广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第264号
上诉人（原审原告、反诉被告）李雪丽，女，汉族，1978年1月26日出生。
委托代理人易石云，广东君言律师事务所律师。
委托代理人林鸿涛，广东君言律师事务所律师助理。
上诉人（原审被告、反诉原告）孙恒明，男，汉族，1970年10月9日出生。
原审第三人深圳市吉泰房地产经纪有限公司（以下简称吉泰房产公司）。
法定代表人石金香。
上诉人李雪丽、孙恒明、原审第三人吉泰房产公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第960号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
李雪丽原审诉讼请求：1、解除李雪丽、孙恒明签署的房地产买卖合同；2、孙恒明返还李雪丽支付的定金15万元；3、孙恒明赔偿李雪丽一倍定金104000元。
孙恒明原审反诉请求：1、解除双方签署的房地产买卖合同；2、孙恒明没收李雪丽购房定金104000元；3、李雪丽支付孙恒明专程从加拿大到中国深圳办理房产过户手续往还飞机车程费，以及李雪丽起诉孙恒明法院应诉从加拿大到深圳往返应诉飞机车程费合计24000元。
原审法院审理查明，孙恒明已经取得加拿大永久居民身份。孙恒明身份证住址在江苏。涉案的位于深圳市罗湖区东湖路华秀花园x栋x层x号房产（以下简称涉案房产），建筑面积41.16平方米，产权人系孙恒明。2013年4月13日，经吉泰房产公司提供居间服务，李雪丽、孙恒明双方签订房地产买卖合同约定，李雪丽购买孙恒明所有的涉案房产，购房款52万元；定金15万元，李雪丽应在合同签订时支付定金10万元、并在合同签订之日起18日内补交定金5万元，该定金交由双方指定的第三方监管；李雪丽须于2013年7月12日前支付首期款（以银行贷款为准）到指定监管银行的监管帐号或者其它第三方的监管帐号中；李雪丽应在双方办理首期款监管截至日期前向银行提交银行按揭贷款申请的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的为准；若一方逾期履行义务超过10日，则对方有权要求解除合同并选择要求对方支付转让成交价20％的违约金承担违约责任，或者没收对方已经支付的定金或者双倍返还已收取的定金。合同还约定了双方的其它权利义务。上述合同签订后，李雪丽于2013年4月13日用银行刷卡方式支付定金10万元到吉泰房产公司处，后由吉泰房产公司帐户将该笔10万元定金转给孙恒明帐户。2013年4月28日，李雪丽通过工商银行牡丹卡6222004000117830695帐户向孙恒明工商银行9558884000000808674卡号转账5万元，作为第二笔定金。对于李雪丽支付的上述定金15万元，其中5000元被吉泰房产公司预扣作为孙恒明交房违约金。此后，2013年7月12日，吉泰房产公司带李雪丽到中国建设银行深圳分行爱华支行签署贷款受理资料，当日孙恒明得知银行不能确定具体发放贷款的时间，故孙恒明当日未签署告知函。其后孙恒明多次要求银行明确具体发放贷款的时间，但因银行按照当时政策规定无法明确具体的放款时间，所以直至2013年7月22日双方同时到了银行，孙恒明仍未签署告知函，所以银行资金监管协议未能签订，银行最后表示不受理该单贷款申请。孙恒明因本案诉讼事宜往返加拿大和深圳之间，实际支出了机票费用，孙恒明称该项费用换算成人民币大约24000元。
