福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民初字第583号
原告（反诉被告）陈其文，男,1969年10月22日出生，汉族，住址福建省宁德市蕉城区，
原告（反诉被告）张卫文，男，1967年7月21日出生,汉族，住址福建省宁德市蕉城区，
原告（反诉被告）陈歆，女,1971年6月26日出生，汉族，住址福建省宁德市蕉城区，系陈振传生前配偶。
原告（反诉被告）陈爔杨,1993年10月4日出生，男，汉，住址福建省宁德市蕉城区，系陈振传之子，遗嘱唯一继承人。
以上原告共同委托代理人蔡作斌，福建黎民友律师事务所律师。
以上原告共同委托代理人林洪棋，福建黎民友律师事务所律师。
被告（反诉原告）宁德市凯旋房地产开发有限公司，住所地宁德市富洋路后岗SZ42-46号二楼，营业执照注册号350900100002057。
法定代表人曾育清，董事长。
委托代理人潘志平，福建泉顺律师事务所律师
原告（反诉被告）陈其文、张卫平、陈歆、陈爔杨因与被告（反诉原告）宁德市凯旋房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年7月3日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月18日公开开庭进行了审理。原告陈其文、张卫平、陈歆、陈爔杨的共同委托代理人蔡�斌、林洪棋、被告宁德市凯旋房地产开发有限公司的委托代理人潘志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈其文、张卫平、陈歆、陈爔杨诉称：2011年1月12日，原告陈其文、张卫文及陈振传（原告陈歆之夫、陈爔杨之父）与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定陈其文、张卫文及陈振传（买受人）向被告（出卖人）购买华州水产品批发市场南楼2-4层房屋，建筑面积为13191.74平方米，用途为商业，购房款单价为4380元/平方米，总价为5777.9821万元。根据合同约定，原告应先付50%的购房款，余款50%由原告通过银行按揭方式支付给被告。合同签订后，原告方于2011年2月24日向被告支付了购房款1200万元，被告向其开出号码0015301的收款收据；于2011年2月25日向被告支付了购房款244.495525万元，被告开具了号码为0015315的收款收据�于2012年2月28日向被告支付了1500万元，被告开具了号码为0015314的收款收据。以上三笔合计人民币2944.495525万元整。至此，原告所付款项已经超出总价款的50%。合同约定，被告应当在2011年4月5日前向原告交付该房屋，如逾期交房，被告应按日向原告支付已交款项千分之二的违约金。合同还约定，如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的千分之零点五向买受人支付违约金。在合同履行过程中，被告并未按合同约定的时间向原告交付房屋，经原告多次催促，才于2012年2月28日向原告交付了涉案房屋，已逾期329天交房，且至今未给原告办理房屋产权证及土地使用权证。2014年5月5日陈振传去世，立下遗嘱，其中明确座落于蕉城区××水产品综合××市场××房，建筑面积34.22平方米；南楼349房，面积34.22平�米；南楼347房，建筑面积34.22平方米；南楼244房，建筑面积33.56平方米；南楼摊位38房，建筑面积127.44平方米的产权一半归原告陈爔杨所有，另一半归陈振传妻子陈歆所有，为此原告陈歆和陈爔杨已取得上述房产的所有权和相关权利。综上，被告逾期交房和逾期办证的行为构成违约，应当向原告承担违约责任。根据合同约定，原告可以向被告主张逾期交付违约金及逾期办证违约金。原告主张的逾期交房违约金是：已付款项14444955.25元×0.1%×延期天数329天＝475.2390万元。逾期办证违约金为自2012年2月28日起计至被告实际办理涉案房屋房产证与土地证止，按已付款项的日千分之零点五计算，暂计至本案起诉之日至（2014年6月16日）扣除约定的办证时间90日，逾期达711日，按照已付款项29444955.25元×0.5‰×逾期天数711天＝1046.7681万元。请求法院：1、判令被告向原�支付自2011年4月5日起至2012年2月28日止的逾期交房违约金475.2390万元；2、判令被告向原告支付自2012年5月28日起至实际办理涉案房屋房产证和土地证之日止，按已付款项的日千分之零点五计算的逾期办证违约金，现暂计至本案起诉之日止该违约金为1046.7681万元。
