广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初8108号原告：廖某1，男，2006年8月7日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，法定代理人：廖某2，男，1968年12月19日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，法定代理人：肖某，女，1971年10月2日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，委托诉讼代理人：谢创英，广东铭致律师事务所律师。被告：聂龙活，1974年10月10日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，第三人：中山市家家顺房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区中山五路61号汇智大厦2座3层6卡，统一社会信用代码91442000678855547H。法定代理人：张某。原告廖某1与被告聂龙活房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依原告申请追加中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称家家顺公司）作为本案第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告廖某1法定代理人廖某2、肖某及其委托诉讼代理人谢创英，被告聂龙活到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖某1向本院提出诉讼请求：1.被告聂龙活继续履行中山市二手房买卖及居间服务合同，配合原告廖某1将中山市东区××绿洲花园××房过户至原告名下；2.被告支付违约金（违约金以1320000元为基数，自2017年5月2日起按每日万分之五的标准支付至被告实际履行完合同之日止）；3.被告向原告支付中介服务费35640元；4.被告向原告支付律师费60000元；5.被告向原告支付诉讼担保费4612.92元。事实和理由：2016年12月14日，原告廖某1法定代理人肖某与被告聂龙活在第三人家家顺公司促成下,签订中山市二手房买卖及居间服务合同（以下简称买卖居间合同），约定被告（即卖方）将坐落在中山市东区永安一路8号恒大绿洲花园29幢2802号房的房地产以1320000元的价格出售给原告（即买方）。2016年12月17日，法定代理人肖某与被告签订付款方式变更确认书、主体变更确认书,原合同约定的付款方式变为一次性付款，并由原告廖某1与被告履行买卖居间合同，后被告一直未按约定履行合同，未办理涉案房地产的解除抵押、查封手续，未配合原告办理过户手续。2017年3月1日，原、被告签订补充协议约定双方需在2017年5月1日完成递件过户手续，但被告经多次催告逾期后仍未履行合同义务。现为保护合法权益，原告依法提起诉讼。庭审中原告变更诉讼请求：1.解除原、被告签订的中山市二手房买卖及居间服务合同中形成的房屋买卖合同关系；2.被告返还定金200000元；3.被告支付违约金264000元（购房总价1320000元的20%）；4.被告向原告支付中介服务费35640元；5.被告向原告支付律师费60000元；6.被告向原告支付诉讼担保费4612.92元。原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.中山市二手房买卖及居间服务合同、信息告知书、不动产登记证书、付款方式变更确认书、主体变更确认书；2.定金收据、定金支付确认书、转账记录；3.补充协议；4.电话录音、电话录音摘录；5.催告函；6.中山市不动产登记资料证明表；7.委托代理合同；8.保险单、发票；9.中山市不动产登记资料证明表；10.短信记录；11.律师费发票；12.恒大绿洲商品房现阶段销售价格。被告聂龙活辩称，1.涉案房屋已被查封且进入执行阶段，现无法办理产权过户，故同意原告解除涉案房屋买卖合同的诉求；2.涉案房屋为被告与前妻婚后共同购买，为夫妻共同财产，离婚后双方约定房屋为被告前妻所有，只名义上登记在被告名下,且被告前妻已向人民法院起诉确认产权，现案件还在处理中；3.被告愿意返还定金并按银行贷款利息支付违约金，但不同意双倍返还定金。原告诉求的违约金计算标准过高；4.被告不同意支付中介费用、律师费、诉讼担保费。被告聂龙活对其辩解意见在举证期限内未提交证据。本院经审理认定事实如下：2016年12月14日，原告法定代理人肖某（买受人）与被告聂龙活（出卖人）、第三人家家顺公司（居间方）签订买卖居间合同（编号：50301023011）。合同约定：买卖双方交易的房地产位于中山市东区××绿洲花园××房，建筑面积为149.56平方米，房产受让总价款为1320000元；该房地产交易定金200000元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金200000元；买卖双方约定买方以按揭付款方式支付购房款（不含定金），卖方须无条件配合签署银行资金托管协议，办理资金监管手续；买方意向贷款金额为950000元，并于2017年2月28日前申请按揭，买方须于取得银行贷款批复函之日起七个工作日内支付首付款（不含定金）170000元至买卖双方约定的银行监管账户;在买方按约定将房款一次性打入买卖双方指定银行监管账户或取得银行贷款批复函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起七个工作日内，双方签署广东省房地产买卖合同，缴清税费并办理产权过户递件手续；该房地产处于抵押状态，卖方需要委托担保公司担保融资赎楼，须于签订本合同之日起10个工作日内与担保公司签订服务合同，向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助，担保赎楼项目以担保公司服务合同为准，买方在取得银行贷款批复函后（一次性付款的在办理银行资金监管后）30个工作日内配合担保公司还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续，若卖方虽有担保公司提