新疆生产建设兵团乌鲁木齐垦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）兵1101民初46号
原告（反诉被告）：马树宏，男，1964年11月8日出生，住新疆维吾尔自治区吉木萨尔县。
委托诉讼代理人：魏继磊，新疆仕诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李娜，新疆仕诚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘大铭，男，1967年4月25日出生，个体工商户，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。
委托诉讼代理人：杨新佳，新疆心愿律师事务所律师。
第三人：陈思佳，女，1982年11月11日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区
委托诉讼代理人：曹雪莉，新疆世源律师事务所律师。
原告马树宏与被告刘大铭、第三人陈思佳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案受理后，依法适用简易程序于2017年3月17日开庭进行审理，因案情复杂于2017年5月3日转为普通程序，于2017年6月21日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人魏继磊，李娜到庭参加诉讼，被告刘大铭及其委托诉讼代理人杨新佳，第三人的委托诉讼代理人曹雪莉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告马树宏向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同，并退还已付租金20000元。2、判令被告向原告支付违约金90768元。3、判令被告向原告赔偿损失302560元。4、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年6月21日，原告与被告签订了房屋租赁合同，约定由被告将其位于乌鲁木齐市新市区新天润罗马天街2号楼四间商铺出租给原告。2016年8月11日，原告与被告又签订房屋租赁合同，约定被告将涉案商铺租赁给原告用于开办餐厅，租赁房屋建筑面积363.5平方米，租赁期限自2016年8月11日至2024年12月31日，年租金26万元。合同签订同时，原告向被告支付定金20000元，约定定金后期可转为租金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了定金20000元，但被告在未通知原告的情况下，又私自将房屋出租给第三人。2016年8月20日、26日，第三人以自己是承租人为由，要求原告停止装修，并先后两次将房屋门口封堵，将装修工人困在屋内，最终原告报警才将工人救出，导致该房屋至今无法装修和经营使用，经多次协商但未能解决。
被告答辩并反诉称，同意原告解除租赁合同的诉讼请求，对于其他诉讼请求不同意，理由如下：合同签订后，被告已经按照合同约定向原告交付了租赁物，原告已占有和使用该租赁物，被告没有违约，原告要求返还定金、支付违约金及赔偿损失的请求没有事实和法律依据，应当驳回。另外，原告所述被告在与原告签订租赁合同之后，又将租赁物出租给他人的内容不属实。现原告违反合同约定，单方要求解除合同，已构成违约，应当赔偿由此给被告造成的损失，故提起反诉，要求：1、原告将租赁物恢复原状，并将现场清理干净；2、赔偿被告租金损失26万元；3、向被告返还定金20000元；4、由原告承担反诉费用。
第三人陈思佳述称：原告所称被告先与原告签订租赁合同，后又与第三人签订合同不属实。2016年7月19日被告与第三人签订租赁合同，将房屋租赁给第三人，在8月才将房屋再租给原告。原告说其与被告签订了两份合同，但落款时间为2016年6月26日的合同并不真实，是原、被告为了排斥第三人才签订的虚假合同。被告确实存在一房二租的行为，已经构成违约。
针对被告的反诉，原告答辩称，由于被告将一套房屋同时租赁给两位承租人，已构成根本违约，也在实际上造成了原告对房屋无法进行装修、使用的后果，致使原告签订合同的目的无法实现。由于被告的违约行为导致合同解除，因此，被告的反诉没有事实和法律依据，不能成立，请依法驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人对证据进行了质证，对双方当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下：
