广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0606民初15053号
原告：杨晓嘉，女，1993年6月27日出生，汉族，住广东省潮州市湘桥区，
委托诉讼代理人：廖宇哲，广东卓信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨煜楠，男，1983年12月1日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。系原告杨晓嘉的兄长。
被告：李小青，女，1979年12月12日出生，汉族，住湖南省洪江市，
委托诉讼代理人：姚贤达，广东聚英华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢锋，广东聚英华律师事务所律师。
被告：何坤华，男，1970年9月30日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：姚贤达，广东聚英华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢锋，广东聚英华律师事务所律师。
原告杨晓嘉诉被告李小青、何坤华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李晓芹适用简易程序独任审判，于2016年10月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人廖宇哲、杨煜楠，两被告的共同委托诉讼代理人姚贤达、谢锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与两被告之间就“佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园西苑泮浦湾”所签订的《房屋买卖合同》和《房屋租赁合同》于2016年7月26日解除；2.判令两被告立即向原告交还佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园西苑泮浦湾房屋；3.判令两被告向原告支付定金余额168000元；4.判令两被告向原告赔偿中介费9000元；5.判令两被告向原告支付拖欠的2016年3月10日至2016年7月25日租金8100元（以1800元/月为标准计算4个半月）；6.判令两被告向原告支付自2016年7月26日起至实际交回房屋之日止的占用费（参照1800元/月租金标准暂计至2016年8月25日为1800元）；7.判令两被告向原告支付拖欠的自2015年10月10日起至实际交回房屋之日止的物业管理费、水电费（暂计至2016年7月9日共9个月。物业服务费以357.06元/月为标准3213.54元，水费以100元/月为标准900元，电费以600元为限）；8.本案诉讼费（包括但不限于受理费、公告费等）由两被告承担。事实与理由：2015年9月17日，原告在中介公司工作人员介绍下认识了两被告，后两被告商定以被告李小青名义与原告签订《房屋买卖合同》，该合同约定：两被告购买原告名下位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园西苑泮浦湾房屋（下简称涉案房屋），成交价为1090000元；当时双方均知道涉案房屋尚未办理好房地产权证，首期款等于成交价减去定金及减去定金余额、减去贷款额（以银行批复为准）；定金余额200000元应于银行发出卖方还贷通知书五个工作日内存入卖方供款账号；卖方签订合同并收取买方定金50000元当天，将涉案房屋以出租方式交给买方使用，每月租金1800元，直至卖方收齐所有楼款当天为止。合同还约定：买方应当在签订合同后150天内到银行申请按揭贷款，签署相关购房抵押贷款合同。合同签订后，两被告于2015年10月15日才支付约定的定金50000元，而原告却在中介公司的主持下于2015年10月10日将涉案房屋以租赁方式交付两被告使用。随后原告依约向银行申请提前还贷，并通知两被告支付定金余额200000元，但两被告却以各种理由推诿。两被告还拖欠租金、物业管理费、水电费。经原告多次催促，两被告仍然拒绝支付。两被告至今未向银行申请按揭贷款，也未取得银行同贷书。后原告通过律师发函告知两被告，称如果两被告有诚意继续履行合同，须于2016年7月25日前支付约定购房款项，并向银行申请按揭贷款，同时清偿所拖欠的租金、物业管理费、水电费，但两被告对此置之不理。两被告既不支付约定款项，也不申请按揭贷款，同时还一直霸占涉案房屋拒不交纳租金、物业服务费、水电费，已构成违约，请求法院判决支持原告的诉讼请求。
