山东省潍坊市奎文区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奎民一初字第473号
原告江建华。
委托代理人张秋华，山东泰琪律师事务所律师。
被告潍坊市奎文区广文街道办事处西上虞社区居民委员会.法定代表人韩立光，主任。
委托代理人刘延利、李志国，山东求是和信律师事务所律师。
原告江建华诉被告潍坊市奎文区广文街道办事处西上虞社区居民委员会（以下简称西上虞居委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江建华及其委托代理人张秋华，被告西上虞居委会的委托代理人刘延利、李志国，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告江建华诉称，2007年5月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于潍坊市奎文区文化路238号二层楼房（胜利街文化路路口北50米路东）一套租赁给原告使用，期限至2019年5月20日。之后原告对房屋进行了装修，并一直使用至今年。2014年6月，被告在未告知原告的情况下，将该房屋二层及部分一层另租他人并采用锁门停电等违法措施。为维护原告的合法权益，请求法院依法判令：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、赔偿原告保证金、预期利益、装修费等各项损失8万元。在庭审中，原告将上述诉讼请求变更为：1、要求继续履行合同；2、赔偿原告停业期间的损失58636元；3、维修费6750元；4、赔偿卷闸门1000元；5、要求将租赁期限延长至2023年1月20日或退还原告多缴的房租140254元。
被告西上虞居委会辩称，原告所诉缺乏事实及法律依据，请求依法驳回原告诉讼请求。具体原因是因为原告拖欠了被告的房租，存在私自将房屋转租他人谋利的行为，所以被告终止与原告间不定期的租赁合同关系，并非原告诉状中称的事由。
经审理查明，2006年3月16日，原告江建华（乙方）与被告西上虞居委会（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将坐落在潍坊市奎文区文化路的房屋11.5间，面积226㎡租给乙方使用。租赁期限自2005年12月20日至2006年12月19日止，每月房屋租金3166元，租金每半年一交。如果乙方到期交不上房费及水、电费，过期10天，甲方加5%收取房费、水电费；过期15天的用户，甲方停电、锁门收房子。在合同期内乙方需转让，但必须经甲方同意，更改合同。甲方负责维修房屋。
上述房屋租赁合同到期后，原告继续承租上述房屋，并将房屋二层及一层部分房屋转租他人。
2014年6月，双方因租金产生纠纷，被告将涉案房屋二层、一层部分房屋另租他人，并将原告承租的房屋采取锁门、停电等措施。
后原告诉至本院，请求法院判决：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、赔偿原告保证金、预期利益、装修费等各项损失8万元。在本案诉讼期间，原告将上述诉讼请求变更为：1、要求继续履行合同;2、赔偿原告停业期间的损失58636元;3、维修费6750元;4、赔偿卷闸门1000元;5、要求将租赁期限延长至2023年1月20日或退还原告多缴的房租140254元。
上述事实，有《房屋租赁合同》、收款收据及当事人的陈述在案为证。
双方有以下争议：
一、有没有签订或者履行双方于2007年5月20日签订的《房屋租赁合同》。
在庭审中，原告提交双方于2007年5月20日签订的《房屋租赁合同》，该合同约定租赁期限自2007年5月20日至2019年5月20日，年租金是38000元整，被告同意原告转租房屋。原告认为此后双方一直履行该份续签合同。
被告对上述合同的真实性不予认可，认为双方只于2006年3月16日签订过为期一年的租赁合同，此后再也没有续签合同；对原告提交的上述合同，被告提出以下异议：1，合同落款处承租人是奎文区建华摄录像器材服务部，不是原告本人；2，双方于2006年3月16日签订的合同到期后，双方未续签租赁合同，此后应是不定期租赁合同；3、租金数额，原告主张租金是38000元/年（3116元/月），后陆续上涨三次，到2014年房租涨到20898元/季度；4，交纳方式：按照居委会要求先交租金后使用房屋；5、房屋转租，双方最早形成的租赁合同是居委会从未同意原告方转租；6，该合同原是工商登记的格式文本，其空白处是谁手写的被告方不清楚，且没有与被告方协商一致；从手写字迹和落章看不是同一时间形成，有后补嫌疑。特向法院提出司法鉴定申请，申请鉴定该合同手写内容和印章时间是否一致，合同手写字迹是否为2007年形成的。
为证明自己的上述辩解，被告提交以下证据：
1、被告从潍坊市奎文区工商行政管理局调取的在工商登记机构备案的《房屋租赁合同》，被告称该合同系原告当时拿着格式合同到村委盖章以办理工商登记而用，没有实际履行。该合同载明：租赁期限从2007年5月20日至2012年5月20日，租金3万元；关于是否允许转租没有明确约定。被告称提交该合同的目的系证明原告提交的2007年5月20日签订的《房屋租赁合同》不真实，两份合同有很多相互矛盾的地方，该两份合同均没有和被告协商一致，也均没有实际履行。
