南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初8648号原告：汪淮，男，1976年7月23日出生，回族，无业，住南京市建邺区。被告：中国人民解放军73852部队，住所地南京市鼓楼区新门口14号。法定代表人：张斌，该部队主任。委托诉讼代理人：夏建华，男，该部队对外有偿服务办公室主任。委托诉讼代理人：曹小寅，江苏东恒律师事务所律师。原告汪淮与被告中国人民解放军73852部队（以下简称73852部队）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪淮、被告73852部队委托诉讼代理人夏建华、曹小寅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪淮向本院提出诉讼请求：被告支付原告直接损失门面房装修费336268元、南湖面馆加盟费5万元，并支付违约金2万元，合计406268元。事实和理由：2015年4月22日，原、被告签订《军队房地产租赁合同》，约定被告将本市鼓楼区新门口16号-29临房屋出租给原告经营小吃。之后，原告按约支付第一季度租金34333元及保证金1万元，并进行装修。在原告准备开业之际，被告通知原告，部队统一收回房屋，不能继续对外出租，致使原告未实际经营产生损失。原告多次与被告协商未果，故诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求。被告73852部队辩称，关于原、被告双方间房屋租赁合同纠纷，另案的法院判决书未认定被告违约。因原告未与楼上邻居协商好即装修店面，导致其未能经营。邻居向被告反映情况后，被告于2015年7月通知原告停业。之后，原告与邻居一直协商未果。2016年上半年中央军委要求部队停止对外有偿服务。造成原告损失的原因不在于被告，原告装修的损失需依法核实评估后由原、被告双方共同承担。原告主张的加盟费5万元是否已实际支付需予以核实，且此项费用是关于技术的培训，被告对此不应支付。被告请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：位于南京市鼓楼区新门口16号8幢房屋的所有权人为中国人民解放军总后勤部，使用单位为被告73852部队，规划用途为成套住宅、商业、自行车库。2015年4月22日，原告汪淮（乙方）与被告73852部队（甲方）签订《军队房地产租赁合同》，约定乙方承租南京市鼓楼区新门口16号-29临房屋（以下简称29临房屋），建筑面积150.5平方米；租赁用途为小吃；租赁期限为2015年5月6日至2016年5月5日；年租金为137332元，租金按季结算，乙方于每季前十日内交付甲方；自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金1万元；甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；甲方因非军事需要提前解除合同时，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；因不可抗力原因或国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任等等。29临房屋用途为商用。合同签订后，原告支付被告第一期租金34333元及保证金1万元共计44333元，并对涉案房屋进行装修，拟经营“南湖中华面馆”。2015年11月5日，南京乾贵装饰工程有限公司向原告出具《装饰装修工程预算单》，内容为南湖中华面馆大厅、操作间、卫生间装修工程等费用合计336268元，其中包含挂式中央空调、挂机1个、桌子16张、椅子60把、抽烟机、4个头火灶2套、不锈钢备餐台2套、冰箱1台、蒸饭机1个、汤桶2套、蒸包机笼子8个、收银电脑1个、监控系统。2015年6月1日，案外人戴君华（甲方）与原告汪淮（乙方）签订《技术培训协议》，约定乙方因经营需要，决定聘请甲方进行专业技术培训；时间自2015年6月1日至2016年5月30日；培训费用一次性支付，培训学费每年5万元；在乙方经营期间，甲方指派一名专业技术人员，为乙方提供技术培训、指导，赴乙方经营地点组织技术专业技术培训，培训时间为30天等等。之后，涉案房屋楼上住户不同意原告开设面馆，并向被告反映情况，2015年7月被告通知原告不予开业。2016年4月21日，被告退还原告44333元，包括第一季度租金及保证金1万元。2016年6月30日，被告在原告承租的房屋上张贴《通知》，主要内容为“根据军委文件要求，合同到期后，我部对该房产进行清退，现已收回；为更好维护军队房产，现在此严肃声明，严禁任何人故意破坏、私自占用我部房产，一经发现，严肃处理，绝不姑息，一切后果自行负责。”租赁合同期满后，原、被告双方曾协商涉案房屋装修赔偿事宜，被告陈述2016年6月委托某公司评估涉案房屋装修价值，评估项目与2015年11月5日南京乾贵装饰工程有限公司出具的《装饰装修工程预算单》中的项目一致，评估结论为涉案房屋的装修及附属物品合计价值约21万元。本案在审理中，原、被告均不申请对涉案房屋的装修进行鉴定，原告表示以2016年被告申请评估的结论21万元作为依据，将涉案房屋的装修及附属物品全部留给被告，由被告折价补偿原告。被告请求法院依法判决。另查明，2016年9月1日，本院曾立案受理73852部队与汪淮房屋租赁合同纠纷一案，73852部队起诉要求解除租赁合同，汪淮返还涉案房屋，支付自2016年5月6日起至实际返还房屋之日止的租金、押金1万元、违约金15450元。2016年12月30日，本院作出（2016）苏0106民初8266号民事判决书，认定原、被告签订的租赁合同合法有效，在合同履行过程中，汪淮不构成违约，73852部队要求汪淮支付押金及违约金，本院不予支持；合同期限在73852部队起诉时已经届满，73852部队要求解除合同不符合合同约定以及法律规定，本院不予支持，但是合同到期后，汪淮仍未搬出涉案房屋，应承担由此产生责任，汪淮应支付73852部队房屋占有使用费；汪淮的装修损失由其另行主张；本院判决一、汪淮于判决生效之日起十日内腾空29临房屋并返还73852部队；二、汪淮于判决生效之日起十日内支付73852部队房屋占有使用费（按年租金137332元计算自2016年5月6日起至上述房屋返还之日止）；三、驳回73852部队的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。上述事实，有双方当事人陈述、《军队房地产租赁合同》、《装饰装修工程预算单》、本院判决书等证据证明。本院认为，本院生效判决已认定原、被告签订的租赁合同合法有效，该合同签订后，在合同履行中，因涉案房屋楼上住户不同意原告开设面馆，致使原告装修涉案房屋后未能实际开业经营，对此，原、被告均不构成违约，故原告要求被告支付违约金2万元的诉讼请求，本院对此不予支持。租赁期间届满后，原告的装修等损失应根据公平原则由原、被告双方予以分担。本院综合原告不能经营的原因、双方曾协商涉案房屋装修赔偿事宜、2016年6月被告方评估涉案房屋的装修及附属物品合计价值约21万元等事实，酌定涉案房屋的装修及附属物品归被告所有，被告折价补偿原告19万元。关于原告主张的加盟费5万元，因被告不予认可，而原告就此所举证据系关于技术培训内容，且原告亦未能证明其已实际支付该款，故本院对原告的此项请求不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、南京市鼓楼区新门口16号-29临房屋（门面房）附属装修及物品（包含挂式中央空调、挂机1个、桌子16张、椅子60把、抽烟机、4个头火灶2套、不锈钢备餐台2套、冰箱1台、蒸饭机1个、汤桶2套、蒸包机笼子8个、收银电脑1个、监控系统）归被告中国人民解放军73852部队所有，被告于本判决生效之日起十日内一次性给付原告汪淮折价补偿款19万元。二、驳回原告汪淮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7394元,减半收取3697元，由原告负担1968元，被告负担1729元（原告已预交，被告在支付上述款项时加付此款）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  冯亚晨二〇一七年十一月二十一日见习书记员  何文君