安徽省亳州市谯城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1602民初521号
原告：任玲，女，1966年12月8日出生，汉族，住陕西省华阴市。
委托代理人：巩曼利，女，安徽亳乐律师事务所律师。执业证号：13416201411334964。
被告：任怀国，男，1971年8月13日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。
委托代理人：王铸，男，安徽王铸律师事务所律师。执业证：号13416200410224906。
第三人：杨玉峰，男，1983年1月1日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。
原告任玲诉被告任怀国、第三人杨玉峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月19日立案受理，并依法组成合议庭，于2016年6月17日公开开庭进行了审理。原告任玲的委托代理人巩曼利、被告任怀国的委托代理人王铸到庭参加了诉讼。第三人杨玉峰经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告任玲诉称：2016年1月12日，原告任玲到亳州市房地产交易中心查询自己的房屋登记情况，发现原登记在自己名下的位于亳州市谯城区魏武大道东侧102、103、104、105铺（房地权证亳字第××号、20××68号）的4套房屋已变更到第三人杨玉峰名下，从房地产交易中心提供的查询资料可知：2015年7月17日，被告任怀国与第三人杨玉峰是拿着已终止的委托书与双方签订的房屋买卖合同到房产管理部门办理的过户手续。该委托书已经被陕西省华阴市（2015）阴证民字07号公证书终止。华阴市（2015）阴证民字第07号公证书的委托人为任玲，受托人为孟妮，委托权限为办理房地权证亳字第××号、20××68号房产的评估、银行贷款、抵押登记、贷款偿还完毕后的解押等一切与抵押贷款相关的手续。2011年9月23日在华阴市公证处办理的（2011）阴证民字第566号公证书（委托公证）终止。被告任怀国与孟妮从2000年开始一直同居至今，并生有一女任孝欣，对2015年1月14日任玲的委托书两人均知情。两人在2015年1月20日收到原告儿子送去的陕西省华阴市（2015）阴证民字第07号公证书，并于当天出具借条一份签字确认。2015年7月17日，被告任怀国在明知代理权限已经终止的情况下仍以任玲的名义与第三人杨玉峰签订了4份房屋买卖合同，应当认定无效。且第三人明知该4套房屋产权为原告所有，故意规避原告，执意在侵犯原告合法权益的情况下与被告签订房屋买卖合同，应当对无效交易承担责任。被告任怀国与第三人杨玉峰的行为已严重损害了原告的合法利益。现提起诉讼，请求判令：1、被告任怀国与第三人杨玉峰签订的4份房屋买卖合同无效；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告任玲针对其诉讼请求及陈述的事实与理由提交的证据有：1、任玲的身份证复印件一份，证明原告的身份信息及诉讼主体资格；2、房产局查询单复印件两份，证明涉案合同中的4套房屋为任玲所有，原告任玲的房产是由被告与第三人拿着已终止的委托书到房产部门办理的过户手续，被告人是以原告的名义与第三人签订的4份房屋买卖合同；3、陕西省华阴市公证书复印件两份，证明2015年1月14日原告签订的委托书中已经明确指出在2011年9月23日办理的（2011）阴证民字第566号公证书终止，2015年7月17日被告在已无代理权的情况下以原告的名义与第三人签订的房屋买卖合同应认定无效；4、情况说明、户籍证明、借条复印件各一份及证明复印件两份，证明任怀国与孟妮从2000年开始一直同居至今，并生有一女任孝欣，对2015年1月14日任玲的委托书两人均知情，两人在2015年1月20日收到陕西省华阴市（2015）阴证民字第07号公证书，并出具借条一份签字确认，任怀国在明知代理权已经终止的情况下仍以被代理人名义与杨玉峰签订4份房屋买卖合同应认定无效。
被告任怀国辩称：一、任怀国取得了任玲的特别授权，任怀国有权以任玲的代理人身份处分涉案房产，四份买卖合同有效。