上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第2525号
原告上海中海物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区云台路145号401室。
法定代表人崔登杰，总经理。
委托代理人傅文。
被告邵文军。
委托代理人陈强华。
原告上海中海物业管理有限公司为与被告邵文军物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2014年8月28日公开开庭进行了审理。除原告的法定代表人未到庭外，其余当事人及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海中海物业管理有限公司诉称，原告系上海市某路某弄“中海瀛台”小区提供物业管理服务之物业管理公司，被告系上海市某路某弄某号某室房屋业主。根据原告与开发商签订的《前期物业管理服务合同》约定，原告为被告提供物业管理服务。被告自2011年1月起未向原告支付物业管理服务费及车位管理费。故原告诉至法院，请求判令：1、被告支付原告自2011年1月起至2013年9月止的物业管理费14，328元；2、被告支付原告2011年1月起至2013年9月止的车位管理费1，260元。
被告邵文军辩称，原告与开发商签订的是前期物业服务合同，根据合同的约定，该合同为期二年，从小区第一批业主正式入伙之日起至其后二年，在被告入住房屋的时候，该合同已经到期失效。对于前期物业合同的展延协议，原告此前从未告知过被告，故该合同与被告无关。原告系开发商的子公司，根据《物业管理条例》的相关规定，原告与开发商签订的物业合同应为无效。原告强行向业主提供事实服务，强迫业主接受其不合理的物业费用，侵害了小区全体业主的利益，对原告历年来的收益应当进行审计，其违法所得应归还全体业主。选聘原告作为小区物业管理单位未以业主大会决议通过，所签订的物业服务合同应为无效。即使物业服务合同成立，原告也未能履行相关的物业管理职责，对小区车辆停放管理混乱，开发商在售楼时承诺小区人车分流，并规定车辆不得停放在道路、绿化和消防通道上，为此被告花了18万元购买了停车位。但原告在实际管理中却十分混乱，道路、绿化和消防通道上均有随处乱停的车辆，严重影响小区形象。原告允许在消防通道上停放车辆，更是严重影响业主的生命安全。原告收取的停车费也未纳入维修基金，侵吞了业主的财产，应承担相应的法律责任。小区道路上多处留有废弃铁桩和路障，但原告疏于管理，致使被告和多名业主在出行时受伤。原告的上述种种瑕疵管理行为，被告有权拒绝支付物业管理费。被告拒绝支付物业管理费是行使法律赋予的抗辩权，而原告却以此为由，停发了被告进出地下停车场的磁卡，导致被告无法正常使用车位。给被告造成了巨大的经济损失。同时原告的诉讼请求也已经超过了法律规定的两年的诉讼时效。综上，不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告于2008年4月成为上海市某路某弄某号某室房屋（建筑面积155.22平方米）的房地产权利人。
2006年5月，上海新海汇房产有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对其开发的上海市某路某号《中海瀛台》小区实施前期物业管理，并明确乙方可按建筑面积向业主收取物业服务费，其中住宅按每月2.55元／平方米收费，物业服务费按月缴纳，业主应在每月10日前履行交纳义务。逾期交纳的，从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按车库车位100元／个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费。合同约定乙方管理期限为二年，自该小区第一批业主正式入伙之日起至其后二年。本合同期限未满，若业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。签约后，原告按约进驻小区实施物业管理服务。前期物业服务合同到期后，双方又签订《前期物业管理委托合同展延协议》，明确，在前期物业管理委托合同到期至中海瀛台项目业主委员会正式成立，并与其选聘的物业公司签订《物业管理服务合同》以前的前期物业管理阶段，甲方继续委托乙方对项目进行物业管理服务，即对原前期物业管理委托合同进行展延，双方按原合同所规定的权利义务继续履行。本延展协议在中海瀛台项目成立业主大会，并产生业主委员会，与其选聘的物业公司订立《物业管理服务合同》时止。被告自2011年月起未支付相应的物业服务费及停车管理服务费，原告催讨无果，遂起诉来院。
庭审中，原告提供催款通知和邮寄凭证，证明其于2012年11月向被告发函催讨物业费，被告则表示未收到过上述催款通知。被告提供了住宅使用说明书一份和公司简介一份，证明原告系开发商子公司。原告则认为，原告和开发商虽为同一集团公司的下属企业，但签订前期物业合同是经过法定程序的。被告另提供一组照片，认为原告管理期间未做到开发商的承诺，停车管理不到位，未做到人车分流，小区道路、绿化带和消防通道上均有乱停车现象，道路上留有铁桩等，管理期间未尽管理职责。对此原告认为，对于部分业主的乱停车行为，原告进行了劝阻，不能证明原告管理不到位。原告已经拆除了铁桩，证明原告是在履行管理职责。对消防通道的整改还需与业委会协商。被告还提供停车管理规定一份，证明因被告未支付停车管理费原告不开通磁卡。原告认为此系被告不缴费续卡所致。现原告主张的车位管理费为每月60元。
以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有原告出示的前期物业服务合同、房地产登记簿、展延协议、被告提供的使用说明书、公司简介、管理规定、照片等证据证实，本院予以确认。
本院认为，公民法人合法的民事权益受法律保护。原告接受系争小区开发商的委托，对该小区进行前期物业管理，被告认为原告与开发商签订的合同系无效合同，对此被告未提供证据证明，对此应由被告承担举证不能的责任。原告与开发商签订的前期物业服务合同及展延协议对全体业主具有约束力。原告按约提供了物业服务，有权向被告收取物业管理费；被告作为小区业主，接受了原告提供的物业服务，理应按规定向原告缴纳物业管理费。被告提出的车位收益等，涉及小区全体业主利益，根据法律规定，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定或与原告协商解决。因此，被告以此作为其一户拒付物业管理费的理由缺乏依据。被告认为原告的诉讼请求已超过诉讼时效，对此原告提供了邮政部门的挂号函件交寄清单，被告虽否认未收到催款通知，但被告未提供证据否定原告提供的邮件清单的真实性，也未提供证据证明原告所寄本案系争邮件为其他内容，故本院推定原告交寄的催款通知已经送达被告，原告的催款行为产生诉讼时效中断的法律效果。被告虽然提供了照片等证明原告管理中存在的问题，但上述证据的拍摄时点等无法全面、系统地反映原告提供的物业服务存在问题持续过程，故对被告拒付物业管理费的辩称本院不予支持。对于原告主张的停车费，因原告未给被告开通磁卡，致使被告无法使用相应的停车位，故原告无权向被告收取相应的费用，对原告的该项诉讼请求本院不予支持。原告计算物业管理费有误，本院予以调整。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款的规定，判决如下：
一、被告邵文军于本判决生效之日起十日内向原告上海中海物业管理有限公司支付自2011年1月至2013年9月的物业管理费13，068元；
二、原告上海中海物业管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计94.90元，由原告负担14.90元，由被告负担80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陈向红
二〇一四年十月二十四日
书记员 茅丽雯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。