浙江省桐乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉桐民初字第3106号
原告：桐乡茂森物业经营有限公司。
法定代表人：顾月艳。
委托代理人：陈强松、王佳兴（实习）。
被告：桐乡市今立电器有限公司。
法定代表人：王立新。
原告桐乡茂森物业经营有限公司（以下简称茂森物业公司）诉被告桐乡市今立电器有限公司（以下简称今立电器公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月21日立案受理后，依法由代理审判员王宇芬适用简易程序于2015年1月8日、2015年1月13日二次公开开庭进行了审理。原告茂森物业公司委托代理人陈强松、被告今立电器公司法定代表人王立新二次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告茂森物业公司诉称，2010年3月1日，原、被告签订租赁合同，约定原告将位于“新世界广场”振兴中路2号1幢2层的房屋租赁给被告，同时约定了租赁期限、租金支付时间、违约责任等内容。合同签订后，原告按照合同履行了义务，但被告未按合同约定，至今仍拖欠原告租金及物业费合计1483733元。故请求判令（变更后）：被告支付原告2012年6月1日至2015年5月31日的租金1393733元、物业管理费90000元，违约金67643.70元（按银行同期贷款基准利率的1.5倍，暂计至2014年10月12日，请求计算至判决确定的付款之日），合计1551376.70元；诉讼费用由被告承担。
被告今立电器公司辩称：原告称被告欠140多万元的数字是不对的，2013年的租金已全部付清，2014年付了一部分后没有支付是因为房屋有质量问题，有严重的漏水问题，原告的电梯一直没有维护，造成被告无法正常营业。积水问题与原告联系，但是原告一直置之不理；原告应当提供物业管理费的清单，且原告口头承诺过免交物业管理费；原告至今没有提供电费的合法发票，导致被告财务无法抵扣；被告已经支付电梯维护费将近三万元，但这个费用应该由原告承担，这是有合同约定的；涉案房屋消防设施不完好，连灭火器都是被告放置的；原告没有实现租赁前对商家的承诺，而仅是为了完成返租模式，等到原先的委托经营合同到期后就不管了；希望把现在所有的房屋漏水问题解决，该修缮的修缮，如果不解决还是拒绝支付。
原告为证明其主张，举证如下：
证据一，委托经营合同120份、桐乡市房产权属登记档案棺出具的清单1份8页（附清单1份），证明本案所涉的房地产业主情况，原告对本案所涉的房地产拥有合法的出租经营权。
证据二，原、被告签订的租赁合同1份，证明原、被告双方之间的权利义务以及租金的支付方式、支付时间及违约责任，原告已经逾期支付。
证据三，房租缴纳函复印件及签收表原件各1份，证明原告曾向被告发函要求支付所欠租金及物业管理费。
被告质证意见：对证据一真实性没有异议，被告只与原告发生合同关系，与业主无关；对证据二没有异议；对证据三的真实性没有异议，但是当时在上面已注明等问题解决之后再支付租金，跟原告反映漏水问题后原告一直没有解决。
被告举证如下：
证据一，致原告函复印件1份（附损失清单1份），证明2013年12月4日向原告反映漏水问题，并且将部分损失给原告列了清单。
证据二，光盘1张、照片32张，证明本案所涉房产大面积漏水，严重损毁，无法经营。
原告质证意见：对真实性和关联性均有异议。
本院认证意见：原告提供的证据，被告对真实性均无异议，该些证据与本案有关联，形式合法，本院均予以认定；被告提供的证据一系复印件，庭后亦未提交相应原件，被告提供的证据二，无法确认与本案的关联性，且原告对被告的证据真实性、关联性均有异议，故对被告提供的证据，本院不予认定。
根据所认定的证据，结合当事人庭审陈述，本院确认案件事实如下：
郑爱芬等120余人均在2007年至2008年期间与原告签订委托经营管理合同，约定郑爱芬等人委托原告经营管理郑爱芬等人所有的涉案房产（即位于桐乡市振兴中路2号1幢2层的房屋），委托经营管理期限均为2008年12月20日起至2016年12月19日，并约定在委托经营管理期限内，郑爱芬等人将该房产经营管理的一切事项全权委托给原告处理，原告可以以自己的名义处理与该房产经营管理有关的一切活动。
2010年3月1日，原告与被告签订《租赁合同（零售）》1份，约定原告将振兴中路2号1幢2层的房屋租赁给被告使用，建筑面积3000平方米。租赁期限从2010年3月1日至2016年12月10日，租金起算日为2010年6月1日，装修期为2010年3月1日至2010年6月1日，装修期为免租期，但不免除被告应支付的其他费用，如物业管理费、水电费、公共耗能费等。被告租赁房屋的用途为经营电器，房屋租金首个租赁年度为85万元，以后递增，并约定了具体金额。支付方式为先付租金后使用，按半年支付，房租应在上期房租到期前两个月支付下一期房租，双方约定了具体付款明细。双方还在合同第四条第2款约定了如被告逾期支付租金，被告应从逾期之日起支付原告每日千分之五的逾期付款违约金，逾期日最长不超过30日，30日后甲方有权终止本合同。第4款约定了物业管理费，原告对新世界广场物业统一管理，物业管理费按该房屋建筑面积分摊，租赁期内被告每年向原告支付物业管理费3.6万元／年，支付时间、方式以及逾期支付应承担的逾期付款违约金责任与第2款相同。
