宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬镇民初字第35号
原告：苏祥胜。
原告：张菊红。
两原告共同委托代理人：邵焕彤。
被告：陈崇富。
被告：苏美仙。
两被告共同委托代理人：沈丽娜。
原告苏祥胜、张菊红诉被告陈崇富、苏美仙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月25日立案受理后，依法由代理审判员张晓圆适用简易程序，于2014年1月22日、2014年3月6日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭，于2014年5月22日公开开庭进行了审理。原告苏祥胜、张菊红及其委托代理人邵焕彤，两被告共同委托代理人沈丽娜到庭参加了诉讼。经原被告双方当事人申请，本案庭外和解一个月。本案现已审理终结。
原告苏祥胜、张菊红起诉称：两原告系夫妻关系。被告陈崇富、苏美仙亦系夫妻关系。2013年2月4日，原被告双方签订房屋买卖合同一份，约定两被告将位于宁波市镇海区骆驼街道镇骆西路199号碧水莲晴三期的店面房（以下简称碧水莲晴房屋）一套出卖给两原告，房屋总售价121万元，合同签订前，两原告已支付购房款65万元，其认为双方约定的付款方式为：两原告支付购房款65万元后，两被告需履行交付房屋钥匙的义务；在两被告已交付钥匙且房屋产权已过户至被告方名下的情况下，两原告再向两被告支付购房款6万元，且双方就讼争房屋立即办理过户手续；自房屋钥匙交付且房屋已过户至两原告之日起，三年内余款50万元全部付清，至于具体何时支付，每次支付多少，都没有约束，自房屋钥匙交付且房屋已过户至两原告的当月起，按月息6‰计算利息，但合同中“按月息6‰计算”仅是对利息计算标准的表述，并不代表利息是按月支付，利息应是在其向被告方支付部分房款时一并结算，例如其在房屋钥匙交付且房屋已过户至两原告名下后的第三个月支付余款10万元，则在支付该笔款项时，一并将之前的利息付清，若50万元均未给付，则每月产生的利息是3000元，若有部分款项已支付，则以剩余款项作为计算利息的基数。2013年3月9日，被告方将钥匙交与原告方，当时被告方答应其一个月后验房完成后再支付6万元。2013年4月中旬，两原告到讼争房屋处验房，发现钥匙无法打开讼争房屋的锁具，于是2013年4月14日其将钥匙交还被告方，并要求被告方交付真正的钥匙。2013年5月，被告苏美仙到原告处，劝说原告方放弃购买讼争房屋，承认是自己违约，并自愿提出赔偿，但原告方未应允，并坚持要求被告方继续履行合同，其认为钥匙交付时房屋应登记在被告方名下。时至今日，被告方仍拖延不交付能打开讼争房屋房门的钥匙，其认为两被告的行为属违约行为，故诉至法院，要求依法判令两被告继续履行双方于2013年2月4日签订的房屋买卖合同，交付讼争房屋（指交付房屋钥匙）并协助两原告办理房屋过户手续。经本院释明，其表示继续履行上述合同的内容包括：被告方交付房屋钥匙、其支付房款6万元、被告方配合其办理房屋过户及其支付余款50万元与相应利息，办理房屋过户时要求过户登记至两原告共同名下。
被告陈崇富、苏美仙答辩称：原、被告方于2013年2月4日签订房屋买卖合同一份，约定被告方将碧水莲晴房屋出卖给原告方，房地产成交价格为121万元。双方约定的付款方式为：两原告在合同签订当时已支付首付款65万元；房屋钥匙交付后，两原告再支付6万元，然后双方办理房屋过户手续；余款50万元自钥匙交付日起，按月息6‰计算，三年内余款全部结清。对上述付款方式的条款，其理解为：被告方履行完交付钥匙的义务后，原告方需向被告方支付购房款6万元，原告方付清该笔款项后，被告方再配合其办理讼争房屋的过户手续，余款50万元原告方只要在钥匙交付之日起三年内付清，至于具体何时支付，每次支付多少，都没有约束，但自钥匙交付之日起，原告方应按月利息6‰标准支付利息，利息应按月支付，自钥匙交付当月起原告方就应支付3000元利息，有关利息的计算基数，在50万元完全未付的情况下，以50万元为基数，在支付了50万元中部分房款的情况下，则以50万元中尚未支付的房款作为基数进行计算。