河南省信阳市浉河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1502民初3327号
原告张彦前，男，汉族，1967年9月9日出生，住河南省息县。
委托代理人桂术宝，系公司员工，一般代理。
被告张国录，男，汉族，1957年8月20日出生，住信阳市平桥区。
第三人刘健民，男，汉族，1961年7月2日出生，住信阳市浉河区，系信阳市展鹏企业营销策划有限公司法定代表人。
第三人亓予叶，女，汉族，1963年11月26日出生，住信阳市平桥区。
二位第三人共同委托代理人陈守华、董元宏，信阳市平桥区平西街道法律服务所法律工作者，特别授权。
原告张彦前诉被告张国录、第三人刘健民、亓予叶因房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告张彦前及其委托代理人桂术宝与第三人刘建民、亓予叶及二位第三人共同委托代理人陈守华、董之宏到庭参加诉讼，被告张国录经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。
原告张彦前诉称，2014年7月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于信阳市浉河区春华路领秀城福华园5号楼108号房屋出租给被告，租赁期限6年，自2014年7月31日起至2020年7月31日，该房屋用途为仅供被告开办公司办公使用，改变该用途的，被告应按剩余租金的20%向原告支付违约金，原告有权解除或终止合同，收回房屋，租金87000元／年，从2017年起每年租金在上年度租金的基础上递增10%，租金按年支付，先付后用，被告逾期交纳租金时，应按日租金额向原告支付逾期付款违约金，逾期缴纳租金超过15日的，原告有权解除合同，收回房屋。房屋押金20000元，租赁期满在被告不违约的情况下退还，物业管理、水电等费用由被告承担并按时交纳，逾期未交纳该费用给原告造成损害的，原告有权解除合同，收回房屋。未经原告书面同意，被告不得转租、转借该房屋，如被告转租、转借该房屋，被告应按剩余租金的20%向原告支付违约金，原告有权解除或终止合同，收回房屋。租赁期满或租赁合同解除、终止时，被告应原状交还原告房屋等内容。
现该合同执行已进入第三个年度，但被告不按约定于2016年6月30日前交纳本年度租金，且将房屋转租与第三人，并改变了该房屋商务办公为经营场所用途，原告为此多次催促被告按合同履行交纳租金等义务，但被告均未支付。为此原告特提起诉讼，请求依法判决：1、解除2014年7月31日原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告立即原状交还信阳市浉河区春华路领秀城福华园5号楼108号房屋。2、请求判令被告支付原告2016年8月1日至房屋交还期间房屋租金5764元及自2016年7月1日起至房屋租金交纳时止逾期交纳租金违约金。3、请求判令被告向原告支付房屋转租、改变房屋用途违约金19140元。4、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。
被告张国录未到庭应诉答辩。
第三人刘建民、亓予叶共同辩称：第一，原告起诉的被告主体错误。该《房屋租赁合同》上载明出租方（甲方）为张彦前，承租方（乙方）为刘文凯，而非张国录，因此，原告要求与被告张国录解除《房屋租赁合同》是没有法律依据的，要求立即原状交还信阳市浉河区春华路领秀城福华园6号楼108号房屋也是无理取闹。第二，由于原告起诉主体错误，所以原告张彦前要求被告张国录交还期间房屋租金5764元，以及要求张国录支付房屋转租、改变房屋用途违约金19140元也是没有法律依据的。第三，证人孙某（身份证号）的书面证言：“刘建民向张彦前提出楼下两间门面房需要装修，一间做卖行，一间做瘦身馆，张彦前满口答应”，张彦前为完全民事行为能力的人，原告张彦前同意刘建明对房子的装修是其真实意思表示。因此，原告声称所谓“房屋转租、改变房屋用途违约”是出尔反尔、不讲诚信。第四，证人陈某，证人张某（身份证号）二人的证言证明了张彦前同意换房一事，并且在换房和修房之后再交房费，因张彦前虽酒闹事、堵门，才没有完善换房手续。综上所述，原告张彦前提出的诉求是没有法律依据的，请法院查明事实，驳回原告诉讼请求，诉讼费由原告承担。