原告提供的证据：1、由原、被告签订的落款时间为2016年6月21日的租赁合同一份，用于证明原、被告在2016年6月21日签订租赁合同，将涉案房屋租赁给原告。被告对证据有异议，提出该合同的形成时间并不是2016年6月，而是2016年8月底或9月初，而且该合同并未实际履行，只是为了应对第三人主张该房屋的承租权，而事后补签的。第三人同意被告的质证意见。该证据虽有原、被告的签名，但在双方均无争议的2016年8月11日的合同中未涉及双方曾在2016年6月21日签订租赁合同的内容，更未提及对该份合同如何处理，原告也未提供证据证明已经按照该协议约定履行了支付订金的义务，而且原告办理物业的相关手续也是在2016年8月11日之后。因此，被告及第三人关于该证据为事后补签的质证意见，更符合常理，本院予以采纳，对该证据本院不予确认。
2、照片两张，用于证明被告一房二租，第三人将与被告签订的合同张贴在租赁物上。被告对该证据有异议，提出照片不清晰，第三人是否将合同张贴不能确定。第三人对该证据没有异议，认可在得知被告将租赁物租赁给原告后，将与被告签订的租赁合同复印并张贴的事实。因当事人对被告与第三人之间签订租赁合同的事实没有异议，而且该证据与第三人的陈述可以相互印证、具备真实性、合法性、关联性，本院予以确认。
3、照片20张，用于证明被告一房二租，造成第三人对租赁物主张权利，进行围堵、封门，致使原告无法对房屋进行装修。被告对证据没有异议，第三人对该证据有异议，提出该证据无法反映客观情况，也不能证明原告的主张。因第三人认可曾主张租赁物使用权，与该证据可以相互印证，具备真实性、合法性和关联性，本院予以确认。
4、装饰装修工程合同、收条、装修合同终止协议及欠条各一份。
5、广告制作协议、餐厅广告设计图、收条、合同终止协议、欠条、广告款收款收据各一份。
6、室内设计、宣传协议书平面图、电路图、收条、合同终止协议书、欠条各一份。
以上三组证据用于证明原告在与被告签订租赁房屋合同后，与他人签订了相应的合同，并支付了部分款项，但因被告一房二租，导致相关合同无法履行，与案外人协议终止合同，给原告造成了经济损失。被告对以上证据有异议，提出对于上述证据的真实性无法确定，而且造成合同无法履行是第三人的违法行为，而并非被告违约。第三人认为上述证据与自己无关，不发表质证意见。因该三组证据系原告在与案外人签订、履行和解除合同中形成的，案外人未到庭，对于相关材料中的签名是否为其本人所签无法核实，证据的真实性无法确定，对该三组证据本院不予确认。
被告提供的证据：1、民事诉状一份，用于证实导致合同无法履行是第三人的原因，而非被告违约。原告对证据的真实性没有异议，对证明问题不认可，提出本案为合同纠纷，不是侵权纠纷。造成纠纷的根本原因就是由于被告违反诚信，一房二租。第三人对该证据有异议，提出诉状中并没有第三人侵权的字样。因该证据为原告提供，能够证实纠纷形成的和发展的基本过程，具备真实性、合法性、关联性，本院予以确认。
2、物业公司出具的证明，用于证明在被告不知情的情况下，第三人将租赁物门窗封堵，致使合同无法继续履行。原告对证据的真实性没有异议，但提出证明中并没有证实是谁堵了门以及堵门的原因，因此不能证明被告所要证明的问题。第三人对该证据有异议，提出证明中没有写明第三人的行为是侵权行为。因该证据与原告、被告的陈述及原告提供的照片可以印证，能够证实租赁房屋的门、窗曾被封堵的事实，具备真实性、合法性和关联性，本院予以确认。
3、借条一份，用于证明原告以装修为名，将交付的定金借回，因此原告无权主张双倍返还定金。原告对证据的真实性没有异议，但提出该借条仅证明双方之间存在民间借贷关系，与本案的租赁合同无关。第三人认为该证据与自己无关，不发表质证意见。因本案为房屋租赁合同纠纷，双方是否存在民间借贷关系，与本案处理无关，该证据与本案没有关联性，本院不予确认。
4、派工单一份，用于证明原告在使用租赁物时不履行使用者义务，导致房屋漏水。原告对证据有异议，提出证据为复印件，证据的形式不符合法律规定，而且正是由于被告一房二租的行为导致原告无法对房屋进行装修。第三人认为该证据与自己无关，不发表质证意见。因该证据的形式不符合法律规定，而且该证据也不能直接证明是什么原因导致房屋进行维修，不能证明被告所要证明的问题，本院不予确认。
