四川省德阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川06民终1371号上诉人（原审被告）：德阳中凯房地产开发有限公司，住所地：四川省中江县凯江镇小东街181号会展中心五楼。法定代表人：郭辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王明远，四川智派律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹国文，四川智派律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赖孝健，男，1969年12月14日出生，住四川省中江县。委托诉讼代理人：钟勇，中江县宏泰法律服务所法律工作者。上诉人德阳中凯房地产开发有限公司（以下简称中凯公司）因与被上诉人赖孝健房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省中江县人民法院（2017）川0623民初1145号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。中凯公司的委托诉讼代理人王明远、赖孝健的委托诉讼代理人钟勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中凯公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审关于被上诉人是否足额交付购房款的事实认定不清，被上诉人至今未按合同约定足额支付购房款。一审法院在被上诉人未提交相应抵扣三方协议等证据，未对协议存在与否及内容的合法性、真实性、关联性进行审查的情况下，仅凭上诉人出具的收款收据就认定双方甚至三方存在债权转让，违背法律规定。二、一审法院将涉案房屋预测面积认定为最终实测面积，明显违背双方合同约定。双方合同第十四条明确约定了最终以实测面积结算房款，多退少补，根据相关司法解释，实际交付面积与合同约定面积不符，合同有约定的，应按照约定处理。因此，上诉人根据实测面积主张房款是有事实依据的。即使双方对面积存在争议，也可以委托相关机构重新核实房屋面积，一审法院在没有依据情况下，作出错误认定，应予纠正。赖孝健答辩称：1.债权债务转让是客观真实的，上诉人的代理人在一审诉讼中自认是协商过的，如果未达成一致，作为专业的房地产公司，上诉人是不会出具已付款收据的，因此，被上诉人已经付清房款。2.双方签订合同时间是2015年，而上诉人主张的测绘面积是2014年，应视为其自愿放弃了对超出面积的主张。3.双方签订的合同属于格式合同，约定的面积差异处理方式加重了买受人的风险，且在最新的示范样本中已经没有该条约定，因此，该条约定应属无效。4.被上诉人按照约定支付了房款，上诉人应交付房屋，即使面积存在争议，最终的面积确认应以房产证为准。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请依法驳回上诉人的诉讼请求。赖孝健向一审法院起诉请求：1.被告立即向原告交付中凯一号小区×号门面房；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年5月5日，赖孝健（买受人）与中凯公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》4份，第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于中江县南塔村12社地块的国有土地使用权【江国用（2011城单）第18号】。买受人购买的商品房所在土地用途为商服、住宅。第三条买受人所购商品房的基本情况：该商品房为第一条规定项目中的×号（预测绘建筑面积共369.32平方米，其中，套内面积326.55平方米，共用部分与公用房屋分摊建筑面积42.77平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币6000元，总价款人民币2215920元）、×号（预测绘建筑面积共207.28平方米，其中，套内面积183.28平方米，共用部分与公用房屋分摊建筑面积24平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币6000元，总价款人民币1243680元）、×号（预测绘建筑面积共110.10平方米，其中，套内面积93.35平方米，共用部分与公用房屋分摊建筑面积12.75平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币6000元，总价款人民币660600元）、×号（预测绘建筑面积共199.96平方米，其中，套内面积176.80平方米，共用部分与公用房屋分摊建筑面积23.16平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币6000元，总价款人民币1199760元）。