南京市鼓楼区人民法院
行 政 裁 定 书
（2013）鼓行初字第56号
原告余宝华，男，汉族，1945年3月18日出生。
委托代理人徐涛明，江苏东域律师事务所律师。
委托代理人张贝，江苏东域律师事务所律师。
被告南京市住房和城乡建设委员会，住所地本市广州路185号。
法定代表人周金良，主任。
委托代理人王和平，江苏三法律师事务所律师。
委托代理人朱昊，江苏三法律师事务所律师。
第三人华夏银行股份有限公司南京分行，住所地本市中山路81号。
负责人何羽，行长。
委托代理人王海涛，江苏高的律师事务所律师。
第三人周建华，女，汉族，1963年5月23日出生。
原告余宝华诉被告南京市住房和城乡建设委员会（下称市住建委）房屋行政登记一案，本院于2013年7月31日受理本案，在法定期限内向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因华夏银行股份有限公司南京分行（下称华夏银行南京分行）、周建华与本案被诉具体行政行为具有法律上的利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2014年2月7日公开开庭审理了本案。原告余宝华的委托代理人徐涛明，被告市住建委的委托代理人王和平，第三人华夏银行南京分行的委托代理人王海涛到庭参加诉讼。第三人周建华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案因双方当事人申请庭外协调，扣除审限30天。本案现已审理终结。
被告市住建委于2006年11月13日向第三人周建华核发鼓转字第307137号房屋所有权证。被告在法定期限内向本院提交了答辩状及作出被诉具体行政行为的证据和依据。
被告提交的证据有：
1、南京市房屋权属登记申请书，证明2006年10月31日，原告委托代理人倪金秀与周建华向被告申请涉案房屋的转移登记；
2、鼓改字第066101号房屋所有权证，证明涉案房屋原系余宝华所有，转移登记时申请人提交了所有权证原件；
3、南京市房地产买卖契约，证明原告与第三人周建华之间就涉案房屋转移登记达成了书面买卖契约；
4、（2006）宁证内经字第92061号公证书，证明倪金秀办理房屋转移登记经过原告余宝华的授权；
5、余宝华、倪金秀的身份证明，证明被告办理涉案房屋转移登记时对涉案当事人的身份证情况进行了审查；
6、房屋分层分户平面图，证明涉案房屋坐落及面积；
7、销售不动产通用发票及契税完税凭证，证明当事人依法缴纳了税收；
8、南京市房屋所有权登记审核表（一），证明被告经审查后为第三人周建华办理了本次房屋转移登记，并向其制发了鼓转字第307137号房屋所有权证；
9、南京市房屋所有权登记审核表（三），证明周建华于2006年11月13日领取了涉案房屋权属证书；
10、南京市房地产抵押登记申请书，证明周建华就涉案房屋提出抵押登记申请；
11、南京市房地产抵押登记审批表（一）及颁证记录，证明被告核准了周建华的抵押登记申请；
12、（2008）鼓执字第1286号民事裁定书及协助执行通知书，证明涉案房屋在2012年被鼓楼法院依法查封，查封期间不得办理转让和抵押；
13、（2008）鼓民三初字第303号民事判决书，证明原告已于2008年8月知晓涉案房屋转移登记情况，原告提起本案诉讼已超过两年的起诉期限。
被告提交的依据：
《南京市城镇房屋权属登记条例》（下称《市房屋登记条例》）。
原告余宝华诉称，2006年11月14日，在未经原告同意的情况下，被告根据周建华提供的虚假公证书等材料，将位于本市马鞍山路9号502室房屋转移登记至周建华的名下，导致原告丧失私有财产的物权，并造成原告其他相应损失。在多方维权无果的情况下，原告要求被告承担由此造成的法律后果，但被告认为其是否应承担责任应由人民法院裁定。现诉请：一、确认被告将周建华登记为马鞍山路9号502室房屋所有权人的房屋变更登记行为违法；二、判决被告将原告登记为马鞍山路9号502室房屋所有权人。
原告提交的证据有：
1、被告所属产权市场处的书面回复，证明申请人提供虚假公证书办理了房屋交易手续，被告也知道提供的公证书是虚假的；
2、房屋所有权证，证明涉案房屋登记在原告名下，系原告所有；
3、房屋登记簿，证明涉案房屋已变更登记至周建华名下；
4、（2008）鼓民三初字第303号民事判决书，证明被告基于变更登记的买卖契约是无效的，所审查的公证书是伪造的，虚假的。
被告市住建委辩称，一、被告于2006年11月13日作出涉诉具体行政行为，原告于2008年即已知道涉诉房屋权属登记在周建华名下，其提起本案诉讼已超过法定的起诉期限；二、根据《市房屋登记条例》的规定，被告具有办理房屋权属登记的法定职权。被告根据当事人提供的鼓改字第066101号房屋所有权证、南京市房地产买卖契约以及（2006）宁证内经字第92061号公证书等登记材料，依据《市房屋登记条例》第二十一条等相关规定，进行法定形式的审查后，于2006年11月13日向周建华核发了鼓转字第307137号房屋所有权证，该登记行为符合法律规定，并无不当；三、2006年11月13日，周建华以涉案房屋设定抵押担保，向华夏银行南京分行借款，该行于同月29日领取了房屋他项权证，其对涉案房屋享有抵押物权；四、2012年5月26日，鼓楼区人民法院向被告送达（2008）鼓执字第1286号民事裁定书及协助执行通知书，要求被告查封涉案房屋，查封期限两年。综上，被告作出的具体行政行为符合法律规定，原告提起本案诉讼已超过起诉期限，请求驳回原告起诉。
