江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终3513号
上诉人（原审原告）：吕良成。
委托代理人：吕鹏飞。
委托代理人：杜成吉，江苏金合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王永进。
被上诉人（原审被告）：戴祥珍。
被上诉人（原审被告）：张红梅。
委托代理人：胡子民，新沂市北沟街道办事处新东村村民委员会推荐的诉讼代理人。
上诉人吕良成因与被上诉人王永进、戴祥珍、张红梅案外人执行异议之诉一案，不服江苏省新沂市人民法院（2015）新民初字第01016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吕良成的委托代理人吕鹏飞、杜成吉，被上诉人王永进，被上诉人张红梅及其委托代理人胡子民到庭参加诉讼，被上诉人戴祥珍经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吕良成上诉请求：1、依法撤销一审民事判决第二项，依法改判立即停止执行诉争标的，并解除对涉案房屋的查封；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、一审法院认定“吕良成对《新沂市经济适用住房买卖合同》中约定戴祥珍取得房屋产权证件五年后，方可上市出售内容是明知的”事实错误；2、一审法院认定上诉人对未办理房屋产权所有权转让登记具有过错是错误的。
被上诉人张红梅辩称：1、上诉人的上诉理由符合人民法院执行中查封扣押财产第17条的规定，而且在房产交易过程中没有过错。2、根据执行异议之诉的诉讼性质，张红梅应列为第三人，不承担诉讼费用。
被上诉人王永进答辩称：我因与戴祥珍的借贷纠纷去申请查封她房子，是法院进行查封的，我认为该查封是对的，另外也不应让我去承担诉讼费用。
被上诉人戴祥珍未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
吕良成向一审法院起诉请求：1.确认吕良成与张红梅在2012年6月16日签订的房屋买卖协议有效，涉案房屋归吕良成所有；2.停止执行涉案房屋并解除查封；3.张红梅、戴祥珍协助吕良成办理过户手续。事实和理由：2008年9月12日，戴祥珍将登记在自己名下的新沂市北沟街道温馨家园8号楼5单元202室房屋（以下称涉案房屋）出售给张红梅。张红梅购买房屋给其母亲居住，后其母亲去世后，经其妹妹张红连介绍，于2012年6月16日将房屋出售给吕良成。吕良成购买房屋给其子吕鹏飞结婚使用。2013年6月，吕良成对房屋进行装修，重新粉刷墙面，并对房屋的卫生间、厨房等进行改造，将所有门重置一新。吕鹏飞在房屋内举行婚礼，并居住至今。2015年3月，王永进上门称，房屋因戴祥珍欠其借款已被法院查封，并要拍卖，让吕鹏飞到法院处理。之后，吕良成了解到，该房已于2013年10月24日被法院查封，并已进入执行阶段。为此，吕良成提出执行异议，但被法院驳回。吕良成认为，法院驳回异议，是错误的。吕良成支付了对价，并占有房屋，系善意取得；对房屋没有过户，不存在过错。
一审法院认定事实：一审法院在立案受理王永进与戴祥珍民间借贷纠纷一案前，根据王永进的申请，于2013年10月24日作出（2013）新民诉保字第0695号民事裁定：查封涉案房屋。2014年5月4日，一审法院对该案作出（2013）新民初字第4349号民事判决，判令戴祥珍向王永进返还借款30.7万元。因戴祥珍未履行生效判决所确定的义务，一审法院根据王永进的申请，立案执行。在执行中，吕良成提出执行异议，以其购买房屋后占有、使用房屋，对未办理过户手续没有过错为由，请求中止执行涉案房屋。一审法院于2015年4月4日作出（2015）新执异字第00079号执行裁定，驳回吕良成的异议。吕良成不服，于法定期限内提起本案诉讼。
另查明：涉案房屋所占用的土地为国有划拨土地。2007年3月30日，新沂市经济适用住房发展中心（以下简称新沂经济房中心）与戴祥珍签订《新沂市经济适用住房买卖合同》一份，主要内容为：新沂经济房中心将涉案房屋出卖给戴祥珍，房屋属政府提供的具有保障性质的政策性商品用房；房屋交付后，戴祥珍应当按照规定的时间到产权登记机关办理产权登记手续；戴祥珍取得房屋权属证件五年后，方可上市出售，并应当按照届时同地段普通商品房与经济适用房住房差价的50%向政府交纳收益。2012年5月8日，戴祥珍办理了房屋所有权转移登记。
2008年9月12日，戴祥珍与张红梅订立房屋买卖合同，将涉案房屋出卖给张红梅。2012年6月16日，张红梅与吕良成订立房屋买卖合同，将房屋出卖给吕良成。
