江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣01民终1026号
上诉人（原审被告）：南昌新城悦盛房地产发展有限公司，住所地：江西省南昌市高新技术开发区高新五路588号耐林中心15层，统一社会信用代码：913601003105990552。
法定代表人：梁志诚，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：辛九渊，该公司职员。
委托诉讼代理人：王泉泉，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：何国龙，男，1981年5月24日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。
被上诉人（原审原告）：王欢，女，1983年4月23日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。
委托诉讼代理人：何国龙，男，1981年5月24日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区，系王欢妻子。
上诉人南昌新城悦盛房地产发展有限公司（以下简称新城悦盛房地产公司）因与被上诉人何国龙、王欢商品房预约合同纠纷一案，不服南昌市高新技术产业开发区人民法院（2016）赣0191民初921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月17日立案后，依法组成合议庭，上诉人新城悦盛房地产公司委托代理人辛九渊、被上诉人何国龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新城悦盛房地产公司的上诉请求为：1.撤销一审判决第二项，维持第一项；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定的“世界500强沃尔玛，即将签约入驻”等广告内容所依据的照片不具有合法性、真实性和关联性，被上诉人提供的证据并非原件，无法确认拍摄时间、地点和人员等真实性，据此认定案件事实不符合证据规则；二、签订合同过程应当是在双方就再次签约达成共识下进行，但该共识不能够阻碍违约方责任的认定和承担。被上诉人事实上且也无证据，证明其在2015年12月15日（被上诉人承诺延期付款截止日）前有过与上诉人就合同条款的任何沟通；三、未能签署商品房买卖合同的真实原因是被上诉人的“资金原因”。被上诉人与上诉人于2015年11月29日签订商品房认购协议，约定2015年12月6日前与上诉人签订商品房买卖合同，2015年11月30日，被上诉人向上诉人提交变更申请表，申请因“自身资金”问题，需将签约日期延期至2015年12月15日，并签字确认“未按期签约的，定金没收”；四、双方当事人对定金协议内容均已知悉，不存在“不具有约束力”的适用；五、被上诉人与上诉人之间的沟通，属于为退还定金而进行的恶意沟通，一审法院根据被上诉人提交的录音文件认定双方进行过合理沟通，属于认定错误；六、法院自行认定上诉人与被上诉人之间签订的商品房认购协议为格式合同存在明显不当。
何国龙、王欢辩称：1、原审认定广告内容所依据的照片有现场视频相互印证，证据原件被上诉人在一审庭后已提交；2、被上诉人在签订购房合同前，已与上诉人公司员工进行了沟通；3、未能签署商品房买卖合同的真实原因应归责于上诉人；4、关于定金没收问题，2016年6月10日上诉人公司员工联系我方说有人想要涉诉房屋，并让我方签订两张空白变更申请表，在原因中写明因资金原因，其中一张便是上诉人提供的变更申请表，表上签订协议的时间与事实不符。
何国龙、王欢向一审法院提起的诉请：1.解除双方签订的商品房认购协议；2.判令新城悦盛房地产公司双倍返还定金10万元；3.诉讼费由新城悦盛房地产公司负担。
一审法院认定事实为：2015年11月29日，何国龙、王欢与新城悦盛房地产公司签订商品房认购协议一份。协议约定，何国龙、王欢（乙方）向新城悦盛房地产公司（甲方）购买位于南昌市高新技术开发区艾溪××新城吾××室房屋，价格28750元/平方米；乙方在签订认购协议时所交纳的定金，作为乙方订立商品房买卖合同的担保，商品房买卖合同签署后，乙方所支付的定金转为该商品房购房款的组成部分；乙方确保在2016年12月6日前与甲方签订商品房买卖合同及相关文件，同时须付清相应款项，办齐所有贷款手续；乙方若未按照协议所约定的时间与甲方完成商品房买卖合同及相关文件的签约，或乙方未能足额支付约定之任何一期购房款的，或未于约定期限提供所需全部贷款资料的，甲方有权解除认购协议并将协议项下物业转售他人，无须另行通知乙方，甲方有权没收乙方已经支付的定金，如乙方完全履行认购协议约定的义务，而甲方在未经乙方同意的情况下将认购协议项下物业另行出售给第三人的，甲方应双倍返还乙方所支付的定金，认购协议自动解除；甲方为本商品房所作的任何形式的广告宣传资料、售楼处展示资料、样板景观、样板房、照片、沙盘等内容及销售人员的讲解内容均为要约邀请；签订认购协议之前，甲方已向乙方出示了或在销售现场公开展示了下述文件，并已按乙方要求采取合理的方式逐字逐句提请乙方注意并做出合理说明，乙方确认已详细阅读，理解并接受下述文件，不存在任何歧义和误认，乙方承诺不再对下述文件的条款提出任何异议和修改，也不再以合同条款无法协商一致为由主张返还定金，并愿意按下述文件的内容与甲方签订商品房买卖合同、补充协议及相关法律文件。相关文件如下：商品房预售许可证、土地证、房地产权证、用地规划许可证、商品房买卖合同示范文本、前期物业服务协议等。认购协议签订后，何国龙、王欢向新城悦盛房地产公司交付定金5万元。
