湖南省耒阳市人民法院	民 事 判 决 书	（2017）湘0481民初877号	原告：刘仁平。	原告：肖晓红。	二原告的委托代理人：王志飞。	被告：耒阳市汇金置业有限公司。	法定代表人：谢高毅。	委托代理人：刘洪玉。	原告刘仁平、肖晓红为与被告耒阳市汇金置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2017年4月10日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员龙柁雅担任审判长，人民陪审员李永康、刘霞参加的合议庭，于2017年5月24日、8月3日二次公开开庭进行了审理。代理书记员邓良担任记录。原告刘仁平、肖晓红及其委托代理人王志飞，被告耒阳市汇金置业有限公司的委托代理人刘洪玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	二原告诉称：2014年2月12日，二原告看到被告刊登了广告，声称该公司开发的商铺是做汽配城，二原告当时想买下商铺做投资，就与被告签订了商品房买卖合同，合同对双方的权利义务作了约定（详见合同），被告当时声称商品房手续齐全。二原告于2014年2月12日通过银行转账的方式向被告交付了购房款45万元，被告承诺一个月内为二原告办理网签手续，但到期后，二原告询问被告怎么还不办理网签手续，被告就以各种理由搪塞。二原告多次要求解除合同，但被告以各种理由拖了10多次，还承诺在2014年12月1日时市场一定要开业，并要二原告把商铺租赁给被告。但后来才得知，这只是被告欺骗二原告的手段，二原告到房产局询问了该房产的信息，得知该铺面因为一些相关手续未办理的原因，根本就不能销售。这时，二原告才知道被告无权销售涉案门面。二原告于2017年3月份向被告提出了书面解除合同的通知，但被告却置之不理。综上，二原告已经交了45万元的购房款，但被告根本就无法交付该商铺，二原告认为双方之间签订的合同的目的已经无法实现，被告这种欺骗的行为已经构成违约，严重损害了二原告的合法权益，根据双方之间签订的合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。现被告拒绝交房与退还购房款，二原告为维护自身的合法权益，请求判令：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、被告返还二原告购房款45万元；3、被告支付二原告违约金22500元；4、被告承担二原告利息损失86400元（从2014年1月26日起，按中国人民银行同期贷款年利率6.4%计算利息，暂计算至2017年1月26日，即45万×6.4%×3年=86400元）；5、被告承担本案诉讼费。	二原告提交了下列证据以支持其诉讼请求：	1.身份证，证实二原告的诉讼主体资格适格。	2.商品房买卖合同，证实原、被告对购买涉案房屋的相关事项进行了约定，其中约定了被告应当在2014年12月31日前将门面交付于原告，并对逾期交房的违约责任进行了明确的约定。	3.收据，证实被告收到二原告交付的45万元购房款。	4.解除商品房买卖合同通知书，证实二原告已经正式书面通知被告解除合同。	5.寄件单，证实二原告已将书面的解除通知书寄给被告。	6.证明，证实原、被告所签订的合同，到2017年8月1日止，未到耒阳市房地产管理局交易中心进行备案登记。	被告对上述证据经质证，对证据1、2、3、6无异议。对证据4、5的真实性无异议。	被告辩称，1.二原告诉被告房屋手续不齐，与事实不符，被告有预售许可证、房权证、土地使用权人，证件齐全，只因二原告的房款未交清，只交了一半，所以暂不能过户给二原告，这是二原告单方违约，被告不存在违约，故合同不能解除，合同合法有效，不能退房款；2、二原告无权向被告要求违约金，被告按租赁合同从2014年12月－2016年12月1日按15%已返还两年租金合计132000元给二原告，被告不存在违约；3、被告手续齐全，按租赁合同没少原告租金，被告不应付违约金与利息；4、本次诉讼是原告单方违约，原告应承担一切诉讼费用；5、汽配城与皮羊城都是合法经营，与原告没关系。原告纯属无心买房、为解除合同找借口，这不是正当理由，被告不同意解除合同。	被告提供了以下证据以支持其反驳主张：	1、商品房预售许可证；土地使用权证；房屋产权证，证实二原告购买的门面，被告已经办理好相关手续。	2、耒阳汽配城铺面租赁合同，证实被告与二原告为涉案房屋签订了租赁合同，被告已经返还租金给二原告，故不存在违约。	二原告对上述证据经质证，对证据1的“三性”均有异议，被告没有提供原件，无法核实其真实性，被告提交产权证登记日期是2015年7月27日，而原、被告签订合同时间是2014年4月12日，在签订合同时，被告根本无权销售涉案房屋，且房屋产权位置情况并不是二原告所购买门面的位置，所以被告提供的产权证不是涉案房屋所登记的产权；商品房预售许可证的真实性无法核实，商品房预售许可证办理的日期无法核实，商品房预售许可证所登记的内容虽然是面积，但该项目无法体现原、被告签订的涉案门面是否在预售许可证之内，其中商品房预售许可证注意事项第一条，恰好证实被告应当为二原告在一个月之内办理网签手续，故被告违约。