安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终4258号
上诉人（原审被告）：费程，女，1976年4月14日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区，
委托诉讼代理人：费俊勇，安徽安天行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕路路，安徽安天行律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：合肥市中房物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市安庆路85号，统一社会信用代码91340100149044036A。
法定代表人：傅雷，总经理。
委托诉讼代理人：徐雪雷，北京大成（合肥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴丽娟，北京大成（合肥）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：合肥市庐阳区飞骑桥市场业主委员会，住所地合肥市淮河路3号中房名城一楼，组织机构代码39410243-9。
法定代表人：石敏，主任。
委托诉讼代理人：董成林，安徽金榜律师事务所律师。
上诉人费程、合肥市中房物业管理有限公司因与被上诉人合肥市庐阳区飞骑桥市场业主委员会返还原物纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103民初6827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
费程上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回合肥市××区飞骑桥市场业主委员会对费程的所有诉讼请求；2、判决本案一、二审诉讼费用由合肥市××区飞骑桥市场业主委员会、合肥市中房物业管理有限公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实存在明显错误。（一）合肥市中房物业管理有限公司有权对费程出租房屋，依法应认定该《房屋租赁合同》合法有效，并对合肥市××区飞骑桥市场业主委员会具有拘束力，应继续履行该合同约定内容。首先，合肥市中房物业管理有限公司长期受聘管理中房名城小区物业，为小区提供物业服务，其在法律地位上与小区业主之间是聘用与被聘用、委托与被委托的关系。本案中，费程有正当、合理理由相信合肥市中房物业管理有限公司有权出租筝笛阁负一楼房屋。合肥市中房物业管理有限公司对外具有代为中房名城小区业主管理物业公共用房、物业服务用房的权利外观，并且在2015年1月1日之前费程已经承租该房屋。其次，案涉《房屋租赁合同》签订时间为2015年1月1日，可以证明该合同的蹉商过程发生在合肥市中房物业管理有限公司为小区提供物业服务期间，该合同的签订事项不可能从开始到签订在一天内完成。最后，从本案费程在一审中提交的证据《中房物业收款凭证》、《中房物业水、电费收款凭证》均可看出费程承租该房屋期间的善意且无过失，直到合肥市××区飞骑桥市场业主委员会起诉，费程才得知中房物业退出该小区事宜，并且根据合肥市中房物业管理有限公司提供的《中房名城物业移交协调会议纪要》可以证明截止2015年10月30日双方尚在移交物业相关资料、设施设备。此外，从2015年1月1日签订《房屋租赁合同》与合肥市中房物业管理有限公司决定于2014年12月31日退出小区的时间紧密性，同样可以证明费程承租行为的善意、无过失性。（二）合肥市中房物业管理有限公司是否有权代为出租筝笛阁负一楼房屋所产生的法律纠纷，应属于合肥市××区飞骑桥市场业主委员会与合肥市中房物业管理有限公司之间的纠纷，不应牵涉费程的权利。（三）出租行为属于负担行为而非处分行为，处分行为对应的应属物权行为或准物权行为，本案中合肥市中房物业管理有限公司与费程签订的《房屋租赁合同》属于合同法中的债权行为，属于负担行为。合肥市中房物业管理有限公司对案涉筝笛阁负一楼房屋没有实施任何物权或是准物权行为，一审判决认定合肥市中房物业管理有限公司就涉案筝笛阁负一楼房屋作出的租赁行为属于无权处分，不发生法律效力，属于事实认定错误。二、一审法院基于错误的事实认定，从而导致适用法律同样错误。一审判决援引的有关物权保护相关法律法规，在本案中适用错误，费程是基于合法有效的合同占有使用案涉房屋，依法应认定合肥市中房物业管理有限公司的受托代为管理、出租案涉房屋的行为有效，该代为出租的行为效力及于合肥市××区飞骑桥市场业主委员会，应依约继续履行该《房屋租赁合同》。三、合肥市××区飞骑桥市场业主委员会没有提供证据证实本案起诉行为已经业主大会或者半数以上业主授权，诉讼主体资格存疑。
合肥市××区飞骑桥市场业主委员会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人费程的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
