北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第11188号
原告（反诉被告）乐商天下（北京）网络资讯有限公司，住所地北京市海淀区信息路15号519室。
法定代表人朱姝，执行董事。
委托代理人余明旭，北京市天元律师事务所律师。
委托代理人米昂。
被告（反诉原告）北京华育鸿莘教育咨询有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路39号建外SOHO24号楼（北办公楼）2605。
法定代表人张丽萍，总经理。
委托代理人杨金武，北京市博融律师事务所律师。
原告（反诉被告）乐商天下（北京）网络资讯有限公司（以下简称乐商天下公司）与被告（反诉原告）北京华育鸿莘教育咨询有限公司（以下简称华育鸿莘公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员童雪霏独任审判，公开开庭进行了审理。乐商天下公司的委托代理人余明旭、米昂，华育鸿莘公司的法定代表人张丽萍、委托代理人杨金武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
乐商天下公司诉称：2012年11月7日，我公司与华育鸿莘公司签订《房屋租赁合同》，约定我公司自华育鸿莘公司处承租北京市朝阳区建外SOHOA座2605室共计450平方米的房屋，租金单价每天每平方米7.5元，月租金101250元，按押一付三方式支付。合同签订后，我公司依约向华育鸿莘公司共计支付了截至2013年12月21日的租金及相当于1个月租金的押金。但我公司在经营使用过程中，发现华育鸿莘公司提供给我公司的房屋包括2605室的全部和2603室的三分之一，全部建筑面积仅约390.87平方米，远远不足双方之间约定的450平方米。为此，我公司与华育鸿莘公司经多次协商未果，后不得不在2013年11月30日提前退租。但华育鸿莘公司至今未能向我公司退还多收取的租金，未退还押金。现我公司起诉，要求华育鸿莘公司返还多收取的租金223430.41元、押金101250元。
华育鸿莘公司辩称：1、乐商天下公司主张返还租金没有事实及法律依据。乐商天下公司承租的房屋范围特定，为2605全部及2603部分，其员工及装修公司已对房屋进行丈量，后双方商谈月租金101250元，该租金与面积无关，为特定物的租金。双方虽在合同中写明租金单价，但该数额是从总价倒推得出。乐商天下公司于2012年11月7日进入房屋，直至2013年12月搬走，乐商天下公司从未对房屋面积提出异议。2013年9月17日双方签订补充协议，约定了可以解除或续签租赁合同，但乐商天下公司对月租金数额、房屋面积认可。乐商天下公司退租后，我公司与新租户签订合同，仍按固定的月租金支付，也记载了租金单价，单价也是从总价倒推得出。2、乐商天下公司未按约定支付租金，且没有为我公司寻找新的租户，应承担违约责任，故我公司不同意退还押金。我公司不同意乐商天下公司的诉讼请求。
华育鸿莘公司反诉称：1、乐商天下公司在履行合同过程中，屡次迟延支付租金，造成我公司替其向业主交纳租金，乐商天下公司应按合同约定支付迟延履行滞纳金。2、乐商天下公司违约提前解除合同，且未按补充协议的约定提前45天通知退租，致我公司在积极寻找新的承租人的前提下，房屋产生了空租，空租期为2013年12月22日至2014年1月25日，期间造成租金损失。3、我公司于2014年1月12日与新的承租人签订房屋租赁合同，每月租金为10万元，存在租金差价损失。4、双方租赁合同租期2年、免租期45天，后乐商天下公司提前解除合同，免租期应减少一半，乐商天下公司应支付免租期租金。5、乐商天下公司提前解除合同，其应承担一半的中介费。故我公司提出反诉，要求乐商天下公司支付迟延支付租金的违约金237937.50元、房屋空租期租金116515元、租金差价损失11250元、免租期租金74897.50元、中介费35000元。
乐商天下公司就反诉辩称：华育鸿莘公司主张之迟延支付租金的违约金标准明显过高；华育鸿莘公司主张之其他经济损失，没有事实及法律依据。
经审理查明：北京市朝阳区东三环中路39号建外SOHO24号楼北办公楼2605室房屋（以下简称2605室）的建筑面积为281.44平方米；北京市朝阳区东三环中路39号建外SOHO24号楼北办公楼2603室房屋（以下简称2603室）的建筑面积为328.28平方米。该二套房屋的产权人均登记在案外人名下，由华育鸿莘公司对外转租。
