甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘01民终1511号
上诉人（原审被告）：王某某，女，汉族，1970年11月19日出生，西固区庄浪西路华欣商行经营者，住兰州市西固区。
被上诉人（原审原告）：甘肃省兰州市西固区国家税务局，住所地兰州市西固区。
法定代表人：郭义，该局局长。
委托诉讼代理人：赵小革，甘肃正天合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姚海燕，甘肃正天合律师事务所律师。
上诉人王某某因与被上诉人甘肃省兰州市西固区国家税务局（以下简称西固国税局）返还原物纠纷一案，不服兰州市西固区人民法院（2016）甘0104民初108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王某某，被上诉人西固国税局委托诉讼代理人赵小革、姚海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王某某上诉请求：1、改判上诉人不承担占用费；2、判令被上诉人承担本案一审诉讼费及二审上诉费。事实和理由：1、2010年4月上诉人转让被上诉人名下位于兰州市西固区庄浪西路79号（现81）号商铺并支付原商铺租户宗相飞122400元转让费（含2010年4月-6月房费），并于2010年4月与上诉人签订新的商铺租赁合同，合同期限为2010年4月1日至2012年3月31日，面积为40平米，租金为1200元。上诉人认为在上诉人与被上诉人签订合同时，原租户宗相飞的合同并未到期，而被上诉人终止了原合同，与上诉人签订了新的租赁合同，就是对转让费的默认。2、2011年6月，被上诉人不顾租户反对委托给兰州三佳物业管理有限责任公司（以下简称三佳物业）进行管理。三佳物业不但将上诉人所承租商铺面积扩大为62平米，且将房费上涨了216.67%。上诉人在反映无果的情况下无奈与三佳物业续签了房屋租赁合同。但三佳物业在以后几年里持续上涨房费，导致上诉人惨淡经营。上诉人在2010年转让时对该商铺进行了装修，2014年11月在签完合同后又进行了第二次装修，却不料在刚装修完几个月情况下，被上诉人突然要求返还商铺，导致上诉人损失巨大。一审时，被上诉人声称各租户所签合同与其无关，要赔偿去找三佳物业。既然无关，那么被上诉人要求上诉人支付每月4340元占用费从何而来。综上，请求人民法院依法改判上诉人不承担占用费；一、二审诉讼费由被上诉人承担。
西固国税局辩称：现双方争议为是否应当交纳占用费问题。王某某于租赁期满后继续占用被上诉人房屋，应当交纳占用费。被上诉人将其所有的房屋委托给西固区国有资产监督管理局（以下简称西固国资局）代管，实际上是一种变相租赁关系。西固国资局又将该房屋租赁给三佳物业，三佳物业又将该房屋转租给上诉人。上诉人符合《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中所定义的“次承租人”的角色。故占用费应参照三佳物业与王某某签订的租赁合同中约定的租金标准来执行。该占用费收取后是上缴国库，如不收取会造成国有资产的流失。王某某是具有完全民事行为能力的个体，其对租赁房屋并进行经营所存在的风险应当有一定的认知，由此造成的损失也应当由其自行承担。综上，被上诉人认为一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律适当，王某某的上诉请求于法无据，应当予以驳回，维持原判。
西固国税局向一审法院起诉请求：请求依法判令被告将占有的商铺返还原告；支付商铺占用费17360元、并承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：原告西固区国税局与兰州市西固区国有资产监督管理局于2014年10月12日就原告名下位于西固区福利路街道庄浪西路79号（现81号）房产（面积为918.85平方米）续签订《房屋代管协议》，约定由其代管原告所有的房产，“代管期间若因国家土地政策、房产政策、政府用地和上级税务机关对国税办公用房统一规划、规范管理等政策性原因，以及西固区国家税务局业务需要收回代管房屋的，原告将提前告知，通过协商提前收回房屋；代管期间有权出租房屋，但出租期限不得超过代管期限”。后兰州市西固区国有资产监督管理局于2014年12月23日与兰州三佳物业管理有限责任公司续签订《西固区公有房屋租赁合同》，该租赁合同约定“租赁期限半年，自2015年1月1日至2015年6月30日止。……租赁期满出租方有权收回出租房屋，承租方应如期交还；未经出租方同意承租方不得转让、转租、转借承租租赁物；因国家、省、市政府、区政府及公共建设需要拆除或改造已租赁的房屋时，本合同自行终止，但出租方应于拆除或改造前1个月内通知承租方搬离。对双方造成损失的，互不承担责任”。