江苏省东海县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连东房商初字第00130号
原告王兴龙。
委托代理人朱国珊。
被告连云港隆源房地产开发有限公司。住所地：东海县平明镇驻地。
法定代表人孔志林，执行董事。
委托代理人殷维君，男，1968年11月21日出生，汉族。
委托代理人杨克礼，江苏东帝律师事务所律师。
原告王兴龙与被告连云港隆源房地产开发有限公司（以下简称连云港隆源房地产公司）关于商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年6月27日受理后，依法由审判员李长江独任审判，公开开庭进行了审理。原告王兴龙委托代理人朱国珊，被告连云港隆源房地产公司委托代理人殷维君、杨克礼，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王兴龙诉称，原告于2011年3月7日与被告签订了《商品房买卖合同》，原告按合同约定支付被告购房款200000元，被告按合同约定应于2011年5月10日将商品房交付原告，但至今未有交付。根据合同第9条约定，现请判令被告支付原告逾期交房违约金21200元（从2011年5月10日起按每天万分之一即20元计算至2014年3月20日止，共计21200元），被告承担诉讼费。
原告王兴龙为证明其主张，向本院提供下列证据：
一、2011年3月7日原被告签订的《商品房买卖合同》一份，证明原告购买被告商品房的事实。
二、房款收据复印件一份、中国农业银行股份有限公司东海县支行按揭贷款证明复印件一份，证明原告已经全额交付购房款200000元，其中首付84000元，按揭贷款116000元。
被告连云港隆源房地产公司质证认为：
对证据一、二均无异议。但原告房贷发放日期是2011年5月25日，逾期交房违约金应从2011年5月25日计算。
被告连云港隆源房地产公司辩称，房屋已交付，原告已入住所购楼房，并产生电费2783度。原告已于2011年3月5日领取一次性逾期交房违约金10000元，并在2011年5月28日至7月30日给付原告一次性房屋逾期产权证办理补偿1260元。请求驳回原告诉讼请求。
被告连云港隆源房地产公司为证明其抗辩主张，向本院提供下列证据：
一、照片一张、东海县平明幸福小区物业管理处电费登记表复印件一份，证明原告已经入住商品房，并已产生电费2783度。
二、原被告于2011年3月5日签订的《合同补偿协议》及赔偿清单复印件各一份，证明被告给付原告逾期交房违约金10000元和逾期办理房屋产权证违约金1260元，双方不得为此发生任何纠纷。
三、建设工程竣工验收备案证及商品房预售许可证，证明涉案商品房已经验收合格，并取得备案，可以交付使用。
原告王兴龙对上述证据质证意见为：
对证据一，所拍的照片，不能证明是原告家门，我也从未入住该房屋；电费表是案外人造的表，不能作为定案证据。
对证据二，补偿协议系被告隆源公司采用欺骗手段，让我空白的地方签字，原告没有领到补偿款，是无效协议；赔偿清单上虽然是我的签字，但没有领取到现金。
证据三，不能证明房屋质量验收合格，更不能证明房屋已经交付原告。
经审理查明，原告王兴龙（买受人）与被告连云港隆源房地产公司（出卖人）于2011年3月7日签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人位于东海县平明镇驻地平明路平明新村9号楼101号复式住宅楼房一套，建筑面积150.53平方米，其中套内建筑面积145.53平方米，公共部位与公用房屋建筑分摊面积5平方米；总价款200000元；买受人于签订合同3日内付清首付，余款办理银行按揭；出卖人应当在2011年5月10日前将具备经单位工程质量分期验收合格条件，并符合《东海县住宅小区交付使用管理暂行办法》规定的交付条件商品房交付买受人使用；商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行交接时应签署房屋交接单，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按万分之一支付买受人违约金，合同继续履行；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的百分之一向买受人支付违约金等。
合同签订后，原告于当日支付首付84000元，余款116000元于2011年5月25日办理银行按揭贷款支付给被告。
2011年3月5日原告签订一份《合同补偿协议》，内容为：王兴龙购买9-108（注9-101）此房总款210000元，已交首付84000元，因开发商逾期交付住房，特赔偿业主违约金10000元，在住房余款126000元中扣除等。
后被告未有按合同约定将涉案商品房交付原告。
又查明，由被告连云港隆源房地产公司开发的平明新村一期工程2、3、8、9、10、11、14、15、18、19号楼，开工日期为2010年3月1日，竣工验收日期为2011年1月4日。被告于2011年1月13日取得建设工程竣工验收备案证，于2011年1月17日取得涉案房屋商品房预售许可证。