供担保但仍不能赎楼贷款的，卖方应在30个工作日内自行筹集资金赎楼，增加的费用应由卖方承担，卖方应在还清贷款并办妥注销抵押登记后两个工作日内，将房地产证原件交予第三方办理过户；该房产产权依卖房陈述确定，卖方对其真实性负责并保证没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应合同约定承担违约责任；鉴于居间方已促成买卖双方之间买卖合同成立，买卖双方应在签订合同当日向居间方支付35640元作为佣金，该佣金由买方向居间方支付，若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，如已支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿该笔费用；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行过十五个工作日的，则买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担；如买方未按合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担。买卖居间合同还约定了其他内容。合同签订当天，原告法定代理人肖某按照被告指定方式向被告支付了定金200000元。2016年12月17日，原告法定代理人肖某与被告及第三人签订付款方式变更确认书，约定原买卖居间合同的付款方式变更为一次性付款，该付款方式变更确认书作为原买卖居间合同的附件。同日，原告法定代理人肖某、原告及被告还签订了主体变更确认书，明确如下内容：三方协商一致同意由原告履行原买卖居间合同及其附件有关买方（即原告法定代理人肖某）权利义务的约定，将房产过户到原告名下，同时原告法定代理人保证原告具有购房资格，能顺利履行合同，否则原告法定代理人肖某对此承担连带责任。2017年3月1日，原告法定代理人肖某与被告签订补充协议约定双方于2017年5月1日前需办理递件过户。补充协议签订当天，原告法定代理人肖某、廖某2与被告另签订了定金支付确认书，确认原告法定代理人肖某已按被告指定方式向被告支付定金200000元。后被告未依约办理递件过户手续，第三人于2017年5月2日向被告发出催告函，要求其函件签发之日起3日内履行办理首期款或一次性所付楼款监管手续、办理递件过户手续。后因就买卖居间合同履行产生纠纷，原告遂诉至本院，主张前述实体权利。庭审中，原告向本院提交了由被告发送至原告法定代理人廖某2的短信，短信中被告称因其前妻不同意出售涉案房地产，其本人没有办法，希望原告在收回本金200000元及被告另付50000元利息的情况下，撤回起诉。被告确认该短信的真实性。另查，被告聂龙活名下位于中山市东区××绿洲花园××房的房地产，于2017年2月20日抵押给案外人中国建设银行股份有限公司中山市分行，于2017年5月15日注销该抵押登记；除因原告就本案提出诉讼财产保全，本院于2017年5月15日对该房地产进行查封外，涉案房地产分别又于2017年3月2日、6月23日、8月8日因另案纠纷被轮候查封。又查，原告廖某1为进行本案诉讼已支出律师代理费60000元，诉讼保全保险费4246.92元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告廖某1法定代理人肖某与被告聂龙活、第三人家家顺公司签订的买卖居间合同及其附件付款方式变更确认书、主体变更确认书，均是各方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应恪守履行。被告逾期未能协助原告办理递件过户手续，并明确表示不履行合同约定其作为卖方的主要义务，导致合同目的已无法实现，被告的行为已构成根本违约，应当承担违约责任。由于原告廖某1及其法定代理人肖某与被告聂龙活签订主体变更确认书,确认原告法定代理人肖某在买卖居间合同中的买方权利义务转让给原告廖某1，故原告主张解除其与被告之间的房屋买卖合同关系，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。由于被告违约造成本案房屋卖合同关系解除，原告要求被告返还定金200000元，理据充分，本院予以支持。对于违约金，原告主张被告按合同约定成交总价的20%计算，被告认为该违约金过高应予调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，考虑到原告履行合同的情况（原告支付定金200000元），根据公平及诚信原则，本院酌情确定违约金以合同约定总转让价款1320000元的17%为宜，即被告应向原告支付违约金224400元（1320000元×17%）。对于原告主张被告赔偿其中介服务费35640元、律师费60000元，依据合同约定该部分损失费用由违约方即被告承担，故本院对原告该部分诉求均予以支持。对于原告主张被告赔偿诉讼担保费4612.92元，该费用实际为原告为采取诉讼保全发生的保险费支出，因该保险费发生金额为4246.92元，故本院仅支持被告向原告赔偿诉讼担保费4246.92元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告廖某1与被告聂龙活基于2016年12月14日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同以及付款方式变更确认书、主体变更确认书所形成的房屋买卖合同关系；二、被告聂龙活于本判决发生法律效力之日起七日内向原告廖某1返还定金200000元；三、被告聂龙活于本判决发生法律效力之日起七日内向原告廖某1支付违约金224400元，并赔偿中介服务费35640元、律师费60000元、诉讼担保费4246.92元；四、驳回原告廖某1的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9443元（原告已预交），由原告廖某1负担669元，被告聂龙活负担8774元；诉讼保全费5000元（原告已预交），由被告聂龙活负担（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁泳诗人民陪审员  马碧云人民陪审员  陈学玉二〇一七年八月二十一日书 记 员  姚 班黄怡凤