两原告所称其交付给原告方的钥匙系假并不属实。2013年3月9日，被告苏美仙从物业管理处领取钥匙后当即就把钥匙交付于两原告。钥匙交付后，两原告应在合理期限内对讼争房屋进行验房，但之后直到2013年4月14日，两原告才将钥匙返还给被告方，期间间隔一个月，两原告在一个月内都未进行验房与常理不符，且直到将钥匙返还给被告方，原告方也未向被告方提起钥匙系假，在被告方提供的光盘录音中，原告张菊红自认将钥匙返还给被告方是因为当时房屋尚无法办理过户手续，而未提到钥匙系假。两原告将钥匙返还给被告方的原因在于，两原告不愿意在房屋尚不能过户的情况下就支付6万元房款及余款50万元的月利息。2013年8月，小区保安发现讼争房屋的门无故敞开，锁具被人拿走，被告方怀疑是原告方将钥匙复制后才返还给被告方，之后被告方才更换讼争房屋的锁具。在被告方已将钥匙交付给原告方后，原告方理应支付6万元购房款，现被告方已将钥匙交付给原告方，原告方以钥匙系假为由，将钥匙返还给被告方，且未支付6万元，原告方行为属违约行为，被告方要求解除双方签订的房屋买卖合同。若合同继续履行，继续履行的内容包括该合同中双方尚未履行的所有内容。
两原告向本院提交了如下证据：
1.房屋买卖合同一份，欲证明原、被告双方于2013年2月4日签订房屋买卖合同一份，约定两被告自愿将讼争房屋出售于两原告，两原告已支付购房款65万元。两被告对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定。
2.照片三张，欲证明被告方交付给原告方的钥匙系假，被告方行为属违约行为的事实。两被告表示无法确定上述照片的拍摄时间，且其中一张照片所载钥匙是否系讼争房屋钥匙无法确定，对该组证据的真实性及欲证明的内容均有异议。本院认为，该组证据不能证明原告方欲证明的事实，故对其提供该组证据欲证明的事实不予认定。
3.结婚证一份，欲证明两原告苏祥胜、张菊红系夫妻关系的事实。两被告对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定。
两被告向本院提交了如下证据：
1.情况说明一份，欲证明2013年8月讼争房屋房门被无故打开，故被告方更换锁具的事实。两原告对该证据形式上的真实性无异议，但对其关联性有异议，且认为该证据存在造假的可能，被告方交付给原告方的钥匙并非从物业处领取的钥匙，被告方换锁的行为与其交付给原告方的钥匙系假具有关联性。本院认为，该证据与原告方关于被告方交付钥匙系假等辩称有一定关联性，故对原告方提出的关联性异议不予采纳，因该证据属于单位的书面证言，相关单位无正当理由未出庭作证，故该证据不能单独作为认定案件事实的依据。
2.结婚证一份，欲证明两被告系夫妻关系的事实。两原告对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定。
3.光盘及录音对话打印件各一份，欲证明原告张菊红当时认可其将钥匙归还给两被告的理由在于讼争房屋尚未取得产权证，录音中原告张菊红未提到退还钥匙是因为钥匙是假的。两原告对该证据的真实性无异议，表示录音所涉对话发生在2013年5月份初，从录音中可以听出被告苏美仙不想再将讼争房屋出卖给两原告，且承认自己违约，而其则未提到要退房，反而坚持要求继续履行合同，至于两被告所交付的钥匙是不能打开房门的。本院对该组证据的真实性予以认定。
4.房屋所有权证、国有土地使用证及契证各一份，欲证明讼争房屋登记在被告陈崇富名下的事实。两原告对该组证据无异议。本院对此予以认定。
根据已认定的证据，结合原、被告的庭审陈述，本院查明事实如下：