一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。根据上述规定，转让不动产物权，不仅需要达成转让合意，还须办理物权转移登记手续，受让人才能取得物权。吕良成虽然与张红梅订立了房屋买卖合同，但至今未办理房屋所有权转移登记，故其至今未取得房屋所有权。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据上述规定，吕良成主张的房屋买卖在人民法院查封涉案房屋前必须同时具备以下四个条件，其对房屋才能享有排除强制执行的民事权益：1、其与张红梅之间存在合法、有效的房屋买卖合同关系；2、支付全部价款；3、已合法占有房屋；4、对未办理房屋所有权转移登记，没有过错。张红梅与吕良成订立的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、生效。经济适用房是由国家批准，在免除土地出让金基础上，并给开发商一定的信贷优惠，由开发商建设的提供给中低收入阶层的保障性住房。涉案房屋即属于经济适用房。《新沂市经济适用住房买卖合同》中约定，戴祥珍取得房屋权属证件五年后，方可上市出售，并应当按照届时同地段普通商品房与经济适用房住房差价的50%向政府交纳收益。因此，戴祥珍在取得房屋权属证书五年内出售房屋，受让人无法办理房屋所有权转让登记。戴祥珍于2012年5月8日取得房屋所有权证书，至一审法院查封房屋时，不足五年。因此，尽管张红梅和吕良成于2012年6月16日订立了房屋买卖合同，但合同订立时间在戴祥珍取得房屋权属证书后的五年之内，且至一审法院查封房屋时，仍然不足五年，吕良成无法办理房屋所有权转让登记。而吕良成对此是明知的，故其对未办理房屋所有权转让登记具有过错，因此而产生的不利后果，应当由其自行承担。综上，吕良成向张红梅购买房屋的事实，不具备排除强制执行的效力。
本案属执行异议之诉，该类诉讼的功能在于判断案外人对执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益，如果有，则判决停止执行；如果没有，则判决准予执行。吕良成关于对房屋解除查封及要求张红梅、戴祥珍协助办理过户手续的请求，不属于本案的审查处理范围，不予理涉。遂判决：一、吕良成和张红梅于2012年6月16日订立的房屋买卖合同为有效合同。二、驳回吕良成要求确认新沂市北沟街道温馨家园8号楼5单元202室房屋归其所有及停止执行该房屋的请求。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院二审查明的案件事实与一审查明的事实一致。
本院认为：本案二审期间的争议焦点：上诉人对于涉案房屋是否享有足以排除强制执行的合法权益。根据庭审查明事实、双方陈述情况，分析评判如下：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”一审法院于2013年10月24日裁定查封涉案房屋。上诉人吕良成于2012年6月16日与张红梅就涉案房屋订立房屋买卖合同，签订合同日期在房屋被查封之前。戴祥珍与新沂市经济适用住房发展中心签订的《新沂市经济适用住房买卖合同》中第十条约定，乙方（××）在取得所购经济适用住房的权属证件5年后，方可上市出售。国务院颁布的《经济适用房管理办法》第三十条规定：购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。《新沂市经济适用住房买卖合同》中第十条规定与国务院颁布的《经济适用房管理办法》第三十条规定冲突，应优先适用《经济适用房管理办法》。戴祥珍与新沂市经济适用住房发展中心签订《新沂市经济适用住房买卖合同》的时间为2007年3月30日，吕良成和张红梅订立房屋买卖合同的时间为2012年6月16日，已满5年期限，符合《经济适用房管理办法》规定的上市交易期限。故吕良成与张红梅就涉案房屋订立房屋买卖合同未违反法律法规禁止性规定，合法有效。根据上诉人及被上诉人张红梅的陈述，上诉人于2013年元月之前分三次向张红梅付清了购房款共24.6万元。根据一审中上诉人举证的新沂市沭滨物业管理有限公司出具的证明，涉案房屋自2013年1月1日起的物业管理公共服务费及公共电费均由上诉人吕良成缴纳，故可以认定上诉人在人民法院查封之前已完成了房款交付并实际占有使用涉案房屋。涉案房屋目前登记产权人为戴祥珍，未过户登记到上诉人名下。未能办理完成过户登记的原因是戴祥珍与新沂市经济适用住房发展中心签订的《新沂市经济适用住房买卖合同》中约定的期限未到，办证机关不予办理，不属于上诉人自身原因。故吕良成因其意志以外的原因不能办理过户登记，其主观没有过错。综上，上诉人吕良成对涉案被查封房屋享有的权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，其异议成立，应当解除对涉案房屋的查封。
综上，上诉人吕良成的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
一、撤销新沂市人民法院（2015）新民初字第01016号民事判决；
二、停止对新沂市北沟街道温馨家园8号楼5单元202室房屋的执行。
一审案件受理费4990元，二审案件受理费4990元，合计9980元，由被上诉人王永进负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
审 判 员 张 伟
代理审判员 胡元静
二〇一六年十二月二十五日
书 记 员 侯梦池