广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）东中法民一终字第665号上诉人（原审原告）：广州市季和物业管理有限公司，住所地：广东省广州市黄埔区。法定代表人：季炳宝，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：广州市季和物业管理有限公司东莞分公司，住所地：广东省东莞市。负责人：王清玲，该公司总经理。上列两上诉人的共同委托代理人：卢煜璇，广东旗峰律师事务所律师。上列两上诉人的共同委托代理人：李小平，广东旗峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：方先标，男，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码为×××6358。上诉人广州市季和物业管理有限公司（以下简称季和公司）、广州市季和物业管理有限公司东莞分公司（以下简称季和东莞分公司）因与被上诉人方先标物业服务合同纠纷一案，不服东莞市第二人民法院（2014）东二法民一初字第1311号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。季和公司、季和东莞分公司因本案于2014年8月1日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、方先标向季和公司、季和东莞分公司支付自2011年8月16日至2012年12月期间的物业管理费1520.57元；2、方先标向季和公司、季和东莞分公司支付逾期付款期间的滞纳金3504.18元（按每日应交管理费的千分之三，从2011年9月1日起计至付清之日止）。原审法院经审理查明，方先标系东莞市长安镇振安西路210号万豪苑小区8幢1114号房的业主，该房建筑面积为46.09平方米。2008年11月30日，方先标作为案涉小区8幢1114室业主签订了一份《业主（临时）公约》，承诺按规定缴交物业管理服务费，如不按规定缴交物业管理服务费，以每日千分之三支付滞纳金，业主与物业管理公司之间因本规约发生的纠纷，协商不成的，提请市物业管理主管部门调解，或提交东莞市仲裁委员会依法裁决。2011年6月5日，东莞市鹏程物业投资有限公司（以下简称“鹏程公司”）作为合同甲方，季和公司作为合同乙方，双方签订一份《物业管理委托合同》，约定鹏程公司将东莞市长安镇振安西路210号万豪苑（建筑面积为66331平方米）委托季和公司实行物业管理，包括房屋建筑共有部位、市政公用设施和附属建筑物、构建物的维修、养护和管理等事项，委托期限自2011年6月6日起至2016年6月5日止；季和公司按住宅房屋建筑面积每月每平方米2元向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三交纳滞纳金；本合同在履行过程中发生争议的，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交东莞市仲裁委员会解决。双方确认方先标从2011年8月16日至2012年12月期间未缴纳案涉房屋的物业管理费，但方先标主张部分物业费已经超过两年的诉讼时效，其无需支付。季和公司、季和东莞分公司称其已于2012年2月20日和2012年11月1日以在公告栏上张贴温馨提示、通告的方式以及2013年12月16日以邮寄律师催告函的方式向方先标主张过权利，为此，季和公司、季和东莞分公司提供律师催告函、快递单、快递单回执、温馨提示、通告予以证明，其中季和东莞分公司于2013年12月16日向方先标于案涉物业的地址邮寄催告函，追讨2011年8月起至2012年12月期间的物业管理费，快递单回执显示于2013年12月19日由他人代收。温馨提示及通告落款人为季和东莞分公司，温馨提示载明“…截止2012年10月，有个别业主（7%）利用种种原因、理由推脱，长久拖欠物业管理服务费…敬请长期欠缴物业管理服务费的业主尽快缴清欠缴的各项费用…”，落款时间为2012年11月1日。方先标称没有收到过律师催告函，但确认快递单上的地址和电话是方先标本人的，方先标对温馨提示及通告亦不确认，称没有看到过。方先标主张案涉物业开发商因逾期交楼承诺按总房价的日万分之1.5的标准，以代为支付案涉物业管理费的方式补偿方先标直至补偿数额支付完毕，但其与开发商签订的逾期交楼补偿协议找不到，只能提交一份空白的逾期交楼补偿协议，季和公司、季和东莞分公司对此不确认，称与其无关。方先标另主张季和公司、季和东莞分公司提供的物业服务不到位，质量不合格，为此，提供照片以及信件予以证明，照片于2014年8月拍摄，信件反映了物业服务存在的问题，但无任何人的签名或盖章确认。季和公司、季和东莞分公司确认照片的真实性，但认为是起诉之后拍摄的，并非诉请期间的物业服务状况，对于信件，季和公司、季和东莞分公司不确认真实性。