北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第01797号
上诉人（原审被告）港中旅国际担保有限公司，住所地北京市朝阳区朝外雅宝路12号天益大厦（华声国际大厦）（住宅楼）18层01房间。
法定代表人姜峰，董事长。
委托代理人林晓飞，男，1975年12月29日出生，港中旅国际担保有限公司职员。
委托代理人王松义，北京华本律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京华声诚信物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区朝外雅宝路12号3层309室。
法定代表人徐海涛，总经理。
委托代理人张卫华，北京市光明律师事务所律师。
上诉人港中旅国际担保有限公司（以下简称港中旅公司）因与被上诉人北京华声诚信物业管理有限公司（以下简称华声物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第40705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月15日受理后，依法组成由法官杨路担任审判长，法官巴晶焱、法官蒙瑞参加的合议庭，于2015年1月29日公开开庭进行了审理。港中旅公司的委托代理人林晓飞、王松义，华声物业公司的委托代理人张卫华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
华声物业公司在一审中起诉称：港中旅公司原名称为“港中旅国际商务旅行管理（北京）有限公司”，系北京市朝阳区雅宝路12号华声国际大厦18层1801－1807室房屋的业主。2005年5月，港中旅公司入住华声国际大厦。港中旅公司在进行装修改造时，未经开发商及原物业公司允许，擅自将大厦18层西侧的消防门更换，并强行上锁不让他人进出，造成安全隐患。同时，港中旅公司将电梯旁靠近房屋的公共区域用玻璃门封住，将公共区域划为自己使用，严重影响了物业安全巡查，损害了广大业主利益。华声物业公司曾经多次与港中旅公司交涉要求其恢复原状，但港中旅公司始终置之不理，甚至故意拖欠物业管理费，给华声物业公司的管理工作造成困难。华声物业公司为了维护其自身合法权益及大厦全体业主的利益，诉至一审法院要求：1.港中旅公司将北京市朝阳区雅宝路12号华声国际大厦18层西侧消防通道门恢复原状；2.港中旅公司将北京市朝阳区雅宝路12号华声国际大厦18层公共区域搭建的玻璃隔断门拆除。
港中旅公司在一审中答辩称：华声国际大厦18层系港中旅公司购买，港中旅公司使用1801－1807号房间，不存在其他业主。港中旅公司入驻时并没有物业管理公司，华声物业公司有很多不作为的行为。港中旅公司进驻时大厦18层并没有消防门，是港中旅公司购买、安装的消防门，并经过了消防等部门验收。华声物业公司所述玻璃隔断确实存在，港中旅公司不清楚侵害他人什么权益。
一审法院审理查明：华声物业公司系从事物业管理等经营的有限责任公司。港中旅公司系从事经济合同担保等经营的有限责任公司（外商投资企业法人独资）。
2005年12月30日，华声物业公司接受案外人北京天居房地产有限公司委托，对坐落于北京市朝阳区雅宝路12号的华声国际大厦（综合型商业办公物业）进行物业管理服务。华声物业公司的管理服务内容及服务标准为：对物业各单元进行管理，对物业公共区域、公共设施进行维护、维修管理；公共通道、楼道、停车场保洁和维修；全天24小时值守保安岗并定期巡视检查大厦内部及外部状况；配置专业人员全天24小时值守大厦保安监控系统和消防中控系统；每月定期检查公共消防设施设备，定期进行公共消防设施设备的维修保养工作等。委托管理期限自2006年1月1日至2016年12月31日。
2004年10月15日，“港中旅国际商务旅行管理（北京）有限公司”与北京天居房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买北京市朝阳区雅宝路12号华声国际大厦18层06号单元。一审审理中，华声物业公司和港中旅公司均表示该楼层有10个原设计单元，港中旅公司实际使用1801－1807单元；《商品房买卖合同》中所购房屋并未包括公共区域。
华声物业公司因港中旅公司自行安装楼层西侧消防通道门及玻璃隔断门诉至一审法院，要求恢复原状。
一审审理中，港中旅公司认可其自行安装楼层消防门的事实，但表示其入住时该楼层没有消防门。华声物业公司对此不予认可，港中旅公司亦未举证。此外，港中旅公司认可安装玻璃隔断门的事实。
一审法院判决认定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