原告苏祥胜、张菊红与被告陈崇富、苏美仙于2013年2月4日签订房地产买卖合同一份，约定将被告陈崇富名下位于宁波市镇海区骆驼街道镇骆西路199号1-14，2-14室建筑面积为85.57平方米的房屋一套出卖给原告苏祥胜、张菊红，双方约定房屋总价款为人民币121万元。关于付款方式，双方约定：1.两原告已付房款65万元；2.钥匙交付，再交6万元，然后办理房产过户手续；3.余款50万元，钥匙交付日起，按月息6‰计算，三年内余款全部结清。合同签订时，两原告已支付讼争房屋购房款65万元。2013年3月9日，被告方将钥匙交付于原告方。2013年4月14日，原告方将钥匙返还给被告方。2013年5月初左右，被告苏美仙就原告方退还钥匙的问题到原告家中进行交涉，称房子不卖给原告方了，苏美仙的女儿要。
另查明：原告苏祥胜、张菊红系夫妻关系。被告陈崇富、苏美仙亦系夫妻关系，陈崇富对苏美仙在上述房屋交易过程中的一切行为均表示予以认可。
还查明：陈崇富、苏美仙亦于2013年11月26日向本院提起诉讼要求解除双方之间的买卖合同并要求苏祥胜、张菊红支付违约金。
本院认为：本案争议焦点有五，本院逐一分析如下：
一、双方在合同中约定的付款方式的理解问题。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思，而判断合同当事人真实意思表示的首要方法，是判断合同条文的字面意思表示，即文义解释的方法。本案中，双方在房屋买卖合同中付款方式约定“钥匙交付，再交6万元，然后办理房产过户手续”，从文字表达及语言表达逻辑角度，该条款的文义通常应理解为：被告方需先履行交付钥匙的义务，在被告方履行该义务后，原告方需履行支付房款6万元的义务，在原告方履行该义务后，被告方再配合原告方办理房屋过户手续。原告方主张其支付6万元房款的前提除了钥匙已交付，还包含房屋已过户至被告方名下，但从上述条款的文义中，无法推断出该意思表示，故对原告方的该主张本院不予采信。
二、被告方是否已履行交付钥匙的义务问题。本案中，被告方于2013年3月9日向原告方交付房屋钥匙，该时间紧随被告方向相关机构办理房屋交接手续之后，原告方虽主张被告方交付的钥匙并非系争房屋钥匙，但未提供充分证据予以证实，且按一般交易习惯，原告方应在合理时间内验房，但其直至钥匙交付后一个多月即2013年4月14日才将钥匙还给被告方，其作出反馈的时间与一般验房所需时间相较过长，且2013年5月初左右双方交涉时原告方并未提到还钥匙的原因系钥匙系假，而仅提到还钥匙是因当时房屋尚无法过户，综上，对于原告方提出其归还钥匙系被告方交付的钥匙并非属于讼争房屋的主张，本院不予采信，故本院认为被告方2013年3月9日已经将钥匙交付给了原告方，原告方擅自退回钥匙的行为对被告方的履约行为并不造成影响，应视为被告方已经履行了交付钥匙的义务。
三、原告方是否存在违约行为的问题。房屋买卖合同是双方的真实意思表示，且内容并未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按约履行。本案中，被告方向原告方交付房屋钥匙后，原告方退还钥匙的后果由原告方自行承担，原告方理应在被告方交付钥匙后合理时间内向被告方支付房款6万元，同时余款50万元的利息按月息6‰开始计息，但原告方却未履行支付房款的义务，故本院认为原告方该行为构成违约。
四、买卖合同是否应解除的问题。法律规定当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，足以导致合同目的不能实现，构成根本性违约的，当事人才能行使法定解除权。本案中，依照双方在合同中的约定，钥匙的交付影响到原告方6万元房款的支付时间及余款50万元利息的起算时间，在被告方已将钥匙交付原告后，被告方应视为已按约完成了自己的履约行为，原告方擅自退还钥匙的后果应由其自行承担，原告方退还钥匙的行为不影响被告方已完成交付钥匙的事实，也不影响6万元房款支付时间及余款50万元利息的起算时间的计算，原告方至今仍未支付6万元房款，其行为构成违约，但考虑到合同现有履行情况等因素，原告方已付总房款二分之一有余，原告方的违约行为尚不足以构成根本性违约，故被告方关于房屋买卖合同解除条件已成就的辩解本院不予支持。
