宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬鄞民初字第903号
原告（反诉被告）：宁波嘉乐大酒店有限公司。住所地：宁波市鄞州区古林镇礼嘉桥村。
法定代表人：韩春萍，该公司董事长。
委托代理人：王浙海，浙江导司律师事务所律师。
被告：宁波市名佳厨房餐饮有限公司。住所地：宁波市江东区潜龙路**号。
法定代表人：ＸＸ，该公司董事长。
被告（反诉原告）：宁波市鄞州名聚厨房餐饮有限公司。住所地：宁波市鄞州区古林镇礼嘉桥村。
法定代表人：李红卫，该公司董事长。
两被告共同委托代理人：龚骅，浙江灵桥律师事务所律师。
两被告共同委托代理人：周丽萍，浙江灵桥律师事务所律师。
原告（反诉被告）宁波嘉乐大酒店有限公司（以下简称嘉乐公司）为与被告宁波市名佳厨房餐饮有限公司（以下简称名佳公司）、被告（反诉原告）宁波市鄞州名聚厨房餐饮有限公司（以下简称名聚公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2013年6月4日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员薛海蓉适用简易程序审理。后因案情复杂，于2013年9月5日转为普通程序组成合议庭审理。被告名聚公司在举证期限内提起反诉，本院依法与本诉合并审理。审理期间，应原告申请，本院依法对两被告实施了财产保全措施。应原告及被告名聚公司申请，依法对涉案租赁物装饰装修及设备的残值进行了司法鉴定。本案于2013年8月15日、2014年1月10日依法公开开庭进行了审理。原、被告在审理期间自行和解未能达成协议。本案现已审理终结。
原告嘉乐公司起诉称：原告与被告名佳公司签订《租赁协议》，原告将2#楼一至三层面积约1800平方米、3#楼四至五层约400平方米出租给名佳公司作为餐饮费用，租期十年，年租金1060000元，并对各自的权利义务进行了约定。2011年8月17日，原告与两被告签订补充协议，就租赁期间的联系事宜、结算等补充约定。上述协议签订后，原告将房屋进行了装修并如约交付，被告也实际使用。截止原告起诉之日，被告已拖欠租金、电梯保养费、特检费、水电费等各项费用692688.59元，经原告多次催讨，至今未付。被告名佳公司作为协议约定的承租人，理应按约付款，被告名聚公司作为实际使用人，也负有相应的支付责任。因两被告拖欠租金等费用已经构成根本性违约，原告不但可以行使合同解除权，也有权要求被告承担违约责任并赔偿损失。为此，请求判令：1.两被告立即支付拖欠的租金635000元及逾期付款滞纳金120000元（从2012年9月起暂计至2013年4月共8个月，按合同约定的每天500元计算，今后发生的按实计算至款项付清之日止）；2.两被告支付拖欠的2012年8月2日至2013年8月1日期间的电梯保养费6000元以及2013年度电梯特检费650元；3.两被告支付2013年4月份水电费45758.59元；4.两被告支付2013年度有线电视费5280元；上述4项款项共计812688.59元。审理期间，原告增加及变更诉讼请求后确定诉讼请求如下：1.判令解除原告与被告签署的编号为“no.jl001”的《租赁协议》及补充协议，并将房屋立即返还给原告；2.两被告立即支付拖欠的租金1020833元（租金自2012年9月计算至2013年11月15日止，其中2012年9月至11月租金欠付为105000元，2012年12月至2013年9月租金为883333元，2013年10月租金按65000元计算已付，2013年11月租金按半个月计算为32500元）；3.两被告立即支付逾期付款滞纳金151000元（自2012年9月1日起暂计算至2013年6月30日止，之后计至款项付清之日止，按合同约定的每天500元计算）；4.两被告支付拖欠的2012年8月2日至2013年8月1日期间的电梯保养费以及2013年度电梯特检费计6650元；5.两被告支付2013年10月至11月水电费共计57392.60，并判令原告有权没收200000元的水电押金；6.两被告支付2013年度有线电视费5280元；7.两被告赔偿原告经济损失2400000元（原告投入的装修损失）。
