辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终11653号
上诉人（原审被告）：崔东，男，满族，1979年1月9日出生，住沈阳市皇姑区。
上诉人（原审第三人）：王春生，男，汉族，1968年2月29日出生，住沈阳市皇姑区。
被上诉人（原审原告）：汤华谦，男，汉族，1940年10月19日出生，住沈阳市铁西区。
委托诉讼代理人：汤娟，女，汉族，1964年8月14日出生,系汤华谦女儿。
原审第三人：沈阳和美玉器制品有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山中路66号112室。
法定代表人：杨东，公司经理。
上诉人崔东、王春生因与被上诉人汤华谦、原审第三人沈阳和美玉器制品有限公司（以下简称“和美公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初4054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
崔东、王春生上诉请求：1、撤销一审判决，直接改判或发回重审。2、判令汤华谦承担本案诉讼费。事实及理由：1、一审法院程序违法。根据《民事诉讼法》规定一审审限为6个月，本案从立案至判决近两年，卷中也没有关于延审批示；2、一审法院事实认定错误。首先，本案租赁期尚未届满，不涉及房屋占有使用费。其次，崔东已于2014年9月从该项目中撤出，已丧失实际经营权、控制权和房屋使用权，王春生是实际经营者及实际占有人，故判令崔东承担租金、违约金及腾房没有根据。最后，根据《动迁协议》注明的内容，汤华谦不是涉案房屋的所有人。该房产隶属于沈阳市皇姑区黄河街道办事处，并且已通知使用人将收回该房的使用权，汤华谦没有房屋的所有权与使用权，无权主张腾房并要求租金。沈阳市皇姑区街道办事处表示要以适格诉讼主体身份参与二审诉讼，本案主体不适格。3、一审法院适用法律错误。一审法院认定权属不清，在租金和占有使用费如何界定方面适用错误。
汤华谦辩称，一审判决正确，租房应当支付房租，否则应当腾房，请求二审法院依法判决。
和美公司二审未到庭。
汤华谦向一审法院起诉请求：1、判令解除汤华谦、崔东双方签订的《协议书》，崔东腾退房屋。2、判令崔东支付汤华谦欠付租金人民币25,000元（自2015年10月10日起至腾退房屋付清租金之日止，暂计算至2016年4月10日，按年租金50,000元计算）及利息544元（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年9月26日起至实际付清之日止，暂计算至2016年4月10日）。3、判令崔东支付汤华谦违约金人民币40,000元。4、本案全部诉讼费用及其他相关费用由崔东承担。
一审法院认定事实：2012年8月23日，汤华谦、崔东签订一份《协议书》，约定汤华谦将位于沈阳市皇姑区珠江街196号门市房（建筑面积176平方米，即涉案房屋）出租给崔东使用，租期为5年，自2012年10月10日起至2017年10月10日止。年租金为5万元，崔东从2013年10月10日开始至2014年10月10日交付下年房费。每年必须提前15日交纳房屋租金，如到期不交时，汤华谦有权收回房屋。崔东在租房期限内，不得变象转租、转让、抵押，经汤华谦书面同意，崔东可以出兑，否则崔东私自出兑无效。在租房期限内，汤华谦、崔东不得擅自终止协议，如汤华谦违约，应赔偿崔东违约金4万元，如崔东违约，应赔偿汤华谦违约金4万元。该合同签订后，汤华谦向崔东交付了房屋，崔东向汤华谦支付房屋租金至2015年10月9日。现该房屋由王春生及和美公司占有。
另查，涉案房屋部分产权归沈阳市长江涂料厂，部分产权归沈阳市皇姑区第一房产经理公司，至今未办理房屋权属证书。因该两部分权属房屋无法分割，故沈阳市皇姑区第一房产经理公司同意沈阳市长江涂料厂对外出租使用其享有产权部分的房屋。汤华谦系沈阳市长江涂料厂的法定代表人，沈阳市长江涂料厂同意汤华谦以自己名义出租涉案房屋、收取房屋租金并作为本案原告进行诉讼。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1、汤华谦主体是否适格；2、汤华谦、崔东签订的《协议书》的效力；3、汤华谦、崔东签订的《协议书》是否应予解除。
