上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终6075号
上诉人（原审被告）：马国睿，男，1980年3月3日生，汉族，住上海市长宁区。
上诉人（原审被告）：唐春冲，女，1987年2月2日生，汉族，住上海市长宁区。
两上诉人之共同委托诉讼代理人：叶平，上海市海华永泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马玉宁，女，1977年5月25日生，汉族，住上海市静安区。
原审原告：马长华，男，1949年11月21日生，汉族，住上海市长宁区。
原审原告：茹继红，女，1950年6月13日生，汉族，住上海市长宁区。
被上诉人及两原审原告之共同委托诉讼代理人：邢迎，上海浩本优晶律师事务所律师。
上诉人马国睿、唐春冲因与被上诉人马玉宁、原审原告马长华、茹继红合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初17659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人马国睿、唐春冲上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判上海市长宁区XX路XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）归马国睿、唐春冲所有，并由马国睿、唐春冲返还马玉宁实际支付的房屋出资款。事实和理由：1、马玉宁在签订《家庭购房契约书》时系单身，名下已有一套房产，马玉宁当时属于限购人员，故马玉宁与马国睿等人签订《家庭购房契约书》是为了规避限购和贷款政策，故该民事行为与政策相冲突，不应受到保护。马玉宁不能依据该契约书享有系争房屋的物权，其仅享有债权请求权即对系争房屋实际出资款的返还请求权。2、本案系所有权确认纠纷案件，根据《家庭购房契约书》可知，马长华、茹继红未直接出资参与购房，对系争房屋不享有所有权，与本案没有直接利害关系，一审法院将马长华、茹继红列为原告，严重违反法定程序。3、一审法院未充分考虑马国睿、唐春冲的购房资格、贷款资格、贷款优惠、征信记录等因素对于系争房屋的重大贡献，以及对于马国睿、唐春冲今后购房的首付成数和贷款利率大幅增加造成的不利影响。一审判决马玉宁对系争房屋的产权份额为75%，马国睿、唐春冲的产权份额为25%，对马国睿、唐春冲显失公平，不但不能起到息讼止争的作用，还会产生新的诉讼，增加讼累，加剧家庭内部矛盾，增加司法成本、与司法目的和价值背道而驰。
被上诉人马玉宁辩称，一审判决已经考虑了马国睿、唐春冲的情况。《家庭购房契约书》符合法律规定。马玉宁在一审前就已经结婚，不属于限购人员，且当时购买系争房屋时也不是因为马玉宁系限购人员，而是考虑以马玉宁名义购买，不能享受贷款优惠，以茹继红名义购买则只能贷款8年，每月还款金额不能承受，所以才以马国睿名义购买和贷款。综上，不同意马国睿、唐春冲的上诉请求。
原审原告马长华、茹继红述称，请求法院依法判决。
马玉宁、马长华、茹继红向一审法院起诉请求：1、确认系争房屋所有权由马玉宁、马长华、茹继红、马国睿和唐春冲按份共有，其中马玉宁享有80.5%的份额，马长华和茹继红共同享有7.1%的份额，马国睿和唐春冲共同享有12.4%的份额；2、马国睿和唐春冲协助马玉宁、马长华和茹继红办理系争房屋的产权变更登记手续，将马玉宁、马长华、茹继红登记为系争房屋的产权人。一审法院于2016年8月17日立案受理。
一审法院认定事实：马长华与茹继红系夫妻关系，生育马玉宁、马国睿。马国睿与唐春冲系夫妻关系。
2012年12月，茹继红与系争房屋的原产权人签订房地产买卖协议，约定由其以227万元（人民币，下同）的价格购买系争房屋。后因故，系争房屋未能以茹继红的名义而是以马国睿的名义签订房地产买卖合同。马玉宁、马长华、茹继红称当时马玉宁为改善父母居住条件准备买房给父母居住，但因政策限制，马玉宁不能向银行申请贷款，故全家商量以马国睿的名义购房。马国睿与唐春冲称马玉宁属于限购对象，故使用马国睿的购房资格和贷款资格。
马国睿向银行申请了贷款152万元，并以系争房屋作抵押。2012年12月25日，系争房屋的产权登记在马国睿名下。
2013年2月8日，马玉宁、马长华、茹继红、马国睿和唐春冲签订了《家庭购房契约书》，约定，2012年12月由马国睿出面贷款购买的系争房屋是全家成员集资购买，属于全家的共同财产。迄今为止，全家集资93万元，马玉宁首付75万元（其中40万元系向父母借的），马国睿出资10万元，唐春冲出资8万元。从兴业银行贷款152万元，还款期限20年，每月还款10,514.83元，全家商议结果为：马玉宁每月供款8,000元，唐春冲每月供款2,514.83元。对于房屋产权每人占有的股份依据每人出资份额加以划分，若其中一方退出房屋财产拥有权，另一方可按照其房产当年评估价值的相应份额退还购房款。
截止2016年10月21日，双方为系争房屋实际支出141.30万元，其中马玉宁实际出资113.80万元，马国睿夫妇出资17.50万元。马长华夫妇认为《家庭购房契约书》中马国睿出资的10万元实际系马长华夫妇的附条件赠与，如马国睿夫妇孝顺老人，则该款赠与作为出资，否则，视为马长华夫妇的出资，现马国睿夫妇对其不孝，故10万元应视为马长华夫妇的出资。马国睿夫妇认为该10万元系其为购买系争房屋的出资款，父母在其结婚时赠与10万元，在购房时就直接由父母支付作为马国睿夫妇的出资。
