广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第1055号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张治和，男。
委托代理人：周秋军，广东林德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：宋峰彬，男。
原审第三人：陈平仔，男。
上诉人张治和因与被上诉人宋峰彬、原审第三人陈平仔房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2013）东二法厚民一初字第1771号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年11月4日，张治和向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、宋峰彬立即支付张治和垫付的电费28，371.25元、水费181元、污水处理费62.5元、生活垃圾处理费600元，及支付上述款项相应的利息损失（利息按中国人民银行规定的同期短期贷款利率从起诉之日起计至全部款项付清之日止）。2、宋峰彬立即支付张治和垫付的厂房维修费21，320元及支付相应的利息损失（利息按中国人民银行规定的同期短期贷款利率从起诉之日起计至全部款项付清之日止）。上述款项共计50，534.75元。3、宋峰彬承担本案诉讼费用。另张治和当庭增加诉讼请求：宋峰彬支付2013年10月份的使用费5，000元。
宋峰彬提起反诉，请求法院判令：1、张治和退还宋峰彬的保证金25，000元。2、张治和赔偿宋峰彬的经济损失37，500元。（垫付电费5，000元、增建铁皮棚房工程款7，000元，增建高压电线路工程款7，500元，更换高压电电源总开关工程款5，000元，增建厂房电源开关设备、照明设备、供水设备等添加物工程款5，000元，厂房搬迁费用8，000元）。
原审法院经审理查明：张治和与第三人陈平仔签订了租赁合同，约定张治和向陈平仔承租位于东莞市厚街镇某某村的房屋，租期自2012年11月1日至2016年10月1日止。之后，张治和将自陈平仔处承租的厂房分租一部分给宋峰彬，其中厂房400平方米，宿舍100平方米，合同约定租期自2012年10月17日至2015年11月15日止，前30天为装修期，装修期内免收租金，正式起租时间为2012年11月15日；厂房、宿舍共计每月租金为5，000元（人民币，下同）；双方签订合同时，宋峰彬向张治和支付保证金10，000元，水电费保证金15，000元，合同期满，宋峰彬付清租金、水电费等一切费用后，张治和将保证金全额退还给宋峰彬；宋峰彬须于每月15日前交付租金，逾期10天未付租金，张治和有权终止合同；张治和为宋峰彬提供用水用电，水、电的收费标准，按自来水厂及供电局的统一标准执行，供电变压器由张治和提供，供电量为100千伏安，高压线路拉至宋峰彬配电箱为止；宋峰彬应保持厂房和宿舍原貌，不得随意拆改建筑物、设施、设备，如宋峰彬需改建或维修建筑物，须经张治和同意方能实施。
张治和主张宋峰彬是在2013年10月份自行搬离厂房，并拖欠了2013年8月份的电费24，892.9元，2013年9月份的电费3，479.25元；2013年8月的污水处理费45.9元、生活垃圾处理费300元、水费137.5元；2013年9月的污水处理费16.6元、生活垃圾处理费300元、水费43.5元。张治和提交了2013年8月份、9月份的电费发票、银行缴费凭证，载明2013年8月份电费的计费时段是从2013年8月4日至2013年9月4日，9月份的电费是从2013年9月4日至2013年10月4日。张治和称其提交的电费、水费、污水处理费、生活垃圾处理费等发票、收据均是应由宋峰彬承担的，宋峰彬对张治和提交的前述电费、水费、污水处理费、生活垃圾处理费等发票、收据真实性予以确认，但主张这些费用，是整个厂房的费用，而张治和也有使用，故张治和也应承担，另宋峰彬在2013年9月15日之前已经搬离了案涉厂房。经查，案涉厂房有两个电表，张治和提交的电费发票所对应的电表是由宋峰彬所使用，而根据宋峰彬提交的其支付电费的银行对账单及客户电费清单，宋峰彬在案涉厂房已支出的电费平均每月电费约15，000元。宋峰彬主张，张治和一直有使用宋峰彬的电，但没有证据证明。另宋峰彬申请的证人冯某某出庭作证称，张治和、宋峰彬都在使用案涉厂房，一人一半。张治和称案涉厂房只有一个水表，是宋峰彬使用，张治和很少生产，没有用水，第三人称不清楚张治和有无用水，张治和工厂的工人不多，宋峰彬则主张张治和也有生产。
