吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民初136号
原告（执行案外人）：朱建强，男，1959年10月5日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市船营区。
委托诉讼代理人：刘立军，吉林永赞律师事务所律师。
被告（申请执行人）：吉林信达金都置业有限公司，住所地吉林省长春市。
法定代表人：凌朝翔，董事长。
委托诉讼代理人：孙旭香，女，该公司会计。
委托诉讼代理人：李正卓，北京天驰君泰（长春）律师事务所律师。
第三人(被执行人)：吉林华运房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市吉林高新技术产业区。
法定代表人：黄保国，董事长。
委托诉讼代理人：王永淇，男，该公司经理。
委托诉讼代理人：李迎吉，男，该公司法律顾问。
原告朱建强与被告吉林信达金都置业有限公司、第三人吉林华运房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱建强的委托诉讼代理人刘立军，被告吉林信达金都置业有限公司（以下简称信达公司）的委托诉讼代理人孙旭香、李正卓，第三人吉林华运房地产开发有限公司（以下简称华运公司）的委托诉讼代理人王永淇、李迎吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱建强向本院提出诉讼请求：立即停止对贻翔苑小区5号楼7单元301室房屋、5号楼38号车库、39号车库的强制执行并解除查封，由信达公司、华运公司承担诉讼费用。事实和理由：2015年11月26日及2016年11月20日我和华运公司签订商品房买卖合同，华运公司将讼争房屋卖给了我，我交付了全部购房款并占有讼争房屋至今。信达公司是执行案件的申请执行人，华运公司是执行案件的被申请人。在执行程序中，信达公司申请执行，我提出的执行异议已被驳回，故提出案外人执行异议之诉，请求人民法院支持我的诉讼请求。
被告信达公司辩称，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，请求阻却人民法院执行并解除查封的条件应满足上述司法解释的规定，即应交付全部购房款或50%以上购房款，或者将购房款交付我公司，房屋应用于居住，且应已办理入住手续，而且本人及其配偶或未成年子女名下无住房，另外应在查封之前已经签订了合法有效的买卖合同。朱建强要求解除查封并停止执行的请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。
华运公司述称，从时间点上看，争议房屋抵债是在信达公司申请查封冻结之前，我方与朱建强之间的合同是双方真实意思表示。据我方了解朱建强对本案争议房屋已经占有使用。我方认为朱建强的要求完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。尽管涉案房屋登记在我方名下，但这是因为我国不动产登记制度不完善，朱建强才未办理过户登记。如果仅仅考虑信达公司金钱债权受偿，完全不考虑朱建强的利益，将会引发严重社会问题，也不符合公平原则，请求法院维护朱建强的合法权益。
朱建强、信达公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
朱建强围绕诉讼请求提交了如下证据：（2017）吉02执异151号执行裁定1份、认购协议3份，购房收据3份、入户费收据13份、吉林市船营区北尊保温建筑材料厂（以下简称北尊材料厂）与华运公司签订的施工协议1份以及双方签订的抵房协议1份，证明北尊材料厂为华运公司进行保温施工，华运公司不能给付工程款而用房抵债的事实；认购协议、收据证明朱建强实际从北尊材料厂购买的房屋，但与华运公司签订的购房协议，朱建强购买的房屋交付了全款。证人翟跃阁（北尊材料厂法定代表人之夫）出庭作证，证明2014年北尊材料厂给华运公司干外墙保温工程，完工后华运公司只给了20万元，后来华运公司以房抵债，北尊材料厂让该公司售楼处帮忙卖抵债房，卖给了朱建强等4人。
信达公司对朱建强提交的证据发表质证意见为：对执行裁定无异议；朱建强在执行异议程序中，对是否入住明确答复没有入住，因此提交的入住证据不能作为定案依据。对于施工协议、抵房协议，因乙方北尊材料厂不是本案当事人且未到庭，对证据的真实性有异议；施工协议和上述协议是否履行应提交双方的结算报告、人工费、材料费进行佐证；朱建强仅提供上述2份证据，不能证明以房抵债的真实性，而且该证据无法证实；争议房屋不属于朱建强认购，因此华运公司盖章确认的认购协议及购房收据不能作为朱建强认购房屋的证据；而且以房抵债的情形不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。对于证人证言，因该证人旁听了庭审，所以不能作为证人出庭作证。
华运公司对朱建强提交的证据发表质证意见为：无异议。
经审查，虽信达公司对除执行裁定外的上述证据均持有异议，但上述证据能够互相佐证，故本院对上述证据，均予采信。
