山东省青岛市城阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民初字第1847号
原告青岛源馨房地产开发有限公司，住所地：山东省青岛市城阳区城阳街道平阳路451号，组织机构代码：55397254-7。
法定代表人王学军，该公司董事长。
委托代理人程瑶，山东润世律师事务所律师。
被告荆月明，男，1981年2月7日出生，汉族，住黑龙江省富裕县。
第三人中国工商银行股份有限公司青岛福州路支行，住所地山东省青岛市市南区福州南路8号，组织机构代码：86358302-9。
负责人李崑，该支行行长。
委托代理人王永生，男，1974年5月6日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。系该支行工作人员。
原告青岛源馨房地产开发有限公司与被告荆月明、第三人中国工商银行股份有限公司青岛福州路支行商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人程瑶，第三人委托代理人王永生到庭参加了诉讼。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年12月7日，原、被告签订《青岛市商品房预售合同》，被告购买原告开发的城阳区银河路326-2号茵悦嘉园项目1号楼3单元5层501户，合同总价款571538元，被告以首付款加银行贷款40万元方式支付，原告并为被告该银行贷款提供了连带责任保证。合同约定首付款为171538元，被告已支付51538元，剩余12万元，原、被告同日签订《茵悦嘉园客户延期付款协议》，同意被告在2014年12月7日前付清，现已逾期。合同签订后，因被告连续逾期支付银行贷款，第三人书面通知原告，要求原告承担连带责任。2015年2月9日，原告向第三人支付397070.47元，履行了连带责任保证。故请求依法判令：1、解除原告与被告签订的《商品房预售合同》和《茵悦嘉园客户延期付款协议》；2、被告限期与原告撤销上述《商品房预售合同》的网上备案，并注销城阳区银河路326-2号茵悦嘉园项目1号楼3单元5层501户的商品房预告登记；3、第三人限期解除城阳区银河路326-2号茵悦嘉园项目1号楼3单元501户的抵押登记手续；4、被告赔偿原告损失8737.35元，支付原告逾期付款违约金7704元（暂计算至2015年3月25日）；5、被告支付自起诉之日至判决日，按照中国人民银行同期贷款利率4倍计算的债务利息；6、被告负担原告支付的律师费30976元；7、本案诉讼费用由被告承担。庭审后，原告明确诉讼请求为：1、解除原告与被告签订的《商品房预售合同》和《茵悦嘉园客户延期付款协议》；2、被告协助原告办理城阳区银河路326-2号茵悦嘉园项目1号楼3单元5层501户的商品房预告涂销登记手续；3、第三人协助办理解除城阳区银河路326-2号茵悦嘉园项目1号楼3单元501户的抵押登记手续；4、被告支付原告自2014年12月21日至2015年3月25日期间以120000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算的利息7093元；5、被告支付原告律师代理费30976元；6、本案诉讼费用由被告承担；7、放弃要求被告赔偿原告损失8737.35元、支付原告逾期付款违约金7704元的诉讼请求。
原告提交如下证据：
一、青岛市商品房预售合同一份、延期付款协议一份和收款收据两份。证明2013年12月30日,被告购买原告开发的城阳区银河路326-2号茵悦嘉园项目1号楼3单元5层501户。合同总价款571538元,被告以首付款加银行贷款40万元方式支付,原告同意为该笔银行贷款提供担保。合同首付款171538元,被告已经实际支付51538元,剩余12万元,原告同意被告在2014年12月20日前付清。原、被告是商品房预售合同关系，根据合同约定,因被告逾期还贷致使原告履行担保责任(预售合同补充条款第I1.3条)及被告逾期支付剩余首付款时(延期付款协议第三条第2款),原告享有预售合同及延期付款协议的合同解除权,有权要求被告承担违约金、利息等违约责任,以及原告为此支付的诉讼费、律师费等各项费用。第三人无异议。
二、个人购房借款/担保合同（复印件）。证明被告向第三人工商银行青岛福州路支行贷款40万元用于购买原告房屋,合同保证人是原告,担保责任在房屋的正式抵押登记手续办理完毕,且第三人收到房屋他项权证时免除。(第10.2条A款,第54条)，原告为被告贷款提供了阶段性连带责任保证。第三人无异议。
