广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终906号
上诉人（原审被告、反诉原告）杨九三，男，香港居民，现住惠州市惠阳区，香港居民身份证号码：×××1816（）。
委托代理人李学科。
被上诉人（原审原告、反诉被告）惠州大亚湾天拓房地产开发有限公司。住所地：惠州市大亚湾区西区龙海二路*号菩提园1、2、3栋2号商场。
法定代表人张欣。
委托代理人罗文平，广东力臣律师事务所律师。
上诉人杨九三因商品房销售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2014）惠湾法民三初字第53号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审的意见
原告天拓公司诉称：2010年10月30日，原告与被告在平等自愿并协商一致的基础上签订一份《广东省商品房买卖合同》，被告购买原告建设的菩提园第六栋31单元31C号房，总购房款为人民币1765566元。该合同没有违反国家相关法律规定，对双方均具有法律约束力。但被告未按合同规定的期限履行自己的缴交购房余款886889元的义务。原告多次催告，被告仍未履约。2014年7月7日，原告再次向被告发出催款函，但被告在合理期限内仍不履行付款义务，已经构成违约。为维护自己的合法权益，原告向贵院起诉，恳请人民法院判决：一、被告按合同约定支付原告购房余款人民币886889元，按约定支付违约金人民币254217元（按日支付逾期应付款万分之2.1违约金的标准，自2010年11月1日暂时计算至2014年7月30日止）；二、本案诉讼费由被告承担。
被告杨九三辩称：1、原告起诉的事实不客观也不真实，请求人民法院予以驳回。2、本案涉案商品房实际上于2008年5月2日已经签订且已经支付购房款，但在履行合同期间，将合同时间进行了更改，但更改后，原告方没有依据合共的约定办理备案登记也没有在2010年5月31日前向被告交付房屋，所以导致本案纠纷的产生。
反诉原告杨九三诉称：根据双方签订的合同约定，反诉被告应当于2010年5月31日前将反诉原告购买的位于大亚湾区西区上杨菩提园第6幢31C号房及第C024号车位交付给反诉原告使用，但时至今日，反诉被告不仅未交付房屋及车位给反诉原告，也未依法为反诉原告办理商品房预售备案登记和产权登记，严重损害了反诉原告的合法权益。为维护自身的合法权益，反诉原告请求法院判决：一、反诉被告立即交付位于大亚湾区西区上杨菩提园第6幢31C号商品房（面积为416.25平方米）及第C024号车位给反诉原告，并为反诉原告办理商品房备案登记和产权登记；二、反诉被告支付违约金人民币336749元给反诉原告（违约金自2010年6月1日起，按日以反诉原告已经付购房款878677元的万分之2.1计算至交付房产止，暂计算至2015年5月31日）；三、本案诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告天拓公司辩称：一、涉案标的商品房在被答辩人与答辩人签订商品房买卖合同的同时已经竣工验收合格，被答辩人向答辩人购买的是现房而非期房，无需再办理商品房备案登记，可直接办理产权登记手续。原告购买的商品房已经于2010年7月9日就竣工验收，双方签订合同的时间是2010年10月30日，被答辩人购买的是现房而非期房，无需再办理备案登记，在被答辩人付清房款的情况下，可以直接办理产权登记手续；二、在被答辩人至今未付清涉案标的物房款的情况下，答辩人拒绝为被答辩人办理房屋产权登记手续、交付房屋、赠送车位使用权，系依法行使的先履行抗辩权。答辩人与被答辩人之间约定的付款方式是一次性付款，被答辩人至今未履行完毕付款义务，答辩人作为后履行一方有权拒绝其履行要求；三、被答辩人要求答辩人支付逾期交付房屋的违约金没有合同依据和法律依据。双反签订的合同时间在合同约定的交房时间之后，被答辩人购买的房屋是现房。综上，被答辩人尚未按约定支付完毕全部购房款之前，无权向答辩人主张交付房屋、赠送车位使用权及办理产权登记的手续，更无权向答辩人主张逾期交房违约金。
原审法院查明的事实
