广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）南民初（二）字第476号
原告姚一和，住所地浙江省××东河乡下××村××号。
委托代理人：韦锦标，律师。
委托代理人：姚叶英，住所地浙江省诸暨市××项下××号。
被告广西华电能源投资有限公司，住所地柳州市××路××号。
法定代表人：刘小臣，总经理。
委托代理人：张敏，系广西华电能源投资有限公司职员。
委托代理人：曾文捷，广西弘邦律师事务所律师。
原告姚一和与被告广西华电能源投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2012年9月10日受理后，依法组成合议庭，于2013年2月4日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人覃禄勇、姚叶英、韦锦标，被告的委托代理人张敏、曾文捷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告姚一和诉称：2008年2月26日，原告姚一和与被告协商一致签订了一份《租赁协议》，约定由姚一和承租被告位于柳州市××路××号综合楼用于经营宾馆。租赁期限为2008年3月1日起至2018年2月29日止。原告姚一和租赁下该综合楼后，因经营的需要，在该租赁场地上依法成立个人独资的柳州华电宾馆管理有限公司并担任公司法定代表人。2008年11月28日因所租用的综合楼部份房屋长期渗水、漏水无法正常使用，原告向被告发出书面《联系函》，要求被告及时维修并对造成的经营损失给予补偿。被告于同年12月8日回函给原告称，宾馆大楼渗水问题已派人查看并研究方案，待方案确定后将尽快派人维修。但之后被告一直未对渗水、漏水进行维修，造成渗水漏水的36间客房一直无法正常使用。不得已，原告采取了减交租金的方式试图迫使被告维修楼房，但被告仍然未对楼房进行维修，而是向法院起诉要求追究原告没有按合同约定交纳租金、押金的违约责任并提出解除合同，收回出租楼房的诉求。双方之间的纠纷，经过柳南区人民法院（2009）南民初（一）字第934号、（20l1）南民初（二）字第255号民事判决；柳州市中级人民法院（2009）柳市民三终字第734号、（20l2）柳市民（二）终字第30号民事判决，确认双方的《租赁协议》于20l1年8月8日解除，原告姚一和需支付全部欠交的租金、支付违约金。生效判决还确认了房屋渗水漏水的维修责任在被告一方，因被告未维修给原告造成的经营损失由原被告自行协商或者另案处理。原告姚一和承租被告的楼房后，投入大量资金、人力对租赁楼房进行装修和采买经营宾馆所需的物品。经人民法院依法委托柳州市天华公司作出的《资产评估报告书》确认：原告投入的楼房装修的资金为14334l5元，机器设备l35700元，宾馆物品931770元，共计2500885元，承租以来，原告及其家人还投入了大量的精力和时间对宾馆进行管理，目的就是为了使宾馆能正常经营，尽快收回投资并获得应得的回报。但由于被告所出租的楼房36间房屋渗水漏水，无法达到租赁经营目的，致使原告所经营的宾馆在声誉、档次、规模上都无法达到原告当初租赁目标。由于所承租的88间客房有36间渗水漏水无法正常使用，根本没有规模效益，导致从2008年3月1日开始承租经营至法院确认合同解除的2011年8月8日期间，原告所经营的宾馆日常收入只能支付人工、水电、税金等相关费用，原告只能是平本或者是略亏地经营，投入的资金一分都没有收回。造成这样的原因完全在被告一方。另外，还由于被告的原因，导至姚一和违反了租赁协议的约定，被法院判决支付240000元违约金的损失，造成原来所交纳的200000元合同押金未能退还的损失，上述直接损失都应当属于原告的经营损失，被告应当予以赔付。由于装修部份原告是无法拿走或者继续使用的，因此被告应当全额赔偿，设备和物品还可以使用按10年使用现在只用了4年折旧被告应当赔偿135700X40%=54280元，931770×40%=372708元，而按正常的经营，原告所经营的宾馆是应当有利润的，因此，被告还应当赔付原告投资应得利润的经营损失，原告为主张为按年收益15％计算4年，即2500885×15％×4=1500531元，以上合计1433415＋240000＋200000＋54280＋372708＋150053l=3800934元。上述具体经营损失数额最终以司法鉴定机构鉴定确认的数额为准。为维护原告的合法权益，在与被告无法协商达成一致的情况下，现依生效法判决的意见，提出上述诉请。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、租赁协议，证明姚一和与被告存在租赁关系及双方的权利义务。
2、联系函件、回函、通知各1份，证明租赁物渗水漏水无法使用。
3、调查笔录，证明租赁场地经营使用情况及房间渗漏情况。
