福建省永安市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0481民初4075号
原告：吴立梁，男，1960年8月8日出生，汉族，住福建省永安市，
委托诉讼代理人：刘陈明，福建建州联兴律师事务所律师。
被告：黄宁雄，男，1963年11月25日出生，汉族，住福建省永安市，
委托诉讼代理人：张帆，福建商通律师事务所律师。
第三人：陈家鑫，男，1962年2月22日出生，汉族，住福建省永安市，
第三人：陈余灿，男，1964年4月24日出生，汉族，住福建省永安市，
第三人：廖昌展，男，1967年3月28日出生，汉族，住永安市，
原告吴立梁与被告黄宁雄、第三人陈家鑫、陈余灿、廖昌展合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴立梁的委托诉讼代理人刘陈明、被告黄宁雄委托诉讼代理人张帆、第三人陈家鑫到庭参加诉讼，第三人吴立梁、廖昌展经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴立梁向本院提出诉讼请求：1.依法判令黄宁雄与陈家鑫在十日内办理永安新桃源宾馆产权过户手续；2.判令黄宁雄偿还吴立梁300,000元，利息108,000元，合计408,000元，并从2017年6月7日起按300,000元本金、月利率1.5%付息至债务清偿完毕时止；3.判令吴立梁对永安新桃源宾馆享有优先受偿权；4.判令黄宁雄支付吴立梁本案律师代理费8,000元；5.本案诉讼费用由黄宁雄承担。诉讼中，吴立梁变更第1项诉讼请求为：1.依法判令陈家鑫在十日内协助黄宁雄办理永安新桃源宾馆产权过户手续；明确第3项诉讼请求为：3.判令吴立梁对永安新桃源宾馆房产三分之一份额折价或者拍卖、变卖的所得价款享有优先受偿权。事实与理由：2010年，陈家鑫因经营需要向吴立梁借款300,000元，后因无力偿还，陈家鑫将其与黄宁雄、廖昌展共有的永安新桃源宾馆1/3股权作价1,550,000元清偿债务。2015年2月6日，陈家鑫、黄宁雄、吴立梁、陈余灿、廖昌展共同签订《债务清偿抵押协议书》，确认陈家鑫欠黄宁雄借款债务500,000元，陈家鑫欠吴立梁借款债务300,000元，陈家鑫欠陈余灿借款债务500,000元。协议还约定应于二次抵押登记（一次抵押给邮储银行）办妥后即行房屋转让，并争取在30个工作日完成。债务应在办妥过户手续后三个月内付清。2015年2月6日抵押人陈家鑫与抵押权人黄宁雄、吴立梁、陈余灿在永安房管局办理二次抵押登记。但是黄宁雄怠于办理永安新桃源宾馆产权过户手续，亦不偿还债务。2017年4月6日永安邮储银行借款本息已还清。协议第五条第二款还约定黄宁雄应直接付款给吴立梁，未清偿债务按月利率1.5%付息给吴立梁。吴立梁与黄宁雄协商未果，故诉至本院。
黄宁雄辩称，吴立梁的诉请无事实和法律依据，请求驳回。理由是：一、吴立梁对第一项诉请依法不享有请求权，即不具有实体意义上的诉权。吴立梁不是涉案房产的出让人或买受人，没有权力要求黄宁雄与陈家鑫办理产权过户手续。二、吴立梁对第二项诉请没有事实和法律依据：1.陈家鑫所欠吴立梁的债务，从来没有转移给黄宁雄，即使房产转让有效，黄宁雄依法取得房产后只承担向陈家鑫支付购房款的义务，没有向吴立梁还款的义务；2.陈家鑫出具给黄宁雄、吴立梁、陈余灿的借条依然有效，陈家鑫对吴立梁、陈余灿的债务不可能已经转移给黄宁雄；3.协议约定，房产过户三个内付清房款，现该房产尚未过户，黄宁雄不承担付款义务；4.协议中未约定黄宁雄同意接受陈家鑫债务并为吴立梁偿还借款。三、本案遗漏必须出庭诉讼的当事人中国邮政储蓄银行股份有限公司永安支行。诉争房产尚未解除抵押，本案处理结果与抵押权人中国邮政储蓄银行股份有限公司永安支行存在利害关系，依法应通知中国邮政储蓄银行股份有限公司永安支行参与本案诉讼。
