广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤02民终598号
上诉人（原审被告）：韶关市汇鸿置业投资有限公司。住所：广东省韶关市武江区新华北路**号星河华庭***幢*层写字楼北面302。
法定代表人：向建荣，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李静英，广东韶华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡小兵，广东韶华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：雷旭，男，1986年4月9日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。
委托诉讼代理人：李柏智，广东韶信律师事务所律师。
第三人（原审第三人）：韶关市区农村信用合作联社。住所：广东省韶关市武江区新华南路**号福星楼。
法定代表人：吕良新，该社理事长。
委托诉讼代理人：冯琳翔，该社职员。
委托诉讼代理人：潘美好，该社职员。
上诉人韶关市汇鸿置业投资有限公司（下称汇鸿置业公司）因与被上诉人雷旭、第三人韶关市区农村信用合作联社（下称韶关农信社）房屋买卖合同纠纷一案，韶关市武江区人民法院于2015年11月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，并于2016年1月18日作出（2015）韶武法民一初字第1396号民事判决。雷旭不服该判决上诉至本院，本院于2016年6月14日作出（2016）粤02民终472号民事裁定，认为韶关市武江区人民法院遗漏第三人，遂裁定发回该院重审。韶关市武江区人民法院于2017年2月10日作出（2016）粤0203民初1710号民事判决，汇鸿置业公司不服，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案双方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。汇鸿置业公司委托的诉讼代理人胡小兵、被上诉人雷旭及其委托的诉讼代理人李柏智、第三人韶关农信社委托的诉讼代理人冯琳翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
汇鸿置业公司上诉请求：1、依法撤销（2016）粤0203民初1710号民事判决，改判驳回雷旭诉讼请求；2、一、二审诉讼费由雷旭承担。事实与理由：一、一审法院判决认定汇鸿置业公司未按时交房，属于认定事实不清。1、本案在（2015）韶武法民一初字第1396号案件审理过程中，雷旭当庭承认了汇鸿置业公司在约定收楼时间前电话通知了其收楼，只是雷旭认为必须书面通知才有效。因此，未办理收楼手续的原因，不在于汇鸿置业公司，是雷旭故意不收楼造成的。按照《合同法》规定，一方故意阻却条件成就的，视同条件已成就。因此，汇鸿置业公司实际已完成了法律意义上的交楼义务。2、从雷旭9月9日向汇鸿置业公司邮寄解除合同通知书看，根据日常生活经验，双方之间在此前应有必要的交涉，至少作为买受人要了解迟延交楼的原因及看交楼能否完成。而从雷旭第一次庭审中所强调的事实看，其认为是存在未完成验收事实，也表明双方在约定的90日内已有过交涉。这证明，雷旭9月9日（仅超过10日）就发函，实质是在对交楼条件进行交涉后，故意不办理交楼手续，以期造成逾期交楼的违约事实。这样故意创设条件的，明显有违诚信。二、雷旭在重审的一审庭审中，明确其主张要求解除合同的理由是因为汇鸿置业公司延期交楼时间超过了80日，满足了约定解除合同的条件，不再与交付楼房是否满足合同验收标准相关。因此，关于房屋是否满足合同约定条件，不作为审理本案争议的要点。事实上，汇鸿置业公司交付的楼房，完全符合合同约定的验收条件，不存在违约情形。至于庭审中提到的登记备案条件，因当时的合同规范版本并没有此要求，雷旭提出的这一要求是国家有关部门在后续的合同版本中采用的，所以，基于当时双方的约定没有要求备案登记，故雷旭所称的违约事实是没有合同约定根据。三、即使是汇鸿置业公司造成超过90日交楼，因楼房完全可以交付，此类“违约”也非常轻微，并不构成影响合同根本性履行的问题，按照最高人民法院关于维护交易稳定的司法原则，也是不能解除合同的。四、本案如果解除合同，则合同自始撤销，违约金808元也不能履行了。另外，物业专项维修基金7860.13元以及契税6060元，该两笔费用可由雷旭去办理退费手续，不能直接认定为损失。综上所述，一审法院判决认定事实不清，以所谓的约定解除条件成就为由判决解除合同，显然有违维持交易稳定的基本原则。
