广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终10598号
上诉人（原审被告）：房嫣然.
委托诉讼代理人：李海涛，广东润科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：佛山瑞安天地房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人：文德纯。
委托诉讼代理人：戴辉勇，广东格林律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈宝团，广东格林律师事务所律师。
原审被告：广州市嗄啦啦餐饮有限公司，住所地广东省广州市天河区天河北路717号。
法定代表人：谢家豪。
原审被告：佛山市嗄啦啦餐饮有限公司，住所地广东省佛山市禅城区岭南天地商业中心。
法定代表人：房嫣然。
上诉人房嫣然因与被上诉人佛山瑞安天地房地产发展有限公司（以下简称瑞安公司）、原审被告广州市嗄啦啦餐饮有限公司（以下简称广州嘎啦啦公司）、原审被告佛山市嗄啦啦餐饮有限公司（以下简称佛山嘎啦啦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初7835号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
房嫣然上诉请求:1.撤销一审判决，改判房嫣然无须承担任何费用；2.瑞安公司承担本案一、二审的相应部分的诉讼费用。事实和理由：一、房嫣然诉讼主体不适格，不应承担本案的任何责任，应判决房嫣然无须承担任何费用。1.房嫣然根据广州嘎啦啦公司的授权持有佛山嘎啦啦公司的股权，房嫣然并非佛山嘎啦啦公司的真实股东，没有参与佛山嘎啦啦公司的经营管理，房嫣然与瑞安公司签订租赁合同仅仅是履行广州嘎啦啦公司的委托。2.根据《租赁合同》第八条第8.5款约定，“自乙方之新成立或新经营主体于佛山注册成立之日，本合同的乙方将自动转为新公司，新公司享有本合同的权利义务，乙方将不再享有本合同项下乙方的权利义务。”佛山嘎啦啦公司成立之日，租赁合同的主体变更为瑞安公司和佛山嘎啦啦公司，房嫣然已经不是租赁合同的主体，不再享有合同约定之权利义务。3.房嫣然系佛山嘎啦啦公司的登记股东，根据公司法规定，公司成立后，公司的债权债务由佛山嘎啦啦公司承担。4.房嫣然受广州嘎啦啦公司、佛山嘎啦啦公司委托与瑞安公司签订合同，对广州嘎啦啦公司、佛山嘎啦啦公司发生法律效力，应由被代理人承担。二、瑞安公司知晓并同意租赁合同的主体变更为瑞安公司和佛山嘎啦啦公司，房嫣然无须承担任何责任。1.佛山嘎啦啦公司办理注册登记需要瑞安公司配合，瑞安公司配合了佛山嘎啦啦公司注册登记工作。2.瑞安公司知晓并同意涉案场地由佛山嘎啦啦公司实际使用。瑞安公司在收取及发文件追讨租金时也是向佛山嘎啦啦公司追讨。3.涉案场地作为经营使用，由佛山嘎啦啦公司实际使用并交纳租金、推广费等费用。房嫣然作为个人无法在涉案场地经营并向就餐客户开具发票。三、佛山嘎啦啦公司自2017年2月28日开始未使用涉案场地，故无需要向瑞安公司支付2017年3月1日起的物业管理费、水电费等。四、2017年7月15日，佛山嘎啦啦公司到涉案现场要求搬离涉案场地内设施，瑞安公司拒绝佛山嘎啦啦公司搬迁。无法搬迁及恢复原状的责任在瑞安公司，佛山嘎啦啦公司无须支付2017年7月15日之后占有使用费16956.8元及违约金141306元。