5、销售人员情况说明一份，用于证实涉案商铺在2016年7月才对外公开招租，原、被告不可能在2016年6月即签订合同，因此原告提供的落款时间为2016年6月的合同是虚假合同。原告对该证据有异议，提出该证据的真实性无法确定，不能证明被告所要证明的问题。第三人对该证据没有异议。因该证据系涉案房屋销售人员出具的，证明的情况和双方签订合同的时间相互吻合，对该证据本院予以确认。
第三人提供证据：1、照片打印件一份，与用于证明第三人在得知被告将房屋又租赁给原告后，将自己与被告签订的房屋租赁合同复印后张贴在租赁物上。原告对该证据没有异议，被告对该证据有异议，提出照片模糊，第三人是否将合同张贴，不能确定。该证据材料虽为打印件，但与原告提供的照片可以相互印证，能够证实第三人在得知被告将租赁物又租赁给原告后，将其与被告签订的合同复印后张贴在租赁物上的事实，具备真实性、合法性和关联性等，本院予以确认。
2、照片打印件七张，用于证明在2016年8月第三人发现租赁物中有他人施工，妨碍了第三人对租赁物的正常使用。被告对六张拍摄清晰的照片没有异议。对于一张拍摄不清晰的照片有异议。提出该组证反而能够证明第三人采用了违法手段阻止原告施工，侵害了他人的权利。原告对该证据没有异议。因该证据与原、被告的陈述及原告提供的照片可以相互印证，具备真实性、合法性、关联性，本院予以确认。
根据当事人的陈述和经查认定的证据，本院认定事实如下：2016年4月1日，被告刘大铭、黄伟与新疆新天润房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买了位于乌鲁木齐市新市区百园路常州街111号新天润国际社区B04地块商业楼第二栋第二层18-21号四间商铺。
2016年7月19日，被告与第三人陈思佳签订房屋租赁合同，约定被告将该房屋租赁给第三人，租赁期限自2016年7月20日至2026年7月20日。租赁期限开始后的前五个月为免租期，三个月装修期、两个月试营业期，装修期和试营业期满从2016年12月20日计算租金，租金一季度一付，自2016年12月20日前支付58000元，后期每季度付一次房租58000元，开始两年每年租金总额为232000元，自第三年起，每年租金比上一年租金递增6%，从第六年开始，每年租金比上一年租金递增7%，第三人须向被告支付10000元房屋押金，合同期满，如第三人退租时所有费用已结清，被告全部无息退还第三人的房屋押金。在第三人向被告交付押金当天，被告向第三人交接租赁房屋。2016年7月20日，第三人向原告向被告交纳了押金10000元。
2016年8月11日，被告与原告马树宏签订房屋租赁合同，将涉案房屋租赁给原告马树宏，租赁期限自2016年8月11日至2024年12月31日，合同约定租金26万元/年，原告在每年12月15日左右支付下一年度全年租金，从2018年1月1日起每年按8%的租金递增，即26万元×1:08的基数，每年递增，依次类推，酌量增加。租赁合同期满，租赁房屋装修、改善设施中可移动的物件设施或者设备由原告自行处理。原告应在合同签订同时向被告支付定金20000元，该定金可计算2017年租金。双方还约定房屋自2016年8月11日起交原告开始至2016年12月31日止，被告向原告不收租金供原告装修和试营业使用，原告在签订合同10日内不动工装修时，被告视为原告自动放弃，原告付给被告的20000元租金不予退还。合同签订后，原告向被告交付了定金20000元，并着手对房屋进行装修。在装修过程中，第三人得知被告已将房屋出租给原告，认为原告对房屋装修已侵害了第三人对房屋的承租权和使用权，将其与被告签订的租赁合同张贴在涉案房屋中，并将房屋的门窗进行封堵。因原告无法对房屋进行装修，遂起诉。
本院认为，被告作为民事行为的主体，应当遵守诚实信用原则，与他人建立民事法律关系，并严格按照法律规定和当事人之间的约定履行自己所负担的法律义务。而被告刘大铭在与第三人订立租赁合同后，在没有就该合同解除问题达成合意、对合同是否已解除尚未明确的情况下又与原告签订房屋租赁合同，导致原告在对租赁房屋行使使用权的时候，遭到了之前租赁合同中承租人即本案第三人的干扰，致使原告对房屋顺利装修并进行经营活动的租赁目的无法实现。虽然在双方签订的房屋租赁合同中未明确约定出租人向承租人交付的房屋应当是不存在行使权利妨害的房屋，但《中华人民共和国合同法》第一百一十二条关于租赁合同的定义中明确指出：出租人出租房屋的根本目的就是让渡房屋使用权于承租人，由承租人取得使用权、收益权，出租人取得租金的合同。