宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0203民初762号
原告：连斌，男，1968年8月18日出生，汉族，住宁波市鄞州区。
委托诉讼代理人：梅静静，浙江宇邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨宇艇，浙江宇邦律师事务所律师。
被告：陈宏光，男，1962年9月10日出生，汉族，住宁波市海曙区。
委托诉讼代理人：郑勇，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。
被告：浙江汉贡酒店投资管理有限公司。统一社会信用代码91330203671238060Y。住所地：宁波市海曙区西河街*****号。
法定代表人：陈宏光，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郑勇，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。
第三人：宁波市新鄮城饭店有限公司。住所地：宁波市海曙区西河街**号。
法定代表人：陈追平，该公司总经理。
原告连斌与被告陈宏光、浙江汉贡酒店投资管理有限公司（下简称汉贡酒店）、第三人宁波市新鄮城饭店有限公司（下简称新鄮城饭店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月24日立案后，依法适用简易程序，由审判员袁永达独任审判，后因案情复杂，依法转换普通程序，并组成合议庭，于2017年6月21日、2017年8月18日二次公开开庭进行了审理。原告连斌及其委托诉讼代理人梅静静、杨宇艇，被告陈宏光、汉贡酒店共同委托诉讼代理人郑勇到庭参加了诉讼，第三人新鄮城饭店经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告连斌诉请：1.判令确认被告陈宏光与第三人于2008年11月11日签订的《补充合同》无效；2.判令被告陈宏光、汉贡酒店立即腾退房屋；3.判令被告陈宏光、汉贡酒店支付自2016年11月22日起至被告实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费（按30万元/月）。审理中，原告撤回第1项诉讼请求。事实和理由：2007年5月10日，被告陈宏光与第三人签订《租赁合同》，约定租赁期限为8年，自项目起租日起算，前三年每年租金为300万元，之后每年按上一年租金的10%递增，第4年租金309万元，第5年租金318万元，第6年租金325万元，第7年租金330万元，第8年租金340万元。2008年11月11日，被告陈宏光与第三人签订《补充合同》，约定房屋租赁期限由8年变更为18年，即自2007年7月1日至2025年6月30日止，2015年6月30日至2025年6月30日租金共800万元，即每年80万元（该租赁费被告陈宏光已支付给第三人）；以被告陈宏光提前支付的租金应付的利息直接作为2009年2月1日至2015年6月30日期间的租金。原告经核查第三人公司财务账册，第三人从未收到被告陈宏光租金800万元。2016年11月22日，依据宁波市鄞州区人民法院（2012）甬鄞执民字第1802-8号、第1803-7号、第1804-7号执行裁定书，房屋所有权及土地使用权自该裁定送达之日起转移，故原告于2016年11月22日开始即拥有该商铺的合法产权。原告认为，被告陈宏光与第三人于2008年11月11日签订的《补充合同》约定的2015年6月30日至2025年6月30日期间租金价格明显过低，严重损害原告利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或第三人利益，以合法形式掩盖非法目的签订的合同为无效合同，故被告陈宏光与第三人签订的《补充合同》为无效合同。在与被告协商无果的情况下，原告只得依法提起诉讼。
被告陈宏光、汉贡酒店共同辩称：一、被告陈宏光与第三人签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示的情况下所签订的合同，合法有效，理由如下：1.《租赁合同》及《补充协议》的签订时间分别是2007年5月及2008年11月11日，在该时间段第三人拥有对租赁物的完全所有权，其完全有权利自由处置该租赁物，在双方意思自治的情况下签订的合同并不损害其他任何人的利益。2.招商银行的《授信协议》时间为2010年9月1日，抵押权形成于上述时间之后，而这个时间已经远远晚于被告与第三人签订租赁合同的时间点，根据最高院相关司法解释，在租赁在前、抵押在后的情况下，适用买卖不破租赁的法律原则，租赁合同应得到法律的保护，原告作为买受人应继续履行租赁合同。3.原告并非善意第三人。原告取得租赁物的方式是通过司法拍卖，在司法拍卖公告中已经明确告知原告，被告的租赁期为18年，租期至2025年6月30日，租赁费已全额付清。这一情况是在宁波市鄞州区人民法院执行阶段时，经过多次听证后所确认的事实，故房屋价值评估时，也考虑到了租赁情况的因素，导致房屋最终的评估价格远远低于市场价格。原告在参与拍卖的时候，进行过实地考察，也与被告就租赁情况进行了解和沟通，在拍卖之前也明确向被告表示过如果竞拍成功，愿意继续履行该租赁协议。因此，原告是完全知晓租赁物的租赁情况，且拍卖评估价格已经考虑了租赁因素，价格已经低于市场正常价格，原告从中已经获得相关利益，故并非善意第三人。