广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）深中法民五终字第808号
上诉人（原审被告）：深圳市×××实业有限公司。
法定代表人：詹某某，执行董事。
委托代理人：张某，男。
被上诉人（原审原告）：杨某，女。
被上诉人（原审原告）：某红，女。
两被上诉人共同委托代理人：李某某，广东××律师事务所律师。
原审被告：深圳市×××××实业发展有限公司。
法定代表人：朱某某，董事长。
委托代理人：张某，男。
上诉人深圳市×××实业有限公司（以下简称×××公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2010）深龙法民三初字第1964号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2004年11月30日，杨某、某红与×××公司、深圳市×××××实业发展有限公司（以下简称××公司）签订了一份《××大酒店商场委托经营管理合同》，约定杨某、杨某将其位于龙岗区中心城公园路的××大酒店商铺一层137号铺位委托给××公司经营管理，建筑面积共计82.15平方米，委托经营管理期限为五年，2005年1月1日至2009年12月30日止；××公司承诺委托经营期间在杨某、某红付清全部购房款（含按揭款）后每年的租金为人民币168243元，从2005年1月1日起，××公司每三个月向杨某、某红支付租金，支付时间为从2005年起每年的3、6、9、12月的30日前；委托期间杨某、某红除支付个人所得税、房产税外，其他费用一概由××公司负责缴纳；××公司拖欠租金的，杨某、某红收取滞纳金金额为拖欠日乘拖欠租金总额的0.03％。同时约定，×××公司就本合同限定的责任提供担保，在××公司无法履行相关责任时，有代为履行的义务并承担连带责任。
2008年8月1日，杨某、某红又与××公司签订《补充协议》一份，约定就上述《委托经营管理合同》作出补充，自2008年8月1日起将涉案商铺出租给钟某某，月租金每平方米120元，第二年起每年按8％递增，免租期三个月，自2008年11月1日至2010年1月1日期间的租金差额部分，××公司同意按双方签订的委托经营管理合同中返租回报率，扣除相关税费后按季度补偿给杨某、某红；自2005年10月1日起至2008年10月30日××公司欠杨某、某红返租租金及滞纳金，双方约定在2008年10月30日和12月30日前××公司平均分两次付清给杨某、某红。
庭审中，×××公司、××公司确认杨某、某红已通过向银行按揭贷款的方式付清房款。另查明，杨某、某红曾于2009年11月23日向原审法院提起诉讼，诉请××公司、×××公司支付涉案商铺的租金及违约金，其后杨某、某红撤回起诉，原审法院院于2010年4月8日作出（2010）深龙法民三初字第212号民事裁定书裁定准许杨某、某红撤诉。
因××公司拖欠杨某、某红的租金及滞纳金，杨某、某红遂于2010年5月13日诉至原审法院并提出诉讼请求：1、××公司向杨某、某红支付自2005年10月1日至2009年12月30日期间的租金人民币546395.4元及违约金（按每日0.03%计算，从拖欠之日起算至付清之日止）；2、×××公司对××公司的义务承担连带责任；3、×××公司、××公司承担本案诉讼费。
原审法院认为，杨某、某红与×××公司、××公司于2004年12月30日签订的《××大酒店商场委托经营管理合同》虽名为委托经营管理合同，但从合同内容看，系杨某、某红将涉案房产交付××公司使用、收益，由该公司向杨某、某红支付租金，符合租赁合同的要件，其性质应认定为租赁合同；该合同是各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应全面履行约定的义务。
杨某、某红要求××公司支付2005年10月1日起至2008年12月30日期间的租金及滞纳金，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。因××公司作为承租人负有向出租人即杨某、某红支付租金的义务，但××公司未提交证据证明其已向杨某、某红支付了上述期间的租金，依法应由××公司承担举证不能的法律后果。
依照上述合同约定，每年的租金为人民币168243元，××公司每三个月向杨某、某红支付租金，支付时间为从2005年起每年的3、6、9、12月的30日前，即每季度租金为人民币42060.75元（168243÷4个季度）。所以，涉案商铺自2005年10月1日起至2008年7月30日的租金为人民币42060.75元×12个季度＝504729元。