原审法院审理认为，李雪丽、孙恒明签订的涉案房地产买卖合同，合法有效。合同签订后，在李雪丽申请银行贷款时，因银行当时按照政策不能明确具体发放贷款的时间，孙恒明因此没有签署银行要求签订的告知函，继而双方未能签署资金监管协议，银行最后亦不予受理该笔贷款申请，最终导致李雪丽、孙恒明交易失败，应视为纠纷发生后双方对是否需要明确具体的发放贷款时间这一事宜，未能达成一致意见，因此，双方对交易失败均有过错。鉴于双方均要求解除涉案房地产买卖合同，原审法院予以支持。根据本案证据，应认定孙恒明共收取李雪丽定金15万元，其中的5000元被吉泰房产公司预扣作为交房保证金。考虑合同已经解除、以及双方均有过错的案情，孙恒明应将收取的定金145000元退还李雪丽，剩余定金5000元，亦应由吉泰房产公司直接退还李雪丽。李雪丽要求孙恒明和吉泰房产公司退还已经收取的定金，原审法院予以支持。本案交易失败并非李雪丽或者孙恒明单方违约导致，故李雪丽要求孙恒明赔偿总房款20％的违约金即104000元，以及孙恒明要求没收李雪丽已经支付的定金，事实依据均不足，原审法院均不予支持。孙恒明要求李雪丽赔偿往返加拿大和深圳之间的机票费用24000元，考虑本案房产交易失败双方均有过错，同时李雪丽亦因本案诉讼实际支出了诉讼费、财产保全费，并聘请了律师等，李雪丽也产生了其它损失，故孙恒明该项诉请，原审法院不予支持。同理，考虑案情，李雪丽、孙恒明因本案实际支出的诉讼费、财产保全费等，亦应由双方各自承担。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除李雪丽、孙恒明于2013年4月13日签订的房地产买卖合同；二、孙恒明应于本判决生效之日起十日内退还李雪丽定金145000元；三、深圳市吉泰房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内退还李雪丽定金5000元；四、驳回李雪丽的其它诉讼请求；五、驳回孙恒明的其它诉讼请求。如孙恒明和深圳市吉泰房地产经纪有限公司未按前项判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。本诉案件受理费5110元、财产保全费1770元，均由李雪丽自担；反诉案件受理费1430元，由孙恒明自担。
上诉人李雪丽不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、改判原审判决第四项为孙恒明赔偿李雪丽一倍定金104000元；2、本案一、二审所有诉讼费用均由孙恒明承担。事实和理由：原审判决认定双方对交易失败均有过错，认定事实严重错误。双方交易失败的原因是孙恒明拒绝签署银行要求签署的《告知函》，且经李雪丽与吉泰房产公司数次催促仍不履行该合同义务，其违约行为是故意为之，并不属于法律规定可以免责的不可抗力。根据原审法院向建设银行深圳爱华支行调取的证据显示，李雪丽在2013年7月12日前已经向银行提交了所有按揭贷款的相关资料，并签署了银行要求签署的一切文件，因孙恒明拒绝签署银行要求签署的《告知函》，数次催促仍拒绝签署，导致银行无法受理李雪丽的申请。根据双方签署的《房地产买卖合同》第三条第一款第2项B条款的约定，孙恒明负有配合李雪丽办理按揭贷款义务，并签署银行要求签署的相关一切文件。但对于银行要求签署的《告知函》，李雪丽在2013年7月12日即已经签署，但孙恒明经李雪丽、吉泰房产公司、银行多方数次催促均拒绝签署，严重违反了合同约定的义务，直接导致交易无法继续进行。孙恒明拒绝签署《告知函》的原因是其要求银行向其出具“具体到某一天的放款时间的书面承诺”未得到银行同意，且该承诺并非是“贷款承诺函”，其所要求的承诺完全是无理要求。2013年6月底，李雪丽便告之孙恒明已经准备好了首期款及按揭贷款的所有资料，希望与孙恒明一同前往银行办理有关手续。但孙恒明一直不予配合，直到合同约定的最后期限2013年7月12日，孙恒明才出现。但在李雪丽签署了所有银行要求签署的文件后，孙恒明突然提出要银行向其出具“具体到某一天的放款时间的书面承诺”，且该承诺并非是贷款承诺函，否则便不予签署一切文件，并认为银行不出具便等于“打白条”。