上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1628号
上诉人（原审被告）徐秀琴，＊生，汉族，住＊＊＊。
被上诉人（原审原告）上海徐体物业管理有限公司
法定代表人＊＊，职务董事长。
上诉人徐秀琴因物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2001年，上海市＊路188弄39号301室（建筑面积91.22平方米）房地产权利登记在徐秀琴等人名下。
2008年10月25日，上海市徐汇区A苑业主大会（甲方）与上海徐体物业管理有限公司（以下简称徐体物业公司，乙方）签订《物业服务合同》，就“A苑”（坐落位置上海市徐汇区＊路188弄，物业类型商品住宅）的物业管理服务事宜订立本合同：第二条约定：乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项。（一）物业共用部位的维护；（二）物业共用设施设备的日常运行和维护；（三）公共绿化养护服务；（四）物业公共区域的清洁卫生服务；（五）公共秩序的维护服务；（六）物业使用禁止性行为的管理；（七）物业其他公共事务的管理服务；（八）业主委托的其他物业管理服务事项。第五条约定了乙方就物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护，公共绿化养护服务，物业公共区域的清洁卫生服务，公共秩序的维护服务，物业使用禁止性行为的管理，物业其他公共事务的管理服务这些内容提供服务及相关标准。合同还约定乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费（一）商品住宅人民币（以下币种相同）0.57元／月•平方米，上述物业服务收费分项标准（元／月•平方米、元／月•套）如下：1、综合管理服务费：商品住宅0.14元／月•平方米，2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用：商品住宅0.13元／月•平方米，3、公共区域的清洁卫生服务费用：商品住宅0.11元／月•平方米，4、公共区域秩序维护服务费用：商品住宅0.15元／月•平方米，5、住宅公共区域绿化日常养护服务费：商品住宅0.04元／月•平方米。（二）商业用房0.96元／月•平方米。本条约定的物业服务费不含物业大修和专项维修的费用，物业大修和专项维修的费用在维修资金中列支，并按规定分摊。物业服务费用按季交纳，业主应在每季度内缴清本季度的物业服务费用，履行交纳义务。合同明确停车场属于全体共有全体业主共用，停车费分配约定为停车费的25%为乙方的管理费，75%作为小区维修资金的补充或按规定作为小区的其它收益。本合同为期29个月，自2008年11月1日起至2011年3月31日止。
徐体物业公司就此成为上海市徐汇区A苑小区的物业服务企业，直至2013年4月初撤离前述小区。
期间的2012年1月20日，上海市徐汇区A苑业主大会、徐体物业公司以及A苑小区居委会、上海市徐汇区住房保障和房屋管理局漕河泾办事处签署《备忘录》（简称一段式《备忘录》），明确上海市徐汇区A苑业主大会与徐体物业公司签订的物业服务合同于2011年4月1日到期，但由于该小区业委会的换届改选也是同一时间，无法完成物业服务单位的选聘或改选工作，故徐体物业公司在所属居委、党总支、街道房管办各级领导指导和帮助下，为居民所想，急事急办、特事特办。在无合同的情况下继续为A苑小区服务（含防盗门的保养维修工作）保持原有服务质量不变，直至2012年1月新一届业委会的成立。
同日，上海市徐汇区A苑业主大会、徐体物业公司以及A苑小区居委会、上海市徐汇区住房保障和房屋管理局漕河泾办事处签署《备忘录》（简称三段式《备忘录》），第一段明确上海市徐汇区A苑业主大会与徐体物业公司签订的物业服务合同于2011年4月1日到期，但由于该小区业委会的换届改选也是同一时间，无法完成物业服务单位的选聘或改选工作，故徐体物业公司在所属居委、党总支、街道房管办各级领导指导和帮助下，为居民所想，急事急办、特事特办。在无合同的情况下继续为A苑小区服务（含防盗门的保养维修工作），并保持原有服务质量不变、收费标准不变。第二段明确2012年1月A苑小区新一届业主委员会在居委、党总支、街道房地办各级领导指导和帮助下顺利成立。第三段明确受业主委员会要求，徐体物业公司答应从2012年1月至2012年6月30日继续为A苑小区服务并且收费标准不变，直至业委会完成物业服务单位的续聘或改选工作。
2012年9月12日，上海市徐汇区A苑业主委员会（甲方）与徐体物业公司（乙方）签订《备忘录》（简称三页式《备忘录》）。主要内容为2011年4月1日至2012年6月30日，甲方为使乙方在托管期间收取各项物业服务费用的有凭有据，特与居委、房办及乙方签订了《备忘录》（仅供乙方收取各项物业服务费用之用）。但由于客观因素造成的物业收费标准滞后，按原有收费标准，物业服务亏损部分要通过业主大会进行补贴。由于物业服务公司的选聘工作还未结束，小区又不能处于无人管理状态，乙方之前（2011年4月1日至2012年6月30日）的亏损还未得到落实，在此困难情况之下，由房办及居委组织甲方、乙方召开了协商会议。会议确认，自2012年7月1日起甲方继续委托乙方对A苑小区进行临时托管。该《备忘录》还签订了具体细则，其中包括1、自2012年7月1日起乙方继续对A苑小区进行物业服务托管，向业主收费的标准与前《物业服务合同》不变，即物业向业主收取的物业费为0.57元／平方米•月、固定停车费为150元／辆•月。7、本次临时托管有效期自2012年7月1日至2012年9月30日止，直至甲方完成小区物业服务公司的选聘工作。
