太原市小店区人民法院民 事 判 决 书（2014）小民初字第2069号原告山西滨汾物业管理有限公司，住所地太原市王村北街35号。法定代表人李明亮，董事长。委托代理人王雷，北京中伦文德太原律师事务所律师。被告王丽琴，自由职业。委托代理人郭军，男，自由职业。原告山西滨汾物业管理有限公司与被告王丽琴物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员温姣适用简易程序公开开庭进行了审理。原告山西滨汾物业管理有限公司的委托代理人王雷、被告王丽琴的委托代理人郭军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告山西滨纷物业管理有限公司诉称，2009年7月1日，原告接受委托为太原市晋阳街32号和泰小区（南区）提供物业服务起至2014年1月期间。被告作为和泰小区业主，在原告为其提供物业、水、电、暖等相关服务后，本应依法按时交纳各项费用。但是，被告至今仍拒付相关费用，致使原告为其垫付采暖费用7736.12元。由于被告及该小区其他部分业主的大量欠费行为，致使原告物业服务工作无法正常运行，不得不在2014年1月终止了对该小区的物业服务。为维护原告合法权益，特诉至人民法院，请求依法判令：1、被告支付物业服务中产生的相关费用7736.12元，并赔偿原告造成的从欠费之日起至履行完毕期间的利息损失（截止到6月底利息损失为1031.52元，共计8767.64元）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告王丽琴辩称，原告在服务期间违背和业主签订的物业服务管理合同，服务不到位，屡屡侵害业主利益，存在装修期间勾结楼霸强卖水泥沙子和基本建材、拒不执行居民用电电价、小区晚上照明几乎没有路灯、公共区域卫生几天才打扫一次、在具备通气条件下不给业主联系居民使用燃气、未经业主同意在小区承揽广告业务和商业销售活动谋取利益等问题。2009年，原告接管小区的物业管理，移交住房钥匙时，以不先缴费就不给钥匙为由强制收取各种费用，且2009年未给住户实行供暖，造成我家装修好的墙面冻裂缝，铺好的地板受潮变形。2010-2011年，原告虽给我方实行了供暖，但五台锅炉只开两台，且经常停炉，我方房间室温只有七八度，达不到国家规定的温度，因此我方拒绝缴纳采暖费。原告以限卖电、不卖电等理由刁难我方，多次指使保安等工作人员专门深夜以查看室温和索要采暖费骚扰我。因原告承诺2012年度供暖前给我方彻底查找解决暖气不热问题并为我方减免部分采暖费，我方结清了2010、2011年的采暖费。2012年进入供暖季后，原告于2012年12月22日下午2点左右自找专家到我家测试了室温，均不达标，专家提出让原告从外面打开查看管道是否对接时有堵塞，原告至今未解决。2013年原告未与业主协商，一再提高采暖费，并且在合同未履行完的情形下于2013年12月从小区撤离，使小区陷入混乱。经审理查明，和泰居住小区（南区）系山西和泰房地产开发有限公司开发的商业住宅小区。被告王丽琴系和泰居住小区（南区）2幢1单元0103号房屋的业主，该房屋建筑面积138.54平方米，套内建筑面积113.09平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.54平方米。2009年，山西和泰房地产开发有限公司（委托方、甲方）与原告山西滨汾物业管理有限公司（受托方、乙方）签订《前期物业服务委托合同》一份，合同就甲方将位于晋阳街32号和泰花园南小区委托于乙方实行物业管理事宜作了相关约定。合同约定，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理期限为自2009年7月1日起至本小区成立业主委员会确定新的物业管理公司为止。乙方承诺向甲方和全体业主提供一级服务，服务标准达到《太原市普通住宅物业服务等级与收费标准（暂行）》规定的一级服务标准。前期物业服务费为在乙方投标报价的基础上经甲乙双方及业主代表共同协商确定，具体项目及收费标准为：公摊电费为0.070元／度；物业管理费为0.85元／月·m2，建筑面积计；地下车库服务费80元／车位；采暖费，1、根据业主代表要求和小区实际情况，2009-2010年采暖季原则上低温供暖；2、根据实际情况采取低温供暖，保证小区采暖和其他系统的正常运行。2009年采暖费暂定价按2.58元／月·m2（建筑面积计）收取。