江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏09民终1954号上诉人（原审原告）：王惠，女，1975年2月15日出生，汉族，居民，住江苏省东台市。委托诉讼代理人：陈新春（系王惠丈夫），住江苏省东台市。委托诉讼代理人：商运东，江苏君劭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州明杰房地产开发有限公司东台分公司,住所地江苏省东台市安康路8号。法定代表人：沈建明,该公司经理。委托诉讼代理人：张志辉，男，该公司副经理。委托诉讼代理人：沈涛，江苏东亭律师事务所律师。上诉人王惠因与被上诉人苏州明杰房地产开发有限公司东台分公司（以下简称明杰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2016）苏0981民初7252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王惠上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持王惠的一审诉讼请求或发回重审；2.明杰公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.从通知形式上而言，明杰公司主张其以公示待售房屋价格等信息的形式履行了通知义务，但不能证明王惠已收悉该通知。一审法院仅以推定方式认定王惠于2015年4月20日前得知案涉房屋被出售，未列举王惠被通知的相关证据，故本案无证据证明明杰公司履行了通知义务。2.从通知内容上而言，王惠在明杰公司出售商铺之前根本不知悉出售价格等信息，王惠在2015年6月1日与明杰公司的部分工作人员交涉时才听说案涉房屋的成交价格可能为10500元/平方米，但其无从验证其所述真伪。后来王惠在庭审中才获知案涉房屋于2015年4月14日即对外签订了出售合同。故明杰公司的出卖行为不符合法律规定，侵害了王惠的优先购买权。综上，因明杰公司未向王惠履行同等条件下优先购买权的通知义务，王惠无法完成15日内明确表示购买的意思表示，王惠并非放弃优先购买权，一审判决认定错误。明杰公司辩称，1.关于是否履行通知义务的问题。王惠在一审中提供的录音证据可证实其自认在2015年4月20日之前就知道明杰公司销售商铺的信息，且已知道价格。明杰公司在2015年3月份已多次通过书面方式告知王惠关于明杰公司销售房屋的信息，明杰公司也提供了当时向王惠送达销售房屋的书面通知和照片。法律没有规定必须要以书面形式进行通知，只要当事人能够举证证明已履行通知义务就应视为履行了法定义务。2.明杰公司采取了整排销售的方式，即对7间房屋的整排销售，王惠对此曾明确表示放弃优先购买权，一审法院也已查明该事实。3.王惠在知道明杰公司销售房屋的事实后并没有作出购买的意思表示。故一审判决认定事实和适用法律均没有错误，请求驳回上诉，维持原判。王惠向一审法院起诉请求：1.明杰公司赔偿王惠损失679000元、装修损失费用50000元、装修评估费；2.诉讼费由明杰公司承担。一审法院认定事实：明杰公司于2004年8月4日成立，从事房地产开发经营，建材、金属材料等销售。2005年3月，明杰公司取得东台市海陵中路56号金东广场商品房预售许可证，对外销售金东广场商品房。后该公司将未能及时销售的房屋对外出租。2007年8月起，王惠承租124号商铺。王惠与明杰公司每年签订一年期租赁合同。2014年1月10日，王惠与明杰公司补签《租赁合同》，合同约定租期为2013年8月1日至2014年3月31日，租赁物为124号商铺80平方米（另有北侧40多平方米为另一个租赁），租金20000元/年。该合同附有《补充说明》一份，载明：本公司金东广场项目考虑到整个市场的生存环境，大致将于2014年进行整体或部分改造，届时就不再续租。现特向你户提前书面告知此情况，请自行考虑是否继续租赁，本公司不承担任何损失。现本租赁协议为临时租赁，在我公司要求收回时，须无条件交回房屋。本补充说明为租赁合同的附属内容，与房屋租赁经营合同具备相同法律效力。2015年4月24日，王惠与明杰公司就上述租赁物再次补签《租赁合同》，租期自2014年4月1日至2015年3月31日，租金为30000元/年；该合同第六条中约定：王惠装修及明杰公司原有设施，在租赁期间内王惠享有使用权。合同终止后，王惠装修及明杰公司所有附属设施应无偿移交给明杰公司。租期届满后，王惠与明杰公司未能对是否书面承诺放弃租赁房屋优先购买权达成一致意见，未再签订书面合同，但王惠继续使用124号商铺，并向明杰公司交纳了至2015年7月31日止的租金。