江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣10民终70号
上诉人（原审原告）：付鹏，男，1964年2月28日出生，汉族，住江西省崇仁县，
委托诉讼代理人：赵伯豪，江西省抚州市临川区方园法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：抚州华美立家置业有限公司，住所地江西省抚州市金巢经济开发区迎宾大道999号（伟星栖凤华都）西南角商住楼幢3-1室，统一社会信用代码91361003067470226G。
法定代表人：冯波，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：姚晓忠，江西三松律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
委托诉讼代理人：李方敏，江西三松律师事务所实习律师。
上诉人付鹏因与被上诉人抚州华美立家置业有限公司（以下简称华美公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2017）赣1002民初3522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
付鹏上诉请求：撤销原判，改判支持其诉讼请求；一、二审案件受理费由华美公司承担。事实和理由：本案涉及双方签订的两份商品房买卖合同。一、关于3-2-11房的购房合同纠纷，原判认定事实不清，适用法律错误。1.合同第五条“面积确认及面积差异处理”对3-2-11房的面积与合同约定面积发生差异如何处理，没有约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》）第十四条规定，“合同没有约定的，按照以下原则处理：（二）……房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”2017年8月8日华美公司书面通知付鹏，合同约定面积为47.65m2，实测面积为43.59m2，同意退款22,139元。面积相差4.06m2，面积误差比为8.5%。按照上述规定，华美公司应返还该套房屋价款38,164.89元给付鹏。原判判决华美公司仅返还房价款22,139.18元，且连利息都未计算。原判没有查明该份房屋买卖合同对面积差异的处理没有任何约定。故原判对3-2-11房的购房合同纠纷认定事实不清，适用法律错误。2.合同第三条第四款写明，该商品房阳台是【√封闭式】。华美公司交付给付鹏的房屋没有按合同约定做封闭式阳台，明显违约，按合同法规定，应重做封闭式阳台交付给付鹏使用。原判认为，对于阳台的条款是格式条款，阳台是指公共走廊部分的阳台，该公共走廊部分没有计入涉案房屋套内建筑面积，而不支持付鹏的诉请。原判的该项认定与判决是错误的。（1）《解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，……对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，……应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。何况本合同明确写明该商品房是封闭式阳台，华美公司交付的房屋没有封闭式阳台，难道不能追究华美公司的违约责任吗。（2）合同是以建筑面积计价的，而不是以套内使用面积计价。合同附件一“共有面积分摊说明”第7条明确说明，“三层走廊按面积的一半计算共有面积，并仅分摊到三层使用室外走廊的商铺”。怎么能说走廊没有计入付鹏所购房屋的建筑面积呢？怎么能说封阳式阳台与付鹏没有利害关系呢？怎么能不追究华美公司的违约责任呢？原判认定事实不清楚，适用法律错误。二、关于2-2-3房的购房合同纠纷，原判适用法律错误。1.合同第五条“面积差异处理”打印了“合同约定面积与产权面积如有差异，以产权的面积为准，房款多退少补”。本合同是华美公司提供的格式合同，凡是涉及双方权利、义务之处，华美公司都要求付鹏加摁了指模共15处。唯独此条“面积如有差异，房款多退少补”，华美公司没有向付鹏作任何解释和说明，更没有要求付鹏摁指模。该条款明显与《解释》第十四条规定的处理原则相悖，证明华美公司利用购房合同，故意长期无息侵占买方资金，非法融资。根据合同法第三十九条、第四十条规定，该条款无效。2.针对该条款，合同附件四“补充协议”第一条第二款规定“该商品房交交付时，如因政府的相关房产测量规范、文件调整导致预测面积与实测面积差异的，不视为出卖人违约，……由买受人和出卖人据实结算，多退少补。”反之，则证明出卖人违约。因为华美公司至今不能提供证据证明房产测量规范和政府文件已经修改或调整。这就证明本合同所写的面积差异、多退少补是有前提条件的，前置条件未成就，本条约定不成立。3.“面积差异，多退少补”，怎么退？退多少？合同约定不明确，双方解释不一样。华美公司2017年8月8日通知付鹏，承认合同面积51.31m2，实测面积47.5m2，差3.81m2。面积误差比为7.4%。华美公司仅同意按原价退还多收款20,799元。按《解释》的原则处理，3%以内退还原价款并支付利息，超过3%部份应双倍返还房价款，该套房屋华美公司应返还房价款34,402.47元。双方对格式合同该条款的理解发生争议，根据合同法第四十一条规定，“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”合同约定不明确，应该按《解释》第十四条规定的原则处理，超过3%部份的房价款双倍返还。综上所述，原判认定事实不清楚，适用法律错误，没有依法维护付鹏的合法权益，请求二审法院公正判决，撤销原判，改判支持付鹏的诉请。
