湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终2359号上诉人（原审被告、反诉原告）：宁乡县能源技术服务中心，住所地湖南省宁乡县玉潭镇二环路行政中心。法定代表人：贺命生，主任。委托诉讼代理人：宁金星，湖南一星律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢冰航，湖南一星律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曾习芝，女，1968年10月5日出生，汉族，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：胡雨婷，湖南严明律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张雪辉，女，1970年11月24日出生，汉族，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：胡雨婷，湖南严明律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：马建新，男，1974年7月8日出生，汉族，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：胡雨婷，湖南严明律师事务所律师。上诉人宁乡县能源技术服务中心（以下简称能源中心）因与被上诉人曾习芝、张雪辉、马建新房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省宁乡县人民法院（2016）湘0124民初5584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。能源中心上诉请求：撤销湖南省宁乡县人民法院（2016）湘0124民初5584号民事判决，并依法改判：一、解除各方于2006年12月5日签订的《房、地产转让合同》以及2008年7月14日签订的两份《房地产买卖契约》；二、本案一、二审诉讼费用由曾习芝、张雪辉、马建新负担。事实与理由：一、涉案地产属于国有资产，未经法定审批、评估、拍卖程序而进行转让属无权处分行为，基于权属登记的公示公信与法律规定的普遍适用性，被上诉人对此无权处分行为知情或应当知情，一审判决认定被上诉人并不知情，属事实认定错误及法律适用错误；二、涉案房地产买卖合同履行完毕应当以完成土地变更登记为标志，在此之前不能认定买卖合同已经履行完毕，一审判决认定涉案房地产买卖合同履行完毕属事实认定错误；三、《房地产买卖契约》关于解约定金的约定合法有效，在合同尚未终止的情况下，能源中心有权依据解约定金的约定，解除合同。曾习芝、张雪辉、马建新辩称：一、本案涉案土地使用权应当通过办理出让初始登记而非转让变更登记取得，且出让手续是被上诉人单方申请登记办理。土地使用权出让是指国家作为土地所有权人将土地使用权让与土地使用者，土地使用者支付对价的行为；土地使用权转让是指土地使用者将从国家取得的土地使用权转让给他人并收取对价的行为。土地出让发生在土地流转以及市场，转让发生在土地流转二级市场，通过出让方式取得土地使用权的，应当办理土地使用权首次登记手续，属于原始取得；转让方式取得土地使用权的，办理土地使用权转移登记，属于继受取得。《城市房地产管理法》第四十条、《城市房地产转让管理规定》第十一条均规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，由受让方办理房地产土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。被上诉人应当办理首次登记手续。二、能源中心主张依据《房地产买卖契约》中有关定金的约定有权解除合同，该主张缺乏法律依据。1、《房地产买卖契约》中约定的定金系违约定金，并非解约定金。2、本案定金并未实际交付，定金条款未生效。三、买卖合同中约定的权利义务因履行完毕而终止，无需通过解除而再次终止。四、涉案房产已经交付并办理过户登记长达九年，被上诉人花费巨资装修，已出租为学校使用，解除合同会造成巨大经济损失，且会破坏稳定,不宜解除。曾习芝、张雪辉、马建新向一审法院起诉请求：一、判令能源中心在本案判决生效后1个月内提供办理国土出让和过户所需的宁乡县人民政府批文、规划条件等全部材料，并无条件协助办理好土地使用证号为宁（2）国用（2000）字第0010号国有划拨用地变出让并过户至曾习芝、张雪辉、马建新名下的相关手续（曾习芝、张雪辉、马建新按照合同承担税费）；二、判令能源中心立即支付曾习芝、张雪辉、马建新违约金1972272.64元；三、本案案件受理费、财产保全费等由能源中心负担。后曾习芝、张雪辉、马建新于2016年12月29日向一审法院申请撤回起诉，一审法院于2016年12月29日作出（2016）湘0124民初5584号民事裁定书，准许曾习芝、张雪辉、马建新撤诉。能源中心向一审法院提出反诉请求：一、判令解除各方于2006年12月5日签订的《房地产转让合同》以及2008年7月14日签订的《房地产买卖契约》；二、判令曾习芝、张雪辉、马建新共同承担一审本诉、反诉的全部诉讼费用。一审法院认定事实：能源中心系宁乡县农村能源办公室下属二级事业单位，2000年5月，因政策及经营等多方面的原因，能源中心全面停止运营，单位干职工一致同意改制。