山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第848号
上诉人（原审原告）韩俊梅，女，1968年1月10日出生，汉族，鸿泉制水有限公司职工，住济南市。
委托代理人梁文波，山东宇鹏律师事务所律师。
委托代理人李娟，山东宇鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐莉，女，1967年9月6日出生，汉族，济南市公安局车辆管理所科员，住济南市。
委托代理人许永娟，山东睿扬律师事务所律师。
上诉人韩俊梅因与被上诉人徐莉房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2014）市民初字第1530号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年11月3日公开开庭审理了本案。上诉人韩俊梅及其委托代理人梁文波、李娟，被上诉人徐莉的委托代理人许永娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2013年12月29日，韩俊梅、徐莉在中介济南联友房产经纪有限公司的居间介绍下签订《房屋买卖合同》一份，韩俊梅为买受人、乙方，徐莉为出卖人、甲方，济南联友房产经纪有限公司为居间人、丙方，合同约定：甲方将其所有的坐落于济南市市中区英雄山路房产出售给乙方，产别为私有房产，房屋建筑面积为107.32平方米，地下室／小房面积为7.98平方米；总房款为110万元；乙方在合同签订时向甲方支付定金5万元；付款方式为按揭贷款，乙方于2014年1月15日前支付首付款65万元（含定金5万元），剩余房款45万元，在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付；合同第十一条约定，甲、乙双方同意，甲方于收到首付款、网签两日内前通知乙方进行房屋验收交接……；合同第十二条第2项约定：甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；第3项约定：甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同；第5项约定：签定合同后，若甲方违约，则定金双倍返还乙方，如乙方违约，则定金不退……。合同签订后，韩俊梅依约向徐莉支付了购房定金5万元，韩俊梅未按合同约定于2014年1月15日前向徐莉支付除定金外的购房首付款60万元。
韩俊梅曾于2014年3月7日16时30分56秒与徐莉进行电话联系，通话时长为15分37秒。2014年1月25日14时47分，中介公司工作人员李某向徐莉发短信，内容为“您好，徐姐，不好意思，刚才打扰您开会了，我是21世纪不动产联友英雄山店的李某，今天客户说她那边的款年前银行不给放了，她不好意思给您说，我们也很不好意思，客户说看今天或明天早上能给您先打十几万行吗？”，被告徐莉14时48分短信回复“晚上再联系吧”。2014年2月28日9时48分，中介公司工作人员李某向徐莉发短信，内容为“徐姐，我是21世纪不动产的李某，昨晚给您打电话，没有接通，刚才也是我打的，您可能开会呢，我昨晚把合同找出来看了一下，违约金是逾期一日总价款的千分之三，根据合同约定时间，晚了27个工作日”，徐莉9时50分短信回复“我在开会，回头再说”。2014年3月10日11时12分，中介公司店长曹某某向徐莉发短信，内容为“徐姐下午可以吗，我需要提前跟银行安排，21世纪”，徐莉11时28分短信回复“我正在开会”，曹某某11时34分回复“我跟银行安排好了，下午先上房管局再去建行银行资金监管，为了更好贷款，咱先给你40万，监管25万贷款45万，合计110万”，徐莉12时04分短信回复“我正在开会”、12时05分短信回复“会后联系你”。2014年3月10日13时22分，中介公司店长曹某某向徐莉发短信，内容为“114813637@qq.com”，曹某某将其邮箱发给徐莉。2014年3月11日14时43分，中介公司店长曹某某向徐莉发短信，内容为“徐姐好明天早上9点在市房管局集合，你们夫妻二人都要到场请带好户口本、身份证、结婚证、双人都要，另邮箱已经发给您了”，徐莉14时43分短信回复“好的”。2014年3月11日16时46分，徐莉向中介公司店长曹某某发电子邮件，该邮件的附件中系由徐莉起草的补充协议一份，内容为“今卖方收到买方购买英雄山路部分房费、地下室及装修费共计六十万元（其中元在资金托管账户），还有四十五万元房款未交付。约定尚未交付的四十五万元若因公积金政策（买方申请公积金贷款）等原因，无法在网签之日起四个月内支付清的话，超出时间按照买方申请的住房公积金贷款利率支付给卖方利息，若本年度末买方仍然无法支付清全部房款，属于买方违约，买卖合同取消。