被告宁德市凯旋房地产开发有限公司答辩称：1、原告诉请被告支付逾期交房违约金有悖于事实和法律，依法应予驳回。原告未办理银行按揭贷款或通过现金向本公司缴交购房款，根据权利义务对等的原则及交易习惯，在原告未缴交完所有购房款的情况下，本公司不负有按照交付房屋的义务。《商品房买卖合同》第二十一条对原告通过银行按揭贷款方式支付购房款的权利义务作了详尽的约定，根据该约定，是否办理银行按揭贷款支付购房款的先决条件是原告“需要”进而向本公司提出协助办理，并需及时提供相关材料，缴交相关税费，但时至今日，原告从未向本公司提出办理银行按揭贷款的需求，也未向本公司提交任何办理银行按揭贷款手续的材料。因此未办理银行按揭贷款的责任在于原告，而非本公司。由于原告的原因，其未办理银行按揭贷款或以现金形式向本公司缴交购房款，本公司不负有向其交房的义务，原告关于支付逾期交房违约金的诉请缺乏事实和法律依据，应予驳回。2、根据《商品房买卖合同》第14条的规定，如因本公司的原因造成原告逾期取得房屋权属证书的，本公司才承担违约责任。但原告至今未能取得房屋权属证书的原因在于原告自身，而非本公司的原因，原告关于本公司支付逾期办证违约金的诉请缺乏事实和法律依据，同样应予驳回。如前所述，由于原告的原因，其未办理银行按揭贷款�以现金形式向本公司缴交购房款，本公司当然可以行使先履行抗辩权，拒绝或延期向房屋权属登记机关提交办理权属证书应当由开发商提供的相关材料。况且，原告至今未能交付全部购房款，本公司也无法向其开具发票，原告如何办理房屋权属证书？原告从未向房屋权属登记部门申请办理权属证书，也未向本公司申请房屋权属登记部门代办房屋权属证书；原告也从未按合同约定自行缴交全部办证税费及提交办证所需的全部材料。
反诉原告宁德市凯旋房地产开发有限公司诉称：2011年1月12日，反诉原告与反诉被告陈其文以及陈振传（反诉被告陈歆之夫、陈爔杨之父）签订一份《商品房买卖合同》，合同约定反诉被告陈其文、张卫文以及陈振传向反诉原告购买位于宁德市蕉城区××福洋村××水产综合××市场××号商品房，建筑面积为13191.74平方米，单价每平方米为4380元，总金额为5777.9821万元，合同签订之日交定金人民币200万元，2011年1月15日前支付人民币500万元，2011年1月25日前支付500万元，2011年2月25日前支付2444955.25元，商品房验收合格并提交相关证件时支付14444955.75元，余额人民币2888万元由买受人通过银行按揭贷款方式或现金支付，买受人无法取得银行提供贷款的，应在商品房达到交付使用条件后90天内付清；逾期付款的，自合同规定应付款期限之第二天起至实际支付之日按日向出卖人支付逾期应付款的千分之二的违约金……。反诉原告已经于2012年2月28日将上述商品房交付给反诉被告陈其文、张卫文以及陈振传，但是反诉被告陈其文、张卫文以及陈振传仅于2011年2月24日支付1200万元购房款，于2011年2月25日支付244.495525万元购房款，于2012年2月28日支付1500万元购房款，尚�反诉原告购房款28334865.75元。经多次催讨，反诉被告陈其文、张卫文以及陈振传均未办理银行按揭贷款或现金形式支付给尚欠原告购房款，又因陈振传过世并立下遗嘱将其向反诉原告购买的商品房由反诉被告陈歆、陈爔杨继承，故请求支持反诉原告的诉讼请求。请求法院：1、判令反诉被告共同偿付给原告购房款28334865.75元及违约金（从2012年5月30日起实际偿付日止按日千分之一计付，计算至本案起诉之日止约为22384650元）；2、判决反诉被告承担本案的全部诉讼费用。
反诉被告陈其文、张卫平、陈歆、陈爔杨答辩称：
1、本人并非不履行合同约定的支付购房款义务，也没有构成违约。根据合同约定，本人支付购房款的方式有两种，一种是现金支付，另一种是按揭支付。对于具体的支付方式，双方在�商品房买卖合同》的第六条规定了本人支付各期款项（合计为2944.495525万元）的具体时间和余额为人民币贰仟捌佰捌拾捌万元整的款项由买受人（本人）通过银行按揭贷款方式支付出卖人的内容。事实上，本人已经支付了上述除按揭款外的购房款。这就表明，本人是否不履行合同约定的支付购房款义务就归结到开发商可以不履行协助办理按揭款的义务。对此，必须根据合同的约定和当事人的履行情况作出判断。本人认为，本人至今不能办理商品房按揭贷款的原因在于反诉原告，应由反诉原告承担本人不能支付按揭款的责任。这是因为，合同第二十一条关于支付总房价款余额50%的部分的约定的内容是：本合同付款方式为分期付款，买受人如需向银行融资贷款来支付房款，出卖人在自身能力范围内予以配合，但不保证银行能向买受人提供贷款，能否贷款由银行和买�人自身条件决定。但是在合同履行过程中，对于办理按揭贷款事宜，反诉原告并未在自身能力范围内予以配合。根据银行相关规定，个人申请购房按揭贷款的先决条件是开发商向贷款银行申请楼盘准入许可，银行经过审查，认为该楼盘的开发商符合条件，并与之签订合作协议后，银行才会同意向开发商开发的楼盘的购房者个人发放按揭贷款，前者是后者的前提条件。如果开发商未与银行签订合作协议获得按揭贷款楼盘准入,银行排除对该楼盘发放按揭贷款，那么单个购房者是连申请按揭贷款的机会都没有。可见，反诉原告的上述先履行义务如果没有履行，本人也就无法履行支付按揭款的义务。虽然反诉原告在涉案合同履行期间也在试图寻找相关银行联系办理按揭贷款，但是至今仍未联系到相关银行，银行与购房者尚不存在直接接触的可能，所以还不须考虑答本个人�房经历、资信程度等对购房者取得银行按揭贷款是否有影响等问题。也就是说，本人至今没有能支付按揭贷款，不构成违约。相反，涉案合同第十二条关于“因出卖人原因，造成该商品房不能按时办理本合同登记备案、按揭贷款，预告登记、产权登记或发生债权债务纠纷的由出卖人承担全部责任”的约定，证实了反诉原告才是真正应当承担违约责任的一方。其根本无权主张所谓违约金。