银行告之其中国所有银行在任何时候都不可能，也从未出具过这种承诺，但孙恒明置之不理，不予签署银行的一切文件。2013年7月17日，经李雪丽与吉泰房产公司多次催促，孙恒明与李雪丽再次来到爱华支行。但孙恒明同样要求银行向其出具“具体到某一天的放款时间的书面承诺”，再次拒绝签署银行的一切文件。2013年7月18日、19日，李雪丽先后两次发函给孙恒明，要求其2013年7月22日前配合银行签署一切文件。在2013年7月22日，孙恒明最终还是以银行不向其出具“具体到某一天的放款时间的书面承诺”，而拒绝签署银行的一切文件。中国目前所有银行都没出具过、也不可能出具“具体到某一天的放款时间的书面承诺”，孙恒明该要求完全属于无理要求。其基于该无理要求而拒绝签署《告知函》属于严重违约行为，且并不属于法律规定的可以免责的不可抗力。孙恒明明知银行无法出具“具体到某一天的放款时间的书面承诺”，故意使用该无理理由拒绝签署银行的文件导致交易失败。其行为属于非常严重恶意的违约行为。其最终目的是觉得房子价格卖得过低，要求李雪丽额外补偿2万元，或者交易终止再卖予第三方。根据李雪丽在一审提交的证据显示，孙恒明承认，并非是一定要求银行向其出具“具体到某一天的放款时间的书面承诺”，如果不出的话弥补的办法就是李雪丽加价2万元，其行为属于“反价”行为。另根据李雪丽在一审提交的证据显示，孙恒明与李雪丽签署《房地产买卖合同》后，又将房产交给家家顺地产放盘，且放盘价为58万元，比与李雪丽的成交价高出6万元。从这些证据可知，孙恒明之所以会以无理要求阻止交易继续进行，主要是因为其觉得合同成交价过低。孙恒明往返的机票费用属于其自身本就应支出的费用，且该费用的支出并非是李雪丽的过错导致，反而是孙恒明一直拒绝配合李雪丽，导致李雪丽数次往返银行，产生了多支出的费用，对于该费用，李雪丽都并未要求孙恒明支付。综上所述，李雪丽在整个交易过程均严格按照合同约定履行了自身义务，并无任何违约之处。双方交易终止的原因系孙恒明故意不签署银行要求签署的文件，违反合同约定，经李雪丽数次催促履行均无果。原审判决认定事实存在严重问题，请求二审法院支持李雪丽的上诉请求。上诉人李雪丽在本案二审法庭调查时补充上诉意见：李雪丽在原审的诉讼请求是要求孙恒明赔偿李雪丽一倍的定金，但原审法院处理的是房屋总价20%的违约金，原审法院处理错误。
上诉人孙恒明不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、判令孙恒明没收李雪丽定金8000元；2、判令李雪丽向孙恒明支付加拿大到深圳往返机票象征性费用1800元。上诉理由：李雪丽在事先知晓银行无法按时向孙恒明发放贷款的情况下，未将此信息告知孙恒明，使孙恒明按期回国办理过户手续时产生费用。李雪丽在可以和贷款银行协商贷款发放日期的情况下，放弃协商权利，单方面无理由向孙恒明发出律师函，解除合同致使交易无法完成。上诉人孙恒明在本案二审法庭调查时补充上诉意见：李雪丽支付的是10万元定金，但要求孙恒明赔偿145000元，不合理。
针对上诉人李雪丽的上诉，孙恒明口头辩称，李雪丽的上诉理由不合理，李雪丽一审在提交的是10万元的收据，现在要求孙恒明赔偿15万元，在合同没有履行到期的情况下擅自解除合同，造成了孙恒明的巨大损失，李雪丽应负全部责任。李雪丽向孙恒明发出催告函后，又发出解除合同的律师函，这是不合理的，李雪丽违反了合同的约定，在履行过程中擅自解除合同。李雪丽在明知很多银行都可以贷款的情况下，没有作出任何努力，以银行因为孙恒明的原因而取消贷款作为解除合同的依据，孙恒明不能接受。
