福建省福州市鼓楼区人民法院执 行 裁 定 书（2017）闽0102执异97号异议人(案外人)：黄嘉玮，男，汉族，1992年3月12日出生，户籍地福建省南平市延平区，委托代理人：欧阳灶文，上海锦天城律师事务所律师。申请执行人：陈松，男，汉族，1987年1月1日出生，住福建省古田县，被执行人：丁娟，女，汉族，1989年7月18日出生，住广东省广州市从化区，本院在执行原告陈松与被告丁娟民间借贷纠纷一案【案号为（2017）闽0102民初5070号】，异议人黄嘉玮对本院查封位于福州市仓山区建新镇盘屿路东侧与建新南路交叉处单元提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已经审查终结。异议人黄嘉玮的异议请求：一、依法撤销鼓楼区人民法院作出（2017）闽0102民初5070号民事裁定书；二、依法解除对坐落于福州市仓山区建新镇盘屿路东侧与建新南路交叉处单元的查封、冻结；三、被执行人丁娟继续协助将坐落于仓山区建新镇盘屿路东侧与建新南路交叉处奥体阳光花园单元的房屋权属证书变更登记至黄嘉玮名下；四、本案申请费由被执行人承担。事实与理由如下：2016年3月23日，异议人黄嘉玮与被执行人丁娟签订的《房屋买卖合同（B）》及补充协议，并于2016年8月4日再签订补充协议，该合同约定被执行人丁娟将其名下坐落于福州市仓山区建新镇盘屿路东侧与建新南路交叉处单元以175万元出售给异议人黄嘉玮；签订合同时，异议人支付履约保证金3万元，剩余履约保证金7万元应于2016年3月28日之前支付；异议人与被执行人丁娟双方约定于2016年6月30日前办理上述房屋的交接手续，被执行人丁娟于上述房屋交接完毕后同意将上述房产的解押申请、解押注销、及领取解押后的权属资料、办理上述房产的产权交易过户、领取售房款等相关手续委托异议人指定的人员，待上述委托公证出件后三个工作日内，异议人自行支付30万元给被执行人丁娟，丁娟出具收条；自签订原合同之日起，异议人同意被执行人丁娟贷款产生的月供均由异议人承担，直至产权证办至异议人指定人员名下为止；异议人与被执行人丁娟应在被执行人办结该房屋的《房屋所有权证》抵押注销手续后到房地产交易登记部门办理该房屋《房屋所有权证》，合同还有其它约定。合同签订后，异议人依约履行支付购房款人民币35万元（包含定金）及承担支付银行按揭贷款，被执行人依约于2016年6月27日将该房屋交给异议人使用。但在具备办理房屋权属证书并办理登记至异议人名下过程中，被鼓楼区人民法院查封，致使该房屋无法登记至异议人名下。综上，该房屋被查封、冻结之前，异议人黄嘉玮与被执行人丁娟已签订的《房屋买卖合同（B）》及补充协议，并且异议人依约履行支付购房款人民币35万元（包含定金），剩余该房屋银行按揭贷款亦由异议人承担，被执行人丁娟依约将该房屋交给异议人使用，故异议人系善意，并已取得该房屋的所有权，并且异议人同意将购房款定金五万元及剩余五万元购房款合计十万元按照贵院要求交付处置，即贵院应解除该房屋的查、冻结，以便异议人继续办理过户手续。有鉴于此，为维护自身合法权益，异议人特向贵院提起执行异议，请求支持异议人之全部请求事项，谢谢！申请执行人对异议人提出的异议发表如下意见：异议人购买房产明显低于市场价，系串通逃避执行。丁娟购买房产时首付58万元，从2014年6月开始，丁娟付了按揭款21万元，而丁娟卖出这套房，只收到了40万元，明显不合常理。合同签订的买卖房屋价格与市场价相差80万元，不符合常理。2、被执行人没有按照合同约定，少付了异议人12万9千多元，被执行人不履行合同行为，异议人没有追究，明显串通。3、合同签订了一年多，未办理解押、转移过户登记手续，明显不是善意的。案外人黄嘉玮为了证明其主张，向本院提交如下证据：A1、《合同书》及《补充协议》；A2、《委托公证书》；A1-A2共同证明了1、被执行人丁娟将其名下坐落于福州市仓山区建新镇盘屿路东侧与建新南路交叉处单元以175万元出售给异议人黄嘉玮。2、异议人黄嘉玮与被执行人丁娟之间存在房屋买卖关系，即约定双方权利与义务。A3、《收条》；A4、《汇款明细》；A3-A4共同证明了异议人黄嘉玮依约履行支付购房款人民币35万元（包含定金）。