新疆维吾尔自治区
阿克苏地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阿中民一终字第326号
上诉人（原审被告、反诉原告）蒋兴云，男，汉族，1970年7月7日出生，个体户，住阿克苏市。
委托代理人蒲春恒，新疆天山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）蔡慧斌，男，汉族，1967年6月25日出生，个体户，住阿克苏市。
委托代理人杨国宝，阿克苏市新城法律服务所法律工作者。
上诉人蒋兴云因与被上诉人蔡慧斌房屋租赁合同纠纷一案，不服阿克苏市人民法院（2013）阿市民初字第2051号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议，公开开庭对本案进行了审理。上诉人蒋兴云及其委托代理人蒲春恒、被上诉人蔡慧斌的委托代理人杨国宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2002年8月8日原告蔡慧斌与薛清星签订房屋租赁合同，约定薛清星将位于阿克苏地区实验林场五队约2.8亩的土地租给被告。2010年10月16日原、被告签订租赁合同，约定原告将位于实验林场五队约3亩的空院子租给被告，租期为六年，自2010年11月1日至2016年11月1日止。前三年租金为每年35000元，后三年租金为每年50000元，租金在每年8月1日付清。该合同签订后，被告支付了2010年11月1日至2012年10月30日的租金70000元，原告于2010年11月1日向被告交付了租赁房屋。被告在院落内搭建了彩钢房屋用作经营农机及配件的库房。2012年8月18日，薛清星认为原告与被告签订的租赁合同中的租赁期限超出了其与原告签订的租赁合同的租赁期限，与原告协商未果，逐用土对院落大门进行了封堵，导致除小型车辆及人员可出入外，大车无法通行。被告将该情况告知原告后，原告未进行及时妥善处理，被告以所承租房屋无法正常使用为由拒绝支付2012年11月1日之后的租金。但该场地一直由被告方居住、使用。原告于2013年8月22日诉至本院。
本案在审理期间，经法院主持调解，原告蒋兴云于2013年10月10日将租赁场地院门口的土堆铲除。
原告蔡慧斌为证实自己的主张，提交了以下证据：
1、2010年10月16日，原、被告签订的《租赁合同》。用以证实合同约定的原、被告应当履行的义务。被告对该证据的真实性及证明观点无异议。法院确认上述证据的证明效力。
2、涉案场地出租方薛清星之妻周晓川向原告蔡慧斌出具的收到2012年8月8日到2013年8月8日租金12000元的收条一张。用于证实原告按与薛清星签订的合同约定向其全额交纳了2012年至2013年的租金，原告对该场地拥有合法的使用及转租的权利。被告蒋兴云对该证据的真实性及证明观点无异议。法院确认上述证据的证明效力。
3、2002年8月8日原告蔡慧斌与薛清星针对此院落签订的房屋租赁合同一份，用于证明原告向被告转租的期限在原告与薛清星签订的租赁合同期限之内，另证明原告对此院落拥有合法使用、转租的权利。被告蒋兴云认为该证据与本案无关，且此证据经过涂改，按此合同显示的时间，原告转租给被告的合同时间超出了此合同的有效期限。法院将结合向薛清星的调查结果来确认上述证据的证明效力。
4、原告对涉案院落现状的照片一组13张，用于证明该场地正在正常使用，车辆能正常行驶，也有人居住。被告所称院落大门被薛清星封堵后场地无法正常使用的理由不能成立。被告对此证据的真实性无异议，对证明观点不予认可，称门被堵后是无法正常通行的。法院将结合向薛清星的调查结果来确认上述证据的证明效力。
被告蒋兴云针对本诉、反诉均无证据提交。原告蔡慧斌针对反诉，无证据提交。
在一审审理期间，为查明案件事实，法庭分别于2013年10月9日、10月11日向涉案场地出租方薛清星进行了调查，薛清星陈述的主要内容为：我与蔡慧斌签订了十三年的租赁合同，租赁期限自2002年8月8日至2015年8月8日，该合同自签订后至今一直在履行。蔡慧斌把院子转租给他人的事之前我不知道，后来才知道的。由于签订合同的时间太长，我想不起来是否和蔡慧斌在合同里约定能否转租的事。在蔡慧斌与我履行租赁合同期间，我同意蔡慧斌转租给他人，等我和蔡慧斌的合同期满后现在承租人搬走就行了。就此事我给蔡慧斌打过电话，让他与我商谈他转租给他人的时间不能超过我租给他的时间，但蔡慧斌答复若我与他的合同期限届满，蒋兴云不搬走就让我去告蒋兴云。我一气之下就在院子大门口堆了一车土。虽然堆土但院子一直有人居住及使用，大车进不去，小货车可以正常进出。当时蒋兴云说把后面的租金直接交给我，但他一看我和蔡慧斌签的合同还剩四年多，蔡慧斌给他签了六年，他就不愿意交钱了。我和蔡慧斌签的合同第一条约定的租赁期限是20年，但后面均改成了十三年，这是我们签合同之前改的，合同是蔡慧斌拟好又修改之后我们俩签的字。因为我认字不多，所以没有认真核对两份合同，不知道是蔡慧斌忘改了还是故意的，才会出现蔡慧斌所持合同第一条最后一句话为后十五年的租金为一万两千元，而我这份最后一句话的最后十五年改成了五年，但按照前面总年数为十三年来算，前八年为一万，减去八年肯定是剩后五年为一万二，所以不管蔡慧斌手里的那份合同有没有把合同中的后十五年改为后五年，都不能改变合同约定的租赁期限为十三年的事实。当时我堵完门后蔡慧斌还给我付过2012年8月8日到2013年8月8日的租金，本来应该是8月8号付，但他一直未付，我8月18号把门堵上后蔡慧斌于11月6号给的钱。
