四川省眉山市彭山区人民法院民 事 判 决 书（2018）川1403民初47号原告：谭晓叶，男，生于1965年3月1日，汉族，住四川省眉山市彭山区。委托诉讼代理人：李尚中，四川山助律师事务所律师，（特别授权）。被告:中国电信股份有限公司眉山彭山区分公司，住所地：四川省眉山市彭山区蔡山东路290号，统一社会信用代码：91511422671420460M。负责人：彭国锋，经理。委托诉讼代理人：郝才荣，四川山助律师事务所律师，(特别授权)。原告谭晓叶与被告中国电信股份有限公司眉山彭山区分公司（以下简称，中国电信彭山分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭晓叶及其委托诉讼代理人李尚中、被告中国电信彭山分公司的委托诉讼代理人郝才荣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。谭晓叶向本院提出的诉讼请求：1、判决被告支付租金45000元，并支付违约金50000元。2、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告签订《场地租赁合同》，约定：被告租用原告的场地（包含房屋及设施），租用期20年，自2014年2月1日起至2034年1月31日，租金11500元/年,租金支付为一次性支付前两年租金共计23000元,以后每三年支付一次,每次租金另议;被告应按时交纳房屋租金,房租到期后1月内完成续签及租金交纳,超出1月,则按平摊每天房租金的5倍按天支付违约金等条款。合同签订后，被告仅支付了前两年的租金，两年的租期满后，被告继续使用原告的租赁物，却以各种理由拒不支付原告的租金。由于物价上涨等因素，现原告要求被告每年支付15000元租金，一次性支付三年的租金45000元，且由于被告的行为巳违反双方合同约定，被告应向原告支付违约金50000元。原告为维护自身的合法权益，特起诉予法院，请求依法判决。中国电信彭山分公司辩称，双方签订场地租赁合同后，被告严格按照合同履行，不存在未支付租金的情况。合同第三条约定：租金11500元；租金支付：一次性支付前两年租金共计23000元,以后每三年支付一次,每次租金另议。被告已经按照合同支付了应当支付的11500元/年，还没有到“每三年支付一次”的时间，因此，原告起诉要求支付租金的事实还未成就，其起诉无事实依据。若被告该付后三年租金，可以按照约定的租金上涨5%-10%计。原告请求的违约金，没有法律依据。合同租期内并没有约定违约金，而合同第八条只约定“房租到期后1月内完成续签及租金交纳。超出1月……。”现在合同未到期，不存在续签的问题，也不存在违约金的问题。即使有违约金约定，原告请求的违约金明显太高，按照公平原则，按违约部分的价款的年利率5%-10%计。综上，原告的请求无事实依据和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：第一组证据，原、被告的身份信息，证明诉讼主体适格。第二组证据，原被告签订的《场地租赁合同》，证明前2年的租金被告已经支付，后三年的租金到现在还没支付，现在被告一直在使用租赁的房屋。按照合同的约定前2年的使用期满后在一个月内被告需要缴纳3年的租金，但是被告没有向原告缴纳租金。该合同是被告提供的格式合同，应当作出对被告不利的解释，并且被告的行为是恶意行为，按照合同第八条的约定被告支付的违约金不少于5万元，原告在起诉时已经放弃部分违约金。被告对原告提供上列证据的质证意见：对第一组证据无异议。对第二组证据的真实性无异议，关联性有异议，对合法性部分有异议。关联性异议的问题，合同第三条约定第一次租金是一次性支付2年已经支付，被告已经按照合同履行了义务，以后每3年支付一次，每次租金另议，这个地方所说的每3年支付一次，履行期限还没有到期，每次的租金还没有确定，因此从时间上来说不存在支付租金的问题，从数额来说也没有商议确定也不存在被告单方面违约的问题。同时第八条约定的违约金问题，即使被告有违约行为，违约金约定的按平摊每天房租金5倍按天支付违约金也违反了法律的强制性规定，所以对约定的合法性有异议，况且被告并没有违约不存在违约金，因此原告的该证据不能证明其诉讼主张。被告中国电信彭山分公司未向法庭提供证据。本院为查清案件事实,依法向眉山市彭山区工商行政管理和质量技术监督局查询，眉山市彭山区工商行政管理和质量技术监督局于2018年2月24日出具《内资企业登记基本情况表》，载明：企业名称，中国电信股份有限公司眉山彭山区分公司，变更前名称，中国电信股份有限公司彭山分公司，住所地四川省眉山市彭山区蔡山东路290号，统一社会信用代码91511422671420460M，注册号511422000003865，核准日期2017-11-08。原、被告对《内资企业登记基本情况表》的合法性、真实性均无异议。上述证据材料经庭审质证，并经审查，本院认为，原告提交的以上证据来源合法、内容客观真实，本院依法予以确认。本院依据上述证据并经审理认定事实如下：原、被告于2014年2月1日签订《场地租赁合同》，约定：乙方（中国电信彭山分公司）租用甲方（谭晓叶）的场地（包含房顶及设施），房屋使用性质或用途电信机房。租用期为20年，自2014年2月1日起，至2034年1月31日。