福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第5703号
原告中国农业银行股份有限公司南安市支行，住所地南安市。
负责人李明钦，该支行行长。
委托代理人赖燕凌，该支行职员。
被告黄小霞，女，1974年8月14日出生，汉族，住南安市。
被告黄朝宁，男，1974年4月28日出生，汉族，住南安市。
被告南安市鼎盛房地产开发有限公司，住所地南安市。
法定代表人蔡荣镖。
原告中国农业银行股份有限公司南安市支行（以下简称农行南安市支行）与被告黄小霞、黄朝宁、南安市鼎盛房地产开发有限公司（以下简称鼎盛房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理，依法由审判员陈燕能独任审判，并于2015年8月24日公开开庭进行了审理。原告农行南安市支行的委托代理人赖燕凌、被告黄小霞到庭参加诉讼，被告鼎盛房地产公司及被告黄朝宁经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告农行南安市支行诉称，被告黄小霞和被告黄朝宁为夫妻关系。2010年8月19日，被告黄小霞、黄朝宁因购买位于南安市江北大道中段皇家滨城4幢2404号商品房，以该套商品房设定抵押担保，与原告签订一份《个人购房担保借款合同》，合同编号为35020520100003129，合同约定被告黄小霞向原告借款428000元，期限自2010年8月27日至2030年8月26日，借款利率为中国人民银行同期基准利率基础上下浮20%，采用按月等额本金递减的还款方式，并由被告黄朝宁出具共同还款承诺书，承诺与被告黄小霞对上述合同下所产生的债务承担共同还款责任。原告与被告黄小霞、被告黄朝宁依法向有权登记机关办理了抵押权预告登记手续，现尚未办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。该笔借款同时由被告鼎盛房地产公司提供阶段性保证担保，被告鼎盛房地产公司承诺自本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书及办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续并将有关抵押文件交由贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。原告依约于2010年9月2日向被告黄小霞发放贷款本金428000元，期间，被告黄小霞屡次逾期，自2015年6月3日起，未按约定归还原告任何本息，截止至2015年6月18日，被告尚欠原告借款本金333088.11元，利、罚息约为4074.96元。被告黄小霞已严重违约，而被告黄朝宁未承担共同还款责任，被告鼎盛房地产公司也未履行连带保证担保责任。为维护原告的合法权益，为此，原告请求判令：1、提前解除编号为35020520100003129的《个人购房担保借款合同》；2、被告黄小霞、黄朝宁立即偿还贷款本金333088.11元及相应未还的利息、罚息（贷款未还的利息、罚息暂计至2015年5月20日约为4074.96元，此后产生的利息、罚息按合同约定及中国人民银行相关规定计算至贷款本息清偿日止）；3、原告有权对被告黄小霞、黄朝宁提供的抵押物（南安市江北大道中段皇家滨城4幢2404号商品房）的拍卖、变卖所得价款优先受偿；4、判令鼎盛房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由被告承担。在开庭审理法庭调查阶段，原告请求变更第二项诉讼请求为：被告黄小霞、被告黄朝宁立即偿还贷款本金331447.75元及相应未还的利息、罚息（贷款未还的利息、罚息暂计至2015年8月24日为人民币6791.59元，此后产生的利息、罚息按合同约定及中国人民银行相关规定计算至贷款本息清偿日止）。
被告黄小霞辩称，本案的借款、还款及欠款的情况均属实，但其现在经济困难，请求原告给予其两个月的宽限期还款，并请求原告同意其按合同约定继续分期偿还。
被告黄朝宁、被告鼎盛房地产公司未作书面答辩，也未提供任何证据。
经审理查明，被告黄小霞、黄朝宁、鼎盛房地产公司于2010年8月19日与原告签订一份编号为35020520100003129的《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告黄小霞因个人购房需要向原告借款428000元，借款期限为240个月，自2010年8月27日起至2030年8月26日止，还款日为每月的20日，采用按月等额本金递减的还款方式，借款执行年利率为4.752%（采用浮动利率，在中国人民银行同期基准利率基础上下浮20%），借款的发放方式为将借款直接划至被告鼎盛房地产公司的账户。合同违约条款约定：若借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；在合同的有效期内，若借款人未足额偿还借款本息超过90天或者借款人、保证人、抵押人违反本合同其他约定或发生其他影响贷款人债权实现的情形，贷款人有权提前收回已发放的借款。合同担保条款约定：被告鼎盛房地产公司提供阶段性连带保证责任，保证范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；保证期间自本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止；借款人提供了抵押担保的，贷款人有权要求保证人先于借款人提供的抵押担保承担保证责任；等等。被告黄朝宁作为被告黄小霞的配偶，于2010年8月19日签订共同还款承诺书，承诺对上述合同下所发放的所有贷款承担共同还款的责任，并以其与被告黄小霞共同购买的址在南安市江北大道中段皇家滨城4幢2404号房产为被告黄小霞向原告的借款提供抵押担保，该房产已办理预购商品房抵押权预告登记。该笔借款于2010年9月2日发放。之后，被告黄小霞屡次逾期，自2015年6月3日起，未按约定归还原告本息，起诉后，被告黄小霞有偿还过部分款项，截止至2015年8月24日，被告尚欠原告本金331447.75元及利息、罚息6791.59元；被告黄朝宁未承担共同还款责任，被告鼎盛房地产公司也未履行保证责任。
另查明，被告黄小霞向被告鼎盛房地产公司购买的南安市江北大道中段皇家滨城4幢2404号房产至今没有办理房地产权利证书，原告也未取得该房产的他项权利证书。
