广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0105民初791号
原告：覃庆祥，男，1963年7月12日出生，壮族，住南宁市江南区，
委托诉讼代理人：奚锦权，广西法严律师事务所律师。
被告：方志丽，女，1985年12月25日出生，壮族，住南宁市江南区，
被告：陆兆聪，男，1960年2月6日出生，壮族，住南宁市江南区，
原告覃庆祥与被告方志丽、陆兆聪房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年3月2日立案后，依法适用普通程序，于2016年10月11日公开开庭进行了审理。原告覃庆祥及其委托诉讼代理人奚锦权，到庭参加诉讼。被告方志丽、陆兆聪经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告覃庆祥向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《房屋转让合同书》为合法、有效的合同，确认坐落于南宁市江南区产权属于原告所有；2、被告履行《房屋转让合同书》之义务，为原告办理房更名过户手续；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年11月9日，原告与被告签订《房屋转让合同书》约定：被告将坐落于南宁市江南区转让于原告，转让费696000元，被告应配合原告办理涉案房屋产权过户手续，更名费由原告承担。合同签订后，原告依约支付了转让费，被告也将涉案房屋交付原告占有使用，但被告并未配合办理更名过户手续。原告认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，原、被告签订的《房屋转让合同书》是一份合法、有效的合同，双方都应按照合同约定履行义务。根据合同约定，原告已支付全部转让款，被告除负有交付义务外，还应配合原告办理房产过户手续。因被告未履行合同义务，为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。
原告提交以下证据以证明其主张的事实：1、《房屋转让合同书》；2、《南宁市商品房买卖合同》；3、《广西农村信用社个人购（建）房担保借款合同》；4、《收据》、《广西农村信用社现金缴款单》、《中国工商银行持卡人存根》；5、《税收通用完税证》；6、《契税纳税申报表》；7、《收条》、8、《广西农村信用社收贷收息凭证》；9、《广西农村信用社转账业务凭证》。
被告方志丽、陆兆聪均未到庭答辩，亦均未提交书面答辩意见及证据。
根据原告的起诉，经合议庭评议，归纳本案的调查重点为：原、被告双方签订的《房屋转让合同书》的法律效力如何？原告的各项诉请能否成立？
经审理查明：2012年11月9日，原告覃庆祥（乙方）与被告方志丽、陆兆聪（甲方）签订《房屋转让合同书》约定：甲方将房屋转让给乙方，转让费696000元，一次性付清；银行欠款205000元由甲方负责，转贷手续由甲方配合完善；交易后屋内一切归乙方所有；更名费由乙方负责，甲方配合过户，不得有误；签字生效后，乙方可接管此栋楼；甲方有关此楼的任何债务由甲方处理，与乙方无关；双方签字后不得违约，违约方负完全责任；双方商定银行欠款205000元由乙方支付，乙方实际支付给甲方为491000元，余下5000元等更名后付清。
在该份《房屋转让合同书》右上角，注明有“此合同是双方真实意思表达，给予见证”字样，在该字样上加盖有“南宁市江南区苏圩镇法律服务所”印章。
2012年10月27日，被告方志丽向原告出具《收条》记载：“今收到覃庆祥购房定金人民币100000元整。”
2012年11月9日，案外人覃绍安向原告出具《收条》记载：“今收到覃庆祥代方志丽还借款共280000元整。”庭审中，原告自述：被告方志丽欠案外人覃绍安280000元，原告就将280000元直接交付给了案外人覃绍安，故案外人覃绍安向原告出具了该份《收条》，该款项实际是本案购房款。
2014年4月14日，原告覃庆祥通过其配偶奚彩云向被告方志丽银行账户转款239157元。
2014年4月14日，原告覃庆祥向广西农村信用社南宁市邕宁区农村信用合作联社归还剩余按揭贷款238154.53元。《广西农村信用社收贷收息凭证》记载交易名称为“按揭还款（结清）”。
另查明：2010年11月9日，被告方志丽（买受人）与南宁市金腾工贸有限责任公司（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》约定：买受人向出卖人购买由其开发的，该房为预售商品房，用途为综合，建筑面积275.69平方米，购房总价款530000元；付款方式为买受人采用银行按揭付款，在签订合同当日交纳271000元，余款259000在办理银行按揭手续并通过银行放贷后即付清。
