北京市第三中�人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终1249号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京千鹤仁和仓储中心，住所地北京市通州区马驹桥镇团瓢庄村南工业区内。
经营者：马杰，男，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：张华锦，北京市广渡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏圆周电子商务有限公司北京分公司，住所地北京市北京经济技术开发区科创十一街18号院C座2层223室。
负责人：邢远，总经理。
委托诉讼代理人：胡景辉，北京息云律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京京东世纪信息技术有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区科创十一街18号院C座2层215室。
法定代表人：张雱，执行董事。
委托诉讼代理人：党刚，男，北京京东世纪信息技术有限公司法务。
委托诉讼代理人：胡景辉，北京息云律师事务所律师。
上诉人北京千鹤仁和仓储中心（以下简称仓储中心）因与被上诉人江苏圆周电子商务有限公司北京分公司（以下简称圆周公司）、北京京东世纪信息技术有限公司（以下简称京东世纪公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初12448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人仓储中心的委托诉讼代理人张华锦，被上诉人圆周公司、京东世纪公司的委托诉讼代理人胡景辉，被上诉人京东世纪公司的委托诉讼代理人党刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
仓储中心上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项，改判圆周公司、京东世纪公司向仓储中心支付延期21天腾房的房屋使用费1455810.3元；2.改判圆周公司、京东世纪公司赔偿仓储中心恢复防火墙的费用1016438.27元，并赔偿恢复防火墙期间的租金损失4159458元；3.本案诉讼费用、公证费用等由圆周公司、京东世纪公司承担。事实和理由：一、一审法院认定合同无效是错误的。涉案仓库及办公楼是在村集体建设用地上建设的，已经取得镇、村相关部门许可，不是违章建筑，即使缺少某些行政审批手续，也不应导致合同无效。且圆周公司、京东世纪公司使用该仓库多年，从未提及仓库性质问题，其明知仓库是在村集体建设用地上建设的。二、一审时仓储中心提交的交接证明是由对方公司财务负责人签署且对方认可的证据，应当予以确认。一审认定圆周公司、京东世纪公司已于合同期限届满前完成腾空及修缮义务是错误的。三、仓储中心提交的证据及现场勘查结果均显示涉案仓库有防火墙，一审未对此认定是错误的。四、圆周公司的押金是交给案外人北京鼎盛祥和仓储服务中心的，应当另案处理，与仓储中心无关。
圆周公司辩称，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。一、涉案仓库及办公楼是在农村土地上建设的，至今尚未取得建设工程规划许可证，系非法建筑，故其租赁合同应属无效。二、一审法院综合考虑双方提交的双方往来邮件、装修合同、证人证言、搬仓合同、仓库现场录像等证据认定圆周公司在合同期限届满前完成了相应义务，是正确的。刚开始仓储中心并未提出修缮防火墙的要求，在后来的交涉中才提出该要求，导致仓储中心以未修复防火墙为由拒绝接收仓库及房屋，所以双方在2016年11月15日再次交接涉案仓库及房屋钥匙。涉案仓库的一部分在2016年10月25日前已经出租给苏宁公司。三、关于防火墙的问�，仓储中心提供的证据均不能证明涉案防火墙存在。四、本案押金是鼎盛祥和仓储中心代仓储中心收取的，仓储中心对此也予以确认。
京东世纪公司辩称，同圆周公司意见。
仓储中心向一审法院起诉请求：1.请求圆周公司、京东世纪公司向仓储中心支付延期21天腾房的房屋使用费1455810.3元；2.判令圆周公司、京东世纪公司赔偿仓储中心恢复仓库内防火墙的费用1016438.27元；3.判令圆周公司、京东世纪公司赔偿仓储中心恢复防火墙施工期间的租金损失4159458元；4.圆周公司、京东世纪公司承担诉讼费用、公证费用等相关费用。
