黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）外民二初字第585号
原告许春梅，女，1963年3月24日出生（公民身份号码：×××），汉族，退休职工，住所地哈尔滨市道外区。
委托代理人陈殿发，男，1964年1月24日出生（公民身份号码：×××），汉族，无固定职业，住所地哈尔滨市道外区（系原告配偶）。
委托代理人施雪瑶，黑龙江晓峰律师事务所律师。
被告耿亚男，女，1977年10月8日出生（公民身份号码：×××），汉族，黑龙江省国土勘测规划院工人，住所地哈尔滨市道外区。
委托代理人吴科宇，黑龙江仁元律师事务所律师。
委托代理人吴科技，黑龙江仁元律师事务所律师。
第三人刘滨，男，1979年5月26日出生（公民身份号码：×××），汉族，无固定职业，住所地哈尔滨市南岗区。
原告许春梅与被告耿亚男、第三人刘滨房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，分别于2013年10月21日、2014年1月6日公开开庭进行了审理。在2013年11月21日的审理中，原告许春梅及其委托代理人陈殿发、施雪瑶，被告耿亚男及其委托代理人吴科宇到庭参加诉讼；在2014年1月6日的审理中，原告许春梅的委托代理人陈殿发、施雪瑶，被告耿亚男的委托代理人吴科技，第三人刘滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许春梅诉称，原、被告于2011年5月22日签订房屋租赁合同一份，原告将其所有的坐落于哈尔滨市道外区红河小区712号门市3单元0-1层、使用面积345平方米的房屋出租给被告，租赁期限为5年，租金前2年为50000元／年，后3年为55000元／年。双方在合同中还约定，未经原告同意，被告不得将租赁房屋转租、转借、转卖或改变房屋结构。2013年4月，被告违反双方约定，在未经原告同意的情况下，擅自将租赁房屋转租给第三人刘滨。故根据相关法律规定，原告诉至贵院，请求判令：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告赔偿原告3个月的租金损失13750元（55000元／年÷12个月×3个月）；3、被告及第三人自原告所有的诉争房屋中迁出；4、诉讼费由被告承担。
被告耿亚男辩称，1、原、被告签订房屋租赁合同的情况属实，但被告没有将租赁房屋转租给他人，因被告父亲病重，需要住院治疗，而被告系家中独女，只能由被告护理其父亲，故被告没有时间继续经营浴池，只能委托朋友帮忙经营，而不是转租。且被告租赁涉案房屋用于经营浴池，为此花费180000元对租赁房屋进行了装修，如果转租，转租费用每年在150000元以上才不赔钱，而原告所主张的转租费85000元明显低于上述价格，故原告所述与事实不符，也不符合逻辑。2、本案原告存在违约行为，双方在签订房屋租赁合同时，明确约定原告为被告办理浴池的营业执照，但至今没有办理下来。3、刘滨作为第一次开庭的证人，已经知道案件事实，第一次庭审已经结束，现原告提出追加刘滨为本案的第三人于法无据，且本案不存在遗漏诉讼主体的问题，故属于违反法律程序；4、增加诉讼请求应在开庭前提出，而本案已经法庭辩论终结，不存在增加诉讼请求的问题，故其增加诉请不当，法院依法应驳回。5、原告与第三人恶意串通，趁被告家中老人住院无法经营之际，合谋抢夺浴池的承租经营权，且最终受益人是第三人，现浴池仍经营，没有停业。综上，请求法院驳回原告的诉请。
第三人刘滨述称，原、被告诉争房屋是被告出兑给第三人用于经营浴池的，原告所述属实，同意原告的诉讼请求。
原告为证明其主张的事实成立，在举证期间内，举示证据如下：
房屋产权证（哈房权证太字第000689**号）、《门市出租》各一份，证明：1、原告系出租房屋的所有权人；2、原、被告于2011年5月22日签订出租合同；3、双方约定未经原告同意，被告不得将租赁房屋转租、转借、转卖或改变房屋结构；4、诉争房屋内有室内锅炉、水泵、冰箱、梯子、电扇两个、床三张及衣柜等物品。
被告为证明其主张的事实成立，在举证期间内，举示证据如下：
证据一、《浴池出租协议书》一份，证明被告从原告处取得浴池的经营权，该协议同时约定原告为被告办理工商营业执照。
证据二、哈尔滨医科大学附属第三医院出院诊断证明复印件一份，证明被告父亲于2013年5月20日住院治疗，被告为了照顾父亲，将浴池委托给第三人刘滨经营。
第三人为证明其主张的事实成立，在举证期间内，举示证据如下：
第三人及其妻子与被告、被告丈夫的通话录音三份，证明被告将诉争房屋及浴池一并出兑给第三人，第三人向被告交纳了出兑款。
庭审中，原、被告及第三人对对方举示的证据进行了当庭质证，并发表了如下质证意见：
被告对原告举示证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，认为原告举证不完整，租赁合同有两份，一份是房屋租赁协议，一份是浴池出租协议，在浴池出租协议上明确写明房主保证出租期间证照齐全，而本案中因该条款明显对原告不利，故原告没有将该协议提供。
第三人对原告举示的证据无异议。
