浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0602民初8266号
原告（反诉被告）绍兴市人民医院，住所地绍兴市中兴北路***号。
法定代表人郭航远，院长。
委托代理人（特别授权代理）严炎中，浙江大公律师事务所律师。
被告（反诉原告）陆建祥，男，1978年12月8日出生，汉族，住绍兴市越城区昌安新村**幢***室，公民身份号码：3306021978********。
委托代理人（特被授权代理）方建江，浙江九重天律师事务所律师。
原告绍兴市人民医院与被告陆建祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月24日立案受理，依法由审判员赵钦宇适用简易程序独任审判，于2016年9月26日公开开庭进行了审理，诉讼中，被告提起陆建祥反诉，本院依法受理后，于2016年11月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）绍兴市人民医院委托代理人严炎中、被告（反诉原告）陆建祥及其委托代理人方建江到庭参加诉讼。本案庭外和解时间为2个月，现已审理终结。
原告绍兴市人民医院诉称：原告于2014年8月13日委托绍兴市公共资源交易中心就原告位于人民医院门诊一楼大厅右侧商业用房的出租事宜对外进行公开竞价招租，被告于2014年8月28日在绍兴国信公证处的公证下，以竞价方式取得上述商业用房的承租权，并于2014年9月与原告签订了一份《房屋租赁合同》，约定租期为三年，第一年租金为795000元，第二年租金为874500元，第三年租金为961950元。合同同时约定，逾期支付租金超过30天的，原告有权选择解除本合同，自通知到达被告时即行解除；合同解除的，被告应承担当年租金20%的违约金，被告应在本合同终止（解除）之日起10天内腾退并返还房屋；逾期交还房屋的，履约保证金不予退还并每延期1天，应按合同约定的同期租金2倍的标准向原告支付返还期限届满日起至实际腾退日止的房屋占有使用费。考虑到《房屋租赁合同》的实际签订时间，双方于2014年11月4日签订了一份《补充协议》，约定计租日期为2014年12月1日开始。被告在第一年度租期届满后一直拖延支付第二年度租金，经原告多次催讨，才支付了40万元租金，剩余租金474500元一直拖延至今未付。原告无奈于2016年8月12日发函解除双方的房屋租赁合同等，但被告既不腾退交还房屋，也不支付实际租赁期间的租金及逾期交还期间的占有使用费。现原告诉至法院，请求判令：1、被告立即腾退并向原告返还其租赁占用的“人民医院门诊一楼大厅右侧商业用房”；2、被告立即向原告支付租赁期间的剩余租金229021.06元及违约金174900元（合计为403921.06元）。3、被告按每日4791.78元（2016年12月1日起则按每日5270.96元计）的标准向原告支付逾期腾退返还的房屋占有使用费（自2016年8月28日起计算至被告实际腾退返还房屋之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求：要求解除双方签订的合同及补充协议，相应的租金以及占有使用费以合同解除的时间点作相应调整。
被告陆建祥辩称：导致合同无法履行的原因是原告造成的。一、原告未按照合同约定给案涉店铺通水，导致被告无法正常经营，经营额锐减；二、原告未按照合同约定承担案涉店铺的维修义务，店铺漏水，导致被告无法正常经营、商品损失；三、原告为自己的需要，随意切断案涉店铺的电源，多次侵犯被告的租赁利益；四、原告未本着保护经营方、尽合理善良义务履行房屋租赁合同，环境脏乱差，严重影响被告权益；五、原告为自身利益，非法开设小卖部，抢夺店铺的生意源，严重践踏了合同本意，严重侵害了原告的合同利益；六、原告对案涉店铺商品强拿强要，破坏市场经济规则，严重侵害被告利益；七、针对诉讼请求答辩如下：1、在原告赔偿被告相应损失的前提下，被告愿意支付相应房租继续经营案涉房屋；2、请求明确租金的计算方法，因原告违约在先，违约金不存在，且约定过高，原告应当赔偿被告的违约损失；3、房屋占有使用费计算有误，也不成立。房屋租赁合同第七条第1点约定，合同因租赁期限届满或被解除等原因终止时，被告应在合同终止之日起10天内腾退。