本案中，华声物业公司接受委托，对涉案房屋进行物业管理服务，其服务范围涵盖保洁、维修、维护、安保、消防等方面。港中旅公司作为涉案房屋使用人，在一定程度上其权利行使与业主无异，对其使用房屋外的公共区域并无独占和处分的权利，其自行安装消防门及玻璃隔断门的行为必然影响到华声物业公司物业管理服务义务的履行及该大厦内其他使用人员的合法权益。因此，华声物业公司的诉讼请求该院予以支持。
需要指出的是，和谐社区、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为物业管理服务的接受者，亦应当协助物业公司进行管理，与物业管理公司共同努力，建设和谐的环境和氛围。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第八十一条之规定，判决：港中旅公司于判决书生效之日起7日内将其在北京市朝阳区雅宝路12号华声国际大厦18层西侧安装的消防通道门恢复原状；将其在该楼层公共区域加装的玻璃隔断门拆除（逾期不自行拆除、恢复，则承担拆除及恢复原状的相关费用）。
港中旅公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、港中旅公司所购房屋包含该层的公摊面积（即公共区域），一审法院认定事实错误。在中国，任何业主只要购买房屋，那么购买的就不仅仅是单元房的套内建筑面积，而且包含着为之配套服务的公摊建筑面积。二、一审法院在认定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施”的同时，又剥夺港中旅公司对公摊面积（共用区域）的管理权，显属适用法律错误。三、港中旅公司2004年的装修，是请正规的招标公司，通过公开招标、选定设计公司、监理公司、装修公司，整个程序合法合规，是经开发商同意、支持且提供了相关的必备文件才得以完成并通过国家机关的审批（其中包括消防验收等），并非港中旅公司擅自而为。华声物业公司2005年12月30日才进驻大厦，但他们对此前的开发商的行为显然是知道并认可的。直到一审起诉前，华声物业公司9年来从未对港中旅公司的自行管理区域行为提出异议，从未提出对其履行服务义务有何影响，同时一直未履行作为物业公司应履行的责任（如存在不通报物业收支情况、物业服务质量差等问题）。四、18层整层为港中旅公司上级主管单位中国港中旅集团公司下属两家全资企业即港中旅公司以及天创国际演艺制作交流有限公司（以下简称天创演艺公司）出资购买，无任何其他单位。综上，港中旅公司认为，一审判决没有事实与法律依据，故上诉请求：1.撤销（2014）朝民初字第40705号民事判决书；2.驳回华声物业公司的诉讼请求。
华声物业公司服从一审法院判决。其针对港中旅公司的上诉理由答辩称：服从一审判决，不同意港中旅公司的上诉请求。港中旅公司对于买房公摊面积及实际使用面积有错误认识。另外，开发商从未对港中旅公司封闭公共区域予以认可。
本院二审期间依法补充查明以下事实：二审中，港中旅公司提交了华声国际大厦18层整层的房产证、购房合同以及天创演艺公司的《证明》，用以证明华声大厦国际18层的通道仅属港中旅公司及天创演艺公司共同共有，同层业主天创演艺公司同意港中旅公司使用共有的通道，华声物业公司有港中旅公司留给他们的门禁卡，华声物业公司可以随意出入，港中旅公司并未影响物业公司工作。此外，港中旅公司还提交了华声国际大厦其他业主使用公共区域的照片，证明大厦内封闭使用所在楼层的通道是普遍现象。华声物业公司对上述证据的真实性认可，但不认可港中旅公司的证明目的。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《北京华声国际大厦前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、照片、证明以及当事人一、二审陈述意见等在案佐证。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。本案中，华声物业公司接受委托，对涉案房屋进行物业管理服务，其服务范围涵盖保洁、维修、维护、安保、消防等方面。港中旅公司作为涉案房屋使用人，对其使用房屋外的公共区域并无独占和处分的权利，其自行安装消防门及玻璃隔断门的行为必然影响到华声物业公司物业管理服务义务的履行及该大厦内其他使用人员的合法权益。因此，一审法院支持华声物业公司的诉讼请求并无不当，本院予以确认。港中旅公司主张其所购房屋中包括公摊面积、天创演艺公司同意其使用涉案通道、已给物业公司门禁卡等，均不能证明港中旅公司有权独占或处分其所购房屋外的公共区域。
综上，港中旅公司的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由港中旅国际担保有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费70元，由港中旅国际担保有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 路
代理审判员 巴晶焱
代理审判员 蒙 瑞
二〇一五年三月二十日
书 记 员 耿梦琪