天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0116民初80254号
原告：天津泰达标准食品有限公司，住所地天津经济技术开发区睦宁路67号。
法定代表人:刘宗和，董事长。
委托诉讼代理人:丁鹏，该公司职员。
被告:刘丽娟，女，1981年3月1日出生，汉族，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人:赵梦华，天津津港律师事务所律师。
被告:刘敬贤，男，1954年3月26日出生，汉族，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人:赵梦华，天津津港律师事务所律师。
被告:王桂荣�女，1960年9月26日出生，汉族,住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人:赵梦华，天津津港律师事务所律师。
原告天津泰达标准食品有限公司诉被告刘丽娟、刘敬贤、王桂荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法由代理审判员王玉强适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津泰达标准食品有限公司的委托代理人丁鹏，被告刘丽娟、刘敬贤、王桂荣的共同委托代理人赵梦华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘丽娟补交租金差额58000元;2、判令被告刘丽娟补交未交租金19800元；3、判令被告刘丽娟补交装修免租期的租金33000元；4、判令被告刘丽娟补交减免的租金72000元；5、判令被告刘丽娟支付违约金396000元；6、判令被告刘丽娟支付原告垫付的采暖费14292.6元、物业费26800.2元；7、判令被�刘敬贤、王桂荣对上述1-7项承担连带责任。
事实与理由：2013年7月16日，被告一就其承租原告所有的位于天津开发区××大街××号财富星座40号房屋与原告签订了房屋租赁合同及补充协议。合同主要内容为：租期60个月，月租金33000元、每年6月1日前按一次性支付租金；逾期需支付滞纳金、违约金等。履约过程中，被告一仅在第一年按月履行合同，之后以各种理由迟延支付租金，原告对被告一多次予以照顾。天津港8.12爆炸事故造成了短期的不良影响，原告再次照顾被告，减免了部分租金。但此后被告一仍不按约定履行。2016年5月17日,原告向被告一邮寄了终止合同并收回房屋的通知,后因被告一的不配合双方又进行了多次沟通,最终于2016年6月3日将房屋收回。
被告一的多次违约，给原告造成的具体损失如下：1、根据双方补充协议的约定，原告在租赁开始将租金标准由每月33000元调整为每月31000元，但约定给予照顾的先决条件是被告不违约，否则恢复至原标准履行。因被告多次违约，故双方的租金标准应从每月31000元恢复至每月33000元，被告一应补齐租金差额58000元（2013年9月1日至2016年2月2日共计29个月）。2、根据双方补充协议的约定“租金从逐年递增6%改为逐年递增5%，从第三年开始”，故被告一还应补交从第三年开始的递增租金19800元（33000元/月*10个月（2015年8月1日至2016年6月2日）*6%＝19800元）；3、根据补充协议的约定，原告给予被告一2013年8月一个月的免租期，因被告违约，其应支付原告该免租期的租金33000元；4、根据双方2016年3月30日所签《协议书》的约定“如乙方（被告）未按本协议第二条的约定及时足额付款，甲方不再给予乙方减免”，据此，被告一应补交2016年2月3日至6月2日期间减免的租金72000�；5、根据租赁合同违约条款的约定，被告一应向原告支付相当于合同总租金20%的违约金，该数额为396000元。被告一违约给原告造成的损失包括房屋空置的损失、租金差额损失。房屋空置损失为：自2016年6月4日至8月8日再次出租，按33000元/月计算，损失为78705元。租金差额损失：被告剩余的2016年至2018年两个年度的租金为444945元和471642元，而新租户对应的租金为300000元。经计算，该损失为306587元。6、此外，被告一除不能按时支付租金，还拖欠2014年9月至2016年5月期间的物业费26800.2元和2013年至2016年三年的采暖费14292.6元。因被告一直未交纳，原告不得不进行垫付。