显然，合同是否解除，并非原告单方面能确定，被告认为因原告违约在先，原告在未赔偿被告违约损失的前提下，不具有解除合同的权利。且腾退应在合同终止之日起10天的宽限期内，且2倍的房屋占有使用费实际是个违约条款，约定过高，没有依据。被告不同意合同解除，解除合同的权利在守约方，原告在违约的情形下不得擅自解除合同。被告要求原告在赔偿被告损失前提下，再提出关于合同解除。基于上述事实及理由，被告陆建祥提出反诉，请求判令：1、反诉被告向反诉原告返还履约保证金15000元；2、反诉被告一直未给案涉店铺接通水管导致反诉原告经营受限，反诉被告应赔偿损失667000元（按每日1000元计算，自2014年12月1日暂算至2016年9月29日共667天，以后算至实际赔偿并整改之日）；3、店铺漏水、导致商品霉烂，反诉被告应赔偿损失3000元；4、反诉被告借用店铺电源，应支付电费1000元；5、反诉被告非法开设临时小卖部，抢夺反诉原告生意源，应赔偿反诉原告经营损失256500元（按每日500元计算，自2015年5月4日暂算至2016年9月29日共513天，以后算至实际赔偿并整改之日）；6、反诉被告支付从反诉原告处拿走的鲜花、水果、桶装水等商品的对价共48539元。7、本案反诉诉讼费由反诉被告承担。诉讼中，反诉原告陆建祥撤回第1项诉讼请求。
反诉被告绍兴市人民医院就反诉辩称：一、反诉原告所谓的“原告未按照合同约定给案涉店铺通水导致被告无法正常经营及营业额锐减”的主张完全不是事实。二、反诉原告所谓的“房屋漏水”不符合客观事实，所谓的损失更是没有依据。三、反诉原告所谓的“随意借用并切断其电源”的主张完全不是事实，更与本案的租赁合同纠纷无关。四、反诉原告所谓的“卫生间脏乱差、原告疏于管理”不是事实，所谓的脏乱差更与案涉租赁合同的履行无关，所谓的影响反诉原告经营更是不能成立。五、反诉原告所谓的小卖部一事与案涉租赁合同履行无关，所谓的损失更是没有事实依据。六、被告所谓的“强拿强要”完全不存在，被告的主张完全是颠倒黑白。基于上述事实，被告所谓的答辩理由均与客观事实不符，更与双方的租赁合同履行无关，由此提出的反诉请求依法也不可能成立。其中，被告的第一项反诉请求，原告是因被告严重违约而依约解除双方的租赁合同，依据合同约定，相应的履约保证金归原告所有，被告要求返还不符合合同约定，而依据被告所谓的继续履行主张，更不存在履行保证金的返还；第六项反诉请求与双方租赁合同履行无关，属双方之间的买卖合同关系，不能成为租赁合同纠纷的反诉事项。
经审理查明：原告绍兴市人民医院（甲方）与被告陆建祥（乙方）在绍兴市公共资源交易中心鉴证下，于2014年9月24日签订房屋租赁合同1份，约定：乙方承租甲方位于医院门诊一楼大厅右侧商业用房（建筑面积约45.10平方米）；租赁用途为商业用房（不得经营餐饮及娱乐类项目，且经营范围定为超市），乙方须根据合同用途使用房屋，除双方另有约定外，未经甲方书面同意，乙方不得任意改变房屋用途；租赁期限为3年，自2014年11月1日起至2017年10月31日止，租金第一年（2014年11月1日起至2015年10月31日止）为795000元，第二年起年租金逐年递增10%，即第二年（2015年11月1日起至2016年10月31日止）租金为874500元，第三年（2016年11月1日起至2017年10月31日止）租金为961950元；租金支付方式为一年一付，先付后用；第一年租金于合同签订之前由乙方汇入绍兴市公共资源交易中心指定账户，第二年租金由乙方在上一年度租期届满前30天内付至甲方指定账户，并在缴款后通知甲方，以后年度租金以此类推；乙方须在本合同签订前向甲方缴纳履约保证金15000元，用于保证租金、水电费、物业管理费等乙方应付款项的担保及乙方按约进行装饰装修、房屋维护维修、按约返还房屋等履行合同规定义务的担保；若乙方在承租期间拖欠应缴租金、水电费、物业管理费等相关费用及发生违约情形应支付甲方违约金的，甲方有权在上述履约保证金中予以扣除；本合同因租期届满或被解除等原因终止时，乙方应在本合同终止之日起10日内腾退并返还该房屋。若乙方逾期交还房屋的，履约保证金不予退还，并每逾期1天，乙方应按本合同约定的同期租金2倍的标准，向甲方支付返还期限届满起至实际腾退日止的房屋占有使用费；若乙方逾期缴纳租金、水电费、物业管理费和其他相关费用、逾期补足履约保证金的，除须补缴款项外，每延期1天，应向甲方支付欠缴款项10%的违约金，并若延期缴纳相关费用30天以上（含）的，甲方有权随时停止供电、供水（属甲方户头）。乙方逾期支付租金超过30天的，甲方有权选择解除合同，合同自甲方通知到达乙方时即行解除，合同因此解除的，甲方所收租金及履约保证金不予退还，乙方应承担当年租金20%的违约金，并甲方有权要求乙方赔偿其遭受的全部损失；合同还对其他事项进行了约定。
