中华人民共和国
广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0106民初6283号
原告：广州采华餐饮管理有限公司，住所地广东省广州市天河区华夏路16号910房，组织机构代码06112710-1。
法定代表人：梁锦光，该司总经理。
委托代理人：彭玥、黄欣欣，均系广东广信君达律师事务所律师。
被告：OUDO，男，1960年11月20日出生，澳大利亚国籍，
原告广州采华餐饮管理有限公司（下简称采华餐饮公司）诉被告OUDO房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告采华餐饮公司的委托代理人黄欣欣，被告OUDO到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告采华餐饮公司诉称：2013年12月，原告向被告租赁位于广州市天河区天河北路251号805单元的房屋，租期期限自2014年1月1日起至2015年12月30日止，租金为每月5000元，租赁保证金15000元，双方就此签订了《房地产租赁合同》。原告于2014年1月6日向被告交付了租赁保证金15000元。原告如约租赁该房屋至2015年12月28日，2016年1月5日向被告委托的第三人梁丽珠交还了该房屋的钥匙，将房屋交还被告。但是，经原告多次催促，被告以各种理由推托，一直未将租赁保证金退还。故此，根据《中华人民共和国合同法》等法律规定，为维护自身的合法权益，原告特提起诉讼，请求法院判令：一、被告向原告退还房屋租赁保证金15000元及利息（从2016年1月6日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；二、被告承担本案诉讼费用。
被告OUDO辩称：请法院依法驳回原告的诉讼请求。2013年12月，OUDO将位于广州市天河区天河北路251号805单元的房屋出租给原告。原告将该房屋变成员工宿舍，造成房屋设施和装修的破坏。由于原告员工胡小姐说等被告回国后协商赔偿问题，所以被告让中介梁小姐收回房屋钥匙，然后对房屋进行重新粉刷、翻新（此次装修费8000元），再购买了空调三台合计5400元。因新粉刷的房屋有异味，新租客需延迟20天才入住，又给被告造成房屋租金损失3670元。
经审理查明：2013年12月31日，OUDO（出租方/甲方）与采华餐饮公司（承租方/乙方）签订了《房地产租赁合同》，约定甲方同意将座落在广州市天河区天河北路251号805单元的房屋（下简称案涉房屋）租给乙方使用，建筑面积为112.1平方米；租赁期限为2014年1月1日至2015年12月30日，月租金为5000元；房屋交付日期为2013年12月30日或之前；甲乙双方同意乙方将15000元交甲方作为租赁保证金，待租赁期满或解除合同当日，如乙方在合同履行过程中没有违约，没有拖欠甲方的租金或其他任何费用，没有造成房屋结构或装修的破坏，房屋其他设备设施未遭破坏，甲方将租赁保证金不计息退回乙方；租赁期内，因使用需要对房屋进行扩、加、改建（含改变间隔）、室内装修，必须经甲方书面同意并订立书面协议，并按规定重新议定租金，甲方有权对工程进行监督，并且在租赁合同终止前，甲方有权要求乙方恢复房屋原状，否则作违约处理；乙方使用房屋不当或者人为造成房屋损坏的，应负责修复或赔偿等。该合同附件显示随房屋交付使用的设备包括分体冷气机2台、窗式冷气机1台等，并写明“电冰箱一台，抽油烟机已坏不能使用了。柜式空调一台。”
合同签订当日，OUDO将案涉房屋交付给采华餐饮公司使用。
2014年1月6日，OUDO开具《押金收条》，确认收到采华餐饮公司支付的案涉房屋租赁保证金15000元。
2015年12月28日，采华餐饮公司的工作人员通过微信方式与OUDO联系，OUDO确认其委托了案外人梁小姐办理退租手续。
2016年1月5日，采华餐饮公司将案涉房屋的钥匙交回OUDO委托收回房屋的梁小姐。
现采华餐饮公司以OUDO一直未退还租赁保证金15000元为由，向本院提起诉讼。
诉讼过程中，OUDO称虽然其委托的人员接收了案涉房屋，但其接收案涉房屋后将案涉房屋的情况拍照以微信方式发送给OUDO，OUDO将照片发送给采华餐饮公司的工作人员，并表示无法接受房屋的损坏情况。为予证明，OUDO提交了微信聊天截图。该微信聊天截图显示，OUDO与一微信好友进行交谈，其中该微信好友于2月1日向OUDO表示“几时方便面谈？该赔偿的我们会赔偿。”OUDO回答“好的”。采华餐饮公司确认上述微信聊天截图是OUDO与其工作人员的谈话内容，并确认其将案涉房屋交还后OUDO向其反映案涉房屋存在问题，但其认为是房屋租赁过程中的自然损耗，属于合理范围内。
OUDO主张案涉房屋存在的损坏问题主要包括木地板发霉发黑、洗手盆损坏、坐厕损坏、浴缸堵塞、厨房墙壁以及三个房间及客厅的墙壁有大量黑点、全部窗帘损坏、一个床垫损坏、两台分体空调以及一台窗式空调损坏无法开机。为予证明，OUDO提交了照片27张作为证据。采华餐饮公司认为OUDO提交的照片没有具体的拍摄时间、地址，所以不确认照片真实性。采华餐饮公司主张其在交回案涉房屋前，已对房屋进行清洗浴缸、更换门锁、修理坐厕等，将上述问题维修好后再把案涉房屋交付给OUDO委托的梁丽珠，梁丽珠也认可后才收回案涉房屋；案涉房屋在交付采华餐饮公司使用前已是旧房，并非全新装修。
