广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂10民终732号
上诉人（一审被告）潘朋，个体户。
委托代理人颜俊，广西百澄律师事务所律师。
上诉人（一审原告）右江区百城街道东合一组农业经济合作社。
法定代表人覃杰书，该经济合作社组长。
委托代理人李莲，广西澄碧律师事务所律师。
上诉人潘朋因房屋租赁合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2015）右民二初字第286号民事判决，向本院提起上诉。2016年5月4日本院受理后，依法组成合议庭审理本案。于2016年5月30日召集双方当事人进行举证、质证、辩论，上诉人潘朋的委托代理人颜俊，上诉人右江区百城街道东合一组农业经济合作社的委托代理人李莲到庭参加诉讼。现已审理终结。
一审法院审理查明，现位于东合××路××这一带的楼房商铺均属于原告村民小组的第三产业，为方便产业的出租管理，原告专门成立了“东合一组东合交易场六皇商业广场管理办公室”的临时机构，对外签订《租赁协议》并管理租赁物等，但实际租赁的商铺所有人是原告。
2012年12月6日，原告以东合一组东合交易场六皇商业广场管理办公室的名义与被告签订一份《租赁协议》，该协议约定被告向原告租赁位于右江区××及××路交汇处的嘉和商厦（商业综合楼）的三、四楼商铺共796平方米，经营健身会所，租赁期限从2013年1月1日至2017年12月31日止，被告向原告一次性交纳水电费及设施押金50000元，租赁期间如有拖欠水电费及损坏设施，则从押金中抵扣，被告如需对租赁的房屋进行装饰，需得到原告的书面同意，被告所租赁的房屋的主体、设备、设施（如门、锁、电表、水表、窗、墙体等）如有损坏造价赔偿。合同中关于违约责任约定：原、被告双方如有一方单方违约的，除赔偿另一方的直接经济损失外，另支付50000元违约金给守约方；被告逾期五天未缴纳租赁费及水电费的，原告将采取一定措施限制被告对物业的使用，并按逾期天数加收10%滞纳金，逾期二十天未缴纳租赁费用及水、电费的，原告有权进入被告室内对其财产进行处置等；合同期满，被告要求退租的，必须提前一个月告知原告，造成原告的损失由被告负责；合同期未满，被告因其他原因要求退租的，应提前三个月告知原告，结清租金、水费和设施无损坏的，原告应在七个工作日内退还押金，如被告拖欠租金、水费和损坏设施，则从被告押金中抵扣等。协议签订后，原、被告双方按该协议履行至2015年6月，但至2015年6月30日前，按协议约定被告应向原告交纳下个季度（7.8.9月）租赁费用共计61750元，但被告未按时交纳，且在7月15日搬离商铺，并口头告知原告不再使用商铺也不再交纳租金。原告于2015年7月15日向被告发出《解除合同通知书》，解除双方的合同关系。现原告认为被告的行为已构成根本性违约，双方签订的协议已无法履行，其合法权益受到侵犯，遂起诉至法院。另查明，经庭审询问被告是否对原告解除合同的主张有无异议，被告在庭审中表示双方签订的《租赁合同》解除无异议，但认为解除合同的时间应为2015年6月30日，而不是原告所诉称的2015年7月15日。
另查明，原告在诉状中表示被告租赁其房屋尚欠2015年5、6月水电费2751.6元，被告在庭审中表示认可该尚欠的水电费。另被告主张其于2015年6月30日搬离该租赁房屋，并电话通知原告等，认为双方合同于当日解除，庭审中经询，被告表示其是在未告知原告的情形下，擅自将自己的东西全部搬离该租赁房屋，才通知原告。而原告表示其于2015年7月15日才知道被告搬离该租赁房屋的事情，并于当日向被告发出解除合同的通知书。
又查明，原告出租三楼商铺给被告时，三楼内有六间大单间房、两小间单间房、八个卫生间，被告在租赁后对上述房间进行装修，将这些单间房全部打掉成一个大通间，只留下一个卫生间，其余卫生间均被打掉堵塞。在庭审中经询问被告，其对租赁房屋进行装修是否按协议约定得到原告的书面同意，被告表示其没有得到原告的书面同意就对租赁房屋进行装修及改建等。在法庭规定的时间内，原告向法院申请委托相关鉴定部门对本案诉争房屋即原告位于右江区中山二路与东合二路交汇处的嘉和商厦四楼房的室内装修的市场价值进行评估，经双方协商约定指定由百色新天地房地产评估事务所对该房屋室内装修的市场价值进行评估，该事务所经评估后，于2015年12月13日作出的编号为新天地房评字第（2015）第151号《房地产估价报告》一份，评估结论为确定估价对象即原告位于右江区中山二路与东合二路交汇处的嘉和商厦四楼房的室内装修在2015年12月2日的市场价值为88400元。
