广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初14439号
原告（反诉被告）：龚冬兰，女，1981年11月10日出生，汉族，身份证住址江西省南昌市安义县，
委托诉讼代理人：黄广群，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘诗霞，上海市建纬（深圳）律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：朱永乐，女，1968年8月30日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区，
被告（反诉原告）：吴明，男，1960年4月9日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区，
上列两被告共同委托诉讼代理人：田肖，广东邦仁律师事务所律师。
上列两被告共同委托诉讼代理人：王莉荣，广东邦仁律师事务所实习律师。
第三人：中山市家家顺房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区中山五路61号汇智大厦2座3层6卡，统一社会信用代码91442000678855547H。
法定代表人：张国库，执行董事。
委托诉讼代理人：李芳，该司员工。
委托诉讼代理人：吴丽晶，该司员工。
原告（反诉被告）龚冬兰与被告（反诉原告）朱永乐、吴明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案后，根据原告申请，依法追加中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称家家顺公司）作为本案无独立请求权第三人参加诉讼。被告朱永乐、吴明于2016年8月1日向本院提出管辖异议，本院于2016年8月11日作出（2016）粤2071民初14439号民事裁定，裁定驳回被告朱永乐、吴明的管辖异议。被告朱永乐、吴明不服，提出上诉。中山市中级人民法院于2016年10月31日作出（2016）粤20民辖终619号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龚冬兰及其委托诉讼代理人黄广群，被告朱永乐、吴明及其共同委托诉讼代理人田肖、王莉荣到庭参加诉讼，第三人家家顺公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龚冬兰诉称，原告与两被告、第三人于2016年3月26日签订了中山市二手房买卖及居间服务合同，约定两被告将其名下位于中山市南区××星××云锦花园天××星××房出售给原告，转让总价款为58.8万元。原告在合同签订时向两被告支付定金2万元，原被告双方一致同意将上述定金交由第三人托管。原被告协商一致约定付款方式为按揭付款，即原告须于2016年5月15日之前支付首期款（不含定金）21.8万元至买卖双方约定的银行监管账户。原告意向贷款金额为35万元整（贷款金额以银行批复为准），并于2016年4月15日前申请按揭，双方应配合银行办理按揭贷款审批手续，双方不得借故拖延。在原告按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账户或取得银行贷款批复函，且两被告已取得房地产证原件（产权无抵押无查封）之日起三个工作日内，买卖双方需签署广东省房地产买卖合同并办理递件过户手续。同时还约定了如两被告未按合同约定期限履行义务，原告有权要求两被告以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同。此外，原告、两被告与第三人于2016年3月26日还签订了资金托管协议、价格确认书等文件。合同签订后，原告当日支付了定金2万元。后两被告一直不配合到银行办理首期款监管手续，称其着急收到首期款，提出首期款不进行银行监管的要求，经过磋商后原告于2016年5月31日向两被告支付了首期款21.8万元及迟延支付首期款的违约金4704元。原告于2016年4月28日取得了中国银行中山分行的贷款批准通知书，审批同意贷款金额35万元。2016年6月3日，原告与两被告、第三人一同到税务局报税并签订了报税买卖合同（合同金额38万元）并交纳了契税等税费。双方到中山市国土资源管理局递件过户时，两被告却要求以转让总价款58.8万元进行递件登记。在协商未果的情况下原告愿意作出让步并同意以转让总价款58.8万元进行递件登记并承担由此所增加的税费，但两被告仍拒不办理递件过户手续，并且单方将首期款退回到原告银行账户。原告及第三人一直要求两被告继续履行合同，但两被告置之不理。为此，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1.