4、答辩状1份，证明租赁场地使用情况说明。
5、柳南法院（2009）南民初（一）字第934号判决书，证明原告主张过权利，法院认为租赁损失另案处理。
6、柳州市中院（2009）柳市民三终字第734号判决书，证明法院确认本案争议标的物存在房间渗水漏水事实，且认定被告作为出租房屋所有权人有义务对漏水房间进行维修。
7、柳南法院（2011）南民初（二）字第88号裁定书，证明原告向被告主张过赔偿损失的权利，因为案件的情况发生变化，当时原告选择撤诉。
8、柳州市中院（2012）柳市民二终字第30号判决书，证明中级法院认定证据6确认的事实，也认为本案原告的租赁损失要另案处理，还再次确认房屋渗水漏水的维修义务在本案被告。
9、资产评估报告书，证明租赁装修物品损失2500885元，其中房屋装修是1433415元，机械设备是135700元，宾馆物品是931770元。
10、和解笔录1份，加盖法院公章的复印件；
11、申请报告1份，加盖法院公章的复印件；
证据10、11共同证明原告已经履行完毕（2009）柳市民三终字第734号判决书规定的义务，原告已经把押金20万全额交付给被告。
12、工资结算发放表1份共28页【从柳南法院（2011）南民初（二）字第88号案件里复印，加盖法院档案室章】，证明原告在经营华电宾馆期间所支付的员工工资情况，提交这份证据主要是供评估机构对经营损失判定时做参考。
13、2010年3月、4月旅客住宿费发票壹份，证明客房价格情况及经营情况。
被告广西华电能源投资有限公司辩称：原告要求赔偿的损失没有法律依据，按照合同约定该损失应当由其自身承担相应的亏损，对于房屋的维修原告自身负有维修责任，因此我方不应当承担经营损失。原告诉请计算损失的公式没有依据，其计算损失涉及的投资额、收入额也没有证据支持，因此被告认为其请求不能成立，请求法院予以驳回。1、关于原告请求的各个细项，以及交纳的合同押金不予退还的金额，原告将此金额和损失一起索赔不应当成立。这个是法院判决下来的属于原告在民事关系中应当承担的责任而不应当是原告的损失。2、关于装修，无论就装修设备还是物品的价值，原告在诉状中引用的是评估报告，但是原告就评估报告的引用是范围了报告本身的，整个评估报告已经在评估报告第八页以评估结论和特别事项说明明确表示评估报告只是对评估的时候华电宾馆装修设备和物品现状价值的评估。而不是对该装修设备和物品来源于原告的投资的价值评估，原告曲解了评估报告，不符合事实。其次，评估时的资产是由原告单方提供，并未与被告达成一致，我们不予认可，评估也并未确认该等装修全由原告投资形成。就本案而言，原告自己装修的是1-3楼以及8楼，其它楼层的装修是以前承租人留下的，原告并未出具4-7楼的装修是其投资的证据，综上而言，原告引用1-8楼评估报告来证明其1-3和8楼的投资是不合理的。3、关于其它物品，评估的物品价值并未有证据证明是原告投资所支付。因此原告以评估的价值来确认损失证据不足。4、对于投资利润，原告在诉状所列的投资利润的计算公式的前提是评估报告所确认的全部设备、物品的价值总额作为计算依据。该公式没有会计和数学上的依据。且原告主张的年收益15%缺少证据来源。因此其主张的投资利润在事实上没有证据。5、至于原告陈述的多少间房间漏水情形，仍在鉴定中，被告认为此情形与原告所主张的经营损失没有关系。在合同履行的四年中，原告无法证明漏水的房间有多少间是在当初与被告交付时候就存在的。不管这36间房是否鉴定，都不能作为本案经营损失和投资损失的证明。由于生效的30号判决已经确认本案的争议租赁合同的履行是否有损失，原告华电宾馆不享有主体资格。双方签订的合同第15条第8款明确规定，合同由于原告违约后被告有权利留置、清理剩下的资产，这意味着依据合同第15条第8款明确规定原告因过错解除合同后其索赔的财产转为担保财产，而原告未交付租金被告享有处置的权利。因此原告在本案当中对于合同约定合同解除情形下用于担保的财产进行索赔没有合同依据和法律依据。
而原告陈述的涉及漏水是房屋主体漏水，原告未提交相关证据且中院生效的判决也说明了双方争议是对漏水责任的确认。如果涉及经营利润以及是谁的责任导致损失应当之后确认。被告对判决生效后原告的经营损失不应当承担责任。
被告为其辩解在举证期限内向法院提交证据有：
（2013）南执字第45号执行裁定书，证明与本案有关的租赁合同被法院的判决解除后，且判决生效后，原告至今尚未履行判决。
经开庭质证，被告对原告提交的证据1-11的真实性无异议。原告对被告提交的证据的真实性无异议。本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。