二审庭询中，汇鸿置业公司补充了上诉意见，认为本案是发回重审的案件，相关的事实已在（2015）韶武法民一初字第1396号民事判决书第5页载明，明确了雷旭是在收楼日期约定前收到收楼电话，只是雷旭以无书面通知以及自认为的理由延迟收楼，超过了90天导致本案的诉讼。汇鸿置业公司认为雷旭主张的要求书面通知而不能电话通知的理由不能作为合同终止的理由，第二次一审判决没有参照已查明的事实，适用法律错误，雷旭要求解除买卖合同没有事实与法律依据。
雷旭辩称，一审法院作出的（2016）粤0203民初1710号民事判决认定事实清楚、适用法律准确，请求二审法院予以维持。理由如下：一、（2015）韶武法民一初字第1396号案开庭笔录第4页内容与汇鸿置业公司上诉所称的内容不一致，情况不属实。二、汇鸿置业公司诉称“从雷旭9月9日即向汇鸿置业公司邮寄解除合同通知书来看，根据日常生活经验，双方之间在此前应有必要的交涉，至少作为买受人是要了解迟延交楼的原因以及看交楼是否完成”，纯属汇鸿置业公司主观臆断，毫无事实依据。三、依据双方签订的《商品房买卖合同》约定及汇鸿置业公司逾期交房已超过90天的事实，雷旭有权行使解除合同的权利。事实上，涉案房屋也不具备交付条件，但不影响雷旭以汇鸿置业公司逾期交房为由解除合同的权利。四、违约金、物业专项维修基金、契税均是由于汇鸿置业公司的违约行为而导致的损失，一审法院判决并无不当。
二审庭询中，雷旭委托的诉讼代理人补充辩称，（2015）韶武法民一初字第1396号判决没有发生效力，汇鸿置业公司引用该判决书第5页的内容不是“本院查明”的事实，而是“本院认为”的内容，因此，汇鸿置业公司依据未发生法律效力的判决书中的认为部分作为其理由没有法律依据。
本案第三人韶关农信社述称，不同意解除本案《个人住房组合借款合同》，理由与汇鸿置业公司一致。
一审法院认定事实：2014年6月30日，汇鸿置业公司与雷旭签订了一份《商品房买卖合同》，约定汇鸿置业公司将位于韶关市浈江区北江南路1号汇鸿星河天骄花园13幢404房出售给雷旭，房屋建筑面积为101.16平方米，其中套内建筑面积84.49平方米。该商品房为预售房，按套内建筑面积4781.64元/平方米计价，房屋总价40.4万元。双方约定雷旭于2014年6月30日交付首期房款12.4万元，余款28万元于2014年7月30日前办完银行按揭并支付。双方在合同中就涉案房屋的交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、涉案房屋的验收交接方式以及合同的解除等相关事项进行了约定。合同签订当日，汇鸿置业公司向雷旭出具了涉案房屋房款20008元的《收据》，并与雷旭签订了一份《星河天骄借款协议书》，约定汇鸿置业公司向雷旭出借103992元，款项直接存入涉案房屋预售款专用账户，雷旭需于2015年9月9日前还清。《商品房买卖合同》签订后，雷旭与韶关农信社签订了《个人住房组合借款合同》，汇鸿置业公司为保证人，约定雷旭公积金贷款28万元用于购买涉案房屋，借款期限为240个月。2014年12月19日、12月29日，雷旭分别交纳了涉案房屋的物业专项维修资金7860.13元、契税6060元。约定的交房日期届满后，汇鸿置业公司未按合同约定方式将涉案房屋交付给雷旭。
一审审理过程中，汇鸿置业公司未提供证据证明其于交付期限届满前书面通知雷旭办理涉案房屋的交付手续，亦未提供证据证明存在延期交房的情形，但提供了《住宅工程质量分户验收汇总表》、《汇鸿星河天骄花园3、5、12、13幢室内环境质量检测报告》、《防雷装置验收意见书》、《关于建设工程消防验收意见书》以佐证涉案房屋的验收情况。雷旭称其于2015年9月9日、9月12日分别以特快专递的形式向汇鸿置业公司邮寄了解除双方签订的《商品房买卖合同》的通知书。