自2015年8月1日起，双方因返还房屋事宜发生争议，并就各自的主张向对方发送函件。因王惠未返还房屋，明杰公司于2015年10月27日将案涉房屋关锁。一审另查明，之前124号商铺的销售价为2000000元，王惠认为价格高，不购买。2015年3月底，明杰公司开始销售金东广场区域待售房屋。为了便于处理整排商铺中位置较偏的商铺，明杰公司将金东广场B区一层124号-130号商铺（共7间，其中124号商铺位于最西侧，130号商铺位于最东侧，该市场主入口位于金东广的西侧）整排销售。2015年4月14日，王祥、郑卫东与明杰公司洽谈房屋购买事宜，并签订购屋临时证明单，王祥、郑卫东向明杰公司购买上述124号-130号商铺，签订合同时按约定统一单价计算，共计8400000元。2015年4月底，王惠知道明杰公司已将124号商铺出卖给他人。2015年5月8日起，王惠与明杰公司就124号商铺的租赁合同、优先购权、装修等事宜进行交涉。2015年6月1日交涉时，王惠曾称：“一排我也不可能买，我要买了干嘛，我又不可能炒房。”张志辉称：“像你对面的单间（注：金东广场A区124号商铺），我卖给对面的老板娘。”王惠陈述：“你打电话给对面老板娘，我知道的，我就在她旁边。”张志辉又陈述：“你知道吧，她那间买得不便宜。你对我来说，我卖给谁都是一样卖，但是你们一个个迟迟的都没有动静，什么都不当回事，而且（另外）我这边已经开始销售了，也告诉你了，你最起码（不谈）跑过来问下价格，我最起码把你登记在这边，我会考虑这个情况。你说你来都不来，我记得还打过一次电话给你。”陈新春答道：“那是后来了，都是4月20多号了。”在交涉过程中，王惠已了解124号商铺整排出售的价格为10500元/平方米，并要求购买124号商铺。明杰公司认为已将整排商铺出卖给王祥（郑卫东），尚未签订备案合同、未开具发票，王惠要购买该房屋，不是向明杰公司买，应与购买人王祥协商处理。2015年6月25日，明杰公司与案外人郑卫东、唐凤美签订《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：20150625022），合同约定郑卫东购买明杰公司开发的124号商铺。建筑面积共151.24平方米，单价为10540.27元，房屋总价款为1594110元。其余6间商铺的备案商品房买卖合同为：1.东台市海陵中路56号金东广场B区一层125号商铺，单价为10500元，房屋总价款为1134315元，买受人为郑卫东、郑斯宇；2.东台市海陵中路56号金东广场B区一层126号商铺，单价为10500元，房屋总价款为1134315元，买受人为董春树、朱强；3.东台市海陵中路56号金东广场B区一层127号商铺，单价为10500元，房屋总价款为1134315元，买受人为王祥；4.东台市海陵中路56号金东广场B区一层128号商铺，单价为10500元，房屋总价款为1134315元，买受人为顾勇祥；5.东台市海陵中路56号金东广场B区一层129号商铺，单价为10222.29元，房屋总价款为1104314元，买受人为杜某；6.东台市海陵中路56号金东广场B区一层130号商铺，单价为10500元，房屋总价款为1134315元，买受人为高某。证人朱某，其系向王祥购买房屋，为减少过户手续，直接与明杰公司签订的房屋买卖合同；证人杜某、高某到庭反映，他们所购买的房屋是与王祥商谈，再由王祥牵头与明杰公司一起购买。2015年8月1日，因王惠未将案涉房产返还明杰公司，致明杰公司未能将上述房屋交付给案外人郑卫东、唐凤美。郑卫东、唐凤美于2015年11月13日向一审法院提起诉讼，要求明杰公司交付房屋，赔偿逾期交房的实际损失60000元。一审法院经审理，于2016年2月5日作出（2015）东民初字第1904号民事判决，判决：一、明杰公司立即向郑卫东、唐凤美交付124号商铺；二、明杰公司赔偿郑卫东、唐凤美(2015年8月31日至2015年12月31日的)损失19448.14元。明杰公司于2016年6月7日向一审法院提起诉讼，要求解除明杰公司与王惠之间的房屋租赁合同关系，王惠、陈新春支付从2015年8月1日至2016年7月31日的房租30000元，向郑卫东、唐凤美赔偿损失并交付占用的124号商铺。一审法院经审理，于2016年8月18日作出（2016）苏0981民初3810号民事判决，判决：一、王惠、陈新春将位于124号商铺内其所有的物品搬出，腾空后交明杰公司收产；二、王惠、陈新春向明杰公司支付租金7232.88元；三、驳回明杰公司的其他诉讼请求。一审审理中，王惠申请对以下事项进行鉴定：1.124号商铺出售时与周边类似商铺市场价格差距；2.124号商铺价格上涨价差；3.王惠在案涉124号商铺装修设施损失。