天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0113民初623号原告曹安宇，男，1966年8月10日出生，汉族，住天津市河西区。委托代理人郭宗华，天津耀达律师事务所律师。被告天津联东金达产�园投资有限公司，住所地天津市北辰区天津医药医疗器械工业园辰寰大厦。法定代表人霍振伟，董事长。委托代理人陈立新，男，1981年10月7日出生，汉族，该公司职员，住北京市通州区。原告曹安宇与被告天津联东金达产业园投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案受理，原适用简易程序，后转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曹安宇及其委托代理人郭宗华与被告天津联东金达产业园投资有限公司的委托代理人陈立新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曹安宇诉称，2012年8月，原告于被告处购买厂房，2014年5月，双方订立编号为20130000143的《天津市商品房买卖合同》，约定被告交房期至2014年8月31日，但原告依约支付全部购房费用后，被告至今未按合同约定的条件履行房屋交付义务，且房屋质量不符合约定，存在提供临时电源等问题，导致原告至今无法收房并给原告造成很大损失。经多次催促未果，故原告呈诉，请求依法判令：1、被告支付从2014年9月至2016年1月底逾期交房的违约金1240127元及至实际交房之日止逾期交房的违约金；2、诉讼费由被告承担。被告天津联东金达产业园投资有限公司辩称，原告陈述并不属实，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、被告没有违反约定逾期交房，不应承担逾期交房责任。买卖合同约定的交房时间为2014年8月31日，同时约定商品房经竣工验收合格后交付，诉争房屋于2013年10月30日验收合格，2014年7月24日通过验收备案；2、买卖合同项下约定的诉争房屋是现房交易，依据补充协议9.1条的规定，原告如购买的是现房，应在买卖合同约定的交付期限内自行向被告领取商品房交付通知。另外，依据2001年建设部发的88号令商品房销售管理办法第三条的规定，本办法所称的商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的房屋交付给买受人并由买受人支付价款，原、被告于2014年5月28日签订商品房买卖合同并约定于2014年8月31日交付房屋，签订合同时诉争房屋已经通过了验收备案，为现房销售；3、原告先期违约，未按合同约定支付购房款，被告有权行使抗辩权，延期交付房屋，只有在原告交付违约金后，合同才继续履行。根据合同约定，原告应于2014年8月25日将所有购房款交付被告，但是原告实际付款时间是2014年9月26日，逾期付款32天。在原告购房款全部付清前，被告有权拒绝向原告交付房屋并不承担违约责任。另外，补充协议6.3条规定，原告未按合同约定足额支付其他购房款的，原告应按每日商品房价款的万分之三支付违约金，该违约金于实际支付应付款时一同�被告支付，合同继续履行；4、被告已经通过多种方式和途径通知原告收房，根据合同法第119条的规定，原告存在放任扩大损失的故意；5、原告主张2015年9月7日以后计算逾期交房违约金没有事实及法律依据，原告的律师函承认于2015年9月7日再次收到入住通知单并签订了验房记录，依据补充协议9.3条的规定，原告在办理商品房交付手续中，认为有需要维修的事项，应要求被告承担维修义务，但维修事项不能作为原告拒绝接受商品房并要求被告承担逾期交房责任的理由；6、原告并没有经济损失，主张违约金没有依据且标准过高。故请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为支持其主张提交如下证据：证据一、招商定制合同及商品房买卖合同各1份，证明原、被告之间存在购房关系，被告逾期交房构成违约；证据二、购房款发票2张、转让手续费发票1张、所有权预告登记费票证1张、维修基金交款收据1张、契税交款书1张、印花税票销售凭证1张、收据5张及转账凭证1张，证明逾期交房违约金的计算依据；证据三、租赁协议1份及租金收据4张，证明因被告逾期交房导致原告另行租房并产生了相应的租金损失；证据四、验房记录1份，证明诉争厂房存在质量问题，至今不符合房屋交付标准；证据五、入住通知单1张，证明被告延期通知交房；证据六、2015年10月和2016年5月的录音光盘1张、U盘1个及文字资料2份，证明诉争厂房的贷款批准时间由贷款银行确定，原告已经按要求提供了贷款审批手续，诉争厂房存在延迟交付的情况且提供的电源为临时用电。