浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭商终字第1599号
上诉人（原审被告）：江民。
委托代理人（特别授权代理）：李培伟。
被上诉人（原审原告）：孙凤良。
委托代理人（特别授权代理）：张杰。
原审被告：周建新。
上诉人江民为与被上诉人孙凤良、原审被告周建新合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2013）杭拱商初字第1424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月28日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理查明：2013年1月31日，孙凤良与江民签订了一份《杭州市拱墅区萌萌足浴馆资产租赁协议》，约定：江民将其经营管理的位于莫干山路701号的杭州市拱墅区萌萌足浴馆及其相应的资产租赁给孙凤良使用、经营；租赁资产范围包括租房合同原件，消防证书，工商，税务，营业执照等相关原始证据，空调、电视、按摩椅、固定装修等店内现有的可用设备（与足浴有关的设备），具体见清单；租赁期限为五年，自2013年4月1日至2018年4月1日止；年租金为384000元，租金每三个月支付一次，下一季度租金提前十天支付；本协议签订后，双方于2013年2月5日前办理移交手续，自2013年2月5日至2013年3月1日期间江民无偿为孙凤良提供门店装修时间；孙凤良在使用中不能破坏江民原有装修，如需要对装修进行改动，则需甲方同意并且书面确认后才能进行改动。并约定江民负责该店的外围关系（例如：工商、税务、消防、小区物业等一切正常营业所需要的相关事宜），并不得影响乙方的正常经营活动，否则应承担赔偿责任。该资产租赁协议附物品清单一份，该协议上除双方签字、以及加盖有杭州市拱墅区萌萌足浴馆的印章外，还有原房屋出租人胡凌辉作为担保人予以签字，并写明：“如甲方（即江民）不能履行本协议，甲方的责任由担保人承担。”签订该协议时，江民还提供了周建新于2013年1月16日与房屋出租人胡凌辉签订的《房屋租赁合同》，租期为2013年1月1日起至2018年3月1日止；及其本人与房屋出租人胡凌辉于2013年1月31日签订的《房屋租赁合同》，租期为2013年1月1日起至2018年12月31日止。次日，江民还提供孙凤良一份周建新出具给他的《委托授权书》，以证明周建新作为萌萌足浴馆的法定代表人，将萌萌足浴馆的所有权利授权给了江民行使。同时将萌萌足浴店的营业执照及房屋租赁备案登记证等相关证件交付给了孙凤良，以便孙凤良开展营业活动。2013年2月1日，孙凤良向江民支付了2013年3月1日至2013年6月1日的部分租金50000元，2013年3月19日全额付清（共计96000元）。2013年6月9日，孙凤良又向江民支付了6月份、7月份、8月份的房租，共计96000元。孙凤良承租萌萌足浴店后，对其进行了装修，包括将足浴店招牌更名为漫步首尔养生会馆。孙凤良为此花费装修费用90700元。案涉足浴馆的营业用房位于莫干山路701号楼房的第一层，（以上房屋为如家快捷酒店的营业用房），另包括在楼房的南面外接的一排平房。2013年6月24日下午，因杭州下暴雨，楼房的雨水管道排水不畅，导致雨水从南面的平房直接注入足浴馆内，南面房间的天花板被冲垮，北面房间的墙壁、地板、用品也被雨水浸泡。事故发生后，孙凤良与江民协商处理善后事宜，双方签订《民事纠纷和解意向书》（附店内损坏物品及固定装修明细）一份，约定：维修工程必须按照经营者要求执行，一切费用由出租方承担；装修材料由双方共同采购，由此产生的费用，由出租方承担；在维修施工期间的赔偿标准，根据2350元／天的标准来计算（自2013年6月24日算起到本店正式营业为止的房租费、水电费全部由出租方承担）；上述条件不能达成共识，经营者有权要求出租方按原价45万元收回该店，同时退还剩余房租（两个月零六天）；此事对营业中的漫步首尔养生会馆产生的间接损失有待双方协商处理等。该和解意向书签订后，因双方对该意向书中的一些事项产生分歧，在双方争吵中，江民将该意向书撕破。事后，江民仍安排装修人员对案涉足浴馆进行了维修、装修。在装修期间，孙凤良及其员工仍然在该店内。江民于2013年7月中旬维修并装修完毕，并于2013年7月22日将该情况通过邮政快递函告孙凤良，孙凤良于2013年7月23日接收到该函件。但孙凤良认为，足浴馆的装修并没有达到其要求，且新装修的墙面又有霉变等迹象。而且之后又发生锅炉漏水事故，影响孙凤良重新开业经营。故孙凤良于2013年7月25日诉至该院，要求解除资产租赁协议，并要求赔偿损失等。在诉前调解过程中，因双方无法达成一致意见，该院于2013年7月30日正式立案。审理中，江民同意解除资产租赁协议。2013年8月23日，孙凤良和江民办理了案涉足浴馆的交接手续，孙凤良将店内物品（包括孙凤良后期为经营足浴店而购置的剩余物品）全部移交给江民，并遣散了该店的员工。江民接手经营管理该足浴店。但对于移交的属于孙凤良的物品如何处置，双方没有协议约定。