2、《商品房买卖合同》中约定的支付余款时间尚未届至，反诉原告无权对此提出主张。涉案合同第六条付款方式及期限约定，答辩人在支付2944.495525万元后，余款由买受人通过银行按揭贷款方式支付给出卖人，具体约定见合同第二十一条约定。而第二十一条之3.1中约定的“银行无法放贷”和第二十一条之4约定的“买受人无法取得银行提供贷款的”因而本人必须一次性付款的情形也并不存在。事实上完全是反诉原告未及时办理楼盘准入许可而影响了本人及时申请按揭贷款，如果反诉原告现在能马上补办楼盘准入许可，本人现在依然可以立即申请按揭贷款，以便支付房款余额。可见，反诉原告要求本人支付余款的条件并不具备。
3、反诉原告声称多次催讨剩余购房款的陈述完全违背客观事实。自双方当事人签订合同后，本人完全是按照合同第六条的约定履行合同的。反诉原告自己在反诉状中的陈述也印证了上述事实。反诉原告自述在2012年2月28日将涉案商品房交付给答辩人，本人也是在当天把最后一期首付款付给反诉原告。至于剩余购房款，如上所述，双方约定是通过银行按揭款支付，所以本人就在等候反诉原告确定愿意提供按揭贷款的银行，此时本人自然无须再行付款，反诉原告也从未向本人要求再支付购房款。相反，本人在履行合同义务过程中，发现反诉原告拖延申办按揭贷款的前期手续和办理房产证的初始登记手续，也不提供正式收款税务发票，曾通过工商局12315投诉和发送律师函等方式督促反诉原告支付逾期交房、逾期办证违约金及办理按揭贷款等，反诉原告明知自己违约，自然不敢催讨余款。一直到了2014年4月中旬，在本人与反诉原告多次交涉要求其承担违约责任时，才收到反诉原告第一次发出的《交纳购房款通知书》，以各商业银行由于资金信贷规模等原因无法放贷为由，要求本人即时缴纳余下全部购房款。而在此前，反诉原告从未提出过此要求。事实上，目前宁德的房地产楼盘仍然可以申请办理按揭贷款。反诉原告的说法显然自欺欺人。综上所述，本人认为，反诉原告的反诉请求与理由均不能成立，恳求贵院判令反诉原告继续履行合同，向银行申请按揭贷款楼盘准入，以便本人依约办理按揭贷款，支付余款。同时驳回反诉原告的诉讼请求。
原告（反诉被告）为证明其主张，在举证期限内向本院提供以下证据：
1、陈其文、张卫文、陈歆（陈振传之妻）、陈燨杨（陈振传之子）的身份证复印件一份，证明原告主体资格。2、企业法人营业执照复印件一份，法定代表人身份证复印件一份，证明被告主体资格。3、商品房买卖合同，复印件，一份，每份7页，证明原告、被告双方就涉案商品房买卖合同的签订及对逾期交房、逾期办证的违约责任的约定依据和违约金计算方法。4、收据复印件三张，一份，证明原告依照约定向被告支付购房款29444955.25元整。5、律师函及投递单复印件各一份，证明原告催促被告及时履行合同业务，及时开具税务发票，办理涉案房屋权属证书、土地证及所产生的两项违约金，及时办理按揭贷款。6、城南镇人民调解委员会（函）及人民调解受理登记表各一份，证明原告通过调解机构通知被告及时履行合同义务，主张原告在所涉合同中的合法权益。7、消防验收意见书，证明被告在2012年才通过消防验收条件，2011年4月5日不具备交付条件。8、交纳购房款通知书，证明被告于2013年初将涉案商品房交付给原告。9、申请商品房按揭贷款房地产企业提交基础档案资料入档目录，证明申请按揭贷款须由房地产企业先向银行提出申请入盘，提交相应资料。10、户籍证明，证明陈陈歆系陈振传生前配偶，陈燨杨系陈振传之子，陈振传生前婚姻关系存续期间的财产一半归陈歆所有，也证明陈歆在本案中�原告主体资格。11、遗嘱，证明陈振传之子陈燨杨是其遗嘱中的唯一继承人，也证明陈燨杨在本案中的原告主体资格。另在举证期限内补充提供两份证据：1、报告书，证明：被告逾期交房期间，同期同地段房屋租金损失参照标准；2、中国农业银行文件，证明：办理商品房按揭贷款前，开发商须取得银行的准入许可，并签订相关协议；3、中国银行贷款准入条件，也可以证明。办理商品房按揭贷款前，开发商须取得银行的准入许可。