陈家鑫辩称，陈家鑫在签订协议后，已履行了相关义务，一楼房产已过户至黄宁雄名下，承包款交给了黄宁雄，黄宁雄接收了房产，享受了收益，已实际履行合同。
陈余灿、廖昌展未作答辩。
吴立梁围绕诉讼请求依法提交了证据：证据一、《债务清偿抵押协议书》，证明黄宁雄应偿还吴立梁债务300,000元及利息、律师费等；证据二、房地产抵押合同，证明已办理抵押手续，黄宁雄应在2015年6月6日前清偿债务；证据三、（2017）闽0481民初3509号民事判决书、（2017）闽04民终333号民事判决书，证明黄宁雄拒绝履行抵押协议，要求撤销该协议，被一审、二审驳回诉讼请求。黄宁雄向本院提交证据一、房产证，证明桃花源商住楼A楼202号，产权证号20061119，共有权人为黄宁雄、陈家鑫、廖昌展三人；证据二、桃花源商住楼A楼202号房产查询信息，证明该房产不仅设置抵押，而且被限制交易。上述证据经庭审审查，具有真实性、客观性、合法性，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：
黄宁雄、陈家鑫、廖昌展于2006年平均出资从开发商购得永安市桃源新城房产，该房产分一楼和二楼（桃花源商住楼A楼111号，产权证号20061442号；桃花源商住楼A楼202号，产权证号20061119，共有权人均登记为黄宁雄、陈家鑫、廖昌展三人），黄宁雄、陈家鑫、廖昌展三人共同出资对该房屋进行装修，注册成立了永安新桃源宾馆，各占三分之一的份额。永安新桃源宾馆由黄宁雄、陈家鑫、廖昌展中的一人承包，承包方将承包款（含房租）支付给未承包方。2006年至2009年7月为黄宁雄承包，自2009年7月至今为廖昌展承包。承包款提前一年支付。陈家鑫最后一次收取承包款是2015年7月，自2016年7月起原本由陈家鑫收取的承包款由黄宁雄收取。
2012年4月6日，黄宁雄、陈家鑫、廖昌展以共有房产----
桃花源商住楼A楼202号为抵押向中国邮政储蓄银行有限公司永安市支行借款1，950，000元，所借款项由黄宁雄、陈家鑫、廖昌展平均使用。中国邮政储蓄银行股份有限公司永安支行1，950，000元贷款于2017年4月6日全部偿还完毕。
陈家鑫为清偿黄宁雄、陈余灿、吴立梁的债务，将其在桃源新城房产的三分之一的份额作价1,550,000元转让给黄宁雄。陈家鑫、黄宁雄、吴立梁、陈余灿、廖昌展于2015年2月6日签订了《债务清偿抵押协议书》，对债权债务进行了确认，约定了房屋转让的价款及转让款支付顺序、时间，为保证债权人债权的实现，陈家鑫同意在转让手续办理前将产权二次抵押给黄宁雄、吴立梁、陈余灿。2015年2月6日，双方签订《房地产抵押合同》。
2015年2月11日，陈家鑫将自已在永安市桃花源商住楼A幢111号的产权登记在黄宁雄名下。
2016年9月12日，永安市房产管理局出具的《民事案件当事人房产登记情况表》显示，陈家鑫登记的桃花源商住楼A幢房产信息为：（1）房屋座落桃花源商住楼A幢202室，建筑面积626.79平方米，产权证号20061119，共有权人黄宁雄、廖昌展。（2）房屋座落桃花源商住楼A幢111号，建筑面积29.5平方米，产权证号20061442，共有权人黄宁雄、廖昌展，备注：该房（桃花源商住楼A幢111号）已交易于黄宁雄、廖昌展，产权证号20150806。
2016年9月12日，永安市房产管理局出具的《抵押信息查询表》显示，2012年3月29日，抵押人黄宁雄将坐落于永安市燕北东路北侧桃花源商住楼（房屋所有权证号20061119，面积626.79平方米）抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司永安市支行，他项权证号20121315；前述房屋于2015年2月6日办理二次抵押登记，抵押申请人黄宁雄，他项权证号20150322。
