陕西省西安市长安区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0116民初6038号原告陕西地方电力房地产有限责任公司，住所地西安市长安区。法定代表人王春林，系该公司董事长。委托代理人封娟，陕西联强律师事务所律师。委托代理人刘昳冰，陕西联强律师事务所实习律师。被告高瑞，男，1984年11月14日生，西安市新城区。委托代理人苏麟，陕西白鹿原律师事务所律师。原告陕西地方电力房地产有限责任公司（以下简称地方电力）与被告高瑞租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告地方电力的委托代理人封娟，被告高瑞及其委托代理人苏麟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，其于2013年11月与被告签订了商铺租赁合同，合同约定其将位于观山悦一期X号楼XXX区域的商铺租赁给被告，租期5年，月租金为6489元。双方签订合同后，其依约将上述商铺交付给被告使用，但被告自2014年4月1日起未按期交纳租金。经其多次催要无果，诉至法院要求1、解除其与被告签订的商铺租赁合同；2、被告将观山悦X号楼XXXX区域的商铺腾空并予以返还；3、被告支付其2014年4月1日至2017年3月31日间的租金209205.36元（2017年3月31日至实际返还房屋之日的租金按合同约定，即从第四个租约年开始每一年租金在上一年租金基础上上浮8%）；4、被告支付其2014年4月1日至2017年3月31日的逾期付款违约金37981.74元（2017年3月31日至实际付款之日的违约金，按逾期付款金额的每日万分之三计算给付原告）；5、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，被告所租赁的房屋在交付时未办理消防许可证，存在安全隐患，不具备交付使用的条件，直到2015年6月1日消防工程才通过验收。另外合同约定了免租期，其认为计租日期应自消防验收合格后起算，并扣掉免租期及其已交纳的租金，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2013年11月11日，原告与被告签订《曲江·观山悦项目一期商铺租赁合同》，甲方为原告，乙方为被告；合同约定甲方将其位于西安市长安区雁塔南路观山悦小区X号楼XXX区域商铺以每平米75元/月的价格出租给乙方，租期为5年；租金以季度为交租期，乙方在签署正式租赁合同后五个工作日内，向甲方支付第一个租约年第一季度的租金，根据免租期约定即付6489元；免租期约定为8个月，第一租约年内执行完毕，即从合同生效之日起，第一租约年内，每个季度缴纳一个月租金，第二租约年起无免租，第四租约年开始，每一年租金在上一年租金基础上上浮8%，以此类推；对滞纳金约定为，乙方保证按合同规定如期足额支付租金及本合同规定的应向甲方支付的其他费用，否则甲方有权向乙方收取迟延付款违约金，具体计算公式为：拖欠金额×万分之三×拖欠天数；对履约保证金约定为，本合同签订之日起五日内，乙方应向甲方缴付二个月租金即12978元作为履约保证金。乙方应保证履约保证金金额的完整性，如遇甲方按本合同规定从中扣除乙方款项时，乙方应在接到甲方书面通知5日内补足缺额；对合同的解除条件约定为，乙方如不按合同约定缴纳租金的，甲方有权终止合同，所造成的一切损失由乙方承担。该合同还对合同相对方的权利义务等内容均做出了明确详细的约定。合同签订后，被告向原告交纳了履约保证金12978元、质量保证金10000元、第一期租金6489元。原告遂将上述商铺交付给被告使用，被告收房后在该商铺经营一家宠物店。此后，被告未向原告交纳过租金。2017年7月14日，原告诉至本院要求1、解除其与被告签订的商铺租赁合同；2、被告将观山悦3号楼313区域的商铺腾空并予以返还；3、被告支付其2014年4月1日至2017年3月31日间的租金209205.36元（2017年3月31日至实际返还房屋之日的租金按合同约定，即从第四个租约年开始每一年租金在上一年租金基础上上浮8%）；4、被告支付其2014年4月1日至2017年3月31日的逾期付款违约金37981.74元（2017年3月31日至实际付款之日的违约金，按逾期付款金额的每日万分之三计算给付给原告）；5、本案诉讼费由被告承担。被告认为原告交付的房屋未通过消防验收，不具备交付条件，租金应自涉案房屋通过消防验收后开始计算，并扣除免租期及被告已交纳的租金，对于原告的诉讼请求，其表示不同意。庭审中，原告为支持其诉请提交了《曲江·观山悦项目一期商铺租赁合同》，拟证明其与被告间具有合法的租赁关系，被告迟延交纳租金，应当承担违约责任，且按照相关法律法规的规定，该合同已达到解除条件；提交了缴款确认单，拟证明合同签订后被告仅交纳了6489元租金及履约保证金、质量保证金，之后一直拖欠租金的事实；提交了物业公司证明一份，拟证明被告拖欠物业费的事实，按照合同相关约定其有权扣除并不予退还履约保证金；提交了律师函、EMS快递单、快递收发信息，拟证明其公司向被告主张租金的事实；提交了消防验收意见书，拟证明该商铺消防系统已于2015年6月1日验收合格。