被告（反诉原告）质证认为，1、对证据1-4的真实性没有异议；2、对证据5、证据6真实性没有异议，但原告在律师函以及人民调解委员会的申诉中并没有提及交付购房款的事情，也没有向被告要求办理按揭款的事情；3、对证据7真实性没有异议；8、证据8的真实性没有异议，但交纳购房通知书中，本案实际�房产的交付的时间为2012年2月28日；4、对证据9的真实性以及关联性均表示异议，不能证明原告的主张；5、对证据10、11，原告主体的问题由法庭审查；6、对于原告提供的两份补充证据，对报告书的真实性以及关联性有异议，对没有约定的情况下，才参照租金损失，双方已经明确约定，标准按照日千分之一主张，原告的主张与本案没有关联性；7、对农业银行以及中国银行的报告真实性表示异议，根据相关的银行贷款的法律法规以及个人住房贷款等相关法律规定，我们并没有看到有相关的文件规定，办理银行按揭，需要开发商办理准入许可。另，即使该两份是真实的，也仅是其两家银行的规定，不能代表全部商业银行的贷款规定。中国农业银行的文件中，第二页中也规定，并不是所有的楼盘都需要准入许可。即使是真实，在该份证据中，也没有证据证明进行贷款，必�有开发商取得准入许可应在原告提出贷款申请之前。
原告认为，1、对证据5、6该两份证据可以证明证明原告已经通过律师函以及调解机构通知被告及时履行合同义务要求对方协助办理按揭贷款，只要没有超过诉讼时效，我们均可以提出；2、证据8，被告认为是笔误，我们也认可交付的时间为2012年2月28日；3、关于贷款办法等，是现行的贷款准入办法。该两家银行的文件具有现行意义的，并且在现实中贷款也是这样操作的。被告认为两家不能代表其他银行，并没有提供相反的证据。
被告（反诉原告）对自己主张，在举证期限内提供以下证据：
1、商品房预售许可证，证明涉案房屋已经于2007年11月19日取得预售许可证；2、竣工验收报告、规划条件核实意见、消防验收意见书、环境保护验收申请表，证明涉案工程已经验收；3、承诺函，证明涉案工程于2012年2月28日交付原告使用；4、初始登记应缴证据收据，证明被告已经履行交付办证所需的全部材料义务；5、交纳购房款通知书快递回执，证明被告再次通知原告交纳购房款。
原告质证认为，1、对第一组证据没有异议；2、对消防验收意见书产生于2012年1月底，于合同中约定的时间迟了329天。根据相关的法律规定：交付使用的房屋，不仅包括竣工验收报告、规划条件核实意见外，还应包括消防验收，在消防验收没有通过之前视为没有达到交付条件；3、对于承诺函，落款时间在3月1日，与待证目的不相符；4、关于初始登记应缴证据收据，该份证据证明2014年3月31日才被受理，还未获得初始登记许可，根本不具备办证条件。也可以证明其逾期办证的事实；5、交纳购房款通知书快递回执，在通知书之前，被告均未通知我方缴纳相关的购房款。
对此原告认为，双方已经确认了涉案工程于2012年2月28日交付，双方也自认涉案工程于2012年2月28日交付，什么时候接收以及承诺函是何时也就没有异议。我们不具备有协助原告办理按揭的义务，因为原告未缴纳相关的购房款，我们可以履行先履行抗辩权。在通知函发出前，我们有通过电话等通知原告缴纳购房款。
本院经审查认为，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）提供的证据，来源合法、内容真实、客观，符合证据的形式要件，本院予以采信。
经庭审认证，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）对以下案件事实没有异议，本院予以认定。
1、2011年1月12日，原告陈其文、张卫文以及陈振传（原告陈歆之夫、陈爔杨之父）与被告凯旋房地产有限公司签订《商品房买卖合同》购买华州水产品批发市场南楼2-4层房屋，总价为5777.9821万元。
2、被告涉案房屋2017年11月19日取得预售许可证。2011年6月6日涉案房屋竣工验收。2011年5月6日涉案房屋环保验收。2012年1月22日涉案房屋消防验收。2012年2月1日涉案房屋规划验收。
3、2011年2月24日原告陈其文、张卫文以及陈振传（原告陈歆之夫、陈爔杨之父）向被告凯旋房地产有限公司支付了购房款1200万元，被告向其开出号码0015301的收款收据。2011年2月25日原告陈其文、张卫文以及陈振传（原告陈歆之夫、陈爔杨之父）向被告凯旋房地产有限公司支付了购房款244.495525万元，被告向其开具了号码为0015315的收款收据；2012年2月28日被告凯旋房地产有限公司向被告凯旋房地产有限公司支付了1500万元，被告向其开具了号码为0015314的收款收据。以上三笔合计人民币2944.495525万元整。
4、2012年2月28日，被告凯旋房地产有限公司向原告陈其文、张卫文以及陈振传（原告陈歆之夫、陈爔杨之父）交付华州水产品批发市场南楼2-4层房屋。
5、2014年5月5日陈振传（原告陈歆之夫、陈爔杨之父）死亡。陈振传生前立下遗嘱，其中明确座落于蕉城区××水产品综合××市场××房，建筑面积34.22平方米；南楼349房，面积34.22平方米；南楼347房，建筑面积34.22平方米；南楼244房，建筑面积33.56平方米；南楼摊位38房，建筑面积127.44平方米的产权，一半归归原告陈歆所有；另一半归原告陈爔杨所有。
6、2014年3月31日被告就讼争房产办理了初始登记。
7、至今原告未取得华州水产品批发市场南楼2-4层房屋房屋所有权证和国有土地使用权证。
