广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终5132号
上诉人（原审被告）：詹敦一，男，1974年8月19日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托代理人：姜平，广东广之洲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州海伦堡物业管理有限公司(原名：广州中颐物业管理有限公司)，住所地广州市番禺区。
法定代表人：陈文彬，职务：总经理。
委托代理人：苏丽慧，该公司职员。
委托代理人：袁治中，该公司职员。
上诉人詹敦一因与被上诉人广州海伦堡物业管理有限公司（以下简称海伦堡公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第998号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人詹敦一上诉请求：撤销原审判决第一项，改判詹敦一不向海伦堡公司支付自2012年3月至2013年8月27日的租金314706.45元及商户管理费314706.45元、2011年10月至2013年8月27日管理费32042.32元、以及以上费用的违约金。事实与理由：一、一审法院程序严重违法，适用普通程序六个月内应当审结的案件，无故拖延竟然长达四十个月才结案，严重损害了詹敦一的合法权益。一审法院于2013年9月9日立案受理本案一起初适用简易程序。2014年2月22日，广州市中级人民法院对詹敦一管辖权异议作出二审裁定。2014年5月14日，一审法院转用普通程序开庭审理，但直到2017年1月5日詹敦一才收到本案一审判决书。一审法院本应在六个月内审结，却无故拖延至四十个月，经办法官超出法定审理期限长达三十四个月，明显程序违法，违反程序正义，致使詹敦一的银行账户被查封冻结比正常情况多了三十四个月。而假如詹敦一被最终判决需支付款项，导致詹敦一延期付款的违约金也将被多计算三十四个月。二、詹敦一与海伦堡公司的租赁合同及补充协议中只存在租金、管理费、水电费三项费用，一审判决无任何合同依据和事实依据却错误的认定并判决詹敦一支付根本不存在的“商户管理费”314706.45元。詹敦一与海伦堡公司签订的租赁合同及其补充协议中约定的詹敦一需支付的费用只有租金、管理费、及水电费三项，所有合同条款中根本不存在“商户管理费”这项费用。三、(2013)穗番法民三初字第207号《民事判决书》判决解除合同并支持了詹敦一退回租赁保证金及水电费押金的诉讼请求，并未就解除合同确定双方应承担的责任，本案直接推定詹敦一承担解除合同全部责任不能成立。广州市番禺区人民法院(2013)穗番法民三初字第207号民事判决书(以下简称前案)处理的是本案双方及业主广州市维信房地产有限公司因本涉讼商铺而产生的房屋租赁纠纷。前案判决并没有确定詹敦一在履行合同中存在违约情况，但也没有确定租赁合同的解除双方应承担的责任。本案完全无视前案中支持詹敦一解除合同及退回保证金的事实依据，在本案中却又错误的判决詹敦一承担解除合同的全部责任。四、詹敦一合同目的不能实现的原因是海伦堡公司明知商铺不能满足餐饮业选址要求而出租给詹敦一开设餐厅以及海伦堡公司将商铺产权面积为175.16平方米违法扩增为548.85平方米导致无法通过政府部门的系列审批。海伦堡公司对合同对解除应当承担过错责任，詹敦一无需支付租金及管理费等费用。海伦堡公司是在明知詹敦一承租商铺是用于经营餐饮用途的，并且海伦堡公司也明知出租的90、92、94号涉讼商铺中的90、92商铺不具有餐饮功能，但却刻意隐瞒情况，于2011年6月28日将90、92、94号涉讼商铺出租给了詹敦一。