广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第801号
上诉人（原审原告）黄志辉，男，1964年6月6日出生，澳门特别行政区居民，现住广东省佛山市顺德区。
上诉人（原审原告）沈梅英，女，197年8月5日出生，澳门特别行政区居民，现住广东省佛山市顺德区。
两上诉人的共同委托代理人罗品贤。
两上诉人的共同委托代理人钟开锋。
被上诉人（原审被告）陈艳娟，女，1964年1月19日出生，住广东省佛山市顺德区。
被上诉人（原审被告）梁根永，男，1973年4月17日出生，住广东省佛山市顺德区。
两被上诉人的共同委托代理人卢泓。
两被上诉人的共同委托代理人谢巧灵。
原审第三人王富华，女，1963年9月10日出生，住广东省佛山市顺德区。
原审第三人卢琼芬，女，1950年6月6日出生，住广东省佛山市顺德区。
原审第三人佛山市顺德区鸡洲长丰苑房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人罗敬全。
上诉人黄志辉、沈梅英因与被上诉人陈艳娟、梁根永、原审第三人王富华、卢琼芬、佛山市顺德区鸡洲长丰苑房产有限公司（以下简称长丰苑公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法民一初字第37号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2003年11月24日，长丰苑公司（甲方）与王富华、卢琼芬（乙方）签订了《长丰苑居住区商品房统建销售合同》、《用地协议》，商品房统建销售合同约定，乙方以638000元购买甲方位于顺德区伦教镇鸡洲长丰苑居住区第四期（D99）号商品房用地220平方米（以下简称案涉土地），乙方必须按照伦教镇建办规划部门的规划要求及用地建设规定进行设计、施工、提供图纸五份送甲方统一报建……。《用地协议》第五条约定，购地建房者所使用的名字，一经签订协议，今后报建、开票、发证等都必须使用签协议的名字，原则上不能变更。经甲方同意变更的，甲方将收取乙方按地款总额3%的变更手续费，国家如有新增税费或收取土地开发金等一切费用，均由乙方负责；第六条约定，房屋建好后，乙方应即通知甲方验收。甲方接到乙方的验收通知后五天内派人现场验收（休息日除外），验收后六个月内协助乙方领取房地产权证。签订协议后，王富华、卢琼芬没有在案涉地块上建设房屋，也未办理房地产权证。
2007年5月30日，卢琼芬与陈艳娟签订《协议书》，约定王富华、卢琼芬以944000元将案涉地块出售给陈艳娟、梁根永，陈艳娟、梁根永将购地款944000元支付完毕。签订协议后，陈艳娟、梁根永没有在案涉地块上建房，也未办理房地产权证。
2010年，黄志辉、沈梅英与阮杏群口头约定，委托阮杏群向黄志辉、沈梅英介绍、购买一块建房用地，事成之后支付中介费9000元给阮杏群。后经阮杏群介绍，黄志辉、沈梅英向梁根永、陈艳娟购买案涉地块。
2010年6月3日，梁根永、陈艳娟与黄志辉、沈梅英在广东广顺律师事务所的见证下，签订了《土地使用权转让协议书》，约定：1.梁根永、陈艳娟以1826000元的价格将案涉地块土地使用权转让给黄志辉、沈梅英；2.黄志辉、沈梅英在2010年6月15日前支付预付款1500000元，余款326000元在办妥过户并由黄志辉、沈梅英领取房地产权证之日付清；3.双方同意本协议签订之日由梁根永、陈艳娟将上述土地使用权移交给黄志辉、沈梅英；4.黄志辉、沈梅英在本协议签订后悔约的，向梁根永、陈艳娟支付违约金300000元，梁根永、陈艳娟在签订本协议后悔约的，应在悔约之日起3天内支付违约金300000元。黄志辉、沈梅英不能按期付清地价款，或梁根永、陈艳娟不能按期向黄志辉、沈梅英移交土地使用权，每逾期一日，由违约一方向对方付相当于上述地价款千分之一的违约金；5.如因国家政策有变或不可抗力因素，致使该地块三年内不能办理报建手续，梁根永、陈艳娟应退回预付款人民币1500000元给黄志辉、沈梅英，并按银行活期存款利率计付利息给黄志辉、沈梅英。《土地使用权转让协议书》签订后，黄志辉、沈梅英支付预付款1500000元给梁根永、陈艳娟。2012年7月23日，陈艳娟通过银行转账方式，向黄志辉的银行账户中汇入1500000元及300000元。
