广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤13民终180号上诉人（原审原告）：翰海公司，住所地广东省深圳市。法定代表人：付某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郑志明，系广东方根律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马某，男，汉族，1971年12月25日出生，住址：深圳市福田区。上诉人翰海公司与马某因房屋租赁合同纠纷，不服广东省惠州市惠东县人民法院（2016）粤1323民初2793号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。当事人一审的诉辩意见原审原告深圳翰海酒店管理有限公司向原审法院提出诉讼请求：1.双方于2014年4月1日签订的《某公园商住小区房产委托出租服务合同书》自2016年3月14日起解除；2.被告赔偿原告的违约金共9028.8元，按月租金每日3%计算，暂计自2016年2月1日至7月20日共171天，其后计至本案执行终结之日。事实和理由：2013年3月6日，原、被告双方在惠州××××县巽寮湾签订了《某公园商住小区房产委托出租服务合同书》，协议约定的主要事项有：被告将其位于惠东县巽寮湾海公园X栋XX号房及其附属家私委托原告经营管理，原告为其提供出租服务；期限36个月，自2014年4月1日至2017年3月31日日；租金约定第一年度每月租金1600元，次年递增10%，原告负责承担日常费用支出；协议第四条“甲方的权利与义务”中第6项约定在本协议有效期内，被告不能以任何理由干涉原告正常的管理和使用行为；协议第八条“违约责任”第2项约定被告原因致使房产被查封、拍卖、抵押、转让或其他影响原告正常使用房产的情形，原告有权不向被告支付租金，并有权要求被告支付相当于本合同约定租金的3%作为违约金，超过三十天的，原告有权解除本协议；双方约定因履行协议发生争议的，协商不能达成一致，双方均有权向房地产所在地有管辖权的法院提起诉讼。2016年1月31日，包括被告在内的部分业主轻信外部传言，作出严重影响原告正常使用涉案房产和正常经营的所谓“维权”行为，给原告造成极大的伤害。详见网络情况下载和现场照片。原告多次向被告联系、解释和提出书面协商意见，被告均不予理睬。2016年3月14日，原告向被告发送《关于解除的告知函》，向被告提出自2016年3月14日起解除合同和交接相关物品，但是，被告仍然不予理睬。2016年5月20日，原告委托律师向被告发出《律师函》，再次向被告阐明被告的违约事实和原告坚持在2016年3月14日起解除《某公园商住小区房产委托出租服务合同书》的立场，以及被告不予理会原告函告事项的后果。原审被告马某提交书面答辩状辩称，1.关于双方签订房屋租赁合同及房租租赁合同相关约定系事实。2.关于主张被告在2016年1月31日影响原告正常使用和经营房屋的“维权”行为不是事实，本人没有参与该活动，且原告提交的照片中也没有本人，请原告对其主张举证证明。3.关于原告于2016年3月14日向本人发送告知函提出解除出租合同的问题，本人收到了该函件，并第一时间和对方工作人员杨某取得联系，我告知杨某，按照合同的约定，无法定理由解除合同，违约方需要向守约方支付五个月的租金作为违约金，或者和我本人协商好才能解除合同。因为我提出的解约调解，杨某表示自己没有权力处理，此事就不了了之了。4.关于原告陈述的在2016年5月20日委托律师给本人发了律师函，本人没有收到，也没有签名，对律师函的内容不予置评。5.本人长期在中山工作，最近才调入广州工作，没有参与其他业主的维权行为，我也没有其他业主的联系方式。一审法院查明的事实原审法院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，原审法院予以确认。本案主要争议的事实系被告是否存在影响原告正常经营的违约行为，原告提交了照片予以证明，被告不予认可，因该照片未能显示与被告的关联性，原告未提交其他证据予以辅助证明，原审法院对该证据不予采信，根据举证规则，原审法院对原告的主张不予采纳。