浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙嘉民终字第705号
上诉人（原审被告）：陆建平，系平湖市林埭镇港龙建材经营部业主。
委托代理人：李达参，浙江米文律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：平湖市实达投资有限公司。住所地：平湖市林埭镇。
法定代表人：徐水平，执行董事。
委托代理人：富建国、王林妹，浙江金品律师事务所律师。
上诉人陆建平为与被上诉人平湖市实达投资有限公司（以下简称实达公司）土地租赁合同纠纷一案，不服平湖市人民法院（2014）嘉平乍民初字第196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，2004年12月8日，实达公司、陆建平签订了借地协议书一份，约定：因杭浦高速公路及嘉兴电厂三期工程建设需要，陆建平借用实达公司新庄村区块集体土地（已撤建制）用于沙石等材料堆场。一、借地位置：平湖双马精细化工厂南墙壁1.5米外，乍嘉苏航道东侧，南北长150米，新庄村村级道路西侧。二、借地时间：从2005年1月1日起至2007年12月31日止。三、借地面积及补偿标准：1、经实地测量，双方确认借用地25.84亩，借地补偿标准每年按2500元／亩，计64600元；2、陆建平借用土地建沙石堆放场，陆建平向实达公司交纳土地保证金3000／亩，计77520元。陆建�撤离时必须恢复原状后予以退还，否则由实达公司组织人力恢复原状，其费用在保证金中列支。四、付款方法：于每年十二月二十日之前支付下一年土地租金。上述协议签订后，陆建平将租赁的土地用作堆场，从事建筑材料的中转经营活动，期间双方各按约定履行了自己的义务。借地协议书届满后，双方又于2007年6月23日签订了物流项目借地（续签）协议书一份，约定：一、陆建平已在原平湖双马精细化工厂南墙壁1.5米外，乍嘉苏航道东侧，南北长150米处建造码头及泊位，因本地块涉及50万伏高压线路不能建造厂房。为此，经双方协商继续借用土地，用于经营煤炭及建筑材料的中转。二、续签借地时间：从2008年1月1日起至2012年12月31日止，为期五年。三、借地面积及补偿费征收指标：借地面积按上次丈量面积25.84亩，借地补偿标准从原来2500元／亩调整为3000元／亩，�77520元／年。协议书中对保证金条款及付款方法延用原约定内容不变。2012年6月29日，林埭镇经济建设服务中心作为实达公司的控股股东向陆建平出具通知一份，表明：实达公司、陆建平于2007年6月23日签订了物流项目借地（续签）协议书至2012年12月31日到期，不再续租；陆建平场地上的设备和货物于12月31日前自行清理完毕；设备和货物清理完毕后，借地恢复原状，并退还交纳的保证金。2012年12月31日，续签协议书届满后，陆建平要求继续租赁，并向实达公司支付了2013年度的全年租金77520元，但实达公司没有同意续租，后经双方多次沟通协商，陆建平于2014年停止了经营活动，但至今未将租用的土地恢复原状并退还给实达公司。
另查明：实达公司的前身为平湖市林埭工业开发有限公司，于2007年9月17日经工商部门登记变更为现在的名称，而林埭镇经济建设服务中心为实达公司的控股股东。
2014年7月15日，实达公司诉至原审法院，请求判令：1、陆建平立即将其堆放于平湖双马精细化工厂南墙壁1.5米外，乍嘉苏航道东侧，南北长150米，新庄村村级道路西侧地块上的设备和物资自行清理撤离，并将所租用的土地恢复原状后归还实达公司；2、陆建平立即支付土地占用费38760元（2014年上半年）。实达公司在庭审过程中对土地占用费的计算方法变更为：自2014年1月1日起，以每日212.38元计算至判决生效之日止。
陆建平在原审中答辩称：1、实达公司并未证明其对本案地块具有合法的处分权和使用权，故原告资格是不合法或者是待定的。2、借地协议书并非陆建平的真实意思表示，当时陆建平是作为招商引资项目进来的，从一开始就确定该地块用于建造码头。建造码头不是使用二年就能够回收成本的，且建造本身就需要二年多时间。当时政府相�部门同意长期租赁，期限二年明显显失公平。3、实达公司所说的产业规划变更是不成立的。陆建平到相关政府部门了解，该土地规划并没有变更，实达公司也没有提供规划变更的依据。事实上，实达公司想收回土地，是有其他企业看中了该地块。4、协议书系政府单方制订，其中期限的条款和恢复原状的条款，对陆建平是显失公平的。况且，按照该协议，陆建平也将2013年的租金支付给了实达公司。事实上形成了一个长期租赁的合同关系。陆建平自始按时交付租金，今后也愿意长期按时支付。如果政府要求变更，不再出租给陆建平，应当根据评估对陆建平的损失进行赔偿，根据陆建平委托评估意见，损失估计在1000多万元。
