辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终1793号
上诉人（原审被告）：沈阳市皇姑区天山路第一小学，住所地沈阳市皇姑区同江街*号。
法定代表人：孟文，该校校长。
委托诉讼代理人：冯颖，辽宁百联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郝国忠，男，1958年5月11日出生，汉族，住沈阳市和平区。
上诉人沈阳市皇姑区天山路第一小学（以下简称天山路小学）因与被上诉人郝国忠租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初7334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
天山路小学上诉请求：1.撤销一审民事判决书，依法改判；2、被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，缺少事实和法律依据。一、被上诉人租赁上诉人仓库，在明知房屋没有合法手续情况下，擅自改建后对外出租盈利，收取房租58万元，仅将7.5万元交付上诉人，上诉人全额交给区财政，剩余房租被上诉人占为己有，被上诉人收益远大于实际损失。二、无效合同具有同等过错，各自承担相应责任。被上诉人承认开始翻建时，执法局下发责令停工通知书，被上诉人自行找人沟通协调后继续施工，明知房屋没有合法手续，擅自改建对外出租盈利，应由被上诉人自行承担全部不利法律后果。一审法院根据工程造价鉴定报告，判决上诉人赔偿被上诉人10%的损失，缺少事实和法律依据。三、被上诉人将租金占为己有，收益远大于实际损失。上诉人房屋因被上诉人改建被拆除，上诉人也有损失，且在承租户诉请返还租金案件中，14余万元返还款全部由上诉人出资返还，这一事实一审法院并未考虑，判决上诉人赔偿被上诉人损失，对上诉人损失置之不理，显失公平。
郝国忠辩称，法院依法裁判。
郝国忠向一审法院起诉请求：1.天山路小学赔偿郝国忠翻建仓房工程投资款550,000元;2、天山路小学赔偿郝国忠违约金30,000元;3.天山路小学支付郝国忠利息，以550,000元为本金，月息20%计算，从2013年4月30日房屋被拆除之日到2016年3月23日；4.天山路小学返还鉴定费12,000元；5.天山路小学承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2011年3月29日，郝国忠（乙方）与沈阳市皇姑区珠江街第三小学（甲方，以下简称珠江三小）签订合同一份，约定：甲方将占地面积300平方米的仓库交给乙方翻建并使用，翻建仓库所产生的一切费用均由乙方承担，并且乙方无偿建造一间校门前收发室提供给甲方使用。考虑乙方翻建房屋，投资较大，需较长时间收回成本，甲方同意给予乙方一些租用优惠，双方商定租期为10年，10年后房屋归甲方所有，期满后乙方有优先承租权。由于乙方投资风险较大，房租从2011年10月开始计算。前三年，乙方每年向甲方交纳租金50,000元，后七年，乙方每年向甲方交纳租金60,000元。
合同签订后，在未取得建设工程规划许可证的情形下，郝国忠将仓库翻建成门市房，并为珠江三小建造一间收发室。郝国忠自述其于2011年5月1日开始施工，在翻建工程刚施工几天时，行政执法部门以该房屋系违章建筑为由向学校下达《责令停工通知书》，责令其停止施工，学校转交给郝国忠，遂郝国忠停止施工。下达停工通知后，郝国忠自行与行政执法部门协商，后郝国忠于该年11月又继续施工，工程施工了两个多月，郝国忠完成翻建工程。翻建后，郝国忠将该门市房以珠江三小的名义对外出租，并自行收取租金。郝国忠共计收取租金570,000元，其中郝国忠向珠江三小交纳了自2011年10月1日起至2013年3月31日止的房屋租金75,000元。
2013年4月23日，沈阳市城市管理行政执法局皇姑分局向珠江三小送达《行政执法责令整改通知书》，责令其立即停止违法行为，并于2013年4月26日前将其擅自建设的房屋拆除。因珠江三小未按该通知书的要求拆除房屋，故沈阳市城市管理行政执法局皇姑分局于2013年4月30日将涉案的门市房及收发室强制拆除。
2013年7月，珠江三小并入天山路小学。郝国忠、天山路小学因赔偿问题协商未果，故郝国忠诉至一审法院。
在本案审理过程中，经郝国忠申请，一审法院委托沈阳建正工程造价咨询事务所有限公司对翻建的300平方米仓库及建造的10平方米收发室的成本费进行鉴定。沈阳建正工程造价咨询事务所有限公司做出的《工程造价鉴定报告》载明：工程鉴定总造价为483,486元，其中包括争议造价142,223元。为此，郝国忠垫付鉴定费12，000元。此后，沈阳建正工程造价咨询事务所有限公司又出具《情况说明》一份，载明：如鉴定的工程全部由郝国忠翻建，则工程总造价应为483,486元。如向天山路小学所述所有房间两侧墙体为原墙体，那么工程总造价中应扣除争议造价142,223元，应为341,263元。争议造价为所有房间（不包括新建收发室）两侧的原墙体的造价，天山路小学认可新建收发室墙体为郝国忠所建。
