福建省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽民再66号再审申请人(一审被告，二审上诉人）：南中投资集团（厦门）有限公司，住所地厦门市思明区局中南街501-505号（南中广场）。法定代表人：滕宏华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙瑞岐、李敏鸿，该公司员工。被申请人(一审原告，二审被上诉人）：修葆萌，女，1964年1月27日出生，汉族，住福建省长汀县。再审申请人南中投资集团（厦门）有限公司（以下简称南中公司）因与被申请人修葆萌商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市中级人民法院（2015）厦民终字第3932号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年11月29日作出（2016）闽民申2619号民事裁定书，提审本案，并依法组成合议庭审理。南中公司、修葆萌均以原审中已充分表达意见为由书面申请本案不开庭审理，本院予以准许。本案现已审理终结。南中公司申请再审称，一、《商品房买卖合同》附件六《补充协议》第六条第3项约定发生“特殊原因”可据实予以延期，南中公司已提交气象部门出具的气象报告、政府部门的交通管制通知及停水停电通知等材料证明可延期交房的相关事实已实际发生，还提交了《施工日志》、《监理日志》相印证，修葆萌也认可上述证据的真实性且未提出反驳证据，原审判决酌情认定延期交房45日是错误的。二、即使认定南中公司构成逾期交房，违约金也仅应计算至2013年11月25日，原审判决计至12月3日属认定事实错误。三、二审判决维持一审判决作出的因修葆萌逾期付款而南中公司顺延交房50日的事实认定错误。请求改判驳回修葆萌的全部诉讼请求。修葆萌答辩称，一、原审判决酌情延期交房45日是正确的。南中公司应就该特殊事由实际影响施工的天数、合理性及必要性进行充分举证，但其提交的《施工日志》、《监理日志》存在大量不合理的停工记载，内容缺乏真实性、合理性，不足以证明其所主张的停工事实，不应采纳。二、双方签约之前已发生的特殊事由均不能作为延期交房的依据，此类事由在双方签约时已客观存在，南中公司却未告知，原审判决已考虑到该情况。请求维持原判。修葆萌向一审法院起诉，请求判令：南中公司支付逾期交房违约金12810元并承担诉讼费。一审法院认定事实：2011年9月20日，修葆萌与南中公司签订《商品房买卖合同》一份，约定南中公司将位于厦门市湖里区金山湖景大厦裙楼-1层89号车库出售给修葆萌，总价款为350000元。合同第八条约定出卖人应当在2013年6月30日前将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用。如果在规定日期内未达到约定条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）100元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起×日内书面告知买受人的；2、详见补充协议。《补充协议》第六条第1项约定：“（合同第八条）所述的交付期限，是以买受人按本合同及本补充协议的规定如期支付了全部应付款项为前提的；如买受人逾期支付任何应付款项或存在视为买受人逾期付款的情形，则出卖人交付商品房的期限相应顺延且无须承担延期交房责任。”第3项约定：“该条（合同第八条）所指的‘特殊原因’，除包括不可抗力外，还包括（1）市政等相关部门原因引起的延误（如停水、停电等情况造成无法正常施工等）；（2）为配合政府及相关部门的法规、规章、命令、文件、要求或市政建设等而引起的延误（如交通管制、高考、九八、创卫等）；（3）施工中遇到的困难或重大技术问题不能及时解决；（4）施工期间遇到昼夜降雨量超过25mm，或遇到6级以上（含6级）强风或5级以上（含5级）地震的；（5）非出卖人原因而引起的出入道路受阻等造成施工受阻；（6）任何其他非出卖人所能控制的因素。”第4项约定：“对于该条的‘特殊原因’，出卖人可以在按本补充协议约定向买受人支付逾期交房违约金的期限已届至且买受人按约提出支付逾期交房违约金的书面要求后告知买受人。”第6项约定：“双方同意，自该商品房所在项目开始施工之日起至该商品房实际交付给买受人之日止发生的本合同第八条及本补充条款所指的‘特殊原因’，均可作为出卖人据实予以延期交房的依据。”