广东省云浮市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）粤53民终731号
上诉人（原审原告）：朱惠创，男，1983年5月12日出生，汉族，罗定市人，住广东省罗定市。
委托代理人：杨仕通，广西君桂律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：云浮市创宇贸易有限公司。住所地：罗定市。
法定代表人：肖志均，总经理。
上诉人朱惠创因与被上诉人云浮市创宇贸易有限公司（以下简称创宇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2017）粤5381民初461号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
上诉人朱惠创上诉请求：一、依法撤销罗定市人民法院作出的(2017）粤5381民初461号民事裁定书；二、依法改判：1、被上诉人立即为上诉人缴纳购房契税，并将多收取的费用退还给上诉人；2、判令被上诉人支付上诉人逾期交房违约金24216.24元（以438672元为计算基数，按照日违约金万分之一计算是43.87元／天，从2015年9月30日开始计算至2017年4月5日止共552天，合计24216.24元）;三、一、二审有关诉讼费用由被上诉人承担。
事实与理由：
一、上诉人与原业主彭理贤之�的房屋买卖合同是合法有效的。
（一）上诉人与原业主之间是房屋买卖关系而不是委托关系。一审法院判决书第6页本院认为部分最后一句认为“从原告提供的由彭理贤（即原业主）出具的《授权委托书》可以证实，彭理贤只是委托原告办理涉案商品房的相关事项，并非将《广东省商品房买卖合同》中的权利转让给原告”是错误的，属于断章取义的认定。
1、上诉人与原业主已签订《房屋买卖合同》。
上诉人与原业主已于2015年6月8日签订《房屋买卖合同》，约定原业主将其向被上诉人购买的房屋转让给上诉人，由上诉人履行与被上诉人之间的合同。该《房屋买卖合同》对房屋的转让、交付、过户登记、办证等事项进行了约定，在合同签订后上诉人也己在当天按照合同约定支付了相应款项。该《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，未�反任何法律法规，且双方己经按照合同履行了主要义务，应当认可双方买卖合同的真实目的和效力。
2、公证委托书的目的是为了办理相关手续方便。
(1)《房屋买卖合同》是主合同，公证委托合同是附随合同。
如前所述，双方签订的真实意思表示和目的是房屋买卖，以此为中心所做的一切行为，无论是委托书公证还是银行按揭款的支付，都是为了履行房屋买卖合同约定的义务。在本案中，因为原商品房买卖合同上的购房者仍是原业主彭理贤，银行按揭、商品房预告登记备案等仍是原业主，不能直接进行变更，而且双方《房屋买卖合同》也约定在取得房产证后才变更。故双方办理委托书公证的目的是保证《房屋买卖合同》的顺利履行，公证委托书是《房屋买卖合同》的附件，属于一个后合同履行义务，而非单独的委托代理合同。
(2)双方的真实目的显然是房屋买卖而非委托代理办证。
本案中，上诉人与原业主在签订房屋买卖合同后与原业主签订公证委托书，目的是为了保证房屋买卖合同的履行，上诉人与被上诉人非亲非故，既非中介机构，也非专业代理办证人员，亦未从代理办证中收取任何报酬，一审法院认定上诉人与原业主之间属于委托关系背离双方合同的真实目的，没有事实和法律依据。
（二）上诉人与原业主签订的房屋买卖合同合法有效。
1、原业主有权与上诉人签订房屋买卖合同。
(1)原业主作为购房人，全额支付了购房款，履行了合同义务。原业主在与被上诉人签订《广东省商品房买卖合同》后，按照合同约定支付了首付款，足额交付了契税和其他办证费用，并且向银行办理了按揭手续，银行也己经放款，故原业主己按照合同约定履行了付款义务，被上诉人有义务将房屋交付给原业主。而原业主在履行完《广东省商品房买卖合同》约定的义务后，无须再履行其他任何实质上的合同义务，有权要求被上诉人交付房屋、办理房屋权属证明，也有将该权利转让给包括上诉人在内的其他人。原业主将其权利转让给上诉人，是有权处分行为，该行为不对被上诉人履行合同产生明显不利影响，无须经过被上诉人同意。
(2)涉案房屋己办理具有物权性质的预告登记备案，且在一审开庭前己达到交付条件，完成交付。原业主在签订购房合同，支付购房款后，取得对房屋的债权。之后被上诉人也为原业主办理了具有物权属性的房屋预告登记备案，可视为原业主取得对涉案房屋的物权。而在一审交付前，涉案房屋己符合交付条件，被上诉人也己发函通知交付。根据《广东省商品房买卖合同》的约定，原业主在�到被上诉人邮寄的收房通知书后逾期前来收房的，视为被上诉人已完成交付。故在本案被上诉人己经交付房屋的情况下，原业主取得对房屋的物权，有权对房屋进行占有、使用、收益、处分等权能，也有权将房屋转让给上诉人。
