宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0203民初3312号
原告：宁波锦绣商业投资咨询有限公司。统一社会信用代码913302037995447105。住所地：宁波市海曙区丽园北路***号。
法定代表人：程强，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：陈文泽，浙江文天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴通建，浙江文天律师事务所律师。
被告：杨惠芬，女，1959年7月15日出生，汉族，住宁海县。
委托诉讼代理人：梁永上，浙江和诚震旦律师事务所律师。
第三人：宁波海曙逸厨餐饮管理有限公司。住所地：宁波市海曙区西城商业广场**号（2-2）（2-3）（2-4）室。
法定代表人：杨惠芬，公民身份号码3302261959********，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：杨黎明，该公司员工。
原告宁波锦绣商业投资咨询有限公司（以下简称锦绣公司）与被告杨惠芬、第三人宁波海曙逸厨餐饮管理有限公司（以下简称逸厨公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年5月16日诉至本院，本院于同日立案受理后，于2017年6月26日、6月30日、7月7日公开开庭进行审理。原告锦绣公司的委托诉讼代理人吴通建、被告杨惠芬的委托诉讼代理人梁永上、第三人逸厨公司的委托诉讼代理人杨黎明到庭参加三次诉讼，原告锦绣公司的委托诉讼代理人陈文泽到庭参加后二次诉讼。本案现已审理终结。
原告锦绣公司起诉称：被告向原告承租位于宁波市恒茂商业中心2号楼2-2至2-4，3-1至3-3的商铺并签订《恒茂商业中心租赁合同》（以下简称《租赁合同》）、《租赁合同补偿协议（二）》各一份，合同对租期、租金、违约责任等均进行了约定。后原告依约交付上述商铺，然被告却拖欠租金，故原告诉至法院，要求：1.解除原、被告之间签订的《租赁合同》；2.被告支付租金76354.50元、违约金81159.93元、物业费114218.40元（以上款项暂计至2017年4月1日，之后按合同约定计至被告交换商铺之日止）；3.被告、第三人在合同解除15日内将商铺恢复原状，将营业执照等证照上的登记地址变更为其他地址，再将商铺归还给原告；4.本案诉讼费和律师费由被告负担。在审理中，原告变更诉请为：1.确认原、被告签订的《租赁合同》及其补充协议于起诉状副本送达被告之日解除；2.被告向原告支付自2017年1月1日起至2017年5月16日止的租金95268元，之后按21015元/月支付至合同解除之日止；3.被告支付违约金75654元，逾期付款违约金6892.92元（暂计至2017年5月16日，之后的逾期付款违约金以95268元为基数按日万分之五计至租金实际付清日止）；4.被告、第三人于合同解除之日起15日内将商铺恢复原状、将营业执照等证照上的登记地址变更为其他地址，再将商铺归还给原告；如被告未在前述期限内完成，应自逾期之日起向原告支付按21015元/月计算的占有使用费至实际腾退之日止；5.本案诉讼费由被告负担。
被告杨惠芬答辩称：1.案涉《租赁合同》中“杨惠芬”并非本人所签，且租赁案涉商铺系为了发起成立第三人，应由第三人逸厨公司作为该合同相对人承担合同义务；2.案涉《租赁合同》约定的违约责任过分高于原告实际损失；3.原告于2016年9月28日将第三人经营场所强行锁门，故案涉租赁合同应于当日已经解除，原告无权要求被告支付此后的租金；4.原告提供的图纸难以达到合同约定“恢复原状”的要求，其诉请难以实际履行。综上，请求法院驳回原告对其的诉讼请求。
第三人逸厨公司答辩称：1.案涉《租赁合同》虽以杨惠芬名义签订，但实际相对方应为其；2.其与原告对租金支付方式口头变更为一月一交，其已依约将租金支付至2016年底；原告在2016年9月底将其经营场所上锁，致其再未实际经营，案涉《租赁合同》实际已经解除；3.鉴于原告上锁的行为，原告在合同履行过程中存在严重违约，其无权没收第三人已经缴纳的履约保证金；4.其对商铺进行装修是征得原告同意的，而恢复原状会扩大损失，没有必要恢复原状。综上，请求驳回原告的全部诉请。
原告锦绣公司为证明其主张，向本院提交下列证据材料：
