河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀10民终4222号
上诉人（原审被告）：唐惠敏，女，1956年10月2日出生，汉族，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：李威武，北京市康达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：侯玉红，北京市康达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马骏，女，1971年7月13日出生，汉族，现住北京市朝阳区。
被上诉人（原审被告）：魏忱希，女，1983年1月14日出生，汉族，住北京市西城区。
上诉人唐惠敏因与被上诉人马骏、魏忱希房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2016）冀1024民初2435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
唐惠敏上诉请求：1.请求依法改判驳回马骏的诉讼请求；2.由马骏承担全部诉讼费。事实和理由：1.马骏起诉及一审法院判决所依据的房屋买卖书面合同因无唐惠敏签字而未成立，该合同对唐惠敏没有法律约束力，不能作为法院的裁判依据。2.一审法院判令唐惠敏承担房屋价格15%即42万元的违约金的依据何在?3.交易主体由唐惠敏转变为案外人，一审法院超越案件审理范围，无权对马骏与案外人签订的约定予以审理、认定和裁判。
马骏辩称，合同最后落款没有唐惠敏的签名，但是前面的身份信息都是她本人的签字。关于违约金，在合同里约定了30%，是唐惠敏的亲戚要求，我们才加上去的，一审法院判决是按照15%来计算的。宿京平找到我的时候明确说是唐惠敏的代理人，在这个情况下，我与宿京平达成约定，20多万元的补款确实给我了，这20多万元是唐惠发打给我的。不同意唐惠敏的上诉请求，请求维持原判。
魏忱希没有答辩意见。
马骏向一审法院起诉请求：1.依法确认原告与被告及北京久居房地产经纪有限公司之间签订的《房屋买卖合同》及2015年6月3日签订的《约定》解除。2.二被告向原告支付违约金840000元。3.诉讼费由二被告负担。
一审法院认定事实：2014年5月25日马骏与唐惠敏及北京久居房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，三方约定马骏将位于香河县开发区大运河孔雀城二期兴运园802幢6单元101室卖给唐惠敏，房屋价款为2800000元，合同签订之日唐惠敏向原告支付定金30000元，余款2770000元于过户当日支付，同时三方还约定马骏与唐惠敏应于2014年8月30日前办理完过户手续，如唐惠敏逾期七日未按合同约定的期限付款或办理产权过户转移手续的，马骏有权单方解除合同，如马骏解除合同，扣除房屋成交价的30%作为违约金后，退还剩余唐惠敏已支付的房款。2014年7月10日香河县人民政府向马骏颁发廊房权证香Ａ字第××号房屋产权证。2014年8月30日前唐惠敏未协助马骏办理房屋产权转移登记手续。后马骏多次向唐惠敏催要房屋余款。2014年12月20日马骏起诉要求唐惠敏给付房款。2015年6月3日马骏与宿京平达成《约定》，当日唐惠敏弟弟唐惠发向马骏汇房款99999元，宿京平向马骏汇入房款100000元，同时，宿京平还交付马骏现金20000元。后马骏向唐惠敏催要房款，现仍有房款2550000元至今未付。2016年6月24日马骏委托北京卓航律师事务所律师杨士博通过EMS送达《律师函》要求解除《房屋买卖合同》及《约定》。
一审法院认为，2014年5月25日马骏与唐惠敏及北京久居房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》依法成立并生效。具体理由：1.合同形式上看，虽唐惠敏只在合同的抬头签字，未在落款处签名，形式上存在瑕疵。但该合同落款处有马骏及北京久居房地产经纪有限公司的盖章，同时，北京久居房地产经纪有限公司在合同侧面还加盖公章，该合同系一个整体。2.持有情况来看，该合同一式三份，马骏与唐惠敏及北京久居房地产经纪有限公司均持有一份，且庭审中唐惠敏出示的合同也与马骏一致。3.合同内容来看，双方在合同的第二条，二、付款方式：1.甲乙双方约定在签订本合同当日，乙方向甲方交付房屋定金叁万元。第十二条，合同生效。1.本合同自甲、乙、丙三方签字盖章之日生效。马骏与唐惠敏均认可于合同签订之日给付马骏定金30000元，且合同只约定在合同上签字，但未特指在落款处签字才成立和生效。4.房地产转让规定的交易形式来看，唐慧敏主张其与马骏将房屋转让案外人宿京平而未签订书面转让合同，也与房地产转让规定不相吻合。5.合同的履行来看，马骏与唐惠敏及北京久居房地产经纪有限公司签订合同后，唐惠敏交付给马骏定金30000元，应认定唐惠敏开始履行该合同，同时，2015年6月3日马骏与唐惠敏的委托代理人宿京平达成《约定》，当日唐惠敏弟弟唐惠发向马骏汇房款99999元，宿京平向马骏汇房款100000元，同时，宿京平还交付马骏现金20000元。上述交付房款也是合同继续履行的行为。6.从交易习惯上看，因房屋买卖系双方重大交易，标的金额巨大，双方对交易均会持谨慎态度，唐慧敏系国家公职人员，更应具备谨慎交易的知识条件，唐慧敏主张未签订房屋买卖合同的情况下，就冒然将定金30000元交付马骏，也与房屋交易习惯不相吻合。