广东省东莞市�级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终3865号
上诉人（原审原告）：陈义坤，男，汉族，1968年10月19日出生，广东省深圳市人，广东省深圳市宝安区。
委托代理人：徐备芳，广东君孺律师事务所律师。
委托代理人：刘利，广东君孺律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：陈海球，男，汉族，1977年12月15日出生，广东省东莞市人，广东省东莞市。
委托代理人：龙海峰，广东众达律师事务所律师。
委托代理人：李文忠，广东众达律师事务所辅助人员。
上诉人陈义坤因与上诉人陈海球房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法民一初字第1318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。�诉人陈海球的委托代理人龙海峰、李文忠，陈义坤的委托代理人徐备芳、刘利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈义坤上诉请求：（一）撤销原审判决第三项，改判陈海球赔偿陈义坤装修损失1270612元。（二）撤销原审判决第四项，改判陈海球赔偿陈义坤委托招商费用89000元。事实与理由：1、案涉租赁物的装修损失应当由陈海球承担。（1）陈义坤于2014年10月7日通过邮箱形式将装修图纸发送给陈海球，陈海球并未提出异议，由此可见，虽然双方未签订书面文件，但仍应当视为陈海球系认可该装修方案的。（2）陈义坤于2014年10月18日开始对房屋进行装修，于2015年3月开业，陈海球作为本地人，每月按时到租赁物处收取房租、水电费，陈海球很清楚租赁物的装修情况，陈海球一直未对装修事宜提出异议，可以证明陈海球是认可装修方案的。（3）完成装修后，�义坤开业招商过程中，陈海球再次就相邻的富佳73号租赁物出租给陈义坤并约定该物业与富佳69号一并使用，由此可见，陈海球是完全同意案涉租赁物的装修方案的。（4）租赁合同约定租赁用途为百货、商业类项目使用，合同中也约定允许装修，从《资产评估报告》来看，各装修项目也是必要的合理的装修，陈义坤不存在未经陈海球同意擅自装修的行为。综上，原审法院认定陈义坤承担70%的责任系错误的，陈海球应当承担100%的责任。2、委托招商费用89000元是真实发生的，陈义坤有提供招商佣金收据予以证明，因陈海球的原因导致合同无效，故该费用应当由陈海球承担。
陈海球口头答辩称：其答辩意见与其上诉状意见一致。
陈海球上诉请求：撤销原审判决第三项，改判陈海球无须向陈义坤支付装修损失317040.6元。事实与理由：1、陈义坤未经陈海球的同意擅自对租赁物进行装修，改变房屋的结构，破坏了房屋美观，由此造成的损失应由陈义坤自行承担。案涉租赁合同明确约定，装修方案须经陈海球的书面同意方可进行装修，装修完后需要陈海球进行验收。陈义坤未按照合同的约定征得陈海球的同意擅自进行装修，且其装修明显改变了房屋的结构，致使消防验收一直未能通过，造成严重安全隐患，故陈义坤主张的装修损失应由其自行承担。2、原审法院认定陈义坤装修损失所依据的《资产评估报告》是由陈义坤诉前单方委托作出的，不具有客观性，其评估价值严重高于实际资产价值，不应作为判决的主要依据。
陈义坤口头答辩称：其答辩意见与其上诉状意见一致。
原审法院认定以下事实：2014年9月29日，陈海球作为出租方，陈义坤作为承租方，双方签订了一份《租赁合同》，约定陈�球将位于东莞市长安镇沙头商业街富佳69号的商铺出租给陈义坤用作经营百货使用，租赁面积为2478平方米，租赁期限为8年，自2014年9月29日至2022年11月30日止，免租期63天；自2014年12月1日至2017年11月30日期间内的租金为61950元/月，自2017年12月1日至2022年11月30日期间内的租金为68145元/月；承租后，陈义坤须向陈海球支付三个月的租金作为押金，押金金额为185850元。2015年3月11日，双方再次签订了一份《租赁合同》，约定陈海球将位于东莞市长安镇沙头商业街富佳73号的商铺出租给陈义坤用作经营百货使用，租赁面积为55平方米，租赁期限为7年7个月，自2015年3月11日至2022年11月30日止，免租期为51天，自2015年3月11日至2015年4月30日止；自2015年5月1日至2022年11月30日期间内的租金为3500元/月；承租后，陈义坤须向陈海球支付二个月的租金作为押金，押金金额为7000元。双方在两份�租赁合同》中均约定了维护条款以及装修条款，租赁期间房屋出现非陈海球人为因素造成需要维护维修的情况，陈义坤自行承担相关费用，陈海球可提供相关帮助；设备及装修费用由陈义坤自行承担，装修方案须经陈海球书面批准同意，由陈义坤提供装修图纸后方进行施工，陈义坤装修不可擅自改变房屋结构，亦不能有损房屋美观，未经陈海球同意，陈义坤不得擅自装修或者改变装修设计；陈义坤要按照相关消防安全法律法规，做好消防设施，陈海球有权对此进行监督管理，若陈义坤未能做好相关防护措施，由此造成的损失及责任应由陈义坤承担。陈义坤主张向陈海球已支付了押金192850元，并提供了收款收据予以证明。陈海球对收款收据的真实性予以确认。
