广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1973民初1957号
原告：陈宇华，女，1976年2月9日出生，汉族，住广东省廉江市，
委托诉讼代理人：郭惠宾，广东君华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：石运亮，广东君华律师事务所律师助理。
被告：马霞，女，1981年1月11日出生，汉族，住湖北省监利县，
委托诉讼代理人：周乃文，广东南天星律师事务所律师。
原告陈宇华与被告马霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月9日公开开庭进行了审理。原告陈宇华及其委托诉讼代理人郭惠宾，被告马霞的委托诉讼代理人周乃文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈宇华向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》;2.判令被告向原告支付违约金360000元及利息（以360000元为本金，利息自2016年12月8日起按中国人民银行同期逾期利率计算至违约金支付完之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告是亲邻关系，被告因经济困难，自愿向原告出售东莞市塘厦镇东湖山庄l4栋1A房地产一套。2016年1月23日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，约定了双方的权利和义务。后来，被告又陆续要求原告追加了120000元作为定金用于支付房屋之急用，原告如约打入被告交通银行的账号。然而，被告因房地产上涨，公然向原告表示不卖了，严重违约。根据协议约定：被告违约应按定金的三倍支付违约金，但被告只退还定金，至今未支付违约金。为保护原告合法权益，特提起诉讼。
被告马霞辩称：1.被告并没有违约，而是原告违约，才导致被告解除合同。被告保留追究原告违约责任的权利。（1）原告并没有按时支付订金50000元，双方于2016年1月23日签订合同以后，原告于2016年1月25日才支付订金50000元，原告已经违约。（2）被告办理房产证产生的费用依据约定应由原告承担，而原告却拒不承担。为此被告才行使解除合同的权利。被告于2016年12月13日解除合同，并将购房款退还给原告；2.被告于2016年1月23日收到的50000元是订金。被告写的收条上是“房屋订金伍万元整”，根据我国现行的法律规定，订金只是单方行为，不具有明显的担保性质，一般情况下，交付订金的视作交付预付款。双方合同上约定了订金，但是在实际履行过程中，对合同内容有所变更。2016年1月23日，《房屋买卖合同》是原告的助手Tony拿来给被告签。被告当时手写了50000元的收条，写完以后微信发给了原告，由于原告当时并未付款，被告还没有收到钱的情况下，自然不能将收条给原告的助理。后来原告看到微信中的收条以后于2016年1月25日转账50000元给被告，后被告打电话给原告，问要怎样把收条给她，她要被告去她家里拿给她的阿姨。被告去了几次，没有看到人，后来原告助理打电话给被告要收条，但被告都在外面。所以收条原件一直在被告处；3.原告支付的70000元是购房款，而并非是定金。被告提供的收条和原告提供的微信聊天记录均证实该70000元是购房款，而非定金。至于原告汇款时，备注是购房定金，这是违反双方的意思表示的，这完全是原告单方所为，不告不予认可；4.《房屋买卖合同》约定的被告的违约责任严重过高，因为房屋的交易价才225000元，约定的违约责任却达到了150000元，而且合同是原告提供的格式合同，合同中约定的原告责任非常的轻，明显的显失公平，请求法院在判决时能够进行适当的调整。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对原告提交的《房屋买卖合同》、微信聊天记录、交通银行网上转账回执、房地产权证、被告提交的东莞银行的存折、东莞银行现金缴款单、POS机刷卡小票、住宅专项维修资金转轴收据、广东省非税收入电子票据、业务受理单（2张）、中国工商银行交易明细、账户交易明细没有异议，本院予以确认并在卷佐证。当事人没有争议的事实是：2016年1月23日，原、被告双方签订了《房屋买卖合同》，约定的主要内容是：1.原告购买被告位于东莞市塘厦镇××山庄××1Ａ（房产证号：粤房地权证莞字第××号，以下简称“案涉房屋”），签订《房屋买卖合同》时，案涉房屋尚未办理房产证；2.案涉房屋的转让成交价是225000元，房屋办理房产证的费用由原告承担，房产证过户到原告名下的费用由原被告双方各承担一半；3.原告在合同签订次日向被告支付定金50000元，被告收取定金后不得将房子再转售其他人；待房产证书办至原告名下后5个工作日内，原告支付剩余房款给被告。被告收到房屋余款后3天内搬出并交房给原告；4.被告应保证其对案涉房屋享有所有权，有权对案涉房屋进行处分、且案涉房屋没有设置任何抵押或担保，亦不存在第三方请求，没有争议或诉讼；5.如被告不配合办理过户登记手续导致合同无法继续履行的，被告应按定金的三倍向原告支付违约金，违约金不足以弥足原告损失的，还应向原告赔偿损失；如原告不履行合同或不完全履行付款义务的，按应付未付款每日万分之一向被告支付违约金；等等内容。原告庭审时确认《房屋买卖合同》版本是由原告助理打印出来，交由原、被告双方签字。《房屋买卖合同》签订后，原告于2016年1月25日转账50000元，汇款备注是“jenny购买14-1A预付订金”，原告于2016年9月29日向被告转账70000元,备注“房款定金”。被告已支付办理案涉房屋的一手房产证的费用3566元（具体包括缴纳维修资金3320元、登记费80元、手续费166元）。案涉房屋一手房产证的登记时间是2016年6月17日，根据微信聊天记录，截至2016年12月1日，原、被告双方仍在协商办理案涉房屋过户手续的时间。2016年12月13日，被告通过转账向原告支付123000元，备注“退还购房款”。另查明，根据本案财产保全资料得知，原告于2017年1月17日申请对案涉房屋进行查封，本院到房管部门查封时，根据案涉房屋查询结果，发现案涉房屋已于2016年11月30日转移登记。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
