安徽省潜山县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0824民初1193号原告：郑小让，男，1943年8月28日生，汉族，城镇居民，住安徽省潜山县，委托诉讼代理人：黄松林，安徽皖松律师事务所律师。被告：安徽省嘉宜纺织科技创业园有限公司，住所地安徽省潜山县梅城镇潜阳路1号，统一社会信用代码91340824779082707Ｒ。法定代表人：徐性永，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪金霞，女，该公司职工。委托诉讼代理人：马俊，安徽安潜律师事务所律师。被告：蒋斌磊，男，1989年1月24日生，汉族，安徽省嘉宜纺织科技创业园有限公司职工，住浙江省，委托诉讼代理人：马俊，安徽安潜律师事务所律师。原告郑小让与被告安徽省嘉宜纺织科技创业园有限公司（以下简称嘉宜纺织公司）、蒋斌磊确认合同无效纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月21日公开开庭审理了本案。因双方争议较大，2017年9月12日本院裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，于2017年9月21日、2017年10月10日公开开庭审理了本案。原告郑小让的委托诉讼代理人黄松林，被告嘉宜纺织公司的委托诉讼代理人汪金霞、马俊，被告蒋斌磊及其委托诉讼代理人马俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑小让向本院提出诉讼请求：1、撤销嘉宜纺织公司与蒋斌磊于2013年1月1日签订的《商品房买卖合同》（房屋坐落于梅城镇状元巷91号）；2、判令潜山县梅城镇状元巷91号房屋由郑小让优先取得。事实和理由：郑小让原有潜山县梅城镇状元巷房屋295.73平方米，潜山县土地收购储备中心因嘉宜纺织公司建设潜山县嘉宜时代广场需要，征收郑小让房屋，双方于2011年9月5日签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，约定将潜山县嘉宜广场二期一层楼梯旁自西向东一、二间安置给郑小让，郑小让按照10181元／平方米的价格支付差价。后郑小让交付被拆迁房屋给潜山县土地收购储备中心，履行了拆迁协议。2014年8月，潜山县嘉宜广场建设完成，为此郑小让多次要求按上述拆迁协议交付房屋，但潜山县土地收购储备中心一直拒绝交付，为此郑小让诉至法院，请求潜山县土地收购储备中心履行协议，但在审理过程中，嘉宜纺织公司辩称已于2013年1月1日将梅城镇状元巷91号房屋出卖给蒋斌磊。另外，2010年7月15日，潜山县土地收购储备中心与嘉宜纺织公司签订的协议约定：嘉宜纺织公司须承担3户6开间商业门面房安置任务…具体位置和面积以潜山县土地收购储备中心与各拆迁安置房签订的拆迁安置协议为准，嘉宜纺织公司不得随意变更。房屋设计方案以规划部门审定的县政府批准为准，安置房的建筑面积以房产证提供为准。综上，涉案房屋系郑小让因房屋拆迁而补偿安置的房屋，即使该房屋被出卖，郑小让亦可请求优先取得，故根据《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，提起本案诉讼。嘉宜纺织公司、蒋斌磊共同辩称，1、郑小让起诉陈述的内容基本属实，但是嘉宜时代广场二期项目土地是于2010年下半年带方案（项目施工图已经政府事先规划）挂牌拍卖给嘉宜纺织公司，而土地实际交付时间是2012年10月份，由于原规划是2008年设计的，其不符合2012年的消防规范，后经政府规划部门同意，在外观不变的情况下，对内部做了部分调整，导致状元巷一侧底层多了个通道，嘉宜纺织公司从一楼到十七楼减少建设面积1300多平方米，底层少了半间门面房，底层也由内铺变为外铺，这些规划调整是迟延交付土地行为造成的，责任属于潜山县土地收购储备中心。2、蒋斌磊属于嘉宜纺织公司员工，嘉宜时代广场房屋做好后，蒋斌磊以客户的身份向嘉宜纺织公司购买了状元巷89号、91号两间门面房，并且支付了购房款及办理了产权证书。下剩的93号、97号、99号门面房留给潜山县土地收购储备中心处理，另外一间101号门面房已出售给他人。3、状元巷93号门面房潜山县土地收购储备中心尚没有接受，也没有与嘉宜纺织公司结算，97号、99号门面房已交付潜山县土地收购储备中心。4、嘉宜纺织公司与郑小让之间没有合同关系，嘉宜纺织公司非本案适格被告；郑小让行使撤销权已超过法定时间，且涉案房屋已登记在蒋斌磊名下，其不具有撤销效力；郑小让的诉讼请求无事实根据和法律依据，请法院驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、郑小让提交的证据。1、《城市房屋拆迁补偿安置协议》、《拆迁房安置房安置协议》复印件各一份。嘉宜纺织公司、蒋斌磊对该组证据的真实性不持异议，但对举证目的持有异议。