被告名佳公司、名聚公司共同答辩称：1.对原、被告双方签订租赁协议以及补充协议没有异议。根据补充协议的约定，原告认为两被告需要共同承担责任是没有依据的，现在所有与原告发生的债权债务均由被告名聚公司进行结算，故相应责任应由被告名聚公司承担，如果原告认为实际履行合同的是被告名佳公司，那也只能起诉名佳公司。2.原告已经将房屋交付给被告，被告也已经实际使用。但在合同履行过程中，2012年7月至9月期间，原告在未取得政府部门合法审批且不顾被告反对的情况下，搭建巨型违章建筑完全遮挡住了酒店的沿街店面，影响了被告的经营，为此双方产生了矛盾，因原告就违章建筑未处理的情况下，被告才拒付租金。租赁物的用途包括实际使用的房屋及房屋外面的公用部分，在承租房屋的时候，原告搭建违章建筑的地方是空地，无论该空地原是何用途，显然不是搭建违章建筑用于服装销售，该搭建影响了租赁物的用途。原告在诉状中以“基本上”没遮挡来表述；加上之前，消防部门现场检查后认为原告的搭建导致了消防通道堵塞，随后原告未经被告同意却另开一门作为消防通道。该行为发生在诉讼期间，显然原告也已经意识到搭建行为已经堵塞了消防通道，原告首先存在违约行为。故原告的诉讼请求不能成立，应当予以驳回。
被告名聚公司反诉称：根据合同约定，原告在交付房屋前应于2010年5月31日前完成餐饮用房的装饰装修，其他设备设施由名佳公司承担，如逾期3个月仍未交房，名佳公司有权选择解除合同或继续履行，选择继续履行合同的，原告应向名佳公司支付违约金500000元。原告实际于2011年1月底交付租赁房屋，故应支付违约金给名佳公司。2011年3月，名佳公司对外营业。2011年8月11日，原告及两被告签订补充协议，约定所有与原告发生的债权债务关系都由名聚公司负责结算。因原告2012年7月至9月在租赁房屋北面违法搭建违章建筑用于服装销售，事实上改变了租赁物的餐饮用途并导致租赁物从直接面朝向启运路变为不临街的内部建筑，影响了租赁物作为餐饮用房的使用价值，且堵住消防通道也造成了使用的安全隐患，故对原告隐瞒真实情况采取欺诈手段诱使名聚公司签订合同的行为，名聚公司有权要求解除合同并赔偿损失。为此请求判令：1.原告拆除其在租赁房屋北立面搭建的违章建筑；2.如原告拒绝拆除违章建筑，则解除2009年11月18日签订的《租赁协议》；3.原告支付被告逾期交房违约金500000元；4.原告赔偿被告名聚公司装修损失2850000元、经营损失1470000元（包括自违章建筑搭建之日起至2013年11月15日止期间的租金损失、人工工资损失）。
原告对被告名聚公司的反诉答辩称：1.原告已经诉请解除合同，并要求被告立即停止营业、腾退房屋，故同意被告名聚公司提出的立即终止合同的要求。2.原告不认可名聚公司提出的终止合同的事实和理由。原告交付了房屋并履行了各项义务，被告接收了房屋并持续经营，说明被告已经实现了承租房屋的目的。关于违章建筑、消防通道，搭建的建筑物体积并不大，最多遮挡了外立面的三分之一，该建筑物对酒店经营也不存在影响，也没有改变租赁物的用途，且在原告搭建的时候被告并无异议；关于消防通道，消防部门并未下达整改通知书，之后，原告根据消防部门的建议新开了消防通道。退一步讲，即使搭建的建筑物对餐饮经营有影响，也远没有达到解除合同的后果，不符合约定或法定的解除条件。关于延期交付的问题，被告在装修、营业期间均未提出异议，现在主张权利已经超过了法律规定的时限。综上，应驳回被告名聚公司要求赔偿损失的反诉请求。
原告为支持其本诉诉讼主张和反诉抗辩意见，向本院提交如下证据：
1.《租赁协议》、《补充协议》各一份，拟证明原告将2#楼一至三层、3#楼四至五层房屋出租给两被告，并就租期、租金等进行约定，补充协议仅就结算事宜进行约定的事实。
2.收款收据两份，拟证明被告名佳公司按协议约定缴纳了押金600000元的事实。