一审法院认为，汇鸿置业公司与雷旭签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方均应按约定全面履行各自的义务。本案中，雷旭已按约定向汇鸿置业公司交付了购房款，汇鸿置业公司应按合同约定的方式如期交付涉案房屋。但直至2015年11月4日雷旭提起本案诉讼时，汇鸿置业公司仍未交付房屋，已超过交房期限届满日90日，且未提供证据证明存在可据以延期交房的正当理由及证据，已构成违约，应承担违约责任。根据双方约定，逾期超过90日的，买受人有权解除合同，现双方约定的解除合同的条件已成就，故雷旭诉请解除与汇鸿置业公司于2014年6月30日签订的《商品房买卖合同》的请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。就雷旭的其他诉讼请求，一审法院认为，因雷旭与汇鸿置业公司的《商品房买卖合同》被解除，致使《个人住房组合借款合同》的合同目的无法实现，故亦应予解除。该借款合同被解除后，尚未履行的贷款终止履行，汇鸿置业公司应当将雷旭未偿还的贷款本金及利息返还给韶关农信社，雷旭已经偿还的贷款本金和利息应当退还。根据双方合同约定，超过90日后，买受人解除合同的，出卖人应按买受人累计已付款的0.2%支付违约金。雷旭已向汇鸿置业公司支付购房款40.4万元，按约定应支付违约金808元（404000元×0.2%）。雷旭交纳的专项维修基金及契税损失系因汇鸿置业公司过错导致，故该请求有事实和法律依据。综上，一审法院于2017年2月10日作出（2016）粤0203民初1710号民事判决，判决：一、解除雷旭与汇鸿置业公司于2014年6月30日签订的《商品房买卖合同》；二、解除雷旭与韶关农信社签订的《个人住房组合借款合同》；三、汇鸿置业公司应向雷旭返还首期购房款12.4万元，并将雷旭尚未偿还的贷款本金及利息返还给韶关农信社，已偿还部分退还雷旭。四、汇鸿置业公司应向雷旭支付逾期交房违约金808元；五、汇鸿置业公司应赔偿雷旭交纳的物业专项维修资金7860.13元、契税6060元，合计13920.13元损失。案件受理费7580.92元，由汇鸿置业公司负担。
本院二审期间，汇鸿置业公司向本院补充提交了涉案房屋所在楼层的部分住户收楼资料确认书及物业管理费收据，拟证明其在合同约定的收楼日期之前已具备交付楼房的条件。经审查，该证据与一审期间，汇鸿置业公司提交法院的证据类型相同，是对一审证据的补强说明。本院经审理查明，一审查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据各方当事人二审诉争的事实和理由，本案的争议焦点是：一、本案《商品房买卖合同》应否解除；二、本案《个人住房组合借款合同》应否解除；三、涉案房屋首期购房款、购房贷款本金及利息、违约金如何处理；四、涉案房屋专项维修基金、契税如何处理。
一、关于本案《商品房买卖合同》应否解除的问题。汇鸿置业公司与雷旭系基于真实的意思表示签订《商品房买卖合同》，没有证据显示存在一方故意隐瞒真实情况或者故意告知对方虚假情况，欺骗对方，诱使对方作出错误的意思表示的行为，且该合同没有违反法律法规的强制性规定，没有损害国家、集体和第三人的利益，没有损害社会公共利益，是合法有效的合同。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。该《商品房买卖合同》的第八条、第九条、第十一条明确约定了出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，对于出卖人不出示商品房验收合格的证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，并且约定出卖人如未按合同规定的期限内将涉案商品房交付买受人使用，逾期超过90天的，买受人有权解除合同。本院认为，汇鸿置业公司未按照合同约定书面通知雷旭办理交付手续，也未按照合同约定完整地出示涉案房屋的验收合格证明文件，其行为已构成违约，买受人雷旭有权拒绝交接。在没有合同约定的据以延迟交付楼房的正当理由下，汇鸿置业公司超过交楼届满期限90天，仍未按合同约定履行义务或者采取补救措施交付楼房，致使双方约定的合同解除条件已成就。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因此，雷旭行使对《商品房买卖合同》的约定解除权于法有据，本院予以支持。