经当庭质证原告对该证据的其他内容无异议，但对薛清星所持合同中的涂改部分和租赁期限不认可，称：合同总年限应当为二十三年，当时合同改好后我没有同意，薛清星答应按照二十三年算，所以我才签的合同，改过的部分就没改回来。另外薛清星把自己那份合同中的后十五年的十自己划掉了，他根本没和我商量过。房屋租赁费是我交至2013年8月8号的。被告对该调查笔录无异议，本院确认上述调查笔录的证明效力。
原审法院认为，原告蔡慧斌与薛清星签订房屋租赁合同后，原告又将该租赁物转租给被告，对此，出租方薛清星认为其与原告签订的租赁合同为期十三年，即2002年8月8日至2015年8月8日，在此期间原告转租给被告其无异议，但对超出该期限的部分提出异议。而原、被告签订的租赁合同中，约定租赁期限从2010年11月1日至2016年11月1日止，对原告蔡慧斌与薛清星租赁期限产生异议且未能确认租赁期限的情况下，原、被告签订的租赁合同从2002年8月8日至2015年8月8日期间合同有效，从2015年8月9日至2016年11月1日期间的租赁合同效力待定。原、被告在履行有效的租赁合同期间，因原告蔡慧斌与薛清星发生分歧，薛清星用土将被告通行的大门堵住，导致被告通行受阻，而原告在明知该情况后，没有及时与出租方薛清星沟通，也未采取任何措施确保其向被告交付的租赁物符合约定的用途，致使被告不能正常使用租赁物。通过庭审及原、被告无异议的薛清星证词，可以证实被告堆土对院落门大门封堵后，小型车辆及人员可出入，被告方人员一直在此居住、使用的事实。在庭审期间，原告于2013年10月10日将院门口的土堆铲除，对此，从2012年8月18日被告大门被堵至2013年10月10日原告将院门口的土堆铲除期间，被告有理由要求被告减少租金而不是不支付租金。对原告要求被告按照合同约定全额支付租金的本诉请求及被告要求在此期间不支付租金的反诉请求本院均不予支持。根据案情，在大门被堵期间，被告按照合同约定租金的三分之二向原告交纳较为公平。针对原告在履行合同中的过错已通过被告减少支付租金的方式承担了责任，目前在合同有效期限内被告能正常使用租赁物，被告要求解除租赁合同的理由不充分，本院不予支持。因原、被告合同约定租金应当在每年8月1日前付清，原告要求被告支付至2014年8月8日租金的要求符合法律及合同约定，本院予以支持。
原审法院判决：一、由被告蒋兴云支付原告蔡慧斌2012年11月1日至2014年10月30日的房屋租赁费73884.25元（2012年11月1日至2013年10月10日期间的租金，按年租金35000元的三分之二计算，即22037.03元；2013年10月11日至2013年10月30日按年租金35000元计算，即1847.22元；从2013年11月1日至2014年10月30日的租金按年租金50000元计算）。二、由被告蒋兴云继续履行与原告蔡慧斌的租赁合同至2015年8月8日。三、由原告蔡慧斌返还被告蒋兴云20**年8月18日至2012年10月30日租赁费2333.33元（按年租金35000元的三分之一返还）。四、驳回被告蒋兴云其他反诉请求。上述一、二、三项互相折抵，被告蒋兴云向原告蔡慧斌支付租金71550.92元，于判决生效之日起10日内付清。
上诉人蒋兴云上诉称，与被上诉人签订租赁合同时，被上诉人并没有说明租赁的房屋存在第三人的权利，2012年8月18日，第三人将院落大门封堵，造成上诉人不能正常出入，影响上诉人的使用，依据法律规定，上诉人有权利要求解除合同并不应当支付租金，一审判决继续履行合同并支付租金错误。2013年11月1日至2014年10月30日的租金应在2014年8月1日支付，一审判决给付50000元租金错误。请求二审法院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人蔡慧斌辩称，双方当事人签订合同时被上诉人已将房屋的具体情况告诉了上诉人，第三人封堵大门是因上诉人与第三人产生矛盾，与被上诉人无关，被上诉人使用了房屋，依法应当按照合同的约定支付租金，一审判决关于租金的支付方式并无不当。请求二审法院依法驳回上诉，改判由上诉人支付全部的租金。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，符合有关法律规定，双方均未主张无效，本院确认该合同系合法有效合同。上诉人主张在合同履行过程中因房屋的实际所有权人薛清星封堵院落大门导致其不能正常使用，请求解除双方的合同并返还已交付的租金，因上诉人在大门封堵后并未主张权利，而是继续使用租赁的房屋，在原审法院审理过程中，上诉人已将封堵大门的土堆铲除，房屋的实际权利人薛清星也表示同意上诉人与被上诉人的房屋租赁合同继续履行，故原审判决双方的合同继续履行并无不当。依照双方的合同约定，2013年11月1日至2014年10月30日的租金50000元应于2013年8月1日支付，上诉人认为应予2014年8月1日支付的理由没有依据。综上，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1925元，由上诉人蒋兴云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李全辉
审 判 员 田 茵
代理审判员 李云丽
二〇一四年五月三十日
书 记 员 曹燕燕