另，季和公司、季和东莞分公司确认其并非通告招投标的方式选聘为案涉小区的物业服务公司。季和公司的物业管理资质证明有效期从2011年5月26日至2014年5月13日，资质等级均为三级。《关于公布东莞市住宅物业管理服务收费政府指导价的通知》{东价（2004）136号}规定东莞市住宅物业服务费收费政府指导价中三级物业管理服务等级对应有多层、高层住宅（有电梯）的收费标准为1.4元∕平方米。原审法院认定上述事实的证据有：物业管理委托合同、业主（临时）公约、商品房买卖合同、催告函、快递单、快递单回执、温馨提示、通告、资质证书、逾期交楼补偿协议、照片、信件、《关于公布东莞市住宅物业管理服务收费政府指导价的通知》以及原审法院庭审笔录等。原审法院认为，关于本案的管辖问题，虽然《业主（临时）公约》和《物业管理委托合同》均约定双方当事人协商不成的，提交东莞市仲裁委员会解决，但方先标未在答辩期内提出管辖异议，并应诉答辩，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条的规定，视为原审法院具有管辖权。本案的争议焦点为：案涉《物业管理委托合同》是否合法有效，如果合同无效，季和公司、季和东莞分公司是否已经提供相应的物业服务；季和公司、季和东莞分公司诉请的物业管理费是否有事实和法律依据。本案的《物业管理委托合同》是鹏程公司与季和公司签订的，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，鹏程公司与季和公司签订的《物业管理委托合同》对方先标具有约束力，原审法院确认季和公司与方先标之间存在物业服务合同关系；季和公司确认由季和东莞分公司履行案涉小区的物业管理工作，且从温馨提示和通告显示季和东莞分公司系案涉物业服务合同实际履行主体，故其作为原告起诉方先标支付物业管理费，主体适格。依照《物业管理条例》第二十四条第二款的规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”季和公司、季和东莞分公司确认其并非通过上述方式选聘，其与鹏程公司所签订的《物业管理委托合同》无效。方先标主张季和公司、季和东莞分公司的物业服务存在严重的质量问题，但其提供的信件无任何人签名或盖章，而照片拍摄于2014年8月，并不能反映季和公司、季和东莞分公司诉请期间的物业服务质量情况，故原审法院对方先标物业服务存在质量问题的主张不予采信。方先标主张季和公司、季和东莞分公司诉请物业费已经超过诉讼时效，由于案涉合同无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿……”季和公司、季和东莞分公司已提供的物业服务，方先标不能返还，应以物业费的形式折价补偿，故物业费诉讼时效的起算点应从原审法院确认合同无效时起算，季和公司、季和东莞分公司诉请2011年8月16日至2012年12月期间的物业管理费没有超出诉讼时效，原审法院对方先标的抗辩不予采纳。方先标另主张开发商承诺代为支付物业费，故方先标无需支付上述期间的物业费，因逾期交楼补偿协议的签订主体为方先标和开发商，对季和公司、季和东莞分公司无约束力，原审法院对方先标的抗辩不予采纳。由于案涉合同无效，原审法院参照东莞市人民政府制定的指导价，三级物业管理服务收费标准为1.4元／平方米计算案涉的物业管理费为1064.68元（1.4元／平方米×46.09平方米×16.5个月），季和公司、季和东莞分公司诉请超出部分，无事实和法律依据，原审法院不予支持。至于滞纳金，由于本案案涉《物业管理委托合同》无效，业主（临时）公约亦非双方之间签订的合同，故季和公司、季和东莞分公司诉请拖欠物业费的滞纳金没有事实和法律依据，原审法院对此不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十七条和第一百四十二条的规定，判决：一、限方先标在判决发生法律效力之日起三日内向季和公司、季和东莞分公司支付2011年8月16日至2012年12月期间的物业管理费1064.68元。二、驳回季和公司、季和东莞分公司其他诉讼请求。如果方先标未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原审案件受理费25元，由季和公司、季和东莞分公司负担20元，方先标负担5元。季和公司、季和东莞分公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决一方面确认季和公司、季和东莞分公司与鹏程公司签订的《物业管理委托合同》对方先标具有束力，季和公司、季和东莞分公司与方先标之间存在物业服务合同关系，另一方面又认为季和公司进驻万豪苑小区未经过招投标，故认定《物业管理委托合同》无效，此种认定前后自相矛盾，认定事实和适用法律错误。