四川省乐山市沙湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙湾民初字第830号
原告：乐山市聚友物业服务有限公司，住所地：乐山市中心城区天星路。
法定代表人：曹勇军，总经理。
委托代理人：曹杰，公司员工。
被告：张琪，男，1974年5月23日出生，汉族，居民。
原告乐山市聚友物业服务有限公司与被告张琪物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月22日受理后，依法适用简易程序由审判员邓秀蓉于2015年10月26日、2015年11月9日公开开庭审理。原告乐山市聚友物业服务有限公司委托代理人曹杰、被告张琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与西山水岸小区开发商乐山市昶星置业有限公司于2009年9月11日依法签订《前期物业服务合同》，合同中约定合同期限自2009年9月11日起至小区业主委员会成立止。西山水岸小区至今未成立业主大会和业主委员会。合同对物业服务的受益人、缴费标准、违约金等作出约定。被告与乐山市昶星置业有限公司办理完毕89-94号门市的租赁手续后于2012年6月18日与被告签订了《门市物业特约服务与管理协议》，并交纳了半年的物业服务费。协议签订之后，原告依据约定履行了物业服务的全部义务，但被告从2013年1月1日起至2015年7月31日未缴纳物业服务费，对被告拖欠物业服务费的行为原告多次进行了催收被告拒不缴纳，为此，原告起诉来院请求判令：1.被告支付拖欠2013年1月1日至2015年7月31日共计31个月的物业服务费6，889.75元；2、2013年1月1日至2015年7月31日期间的违约金943元，并承担本案的诉讼费。
被告辩称：1、原告与开发商是否签订了合同被告不清楚；2、不认可与原告签订了物业服务合同；3、依据合同约定，原告未在两年的时间内向被告主张物业服务费；4、房屋漏水、电瓶车电瓶被盗等证实原告未尽到物业服务的义务。
原告举证期限内及当庭举证如下：
1、西山水岸前期物业合同、催收通知单、门市物业特约服务与管理协议、完清通知书、门市服务费的收款收据，证实被告依合同约定应支付物业服务费用，原告已经依法行使催告权，89-94号门市的物业服务费应由被告交纳；
2、西山水岸收费台账本，证实被告拖欠2013年1月-2015年7月底的物业服务费。
被告举证期限内未提交证据。
经庭审质证，被告对原告提交证据1中的西山水岸前期物业合同真实性不清楚；催收通知单，被告已经交清了2012年的，其他的不清楚；门市物业特约服务与管理协议是我签的字，但内容我不清楚；完清通知书，门市是我租的，和马勇没有任何关系，我是实际的租赁人，是我与昶星公司签订的；门市服务费的收款收据，我缴纳过钱，具体缴纳的什么费用不清楚。对证据2是原告内部的资料，我不清楚。
本院认为，原告提交的证据1符合证据“三性”原则，本院予以采信。被告对证据2不予认可，但认可从2013年开始未向原告缴纳任何费用，故对证据2予以采信，作为认定案件事实的依据。
根据原告的陈述、被告的答辩以及上述有效证据的认定，本院认定如下事实：
2009年9月11日，原告与乐山市昶星置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本合同在小区业主委员会成立前或业主委员会与物业公司签订物业服务合同前，对小区全体业主和物业使用人具有约束力。原告向业主和物业使用人收取物业服务费用等。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为商业物业0.35元／月.平方米，物业服务费用按月交纳，业主或者物业使用人应在每月的1-10日履行交纳义务。业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每户每天壹元的标准向原告支付违约金。2012年6月18日，原、被告签订了《门市物业特约服务与管理协议》，载明物业基本情况：店名铜河路北段89、90、91、92、93、94号门市，建筑面积635.50平方米，业主使用人姓名张琪、马勇。本协议有限期自2012年7月1日原、被告签字盖章之日起，至小区业主委员会依法重新选聘新的物业服务企业时止。设施维护和卫生服务费按建筑面积0.35元／月.平方米或222元／月。被告于每月的1-10日交纳本月服务与管理费用（被告可以按季度或按年交纳服务管理费）。本协议与物业企业和开发建设单位签订的《前期物业服务委托合同》不一致的，以本协议为准。被告已经交纳完毕2012年12月底之前的物业服务费，庭审认可从2013年起未向原告交纳任何费用。庭审中，被告认可《门市物业特约服务与管理协议》系其本人签字，但被告并未收到该协议且不知晓协议内容。被告认可门市租赁合同中载明有案外人马某的名字，但门市是原告租的，和马勇没有任何关系，原告是实际的租赁人。
本院认为，原、被告签订了《门市物业特约服务与管理协议》，被告庭审中也认可该协议上系其本人签字，故该协议合法有效，双方应当按照协议的约定履行各自的义务。被告作为一个完全民事行为能力人，对个人行为应当尽到充分注意的义务，故对其不知晓协议内容等辩称意见本院不予采信。协议约定业主或者物业使用人于每月的1-10日交纳本月服务与管理费用（可以按季度或按年交纳服务管理费），协议赋予了业主或者物业使用人可以选择缴纳物业服务费的三种不同的时间结点，即业主或者物业使用人选择任何一种时间结点履行缴纳物业服务费都不算违反合同约定，如果按照协议中的按年缴纳，原告只能请求被告支付2013-2014年两年共计24个月的物业服务费。被告认可从2013起至今未向原告缴纳任何费用。故被告应当依照协议约定以0.35元／月.平方米支付协议中载明的635.5平方米的物业服务费，因原告诉状中只主张了635平方米的物业服务费，故被告应当支付原告2013-2014年共计24个月的物业服务费为5，334.00元（0.35元／月.平方米×635平方米×24个月）。被告辩称提出诉讼时效的抗辩，经审查，协议约定可以按年缴纳物业服务费，那么原告于2015年9月22日主张2013年-2014期间的物业服务费未超过诉讼时效。根据协议约定，业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每户每天壹元的标准支付违约金。即使依照按年支付物业服务费，被告拖欠2013、2014年的物业服务费已属违约，应当按照协议约定支付违约金且被告未对违约金的计算标准提出异议，对原告要求被告支付违约金的请求本院予以支持。1元／天×578天（2014年-2015年7月31日）=578元。协议中载明的门市的承租人是被告与案外人马某，但被告在庭审中自认其系实际租赁人，与马某无关，系当事人对个人权利的处分，本院予以采信。故原告仅起诉被告符合法律规定。被告辩称原告未履行物业服务的义务，但未在法定期限内提起反诉且未提交证据予以证实，本案对其辩称意见不予支持，但被告可另案起诉。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款之规定，判决如下：
一、被告张琪于本判决生效之日起十日内支付原告乐山市聚友物业服务有限公司2013年-2014年共计24个月的物业服务费及违约金5，912.00元；
二、驳回原告乐山市聚友物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告乐山市聚友物业服务有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。
审判员 邓秀蓉
二〇一五年十一月十日
书记员 杨 敏
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
附本案适用的法律：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。