圆周公司向一审法院提起反诉请求：1.仓储中心支付圆周公司租赁库房及办公用房押金992289元；2.仓储中心支付圆周公司违约金（以992289元为计算基数，以日万分之一为标准，自2016年10月26日起计算至实际给付之日止）。
一审法院认定事实：2011年6月23日，仓储中心与京东世纪公司签订《合同》（合同编号为XSA-2011-228），约定京东世纪公司租赁仓储中心位于北京市通州区马驹桥镇团瓢庄村南工业区99号库房及办公楼，租期自2011年10月11日起至2014年10月10日止。
2014年7月30日，仓储中心委托案外人北京鼎盛祥和仓储服务中心与圆周公司就涉案库房及办公楼签订《合同》两份（合同编号均为20140032818），租赁期限为2014年10月11日起至2015年10月10日止，押金即992289元首次承租时已支付顺延至本协议。同日，仓储中心与圆周公司就涉案库房及办公楼签订《合同》（合同编号为20140032934），租赁期限为2015年10月11日起至2016年10月10日止，租金标准为0.85元/天/平米，年租金即12651684.75元。合同第七条约定，“合同到期或合同提前解除、终止，圆周公司应在合同到期、解除、终止后15日�，将所存物品运出仓库，若未在规定时间将仓库腾出，应按本合同所定的租金标准加倍交纳房屋使用费；仓储中心在合同到期、解除、终止后15日内将剩余租金和押金支付给圆周公司，否则应按剩余租金日万分之一的标准向圆周公司支付违约金”。2014年10月10日圆周公司向北京鼎盛祥和仓储服务中心交纳押金992289元。2016年6月圆周公司向仓储中心邮寄送达退租通知函，载明“现根据合同约定，我司特通知贵司，租期届满后不再进行续租，望贵司配合我司返还房屋及退还押金等相关事宜”，仓储中心表示没有收到该退租函。2016年11月1日京东世纪公司向仓储中心及案外人北京鼎盛祥和仓储服务中心邮寄送达退租通知函，载明“现根据合同约定，我司已完成合同中所约定的修缮任务，贵司应于2016年10月30日前将押金992289元退还，现特通知贵司，望贵司配合我司返还房屋及退还押金等相关事宜”。2016年11月15日圆周公司与仓储中心签署交接证明，载明“今日已将图书办公楼及仓库11/12/13号门钥匙交于图书物业公司使用，备注其它零散钥匙一并交接处理完毕”。涉案土地性质为集体所有土地，仓储中心新建的涉案办公房及仓库未取得建设工程规划许可证。
一审法院判决认定：依法成立之合同，具有约束力，各方均应恪守。根据审理查明的事实，合同所涉仓库及办公楼并无建设工程规划许可证，亦未经相关主管部门批准建设，故仓储中心与圆周公司于2014年7月30日签订的《合同》（合同编号为20140032934）无效。
关于仓储中心所称防火墙，其所提交的2013年《电气防火技术检测报告》与2016年《北京市建筑消防设施检测报告》，无论从检测内容还是检测依据均存在明显差异，2013年检测结论无法证明当时存在仓储中心所称的防�墙，经现场勘查，涉诉仓库部分钢柱虽有建筑痕迹，但难以确认是否为防火墙，亦无法确认形成时间，仓储中心未提供其他证据证明其所称防火墙确实存在，应对此承担举证不能的后果，该院对于其提出的要求圆周公司、京东世纪公司赔偿恢复仓库内防火墙费用、恢复防火墙施工期间租金损失的诉讼请求，证据不足，该院不予支持。
关于仓储中心要求圆周公司、京东世纪公司支付延期腾房使用费的诉讼请求，该院认为不应支持。理由为：首先，依据双方往来电子邮件可知，双方对于仓库修缮曾进行反复磋商，依据京东世纪公司邮寄送达的《退租通知函》、证人证言、装修合同，足以证明圆周公司、京东世纪公司已于合同期限届满前完成腾空及修缮义务，具备交付条件；其次，依据光盘录像显示，2016年11月7日时已有其他企业使用涉案仓库，此与圆周公司、京东世纪公司所述仓储中心将涉诉仓库另租他人相吻合，而与双方于2016年11月15日签订的交接证明相矛盾；再次，证人虽系圆周公司、京东世纪公司员工，但不同证人之间证言能够相互吻合，且与其他证据相互印证，亦能证明未能实际交接的主要原因在于是否应修缮防火墙，而仓储中心对此未能提供充分证据。
