惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1391民初1354号原告：惠州大亚湾某某房地产开发有限公司，住所地：惠州市。法定代表人：易友刚。委托代理人：顾传富，广东深大地律师事务所律师。委托代理人：张莹，广东深大地律师事务所律师。被告：梅某某，男，汉族，住址：深圳市宝安区，身份证号码：×××8956。委托代理人：常宝生，广东礼磊律师事务所律师。原告惠州大亚湾某某房地产开发有限公司诉被告梅某某商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案受理后，依法由审判员邹伟如担任审判长，与人民陪审员游卫民、罗贤珠组成合议庭，于2016年7月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人顾传富、张莹到庭、原告委托代理人常宝生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠州大亚湾某某房地产开发有限公司诉称：2014年1月15日，原告与被告签订了商品房买卖合同，约定由被告购买原告开发的位于惠州市大亚湾西区石化大道西25号某某畔山名居第一栋一单元1701号房，首期款130654元于2014年1月15日前支付，余款28万元通过银行按揭方式支付。合同第7条约定被告如未按合同时间付款，逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的5%向原告支付违约金。《补充协议》第6条约定如被告选择按揭方式支付，必须在签订合同之日起7日内按银行要求提供完整的个人住房贷款资料，如因被告原因未能在约定的期限内办理好按揭手续的，按合同第7条承担违约责任。被告在未约定的时间内办理好银行按揭手续，已经构成违约，请求法院判令：一、解除原告与被告于2014年1月15日签订的关于畔山名居第1栋一单元1701号房；二、被告承担违约金14000元；三、被告自解除合同之日起7日内配合原告办理撤销网签手续；四、本案诉讼费由被告承担。被告梅某某辩称：1.原告的诉讼请求要求解除合同，解除权的法定期限已经超过时效，因为原告与被告签订的时间是2014年1月15日，合同约定该期限内原告应当缴纳首付款，如逾期超30日，原告可以行使解除权，但从2014年2月15日计算至2016年3月25日，原告发出通知书已经超过了法定期限，因此原告解除合同的权利应予以驳回，2.我方没有收到相关的解除合同通知书。3.针对合同的声明，原告声称被告不履行合同，不符事实，原告没有证据予以证明。4.原告和被告之间的合同之所以拖了那么长时间，是因为2013年10月17日，双方签订房产认购书，当时该楼盘价格较低，并且不好出售，所以原告提出帮被告垫付2期首期款的条件，原告也没有履行垫付2成首期款的承诺，导致被告履行合同困难。5.因为双方约定付款方式为按揭，由于银行按揭未审批通过，导致被告不断按照原告要求更换按揭银行，上海银行、广州银行、东莞银行，竭力满足原告按揭付款的要求，可是由于年底银行的头寸不足，导致银行无款可贷，因此，银行按揭未能审批的原因，原、被告均属于意志以外的原因，不应当由被告单独承担违约责任。6.被告有能力全额支付购房款，7.原告在主张解除权之前应当向被告发出要求一次性支付购房款的书面通知书，直到本案开庭，被告仍未收到原告要求一次性支付余款的书面及口头通知。基于以上事实和理由，请法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年1月15日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定由被告梅某某购买原告开发的位于惠州市大亚湾西区石化大道西25号某某畔山名居第1栋一单元1701号房，房款总价为410654元，首期款130654元于2014年1月15日之前支付，余款28万元通过银行按揭方式支付。合同第七条约定被告逾期付款的违约责任，被告逾期支付购房款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的5%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金。合同附件四补充协议第六条约定：如被告选择按揭方式付款的，必须在签订《商品房买卖合同》起7日内按银行要求提交完整的个人住房贷款资料，如因原告原因未能在约定的期限内办理好按揭手续的，按《商品房买卖合同》第七条逾期付款处理。第七条约定：被告签订本合同前，已对我国及各级政府现行商品房的调控政策、银行按揭贷款政策等有充分了解，并确信其符合办理银行按揭贷款条件，故选择银行按揭方式付款，被告应按银行要求在7日内提交完整的个人住房贷款资料。如因政策限制被告未获银行批准按揭贷款或许增加首期款或被告自身原因拒绝或延迟办理银行按揭手续的，被告应自收到原告付款通知书之日起15日内采取其他付款方式付清购房款（或补足首期款），否则，被告应按合同第七条的约定承担违约责任。第二条约定：双方确认，《商品房买卖合同》中记载的地址，电话均是有效联系之地址和电话，任何一方均应确保其联络方式的真实性、准确性、有效性。原告可以电话、邮件、电子邮件、短信等方式通知被告，如遇地址、电话变更均应以书面方式即时通知对方。若因地址填写不详或变更而未及时通知对方，所引起的责任由过错方承担。合同签订后，被告于2013年10月15日向原告支付首期款44654元。2014年3月25日，涉案房屋在大亚湾房产管理局办理了预告登记，预告登记依据合同号：HW201401249，预告登记号：粤房地预登惠州字第3300116823号。后因被告在办理银行按揭过程中，没有获得银行审批，2016年3月25日，原告通过顺丰快递（单号：752814611997）向被告邮寄通知书，该通知书载明因被告未能通过银行审核办理按揭手续，原告为被告保留该房屋既不能收到付款也不能向第三方售卖，给原告造成实质性损害，据此，原告通知被告请被告于2016年4月1日或之前到售楼处办理解除《商品房买卖合同》手续或达成双方可以接受的方案和协议，逾期原告将只能通过法律途径解决，由此造成的任何损失均由被告自行承担。之后被告仍未支付剩余购房款，原告遂向本院起诉并提出上述请求。在庭审的过程中，被告明确表示其可以变更支付方式，改为一次性支付剩余购房款，合同可以继续履行，但原告坚持解除合同。以上事实，根据原告提交的商品房买卖合同、通知书、顺丰快递单、预告登记表、被告提供的收款收据、发票以及原、被告的庭审陈述等证据，经庭审核实，予以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，合同有效。原、被告均应当按照合同的约定履行相关的义务。按合同约定被告应于2014年1月15日之前支付首期款130654元，被告仅于2013年10月15日支付了购房首期款44654元，余款至本案庭审结束前未付，其行为已构成了违约。根据合同第七条约定，被告逾期支付购房款超过30日后，原告有权解除合同。合同法第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。本案中，原告行使合同解除权的时间自2014年2月15日起至2016年3月25日向被告邮寄通知书，要求与被告解除合同，原告行使约定解除权的期限已超过法律规定的除斥期间。且在庭审的过程中被告明确表示其有能力一次性支付剩余购房款，合同可以继续履行，不存在合同目的不能实现的情形，故原告主张与被告解除合同及承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：驳回原告惠州大亚湾某某房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费150元由原告惠州大亚湾某某房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  邹伟如人民陪审员  游卫民人民陪审员  罗贤珠二〇一六年七月二十六日书 记 员  周小平