对于装修损失，陈义坤主张装修损失为1270612元，并提供深圳市中锋资产评估有限公司出具的深中�评报字[2015]第0902号关于东莞市长安镇沙头南区逛逛步行街装修价值的《资产评估报告》、资产评估明细表、资产评估机构资格证书、评估人员的资格证书和评估物照片予以佐证。陈海球对于深中锋评报字[2015]第0902号《资产评估报告》、资产评估明细表、资产评估机构资格证书、评估人员的资格证书和评估物照片的合法性和关联性不予确认，真实性由法院依法认定，并认为资产评估报告是陈义坤单方申请进行评估，评估机构和评估项目没有经过陈海球同意及确认。根据《资产评估报告》记载，本次评估主要采用“成本法”进行评估，评估值=重置全价×成新率，装修的评估价位1270612元（详见资产评估明细表）。根据资产评估明细表记载的内容，其中第10项电机（评估价值1435元）、第93项监控设备（含探头11个）（评估价值14356元）、第94项投影机（含1个功放、6个喇叭）（评估价值8135元）、第95项至第111项显示屏及广告牌（评估价值共计66242元）、第112项空调管道（评估价值72712元）、第113项及第114项水冷柜（评估价值共计50930元），属于未形成附合的装饰装修物或设备，上述评估价值共计213810元；其余装饰装修属于附合物，且陈海球明确表示不同意利用。
陈义坤主张陈海球赔偿委托招商费用89000元，并提供了8份招商佣金收据予以证明；陈义坤主张商户物品浸水损失50000元，并提供了其制作的损失单予以证明；对于陈义坤主张的开业抽奖费用21985元、以及利润损失822564元，陈义坤均未能提供相应的证据予以证明。陈海球对于招商佣金收据和损失单的真实性、合法性和关联性均不予确认，认为陈义坤应该提供相关的招商服务合同予以佐证，支出没有合法依据，且收据上的签名人身份不明；陈义坤提供的是格式化的损失单，�陈义坤打印后找他人签名。陈义坤庭审中承认其所提交的招商佣金收据和损失单形式上有所欠缺，但其所主张的商场开张进行招商以及因案涉租赁物屋顶漏水导致商户损失均是客观存在的事实。
另查明，案涉租赁物没有房屋所有权证或建设工程规划许可证。
原审法院认定的上述事实依据有：《租赁合同》、收款收据、深中锋评报字[2015]第0902号《资产评估报告》、资产评估明细表、资产评估资格证书、评估人员资格证书、招商佣金收据、损失单、国有土地使用证、当事人陈述以及原审法院庭审笔录等。
原审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。综合陈义坤的起诉和陈海球的答辩，本案的争议焦点为：对于案涉租赁物装饰装修损失的承担问题。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的�释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，陈义坤、陈海球双方的《租赁合同》依法应认定为无效合同。
对于押金的返还问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，陈义坤已付的192850元押金是陈海球基于《租赁合同》取得的财产，因合同无效，陈海球依法应予以返还陈义坤。
�于《资产评估报告》的合法性问题。陈义坤提供的深中锋评报字[2015]第0902号关于东莞市长安镇沙头南区逛逛步行街装修价值的《资产评估报告》、资产评估明细表、资产评估资格证书和评估人员资格证书均有原件可供原审法院核对，原审法院对上述证据的真实性予以确认；陈义坤单方委托对装修进行评估并没有违反法律法规强制性规定，深中锋评报字[2015]第0902号资产评估报告的是由具备资产评估资格的机构和人员依法进行评估制作的，资产评估报告中评估范围为东莞市长安镇沙头南区逛逛步行街装修价值，东莞市长安镇沙头南区逛逛步行街与案涉租赁物业实际为同一地方，且资产评估报告的有效期间为2015年9月8日至2016年9月7日，评估范围和有效期间均与本案具有关联性。原审法院对深中锋评报字[2015]第0902号资产评估报告的合法性、关联性予以确认。
对于装饰装修损失的承担问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”关于过错问题，陈海球在明知案涉房屋未取得建设工程规划许可证的情况下，将房屋出租给陈义坤，对导致合同无效具有过错；陈义坤未审查房屋是否具备建设工程规划许可证，亦存在过错。参照合同的内容，陈海球同意陈义坤进行装饰装修，但装饰装修方案须经陈海球书面批准同意，由陈义坤�供装修图纸后方进行施工，但陈义坤自始未对经过陈海球书面批准同意进行装饰装修提供相应的证据予以证明，对于装修的损失应承担更大的过错责任。根据双方的过错程度及陈义坤自行委托评估等综合情况考虑，原审法院酌定陈义坤承担70%的过错责任，陈海球承担30%的过错责任。未形成符合的装饰装修物，可由陈义坤拆除；已形成符合物的装饰装修物，陈海球不同意利用，可按上述过错责任分担，由陈海球承担30%的赔偿责任。据此，陈海球应当向陈义坤赔偿装饰装修损失为（1270612元213810元）×30%=317040.6元。
