安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖01民终1326号上诉人（原审被告）：朱云鹏。被上诉人（原审原告）：合肥德安物业服务有限公司。法定代表人：ＸＸ津，总经理。委托代理人：黄秋阁。上诉人朱云鹏因与被上诉人合肥德安物业服务有限公司（以下简称德安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2015）瑶民二初字第01971号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原审法院查明：2009年9月2日，安徽万和置业投资有限公司与德安物业公司签订了一份《万和·新城广场前期物业管理委托服务合同》，选聘德安物业公司对万和·新城广场小区提供前期物业管理服务。合同约定：高层住宅物业费为1.18元／月／平方米，高层公寓物业费为1.50元／月／平方米，业主入伙时一次性交纳一年物业服务费，以后的物业服务费按半年交纳，业主或物业使用人应提前10日向德安物业公司预交半年的物业管理服务费，超过10日交纳的视为逾期交纳，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日应按欠交总额的0.3%标准向德安物业公司支付违约金。后2012年12月19日，安徽万和置业投资有限公司与德安物业公司又签订了一份《万和·新城广场前期物业管理补充协议》，约定：自2013年1月1日起，万和·新城广场小区物业服务综合费按一费制执行，高层住宅物业费为1.4元／月／平方米。原审法院另查明：朱云鹏系万和·新城广场小区1幢2403室房屋业主。自2013年1月1日起，朱云鹏未缴纳物业管理服务费等费用。德安物业公司经催要未果，遂提起诉讼，请求法院判令：朱云鹏支付物业费4353元，滞纳金2000元，合计6353元；朱云鹏承担诉讼费用。审理中，德安物业公司主张朱云鹏2013年1月1日至2015年5月31日间共计拖欠物业管理服务费4353元，朱云鹏主张不认可按照1.36元／月／平方米标准计算，因为德安物业公司是按照甲级服务标准计算的物业费，但德安物业公司的物业服务没有达到甲级标准，存在种种问题。德安物业公司主张物业服务管理没有问题，万和·新城广场小区1幢2403室房屋建筑面积是110.37平方米，朱云鹏主张该房屋建筑面积为110.13平方米。原审法院认为：德安物业公司与安徽万和置业投资有限公司签订的《前期物业服务合同》、《万和·新城广场前期物业管理补充协议》，均系当事人真实意思表示，未违反法律规定，应为合法有效。合同签订之后，德安物业公司在合同签订后按约对万和·新城广场小区进行了物业管理，朱云鹏作为该小区业主在物业管理活动中，实际享有并接受物业管理企业提供服务的同时，应履行按约定交纳物业管理服务费的义务。现德安物业公司主张朱云鹏支付2013年1月1日至2015年5月31日期间拖欠的物业费，根据约定按照朱云鹏认可的建筑面积110.13平方米计算，朱云鹏物业费为4343.5元（29月＊110.13＊1.36）。审理中朱云鹏辩称德安物业公司未尽到相应物业管理责任和义务，其有很多问题物业没有解决，物业服务没有达到甲级服务标准，所以不同意交纳物业管理费。原审法院认为根据庭审查明的事实，虽德安物业公司在物业管理服务活动中确实存在一些管理未到位的地方，但并未根本性的违反物业管理合同约定，朱云鹏因此拒付物业管理费亦不当，故原审法院予以支持朱云鹏应支付拖欠的物业管理服务费4343.5元。关于德安物业公司主张的滞纳金2000元，原审法院认为考虑到本案的实际情况，因德安物业公司服务确实存在一定的瑕疵，朱云鹏未付物业服务费确也事出有因，故原审法院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告朱云鹏于本判决生效之日起十日内支付原告合肥德安物业服务有限公司物业管理服务费4343.5元；二、驳回原告合肥德安物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告合肥德安物业服务有限公司负担10元，朱云鹏负担15元。朱云鹏上诉称：一、被上诉人并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的管理责任。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。上诉人在一审中列举了大量物业管理服务存在的诸多问题，对上诉人日常生活、生命财产等造成严重影响，上诉人、街道、及小区广大业主多次强烈要求被上诉人整改，但被上诉人一直无实质性行动，一审判决书第5页第4行，一审法院仅以“但未根本性的违反物业管理合同约定”，使被上诉人逃避了违约责任，一审法院漠视弱者的合法民事权益。二、为业主提供物业管理服务是物业管理单位的应履行的义务，收取物业管理服务费是其应行使的权利，不能把其怠于行使权利影响其义务的履行的责任归咎于业主。任何一个业主拒交物业费都是有不同原因的，如不分清事由，因惧怕业主拒交物业费，导致物业单位资金不足、使服务质量下降形成恶性循环的话，就会导致物业管理单位干好干坏一样收费，就不会在物业服务质量上有所改进，真正变成了“不干活、只拿钱”的企业，这才真正形成了恶性循环。中国实行的是社会主义市场经济，既然是市场经济就应引入竞争机制，优者胜、劣者汰，以牺牲业主利益求得良性循环只能说是一厢情愿。三、被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权力的行为。1、国务院《物业管理条例》第六十七条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法·院起诉。根据上述条款，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳，逾期仍不交纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉。本案一审中，被上诉人提供的催缴物业费证据明显系伪造，同时也并没有任何证据证明上诉人在收到被上诉人的通知后仍然拒绝缴纳相应物业费用。而一审法院不仅认定被上诉人曾催费的主张，而且没有追究其伪造证据的相关责任，有失公允。综上所述，被上诉人存在明显违约的过错行为，极大地损害了上诉人的合同权益，而在这种情况下一审法院却判决被上诉人不承担任何违约责任，放纵违约方，漠视弱者的合法民事权益，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，损害了当事人的合法权益。为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，上诉请求二审法院：1、撤销一审判决，依照《合同法》等法律法规进行改判。2、请求依法判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。被上诉人德安物业公司辩称：我方尽到了相应了物业管理义务，小区的问题大部分是开发商遗留问题，我方也积极与开发商等部门协调解决，没有回避及违约问题。我方也尽到了相应的催缴义务，都会在年终时公示或者电话催收物业费。涉案小区未成立业主委员会，其催收义务只能由我方自行履行且符合法律规定。在物业公司及街道社居委的共同努力下针对于小区内的迅升教育和平路校区也即将进行校址搬迁，并下达了通知。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。二审中双方未提交新证据，二审查明的事实与原审一致。本院认为：德安物业公司依据《万和·新城广场前期物业管理委托服务合同》、《万和·新城广场前期物业管理补充协议》对万和·新城广场小区提供物业管理服务，朱云鹏作为该小区业主，在德安物业公司提供了物业服务后，理应及时交纳物业服务费。该小区没有成立业主委员会，且业主委员会催收也非催交物业服务费的前置程序。德安物业公司在物业服务中存在一定的瑕疵，故一审法院对其关于朱云鹏逾期交纳物业服务费有关违约金的主张未予支持，此节所作相应处理并无不当。因此，朱云鹏上诉理由不能成立，对其主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由朱云鹏负担。本判决为终审判决。审判长  钱爱民审判员  陆文波审判员  程亚娟二〇一六年五月二十六日书记员  张 琪附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。