原审法院审理认为：根据孙凤良提供的两份《房屋租赁合同》、原房屋出租人胡凌辉在资产租赁协议上的签字及其情况说明，以及孙凤良和江民的当庭陈述，萌萌足浴馆在出租给孙凤良时，江民已经取得了该足浴馆所涉房屋的承租权以及转租权。孙凤良也是和江民签订了《杭州市拱墅区萌萌足浴馆资产租赁协议》。虽然萌萌足浴馆的法定代表人为周建新，孙凤良租用了萌萌足浴馆的资质，但周建新已将该足浴馆的所有权利授权给了江民行使。且在本案中，孙凤良是基于因暴雨导致承租房屋损毁而产生的损失的赔偿，并以孙凤良和江民签订的《民事纠纷和解意向书》为其主张损失的基本依据，因此，该院认为，本案纠纷系孙凤良与江民之间的纠纷，孙凤良的主张与周建新无关。在孙凤良向该院起诉要求解除和江民签订的《杭州市拱墅区萌萌足浴馆资产租赁协议》后，江民予以同意，并已于2013年8月23日和孙凤良办理了案涉足浴馆的资产交割手续，因此，双方资产租赁协议已于2013年8月23日实际解除。因2013年6月24日的暴雨导致案涉足浴馆房屋损毁，孙凤良无法进行经营活动，因此，作为出租方的江民，有义务进行维修并恢复原状，以保障孙凤良的正常经营活动。但根据该院的实地调查结果看，江民虽然对受损的足浴馆进行了维修和重新装修，但重新装修过的房间墙壁上仍然有大面积霉变现象，的确对营业有影响。根据合同法第二百一十六条，出租人应按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因此，该院认为，从2013年6月24日至2013年7月30日（该院受理本案的时间）期间，因案涉房屋受损导致足浴馆不能正常经营而给孙凤良造成的损失，江民应负赔偿责任，且应该退还2013年6月24日之后孙凤良所预交的房屋租金。故对孙凤良要求退还租金70000元的诉请，该院予以支持。孙凤良起诉之后，已停止经营该足浴店，且该期间的房租、水电等孙凤良也不再承担，故对孙凤良主张的起诉之后的营业损失，该院不予支持。根据双方签订的《民事纠纷和解意向书》第四条，双方约定每天的赔偿金的标准为2350元／天，根据孙凤良的陈述，该2350元包括孙凤良的成本、人员工资以及盈利的平均利润，该院认为，该标准在合理范围内，双方的约定有效。故从2013年6月24日到2013年7月30日，孙凤良的营业损失为84600元。对于孙凤良要求江民赔偿投资损失45万元的诉请，孙凤良是基于《民事纠纷和解意向书》中第5条约定的金额。根据第5条的约定，是在孙凤良和江民不能对意向书的第1、2、3、4条的条件不能达成共识时，孙凤良才有权要求江民按原价45万元收回该店。但根据双方之后的行为来看，江民已实际对案涉受损房屋进行了维修、装修，孙凤良现也按第4条约定向江民主张营业损失，且孙凤良向江民承租该足浴馆时，也只交付了租金，并没有交付其他费用，不存在原价的问题。所以，该院认为，孙凤良主张投资损失并不能以该第5条为依据，而应以合同解除后给孙凤良造成的损失为依据。又因房屋损毁的主要原因为天降暴雨，江民主观上并无过错，因此，江民所承担的赔偿损失的范围为孙凤良的直接损失，对于预期利益等间接损失不负赔偿责任。孙凤良后又主张其投资损失45万元包括装修费用90700元、员工培训费用、来店补助等10万元、停工期间员工的工资补助5万元、协议解除后遣散员工的工资补助5.5万元、已用掉的房屋租金122000元、后面孙凤良移交给江民的库存物品5万元。该院认为，对于员工培训及来店补助等10万元，因其员工并非需要持证上岗的人员、其自称的培训老师杨秋燕即是孙凤良的合作人，也无任何培训资质，员工来店补助非必要开支，且除证人的陈述外，孙凤良也未提供其他任何证据予以证明，因此，该费用该院不予认可；对于停工期间员工的工资补助5万元已包含在其营业损失中，系重复主张，该费用该院不予认可；对于协议解除后遣散员工的工资补助5.5万元，该院认为，遣散员工后补助一个月的基本工资具有合理性，结合证人所陈述的按1350元／人的标准，考虑该店的规模和可能招聘的人员数，该院酌情认定为按18人计算，共计24300元；对已用掉的房租122000元，该段时间孙凤良在正常经营该店，应此，该房租并非孙凤良的损失；对于孙凤良移交给江民的库存物品，双方在移交时并未约定如何处理，且对这些物品的价值双方也未做约定，孙凤良也未提供证据予以证明，因此，在本案中不予处理，对于孙凤良主张的金额5万元，该院不予认定；对于装修费用90700元，孙凤良已提供了相应的证据予以证明，江民虽提出异议，但未提供反驳证据，结合双方在《民事纠纷和解意向书》中的约定，对孙凤良主张的装修费用损失该院予以认定。对该损失，江民应予以承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，该院于2014年6月6日作出如下判决：一、孙凤良与江民于2013年1月31日签订的《杭州市拱墅区萌萌足浴馆资产租赁协议》已于2013年8月23日解除。二、江民退还孙凤良租金70000元，于判决生效之日起十日内履行完毕。三、江民赔偿孙凤良营业损失84600元、其他损失115000元，合计199600元，于判决生效之日起十日内履行完毕。四、驳回孙凤良的其他诉讼请求。案件受理费10500元，由孙凤良负担6275元，由江民负担4225元。
