广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂03民终561号
上诉人（原审被告）：桂林彰泰实业集团有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市环城北路。
法定代表人：沈红霞，该公司董事长。
委托代理人：甘永雄，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：赵继周，男，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。
委托诉讼代理人：孙巧玲，广西同盛吉成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邓蕾，女，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。
委托诉讼代理人：孙巧玲，广西同盛吉成律师事务所律师。
上诉人桂林彰泰实业集团有限公司因与被上诉人赵继刚、邓蕾商品房买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2016）桂0305民初1486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人桂林彰泰实业集团有限公司的委托诉讼代理人甘永雄、被上诉人赵继刚、邓蕾及其共同的委托诉讼代理人孙巧玲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
桂林彰泰实业集团有限公司上诉请求：1、依法撤销桂林市七星区人民法院(2016）桂0305民初1486号民事判决书，改判驳回被上诉人原审的所有诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人已完成《商品房买卖合同》约定的主要义务，而上诉人未履行房屋交付的义务，属于事实认定错误。判定合同义务是合同的主要义务还是次要义务的标准有两个方面：一是从合同的性质来判断该合同义务是否重要；二是从对合同当事人双方的重要性来考察。对于合同义务的主次义务，一审法院的判断显然是片面的，其仅从合同的性质单方面角度对合同义务进行了评价�而忽视了合同义务对于合同当事人是否具有重要意义。具体理由如下：1、在一个合同法律关系当中，合同的主要义务可以是一项，也可以是多项。如前所述，一审法院的关注点过多地关注到了《商品房买卖合同》的“商品房”上，以致于认为买方付清房款，卖方交付房屋就是双方的全部且唯一的主要义务，这是典型的以偏概全的逻辑性错误。2、金额小不等同于次要义务。本案中，被上诉人欠缴的金额相对于已缴纳的房款的确是小数目。但被上诉人所欠缴的费用项目对于合同双方而言都是至关重要的。物业费、有线电视初装费、燃气管道初装费、房屋所有权证办理费等相关的费用直接关系到被上诉人是否可以充分使用所购房屋，被上诉人是否履行上述缴费义务则意义更加重大。上诉人面对的是成成上万户的客户群，以上费用多为上诉人己�垫或如未能代收即要承担相应违约责任的费用，合同相对方不支付将给上诉人造成巨大的预期损失以及为挽回损失所要耗费的巨大人力物力；从这个方面而言，上述缴费义务对于合同双方都具有重大意义及作用，因此它当然是被上诉人应当履行的合同主要义务。3、退一万步而言，即便上诉人没有履行房屋的现实交付，但从法律意义上，上诉人己经完成了交付义务。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，上诉人应当在2015年10月31日前将符合有关规定及约定的商品房交付给买受人使用。合同附件四的补充协议第四条第5款约定“由于买受人原因未能按期交付该商品房的，交房通知书面文件规定的办理房屋交接手续期限的届满之日视为买受人接受该商品房，该日视为出卖人已向买受人实际交付之日”。而上诉人己于2015年10月28日通过桂林晚�将交房通知送达被上诉人，通知其2015年10月31日到房屋所在小区办理相关房屋交接手续。被上诉人并未在上述期限内提出任何异议，即视为上诉人完成了房屋的实际交付，房屋交付义务已履行完毕。二、一审法院使用公平及诚实信用原则断案属于适用法律错误。首先，根据《合同法》及民事相关法律法规的规定及精神，民事法律关系中，有约定应当从约定，无约定才从法定。本案中，双方的权利义务是在买卖合同中有明确约定的，该约定并未违反国家强制性法律规定，合法有效。