四川省古蔺县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）古蔺民初字第2029号
原告罗文刚，男。
原告梅凤先（又名梅松先），女。
原告梅勤，女。
原告梅松义，男。
委托代理人何传智，四川朝旭律师事务所律师。
被告罗文强，男。
被告闫润芬，女。
被告闫国杰，男。
被告邓明会，女。
被告闫国杰、邓明会的委托代理人宋明华，古蔺县蜀南法律服务所法律工作者。
原告罗文刚、梅凤先、梅勤、梅松义与被告罗文强、闫润芬、闫国杰、邓明会确认合同无效、恢复原状纠纷一案，本院于2012年7月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年10月17日、2012年10月29日公开开庭进行了审理。原告罗文刚、梅松义及四原告的委托代理人何传智，被告邓明会及闫国杰、邓明会的委托代理人宋明华到庭参加诉讼。被告罗文强、闫润芬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，对被告罗文强、闫润芬进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告罗文刚、梅凤先、梅勤、梅松义诉称，原告罗文刚与被告罗文强系同胞弟兄，原告梅凤先、梅勤、梅松义系罗文刚、罗文强的外甥，2001年原告梅凤先、梅勤、梅松义之母罗文英去世。1954年原告罗文刚之父罗俊清和母亲付修珍在椒园街购买街村居民赖文强私有住房一大间（两小间）。1958年因原告之父在椒园机械厂工作，其母在白泥乡文光村（现顺河村）做商业。椒园街上买受的住房因闲置被椒园供销社占用达25年之久。至1983年落实政策，原告经多次催促于1989年返还了该房。1997年原告罗文刚举家去新疆务工，便出具委托书委托被告罗文强之岳父闫登寿为其代管椒园街上住房及室内财产，并在委托书中载明房屋间数及室内财产的名称和数量。并在外出期间写信给罗文强，告知椒园的房屋在自己回家前可以一直居住使用，但不能出卖。2010年原告罗文刚得知其房屋被被告闫国杰、邓明会撤除重修，遂电话告知要求其停止修建，但二被告置之不理，仍将原告的房屋撤除重修。被告罗文强、闫润芬低价将该房转让给被告闫国杰、邓明会的行为侵犯了原告的共有财产权。为此诉至法院，请求确认被告罗文强、闫润芬夫妇与被告邓明会签订“房屋出售协议”无效，恢复原告房屋原状。
被告闫国杰、邓明会辩称，原告所述不是事实，该房屋系本案被告罗文强、闫润芬出卖给自己的。在出卖与被告闫国杰、邓明会前是被告罗文强的岳父闫登寿基于与罗文强的亲属关系为其代管，即该房屋实际是由被告罗文强占有、管理、使用，且被告罗文强告诉过原告罗文刚，其父母的遗产包括本案诉争的房屋和位于白泥乡的房产。白泥乡的房产归其他继承人，且已经被其他继承人处分，而本案诉争的房屋属罗文强个人所有。2006年，二被告以合理对价取得本案诉争的房屋后，2010年将其重建。由于该房屋近年来价格升值，导致原告诉至法院，恶意诉讼损害二被告的合法权益。按照物权公示原则，本案原告对本案诉争的房屋既未登记为所有权人，也未实际占有使用该房屋，因此二被告有合理的理由认为其不是所有权人，在此情况下以合理的价格取得该房屋的所有权并无过错，完全符合善意取得的构成要件，即使原告是本案诉争房屋的共有权人，本案被告罗文强、闫润芬系擅自处分，依法也只能由原告向另一被告罗文强主张损害赔偿责任，况且原告是否是共有权人无法确定。国家法律鼓励交易，就应当保障善意交易相对人的财产安全，维护安全诚信的交易环境和交易秩序。为此，请求依法驳回原告对被告闫国杰、邓明会的起诉。
被告罗文强、闫润芬未到庭未予答辩。
为支持自己的诉讼主张，原告罗文刚、梅凤先、梅勤、梅松义向本院递交的证据有：
1、王应海的证明；2、王应全的证明；3、何伯齐的证明。4、王应钦的证明；5、罗德光的证明；6、杨春齐的证明；7、罗祖伦的证明；8、王杰的证明；9、王尚利的证明；10、原告代理人对王超的调查笔录；11、原告代理人对王应远的调查笔录；12、原告代理人对彭云黄的调查笔录。以此证明诉争房屋的来源及该房屋属罗文刚、罗文强的共有财产的事实。被告闫国杰、邓明会及其委托代理人质证后认为：该组证据全部是证人证言，但证人均未到庭，且与原告系亲属关系，缺乏客观真实性，不能达到原告的证明目的。13、卖房文约（复印件）。以此证明位于白泥街的房屋是由原告罗文刚、被告罗文强共同处分的事实。被告闫国杰、邓明会及其委托代理人质证后认为：证据中罗文强的签名与其他人的签名形成时间不一致，且不能证实是否罗文强的亲笔签名，不能达到原告的证明目的。14、代为看管房屋协议；15、王时志的证明；16、闫国发的证明。以此证明当年房屋交由被告闫国杰的父亲闫登寿看管的事实及被告闫国杰不是善意购买的事实。被告闫国杰、邓明会及其委托代理人质证后认为：该组证据不具备客观真实性。17、国土所证明。以此证明被告闫国杰、邓明会的房屋没有经过合法审批的事实。被告闫国杰、邓明会及其委托代理人质证后认为：对证据的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，被告修建房屋系重修，没有改变土地的使用性质。18、古蔺县人民法院通知；19、古蔺县人民法院应诉通知书；20、传票；21、民事诉状。以此证明原告罗文刚一直居住在争议的房屋内，所以供销社在起诉时只起诉了原告罗文刚的事实。被告闫国杰、邓明会及其委托代理人质证后认为：该组证据不能达到原告的证明目的，因为并没有裁判的结果。