因上述合同均已无效，仓储中心委托北京鼎盛祥和仓储服务中心收取的押金应当退还圆周公司。关于圆周公司主张的违约金，因合同无效，其已不具备合同依据，故该院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定，判决：一、北京千鹤仁和仓储中心与江苏圆周电子商务有限公司北京分公司于2014年7月30日签署的《合同》（合同编号为20140032934）无效；二、北京千鹤仁和仓储中心退还江苏圆周电子商务有限公司北京�公司押金992289元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回北京千鹤仁和仓储中心的诉讼请求；四、驳回江苏圆周电子商务有限公司北京分公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人未提交证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，归纳总结诉争当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、涉案合同是否无效；二、圆周公司、京东世纪公司是否应向仓储中心支付逾期腾房占有使用费；三、圆周公司、京东世纪公司是否应赔偿仓储中心恢复防火墙费用及租金损失。
一、关于涉案合同是否无效。出租人未取得建设工程规划许可证建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。涉案合同标的仓库及办公楼所在土地性质为集体所有土地。本案法庭辩论前,仓储中心未取得涉案合同标的仓库及办公楼的建设工程规划许可证，仓储中心亦未向人民法院提供证据证明仓库及办公楼的建设经相关主管部门批准，故仓储中心与圆周公司签订的涉案合同无效。
二、关于圆周公司、京东世纪公司是否应向仓储中心支付逾期腾房占有使用费。首先，关于涉案房屋的交房时间。仓储中心向法院提供2016年11月15日其与圆周公司签署的《交接证明》载明，当日涉案仓库及办公楼门钥匙交接完毕。诉争当事人当庭均认可2016年11月15日交接钥匙的事实。且根据2016年11月1日京东世纪公司向仓储中心邮寄送达的《退租通知函》载明事实可知，2016年11月前诉争当事人并未完成交接手续。相较《交接证明》及《退�通知函》，一审法院以圆周公司、京东世纪公司本公司员工的证人证言相互印证的事实，确认交房时间为2016年10月，证明力不足。仓储中心对于圆周公司提供的光盘录像的真实性不予认可。即便该证据是真实的，亦不能证明当时圆周公司已经具备合法交付涉案房屋条件，以及否认双方于2016年11月15日交接证明的法律效力。故，本案涉案房屋的交房时间应以诉争当事人签署《交接证明》及交接钥匙的时间为准。仓储中心主张诉争当事人的交房时间应认定为2016年11月15日，提供的证据证明力较大，本院对其主张予以采信。一审法院认定事实错误，本院予以纠正。其次，关于涉案房屋的逾期交房的费用。房屋租赁合同无效的，当事人请求参照合同约定的租金支付房屋占用费及逾期腾房占有使用费的，一般应予支持。仓储中心主张圆周公司、京东世纪公司双倍支付租金之主�，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。圆周公司是涉案合同的承租人和租金的实际缴付人。综合考虑本案的履约实际情况并参照仓储中心与圆周公司约定的租金数额，本院酌定由圆周公司支付逾期腾房占有使用费一百万元。
三、关于仓储中心主张圆周公司、京东世纪公司赔偿恢复防火墙费用及租金损失一节。仓储中心提交的检测报告及一审法院现场勘查结果，均无法证明仓储中心所称的防火墙存在的事实。仓储中心亦未提供其他证据证明其向对方交接涉案房屋时所称防火墙确实存在。故，仓储中心主张圆周公司、京东世纪公司赔偿仓储中心恢复防火墙的费用并赔偿恢复防火墙期间的租金损失，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
综上所述，仓储中心的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项�定，判决如下：
一、维持北京市通州区人民法院（2017）京0112民初12448号民事判决第一、二、四项；
二、撤销北京市通州区人民法院（2017）京0112民初12448号民事判决第三项；
三、江苏圆周电子商务有限公司北京分公司于本判决生效之日起七日内支付北京千鹤仁和仓储中心逾期腾房占有使用费1000000元；
四、驳回北京千鹤仁和仓储中心的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费58626元，由北京千鹤仁和仓储中心负担（已交纳）；一审反诉案件受理费6861元，由江苏圆周电子商务有限公司北京分公司负担861元（已交纳），由北京千鹤仁和仓储中心负担6000元（于本判决生效�日起七日内交纳）。
二审案件受理费58626元，由北京千鹤仁和仓储中心负担44826元（已交纳）；江苏圆周电子商务有限公司北京分公司负担13800元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张岚岚
审 判 员 张 慧
审 判 员 石 煜
二〇一八年三月三十日
法官助理 赵 凯
书 记 员 邸 硕