三、工商银行福州路支行催款通知书。证明被告逾期偿还银行贷款,截至20I5年2月8日,贷款余额388333.12元,积欠利息8737.35元(合计397070,47元),第三人要求原告督促被告还款,或者承担连带保证责任,否则将起诉原告；因被告逾期偿还银行贷款,第三人多次要求原告承担担保责任，第三人要求原告履行担保责任时,因涉案房屋仍未办理正式抵押登记手续,仍属于保证责任期间内。第三人无异议。
四、招商银行付款回单两份（打印件）。证明2015年2月9日,原告向第三人支付两笔款项,合计397070.47元。原告代被告向第三人偿还了全部剩余贷款及利息，承担了连带保证责任。第三人对该证据的真实性无异议。
五、2015年3月16日通知书、快递单据及送达地址确认书各一份。证明原告告知被告承担连带保证责任的情况，要求被告限期偿还原告代偿银行的款项或办理解除合同手续，被告仍未履行。第三人无异议。
六、委托代理合同、律师费发票及银行回单各一份。证明原告委托山东润世律师事务所为其代理人起诉被告,并为本案已经支付律师代理费30976元，根据合同约定，该笔费用应由被告承担。第三人对该证据的真实性无异议，但该证据与第三人无关。
被告未答辩，也未提交证据。
第三人辩称，被告向第三人贷款40万元，贷款逾期第三人要求原告履行担保责任397070.47元。
第三人提交如下证据：
一、还款明细两份。证明原告代被告已还贷款本息397070.47元。原告无异议。
二、青房地预市字第××号房地产预告登记证明一份。证明涉案房屋已办理的预抵押登记，第三人要求原告履行担保责任时涉案房屋仍未办理正式抵押登记手续，仍属于责任保证期间内。原告无异议。
经审理查明，2013年12月30日，原、被告签订《青岛市商品房预售合同》，约定被告向原告购买城阳区银河路326-2号《茵悦嘉园》1号楼3单元5层501户，原告暂测该房屋建筑面积为89.98平方米，其中套内建筑面积为77.04平方米、公用分摊建筑面积为12.94平方米，每平方米房屋建筑面积单价为6351.83元，根据原告暂测的房屋建筑面积，被告购买该房屋的总房价款暂定为571538.00元；合同补充条款11.3条约定被告按与银行签订的按揭协议书按期偿还贷款，被告逾期偿还贷款导致原告承担连带责任的，原告有权解除《青岛市商品房预售合同》或原价购该商品房，由此给原告造成的损失，包括但不限于向银行承担的代偿责任、违约责任、律师费、诉讼费、利息等损失由被告负责赔偿。
2014年2月27日，被告荆月明（贷款人）与第三人中国工商银行股份有限公司青岛福州路支行（借款人）、被告青岛源馨房地产开发有限公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，该合同约定由中国工商银行股份有限公司青岛福州路支行向被告发放购房贷款400000元，贷款期限为20年，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的构成借款人违约，贷款人有权解除本合同，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。合同签订后，被告通过向第三人贷款支付原告购房款400000元。
合同签订后，被告于2013年11月24日支付原告购房款20000元，于2013年12月24日支付购房款31538元。2013年12月24日，原、被告签订《茵悦嘉园客户延期付款协议》，约定被告向原告支付该房屋的首付款金额为171538元，银行贷款400000元，被告已支付原告的首付款金额为51538元，首付款余额于2014年12月20日前付清，若延期付款偿还时间截止，被告违约未能还清全部款项，被告自最后偿还日10日内须向原告支付延期款金额20%的违约金，原告将另按照银行同期贷款利率每日再向被告收取房屋总款金额的违约金，若被告逾期付款超过10日后，原告有权解除双方的商品房买卖合同，被告在付清原告垫付款项前还应按上述约定向原告支付违约金，且因被告违约，原告追偿被告欠款或解除合同造成的相关损失以及原告为此付出的一切费用（包括且不限于诉讼、执行及律师费用等）。2015年2月8日，第三人向原告发出逾期贷款催款通知书，该通知书载明截止到2015年2月8日，被告已连续4期未按约定还款，目前贷款金额388333.12元，积欠利息8737.35元，请求担保人即原告督促借款人还款或承担连带保证责任等。2015年2月9日，原告通过招商银行代被告向第三人偿还了全部剩余贷款及利息共计397070.47元。2015年3月16日，原告依据被告购房时填写的送达地址确认书向被告送达通知书，该通知书载明原告已于2015年2月9日代被告偿还全部剩余贷款及利息共计397070.47元，要求被告收到该通知书之日起3日内一次性偿还原告12万元首付款及397070.47元银行代偿款项，否则原告将解除与被告之间的《商品房预售合同》。