原告对被告举示证据的质证意见为，对证据一的真实性无异议，但对证明的问题有异议，认为此《浴池出租协议书》已经作废，双方又重新签订了原告向法院举示的《门市出租》协议，原告当时要求被告将浴池出租协议撕毁，但被告称回去自己撕毁。对证据二的关联性有异议，认为与本案无关，不能证明被告主张的事实。
第三人对被告举示证据的质证意见为，对证据一的真实性无异议，但对证明的问题有异议，认为此《浴池出租协议书》已经作废，双方又重新签订了原告向法院举示的《门市出租》协议，原告当时要求被告将浴池出租协议撕毁，但被告称回去自己撕毁。对证据二的真实性无异议，但对证明的问题有异议，认为被告父亲早就有病，且能自己照顾自己，不需要被告照顾。
原告对第三人举示的证据无异议，且认为该证据能够证明被告及其丈夫将诉争房屋转租给第三人经营，并收取了转租费85000元，但为了逃避原告的追究，被告没有给第三人出具收条。
被告对第三人举示的证据有异议，认为录音中没有体现通话的时间，且因被告丈夫已经去世、被告本人亦未到庭，故无法核实录音的真实性，被告是将浴池委托第三人经营的，而不是出兑给第三人。
通过对上述证据的质证与分析，经合议庭评议，本院认证如下：
原告举示的证据，系原、被告双方自愿签订的房屋租赁合同，能够证明2011年5月22日，原、被告签订《门市出租》协议一份，约定原告将其所有的坐落于哈尔滨市道外区红河小区712号门市3单元0-1层房屋租给被告使用，期限自2011年5月22日至2016年6月22日，租期为5年（原告让给被告1月装修）；未经原告同意，被告不得将租赁房屋转租、转借、转卖或改变房屋结构。证据来源合法、客观真实，与本案有关联，故对其证明效力本院予以认定并采信。
被告举示的证据一，亦系原、被告双方自愿签订的协议，原告虽抗辩该协议已被《门市出租》替代，是作废的协议，但未提供证据予以证明，故对该证据的真实性本院予以确认；但个体工商户需以自己名义向相关行政机关办理登记，经相关部门审核批准后，方能取得从事生产经营的权利，该证据不能证明被告取得了经营浴池的权利，双方关于办理工商营业执照的约定因违反法律规定，系无效条款，该证据与本案待证事实无关联性，故对该证据的证明效力本院不予采信。被告举示的证据二系复印件，不符合证据的形式要件，与本案待证事实亦无关联性，不能证明被告将浴池委托给第三人经营，故对该证据的证明效力本院不予采信。
第三人举示的证据，系第三人及其妻子与被告、被告丈夫的通话录音，被告虽对真实性有异议，但未提供相反证据足以推翻，该录音记载的通话内容能够证明被告未经原告同意将诉争房屋及浴池出兑给第三人，并收取第三人出兑款85000元。
通过对上述证据的分析与认定及庭审中双方当事人的陈述，本院认定事实如下：
2011年5月22日，原、被告签订《门市出租》协议一份，约定原告将其所有的坐落于哈尔滨市道外区红河小区712号门市3单元0-1层、使用面积345平方米的房屋即宴清浴池租给被告使用，期限自2011年5月22日至2016年6月22日，租期为5年（原告让给被告1个月的时间装修）；该协议同时约定，未经原告同意，被告不得将租赁房屋转租、转借、转卖或改变房屋结构。2013年4月末5月初，被告未经原告允许，将诉争房屋及宴清浴池转租给第三人刘滨，并收取房屋租金及浴池出兑金合计85000元。被告向原告交纳的房屋租金至2014年4月22日。现诉争房屋由第三人使用。
本院认为，原、被告签订的《门市出租》协议系双方真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，合法有效。协议签订后，双方均应按照约定履行自己的义务。现被告擅自将诉争房屋转租给第三人，系违约行为，原告主张解除双方租赁合同有理，本院予以支持。被告虽抗辩其未将诉争房屋转租给第三人，而是委托第三人代其经营，且花费180000元对诉争房屋进行了装修，并认为原告与第三人存在恶意串通，但未向法庭提供证据予以证明，故对被告的抗辩理由本院不予采信。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因诉争房屋现由第三人而不是被告占有使用，故原、被告的租赁合同解除后，第三人应将诉争房屋交付原告使用。关于原告主张被告赔偿其3个月的租金损失13750元的诉讼请求，因在第一次庭审中已经提出，故符相关法律规定，但原告所主张的损失尚未产生，故对原告的该项诉请本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第五项、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款的规定，判决如下：
一、解除原告许春梅与被告耿亚男于2011年5月22日签订的《门市出租》协议；
二、待本判决发生法律效力后十日内，第三人刘滨应立即将坐落于哈尔滨市道外区红河小区712号门市3单元0-1层的房屋交付原告许春梅；
三、驳回原告许春梅的其他诉讼请求。
案件受理费144元（原告许春梅已预付），由原告负担44元，被告耿亚男负担100元，被告耿亚男应于本判决发生法律效力后立即将此款给付原告许春梅。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 董益峰
代理审判员 孟祥秋
人民陪审员 孙 浩
二〇一四年一月十日
书 记 员 李玥莹