南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）栖民初字第1524号
原告南京某甲物业管理有限公司，住所地江苏省南京市仙林街道依山苑12幢负一层。
法定代表人潘岳平，该公司董事长。
委托代理人李伟，北京大成（南京）律师事务所律师。
被告吴海，男，汉族，1982年12月21日出生。
原告南京某甲物业管理有限公司（以下简称某甲物业公司）与被告吴海物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月28日立案受理后，依法由本院审判员程前葆适用简易程序，于2015年7月9日公开开庭进行了审理。原告某甲物业公司委托代理人李伟、被告吴海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某甲物业公司诉称，2005年1月18日，江苏某甲建设发展集团有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，选聘原告作为某甲城的物业管理企业，合同期限至业委会成立时止；其中住宅物业服务费为每月每平方米1元，按季度支付，如逾期缴费的，原告有权从逾期之日起按应缴费用每日千分之三收取违约金。原被告还签订了《前期物业管理服务协议》，双方约定的物业服务费及违约责任同上。2012年11月20日，某甲城东区业主委员会与原告签订物业服务合同，约定自2013年1月1日起物业服务费标准为每月每平方米1.25元，每半年缴纳1次，应在每年1月10日前、7月10日前支付本年度半年的物业费，逾期按每日万分之五承担违约金，并承担原告实现债权的费用，包括且不限于律师费等。
关于被告所说的房屋质量问题需要证据，且房屋质量问题不属于原告的维修范围，房屋维修的义务人应当是开发商，被告应当在法定的期限内向义务人主张权利，而不应当通过拒交物业费的形式要求物业公司维修，被告应当通过合法途经予以解决。关于被告的房屋是否空置过，根据我方现有材料，被告的房屋是在2007年4月15日交付，被告没有向原告登记房屋空置的情况，因此我方主张按照全额收取。我方按照合同的约定提供了相应的服务，被告也享受了原告提供的服务，应当按照合同约定和法律规定支付物业费。
被告作为某苑XX幢XXX室业主，自2007年11月1日起至今未缴纳物业服务费，原告多次索要无果。故原告诉至法院，请求判令：被告支付2007年11月1日至2014年12月31日物业服务费10046.4元、违约金6716.5元（所欠物业服务费自欠费之日按每日万分之五）、律师费2000元，合计18762.9元，被告承担诉讼费用。
被告吴海辩称，对原告主张的欠费时间、物业费收费标准和房屋面积没有异议。但2007年11月1日到2008年4月这段时间房屋是空置的，房屋装潢时间大概是在2008年，我是2008年4月入住正式使用的。我不交物业费的原因如下：1、当时房子装修好之后，我发现客厅的东面墙和主卧室的东面墙有圆形状的裂纹，就此事和物业商讨维修事宜，物业没有给出准确的维修时间，也没有维修。2、我家在一楼，阳台外的排水管是单独的，直接通往主下水道，我入住之后发现排水管到下水道之间会堵塞，物业来人将下水道打开，发现里面全是当时施工时留下的水泥，物业公司维修之后，下水道仍然不通。原告需要把上述问题解决了，我就交物业费。
经审理查明，2005年1月18日，江苏某甲建设发展集团有限公司（甲方，以下称开发商）和原告某甲物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》（以下简称前期合同），载明甲方选聘乙方对某甲城东地块（以下简称小区）提供前期物业管理服务，约定合同期限自2005年1月18日至小区业主委员会成立时止（前期合同第三十一条）。该合同还约定：物业服务费用实行包干制，住宅物业服务费标准为每月每平方米1元（前期合同第六条）；物业服务费按季交纳，业主应于入住通知书规定的交付时间之日起交纳，在每次缴费的具体时间履行缴纳义务（前期合同第七条）；业主未能按时足额交纳物业服务费，按应滞交金额的千分之三向乙方支付违约金（前期合同第二十七条）。2006年7月17日，南京市物价局作出《关于�甲城住宅小区前期物业管理收费问题的批复》（宁价房物字（2006）034号），批复小区住宅前期物业管理收费标准为每月每平方米1元，该批复自物业交付之日起执行，执行期至业主委员会成立或前期合同期满时终止。2012年11月20日，某甲城东区业主委员会（甲方，以下简称业委会）与原告（乙方）签订某甲城东区物业服务合同（以下简称物业合同），载明甲方委托乙方对某甲城东区（以下简称小区）提供物业管理服务，约定物业服务期限自2013年1月1日起至2014年12月31日（物业合同第十七条）；该合同还约定：住宅物业服务费标准为每月每平方米1.25元，从2013年1月1日起执行（物业合同第二十一条）；物业服务费每半年交纳1次，在1月10日前和7月10日前预交本年度上半年和下半年的物业服务费，业主未按时交纳物业服务费，按每日万分之五承担违约金，并承担乙方实现债权的费用，包括且不限于律师费等（物业合同第二十一条）。