关于宋峰彬的搬离时间。宋峰彬称自己是2013年9月15日全部搬走的；第三人陈平仔称宋峰彬应该是国庆前搬走的，证人冯某某称宋峰彬应该是2013年8月或9月份搬走的。
关于张治和主张的维修费。宋峰彬主张其没有损坏案涉厂房。而张治和则称宋峰彬搬进去不到一个月就把厂房的窗户和两个房间拆了，当时张治和没有通知房东，因为宋峰彬说走的时候修好，房东是在2013年10月份索赔房屋维修费；另案涉厂房大概是2008年左右开始使用，分租给宋峰彬之前，没有检查过厂房，但宋峰彬自己看过。第三人陈平仔称其是在2013年9月份来调解张治和、宋峰彬之间铁皮房的事情时发现房屋被损坏了，并称房屋是宋峰彬损坏的。张治和提交了照片及由第三人陈平仔出具的一份证明、收据。张治和提交的证明、收据，载明张治和已向第三人陈平仔支付了房屋维修费21，320元。宋峰彬对张治和提交的证明及收据真实性不予确认，理由为证明的双方存在利害关系，不排除其存在串通、捏造经济损失的可能；张治和也没有证据证明该损失是由宋峰彬租赁期间导致和造成，厂房在交付给宋峰彬使用前就存在上述瑕疵，宋峰彬不应为此承担法律责任。宋峰彬对张治和提交的照片真实性、合法性、关联性不确认，主张是事后由张治和自行拍摄，宋峰彬没有参与，不排除显示的损坏情况是由张治和自己造成。
关于宋峰彬主张的保证金。宋峰彬于2012年10月23日向张治和交付了10，000元的拉电押金和15，000元的水电费押金，合计25，000元。
关于宋峰彬主张的垫付电费款、增建铁皮房工程款等经济损失。宋峰彬就其主张的垫付电费款等未提供任何证据予以支持。其中铁皮棚厂房，第三人陈平仔称看到宋峰彬拆除铁棚。
另查明，涉案房屋未办理建设工程规划许可证等建设手续。
原审法院认定上述事实的依据：张治和提交的《租赁合同》、《厂房租赁合同》、业务受理单、水费票据、收据、证明及收据、客户抄表结算清单、电费发票，宋峰彬提交的《厂房租赁合同》、押金收据、客户电费清单、东莞供电局客户电费账单、东莞农村商业银行储蓄对账单以及原审庭审笔录等副卷。
原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。张治和既未向原审法院提交案涉房屋的建设工程规划许可证，也未向原审法院提交案涉房屋经过主管部门批准建设的文件，应当承担举证不能的法律后果。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故张治和、宋峰彬之间关于案涉房屋的租赁合同无效。本案的争议焦点为：一、宋峰彬应否支付涉案房屋2013年10月的使用费；二、张治和诉请的水、电费有无依据；三、张治和诉请的房屋维修费应否支持；四、宋峰彬诉请退回保证金有无依据；五、宋峰彬诉请的垫付电费等各项经济损失有无事实依据。
对于焦点一，一方面，第三人陈平仔及证人均称宋峰彬应该是在2013年10月份前搬离了案涉厂房；另一方面，从宋峰彬提交的已缴交的各月电费情况来看，2013年9月的电费仅为3，479.25元，远远低于前几个月，也就是说该月宋峰彬已未正常生产；另，张治和也未能提交宋峰彬电表2013年10月份还产生了电费的证据。因此，原审法院认定宋峰彬是在2013年9月份搬离了案涉厂房，张治和诉请宋峰彬支付案涉厂房2013年10月份的使用费，没有事实依据，原审法院不予支持。
对于焦点二，关于电费。张治和确实为宋峰彬垫付了2013年8月份的电费24，892.9元、2013年9月份的电费3，479.25元，合计28，372.15元。宋峰彬主张该部分电费，张治和也有使用，但并未提供任何证据，原审法院不予采信。故该部分电费，宋峰彬应当向张治和返还，但张治和只诉请28，371.25元，这系张治和对自身权利的合法处分，原审法院予以确认，故原审法院认定，宋峰彬须向张治和返还的电费数额为28，371.25元。
关于水费181元、污水处理费62.5元、生活垃圾处理费600元。虽然张治和称其做贸易，不需用水，但因张治和也同样有使用厂房，且也有工人，故原审法院认定张治和对案涉厂房的水费、污水处理费及垃圾处理费也应承担，因张治和未举证证明双方各应承担比例，原审法院认定张治和、宋峰彬对前述费用各承担一半，即宋峰彬应向张治和返还前述费用的一半数额，即水费90.5元、污水处理费31.25元、生活垃圾处理费300元。张治和主张超过部分，原审法院不予支持。
