甘肃省庆阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆中民终字第506号
上诉人（原审被告）肖红霞，女，汉族（基本情况略）。
委托代理人陈彪，陕西恒达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郭崇勇，男，汉族（基本情况略）。
委托代理人荔雅琦，甘肃泰丰律师事务所律师
上诉人肖红霞因与被上诉人郭崇勇房屋租赁合同纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院（2015）庆西民初字第58号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人肖红霞的委托代理人陈彪、被上诉人郭崇勇及其委托代理人荔雅琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2013年9月15日，郭崇勇（乙方）与肖红霞（甲方）签订《协议书》一份，约定乙方租赁甲方所经营的世纪新村幼儿园建办英语学校。协议约定：“一、租赁范围：世纪新村幼儿园一层所有设施，包括2间教室、1间办公室、卫生间及课桌凳、黑板等配套设施。二、租赁期限三年，租金每年30000元整。三、合同签订时乙方一次性支付甲方一年房屋租赁费30000元整。四、使用过程中，水、电、暖、物业等所有费用均由甲方承担。……十、房屋租赁期限从2014年1月1日起计算。”签订协议同时双方口头约定郭崇勇只在周末和假期使用租赁设施。2013年9月16日，郭崇勇支付第一年租金后，肖红霞向郭崇勇出具收条一份，内容为“今收到郭崇勇租用我园一层作为周末寒暑假开设英语班费用叁万元整（30000元）”。2013年9月18日，郭崇勇向湖北魔耳教育投资咨询有限责任公司缴纳加盟费25000元后，即在肖红霞经营的世纪新村幼儿园内开办庆阳魔耳国际英语学校。为开办学校、招收学生支出广告牌制作费3880元、印制宣传品费4950元、购置课桌凳费7200元，并购置了教材和礼品书包。2014年2月，肖红霞将世纪新村幼儿园转让给李彦发经营后，李彦发以教育部门不让幼儿园内开办英语学校为由与郭崇勇多次发生矛盾。2014年7月初，李彦发准备对世纪新村幼儿园进行全面装修时，告知郭崇勇再不能使用租赁场地。郭崇勇多次找肖红霞及李彦发协调无果，遂于2014年7月5日撤出并停止办学。2014年12月12日，湖北魔耳教育投资咨询有限责任公司向郭崇勇发出加盟合同终止函终止了双方的加盟合同。
原审法院审理认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力。双方所签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，故双方均应当遵守。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”肖红霞将其经营的世纪新村幼儿园一层所有设施出租给郭崇勇用于周末及寒暑假开办英语学校期间，在未告知郭崇勇的情况下将世纪新村幼儿园整体转让给他人，未能保证郭崇勇在租赁期间按约定使用租赁物，致使郭崇勇租赁世纪新村幼儿园一层开办英语学校的目的不能实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故郭崇勇要求与肖红霞解除租赁合同，由肖红霞退还租金、赔偿经济损失的诉讼请求符合法律规定，应予以支持。关于肖红霞收取的租金退还问题，肖红霞收取郭崇勇第一年度租金30000元，郭崇勇实际使用租赁物6个月，故肖红霞应向郭崇勇退还剩余6个月的租金15000元。关于郭崇勇的损失问题。郭崇勇与肖红霞约定的租赁期限为三年，郭崇勇为开办英语学校、招收学生支出的广告牌制作费3880元、印制宣传品费4950元、购置课桌凳费7200元有郭崇勇提供的销售清单、广告牌制作费票据、照片、宣传品彩页等证据印证，郭崇勇为开办英语学校支出的25000元加盟费有湖北魔耳教育投资咨询有限责任公司出具的加盟费发票证实，对上列41030元支出应当认定为郭崇勇的损失；郭崇勇主张的购置了教材和礼品书包损失22050元，其仅提供了购置的教材和礼品书包图片，再无其他证据证明教材和礼品书包的价值及具体造成的损失数额，故不能认定为郭崇勇的损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”对于郭崇勇的41030元损失，肖红霞在合同履行期限届满之前以自己的行为表明不履行主要债务，致使郭崇勇的合同目的不能实现而被迫提出解除合同，应承担主要赔偿责任；郭崇勇未经教育行政主管部门批准私自开办英语学校、盲目投资，是造成损失的次要原因，应自行承担20％的损失。肖红霞辩称其履行了合同义务，郭崇勇应当起诉李彦发的辩解理由不能成立，不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除郭崇勇与肖红霞2013年9月15日签订的《协议书》；二、肖红霞退还郭崇勇租金15000元；三、郭崇勇的经济损失41030元，由肖红霞赔偿32824元，郭崇勇自负8206元；四、驳回郭崇勇的其它诉讼请求。案件受理费2127元，由郭崇勇负担1040元，肖红霞负担1087元。
肖红霞不服上述判决，向本院提起上诉称：肖红霞已将原租赁合同权利义务连同幼儿园经营权一并转让，郭崇勇无办学资质，被教育部门责令停止经营。一审判决认定郭崇勇损失不合理，有些物品并未消失不能计算为损失，而且一审判决郭崇勇承担的责任比例过小。请求：撤销（2015）庆西民初字第58号民事判决发回重审或依法改判，并由被上诉人承担诉讼费用。
郭崇勇答辩认为：原审认定事实清楚，但损失费用偏低，少计算了课本教材等损失。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，有双方当事人的陈述，协议书、收条、加盟费票据、销售清单、广告牌制作费票据、照片、宣传品彩页、加盟合同终止函等证据在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，本案二审中双方当事人争议的焦点问题是：1、一审判决郭崇勇损失计算是否准确；2、责任比例划分是否适当。
关于一审判决计算郭崇勇损失是否准确的问题。一审判决按照有效票据进行了严格计算，郭崇勇所提教材等损失，虽然提供了物品照片及实物存放地方，但其没有正式票据，无法认定其价值，一审判决不予计算正确；课桌、宣传品、广告牌等实物虽然未灭失，但已经印刷制作了明显特有标识，失去了原有的一般价值具有专属性，应当计算为损失。肖红霞上诉认为宣传品等实物未灭失不应当计算为损失的理由及郭崇勇答辩损失计算偏低的理由均不予支持。
关于责任比例划分是否适当的问题。肖红霞上诉其将原租赁合同权利义务连同幼儿园一并转让，但其未提供证据证明自己的主张。肖红霞在未告知郭崇勇的情况下，将出租给郭崇勇的房屋转让给他人，致使租赁合同无法履行，应当承担相应的民事责任，一审法院充分考虑到有些实物未灭失等各种因素判决其承担80%责任适当。郭崇勇有无办学资质不影响郭崇勇房屋租赁合同的履行，亦无证据证明教育主管部门勒令郭崇勇停止办学，故肖红霞上诉认为自己将租赁合同一并转让其不是适格被告及一审判决责任比例划分不当的理由不能成立。
综上，原审判决事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，判处适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2127元，由肖红霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 张彦高
审判员 闫 弘
审判员 郭立品
二〇一五年九月十七日
书记员 杨 柳