一审法院认为，原告右江区百城街道东合一组农业经济合作社诉被告潘朋关于房屋租赁合同纠纷一案。对原、被告双方无异议的事实，一审法院予以认定。其中：一、原、被告于2012年12月6日签订《租赁协议》的事实；二、被告交付50000元押金给原告的事实。
一审法院审理认为，本案的争议焦点：一、原告是否为本案的适格原告？二、诉争合同是否合法有效？三、原、被告双方是否按合同履行各方义务，有无违约及过错，各应承担什么样的法律责任？四、被告何时搬离本案诉争租赁物，本案诉争协议何时解除？五、原告主张的各项诉请有何事实及法律依据，应否得到支持？
关于焦点一，原告是否为本案的适格原告？一审法院认为，原告为本案的适格主体，理由为：原告提供百色市百色镇东合村民委员会出具的证明证实，与被告签订协议的东合一组东合交易场六皇商业广场管理办公室是原告成立的临时机构，该机构无独立的法人资格，不能对外独立承担民事责任，该协议书所约定的财产均为原告的财产等。此外，原告提供诉争房屋的《建设用地许可证》、《建设用地规划许可证》、《施工许可证申请表》、《施工许可证核发通知》等证据证实，本案诉争房屋均属于原告所有。由此可证实，本案诉争房产属原告所有，签订协议的东合一组东合交易场六皇商业广场管理办公室是原告成立的临时机构，另原告对东合一组东合交易场六皇商业广场管理办公室签订协议的行为进行追认，故该办公室与被告签订租赁协议的相关法律后果，由原告承担，故原告作为一审法院原告是适格的。被告抗辩主张原告不是本案适格主体无事实及法律依据，一审法院不予采纳。
关于焦点二，诉争合同是否合法有效？被告提出本案合同为无效合同的理由为签订协议的东合一组东合交易场六皇商业广场管理办公室不是独立的民事主体，其所签订的协议应为无效合同等主张，因焦点一中已明确认定签订协议的东合一组东合交易场六皇商业广场管理办公室是原告成立的临时机构，原告对该办公室签订协议的行为予以认可及追认，故该办公室签订本案诉争协议书的法律后果由原告承担，被告该抗辩理由依法不成立，本案诉争的合同属于合法有效的合同，原、被告应按该合法有效的合同履行各自的义务。而本案被告租赁诉争房屋两年多时间是事实存在的，被告主张合同无效后不承担相关法律责任等，无事实及法律依据，一审法院不予以支持。
关于焦点三，原、被告双方是否按合同履行各方义务，有无违约及过错，各应承担什么样的法律责任？在履行本案诉争的协议中，原告方无任何违约及过错，故其在本案中不应承担任何违约及过错责任。而被告不按本案诉争协议约定提前告知原告及按协议约定解除合同等就擅自终止租赁诉争房屋，其上述行为存在违约，应承担违约责任。而被告在租赁原告房屋经营健身会所，其对租赁房屋进行装修时，未征得原告的书面同意就擅自装修及将原告房屋的墙体、卫生间等进行改建，违反双方签订的《租赁协议》的约定，其上述行为存在过错，应承担按该协议赔偿被告擅自装修及改建原告租赁房屋的损失过错责任。
关于焦点四，被告何时搬离本案诉争租赁物，本案诉争协议何时解除？庭审中，被告表示其于2015年6月30日搬离本案诉争租赁房屋，并口头通知原告其不再承租该房屋等事实。从庭审中查明，被告是在未事先通知原告的情形下擅自搬离该租赁房屋，其未按双方签订的协议约定提前三个月通知原告解除合同等才终止本案诉争租赁房屋，故被告于2015年6月30日擅自搬离该租赁房屋并通知原告的行为，并不是双方解除合同的表示，故其该主张，一审法院不予采纳。被告违约在先，而原告作为守约方，在本案中无过错，故其主张双方合同于2015年7月15日解除合同，一审法院予以确认。
关于焦点五，原告主张的各项诉请有何事实及法律依据，应否得到支持？