2014年11月4日，绍兴市人民医院与陆建祥签订装修条款补充协议1份，约定：房租的计算日期从2014年12月1日开始；陆建祥装修期间，绍兴市人民医院应于2014年11月3日之前按陆建祥经营需要配备相应的水电设施。2015年9月6日，陆建祥曾向绍兴市人民医院申请，要求对第二年租金分期支付，但双方未能协商一直，后因陆建祥未按合同约定共支付第二年度租金，双方发生纠纷。2016年8月12日，绍兴市人民医院向陆建祥发送解除合同通知书，要求与陆建祥解除房屋租赁合同及相关协议。
以上事实由绍兴市人民医院提交的房产出租审批表、交易结果告知函、交易结果清单、公证书各1份、房屋租赁合同1份、补充协议1份、解除合同通知书1份、EMS邮件快递及快递面单各3份、申请报告1份予以证实。对绍兴市人民医院提交的照片打印件2份、租赁文件复印件1份、超市交接单1份、通知书1份、照片打印件4份的真实性予以确认。对陆建祥提供的申请书1份，因未提供其他证据证明该申请已送达至绍兴市人民医院，故不予认定；现场照片打印件3张（大门左侧店铺），与本案不具有关联性，不予认定；现场照片17张、现金缴款单2份及交款通知书1份的真实性予以确认，但该证据尚不足以证明陆建祥的待证事实；经营日记账6页系陆建祥单方制作且未提供其他证据予以作证，故不予认定；白条36页，与本案不具有关联性，故不予认定；陆建祥申请证人吴某、焦某出庭陈述的证人证言，因该证人系案涉店铺工作人员，与陆建祥具有利害关系，故不予采信。
本院认为，绍兴市人民医院与陆建祥在自愿合法的基础上签订的房屋租赁合同为有效合同，受法律保护，双方均应当根据合同约定履行自己的义务。本案中，陆建祥未根据合同约定支付租金的事实清楚，本案争议焦点为绍兴市人民医院在合同履行过程中是否存在违约行为的问题。首先，陆建祥认为绍兴市人民医院未给案涉店铺通水的行为违反合同约定。根据双方签订的房屋租赁合同第六条第2点约定，“乙方承租期间，需开通水、电的，由乙方自行向国家相关部门申请开通，可以开通的，甲方予以协助，相关费用由乙方承担”，同时装修条款补充协议第二条约定，“装修期间甲方于2014年11月3日前按乙方的经营需要配备向英的水电设施”，故绍兴市人民医院应根据上述条款约定为其店铺通水。本院认为，房屋租赁合同虽约定绍兴市人民医院应协助陆建祥开通用水，但陆建祥未提交证据证明其已向国家相关部门申请开通及可以开通的事实，而补充协议中约定的绍兴市人民医院应为陆建祥配备的水电设备，系双方对装修条款的约定，仅限于装修期间，故陆建祥认为绍兴市人民医院未给案涉店铺通水的行为违反合同约定的意见，本院不予采纳。其次，陆建祥认为绍兴市人民医院未按照合同约定承担案涉店铺的维修义务。根据法律规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。本案中，陆建祥未提交证据证明其要求绍兴市人民医院对案涉店铺进行维修的事实，且从陆建祥提交的照片来看，无法分辨案涉店铺是否存在漏水的情况，同时部分照片显示的漏水位置亦非案涉店铺，故陆建祥认为绍兴市人民医院未按照合同约定承担案涉店铺的维修义务，本院不予采纳。再次，陆建祥认为绍兴市人民医院开设小卖部严重侵害其合同利益。根据另案查明的事实，陆建祥在承租诉争房屋时，绍兴市人民医院已在该区域设有早餐供应点。同时，双方租赁合同明确约定陆建祥承租房屋的经营范围限定为超市，不得经营餐饮项目，且诉争房屋招租文件及原、被告双方的租赁合同并未对该早餐供应点能否设立作出明确约定，陆建祥亦未能举证该早餐供应点的存在已严重影响其正常经营，故陆建祥据此主张绍兴市人民医院存在违约行为的理由不足，本院亦不予采纳。最后，关于陆建祥认为绍兴市人民医院无偿借用店铺电源的行为，证据不足，本院不予采纳。关于陆建祥认为租赁店铺附近卫生环境脏乱差的问题，案涉租赁店铺附近的卫生间在双方签订租赁合同前已客观存在，陆建祥在拍租前应充分综合考虑上述因素后理性拍租，同时陆建祥提交的照片亦无法证明案涉店铺卫生环境恶劣已严重影响其日常经营的事实。关于陆建祥认为绍兴市人民医院领导及工作人员等在案涉店铺拿走商品留白条的问题，该纠纷与本案房屋租赁合同纠纷无关，系不同法律关系，不能作为房屋租赁合同纠纷的抗辩依据。综上，绍兴市人民医院在履行合同过程中并未存在违约行为。
