浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0602民初9430号
原告（案外人）绍兴大西洋车业有限公司，住所地浙江省绍兴市越城区陶堰镇邵家溇村（陶堰二期工业园区）。
法定代表人沈姣，总经理。
委托诉讼代理人（特别授权代理）董国忠，浙江明州律师事务所律师。
被告浙江绍兴恒信农村合作银行马山支行，住所地绍兴市袍江新区马山镇海南路*号。
负责人丁水林，该行行长。
委托诉讼代理人（特别授权）周立峰，男，1976年4月1日出生，汉族，住绍兴市越城区，系公司员工。
被告绍兴波斯达车业有限公司，住所地绍兴市袍江工业区洋江路23号。
法定代表人林美容。
被告徐良球，男，1971年5月22日出生，汉族，住浙江省温州市苍南县。
被告林美容，女，1973年10月10日出生，汉族，住浙江省温州市苍南县。
原告绍兴大西洋车业有限公司（以下简称大西洋公司）与被告浙江绍兴恒信农村合作银行马山支行（以下简称恒信银行马山支行）、被告绍兴波斯达车业有限公司（以下简称波斯达公司）、徐良球、林美容案外人执行异议之诉一案，本院于2016年9月26日立案受理，依法适用普通程序组成合议庭，于2017年3月24日公开开庭进行了审理。原告绍兴大西洋车业有限公司及其委托诉讼代理人董国忠，被告恒信银行马山支行之委托诉讼代理人周立峰到庭参加诉讼。被告波斯达公司、徐良球、林美容经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告绍兴大西洋车业有限公司诉称，原告不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2016）浙0602执异108号执行裁定书，认为该裁定书未支持原告的执行异议是错误的。理由为：2013年10月12日，原告与被告波斯达公司签订房屋租赁合同约定，波斯达公司将位于绍兴袍江洋江路23号厂区内7幢1层厂房、2幢2层厂房、3幢5层开发楼、1幢2层厂房、4幢4层综合楼和辅助用房出租给原告，租期自2013年11月1日起至2028年10月31日止，共15年，租金共计900万元，分期付款，第一期先付2013年11月至2021年10月的8年租金480万元，第二期付2021年11月至2028年10月的租金420万元，合同签订后，波斯达公司向原告移交了房屋使用权，原告依约支付了前8年租金，目前，上述不动产部分由原告自用，部分由原告转租给他人使用，涉案不动产设定抵押权的时间是2014年3月，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内，对抵押物的受让人继续有效。”原告的合法租赁关系应当受到法律保护，原告不具有移交占有的义务。2014年12月12日，原告与被告波斯达公司签订配电房转让协议约定，波斯达公司将所属配电房一间，内有配电设备一套转让给原告，共折合人民币50万元整，过户手续由原告自行办理，电力局用电押金由原告自行负责。合同签订后，波斯达公司向原告移交了配电房和电力设备，原告支付了相应的价款，并办理了用电过户手续。涉案的配电房和配电设备不属于抵押物，波斯达公司有权处分。原告是善意取得，合法的买卖行为应当受到法律的保护，上述配电房和配电设施不应成为执行标的。原告在被告恒信银行马山支行与被告波斯达公司的金融借款合同纠纷案件执行过程中，对执行标的提出执行异议，被执行法院以“未在本院指定的期限内提供实际占有使用涉案房产的相关证据”为由裁定驳回。原告认为，执行法院的驳回理由既与事实不符，又与法律相悖，完全不能成立。原告实际占有使用涉案房产的证据在执行听证时已充分展示，被告提供的照片显示，涉案房产大门外挂有原告的厂牌，厂房内有原告的机器设备和产品；原告提供的客户变更用电表显示，涉案厂房的用电主体已经变更为原告，上述证据足以证明涉案房产已由原告实际占有使用的事实。执行法院置客观事实于不顾，违反听证规则，超越司法职权，作出有损于案外人合法权益的裁决，显属不当。原告现请求：1、请求确认原告与被告波斯达公司就绍兴市袍江工业区洋江路23号2幢、3幢、7幢房屋签订的租赁合同在租期内对抵押人继续有效。2、请求依法保护原告的财产所有权，停止对上述不动产内配电房和配电设备的执行。
