广西壮族自治区横县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）横民一初字第353号
原告（反诉被告）陈咏霞
被告（反诉原告）广西龙池房地产开发有限公司。
原告陈咏霞与被告广西龙池房地产开发有限公司（以下简称龙池公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年1月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年5月13日公开开庭进行了审理。原告陈咏霞的委托代理人谢东华、蒙玉宗，被告龙池公司的委托代理人周泳、黄善勇到庭参加诉讼。横县人民检察院以横检民支诉（2013）7号《民事检察支持起诉书》支持原告陈咏霞起诉。本案现已审理终结。
原告陈咏霞诉称，原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2010年4月12日与被告签署了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的广西横县横州镇茉莉花大道南侧龙池新城龙翔苑第01栋03单元08层02号商品房一套。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定：原告于2010�4月12日支付首付款46603元，之后将贷款185000元支付被告，总房价231603元，全部支付到被告指定帐户。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同第八条约定，该商品房应于2011年3月30日前验收合格并交付使用，但被告至2011年6月30日才交付该商品房。被告的行为构成了严重违约。按照合同第九条第一款第二项之约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金。依照《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数�的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”；以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，被告应向原告支付违约金共计：违约金＝总房价款×逾期天数×万分之三＝231603元×92天×0.0003＝6392.24元。2012年7月31日，被告要求原告签订关于违约赔偿的《补充协议》，在该补充协议中，被告只支付原告逾期交房14天的违约金973元，与被告应当支付的违约金相差极大，且被告提出的免责事由没有事实和法律依据，没有向原告说明各种免责事由的具体免责天数，即协议约定不明。因此，被告提供的《补充协议》违反了合同法规定的公平原则，属无效合同，应予以撤销。根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规的相关规定，向法院起诉，请�法院支持原告的诉请。
原告对其主张在举证期限内向本院提交的证据有：
1、《身份证》1份，证明原告的身份情况；
2、合同编号为A-141号的《商品房买卖合同》1份，证明原告和被告存在商品房买卖合同关系；
3、《业主收楼证明书》1份，证明被告逾期交房的事实；
4、《补充协议》1份，证明原告与被告签订的协议违反公平原则；
5、《再次通知》1份，证明被告向业主发出的领取违约金的通知具有胁迫性质。
被告龙池公司辩称，一、因台风、雷电、大雨、地震等自然因素导致的停工，开发商可据实予以延期（其中大到暴雨和台风影响应扣减47天，地震扣减3天）。在台风、雷电、大雨、地震期间禁止施工单位进行施工是符合《建筑法》和国家有关施工安全规范要求以及建筑行业管理规章制度的。从横县住建局于2011年9月29日作出的《紧急通知》中证明该局台风�间要求施工单位停止一切户外施工作业。2010年8月17日零时4分发生在横县灵山交界的3.5级丰塘地震，当时横县建筑质量监督检查站的领导亲自打电话要求施工工地停工自查3天。按照双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款（2）项同样规定因自然灾害原因（如地震、暴雨、泥石流等）导致的停工可据实予以顺延。被告认为双方所签订的《商品房买卖合同》是由国家住建部制订及推广使用的合同范本，双方所签订的合同受《合同法》的保护，既然合同中双方约定有因自然灾害原因导致的停工可据实予以顺延的条款，那么就应将因自然灾害原因导致停工的天数从逾期交房的天数中予以扣减。《商品房买卖合同》第八条是双方约定订立的条款，是合同的组成部分并非无效条款，任何一方都有权利和义务遵守和履行。