江苏省新沂市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新民初字第4595号
原告王艳。
原告王问迁。
二原告共同委托代理人梁伟，江苏沭新律师事务所律师。
被告王仙凤。
委托代理人王晓山，邳州市道义法律服务所法律工作者。
被告李孝伍。
被告王艳梅。
原告王艳、王问迁与被告王仙凤、李孝伍、王艳梅案外人执行异议之诉一案，本院于2013年11月22日立案受理后，依法组成合议庭先后于2014年4月2日、4月30日公开开庭进行了审理。原告王艳、王问迁及其委托代理人梁伟，被告李孝伍、王艳梅，证人王艳龙等到庭参加诉讼；被告王仙凤及其委托代理人王晓山第一次开庭时到庭参加诉讼，第二次开庭，被告王仙凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王艳、王问迁共同诉称：2009年3月8日，二原告以35万元的价格向被告李孝伍、王艳梅购买位于新沂市棋盘镇街东的楼房一套，二被告于半年后搬出将房屋交付给原告。因此房未办理房产证，只有土地使用权证，虽多次到土地等部门要求办理过户手续，但均被拒绝。2013年8月6日，因被告李孝伍欠被告王仙凤借款40万元未还，房屋被查封。鉴于房屋实际归二原告所有，故二原告提出异议，但被驳回。二原告认为，房屋属二原告所有，驳回理由不成立。为此，起诉要求：一、停止对新沂市棋盘镇街东的楼房一套的执行；二、确认二原告与被告李孝伍、王艳梅之间的房屋买卖合同为合法有效合同。
被告王仙凤辩称：1、被告王仙凤主体不适格。被告王仙凤诉被告李孝伍一案的判决已经生效，在执行阶段，二原告提出执行异议，但被法院裁定驳回，该裁定已经生效。原告不服该裁定，应当向上一级人民法院申请复议，诉被告王仙凤没有任何理由。二原告起诉房屋买卖合同纠纷，根据合同相对性，也不应将被告王仙凤列为当事人。原告诉被告王仙凤属滥用诉权，由此给被告王仙凤造成的交通费等损失应当由原告承担。2、二原告诉被告王仙凤执行异议之诉无事实和法律依据。被告王仙凤与被告李孝伍民间借贷纠纷一案，在执行阶段查封房屋，被告李孝伍未提出异议，且房屋的土地使用权、建房规划许可均登记在被告李孝伍名下，故房屋属被告李孝伍所有，法院查封有事实和法律依据。根据物权法规定，依照协议等法律行为发生物权变动，自记载于登记薄时发生效力。二原告即使购买了房屋，因未办理过户登记手续，房屋仍然属被告李孝伍所有，未经登记不能对抗第三人。即使二原告与被告李孝伍的买卖合同违约，也只是债权纠纷；根据保全债权优先原则，也只能等被告王仙凤的债权执行完毕后，二原告才能享有其他债权。根据房地产管理法第38条的规定，被告李孝伍在未领取房屋权属证书的情况下转让房屋违反了法律规定。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告李孝伍辩称：被告李孝伍不少被告王仙凤的钱。涉案房屋建造时向原告王艳借款10万元，后来房屋建成后，因要把孩子转到新沂上学，便把棋盘的房屋以35万元的价格出售给原告王艳，然后在新沂买房子。2009年3月，在原告王艳家签订一份合同，证明该房子属于原告王艳。
被告王艳梅辩称：当时在棋盘建房时就有意搬到新沂居住。建房时钱不够，就向原告王艳借款10万元，该款是建房之前借的。建房过程中，又陆续向原告王艳借款合计15万元。2009年一二月份，又从原告王艳处拿10万元，确定把房子卖给她。2009年3月8日，在原告王艳家里签订协议将房子卖给她，签订协议时有王艳龙、王金龙作证明。2010年-2011年期间，被告王艳梅和原告王艳多次到规划部门办理规划证，但规划部门称得办完土地证才能办理规划证。2010年-2011年期间，被告王艳梅和原告王艳也多次到土地部门想更换土地使用权人姓名，但土地部门称不能更换，要想过户，需要土地证办来后去办房产证才能过户。2011年7月，土地证办好后，想去办理房产证，但是没有规划证，规划证不给办，所以没法办理房产证，也没有过户给原告王艳。
经审理查明：王仙凤诉李孝伍民间借贷纠纷一案，本院经审理作出（2012）新民初字第1538号民事判决，该判决已经生效。由于李孝伍未履行判决确定的义务，致使王仙凤向本院申请强制执行。本院在执行过程中，于2013年8月6日作出（2013）新执字第0679号执行裁定：查封土地使用权人为李孝伍的位于新沂市棋盘镇迎宾路西侧楼房一套（土地使用权证号：新国用（2011）第060004号）。2013年9月30日，二原告向本院提出执行异议，以涉案房屋属其所有为由要求解除查封措施。本院经审查，于2013年11月8日作出（2013）新执异字第0031号执行裁定：驳回二原告的异议申请。二原告不服，于法定期限内向本院提起执行异议之诉。