采暖期间接受业主代表和开发公司的监督管理，共同参与供暖管理，公开采暖成本，在采暖季结束后共同进行成本核算，对已收采暖费多退少补；3、当需要采取正常供暖，采暖费按4.3元／月·m2（建筑面积计）收取，保证业主的正常生活采暖要求；具体操作细则由物业公司与业主代表在2009年9月共同协商确定；电梯费0.29元／月·m2，建筑面积计；太阳能维保费1元／月·户，在使用太阳能热水中出现的用水量偏差，由本单元业主共同分担总表和分表之间的偏差，太阳能质保期内1元／月·户，出了质保期维保费3.3元／月·户；供水二次加压费，挂表计量，每月按户以实公摊电费。以上费用为前期物业服务费用，由乙方向物业区域内的业主和物业使用人按年度收取。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按照合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或负担。物业服务费用如需调整，由双方协调确定。乙方违反本合同约定，擅自提高物业服务费用标准的，甲方、业主、物业使用人就超额部分有权拒绝缴纳；乙方已收取的，甲方、业主、物业使用人有权要求乙方双倍返还；如造成甲方损失的，乙方还应赔偿甲方经济损失。原告主张被告支付2011年11月1日至2012年3月31日的采暖费2978.61元、采暖费差价900.51元，2012年11月1日至2013年3月31日的采暖费3857元，共计7736.12元。庭审中，被告称其已支付2011年11月1日至2012年3月31日的采暖费2382.9元，并提供了缴费发票。庭后原告经核实，确认被告已交纳2011年11月1日至2012年3月31日的采暖费2382.9元，该金额系2978.61元核减一个月采暖费595.72元后得出。被告王丽琴称原告提供的采暖服务不达标，并提供了拍摄于2011年11月9日和2012年12月1日的两张照片。确认以上事实的证据有原告向法庭提交的《前期物业服务委托合同》、欠费催缴通知单、《商品房买卖合同》、被告提供的发票、照片，上述证据经当庭举证、质证，并有本案庭审笔录在卷佐证，足以采信。本院认为，原告山西滨纷物业管理有限公司与山西和泰房地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》系合同双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，故此合同不但对合同双方有约束力，同样对和泰花园南小区的全体业主产生约束力。因此，被告王丽琴作为和泰花园南小区业主，享受供热服务的同时，应当按照《前期物业服务委托合同》的约定按时足额交纳相关采暖费用。首先，关于原告供热是否达标，《太原市城市供热管理条例》第三十六条规定“因供热纠纷或者其他原因需对供热温度进行测量，应当在门窗正常关闭一小时以上的情况下，将计量器具置于被测房间中心，计量器具的稳定读数为实际供热温度。供用热双方均可委托法定的计量技术机构对供热温度进行测定。”，原告提供的两张照片无法证明测量的场所及条件是否达到规定的测量要求，故对被告关于原告供热不达标的辩称意见，本院不予采纳。其次，关于采暖费的收费标准，因涉诉小区供暖采用燃气锅炉供热，山西省物价部门规定“对燃油、燃气、用电等其他方式的供热价格，本着公平、公正、公开的原则，暂由供需双方协商定价。”，本案中原告于2011年将取暖费由《前期物业服务委托合同》约定的4.3元／月·m2调整为5.6元／月·m2，且未提供与业主协商确定价格的证据，故对原告主张按照5.6元／月·m2收取2011-2012年度、2012-2013年度采暖费的主张，本院不予支持。因被告王丽琴已缴纳2011-2012年度采暖费，故其仅需缴纳2012-2013年度采暖费，即3857÷5.6×4.3=2961.6元。《太原市城市供热管理条例》第三十二条规定“热用户应在每年十一月一日前交纳热费”，被告王丽琴未按期交纳取暖费给原告造成一定损失，故原告要求被告支付利息损失的主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第七十七条、《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告王丽琴于本判决生效之日起五日内向原告山西滨纷物业管理有限公司支付采暖费2961.6元。二、被告王丽琴于本判决生效之日起五日内向原告山西滨纷物业管理有限公司支付2961.6元自2012年11月1日起至本判决确定给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。三、驳回原告山西滨纷物业管理有限公司的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由原告负担16元，被告负担9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 温 姣二〇一四年十一月十五日书记员 常红丽第7页共7页