第三人华夏银行南京分行述称，华夏银行与周建华签订的房屋抵押合同不能因为原告与周建华签订的房地产买卖契约无效而无效，华夏银行的抵押权应受法律保护。2009年6月15日，鼓楼法院作出生效判决确认华夏银行与周建华签订的抵押合同有效。2011年，原告还曾向鼓楼法院起诉华夏银行及周建华，要求确认抵押合同无效，基于一事不再理的原则，鼓楼法院驳回原告起诉，原告不服上诉，南京中院裁定驳回上诉，维持原裁定。基于上述诉讼的结果，华夏银行与周建华之间签订的抵押合同是合法有效的，无论本案诉讼结果如何，都不能推翻华夏银行有权就登记在周建华名下的诉争房屋优先受偿的法律关系。
第三人华夏银行南京分行提交的证据有：
（2009）鼓民二初字第256号民事判决书、（2011）鼓商初字第26号民事裁定书、（2011）宁商终字第1045号民事裁定书，证明华夏银行南京分行就涉案房屋享有优先受偿权。
第三人周建华没有应诉答辩。
经当庭质证，原告及第三人对被告提交的证据4真实性不予认可，认为系当事人伪造，其余证据的真实性予以认可。被告及第三人对原告提交证据的真实性不持异议。原、被告对第三人提交证据的真实性没有异议。
经庭审质证，本院对原、被告及第三人的证据作如下认证：
一、被告提交的证据，证据4，根据本院（2008）鼓民三初字第303号生效民事判决，该公证书中的授权委托书系伪造，本院对真实性不予确认。对其它证据的真实性，双方不持异议，本院予以确认；
二、原告及第三人提交的证据，双方对真实性不持异议，本院对真实性予以确认。
根据庭审质证及当事人陈述，本院查明以下事实：
原告余宝华原系本市马鞍山路9号502室房屋（下称马鞍山路房屋）的所有权人。2006年10月31日，第三人周建华与倪金秀（系余宝华妻子）向被告申请办理上述房屋权属变更登记手续。被告审核了2006年10月31日余宝华与周建华签订的南京市房地产买卖契约、公证委托书等材料，于2006年11月13日向周建华颁发鼓转字第307137号房屋所有权证，将该房屋所有权变更登记至周建华名下。2006年11月13日，周建华以马鞍山路房屋作为抵押向华夏银行南京分行借款41万元，后华夏银行南京分行与周建华办理了房屋抵押登记手续。
2008年5月20日，余宝华向本院起诉周建华及南京市公证处，要求确认余宝华与周建华签订的房屋买卖合同无效，周建华、南京市公证处赔偿损失10万元。本院审理后认为，余宝华妻子倪金秀隐瞒余宝华将马鞍山路房屋出售给周建华并办理了抵押贷款，周建华在明知倪金秀故意隐瞒余宝华的情形下，仍与倪金秀签署房屋买卖契约，双方的行为损害了余宝华的利益，余宝华授权委托书上的签名并非本人签名，该委托书并非余宝华本人真实意思表示。2008年8月18日，本院作出（2008）鼓民三初字第303号民事判决书，判决2006年10月31日余宝华与周建华签订的南京市房地产买卖契约无效，并驳回余宝华其它诉讼请求。该判决于2008年9月12日发生法律效力。2009年1月8日，华夏银行南京分行起诉周建华，要求解除双方签订的借款合同，周建华返还借款本息，并主张对马鞍山路房屋享有优先受偿权。本院于2009年6月15日作出（2009）鼓民二初字第256号民事判决书，判决解除双方签订的借款合同，周建华返还借款本息，华夏银行南京分行对马鞍山路房屋折价、拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。2010年12月21日，余宝华向本院起诉周建华及华夏银行南京分行，要求确认双方就马鞍山路房屋签订的抵押合同无效，本院认为，抵押合同的效力已经（2009）鼓民二初字第256号生效判决予以认定，余宝华的起诉违反了“一事不再理”的原则，2011年6月15日，本院作出（2011）鼓商初字第26号民事裁定书，裁定驳回余宝华的起诉。余宝华不服该裁定，向南京市中级人民法院提起上诉。南京市中级人民法院于2011年11月7日作出（2011）宁商终字第1045号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。
本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起3个月内提出。《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。本案中，被告于2006年11月13日根据余宝华与周建华签订的房屋买卖契约作出涉诉具体行政行为。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议。因此，原告要求确认买卖契约无效提起民事诉讼的期间应从行政诉讼的起诉期限中扣除。2008年5月，原告向本院起诉要求确认其与周建华签订的房屋买卖契约无效，2008年8月18日，本院作出（2008）鼓民三初字第303号民事判决，判决双方签订的买卖契约无效。该判决已于2008年9月12日发生法律效力。此时，原告应当知晓马鞍山路房屋变更登记至周建华名下，在被告并未告知原告诉权或起诉期限，且具体行政行为的基础法律关系效力被生效判决确认无效的情况下，原告最迟应当于该民事判决生效后2年内提起行政诉讼，即2010年9月12日前提起行政诉讼。虽然2010年12月，原告就抵押合同效力提起民事诉讼，但抵押合同并非本案具体行政行为的基础法律关系，该诉讼期间不应从起诉期限中扣除。因此，原告于2013年7月31日提起本案诉讼已超过起诉期限。
据此，依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十四条第（六）项之规定，裁定如下：
驳回原告余宝华的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 李 彭
人民陪审员 杨健华
人民陪审员 祝红玲
二〇一四年四月二十三日
见习书记员 张智玉