浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉善民初字第913号
原告：沈剑。
被告：嘉兴都汇置业有限公司。住所地：嘉善县惠民街道晋阳东路****号*楼。
法定代表人：周忠兰。
委托代理人：张宏，浙江嘉深律师事务所律师。
第三人：中国工商银行股份有限公司嘉善支行。住所地：嘉善县魏塘街道解放东路*号。
负责人：王士忠，行长。
委托代理人：屠洁扬，浙江思贤律师事务所律师。
原告沈剑与被告嘉兴都汇置业有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司嘉善支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理。经双方当事人申请，本院依法由代理审判员鲁俊轩适用简易程序，分别于2015年7月15日、8月14日及11月10日三次公开开庭进行了审理。三次庭审中，原告、被告委托代理人、第三人委托代理人到庭参加诉讼。在本案审理过程中，本院经审查认为本案的裁判结果需以他案的审理结果为依据，故裁定中止审理，相应审限依法予以扣除。本案现已审理终结。
原告沈剑起诉称：2012年1月18日，原告就购买位于嘉善县惠民街道嘉汇城市广场6幢1-803商品房事宜与被告签订了《商品房买卖合同》（备案合同编号：20120100086）。该合同约定，商品房总价款为502398元，首付款为152398元，余款350000元采取银行贷款方式支付。合同签订后，原告按约履行了付款义务，并于2012年7月9日与第三人签订了《个人购房借款／担保合同》，并于2012年8月17日开始正式还贷。截至起诉之日止，原告已还贷34期，共还款82039.52元，其中本金29426.06元，利息52613.46元。而被告却未信守承诺，未能在合同约定的期限内交房、办证。原告还发现实际交付的商品房也与样板房有较大区别，被告承诺赠送的十几个平米也没有兑现，原告因此拒绝收房。根据商品房买卖合同的约定，被告应在2013年5月31日前交付商品房，若被告逾期超过90日的，原告若选择退房，被告应自退房通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之一向买受人支付违约金。被告至今仍未履行交房、办证义务，并对原告的退房要求不予配合，给原告造成巨大损失。故原告依法提起诉讼，请求判决：1、解除原、被告签订的编号为20120100086的《商品房买卖合同》；2、被告立即向原告返还首付款152398元，并向原告支付首付款利息（以152398元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2012年1月18日起计算至被告实际付清之日止）；3、被告即日支付原告已向第三人支付的按揭贷款本金及利息82039.52元（从2012年8月17日暂算至2015年5月17日止）；4、被告替原告向第三人偿还自2015年5月18日起尚欠的银行贷款本息；5、被告立即向原告支付逾期交房违约金5023.98元；6、本案诉讼费用由被告承担。
在庭审过程中，原告将上述第三项诉请变更为：被告即日支付原告已向第三人支付的按揭贷款本金及利息93842.84元（从2012年8月17日暂算至2015年10月17日）；原告将上述第四项诉请变更为：被告替原告向第三人偿还自2015年10月18日起尚欠的银行贷款本息。原告又增加二项诉请为：解除原告与第三人签订的《个人购房借款／担保合同》；被告支付原告逾期办证违约金10098.20元（自2014年12月31日计算至2015年7月20日）。
原告为其主张向本院提交证据如下：
1、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票各一份，证明原、被告之间的商品房买卖合同关系及合同的相关约定，原告已经支付购房首付款152398元。
2、《个人购房借款／担保合同》，证明2012年7月9日，原告与第三人签订了借款合同，借款金额为350000元。
3、宣传页一份，证明被告宣在传时承诺有赠送面积约13平方米，但实际没有。原告户型是公寓精品C／精致二房。
4、个人贷款活动明细查询一组，证明涉案房贷的具体还款情况。
被告嘉兴都汇置业有限公司答辩称：被告希望合同能够继续履行，房屋使用功能已经具备，竣工验收也将在近期完成，市场价格较为合理。根据最高院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释第十五条规定，原告应当在行使解除权条件成就后一年内行使解除权，逾期不行使的，解除权消灭。本案约定的交房日期是2013年5月31日，加上宽限期90天，即2013年9月1日系解除权发生之日。至2014年8月30日，原告一年内未行使解除权，故不得再以该条款解除合同。原告以延期办证为理由解除合同同样不能成立。虽然合同约定的原告开始享有逾期办证解除权之日至今，期限未超过一年，但是根据上述最高院解释第十九条，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。所以逾期办证一年内原告不能行使解除权，要超过一年后才能行使。延期交房违约金、延期办证违约金和原告要求的损失赔偿之间只能选其一。
被告未向本院提交证据。
第三人中国工商银行股份有限公司嘉善支行称：第三人不同意解除与原告之间的借款合同。如果不解除商品房买卖合同，则借款合同与本案没有利害关系；如果法院解除了商品房买卖合同，则借款合同目的无法实现，则第三人请求被告偿还尚欠第三人的本金和利息，并要求在未还清贷款前对本案房屋享受优先受偿权，因为第三人是房屋抵押权人。
第三人为证明其主张，向本院提交证据如下：
1、房屋预告登记证明一份，证明第三人是涉案房屋的抵押权人，第三人在涉案贷款得到清偿前对其享有优先受偿权。
2、还款证明一份，证明原告借款的还款日是每月17日，贷款金额共计350000元。截止2015年6月17日，尚欠本金余额319609.78元。
上述证据经质证，本院认定如下：
被告、第三人对原告提交的证据1、2无异议。被告对原告提交的证据3的真实性及证明内容均不予确认。第三人对原告提交的证据3表示不清楚。被告、第三人对原告提交的证据4均表示无异议，由法院审核即可。经审查，本院对原告提交的证据1、2、4予以确认。原告提交的证据3的来源及真实性无法确认且被告及第三人均不予认可，故本院对该证据不予确认。