系争房屋装修后马长华夫妇与马国睿夫妇实际居住。
一审另查明，马玉宁自2003年6月7日取得了上海市XX路XX弄XX号XX室的房屋产权，持续至今。
一审法院认为：当事人的合法权益受法律保护。马玉宁与马国睿夫妇共同出资购房，并通过《家庭购房契约书》的约定，以“每人出资份额”按份共有系争房屋。对于截止2016年10月21日系争房屋共花费141.30万元，马玉宁实际出资113.80万元，马国睿夫妇已出资17.50万元，各方均无异议。对于《家庭购房契约书》中，马国睿的10万元出资问题。鉴于家庭契约书已经明确该10万元系马国睿的出资，如真如马长华夫妇所述系附条件的赠与，则其应当在家庭契约书上特别注明，事实上对于马玉宁出资的75万元，各方也明确其中有40万元系向马长华夫妇的借款，且马长华夫妇也未提供证据证明该10万元系附条件赠与，故一审法院采纳马国睿夫妇的观点，认定10万元系马国睿夫妇的出资。故马国睿夫妇的实际出资应为27.50万元。
鉴于各方均同意以各方实际支出的费用在已花费总费用中的比例来确认产权份额，故据此测算，马玉宁所占的产权份额为80.54%，马国睿夫妇所占的产权份额为19.46%。鉴于各方之间特殊的亲属关系，考虑到系争房屋购买之初使用了马国睿、唐春冲购房首付成数以及贷款条件的优惠，以及将来可能给与马国睿、唐春冲购房的不利影响，一审法院酌情再行给与马国睿、唐春冲5.54%的产权份额。故马玉宁享有75%的产权份额，马国睿、唐春冲享有25%的产权份额。
一审法院遂判决：一、上海市长宁区XX路XX号XX室房屋由马玉宁以及马国睿、唐春冲按份共有，其中马玉宁享有75%的产权份额，马国睿、唐春冲享有25%的产权份额；二、马国睿应于判决生效之日起十五日内协助马玉宁办理上海市长宁区XX路XX号XX室房屋的产权变更登记手续，将马玉宁的名字及份额登记在上址房屋上；三、驳回马玉宁、马长华、茹继红的其余诉讼请求。财产保全费人民币5,000元，由马玉宁以及马国睿、唐春冲各半负担。案件受理费人民币39,286.20元，由马玉宁以及马国睿、唐春冲各半负担。
经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，马玉宁已于2015年10月3日结婚。
本院认为，根据本案查明的事实，系争房屋的产权登记在马国睿名下，但本案当事人就购买系争房屋签订过《家庭购房契约书》。该协议书明确约定系争房屋以马国睿名义贷款和购买，并约定系争房屋属于家庭共同财产，并写明家庭成员的出资金额、贷款还款的组成和产权份额。该协议系当事人真实意思表示，且不存在违反法律强制性规定，应属有效。因为房屋权属不能仅仅依据当事人约定而发生变动，还需登记这一生效要件结合才能产生物权变动的效果。因此，《家庭购房契约书》虽然约定了系争房屋属家庭共同财产、按照出资份额按份共有，但该约定不直接发生物权效力，故马玉宁依据该协议要求直接确认所有权，缺乏依据，一审法院关于确权的判决有误，本院予以纠正。
《家庭购房契约书》虽然不具有物权效力，但该协议对各方当事人有约束力，当事人之间形成合同关系，现马玉宁在一审起诉前已经结婚，不属于限购人员，故其要求马国睿、唐春冲协助办理产权变更登记手续，并无不当。马国睿、唐春冲主张马玉宁享有的债权请求权是对系争房屋实际出资款的返还请求权，与《家庭购房契约书》的约定不符，故本院不予采纳。关于马玉宁要求协助办理产权变更登记协议所涉各方份额的争议。尽管一审法院直接确权不妥，但其综合考量各方实际出资金额、马国睿对系争房屋的贡献以及将来马国睿购房的不利影响等因素，酌情确定马玉宁与马国睿夫妇的产权份额，具有一定合理性。马国睿、唐春冲对此提出异议，但无足以反驳的证据，故其关于份额的上诉主张，本院不予采纳。
关于马长华、茹继红是否属于本案适格原告的争议。《家庭购房契约书》有马长华、茹继红的签名，马长华、茹继红认为自己的权益受到侵害，有权提起诉讼，一审法院将其列为原告，并进行实体审理，符合民诉法的规定。马国睿、唐春冲上诉主张一审判决严重违反法定程序，缺乏依据，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初17659号民事判决；
二、马国睿应于本判决生效之日起十五日内协助马玉宁办理上海市长宁区XX路XX号XX室房屋的产权变更登记手续，马玉宁占75%的产权份额，马国睿、唐春冲占25%的产权份额；
三、驳回马玉宁、马长华、茹继红的其余诉讼请求。
一审案件受理费人民币39,286.20元，由马玉宁以及马国睿、唐春冲各半负担。财产保全费人民币5,000元，由马玉宁以及马国睿、唐春冲各半负担。二审案件受理费人民币39,286.20元，由马国睿、唐春冲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶 兰
代理审判员 严佳维
审 判 员 钱文珍
二〇一七年八月十七日
书 记 员 林佳豪
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……