广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第784号
上诉人（原审原告）王平波，男，香港特别行政区居民。
被上诉人（原审被告）佛山市南海区大沥镇黄岐怡丰新村小区第一届业主委员会，住所地。
委托代理人谭政辉，系本案被上诉人之一。
被上诉人（原审被告）陈瑞天，男，住广东省佛山市禅城区。
被上诉人（原审被告）谭政辉，男，住广东省广州市东山区。
被上诉人（原审被告）佛山市南海区黄岐江晖物业管理有限公司，住所地佛山市南海区。
法定代表人廖文辉，经理。
原审第三人佛山市南海区黄岐房地产总公司，住所地佛山市南海区。
法定代表人何文超，总经理。
委托代理人黄嘉乐。
上诉人王平波因与被上诉人佛山市南海区大沥镇黄岐怡丰新村小区第一届业主委员会（以下简称怡丰新村业委会）、陈瑞天、谭政辉、佛山市南海区黄岐江晖物业管理有限公司（以下简称江晖物管公司）、原审第三人佛山市南海区黄岐房地产总公司（以下简称黄岐房地产公司）物权保护纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法民三初字第290号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：黄岐房地产公司是佛山市南海区黄岐怡丰怡富小区开发商。王平波持有黄岐房地产公司与罗定泷江针织厂、广东省供销社贸易进出口公司签订的《合作经营商品房协议书》、工程规划许可等资料复印件，持有王平波与罗定泷江针织厂签订的《合作投资、建设、经营怡丰花园商品楼协议书》、罗定泷江针织厂向黄岐房地产公司发出的《关于黄岐怡丰新村权利转让的通知函》。
2001年12月26日，黄岐房地产公司（移交单位）与怡丰、怡富住宅小区业主委员会（接收单位）签订一份《怡丰、怡富住宅小区物业管理权移交书》，对怡丰、怡富住宅小区管理用房、变配电设施、供水设施进行了交接。移交书下注明“……黄岐房地产公司应按怡丰、怡富住宅区建筑总面积96667.44平方米的5‰无偿提供物业管理用房483平方米给怡丰、怡富业主委员会，其权属全体业主共有。”
2013年4月3日，王平波向法院提起诉讼。诉讼中，原审法院向佛山市南海区国土城建和水务局查核怡丰新村物业服务用房规划、登记情况。该局函复：一、怡丰怡富住宅小区基本情况。佛山市南海区黄岐怡丰怡富住宅小区由开发商原南海市黄岐房地产总公司于1994年到1995年期间开发，上述两个物业由市政路“华海路”分开。经统计，怡丰怡富住宅小区共有业主1586户（含商铺），总建筑面积96667.44平方米，其中怡丰新村业主438户（含商铺），建筑面积28385.16平方米，怡富广场业主1148户（含商铺），建筑面积68282.28平方米。……2008年9月开始，怡丰新村业主陈瑞天、谭政辉等人以物业管理服务不好为由，不断向相关部门信访，要求将怡丰怡富分开作为两个物业管理区域，并要求怡丰新村单独成立业主委员会。经相关部门多次协调，2011年9月，怡丰新村业主单独选举产生了新一届业主委员会，陈瑞天和谭政辉分别任正、副主任。二、怡丰怡富住宅小区物业管理用房情况。由于历史原因，开发商将怡丰怡富小区作为一个小区开发和交付使用、作为一个物业管理区域进行管理。根据南府（1995）93号文《关于印发﹤南海市城镇住宅区物业管理暂行规定﹥的通知》第二十二条：“开发建设单位在移交住宅区时，按住宅区房屋建筑总面积的5‰向住宅管委会无偿提供物业管理用房，其所有权属全体业主共有。”根据上述规定，2001年12月，开发商向小区业委会统一移交物业服务用房共483平方米。其中，怡丰新村应配置物业管理用房141.92平方米，实际配置217.32平方米，多配置75.4平方米；怡富广场应配置物业管理用房341.平方米，实际配置265.68平方米，少配置75.73平方米（附件1、2）。该小区目前由佛山市南海区黄岐江晖物业管理有限公司管理。三、相关意见。怡丰怡富住宅小区历史已经形成一个物业管理区域，物业服务用房统一配置，难以调整分割。由于历史原因，该项目的开发商在办理房产确权时并未对物业管理用房加以区分，亦未按规定到房管部门进行了物业用房备案，存在程序瑕疵，但相关物业用房一直沿用至今，并且开发商提供给小区业主委员会的移交清单中也明确指出将相关单元作为物业管理用房……。