新城悦盛房地产公司在对新城吾悦广场楼盘进行销售广告宣传时，宣传了“世界500强沃尔玛即将签约入驻”“沃尔玛约15000㎡”等广告内容。
2015年11月30日，何国龙、王欢向新城悦盛房地产公司提出延期付款变更申请一份。申请内容：何国龙、王欢本应该在2015年12月6日付首付，因其资金问题，首付延期到2015年12月15日前签约，如没有准时付清，定金没收。
何国龙、王欢在与新城悦盛房地产公司签订商品房买卖合同过程中，何国龙、王欢对商品房买卖合同的附件四的第四条广告与宣传资料，出卖方为本商品房所作的任何形式的广告宣传资料、售楼处展示资料、样板景观、样板房、照片、沙盘等内容及销售人员的讲解内容均为要约邀请，该要约邀请的内容与本合同正本条款、附件和补充协议不一致的，均以本合同正文条款、附件和补充条款为准的合同内容提出异议，何国龙、王欢要求新城悦盛房地产公司将其广告宣传的相关内容写入商品房买卖合同，与新城悦盛房地产公司协商未果，故双方未签订商品房买卖合同。
一审法院认为：何国龙、王欢与新城悦盛房地产公司双方签订了商品房认购协议，新城悦盛房地产公司对认购协议的部分条款是采取格式条款方式与何国龙、王欢签订的。合同法第三十九条规定，采取格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。认购协议约定的新城悦盛房地产公司向何国龙、王欢出示了商品房买卖合同示范文本并进行合理说明属格式条款，协议文本未采用足以引起对方注意的文字符号、字体等特别标识，及新城悦盛房地产公司未提供其已向何国龙、王欢出示了商品房买卖合同示范文本并进行合理说明的其他相关证据，故对商品房认购协议中免除或者限制新城悦盛房地产公司责任内容，对何国龙、王欢不具有约束力。新城悦盛房地产公司对新城吾悦广场楼盘作的“世界500强沃尔玛即将签约入驻”“沃尔玛约15000㎡”等广告宣传内容不属商品房买卖合同要约，属要约邀请。何国龙、王欢购买新城悦盛房地产公司的房屋为商铺，其较大原因是基于对新城悦盛房地产公司该广告宣传内容而与新城悦盛房地产公司达成商品房认购协议。认购协议签订后，因沃尔玛能否签约入驻事项，致使何国龙、王欢与新城悦盛房地产公司双方未能订立商品房买卖合同，属不可归责于何国龙、王欢的事由，何国龙、王欢与新城悦盛房地产公司双方可以协商解除商品房认购协议，新城悦盛房地产公司应返还何国龙、王欢交付的定金。
综上所述，何国龙、王欢起诉要求解除其与新城悦盛房地产公司签订的商品房认购协议，一审法院予以支持；何国龙、王欢起诉要求新城悦盛房地产公司双倍返还定金10万元，理由不足，一审法院仅支持新城悦盛房地产公司返还何国龙、王欢定金5万元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（五）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下：一、准予何国龙、王欢解除其于2015年11月29日与南昌新城悦盛房地产发展有限公司签订的商品房认购协议；二、南昌新城悦盛房地产发展有限公司于本判决生效后十五日内返还何国龙、王欢定金5万元；三、驳回何国龙、王欢其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由何国龙、王欢承担1150元，南昌新城悦盛房地产发展有限公司承担1150元。
二审中，当事人没有提交新证据。另查明，2015年11月29日，何国龙、王欢与新城悦盛房地产公司签订商品房认购协议一份。协议约定，乙方（何国龙、王欢）确保在2015年12月6日前与甲方签订商品房买卖合同及相关文件，同时须付清相应款项，办齐所有贷款手续；本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为：本案二审双方当事人争议的焦点为：上诉人应否将定金5万元返还给被上诉人。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，只要双方在规定的期限内根据认购书的条款善意继续磋商、洽谈商品房买卖的具体事宜，即可认为双方已经履行义务，至于双方是否就商品房买卖事宜洽谈成功并签订正式商品房买卖合同并不是认定违约与否的判断标准。本案中，何国龙、王欢与新城悦盛房地产公司双方签订的《商品房认购协议》系预约合同，何国龙、王欢所缴纳的5万元定金系立约定金，对于最终未能签订正式的商品房买卖合同的原因，何国龙、王欢主张系因新城悦盛房地产公司所宣传的沃尔玛进驻信息未体现在买卖合同中，新城悦盛房地产公司不同意变更合同条款，新城悦盛房地产公司则主张系何国龙、王欢的资金原因。对此，本院认为，根据双方所提交的证据来看，新城悦盛房地产公司的宣传册中确实有沃尔玛的宣传信息，对其主张系其集团公司在外地的整体宣传，是一种品牌溢价的抗辩，本院不予采信。新城悦盛房地产公司也认可在签订合同时何国龙、王欢对合同内容提出过异议，要求增加内容，但其未同意该要求，何国龙、王欢未按约继续支付房款。可见双方在签订预约合同后对签订正式合同进行过磋商，只是最终未能达到签订正式商品房买卖合同的一致意见，双方对解除认购协议达成一致，一审认定退还5万定金并无不当。综上所述，上诉人南昌新城悦盛房地产发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由南昌新城悦盛房地产发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪西菲
审判员 刘卫平
审判员 陈大奎
二〇一七年八月三十日
书记员 王佳蕾