原告、被告对第三人提交的证据均无异议。经审查，本院对第三人提交的证据均予以确认。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2012年1月18日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：20120100086）。该合同约定，原告向被告购买浙江省嘉善县惠民街道嘉汇城市广场6幢1-803室房屋一套，建筑面积88.92平方米，房屋总价502398元。该合同第七条约定，原告应于本合同签署的同时支付首付款152398元，剩余购房款350000元通过商业银行按揭或公积金按揭、商业银行和公积金组合按揭贷款方式予以支付。该合同第九条约定，被告应于2013年5月31日前将符合条件的房屋交付给原告。该合同第十条约定，被告如未按本合同约定的期限将该商品房交付原告使用，则按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的百分之一向买受人支付违约金。该合同第十六条约定，被告负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，并负责申请合同项下商品房的所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。被告承诺于2014年12月31日前，取得上述土地、房屋权属证书交付给原告。原告委托被告办理商品房转移登记。被告如未按上述约定的期限交付权属证书，逾期超过90日后，原告有权退房；原告退房的，被告应当自原告提出退房要求之日起90天内退还全部已付款，并自约定日期至实际退款日止，按日向原告支付已付房价款的万分之一的违约金。原、被告还在商品房买卖合同中约定了其他权利义务。原告于合同签订当日向被告支付了购房首付款152398元，余款350000元由原告通过向第三人贷款付清。原告为此与被告及第三人共同签订《个人购房借款／担保合同》一份（以下简称“借款合同”），约定由原告向第三人借款350000元用于购买上述商品房，还款期限为240个月，自2012年7月起至2032年7月止。原告以所购商品房对该笔贷款进行抵押，同时由被告作为还款保证人。2012年7月17日，原告与第三人就所购商品房办理了预购商品房抵押权预告登记，其中“预告登记权利人”为第三人，“预告登记义务人”为原告。借款合同签订后，原告即按约分期还款。被告至今未向原告交付商品房及相关房屋、土地权属证书。原告因此诉至本院。
另查明，本院于2015年5月28日向被告送达本案起诉状副本材料。截止2015年10月17日，原告已向第三人归还贷款本息共93790.16元，其中贷款本金为34236.39元，利息为59553.77元。
本院认为，原、被告签订商品房买卖合同系其真实意思表示，该合同对双方具有法律约束力。法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人也可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现被告未按商品房买卖合同约定的期限交付商品房，原告据此要求解除该合同，符合合同约定的解除条件，故本院予以支持。依照法律规定，原告行使合同解除权时应当通知被告，商品房买卖合同自通知到达被告时解除，该时间即2015年5月28日本案起诉状副本送达被告之时。
法律规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保借款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保借款合同的，法院应予支持。本案商品房买卖合同的解除，致使原、被告及第三人签订的借款合同的目的已无法实现，失去了继续履行的基础和必要，故原告请求解除该借款合同，本院予以支持。法律规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保借款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故被告应当向原告返还购房首付款152398元及首付款利息（以152398元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类人民币贷款利率为标准，自2012年1月18日起计算至本判决确定的履行之日止），同时被告还应向原告返还截至2015年10月17日原告已向第三人清偿的贷款本金34236.39元及贷款利息59553.77元，另外被告还应向第三人返还2015年10月18日起尚未清偿的贷款本金315763.61元及相应利息。被告应赔偿原告因解除商品房买卖合同而遭受的损失。依照相关法律规定，一方违约给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。原告关于损失的计算方式依据不足，本院以上述购房首付款利息作为原告的损失予以支持。该损失已高于原、被告双方约定的违约金，原告也未就其他损失进行举证，原告既要求被告支付利息损失又要求其赔偿违约金，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。
原告在与第三人签订借款合同时，以涉案商品房作为抵押担保，并就此进行了抵押权预告登记。现涉案商品房买卖合同及借款合同均已解除，故第三人请求对涉案商品房拍卖或变卖所得价款在尚未归还的贷款范围内享有优先受偿的权利，依法有据，本院予以支持。
原、被告在商品房买卖合同中明确约定逾期交房或者逾期办证超过90日后原告有权解除合同，故本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条和第十九条的规定，被告的相关抗辩意见本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告沈剑与被告嘉兴都汇置业有限公司于2012年1月18日签订的《商品房买卖合同》（编号：20120100086），于2015年5月28日解除；
二、被告嘉兴都汇置业有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告沈剑购房首付款152398元，并支付相应利息损失（以152398元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准，自2012年1月18日起计算至本判决确定的履行之日止）；
三、原告沈剑、被告嘉兴都汇置业有限公司及第三人中国工商银行股份有限公司嘉善支行共同签订的《个人购房借款／担保合同》解除；
四、被告嘉兴都汇置业有限公司向原告沈剑返还购房贷款本金34236.39元、贷款利息59553.77元，合计93790.16元，于本判决生效之日起五日内履行；
五、被告嘉兴都汇置业有限公司向第三人中国工商银行股份有限公司嘉善支行偿还自2015年10月18日起尚欠的购房贷款本金315763.61元及其相应利息，于本判决生效之日起五日内履行，第三人在被告尚未偿还的上述贷款本息范围内对嘉汇城市广场6幢1-803室商品房享有优先受偿权；
六、驳回原告沈剑的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9400元，减半收取4700元，由被告嘉兴都汇置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
代理审判员 鲁俊轩
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 曹倩云
附页
一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。