湖北省荆门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂08民终1114号
上诉人（原审被告）：肖烨飞，男，1987年8月7日出生，汉族，住湖北省沙洋县。
委托诉讼代理人：佘德文，沙洋县沙洋法律事务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：湖北卓立物业有限公司，住所湖北省荆门市沙洋县荆河路1号。
法定代表人：梁辰，总经理。
委托诉讼代理人：陈吕琼，该公司员工。
委托诉讼代理人：吕明华，湖北希文律师事务所律师。
上诉人肖烨飞因与被上诉人湖北卓立物业有限公司（以下简称卓立物业公司）租赁合同纠纷一案，不服沙洋县人民法院（2017）鄂0822民初595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人肖烨飞及其委托诉讼代理人佘德文，被上诉人卓立物业公司的其委托诉讼代理人陈吕琼、吕明华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
肖烨飞上诉请求：1、肖烨飞应支付卓立物业公司租金76395元，扣除已付15000元租金、2000元装修保证金、5000元履约保证金，实际应支付54395元；二、驳回卓立物业公司的其他诉讼请求。事实和理由:一、原审认定肖烨飞支付卓立物业公司租金140493.5元事实错误。其一，2016年1月12日，卓立物业公司用一把大锁锁住了肖烨飞的门店不让肖烨飞营业，严重损害了肖烨飞的利益，对于2016年1月12日以后的租金不能支持；其二，肖烨飞拒付租金是因为卓立物业公司承诺的配套设施未落实，导致肖烨飞经营严重亏损，希望能减少租金。二、原审法院适用法律错误，本案是租赁合同纠纷，不能同时审理物业合同纠纷。
卓立物业公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
卓立物业公司向一审法院起诉请求：1、肖烨飞给付卓立物业公司截至2016年8月19日所欠租赁房屋租金、物业管理费共计141234元，并按合同约定支付迟延履行违约金76994元，两项共计218228元；2、诉讼费用由肖烨飞承担。
一审法院认定事实：2014年3月20日，卓立物业公司作为甲方（出租人）与承租人肖烨飞（乙方）签订一份《金水湾步行街商铺租赁合同》，约定甲方同意将位于荆门市沙洋县荷花大道南路1号，金水湾步行街4号楼1层铺位号为4-121.122.123.127.128的商铺出租给乙方使用，双方确定该商铺按建筑面积123.22平方米，作为本合同计算商用租赁运营管理费及其他应缴费用的依据。租赁期限自2014年3月20日起至2017年3月19日止，即从2014年3月20日起开始计算租赁期和租赁费及其他应缴费用，鉴于乙方在签订本合同时一次性支付6月的租赁费及保证金，甲方同意给予乙方12月（具体时间为2014年3月20日起至2014年9月19日，次年上半年2015年3月20日起至2015年9月19日止）为免租期。承租方所租商铺月租金，第一年为60元/平方米，第二年为65元/平方米，第三年为65元/平方米，三年后期满续租的，租金涨幅控制在10%以内。第一个经营年度租赁费标准为人民币44359元，第二个经营年度每月运营租赁费标准为人民币48055元，第三个经营年度每月运营租赁费标准为人民币96111元。乙方在签订本合同时一次支付第一期6个月租赁费44359元，本合同约定的免费期届满前30天向甲方交纳第二期租赁费，以后每期届满前30天向甲方缴纳下一期租赁运营费。本合同签署前，乙方应当向甲方支付人民币5000元作为履约保证金。双方还约定，作为该商铺的承租人，乙方应当自计租日起，向甲方交纳该商铺的物业服务费，收费标准为：按该商铺的建筑面积计算，每平方米每月2元，该商铺每月物业服务费共计为246.44元，支付方式：以一个季度为一个交费期，除第一期物业服务费外，其他费用均按自然季度交纳，乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前，向甲方一次性足额支付下个交费期费用。第一期物业服务费应于本合同签订后五个工作日内支付，收费期间为2014年3月20日至2015年3月19日，应交物业服务费为2957元。乙方迟延交纳本合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金。租赁期届满之日或本合同因任何原因终止7日内，乙方应当将商铺交还甲方，若上述交还期届满后，乙方仍未将商铺交还甲方的，甲方有权采取控制人员从该商铺进出，阻止乙方继续开业经营等强制措施，此种情形下，乙方所应当承担的租金、物业服务费及相关能源费用并不因此得到减免。合同最后有一条手写条款：“25.14本合同第一年应交费用共74268元：柒万肆仟贰佰陆拾捌元整，其中：年租金44359元，合同保证金5000元，地板18483元，物业费2957元，装修押金2000元，水电开户1100元，装修垃圾清运费369元。因甲、乙双方友好协商总费用分两个时段交清。第二次缴款时间是2014年4月25日前，共缴款是24359元：贰万肆仟叁佰伍拾玖元整。第一次缴款时间是2014年4月5日前，共缴款是44909元：肆万肆仟玖佰零玖元整，如乙方不按合同时间缴清欠款，甲方有权终止本合同，并前期所缴费用不得退还，乙方承担导致合同终止的违约责任。”庭审中，肖烨飞陈述2015年年底，诉争商铺遭卓立物业公司强制锁门；卓立物业公司陈述其锁门时间为2017年3月份。
