山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终685号
上诉人（原审被告）：徐万新。
委托诉讼代理人：杜福源，山东良捷律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘珊珊，山东良捷律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王娅妮。
委托诉讼代理人：吕凡，山东众成清泰律师事务所律师。
上诉人徐万新因与被上诉人王娅妮租赁合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2015）北民初字第5032号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人杜福源、刘珊珊、被�诉人委托诉讼代理人吕凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人徐万新上诉请求：1、撤销青岛市市北区人民法院（2015）北民初字第5032号民事判决；2、改判驳回上诉人的诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同并不是按照面积作为记租依据，而是按房屋整体出租，原审按照房屋面积计算租金系事实认定错误。涉案房屋坐落于×临街人流密集地段，根据该地段的价值且参考从前手租赁的价格即75万元／年，上诉人确定的房屋整体出租84万元／年，而并非依据房屋面积确定租金。且被上诉人承租该房屋前即对房屋整体情况有着清楚的了解，无论从合同条款还是被上诉人对房屋装修并使用至今均能充分说明这一事实。2、原审依据竣工图纸认定涉案房屋二层为物业附属用房系事实认定错误。首先，该图纸为青岛市城市建设档案馆提供，而档案馆不具有房产管理职能，竣工图纸也并不能证明房屋性质。其次，竣工图纸中涉案房屋二层并非如原审判决所述“在原告租赁房屋位置处标注有附属用房”，从该图纸可以明显看出“附属用房”仅是二层房屋的一小部分，且在测绘过程中，该部分实际并不存在于二层房屋之中，因此并未计算入二层面积。第三，上诉人持有证据证明上诉人的转租行为合法有效，且在被上诉人承租期间从未有任何第三方向被上诉人主张过任何租赁权利，被上诉人至今仍然占有使用涉案房屋。3、原审判决认定上诉人行为构成欺诈系事实认定错误。上诉人交付给被上诉人使用的房屋并非以面积为计租标准，且享有房屋完整的转租权利，整个转租过程上诉人不存在欺诈及违约行为。4、因被上诉人拖欠房租已经长达一年时间，且对房�违法装修，上诉人已起诉至青岛市市北区人民法院，要求解除与被上诉人签订房屋租赁合同并且支付房屋占用费。
王娅妮辩称：1、涉案房屋自上诉人与其前手及与被上诉人签订的租赁合同可见，均标注面积，并且未约定为整体出租，与面积无关；2、建设档案馆存档的竣工图纸，系工程验收所出具，反映了工程建成后的实际情况。二层图纸的名称即为“物业管理用房平面图”，涉案房屋二层标注为“附属用房”，而一层图纸标注的涉案房屋部分为“网点”，二者明显非同一用途。同时，根据上诉人提交的协议书、委托证明、转租证明等，可以确认涉案房屋一层系有合法转移、委托、转租手续，而二层物业用房，自青岛振华农工商公司接受时就不包括在内，后续的委托、转租手续均自然不包含物业用房，该二层物业用房系全体业主所有，上诉人无权出租。3、由于上诉人无权出租该房屋的二层，因此，被上诉人就无法按照原承租目的使用租赁房屋，仅剩一层300㎡左右面积根本不能满足被上诉人使用，因此，被上诉人请求一审确认的租金数额仅用于结算被上诉人实际占用上诉人有权出租面积使用。
王娅妮向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决王娅妮与徐万新双方2014年12月31日签订的《房屋租赁合同》中王娅妮承租的徐万新位于×网点房屋的年租金变更为45万元；2、本案全部诉讼费由徐万新承担。
