浙江省温岭市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1081民初952号原告（反诉被告）：温岭市太平来大堡快餐店，住所地：浙江省温岭市太平街道东辉北路**号。投资人：金兴祥。委托诉讼代理人：蒋云昌，温岭市太平法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：上海必胜客有限公司，住所地：上海市浦东新区牡丹路60号801B室。法定代表人：高耀。委托诉讼代理人：崔海燕，浙江金道律师事务所律师。委托诉讼代理人：张阅，浙江金道律师事务所律师。原告温岭市太平来大堡快餐店（以下简称来大堡快餐店）与被告上海必胜客有限公司（以下简称必胜客公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告必胜客公司于2017年3月23日提起反诉，本院于同日受理，并决定合并审理。本案经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年5月3日公开开庭进行了审理。原告来大堡快餐店的特别授权诉讼代理人蒋云昌，被告必胜客公司的特别授权诉讼代理人崔海燕、张阅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告来大堡快餐店向本院提出诉讼请求：1.被告支付给原告自2016年9月5日起至2017年1月5日止的房屋租金350000元，并支付自起诉之日起按照日万分之一标准计算至实际履行之日止的滞纳金；2.被告支付给原告18平方米租赁场地6年的租金248847.90元。事实和理由：原告于2010年9月1日前承租了温岭市汽车配件厂所有的坐落于温岭市西侧的房屋，并于2010年7月28日在征得温岭市汽车配件厂同意的情况下，将上述房屋中434平方米的场地转租给被告。2010年9月24日，原、被告订立房屋租赁合同，并于2011年1月订立补充协议。因被告经营所需缺少场地，原告又提供18平方米的场地给被告，并口头约定按照书面租赁合同约定的租金标准计算租金，但未约定支付方式。合同签订后，被告按约经营，并每月支付书面租赁合同约定的租金，但未支付18平方米场地的租金。期间原告要求被告支付，但被告每次以租赁期限届满时一次性支付为由而拖欠不付。被告于2016年4月15日至2016年9月20日四次致函原告要求提前解除租赁合同，原告均予以回复，并说明理由，要求被告继续履行合同。被告自2016年9月5日起拖欠租金至今，且未支付18平方米租赁场地的租金。被告必胜客公司辩称，1.根据租赁合同第9.7条的约定，如乙方单店营利连续亏损达三个月，乙方有权向甲方给予不少于三个月的书面通知，提早终止本租约。本案系争餐厅自2015年3月起就开始连续亏损，已超过达到合同约定行使解除权的三个月期限。被告亦于2016年6月8日将解除合同的意思表示送达到原告，并要求于2016年9月8日解除，已满足提前三个月通知的要求。被告在接到通知后并未在三个月内提出诉讼，故双方的租赁合同已于2016年9月8日解除，被告亦完成了房屋的腾退，且被告已结清了租金并超额支付，故原告主张2016年9月5日之后的租金缺乏依据。2.被告在经营过程中不存在因经营所需缺少场地的情况，亦未存在与原告另行约定租赁18平方米场地的情况，更未作出租赁期限届满时一次性支付租金的承诺。原告主张的18平方米场地位于餐厅之外，在原告的经营场所内。租赁期间原告从未要求被告支付该18平方米场地的租金，即使被告需要承担该18平方米场地的租金，亦超过诉讼时效。被告必胜客公司向本院提出诉讼请求：1.原告协助被告将电表过户至原告名下；2.原告赔偿给被告自2016年9月19日起至2017年3月17日止的电费5955.83元。事实和理由：2010年9月24日，原、被告双方就被告向原告租赁坐落于温岭市总面积434平方米的房产经营必胜客餐厅事宜签订《租赁合同》，并分别于2011年1月1日、2011年4月12日签订《补充协议》。根据合同约定，被告独立安装电表，并为保证餐厅的正常经营进行电增容工程，配电房由原告免费提供并管理。自2014年起，餐厅持续亏损，且经被告努力无果。无奈之下，被告依据合同约定于2016年9月8日提前解除《租赁合同》，并在2016年9月5日完成腾退。此后，被告多次催促原告依据合同约定配合办理电表过户手续，但原告均不予理会。自《租赁合同》解除后至今，被告未再占有使用租赁房屋，但因电表仍在被告名下导致被告承担了原本应由原告承担的电费5955.83元（自2016年9月19日起至2017年3月17日止的电费）。针对被告必胜客公司的反诉，原告来大堡快餐店辩称，请求法院驳回被告的诉讼请求。首先，被告认为其已于2016年9月8日提前解除合同，并于2016年9月5日完成腾退，但上述行为系被告的单方行为。如被告解除租赁合同，应当清理设备，并恢复房屋原状。但被告至今并未清理设备，现场尚有空调、升降机、排烟风管存在，消防通道、隔墙亦存在，未恢复原状。且被告因经营需要在屋顶挖的大洞，亦未修复。其次，被告尚拖欠18平方米场地的租金。被告的营业额直接影响到租金的金额，但被告并未按照合同约定提供其营业额。本院认定案件事实如下：2010年9月24日，原、被告签订《租赁合同》一份，合同约定原告将位于温岭市使用面积53平方米、二层使用面积255平方米、三层使用面积126平方米，总计使用面积为434平方米的房产出租给被告使用，原告同时将房产之附属通道、楼梯、设施等提供给被告使用，并约定租赁期限自原告交付房产之日起至2018年11月30日止。双方另约定如下：1.原告负责以被告的名义（开户名为被告）并根据被告需要进行单独电增容。被告承担电增容工程费用及该电增容配电间土建施工费用，上限为300000元，超过部分由原告承担；2.合同终止后30天内，由被告负责将开户名过户给原告，过户费用由被告承担；3.