2014年3月20日，卓立物业公司收到肖烨飞商铺押金（履约保证金）5000元；2014年4月4日，卓立物业公司分别收到肖烨飞租金15000元、物业费2957元、装修保证金2000元、装修垃圾清运费369元。
另查明，卓立物业公司法定代表人于2014年7月30日、2015年9月16日，依次变更为王运标、梁辰。2014年7月30日，沙洋县卓立物业有限公司更名为湖北卓立物业有限公司。陈勇系本案诉争商铺的所有权人，卓立物业公司受陈勇委托在该商铺空铺时从事对外招租工作，并代表其签订和执行该商铺的租赁合同，依法向欠付租金和费用的租户进行追缴。
一审法院认为，卓立物业公司与肖烨飞之间的《金水湾步行街商铺租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行。卓立物业公司向肖烨飞交付租赁商铺后，肖烨飞理应按照合同约定的期限向卓立物业公司缴付租金、物业管理费等合同约定的费用。肖烨飞抗辩该合同并非其真实意思表示，是受卓立物业公司欺骗签订的合同，卓立物业公司签订合同时有其他承诺，卓立物业公司并未依约履行，但是未提交证据证实，对肖烨飞的该抗辩意见一审法院不予采信。另，肖烨飞还抗辩2015年年底商铺遭强制锁门，之后的租金及物业费等不应再计算。双方在合同中约定了租赁期届满之日或本合同因任何原因终止7日内，承租人未将商铺交还出租人的，出租人有权采取阻止承租人继续开业经营等强制措施，承租人所应当承担的租金、物业服务费及相关能源费用并不因此得到减免。根据谁主张谁举证的原则，肖烨飞抗辩强制锁门的时间为2015年年底，但未提交证据证实，一审法院对其抗辩意见不予采信。肖烨飞向卓立物业公司缴纳共计25326元，第一年（2014年3月20日至2015年3月19日）剩余未交款项共计48942元，应分别于2014年4月5日前缴纳24583元、2014年4月25日前缴纳24359元；第二年（2015年3月20日至2016年3月19日）租金48055元应于2015年2月20日前缴纳；第二年每个季度的物业费246.44×3=739.3元应分别于2015年3月20日、6月20日、9月20日、12月20日前向卓立物业公司缴纳；第三年（2016年3月20日至2016年8月19日）租金96111÷12×5=40046.3元应于2016年2月20日前缴付；第三年截止2016年8月19日的物业费应分别于2016年3月20日前缴付739.3元、2016年6月20日前缴付246.44×2=492.9元。共计140493.4元。故根据合同约定，2014年3月20日至2016年8月19日，肖烨飞应向卓立物业公司支付的迟延履行违约金为（24359×847+24583×867+48055×547+40046.3×182+739.3×（518+426+334+243）+739.3×153+492.9×61）×1‰=76787.7元。故对卓立物业公司的第一项诉请一审法院予以部分支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第三款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告肖烨飞于判决生效之日起十日内向原告湖北卓立物业有限公司支付截止2016年8月19日的租金及物业管理费140493.4元，并支付迟延违约金76787.7元。二、驳回原告湖北卓立物业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4573元，减半收取计2286.5元，由被告肖烨飞负担2250元，原告湖北卓立物业有限公司负担36.5元。
二审期间，对当事人围绕诉讼请求提交的新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证,本院经审核认定如下:肖烨飞提交的证人李某、江某、曹某的当庭证言与沙洋县公安局水陆派出所出具的证明及门店外观照片能够相互印证，能够证实肖烨飞承租的门店于2016年1月12日被卓立物业公司上锁，故本院对上述证据均予以采信。