二、在南宁市举办的“两会一节”、在横县举办的“�会一节”、迎接重大社会活动以及检查等导致停工等政府行为，开发商可据实予以延期（其中南宁市“两会一节”应扣减5天，横县“一会一节”应扣减6天）。在南宁市举办“两会一节”期间，被告无法预料横县的施工单位都被要求停止施工，而且都是当地政府部门电话告知，没有下发文件。横县举办的花茶交易会和茉莉花文化节，也是地方政府举办的会节，两年一届或一年一届也都是地方政府决定的，没有规律性，地方政府根本不可能将这些公示于大众，开发商即使了解当地的社会环境和政治环境，也不能与地方政府的意志抗衡。因此，这些会节所造成的停工纯属政府部门管理原因所造成，同样《商品房买卖合同》第八条第二款第（2）项也把该种因素所造成的停工也列入可据实予以延期的范畴之中，被告认为既然合同有约定就必须按合同约定来执行。还有一方面是因上级领导来视察工作而要求施工单位停工的情形，因此，被告认为对因政府部门管理因素导致施工单位停工的具体天数从逾期交房的天数中予以扣减才能够体现公平公正。三、对因中考、高考期间导致停工的天数应依法予以扣减12天。被告认为中考、高考虽然是国家的法定考试，但在横县要求考试期间停止建筑施工也只是2010年以后的事情，从横县城建监察大队于2010年6月1日作出的《通知》可以体现。被告所开发的龙翔苑小区属于新开发小区，无论是前几年还是现在距离县城城区都较为偏远，周围既无居民小区也无学校，况且仅在2010年的中考、高考期间要求施工单位停止施工，并非众所周知的事实，因此，中考、高考期间导致的停工属于政府部门管理的原因，依照《商品房买卖合同》的约定应依法予以扣减。四、市政停水、停电所导致的停工，开发商可据实予以延期，应扣减7天。在《商品房买卖合同》中也规定因连续停水、停电累计为四小时以上的异常社会现象可据实延期，横县供电公司开具的记录可以证实龙翔苑因受停电导致停工的天数为7天。五、原告不按照《商品房买卖合同》补充协议第3条第（3）款的规定不及时与银行签订贷款合同，致使按揭贷款不能及时到位并交付给被告，由于原告不按时履行合同造成被告不能及时支付施工单位工程款，也是被告不能按照约定的交房时间交付房屋的原因。因此，因原告逾期办理银行按揭的天数应从逾期交房的天数中予以扣减63天。综上所述，被告逾期交房的天数应扣减143天，被告不构成违约。
另外，原告与被告已于2012年7月31日就逾期交房违约金的补偿问题签订了《补充协议》，双方已同意被告应支付给原告的实际违约金为973元，并约定协议签订后，原告不能再就延期交房的问题向被告提出任何请求及补偿。因此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告向本院提供的证据有：
1、横县气象局出具的《气象资料》，证明因自然因素导致的停工天数；
2、横县住房和城乡规划建设局于2011年9月29日作出的《紧急通知》，证明台风期间要求停止户外施工；
3、横县城建监察大队于2010年6月1日作出的《关于高考期间严格控制环境噪音污染的通知》，证明高考期间要求在建工程停工；
4、横县住房和城乡规划建设局于2010年9月6日作出的《关于切实做好2010年中国国际茉莉花文化节期间建筑工地相关工作的通知》，证明横县“一会一节”期间要求在建工程停工；
5、横县供电公司出具的《停电事件记录表》，证明施工期间因停电导致的停工天数；
6、《地震报道》，证明因地震因素影响停工；
7、横县广播电视台出具的《证明》，证明被告在该电视台播出的交房公告。
2013年5月6日，被告向本院提供的证据有：
1、《关于开展地震后安全检查的通知》，证明横县建设工程质量安全监督站要求施工单位进行震后检查；
2、横县住建和城乡规划建设局作出的《通知》6份，证明横县“一会一节”及高考期间要求施工单位一律停工；
3、横县气象局出具的《气象资料》，证明中雨以上天气影响逾期交房的天数。
被告龙池公司反诉称，《商品房买卖合同》补充协议第三条第（3）款规定：“买受人须在接到按揭银行或出卖人通知之日起7日内与按揭银行签订相关贷款合同，并缴清所需费用，按揭手续所发生的费用由买受人自行承担。若买受人未在前述期限内提交按揭材料签订《个人购房借款合同》并缴清相关费用的，每逾期一日应按房款总金额的万分之五向出卖人支付违约金，若买受人逾期未按约定时间办理完按揭手续的按合同第七条第一款处理”。本案中反诉被告没有在规定的时间内办理贷款手续，逾期办理银行按揭共63天，按每逾期一日应按房款总金额的万分之五向反诉原告支付违约金5828元。
反诉原告向本院提供的证据有：《电话记录表》，证明反诉原告已电话通知反诉被告办理贷款手续的时间。
原告对被告的反诉请求辩称，被告以自己制作的电话记录作为反诉请求原告支付违约金的证据不足。况且应该是由被告办理按揭贷款，而非原告办理，因此，被告的反诉请求不应得到支持。
原告对其反诉辩解没有证据向本院提供。
本案的争议焦点是：（本诉部分）原告请求的违约金应按多少天计算？（反诉部分）反诉被告是否应向反诉原告支付违约金？支付多少？
