北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终7711号
上诉人（原审原告、反诉被告）林新凤，女，1965年1月4日出生。
委托代理人何力，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人翟宝勤，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）王光，女，1964年1月24日出生。
上诉人林新凤因与被上诉人王光租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2015)朝民初字第20000号民事判决，向本院提起上诉。本院受理该案后，依法组成由法官邓青菁担任审判长，法官宫淼、法官王海宁参加的合议庭，于2016年7月4日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
林新凤在一审中诉称：2014年9月，林新凤与王光签订房屋租赁合同，林新凤为出租方，王光为承租方，租赁期限为2014年9月25日至2016年9月24日。但在合同签订后，按合同约定王光应于2015年1月25日前支付下半年房租，经林新凤多次催促，王光一直拒绝支付租金。现林新凤要求解除租赁合同，且要求王光承担赔偿责任。要求解除合同的原因有两个，一个是迟延交房租，另一个是未经允许转租。故此起诉请求：1.判令解除双方之间的租赁合同。2.判令王光支付2015年3月25日至6月25日期间的租金损失2.4万元（本判决书中的货币均为人民币）。3.判令王光支付违约金1.6万元。
王光在一审中辩称并反诉称：同意向林新凤支付6月25日之前的房屋占用费2.4万元，但不是房租，是房屋占用费，不同意支付利息，因为还有一个月的押金，而且林新凤还应该支付2个月的违约金，折抵了房屋占用费。王光认为合同已经在2015年1月14日合同解除了。林新凤给王光发短信说不租给王光了，要求王光在3月14日之前搬走。王光在1月25日回复短信称我方收到了短信，下期租金就不缴纳了，并且要求林新凤赔偿，因此王光认为合同在2015年1月14日解除了。租金缴纳到了2015年3月25日，并且还有一个月的押金，这个时间双方在协商赔偿的事情。因为王光需要找新房和装修，只能在6月25日交房。1.林新凤已经于2015年1月14日单方解除了租赁合同，林新凤构成违约。2.林新凤起诉的事实与理由与客观事实不符，租赁合同签订后，王光已经依约支付了押金及首期租金共计5.6万元，租金支付至2015年3月25日。但在2015年1月中旬林新凤多次通知王光出租房屋要出售不再继续出租，限期让林新凤搬离，并同意赔偿林新凤《见证据：短信息》，合同因解除而终止，就不存在王光继续履行支付租金的义务了，王光从何而来的违约呢？而且双方就合同解除后的赔偿事宜已经进入协商阶段了。在赔偿协商未果的情况下，林新凤于2015年1月25日又提出在新的协议达成之前，合同应继续履行，并且要求王光按原合同规定履行交付租金的义务。这是林新凤一厢情愿的意思表达，双方对此并未达成一致意见，此时，双方应当进行物业交割及赔偿结算，而不是王光继续交付租金。在2015年1月14租赁合同解除后，双方一直处于纠纷解决阶段，继续履行原合同的合法条件已不存在，新的合同条款未达成，故林新凤要求王光继续支付租金无事实及法律依据。3.林新凤因其自身原因单方提前解除租赁合同属于单方违约，应当向王光承担违约责任并赔偿因其违约给王光造成的装修损失。双方于2014年9月13日签订租赁合同，约定由王光租赁林新凤位于北京市朝阳区北四环东路108号千鹤家园×号楼×层×单元房屋（以下称涉诉房屋）用于公司经营使用。租赁期限为两年，从2014年9月25日起至2016年9月24日止；月租金为8000元；押金为一个月租金8000元。合同第五条约定，任一方无法继续执行本合同，应提前二个月通知对方，并给予二个月房租作为补偿。合同签订后，王光依约支付了押金及首期租金，并投入了大量资金对租赁房屋进行了装修，就在王光刚刚装修好投入使用时，林新凤电话告知王光出租房屋要出售不能再继续出租，并且于2015年1月14日以短信的方式通知王光：”因客观原因，您租的千鹤家园×号楼×室无法继续出租，现特通知您，请早做准备，在3月14日前将以上房屋清退，并移交我方，我方将按合同给予相应补偿，补偿款与交纳的房租、水电费等项在您清退完妥，并办理以上物业移交时结算。此为正式通知”。王光接到林新凤提前解除合同的通知后，与林新凤就合同解除赔偿事宜进行了多次沟通协商未果，导致双方至今未能进行物业交割及赔偿结算。林新凤违反诚实信用原则单方提前解除合同的行为已构成违约，并且给王光造成了很大的经济损失，包括但不限于装修损失、宣传费损失、中介费损失及搬家费损失等多项损失，林新凤应当向王光承担违约赔偿责任。故此提起反诉请求：1、判令林新凤返还王光押金8000元。2、判令林新凤支付王光违约金1.6万元。3、判令林新凤赔偿王光装修损失25992元。
林新凤一审中针对王光的反诉辩称：只同意抵扣押金，其他反诉请求不同意。2015年1月份，林新凤给王光发短信说想解除合同，当时还说同意补偿王光两个月的房租，王光在1月25日回复短信称要求赔偿。林新凤回复称除了两个月的租金不同意赔偿装修，并说如果王光不同意这个方案，要求王光继续履行合同，缴纳房租。之后王光不再继续缴纳房租，也不腾房。双方合同中没有关于装修的约定。
一审法院审理查明：林新凤、王光于2014年9月13日签订租赁合同，约定：王光租赁林新凤的涉诉房屋用于公司经营使用；租赁期限为两年，从2014年9月25日起至2016年9月24日止；月租金为8000元；押金为一个月租金8000元。合同第五条约定，任一方无法继续执行本合同，应提前二个月通知对方，并给予二个月房租作为补偿。合同签订后，王光依约支付了押金及首期租金，并对涉诉房屋进行了装修。