被告为支持其主张提交如下证据：证据一、商品房买卖合同（包括补充协议）1份，证明原、被告之间系房�买卖合同关系，合同中对双方权利义务进行了明确的约定；证据二、竣工验收备案表及建设工程竣工验收备案书各1份，证明诉争厂房所在工程于2013年10月30日经验收合格，2014年7月24日竣工验收备案，2014年8月7日收到了竣工验收备案书；证据三、商品房买卖合同及客户收房材料2份，证明被告按约定向其他买受人如期交付了房屋，其他买受人也按时收取了房屋；证据四、入住通知单、快递存单、验房记录及律师函各1份，证明被告已经按照合同约定通知了原告办理房屋入住手续，在原告未按约定收房的情况下，又向原告邮寄了入住通知单，再次通知原告办理房屋入住手续；证据五、转账凭证及购房发票各1张，证明原告未按照合同约定付款，违约在先，在原告未将房款支付至被告账户时，被告可以延期交房；证据六、通知等文件3份，证明被告在交房过程中存在不可抗力因素；证据七、照片9张，证明诉争厂房提供了380动力电入户，符合合同约定的厂房交付标准。经庭审质证，被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据一的真实性、关联性、合法性认可，证明目的不认可，从合同中看不出被告存在违约行为；对证据二的真实性、合法性认可，关联性及证明目的不认可，契税等费用是政府部门征收的，不能作为原告计算逾期交房违约金的依据；对证据三的真实性、关联性、合法性及证明目的均不认可，该租赁协议是原告与案外人签订的，租金并没有提供正式的发票及付款记录，且双方已经对相关的责任进行了约定，该租金不能作为原告的实际损失；对证据四的真实性、关联性、合法性及证明目的均不认可，原告�张的厂房质量问题均是微小的瑕疵，且验房时间是在2015年10月29日，被告已经按照合同约定提供了380动力电入户，不能证明该厂房至今仍存在质量问题；对证据五的真实性、关联性、合法性认可，证明目的不认可，原告已经收到了被告的入住通知单，且从通知单的内容可以看出被告是为了避免损失扩大，再次通知原告尽快收房，但时至今日原告仍拒绝收房并有放任损失扩大的故意；对证据六的真实性、关联性、合法性及证明目的均不认可，该录音取证过程违法，不清楚被录音人员是否在被告处工作。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据一的真实性、关联性及合法性认可，证明目的不认可，该买卖合同中部分条款是被告自行解释的，对原告不利；对证据二的真实性、关联性认可，合法性不确定，证明目的不认可，上述证据不能证明诉争厂房在2014年8月7日使用的是公用电，而是临时电，之后被告也没有通知原告收房；对证据三的真实性、关联性、合法性及证明目的均不认可，其他业主是否收房与原告无关；对证据四中入住通知单的真实性认可，关联性、合法性及证明目的均不认可，被告在邮寄入住通知单之前没有通知过原告收房。对快递存单没有异议。对验房记录及律师函的真实性、合法性认可，关联性及证明目的不认可，原告实际收到被告邮寄的入住通知单是在2015年9月11日，但被告并没有在约定日期通知原告交房，原告也没有收到过任何通知；对证据五的真实性、合法性认可，关联性及证明目的不认可，原告没有逾期付款，不存在违约。商品房买卖合同签订的时间是2014年5月28日，按照合同约定，原告向贷款银行提交贷款资料的�间是7天，贷款到账的时间是83天，如果贷款没有批准，原告应在30天之内以其他方式付款，故原告最晚的付款时间为四个月之内即9月28日之前，而原告向被告付款时间为9月26日，并没有超过约定的付款期限；对证据六的真实性、关联性、合法性及证明目的均不认可，被告主张的不可抗力因素恰恰证明被告存在逾期交房行为，且合同中约定，如遇不可抗力，被告应在60日内以书面形式通知原告，但被告并没有通知原告，故其主张的不可抗力不能构成抗辩；对证据七的真实性、关联性、合法性及证明目的均不认可，原告证明诉争厂房为380动力电入户并不是关键，关键是原告提供的是否为临时用电及何时能完成正式电入户。经审理查明，2014年5月28日，原、被告签订了编号为20130000143的《天津市商品房买卖合同》，约定出卖人为被告（甲方）�买受人为原告（乙方），诉争厂房坐落于天津市北辰区京福公路东侧优谷新科园901，设计用途为工业，建筑结构为钢混结构，建筑层数为3层，建筑面积1895平方米。