原审法院认为，住宅小区建设除由开发商开发出售予业主的住宅、经营性用房等专有部分外，还包括按一定规划设计要求配套建设的小区道路、绿地、公用设施、物业用房等共有部分。开发商有义务在小区建设区域内配置必要的物业服务用房，若规划中未配置而实际无法提供的，应向小区业主大会提供相应的对价款以解决物业服务用房。物业服务用房属小区全体业主所有，专用于物业服务工作，由开发商、前期物业服务企业、业主委员会、各物业服务企业之间进行相应的交接。虽怡丰新村的开发商黄岐房地产公司对王平波主张其为实际投资人及主张涉讼物业权利无异议，但对建筑物权属认定仍应以行政主管登记部门规划、备案、确权资料为依据。现涉讼物业所在小区房产已销售完毕交付使用多年，王平波主张其为实际投资人及黄岐房地产公司作为开发商均有能力及义务举证该小区不动产的规划、权属登记资料，但均未能提供以证实涉讼物业为开发建设（未销售）的专有部分；两者亦未能提供怡丰新村相应的公共配套部分及物业用房规划、登记资料，证实涉讼物业非小区共有部分。依房管部门复函，怡丰新村房产确权时未对物业用房加以区分及进行备案，但涉讼物业由开发商于2001年12月向小区业委员移交，现亦由小区物业服务公司进行管理使用，符合物业用房用途要求，该历史沿用宜予以维持。综上，王平波主张其是涉讼物业的专有权属人缺乏事实及法律依据，王平波请求四被上诉人搬离物业、赔偿损失的主张原审法院均不予支持。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决驳回王平波的诉讼请求。案件受理费11208.8元，由王平波负担。
上诉人王平波不服上述判决向本院提起上诉称：王平波依协议取得罗定泷江针织厂（以下简称泷江针织厂）在大沥镇黄岐怡丰新村的权利，怡丰新村的开发单位黄岐房地产公司在一审中作为第三人出庭对王平波的“主张其为实际投资人及主张涉讼物业权利”无异议，而一审法院在认定建筑物权属及涉讼物业属专有部分还是共有部分时适用法律错误，因此，王平波对一审判决结果不服。一审结束后，王平波经查阅档案，找出各项法律、法规及新证据，足以证实涉讼物业是王平波的权利，并不是小区共有部分，具体为：
一、涉讼物业所在的建筑物权属属于王平波所有。依照《中华人民共和国物权法》第一百四十二条“建筑用地使用权人建造的建筑物……的所有权属于建设用地使用权人……”规定，以及我方二审提交的证据1、2、3，证实怡丰新村开发单位及土地权利人是黄岐房地产公司，即王平波拥有涉讼物业的所有权属。二、涉讼物业不是公用建筑面积。依照《商品房销售面积计算及公用面积分摊规则》（建设部）第八条规定，新证据3中的规划报批表及总平面图各项经济指标中并没有标明设计有物业管理用房，新证据4的报建、施工图中也没有标明涉讼物业是公用建筑面积，也就证实涉讼物业并不是规定的公用建筑面积。三、怡丰新村已于1999年8月前办理小区大确权手续。依照《建设部、国家物局、国家工商行政管理局关于加强房地产交易市场管理的通知》（新证据7）第1、2、3条“……城镇房地产交易……其交易活动应通过交易所进行。……必须持有关证件到当地房地产管理机关办理登记、鉴证……手续。……在取得完全产权以前，不得进入房地产交易市场”规定，以及依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条（三）“……根据法律规定或者已知事实……能推定出的另一事实”规定，怡丰新村A、B、C、D、E、F、G座都已可以于1999年4月前办理《南海市房屋交易鉴证证明书》，依上述法规及事实能推定出怡丰新村A、B、C、D、E、F、G座都已办理大确权手续。