另查明，在原审法院（2013）佛顺法民二初字第48号案庭审过程中，卢琼芬承认其把案涉地块转让给陈艳娟时，尚未办理产权证；陈艳娟称在把案涉土地转让给黄志辉、沈梅英时已告知其暂不能办理报建手续，其尚未与卢琼芬办理相关的产权变更手续。本案诉讼过程中，黄志辉、沈梅英承认在签订协议前已知道案涉土地需以第一手买受人的名义办理报建后才办理产权证，然后再以整体买卖形式办理过户手续，梁根永、陈艳娟已告知其案涉土地暂不能办理报建手续。
以上事实，还有原审法院开庭笔录在案佐证。
原审法院认为，本案属建设用地使用权转让合同纠纷，因黄志辉、沈梅英系澳门特别行政区居民，故本案系涉澳民事案件。因本案讼争的土地在广东省佛山市顺德区，而原审法院是广东省高级人民法院指定的有权审理涉外、涉港、澳民事案件的人民法院，故原审法院对本案具有管辖权。黄志辉、沈梅英确认广东省佛山市顺德区大良街道蓬莱路顺兴大厦第四座301号是其住所地，因黄志辉、沈梅英在中国大陆有住所地，故有关送达、上诉等期间依《中华人民共和国民事诉讼法》应当适用普通程序的期间。
本案争议的焦点是：1.讼争的《土地使用权转让协议书》应否继续履行；2.陈艳娟、梁根永是否还需向黄志辉、沈梅英支付违约金。围绕上述争议焦点，原审法院分析如下：
一、讼争的《土地使用权转让协议书》应否继续履行。
1.陈艳娟、梁根永已向黄志辉、沈梅英支付悔约违约金300000元，合同解除条件已得到满足，陈艳娟、梁根永依约无需再履行合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《土地使用权转让协议书》第六条约定，黄志辉、沈梅英在本协议签订后悔约的，向梁根永、陈艳娟支付违约金300000元，梁根永、陈艳娟在签订本协议后悔约的，应在悔约之日起3天内支付违约金300000元。据此，签订合同的任何一方不想继续履行合同，可通过向对方给付300000元作为违约金方式解除案涉合同。2012年7月23日，陈艳娟通过银行转账方式，已向黄志辉的银行账户中汇入1500000元及300000元。陈艳娟、梁根永于2013年4月1日庭审时已明确表示1500000元为退回购房款，300000元为给付黄志辉、沈梅英的悔约违约金。黄志辉、沈梅英收到款项后，至2013年9月17日庭审辩论结束时仍没有退回该款给陈艳娟、梁根永。即黄志辉、沈梅英以行为表明接受陈艳娟、梁根永给付悔约违约金。陈艳娟、梁根永已依合同约定向黄志辉、沈梅英返还了购房款并赔偿了违约金，合同解除的条件已成就。合同解除后，双方依合同产生的权利义务终止。陈艳娟、梁根永不负有继续履行合同的义务，黄志辉、沈梅英亦不再享有继续履行合同的请求权。另，黄志辉、沈梅英一方面收取了陈艳娟、梁根永退回的购房款及违约金，另一方面又要求陈艳娟、梁根永继续履行合同，取得案涉土地使用权，其不支付对价而想取得标的物，有违等价交换的原则；
2.案涉土地使用权的取得必需得到第三人的协助。
案涉土地使用权是长丰苑公司让予王富华、卢琼芬，后由王富华、卢琼芬转让给陈艳娟、梁根永，陈艳娟、梁根永再出让给黄志辉、沈梅英。据长丰苑公司反映，案涉土地必需先行登记于王富华、卢琼芬名下，办好房地产权证后才能过户给黄志辉、沈梅英。然而，长丰苑公司、王富华、卢琼芬均非本案合同的当事人，根据合同相对性原则，依据黄志辉、沈梅英与陈艳娟、梁根永签订的合同，不能强制长丰苑公司、王富华、卢琼芬协助黄志辉、沈梅英办理案涉土地过户手续。
综上所述，黄志辉、沈梅英要求陈艳娟、梁根永继续履行合同，并将案涉土地过户至其名下，没有法律依据，原审法院不予以支持。