涉讼商铺凭空多出的面积属于没有取得产权的面积不具备合法出租的依据，该多出的面积涉嫌为原业主通过改建或增加或挪用其他公共建筑部分而形成的，海伦堡公司方合法出租的涉讼商铺的面积仅仅占到商铺实际使用面积的32％(如不考虑夹层，合法出租的产权面积也仅占实际使用面积的54％)，由于商铺大量面积属于非法出租，这必将导致该商铺在领取证照的经营过程中无法得到环保、消防、卫生等系列政府主管部门的批准，即无法实现合同目的进行经营。五、詹敦一因合同目的不能实现，2011年底已经停止装修并撤出现场，此后再未占有使用商铺，该商铺属毛坯房，无法办理严格的交付手续，海伦堡公司搭建围墙封闭商铺并控制涉案商铺的进出通道，应视为海伦堡公司已收回商铺，该商铺至今仍处于空置状态，詹敦一无需支付租金及管理费。2011年底詹敦一的装修公司已经全部撤场离开，海伦堡公司为了美化现场环境便于招商，搭建了围墙封闭了涉讼商铺。詹敦一要进入涉讼商铺现场必须经过海伦堡公司批准，该涉讼商铺在2012年初开始一直处于海伦堡公司控制当中，从海伦堡公司方提供的催款通知中水电费的金额没有变化也可以印证詹敦一并没有占用商铺更没有使用商铺，詹敦一不须支付所谓的因占用商铺而产生的租金及管理费等费用。
被上诉人海伦堡公司二审答辩称：同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求以及事实与理由。
海伦堡公司向一审法院起诉请求：1、判令詹敦一向海伦堡公司支付2012年3月起至合同解除时止的租金314706.45元、商户管理费314706.45元、管理费32042.32元；代收水电费1079.31元；并以上述拖欠费用为本金按0.2%/天支付自拖欠之日起至全部费用清付时止的逾期付款违约金（暂计至2013年9月5日租金逾期付款违约金179354.84元、商户管理费逾期付款违约金179354.84元、管理费逾期付款违约金23237.45元、代收水电费逾期付款违约金1379.08元），合计1045860.64元。2、判令詹敦一支付37100元解约违约金；以上计1082960.64元；3、判令詹敦一承担本案诉讼费、财产保全费。
一审法院经审理查明：海伦堡公司的企业名称于2013年12月26日由“广州中颐物业管理有限公司”变更为现用名即“广州海伦堡物业管理有限公司”，该名称变更已经广州市工商行政管理局番禺分局核准登记。
2011年6月19日，案外人广州市维信房地产有限公司作为出租人与海伦堡公司作为承租人签订《广州市番禺区房屋租赁合同》，约定广州市维信房地产有限公司将坐落于番禺区桥南街某路90号、92号、94号商铺（以下简称：涉讼商铺）出租给海伦堡公司使用。
2011年6月28日，海伦堡公司作为出租人（甲方）与詹敦一作为承租人（乙方）的海伦堡公司签订《广州市番禺区房地产租赁合同》[穗（番）租登2011D1300260425号]，约定甲方同意将涉讼商铺出租给乙方使用，建筑（或使用）面积175.16平方米，分摊共用建筑面积4.48平方米。租赁期限、租金情况如下：2011年7月1日至2011年12月31日，月租金为0元；2012年1月1日至2013年6月30日，月租金为17500元；2013年7月1日至2014年6月30日，月租金为18550元……2018年7月1日至2019年6月30日，月租金为24824元。租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按《前期物业管理服务协议》约定的付款方式缴付租金给甲方。从2011年7月1日至2011年12月31日为止为免租期，供乙方进行自费装修。