3.发票两份、催告单一份，拟证明被告拖欠2012年8月2日至2013年8月1日的电梯保养费6000元、2013年度的电梯特检费650元的事实。
4.发票、催告单、签收单各一份，拟证明被告拖欠2013年度有线电视费5280元，原告已向被告催告付款的事实。
5.房权证、国有土地使用权证各一份，拟证明原告对租赁物享有所有权的事实。
6.律师函及快递详情单各一份，拟证明原告于2013年4月23日发函催告被告支付租金及其他费用的事实。
7.会议记录、工程移交单各一份，拟证明两被告自房屋于2011年1月交付后从未就租赁物装修、交房迟延提出异议的事实。
8.报告一份，拟证明原告在租赁物旁边搭建临时展厅得到了宁波市鄞州区古林镇礼嘉桥村村民委员会同意的事实。
9.《工程装修合同》、预算书、装修主材购买清单各一份，合同及发票若干份，拟证明原告按约对租赁物进行装修以及装修投入的价值等事实。
10.照片一组，拟证明原告并未改变租赁物的用途，搭建的临时展厅对租赁物不存在影响的事实。
11.催告函三份、律师函两份、快递详情单两份，拟证明被告拖欠租金及原告多次催款的事实。
12.照片两份，拟证明租赁物的北面新开了消防通道，不存在消防通道被堵的事实。
13.进账单、发票各一份，拟证明被告名聚公司曾于2012年2月20日支付了2012年度的有线电视费，有线电视费应由被告承担的事实。
14.2013年10月、11月的水、电、天然气等费用确认表各一份，拟证明被告拖欠2013年10月的水、电、天然气等费用56981.09元（因原告10月份在被告处有餐费26553元，故直接在该月费用中抵扣后尚欠30428.09元），11月的水、电、天然气等费用26766.21元的事实。
15.现金缴款单、发票各一份，拟证明被告在诉讼期间于2013年10月支付了该月租金65000元的事实。
16.承诺书一份，拟证明被告承诺自2013年10月1日之后，按月租金65000元的标准预付租金并应在次月10日前付清上月水电等费用，否则原告有权停水停电，且原告对月租金标准予以认可的事实。
17.正评报字（2013）第098号资产评估报告书一份，拟证明原告为涉案房屋投入的装饰装修现有价值为2415000元的事实。
两被告为支持其本诉抗辩意见以及被告名聚公司为支持其反诉主张，共同向本院提交如下证据：
1.《租赁协议》、《补充协议》各一份，拟证明根据合同约定，原告存在逾期交房行为，原告搭建临时建筑用于服装销售改变了租赁物的用途，以及根据补充协议的约定名聚公司于2011年8月17日承接了名佳公司的债权债务的事实。
2.照片四份，拟证明原告搭建违章建筑，改变了租赁物的外立面，遮挡了被告的招牌、标识，影响被告正常经营的事实。
3.合同、发票及付款凭证若干份，拟证明被告为经营酒店投入3650000元的事实。
4.正评报字（2013）第098号资产评估报告书一份，拟证明被告为涉案房屋投入的装饰装修、设备等现有价值为
1737320元，同时，被告认为该评估价值过低，根据被告提交的证据，被告的全部投入超过了4000000元。
原、被告提交的上述证据均经庭审质证。原、被告的质证意见及本院认证意见如下：原告的证据2、5、15、16，两被告均无异议，本院依法予以采信。原告的证据1与两被告的证据1相同，双方对真实性无异议，但两被告认为名聚公司才是本案适格被告，如果原告认为补充协议仅指结算变更，则被告应为名佳公司，且根据合同约定，原告存在逾期交房的违约行为；原告认为被告从未就逾期交房主张权利，现在主张已经过了诉讼时效，原告也没有改变租赁物的用途，补充协议仅是对结算方的变更；本院对真实性予以认定，至于各方主张的协议主体、违约责任、逾期交房问题在说理部分结合其他证据及事实阐述。原告的证据3，两被告要求庭后对电梯保养费及电梯特检费进行核实，但一直未予核实，结合合同6.9条的约定及原告的付款凭证，本院对真实性予以认定。原告的证据4，两被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。