1、2011年9月23日，任玲办理了（2011）阴证民字第565号委托公证书，公证授权任怀国全权办理魏武大道东侧102、103铺房产（房地权证亳字第××号）的租赁、变更、评估、抵押登记、银行借贷、产权过户、款项收取等相关手续；2、2011年9月23日，任玲办理了（2011）阴证民字第566号委托公证书，公证授权任怀国全权办理魏武大道东侧104、105铺房产（房地权证亳字第××号）的租赁、变更、评估、抵押登记、银行借贷、产权过户、款项收取等相关手续；3、因任怀国替任玲还清了用四间门面作抵押在药都银行的贷款，任玲在2012年1月18日出具的《声明》中声明：赎回的四间门面由任怀国全权处理，包括房产的租赁、变更、抵押登记、银行贷款及产权过户等相关手续，由沈子华、任怀红鉴证担保，永不反悔，由此产生的权利义务，均由任玲承担；4、任怀国不知道所谓的（2015）阴证民字第07号公证书的存在，更不知道任玲终止了（2011）阴证民字第566号委托公证书，特别要说明的：（2015）阴证民字第07号公证书中所述：“（2011）阴证民字第566号公证书（委托书公证）终止”含义不清，不知所云，退一步说，假设“（2011）阴证民字第566号公证书（委托书公证）终止”是指终止对处置104、105铺房产（房地权证亳字第××号）的授权，但并未终止对处置102、103铺房产（房地权证亳字第××号）的授权，（2011）阴证民字第566号公证书形成时间是2011年9月23日，任玲出具《声明》的时间是2012年1月18日，《声明》的效力高于（2011）阴证民字第566号公证书，假设（2011）阴证民字第566号公证书被终止，但任玲在2012年1月18日出具的《声明》仍然存在，并继续有效，任怀国仍然有权处置四间门面。二、假设任怀国无权处分，杨玉峰善意、支付合理对价，并办理过户登记手续，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，杨玉峰取得房屋所有权。抵押权登记证书证明，两间门面抵押担保的债权为49万元，按照50%的抵押比例，每间门面的实际价值不超过49万元，涉案房屋的售价为每间55万元，价格合理。任怀国不知道任玲终止了对处置104、105铺房产（房地权证亳字第××号）的授权（未终止对处置102、103铺房产的授权），杨玉峰更不可能知道任玲终止授权，杨玉峰属于善意第三人。涉案房屋已经过户到杨玉峰的名下。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，买卖合同有效，杨玉峰取得房屋所有权。综上所述，任玲的起诉没有事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。
被告任怀国就其抗辩及陈述的事实与理由提交的证据有：1、任怀国的身份证复印件一份，证明任怀国的身份情况；2、（2011）阴证民字第565号、566号委托公证书复印件一份，证明2011年9月23日任玲公证授权任怀国全权办理魏武大道东侧102、103、104、105铺房产（房地权证亳字第××号、20××78号）的租赁、变更、评估、抵押登记、银行借贷、产权过户、款项收取等相关手续；3、任玲于2012年1月18日出具的《声明》复印件一份，证明因任怀国替任玲还清了用四间门面作抵押在药都银行的贷款，任玲声明：赎回的四间门面由任怀国全权处理，包括房产的租赁、变更、抵押登记、银行贷款及产权过户等相关手续，由沈子华、任怀红鉴证担保，永不反悔，由此产生的权利义务，均由任玲承担；4、抵押权登记证书复印件一份，证明两间门面抵押担保的债权为49万元，按照50%的抵押比例，每间门面的实际价值不超过49万元，涉案房屋的售价为每间55万元，价格合理。
第三人杨玉峰未陈述，亦未提交证据材料。
经庭审举证，被告任怀国对原告任玲所举证据发表质证意见为：对证据1无异议。对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明任怀国知道（2015）阴证民字第07号公证书，更不能证明任怀国知道566号公证书已被终止。对证据3有异议，任怀国对07号公证书不知情，不知道566号公证书已被终止。对证据4有异议，情况说明是原告的自述，不具有真实性；户籍证明不能够证明任孝欣是任怀国和孟妮之女，与本案无关；借条的真实性无异议，但不能够证明任怀国和孟妮知道07号公证书；两份证人证言内容不属实，且证人未出庭作证，对证据不予认可。
原告任玲对被告任怀国所举证据发表质证意见为：对证据1无异议。对证据2有异议，该两份公证书内容是一样的，对证明目的有异议，该两份公证书已被（2015）阴证民字第07号公证书终止。对证据3有异议，对其真实性不予认可，该证据声明人签字不是任玲所签，任玲的私章不是任玲的也不是任玲本人加盖，签字时间的真实性也不予认可，无法证实鉴证的担保人是其本人签字，对声明的证明目的有异议，该证据已被（2015）阴证民字第07号公证书终止，且公证书的效力大于声明，公证书的时间是2015年1月14日，声明的时间是2012年1月18日。对证据4有异议，该证据与本案无关联性，签订合同每套住房均价为55万元，买卖合同的日期为同一天，但付款方式均为现金，并不符合交易习惯，被告与第三人属于恶意串通行为，应为无效。
