上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终1312号
上诉人（原审被告）：陈生炎，男，1959年4月10日生，汉族，住上海市奉贤区。
上诉人（原审被告）：陆菊英，女，1960年1月4日生，汉族，住上海市奉贤区现代农业园区。
上诉人（原审被告）：陆丰欢，男，1984年11月9日生，汉族，住上海市奉贤区。
上列三上诉人之共同委托诉讼代理人：胡公钦，上海市嘉华律师事务所律师。
上列三上诉人之共同委托诉讼代理人：夏烨，上海市嘉华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高红，女，1967年5月13日生，汉族，住上海市奉贤区。
被上诉人（原审原告）：沈根章，男，1967年6月1日生，汉族，住上海市奉贤区。
上列两被上诉人之共同委托诉讼代理人：朱愉忠，上海卫根龙律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：路文龙，男，1963年10月5日生，汉族，住上海市奉贤区。
原审第三人：上海欧美亚置业有限公司，住所地上海市奉贤区奉浦工业区南桥环城东路399号506室。
法定代表人：林国弟，总经理。
原审第三人：上海奉贤农业发展有限公司，住所地上海市奉贤区现代农业园区。
法定代表人：窦春麟，董事长。
委托诉讼代理人：顾帅，上海市昆仑律师事务所律师。
上诉人陈生炎、陆菊英、陆丰欢因与被上诉人高红、沈根章、被上诉人路文龙、原审第三人上海欧美亚置业有限公司（以下简称欧美亚公司）、原审第三人上海奉贤农业发展有限公司（以下简称奉贤农业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初1928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人陈生炎、陆菊英、陆丰欢共同上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人高红、沈根章的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实不清。1.上海市奉贤区XX路XX弄XX幢XX号楼XX室房屋（以下简称系争房屋）为动迁安置房，对买受人资格有严格的限定；2.系争房屋至今尚未办理产证，在未进行产权确认前，三上诉人是系争房屋共有产权人。因此，在未征得其他共有产权人同意的情况下，陈生炎处分系争房屋的行为不发生法律效力；3.上诉人与路文龙之间未就系争房屋签订买卖合同，也未就系争房屋买卖形成合意，且路文龙并未实际取得系争房屋，该房屋在高红、沈根章入住前一直对外出租。事实上，上诉人与路文龙之间系民间借贷关系，上诉人将系争房屋交给路文龙是为了让路文龙出租收取租金以抵偿借款；4.2009年12月28日的《授权委托书》也可以说明路文龙认可系争房屋在上诉人名下，且其他共有人未签字，该《授权委托书》效力待定；二、一审法院适用法律错误。1.高红、沈根章主张对系争房屋的权利，前提建立在路文龙有权处分系争房屋的基础上，而在路文龙与三上诉人未就系争房屋归属进行确认之前，高红、沈根章与路文龙之间的《买卖合同》不发生法律效力；2.原判第一项、第二项足以说明三上诉人与高红、沈根章之间并无直接利害关系，三上诉人也从未知晓系争房屋被路文龙出卖给高红、沈根章，原判突破了合同相对性原则，将高红、沈根章对路文龙的债权请求权上升为物权请求权，在实践中具有极大的危害；3.高红、沈根章在购买系争房屋时未尽到谨慎注意义务，也未获得系争房屋产权登记，故不具有善意取得的法定条件。上诉人怀疑高红、沈根章与路文龙之间存在恶意串通；4.不动产的取得应以登记为准，法院认定路文龙取得系争房屋产权缺乏法律依据。综上，请求支持上诉人的上诉请求。
被上诉人高红、沈根章共同辩称：一、系争房屋系路文龙通过向相关人购买平方并支付款项获得，路文龙也已支付上诉人48.48平方的差价，同时，在2009年11月29日的《告业主书》、《住宅装修管理规定》、《业主临时管理规约》上，路文龙作为业主签名确认，且相应过渡费由路文龙收取，可见系争房屋的实际权利人为路文龙。三上诉人称其与路文龙之间存在民间借贷关系，其将系争房屋交给路文龙是为了让路文龙收取租金以抵偿借款，并无证据证明，其说法不能成立；二、高红、沈根章依据上诉人出具的《授权委托书》，且基于《定向购买动迁安置房协议书》、《购房补充协议书》原件都在路文龙处，故与路文龙签订《买卖合同》，高红、沈根章并不存在过错，也不存在上诉人所称的与路文龙恶意串通的情形，亦未侵犯到上诉人的合法权益。综上，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人路文龙辩称：一、希望三上诉人将系争房屋过户至高红、沈根章名下；二、路文龙已将购买48.48平方的钱付给上诉人陈生炎、陆菊英，且向另外两户购买平方也系由路文龙出面办理；三、并不存在三上诉人所称的因其向路文龙借钱故将系争房屋交由路文龙出租收取租金的事情，双方之间就是买平方的关系。综上，不同意上诉人的上诉请求。