瑞安公司辩称，一审认定事实清晰，适用法律正确，应予维持。1.房嫣然与广州嘎啦啦公司之间的股权代持是内部约定，瑞安公司对此不知情，该内部约定不能对抗作为第三人的瑞安公司。2.佛山嘎啦啦公司登记注册后，广州嘎啦啦公司和房嫣然没有书面通知瑞安公司。根据合同约定，佛山嘎啦啦公司承担合同权利义务的前提是房嫣然一方发出书面通知。瑞安公司没有收到书面通知，合同权利义务的转移对瑞安公司不发生效力。佛山嘎啦啦公司在一审中已表示愿意承担连带责任，一审判决并无不当。3.房嫣然和瑞安公司签订合同时，并没有向瑞安公司出具广州嘎啦啦公司的授权委托书，所以房嫣然应与广州嘎啦啦公司承担责任。4.佛山嘎啦啦公司办理注册时，瑞安公司仅提供场地登记证书，其他手续均由房嫣然、广州嘎啦啦公司、佛山嘎啦啦公司办理。相关的责任主体是房嫣然、广州嘎啦啦公司，因佛山嘎啦啦公司在一审中自愿承担责任，一审判决并无不当。5.本案中，相关费用单据都是邮寄给广州嘎啦啦公司，由广州嘎啦啦公司负责签收。6.佛山嗄啦啦公司停止营业后，商铺内的冰箱还有部分食材，为避免食材腐烂，瑞安公司只停止了该铺的常用电源而没有停冰箱的备用电源，故从佛山嘎啦啦公司停止营业到交还场地期间产生了水、电费、管理费，应该由房嫣然、佛山嘎啦啦公司承担。7.佛山嘎啦啦公司搬离涉案场地时没有出具书面文件要求搬离，故不存在瑞安公司阻止佛山嘎啦啦公司搬离的情形。佛山嘎啦啦公司没有按时搬离场地，一审判决其支付占有使用费，符合法律规定。
广州嘎啦啦公司、佛山嘎啦啦公司均未陈述意见。
瑞安公司向一审法院起诉请求：1.瑞安公司、广州嘎啦啦公司签订的《租赁合同》及瑞安公司、房嫣然签订的补充协议于2017年4月4日已解除；2.房嫣然立即腾退佛山市禅城区岭南天地商业中心协天里6号XT601-2及XT602-2号铺房屋，恢复原状，并交付给瑞安公司；3.佛山嘎啦啦公司注销或迁移以佛山市禅城区岭南天地商业中心协天里6号XT601-2及XT602-2号铺房屋为注册地址的工商、税务、食品卫生等各类注册登记；4.房嫣然、广州嘎啦啦公司、佛山嘎啦啦公司按原日租金两倍支付从2017年4月5日起至腾退日止期间的场地占用费，暂计至2017年6月14日为366924.13元，以后另计；5.房嫣然、广州嘎啦啦公司、佛山嘎啦啦公司支付免租期内该房屋使用费169656元；6.房嫣然、广州嘎啦啦公司、佛山嘎啦啦公司向瑞安公司支付免租期后至2017年4月4日（合同解除日）所拖欠的租金243516.40元及其滞纳金39189.83元和推广费21491.53元及其滞纳金3647.45元（滞纳金以被告欠付金额为基数，从应付款之日起，每月按1%计算，暂计至2017年4月4日，以后另计）；7.房嫣然、广州嘎啦啦公司、佛山嘎啦啦公司支付水费766元及滞纳金17.23元和电费10714元及滞纳金236.78元（滞纳金以被告欠付金额为基数，从2017年2月份起，每月按1%计算，暂计至2017年4月4日，以后另计）；8.房嫣然、广州嘎啦啦公司、佛山嘎啦啦公司支付物业管理费38868元及其滞纳金1346.25元（滞纳金以被告欠付金额为基数，从应付款之日起，每月按1%计算，从2017年3月份暂计至2017年4月4日，以后另计）；9.瑞安公司收取370386元保证金。10.房嫣然、广州嘎啦啦公司、佛山嘎啦啦公司支付违约金100万元；11.房嫣然、广州嘎啦啦公司、佛山嘎啦啦公司承担瑞安公司支出的前期律师费10000元以及后期律师费（按法院判决金额的8%计付）；12.房嫣然、广州嘎啦啦公司、佛山嘎啦啦公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2014年5月25日，瑞安公司（甲方，出租方）与广州嗄啦啦公司签订合同编号为LN1P2LA2014027《租赁合同》（含9份附表），合同主要包含以下内容：一、甲方将座落于佛山市禅城区岭南天地商业中心协天里6号XT601-2及XT602-2号铺出租给乙方作为经营餐吧使用，以Salala为店名，经营品牌为Salala，该房屋建筑面积685.90平方米，套内建筑面积480.13平方米。租赁期限自2014年5月25日起至2019年5月24日，共5年，其中2014年5月25日至2014年8月24日免租期。二、关于租金：1、该房屋保底租金：第一租赁年为54872元／月；第二租赁年为68590元／月；第三租赁年为75449元／月；第四至五租赁年为82308元／月，保底租金按该房屋建筑面积为基础计算。