浙江省临海市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1082民初8196号
原告：临海市永德堂大药房有限公司，住所地：临海市大洋街道云水山庄锦水居商铺3、5幢5号。统一社会信用代码：913310820513127844。
法定代表人：应群利，职务：公司执行董事。
委托代理人：卢俊杰，浙江普安律师事务所律师。
被告：中信银行股份有限公司台州分行，住所地：台州市市府大道489号。组织机构代码：69951654-4。
法定代表人：郑爱民，职务：分行行长。
委托代理人：周智敏，浙江海贸律师事务所律师。
委托代理人：朱娇霞，浙江海贸律师事务所律师。
被告：临海市华信小额贷款股份有限公司，住所地：临海市大洋西路38-2号四楼。组织机构代码：69829945-3。
法定代表人：张宗良，该公司董事长。
委托代理人：吴佳丹，浙江鲁大律师事务所律师。
被告：阎定彪，男，1970年9月10日出生，汉族，住临海市。
被告：高由统，男，1971年8月5日出生，汉族，住临海市。
原告临海市永德堂大药房有限公司（以下简称永德堂药房）与被告中信银行股份有限公司台州分行（以下简称中信银行台州分行）、临海市华信小额贷款股份有限公司（以下简称华信小额公司）、阎定彪、高由统为案外人执行异议之诉一案，于2016年9月12日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭。在审理过程中，原告于2016年11月3日向本院提出申请，要求对涉案的《关于承租人同意我行行使抵押优先权的承诺函》进行笔迹鉴定。因原告未缴纳鉴定费，2017年2月20日，司法鉴定程序结束。案于2017年3月17日公开开庭审理了本案。原告特别授权委托代理人卢俊杰、被告中信银行台州分行特别授权委托代理人朱娇霞、华信小额公司特别授权委托代理人吴佳丹和被告阎定彪到庭参加诉讼；被告高由统经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2013年3月1日，原告与被告阎定彪签订了一份《房屋租赁合同》，被告阎定彪将其名下位于临海市大洋街道云水山庄锦水居商铺3、5幢5号租赁给原告。双方约定租赁期限为8年，起止日期为2012年6月1日至2020年6月1日止。合同签订后，原告支付了100万租金，并进行装修，投入使用。阎定彪与中信银行台州分行为金融借款合同纠纷一案被诉至法院，案件进入执行后，该租赁房屋进入评估拍卖程序。原告得知后，于2016年8月10日提出执行异议申请，后被法院驳回异议申请。原告认为，其签订的租赁合同在先，被告中信银行台州分行设定的抵押权在后，原告应继续履行租赁合同及享有优先购买权。原告原法定代表人在《关于向承租人同意我行行使抵押优先权的承诺函》上的签字是被告中信银行台州分行及被告阎定彪在故意隐瞒与订立借款合同有关的重要事实及提供虚假信息情况下，诱使原告作出的错误意思表示而订立的合同。因此，应当属于无效合同。另外，该承诺函未经原告盖章确认，系个人行为。同时被告中信银行台州分行对承诺函的签订时间进行了伪造，因此不能作为认定事实的依据。且原告一次性支付营业房五年租金100万元，又花费200万元进行装修，签下此类承诺函，不符合常理，即使原告原法定代表人在承诺函上签字，其行为也属于重大误解，应予以撤销。故起诉，要求法院判令：一、确认原告与被告阎定彪于2012年3月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效；二、依法确认阎定彪名下位于临海市××街道云水山庄锦水居3、5幢5号房屋进行拍卖时，该房屋受让人应继续履行原告与阎定彪签订的原租赁合同，并在拍卖公告中予以公示说明；三、请求法院确认上述房屋依法进行排名时，原告享有优先购买权。