信达公司提交证据如下：证据一、（2016）吉02执字106号之一执行裁定书，证明人民法院已将诉争房屋查封。证据二、华运公司与信达公司签订的借款合同，该合同中华运公司公章与本次诉讼中华运公司提交代理手续中的公章编码不一致，委托诉讼代理人是否为华运公司授权请人民法院核实。
朱建强对信达公司提交的证据发表质证意见为：对证据一无异议；对证据二真实性没有异议，对证明问题有异议，公司的诉讼代表行为不是仅依靠公章认定，而是依据授权职责范围确定。
华运公司对信达公司提交的证据发表质证意见为：对证据一无异议；证据二是因为我公司后来启用了新的公章，所以导致代理手续公章和借款协议的公章不一致。
经审查，因双方当事人对证据一的真实性均无异议，故本院对证据一予以采信；因双方当事人对证据二的真实性亦无异议，故本院对证据二的真实性予以确认，但华运公司已对该证据作出合理说明，故本院对信达公司提交证据二所欲证明的问题不予采信。
对本案事实，本院认定如下：信达公司与华运公司借款合同纠纷一案，本院于2016年2月22日作出（2015）吉中民二初字第76号民事判决。该判决生效后，华运公司未予履行，信达公司于2016年5月23日向本院申请强制执行。本院于2017年2月21日作出（2016）吉02执106号之一执行裁定，查封了华运公司所有的位于吉林市龙潭区长青路贻翔苑小区5号楼、9号楼、10号楼共计114套房屋，其中包含本案争议房屋。查封期限为三年，自2017年1月22日起至2020年1月21日止。朱建强因（2016）吉02执106号之一执行裁定的查封标的包含本案争议房屋，向本院提出执行异议，本院于2017年4月12日作出（2017）吉02执异151号执行裁定，驳回了朱建强对贻翔苑小区5号楼7单元301室及5号楼39号车库的异议请求。
另查明，2014年北尊材料厂为华运公司工程进行外墙保温施工，后双方签订以房抵债协议，华运公司以房抵顶所欠北尊材料厂工程款。北尊材料厂委托华运公司售楼处对外销售该抵债房屋（包括本案争议房屋），朱建强购买了本案争议房屋，并于2015年11月26日及2016年11月20日与华运公司签订认购协议，华运公司出具了收据，后朱建强办理了入住手续。现朱建强已经实际占有争议房屋。华运公司因未进行综合验收导致贻翔苑小区整体无法办理产权登记手续，朱建强至今未能办理产权登记手续。
本院认为，首先需要明确的是，（2017）吉02执异151号执行裁定驳回的是朱建强对贻翔苑小区5号楼7单元301室及5号楼39号车库的异议请求，故对其要求停止执行贻翔苑小区5号楼38号车库的诉讼请求，本院不予审理。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案中,争议焦点应为朱建强主张的停止执行贻翔苑小区5号楼7单元301室及5号楼39号车库的诉讼请求应否得到支持。朱建强该诉请应否得到支持取决于其对争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，而朱建强是否享有相应民事权益取决于北尊材料厂与华运公司之间的以房抵债法律关系是否真实，并已实际履行。关于以房抵债法律关系是否真实及履行情况，结合前述司法解释的规定，应从以下方面考量：一、北尊材料厂与华运公司之间成立以房抵债协议法律关系的基础法律关系是什么，有无证据证明；二、以房抵债协议何时签订，是签订于本院采取执行措施前或是采取执行措施后；三、朱建强是否已实际占有该争议房屋，其实际占有时间发生于本院采取执行措施前或是采取执行措施后；四、争议房屋因何原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，朱建强应对以房抵债法律关系是否真实及履行情况承担举证证明责任，现其提供的施工协议、抵房协议、证人证言、认购协议、购房收据、入住收据等证据，能够形成完整闭合的证据链，可以证明朱建强购买华运公司抵顶给北尊材料厂抵债房的法律关系客观存在，该以房抵债事实及朱建强购买抵债房的事实均发生于人民法院对争议房屋采取执行措施之前，华运公司已与朱建强签订认购协议并实际交付争议房屋，争议房屋因华运公司的原因而客观上不具备办理过户登记条件，故朱建强享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止执行贻翔苑小区5号楼7单元301室及5号楼39号车库的诉讼请求，应予支持。
综上所述，朱建强要求停止执行贻翔苑小区5号楼7单元301室及5号楼39号车库的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：
不得执行吉林市华运贻翔苑小区5号楼7单元301室及5号楼39号车库房屋。
朱建强预交的案件受理费100元，由吉林信达金都置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
本院（2017）吉02执异151号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 石 刚
审 判 员 郝 奇
代理审判员 陈 卓
二〇一七年六月二十八日
书 记 员 常芳郁