2、该房屋提成租金为：第一、二租赁年，按当月营业额11%计算提成；第三、四租赁年，按当月营业额12%计算提成；第五租赁年，按当月营业额13%计算提成。3、该房屋每月应付租金为上述1、2两种租金中较高者。4、乙方应于本合同签署时预付一个月的保底租金，并应在每个历月的第一天缴付该月的保底租金。三、物业管理费、推广费：该房屋物业管理费按每平方米建筑面积50元／月收取，即每月物业管理费34295元。该房屋推广费按每月6859元计算收取。推广费将专款专用于该项目之推广及宣传活动。乙方应于本合同签署时预付一个月的物业管理费、推广费，并于每个历月的第一天缴付当月的物业管理费、推广费。四、保证金：乙方应于本合同签署同时向甲方支付保证金370386元，即相当于第五租赁年三个月的保底租金、三个月的物业管理费和三个月的推广费之总和。五、乙方应在本合同届满终止之日或提前终止之日将该房屋按附表三的标准恢复原状（合理磨损除外）并经甲方验收和书面确认后返回给甲方。六、未经甲方书面同意乙方不得转租、转让、交换或以任何其他形式变相转租、转让、交换该房屋或其任何部分之权益予第三者。若乙方设立新公司实际使用该房屋的，需事先经甲方书面同意，并出具有关资料证明该新公司为乙方的全资子公司。甲方与乙方均同意，如乙方按照8.4之规定设立新公司实际使用该房屋的，乙方须在本合同签署后的三个月内完成新公司的所有手续并自行取得所有相关证件，自乙方之新公司或新经营主体于佛山注册成立之日，本合同的乙方将自动转为新公司，新公司享有本合同项下乙方的全部权利和义务，乙方将不再享有本合同项下乙方的权利和义务。届时，甲、乙、丙三方及新公司应另行签署相关确认文件，由此产生的无论应由甲方、或乙方、丙方或新公司承担的费用全部由新公司承担。新公司设立之日起十日内乙方应向甲方递交如下文件的复印件：。七、违约责任：1、若乙方拖欠本合同约定的应付租金、物业管理费或推广费、保证金、公用事业费押金及其他按本合同约定应当支付的费用，在不影响甲方其他权利的前提下，甲方有权要求乙方支付滞纳利息（该滞纳利息从乙方应付所欠款项之日起按月息1%计算）及甲方因向乙方追讨欠款而支出的其他合理费用（包括但不限于查询费、诉讼费、律师费）。2、若乙方拖欠租金、物业管理费或推广费、保证金、公用事业费押金超过七天，甲方有权合法的提前收回该房屋及甲方提供之设备，本合同亦随即终止，乙方已经交付的保证金不予退还，且乙方还应向甲方承担如下违约责任：（1）按本合同保底租金标准向甲方支付相当于乙方已经享用的免租期之使用费；……（3）向甲方支付相当于乙方剩余租赁期租金总额之款项作为违约金，以弥补甲方之损失。如甲方之实际损失得以减少，则乙方所需支付的赔偿额亦相应减少。3、租赁期届满或因本合同提前终止，如乙方逾期归还该房屋，则每逾期一天，应当向甲方支付相当于原日租金2倍的违约金。4、非本合同规定的情况，乙方擅自退租的，乙方已支付的保证金不予退还，同时乙方还应向甲方支付相当于乙方剩余租赁期租金总额之款项作为违约金。5、租赁期提前终止，若乙方未按本合同7.1条的约定将该房屋恢复原状，乙方已支付的保证金不予退还，同时乙方应向甲方支付违约金，违约金按该房屋建筑面积乘以200元／平方米计算。九、乙方应提供该房屋联络人（详见本合同首页上载明），联络人应在甲方或管理公司办理签字备案手续。甲方将任何文件送达该联络人则视为送达乙方，该联络人的任何行为亦视为乙方本身的行为。
2014年8月5日，瑞安公司（甲方，出租方）、广州嗄啦啦公司（乙方，原承租方）、房嫣然（丙方，新承租方）签订合同编号为LN1P2LA2014027-2的《承租权转让协议》一份，约定：1、本协议各方同意：自2014年5月25日起至2019年5月24日止，乙方将该房屋之承租权转让予丙方，丙方成为该合同的承租方，履行承租方在该合同下应负之义务（包括乙方在该合同下应当履行而尚未履行之义务），并享受相应之权利。