对于焦点三，首先，张治和在庭审中确认其在将案涉房屋分租给宋峰彬时，并没有对房屋进行检查，现张治和也未提交证据证明其将案涉房屋分租给宋峰彬时，案涉房屋的具体情形；其次，第三人陈平仔在庭审中称其对张治和将案涉房屋出租给宋峰彬的具体情况不了解，但其又称房屋是宋峰彬损坏的，但陈平仔也未提交证据证明宋峰彬损坏房屋的具体情况，因此，原审法院对于陈平仔的该陈述不予采信。至于，张治和提交的陈平仔出具的证明和收据，即使属实，也系张治和与陈平仔之间形成，宋峰彬并不确认，该证据对于宋峰彬是否损坏房屋并无证明力。综上，张治和未能提供充分的证据证明宋峰彬损坏了案涉房屋，需要赔偿房屋维修费21，320元，因此，原审法院对于张治和该主张不予支持。
对于焦点四，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，张治和收取的宋峰彬的押金应予以退还。现张治和收取了宋峰彬支付的拉电押金10，000元和水电费押金15，000元，共计25，000元，即法律上的保证金，张治和应予以返还。故原审法院对于宋峰彬诉请张治和返还保证金25，000元，原审法院予以支持。
对于焦点五，首先，宋峰彬对于其主张的垫付电费、增建铁皮棚房工程款，增建高压电线路工程款，更换高压电电源总开关工程款，增建厂房电源开关设备、照明设备、供水设备等添加物工程款、厂房搬迁费用等未提交任何证据予以证明；其次，关于铁皮棚，宋峰彬也已拆走；因此，宋峰彬未能提交任何证据证明其主张的经济损失，原审法院对于其主张的经济损失不予支持。
综上，宋峰彬须向张治和返还电费28，371.25元、水费90.5元、污水处理费31.25元、生活垃圾处理费300元，即宋峰彬须向张治和返还的款项数额合计为28，793元，而张治和须向宋峰彬退还保证金25，000元，二者相抵，宋峰彬须向张治和支付的款项为3，793元。张治和主张超过部分，原审法院不予支持。至于张治和主张的利息，也应以3，793元为基数，自起诉之日即2013年11月4日起，按照中国人民银行规定的同期限流动资金贷款基准利率计至该款项付清之日止。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定判决：一、宋峰彬于判决生效之日起三日内向张治和支付3，793元及利息（利息以3，793元为本金，按照中国人民银行规定的同期限流动资金贷款基准利率自2013年11月4日起计至款项付清之日止）。二、驳回张治和的其他诉讼请求。三、驳回宋峰彬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费532元，反诉受理费661元，合计1，193元，由张治和承担500元，由宋峰彬承担693元。
上诉人张治和不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审认定事实不清。一审张治和提供了厂房租赁合同、业务受理单、票据、收据等证据证明张治和为宋峰彬垫付了水电费及支付房屋维修费等。一审过程中陈平仔陈述案涉厂房是宋峰彬损坏的，且在调解阶段宋峰彬委派的厂长也承认自行拆除案涉厂房，况且陈平仔是宋峰彬向法院申请追加的，其陈述应予以采信。退一步讲，即使张治和没有证据证明案涉厂房在出租之前的完整性，情理上讲宋峰彬也不可能承租破烂不堪的厂房，若宋峰彬称其在承租之前厂房已经损坏，该举证责任应在于宋峰彬。（二）一审庭审中宋峰彬并没有出示押金收据原件予以质证，对于该证据的真实性、合法性、关联性，质证均不予确认，从证据规则来看，该证据不能采信。另外，拉电押金在案涉厂房租赁合同中没有涉及，且张治和一直陈述该费用为为宋峰彬装电表的费用。即使15000元押金真实存在，因宋峰彬违约在先，即使合同本身无效，但是相关的违约条款仍然有效，因此张治和没收该押金符合合同法相关规定，并不能用该押金抵扣水电费。据此，张治和请求本院：1、撤销原审判决，改判宋峰彬支付张治和垫付的电费28371.25元、水费181元、污水处理费62.5元、生活垃圾处理费600元，并支付上述款项相应的利息损失（利息按中国人民银行规定的同期短期贷款利率从起诉之日起计至全部款项付清之日止）。2、判令宋峰彬支付张治和垫付的厂房维修费21320元及支付相应的利息损失（利息按中国人民银行规定的同期短期贷款利率从起诉之日起计至全部款项付清之日止）。上述款项共计人民币50534.75元。
