广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第862号
上诉人（原审被告）：王见喜，男，汉族，1985年10月9日出生。
委托代理人：张文，广东华协律师事务所律师。
委托代理人：周君红，广东华协律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：深圳市中联地产置业顾问股份有限公司。
法定代表人：杜欣。
委托代理人：佟振山，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：任颖歌，女，汉族，1980年11月25日出生。
委托代理人：史超，广东百椹律师事务所律师。
原审第三人：杨小平，女，汉族，1984年3月18日出生。
上诉人王见喜、上诉人深圳市中联地产置业顾问股份有限公司（以下简称中联地产公司）因与被上诉人任颖歌及原审第三人杨小平居间合同纠纷一案，均不服深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第139号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。原审第三人杨小平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年7月13日，任颖歌（买方）与杨小平（卖方）签订了《房产买卖合同》（编号为：000XXXX）。约定：由卖方杨小平将位于深圳市南山区深意综合楼60X号房产转让给任颖歌，房产证号为深房地字第××号，房产用途为单身宿舍，建筑面积为41.89平方米，转让价格为568000元；因房产有抵押，卖方应在签订合同后15日内作委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付担保公司用于办理赎楼、过户等；购房定金共计2万元，买方在签订合同当日支付1万元，签订合同4日内由买方补交定金1万元，所补交的定金由买方进行资金监管；为保证交易及资金安全，买卖双方约定将定金2万元委托第三方对购房定金进行资金监管，买方按约定将定金转帐或交付给监管方后，视为定金交付，发生定金交付法律效力；监管的定金在查档无误，卖方做完公证起3日内由第三方直接支付给卖方，买方不得有异议，如在约定放款条件成就前，如因双方纠纷导致交易不成，此定金按双方及第三方签订的解除协议约定或法院生效判决或生效仲裁裁决处分，任何一方无权要求第三方支付或者返还该款；买方须于2012年8月1日之前预付首期购房款（不包括定金）15万元，并到买方贷款银行作资金监管，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议。合同还约定了其他相关内容。
2012年7月13日，任颖歌（乙方）与杨小平（甲方）及丙方深圳市房XX置业代理服务有限公司签订了《房贷通按揭、权证代办服务合同》（编号为：206XXXX）。约定：由甲、乙双方委托丙方协助居间人控制交易过程中的资金风险和产权交易风险；丙方负责联系银行、评估公司、担保公司等；
2012年7月13日，任颖歌在中联地产公司提供的《佣金及必要费用支付承诺书》上签名。其中：“风险提示”为“1、凡我司向客户收取任何款项，均须向客户出具盖有我司财务专用章的正式收据或发票；所有客户主张相关权利均须出示此种收据或发票才为有效，其余形式我司一律不予认可，并与我司无关；2、中联地产公司不认可无本公司签章的任何对外文书，交易过程中任何公司职员向客户的承诺或者客户委托职员办理手续等均需加盖我司公章为有效，否则，视为客户与公司职员之间的私人承诺或委托，均与中联地产公司无关，一切责任由客户负责”；“温馨提示”为“中联地产承诺绝不收取除佣金之外的任何好处费，所有员工不得向您索要红包，也不得接受您主动给予的红包。请通过公司的正规交易程序，保障您的利益与服务质量，降低您的交易风险，谨防被骗”；佣金按交易价3%计算，为17040元，居间服务的必要费用为佣金额的20%，交易完成后此必要费用可抵扣佣金；等等。
