江苏省南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0104民初569号
原告(反诉被告)：姚瑶，女，1984年3月1日生，汉族，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：王秀明，江苏东恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：凡莹，江苏东恒律师事务所律师。
被告（反诉原告）：南京海尚海百货有限公司，住所地南京市秦淮区洪武路38号901室。
法定代表人：陆佩，总经理。
委托诉讼代理人：严钧，北京尚公（上海）律师事务所律师。
原告(反诉被告)姚瑶与被告（反诉原告）南京海尚海百货有限公司（以下简称海尚海公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年1月15日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。姚瑶及其委托诉讼代理人王秀明、凡莹，海尚海公司的委托诉讼代理人严钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）姚瑶向本院提出诉讼请求：1.确认姚瑶与海尚海公司之间的《租赁合同》及《补充协议》于2015年5月30日解除；2.判令海尚海公司支付修补地面镂空费及装修损失150000元；3.判令海尚海公司赔偿经营损失83449元；4.判令海尚海公司退还租金保证金及物业管理费保证金110980元；5.全部诉讼费用由海尚海公司承担。事实和理由：2014年9月15日，姚瑶与海尚海公司签订《租赁合同》，姚瑶承租位于南京市××路××号商铺（以下简称诉争房屋）用于经营餐饮。2015年1月7日，双方又签订《补充协议》，约定租赁期限自2014年11月20日至2015年11月19日。合同签订后，姚瑶缴纳租赁押金、租金和管理费。但姚瑶在进场装修时发现海尚海公司交付诉争房屋有一处地面镂空严重，无法正常使用，海尚海公司�绝修补，姚瑶遂自行委托他人修补并承担修补费用。2015年5月开始，因租赁房屋漏水严重，姚瑶多次要求海尚海公司对漏水情况进行整改，但海尚海公司不予理会，导致姚瑶无法正常经营，合同目的不能实现，客观上无法履行。2015年5月30日姚瑶函告海尚海公司，要求解除合同。为维护姚瑶自身合法权益，遂提起本案诉讼。
被告（反诉原告）海尚海公司辩称，1、合同解除无异议，但合同解除系姚瑶不按约支付租金等费用，其违约在先，解除日期是2015年6月5日；2、不认可赔偿装修损失，合同载明交付的房屋有一个空间是明知的，《补充协议》亦对这部分面积进行了调整，故不存在赔偿装修损失问题；3、经济损失不认可，海尚海公司没有造成姚瑶经济损失；4、因姚瑶违约在先，履约保证金应当归海尚海所有，不应退还；5、不认可镂空修补费，交付房屋时明确整栋楼是玻璃幕墙，镂空约6平方米，姚瑶对此是明知的，不影响其正常经营，海尚海公司所收租金也不包含这一块。综上，请求依法驳回姚瑶的本诉诉讼请求。
原告（反诉被告）海尚海公司向本院提出反诉请求：1.判令姚瑶支付违约金291462元（按6个月的租金计算）；2.判令海尚海公司没收姚瑶保证金（含物业费保证金）110980元；3.判令姚瑶支付海尚海公司免租装修期内的租金194308元（自2014年11月19日至2015年3月19日，按每月48577元标准计算）；4.判令姚瑶支付2015年5月20日至2015年6月5日期间的租金及物业管理费26472元（租金24288.5元，物业费1283.5元）；5.判令姚瑶支付延期支付租金及物业费产生的滞纳金4765元（26472元×3‰×60日）；6.判令姚瑶支付房屋占有使用费（自2015年6月6日至实际返还房屋之日止，按月租金2倍标准计算）；7.全部诉讼费用由姚瑶承担。事实和理由：2014年9月14日，姚瑶为承租诉争房屋与海尚海公司签订《租赁合同》，后双方又签订《补充协议》。2015年5月30日，姚瑶在逾期支付2015年5月21日至7月20日期间租金的情况下反而向海尚海公司发函，妄称海尚海公司违约，要求单方解除合同。后海尚海公司明确函告姚瑶若违约，海尚海公司将确认房屋租赁合同于2015年6月5日解除，并要求姚瑶承担违约责任。