一审法院的判决理由和结果原审法院认为，原告向被告送达《关于解除的告知函》主张双方的房租租赁合同于2016年3月14日解除，因原告提交的证据并不能证明被告存在违约行为，也未提交证据证明其行使解除权存在法定依据或约定理由，原告以告知函方式行使解除权，理据不足，原审法院不予确认，本案合同应当继续履行。关于原告以解除合同为基础的其他诉讼请求，原审法院一并驳回。被告马某经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告瀚海公司的全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告瀚海公司负担。当事人二审的诉辩意见上诉人翰海公司不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求:一、请贵院依法撤销(2O16)粤1323民初2793号民事判决,并依法改判支持上诉人一审的诉讼请求;二、本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、被上诉人组织、指挥并参与了2016年1月31日的业主闹事,严重影响了上诉人的正常经营,构成严重违约,上诉人对《某公园商住小区房产委托出租服务合同书》享有法定解除权。2016年1月31日的业主在翰海酒店大堂拉横幅闹事,是被上诉人组织、指挥并亲自参与的,该行为给上诉人和其他在海公园区域里经营同类行业的企业造成了极坏的影响,导致上诉人营业收入的大幅度下降。由于业主人数众多,且是一批批进入大堂;故酒店监控无法拍摄到每个人的正面清晰照片,但这并不能证明被上诉人未参与此次拉横幅闹事。正是由于被上诉人组织、指挥并亲自参与了该次了横幅闹事事件,上诉人才多次与其协商解除合同事宜,并向其邮寄《告知函》及《律师函》等文件,但被上诉人均不予理会。上述《告知函》及《律师函》均是寄到被上诉人的户籍地址与实际住址都××深圳市××福荣路蓝湾半岛X栋XXX房,快递单上书写的联系方式也是被上诉人的有效联系方式,被上诉人在答辩状中辩称其只收到《告知函》,而未收到该《律师函》,明显不符合常理。被上诉人的上述行为,已经构成严重违约,合同的目的已无法实现,根据双方签订的《某公园商住小区房产委托出租服务合同书》相关约定及《合同法》相关规定,上诉人对该合同享有法定解除权。二、一审法院认定事实不清,适用法律错误。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条之规定:一方当事人提出的下列证据,对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的,人民法院应当确认其证明力:(一)书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本;(二)物证原物或者与物证原物核对无误的复制件、照片、录像资料等；(三)有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料或者与视听资料核对无误的复制件;(四)一方当事人申请人民法院依照法定程序制作的对物证或者现场的勘验笔录。对于上诉人提交的海公园小区的业主拉横幅闹事的照片,被上诉人不予认可,但其未提交相反的证据进行反驳。庭审中,被上诉人没有向法院提交任何证据证明其2016年1月31日出现在涉案房屋所在地以外的其他地方,甚至不接受法庭的依法传唤,拒不到庭。法庭却片面采信其不实之言,实在令人难以置信。根据最高院的上述司法解释之规定,人民法院应当确认上诉人提交的照片的效力。而一审法院却认为,对于上诉人提交的照片,被上诉人不予认可,且该照片未能显示与被上诉人的关联性,故对该证据不予采信,并根据举证规则,对上诉人的主张不予采纳,明显属事实认定不清,适用法律错误。三、一审法院犯了维护强买强卖、纵容欺行霸市的错误,有背正常的生活情理,危害交易安全,应当给予纠正。租赁合同是一般的民事协商一致行为。在合同履行过程中,由于一方的过错或其他客观原因,致使合同目的无法实现或一方不愿履行,依法请求解除合同是维护双方合法权益的有效途径。纵观一审法院驳回上诉人诉讼请求的判决意图,表面上是支持被上诉人的抵赖态度,实际是在维护强买强卖、纵容欺行霸市的不法行为,严重违背商业道德和正常的生活常理。