关于汤华谦主体是否适格的问题。如前文所述，沈阳市长江涂料厂已对汤华谦与崔东签订《协议书》、收取房屋租金及作为本案原告进行诉讼的行为予以追认，故汤华谦主体适格。
关于汤华谦、崔东签订的《协议书》的效力问题。如前文所述，沈阳市皇姑区第一房产经理公司同意沈阳市长江涂料厂对外出租使用其享有产权部分的房屋，而沈阳市长江涂料厂又追认了汤华谦与崔东签订的《协议书》，而该《协议书》系合同当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规禁止性规定，故应为合法有效，合同双方均应按合同约定全面履行各自的义务。
关于汤华谦、崔东签订的《协议书》是否应予解除的问题。该协议书的主体为汤华谦与崔东，其中汤华谦为出租人，崔东为承租人，崔东作为承租人负有按合同约定向汤华谦支付房屋租金的义务。虽崔东抗辩因其得知涉案房屋为国有资产，为避免交纳两份房屋租金，故其自2015年10月10日起未向汤华谦支付房屋租金。崔东的行为从合同法角度分析应当归类于行使不安抗辩权，根据合同法第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”。在本案中，崔东提供的证据不能证明汤华谦有上述所列的相关事实，其行使不安抗辩权理由不足，故其拒付房屋租金的行为已构成根本违约，因此对汤华谦主张解除《协议书》的诉讼请求，一审法院予以支持。
关于《协议书》解除的后果问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
首先，关于汤华谦主张的自2015年10月10日起至实际腾房之日止的房屋租金问题。自《协议书》解除后至实际腾房之日止，汤华谦主张的房屋租金实质为房屋占有使用费。因汤华谦、崔东并未约定房屋占有使用费的标准，故应参照《协议书》约定的租金标准予以计算。根据合同相对性原则，崔东作为承租人应向汤华谦支付房屋租金及房屋占有使用费（自2015年10月10日起至实际腾房之日止，按年租金5万元的标准计算）。
其次，关于汤华谦主张的违约金及利息问题。崔东逾期支付房屋租金，汤华谦实际受到的损失应为利息损失。现汤华谦按照合同约定的4万元向崔东主张违约金，并同时向崔东主张利息，崔东则认为该项违约金约定过高，请求降低。因此，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，对于汤华谦主张的违约金及利息，一审法院以崔东应付的房屋租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的130%的标准予以计算。依据《协议书》的约定，崔东应分别在2015年9月25日前、2016年9月25日前向汤华谦支付下一年度的房屋租金5万元，因此崔东应向汤华谦支付的违约金和利息应为以5万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的130%的标准计算，分别自2015年9月25日起、2016年9月25日起至实际给付之日止。
最后，关于汤华谦主张的腾房问题。崔东作为房屋承租人，在《协议书》解除后，其负有将涉案房屋腾出并完好返还给出租人即汤华谦的义务。又鉴于涉案房屋现由王春生及沈阳和美玉器制品有限公司占有，在《协议书》解除后，王春生及沈阳和美玉器制品有限公司失去了占有涉案房屋的基础，故该二者作为房屋实际占有人亦负有将涉案房屋腾出并完好返还给出租人即汤华谦的义务。若有相关权利人就涉案房屋主张权利，其可另行解决。
关于王春生及沈阳和美玉器制品有限公司提出的装修损失的问题。因《协议书》非因汤华谦过错而解除，故王春生及沈阳和美玉器制品有限公司无权向汤华谦主张该部分损失。
