江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0902民初509号
原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行，统一社会信用代码91320900840136218U，住所地在江苏省盐城市解放南路121号。
负责人吴曙东，该行行长。
委托代理人徐伟，中国农业银行股份有限公司盐城开发区科技支行客户经理。
被告唐汉芝，男，1972年5月26日生，住所地在江苏省盐城市大丰区。
被告李步芹，女，1973年4月4日生，住所地在江苏省盐城市盐都区。
被告江苏创业纪置业有限公司，统一社会信用代码913209037899217976，住所地在江苏省盐城市盐都区新区刘朋村。
法定代表人朱海中，该公司董事长。
委托代理人高金祥，江苏新中一律师事务所律师。
委托代理人王红华，该公司法律顾问。
原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行（下称农行中汇支行）与被告唐汉芝、李步芹、江苏创业纪置业有限公司（下称创业纪置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月9日受理后，依法由审判员阮烯独任审判,于同年2月27日、3月28日公开开庭进行了审理。原告农行中汇支行的委托代理人徐伟、被告唐汉芝、李步芹、被告创业纪置业公司的委托代理人高金祥、王红华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行中汇支行诉称：2009年11月20日，被告唐汉芝、李步芹、创业纪置业公司与我行签订一份《个人购房担保借款合同》，约定我行向被告唐汉芝发放90万元、期限为20年的个人住房贷款。创业纪置业公司为该笔借款提供阶段性连带责任保证。被告唐汉芝以贷款所购买的位于盐城市盐都区依云香溪房屋向我行提供抵押担保，并向登记机构申请了抵押物预告登记。同年11月23日，我行向被告唐汉芝发放贷款90万元。被告唐汉芝取得贷款后，多次逾期。我行曾多次催收未果，请求法院判令：1、被告唐汉芝、李步芹立即偿还原告贷款本金749892.52元，截止2016年6月30日的利息26895.68元，及自2016年7月1日起至实际履行之日止按合同约定的利息、罚息、复利；2、原告对被告唐汉芝、李步芹位于的盐城市盐都区依云香溪室房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；3、被告创业纪置业公司对上述债务承担连带还款责任。
被告唐汉芝、李步芹共同辩称：借款是事实，因资金紧张没有及时还款，争取早日还款。
被告创业纪置业公司辩称：我公司担保是事实，对原告主张的欠款、利息的数额没有异议。房屋设定的抵押是无效抵押，因为被告唐汉芝、李步芹没有拿到该房屋的产权证书。
经审理查明：唐汉芝与李步芹系夫妻关系。2013年1月30日，唐汉芝（借款人、××）、李步芹（××）、创业纪置业公司（保证人）与农行中汇支行（贷款人、抵押权人）签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定：1、借款金额：90万元，借款期限自2009年11月20日起至2029年11月19日止。2、借款用途：购买位于盐城市盐都区依云香溪房屋。3、借款利率：浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上下浮28%。4、划款方式：借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人的账户（户名：华东置业有限公司，账号：10×××28）。5、还款：分期还款，借款人以每一个月为一个还款周期，共240期。自借款发放后，每期末月的借款对应日为还款日。没有借款对应日的，以该还款周期末月的最后一日为还款日。借款人与贷款人商定采用等额本息还款法归还借款本息。6、担保：本合同项下借款采用阶段性保证担保+抵押担保方式。××同意以盐城市盐都区依云香溪房屋设定抵押；阶段性保证担保保证人为创业纪置业公司，阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。7、借款人、保证人、××的违约责任：借款人未按本合同约定归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮40%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）；借款人未足额偿还借款本息超过90天，借款人、保证人或××违反其在本合同项下所作的任何声明和保证，贷款人有权停止发放贷款、提前收回已发放的贷款、有权提前行使担保权、有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。8、保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。
同年11月23日，原告按约将90万元贷款划至上述指定账户，唐汉芝向原告出具了个人借款凭证。被告唐汉芝取得贷款后，在2015年12月23日之前正常按合同约定归还本息，之后开始不归还贷款本息。截止2016年6月30日，唐汉芝共欠原告贷款本金749892.52元、利息26895.68元。原告多次催要未果，遂诉至本院。
上述事实，有当事人陈述、个人购房担保借款合同、个人借款凭证、欠款明细等证据证明，本院经审核予以确认。
本院认为：原告农行中汇支行与被告唐汉芝、李步芹、创业纪置业公司签订的《个人购房担保借款合同》不违反法律、法规的强制性规定，是当事人真实意思表示，对双方均具有约束力。原告已按约将90万元出借给被告唐汉芝，被告唐汉芝未按合同约定履行还款义务、被告创业纪置业公司未按约履行保证义务，已构成违约，原告有权按照合同约定宣布贷款提前到期并要求被告唐汉芝履行全部义务。被告唐汉芝与李步芹在申请贷款期间系夫妻关系，申请借款是为购买盐城市盐都区依云香溪房屋，该房屋是唐汉芝与李步芹夫妻关系存续期间所购财产，故李步芹对该款项应承担共同还款责任。故原告农行中汇支行要求被告唐汉芝、李步芹偿还全部到期及未到期借款本金、利息及罚息，要求被告创业纪置业公司承担连带责任的诉讼请求，本院依法予以支持。创业纪置业公司在承担保证责任后，有权向被告唐汉芝、李步芹追偿。被告唐汉芝、李步芹以位于盐城市盐都区依云香溪房屋为该笔贷款提供了抵押担保，因当事人之间并未对涉案的房屋履行抵押物登记，原告农行中汇支行并未取得现实的抵押权，其对涉案房屋拍卖、变卖的价款不享有优先受偿权。故原告的该项诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告唐汉芝、李步芹应于本判决生效之日起十日内给付原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行贷款本金749892.52元、截止2016年6月30日的利息26895.68元，并支付自2016年7月1日起至实际给付之日止的利息和罚息（利息和罚息均按合同约定的方法和标准计算）。
二、被告江苏创业纪置业有限公司对被告唐汉芝、李步芹履行上述第一项债务承担连带责任。其在承担保证责任后，有权向被告唐汉芝、李步芹追偿。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11300元，依法减半收取5650元，由被告唐汉芝、李步芹共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，本院将依法报请该院按自动撤回上诉处理。
审判员 阮 烯
二〇一七年四月十日
书记员 商一娟
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
3、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为××，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。