对于原告诉请被告支付租赁本案诉争房屋2015年5、6月水电费2751.6元及2015年7月1日至15日的租金10292元，因该水电费被告在庭审中予以认可，一审法院予以支持。而2015年7月1日至15日的租金，在焦点四中已明确阐述，双方合同应于2015年7月15日解除，故该月1至15日的租金，被告应按合同约定支付给原告，故原告该主张，应得到支持。在签订合同时，被告事先支付50000元押金给原告，按该合同约定，如被告不按合同约定支付租赁房屋的租金及水电费，直接从该50000元押金中扣除，故从2015年7月15日解除合同当日，该尚欠的房租及水电费应从该押金50000元扣除，扣除后该押金还剩余36956.4元。
对于原告主张的赔偿本案诉争房屋恢复原状的损失费150000元，被告以合同无约定及原告知道其装修、使用两年多时间未提出过异议为由主张其不应承担该恢复原状的责任。一审法院认为，根据双方签订的《租赁协议》中约定，被告对租赁本案诉争房屋进行装修的，需得到原告的书面同意，且该房屋的主体、设备、设施（如门、锁、电表、水表、窗、墙体等）有损坏的，需照价赔偿等。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，因被告在装修时未得到原告的书面同意，故被告的抗辩主张，无事实及法律依据，一审法院不予采纳，原告的该主张，一审法院予以支持。至于该损失的费用，经原告申请法院委托鉴定部门进行鉴定，鉴定结论确定估价对象即原告位于右江区中山二路与东合二路交汇处的嘉和商厦四楼房的室内装修在2015年12月2日的市场价值为88400元。对该鉴定报告的真实性、合法性双方均无异议，一审法院予以认可，被告应予以赔偿原告该租赁房屋的恢复原状损失费为88400元。
对于原告主张的违约金50000元，原、被告签订的《租赁协议》中明确约定，一方违约的，支付50000元违约金给守约方，本案中被告违约，应按该协议约定支付50000元违约金给原告，故原告该主张，于法有据，应得到支持，但原告在庭审中主张被告恢复原状的损失赔偿88400元，根据《中华人民共和国合同》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失，损失赔偿额相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立的损失”及第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告主张违约金50000元与其主张的恢复原状损失费88400元属于重复主张，一审法院不予全部支持，只根据上述法律规定的按其主张赔偿数额高的部分即恢复损失赔偿费88400元予以支持。
对于原告主张的解除合同后的赔偿经营利润损失费（从2015年7月起按每月20583元计算经营利润损失费至本案诉争商铺有人承租之日止），因原、被告在本案诉争合同中约定违约金50000元的赔偿，而其主张的赔偿经营利润损失费在本案诉争的《租赁协议》中未明确约定，并根据《中华人民共和国合同》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失，损失赔偿额相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立的损失”的规定，双方约定的违约金50000元已包括原告所主张的合同履行后可以获得的利益，原告该两项主张亦属于重复主张，根据上述规定，原告主张的经营利润损失费无事实及法律依据，一审法院不予支持。
综上，原告所诉请求的各项主张，一审法院对合法合理部分予以支持，对无事实及法律依据或按法律规定重复主张的部分诉请，一审法院不予支持。而被告在原告处的押金尚余36956.4元，与原告主张被告赔偿诉争房屋的恢复原状的费用88400元相抵后，被告尚应支付原告的损失应为51443.6元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一、二款、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条、第二十六条、第七十一条、第七十六条的规定，判决如下：一、确认原告右江区百城街道东合一组农业经济合作社与被告潘朋于2012年12月6日签订的《租赁协议》于2015年7月15日解除；二、由被告潘朋支付原告右江区百城街道东合一组农业经济合作社的经济损失51443.6元；三、驳回原告右江区百城街道东合一组农业经济合作社的其他诉讼请求。案件受理费4904元，减半收取2452元，鉴定费8000元，由被告潘朋承担。
