广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初3175号原告:佛山市兆业勤商铺管理服务有限公司，住所地广东省佛山市火车站综合批发市场G区18号，统一社会信用代码914406044724751985Y。法定代表人：邹培佳，经理。委托诉讼代理人:刘世辉，广东法岸律师事务所律师。委托诉讼代理人:周紫媚，广东法岸律师事务所实习律师。被告：曾会灵，女，汉族，1987年10月1日出生，住广东省英德市，。原告佛山市兆业勤商铺管理服务有限公司诉被告曾会灵租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案受理后，依法由审判员周信斌适用简易程序独任审理。因被告曾会灵下落不明，本案依法裁定转为普通程序，由审判员陈超担任审判长，与审判员周信斌、人民陪审员李雪辉组成合议庭，于2016年9月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付K27、K28商铺从2015年3月起至今欠付的租金84854元（要求计算至搬出之日，暂计至2016年3月)及至清偿日止的违约金（暂计至2016年3月31日止为10717.61元）；2.没收被告的保证金10000元（合同约定保证金为17400元，被告实际支付10000元）；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由如下：2013年12月31日，原、被告签订《租赁经营合同》，约定原告将佛山市禅城区广佛公路K27、K28号商铺出租给被告使用，租期自2014年1月1日起至2016年10月31日止。后双方于2014年1月11日签订《变更确认书》，明确约定2014年度每月租金为5800元，2015年度每月租金为6380元，2016年租赁期间的月租金为7018元。合同约定租金按月结算，每月5日前支付当月租金，逾期则按100元/天支付违约金。合同签订后，双方如约履行，但被告自2015年3月起开始拖欠租金，原告多次催收无果，被告至今仍占有上述商铺。原告认为，被告的行为已构成严重违约，原告有权解除合同及没收保证金并要求被告支付相关费用。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。诉讼中，原告围绕其诉讼请求提交了以下证据：1.原告的营业执照、被告的身份证及个体工商户营业执照；2.《租赁经营合同书》、《变更确认书》、按金收据；3.国有土地使用权证复印件、《建筑工程消防设计审核意见书》、《建筑工程自动消防设施验收意见书》、总平面图、《佛山市禅城区建设工程规划批后管理登记表》、《固定资产投资项目新开工统计登记表》复印件、《佛山市发展计划局固定资产投资项目临时动工通知书》复印件、《佛山市发展计划局固定资产投资项目开（竣）工报告表》复印件、《建设工程规划许可证》复印件。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利，对于原告提交的上述证据，经审查，虽有部分无原件核对，但有其他证据相印证，故本院均予采信。经审理查明，位于佛山市禅城区广佛公路2号的临时商铺是以佛山市煤建公司名义、由佛山市建设局于2003年6月30日核发《建设工程规划许可证（临时）》批准的建设，并于当年10月竣工，�划许可证载明有效期为两年。2013年12月31日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁经营合同书》一份，约定由原告将位于佛山市禅城区广佛公路2号内自编K27-28号临时商铺出租给被告使用，租赁期限自2014年1月1日起至2016年10月31日止。合同约定有：一、商铺租金为3600元/月，按月结算，并于每月5日前支付当月租金，逾期须按100元/天的标准缴交违约金。二、乙方须于合同签订之日向甲方预交三个月租金按金，按金在合同期限届满、解除或终止时，由甲方在扣除乙方所欠费用后无息退还。三、乙方不按合同约定按时缴交有关费用，逾期达15日的，视为乙方严重违约，甲方有权单方终止合同、收回租赁商铺并向乙方追收欠款及违约金。2014年1月11日，为明确租赁经营合同书有关条款，就有关内容进行变更，被告签署《变更确认书》。确认书载明：一、租金变更。租金由原来的每月3600元变更为：2014年度为5800元/月、2015年度为6380元/月、2016年度租赁期内为7018元/月。二、按金交付。承租方须向出租方交付按金17400元，并于合同期满后凭甲方开具的收据方能退回（不计息）。三、承租方如需开具租赁发票，相关税费由承租方承担，出租方有权向承租方收取实际发生的税金。四、以上条款签名之日生效。被告作为确认人在确认书上签名。原告方提交的按金收据显示，被告于2014年6月6日向原告缴交租赁按金10000元，收据上载“其余的按金在6月底前交齐”。被告在上述租赁商铺经营佛山市禅城区恒远大五金电器批发商行（原告投资经营的个体工商户）。诉讼中，原告陈述：商铺是由其在承租佛山市煤建公司的土地上开发建设并经营，地上建筑物归其所有，但以煤建公司名义报建。庭审中，本院责令原告限期提供临时商铺经主管部门批准延长使用期限之证据材料，但原告未能提供。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。虽然涉案之《租赁经营合同书》和《变更确认书》是原、被告双方的真实意思表示，但由于租赁物属临时建筑，合同签订时就已经超过规划批准使用期限，又未经主管部门批准延长使用期限。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款之规定，上述租赁合同及确认书无效。虽然因涉案临时商铺使用期限问题导致合同无效，但商铺客观上具有使用价值并由被告基于租赁合同而占有使用与收益，故要求被告参照合同约定的租金标准支付占有使用费合理。现原�主张自2015年3月起至被告搬出商铺之日止的租金，所谓的租金应为占有使用费，但因原告并未主张返还商铺，被告占有使用的事实还在继续，再根据双方以月为单位计算“租金”之交易规则，故本院于本案中仅支持2015年3月至法庭辩论终结前一月即2016年8月止的占有使用费，之后的占有使用费待实际发生后原告可另行主张。据此，参照双方约定的租金标准，本院计算2015年3月至2016年8月间被告应付的商铺占有使用费为119944元（6380元/月×10月+7018元/月×8月），原告诉讼请求超出部分，本院不予支持。关于原告主张的违约金及没收保证金之诉求。因支付违约金与没收保证金均属于违约责任的承担方式，但由于合同无效，承担上述违约责任已无合同依据，且双方亦未有关于没收保证金之约定，故对于原告该两项诉求，本院不予支持。综上，依据《中�人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，缺席判决如下：一、被告曾会灵于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市兆业勤商铺管理服务有限公司支付佛山市禅城区广佛公路2号内自编K27-28号商铺的占有使用费119944元；二、驳回原告佛山市兆业勤商铺管理服务有限公司的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，案件受理费2699元，由被告曾会灵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  陈 超审 判 员  周信斌人民陪审员  李雪辉二〇一五年九月二十三日书 记 员  潘明珠陈烁附引用法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政�规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准�付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九�条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。