第六条付款方式及期限：一次性付款，具体付款方式及期限的约定见附件五。附件五付款方式与期限的约定，签订合同当日支付房款，以收款凭据为准。第十一条交付条件：出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。第十四条面积差异处理：该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按第3种方式处理，即双方自行约定，按照实测面积结算房款，多退少补。第十二条市政基础设施和其他设施的承诺：出卖人承诺该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：（1）上水、下水：2016年6月30日达到设计要求；（2）电：2016年6月30日达到设计要求，如果在约定期限内未达到条件，出卖人在30日内整改完毕后方才向买受人交房。第十五条交接手续：买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税、物业服务费、产权主管部门根据国家政策征收的其他费用。2015年5月5日，中凯公司向赖孝健出具《住宅专项维修资金专用收据》8张，载明：业主姓名为赖孝健，1#-13门面，建筑面积为369.32㎡，维修金为49717元（5399+44318）；1#-14门面，建筑面积为207.28㎡，维修金为33185元（8311+24874）；1#-15门面，建筑面积为110.10㎡，维修金为22387元（9175+13212）；1#-16门面，建筑面积为199.96㎡，维修金为30909元（6910+23999）。同日，中凯公司向赖孝健出具《收据》4张，主要载明：中凯公司代收赖孝健交的中凯一号1#-13门面税费124293元、1#-14门面税费82962元、1#-15门面税费55968元、1#-16门面税费77262元。2015年6月9日，赵永刚通过转账方式向中凯公司交纳购房款300万元（其中：通过中行中江支行转账183万、通过中江信用社转账117万元）。同日，中凯公司向赖孝健出具《收据》4张，主要载明：收到赖孝健交的中凯一号门面房款5319960元。一审法院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其建立的买卖合同关系合法有效。本案争议的焦点为：1.原告是否足额付清案涉商品房购房款；2.案涉房屋实际面积是否超出合同约定面积，原告是否应支付超出面积的房款；3.案涉房屋是否具备交付条件。关于所交购房款的确认问题。本案中，赖孝健委托赵永刚向中凯公司转账交付购房款300万元，中凯公司出具载明收到购房款5319960元、维修金及税费的收款收据是双方自认的事实。赖孝健认为已经按合同约定履行了购房款交付义务，中凯公司辩称赖孝健并未足额交付购房款。一审法院认为，案涉房屋买卖合同载明的购房款为5319960元，赖孝健通过转账方式缴纳了300万元购房款后，经双方协商同意以债权转让的方式抵扣余下购房款、维修基金、税费等相关费用，中凯公司出具已经收到购房款5319960元、房屋维修金、税费的收款收据，应视为其对债务抵偿的确认和接受。虽然赖孝健仅以现金方式交付了300万元购房款，但双方协商以债权转让债务抵扣方式缴纳余下购房款，是双方实现权利义务平衡的一种交易安排，该交易安排并未违反法律及行政法规的强制性规定，且中凯公司出具了收到合同约定购房款的收款凭据予以确认，应视为赖孝健按合同约定履行了足额缴纳购房款5319960元及所购房屋维修金、税费的义务。关于房屋面积误差的问题。商品房的实测面积是已竣工的房屋在产权登记时，房产管理部门审核确认的面积。中凯公司辩称案涉房屋面积有误差，并提交了中江县测绘所出具的《房产测绘报告书》，但该《房产测绘报告书》载明的实测面积是否经过房产管理部门审核确认，中凯公司对此未能举证予以证明。《房产测绘报告书》载明的测绘日期为2014年8月6日，至此案涉房屋已经竣工，而双方签订房屋买卖合同的时间为2015年5月5日，为现房销售。即使案涉房屋面积有误差，在双方签订购房合同时，中凯公司理应将房屋存在面积误差的情形告知赖孝健，并提供案涉房屋的实测面积，但中凯公司并未告知，仍坚持按合同面积与原告签订房屋买卖合同并在建设主管部门以合同面积办理网签备案登记，应视为其对案涉房屋面积确认为商品房买卖合同载明的面积，而非《房产测绘报告书》载明的面积。赖孝健已按合同约定足额交付了购房款，中凯公司以赖孝健未按实测面积支付房款而不交付房屋的辩解理由不成立，不予采纳。