（一）鹏程公司在与季和公司签订《物业管理委托合同》之前，已经履行了招投标程序，该合同是合法有效的。鹏程公司在与季和公司签订《物业管理委托合同》之前，也依法就东莞长安万豪苑小区的物业管理服务项目向社会公开招标，并初步选定了包括季和公司、季和东莞分公司在内的三家物业服务企业，经过比较和实地考察，最终确定由季和公司为该小区业主提供物业服务。原审判决认定季和公司被选聘未经过招投标方式，故《物业管理委托合同》无效，属于认定事实和适用法律错误。即使抛开招投标程序的要求，单从法理上来说，《物业管理委托合同》也是合法有效的。1、在性质上，《物业管理委托合同》是一份在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，鹏程公司与季和公司就万豪苑小区的前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，也即《物业管理条例》第二十一条所规定的前期物业服务合同。万豪苑小区的业主们一直未组成业主大会，全体业主也未就选聘物业服务企业达成过一致意见，因此在小区业主们成功选聘物业服务企业之前，建设单位有责任针对前期阶段的物业服务管理需要选聘有资质的物业服务企业。2、《物业管理条例》第二十四条关于建设单位用招投标方式选聘物业服务企业的规定，是一个倡导性规范，而非强制性、禁止性规范。从法理上来分析，如果违反了倡导性规范，并不会导致法律行为无效的法律后果。原审将《物业管理条例》第二十四条的规定视作法律的强制性、禁止性规范，进而判定《物业管理委托合同》为无效是值得商榷的。3、除了前述法律规定，我国法律并未对前期物业服务合同的效力作出特殊规定，因此《物业管理委托合同》并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定导致合同无效的情形。4、《物业管理委托合同》是在鹏程公司与季和公司在平等自愿、充分协商的基础上达成，是合法有效的。原审也确认了该合同对方先标具有约束力，确认了季和公司、季和东莞分公司与方先标之间因该合同而存在物业服务合同关系。因此，因此，季和公司、季和东莞分公司依照该合同约定全面履行了物业服务的职责，小区业主也应依据该合同约定的2元／平方米的标准履行向季和公司、季和东莞分公司支付物业管理费的义务。二、原审认定因《物业管理委托合同》无效，故参照东莞市人民政府制定的指导价以1.4元／平方米的标准计算案涉物业管理费，将物业管理公司的资质等级直接与物业管理服务等级划等号，属于认定事实和适用法律错误。1、如前所述，《物业管理委托合同》合法有效，该合同明确约定案涉物业的管理费按2元／平方米的标准收取，故应按照该标准计算案涉物业的管理费。2、资质等级的认定主要是根据物业管理公司的规模来确定，与物业管理服务等级没有关联。虽然资质等级只有三级，但季和公司、季和东莞分公司本着认真负责的服务态度和敬业精神，同样能为业主提供一级的物业服务水平。据此，季和公司、季和东莞分公司请求本院：1、将原审判决第一项变更为：方先标向季和公司、季和东莞分公司支付2011年8月16日至2012年12月期间的物业管理费1520.57元；2、撤销原审判决第二项，改判方先标向季和公司、季和东莞分公司支付逾期付款期间的滞纳金（从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三，从2011年9月1日起计至全部欠款付清之日止。）方先标答辩称：一、季和公司、季和东莞分公司进入涉案小区没经过招投标程序，在一审庭审中，季和公司、季和东莞分公司代理律师明确回复没有通过招投标。二、方先标自2011年8月16日至2012年12月不欠季和公司、季和东莞分公司物业费。季和公司、季和东莞分公司因建设单位东莞市鹏程物业投资有限公司资金链存在问题多次延期交楼，应当分两次赔偿方先标四年的物业服务费，第一次赔偿两年，分别为2009年、2010年，第二次按总房价的日万分之一点五赔偿，从2008年8月1日至2008年12月1日，合计2853.23元。季和公司、季和东莞分公司承诺以物业费相抵，每年物业费1104年，两年合计2208元，己抵扣2853.23元赔偿费。依据《广东省物业管理条例》第四十一条的规定，建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位己经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。因此2011、2012年的物业费应由鹏程公司承担。三、2011年8月16日至2012年12月的物业费己超过诉讼时效。方先标自2011、2012年起就多次协助季和公司、季和东莞分公司向建设单位迫讨物业费用之后，季和公司、季和东莞分公司就没有再向方先标提过物业欠费。方先标也从未接到季和公司、季和东莞分公司委托的任何机构催款通知及催款电话。