本院经审理查明，2016年1月12日，肖烨飞承租的沙洋县荷花大道南路1号，金水湾步行街4号楼1层铺位号4-121.122.123.127.128的商铺均被卓立物业公司上锁。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，卓立物业公司与肖烨飞于2014年3月20日签订的《金水湾步行街商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，卓立物业公司与肖烨飞因履行租赁合同发生纠纷，本案虽是租赁合同，但该租赁合同亦约定了相应的物业费的支付事宜，一审法院基于同一法律关系一并审理物业费的支付情况并无不当，故上诉人肖烨飞认为原审适用法律错误，本案是租赁合同纠纷，不能同时适用审理物业合同纠纷的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于肖烨飞支付的履约保证金、装修押金能否折抵租金的问题。本案中，《租赁合同》约定“本合同因乙方（肖烨飞）违约而提前终止的，甲方（卓立物业公司）有权没收本合同项下之履约保证金”。肖烨飞虽向卓立物业公司支付了5000元的履约保证金，但因其未如期向卓立物业公司支付租金、物业管理费而导致合同提前终止，卓立物业公司可依约没收肖烨飞支付的履约保证金。对于肖烨飞支付的2000元装修押金的处理，合同并未约定，故该装修押金可折抵租金。本院对肖烨飞要求将5000元履约保证金折抵租金的上诉请求不予支持，对其要求将2000元装修押金折抵租金的上诉请求予以支持。
关于肖烨飞欠付的租金、物业费、违约金数额的问题。因肖烨飞未如期向卓立物业公司支付租金、物业管理费，诉争门店于2016年1月12日被卓立物业公司强制上锁，卓立物业公司已以自己的行为明确表示不再履行合同，双方签订的租赁合同于2016年1月12日终止，肖烨飞欠付租金、物业费及其他费用的时间应计算到2016年1月12日。肖烨飞要求将租金计算至2016年1月12日的上诉请求，本院予以支持；肖烨飞以卓立物业公司承诺的配套设施未落实，导致经营严重亏损为由，要求减少租金的上诉理由，因其未提交的证据证实该项主张，故本院不予支持。
根据本案查明的事实，肖烨飞欠付的租金、物业费用等款项分二个阶段计算：（1）2014年3月20日至2015年3月19日(第一年)还应付款项共计48942元[74268元-5000(履约保证金)-15000元(已付租金)-2957元(物业费)-2000元(装修费)-369元(装修垃圾清运费)=48942元]，应分别于2014年4月5日前缴纳24583元[44090元(第一次)-15000元(已付租金)-2957元(物业费)-2000元(装修费)-369元(装修垃圾清运费)=24583元]，2014年4月25日前缴纳24359元(第二次)；（2）2015年3月20日至2016年1月12日(第二年)（其中2015年3月20日至2016年9月19日为免租期）共3个月另24天，应付租金为30435元（123.22㎡×65元/㎡×3个月+123.22㎡×65元/㎡÷30天×24天=30435元），应于2015年8月20日前缴纳；2015年3月20日至2016年1月12日的应付物业费2415元（246.44元×9个月+246.44元÷30天×24天=2415元），其中每个季度的物业费为739.3元(246.44元×3个月=739.3元)，应分别于2015年3月20日、6月20日、9月20日、12月20日前缴纳。上述欠付款项共计79792元。因卓立物业公司同意将上述欠付租金、物业费的迟延履行违约金计算至2016年8月19日，系其对自身民事权利的处分，本院予以支持。根据合同约定，肖烨飞应支付的迟延履行违约金为62503元[24359元×847天×1‰+24583元×867天×1‰+30435元×365天×1‰+739.3元×（518+426+334）天×1‰+246.44元÷30天×24天×1‰=62503元]。因肖烨飞支付的2000元装修押金可折抵租金，故肖烨飞欠付的租金、物业费等款项数额为77792元。
综上所述，原判将肖烨飞欠付的租金及物业费等款项计算至2016年8月19日有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零八条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销沙洋县人民法院（2017）鄂0822民初595号民事判决；
二、肖烨飞于本判决生效之日起十日内向湖北卓立物业有限公司支付租金、物业费等款项77792元，并支付迟延履行违约金62503元。
三、驳回湖北卓立物业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4573元，减半收取计2286.5元，由肖烨飞负担1489.5元，湖北卓立物业有限公司负担797元；二审案件受理费4573元，由肖烨飞负担2953元，由湖北卓立物业有限公司负担1620元。
本判决为终审判决。
审判长 向华波
审判员 罗艳红
审判员 董菁菁
二〇一七年十一月十三日
书记员 陈锦书