另查明：二原告系夫妻关系，被告王艳梅与原告王艳系姐妹关系，被告王艳梅、李孝伍曾系夫妻关系于2012年1月6日办理离婚登记手续。涉案房屋于2008年建成；2011年1月29日，补办土地使用权证，登记的土地使用权人为李孝伍；2011年11月4日，李孝伍经批准建设房屋300平方米；但至今未办理房屋所有权登记手续。2009年3月8日，二原告与被告李孝伍、王艳梅签订房屋买卖合同一份，约定：被告李孝伍、王艳梅将涉案房屋以35万元的价格出卖给二原告，有关房产手续待今后办理。
以上事实，有存放在本院（2013）新执异字第0031号一案卷宗内的异议申请书、（2013）新执字第0679号执行裁定书、国有土地使用权证复印件、村镇建设项目规划许可审查表、（2013）新执异字第0031号执行裁定书，原、被告的当庭陈述等证据予以证明。上述证据经查证属实，均具有证明效力，足以认定。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生法律效力。”涉案房屋建造时虽未取得规划许可，但事后，被告李孝伍办理了土地使用权证和建设规划许可手续，足以证明有权机关已经对被告李孝伍建造房屋的合法性予以追认，故应当认定涉案房屋为被告李孝伍合法建造，属被告李孝伍所有。至今，涉案房屋所有权也未登记在二原告名下，故二原告主张其向被告李孝伍、王艳梅购买房屋后即取得房屋所有权的理由不能成立，本院不予支持，房屋仍然属被告李孝伍所有。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据上述司法解释规定，在涉案房屋未过户登记到二原告名下的情况下，其只有满足支付全部价款、占有房屋、对未办理过户登记手续没有过错等全部三个条件才能依法阻止涉案房屋的执行。二原告及被告李孝伍、王艳梅均主张被告李孝伍、王艳梅将涉案房屋以35万元的价格出售给二原告，付款方式为：被告李孝伍、王艳梅在建造涉案房屋时向二原告借款共计25万元未还，据此抵销二原告应支付的购房款25万元；出售房屋时，二原告又向被告李孝伍、王艳梅支付购房款10万元。但关于购房款的支付情况，除了二原告及被告李孝伍、王艳梅的陈述和证人王艳龙的证言之外，没有其他证据证明。证人王艳龙与原告王艳、被告王艳梅系兄妹关系，鉴于二原告与被告李孝伍、王艳梅及证人王艳龙身份上的特殊关系，仅凭其陈述不足以认定二原告已经足额支付购房款。二原告及被告王艳梅主张，之所以没有办理房屋产权过户登记手续是因为要先办理规划许可证，再办理房产证，然后才能办理房屋产权过户登记手续；由于规划部门不给办理规划许可证，所以不能办理房产证，最终导致不能办理房屋产权过户登记手续。为证明其主张，二原告提供证人许兵、曹文明的书面证言予以证明。证人许兵称：2010年，原告王艳和被告王艳梅多次到新沂市棋盘镇村镇建设服务中心申请办理规划许可证，因土地使用权证未颁发，致使不能办理规划许可证，2011年7月土地使用权证颁发后，市规划局当时停办规划许可证，致使一直未办理房产证。证人曹文明称：2010年-2011年，原告王艳和被告王艳梅多次到新沂市棋盘镇土地所要求变更土地使用权证上的姓名，其告知：姓名无法更改，等土地使用权证办好后，再办理房产证，然后才能过户。本院认为，仅凭证人许兵、曹文明的书面证言不足以证明2011年7月不能办理规划许可证，即便证人所言属实，那么在2011年7月后，由于二原告及被告李孝伍、王艳梅未积极办理房屋相关手续，致使涉案房屋一直未过户登记到二原告名下，二原告对此仍然具有过错。
综上，二原告对涉案房屋既不享有所有权，也不具备依法阻止执行房屋的条件，其诉讼请求不能成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：
驳回原告王艳、王问迁的诉讼请求。
案件受理费6550元，由原告王艳、王问迁负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 王海波
人民陪审员 马 燕
人民陪审员 贺翠侠
二〇一四年五月十六日
书 记 员 朱 赛