陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终13713号上诉人（原审原告、反诉被告）：贾联恒，男，汉族，1981年12月30日出生，个体工商户，住陕西省乾县。委托诉讼代理人：张旭东，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁洁，陕西云德律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西万悦商业运营管理有限公司，住所地西安市新城区长乐西路128号。法定代表人：肖同林，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵刘中，男，汉族，1981年9月4日出生，陕西华东房地产有限公司法务，住河南省项城市。委托诉讼代理人：陈静，陕西瑞拓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西华东房地产有限公司，住所地西安市新城区长乐西路128号。法定代表人：肖同春，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵刘中，男，汉族，1981年9月4日出生，陕西华东房地产有限公司法务，住河南省项城市。委托诉讼代理人：陈静，陕西瑞拓律师事务所律师。上诉人贾联恒因与被上诉人陕西万悦商业运营管理有限公司（以下简称万悦公司）、陕西华东房地产有限公司（以下简称华东公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院(2017)陕0102民初1077号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人贾联恒的委托诉讼代理人张旭东、丁洁，被上诉人万悦公司、华东公司的共同委托诉讼代理人赵刘中、陈静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾联恒上诉请求：1、维持原判第一项，撤销第三项、第五项，改判万悦公司返还已支付的配套设施设备费38779元、租金58169元、装修垃圾费1077元、装修押金10000元，赔偿因商场不符合开业条件造成的贾联恒装修费损失601600元、与开业有关的费用182058元，华东公司承担连带责任；2、撤销原判第二项、第四项，改判驳回万悦公司一审反诉请求；3、一、二审本诉、反诉诉讼费由万悦公司、华东公司负担。事实和理由：第一，一审判决认定事实不清，一审判决确认涉案房屋未通过一次消防验收合格，但未确认万悦公司、华东公司因未通过一次消防验收导致的贾联恒损失的赔偿责任，根据相关规定，商场在投入使用、营业前，须经过公安机关消防机构验收合格，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业，《华东·万悦城租赁合同书》明确约定：商铺交付标准为商场通过一次消防验收，将法律禁止投入使用、经营的商铺出租于承租人且承诺已通过消防验收，万悦公司、华东公司显属过错，存在主观恶意，贾联恒对此不知情且在发现一次消防未通过验收时并未实际使用该租赁物，贾联恒并无过错，不应承担租金等费用，万悦公司、华东公司应承担因此造成贾联恒的所有损失。一审判决未查清涉案房屋是否通过环境影响评价合格，根据《华东·万悦城租赁合同书》第十八条第二款的约定，万悦公司应当对贾联恒办理经营、设计、装修所需的或可能发生的环保、通讯、消防、卫生及国家规定的申请报批手续给予必要的协助，根据相关规定，建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用，本案商铺所在商场一直未通过环境影响评价合格。一审判决未查清万悦公司、华东公司是否存在欺诈行为，万悦公司、华东公司招商宣传与实际不符。一审判决未查清商场六楼是否具备开业条件，《华东·万悦城租赁合同书》约定六楼商铺开业日期为2015年4月18日，但该时间商场并不具备开业条件，万悦公司、华东公司一再推迟开业日期，直至2015年10月在商场不具备开业条件的情况下催促部分商户开业，贾联恒因商场不具备开业条件，无法办理正规营业手续。一审判决未查清违约方，本案中违约方系万悦公司、华东公司，其违约行为自合同签订一直延续至合同解除，万悦公司、华东公司应当承担违约责任，贾联恒的行为系履行先履行抗辩权，不应被确认违约，亦不应承担违约责任。第二，一审判决适用法律错误，一审判决未对消防未通过所致责任进行说明，未对先履行抗辩权问题进行说明，未对格式条款问题进行说明。基于以上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，致判决结果错误。万悦公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，本案系商铺租赁合同纠纷，万悦公司按照约定履行了交付商铺义务，贾联恒也实际占有使用该商铺，因贾联恒长期拖欠租金且不按照约定进行经营，万悦公司根据合同约定，行使合同解除权，双方合同早已解除，合同解除后，贾联恒还实际占有使用商铺，故贾联恒应当支付相应的使用费、物业费、配套设施使用费并承担违约责任，原审判决有充分的事实和法律依据。