湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0102民初3683号
原告：刘鑫，男，1988年10月8日出生，汉族，住湖北省武穴市，
委托诉讼代理人：周小舟（特别授权代理），湖北云企会律师事务所律师。
被告：何湘伍，男，1976年6月21日出生，汉族，住湖北省洪湖市，
委托诉讼代理人：周传荣（一般授权代理），湖北赫诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘英（一般授权代理），湖北赫诚律师事务所律师。
原告刘鑫诉被告何湘伍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案受理后，依法组成由审判员李颖文担任审判长，人民陪审员宋汉仙、周玲莉参加的合议庭，于2017年6月15日公开开庭进行审理。原告刘鑫及其委托诉讼代理人周小舟，被告何湘伍及其委托诉讼代理人周传荣、刘英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘鑫诉称，2017年2月22日，我通过支付宝转账方式向何湘伍支付房屋租赁保证金及租金共计60,000元整。2017年3月5日，我与何湘伍正式签订了《租赁合同》，约定何湘伍将位于武汉市江岸区后湖乡塔子湖村跃进村康乐园尚都一品A1-1商铺租赁给我，并于当日向我出具收条，证明收到我此前向何湘伍支付的房屋保证金及房租共计91,000元整，我实际支付金额为60,000元整。依据《租赁合同》第二条约定，租赁期限为2017年3月5日至2020年3月4日，但至今何湘伍仍未将涉案商铺交给我使用。期间我多次催促，并于2017年3月14日、15日前往涉案商铺实地查看，涉案商铺目前被他人无故占有使用，并拒不腾退。我就此与何湘伍联系，并要求何湘伍履行交房义务，但何湘伍故意拖延，我因此通知何湘伍中止履行《租赁合同》。此后我一直要求何湘伍履行交房义务，何湘伍借故推脱拒不履行，因何湘伍拒不履行《租赁合同》约定的交房义务，导致合同目的无法实现，已构成合同的根本违约。我无奈之下向何湘伍发送《解除协议通知书》，何湘伍收到通知后明确表示不交付涉案商铺。为维护我的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、何湘伍一次性退还房屋租赁保证金及租金共计60,000元整；2、何湘伍支付房屋租赁保证金及租金的利息（自2017年3月5日至清偿之日止，以60,000元为本金，按银行同期贷款利率计算）；3、本案全部诉讼费由何湘伍承担。
被告何湘伍辩称，2016年1月1日，我与原租赁人吴峰签订《租赁合同》，租赁位于江岸区后湖乡塔子湖村跃进村康乐园尚都一品A1-1号商铺，双方约定租赁人不得转租、转借、转让或改变经营用途，且与其他方所签订的任何合同均对我不发生效力。租赁期满，对于租赁人的装修及添附部分，租赁人能拆除的拆除，不能拆除的部分全部赠送给我。2017年2月21日，因吴峰拖欠房租，我与之签订了《解除合同协议书》。次日，经吴峰介绍，我与刘鑫签订《租赁合同》。同日，刘鑫向我支付房租及保证金共计60,000元，我将房屋交给刘鑫使用，由刘鑫自行换门换锁。因刘鑫需要时间装修房屋，双方约定将合同签订时间延后至同年3月5日。2017年3月15日，刘鑫称房屋被案外人程政侵占，经报警仍未得到解决。侵占人程政自称为原租赁人吴峰的合伙人，认为该租赁房屋室内装修物处理得不当，便侵占刘鑫的出租房屋。原来，刘鑫未经我同意，竟然在2月22日与吴峰签订协议，受让了租赁房屋室内的装修物等，而此前我对此是毫不知情。我认为，2017年2月22日我与刘鑫签约之日就已经履行了交房义务，其后刘鑫无法使用房屋的表面原因是程政侵占房屋，真正的原因则是刘鑫与没有处分权的原租赁人吴峰私下签约处分了租赁房屋内的装修物，因此，刘鑫对房屋被侵占也应承担一定的过错责任。