二、陈艳娟、梁根永是否还需向黄志辉、沈梅英支付违约金。
1．《土地使用权转让协议书》第四条约定，双方同意本协议签订之日由梁根永、陈艳娟将上述土地使用权移交给黄志辉、沈梅英；第六条的违约责任则约定，黄志辉、沈梅英在本协议签订后悔约的，向梁根永、陈艳娟支付违约金300000元，梁根永、陈艳娟在签订本协议后悔约的，应在悔约之日起3天内支付违约金300000元。黄志辉、沈梅英不能按期付清地价款，或梁根永、陈艳娟不能按期向黄志辉、沈梅英移交土地使用权，每逾期一日，由违约一方向对方付相当于上述地价款千分之一的违约金。第四条内容为陈艳娟、梁根永同意黄志辉、沈梅英使用案涉土地，黄志辉、沈梅英认为陈艳娟、梁根永没有向其移交土地使用权，认为陈艳娟、梁根永违约，需向其支付违约金。原审法院认为，黄志辉、沈梅英与陈艳娟、梁根永双方在协议书的第四条已明确了黄志辉、沈梅英可使用案涉土地，无需再行办理其他交接手续，若黄志辉、沈梅英认为陈艳娟、梁根永妨碍其使用土地，应提供证据证实，但黄志辉、沈梅英在诉讼过程并没有提供相关证据。黄志辉、沈梅英认为陈艳娟、梁根永签订合同后没有移交土地给其使用，构成违约，因黄志辉、沈梅英未能提供证据予以证实，该主张原审法院不予采信。第六条移交土地使用权应为办理土地使用权的过户手续，黄志辉、沈梅英在庭审中确认，签订协议前已知道案涉土地需以第一手买受人的名义办理报建后才办理产权证，然后再以整体买卖形式办理过户手续，陈艳娟、梁根永已告知其案涉土地暂不能办理报建手续。因此案涉土地应满足上述条件后，才开始计算违约金。黄志辉、沈梅英要求从订立合同的第二天即计算违约金，明显有违双方约定。另，第四条的土地使用权移交与第六条移交土地使用权是不同的意思表示。黄志辉、沈梅英混淆两者的含意，以第四条的移交土地进行使用作为土地过户理解，从而认为陈艳娟、梁根永在签订合同的第二天即构成违约，并据此要求陈艳娟、梁根永支付违约金。黄志辉、沈梅英把无违约金约定的第四条约定混同于第六条带违约金约定的条款，属逻辑上的偷换概念，黄志辉、沈梅英推导陈艳娟、梁根永需付违约金的理据存在逻辑错误，依其前提是无法得出结果的；
2.依《土地使用权转让协议书》第六条的理解，若合同解除，即合同不再履行，悔约方应支付悔约违约金。若合同继续履行，但没有依约定时间进行土地过户，则应支付迟延履行违约金，故悔约违约金与迟延履行违约金不可同时适用。陈艳娟、梁根永已向黄志辉、沈梅英支付了300000元的悔约违约金，依合同约定应允许陈艳娟、梁根永不再履行合同。因陈艳娟、梁根永已无需再履行土地所有权移交，故黄志辉、沈梅英无权要求陈艳娟、梁根永再行支付迟延履行违约金。
综上所述，黄志辉、沈梅英要求陈艳娟、梁根永继续履行合同并支付违约金，既不符合双方约定，也没有法律依据，故原审法院不予支持。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第162条的规定，判决驳回黄志辉、沈梅英的诉讼请求。案件受理费22941.84元，由黄志辉、沈梅英负担。
上诉人黄志辉、沈梅英不服上述判决，向本院提起上诉称：
首先，涉案土地在2010年6月3日双方签订协议时的价值为1826000元，而至2012年7月已上涨到630多万元，陈艳娟、梁根永为谋求高价而故意违约，违背诚实信用原则。本案中，陈艳娟、梁根永已确认不会在约定时间内履行协议，故其向黄志辉、沈梅英支付30万元违约金是理所当然的。由于陈艳娟、梁根永故意违约且想就此解除合同，故其仅仅承担违约金，并不是合同解除的法定理由，而是建立在危害交易安全、破坏合同秩序、损害黄志辉、沈梅英利益的基础之上，明显与诚实信用原则相违背。
其次，陈艳娟、梁根永为拿回已涨价的土地而悔约，从而谋取600多万元利润于法无据。一方面，该做法违法；另一方面，订立协议时，陈艳娟、梁根永并没有向黄志辉、沈梅英说明涉案土地须登记在第三人名下，办好房地产证后才能过户给黄志辉、沈梅英，更没有在合同中写明该条款，一审法院认为该风险由黄志辉、沈梅英承担，显然有失公允。