同日，双方还签订了上述合同的《补充协议》（编号为2011D1300260425），约定涉讼商铺的建筑面积约为175.16平方米，套内建筑面积约为168.32平方米，以现状出租给乙方使用。租赁期限为8年，从2011年7月1日起至2019年6月30日止，甲方交付涉讼商铺给乙方的时间为2011年7月1日。从2011年7月1日起至2011年12月31日为免租期，供乙方进行自费装修。乙方装修方案必须经甲方审批及取得相关的行政许可后方可施工，在此期间乙方免交租金，但须支付管理费、水电费和其他应支付的费用。租金约定与《广州市番禺区房地产租赁合同》相同。此外，补充协议还约定了租赁期内，乙方于每月10日按其所使用的水电费数额（以甲方或物业公司抄表及所计算的分摊数额为准）向甲方或物业管理公司支付上月水电费，逾期支付水电费的，除仍应如数补交外，还需按所欠总金额以每日20‰的标准向甲方支付违约金，乙方在签订本协议时，应向甲方支付水电保证金9000元；乙方须于每月十日前（含十日），主动到甲方或甲方指定的财务部门支付当月租金。如当月十日为公众假期，则支付租金的期限顺延至公众假期届满后的第一天，乙方逾期支付租金的，除仍应如数补交外，还需按所欠租金总额以每日2‰的标准向甲方支付违约金；乙方除应向甲方支付涉讼商铺的租金外，还需负担与涉讼商铺有关的物业管理费，涉讼商铺的物业管理费不包含公共水费、电费、经营性运动场地的使用费、经营性酒店的使用费和停车场使用费等需另行收费的项目费用。涉讼商铺的物业管理费的收费标准为：2011年7月1日至2011年12月31日每月管理费为1401元；2012年1月1日至2013年6月30日每月管理费为18901元；2013年7月1日至2014年6月30日每月管理费为21064元……乙方逾期支付物业管理费或其他费用的，除仍应如数补交外，还需按有关约定，规定的标准向物业管理公司等单位支付违约金；协议约定乙方承租后自行依法办理经营所需的规划、工商、税务、环保、消防等行政许可审批手续，并承担全部费用；乙方如因经营需要对涉讼商铺进行装修，必须先将方案送甲方和物业管理公司审核，经甲方和物业管理公司书面同意及办理相关行政许可后才能施工；乙方逾期支付租金及其违约金、管理费及其违约金超过30天的，或者逾期支付水电费等其他费用超过15天的，甲方有权在不予发函催缴的情况下即时停止水电供应并单方解除《广州市番禺区房屋租赁合同》及本协议，收回该物业重新出租；甲方单方面解除《广州市番禺区房屋租赁合同》及本协议的，甲方及物业管理公司除不予返还乙方所支付的租赁保证金等保证金、公用水电周转金外，还有权要求乙方支付相当于当期二个月租金的违约金；在租赁期内，若因政府审批等各种原因（乙方经营证照、资质的审批除外）而导致本协议不能继续履行时，甲、乙双方互相不承担违约责任，乙方须将涉讼商铺全部清空连同钥匙以及甲方在涉讼商铺内所设立的固定装置等设备在完好无缺、可供使用的情况下交回甲方（一般损耗则属例外）。在本协议期满或者被终止、解除时，除本协议另有约定外，乙方须将涉讼商铺全部清空连同钥匙以及甲方在涉讼商铺内所设立的固定装置等设备在完好无缺、可供使用的情况下交回甲方（一般损耗则属例外）。
2011年7月1日，海伦堡公司将涉讼商铺交付给詹敦一使用。
2011年7月4日，詹敦一向海伦堡公司支付了租金17500元、水电押金9000元、商户管理费17500元以及2011年7月-2011年9月的管理费4203元。
2013年1月21日，詹敦一以海伦堡公司明知涉讼商铺不符合经营餐饮用途却给其使用，导致未能实现租赁目的为由将海伦堡公司诉至法院，并要求解除其与海伦堡公司签订的《广州市番禺区房地产租赁合同》及补充协议，还要求海伦堡公司返还保证金及赔偿损失，一审法院立案案号为（2013）穗番法民三初字第207号。
