广东省江门市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤07民终1954号
上诉人（原审第三人）：周杰锋。
上诉人（原审第三人）：张德贺。
上诉人（原审第三人）：谭小梅。
上诉人（原审第三人）：郭绮霞。
上诉人（原审第三人）：张国敬。
上诉人（原审第三人）：陈宏平。
上诉人（原审第三人）：梁程远。
上诉人（原审第三人）：邱洪文。
周杰锋、张德贺、谭小梅、郭绮霞、张国敬、陈宏平、梁程远、邱洪文共同委托代理人：林祺祥、梁秋帆，均系广东风采新纪元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴雅健。
被上诉人（原审被告）：伍英怡。
上诉人周杰锋、张德贺、谭小梅、郭绮霞、张国敬、陈宏平、梁程远、邱洪文（以下统称周杰锋等8人）因与被上诉人吴雅健、伍英怡房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2015）江开法民二初字第595号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
周杰锋等8人上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吴雅健的要求解除与伍英怡之间租赁合同的请求，同时判决周杰锋等8人代伍英怡向吴雅健支付违约金29040元，水电费16222.8元，合计45262.8元。主要事实和理由是：一、周杰锋等8人与伍英怡签订的《租赁合同》已经得到吴雅健认可，应当认定为合法有效。在租赁期间周杰锋等8人均自觉履行了租赁合同的义务。但由于伍英怡收取周杰锋等8人的租金后，没有及时缴交给吴雅健，吴雅健曾对周杰锋等8人经营的铺位停水停电，经交涉后才恢复。吴雅健与伍英怡因租金问题发生纠纷后，周杰锋等8人与其他租户也曾与吴雅健、伍英怡进行过沟通。周杰锋等8人提出直接将租金交给吴雅健，吴雅健表示同意，但因伍英怡不同意而作罢。但后来周杰锋等8人还是把水电费直接缴交给吴雅健收取。以上事实表明，周杰锋等8人与伍英怡签订的《租赁合同》，吴雅健不但清楚，而且没有异议。因而，该合同的真实性和合法性，应当得到法院的认定。二、周杰锋等8人均明确表示，同意代伍英怡缴交租金给吴雅健，由吴雅健继续履行周杰锋等8人与伍英怡签订的《租赁合同》。本案发生诉讼后，周杰锋等8人非常关注该案的判决结果。在第一次开庭时均到庭旁听，并在不同的场合向法官表示，同意代伍英怡缴交租金给吴雅健，由吴雅健继续履行周杰锋等8人与伍英怡签订的《租赁合同》。三、一审法院没有向周杰锋等8人释明权利，且因为周杰锋等8人不懂法，而错过了向一审法院申明权利的机会。一审法院第一次开庭审理后，曾通知周杰锋等8人签收文件。周杰锋等8人签收文件后，因为不懂法律，根本不知道第三人是什么意思，不知道有什么权利义务，不知道需要遵循在法庭上陈述、申辩、签名等程序，一审法院也没有向周杰锋等8人释明这些权利。周杰锋等8人误以为，一审法院知道了吴雅健与伍英怡之间的纠纷与周杰锋等8人存在利害关系，法院当会妥善处理，维护周杰锋等8人的权利。事实上周杰锋等8人曾在不同的场合向法官确明表示，同意代伍英怡缴交租金给吴雅健，由吴雅健继续履行周杰锋等8人与伍英怡签订的《租赁合同》。四、一审判决将导致周杰锋等8人的利益受到巨大的损害。根据一审判决，周杰锋等8人可能将因合同的解除而被迫搬迁。如此判决将损害周杰锋等8人的利益。理由是：1、周杰锋等8人租赁铺位后进行了装修，现在要在租赁合同期限未满前搬迁，这是一个很大的损失和浪费。2、新城路早期冷冷清清，期间曾发生多起租户中途退租的情形，是周杰锋等8人惨淡经营，才累积了一定的人气，近年的生意才略有起色。这时要搬迁，显然对周杰锋等8人不公平。五、本案所涉的标的物，经多层转租，层层加租。吴雅健已是第二手转租人。一审法院未充分考虑周杰锋等8人的利益，而支持吴雅健的请求，未能彰显社会公义，对周杰锋等8人显失公平。
吴雅健答辩称：一、伍英怡在履行与吴雅健签订的租赁合同期间，逾期缴交租金，其行为已构成违约，一审判决解除该合同是正确及符合法律有关规定。二、伍英怡和周杰锋等8人擅自所签订的租赁合同吴雅健不清楚，吴雅健也从未书面及口头同意，上述租赁合同不具合法性、真实性和关联性。三、一审判决事实清楚，适用法律正确，没有违反法定程序。综上，请求驳回上诉，维持原判。
伍英怡经本院通知，没有参加二审诉讼及提交书面答辩意见。