经审理查明：2008年5月2日，天拓公司作为出卖人与作为买受人的杨九三签订《商品房买卖合同》一份，约定杨九三购买天拓公司开发的位于大亚湾区西区上杨菩提园第6幢31C号的房屋。2010年10月30日，天拓公司作为出卖人与作为买受人的杨九三就上述买卖行为重新签订《商品房买卖合同》一份，约定了以下主要内容：一、物业情况，买受人购买出卖人开发的位于大亚湾区西区上杨菩提园第6幢31C号房屋，该房建筑面积为416.25平方米，总价款为1765566元；二、付款方式，买受人采用一次性付款的形式支付合同价款，即于签订合同15日内付清；三、逾期付款的违约责任，买受人逾期付款在30日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之2.1的违约金，合同继续履行。如逾期超过30日，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向原告支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限的第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2.1的违约金；四、交付期限，出卖人应当在2010年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；五、逾期交房的违约责任，出卖人逾期不超过90工作日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房款万分之2.1的违约金，合同继续履行。逾期超过90工作日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.1的违约金。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。
2008年5月2日的商品房买卖合同签订时，杨九三已经向天拓公司支付了部分购房款878677元。2010年10月30日，杨九三与天拓公司重新签订了商品房买卖合同并约定于签订合同15日内一次性付清购房款，但杨九三未按约定履行付款义务。2014年7月7日，天拓公司以国内特快专递的形式，向杨九三发送《律师函》，要求杨九三于2014年7月31日前全面履行相关合同义务，上述律师函已经由杨九三于同年7月8日签收。
另查，2008年5月1日，天拓公司与杨九三签订《菩提园车位赠送合同》一份，约定：随杨九三所购商品房赠送车位，车位产权归发展商所有，发展商赠送该车位与所购房屋相同期限的使用权，出售房在购房方所购楼宇交付使用后三个月内将该车位交付使用。至本案审理终结前，天拓公司未向杨九三交付任何一个杨九三拥有使用权的车位。
再查，天拓公司开发建设的菩提园项目已于2010年7月9日完成建设、勘察、设计、施工、监理五家单位的竣工验收，于2010年9月8日取得建设工程规划验收合格证。2010年11月9日，大亚湾区住建局在收取了工程竣工验收备案所需文件后予以备案。
以上事实，根据天拓公司及杨九三的庭审陈述，天拓公司提交的《商品房买卖合同》、被告的付款凭证、《律师函》、《建设工程规划验收合格证》，杨九三提交的《商品房买卖合同》、大亚湾区房产管理局出具的《证明》等证据，经庭审质证核实，足以认定。
原审法院判决理由及结果
原审法院认为：天拓公司与杨九三基于同一买卖行为两次签订商品房买卖合同，但双方向法庭提交的均是签订时间为2010年10月30日的《广东省商品房买卖合同》，故该商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同有效，双方均应按该合同的约定行使权利和履行义务。
关于天拓公司本诉请求杨九三立即向其支付拖欠的购房款886889元及承担逾期付款的违约金的问题。一、本案中，杨九三应向天拓公司支付的合同价款为1765566元，但杨九三至今仅向天拓公司支付878677元，余款886889元逾期未支付，故天拓公司请求杨九三支付购房款886889元，有事实和法律依据，原审法院予以支持。二、天拓公司与杨九三于2010年10月30日签订合同时，明确约定杨九三应于签订合同15日内付清购房款，即杨九三应于2010年11月14日前向天拓公司付清购房款，但杨九三至今仍未向天拓公司支付剩余的购房款886889元，杨九三的行为构成违约，应按合同约定向天拓公司承担违约责任。因双方已经在合同中明确约定了杨九三逾期付款的违约责任承担方式和标准，即杨九三应自合同规定的应付款期限的第二日起至实际全额支付应付款之日止按日向天拓公司支付逾期应付款万分之2.1的违约金，故原告的该项诉讼请求有事实和法律依据，原审法院予以支持，即杨九三应自2010年11月15日起按886889元每日万分之2.1的标准向天拓公司支付逾期付款的违约金至该款付清日止。
