湖南省平江县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民初字第2282号
原告平江县流行街商业运营管理有限公司，住所地平江县城关镇南街。
法定代表人张志鹏，经理。
委托代理人张检升，系该公司员工。
委托代理人袁伟民，湖南湘杰律师事务所律师。
被告李清清，居民。
原告平江县流行街商业运营管理有限公司（以下简称流行商业公司）诉被告李清清租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月17日立案受理，依法由审判员李和平适用简易程序于2016年1月11日与2016年3月15日二次公开开庭进行了审理。原告委托代理人及被告李清清第一次开庭到庭参加了诉讼。第二次开庭被告李清清经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告2014年1月16日和2014年5月16日分别签订《商业租赁合同》，被告租赁原告流行街区商场内2086、2052号商铺，租期三年，从2014年4月20日起至2017年4月19日止。被告按约定支付了第一合同年度的费用，之后，未再支付铺租和相关费用。被告应于2015年3月20日前交纳第二合同年度9个月（优惠三个月）租金24840元，经营管理费2313元，公共水电费2062.2元，铺内电费289元，共计29504元。经多次催收，被告未交纳。按合同规定，被告逾期给付租金及经营管理费的，五日内按所欠金额每日计算5‰的滞纳金，超过五日原告有权解除合同，收回商铺，所收履约保证金、经营管理费及其它费用不予退还。被告已超过六个月未按约定履行义务，要求解除合同及判决被告支付铺租、经营管理费、公共水电费、铺内电费共计29504元，并承担违约金24437.7元（滞纳金）。
为支持自己的诉讼请求，原告向本院提供了以下证据：一、商铺租赁合同2份，管理公约2份，铺面示意图2份，以证实原、被告签订租赁合同的事实；二、公告2份、通知2份、律师函2份，以证实原告催收租金及其它费用的事实；三、费用清单，以证实被告拖欠租金等各项费用29504元的事实；四、岳阳市公安消防支队建设工程竣工验收消防备案复查意见书及建设工程竣工验收消防备案凭证，以证实出租商铺经消防备案与验收。
被告辩称：原告2015年7月1日后就将铺内水电停了，导致无法经营，未开铺，店子装修花了20多万元，投资的本未收回，不同意支付租金及费用。
被告向本院提交了湖南汉昌律师事务所专项法律调查报告，以证实原告商铺未经过消防验收、备案，其出租的商铺属于法律、法规禁止出租的情况，双方所签承租合同属无效合同。
对原告提供的证据，经庭审质证，证据一，被告对其真实性无异议，但认为商铺未经消防验收，所签合同无效，因被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据予以采信。证据二，被告认可收到原告通知2份、律师函1份，故该组证据的真实性本院予以采信；证据三，被告提出异议，认为水电费原告停其铺内水电前已交纳，没开铺经营，不产生水电费。因原告停被告铺内电源时，被告已欠电费，故被告对该事实的抗辩理由不成立，本院对该证据的真实性予以采信；证据四，第二次开庭被告未到庭，未能质证。因原告提供了消防部门文件，其证明效力大于调查报告，故本院对该证据予以采信。
对被告提供的律师调查报告，经庭审质证，原告认为其调查报告不真实，且无消防部门文件予以证实，原告抗辩意见成立，该证据本院不予采信。
根据双方当事人的陈述及上述认定的有效证据，本院认定以下事实：
原、被告于2014年1月16日和2014年5月16日分别签订了《商铺租赁合同》，被告租赁原告流行街二楼（共有80余间商铺）铺房2086号与2052号（该铺系从别人处转让而租），租期三年，从2014年4月20日起至2017年4月19日止。被告按合同约定交纳了2086号铺第一年度租金7840元，公共区建设费3248元（三年一次性交纳，包含公共区走廊地板安装、空调安装、间墙、墙面粉饰、监控安装、音响安装等设备），经营管理费585元，交一年，即2015年4月19日止（含广告宣传费用、保安、清洁工工资、灯具配备费用），公共水电费2000元（公共过道照明、空调、水费等分摊费用），履约保证金1960元，电表押金500元，共计16133元；2052号铺租金14240元，公共区建设费9600元，经营管理费1728元，公共水电费2000元，履约保证金3560元，电表押金500元，转铺500元，共计32128元。另外承租铺内各装电表一只，电费以用电度数计算费用。被告租赁的商铺分别经营时装和银饰品。合同约定租赁期内第一年收6个月租金，第二年收9个月租金，第三年收10个月租金。