山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁05民终226号
上诉人（原审被告）：王绍国，男，1969年6月20日出生，汉族，现住东营市东营区。
委托诉讼代理人：钟友勇，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘登文，男，1960年2月14日出生，汉族，现住东营市东营区。
委托诉讼代理人：刘太安，山东黄河口律师事务所律师。
原审第三人：吴国明，男，1977年3月20日出生，汉族，现住东营市东营区。
委托诉讼代理人：姜国义，山东准律律师事务所律师。
上诉人王绍国因与被上诉人刘登文、原审第三�吴国明房屋租赁合同纠纷一案，不服东营经济技术开发区人民法院（2016）鲁0591民初1198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王绍国及其委托诉讼代理人钟友勇，被上诉人刘登文的委托诉讼代理人刘太安、原审被告吴国明及其委托诉讼代理人姜国义到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
王绍国上诉请求：一审判决认定事实不清，适用法律不当，应撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、2012年5月，上诉人王绍国与原审第三人吴国明协商，租赁涉案房屋共同经营宾馆，由上诉人王绍国与被上诉人刘登文签订房屋租赁合同，由吴国明以个人名义办理宾馆的所有手续，宾馆负责人也是吴国明，租期自2012年5月16日至2020年5月15日。合同签订后，两人共同经营，直至2013年5月1日，上诉人与吴国明商议终止合伙经营，由吴国明一人独自租赁房屋、独自经营，并将情况告知了被上诉人刘登文，房屋租赁费用也由吴国明通过银行转账或现金直接向刘登文交纳。即自2013年5月1日之后，涉案房屋的实际占有人、使用人、受益人均为吴国明，一审法院认定要求上诉人返还房屋无法成立。刘登文一审中明确放弃负有腾房义务的吴国明腾房的权利，应驳回刘登文的诉讼请求；2、上诉人没有占有使用房屋，一审认定由上诉人承担房屋占有费用无事实与法律依据。因第三人未及时交纳房租的原因，在未向第三人送达解除合同通知书的情况下，被上诉人刘登文擅自停水停电，导致宾馆不能经营，也应承担相应的过错，应予以酌减房屋占有费用，该理由是上诉人抗辩理由，无需提起反诉；3、被上诉人一审中未要求法院确认房屋租赁合�已经解除，但一审法院擅自认定租赁合同解除，超出了诉讼请求范围，应予以撤销。
刘登文辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
原审第三人吴国明述称，对一审判决中返还租金的请求予以认可，但对解除合同后的房屋占有费不应再按租赁费用计算，其他意见同意上诉人王绍国的意见。
刘登文向一审法院起诉请求：1、被告立即腾退租赁房屋；2、被告向原告支付租金17720元；3、被告按照每月19850元标准，向原告支付自2016年5月16日起至2016年7月20日的房屋占有使用费39700元，并支付自2016年7月21日起至腾退房屋之日止的房屋占有使用费；4、被告向原告支付电费1564.06元；5、被告向原告支付水费8851.02元；6、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2012年5月16日，原告刘登文与被告王绍国签订房屋租�合同，双方约定被告租赁原告所有的位于沂州路中段191号（不包括北侧上下各两间）房屋用于宾馆经营，租期自2012年5月16日至2020年5月15日；2012年、2013年每年租金20万元，2014年较2013年递增6%即212000元，以后下一年较前一年均递增前一年的6%，每年提前一个月现金付清租金；租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物不能拆除，归出租人所有；出租人允许承租人转租房屋；承租人不交付或者不按约定交付租金达一个月以上，或承租人所欠各项费用达2000元以上，或未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人等情形，出租人有权解除合同；承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金。合同签订后，原告向被告交付房屋，被告用于经营金贵都商务宾馆，税务登记证载明该宾馆负责人为吴国明。
2013年5月1日，王绍国与吴国明签订协议，就2012年5月16日至2013年5月1日双方共同经营的金贵都商务宾馆分伙事宜进行约定：王绍国于2013年5月1日退出经营，由吴国明独自经营，享受利润并承担全部风险；由吴国明继续履行原、被告签订的房屋租赁合同，并承担交纳租金等相关义务。2016年5月2日，原告通知被告于2015年4月15日前付清2016年5月16日至2017年5月15日的租金及上年度欠付租金，若2016年5月15日前未付清，则按合同约定终止合同，收回房屋。此后，因王绍国、吴国明均未向原告支付租金，2016年5月15日，原告向被告送达通知，告知被告若在2016年5月20日前不能付清上述款项，原告根据合同第十一条约定，终止合同，断水断电，收回房屋，被告赔偿原告因此而产生的损失。截至2016年5月15日，被告尚欠原告租金17720元。
