辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终5214号
上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳新北银河企业管理有限公司，住所地沈阳市沈北新区。
法定代表人：赵俭峰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：顾明俊，男，1960年8月23日出生，汉族，该公司员工。
委托诉讼代理人：于丽，辽宁众事达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙岩，女，1952年11月7日出生，汉族，无职业，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：张佳妮，辽宁人民律师事务所律师。
上诉人沈阳新北银河企业管理有限公司（以下简称“新北公司）因与被上诉人孙岩房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初6093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
新北公司上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判上诉人对被上诉人不承担任何责任或发回重审；二、支持上诉人的反诉请求；三、被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院在没有查明事实的情况驳回上诉人的反诉请求没有事实和法律依据。二、一审法院认定上诉人将被上诉人的商铺出租没有证据佐证。三、一审法院适用法律存在重大错误。四、被上诉人擅自停业行为已超过3个月的合理期限，其行为已构成重大违约，其商铺协议自动解除。
孙岩辩称，我是2015年12月1日交的保证金和租金，然后进行装修，12月中旬已经经营了，春节前我把店里贵重的物品拿走了，过完春节后我去取了一次东西，因为当时我花了1.5万元装修壁纸，装修人员是上诉人工作人员王志给我找的一个姓张的人。但是壁纸开了，给我装修的叫张明伟，我让其重新给我张贴下壁纸。2月27日我将店里的珠宝和器玩拿回家了，三个柜台和展柜都留在了店铺里，张明伟说你可以把钥匙放在上诉人处或者我姐姐那，我不一定什么时候去，我把钥匙放在一个叫牛启生的经理那。3月14日我到牛启生那开了租金和保证金和押金的收据，并给了王志1.5万元的装修费。我爱人在北京，我去了趟北京，我4月中旬从北京回来后，上诉人就把店铺租给了一个网站，当时我没有支声，就找的律师。律师说过了五一之后去找，当时我找到上诉人的董事长赵南，当时我和我同学赵润东一起去的，赵南说这个地方不能给我了，要给我换个地方。第二天我就报警了，一审我提供了他们在经营的照片。当时我的两个展示柜和柜台都被搬出去了，门锁也换了，灯箱不知道哪里去了，派出所一共去了三个人，当时照了相，但是没有给做笔录。后来我就上法院起诉了。
孙岩一审法院起诉请求，1.判令双方解除《商铺租赁协议》；2.判令被告支付8个月的租金损失27,333元；3.判令被告返还铺面押金5000元；4.判令被告支付装修损失15,000元；5.判令新北公司支付一年的实际经营损失30,000元；6.诉讼费用全部由新北公司承担。
一审法院认定事实:2015年12月1日，孙岩（承租方/乙方）与新北公司（出租方/甲方）签订《商铺租赁协议》，约定孙岩承租新北公司位于沈阳市和平区文体路7号五里河文玩城（以下简称文玩城）第B28号铺位，计租面积28平方米。租期三年,自2015年12月1日起至2018年12月1日。协议第四条约定：“乙方于本合同签订当日向甲方支付定金人民币5000元。乙方向甲方支付首年度租金总价41,000元。……”第六条约定：“出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责。……”第十一条（违约金和违约责任）约定：“1.若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约；2.若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约。”该协议还就其他事项进行了约定。在该协议落款处，孙岩在承租方处签名，新北公司亦在出租方处加盖公章予以确认。
签订协议当日，孙岩向新北公司交纳铺面租金41,000元（2015年12月1日至2016年12月1日）、铺面押金5000元，新北公司于2016年3月14日向孙岩出具两张收款收据。
前述《商铺租赁协议》签订后，原告（反诉被告）孙岩对其承租的B28号铺位实施装修，后进行经营活动。
孙岩称其欲对铺面重新进行装修，遂于2016年1月28日、2月27日将店内贵重物品搬走，并2016年4月初因急事去北京，回来时，发现其承租的店铺被新北公司转租他人，并因店内柜台及展示柜不知去向于2016年5月9日报警。
现孙岩、新北公司因商铺租赁事宜发生纠纷，故诉至一审法院。
一审庭审中，孙岩称其给付新北公司的王志装修费15,000元，并提供银行转款凭单（载明金额15,000元）、王志名片（载明王志系五里河文玩城副董事长），新北公司否认王志系其工作人员；孙岩提供证人赵正东、郭秀贤、黄桂英、森乐卿、王曦的证言，证明其因重新装修店铺暂将店内物品搬走，并无撤铺之意。新北公司提供证人李雁伙、修冠群的证言，证明孙岩因不想继续经营才撤铺，并将自己物品搬走。
一审诉讼中，2017年1月5日，办案人员到沈阳市和平区文体路7号五里河文玩城三楼进行现场勘察（已拍照），情况如下：孙岩原承租的文玩城三楼B28号档口现已由他人使用，办案人员到的时候，该档口内有五人，四女一男，几个人都称是2016年12月1日才搬过来的，刚进来时，屋内空，办公桌椅是后添置的，灯具（孙岩称屋顶灯具是她安装的）是原来就有的，对于公司名称和所从事的工作，几人让办案人员问负责人。该房间一进门的左侧，放置一张茶台（该茶台系新北公司的，暂借给该公司使用），新北公司（办公室与B28号档口正对）单位工作人员王锴（于2015年10月19日到新北公司工作，向办案人员出示了其工资条）称现在使用该档口的是聚融科创公司（根据《商铺租赁协议》，聚融科创公司于2016年12月13日承租该商铺），该公司承租的是隔壁的B27，新北公司是租一送一，故B28号档口亦由聚融科创公司承租使用。王锴还称大致在2016年1月左右，孙岩说她不干了，并将钥匙放到王锴所在的办公室。另，孙岩称在B36档口内的三个柜台是她的，王锴称是新北公司的工作人员搬进来的；孙岩称在B30档口内两个展示柜也是她的，王锴称确系孙岩的，孙岩可以随时取走；孙岩称其还有一个灯箱不知去向，王锴称对此不知情。关于之前贴在B28号档口的“云陶网店”的标识，王锴称是广告小招贴，因为该档口闲置，新北公司的办公室外也有贴，后来被工作人员清理掉。
