湖南省长沙市开福区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）湘0105执异54号
案外人：欧明旭，女，土家族，1985年8月13日出生，住长沙市芙蓉区。
诉讼代理人：吴炼，湖南哲惠律师事务所律师。
案外人：唐辉，男，土家族，1981年11月21日出生，住长沙市芙蓉区。
诉讼代理人：吴炼，湖南哲惠律师事务所律师。
申请执行人：任坤，男，1985年8月1日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。
委托代理人：罗川，湖南融邦律师事务所律师。
委托代理人：鲁佩花，湖南融邦律师事务所律师。
被执行人陈仕贵，男，1977年9月20日出生，土家族，住湖南省长沙市芙蓉区。
本院在执行申请执行人任坤申请执行被执行人陈仕贵民间借贷纠纷一案中，案外人欧明旭、唐辉向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，并于2018年7月13日举行了听证会，案外人欧明旭、唐辉及其委托代理人吴炼、申请执行人任坤及其委托代理人罗川，被执行人陈仕贵到庭参加了听证，本案现已审查终结。
案外人欧明旭、唐辉称，欧明旭、唐辉系夫妻关系，与陈仕贵均系湖南农业大学的教职工。2018年1月12日，欧明旭、唐辉与陈仕贵签订《购房协议书》，购买陈仕贵名下位于长沙市××路××湖南农业大学经济适用房6栋**房（产权证号71××69）及配套车库。根据合同约定，欧明旭、唐辉于2018年1月向陈仕贵支付全部购房款53万元，陈仕贵将该房屋及配套车库交付给欧明旭、唐辉。2018年1月22日，欧明旭、唐辉在湖南农业大学后勤服务集团办理装修登记，对该房屋进行了装修，已经装修完毕并入住。
另，因规划调整，本案的“长沙市××路××湖南农业大学经济适用房二期6栋**号房”的名称，调整为“湖南农业大学滨河小区34栋**房”。
因陈仕贵没有按照约定的时间与欧明旭、唐辉办理房屋转移登记，欧明旭、唐辉遂向长沙市芙蓉区人民法院提起诉讼，诉请陈仕贵继续履行合同，办理房屋转移登记，该案现已审结。在长沙市芙蓉区人民法院主持下，欧明旭、唐辉与陈仕贵达成调解协议，长沙市芙蓉区人民法院依法制作（2018）湘0102民初6779号《民事调解书》，由欧明旭、唐辉与陈仕贵在指定的期限内办理房屋转移登记手续。
在诉讼过程中，欧明旭、唐辉发现长沙市开福区人民法院在执行任坤与陈仕贵民间借贷纠纷一案中，作出（2018）湘0105民初1143号《限期履行通知书》，拟依法拍卖陈仕贵名下位于长沙市××路××湖南农业大学经济适用房6栋**房（产权证号71××69），同时作出并张贴（2018）湘0105民初1143号《查封公告》。
欧明旭、唐辉认为，欧明旭、唐辉对长沙市××路××湖南农业大学经济适用房6栋**房系善意有偿取得，并且领受交付，所有权已经发生转移。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的第九条等有关规定，该房屋的实际所有权已经属于案外人欧明旭、唐辉。因此，该房屋不能作为执行任坤与陈仕贵民间借贷纠纷一案的执行标的物。
现欧明旭、唐辉根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定依法提出执行异议，请求：1、立即撤销（2018）湘0105执1143号执行裁定中以长沙市××路××湖南农业大学经济适用房6栋**房为执行标的物的强制执行措施。2、撤销法院对陈仕贵名下位于长沙市××路××湖南农业大学经济适用房6栋**房（产权证号71××69）的查封、冻结，立即停止评估、拍卖该房屋。
申请执行人任坤辩称，一、本案被执行人陈仕贵与案外人欧明旭、唐辉恶意串通损害申请执行人的利益，2017年任坤与陈仕贵签订借款合同后，就约定将陈仕贵所有的长沙市××路××湖南农业大学经济适用房6栋**房抵押给申请人，但陈仕贵一直拖着没办手续，2018年3月陈仕贵将房屋钥匙交给了任坤，任坤发现房屋处在空置状态，没人住，装修处于停工状态，任坤遇到过欧明旭，欧明旭对任坤说是租赁人，陈仕贵也一直向任坤确认房屋没有被出卖。任坤此后偶尔住在该房内，直到2018年6月该房被长沙市开福区人民法院查封。二、欧明旭、唐辉与陈仕贵的房屋买卖合同即便属实，也不符合相关政策。
陈仕贵辩称，欧明旭、唐辉与陈仕贵的房屋买卖属实，争取尽快将所欠任坤的钱归还。