因徐秀琴未支付自2012年1月至2013年3月的物业管理费，徐体物业公司催讨未果，故诉至法院，请求判令徐秀琴支付物业管理费780元（原审庭审中，徐体物业公司明确按779.90元主张物业管理费），滞纳金100元（原审庭审中，徐体物业公司放弃关于滞纳金的诉讼请求）。
原审认为，徐体物业公司与上海市徐汇区A苑业主大会签订的物业服务合同对小区内的全体业主均具有约束力，在物业服务合同签订后，有关物业管理服务应由该合同进行调整。徐秀琴认为书面合同到期后业主大会没有和徐体物业公司签订过物业服务合同，三页式《备忘录》的签约一方不是业主大会而是业委会一节，原审法院认为，徐秀琴的该项抗辩并不能否认徐体物业公司受系争小区业主大会或业主委员会的委托对系争小区进行物业管理服务的事实；业主委员会作为业主大会的执行机构，系代表全体业主履行管理、服务小区的相关职责，其行为后果应由小区全体业主承担；而业主委员会就小区管理及服务等事项所实施的行为是否取得业主大会的授权，则属于业主与业主委员会之间的内部事务。故徐体物业公司在履行了物业管理服务后，其有权参照前述书面合同及备忘录的约定向业主收取物业管理费。徐体物业公司自愿放弃滞纳金，系其自行处分民事权利的行为，于法无悖，原审法院予以准许。
原审法院审理后于二○一四年五月四日依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，作出判决：徐秀琴于判决生效之日起十日内向上海徐体物业管理有限公司支付自2012年1月至2013年3月止的物业管理费779.90元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由徐秀琴负担。
判决后徐秀琴不服，提出上诉称，1、被上诉人与业主大会签订的物业管理合同到期后，被上诉人并未与业主大会续约，故被上诉人属强行管理，不应收取物业管理费。2、被上诉人不能全面履行物业管理职责，对系争小区内的物业管理混乱，保安、保洁、绿化等方面均不尽人意，与其所收取的物业管理费质价不符。由于原审法院未能全面审查本案事实，导致判决显失公正。为此提出上诉，请求二审法院查明事实，依法改判，驳回被上诉人原审的诉讼请求。
被上诉人徐体物业公司辩称，原审法院查明的事实清楚，判决公平、公正。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，依据《上海市住宅物业管理规定》及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之相关规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业管理服务企业签订物业服务合同，对业主具有约束力。现被上诉人作为上诉人所在小区业主大会选聘的物业管理单位，为包括上诉人在内的业主提供了物业管理服务后，上诉人应当依据等价有偿、诚实信用的原则，依约按时支付物业管理费用。鉴于小区的物业管理服务关系到小区全体业主的日常生活，不可间断，故在涉案小区的业主委员会尚未另行选聘其他物业管理服务企业之前，被上诉人经业主大会许可继续为小区业主提供服务，直至将相关的服务内容移交给后续的物业管理服务企业，符合诚实信用原则，也有利于涉案小区业主的正常生活，审理中上诉人并未提供相应的证据材料证明被上诉人期间存在对小区进行无理管理的情形，故被上诉人对小区实施的管理行为属事实管理，上诉人理应支付相应的物业管理费。至于上诉人提出的被上诉人未履行的其他物业管理方面的义务，本院认为鉴于该些问题均涉及上诉人所在小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，依据法律规定，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定或与被上诉人协商解决。故本案中上诉人以此作为其一户拒付物业管理费的理由缺乏依据，本院难以支持。综上，本院认为原审法院查明事实清楚，判决适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币50元，由上诉人徐秀琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
代理审判员 孙飞
代理审判员 毛焱
二〇一四年七月十日
书 记 员 王申
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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