2、合同权利转让不需要被上诉人同意。
(1)原业主将合同权利转让给上诉人无须被上诉人同意。根据我国《合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。在本案中，原业主将其与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》中的权利转移给上诉人，不属于合同法规定的不能转让的情形，应当是合法有效的。
(2)一审认为原业主将合同转让给上诉人并非单纯的权利转�，还涉及按揭贷款的银行在内的“一切权利义务转让”没有事实和法律依据。签订《广东省商品房买卖合同》的双方是业主和开发商，并未涉及银行，银行并非作为合同的一方。而原业主也仅仅是将其与被上诉人之间签订的《广东省商品房买卖合同》中的权利转让给上诉人而己，跟银行没有任何关系。原业主己经按照《广东省商品房买卖合同》的约定通过银行放贷的方式支付给了被上诉人，履行完了合同的权利。至于原业主与银行之间的关系，则属于另外一层的法律关系，是借贷关系，而不是房屋买卖关系，故业主跟银行之间的关系是另外的法律关系。
(3)即使认定属于“合同权利义务”的转让，也不因被上诉人不同意而无效。我国《中华人民共和国合同法》第八十九条规定：权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。而《合同法》第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定内容并未包含“合同权利义务转让需要经过向对方同意”的规定。
(4)上诉人与原业主签订《房屋转让合同》并不属于《合同法》规定的合同无效的情形。在本案中，上诉人与原业主签订的《房屋转让合同》仅仅是公民个人之间就原业主有权处分的房屋进行转让，不可能会损害国家或者恶意串通损害国家集体和第三人的利益，且从鼓励市场交易、保证交易安全的角度来说，此种行为更应当得到支持和确认才是。否则社会上存在的千千万万按揭房根木无法进行转让，因为不可能所有的按揭房转让都需要开发商的同意和配合。在本案中，虽然《合同法》第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人�，但该规定并不是绝对禁止性规定，并非当事人转让合同违反该条规定就属于无效的情形。
3、上诉人与原业主签订房屋买卖合同后已履行将近两年之久，不宜认定无效。上诉人与原业主签订《房屋买卖合同》后，多次跟被上诉人沟通、交涉，声明原业主己经将房屋转让给上诉人，要求其向上诉人履行合同。在上诉人与原业主签订房屋买卖合同后，上诉人与原业主都一直按照房屋买卖合同履行，没有出现任何违约，上诉人每个月都按时将按揭款存入银行按揭账号，原业主也从未与上诉人就此发生纠纷。就此来说，从维护社会稳定、交易安全的角度，在双方已经实际履行且稳定履行合同的情况下，法院不宜轻易推翻双方的合同，否则由此因合同无效（或解除）而引发返还财产、恢复原状、赔偿损失等大量纠纷和社会矛盾，与合同法的基本原则和目的相违背。
4、被上诉人在答辩状、第一次开庭时未对上诉人与原业主的房屋转让提出异议。被上诉人在2017年4月10日第一次开庭提交的书面答辩状中不但并未对原业主将房屋转让给上诉人有异议，反而认可该转让行为，并“同意支付上诉人逾期交房违约金”。被上诉人对于原业主将房屋转让给上诉人是完全知情的，其不但不反对，反而“愿意按合同约定承担逾期交房的违约责任”,仅仅是因为“但被答辩人的计算有误”，而不是“不同意上诉人的起诉”或“上诉人不具有诉讼主体资格”，对此被上诉人还“愿意就逾期交房的事宜与被答辩人进行协商调解，以和为贵”。
可见，即使认定本案属于权利义务转让而需要被上诉人同意，被上诉人在答辩状和庭审中也已经表示同意、认可上诉人与原业主的转让合同，被上诉人在第二次庭审中所述的“不认可”的表述也是无效的，一审法院罔顾被上诉人的答辩状和第一次开庭的陈述裁判是错误的。
二、上诉人的诉请有事实和法律依据。
本案中，被上诉人未能按照《广东省商品房买卖合同》上约定的时间交房，构成违约，依法应当承担逾期交房的法律责任，赔偿购房者损失。故上诉人的请求符合事实和法律依据，依法应当得到支持。
综上所述，一审判决在认定上诉人与原业主合同效力、合同性质等方面存在重大错误，从而导致判决错误。一审法院事实认定不清，法律适用错误，依法应当予以纠正。
被上诉人创宇公司没有提出答辩意见。
朱惠创向一审法院起诉请求：1、创宇公司立即为朱惠创缴纳购房契税，并将多收取的费用退还给朱惠创；2、创宇公司支付朱惠创逾期交房违约金24216.24元（以438672元为计算基数，按照日违约金万分�一计算是43.87元/天，从2015年9月30日开始计算到2017年4月5日止共552天，合计24216.24元）。