被告一承租时，其父母即被告二、三曾以其名下房产为被告提供了保证，故被告二、三应承担连带责任。因与被告协商不成，故原告呈诉，请判如所请。
被告一辩称，对于原告主张的第1、2、3项诉讼请求，双方均已履行完毕，属于双方已实际变更合同，原告要求补交相关租金，没有依据，不应予以支持。对于原告的第4、5项诉讼请求，双方于2016年3月30日签订了协议书，被告已按照协议的约定支付了2016年2月3日至2016年6月2日的租金60000元，被告不存在违约行为，原告的请求同样不应予以支持。对于原告的第6项诉讼请求，对于物业费、采暖费的数额无异议，但认为被告在原处交纳了押金70000元，原告可以从中抵扣。
被告二、三辩称，被告一不存在违约行为。同时，被告二、三并未向被告一提供保证，原告的主张没有事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，包括房屋租赁合同及补充协议、房屋交接手续、协议书�发票等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据前述双方无异议的证据及陈述，本院确认以下事实：
2013年7月16日，原告和被告一签订了房屋租赁合同，约定由被告一承租原告所有的天津开发区××大街××号财富星座底商40号用于餐饮、商业使用，租赁期共60个月，自2013年8月1日至2018年7月31日止。在租金及支付方式一节约定：租金每月33000元，租金按年支付，支付日期提前60天，具体支付日期为每年的6月1日前。如乙方（被告一）逾期支付租金，每逾期一天，则按月租金的1.5%向甲方支付滞纳金，每逾期一次，交款时间提前一个月。逾期租金超过一个月的，甲方有权收回房屋，乙方须按实际使用日交纳租金并承担违约责任。在租赁条件一节约定：租赁期内的电话费、水费、物业费、采暖费等费用，均由乙方负责。乙方欠费超过一个月，甲方有权代交，同时视�拖欠租金。关于押金约定：为保证乙方合理并善意的使用该房屋及其配套设施，乙方应在签订本合同并缴纳首期租金时支付甲方100000元做押金。待租赁期限届满，甲方验房后，乙方将房屋钥匙交于甲方，同时甲方将押金全部归还乙方，押金不可抵顶租金。在违约责任一节约定：租赁期内乙方逾期缴纳电话费、水费、电费、物业费等费用达一个月时，甲方有权用押金支付上述费用，并视为拖欠租金，乙方需及时补足押金。欠款视为拖欠租金。租赁期内若乙方中途退租，乙方应按合同总租金的20%向甲方支付违约金，所预付的押金不退。租赁时间不足一年退租的，装修免租金费用补交给甲方。
当日，双方同时签订了补充协议，其中补充协议一约定：乙方清楚财40号已有租户和甲方签约并看过双方签订的租赁合同，知道合同要点是“租金33000元/月，租期5年，�第3年租金逐年递增6%，付款方式为年付，提前两个月主动划拨至甲方帐户，押金10万元，装修免租期1个月”，甲方看在乙方亲属关系上给予有条件的照顾，照顾内容为：租金由33000元/月降至31000元/月；押金支付该为第一年付7万元，第二年交付租金时补交3万元；租金从逐年递增6%，改为逐年递增5%，从第三年开始；2013年8月1日开始收取租金，此前为装修免租期。在乙方不违约的前提下，甲方同意再增加两个月的装修免租期，时间为2013年8月1日至8月31日的一个月，以及租期结束前的一个月免交租金。给予照顾的先决条件是乙方不违约，无论任何原因都不得拖欠租金，否则将恢复原标准执行。补充协议二约定:乙方于2013年7月16日向甲方交付租房定金70000元,房屋交接完成后,定金转为押金。乙方于2013年7月31日前向甲方交付2013年9月1日至2014年7月31日的房屋租金341000�，交齐租金后两日内，办理房屋交接手续。
上述合同及补充协议签订后，被告一按约定交付了定金70000元以及2013年9月1日至2014年7月31日的租金，双方办理了涉诉房屋的交接手续。合同履行过程中，被告一未能于2014年6月1日前交付第二年度周期即2014年8月1日至2015年7月31日的租金37.2万元。2014年7月31日，双方就此达成暂收部分租金协议。其中约定：被告一于2014年8月1日前暂交一个月的租金3.1万元，剩余的34.1万元于2014年9月1日前全部交齐。如过期仍未能交齐，原告将立即收回房屋，双方合同依约终止。此后，被告一在8月1日前交纳了租金3.1万元，在9月1日支付了剩余租金34.1万元。