二、被告已经向第三人全额如数支付了租金，履行了合同义务。被告已经按照租赁合同的约定，如数支付了全部租金，被告汉贡酒店及顾刚均认可这一事实，因此，被告已经完成合同约定的支付租金的义务，并不存在损害他人利益或违约情况，故租赁合同应继续履行。三、租金的金额并未低于市场价格，也未损害他人利益。综上，被告陈宏光才是善意的合同相对人，没有任何过错存在，被告陈宏光与第三人签订的租赁合同及补充合同是合法有效的，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告连斌为证明其主张，向本院提供了下列证据，经被告陈宏光、汉贡酒店当庭质证，第三人新鄮城饭店经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证的权利，本院作如下认证：
证1.《租赁合同》、《补充合同》各一份，拟证明被告存在恶意损害原告利益以及《补充合同》为无效合同的事实。被告陈宏光、汉贡酒店对真实性、合法性没有异议，但认为这组证据不能证明被告陈宏光与第三人有恶意串通、损害原告利益的行为。本院对该组证据的真实性予以认定，对其效力在后详述。
证2.（2012）甬鄞执民字第1802-8号、第1803-7号、第1804-7号执行裁定书、房产证各一份，拟证明原告已拥有涉案房屋的合法产权，取得时间是2016年11月22日的事实。被告陈宏光、汉贡酒店没有异议。本院认为，原告提供的证据为原始证据，该组证据载明的内容能证明原告的待证事实，本院予以认定。
证3.原告申请本院对第三人原实际控制人顾刚制作的调查笔录、原告申请本院向宁波市公安局经侦支队调取该支队向顾刚、陈追评制作的调查笔录各一份，拟证明被告陈宏光与第三人之间存在民间借贷关系，房屋租赁合同不真实的事实。被告陈宏光、汉贡酒店对本院制作的调查笔录没有异议，对宁波市公安局经侦支队制作的调查笔录的合法性有异议，并认为该组证据不能证明原告的待证事实。经审查，本院对本院向顾刚制作的调查笔录予以认定，作为认定本案事实的依据，对宁波市公安局经侦支队制作的调查笔录性质为证人证言，证人未出庭陈述证言，且经侦支队调查时并未立案，故对相关调查笔录不予认定。
被告陈宏光为证明其抗辩主张，向本院提供了下列证据，经原告连斌当庭质证，被告汉贡酒店均无异议，第三人宁波市新鄮城饭店有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证的权利，本院作如下认证：
证4.民事判决书二份，拟证明讼争房屋抵押时间远远晚于被告与第三人之间的租赁关系生效时间的事实。原告对该组证据的真实性没有异议，但认为不能证明与涉案合同存在关联性。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定。
证5.司法拍卖公告一份，拟证明原告竞拍讼争房屋时，已经知道该房屋租赁期限到2025年6月30日的事实，评估价格较市场正常价格要低，已经考虑了被告租赁权的因素。原告对该份证据的真实性没有异议。经审查，本院对该份证据的真实性予以认定。
证6.银行汇款凭证及收条，拟证明被告已经实际将800万元租金支付第三人的事实。原告对真实性没有异议，但认为收款人均为顾刚，第三人实际并未收到租金。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定。
证7.第三人工商登记资料一份，拟证明收款人顾刚原系第三人法定代表人的事实。原告对真实性没有异议。经审查，本院对该份证据的真实性予以认定。
综上证据及原、被告的陈述，本院认定如下事实:2007年5月10日，被告陈宏光与第三人签订《租赁合同》一份，约定第三人将位于宁波市海曙区西河街95、97号的房屋、场地及附属设施租赁给被告使用，包括框架结构的7层主楼，建筑面积为6196.54平方米，土地使用面积4796.9平方米，租赁期限为8年，自起租日起算，租金前三年为300万元/年，第四年至第八年年租金分别为309万元、318万元、325万元、330万元、340万元等。该合同签订后，第三人与被告陈宏光均依约履行，被告陈宏光在承租房屋开设了汉贡酒店。2008年11月11日，被告陈宏光与第三人签订《补充合同》一份，约定双方将前述《租赁合同》约定的8年房屋租赁期限变更为18年，即自2007年7月1日起至2025年6月30日止，因第三人资金紧张，被告陈宏光一次性支付自第9年至第18年的租赁费用，共800万元，即每年80万元（该租赁费用被告陈宏光已于2008年8月15日、2008年9月17日、2008年11月11日通过银行转账的方式支付给第三人），自2009年2月1日至2015年6月30日，被告陈宏光提前向第三人支付的租金利息，该利息直接作为被告陈宏光应付的租金，在房屋租赁期内，如果第三人退还已收取的全部租金并支付相应的利息损失，本合同自动终止。第三人于同日出具收条一份，确认收到全部房屋租金800万元。后第三人因经营不善，包括涉案租赁房屋在内的资产被宁波市鄞州区人民法院拍卖。2016年11月22日，原告通过宁波市鄞州区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台竞拍购得第三人名下位于宁波市海曙区西河街95、97号7幢、14幢、15幢、10幢、4幢、1幢的房地产（涉案房屋包括在内），房屋所有权及土地使用权自该裁定送达之日起转移。原告取得房屋所有权后，与被告协商租赁合同履行事项，双方未能达成一致意见。原告遂诉至法院，请求依法解决。审理中，因原、被告各执己见，致调解不成。
