江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0211民初3499号
原告：无锡同创物业管理有限公司，住所地无锡市滨湖区华庄街道落霞苑158号北。
法定代表人：杨明，该公司总经理。
委托代理人：吴晓丹，江苏太湖律师事务所律师。
委托代理人：周窗，该公司职员，特别授权。
被告：弘道信息科技无锡有限公司，住所地无锡市高浪东路999号A1号楼601室。
法定代表人：肖方膺，该公司董事长。
原告无锡同创物业管理有限公司（以下简称同创公司）与被告弘道信息科技无锡有限公司（以下简称弘道公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月27日立案受理。依法由审判员吴英适用简易程序公开开庭进行了审理。同创公司委托代理人吴晓丹、弘道公司法定代表人肖方膺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告同创公司诉称：一、判令弘道公司支付应付物业管理费72960元及逾期付款违约金100191元，共计173151元（从2015年1月1日起暂计算至2016年12月31日止，按每日应付费用的3‰计算）。事实和理由：2013年5月，双方签订了《物业管理委托合同》一份，约定同创公司对弘道公司租用的位于无锡市高浪东路999-A1-601－604室（建筑面积608平方米）房屋（以下简称601－604房屋”）进行物业管理服务，合同约定了服务期限、物业管理费收费标准、逾期付款违约金等条款。合同签订后，同创公司依约履行了物业管理服务及其他相关服务，但弘道公司自2015年1月1日起至今，未支付过任何费用，故诉至法院。审理中，同创公司称因约定的违约金是按合同计算得来的，超出了法律规定，故就违约金变更诉讼请求为：从2015年1月1日起至2016年12月31日止按年利率24%计算。
原告同创公司为支撑其诉请，提交如下证据：
一、2013年5月20日物业管理委托合同，约定了管理收费标准，付款方式及违约责任。证明被告存在违约，原告起诉理由正当。
二、双方的执照资料，证明双方主体资格。
被告弘道公司辩称：一、对于上述证据均无异议；对于结欠同创公司自2015年1月1日起至2016年6月27日，金额为54720元(按每月608平方米乘以5元每平方米，即3040元每月，计算18个月)的物业管理费无异议。二、对自2016年6月27日之后至2016年12月31日止的管理费有异议的，因为在2016年6月27日物业公司对弘道公司采取了断电、断水措施，导致其无法正常工作。三、对违约金不予认可。
对当事人双方没有异议的证据和无争议的事实，本院予以确认；弘道公司承认同创公司的诉讼请求部分，没有违反法律规定，本院予以支持。
对双方存在争议的2016年6月27日之后至2016年12月31日止的管理费有异议的及违约金问题，本院查明：2013年5月，同创公司和弘道公司签订了《物业管理委托合同》一份，约定同创公司对弘道公司租用的601－604房屋进行物业管理服务，合同约定了服务期限为2013年5月20日起至2017年5月19日止；付款方式为预付费，自合同签订之日起3个工作日内，预付签订日期半年度的物业费，之后每半年度第一月的10日前，预付该半年度物业费；物业管理费收费标准弘道公司每月按5元/㎡，即3040元支付物业管理费；逾期支付物业管理费，弘道公司以3‰每日向同创公司支付违约金及同创公司实现债权的费用。合同还约定：弘道公司内部或自用的水、电、门窗（含走廊通道内的弘道公司使用的门窗、玻璃墙）等管理、保养、维修或其他事项由弘道公司自行负责，也可委托同创公司有偿服务。合同签订后，弘道公司自2015年1月1日起未缴纳物业管理费，同创公司成诉，诉请如前。
另查明：同创公司确认，因弘道公司不缴纳物业管理费，2016年6月27日同创公司对弘道公司采取了断电、断水措施，弘道公司停止办公。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。同创公司与弘道公司签订的《物业管理委托合同》系双方意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应自觉履行合同义务。同创公司请求弘道公司支付2015年1月1日起至2016年12月的物业管理费，弘道公司愿意支付2015年1月起至2016年6月止的物业管理费54720元，对同创公司诉请中弘道公司该自认的部分，本院予以确认。物业服务企业的职责是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务；而业主使用水、电，则是由供水、供电部门向最终用户收取有关费用。物业公司无权因业主欠交物业管理费而擅自断电、断水。且同创公司明知弘道公司作为现代企业，其正常营运离不开水和电，但在弘道公司欠交物业管理费时，不但没有依法主张管理费的权利，而是采取了断电断水的行为致弘道公司无法正常使用物业进行日常工作。故自2016年7月起的物业管理费损失不应由弘道公司承担。同创公司主张该部分物业管理费的诉讼请求，与事实不符，本院不予支持。弘道公司对该部分的抗辩具有事实依据，本院采纳。弘道公司自2015年起即未按约支付应缴纳的物业管理费，构成违约，同创公司要求弘道公司依法承担违约责任的诉讼请求，具有事实与法律依据。关于违约金，因合同约定的违约金过高，同创公司主张要求以所欠物业管理费按年利率24%计算的违约金依法有据，本院支持。故违约金应以每阶段所欠物业管理费为基数，按年利率24%分段计算至2016年6月，具体分段计算为：自2015年1月11日起以18240元为基数计算；自2015年7月11日起以18240元为基数计算。自2016年1月11日起以18240元为基数计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款、第四十五条第一款条之规定，判决如下：
一、被告弘道信息科技无锡有限公司自本判决生效后立即向原告无锡同创物业服务有限公司支付自2015年1月起至2016年6月止的物业管理费54720元；
二、被告弘道信息科技无锡有限公司同时向原告无锡同创物业服务有限公司支付截止到2016年6月、按年利率24%计算的违约金（其中：18240元自2015年1月11日起计算；18240元自2015年7月11日起计算；18240元自2016年1月11日起计算）。
三、驳回无锡同创物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如弘道信息科技无锡有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3764元，减半收取计1882元，由无锡同创物业服务有限公司负担447元，弘道信息科技无锡有限公司负担749元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审判员 吴英
二〇一七年十月十九日
书记员 钱杰
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚款出售或者尚未交给物业买受人的物业。物业服务费由建设单位交纳。
第四十五条物业管理区域内，供电、供水、供气、供热、通信、有钱电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。