广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤09民终1005号
上诉人（原审被告）：陈凡良
上诉人（原审被告）：杨玉玲委托诉讼代理人：莫远思，广东前瞻律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈劲，广东前瞻律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：刘启荣
委托诉讼代理人：梁文光、张学清，均是广东粤茂律师事务所律师。
原审第三人：中国石化集团茂名石油化工公司
法定代表人：余夕志，该公司总经理。
委托诉讼代理人：林银汝、卢国桢，均是广东诚挚律师事务所律师。
上诉人陈凡良、杨玉玲因与被上诉人刘启荣及原审第三人中国石化集团茂名石油化工公司（以下简称中石化茂名公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2015）茂南法民二初字第819号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审法院查明，刘启荣从2003年开始租赁陈凡良位于茂名市××路××＃房居住。2007年7月2日，陈凡良以36000元的价格将上述房屋转让给刘启荣，双方于同日签订《房屋转让协议》，协议约定，陈凡良将上述房屋的所有权转让给刘启荣，有关房屋的手续或证明，陈凡良需给予协助办理。协议签订后，陈凡良将上述房屋及房屋所有权证原件交付给刘启荣，刘启荣也以支付现金和通过银行转账方式支付房屋转让款31000元给陈凡良，至2007年7月2日止，刘启荣尚欠房屋转让款人民币5000元，刘启荣出具欠据给陈凡良，约定余款5000元于2007年底结清。后刘启荣按约定支付5000元给陈凡良，陈凡良也将欠据原件交回给刘启荣。刘启荣多次要求被告协助办理房屋过户手续，陈凡良均不予协助办理。刘启荣于2015年12月8日诉至原审法院，请求人民法院判令被告协助将房过户给原告。
原审法院认为，刘启荣与陈凡良签订的《房屋转让协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应依约履行各自的权利义务。协议签订后，刘启荣按约定履行了付款义务，陈凡良、杨玉玲也交付房屋给刘启荣，中石化茂名公司明确表示对陈凡良转让房屋不干涉。故陈凡良、杨玉玲应协助刘启荣办理房屋产权过户手续。至于陈凡良辩称“刘启荣尚欠其房屋转让款1000元”问题，刘启荣称“尚欠5000元的转让款已在约定的2007年底支付给陈凡良，并收回出具给陈凡良的《欠据》原件”，陈凡良也在庭审承认将《欠据》原件交回给刘启荣。因此，刘启荣称的已支付欠款5000元并收回《欠据》原件符合常理，原审法院予以采纳。陈凡良辩称“刘启荣尚欠购房款1000元”无事实依据，不予支持。杨玉玲辩称“涉案房屋为陈凡良与杨玉玲夫妻共同财产，陈凡良无权单独处分，《房屋转让协议》应无效”问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，杨玉玲主张《房屋转让协议》没有法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决：限被告陈凡良、杨玉玲在本判决生效之日起十日内协助原告刘启荣办理位于房屋所有权的产权过户手续。案件受理费700元由被告陈凡良、杨玉玲负担。
判后，上诉人陈凡良、杨玉玲不服原审判决，向本院上诉称：一、被上诉人尚未付清房屋转让款，《房产转让协议》约定的解除条件已成就，协议已失效，一审判决认定事实错误。被上诉人刘启荣与陈凡良签订转让协议以后只向陈凡良支付了三万元的房款，后刘启荣立下欠据约定“…尚欠陈凡良房款伍仟元整，余款经双方协议于2007年年底前结清，为增加约束力，否则所签协议取消，退还房款”，该约定属于附解除条件的约定，约定被上诉人一旦在2007年年底未能结清房款的，《房屋转让协议》解除。而根据被上诉人所提供的证据显示，刘启荣只向陈凡良支付了30000元，而未付清其所称的总房款36000元，如果刘启荣已经付清所有房款，因由陈凡良出具收据，而不是将刘启荣出具的欠条交回给刘启荣，这才符合一般的交易常理，一审法院以伍仟元的欠据在刘启荣处从而认定刘启荣已付清所有房款没有依据。因此，根据《合同法》第四十五条规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”，该协议已经在2007年结束时已经失效。