若不予纠正改判,强权即是理由,交易安全将无法得到法律的有效保障。综上所述,请贵院依法查明事实,撤销一审判决,并依法改判支持上诉人一审的诉讼请求,以维护上诉人的合法权益。被上诉人马某发表答辩意见：一、上诉人认定本人参与组织、指挥并参与了2016年1月31日的业主闹事。严重影响了上诉人的正常经营,构成严重违约。本人再次严重声明,本人没有组织、指挥、参与上诉人所说的1月31日的业主闹事。上诉人在上诉状中讲,由于业主人数众多,且一批一批进入大堂,所以没有拍到每个人的正面清晰照片。这是不是说明上诉人也认为自己证据不足呢。上诉方认为本人只收到《告知函》,没有收到《律师函》,不符合常理。认定本人的有效联系方式是本人户籍地址。本人多次给上诉方讲过,本人的户籍地址也是本人物业,因本人早调离深圳,所以此物业已出租。现租客已住两年多。这么简单的问题上诉方在一审二审拿出来说事,说明上诉方内部沟通是有问题的。一审法庭和二审法院寄给本人的资料都是寄到广州收到的。欢迎上诉方或者法院去本人户籍地址登门核实。二、上诉方在一审环节提交的所谓业主闹事照片作为本人参与、指挥、组织1月31日业主闹事的证据,认为法院应该确认其证据力。本人已说明,照片中没有本人。在一审法庭,本人代理人和一审法官要求上诉方指认哪个是本人。上诉方以不认识本人为由,也没有指认哪个是本人。当时上诉方出庭的有律师和员工。上诉方既然不认识本人,是如何判定本人参与1月31日的所谓业主闹事呢。上诉方认为本人没有提交1月31日出现在其他地方的证据,所以认定本人参与了1月31日的闹事。这是典型的“莫须有”思维。按照民事诉讼的“谁主张,谁举证”的原则,举证责任在上诉方。本人接受一审法庭的缺席审判,但并不是没有委托代理人出庭。一审环节本人因工作原因没有出庭,但有委托代理人出庭。正是上诉方提出代理人手续不全。法官在征询各方意见的情况下,认为可以缺席审判,上诉方也是同意了的。三、上诉人认为一审法院犯了维护强买强卖、纵容欺行霸市的错误,危害了交易安全。其实在本人和上诉方签署租赁合同前,本人并无意出租房屋。正是上诉方营销人员通过其他途径找到本人联络方式,在多方做本人工作后本人才答应同意出租本人物业供上诉方使用的。有关合同内容和租赁期限都是上诉方定的,本人并没有改动过。何来强买强卖。合同一旦签订,其执行就应该得到法律的保护。本人在一审环节就提交了上诉方在今年一月初就没有给本人交租金的证据,一直到现在。究竟是谁在抵赖。以上是本人针对上诉方提出的三条做出的答辩。为了帮助法院厘清事实,本人把此事的原委简单介绍如下:1月初,上诉方没有按时交租金,并有打电话给本人解释酒店经营不好,要求降租金,让本人有空去酒店面谈。本人因为年底工作忙,就一直没去。春节放假期间,本人才有空去酒店面谈。时间大约在2月初,对方接待是杨某。面谈的时候杨某提到前几天确实是有业主拉条幅,无论是维权也好还是闹事也好,本人确实是从对方员工口中知道这件事情。当时本人和杨某也达成一致意见。一人让一步。第三年不递增。本以为此事能圆满解决。事后本人和杨某微信联系时,对方又说是自己口误。老板不同意。后来本人又去过酒店两次,都是杨某接待。每次都是先同意,后来说老板不同意。后来就收到上诉方的《告知书》,要求解除合同。本人第一时间联系杨某,告知杨某。变更合同,需双方协商一致。单方面解除合同是有违约条款的。杨某表示,他并不懂有关法律,虽然联络人写他,但并不是他个人意见。让我不用理。后来因为是酒店经营旺季,上诉方一直没有联系本人。但租金一直没有交。因租赁合同中有违约条款,本人并不怕对方不交。因去了几趟都无功而返,本人也不愿意再去酒店沟通。因对方拖欠还不够多,所以也没有采取法律手段。后来有接到上诉方律师电话和员工电话,有提到《律师函》的事情。本人也讲过寄的不是本人有效联系地址。不知道上诉方为什么没有重新寄。其实此事最重要环节是上诉方认为本人参与了1月31日的业主维权或者闹事,作为违约事实,所以可以不用支付租金,解除合同。并拿出了几张没有本人的照片作为证据。其实本人和上诉方的员工一直沟通良好。从他们口中得知,此事都是上诉方律师误导的结果。本人多次和上诉方员工达成一致意见,都因为律师误导上诉方老板,认为可以通过打官司赖掉租金。所以上诉方把本人的有效联系地址是否深圳看得很重要。