福建省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）闽民申1885号再审申请人（一审被告）：福州亨屹帝苑娱乐有限公司，住所地福建省福州市晋安区福新中路58号。法定代表人：何龙华，该公司总经理。委托诉讼代理人：伍敏智，北京大成（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婷婷，北京大成（福州）律师事务所律师。再审申请人（一审被告）：福州沐思酒店管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区温泉街道五四路9号宏福大厦(即宁德大厦)20-26层。法定代表人：林勋。委托诉讼代理人：伍敏智，北京大成（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婷婷，北京大成（福州）律师事务所律师。被申请人（一审原告）：福州西湖酒店用品有限公司，住所地福州市鼓楼区湖滨路158号一层。法定代表人：吴美玉，总经理。再审申请人福州亨屹帝苑娱乐有限公司（以下简称帝苑公司）、福州沐思酒店管理有限公司（以下简称沐思酒店）因与被申请人福州西湖酒店用品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院（2016）闽01民初226号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。帝苑公司、沐思酒店申请再审称，1、帝苑公司与福州西湖酒店用品有限公司签订的《租赁合同书》和《合同书》，前者是租赁合同关系，后者是合作合同关系，二者合同标的不同，法律关系的性质不同，不能合并处理。帝苑公司、沐思酒店与福州西湖酒店用品有限公司之间就宁德大厦l9-28层，属于合作经营关系，不属于租赁合同关系。原审法院将《租赁合同书》项下的纠纷与《合同书》项下的纠纷一并处理，剥夺了帝苑公司、沐思酒店合作经营纠纷中依法享有的诉讼权利，程序违法。2、福州西湖酒店用品有限公司提供的《确认函》和《授权委托书》存在诸多疑点，不能证明福州西湖酒店用品有限公司原告主体资格。《确认函》系由福州闽东大酒店有限公司出具的，其内容载明福州闽东大酒店有限公司系与福州西湖大酒店签订《续建及租赁合同书》，并非与福州西湖酒店用品有限公司签订。但福州闽东大酒店有限公司于2010年7月25日出具的《证明》，内容为“证明宁德大厦项目己于2008年12月3日租赁给帝苑公司”，与福州西湖酒店用品有限公司提供的《确认函》自相矛盾，帝苑公司、沐思酒店对《确认函》的真实性提出质疑。《授权委托书》仅能证明福州西湖酒店用品有限公司获得续建、出租的权限。如果福州闽东大酒店有限公司出具的《确认函》是真实的，宁德大厦一级承租人应是福州西湖大酒店，福州西湖酒店用品有限公司无权提出原审诉讼。原审法院未通知福州闽东大酒店有限公司和福州西湖大酒店参加本案诉讼查明事实，程序违法。3、帝苑公司、沐思酒店就原审案件《租赁合同书》项下的续建、装修工程款纠纷，向福州中院另案起诉(案号：2017闽01民初475号)。福州闽东大酒店有限公司在(2017)闽01民初475号案件中提交书面答辩状，自认将宁德大厦出租给福州西湖大酒店，与福州西湖酒店用品有限公司没有租赁关系，证明福州西湖大酒店是宁德大厦的第一承租人。福州西湖大酒店在(2017)闽01民初475号案件中提交书面答辩状，自认其没有与帝苑公司签订《租赁合同书》，即否定了委托福州西湖酒店用品有限公司出租宁德大厦的事实。上述自认事实可以证明福州西湖酒店用品有限公司没有获得宁德大厦出租权以及与福州西湖大酒店不存在委托出租关系的事实。原审认定福州西湖酒店用品有限公司是租赁合同的出租方错误。福州西湖酒店用品有限公司不具有原告主体资格。4、宁德大厦属于商业用途的房屋，至今未取得房屋权属证明，《建设工程规划许可证》于2015年11月27日取得。上述材料的长期缺失及迟延取得严重影响了帝苑公司、沐思酒店的承租权和使用权，并造成帝苑公司、沐思酒店的损失(租金和经营损失)。福州西湖酒店用品有限公司违约在先，帝苑公司无需承担违约责任，无需支付滞纳金。宁德大厦《建设工程规划许可证》系于2015年11月27日取得。而帝苑公司与福州西湖酒店用品有限公司之间的《租赁合同书》于2008年12月1日签订。2008年12月1日至2015年11月27日期间的租赁行为，因出租人尚未取得《建设工程规划许可证》，该期间的租赁行为应被认定为无效租赁行为，帝苑公司无需支付无效期间的租金和滞纳金。