2015年10月12日，吴雅健向一审法院起诉请求：1、判令解除吴雅健与伍英怡于2011年3月29日签订的《租赁合同》，并将该出租新田村新城路侧（即冲澄村委会对面）的土地使用权交回吴雅健使用（合同未履行共79个月，价值人民币4407976元）；2、判令伍英怡支付租金人民币170800元、水电费人民币16222.8元、滞纳金人民币170398元，合计人民币357390.8元。
一审法院查明的事实：2011年3月29日，吴雅健、伍英怡签订《租赁合同》，合同约定：吴雅健将位于开平市长沙新田村新城路侧（即冲澄村委会对面）约2114平方米的钢结构商铺出租给伍英怡。出租期限由2011年4月1日至2022年5月30日止。保证金120000元，租赁合同期满交回商铺验收合格后15个工作日无息退回给伍英怡。租期租金为1、2011年4月1日至2013年3月31日每月租金40000元（其中装修免租期于2011年4月1日至2011年4月30日）；2、2013年4月1日至2015年3月31日每月租金44000元；3、2015年4月1日至2017年3月31日每月租金48400元；4、2017年4月1日至2019年3月31日每月租金53240元；5、2019年4月1日至2021年3月31日每月租金58564元；6、2021年4月1日至2022年5月30日每月租金64420元。伍英怡必须在每个月5号前将应交租金缴付给吴雅健，不得拖欠，若伍英怡超期交款的，吴雅健则按伍英怡应交金额每天加收10%的滞纳金。吴雅健当伍英怡违约处理，节假日除外。吴雅健提供用水、用电由伍英怡负责办理，办理费用由伍英怡负责，所发生水、电费由伍英怡负责。伍英怡在租赁期不能擅自将商铺转租，如确需转租的，必须征得吴雅健同意并办理有关转租手续，否则视为违约。伍英怡不按时交租金，吴雅健有权终止本合同，没收合同保证金，追收所欠款项。此外，该合同还约定其他事项等条款。
合同签订后，吴雅健依约将商铺交付伍英怡经营使用，伍英怡依约交付保证金。但于2015年9月11日，伍英怡因欠租金签订《延期缴交租金协议书》，承诺在2015年10月5日缴交租金48400元及利息2420元，共计50820元。逾期无法缴交的，当伍英怡违约处理，伍英怡愿将铺位归还给吴雅健，吴雅健还追收之前欠下的借款25000元、30000元、19000元，共计74000元。以上合计124820元。现吴雅健以伍英怡逾期仍没有缴清所有欠款为由，遂提起诉讼。
一审法院另查明，涉案土地位于开平市长沙街新田村新城路侧，土地所有权人及使用权人是开平市长沙街冲澄居民委员会新田经济合作社；用地面积2114.3平方米。该土地上建有临时建筑物（钢构），并办理建字第临建15104号《建设工程规划许可证》，许可建筑面积1221平方米，许可证有效至2017年12月6日。开平市长沙街冲澄居民委员会新田经济合作社将上述土地及钢棚商铺（面积2114平方米）租赁给余令群，租赁期限由2010年6月1日至2022年5月30日，并许可余令群在租赁期间转租。2010年4月16日，余令群与吴雅健签订《租赁合同》，由余令群将上述钢棚商铺（面积2114平方米）租赁给吴雅健，租赁期限由2010年6月1日至2022年5月30日，并许可吴雅健在租赁期间转租。于2011年至2014年期间，伍英怡分别将商铺全部分隔租赁给周杰锋等8人。
一审庭审中，吴雅健认为诉讼请求的滞纳金实是违约金，应变更为违约金，伍英怡和郭绮霞表示没有意见；伍英怡认可拖欠吴雅健2015年8、9月的水电费16222.8元，并确认因经营问题现尚欠吴雅健7个月租金；伍英怡明确涉案的标的物已全部转租给周杰锋等8人。
一审法院认为，本案应属房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。……。依法成立的合同，受法律保护”；最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”的规定，涉案商铺虽属临时建筑，但已经行政主管部门批准许可，且仍在批准使用期限内，据此，吴雅健、伍英怡签订的《租赁合同》在许可范围及期限内合法有效。
