湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民二终字第00512号
上诉人（原审原告）：武汉湘隆房地产开发有限公司。
法定代表人：程连英，董事长。
委托代理人：刘勋，湖北立丰律师事务所律师。
委托代理人：徐遵俊，湖北立丰律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：武汉金棕榈物业管理有限公司。
法定代表人：唐乐，总经理。
委托代理人：刘勋，湖北立丰律师事务所律师。
委托代理人：徐遵俊，湖北立丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湖北盛世锦江酒店管理有限公司。
法定代表人：胡秋丽，董事长。
委托代理人：李超，该公司法律顾问。
委托代理人：刘敏，该公司员工。
被上诉人（原审被告）胡秋丽。
委托代理人：李超。
上诉人武汉湘隆房地产开发有限公司（以下简称湘隆公司）、武汉金棕榈物业管理有限公司（以下简称物业公司）为与被上诉人湖北盛世锦江酒店管理有限公司（以下简称锦江公司）、被上诉人胡秋丽物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2013）鄂武经开民初字第00845号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年7月17日公开开庭进行了审理，上诉人湘隆公司、物业公司的共同委托代理人徐遵俊，被上诉人锦江公司的委托代理人李超、刘敏，被上诉人胡秋丽的委托代理人李超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2005年10月13日，湘隆公司（甲方）与物业公司（乙方）之间签订《物业合同》，合同约定甲方将座落于武汉经济技术开发区车城北路l18号湘隆·时代商业中心委托于乙方实行物业管理；乙方委托管理事项包括：“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理”等；“共用设施、设备的维修、养护、运行和管理”等；“市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理”等；“公用环境卫生”等；“维护公共秩序”等物业管理服务内容；“委托管理期限为八年，自2005年10月13日9时起至2013年10月12日9时止”；物业管理服务费：“住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方1.3元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米3元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金；合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见；本合同自签字之日起生效”等内容。2007年9月9日，湘隆公司（甲方）与胡秋丽（乙方）签订《补充协议》一份，该协议约定“甲方同意乙方1-3层整体购买，但为乙方分层办证，并分层分期付款，具体付款时间安排见付款明细；甲方承诺乙方所购物业管理费给予长期优惠，在开业之日起十年内按叁万元／年收取。十年后另商议；甲方积极支持乙方的装修改造工程，特别为乙方三层隔层及三层屋面防水平改坡和侧面电梯安装提供技术及政策支持；本协议作为《购房合同》的补充协议，与《购房合同》具有同等法律效力”等内容。同时，物业公司在前述《补充协议》中加盖公章。2007年11月14日，湘隆公司（甲方）与胡秋丽（乙方）签订《协议书》，该协议约定了乙方有意向购买甲方湘隆公司开发的湘隆·时代商业中心二期B区第4栋6、7、8、9号商铺，并对商铺的面积、价款、付款方式、付款期限、合同效力和解决争议办法等条款进行了约定。同时，该协议约定“本协议与正式购房合同具有同等法律效力，且本协议转签正式合同时的补充协议与湘隆·时代商业中心二期B区4栋10、11、12号的补充协议条款内容一致”等内容。2007年底，湘隆公司向胡秋丽、锦江公司、湖北盛世某某医疗投资发展有限公司交付湘隆时代商业中心二期B区第4栋6、7、8、9号商铺。此后胡秋丽、锦江公司、湖北盛世某某医疗投资发展有限公司拟将上述商铺进行改造，遂与湘隆公司协商，以湘隆公司名义报建，开展加层扩建工程，加层改造完成后变成B区4栋6、7、8、9、l0、l1、12号商铺。2010年5月13日，湘隆公司与锦江公司就湘隆·时代商业中心二期B区第4栋7、8商铺分别签订《武汉市商品房买卖合同》。同时，在《武汉市商品房买卖合同》附件五约定：买房人在交房时与出卖人委托的物业管理公司签订“前期物业服务合同”；物业管理服务内容包括屋共用部位的维护和管理、屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、秩序管理等；物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）按每月3元／平方米收费，面积按买受人所购物业实际建筑面积计算。并注：详细约定内容以买受人与物业管理公司签订的《前期物业管理协议》为准。但事后，物业公司与胡秋丽、锦江公司未签订《前期物业管理协议》。物业公司实际为湘隆时代商业中心所有物业提供物业管理服务。在物业公司提供物业管理服务期间，双方因垃圾清理等事宜年7月份左右，物业公司因锦江公司未交纳物业管理服务费等原因，停止向锦江公司供电。锦江公司沟通协调未果后，于2011年7月22日与湖北省电力公司武汉供电公司（以下简称供电公司）签订《高压供用电合同》，由供电公司负责向锦江公司供应所需用电。物业公司于2013年1月22日向锦江公司送达湘隆时代商业中心2012年12月缴费通知单，锦江公司员工杨某某签收。该缴费通知单物业管理费指向包含锦江公司、湖北盛世某某医疗投资发展有限公司两公司。另查明，《补充协议》中1-3层整体购买房产指向包括B区4栋7、8、9、10、11、12号商铺，其中B区7、8号商铺所有权人系锦江公司，B区9、10、l1、12号商铺所有权人为湖北盛世某某医疗投资发展有限公司。胡秋丽系湖北盛世某某医疗投资发展有限公司、锦江公司法定代表人。湘隆．时代商业中心二期B区第4栋7、8号商铺从湘隆公司交付至今均由锦江公司使用。锦江公司于2011年11月28日开业。锦江公司与案外人湖北盛世某某医疗投资发展有限公司确认按《补充协议》结算1-3层整体购买房产的物业管理费由案外人湖北盛世某某医疗投资发展有限公司承担。
