重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终7293号
上诉人（原审被告）：重庆昊德源农产品有限公司，住所地重庆市江北区玉带山200号，组织机构代码67614248-X。
法定代表人：潘春利，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：何敏，重庆索通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何超，男，1969年2月7日生，汉族，该公司员工，住重庆市渝北区。
被上诉人（原审原告）：重庆盘溪水果市场有限公司，住所地重庆市江北区石门玉带山200号，组织机构代码70949487-X。
法定代表人：谭东军，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：韦锋，重庆百君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李彦佑，重庆百君律师事务所律师。
上诉人重庆昊德源农产品有限公司（以下简称昊德源公司）因与被上诉人重庆盘溪水果市场有限公司（以下简称盘溪公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2016）渝0105民初字第494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月19日立案后，依法组成合议庭审理，对本案进行了询问。上诉人昊德源公司的委托诉讼代理人何敏、何超，被上诉人盘溪公司的委托诉讼代理人韦锋、李彦佑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
昊德源公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回盘溪公司的一审诉讼请求。事实和理由：1、本案租赁合同实际是为2006年2月《联建重庆观农贸盘溪水果批发市场合租协议书》而签订，一审法院完全抛开该合同中的相关约定，简单地将本案认定为租赁合同，对昊德源公司严重不公；2、双方在一审中均举示了江北区政府所发《关于按期关闭搬迁盘溪水果市场的通知》，该通知直接影响双方租赁关系是否成立，盘溪公司的代理人在一审中明确表示该通知系导致租赁合同无法续签的根本原因，昊德源公司已对该通知提起了行政诉讼，请求确认该通知违法，法院应依法中止审理，等待该案件的审理结果出来后再审理本案。
盘溪公司辩称，盘溪公司与昊德源公司系租赁合同关系，昊德源公司提出双方存在合作经营关系与事实不符；盘溪公司要求昊德源公司返还租赁物是基于双方签订的租赁合同而非依据江北区政府的通知，该通知的效力与本案没有关系。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。
盘溪公司向一审法院起诉请求：1、确认盘溪公司与昊德源公司于2014年9月22日签订的《协议书》已于2015年10月5日因租赁期限届满终止；2、昊德源公司立即向盘溪公司返还重庆市江北区盘溪水果市场及市场内的场地、经营摊位及与摊位有关的设施、设备，即《协议书》中所载“租赁物”；3.昊德源公司从2015年10月5日起至实际交还房屋之日止，按照《协议书》约定的租金标准（月租金150万元），向盘溪公司支付房屋占有使用费。
一审法院认定事实：2008年7月7日，盘溪公司与昊德源公司签订《盘溪水果市场租赁经营合同》，约定盘溪公司将坐落于重庆市江北区盘溪水果市场内的全部经营摊位及与经营摊位有关的设施、设备（以下统称租赁物）租赁给昊德源公司进行水果经营项目的招商和经营使用；租赁期限为五年，自2008年10月6日起至2013年10月5日止；租赁物租金按年计算，第一年、第二年上半年为免租金期，第二年下半年租金为150万元，第三年年租金为400万元，第四年年租金为500万元，第五年年租金为600万元；年租金平均分摊到每月，租金每月缴纳一次，缴付时间为计租当月的5日前；本合同期限届满时，如盘溪公司仍拟对水果市场进行整体租赁经营，则在同等条件下，昊德源公司享有优先承租权。
