重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0103民初14597号
原告：重庆市江宇物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区菜袁路168号，统一社会信用代码91500106450440943J。
法定代表人：龚宬铖，该公司董事长。
委托诉讼代理人：罗伟，男，1981年12月26日出生，汉族，该公司员工，住重庆市渝中区。
被告：何向飞，男，1987年4月24日出生，汉族，住重庆市渝中区。
原告重庆市江宇物业管理有限公司(以下简称“江宇物业公司”)与被告何向飞物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月27日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告江宇物业公司诉讼委托代理人罗伟，被告何向飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告江宇物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2016年1月至2017年5月共计17个月物业管理服务费用2890元；2、判令被告向原告支付2016年1月至2017年5月共计17个月公摊费水电费204元；3、判令被告向原告支付逾期缴纳物业管理费的违约总金额的20%，即618.8元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年3月8日，重庆骏建房地产开发有限公司与原告签订了《香江美地前期物业服务合同》，委托原告对其开发的“香江美地”项目提供前期物业管理服务。随后，原告进入“香江美地”项目开始提供前期物业管理服务。2014年4月14日，原告与被告签订了《前期物业服务管理服务合同》，约定由原告对被告购买的“香江美地”*栋***号房屋提供物业管理服务。合同履行过程中，原告按合同约定向被告提供了物业服务，但被告却未按合同约定向原告缴纳物业管理服务费用。经原告多次催缴，被告均以各种理由拒绝缴纳，拖欠至今，其行为已经严重违反合同约定，给原告的正常经营造成了恶劣的影响。
被告何向飞辩称，“香江美地”*栋***号房屋系何向飞所有，何向飞于2014年3月购买涉案房屋，2015年5月接房，2015年11月底入住。接房后，何向飞缴纳了一年的物业费，交到2015年12月，从2016年1月起何向飞就没有交过物业费。当时物业费收费标准为每月每平方米1.6元，电梯电费为每月每平方米0.4元，水电公摊费每月每户12元。何向飞不同意原告的诉讼请求：第一，原告所述的2014年4月14日与何向飞签订的《前期物业管理合同》并未在本案中呈现，仅凭原告与开发商所签订的《前期物业管理合同》并不能代表本案所涉双方立场，本案缺乏合同依据。第二，何向飞并不存在恶意拖欠物业费的行为。何向飞由于工作原因，长期在外地居住，逢节假日，何向飞多次主动到物管处缴纳物业服务费用，却被告知要收取滞纳金方可缴纳物业费。滞纳金由国家法律法规明文规定，任何个人或其他团体都无权私自设立，故何向飞在不愿意缴纳滞纳金情况下，物业公司则拒收物业费。7月何向飞在接到来自渝中区人民法院的电话催款费用，何向飞表示愿意配合，并利用节假日回到重庆缴纳物业费，物业公司改口说需缴纳违约金，通过法院调解，可不缴纳违约金但需要补齐费用至年底，并且需向物业缴纳诉讼费，否则拒收物业费用。第三，原被告有未尽经济来往事宜。何向飞自2015年5月接房时一次性缴清了2015年全年物业费，2015年6月对涉案房屋进行装修，并向原告缴纳了2000元装修保证金，原告承诺2000元担保金在装修完毕后可退或自动转为物业服务费用，但该笔费用至今未退。请求2000元装修保证金抵扣应缴物业费。第四，原告提供物业服务存在瑕疵和违约情形。何向飞2015年9月完成房屋装修后，物业的管理瑕疵逐渐暴露，并且其管理水平每况愈下，甚至与业主建立了长期的矛盾，被告通过各种方式向原告反映日常管理中的问题，原告则敷衍了事。根据《重庆市物业管理条例》第四十八条之规定，原告暴露出来的问题至今未整改完善。第五，原告所提供的物业服务存在严重过失和违约责任。被告所有房屋位于**栋***，B2栋为超高层住宅，共39层，属一类高层，有严格的消防要求，B2栋1F共有两个安全疏散口，其中一个位于中庭开向消防车道，一个位于B2栋架空层，通过架空层直通室外才能满足规范和适用要求。从被告2015年5月接房至今，B2架空层一直存在违章搭建和非法将架空层出租给商户使用的情况，B2栋消防安全上存在严重隐患，从而导致被告的生命和财产安全无法得到保障。依据何向飞与江宇物业签订的《香江美地业主规约》第五条规定，单幢建筑物的全体业主共有的部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构、公共门厅、公共楼梯间等部位，架空层属于建筑主体结构的一部分，属于业主共用部位和物业服务区域。依据《物业管理条例》第二十七条之规定，B2幢架空层作为全体业主的共有区域和生命安全通道，原告在管理上的过失，并不能保证业主的生命财产安全，存在严重违约责任。同时原告提供物业服务存在很多漏洞，导致家中长期遭遇鼠害，家具被啃食造成了损失。综上所述，原告违约在先，提供的物业服务存在瑕疵，且有严重过失责任。请求法院驳回原告的诉讼请求，原告应退还被告装修保证金及相关利息费用，并赔偿被告家中因为鼠害造成的损失1000元，以及因原告消防安全隐患而长期不敢在家居住造成的住宿费用20000元。