再次，违约金的支付不等于合同履行完毕，无需履行合同，或合同无效及被解除。相反，违约人仍有继续履行合同的义务。我国《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据此，继续履行是承担违约责任的一种方式，违约方不论是否已承担赔偿金或违约金责任，都必须根据对方的要求，在自己能够履行的条件下，对原合同未履行部分继续履行。因此，陈艳娟、梁根永已确认存在违约行为，黄志辉、沈梅英也要求继续履行，继续履行也符合合同的目的和要求；同时，陈艳娟、梁根永也确认该土地已办好报建手续，第三人也已同意涉案土地由陈艳娟、梁根永处分，故其实际上有履行协议的能力。
此外，一审判决存在以下几点错误：1.一审法院错误认为给了违约金就可以解除合同。一审判决仅依据合同约定简单认定可以以给付违约金为代价解除合同，合同法对此已有相关规定；2.一审法院错误认为本案合同不能继续履行。本案合同的相对人可以向其前手要求履行合同，而且继续履行合同不等同于办理产权过户，本案合同可以继续履行；3.黄志辉、沈梅英从未同意过解除合同，并且以起诉的方式表达了不同意解除合同的意思。黄志辉的个人账户中至今存有陈艳娟转入的180万元，黄志辉、沈梅英可以随时将该款项全额退回陈艳娟、梁根永。
被上诉人陈艳娟、梁根永共同答辩称：首先，黄志辉、沈梅英提出的涉案地块涨价不是事实，其亦未提供相关证据予以证明。其次，黄志辉、沈梅英称不知道涉案地块需要登记在第三人名下后才能向其过户，根据一审认定的事实，陈艳娟、梁根永在签订合同时已经向其告知上述情况。再次，双方约定的违约条款是无论谁悔约，悔约方应向对方支付违约金30万元，即可以选择支付违约金或继续履行合同。此外，关于180万元转款，黄志辉、沈梅英突然认为属不当得利，但据原审法院认定的事实，陈艳娟在2012年7月23日已向黄志辉汇入180万元，黄志辉、沈梅英于2013年4月1日庭审时明确表示150万元是退回购房款，30万元是违约金，且至一审庭审辩论结束时黄志辉、沈梅英也没有将款项退回陈艳娟、梁根永；黄志辉、沈梅英以行为接受了陈艳娟、梁根永退回的购房款和支付的违约金，其现称不清楚180万元转款的性质，认为属不当得利不符合事实。黄志辉、沈梅英对一审判决提出的异议只是其单方意见，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，说理详尽透彻，应当予以维持，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人王富华、卢琼芬、长丰苑公司在二审期间未到庭参加诉讼，亦未提交任何书面意见。
上诉人黄志辉、沈梅英在二审期间向本院提交证据如下：
证据1：黄志辉的存折两页，拟证明黄志辉账户中有180万元，可随时退回给陈艳娟、梁根永；黄志辉、沈梅英从未接受过陈艳娟、梁根永退回的预付款及违约金，该款项为陈艳娟擅自转至黄志辉的账户，不代表黄志辉、沈梅英同意解除合同；
证据2：（2013）佛顺法民二初字第47、48号民事判决书，拟证明原审法院认定合同不能继续履行是基于陈艳娟、梁根永的前手卢琼芬的失误，但卢琼芬从未表示过不愿意履行合同。
被上诉人陈艳娟、梁根永共同质证认为，对证据1的真实性无异议，但认为与本案无关；对证据2的真实性、合法性、关联性均无异议。
经审查，陈艳娟、梁根永对证据1的真实性无异议，本院对其真实性予以确认；黄志辉、沈梅英提交的证据2，已在一审期间作为原审法院收集的证据进行质证、认证，故本院对上述证据不作为二审期间的新证据进行认证。
被上诉人陈艳娟、梁根永在二审期间未向本院提交新证据。
