广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0405民初86号原告：广西梧州国龙房地产开发有限责任公司，住所地广西梧州市奥奇丽路12号四楼。法定代表人：郭家万，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭家炯，广西广合律师事务所律师。被告：广西新乐天投资管理有限公司，住所地广西梧州市新兴珠宝路17号1号楼一层5号商铺。法定代表人：龙剑明。被告：龙剑明，男，1978年7月10日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。被告：朱双进，男，1971年1月10日出生，汉族，住安徽省安庆市枞阳县。原告广西梧州国龙房地产开发有限责任公司（以下简称国龙公司）与被告广西新乐天投资管理有限公司（新乐天公司）、龙剑明、朱双进租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国龙公司的诉讼代理人郭家炯依法到庭,被告新乐天公司、龙剑明、朱双进经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国龙公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《租赁合同（喜来居商场）》及《喜来居商场设备使用合同》已于2015年9月15日解除；2.判令三被告负连带责任支付原告喜来居商场租金92.9369万元、设备使用费229.282万元；3.判令被告交来的履约保证金共169.552万元原告不予退还；4.本案受理费由被告承担。事实和理由：2012年10月22日，原告将其所有的位于梧州市西堤三路8号的“喜来居商场”（阳光半岛花园一期13号楼一至三层）整体出租给被告新乐天公司经营，双方签订了《租赁合同（喜来居商场）》。双方约定：租期为10年，自2013年1月1日起至2022年12月30日止。租金支付方式为按月支付，每月的20日为交租金日期。租赁合同签订后，被告新乐天公司分别于2012年10月22日、11月5日共支付了150万元的履约保证金。合同约定如原告违约导致合同解除或终止，则支付双倍履约保证金给被告，如被告违约则履约保证金不退还。同时还约定如被告逾期支付租金则每逾期一天，按应交费用总额的千分之五向原告交纳违约金。原、被告在签订《租赁合同（喜来居商场）》的同时，就商场有关设备的使用还签订了《喜来居商场设备使用合同》一份。合同租期10年，设备使用费支付方式为按月支付，每月的20日为支付日期。为保证该合同的履行，被告于2013年1月6日交来履约保证金50万元，合同约定如原告违约收取的保证金予以退回，如被告违约则不退还。还约定如被告逾期交纳设备使用费，经原告发出催收通知单之日起，每逾期一天，则按应交费用总额的千分之五缴交违约金。被告已交纳2013年、2014年的租金和设备使用费。2015年被告只交过两个月的租金33.3334万元和一个月的设备使用费29.5万元。至2015年9月解除合同，被告累计已交租金358.3334万元，占履行合同完毕应交租金总额2265万元的15.82%，共拖欠原告喜来居商场租金116.6669万元；被告累计已支付设备使用费共584万元，占合同履行完毕应交设备使用费4346.5万元的13.436%，共拖欠8个月的设备使用费236万元。依担保法解释第120条第2款规定，被告所交的150万元履约保证金中的15.82%共23.73万元（150万元×15.82%=23.73万元），不属于违约部分保证金，可充抵拖欠的租金。合同解除时被告实际拖欠租金92.9369万元（116.6669万元23.73万元=92.9369万元）。违约部分126.27万元的保证金（150万元23.73万元=126.27万元）原告依合同约定不予退还。被告交来的履约保证金50万元中，有6.718万元（50万元×13.436%=6.718万元）不属于违约保证金，可充抵拖欠的设备使用费，被告实际拖欠的设备使用费为229.282万元（236万元6.718万元=229.282万元）。余下43.282万元（50万元6.718万元=43.282万元）属于违约部分保证金，原告可以依合同规定不予退还。原告与被告签订的两份合同中，即约定了保证金罚则，又约定了违约金，原告仅主张没收被告违约部分的保证金。由于被告的违约行为，2015年9月2日，原告向被告发出《告知函》催告被告交纳租金。2015年9月14日，原告向被告发出《关于收回喜来居商场经营权的函》，明确表示于同年9月15日收回商场的经营权。原、被告签订的《喜来居商场设备使用合同》规定：“双方签订的喜来居商场《租赁合同》终止，本合同同时终止”，因此两个合同应视为同时解除。