湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1002民初1660号
原告：谭正祥，男，1985年1月6日出生，汉族，住郴州市北湖区。
原告：邝巧灵，女，1986年6月6日出生，汉族，住址同上。
两原告共同委托诉讼代理人:黄亚梅，湖南问由律师事务所律师。
被告：郴州仁大房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市开发区招商大楼604室。
法定代表人：黄桂平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邝洪波，湖南奋斗者律师事务所律师。
原告谭正祥、邝巧灵诉被告郴州仁大房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院2017年6月2日受理后，依法组成合议庭，于2017年8月9日公开开庭进行了审理，原告谭正祥、邝巧灵委托诉讼代理人黄亚梅、被告郴州仁大房地产开发有限公司（以下简称仁大公司）的委托诉讼代理人邝洪波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谭正祥、邝巧灵向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即为原告房屋办理首次登记（初始登记）。2、请求法院判令被告支付逾期办理房屋首次登记（初始登记）造成原告无法办理不动产权属登记（房屋产权登记）违约金26375元（违约金计算截止到2017年5月11日,以后另行计算）;3、本案诉讼费用由被告承担。
被告仁大公司答辩要点：一、本案依约协商处理，排除了司法管辖。根据双方签订的商品房买卖合同第十六条约定，如出卖人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第3项处理。1、解除合同；2、买受人不解除合同，出卖人支付违约金；3、双方协商处理。因此，按照合同意思自治的原则，双方对逾期办证事项选择的是协商处理，排除了司法管辖，因而，本案原告无权以逾期办理登记为由起诉答辩人。对原告的起诉，应予驳回。二、原告诉请被告为原告办理房屋初始登记属诉请错误。从2016年6月20日起，郴州市已实施不动产登记制度，不再办理商品房的初始登记，因此，原告该项诉请错误，应予驳回。三，被告依约不承担逾期办理登记违约金。本案商品房买卖合同为制式合同，该制式合同明确罗列出卖人逾期办理登记的三项处理方式，即1、买受人解除合同，出卖人退款赔偿损失；2买受人不解除合同，出卖人支付违约金；3双方协商处理。合同双方已经将违约法律后果及处理途径列举得十分明确，当事人明确选择第三项双方协商条款，回避第一、二选项，并且在一，二项的空白处划“/”，应认定为原告放弃解除合同及不解除合同支付逾期办证违约金条款。双方如此约定的本意是双方协商，不以诉讼作为解决争议的方式，不以支付违约金赔偿损失作为解决争议的选项。此外，该项条款约定双方协商处理，双方也没有任何协商，没有履行第三项约定的协商流程。因此，原告要求计算违约金的条件不具备，诉求不应支持。四，本案被告未能完成商品房的初始登记的合同义务，原因是多方面的。首先是办事流程繁琐，办理商品房的初始登记的合同义务必须完成综合验收，测绘，备案等流程，需要涉及国土，园林，规划，消防，园林，城建，房产，税务等多家行政机关，走完上述流程耗时较长。加之目前新建不动产登记制度，各部门正在协调磨合，办理流程也趋于停滞。其次，部分行政机关行政效能不高，也延误了办理时间。此外，该小区业委会多次无理投诉，又导致行政机关多次启动接访，暂停办理，调查核实，投诉回复流程，客观上也影响了办理期限。因此答辩人未能依约完成商品房的初始登记，责任是多方面的。故本案不符合因答辩人单方自身违约而应承担民事责任的情形。此外，即便逾期办证，原告也没有损失，其违约金的诉求明显过高。综上所述，无论是原告的诉讼方式还是原告的诉讼请求均系错误，均应予驳回。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：
一、双方当事人无争议的事实
2013年9月27日，原告谭正祥、邝巧灵与被告仁大公司签订郴州市商品房买卖合同，合同约定原告购买被告位于郴州市民权路五岭国际金桂园**房，同时，合同第十六条关于产权登记的约定出卖人在商品房交付使用后720日内，完成该栋商品房的初始登记，出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按第3项处理：1.买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起/日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的/%赔偿买受人损失。2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付/的违约金。3.双方协商处理。”。合同签订后，原告交付了被告购房款272497元，被告将涉案房屋交付给原告使用并办理商品房预售登记。2016年10月20日被告取得建设工程竣工验收备案表，具备为涉案商品房办理初始登记的条件。
另查明，郴州市人民政府于2016年5月27日发布《关于实施不动产统一登记的公告》郴政通3号文件明确规定：“自2016年6月20日起市区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务，2016年6月24日18:00起停止颁发各类权利证书。”
二、双方当事人有争议的事实