本院认为，本案系合同纠纷，该合同应继续履行。黄宁雄针对本合同于2016年8月1日向本院提起诉讼，请求解除《债务清偿抵押协议书》，本院予以驳回，黄宁雄不服，上诉至三明市中级人民法院，三明市中级人民法院认为，“陈家鑫和黄宁雄、吴立梁、陈余灿、廖昌展签订的《债务清偿抵押协议书》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，各方当事人应按合同约定行使权利并履行义务”。该协议包含房屋转让、抵押及房产转让款支付、债务清偿等内容。
针对双方争议的焦点问题，本院分析认定如下：
第一，陈家鑫是否将已转让的房产交付给受让人黄宁雄，黄宁雄是否已接收。《债务清偿抵押协议书》签订后，陈家鑫未再领取涉诉房产的承包款，协助黄宁雄办理了涉诉房产一楼111号房屋的过户手续，协助办理抵押转让房产的抵押手续，可以认定陈家鑫履行了房产交付的义务。黄宁雄认为已办理产权变更的涉诉房产一楼111号房屋不包含本协议转让范围，因其不符合基本事实，本院不予采信。黄宁雄称其虽然向廖昌展催收过涉诉房产原本应由陈家鑫所得的承包款，但廖昌展未支付。本院认为，《债务清偿抵押协议书》约定各方的权利义务，黄宁雄向廖昌展催收原本应由陈家鑫所得的承包款，说明其已接收涉诉房产中陈家鑫的份额，至于催收后有无收到承包款，其可以继续向承包人廖昌展主张。
第二，关于解除第一次抵押资金筹集的约定。《债务清偿抵押协议书》中关于“房屋转让时需要先偿还尚欠中国邮政储蓄银行股份有限公司贷款，解除一次抵押，还款所需资金由黄宁雄、吴立梁、陈余灿负责筹集，筹集所需利息由黄宁雄、吴立梁、陈余灿按债权比例分担”之约定，黄宁雄在不服本院（2016）闽0481民初2709号判决向三明市中级人民法院上诉时称，由黄宁雄、吴立梁、陈余灿负责各筹集350,000元。本院认为，该条款只对资金的筹集作约定，而未对筹集的资金如何返还、筹集不能如何承担违约责任等问题作出约定。吴立梁因陈家鑫尚欠300,000元的借款而签订本协议，现尚未收回陈家鑫的300,000元，相反还需再出资350,000为陈家鑫的房产解除抵押，而这次出资的350,000元何时收回，谁来返回等吴立梁应享有的权利未作约定。黄宁雄认为吴立梁出资后由廖昌展向吴立梁出具欠条，陈余灿出资后由陈家鑫向陈余灿出具欠条，陈家鑫不予认可，陈家鑫陈述当时约定由一楼房产过户给黄宁雄后由黄宁雄向小额贷款公司借款筹集资金解除邮储银行的一押，筹集的资金利息才存在协议第四条第3款约定的由黄宁雄、吴立梁、陈余灿按债权比例分担。对此条款的约定双方各执一词，也因该条款约定不明，最终导致筹资解押的约定未履行。但该内容的约定不明，不影响整个协议的履行，该条款后部分约定“如因本项资金筹集不顺利导致无法及时办理解押延迟转让办理，则房屋转让办理期限顺延”。现《债务清偿抵押协议书》中桃花源商住楼A幢202室房屋一次抵押的解除条件已经具备，本协议的各方应按照本协议办理房屋解押及过户手续。黄宁雄关于吴立梁严重违反诚实信用原则，故意不筹集资金解除房产抵押，致使涉案房产长时间不能办理过户手续的抗辩理由不符合客观事实，本院不予采纳。
第三，本案是否遗漏必要的诉讼当事人。中国邮政储蓄银行股份有限公司永安市支行不是本案协议的合同当事人，涉案房产的贷款已清结完毕，本案的处理不涉及中国邮政储蓄银行股份有限公司永安市支行的权利。虽然黄宁雄认为向中国邮政储蓄银行股份有限公司永安市支行的贷款是最高额贷款，尚未到期，但黄宁雄也认可涉案的贷款已结清。若本案协议签订后还有贷款行为，应当由此后的借贷人负责偿还，且本案涉诉房已进行第二次抵押登记，中国邮政储蓄银行股份有限公司永安市支行是否继续发放贷款，是该行对风险管控评估的行为。故黄宁雄辩称本案遗漏必要诉讼当事人的主张，本院不予支持。