另被告龙剑明、朱双进抽逃资金、滥用公司法人独立地位和股东有限责任，严重损害原告利益，应与被告新乐天公司承担连带支付原告租金、设备使用费的责任。被告新乐天公司、龙剑明、朱双进未作答辩。原告向本院提交的证据1-7、9-10和本院根据原告的申请在中国建设银行调取被告新乐天公司账户交易明细查询表，具有客观性、真实性、关联性，本院予以确认，原告向本院提交的证据8是原告制作且未经被告签名确认，本院不予采纳。根据当事人陈述和审理确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月22日，原告国龙公司与被告新乐天公司签订了《租赁合同（喜来居商场）》一份。合同约定：甲方（原告国龙公司）将位于梧州市西堤三路8号（阳光半岛花园一期13#楼一至三层）喜来居家居建材商场（以下简称喜来居商场）一至三层（三层15号商铺除外，面积567.26㎡）整体出租给乙方（被告新乐天公司）；合同期限自2013年1月1日起至2022年12月31日止；合同期租金标准按年租金计算，分别是：第一年180万元、第二年190万元、第三年200万元、第四年210万元、第五年220万元、第六年230万元、第七年240万元、第八年260万元、第九年280万元、第十年300万元，2013年1月1日起至2013年3月31日装修期间免收租金，从2013年4月1日起乙方根据当年租金标准按月（月租金=年租金/12个月）向甲方支付租金；乙方在每月20日向甲方支付下个月的租金；乙方向甲方分两期支付人民币150万元作为履约保证金，合同期内因甲方违约导致合同解除或终止的，甲方双倍返还已向乙方收取的履约保证金，因乙方违约导致合同解除或终止的，甲方已收取的履约保证金不退还乙方；乙方逾期向甲方交付租金及相关费用的，从逾期之日起，每逾期一天乙方按应交费用总额的千分之五向甲方交纳违约金，逾期15天（含）以上的，甲方可单方面终止合同、收回商场、不退还履约保证金。合同签订后，被告新乐天公司依约向原告支付了履约保证金150万元，并租赁喜来居商场。2012年10月22日，原告国龙公司与被告新乐天公司就喜来居商场有关设备的使用签订了《喜来居商场设备使用合同》一份。双方约定：甲方（原告国龙公司）将喜来居商场内的装修及电梯、中央空调、智能监控系统、配电房设备租给乙方（被告新乐天公司）使用，乙方向甲方支付设备使用费；合同服务期限为2013年1月1日起至2022年12月31日止；使用费标准为：第一年294万元、第二年334万元、第三年354万元、第四年374万元、第五年404万元、第六年444万元、第七年484万元、第八年514万元、第九年594万元、第十年624万元，从2013年4月1日起，乙方根据当年使用费标准按月向甲方支付使用费；乙方在每月20日前向甲方支付下一个月的设备使用费，2013年1月1日起至2013年3月31日装修期间免收使用费，从2013年4月1日起计收装修和设备使用费；在商场移交后7天内，甲方向乙方收取50万元作为履约保证金，合同期内因甲方违约导致合同解除或终止的，应返还向乙方收取的履约保证金。因乙方违约导致本合同解除或终止的，甲方已收取的履约保证金不退还乙方。合同签订后，被告新乐天公司依约向原告支付了履约保证金50万元，并租赁使用喜来居商场设备。被告新乐天公司已付清2013年、2014年租金和设备使用费，2015年已交租金33.3334万元、已交设备使用费29.5万元。截至2015年9月15日止，被告新乐天公司欠原告租金108.3336万元（2015年租金按8.5个月计算，应交141.66695万元已交33.3334万元）、欠原告设备使用费221.25万元（2015年设备使用费按8.5个月计算，应交250.75万元已交29.5万元）。因被告新乐天公司拖欠租金和设备使用费，2015年9月2日，原告国龙公司向被告新乐天公司发出《告知函》，催促被告于2015年9月7日前交足116万元，若不交足则由原告收回商场经营权，并保留追索剩余租金的权利。2015年9月14日，原告再次向被告发出一份《关于收回喜来居商场经营权的函》，明确表示：原告从2015年9月15日起无条件收回喜来居商场的经营权和使用权。被告新乐天公司法定代表人龙剑明签收了两份函件。2015年9月15日，原告收回喜来居商场的经营权。被告新乐天公司已交纳2013年、2014年租金和设备使用费，2015年已交租金33.3334万元、已交设备使用费29.5万元。截至2015年9月15日止，被告新乐天公司欠原告租金108.3336万元（应交141.66695万元已交33.3334万元）、欠原告设备使用费221.25万元（应交250.75万元已交29.5万元）。另查明，被告龙剑明、朱双进为被告新乐天公司的股东。本院认为，本案的争议焦点是：原告与被告新乐天公司签订的《租赁合同（喜来居商场）》和《喜来居商场设备使用合同》是否已于2015年9月15日解除；被告新乐天公司交付的履约保证金是否适用定金规定；被告新乐天公司欠原告租金和设备使用费的具体金额；被告龙剑明、朱双进是否应与被告新乐天公司承担连带支付原告租金、设备使用费的责任。