广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终20号
上诉人（原审被告）：张裕明，男，1973年4月21日出生，汉族，身份证住址四川省西充县。
委托诉讼代理人：黄钲顺，广东云智律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李碧怀，女，1976年7月8日出生，汉族，身份证住址四川省西充县。
委托诉讼代理人：张裕明，男，1973年4月21日出生，汉族，系李碧怀的配偶。
被上诉人（原审原告）：何维，男，1987年2月14日出生，汉族，身份证住址重庆市荣昌区。
被上诉人（原审原告）：王凤霞，女，1988年8月27日出生，汉族，身份证住址重庆市垫江县。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：谭智，广东保得利律师事务所律师。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：张海圆，广东保得利律师事务所实习人员。
原审第三人：广州金朗房地产代理有限公司，住所地广州市白云区富力城花园商业广场x号xxx。
法定代表人：李丽珺。
委托诉讼代理人：吴学勇，该公司职员。
上诉人张裕明、李碧怀因与被上诉人何维、王凤霞、原审第三人广州金朗房地产代理有限公司（以下简称金朗公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初9833号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人张裕明、李碧怀上诉请求:撤销一审判决第一项，改判：张裕明、李碧怀向何维、王凤霞返还双倍定金528000元、定金之外的购房款116000元；并以644000元为基数，按每日万分之一点八的标准计算违约金，自2017年7月16日起计至2017年8月8日何维、王凤霞错误超额查封张裕明、李碧怀两套房之日，并以本金为限。事实和理由如下：一、一审法院没有根据客观情况追寻双方真实的意思表示，双方明显是根据《房地产买卖合同》签订以及履行中的约定，在张裕明、李碧怀违约时为了避免未来的纠纷，通过《解除合同协议》这一书面的方式确认定金的数额以及违约责任的形式这两项内容。只不过因为双方不了解法律规定，多约定了定金。这属于双方签订合同时甚至起诉前都意识不到的情况。（一）双方在《房地产买卖合同》与《收款证明》中写明“定金”50000元。为了增加违约成本，后来支付330000元也作为定金并在《收款证明》上写明“定金”。在张裕明、李碧怀违约后，双方《解除合同协议》再次明确定金是380000元，并且约定“双倍返还”也是定金罚则的方式。双方只是通过《解除合同协议》的形式明确选择“定金罚则”违约责任形式。无论从用词上还是责任方式上都是根据有关定金罚则的法律规定处理，适用定金罚则本来就是双方真实的意思表示。（二）如果双方真实的意思不是适用定金罚则，而是为了弥补买方所谓的损失，简单约定“退还已经支付金额，并赔偿380000元损失”即可，没有必要在写明定金并适用双倍返还定金罚则的规则。二、一审法院在判决核心思路就是一味弥补何维、王凤霞的损失，其忽视了定金罚则的法律意义与原理，这是错误的。定金罚则作为一种违约责任形式，其原理就是另外一倍定金作为违约后应当赔偿给对方的违约金额，双倍返还定金这种违约形式并不能以损失作为基础进行调整的。三、本案确定的迟延还款利息计算方式不合理。因迟延支付款项，何维、王凤霞的损失属于利息类损失。在没有特别约定的情况下，应当以银行同期贷款利率作为损失的参考标准。一审判决日万分之五的标准已经超过银行同期贷款利率的三倍。四、何维、王凤霞在诉讼过程中，采取财产保全措施不当，超额查封了张裕明、李碧怀的两套房，直接导致张裕明、李碧怀想履行付款义务也无法履行。因此，迟延支付的违约利息应当计算至何维、王凤霞错误查封之日。综上，张裕明、李碧怀上诉请求二审法院依法改判。