商品房预售许可证计划竣工日期是2014年8月2日，但在没有竣工之前，被告将涉案门面销售给原告，属无权销售。对证据2的真实性无异议，但对证明目的有异议，该汽配城租赁合同是被告在无法交付门面的情况下找原告签订的，该合同的实质目的是被告将其作为无法交付门面的借口，实际上被告根本没有将所谓的租金抵作购房款，被告也没有向原告出具任何交付资金收据的证据；二原告与被告签订房屋买卖合同涉及的门面，在当时签订时根本无法交付使用，未达到交付使用的标准，该合同只是被告作为延期交房的借口，没有实际履行。	经过双方对上述证据的质证，本院认为，原告提供的证据中，因被告对原告提供的证据1、2、3、4、5、6的真实性均无异议，依照《最高人民法院》第七十二条的规定，均予以认定。被告提供的证据1，其中的土地使用权证证号为耒国用字（2015）第010184号，商品房预售许可证证号为耒预许字（2013）第017号，均与双方签订的《商品房买卖合同》中的约定事项不符，故与本案无关，不予认定。证据2具有真实性，均予以认定。	经审理查明，二原告系夫妻。2014年1月19日，原告刘仁平与被告签订《耒阳汽配城商铺认购协议书》，约定：1、乙方（原告刘仁平）认购甲方（被告）开发的耒阳汽配城1层122号商铺；2、认购单价19092元/平方米，建筑面积59.49平方米，减去优惠金额3万元及返租租金165872元，应支付购房款939942元；3、乙方应支付首付款47万元，并在签约后15天内提供真实有效的按揭资料到乙方指定的银行办理完相关抵押按揭手续；4、乙方签订认购书当日支付定金5万元。后经被告的主管人员同意，确定原告所购商铺成交价88万元，1月19日需付定金5万元、7天内支付30万元、2月20日前再付10万元。当天，原告刘仁平支付定金5万元，1月27日，支付购房款30万元，被告均向原告刘仁平出具了收据。2014年2月12日，二原告（为买受人）与被告（为出卖人）签订了《耒阳市商品房买卖合同》，约定：1、买受人购买出卖人位于鸿泰国际项目中的第1层122号房，用途为商铺，建筑面积共59.49平方米，单价为每平方米14792.4元，总金额88万元；项目地块的土地使用权证证号为耒国用（2011）第010501号、商品房预售许可证证号为耒预许字（2013）第015-016号；2、买受人在合同签订之日付首付款45万元，剩余房款43万元以银行按揭方式支付；3、出卖人应当在2014年12月31日前，将符合交付条件的商品房交付买受人使用；4、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应当在书面通知送达之日起10日内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单；5、由于出卖人原因，未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；6、出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和其他债务纠纷，因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权预告登记和产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任，自本合同生效之日起30日内，买卖双方应向耒阳市房屋产权管理局申请预告登记或预售合同备案登记。出卖人在交付商品房后365个工作日内，将该幢商品房向耒阳市房屋产权管理局申请初始登记，取得该栋产权证后90个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，取得房屋所有权证后360个工作日申请办理买受人的土地使用权证。当天，双方还签订了补充协议，其中第四条约定，“因买受人原因不按合同约定，逾期提交按揭资料，导致按揭不能及时办妥，均视为买受人逾期付款，买受人承担本合同第七条逾期付款违约责任。买受人经银行审查按揭贷款申请未获得批准的，应在接通知后七日内到出卖人处办理合同变更（更改付款方式为一次性付款）或解除合同，否则，视为买受人愿意在出卖人通知后七日内将购房款一次性付清，逾期则买受人应按本合同第七条承担逾期付款违约责任”。房屋买卖合同及补充协议签订后，二原告于当天向被告付款10万元，连同之前支付的35万元，共计付款45万元。原、被告还于2014年2月12日签订了《耒阳汽配城铺面租赁合同》，约定由二原告将预购的商铺返租给被告使用，租期从2014年12月1日至2016年12月1日，二年租金132000元直接抵扣购铺款。