湖北省咸宁市咸安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂咸安民初字第00668号
原告咸宁市枫叶置业有限责任公司（以下简称枫叶公司）。
住所地：咸宁市温泉滨河东路**号。
法定代表人彭有志，枫叶公司执行董事。
委托代理人邹鄂军，湖北尹泽律师事务所律师。一般代理。
被告中国建银投资有限责任公司（以下简称建银投公司）。
住所地：北京市东城区建国门内大街**号民生金融中心*座**层。
法定代表人仲建安，建银投公司董事长。
委托代理人易中华，湖北华隽律师事务所律师。特别授权代理。
被告中国建设银行股份有限公司咸宁分行（以下简称建行咸宁分行）。
住所地：咸宁市温泉潜山路**号。
负责人刘志伟，建行咸宁分行行长。
委托代理人易大文、晏兴，均系湖北宁华律师事务所律师。一般代理。
原告枫叶公司与被告建银投公司、建行咸宁分行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告枫叶公司委托代理人邹鄂军、被告建银投公司委托代理人易中华、被告建行咸宁分行委托代理人易大文、晏兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告枫叶公司诉称，位于咸宁市温泉淦河大道原41号、现48号的一栋建筑面积887.38㎡的二层房屋，原属于被告建行咸宁分行资产，后剥离到被告建银投公司，剥离后被告建银投公司委托被告建行咸宁分行管理。2011年6月左右，被告建银投公司委托北京中拓国际拍卖有限公司（以下简称中拓拍卖公司）进行拍卖，同年7月23日，原告以550万元的价格在拍卖中竟得上述房地产，原告依约交清了全部竟拍价款550万元。2012年1月，被告协助原告办理了房屋产权登记，原告取得了《房屋所有权证》并实际交接取得了房屋所有权。但在此后的3年多时间内，原告多次要求二被告协助办理土地使用权变更及登记过户手续，二被告相互推诿，怠于指定转让的房地产土地使用权具体界址，致使土地管理部门无法与原告办理土地变更和过户登记。原告认为，根据房地产不可分性的原则，被告在拍卖交接房屋办理了房屋所有权登记后，应当协助受让人办理房屋的土地使用权的变更登记过户手续。此系被告的法定义务，亦是本案双方签订的《竞买协议》、《房地产转移契约》约定的义务，同时，鉴于被告所转让的土地所有权原属划拨土地性质，故被告在转让拍卖房地产行为之前应负责取得相关批准及依有关规范合理划定确认转让附着房屋的土地使用权指界义务，此为被告应当履行的先合同义务。被告在取得房地产转让拍卖款后，依约定二被告应在3个月内协助原告办理房屋土地变更登记，现仅办理了房屋所有权证，对土地使用权的分割指界及其他义务二被告在长时间内相互推诿，使原告取得的房地产的土地使用权无法及时办理出让变更及登记过户，无法实施开发建设规划，不能全面实现合同目的，二被告应承担相应的违约责任并应继续履行法定义务。因二被告未诚信勤勉履行先合同义务及违约行为，给原告造成的利息损失（按银行年利率6.5%基准利率计算）和土地变更为综合用地增加支出的土地出让金等损失，理应由二被告赔偿。原告在与二被告多次协商无果的情况下，特具文起诉，请求判令二被告履行合理指认所转让的房地产南面土地使用权界址并协助原告办理土地使用权变更性质及变更登记手续；共同赔偿原告经济损失200万元；承担本案的诉讼费用。
原告枫叶公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据1：企业信息。证明被告主体资格。
证据2：拍卖公告。证明被告发出要约。
证据3：竞买协议、房地产转让协议、平面图。证明原告通过中标与被告确立房地产转让权利义务关系。
证据4：收款收据、成交确认书。证明原告已交清房地产价款，全面履行了合同义务。
证据5：成交款到账证明。证明目的同证据4。
证据6：公证书。证明原、被告买卖的房地产交易真实、合法、有效。
证据7：房屋所有权证。证明被告履行了部分合同义务，原告已取得了买售房屋的所有权证。