上诉人江民不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审法院判决江民赔偿孙凤良营业损失84600，其它损失115000元，合计199600元无事实和法律依据，适用法律错误。一、在租赁协议履行期间，江民无过错行为和违约行为。双方于2013年1月31日签订《杭州市拱墅区萌萌足浴馆资产租赁协议》。协议生效后，江民将刚装修完毕的足浴馆及附属设施、物品交付孙凤良承租经营。2013年6月24日下午，因天下暴雨，楼房的雨水管道排水不畅，导致雨水进入足浴馆。事件发生后，江民与房屋出租人胡凌辉积极努力，于7月14日将因暴雨受损的装修、物品重新维修、装修完毕。江民于7月23日书面通知孙凤良可以正常经营，履行了租赁协议的维修义务。而暴雨应属协议中的不可抗力，江民并无过错行为和违约行为，双方应继续履行合同。二、江民在维修完毕后通知孙凤良进行经营，但孙凤良不履行经营义务，单方提出解除合同，其损失由其自行造成。原审判决的84600元营业损失与江民退还租金70000元，属于重复的损失赔偿。退还租金本身就是对损失的一种赔偿，两者只能适用一种，不应重复赔偿，否则有违公平。其次，原审法院认定的其它损失115000元，包括孙凤良用于装修费90700元和协议解除后遣散员工工资补助24300元。江民认为，江民提供给孙凤良的足浴店本身是刚装修完毕的新房，直接可以进行经营，不存在继续装修的问题。同时，双方租赁协议第七条明确约定，“乙方在使用中不得破坏甲方原有装修，如需要对装修进行改动，则需甲方同意并书面确认后才能进行改动”，孙凤良的装修行为并未经过江民的书面确认。孙凤良提供的施工协议，收据由吴绍华个人签字，而吴绍华在出庭作证时，陈述的装修施工地点和装修的内部结构与客观事实不一致，存在虚假作证的情形。该装修费用是孙凤良为了得到赔偿而制作出来的，无事实依据。而遣散员工的工资补助应包含在营业损失范围内，也系重复计算。即使孙凤良的装修经过江民同意，本案系因不可归责于双方的事由而导致合同解除，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项的规定，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担，原审法院的判决适用法律错误。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判江民不赔偿孙凤良营业损失84600元、其他损失115000元，合计199600元并判令本案一、二审诉讼费用由孙凤良承担。
被上诉人孙凤良未在法定期限内提交书面答辩状，但在审理中辩称：双方签订的《资产租赁协议》合法有效，江民提供的租赁房屋因暴雨导致大规模渗漏进而无法使用，影响孙凤良的正常经营，其应当依约承担相应责任。原审法院虽未完全支持孙凤良的一审诉讼请求，但孙凤良认为，一审法院认定事实基本正确，孙凤良对一审判决结果基本认同。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告周建新未作答辩。
二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：江民作为出租方，负有在租赁期间内保持租赁房屋符合合同约定的用途的义务。现因暴雨所致出租房屋受损进而影响了孙凤良的正常经营活动，双方经协商，就处理善后事宜签订了《民事纠纷和解意向书》，后江民对受损的足浴馆进行了维修和重新装修。但根据孙凤良一审提供的证据，结合原审法院实地查看的结果，案涉足浴馆经重新装修后仍无法正常经营使用，故孙凤良依据《民事纠纷和解意向书》的约定要求江民按照2350元／天的标准赔偿营业损失，有事实和法律依据，应予支持。一审期间，双方已解除了租赁协议，并办理了移交手续。对于孙凤良主张的除营业损失以外的其他损失，其中装修费用90700元，孙凤良已提供了相应的凭据，其主张有合同和法律依据，应予支持。至于协议解除后遣散员工的工资补助，原审法院依照本案事实情况，酌情确定为24300元，并无明显不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。江民的上诉理由依据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4292元，由江民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 施迎华
审 判 员 崔 丽
代理审判员 张 蕊
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 周治平