本案的争议焦点是：一、吴雅健、伍英怡签订的《租赁合同》是否应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”；最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。……”的规定，依《租赁合同》和《延期缴交租金协议书》，伍英怡并未在履行期内及承诺期内缴交租金，且在本案辩论终结时仍拖欠多月租金，而周杰锋等8人作为次承租人经释明后在限期内又未表示同意代伍英怡支付欠付的租金和违约金。综上，伍英怡显然已构成违约，该违约又符合解除合同的条件，故吴雅健主张解除《租赁合同》的请求，显属理据充分，应予支持。另租赁合同的租赁物是商铺，是土地上的建筑物，使用该商铺必然及于其范围内的土地使用权，故《租赁合同》解除后伍英怡理应将商铺交回给吴雅健。
二、关于租金、违约金、水电费的支付问题。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自自己的义务。……。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”；最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，1、对于租金。吴雅健主张的是2015年2-10月的租金，伍英怡在举证期限内已提供吴雅健于2015年2-8月足额收取租金的收据。至于2015年9、10月的租金，伍英怡在第一次庭审后于2016年2月1日向吴雅健账户汇入两笔48400元的款项，并认为是交付该两个月的租金，吴雅健虽认为应属2016年1、2月的租金，但结合合同约定的月租金额及还债次序，该两笔款项应属2015年9、10月的租金。据此，吴雅健主张租金170800元，理据不足，不予支持。2、对于违约金。若按合同约定以应交租金每天加收10%的标准计算违约金，显然属于过分高于造成的损失。既然伍英怡已提出异议，则依法应予调整。据起诉前后伍英怡拖欠9、10月的租金为基础，酌定计算为：（48400元×2个月×30%）=29040元。吴雅健主张170368元，显属数额偏高，对超出29040元部分不予支持。3、对于水电费。伍英怡已确认拖欠吴雅健2015年8、9月的水电费16222.8元，故吴雅健主张16222.8元，应予支持。
除以上认定之外，对于吴雅健、伍英怡的其他主张和意见，一审法院认为理据不足，不予支持和采纳。此外，周杰锋、张德贺、谭小梅、张国敬、陈宏平、梁程远、邱洪文经一审法院合法传唤没有到庭，依法应作缺席判决。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，于2016年6月6日作出（2015）江开法民二初字第595号民事判决：
一、解除吴雅健与伍英怡的《租赁合同》；
二、伍英怡应在判决生效后交回位于开平市长沙新田村新城路侧的钢结构商铺（面积2114平方米）给吴雅健；
三、伍英怡应在判决生效之日起10日内支付违约金29040元、水电费16222.8元，合共45262.8元给吴雅健；
二、驳回吴雅健的其他诉讼请求。
若伍英怡按判决指定的期间履行上述给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给吴雅健。
本案受理费6660元，由吴雅健负担5729元，伍英怡负担931元。吴雅健已交受理费6660元，伍英怡应在判决生效之日起10日内返还931元给吴雅健。
本院经审查认为，本案为房屋租赁合同纠纷。周杰锋等8人在本案系无独立请求权的第三人，一审判决也没有判令周杰锋等8人承担民事责任，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务”的规定，周杰锋等8人在本案中没有当事人的诉讼权利义务，因此周杰锋等8人在本案中无权就一审判决提起上诉，周杰锋等8人提起上诉没有法律依据，本院应予驳回。
综上所述，周杰锋等8人提起上诉，不符合受理条件，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（十一）项、第一百七十四条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：
驳回周杰锋、张德贺、谭小梅、郭绮霞、张国敬、陈宏平、梁程远、邱洪文的上诉。
周杰锋、张德贺、谭小梅、郭绮霞、张国敬、陈宏平、梁程远、邱洪文向本院预交的二审案件受理费6660元，本院予以退还。
本裁定为终审裁定。
上诉人（原审第三人）：周杰锋，男，汉族，1978年5月14日出生，住广东省开平市。
上诉人（原审第三人）：张德贺，男，汉族，1978年5月19日出生，住广东省开平市。
上诉人（原审第三人）：谭小梅，女，汉族，1969年5月20日出，住广东省开平市。
