沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0102民初3489号原告（反诉被告）：张瑞萍,女，汉族，1940年8月10日出生，住址：沈阳市和平区。委托代理人：黄人瑜，男，汉族，1944年6月16日出生，住址：沈阳市和平区。被告（反诉原告）：商飞鹏,男，1976年5月23日出生，汉族，住址：沈阳市铁西区。委托代理人：陈冲，女，汉族，1980年6月29日出生，住址：沈阳市和平区。委托代理人：吴家庆，系辽宁泰庆祥律师事务所律师。原告（反诉被告）张瑞萍与被告（反诉原告）商飞鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员唐佳独任审判，于2016年4月15日、2016年5月4日、2016年6月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张瑞萍及其委托代理人黄人瑜，被告(反诉原告)商飞鹏的委托代理人陈冲、吴家庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张瑞萍诉称：出租方（甲方）张瑞萍与承租方（乙方）商飞鹏于2014年5月26时达成房屋租赁协议，协议甲方将属于自己的房屋（沈阳市和平区南八马路68号1层）出租给乙方使用，自2014年6月10日起有效，房屋租金每月1700元，每6个月上打租缴的租金10200元，乙方交到2015年12月10日，甲方已开据签收，从2015年12月10日起乙方单方面毁约，拒绝缴纳租金，并且无意退还房屋，照常营业及经协商终无结果，强行霸占他人财产房屋为己谋利，原告请求法院主持公道，伸张正义，限定被告即刻退还房屋，同时将拖欠的房租补足，应交的电费交齐，将电费收据交于原告。诉讼费由被告承担。诉讼请求：请求法院依法判令：被告即刻退还租用原告的房屋，地址：沈阳市和平区南八马路68号1层（房产证号：3-12-2**，面积45.4平方米）退还时保持原有设施完好无损（包括电表、煤气表、自来水设备，后方铁栏杆，前方卷帘门及门窗玻璃）。庭审中，原告增加诉讼请求为：要求被告给付租金10200元，租金是从2015年12月10日至2016年6月10日合同期满。每月租金1700元标准。还有诉请被告结清水电费。被告商飞鹏辩称：从我刚开始租房原告就欺骗我，我们在签订合同时要求我方办营业执照，我就是因为可以办营业执照我才租的原告房子，我经营的是餐饮行业，我当时失业了，享受政府补贴，但是我投入装修以后，到工商局去办理营业执照的时候，工商局就不给我们办理，我也与原告交流过，说工商局不给我们办营业执照，原告也不给我解决，现在给我方造成了损失，我现在要求原告弥补我的损失。反诉原告商飞鹏诉称：反诉人与被反诉人于2014年5月26日签订房屋租赁协议。协议约定被反诉人张瑞萍将沈阳市和平区南八马路68号1层房屋出租给反诉人商飞鹏使用，租金为每月1700元，租期为2年。反诉人的租房用途为开设饭店，房屋交付之后，反诉人对房屋进行了装修，并且投入了大量前期费用。被反诉人在与反诉人签订合同时，被反诉人明显存在缔约过失责任，未对涉诉房屋已被政府公告征收的事实作如实披露，导致反诉人办理不了营业执照、卫生许可证等餐饮相关手续。合同目的无法实现，给反诉人造成了巨大损失。被反诉人向贵院提起诉讼要求反诉人返还出租房屋。现反诉人为了维护自己的合法权益，特向贵院提起反诉，请求贵医院判如诉请，作出合法公正判决。反诉请求：1、请求法院判令被反诉人赔偿反诉人损失10万元；2、本案本诉与反诉的诉讼费由被反诉人承担。庭审中，反诉原告将反诉请求明确为：装修费33200元、租金30600元（1700元每月×18个月）、押金1700元、动迁补偿款34500元。合计10万元。反诉被告张瑞萍辩称：关于反诉原告要求我方赔偿的动迁款34500元部分不予认可，关于反诉原告说的两万元和一万元在哪体现出来的，应当由反诉原告来说明。关于从业人员补偿费4500元，征收办提出的因为你们这都是小门小户，从业人员不许超过三人，但是必须把从业人员身份证复印件报出来，我与反诉原告讲了三次，原因不知道。他只说了那几个小钱我不惜得要，他不给我我没法往上报。这是征收办要求的。租金按照我们甲乙双方的约定，2014年5月26日我们签订的协议，真正起算租金是2014年6月10日，这属于正常的协议里面的租金，押金1700元，出租协议里面第四条约定，如乙方有违背协议约定的条款，甲方扣留押金，所以我不同意返还押金，从2015年12月10日就欠租金10200元。装修费用反诉原告说我也不装修，我就简单收拾收拾，我们表示同意。因为这个地方什么时候国家征收我也不敢定。真正要是你提出我装修花了33200元，应当由权威机构进行鉴定，并要分出来可移动和不可移动的。总之10万元没有根据，没有一条在理。关于动迁协议是征收办与我签的。过失责任提出已在动迁范围之内，我要看一看政府的令，告诉居民你已经在动迁范围内，有没有根据。证明房屋在你承租之前已在动迁范围。因为我得到的是在2015年4月29日动迁办给我的房屋征收公告。反诉原告怎么可能在此之前有征收文件，如果有，请反诉原告拿出来。我的协议第七条里面要求，我提供的去办理营业执照所有的手续，到今天他也没归还我，也没通知我营业执照不能办，只是征收以后反诉原告提出来工商管理所告诉你已经在动迁范围内了，不给你办理营业执照。我手续给他了，反诉原告以后告诉我不能办理。我到工商管理所去咨询过，他们说我们没接到上级下达的文件，我们的工作人员也不会去做这种宣传。