一审法院认为，关于涉案合同的法律属性问题。虽郝国忠主张该合同系属合伙，但从法律角度理解，合伙协议是合伙人之间明确出资数额、盈余分配、债务承担、入伙、退伙、合伙终止等事项所订立的协议，协议主体应为自然人。根据涉案合同约定的主要行为特征，郝国忠自行将珠江三小的仓库翻建成门市房，并为珠江三小建造一间收发室，其后郝国忠再从珠江三小处承租该门市房再以珠江三小的名义对外出租，并向珠江三小交纳租金，合同中关于盈余分配、债务承担等事项未做约定。故该合同不具有合伙性质，且根据合同的履行中珠江三小仅收取固定金钱及不参与郝国忠经营的事实，虽然郝国忠借用珠江三小名义对外活动，但是相对彼此而言，实质仍为房屋租赁合同的属性。
关于涉案合同的效力问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，郝国忠从珠江三小处承租的、由郝国忠自行翻建的门市房，从未取得过建设工程规划许可证，故郝国忠与珠江三小间签订的房屋租赁合同应属无效合同。又因珠江三小于2013年7月并入天山路小学，故原珠江三小的债权债务均应由天山路小学承担，本案的法律后果由其承继。
关于涉案合同无效的后果问题。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，在未取得建设工程规划许可证的情形下，郝国忠就将仓库翻建成门市房并依合同约定建造收发室，从而导致房屋被行政执法部门强制拆除的后果。对该房屋的拆除，郝国忠作为翻建人和承租人，珠江三小作为出租人，珠江三小先期同意郝国忠翻建，对行为产生的后果具有成因责任，但郝国忠在有关机关告知房屋系违章建筑情况下，仍继续翻建，其对房屋被强制拆除的后果具有重大过失。根据双方过错程度、获益状态及后果损失，综合考量，衡平利益关系，应确定郝国忠承担主要责任，天山路小学承担一定的责任。
关于天山路小学应向郝国忠赔偿的翻建仓房及建造收发室成本费的数额问题。经鉴定，翻建仓房及建造收发室的工程总造价应为483,486元，因郝国忠应当承担主要责任，对于损失自负90%的责任，天山路小学承担10%的责任，故天山路小学应赔偿郝国忠成本费48,348.6元（483,486元×10%），并承担鉴定费1,200元（12,000元×10%）。
关于争议造价问题。因合同中已明确载明天山路小学将300平方米的仓库交给郝国忠翻建并使用，现天山路小学无证据证明该仓库非郝国忠翻建，而是使用了原房屋两侧的墙体，故一审法院认定该仓库为郝国忠翻建，该争议造价不予扣除。
关于郝国忠主张的违约金及利息问题。因无事实及法律依据，故一审法院不予支持。
判决：一、被告沈阳市皇姑区天山路第一小学于本判决生效后十日内一次性赔偿原告郝国忠翻建仓房及建造收发室的成本费48,348.6元；
二、被告沈阳市皇姑区天山路第一小学于本判决生效后十日内一次性给付原告郝国忠鉴定费1,200元；
三、驳回原、被告其他诉讼请求。
案件受理费6,100元，由原告承担5,050元，被告承担1,050元。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，一审法院认定双方签订合同为租赁合同，属无效合同，本院予以认同，不再赘述。对于合同无效的后果，上诉人主张其不应当承担责任。上诉人提出签订合同时被上诉人对房屋违建的事实知情，且在有关机关告知违建情况下仍继续翻建等项上诉主张，同样证明上诉人签订合同时也明知房屋违建的事实，故上诉人对于合同无效同样具有过错，一审法院认定被上诉人承担一定责任正确，因为被上诉人在有关机关告知违建情况下仍继续翻建，一审法院判定被上诉人承担主要责任。上诉人提出其收取租金上交，并承担返还承租户租金损失，而被上诉人实际收益大于损失等项上诉主张，并非判定其对于合同无效的后果应否承担责任的理由，且根据“不告不理”原则，被上诉人并未就其返还承租户租金损失依法提出反诉诉请，亦并未提交该项损失的相关证据，故本案仅对被上诉人诉请翻建仓库及建造收发室成本费损失进行审理，一审法院认定被上诉人承担主要责任，对于损失自负90%的责任，上诉人承担10%的责任，据此判决被上诉人赔偿上诉人成本费48,348.60元和鉴定费1,200元，并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人天山路小学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
原二审案件受理费6,100元，由上诉人沈阳市皇姑区天山路第一小学负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 卓
审判员 王 虹
审判员 单 立
二〇一七年三月一日
书记员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；