2012年11月7日，乐商天下公司（承租方）、华育鸿莘公司（出租方）签订《房屋租赁合同》。双方约定：出租方向承租方出租2605室，建筑面积450平方米；租期2012年11月7日至2014年9月20日，免租期2012年11月7日至2012年12月21日；租金单价为7.5元／平方米／天，月租金101250元，此租金不包含税费，包含了物业费、空调费；租金按押一付三的方式支付，第一期租金为303750元，保证金为1个月租金，共计405000元，于2012年11月7日前付清订金30000元，其他未付款7日内付清；乙方以后各期租金需在支付月的5号前将下一季度的租金汇入甲方的指定帐户，具体支付时间为2013年3月5日、2013年6月5日、2013年9月5日、2013年12月5日、2014年3月5日、2014年6月5日；如承租方逾期支付租金超过5日，则每逾期1日按月租金的5%向出租方支付滞纳金，如承租方逾期超过10日，则视为承租方自动退租，构成根本违约，出租方有权收回房屋，并追究承租方违约责任；承租方同意支付给出租方押金共计101250元，承租方应于2012年11月15日前支付给出租方；租赁期满，承租方如不再续租，出租方验收房屋无损后1个月内将押金退还承租方；承租方若于租赁期内违反本合同之规定，致使出租方未能如期收取租金或因而发生费用，出租方可以扣除部分或全部押金抵付；经双方协商一致，可以解除本合同；出租、承租任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约；若违约金不足以弥补无过错方之损失，则违约方应补足支付该差额；基于经纪方在促成本次租赁中所提供之服务，与签署本合同之同时，出租方同意向经纪方支付佣金7万元；承租方应按照国家法律法规进行房屋内部装修，并自行解决相关费用，出租方有义务提供出租房屋的相关文件。审理中，乐商天下公司、华育鸿莘公司均主张该合同约定的租赁范围包括了2605室的全部面积及2603室的部分区域。
合同签订后，华育鸿莘公司向乐商天下公司交付了租赁房屋；乐商天下公司向华育鸿莘公司支付了押金101250元，并对租赁房屋进行装修，后使用租赁房屋从事办公。
乐商天下公司于2012年11月20日之前向华育鸿莘公司支付了第一期租金；于2013年3月15日向华育鸿莘公司支付租金303750元；于2013年6月21日、6月26日、6月28日分别向华育鸿莘公司支付租金20万元、3750元、10万元；于2013年9月5日、9月24日、9月25日、10月15日分别向华育鸿莘公司支付租金10万元、10万元、10万元、3750元。
2013年9月17日，华育鸿莘公司（出租方）与乐商天下公司（承租方）签订《补充协议》。约定：1、承租方于2013年9月24日前，将本协议第三季度租金未支付部分共计203750元支付给出租方，若未按期支付，承租方承担违约责任；2、承租方在协议期内无论退租或续租，都必须提前45天（即2013年11月15日前）通知出租方，否则按续租处理，承租方应按时支付下季度租金，若承租方退租，出租方在15日内按照如下约定结清房租款项；3、若承租方在2013年12月21日之前为出租方介绍的新客户愿意承租本房屋，则双方在出租方与新客户签订新的租赁合同后15日内按照如下约定结清房租款项；4、即日起，出租方将不定期带新客户看房，承租方需给予配合；5、在满足上述第2条或第3条的前提下，出租方将已支付但未使用部分的房租以现金形式，按天为单位退还给承租方（每月按30天计算，即每天3375元），退还后双方此前签订的《房屋租赁合同》自动终止，且任何一方均无需承担违约责任。
后华育鸿莘公司与乐商天下公司签订《房屋退租通知书》，其中载明：在友好协商的前提下，基于双方2013年9月17日签订的《房屋租赁合同》补充协议第2条，承租方提前45天告知出租方退租事宜；2013年10月28日告知出租方退租房屋，于2012年12月22日前搬家。
2013年11月29日，华育鸿莘公司与乐商天下公司签订《退租确认交接单》，其中载明：承租方于2013年11月30日办理搬家事宜，已提前45天告知出租方，已结清各项所需费用。次日，乐商天下公司腾退租赁房屋，交华育鸿莘公司。