二、涉案房屋是上诉人夫妻共同财产，陈凡良无权单独处分该房屋，《房产转让协议》依法无效，一审适用法律错误。被上诉人刘启荣与上诉人陈凡良于2007年7月2日签订的《房产转让协议》约定由陈凡良将位于房转让给刘启荣。由于该房屋是上诉人杨玉玲与陈凡良登记结婚后夫妻共同向陈凡良原工作单位茂名石油化工公司购买所得，属于夫妻的共同财产。因陈凡良向刘启荣转让房屋是未征得杨玉玲的同意，而且得知陈凡良转让房屋给刘启荣之后，杨玉玲也明确表示不同意，对陈凡良的转让行为不予追认。所以，根据《合同法》第五十一条的规定“无权处分的人处分他人的财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，该协议是无效的。三、涉案房屋是房改房，上诉人仅享有80%产权，在未向第三人购买20%产权之前，无权处分该房屋的100%产权，《房产转让协议》依法无效，一审使用法律错误。涉案房屋属于房改房，根据陈凡良与第三人签订的《茂名市公有住房买卖协议书》第一条、第五条可知，陈凡良是以比成本价优惠20%的价格购买的，第三人对该房屋享有20%的产权，陈凡良仅享有80%的产权，陈凡良无法处分属于第三人的20%产权。而第三人也当庭表示需向其购买该20%产权才可办理过户手续，双方未向第三人购买该20%产权时，陈凡良无权处分整个房产，根据《合同法》第五十一条规定，《房产转让协议》应无效。而且，由于两上诉人当时是以比成本价优惠20%的价格购买该房屋的，根据建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第五条（一）项规定“已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：（一）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；……”，在两上诉人未向第三人补足房价款的前提下，依法不得上市出售，根据《合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，《房产转让协议》也应无效。四、上诉人仅拥有涉案房屋80%的产权，根本无法协助被上诉人办理该房屋的产权过户手续，一审判决明显不当。涉案房屋的产权证上清清楚楚地注明该房屋是房改房，而上诉人仅拥有该房屋80%产权，另外20%产权属于第三人，那么在办理产权过户手续时，必须由第三人出具手续并协助办理其20%产权过户手续，上诉人根本无法单独协助办理该房屋产权的过户手续，一审判决明显不当。五、本案应该先中止审理，因为上诉人杨玉玲已经在茂南区法院以确认陈凡良与刘启荣合同无效纠纷一案进行起诉，案件与本案有互为依据的关系，根据民诉法第150条规定，本案应该先中止审理，待那个案件审理结束后再恢复审理，我们已提交书面申请给法庭。综上，请求二审法院：1、撤销原判决，驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人刘启荣答辩称：1.上诉人申请中止审理没有法律依据。一审作出判决后上诉人见未能达到目的才另行违反一事不再理的原则去茂南区法院起诉，如果要适用所谓的一案以另一案为依据的规定，茂南区法院的案件应该中止审理，由本案先作出相应的裁决。2.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议》是双方真实意思表示，合法有效，对双方有相应的约束力，签订协议后，被上诉人按约定支付相应的款项，已全部支付完毕。上诉人陈凡良、杨玉玲早把房屋交付给被上诉人长期使用，至今已接近8年多，房屋最初的时候曾经由被上诉人租用，上诉人对买卖的过程夫妻完全知情，第三人对转让房屋书面表示不干涉交易，上诉人在上诉状中声称本案合同未生效的观点不成立，因为一审法院已查明全部转让价款交付的经过及书面凭据。至于上诉人认为其无权处分的问题也不成立，根据最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第3条第1款及第46条规定，该解释对本案有关联性和约束力，是本案应该适用的法规，上诉人提出无权处分的理由不成立。3.上诉人在上诉状认为无法配合被上诉人办理过户是错误的，因为第三人并没有干涉本案的交易，只是需要办理相关手续。
原审第三人中石化茂名公司述称：1.涉案房屋是答辩人的单位房，上诉人在93年向答辩人购买，在购买合同中约定房屋产权80%归陈凡良，20%归答辩人，本案提起诉讼后，经答辩人查阅资料，涉案房屋现在的情况仍然与93年一致，按照答辩人公司的规定，不干涉陈凡良出卖涉案房屋，但在出卖时必须到答辩人处办理20%的购买手续，才可以去房产局办理过户登记手续。2.本案是否应该中止审理由人民法院依法认定。