华美公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，双方对面积确认及面积差异处理方式有约定，依据《解释》规定，有约定的，从约定。对3-2-11房屋，虽然在主合同上约定不明，但是在补充协议上双方是同意按照预测面积和实测面积的差异据实结算、多退少补。对于2-2-3房屋，根据合同第五条约定，合同约定的面积和产权面积有误差的，以产权面积为准，多退少补;利息，双方没有约定。对于封闭阳台，付鹏购买的是商铺，其所说的阳台其实是走廊，当时规划上也没有设计封闭式阳台，并且该阳台的面积没有计入套内面积。对于多退少补的理解，就是华美公司多收多少面积的房价款，就退多少钱。
付鹏向一审法院起诉请求：1.判令华美公司返还房价款及利息共计72,567.36元；2.判令华美公司在一个月内按购房合同约定完成封闭式阳台；3.诉讼费由华美公司承担。
一审法院认定事实：2014年12月24日，付鹏作为买受人与华美公司签订了一份《商品房买卖合同》，其中商品房买卖合同主要约定如下：1.付鹏购买华美公司开发的坐落在抚州市××大道北侧、曾××大道东侧××室商业营业用房，该商品房阳台是封闭式，建筑面积为47.65平方米，单价每平方米5,453元，总价259,835元；2.面积确认及面积差异处理条款为，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以产权登记面积为准；3.买受人于2014年10月13日已一次性付款259,835元整，出卖人应在2015年5月1日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用等内容。双方于同日签订的补充协议约定该商品房的预测面积是按照现行房产测量规范及有关补充文件预测所得，该商品房交付时，如因政府的相关房产测量规范、文件调整导致预测面积与实测面积差异的，不视为出卖人违约，亦不适用合同第十三条有关面积差异的处理方式，双方同意按照预测面积与实测面积的差异，由买受人和出卖人据实结算，多退少补。双方另于2015年11月11日签订一份《商品房买卖合同》，约定付鹏购买华美公司开发的华美立家建材家居广场2-2-3室商品房，面积约定为51.31平方米，单价每平方米5,459.17元，总购房款280,110元。该合同有关面积确认及面积差异处理条款双方约定为商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以产权登记面积为准，双方同意按第1种方式进行处理，即双方自行约定合同约定面积与产权面积如有差异，以产权的面积为准，房款多退少补。该份合同签订后，付鹏向华美公司付清全部购房款280,110元，其中首付款140,110元、按揭贷款140,000元。双方于同日签订的补充协议有关面积确认及面积差异处理的条款约定与第一份《商品房买卖合同》的补充协议一样。此后，抚州市房地产测绘所对涉案房屋实际建筑面积进行了测量，测量结果为实测面积与合同约定的预测面积有差异。
2017年8月8日，华美公司向付鹏下发两份《关于实测多退少补的通知》，通知书确认付鹏向华美公司购买的以上两处商品房实测建筑面积分别为43.59平方米、47.5平方米，与购房合同约定的面积差分别为4.06平方米、3.81平方米，需分别退款22,139元、20,799元，通知要求付鹏于2017年9月1日至2017年10月31日期间到华美公司接待中心签订《物业管理服务协议》及办理实测多退少补手续。付鹏接到通知书，认为华美公司应双倍返还误差3%以上面积的购房款，与华美公司协商未果，遂诉至一审法院。庭审中，双方均确认付鹏诉请的未封闭阳台是指公共走廊部分。华美公司陈述该公共走廊部分并未计入涉案房屋套内建筑面积。
一审法院认为，付鹏、华美公司之间就涉案房屋签订的两份商品房买卖合同及补充协议，均是双方当事人真实意思的表示，其内容合法有效，应受法律保护。合同订立后，付鹏按合同约定履行了支付全部购房款的义务，华美公司向付鹏交付的两处是商品房实测建筑面积分别比合同约定的建筑面积少了4.06平方米、3.81平方米，理应将多收取的购房款退还给付鹏。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，即出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或约定不明确的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超过3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同的，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案中，双方签订的商品房买卖合同及补充协议均已明确约定如合同约定面积与产权面积如有差异，以产权的面积为准，房款多退少补。对于合同有约定的，按照约定处理，故对于实测面积比合同约定的建筑面积分别少了4.06平方米、3.81平方米，华美公司应分别按房屋单价每平方米5,453元、5,459.17元退还给付鹏，即应分别退还房款22,139.18元、20,799.44元共计人民币42,938.62元给付鹏。付鹏提出对面积误差比超过3%部分的房价款应由出卖人双倍返还买受人，对付鹏的该主张，是适用于合同没有约定或约定不明确的情形，而本案中双方对于面积误差结算房价已作出了明确约定，故付鹏的该项主张于法无据，一审法院不予支持。对付鹏诉请的利息，因双方在合同中对多退少补的房款未约定计算利息，故对该项诉请，一审法院亦不予支持。
对于付鹏要求华美公司在一个月内完成封闭式阳台的诉请，一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同中虽约定该商品房阳台是封闭式，但由于该份合同系格式合同，对于阳台的条款是格式条款，根据涉案房屋自身的情形，付鹏购买的涉案房屋是商业营业用房，而非普通的住宅用房，涉案房屋本身是不包括阳台的，庭审中双方也确认付鹏诉请的阳台实质是指公共走廊部分，该公共走廊部分并没有计入涉案房屋的套内建筑面积，故该封闭式阳台的条款并不适用涉案房屋，付鹏要求华美公司完成封闭式阳台显然不合理，对该项诉请，一审法院亦不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，判决：一、抚州华美立家置业有限公司在本判决生效后三日内向付鹏返还房价款人民币42,938.62元；二、驳回付鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费807元，由付鹏负担329元，抚州华美立家置业有限公司负担478元。