审理中，乐商天下公司主张其承租时房屋格局已经分割完毕，即2605室与2603室的出租区域相通，2603室的出租区域与2603室的其他区域隔开，当时华育鸿莘公司向其出示了二套房屋的产权证，并告知租赁面积总计450平方米；其曾向负责装修的装修公司询问，装修公司答复面积差不多450平方米；但2013年10月其发现其承租了2603室三分之一的面积，根据产权证登记的建筑面积计算，其承租区域的面积总计约为390.87平方米。
华育鸿莘公司主张房屋格局由之前的租户分割完毕，其未对整体租赁面积进行测量，其按特定房屋、固定租金出租房屋；合同履行过程中乐商天下公司从未对房屋面积提出异议。
上述事实，有相关书证、当事人的陈述等在案为证。
本院认为：乐商天下公司与华育鸿莘公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同有效。
乐商天下公司以租赁实际面积不符合约定为由，要求华育鸿莘公司退还租金，因租赁房屋是双方认可的特定房屋，乐商天下公司在签约前亦了解承租房屋的现场情况，双方并非根据合同约定的面积实际测量后再确定承租范围，且租金标准为固定数额，乐商天下公司无证据证实其在合同履行期间曾提出异议，故乐商天下公司的上述主张，缺乏事实依据，本院不予支持。乐商天下公司要求华育鸿莘公司退还2013年12月1日至12月21日的租金，符合合同约定，本院予以支持。
因双方租赁合同已解除，故乐商天下公司要求华育鸿莘公司退还押金，符合合同约定，本院予以支持。
华育鸿莘公司要求乐商天下公司支付迟延支付租金的违约金，因乐商天下公司在履行合同过程中存在迟延支付租金的违约行为，故应承担相应的违约责任。但华育鸿莘公司主张之数额过分高于给其造成的实际损失，故对该项反诉请求，本院予以酌定。
双方在补充协议中约定，如乐商天下公司退租，需提前45天通知华育鸿莘公司。根据双方签订的《房屋退租通知书》及《退租确认交接单》可以证实，乐商天下公司已提前45天通知华育鸿莘公司退租，并于2013年11月30日办理了房屋交接手续。因双方对解除租赁合同已协商一致，乐商天下公司不存在违反上述约定的行为，故华育鸿莘公司要求乐商天下公司承担赔偿房屋空租期租金损失、租金差价损失、免租期租金损失等违约责任，缺乏依据，本院不予支持。
华育鸿莘公司要求乐商天下公司赔偿中介费损失，缺乏法律依据，故本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）北京华育鸿莘教育咨询有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）乐商天下（北京）网络资讯有限公司押金十万一千二百五十元。
二、被告（反诉原告）北京华育鸿莘教育咨询有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）乐商天下（北京）网络资讯有限公司租金七万零八百七十五元。
三、原告（反诉被告）乐商天下（北京）网络资讯有限公司于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）北京华育鸿莘教育咨询有限公司迟延支付租金的违约金一万元。
四、驳回原告（反诉被告）乐商天下（北京）网络资讯有限公司其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）北京华育鸿莘教育咨询有限公司其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3085元，由原告（反诉被告）乐商天下（北京）网络资讯有限公司负担1214元（已交纳），由被告（反诉原告）北京华育鸿莘教育咨询有限公司负担1871元（原告（反诉被告）乐商天下（北京）网络资讯有限公司已交纳，被告（反诉原告）北京华育鸿莘教育咨询有限公司于本判决生效后7日内给付原告（反诉被告）乐商天下（北京）网络资讯有限公司）。
反诉案件受理费4217元，由原告（反诉被告）乐商天下（北京）网络资讯有限公司负担25元（被告（反诉原告）北京华育鸿莘教育咨询有限公司已交纳，原告（反诉被告）乐商天下（北京）网络资讯有限公司于本判决生效后7日内给付被告（反诉原告）北京华育鸿莘教育咨询有限公司），由被告（反诉原告）北京华育鸿莘教育咨询有限公司负担4192元（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按不上诉处理。
审判员 童雪霏
二〇一四年四月二十二日
书记员 余 洋