关于案涉房屋是否符合交付条件的问题。案涉房屋于2014年竣工，双方在合同中约定房屋交付时间为2016年6月30日前，目前案涉房屋住宅小区已有部分业主入住，说明案涉房屋已完成综合验收，具备交付条件，中凯公司应按照合同约定向赖孝健交付案涉房屋。综上，赖孝健按购房合同约定足额缴纳了购房款，案涉房屋具备交付条件，中凯公司应当依约向原告交付案涉房屋。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：德阳中凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内向赖孝健交付位于中江县凯江镇南塔村12社“中凯一号”小区×号门面房。案件受理费24625元，减半收取12312.50元，由德阳中凯房地产开发有限公司负担。二审中，赖孝健提交如下证据：1.对张仁才的《调查笔录》，证明三方当时债权债务转让的事实；2.2015年四川省商品房买卖合同（预售）示范文本，证明双方签订的合同中第十四条关于面积差的处理约定增大了被上诉人的购房风险，属于格式条款。中凯公司质证认为：证据1不属于新证据，对内容不予质证；证据2属于示范文本，且发布时间在签订合同之前，根据司法解释的规定，应优先适用双方约定，故达不到证明目的。本院审查认为，证据1系赖孝健的委托诉讼代理人对案外人张仁才所作的调查笔录，应为证人证言，因张仁才未出庭作证，故对该证据将结合其他证据综合予以认定；证据2的实施时间在双方签订合同之后，且作为示范文本并不禁止双方当事人自行协商面积差异的处理，故该证据达不到赖孝健的证明目的，不予采纳。二审查明，2015年5月5日，赖孝健（买受人）与中凯公司、四川骏瑞房地产开发有限公司（出卖人）签订了4份《商品房买卖合同》，约定由赖孝健购买中凯一号×号房屋。同日，双方办理了4份《商品房买卖合同》备案登记，登记面积与合同约定面积一致。中凯公司一审提交的中江县测绘所于2014年8月15日出具的2份《房产测绘报告书》，分别是中凯一号3#楼和4#楼，其内容并不能直接查询到×号房屋的测绘面积。2017年5月2日一审法院的庭审笔录第11页记载，审判人员问“既然被告抗辩原告未全部履行购房款的义务，为何被告向原告出具收到原告全部购房款的收据？”中凯公司的特别授权委托诉讼代理人答“中凯公司和中核二十四公司、张仁才当时对抵扣工程的款的前提是中核二十四公司同意，原、被告签订房屋买卖合同时，虽然张仁才借了原告的借款，但是中核二十四公司明确表示不同意对工程款抵扣”。另查明，四川骏瑞房地产开发有限公司系中凯公司的法人股东，中凯公司自愿承担4份《商品房买卖合同》中约定的权利义务，赖孝健对此予以认可。二审查明的其他案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。赖孝健与中凯公司签订的4份《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自义务。按照合同约定，赖孝健应当一次性支付全部购房款5319960元，根据查明的事实，赖孝健委托赵永刚于2015年6月9日向中凯公司转账支付购房款300万元，中凯公司于同日出具收到全部购房款的4份收据，可以证明赖孝健已付清全部购房款。中凯公司主张因双方就抵扣购房款的协议并未达成一致，故赖孝健并未支付剩余购房款的上诉理由不成立，理由如下：其一，中凯公司在一审中认可与赖孝健、案外人张仁才就债权债务转让进行过协商，但关于当时是否协商一致，中凯公司与赖孝健、案外人张仁才陈述不一。其二，中凯公司作为专业从事房地产开发的企业，在赖孝健仅支付了300万元购房款情况下，却向其出具收到全部购房款的收款收据，不符合一般交易习惯，中凯公司并未作出合理解释说明，应承担举证不能的不利后果。赖孝健已履行了支付购房款的义务，根据合同第十一条约定，中凯公司应在2016年6月30日前交付房屋，但其并未在约定时间前履行交付义务，赖孝健起诉要求中凯公司交付案涉四套房屋符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。关于面积差异的处理，合同第十四条约定按照实测面积结算房款，多退少补，中凯公司可在交付房屋后，根据房屋实测面积或者权属登记面积，依合同约定另行主张权利。综上，中凯公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院关于面积差异处理的认定不当，本院予以纠正，但判决结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24625元，由德阳中凯房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 家审判员 陈书娟审判员 陈洪斌二〇一七年八月二十九日书记员 杨晓彤