A5、《支付宝转账电子回单》，以此证明合同签订时，该房屋剩余银行按揭贷款135万元由异议人黄嘉玮承担偿还，异议人黄嘉玮依约偿还银行按揭贷款A6、《说明》；A7、《证明》；A8、《委托扣款授权书》、《收费票据》；A9、电费、水费、燃气费缴费凭证；A6-A9共同证明了2016年6月27日被执行人丁娟将上述房屋交付给异议人黄嘉玮使用，异议人黄嘉玮及其家属居住至今。A10、《不动产抵押查封状况》，以此证明了鼓楼区人民法院作出（2017）闽0102民初5070号民事裁定书查封上述房屋，致使该房屋无法过户至异议人名下。申请执行人质证认为：对证据A1-A10的真实性无异议，证明对象有异议。本院查明：2017年6月13日，原告陈松向本院提出财产保全申请，申请保全位于福州市××路东侧与××路交叉××阳光花园××＃楼××单元房产。本院依法受理其财产保全申请，之后本院于2017年6月20日作出（2017）闽0102民初5070号民事裁定书及协助执行通知书，于2017年6月21日通过福州市不动产登记和交易中心，查封了被告丁娟名下位于福州市××路东侧与××路交叉××阳光花园××＃楼××单元房产。另查明，2016年3月23日，异议人黄嘉玮通过福州市仓山区祥正骊特房产经纪有限公司居中介绍，与丁娟签订了《房屋买卖合同》，合同面积为118.1平方米，合同载明：异议人购买位于福州市××路东侧与××路交叉××阳光花园××＃楼××单元房产，总房价为175万元。合同签订时，该房产处在抵押中。合同约定，在签订合同时，买方支付履约保证金3万元，剩余履约保证金7万元应于2016年3月28日之前支付；双方约定于2016年6月30日前办理上述房屋的交接手续，卖方于上述房屋交接完毕后同意将上述房产的解押申请、解押注销、及领取解押后的权属资料、办理上述房产的产权交易过户、领取售房款等相关手续委托买方指定的人员，待上述委托公证出件后三个工作日内，买方自行支付30万元给卖方。2016年8月4日，异议人黄嘉玮与被执行人丁娟、福建骊特担保有限公司签订《补充协议》，约定卖方贷款产生的月供均由买方承担，直至产权证办至买方指定人员名下为止，且买方同意将由福建骊特担保有限公司监管的履约保证金10万元中的5万元转给卖方。2016年7月11日，异议人依约向被执行人丁娟转账30万元，被执行人丁娟出具了收条。至此，被执行人丁娟共收到了35万元购房款（包含定金）。另异议人自2016年8月9日至2017年5月9日期间每月固定向被执行人丁娟名下招商银行账户转账7603.93元来偿还涉案房产的银行按揭贷款。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，被执行人转让尚在按揭贷款还款期内的房屋时，案外人以代还银行按揭贷款作为购房款的支付方式，只是基于双方的房屋买卖合同关系而分期支付给被执行人的对价，在该贷款清偿完毕之日前，不能视为其已经付清了二手房买卖合同的全部价款，其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项关于已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款的条件。本案中异议人黄嘉玮未付清全部购房款，尚不具备办理产权过户手续的条件，也就不存在对于未办理产权过户手续是否有过错的问题。综上，异议人与被执行人约定以代偿按揭贷款方式转让抵押房屋，在未经银行同意办理按揭转贷手续情况下，不能认定其已经付清全部购房款，其要求中止执行涉案房产的请求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条规定的条件，本院不予支持。本院依原告申请,查封位于福州市××路东侧与××路交叉××阳光花园××＃楼××单元房产依据合法，程序得当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回异议人黄嘉玮的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 员  赵 南人民陪审员  任立东人民陪审员  薛洁云二〇一七年九月二十五日法官 助理  李 榕书 记 员  江 威附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，异议人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。