《补充协议》第四条约定：“如双方约定的买受人的付款方式中有银行按揭贷款，则应遵守并优先适用如下规定：1、买受人应于本合同签订时向出卖人支付人民币壹拾壹万元整作为首期款，余款人民币贰拾肆万元整，买受人自愿以本合同中定购的房产作为抵押，向银行办理按揭（抵押）贷款……5、若按揭银行拒绝接受买受人的贷款申请或拒绝发放贷款或在本合同签订之日起30日内按揭银行仍未批准同意按揭贷款，则买受人须在15日内一次性向出卖人付清余款，否则视为买受人逾期付款。”合同签订后，修葆萌支付了全部购房款。2013年12月31日,修葆萌接收讼争车库。诉争房屋所在金山湖景大厦于2010年3月11日开工，于2013年9月1日通过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收，于2013年11月22日通过建设工程消防验收，于2014年2月21日通过竣工验收备案。2013年11月25日，南中公司通过EMS邮政特快专递，通知修葆萌于11月25日至12月3日到“金山湖景”物业管理处办理房屋交接手续。EMS详情单上显示本人签收。庭审中修葆萌确认EMS详情单的表面真实性。南中公司提供一组气象资料、政府交通管制通知、停水停电通知和《施工日志》、《监理日志》，用于证明金山湖景大厦在施工过程中遭遇大雨、强风、交通管制等特殊原因共计120日可以顺延交房期限。修葆萌对《施工日志》、《监理日志》表面真实性并无异议，但认为《施工日志》、《监理日志》记载过于简单，没有反映客观实际情况，不能作为认定合理停工时间的依据。庭审中，南中公司提出首付款的应付款时间为合同签订当日，首付款中的60000元于2011年9月24日支付，逾期3日；按揭贷款的应付款时间为合同签订之日起45日内，修葆萌按揭贷款应付款时间为2011年11月4日，实际付款时间2011年12月21日，逾期付款47日。修葆萌对首付款和按揭款的实际支付时间并无异议，但认为不存在逾期情况。一审法院认为，一、关于施工顺延事由及天数的认定。讼争房产所涉“金山湖景大厦”系一项整体建设工程，有统一的开工、竣工时间和交房时间，对于交房时间顺延与否的确认和计算应整个工程统一考量。南中公司提交的《施工日志》、《监理日志》中，对于天气情况、施工情况记录过于简单，既没有该日影响施工的具体起止时间，也没有每天进行记录，《施工日志》、《监理日志》关于施工进展情况的记录表述严重雷同，监理工作情况、存在问题等记载空白，且存在一些不合理的停工记载。南中公司提交的证据并不足以证明特殊事由实际影响施工的具体天数，但考虑到气象、交通管制原因等确实会给施工造成一定的影响，可延期交房的情形客观存在，因此，综合考虑气象原因、施工进度、可能影响的程度及南中公司主张的延期天数，酌情按照延期45日计算。二、关于逾期交房责任的认定和逾期交房违约金的计算。根据《商品房买卖合同》第六条和《补充协议》第四条约定可知，修葆萌应在合同签订当日支付首付款，其购买讼争房产有办理银行按揭贷款，贷款由南中公司代办。首付款中的60000元逾期支付3日。修葆萌未举证证明合同签订之日起30日内按揭银行批准同意贷款，亦未在15日内一次性付清余款，而尾款直至2011年12月21日才支付，应视为逾期付款47日，南中公司的交付期限可相应顺延50日。加上前述天气等原因顺延45日，共可顺延95日。从2013年6月30日起算，南中公司应于10月3日前交付讼争房屋。南中公司直至2013年11月25日才通知修葆萌于11月25日至12月3日交房，应承担逾期交房的违约责任。逾期交房违约金应以修葆萌已支付购房款为基数，按照日万分之一计算，从2013年10月4日起计至12月3日止共计61日，即350000元×0.1‰×61日＝2135元。判决南中公司应向修葆萌支付逾期交房违约金2135元、驳回修葆萌的其他诉讼请求。南中公司不服一审判决，上诉请求：撤销原审判决、改判驳回修葆萌的诉求。二审对双方无异议的事实予以确认。二审法院认为，南中公司虽然提交了气象资料、《施工日志》、《监理日志》等证据用以证明因合同约定的特殊事由实际影响施工120日，但《施工日志》和《监理日志》并不足以证明其所主张的实际影响施工天数。一审法院综合气象原因、施工进度等因素，酌情认定南中公司可据实延期交房天数为45日，可予维持。南中公司书面通知修葆萌于2013年11月25日至12月3日前来收房，修葆萌有权于12月3日前来收房，原审认定逾期交房天数计算至12月3日并无不当。修葆萌应于合同签订当日2011年9月20日支付首付款60000元，修葆萌于2011年9月24日支付首付款，逾期应为4日，而非3日，原审判决对此认定有误，应予改正，即违约金应计算为：350000元×0.1‰×60日＝2100元。据此判决维持厦门市湖里区人民法院（2015）湖民初字第2083号民事判决第二项、变更该判决第一项为南中公司向修葆萌支付逾期交房违约金2100元。