综上，王平波依法投资开发、经营怡丰新村，黄岐房地产公司对王平波主张其为实际投资人及对涉讼物业拥有权属无异议，涉讼物业属王平波所有，并非怡丰新村共用建筑面积。因此，王平波提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，改判支持王平波的原审诉讼请求。
被上诉人怡丰新村业委会、谭政辉共同答辩称：王平波提起上诉错误。涉讼物业属于服务用房，是依据1995年原南海市的一个文件规定在商业小区须配备服务用房，故移交给怡丰小区业主的。因此，王平波对怡丰新村业委会、谭政辉的上诉错误，与其无关。
被上诉人陈瑞天答辩称：王平波的上诉与黄岐房地产公司有关，与其无关。涉讼的所有材料都没有王平波的名字，黄岐房地产公司依据之前的判决按千分之五的比例将相关物业交付给怡丰新村业委会，钱和房子均是黄岐房地产公司给业委会的，与王平波无关。王平波的上诉完全与陈瑞天无关，请求二审法院维持原判，驳回其诉讼请求。
被上诉人江晖物管公司答辩称：江晖物管公司在2001年6月从黄岐房地产公司处接管怡丰小区时，涉讼物业已作为物管用房移交，当时江晖物管公司办理了物业管理用房的移交手续，业委会也予确认。因此，王平波提起诉讼是错误的。
原审第三人黄岐房地产公司答辩称：王平波提交的证据都不能证明其是涉讼物业的权属人，其在二审期间提交的证据有部分在一审时已提交。涉讼物业属于物业管理用房，国土部门的复函已说明由于历史原因，物管用房未作区分，也未作备案。如果法院认定涉讼物业是物业用房，涉讼物业就属于全体业主所有，黄岐房地产公司对此没有异议。
上诉人王平波在二审期间向本院证据如下：
1.土地登记档案电脑查询信息表、南府国用（95）字第特161号国有土地使用证；2.企业机读档案登记资料；3.佛南建证（92）0299号建设工程规划许可证报批表、粤房地权证佛字第××号A房地产权证、怡丰总平面图；4.怡丰A幢底层平面图、A幢停车场夹层平面、结构图、C座底层平面图、《关于怡丰新村A座车库设计说明》；5.《建设部关于印发﹤商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则﹥（试行）的通知》；6.南海市房屋交易鉴证证明书（共七份）；7.《建设部、国家物价局、国家工商行政管理局关于加强房地产交易市场管理的通知》（建房字（1988）1**号）；8.商品房屋产权权属证明书存根；以上八组证据共同证明涉讼物业首先属于黄岐房地产公司，但基于王平波与黄岐房地产公司存在合作投资等相关协议而对涉讼物业享有权益，故涉讼物业的权属应归王平波。
被上诉人怡丰新村业委会质证认为，王平波提交的所有证据材料都清楚表明黄岐房地产公司是涉讼物业的开发单位，王平波所称的物业已于2001年由黄岐房地产公司作为物业服务用房移交给全体业主；王平波提交的所有证据均证明涉讼物业不属于王平波，与其无关。
被上诉人谭政辉、江晖物管公司的质证意见与怡丰新村业委会的一致。
被上诉人陈瑞天质证认为，涉讼物业属于黄岐房地产公司，不认可王平波提交的证据所证明的内容，认为与其无关。
原审第三人黄岐房地产公司质证认为，王平波提交的证据均不能证明其是涉讼物业的权属人，其部分证据在一审时已经提交。
经审查，王平波提交的证据1中的南府国用（95）字第特161号国有土地使用证及证据3、4、6，已在一审期间作为证据提交并进行质证、认证，故本院对上述证据不作为二审期间的新证据进行认证；对证据1中的土地登记档案电脑查询信息表、证据2、8，三组证据材料均为相关行政部门出具的权属证明或企业登记资料，其他各方当事人对证据反映的信息均未提出异议，本院对其真实性予以确认；对证据5、7，虽证据的内容为相关行政部门颁布的规定，但其与本案不具关联性，故本院不予采纳。