上诉人潘朋上诉并答辩称称，一审认定由上诉人潘朋赔偿上诉人右江区百城街道东合一组农业经济合作社租赁房屋恢复原状损失费用88400元属认定事实和适用法律错误。上诉人右江区百城街道东合一组农业经济合作社对上诉人潘朋装修的事实从未提出异议，说明上诉人右江区百城街道东合一组农业经济合作社同意上诉人潘朋进行装修，租房合同没有约定合同解除后需恢复原状，故上诉人右江区百城街道东合一组农业经济合作社主张赔偿恢复原状损失没有事实和法律依据。对于上诉理由中的第一点一审法院认为违约金和恢复原状88400元属于重复计算是正确的，租赁协议第一条约定，经营健身会所肯定要宽敞的地方，因为刚租用时候有房间阻隔，所以必须要打通装修，虽然当时只是口头通知，但是时间也经过了2年，上诉人右江区百城街道东合一组农业经济合作社也没有提出异议，所以上诉人潘朋认为上诉人右江区百城街道东合一组农业经济合作社也已经默认，装修损坏是不同的意思，装修是为了更好的使用租赁物，而该条约定的损坏是对租赁物的破坏行为。只应该承担没有通知而造成的损失，所以违约金和损失不能同时主张，上诉人潘朋已经口头上告知上诉人右江区百城街道东合一组农业经济合作社，所以上诉人右江区百城街道东合一组农业经济合作社的请求没有事实和法律依据。请求二审法院撤销一审判决，驳回上诉人右江区百城街道东合一组农业经济合作社的诉讼请求。
上诉人右江区百城街道东合一组农业经济合作社上诉并答辩称，一审法院不支持上诉人在一审主张的违约金及经营利润损失赔偿请求，是错误的。一审判决书第8页认定“原告于2015年7月15日向被告发出《解除合同通知书》，解除双方的合同关系”，属事实认定错误，上诉人右江区百城街道东合一组农业经济合作社从来没有向上诉人潘朋发出过《解除合同通知书》，请求二审人民法院纠正这一错误的认定。上诉人潘朋在装修的过程中破坏了被上诉人房屋的墙体，是对租赁物的损坏，应当赔偿上诉人右江区百城街道东合一组农业经济合作社因此遭到的经济损失。上诉人潘朋的上诉理由不能成立，其上诉请求没有事实和法律依据。故请求二审法院驳回上诉人潘朋的上诉，改判上诉人潘朋支付违约金50000元及经营利润损失61749元（三个月的租金）。2、上诉费用由被上诉人承担。
在二审期间二上诉人均无新证据向本院提交。
一审认定的事实除认定上诉人右江区百城街道东合一组农业经济合作社于2015年7月15日向上诉人潘朋发出《解除合同通知书》有误外，其他事实属实，本院予以确认
本院认为，本案的争议焦点是：一、上诉人右江区百城街道东合一组农业经济合作社主张上诉人潘朋赔偿恢复原状损失有无事实和法律依据；二、上诉人右江区百城街道东合一组农业经济合作社主张上诉人潘朋支付违约金50000元及经营利润损失61749元（三个月的租金）有无事实和法律依据。
关于争议焦点一，上诉人潘朋上诉提出上诉人右江区百城街道东合一组农业经济合作社对上诉人潘朋装修的事实从未提出异议，说明上诉人右江区百城街道东合一组农业经济合作社同意上诉人潘朋进行装修。对于上诉人右江区百城街道东合一组农业经济合作社知道上诉人潘朋装修的事实，双方当事人均无异议。但对于出租人知道承租人未经其同意对出租房屋进行装修，出租人不提出反对视为同意的上诉理由，没有法律依据。首先，承租人未经出租人同意对出租房屋进行装修，不属于房屋租赁的正常使用范围，违反双方房屋租赁合同的约定，属于违约行为。其次，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”故上诉人右江区百城街道东合一组农业经济合作社只有在上诉人潘朋装修出租房之前或实施装修过程当中就已经知道，而没有及时制止，上诉人右江区百城街道东合一组农业经济合作社则应就没有采取适当措施致使损失扩大的部分自行承担责任。但本案上诉人潘朋未能提供证据证明在其对出租房进行装修前已经告知上诉人右江区百城街道东合一组农业经济合作社或者征得上诉人右江区百城街道东合一组农业经济合作社的同意，或者能够证实上诉人右江区百城街道东合一组农业经济合作社是在上诉人装修出租房之前或者当中已经知道或者应当知道，故上诉人右江区百城街道东合一组农业经济合作社没有阻止上诉人潘朋装修以避免损失扩大的义务。