为证明采华餐饮公司损害案涉房屋及物品所造成的损失，OUDO提交了发票1张、《广百电器客户服务中心安装单》、《收据》予以证明。一、发票及《广百电器客户服务中心安装单》显示，OUDO于2016年3月24日购买了空调两台（合计金额为3398元），并安装在案涉房屋。二、《收据》显示由案外人杨全文于2016年3月2日出具，确认收到案涉房屋的维修工程款12700元。采华餐饮公司确认发票及《广百电器客户服务中心安装单》的真实性，但认为其接收案涉房屋时是冬天，空调可以运行，但到了夏天后采华餐饮公司发现案涉房屋的三台空调均无法制冷，采华餐饮公司与OUDO沟通后将其中的两台分体空调拆下放在一边，然后由采华餐饮公司自行购买两台新的分体空调使用；在采华餐饮公司将案涉房屋交还给OUDO前，应OUDO的要求又把原来拆下的两台分体空调重新安装上去，该两台空调重新安装后是可以正常运行的，只是无法制冷；采华餐饮公司认为OUDO提供的两台分体空调本身存在问题，在租赁过程中其也没有使用该两台空调，故OUDO不能要求其赔偿两台分体空调的费用。采华餐饮公司不确认《收据》真实性，并认为该《收据》没有相应的维修工程合同予以佐证，无法证明相关的具体维修内容；且OUDO要重新出租房屋而对房屋进行翻新，与采华餐饮公司无关。另，为了证明其上述主张，采华餐饮公司提供了发票2张及《收条》1张。一、2张发票显示客户名称均为采华餐饮公司、商品名称均为海信空调1台、金额均为1749元。二、《收条》显示收款人为叶师傅，收款时间为2016年1月4日，内容为换锁费用430元、安装空调费用660元。OUDO对上述证据真实性不予确认，认为其把案涉房屋交付给采华餐饮公司使用时两台分体空调是可以正常使用的，采华餐饮公司之后向OUDO表示两台分体空调有问题，OUDO向采华餐饮公司表示房屋交付时空调是正常使用的，要求采华餐饮公司维修好两台分体空调；OUDO并不清楚采华餐饮公司自行购买两台分体空调的情况，只是采华餐饮公司要把案涉房屋交还给OUDO之前，曾向OUDO表示已经将原来两台分体空调拆下，向OUDO询问是否需要重新装回，OUDO表示要求采华餐饮公司把原来的两台分体空调装回。
本院认为：采华餐饮公司与OUDO签订的《房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。
作为出租人，OUDO应将案涉房屋交付给采华餐饮公司使用，并允许采华餐饮公司正常使用案涉房屋；作为承租人，采华餐饮公司应向OUDO支付租金等费用，并正常使用案涉房屋，若造成案涉房屋及物品损坏的，采华餐饮公司应承担赔偿责任。另，根据《房地产租赁合同》约定，如采华餐饮公司在合同履行过程中没有违约，没有拖欠租金或其他任何费用，没有造成房屋结构或装修的破坏，房屋其他设备设施未遭破坏，OUDO将租赁保证金不计息退回采华餐饮公司。本案中，采华餐饮公司在租赁期限届满后于2016年1月5日将案涉房屋交回给OUDO委托接收房屋的人员，而OUDO提供了房屋照片多张以证明案涉房屋存在损坏问题，虽然采华餐饮公司对照片的真实性不予确认，但是根据双方当事人的微信沟通内容等事实，本院可确认采华餐饮公司交回的案涉房屋及物品确实存在损坏问题。OUDO主张已对案涉房屋进行维修并要求采华餐饮公司赔偿维修费用，但鉴于OUDO未提供充分证据证明因采华餐饮公司的损坏而产生的维修费用，且OUDO重新出租案涉房屋本来亦需要对房屋进行一定修缮处理，故本院酌情判令采华餐饮公司向OUDO赔偿房屋维修费用3000元。另，除了上述房屋损坏外，采华餐饮公司确认其交回案涉房屋时两台分体空调不能制冷，其主张OUDO将案涉房屋交付其使用时上述空调已损坏，但其对此未提供证据予以证明，而且根据双方签订的《房地产租赁合同》的附件显示，房屋内存在两台分体空调，而且并未注明存在损坏，因此，采华餐饮公司的上述抗辩缺乏依据，本院不予采纳，采华餐饮公司应对两台分体空调的损坏承担赔偿责任。对于赔偿金额问题，虽然OUDO提供了发票等证据证明其为案涉房屋重新购买安装了两台空调，但空调无法制冷问题可予以维修而并不必然要重新购买，故综合本案案情，本院酌情判令采华餐饮公司向OUDO赔偿损坏两台分体空调的损失1000元。
综上，采华餐饮公司应向OUDO赔偿4000元，扣除该款项后，OUDO应向采华餐饮公司返还剩余租赁保证金11000元。由于双方当事人一直未就采华餐饮公司应赔偿金额协商一致，而导致剩余租赁保证金未退还采华餐饮公司，采华餐饮公司对此亦应承担责任，故其要求OUDO支付迟延返还租赁保证金的利息的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告OUDO向原告广州采华餐饮管理有限公司返还租赁保证金11000元；
二、驳回原告广州采华餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费180元，由原告广州采华餐饮管理有限公司负担50元、被告OUDO负担130元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 王伟雄
人民陪审员 郑慧琴
人民陪审员 李春菊
二〇一七年三月十三日
书 记 员 黄燕婷
本判决书已于年月日送