2006年11月30日，为解决债务和干职工养老保险等问题，能源中心干职工签字表决拟将资产依法依程序整体转让。2006年12月5日，能源中心法定代表人邓定洪在未经评估、未经有批准权的人民政府批准的情况下，与张海（被告张雪辉亡夫）签订《房、地产转让合同》，并在公证处将该份合同予以公证。合同约定能源中心将其在宁乡县玉潭镇香山巷85号（原67号）土地权属一宗（土地使用权证号为宁〔2〕国用〔2000〕字第0010号，总用地面积1115平方米，取得方式为行政划拨，用途为市政公用设施）、两处面积分别为961.36平方米和815.76平方米的房产及所有附属设施、物件以68万元的价格出卖给张海。张海向能源中心交付购房款68万元。张海因患病及购买本案涉案房地产向曾习芝及马建新借款，后无力偿还，将欠款转为共同购房款，曾习芝、马建新成为共同购房人，并经邓定洪同意在能源中心与张海于2006年12月5日签订的《房、地产转让合同》上的乙方一栏中增添“马建新、曾习芝”的名字，亦将该份合同的公证书的乙方由张海一人改为张海、马建新、曾习芝三人，公证书的落款日期为2006年12月5日。2008年4月，张海因病去世。2008年7月14日，邓定洪又携带能源中心公章协助曾习芝、张雪辉、马建新用另签的以能源中心为出卖方，曾习芝、张雪辉、马建新为买受方的《房地产买卖契约》（合同签署日期2008年7月14日）在宁乡县房屋产权管理中心将涉案房产过户至曾习芝、张雪辉、马建新名下，房屋所有权证号分别为宁房权证玉字第××号（房屋所有权人为曾习芝，其中共有权人马建新占有份额为33%、共有权人张雪辉占有份额为25%）、宁房权证玉字第××号（房屋所有权人为曾习芝，其中共有权人马建新占有份额为33%、共有权人张雪辉占有份额为25%）。2008年7月14日，宁乡县地方税务局出具两处涉案房产的销售不动产统一发票，发票载明销售金额分别为815760元、961360元。曾习芝、张雪辉、马建新分别缴税73622.4元、86762.74元，分别缴纳农业税收32628元、38452元。曾习芝、张雪辉、马建新为两处涉案房屋缴纳权证工本费、成果利用费、交易手续费、转移登记费等非税收入共计30000元左右。2012年12月，邓定洪因擅自违法处置国有资产涉嫌国有事业单位人员滥用职权罪被依法立案侦查并逮捕，2013年7月16日，被湖南省宁乡县人民法院以国有事业单位人员滥用职权罪判处有期徒刑九个月。后能源中心与曾习芝、张雪辉、马建新就房产买卖事宜进行交涉协商，因曾习芝、张雪辉、马建新拒绝退还涉案房产，能源中心于2013年10月8日起诉至湖南省宁乡县人民法院，要求确认于2006年12月5日签订的《房、地产转让合同》无效，并要求返还房屋。2014年3月3日，湖南省宁乡县人民法院作出（2013）宁民初字第02990号民事判决：确认合同无效并由曾习芝、张雪辉、马建新返还房屋。曾习芝、张雪辉、马建新不服判决向长沙市中级人民法院提起上诉，2014年7月18日，长沙市中级人民法院作出（2014）长中民三终字第02523号民事判决书，判决驳回本案曾习芝、张雪辉、马建新的上诉，维持原判。2015年9月2日，湖南省人民检察院作出湘检民（行）监[2015]43000000072民事抗诉书，以长沙市中级人民法院（2014）长中民三终字第02523号民事判决认定事实不清、适用法律错误为由提出抗诉。湖南省高级人民法院于2015年9月28日作出（2015）湘高法民抗字第0028号民事裁定，提审该案，于2016年3月31日作出（2016）湘民再12号民事判决，判决：撤销长沙市中级人民（2014）长中民三终字第02524号民事判决和湖南省宁乡县人民法院（2013）宁民初字第02990号民事判决，驳回宁乡县能源技术服务中心的诉讼请求。一审法院认为：2008年7月14日，曾习芝、马建新、张雪辉与能源中心签订了两份《房地产买卖契约》，该两份契约系张海去世后，为顺利办理涉案房屋产权过户手续订立的，该两份《房地产买卖契约》订立的基础是张海与能源中心于2006年12月5日签订的《房、地产转让合同》，且从能源技术中心于2013年10月8日起诉要求确认2006年12月5日签订的《房、地产转让合同》无效，并要求曾习芝、张雪辉、马建新返还房屋一案来看，涉案房屋买卖的基础合同系《房、地产转让合同》。上述三份合同应视为双方为转让、办理过户手续涉案房、地产而订立的合同整体，其体现双方签约、履约过程中不同阶段对双方权利、义务的约定，形成了一个统一整体，不可分割。《房、地产转让合同》签订后，张海等人已经完全履行了合同义务，且涉案房屋的所有权已变更登记至曾习芝、马建新、张雪辉名下。现能源中心以双方在买卖契约中约定了解约定金、且双方签订的买卖合同因违反相关行政法规，已经在法律上、事实上无法履行为由请求法院解除2006年12月5日签订的《房地产转让合同》及2008年7月14日签订的《房地产买卖契约》。但因上述《房、地产转让合同》已实际履行，且业已经湖南省高级人民法院（2016）湘民再12号生效民事判决确认为有效，曾习芝、张雪辉、马建新已经办理了房屋使用权证，诉争的土地的划拨性质并不影响合同的履行，只要办理土地出让手续、缴纳土地出让金后即可转让。故2006年12月5日签订的《房地产转让合同》及2008年7月14日签订的《房地产买卖契约》并未出现法定解除和约定解除的情形，因此，对能源中心的反诉诉讼请求，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三、第九十四条之规定，判决：驳回能源中心的反诉诉讼请求。