那么，就应当优先适用双方的合同约定。其次，《合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。被上诉人未按合同约定缴纳相关费用，既违反了法律规定应当全面履行自己的义务�也违反了双方合同的约定，同样属于不诚信之行为。最后，一审法院适用了公平及诚实信用的法律原则对上诉人的行为作出了法律评价。但法律原则的适用应当遵循三个基本原则：1、穷尽法律规则，方得适用法律原则；2、除非为了实现个案正义，否则不得舍弃法律规则而直接适用法律原则；3、没有更强理由，不得径行适用法律原则。一审法院在并不具备上述任一基础的情况下，适用了法律原则，属于明显的适用法律错误。综上所述，上诉人认为一审法院违背了最基本的民法自治的原则，过度地使用了自由裁量权，在合同约定及法律规定都存在的前提下，弃之不用，导致了认定事实错误及法律适用错误。特提请贵院依法查明事实，依法对该案的错误予以纠正。
赵继刚、邓蕾辨称：1、一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，适用�律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持一审判决；2、被上诉人多次要求上诉人交房，上诉人说没有交物业费不交房，其他费用可以交，但因对方是代收的，也可以去其他地方交。双方对物业费有争议，上诉人没有权利收取物业服务费，上诉人是没有主体资格。上诉人多次以物业费未交的理由拒绝交房。我国的习惯是买房交付房款是我们的责任，交房是上诉人的责任。请求维持一审判决。
赵继刚、邓蕾向一审法院提出诉讼请求：1、被告立即向原告交付房屋（七星区穿山东路28号彰泰*春天北苑8幢2单元7层3号房）；2、判令被告向原告支付延期交房违约金71514元（按日按已付房款653742元的万分之四暂计至2016年7月31日共274天，实际应计至房屋交付之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2014年10月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的桂林市七星区穿山东路28号彰泰*春天北苑8幢2单元7层3号房，房屋总价款为653742元，原告签订合同当日支付总房款的30%，余款于签订本合同之日起90日内以银行按揭方式支付；被告于2015年10月31日前将符合条件的商品房交付原告使用，若逾期超过90日未交房，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自交房期限第二天起至实际交房之日止，按日向原告支付已付房款万分之4的违约金。另该合同附件四补充协议第四条第2款约定：在约定的商品房交付期限前，买受人应付清全部房价款，付清或缴清约定的费用、税金、维修资金等，付清已经发生的违约金（如有），否则，该商品房交付日期相应顺延至全部支付义务完成之次日起7天�，且出卖人对此不承担违约责任；第九条约定：买受人应在约定的商品房交付期限前向物业公司一次性付清预收一年的物业服务费、公共水电费、管道燃气初装费、房屋所有权证办理费、代收有限电视入网及安装费等费用。合同签订后，原告向被告支付了购房款653742元，分别于2014年10月14日支付203742元，2015年1月22日支付450000元。2015年10月31日，原告到被告处收房，被告以原告未缴纳物业费、有线电视初装费、燃气管道初装费、房屋所有权证办理费等费用为由，至今未将原告所购房屋钥匙交付给原告。原告认为，原告已按合同约定付清了房款，被告却未按合同约定交付房屋，被告已构成违约，应当承担违约责任。原告为维护自身合法权益，故诉至该院。
一审法院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律的禁止性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，原告的主要义务是按时支付购房款，被告的主要义务是按时交付房屋。原告已按合同约定向被告支付购房款653742元，被告应按合同约定于2015年10月31日前向原告交付房屋，但被告至今未交房，原告要求被告立即交付房屋的诉请符合合同约定，该院予以支持。缴纳物业费、有线电视初装费、燃气管道初装费、房屋所有权证办理费等费用并非商品房买卖合同的主要义务，且收费主体也不是被告，被告以原告未缴纳上述费用为由拒绝交房有违公平及诚实信用原则，故对被告的辩称，该院不予采信。