2014年10月23日，兰州三佳物业管理有限责任公司将其从兰州市西固区国有资产监督管理局承租的所有权为西固区国税局的房屋中的一楼部分商铺租给被告王某某，并与其签订《商铺租赁合同》，商铺位于庄浪西路79号(现81号)一楼，双方约定“租赁期限10个月，自2014年10月1日至2015年7月31日，所租赁商铺面积62平方米，租金每月4340元，商铺用途为摩托车销售。…出租人允许承租人对租赁商铺进行装修或改善增设他物、租赁合同期满…租赁商铺的装修、改善增设他物的处理：因装修协议增设他物由承租人自行解决处理。产生的垃圾必须清理，否则按拆除后实际发生的费用扣款。…因不可抗拒的因素所造成的损失由承租人自负，出租人不予承担”。合同第三条明确约定：“商铺租赁合同期满，承租人于2015年7月31日无条件返还商铺”。合同续签订后，被告继续经营该租赁商铺，销售摩托车。2015年6月17日，原告根据中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》及《甘肃省国家税务局关于在全省国税系统开展资产清理工作的通知》（甘国税函[2015]141号）文件要求及精神，致函兰州市西固区国有资产监督管理局，要求终止房屋代管协议，收回代管房屋。2015年7月14日，原告给兰州三佳物业管理有限责任公司发出《关于尽快交回房屋的通知》，要求兰州三佳物业管理有限责任公司收回所有房屋于7月20日前交回给原告。同日，原告给被告在内的西固区庄浪西路81号一楼、二楼的承租户发出《关于收回出租房屋的通知》，限期要求承租人于2015年7月20日前交回租房。2015年7月19日，被告及其他承租人等给原告就《关于收回出租房屋通知》回复了答复信。表示为了不使房屋空置，造成浪费，愿意继续承租，不愿交回房屋。租赁合同到期后，被告仍继续使用所租房屋，不愿交回，也未缴纳合同到期以后占用期间的租赁费。原告为了维护自身的合法权益，现起诉到法院，请求依法判令被告将占有的商铺返还原告；支付商铺占用费17360元、并承担本案的诉讼费。庭审中，原告提出在原第二项诉讼请求后增加：由被告承担自2015年12月1日至实际返还商铺之日止的占用费（按月占用费4340元计算）。
另查明，该涉案商铺系被告王某某于2010年5、6月份就开始租赁（系从他人处转租）经营，商铺名称为“庄浪西路华欣商行”主要销售摩托车，且其对商铺进行了装饰装修已经营多年，合同为一年一签。
一审法院认为，本案争议的焦点是：原告是否有权收回房屋、被告应否支付占用费。（1）关于原告是否有权收回房屋的认定：本案中，原告作为房屋的所有权人，可以直接基于《物权法》第三十四条的规定向次承租人（被告）主张返还租赁物。理由如下：《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的动产或者不动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利”；《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。承租人应在租赁期间届满时向出租人返还租赁物，这是租赁合同中承租人的一项基本义务。由于房屋租赁关系的存在是承租人占有、使用（包括转租）租赁房屋的合法依据，也是次承租人占有、使用租赁房屋的合法依据。房屋租赁关系终止或者租赁期限届满，则承租人丧失占有租赁房屋的合法依据，故承租人应当在租赁关系终止或者租赁期限届满时返还租赁房屋。次承租人在房屋租赁关系终止或者租赁期限届满时占有、使用租赁房屋无合法依据，形成了对租赁房屋的无权占有。本案中，原告对涉案房屋拥有所有权。2015年6月17日，原告终止了与兰州市西固区国有资产监督管理局的房屋代管协议。兰州市西固区国有资产监督管理局与兰州三佳物业管理有限责任公司租赁期于2015年6月30日届满，兰州三佳物业管理有限责任公司与被告签订的租赁期限截止至2015年7月31日，因无证据证实原告及兰州市西固区国有资产监督管理局在六个月内对次承租人超过租赁期限的转租提出异议要求解除合同或者确认合同无效，故应认定兰州三佳物业管理有限责任公司与被告签订的租赁合同有效，租赁期限至2015年7月31日止。2015年7月14日，原告向兰州三佳物业管理有限责任公司及承租商户即本案被告发出收回房屋的通知，证明原告已履行了通知义务。被告与兰州三佳物业管理有限责任公司租赁合同早已届满，被告继续占有、使用涉案房屋已无法律依据与合同依据，现被告也对原告收回出租房屋没有异议，故对原告依法行使其物权，要求被告返还房屋的请求，本院予以支持。（2）关于被告应否支付占用费的认定：由于转租合同是以承租人租赁权的存在为基础的，当承租人与出租人的租赁关系归于消灭时，承租人的租赁权也归于消灭，次承租人丧失了继续租赁房屋的合法依据，此时，次承租人继续占据租赁房屋的行为构成了侵权，故次承租人应当支付占用商铺期间的费用。