2011年1月6日，盘溪公司与昊德源公司签订《盘溪水果市场租赁经营合同补充协议》，就合同的起租日、免收2010年12月租金以及2008年10月6日至2013年10月5日期间垃圾清运处置费用等事项予以补充约定。
2013年10月6日，盘溪公司与昊德源公司签订《协议书》，就《盘溪水果市场租赁经营合同》期满终止相关事宜进行协商，并约定：《盘溪水果市场租赁经营合同》因履行期限届满而终止，昊德源公司于2013年11月1日前支付拖欠的2013年6月5日至2013年10月5日期间的租金200万元；本协议签订之日起，昊德源公司按现状将盘溪水果市场所有建筑、设施设备等全部移交盘溪公司，其中昊德源公司在履行合同过程中改变或增设的其他物质设施（包括冻库、大棚等）无偿归盘溪公司所有，昊德源公司放弃对改变物或增设物等的所有权利。此外，该协议还就退还保证金以及债权债务了结等事项作了约定。
同日，盘溪公司与昊德源公司又签订《协议书》，约定盘溪公司将重庆市江北区盘溪水果市场及市场内的场地、经营摊位及与经营摊位有关的设施、设备租赁给昊德源公司经营；租赁期限为1年，自2013年10月6日起至2014年10月5日止；年租金标准为1800万元，并平均分摊到每月，即150万元/月；租金支付时间为上一个月的25日前；鉴于昊德源公司在合同签订前已经使用租赁物，双方签订本合同即视为租赁物已交付；在2014年10月6日租期届满时，如各级政府、行政职权部门未对租赁物或水果市场进行重新规划、开发、使用，且租赁物仍具备对外租赁条件的，盘溪公司同意按本协议约定条件与昊德源公司续签租期为一年的租赁合同；在2015年10月6日后，昊德源公司仅具有在同等条件下优先对租赁物承租的权利。
亦于同日，盘溪公司与昊德源公司签署《资产移交使用管理协议》，就上述协议书约定的租赁物移交等事项进行了约定。
2014年9月22日，盘溪公司与昊德源公司再次签订《协议书》，就前述租赁物的租赁事宜达成新的协议，并约定合同租赁期限为1年，自2014年10月6日起至2015年10月5日止；年租金标准为1800万元，并平均分摊到每月，即150万元/月；每月租金支付时间为上一个月的25日前。该协议第九条第1款约定，合同期限届满自然终止，昊德源公司应于期限届满之日将租赁物全部返还给盘溪公司。第十三条第1款约定，在2015年10月6日租期届满时，如各级政府、行政职能部门未对租赁物或水果市场进行重新规划、开发、使用，本租赁协议仍具备对外租赁条件的，且盘溪公司愿意继续对外租赁的，昊德源公司具有在同等条件下优先对租赁物承租的权利。
2015年7月30日，重庆市江北区人民政府向重庆观音桥市场有限公司下发《关于按期关闭搬迁盘溪水果市场的通知》，载明：“为认真落实市政府黄奇帆市长、刘强副市长、陈绿平副市长在《来自全市水果经营户的心声》批示和《市商委对批示办理情况的报告》精神，深入实施全市深入实施五大功能区发展战略，严格执行《重庆主城区农产品市场布点规划（2013-2020年）》，强力推进水果市场整体关闭搬迁至双福农贸城的工作，现将盘溪水果市场关闭搬迁的有关事项通知如下：一、在2015年10月5日盘溪水果市场整体租赁合同到期时，由于该市场已纳入玉带片区统一规划范围，区政府已启动片区规划建设工作，故贵司不得与任何单位续签整体租赁合同，也不得与任何经营户签订使用合同，盘溪水果市场需在合同到期日按时关闭搬迁，并妥善组织关闭搬迁相关工作，确保社会稳定。二、贵司要按照区政府统一安排，积极支持并配合有关部门或单位开展工作。”
2015年9月2日，盘溪公司向昊德源公司发出《关于<协议书>期限届满自然终止的通知》，告知昊德源公司：根据江北区政府《关于按期关闭搬迁盘溪水果市场的通知》精神，结合2014年9月22日《协议书》第九条第1款约定，该《协议书》于2015年10月5日到期后自然终止。
2015年9月25日，昊德源公司向盘溪公司发出《关于要求续租盘溪水果市场经营场地的函》，告知盘溪公司其享有优先承租权利，并要求盘溪公司与其续签租赁合同。
2015年10月9日，盘溪公司向昊德源公司发出《关于<协议书>期限届满自然终止及交还租赁物的通知》，告知昊德源公司不再享有盘溪水果市场的租赁承包和经营权，并要求将其在接到通知后5日内交还租赁物。
