广东省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）粤高法民一申字第195-205号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：广州市东凌房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市增城新塘镇永和荔湖城大道*号*楼。
法定代表人：黄俊灿，该公司董事长。
委托代理人：向金波，广东广信君达律师事务所律师。
委托代理人：郑晓哲，广东广信君达律师事务所实习律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）（195号案）：黄桂良，男。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）（196号案）：赵柏杨，男。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）（197号案）：潘秋菊，女。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）（198号案）：孙波行，男。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）（198号案）：李娟，女。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）（199号案）：陈红帅，男。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）（200号案）：陈圣南，女。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）（201号案）：张丽贞，女。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）（202号案）：彭鹏，男。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）（203号案）：张尚明，男。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）（204号案）：张妹芳，女。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）（205号案）：唐加劲，男。
再审申请人广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东凌公司）因与被申请人黄桂良、赵柏杨、潘秋菊、孙波行、李娟、陈红帅、陈圣南、张丽贞、彭鹏、张尚明、张妹芳、唐加劲（以下简称黄桂良等12人）商品房预售合同纠纷十一案，不服广东省广州市中级人民法院（2013）穗中法民五终字第2853-2863号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本系列案件进行了审查，现已审查终结。
东凌公司申请再审称：（一）原审判决认定事实错误。1、原审判决认定临电交房不具备交房条件，不能满足买受人居住要求，缺乏证据予以证明。为保障业主的正常生活用电，东凌公司已采取一系列措施，配备备用永久电线路，承担住户临电与永久电价差额，组织物业代为收缴电费，业主正常生活未因临电问题而受到影响。原审判决认定涉案临电交房不具备交房条件、不能满足买受人居住要求，是错误的。2、原审判决认定黄桂良等12人存在损失，并判处东凌公司支付高额违约金，缺乏证据予以证明。东凌公司通过采取有力措施，保障了小区住户的正常生活用电，同期同批同类交房住户均没有因临电交楼而遭受实际损失。最高人民法院《关于适用《﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对违约金是否过分高于损失作出裁决。原审判决没有考虑小区生活正常用电的事实，迳行判令东凌公司向黄桂良等12人支付高额违约金，违反了上述司法解释的规定。（二）原审判决适用法律错误。东凌公司与黄桂良等12人就用电问题签订了《补充协议》，明确约定“交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电”。该条款属于双方的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，依法有效。东凌公司按补充协议的约定向黄桂良等12人交付配有暂时性用电的房屋，不构成违约。《供电营业规则》属于部门规章，属于管理性条款，依法不得作为认定合同效力的依据。原审判决以临电交付条款违反《供电营业规则》为由，认定补充协议为无效，适用法律错误。（三）原审判决的结果有违法律效果与社会效果相统一的原则。黄桂良等12人生活用电正常，法院却判决东凌公司向黄桂良等12人支付临电交房的高额违约金，可能会引发更多的业主进行诉讼，增加了法院的诉累，也不利于社会和谐稳定。综上，请求本院再审撤销原审判决，改判驳回黄桂良等12人的诉讼请求。
黄桂良等12人称：涉案商品房买卖合同明确约定交楼标准为永久性用电，原审判决认定东凌公司交付使用基建临时用电的房屋构成违约，具有事实和法律依据，应予维持。
本院认为：本系列案件为商品房预售合同纠纷。根据东凌公司申请再审的请求及理由，本院主要审查东凌公司未提供永久用电是否应承担违约责任的问题。
关于基建临时用电转供居民生活用电是否违法的问题。根据《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款的规定，用户用电不得危害供电、用电安全，扰乱供电、用电秩序。根据国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、四十条规定，申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。本案中，东凌公司与增城供电局签订的《供用电方案协议》及增城供电局至法院的复函均明确，东凌公司的用电类别为“临时基建用电”，仅限于建设项目，不能用于业主的日常生活用电。但东凌公司擅自将“临时基建用电”转供用于黄桂良等12人所购房屋的日常生活用电，违反了《中华人民共和国电力法》、《电力供应与使用条例》上述强行性规定，属扰乱供电、用电秩序的行为，构成违章用电。东凌公司申请再审认为将“临时基建用电”转供小区居民生活用电未违反法律和行政法规的强行性规定的主张，缺乏法律依据，本院不予采纳。
关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。根据《供电营业规则》第十二条的规定，对基建工地等非永久性用电，可供给临时电源，供电期限一般不得超过六个月，逾期不办理延期或者永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电使用；临时电源的用户不得对外转供电，如需改为正式用电，应按新装用电办理。黄桂良等12人向东凌公司购买商品房，东凌公司交付的房屋应当满足购房人日常生活用电的基本条件。但是，东凌公司交给黄桂良等12人所购房屋用电并非居民生活用电，而是“临时基建用电”，黄桂良等12人如收楼则随时面临被供电企业终止供电的风险。原审判决据此认定东凌公司向黄桂良等12人交付房屋尚不符合基本居住要求、不具备交付条件，并无不当。东凌公司申请再审主张其交付的房屋已具备用电条件，依据不足，本院不予采信。
涉案《补充协议》约定交楼时“可能暂时”没有永久用电，但有临时用电”，系双方对将来不确定用电状况的描述，不能以此认定黄桂良等12人已确定接受“临时用电”。依《商品房预售合同》约定，东凌公司本应于2012年12月1日前将具备永久性供电使用证明等材料的房屋交付给黄桂良等12人，但涉案房屋迄今仍使用“临时基建用电”，也远远超出了“暂时”没有永久性用电的时间范围。东凌公司申请再审提出其按《补充协议》的约定向黄桂良交付“有临时用电”的房屋不构成违约的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
关于合同约定逾期交房违约金是否过高的问题。根据涉案《商品房预售合同》第十二条、《补充协议》第十条的约定，卖方未能在合同约定交付期限（2012年12月1日）内取得包括永久性用电、商品房建设工程竣工验收证明等文件的，每逾期一日按买方已付购房款的万分之二向买方支付违约金。该项违约金系双方在签订合同时对逾期交房违约事项预先确定的损失赔偿计算方法。东凌公司主张该项违约金过分高于黄桂良等12人的损失并以此要求予以调减，应当提供相应的证据予以证明。因东凌公司未能提供相关的证据证明黄桂良等12人的损失过分低于合同约定的违约金，原审判决判令东凌公司按《补充协议》约定的计算方法向黄桂良等12人计付逾期交房违约金，亦无不当。东凌公司申请再审认为原审判决迳行按照合同约定的逾期违约金标准计判逾期交房违约金明显高于黄桂良等12人实际损失的主张，理据不足，本院不予支持。
综上所述，东凌公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回广州市东凌房地产开发有限公司的再审申请。
审判长 陈吉生
审判员 田 剑
审判员 王红英
二〇一四年四月十八日
书记员 彭 群