一审认定事实：2014年12月31日，王娅妮与徐万新签订房屋租赁合同，王娅妮租赁徐万新的位于×）网点，双方约定房屋面积为667平方米，租期为五年，年租金为84万元，房租每半年支付一次，第一次支付时间2015年1月29日，并应支付房屋保证金1万元；从第四年开始，租金每年比上一年上浮百分之三。合同签订后，王娅妮交付徐万新租金42万元，并交纳保证金1万元。后双方因出租房屋的面积产生争议，王娅妮起诉来院。在诉讼过程中，王娅妮申请对租赁房屋的面积进行测绘，经该院委托测绘机构测绘，王娅妮租赁徐万新的房屋面积为：一层套内建筑面积为292.27平方米，二层套内建筑面积为232.07平方米，总套内建筑面积为524.34平方米。根据青岛市城市建设档案馆提供的竣工图纸，王娅妮租赁的徐万新房屋的第二层所在位置为物业管理用房，并在王娅妮租赁房屋的位置处标注有“附属用房”，同一层其他房屋中还标注为消防控制室、社区卫生服务站、居委会办公、物业办公、变配电室等。另查明，根据徐万新提交的证据，2009年7月8日、青岛市市北区房地产开发管理局（甲方）、青岛振华农工商总公司（乙方）、青岛市房地产实业集团�限公司（丙方）签订的协议书，该协议第三条约定，“丙方按照规定，参与徐家村改造项目招标工作。如中标，丙方按照审批通过的规划方案加快实施徐家村安置用房建设工作。丙方承诺在徐家村安置用房竣工验收后，将安置用房规划范围内商业网点部分（扣除物业、居委会用房）全部无偿交付乙方使用。”另查明，徐万新提交的青岛青实万家物业有限公司出具的《樱花园商业网点租赁明细表》中记载，涉案房屋为25号地下1地下2层，套内面积为566.71平方米，分摊系数为0.125769，建筑面积为637.98平方米。根据该分摊系数以及测绘机构测绘的涉案房屋的套内建筑面积计算，涉案房屋的总建筑面积（套内建筑面积加上分摊面积）为590.29平方米，其中第一层的总建筑面积为329.03平方米。另查明，王娅妮在庭审中变更诉讼请求，要求将房屋年租金变更为414370.51元[329.03平方米�（84万÷667平方米）=414370.51元]。
一审法院认为，出租人对其出租的房屋应当享有处分权，未经权利人授权出租他人房屋将构成无权处分，只有经权利人追认或者订立合同后取得处分权，租赁合同才有效。本案中，徐万新出租给王娅妮的房屋中的第二层为物业管理用房中的附属用房，根据我国物权法的规定，物业服务用房属于全体业主所有，徐万新出租给王娅妮应当取得该房屋权利人的同意。徐万新提交的证据不能证明徐万新对物业管理用房拥有转租的权利，至本案法庭辩论终结，徐万新也没有提交证据证明其取得了该部分物业管理用房的转租权。综上，王娅妮与徐万新签订的租赁合同中涉及物业管理用房的部分徐万新无权出租，徐万新无权就该部分房屋收取租赁费，该部分物业管理用房的租赁费应当由房屋的所有人收取，或者在徐万新取�转租权后再向王娅妮收取。徐万新交付王娅妮的房屋面积不符合合同约定，徐万新的行为构成违约。徐万新将不符合合同约定面积且部分不享有处分权的房屋出租给王娅妮，使得王娅妮在违背真实意思的情况下签订合同，徐万新的行为构成欺诈，王娅妮请求变更符合法律规定，该院予以支持。综上，王娅妮要求按照徐万新实际交付的且徐万新享有转租权利的部分房屋面积调整租金的请求符合法律规定，该院予以支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十四条第二款、第一百零七条、第二百一十六条规定，判决：王娅妮与徐万新于2014年12月31日签订的《房屋租赁合同》中王娅妮承租的位于×网点一层房屋的年租金变更为414370.51元。案件受理费8050元，王娅妮承担637元，徐万新负担7413元，鉴定测绘费1070元，由徐万新负担。因上述费用王娅妮已经�交，徐万新于本判决生效后十日内交付王娅妮。