任颖歌向中联地产公司、王见喜支付款项情况如下。2012年7月13日，任颖歌由招商银行账户转账至中联地产公司账户1万元；2012年7月16日，任颖歌支付给王见喜现金1万元；2012年7月16日，任颖歌通过其丈夫欧阳某某的农业银行的账户打入王见喜农业银行账户2万元；2012年7月22日任颖歌交给王见喜现金7680元；2012年8月2日，通过欧阳某某农业银行的账户打入王见喜农业银行账户59000元；2012年9月6日，从欧阳某某农业银行的账户打入王见喜农业银行账户16100元；另外分别有9900元、9900元、1200元、2000元为任颖歌以现金的形式转账到王见喜帐户。以上款项合计145780元，王见喜对收款总数额予以确认。
庭审中，中联地产公司确认收取了任颖歌定金2万元并已支付给杨小平，但未向原审法院提交其向任颖歌开具的盖有中联地产公司财务专用章的正式收据或发票。
2012年9月24日，中联地产公司与杨小平向任颖歌出具《履约催促函》。催促函中，中联地产公司认为其作为居间方，合同签订后，卖方已经办理公证手续并积极的履行了合同约定的相关义务，而按照合同约定，任颖歌必须在2012年8月1日前办理首期款监管手续，但任颖歌没有在约定时间内履行义务，违反了诚实信用原则，导致合同无法继续履行，已构成违约。要求任颖歌在收到函告后两个工作日内联系中联地产公司及杨小平办理首期款监管手续，继续履行合同。
2012年10月9日，王见喜向任颖歌出具《承诺书》。“我王见喜，身份证号421125198510095213，承诺于任颖歌在2012年10月20前收到全部首期款人民币145780元整，于未收到，则由王见喜自行支付全部首期款”。庭审中，王见喜表明上述承诺书中“于未收到”实际意思是“如果未收到”。诉讼中，任颖歌确认王见喜已向其退回4万元。中联地产公司称王见喜已于2012年8月1日离职。
任颖歌的一审诉讼请求：1、王见喜、中联地产公司连带退还购房款105780元整，利息1200元（暂计至起诉之日，请判令至付清之日止）；2、由王见喜、中联地产公司负担本案诉讼费用。
原审法院认为：王见喜收取任颖歌定金和购房首期款共145780元，没有合同和法律依据，依法应予退还。诉讼中，任颖歌与王见喜均确认已退还4万元，任颖歌主张王见喜应向其退还购房款105780元的诉讼请求有事实和法律依据，原审法院予以支持。
任颖歌与中联地产公司《佣金及必要费用支付承诺书》的签订过程实际为任颖歌与中联地产公司之间居间合同签订过程中的邀约与承诺过程，承诺书的实质为居间合同。该承诺书系任颖歌与中联地产公司真实意思表示，内容不违反法律效力性强制性规定，合法有效，任颖歌与中联地产公司双方均应严格按《房产买卖合同》约定内容全面履行居间合同义务。任颖歌作为居间合同相对方，应按承诺书内容按时足额支付佣金及必要费用；中联地产公司作为居间人，尽管其所提供给任颖歌签名的《佣金及必要费用支付承诺书》正文条款均设定了自身的权利，即佣金收取标准和时间、扣除必要费用、收取违约金标准等，而将其出具正式收据或发票、保障居间合同相对方利益与服务质量、降低交易风险等居间方应有合同义务设置成小字的“风险提示”与“温馨提示”，但是上述免责条款和限制性条款不能免除中联地产公司作为居间人应有的居间义务，中联地产公司应依法依约出具正式收据或发票、保障居间合同相对方利益、提高服务质量、降低交易风险。中联地产公司并未向原审法院提交证据表明其在收取任颖歌2万元定金后已依法依规向任颖歌出具了正式发票或收据，亦未能证明对王见喜履行了员工监督管理责任，同时中联地产公司直至2012年9月24日才向任颖歌出具《履约催促函》，已尽显中联地产公司殆于履行居间合同义务、管理不规范，应承担相关法律责任。故任颖歌诉请中联地产公司与王见喜连带承担向其退还购房款105780元的诉讼请求有事实和法律依据，原审法院予以支持。
诉讼中，王见喜、中联地产公司主张已由中联地产公司支付给杨小平定金2万元，但并未向原审法院提交证据加以证明，同时因本案并未涉及任颖歌与杨小平房产买卖合同的解除，故王见喜、中联地产公司所主张的已支付给杨小平的2万元定金应另循法律途径予以解决。