证据8：协议书。证明被告建行咸宁分行受被告建银投公司委托管理支配房地产。
证据9：宗地图。证明原告委托土地管理部门绘制合理的土地使用权范围。
证据10：申请过户报告。证明原告多次向被告及土管部门提出变性过户申请。
证据11：答复函。证明被告建行咸宁分行推卸责任，怠于协助原告办理土地使用权变性过户手续。
证据12：原房屋的土地使用权证。证明原告受让的房屋状况及原土地所有权范围。
证据13：土地出让金价格（政府网站下载）。证明赔偿金额。
被告建银投公司辩称，第一，本案所涉房屋是彭有志个人，是拍卖合同纠纷，应该适用拍卖规定。第二，拍卖双方是北京中拓国际拍卖有限责任公司与彭有志，原告并非一方当事人。第三，被告建银投公司为了协助办理登记，才签订契约，原、被告之间不存在合同关系。第四，拍卖时明确告知拍卖物的瑕疵，只有房产证没有土地证，原告要求办理的手续没有合同义务。第五，要求指界是行政机关的职权，不是民事案件的受理范围。第六，北京中拓国际拍卖公司与原告签订的购买协议，被告建银投公司不承担责任，应当追加北京中拓国际拍卖公司为本案的当事人。
被告建银投公司为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据：
证据1：竞买人登记单、拍卖标的信息、湖北省资产拍卖会拍卖规则、拍卖成交确认书。证明：1、北京中拓国际拍卖公司于2011年7月23日-24日举行公开拍卖会，彭有志于2011年7月22日参与竞买登记，于7月23日在拍卖会上竞得湖北省咸宁市淦河大道48号建行咸宁分行门面楼现状房屋。本案的拍卖人和竞买人分别是拍卖公司和彭有志。2、拍卖文件中明确告知拍卖物瑕疵，有房产证、无土地证，该标的资产相关手续仅以“拍卖”标的资产清单中所列资料为准，委托人不做任何完善手续，能否变更登记以及如何变更登记，委托人和拍卖人不承担任何责任，竞买人已查阅了标的相关材料和信息，了解了标的的全部状况和风险，拍卖人和委托人不承担瑕疵担保责任。请竞买人特别注意此项风险，即遗留划转账面资产，只出具《成交确认书》。资产权益类标的，由于历史久远，划转重组，人员更迭，瑕疵较多，无权证无手续，有可能根本无法办理登记手续，可能只是使用权益。
证据2：《关于湖北原咸宁分行门面楼拍卖处置后权证过户事宜的函》、声明、《房地产转移契约》。证明：1、拍卖成交后，被告建银投公司向建行咸宁分行的上级部门发函，请协助彭有志办理土地过户。2、竞买人是彭有志，并非原告，被告建银投公司系根据竞买人的要求，协助将房屋所有权证过户至原告名下。3、房地产转移契约仅为办理过户使用，原告与被告建银投公司之间没有直接的房地产权利义务转让关系。4、房地产契约中第三条明确删除房屋移交给原告时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给原告的内容。此外，协议第四条约定根据原告与拍卖机构签署的协议约定，被告对上述房地产的资产现状进行拍卖处置，不承担瑕疵担保责任，原告自愿参与竞买，自行办理变更登记。协议第十一条约定，本协议仅作被告协助原告办理权证登记所用，违约责任按照与拍卖机构签署的竞买协议履行。
被告建行咸宁分行辩称，第一，本案原告不适格，购买人为彭有志。第二，本案属于土地确权纠纷，不属于人民法院管辖。第三，争议合同为建银投公司与彭有志，与我行没有关系。依法成立的合同对合同当事人具有约束力。原告明知购买物有瑕疵，应当由其承担责任。
被告建行咸宁分行未向本院提交证据。
经庭审质证，双方当事人质证意见如下：