上诉人（原审第三人）：郭绮霞，女，汉族，1979年2月15日出生，住广东省台山市。
上诉人（原审第三人）：张国敬，男，汉族，1971年2月2日出生，住广东省开平市。
上诉人（原审第三人）：陈宏平，男，汉族，1991年8月10日出生，住广东省雷州市。
上诉人（原审第三人）：梁程远，男，汉族，1987年7月24日出生，住广东省开平市。
上诉人（原审第三人）：邱洪文，男，汉族，1990年4月12日出生，住广东省电白县。
周杰锋、张德贺、谭小梅、郭绮霞、张国敬、陈宏平、梁程远、邱洪文共同委托代理人：林祺祥、梁秋帆，均系广东风采新纪元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴雅健，男，汉族，1963年10月10日出生，住广东省开平市。
被上诉人（原审被告）：伍英怡，男，汉族，1969年11月2日出生，住广东省开平市。
上诉人周杰锋、张德贺、谭小梅、郭绮霞、张国敬、陈宏平、梁程远、邱洪文（以下统称周杰锋等8人）因与被上诉人吴雅健、伍英怡房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2015）江开法民二初字第595号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
周杰锋等8人上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吴雅健的要求解除与伍英怡之间租赁合同的请求，同时判决周杰锋等8人代伍英怡向吴雅健支付违约金29040元，水电费16222.8元，合计45262.8元。主要事实和理由是：一、周杰锋等8人与伍英怡签订的《租赁合同》已经得到吴雅健认可，应当认定为合法有效。在租赁期间周杰锋等8人均自觉履行了租赁合同的义务。但由于伍英怡收取周杰锋等8人的租金后，没有及时缴交给吴雅健，吴雅健曾对周杰锋等8人经营的铺位停水停电，经交涉后才恢复。吴雅健与伍英怡因租金问题发生纠纷后，周杰锋等8人与其他租户也曾与吴雅健、伍英怡进行过沟通。周杰锋等8人提出直接将租金交给吴雅健，吴雅健表示同意，但因伍英怡不同意而作罢。但后来周杰锋等8人还是把水电费直接缴交给吴雅健收取。以上事实表明，周杰锋等8人与伍英怡签订的《租赁合同》，吴雅健不但清楚，而且没有异议。因而，该合同的真实性和合法性，应当得到法院的认定。二、周杰锋等8人均明确表示，同意代伍英怡缴交租金给吴雅健，由吴雅健继续履行周杰锋等8人与伍英怡签订的《租赁合同》。本案发生诉讼后，周杰锋等8人非常关注该案的判决结果。在第一次开庭时均到庭旁听，并在不同的场合向法官表示，同意代伍英怡缴交租金给吴雅健，由吴雅健继续履行周杰锋等8人与伍英怡签订的《租赁合同》。三、一审法院没有向周杰锋等8人释明权利，且因为周杰锋等8人不懂法，而错过了向一审法院申明权利的机会。一审法院第一次开庭审理后，曾通知周杰锋等8人签收文件。周杰锋等8人签收文件后，因为不懂法律，根本不知道第三人是什么意思，不知道有什么权利义务，不知道需要遵循在法庭上陈述、申辩、签名等程序，一审法院也没有向周杰锋等8人释明这些权利。周杰锋等8人误以为，一审法院知道了吴雅健与伍英怡之间的纠纷与周杰锋等8人存在利害关系，法院当会妥善处理，维护周杰锋等8人的权利。事实上周杰锋等8人曾在不同的场合向法官确明表示，同意代伍英怡缴交租金给吴雅健，由吴雅健继续履行周杰锋等8人与伍英怡签订的《租赁合同》。四、一审判决将导致周杰锋等8人的利益受到巨大的损害。根据一审判决，周杰锋等8人可能将因合同的解除而被迫搬迁。如此判决将损害周杰锋等8人的利益。理由是：1、周杰锋等8人租赁铺位后进行了装修，现在要在租赁合同期限未满前搬迁，这是一个很大的损失和浪费。2、新城路早期冷冷清清，期间曾发生多起租户中途退租的情形，是周杰锋等8人惨淡经营，才累积了一定的人气，近年的生意才略有起色。这时要搬迁，显然对周杰锋等8人不公平。五、本案所涉的标的物，经多层转租，层层加租。吴雅健已是第二手转租人。一审法院未充分考虑周杰锋等8人的利益，而支持吴雅健的请求，未能彰显社会公义，对周杰锋等8人显失公平。
吴雅健答辩称：一、伍英怡在履行与吴雅健签订的租赁合同期间，逾期缴交租金，其行为已构成违约，一审判决解除该合同是正确及符合法律有关规定。二、伍英怡和周杰锋等8人擅自所签订的租赁合同吴雅健不清楚，吴雅健也从未书面及口头同意，上述租赁合同不具合法性、真实性和关联性。三、一审判决事实清楚，适用法律正确，没有违反法定程序。综上，请求驳回上诉，维持原判。
