山东省滨州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁16执异8号
异议人(案外人)：张洪霞，女，1967年7月6日生，汉族，住无棣县。
委托诉讼代理人：张洪喜，男，1958年1月12日生，汉族，住无棣县。
委托诉讼代理人：田文庭，男，1954年1月28日出生，汉族，住无棣县。
申请执行人：山东天大建设工程有限公司。住所地：济南市二环东路****号综合商务大厦*楼。
法定代表人：杨宏国，总经理。
委托诉讼代理人：董琳琳，山东贤关律师事务所律师。
被执行人：无棣港澳城置业有限公司。住所地：无棣县城新区民生街**号。
法定代表人：方彦，总经理。
本院在执行山东天大建设工程有限公司（以下简称天大公司）与无棣港澳城置业有限公司（以下简称港澳城公司）建设工程施工合同纠纷一案[（2013）滨中法执304号]过程中，案外人张洪霞于2018年1月5日对无棣县港澳城小区第15C1单元10层1-903号房屋提出书面异议。本院受理后,依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
张洪霞称，（2013）滨中法执304号案件不应查封案外人张洪霞所有的无棣县港澳城小区第15C1单元10层1-903号房产，应当解除对该房屋的查封。
天大公司称，1.申请执行人申请法院查封程序合法。涉案房产查封时法院依法查询了房产管理局网签公示，不可能出现合同网签后再办理查封手续的情况。涉案房屋钥匙从未交付被执行人港澳城置业有限公司，现仍由申请执行人持有，异议人称合法取得房屋占有权，违背基本事实。2.本案执行时间为2013年年底，此时被执行人的银行账户已经被法院查封，如果异议人交付房款，不可能不被冻结，以清偿债务。3.涉案房屋价值远远超过异议主张的388829元，异议人不可能以388829元的全款购买涉案房屋。4.申请执行人对涉案房屋享有优先权，即使异议人主张的事实全部成立，其因房屋预售合同取得的债权，也不能优先于申请执行人的物权优先权。5.被执行人港澳城公司与异议人以明显低于市场公开交易的价格签订买卖合同，逃避债务，侵害债权人的权利，申请执行人有权撤销该合同。异议人无权主张以继受、善意取得等方式取得房屋所有权。6.异议人可能存在申请网签行政登记行为瑕疵、致使法院办理查封手续的情况，这应当由行政机关承担法律责任，法院查封措施的合法性不受影响。
本院于2018年1月18日举行了听证，就案件相关事实问题进行了查证。张洪霞及其委托诉讼代理人张洪喜、田文庭，天大公司委托诉讼代理人董琳琳参加了听证。对于张洪霞听证之后提交的证据，天大公司亦提交了书面质证意见。
案外人张洪霞向本院举出以下证据：
证据一：《商品房买卖合同》一份，证实异议异议人张洪霞于2013年12月31日与港澳城公司签订书面的《商品房买卖合同》，约定港澳城公司将其开发的港澳城小区第15C1单元10层1-903号房屋出售给张洪霞，房屋价款为388829元。
证据二：购房款、天然气开口费、物业费的收款收据3份。收据1，日期为2013年12月31日，编号为2403570，该证据证明异议人向港澳置业有限公司支付房款388829元；收据2，日期为2013年12月31日，编号为2403567，该证据证明异议人在房屋交付后缴纳了天然气开口费2460元；收据3，日期为2014年1月1日，编号为2425375，该证据证明异议人交纳物业费817元。
证据三：停车位购买补充协议，签订日期为2013年12月31日，车位号为32号，车位系交清全款后赠送，与交房款日期为同一天。
证据四：购房款转账记录等材料一宗。其中，1.中国银行客户回单3份，均为无折现金存款，存入户名均为吴风普。第一笔金额50000元，存入日期为2011年5月14日；第二笔金额72000元，存入日期为2011年10月20日；第三笔金额为2460元，存入日期为2013年5月11日。2.中国银行进账单1份，出票人吴风普，账号23×××80，收款人方彦，账号45×××87，金额3590000元。3.港澳城公司出具的证明1份，内容为“科技局团购港澳城置业有限公司，首付款打入科技局吴风普会计账中。特此证明。杜延波2018年1月19日”。该证明盖有无棣港澳城置业有限公司印章。4.无棣县科技局出具的证明材料1份，内容为“证明兹证明，吴风普同志是我单位团购港澳城楼房的负责人之一。张洪霞购买港澳城楼房首付款分别以50000元、72000元和2460元（天然气开口费），三次交于吴风普账户，吴风普同志在收到房款后已随即转给开发商（方彦）。特此证明。无棣县科学技术局2018年1月31日”以上4份中国银行客户回单、中国银行进账单、港澳城公司证明材料、无棣县科学技术局材料用以证明张洪霞所交3笔购房及开口费款，均经由吴风普账户转入方彦账户的事实。5.山东滨州交运集团有限公司无棣汽车站转账支票存根1份，中国银行转账记录1份。支票开具日期为2013年12月31日，金额为266829元。转账记录载明2014年1月5日山东滨州交运集团有限公司无棣汽车站设于中国银行的账户转账支出266829元，备注收款人为方彦。用以证明张洪霞通过山东交运集团有限公司无棣汽车站账户向方彦转账266829元的事实。6.港澳城公司出具的证明1份，内容为“港澳城置业有限公司三期15C1单元903号张洪霞所有房款打入公司法人方彦账号。特此证明。杜延波2018年1月19日”。该证明盖有无棣港澳城置业有限公司印章。
