北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
2015年海民初字第21668号
原告（反诉被告）张蕊，女，1987年12月7日出生，住北京市海淀区。
被告(反诉原告)员韫，女，1981年12月1日出生，住北京市海淀区。
委托代理人邵献民(被告之姨)，住北京市海淀区。
第三人北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层。
法定代表人赖国强，董事长。
委托代理人孟健勇，男，北京中原房地产经纪有限公司法务专员，住单位宿舍。
原告（反诉被告）张蕊与被告（反诉原告）员韫、第三人北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张蕊与被告（反诉原告）员韫及其委托代理人邵献民、第三人中原房地产公司委托代理人孟健勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张蕊诉称：2015年3月23日，我与员韫及中原房地产公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定我承租员韫所有的位于北京市海淀区×号楼×层×室(以下简称涉案房屋)房屋，建筑面积160.52平方米，租期自2015年4月1日起至2016年4月1日止，月租金12000元，我支付房屋押金12000元作为定金。合同还约定，员韫最迟交房日期为2015年4月1日，如业主延迟交房，应给付一个月租金作为违约金，延迟交房达7日，租赁合同自动解除，同时双方口头约定修缮卫生间和厨房的门及更换厨房台面，但员韫并未于交房日期之前按照约定完成房屋的修缮交给我。故我诉至法院要求解除三方签订的《北京市房屋租赁合同》，员韫退还我押金12000元，诉讼费由员韫负担。
员韫辩称，2015年3月，我与链家房地产公司就涉案房屋签订的租赁合同即将到期，到期前后，张蕊在中原房地产公司职员的陪同下多次看房，并对涉案房屋的性价比感到满意。2015年3月23日邵献民受我委托，与张蕊、中原房地产公司签订了《北京市房屋租赁合同》，当天张蕊交纳押金12000元，邵献民交中介费7000元。几天后邵献民提前把钥匙交给中介，方便张蕊提前做搬家准备。4月1日，双方按约定在涉案房屋内履行交房手续，张蕊对厨房台面裂纹提出异议，要求更换新台面否则就不收房，但我不同意。当天双方发生纠纷，张蕊在派出所明确表示不愿意继续承租涉案房屋，中原房地产公司从张蕊处收回钥匙交还给我。厨房台面裂纹是链家房地产公司承租时出现的，链家公司认为属于使用当中的自然损耗不同意维修，我自己对此进行了处理，并不影响正常使用和美观。张蕊看房时即知道台面有裂纹，但并没有在租赁合同中约定要更换或口头约定要更换。故张蕊提出的主张并不构成解除合同的充分条件，我也没有迟延交付房屋，故不同意张蕊的诉讼请求。另外，因张蕊拒绝收房的行为，导致我的房屋空置2周的时间，重新招租浪费了大量的人力物力，故我反诉要求张蕊支付未按时给付房租的违约金12000元，并承担反诉费用。
张蕊针对员韫的反诉请求辩称：房屋租赁合同未实际履行，双方没有办理房屋交接手续，我也未实际入住。我之前就提出过房屋修缮问题，签订合同时我给了员韫一周空置期，让其去处理房屋修缮等问题，但对方未进行修缮，造成我无法入住，所以才未支付房租，故不同意支付违约金。
第三人中原房地产公司述称，员韫将涉案房屋出租给链家房地产公司，租期届满时，张蕊想租此房通过我公司职员联系员韫。链家房地产公司与员韫办理房屋交接手续时，张蕊和我公司业务员均在现场。张蕊提出门有损坏、厨房台面有裂纹，要求维修，员韫口头答应进行修理。张蕊入住之前，我公司职员也曾打电话给员韫催问维修的事情。办理入住交接时，张蕊提出台面修理的与预期不符，表示不想租了，要求退押金，但员韫不同意。我公司同意解除房屋租赁合同，对张蕊其他诉讼请求及员韫的反诉请求均无意见。
经审理查明：员韫系涉案房屋所有权人。2015年3月23日（合同落款时间为2015年4月1日），张蕊作为承租人(乙方)，员韫作为出租人(甲方)，中原房地产公司作为居间人(丙方)签订《北京市房屋租赁合同》。合同约定：房屋坐落于北京市海淀区×号楼×层×室，建筑面积160.52平方米。