本院查明，《商品房买卖合同》与本案有关的条款如下：
第六条付款方式及期限。
1、本合同签订之日之付给出卖人定金人民币200万元；
2、2011年1月15日前支付给出卖人人民币500万元；
3、2011年1月25日前支付给出卖人500万元；
4、2011年2月25日前支付给出卖人2444955.25元。
5、该商品房全部验收合格并向买受人提供相关证件时，买受人支付给出卖人房价款至全部购房款的一半，即再支付人民币14444955.75元。
6、余款为人民币2888万元整，由买受人通过银行按揭贷款方式支付给出卖人。具体约定见本合同第二十一条约定。
第七条买受人逾期付款的违约责任
在出卖人未提交办理房屋权属证书给买受人之前，买受人未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）
（1）逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之2的违约金，合同继续履行；
（2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出�人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。
本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
第八条交付条件与期限
交付期限：2011年4月5日之前。
交付条件：该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收、环保合格后的房屋现状�收。上述各项验收合格后，买受人应无条件接收房屋，不得提出来任何质量、装修等异议。
第九条出卖人逾期交房的违约责任
出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）
（1）逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款千分之2的违约金，合同继续履行；
（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之3向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款千分之2（该比率应不小于第（1）项和第七条中的比率）的违约金。
第十四条关于产权登记的约定。
出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，不能在商品房交付使用后180日内取得土地使用证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.5‰向买受人向买受人支付违约金，但买受人必须在上述“90日”和“150日”期限内缴交办证的各项税、费，提交由应其提交的完备办证材料，否则，出卖人无需承担违约责任。
买受人委托出卖人向房屋权属登记机构代办权属登记，买受人应缴交全部办证税费并向出卖人提交办证全部材料及协助办理。
第二十一条支付总房价款余额50%的部分的约定。
本合同付款方式为分期付款，买受人如需向银行融资贷款来支付房款，出卖人在自身能力范围内予以配合，但不保
证银行能向买受人提供贷款，能否贷款由银行和买受人自身条件决定。
1、本合同签订前，出卖人已对合同条款向买受人作出解释，并明确告知买受人：（1）购买商品房应缴交的税费，及税费的收费标准、期限等；（2）买受人选择银行按揭贷款付款，其贷�比例及贷款利率会因买受人的购房经历、资信程度等自身情况不同而不同，并详细告知贷款银行现行相关的规定；（3）办理银行按揭贷款直至银行放贷的具体流程，买受人应提交的材料、缴交的费用及配合办理的手续等。
2、买受人保证其已具备贷款银行要求的按揭贷款的条件和能力，保证合同按照贷款银行、出卖人及相关部门的要求，及时提供有关材料、缴交相关税费，办理相关手续直至贷款顺利放贷。买受人保证所提供的材料真实有效，如因材料瑕疵之原因（包括不真实、不完整或失效）影响办理按揭贷款的，则自贷款银行确认材料瑕疵之日起，由买受人按照本补充协议的约定承担责任。
买受人贷款材料不齐的，买受人自出卖人通知发出之日起10日内应予补齐。买受人未缴交税费或缴交税�不足的，买受人自出卖人通知之日起10日内应足额缴交。买受人补交材料或缴交税费的期限届满后5日内仍不予办理的，视为银行无法放贷，按本条银行无法放贷情形的规定处理。
3、（1）银行无法放贷的：自出卖人通知送达之日起60日内，买受人应向出卖人一次性付款。否则，买受人构成逾期付款，按合同约定承担违约责任。
（2）银行无法足额放贷的：银行无法足额放贷是指银行根据买受人的自身条件和能力无法按照买受人申请贷款额度发放贷款，要求买受人向出卖人补足与买受人申请额度不足的部分购房款后才予以放贷的情况。自出卖人通知发出之日起10日内，买受人应向出卖人补交出卖人通知所要求金额的购房款，并配合银行办理所需的补充手续。逾期的，则视为买受人逾期付款。