5、沐思酒店在租赁合同纠纷中向福州西湖酒店用品有限公司出具的《函》仅承诺以酒店营收为帝苑公司欠付的房租承担担保责任，并非以自身全部财产作担保。原审判决沐思酒店对帝苑公司拖欠的租金9547552元承担连带清偿责任错误。由上，请求对本案进行再审。本院经审查认为，1、福州西湖酒店用品有限公司原审的诉讼请求为解除福州西湖酒店用品有限公司与帝苑公司签订的《租赁合同书》、《合同书》以及帝苑公司向福州西湖酒店用品有限公司支付拖欠的租金、滞纳金、律师费等。原判决依据福州西湖酒店用品有限公司的诉讼请求，将本案定性为房屋租赁合同纠纷，主要审查《租赁合同书》项下的纠纷，并无不当。《合同书》约定上述《租赁合同书》解除，则该《合同书》视为因同原因而解除，并由违约方按《租赁合同》的第7.1条的约定承担违约责任。《合同书》还约定违约方应赔偿守约方包括律师费在内的损失。鉴于《合同书》与《租赁合同书》的部分条款存在关联，且涉及福州西湖酒店用品有限公司诉请中关于解除《租赁合同书》、《合同书》和支付律师费的认定，故原审结合福州西湖酒店用品有限公司的诉请，对《合同书》中与本案相关的条款进行适用，并未对《合同书》中帝苑公司、沐思酒店所涉其他法律关系进行处理。2、《确认函》中,福州闽东大酒店确认其2008年11月25日与福州西湖大酒店签订《续建及租赁合同书》，约定将宁德大厦出租给福州西湖大酒店，且已经实际交付了讼争房产。《授权委托书》中,福州西湖大酒店就其与福州闽东大酒店有限公司上述签订的宁德大厦《续建及租赁合同书》履行事宜，委托福州西湖酒店用品有限公司参与续建和租赁。该《确认函》和《授权委托书》分别有福州闽东大酒店有限公司和福州西湖大酒店的盖章，且内容相互印证。帝苑公司、沐思酒店否认《确认函》和《授权委托书》的真实性，缺乏证据证明。福州西湖酒店用品有限公司是2008年12月1日《租赁合同书》的签订主体，且依据《授权委托书》，福州西湖酒店用品有限公司有合法的授权，故其依据2008年12月1日《租赁合同书》提起本案诉讼有合同依据。福州闽东大酒店有限公司和福州西湖大酒店并非2008年12月1日的《租赁合同书》的合同主体，且依据现有证据能够认定相关法律关系。故原审法院根据案件审理需要，未通知福州闽东大酒店有限公司和福州西湖大酒店参加本案诉讼，程序合法。3、帝苑公司、沐思酒店在本案一审判决生效后，以福州闽东大酒店有限公司、福州西湖大酒店、福州西湖酒店用品有限公司为被告，就《租赁合同书》项下的续建、装修工程款纠纷，向福建省福州市中级人民法院另案起诉(案号：2017闽01民初475号)。帝苑公司、沐思酒店主张福州闽东大酒店有限公司和福州西湖大酒店在该案书面答辩状中的陈述，可以证明福州西湖酒店用品有限公司没有获得宁德大厦出租权以及与福州西湖大酒店不存在委托出租关系的事实。福州闽东大酒店有限公司的书面答辩状所述其就宁德大厦与福州西湖大酒店签订《续建及租赁合同书》，仅与福州西湖大酒店存在合同关系，与前述《确认函》并不矛盾。福州西湖大酒店的书面答辩状并无否认委托福州西湖酒店用品有限公司出租宁德大厦的陈述，相反，其答辩内容印证了前述《授权委托书》的真实性。帝苑公司、沐思酒店的上述主张不能成立。4、一方面，讼争房产在一审法庭辩论终结前已经取得建设工程规划许可证，未影响讼争租赁合同的效力。讼争房产是否取得房屋所有权证，也未影响讼争租赁合同的效力以及帝苑公司、沐思酒店对讼争房产的租赁使用。另一方面，本案讼争合同并无福州西湖酒店用品有限公司需先办理建设工程规划许可证、取得房屋所有权证的先合同义务的约定，故帝苑公司、沐思酒店主张福州西湖酒店用品有限公司违约在先以及不支付合同无效期间的租金和滞纳金，缺乏依据。5、在帝苑公司出具给福州西湖酒店用品有限公司关于其拖欠租金偿还的《函》中，沐思酒店承诺以酒店营收作为本函担保，并以担保人的身份盖章确认。但《函》中未明确沐思酒店承担的是一般保证还是连带保证。依据《中华人民共和国担保法》第十九条规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”，该《函》对保证方式约定不明确，沐思酒店依法应对帝苑公司拖欠的租金按照连带责任保证承担保证责任，原判决认定并无不当。帝苑公司、沐思酒店主张沐思酒店的连带担保责任只以酒店营收为限，没有法律依据。综上，帝苑公司、沐思酒店的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定,裁定如下：驳回福州亨屹帝苑娱乐有限公司、福州沐思酒店管理有限公司的再审申请。审 判 长  黄浩洪代理审判员  黄 曦代理审判员  蔡素洁二〇一七年九月二十六日书 记 员  余影梅