本院认定该组证据符合证据的三性，能反映潜山县土地收购储备中心与郑小让于2011年9月5日签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》的事实及潜山县土地收购储备中心与嘉宜纺织公司于2010年7月15日签订《拆迁房安置房安置协议》的事实，本院予以采信。2、平面图、嘉宜二期回迁明细复印件各一份。嘉宜纺织公司、蒋斌磊对该组证据的真实性不持异议，但对举证目的持有异议。本院认定该组证据符合证据的三性，能反映涉案的梅城镇状元巷91号门面房及其它回迁门面房的位置情况，本院予以采信。3、商品房买卖合同复印件一份、房产证复印件两份。嘉宜纺织公司、蒋斌磊对该组证据的真实性不持异议，但对举证目的持有异议。本院认定该份证据符合证据的三性，能反映嘉宜纺织公司将梅城镇状元巷91号门面房出卖给蒋斌磊并办理了产权过户登记的事实，本院予以采信。4、商品房买卖合同、嘉宜时代广场地下车位使用权转让协议、人口信息表、潜山县人民法院民事裁定书复印件各一份。嘉宜纺织公司、蒋斌磊对该组证据的真实性不持异议，但对举证目的持有异议。本院认定该组证据符合证据的三性，能反映蒋斌磊系嘉宜纺织公司员工的事实，本院予以采信。二、蒋斌磊提交的证据。房产证复印件四份、购房发票复印件两份。郑小让对其真实性不持异议，但对举证目的持有异议，认为该组证据只能证明蒋斌磊与嘉宜纺织公司之间商品房买卖及产权过户登记的事实，不能对抗郑小让的优先权。本院认定该组证据符合证据的三性，能反映嘉宜纺织公司已将涉案的梅城镇状元巷89号、91号门面房出卖给蒋斌磊并将产权过户登记在蒋斌磊、金丹红名下的事实，本院予以采信。三、本院调取的证据。现场勘察笔录一份及勘察照片12张。郑小让对该组证据不持异议，认为该组证据能反映嘉宜广场二期一层楼梯房自西向东现有三间商铺，能够满足郑小让的拆迁协议要求。嘉宜公司、蒋斌磊对该组证据不持异议，认为该组证据能反映现有房屋设计与原设计有所变更，因规划原因增加了一个楼梯，导致不能按协议履行。本院认定该组证据能反映争讼房屋现状情况，符合证据的三性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月15日，潜山县土地收购储备中心（协议甲方）与嘉宜纺织公司（协议乙方）签订一份《拆迁房安置房安置协议》，约定的主要内容：一、乙方为参与嘉宜广场二期用地（即1021号宗地）竞买人，须承诺承担对此宗地范围内安置房负责安置任务，否则无资格参与此宗地竞买。二、乙方须承担3户6开间商业门面房安置任务，其中临舒台路一侧2间（二底二楼），面积约120㎡；另位于Ｃ楼北侧底层4间，面积约140㎡，具体面积和安置位置以甲方与各拆迁安置户签订的拆迁安置协议为准，乙方不得随意变更。房屋设计方案以规划部门审定和县政府批准为准，安置房的建筑面积以房产证提供为准。三、此安置房回购价格：按评估价回购（舒台路一侧11019元／㎡，Ｃ楼北侧10181元／㎡），此回购价格包含办理土地、房产两证及水、电分户等一切税费，土地、房产证由乙方直接办理到安置对象户头。四、付款方式：工程施工期间付房款40%，房屋竣工验收后交房时付房款40%，交土地、房产两证及水、电分户手续时付清余款。五、交房期限：乙方承诺确保2011年9月30日前按质按量交房给甲方，同时移交土地、房产两证及水、电分户手续。六、乙方应保证房屋工程质量达标，以有关职能部门验收合格为准。七、不能按期交房或因房屋质量不能达标，造成安置户追究甲方的一切违约责任由乙方承担。2011年9月5日，潜山县土地收购储备中心（协议甲方）与郑小让（协议乙方）签订一份《城市房屋拆迁补偿安置协议》，约定的主要内容：甲方因嘉宜时代广场建设需要，经批准取得（2009）01号《房屋拆迁许可证》，对乙方的房屋进行拆迁，乙方被拆迁房屋位于梅城镇状元巷，建筑面积295.73平方米，房屋用途为住宅。甲方提供位于嘉宜时代广场1期Ｂ楼二单元503室、603室建筑面积约268平方米的住宅予以产权调换补偿，乙方应在2011年9月15日前将被拆迁房屋腾空，并交由甲方拆除。其附件三合同补充协议约定：…2、经原县招待所相邻地块拆迁指挥部同意按评估价10181元／㎡购买嘉宜时代广场二期壹层楼梯房自西向东第1、2间，面积66.78平方米（位置见附图）。…4、安置房的图纸如须更改须乙方同意。后附的图纸载明：嘉宜时代广场二期一层楼梯房起自西向东第1间面积为25.74平方米（东西宽2.7米，内铺）、第2间面积为41.04平方米（东西宽3.6米，内铺），楼梯房起自西向东第3、4间为卫生间（东西宽各4.2米，位于底层东端），楼梯房东西宽2.6米。上述《城市房屋拆迁补偿安置协议》签订后，郑小让将其位于潜山县梅城镇状元巷的房屋腾空并交由潜山县土地收购储备中心拆除，潜山县土地收购储备中心将潜山县嘉宜时代广场二期Ｂ楼二单元503室、603室住宅房安置给郑小让。