被告闫国杰、邓明会向本院递交的证据有：
1、房屋出售协议（复印件）；2、收条。以此证明争议房屋系被告闫国杰、邓明会以5000元的价格从罗文强手中购买的事实。原告及其委托代理人质证认为：在2006年时以5000元的价格购买椒园街上的房屋是不对价的。3、被告代理人对证人杨顺刚的调查笔录；4、被告代理人对证人汪顺发的调查笔录；5、被告代理人对证人刘广银的调查笔录。以此证明在椒园当地的人都只知道该房是被告罗文强所有的事实及该房在2006年时价值就在5000元的事实。原告及其委托代理人质证认为：证人所说的均不是事实，原告提交的卖房文约已经证明白泥的房屋系原告与被告罗文强共有，椒园的房屋也是共有的，其遗产并没有分割，该组证据不具备客观真实性。6、闫登寿的手迹。以此证明闫登寿的笔迹与原告方提交的闫登寿所写的代看管房屋协议不是同一人书写的事实。原告及其委托代理人质证认为：该证据中闫登寿与原告方提交的闫登寿所书写的看管房屋协议不是一人书写，为此，该组证据不具备客观真实性。
经审理查明，原告罗文刚与原告梅凤先、梅勤、梅松义的母亲罗文英以及被告罗文强系同胞兄弟姊妹，被告罗文强与闫润芬，被告闫国杰与邓明会分别系夫妻关系，被告罗文强系被告闫国杰的姐夫。1954年原告罗文刚、被告罗文强之父罗俊清和母亲付修珍在椒园街购买街村居民赖文强私有住房一间约40平方。1958年之后原告之父母在白泥乡文光村（现顺河村）经商，椒园街上买受的住房因闲置被椒园供销社占用，1983年落实私有住房政策，原告多次催促椒园供销社于1989年返还了该房，其后原告一直居住在讼争房屋内。原告之父母分别于1976年、1996年去世，原告罗文刚、被告罗文强以及原告梅凤先、梅勤、梅松义之母罗文英（2001年病故）未放弃继承，也未对遗产进行分割。1997年原告罗文刚举家去新疆务工，便委托被告罗文强之岳父闫登寿为其代管椒园街上住房及室内财产，并在委托书中载明房屋间数及室内财产的名称和数量。2006年7月24日，被告罗文强、闫润芬夫妇与被告邓明会签订“房屋出售协议”，将讼争房屋以5000元的价款出卖给邓明会。2010年原告罗文刚得知其房屋被被告闫国杰、邓明会撤除重修，到现场要求其停止修建，但二被告置之不理，仍将讼争房屋撤除重修为砖混结构房屋，至今未办理房屋财产权属登记。原告罗文刚诉至法院，请求确认被告罗文强、闫润芬夫妇与被告邓明会签订“房屋出售协议”无效并恢复房屋原状。另查明原告罗文刚、被告罗文强的父母财产除此以外尚有白泥街上瓦木结构房屋一间半，1990年原告罗文刚、被告罗文强共同将该房屋出售给欧仁强。
以上事实，有原被告的陈述以及王应海、王应全、何伯齐、王应钦、罗德光、杨春齐、罗祖伦、王杰、王尚利、王超、王应远、彭云黄的证言；卖房文约；代为看管房屋协议；王时志、闫国发的证明；观文国土所的证明；古蔺县人民法院通知、应诉通知书、传票、民事诉状；房屋出售协议、收条等在案佐证，本院予以采信。
本院认为，本案讼争房屋系原告罗文刚、被告罗文强父母的遗产，其继承人为罗文刚、罗文强以及原告梅凤先、梅勤、梅松义之母罗文英。罗文英于2001年去世后，其财产份额由其子女梅凤先、梅勤、梅松义继承。该财产至今未予分割，共有人为原告罗文刚、被告罗文强以及原告梅凤先、梅勤、梅松义。被告罗文强未经其他共有人同意擅自处分共有房屋，其后也未经共有人追认。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条规定：“共同共有人对共同财产享用共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”的规定被告罗文强、闫润芬夫妇与被告邓明会签订“房屋出售协议”应认定无效。被告闫国杰、邓明会所持房屋系其善意取得的理由，本院认为三被告在签订“房屋出售协议”时，被告之间系亲戚关系，被告闫国杰、邓明会知道或应当知道房屋产权人并非被告罗文强一人而故意为之，且未提供证据证明支付合理对价因而不符合善意取得制度，其理由本院不予采纳。原告另一恢复原状的请求，因争议房屋已撤除重建，恢复原状事实上已不能实现，故本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条、第七十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第五十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告罗文强与被告闫国杰、邓明会于2006年7月24日签订的“房屋出售协议”无效。
二、驳回原告罗文刚、梅凤先、梅勤、梅松义的其他诉讼请求。
案件受理费3000元，由被告罗文强、闫润芬负担2000元，被告闫国杰、邓明会负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
审 判 长 张瑞洪
人民陪审员 刘国华
人民陪审员 闫朝攀
二〇一二年十一月二十五日
书 记 员 李 凌
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。
第七十一条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国合同法》第五十二条”有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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