关于任颖歌诉请中联地产公司与王见喜向其连带支付利息的诉讼请求。因任颖歌并未向原审法院提供其诉请1200元利息的有关计算标准和过程，故原审法院不予支持。任颖歌及王见喜均未能向原审法院证明王见喜退还4万元购房款的时间，故原审法院依法确定从王见喜承诺任颖歌收回全部购房款之日即2012年10月20起，王见喜应以105780元为本金，按中国人民银行同期同档次贷款利率计算，向任颖歌支付利息损失至本判决确定的还款之日止。
杨小平经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对自身诉讼权利的自由处分，本案已依法缺席审理，现可缺席判决。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二十五条、第十十六条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王见喜应于本判决生效之日起十日内向任颖歌退还购房款105780元并支付其利息损失（自2012年10月20日起，按中国人民银行同期同档次贷款利率计至本判决确定的还款之日止）；二、中联地产公司对王见喜的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回任颖歌的其他诉讼请求。如被告未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费2439.6元，由王见喜、中联地产公司负担。
上诉人王见喜不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，依法改判，并判令由任颖歌承担本案一、二审诉讼费。上诉理由：一、原审法院认为本案为房屋买卖合同纠纷属于定性错误。王见喜与任颖歌在交易时已经从中联地产公司离职，王见喜仅仅是利用自身以往的工作经验为任颖歌买房提供意见。且任颖歌与中联地产公司签订的《房产买卖合同》、《资金监管协议》明确约定首期房款应当监管到中国建设银行振华支行，并明确了资金监管帐号。任颖歌将首期房款错误地转入王见喜的个人帐号中，由于被上述人的原因导致没有向监管帐号转入首期房款，从而导致了本案中的房产交易未能成功。任颖歌的行为构成了违约，导致房产交易未能成功从而被他人没收2万元定金。而任颖歌向王见喜的个人帐号转账的行为系另一法律关系。二、原审判决认定王见喜归还105780元与事实不符。因为任颖歌未能依照合同约定监管首期房款导致违约以至于任颖歌的2万元定金被他人没收，该房款被没收系任颖歌自己的过错导致，应当由任颖歌自行承担该后果。三、王见喜并未收到起诉状副本、传票，一审法院违背了中华人民共和国民事诉讼法中关于送达的规定，属于严重的程序错误，应当裁定撤销原判。一审开庭前王见喜王见喜并未收到任何的证据材料以及传票，仅仅只是在开庭时从中联地产公司处得知本案的庭审时间，导致仓促上庭未准备任何的证据材料，也未做任何的答辩。
上诉人中联地产公司也不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决并依法改判中联地产公司无需承担任何法律责任，并判令由任颖歌负担本案的诉讼费。上诉理由：一、一审法院认定事实错误。（一）原审法院所认定的托管定金归属问题存在错误。根据任颖歌与原审第三人所签署的涉案《房产买卖合同》约定：房产交易定金托管于中联地产公司处，在放款条件成就后，中联地产公司将此托管定金支付给原审第三人，且所谓的托管定金实质上是中联地产公司托管杨小平所收取定金，本案中，在任颖歌交付定金后，原审第三人已经向任颖歌出具了定金收据，并表明其己收取任颖歌所交付的定金，而为保证交易资金安全故将此定金监管于中联地产公司处，中联地产公司只能向原审第三人杨小平出具托管定金的收据，没有义务向任颖歌再次出具托管收据，原审法院对于托管定金理解存在偏差，片面的认为中联地产公司应当向社中联地产公司一出具收据，而并未认清所谓的托管定金。（二）原审法院认定中联地产公司应当承担连带责任明显不当。第一，《佣金及必要费用支付承诺书》中有注明“风险提示及温馨提示”，该提示中注明中联地产公司对于所收取费用均需加盖公章，否则将不予认可。但是，原审法院片面地认为中联地产公司应当在收到任颖歌交付给原审第三人定金后向其出具收据，且在中联地产公司未能提交证据证明中联地产公司向任颖歌出具过任何收据应当承担责任，原审在未能认清案件事实及性质的情况下，让中联地产公司承担责任明显不当。