湖南省益阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘09民终16号
上诉人（原审被告）：熊耀光，男，1946年2月21日出生，汉族，退休干部，住桃江县。
委托诉讼代理人：符庚申，湖南桃花江律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：鲁石娥，女，1964年10月5日出生，汉族，农民，原住桃江县桃花江镇半边山村九洞水村民组，现住桃江县。
委托诉讼代理人：梁少华，湖南激扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汤庆年，湖南激扬律师事务所律师。
原审第三人：徐建斌，男，1962年11月21日出生，汉族，居民，住桃江县。
委托诉讼代理人：周世锐，湖南义剑律师事务所律师。
原审第三人：王利媛，女，1963年3月23日出生，汉族，个体工商户，住桃江县。
上诉人熊耀光因与被上诉人鲁石娥，原审第三人徐建斌、王利媛（以下简称第三人）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服湖南省桃江县人民法院（2016）湘0922民初1804号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。熊耀光之委托诉讼代理人符庚申，鲁石娥及其委托诉讼代理人梁少华、汤庆年，徐建斌及其委托诉讼代理人周世锐，王世媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
熊耀光上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回鲁石娥的诉讼请求。事实与理由：1、鲁石娥与第三人恶意串通，以房屋虚假低债，规避熊耀光诉讼保全与执行；2、一审判决诉争房屋归鲁石娥所有依法不能成立；3、鲁石娥与第三人签订的房屋买卖合同违反《中华人民共和国城市房地产转让管理规定》第六条的规定，系无效合同。
鲁石娥辩称：1、一审过程中就其与徐建斌之间的借款及房屋买卖，以及就诉争房屋的入住事实，其都提供了原始的书证予以证实，双方不存在恶意串通的情形；2、借款抵偿仅仅是房屋买卖合同履行的购房款支付方式，抵偿行为不影响双方房屋买卖关系的成立；3、熊耀光补充的事实理由也不能成立。一审判决认定事实与适用法律正确，请求二审法院驳回熊耀光的上诉请求，维持一审判决。
徐建斌辩称：1、上诉状所称的有关事实与客观事实不符。（1）熊耀光提起民间借贷诉讼是2016年3月14日，不是其诉称的2015年3月14日；（2）熊耀光申请执行和桃江县人民法院查封的时间为2016年7月12日，其与鲁石娥签订合同是2016年3月15日，鲁石娥实际占用房屋是2016年5月8日，是法院采取查封措施之前，双方不存在恶意串通；（3）其与鲁石娥买卖合同约定的价款给付方式是基于法律上的抵销，不是以屋抵债。2、涉案房屋已依法登记在其名下，产权清晰，转让之前未被查封、冻结，无他项权的存在，其有权处分自己的财产；3、其与鲁石娥双方签订的买卖合同不违反法律行政法规的规定，合法有效，该房屋在熊耀光申请执行前，桃江县人民法院尚未查封的情况下已实际交付于买受人；4、其与鲁石娥有实际借款关系，有银行凭证为依据，不存在有恶意串通的行为，一审判决符合法律规定。请求二审法院维持一审判决，驳回熊耀光的上诉请求。
王世媛辩称：其与徐建斌的答辩意见相同。请求二审法院驳回熊耀光的上诉请求。
鲁石娥向一审法院起诉请求：1.依法确认位于桃江县桃花江镇滨江路房产证号为00017XXX的房屋属鲁石娥所有，2.立即停止对鲁石娥所购房屋的强制执行，并解除查封；3.本案诉讼费用由熊耀光承担。
一审法院认定事实：第三人系夫妻关系，鲁石娥因做生意，承租了第三人的门面，并结识了第三人。2015年7月，第三人因做生意缺少资金，向鲁石娥借款50万元，并承诺月息一分，鲁石娥表示同意，并于2015年7月25日通过银行转账的方式支付给王利媛40万元，另支付现金10万元。此后，第三人多次以现金、银行转账的形式支付给鲁石娥利息。2016年3月15日，第三人与鲁石娥签订了《房屋买卖协议》，第三人将自己所有的坐落于桃江县桃花江镇滨江路滨江小区11栋221号面积为133.28平方米，产权证号为00017XXX号的房屋出卖给鲁石娥，价格为368000元，以第三人所欠鲁石娥的借款作抵，双方共同办理房屋过户手续，费用由第三人承担。合同签订后，鲁石娥与第三人办理了借款的结算手续，由第三人向鲁石娥出具尚欠12万元的欠据，鲁石娥向第三人出具了368000元的购房款收据，第三人将房屋交付给了鲁石娥使用。2016年5月8日，鲁石娥搬进了诉争房屋，并办理了水、电、气、有线电视等过户手续，并产生了相关费用，因不动产登记手续的政策发生变化，鲁石娥与第三人无法及时办理房屋过户登记手续。2016年7月20日，因申请执行人熊耀光与被执行人徐建斌民间借贷纠纷一案，桃江县人民法院作出了（2016）湘0922执275号之一执行裁定书，查封了诉争房屋，鲁石娥向桃江县人民法院提出了案外人执行异议，桃江县人民法院作出了（2016）湘0922执异8号民事裁定书，驳回了鲁石娥的执行异议，鲁石娥遂诉至一审法院。
一审法院认为：鲁石娥与第三人签订了《房屋买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，应确认合法有效，同时鲁石娥已经以借款抵偿的方式支付了第三人的购房款，并已实际占有诉争房屋，虽然未办理房屋过户手续，但不影响鲁石娥享有的权利，故该诉争房屋应归鲁石娥所有。熊耀光与第三人之间的债权属一般债权，且熊耀光申请执行在鲁石娥买受诉争房屋之后，不属于善意第三人，故其对诉争房屋不享有权利。熊耀光辩称鲁石娥与第三人恶意串通损害其利益的主张，因其未能提供有效证据予以证实，故依法不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第二条、第九条、第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，判决：一、确认登记在第三人徐建斌名下的位于桃江县桃花江镇滨江路滨江小区11栋221号房产证号为00017XXX的房屋归鲁石娥所有；二、不得对上述房屋采取执行措施。案件受理费3410元，由熊耀光负担。
二审中，当事人未提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，鲁石娥在熊耀光申请其与第三人民间借贷案件执行之前，已与第三人签订合法有效的书面买卖合同，并合法占有该房屋，且已支付全部房款，熊耀光虽提出鲁石娥与第三人以房抵债，存在恶意串通的主张，但并未提交有效证据予以证实，故本院对其该项主张不予采信。虽然该房屋仅办理了房产证而未办国有土地使用权证，物权上存在瑕疵，但国家对此类房产并未有禁止性交易的规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项明确规定，违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效，而《中华人民共和国城市房地产转让管理规定》系原建设部制定的部门规章，既不是法律，也不是行政法规，其第六条规定的不得转让情形，并非强制性的效力规定，而是规范性的行政管理规定，是为了规范房地产市场的转让秩序，而规定具备上述情形的不予转让登记，不是针对房屋买卖合同的效力规定，且该房屋不能办理过户是因为其房地产开发商未能办好相关国土手续所致，并非鲁石娥自身的原因所致，熊耀光提出该房屋买卖合同违反上述规定而无效的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。
综上，熊耀光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3410元，由上诉人熊耀光负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄和平
审 判 员 刘国清
代理审判员 吴丽亚
二〇一七年三月一日
书 记 员 李伊琳