原审法院审理认为：双方签订的借地协议书及物流项目借地（续签）协议书，系双方真实意思的表示，并不违反法律强制性规定，应认定为有效�虽名为“借用土地”，实际上是租赁土地。根据双方续签的协议书约定，租赁期限届满日为2012年12月31日，而实达公司已于2012年6月29日向陆建平出具了书面通知，明确告知陆建平租期届满后不再续租，要求陆建平将租赁土地上的设备和货物于12月31日前自行清理完毕后恢复租地原状。陆建平理应按约于2012年12月31日前将租赁的土地恢复原状后退还给实达公司。虽然陆建平在租赁期限届满后又付给了实达公司2013年度全年的租金77520元，但双方并未就续租问题达成任何协议。事实上，由于实达公司坚持不再续租，致使陆建平于2014年停止了在租赁土地上的经营活动。所以，没有证据表明双方在第二次期限届满后又达成了新的续租协议，故实达公司提出要求陆建平将其堆放于平湖双马精细化工厂南墙壁1.5米外，乍嘉苏航道东侧，南北长150米，新庄村村级道路西侧地块上的设�和物资自行清理后撤离，并将所租用的土地恢复原状后归还实达公司的诉请，符合法律规定，予以支持。双方续签的协议书于2012年12月31日届满后，陆建平仍占有使用实达公司出租之土地，实达公司提出要求陆建平于2014年1月1日起按协议约定的租金标准支付相应费用的诉请，并无不妥，予以支持。陆建平关于实达公司无诉讼主体资格；协议书系实达公司单方制订；协议内容显失公平及请求赔偿损失的抗辩意见，因未提供证据证实，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、陆建平自判决生效之日起三十日内将其堆放于平湖双马精细化工厂南墙壁1.5米外，乍嘉苏航道东侧，新庄村村级道路西侧，南北长150米，计25.84亩地块上的设备和物资腾空，并恢复原状后退还给�达公司；二、陆建平于判决生效后十日内支付土地占有使用费（自2014年1月1日起按每日212.38元计算至判决生效之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费770元，减半收取385元，由陆建平负担。
判决宣告后，陆建平不服，向本院提起上诉称，一、实达公司不是本案土地的所有权人，故作为原审原告主体不适格。虽然新庄村村委会说明其委托实达公司对土地出租，但这并没有改变本案土地的权利人。二、陆建平承租该地块作为码头建设，是作为政府物流项目招商进行的。陆建平与政府部门达成的真实意思是长期租赁进行码头经营。实达公司作为政府下属企业在制订合同时，将期限写为短期租赁属于重大误解和显失公平。众所周知，码头建设运�没有三、五年时间是连成本也无法收回的。因此，双方签订协议时，对租期的真实意思应是长期租赁，即20年以上，而不是短期的三、五年。三、本案土地的使用性质为农用地，依据土地管理法第四条规定，国家实行土地用途管制制度。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。本案实达公司未通过合法程序将土地转为工业用地，其将农用地作为工业用地出租给陆建平，违反了强制性规定，合同应属无效。由于实达公司过错导致合同无效，令陆建平码头无法经营的损失应由实达公司承担。综上，请求二审撤销原判，依法改判或者发回重审。
实达公司在二审中答辩称，一、关于主体问题。合同是实达公司与陆建平签订的，所以实达公司有权要求陆建平归还租赁土地。土地所有权人是新庄村集体组织，也委托实达公司处理土地租赁事�，故实达公司有合法的处分权和使用权。二、协议是否显失公平。本案没有证据证明是一个长期租赁，现有的证据只能证明租赁是有期限的。三、关于土地性质问题。本案土地性质与合同效力没有关联性。即使该土地是农用地，也是可以出租的。四、陆建平所谓的损失，没有证据证明。综上，请求二审维持原判。
双方在二审中均未提交新的证据。
本院二审查明的事实与原审认定的事实相一致。
本院认为，本案二审争议焦点有三，一是实达公司是否本案适格原告；二是陆建平签订协议约定短期租赁是否属于重大误解和协议是否显失公平；三是协议是否违反法律强制性规定而无效。
关于争议焦点一。本案为土地租赁合同纠纷，由于实达公司系受土地所有权人的委托对土地进行出租管理，借地协议书亦由实达公司以自己的名义与陆建平签订，故实达公司与本案有直接利害关系，可以作为原告提起本案诉讼。
关于争议焦点二。双方当事人先后签订有两份借地协议，第一份约定的期限为三年，第二份又续签了五年。陆建平认为借地期限约定为短期其属于重大误解及协议显失公平。对此，重大误解，是指行为人对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的情形。而本案借地协议约定的期限明确，不存在歧义，且第一份协议两年期满后双方又续签了五年，可见，陆建平对期限的约定并不存在错误认识，不构成重大误解。显失公平，是指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则。本案实达公司并无利用优势或者利用陆建平没有经验的情形，协议亦无明显违反公平、等价有偿原则的内容，显然亦不构成显失公平。
关于争议焦点三。根据土地管理法第四条的规定，土地依据用途分为农用地、建设用地和未利用地；严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。虽然实达公司将农用地出租给陆建平用于沙石堆放，但双方约定的借地时间为短期，并明确了陆建平撤离时必须恢复原状，故，此应当属于临时性的占用农用地性质。陆建平主张实达公司改变土地用途为工业用地缺乏相应的事实依据，其据此主张协议无效本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，二审予以维持。陆建平的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费770元，由上诉人陆建平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 褚 翔
代理审判员 王世好
代理审判员 徐东文
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 林雪琴