伍英怡经本院通知，没有参加二审诉讼及提交书面答辩意见。
2015年10月12日，吴雅健向一审法院起诉请求：1、判令解除吴雅健与伍英怡于2011年3月29日签订的《租赁合同》，并将该出租新田村新城路侧（即冲澄村委会对面）的土地使用权交回吴雅健使用（合同未履行共79个月，价值人民币4407976元）；2、判令伍英怡支付租金人民币170800元、水电费人民币16222.8元、滞纳金人民币170398元，合计人民币357390.8元。
一审法院查明的事实：2011年3月29日，吴雅健、伍英怡签订《租赁合同》，合同约定：吴雅健将位于开平市长沙新田村新城路侧（即冲澄村委会对面）约2114平方米的钢结构商铺出租给伍英怡。出租期限由2011年4月1日至2022年5月30日止。保证金120000元，租赁合同期满交回商铺验收合格后15个工作日无息退回给伍英怡。租期租金为1、2011年4月1日至2013年3月31日每月租金40000元（其中装修免租期于2011年4月1日至2011年4月30日）；2、2013年4月1日至2015年3月31日每月租金44000元；3、2015年4月1日至2017年3月31日每月租金48400元；4、2017年4月1日至2019年3月31日每月租金53240元；5、2019年4月1日至2021年3月31日每月租金58564元；6、2021年4月1日至2022年5月30日每月租金64420元。伍英怡必须在每个月5号前将应交租金缴付给吴雅健，不得拖欠，若伍英怡超期交款的，吴雅健则按伍英怡应交金额每天加收10%的滞纳金。吴雅健当伍英怡违约处理，节假日除外。吴雅健提供用水、用电由伍英怡负责办理，办理费用由伍英怡负责，所发生水、电费由伍英怡负责。伍英怡在租赁期不能擅自将商铺转租，如确需转租的，必须征得吴雅健同意并办理有关转租手续，否则视为违约。伍英怡不按时交租金，吴雅健有权终止本合同，没收合同保证金，追收所欠款项。此外，该合同还约定其他事项等条款。
合同签订后，吴雅健依约将商铺交付伍英怡经营使用，伍英怡依约交付保证金。但于2015年9月11日，伍英怡因欠租金签订《延期缴交租金协议书》，承诺在2015年10月5日缴交租金48400元及利息2420元，共计50820元。逾期无法缴交的，当伍英怡违约处理，伍英怡愿将铺位归还给吴雅健，吴雅健还追收之前欠下的借款25000元、30000元、19000元，共计74000元。以上合计124820元。现吴雅健以伍英怡逾期仍没有缴清所有欠款为由，遂提起诉讼。
一审法院另查明，涉案土地位于开平市长沙街新田村新城路侧，土地所有权人及使用权人是开平市长沙街冲澄居民委员会新田经济合作社；用地面积2114.3平方米。该土地上建有临时建筑物（钢构），并办理建字第临建15104号《建设工程规划许可证》，许可建筑面积1221平方米，许可证有效至2017年12月6日。开平市长沙街冲澄居民委员会新田经济合作社将上述土地及钢棚商铺（面积2114平方米）租赁给余令群，租赁期限由2010年6月1日至2022年5月30日，并许可余令群在租赁期间转租。2010年4月16日，余令群与吴雅健签订《租赁合同》，由余令群将上述钢棚商铺（面积2114平方米）租赁给吴雅健，租赁期限由2010年6月1日至2022年5月30日，并许可吴雅健在租赁期间转租。于2011年至2014年期间，伍英怡分别将商铺全部分隔租赁给周杰锋等8人。
一审庭审中，吴雅健认为诉讼请求的滞纳金实是违约金，应变更为违约金，伍英怡和郭绮霞表示没有意见；伍英怡认可拖欠吴雅健2015年8、9月的水电费16222.8元，并确认因经营问题现尚欠吴雅健7个月租金；伍英怡明确涉案的标的物已全部转租给周杰锋等8人。
一审法院认为，本案应属房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。……。依法成立的合同，受法律保护”；最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”的规定，涉案商铺虽属临时建筑，但已经行政主管部门批准许可，且仍在批准使用期限内，据此，吴雅健、伍英怡签订的《租赁合同》在许可范围及期限内合法有效。