针对上诉人孙恒明的上诉，李雪丽口头辩称，李雪丽在本次合同交易过程中没有任何过错，李雪丽依约按时向孙恒明支付了定金，并且按时提交了按揭贷款申请的相关资料。根据房地产买卖合同第三条第一款第二项第1条的约定，李雪丽应在买卖双方办理首期款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，如果银行承诺的贷款少于应交房款余额的，李雪丽应于出具贷款承诺函之日起三日内向第三方或监管银行补足首期款，孙恒明应一同办理首期款监管手续，并配合李雪丽办理按揭申请手续，并签署《收款帐户确认书》等银行要求签署的相关文件。但孙恒明在李雪丽已经依约履行所有义务以后，在2013年7月12日双方共同前往银行办理按揭贷款手续的时候拒绝签署银行要求签署的告知函，随后在2013年7月18日、19日李雪丽先后两次发函给孙恒明，要求其在2013年7月22日前配合银行签署一切有关文件，但是在2013年7月22日孙恒明仍然拒绝签署银行的告知函，已经严重违反了合同约定，并且最终导致银行拒绝受理双方的按揭贷款申请，直接导致合同无法履行，基于此，李雪丽发函给孙恒明解除房地产买卖合同没有不当，本案是因为孙恒明存在严重违约，因此，其上诉请求要求没收李雪丽定金没有任何事实及法律依据。孙恒明拒绝签署银行的告知函的理由是要求银行向其作出具体到某一天放款的书面承诺，并且该书面承诺并不是贷款承诺函，但是中国所有的银行无论是以前还是现在都没有出具过类似的书面承诺，因此孙恒明的理由完全没有任何依据。
原审第三人吉泰房产公司经本院依法传唤，无正当理由未参加本案二审法庭调查，亦未就李雪丽、孙恒明的上诉陈述意见。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
另查，李雪丽与孙恒明于2013年4月13日签订的涉案《房地产买卖合同》尚约定，孙恒明应一同办理首期款监管手续并配合李雪丽办理按揭申请手续，并签署《收款帐户确认书》等银行要求签署的相关文件；合同备注约定，若2013年7月31日孙恒明未收到全款，李雪丽按月支付利息1600元。
2013年7月18日及19日，李雪丽向孙恒明发出《继续履行合同通知函》称，孙恒明在合同约定的最后一天即7月12日到达银行，并以银行不出具具体放款时间书面承诺为由拒不办理资金监管手续，导致合同无法继续履行，要求孙恒明在限期内尽快协助办理资金监管手续。
2013年7月25日，李雪丽向孙恒明发出《律师函》称因在李雪丽办理首期款监管手续及按揭申请手续时，孙恒明一直拒绝配合，导致合同无法继续履行，现李雪丽解除涉案《房地产买卖合同》。该《律师函》于2013年7月26日经特快专递送达孙恒明。
2013年11月11日，原审法院向建设银行深圳分行爱华支行调查，爱华支行客户经理在调查笔录中称，李雪丽于2013年7月12日向该行递交了办理按揭贷款申请的相关资料并签署了相关文件，同日，孙恒明亦有到场，但孙恒明得知该行不能明确具体放款时间后，不愿签该行提供的告知函；孙恒明是在7月22日签署的资金监管协议，期间孙恒明多次要求该行明确放款时间，因该行按规定无法确认放款时间，孙恒明不签告知函，银行资金监管手续无法进行下去，故该行不再受理该笔贷款申请。
2014年6月19日本案二审法庭调查时，孙恒明明确合同履行至双方到银行办理资金监管手续阶段，因孙恒明没有签银行要求签署的告知函，故无法办理按揭贷款手续。孙恒明认为告知函的内容不合理，完全没有顾及卖方的利益，银行不能明确何时能发放贷款，孙恒明的利益不能得到保障。
原审法院在本案查封涉案房产截止至2015年8月14日。
本院认为，双方当事人均已确认涉案《房地产买卖合同》无法继续履行的原因是在办理银行按揭贷款手续时，孙恒明拒绝签署银行提供的告知函，并要求银行明确具体发放贷款时间。根据涉案《房地产买卖合同》约定，孙恒明应一同办理首期款监管手续并配合李雪丽办理按揭申请手续，并签署《收款帐户确认书》等银行要求签署的相关文件。现孙恒明拒绝签署银行要求签署的告知函，导致李雪丽无法完成按揭贷款手续致使合同无法继续履行，孙恒明行为构成违约。对于孙恒明拒绝签署告知函的行为，李雪丽已多次去函要求其履行，孙恒明仍拒绝履行，根据合同法第九十四条第（四）项之规定，李雪丽于2013年7月25日通知解除合同，符合法律相关规定，涉案《房地产买卖合同》于李雪丽解除合同通知到达孙恒明之日（2013年7月26日）解除。
