云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云01民终1569号
上诉人（原审原告）：杨惠，女，1957年10月2日出生，汉族，住昆明市富民县。
委托诉讼代理人：杨卫华，云南弘同律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：段能辉，云南弘同律师事务所实习律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：冯晋熙，男，1989年1月2日出生，汉族，住昆明市富民县。
委托诉讼代理人：徐丽，云南金杉律师事务所律师，一般授权代理。
被上诉人（原审第三人）：虎良金，男，1973年3月11日出生，回族，住昆明市西山区。
委托诉讼代理人：姚玉玺，富民法律服务所法律工作者，特别授权代理。
委托诉讼代理人：陆伟，富民法律服务所法律工作者，特别授权代理。
上诉人杨惠因与被上诉人冯晋熙、虎良金房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省富民县人民法院（2017）云0124民初505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨惠上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由为：一、上诉人的女儿、女婿及被上诉人重新签订的《房屋租赁协议》的基础法律关系为民间借贷，即以涉案房屋抵偿案外人的债权债务，一审判决认定为房屋租赁关系，属于适用法律错误。二、上诉人的女儿、女婿是以自己的名义而非上诉人的名义与冯晋熙签订《房屋租赁协议》，冯晋熙在签订合同时未查证涉案房屋的不动产权属信息，存在过错，上诉人的女儿、女婿的行为不构成表见代理。三、上诉人的女儿、女婿无权处分上诉人的房产，并且以物抵债合同系实践性合同，涉案房屋的所有权未发生转移，《房屋租赁协议》未发生效力。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
冯晋熙辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
虎良金辩称，涉案房屋已归属虎良金所有，上诉人无权主张房屋租金，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
杨惠向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告支付房屋租金146000元；2、被告承担违约金29200元；3、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2014年3月12日原告杨惠与被告冯晋熙签订了《房屋租赁协议》，该协议约定：“杨惠将其所拥有的位于富民县文昌路国税局对面，房屋一幢及院子租赁给冯晋熙经营。租赁时间从2014年6月1日至2024年5月31日，共计10年。租赁价款为146000元／年，第六年至第十年的租金为186000元／年。自协议达成当天交清本年租赁款，次年交纳租赁款时间为前一年的4月30日，如不按时交纳租赁款，杨惠有权终止合同，或处乙方当年租赁款的20%作为违约金。”该协议还对租赁性质等其他问题进行了约定。协议签订后，被告冯晋熙开始按约使用租赁场地，并向原告交纳租金。被告冯晋熙前三年的租金有一部分是直接转账至原告的银行账户，有一部分是由原告杨惠的女儿张誉龄收取后，代原告杨惠出具了收款收据给被告冯晋熙收执。2016年10月25日，原告的女儿张誉龄及女婿杨俊波持有原告杨惠的委托书（作为丙方），与被告冯晋熙（作为乙方）、第三人虎良金（作为甲方）重新签订了《房屋租赁协议》，该协议第六条第二款约定：“本协议签订后，乙方与丙方于2014年3月12日和2014年9月29日签订的《房屋租赁协议》即终止，双方互不追究责任，同时按照本协议约定履行各自义务。”后被告冯晋熙按照2016年10月25日签订的合同将2017年6月1日至2018年5月31日的租金付给了第三人虎良金。现原告杨惠认为被告冯晋熙未向其交纳2017年6月1日至2018年5月31日的租金146000元，故诉来一审法院请求解决。庭审中，原告杨惠主张对其女儿张誉龄及女婿杨俊波持有其委托书并重新与被告冯晋熙、第三人虎良金签订《房屋租赁合同》的行为不予认可，并主张委托书上的“杨惠”的签字及捺印并不是其本人书写的。2017年10月31日，原告杨惠向一审法院提出申请，要求对委托书上的“杨惠”字样的签字及捺印进行鉴定。被告冯晋熙及第三人虎良金均表示原告杨惠的女儿张誉龄及女婿杨俊波持有委托书来与其二人签订合同的时候，他们对“杨惠”字样签字及捺印不是原告杨惠本人的情况并不知情，现原告杨惠主张不是其亲笔书写的，被告冯晋熙及第三人虎良金均认可，但认为原告杨惠的女儿张誉龄及女婿杨俊波的行为构成表见代理，对“杨惠”字样的签字及捺印没有鉴定的必要性。因庭审中被告及第三人对“杨惠”字样签字及捺印不是原告杨惠本人书写的认可，故一审法院确定无需再对签字及捺印进行鉴定。
一审法院认为，本案的争议焦点是：被告是否应向原告支付房屋租金。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，张誉龄及杨俊波作为原告杨惠的女儿及持有“杨惠”字样签字及捺印的委托书，并明确告知被告冯晋熙及第三人虎良金其二人具有代理权，加之其二人与原告杨惠的特殊关系、重新签订《房屋租赁合同》时其二人还持有原告杨惠的身份证复印件及《云南省村镇建设许可证》原件、之前的部分租金也是由张誉龄代其母亲杨惠收取，综合上述因素，一审法院认为原告的女儿张誉龄及女婿杨俊波的上述行为存在有代理权授予的外观，其次，被告冯晋熙有理由相信张誉龄及杨俊波具有代理权，故张誉龄及杨俊波的行为构成表见代理。但本案中原告的女儿张誉龄及女婿杨俊波持有原告杨惠的委托书（作为丙方），与被告冯晋熙（作为乙方）、第三人虎良金（作为甲方）重新签订的《房屋租赁协议》涉及多方债权债务及转让关系，在经一审法院明示下，原告均不同意另案对被告冯晋熙（作为乙方）、第三人虎良金（作为甲方）重新签订的《房屋租赁协议》及涉及的其他买卖协议的合法性进行确认，而这与本案均不属于同一法律关系，故对其合法性在本案中不予评判。一审法院认定的张誉龄及杨俊波构成表见代理的代理行为仅是其二人代表原告杨惠解除了原告杨惠与被告冯晋熙于2014年3月12日签订了《房屋租赁协议》的行为。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，故被告冯晋熙无需再按2014年3月12日原告杨惠与被告冯晋熙签订的《房屋租赁协议》向原告杨惠支付租金。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条；《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定,判决：驳回原告杨惠的诉讼请求。案件受理费3804元，由原告杨惠负担。
二审经审理查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为：上诉人在本案中要求冯晋熙支付2017年6月1日至2018年5月31日的租金146000元，对此，根据查明的案件事实，2016年10月25日，上诉人的女儿张誉龄及女婿杨俊波持有上诉人的身份证复印件及“委托书”、涉案房屋的《建房许可证》找到冯晋熙，与冯晋熙重新签订了《房屋租赁协议》，冯晋熙并将2017年度的房屋租金交付给了虎良金，因上诉人也认可在履行租赁合同的过程中，上诉人的女儿曾经代其向冯晋熙收取过租金，故在2016年10月25日，在上诉人的女儿持有上述材料的情况下，冯晋熙有充分的理由相信上诉人的女儿有权代上诉人收取2017年度的租金，冯晋熙将租金交付给上诉人女儿指定的收款人虎良金的行为应视为其已经向上诉人交纳了2017年度的租金，上诉人现再要求冯晋熙支付缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于上诉人的女儿、女婿与冯晋熙、虎良金在2016年10月25日签订的《房屋租赁协议》的性质及效力，因与本案争议无关，本院不予评判。综上所述，杨惠的上诉理由不能成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3804元，由上诉人杨惠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 欢
审 判 员 杨 艳
审 判 员 熊金华
二〇一八年五月十一日
法官助理 黄 佩
书 记 员 吴自红