经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。另外，陈艳娟、梁根永在二审庭审中称陈艳娟向黄志辉的银行账户退回预付款及转入违约金后，以短信方式通知了黄志辉、沈梅英；黄志辉、沈梅英确认收到该短信。
本院认为：本案属建设用地使用权转让合同纠纷。因黄志辉、沈梅英为澳门特别行政区居民，故本案属涉澳民事案件。各方当事人对原审法院有关管辖权和准据法的确定均无异议，本院予以确认。本案二审期间的争议焦点在于：1.陈艳娟、梁根永作为涉案合同的一方当事人是否需要继续履行该合同；2.陈艳娟、梁根永是否应支付黄志辉、沈梅英所主张的迟延履行违约金。针对上述争议焦点，本院具体分析如下：
首先，关于陈艳娟、梁根永是否需要继续履行涉案合同。陈艳娟、梁根永与黄志辉、沈梅英签订的《土地使用权转让协议书》第六条约定，乙方在本协议签订后悔约，乙方向甲方支付违约金300000元。甲方在本协议签订后悔约，甲方应在悔约之日起三日内向乙方支付违约金300000元。按照该条款字面通常应有的含义，合同双方在签订合同后不愿意履行该合同的，应向合同相对方支付违约金300000元，即合同任何一方解除合同的条件是向对方支付违约金300000元。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，合同任何一方悔约即解除合同，应向合同相对方支付300000元违约金，是涉案合同双方当事人约定的一方解除合同的条件。陈艳娟于2012年7月23日通过银行转账方式向黄志辉的银行账户分别汇入1500000元及300000元。陈艳娟在一审庭审中已明确表示1500000元为退回预付款，300000元为支付悔约违约金。陈艳娟、梁根永向黄志辉、沈梅英退回预付款并于同日按合同约定支付违约金，表明其已不愿意履行涉案合同，涉案合同解除的条件已成就。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。黄志辉、沈梅英在诉讼中称不同意解除合同，但其在诉讼中已确认收到陈艳娟、梁根永的退款及支付违约金的短信通知，且其在收到该款项后至2012年12月本案诉讼发生的近半年时间内一直未向陈艳娟、梁根永退回该款项，即其实际上已通过行为表明接受陈艳娟给付的悔约违约金，故涉案合同在黄志辉、沈梅英收到短信通知时解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。据此，涉案合同解除后，黄志辉、沈梅英与陈艳娟、梁根永依合同产生的权利义务终止，陈艳娟、梁根永不负有继续履行合同的义务。黄志辉、沈梅英请求陈艳娟、梁根永继续履行涉案合同缺乏法律依据，本院不予支持。
其次，关于陈艳娟、梁根永是否应支付黄志辉、沈梅英所主张的迟延履行违约金。涉案合同第六条约定，合同任何一方悔约即解除合同，应向合同相对方支付违约金300000元；同时，该条款亦约定，黄志辉、沈梅英不能按期付清地价款，或陈艳娟、梁根永不能按期移交土地使用权，每逾期一日，由违约一方向对方支付相当于地价款千分之一的违约金。由此可知，该条款约定的悔约违约金与迟延履行违约金分别适用于不同情况，悔约违约金是在解除合同时适用，而迟延履行违约金则是在合同履行过程中，合同一方逾期履行合同义务时适用。由于陈艳娟、梁根永依约向黄志辉、沈梅英退回预付款并支付300000元悔约违约金，涉案合同已解除并终止履行，陈艳娟、梁根永无需再履行移交土地使用权即办理土地使用权过户的义务，因此，黄志辉、沈梅英无权要求陈艳娟、梁根永再行支付迟延履行违约金。
综上所述，黄志辉、沈梅英的上诉主张不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22941.84元，由上诉人黄志辉、沈梅英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐立伟
代理审判员 翁丰好
代理审判员 禤敏婷
二〇一四年五月十二日
书 记 员 吕倩倩