被告浙江绍兴恒信农村合作银行马山支行辨称，一、原告提供的租赁合同是虚假的，原告利用虚假的租赁合同倒签时间来抵抗被告的抵押权，明显侵害了债权人的合法权益。其所提供的付款凭证，被告认为系个人与个人之间的汇款，而不是以公司名义支付，不符合相关规定。原告以个人资金来冲抵虚假合同的租费，真实性不予认可。配电房的设备转让款是企业与企业之间，租金交付是个人与个人之间，明显是虚假行为。同时，被告也提交了独立第三方评估报告书以及绍兴波斯达车业有限公司的承诺书，不存在抵押物租赁关系，公开的评估机构对抵押物现状进行了充分勘察，故原告利用虚假租赁合同侵占银行抵押物，严重损害了被告利益。二、在异议听证时，被告要求原告说明林美容与徐良球控制的公司与沈姣实际控制的公司之间的关系，但因沈姣拒绝回答，无法取得关联企业的担保和偿还的情况或者是民间借贷的情况，对于本案事实无法进行补充。被告请求驳回原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。同时，对于配电房要求维持原异议裁定书的裁决。
被告波斯达公司、徐良球、林美容均未作出书面答辩。
原告绍兴大西洋车业有限公司向本院提交的证据及被告质证和本院的认证：
1、（2016）浙0602执异108号执行裁定书1份，以证明执行异议被执行法院裁定驳回的事实和本案起诉的原因。
被告浙江绍兴恒信农村合作银行马山支行经质证认为，对原告提供证据的真实性均无异议。本院对该证据的真实性予以认定。
2、房屋租赁合同1份、中国工商银行网上银行电子回单4份。证明目的：证明原告租赁原告波斯达公司厂房、支付租金的事实。
3、配电房转让协议1份、网上银行转帐凭证7份。证明目的：证明波斯达公司向原告转让配电房及配电设备，原告支付转让款的事实。
4、客户变更用电（丙类）申请表1份、浙江增值税专用发票7份、证明1份。证明目的：证明涉案厂房原告承租使用期间由原告支付电费并变更用电主体的事实。
5、照片三张。证明目的：证明原告实际占有使用涉案厂房的事实。
被告浙江绍兴恒信农村合作银行马山支行对证据2-5经质证认为，针对租赁合同，认为房屋租赁合同是虚假，电子回单并不能证明是用于支付租金的，与本案无关。对配电房转让协议，对原告抵押物进行处置，涉及到抵押物这块无效力，对网上转帐凭证真实性无法确认，关联性仅仅是配电房设备款，故不予认可。对客户变更用户电申请表与被告方无关，对增值税专用发票有两份付款人还是绍兴波斯达车业有限公司，后面5份是绍兴大西洋车业有限公司，非法侵占的时间是2015年开始。对于一份证明是单方面的证明，无法说明本案事实，应以实际情况为准。对于证据本身的真实性无法确认。对照片三张，首先该照片拍摄者是谁不清楚，另外照片的时间是可以自动调节，第三该照片与被告方提供的评估报告上相冲突，照片所记载的时期在绍兴波斯达车业有限公司厂房内拍摄的。
对证据2-5，因被告恒信银行马山支行未予认可，本院将结合其他证据综合认证。
被告恒信银行马山支行未向本院提交的证据及原告质证和本院的认证：
6、（2015）绍越袍商初字第165号民事判决书1份、（2016）浙0602执异108号执行裁定书1份。证明目的：被告与债务人绍兴波斯达车业有限公司等合同纠纷经绍兴市越城区人民法院民事判决确定借款事实及两项抵押物享有的抵押权。
原告经质证认为，对判决书的真实性无异议，对本案关联性有异议，涉案厂房登记时间是在原告承租之后，不能对抗原告的租赁权。
7、评估报告书1份（复印件）。证明目的：对抵押财产转贷时重新进行评估，在2014年3月4日贷款之前，委托绍兴时代评估事务所对抵押的三栋厂房进行拍照，这组照片对于绍兴波斯达车业有限公司的名称、厂房现状、外观、营运情况进行了拍摄，时间为2014年3月12日，可以证明上述厂房在抵押时未出租的事实。
原告经质证认为，对真实性与本案的关联性均有异议，照片的拍摄时间在照片中是没有反映的，不能确定是2014年3月12日，根据被告代理人陈述，绍兴波斯达车业有限公司在这之前也有向被告恒信银行马山支行贷款的事实存在，不能排除评估报告上所使用的照片是以前贷款评估时所拍摄的。涉案厂房在2014年3月抵押登记时原告已经承租了该厂房，这是客观的事实。
8、承诺书1份。证明目的：证明绍兴波斯达车业有限公司承诺该公司已经建设完工，厂房目前企业自身使用进行生产，至今为止不存在出租情况。绍兴波斯达车业有限公司如在贷款抵押期间要求出租抵押厂房的情况，应及时向贷款人履行告知义务，征得贷款人同意后方可出租。如未及时履行告知义务或未征得贷款人同意擅自出租的，出租协议无效，并自愿承担由此产生的违约责任。
原告经质证认为，对这份承诺书真实性无法确认，并且与原告方无关，对于原告没有约束力，不影响租赁合同的效力。