本案中，被告与兰州三佳物业管理有限责任公司签订的房屋租赁合同履行期限已届满，被告作为次承租人，在租赁合同期满后拒不搬离，应支付无权占用期间的占有使用费用。因原、被告双方无直接的合同关系，原告可以要求被告按照与兰州三佳物业管理有限责任公司之间的租赁合同约定的租金的标准，支付占用费，即以每月4340元为标准支付。对被告不同意支付占用费的理由，本院不予采纳。关于被告要求原告赔偿装修费、转让费的请求，双方在合同中约定“因装修需要增设他物由承租人自行解决处理，产生的垃圾必须清理，否则按拆除后实际发生的费用扣款”，但并未对合同到期解除时承租人装修费用分担做出约定，现兰州三佳物业管理有限责任公司与被告王某某之间的商铺租赁合同租赁期限已满，被告请求原告支付装修费及转让费的主张，本院无法支持。本院在受理案件时以房屋租赁合同纠纷为案由，但经过开庭审理，应以原告诉讼的请求及现查明的事实来确定本案的案由，即以返还原物纠纷更为妥当。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、被告王某某于本判决生效后一个月内向原告返还其所占用的位于兰州市西固区庄浪西路79号（现81号）一楼“庄浪西路华欣商行”商铺；二、被告王某某承担自2015年8月1日至实际交回商铺之日止的占用费（按月占用费4340元计算）。案件受理费234元，由被告王某某承担。
本院二审期间，上诉人请求人民法院调取其与西固国税局签订的租赁合同。因本案是返还原物纠纷，上诉人申请调取的该证据与本案没有直接关系，本院依法驳回上诉人的申请。
二审经审理查明，一审判决查明的事实基本清楚，本院予以确认。另查明：2014年12月23日，西固国资局与三佳物业续签订的《西固区公有房屋租赁合同》约定：“甲方（西固国资局）将位于西固区庄浪路81号公有房屋出租给乙方（三佳物业），房屋使用面积为918.85平米，租金为每月25000元，…租期前将租金缴至国资局…”。王某某所承租的涉案商铺位于该房屋一楼，目前该商铺仍由王某某实际占有使用。
本院认为，本案的争议焦点为：1、西固国税局主张占用费主体是否适格；2、占用费应按照什么标准计算。
关于西固国税局主张占用费主体是否适格的问题。西固国税局系涉案房屋的所有人，依法享有房屋占有、使用、收益、处分的权利，该权利属于绝对权、对世权。王某某占用涉案房屋是基于《租赁合同》，现租赁合同期限届满仍继续占用房屋，属无权占用，损害了房屋所有人的物权权益。故西固国税局作为涉案房屋的所有人有权主张王某某返还房屋并交纳占用费。综上，西固国税局主张占用费主体适格。
关于占用费计算标准的问题。一审判决依据的是最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定和三佳物业与王某某签订的《商铺租赁合同》。本案中，西固国税局将涉案房屋委托西固国资局代管，实际出租人为西固国资局，故西固国税局与王某某之间非出租人与次承租人关系。一审判决适用法律不当，应予纠正。据法庭调查，西固国资局与三佳物业签订的《西固区公有房屋租赁合同》约定的租金远远低于三佳物业与王某某所签《房屋租赁合同》约定的租金。若按照三佳物业与王某某签订的《房屋租赁合同》约定的租金数额4340元/每月为标准计算占用费则显失公平。考虑到西固国资局与三佳物业所签租赁合同租金价格为“打包价”25000元/每月，即平均每月每平米27.2元；但鉴于该价格为“打包价”，并未对各个商铺及不同楼层的商业价值差异进行具体区分，亦不宜作为计算占用费的标准。综合各因素，根据公平原则，为填平房屋所有权人的损失，保护双方当事人的合法权益，本院酌定，参照王某某与三佳物业签订的《房屋租赁合同》月租金数额，以4340元的50%，即每月2170元（每月每平方米35元）为标准计算房屋占用费，较为妥当。
本案中，西固国税局作为涉案房屋的所有人，基于物权法律关系主张王某某返还房屋，故本案应定性为返还原物纠纷。一审受理案件时对案件定性错误，本院应予纠正。
综上所述，王某某的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持兰州市西固区人民法院（2016）甘0104民初108号民事判决第一项；
二、变更兰州市西固区人民法院（2016）甘0104民初108号民事判决第二项为：“上诉人王某某于本判决生效之日起十日内向被上诉人甘肃省兰州市西固区国家税务局支付自2015年8月1日至实际交回商铺之日止的房屋占用费（按每月2170元计算）”；
三、驳回上诉人王某某的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费234元，二审案件受理费234元，共计468元。由上诉人王某某负担234元，被上诉人甘肃省兰州市西固区国家税务局负担234元。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭登魁
审 判 员 石 浩
代理审判员 王海燕
二〇一六年九月七日
书 记 员 杨旺益