第二，原审法院在未能查清何为托管定金，托管定金收据应当如何出具的情况下，违背二手房交易规律，片面的将出具托管定金收据的责任强加于中联地产公司，并以此为依据判决中联地产公司承担相应的法律责任，严重违背了公平、平等原则。（三）原审法院认定中联地产公司承担连带责任没有事实依据。第一，原审法院曲解了《佣金及必要费用承诺书》的性质，此承诺书为任颖歌向中联地产公司出具的单方承诺，而并非原审法院所认定的居问合同，原审法院以此为依据，认定中联地产公司未提交向任颖歌出具的收据、发票已违反了应尽的居间义务，原审法院对此事实的认定明显存在错误，其将任颖歌的单方承诺认定为合同，同时，未能了解清楚何为托管定金，便将此项义务强加于中联地产公司严重违背了公平、平等原则。第二，原审法院认定《佣金及必要费用承诺书》中“风险告知”及“温馨提示”中免责条款不能免除中联地产公司应当在收到款项后出具发票、收据的居间义务明显不当。中联地产公司应当如何出具收据及发票是根据合同主体而确定；中联地产公司即便是出具2万元托管定金收据也应当是出具给原审第三人，而不是出具给任颖歌，原审法院却据此要求中联地产公司承担连带责任严重偏离事实。第三，中联地产公司在《佣金及必要费用承诺书》中明确以书面方式告知任颖歌“凡中联地产公司向客户收取的任何款项均需向客户出具该有财务章的收据或发票，所有客户主张相关权利均需出此种收据或发票方有效，否则，、中联地产公司人不予认可”，同时，中联地产公司还告知任颖歌“中联地产公司不认可无公司公章的任何对外文书，交易过程中任何职员向客户的承诺或者客户委托职员办理手续的均需加盖中联地产公司公章方位有效，否则，视为私人之间的委托，与中联地产公司无关”，且在原审法院庭审中中联地产公司以明确提出在交易过程中，中联地产公司曾多次口头告知任颖歌款项需交款至中联地产公司处，任颖歌在庭审中并未否认的情况下，原审法院仍认定中联地产公司应当承担责任，没有任何的事实依据。二、原审法院混淆案件性质及法律关系便判决中联地产公司承担连带责任。（一）原审法院将本案定性为房产买卖合同纠纷，且房产买卖合同的主体是售房者（原审第三人）与被购房者（中联地产公司一），中联地产公司并非涉案房产买卖的主体，不是房产买卖合同的主体，中联地产公司与任颖歌系居间合同关系，原审法院并未区分清楚二者的法律关系便援引上述条款判决我司承担责任明显不当。（二）原审法院未能查清案件纠纷的法律关系便依据上述法律判决中联地产公司承担连带责任有悖法理，原审案件为买卖合同纠纷，适格的当事人应是买卖合同的主体双方，而非居间方及居问方业务员，原审法院据此判决王见喜、中联地产公司承担连带赔偿责任严重损害了中联地产公司的合法权益。三、原审法院判决中联地产公司承担连带责任没有法律依据，且适用法律错误。原审法院判决中联地产公司承担连带责任所引用的法律完全错误，且混淆诉讼当事人之间法律关系，任颖歌与王见喜之间的法律关系为侵权关系并非合同关系，与中联地产公司无关。王见喜的侵权行为并非为职务行为，首先，中联地产公司已多次告知任颖歌将款项按要求支付，不得支付给个人，其仍将款项支付至王见喜处，中联地产公司已尽到告知义务。其次，王见喜的侵权行为是在其离职后发生，与中联地产公司无关。四、中联地产公司依法向原审法院申请调取证据，原审法院未予调取。中联地产公司在举证期间向原审法院申请调取任颖歌与原审第三人签署的资金监管协议等，该证据明确约定了任颖歌应当将款支付至指定银行账户，但是，其却将款项支付至王见喜处，忽略中联地产公司的告知，其自身存在过错。五、原审法院认定中联地产公司未尽到居间义务有误。（一）原审法院认定中联地产公司未向任颖歌出具收据及发票违反了居问义务明显不当。（二）原审法院认定中联地产公司为尽到管理员工及告知客户的责任有悖事实。一审庭审中，中联地产公司已明确表示在交易过程中，在中联地产公司多次告知后，任颖歌仍将款项支付给王见喜。同时，王见喜的侵权行为是在其离职之后，对于离职员工，中联地产公司无权干涉其个人的行为。
被上诉人任颖歌针对王见喜的上诉答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，王见喜的上诉没有事实与法律依据，王见喜的上诉无非是恶意拖延时间，请求依法驳回王见喜的上诉，
