广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终4892号
上诉人（原审原告）：吴义良，男，1976年4月10日出生，汉族，住河南省固始县。
上诉人（原审原告）：潘景苹，男，1977年3月19日出生，汉族，住河南省固始县。
被上诉人（原审被告）：林泽宏，男，1985年5月30日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。
委托诉讼代理人：赵子金，中山市火炬开发区法律服务所法律服务工作者。
上诉人吴义良、潘景苹因与被上诉人林泽宏房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初7283号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人吴义良、潘景苹上诉请求：1.维持一审判决第一、二项；2.撤销一审判决第三项，改判被上诉人林泽宏赔偿损失20万元。事实与理由：一审判决遗漏查明相关事实，部分适用法律错误，导致部分判决结果错误。一、一审判决未认定林泽宏的违约行为给吴义良、潘景苹造成的损失包括吴义良、潘景苹已付中介费5000元及因无法购买涉案房屋而遭受的经济损失。1.关于中介费。双方签订的《房地产买卖合同》第八条第二款的约定，如林泽宏违约，中介费由林泽宏负担。2.关于其他经济损失。双方于2017年1月17日签订的《房地产买卖合同》约定交易价格为75万元，但林泽宏以至少100万元的价格将涉案房屋转让给案外人王铁海，赚取了至少25万元差价。吴义良、潘景苹与林泽宏签订房屋买卖合同在先，在吴义良、潘景苹不存在任何违约行为的情况下，根据诚实信用原则，房屋因市场行情上涨所产生的利益应归吴义良、潘景苹。且自双方当事人签订《房地产买卖合同》之日起至林泽宏将涉案房屋出售给案外人王铁海之日即2017年5月3日，房价已普遍上涨30%以上，吴义良、潘景苹原有资金已不可能购买到相同或类似的房屋，这亦属于吴义良、潘景苹的损失。3.关于损失的计算标准。林泽宏恶意隐瞒其与案外人王铁海的交易价格，按照民事诉讼证据规则，一审法院应直接采信吴义良、潘景苹的主张。退一步来说，即使一审法院不采纳吴义良、潘景苹该主张，亦应当根据其申请委托有资质的评估机构以2017年5月3日为基准日评估涉案房屋的市场价值，但一审法院对上述申请只字未提，明显有误。二、一审法院未适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定明显有误。1.吴义良、潘景苹因林泽宏的违约行为导致的损失至少达到25.5万元，而定金罚则对应的违约责任只有2万元，远低于实际损失。2.上述条款规定“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”，故吴义良、潘景苹主张林泽宏赔偿损失有充分的法律依据。3.《房地产买卖合同》的约定不能排除上述司法解释第二十八条规定的适用。三、一审判决诉讼费用分配明显有误。1.关于案件受理费。吴义良、潘景苹一审起诉时主张林泽宏将涉案房屋过户至上诉人名下，故一审法院根据合同约定的房屋价款75万元计算并收取案件受理费11300元。后吴义良、潘景苹确定涉案房屋已登记在案外人名下后变更诉讼请求金额为29万元。一审法院应以29万元作为计算案件受理费的依据并将超出部分对应的案件受理费退回。一审判决确定由吴义良、潘景苹全额承担案件受理费11300元明显有误。2.关于诉讼保全费。一审诉讼保全费是以保全金额20万元计算而来。吴义良、潘景苹在申请诉讼保全时以涉案房屋可能很快会被过户为由申请紧急查封，但一审判决却至少超期五天作出裁定，至少超期十一天执行裁定，导致被上诉人将涉案房屋出售给案外人。一审法院直到开庭时才告知吴义良、潘景苹未能查封。在此情况下，诉讼保全费由吴义良、潘景苹全部负担无法律依据。四、本案中，林泽宏的行为属于一房二卖，并在将吴义良、潘景苹支付的定金和首期款用于房屋注销抵押后拒绝将房屋过户至吴义良、潘景苹名下且占用前述资金至今不予退还，存在明显的主观恶意，一审判决结果违反了诚实信用原则，也与社会普遍认知及一些公开判决结果相背。综上，请求二审法院支持吴义良、潘景苹的上诉请求。
被上诉人林泽宏二审辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。上诉人吴义良、潘景苹主张赔偿损失20万元没有任何证据予以证实，请求二审法院予以驳回。
吴义良、潘景苹于2017年4月26日向一审法院起诉请求：判令林泽宏立即将登记在其名下的位于中山市火炬开发区明珠路23号至尊豪苑3幢804房过户至吴义良、潘景苹名下。后吴义良、潘景苹于2017年7月16日变更诉讼请求如下：1.林泽宏立即向吴义良、潘景苹双倍返还定金4万元；2.林泽宏立即向吴义良、潘景苹返还购房首期款5万元并赔偿利息损失（以5万元为基数，自2017年3月21日起以中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）；3.林泽宏赔偿吴义良、潘景苹因违约行为造成的损失20万元。