两被告辩称，一、只有符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形才允许解除合同，且解除合同通知书必须送达被解除人。本案未具备法定合同解除条件，且原告未依法将解除合同通知书送达给被告，故原告的第一项诉请未具备法定条件。二、原被告签订《房屋买卖合同》，约定原告将涉案房屋出售给被告。其中合同第4条约定收定金当天“卖方交付房屋给买方使用”。被告根据《房屋买卖合同》约定有权使用涉案房屋，因此原告请求交还涉案房屋并未具备条件。三、根据《中华人民共和国担保法》第九十条规定，当事人在定金合同应约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。虽然原被告约定尚有定金余额200000元未支付，但依据上述法律规定，定金合同并未生效。原告请求支付定金余额168000元缺乏法律依据。四、被告并未违约，原告请求赔偿其中介费损失缺乏事实依据。五、本案为房屋买卖合同纠纷，原告请求支付租金，缺乏事实及法律依据。且根据原被告签订的《房屋租赁合同》，被告也可以依据《房屋租赁合同》约定继续使用涉案房屋，因此原告请求交还涉案房屋也不合理，也违反了《房屋租赁合同》约定。原告请求支付房屋占用费及物业服务费等，缺乏依据。原告于2016年5月份已切断涉案房屋水电，被告已无法合理进行使用。原告切断水电，已严重违反《房屋租赁合同》约定，原告应赔偿被告相应损失。六、两被告并未办理结婚登记，并非合法夫妻关系。
本院经审理认定事实如下：两被告于2012年3月21日登记结婚。2015年9月17日，原告（卖方）、被告李小青（买方）、顺德区北滘镇丰兴房地产中介服务部（经纪方）三方签订一份《房屋买卖合同》，约定：1.原告将其名下涉案房屋卖给被告李小青，价款1090000元。2.涉案房屋交付时间为卖方收定金当天。买卖双方应在收楼当天一并到场查验涉案房屋，查验后双方签《房屋交接确认书》。3.如因买方或卖方违反本合同约定，如拒不提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续，逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价1‰向守约方支付违约金。（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价5%的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1‰支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。4.基于经纪方为买卖双方提供的中介代理服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费。在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪人支付代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。5.本合同与任何在此之前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准。6.买卖双方均是自愿签订本合同，并双方均知悉涉案房屋还没出房地产权证书，双方均承认本合同有效。7.首期楼款=总成交价减去定金减去定金余额再减去贷款额（以银行批为准）。8.定金余额200000元，买方应于银行发出卖方还贷通知书5个工作日内存入卖方上述房屋供楼账号，作赎契的专款专用，卖方不得挪用。9.卖方同意签订本合同并收取买方定金50000元当天将上述房屋以租的方式交给买方使用。租金为每月1800元，直至卖方收齐买方所有楼款当天为止。10.如因开发商出证延迟，本合同约定的时间顺延。11.买卖双方二手过户前的所有费用，如维修基金、契税等由卖方支付，过户或过户后所产生的税由买方承担。12.定金50000元，买方于2015年9月17日支付给卖方；定金余额200000元，买方须于2016年3月31日前支付给卖方。卖方应于签订本合同后180天内向抵押银行办理提前还贷手续并在经纪方或银行发出还贷通知之日起5天内还清贷款（若存在逾期供款，卖方应提前偿还），卖方承担还贷一切手续费用。首期款（不含定金），买方应于2016年4月30日前由买方直接支付卖方本人或卖方账户。楼价余款，银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于递件成功后缴交税费前与首期楼款一并支付给卖方。13.买卖双方须在完成提前还贷，涂销抵押登记及归档手续后5天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖。卖方出资赎契后，因买方原因导致无法交易过户或本交易无法继续履行的，属于买方违约，则买方应向卖方支付等额总楼价20%的违约金……