2013年4月20日，一审法院作出（2013）穗番法民三初字第207号《民事判决书》，在该判决书中已对以下案件事实进行查明及认定：一、合同效力。海伦堡公司与詹敦一双方就涉讼商铺于2011年6月28日所签订的《广州市番禺区房地产租赁合同》及《〈广州市番禺区房地产租赁合同〉补充协议》合法有效。二、对詹敦一提出海伦堡公司明知其系用于经营餐饮用途仍出租不符合经营用途的商铺给其使用，导致其未能取得环保部门的关于餐饮类行业选址同意书，致使其未能实现经营餐饮的租赁目的的主张，经审查后认为詹敦一主张海伦堡公司提供不符合租赁用途的商铺导致其无法取得环保部门的饮食店选址同意，理据不足，不予采纳；三、詹敦一认为其与海伦堡公司签订《广州市番禺区房地产租赁合同》及其《补充协议》的合同目的无法实现，要求解除双方就涉讼商铺于2011年6月28日所签订的《广州市番禺区房地产租赁合同》及《〈广州市番禺区房地产租赁合同〉补充协议》所确立的租赁合同关系，一审法院予以支持；四、詹敦一应当承担因其自身原因导致合同目的无法实现从而导致合同解除的不利后果。根据上述认定事实，判决如下：一、解除原告詹敦一与被告广州中颐物业管理有限公司于2011年6月28日就位于广州市番禹区桥南街龙岐路90,92,94号铺签订《广州市番禺区房地产租赁合同》及其《补充协议》所立的租赁合同关系；二、被告广州中颐物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告詹敦一返还租赁保证金70000元、水电押金9000元；三、驳回原告詹敦一的其余诉讼请求。该《民事判决书》已于2013年9月6日发生法律效力。本案庭审中，海伦堡公司、詹敦一双方对上述《民事判决书》事实查明及认定部分均予确认。
2013年9月22日，海伦堡公司提出财产保全的申请，一审法院依法作出了裁定并采取了相应的查封措施。
一审诉讼中，海伦堡公司称詹敦一仅预交了1个月的租金及商户管理费共35000元及支付了2011年7月至9月的管理费、2011年7月及8月的代收水电费后就未向其支付租金、管理费及水电费。为此，海伦堡公司提供了缴款通知书两份及其分别于2012年9月11日、2012年9月17日、2012年10月16日、2013年1月16日向詹敦一发出的《欠款知会函》予以证明，詹敦一对上述证据的真实性予以确认；詹敦一以涉讼商铺不能满足餐饮业选址及租赁合同约定商铺面积与实际使用面积不符，由此导致无法通过政府部门系列审批，无法实现合同目的为由拒绝缴纳租金及物业管理费。为此，其申请了证人万某出庭作证，万某作证称：其是詹敦一的员工，在洽谈商铺租赁事宜时，我们就明确向招商联系人戴海燕表示要开餐饮分店并要求海伦堡公司提供涉讼商铺可经营餐饮资质的资料，因海伦堡公司提供的环评报告只有94号商铺可以经营餐饮，我们向环保局提交申请办理环评报告，环保局答复涉讼商铺不能过环评，后经海伦堡公司介绍，我们找了一家咨询公司代办营业执照，答复称涉讼商铺距离民居五米以上方可办理环评报告，但如此我们的经营面积则大大减少，于是找海伦堡公司协商，并根据海伦堡公司的答复再次向环保局提交环评审批申请，均未能通过，海伦堡公司一直未能解决上述问题，并其于2012年9月发来催交租金的通知，我方现已离开涉讼商铺，现商铺内还保持着撤场时的现状，现场仍存放着我们的餐饮设备、设施或材料，但这些材料我们已经不要了。此外，詹敦一还提供了以下证据材料：1、詹敦一的工作人员与海伦堡公司工作人员就涉讼商铺租赁事宜往来邮件的《公证书》，据此内容可见梁启晖向万生发送的邮件：《海伦购物公园三期首层90、92、94号铺合作条件》、《逗捞合作条件》、《同意出租证明》，还有万生向戴海燕@海伦堡发送的邮件：《海伦购物公园租赁合同和补充协议》、《海伦购物公园图纸要求》以证实双方从产生租赁意向、签订租赁合同、直至接收商铺均明确约定商铺为经营餐饮用途，并明确涉讼商铺产权面积为175.16平方米，实际使用面积为548.85平方米。海伦堡公司对该证据的真实性无异议，但关联性有异议，公证书内容无法证实发件人、收件人与本案有关，也无法证实海伦堡公司、詹敦一租赁合同进行协商。2、房地产权属证明及涉讼商铺规划图、平面图，证实设送商铺的实际使用面积为548.85平方米，海伦堡公司对上述证据中为复印件的，均不予认可，对平面图原件，则称为詹敦一委托第三方作出的，其不清楚。3、《同意出租证明》、《关于餐饮类行业选址初步意见》、广州市番禺区环境保护局《复函》、《关于某路90.92.94号商铺申请增加免租期的请示》，证实涉讼商铺产权人明确该商铺出租给詹敦一作商业餐饮服务使用，但环保局两次不同意选址。詹敦一提供的上述全部证据已在（2013）穗番法民三初字第207号案件中出示过并经质证。