经审理查明：涉案房屋位于沈阳市和平区南八马路68号1层33、35、37号，建筑面积45.36平方米，原为公有直管住房，张瑞萍于2015年8月12日参加房改，购买产权。2014年5月26日，张瑞萍（出租方、甲方）与商飞鹏（承租方、乙方）签订房屋租赁协议一份，约定甲方将上述房屋出租乙方使用，租用期限：甲方同意乙方租用二年，自2014年六月十日起至2016年六月九日；房屋租金：每月1700元，每六个月缴纳租金一次10200元，以后类推；押金1700元，如乙方有违背协议中规定条款，甲方扣留押金；交接日电表数为7335元，由乙方交付；乙方承租后可以对房屋装修，但不能破坏房屋承重结构；乙方必须取得合法经营执照后方可经营，并按规定缴纳税费水电费；如在租赁期内，由于政府征收动迁即终止合同，甲方已收房租按提前时间退回乙方。协议签订后，张瑞萍将房屋交付商飞鹏使用。商飞鹏向张瑞萍支付租金至2015年12月9日，并于2014年5月26日向原告支付押金1700元。另查明，2015年4月29日，沈阳市和平区国有房屋征收管理办公室就涉案房屋所在的地块出具征收补偿方案及房屋征收决定。就涉案房屋，张瑞萍已与征收部门签订动迁协议。现涉案房屋由商飞鹏占有。上述事实，有张瑞萍向法庭提供的出售公有住房协议书、收据、业务凭证/客户回单、房屋租赁协议，商飞鹏向法庭提供的房屋征收公告（复印件）、房屋征收补偿方案（复印件）、收条四张及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，予以确认。本院认为：张瑞萍与商飞鹏签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。关于本诉部分张瑞萍诉请商飞鹏腾退房屋并结清电费的问题。因双方签订的房屋租赁协议明确约定租期自2014年6月10日至2016年6月9日，现合同约定的租期已满，商飞鹏已无继续占有使用涉案房屋的合法事由，故张瑞萍该项诉请，于法有据，本院予以支持。关于本诉部分张瑞萍要求商飞鹏给付2015年12月10日至2016年6月10日合同期内的租金问题。依据张瑞萍之前为商飞鹏出具的收条及双方在合同中约定的租金半年支付一次的给付方式和租赁期限至2016年6月9日的约定，商飞鹏实际向张瑞萍给付租金应当给付至2015年12月9日。而张瑞萍在庭审中明确向商飞鹏主张的系合同期内的最后六个月的租金，故张瑞萍诉请的租金的租期应当为2015年12月10日至2016年6月9日。因商飞鹏一直占有涉案房屋至今，虽其辩称承租涉案房屋所用于经营的餐馆在2016年因房屋存在被征收情况而并未实际经营，但在合同约定的期限内占有张瑞萍涉案房屋至今，应当向张瑞萍支付租金。从双方合同约定中可以看出，涉案房屋用于商业经营，张瑞萍有义务为商飞鹏经营的餐馆提供最基本的经营氛围，而涉案房屋所在的地块于2015年4月29日已被征收部门张贴征收公告，且张瑞萍亦与征收部门签订了动迁协议，涉案房屋附近的经营氛围已经受到了影响，虽张瑞萍在庭审中主张商飞鹏承租涉案房屋所经营的餐馆至今仍在经营状态，但其未提供相应证据予以证明，基于以上，对张瑞萍诉请商飞鹏给付的租金，本院酌情以80%计算为宜，即1700元/月×6个月×80%=8160元。关于反诉部分商飞鹏要求张瑞萍赔偿损失10万元的问题。其中，关于装修费33200元的问题。因双方合同约定的租期已满，商飞鹏占用涉案房屋至今未予腾退，其诉请张瑞萍赔偿装修损失，于法无据，本院不予支持。关于返还已履行部分租金30600元问题。因张瑞萍已如约履行向商飞鹏交付房屋的合同义务，商飞鹏亦自认在2015年12月10日之前，其承租的涉案房屋一直处于经营状态，现又以张瑞萍未协助其办理营业执照为由诉请其返还2014年5月26日至2015年12月10日期间已履行部分的租金，无事实及法律依据，本院不予支持。关于押金1700元的问题。因商飞鹏未按期向张瑞萍支付租金系因涉案房屋涉及到动迁，其经营亦实际受到了影响，现双方租赁期已满，结合以上相关情况，张瑞萍应当将押金1700元予以返还。关于动迁补偿款34500元。因商飞鹏非法律规定的被动迁人，且其与张瑞萍签订的房屋租赁协议约定的租期已满，其诉请张瑞萍给付动迁补偿款，无事实及法律依据，本院不予支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告商飞鹏于本判决生效之日起三十日内，将位于沈阳市和平区南八马路68号1层33、35、37号，建筑面积45.36平方米的房屋完好腾出，交付给原告张瑞萍，并结清电费；二、被告商飞鹏于本判决生效之日起十日内，给付原告张瑞萍2015年12月10日至2016年6月9日期间的租金8160元；三、驳回原告张瑞萍的其他诉讼请求；四、反诉被告张瑞萍于本判决生效之日起十日内，向反诉原告商飞鹏返还押金1700元；五、驳回反诉原告商飞鹏的诉讼请求；如果被告、反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费78元（已减半收取），由被告商飞鹏负担；反诉案件受理费1150元（已减半收取），由反诉原告商飞鹏负担1125元，由反诉被告张瑞萍负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 唐 佳二〇一六年六月十七日书记员 陈荟茹本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。