商品房销售按照建筑面积计算，每平方米价格为4158元，价款为7879410元。该合同第三条约定，商品房竣工经验收合格后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2014年8月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按照附件六处理。第四条约定，乙方贷款付款的，应于2014年6月5日前，一次性存入商品房首付款3949410元，其余价款办理贷款。第五条约定，除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期�款利率计算。如超过上述约定期限的，合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之三向乙方支付违约金。第六条约定，乙方如未按本合同规定的时间付款，逾期在90日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，合同继续履行，乙方应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，乙方还应每日按商品房价款的万分之三向甲方支付违约金。第八条约定，甲方交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺（见附件三），未达到国家规定标准和承诺的，甲方应承担责任。在乙方正常使用情况下，甲方应履行保修责任（见附件三）。第十一条约定，商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，交接房屋钥匙。该合同附件三中对商品房质量、设备等情况进行了约定：1、结构：框架结构；2、外墙：涂料；3、内墙：毛坯交活。卫生间墙面：毛坯交活；4、顶棚：毛坯交活；5、地面：结构面交楼。卫生间地面：结构面交楼；6、窗：双层中空玻璃塑钢窗；7、上下水：预留；8、电：380动力电入户；9、电话、宽带：预留接口。附件六是商品房买卖合同的补充协议，其中第4条约定，乙方以银行按揭贷款方式付款，应于签订合同之日起7日内办理贷款手续并按指定贷款银行的要求提供贷款所需的全部文件资料并交纳相关费用，配合银行办理贷款事宜，如未能在规定的时间提供全部贷款所需文件及交纳费用并配合银行办理贷款事宜致使按揭贷款未能按约定的期限到达甲方账户的，甲方有权按本补充协议第6条约定的标准追究乙方延期付款的违约责任。不论任何原因，如自申请贷款后八十三日内不能办妥贷款事宜的、或银行未批准贷款申请的，则乙方须自收到未批准贷款通知之日起30日内一次性将剩余购房款支付给甲方，或经甲方同意采用企业月供、分期付款等方式进行支付，如到期未支付的，甲方有权按本补充协议第6条约定的标准追究乙方逾期付款的违约责任。在合同项下的购房款全额付清前，甲方有权拒绝向乙方交付该商品房，且不因此承担逾期交房的违约责任。无论乙方采取何种方式（现金除外）支付房款，甲方均以乙方支付房款到达甲方指定银行的正式回单上加盖印章的时间为收款时间。第5条约定，甲方如未按本合同约定的日期交付商品房，逾期在90日内的，甲方每日按商品房价款的万分之三向乙方支付自合同约定的甲方应交付房屋之日起至实际交付房屋之日止的违约金。如甲方愿意继续履行合同并经乙方同意的，自合同约定的甲方应交付房屋之日起至实际交付房屋之日止，甲方每日按商品房价款的万分之五向乙方支付违约金，并于房屋实际交付之日起15日内向乙方支付违约金。第6条约定，乙方未按约定的时间足额支付其他购房款的，如逾期在90日内的，自合同约定的应付款期限届满次日起至实际支付应付款之日止，乙方每日按商品房价款的万分之三向甲方支付违约金，该笔违约金于实际支付应付款时一同向甲方支付，合同继续履行。第9条约定，商品房达到交房标准时，乙方同意甲方通过挂号信邮递、特快专递或在天津本地媒体发布公告等任何一种方式向其发出商品房交接通知。当甲方选择前述方�中的任何一种方式发出通知后，视为甲方已履行向乙方告知交房的义务，乙方均应在商品房交接通知载明的交房时间（或买卖合同约定的交房时间）内到甲方处办理商品房交付手续。乙方在上述时间内办理交房手续的，双方办理交房手续的时间即为商品房实际交付时间；乙方逾期未办理的，双方均同意以商品房交接通知载明的交付期限的最后一天作为该商品房实际交付时间，商品房的毁损、灭失风险及应缴纳费用的义务自该交付日期完结起由乙方承担。乙方如果购买的是现房，则应在买卖合同约定的交付期限内自行向甲方领取商品房交付通知。