一审法院判决：一、解除汤华谦与崔东于2012年8月23日签订的《协议书》；二、崔东于本判决生效后十日内支付汤华谦房屋租金及房屋占有使用费（自2015年10月10日起至实际腾房之日止，按年租金5万元的标准计算）;三、崔东于本判决生效后十日内支付汤华谦违约金及利息（以5万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的130%的标准计算，分别自2015年9月25日起、2016年9月25日起至实际给付之日止）;四、崔东、王春生及沈阳和美玉器制品有限公司于本判决生效后三十日内将位于沈阳市皇姑区珠江街196号门市房（建筑面积176平方米）腾出并完好返还给汤华谦；五、驳回汤华谦其他诉讼请求。上述二、三款项，如果崔东未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,438元，由汤华谦承担550元，崔东承担2,888元。
本院二审期间，当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织了当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：崔东提交了照片30张，主张证明该房屋已经无法正常使用。汤华谦提出异议，认为房屋漏水问题协议有约定，由承租方承担责任。本院对该证据的真实性予以确认，其证明力需结合全案情况予以综合认定。
本院二审期间，沈阳市皇姑区房产局提交了《第三人参加诉讼申请书》，申请以第三人身份参加诉讼，请求判决汤华谦租赁给崔东的176平方米门市房产权归申请人所有，汤华谦腾出非法出租的门市房。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，沈阳市皇姑区房产局的请求与本案并不属于同一法律关系，关于涉案房屋的权属确认问题，本院不予审查认定。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案在二审中的争议焦点是汤华谦、崔东签订的房屋租赁合同的效力。该合同的签订是汤华谦、崔东的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，该房屋租赁合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行义务。关于崔东、王春生提出的汤华谦并非涉案房屋的所有权人，无权出租该房屋的主张，本案中沈阳市皇姑区第一房产经理公司和沈阳市长江涂料厂出具证明材料，认可汤华谦有权出租涉案房屋，从租赁合同签订至本案诉讼发生前，并未出现因权利人主张权利，致使租赁合同无法履行的情况。对于涉案房屋的权属争议，并不当然影响双方租赁合同的效力和实际履行，因此对崔东、王春生的此项主张本院不予支持。关于沈阳市皇姑区房产局提出的涉案房屋归沈阳市皇姑区房产局所有的主张，与本案并不属于同一法律关系，沈阳市皇姑区房产局可另行提起诉讼解决该房屋权属争议。
关于崔东提出的其于2014年9月退出经营，应由实际占用房屋的王春生承担责任的主张，经调查，汤华谦与崔东在订立房屋租赁合同时并未就承租人变更达成协议，崔东在退出经营时亦未与汤华谦协商承租人变更的事宜。根据合同相对性的原理，作为承租人的崔东应当承担缴纳房租的义务，其退出经营亦不能免除该义务的承担。对于崔东与王春生之间的投资人内部债务承担问题，崔东可另行提起诉讼解决。因此对崔东提出的此项主张，本院不予支持。
关于崔东提出的房屋漏水致使房屋无法使用的情况，经调查，双方租赁合同中第四条约定：“如遇到房屋漏水、下水道堵塞及房屋维修，自身费用由乙方（崔东）负责，甲方（汤华谦）不负任何费用”。崔东如认为汤华谦应承担维修义务，应另行提起诉讼解决，不能以此作为拒付房租的理由。由于崔东自2015年10月10日起一直未支付租金，亦无有效的抗辩理由，其行为构成根本违约，汤华谦请求解除合同于法有据。合同解除后，崔东应当支付欠付的租金及双方约定的违约金，王春生也无继续占有涉案房屋的权利基础，应将涉案房屋返还汤华谦。综上，一审法院判决并无不当，本院予以维持。
综上所述，崔东、王春生的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3438元(崔东预付)，由崔东负担；二审案件受理费2000元（王春生预付），由王春生负担。
本判决为终审判决。
审判长 周濛
审判员 王虹
审判员 单立
二〇一七年十一月十日
书记员 许璐
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；