原审第三人欧美亚公司述称，请求法院依法判决，若需要该司协助，该司会予以配合。
原审第三人奉贤农业公司述称，该司与本案无关，请求法院依法判决。
高红、沈根章向一审法院起诉请求：欧美亚公司协助陈生炎、陆菊英、陆丰欢办理系争房屋的房地产权证并过户至路文龙名下，再由路文龙过户至高红、沈根章名下。
一审法院认定事实：陈生炎、陆菊英、陆丰欢因动迁安置取得购房权利。2007年11月26日，陈生炎签订《定向购买动迁安置房协议书》一份，预定登记XX区XX村XX苑XX期XX幢XX号楼梯XX室房屋，协议上载明该户向吴某借34.51平方，屠某借11.74平方。2009年11月29日，陈生炎签订《购房补充协议书》一份，确认陈生炎、陆菊英、陆丰欢预定的XX幢XX号楼XX室房屋，经区测绘部门暂测确认为XX幢XX号楼XX室，现正式交房，并就相关费用列了清单。当天路文龙亦在现场，由路文龙根据补协议书上确定的结算金额缴纳了全部的费用，包括房款206,076.52元（人民币，以下币种同）、车库6,088元、维修基金2,455.84元、垃圾清运费189.64元、煤气工料费120元、有线电视开通及分时电表费100元，亦由路文龙领取了全部过渡费。陈生炎、路文龙还一并在《告业主书》、《住宅装修管理规定》、《业主临时管理规约》上签名确认，由路文龙实际取得了本案系争房屋。2009年12月28日，陈生炎向路文龙出具《授权委托书》一份，就位于上海市XX苑XX幢XX号XX房XX路文龙代为办理房屋交易、收取房屋交易钱款、产权交易手续等，代理期限：在本委托书签署之日起至产权交易全部完毕日止，授权委托书还手写注明委托人拿到了48.48平方米差价。2010年1月5日，路文龙与高红、沈根章签订《买卖合同》一份，约定路文龙将本案系争房屋转让给高红、沈根章，转让款为660,000元。嗣后，高红、沈根章按约支付了全部购房款并取得了房屋，实际入住至今，并一直缴纳着物业管理费及水电费。现因高红、沈根章要求陈生炎、陆菊英、陆丰欢、路文龙办理房地产权证未果，以致涉讼。
一审另查明，系争房屋的房地产权证（大产证）于2012年12月20日核发，权利人为欧美亚公司，2013年起可办理房地产权证（小产证）。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，路文龙一开始从陈生炎、陆菊英处购得拆迁安置平方，并支付了对价，后领取拆迁安置房屋时确定为本案系争房屋，由陈生炎陪同路文龙去办理了本案系争房屋的交房手续，并由路文龙支付了全部的结算款，实际取得了房屋，一审法院认为事实上双方已就本案系争房屋达成了买卖的合意，且合法有效。陈生炎、陆菊英、陆丰欢辩称当时由路文龙支付的购房款系其向路文龙的借款，将房屋交付给路文龙也是为了让路文龙出租房屋收取租金以抵借款，双方之间并不是买卖房屋关系，且陆丰欢对此毫不知情。一审法院认为，陈生炎、陆菊英、陆丰欢辩称系借款，但又自认这么多年从未归还过，且在交房时过渡费均由路文龙领取，这不符合常理，故对该借款的辩称不予采信。陈生炎、陆菊英、陆丰欢一家一直生活在奉贤区，且他们一家还取得了另外三套拆迁安置房，均未出售，这么多年陆丰欢亦未对本案系争房屋的所属提出过任何异议，故对陆丰欢毫不知情的辩称，一审法院亦不予采信。2010年路文龙又将本案系争房屋出售给高红、沈根章，该《买卖合同》亦系双方当事人的真实意思表示，合法有效，且已各自履行付款交房的义务，高红、沈根章实际占有使用房屋至今，现高红、沈根章要求陈生炎、陆菊英、陆丰欢、路文龙及欧美亚公司协助办理房地产权证（小产证）并履行产权变更手续即过户，于法有据，应予支持。