被告（反诉被告）姚瑶辩称，海尚海公司的反诉请求没有事实及法律依据，1、海尚海公司的陈诉自相矛盾，海尚海公司称交付诉争房屋时已明确告知姚瑶房屋存在一定面积的漏洞，但反诉请求中所提到的补充协议实际系姚瑶对房屋面积提出异议后才签的；2、海尚海公司签订合同时故意隐瞒订立合同的相关事实，应承担缔约过失的责任，诉争房屋因地洞的存�，易造成临街顾客的损失，若姚瑶在签约时得知该情况，就不会承租诉争房屋，姚瑶为此承担的装修费及额外的地洞填补费系因海尚海公司过错所致；3、租赁房屋应当适租，本案中，姚瑶承租房屋用于经营餐饮，但是因海尚海公司将隔油池设置在一楼柱子里，导致天气转暖后三楼产生臭味，加上诉争房屋漏水严重致使食材、餐饮设备全部损坏，姚瑶多次要求海尚海公司进行维修，均被拒绝；4、海尚海公司承诺的免租期至2015年5月，且姚瑶于同年7月已经迁出诉争房屋，无需向海尚海公司支付任何租金，若海尚海公司存在损失也是单方面所致。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：诉争房屋系南京罗宾纳经营管理有限公司（以下简称罗宾纳公司）所有。2014年1月7日，罗宾纳公司出具《�托书》，载明：罗宾纳公司将诉争房屋出租给海尚海公司，同意其对该项目重新装修并对外出租。2014年9月15日，姚瑶与海尚海公司签订《租赁合同》，约定：海尚海公司将争房屋出租给姚瑶经营餐饮，计租面积为130.77平方米，月租金50913元；租期自2014年9月30日至2015年9月29日，装修免租期为40天，在此期间无需支付租金，但需支付相应管理费、政府有关税费及其他相关费用；姚瑶应交纳租金保证金101826元、物业管理费保证金9154元；物业管理费为35元/平方米/月。合同签订后，姚瑶向海尚海公司交纳租金保证金、物业管理费保证金计110980元，另支付两个月租金，并委托南京东尧展览展示工程有限公司对诉争房屋进行装修。2014年10月29日，双方签订《补充协议》，约定：双方确认计租面积为124.77平方米；租金变更为48577元/月，物业费为4367元/月。2015年1月7日，双方再次签�《补充协议》，约定：将原合同约定的相关日期进行变更，具体为：交付日为2014年11月20日，租赁期自2014年11月20日至2015年11月19日，装修免租期自2014年11月20日至2015年1月14日，姚瑶开始营业日为2015年1月15日，经营免租期为2015年1月15日至2015年1月19日，姚瑶承诺于2015年1月5日营业，其履行承诺后，海尚海公司增加30天的经营免租期；月租金为48577元；装修免租期及经营免租内，姚瑶不支付租金，但需支付物业管理费3282元。2015年1月15日，姚瑶经营的店铺开业。在合同履行过程中，海尚海公司承诺免租期延长至2015年3月19日。2015年5月30日，姚瑶向海尚海公司发出《退租申请书》，载明：因诉争房屋存在隔油池臭气无法解决、落地窗漏雨、空调经常故障、三楼商户入驻较少等原因，导致其无法正常营业，要求退租，退还商铺押金110980元、两个月租金92282元、装修损失110000元�经济和名誉损失50000元，合计363362元。2015年6月1日，海尚海公司向姚瑶发出《退租申请函的回函》，对姚瑶发函解除合同的回复意见为：1、自2015年6月5日起解除双方签订的《租赁合同》及《补充协议》；2、没收姚瑶已支付的履约保证金及物业管理费保证金105888元；3、姚瑶应于2015年6月5日前支付当期六个月租金金额的违约金计291462元；4、姚瑶应于2015年6月5日前支付已享受的装修期间及免租期间的租金202404元；5、姚瑶应于2015年6月5日支付滞纳金4765元；6、遗留在租赁房屋内的可移动物品需在2015年6月5日前搬离，逾期不搬离的，将由海尚海公司处置，所产生的费用由姚瑶承担。
在本案审理过程中，姚瑶申请对诉争房屋内的装修价值进行评估。本院依法委托江苏银信资产评估房地产估价有限公司进行评估，评估价值为104100元（重置全价119663.23元,�新率87%）。