被告经营至2015年3月20日按约定应交纳第二年度租金及相关费用，被告未交纳，原告于2015年3月31日、4月13日、4月20日以通知及律师函形式通知被告交纳2086、2052号二铺租金及相关费用，并提出优惠三个月租金，被告未交纳；2015年6月16日，原告又以通知形式催交租金及相关费用，并提出优惠9个月租金，只需交纳三个月租金，被告仍未交纳；2015年8月22日原告以律师函的形式催交租金及相关费用，被告未交纳。期间，原告2015年7月1日以被告未交纳租金及相关费用为由，对被告承租的2086、2052号二铺内实行停电，被告二铺经营至2015年6月30日止遂关门停业。到2015年6月30日止被告交付公共水电费2086号铺有余额1519.7元，2052号铺有余额580.4元，2086铺欠铺内电费219元，2052铺欠铺内电费69元。庭审中，原告放弃要求被告交纳滞纳金。另查明：原告出租商铺时名称为平江县富邦商业运营管理有限公司，现更名为平江县流行街商业运管管理有限公司。
本院认为：原、被告签订的商铺租赁合同双方系自愿订立，不违反法律规定及行政强制性规定，其合同合法有效，本院予以确认。原告依约要求被告交纳第二年度租金及相关费用，合法有据，本院予以支持。被告欠租赁费及其他费用不交，经多次催告仍不交纳，又占用铺房不营业，为减少双方损失，原告要求解除双方合同，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。但原告商铺公共区建设费一次性平摊给承租户没有理由，商铺公共区域与商铺一样均为原告产权，系原告提供给所有承租户方便顾客购物的场地。为合作共赢，规划统一，节约资源，统一应由出租方装修建设，其费用应列入经营成本核算内，且装修建设费三年全部折旧完毕没有依据，故考虑被告签订合同时认可该约定（已交纳了费用）及被告经营时间，该项费用按三年（36个月）计算，被告未经营的期间不应负担，即2086号铺被告负担公共建设费为2015年6月30日止，金额为1314.24元（3248元÷36月÷30天437天），余额1933.76元（3248元-1314.24元），应退还被告抵付租金；同样2052号铺负担公共区建设费，金额为3884.44元（9600元÷36月÷30天437天），余额5715.56元（9600元-3884.44元），应退还被告抵付租金。另外电表押金每铺500元应退还给被告。因被告拒付第二年租金及相关费用，违反合同主要义务，其交纳的履约保证金（应为违约金）原告要求不予退还，符合合同及法律规定，本院予以支持。被告承担了违约金，故被告经营第一年期满后至2015年6月30日止以后的经营管理费不应再负担，被告关门停业后公共区水电费不应再负担，故到2015年6月30日止，2086号铺公共水电费余额1519.7元，2052号铺余额580.4元，应退还给被告抵付租金。被告以2015年6月30日止关门停业系原告停电造成进行抗辩，因被告违约在前，其停电措施系合同约定内容，并无不当，故其抗辩意见，本院不予采纳。双方合同解除后，被告仍不交还铺房给原告，被告仍应承担支付租金的义务。故被告占用铺房租金应从2015年4月20日起按一年交纳九个月租金计算，二铺共每天为69元（24840元÷12月÷30天），计算到被告腾出铺房为止。原告自愿放弃滞纳金诉讼请求（违约金），系其真实意思表示，不损害被告利益，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款（三）项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告平江县流行街商业运营管理有限公司与被告李清清签订的2086号、2052号二商铺租赁合同；
二、被告李清清从2015年4月20日起支付原告平江县流行街商业运营管理有限公司商铺2086号、2052号每天共计租金69元至其腾空铺房交归原告之日止；
三、原告平江县流行街商业运营管理有限公司返还被告李清清交付的2086号商铺公共区建设费余额1933.76元、电表押金500元、公共水电费余额1519.7元，合计3953.46元；返还2052号商铺公共区建设费余额5715.56元、电表押金500元、公共水电费余额580.4元，合计6795.96元，二项共计10749.42元；
四、被告李清清支付2015年6月30日止欠2086号商铺内电费219元、2052号商铺内电费69元，二铺共计288元；
五、驳回原告平江县流行街商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。
综合以上第三项、第四项，原告平江县流行街商业运营管理有限公司应返还被告李清清10461.42元，该款用于抵偿以上第二项、第四项应付原告租金及费用。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1149元，减半收取574.5元，由原告负担200元，被告负担374.5元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审判员 李和平
二〇一六年三月十五日
书记员 李 斌