（3）贷款过程中遇到国家和地方政府法律、政策及银行规定作出调整时，买受人保证按照贷款银行、出卖人及其
他相关部门的要求及时作出调整，确保贷款手续顺利进行。具体的要求按本条第1、2款规定处理。
4、买受人无法取得银行提供贷款的，则应在商品房达到交付使用条件后90天内向出卖人付清全部购房款，否则构成逾期付款。
本案的争议焦点为：1、原告主张被告逾期交房239天应支付自2011年4月5日起至2012年2月28日止的逾期交房违约金475.239万元（暂计至起诉之日止）是否成立？2、被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）从2012年5月30日起至今逾期支付购房余款应支付28334865.75元以及逾期付款违约金2238.465万元（暂计至起诉之日止）是否成立？3、原告主张被告逾期办理涉案房屋房产证和土地证应支付逾期办证违约1046.7681万元（暂计至起诉之日止）是否成立？
原告（反诉被告）认为，2011年1月12日原告陈其文、张卫文、陈振传（原告陈歆之夫、陈爔杨之父）与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定原告向被告购买宁德华洲水产品批发市场南楼2-4层房屋，建筑面积13191.74平方米，用途为商业，购房款单价为4380/平方米，总价为5777.9821万元。合同第八条规定：交付期限：2011年4月5日成就前，将会条件，该商品房经建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位验收合格和消防验收、环保验收合格后的房屋现状接收。第九条规定：出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间个别处理，买受人要求继续履行�同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日至出卖人按月向买受人支付已付款千分之二的违约金。合同签订后原告于2011年2月24日向被告支付了购房款1200万元，2011年2月25日向被告支付了购房款244.495525万元，合计1444.95525万元。然而，被告到了2011年6月6日才通过福建省房屋建筑工程竣工验收。2012年1月22日才通过建设工程消防验收。2012年1月22日才通过宁德市规划局的建设工程规划条件核实，而后到2012年2月28日才将买受人所购房屋交付原告。距离合同第八条约定的交房时间：2011年4月5日之前，逾期329天，依合同约定比例的50%计算逾期交房违约金是475万元。况且，原告陈其文将买卖合同中所涉房产其中的302房委托依法具备的认证评估机构对该房屋2011年4月到2012年4月的房屋租金进行价格评估认证，结果是：35.3元/平方米。依此计算，被告逾期�付房屋给原告造成的损失是13191.74㎡×35.3元/㎡×（329÷30）＝510.6830万元。本案中，原告主张逾期交房违约金475万元事实清楚，合同约定明确，符合法律规定且低于被告的违约行为给原告造成的实际损失，请求人民法院支持。2、被告违反合同约定，逾期办理产权登记，应当向原告支付违约金。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付后90日内取得房屋权属证书，不能在商品房交付使用后180日内取得土地使用证书的，出卖人从逾期之日起每日按买受人已付款的0.5%向买受人支付违约金。在合同履行过程中，原告履行了以下义务：第一，支付给被告超过总购房款的50%的款项，达2944.495525万元。第二、因被告原因造成逾期交房，原告于2012年2月28日接受交付了房屋。第三、原告已将购房合同、身份证复印件等交给被告工作人员，以备申请产权登记之用。第四条、原告已依照规定上交市房管局维修基金，然而就在原告积极履合同义务的时候，被告作为出卖方却迟迟不履行办证义务，致使原告至今尚未领取产权证书。使原告不能在预期的时间对所购房屋充分行使占有、使用、收益和处分的权利，由此造成损失。其一、被告交付房屋不仅要交付房屋给原告占有和使用，而且要将房屋所有权交给原告，即办理或协理办理房产证、土地证。被告不履行合同约定的义务不开具税务发票，以便上缴契税，不履行作为房地产开发商在办证中心协助办证义务，代为通知、代为申请、代为收件等，也没有依合同约定将办理�屋权属登记需由被告（出卖方）提供的资料交付买受人（原告），致使原告至今尚未领到产权证书，从而不能及时享有物权也就不能及时行使处分权，侵害了原告权利的实现，因此无法开展与此相关的民事活动。其二、本案中，关于因被告方违约而逾期办证的违约条款，约定明确具体计算其数也确定。被告理应依合同约定支付逾期办证违约金，暂计至本案起诉之日止1046.7681万元。