1、关于被告是否有义务为原告办理房屋初始登记。郴州市商品房买卖合同约定被告应该在商品房交付使用后720日内，完成该栋商品房的初始登记，具此，被告有义务按照合同约定为涉案商品房办理房屋初始登记。庭审中原被告均认可合同约定的初始登记是由房产开发商被告仁大公司先申请将房产登记在被告仁大公司名下，也就是按建设部于2008年7月1日颁布的《房屋登记办法》第十二条的规定：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；”进行房产登记。但随着2015年3月1日国务院颁布施行了《不动产登记暂行条例》后，郴州市人民政府于2016年5月27日发布《关于实施不动产统一登记的通告》郴政通3号文件，“自2016年6月20日起市区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务，2016年6月24日18:00起停止颁发各类权利证书，”因此，原被告约定的办理初次登记的业务已经停止。根据已经实施的《不动产登记暂行条例》第十四条的规定“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。有下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的”，原被告双方约定的初始登记已变更为首次登记，本案被告办理初始登记的合同义务变更，但被告仍然有为涉案房屋办理首次登记的义务。故原告要求被告办理房屋初始登记即不动产首次登记的请求本院予以支持。
2、被告是否应支付原告逾期办理房屋初始登记的违约金及违约金的计算方式。被告主张因郴州市人民政府颁布《郴政通（2016）3号》文件，从2016年6月28日起郴州市实施不动产登记制度，原合同约定的初始登记制度已经取消，变更为不动产登记制度，此外被告在2016年10月取得建设工程竣工验收登记表，已经具备商品房买卖合同约定的初始登记的办理条件，且原告在签订合同时放弃了要求支付违约金的条款。因此，原告要求计算违约金的条件不具备，本院认为《郴政通（2016）3号》文件以及竣工验收登记表均不是在交房后720天内颁布或取得的，被告不能以此为由免除延期办证的责任。原告虽然选择协商解决合同纠纷，但原告向法院提起诉讼即应视为双方协商行为的终止，被告至今仍然未为原告办理首次登记，故原告向法院起诉主张逾期办理不动产首次登记的违约金，本院应予支持。本案计算逾期办理房屋初始登记违约金的起算时间从原告向法院提起诉讼开始到被告为原告办理好不动产登记之日止。违约金计算的标准双方未约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第二款规定，关于出卖人逾期办证的违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行于2015年10月24日公布的6个月至1年同期银行贷款基准利率为年利率4.35%，本院按此基准利率的1.3倍计算违约金，即年利率5.655%。
判决的理由与结果
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原被告签订的郴州市商品房买卖合同是双方真实意思表示，合同合法有效。原被告应按合同约定履行，原告按合同约定交付了购房款，被告则应及时向原告交付所购位于郴州市名权路五岭国际金桂园**房屋，并在约定的期限内办理该房的不动产首次登记（初始登记），但被告至今仍未予以办理，故应承担本案违约责任。原告主张逾期办理不动产首次登记的违约金，符合法律规定，但因原被告在合同中对逾期登记的约定是排除违约金的计算双方协商处理，故本院认为违约金的起算时间应从原告主张之日即起诉之日开始至被告办理好该房的不动产首次登记之日止，按中国人民银行规定的金融机构贷款利息同档期年利率5.655%的标准计算，即从2017年6月2日起暂计算至2017年9月25日，按年利率5.655%计算为272497元×5.655%÷365×115天=4855.1元。以后按上述标准另行计算至被告郴州仁大房地产开发有限公司完成位于郴州市民权路“五岭国际•金桂园”**房屋的不动产首次登记时止。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告郴州仁大房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告谭正祥、邝巧灵购买的位于郴州市民权路“五岭国际•金桂园”**房屋办理不动产首次登记；
二、被告郴州仁大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告谭正祥、邝巧灵逾期办理不动产首次登记违约金4855.1元（暂计算至2017年9月25日）；之后违约金以272497元为基数，按年利率5.655%计算至被告郴州仁大房地产开发有限公司完成位于郴州市民权路“五岭国际•金桂园”**房屋的不动产首次登记时止；
三、驳回原告谭正祥、邝巧灵的其他诉讼请求。
如果被告郴州仁大房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费539元，由被告郴州仁大房地产开发有限公司负担91元，原告谭正祥、邝巧灵负担448元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 黄武将
审 判 员 刘 斌
人民陪审员 黄祖敏
二〇一七年九月二十五日
书 记 员 文 妙
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。