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2008年12月19日，被告广西龙池房地产开发有限公司注册成立，2009年8月�被告在广西横县横州镇茉莉花大道南侧动工兴建龙翔苑小区一期工程。2010年4月12日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：A－141），原告向被告购买该公司开发的座落于横县横州镇茉莉花大道南侧“龙池新城”项目龙翔苑一期第1幢3单元8层02号商品房一套，总房价款231603元。签订合同当天，原告向被告支付了首付款46603元，余款185000元在原告办理按揭贷款后已付清给被告。2011年6月30日，被告将上述商品房交付给原告。2012年7月31日，原告与被告签订《补充协议》，主要内容为：“一、经甲乙双方确认乙方物业所属龙池新城龙翔苑小区1栋3单元802房业主陈咏霞，房屋购买合同约定交楼时间：2011年3月31日，甲方实际交楼时间：2011年6月30日，乙方购买房屋已支付金额231603.00元。经甲乙双方确认延期交房时间为14天（延期时间计算办法：总延期时间（天）－不�抗拒不可预见因素时间（天）＝双方确认实际延期交房时间；说明：不可抗拒不可预见因素包括：高考期间停工、民歌节期间停工、茉莉花交易会、地震自查、20毫米以上大雨影响、片区停电影响；……）。二、甲方向乙方支付延期交楼违约金的数额，按购房合同约定，以每天万分之三计算；甲方延期交房应支付给乙方实际的违约金为：玖佰柒拾叁元。三、上述金额乙方可直兑付给甲方作为燃气管道初装费或由甲方直接支付给横县龙池新城物业服务有限公司作为乙方应交的物业服务费。（兑付物业服务费）。四、本协议经双方签订后，甲乙双方关于龙池新城龙翔苑小区因延期交楼的纠纷自此终结，乙方不能就此再向甲方提供（应为“出”，本院注）任何请求及补偿等”。之后，被告已按该协议的约定将应付给原告的违约金973元兑现为物业服务费，原告对此没有异议。2013年1月30日，原告向本院起诉，请求被告支付逾期交房违约金6392.24元。2013年3月26日，被告向本院提出反诉，请求原告支付逾期办理按揭贷款违约金5828元。
本院认为，原告和被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，该《合同》合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已按合同约定将购房款全部支付给被告。根据双方约定，被告应在2011年3月31日前交房，但被告直至2011年6月30日才交房给原告，被告对此没有异议，本院予以确认，被告的行为已构成违约，故被告应按合同约定向原告支付逾期交房违约金。对逾期交房违约金的补偿数额及补偿方式，原告与被告已于2012年7月31日进行了约定，并于同日签订《补充协议》，双方均确认被告应支付给原告的违约金为973元，被告已按协议约�将违约金973元兑现为物业服务费，原告对此亦没有异议。上述《补充协议》是原告与被告的真实意思表示，且没有违反法律法规的规定，该协议合法有效，被告已按照协议约定全部履行自己的义务，且双方明确约定协议签订后，原告不再就逾期交房纠纷向被告主张任何请求及补偿，因此，原告在本案再次请求被告支付逾期交房违约金6392.24元，本院不予支持。
虽然原告与被告签订的《<；商品房买卖合同合同补充协议>；》第三条第（3）约定原告须在接到按揭银行或出卖人通知之日7日内办理按揭贷款合同，如逾期则按日万分之五向被告支付违约金，但被告仅提供其自行制作的通话记录证实其已通知原告办理按揭贷款的时间，被告提供的证据不足以证实原告违约的事实，原告对该通知记录亦不予认可，故对被告反诉请求原告支付违约金5828元，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一、第二款的规定，判决如下：
一、驳回原告陈咏霞的诉讼请求；
二、驳回反诉原告广西龙池房地产开发有限公司的反诉请求。
案件受理费50元，由原告陈咏霞负担，反诉案件受理费25元，由被告广西龙池房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不预交又不提出缓交申请的，或提出缓交申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 龙如宏
审 判 员 李 营
人民陪审员 詹冬燕
二〇一四年一月二十八日
书 记 员 韦才识
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
第二款没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。