经审理查明，被告何向飞系重庆市渝中区菜袁路168号*幢***#房屋（建筑面积84.84㎡）的所有权人。何向飞自2016年1月1日未再支付物业服务等相关费用。
2013年3月8日，重庆骏建房地产开发有限公司（甲方）与江宇物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，委托江宇物业公司为位于重庆市渝中区菜袁路168号的香江美地（C7幢、B1、B2、B3、B5、B6、B7及公共区域）提供前期物业服务；B区高层住宅的物业服务费为2元/月·平方米（含电梯运行和公共日常维护费），水电公摊费暂定每户12元每月（根据实际情况乙方有权进行调整）。C7高层住宅的物业服务费为1.8元/月·平方米（含电梯运行和公共日常维护费），水电公摊费暂定每户10元每月（根据实际情况乙方有权进行调整）；业主（或使用人）应当按时交纳和预交物业服务费，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月规定时期内履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同或《业主临时公约》的约定，未按时足额交纳物业服务费的，应按拖欠金额每日千分之三的计算标准向乙方支付违约金；合同期限为2013年3月8日起至2018年3月7日止，但在本合同期限内，如业主委员会成立并代表全体业主与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。
江宇物业公司出具《香江美地业主规约》，内容为：物业名称：渝中区香江美地小区B区，坐落位置：重庆市渝中区菜袁路168号；物业服务费收费标准为：住宅部分物业服务费2元/㎡.月（不含电梯运行和日常维护保养费）；物业服务费交纳时间：每月10日前业主应到物管公司指定位置（客服中心），向物管公司缴纳当月物管费。物业管理费按月交纳，也可预交多月，拖欠物管费或公摊电费3个月以上，物管公司按总金额20%向业主收取滞纳金。2014年4月14日，何向飞向江宇物业公司出具《承诺书》，载明：何向飞同意承担违反《业主管理规约》的相应责任，并同意对物业的使用人违反《业主管理规约》的行为承担连带责任。
庭审中，江宇物业公司向法庭举示2017年5月17日的邮寄回执一份、缴费通知单相片复印件3张及物管费电话催收记录表，拟证明江宇物业公司曾向何向飞发送过催费通知。何向飞当庭表示未收到原告的邮寄的催收函，但认可贴在门上的催费通知和电话催收记录。
上述事实，有房权证、《前期物业服务合同》《前期物业管理服务合同》、承诺书、催费通知单等证据以及双方当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，重庆骏建房地产开发有限公司与江宇物业公司签订的《前期物业服务合同》系各方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，在合同有效期间内对物业服务企业、开发商、业主及物业使用人依法具有约束力。江宇物业公司依约为重庆市渝中区菜袁路168号香江美地（C7幢、B1、B2、B3、B5、B6、B7及公共区域）提供前期物业服务，因此何向飞作为业主应当根据合同的约定履行交纳物管费的义务。
关于物业费和公摊费的收费标准问题，江宇物业公司请求按2元/月/平方米计算物业费（含电梯费）符合《前期物业服务合同》的约定，本院予以支持，即何向飞应当向江宇物业公司交纳2016年1月至2017年5月（共计17个月）的物业费2884.56元（2元/㎡×84.84㎡×17月）。关于公摊费，原被告一致确认从2016年1月至2017年5月何向飞欠缴的公摊水电费共计204元。关于违约金，被告何向飞未能按时足额向原告江宇物业公司交纳物业费，已构成违约，理应承担违约责任。关于违约金的计算标准，原告主张的违约金本院依法调整为从逾期交费之日起按照中国人民银行同期贷款利率计付违约金至付清全部欠费之日止。
关于被告何向飞辩称涉案房屋的2000元装修保证金问题，与本案并非同一法律关系，本案不予处理，被告何向飞可选择另案解决。被告何向飞辩称的鼠害造成家具损失，因被告未提交相应证据证明具体的损失金额及损失与江宇物业公司物业服务之间的因果关系，本院对该辩称意见不予采信。被告何向飞辩称B2架空层存在违章搭建和出租给商户使用的情况，根据相关法律之规定，物业服务人的义务仅为协调处理义务,违章搭建情形应向相关行政管理部门投诉举报，本案不予处理。被告何向飞庭审中向法庭举示若干照片拟证明江宇物业公司提供物业服务存在瑕疵，这些瑕疵尚不构成拒绝缴纳物业服务费等费用的法定理由，因此对被告提出的答辩理由，本院不予采纳。
综上所述，原告的诉求成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告何向飞在本判决生效之日起十日内支付原告重庆市江宇物业管理有限公司自2016年1月起至2017年5月的物业服务费2884.56元；
二、被告何向飞在本判决生效之日起十日内支付原告重庆市江宇物业管理有限公司自2016年1月起至2017年5月的公摊费204元。
三、被告何向飞于本判决生效之日起十日内向原告重庆市江宇物业管理有限公司支付上述第一、二项款项自逾期交费之日起按照中国人民银行同期贷款利率计付至付清全部欠费之日止的违约金。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取25元，由被告何向飞负担。
本判决为终审判决。
审 判 员 赵文康
二〇一七年九月二十五日
法官助理 周国平
书 记 员 沈佳慧