本院查明，2018年3月22日长沙市开福区人民法院根据任坤诉前财产保全的申请，作出（2018）湘0105财保38号民事裁定书，裁定冻结被申请人陈仕贵银行存款170000元或查封、扣押其相应价值的财产。本院据此在2018年3月26日查封了陈仕贵位于长沙市××路××湖南农业大学经济适用房二期6栋**房（产权证号71××69）。后任坤依法起诉陈仕贵要求归还借款，本院在2018年3月30日作出（2018）湘0105民初1826号民事调解书，调解内容为:一、原、被告双方一致确认截止至2018年3月24日，被告陈仕贵尚欠原告任坤的款项为：借款本金145000元，利息20000元，律师代理费16500元，诉前保全担保费1000元，合计182500元；二、被告陈仕贵于2018年4月3日一次性向原告任坤支付完毕182500元；三、如被告陈仕贵未按照上述约定归还款项，原告任坤除有权要求被告陈仕贵立即归还182500元外，还有权立即申请强制执行，被告陈仕贵应支付后续利息，欠款后续利息以借款本金145000元为基数，按年利率24%的标准，从2018年3月25日起计算至款项清偿之日止；四、无其他争议。调解书生效后，原告任坤向本院申请执行，本院在2018年5月14日作出（2018）湘0105执1143号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人陈仕贵存款人民币21万元，或扣留、提取被执行人陈仕贵收入人民币21万元，或查封、扣押、冻结其相应价值的财产。本院在2018年6月20日作出书面查封公告（查封被执行人陈仕贵名下长沙市××路××湖南农业大学经济适用房6栋**房），并对陈仕贵发出限期履行通知书，要求其在三日内履行（2018）湘0105民初1826号民事调解书确定的义务，逾期将由法院拍卖陈仕贵名下长沙市××路××湖南农业大学经济适用房6栋**房。
另查明，陈仕贵是湖南农业大学的教职工，长沙市××路××湖南农业大学经济适用房二期6栋**房是陈仕贵在2012年11月1日购买的湖南农业大学经济适用房，该房在2013年1月23日登记为陈仕贵所有（产权证号71××69）。2018年1月12日，欧明旭、唐辉与陈仕贵签订《购房协议书》，欧明旭、唐辉购买陈仕贵上述**房及配套车库。合同签订后欧明旭、唐辉已向陈仕贵支付了全部购房款53万元，陈仕贵将该房屋及配套车库的钥匙交付给了欧明旭、唐辉。从2018年1月22日起，欧明旭、唐辉对上述**房进行粉刷及装饰，并配置了家具、电器。因发现陈仕贵的债权人任坤持有该房钥匙并入室，故欧明旭、唐辉在2018年6月7日遂向长沙市芙蓉区人民法院提起诉讼，诉请陈仕贵继续履行合同，办理房屋转移登记。2018年6月25日双方达成调解协议，长沙市芙蓉区人民法院依法制作（2018）湘0102民初6779号《民事调解书》，调解协议主要内容为：一、欧明旭、唐辉与陈仕贵于2018年1月12日签订的《购房协议书》合法有效；二、陈仕贵在2018年7月31日前使长沙市××路××湖南农业大学经济适用房6栋**房和车库达到转移登记所具备的全部条件，并协助办理房屋转移登记手续。该案诉讼过程中，欧明旭、唐辉向我院提出了执行异议。
本院认为，本案欧明旭、唐辉与陈仕贵在我院诉前财产保全措施采取前已签订关于**房和车库的《购房协议书》，并已支付全部价款，合法占有了房屋，因陈仕贵的缘故导致未能及时办理过户登记手续，故其要求排除执行的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院对案外人欧明旭、唐辉的执行异议请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对被执行人陈仕贵名下位于长沙市芙蓉区农大路1号湖南农业大学经济适用房二期6栋**房（产权证号71××69）的执行。
如案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定确有错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 李建科
人民陪审员 骆 兵
人民陪审员 刘丽清
二〇一八年七月十七日
代理书记员 王 瑾
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;
(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;
(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。