沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0102民初3768号原告：沈阳新世界新汇置业有限公司（统一社会信用代码9121010060461875XY），住所地辽宁省沈阳市和平区南京南街16号。法定代表人：陈耀豪，该公司董事长。委托代理人：耿秀坤，系辽宁同文律师事务所律师。被告：王杨，男，回族，1984年7月25日出生，住沈阳市铁西区。原告沈阳新世界新汇置业有限公司（以下简称“新世界公司”）与被告王杨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月10日立案受理后，依法适用普通程序程序，公开开庭进行了审理。原告新世界公司委托代理人耿秀坤到庭参加诉讼，被告王杨经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新世界公司诉称，2015年10月17日，原、被告双方签订新世界名汇《房屋租赁合同》，合同第一条第1项约定：被告自愿租赁原告位于沈阳市和平区南京南街3303号房屋，该房屋建筑面积为67.11平方米，用途为商业。合同第二条约定合同期限一年，自2015年10月17日起至2016年10月26日止。第三条约定租金标准：每月人民币3,400元，每半年为一个缴租期，合同期内实际租金总额人民币40,800元。第一期租金自2015年10月27日起至2016年4月26日租金为20,400元；第二期租金自2016年4月27日起至2016年10月26日总租金为20,400元。第九条第5项（3）款约定被告拖欠租金累计达30日的,甲方有权解除合同，收回房屋，所预付的租金、履行保证金甲方可以不予退还，同时乙方应按本合同年租总额的50%承担违约责任并赔偿甲方因此而遭受的其他实际损失。第九条第5款约定本合同期满或解除之日，乙方应将物品及时搬离房屋，将房屋按出租时交付标准交换甲方，若乙方未能按规定期限腾出房屋的，视为非法占用房屋，在逾期期间应按日以原租金标准双倍向甲方支付违约金。双方签订合同后，原告如约将房屋交付被告使用，被告交付了第一期房租后，以各种理由拖延给付租金，2016年10月26日，租赁期届满，原告找到被告索要租金及违约金并要求办理房屋交接手续，收回房屋，被告以各种理由拒不配合。原告无奈之下，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1.确认原告与被告之间的《租赁合同书》已解除；2.被告速将位于沈阳市和平区南京南街16号3303号房屋腾退并交换给原告；3.被告给付原告拖欠租金20,400元及违约金20,400元；4.被告按照租金标准承担自2016年10月27日起至房屋实际退还原告之日止房屋占用使用费（截至2017年2月15日，暂为12,320元）,以上暂计53,120元；5.被告承担本案全部诉讼费、保全费、律师费等与诉讼相关的一切费用。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.被告给付原告拖欠租金20,400元及违约金20,400元；2.要求被告支付2016年10月27日至2016年11月17日的房屋占用费2,266元（按合同租金标准）；3.诉讼费由被告承担。被告王杨经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2015年10月17日，原告新世界公司（甲方）与被告王杨（乙方）签订《“新世界·名汇”房屋租赁合同书》，约定被告自愿租赁原告位于沈阳市和平区南京南街16号3303，建筑面积67.11平方米的房屋，租金自2015年10月27日起开始计算至2016年10月26日止，共计12个月，租金为每月人民币3,400元，半年为一个缴租期，被告应当在缴租期满前30日一次性足额支付下个缴租期租金。被告应在签署本合同当日支付相当于两个月租金6,800元的履约保证金，若被告违约，原告有权从履约保证金中相应扣除被告欠付的租金、违约金及其他相关费用。被告有下列情况之一时，原告有权解除合同，收回房屋，所预付的租金、履约保证金原告可以不予退还，同时被告应按本合同年租金总额的50%承担违约责任，并赔偿原告因此而遭受的其他实际损失……（3）拖欠租金累计达30日的……本合同期满或解除之日，被告应将物品及时搬离房屋，将房屋按出租时交付标准交还原告，若被告未能按规定期限腾出房屋的，视为非法占用房屋，在逾期期间应按日以原租金标准双倍向甲方支付违约金。合同签订当日，被告向原告支付了2015年10月27日至2016年4月26日期间租金20,400元及履约保证金6,800元，原告将涉诉房屋交付被告使用，被告自2016年4月27日起拖欠租金，且在双方租赁期满后仍占用涉诉房屋。2016年11月17日原告邀请有关人员到场对涉诉房屋开锁验房，收回涉诉房屋。另查明，2017年8月8日原告新世界新汇置业有限公司的住所地由沈阳市和平区南一马路109号1-7-4变更为辽宁省沈阳市和平区南京南街16号。上述事实，有商品房预售许可证、房屋建筑面积（变更1）测算审核分层分户表、外商投资企业变更登记通知书、“新世界·名汇”房屋租赁合同书、收款收据、辽宁省地方税务统一发票、情况说明、录像、询问笔录以及原告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭审查，本院予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院对原告提供的证据进行审查认定案件事实。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。本案中原、被告签订的《“新世界·名汇”房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应依约履行。原告依约向被告交付了涉诉房屋，被告应依约支付房屋租金，现被告未按约定向原告支付租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告请求的2016年4月27日至2016年10月26日期间的房屋租金20,400元，应予支持。关于原告要求被告支付2016年10月27日至2016年11月17日期间房屋占用费2,266元的诉讼请求，租期届满后，被告仍继续占用涉诉房屋，应承担相应的费用，原告该诉讼请求符合法律规定及合同约定，应予支持。关于原告要求被告支付违约金20,400元的诉讼请求，双方签订的租赁合同约定“被告拖欠租金累计达30日的，原告有权解除合同，收回房屋，所预付的租金、履约保证金原告可以不予退还，同时被告应按本合同年租金总额的50%承担违约责任”，本条款系双方对违约责任的约定，本院认为违约金的性质应是补偿性为主、惩罚性为辅，本案当事人对违约金的约定明显过高，且原告已收取被告履约保证金6,800元（两个月租金）未予退还，被告应以此承担违约责任，故对原告要求违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告王杨于本判决生效后十日内给付原告沈阳新世界新汇置业有限公司2016年4月27日至2016年10月26日期间房屋租金20,400元；二、被告王杨于本判决生效后十日内给付原告沈阳新世界新汇置业有限公司2016年10月27日至2016年11月17日期间房屋占有使用费2,266元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,128元，公告费800元，由被告王杨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  郭树琼人民陪审员  费秀云人民陪审员  刘陶然二〇一七年九月十二日书 记 员  周 健本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。