原告的证据6，两被告认为并未收到该函件，由于原告提交的快递详情单没有送达记录，无法证实是否送达给被告，故本院对该证据不予采信。原告的证据7，两被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定，至于迟延交付房屋的相关问题在说理部分阐述。原告的证据8，两被告对真实性、合法性有异议，认为村民委员会无权同意搭建临时建筑；本院认为该函件系原件，证据形式上不存在瑕疵，对其真实性予以认定，但临时建筑搭建审批不属于村民委员会的职权范围，故本院对该证据的合法性不予认定。原告的证据9及两被告证据3均为涉案房屋投入的装饰装修及设备价值，两被告对原告装修的事实无异议，但对证据的真实性有异议；原告对真实性、关联性均有异议，认为合同与发票无法一一对应，另有刷卡购物及网上购物的部分无法确认。本院认为双方已对此申请司法鉴定，故对上述证据不作认定。原告的证据10及两被告的证据2均为涉案房屋北边搭建临时建筑后的照片，双方对真实性均无异议，但两被告认为临时建筑挡住了租赁物朝向启运路的外立面，对其经营产生影响，原告认为临时建筑并未改变酒店的大门位置和外立面，也没有遮挡被告的招牌和标识，且已另开消防通道；本院对真实性予以认定，至于临时建筑对涉案房屋经营影响及合同解除的违约责任认定在说理部分阐述。原告的证据11，两被告对催告函的真实性无法确认，认为应以发给被告的函件为准；本院根据被告的意见认定被告已收到函件的事实，结合被告欠付租金以及在本案审理期间已经付清了2013年10月之前水、电、天然气等费用的事实，对该证据的真实性予以认定。原告的证据12，两被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。原告的证据13，两被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告付款时间是2012年2月，但原告缴费时间为2012年4月，无法证明系由被告支付有线电视费，即使由被告支付，原告主张的租金至2013年11月15日止，则被告也无需承担全年的有线电视费；本院对真实性予以认定，至于在该费用是否应由被告承担在说理部分结合合同约定及履行情况阐述。原告的证据14，被告对2013年10月的费用无异议，对11月的费用无法确认；本院要求被告庭后对11月的费用进行核实，被告不予核实，结合被告在租赁期间的费用支付情况和本院核实情况，本院对该证据予以认定。原告的证据17与两被告的证据4均为正评报字（2013）第098号资产评估报告书，两被告认为对其投入的评估价过低，且该评估报告仅有结论，没有详细的价格构成，对真实性有异议；原告无异议；本院认为，该资产评估报告书系经原、被告申请司法鉴定形成，被告对该报告的异议未在本院指定的期限内提出，且提出的异议没有证据证明，故本院对该报告予以采信。
综合原、被告诉辩意见及证据认证意见，本院确认本案如下事实：
2009年11月18日，原告与被告名佳公司签订《租赁协议》，甲方（原告）将其所有的位于宁波市鄞州区启运路297号宁波嘉乐大酒店2#楼一至三层面积约1800平方米及3#楼四至五层面积约400平方米的房屋出租给乙方（被告名佳公司）经营使用，乙方已对租赁房屋实地考察了解，愿意承租该房屋用于经营餐饮；乙方的租赁期限为十年（以甲方装修完毕交付至乙方的第31天起为租赁期开始）；合同生效后，乙方在一周内缴纳租赁押金600000元，待开业后逐月退还，直至200000元作为水电押金，在合同期满费用结算完成后三日内返还给乙方；年租金1060000元，每三个月支付一次，每次在到期前15天付清；乙方在合同生效后60天内向甲方提供餐厅装修所需图纸，甲方按照乙方提供并经甲方认可的图纸对餐饮用房进行装修，所承担费用为4000000元左右，厨房及设备、养鱼池、观赏鱼池、餐梯、装饰灯、空调、所有可以移动部分物品、餐厅场景布置用品和3#楼不属甲方负责；甲方应于2010年5月31日前向乙方交付场地，并完成验收，逾期3个月未交付的，乙方有权解除合同或选择继续履行合同，乙方选择继续履行的，甲方应支付违约金500000元；乙方在餐厅开业前一周内向甲方缴纳2#、3#楼第一季度租金265000元，之后在每季度的前7天缴纳，未按时支付的，应按日500元支付滞纳金；每月5日至10日，乙方应向甲方缴纳维修费、通讯费等杂费，应按50%比例向甲方缴纳两台电梯的年检费和维修费；协议签署后立即生效，任何一方终止协议将赔偿对方因此造成的经济损失，赔偿金额为投入部分的剩余价值。