被告继续履行原告与被告、第三人于2016年3月26日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同（NO.50301013389）；2.被告签署广东省房地产买卖合同并办理递件过户手续，将涉案的位于中山市南区××星××云锦花园天××星××房过户至原告名下；3.被告收到全部楼款（除交房保证金外）五个工作日内将涉案的位于中山市南区××星××云锦花园天××星××房及钥匙交付原告，并配合办理该房地产物业管理、有线电视、水、电、天然气等过户手续；4.被告承担逾期履行的违约金7938元（自2016年6月3日起暂计至2016年6月30日，之后按合同约定以转让总价款为基数按每日万分之五计算）。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为两被告协助原告办理将涉案房屋过户至原告名下的手续，并撤回第三项诉讼请求，明确第四项诉讼请求的违约金计算至房屋过户到原告名下之日止。
原告龚冬兰对其主张的事实以及诉讼请求提交的证据有：1.中山市二手房买卖及居间服务合同、物业资产明细表；2.资金托管协议；3.价格确认书；4.催告函；5.贷款批准通知书；6.中国建设银行转账凭条2张；7.税收缴款书、广东增值税普通发票；8.土地证、房产证；9.广东省房地产买卖合同；10.关于要求继续履行合同的律师函及邮寄单。
被告朱永乐、吴明辩称，原、被告及第三人签订的中山市二手房买卖及居间服务合同已因原告违约于2016年6月15日解除。原告应按照合同约定向被告承担责任。
反诉原告朱永乐、吴明以龚冬兰、家家顺公司为反诉被告，并提出反诉称，2016年3月26日，反诉原告、反诉被告签订中山市二手房买卖及居间服务合同，约定反诉被告龚冬兰向反诉原告购买其名下的位于中山市南区××星××云锦花园天××星××房，总房价为58.8万元，交易涉及的全部税费由反诉被告龚冬兰负担，首期款21.8万元实行资金监管，反诉被告龚冬兰应于2016年5月15日支付，余款35万元以银行贷款方式支付（反诉被告龚冬兰应于2016年4月15日办理按揭贷款申请手续），之后反诉原告将房产证、土地证的原件交由家家顺公司保管。后反诉原告、反诉被告放弃了首期款资金监管，但反诉被告龚冬兰并未按照约定支付首期款，经反诉原告于2016年5月22日发函催告后，反诉被告龚冬兰才于2016年5月31日支付首期款21.8万元。2016年5月11日，三方到中山市地税局南区分局办理报税手续并签署了报税的相关合同。2016年6月3日，三方到中山市国土局办理递件过户手续时发现反诉原告、反诉被告于国土局签署的广东省二手房买卖合同的交易价格为38万元。对此，反诉原告当即提出异议并明确应按中山市二手房买卖及居间服务合同约定的58.8万元的价格进行过户交易，但反诉被告龚冬兰及家家顺公司不同意，导致当天无法办理过户递件手续。经多次协商，在反诉被告龚冬兰、家家顺公司仍不同意按58.8万元的价格交易的情况下，反诉原告于2016年6月15日将反诉被告已支付的21.8万元退还给了反诉被告龚冬兰，终止了双方的过户交易并通过微信告知反诉被告龚冬兰。反诉原告认为，中山市二手房买卖及居间服务合同已经明确约定了上述房产的交易价格为58.8万元，所有税费都由反诉被告龚冬兰承担，这是各方的真实意思表示，但家家顺公司工作人员违规操作，安排按38万元的价格进行过户交易，违反了合同的约定，也违反了国家税法的相关规定。为此，在反诉被告明确不按58.8万元的价格进行交易后，反诉原告向反诉被告龚冬兰退还了全部款项，终止了涉案房屋的交易。反诉原告据此提出反诉，请求判令：1.确认反诉原告朱永乐、吴明与反诉被告龚冬兰、家家顺公司签订的中山市二手房买卖及居间服务合同于2016年6月15日已经解除；2.反诉被告龚冬兰向反诉原告吴明、朱永乐支付违约金11.76万元；3.反诉被告家家顺公司向反诉原告返还中山市南区××星××云锦花园天××星××房的房产证及国有土地使用权证原件。
被告朱永乐、吴明对其辩解以及反诉请求提交的证据有：1.中山市二手房买卖及居间服务合同、物业资产明细表；2.房产证、产权证明收取凭条；3.中国建设银行转账凭条2张；4.照片；5.房地产买卖合同的照片；6.价格确认书；7.反诉原告与反诉被告电话录音；8.中国建设银行账户交易明细、中国建设银行转账凭条2张；9.反诉被告与反诉原告朱永乐的微信聊天记录截图及文字版；10.照片3张。