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同自成立时生效。生效后的合同法律效果还表现在当事人一方违反合同的，将依法承担民事责任。同时《合同法》第一百三十五条规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务在买卖合同中买受人的目的就是取得标的物的所有权，所以交付标的物并转移标的物的所有权是出卖人最基本的义务，本案中，被告作为开发商为图私利采用收取购房款2944.495525万元后，历经一年多时间仍不开具税务发票供买受人交契税，也不履行协助配合办证的“三代”义务，即代办证机关通知买受人提交办证所需资料，代办证机关申请，正是由于被告作为开发商存在主观故意及实际的过错行为，直接产生了办证迟延的法律后果，影响了购房人对所购房屋多元化功能的充分利用，理应承担合同约定的违约责任；3、开发商的义务虽然是协助办理按揭贷款是配合，但是其义务应为在先的义务，其如果不配合，个人是不可能办理按揭贷款的。开发商的义务没有履行，我们付款条件还未具备，因此，不应支付相关的违约金。4、按揭贷款中，剩余的款项也是已经约定通过银行按揭贷款支付给被告方的，所以不需要再向被告申请。银行的楼盘准入�有明确的约定，所有的开发商都需要在产权证办理出来前，购房户承担阶段性连带保证责任。且，我们必须根据被告方的按揭贷款准入银行要求提供手续等，而不同的银行的需要资料是不一样的。并且，现在两证以及相关的购房发票等，被告均未出具给我方，相关的责任在于被告方。
被告（反诉原告）认为，被告无需向原告支付逾期交付和逾期办证的违约金，原告需要向被告支付尚欠的购房款以及逾期付款的违约金。逾期办证的违约金偏高，应予调整。根据双方商品房买卖合同的第二十条的规定，对剩余的50%的购房款进行了详细约定，约定了向银行按揭贷款和无法贷款的相关情形，这是符合个人住房贷款的第七条规定，申请贷款的主体是原告，而不是被告，我方仅是配合。并且合同中也告知的银行贷款的风险以及需要办理的相关材料等，作为原告已经知悉了办理按揭贷款的相关条件等。如果无法得到贷款，需要在交付商品房交付之日90天内支付购房款，否则，视为逾期付款。从现有的证据也不能证明，原告有向被告主张过协助办理按揭贷款。根据相关的法律规定，并没有规定，贷款的准入条件应以开发商为先，该程序是在何时办理，双方在合同中并未予以约定。本案中没有办理按揭贷款的责任在原告，而不是我方。在原告没有及时支付购房款，我方可以行使后履行抗辩权以及同时履行抗辩权。不管银行贷款是否有准入的条件，应以原告提出申请，没有相关的准入先后顺序的问题。关于房屋产权证的发票问题，因为原告方少交购房款，无法开具相关的购房发票，无法办证的责任在原告方。
本院认为，原、被告就涉案房屋所签订的商品房买卖合同系双�真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约全面履行合同义务。
关于焦点争议一，有关逾期交房和逾期交房违约金计算问题。
《商品房买卖合同》第八条约定被告应在交房前办理涉案房屋的竣工验收合格和消防、环保验收合格手续，并于2011年4月5日前交付涉案房屋。从双方当事人没有争议的事实看，被告办理有关涉案房屋的竣工验收合格和消防、环保验收合格手续均超过2011年4月5日，并至2012年2月28日才向原告交付涉案房屋。原告主张被告逾期交房239天（2011年4月6日至2012年2月28日），依据充分，本院予以认定。
至于被告抗辩称原告未办理银行按揭贷款或以现金形式向被告缴交总购房余款系由于原告的原因，被�不承担逾期交房违约责任问题。《商品房买卖合同》约定涉案房屋总价款5777.9821万元，并约定总购房余款（总价款的一半）按银行按揭贷款方式支付。除以办理银行按揭贷款方式的余款之外，原告已依约履行了支付全部购房款的一半的义务（原告实际支付29444955.25万元，已超过总购房款的一半）。《商品房买卖合同》第二十一条对办理银行按揭贷款中出卖人和卖受人的义务进行了约定，其中《商品房买卖合同》第二十一条第二款第3条约定“银行无法放贷的：自出卖人通知送达之日起60日内，买受人应向出卖人一次性付款”。从被告提供的现有证据材料来看，被告并未通知原告提交办理银行按揭贷款应提交的材料、缴交费用等配合办理的手续，以及通知原告到相关银行办理按揭贷款手续。本案被告仅提供2014年4月19日邮寄的交纳购房款通知书�回执，被告主张在2014年4月19日邮寄交纳购房款通知书之前有多次催促原告以现金方式支付总购房余款（总价款的一半），也无证据证明。而2014年4月19日交纳购房款通知书载明“现商业银行由于资金信贷规模等原因也无法放贷”，则明确原、被告未办理银行按揭贷款系因商业银行由于资金信贷规模等原因无法放贷，不属于原、被告《商品房买卖合同》第二十一条第二款第1条、第2条、第4条就未办理银行按揭贷款责任约定的情形，而属于《商品房买卖合同》第二十一条第二款第3条约定“银行无法放贷的：自出卖人通知送达之日起60日内，买受人应向出卖人一次性付款”的情形。可见原告未办理银行按揭贷款，属于不可归责于双方当事人的的事由。相反，原告提供的律师函及投递单复印件、城南镇人民调解委员会（函�及人民调解受理登记表及函，可以证明原告已于2013年3月8日明确主张被告承担逾期交房的违约责任以及出具购房发票以交纳契税，并申请人民调解委员会调解。被告以原告未办理银行按揭贷款方式支付总购房余款系原告的原因作为不承担逾期交房责任的抗辩理由，不能成立，本院不予采纳。