甲方按照政府配套部门要求垫付的费用，乙方在接房当日向甲方偿付，否则，甲方有权以延缓交付的方式抗辩并有权向乙方追偿。上述商品房交付标准为买卖合同附件三约定的交房条件。乙方在办理商品房交付手续过程中，认为有需要维修的事项，应要求甲方承担保修义务，但维修事项不能作为乙方拒绝接受商品房并要求甲方承担逾期交房责任的理由。乙方基于房屋需要维修而拒绝接受房屋的，视为甲方按时交付房屋。另查，被告提供的竣工验收备案表显示建设单位名称为被告，工程名称为联东U谷、北方耀谷三期90号楼，工程地点为天津市北辰区医药医疗器械产业园22号地，建筑面积2022.27平方米，结构类型为框架，工程造价2900177.85元，工程用途为工业厂房，开工日期为2012年3月20日，竣工验收日期为2013年10月30日，施工许可证编号为12113011201207007，施工图审查批复编号为12031508JZ0253。勘察单位名称为上海广联建设发展有限公司，设计单位名称为天津城市建设学院建筑设计研究院，施工单位名称为天津一建建筑工程有限公司，监理单位名称为天津建工建筑工程监理有限公司，工程质量监督机构名称为北辰区建设工程质量安全监督管理支队。2014年7月24日该工程竣工验收文件备案。2014年8月7日该工程取得竣工验收备案书。再查，原告向被告支付购房款7879410元，双方确认被告最后一笔购房款的到账时间为2014年9月26日。2015年9月7日，被告以邮寄方式向原告送达入住通知单，并通知原告自2015年9月8日至9月11日期间带齐相关资料到被告处办理入住手续。2015年10月29日，原告对诉争厂房进行了查验，并出具了验房记录。2015年11月25日，原告向被告邮寄了律师函，认可于2015年9月7日收到入住通知，但主张诉争厂房不符合交付条件。庭审中，原告以被告未通知原告交房及诉争厂房为临时电源，违反法律规定及合同约定为由要求被告给付逾期交房违约金，并主张因诉争厂房无法交房，原告为经营需要被迫在外租房，并产生了租金损失。被告对此不予�可，主张诉争厂房为现房交易，原告应按照合同约定自行领取商品房交付通知，且诉争厂房已经按照合同约定提供了380动力电入户，符合约定的交付条件。上述事实有原、被告提供的证据及庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。结合本案查明的事实，原告主张被告承担逾期交房违约责任的理由为被告未通知原告交房及诉争厂房存在临时电源等问题，不符合交房条件，故本案的争议焦点为：一、原告是否履行了交房义务；二、诉争厂房是否符合交付条件。对此，本院分析如下：关于争议焦点一，买卖合同附件六中约定如原告购买的是现房，则应在买卖合同约定的交付期限内自行向被告领取商品房交付通知。庭审�，双方对诉争厂房是否为现房交易产生分歧，被告主张诉争厂房为现房交易的依据为《中华人民共和国建设部令第88号商品房销售管理办法》第三条的规定，即商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为，原告对此不予认可，故本案需对诉争厂房是否属于现房交易进行判断。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》与《中国人民共和国建筑法》的相关规定，商品房竣工经验收合格后方可交付使用，商品房经验收合格是商品房交付使用的强制性规定，结合买卖合同中对交房标准的约定，该验收合格应指工程质量验收合格，诉争厂房已于2013年10月30日经质监机构确认的勘察、设计、施工、监理、建设单位五方验收合格，且被告可以提供房地产企业资质证书、土地使用权证书、建设工程规划许可及施工证等材料�配套基础设施符合交付使用条件、物业管理方案已经落实，故诉争厂房符合商品房现售的标准，按照合同附件六中的第9条的约定，原告应于合同约定的交房日期即2014年8月31日前自行向被告领取商品房交付通知，原告未如期领取交房通知，存在一定过错，应承担相应的责任。但是，本院需要说明的是，领取交房通知并不等同于商品房交付，二者并不是同一概念，即使原告未按照合同约定领取交付通知，也并不能必然免除被告交付房屋的义务，且被告于2015年9月7日向原告送达入住通知单的行为进一步佐证了被告履行交付义务的必要性，被告在确认原告于2014年9月26日付清全部房款后，应向原告履行交房义务，故被告亦应对逾期交房行为承担相应的责任。综合考虑原、被告双方在交房环节的过错程度及履行义务的先后顺序，本院酌情被告承担50%的责任，原告承担50%的责任。