在向出卖人支付271000元购房首付款后，被告方志丽（借款人、抵押人）与南宁市邕宁区农村信用合作联社苏圩信用社（贷款人、抵押权人）于2010年12月12日签订《个人购（建）房担保借款合同》约定：借款人向贷款人借款259000元，用于购买坐落于的房屋，借款期限自2010年12月12日起至2030年12月9日止，全部借款直接划入南宁市金腾工贸有限责任公司账户。
2010年11月11日，被告方志丽已就涉案房屋向税务部门缴纳契税、印花税共计16165元。
本院认为：原告覃庆祥与被告方志丽、陆兆聪均有缔约能力，原告与被告之间合意成立房屋买卖合同，是双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，也没有违背公共秩序和善良风俗，根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故原、被告间于2012年11月9日签订的《房屋转让合同书》合法有效，对双方当事人均具有约束力。
对于原告主张确认涉案房屋的所有权归原告所有的诉请能否成立的问题。本院认为，不动产物权的变动，必须以登记为必要条件，而不能认为转让不动产物权的合同生效就必然发生不动产物权的变动。合同的生效能够发生债权法上的效果，但是不一定能够发生物权法上的效果。要发生不动产物权变动的效果，必须进行不动产物权的公示即登记。如果合同生效而未进行不动产登记，则权利人就只享有请求交付的权利，即债权法上的权利，而没有取得对不动产的支配权。本案中，原告与被告签订的房屋转让合同合法有效，但被告作为涉案房屋的第一手买受人，尚未就涉案房屋进行权属登记，而根据《中华人民共和国物权法》第十条的规定，包括取得登记和转让登记在内的不动产登记，均由不动产所在地的登记机构办理。因此，在涉案房屋尚未办理不动产登记的情况下，原告直接要求确认涉案房屋的所有权归其所有，理据不足，本院不予支持。
对于原告要求被告履行协助办理涉案房屋更名过户手续的问题。本院认为，原、被告间于2012年11月9日签订的《房屋转让合同书》合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应依合同约定履行其义务。根据约定，原告应支付涉案房屋转让费696000元，其中直接向被告支付转让费491000元，向银行代为支付按揭贷款205000元，现原告已向被告支付转让费619157元，向银行支付剩余全部按揭贷款238154.53元，均已超过合同约定的款项支付数额，即已履行其合同义务。根据合同约定，被告应履行房屋交付及协助原告办理涉案房屋更名过户手续的义务，现被告已将涉案房屋交付原告占有使用，但并未履行协助义务的，已构成违约。考虑到涉案房屋尚未办理不动产权属登记，故被告应积极履行其义务，协助原告办理涉案房屋的更名过户手续。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告覃庆祥与被告方志丽、陆兆聪于2012年11月9日签订的《房屋转让合同书》合法有效；
二、被告方志丽、陆兆聪继续履行协助原告覃庆祥办理坐落于房屋更名过户至原告覃庆祥名下的义务；
三、驳回原告覃庆祥的其他诉讼请求。
案件受理费200元、公告费350元，合计550元，由被告方志丽、陆兆聪负担。
上述义务,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕；逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时，上诉人应在上诉期限届满之日起七日内，向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，款汇：待结算财政款项中院诉讼费专户；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行；账号：20×××17。上诉人逾期不交，又不提出缓交、减交或免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 路 纳
人民陪审员 黄联娟
人民陪审员 凌戊恩
二〇一七年二月十九日
书 记 员 余 忆
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国物权法》
第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。