辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第1169号
上诉人（原审被告）：符容，女，1968年4月17日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
被上诉人（原审原告）：沈阳城实物业管理有限公司，住所地：沈阳市沈河区广昌路81-1号。
法定代表人：贾若兰，系该公司总经理。
委托代理人：石宝君，系辽宁君宝律师事务所律师。
委托代理人：白丹，系辽宁君宝律师事务所律师。
上诉人符容与被上诉人沈阳城实物业管理有限公司（以下简称“城实物业”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民二初字第2368号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年4月2日受理后，依法由审判员周濛任审判长，与审判员姜会军、审判员王虹组成合议庭，于2015年4月13日公开审理了本案。本案现已审理终结。
原审原告城实物业诉称：要求符容给付2013年9月至2014年8月期间拖欠的物业费1380.54元、仓房费112.73元、水费120元，并由符容承担本案诉讼费。
原审被告符容辩称：2013年9月至12月物业费、水费我交了，但是我提供不了证据，2014年1月至8月期间物业费没交，2014年的水费交到了“测绘华苑”业主委员会；业主委员会聘用、解聘物业公司未征得业主三分之二以上人员的同意，也未经业主大会讨论通过，程序违法，内容违法，故合同无效。城实物业未尽到合同义务，交纳物业费开的不是正规收据，自2013年下半年开始园区管理混乱，园区内进入无证商贩，占地经营，频繁更换门卡，赚取利润，车辆进出及秩序均处于无人管理状态，保安失职，门卫形同虚设，园区内卫生不合格，垃圾清运不及时，5月份之后就没请扫，园区景观被破坏，绿化遭破坏，园区内夜灯不亮；自2013年初至2014年6月份前，园区内三家物业公司同时存在，存在重复收费的情况，不知哪家物业公司提供服务。电动车丢失，车辆被划被刮。
原审法院经审理查明：“测绘华苑”小区系辽宁省测绘基础设施管理中心（以下简称管理中心）集资筹建的职工住宅小区，该小区原来由该管理中心组建的沈阳市哲瀚物业管理有限公司（以下简称哲瀚物业）提供物业服务。符容是“测绘华苑”小区沈阳市皇姑区黄河北大街143-6号3-4-2室（建筑面积为130.24平方米、仓房建筑面积为21.27平方米）的业主。2013年8月30日管理中心与城实物业签订了小区物业管理委托合同一份，合同约定，由城实物业为“测绘华苑”（建筑面积57058平方米）小区提供物业服务，合同期限自2013年9月1日起至2014年8月31日止，物业费的收费标准为“住宅房屋城实物业按建筑面积每月每平方米0.65元向业主或物业使用人收取”。该合同签订后，城实物业委托沈阳百辰物业管理有限公司（以下简称百辰物业）为该小区提供物业服务。2013年的物业费该小区部分业主向哲瀚物业交纳，由哲瀚物业给业主出具收款收据后，与百辰物业进行了结算。2013年11月末该小区成立业主委员会后，于2014年1月1日“测绘华苑”小区业主委员会与城实物业签订小区物业管理委托合同，该合同变更了原物业委托合同关于物业费收费标准的约定，物业费的收费标准为“住宅房屋城实物业按建筑面积每月每平方米1.00元向业主或物业使用人收取”；合同期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止；关于水费的收费标准，城实物业依照惯例按每月10元收取。因物业费涨价，该小区大部分业主拒交物业费，故城实物业于2014年9月1日撤离该小区，并于2014年9月2日办理交接手续。符容已交纳2014年1月1日至2014年8月31日期间的水费80元，未交纳2014年1月1日至2014年8月31日期间的住宅物业费及仓房物业费，双方就此问题协商未果，故城实物业于2014年10月30日起诉来院。
上述事实，有城实物业提供的城实物业的营业执照、组织机构代码证、资质证书、物业合同2份、通知若干份、物业费缴费通知及照片、关于“测绘华苑”业主委员会委员候选人员名单公示、业主委员会备案通知书、申请书、通知1份、交接物品清单、照片6张、百辰物业的营业执照、组织机构代码证、委托书、银行结算单1份、业主要求城实物业维修房屋记录32页、车位出租协议、收款收据若干份、中国农业银行账户明细、情况说明、起诉状及考勤表；符容提供的证明4份、卜兵证明1份、收款收据1份及法院对城实物业法定代表人贾若兰、城实物业工作人员祁峰、管理中心副主任朱民做的询问笔录，当事人陈述笔录，在案为凭，足以认定。
原审法院认为：2013年8月30日管理中心与城实物业签订小区物业管理委托合同后，2013年9月1日至2013年12月31日期间城实物业并未实际为该小区提供物业服务，而是委托百辰物业为该小区提供物业服务，这种委托行为并未征得管理中心及业主的同意，故该合同应视为无效。但鉴于百辰物业事实上已为该小区提供物业服务，业主也接受了服务，且对按每月每平方米0.65元收取物业费也未提出异议，故符容应按此价格予以交纳物业费。因百辰物业系受城实物业的委托代城实物业为该小区提供物业服务，收取物业费、停车费也是代表城实物业进行，且明确表示自己不向该小区业主另行主张物业费，故符容应给付城实物业2013年9月1日至2013年12月31日期间的住宅及仓房物业费。