2011年8月17日，原告与两被告签订《补充协议》，约定原协议系由名聚公司委托代表人ＸＸ签订，所有与原告发生的债权债务关系都由名聚公司负责结算；原先与嘉乐大酒店有关的日常经营事物与名佳公司代表人ＸＸ联系协商不变。租赁协议签订后，被告名佳公司向原告支付了押金600000元，至今尚余水电费押金200000元。2011年1月30日，原告与被告名佳公司签署移交单，确认自2011年2月1日起将2#楼一至三层交付使用。自原告与两被告签订补充协议后，涉案房屋租赁期间的租金及其他费用均由名聚公司支付，原告的催款函亦发给名聚公司。2012年8月之前的租金，被告名聚公司均已付清，之后又支付了2012年9月至11月的部分租金160000元。原告在向被告催讨租金无果后，于2013年6月4日向本院起诉，要求被告按约付款。被告名聚公司在审理期间提起反诉，要求解除合同，原告为此亦于2013年7月8日提出要求判令解除合同。本案审理期间，被告名聚公司仍继续经营，并于2013年9月22日向原告出具承诺书，承诺于2013年10月1日前付清8月的水、电、天然气等费用，自10月1日起按每月65000元标准于上月25日前支付租金，否则原告有权停水停电。被告名聚公司按承诺支付了2013年10月租金65000元，并付清了2013年10月之前的水、电、天然气等费用。至2013年11月15日，因名聚公司搬迁撤场，原告向本院申请采取保全措施，本院遂将名聚公司的设备及物品予以现场查封并交由原告保管。被告经营期间，尚有2013年10月、11月的水、电、天然气等费用共计83747.30元未结清。原告另已支付电梯保养费至2013年8月（半年四部电梯费用为13200元）、2013年度的电梯检测费1300元、2013年度的有线数字电视服务费5280元。原告在被告处亦有当月餐费26553元未结。
2012年6月，原告向宁波市鄞州区古林镇礼嘉桥村村办申请搭建钢结构临时展厅，经该村村民委员会同意后，原告于2012年7月底至9月期间在嘉乐大酒店2#楼北面朝向启运路的空地紧邻2#楼搭建了临时展厅，用于服装销售，2#楼东面即酒店正门仍为原状。由于临时展厅封堵了北面原有的消防通道，原告于2013年8月另行开设了消防通道。
原、被告就各自在涉案房屋投入的装饰装修及设备等残值申请进行了司法鉴定，本院依法委托宁波正平资产评估有限公司进行鉴定并出具了正评报字（2013）第098号资产评估报告书，确认原告投入的装饰装修残值为2415000元，被告投入的装饰装修及设备残值为1737320元。原告支付鉴定费24500元，被告名聚公司支付鉴定费19200元。
另查明：被告名聚公司的成立时间为2011年3月9日。
本院认为：原告与被告名佳公司签订的《租赁协议》及原告与两被告签订的《补充协议》，均为各方真实、自愿的意思表示，且不违反法律规定，各方均应按约履行。
本案各方当事人的争议焦点是：一、两被告是否应共同承受租赁合同的权利义务；二、涉案合同解除的违约责任由谁承担。
一、两被告是否应共同承受租赁合同的权利义务。