9、（2016）浙0602执异6号执行裁定书1份。证明目的：证明绍兴波斯达车业有限公司厂房内除了本案租赁，还存在多个债务人，以虚假合同来侵占银行的合法权益。
原告经质证认为，对被告提供的法院驳回其他异议人裁定书，对真实性无异议，但是与本案的关联性有异议。首先，案外人与绍兴波斯达车业有限公司是否存在真实的租赁合同关系，原告不清楚。该租赁对原告也没有约束力，实践当中一房多租的情况也有，都是以实际履行哪一份合同作为依据，所以被告以该份证据来推定原告与绍兴波斯达车业有限公司的合同是虚假的结论是错误的。因为实际履行的是原告与绍兴波斯达车业有限公司所签订的租赁合同，所以该裁定书与本案没有关联。
10、争议房屋产权证。证明目的：证明争议房屋的具体情况。
原告经质证认为，对证据真实性、合法性均无异议，对本案关联性有异议，从房产证图纸可见，配电房是不在抵押范围之内的。
11、绍房权证袍江字第××号他项权证及照片五份。证明目的：证明配电房在丙1201号即抵押房产范围内。
原告经质证认为，对照片上的具体方位无异议，但是对是否属于产权证内的，保留意见，原告认为配电房不在抵押物范围之内，不属于产权证内的。
对证据6-10，因原告未予认可，本院将结合其他证据综合认证。
被告波斯达公司、徐良球、林美容未向本院提供证据。
综合上述认定的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：
原告恒信银行马山支行与被告波斯达公司、浙江创达镭射科技有限公司（以下简称创达公司）、绍兴县德宇针纺织品有限公司（以下简称德宇公司）、徐良球、林美容金融借款合同纠纷一案，本院于2015年7月17日作出（2015）绍越袍商初字第165号民事判决，判令被告波斯达公司归还原告恒信银行马山支行借款本金2800万元并支付相应的利息，原告对上述债权在2800万元最高抵押担保额内以绍房他证袍江字第××号（登记债权数额为480万元）、绍房他证袍江字第××号（登记债权数额为2320万元）他项权证登记下抵押物经折价或拍卖、变卖后的价款优先受偿，被告创达公司、德宇公司、徐良球、林美容对上述债务中100万元、200万元两笔借款本息承担连带清偿责任。判决生效后，因被告未依法履行，故本院依原告申请对本案立案执行，执行案号为（2015）绍越执民字第3823号。
在执行过程中，本院于2016年4月8日作出（2015）绍越执民字第3823号公告及（2015）绍越执民字第3823-1号公告各一份，责令被执行人限期履行义务，逾期未履行，本院将依法对波斯达公司名下的位于绍兴市袍江工业区洋江路23号2幢、3幢、7幢的房产及相应的国有土地使用权进行评估拍卖，以清偿债务。对上述房地产有租赁权或其他相关权利的案外人，可依法向本院申报权利或提出执行异议。原告绍兴大西洋车业有限公司遂以案外人身份向本院提出执行异议，要求法院保护异议人的合法租赁权及对配电房及配电设备的所有权，终止对被执行人波斯达公司名下的座落于绍兴市袍江工业区洋江路23号2幢、3幢、7幢房产、相应土地使用权的拍卖。2016年8月29日，本院作出（2016）浙0602执异108号执行裁定，内容为：一、异议人绍兴大西洋车业有限公司对位于绍兴市袍江工业区洋江路23号3幢配电房内的配电设备享有所有权；二、驳回异议人绍兴大西洋车业有限公司的其他执行异议请求。原告绍兴大西洋车业有限公司不服，于2016年9月26日提起本诉。
另查明：绍房他证袍江字第××号他项权证登记下抵押物坐落于绍兴市袍江工业区洋江路23号2幢、3幢，绍房他证袍江字第××号他项权证登记下抵押物坐落于绍兴市袍江工业区洋江路23号7幢。房屋所有权人均为波斯达公司，房屋他项权利人均为恒信银行马山支行，抵押登记日期均为2014年3月24日。在办理抵押登记手续的同日即2014年3月24日，波斯达公司向恒信银行马山支行出具承诺书1份，载明：1、（上述抵押房屋）波斯达公司已经建设完工，目前企业自身使用进行生产，至今为止不存在出租情况。2、绍兴波斯达车业有限公司如在贷款抵押期间要求出租抵押厂房的情况，应及时向贷款人履行告知义务，征得贷款人同意后方可出租。如未及时履行告知义务或未征得贷款人同意擅自出租的，出租协议无效，并自愿承担由此产生的违约责任。本案在审理过程中，于2015年3月16日依法查封了上述抵押房产及相应的国有土地使用权。