2015年6月2日，原告向被告发出了履约通知，称：根据双方签订的租赁合同，贵方应于2015年6月1日前支付下一年度房屋租金37.2万元。经我方多次提醒，贵方仍未能按约支付，并向我方请求迟延缴款。经研究决定贵方应于2015年6月10日前交清应付租金，如实在无法交清，最少应暂付一半，剩余租金应书写承诺书保证在8月1日前交清。如贵方不能完成付款，将因拖欠租金超过时限导致合同解除，我方将收回房屋。此后被告一向原告出具了承诺书，承诺：6月16日前尽量完成支付一定租金；6月30日前支付10万元租金；7月31日前支付剩余的应付租金。如不能支付，则按照2015年6月2日的履约通知办理。承诺书签订后，被告一支付了部分租金，未能完全按照承诺付款。2015年12月4日，原告再次发出了履行通知。
2016年3月30日，原告和被告一签订了协议书，对租金进行了确认：被告一欠付原告2016年2月3日至2016年7月31日期间的租金19.6万元；原告同意减免被告一的部分租金，即自2016年2月3日至2016年6月2日的4个月，共减免租金7.2万元。减免后，该期间内�月租金1.5万元，共计6万元。在还款安排一节约定：1、被告一应在2016年3月31日前一次性支付2016年2月3日至2016年6月2日的租金6万元；2、2016年6月2日后的房屋租金、标准及交付仍按按照《房屋租赁合同》以及补充协议的约定执行。同时该协议书还约定:如果被告一未按照本协议第二条的约定及时足额付款,被告一仍应按照本协议第第一条第1款所确认房屋租金金额19.6万元向原告偿还,原告不再给予被告一减免,并且原告仍有权按照《房屋租赁合同》以及补充协议的约定追究被告一的违约责任。
上述协议签订后，被告一于2016年3月30日向与原告支付了租金6万元，未交纳2016年6月2日后的租金。对此，原告认为根据协议的约定，被告一应根据租赁合同的约定提前60天即4月2日前支付2016年6月2日至7月31日的租金，被告一则认为3.30日所签协议对于4月2日后的租金给付约定不明�，同时认为双方在该协议中所约定的违约责任主要是针对3月31日前应付6万元租金。
2016年6月3日，被告一向原告退还了涉诉房屋，双方完成了交接手续。同时，双方在交接手续中约定：双方经济往来另行结算，甲方（原告）同意友好协商并已告知乙方（被告一）态度，乙方可尽快回复甲方合理的解决方案。
于涉诉房屋的交接，原告表示因被告的违约行为即未于2016年4月2日前交纳6月2日至7月31日的租金，也没有在6月1日前交纳2016年8月1日至2017年7月31日的租金，原告与被告解除租赁合同。原告主张其于2016年5月16日向被告寄送了通知，于2016年5月26日寄送了告知函。庭审中，原告提交了通知、告知函以及相应的邮寄凭证。该通知载明：……根据《房屋租赁合同》约定：租金支付日期提前60天，即2016年6月2日后的租金，应在2016年4月2日前交付，现已逾期超过40天，又一次严重违约，根据合同约定“逾期租金超过一个月的，甲方有权收回房屋”，双方租赁合同现已终止，贵方应在2016年6月3日前将房屋交换。告知函载明：我方于5月17日发函明确了合同终止及交还房屋的时间为2016年6月3日前，对此贵方已收到该通知，并回电告知我方终止租赁合同并按时交房。对于贵方提出的经济结算一事，我方答复如下……再次确认贵方交还房屋的时间为2016年6月3日。对原告提交的通知、告知函，被告一表示不清楚，其未收到。同时，被告一表示双方系协商一致解除租赁合同，被告一不需承担违约责任。
对于双方争议的上述事实，根据原告提交的证据及当庭陈述，综合双方房屋交付的事实、交接手续中所记载的“经济往来另行结算”，结合一般生活经验，本院对原告主张的事实予以认定。
原告对其要求被告二、三承�保证责任的主张，提交了登记在被告三名下的房产证复印件，上面载明：供财40租房保证使用，刘敬贤。被告二、三对真实性无异议，但认为未对保证的具体内容进行约定，不成立保证。
本院认为，原告和被告一签订的租赁合同合法有效，双方应依约全面履行各自义务，如有违约行为，应承担相应违约责任。分析原告的各项诉讼请求，除第6向诉讼请求外，其余1-5项请求，本质上均系原告要求被告所承担的违约责任。对于原告的各项诉讼请求,本院分述如下。
关于原告主张的第1项诉讼请求，从双方合同履行的事实来看，尽管被告一存在迟延支付租金的行为,但原告在履行过程中并未主张恢复租金标准至33000月/月,双方仍系按照31000元/月的标准计付租金，且已履行完毕。现原告再行主张补交2013年9月1日至2016年2月2日的租金，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。