被上诉人何维、王凤霞二审答辩称：不同意张裕明、李碧怀的上诉请求。一、何维、王凤霞主张双倍返还定金760000元是基于双方签订《解除合同协议》的约定，并非《房地产买卖合同》的约定。二、《解除合同协议》中约定“卖方双倍返还定金760000元”不是定金罚则的直接适用，而是双方协商一致后通过签订《解除合同协议》的形式确定的数额。其一，该条款的后半部分对760000元的构成作出具体说明，证明该条款与定金约定及定金罚则的直接适用无任何关系，完全是解除协议后定金返还及违约金金额的约定。其二，双方签订《解除合同协议》时，涉案房屋价值已上涨了70多万元，且张裕明、李碧怀存在根本违约及欺诈行为，双方最终约定由张裕明、李碧怀按已收房款双倍返还给何维、王凤霞，由于张裕明、李碧怀出具的收据均写明是定金，所以双方在《解除合同协议》中将定金作为已收房款的代名字，故该条款中的定金字眼并非法律上的定金约定。其三，结合《解除合同协议》第三条可以证明“卖方同意双倍返还定金760000元”与定金约定及定金罚则无关，否则就不会出现第三条赔偿按揭费5000元的约定。三、有关违约金的问题。双方约定逾期付款违约责任为每日按千分之一支付违约金，该违约责任的约定未违反法律规定，一审法院综合各种因素已调低一半，该标准已低于民间借贷中有关利息约定的合法标准，一审法院判令违约金标准合法。四、何维、王凤霞依法申请财产保全，由法院采取合法的保全措施。张裕明、李碧怀对有关违约金支付时间的抗辩缺乏事实和法律依据。综上，何维、王凤霞请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人金朗公司二审述称：同意一审判决，不同意对方的上诉请求。
何维、王凤霞于2017年7月27日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.张裕明、李碧怀双倍返还定金760000元及支付逾期付款的违约金（违约金以760000元为基数，按每日千分之一的标准从2017年7月15日起计算至张裕明、李碧怀付清全部返还的定金之日止）；2.张裕明、李碧怀返还按揭费5000元。
一审法院根据当事人的陈述和经审查确认的证据认定事实如下：2017年1月8日，何维、王凤霞（买方）与张裕明（卖方）、金朗公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》及附件（合同编号：00749），约定：卖方将位于广州市白云区华灯街x号xxx房（以下简称涉案房屋）出售给买方，建筑面积为82.4平方米，总楼价为1320000元；付款方式为涂销抵押后付款，定金50000元买方须在2017年1月8日支付给卖方；卖方应在签订本合同后90天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷之一切手续费用；首期楼款（不含定金）330000元，买方应于原贷款银行通知还贷之日起5天内付至卖方供款账号内；余下首期款220000元买方须于递件成功当天直接支付给卖方；楼价余款买方须在合同签订后110天到贷款银行办理按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》，提供贷款所需资料，同时卖方必须提供资料与协助等。
上述合同签订当天，何维、王凤霞向张裕明支付定金50000元。
2017年1月19日，张裕明出具收款证明一份，该证明主要内容为：本人张裕明现收到客户王凤霞、何维交来承购涉案房屋的定金330000元。
2017年3月30日，何维、王凤霞为办理购买涉案房屋的抵押贷款手续，向广州汇和按揭代理有限公司支付按揭服务费5000元。
此后张裕明一直未履行办理银行提前还贷手续的义务。
2017年6月9日，何维、王凤霞（买方）与张裕明、李碧怀（卖方）、金朗公司（经纪方）签订《解除合同协议》，约定：双方于2017年1月8日签订的《房地产买卖合同》（合同编号：00749），由于卖方没有按时履行该合同附件页的第二条第三点的义务，导致买方的购房目的至今无法实现。现卖方向买方明确表示没有能力偿还银行贷款，导致无法继续履行该合同的义务，因此，双方在自愿平等、协商一致的基础上，就解除该合同的相关事宜达成如下协议：一、买卖双方同意于2017年6月1日达成解除双方于2017年1月8日签订的《房地产买卖合同》（合同编号：00749）的协定，正式解除合同生效时间以卖方全部返还定金并赔付以下所有款项的当天，并且以银行到账或现金支付凭证为准，双方同意在解除合同生效起叁天内解除《房地产买卖合同》。二、卖方同意双倍返还定金总计760000元给买方，其中380000元为定金退还给买方，另外380000元作为赔偿给买方的违约金。三、卖方同意赔付广州金朗房地产代理有限公司咨询代理费14000元，以及赔付买方已支付的按揭费5000元。