一、被告建银投公司对原告枫叶公司所举证据的质证意见：对证据1认为建银投公司的企业信息无异议，对建行咸宁分行的企业信息不清楚；对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，拍卖人是北京中拓国际拍卖公司；对证据3中的买卖协议、房地产转让协议真实性无异议，对证明目的有异议；同时对证据3中的平面图的真实性有异议，该平面图是原告单方自绘的；对证据4中的收款收据是复印件，是北京中拓国际拍卖公司出具的，真实性不清楚；对证据4中的成交确认书真实性无异议，成交确认书的买受人是彭有志；对证据5的真实性无异议，拍卖公司当时将拍卖款交付给我公司，与原告无关；对证据6的真实性无异议，公证书内容明确说明竞买人是彭有志；对证据7的真实性以法院核对原件为准，但该房屋已办理了过户手续，登记的所有权人是原告，我公司清楚；对证据8因为是复印件，真实性不清楚；对证据9宗地图有异议，该图是原告单方绘制，不具有法律效力，土地的范围不能以原告划定为准；对证据10原告的3份报告不是给我公司的，向其他单位报告不清楚；对证据11答复函是建行咸宁分行出具的，我公司不清楚；我公司向咸宁分行出具的无异议，证明我公司履行了义务；对证据12土地使用权人是建行咸宁分行，以咸宁分行核实为准；对证据13的证据来源不清楚，不予质证。
二、被告建行咸宁分行对原告枫叶公司所举证据的质证意见：对证据1、2、3、4、5、6、7、9、13的质证意见与被告建银投公司相同；对证据8因未提交原件，无法质证，且与我行无关，该提供帮助的，我行已提供了帮助；对证据10-2的真实性无异议；对证据11的真实性无异议，明确答复了原告的要求我行无法办理；对证据12，由于历史原因，没有看到过土地证的原件，在拍卖中明确告知拍卖物瑕疵。
三、原告枫叶公司对被告建银投公司所举证据的质证意见：对被告建银投公司提交的证据与我方相同的无异议，其他证据与本案无关，且无证据原件，无法质证，对全部证据的证明目的均有异议。
四、被告建行咸宁分行对被告建银投公司所举证据的质证意见：对被告建银投公司提交的证据予以认可，没有异议。
本院结合双方当事人的举证和质证意见，分析认证如下：对双方当事人确认的书证予以采信；对双方当事人确认真实性无异议的书证，且与本案诉辩事由具有一定关联性的，本院亦作为定案的参考依据。对下列有争议的证据，本院认为，被告建银投公司对原告枫叶公司证据3的平面图真实性异议不成立，该平面图虽然是原告枫叶公司单方委托咸宁市安居房地产估价与测量有限责任公司绘制，未得到二被告的同意认可，不具有法律效力，但不能以此否定平面图的真实性；由于平面图的形成是原告枫叶公司单方行为形成，故不能作为本案的定案依据采纳。对证据4收款收据真实性不清楚的异议不成立，该证据与被告提交的证据1中的拍卖成交确认书、证据2中的房地产转移契约等证据相互印证，形成了完整的证据链条，被告建银投公司认为不清楚的异议完全与事实不符。对证据8真实性不清楚的异议不成立，被告建行咸宁分行是在得到被告建银投公司授权委托情况下与原告枫叶公司签订水表过户协议的，被告建银投公司应当明知。对证据9宗地图效力的异议成立，该宗地图系原告枫叶公司单方行为形成，既未得到二被告的同意认可，亦未得到土地管理部门的审查确认，该证据无效不予采信。对证据10认为全部不清楚的异议不成立，该证据为原告枫叶公司分别向被告建银投公司、被告建行咸宁分行、咸宁市国土资源局申请土地使用权过户的报告，其中，向被告建银投呈送的报告日期为2012年5月15日，因此，被告建银投认为全部不清楚与事实不符。对证据13的异议成立，该证据来源形式为网络下载，不是权威部门的文件规定，与本案不具有关联性，本院依法不予采信。被告建行咸宁分行对原告枫叶公司有异议证据的质证意见与被告建银投公司相同，不再作分析认定。原告枫叶公司对被告建银投公司所举全部证据认为与其相同的没有异议，其他与其不同的证据认为与本案无关，不予质证的态度属于消极质证态度；且被告建银投公司证据1中与原告枫叶公司不同的证据为竞买人登记单、拍卖标的信息、湖北省资产拍卖会拍卖规则，均是讼争房地产交易法定程序，能证明双方的房地产交易真实性、合法性，与本案讼争房地产原告取得具有关联性；证据2中与原告证据不同的证据《关于湖北省原咸宁市分行门面楼拍卖处置后权证过户事宜的函》、声明，前者是建银投公司以中建投处便字（2011）56号文件函形式请求建行湖北省分行“按照国家法律法规和相关土地政策的要求，做好原咸宁市分行门面楼所在土地的土地证分割、过户工作。积极协助我公司做好该房地产拍卖处置后的后续移交过户事宜。”后者是原告枫叶公司法定代表人彭有志的书面声明，证明以其名义竞买建行咸宁分行门面楼一栋，其自愿将此门面楼的买受人更名为枫叶公司，并以枫叶公司名义办理过户登记。因此，被告建银投公司所举与原告不同的证据，均能证明被告建银投公司处置讼争资产的合法性，原告枫叶公司取得讼争房地产的合法性，亦能证明被告建银投公司对竞买人彭有志将讼争房地产的权利人变更为原告的事实是明知的和认可的，被告建银投公司的全部证据，本院予以采信。