本案的争议焦点是：一、吴雅健、伍英怡签订的《租赁合同》是否应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”；最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。……”的规定，依《租赁合同》和《延期缴交租金协议书》，伍英怡并未在履行期内及承诺期内缴交租金，且在本案辩论终结时仍拖欠多月租金，而周杰锋等8人作为次承租人经释明后在限期内又未表示同意代伍英怡支付欠付的租金和违约金。综上，伍英怡显然已构成违约，该违约又符合解除合同的条件，故吴雅健主张解除《租赁合同》的请求，显属理据充分，应予支持。另租赁合同的租赁物是商铺，是土地上的建筑物，使用该商铺必然及于其范围内的土地使用权，故《租赁合同》解除后伍英怡理应将商铺交回给吴雅健。
二、关于租金、违约金、水电费的支付问题。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自自己的义务。……。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”；最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，1、对于租金。吴雅健主张的是2015年2-10月的租金，伍英怡在举证期限内已提供吴雅健于2015年2-8月足额收取租金的收据。至于2015年9、10月的租金，伍英怡在第一次庭审后于2016年2月1日向吴雅健账户汇入两笔48400元的款项，并认为是交付该两个月的租金，吴雅健虽认为应属2016年1、2月的租金，但结合合同约定的月租金额及还债次序，该两笔款项应属2015年9、10月的租金。据此，吴雅健主张租金170800元，理据不足，不予支持。2、对于违约金。若按合同约定以应交租金每天加收10%的标准计算违约金，显然属于过分高于造成的损失。既然伍英怡已提出异议，则依法应予调整。据起诉前后伍英怡拖欠9、10月的租金为基础，酌定计算为：（48400元×2个月×30%）=29040元。吴雅健主张170368元，显属数额偏高，对超出29040元部分不予支持。3、对于水电费。伍英怡已确认拖欠吴雅健2015年8、9月的水电费16222.8元，故吴雅健主张16222.8元，应予支持。
除以上认定之外，对于吴雅健、伍英怡的其他主张和意见，一审法院认为理据不足，不予支持和采纳。此外，周杰锋、张德贺、谭小梅、张国敬、陈宏平、梁程远、邱洪文经一审法院合法传唤没有到庭，依法应作缺席判决。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，于2016年6月6日作出（2015）江开法民二初字第595号民事判决：
一、解除吴雅健与伍英怡的《租赁合同》；
二、伍英怡应在判决生效后交回位于开平市长沙新田村新城路侧的钢结构商铺（面积2114平方米）给吴雅健；
三、伍英怡应在判决生效之日起10日内支付违约金29040元、水电费16222.8元，合共45262.8元给吴雅健；
二、驳回吴雅健的其他诉讼请求。
若伍英怡按判决指定的期间履行上述给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给吴雅健。
本案受理费6660元，由吴雅健负担5729元，伍英怡负担931元。吴雅健已交受理费6660元，伍英怡应在判决生效之日起10日内返还931元给吴雅健。
本院经审查认为，本案为房屋租赁合同纠纷。周杰锋等8人在本案系无独立请求权的第三人，一审判决也没有判令周杰锋等8人承担民事责任，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务”的规定，周杰锋等8人在本案中没有当事人的诉讼权利义务，因此周杰锋等8人在本案中无权就一审判决提起上诉，周杰锋等8人提起上诉没有法律依据，本院应予驳回。
综上所述，周杰锋等8人提起上诉，不符合受理条件，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（十一）项、第一百七十四条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：
驳回周杰锋、张德贺、谭小梅、郭绮霞、张国敬、陈宏平、梁程远、邱洪文的上诉，
周杰锋、张德贺、谭小梅、郭绮霞、张国敬、陈宏平、梁程远、邱洪文向本院预交的二审案件受理费6660元，本院予以退还。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 梅晓凌
审 判 员 陈史豪
代理审判员 潘丽芳
二〇一六年九月七日
书 记 员 李慕华