一审法院据此判决：一、陈生炎、陆菊英、陆丰欢于判决生效之日起十日内办理坐落于上海市奉贤区XX路XX弄XX号XX室房屋的房地产权证（小产证），上海欧美亚置业有限公司予以协助；二、陈生炎、陆菊英、陆丰欢于取得上述房地产权证（小产证）后十日内协助路文龙办理该房屋的产权变更手续即过户至路文龙名下；三、路文龙于取得房地产权证（小产证）后十日内协助高红、沈根章办理坐落于上海市奉贤区XX路XX弄XX号XX室房屋的产权变更手续即过户至高红、沈根章名下。案件受理费10,400元，财产保全费3,820元，由陈生炎、路文龙、陆菊英、陆丰欢负担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，陈生炎一户被动迁房屋原为农村宅基地房，根据宅基地使用权审核表上记载，该户人口三人，即陈生炎、陆菊英、陆丰欢，陈生炎系户某。2007年8月18日，陈生炎作为被拆迁人签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议（适用居住房屋货币补偿和易地新建房屋）》（以下简称《拆迁补偿安置协议》），显示房屋建筑面积172.4平方米，计算货币补偿款时系按180平方米计。2007年9月25日，陈生炎作为乙方与奉贤农业公司、欧美亚公司（作为甲方）签订《定向购买动迁安置房协议书》预定登记XX区XX村XX苑XX期XX幢XX号楼梯XX室房屋，建筑面积131.52平方米，该协议上记载该户享受面积为180平方米，剩余面积已结清，另订二/2/7/601。此外，一、二审中，陈生炎、陆菊英、陆丰欢均确认在预定系争房屋时，系由路文龙出资向另外两户购买平方。
本院认为，上诉人陈生炎、陆菊英、陆丰欢一户因原农村宅基地房屋动迁安置取得以补贴价购买房屋的权利，故陈生炎得以通过签订《定向购买动迁安置房协议书》先后预定了一套131.52平方米的房屋以及一套94.73平方米的房屋（经《购房补充协议书》确认转为本案系争房屋），可见系争房屋的初始权利主体应为三上诉人。而后，从本案查明事实看，一者，陈生炎在预定系争房屋时，其一户享有的优惠购房面积仅为48.48平方米，而路文龙已出资将该优惠购房权益予以购买（此即本案当事人所称的“买平方”、“借平方”）；二者，预定系争房屋尚缺的46.25平方米的优惠购房权益亦由路文龙出资向另外两户人家购买；三者，陈生炎陪同路文龙办理了系争房屋的交房手续，由路文龙领取了过渡费、支付了全部结算款项并实际取得了系争房屋。因此，本院认为，双方确已就系争房屋买卖达成了合意，并已实际履行，一审认定双方买卖合同关系合法有效并无不当。三上诉人虽然一再声称系争房屋的购房款系由路文龙出借给其，因其自身资金困难，故将系争房屋交给路文龙出租以收取租金抵充借款，双方之间实系民间借贷关系。但，三上诉人始终未能举出任何确凿证据证明该项说法，且结合三上诉人自述的其从未还过借款、双方未约定出租房屋期限、其不清楚路文龙向另外两户购买平方所花金额等说法看，三上诉人关于借款的说法存在诸多有悖常理之处，加之路文龙对其该项说法亦予否认，故本院对三上诉人的上述说法不予采信。同时，三上诉人主张，在未征得其他共有产权人同意的情况下，陈生炎处分系争房屋的行为不发生法律效力，陆丰欢亦强调其对系争房屋买卖完全不知情。对此，本院认为，首先，陈生炎系该户户主，无论是签订《拆迁补偿安置协议》，还是签订《定向购买动迁安置房协议书》及《购房补充协议书》，亦或是之后办理系争房屋交房手续，均系由陈生炎一人出面办理，故其行为应视为代表其一户的意见；其次，三上诉人一家一直生活在奉贤区，且还取得了另外三套拆迁安置房，均未出售，陆菊英、陆丰欢作为成年的家庭成员，对于家庭整个拆迁安置情况、系争房屋的购买情况及后续交房、占有使用情况均理应知情，然而，自2009年11月系争房屋交房至今长达近8年时间里，三上诉人从未至系争房屋查看过，也未对系争房屋的权属提出过任何异议，显然有悖常理。据此，本院认为，陆菊英、陆丰欢对系争房屋出售给路文龙一事应属知情且同意。之后，路文龙又将系争房屋出售给高红、沈根章，所签《买卖合同》系双方真实意思表示，亦属合法有效合同。三上诉人所提因路文龙不具备处分权，故《买卖合同》不发生法律效力的主张，与法相悖，本院难以支持。同时，三上诉人怀疑高红、沈根章与路文龙之间存在恶意串通，亦无事实依据。至于三上诉人的其他上诉理由，均缺乏法律和事实依据，本院同样不予采纳。鉴于路文龙已履行完毕交房义务，而高红、沈根章也已履行完毕付款义务，并实际占有使用系争房屋至今，现系争房屋已具备办理房地产权证条件，故高红、沈根章主张将系争房屋产权变更登记至其名下，合法有据，应予支持。一审判决确定的各方应尽义务以及变更登记先后顺序正确，本院予以确认。
综上所述，上诉人陈生炎、陆菊英、陆丰欢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10,400元，由上诉人陈生炎、陆菊英、陆丰欢负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 钱文珍
审判员 严佳维
二〇一八年四月十七日
书记员 薛叶青
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……