关于杨九三反诉请求天拓公司立即向其交付房屋、车位并向其支付违约金及办理备案登记的问题。一、根据天拓公司与杨九三签订的合同可见，杨九三向天拓公司付清房款在前，天拓公司向杨九三交付其所购买的房屋及其享有使用权的停车位在后，即天拓公司与杨九三基于合同的约定互负债务，但有先后履行顺序，杨九三作为先履行一方未按约定向天拓公司足额支付购房款，天拓公司作为后履行一方有权利拒绝向杨九三交付房屋及。故天拓公司未向杨九三交付房屋及车位，有法定的事由，不存在违约的情形，也无需向杨九三承担任何的违约责任。二、根据天拓公司与杨九三签订的合同可见，天拓公司出售给杨九三的房屋是现房，杨九三与天拓公司签订商品房买卖合同后，只要杨九三付清了购房款即可立即办理入住手续。且办理房屋产权登记需要杨九三自行到大亚湾区房产管理局申请、提交资料及缴交相应税费，天拓公司仅有将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。故杨九三完全可以在付清房款后实现其上述权利，其该项反诉请求无事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、本诉被告杨九三自本判决生效之日起10日内向本诉原告惠州大亚湾天拓房地产开发有限公司支付购房款886889元，并自2010年11月15日起按886889元每日万分之2.1的标准向本诉原告支付逾期付款的违约金至该款付清日止。
二、驳回反诉原告杨九三的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费15078元，反诉案件受理费6352元，由本诉被告（反诉原告）杨九三负担。
当事人二审的意见
上诉人不服原审判决上诉称，一、被上诉人应当在2010年5月31日前交付房屋，上诉人应当在签订合同15日内支付合同价款，即于2010年11月14日前向被上诉人付款购房款项。也即，根据合同约定的先后履行顺序，被上诉人应先履行交付房屋的义务，上诉人后履行支付合同价款的义务。二、被上诉人作为先履行一方未按照约定向上诉人交付范围，上诉人作为后履行一方有权拒绝向被上诉人支付价款。原审法院没有考虑当事人的书面约定，将当事人约定的履行顺序进行颠倒，没有事实和法律依据，应予撤销。综上，请求撤销原审判决，判决被上诉人为上诉人办理产权登记，支付逾期交房违约金，由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
本院查明的事实
经本院审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，本案系商品房商品房销售合同，双方当事人的合法权益依法受保护。
2008年5月2日，天拓公司作为出卖人与作为买受人的杨九三签订《商品房买卖合同》一份，约定杨九三购买天拓公司开发的位于大亚湾区西区上杨菩提园第6幢31C号的房屋，双方对此事实没有异议，但都没有提交证据证实该合同的详细内容。2010年10月30日，天拓公司作为出卖人与作为买受人的杨九三就上述买卖行为重新签订《商品房买卖合同》一份，对双方的权利和义务做了详细的约定：一、物业情况，买受人购买出卖人开发的位于大亚湾区西区上杨菩提园第6幢31C号房屋，该房建筑面积为416.25平方米，总价款为1765566元；二、付款方式，买受人采用一次性付款的形式支付合同价款，即于签订合同15日内付清；三、逾期付款的违约责任，买受人逾期付款在30日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之2.1的违约金；四、交付期限，出卖人应当在2010年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。上诉人据此认为，出卖人应当在在2010年5月31日前将商品房交付买受人使用，出卖人没有履行该义务，应当承担违约责任，且出卖人应当先履行该义务，上诉人才履行支付余下房款的义务，故上诉人无需承担逾期付款的违约责任。本院认为，鉴于双方都没有提交2008年5月2日签订的《商品房买卖合同》，本院以2010年10月30日签订的《商品房买卖合同》界定双方的权利义务。双方在2010年10月30日签订《商品房买卖合同》时，被上诉人建筑的房屋已经具备交付条件，事实上不可能提前于2010年5月31日交付房屋，故该合同约定的2010年5月31日交付房屋不符合常识，不予采信，应当解释为上诉人支付全部房款后，被上诉人应当及时交付房屋给上诉人使用。双方关于支付余下房款的约定是明细的，即在签订合同后15日内支付，上诉人没有支付，应当承担违约责任；同时上诉人没有支付余下房款，被上诉人享有先履行抗辩权，即有权拒绝交付房屋使用权，不构成违约。
综上所述，上诉人上诉理由缺乏事实和法律依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费15078元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾求凡
审 判 员 邹 戈
审 判 员 卫书平
二〇一六年四月二十二日
法官助理 朱锦梓
书 记 员 吴芝仪
附：法律条文
《民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。