河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫02民终3165号
上诉人（一审被告）通许金桂苑置业有限公司，住所地通许县商业路东段北侧。
统一社会信用代码410222000014115。
法定代表人范东升，任董事长职务。
委托代理人李富国，通许县法律服务所职员，特别授权代理。
委托代理人陶立建，男，汉族，1964年11月15日生，住郑州市。系该公司经理，特别授权代理。
上诉人（一审原告）田保国，男，汉族，1967年1月6日生，住郑州市金水区。
委托代理人苏华、李文俊（实习律师），系河南天地律师事务所律师，特别授权代理。
田保国诉通许金桂苑置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，通许县人民法院于2016年9月27日作出(2016)豫0222民初1723号民事判决。田保国和通许金桂苑置业有限公司均不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2014年11月21日，原告田保国（丙方）以个人投资者人的身份与上海豫金投资发展中心（甲方）、河南金港投资有限公司（乙方）签订了入伙协议，约定原告田保国在签订该协议后成为上海豫金投资发展中心的有限合伙人，其在合伙期内不执行合伙事务，并享有对普通合伙人河南金港投资有限公司的检查监督权利，河南金港投资有限公司作为普通合伙人同意接受原告田保国入伙并成为上海豫金投资发展中心的有限合伙人。原告田保国依照河南金港投资有限公司的书面指令，于2014年11月21日将出资额150万元支付至上海豫金投资发展中心指定的银行账户。当日，上海豫金投资发展中心及河南金港投资有限公司向田保国出具了认（实）缴投资确认书和预期收益说明书。被告还提交了豫金基金附件1及附件2，附件1“基金要素说明”中的基金项目名称为开封通许县“金桂苑”高端住宅项目，投资金额为30万元起，基金管理人为河南金港投资有限公司，附件2详细记载了开封通许县“金桂苑”高端住宅项目的项目名称、用地单位、用地位置、用地面积、土地价格、项目性质、总建筑面积、项目进展等信息，其中基金所占项目股权情况一栏处载明，基金持有此项目60%股权，保证基金对该项目的控制权。河南金港投资有限公司的法定代表人系周志民。周志民也系被告的实际出资人之一。2015年3月6日，原告田保国向河南金港投资有限公司出具收到条一份，载明“今收到河南金港投资有限公司还款人民币（￥1477500），壹佰肆拾柒万柒仟伍佰元整，特予以说明！备注：田保国￥1477500.00，房款￥1491726.00，欠款￥14226.00（壹万肆仟贰佰贰拾陆元整），收到人田保国，2015年3月6日。”2016年3月6日，被告金桂苑公司向原告田保国出具四张收据，编号为5015613的收据载明“兹收到田保国交来房款8号楼东二单元16层中户人民币金额大写叁拾陆万零叁佰肆拾元，￥360340元”；编号为5015614的收据载明“兹收到田保国交来房款8号楼东二单元16层东户人民币金额大写叁拾捌万伍仟伍佰贰拾叁元，￥385523元”；编号为5015615收据载明“兹收到田保国交来房款8号楼东二单元15层中户人民币金额大写叁拾陆万零叁佰肆拾元，￥360340元”；编号为5015616的收据载明“兹收到田保国交来房款8号楼东二单元15层东户人民币金额大写叁拾捌万伍仟伍佰贰拾叁元，￥385523元”。以上四张收据均加盖有被告金桂苑公司的财务专用章。2016年3月6日，田保国向被告出具欠条一份，载明“本人田保国身份证号欠通许金桂苑置业有限公司人民币14226，大写：壹万肆贰佰贰拾陆，承诺一周内还清，逾期合同作废，欠款人田保国，日期2015.3.7。”对该欠条载明的“逾期合同作废”，被告主张系双方与河南金港投资有限公司的以房抵债协议无效，田保国对此不予认可。田保国未实际给付被告下余购房款14226元。现因被告的以上四套房产至今未实际开发建设，田保国要求返还购房款1491726元及利息（自2016年7月14日起按同期银行贷款利率计算）。上述事实有原、被告当庭陈述、原告提交的四张收据、被告提交的田保国投资意向书、入伙协议、认（实）缴投资确认书、预期收益说明书、收到条、欠条等证据在卷佐证。
一审法院认为，原告与上海豫金投资发展中心及河南金港投资有限公司签订入伙协议并按约定出资150万元后，其与二者形成了合同之债，即原告是债权人，上海豫金投资发展中心及河南金港投资有限公司是债务人。2015年3月6日，原告向河南金港投资有限公司出具了收款条、被告又向原告出具了购房款收据，同时原告又向被告出具了购房余款的欠条，这表明河南金港投资有限公司与被告实际上达成了一种债务转移的合意，即河南金港投资有限公司将其对原告的下余债务1477500元全部转至被告，被告作为新的债务人承担了河南金港投资有限公司对原告田保国的债务1477500元，而原告田保国作为债权人对双方的债务转移也予以认可。自此，原告田保国与河南金港投资有限公司的债权债务关系转化为其与被告的债权债务关系。