上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终8520号
上诉人(一审被告、反诉原告)：上海冷周末餐饮管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人：黄斌，总经理。
委托诉讼代理人：姚诚，上海磐德律师事务所律师。
被上诉人(一审原告、反诉被告)：上海百联配送实业有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：俞保华，执行董事、总经理。
委托诉讼代理人：周秀雄。
上诉人上海冷周末餐饮管理有限公司(以下简称“冷周末餐饮公司”)与被上诉人上海百联配送实业有限公司(以下简称“百联配送公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2017)沪0110民初5237号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
冷周末餐饮公司上诉请求：撤销一审判决主文第二、三、四项，改判驳回百联配送公司关于租金、电费及租金滞纳金的诉讼请求。事实和理由：2016年1月25日至2016年4月22日这段期间内，上海市国顺东路XXX号东楼401A室房屋(以下简称“系争房屋”)由于漏水无法使用，但冷周末餐饮公司仍实际支付了租金。2017年1月至3月，冷周末餐饮公司虽然实际使用了系争房屋，但是冷周末餐饮公司认为2016年漏水期间的租金应当减免，故而这三个月的租金可以与2017年1月至3月冷周末餐饮公司未支付的租金予以抵扣，以此为前提也就不存在欠付租金而产生的违约金。一审法院判决2017年3月的电费，对于金额冷周末餐饮公司予以认可，但是冷周末餐饮公司认为3月的电费也可以与先前漏水期间冷周末餐饮公司支付的电费予以抵扣。另外，双方合同约定，冷周末餐饮公司返还系争房屋后未清场的，系争房屋内的各种物品视为遗弃物，由百联配送公司处置，处置收益归百联配送公司所有，百联配送公司拖延不清场由此造成的空置损失系百联配送公司放任扩大损失的结果，相应的房屋使用费不应当由冷周末餐饮公司承担。
百联配送公司辩称，系争房屋的漏水是偶然事件，冷周末餐饮公司并无证据证明漏水严重到系争房屋无法使用，而且冷周末餐饮公司也按约支付了2016年4月至6月的租金，这也足以证明漏水对系争房屋的使用影响不大，故而冷周末餐饮公司要求用漏水期间的租金、电费与2017年欠付的租金、电费予以抵扣，缺乏事实和法律依据。一审判决事实清楚，证据确凿，请求二审法院维持一审法院判决。
百联配送公司向一审法院起诉请求：1、解除双方于2014年12月24日签订的房屋租赁合同；2、冷周末餐饮公司支付自2017年1月1日至2017年5月31日的房租人民币(以下币种均为人民币)59,605元、2017年3月-4月的电费896.6元；3、冷周末餐饮公司支付百联配送公司违约金11,921元；4、冷周末餐饮公司支付百联配送公司租金滞纳金32,615.86元。冷周末餐饮公司向一审法院提起反诉请求：百联配送公司返还租赁押金18,000元。
一审法院认定事实：系争房屋位于上海市杨浦区国顺东路XXX号东楼401A室。产权人为百联集团有限公司。百联配送公司系百联集团有限公司授权对外出租和经营管理的单位。2014年12月24日，百联配送公司(出租人、甲方)和冷周末餐饮公司(承租人、乙方)签订《房地产出租合同》一份，约定百联配送公司将上述房屋(建筑面积140平方米)出租给冷周末餐饮公司用于办公，租期自2015年1月1日至2017年10月31日。合同第四条约定，2015年1月1日至2015年12月31日期间的每月租金8,730元、物业管理费1,490元；2016年1月1日至2016年12月31日的每月租金(含物业管理费)11,038元；2017年1月1日至2017年10月31日每月租金(含物业管理费)11,921元。租金和物业管理费先付后用，每三个月为一个付款周期，乙方在每一周期届满前5天支付下一周期的租金和物业管理费，逾期支付的还应每日按欠款金额的千分之三支付违约金。押金18,000元，在合同终止或解除后，完成退房清场且租金、物业管理费、水、电、燃气、通讯等全部应付费用结清后7天内由甲方无息返还乙方。合同第七条约定，租赁期内租赁物的修缮责任及费用由乙方负担。合同第十二条约定，乙方未经甲方书面同意，中途擅自退租的，甲方有权解除合同，乙方按租赁押金的等同金额支付甲方违约金。合同第十四条约定，因乙方违约，甲方行使合同解除权，乙方至迟应于解除通知送达之日起7日内向甲方返还租赁物，乙方至迟于租赁物返还之日完成清场，逾期未清场的，租赁物内的各种物品视为遗弃物，由甲方处置，处置收益归甲方，处置费用由乙方承担，乙方不得就该等财产主张权利……。