合肥市中房物业管理有限公司辩称，同意费程的上诉意见。
合肥市中房物业管理有限公司上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决第二、三项，改判合肥市中房物业管理有限公司不承担责任；本案的诉讼费用由合肥市××区飞骑桥市场业主委员会、费程负担。事实和理由：一、案涉区域出租事宜，合肥市中房物业管理有限公司付出了管理成本。根据《合肥市物业管理若干规定》、《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》第十条等相关规定该公司应当享有30%物业管理公共服务费补贴回报。二、合肥市中房物业管理有限公司对2015年7月1日之后的房屋占用使用费不应承担返还责任。2015年7月1日后费程并未按照合同向该公司缴纳租金，且一审判决也认定了是费程实际占用了案涉房屋并判决费程腾退房屋，判决该公司承担之后的占有使用费明显不公。连带责任的承担须由法定或者合同双方约定，一审判决该公司与费程就占有使用费承担连带责任没有法律依据。
费程针对合肥市中房物业管理有限公司的上诉辩称，费程与该公司就案涉房屋从2011年开始发生租赁事宜，费程一直按约缴纳租金。2015年1月1日签订案涉租赁合同当时虽然合肥市中房物业管理有限公司已经不再为案涉小区提供物业服务，但是费程对此并不知情，且基于该公司之前为小区提供物业服务及长期租赁案涉房屋的客观情况，费程有理由相信该公司有权签订租赁合同，该租赁合同的效力应及于业主委员会。对于因该租赁合同产生的侵权责任，合肥市中房物业管理有限公司应承担相应的法律责任。
合肥市××区飞骑桥市场业主委员会针对合肥市中房物业管理有限公司的上诉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人合肥市中房物业管理有限公司的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
合肥市××区飞骑桥市场业主委员会向一审法院起诉请求：1、合肥市中房物业管理有限公司、费程立即将合肥市××区淮河路3号筝笛阁负一楼房屋腾退归还给合肥飞骑桥市场业主委员会；2、合肥市中房物业管理有限公司、费程连带偿还合肥市××区飞骑桥市场业主委员会房屋租金33850元（暂自2015年1月计算至2016年9月，之后顺延计算）；3、本案诉讼费用由合肥市中房物业管理有限公司、费程承担。
一审法院认定事实：合肥市××区淮河路3号筝笛阁负一楼属于中房名城小区范围内，由合肥市中房物业管理有限公司提供物业服务。2014年8月18日，中房名城小区成立合肥市××区飞骑桥市场业主委员会并经合肥市××区住房和城乡建设局备案确认。2014年12月22日，合肥市中房物业管理有限公司向合肥市××区逍遥津街道办事处发送《关于终止飞骑桥市场小区物业服务的函》，明确根据合肥市××区飞骑桥市场业主委员会《通知函》的要求，公司决定于2014年12月31日24时终止该物业项目的物业服务，并做好该物业项目的移交准备工作，同时自2015年1月1日零时起不再承担该项目的服务和相应的责任。2014年12月31日，合肥市××区飞骑桥市场业主委员会与合肥市中房物业管理有限公司签订补充协议，就中房名城大门窗及物业办公室外区域、露天停车场和岗亭区域经营及管理权、飞骑桥市场整个区域的管理权达成合意并完成移交。2015年1月5日，合肥市××区飞骑桥市场业主委员会与合肥市中房物业管理有限公司又签订一份补充协议，约定原合肥市中房物业管理有限公司对所服务区域自2015年1月1日以后所预收取的相关物业费用及公共部位的租赁使用情况及费用给予清退或移交于业主委员会或新的物业服务公司。同时对其他待移交事宜进行了约定。2015年1月1日，合肥市中房物业管理有限公司与费程签订《房屋租赁合同》，约定合肥市中房物业管理有限公司将位于筝笛阁负一楼（建筑面积150平方米）的房屋一间出租给费程使用。租期五年，自2015年1月1日至2019年12月31日。租期第一年的年租金18000元，第二年、第三年的年租金18900元，租期第四年、第五年的年租金19845元。2015年3月23日，费程向合肥市中房物业管理有限公司交纳了涉案房屋2015年1月1日至2015年6月30日期间的租金9000元。自2015年7月1日起，费程未再交纳过涉案房屋的租金。目前，涉案房屋由费程实际占有使用。一审法院认为，返还原物纠纷，是指物权的权利人在其原物被他人侵夺或无权占有时，该权利人要求无权占有人返还原物而形成的纠纷。本案争议的焦点为：1、涉案房屋是否属于全体业主所有；2、费程是否应返还涉案房屋。关于涉案房屋的性质，合肥市中房物业管理有限公司辩称筝笛阁负一楼不属于物业配套用房，但未提供相应证据予以证明。该院认为涉案房屋系中房名城小区筝笛阁负一楼，应属公共场所，不论其是否为物业配套用房，作为小区的公共场所，根据法律规定，建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。故涉案房屋应属于中房名城全体业主共有。合肥市××区飞骑桥市场业主委员会作为业主选举产生的机构，对中房名城小区物业服务用房有管理的职责。