被上诉人怡丰新村业委会、陈瑞天、谭政辉、江晖物管公司、原审第三人黄岐房地产公司在二审期间均未向本院提交新证据。
经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。在二审庭审中，王平波及黄岐房地产公司确认，王平波已就其与黄岐房地产公司对于涉讼物业所在的怡丰新村整体建筑的权属争议向佛山市南海区人民法院提起诉讼，南海区法院已立案受理，该案正在审理中。此外，王平波称其不确定起诉要求四被上诉人迁出的物业面积与黄岐房地产公司移交的物业用房面积是否完全一致，但认为涉讼物业均由四被上诉人在使用；而怡丰新村业委会则称其使用的仅是涉讼物业中的一部分，且属于移交清单上的物业。
本院认为：本案属物权保护纠纷，因王平波为香港特别行政区居民，故本案属涉港民事案件。各方当事人对原审法院有关管辖权和准据法的确定均无异议，本院予以确认。上诉人王平波起诉请求四被上诉人撤离、清空怡丰新村A、C座有关物业并赔偿相关损失的理由在于其为涉讼物业所在的怡丰新村的权属人，四被上诉人占用了其所有的物业。物业服务用房是小区建设区域的必要配置，开发商亦有义务在小区建设区域内进行相应的规划。尽管黄岐房地产公司作为当时的开发商在规划建设怡丰新村时未配置物业服务用房，但据已查明的事实，其于2001年12月已依据当时的南府（1995）93号文《关于印发﹤南海市城镇住宅物业管理暂行规定﹥的通知》第二十二条的相关规定向当时的怡丰、怡富住宅小区业主委员会移交物业管理用房，面积合共483平方米，怡丰新村实际配置217.32平方米，其中包括了部分涉讼物业，移交总面积亦未超过上述规定，且怡丰新村的管理用房由江晖物管公司一直使用至今，符合物业用房用途要求；同时，王平波亦未能提供怡丰新村相应的规划、登记资料，证实涉讼物业属于开发建设（未销售）的专有部分，故涉讼物业与黄岐房地产公司移交物业相一致的部分实际上是作为怡丰新村的物业服务用房使用。另根据房管部门向一审法院出具的回函显示，因历史原因，怡丰新村房产确权时并未对物业用房加以区分及进行备案。尽管如此，王平波在黄岐房地产公司向怡丰、怡富住宅小区业主委员会移交物业管理用房后亦未能提供证据证明怡丰新村存在除涉讼物业之外的其他物业用作物业服务用房，因此，在小区不存在其他物业服务用房的情况下，从尊重历史与现状的角度出发，涉讼物业与黄岐房地产公司移交物业相一致的部分仍应用作物业服务用房为宜。尽管王平波与黄岐房地产公司就涉讼物业所在的怡丰新村的权属纠纷正由佛山市南海区人民法院审理当中，但该权属纠纷的最终结果仅是针对王平波与黄岐房地产公司内部权益的分配，无论涉讼物业权属归谁，均不能影响其已实际用作物业用房的事实。因此，基于多种因素，本院确认涉讼物业与黄岐房地产公司移交物业相一致的部分仍应作物业服务用房使用较为妥当。
由于王平波在诉讼中未能明确涉讼物业面积、位置与黄岐房地产公司移交的物业用房面积、位置是否完全一致，怡丰新村业委会亦称其仅使用了涉讼物业中的一部分，故涉讼物业中可能存在未用作物业服务用房的部分。对于可能存在的未用作物业服务用房的部分，因王平波未能提供证据证明四被上诉人占用了该部分物业，故本院对王平波有关四被上诉人搬离该部分物业的主张不予采纳。
综上，王平波有关其认为对涉讼物业具有专有权属，从而要求四被上诉人排除妨害，迁出涉讼物业的上诉主张不成立，本院不予支持。原审判决处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11208.80元，由上诉人王平波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐立伟
代理审判员 陈 文
代理审判员 禤敏婷
二〇一四年五月十五日
书 记 员 黄金红
书 记 员 吕倩倩