关于逾期交房违约金的数额问题，原、被告双方确认原告付清全部房款的时间为2014年9月26日，原告收到入住通知单中被告要求原告办理入住手续的截止时间为2015年9月11日，故本院酌情被告逾期交房违约责任的期间自2014年9月26日计算至2015年9月11日为宜。其中已付款利息部分，因被告逾期交房未超过一年，故应以原告已付款7879410元为基数，参照中国人民银行1年期档次的同期贷款利率分段计算已付款利息，公式为：7879410元×当时段同期贷款利率/365天×期间天数，其中2014年9月26日至2014年11月21日，按年利率6%计算，计73828.99元；2014年11月22日至2015年2月28日，按年利率5.6%计算，计119680.68元；2015年3月1日至2015年5月10日，按年利率5.35%计算，计81999.83元；2015年5月11日至2015年6月27日按年利率5.1%计算，计52846.02元；2015年6月28日至2015年8月25日，按年利率4.85%计算，计61772.42元；2015年8月26日至2015年9月11日，按年利率4.6%计算，计16881.37元，共计407009.31元。另外，根据合同法的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。原、被告在合同中约定如被告逾期交房，应按银行同期贷款利率支付已付款利息并按已付款日万分之一的标准支付违约金，对此，被告请求予以调整，符合法律规定。本院酌情以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。对于被告逾期交房给原告造成的实际损失，原告并未提供充分证据加以证实，本院不予采信。原告已将全部房款交付给被告，故本院酌定原告的实际损失为已付房款的同期银行贷款利息，按照补偿为主，惩罚为辅的原则，被告应支付的违约金数额按照已付款利息的30%计算为宜。该违约金亦自2014年9月26日计算至2015年9月11日，按该期间已付款利息的30%计算为122102.79元。上述款项共计529112.1元，被告应担负50%的责任，即给付原告逾期交房违约金为264556.05元（529112.1元×50%）。关于争议焦点二，原告以诉争厂房不符合交付条件为由，拒绝收房，其主要抗辩理由为诉争厂房电源为临时用电。原、被告签订的买卖合同补充协议三中约定诉争厂房提供电为380动力电入户，该约定系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定、合法有效。庭审中，原告虽主张诉争厂房提供临时用电不符合相关法律规定，但是原告主张所依据的《电力供应与使用条例》、《供电营业规则》中的相关规定明显属于规范供电企业与用电方的管理规范，并非禁止交房的规定。《中华人民共和国电力法》等法律法规均无明文规定商品房交房必须具备永久用电条件。商品房供电标准属于当事人自行约�的合同条款，补充协议三中约定的380动力电入户标准交房没有违反强制性的法律规定，现诉争厂房已经竣工验收合格，可以交付使用，原告仅以临时电为由抗辩诉争厂房不符合交房条件，没有法律依据，且诉争厂房自原告验房时已经提供正式供电，原告主张诉争厂房为临时电源，并未提供任何证据加以证实，故本院对原告以诉争厂房为临时电为由拒绝收房并要求被告承担逾期交房责任的诉请不予支持。原告主张诉争厂房存在的供电及其他质量问题，应按照合同约定要求被告承担保修义务，但维修事项不能作为原告拒绝接受诉争厂房并要求被告承担逾期交房责任的理由，原告亦可在商品房交付后，通过另案起诉解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的�定，判决如下：一、被告天津联东金达产业园投资有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告曹安宇逾期交房违约金264556.05元；二、驳回原告曹安宇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15962元，由原告曹安宇负担12770元，被告天津联东金达产业园投资有限公司负担3192元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长 刘    彬代理审判员 陈    达人民陪审员 张    宏二〇一六年十月十四日书 记 员 �张玉芹附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。