经审理查明，2017年2月22日，何湘伍（甲方）与刘鑫（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于武汉市江岸区后湖乡塔子湖跃进村康乐园尚都一品A1-1商铺，面积共169.46平方米场地租赁给乙方使用；租赁期限三年，自2017年3月5日起至2020年3月4日止；租赁用途汽车服务；第一年月租金13,000元，每半年支付一次；乙方于签订本合同当日内一次性支付给甲方房屋租赁保证金13,000元作为履行本合同的保证，房屋保证金不能冲抵房租。本合同终止时，甲、乙双方确认所有应由乙方承担的费用，双方认可并结清后当日内可由甲方将此保证金无条件退还给乙方；甲方保证在签订合同时拥有本合同范围内的房屋、设备、附属设施的所有权。合同还对双方权利和义务、违约责任等作出约定。因双方协商由何湘伍给予一定时间的免租期，故双方将签订合同的落款日期写为2017年3月5日。合同签订后，何湘伍将涉案房屋钥匙交付给刘鑫，刘鑫向何湘伍支付房屋租金及保证金共计60,000元，并由何湘伍向刘鑫出具《收条》，记载“今收刘鑫房屋保证金13,000元、半年房租为78,000元，总计91,000元”。2017年3月14日，刘鑫前往涉案房屋时，发现该房屋内有人居住，遂给何湘伍打电话，何湘伍建议刘鑫报警解决。因涉案房屋一直被他人占用，刘鑫于2017年4月11日向何湘伍发出《解除协议通知书》，并要求何湘伍退还房屋租金及保证金共60,000元。因双方协商未果，刘鑫诉至本院，要求判如所请。
另查明，涉案商铺由何湘伍与案外人李丽荣于2015年8月31日共同购买。2016年1月1日，何湘伍与案外人吴峰签订《租赁合同》，将涉案房屋租赁给吴峰使用，租赁期限为2016年1月1日至2019年1月1日。后因吴峰欠缴租金，双方于2017年2月21日签订《解除合同协议书》，确认双方之间的租赁合同于2017年2月21日解除。次日，吴峰介绍刘鑫与何湘伍在涉案商铺内签订租赁合同，并由吴峰直接将涉案商铺钥匙交付给刘鑫。之后，吴峰与刘鑫达成店面转让协议，约定由吴峰将涉案商铺转让给刘鑫，转让费75,000元。
再查明，案外人程政于2015年12月31日注册登记武汉市江岸区鑫政汽车服务俱乐部，将涉案商铺登记为经营场所。庭审中，刘鑫陈述涉案商铺一直被程政占用，程政自称其为吴峰的合伙人，认为在店铺退租过程中对室内装修处理不当，遂占据涉案商铺要求赔偿。
上述事实，有租赁合同、收据、转款凭证、解除协议通知书、武汉市商品房买卖合同、店面转让协议等证据及双方当事人当庭陈述在卷佐证，并经庭审查证属实，本院依法予以采信。
本院认为：刘鑫与何湘伍签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，属有效合同。合同签订后，刘鑫按约定支付了保证金及部分租金，但何湘伍仅交付了房屋钥匙，未能将涉案房屋交付给刘鑫实际使用，致使刘鑫签订合同的目的不能实现，何湘伍的行为已构成违约，刘鑫有权单方解除涉案合同，故双方签订的《租赁合同》已于刘鑫送达解除协议通知书之日起解除。合同解除后，何湘伍应将收取的款项退还给刘鑫，刘鑫要求何湘伍退还房屋租赁保证金及租金共计60,000元的诉请，本院予以支持。何湘伍抗辩称涉案房屋已经交付给刘鑫，导致刘鑫不能使用房屋的原因是刘鑫与没有处分权的原租赁人吴峰私下签约处分了租赁房屋内的装修物，根据庭审查实，虽然在签订涉案合同时何湘伍已经与原租赁人吴峰签订了解除合同协议书，并通过原租赁人吴峰向刘鑫交付了涉案房屋的钥匙，但涉案房屋内原经营者程政并没有腾退，导致刘鑫未能实际使用涉案房屋。何湘伍作为涉案房屋的所有权人及出租人，应当将能够使用的房屋交付给刘鑫，而案外人程政占用涉案房屋的行为，本质上仍是上一租赁合同纠纷的延续，与刘鑫和原承租人吴峰之间达成的店面转让协议没有直接的因果关系，故在涉案房屋仍存在纠纷的情况下，何湘伍仅交付房屋钥匙的行为不能视为交付房屋，本院对何湘伍的抗辩理由不予采纳，何湘伍可另行向房屋侵占人主张损失。因刘鑫在明知涉案房屋原承租人吴峰已经解除合同的情况下，仍然与其签订店面转让协议，自身存在一定的过失，故本院对刘鑫主张的利息损失，不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告何湘伍于本判决生效之日起五日内向原告刘鑫返还保证金及租金共计60,000元；
二、驳回原告刘鑫的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间债务利息。
案件受理费1,300元、邮寄费40元，共计1,340元由被告何湘伍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 李颖文
人民陪审员 宋汉仙
人民陪审员 周玲莉
二〇一七年七月二十六日
书 记 员 杨敬文