本案诉请的其他事项调解。查，原告未将1500元押金退还被告。
本院所确认的上述事实，有原告提供的房产证、房屋出租协议，被告提供的押金收条、租金收条、治安调解协议书、询问笔录及双方当事人的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，当事人对自己主张的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
原、被告双方签订的协议中虽然约定租期一年，即自2014年4月10日起至2015年4月9日止，但结合原告出具的押金收条上注明有“半年之后，如果有公务，提前打招呼，扣除费用后退还剩余押金”、原告出具的租金收条上注明有“说明2014年10月7日前退出”，以及原告称2014年10月10日找开锁公司将案涉房屋换锁的事实，可以认定双方变更了租期的约定，即租期截止日为2014年10月7日。故原告诉请被告给付违约金3000元，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于原告主张案涉房屋供暖管漏水系被告造成的事实，因漏水的供暖管已经维修完毕，原告称取下的有5节供暖管（每节1个露眼），被告对原告所述漏水事实及提供的1节有漏点供暖管不予认可，原告亦未能提供其所述的另外4节供暖管，因此供暖管是否被人为破坏的事实不清，原告提供的现有证据不足以证明漏水系被告行为造成，故原告应承担举证不能的后果。
原告诉请被告赔偿更换实木地板材料费加人工费7350元，原告未提供出租交付给被告房屋时的地板照片，原告无证据证明被告对地板的使用系不合理使用，且原告收回房屋后案涉房屋又发生漏水，原告提供的证据亦不足以证明漏水系被告行为造成，故原告应承担举证不能的后果，对原告的该请求本院不予支持。
原告诉请被告欠两季度房屋的租金9000元（损坏房屋设施占房损失房屋租金赔偿费），原告诉请的该损失系损害赔偿，即要求被告赔偿因损害房屋的租金损失，鉴于被告损坏座便器的事实，自2014年10月10日至2014年12月17日双方在派出所达成调解协议，该期间的房屋租金损失系因被告损害座便器的行为造成，故被告应赔偿原告该期间的租金损失68天18000元/365天＝3353.42元。
因原告提供的证据不足以证明被告损坏了其电视、冰箱、供暖管、壁炉、大床垫，故原告诉请被告赔偿壁炉维修费350元；TCL29寸原装电视和冰箱的维修赔偿费750元；大床垫250元；五楼邻居被水淹的房屋装修损失赔偿费3200元、四楼邻居房屋装修赔偿费150元，证据不足，本院不予支持。
原告诉请被告赔偿电视机顶盒、门上大玻璃、被他骗扔出去的长沙发两用床、两把椅子、电风扇、棕床垫、厚地毯等物品损失费用及雇车费和开锁费等，原告未提供证据证明上述损失系被告行为造成，故本院不予支持。
原告诉请被告给付四个月的水电费，因被告尚有押金1500元在原告处，原告未提供水电费的明细，双方可另行据实结算。
原告诉请被告给付违约损失赔偿费18000元（农场经营损失），无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十八条、第二百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告王鹏于本判决生效后10日内赔偿原告方莉租金损失3353.42元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告方莉的其他诉讼请求。
案件受理费860元（原告已预交），由原告负担810元，被告负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 周 倩
代理审判员 陆绍宇
人民陪审员 王淑艳
二〇一五年七月一日
书 记 员 杨 颖