嘉宜纺织公司在开发建设嘉宜时代广场二期房屋过程中，因设计发生变更，其北侧底层楼梯房的东边增加了一间楼梯房，北侧底层内铺均改为外铺，底层东端两间卫生间改为铺面（外铺），从楼梯房起自西向东第1间商铺面积改为69.98平方米，故变更后从北侧底层楼梯房起自西向东现依次分别为状元巷93号、91号、89号外铺各一间。2013年1月1日，嘉宜纺织公司与蒋斌磊分别签订两份《商品房买卖合同》，嘉宜纺织公司将上述嘉宜时代广场二期北侧底层的两间商铺（状元巷91号、89号）出卖给蒋斌磊，每间商铺作价251800元，嘉宜纺织公司于2014年12月17日开具了两份购房款发票（每份金额251800元），同年12月19日上述两间商铺登记为蒋斌磊、金丹红共同共有（房地权证号分别为：潜梅城字第××、58××90、58××91、58××92号）。上述梅城镇状元巷93号商铺现处于空置状态，双方对购房款未进行结算，因郑小让认为该间商铺的面积与合同约定不符，并缺少一间商铺，遂与潜山县土地收购储备中心发生争议，为此，郑小让于2016年12月19日向本院对潜山县土地收购储备中心、嘉宜纺织公司提起诉讼，要求其履行合同义务，2017年6月14日，郑小让撤回了该起诉讼。2017年5月8日，郑小让向本院提起本案诉讼。经本院现场勘察，位于潜山县梅城镇状元巷89号、91号两间商铺东西宽合计7.55米（含墙体），该处93号一间商铺东西宽为4米（含墙体）。本院认为，本案的争议焦点为：1、涉案的潜山县梅城镇状元巷91号房屋是否与上述《城市房屋拆迁补偿安置协议》所附补充协议、附图约定及标明的回购房屋属同一位置；2、郑小让依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定对涉案房屋主张优先权能否得到法院支持。针对上述争议焦点1，根据郑小让与潜山县土地收购储备中心签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》所附补充协议、附图所注明的回购房屋位置，郑小让应享有的回购房位于嘉宜时代广场二期一层楼梯房自西向东第一、第二间，东西宽度分别为2.7米、3.6米，而其东边为男、女卫生间各一间，东西宽度合计为8.4米。因嘉宜时代广场二期房屋设计发生变更，在原有的楼梯房的东边增加一间楼梯房，底层东端两间卫生间改为两间商铺（东西宽度总计为7.55米），即现梅城镇状元巷89号、91号房屋的相应位置，其东西宽度不超过原两间卫生间的相应宽度，梅城镇状元巷89号、91号房屋属于原卫生间位置的范围内，而原有楼梯房因向东增加一间楼梯房，挤占了郑小让根据上述协议约定享有的回购房，致使原位置仅留存一间梅城镇状元巷93号房屋。综上所述，涉案的梅城镇状元巷91号房屋与郑小让的上述回购房不属同一位置，郑小让就该房屋主张权利缺乏事实根据。针对上述争议焦点2，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”之规定，上述司法解释是针对被拆迁人根据拆迁补偿安置协议而享有产权调换房屋优先取得的规定，但在本案中，潜山县土地收购储备中心系郑小让原房屋的拆迁人，郑小让系被拆迁人，嘉宜纺织公司系房地产开发企业，而作为拆迁人的潜山县土地收购储备中心并未对涉案房屋另行出售，郑小让主张优先权所依赖的事实与上述司法解释内容不符。另外，嘉宜纺织公司虽与潜山县土地收购储备中心签订了《拆迁房安置房安置协议》，也约定了嘉宜纺织公司负有“3户6开间商业门面房安置任务”，但根据合同相对性原则，嘉宜纺织公司因履行《拆迁房安置房安置协议》而产生的法律责任应向潜山县土地收购储备中心承担。且郑小让就其与潜山县土地收购储备中心签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》所附补充协议、附图，系基于拆迁而达成的附加协议，郑小让的产权调换房屋（即潜山县嘉宜时代广场二期Ｂ楼二单元503室、603室住宅房）已经得到安置，补充协议及附图所注明的房屋需郑小让以相应对价予以购买，其仅系折迁协议而附加条件的回购房，并非实质意义上的产权调换房屋，但基于协议约定，现同一位置仅留存一间梅城镇状元巷93号房屋，确与上述补充协议、附图约定及注明的回购房间数、面积不一致，由此产生的违约责任问题，郑小让应向《城市房屋拆迁补偿安置协议》的合同相对人潜山县土地收购储备中心主张权利。综上，郑小让基于上述司法解释的规定而主张上述诉讼请求，缺乏法律依据。综上所述，本院对郑小让的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告郑小让的诉讼请求。本案受理费300元，由原告郑小让负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长  徐华武审 判 员  张文胜人民陪审员  程金豪二〇一七年十一月一日书 记 员  潘 峥书 记 员  江菲菲附本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。