结合《租赁协议》、《补充协议》及合同履行情况分析，《租赁协议》由原告与被告名佳公司签订，此时的承租人应为名佳公司。在原告与两被告签订《补充协议》后，根据约定，《租赁协议》系由名聚公司委托ＸＸ签订，与原告之间的债权债务关系亦由名聚公司承受，则能够确定涉案房屋的实际承租人应为名聚公司；虽然协议约定了日常经营事物仍与名佳公司代表ＸＸ联系，但从合同履行的实际情况看，涉案房屋的租金及其他相关费用均由名聚公司支付，即使原告发函催款，也是发给名聚公司并非名佳公司，进一步印证了租赁合同中承租方的权利义务承受人为名聚公司。此外，《租赁协议》签订时，名聚公司尚未成立，由名佳公司及ＸＸ签订协议，并在名聚公司成立后作为实际承租人承受租赁合同的权利义务，具有合理性。故综合上述理由，本院认定租赁合同中承租方的权利义务应由被告名聚公司承受，原告要求支付租金及相关费用的义务，应由被告名聚公司承担；其要求被告名佳公司共同承担，缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。
二、涉案合同解除的违约责任由谁承担。
涉案合同约定的履行期限虽未届满，但原告与被告名聚公司均提出解除合同的请求，视为双方对合同解除达成一致，故涉案《租赁协议》、《补充协议》解除。关于合同解除的时间，虽然双方在2013年7月均提出解除合同，但被告名聚公司在此之后仍继续经营并根据承诺书向原告付清了2013年10月之前的水、电、天然气等费用以及10月的租金；原告在此期间亦未阻止被告名聚公司继续经营的行为，且认可名聚公司出具的承诺书内容，直至名聚公司准备撤场时，本院于2013年11月15日根据原告财产保全的申请进行现场查封，至此，双方的行为均明确了合同不再继续履行，故本院认定合同解除的时间为2013年11月15日。关于合同解除的违约责任，原告认为系被告先行违约要求提前解除合同并拒付租金，被告名聚公司认为系原告隐瞒真实情况擅自搭建违章建筑严重影响其经营所致。原告在嘉乐大酒店2#楼北面空地搭建临时展厅未进行合法审批，故临时展厅确系违章建筑。临时展厅的搭建时间为2012年7月底至9月，而租赁合同的签订时间为2009年11月，时隔近三年，被告名聚公司称原告在签订合同时隐瞒其要在房屋朝向启运路一边搭建违章建筑的事实不仅缺乏证据证明，也不符合一般常理，其主张难以成立。虽然临时展厅搭建在2#楼的北面朝向启运路，但并未完全遮挡2#楼外墙的北立面，名聚公司的招牌仍然可见，搭建展厅的空地也不属于租赁合同约定的租赁物范围，且名聚公司的正门位置并不朝向启运路，展厅对正门没有影响，仅是影响了消防通道，但原告已另行处置，不影响消防安全；更为重要的是，被告名聚公司并非在2012年7月新开营业而是已经经营了一段时间，其经营仅因房屋外立面搭建展厅就受到严重影响、致使合同无法继续履行的说法显然是难以成立的，故本院认为，现被告名聚公司在租赁期间拒付租金并提前解除合同不符合约定及法定条件，系根本性违约，应承担合同解除的违约责任。
综上分析，本院认为，对原告要求被告名聚公司支付2012年9月计至2013年11月15日期间的租金的诉讼请求，本院予以支持。关于租金的金额，本院结合被告名聚公司于2013年9月22日出具的承诺书，以每月65000元标准支付租金，且已实际支付了2013年10月租金，原告也予以接受。同时考虑，原告在紧邻被告租赁使用的2#楼处搭建展厅，未与被告进行充分的沟通协商，且展厅系违章建筑，也遮挡了2#楼北立面部分朝向启运路原本开阔的视野空间，对承租人使用租赁物造成一定心理影响而导致双方发生纠纷，原告的行为欠妥。故本院认定自2012年9月起的租金标准按每月65000元计算，共计717500元（2012年9月至11月已付160000元，欠付35000元，2012年12月至2013年9月租金650000元，2013年10月租金已付，2013年11月按半个月计算为32500元）。关于原告要求被告交还房屋，因房屋及相关物品均因采取财产保全措施交由原告保管，原告已实际控制房屋。关于原告主张的滞纳金，合同约定为每日500元，且没有明显过高，故应自每一期租金逾期支付之日起开始计算。关于原告主张的电梯保养费、电梯特检费共计6650元，符合合同约定，应由被告名聚公司支付。关于原告主张的水、电、天然气等费用共计83747.30元应由被告名聚公司支付，同时原告愿意将其在被告处的当月未结餐费26553元在该费用中抵扣，本院认为未损害被告利益，应予准许，故被告名聚公司应支付费用为57194.30元；关于原告要求没收水电押金200000元，本院认为水电费押金系为支付水电费提供担保，原告要求没收缺乏依据，本院不予支持，但在被告拒绝履行付款义务时，可以抵扣应付费用。