一审法院认为，（2013）穗番法民三初字第207号《民事判决书》已于2013年9月6日发生法律效力，根据上述判决查明和认定的事实，海伦堡公司与詹敦一于2011年6月28日签订的《广州市番禺区房地产租赁合同》及《〈广州市番禺区房地产租赁合同〉补充协议》已于2013年9月6日解除，詹敦一应当将涉讼商铺交还给海伦堡公司管业。现海伦堡公司主张詹敦一至今仍由未交付涉讼商铺，并主张詹敦一支付2012年3月至2013年8月27日的租金及商户管理费、2011年10月至2013年8月管理费及水电费，而詹敦一虽主张其已撤场但亦确认未办理正式的交付手续并还有物品留存在涉讼商铺，由此可见，詹敦一已实际使用了涉讼商铺，即使詹敦一已撤场，但其没有履行交还场地的手续，故理应根据合同约定支付租金及相应商户管理费、管理费、水电费，且海伦堡公司要求支付上述费用仅计至2013年8月27日，此属其对自身权利的处分，一审法院予以支持。詹敦一以涉讼商铺不具备经营餐饮条件及涉讼商铺使用面积与合同约定不一致，致使其无法实现合同目的进行经营为由拒绝支付相关费用，在（2013）穗番法民三初字第207号案中已审查认定：詹敦一能否办妥相关手续的责任和风险应由其自行承担，詹敦一将其应自行承担的责任归于海伦堡公司是毫无依据的。而涉讼商铺使用面积问题也一样，詹敦一在签订涉讼合同时就已知晓使用面积跟约定面积的差异，而自愿签订涉讼合同，故相关责任及风险理应自行承担，一审法院对詹敦一上述抗辩理据均不予支持。詹敦一应向海伦堡公司支付2012年3月至2013年8月27日租金共计：314706.45元（17500元×16+18550+18550÷31×27）；至于商户管理费，在（2013）穗番法民三初字第207号中已确认有此款项，詹敦一也在签订涉讼合同后预交过，现詹敦一需支付2012年3月至2013年8月27日的商户管理费为：314706.45元（17500×16+18550+18550÷31×27）；2011年10月至2013年8月27日管理费共计：381748.68元（1401元/月×3个月+18901元/月×18个月+19951元+19951元/月÷31×27），现海伦堡公司仅要求詹敦一向其支付32042.32元，应视为海伦堡公司放弃对其余部分的主张，故一审法院予以支持；水电费1079.31元，詹敦一对此无异议，一审法院对此数额予以确认。
至于违约金问题，根据《广州市番禺区房地产租赁合同》及《补充协议》有关规定，逾期支付上述费用，需按所欠费用的总额以每日2‰的标准向海伦堡公司支付违约金。虽詹敦一确有逾期交纳上述费用的违约行为，但詹敦一提出的每日2‰的违约金计算标准过高，请求调整，且海伦堡公司未举证证明詹敦一迟延交纳上述费用对其造成的实际损失，故一审法院酌情调整为按所欠费用为本金，自2012年3月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至清偿之日止。而对于海伦堡公司主张的解约违约金，因前述已就詹敦一延迟交付相关费用的违约责任进行处理，现海伦堡公司未举证证实其损失大于前述违约金金额，故一审法院对此不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年10月30日作出判决如下：一、被告詹敦一应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州中颐物业管理有限公司支付自2012年3月至2013年8月27日的租金314706.45元及商户管理费314706.45元、2011年10月至2013年8月27日管理费32042.32元及水电费1079.31元，以及上述费用的违约金【违约金以上述所欠费用（租金、商户管理费、管理费、水电费）的总额为本金，自2012年3月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至清偿之日止】；
