广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4389号
上诉人（原审原告）：潘伟焕，住广东省云浮市郁南县。委托代理人：曾丽，广东广之洲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：叶志玲，住广州市海珠区。
被上诉人（原审被告）：彭志坚，住址同上。
上列两被上诉人共同委托代理人：王泽楷，广东富荣律师事务所律师。
上诉人潘伟焕因租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第278号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市荔湾区泮塘路临街F栋东侧开记糖水铺分成三间，第一、二间和第三间各自有独立的卷闸门。叶志玲、彭志坚是夫妻关系。2014年6月20日，潘伟焕（乙方）、叶志玲（甲方）签订《租赁合同》约定：甲方同意将其合法拥有坐落在荔湾区泮塘路临街F栋东侧开记糖水铺旺铺出租给乙方；租赁期限从2014年7月1日至2015年6月30日，具体到期日以甲方与物业出租方实际签订时间为准；月租金19000元，租金每月结算一次，由乙方在每个月第1日前直接将租金存入甲方指定的账号；租赁保证金为57000元，乙方在签署本租赁合同当天交付给甲方，租赁期满乙方在缴清所有租金、水电费、管理费、电话费、治安费等费用后，由甲方将上述保证金本金无息退还给乙方；甲方负责承担的义务：3.甲方须提供该物业的权属资料协助乙方办理营业执照，4.该物业办理租赁登记，租赁税费由甲方支付等；违约责任：1.任何一方未能履行本合同约定的条款，另一方有权提前解除本合同；2.如果乙方应付租金日为休息日或法定节假日，则顺延至下一个工作日，如乙方逾期超过一个工作日仍未缴纳租金，每逾期一天，乙方向甲方每天支付应交租金总额的1%作为滞纳金，如逾期超过7天仍未缴纳租金，则视为乙方违约放弃承租，本合同自动解除，甲方有权收回该物业另行出租；3、租赁期内，双方均不得提前解除合同，否则视为违约。如甲方违约，需向乙方双倍退还租赁保证金。如果乙方违约，则已付的保证金不予退还。备注：附甲乙双方补充分租协议。
同日，双方签订《补充分租协议》约定：关于广州市荔湾区泮塘路临铺F栋东侧（开记甜品铺）分租靠中山八路方向第一、二间租赁事宜，双方制定以下事项：1.装修费用（按面积双方分摊）如单独需要，由双方各自负责；2.乙方不得经营甜品及违法经营食品；3.甲方租金包含所有税费、经营牌照所需费用；4.合同一年一签（甲方如果续约，就继续出租给乙方）第二年合同续签递增5%，第三年递增按物业方实际递增情况递增；5.合同经营期间乙方经营所发生的一切债权债务和事由与甲方无关，全部乙方负责，甲方经营期内发生的一切债权债务由甲方负责，与乙方无关。合同及补充协议签订后，潘伟焕向叶志玲支付押金57000元，入场费50000元，叶志玲将上述荔湾区泮塘路临铺F栋东侧（开记甜品铺）第一、二间交付给潘伟焕使用，潘伟焕在该第一、二间商铺经营粥粉面类，叶志玲在第三间商铺经营甜品。潘伟焕向叶志玲支付租金至2014年11月，从2014年12月开始没有交租。潘伟焕至今没有领取以潘伟焕名义登记的营业执照。
2014年12月9日，叶志玲委托广东富某律师事务所通过特快专递向潘伟焕发出《律师函》称：因潘伟焕逾期缴交租金超过7天，已构成违约，故于该律师函发出之日起解除双方签订《租赁合同》、收回商铺、没收潘伟焕交付的保证金，并要求潘伟焕在律师函发出之日起5日内退还承租的商铺并自行清空，自行处理潘伟焕放置在商铺中的可移动物品；至于办理营业执照一事，叶志玲随时可以提供承租商铺的产权证明，叶志玲合法转租，是否享有承租商铺物权不会对潘伟焕办理营业执照造成任何的影响，潘伟焕无法办理营业执照完全是因潘伟焕个人原因，与叶志玲无任何关联。潘伟焕于2014年12月10日收到该《律师函》。
2014年12月17日晚，叶志玲以潘伟焕欠租为由要求潘伟焕关门结束营业，不得继续经营，潘伟焕不同意，双方因此发生纠纷，潘伟焕遂报警，并于当晚撤离案涉第一、二间商铺。叶志玲从2014年12月23日开始使用全部荔湾区泮塘路临街F栋东侧开记糖水铺至今。
经查，叶志玲以字号名称“广州市荔湾区开记甜品店”办理了个体工商户登记，经营场所：广州市荔湾区泮塘路东侧临建F幢首层，经营范围：糖水制售、炖品制售。
2015年1月22日，潘伟焕向原审法院提起本案诉讼，请求：1、判决叶志玲、彭志坚赔偿潘伟焕损失共计228050元，退回双倍押金114000元，返还入场费50000元，三项共计392050元；2、本案诉讼费用由叶志玲、彭志坚承担。