被告的物业为本区某甲城某苑XX幢XXX室房屋，该房屋总层数为13层，为成套住宅，建筑面积为109.15平方米，被告于2007年4月15日办理了房屋交付手续。2013年4月26日，原告委托北京大成（南京）律师事务所，以挂号信方式向被告邮寄送达了律师函，书面向被告催交所欠的物业服务费。原告和北京大成（南京）律师事务所于2015年2月3日签订委托代理合同，约定就原告与某甲城东区9户业主欠费纠纷原告支付代理费18000元，原告于2015年4月1日向该律师事务所出具金额为18000元的转账支票，该律师事务所也向原告开具了金额为18000元的增值税发票。
以上事实，有原被告的一致陈述，原告举证的前期合同、物业合同、南京市物价局宁栖价字宁价房物字（2006）034号文件、房屋登记簿、入伙文件资料／物品发放登记表、律师函和挂号信收据、委托代理合同、转账支票、增值税发票等证据，以及本院开庭笔录在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，原告某甲物业公司和开发商就小区前期物业管理服务所签订的前期合同，后原告某甲物业公司与业委会就委托原告为小区提供物业管理服务签订的物业合同，其内容均不违反我国法律、行政法规的强制性规定，依法对业主具有约束力，应当认定合法有效，原被告均应按约履行。原告某甲物业公司依据合同约定提供了物业服务，被告作为业主应当按照合同约定的交费标准和时间支付物业服务费。被告辩称至2008年4月前其房屋系空置，但原告不予认可，被告对此也未能提供证据加以证明，故本院对被告此辩称意见不予采纳。关于被告辩称其房屋存在质量问题，在原告解决后再交物业费的意见。经审查，本院认为，依据被告与开发商签订的商品房预售合同的约定，以及相关规定，房屋质量存在问题应当由开发商承担相应义务，原告作为物业服务企业也有义务进行协调，但被告以房屋质量存在问题为由拒交物业服务费缺乏合同依据和法律依据。被告可依据证据和相关合同约定向开发商另行主张，或通过其它合法途径解决。故被告此辩称意见缺乏依据，本院不予采纳。
关于原告主张的违约金和律师费的请求。前期合同和物业合同均约定业主未能按时足额交纳物业服务费，按应交数额向乙方支付违约金。被告以原告一直未解决房屋质量问题为由迟延交纳物业费，双方就被告迟延交纳物业费是否构成违约必然产生争议，故被告迟延交纳不属于主观故意无故拖欠，为此被告可不承担迟延履行的违约责任。因此，本院对原告主张的这一请求不予支持，但在本判决生效后，被告应当及�或按时向原告支付本判决之后的物业服务费。
综上，原告某甲物业公司主张被告支付物业服务费的请求，合法有据，本院予以支持。关于原告主张的物业服务费应当按照房屋登记簿所载明的被告房屋建筑面积即109.15平方米，分别按照每月每平方米1元和1.25元计算，被告应支付的物业服务费为109.15平方米×1元／平方米／月×62个月（2007年11月至2012年12月期间）＋109.15平方米×1.25元／平方米／月×24个月（2013年1月至2014年12月期间）=10041.8元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告吴海于本判决生效之日起五日内支付原告南京某甲物业管理有限公司物业服务费10041.8元（2007年11月至2014年12月期间）；
二、驳回原告南京某甲物业管理有限公司主张的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费270元，减半收取135元，由原告南京某甲物业管理有限公司负担109元、被告吴海负担26元（此款原告已向本院缴纳，由被告于上述履行期限内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 程前葆
二〇一五年七月二十日
见习书记员 马 倩