被告中信银行台州分行辩称：第一，对原告所《房屋租赁合同》，合法有效不存在争议，但不是执行异议之诉审理范围；第二，涉案房屋的租赁关系确实是先于中信银行台州分行的抵押权设立，但是原告原法定代表人在中信银行台州分行与阎定彪签订抵押贷款合同、办理抵押登记�续的时候，代表公司出具了《关于承租人同意我行行使抵押优先权的承诺函》，该承诺函确认：其同意被执行人将该房屋抵押给中信银行台州分行，在贷款存续期间，中信银行台州分行可以根据实际需要随时处置抵押物，行使抵押优先权，同意终止租赁合同关系，其绝不以租赁在先等理由干涉、阻碍处置上述抵押房产。因此，原告已经明确知晓涉案房屋抵押给中信银行台州分行，且明确表示其作为承租人放弃优先权，故而抵押权应优先于租赁权。第三，原告认为阎定彪与中信银行故意隐瞒合同有关重要事实而迫使原告签下承诺函的说法不成立。原告签订承诺函是完全自愿的，且只有签订了承诺函，中信银行台州银行才能办理抵押贷款。第四，原告认为承诺函时间系伪造，也是不对的。承诺函上虽然有部分内容是手动填写，但是承诺主文部分是打印体，因此原告原�定代表人何淑君是明确知晓房屋抵押情况及处置该房屋自己所放弃的权利。第五，承诺函的签字虽然没有原告公章，但签字人何淑君系原告原法定代表人，其对外的职务行为即为法人行为，其后果应当由法人承担。该承诺函有效，要求驳回原告的诉讼请求。
被告华信小额公司辩称：同意被告中信银行台州分行的答辩意见，需要补充的是承诺函系原告当时法定代表人亲笔出具，在没有相反证据推翻或者证明原告出具承诺函存在被欺诈或胁迫的情形下，应当认为是真实有效的，原告应当按照承诺放弃租赁优先权，不能阻碍申请执行人对涉案房产的执行。因此，要求驳回原告的诉讼请求。
被告阎定彪辩称：涉案房屋价值大，所以才去办理了抵押借款，被告阎定彪想何淑君不会在承诺函签字。被告阎定彪不在场，具体不清楚。被告阎定彪认为涉案房屋�租赁结束之后再出卖，在时间上是先租赁后抵押。
被告高由统未作答辩。
原告永德堂药房为证明其主张，向本院提供证据如下：
1、房屋租赁协议1份，拟证明原告与被告阎定彪租赁涉案房屋的事实。
2、（2016）浙1082执异23号执行裁定书1份，拟证明原告以案外人身份向法院提出执行异议，法院经审查后裁定驳回，原告不服该裁定，向法院提起诉讼的事实。
被告中信银行台州分行、华信小额公司经分别质证，对证据1的真实性、合法性均无异议，对关联性有异议。该租赁合同只能证明租赁存在的事实，不能证明租赁权优先抵押权的事实；对证据2的真实性、合法性、关联性均无异议。
被告阎定彪经质证，认为：对证据1的真实性、合法性、关联系无异议；对证据2，认为该裁定书内容不正确。
被告中信�行台州分行为证明其主张，向本院提供证据如下：
（1）原告永德堂药房公司变更信息表1份，拟证明何淑君在签订承诺函时是原告的法定代表人的事实。
（2）《关于承租人同意我行行使抵押优先权的承诺函》1份，拟证明原告向中信银行台州分行出具承诺函，书面承诺原告同意被告阎定彪将房屋抵押给中信银行台州分行，在贷款存续期间，被告可以根据实际需要随时处置抵押物，行使抵押优先权，且原告同意终止租赁合同关系，绝不以租赁在先等理由干涉、阻碍处置上述抵押房产，放弃作为承租人优先权的事实。
原告经质证，对证据（1）无异议；对证据（2）的真实性、合法性以及关联性均有异议。这份承诺函不真实，何淑君本人否认在承诺函上签字，且承诺函上面的字是手写的，而且承诺函出具时间与落款时间是否一致，也存有异�。从内容上看，正常的人不会签这样的承诺函，这不符合本案的实际情况，即使是何淑君本人签的，也存在重大误解，应当撤销。
被告华信小额公司经质证，对证据（1）、（2）无异议。
被告阎定彪经质证，对证据（1）没有异议；对证据（2）认为系何淑君与中信银行台州分行之间的关系，被告阎定彪不在场，也不清楚，与其无关。
被告华信小额公司、阎定彪、高由统未举证。
本案审理中，原告永德堂药房向本院提出对《关于承租人同意我行行使抵押优先权的承诺函》上“何淑君”签名真伪以及“何淑君”签名与主文手写字迹是否同时期形成的事实进行司法鉴定。因原告未在规定时间内缴纳鉴定费，故未形成鉴定报告。
被告高由统未到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。
对当事人提供的证据，本院综�认证如下：
原告提供的证据1因到庭被告对其真实性、合法性均无异议，本院对其真实性和合法性予以确认，并对其待证原告与被告阎定彪租赁涉案房屋的事实的证明力予以确认。被告中信银行台州分行提供的证据（1）因到庭各方均无异议，本院对其证明效力予以确认。
原告提供的证据2，本院对其证明力予以确认。因原告在法定期限内提出执行异议之诉，因此该执行裁定书未生效。