在本案原审审理过程中，双方当事人确认潘伟焕经营到2014年12月17日。
原审法院认为：潘伟焕与叶志玲签订的《租赁合同》及《补充分租协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案潘伟焕认为叶志玲、彭志坚负有协助潘伟焕办理营业执照的合同义务，因叶志玲、彭志坚未协助潘伟焕办理营业执照违约导致潘伟焕不能正常经营，结合本案双方实际履行合同的情况来看，潘伟焕自承租以来一直在案涉商铺内经营粥粉面类直到叶志玲主张收回场地之日，原审庭审中潘伟焕未能举证证明其在经营期间曾要求叶志玲协助办理营业执照，以及行政部门未能办理营业执照是叶志玲的原因造成的事实，亦未能举证证明因叶志玲违约导致其合同利益受损害的事实，相反，潘伟焕在叶志玲主张收回场地之前一直以叶志玲拥有的字号“开记”的名义进行经营，并依时交租，订立合同的经济利益得以实现，因此潘伟焕以叶志玲、彭志坚未协助潘伟焕办理营业执照违约为由，从2014年12月开始拖欠租金，理由不成立。由于潘伟焕拖欠租金违反了合同约定，潘伟焕要求叶志玲、彭志坚赔偿损失、退回双倍押金、返还入场费的诉讼请求，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，于2015年5月20日作出如下判决：一、驳回原告潘伟焕要求被告叶志玲、彭志坚赔偿原告损失228050元的诉讼请求。二、驳回原告潘伟焕要求被告叶志玲、彭志坚退回双倍押金114000元的诉讼请求。三、驳回原告潘伟焕要求被告叶志玲、彭志坚返还入场费50000元的诉讼请求。案件受理费7280元，由原告潘伟焕负担。
判后，上诉人潘伟焕不服原审判决，向本院提起上诉称：本案发生纠纷，是由于叶志玲、彭志坚拒不依照双方所签订《租赁合同》及《补充分租协议》约定为潘伟焕办理所承租商铺的工商营业执照，也不提供涉案商铺的产权证明及与业主所签订的租赁合同给潘伟焕自己办理工商营业执照，导致潘伟焕一直在无证情况下违法经营。潘伟焕提交的录音及叶志玲、彭志坚出具的《律师函》都清楚证实，是由于叶志玲、彭志坚未提供办理工商营业执照所需资料，导致纠纷发生。潘伟焕要求叶志玲、彭志坚提供办理营业执照的过程中，叶志玲、彭志坚强行收回商铺，导致潘伟焕合同利益无法实现，上述证据经法庭质证。叶志玲、彭志坚不履行协助办证的合同义务，潘伟焕有权要求其履行义务，在叶志玲、彭志坚没有履行自己的义务情况下，潘伟焕有权行使不安抗辩权，拒绝交租。上诉请求：1、撤销原审判决；2、叶志玲、彭志坚赔偿潘伟焕损失共计人民币228050元，退回双倍押金114000元，返还入场费50000元。3、本案的诉讼费用全部由叶志玲、彭志坚承担。
被上诉人叶志玲、彭志坚答辩称：办理营业执照是潘伟焕在欠租之后提出的一个说辞，同意原审判决，不同意潘伟焕的上诉请求。
潘伟焕与叶志玲、彭志坚对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
二审另查明，2014年12月23日叶志玲向广州市荔湾区人民法院起诉，请求确认上述《租赁合同》于2014年12月8日解除等。该院作出（2015）穗荔法民三初字第69号民事判决书，该院认为，叶志玲、潘伟焕签订的《租赁合同》及《补充分租协议》合法有效，潘伟焕以叶志玲违约未履行协助潘伟焕办理营业执照的义务为由拒付租金的抗辩理由不成立，判决如下：一、确认叶志玲、潘伟焕于2014年6月20日签订的《租赁合同》及《补充分租协议》于2014年12月10日解除；二、潘伟焕在该判决生效之日起三日内，清空堆放于广州市荔湾区泮塘路某F栋东侧（开记甜品铺）第一、二间内的物品，将占用的位置腾空退还给叶志玲；三、潘伟焕在该判决生效之日起十日内，一次性向叶志玲支付从2014年12月1日至2014年12月9日的租金以及从2014年12月10日至2014年12月17日的房屋使用金（按月租金19000元标准计算）；四、潘伟焕在该判决生效之日起十日内，一次性向叶志玲支付从2014年12月2日至2014年12月7日的滞纳金（每日按月租金19000的1%计算）；五、潘伟焕在该判决生效之日起十日内，一次性向叶志玲支付2014年11、12月水电费和垃圾处理费合共3717.6元；六、驳回叶志玲其他诉讼请求。判后，潘伟焕不服，上诉至本院，本院于2015年8月13日作出（2015）穗中法民五终字第3188号民事判决书，本院认为该案原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决适当，判决如下：驳回上诉，维持原判。
二审中，潘伟焕表示：没有证据证明其在欠交租金之前有要求叶志玲、彭志坚提供协助办理营业执照的物业权属资料。至2014年12月4日才有手机录音催叶志玲、彭志坚为其办理营业执照。