2015年10月10日，昊德源公司向盘溪公司发送《回函》，认为政府尚未对盘溪水果市场进行征收，其仍享有优先续租权，并要求盘溪公司续租。
2015年11月20日，盘溪公司向昊德源公司发出《关于返还盘溪水果市场租赁物并办理交接手续的通知》，再次通知其在5日内返还租赁物并办理交接手续，并表示收回租赁物后自行对盘溪水果市场进行出租、经营、管理。
2015年12月16日,盘溪公司分别在《重庆商报》、《重庆晚报》和《重庆日报》刊登内容相同的公告，要求昊德源公司于2015年12月18日前交还涉讼租赁物，与盘溪公司完成工作交接；同时通知盘溪水果市场所有承租经营客商和有关从业人员自通知之日起到盘溪公司办公室办理经营管理的有关手续。
另查明，2015年10月29日，昊德源公司向盘溪公司转账150万元；2015年12月1日，昊德源公司又向盘溪公司转账3万元。另，2015年12月1日，昊德源公司还向盘溪公司股东重庆恒首农业发展有限公司（以下简称恒首公司）转账147万元；2016年1月11日，又向恒首公司转账73.5万元。昊德源公司认为，上述款项均为其向盘溪公司支付的2015年10月6日之后的租金。盘溪公司认为，已收到的合计153万元款项的性质应为占有使用费，可在本案相应诉讼请求中予以扣减；昊德源公司支付给恒首公司的款项与本案无关，不能视为是昊德源公司向盘溪公司支付的任何费用。盘溪公司在收到前述153万元款项后，于2015年12月7日向昊德源公司发送《复函》，告知昊德源公司其不认可所支付的该款项为租金。对此，昊德源公司于2015年12月9日向盘溪公司回函，对盘溪公司将该款项作为损失赔偿的意见表示不认可，同时表示从该月起不直接支付租金至盘溪公司账上，并将租金存入专户，待租赁事宜协商妥后再进行结算支付。
再查明，庭审中盘溪公司明确表示因涉讼租赁物已不具备对外出租条件，如其收回租赁物后将不再对外出租。另，截止本案法庭辩论终结前，涉讼租赁物仍处于昊德源公司占有使用状态。
一审法院认为，综合双方各自的事实主张以及诉辩观点，本案的主要争议焦点包括：双方当事人之间成立的法律关系的性质是租赁还是合作经营；2014年9月22日《协议书》期满后，昊德源公司能否主张依优先承租权与盘溪公司缔结合同关系。现综合全案证据分别予以评述。
一、关于双方法律关系的性质
合同的性质主要由其约定的权利义务内容而决定。本案中，2014年9月22日《协议书》约定盘溪公司提供租赁物，昊德源公司定期支付租金，且协议所约定的租赁物使用、修缮及转租限制等内容亦符合租赁合同之特征，故该《协议书》的性质应为租赁合同。此外，从盘溪公司与昊德源公司自2008年7月以来就涉讼租赁物订立的多份合同的核心内容来看，双方长期以来所建立的也是连续而稳定的租赁合同关系。昊德源公司认为其与盘溪公司实为合作经营关系，但未能举示直接证据加以证明，其事实主张不予采纳。
二、关于租赁合同期满后双方的权利义务关系状态
一般而言，合同期限届满后，当事人间的权利义务关系即归于消灭，承租人并负有及时返还租赁物的义务。本案中，昊德源公司抗辩认为基于合同中关于优先承租权的约定，其享有于合同期满后续租的权利，并已支付部分期间内的租赁费用，故盘溪公司无权要求返还租赁物。法院认为，优先承租权并非我国合同法等相关法律确立的法定权利，而属于一项基于当事人意思自治的约定权利；且仅是一种优先缔约请求权，而非强制缔约请求权，即承租人只得在符合合同约定的条件的情形下请求出租人与其续订租赁合同，而不能据此强制出租人缔约。庭审中盘溪公司已明确表示如收回租赁物后将不再对外租赁，故昊德源公司无法强制要求盘溪公司与其缔约，进而也不能依此在本案中主张拒绝返还租赁物。并且，在昊德源公司自行转账支付其所辩称的租赁费用后，盘溪公司在合理期间内及时否定了该费用的租金性质，故双方亦未成立新的不定期租赁关系。综上，涉讼租赁合同在期限届满后，其权利义务关系已自然终止，盘溪公司与昊德源公司之间未建立新的租赁合同关系。
三、对盘溪公司诉讼请求的评判