经审理查明，被告建银投公司将其从被告建行咸宁分行剥离取得的位于咸宁市淦河大道48号“建行咸宁分行”门面楼委托北京中拓国际拍卖有限公司公开拍卖。该拍卖公司对外公开了“拍卖标的信息”、“湖北省资产拍卖会拍卖规则”，原告枫叶公司法定代表人彭有志（拍卖时竞买人）在上述拍卖文件中签名确认，并与该拍卖公司签订了“竞买协议”。2011年7月23日，原告枫叶公司法定代表人彭有志以竞买人身份竞买取得该栋门面楼，并于同日与该拍卖公司签订了“拍卖成交确认书”，支付了拍卖标的款人民币550万元，并依法进行了公证。同年8月26日，原告枫叶公司法定代表人彭有志向被告建银投公司等递交书面“声明”，声明其以人民币550万元竞拍成功第25标的建行咸宁分行门面楼一栋，自愿将此门面楼的买受人更名为枫叶公司。2011年11月21日，被告建银投公司与原告枫叶公司签订一份“房地产转移契约”，2012年1月26日，二被告协助原告枫叶公司办理了该栋门面楼的房屋所有权证、证号为咸宁市房权证温泉字第××号。2012年3月1日，被告建行咸宁分行与原告枫叶公司签订一份“协议书”，该协议书约定将该栋门面楼的水表户主由建行咸宁分行变更为枫叶公司。2011年8月17日，被告建银投公司向建行湖北省分行致函，请求协助原告枫叶公司办理讼争门面楼房的土地使用权证分割过户。2012年5月25日、2014年9月19日、2015年1月8日，原告分别向被告建银投公司、建行咸宁分行、咸宁市国土资源局呈送“关于申请土地过户报告”、“关于请求协助土地过户的被告”、“关于再次申请土地过户的报告”。2015年2月15日，被告建行咸宁分行向原告枫叶公司致“答复函”，认为处分国有划拨土地使用权须由有批准权的人民政府决定，不是因为该行怠于配合，是因为其无权处分。因原告枫叶公司在取得讼争门面楼房屋所有权后，因该房屋及附属设施占用范围内的土地使用权仍为被告建行咸宁分行。原告枫叶公司多次请求二被告协助办理和请求有关部门办理土地使用权无果的情况下，向本院提起诉讼，请求依法处理。
根据双方当事人的诉辩主张和庭审查明的事实，归纳本案的争议焦点为：一、原告枫叶公司诉讼主体资格问题；二、讼争房屋土地使用权办理过户登记的义务承担问题；三、讼争房屋所占土地使用权界址如何确定问题；四、原告枫叶公司请求赔偿损失问题；五、本案是否属于人民法院民事审判受案范围；六、拍卖机构应否追加为当事人问题。
关于争议焦点一。本院认为，枫叶公司法定代表人彭有志以其名义在拍卖会公开竞得拍卖物讼争的门面楼房。在签订了“成交确认书”和支付了全部标的款取得了讼争门面楼房标的物后，以书面“声明”形式给被告，其自愿将其竞买的门面楼房的买受人变更为原告枫叶公司，并实际上得到了二被告的认可，被告建银投公司与原告枫叶公司签订的书面《房地产转移契约》、《2011年7月23日湖北省资产拍卖会成交款到账证明》（湖北省咸宁市淦河大道48号“咸宁市分行门面楼”现状房屋一套）证明买受人为原告枫叶公司，拍卖成交后，被告将标的物讼争门面楼实际交付给了原告枫叶公司控制管理，并协助原告枫叶公司办理了房屋所有权证、被告建行咸宁分行与原告枫叶公司签订《协议书》，协助原告枫叶公司办理水表变更过户、书面对原告要求办理土地使用权过户致《答复函》等。因此，二被告对原告枫叶公司法定代表人彭有志自愿将其竞买的讼争门面楼的权利义务转移给原告枫叶公司，将买受人名称变更为原告枫叶公司是明知的和认可的，依照《合同法》第八十八条的规定，原告枫叶公司法定代表人彭有志以其个人名义竞得的讼争门面楼的权利义务一并转让给原告枫叶公司的行为，不违反我国法律的禁止性规定，合法有效。故原告枫叶公司的诉讼主体适格。