叶志玲、彭志坚为证明其合法租赁涉案房屋，有关部门已经给予登记备案，潘伟焕可以随时办理营业执照，向本院提交如下证据材料：《泮塘东侧临建商铺使用协议》复印件、《泮塘东侧临建商铺管理协议》复印件、用于办理“开记甜品店”工商登记的《广州市房屋租赁合同》复印件（该合同加盖有广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局租赁登记备案专用章）、网上查询的涉案房屋所在地块《建设用地规划许可证》【穗规地证（2014）228号】。对此，潘伟焕表示：这些证据材料都不属于新证据，超过举证期限。该《广州市房屋租赁合同》承租人是叶某，而非叶志玲、彭志坚，与本案无关，且租赁期限在2010年11月届满。该《建设用地规划许可证》的发证日期是2014年6月20日，叶志玲与广州市荔湾建筑工程院有限公司签订的《临建商铺使用协议》没有备案。上述材料恰恰证明叶志玲、彭志坚没有提交办理工商登记的产权证明给潘伟焕。
本院认为，双方当事人二审的争议焦点为：一、彭志坚是否本案权利义务承担主体。二、潘伟焕主张“因叶志玲没有为其办理或协助其办理营业执照构成违约、其有权拒付租金”的抗辩理由是否成立。对此评析如下。
关于争议焦点一。本案为租赁合同纠纷，基于潘伟焕与叶志玲之间的《租赁合同》及《补充分租协议》而发生。彭志坚并非合同相对方，根据合同相对性原则，潘伟焕请求彭志坚在本案中承担责任，理据不足，本院不予支持。
关于争议焦点二。首先，潘伟焕作为承租人，在承租涉案商铺前，对出租人叶志玲是否享有出租涉案商铺等相关权利负有审慎注意义务，其与叶志玲签订涉案《租赁合同》及《补充分租协议》，应视为对叶志玲就涉案商铺享有的权利予以认可。其次，根据涉案《租赁合同》、《补充分租协议》的约定，潘伟焕承租涉案商铺月租金19000元，该租金包含所有税费、经营牌照所需费用，潘伟焕应在每月第1日前直接将租金存入叶志玲指定账户，如逾期超过7天仍未缴纳租金，则视为其违约放弃承租，合同自动解除，叶志玲有权收回涉案商铺另行出租；叶志玲须提供涉案商铺的权属资料协助潘伟焕办理营业执照，涉案商铺办理租赁登记的有关租赁税费由叶志玲负担等。合同签订后，潘伟焕使用涉案商铺经营并自2014年7月起至2014年11月按合同约定每月支付19000元租金给叶志玲，但自2014年12月1日起未按约定支付租金。再次，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。按照上述合同约定，叶志玲仅负有协助潘伟焕办理营业执照的义务，并不负有为潘伟焕办理营业执照的义务。潘伟焕上诉虽主张本案纠纷的发生是“由于叶志玲不履行协助办证义务，其行使不安抗辩权、拒绝交租”，但并没有举证证明其在欠交租金之前向叶志玲主张过“协助办证”，亦未举证证实因其未办理营业执照而导致其租赁合同利益受损害的事实。故对潘伟焕的该项主张，本院不予支持。原审认定潘伟焕以叶志玲、彭志坚未协助其办理营业执照违约为由从2014年12月开始拖欠租金，其抗辩理由不成立，并据此认定潘伟焕拖欠租金构成违约，判决驳回潘伟焕赔偿损失、退回双倍押金的诉讼请求，并无不当。但入场费50000元性质属于商铺使用费，双方对合同解除后该入场费如何处理没有约定，综合考虑本案合同履行情况，本院酌情确定叶志玲向潘伟焕返还入场费25000元。原审判决入场费50000元均不予返还欠妥，本院予以纠正。
叶志玲、彭志坚二审提交的上述证据材料，均不属于新证据，本院不予采纳。
综上所述，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，唯对不予返还入场费的金额处理欠妥，本院予以相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、维持广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第278号民事判决第一项、第二项。
二、变更广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第278号民事判决第三项为：叶志玲于本判决送达之日起十日内向潘伟焕返还入场费25000元。
三、驳回潘伟焕的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费各7280元，由潘伟焕各负担6855元，叶志玲各负担425元。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 梁淑敏
审判员 李 静
二〇一五年十二月七日
书记员 邹凌青
黄咏欣