四、卖方应在2017年7月15日前将定金380000元及按揭费5000元合计385000元汇款至买方指定账户，若逾期付款，买方有权要求卖方立即支付双倍返还的定金及按揭费，并有权要求卖方每逾期一日按760000元的千分之一支付违约金；卖方应在2017年7月15日前将经纪方咨询代理费14000元支付至金朗公司的指定账户，若逾期付款，经纪方有权要求卖方每逾期一日按照总咨询代理费14000元的千分之五支付违约金；卖方应在2017年12月31日前将违约金380000元汇款至买方指定账户，若逾期付款，买方有权要求卖方每逾期一日按380000元的千分之一支付违约金等。上述协议签订后，张裕明、李碧怀至今未向何维、王凤霞支付2017年7月15日前应支付的款项。
一审法院认为，张裕明与何维、王凤霞就涉案房屋签订《房地产买卖合同》后，因张裕明自身原因无法偿还银行贷款导致上述买卖合同无法继续履行，并在此基础上张裕明、李碧怀与何维、王凤霞共同签订了《解除合同协议》，该解除合同协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。根据上述协议约定，张裕明、李碧怀同意向何维、王凤霞双倍返还定金760000元，该760000元其中380000元为定金，另外380000元为违约金。张裕明、李碧怀同意于2017年7月15日前向何维、王凤霞返还定金380000元及按揭费5000元，但张裕明、李碧怀至今未向何维、王凤霞支付上述款项，已构成违约，应当承担违约责任。故根据上述协议关于若张裕明、李碧怀逾期支付2017年7月15日前应支付款项的，何维、王凤霞有权要求张裕明、李碧怀立即支付双倍返还的定金及按揭费，并有权要求张裕明、李碧怀支付违约金的约定，现何维、王凤霞要求张裕明、李碧怀向其支付双倍返还定金760000元及支付违约金，并支付按揭费5000元合理合法，一审法院予以支持。合同约定按每逾期一日按欠付款项760000元的1‰计付违约金标准确属过高，一审法院酌情调整为每逾期一日按0.5‰的标准计付。违约金的起算时间应从协议约定应当支付款项的次日即2017年7月16日起算，计至付清之日止，并以本金为限。
关于张裕明、李碧怀抗辩上述解除协议中约定的定金数额超出房价约定的20%，违反了合同法的相关规定，超出部分应为无效的意见。（一）何维、王凤霞主张的双倍返还定金760000元并非直接根据相关法律规定适用定金罚则而提出，该数额是双方在自愿平等、协商一致的基础上通过签订协议而确定的数额。（二）双方之所以达成张裕明、李碧怀向何维、王凤霞双倍返还定金760000元的约定，是基于张裕明、李碧怀在实际履行房屋买卖合同过程中的违约行为导致合同无法继续履行，且何维、王凤霞已向张裕明支付定金达380000元的基础上而作出的。该约定较为客观地体现了双方对张裕明、李碧怀违约行为的惩罚和对何维、王凤霞因张裕明、李碧怀违约行为导致遭受实际和预期利益损失补偿之间达成一致意见的意思表示。综上，张裕明、李碧怀的上述抗辩意见欠理，一审法院不予采纳。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年11月28日作出判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告张裕明、李碧怀向原告何维、王凤霞支付双倍返还的定金760000元及违约金（违约金以760000元为基数，按每日0.5‰的标准从2017年7年16日计至实际付清之日止，并以本金为限）；二、本判决生效之日起五日内，被告张裕明、李碧怀向原告何维、王凤霞支付按揭费5000元；三、驳回原告何维、王凤霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11750元，保全费4495元均由被告张裕明、李碧怀共同负担，并于本判决生效之日起五日内向一审法院缴纳。
各方对一审查明事实没有异议，本院予以确认。
本院另查明，张裕明二审提交：上海浦东发展银行业务凭证回单，证明张裕明、李碧怀于2017年12月18日向何维汇款528000元、116000元，合计644000元；证明张裕明、李碧怀已向对方双倍返还定金，并且将购房余款也一并返还给对方。何维、王凤霞质证称对上海浦东发展银行业务凭证回单的真实性予以确认，回单汇款期是张裕明、李碧怀在一审法院作出判决后提起上诉后单方向何维账户支付644000元，确认收到张裕明、李碧怀644000元，何维、王凤霞在收到款项后也要求张裕明、李碧怀按照一审判决的金额支付款项，但张裕明、李碧怀表示要经过二审法院判决以后再另行支付。金朗公司质证称：该证据与金朗公司无关，不清楚。