一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，�容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。按照合同约定，如被告所欠各项费用达2000元以上，原告有权提前解除房屋租赁合同。被告拖欠房租17720元，经原告催要后在限期内仍未能支付，原告在此情况下书面通知双方合同于2016年5月20日解除，符合合同约定及法律规定，被告认可其收到该通知，故双方的租赁合同已于2016年5月20日解除。被告与吴国明间签订的关于原、被告房屋租赁合同权利义务的约定，实际系对涉案房屋的转租，吴国明虽向原告支付房租，但双方就涉案房屋并未达成新的租赁合意，故被告在合同解除前，仍应履行合同义务，并在合同解除后，承担相应的法律后果。房屋租赁合同解除后，转租合同亦不能继续履行，原告既可以依据合同约定要求被告返还房屋，也可以以房屋物权人名义要求次承租人腾退迁出房屋，庭审中，经一审法院释明，原告明确其仅向被告主张权利，并无不当，故对原告主张被告向其返还房屋、支付所欠租金17720元的诉求，予以支持。关于房屋占用费，原告主张参照合同约定租金标准按照月19850元计算，截至2016年7月20日的房屋占用费39700元，并无不当，予以支持。被告关于停电停水致使宾馆无法经营造成损失应予扣减的意见，因其未提起反诉，亦未提供证据证明其损失数额，本案不予处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、被告王绍国于判决生效之日起十日内向原告刘登文返还位于东营市沂州路191号房屋；二、被告王绍国于判决生效之日起十日内向原告刘登文支付租赁费17720元、截至2016年7月20日的房屋占用费39700元，以上共计57420元，并支付自2016年7月21日起至所租房屋返还之日止按月19850元计算的房屋占用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1496元，由原告刘登文负担230元，被告王绍国负担1266元。
二审中，上诉人、被上诉人均未提交新证据。原审第三人向本院提交证据1、录音录像资料两份，证明在2017年1月17日，原审第三人与上诉人去给被上诉人送涉案房屋钥匙，被上诉人拒收；证据2、2016年4月29日，被上诉人给上诉人的通知单一份，证明被上诉人要求上诉人与其终止房屋租赁合同，被上诉人没有给实际承租人原审第三人任何形式的通知。
上诉人王绍国对录音录像的真实性没有异�，被上诉人确实拒收涉案房屋的钥匙；对通知单不清楚，从未见过该通知。
被上诉人刘登文对证据录音录像的真实性不予认可，是否是当事人本人不清楚，认为不符合证据规则的有关规定；对通知单的真实性无异议，原审第三人不是合同的当事人，解除合同的通知不可能给租赁合同双方当事人之外的第三人。
本院认为，录音录像资料内容不清晰，不能够反映客观真实情况，不予采信；被上诉人发出的如不能付清房租则终止合同的通知单，上诉人不清楚，被上诉人也未提交其邮寄给上诉人的相关证据，本院不予采信。
二审查明的案件事实与一审一致。
本院认为，上诉人王绍国与被上诉人刘登文之间签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。上诉人与原审第三人吴国�之间签订的分伙协议系两人内部经营退伙协议，对第三人即出租人不产生相应法律效力，也系对房屋进行转租的意思表示，但未在出租人与原审第三人未达成新的租赁合意之前，上诉人王绍国仍应履行租赁合同约定的合同义务并承担合同解除后的法律后果。按照租赁合同约定，如上诉人所欠各项费用达2000元以上，被上诉人有权提前解除房屋租赁合同。现上诉人拖欠房租17720元，经合法催告后仍未能支付，且上诉人认可被上诉人于2016年5月20日发出的书面通知，双方的租赁合同已于2016年5月20日解除。故一审判决认定，房屋租赁合同解除后，支持被上诉人依据合同约定要求上诉人返还房屋并支付所欠租金并无不当。上诉人上诉认为涉案房屋的实际占有人、使用人、受益人均为吴国明，要求上诉人返还房屋无法成立的主张不能成立。
关于房屋占用费用，上诉人�原审第三人分伙后虽未实际占有使用涉案房屋，但根据合同相对性原则，被上诉人主张上诉人参照租赁合同约定的租金标准计算并无不当。上诉人主张被上诉人停电停水致使宾馆无法经营，也应承担相应责任，造成的损失应予扣减，本案纠纷系上诉人原因未及时交纳房租所产生，故造成的损失应也由上诉人承担。上诉人主张应予酌减房屋占有费用，本院不予支持。上诉人主张一审判决擅自认定租赁合同解除，超出了诉讼请求范围，无事实与法律依据，不予支持。
综上，上诉人王绍国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1496元，由上�人王绍国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 翟玉芬
审 判 员 张江涛
代理审判员 王继印
二〇一七年三月二十六日
书 记 员 刘海涛