一审法院认为，孙岩、新北公司之间的《商铺租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。
关于孙岩将其物品从诉争店铺搬走一节。对此，孙岩称其欲对诉争店铺重新装修，因此将店内贵重物品搬走，并提供证人证言证明其并无撤铺、不再经营之意。新北公司称孙岩于2016年1月28日撤铺、自此不再经营，虽提供其工作人员及其他方的证言，但并无直接证据证明双方中止租赁关系，且孙岩于2015年12月1日向新北公司交纳铺面租金41,000元及铺面押金5000元，新北公司于才向2016年3月14日向孙岩出具收款收据，在收款收据中亦未有双方已解除租赁关系的字样。另外，根据现场勘察，新北公司尚有孙岩的三个柜台（置于B36档口内）、两个展示柜（置于B30档口），亦可证明孙岩并无撤铺之意。故对新北公司的该项抗辩，一审法院不予采信。
合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。……”本案中，《商铺租赁协议》约定的租期为三年,即自2015年12月1日起至2018年12月1日止，新北公司在合同履行期内，在未征得孙岩的同意、且未履行告知义务的情况下，擅自将孙岩承租的商铺内的柜台和展示柜搬走，致使孙岩无法继续承租使用该商铺，合同的目的无法实现。另，新北公司在2016年12月22日的庭审调查中称‘孙岩承租的铺位至今依然空着’，根据现场勘察，孙岩原承租的文玩城三楼B28号档口已由聚融科创公司承租使用，且该公司的工作人员称其于2016年12月1日搬进来。故孙岩、新北公司之间的《商铺租赁协议》已实际解除，无需一审法院判决解除。
合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”如前所述，新北公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。孙岩已交纳2015年12月1日至2016年12月1日的租金41,000元，孙岩称其从北京回来后发现新北公司将其承租的商铺转租他人，但未有证据证明转租的具体时间，鉴于孙岩因其店内柜台、展示柜不知去向于2016年5月9日报警，一审法院酌定新北公司返还孙岩2016年5月9日至2016年12月1日的租金即（41,000元÷365天×206天=）23,140元。履约保证金5000元，新北公司亦应返还孙岩。
关于装修损失，虽然《商铺租赁协议》第六条约定：“出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责。……”但孙岩在履约过程中无过错，造成双方合同解除的责任方在于新北公司，且孙岩因装修店铺实际支付15,000元，故新北公司对孙岩的装修损失应予以赔偿，数额由一审法院酌定为8000元。
关于孙岩主张的经营损失30,000元，因法律依据不足，一审法院不予支持。
因孙岩在履约过程中无过错，亦无违约行为，故对新北公司的反诉请求，一审法院均不予支持。
判决：一、被告（反诉原告）沈阳新北银河企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）孙岩租金23,140元；二、被告（反诉原告）沈阳新北银河企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）孙岩铺面押金5000元；三、被告（反诉原告）沈阳新北银河企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）孙岩装修损失8000元；四、驳回原告（反诉被告）孙岩其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）沈阳新北银河企业管理有限公司反诉请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1733元，由原告（反诉被告）孙岩负担1029元，被告（反诉原告）沈阳新北银河企业管理有限公司负担704元；反诉费395元，由被告（反诉原告）沈阳新北银河企业管理有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明，《商铺租赁协议》第八条约定：“乙方于年月日前进场装修。乙方应于年月日前在铺位对外营业，并保持全年持续营业。如乙方逾期开业或擅自停业，每逾期或擅自停业一日，按日租金的三倍向甲方支付违约金。”在本院审理期间，上诉人与被上诉人均确认该条系对于合同继续履行前提下而约定的违约责任。
本院认为，孙岩、新北公司签订的《商铺租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。上诉人在被上诉人租赁商铺期间将被上诉人商铺中的柜台展示柜搬走，且将商铺另行转租，导致双方协议无法继续履行，一审认定双方协议已实际解除并无不当。关于上诉人一审期间提出的要求被上诉人支付擅自停业违约金的问题，双方协议虽对擅自停业约定了违约责任，但未具体约定对外营业的时间，该违约责任双方亦确认适用于双方继续履行合同的前提下，本案上诉人未经被上诉人同意擅自将房屋内物品搬出导致合同无法履行，系上诉人责任，故上诉人该主张本院不予支持。综上所述，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1733元，上诉人沈阳新北银河企业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 史舒畅
二〇一七年五月二十五日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。