湖北省黄石市黄石港区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0202民初2033号
原告：中国工商银行股份有限公司黄石分行，住所地黄石市南京路18号，统一社会信用代码91420200878423941M�
负责人：胡国祥，行长。
委托诉讼代理人：胡锐、李海钢，均系该行员工。
被告：柳红军，男，1988年2月24日出生，汉族，身份证住址为黄梅县。
被告：黄石市金博房地产开发有限公司，住所地黄石市下陆区牛角山路73号，统一社会信用代码91420200688484030F。
法定代表人：柏春雪，董事长。
原告中国工商银行股份有限公司黄石分行与被告柳红军、黄石市金博房地产开发有限公司（下称金博公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡锐、李海钢到庭参加了诉讼，被告柳红军经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼，被告金博公司经本院送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼，本案按缺席审理。现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告冯兵立即归还所欠原告借款本金137365.08元、13922.55元（截至2017年7月4日），并从2017年7月5日起以本金137365.08元为基数，按年利率6.37%支付罚息至本金还清之日止；从2017年7月5日起以利息13922.55元为基数，按年利率6.37%支付复利至本金还清之日止。2、判令原告对本案抵押物享有优先受偿权，有权以处置抵押物的价款优先受偿被告柳红军所欠的全部贷款本息及原告实现债权的费用。3、判令被告金博公司对被告柳红军的上述债务承担连带保证责任。4、判令上列被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年9月12日柳红军与原告签订了编号为[个贷]字[黄石分]行[个贷中心]支行[2013]年[510]号的《个人购房借款/担保合同》，办理个人住房按揭贷款150000元，贷款期限15年，约定利率为年利率6.55%，还款方式为按月等额本息还款�合同中，柳红军为借款人、抵押人，金博公司为保证人。2013年9月25日，柳红军与原告办理了房产预告抵押登记，2013年9月27日原告依约将150000元打入合同约定账户。从2014年5月27日起，柳红军开始违约，截至2017年3月27日已连续3个月未按时足额偿还贷款本息，原告依合同相关约定，于2017年3月28日通过湖北日报公告向柳红军宣布该合同项下贷款立即到期，要求立即归还贷款本息，2017年4月6日书面向金博公司宣布了该合同项下贷款提前到期，要求立即承担保证责任。因两被告至今未归还全部贷款本息，故原告诉至法院。
原告为证明其所主张的事实，在开庭审理时出示了以下证据材料：
证据一、《个人借款/担保合同》。证明：借款合同关系，抵押担保关系，保证担保关系成立。
证据二、担保函。证明：保证担保关系成立。
证据三、房屋抵押预告登记证。证明：依法履行了抵押登记手续。
证据四、借款借据。证明：借款关系真实存在。
证据五、宣布提前到期通知书及湖北日报。证明：贷款已经到期，借款人、共同还款人、担保人应立即履行还款责任。
证据六、欠款明细。证明拖欠本息的金额。
被告柳红军、金博公司未向本院递交书面答辩状，也未到庭参加诉讼，放弃了庭审过程中的相关权利。
对于原告提供的证据均系原件或与原件核对无异，证明的内容与本案事实有关联性，证据的形式合法，内容真实。故本院对原告提供的证据予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月12日，原告（贷款人）与被告柳红军（借款人）、金博公司（保证人）签订了一份《个人购房借款/担保合同》，约定：贷款人�据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款150000元，合同项下贷款用于购买位于黄石市下陆区东方新天地1-1-303号、建筑面积80.94平方米的房屋；贷款期限15年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率6.55%；贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人授权贷款人将贷款一次性划入被告金博公司的账户，贷款利息自实际放款日起计算；借款人按照按月等额本息还款法偿还贷款本息；借款人未按合同约定日期（包括宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在合同约定的利率基础上加收30%确定；保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；借款人未完全、适当的遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；抵押人即被告冯兵自愿将购买的黄石市下陆区东方新天地1-1-303号房屋（建筑面积80.94平方米）向贷款人提供抵押担保，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金�利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续，抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥抵押登记手续；抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务；在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管，如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。2013年9月25日，原告与被告柳红军在房产管理部门办理预购商品房抵押权预告登记手续，预告登记权利人为原告，预告登记义务人为被告柳红�，房屋坐落于黄石市下陆区新下陆街10号1号楼1-303室。2013年9月27日，原告依约将贷款150000元转账汇入被告金博公司的账户。贷款后，被告柳红军偿还了部分本金及利息。但从2015年9月27日起，被告柳红军开始逾期还款，从2016年9月27日起再未偿还借款。2017年3月29日，原告在湖北日报上刊登了对被告冯兵借款宣布提前到期通知书。2017年4月6日，原告向被告金博公司送达了宣布提前到期通知书。截至2017年7月4日止，被告冯兵尚拖欠原告借款本金137365.08元、利息13922.55元。
本院认为，原告与两被告签订的《个人购房借款/担保合同》，系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应属合法有效,借款双方应按合同约定履行各自义务。原告已按约向被告柳红军履行了提供借款的义务，被告柳红军应按合同约定履行偿还借款的义务。但被告�红军未能按合同约定偿还借款本息，其行为已构成了违约，应按合同的约定承担相应的违约责任。故对于原告要求被告柳红军偿还借款137365.08元、利息13922.55元的诉讼请求，本院予以支持。因被告柳红军未按约定还款，应按合同约定支付罚息及复利，故对于原告要求被告柳红军从2017年7月5日起支付罚息及复利的诉讼请求，本院亦予以支持。因合同约定的利率为年利率6.55%，且约定“对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利”，罚息利率为“按在合同约定的利率基础上加收30%确定”，而原告主张按年利率6.37%计算罚息和复利没有超出合同约定及法律规定，故被告柳红军应以本金137365.08元为基数，从2017年7月5日起按年利率6.37%支付罚息；以利息13922.55元为基数，从2017年7月5日起按年利率6.37%支付复利。因被告金博公司作为该笔借款的连带保证人在《�人购房借款/担保合同》上加盖公章，承诺在原告尚未取得正式抵押登记信息的房屋他项权证书之前，被告金博公司并不能免除自己的保证责任，故应按照合同的约定，对被告柳红军的上述债务承担连带清偿责任，因此原告请求被告金博公司对被告柳红军上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。对于双方办理的涉案房屋预告抵押登记的效力问题。本院认为，涉案房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，根据我国物权法的相关规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力�因此原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权。故本院对于原告请求对被告柳红军抵押的房屋享有优先受偿权，并以处置抵押物的价款优先受偿本案贷款本息及实现债权费用的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告柳红军于本判决生效后五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司黄石分行借款本金137365.08元�利息13922.55元（截止至2017年7月4日），并支付从2017年7月5日起至借款本金清偿完毕之日止的罚息（以本金137365.08元为基数，按年利率6.37%计算）及复利（以利息13922.55元为基数，按年利率6.37%计算）。
二、被告黄石市金博房地产开发有限公司对被告柳红军的上述债务承担连带清偿责任。
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司黄石分行的其他诉讼请求。
如果被告柳红军、黄石市金博房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3324元、公告费600元（两次），由被告柳红军、黄石市金博房地产开发有限公司连带负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。
审 判 长 周雷刚
人民陪审员 傅靖宏
人民陪审员 董晓慧
二〇一八年四月四日
书 记 员 肖 君