2、原告在起诉前送到被告处的《房屋租赁合同》，签订时间为2007年5月20日，租赁期限自2007年5月20日至2019年5月20日，租金3万元。与在工商机构备案的合同租赁期限不一致，系原告后来改的，该合同双方也没有实际履行。
针对被告的辩解，原告称原告系奎文区建华摄录像器材服务部业主，可以作为诉讼的主体。原告认可合同中手写内容为原告书写。对证据质证意见：对比被告提交的上述两份合同内容，除了合同第2条由2012年改为了2019年外，其它内容一致，也就是说在工商局备案的合同就是由被告提交的第二份合同复印得来的。后经过双方协商将租赁期限延长至2019年，被告持有的两份合同和原告持有的合同是同一套合同，只是双方对租赁期限及租金数额进行约定，经过协商，租赁期限延长至2019年，租赁费由3万元改为38000元。因此又书写的原告持有的这份合同。只是被告持有的合同租金数额没有改过来。
二、原告的损失是多少。
原告主张4个月的停业损失40372元：刘永刚承租房屋的转租损失20000元（60000元/年÷12×4）；杜琪承租房屋的转租损失5600元（1400元×4）；原告个人经营损失14772元（按照2014年度居民服务和其它服务业平均收入计算，44318元÷12×4）。另外原告主张房屋维修费是6750元；因被告损坏原告卷闸门，要求适当赔偿1000元。原告提交以下证据：
1、2008年6月9日原告与刘永刚签订的《房屋租赁合同》，证明自2011年6月9日至2014年6月9日，原告将二楼八间房屋转租给了刘永刚，每年租金6万元。
被告对合同的真实性有异议，且合同有多处涂改。
2、2014年3月25日原告与杜琪签订的《房屋租赁合同》，证明原告将一楼一间房屋租给杜琪，月租金1400元。
被告对该证据不予认可。
3、房屋承租人杜琪于2014年6月25日出具的《证明》，证明被告于2014年6月22日将原告租赁的房屋大门上锁后，导致杜琪无法正常营业，冰柜里的食材全部腐坏。原告主张食材价值损失1000元，营业损失1300元。
被告对该证据不予认可，认为证人未出庭作证，且转租行为违反合同约定。
4、提交转租人刘永刚的维修费单据一张，证明因为承租的房屋屋顶漏雨，由承租人刘永刚进行维修，产生维修费6750元，抵顶了租金，实际该费用由原告承担。原告当时没向被告主张。
被告称上述收款收据不是正式发票，与本案无关联性，不予认可，原告的该诉求也已经超过诉讼时效。
三、原告是拖欠租金还是多预付了租金。
原告提交向被告交付租金的收据52份（每份收据均注明起止时间，如2013年4月26日出具的房租费收款收据注明：2013年2月20日至2013.4.20，金额11032），证明原告租金交纳情况；原告称房屋年租金一直为38000元，按此计算原告多预交租金140254元应返还，或者将租赁期限延长至2023年1月20日。
被告认为原告尚拖欠租金。被告称房屋租金陆续上涨三次，到2014年涨到20898元/季度；原告系先交租金后使用房屋。本案的实际情况是，在终止租赁合同前，被告多次向原告催要房租，原告也承诺交款，但是没有兑现，造成双方终止合同的过错不是被告，而是原告。为此，原告提交以下证据：
1、被告于2014年6月13日发给原告的《通知》载明：江建华，您好，你所租赁我居位于文化路片区5号商业房（面积77㎡），你的房屋使用权截止到2014年4月20日。截止2014年6月13日，您已经欠我居委会房租共计人民币：9523元，大写：玖仟伍佰贰拾叁元整。根据您所承诺，将在2014年6月15日，最晚2014年6月16日交款并签订合同。逾期不交，视为自动放弃租房。
2、2014年6月18日，原告江建华出具的书证载明：定于一星期筹齐2个月房费交齐。
原告认为《通知》只有备注，但是没有原告的签字，对该通知不予承认；书证签字确实是原告本人签字，这是在被告多次催逼下，在原告已经超过应交数额外再让原告方交两个月的房费，不是原告真实意思表示，原告不拖欠被告房租。
四、押金是否返还。
原告提交被告于2002年9月29日出具的交款人为谭兴伟租房押金收据，金额600元；于2007年8月24日出具的电卡押金收据，金额100元。原告称上述两份押金都是由原承租户向被告交纳的，原承租户将本案诉争的房屋转让给原告后，这两份押金也同时转让给原告，如果双方解除租赁合同，被告应返还上述押金。
被告认为上述押金与本案无关，不予认可。
五、双方是否有违约行为。
被告认为原告有违约行为，提交了以下证据：
1、涉诉房屋二楼承租人ＸＸ出具的书证，证明本案原告未经过被告同意，擅自将楼上房屋转租给第三方，原告存在违约行为；同时证明原告提交的刘永刚证据的不真实性。
原告认为证人应出庭接受质询，对该证人证言不予认可。
2、照片两张，证明房屋现状系上锁，不向被告交付房屋。要求原告按照租金标准支付房屋的占有使用费和拖欠的房屋费32340元。
原告认为系由被告锁门，卷闸门也是被告工作人员带人去在6月20日左右开始锁门，断水断电，系被告违约。
本院认为，原告江建华、被告西上虞居委会于2006年3月16日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，双方之间的房屋租赁关系合法有效。双方当事人应当按照合同约定行使权利、履行义务。被告西上虞居委会要求原告江建华支付拖欠的租金以及逾期占有房屋费用的主张，因其未交纳案件反诉费，本院不予处理。