被上诉人任颖歌针对中联地产公司的上诉答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决中联地产公司承担连带责任是公平的，中联地产公司在本案中由于没有尽到义务，最终导致本案的发生，原审法院从交易安全、房地产交易市场良性发展的角度判决中联地产公司承担法律责任，是合法有据且是符合深圳房地产现状的，有利于房地产市场的健康发展，请求驳回中联地产公司的上诉。
上诉人中联地产公司针对王见喜的上诉没有发表答辩意见。
上诉人王见喜针对中联地产公司的上诉没有发表答辩意见。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，在一审庭审过程中，中联地产公司称王见喜于2012年8月1日离职，王见喜称不记得具体的离职时间，任颖歌称2012年9月14日中联地产公司经理陈彩霞第一次告知其王见喜已经离职的情况，中联地产公司未提交证据证明其在2012年9月14日之前已将王见喜离职的情况告知了任颖歌。对于任颖歌支付首期款11万元给王见喜的原因，王见喜称，是银行告诉其办理贷款需要把钱直接支付给他。
本院认为：任颖歌与中联地产公司虽未签订居间合同，但任颖歌与中联地产公司均认可双方之间存在居间合同关系。任颖歌在交易过程中将定金和部分首期款共计145780元支付给中联地产公司及其员工王见喜，任颖歌起诉要求中联地产公司及王见喜退还尚未退还的105780元款项及利息，本案应界定为居间合同纠纷案件。原审法院将本案界定为房屋买卖合同纠纷案件，界定不当，本院予以纠正。
任颖歌向中联地产公司及王见喜支付的145780元款项中，有2万元系定金，其余125780元系首期款。中联地产公司称其已将收取的2万元定金交给卖方杨小平，但并未提交证据证明其该项主张，中联地产公司应当将2万元定金退还给任颖歌。至于卖方杨小平是否有权没收定金，属于杨小平和任颖歌之间的法律关系，不属于本案处理范围。对于任颖歌向王见喜支付的125780元款项，即使《佣金及必要费用支付承诺书》载明收取款项要向客户出具盖有公司财务专用章的正式收据和发票，但在居间合同成立时，王见喜系中联地产公司的员工，任颖歌有理由相信王见喜有代理权，中联地产公司对王见喜收取的125780元款项中尚未退还的部分负有退还义务。中联地产公司上诉称王见喜已于2012年8月1日离职，但定金和部分首期款系在2012年8月1日前支付，中联地产公司也没有将王见喜离职的情况及时告知任颖歌，对中联地产公司的这一抗辩主张，本院不予支持。中联地产公司上诉还称任颖歌不应将款项直接支付给王见喜，任颖歌对此有过错。本院认为，任颖歌按照中联地产公司业务员的要求将首期款支付到其账户中，是基于对中介公司专业素质的信任，任颖歌对此并无过错。中联地产公司作为专业的房地产经纪公司，应当通过加强管理来规范员工的行为，减低客户的交易风险，提高居间服务的质量，而不应当在发生纠纷后以客户未尽注意义务来推脱责任。王见喜系中联地产公司员工，在为客户提供居间服务的过程中，其行为系代表中联地产公司，中联地产公司应当对王见喜收取的上述款项承担偿还责任。
王见喜在2012年10月9日向任颖歌出具承诺书，承诺任颖歌在2012年10月20日前收到全部首期款145780元，如未收到，由王见喜自行支付全部首期款。该承诺应当视为王见喜对中联地产公司本案所涉债务的加入。原审法院判决王见喜对未退还的款项105780元及利息负担偿还责任，并无不当。
综上，上诉人中联地产公司及王见喜的上诉均无事实和法律依据，依法应予驳回。原审法院认定事实清楚，处理结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4879.2元，由上诉人深圳市中联地产置业顾问股份有限公司与上诉人王见喜各负担2439.6元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年四月十七日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。