乙方逾期返还租赁物，每逾期一天应按当期日租金的贰倍向甲方支付使用费，物业管理费、水、电、燃气、电话通讯等公用使用费由乙方承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，冷周末餐饮公司向百联配送公司支付押金18,000元，百联配送公司于2015年1月1日向冷周末餐饮公司交付房屋，双方签订房屋使用交接书后，双方按约履行。2016年1月25日，租赁房屋屋顶泄水。2016年1月28日，冷周末餐饮公司向百联配送公司递交《告知书》内容如下：“因2016年1月25日屋顶泄水，致使401室紧急停止使用，临时租用他处运作，至今日安全隐患尚未排除，该处尚不能正常使用。故我司决定暂停支付该处的租赁费和物业管理费。待贵司妥善处理完毕，消除各项安全隐患，至该处能正常使用之日起，再行支付。”之后，冷周末餐饮公司未租用他处办公。2016年4月22日，双方召开会议，确认百联配送公司在此期间完成了渗水后的修复工作。之后，双方继续履行合同，冷周末餐饮公司支付租金至2016年12月底，支付电费至2017年2月底。2017年3月10日，百联配送公司发出《关于催缴租金的函》，要求冷周末餐饮公司支付2017年1月至3月的租金，冷周末餐饮公司未予理睬。
一审审理中，2017年3月31日，冷周末餐饮公司停止在租赁房屋内办公，并迁出，但遗留物品未予清理。2017年4月6日，百联配送公司致函冷周末餐饮公司，不同意冷周末餐饮公司以此种方式单方面解除合同，并提出中途擅自退租应支付违约金。2017年4月25日，冷周末餐饮公司收到起诉状副本。百联配送公司于2017年6月将冷周末餐饮公司遗留物品予以清理。
一审法院认为，双方当事人签订的《房地产出租合同》系真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。百联配送公司已按约将系争房屋交付冷周末餐饮公司使用，冷周末餐饮公司作为承租人理应按约支付房租。合同约定，在租赁期内，冷周末餐饮公司拖欠租金、物业管理费等应付费用逾期累计满30天的，百联配送公司有权解除合同，收回租赁物，冷周末餐饮公司应承担相应的违约责任。冷周末餐饮公司至今未向百联配送公司支付自2017年1月起的房租，属于违约，理应承担相应的违约责任，百联配送公司现依据合同约定要求解除上述租赁合同，于法有据，法院予以支持，该合同于冷周末餐饮公司收到起诉状之日即2017年4月25日解除。虽然冷周末餐饮公司于2017年3月31日将系争房屋的钥匙交还给了百联配送公司，但双方并未办理房屋交接手续，且冷周末餐饮公司仍在系争房屋内留有物品，不符合合同约定的退房条件，故法院无法认定租赁合同于2017年3月31日解除。对于百联配送公司主张的2017年1月1日至2017年5月31日的房租，考虑到冷周末餐饮公司实际于2017年3月31日已将房屋钥匙返还给了百联配送公司，之后其并未实际使用系争房屋等，故冷周末餐饮公司应按合同约定的租金标准支付2017年1月1日至2017年3月31日的租金，2017年4月1日至2017年5月31日的房屋租金及使用费由法院酌情确定。因冷周末餐饮公司违约至今未支付自2017年1月起的房租，故百联配送公司要求冷周末餐饮公司按合同约定支付违约金(滞纳金)32,615.86元的请求，于法有据，法院予以支持。关于2017年3月、4月的电费，冷周末餐饮公司确实未缴纳，要求以2016年3月的电费抵扣，依据不足，法院不予采信，但冷周末餐饮公司已于2017年3月31日实际离开了租赁房屋，故法院酌情确定冷周末餐饮公司应缴纳的2017年3月的电费。对于百联配送公司以冷周末餐饮公司擅自退租为由，要求冷周末餐饮公司支付违约金11,921元一节。虽冷周末餐饮公司于2017年3月31日将系争房屋的钥匙交还百联配送公司，但百联配送公司并不认可于当日解除合同，且以冷周末餐饮公司未付租金为由单方行使了合同解除权，并要求冷周末餐饮公司支付2017年3月31日之后的租金和房屋使用费，法院已予以支持，故对于百联配送公司的该项请求，不予支持。对于冷周末餐饮公司抗辩因系争房屋2016年1月发生漏水，致其三个月无法使用系争房屋，故以此房租冲抵2017年的房租，对此，首先，冷周末餐饮公司并未提供充足的证据证明因房屋漏水致其三个月无法使用系争房屋；其次，2016年1月系争房屋漏水后，冷周末餐饮公司仍按约向百联配送公司足额支付了2016年1月至2016年12月的房租，可见系争房屋虽有漏水，但百联配送公司已进行了维修，并未对冷周末餐饮公司造成实际损失。故法院对于冷周末餐饮公司的上述抗辩意见，难以采信。