经审查，王惠申请的后两项损失并非侵害优先购买权的损失范围，一审法院未准启动鉴定程序。一审法院委托盐城市正信土地房地产评估有限公司对2015年6月25日124号商铺价值进行估价，该公司估价该房屋总价为2273100元，单价为15030元/平方米。王惠自行委托江苏策诚工程咨询有限公司对124号商铺装饰工程预算编制。2017年6月27日，该公司认为124号商铺工程造价为116918.94元。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。优先购买权之设，追求的主要是生存和安全价值，是对一种基本社会秩序的维护，维护和稳定既有经济秩序，充分发挥物的使用效能，为了解决人们的基本生产和生活条件。关于王惠是否享有124号商铺优先购买权的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。王惠与明杰公司签订的租赁合同于2015年3月31日到期后，王惠虽仍继续使用124号商铺大部分区域，但双方并未签订书面租赁合同，双方之间的租赁关系依法应认定为不定期租赁关系。根据法律规定，王惠享有承租房屋的优先购买权。关于明杰公司是否侵害王惠优先购买权的问题。明杰公司系房地产开发企业，其开发东台市金东广场商品房是为了出卖房屋，短期租赁房屋是为了减少房屋闲置损失。2015年3月起，明杰公司为便于处理整排商铺中位置较偏的商铺，拟将124号商铺在内的一排商铺进行整排销售，郑卫东、王祥以其名义与明杰公司在整排购买前提下确定商铺单价，王惠如想购买也应在整排购买的同等条件下行使优先购买权，但王惠曾明确表示不购买整排，故应认定王惠放弃优先购买的权利。此外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：……（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；……。据此，承租人应在合理期限内行使优先购买权，否则丧失优先购买权。根据王惠、陈新春与张志辉的谈话内容，一审法院认定王惠在2015年4月20日前即知道明杰公司对外销售金东广场商铺，已发生法律规定的通知效果，但现并无证据证明2015年5月7日前王惠向明杰公司作出购买124号商铺的意思表示，王惠未在合理期限内行使优先购买权，视为王惠实际以自己的行为表示对其享有的优先购买权予以放弃。因此，明杰公司将124号商铺在内的商铺整排销售给郑卫东、王祥，并未侵害王惠的优先购买权。王惠主张明杰公司给付损失679000元、装修损失50000元以及装修评估费用，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决：驳回王惠要求明杰公司给付损失679000元、装修损失50000元以及装修评估费用的诉讼请求。案件受理费11290元，评估费11800元，合计23090元，由王惠负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为明杰公司有无侵害王惠的优先购买权。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，王惠与明杰公司之间构成不定期租赁合同关系，故王惠在明杰公司出卖其所租赁的案涉商铺时依法享有优先购买权，明杰公司负有通知王惠的义务，以满足王惠优先购买的特殊要求。但对于履行通知义务的方式和内容，法律并没有明文规定。根据查明的事实可知，明杰公司将对包括案涉房屋在内的金东广场商铺进行出售的事项在2015年3月底通过在广场内墙柱等处张贴公告以及至商铺告知的方式进行了通知，王惠应当知悉自身所租赁的商铺即将出售。案外人王祥、郑卫东于2015年4月14日向明杰公司订购了包括案涉商铺在内的一整排商铺，总价840万元，双方为此签订了《购屋临时证明单》，约定了定金、房款的支付时间及数额、签约时间等内容。从王惠提供的录音资料来看，王惠丈夫陈新春认可在“2015年4月20几号”已知晓商铺销售情况，且王惠亦明确表示出“一排我也不可能买”的态度，再结合包括案涉商铺在内的商品房销售合同均在2015年5月中旬之后才签订的事实，本院认为，王惠未在合理期限内行使优先购买权，可视为其在同等条件下放弃了优先购买权。因此，王惠基于优先购买权被侵害而要求明杰公司赔偿相关损失及费用的主张缺乏依据，一审未予支持并无不当，本院予以支持。综上所述，王惠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11290元，由上诉人王惠负担。本判决为终审判决。审 判 长 樊丽萍审 判 员 孙曙光审 判 员 周 陇二〇一八年七月六日法官助理 郑娟娟书 记 员 唐 舒