重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝高法民终字第00403号
上诉人（原审原告）：龙学海。
委托代理人：王洪，重庆比君律师事务所律师。
委托代理人：曾飞洋，重庆比君律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邹光蓉。
被上诉人（原审被告）：杜勇。
委托代理人：张昊。
被上诉人（原审被告）：重庆市鑫垚房地产开发有限公司，住所地重庆市永川区南大街48-56号。
法定代表人：杜勇，该公司总经理。
委托代理人：张昊，该公司员工。
上诉人龙学海与被上诉人邹光蓉、杜勇、重庆市鑫垚房地产开发有限公司（以下简称鑫垚房地产公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，重庆市第五中级人民法院于2015年8月13日作出（2015）渝五中法民初字第00229号民事判决，龙学海对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年11月17日公开开庭审理了本案，龙学海的委托代理人王洪，邹光蓉，鑫垚房地产公司、杜勇的委托代理人张昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2011年6月24日，鑫垚房地产公司与龙学海签订《借款合同》和《抵押合同》，约定：龙学海借款800万元给鑫垚房地产公司用作经营周转；由鑫垚房地产公司以其拥有的位于永川区XX街XX路“XXX庭”建筑面积4446.3平方米的预售房屋作为抵押物，对800万元债务提供抵押担保。杜勇、陈静、陈彪与龙学海签订《保证合同》，约定杜勇、陈静、陈彪以连带责任方式为鑫垚房地产公司的800万元债务提供担保。同日，龙学海就前述抵押物办理了抵押登记，并取得永川区房地证（押）2011字第D40376号重庆市房地产权证。2011年6月27日，重庆市大渡口公证处出具（2011）渝渡证字第21615号《具强制执行效力的债权文书公证书》，赋予前述《借款合同》强制执行效力。
2011年6月24日、29日，龙学海分三次将合计800万元款项支付至鑫垚房地产公司指定账户。2013年10月11日，龙学海与鑫垚房地产公司、杜勇、陈静、陈彪签订《还款协议》，确认截止2013年10月23日，鑫垚房地产公司尚欠龙学海借款本息588.24万元等内容。同日，重庆市大渡口公证处出具（2013）渝渡证字第8681号《具强制执行效力的债权文书公证书》，赋予《还款协议》强制执行效力。2014年4月17日，重庆市大渡口公证处出具（2014）渝渡证字第2775号执行证书，内容为：申请执行人龙学海，被执行人鑫垚房地产公司、杜勇，执行标的为本金480万元、至2013年10月23日止的利息108.24万元、2013年10月24日起至债务清偿之日止按月1.86%计息。该执行证书发生法律效力后，龙学海向一审法院申请强制执行。2014年7月8日，一审法院作出（2014）渝五中法公执字第00539号执行裁定，查封鑫垚房地产公司名下位于重庆市永川区XX街XX路“XXX庭”包括2-6-6号在内的29套房屋。
另查明：邹光蓉与鑫垚房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》），约定邹光蓉购买鑫垚房地产公司开发的、位于重庆市永川区XX街XX路XXX号“XXX庭”2-6-6号房屋，建筑面积100.3平方米，总成交金额300900元。2011年7月22日，邹光蓉向鑫垚房地产公司支付房款100920元、大修基金7522元、契税及印花税5289元；2012年9月4日，邹光蓉又向鑫垚房地产公司支付购房尾款199980元。2014年10月9日，邹光蓉与重庆豪居物业管理有限公司（以下简称豪居物管公司）签订物业管理服务协议。2014年10月9日邹光蓉向豪居物管公司缴纳了涉案房屋物业服务费、公摊费共计490元，豪居物管公司向邹光蓉出具金额为490元的收据一张。截止2015年8月3日，邹光蓉在重庆市永川区无房地产产权登记记录。
再查明：在重庆市永川区XX街XX路XXX号“XXX庭”2-6-6号房屋被一审法院依法查封后，邹光蓉以其已支付完全部房款并实际占有房屋为由，向一审法院提起执行异议，要求中止对本案房屋的执行。一审法院于2014年12月15日作出（2014）渝五中法执异字第00865号执行裁定，中止对位于重庆市永川区XX街XX路“XXX庭”2-6-6号房屋的执行。龙学海遂提起本案诉讼，要求许可对位于重庆市永川区XX街XX路“XXX庭”2-6-6号房屋的执行。
龙学海遂提起本案诉讼，请求：1.许可对位于重庆市永川区XX街XX路“XXX庭”项目2-6-6号房屋的执行；2.本案诉讼费用由邹光蓉承担。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，龙学海与鑫垚房地产公司签订的《借款合同》和《抵押合同》是双方真实意思表示，符合相关法律规定，应属有效。龙学海按约出借了相应款项给鑫垚房地产公司，并依法办理了抵押登记，自2011年6月24日起取得位于重庆市永川区XX街XX路“XXX庭”2-6-6号房屋的抵押权，应受法律保护。但在一审法院查封涉案房屋前，邹光蓉与鑫垚房地产公司签订了商品房买卖合同并支付了全部价款，在一审法院指定期限内，邹光蓉亦已举证证明涉案房屋系其唯一住房，因此邹光蓉就涉案房屋所主张的权利足以排除龙学海的执行申请。