关于争议焦点二。本院认为，被告建银投公司根据国家当时相关的政策精神取得了建行咸宁分行剥离的讼争门面楼的账面资产，并委托拍卖机构以公开拍卖方式进行处置。拍卖机构是以格式合同方式对外公示“拍卖标的信息”、“拍卖会拍卖规则”、与竞买人签订“竞买协议”，并未对讼争门面楼的真实状况进行核实。被告建银投公司在取得了被告建行咸宁分行剥离的讼争门面楼账面资产后，并未与被告建行咸宁分行对资产的权属进行分割移交，在委托拍卖机构拍卖时未将拍卖的讼争门面楼的房地产登记状况的真实情况进行公示，而是在格式的拍卖文件合同中以“瑕疵问题”进行提示，由于拍卖时讼争的门面楼实际具有“房屋所有权证”和“国有土地使用权证”（国有划拨），不存在任何瑕疵，因此，格式合同中的“瑕疵问题”提示不影响合同履行。二被告不得以此作为其依法应当协助原告枫叶公司办理讼争门面楼权属过户登记义务的抗辩理由。依照《合同法》第四十四条第一款、第一百三十条的规定，被告建银投公司委托拍卖机构拍卖成交后，与原告枫叶公司形成的买卖合同关系合法有效，双方应当按照合同约定和法律规定履行合同义务。原告枫叶公司按约定支付了被告建银投公司出售门面楼全部价款550万元，二被告协助原告枫叶公司办理了讼争门面楼的房屋所有权过户登记，原告枫叶公司取得了该房屋的所有权。依照《城市房地产管理法》第三十二条、《物权法》第九条、第一百四十七条的规定和查明该讼争门面楼的土地使用权证不存在瑕疵的客观事实，二被告协助原告枫叶公司办理讼争门面楼的国有土地使用权过户登记手续，是二被告应当履行的法定义务；所需费用应当由原告枫叶公司承担。
关于争议焦点三。本院认为，讼争房屋所占土地界址的确定，即是该房屋及其附属设施占用范围内土地使用权的确定。在我国土地使用权的确定只有两种情形，一种是依合同约定，即合同当事人对交易的房屋所占用的土地范围的四至界址或交易的土地使用权面积范围的四至界址明确约定，经土地登记机关登记生效；另一种是依法确定，即法定情形，由于我国明确实行的是房、地分开登记模式，为了避免出现房屋所有权和土地使用权登记主体不一致的情形，我国《城市房地产管理法》、《物权法》对土地使用权与地上建筑物、构筑物及附属设施的登记规定的是主体一体化原则，即“地随房走，房随地走”。其范围是建筑物、构筑物及附属设施占用范围内的土地面积。《城市房地产管理法》第六十一条第三款规定“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或更改土地使用权证书”，因此，讼争房屋所占用土地使用权界址应当由双方当事人补充协商确定或由原告枫叶公司凭变更登记后的“房屋所有权证”向咸宁市人民政府土地管理部门申请核实确定界址变更登记。
关于争议焦点四。本院认为，合同当事人一方请求对方赔偿损失的条件是对方在履行合同中违约或不履行合同义务。本案中，被告建银投公司在取得了被告建行咸宁分行剥离的账面资产（讼争门面楼）并委托拍卖机构进行拍卖时，未对委托拍卖的门面楼权属证书进行核实作出说明，只是在拍卖文件合同中以“瑕疵问题”进行提示，原告法定代表人彭有志以其名义在竞买时未对“拍卖信息”、“竞买协议”中提示的“瑕疵问题”进行审慎调查核实，虽然依法不能以上述格式合同文件来免除二被告协助原告枫叶公司办理讼争门面楼的权属证义务，但可以确认竞买人彭有志当时是明知和认可当时拍卖物现状条件的。且双方亦未在拍卖合同中和事后双方签订的《房地产转移契约》中对办理权属证书约定违约责任的承担。客观上，原告枫叶公司按约向被告建银投公司交清了全部标的款，二被告按约向原告枫叶公司交付了标的物，并协助办理房屋所有权证。原告枫叶公司实际接受和控制了标的物，并进行了经营管理。二被告并未给原告造成经济损失。原告枫叶公司以土地出让金提高为由，要求被告赔偿经济损失的理由不成立。
关于争议焦点五。本院认为，本案的性质是房屋买卖合同纠纷。双方对标的款、标的物的交付均无争议，只是因为双方在交易的合同中未对房屋占用的土地使用权范围界址进行约定。原告枫叶公司请求二被告指界并协助办理土地使用权证是实现合同目的的一部分。因此，本案属于人民法院民事审判受案范围。