二、驳回原告广州中颐物业管理有限公司其余的诉讼请求
案件受理费14547元，财产保全费5000元，由原告广州中颐物业管理有限公司负担受理费5091元，被告詹敦一负担受理费9456元、保全费5000元。
经审查，一审法院对本案事实查明无误，本院予以确认。
二审庭询中，詹敦一提交新证据材料：1、2013年8月21日涉案商铺照片。2、2017年1月9日涉案商铺照片。3、装修工程施工合同及收款收据。4、投诉信及快递证据。5、詹敦一与番禺区城管中队谈话录音文字稿。6、与海伦堡公司原出租负责人戴海燕的视频录音文字稿。7、2017年4月11日涉案商铺照片。8、广州市番禺区城市管理局《群众投诉事项处理情况告知单》。9、2017年4月14日涉案商铺照片。10、录音、视频光盘两张。11、举报信。
海伦堡公司的质证意见：认为詹敦一提交的证据均没有原件，其真实性无法确认。对于证据1的关联性无法确认，无法证明涉案商铺交还给我方的时间，与本案无关。证据2与本案无关。证据3的真实性、合法性、关联性均无法确认。证据4与本案无关。证据5、6、10的真实性、合法性、关联性均无法确认，且从录音来看，戴海燕是想向詹敦一退高德置地的商铺给詹敦一，双方之间的谈话明显与詹敦一有一定利害关系，对于戴海燕录音的真实性无法确认，且对我方的评价不符合事实，戴海燕是我方曾经解聘的员工，因此其对我方存在一定的偏见，对我方的评价存在一定的不公正，且与事实不符，该录音不具有任何证明力。证据7、8、9、11均与本案无关，对于涉案房屋的具体面积，詹敦一在签订合同时是知悉的，还继续和我方签订合同，其风险应该由詹敦一承担。
本案二审经过调解，双方当事人意见分歧较大，无法协商一致。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，针对詹敦一的上诉请求以及事实与理由，本院评析如下：
关于涉案商铺不具备经营餐饮条件及涉案商铺使用面积与合同约定不一致的问题。在（2013）穗番法民三初字第207号案中已审查认定：詹敦一能否办妥相关手续的责任和风险应由其自行承担，詹敦一将其应自行承担的责任归于海伦堡公司是毫无依据的。且对于涉案商铺使用面积问题，詹敦一在签订涉案合同时就已知晓使用面积跟约定面积的差异，而自愿签订涉案合同，一审认定相关责任及风险理应由詹敦一自行承担，并无不妥，本院予以维持。詹敦一上诉主张合同目的不能实现应归责于海伦堡公司，并提供相关证据，但是该证据不足以推翻上述生效判决认定的事实，故本院不予采信。同理，关于商铺管理费的问题，在（2013）穗番法民三初字第207号案中已确认有此款项，且詹敦一在签订涉案合同后也预交过，一审据此认定詹敦一需支付商铺管理费，亦无不妥，本院予以维持，詹敦一上诉主张理据不足，本院不予采信。
关于商铺的交还问题。詹敦一上诉主张其在2011年底已经全部撤场，海伦堡公司已将涉案商铺收回。对此本院认为，詹敦一确认还有物品在涉案商铺内，且詹敦一亦未提供任何交接手续，一审据此认定詹敦一应当按照合同约定支付租金及相应的管理费等，并无不当。詹敦一提出应视为海伦堡公司已收回商铺，商铺仍处于空置状态，其无需支付租金及管理费，并无依据，本院不予支持。
综上所述，詹敦一上诉请求的理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费10415元，由上诉人詹敦一负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘碧莹
审判员 岳为群
审判员 黄春成
二〇一七年六月十九日
书记员 张永亮