杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭拱民初字第583号
原告（反诉被告）游某某。
原告（反诉被告）曹某某。
两原告共同委托代理人（特别授权代理）孔某某。
被告（反诉原告）杭州××开发有限公司，住所地杭州
市××区××号。
法定代表人廖某某。
委托代理人（特别授权代理）雷某某。
原告游某某、曹某某为与被告杭州××开发有限公司（
以下简称景××房产）房屋买卖合同纠纷一案，于2010年5月1
7日向本院起诉。景××房产于2010年6月4日向本院提起反诉
。本院受理后，依法组成合议庭，于2010年6月30日、2010年8
月26日二次公开开庭进行了审理。游某某、曹某某的委托代理
人孔某某、景××房产的委托代理人雷某某均到庭参加了诉讼
。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
游某某、曹某某诉称：其于2006年4月29日与景××房产
分别签订了房屋使用权买卖合同及补充协议一、二，以房屋使
用权买卖形式购买了由景××房产开发的香槟之约园c401室一
套房屋用于居住。房屋使用权买卖合同约定游某某、曹某某一
次性购买房屋土地使用权期限内的使用权，享有占有、使用、
收益（出租、使用权再转让等）权利，该土地使用权期限为50年，性质为出让土地，以建筑面积为单位买卖，实质是以租代
售。同时补充协议约定，出卖人承诺并保证在国家法律、政策
允许的适当时候，为买受人办理本使用权买卖所指房屋的独立
产权证。景××房产于2008年11月27日办理、领取了该涉案房
屋的产权证，但并没有通知作为买受人的原告。现据了解，景
××房产因债务纠纷被多达三家法院诉讼保全查封了该小区的
全部房产，其他房屋甚至有被外地法院进入执行程序的直接危
险，游某某、曹某某的权利面临巨大风险，已经无法得到保障
，景××房产的行为严重侵犯了游某某、曹某某的合法权益。
故游某某、曹某某提起诉讼，请求判令：1、依法判决确认双
方签订的协议有效；2、景××房产立即依法给予办理产权转
移登记手续；3、由景××房产承担本案诉讼费用。
景××房产答辩并反诉称：对于某某海、曹某某的诉讼
请求没有异议，但是合同中有约定，办理过户手续需缴纳相应
费用。根据双方于2006年4月29日签订的房屋使用权买卖合同
、补充协议一及补充协议二的约定，游某某、曹某某一次性购
买景××房产在土地使用权期限内的房屋使用权，景××房产
在合同签订之日起5年内为游某某、曹某某办理产权，且同时
约定游某某、曹某某应承担办理权属登记相关的一切费用（包
括但不限于印花税、交易手续费、土地出让金、工本费、公某
某、评估费等）。目前游某某、曹某某已经向法院提出要求景
××房产办理产权过户登记，因此景××房产认为游某某、曹
某某缴纳上述费用的条件已经成就。为此提出反诉，请求依法
判令：1、游某某、曹某某缴纳土地出让金等相关税费按每平米2940.63元计算，即67.08平方米×2940.63＝197257.46元；
2、承担本案诉讼费。
游某某、曹某某对反诉答辩称：景××房产提出的反诉
请求没有相应的事实与法律依据。而且景××房产的土地出让
金的计算方法有误，应当参加分摊土地出让金及相关费用的房
屋面积应该是21812平方米。此外，景××房产支付的滞纳金
、从房屋产权大证办到小证的契税、测绘费用均不应当由买受
人承担。请求法院驳回景××房产的反诉请求。
为证明其主张，游某某、曹某某向本院提交了如下证据
：
1.房屋使用权买卖合同及附件，拟证明双方以租代售的
买卖事实，约定了房间号、价款、单价、总价等；
2.二份补充协议，拟证明景××房产承诺在五年内为游
某某、曹某某办妥产权过户登记手续；
3.商品房销售发票及维修基金发票，拟证明游某某、曹
某某已支付房款和维修基金的事实，房屋已属于业主所有；
4.房屋所有权证的存根，拟证明景××房产已经办理了
讼争房屋的产权证；
5.香槟之约园a、b、c三幢房屋在透明售房网上的信息，
拟证明三幢房屋在透明售房网上的可售房屋是396套，还有357
套限售房屋，景××房产所交纳的土地出让金中也包括了限售
房屋；
6.杭州市人民政府公文处理简某单（府办简某第b200721
71）、杭某简某（2008）101号、杭某函（2008）130号、杭政储出（2004）25号，拟证明项目通过相应的变更，从原来不能
出售变成具备出售条件，并取得了预售证，进一步某某案涉的
使用权买卖合同只是形式上的，该合同实质就是商品房买卖合
同；
7.网上打印资料一组，拟证明香槟之约园在网上的可销
面积是19102.23平方米，套数是396，已销98套，限制面积是1
7041.78平方米，但除了纳入网上销售的面积之外还有在销售
的，所以土地出让金还应包括网上可销面积之外的这部分房产
；
8.一般查档证明，拟证明游某某、曹某某购买房产的土
地证已经办出，以及每一套房某的占地面积。
景××房产向本院提交了如下证据：
1.房屋使用权买卖合同及附件，拟证明游某某、曹某某
向景××房产购买房屋，并约定由游某某、曹某某缴纳相应税
