广东省韶关市浈江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶浈法民一初字第23号
原告：韶关市公路局机修厂，住所韶关市浈江区陵南路。
法定代表人：刘耀忠，该厂厂长。
委托代理人：方帼慧，广东宜方律师事务所律师。
委托代理人：罗晓蕾，广东宜方律师事务所律师。
被告：戚艳艳，女，汉族，住韶关市浈江区。
原告韶关市公路局机修厂诉被告戚艳艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月23日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告韶关市公路局机修厂的委托代理人方帼慧、罗晓蕾到庭参加诉讼。被告戚艳艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告韶关市公路局机修厂诉称：被告（乙方）于2011年11月28日与原告（甲方）签订了《租赁合同》，约定：乙方租用甲方厂内衡吊车间二楼作为工作车间，租期三年，自2011年12月1日至2014年11月30日止；合同签订生效后甲方免乙方三个月租金，第一年每月租金1500元，第二年、第三年每月租金1700元，每月25-30日为交租日期；乙方不按期缴纳租金的，以乙方违约论处，推迟一个月按2%加收滞纳金，以此类推；如乙方违约，三个月不缴纳租金甲方有权单方面随时终止租赁合同；租赁期内，乙方必须按季度缴交水电费，价格水费按2.78元／吨、电费按1.2元／度进行结算。合同签订后，原告即将租赁房屋交付被告使用，但被告一直未按约定向原告支付相关费用，至今仍拖欠2012年3月至2013年12月的租金35400元、水费194.60元、电费2653.20元，合计38247.80元。另由于被告不当使用，造成其承租房屋外墙墙体严重损毁，至今仍未修复。原告多次向被告催收欠款并要求其修复受损墙体未果，遂于2013年10月15日向被告发函，通知被告解除上述《租赁合同》并要求被告付清所欠款项。但被告至今仍未付款并拒绝腾出承租房屋。为此，原告请求法院判令：1、确认原、被告签订的《租赁合同》终止；2、被告向原告支付欠付的租金35400元、水费194.60元、电费2653.20元及违约金（违约金计算至被告付清所欠款项之日止，暂计至2014年5月为10734元）；3、被告立即腾出承租房屋并修复房屋受损部分；4、被告承担本案全部诉讼费用。
被告戚艳艳无答辩，亦未向本院提交任何证据。
经审理查明：原告韶关市公路局机修厂与被告戚艳艳于2011年11月28日签订《租赁合同》，约定：“经甲乙双方协商，乙方（戚艳艳）租用甲方（韶关市公路局机修厂，位于韶关市浈江区陵南路5号）厂内衡吊车间二楼作为工作车间，……一、甲乙双方共同职责2、租赁期从2011年12月1日起至2014年11月30日止。”“三、乙方职责1、乙方承租甲方办公场地，在合同签订生效后甲方免乙方三个月租金，第一年每月应向甲方缴纳承租金1500元。第二年、第三年每月应向甲方缴纳承租金1700元。（每月25－30日为交租日期）。2、乙方不按期缴纳租金的，以乙方违约论处，推迟一个月按2%加收滞纳金，以此类推。如乙方违约，三个月不缴纳租金甲方有权单方面随时终止租赁合同。终止合同后所产生的后果损失一切由乙方负责。5、租赁期内，乙方必须按季度缴交水电费，价格按水费2.78元／吨、电费按1.2元／度进行结算。水电费的价格随市场价格变动而作相应调整。”合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告，但被告一直没有未向原告缴纳租赁房屋的租金和水电费。原告分别于2012年7月5日、2013年1月5日、2012年6月15日、2013年10月15日向被告发出《通知》，催促被告交纳所欠水电费，其中2013年10月15日的《通知》载明：被告2011年12月1日到2013年10月15日的电费为2653.20元（使用数2211度）、水费为194.6元（使用数70吨），合计2847.80元。同日，原告向被告发出《声明》，告知被告双方签订的《租赁合同》依法解除，依法收回被告承租的房屋及厂房内的所有机器设备，但被告无回应。原告认为，被告的行为构成严重违约，故向人民法院提起诉讼，请求判令：1、确认原、被告签订的《租赁合同》终止；2、被告向原告支付欠付的租金35400元（从2012年3月起计算至2013年12月止）、水费194.60元、电费2653.20元及违约金（违约金计算至被告付清所欠款项之日止，暂计至2014年5月为10734元）；3、被告立即腾出承租房屋并修复房屋受损部分；4、被告承担本案全部诉讼费用。