反诉被告龚冬兰辩称，一、2016年3月26日签订的涉案合同合法有效，朱永乐、吴明应当继续履行该合同。龚冬兰在2016年4月28日已取得银行贷款批准通知书，并于2016年5月31日向朱永乐、吴明支付了首期款21.8万元及迟延支付首期款的违约金4704元。2016年6月3日，龚冬兰与朱永乐、吴明一起到中山市地方税务局南区税务分局报税并签订了报税买卖合同，合同价为38万元，并缴纳契税等税费。根据双方签订的价格确认书及前述报税价合同，可以看出双方同意以38万报税。然而在报税后去国土局办理过户时，朱永乐、吴明又要求以58.8万元的价格进行过户。在协商未果的情况下，龚冬兰提出以58.8万元递件过户是可以的，但要将原来的报税拿去退税，但朱永乐、吴明不同意，并单方将首期款退回至龚冬兰的银行账户内。从双方到税务局报税及缴纳税费的事实来看，朱永乐、吴明对于以38万元过户是同意并且是明知的，故朱永乐、吴明要求以转让价58.8万元递件过户是不合理的，因此朱永乐、吴明应当承担相关的违约责任。二、解除权的行使需以书面的方式通知对方，合同到达对方时解除。而朱永乐、吴明并没有行使其享有的解除权，其向龚冬兰退回房款仅仅是拒绝履行的意思表示，并非解除合同的意思表示。因此涉案合同并未解除，仍合法有效。因此朱永乐、吴明拒绝履行合同，没有法律根据，其行为已构成违约。综上，请求法院驳回朱永乐、吴明的反诉请求。
第三人家家顺公司述称，一、家家顺公司并非本案适格反诉被告，诉讼地位应为第三人，无须承担本案诉讼费。反诉是指在一个已经开始的民事诉讼程序中，本诉的被告以本诉原告为被告，向受诉法院提出的与本诉有牵连关系的独立的诉讼请求。因此，反诉只能针对本诉原告提起，而不能对原告以外当事人提起。在本案中家家顺公司的诉讼地位为第三人，反诉中也应当按照第三人列明诉讼地位，反诉被告无权变更家家顺公司的诉讼地位。二、关于房产证和土地证的退还问题。为了防控一房多卖等交易风险，家家顺公司按照中山市二手房买卖及居间服务合同第六条第一款约定托管了涉案房产的房产证及土地证，在未经原被告同意的情况下，家家顺公司无权擅自退还，更何况本案原告的诉求是继续履行合同。因此，家家顺公司托管房产证和土地证是合法合理的。三、家家顺公司认为应当继续履行合同。价格确认书是原被告共同约定的，报税手续也是双方共同办理的，均属双方真实意思表示。而且在被告提出异议后，原告也同意按58.8万元过户，原合同仍具备继续履行的条件。
第三人家家顺公司对其陈述没有提供证据。
本院经审理认定事实如下：2016年3月26日，原告龚冬兰（买方），被告朱永乐、吴明（卖方）与第三人家家顺公司（居间方）三方签订中山市二手房买卖及居间服务合同，约定：买卖双方交易的房地产位于广东省中山市××星××云锦花园××房（房产××登记地址为××市南区××路××星××云锦花园天××星××房）；该房产转让总价款为58.8万元，交易定金为2万元，买方同意在本合同签订时向卖方支付交易定金2万元；买卖双方一致同意将上述定金交由居间方托管，即视为卖方本人已收讫；买方需于2016年5月15日之前支付除定金之外的首期款21.8万元至买卖双方约定的银行监管账户；买方意向贷款金额为35万元，并于2016年4月15日前申请按揭，向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续；双方均不得借故拖延，否则视为违约；买卖双方同意买方支付定金时从定金或楼款中预留5000元作为交楼保证金交由居间方托管；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金；若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付；如已支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿该笔费用；合同还约定了其他事项。同日，吴明、朱永乐与龚冬兰、家家顺公司三方签订资金托管协议约定托管定金2万元（包括交房保证金5000元）交由居间方免息托管等事项。同日龚冬兰与朱永乐、吴明签订价格确认书，明确买卖双方确认交易物业的转让总价款58.8万元包括两个部分：1.楼款，即交易物业本体价格；2.交易物业的附属设施、设备、装修费及相关物品、无形资产补偿费，即转让总价款与楼款之间的差价。双方同意在签署中山市二手房买卖合同等文件并向国土部门递件过户时，按照以下第1种方式进行递件登记：1.依据楼款进行递件登记；2.以交易物业的转让总价款进行递件登记。
上述合同及价格确认书签订当日，家家顺公司收到龚冬兰交付的2万元定金。2016年4月8日，家家顺公司收取朱永乐、吴明交付的案涉房屋的房地产证原件。2016年4月28日，中国银行股份有限公司中山分行向龚冬兰出具贷款批准通知书，同意其涉案二手楼的贷款申请，贷款金额为35万元。之后，朱永乐、吴明与龚冬兰协商放弃银行资金监管并于2016年5月11日左右签署放弃银行资金监管的声明。2016年5月31日，龚冬兰通过银行转账方式向朱永乐支付21.8万元首期款以及迟延支付首期款的违约金4704元。双方于2016年6月3日办理递件过户手续时，朱永乐、吴明发现其在中山市国土资源管理局签署的广东省房地产买卖合同的交易价格为38万元并对此提出异议，认为应该按照58.8万元进行过户交易，并以此为由拒绝办理递件过户手续。龚冬兰遂委托律师于2016年6月30日向朱永乐、吴明发出律师函催告其积极配合龚冬兰履行合同。但未果，龚冬兰遂于2016年7月12日诉至本院，主张前述实体权利。诉讼中，朱永乐、吴明提出反诉，主张前述实体权利。