一审反诉受理费80元，由能源中心负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。能源中心向本院提交湖南省宁乡县国有资产管理局出具的《的答复意见》（以下简称《答复意见》）。拟证明：涉案房屋及涉案土地使用权未按相关规定进行国有资产行政审批，无法进行转让，涉案土地使用权无法出让。曾习芝、张雪辉、马建新发表质证意见称：对该证据的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，该答复意见中对于国有资产转让应当审批评估涉及的是合同效力问题，且涉案房屋已经完成了交易，并且进行了法定登记，因尚未将涉案土地使用权登记至曾习芝、张雪辉、马建新名下，且该土地为划拨土地，职权部门应当为国土资源局，不属于国有资产管理局的管理范围，该证据无法达到证明目的。曾习芝、张雪辉、马建新向本院提交宁乡县国土资源局出具的《说明》。拟证明：涉案土地办理出让手续是可以履行的，无须对方配合履行。能源中心发表质证意见称：对该份证据的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议。本案涉案土地出让并未经过政府审批，涉案合同自始履行不能，能源中心原法定代表人邓定洪的处分行为构成犯罪。曾习芝、张雪辉、马建新认为涉案土地补交土地出让金即可出让是错误的，补交土地出让金是建立在双方买卖合同基础之上的，同时也必须经过审批程序。本院认为，作为认定案件事实的证据应当具备真实性、合法性，且与案件具有关联性，因此对于本案当事人提交的证据，本院认定如下：一、对于能源中心提交的《答复意见》。该证据具备真实性，但该《答复意见》内容并未清楚阐释涉案土地使用权是否能够办理出让或转让登记，亦不能证明合同无法实际履行，不能达到能源中心的证明目的，本院不予采信。二、对于曾习芝、张雪辉、马建新提交的《说明》。本院认为，该证据具备真实性，但该《说明》的内容同样不能达到其证明目的，故本院不予采信。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：曾习芝、马建新、张雪辉与能源中心于2008年7月14日签订的两份《房地产买卖契约》是在2006年12月5日的《房、地产转让合同》的基础上签订的，上述三份协议书的目的均系转让涉案房屋的产权及涉案土地使用权，故该三份协议书是为保证合同目的实现而在不同阶段签订的具有连续性的合同，三份协议书应视作统一整体。关于是否存在约定合同解除事由的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。涉案三份协议书签订时并未明确约定当事人可以解除合同的条件，合同签订后当事人也未对合同解除条件进行补充约定，两份《房地产买卖契约》中的第五条均系违约责任条款，约定了任何一方违约时对已付定金的处理办法，但并未明确约定能源中心以向合同相对方退还定金并支付相当于定金数额的违约金即可保留合同解除权，故该条款不能视作解约定金条款。能源中心以该条款为解约定金条款为由请求解除合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。故本案不存在约定合同解除事由。关于是否存在法定合同解除条件的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中能源中心以涉案土地使用权未履行审批、评估、拍卖程序而进行转让属无权处分行为，在法律上、事实上无法履行为由请求法院解除2006年12月5日签订的《房地产转让合同》及2008年7月14日签订的《房地产买卖契约》。本院认为，涉案土地使用权转让是否履行审批、评估、拍卖程序及是否属于无权处分行为属合同效力问题而非法定合同解除事由，且湖南省高级人民法院（2016）湘民再12号生效民事判决对2006年12月5日签订的《房地产转让合同》效力予以了确认，能源中心的上诉理由均不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的当事人可以解除合同的情形，故本案不存在法定合同解除条件。另《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”。本案涉案房屋已经过户至曾习芝、张雪辉、马建新名下，涉案土地使用权转让虽未办理登记手续，但湖南省高级人民法院（2016）湘民再12号生效民事判决认定本案诉争土地的划拨性质并不影响《房地产转让合同》的履行，只要办理土地出让手续、缴纳土地出让金后即可转让。加之能源中心在本案中亦未提交充足证据对合同在法律上或者事实上不能履行予以证实，故能源中心以涉案土地使用权转让登记无法实现为由要求法院解除合同无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人宁乡县能源技术服务中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由宁乡县能源技术服务中心负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 坤审 判 员  熊 伟代理审判员  冷子剑二〇一七年五月十五日书 记 员  皮磊林附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。