庭审中，原告述称被告在租赁房屋内经营绣花厂，该绣花厂自2013年5月、6月就没有经营了，但在被告的请求下，原告一直为其保留租赁房屋及设备，直至2013年年底原告找不到被告。目前被告还有设备在租赁房屋内。
上述事实，有事业单位法人证书、被告的常住人口信息表、租赁合同、通知、声明、快递单、照片、诉状及庭审笔录等材料在案予以证实。
本院认为：本案属房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定：依法成立的合同，自成立时生效。原告韶关市公路局机修厂与被告戚艳艳在平等、自愿的基础上签订《租赁合同》，该合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，因此是真实、合法、有效的。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。然而，被告一直未向原告缴纳租赁房屋的租金和水电费，其行为已构成违约。根据《租赁合同》第三点第2项的约定，被告推迟一个月缴纳租金，则按2%加收滞纳金，以此类推。被告三个月不缴纳租金原告有权单方面随时终止租赁合同。鉴于原告已于2013年10月15日书面通知被告解除《租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。……因此，原、被告签订的《租赁合同》自2013年10月15日解除。被告应当及时返还租赁房屋，但被告至今仍占用租赁房屋，故原告主张被告立即腾出承租房屋符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继承履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，原告要求被告支付拖欠的租金、违约金以及水电费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告应当支付拖欠原告2012年3月至2013年10月的租金32000元（1500元／月×10个月＋1700元／月×10个月＝32000元）、水费194.6元（2.78元／吨×70吨＝194.6元）、电费2653.2元（1.2元／度×2211度＝2653.2元）。原告主张被告欠付的租金应从2012年3月起计至2013年12月，为35400元。由于合同解除后，被告仍一直占用租赁房屋，占用费可按原租金计算，故原告此主张符合情理，本院予以支持。关于违约金的问题，双方在合同中约定，若被告不按期缴纳租金的，以被告违约论处，推迟一个月按2%加收滞纳金，以此类推。因此，被告应支付2012年4月至2014年5月的违约金为：2012年的租金为1500元，违约金为1500元／月×2%×（26＋25＋24＋……＋18＋17）=6450元；2013年的租金为1700元，违约金为1700元／月×2%×（16＋15＋14＋……＋6＋5）=4284元，合计为10734元。关于原告要求被告修复房屋受损部分，鉴于原告没有提供有效证据证明租赁房屋是被告未按照约定的方法或者租赁房屋的性质使用，致使租赁房屋受到损失，故原告此主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。被告戚艳艳无正当理由拒不到庭，视为放弃举证和质证的权利，不影响本院根据查明的事实依法裁判。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告韶关市公路局机修厂与被告戚艳艳签订的《租赁合同》已解除，被告戚艳艳应在本判决生效之日起十日内腾出位于韶关市浈江区陵南路5号韶关市公路局机修厂厂内衡吊车间二楼房屋；
二、被告戚艳艳应在本判决生效之日起十日内支付拖欠2012年3月至2014年5月的租金35400元、违约金10734元、水费194.6元、电费2653.2元，共计48981.8元给原告韶关市公路局机修厂；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1036元，由被告戚艳艳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判长 黄 伟
审判员 马文英
审判员 王元林
二〇一四年六月十六日
书记员 马蓉蓉