1.《租赁合同》、《补充协议》、《补充协议（二）》各一份，拟证明原、被告间存在房屋租赁关系，经协商将发票开给“宁波海曙唐卡逸厨餐饮管理有限公司”，被告未按约定支付租金，应承担约定违约责任的事实；
2.《商品房买卖合同》、授权委托书各六份，拟证明被告有权出租案涉商铺的事实；
3.案涉商铺平面图三份，拟证明案涉商铺交付时商铺主体平面结构具体状况的事实；
4.案涉商铺防火分区示意图八份，拟证明案涉商铺交付时消防、电气等具体状况的事实；
5.微信聊天记录、账册各一份，拟证明经原告催讨，被告仍未按约支付租金的事实；
6.《唐卡逸厨关于经营调整的说明和请求函》一份，拟证明被告因经营考虑，于2016年9月1日将案涉商铺主动关闭的事实。
对原告锦绣公司提交的上述证据，经本院依法出示，被告杨惠芬发表质证意见如下：对证1的真实性无异议，但认为《租赁合同》约定的违约责任过分高于原告的实际损失，《补充协议（二）》能够证明第三人是案涉租赁合同的相对方，被告并非承租人的事实；对证2无异议；对证3、证4的真实性有异议，无法确定原告当时交付的房屋状况系该图纸显示的状况；对证5的真实性无异议，但认为案涉租赁合同已于2016年9月28日解除，被告当时支付款项是为了让原告将商铺门打开，并非支付租金的行为；对证6的真实性无异议，但认为不能证明原告的待证事实，能够证明第三人于2016年9月已不再实际占用案涉商铺的事实。
第三人逸厨公司的质证意见，与被告杨惠芬一致。
被告杨惠芬为证明其抗辩，向本院提交如下证据：
1.收条、发票各一份，拟证明原告收到第三人支付的租金并开具发票，第三人才系案涉租赁合同的相对方的事实；
2.《行政处罚决定书》一份（复印件），拟证明2016年11月时，案涉商铺已经被原告实际控制，才会发生原告员工盗窃第三人放在店内酒水的事件，案涉商铺已无法正常经营的事实。
对被告杨惠芬提交的上述证据，经本院依法出示，原告锦绣公司发表质证意见如下：
对证1的真实性无异议，但认为原、被告协商后将发票开给“宁波海曙唐卡逸厨餐饮管理有限公司”，不能证明被告的待证事实；对证2的真实性无异议，但认为系员工个人行为，不能证明被告的待证事实。
第三人逸厨公司对被告杨惠芬提交的上述证据无异议。
第三人逸厨公司未向本院提交证据。
本院分析原、被告提交的证据后认证如下：
对原告提交的证1、证2予以认定。关于证3，虽然被告及第三人均否认该状态系原告交付商铺时主体结构，然被告认可其系第一手租客，被告亦未提交相反证据，故本案对证3所显示的案涉商铺主体结构状态予以认定。关于证4，因消防、电气所涉线路较为隐蔽，被告对此情况亦不予认可，在缺少其他证据佐证的情况下，该证4难以证明案涉商铺交付时的消防、电气的具体情况。对证5、证6的真实性予以认定，其关联性本院留后阐述。
对被告提交的证1，根据《补充协议》，原、被告协商后合意将发票开给“宁波海曙唐卡逸厨餐饮管理有限公司”，不能认为案涉《租赁合同》的承租方就此发生变更，故对该证1不予认定。对证2的真实性予以认定，其待证事实本院结合争议焦点留后阐述。
经审理，查明如下事实：
2013年12月16日，原、被告共同签订《租赁合同》一份，约定：被告向原告承租位于宁波市恒茂商业中心2号楼2-2至2-4、3-1至3-3号商铺，用途为餐饮（酒吧），租期自2014年5月28日至2019年12月30日，租金每3个月一付，先付租金后使用，被告应在每个租金支付期结束日的30天前向原告支付下一个租金支付期的租金；为确保被告全面履行合同，被告同意在合同签订同时向原告一次性缴纳履约保证金50000元，如被告未能按期足额缴纳租金及应由被告支付的费用、违约金、赔偿金等款项，原告有权从履约保证金中直接予以抵扣，不足部分仍有权向被告追索；租赁期满或合同解除或终止之日起15日内，被告应归还其租用商铺，被告（包括但限于被告及被告开设的个体工商户、各类企业等）应将其营业执照、组织机构代码等证照上的登记地址变更为其他地址，不得再以租赁商铺作为登记地址；如未按期归还，被告每逾期一日按面积计算的双倍日租金作为违约金至被告将商铺恢复至交付时的原状并归还商铺之日止；若被告不按期交纳租金或其他应付费用，每逾期一日应支付拖欠款项万分之五的逾期付款违约金，逾期累计超过15天的，原告有权解除合同，没收履约保证金，除支付逾期付款违约金外，须支付当年的三个月标准租金（无免租期情况下）作为违约金，并赔偿由此给原告造成的损失；在被告欠费期间，被告同意原告及物业公司有权对店铺事实封铺、锁门、停水电气等措施。