另查，涉案房屋不存在被查封或抵押情况。庭审中，龚冬兰同意一次性支付剩余购房款。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。龚冬兰与朱永乐、吴明、家家顺公司签订的中山市二手房买卖及居间服务合同是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应恪守履行。
关于双方争议的违约方问题。龚冬兰在签订上述合同后，已依约支付了2万元购房定金，且在合同约定的期限内获得银行按揭贷款批准，积极履行了合同义务。朱永乐、吴明未按照合同约定配合龚冬兰办理递件过户手续的行为已构成违约，应承担违约责任。关于朱永乐、吴明称龚冬兰、家家顺公司按照38万元的交易价格进行报税违反了合同约定及国家税法相关规定的问题。首先，根据价格确认书，双方同意“按照楼款进行递件登记”，而并没有选择“以交易物业的转让总价款进行递件登记”，即买卖双方并无选择按转让总价款58.8万元进行过户，故按照38万元办理递件过户手续并无违反合同约定。其次，缴纳税费的数额高低并不会影响朱永乐、吴明最终收到的购房款数额，仍是合同约定的购房款数额，不会损害其利益。再次，根据朱永乐、吴明提交的微信聊天记录截图以及家家顺公司的陈述，在朱永乐、吴明对报税的交易价格提出异议后，龚冬兰亦同意按58.8万元的成交价办理过户手续。且在二手房交易过程中，相关部门亦会对交易物业的价格进行初步评估并核算税费。因此，朱永乐、吴明的辩解以及请求确认涉案合同于2016年6月15日解除、龚冬兰向其支付违约金的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。
关于龚冬兰是否有权要求朱永乐、吴明继续履行合同问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，此在《中华人民共和国合同法》第一百零七条有明文规定，即违约方继续履行合同是其法定义务。如前所述，朱永乐、吴明作为违约方，应承担继续履行合同的义务，龚冬兰要求朱永乐、吴明继续履行合同以及支付违约金的诉求，于法有据，本院予以支持。至于在交易中产生的税费问题，根据合同的约定，应由龚冬兰自行负担。同时，因龚冬兰同意一次性付款，根据权利义务对等原则，龚冬兰亦应履行其付款义务。鉴于定金2万托管于家家顺公司，而朱永乐、吴明已将21.8万元首期款退回给龚冬兰，故龚冬兰应于本判决生效之日起七日内向朱永乐、吴明支付剩余购房款56.8万元。朱永乐、吴明须配合龚冬兰收取相应款项。
关于朱永乐、吴明反诉家家顺公司并要求家家顺公司返还房产证、土地证的问题。反诉是指在诉讼中，本诉的被告以本诉的原告为被告提出的具有对抗性的独立反请求，即反诉只能是本诉被告向本诉原告提起，而不能对原告以外其他人。本诉中，家家顺公司的诉讼地位为无独立请求权第三人，即家家顺公司并非本案适格的反诉被告，且本案审理的是房屋买卖合同关系，朱永乐、吴明与家家顺公司之间的居间合同法律关系不属于本案审理的范围，本案不作处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、被告朱永乐、吴明于本判决发生法律效力之日起继续履行与原告龚冬兰于2016年3月26日签订的关于买卖广东省中山市南区永安一路18号星汇云锦花园天喜星苑1幢904房【房产证号：粤房地权证中府字第××号/粤房地权证中府字第××号，土地证号：中府国用（2014）第易26021**号】的中山市二手房买卖及居间服务合同；
二、被告朱永乐、吴明于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告龚冬兰将上述房地产过户至原告龚冬兰名下；
三、被告朱永乐、吴明于本判决发生法律效力之日起七日内向原告龚冬兰支付违约金（以58.8万元为基数，按每日万分之五的标准从2016年6月3日起计算至上述房地产过户之日止）；
四、驳回反诉原告朱永乐、吴明的反诉请求。
若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9759元（原告已预交），由被告朱永乐、吴明负担（两被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）；反诉案件受理费5428元（反诉原告已预交），由反诉原告朱永乐、吴明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 张文辉
审 判 员 刘 宇
人民陪审员 郭绮文
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 李绮湘
刘家华