租赁期内，若被告原因造成合同提前终止，在第五至第七租赁年度期间，原告按照被告实际承担电增容工程费用额度的35%返还给被告；4.合同期内，无论开户方是原告或者被告，该配电房的日常管理和维护都由原告负责，原告保证被告用电能够正常运转；5.原、被告双方同意在本租约期限开始后，如被告单店营利（unitcontribution）连续亏损达三个月，双方同意为考虑双方的长期利益，被告有权向原告给予不少于三个月的书面通知，提早终止本租约；6.本合同如提前终止、解除或届满后二十天内，原告应按当时房屋的实际状态收回房屋，被告有权拆除及取回被告所有设施、设备之一部分或全部，但被告不得故意损害或拆除建筑物本身之结构体。2016年6月6日，被告向原告邮寄送达解除合同通知书，原告于2016年6月8日接收。2016年9月20日，上海坤德会计师事务所有限公司出具审计报告，认定必胜客温岭太平路店餐厅在2016年3月份、4月份、5月份的unitcontribution分别为-158034.81元、-148335.01元、-105989.31元。2016年9月28日，被告向原告汇款20969.08元。另查明，被告承担电增容工程费用及该电增容配电间土建施工费用共计300000元。温岭市供电公司于2016年10月17日出具的电力发票（NO17844432）上的金额为986.87元，电费产生的时间为2016年9月6日—2016年10月4日，于2016年11月18日出具的电力发票（NO17914456）上的金额为1020.48元，电费产生的时间为2016年10月4日—2016年11月3日。被告于2016年10月31日向温岭市供电公司申请暂停配电设施运行。登记在上海必胜客有限公司浙江分公司名下的配电设施的用户编号为6852048930。本院认为：本案的主要争议焦点在于被告提前解除租赁合同是否符合合同约定。本案中，被告向本院提交由其自行委托会计师事务所出具的审计报告，原告对此提出异议，并申请重新审计，但在收到鉴定费缴纳通知后未交纳鉴定费，本院决定终止鉴定，由此产生的不利后果由原告自行承担，本院对上海坤德会计师事务所出具的审计报告予以认定，认定被告必胜客公司温岭太平路店餐厅在2016年3、4、5月份的unitcontribution处于亏损状态，符合被告解除合同的条件，故被告有权提前解除租赁合同。被告辩称解除通知书已由原告于2016年6月8日签收，原告虽对此否认，但被告提交的邮件全程跟踪查询单中明确载明被告的邮件已于2016年6月8日签收。且原告在其起诉状的事实与理由中亦有“被告于2016年4月15日至2016年9月20日四次致函原告要求提前解除租赁合同”的陈述，故本院认定被告的解除通知书已于2016年6月8日到达原告。综上，原、被告于2010年9月24日签订的《租赁合同》于2016年9月8日解除，被告无需支付2016年9月9日之后的租金。至于自2016年8月1日起至2016年9月8日止的租金，上述期间的租金为110833.33元。按照合同约定，原告应返还给被告电增容工程费用及该电增容配电间土建施工费用为105000元，加之被告于2016年9月28日向原告汇款的20969.08元，已超出被告需向原告支付的110833.33元租金，故对原告要求被告支付自2016年9月5日起至2017年1月5日止的房屋租金350000元及滞纳金的诉请，本院不予支持。至于原告要求被告支付18平方米租赁场地6年租金248847.90元的诉请，因原、被告双方签订的租赁合同中并未约定上述18平方米的租赁事宜，且原告未能举证证明其将上述18平方米场地出租给被告，故对该项诉请，本院亦不予支持。关于被告要求原告协助将电表过户至原告名下的诉请，原告对此并无异议，本院予以支持。至于被告主张的5955.83元电费是否由原告承担的问题。2016年10月份出具的电费发票金额986.87元产生的时间为2016年9月6日—10月4日，2016年11月份出具的电费发票金额1020.48元产生的时间为2016年10月4日—11月3日。按照合同约定，被告应于解除合同后30日内将配电设施过户给原告，期间应由被告向供电部门申请暂停配电设施运行防止损失产生，但被告直至2016年10月31日才向供电部门申请暂停配电设施的运行，故原告协助办理配电设施变更登记的履行期限内，即2016年10月8日之前产生的电费应由被告自行承担。按照被告提交的电费发票，自2016年9月6日起至2016年10月8日止的电费为1151.47元，该部分电费由被告承担，故原告应向被告支付电费4804.36元。至于之后产生的电费，可待实际产生后再由被告另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、反诉被告温岭市太平来大堡快餐店于本判决生效后三十日内协助反诉原告上海必胜客有限公司将登记在上海必胜客有限公司浙江分公司名下的配电设施（用户编号：6852048930）过户至反诉被告温岭市太平来大堡快餐店名下；二、反诉被告温岭市太平来大堡快餐店于本判决生效后三十日内支付给反诉原告上海必胜客有限公司电费4804.36；三、驳回原告温岭市太平来大堡快餐店的诉讼请求；四、驳回反诉原告上海必胜客有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9788元，由原告温岭市太平来大堡快餐店负担；反诉案件受理费50元，由反诉原告上海必胜客有限公司负担9.67元，反诉被告温岭市太平来大堡快餐店负担40.33元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院。审 判 长  郭军标人民陪审员  张灵娥人民陪审员  张妙花二〇一七年十一月二十四日代书 记员  胡 鑫?*ArabicDash?-8-??*ArabicDash?-7-?