关于费程是否应返还涉案房屋。合肥市中房物业管理有限公司在终止中房名城小区物业服务管理之后，仍然将诉争的筝笛阁负一楼房屋租赁给费程使用并收取租金，没有事实及法律依据。合肥市中房物业管理有限公司就涉案筝笛阁负一楼房屋作出的租赁行为亦属于无权处分，不发生法律效力。费程使用筝笛阁负一楼房屋的行为属于无权占有，合肥市××区飞骑桥市场业主委员会要求费程予以搬离，符合法律规定，该院予以支持。对已实际履行的租赁行为，费程系依租赁合同约定使用房屋并支付了租赁费用，其并无过错，不应承担赔偿责任。合肥市中房物业管理有限公司终止涉案物业管理服务后，不再享有收取涉案房屋租金的权利，其收取的2015年1月1日以后租金应当返还给合肥市××区飞骑桥市场业主委员会。对由无权处分行为给合肥市××区飞骑桥市场业主委员会造成的房屋占有使用费损失，费程作为实际占有使用人应当支付占有使用费，合肥市中房物业管理有限公司作为无权处分人应当承担连带责任。至于费程与合肥市中房物业管理有限公司之间的房屋租赁关系，其可以另案向合肥市中房物业管理有限公司主张，不影响费程在本案应承担的责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第七十条、第七十三条、第八十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定判决：一、费程自判决生效之日起十日内将其使用的筝笛阁负一楼房屋腾退，交还给合肥市××区飞骑桥市场业主委员会；二、合肥市中房物业管理有限公司于判决生效之日起十日内归还合肥市××区飞骑桥市场业主委员会房屋租金9000元；三、合肥市中房物业管理有限公司、费程于判决生效之日起十日内支付合肥市××区飞骑桥市场业主委员会房屋占有使用费（自2015年7月1日起按照1500元/月的标准计算至2015年12月31日，自2016年1月1日起按照1575元/月的标准计算至实际返还房屋之日止，自2018年1月1日起按照1653.75元/月的标准计算房屋占有使用费）；四、驳回合肥市××区飞骑桥市场业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计363元，由合肥市××区飞骑桥市场业主委员会负担25元，由合肥市中房物业管理有限公司、费程负担338元。
本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为：根据现已查明的事实，本院认定费程自2011年起承租筝笛阁负一楼案涉房屋，2015年1月1日再次与合肥市中房物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》续租案涉房屋，但是合肥市中房物业管理有限公司其时已经退出案涉房屋所在楼盘的物业管理，该公司并不具备法律上与费程间签订《房屋租赁合同》的主体资格，鉴于该公司并未向费程披露不再承担物业管理的事实，费程基于之前双方间的租赁关系有理由相信该公司有权对外出租案涉房屋，故费程占用案涉房屋不具有主观上的侵权故意，合肥市中房物业管理有限公司将案涉房屋租出给费程属无权处分，费程作为案涉房屋的实际占有使用人应当支付占用期间的使用费，因合肥市中房物业管理有限公司无权处分行为给费程造成的损失，费程可另行主张。合肥市中房物业管理有限公司已经于2014年12月31日退出物业管理，其后该公司对案涉房屋并无实际管理权，合肥市××区飞骑桥市场业主委员会要求该公司腾退案涉房屋并退还租金没有法律依据，本院不予支持。费程自2015年1月1日起至今未经合法授权占有案涉房屋进行经营，该占用行为必然给合肥市××区飞骑桥市场业主委员会造成损失，结合本案的客观情况，合肥市××区飞骑桥市场业主委员会诉请按照费程与合肥市中房物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》约定的租金标准计算损失并无不当，本院予以支持。综上，上诉人费程的上诉请求不能成立，本院不予支持；上诉人合肥市中房物业管理有限公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103民初6827号民事判决；
二、费程自本判决生效之日起十日内将其占用的筝笛阁负一楼房屋腾退，交还给合肥市庐阳区飞骑桥市场业主委员会；
三、费程于本判决生效之日十日内支付合肥市庐阳区飞骑桥市场业主委员会按照案涉《房屋租赁合同》约定的租金标准自2015年1月1日起计算至腾退之日止的房屋占有使用费；
四、驳回合肥市庐阳区飞骑桥市场业主委员会的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费726元，减半收取363元，由合肥市飞骑桥市场业主委员会负担33元，由费程负担330元；本案二审案件受理费1452元，由费程负担726元，由合肥市飞骑桥市场业主委员会负担726元。
本判决为终审判决。
审判长 张 虹
审判员 刘松柏
审判员 于海波
二〇一七年九月四日
书记员 刘付兴
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。