二审期间，徐万新提交如下证据：证据一、青岛市市北区房产管理处限期整改通知书一份，证明在被上诉人占有使用涉案房屋过程中，对室内下挖地面的行为被青岛市市北区房产管理处多次限期整改。被上诉人擅自装修改变房屋结构严重违反了租赁合同，上诉人有权解除合同并要求被上诉人返还房屋并恢复原状。证据二、短信记录，证明针对被上诉人擅自装修改变房屋结构的事宜，上诉人曾多次与被上诉人进行沟通，并且被上诉人在签订房屋租赁合同后一直未付房租，在上诉人多次催促下，才于2015年1月29日将2015年3月1日至2015年8月31日半年房租付清，被上诉人对房租数额并无异议。证据三、律师函及邮政单据，证明针对被上诉人的违约行为，代理律师接受上诉人的委托向被上诉人发送律师函，通知被上诉人解除双方之间的房屋租赁合同，并要求被上诉人收到通知后三日内派人协商解除合同后的善后事宜。证据四、现场照片，证明被上诉人对涉案房屋进行改造，在原结构两层的第二层私自隔出第三层房屋，该行为违反了合同的约定，且存在安全隐患，被上诉人违反合同及相关法律规定改装房屋，应承担违约责任。该组证据证明在被上诉人承租期间，其出现了违反合同约定的事项，针对违反事项上诉人已另诉至市北区人民法院，现在该案已中止审理，等待本案结果。
王娅妮对上述证据质证认为：第一，该组证据与本案没有关系，上诉人原在本案一审中用于反诉使用，后由于其不再提起反诉，该组证据没有作为证据提交。第二，该组证据一、三均在被上诉人在市北区人民法院提起本案后发生，系上诉人恶意先行采取行动。第三，对于证据一的真实性没有异议，对证据事项有异议；证据二系复印件，不予质证；证据三被上诉人没有收到，不产生该律师函所期望的法律效力；证据四没有明确的指向，不能证明系本案所涉房屋及所谓的加盖第三层的事实。
二审查明，涉案房屋系由青岛市市北区房地产开发管理局、青岛振华农工商总公司、青岛市房地产实业集团有限公司联合开发的徐家村改造项目的一部分，在联合开发协议书中约定，安置用房范围内的商业网点部分（扣除物业、居委会用房）全部无偿交付青岛振华农工商总公司使用。青岛振华农工商总公司将涉案房屋委托青岛青实万家物业有限公司转租经营。青岛青实万家物业有限公司将涉案房屋转租给上诉人，上诉人又将房屋转租给被上诉人。2014年12月31日，王娅妮与徐万新签订房屋租赁合同，王娅妮租赁徐万新的位于×�点，双方约定房屋面积为667平方米，租期为五年，房屋以整体项目交付时现状为准，年租金为84万元，房租每半年支付一次，第一次支付时间2015年1月29日，并应支付房屋保证金1万元；从第四年开始，租金每年比上一年上浮百分之三。合同签订后，徐万新将涉案房屋一、二层交付王娅妮，王娅妮将房屋进行了装修。2015年1月29日，王娅妮交付徐万新租金42万元，收据上记载“今收到王娅妮网点同福路25号（1、2）房租半年，自2015年3月1日至2015年8月31日止半年房租费420000元”。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。从查明的事实看，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义�，不得擅自变更或者解除。被上诉人在一审中提出变更租金的诉讼请求，属于合同变更的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”从一、二审查明的事实看，被上诉人并未举证证明其变更租金的诉讼请求符合上述合同变更的法定条件。从本案房屋租赁合同的履行情况看，合同签订后上诉人已将涉案房屋一、二层交付被上诉人，被上诉人已对一、二层房屋进行了装修，且按一、二层房屋交付了半年租金。在房屋产权人没有对该二层房屋用途性质提出异议的情况下，被上诉人仅以建设档案馆存档的竣工图纸显示二层图纸的名称为“物业管理用房平面图”，涉案房屋二层标注为“附属用房”为由，主张上诉人无权出租，从而提出变更租金的诉讼请求，于法无据，对此本院不予支持。
综上，一审法院判决变更租金不当，依法应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定判决如下：
一、撤销青岛市市北区人民法院（2016）鲁0203民初字第5032号民事判决；
二、驳回王娅妮的诉讼请求。
一审案件受理费8050元，鉴定测绘费1070元，二审案件受理费8050元，共计17170元，由王娅妮承担。因二审案件受理费徐万新已经预交，王娅妮于本判决生效后十日内交付徐万新80**元。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 骞
审 判 员 杨保国
代理审判员 马 喆
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 王庆光
书 记 员 于国英