福建省南平市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽07民终33号上诉人（原审原告）：朱箭，男，1964年9月23日出生，汉族，个体工商户，住南平市建阳区，委托诉讼代理人：张丹虹，福建大潭律师事务所律师。委托诉讼代理人：高小敏，福建大潭律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：黄武萍，男，1978年5月18日出生，汉族，个体工商户，住浦城县，现住南平市建阳区，上诉人朱箭因与被上诉人黄武萍房屋租赁合同纠纷一案，不服南平市建阳区人民法院（2016）闽0703民初2780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朱箭及其委托诉讼代理人张丹虹、高小敏，被上诉人黄武萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱箭上诉请求：二审法院维持原判决第一项，撤销原判决第二项，改判黄武萍支付朱箭房屋租金7800元(2016年6月1日至2016年11月30日)。事实和理由：一、一审判决推定朱箭同意解除房屋租赁合同没有事实和法律依据。1、案涉《房屋租赁合同》系合同当事人的真实意思表示，内容合法，该合同合法有效，对当事人均有法律约束力。按照《中华人民共和国合同法》规定，合同有效的，当事人应完全履行合同义务，除非当事人协商一致解除合同或在出现法定可解除情形下行使合同解除权而解除合同。案涉《房屋租赁合同》所约定的租赁期限、租金及交付方式等对黄武萍均有法律约束力，该合同约定租赁期限自2016年3月1日起至2017年2月28日止，至今不存在当事人协商一致解除或黄武萍有权行使合同解除权的情形。朱箭按约定要求黄武萍支付租金和违约金有事实和法律依据。2、至今，租赁房屋的钥匙仍由黄武萍掌管，黄武萍没有返还租赁房屋。3、朱箭与黄武萍没有达成解除合同的合意。二、一审判决以《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定为由，认定黄武萍有权解除房屋租赁合同系适用法律错误。1、《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定是有关行使合同解除权的法定解除条件，法定解除权是法律赋予非违约方在自身权益受到违约方的违约行为严重损害时有权采取的一种救济措施，该规定是为了保护非违约方，而不是保护违约方，违约方依法不享有合同解除权。2、一审判决认定黄武萍违约，并判决黄武萍支付朱箭违约金500元，黄武萍作为合同违约方，依法没有合同解除权。黄武萍辩称，一、黄武萍与朱箭签订的房屋租赁合同已实际解除。1、黄武萍早在2016年5月通过电话与朱箭沟通要求退租，朱箭不同意。6月1日，朱箭打电话向黄武萍催收当季房租，黄武萍已明确表示不再继续承租。协商未果之下，黄武萍员工于2016年6月15日搬离该房屋，搬离前后曾多次与朱箭联系房屋交接事宜，无奈其置之不理。因此，黄武萍于同年6月23日将房屋钥匙交给家宁房产中介，并通过西桥房产中介将钥匙转交给朱箭。朱箭认为涉讼的房屋仍由黄武萍占有、控制显然与事实不符。2、黄武萍向有关部门调取的水、电缴费记录表明，自2016年6月之后，涉讼的出租房屋没有使用水电的相关记录，进一步佐证，自2016年6月以后，黄武萍未继续使用涉讼的房屋，合同已经解除。二、黄武萍虽为违约方，但现行法律并没有关于违约方不得解除合同的明确规定。从理论上讲，合同是当事人之间的契约，按约履行合同除了囿于法律规定的约束外，很大程度上还要取决于当事人的自愿。在一方不愿意继续履行合同时，虽然有强制履行的制度设定，但强制履行显然不可能适用于所有不自愿履行的情形。如果机械理解“依法成立的合同应当履行”，并一律排除违约方解除合同的权利，以绝对的强制对抗当事人的意思自由，在某些个案中必然会耗费极大的社会成本。因此，在法律没有明确禁止违约方行使合同解除权的情形下，违约方主张解除合同的权利不应完全予以排斥。三、违约方的合同解除权，在我国现有的法律框架内能够找到明确依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十条的有关规定，如果不赋予违约方主动提出解除合同的权利，则上述规定就无意义。在守约方因违约方违约而无法履行合同时，如果守约方不诉至法院，则争议的合同履行将遥遥无期，双方的法律关系也将处于长期的不确定状态。因此，在合同无法继续履行或强制履行成本过高的情形下，强制履行显然是非理性的选择。故违约方可以以承担违约责任的代价换取对合同义务履行的免除。四、朱箭未及时再次将房屋出租，致使损失扩大，就扩大部分的损失应自行承担。朱箭在2016年6月收取房屋后，至今已三个月过去了，但朱箭却仍未将房屋再次出租，由此造成的损失，责任完全在于朱箭，其要求黄武萍承担扩大的损失没有依据。请求驳回上诉，维持原判。朱箭向一审法院起诉请求：判令：1.黄武萍支付朱箭房屋租金7800元（2016年6月1日至2016年11月30日）；2、黄武萍支付朱箭违约金500元。