2、乙方根据该合同已付之保证金和公用事业费押金用于抵扣乙方截止至2014年5月25日有应付费用后，如有剩余的，剩余部分甲方无需退还乙方，而将直接转为丙方在该合同项下应付之部分保证金和部分公用事业费押金，由甲方继续持有，丙方须于本协议签署同时向甲方全额补足保证金和公用事业费押金的差额部分。3、。4、鉴于该房屋已根据该合同交付乙方使用，现由乙、丙双方自行办理该房屋的交接手续。本协议终止或提前终止时，丙方应根据该合同的规定将该房屋恢复原状返还甲方。5、乙方同意：继续作为该合同及本协议的担保方，对丙方（包括其设立的实际使用该房屋的公司）履行该合同及本协议项下的权利义务，承担连带保证责任，包括但不限于丙方作为承租方在该合同及本协议项下的各项付款义务。6、除上述变更、补充外，该合同其他条款维持不变，对甲、丙双方继续有效。
瑞安公司（甲方）与房嫣然（乙方）签订合同编号为LN1P2LA2014027-1的《佛山岭南天地租赁合同补充协议》，对合同编号为LN1P2LA2014027《租赁合同》作如下补充及修改：1、该房屋建筑面积为706.53平方米，套内面积为494.57平方米。2、该房屋保底租金：第一租赁年为56552元/月；第二租赁年为70653元/月；第三租赁年为77718元/月；第四、五租赁年为84784元/月。3、乙方应向甲方支付保证金为377814元。4、本补充协议与《租赁合同》有不一致的地方，则以本补充协议为准。本补充协议未提及之事宜，仍按本合同的条款执行。
房嫣然拖欠2017年1月之后的租金、推广费及2017年3月份之后的物业管理费，此外，房嫣然拖欠涉案商铺2017年2月、3月自用水费、电费。2017年4月1日，瑞安公司向房嫣然在《承租权转让协议》首页载明的联系地址“广州市天河北路荟雅苑C座3108”邮寄送达《终止函》，以房嫣然在履约过程中存在长期拖欠租金、推广费及其他应付费用为由，告知房嫣然涉案合同于2017年4月4日终止，并要求房嫣然于2017年4月11日前将该房屋恢复原状返还瑞安公司，该邮件于2017年4月3日妥投（他人收）。该《终止函》抄送广州嗄啦啦公司，并向广州嗄啦啦公司在《租赁合同》首页载明的联络人余子杰联系地址“广州市天河区天河北路717号3201房”邮寄送达，该邮件于2017年4月10日退回。
2017年6月16日，上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司向一审法院出具《情况说明》，上载：“我司受佛山瑞安天地房地产发展有限公司委托，负责佛山市禅城区岭南天地商业中心协天里6号XT601-2及XT602-2号铺房屋物业管理，对该商铺的物业管理费（含保证金）、公用事业费押金、超时空调费等其他费用都由佛山瑞安天地房地产发展有限公司通过我公司收取。现广州市嗄啦啦餐饮有限公司和房嫣然在租赁过程中拖欠物业管理费38868元、水费766元、电费10714元等，我司同意由佛山瑞安天地房地产发展有限公司以其名义直接向广州市嗄啦啦餐饮有限公司和房嫣然追偿水电费、物业管理费等，我司不持异议。”
2017年7月13日，佛山嗄啦啦公司向瑞安公司注册地邮寄送达《撤场通知书》及《情况说明》各一份，该邮件于2017年7月14日签收。《撤场通知书》载明：“三、为减少双方损失，佛山市嗄啦啦餐饮有限公司愿意将以上物业内属于佛山市嗄啦啦餐饮有限公司的所有物品搬离，并决定于2017年7月15日搬离以上物业内属于佛山市嗄啦啦餐饮有限公司的所有物品。敬请贵司予以配合。否则，2017年7月15日之后的以上物业的所有损失由贵司承担。四、在2017年7月15日，如贵司不允许佛山市嗄啦啦餐饮有限公司将以上物业内佛山市嗄啦啦餐饮有限公司的所有物品搬离。对于遗留以上物业内的所有物品，佛山市嗄啦啦餐饮有限公司放弃所有权，贵司可当做遗弃物自行处置。”此外，广州嗄啦啦公司、佛山嗄啦啦公司及房嫣然共同出具《情况说明》一份，三方共同确认涉案商铺的承租人为佛山嗄啦啦公司，广州嗄啦啦公司及房嫣然不是涉案《租赁合同》及《佛山岭南天地租赁合同补充协议》等合同主体，不享有《租赁合同》及《佛山岭南天地租赁合同补充协议》等约定义务。