原告与被告新乐天公司签订的《租赁合同（喜来居商场）》和《喜来居商场设备使用合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，合同合法有效。双方应按照合同履行权利和义务。原告将其所有的喜来居商场及设备交付给被告新乐天公司使用，被告新乐天公司则应按合同约定按时支付租金和设备使用费给原告。被告新乐天公司不按时支付租金及设备使用费，已严重违反了合同约定，应承担相应的责任。被告新乐天公司在经催告后仍未履行支付租金和设备使用费的情形下，原告依据《租赁合同（喜来居商场）》第七条违约责任4.“被告新乐天公司逾期支付租金及相关费用15天（含以上），原告可单方面终止合同、收回商场”的约定，向其发出《关于喜来居商场经营权的函》，通知被告收回喜来居商场的经营权和使用权，被告新乐天公司在合理期限内未提出异议，按照《合同法》第九十九条关于解除权行使的规定，原告发函解除合同的行为合法有效，本院依法予以确认。因此，原告请求确认双方签订的《租赁合同（喜来居商场）》和《喜来居商场设备使用合同》已于2015年9月15日解除的诉讼请求，符合《合同法》第九十九条关于合同当事人一方按约定解除合同的，合同自通知到达对方时解除的规定，本院予以支持。原告与被告新乐天公司签订的《租赁合同（喜来居商场）》和《喜来居商场设备使用合同》分别约定了保证金150万元和50万元，因被告新乐天公司违反合同约定，导致合同终止，应承担相应的违约责任。《租赁合同（喜来居商场）》约定的履约保证金符合定金的规定，可适用定金罚则。因此，原告主张履约保证金150万元中的15.82%部分23.73万元（150万元×15.82%）以冲抵拖欠的租金，符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第二款“当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则”的规定，本院予以支持。《喜来居商场设备使用合同》约定的履约保证金不符合定金性质，不适用定金罚则，但原告主张被告所交的履约保证金50万元中的13.436%部分6.718万元（50万元×13.436%），以冲抵拖欠的设备使用费，属于自由处分其权利，没有违反合同约定，本院依法予以支持。截至2015年9月15日合同解除，被告新乐天公司实欠原告租金84.6036万元（108.3336万元23.73万元），余下履约保证金126.27万元（150万元23.73万元）原告主张不予退还，符合法律规定，本院予以支持。截至2015年9月15日解除合同，被告新乐天公司实欠原告设备使用费214.532万元（221.25万元6.718万元），余下履约保证金43.282万元（50万元6.718万元），原告主张不予退还，没有超出合同约定，本院予以支持。以上两项原告不予退还的履约保证金合计为169.552万元。原告提供的证据无法证实被告龙剑明、朱双进作为公司股东存在抽逃注册资金等滥用股东权利损害债权人利益的行为，故原告请求被告龙剑明、朱双进与被告新乐天公司承担连带责任的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告广西梧州国龙房地产开发有限责任公司与被告广西新乐天投资管理有限公司签订的《租赁合同（喜来居商场）》及《喜来居商场设备使用合同》于2015年9月15日解除；二、被告广西新乐天投资管理有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告广西梧州国龙房地产开发有限责任公司喜来居商场租金84.6036万元；三、被告广西新乐天投资管理有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告广西梧州国龙房地产开发有限责任公司喜来居商场设备使用费214.532万元；四、被告广西新乐天投资管理有限公司交给原告广西梧州国龙房地产开发有限责任公司的履约保证金169.552万元，原告广西梧州国龙房地产开发有限责任公司不予退还；五、驳回原告广西梧州国龙房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46080元，公告费560元，合计46640元，由被告广西新乐天投资管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。审 判 长  韦 勇人民陪审员  黄洪坤人民陪审员  李雪英二〇一六年九月九日书 记 员  陈湘瑜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。