使用期届满，在同等条件下，乙方有权优先续约租用场地。租金11500元/年（含税金，由甲方提供正式发票）。租金支付：一次性支付两年租金共计23000元；以后每三年支付一次,每次租金另议。租金不包括乙方使用房屋产生的电费和水费。为保证乙方权利，在乙方进场施工结束网络正式投入使用后，一个月内一次性支付完房租款。应按照本合同约定的用途合法使用房屋。应按时交纳房屋租金,房租到期后1月内完成续签及租金交纳,超出1月,则按平摊每天房租金的5倍按天支付违约金。甲方在合同有效期内如果单方面违约，则需要赔偿乙方违约金1万元，并负责承担乙方搬迁基站的费用。任何一方违约，应当向守约方支付违约金并赔偿对方由此产生的损失。违约事实发生后，对方要求继续履行本合同的，无论是否已实际支付违约金，违约方均应继续履行合同。所有因本合同引起的或与本合同有关的任何争议将通过双方友好协商解决。如果双方不能通过友好协商解决争议，则任何一方均可采取将该争议提交仲裁委员会，按照申请仲裁时该会的仲裁规则进行仲裁。仲裁或诉讼进行过程中，双方将继续履行本合同未涉仲裁或诉讼的其它部分。本合同自双方签字盖章之日起生效等内容。该合同生效后，原告将场地交由被告使用，被告于2014年2月向原告一次性交付前两年租金23000元。后来由于被告未按合同约定一次性交付后三年租金，原告多次与被告协商无果，故原告起诉来院。另查明，中国电信股份有限公司彭山分公司工商登记成立日期为2008年2月3日,该公司于2017年11月8日依法变更为中国电信股份有限公司眉山彭山区分公司。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。原告谭晓叶与被告中国电信眉山彭山分公司签订的《场地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应按照约定履行各自的义务。本案争议的焦点在于：一、被告是否构成违约？原告要求被告支付租金能否成立？租金如何确定？二、违约金的约定是否过高，应如何计算？焦点一、根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。……。”第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该款的真实意思。”第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条“提供格式条款一方对巳尽合理提示及说明义务承担举证责任。”本案中，原告按照合同的约定，将租赁物交付被告使用、收益，而被告在签订《场地租赁合同》当月就一次性交付前两年租金，根据市场交易习惯和本案双方的实际履行情况，被告未履行支后三年租金的义务，属违约行为。原告主张要求支付三年租金共计45000元，被告认为双方无约定，可按约定“租金11500元/年”上涨5%-10%计。本院认为，根据该合同“租金11500元/年”的约定，以及近两、三年的行业标准、当地的市场价格履行等因素，被告应支付原告2016年2月1日至2019年1月31日租金共计42000元为宜。因此，原告主张被告支付租金的合理部分，本院予以支持。被告辩解租金未到期的意见不成立，本院不予支持。焦点二、本案中，原、被告双方签订的《场地租赁合同》第八条约定了违约损失赔偿，被告违约损失计算标准为：“按平摊每天房租金的5倍按天支付违约金”。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，双方可以约定违约金，但是约定的违约金不能明显过分高于损失，这有悖于公平原则。并且在庭审中，被告对双方约定的违约金过高进行了抗辩，并认为按照公平原则，即使违约，也应该按违约部分的年利率5%-10%计违约金。加之原告未提供其损失的证据加之佐证，故原告的该项诉求偏高。本院认为，原告的违约损失应综合考虑合同的履行情况、以及当事人的过错程度，根据公平和诚实信用原则，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算违约金较为合理，即被告应从2016年3月1日起，以租金42000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍向原告支付违约金至起诉之日止,即为4789.09元（42000元×4.75%×1.3÷365天×674天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第六十一条、第一百二十五条第一款、第二百二十六条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告中国电信股份有限公司眉山彭山区分公司于本判决生效之日起十日内支付原告谭晓叶租金42000元以及违约金4789.09元。二、驳四原告谭晓叶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1088元（减半收取，原告已垫交），由原告负担588元，被告负担500元，被告承担部分在支付租金时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审判员  岳龙建二〇一八年二月二十八日书记员  甘 强