买方迟交首付款形成的两万元违约金不包含在房款中”，该补充协议，双方及中介公司均未签章。2014年3月11日16时58分，中介公司店长曹某某向徐莉发短信，内容为“密码是什么”，询问上述加密电子邮件的密码，徐莉16时59分短信回复“6171”，告知密码。2014年3月11日20时44分，徐莉向中介公司店长曹某某发电子邮件，该邮件的附件中系由徐莉对其起草的上述补充协议进行细化后的新的补充协议一份，徐莉发送电子邮件时另标注“申请履行合同，你们做好解释。再者请看合同，给我扣房产证的理由，否则还我房产证。补充协议是违约前提下的自我保护”，补充协议的内容为“《房屋买卖合同》补充协议鉴于：1、三方2013年12月29日签订的《房屋买卖合同》依法生效；2、乙方违反《房屋买卖合同》约定的第四条之规定，逾期四十二日交付房款，构成违约。依约定应向甲方承担违约金8.19万元。3、《房屋买卖合同》对最后一笔款项的交付，没有约定期限等。以上客观情况，三方达成如下补充约定内容并共同遵守：1、甲方同意乙方分次支付违约金8.19万元：网签之前支付2万元，剩余违约金6.19万元与最后一笔房款一同支付。2、如乙方在网签后4个月付清最后一笔房款45万元，甲方同意放弃剩余违约金6.19万元；如乙方在网签4-6个月期间付清最后一笔房款45万元，乙方同时向甲方支付剩余违约金1万元，甲方同意放弃剩余违约金5.19万元；如乙方在网签6个月期满仍然不能付清最后一笔房款45万元，则视为因乙方行为导致合同履行不能，《房屋买卖合同》终止。3、本《补充协议》自三方签字或者盖章后生效，与《房屋买卖合同》具有同等效力。”，该补充协议，双方当事人及中介公司均未签章。2014年3月11日20时46分，徐莉向中介公司店长曹某某发短信，内容为“请看邮箱，我申请履行合同”。2014年3月12日20时46分，徐莉向中介公司店长曹某某发电子邮件，内容为“那请你给我提示一下，大约什么时间会有结果”。2014年3月13日19时13分，徐莉向中介公司店长曹某某发电子邮件，内容为“我在履行合同，而且帮助你们弥补合同不完善之处，那再提示一下你们无法保证合同履行，却扣无责方证件，有无过错？我的损失你们有无责任？给你们调解时间，我等回音，因证件导致长时间无法处理房屋引起的损失也需要你们个说法”。2014年3月22日10时15分，中介公司店长曹某某向徐莉发短信，内容为“徐姐这段时间您是怎么打算的？”。2014年4月4日16时14分，中介公司店长曹某某向徐莉发短信，内容为“徐姐有空的话一块坐下来谈谈吧，商量个解决办法”。2014年4月17日，徐莉向原告韩俊梅发出了“限期交纳购房款通知书”一份，内容为：“韩俊梅：我与你作为双方当事人于2013年12月29日签订《房屋买卖合同》，根据合同约定，你应于2014年1月15日向我交纳首期购房款六十五万元，但到期至今未付。现通知你自接到本通知之日起十日内向我支付购房款及违约金，如仍不按此期限支付，视为你拒绝履行合同义务，我有权解除房屋买卖合同。特此通知。徐莉二Ｏ一四年四月十一日”。
韩俊梅为证实双方之间就逾期支付首付款一事达成了由韩俊梅支付给徐莉违约金2万元，双方于2014年3月10日办理网签，韩俊梅将首付款支付给徐莉的约定，提交了2014年5月20日，由韩俊梅的委托代理人梁某某、李某向中介公司店长曹某某制作的询问笔录一份，笔录中记录有：“……韩俊梅于2014年3月7日给我打电话说徐莉同意违约金支付2万元，该违约金及首付款于下周一（即3月10日）支付，同时徐莉配合我们办理网签；我当时想这事终于弄好了，挺高兴，挂了电话我就给徐莉打电话确认此事，徐莉也确认了此事；后到周一时徐莉又以开会开到下午没有办理网签及支付首付款。2014年3月11日徐莉说12号去办理……但是到了晚上徐莉给我发邮件，再次提出8.19万的违约金，因此双方又没有办成，至今双方争执不下，也没继续履行合同……”。徐莉为证实双方之间未达成上述约定，提交了2014年6月25日，由徐莉的委托代理人许永娟向中介公司店长曹某某制作的调查笔录一份，笔录中记录有：“……许：买方15日前未付款后，双方有没有通过咱们中介达成一致协议？曹：没有。许：就之后的合同履行及违约情况中介是否调解过？曹：我是2月中旬接手的，接手时李某移交工作，说违约金大概7万多，但是买卖双方并未通过我们中介达成任何一致的协议……”。
原审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《房屋买卖协议》，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。我国《合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。徐莉2014年7月7日当庭同意解除与原告韩俊梅签订的《房屋买卖合同》，双方对于解除因涉案房屋签订的《房屋买卖合同》，已形成合意，故韩俊梅要求解除与徐莉2013年12月29日签订的关于涉案房屋的《房屋买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，原审法院依法予以支持，合同自2014年7月7日起解除。