申请执行人天大公司对上述证据进行了质证：1．对于证据一的客观真实性和合法性均有异议，该证据不能反映任何合同网签公示的信息，房屋价格严重背离市场公开价格，该证据也不能证明异议人交付房款的事实。所附的附件5《商品房交接书》没有记载钥匙交付事实。2.对于三份收据的客观真实性和合法性也有异议。2014年1月1日为法定休息日，不可能办理物业交接和收费手续。3.补充协议严重违法，被执行人在2013年12月31日被执行标的额超过4500万，如果其与异议人以低于成本价甚至无偿赠与的方式转移财产，应当受到法律的处罚，如果该协议确实存在，债权人享有依法予以撤销的权利。4.加盖被执行人公章的材料不具有合法性。被执行人现由无棣县政府代管，法定代表人已被刑事羁押，公司无法正常运行。在此期间出示的证据不具有合法性。5.异议人以团购方式2011年购买房屋，而不是2013年12月，即使存在付款也不是2013年12月31日。6.若异议人主张的事实成立，则足以证明异议人提交的合同没有在2013年12月31日网签公示，没有办理房屋的验收交付手续，2014年1月1日是元旦，2014年1月5日是周日，均无法办理相关手续。综上，异议人对涉案房屋不享有合法物权和占有权，查封措施合法得当。
本院审查查明，2013年12月31日，张洪霞与港澳城公司签订书面的《商品房买卖合同》，约定港澳城公司将其开发的港澳城小区第15C1单元10层1-903号房屋出售给张洪霞，房屋价款为388829元。同日，港澳城公司为异议人张洪霞出具了购房款收据和天然气开口费收据，次日又为张洪霞出具了物业费的收款收据。涉案购房款第一笔50000元支付日期为2011年5月14日，第二笔72000元支付日期为2011年10月20日，第三笔266829元，支票开具日期为2013年12月31日。
本院认为，在执行程序中对案外人异议的审查所遵循的基本原则是程序性审查原则。就本案而言，主要是看异议人的请求在形式上是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。
首先，异议人与港澳城公司签订《商品房买卖合同》的日期为2013年12月31日，本院查封日期为2014年1月8日，该《商品房买卖合同》的签订时间在本院查封涉案房产之前。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条并未对商品房买卖合同必须经过网签作出规定，结合商品房买卖合同签订与办理网签手续可能会有一定的时间间隔的实际情况，本院对于申请执行人天大公司关于该商品房买卖合同的未网签等主张不予支持。
其次，异议人张洪霞与港澳城公司签订《商品房交接书》的时间为2013年12月31日，缴纳物业费时间为2014年1月1日，应当认定在2014年1月8日查封之前异议人张洪霞即从港澳城名下接收了涉案房产，异议人自接收之日起已合法占有该不动产。节假日、周末办理房屋交接手续、缴纳物业费并不违反常理。《商品房交接书》载明了7项交接事项，且注明交接书签字后即生效，表明房屋的占有权在交接书签订时发生转移。申请执行人天大公司主张涉案房屋钥匙从未交付被执行人港澳城置业有限公司，现仍由申请执行人持有，但并未提交证据予以证明。对于申请执行人天大公司的该主张本院不予支持。
再次，异议人张洪霞已于合同签订日或之前支付全部价款。涉案的购房款，前两笔支付时间早于合同签订时间，第三笔支付时间与合同签订时间为同一天，房款交付时间并不违反交易习惯。对于申请执行人天大公司提出的商品房买卖合同签订和出具收据时间与实际支付房款时间不一致的主张，本院不予支持。申请执行人天大公司主张加盖被执行人公章的材料不具有合法性，但并未提交证据予以证明，本院对该主张亦不予支持。
最后，涉案房屋购买交付后便被查封，非因买受人自身原因未办理过户登记。
关于申请执行人天大公司主张的对涉案房屋的优先权、房屋价格明显低于市场交易价格等问题，因未能提供证据予以证明，本院不予支持。
综上，本院认为，异议人的异议请求成立，应当予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对无棣县港澳城小区第15C1单元10层1-903号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 李然深
审判员 赵海永
审判员 方月伦
二〇一八年一月三十一日
书记员 周 悦