房屋租赁期自2015年4月1日至2016年4月1日，甲方应于2015年4月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及门禁卡后视为交付完成;租金标准及支付方式每月壹万贰仟元整，支付方式押一付三，各期租金支付日期：2015年4月1日、2015年7月1日---，押金人民币壹万贰仟元整，合同期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方;本合同签订后，甲方应向丙方支付月租金的5%即人民币柒仟元作为佣金;甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达7日的;2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的;乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达7日的---;乙方有上述约定情形，应按月租金的100%向甲方支付违约金。当日，张蕊向员韫交纳租赁押金12000元，员韫向中原房地产公司交纳居间服务费7000元。
2015年4月1日，三方在涉案房屋办理房屋交接手续时，张蕊要求员韫更换厨柜台面，员韫不同意更换，双方发生纠纷。后张蕊未交纳房屋租金，亦未实际入住涉案房屋。现张蕊以员韫未履行口头约定更换厨柜台面为由主张解除租赁合同，并提交照片、证人中原房地产公司职员王某1证言等证据，但证人王某2正当理由未出庭作证。员韫表示双方并未约定要更换厨柜台面，其发现厨柜台面有裂纹后已进行了处理，不影响正常使用和美观。中原房地产公司同意解除租赁合同，并提出签订合同时，双方曾口头约定对厨柜台面裂纹处进行维修，而不是更换。从三方陈述及张蕊、员韫各自提供照片可见，涉案房屋橱柜的台面有呈放射性裂纹，员韫于4月1日前在台面裂纹处铺设桌垫。
庭审中，员韫亦表示同意解除租赁合同，并称张蕊拒绝接收房屋，导致涉案房屋空置2周造成租金损失，反诉要求张蕊按合同约定给付逾期交纳房租的违约金12000元。另查，涉案房屋于2015年4月8日租赁给案外人。
上述事实，有房产证、《北京市房屋租赁合同》、照片及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张蕊、员韫与中原房地产公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律、法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按约履行。对于张蕊提出员韫延迟交房的主张，首先张蕊未向本院提供充分证据证明员韫承诺更换橱柜台面，而员韫未履行约定的维修义务;其次涉案房屋厨柜台面有裂纹并不影响张蕊正常使用涉案房屋，且员韫已对此进行了处理，故对于张蕊的上述主张本院不予采信。现张蕊要求解除租赁合同，且其逾期给付租金已经达到了合同约定的解除条件，经询问，员韫、中原房地产公司均同意解除租赁合同，本院不持异议。合同解除后，员韫应将收取的押金退还给张蕊。
由于引起本案租赁合同关系终止的责任在于张蕊，故张蕊应对自己的违约行为承担不利后果。现张蕊未按照约定时间支付租金达7日，故员韫反诉要求张蕊给付违约金于法有据，本院予以支持。鉴于张蕊未实际使用涉案房屋，双方约定的违约金过分高于给员韫造成的损失，故本院对违约金的数额予以适当减少。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）张蕊与被告员韫（反诉原告）、第三人北京中原房地产经纪有限公司于二〇一五年三月二十三日签订的《北京市房屋租赁合同》;
二、被告（反诉原告）员韫于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）张蕊押金一万二千元;
三、原告（反诉被告）张蕊于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）员韫违约金七千元;
四、驳回被告（反诉原告）员韫其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一百元，由被告（反诉原告）员韫负担，本判决生效后七日内交纳。
反诉受理费一百元，由原告（反诉被告）张蕊负担五十元，本判决生效后七日内交纳，由被告（反诉原告）员韫负担五十元，已交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费一百元或反诉费一百元，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内不交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蔡 玫
人民陪审员 孟秀文
人民陪审员 张淑萍
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 李宏志