马骏与唐惠敏签订的《房屋买卖合同》第十条第（二）款第二项明确约定：如唐惠敏逾期七日未按合同约定的期限付款或办理产权过户转移手续的，有权单方解除合同，如解除合同，扣除房屋成交价的30%作为违约金，退还剩余已支付的房款。唐惠敏未给付房款已逾期七日以上，符合双方约定合同解除的条件。同时，唐惠敏也未履行其委托代理人宿京平与马骏于2015年6月3日达成的《约定》，且经马骏催要，仍未履行给付房款的义务。综上，对马骏诉讼请求予以支持。马骏与唐惠敏签订的《房屋买卖合同》第十条第（二）款第二项约定的违约金虽系双方意思表示，但该违约金过高，综合违约的原因、过程、违约时间、房屋市场价格波动、唐惠敏承受能力等因素，兼顾违约金以补偿性为主，惩罚性为辅原则，故认为该违约金应为房屋成交价的15%为宜即(2800000元×15%=420000元)。违约金420000元应扣除唐惠敏已支付的房款250000元，唐惠敏实际应再给付马骏违约金170000元。因马骏认可魏忱希未在合同上签名，且马骏也未提供其他证据证明其与魏忱希之间存在房屋买卖合同的法律关系，因此，马骏要求魏忱希承担违约责任的请求，不予支持。因2015年6月3日马骏与案外人宿京平达成《约定》中明确约定该《约定》协商解决的是“马骏与唐惠敏就交易河北孔雀城香Ａ字第××号给付房款事宜”。该《约定》中没有关于本案诉争房屋买受人变更为案外人宿京平的约定，且给付房款不仅有案外人宿京平，还有唐惠敏弟弟唐惠发，同时，庭审中唐惠敏、魏忱希陈述对签订《约定》也不知情，另外，也未提供马骏与唐惠敏及案外人宿京平共同达成房屋买卖主体变更的书面证据。综上，一审法院认定案外人宿京平代理唐惠敏处理本案诉争房屋的买卖事宜。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、解除马骏与唐惠敏及北京久居房地产经纪有限公司于2014年5月25日签订的《房屋买卖合同》及2015年6月3日马骏与宿京平签订的《约定》；二、唐惠敏应承担违约金420000元，该违约金折抵唐惠敏已支付的房款250000元，唐惠敏应于判决生效后十日内给付马骏违约金170000元；三、驳回马骏其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6150元，由马骏负担3075元，由唐惠敏负担3075元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：魏忱希、唐惠发系唐惠敏亲属，宿京平系唐惠敏朋友。2014年3、4月马骏欲出售案涉房屋，并在北京久居房地产经纪有限公司登记出售信息。2014年5月25日，马骏及家人与唐惠敏及家人经协商，在北京久居房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同一式三份。该房屋买卖合同首页甲方处“马骏”签名系其本人书写，乙方处“唐惠敏、魏忱希”的签名系唐惠敏书写，合同尾页有马骏签名及身份信息、唐惠敏身份信息和联系电话及北京久居房地产经纪有限公司印章，该合同骑缝处有北京久居房地产经纪有限公司印章。合同签订当日，唐惠敏交付定金30000元，马骏出具了收条。2014年7月10日，马骏取得案涉房屋房权证。2014年12月30日马骏向一审法院起诉要求唐惠敏给付房款。2015年6月3日马骏与宿京平就“马骏与唐惠敏交易河北孔雀城香Ａ字第××号给付房款事宜”达成“约定”，注明四次给付房款的时间点，并约定了未能按时给付的后果。签写“约定”当日马骏收到宿京平及通过唐惠发账户支付的约定的款项。马骏于2015年7月撤回对唐惠敏的起诉。因未能按时收到房款，马骏于2016年7月7日再次将唐惠敏诉至一审法院。唐惠敏、马骏均认可宿京平与马骏没有签订案涉房屋的买卖合同。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，马骏与唐惠敏于2014年5月25日签订的房屋买卖合同合法有效。该合同约定“本合同自甲、乙、丙三方签字盖章之日生效”，并未约定在合同尾页落款处签字之日合同开始生效。本案中，唐惠敏不但在该合同上签了自己的名字和魏忱希的名字，也以实际交付定金的行为表明其认可该合同的效力。故唐惠敏上诉称合同无其签字而未成立，该合同对其没有法律约束力的主张，本院不予采信。该房屋买卖合同是当事人真实意思表示，双方均应诚信履行。合同中关于违约方要按房屋成交价30%支付违约金的约定，既是对卖方的约束，也是对买方的约束，是保障合同顺利履行的双方共同合意。一审法院考量各方因素，综合权衡买卖双方的利益，全面考虑解除合同对双方当事人的利益影响，判决违约方按房屋成交价15%支付违约金，并无不妥。2015年6月3日的“约定”是针对马骏与唐惠敏交易案涉房屋给付房款事宜达成的意见，约定的是四次给付房款的时间点及未能按时给付的后果。该“约定”中没有马骏与宿京平买卖案涉房屋的意思表示，且唐惠敏、马骏均认可宿京平与马骏没有签订案涉房屋的买卖合同。唐惠敏诉称交易主体由唐惠敏转变为案外人，没有事实依据。故唐惠敏主张一审法院超越案件审理范围，无权对马骏与案外人签订的约定予以审理、认定和裁判的上诉理由不能成立。
综上所述，唐惠敏的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6150元，由上诉人唐惠敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄汝端
审判员 杨心冰
审判员 崔玉水
二〇一七年九月三日
书记员 苏艳珍