综上所述，龙学海的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零六条、第三百一十三条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条的规定，一审法院判决：驳回龙学海的诉讼请求。一审案件受理费80元，由龙学海负担。
龙学海不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，支持龙学海的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由邹光蓉、鑫垚房地产公司负担。主要事实和理由：1.邹光蓉与鑫垚房地产公司签订的《商品房买卖合同》是无效合同。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，案涉房屋在已经办理抵押登记后签订《商品房买卖合同》，未经龙学海同意，应属无效。2.邹光蓉与鑫垚房地产公司签订的《商品房买卖合同》上没有签订时间，不能证明该合同是在涉案房屋被抵押前签订的。3.邹光蓉无充足证据证明已支付了全部购房款。邹光蓉虽举示了鑫垚房地产公司开具的《收据》，但房屋价值几十万元，按照一般购房交易习惯均是通过银行转账支付，邹光蓉还应当举示银行汇票凭证或银行取款凭证证明付款的事实。4.邹光蓉举示的无房证明涉及的区域仅有其身份证所在区县和涉案房屋所在区县，不能充分证明涉案房屋系其唯一住房。5.邹光蓉对于房屋未办理过户登记手续具有过错。邹光蓉在购买涉案房屋之前应当查询房屋状况，即可得知房屋已经抵押的事实。鑫垚房地产公司未按照合同约定办理备案登记及产权登记手续时，邹光蓉也应当查询了解房屋状况。
鑫垚房地产公司及杜勇答辩称：购房者对涉案房屋支付了房款，购房者是在不知抵押的情况下购买的房屋，现在房屋已经交付，购房人已入住，应维持一审判决。
邹光蓉答辩称：涉案房屋的《商品房买卖合同》是在2013年1月30日签的，付款是在签订合同之前。
本院二审查明：邹光蓉与鑫垚房地产公司签订的《商品房买卖合同》没有载明合同签订日期，在合同第五条“付款方式及期限”中约定邹光蓉按一次性付款方式按期付款“本商品房总成交金额300900元整……于2012年9月4日支付房款300900元整”。
本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案的争议焦点是：龙学海就位于重庆市永川区XX街XX路“诗韵兰庭”项目2-6-6号房屋的执行申请是否应当许可。
邹光蓉就位于重庆市永川区XX街XX路“XXX庭”项目2-6-6号房屋享有的民事权益足以排除龙学海的执行申请。主要事实和理由：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
首先，关于《商品房买卖合同》的效力问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款虽规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，该款规定的“不得转让抵押财产”指的是抵押财产不能发生物权变动的效力，并不当然影响《商品房买卖合同》的效力。签订《商品房买卖合同》的行为作为债权行为系抵押财产物权变动的原因行为，该债权行为是否有效应当根据《中华人民共和国合同法》的相关规定进行评判，本案中前述《商品房买卖合同》并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，同时该合同系各方当事人的真实意思表示，故该合同合法有效。龙学海关于《商品房买卖合同》的签订未经其允许而无效的上诉理由不能成立。
其次，本案中的《商品房买卖合同》虽然没有注明合同签订日期，但是根据合同载明的付款内容以及鑫垚房地产公司开具的相关收据，证明邹光蓉在2012年9月4日就已经支付了全部房款，同时在涉案房屋被查封之前鑫垚房地产公司也把房屋交付给了邹光蓉，双方实际履行了合同约定的内容，现邹光蓉、鑫垚房地产公司均陈述《商品房买卖合同》系在涉案房屋被查封之前签订，龙学海也没有相反证据予以反驳，因此应认定《商品房买卖合同》的签订时间系在涉案房屋被查封之前。
再次，关于邹光蓉是否除涉案房屋外无其他用于居住的房屋的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“无其他用于居住的房屋”，应理解为买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋。本案中，邹光蓉举示了其户籍地及涉案房屋所在地重庆市永川区的无房证明，其就“涉案房屋系其名下用于居住的唯一房屋”已完成相应的证明责任。故应认定邹光蓉除涉案房屋外无其他用于居住的房屋。
最后，关于邹光蓉是否已支付超过合同约定总价款百分之五十的款项。本案中，邹光蓉举示了由鑫垚房地产公司出具的《收据》，证明支付的房款已超过了百分之五十，鑫垚房地产公司对收取邹光蓉购房款的事实亦予以认可。故应当认定邹光蓉在人民法院查封前已经支付超过合同约定总价款百分之五十的款项。
综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，邹光蓉就位于重庆市永川区XX街XX路“XXX庭”项目2-6-6号房屋享有足以排除龙学海对涉案房屋申请执行的民事权益，故对前述执行标的不得执行。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由龙学海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 勇
代理审判员 郭 勇
代理审判员 陈青青
二〇一五年十二月九日
书 记 员 张永川