一审法院认定事实：2017年1月17日，吴义良、潘景苹（买方）与林泽宏（卖方）及中山市华振租售房地产顾问有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》约定，卖方向买方出售卖方名下的位于中山市火炬开发区明珠路23号至尊豪苑3幢804房，总价75万元；其中定金2万元由买方签署本合同时向卖方支付；第二部分楼款73万元中由买方凭借个人的收入、信用、工作等情况及银行要求（不以卖方未过户的房产做抵押）申请银行按揭贷款30万元（具体贷款金额以银行承诺书为准多退少补），买方需于2017年1月26日前申请按揭，卖方须提交申请按揭所需收款帐户及银行要求卖方应提供的资料；首期款（除定金外）43万元（根据实际贷款金额多退少补）中，由买方于银行同意卖方房地产扣款赎楼日（且买方贷款已批复前提下）当日向卖方支付5万元用于卖方办理赎楼，并且在办理递件过户并领取回执后的当天支付余款38万元；在同时满足卖方房地产证无抵押（若卖方需赎楼，则还清贷款，并且注销抵押登记）及银行出具买方贷款承诺书之日起7个工作日内，双方须办理该房地产的递件过户手续；如卖方收取定金后违约，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同，卖方负责支付买卖双方所约定应付的全额中介服务佣金，并承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用。合同签订当天，吴义良、潘景苹向林泽宏支付定金2万元。
2017年3月3日，中国平安银行股份有限公司中山分行向吴义良出具《个人贷款承诺函》，对吴义良以案涉房产为抵押提出的按揭贷款申请审查后，拟发放30万元贷款。
2017年3月21日，吴义良向林泽宏支付购房款5万元。
之后，吴义良、潘景苹以林泽宏拒不履行合同义务为由，诉至一审法院，提出前述诉求。
一审法院另查明：案涉房产已于2017年5月3日核准转让登记，后登记过户至案外人王铁海名下，王铁海于2017年4月20日向林泽宏付款2万元，于2017年5月2日向林泽宏付款25万元。
一审法院又查明：一审法院受理的（2017）粤2071民初9204号案中查明，林泽宏就案涉房地产提前结清贷款事宜向中国建设银行进行预约，该行予以受理，预约开始日为2017年3月14日，预约结束日为2017年3月23日。林泽宏于2017年3月22日结清贷款。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方签订的《房地产买卖合同》，系双方自愿真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，林泽宏在收到吴义良、潘景苹支付的购房款5万元用于赎楼后，未按合同约定与吴义良、潘景苹办理房地产递件过户手续，反而收取案外人王铁海支付的款项，并将房地产过户至王铁海名下，林泽宏此行为构成违约。虽然吴义良、潘景苹未在银行同意卖方房地产扣款赎楼日（且买方贷款已批复前提下）当日（即2017年3月14日）向卖方（卖方应于银行同意扣款赎楼日之前提前告知买方准备赎楼款项）支付5万元用于赎楼，而是在3月21日向林泽宏支付该5万元，但林泽宏并未举证证明其已及时通知吴义良、潘景苹扣款赎楼受理事宜，况且，预约结清贷款结束日为3月23日，吴义良、潘景苹于3月21日向林泽宏付款5万元，林泽宏于3月22日结清剩余贷款，吴义良、潘景苹的行为并未对林泽宏赎楼一事造成不利影响，不构成违约。根据合同关于“如卖方收取定金后违约，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同”的约定，林泽宏违约，仅需向吴义良、潘景苹承担双倍返还定金的违约责任。现吴义良、潘景苹已向林泽宏支付定金2万元，则林泽宏需向吴义良、潘景苹双倍还定金4万元。同时，林泽宏还需将占用的5万元购房款及占用期间导致的吴义良、潘景苹利息损失一并支付吴义良、潘景苹。至于吴义良、潘景苹主张的其他违约损失20万元，与合同约定相悖，一审法院不予支持。综上，吴义良、潘景苹诉求合理部分，一审法院予以支持，无理部分，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、林泽宏于一审判决发生法律效力之日起七日内返还吴义良、潘景苹双倍定金4万元；二、林泽宏于一审判决发生法律效力之日起七日内退还吴义良、潘景苹购房款5万元并支付逾期退款利息（自2017年3月21日起至付清日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回吴义良、潘景苹的其他诉讼请求。案件受理费11300元、诉讼保全费1520元，以上两项费用合计12820元（吴义良、潘景苹已预交），由吴义良、潘景苹共同负担9720元，由林泽宏负担3100元（林泽宏负担部分应于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付吴义良、潘景苹）。
本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
本院查明，中山市华振租售房地产顾问有限公司于2017年1月4日向吴义良出具现金收款收据一张，载明吴义良已支付中介费5000元。一审庭审中，林泽宏对该证据真实性予以确认。