关于原告主张的有线电视服务费5280元，虽然合同没有明确约定，但该费用系被告名聚公司使用有线电视服务产生，原告已经垫付，应由被告支付，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿损失2400000元，本院认为合同解除系被告名聚公司根本性违约所致，按约应由被告赔偿，原告的主张符合法律规定，且损失赔偿的金额已经司法鉴定确定，本院对原告的该主张予以支持。关于被告名聚公司主张的逾期交房违约金500000元，本院认为，合同约定的房屋交付时间为2010年5月31日前，根据移交单确定原告实际于2011年1月30日交付，被告名聚公司虽然于2011年8月17日签订补充协议确定其承受租赁合同权利义务，但从补充协议内容确定其自始系租赁合同的实际承租人，名佳公司法定代表人ＸＸ不仅为其代签协议，且合同的联系人也均为ＸＸ，故名聚公司自成立起即2011年3月9日起应知其权利受侵害，应及时主张权利，但名聚公司在两年内未予主张，故本院对原告主张的被告名聚公司要求支付逾期交房违约金已过诉讼时效期间的抗辩意见予以采纳，被告名聚公司就此丧失了胜诉权，本院对被告名聚公司的该主张不予支持。关于被告名聚公司要求原告赔偿装修损失2850000元、经营损失1470000元，因合同解除由被告根本性违约所致，被告主张赔偿不符合合同约定亦缺乏法律依据，赔偿的金额也无事实依据，且原告就被告名聚公司已投入的装饰装修及设备不同意利用及补偿，故本院对被告的该主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决如下：
一、解除原告宁波嘉乐大酒店有限公司与被告宁波市名佳厨房餐饮有限公司、被告宁波市鄞州名聚厨房餐饮有限公司签订的《租赁协议》、《补充协议》；
二、被告宁波市鄞州名聚厨房餐饮有限公司支付原告宁波嘉乐大酒店有限公司租金717500元及滞纳金（按每日500元计算，其中2012年9月至11月租金35000元自2012年9月1日起计算，2012年12月至2013年2月租金195000元自2012年12月1日起计算，2013年3月至5月租金195000元自2013年3月1日起计算，2013年6月至8月租金195000元自2013年6月1日起计算，2013年9月至11月15日租金97500元自2013年9月1日起计算，均计至本判决确定的履行之日止）；
三、被告宁波市鄞州名聚厨房餐饮有限公司支付原告宁波嘉乐大酒店有限公司电梯保养费、电梯特检费6650元；
四、被告宁波市鄞州名聚厨房餐饮有限公司支付原告宁波嘉乐大酒店有限公司水、电、天然气等费用57194.30元；
五、被告宁波市鄞州名聚厨房餐饮有限公司支付原告宁波嘉乐大酒店有限公司有线电视服务费5280元；
六、被告宁波市鄞州名聚厨房餐饮有限公司赔偿原告宁波嘉乐大酒店有限公司装饰装修损失2400000元；
七、驳回原告宁波嘉乐大酒店有限公司的其他本诉诉讼请求；
八、驳回被告宁波市鄞州名聚厨房餐饮有限公司的反诉诉讼请求。
上述应付款限被告宁波市鄞州名聚厨房餐饮有限公司于本判决生效后十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费36586元，由原告宁波嘉乐大酒店有限公司负担4293元，被告宁波市鄞州名聚厨房餐饮有限公司负担32293元。反诉受理费22680元，由被告宁波市鄞州名聚厨房餐饮有限公司负担。财产保全费5000元，由被告宁波市鄞州名聚厨房餐饮有限公司负担。鉴定费43700元，由被告宁波市鄞州名聚厨房餐饮有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 薛海蓉
代理审判员 龚媛媛
人民陪审员 冯友华
二〇一四年二月二十日
代书 记员 傅 雷