二、关于《个人住房组合借款合同》应否解除的问题。本院认为，雷旭行使合同的约定解除权，致使《商品房买卖合同》的效力溯及于订约之时归于消灭，合同解除后，当事人负有回复原状的义务。从合同订立的目的看，《个人住房组合借款合同》再继续履行实际上已不能实现对购买涉案房屋的担保贷款目的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故对于雷旭请求解除《个人住房组合借款合同》的诉讼主张，本院予以支持。
三、关于涉案房屋首期购房款、购房贷款本金及利息、违约金如何处理的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故一审法院认定汇鸿置业公司向雷旭返还首期购房款、已偿还的购房贷款本金及利息，并向韶关信用社返还尚未偿还的购房贷款本金及利息于法有据。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。因此，雷旭请求汇鸿置业公司依约支付全部房款0.2%的违约金应予支持，一审法院对违约金金额的计算并无不当，本院予以维持。
四、关于涉案房屋专项维修基金、契税如何处理的问题。本院认为，对于房屋专项维修基金，参照行政管理部门有关办理住宅专项维修基金变更等事项的操作规程，购房人与房地产开发企业签订《商品房买卖合同》缴存维修基金后又解除购房合同的，由房地产开发企业按已缴存维修基金的金额垫支给购房人，购房人收到该维修基金款项后，填写《住宅专项维修资金变更申请表》的相关信息，并交予房地产开发企业。故本案汇鸿置业公司应退还涉案房屋专项维修基金7860.13元予雷旭，雷旭应协助汇鸿置业公司办理房屋专项维修基金变更事项。对于契税，参照财政部有关购房人办理退房后契税的处理意见，对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，可以退还已缴纳契税。本案涉案房屋权属尚未登记在雷旭名下，故雷旭依法可以申请退回契税6060元，汇鸿置业公司应给予必要的协助。因此，一审法院认定涉案房屋专项维修基金、契税两项费用共计13920.13元为赔偿款，定性不准确，本院予以纠正。
综上所述，上诉人汇鸿置业公司部分上诉理由不充分，本院不予支持，对有理部分应予支持。一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，但部分判决有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条，判决如下：
一、维持韶关市武江区人民法院（2016）粤0203民初1710号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；
二、变更韶关市武江区人民法院（2016）粤0203民初1710号民事判决第五项为限汇鸿置业公司于本判决生效之日起十日内协助雷旭办理契税6060元的退费手续，并向雷旭退还房屋专项维修资金7860.13元；雷旭应协助汇鸿置业公司办理房屋专项维修基金的变更手续。
一审案件受理费7580.92元，由汇鸿置业公司负担7372.12元，雷旭负担208.8元。
二审案件受理费7580.92元，由汇鸿置业公司负担7372.12元，雷旭负担208.8元。二审案件受理费7580.92元已由汇鸿置业公司全额预缴，本院退还208.8元予汇鸿置业公司。雷旭应向本院交纳二审案件受理费208.8元。
本判决为终审判决。
审判长 叶向荣
审判员 陈东阳
审判员 李琼宇
二〇一七年九月三十日
书记员 江伟炜