一审法院认定事实：2016年2月29日，朱箭与黄武萍双方经协商签订《房屋租赁合同》一份，合同约定朱箭将所有的坐落于南平市建阳区盛世小区22号楼1302室房屋一套出租给黄武萍使用，租赁期限为一年（自2016年3月1日至2017年2月28日止）；该房屋责任保证金为2000元，每月租金为1300元整，按季支付；若逾期7天交付租金的，除仍应及时补交外，应支付违约金500元整；如有违约，违约赔偿如下：黄武萍中途退房，可搬移可搬动的设施，在保证房屋正常出租的情况下交还朱箭，朱箭不退还黄武萍租房保证金1300元等内容。当日，朱箭收到黄武萍房屋押金2000元。2016年3月6日，黄武萍给付朱箭一个季度的房屋租金3900元。同年5月份，黄武萍员工与朱箭联系，要求退房事宜，朱箭表示不同意。6月1日，朱箭打电话给黄武萍催缴当季房租，黄武萍表示不承租。15日，黄武萍员工搬离该房屋。同月23日，黄武萍将房屋钥匙交给家宁房产中介，并告知不再承租。之后，家宁房产中介通过西桥房产中介转交房屋钥匙给朱箭。至今，朱箭未收到出租房钥匙。一审法院认为，朱箭与黄武萍之间存在房屋租赁合同关系，该合同系双方真实意思表示，且内容合法，属有效合同，双方均应当严格按照合同约定履行各自的合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。结合本案查明的事实，黄武萍在朱箭催缴房租时，明确表示不再承租并拒交租金，其行为明确表示不履行合同义务即明示毁约，黄武萍以口头的形式向朱箭提出终止合同关系，其解除合同的效力生效。如朱箭不同意解除合同，应在三个月的法定期限内对其效力提出确认，而实际是朱箭并未行使此权利，采取放任的态度，故应推定朱箭同意解除合同。合同解除后，尚未履行的终止履行，黄武萍应将租赁物返还朱箭，依约承担违约责任。对朱箭要求黄武萍给付房屋租金（2016年6月1日至2016年11月30日）的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第二项、第九十六条第一款、第九十七条第一款规定，判决：一、黄武萍应在判决生效七日内给付朱箭违约金500元；二、驳回朱箭的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。另查明，朱箭与黄武萍于2016年2月29日签订的《房屋租赁合同》第四条约定：“违约责任：1、乙方(黄武萍)逾期7天交付租金的，除仍应及时补交外，应支付违约金人民币500元整。2、乙方退房前应将出租内的水、电、闭路、卫生费用交清，并清理好室内卫生，否则乙方扣除300元用于甲方(朱箭)清洁室内卫生使用。3、双方除法定事由外，不得解除协议，双方不得违约，如有违约，违约赔偿如下：如甲方中途要求乙方退房，应退还乙方所交多支付的房租及租房保证金，并赔偿乙方违约金人民币1300元整，及按市场评估价赔偿乙方装修费用；如乙方中途退房，可搬移可搬动的设施，须保持甲方房屋正常出租的情况下交还给甲方，甲方不退还乙方租房保证金人民币1300元整”。本院认为，案涉《房屋租赁合同》系朱箭与黄武萍真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方由此形成的房屋租赁合同关系依法应属有效，有效合同依法约束当事人全面履行。本案二审争议焦点为黄武萍是否享有合同解除权。首先，朱箭与黄武萍已明确约定除法定事由外，不得解除房屋租赁合同，本案现有证据不足以认定双方已协商变更解除合同条件。其次，《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定适用的前提是当事人一方享有解除权。本案黄武萍作为违约方不享有解除权，一审判决认定黄武萍享有解除权适用法律错误。最后，黄武萍将租赁房屋的钥匙交给家宁房产中介，并不产生其已与朱箭解除租赁关系的法律后果。综上，朱箭主张黄武萍应支付2016年6月1日至2016年11月30日期间租赁房屋租金7800元的上诉理由成立，本院予以支持，一审判决适用法律错误，应予纠正。黄武萍未按约定支付租金，已构成违约。黄武萍除应依约向朱箭支付房屋租金外，还应按约定支付违约金500元，鉴于一审判决支持朱箭关于违约金的诉讼请求，但指定履行的期间有歧义，故本院一并纠正。综上所述，朱箭的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南平市建阳区人民法院（2016）闽0703民初2780号民事判决；二、被上诉人黄武萍于本判决生效之日起七日内支付上诉人朱箭房屋租金7800元；三、被上诉人黄武萍于本判决生效之日起七日内支付上诉人朱箭违约金500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由被上诉人黄武萍负担。一审案件受理费50元，减半收取25元，由被上诉人黄武萍负担。本判决为终审判决。审 判 长  乐 芳审 判 员  陈志勇代理审判员  邱方平二〇一七年二月二十三日书 记 员  叶晓桐本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。