经审理查明，原审认定的基本事实属实，本院予以确认。
本院另查明，上诉人陈凡良、杨玉玲在二审期间向本院提出中止审理本案的申请，其认为上诉人杨玉玲已经在茂南区法院以确认陈凡良与刘启荣合同无效纠纷一案进行起诉，案件与本案有互为依据的关系，根据民诉法第150条规定，本案应该先中止审理，待那个案件审理结束后再恢复审理。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、本案应否中止审理。二、《房屋转让协议》是否合法有效。三、刘启荣是否已履行支付房屋转让款的义务。
一、关于本案应否中止审理的问题。
首先，本案属合同纠纷，原审法院对双方当事人签订的《房屋转让协议》的效力进行了认定，如果上诉人认为合同无效，完全可以就合同的效力问题提起上诉，通过二审程序对一审的事实认定进行纠正，而无须另行提起合同效力的确认之诉。其次，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第（五）项规定：“有下列情形之一的，中止诉讼：（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”，涉案的合同是否有效，影响到本案双方当事人的法律关系及处理结果，并且本案已到二审终审阶段，根据民诉法的规定，本案的处理结果也可以作为另一案审理的依据。因此，对上诉人要求中止审理的申请，本院不予准许。
二、关于《房屋转让协议》是否合法有效的问题。
杨玉玲主张陈凡良与刘启荣签订《房屋转让协议》时未取得其同意，因此《房屋转让协议》无效。本院认为，第一，《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”均规定了合同效力与物权效力相区分，没有处分权并不影响合同的效力，只涉及到履行不能的违约责任问题。第二，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，夫或妻对夫妻共同财产有平等的处理权，非因日常生活需要夫或妻一方对夫妻共同财产做重要处理决定，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，刘启荣与陈凡良于2007年7月2日签订《房屋转让协议》，陈凡良随后将涉案房屋的产权证书原件交给刘启荣收执，且刘启荣使用涉案房屋至今，多年以来杨玉玲一直没有提出异议，本院可以确认刘启荣有理由相信涉案房屋的转让是陈凡良、杨玉玲夫妻的共同意思表示。第三，上诉人虽然违反了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》关于“公有住房要按照规定补足房价款”的规定，但上述规定属于建设部颁布的部门规章，不属《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第四条所规定的确认合同无效的法律或行政法规。上述管理规定属于管理性规定，且该管理规定也未绝对禁止该类房屋的买卖行为，在符合规定条件后允许该类房屋上市交易。故上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同合法有效。上诉人主张《房屋转让协议》无效的理由于法无据，本院不予采纳。
三、关于刘启荣是否已履行支付房屋转让款义务的问题。
刘启荣支付了31000元的房款后向陈凡良出具了尚欠房款5000元的欠据，其后陈凡良将欠据交回给刘启荣收执。本院认为，无论是陈凡良将欠据交回给刘启荣收执，亦或是陈凡良出具收据给刘启荣，都是双方债权债务关系终结的形式之一，两种方式都存在可能性。既然陈凡良在本案中将欠据交回给了刘启荣，就应当认定刘启荣已履行了余款的支付义务。陈凡良认为这种形式不符合交易常理，既不能提供充足的证据证实刘启荣余款未付，对为何将欠据交回给刘启荣也不能作合理解释，因此，对其主张刘启荣未履行房款支付义务的主张，本院不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费700元，由上诉人陈凡良、杨玉玲共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 庞健军
审判员 黎湛红
审判员 曾维海
二〇一六年九月七日
书记员 许增海
书记员 张淑贞