《商品房买卖合同》第九条对逾期交房违约金事项作了约定，依此约定，在逾期交房超过180日的情况下，逾期交房违约金以已付购房款按日千分之二计。本案原告请求逾期交房违约金以已付购房款按日千分之一计，符合法律规定。原告在涉案房产交付前已支付被告购房款14444955.25元，原告请求被告支付本案逾期交房违约金475.2390万元（即已付购房款14444955.25元×0.1%×延期天数329天），依据充分，本院予以支持。
关于焦点争议二，有关逾期付款和逾期付款违约金计算问题。
《商品房买卖合同》约定涉案商品房总价为5777.9821万元，原告至2012年2月28日已支付被告购房款29444955.25元，总购房余款28334865.75元原告尚未支付。被告反诉请求原告支付总购房款余款28334865.75元，依据充分，本院予以支持。
如前所述，原告未办理银行按揭贷款，属于不可归责于双方当事人的的事由。《商品房买卖合同》第二十一条第二款第3项（1）约定“银行无法放贷的：自出卖人通知送达之日起60日内，买受人应向出卖人一次性付款。否则，买受人构成逾期付款，按合同约定承担违约责任。”依此约定，原告支付总购房余款逾期应从被告通知送达原告之日60日起算。如前所述，被告主张2014年4月19日之前有�次催促原告支付总购房余款（总价款的一半），并无证据证明，且无法办理银行按揭贷款系不可归责于原告的事由，被告主张原告逾期付款从2012年5月30日起计算，依据不足，本院不予支持。被告于2014年4月19日向原告邮寄交纳购房款通知书，以该邮件次日送达原告计，原告应于2014年6月20日前向被告支付总购房款余款。原告至今未向被告支付总购房款余款。原告主张原、被告未办理银行按揭贷款系因被告未取得取得贷款准入许可，但其提供的申请商品房按揭贷款房地产企业提交基础档案资料入档目录、中国农业银行及中国银行相关贷款文件，均未具体明确涉及被告，与本案不具有关联性，不足以作为证据采信。原告关于无法办理银行按揭贷款系被告原因其不承担逾期付款违约责任的抗辩理由，所前所述，依据不足，本院不予采纳。
本案《商品房买卖合同》第七条对逾期付款违约金事项作了约定，依此约定，在逾期付款超过30日的情况下，逾期付款违约金以应付购房款或已付购房款按日千分之二计。被告反诉请求本案逾期付款违约金以应付购房余款按日千分之一计，符合法律规定。本案逾期付款违约金应从被告通知原告以现金方式支付送达之日起60日后起算，即2014年6月20日起计至原告实际付清总购房余款28334865.75元止。被告反诉请求原告对2012年5月30日至2014年6月19日的阶段，也应支付逾期付款违约金，依据不足，本院不予支持。
关于焦点争议三，有关被告是否逾期协助办证以及逾期办证违约金计算问题。
《商品房买卖合同》第十四条第一款约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，不能在商品房交付使用后180日内取得土地使用证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.5‰向买受人向买受人支付违约金，但买受人必须在上述“90日”和“150日”期限内缴交办证的各项税、费，提交由应其提交的完备办证材料，否则，出卖人无需承担违约责任。”该条第二款约定“买受人委托出卖人向房屋权属登记机构代办权属登记，买受人应缴交全部办证税费并向出卖人提交办证全部材料及协助办理。”依此约定，被告应在2012年4月28日之前（交房后60日内）办理房屋所有权初始预登记，并将�理权属登记需由出卖人提供的资料交付原告。但被告迟延至2014年3月31日办理初始登记，原告主张被告迟延协助办理房屋所有权证以及土地使用权证等事宜，逾期时间从2012年5月28日起计并扣除约定的办证时间90日，依据充分，本院予以认定。
至于被告抗辩称原告未办理银行按揭贷款或以现金形式向被告缴交总购房余款系由于原告的原因，或者被告未按合同约定自行缴交全部办证税费等，被告可以行使先履行抗辩权，拒绝或延期向房屋权属登记机关提交办理权属证书应当由开发商提交的相关材料的问题。如前所述，《商品房买卖合同》第二十一条第二款第3项（1）约定，被告负有协助原告办理银行按揭贷款及在银行无法放贷情形下及时通知原告以现金方式交付总购房余款的义务，且本案未办理银行按揭贷款，属于不可','2018-09-27
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