依法上诉人潘朋应承担举证不力的不利后果，上诉人右江区百城街道东合一组农业经济合作社对上诉人装修造成的损失不承担责任。上诉人潘朋以上的上诉理由不能成立。关于上诉人潘朋提出租房合同没有约定合同解除后需恢复原状，故上诉人右江区百城街道东合一组农业经济合作社主张赔偿恢复原状损失没有事实和法律依据的问题。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”上诉人潘朋称租房合同没有约定合同解除后需恢复原状，上诉人潘朋就不必恢复原状的上诉理由不能成立。故上诉人潘朋应当就一审法院已经依法申请鉴定确定的上诉人装修出租房的违约行为造成的损失，向上诉人右江区百城街道东合一组农业经济合作社承担全部赔偿责任。关于争议焦点二，上诉人右江区百城街道东合一组农业经济合作社诉请解除合同，上诉人潘朋表示同意，虽然上诉人右江区百城街道东合一组农业经济合作社提出未于2015年7月15日向上诉人潘朋发出《解除合同通知书》，但双方对一审判决确认租赁合同于2015年7月15日解除均未提出上诉，视为双方认可租赁合同于于2015年7月15日解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”及第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”合同解除后则视为合同自始不存在，除有特别约定，不再适用合同约定条款。解除合同的法律后果不是违约责任，故合同解除后上诉人右江区百城街道东合一组农业经济合作社可以依法主张上诉人潘朋赔偿因合同解除造成的实际经济损失，但其依据合同约定条款主张上诉人潘朋违约，要求其支付违约金的诉请与相关法律规定相悖，故本院对上诉人右江区百城街道东合一组农业经济合作社要求上诉人潘朋支付违约金的上诉请求，不予支持。而上诉人右江区百城街道东合一组农业经济合作社要求上诉人潘朋赔偿因合同解除造成的经济损失依法有据，双方在租赁合同中约定，租期未满上诉人潘朋不再租赁的，应当提前三个月告知上诉人右江区百城街道东合一组农业经济合作社，说明双方就此达成合意，即提前退租的要给予上诉人右江区百城街道东合一组农业经济合作社三个月时间的缓冲期，进行重新出租的准备和寻找新的租客，期间上诉人右江区百城街道东合一组农业经济合作社无法出租的损失是上诉人潘朋造成的实际经济损失，故上诉人右江区百城街道东合一组农业经济合作社要求上诉人潘朋赔偿三个月的租金经营利润损失61749元具有事实和法律依据，本院予以支持，一审法院对上诉人右江区百城街道东合一组农业经济合作社该项诉请不予支持有误，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项和第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持百色市右江区人民法院（2015）右民二初字第286号民事判决第一、二项；
二、变更百色市右江区人民法院（2015）右民二初字第286号民事判决第三项为：由上诉人潘朋赔偿上诉人右江区百城街道东合一组农业经济合作社三个月的租金经营利润损失61749元；
三、驳回上诉人右江区百城街道东合一组农业经济合作社的其他诉讼请求。
一审案件受理费4904元，减半收取2452元，鉴定费8000元，由上诉人潘朋承担。上诉人潘朋预交的二审受理费1086元，由上诉人潘朋自行负担；上诉人右江区百城街道东合一组农业经济合作社预交的二审诉讼费1343元，由上诉人潘朋负担700元，上诉人右江区百城街道东合一组农业经济合作社负担643元。
上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十五日内履行完毕。逾期不履行的，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向百色市右江区人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 凌文楼
审判员 曲 静
审判员 陈华婷
二〇一六年十月十八日
书记员 梁 妮
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