第四、关于吴立梁要求黄宁雄办理产权过户登记的诉权问题。要求将涉诉房产过户到黄宁雄名下是黄宁雄的权利，黄宁雄关于吴立梁依法不享有第一项诉讼请求的抗辩理由成立。诉讼中，吴立梁请求变更诉请为“陈家鑫配合黄宁雄办理房产过户手续”，此后黄宁雄仍旧抗辩吴立梁不享有该请求权。本院认为，只要不违反法律法规，权利人有权放弃自已的权利，因权利人黄宁雄反对吴立梁的该项请求，故对吴立梁的该项请求本院不予支持。
第五、关于黄宁雄是否直接向吴立梁支付受让房产款的问题。涉案房产的贷款于2017年4月6日清结完毕，办理房产过户的条件已成就，至今已经过七个月。虽然协议约定黄宁雄应在房屋过户后三个月内付清房款，但黄宁雄不能因怠于行使房产过户的权利而不履行支付房产转让款的义务，故黄宁雄以房产未过户为由而不支付房产转让款的抗辩理由不成立。本协议对如何支付房款进行了明确约定，约定黄宁雄将房产转让款直接支付给吴立梁，吴立梁要求黄宁雄立即支付房产转让款符合法律规定，本院予以支持，黄宁雄认为《中华人民共和国合同法》第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”，黄宁雄承担代履行义务，即不承担向吴立梁直接支付受让款。本院认为，《债务清偿抵押协议书》系本案当事人陈余灿、黄宁雄、陈家鑫、吴立梁、廖昌展之间的约定，约定黄宁雄向吴立梁付款，是当事人之间的约定。黄宁雄混淆当事人与第三人的概念，其关于不承担直接向吴立梁还款的义务的抗辩与协议约定不符，本院不予采纳。
第六、关于优先受让权、利息及律师代理费的问题。陈家鑫对诉争房屋原来享有三分之一份额，诉争房屋已办理第二次抵押登记手续，吴立梁要求对讼争房产的三分之一份额折价或者拍卖、变卖的所得价款享有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。诉争房屋因对筹集资金解除第一次抵押的约定不明，双方存在争议，至今房产未办理过户手续，吴立梁要求黄宁雄支付资金占用利息的诉请于法无据，本院不予支持。因协议对律师费承担未作约定，对其主张的律师费，本院不予支持。
第七、关于黄宁雄应支付给吴立梁的款项。协议约定，房产转让所得价款1,550,000元按以下顺序偿还债务：银行贷款尚欠约300,000元本息（以实际还款日银行结算金额为准）、黄宁雄的借款本息540,000元、吴立梁的借款本息300,000元、陈余灿的借款与担保债务。陈家鑫还银行贷款350,000元，扣除黄宁雄540,000元，吴立梁300,000元，余360,000元用于清偿陈余灿的债务。黄宁雄对以上清偿的顺序及金额未提交异议证据，吴立梁主张的300,000元，本院予以支持。
综上所述，黄宁雄接收陈家鑫的转让房产，应按协议约定支付受让房产款给吴立梁，吴立梁符合协议约定的部分诉讼请求，本院予以支持，黄宁雄的抗辩理由不成立，本院不予采纳。陈余灿、廖昌展经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百五十九条、《中华人民共和国担保法》第三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十四条规定，判决如下：
一、黄宁雄应于本判决生效后十日将受偿陈家鑫房产的购房款300,000元支付给吴立梁；
二、吴立梁在上述债权的范围内对永安新桃源宾馆房产三分之一份额的折价或者拍卖、变卖的所得价款享有优先受偿权；
三、驳回吴立梁其他的诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7,540元，减半收取计3,770元，由黄宁雄负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 陈敏霞
二〇一七年十一月二十八日
书记员 郑秋梅
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。