五、本案合同是否应继续履行的问题。在涉案合同达不到解除条件的情况下，为使双方合同不至于合同目的落空，本案将面临继续履行的问题。本院认为，通过继续履行，完全可以达到双方订立合同时的目的，维持双方利益的平衡，且继续履行也不会损害被告方在订立合同时的预期利益，故本院认为原告方请求继续履行合同本身并无不妥，但在继续履行的方式上，继续履行作为合同法规定的违约责任方式之一，仅具有法律规范意义上的法律后果，需要有明确的履行内容，鉴于继续履行中包含了双方互有对待给付的内容，经本院向双方当事人释明，双方一致确认，继续履行的内容包括被告方再次交付房屋钥匙，原告方支付被告方房款6万元，办理过户手续及按约支付余款50万元及相应利息等，故为使本案得到妥善解决，本院对后续问题一并予以处理，并明确履行内容和方式。因被告方已完成交付钥匙的合同义务，故交付钥匙已非被告应履行之义务，但考虑到实际操作，房屋钥匙应为原告方打开房门必需品，被告方仍需再次将钥匙交付给原告方。原告方应向被告方支付房款6万元，被告方应配合原告方办理过户手续。对于余款50万元及利息，本院认为，被告方于2013年3月9日将钥匙交于原告方后，被告方交付钥匙的行为已经视为其履行了交付义务，原告方于2013年4月14日退回钥匙，该行为不影响余款50万元的利息起算点，且双方约定利息未超出同期银行利率的四倍，原告方请求继续履行该合同，并自愿按上述标准支付利息，故原告方应自2013年3月9日起按月6‰的标准向被告方支付利息，关于利息的计算基数问题，双方均认可在50万元完全未付的情况下，以50万元为基数，在原告方已支付50万元中部分房款的情况下，则以余款50万元中尚未支付的房款数额为基数，对此本院予以确认，余款50万元及相应利息于2016年3月8日前付清。考虑到原告方退还钥匙的行为、原告方的违约行为及其在引起本案纠纷中的过错等因素，本院决定本案诉讼费应由原告方自行负担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百二十五条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告苏祥胜、张菊红与被告陈崇富、苏美仙于2013年2月4日签订的房地产买卖合同继续履行，于本判决生效之日起三十日内履行完毕下列合同义务：两被告将位于宁波市镇海区骆驼街道镇骆西路199号1-14，2-14室房屋钥匙交付两原告；两原告支付两被告房款人民币6万元；两被告配合两原告办理上述房屋的产权过户登记手续，相关过户税费均由两原告承担；
二、原告苏祥胜、张菊红支付被告陈崇富、苏美仙房款人民币50万元，并支付自2013年3月9日起至实际履行日止以50万元中未付房款为基数，按月利率6‰计算的利息，于2016年3月8日前履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费15690元，由原告苏祥胜、张菊红负担（已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书到浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本法律文书生效后，有执行内容的部分，当事人应自法律文书确定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。
审 判 长 张晓圆
人民陪审员 傅国君
人民陪审员 乐一平
二〇一四年六月六日
代书 记员 陈可群