上述《补充协议》又约定涉案商铺于2008年8月1日起出租给案外人，免租期三个月，月租金每平方米120元，第二年起每年按8％递增，自2008年11月1日至2010年1月1日期间的租金差额部分，××公司同意按双方签订的委托经营管理合同中返租回报率，扣除相关税费后按季度补偿给杨某、某红。因××公司未提交证据证明其已缴纳相关税费，故对该部分费用不从租金中予以扣除。所以，根据《补充协议》的约定，××公司无需向杨某、某红支付2008年8月1日起至2008年10月30日期间的租金；而2008年11月1日至2009年7月30日期间××公司应向杨某、某红支付的月租金为人民币4162.25元；2009年8月1日至2009年12月30日期间××公司应向杨某、某红支付的月租金为人民币3373.61元。因此，2008年11月1日至2009年12月30日期间的租金为人民币54328.3元，即××公司应向杨某、某红支付自2005年10月1日起至2009年12月30日期间的租金共计为人民币559057.3元。（见附表一）杨某、某红仅诉请××公司支付租金人民币546395.4元，没有违反法律规定和损害他人利益，原审法院予以支持。
同时，根据上述合同及《补充协议》的约定，××公司向杨某、某红支付的滞纳金应分别从应支付租金之次日即每年的4月1日、7月1日、10月1日及次年的1月1日起，以拖欠的租金为本金，按每日0.03%的标准，计算至本判决确定的支付之日止。所以，杨某、某红诉请××公司支付的滞纳金计算至2010年5月30日为人民币958242.03元，属于计算错误，××公司应向杨某、某红支付自2005年10月1日起至2009年12月30日期间拖欠租金的滞纳金，计算至2010年10月30日为人民币198906.76元（见附表一）。
××公司辩称杨某、某红的诉请已超过诉讼时效，但根据上述《补充协议》约定，××公司承诺在2008年10月30日和12月30日前平均分两次将2005年10月1日起至2008年10月30日期间拖欠杨某、某红的返租租金及滞纳金付清，因此诉讼时效应自2008年12月31日起算，而杨某、某红已于2009年11月23日就上述租金及违约金提起诉讼，故杨某、某红的诉请未超过诉讼时效，××公司的辩称无事实和法律依据，原审法院予以驳回。
杨某、杨某请求×××公司对上述债务承担连带清偿责任，合理合法，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，判决如下：一、××公司于本判决生效之日起五日内向杨某、某红支付租金人民币546395.4元；二、××公司向于本判决生效之日起五日内向杨某、某红支付滞纳金（从应支付租金之次日起，以拖欠的租金为本金，按每日0.03%的标准，计至本判决确定的支付之日止，计算至2010年10月30日为人民币198906.75元）；三、×××公司对上述××公司的债务承担连带清偿责任；四、驳回杨某、某红的其余诉讼请求。案件受理费人民币18342元，由杨某、某红承担人民币9171元，由××公司、×××公司承担人民币9171元。
上诉人×××公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一项至第三项判决，依法改判：（1）上诉人无需向两被上诉人支付一审判决中的租金及滞纳金；（2）上诉人无需对原审被告××公司的债务向两被上诉人承担连带责任。2、本案的全部诉讼费用由两被上诉人承担。理由如下：一、两被上诉人主张的租金，已全部超过诉讼时效。双方的委托经营管理合同其实质为租赁合同关系，其权利义务于2008年8月1日已终止。一审法院认定被上诉人与××公司于2008年8月1日签订《补充协议》，对租金的支付期限重新作出了约定，认为租金的支付时效出现了中断的情形未过诉讼时效是明显错误的。补充协议上仅有××公司加盖公章，并没有上诉人签字盖章，上诉人不知情，也没有得到上诉人的确认，该补充协议的内容与上诉人无关。签定协议前即2008年8月1日前的租金因每一单独应付租金周期期限届满后的六个月而免除上诉人的担保责任。二、上诉人无需对××公司的债务承担连带责任。1、两被上诉人主张的担保责任已超过保证期间。根据《担保法》第二十六条规定，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任，债权人未在此保证期间主张保证责任的，保证人免除其保证责任。而本案中，两被上诉人并未在保证期间内向上诉人主张保证责任，故上诉人无需再承担保证责任。2、保证合同为从合同，仅对主合同约定的债务承担保证责任，至于两被上诉人与××公司在2008年8月1日之后的债务超过上诉人所担保的范围，对上诉人无任何约束力。据此上诉人无需对××公司的债务向两被上诉人承担连带责任。
被上诉人口头答辩称，上诉人的上诉请求及事实和理由没有事实和法律依据，原审法院查明的事实清楚，证据充分，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案涉及主从两个法律关系，即杨某、某红与××公司之间的房屋租赁合同主关系，以及杨某、某红与×××公司之间的保证合同从关系，原审法院以主法律关系认定本案案由为房屋租赁合同纠纷正确，本院予以确认。在本案中，由于当事人对保证方式约定不明确，根据《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，×××公司是连带责任保证人。×××公司作为保证人对原审判决提起上诉，其他当事人未对原审判决提起上诉，视为服从原审判决，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十一条之规定，本案二审主要围绕×××公司的上诉请求进行审查，因此本院确定本案二审的争议焦点是：1、杨某、某红与××公司于2008年8月1日签订的《补充协议》对×××公司是否具有约束力？2、×××公司是否需要承担保证责任，即杨某、某红要求×××公司承担保证责任有无超过保证期间或诉讼时效？