2017年7月17日，广州嗄啦啦公司与佛山嗄啦啦公司共同出具《情况说明》一份，载明：广州嗄啦啦公司持有佛山嗄啦啦公司100%的股权，是佛山嗄啦啦公司的实际股东。房嫣然、区志鹏、颜少喜三人仅仅接受广州嗄啦啦公司委托持有佛山嗄啦啦公司股权，不是佛山嗄啦啦公司的股东，未参与佛山嗄啦啦公司经营管理。
庭审中，双方一致确认佛山嗄啦啦公司于2017年2月28日停止营业。庭审后，瑞安公司向一审法院提交关于水电费支付情况说明，对涉案商铺2017年3月份产生的水、电费说明如下：佛山嗄啦啦公司停止营业后，商铺内的冰箱还有部分食材，为避免食材腐烂，瑞安公司只停止了该铺的常用电源而没有停冰箱的备用电源。瑞安公司也对该铺的厨房的部分食材及卫生进行了清理。故相应产生了2017年3月的水、电费。
另查明一：依据不动产权证上载，佛山市禅城区长生树6号（原协天里6号）为瑞安公司单独所有。佛山嗄啦啦公司于2014年8月14日成立，法定代表人为房嫣然，公司股东分别为颜少喜、房嫣然、区志鹏。
另查明二：为实现本案债权，瑞安公司委托广东格林律师事务所代理本案，并签订《民事委托代理合同》，合同约定律师费收费方式为前期固定收费加后期风险收费，前期基础费用为10000元。瑞安公司提供了金额为10000元的律师费发票。
一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。《租赁合同》上载明承租人为广州嗄啦啦公司，后瑞安公司与广州嗄啦啦公司、房嫣然三方签订《承租权转让协议》，涉案商铺的承租方由广州嗄啦啦公司变更为房嫣然，故房嫣然为涉案《租赁合同》及其补充协议的合同相对方，根据合同相对性的原则，房嫣然应支付返还房屋前所发生的相关费用。又因瑞安公司、广州嗄啦啦公司、佛山嗄啦啦公司、房嫣然均确认涉案物业的实际使用人为佛山嗄啦啦公司，且佛山嗄啦啦公司亦当庭表示愿意对瑞安公司主张的各项费用承担连带责任，故一审法院确认房嫣然及佛山嗄啦啦公司为涉案《租赁合同》及其补充协议的共同承租人。涉案《租赁合同》及其补充协议系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。
关于佛山嗄啦啦公司、房嫣然抗辩认为承租人已由房嫣然变更为佛山嗄啦啦公司的问题。依据涉案租赁合同第8.4、8.5条的约定，涉案合同的承租人自动转为新公司的前提条件是出租人书面同意承租人设立新公司并实际使用该房屋。本案中，佛山嗄啦啦公司、房嫣然未有举证证明瑞安公司已出具同意书，亦无证据证明瑞安公司、房嫣然及佛山嗄啦啦公司签署了相关确认文书，故佛山嗄啦啦公司、房嫣然的上述抗辩意见不能成立，一审法院不予采纳。
关于瑞安公司诉请解除涉案《租赁合同》及其补充协议。依据涉案《租赁合同》的约定，房嫣然、佛山嗄啦啦公司负有向瑞安公司支付租金的合同义务，佛山嗄啦啦公司、房嫣然拖欠租金已构成违约，根据涉案《租赁合同》第十三条的约定，瑞安公司有权主张解除上述合同。关于上述合同解除的时点。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，瑞安公司主张解除合同，应当通知对方。如前所述，瑞安公司享有合同解除权，瑞安公司已经举证其依法向房嫣然在《承租权转让协议》首页载明的联系地址发出《终止函》，且根据查单显示该邮件于2017年4月3日妥投，足以证明瑞安公司的解除通知已经送达，瑞安公司主张涉案《租赁合同》及其补充协议于2017年4月4日解除，合法有据，一审法院予以支持。至于佛山嗄啦啦公司、房嫣然抗辩认为本案合同已于2017年2月28日事实解除，因佛山嗄啦啦公司、房嫣然未举证证明确实存在停水、停电情形，故一审法院对其抗辩意见不予采纳。
关于瑞安公司诉请佛山嗄啦啦公司、房嫣然支付恢复铺位原状违约金。庭审中，房嫣然及佛山嗄啦啦公司均表示不愿意自行恢复原状，依据涉案租赁合同第七条、第十三条第八点的约定，瑞安公司有权主张按照每平方米房屋建筑面积200元的标准计算违约金，瑞安公司该项诉请有理有据，一审法院予以支持。经核算，佛山嗄啦啦公司、房嫣然为此应支付违约金141306元（706.53平方米×200元/平方米）。