经庭审举证、质证，合议庭对原、被告所举证据认证如下：（一）原告所举证据1、2、3具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定。原告所举证据4中的户籍证明、借条具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定；原告所举证据4中情况说明系原告自己出具，不符合证据形式，对其证据效力不予认定；原告所举证据4中两份证人证明，因原告未提交申请请求证人出庭作证，故对其证据效力不予认定。（二）被告所举证据1、2、3、4具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定。
根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：原、被告系姐弟关系。2011年9月23日，原告任玲在陕西省华阴市公证处办理了（2011）阴证民字第565号、566号委托公证书，在（2011）阴证民字第565号公证书中授权被告任怀国全权办理魏武大道东侧102、103铺房产（房地权证亳字第××号）的租赁、变更、评估、抵押登记、银行借贷、产权过户、款项收取等相关手续；在（2011）阴证民字第566号公证书中授权被告任怀国全权办理魏武大道东侧104、105铺房产（房地权证亳字第××号）的租赁、变更、评估、抵押登记、银行借贷、产权过户、款项收取等相关手续。因被告任怀国替原告任玲还清药都银行欠款，原告任玲在2012年1月18日出具的《声明》，声明中载明：“我弟任怀国帮我还清药都银行欠款，赎回的四间门面由任怀国全权处理，包括房产的租赁、变更、抵押登记、银行贷款及产权过户等相关手续，由我妈、大姐鉴证担保，永不反悔，我均以承认，由此产生的权利义务，均由我承担”。2015年1月14日，原告任玲在陕西省华阴市公证处办理了（2015）阴证民字第07号公证书，公证授权孟妮办理房地权证亳字第××号、20××68号房产的评估、银行贷款、抵押登记、贷款偿还完毕后的解押等一切与抵押贷款相关的手续，并终止2011年9月23日在华阴市公证处办理的（2011）阴证民字第566号公证书。2015年1月20日，被告任怀国与孟妮向原告出具借条一份，借条内容为：“借条今借任玲房产证20××67、20××8四间门面房用于贷款。借房人：孟妮任怀国2015年1月20日”。2015年7月17日，被告任怀国根据（2011）阴证民字第565号、566号公证书以原告任玲的委托代理人的身份与第三人杨玉峰签订房屋买卖契约，将魏武大道东侧102、103、104、105铺房产均以单价55万元的价格转让给第三人杨玉峰，并办理过户手续。2016年1月12日，原告到到亳州市房地产交易中心查询自己的房屋登记情况时，发现原登记在自己名下的位于亳州市谯城区魏武大道东侧102、103、104、105铺（房地权证亳字第××号、20××68号）的4套房屋已变更到第三人杨玉峰名下。现原告以被告任怀国在代理权终止后签订的合同无效为由诉至本院，请求判令被告任怀国与第三人签订的房屋买卖合同无效。
本院认为：本案的争议焦点为被告是否具有代理原告出售涉案房屋的权利。本案中，原告任玲于2011年9月23日在陕西省华阴市公证处办理的（2011）阴证民字第565号、566号委托公证书及其本人于2012年1月18日出具的《声明》虽然能够证明原告委托被告办理房地权证亳字第××、第××号坐落在魏武大道东侧102、103、104、105铺房产的租赁、变更、评估、抵押登记、银行借贷、产权过户、款项收取等相关手续，但原告于2015年1月14日在陕西省华阴市公证处办理了（2015）阴证民字第07号公证书，重新公证授权孟妮办理房地权证亳字第××号、20××68号房产的评估、银行贷款、抵押登记、贷款偿还完毕后的解押等一切与抵押贷款相关的手续，并终止了2011年9月23日在华阴市公证处办理的（2011）阴证民字第566号公证书。虽（2015）阴证民字第07号公证书中未载明终止对（2011）阴证民字第565号公证书，但从被告及孟妮出具的借条内容中可以看出，2015年1月20日被告及孟妮向原告借房地权证亳字第××、第××号房产证用于贷款，应视为被告及孟妮对原告授权的变更予以了认可，被告未经原告的同意就无权将涉案房产以原告委托代理人的身份于2015年7月17日转让给第三人。综上，对原告请求判令被告任怀国与第三人签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告任怀国与第三人杨玉峰于2015年7月17日签订的房屋买卖合同（房屋坐落在谯城区魏武大道东侧102、103、104、105铺，产权证编号为：20××67、20XXXX68）无效。
案件受理费80元，由被告任怀国负担。
如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。
审 判 长 李 健
人民陪审员 詹霄霄
人民陪审员 赵永明
二〇一六年九月十五日
书 记 员 袁 标
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。