但被告至今未到耒阳市房产交易中心进行备案登记，且不能提供涉案房屋项目的商品房预售许可证，被告的合作银行自2015年起即停止办理涉案房屋项目的按揭贷款，导致原告无法以银行按揭方式支付剩余43万元购房款。另涉案房屋项目的主体工程尚未全部完工，未经竣工验收备案，被告至今未通知二原告收房。二原告多次催促无果，遂于2017年3月5日通过快递方式向被告发出解除商品房买卖合同通知书，要求解除合同、由被告向二原告承担违约责任并赔偿损失，被告收到后，未向二原告作出答复，从而引起纠纷。	本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告签订商品房买卖合同时，被告虽然在合同中向二原告表明已取得涉案项目的商品房预售许可证[证号：耒预许字（2013）第015-016号]，但被告当庭只提供了证号为耒预许字（2013）第017号的商品房预售许可证，而不能提供合同约定的商品房预售许可证，被告为此应承担不利的诉讼后果，故认定被告向原告预售涉案商铺时，未取得涉案商铺项目的商品房预售许可证，且至今未取得。被告尚未取得商品房预售许可证，即向二原告预售涉案商铺，不符合法律规定，双方为此签订的涉案商铺买卖合同为无效合同，自始没有法律效力，无须撤销。涉案合同既已被确认为无效合同，被告依据该合同取得二原告交付的购房款应予返还，且造成涉案合同无效的责任在于被告，被告还应赔偿二原告的利息损失，参照中国人民银行2014年11月22日公布的一至五年期贷款基准年利率6.4%计算，自2015年1月27日至2017年1月26日止，被告应付利息86400元（45万元×6.4%×3年）。二原告要求被告返还购房款45万元，并赔偿利息损失86400元，符合法律规定，予以支持。二原告请求的逾期交房违约金22500元，因涉案合同已被认定为无效合同，相关的违约责任约定对双方无约束力，不予支持。被告关于二原告未按约定交付购房款，应承担违约责任的主张及被告已向二原告支付涉案房屋二年租金132000元，因被告根本未向二原告交房，不存在履行房屋租赁合同的事实，故与事实不符，均不予采纳。	综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《城市商品房预售管理办法》第六条、《最高人民法院》第二条、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：	一、被告耒阳市汇金置业有限公司返还原告刘仁平、肖晓红购房款45万元，并赔偿原告刘仁平、肖晓红从2014年1月26日起至2017年1月26日止的利息损失86400元，限本判决发生法律效力之日起10天内付清；	二、驳回原告刘仁平、肖晓红的其他诉讼请求。	如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。(自觉履行的，可将标的款汇至耒阳市人民法院标的款帐户，户名：耒阳市人民法院，帐号100531698080010001，行号403554700639，开户行中国邮政储蓄银行湖南省耒阳市五一路支行。付款时需注明案号)	本案案件受理费9389元，由被告负担9164元，二原告负担225元。二原告已垫付9389元，被告应在执行中清偿。	如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。	审 判 长  龙柁雅	人民陪审员  李永康	人民陪审员  陈雪梅	二〇一七年九月七日	代理书记员  邓 良																											校对责任人：龙柁雅 打印责任人：邓良																附：相关法律条文：	《中华人民共和国合同法》	第五十二条第五项有下列情形之一的，合同无效：	(五）违反法律、行政法规的强制性规定。	第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。	第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。	《城市商品房预售管理办法》	第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。	未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。	《最高人民法院》	第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。	《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》	第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。	没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。