经被告质证，对原告提交的合同、缴款确认单的真实性认可，证明目的不认可，认为原告向被告交付的房屋未达到交付条件，被告未按期交付房租系原告无人催要所致，并非恶意拖欠，根据合同的相关约定未达到解除的条件；对物业公司的证明不认可，认为与本案无关联性；对律师函、EMS快递单、快递收发信息不认可，认为被告并未收到过该函件；对消防意见书真实性认可，认为该证据恰好证明原告向被告交付的房屋不符合交付条件。被告提交涉案商铺外的照片，拟证明涉案商铺存在质量问题，导致其经营的宠物店无法正常营业。经原告质证，对被告提交的照片不认可，认为该照片无法证明拍摄时间且为复印件，无法判定照片的真实性。即使照片中的内容属实，也不会影响被告经营的商铺正常营业，并否认其公司所有的涉案房屋存在质量问题。案件审理中，促其协商，双方争议较大，本案未能调解。以上事实，有《曲江·观山悦项目一期商铺租赁合同》、缴款确认单、消防验收意见书及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告经协商签订《曲江·观山悦项目一期商铺租赁合同》，该合同内容不违反相关法律规定，故该合同应为有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，依据原、被告所签订的《曲江·观山悦项目一期商铺租赁合同》第十条第一款约定，乙方（即被告）如不按合同约定缴纳租金的，甲方（即原告）有权终止合同，所造成的一切损失由乙方承担。就本案来看，原、被告双方签订《曲江·观山悦项目一期商铺租赁合同》后，原告将房屋交付于被告，被告应当按合同约定向原告支付租金，被告仅交纳第一期租金的行为已构成违约。无论依照原、被告双方签订的《曲江·观山悦项目一期商铺租赁合同》的约定还是法律规定，涉案合同均已达到解除条件，原告要求解除合同的诉讼请求，依法应予支持。合同解除，被告应当将涉案商铺腾空并返还给原告。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，对于被告下欠原告租金的数额，依据合同约定免租期为8个月，但合同第一租约年内，每个季度缴纳一个月租金，第二租约年起无免租，故2014年4月1日起至2017年3月31日的租金总额为209205.36元。根据合同中对第四个租约年起，租金每年在上一年租金基础上上浮8%的约定，自2017年4月1日起至被告实际返还房屋之日的租金每年在上一年租金基础上上浮8%。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告双方签订的租赁合同中就违约金的计算方法进行了约定，但本院认为该合同中约定的日万分之三标准过高，按照日万分之一点五标准计算较为合理，故原告请求的2014年4月1日至2017年3月31日间的37981.74元违约金，应调整为18990.87元。2017年4月1日至实际付款之日的违约金，应按照拖欠金额×万分之一点五×拖欠天数进行计算。国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。涉案商铺不属于国务院公安部门规定的大型人员密集场所或其他特殊建设工程，故涉案商铺的消防验收并非法律法规规定的必须进行消防验收的建设工程，且在本案答辩终结前，涉案商铺的消防工程已经验收合格。被告以原告交付的商铺消防验收不合格为由向原告的诉讼请求提出抗辩的主张，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国消防法》第十一条及相关民事法律法规之规定，判决如下：一、原、被告于2013年11月11日签订的《曲江·观山悦项目一期商铺租赁合同》有效，予以解除。二、被告于本判决生效后十五日内将西安市长安区雁塔南路观山悦小区X号楼XXX区域的商铺内物品腾空并将商铺返还给原告。三、被告于本判决生效后十五日内支付原告2014年4月1日至2017年3月31日的租金209205.36元；2017年4月1日起至实际返还房屋之日的租金，以在上一年租金基础上上浮8%的标准计算。四、被告于本判决生效后十五日内支付原告2014年4月1日至2017年3月31日间的逾期交纳租金的违约金18990.87元；2017年4月1日至实际付款之日的违约金应按照拖欠金额×万分之一点五×拖欠天数进行计算。本案受理费5009元，原告已预交，由被告承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  徐峰章人民陪审员  李志勇人民陪审员  王宝军二〇一七年十一月二十五日书 记 员  崔 蓉