后原、被告签订《补充协议》一份，约定将租赁发票抬头变更为“宁波海曙唐卡逸厨餐饮管理有限公司”。又签订《补充协议（二）》一份，约定：将租期变更为2015年5月1日至2019年12月30日，免租装修期变更为2014年7月28日至2015年4月30日，被告需于2015年2月19日前完成装修并于2015年4月1日整体开业；自2017年5月1日起每计租年度（12个月）租赁的年租金4%环比递增，并附上合同租金确认表，其中2016年4月30日前免租后的月租金为17964元，2016年5月1日至2017年4月30日标准月租金为25218元，免租后的月租金为21015元。合同签订后，原告依约将商铺交给被告使用。
另查明：1.自2015年11月至2016年7月，被告均按月支付当月租金；2.2016年8月31日，因自开业以来持续亏损等原因，第三人向原告发函，告知其拟于2016年9月1日关闭其二楼经营场地，丰富三楼经营项目；2016年9月28日，因被告拖欠租金，原告将案涉商铺锁门，并没收被告缴纳的履约保证金50000元；被告在明知原告锁门情况下，于2016年10月31日支付2016年8月和9月的租金，2016年12月7日支付2016年10月份的租金，2017年1月16日支付2016年11月份的租金，2017年3月14日支付2016年12月份的租金，之后未再支付任何租金；3.第三人逸厨公司于2015年5月18日登记成立。
本院认为，本案的争议焦点为：一、被告杨惠芬是否为案涉《租赁合同》的承租方；二、案涉《租赁合同》于何时解除；三、案涉《租赁合同》解除后，被告及第三人应承担的相应责任。
关于争议焦点一：被告杨惠芬是否为案涉《租赁合同》的承租方。对此，被告抗辩称第三人逸厨公司为案涉《租赁合同》的承租方。经查，首先，第三人逸厨公司成立于2015年5月18日，而案涉《租赁合同》签订于2013年12月16日，第三人逸厨公司不具备签订案涉《租赁合同》的主体资格，且被告未就租赁房屋系发起成立第三人的事实提供充分证据；其次，《补充协议》系原、被告对发票抬头变更进行的特别约定，双方并未对案涉《租赁合同》的相对方进行变更。综上，本院认为，案涉《租赁合同》系原告锦绣公司与被告杨惠芬的真实意思表示，合法有效，双方间房屋租赁合同关系依法成立并有效，被告杨惠芬应依约履行案涉《租赁合同》并承担相应的法律责任，故对被告的上述抗辩，本院不予采纳。
关于争议焦点二：案涉《租赁合同》于何时解除。原告在第一次庭审中陈述，因被告拖欠租金15日以上，故其于2016年9月28日将案涉商铺锁门，原、被告一致认可案涉《租赁合同》于该日解除，但原告在之后的法庭审理中，变更该陈述，认为因为案涉商铺已无人经营，出于无因管理才暂时锁门进行保管场地，案涉《租赁合同》并未在该日解除但并未提交证据证明案涉商铺当时已无人经营。对此，本院认为，因原告在法庭审理过程中撤回解除合同的意思表示，故原、被告并未就案涉《租赁合同》于2016年9月28日解除达成合意；同时，民事诉讼应当遵循诚实守信的原则，就原告因被告拖欠租金而锁门的事实，原告并未提供相反证据并进行合理说明，故本院对此事实予以认定。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。故原告主张案涉《租赁合同》于本案起诉状副本送达被告之日即2017年5月18日解除，于法有据，本院予以支持；被告主张案涉《租赁合同》于2016年9月28日解除，但该解除合同的意思表示并未通知原告，故对该抗辩，本院不予采纳。
关于争议焦点三：案涉《租赁合同》解除后，被告及第三人应承担的相应责任。案涉《租赁合同》约定，被告逾期支付租金累计超过15天的，视为违约。本案中，被告自2015年11月至2016年7月均于当月缴纳该月份租金，原告未向被告提出异议，可以认为原、被告合意对租金缴纳方式进行了变更，由按季度缴纳租金变更为按月缴纳当月租金。然被告并未于当月支付2016年8月、9月的租金，该两月的租金于2016年10月31日缴纳，故在2016年9月28日时，被告确实存在逾期支付租金的违约情形。在明知原告已将案涉商铺锁门的情况下，被告仍陆续支付租金，却未以书面或者其他方式要求原告开锁、让其继续正常经营，结合之前第三人持续亏损已经关闭二楼商铺的行为，本院认为，第三人未继续经营案涉商铺不能排除其自身原因，现有证据难以认定原告的锁门行为直接导致被告失去对案涉商铺的实际占有使用，故至案涉《租赁合同》解除前，被告仍继续对案涉商铺进行占有使用。