经原被告协商约定，被告定于2015年9月17日向原告支付定金3000元，剩余定金47000元，被告定于2015年9月19日前以转账方式转入原告指定账户中。2015年10月15日，原告出具《收款收据》，确认已收到被告定金共50000元。
2015年10月15日，原告（出租方）、被告李小青（承租方）、顺德区北滘镇丰兴房地产中介服务部（经纪方）三方签订一份《房产租赁合同》，约定：甲方（原告）将涉案房屋出租给乙方（被告），租期2015年10月10日至2016年10月9日，租赁期满甲方有权收回涉案房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租则应在租赁期满前1个月书面申请，经乙方同意后重新签订租赁合同。2.每月租金1800元，每个月交一次租金。房租于每月10日前交付。合同终止时乙方需交清水电费、电话费、管理费及其他相关费用，按期迁出。甲方须即时将按金无息退还给乙方。3.租赁期间，乙方不按时交租，甲方应及时挂号催租通知书。催租通知书之地址以乙方在本合同所填写的地址为有效收件地址，乙方不得故意拖延交纳租金及管理费，若拖欠租金达十天或欠缴管理费、水电费等达一个月则视为乙方违约，合同因违约而终止，乙方不得要求退还按金。4.租期初定2015年10月10日至2016年10月9日，共计1年。如在租期，甲乙双方已完成上述交易，甲方收齐乙方所有楼款，则本合同自动终止，乙方不再另支付租金给甲方……
当日，被告向原告支付了2015年10月10日至2015年11月10日期间租金1800元。
上述合同签订后，原告曾多次催促被告支付定金余额200000元及拖欠的租金等，因被告未予支付，原告遂于2016年8月29日提起本案诉讼，请求本院：1.确认原告与两被告之间就“佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园西苑泮浦湾”所签订的《房屋买卖合同》和《房屋租赁合同》于2016年7月26日解除；2.判令两被告立即向原告交还佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园西苑泮浦湾房屋；3.判令两被告向原告支付定金余额168000元；4.判令两被告向原告赔偿中介费9000元；5.判令两被告向原告支付拖欠的2016年3月10日至2016年7月25日租金8100元（以1800元/月为标准计算4个半月）；6.判令两被告向原告支付自2016年7月26日起至实际交回房屋之日止的占用费（参照1800元/月租金标准暂计至2016年8月25日为1800元）；7.判令两被告向原告支付拖欠的自2015年10月10日起至实际交回房屋之日止的物业管理费、水电费（暂计至2016年7月9日共9个月。物业服务费以357.06元/月为标准3213.54元，水费以100元/月为标准900元，电费以600元为限）；8.本案诉讼费（包括但不限于受理费、公告费等）由两被告承担。两被告对原告的诉请有异议，认为：1.本案不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同之情形，且原告未将解除合同通知送达给两被告。原告要求解除《房屋买卖合同》和《房屋租赁合同》不符合法定条件。2.《房屋买卖合同》约定收定金当天“卖方交付房屋给买方使用”。被告根据《房屋买卖合同》约定有权使用涉案房屋，原告请求交还涉案房屋并未具备条件。3.根据《中华人民共和国担保法》第九十条规定，当事人在定金合同应约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。虽然原被告约定尚有定金余额200000元未支付，但依据上述法律规定，定金合同并未生效。原告请求支付定金余额168000元缺乏法律依据。4.被告并未违约，原告请求赔偿中介费损失9000元缺乏事实依据。5.本案为房屋买卖合同纠纷，原告请求支付租金、房屋占用费及物业服务费等，缺乏依据。原告于2016年5月份已切断涉案房屋水电，被告已无法合理进行使用。原告切断涉案房屋水电，已违反《房屋租赁合同》约定，原告应赔偿被告相应损失。6.根据原被告签订的《房屋租赁合同》，被告也可以继续使用涉案房屋，原告请求交还涉案房屋不合理，也违反了《房屋租赁合同》约定。庭审中，原告明确表示其是基于房屋买卖合同法律关系提起本案诉讼。被告承认其有时还会在涉案房屋居住。
对有争议的事实，原告提交了以下证据：
1.收款收据2份，证明原告于2015年9月17日向经纪方支付了中介服务费5000元，于2015年10月15日向经纪方支付了中介服务费4000元。被告有异议，认为原告的中介费不应由其承担。