经审理查明，2014年7月31日，原告张彦前与被告张国录及案外人刘文凯签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于信阳市浉河区春华路领秀城福华园5号楼108号房屋出租给被告张国录和刘文凯。租赁期限6年，自2014年7月31日起至2020年7月31日，该房屋用途为仅供被告开办公司办公使用，改变该用途的，被告应按剩余租金的20%向原告支付违约金，原告有权解除或终止合同，收回房屋，租金87000元／年，从2017年起每年租金在上年度租金的基础上递增10%，租金按年支付，先付后用，每年的6月30日缴纳下年租金，被告逾期交纳租金时，应按日租金额向原告支付逾期付款违约金，逾期缴纳租金超过15日的，原告有权解除合同，收回房屋。房屋押金20000元，租赁期满在被告不违约的情况下退还，物业管理、水电等费用由被告承担并按时交纳，逾期未交纳该费用给原告造成损害的，原告有权解除合同，收回房屋。未经原告书面同意，被告不得转租、转借该房屋，如被告转租、转借该房屋，被告应按剩余租金的20%向原告支付违约金，原告有权解除或终止合同，收回房屋。合同签订后，刘文凯退出，诉争房屋由张国录单独承租。被告已将房屋租金交至2016年7月31日，此后的房租及2015以后的水电费及物业费共4623元均未支付。2016年4月1日，信阳市平桥区广兴南路开发有限公司（甲方，被告张国录是该公司法人）与案外人信阳市展鹏企业营销策划有限公司（乙方）签订换房协议，约定甲方将其租用原告的房屋和乙方位于信阳市胜利南关吉祥花园小区（二单元204号）互相调换。甲方的代表为张国录，乙方的代表为刘健民，双方约定，甲乙双方分别与原房东签订的合同在双方调换协议达成后由对方执行，如双方调换协议达成不能履行与原房东签订的合同，违约方将承担一切责任，甲方在乙方与互换所租房房东未签订新的租房协议之前，乙方与甲方原房东所发生的一切租房纠纷，由甲方负全部责任，乙方在甲方与互换所租房房东未签订新的租房协议之前，甲方与乙方原房东所发生的一切租房纠纷由乙方付全部责任。甲乙双方2016年4月中旬左右完成换房行为。目前诉争房屋由第三人刘健民和亓予叶共同经营。2016年7月日起2016年8月9日，原告张彦前给被告张国录送达解除合同通知书，要求被告交付租赁房屋、结清水电物业等费用、支付合同违约金。2016年7月8日后，原告多次和第三人刘健民联系，要求其支付租赁费，二位第三人均未支付，原告为此诉至法院，提出上列诉讼请求。
另查明，原告提交与被告签订的租赁合同中被告的签名系“张国录”与原告提交的被告的身份证上的姓名一致。但在被告与第三人签订的换房协议中，被告的签名是“张国禄”，根据原告向被告送达的解除合同通知书和原被告之间的短信记录及信阳市平桥区广兴南路开发公司的营业执照等证据，可以确定“张国录”与“张国禄“系同一人。
本院认为，原被告签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自的义务。第三人抗辩称被告张国录不是合同当事人，对此，本院认为，原告提交的合同最后一页有被告张国录签字认可，且在原告给被告发送的解除合同通知函中表明刘文凯已退出，诉争房屋由被告张国录一人承租，张国录对此并未提出异议，因此被告张国录是适格被告。该房屋虽由被告和第三人互相调换，但调换后原告并未与第三人签订租房协议，在原告向第三人催要租金无果的情况下向被告主张权利符合常理，且依照第三人与被告签订的换房协议的约定，被告在第三人与互换所租房房东即原告未签订新的租房协议之前，第三人与原告所发生的一切租房纠纷，由被告负全部责任，因此原告可以向被告主张权利。双方约定的租金支付日期为每年的6月30日之前，现被告及第三人未按约定日期支付租金导致原告无法实现自己的权利，被告的行为已构成违约，原告可以依据合同约定行使合同解除权，并要求被告承担相应的违约责任。因此，本院对原告要求解除原、被告双方于2014年7月31日签订的房屋租赁合同并要求支付自2016年8月1日起至实际搬离之日止的房屋租金的诉讼请求予以支持。原告另要求被告支付逾期缴纳租金违约金和擅自转租违约金共19620元，因截止2016年11月6日被告尚欠租金25676元，因此原告请求的违约金过高，本院酌定调整为实际欠付租金的20%支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、解除原告张彦前与被告张国录于2014年7月31日签订的租赁合同。
二、被告张国录于本判决生效后十日内向原告张彦前支付水电及物业费4623元和房屋租金及违约金，并将位于信阳市浉河区春华路领秀城福华园5号楼108号房屋交还给原告张彦前。租金具体计算方法为：从2016年8月1日起至被告实际交付之日止，其中2016年8月1日至2016年12月31日期间的租金按每年78000元计算，以后每年在78000元／年的基础上增加10%；违约金的计算方法为：上述实际支付租金的20%。
二、驳回原告张彦前的其他诉讼请求
如果未按照本判决指定的履行期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的利息。
本案案件受理费423元，由被告张国录承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判长 彭 威
审判员 李 博
审判员 杨丽华
二〇一六年十一月二十六日
书记员 余 童