一审法院认定事实：创宇公司是位于罗定市××街道××路××号凤凰新城住宅小区的房地产开发商。2014年6月3日，案外人彭理贤（以下简称“原业主”）作为买受人与创宇公司作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》，约定买受人购买的商品房为预售商品房，为凤凰新城住宅小区D1座2303号房。合同还约定了相应的权利义务。合同签订后，原业主彭理贤按约定向创宇公司支付了首期款以及办理了银行按揭贷款手续，并于2014年6月3日支付代办土地使用权证、房产权证契税及其他费用14270元。2016年5月16日，原业主彭理贤办理了收楼手续。
2015年6月8日，原业主彭理贤作为甲方与原告作为乙方签订了《房屋买卖合同》，约定由原业主将凤凰新城住宅小区D1座2303�商品房转让给朱惠创，并约定了相关的权利义务。彭理贤在甲方栏签名，朱惠创在乙方栏签名，罗定市越富房地产经纪服务有限公司行政中心分店在房地产中介方栏盖章。2016年5月17日，彭理贤签署了《授权委托书》，委托朱惠创全权办理、处置凤凰新城住宅小区D1座2303号房的有关事项，并到罗定市公证处办理公证手续。
创宇公司于2014年6月23日代朱惠创缴交了涉案商品房住宅专项维修资金3374.40元，于2014年7月3日缴交了房屋所有权登记费80元。涉案商品房于2017年2月21日取得《建设工程竣工验收报告》，于2017年3月10日取得《竣工验收备案表》。
一审法院认为，本案是商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点为：朱惠创是否有权提起本案诉讼。原业主与创宇公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规�，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，应予确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。2015年6月8日，在没有征得创宇公司同意的情况下，原业主与朱惠创签订了《房屋买卖合同》，原业主将案涉商品房转让给朱惠创，这属于原业主与朱惠创之间成立的另一买卖合同关系。朱惠创与原业主之间的房屋买卖行为并非单纯的债权转让，而是牵涉到《广东省商品房买卖合同》在履行过程当中的包含开发商、接受按揭贷款的银行在内的一系列权利义务的转让，应属合同的概括转让，必须征得开发商和银行的同意。其次，从朱惠创提供的由彭理贤出具的《授权委托书》可以证实，彭理贤只是委托朱惠创办理涉案商品房的相关事项，并非将《广东省商品房买卖合同》中的权利转让给朱惠创。因此，朱惠创不是《广东省商品房买卖合同》的当事人，无�基于《广东省商品房买卖合同》向创宇公司主张权利，故朱惠创与本案无直接利害关系，其起诉不符合法律规定的起诉条件，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，裁定如下：驳回朱惠创的起诉。
一审法院查明的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案是商品房销售合同纠纷，本案争议的焦点问题是上诉人朱惠创作为原告起诉是否适格。案外人彭理贤与被上诉人创宇公司签订《商品房买卖合同》，彭理贤向创宇公司购买一套商品房。之后，彭理贤与上诉人朱惠创签订《房屋买卖合同》，彭理贤向朱惠创出售其向被上诉人创宇公司所购的上述商品房。彭理贤与创宇公司签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，彭理贤与朱惠创签订的《房屋买卖合同》也是合法有效的。彭理贤与创宇公司签订的《商品房买卖合同》没有解除，朱惠创也没有与创宇公司签订《商品房买卖合同》。现朱惠创以创宇公司违反《商品房买卖合同》逾期交房为由起诉创宇公司，因朱惠创不是《商品房买卖合同》的买受人，其与创宇公司不存在商品房买卖合同关系，其与本案没有法律上的利害关系，朱惠创作为原告提起本案诉讼，原告主体不适格。关于朱惠创认为彭理贤已经取得房屋的物权，有权转让房屋，朱惠创买受房屋合法，故可以向出卖人主张权利的问题。本院认为，虽然朱惠创与彭理贤签订的《房屋买卖合同》合法有效，但房屋并未过户到朱惠创名下，朱惠创还没有取得房屋的物权，其以创宇公司违约为由提起诉讼，没有合同依据，不符合法定的起诉条件，应予驳回。
综上，上诉人朱惠创的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审裁定认定事实清楚，适用法�正确，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 罗晓红
审判员 张文建
审判员 尹燕红
二〇一七年八月十一日
书记员 邓锦兰