浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙绍民终字第34号
上诉人（原审原告）金友。
委托代理人（特别授权代理）吴庆浩。
被上诉人（原审被告）马德刚。
被上诉人（原审被告）许雅玲。
上述二被上诉人之委托代理人（特别授权代理）马晓峰。
上述二被上诉人之委托代理人（特别授权代理）魏德祥。
上诉人金友因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2008）绍民一初字第2876号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审判决查明，被告马德刚、许雅玲系夫妻关系。2006年11月13日，被告许雅玲将北一区一楼南12号营业房一间租赁给案外人胡莉娜，租期为农历2006年十二月二十三至2007年十二月二十三止或工商所统一关门。2007年3月19日，原告将承租的北一区一楼南9号门面房一间与胡莉娜承租的北一区一楼南12号门面房一间调换，租金不变。2007年4月份，原告向绍兴县工商行政管理局就绍兴县峰妍纺织品有限公司设立登记提出申请，并提交了公司设立登记申请书、承诺书、营业房使用权转租确认书、原、被告之间的营业房转租合同、租赁协议书等材料。公司设立登记申请中显示公司住所在中国轻纺城北交易区一区一楼南12号，法定代表人金友；营业房转租合同未约定租金，租赁协议书约定租金为40，000元，租赁协议书中“经核对与原件无误校对人金友”系原告委托他人代办。庭审中，原告自认2007年度北一区一楼南12号营业房一间的租金是170，000元。
2007年12月份，原告向被告承租绍兴县中国轻纺城北一区一楼南12号营业房一间。2007年12月3日，被告马德刚出具收条一份，收条上载明：今收到北一区一楼南12号租金2007年12月24日至2008年12月23日到市场关门止收租金人民币计贰拾柒万壹仟元正。后被告（甲方）与原告（乙方）签订租赁协议书一份，约定：甲方自愿将中国轻纺城北交易区一区一楼南12号一间租给乙方使用；租期自农历07年12月24日至农历2008年12月23日止或工商所统一关门；租金为人民币120，000元；在租期内营业房的（如工商管理、国、地税，水、电、电话机、报刊）等费用均由乙方自负承担，协议还对其他事项进行了约定。
经被告申请，本院在告知被告评估风险后，依法委托绍兴兴业资产评估有限公司，对中国轻纺城北一区一楼南12号营业房租金进行评估，评估结果为：经评估，中国轻纺城北交易区一区南12号商铺在农历2007年12月24日至农历2008年12月23日期间的租金市场价值为223，000元。
上述事实，由原告提交的两被告的户籍证明、许雅玲与胡莉娜的租赁协议书、调换协议书、绍兴县峰妍纺织品有限公司公司设立的工商登记材料、被告马德刚出具的收条一份、2007年12月24日的租赁协议书、资产评估报告书及双方当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
原审判决认为，1、2007年12月3日被告出具的收条是否系续租合同原告主张系原告支付预付款被告出具的收条；被告主张是被告出具的该收条系续租合同。因2007年12月3日被告马德刚出具的收条中载明了租赁物、租赁期间、租金等租赁合同的主要条款，该院认为该收条可视为一份租赁合同，该收条兼有租赁合同及租金收条的效力。即2007年12月3日，原、被告双方就中国轻纺城北交易区一区一楼南12号，2007年12月24日至2008年12月23日到市场关门止，租金271，000元进行了约定，且被告马德刚于2007年12月3日收取了原告2008年度租金271，000元。另在2007年12月3日，即被告马德刚向原告出具271，000元收条的当日，租赁物系由原告实际占有使用（原告在2007年度通过与案外人胡莉娜调换取得了中国轻纺城北交易区一区一楼南12号的租赁权），尚在2007年度租赁期内（农历2006年12月23日至2007年12月23日），故原、被告于2007年12月3日对租赁物的租赁约定，应为对租赁物的续租。因收条明确载明271，000元系租金，而非预付款，原告主张预付款缺乏相应证据，该院不予采信。2、2008年度中国轻纺城商铺租金是否普遍下跌？原告主张因中国轻纺城商铺租金普遍下跌，双方签订的2008年度北一区一楼南12号租赁协议书的租金为120，000元；被告主张2008年度中国轻纺城商铺租金没有下跌，而是在上涨，并提交案外人屠云忠与案外人屠学军签订的租赁协议书一份、天天商报报道、并申请对北一区一楼南12号2008年度租金的市场价值进行评估。原告对被告提交的租赁协议书一份、天天商报报道、评估机构的评估结果均有异议。因被告提交的租赁协议涉及案外人，该院对该证据的真实性无法核实，故该院对该证据的证明力不予确认；天天商报报道系媒体文字报道，不具备民事诉讼证据的基本属性，该院不直接作为证据使用；绍兴兴业资产评估有限公司的评估合法有效，可以证明中国轻纺城北交易区一区南12号商铺在农历2007年12月24日至农历2008年12月23日期间的租金市场价值为223，000元。对于2008年度中国轻纺城商铺租金是否普遍下跌的举证责任应由原告承担，现原告未能提交证据证明，且参考被告提交的证据，2008年度中国轻纺城商铺租金并不存在大幅度下跌的事实，故该院对原告的主张不予采信。