被告西上虞居委会对原告江建华当庭提交的《房屋租赁合同》不予认可，认为双方没有签订也没有实际履行该合同；并提交均未履行的在工商机构备案的《房屋租赁合同》、被告称由原告送至被告处的《房屋租赁合同》，上述三份合同约定的租赁起始时间相同，均为2007年5月20日，但约定的终止时间、租金数额有所不同，也是本案双方当事人争议的焦点。对于上述争议的问题，应根据双方当事人提交的证据，结合房屋租赁行业日常交易习惯及当事人陈述做出认定。
关于租金问题。原告江建华称自2007年5月20日起，房屋租金一直是按合同约定的年租金38000元执行、原告江建华多预付房租140254元的主张，显然不能成立。理由如下；1、原告江建华提交的租金收款收据上均载明起止时间；从房租收款收据的记载来看，房屋月租金是有变化的，是逐渐增加的。2、原告江建华自2006年至2014年一直租赁涉案房屋长达八九年时间，房租一直没有增加，也显然不符合房屋租赁市场行情。3、从原告江建华最初的诉讼请求来看，并没有要求被告西上虞居委会返还多交租金的请求事项。4、从被告西上虞居委会发给原告江建华的《通知》、原告江建华书写的书证来看，被告西上虞居委会曾向原告江建华催要拖欠的房租，原告江建华也承诺一周内凑齐拖欠的房租。综上，根据收款收据记载的时间，结合被告发给原告的《通知》以及原告江建华为被告出具的书证，本院认定原告江建华的房屋租金交至2014年4月20日。故原告江建华要求被告西上虞居委会退还多交的房租140254元或者将租赁期限延长至2023年1月20日的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于房屋租赁期限。原告江建华当庭提交的《房屋租赁合同》载明的租金等主要条款，与本院查明的事实不符，本院认定该《房屋租赁合同》并没有实际履行。根据相关法律规定，双方的房屋租赁只能视为不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。根据上述法律规定，本案被告西上虞居委会依法享有合同解除权，但应给予原告江建华一定的合理期限。现查明，因原告江建华拖欠房租，被告西上虞居委会于2014年6月13日发给原告江建华的《通知》明确载明：根据您所承诺，将在2014年6月15日，最晚2014年6月16日交款并签订合同。逾期不交，视为自动放弃租房。原告江建华没有证据证明按期交纳房租；加之被告西上虞居委会已经将部分房屋另租他人，双方继续履行合同已经成为事实上不能。故原告江建华要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告江建华主张的损失。依据原告江建华提交的与二楼承租人刘永刚签订的《房屋租赁合同》，该合同截止日期为2014年6月9日。故原告江建华要求被告西上虞居委会赔偿上述转租损失20000元的诉求，缺乏事实依据，本院不予支持。原告江建华主张的转租人杜琪营业损失、食材损失，因原告江建华主体不适格，本案不予处理。原告江建华主张的房屋维修费，证据不充分，本院不予支持。原告江建华作为长期租赁户，所租赁房屋系其从事经营活动的场所，根据合同的性质和其商业习惯，被告西上虞居委会虽享有租赁合同解除权，但仍应给予原告江建华合理的腾退房屋、另寻门店的时间。但被告西上虞居委会不仅没有给予足够的合理时间，且直接给原告江建华的店面上锁、停水停电，侵犯了原告江建华的合法权益。根据原告江建华提交的证据，被告西上虞居委会的过错程度，本院认为被告西上虞居委会赔偿原告江建华2个月的停业损失为宜。具体损失数额计算如下：房租转租损失2800元（1400元×2，承租人为杜琪），原告江建华经营损失7386元（按照原告江建华要求以2014年度居民服务和其它服务业平均收入计算，44318元÷12×2）。原告江建华主张的所租房屋卷闸门损失1000元，物价相当，本院予以支持；被告西上虞居委会赔偿后，该卷闸门归其所有。以上损失共计11186元。
原告江建华基于与被告西上虞居委会之间的房屋租赁关系，持有被告西上虞居委会出具的租房押金收据、电卡押金收据，要求被告西上虞居委会返还租房押金600元、电卡押金100元的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百一十七条及相关法律法规之规定，判决如下：
一、被告潍坊市奎文区广文街道办事处西上虞社区居民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告江建华损失11186元；
二、被告潍坊市奎文区广文街道办事处西上虞社区居民委员会于本判决生效之日起十日内返还原告江建华租房押金600元、电卡押金100元；
三、驳回原告江建华的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4400元，由原告负担1400元，被告负担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，同时缴纳上诉费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 孙连丰
审 判 员 陈要香
人民陪审员 高丽华
二〇一五年十月十六日
代书 记员 王 琮