上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第2943号
原告黄守青。
原告凌行峰。
上述两原告的共同委托代理人谢静宇，上海新松律师事务所律师。
上述两原告的共同委托代理人王丽，上海新松律师事务所律师。
被告张盛龙。
委托代理人王琴英。
委托代理人张智琼。
被告王琴英。
第三人中国建设银行股份有限公司上海松江支行。
负责人李华。
委托代理人潘晔。
第三人杨占军。
委托代理人赵霞，上海市鲤庭律师事务所律师。
原告黄守青、凌行峰与被告张盛龙、王琴英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月13日立案受理后，依法适用简易程序审理。后因两被告下落不明，本案转为适用普通程序审理。审理中，根据原告申请，本院依法追加了中国建设银行股份有限公司上海松江支行（以下简称“建行松江支行”）、杨占军作为第三人参加诉讼。因被告张盛龙涉嫌犯罪被羁押，故本院于2014年8月1日裁定本案中止审理。本案于2014年5月27日以及2015年4月17日两次公开开庭进行了审理。两原告及其委托代理人王丽、第三人建行松江支行的委托代理人潘晔、第三人杨占军的委托代理人赵霞两次到庭参加诉讼。被告王琴英到庭参加第二次庭审。经本院院长审批，本案审理期限延长三个月。本案现已审理终结。
原告黄守青、凌行峰诉称：2013年8月中旬，原、被告在上海富群房地产经纪事务所的居间介绍下达成由原告购买被告位于松江区洞泾镇长兴路XXX弄XXX号XXX室房屋（系争房屋）的初步协议，房屋总价为145万元，为此双方签订了《房屋买卖定金合同》，原告向被告支付了2万元购房定金。2013年10月13日，双方签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定房屋总价为122万元，2013年10月15日前支付85万元，2013年11月10日前支付35万元，2013年11月10日前完成房产过户，2013年11月10日前交付房屋。合同签订当日，原告通过银行转账向被告支付了85万元。但至今房屋上尚存在115万元抵押没有撤销，被告也拒绝配合过户。原告认为被告拒绝过户的行为已经构成了违约。故原告起诉要求：1、判令解除原、被告于2013年10月13日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款87万元；3、判令被告按照人民银行同期贷款利率向原告支付上述金额自2013年10月14日至法院判决日止的违约金。
审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令继续履行原、被告之间于2013年10月13日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令被告清偿位于系争房屋上抵押权人即第三人的债务；3、判令被告及第三人于债务清偿之日办理房屋抵押登记注销手续；4、判令被告于抵押登记注销之日协助原告办理房屋过户手续；5、判令被告支付逾期办理产证的违约金（以已付房款87万元为本金，按照人民银行同期贷款利率标准，自2013年11月11日计算至本本判决生效之日止）。
被告张盛龙、王琴英辩称：愿意继续履行与原告之间的房屋买卖合同。同意将房屋过户给原告。关于违约金，由法院依法判决，现在无力承担。
第三人建行松江支行述称：原告无权要求被告清偿欠第三人建行松江支行的债务。在被告欠第三人建行松江支行的债务清偿前，不得注销抵押登记。
第三人杨占军述称：系争房屋上尚有抵押登记，在债务未清偿前，抵押权一直存在，房屋买卖合同客观上无法继续履行。第三人杨占军已经就其债权向法院申请执行并进入了执行程序，原告并无要求被告清偿欠杨占军债务的权利。原告也无权要求被告注销抵押登记。关于违约金，由法院依法判决。
经审理查明：2011年7月，被告张盛龙、王琴英登记为系争房屋的权利人。
2013年8月21日，原告黄守青与被告张盛龙、王琴英一方签署《房屋买卖定金合同》，约定被告将系争房屋以146.80万元价格出售给原告黄守青。合同对其他事宜进行了约定。当日，原告黄守青向被告张盛龙交付了定金2万元。
原告凌行峰与被告张盛龙于2013年10月13日签订《房屋买卖定金合同》，约定被告将系争房屋以145万元价格出售给原告凌行峰；原告凌行峰于2013年8月21日支付定金2万元，于2013年10月14日前支付85万元作为首付款，于2013年10月30日前支付10万元，于2013年11月10日之前即办理过户当日支付48万元；税费各自承担；房屋价格按照本合同为准；双方于2013年10月15日前签订《上海市房地产买卖合同》。该合同对其他事宜进行了约定。被告张盛龙代被告王琴英签署了该合同。