以上事实，有原告提供的被告黄小霞、黄朝宁的居民身份证复印件、结婚证复印件，被告鼎盛房地产公司的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证复印件，合同编号为35020520100003129的《个人购房担保借款合同》，被告黄朝宁出具的共同还款承诺书，被告鼎盛房地产公司出具的承诺书，房屋预告登记证明，中国农业银行个人借款凭证，2015年6月5日、2015年8月24日的贷款余额清单及还款明细以及原告农行南安市支行的委托代理人赖燕凌及被告黄小霞在庭审中的陈述为证。上述证据经被告黄小霞质证，被告黄小霞对原告提供的上述证据的真实性均无异议。本院认为，因被告黄朝宁、被告鼎盛房地产公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提供证据，视为自愿放弃答辩、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据来源合法，内容客观，并与本案的事实关联，能够作为认定本案事实的根据，本院予以采信。
综上事实，本院认为，被告黄小霞、黄朝宁、鼎盛房地产公司于2010年8月19日与原告签订一份编号为35020520100003129的《个人购房担保借款合同》，该合同系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，属有效民事合同。原告依约于2010年9月2日向被告黄小霞发放428000元的借款，按照合同约定，被告黄小霞未按合同约定归还借款本息，原告有权提前收贷，借款逾期的，原告有权对逾期的借款计收罚息。而截止至原告起诉时，被告黄小霞已有多期本息没有偿还，其行为构成严重违约，故原告有权要求解除合同，并有权要求被告黄小霞提前偿还尚欠的全部借款本金及按合同约定的相应的利息、罚息。因此原告请求解除合同并要求被告黄小霞立即偿还尚欠原告的本金331447.75元及相应未还的利息、罚息（贷款未还的利息、罚息暂计至2015年8月24日为6791.59元，此后产生的利息、罚息按合同约定及中国人民银行相关规定计算至贷款本息清偿日止），符合法律规定和合同约定，应予支持。被告黄朝宁作为被告黄小霞的配偶，于2010年8月19日签订共同还款承诺书，承诺对上述债务承担共同还款的责任，故原告也有权要求被告黄朝宁承担共同还款责任。被告黄小霞、黄朝宁以其向被告鼎盛房地产公司购买的南安市江北大道中段皇家滨城4幢2404号房产向南安市房地产管理处申请办理预购商品房抵押权预告登记，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条的规定，应认定当事人向南安市房地产管理处申请办理预购商品房抵押权预告登记是合法有效的，在被告黄小霞、黄朝宁不履行债务时，原告有权以该房产拍卖、变卖所得的价款中优先受偿。被告鼎盛房地产公司的保证期间为自《个人购房担保借款合同》签订之日即2010年8月19日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时止，该约定的内容属于附解除条件的民事法律行为。合同中的抵押登记应理解为抵押物已办理产权证书并进行相应的抵押登记，抵押权人也已经取得抵押物的他项权利证书。本案中被告黄小霞、黄朝宁提供的抵押物虽然已经办理预购商品房抵押权预告登记，但至今尚未办理产权证，也未能以该房产设定抵押并办理房地产抵押登记，原告也没有取得该抵押物的他项权利证书，故应认定该抵押物还未办理合同中约定的正式抵押登记，合同中约定的解除条件未成就，所以被告鼎盛房地产公司的保证责任还不能免除。同时，各方当事人在合同中还约定借款人提供了抵押担保的，贷款人有权要求保证人先于借款人提供的抵押担保承担保证责任；上述约定应理解为合同借款同时存在物的担保和保证担保的，原告可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，即当被告黄小霞、黄朝宁未能按本合同约定履行其债务时，原告均有权直接要求被告黄小霞、黄朝宁以抵押物在其担保范围内承担担保责任，也有权直接要求被告鼎盛房地产公司承担连带责任保证，该约定属于当事人的特别约定，不违反法律的强制性规定，也是合法有效的，故原告的诉讼请求符合各方当事人合同的约定，且不违反法律的强制性规定，应予支持。被告鼎盛房地产公司承担保证责任后，依法有权向被告黄小霞、黄朝宁追偿。被告黄朝宁、被告鼎盛房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条第一款、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条、第四十七条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司南安市支行与被告黄小霞、黄朝宁、南安市鼎盛房地产开发有限公司于2010年8月19日签订的编号为35020520100003129的《个人购房担保借款合同》；
二、被告黄小霞、黄朝宁应于本判决生效后10日内偿还原告中国农业银行股份有限公司南安市支行借款本金人民币331447.75元及利息、罚息（2015年8月24日前未偿还的利息、罚息为6791.59元，此后应偿还的利息、罚息按中国人民银行有关规定及双方当事人签订的《个人购房担保借款合同》的约定计算）；
三、对被告黄小霞、黄朝宁的上述借款本息，原告中国农业银行股份有限公司南安市支行有权从被告黄小霞、黄朝宁提供的抵押物（南安市江北大道中段皇家滨城4幢2404号房产）拍卖、变卖所得的价款中优先受偿，或者直接要求被告南安市鼎盛房地产开发有限公司承担连带清偿责任；
四、被告南安市鼎盛房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告黄小霞、黄朝宁追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5763元，减半收取为2882元，由三被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 陈燕能
二〇一五年十月二十日
书记员 黄明煊
附页：
一、判决引用的主要法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
3、《中华人民共同国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
5、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
第四十七条以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。