2014年1月1日的物业管理委托合同，因该合同由测绘华苑业主委员会成员张界亲自加盖的业主委员会公章并予以签字，其行为应视为业主委员会的行为，按照物业管理条例的有关规定，业主委员会有权利代表业主签订物业合同，故该物业管理委托合同应合法有效。符容主张合同无效没有法律依据，故该抗辩原审法院不予支持。城实物业作为符容所在住宅小区的物业管理服务单位，在为业主提供物业服务的同时有权利依照合同约定收取物业费，而符容拒绝向城实物业交纳物业费，系违约行为，故城实物业请求符容给付物业费的诉讼请求符合合同约定条件的，原审法院予以支持。参照城实物业对测绘华苑小区其他业主提起的同类物业诉讼案件中业主提供的证据及质证意见，可以认定物业费涨价后城实物业为该小区提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，故结合本案实际情况，2014年1月1日至2014年8月31日期间的物业费，符容酌情按70%予以交纳。
关于符容提出的原、被告之间不存在物业合同关系、不知是城实物业提供物业服务的主张，因从形式上看是“测绘华苑”小区业主委员会与城实物业签订的小区物业管理委托合同，而事实上，从城实物业提供的委托书、结算单、交接清单、城实物业给业主出具的收款收据、车位出租协议、百辰物业出具的情况说明及对百辰物业和城实物业法定代表人贾若兰及管理中心副主任朱民做的询问笔录，可以认定2013年9月1日至2013年12月31日期间是城实物业委托百辰物业为该小区提供的物业服务，2014年1月1日至2014年8月31日期间是城实物业为该小区提供的物业服务，故符容该主张与客观事实不符，原审法院不予采纳。
关于符容提出的电动车丢失、车辆被划的抗辩主张，因与本案非同一法律关系，可以另案处理。
因符容未提供已交纳2013年9月至12月住宅物业费、仓房物业费及水费的相关证据，应承担举证不能的法律后果，故符容应向城实物业给付2013年9月至12月期间的住宅物业费、仓房物业费及水费。
关于符容拖欠物业费的具体数额，参考业主前期交纳物业费认可的价格，并依照物业管理委托合同约定的收费标准及实际拖欠时间（2013年9月1日到2014年8月31日止，共计12个月）予以计算，即2013年9月1日到2013年12月31日期间的住宅物业费为：4个月×130.24平方米×0.65元=339元，2014年1月1日到2014年8月31日期间的住宅物业费为：8个月×130.24平方米×1.0元×70%=729元；2013年9月1日到2013年12月31日的仓房物业费为：4个月×21.27平方米×0.325元=28元，2014年1月1日到2014年8月31日的仓房物业费为：8个月×21.27平方米×0.5元×70%=60元，共计1156元，原审法院予以支持。
关于2013年9月1日至2013年12月31日期间的水费，符容应按惯例给付城实物业40元，已向“测绘华苑”业主委员会交纳的2014年1月1日至2014年8月31日期间的水费80元，城实物业可与业主委员会另行结算，符容无需重复交纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第十五条、第四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告符容给付原告沈阳城实物业管理有限公司2013年9月1日至2013年12月31日期间的住宅物业费、仓房物业费共计367元，于本判决生效后立即付清。二、被告符容给付原告沈阳城实物业管理有限公司2014年1月1日至2014年8月31日期间的住宅物业费、仓房物业费共计789元，于本判决生效后立即付清。三、被告符容给付原告沈阳城实物业管理有限公司2013年9月1日至2013年12月31日期间的水费40元，于本判决生效后立即付清。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告符容承担。
宣判后，上诉人符容不服原审判决，提出上诉，请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。主要上诉理由为：1、一审法院判决上诉人按照非法涨价1元／平／月为基数判决是错误的。2、一审法院判决上诉人缴纳8个月的物业费是错误的，被上诉人在服务期限和履行服务义务上都存在问题。
被上诉人城置公司辩称：一审判决正确，请求维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
本院认为：关于物业合同效力问题，由于2014年1月1日的物业管理委托合同有测绘华苑业主委员会成员张界亲自加盖的业主委员会公章并予以签字，其行为应视为业主委员会的行为，且城实物业事实上也提供了相关服务，故该物业合同合法有效。
关于物业费用数额问题，2014年1月1日双方签订的物业管理委托合同中约定：“按建筑面积每月每平方米1.00元向业主或物业使用人收取；合同期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止”。从被上诉人提供的委托书、结算单、交接清单、城实物业给业主出具的物业费收款收据等证据可以认定2014年1月1日至2014年8月31日期间被上诉人为该小区提供的物业服务，且原审法院根据庭审中上诉人提供的照片、沈阳晚报报道中涉及到的小区垃圾不能及时清运等有关物业服务的相关证据，认定物业费涨价后被上诉人为该小区提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，原审法院判决上诉人酌情按70%予以交纳，故原审法院对物业费数额的计算并无错误，对于上诉人减少物业费数额的要求，应不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人符容负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 濛
审判员 姜会军
审判员 王 虹
二〇一五年六月三日
书记员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。