2.《中国农业银行还款通知书》（落款时期2016年3月8日），证明银行要求原告于2016年4月21日至4月27日期间凭此据带备供楼存折及取款密码到柜台办理还贷手续，并要求原告存足款项以便扣收。被告认为原告并未向其送达该《还款通知书》，其并不知道该事实。
3.银行交易明细1份，证明银行每月从原告账户中扣了涉案房屋物业费357.06元。被告不予确认。
4.短信记录2组，证明其及经纪方均曾多次向被告催讨定金余额及租金的事实。被告对原告提交的2组短信记录不予确认。且表示，从该组记录中可反映原告是3月份要求被告支付定金余额，否则要求被告于2016年4月3日无条件交还涉案房屋。因涉案房屋出现质量问题，被告要求原告维修好后再支付定金余额。但原告因被告未按其要求支付定金余额于2016年5月初切断了涉案房屋水电。原告2016年3月要求被告支付定金余额并不符合合同约定，原告要求被告于2016年4月3日无条件交还涉案房屋是不合理的。被告于2016年5月初切断涉案房屋水电构成严重违约，被告有权拒绝支付定金余额。
5.房地产权证，证明原告已于2016年3月8日领取了涉案房屋房地产权证，登记权属人为原告。被告对关联性有异议。
6.短信记录1组、律师函1份、详情单3份、邮寄记录3份，证明原告已通过短信及书面形式通知被告于2016年7月25日前履行合同义务，但被告未履行。《律师函》中有告知被告应于2016年7月25日前支付约定的定金余额200000元，并积极向银行申请按揭贷款及取得同贷书，付清拖欠的租金、物业管理费、水电费，否则双方签订的《房屋买卖合同》和《房屋租赁合同》于2016年7月26日解除等内容。邮寄记录中显示其中编号1030411679821（详情单上收件人为李小青、何坤华，内件品名《律师函》）邮件已于2016年7月19日本人签收。被告对该组证据有异议，认为其并未收到原告的《律师函》。
7.短信记录1组，证明被告李小青曾于2016年8月25日发信息给原告，表示同意将涉案房屋交还原告。被告对真实性、合法性、关联性均有异议。
8.中国农业银行交易明细3份，证明原告并未于2016年5月后切断涉案房屋水电。明细中记载：2016年1月8日扣电费186元，2016年5月7日扣电费106.02元，2016年7月12日扣电费80.6元。被告对真实性、合法性、关联性均有异议。
对有争议的事实，被告提交了以下证据：
1.房屋维修照片3份，证明涉案房屋存在严重质量问题，且原告2016年4月曾与原告协商，要求原告及时进行维修。原告出售涉案房屋时故意隐瞒房屋质量问题。原告认为其出售的是带装修的新房，其并非开发商，房屋存在质量问题应由开发商负责维修，且是被告告知后，其才知道该情况，是被告通知开发商维修的。
本院认为，原告、被告李小青、顺德区北滘镇丰兴房地产中介服务部（经纪方）于2015年9月17日签订一份《房屋买卖合同》，于2015年10月15日签订一份《房产租赁合同》，即原告与被告李小青之间存在房屋买卖合同及租赁合同两种法律关系。虽本案是房屋买卖合同纠纷，但考虑到两份合同的标的物均是同一房屋，《房屋买卖合同》中约定“卖方同意签订本合同并收取买方定金50000元当天将上述房屋以租的方式交给买方使用。租金为每月1800元，直至卖方收齐买方所有楼款当天为止。”可见《房产租赁合同》是基于《房屋买卖合同》的履行而签订，两份合同之间存在一定关联性，为减轻当事人诉累，本院对原告就两份合同提起的诉讼请求在本案中一并予以审理。
一、关于原告请求确认其与被告签订的《房屋买卖合同》及《房屋租赁合同》于2016年7月26日解除问题。根据《房屋买卖合同》约定，被告李小青应于2015年9月17日支付原告购房定金50000元，于2016年3月31日前支付原告定金余额200000元，于2016年4月30日前向原告支付首期楼款（不含定金），逾期支付房款超过十天的，被告有权解除合同。《房屋租赁合同》约定每月租金应于当月10日前交付，拖欠租金达十天或欠缴管理费、水电费等达一个月则合同终止。现被告未按约支付购房定金、首期款及租金等，已构成违约。根据合同约定，原告有权行使合同解除权。原告于2016年7月14日分别向两被告的户籍地、涉案房屋所处地邮寄了《律师函》，两被告也已于2016年7月19日收取了《律师函》，原告在该《律师函》告知被告应于2016年7月25日前清偿到期应付款项，否则双方签订的《房屋买卖合同》和《房屋租赁合同》于2016年7月26日解除。现被告未提交证据证明其已于2016年7月25日清偿了到期应付定金、购房首期款、租金等，原告请求本院确认其与被告签订的《房屋买卖合同》及《房屋租赁合同》已于2016年7月26日解除，本院予以采纳。