根据目前查明的事实，陆建祥未按合同约定支付租金的事实清楚，绍兴市人民医院主张要求解除房屋租赁合同及补充协议，并要求陆建祥返还租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。房屋租赁合同及补充协议解除的时间以绍兴市人民医院将解除之意思表示到达陆建祥之日，即2016年9月26日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失的规定，现原告要求被告支付剩余租期内租金321163元，及自2016年10月7日起至房屋腾退日止的房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持，占有使用费可参照双方租赁合同约定的年租金标准计算；关于原告要求被告在合同解除之日起10日内腾退并将房屋交还给原告，被告逾期腾退并交还房屋的，每逾期一天，应当按照合同约定的同期租金的2倍标准向原告支付房屋占有使用费的诉讼请求，因该项约定实质为合同对被告逾期腾退房屋行为造成原告实际租金损失和相应的违约金，且原告已经在其他诉讼请求中主张了截止到实际腾退之日止的房屋实际占有使用费和相应的违约金，故本院对原告这一诉讼请求不予支持；关于原告要求被告支付违约金174900元的诉讼请求，虽合同已作约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少之规定，现因被告主张该违约金过高，并提出了减少违约金的请求，故本院根据实际案情酌情确定为按当年租金的5%计算，为43725元；关于陆建祥基于绍兴市人民医院存在违约行为，要求绍兴市人民医院赔偿未通水、漏水、借用电源、非法开设小卖部等损失的请求，证据不足，本院不予支持。关于陆建祥要求绍兴市人民医院支付商品对价的诉讼请求，因本案系房屋租赁合同纠纷，故不予处理，陆建祥可另行主张相应权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告绍兴市人民医院与被告陆建祥于2014年9月24日签订的编号为20140036的《房屋租赁合同》和2014年11月4日签订的《关于房屋租赁合同的装修条款补充协议》于2016年9月26日解除；
二、被告陆建祥应于本判决生效之日起三十日内腾退出其承租的位于绍兴市人民医院门诊一楼大厅右侧商业用房（建筑面积约45.1平方米），并归还给原告绍兴市人民医院；
三、被告陆建祥应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市人民医院至2016年9月26日的房屋租金人民币321163元，及自2016年10月7日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费（按年租金874500元的标准计付，从2016年12月1日起按年租金961950元的标准计付）；
四、被告陆建祥应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市人民医院违约金人民币43725元；
五、驳回原告绍兴市人民医院的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告陆建祥的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取3679元，由被告陆建祥负担，在本判决生效之日起七日内向本院交纳；反诉案件受理费减半收取6855元，由反诉原告陆建祥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 赵钦宇
二〇一七年一月二十三日
书记员 朱黄莹
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。