案涉《租赁合同》约定，在被告出现违约的情形下，原告有权没收履约保证金（50000元），要求被告支付逾期付款违约金、当年的三个月标准租金（75654元）作为违约金，若被告未在合同解除15日内恢复原状，则每逾期一日按面积计算的双倍日租金（原告调整为免租后的月租金21015元）作为违约金计至被告将商铺恢复至交付时的原状并归还商铺之日止。被告提出上述约定的违约金过分高于原告实际损失，请求本院予以调整。对该抗辩意见，本院予以采纳，结合原告的诉请，将被告的违约责任酌情调整为：按21015元/月的标准支付自2017年1月1日起至合同解除日即2017年5月18日止的租金96669元，之后按21015元/月支付占有使用费至实际腾退之日止；在判决确定的期间内恢复案涉商铺主体结构；支付逾期付款违约金；按21015元/月计算的三个月空租期损失（63045元）。
关于逾期付款违约金，因双方已经协商变更租金支付方式为一月一付，原告应于每月月底前支付当月租金，原告主张2016年11月起租金的逾期付款违约金，被告应于2016年11月底前支付该月租金，然被告至2017年1月16日才支付完毕，于2017年3月14日支付完毕2016年12月的租金且未支付其余租金，按每逾期一日应支付拖欠款项万分之五的逾期付款违约金，经审核，被告应支付2016年11月和12月的逾期付款违约金1240元，自2017年1月1日起以21015元/月为基数按日万分之五计算逾期付款违约金至房屋租金96669元实际付清之日止。关于三个月空租期损失，因被告尚有50000元履约保证金在原告处且被告亦主张原告无权没收，故与该款抵扣后，被告需支付的空租期损失为13045元。关于恢复原状，因原告提供的证3能够证明案涉商铺交付的主体结构，故被告应在判决确定的期间内按该证3将案涉商铺主体结构予以恢复。
综上，本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》及二份《补充协议》是双方真实意思表示，双方均应依约履行。原告将案涉商铺交付给被告占有使用，被告理应支付相应租金，然被告未按约支付，原告有权主张上述合同于起诉状副本送达被告之日即2017年5月18日解除，并要求被告按21015元/月的标准支付自2017年1月1日起至合同解除日即2017年5月18日止的租金96669元，之后按21015元/月支付占有使用费至实际腾退之日止，支付逾期付款违约金1240元及自2017年1月1日起以21015元/月为基数按日万分之五计算至房屋租金96669元实际付清之日止的逾期付款违约金，支付三个月的空租期损失13045元，按原告提供的证3将案涉商铺主体结构予以恢复；对原告超出部分的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：
一、确认原告宁波锦绣商业投资咨询有限公司与被告杨惠芬于2013年12月16日签订的《租赁合同》及其补充协议于2017年5月18日解除，被告杨惠芬于本判决生效之日起十五日内将位于宁波市恒茂商业中心2号楼2-2至2-4、3-1至3-3号商铺按照本判决第4页原告提供的证据3恢复主体结构、腾退并返还给原告宁波锦绣商业投资咨询有限公司；
二、被告杨惠芬支付原告宁波锦绣商业投资咨询有限公司自2017年1月1日起至2017年5月18日止的租金96669元，之后按21015元/月支付占有使用费至实际腾退之日止；
三、被告杨惠芬支付原告宁波锦绣商业投资咨询有限公司空租期损失13045元，支付逾期付款违约金1240元并自2017年1月1日起以21015元/月为基数按日万分之五支付逾期付款违约金至房屋租金96669元实际付清之日止；
四、驳回原告宁波锦绣商业投资咨询有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）
案件受理费3856元，减半收取1928元，由原告宁波锦绣商业投资咨询有限公司负担643元，由被告杨惠芬负担1285元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 员 叶 丹
二〇一七年七月二十四日
代书记员 罗旖旎
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条第（四）项（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。