关于争议焦点六。本院认为，北京中拓国际拍卖公司是基于被告建银投公司的委托对讼争门面楼进行拍卖，其按被告建银投公司委托拍卖合同的约定拍卖成交后，已履行了委托拍卖合同义务。原告枫叶公司请求二被告指界办证的诉讼请求与拍卖机构无关联。因此，依法不应追加拍卖机构为本案的当事人。
综上，本院认为，被告建银投公司合法取得被告建行咸宁分行剥离的账面资产所属的门面楼房后，委托拍卖机构公开拍卖处置，原告法定代表人彭有志以其名义竞得后，以声明方式告知被告，将其竞得的讼争门面楼房转移给原告枫叶公司，并得到了二被告的以书面合同形式的认可，原告枫叶公司与被告建银投公司形成的房屋买卖合同关系合法有效，本院予以确认。原告枫叶公司按约付清了被告建银投公司的全部购房款，被告亦实际向原告枫叶公司交付了讼争门面楼并协助原告办理交易门面楼房屋过户登记手续，原告枫叶公司合法取得了讼争门面楼的房屋所有权后，要求二被告对转让门面楼房屋所占土地面积的界址进行合理指定并协助其办理土地使用权变更登记的请求合理合法，本院予以支持。二被告以在拍卖过程中进行了“瑕疵”提示予以抗辩与查明被告建行咸宁分行持有讼争门面楼土地使用权证的事实不符，该讼争门面楼的房屋所有权证、土地使用权证根本不存在“瑕疵”，因此，二被告不协助原告枫叶公司办理该门面楼的土地使用权证的理由不成立，其抗辩意见，本院不予采纳。原告枫叶公司在诉中以土地使用权共有为由请求人民法院进行分割没有事实依据和法律依据，该请求的理由不成立，首先事实上，原告枫叶公司并未取得讼争门面楼房及附属设施占用范围内的土地使用权证，不存在与被告共有。其次，《民事通则》、《物权法》规定共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。原告枫叶公司以共有为由请求人民法院分割与事实不符，于法无据，本院不予支持。原告枫叶公司要求二被告赔偿经济损失200万元诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告建银投公司认为其接收被告建行咸宁分行剥离的资产为账面资产，讼争门面楼房屋占用范围内的土地使用权证登记的仍然是被告建行咸宁分行，应当由被告建行咸宁分行指界协助或由原告枫叶公司申请土地管理部门依法办理的意见符合法律规定，本院予以采纳；但被告建银投公司是本案讼争纠纷的当事人和实际受益人，不能免除其协助原告枫叶公司办理讼争门面楼房屋土地使用权变更过户登记的义务。因本案讼争门面楼房屋交易转让后，土地使用权未能随之办理变更过户登记，原、被告双方均有责任和义务配合解决，而不应相互推诿。本案虽经本院反复多次做调解工作，最终未能达成调解协议。为了维护经济社会秩序，促进公平交易，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第七十六条、第一百三十二条第一款、第一百三十三条、《中华人民共和国物权法》第十条、第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第六十一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告建银投公司、建行咸宁分行于本判决生效后十日内协助原告枫叶公司办理其合法取得的原建行咸宁市分行位于咸宁市淦河大道48号门面楼房及其附属设施占用范围内的国有土地使用权过户登记手续；所需费用由原告枫叶公司承担。
二、驳回原告枫叶公司的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由原告枫叶公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：农行咸宁市金穗支行；账号：17×××50。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄大湖
审 判 员 陈新财
人民陪审员 李汉华
二〇一五年九月十七日
书 记 员 毛 爱