关于贾联恒上诉所述，万悦公司认为消防验收合格与环境影响评价合格与本案无直接关系，万悦公司已履行完毕出租人应当履行的义务，贾联恒主张的费用及损失系其自身行为所致，系其自身经营行为，属商业风险，与万悦公司无关，应由万悦公司自行负担。华东公司辩称，其与万悦公司意见一致。贾联恒向一审法院起诉请求：1、判决解除贾联恒与万悦公司签署的《华东·万悦城（餐饮区）租赁合同书》，以及与该合同配套的《华东·万悦城物业管理服务协议》和《配套设施设备使用费协议》；2、判令万悦公司返还贾联恒已支付万悦公司的配套设施设备费38779元、租金58169元、经营保证金65000元、装修垃圾费1077元、装修押金13000元，合计176025元；赔偿因商场不符合开业条件造成的原告装修费损失601600元、与开业有关的费用182058元。共计959683元；并要求由万悦公司承担本案诉讼费用。万悦公司反诉请求：判令贾联恒支付2016年1月1日至2016年9月1日租金155116.8元、物业费64632元、配套设施设备费103411.2元、2016年9月2日至2016年11月18日房屋占用费50412.96元及相关违约金78851元，合计452423.9元。一审法院认定事实：2015年2月11日贾联恒为乙方，万悦公司为甲方，双方签订（《华东·万悦城（餐饮区）租赁合同书》一份，合同约定甲方将华东·万悦城6楼109号商铺租赁给乙方贾联恒使用,租赁商铺的套内面积269.3平方米，第一、二年租金为72元/m2・月，半年租金为116337.6元，租期为2015年4月18日起至2020年4月17日止，共计60个月，乙方向甲方支付人民币65000元作为经营保证金。甲乙双方就违约责任约定，乙方延迟交纳租金及其他费用的，延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。第八条8.1约定：“至少在7.1款所述进场日15日前，乙方应当同时向甲方提供其对该商铺的装修设计文件（本合同所述装修设计文件是指乙方按照甲方要求向甲方提供有关装修图纸等文件资料）及工程安装一切险的的保单，供甲方审查，并且在获得甲方的批准后方可开始对该商铺装饰装修；同日，贾联恒与万悦公司签订《配套设施设备使用费协议》和《华东·万悦城物业管理服务协议》约定租赁商铺的配套设施设备使用费第一、二年为48元/m2・月，半年使用费为77558.4元，物业管理费为30元/m2・月。并在《服务协议》第六条6.4约定，“乙方在进场装修前应向消防管理部门进行二次（商铺装饰装修工程）消防报备案登记，完成报备案登记后方可进场装修，乙方装修时应经甲方和消防部门审批且不得损坏改变商铺结构或调增移动各类附属设施设备。如未经甲方同意擅自施工，除恢复原状外赔偿由此给甲方造成的全部损失”。贾联恒提供《陕西万悦商业运营管理有限公司收款收据（专用）》2份,《收据》4份,显示2015年1月9日贾联恒向万悦公司交纳了2015年4月18日至2015年7月17日三个月的配套设施设备费38779元、租金58169元、经营保证金65000元、装修垃圾费1077元、装修押金3000元，为贾联恒装修的陕西盛和建设公司向万悦公司交纳装修队押金10000元。因贾联恒装修完未开业经营亦未交付后期租金，万悦公司向贾联恒发出解除《华东·万悦城（餐饮区）租赁合同书》、《配套设施设备使用费协议》和《华东·万悦城物业管理服务协议》的通知，2016年9月9日，万悦公司通过EMS特快专递向双方约定的通知地址寄送该通知，2016年9月12日送达，并于2016年9月13日经陕西省西安市雁塔区公证处（2016）西雁证民字第1414号公证书公证。另查，经贾联恒申请，万悦公司同意，贾联恒于2017年4月11日已将店面剩余设备拉走。一审法院认为，贾联恒、万悦公司签订的《华东·万悦城（餐饮区）租赁合同书》及《配套设施设备使用费协议》、《华东·万悦城物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的规定。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决以前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”贾联恒与万悦公司在《华东·万悦城（餐饮区）租赁合同书》在第二十二条约定了合同解除的条件，在贾联恒拒绝履行交纳租金义务后万悦公司提出解约，万悦公司行使解除权，双方约定的解除条件成就后，合同即宣告解除。贾联恒现诉请解除合同无事实依据。贾联恒未及时交付后期租金造成违约导致合同解除，此期间因贾联恒实际占有使用、装饰该商铺，现贾联恒要求返还交纳的配套设施设备费、租金，依法不予支持；因涉案商铺在贾联恒租赁期间未能完成消防验收手续，合同解除后贾联恒请求返还已支付给商城的经营保证金、装修押金，理由成立，对此依法予以支持；陕西盛和建设公司为贾联恒装修所交纳的装修队押金，应由陕西盛和建设公司公司向万悦公司主张返还；华东·万悦城（餐饮区）租赁合同书》第二十四条约定“乙方已经撤离该商铺之后，乙方在该商铺内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品视为乙方放弃所有权”，贾联恒因自身经营需要进行的装修，后因违约致合同解除，对贾联恒请求返还装修垃圾费及请求赔偿因商场不符合开业条件造成的装修费损失、与开业有关的费用的诉请不予支持；根据合同相对性，因贾联恒与华东公司并无租赁关系，贾联恒对华东公司的诉请不能成立。