原一审查明的事实除修葆萌支付首付款逾期天数应为4日而错误计算为3日（二审已对此予以纠正）外，其他事实并无不当，再审予以确认。另，南中公司确认，因2010年9月10日和2012年9月10日重复计算，主张发生“特殊原因”可据实予以延期交房天数实为118日。根据当事人的再审诉辩主张，本案争议焦点为：南中公司是否逾期交房，如果逾期交房则如何承担违约责任。本院综合评判如下：一、交房时间。根据《商品房买卖合同》约定，南中公司应于2013年6月30日前交付讼争商品房。南中公司于2013年11月25日邮寄交房通知书，通知修葆萌于11月25日至12月3日办理房屋交接手续。综合考虑快递时效及修葆萌合理准备时间，原审认定南中公司于12月3日交房并无不当。另，二审判决认定修葆萌支付首付款逾期4日而非3日并据此进行变更并无不当，南中公司第三项再审申请理由不成立。修葆萌支付首付款和按揭贷款共逾期51日，南中公司的交房期限可相应顺延51日。据此，南中公司逾期交房共计105日。二、延期交房。第一，讼争工程系整体建设工程，有统一的开工、竣工和交房时间。本案并无证据证明双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》违反真实意思表示或者法律法规规定，应认定合法有效，双方应依约履行。修葆萌主张签约之前发生的“特殊原因”不能据实予以延期交房的理由不充分。《商品房买卖合同》第八条、《补充协议》第六条第3项约定了南中公司可据实延期交房的“特殊原因”，故本案应根据南中公司提供的证据进行审查，进而认定是否予以延期交房及具体天数。原审酌定延期交房45日没有事实依据，应予纠正。第二，是否延期交房及具体天数。1、《补充协议》约定“施工期间遇到昼夜降雨量超过25mm，或遇到6级以上（含6级）强风或5级以上（含5级）地震的”，发生该“特殊原因”可据实予以延期交房。根据厦门市气象服务中心的气象资料等证据，施工期间厦门市出现上述大风、大雨天气共84日（扣除重复天数），故本案因大风、大雨天气可据实延期交房共84日。2、《补充协议》约定“市政等相关部门原因引起的延误（如停水、停电等情况造成无法正常施工等）”、“为配合政府及相关部门的法规、规章、命令、文件、要求或市政建设等引起的延误（如交通管制、高考、九八、创卫等）”，发生该“特殊原因”并引起延误的，可据实予以延期交房。根据南中公司提供的政府及相关部门通知等证据认定如下：2010年至2013年每年因高考延误2日，可据实延期交房共8日。根据厦门交警部门通知，2010年9月6日至11日贸易洽谈会期间禁止货运车辆在湖里区道路行驶，2011年至2013年仅9月7日、8日禁止货运车辆在湖里区道路行驶，故本案因贸易洽谈会进行交通管制引起延误可据实延期交房共11日（2010年9月10日已因天气原因计算延期交房，此处不重复计算）。“火炬传递”活动、马拉松比赛交通管制区域不涉及讼争楼盘所在地，2012年5月14日22时至次日4时停水时段不属于施工时间，此三项“特殊原因”引起延误的依据不足，不予认定延期交房。因此，南中公司可据实延期交房共103日。三、违约责任。南中公司逾期交房105日，但依约其可据实延期交房103日，实际逾期交房2日，应按约承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第九条约定，南中公司应向修葆萌支付逾期交房违约金，数额以修葆萌已支付购房款为基数按照日万分之一计算，即350000元×0.1‰×2日＝70元。综上，原判酌定南中公司逾期交房45日缺乏依据，应予纠正。南中公司应向修葆萌支付逾期交房违约金70元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、撤销厦门市中级人民法院（2015）厦民终字第3932号民事判决和厦门市湖里区人民法院(2015)湖民初字第2083号民事判决；二、南中投资集团（厦门）有限公司应于本判决生效之日起十日内向修葆萌支付逾期交房违约金70元。三、驳回修葆萌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费60元，由修葆萌负担59.7元，由南中投资集团（厦门）有限公司负担0.3元。二审案件受理费50元，由修葆萌负担49.73元，由南中投资集团（厦门）有限公司负担0.27元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 蔚代理审判员  赵士旭代理审判员  丁艳波二〇一七年三月二十二日书 记 员  陈 婷附有关法律和司法解释条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。