二审中，当事人没有提交新证据。
双方当事人均主张2014年12月24日《商品房买卖合同》中未约定“2.面积确认及面积差异处理条款为，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以产权登记面积为准”，认为合同上对此是打了叉。经本院核查，该合同第五条对此约定，“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理：1.双方自行约定：×”。因此，原判对2014年12月24日双方签订的3栋2-11室《商品房买卖合同》中关于产权登记面积与合同约定面积发生差异如何处理的事实部分认定有误，本院予以纠正。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，当事人二审的争议焦点为：关于诉争房屋的面积误差，华美立家公司退还付鹏的款项应如何计算，以及华美立家公司应否就此支付利息。
1.关于3栋2-11房屋面积误差应如何计算返还款项。由于双方2014年12月24日《商品房买卖合同》第五条约定“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理：1.双方自行约定：×”，故双方对产权登记面积与合同约定面积发生差异如何处理并未明确约定。而该合同附件四补充协议中第一条第二款是华美公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。该条款属于格式条款，对该条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。从该段内容来看，按照通常理解，双方约定买受人和出卖人据实结算、多退少补适用的前提是因政府的相关房产测量规范、文件调整导致预测面积与实测面积差异的处理方式。即使当事人对该条款的理解产生争议，也应当作出不利于提供格式条款一方即华美公司的解释。在本案中，并无证据证明产权登记面积与合同约定面积发生差异是因政府的相关房产测量规范、文件调整导致的，对非因政府的相关房产测量规范、文件调整导致预测面积与实测面积差异的处理方式双方并未约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，合同没有约定或者约定不明确的，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因此，原判对2014年12月24日双方签订的3栋2-11室《商品房买卖合同》中关于产权登记面积与合同约定面积发生差异如何处理的事实部分认定有误，导致判决错误，华美公司对3栋2-11室面积误差比超过3%部分的房价款应当双倍返还给付鹏。3栋2-11室商铺合同约定建筑面积为47.65平方米，单价为每平方米5,453元，实际建筑面积为43.59平方米，面积差4.06平方米，面积误差比超过3%，其中误差比3%以内面积为1.43平方米，误差比超过3%的面积为2.63平方米。故华美公司对该商品房应退回付鹏房款：（1）误差比3%以内面积的返还款计为7,797.79元（1.43m2×5,453元/m2），并应从合同签订日2014年12月24日开始按银行同期同类贷款利率支付相应利息；（2）误差比超过3%面积的返还款计为28,682.78元（2.63m2×5,453元/m2×2）。
2.关于2栋2-3房屋面积误差应如何计算返还款项。由于双方2015年11月11日《商品房买卖合同》第五条约定“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理：1.双方自行约定：合同约定面积与产权面积如有差异，以产权的面积为准，房款多退少补”，故双方对产权登记面积与合同约定面积发生差异如何处理已有明确约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。因此，原判按合同约定判处华美公司对该商品房退回付鹏房款20,799.44元（3.81m2×5,459.17元/m2）正确。付鹏就此提出面积误差比超过3%部分的房价款应由华美公司双倍返还，及要求华美公司支付面积误差比3%以内部分的房价款的利息，与双方合同约定不符，缺乏法律依据，该主张不能成立。
此外，关于付鹏要求华美公司完成3栋2-11商铺封闭式阳台的诉请。本院认为，诉争的房屋为商铺，一般不配备阳台功能，而双方在原审中也均认可该阳台事实上为公共走廊部分，故该店铺所在建筑物已不具备建设封闭式阳台的客观条件，原判驳回付鹏的该项诉请，判处正确，应予维持。
综上所述，付鹏的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江西省抚州市临川区人民法院（2017）赣1002民初3522号民事判决；
二、抚州华美立家置业有限公司向付鹏返还房价款人民币57,280.01元（7,797.79元+28,682.78元+20,799.44元），并支付房价款人民币7,797.79元的相应利息（利息以中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2014年12月24日起计算至实际还款日止），以上款项限于本判决生效之日起10日内付清；
三、驳回付鹏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币807元，由上诉人付鹏负担207元，被上诉人抚州华美立家置业有限公司负担650元。二审案件受理费人民币541元，由上诉人付鹏负担258元，被上诉人抚州华美立家置业有限公司负担283元。
本判决为终审判决。
审判长 邹志伟
审判员 刘长峰
审判员 王 琳
二〇一八年二月二十六日
书记员 何凌江