被告对原告提交的证据12、13的真实性有异议，认为证据12是原告的发票，发票上都注明“收款单位（盖章有效）”，而这些发票上都没有收款单位的盖章，发票上所要求的自已都作不到；证据13是原告所谓三年工资总额及发放情况均为原告单方制作。此外，原告认为有36间房屋漏水从未使用过，又何来人工管理，更谈不上人工费用。本院认为，原告提交的证据12、13是原告单方制作的票据，制作时都不能满足票据本身的要求，因此，对其真实性，本院不予确认。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2008年2月26日，广西华电能源投资有限公司与姚一和经协商，签订一份《租赁协议》，由姚一和承租被告位于柳州市××路××号的综合楼，期限自2008年3月1日起至2018年2月29日止。2008年8月29日，由姚一和向工商部门申请成立柳州市华电宾馆管理有限公司。2009年4月29日，广西华电能源投资有限公司向本院提起诉讼，要求姚一和、柳州市华电宾馆管理有限公司支付所欠租金及违约全金，经二审法院判决，姚一和支付广西华电能源投资有限公司租金433320元、租赁押金100000元。2011年4月13日，姚一和、柳州市华电宾馆管理有限公司向本院提起诉讼，要求广西华电能源投资有限公司赔偿因出租的租赁物未能使用造成的损失，在审理过程中，姚一和、柳州市华电宾馆管理有限公司撤回起诉。2011年8月4日广西华电能源投资有限公司向本院提起诉讼，要求解除双方订立的《租赁协议》，本院于2011年11月11日作出判决确认原告广西华电能源投资有限公司与被告姚一和于2008年2月26日签订的《租赁协议》自2011年8月8日解除，该案经二审法院判决维持原判。本案原告柳州市华电宾馆管理有限公司、姚一和要求被告广西华电能源投资有限公司赔偿损失数额暂为3800934元，因该诉讼标的是2011年4月13日，姚一和、柳州市华电宾馆管理有限公司起诉广西华电能源投资有限公司赔偿因出租的租赁物未能使用造成的损失一案，在审理过程中申请司法鉴定的结果。因此，原告认为本案要求的诉讼标的最终以司法鉴定机构鉴定确认的数额为准。为此，原告申请评估鉴定，评估鉴定的内容为：1、现场清点、确认申请人承租经营的广西华电能源投资有限公司位于广西柳州市××路××号综合楼房屋渗水漏水的客房间数；2.因客房渗水漏水造成的经营损失进行评估鉴定，评估鉴定的期间段为2008年3月1日至2011年8月8日。本院依法将原告的申请送至司法鉴定中心。柳州市中级人民法院司法鉴定中心以广西天华资产评估有限责任公司复函称：“经我公司专业人员对相关卷宗资料进行认真查阅分析，就目前案卷中提供的资料，我们认为无法对申请鉴定的房间渗漏数量进行和对经营损失进行估算。”为由将案卷退回本院。
本院认为，柳州市中院（2009）柳市民三终字第734号判决书中确定了涉案房屋渗水漏水的维修义务在被告，原告据此提起了本案诉讼。但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”该条对出租人不履行维修义务，明确了法律责任。但原告并没有依照该条款对出租人（被告）提出承担相应的责任。原告提出的各项诉请，实际是要求被告作为合同过错方承担过错责任而产生的赔偿责任。本案被告是否应当承担渗漏的过错责任是本案的争议焦点。但原告并未对房屋渗漏的原因进行举证。房屋渗漏既可能是房屋本身质量问题，亦可能是房屋使用人使用或装修不当造成。法律规定出租人的维修义务，并不当然确定出租人要对房屋的渗漏应当承担过错责任。房屋渗漏原因的举证责任在原告，原告没有证据证明渗漏的原因，亦无法证实被告对房屋的渗漏存在过错，其仅以被告需承担维修义务就要求被告承担渗漏的过错赔偿责任没有事实及法律依据。原告的各项诉讼请求应当予以驳回。综上所述，原告的诉讼请求，本院不予支持。另柳州市华电宾馆管理有限公司曾作为原告与姚一和共同提起本案诉讼，但柳州市华电宾馆管理有限公司并不是本案租赁协议的当事人，其不应当承担租赁协议的法律责任，原涉及本案的两次中级人民法院的二审判决均对此进行了确认。故柳州市华电宾馆管理有限公司作为原告的主体不适格，本院另下裁定驳回柳州市华电宾馆的起诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，及本案判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告姚一和的全部诉讼请求。
案件受理费37207元（原告已预付），由原告姚一和负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定，收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20-118701040004709，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 何银兴
人民陪审员 韦晓英
人民陪审员 林翠花
二〇一三年六月六日
书 记 员 曾 锐
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。