二、关于原告诉请被告支付定金余额168000元的问题。《中华人民共和国担保法》第九十条规定“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条规定“实际交付的定金数额多于或少于约定数额，视为变更定金合同。收受一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。”第一百二十一条规定“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”可见定金合同是践行性合同，在交付定金时生效，定金数额应以实际交付的定金数额为准，且约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过部分无效。本案中，原被告在《房屋买卖合同》中约定定金金额合计250000元，已超过主合同标的额20%即218000元（1090000元×20%），超过部分约定无效。被告实际支付定金50000元，剩余定金未实际交付，未交付部分定金合同成立但未生效，原告要求被告向其支付定金余额168000元，缺乏法律依据，本院不予采纳。
三、关于原告请求被告支付其中介费损失9000元问题。原被告在《房屋买卖合同》中约定“在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪人支付代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。”本案是因被告违约导致合同未能继续履行，且庭审中原告已提交收据证明其已向经纪方支付了9000元中介费，原告要求被告赔偿其该中介费损失，理据充分，本院予以支持。
四、关于原告请求被告支付2016年3月10日至7月25日期间租金8100元问题。庭审中，原告自认被告租金支付至2016年2月，被告表示不清楚租金已支付至何时，本院对原告陈述予以采信。《房屋租赁合同》约定涉案房屋每月租金为1800元，原告请求被告支付其2016年3月10日至7月25日期间租金合计8100元，本院予以采纳。
五、关于原告诉请被告交还涉案房屋并请求被告参照租金标准1800元/月支付其自2016年7月26日起至被告实际交还涉案房屋之日止的占用费问题。原被告所签订的《房屋买卖合同》及《房屋租赁合同》已被解除，原告请求被告交还涉案房屋，并要求被告参照《房屋租赁合同》约定的租金标准1800元/月支付其自2016年7月26日起至被告实际交还涉案房屋之日止的占用费，理据充分，本院予以支持。
六、关于原告请求支付其自2015年10月10日起至实际交还房屋之日止物业服务费、水电费问题。《房屋租赁合同》约定“合同终止时乙方需交清水电费、电话费、管理费及其他相关费用。”涉案房屋每月需交纳物业服务费357.06元，原告提交证据证明该费用物业管理公司已每月从其银行账户中扣减，庭审中被告未提交证据证明其已向原告交纳其使用涉案房屋期间物业服务费，原告要求被告支付其拖欠的物业服务费，本院予以支持。暂计算至2016年10月10日，物业服务费合计3570.6元。对于水电费，应以被告实际代垫付金额为准，原告要求被告水费以100元/月为准，电费以600元为限计算其水电费，本院不予采纳。庭审中，原告提交的中国农业银行交易明细记录2016年1月8日扣电费186元，2016年5月7日扣电费106.02元，2016年7月12日扣电费80.6元。被告未提交证据证明其已支付该电费，原告要求被告支付其该电费合计372.62元，本院予以支持。对于其他电费及水费，因原告未提供相关证据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告杨晓嘉与被告李小青签订的《房屋买卖合同》及《房屋租赁合同》于2016年7月26日解除；
二、被告李小青、何坤华应于本判决书发生法律效力之日起10日内将位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园西苑泮浦湾房屋交还原告杨晓嘉；
三、被告李小青、何坤华应于本判决书发生法律效力之日起10日内向原告杨晓嘉支付2016年3月10日至2016年7月25日期间租金合计8100元；
四、被告李小青、何坤华应于本判决书发生法律效力之日起10日内向原告杨晓嘉支付中介费损失9000元；
五、被告李小青、何坤华应按1800元/月标准向原告杨晓嘉支付2016年7月26日起至实际交还涉案房屋之日止占用费；
六、被告李小青、何坤华应于本判决书发生法律效力之日起10日内向原告杨晓嘉支付电费372.62元及截止至2016年10月止物业服务费3570.6元（物业服务费应计算至交还租赁房屋之日止）；
七、驳回原告杨晓嘉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取2066.14元（原告杨晓嘉已预交），由原告杨晓嘉承担1566.14元，被告李小青、何坤华负担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 李晓芹
二〇一六年十一月二十一日
书记员 韩思韵