一审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，在人民法院二审中应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为上诉人吴义良、潘景苹主张被上诉人林泽宏赔偿20万元损失有无事实与法律依据。对此，本院分析如下：双方当事人签订的《房地产买卖合同》中违约责任条款已明确规定，一方违约时，另一方只能适用定金条款要求违约方承担违约责任，不得要求违约方赔偿损失，且中介费用由违约方负担。上述约定系双方当事人对于一方违约时守约方可主张违约方承担违约责任方式的约定，不违反法律及行政法规的强制性规定。同时，上述条款的内容具有对等性，即该约定对于双方当事人均同等适用，该约定并不存在一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情况，应属有效的约定。此外，涉案房地产买卖合同的文本系由中介方中山市华振租售房地产顾问有限公司提供，并非由林泽宏提供。而吴义良、潘景苹与林泽宏均为个人，二者系属平等经济地位的合同主体，双方当事人对于合同条款的确定均有平等的协商权，若吴义良、潘景苹对涉案合同条款有异议，其既可与对方协商对合同条款进行修订，也可以放弃签订该合同。本院认定，双方当事人的上述约定系其真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，对于双方当事人也无明显不公，属有效的约定。从吴义良、潘景苹提交的《变更诉讼请求申请书》以及其在一审庭审中的陈述可知，吴义良、潘景苹主张的损失20万元实际上包括了其已付中介费5000元以及因林泽宏违约造成的其他损失。首先，关于中介费5000元。一审中，吴义良、潘景苹提交了加盖了中山市华振租售房地产顾问有限公司财务专用章的现金收款收据一张证实其已付中介费5000元，林泽宏对该收款收据的真实性予以确认。该5000元属于吴义良、潘景苹的实际支出。在一审判决已查明林泽宏构成违约的情况下，根据《房地产买卖合同》中违约条款的约定“如卖方收取定金后违约，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同，卖方负责支付买卖双方所约定应付的全额中介服务佣金，并承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用”，林泽宏应当负担全额中介费用，故吴义良、潘景苹有权主张林泽宏赔偿已付中介费5000元。一审判决未查明上述事实，对该费用不予支持，本院予以纠正。其次，关于其他损失。吴义良、潘景苹已在合同中明确放弃要求林泽宏赔偿损失的权利，其再在本案中诉请林泽宏赔偿其他损失，违反了民事诉讼中“禁止反悔”的原则，本院不予支持。
另外，上诉人吴义良、潘景苹认为一审法院在诉讼保全费收取及分配上存在错误，但依据《诉讼费用交纳办法》第十条：“当事人依法向人民法院法院申请下列事项，应当交纳申请费：……（二）申请保全措施……”之规定，上诉人吴义良、潘景苹应当向一审法院交纳诉讼保全费。且在吴义良、潘景苹提交诉讼保全申请后，一审法院制作了民事裁定书并将相关诉讼保全材料递交至中山市国土资源局，只是由于涉案房屋已于2017年5月3日核准转让登记才导致无法查封，因此一审法院已采取了保全措施。综上，一审法院向上诉人吴义良、潘景苹收取诉讼保全费并无不当。
综上所述，上诉人吴义良、潘景苹的上诉请求部分成立，应予支持；部分不能成立，应予驳回。一审判决认定事实部分不清，处理结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初7283号民事判决第一、二项；
二、撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初7283号民事判决第三项；
三、被上诉人林泽宏于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿上诉人吴义良、潘景苹已付中介费用5000元；
四、驳回上诉人吴义良、潘景苹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5650元，诉讼保全费1520元，合计7170元（上诉人吴义良、潘景苹已预交案件受理费11300元、诉讼保全费1520元），由上诉人吴义良、潘景苹共同负担5319元（其中案件受理费3799元、诉讼保全费1520元），由被上诉人林泽宏负担1851元（被上诉人林泽宏负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付上诉人吴义良、潘景苹。上诉人吴义良、潘景苹多预交部分，由一审法院退回）；二审案件受理费4300元（上诉人吴义良、潘景苹已预交），由上诉人吴义良、潘景苹负担4192元，由被上诉人林泽宏负担108元（被上诉人林泽宏负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳）。
审判长 牛庆利
审判员 张群立
审判员 刘 通
二〇一七年十二月二十日
书记员 李 敏