2013年10月13日，原告凌行峰、黄守青与被告张盛龙签订《上海市房地产买卖合同》，约定由被告张盛龙、王琴英将系争房屋出售给原告凌行峰、黄守青，转让价格为122万元，双方确认于2013年11月10日前办理过户手续，被告应于2013年11月10日前腾出房屋并通知原告进行验收交接。该合同对其他事宜进行了约定。被告王琴英表示认可该合同。
同日，原告凌行峰向被告张盛龙交付了房款85万元。
另查明：第三人建行松江支行与被告张盛龙、王琴英于2011年6月30日签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，约定被告张盛龙向建行松江支行借款85万元。合同对其他事项亦作了约定。被告王琴英作为抵押人也签署了该合同。2011年7月，第三人建行松江支行被核准登记为系争房屋的抵押权人，登记的债权数额为85万元。
2013年1月30日，被告张盛龙、王琴英与第三人杨占军签订《抵押借款协议书》，约定两被告向第三人杨占军借款30万元，并以系争房屋进行抵押。该协议书对其他事项作了约定。上海市宝山公证处于2013年1月30日就上述《抵押借款协议书》出具了《具有强制执行效力的债权文书公证书》。第三人杨占军于2013年2月被核准登记为系争房屋的抵押权人，登记的债权数额30万元。2013年12月23日，上海市宝山公证处就有关上述《抵押借款协议书》出具了执行证书。
审理中，原告提供了一份2014年1月10日的协议书。该协议书载明：“甲方为凌行峰、黄守青，乙方为李新群。因凌行峰通过富群房地产经纪事务所购买松江区洞泾镇长兴路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖产生的纠纷，经与凌行峰协商一致同意解决处理张盛龙房屋抵押人民币：叁拾万元整，现有李新群垫资拿出人民币：壹拾肆万元整，张盛龙拿出人民币：壹拾肆万元整解决叁拾万抵押。张盛龙银行贷款人民币：捌拾伍万元整有凌行峰自己解决，之后富群房产协助办理产权过户，还银行贷款有凌行峰承担。如果凌行峰跟张盛龙要到钱，与李新群各分得百分之五十。从此双方不得无故影响双方的正常营业和正常生活，如果干涉影响到富群房产和先荣房产的营业，凌行峰无条件于三天之内还给李新群人民币：壹拾肆万元整。如果李新群影响到凌行峰的正常生活，三天之内也无条件赔偿壹拾肆万元整。”原告陈述，中介方李新群曾退还原告房款14万元，被告方曾退还原告房款2万元，用于归还被告欠第三人杨占军的借款，但实际并未归还给第三人杨占军。
审理中，本院曾向原告释明系争房屋上尚存在抵押登记，系争房屋不具备过户条件，并询问了原告是否要求变更诉讼请求，即提起解除合同的相关诉讼请求，但原告坚持其要求继续履行合同的相关诉讼请求。
以上事实，有房屋买卖定金合同、上海市房地产买卖合同、协议、收据、上海市房地产登记簿、公证书、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告之间所签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，合同当事人均应当恪守履行合同义务。关于房屋转让价格，虽然《上海市房地产买卖合同》约定房屋总价为122万元，但根据2013年10月13日《房屋买卖定金合同》所作的房屋价格按此合同为准的约定，房屋总价应当以145万元价格为准。
关于原告起诉要求判令继续履行合同、被告清偿位于系争房屋上抵押权人即第三人的债务、被告及第三人办理房屋抵押登记注销手续、被告协助办理房屋过户手续等请求，因系争房屋上尚存在抵押登记，目前继续履行合同存在障碍，尚不具备继续履行的条件，故原告所提出的上述请求，本院均不予支持。如果在上述抵押登记涤除后，且合同继续履行具备条件时，原告可另行起诉。
关于原告要求被告支付逾期办理产证的违约金的诉请，原、被告并未约定逾期办理产证的违约金，故原告此项诉请无合同依据，本院亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条之规定，判决如下：
驳回原告黄守青、凌行峰的诉讼请求。
案件受理费370元，公告费260元，财产保全申请费5，000元，合计5，630元，由原告黄守青、凌行峰负担2，815元（已付），被告张盛龙、王琴英负担2，815元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 利
代理审判员 吕荣珍
人民陪审员 黄坤生
二〇一五年五月八日
书 记 员 亓继芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。