被上诉人宋峰彬答辩称：（一）关于房屋损失问题。张治和无充分证据证明房屋损失维修费真实存在，退一步讲，即使存在，张治和主张的维修费并无充分证据证明该损失与案涉租赁合同有关联，损失金额无充分证据证明。案涉厂房为老旧厂房，为此宋峰彬垫付资金维修电路系统、照明系统等设施。在宋峰彬使用期间，出租人没有进行维修保养，在双方解除合同时，第三人也没有主张房屋损害要求赔偿，直至诉讼发生时才出现房屋维修费，宋峰彬认为仅凭张治和与第三人内部出具的收据和证明无法证明房屋损坏、产生维修费的事实，无法证明维修费与宋峰彬存在关联。（二）关于押金收据的问题。押金收据有原件，且依法应当在合同解除或无效后退还给宋峰彬。
原审第三人陈平仔未在法律规定的期限内向本院提交书面答辩意见。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
另查明，张治和于2013年12月4日的一审庭审中对宋峰彬提交的拉电押金收据、水电费押金收据发表质证意见称：没有原件，真实性不予确认。张治和确认收到宋峰彬水电费押金15000元，拉电押金10000元并非押金，而是当时宋峰彬要求加装一个电表的费用，张治和没有收过宋峰彬该主张的保证金。二审庭审中，宋峰彬当庭出示案涉拉电押金收据、水电费押金收据（原件），张治和对该两份收据的真实性无异议，但认为宋峰彬一审没有提交收据原件，且拉电押金是张治和帮宋峰彬交给供电公司，张治和并没有收该部分的押金。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。案涉租赁合同因违反法律强制性规定应属无效合同，原审法院对此认定正确，本院予以确认。另外，原审法院认定案涉厂房的污水处理费、垃圾处理费、电费由张治和、宋峰彬各承担一半，该认定恰当合理，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对张治和上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）押金问题。（二）房屋维修费问题。
关于焦点一。宋峰彬提供张治和出具的两张押金收据，分别为拉电押金10000元、水电费押金15000元。张治和一审庭审中已对案涉两张收据发表质证意见，其对已收取宋峰彬交来的水电费押金15000元不持异议，但认为其未收过拉电押金10000元。二审庭审中，宋峰彬出具了案涉两张收据的原件，张治和再次重申拉电押金系其代宋峰彬交给供电公司，其并未收取该部分的押金。本院认为，案涉两张收据均为张治和出具，且原件由宋峰彬持有，张治和主张其未收到宋峰彬交来的拉电押金10000元，但其未提供相反证据予以反驳，应承担举证不能的不利后果，故本院对张治和的主张不予采信。如前所述，案涉租赁合同为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，张治和应将其已收取宋峰彬的拉电押金10000元、水电费押金15000元返还给宋峰彬。
关于焦点二。张治和提供陈平仔出具的证明及结算收据予以证明其维修费损失，宋峰彬对上述证据的真实性、关联性、合法性均不予确认。张治和未能进一步提供相关施工单位的工程资质、发票等与维修工程相关联的证据予以证明维修事实的存在，且现有证据不能证明案涉房屋的损坏状况与宋峰彬搬迁行为之间存在因果关系，张治和提供的证据不足以证明其维修费的主张，原审法院对张治和请求的维修费主张不予支持并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。张治和的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费969元，由上诉人张治和负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 斌
代理审判员 杨 浩
代理审判员 廖志明
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 郑惠琼
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。