该院认为，2007年12月3日被告出具的收条是否系续租协议，2007年12月24日双方又签订了一份租赁协议，原、被告就同一租赁物同一租期存在两份协议，原告称2007年12月24日的协议系商铺价格下跌后双方意思表示真实的协议，被告称该协议并非双方真实意思表示，是为了少交税金而为的虚假协议。合同的变更系双方协商一致就合同的权利、义务进行变动，因原、被告在诉辩称中均未涉及合同变更问题，本案不存在合同变更问题，故本案应考察的是双方真正履行的是哪份协议。2007年12月3日，被告马德刚收取了原告2008年度租金271，000元，租赁物系由原告实际占有使用，即被告已将租赁物交付原告占有，故原、被告于2007年12月3日已经履行了收条约定的租赁内容，即2007年12月3日的续租协议已履行完毕。原告诉称2007年12月3日，原告只是支付预付款，后因商铺价格普遍下跌，双方于2007年12月24日签订了租赁协议书，该协议系双方意思表示真实的协议。经评估，中国轻纺城北交易区一区南12号商铺在农历2007年12月24日至农历2008年12月23日期间的租金市场价值为223，000元。接近于被告在2007年12月3日出具的收条上的租金价格。因双方不存在可以使租赁价格大大低于市场价值的特殊的亲属、朋友或其他关系；该租赁物系续租，被告也不存在急于出租的情形；且原告诉称的市场价格普遍下跌的事实不存在，故作为普通的出租人及承租人，依照常理原告不可能在短期内（2007年12月3日至2007年12月24日）按照接近市场价值1／2的价格120，000元出租给被告，故原告的诉称为虚假陈述。故该院认定事实上双方依照2007年12月3日的协议在履行，即该份收条系双方意思表示真实的协议，而2007年12月24日的协议书系双方为了某种目的（无法查明）而形成的虚假的协议，当属无效。故原告主张要求被告返还多收的租金151，000元缺乏依据，该院不予支持。判决：驳回原告金友的诉讼请求。案件受理费3，320元，由原告金友负担。评估费2，000元，由原告金友负担。
金友不服原判，提起上诉称：1、原审法院认定事实错误，对收条及双方签订的的房租赁协议书混为一谈，效力认定错误；2、原审法院诉讼程序错误，被上诉人申请评估的时间起过举证期限，原审法院以与本案与关联的评估价值为判决依据不当。综上，要求依法改判。
马德刚、许雅玲辩称：1、2007年12月3日的租金收条内容，具备了租赁合同主要条款，故收条同时具有租赁合同的法律效力。该收条载明了租赁标的物、租期、租金数额等合同的主要条款，应当视为一份有效的租赁合同；2、双方以收条形式订立的租赁合同在当日已履行完毕，2007年12月24日租赁协议不是对收条租赁合同的变更，故不存在后合同优于前合同的问题；3、12月24日的租赁协议为虚假协议，应当不予采信；4、上诉人对程序性问题的主张，不符合法律规定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，要求驳回上诉，维持原判。
本案争议的焦点在于：原审法院认定收条、租赁合同的效力是否正确；原审法院的审理程序是否适当。
原审法院认为，在审理过程中双方当事人均未提及租赁合同变更问题，故应审查哪一份才是实际履行的协议。根据双方一致认可的事实，结合评估结论中关于类似商铺在相应期间的租金市场价值为223，000元的实际，原审法院确定2007年12月3日的收条系双方意思表示真实且实际履行的协议。上述认定，符合逻辑推理和日常生活经验，本院予以照准；至于原审法院的审理程序是否适当问题，本院认为，因评估结论可能影响案件的实体处理，原审法院为查明案件事实，准许当事人的评估申请，符合证据规则的要求，上诉人的主张不成立，本院不予支持。
鉴于双方当事人在二审中未提供其他新的证据，本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为，原审判决事实认定清楚，程序正当，上诉人的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3320元，由上诉人金友负担。
本判决为终审判决。
审判长 章建荣
审判员 毛振宇
审判员 方 艳
二〇一〇年一月二十一日
书记员 李琼珏