本院认为，一审法院认定双方《房地产买卖合同》、《解除合同协议》合法有效，张裕明、李碧怀存在根本违约，应承担违约责任，双方均无异议，不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对张裕明、李碧怀的上诉请求，认定如下：
一、张裕明、李碧怀上诉主张《解除合同协议》中双方约定的定金数额超出合同标的额20%，违反法律规定，超出部分应为无效，不应双倍返还。因双方《房地产买卖合同》明确约定定金50000元，首期楼款（不含定金）330000元，买方应于原贷款银行通知还贷之日起支付。履约过程中，何维、王凤霞支付合同约定的定金50000元，双方协商何维、王凤霞提前支付首期楼款330000元，后由张裕明、李碧怀出具收据载明为承购涉案房屋定金330000元，而张裕明、李碧怀不履行提前还贷手续，构成根本违约，导致双方交易不成。双方签订《解除合同协议》约定“卖方同意双倍返还定金760000元给买方，其中380000元为定金退还给买方，另外的380000元作为赔偿给买方的违约金”。据此，张裕明、李碧怀出具收据的情况以及双方《解除合同协议》条款的文意理解来看，双方确实是适用了定金罚责的约定来认定由张裕明、李碧怀承担违约责任。依照《中华人民共和国担保法》第九十一条规定“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”。本案《解除合同协议》是双方对《房地产买卖合同》解除及违约后果承担作出的真实意思表示。《解除合同协议》第一条约定“正式解除合同生效时间以卖方全部返还定金并赔付以下所有款项的当天，并且以银行到账或现金支付凭证为准……”，双方还约定逾期返还定金及赔偿款的违约付款的责任，这显然并非双方简单运用定金罚则处理张裕明、李碧怀违约后果承担的方式。并且，张裕明、李碧怀在签订《解除合同协议》后仍拒不履行退还定金及支付违约赔偿金的义务。张裕明、李碧怀肆意违约的行为，导致何维、王凤霞购房合同目的及解约获得退款、赔偿的合同目的均无法实现。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条规定“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。并且，涉案房屋房价已大幅上涨，如按定金不超过主合同标的额的百分之二十即264000元承担违约责任，明显不足以弥补何维、王凤霞的损失，亦不足以对张裕明、李碧怀故意违约的惩罚。《解除合同协议》客观体现了双方对张裕明、李碧怀违约行为的惩罚和对何维、王凤霞因张裕明、李碧怀违约行为导致遭受实际和预期利益损失补偿之间达成一致意见的意思表示。因此，一审法院依约判决张裕明、李碧怀承担违约责任，公平合理，本院予以维持。
二、违约金标准的问题。因双方《解除合同协议》约定逾期付款，张裕明、李碧怀需按应付款每日1‰计付违约金，该违约责任的约定未违反法律规定。一审法院已综合本案案情适用自由裁量权调整违约金按每0.5‰的标准计付。张裕明、李碧怀上诉主张违约金标准仍过高，依据不足，本院不予支持。
三、张裕明、李碧怀上诉主张违约金应计至2017年8月8日涉案房屋超额查封之日止。因如前文所述，张裕明、李碧怀故意违约，至今未依约向何维、王凤霞支付全部款项，理应承担违约责任至付清款日止。何维、王凤霞为保障自己的合法权益，申请财产保全措施，一审法院据此申请采取合法保全措施查封房屋并无不妥。张裕明、李碧怀该项上诉主张缺乏事实和法律依据，不能成立。
另外，双方均确认张裕明、李碧怀于2017年12月18日向何维、王凤霞支付了644000元，双方在履行本生效判决时直接扣减。
综上所述，一审查明事实清楚，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人张裕明、李碧怀的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2620元，由上诉人张裕明、李碧怀负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一八年三月十四日
书记员 莫善友