对被告向原告出具上述四张购房款收据及原告向被告出具购房款欠条的行为，可认定原告将其对被告的债权1477500元折抵成等值的购房款用于购买上述四套房产，二者之间形成了房屋买卖合同关系。现因被告所承诺折抵给原告的房产至今未实际开发建设，且被告也未举证证明其取得了上述四套房产的商品房预售许可证，故双方的商品房买卖合同无效，因合同无效，故被告应将原告以债权形式支付其的购房款1477500元返还给原告。对原告主张的其他诉求，依据不足，不予支持。被告辩称其未实际收到原告购房款，其不是本案适格被告，于法无据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决：一、被告通许金桂苑置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告田保国购房款1477500元；二、驳回原告田保国的其他诉讼请求。案件受理费18225.55元、财产保全费5000元由原告田保国负担128.05元，被告通许金桂苑置业有限公司负担23097.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
通许金桂苑置业有限公司上诉称，原审判决通许金桂苑置业有限公司给付田保国购房款1477500元，没有法律依据和事实根据。通许金桂苑置业有限公司虽然代替上海豫金投资发展中心及河南金港投资有限公司向田保国出具了4张购房款收据，田保国按照当时的合约应给付通许金桂苑置业有限公司14226元购房款，田保国承诺一周内还清，逾期视为以房抵债协议无效。通许金桂苑置业有限公司与田保国之间不存在债权债务关系，更谈不上债权债务转移，田保国应当向他人主张自己的出资和损失。
田保国上诉并答辩称，2015年3月6日，田保国在与河南金港投资有限公司核算后，双方确认了田保国的债权数额为1477500元。同时，河南金港投资有限公司与田保国、金桂苑公司三方达成了债务转移意向，将河南金港投资有限公司对田保国应承担的债务全部转移给了金桂苑公司，田保国以其所享有的上述债权购买了金桂苑公司拟开发建设的商品房。田保国向金桂苑公司出具的欠条系购房款，“逾期合同作废”针对的合同也是房屋买卖合同，不存在以房抵债合同。河南金港投资有限公司与田保国、金桂苑公司之间达成债务转移协议后，上海豫金投资发展中心及河南金港投资有限公司收回了田保国手中所有的债权凭证，并将上述债权债务凭证一并转交给了金桂苑公司，田保国与金桂苑公司已形成了债权债务关系，田保国没有可以向他人主张权利的任何凭证。另外，原审判决驳回田保国自2016年7月14日起按照同期银行贷款利率支付利息诉讼请求，不符合法律规定。
本院经审理查明的事实与一审一致。
本院认为，2015年3月6日之前，田保国对上海豫金投资发展中心及河南金港投资有限公司拥有1477500元的债权，2015年3月6日三方经协商，通许金桂苑置业有限公司承继了上海豫金投资发展中心及河南金港投资有限公司对田保国所欠的债务1477500元，上海豫金投资发展中心及河南金港投资有限公司与田保国之间的债权债务归于消灭。通许金桂苑置业有限公司向田保国出具购房款收据的行为，证明田保国与通许金桂苑置业有限公司之间又建立了商品房买卖关系，该商品房买卖合同关系系由田保国之债权转化为购房款而来，系本案双方当事人意思表示一致之结果。因通许金桂苑置业有限公司所承诺的房产至今未实际开发建设，其公司也未取得欲出售房产所在楼盘的商品房预售许可证，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，应当认定双方的商品房买卖合同无效。因合同无效，通许金桂苑置业有限公司应将田保国以债权形式支付的购房款1477500元返还给田保国，通许金桂苑置业有限公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。田保国认为应当支付其自2016年7月14日起按照同期银行贷款利率的利息的上诉理由，因该款系通许金桂苑置业有限公司应当返还田保国的资金，田保国主张起诉之后的资金利息符合法律规定，应予以支持，一审判决不予支持田保国的利息请求不当，本院应予以改判。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持通许县人民法院(2016)豫0222民初1723号民事判决第一项即“被告通许金桂苑置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告田保国购房款1477500元”和第二项即“驳回原告田保国的其他诉讼请求”。
二、通许金桂苑置业有限公司于本判决生效之日起十日内向田保国支付购房款1477500元的利息（自2016年7月14日起至购房款还清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计息）。
二审案件受理费18427.25元，由通许金桂苑置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 刘庆龙
审判员 尹福中
审判员 李曼曼
二〇一七年二月十六日
书记员 王天龙