被告提交的收条2张，证明被告收到原告房屋订金50000元和购房款70000元。原告质证认为，原告没有收到这两张收条，收条是被告单方制作，原告是通过网上转账的方式支付的。本院认为，收条由被告单方制作，原告主张并未收到收条，本院对该证据不予采信。
本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，约定的内容条款并没有违反法律法规强制性的规定，故本院认定案涉的《房屋买卖合同》合法有效，对各方当事人均具有约束力，各方当事人均应按合同约定全面履行合同义务。本案的争议焦点是：一、本案违约方是哪一方；二、原告的诉请是否合法有据。
一、关于本案违约方是哪一方。本案中，原、被告对违约方是何方主张不一。原告主张，由于被告将案涉房屋转让给案外人，导致合同无法继续履行。被告于2016年11月30日已将案涉房屋转移登记，却于2016年12月1日仍然和原告协商办理案涉房屋过户时间，因此，被告是违约方。被告认为，由于原告未如期交付购房定金、未按合同约定支付案涉房屋一手办证费用，被告行使合同解除权。本院认为，根据《房屋买卖合同》约定，被告收取定金后不得将房子再转售其他人。因此，本案被告构成违约。理由如下：1.原告已经支付定金。虽然原告支付给被告50000元时备注的是“预付订金”，但是根据双方签订的《房屋买卖合同》的约定，此处的50000元应理解为定金。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，案涉房屋的转让价格是225000元，那么定金最多不超过225000元×20％＝45000元，因此，本院认定此50000元中，其中45000元是定金，其余5000元应视为购房款。虽然被告主张原告迟延支付了定金，但是被告并未提出异议，并且双方继续履行合同，视为被告同意变更定金支付时间。2.被告同意原告迟延交付案涉房屋一手房产证办证费用。被告主张，由原告在被告主张原告未支付办理一手房产证的费用；原告主张，经原、被告双方口头协商，被告同意原告将案涉房屋一手办证费用在支付转让尾款时一次性支付给被告；双方均没有提供证据佐证。本院认为，根据被告办理一手房产证的登记时间是2016年6月，而原被告双方一直到2016年12月仍然在协商办理案涉房屋的过户手续，被告并未对原告迟延支付一手房产证的费用提出异议，因此，本院采信原告的主张。3.被告构成根本违约。被告将案涉房屋转让给案外人，导致本合同无法继续履行，被告构成根本违约。因此，被告是违约方。
二、原告的诉请是否合法有据。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，一方当事人可以解除合同。本案案涉房屋因被告转让给案外人，原告签订合同买房目的无法实现，原告要求解除合同合法有据，本院予以支持。
依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”原告有权选择适用违约金或者定金条款的规定，本案原告选择适用违约金条款合法有据。关于违约金的数额。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，因此，本案的违约金应不超过合同约定的转让总价款的30％即225000元×30％＝67500元。原、被告双方签订的《房屋买卖合同》约定的违约金即定金的三倍135000元超出法律规定，本院对原告诉请的超出67500元的违约金，不予支持。
关于利息。原告诉请以360000元为本金，利息自2016年12月8日起按中国人民银行同期逾期利率计算至违约金支付完之日止。原告此项诉请没有法律依据和合同约定，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告陈宇华与被告马霞于2016年1月23日就买卖位于东莞市塘厦镇东湖山庄七层14座1A（房产证号：粤房地权证莞字第××号）签订的《房屋买卖合同》予以解除；
二、被告马霞应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告陈宇华支付违约金67500元；
三、驳回原告陈宇华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3366.8元、保全费2320元，原告陈宇华均已预交，由原告陈宇华负担4627.12元、由被告马霞负担1059.68元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 代小静
二〇一七年三月二十三日
书记员 陈伟龙
吴秀珠
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国担保法》
第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。