关于瑞安公司诉请的注销或迁移以涉案商铺为注册地址的各类注册登记，因不属于民事案件的审理范围，故一审法院对瑞安公司的该项诉请不予审查。
关于租金。佛山嗄啦啦公司、房嫣然未按约定支付2017年1月1日之后的租金，瑞安公司主张计算至合同解除之日，合法有据，一审法院予以支持。经核算，佛山嗄啦啦公司、房嫣然拖欠2017年1月1日至2017年4月4日租金243516.40元。至于免租期的房屋使用费，根据涉案《租赁合同》第十三条13.3的约定，如承租人拖欠租金、物业管理费或推广费等超过七天，则承租人须按本合同保底租金标准向瑞安公司支付免租期间的使用费，瑞安公司主张佛山嗄啦啦公司、房嫣然支付免租期间的使用费合法有据，一审法院予以支持。经核算，佛山嗄啦啦公司、房嫣然应支付2014年5月25日至2014年8月24日期间使用费169656元（56552元×3个月）。
关于瑞安公司诉请的水费、电费。佛山嗄啦啦公司、房嫣然抗辩涉案商铺在2017年3月已经停止营业，故对瑞安公司主张的该月份产生的水、电费不予确认。一审法院经审查认为：首先，瑞安公司主张的水费、电费金额为涉案商铺的自用水费、电费，且瑞安公司提供了涉案商铺用水、用电的读数记录及垫付水、电费的相关发票，足以证实相关费用已经实际由瑞安公司实际支出。其次，佛山嗄啦啦公司虽于2017年2月28日停止营业，但停止营业并不等同于停止涉案商铺内水、电的使用，在涉案商铺返还瑞安公司前，相关水、电仍处于佛山嗄啦啦公司、房嫣然控制之下，相关费用仍应由佛山嗄啦啦公司、房嫣然负担。此外，根据瑞安公司的抄表记录来看，在佛山嗄啦啦公司停止营业后，2017年3月份的相关抄表数据相对正常营业期间确有大幅度减少。综上，一审法院对瑞安公司主张的2017年2月、3月的水费765.90元、电费10714元予以支持。
关于瑞安公司诉请的占有使用费。涉案《租赁合同》及其补充协议解除后，佛山嗄啦啦公司、房嫣然未向瑞安公司返还租赁物，瑞安公司主张佛山嗄啦啦公司、房嫣然支付占有使用费至收回租赁物之日，合法有据，一审法院予以支持。至于占有使用费的计算标准，租赁合同第十三条13.6约定逾期交还租赁房屋的，每逾期一天支付原日租金2倍的违约金，该条款实为对佛山嗄啦啦公司、房嫣然逾期交还房屋的违约条款，因佛山嗄啦啦公司、房嫣然就租赁合同部分的违约责任已经通过没收部分租赁押金予以惩罚，瑞安公司继续主张违约责任，有失公平，一审法院确定参照租赁合同约定的占有使用期间的租金标准计算占用使用费。
至于返还租赁物的具体时间。瑞安公司确认已于2017年7月15日签收佛山嗄啦啦公司、房嫣然邮寄的《撤场通知书》，然签收人是保安，因恰逢周末，瑞安公司法务人员实际收到该邮件的时间是2017年7月21日，故认为撤场日期为2017年7月21日。佛山嗄啦啦公司、房嫣然则认为已经按照《撤场通知书》的约定于2017年7月15日前往涉案商铺搬离物品，因瑞安公司不配合导致佛山嗄啦啦公司、房嫣然未能将物品搬离，由此产生的遗留物品视为遗弃物由瑞安公司自行处置，撤场日期应为7月15日。一审法院认为，租赁物的交接应为一种双方意思表示，而非单方行为，佛山嗄啦啦公司、房嫣然邮寄《撤场通知书》并非送达给瑞安公司则视为租赁物交接完毕，佛山嗄啦啦公司、房嫣然自认7月15日之后商铺内的物品为弃置物，仅为单方意思表示，该意思表示与瑞安公司达成合意方可构成租赁物交接的一致意见，故涉案商铺的撤场日期应以瑞安公司法务人员7月21日收到《撤场通知书》后同意佛山嗄啦啦公司、房嫣然的处置行为为准，佛山嗄啦啦公司、房嫣然抗辩意见不成立，一审法院不予采纳。
综上，一审法院认定佛山嗄啦啦公司、房嫣然应支付2017年4月5日至2017年7月21日期间的占有使用费293445.73元（129530元+163915.73元）。