原审法院认为，湘隆公司、物业公司、胡秋丽、锦江公司各方之间签订的《物业合同》、《补充协议》、《协议书》、《商品房买卖合同》均系当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，对当事人各方具有法律约束力。《补充协议》中约定湘隆公司对于胡秋丽购买的1-3层房屋的物业管理服务费给予长期优惠，从开业之日起十年内，1-3层按照每年3万元的标准予以收取，因本案所涉物业与（2013）年鄂武经开民初字第00844号案中物业均包含在胡秋丽购买的l-3层房屋内，该物业费已在（2013）年鄂武经开民初字第00844号案中已予处理，故湘隆公司、物业公司要求锦江公司、胡秋丽支付物业管理服务费的主张，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回武汉湘隆房地产开发有限公司、武汉金棕榈物业管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费25652元，减半收取12826元，由武汉湘隆房地产开发有限公司、武汉金棕榈物业管理有限公司自行负担。
宣判后，上诉人湘隆公司、物业公司不服，向本院提起上诉。
上诉人湘隆公司、物业公司上诉称：一、锦江公司提供的《补充协议》上加盖的“武汉湘隆房地产开发有限公司”印章，并非出自湘隆公司，亦不是其使用的公章。原审法院不同意湘隆公司就此提出的司法鉴定申请是程序错误，原审法院认定《补充协议》合法有效是事实错误。二、在湘隆公司与物业公司签订的《武汉市物业管理委托合同》（下称物业合同）对湘隆时代商业中心物业管理费有明确约定，物业公司无权自行与任何业主约定变更物业管理费，尤其是给予业主巨额优惠。因此物业公司在《补充协议》上加盖了公章也属于越权行为，该《补充协议》对本案各方当事人也不具有法律约束力。《补充协议》乙方当事人为胡秋丽，并非锦江公司，且胡秋丽签订《补充协议》不能视为履行职务。故原审法院认为《补充协议》对当事人各方具有法律约束力，及认为《补充协议》中约定的物业管理服务费应视为对《物业合同》中有关物业管理服务费约定的变更明显错误。三、即使按原审法院认定的《补充协议》合法有效，则湘隆公司与锦江公司签订的《武汉市商品房买卖合同》中关于物业管理服务费的约定，完全构成对所谓《补充协议》中物业管理服务费约定的变更。湘隆公司与锦江公司在《武汉市商品房买卖合同》附件中专门对物业管理服务费作出了新的约定，则该新的约定应视为双方对原《补充协议》作的变更，即锦江公司应按新的约定交纳物业管理服务费。四、由于湘隆公司与锦江公司签订《武汉市商品房买卖合同》前，锦江公司系根据胡秋丽与湘隆公司签订的认购协议书而使用涉案物业的，故胡秋丽应就锦江公司在签订《武汉市商品房买卖合同》前的物业管理服务费用及滞纳金承担连带清偿责任。综上，原审法院认定事实错误，请求二审法院依法改判锦江公司交纳物业管理服务费1674005元，同时支付逾期交纳物业管理服务费滞纳金682437元，两项合计2356442元（暂计算时间至2013年6月17日），胡秋丽对锦江公司应交纳的物业管理服务费及应支付的滞纳金承担连带责任，本案一、二审诉讼费用由锦江公司负担。
被上诉人锦江公司、胡秋丽答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间各方当事人未提交新的证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点问题为：1、2007年9月9日胡秋丽与湘隆公司、物业公司签订的补充协议是否合法有效？该协议是否对锦江公司具有约束力？2、锦江公司应如何缴纳物业费？
本院认为，2007年9月9日胡秋丽与湘隆公司、物业公司签订的《补充协议》系各方当事人真实意思的表示，虽然湘隆公司、物业公司称《补充协议》上湘隆公司的印章并非出自湘隆公司，但未提交证据予以证实，而且在已经生效的（2013）鄂武汉中民终字第00084号判决中，亦并未否定该《补充协议》的效力，故《补充协议》合法有效，对各方当事人具有法律约束力。在该《补充协议》中约定：从开业之日起十年内，1-3层按照每年3万元的标准予以收取；本协议作为《购房合同》的补充协议，与《购房合同》具备同等法律效力。本案所涉物业系胡秋丽与湘隆公司签订的《武汉市商品房认购协议书》约定的湘隆时代商业中心二期B区第4栋6、7、8、9号商铺即《补充协议》中所指的1-3层整体改造后的其中一部分，在锦江公司购买该部分后，物业公司亦并未就该部分物业的收费标准与锦江公司达成新的协议，而1-3层整体改造后所有房屋的物业费缴纳问题已在另案中作出处理，故锦江公司不应再支出物业管理费用。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3900元，由武汉湘隆房地产开发有限公司、武汉金棕榈物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李文
代理审判员 叶欣
代理审判员 刘阳
二〇一四年九月十五日
书 记 员 万芳