方先标有充足的理由认为季和公司、季和东莞分公司己收到建设单位物业赔偿费用或已放弃该笔费用。四、季和公司、季和东莞分公司是建设单位内定的，没经过招标程序，也没经过业主的同意。五、物业管理费按每月每平方米2.0元的标准收费依据不足。季和公司、季和东莞分公司与鹏程公司签订的《物业管理委托合同》约定的每月每平方米2.0元未经过东莞市政府相关部门规定办理收费备案。另外合同对于建设单位未售物业约定的收费标准是每月每平方米1.0元，违反了《广东省物业管理条例》第四十一条的规定，已售物业与未售物业应该执行同一交费标准。而按照《东莞市物业管理收费标准》，季和公司、季和东莞分公司未取得在东莞物业服务的资格，其提供的物业严重不合格，最高的收费标准不能超过四级物业管理服务价格1.10元，物业管理费标准应该是每月每平方米1.0元。六、滞纳金每日千分之三的依据存在问题。依据季和公司与东莞市鹏程公司签定的《物业管理委托合同》第二十二条的约定，每天应按照管理费的万分之三交纳滞纳金，但是《业主临时公约》是业主与其它物业公司所签，其滞纳金条款是收楼时强加给方先标的不公平条款，并非其真实意愿。七、物业小区管理极其混乱，季和公司、季和东莞分公司未能提供证据证明其在案涉期间向方先标提供了物业服务，且物业服务是合格的。综上，请求法院依据当地的物业收费标准，判决季和公司、季和东莞公司退回多收取的物业费，并立即采取整改措施，提升管理水平，为业主提供合格的物业服务。本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。另查明，一审审理中季和公司、季和东莞分公司主张建设单位早已就业主物业管理费收取的标准向房产管理部门办理了备案，但并未提供证据予以证明。还查明，本院发函于东莞市长安房地产管理所，询问：“1、案涉《物业管理委托合同》是否已登记备案；2、如无备案，则其他物业管理服务等级为三级的物业服务企业在房管所备案的物业服务合同价格通常为多少。”该房管所复函称：“1、广州市季和物业管理有限公司与东莞市鹏程物业投资有限公司签订的《物业管理委托合同》在我所无备案登记；2、根据东价（2004）136号文件规定，多层、高层住宅电梯房的物业服务收费政府指导价最高价格是2.4元／平方米，下浮不限。已备案的物业服务合同价格都在2.4元／平方米以下，有物价局的批复的除外。”本院认为，本案为物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对季和公司、季和东莞分公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。因方先标未对一审判决提出上诉，故本院对于其在答辩意见中提出的诉讼时效抗辩、鹏程公司承诺代为支付物业费的抗辩以及季和公司、季和东莞分公司提供的物业服务存在严重质量问题的抗辩均不予审查。根据双方的上诉与答辩意见，本案争议焦点是：（一）案涉《物业管理委托合同》是否合法有效；（二）如果合同无效，季和公司、季和东莞分公司提供的物业服务应当以何种标准折价补偿。关于焦点（一）。《物业管理委托合同》是建设单位鹏程公司与季和公司签署的物业服务合同，根据《物业管理条例》第二十四条第二款的规定，鹏程公司作为建设单位，应按法律规定的程序选聘具有相应资质的物业服务企业。季和公司在一审中当庭确认上述合同没有经过招投标，其二审变更主张为其与鹏程公司签订物业合同时已经履行了招投标程序，但并未提供相应证据予以证明，根据禁反言原则，本院认定季和公司在签订《物业管理委托合同》时并未履行招投标程序，案涉《物业管理委托合同》因未经法定选聘程序而无效。关于焦点（二）。因《物业管理委托合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，对于季和公司、季和东莞分公司提供的物业服务，方先标应当折价补偿。季和公司、季和东莞分公司主张应当按照合同约定的价格标准折价补偿，但因案涉《物业管理委托合同》无效，且合同中约定的价格标准亦未在相关行政部门备案登记或得到物价局的批复允许，因此季和公司、季和东莞分公司主张按照合同约定的价格标准计算其提供的物业服务补偿缺乏依据，本院不予支持。原审根据东莞市人民政府制定的指导价格标准计算季和公司、季和东莞分公司提供的物业服务补偿并无不当，本院予以维持。综上所述，季和公司、季和东莞分公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由季和公司、季和东莞分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 倩代理审判员 钟 雯代理审判员 李瑞峰二〇一五年十二月二十八日书 记 员 陈子宁附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。