山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁05民终742号
上诉人（原审被告、反诉原告）：卢来阳。
委托诉讼代理人：许浩浩，山东钧钰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：东营市城发置业有限责任公司。
法定代表人：陈步科，董事长。
委托诉讼代理人：刘维收，男，东营市城发置业有限责任公司法务部职员。
委托诉讼代理人：杨林，男，东营市城发置业有限责任公司法务部职员。
上诉人卢来阳因与被上诉人东营市城发置业有限责任公司（以下简称城发置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服东营经济技术开发区人民法院（2017）鲁0591民初812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人卢来阳的委托诉讼代理人许浩浩，被上诉人城发置业公司的委托诉讼代理人刘维收、杨林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人卢来阳上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判；2．一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1．上诉人在装修过程中发现房屋实际面积比合同约定的少了一百多平方米，房屋租赁合同存在重大显失公平，一审法院作出判决的依据存在瑕疵。2．房屋租赁合同约定的租赁期限为五年，上诉人基于此大量投入进行装饰装修，对此被上诉人应当给予上诉人一定的赔偿。3．一审法院判决第三项认定的违约金过高，应予降低。
被上诉人城发置业公司辩称，1．合同约定的房屋面积属实，与一审判决认定一致，2012年4月20日东营市东旭房地产中介评估测绘有限公司出具的测绘报告中明确载明了涉案房产的套内面积和公摊面积，东营市房产局自动网页中打印的租赁房产面积也与测绘报告显示的面积一致。2．租赁合同第七条约定承租人不按期缴纳租金时应承担相应的损失，包括装修在内的费用等均由违约人承担。3．一审判决确定的违约金是“自判决确定的交付涉案房屋的次日起至实际交付涉案房屋之日止”，若上诉人按判决履行就不存在支付违约金的内容。综上，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉维持原判。
城发置业公司向一审法院起诉请求：一、判令解除与卢来阳签订的河海风情街（塞拉维广场）7#西第四层租赁合同，被告卢来阳立即交付涉案房屋；二、判令卢来阳支付其所欠租金102733元，并支付违约金30819.9元，以上合计133552.9元；三、自法院判决解除合同之日起至交付房产之日止，由被告卢来阳支付2倍的占有使用费；四、由被告承担诉讼及其它费用。
卢来阳向一审法院反诉请求：一、判令城发置业公司返还房租1万元（具体数额待审计结果出具后另行变更）；二、判令城发置业公司赔偿装修费等各项损失暂计1万元（具体数额待审计完成后另行变更）。三、判令本案一切诉讼费用由城发置业公司承担。
一审法院认定事实：2015年4月1日，城发置业公司与卢来阳签订了河海风情街（赛拉维广场）租赁合同，合同编号：18，合同约定：城发置业公司将位于东二路306号的河海风情街（赛拉维广场）7#（西第四层）号楼，建筑面积约422.19平方米的场地，租赁给卢来阳经营使用；租赁期限为5年，即2015年7月1日至2020年6月30日；租赁费用为0.8元/平方米/天，首年总租金为102733元；租金按年计缴，合同签订5日内交付首年租金，具体起算日期：即自2015年7月1日至2020年6月30日合同期满，下次交租期限为此次租金交纳期满前一个月；该房屋无租约使用期限为6个月，即2015年至2018年，每年2个月总计6个月；租金前三年固定，第四年在0.8元/平方米/天的基础上每年以5%的递增比例收取租金（详见附件）；卢来阳必须及时交纳租赁费，如不按时交纳，城发置业公司有权终止租赁协议，并追究卢来阳总租金30%的违约责任；合同届满或终止，卢来阳应自届满或终止之日腾清并交还租赁场地，逾期交还的，每逾期一日，卢来阳按本合同约定的日租金的2倍支付占有使用费。合同附件一载明：第二年租金单价为0.80元/平方米/天，年租金为123279元，优惠后的租金单价为0.67元/平方米/天，年租金102733元。同时查明，第一年租金（2015年7月1日至2016年6月30日）卢来阳已交纳，第二年租金（2016年7月1日至2017年6月30日）卢来阳未交纳。