后林新凤通知王光因自身原因不能再继续出租涉诉房屋，并于2015年1月14日以短信的方式通知王光：”因客观原因，您租的千鹤家园×号楼×室无法继续出租，现特通知您，请早做准备，在3月14日前将以上房屋清退，并移交我方，我方将按合同给予相应补偿，补偿款与交纳的房租、水电费等项在您清退完妥，并办理以上物业移交时结算。此为正式通知”。王光接到林新凤提前解除合同的通知后，与林新凤就赔偿事宜进行了多次沟通协商未果，双方未进行物业交割及赔偿结算。
因王光申请，法院委托鉴定机构对涉诉房屋内装修物现价值进行了评估，评估结论为25992元。鉴定费2500元，已由王光预交。在2015年6月25日鉴定机构勘测现场结束后，双方办理了房屋交接，王光将涉诉房屋交还了林新凤。
一审法院判决认定：林新凤、王光签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约诚信履行。但在合同到期前，林新凤因自身原因希望提前解除合同，王光收到通知后，对林新凤提前解除合同的要求并未明确拒绝，而是于2015年1月25日提出了赔偿要求。因此，双方之间的租赁合同已于2015年1月25日因双方协商一致而解除。林新凤因自身原因不能继续履约，造成双方租赁合同提前解除，王光依据合同约定要求林新凤支付违约金1.6万元的反诉请求有事实和法律依据，法院予以支持。
双方的租赁合同解除后，双方因赔偿事宜协商未果，在协商过程中，林新凤要求王光继续履行原租赁合同属于发出新的缔约要约，王光并未承诺，双方之间未成立新的租赁合同关系。林新凤以王光未按时交纳租金为由，主张王光违约并要求王光支付违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，法院不予支持。王光未及时交还房屋，应向林新凤支付房屋使用费，林新凤要求王光支付租金没有依据，法院判决王光按照租金标准支付房屋使用费2.4万元。林新凤要求王光支付利息的诉讼请求没有事实和法律依据，法院不予支持。根据交易习惯，王光交纳的押金8000元可用于折抵房屋使用费，予以折抵后，王光还需向林新凤支付房屋使用费1.6万元。王光要求林新凤返还押金的反诉请求法院不再支持。
对于王光要求林新凤赔偿房屋装修损失的反诉请求，双方租赁合同未约定解约情况下的装修物处理方式，根据公平和诚实信用原则，林新凤因自身原因无法继续履行合同，导致王光无法实现合同目的，应赔偿王光的装修损失，王光根据鉴定结论要求林新凤赔偿装修损失25992元的反诉请求有事实和法律依据，法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决如下：一、林新凤与王光于2014年9月13日签订的租赁合同已于2015年1月25日因双方协商一致而解除。二、王光于判决生效后三日内向林新凤支付房屋使用费一万六千元。三、林新凤于判决生效后三日内向王光支付违约金一万六千元。四、林新凤于判决生效后三日内向王光支付装修赔偿款二万五千九百九十二元。五、驳回林新凤的其他诉讼请求。六、驳回王光的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
林新凤不服上述一审民事判决，向本院提起上诉。林新凤上诉请求改判一审判决第一、三、四、五、六项，王光向林新凤支付违约金1.6万元。其主要理由为：林新凤的解约意向并非不可撤销的、到达即生效的法律行为；即便林新凤违约解除租赁关系，也可以依据《合同法》第一百一十九条要求防止损失扩大；一审在认定协商解除的同时又判令赔偿违约金，不合逻辑；违约金与赔偿损失同时判决没有约定或者法定依据；王光没有证据证明朗墨（北京）文化传媒有限公司获得林新凤同意使用涉诉房屋。
王光同意一审判决，请求维持一审判决，其针对林新凤的上诉请求和理由答辩称：对林新凤的上诉请求和理由均不予认可。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
以上事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。
本院认为：林新凤、王光签订的房屋租赁合同（以下简称涉案合同）系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。涉案合同对双方具有约束力，双方均应当依约履行。林新凤以短信方式告知王光提前解除涉案合同，并称将按合同给予相应补偿，王光未对解除涉案合同明确表示异议，并于2015年1月25日提出赔偿要求，故一审法院认定涉案合同于2015年1月25日经双方协商一致解除并无不当，本院予以确认。林新凤称其要求解除合同的原因在于王光存在迟延交付房租以及未经允许转租的行为，但并未提供相应证据予以证明，对此陈述本院不予采信。现确因林新凤方自身的原因致使双方提前解除涉案合同，一审法院判令林新凤向王光支付1.6万元违约金于法有据，本院予以支持。
关于装修赔偿款一节，虽然双方并未在涉案合同中约定解约情况下装修物的处理方式，但是林新凤因自身原因无法继续履行合同，导致王光无法实现合同目的，且装修物客观上亦随着涉案房屋一并交还给了林新凤，故王光根据鉴定结论要求林新凤赔偿装修损失25992元的请求有事实和法律依据，同时也符合公平原则和诚实信用原则，本院予以维持。
综上，林新凤的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费400元，由林新凤负担160元（已交纳），由王光负担240元（于本判决生效之日起7日内交纳）。反诉案件受理费524元，由王光负担84元（已交纳），由林新凤负担440元（于本判决生效之日起7日内交纳）。鉴定费2500元，均由林新凤负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费880元，由林新凤负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓 青 菁
审 判 员 宫 淼
代理审判员 王 海 宁
二〇一六年七月四日
书 记 员 张日广书记员杨艳娇