本案的焦点问题在于双方当事人之间是否已经达成了由韩俊梅支付违约金2万元，双方继续履行合同，韩俊梅向徐莉支付首付款，徐莉为韩俊梅办理网签过户手续的约定。根据双方提交的证据材料及证人证言显示，双方确实对于因韩俊梅逾期交纳首付款应支付违约金的问题进行过协商，但并无充分证据证实系双方之间系自行进行协商，且已达成了一致意见。虽然韩俊梅申请证人马静、刘琴英出庭作证，以证实双方2014年3月7日通过电话协商达成了一致意见，但通过徐莉与中介公司工作员之间的短信记录及电子邮件记录显示，在2014年3月7日前后，对于韩俊梅应支付多少违约金、首付款支付时间、办理网签时间、剩余房款支付时间，徐莉与中介公司一直在进行沟通交流，并未形成一致意见，且如按韩俊梅的主张，双方对于违约金数额已经在2014年3月7日达成了一致意见，在徐莉向其邮寄了“限期交纳购房款通知书”后，韩俊梅也应按通知书的时间支付购房款及违约金，以保证合同的继续履行，但韩俊梅亦未支付任何款项，故对韩俊梅主张双方之间已达成了一致意见的主张，原审法院不予采纳。根据双方签订的《房屋买卖合同》的约定，韩俊梅应于2014年1月15日支付首付款，在无证据证实双方已另行达成相关约定的情况下，无法证实徐莉存在违约，韩俊梅逾期未支付首付款，已构成违约，故韩俊梅主张要求徐莉双倍返还定金、赔偿经济损失（搬家费、租房费、租房中介费、迟延搬家占房费、律师代理费）的诉讼请求，无事实和法律依据，原审法院依法不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十五条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告韩俊梅与被告徐莉于2013年12月29日签订的《房屋买卖合同》自2014年7月7日起解除；二、驳回原告韩俊梅的其他诉讼请求。案件受理费2460元，减半收取1230元，由原告韩俊梅负担。
上诉人韩俊梅不服原审判决上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律错误，判决明显不公。上诉人与徐莉于2014年3月7日就逾期支付首付款达成了口头协议，中介公司经办人员已出庭作证，与上诉人提交的短信形成证据链条。上诉人购房未成却造成10万余元的经济损失，原审判决显示公平。综请求撤销原审判决依法改判；本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人徐莉辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。
经审理本院认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为：韩俊梅、徐莉于2013年12月29日签订的《房屋买卖合同》为双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。双方均应当按照约定履行合同义务，韩俊梅未在约定的期限内支付房屋首付款，违约在先。后经协商，双方同意在韩俊梅支付违约金的前提下继续履行合同，同时由于原合同中对于剩余房款的支付期限未明确约定，徐莉提出双方须签订一份补充协议，对剩余购房款的付款期限作出约定。在韩俊梅首付款逾期支付的情况下，徐莉为保障其权利对原合同约定不明之处提出签订补充协议属情理之中，且徐莉在补充协议中限定的付款期并不苛刻，符合一般的交易惯例，韩俊梅不同意签订补充协议，导致双方合同未得到履行。韩俊梅主张双方于2014年3月7日对于逾期支付首付款的违约金达成了口头协议，根据证人证言及短信内容，双方对于违约金的数额进行了协商，但同时徐莉提出了签订补充协议的要求，在韩俊梅不同意签订补充协议的情况下，徐莉不同意履行合同，不能认定徐莉违约。因此，对于韩俊梅要求徐莉双倍返还定金，并赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，上诉韩俊梅的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2460元，由上诉人韩俊梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王德强
代理审判员 何菊红
代理审判员 曹 慧
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 孙培培