对于冷周末餐饮公司反诉要求百联配送公司返还租赁押金18,000元的反诉请求。租赁合同约定租赁押金于本合同终止/解除后，完成退房清场且租金、物业管理费、水、电、燃气、通讯等全部应付费用结清后7天内由百联配送公司无息返还。现百联配送公司主张解除租赁合同并要求冷周末餐饮公司结清费用的诉请已得到法院支持，故百联配送公司应按约返还租赁保证金18,000元。判决：一、上海百联配送实业有限公司、上海冷周末餐饮管理有限公司于2014年12月24日就上海市国顺东路XXX号东楼401A室房屋签订的《房地产出租合同》于2017年4月25日解除；二、上海冷周末餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海百联配送实业有限公司2017年1月1日至2017年5月31日的房租及使用费共计47,684元；三、上海冷周末餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海百联配送实业有限公司2017年3月的电费380元；四、上海冷周末餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海百联配送实业有限公司逾期付款违约金19,000元；五、上海百联配送实业有限公司的其余诉请，不予支持；六、上海百联配送实业有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海冷周末餐饮管理有限公司租赁押金18,000元。如果当事人未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
二审审理中，冷周末餐饮公司表示，2016年4月22日之前口头提出过返还先前三个月的租金及经济赔偿，百联配送公司对经济赔偿立即予以了否定，对于租金返还也没有明确答复，只是表示可以用后期的服务及租金优惠来予以补偿。后来，2017年3月10日百联配送公司向冷周末餐饮公司追缴租金时，冷周末餐饮公司以书面方式也提出了用漏水期间的租金与2017年1月至3月欠付租金予以抵扣的问题。对此，百联配送公司表示，百联配送公司于2017年3月10日发出催款函之后，冷周末餐饮公司前来协商时表示可以不归还押金，但是要求抵扣三个月的租金，百联配送公司表示抵扣租金的问题需要向上级公司请示，但后来百联配送公司拒绝了冷周末餐饮公司的抵扣请求，因为公司财务表示租金发票已经开具，无法予以抵扣。冷周末餐饮公司表示，对百联配送公司的答复不予认可，当时百联配送公司是答应这个方案的。以上事实，由本院二审审理笔录予以证实。
本院认为，冷周末餐饮公司提供的证据不足以证明系争房屋于2016年发生的漏水影响实际使用，2016年1月28日冷周末餐饮公司发出的《告知书》中已表明漏水影响消除后再支付租金，但此后冷周末餐饮公司在按约支付2016年剩余三季度的租金时均未对漏水产生的影响提出异议，且冷周末餐饮公司与百联配送公司之间亦未就租金、电费抵扣问题在应付之时达成合意，冷周末餐饮公司拒付2017年1月至3月的租金构成违约，百联配送公司有权根据合同约定解除合同，一审法院据此判决冷周末餐饮公司应当支付欠付的租金、电费及租金滞纳金并无不当。鉴于冷周末餐饮公司于2017年3月31日返还房屋的钥匙，但并未及时履行清场义务，冷周末餐饮公司上诉认为根据合同约定，百联配送公司有及时清场的义务，故而冷周末餐饮公司退场后因百联配送公司未及时清场而导致的空置损失不应当由冷周末餐饮公司负担。虽然租赁合同约定了百联配送公司享有对系争房屋进行清场的权利，但清场义务人始终是冷周末餐饮公司，其清场义务不因冷周末餐饮公司未按合同约定履行清场义务而发生转移，百联配送公司在合理期间内代为履行了清场工作，亦未向冷周末餐饮公司主张清场费用，故而百联配送公司不存在怠于行使权利导致损失扩大的行为，一审法院酌情确定2017年4月1日之后的租金、房屋使用费及滞纳金并无不当。现冷周末餐饮公司上诉要求撤销一审判决，但在二审中没有提供充分证据来证实其观点。本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用。
综上所述，冷周末餐饮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1,477元，由上诉人上海冷周末餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理高原
审判长 张志煜
审判员 吴 俊
审判员 王 伟
二〇一七年十月十八日
书记员 任思琦
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……