基于上文分析，双方2014年9月22日签订的《协议书》相应权利义务已因租赁期限届满而终止，昊德源公司应立即返还涉讼租赁物。故对盘溪公司第二项诉讼请求，依法予以支持。关于盘溪公司要求确认该《协议书》因期满终止的诉讼请求，因合同履行期限届满而终止权利义务关系属于一种客观的事实状态，不属法律效力评判的确认之诉，对该事实已予评判和认定，故此项请求不再另行确认。关于租赁物占有使用费的诉讼请求，盘溪公司主张参照租赁合同约定的租金标准计算逾期返还租赁物的占有使用费，昊德源公司认为该标准过高，且其已支付租赁费用至2015年12月。法院认为，基于盘溪公司与昊德源公司在租赁关系存续期间内关于涉讼租赁物租金标准的约定判断，盘溪公司主张参照该标准计算逾期返还租赁物的占用损失具有合理性，应予支持；昊德源公司举示的保安服务合同等证据材料与其所主张的待证事实缺乏足够的关联性，不能证明存在应降低费用计算标准的客观事实。至于昊德源公司已支付的款项问题，其支付给案外人恒首公司的款项与本案不具有关联性，而支付给盘溪公司的153万元，虽然昊德源公司坚持认为是基于租赁关系存续而支付的租金，但由于双方租赁合同已终止且盘溪公司认可该款项为占用费并予以抵扣，故确认该153万元的性质为占有使用费。因此，昊德源公司应向盘溪公司支付2015年10月6日起至实际返还租赁物之日止，按照150万元/月标准计算的金额并扣除153万元后的租赁物占有使用费；盘溪公司诉讼请求中超出前述计算得出之金额的部分，不予支持。
此外，关于本案是否应中止诉讼的问题，因盘溪公司系基于租赁合同期满终止而提出相应诉讼请求，故昊德源公司所述江北区政府的有关具体行政行为的合法性问题与本案审理结果并无必然联系，故本案不符合法定的中止诉讼条件。
一审判决如下：一、被告重庆昊德源农产品有限公司于本判决生效之日起五日内将2014年9月22日《协议书》项下租赁物返还原告重庆盘溪水果市场有限公司；二、被告重庆昊德源农产品有限公司于本判决生效之日起五日内向原告重庆盘溪水果市场有限公司支付逾期返还租赁物的占有使用费：从2015年10月6日起、按150万元/月标准计算至实际返还租赁物之日止并扣除153万元后的金额；三、驳回原告重庆盘溪水果市场有限公司的其他诉讼请求。
二审中，昊德源公司与盘溪公司均未举示新证据。
一审判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，盘溪公司与昊德源公司于2014年9月22日签订的《协议书》约定盘溪公司向昊德源公司出租盘溪水果市场内的场地、经营摊位及与经营摊位有关的设施、设备，供昊德源公司进行水果经营项目的招商和经营使用，由昊德源公司按月支付租金，《协议书》对租赁期限、租金标准、支付方式及租赁物使用、修缮及转租限制、优先承租权等内容均进行了约定，该协议符合租赁合同的法律要件，其性质应为租赁合同。昊德源公司称双方实质是合作关系的意见缺乏事实依据，本院不予支持。
因该《协议书》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格按照协议约定履行自己的义务，并享有相应权利。该《协议书》虽然约定昊德源公司享有优先承租权，但该有限承租权应是指盘溪公司愿意继续将该租赁物对外出租时，昊德源公司在同等条件下所享有的优先权，故盘溪公司并无必须将标的物继续租赁给昊德源公司使用的义务。盘溪公司在审理中亦明确为配合江北区政府的工作，租赁合同到期收回租赁标的物后也不再对外出租。因此，双方所签《协议书》约定的租赁期限已届满，现盘溪公司要求昊德源公司返还租赁物的诉请于法有据，应予支持。
因昊德源公司诉江北区政府具体行政行为合法性的行政诉讼纠纷一案与本案的租赁合同纠纷在审理结果上无法律因果关系，故昊德源公司请求本案中止审理缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，昊德源公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18300元，由上诉人重庆昊德源农产品有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 师玉婷
代理审判员 伏虹瑾
代理审判员 王 兵
二〇一六年十月十七日
书 记 员 刘思含