万悦公司反诉要求贾联恒支付2016年1月1日至2016年9月1日租金、物业费、配套设施设备费及违约金，因此期间贾联恒实际占用涉案商铺，对此诉请依法应予支持；因双方就拉走设备协议的事项未协商一致，对此结果双方均有责任，万悦公司反诉要求贾联恒支付2016年9月2日至2016年11月18日房屋占用费，对此诉请依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:一、本判决生效之日起30天内由陕西万悦商业运营管理有限公司返还贾联恒已支付的经营保证金65000元、装修押金3000元，合计68000元；二、本判决生效之日起30天内由贾联恒向陕西万悦商业运营管理有限公司支付2016年1月1日至2016年9月1日租金155116.8元、物业费64632元、配套设施设备费103411.2元，合计323160元；并支付2016年1月1日至2016年9月1日违约金（违约金参照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回贾联恒对陕西万悦商业运营管理有限公司的其余诉讼请求；四、驳回陕西万悦商业运营管理有限公司对贾联恒的其余反诉请求；五、驳回贾联恒对陕西华东房地产有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费13397元，由贾联恒负担12448元，由陕西万悦商业运营管理有限公司负担949元；反诉案件受理费4043元，由贾联恒负担2888元，陕西万悦商业运营管理有限公司负担1155元。（本诉案件受理费贾联恒已预交，反诉案件受理费万悦公司已预交，两项相抵，由贾联恒支付万悦公司案件受理费1939元）本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，原审判决查明事实清楚，本院依法予以确认。本院认为,贾联恒与万悦公司签订的《华东·万悦城（餐饮区）租赁合同书》及《配套设施设备使用费协议》、《华东·万悦城物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力。本案中，因出现约定的合同解除情形，万悦公司于涉案合同履行过程中行使解除权，涉案合同即告解除。涉案合同解除后，贾联恒基于履行合同预交的经营保证金、装修押金等万悦公司理应予以退还。关于贾联恒主张的装修损失，贾联恒与万悦公司于涉案合同中明确约定“乙方已经撤离该商铺之后，乙方在该商铺内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权”，结合贾联恒已于2017年4月11日将店铺内剩余设备拉走的事实，原审法院根据上述合同约定，并基于贾联恒装修系自身经营需要的考虑，对该部分主张不予支持，并无不当。关于贾联恒主张的返还租金、配套设施设备费、物业费及装修队押金等，租金、配套设施设备费、物业费系涉案合同履行过程中贾联恒根据合同约定应当向万悦公司支付的相关费用，装修队押金系陕西盛和建设公司向万悦公司交纳，故贾联恒要求返还该部分款项的主张无充分的事实依据及法律依据，原审法院不予支持亦无不妥。至于万悦公司主张贾联恒应当支付的租金、物业费、配套设施设备费及违约金，根据合同约定，贾联恒确应负担2016年1月1日至2016年9月1日期间的相关费用，唯考虑涉案合同的实际履行情况、涉案房屋的消防验收情况以及合同解除的相关因素等，本院对贾联恒未支付租金予以酌减，对万悦公司主张的违约金不予支持。综上，原审判决第一项、第三项、第四项、第五项应予维持，第二项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持西安市新城区人民法院（2017）陕0102民初1077号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；二、变更西安市新城区人民法院（2017）陕0102民初1077号民事判决第二项，即“本判决生效之日起30天内由贾联恒向陕西万悦商业运营管理有限公司支付2016年1月1日至2016年9月1日租金155116.8元、物业费64632元、配套设施设备费103411.2元，合计323160元；并支付2016年1月1日至2016年9月1日违约金；（违约金参照中国人民银行同期贷款利率计算）”为：本判决生效之日起30天内由贾联恒向陕西万悦商业运营管理有限公司支付2016年1月1日至2016年9月1日租金77558.4元、物业费32316元、配套设施设备费51705.6元，合计161580元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费13397元，贾联恒已预交，由贾联恒负担12448元，由陕西万悦商业运营管理有限公司负担949元；反诉案件受理费4043元，万悦公司已预交，由贾联恒负担1400元，陕西万悦商业运营管理有限公司负担2643元。二审案件受理费15734元，贾联恒已预交，由贾联恒负担12883元，陕西万悦商业运营管理有限公司负担2851元。陕西万悦商业运营管理有限公司应负担的款项于上述判决执行时直接给付贾联恒。本判决为终审判决。审 判 长 刘 琪代理审判员 师 婷代理审判员 同江龙二〇一七年十二月十一日书 记 员 段 蓓