被告中信银行台州分行提供的证据（2）原告虽认为该份承诺函不真实，且被何淑君本人所否认，并对承诺函上的时间提出异议，但原告未提供相关证据予以证实，因此原告的该部分质证意见缺乏依据，本院不予采信；其次，承诺函上虽然既有手写部分，也有打印体部分，但该承诺函上对于“申请抵押贷款”、“抵押人”、“抵押担保”以及“本人郑重承诺：1、同意抵押人将上述房产抵押给贵行；2、在贷款存续期间，贵行可以根据实际需要随时处置抵押物，行使抵押优先权。在贵行处置上述抵押房产是，抵押人与本人所签订的租赁合同自动终止，本人绝不以租赁在先等理由干涉、阻碍贵行处置上述抵押房产，行使抵押优先权。”等关键文字均为打印体，该承诺函上载明“承诺人：何淑君，时间：2013年9月26日。”何淑君作为法律上的民事行为能力人，应当认识到自己作为原告法定代表人所签订承诺函的内容、意义及后果。因此，对原告所称，即使何淑君签了承诺函，也属于重大误解的质证意见，在无反证证明之下，本院不予采信。由此，本院对证据（2）证明效力予以确认。
本院经审理，认定事实如下：
2013年3月1日，原告与被告阎定彪签订了一份《房屋租赁合同》，被告阎定彪将其名下位于临海�大洋街道云水山庄锦水居商铺3、5幢5号租赁给原告。双方约定租赁期限为8年，起止日期为2012年6月1日至2020年6月1日止。合同签订后，原告支付了100万元租金，并装修后投入使用。
2013年9月26日，原告法定代表人何淑君就其租赁的房屋向中信银行台州分行出具《关于承租人同意我行行使抵押优先权的承诺函》，承诺：“1、同意抵押人将上述房产抵押给贵行；2、在贷款存续期间，贵行可以根据实际需要随时处置抵押物，行使抵押优先权。在贵行处置上述抵押房产是，抵押人与本人所签订的租赁合同自动终止，本人绝不以租赁在先等理由干涉、阻碍贵行处置上述抵押房产，行使抵押优先权。”
华信小额公司与阎定彪因金融借款合同纠纷一案，经本院审理后，在执行中查封了阎定彪名下位于临海市大洋街道云水山庄锦水居商铺3、5幢5号房产。中信银行�州分行与阎定彪因金融借款合同纠纷一案，经台州市椒江区人民法院审理并进入执行程序。2016年8月10日，原告作为案外人提出执行异议申请，2016年8月18日，本院作出（2016）浙1082执异23号执行裁定：驳回案外人临海市永德堂大药房有限公司的异议申请。2016年9月22日，原告提出案外人执行异议之诉。
另查明，2014年7月23日，原告永德堂药房法定代表人由何淑君变更为应群利。
本院认为：原告永德堂药房与被告阎定彪签订的《房屋租赁合同》系双方自愿订立，不违反法律规定，故对该合同的效力予以确认。本院对原告要求确认该合同合法有效的诉讼请求予以支持。
鉴于《房屋租赁合同》签订的时间早于被告中信银行台州分行设立抵押物办理抵押登记的时间，因此原告本应依法享有买卖不破租赁的权利以及对该租赁物的优先购买权。审理中，被告中信银行台州分行向本院提交《关于承租人同意我行行使抵押优先权的承诺函》，该承诺函明确同意被告阎定彪将该租赁房屋抵押给被告中信银行台州分行，并承诺抵押权人可行使优先权，不以租赁权利干涉阻碍抵押优先权。何淑君作为原告永德堂药房的原法定代表人，其代表法人从事民事活动，其以法定代表人的身份进行的民事行为所承担的责任应由法人承担。因此，何淑君作为原告法定代表人所出具的承诺函，其后果应当由原告承担。原告在被告中信银行台州分行办理抵押登记手续时，自愿放弃作为承租人的优先权，并承诺其签订的租赁合同自动终止，系其自愿行为，并导致其租赁优先权的丧失。现原告永德堂药房认为其作出的承诺系重大误解，又认为该承诺函伪造，但未提供证据予以证明，本院不予采信。综上，原告现并不享有足以排除强制执行的民�权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
一、确认原告临海市永德堂大药房有限公司与被告阎定彪于2013年3月1日所签订的《房屋租赁合同》合法有效。
二、驳回原告临海市永德堂大药房有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币13800元，由原告临海市永德堂大药房有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。在递交上诉状后七日内，向浙江省台州市中级人民法院交纳上诉案件受理费13800元，逾期不交按自动撤回上诉处理。（收款单位：浙江省台州市财政局，开户银行：台州市农行，帐号：19－900001040000225089001）
审 判 长 王建平
审 判 员 朱 玛
人民陪审员 车军红
二〇一七年四月十七日
代书 记员 王 婷