关于物业管理费。佛山嗄啦啦公司、房嫣然自2017年3月开始未支付物业管理费，瑞安公司主张佛山嗄啦啦公司、房嫣然支付至合同解除之日，合法有据，一审法院予以支持。经核算，佛山嗄啦啦公司、房嫣然应向瑞安公司支付2017年3月1日至2017年4月4日的物业管理费合计38868元。佛山嗄啦啦公司、房嫣然抗辩瑞安公司非物业服务提供方，故无权收取物业服务费。因上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司已向一审法院出具情况说明，确认是根据瑞安公司的委托对涉案商铺进行物业管理，且同意瑞安公司直接向承租人追偿物业服务费，可见，瑞安公司与上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司就涉案商铺的物业服务构成委托合同关系，瑞安公司作为委托人有权收取物业服务费，佛山嗄啦啦公司、房嫣然抗辩意见不成立，一审法院不予采纳。
关于推广费。佛山嗄啦啦公司已于2017年2月28日停止营业，结合合同中关于“推广费专款专用于该项目推广及宣传活动”的约定，在佛山嗄啦啦公司停止营业后，瑞安公司继续主张佛山嗄啦啦公司、房嫣然支付推广费至合同解除之日没有事实和法律依据，故一审法院确定佛山嗄啦啦公司、房嫣然应支付2017年1月、2月推广费合计13718元，瑞安公司主张超出部分，一审法院不予支持。
关于瑞安公司诉请的没收保证金，支付租金、推广费、物业管理费、水费、电费滞纳金及支付违约金。因上述违约责任承担前提在本案中均指向佛山嗄啦啦公司、房嫣然欠费这一违约行为，则上述违约责任实已部分重合，如全部由佛山嗄啦啦公司、房嫣然负担，则明显过高，佛山嗄啦啦公司、房嫣然亦持异议，一审法院综合佛山嗄啦啦公司、房嫣然的违约情节及过错程度，酌定按三个月的租金标准没收保证金233154元，对瑞安公司主张其他违约责任不再支持，剩余保证金144660元根据佛山嗄啦啦公司、房嫣然的意见用于抵扣拖欠的租金，扣减后，佛山嗄啦啦公司、房嫣然尚欠租金98856.40元（243516.40元-144660元）。
关于律师费。涉案合同中对该部分费用由承租人负担已有明确约定，且瑞安公司亦提供了民事委托代理合同及律师费发票证实其委托律师代理本案，故一审法院对瑞安公司主张的前期律师费10000元予以支持。至于后期律师费，因尚未实际产生，故一审法院暂不予支持。
关于广州嗄啦啦公司的责任承担。根据《承租权转让协议》第5项的约定，广州嗄啦啦公司在承租权转让后虽非承租方，但其自愿承诺作为涉案《租赁合同》及其补充协议的担保方，对房嫣然（包括其设立的实际使用该房屋的公司）履行涉案《租赁合同》及其补充协议项下的权利义务承担连带保证责任，瑞安公司据此主张广州嗄啦啦公司对承租人拖欠的各项费用承担连带责任，合法有据，一审法院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，缺席判决：一、确认编号为LN1P2LA2014027的《租赁合同》及编号为LN1P2LA2014027-1的《佛山岭南天地租赁合同补充协议》已于2017年4月4日解除；二、房嫣然、佛山嗄啦啦公司于判决生效之日起十日内，向瑞安公司支付未按约定恢复原状的违约金141306元；三、房嫣然、佛山嗄啦啦公司于判决生效之日起十日内，向瑞安公司支付免租期内房屋使用费169656元、租金98856.40元、占有使用费293445.73元、物业管理费38868元、推广费13718元、水费765.90元、电费10714元，以上合计626024.03元；四、房嫣然、佛山嗄啦啦公司于判决生效之日起十日内，向瑞安公司支付律师费10000元；五、房嫣然交纳的保证金233154元归瑞安公司所有；六、广州嗄啦啦公司对判决第二项至第四项确定的债务承担连带清偿责任；七、驳回瑞安公司的其他诉讼请求。一审案件受理费12537元，由瑞安公司负担5000元，房嫣然、佛山嗄啦啦公司、广州嗄啦啦公司共同负担7537元。
二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。