另查，根据合同约定：2012年4月1日前，被告应支付租金468562元及物业管理费18000元；2012年10月1日前，被告应支付租金468563元及物业管理费18000元；2013年4月1日前，被告应支付租金491990元及物业管理费18000元；2013年10月1日前，被告应支付租金491991元及物业管理费18000元；2014年4月1日前，被告应支付租金516590元及物业管理费18000元；2014年10月1日前，被告应支付租金516590元及物业管理费18000元。2012年7月，被告向原告支付了45万元，2012年11月，被告支付30万元，2013年1月被告支付了186562.50元，2013年7月，被告支付了491990元，2013年12月，被告支付了15万元。
又查，2014年4月8日，原告向被告发房租缴纳函，要求被告支付所欠租金及物业管理费，被告法定代表人王立新于4月9日签收，并备注了：前期余留问题解决，择时按实际交。
本院认为，首先，原告在取得涉案房屋的经营管理权后，与被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应确认为有效合同，双方均应按照合同约定履行其义务。被告辩称原告曾承诺物业管理费可免交，但其未提供证据予以证实且被告未予认可，故对被告该辩称本院不予采信。被告辩称存在消防设施、电梯、电费发票等问题而拒交租金，该主张无合同及法律上的依据，本院不予采信。至于被告辩称的房屋漏水、楼梯等问题，因漏水原因无法在本案中确认，且被告未提供有效证据证明系原告未尽相应义务而构成其对房屋使用上的障碍，故不能以此作为拒付的理由，再者，租赁物存在质量问题而遭受财产损失的赔偿与租金支付属不同法律关系，若确因漏水等问题导致被告损失的，被告可另行主张相关权利，故对被告该项辩称本院不予采信。被告对所欠金额虽有异议，但经本院释明后，仍未提供相反证据，应承担举证不能的后果。综上，结合本院认定的事实，对原告要求被告支付所欠租金1393733元及物业管理费90000元的诉讼请求，本院予以支持。
其次，被告未按照约定的时间支付租金及物业管理费，构成违约，应当承担违约责任，根据合同约定，被告逾期支付租金及物业管理费的，应支付每日千分之五的逾期付款违约金，现原告要求被告按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率年利率的1.5倍计算违约金，低于合同约定且不违反法律强制性规定，该主张合理，本院予以支持。2012年6月1日-2014年5月31日期间所欠租金360553元及物业管理费54000元合计414553元，原告主张均应当于2013年10月1日前支付，符合合同约定，故被告应当支付违约金：以414553元为基数，从2013年10月2日起按照银行同期贷款基准利率的1.5倍开始计算至判决确定给付日止；2014年6月1日至2014年11月30日期间所欠的租金516590元及物业管理费18000元合计534590元，原告主张均应当于2014年4月1日前支付，符合合同约定，被告应当支付违约金：以534590元为基数，从2014年4月2日起按照银行同期贷款基准利率的1.5倍开始计算至判决确定给付日止；2014年12月1日至2015年5月31日期间所欠的租金516590元及物业管理费18000元合计534590元，原告主张均应当于2014年10月1日前支付，符合合同约定，被告应当支付违约金：以534590元为基数，从2014年10月2日起按照银行同期贷款基准利率的1.5倍开始计算至判决确定给付日止。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
被告桐乡市今立电器有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告桐乡茂森物业经营有限公司租金1393733元及物业管理费90000元，合计1483733元，并支付逾期付款违约金（均按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率年利率的1.5倍计算，分别计算如下：以414553元为基数，从2013年10月2日起开始计算至判决确定给付日止；以534590元为基数，从2014年4月2日起计算至判决确定给付日止；以534590元为基数，从2014年10月2日起计算至判决确定给付日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费18762元，减半收取9381元，由桐乡市今立电器有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。
代理审判员 王宇芬
二〇一五年一月十九日
书 记 员 陈嫒萍