被告逾期交房构成违约，原告要求被告自2015年11月1日起以已付房款653742元为基数按每日万分之四支付违约金符合合同约定，且未违反法律规定，该院予以支持。据此，依照《中华�民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告桂林彰泰实业集团有限公司立即向原告赵继周、邓蕾交付桂林市七星区穿山东路28号彰泰*春天北苑8幢2单元7层3号房；二、被告桂林彰泰实业集团有限公司支付原告赵继周、邓蕾逾期交房违约金（计算方式：以653742元为基数，自2015年11月1日起按每日万分之四计算至被告实际交付房屋之日止）。本案收取案件受理费1588元（原告已预付本院），由被告桂林彰泰实业集团有限公司承担。
一审查明的事实属实，本院予以确认。另查明：双方当事人于2017年1月13日交接了桂林市七星区穿山东路28号彰泰*春天北苑8幢2单元7层3号房。
综合�方当事人诉辩，本案二审的争议焦点是：上诉人与被上诉人是否全面履行合同约定的义务。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律的禁止性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该《商品房买卖合同》主文本与附件一、二、三、四内容，都是《合同》的重要组成部分，双方都应当履行各自的权利和义务。根据《合同》约定，被上诉人应当按时支付购房款及相关费用，上诉人应当按时交付房屋。被上诉人已按合同约定向上诉人支付购房款，但未按《合同》约定交纳物业费等费用，导致双方未按《合同》约定时间交接房屋。上诉人已通过报纸、发文的方式，向被上诉人催交收房，被上诉人也要求上诉人交房。但被上诉人仍未按照《合同》的约定义务，缴纳物业费、有线电视初装费、燃气管道初装费、房屋所有权证办理费等相关费用。根据双方《合同》约定，在约定的商品房交付期限前，买受人应付清全部房价款，付清或缴清约定的费用、税金、维修资金等，付清已经发生的违约金（如有），否则，该商品房交付日期相应顺延至全部支付义务完成之次日起7天内，且出卖人对此不承担违约责任。被上诉未按《合同》约定交纳上述费用，上诉人有权拒交付房屋，并不承担延期交房的责任。关于物业费等费用交给物业服务公司是否合理问题。根据《合同》约定，买受人同意并承诺遵守出卖人制定的临时业主规约直至业主大会制定新的业主规约，在业主未召开业主大会并选聘新的物业服务公司前，买受人接受出卖人委托的物业服务公司的服务，同意遵守出卖人与物业服务公司签订的前期物业管理协议。买受人应在接受该商品房时与出卖人委托的前期物业服务公司签订物业服务合同，并按时交纳物业服务费。物业费包含公共设施设备运行费用，业主或物业使用人未按期交纳物业费用的，电梯、二次供水、门禁系统等公共设施设备的使用受到限制，因此而产生的后果均由当事业主自负。物业服务费从该商品房交付时起开始计交，等等。同时约定，买受人应当在约定的商品房交付期限前向物业公司一次性预交一年的物业服务费。因此，在业主、业主大会选聘物业服务企业�前，建设单位选聘物业服务企业，进行前期物业管管理服务，符合法律法规的规定，也是为小区营造一个良好的生活环境。故被上诉人应将物业服务等费用交给物业服务公司并不违反法律、法规规定及合同的约定。被上诉人没有履行交清《合同》约定缴款的先履行义务，上诉人有权拒绝履行实际交付房屋的后履行义务。一审判决上诉人承担延期交房的违约责任不当，应予纠正。双方当事人于2017年1月13日交接了桂林市七星区穿山东路28号彰泰*春天北苑8幢2单元7层3号房屋，故一审判决上诉人立即向被上诉人交付房屋已无实际意义。
综上所述，上诉人的上诉请求成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律实体处分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百�七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2016）桂0305民初486号民事判决。二
二、驳回赵继刚、邓蕾的诉讼请求。
一审案件受理费1588元（被上诉人已预交），二审案件受理费1588元（上诉人已预交），合计3176元，由被上诉人赵继刚、邓蕾负担。
本判决为终审判决。
审判长 吕秀文
审判员 王治斌
审判员 陈海涛
二〇一七年五月十二日
书记员 申峰峰