另查明，2015年3月25日，原告与山东润世律师事务所签订委托代理合同，委托程瑶律师作为与被告欠款纠纷的一审代理人，约定律师费为30976元。2015年3月30日，原告通过招商银行股份有限公司青岛中山路支行支付山东润世律师事务所律师费30976元，2015年11月1日，山东润世律师事务所为原告出具金额为30976元的律师费发票一张。
以上事实，有原告及第三人提交的证据、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告签订的《青岛市商品房预售合同》意思表示真实，不违反现行法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行各自的义务。原、被告签订合同后，被告未按与银行签订的合同履行还款义务，根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》补充条款第11.3条和《茵悦嘉园客户延期付款协议》第3条原告要求解除与被告签订的《商品房预售合同》和《茵悦嘉园客户延期付款协议》、被告协助原告办理城阳区银河路326-2号茵悦嘉园项目1号楼3单元5层501户的商品房预告涂销登记手续、被告负担原告支付的律师费30976元，符合法律规定，本院予以支持。原告代被告向第三人偿还全部剩余贷款及利息共计397070.47元，故第三人应协助原告解除城阳区银河路326-2号茵悦嘉园项目1号楼3单元501户的抵押登记手续。被告未按照与原告签订的《茵悦嘉园客户延期付款协议》于2014年12月20日前支付原告剩余购房首付款120000元，原告于2015年4月9日向本院提起诉讼，故原告要求被告支付其自2014年12月21日（被告逾期付款之日）至2015年3月25日期间以120000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算的利息7093元（计算方式：120000元×5.6%×4倍÷360天×95天=7093元），理由正当，本院予以支持。原告解除与被告签订的《青岛市商品房预售合同》时，应向被告退还其已支付的购房款51538元及被告在原告处的剩余购房贷款2930元（400000元-397070.47元），以上应退还购房款共计54468元。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告青岛源馨房地产开发有限公司与被告荆月明于2013年12月30日签订的《青岛商品房预售合同》（编号201300228906）及于2013年12月24日签订的《茵悦嘉园客户延期付款协议》；
二、被告荆月明于本判决生效后十日内协助原告青岛源馨房地产开发有限公司办理青岛市城阳区银河路326-2号茵悦嘉园项目1号楼3单元5层501户的商品房预告涂销登记手续；
三、第三人中国工商银行股份有限公司青岛福州路支行协助原告青岛源馨房地产开发有限公司办理青岛市城阳区银河路326-2号茵悦嘉园项目1号楼3单元501户的撤销抵押登记手续；
四、被告荆月明于本判决生效后十日内支付原告青岛源馨房地产开发有限公司自2014年12月21日至2015年3月25日以120000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算的利息7093元；
五、被告荆月明于本判决生效后十日内支付原告青岛源馨房地产开发有限公司律师代理费30976元；
六、原告青岛源馨房地产开发有限公司自本判决生效后十日内向被告荆月明退还购房款54468元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9900元，由被告荆月明承担。
如不服本判决，可在判决送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 秦忠基
审 判 员 李 珂
人民陪审员 徐友春
二〇一六年五月二十一日
书 记 员 帅玉杰
附本案依据的法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。