另查明，2016年10月19日，宁波市鄞州区人民法院对涉案房屋进行司法拍卖时刊登的《拍卖标的调查情况表》中载明，拍品部分租赁长达20年，其中陈XX（经营锦江之星酒店）向被执行人租赁18年，租期至2025年6月30日，租赁费已全额付清，租赁问题需由买受人自行解决。
本院认为，本案的争议焦点为：1.涉案《补充合同》的性质认定；2.被告陈宏光对涉案房屋所享有的权利能否对抗原告的物权。
1.关于《补充合同》的性质认定问题。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，被告陈宏光与第三人在《补充合同》中约定：因第三人资金紧张，被告陈宏光一次性支付自第9年至第18年的租赁费用，共800万元，即每年80万元，自2009年2月1日至2015年6月30日，被告陈宏光提前向第三人支付的租金利息，该利息直接作为被告陈宏光应付的租金，在房屋租赁期内，如果第三人退还已收取的全部租金并支付相应的利息损失，本合同自动终止。从该合同内容及租金支付情况看，租金支付方式、资金金额不符合日常租赁常理，显然系第三人为了获取借贷资金，被告陈宏光为了获取巨额资金借贷利息回报并使自己的债权得到清偿，双方合意第三人以涉案房屋18年的房屋使用权的方式抵顶800万元的借款。可见，《补充合同》是债务人以其房屋使用权抵偿借款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此，被告陈宏光与第三人签订的《补充合同》为债权债务合同关系而非房屋租赁合同，并无不当。
2.关于被告陈宏光对涉案房屋所享有的权利能否对抗原告的物权问题。根据上述分析，被告陈宏光与第三人签订的《补充合同》为房屋使用权抵偿借款的合同之债而非房屋租赁合同，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。此外，根据合同的相对性原则，被告陈宏光与第三人之间签订的《补充合同》仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。而涉案房屋的所有权已被原告通过拍卖方式取得，即原告已依法取得对涉案房屋占有、使用、收益、处分的物权权利。排他性是物权的基本属性，即使被告陈宏光基于债权取得涉案房屋的使用权，由于没有进行他项权利登记，亦不能对抗原告对涉案房屋所享有的物权。因此，被告陈宏光以《租赁合同》、《补充合同》提出对本案所涉房屋享有的使用权优先于原告对涉案房屋所享有的物权的抗辩意见，本院不予支持。
综上，本院认为，被告陈宏光与第三人签订的《补充合同》为债权债务合同关系而非房屋租赁合同，不适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力的规定。该合同对现所有权人即原告没有约束力。因被告陈宏光系《补充合同》相对人，被告汉贡酒店系涉案房屋的实际使用人，本院对原告要求被告陈宏光、汉贡酒店腾退涉案房屋的诉讼请求予以支持。原告要求被告陈宏光、汉贡酒店支付占有使用费，依法有据，本院予以支持，原告要求按30万元/月标准计付，但未提供证据予以证明，本院认为参照被告陈宏光与第三人签订的《租赁合同》、《补充合同》确定的租金标准为宜，即24万元（800万元×3%）。被告陈宏光、汉贡酒店之间的债权债务关系自行理直。第三人宁波市新鄮城饭店有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百一十七条第一款、第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
、被告陈宏光、浙江汉贡酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于宁波市海曙区西河街95、97号的房屋、场地及附属设施（包括框架结构的7层主楼，建筑面积为6196.54平方米，土地使用面积4796.9平方米）腾退归还给原告连斌。
、被告陈宏光、浙江汉贡酒店投资管理有限公司应支付原告连斌自2016年11月22日起至2017年10月21日的租金264万元（2017年10月22日起的占有使用费按24万元／月的标准支付至被告实际腾退房屋之日止），上述款项被告陈宏光、浙江汉贡酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内履行完毕。
三、驳回原告连斌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费9800元，由被告陈宏光、浙江汉贡酒店投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 袁永达
人民陪审员 杨建国
人民陪审员 张爱华
二〇一七年十一月六日
代书 记员 方 静
本案引用的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。
损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。
受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。