根据原告提供的租赁合同和配电房转让协议，原告绍兴大西洋车业有限公司（乙方）与被告绍兴波斯达车业有限公司（甲方）于2013年10月12日签订房屋租赁合同书1份，合同载明：波斯达公司将位于绍兴袍江洋江路23号厂区内7幢1层厂房，面积为2185.74平方米、2幢2层楼厂房，面积为9764.83平方米、3幢5层研发楼，面积为2563.11平方米、1幢2层厂房，面积为9802.9平方米、4幢4层综合楼面积为1836.43平方米和辅助用房面积为2575.86平方米出租给原告，租期自2013年11月1日起至2028年10月31日止，共计15年，租金共计900万元，分期付款，第一期先付2013年11月至2021年10月的8年租金480万元，第二期付2021年11月至2028年10月的7年租金420万元，于2021年12月底付200万元整，2024年12月底付220万元整。协议同时对双方其他权利义务事项作了约定。现上述不动产部分由原告自用，部分由原告转租给他人使用。根据原告提供的中国工商银行网上银行电子回单载明，大西洋公司法定代表人沈姣于2013年10月25日向被告波斯达公司法定代表人林美容网上转账汇款人民币200万元，于2014年1月7日向林美容网上转账汇款人民币30万元，于2014年1月10日向林美容网上转账汇款人民币170万元，于2014年2月26日向林美容网上转账汇款人民币80万元，以上合计480万元，但未载明用途。2014年12月12日，原告与被告波斯达公司又签订配电房转让协议1份，载明：波斯达公司将所属配电房一间，内有配电设备一套转让给原告，共折合人民币50万元整，过户手续由原告自行办理，电力局用电押金由原告自行负责。协议同时对双方其他权利义务事项作了约定。合同签订后，波斯达公司向原告移交了配电房和电力设备，原告分7次支付了相应的价款50万元，并办理了用电过户手续，此后用电户名已从波斯达公司变更为原告大西洋公司。
本院认为，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应存在合法有效的租赁关系，同时应占有使用该不动产。合同具有相对性，合同以外的当事人一般无法获悉相关信息；而占有使用具有一定的公示性，同时抵押登记、人民法院查封均具有公示性，当事人可依法获取相关公示信息以保障交易安全。故对抵押权人而言，在租赁关系合法有效的情况下，若在办理抵押登记时房屋已被实际占有使用，可视为抵押权人已明知房屋被租赁的客观事实，承租人的租赁权可予以保护；若未被实际占有使用，则抵押权人无法获悉房屋的租赁情况，承租人的租赁权不能对抗已公示登记的抵押权。对于因此造成的抵押权人或承租人的损失应由过错方承担。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，对于原告大西洋公司主张享有涉案房产的租赁权并要求法院带租拍卖涉案房地产，虽原告向本院提供了租赁合同及相应的支付凭证，但未提供实际占有使用涉案房产的充足证据，原告提供的照片未经公证，且仅从照片上也不能反映出照片上所拍摄的厂房系本案争议厂房或照片拍摄于2013年12月2日，原告提供的用电手续变更时间均迟于本案争议房地产办理抵押登记的时间，故原告应承担举证不能的法律后果，且被告恒信银行马山支行提供的波斯达公司的承诺书，已明确载明本案争议房地产在抵押时未出租，该证据系本案争议租赁合同的出租方在未产生任何纠纷时所出具，证明效力较强。故本院对原告要求对本案争议房地产带租拍卖的主张不予支持。对于原告主张享有配电房的所有权，根据执行阶段现场勘察，原告所称的配电房坐落于绍兴市袍江工业区洋江路23号3幢，系本案抵押物，其转让在抵押登记后，且配电房系波斯达公司所有房产（含本案争议房屋）的配套设施，不宜单独转让，故本院对该主张亦不予支持。对于原告主张享有配电房内配电设备所有权的诉请，因执行异议裁定已予支持，且抵押权人即本案被告恒信银行马山支行亦表示同意该诉请，故本院仍予照准。至于原告绍兴大西洋车业有限公司对不能实现租赁目的及取得配电房所有权的损失，可另行向波斯达公司主张。综上，对原告绍兴大西洋车业有限公司在本案中的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告绍兴大西洋车业有限公司的诉讼请求。
案件受理费78300元，由原告绍兴大西洋车业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 周仕勇
审 判 员 蒋震锋
人民审判员 高国荣
二〇一七年五月二十七日
书 记 员 李婷婷
附相关法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。