陈义坤主张委托招商费用，但未能提供相应的委托合同和支付费用的合法票据，原审法院依法不予支持。陈义坤主张开业抽奖费用，但并未提供相应证据予以证明，且无法证明与合同无效的法律后果存在何种关联，原审法院依法不予支�。陈义坤主张商户物品损失和利润损失，但未能提供相应证据予以证明，原审法院依法不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百二十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，于2016年1月20日作出（2015）东二法民一初字第1318号民事判决：一、确认陈义坤与陈海球于2014年9月29日、2015年3月11日签订的《租赁合同》无效。二、限陈海球于判决发生法律效力之日起七日内向陈义坤返还押金192850元。三、限陈海球于判决发生法律效力之日起七日内向陈义坤赔偿装饰装修损失317040.6元。四、驳回陈义坤的其他诉讼请求。如果陈海球未按判决指定的期限�行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13188元，由陈义坤负担10440元，由陈海球负担2748元。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
二审期间，陈海球向本院提交了重新鉴定申请书，申请对案涉租赁物的装修损失进行鉴定。陈海球称其咨询过鉴定机构，案涉装修损失不会超过七八十万元，故申请二审法院对装修损失进行重新鉴定。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕陈义坤、陈海球上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是：（一）案涉租赁物装修损失如何认定。（二）委托招商费用。
关于案涉租赁物装修损失如何认定的问题。首先，陈义坤向陈海球租赁富佳69号租赁物是在2014年9月29日签订的租赁合同，合同约定设备及装修费用由陈义坤自行承担，装修方案须经陈海球书面批准同意方可施工。虽然本案没有证据证明陈义坤已经征得陈海球的书面同意，但鉴于陈义坤一直在使用案涉租赁物，而从陈义坤开始装修直到本案诉讼前，陈海球亦没有证据证明其就装修问题向陈义坤提出异议，故应当视为陈海球已同意陈义坤的装修；其次，案涉租赁合同无效，依据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同若干问题的解释》第九条第二款规定，“已形成附合的装修装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”由于出租人负有交付合法租赁物的义务，而承租人亦负有审查租赁物是否取得�关证件的义务，现案涉租赁物未取得相关证件而导致租赁合同无效，故双方对租赁合同无效均存在过错，依照上述上述法律规定，双方应当对案涉装修损失承担同等的责任。原审法院认定陈义坤承担70%责任，陈海球承担30%的责任处理不当，本院予以纠正；再次，关于装修价值的问题。陈义坤提供的鉴定报告属自行委托，陈海球不予确认，原审法院直接采信该鉴定报告有误。陈海球在二审中确认案涉租赁物的装修价值最多值七八十万元，结合本案双方的责任比例，原审法院认定装修损失为317040.6元亦属合理，本院对原审法院的该认定予以维持；最后，陈海球在二审提出的重新鉴定申请已经超过法定期限，本院不予准许。
关于委托招商费用的问题。陈义坤主张委托招商费用，但未能提供相应的证据证明，且该损失亦不属于合同无效导致的必然损失，故陈义坤主张委托招商费用缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，陈义坤、陈海球上诉请求均不成立，均应驳回；原审法院认定事实稍有不当，但不影响本案的处理结果，本院对原审判决的结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费20239元，由陈义坤负担14183元（已预交），陈海球负担6056元（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 浩
代理审判员 冯婉娥
代理审判员 廖志明
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 冯颖欣
伦润玲