广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三民初字第333号
原告杨锦秀，男，侗族，居民，1984年4月9日出生，住三江侗族自治县。
委托代理人胡正辉，广西正营律师事务所律师。
被告柳州市思源房地产开发有限公司，住所地：三江侗族自治县古宜镇河东开发区福禄寺左侧202号房。
法定代表人许谦，该公司董事长。
委托代理人郭政，该公司法务部副经理。
委托代理人陈定中，广西信和律师事务所律师。
原告杨锦秀诉被告柳州市思源房地产开发有限公司（以下简称思源房开公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月29日受理后，依法组成合议庭于2015年7月21日公开开庭进行了审理。原告杨锦秀的委托代理人胡正辉，被告思源房开公司的委托代理人郭政、陈定中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨锦秀诉称，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定：被告应当在签订合同之日起18个月内，商品房验收合格交付买受人使用；同时约定应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条明确规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权交更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”综上，原告认为被告违反合同约定的行为应当支付违约金，造成原告损失的应当予以赔偿。为此，特具状起诉，请求法院依法判令：(1)被告承担逾期交房违约金32528元；(2)被告自本判决之日起60日内协助办理房产证并承担违约金22323元（违约金计算至2015年4月15日）。
被告思源房开公司辩称，我们对原告计算的逾期交房天数有异议，对原告计算逾期违约金的贷款利率也有异议，利率应该按年利率5.6%计算。关于逾期交房的天数，根据合同第八项的规定，本案可以延期的天数为292天，已经完全超过被告实际的逾期交房天数125天，对于此项被告并未违约，不需要承担逾期交房的违约责任。关于原告的第二项诉讼请求，经计算，被告逾期办理房产证的时间为165天，按5.35%同期贷款利率计算违约金为6103元。
经审理查明，原告杨锦秀与被告思源房开公司于2011年9月20日签订《商品房买卖合同》，原告杨锦秀向被告思源房开公司购买思源.五星购物广场二期第2幢4单元601室，该房建筑面积为126.94平方米，房屋单价为每平方米1988元，总房价为252357元。
原、被告双方在上述《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限第3项中约定：“买受人于2011年9月20日交付首期款76357元，余款176000元于2011年12月20日前向三江县信用社办理贷款手续完毕”；第七条买受人逾期付款的违约责任约定：“买受人如未能按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同……买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”；第八条交付期限第一款约定：“出卖人应当在签订合同之日起18个月内，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……”第二款约定“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……，5、因施工期间影响工程施工的雨天或低温天气导致延期”；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：“1.退回买受方已交的购房款；2.按同期人民银行利息率赔付买受方已交款在出卖方期间的利息……”;第十二条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并在6个月内将产权证交付买受人，如产权登记部门原因造成延期，提交产权证可顺延。”
原告杨锦秀分别于2011年9月5日、签订合同当日（2011年9月20日）向被告交付房屋首期款10000元、66357元，余下购房款176000元，原告杨锦秀于2011年10月18日向三江侗族自治县农村信用合作联社办理了按揭贷款并支付完毕。双方确认被告思源房开公司于2013年8月26日将诉争房屋交付原告杨锦秀使用。截止本案一审辩论终结前，该诉争房屋仍未办理房屋产权证。因与被告思源房开公司自行协商未果,原告杨锦秀遂诉至本院。
另查，2014年11月22日以前，中国人民银行公布的六个月以内的贷款基准年利率为5.6%，一至三年的贷款基准年利率为6.15%。
上述事实有原告提供的《商品房买卖合同》、个人购（建）房担保借款合同、广西农村信用社现金缴款单两份以及原、被告双方的陈述予以证实。
根据原、被告双方的陈述及抗辩，法庭归纳本案的争议焦点为：如何计算逾期交房和逾期办证的违约金？本院将围绕争议焦点进行评述。
关于如何计算逾期交房和逾期办证违约金的问题。本院认为，在庭审之中被告思源房开公司亦认可其行为构成逾期交房及逾期办证，原、被告双方只是对因下雨天及逾期办理按揭贷款而扣除交房时间的天数和违约金的计算标准存在意见分歧。对此二问题，本院评析如下：
（一）关于逾期交房天数的认定问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定，被告思源房开公司应自2011年9月20日起，18个月内将房屋交付原告，据此计算，交房日期应在2013年3月21日之前，而其实际将房屋交付给原告使用的时间为2013年8月26日。因此本案被告逾期交房时间为2013年3月21日至2013年8月26日，共计158天。被告思源房开公司主张逾期交房天数应扣除292天下雨天，但其提供的《气象资料》、施工日志、监理日志等证据都不能明确有效的证明因降雨而影响施工的日期及天数，思源房开公司依法应承担举证不能的责任，故本院对被告思源房开公司的上述抗辩意见不予采纳。但，结合实际情况，在工程施工过程中因雨天导致停工的情况确实普遍存在，故本院酌情予以扣除两个月（60天）的下雨天数。原告杨锦秀主张逾期交房天数765天，属于计算不当，本院不予采纳。综上，本院确认被告思源房开公司逾期交房的天数为98天（158天-60天=98天）。
关于逾期交房违约金按何种标准计算的问题。原告主张按照6.15%的年利率计算逾期交房违约金，被告则主张按照5.6%的年利率计算。根据前述分析，被告思源房开公司逾期交房天数为98天，而同期中国人民银行公布六个月以内期限的贷款年利率为5.6%，故按照5.6%的年利率计算逾期交房违约金符合本案客观实际。据此，本院确认被告思源房开公司的逾期交房违约金为3794.34元（252357元×5.6%÷365天×98天=3794.34元）。
（二）逾期办证天数的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在商品房交付使用240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并在6个月内将产权证交付买受人。被告将房屋交付给原告使用的时间为2013年8月26日，据此计算，被告思源房开公司应在2014年10月26日前办理房屋产权证并交付给原告杨锦秀。截止原告杨锦秀起诉之日（2015年4月15日），被告思源房开公司逾期办理房产证的时间合计171天。
关于逾期办证违约金计算问题。原、被告双方在《商品房买卖合同》中并未就逾期办证约定违约金或者违约金的计算方法，现原告杨锦秀主张按照6.15%年利率计算逾期办证违约金，被告思源房开公司则主张按照5.35%的年利率计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”又根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条关于罚息利率问题的规定：“逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；”。截止起诉之日，被告思源房开公司逾期办证天数为171天，而同期中国人民银行公布的六个月以内的贷款基准年利率为5.6%，按加收30%计算，逾期办证违约金可按7.28%计算，原告杨锦秀现在诉请按6.15%计算逾期办证违约金，系对己方诉讼权利的处分，符合法律的规定，本院予以支持。据此，本院确认被告思源房开公司的逾期办证违约金为7270.99元（252357元×6.15%÷365天×171天=7270.99元）。
另，又因原、被告双方约定的办证期限已届满，故原告杨锦秀诉请被告思源房开公司在判决之日起60日内协助办理房产证的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下:
一、柳州市思源房地产开发有限公司赔偿杨锦秀逾期交房违约金3794.34元；
二、柳州市思源房地产开发有限公司赔偿杨锦秀逾期办证违约金7270.99元，并在本判决生效之日起60日内协助办理房产证；
三、驳回杨锦秀的其他诉讼请求。
案件受理费1171元，由杨锦秀负担937元，柳州市思源房地产开发有限公司负担234元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。
审 判 长 李春晓
审 判 员 傅万成
人民陪审员 张呈仕
二〇一五年十月十日
代书 记员 曹红妍