费；
2.关某某园办理销售合同应补交费用的计算清单1份、缴
费票据21份，拟证明景××房产缴纳土地出让金等相关税费平
均分摊到每平米需2940.63元；
3.房屋所有权证的存根，拟证明涉案房屋面积67.08平方
米；
4.商品房预售证，拟证明香槟之约园a、b、c三幢房屋可
销售面积为19102.23平方米；
5.杭土合字（2004）70号《出让合同》补充协议二，拟
证明为了改变只租不售的情况，三幢房屋总共缴纳的土地出让金为4602.2072万元，即缴纳土地出让金的合同依据；
6.测绘合同，拟证明景××房产交纳测绘费用的合同依
据。
本院依法组织当事人对各自提交的证据进行了质证，现
认证如下：
1.对于某某海、曹某某提交的证据1-
4、6、8，景××房产对真实性无异议，但提出证据2恰恰证明
了合同对税费所包含的内容作出了解释，补充协议二证明了景
××房产的反诉请求有合同依据。对证据3的证明内容有异议
，只能证明使用权买卖的价款已经支付完毕，不能证明房款已
经支付完毕。对于证据6本身没有异议，但该证据对游某某、
曹某某所主张的事实不具有证明力。签订合同在前、政府批文
在后，不能以事后发生变化的事实来证明之前的事实。对于证
据8本身没有异议，但该权证是办在景××房产名下，而且该
权证是没有包括公摊面积的。本院对以上证据予以认定；
2.对于某某海、曹某某提交的证据5、7，景××房产对
证据形式有异议，认为仅是网上下载的内容，无法确定其真实
性。本院认为，该证据与本案处理不具有关联性，不予认定；
3.对于景××房产提交的证据，游某某、曹某某表示，
对证据1真实性无异议，补充协议中约定游某某、曹某某应交
的只是正常税费，这与土地出让金是有区别的。证据2真实性
无法确认，合法性、关联性也有异议，清单是景××房产单方
制作的，后面所附的票据，没有一一列举说明票据所对应的费
用。对于土地出让金票据，上面没有明确补缴的是哪个地块，多少面积的出让金，与本案无关，也无法证明所交的出让金就
是为了同意预售的面积的出让金，对其真实性、合法性无异议
。对于滞纳金票据，异议的理由同前，对其真实性、合法性无
异议。补缴契税票据，正常的商品房买卖契税指的是买受人过
户要交契税，之前房产商办产权证要交契税与本案无关，同样
也无法证明是哪个地块，多少面积的契税。测绘费、信息服务
费、工本费等，真实性无法确认，这里有好多次测绘，测绘应
该只有一次，复印的工本费由原告承担没有道理，故与本案无
关。印花税有好多份，对关联性有异议，也无法证明这些费用
是用在可预售面积上，无法证明具体用到哪个地块，哪一幢。
他项权证的工本费有异议，这些工本费是办理他项权证，原告
要求办理过户手续，过户都没有过户就有他项权证，这些费用
是绿园房产为了抵押去办理的他项权证产生的费用，与本案无
关。证据3无异议。证据4真实性、合法性、关联性无异议，但
可以看出被告直到2008年11月3日才去申某预售证。证据5真实
性、合法性无异议，对关联性有异议，这份是补充协议二，应
该还有一份补充协议一，而且证明内容也有异议。证据6真实
性合法性无异议，关联性有异议，在交房时已经进行了测绘，
实际面积也已经进行了补差，进行重复测绘原告有异议，费用
也不应由原告承担。本院对以上证据的真实性予以认定。
根据以上有效证据及当事人陈述，本院确认本案事实如
下：
依据杭土合字（2004）70号《土地使用权出让合同》，
景××房产取得“香槟之约”项目地块。根据规划，该合同项下b宗某（香槟之约园a、b、c幢）的规划条件为“地块性质为
公共设施用地，可设置集体宿舍（单身公寓），建成后不得出
售，只能出租，并面向拱墅区工业功能区块职工服务”。景×
×房产将“香槟之约园”建成后，以“使用权买卖”的名义，
向公众进行销售。
2006年4月29日，游某某、曹某某与景××房产签订《房
屋使用权买卖合同》，合同内容为：第二条，房屋使用权买卖
总原则。买受人一次性向出卖人购买第三条所指房屋的土地使
用权期限内的使用权。买受人依法享有该房屋的占有、使用、
收益（出租、使用权再转让等）的权利。第三条，本使用权买
卖所指的房屋为香槟之约园c幢4单元401室，建筑面积暂定为6
6.84平方米。第八条，出卖人应当在2006年10月31日前，将房
屋交付给买受人使用。合同还约定了其他内容。
同日，双方签订了《补充协议》，约定：第一条，双方
已经签订香槟之约园楼盘房屋使用权买卖合同，买受人一次性
向出卖人购买合同约定的该房屋的土地使用权期限内（终止日
期：2054年8月17日）的使用权。出卖人保证买受人依法享有
该房屋的占有、使用、收益（出租、使用权再转让等）的权利
。第三条，出卖人承诺并保证在国家法律、政策允许的适当时
候，为买受人办理本使用权买卖所指房屋的独立产权证，办理
时买受人必须予以协助并承担过户的一切税费。
同日，双方还签订了《补充协议二》，约定：第二条，
出卖人承诺自本合同签订之日起五年内协助买受人将办理权属
登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人应承担与办理权属登记相关的一切税费（包括但不限于印花税、交
