四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绵民终字第289号
上诉人（原审被告）：阳春容，女，住四川省三台县。
委托代理人：李涛，四川春雷律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴含亮，男，住绵阳市涪城区。
委托代理人：王荣，绵阳市求实法律服务所法律工作者。
上诉人阳春容因租赁合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院（2013）涪民初字第5809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月29日受理本案后，于2014年2月24日依法组成合议庭进行了审理。上诉人阳春容及其委托代理人李涛、被上诉人吴含亮及其委托代理人王荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审查现有证据，足以认定如下事实：吴含亮系绵阳市涪城区临园路西段72号“东辰新天地”1栋中街43号门面的房主，该门面的建筑面积为47.54m2。43号门面左右相邻的门面为41号、45号门面。吴含亮与阳春容在2008年11月28日签订了《门面租赁协议》一份，协议约定吴含亮将该门面租赁给阳春容使用，租期为2009年5月1日至2015年4月30日。其中2009年5月1日至2012年4月30日每年租金为42426元，2012年5月1日至2015年4月30日止租金随行就市，如果租金上涨参考邻近门面租金标准，如果不涨价以原来房租为准。协议同时约定阳春容需提前10天交房租，吴含亮不得以任何借口收回门面。现双方就2012年5月1日至2015年4月30日期间的租金数额问题产生争议，吴含亮认为应参照邻近门面的租金标准上涨租金，阳春容拒绝上涨租金，吴含亮遂诉至原审法院。原审法院对吴含亮在一审提交的其它门面租赁合同进行了核实，45号门面自2012年5月1日至2014年4月30的月租金为151.55元／m2；51号门面自2013年5月1日至2014年4月30的月租金为174.74元／m2；53号门面自2013年5月1日至2014年4月30的月租金为173.25元／m2，按照吴含亮提供的租赁合同计算出45号、51号、53号三间门面的平均月租金为167.06元／m2。
原审法院于2013年11月29日对41号门面承租方周琳作了询问笔录，周琳称租金“2011年就涨到9万元”，经质证，吴含亮对该笔录不予认可；阳春容亦认为该笔录“是否真实无法核实”。二审中，经本院释明，吴含亮同意按照45号门面的租金即每月151.55元／m2计算至2015年4月30日合同终止时止。
上述事实，有门面租赁协议、房屋租赁合同、证人证言、释明笔录及双方当事人的陈述等证据经庭审质证，在卷佐证。
原判认为：原、被告签订的门面租赁协议系双方真实意思的表示，不违反法律的规定，该合同合法有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。原、被告双方在合同中约定原告方无论任何情况均不得解除合同，故本院对原告要求解除与被告的租赁合同的请求不予支持。对于双方争议的租金是否上涨及涨租幅度，双方在合同中约定租金按随行就市确定，就本案所涉门面的邻近其他门面租金较以往均有上涨的事实来看，本案所涉门面的租金应当按照市场行情上涨。对于该门面租金涨幅，双方在合同中约定参照邻近门面计算租金，现邻近门面租金为167.06元每平米，故本院按该门面租金按167.06元每平米计算，故月租金为7942.03元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十一条、第六十二条之规定，判决如下：一、被告在本判决生效之日起十日内向原告支付从2012年5月1日至2013年11月30日的租金150898.57元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费100元，由被告阳春容负担。
宣判后，原审被告阳春容不服，向本院提起上诉。阳春容的上诉理由为：一、一审法院认定事实错误。在一审庭审中，被上诉人并未举出具有法律效力的证据证明上诉人所承租的门面需要上涨租金以及租金应上涨的幅度，而法院在对被上诉人所提交的证据进行核实时，于2013年11月29日15时20分对税强进行了询问，通过对税强的询问记录，可以计算出税强所承租的房屋租金现在为每月153元／m2，不能客观的反映2012年5月之后租金市场行情；于2013年11月29日15时45分对周琳进行了询问，通过对周琳的询问记录，可以计算出周琳所承租的房屋租金为每月125元／m2，并不能得出邻近门面租金均价每月167.06元／m2的结论。而一审法院却在进行核实后认定上诉人所承租的房屋邻近租金均价为167.06元，属于事实认定错误，损害了上诉人的合法权益。二、一审法院审理程序违法。被上诉人在一审并未举出具有法律效力的证据证明上诉人所承租的门面需要上涨租金以及租金应上涨幅度，故应根据《民事诉讼法》第64条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第2条的规定承担举证不能的不利后果。而一审法院却在没有诉讼当事人申请调取证据的情况下，违反法定程序，以核实被上诉人提交的证据为由，帮助被上诉人在一审庭审结束后收集证据，并作为定案依据。一审法院的行为属于审理程序违法，同时也违反了审判中立的原则。三、一审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人所签订的《门面租赁协议》是双方的真实意思表示，按照合同第2条的约定，从2012年5月1日起租金涨或不涨，都不违反合同的约定，不存在上诉人与被上诉人之间存在所谓交易习惯的问题。而一审法院所适用的法律并不能得出邻近门面租金为167.06元的结果，同时一审法院的判决也违反了《合同法》第3、4、5条所规定的平等原则、合同自由原则和公平原则，一审法院适用法律错误。综上，一审法院审理程序违法，事实认定错误，适用法律不当，损害了上诉人的合法权益，请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。
被上诉人吴含亮辩称：一审程序合法，认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院认为：根据双方当事人的诉辩理由，本案争议焦点为被上诉人吴含亮所有的“东辰新天地”1栋中街43号门面的租金自2012年5月1日起应如何计算。依据双方在协议中“2012年5月1日至2015年4月30日止租金随行就市，如果租金上涨参考邻近门面租金标准，如果不涨价以原来房租为准”的约定，租金是否上涨及涨幅应参照43号门面邻近门面的租金标准。距43号门面最为邻近的门面为41号及45号门面，因此41号及45号门面同时段的租金价格最具参考性。现双方均未提供41号门面的租金价格，且一审法院的询问笔录没有反映出周琳与房主约定的每平方米租金计算方式，故关于上诉人提出周琳所承租的房屋租金为每月125元／m2的事实本院无法确认。被上诉人吴含亮提供了相邻门面的租赁合同，上诉人对此并未举出相反证据予以推翻，因此，租赁合同应作为本案的定案依据，从这些合同看，均反映出同期门面租金均有不同程度增加的客观事实，因此，吴含亮要求上涨租金的诉请有其合理性，同时被上诉人吴含亮提供了45号门面自2012年5月1日起租金为每月151.55元／m2的证据，吴含亮亦表示同意按照此标准计算租金至合同终止时止，故本院确认上诉人阳春容应按照月租金7204.69元（47.54m2×151.55元／m2）的标准向被上诉人吴含亮支付租金至2014年4月30日。
综上，因被上诉人吴含亮在二审自愿同意按照新的标准计算租金至合同终止，故本院对案涉租金计算方式依法予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、维持原判第二项：即“驳回原告其他诉讼请求”；
二、撤销原判第一项：即“被告在本判决生效之日起十日内向原告支付从2012年5月1日至2013年11月30日的租金150898.57元”；
三、上诉人阳春容在本判决生效之日起十日内向被上诉人吴含亮支付2012年5月1日至2014年4月30的租金172912.49元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费100元，由上诉人阳春容负担；二审案件受理费100元，由上诉人阳春容负担。
本判决为终审判决。
审判长 兰大波
审判员 田 苑
审判员 赵 志
二〇一四年四月十四日
书记员 杨 丽