本人是典型的上班族,近几年都是在中山工作,8月份调到广州。去酒店要开车3个半小时,和深圳其他和上诉方签租赁合同的业主没有联络。本人也很少去酒店。如果不介绍,即使坐面对面,上诉方员工都不会认出本人。所以上诉方提供了几张照片,却不能指出哪个是本人。确实很荒唐。不认识我,怎么确认本人参加了1月31日业主维权?上诉方把本人认定为一个组织者、指挥者角色,为什么不提供下本人指挥了谁,组织了谁?目击者是谁?通过什么方式联络的?这么大规模的社会治安案件,上诉方为什么不第一时间报案?其实1月31日的业主维权是上诉方自己原因造成的。拖欠租金是此事的直接原因。希望上诉方对此事正面回答。建议上诉方先在业主和员工中进行访谈,先确认好本人是否参与了1月31日的业主维权,再去收集证据。单凭指鹿为马的工作作风是打不赢官司的。上诉人翰海公司提交证据如下：1、惠东法院的（2017）粤1323民初1025号案件《开庭传票》、《应诉通知书》、马某提起的《民事起诉状》，拟主张若二审法院支持上诉人的上诉请求，则被上诉人新的诉请事由已无事实根据与合同依据。若二审法院维持原判，马某提起的（2017）粤1323民初1025号案件属于重复诉讼。被上诉人马某发表质证意见：本人看不出对方提供的资料对对方的诉求能起到任何证据的作用。本人感到莫名其妙。本来在本案一审时，我就提出当庭反诉。因是简易程序，在主审法官的建议下，对方拖欠租金一案本人才决定另案起诉。本案事实比较清楚，也比较简单。建议法院及时依法作出判决。本院查明的事实、判决理由和结果经审理查明，2013年3月6日，上诉人翰海公司与被上诉人马某签订了《某商住小区房产委托出租服务合同书》，马某将其位于惠东县巽寮湾海公园X栋XX号房及其附属家私委托翰海公司经营管理，翰海公司为其提供出租服务，期限36个月，自2014年4月1日至2017年3月31日日，委托期限届满后，双方自行协商是否继续进行委托出租及委托出租管理期限和模式。2016年8月26日，翰海公司向一审法院提起诉讼，诉称2016年1月31日，包括马某在内的部分业主轻信外部传言，作出严重影响翰海公司正常使用涉案房产和正常经营的所谓“维权”行为，故请求判决解除涉案合同及要求马某向其支付违约金。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：上诉人翰海公司关于解除《某公园商住小区房产委托出租服务合同书》的诉请能否得到支持。本院对此分析如下：上诉人翰海公司以被上诉人马某参与并指挥了2016年1月31日的拉横幅活动，进而干涉了酒店的正常经营为由要求解除涉案合同，对此，上诉人提交的照片并不能清晰显示被上诉人参与了该次活动，上诉人也未能进一步提交证据予以证实其主张。鉴于上诉人并没有提供充分的证据予以证实其观点，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，由上诉人翰海公司承担举证不能的后果。由于从现有证据而言，被上诉人并不存在上诉人所诉称的违约行为，故上诉人以被上诉人违约为由，主张解除合同，不具有事实与法律依据，本院无法支持。至于上诉人所提及的其向被上诉人邮寄相应的解除合同告知函以及律师函，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，签订合同的一方单方行使解除权须具有法定依据，鉴于上诉人未能证明其具有法定依据，故其以告知函或律师函的方式行使解除权，与法无据，本院无法支持。一审法院未予支持上诉人请求解除合同以及要求对方支付违约金的诉请，具有事实与法律依据，本院予以维持。鉴于双方签订的涉案合同中约定的委托租赁期限为自2014年4月1日起至2017年3月31日止，在双方没有重新签订合同的情形下，涉案合同在本判决生效之日止已经依约终止。综上所述，上诉人的主张，理由不充分，证据不足，本院不予支持。一审法院的判决，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费为50元，由上诉人翰海公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭  志  文审 判 员 胡     江审 判 员 蓝  惠  兰二〇一七年七月十日法官助理 兼书记员曾嘉红