易手续费、土地出让金、工本费、公某某、评估费等）。如因
出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的
，双方同意作如下处理：买受人退房，出卖人在买受人提出书
面退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人。买
受人不退房的，双方继续履行合同。
对于以上合同，由景××房产委托律师进行见证，由律
师与买受人制作了《律师见证谈话笔录》。
合同签订后，游某某、曹某某依约支付了购房款，景×
×房产也按约定向游某某、曹某某交付了房屋。
2008年4月30日，景××房产（乙方）与杭州市国土资源
局（甲方）签订杭土合字（2004）70号《出让合同》补充协议
（二），约定：第一条，根据市政府b20072171号简某单、市
规划局杭某简某（2008）101号简某单以及杭某函（2008）30
号复函意见，甲方同意《出让合同》项下b宗某（香槟之约园a
、b、c幢）切出50套作为廉租房，其余性质明确为公共设施用
地，原规划条件“可设置集体宿舍（单身公寓），建成后不得
出售，只能出租”调整为“取消集体宿舍，设置单身公寓。取
消只租不售，可分割出售”。第二条，乙方同意因上述调整向
甲方补缴土地出让金，计人民币4602.2072万元。第三条，上
述款项乙方同意在本协议签订之日起60天内全部付清。第四条
，乙方不能按时支付的，每日按应缴纳费用的千分之一向甲方
缴纳滞纳金。合同还约定了其他内容。
景××房产于2008年8月27日支付了该土地出让金46022072元，并支付滞纳金2669280元。景××房产还因此缴纳契税1
380662.16元，支付有关测绘及办证费用306969元。
2008年11月3日，景××房产取得杭售许字（2008）第14
7号《商品房销售许可证》，获许销售香槟之约园a、b、c幢房
屋。可销售的面积为19102.23平方米。景××房产在补齐相关
手续后取得了香槟之约园a、b、c幢房屋的所有权证。
诉讼过程中，双方当事人均陈述，景××房产取得房屋
所有权证后以部分房屋作为抵押物向银行或个人借款。且因景
××房产的其他债务，南浔法院等司法机关对该地块、房屋进
行了查封。本案所涉房屋既属于查封范围，也属于被抵押的范
围。
由于当事人要求办理房屋产权过户手续在目前情况下存
在法律和事实上障碍，诉讼过程中，本院向当事人进行了释明
，并进行了风险告知。游某某、曹某某表示坚持该诉讼请求。
本院认为：景××房产在向公众销售案涉房屋时，明知
房屋不能销售，且未取得《销售许可证》，故应认定其公司与
买受人签订的买卖合同无效。但由于在2008年，景××房产补
办了相关手续，获得了销售许可，故合同效力可以得到补正。
但是，由于涉案房屋被景××房产设定了抵押，又被法院查封
，事实上目前无法过户到买受人的名下。这种情况在可预见的
一段时期内都不会发生变化。根据《中华人民共和国合同法》
第一百一十条第（一）项的规定，当事人一方不履行非金钱债
务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但
法律上或者事实上不能履行的除外。房屋、土地被采取司法强制措施，法律上不能履行过户手续，事实上在解除司法强制措
施前也无法履行。故本院对游某某、曹某某要求景××房产协
助办理房屋产权过户登记手续的请求不予支持。由于景××房
产的过错造成目前合同无法继续履行的状况，故对于景××房
产的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法
》第一百条一十条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法
》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认游某某、曹某某与杭州××开发有限公司于200
6年4月29日签订的合同及其补充协议有效；
二、驳回游某某、曹某某的其他诉讼请求；
三、驳回杭州××开发有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费9800元，减半收取4900元，由游某某、
曹某某和杭州××开发有限公司各负担2450元。反诉案件受理
费2122元，由杭州××开发有限公司负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交
上诉案件受理费11922元（开户银行：工商银行湖滨支行；帐
号：1202024409008802968；户名：浙江省杭州市中级人民法
院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决
部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自
动撤回上诉处理。
审判长 周 蓓
审判员 陈颖浚
审判员 洪 影
二〇一〇年十月十四日
书记员 夏叶芸