本院认为，姚瑶于2015年5月30日向海尚海公司发出书面解除合同通知，海尚海公司同意合同自2015年6月5日解除，则双方所签《租赁合同》及《补充协议》于海尚海公司同意解除之日即2015年6月5日解除。对于合同解除的原因，姚瑶主张系海尚海公司提供的诉争房屋不适租致其合同目的无法实现，海尚海公司则主张姚瑶未按约履行支付租金的合同义务，违约在先。对于姚瑶主张房屋不适租问题：首先，关于姚瑶提出的房屋经营区域与幕墙之间有空洞的问题，从双方所签《租赁合同》及《补充协议》来看，双方对租赁面积及租赁价格均进行了调整，表明姚瑶对交付的房屋状况应是明知并且接受的，同时姚瑶亦对房屋进行了装修并投入经营，现姚瑶以此为由主张房屋不适租，依据不足；其次，关于姚瑶提出的房屋内存在臭味以及空调�障频发的问题，姚瑶现所举证据不足以证明以上事实；再次，关于姚瑶提出的房屋漏水的问题，现有证据能够证明在合同履行过程中，诉争房屋幕墙确实存在漏水问题；最后，关于姚瑶提出的诉争房屋所在三楼商户入驻较少的问题，因现三楼已整体停业，对于当时商户入驻率这一问题难以查清，但三楼开业后即陆续有商家退场，海尚海公司亦自认至2016年2月三楼租户已全部清空。本院认为，姚瑶承租的诉争房屋确实存在渗漏现象，对其正常经营使用房屋确有影响，但其所举证据尚不足以证明房屋本身不适租致合同无法继续履行；因本案租赁标的物系位于综合性商场内部的店铺，姚瑶承租店铺的经营行为有赖于整个商场的经营秩序和经营环境的正常有序进行，商场的经营状况不理想，势必将造成姚瑶等经营户经营风险的增加，事实上，诉争房屋所在的三楼确于2016年初停止营业。综合以上分析，本案租赁合同的双方当事人即姚瑶与海尚海公司对合同解除均存在一定的过错，根据法律规定，应当各自承担相应的责任，故本院认定，双方因合同解除造成的经济损失各自承担，姚瑶结清其搬出诉争房屋前所欠的费用，自行承担装修、营业损失等，海尚海公司将收取的租金及物业管理费保证金予以退还，其要求姚瑶支付违约金，不予支持。对于双方争议的姚瑶搬出诉争房屋的时间，姚瑶主张其于2015年7月20日搬离房屋，虽不能提供搬离时的交接凭证，但从双方往来函件看，海尚海公司要求姚瑶于2105年6月5日前搬离，逾期不搬离将由海尚海公司处置，而海尚海公司之后并未就房屋腾空问题主张权利，而海尚海公司自述整个三楼在2016年2月初即停止营业，海尚海公司不能举证证明姚瑶在合同解除后继续占用房屋而致其产生经济损失；事实上�诉争房屋位于商场的三楼，一直处于海尚海公司经营管理范围，其对姚瑶物品的搬出应有保安等交接记录，但海尚海公司未能提供，应承担对其不利的法律后果，故本院依法采信姚瑶的陈述，即认定姚瑶于2015年7月20日搬离并返还诉争房屋，应结清之前的房屋租金。对于租金的计算问题，海尚海公司自认其给予姚瑶的免租期至2015年3月19日，现海尚海公司反诉要求姚瑶支付免租期内的租金，于法无据，本院不予支持；姚瑶主张海尚海公司口头承诺免租期至2015年5月，但其提交的证据不足以证明其该项主张，本院不予采纳；扣除姚瑶已交纳的两个月租金，其还需支付2015年5月20日至2015年7月20日期间的房租（使用费）及物业管理费；对于租金计算标准，鉴于诉争房屋客观上存在漏水的事实，故本院酌定该期间的房租（使用费）及物业管理费以40000元/月为宜。综上，依据《�华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，判决如下：
一、原告（反诉被告）姚瑶与被告（反诉原告）南京海尚海百货有限公司签订的《租赁合同》及《补充协议》于2015年6月5日解除。
二、原告（反诉被告）姚瑶于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）南京海尚海百货有限公司房屋租金（使用费）及物业管理费80000元。
三、被告（反诉原告）南京海尚海百货有限公司本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）姚瑶租金及物业管理费保证金110980元。
四、驳回原告（反诉被告）姚瑶的其他本诉诉讼请求。
五、驳回被告（反诉�告）南京海尚海百货有限公司的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6466元，评估费15000元，合计21466元，由原告（反诉被告）姚瑶负担14550元，被告（反诉原告）南京海尚海百货有限公司负担6916元；反诉案件受理费5500元，由原告（反诉被告）姚瑶负担700元，被告（反诉原告）南京海尚海百货有限公司负担4800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：�国工商银行南京市汉口路支行；账号：43×××18）。
审 判 长 朱教莉
人民陪审员 乔道生
人民陪审员 夏钰闳
二〇一六年十二月三十日
见习书记员 吴 翠