上述事实，在庭审中有原告举证《商品房买卖合同》复印件、房款收据复印件、中国农业银行股份有限公司东海县支行按揭贷款证明复印件，被告举证的《合同补偿协议》、商品房预售许可证、建设工程验收备案证予以证实，经庭审质证及原被告庭审陈述为证，本院依法予以确认。
本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》自愿、合法、有效，双方均应按合同约定全面履行。综合原被告诉辩意见及庭审查明的事实，本案争议焦点为：一、被告是否履行了交付房屋的义务。二、《合同补偿协议》是否有效。
关于争议焦点一，被告未履行交付义务。根据《商品房买卖合同》的约定，商品房交付时间为2011年5月10日前，交付方式为“出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示交付使用的批准文件，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，签署房屋交接单。”从上述约定可以看出，原告享有在收到交房书面通知后在相应时间对房屋进行验收的权利，双方进行验收交接并签署房屋交接单后，商品房交付才得以完成。被告公司辩称已履行了交付义务，但既未提供相关证据证明其发出书面交房通知，亦未提供相关证据证明其已经与原告办理了房屋交接，其提供的照片和电费登记表等证据亦不能证明其观点，所以，被告应当对其抗辩主张承担举证不能的法律后果。
关于争议焦点二，《合同补偿协议》应认定为无效协议。商品房买卖合同的相关条款的效力，应当依据合同法及相关行政法规进行审查，对有关权利义务的分配应当符合公平原则和诚实信用原则。如果格式条款存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，应当认定为无效条款，当对合同条款的理解产生分歧时，应当作出对合同提供方不利的解释。《合同补偿协议》应为对《商品房买卖合同》内容的补充，而本案中，被告在双方尚未签订《商品房买卖合同》及涉案房屋未有交付之前的情况下，于2011年3月5日要求原告单方签订了《合同补偿协议》，将房屋总价款约定为210000元，并用其中的10000元作为逾期交房违约金进行扣除，并约定双方不得因逾期交房产生任何纠纷，免除了被告的逾期交房的违约责任，但严重损害了原告人的合法权益，违背了公平、合法和诚实信用原则，应认定为无效协议。
另，按揭贷款的办理，并不妨碍被告履行交房义务。
此外，对于被告举证的赔偿清单，用于证明被告因逾期办理房屋产权证已一次性支付原告赔偿款1260元，因本案涉及的是逾期交房违约责任，该份证据与本案无关联性，对此本院不予采纳。
综上，被告未有按合同约定履行义务，已构成根本违约，其理应承担违约责任。原告要求被告支付自2011年5月10日起至2014年3月20日止的每日万分之一逾期交房违约金21200元，本院对其合法部分予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、第一百五十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告连云港隆源房地产公司于本判决书生效后十日内一次性支付原告王兴龙逾期交房违约金元20900元（从2011年5月10日起按涉案房款的每日万分之一计算至2014年3月20日止）。
二、驳回原告王兴龙其他诉讼请求。
给付义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费330元减半收取165元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》和最高人民法院《关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》，同时应向本院预交代收二审上诉案件受理费330元，可到本院立案庭开具交款单到指定银行交纳，并将交款凭证送交我院。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审判员 李长江
二〇一四年八月十八日
书记员 赵方会
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）、《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
（二）、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（三）、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。（四）、《中华人民共和国合同法》第一百三十八条：出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
（五）、《中华人民共和国合同法》第一百五十三条：出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。
（六）最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
（七）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。