一审法院认为，城发置业公司与卢来阳签订的租赁合同是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。当事人应严格按约定履行合同义务，按照双方租赁合同的约定，第二年（2016年7月1日至2017年6月30日）租金，卢来阳应于2016年5月31日前交纳。卢来阳未按约定交纳，构成违约，原告有权依照合同约定解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，对原告要求解除与卢来阳签订的河海风情街（塞拉维广场）7#西第四层租赁合同、交付涉案房屋的诉讼请求予以支持。合同解除，卢来阳使用房屋期间的租赁费应该支付。
《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定，参照买卖合同的有关规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。城发置业公司与卢来阳虽然对违约金及合同终止逾期交还房的违约金的计算方式作出了约定，但城发置业公司的损失实际是租金损失，双方约定的违约金过高，应予下调，以双方约定的租金的130%为宜。
卢来阳虽对租赁物面积提出异议，但租赁合同及附件对租赁物的面积作出了明确约定，故对卢来阳要求返还房租的诉讼请求不予支持。卢来阳主张城发置业公司违约，未提供证据证实，且系卢来阳违约造成合同的解除，故对其要求城发置业公司赔偿装修费等各项损失的请求亦不予支持。综上，对卢来阳的鉴定申请不予准许。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，一审法院判决：一、解除原告东营市城发置业有限责任公司与被告卢来阳于2015年4月1日签订的《河海风情街（塞拉维广场）租赁合同》，被告卢来阳于判决生效之日起十日内将位于东二路306号的河海风情街（赛拉维广场）7#（西第四层）号楼交还原告东营市城发置业有限责任公司；二、被告卢来阳于判决生效之日起十日内支付原告东营市城发置业有限责任公司租金（以422.19平方米为基数，按0.67元/平方米/天自2016年7月1日起计算至判决确定的交付涉案房屋之日止）；三、被告卢来阳于判决生效之日起十日内支付原告东营市城发置业有限责任公司违约金（以422.19平方米为基数，按0.67元/平方米/天的130%自判决确定的交付涉案房屋的次日起至实际交付涉案房屋之日止）；四、驳回反诉原告卢来阳的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2971元，减半收取计1485.5元，反诉案件受理费150元，均由被告卢来阳负担。
二审期间，被上诉人城发置业公司提交东营市东旭房地产中介评估测绘有限公司于2012年4月20日出具的测绘报告一份、东营市房产局自动打印网页中打印的房产面积测绘图一份，证明：两份证据中载明的涉案租赁房产的面积与合同约定的面积一致。上诉人卢来阳质证认为，对证据的真实性均不予认可，已超过法定的举证期限，不属于新证据。测绘报告显示的涉案房屋公摊面积过大，签订租赁合同时被上诉人未向上诉人明确说明，使上诉人就是否承租涉案房屋作出了误判，因此被上诉人对涉案房屋租赁合同的签订存在过错，违反了诚实信用原则，被上诉人应依法赔偿上诉人的损失。
本院认为，被上诉人提交的测绘报告能够反映涉案房屋的建筑面积，与租赁合同中载明的面积相符，本院予以采信；被上诉人提交的测绘图系其自行打印，对其真实性本院不予确认。
二审中，上诉人卢来阳未提交新的证据。
二审查明的案件事实与原审认定的事实一致。
本院认为，上诉人卢来阳作为承租人，在租赁合同履行过程中未依约按时向被上诉人交纳租金，行为已构成违约并达到合同约定的解除条件，上诉人与被上诉人签订的租赁合同应予解除。关于涉案租赁房屋的面积，在租赁合同及附件中均有明确的约定，且二审中被上诉人又提交了涉案房屋的面积测量报告予以佐证，上诉人主张房屋面积不足并无证据予以证实，本院不予支持。因系上诉人卢来阳违约造成本案租赁合同的解除，就上诉人卢来阳主张的装修损失应由其自行负担，被上诉人不负有赔偿义务。一审法院认定的上诉人应支付的违约金系自判决确定的交付涉案房屋次日起进行计算，并未加重上诉人的负担，不属应予调整的情形。
综上所述，上诉人卢来阳的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3121元，由上诉人卢来阳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 隋宪贞
审 判 员 许晓芳
代理审判员 袁永林
二〇一七年七月七日
书 记 员 李志远