关于第一个焦点问题，杨某、某红主张《补充协议》是前面协议的补充，并没有增加担保人的担保责任，对担保人应有约束力；×××公司则主张其对《补充协议》不知情，也没有得到其确认，该《补充协议》的内容与其无关。本院认为，该《补充协议》对主合同债务即租金支付义务的履行期限作了变动，延长了履行期限，实际上加重了保证人的保证责任，由于杨某、某红没有提供证据证明该变动取得了×××公司的同意，根据据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第三十条第二款之规定，该《补充协议》对×××公司不具有约束力，×××公司承担保证责任的保证期间仍根据原合同确定。杨某、某红的上述主张理由不成立，本院不予采纳。
关于第二个焦点问题，涉案合同对保证期间没有明确约定，而只约定”×××公司就本案限定的责任提供担保，在××公司无法履行相关责任时，有代为履行的义务并承担连带责任”，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第三十二条第二款之规定，上述约定属于约定不明的情形，保证期间应为主债务履行期届满之日起两年。×××公司是否承担保证责任关键在于审查杨某、某红要求其承担保证责任有没有超过保证期间以及诉讼时效，根据查明的事实看，杨某、某红第一次向×××公司要求承担保证责任的时间是在2009年11月23日向原审法院提起诉讼时，根据据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第三十四条第二款之规定，杨某、某红于2009年11月23日要求×××公司承担保证责任后，保证合同的诉讼时效开始计算。至杨某、某红2010年5月13日提起本案诉讼时，杨某、某红的诉讼请求并未超过保证合同的诉讼时效，因此，×××公司对2007年11月24日之后的主债务应当承担连带保证责任。由于杨某、某红在2009年11月23日之前没有向×××公司要求承担保证责任，×××公司对2007年11月23日之前的债务免除保证责任。综上，由于2007年10月至2007年12月期间租金的支付日期为2007年12月30日，因此，×××公司对××公司应当支付的2007年10月1日至2009年12月30日期间的租金及滞纳金承担连带保证责任；至于2007年11月23日之前的债务即2005年10月1日至2007年9月30日期间的租金及滞纳金，由于杨某、某红没有在保证期间要求×××公司承担保证责任，×××公司对上述期间所产生的租金及滞纳金免除保证责任，原审法院对该部分的保证责任处理有误，本院予以纠正。
综上所述，×××公司的上诉理由部分成立，对成立的部分本院予以采纳。原审判决认定事实清楚，但适用法律和实体处理部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十四条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、第一百五十八条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第三十条第二款、第三十二条第二款、第三十四条第二款之规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2010）深龙法民三初字第1964号民事判决第一、二项；
二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2010）深龙法民三初字第1964号民事判决第三、四项；
三、深圳市×××实业有限公司对深圳市×××××实业发展有限公司2007年10月1日至2009年12月30日期间应当支付的租金及滞纳金（合计275661.85元）承担连带清偿责任，深圳市×××实业有限公司承担清偿责任后，有权向深圳市×××××实业发展有限公司追偿；
四、驳回杨某、某红的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费人民币18342元，由被上诉人杨某、某红负担9171元，原审被告深圳市×××××实业发展有限公司负担9171元；二审案件受理费9171元，由上诉人深圳市×××实业有限公司负担3171元，被上诉人杨某、某红负担6000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 许保疆
代理 审 判员 吴思罕
代理 审 判员 陈明亮
二〇一一年四月二十一日
书记员（兼） 严军军