关于原告主张的第2项诉讼请求，双方于2016年3月30日签订了协议书，该协议书确认了被告一的租金欠付期间（2016年2月3日至6月2日）以及租金标准（减免后每月15000元）。可见，双方2015年8月1日至2016年2月2日期间的租金已履行完毕，且双方已无异议。同时，被告一在协议签订后已依约支付了2月3日至6月2日的租金60000元。在该情形下，原告再行主张递增租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
原告原告主张的第3项诉讼请求，该请求本质上系原告要求被告承担违约责任。根据双方的约定即“在乙方不违约的前提下，甲方同意增加两个月的装修免租期”，该约定缺乏具体性。同时，原告已在本案中主张违约金。故对原告的该请求，本院不予支持。
关于原告主张的第4项诉讼请求，被告一已依约支付了2016年2月3日至6月2日的租金6�元。同时，原告就被告一未支付6月2日至7月31日租金的行为已行使合同解除权，并另行要求被告一给付违约金。在该情形下，原告再行主张被告支付2月3日至6月2日期间减免的租金7.2万元，依据不足，本院不予支持。
关于原告主张的第5项诉讼请求，被告一是否应承担违约责任，关键在于双方合同解除的性质。首先，从双方6.3日的房屋交接手续来看，双方明确约定了“经济往来另行结算”，可见，双方只是完成了房屋交接，对于合同解除的性质、后果等未达成一致意见，双方并非协商一致解除合同。其次，从双方合同履行情况来看，尽管双方3.30协议关于还款安排的第2项内容不够具体明确，但根据该约定的文字表述，被告一仍应按照《房屋租赁合同》对于租金标准、交付的约定履行。按照该约定，原告有权要求被告一在2016年4月2日前交付6月3日至7月31日的租�。被告一未按时交纳，应属于违约。即便该条款存在一定争议，被告一在收到原告的通知后亦应及时支付租金。而此后被告一并未交纳租金，而是同意原告提出的交房要求。由此亦可得出被告一不再履行合同的意思表示。综上，被告一的行为已构成违约，原告有权依据合同约定解除合同，被告一应承担相应的违约责任。
关于被告一违约责任的承担，双方在合同中约定了违约金条款，同时约定如被告一违约，押金不退。庭审中，被告一主张该违约金过高。对此，以被告一违约造成原告的损失为基础，综合合同的履行程度、被告一的过错程度，对被告违约金过高应予调整的意见，本院予以支持。关于违约金的调整数额，原告的损失主要体现为重新出租所减少的租金损失，原告主张重新出租的期间为2个月，该期间属于合理范围。同时，就被告一的过错而言，其并非恶意违约，系受限于实际的经营情况，双方对于2016年2月3日至6月2日租金的调整亦是体现。此外，从双方的房屋交接来看，尽管双方并非协商一致解除租赁合同，但在解除过程中仍存在协商，并就房屋交接先行达成一致意见，合同解除仍部分体现了双方的合意。综合上述因素，本院酌定调整违约金的数额为60000元。对原告主张的多余部分，本院不予支持。
关于原告主张的第6项诉讼请求，被告一对欠费数额无异议，本院予以支持。
关于押金，因本院已依法调整违约金的数额为60000元，原告押金不予退还的意见则不再成立。同时，被告一明确表示可由原告在押金70000元中抵扣物业费、采暖费，本着减少当事人诉累的角度，本院对押金在本案中予以一并处理，即对被告一应给付原告的物业费、采暖费及违约金，先行抵扣押金，抵扣后被告一再另行给付原告剩余部分31092.8元。
关于原告要求被告二、三所承担的保证责任，被告二、三在房产证复印件所记载的“供财40租房保证使用”，并不成立保证责任，故原告要求被告二、三承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告刘丽娟于本判决生效之日起十日内给付原告天津泰达标准食品有限公司采暖费、物业费及违约金，合计31092.8元；
二、驳回原告天津泰达标准食品有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决确定的期间履行给付义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为5000元�由原告承担4185元，被告承担815元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 王玉强
二〇一七年五月十九日
书 记 员 班丽丽
附：法律释明：
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。