经审查，本院对一审法院认定的事实予以确认。
另查明，佛山嘎啦啦公司于2014年8月14日注册成立。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审围绕房嫣然的上诉请求进行审理，根据房嫣然的上诉请求和瑞安公司的答辩意见，本案二审的争议焦点为房嫣然是否为涉案租赁合同及补充协议的相对人及是否应承担相应的民事责任。
房嫣然上诉主张其是受广州嘎啦啦公司授权持有佛山嘎啦啦公司股权，受广州嘎啦啦公司、佛山嘎啦啦公司委托与瑞安公司签订租赁合同，且根据《租赁合同》第八条约定房嫣然在租赁合同中的权利义务自佛山嘎啦啦公司注册成立之日起全部由佛山嘎啦啦公司受让，佛山嘎啦啦公司变更为租赁合同的主体，房嫣然无须承担涉案租赁合同及补充协议下的任何责任。对此，本院认为，广州嘎啦啦公司、瑞安公司双方签订的《租赁合同》，广州嘎啦啦公司、房嫣然、瑞安公司三方签订的《承租权转让协议》，房嫣然、瑞安公司双方签订的《佛山岭南天地租赁合同补充协议》，均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。根据《承租权转让协议》和《佛山岭南天地租赁合同补充协议》，涉案商铺的承租方已由广州嘎啦啦公司变更为房嫣然，故房嫣然作为涉案租赁合同及补充协议的合同主体并不存在异议，此其一。其二，《租赁合同》第8.4、8.5条约定，涉案房屋交由新设立的公司实际使用，需经出租人书面同意且租赁合同下的权利义务自动转让给新公司亦需由各方当事人另行签订文件予以确认。本案中，房嫣然未能举证证明瑞安公司曾出具过书面同意书和签订过相关确认文件，瑞安公司对此亦予以否认，故本院对房嫣然该项上诉主张不予支持。房嫣然上诉还主张其系受广州嘎啦啦公司、佛山嘎啦啦公司委托与瑞安公司签订租赁合同，故相关的权利义务应由委托人广州嘎啦啦公司、佛山嘎啦啦公司承担。本院认为，在本案中房嫣然没有证据证明其与瑞安公司签订《承租权转让协议》和《佛山岭南天地租赁合同补充协议》时曾向瑞安公司出示过相关的委托授权材料，瑞安公司对此亦不予确认，房嫣然向一审法院提交的《情况说明》仅反映出广州嘎啦啦公司抗辩认为房嫣然并非涉案租赁合同主体的主张，并未能反应出广州嘎啦啦公司曾委托其作为代理人与瑞安公司签订租赁合同的意思表示，故本院对房嫣然该项上诉主张不予支持。另根据本院查明事实，佛山嘎啦啦公司注册成立于2014年8月14日，均晚于《承租权转让协议》和《佛山岭南天地租赁合同补充协议》的签订时间，因此房嫣然上诉称其受佛山嘎啦啦公司委托与瑞安公司签订租赁合同，亦没有事实依据，本院对此亦不予支持。故一审法院判决房嫣然与佛山嘎啦啦公司一并承担相应的民事责任，并无不当，本院予以确认。
房嫣然上诉主张佛山嘎啦啦公司已于2017年2月28日开始不再使用涉案场地，且于2017年7月15日到涉案现场要求搬离但遭瑞安公司拒绝，故佛山嘎啦啦公司无需支付2017年2月28日之后物业管理费和2017年3月份的水电费及2017年7月15日以后的占有使用费及违约金。本院认为，佛山嘎啦啦公司作为涉案场地的实际使用人且在一审庭审中明确表示愿意就涉案租赁合同下的各项费用承担连带责任，但其在法定期间内并未提起上诉。一审法院已查明瑞安公司于2017年4月1日向房嫣然在《承租权转让协议》首页载明的联系地址“广州市天河北路荟雅苑C座3108”邮寄送达《终止函》且该函件已被签收，并认定佛山嘎啦啦公司发出的《撤场通知书》于2017年7月21日送达给瑞安公司，房嫣然对上述事实虽予以否认，但未能提出相反证据予以反驳，故本院对房嫣然的该项上诉主张亦不予支持。
综上所述，房嫣然的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13962元，由上诉人房嫣然负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴健南
审判员 张雪洁
审判员 邱程辉
二〇一七年十二月五日
书记员 梁启星