涉案《房地产买卖合同》系因孙恒明未按合同约定履行义务而解除，孙恒明应按合同约定承担违约责任，李雪丽要求孙恒明返还已付定金并赔偿一倍定金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。孙恒明应向李雪丽赔偿一倍定金104000元。原审判决认定涉案《房地产买卖合同》解除不可归责于任一方，驳回李雪丽要求孙恒明赔偿一倍定金的诉讼请求，认定事实不清，处理不当，本院予以撤销。同时，孙恒明系导致涉案《房地产买卖合同》解除的违约方，其无权要求李雪丽承担违约责任，且因履行合同所支出的费用应由作为违约方的孙恒明自负。孙恒明要求没收李雪丽定金及李雪丽承担机票支出的上诉请求，缺乏法律依据，本院予以驳回。
双方对李雪丽已付10万元均不持异议，本院予以确认。李雪丽对于已付5万元，提交了在银行柜员机上转账的电脑小票，孙恒明二审提交的银行账户历史明细清单亦显示，在李雪丽于2013年4月28日付款的当天，孙恒明工商银行账户上有5万元的款项进入。李雪丽对支付5万元已完成举证，本院予以确认，认定李雪丽已付孙恒明15万元（含定金）。涉案《房地产买卖合同》解除，孙恒明持有李雪丽支付的15万元已失去依据，应返还给李雪丽。李雪丽已付孙恒明15万元中的5000元作为交房保证金托管于吉泰房产公司处，原审判决由吉泰房产公司直接退回李雪丽，李雪丽对此未提出上诉，本院维持原审对退款所作的判决。孙恒明主张只收到95000元，退款数额应限于此，未能提交反驳证据，本院不予支持。
另，涉案《房地产买卖合同》备注中已约定若孙恒明在2013年7月31日前无法收到全款，李雪丽按月支付利息1600元。实际已对孙恒明收取购房款的权利设定了保障，孙恒明提出担心银行不能按时放款，损害其收取购房款权利，故不予签署告知函的理由，在涉案《房地产买卖合同》已对其收款权利设定保障情形下，非属正当理由。孙恒明主张其不予签署告知函并要求银行明确具体放款时间的行为并不构成违约的理由，本院不予采纳。
综上，上诉人李雪丽的上诉请求理由成立，本院予以支持。上诉人孙恒明的上诉请求理由不能成立，本院予以驳回。原审判决认定主要事实不清，适用法律错误，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第960号民事判决第二、三项；
二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第960号民事判决第一、四、五项；
三、确认李雪丽与孙恒明于2013年4月13日签订的《房地产买卖合同》于2013年7月26日解除；
四、孙恒明应于本判决生效之日起10日内赔偿李雪丽一倍定金104000元；
五、驳回孙恒明全部反诉请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费5110元、财产保全费1770元、反诉案件受理费1430元、二审案件受理费合计2430元，全部由孙恒明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一五年一月十五日
书 记 员 李开宇（兼）
附法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国合同法》第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第一百一十六条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。