而且《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定，如果因为第三人主张权利致使承租人不能对租赁物使用收益的，承租人可以请求减少租金或者是不支付租金。由此可见，出租人交付租赁物的义务，不仅包括租赁物的物理性状符合合同约定的要求，而且还包括保证租赁物不存在权利争议风险，能够保障承租人对租赁物享有正常的使用权、收益权。由于被告之前的缔约行为，造成原告对租赁物使用权与第三人陈思佳的使用权存在冲突的风险，而且在合同实际履行过程当中，第三人也主张了对该租赁物行使占有及使用权，造成原告无法正常行使权利。被告所称其已将房屋交付给原告，并未违约的辩解意见，与事实和法律规定不符，本院不予采纳。由于被告向原告交付的房屋存在使用权属的争议，不能保证原告对该房屋顺利进行占有和使用的权利，其履行交付义务，不符合当事人约定的合同目的，也已违反合同法的规定，原告要求解除与被告之间的租赁合同符合法律规定，本院予以支持。
对于违约行为从性质上讲就是违反合同义务的行为，而合同义务并不限于当事人在合同中约定的义务，而且还包括法律规定的义务，以及依据诚实信用原则而产生的其他义务，诸如注意义务、告知义务、说明义务等一切违反约定或者法定义务的行为。因此，被告关于一房二租未违反合同约定，不属于违约行为的认识，属于被告对违约行为的片面理解，不符合法律规定，本院不予采纳。
由于被告未能全面履行交付符合约定用途租赁物的义务，原告依照《合同法》第一百一十五条的规定，要求被告退还定金的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。对于被告辩称该定金已被原告以借款方式借回，不应返还的辩解意见，因针对借款事项，被告向原告出具了借条，双方之间为民间借贷法律关系，与本案不属同一法律关系，被告可另行主张权利。该辩解意见不符合法律规定，本院不予采纳。
按照《合同法》的规定，由于被告违约导致合同解除，应当赔偿原告由此遭受的损失。本案中，原告欲经营饭店与他人签订合同存在一定损失，虽然是客观事实，但是对于损失的具体金额，因原告提供的证据为原告与案外人订立、履行及解除合同的相关材料，由于案外人未到庭，证据的真实性无法确定。故对原告主张赔偿损失的请求，因无有效证据予以证明，本院不予支持。原告可待具体损失确定之后另行主张权利。对于原告主张的违约金，因在双方的租赁合同中未对违约金的计算方法和数额进行约定，该请求没有依据，本院不予支持。
由于本案系因被告违反合同法规定的义务而造成合同目的难以实现，原告主张解除合同，并非原告无故解除合同。因此，被告反诉要求由原告赔偿损失的事由与客观事实不符，该反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
由于双方的租赁合同已解除，被告要求原告返还房屋并将房屋恢复原状的请求，符合法律规定，本院予以支持。
因原告在向被告交付了20000元定金之后，又从被告处将该款借走，并向被告出具了借条，该款的性质已经转化为借款，双方之间基于该款产生的法律关系也转化为民间借贷法律关系，与本案不属同一法律关系，被告可另行主张权利。因此，对于被告要求原告返还以借款形式借走的定金20000元的请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第一百一十五条、第一百二十一条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告马树宏与被告刘大铭签订的《房屋租赁合同》；
二、被告刘大铭应于本判决生效之日起十五日内向原告马树宏退还定金20000元；
三、驳回原告马树宏的其他诉讼请求；
四、反诉被告马树宏于本判决生效之日起十五日内将位乌鲁木齐市新市区百园路常州街111号新天润国际社区B04地块商业楼第二栋第二层18-21号四间商铺恢复原状，并返还给反诉原告刘大铭；
五、驳回反诉原告刘大铭的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7500元，由被告刘大铭负担400元，由原告马树宏负担7100元；反诉案件受理费5500元，由原告马树宏负担100元，被告刘大铭负担5400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院。
审 判 长 邹永梅
代理审判员 王伟涛
代理审判员 苏蕴博
二〇一七年七月十九日
书 记 员 焦 颖