广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终5615号上诉人(原审原告）：刘小妹，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：唐爱明，广东粤秀律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：闫咚，住内蒙古赤峰市。委托诉讼代理人：金旺龙，广东众帮律师事务所律师。上诉人刘小妹因与被上诉人闫咚房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初5094号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘小妹的代理人唐爱明，被上诉人闫咚的代理人金旺龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘小妹上诉请求:1.撤销一审判决第二项;2.改判闫咚向刘小妹支付违约金100000元。事实与理由如下：刘小妹与闫咚签订的《房屋买卖合同》第十一条约定：“买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金……逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的20％作违约金。”一审判决第一项“被告闫咚应于本判决发生法律效力之日起五日内支付房款20000元给原告刘小妹”，清晰地确认了闫咚应当支付的这笔款项性质为购房款。闫咚未按照约定支付该笔购房款，明显符合合同的上述约定“买方逾期支付楼款”，并且也符合“逾期30天”。故依照合同约定，闫咚应当支付违约金100000元。一审法院的判决认定该情形不适用合同上述约定，驳回刘小妹要求闫咚支付违约金100000元的诉讼请求，系事实认定错误。闫咚二审答辩称：关于未支付款项的问题，该2万元属于附条件的赠与。双方在2万元达成一致时，约定了以交付房屋为条件的。只要交付房屋，闫咚是同意支付2万元的，所以闫咚对于支付2万元不存在异议。闫咚不存在违约事实，依据合同也不存在有关该2万元的违约责任条款，所以不应承担违约责任。刘小妹向一审法院起诉请求:1.闫咚支付剩余的房款20000元；2.闫咚支付违约金100000元；3.本案诉讼费用由闫咚承担。一审法院查明事实：2017年1月21日，刘小妹作为卖方、闫咚作为买方、以及广州市盛x房地产代理有限公司作为经纪方签订一份《房屋买卖合同》（编号：00xxx77），约定买卖之房屋地址位于广州市番禺区xx街xx园x街x座x房，建筑面积约115.19平方米；该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为1600000元，买方以按揭付款方式支付房款，具体为签订本合同时支付50000元作为订金，卖方应协助买方办理按揭手续，首期款（含订金）560000元应在买卖双方到房管部门办理交易过户递件手续（2017年4月30日）并取得房地产交易中心收缴证件收据后当天内付清，剩余104万元于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款与原贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时以现金支付；交易手续需在2017年4月30日前完成，如因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延；卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐楼款当天；买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金，买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的20%作违约金；买方的贷款方式是商业贷款，该方需在4月30日前完成。2017年2月27日，中国工商银行股份有限公司广州云山支行向借款人闫咚出具《中国工商银行个人二手房贷款初审结果通知书》，载明借款人因购买位于广州市番禺区xx街xx园x街x座x房与售房者刘小妹签订了《个人购房合同》，并向我行提出贷款申请，根据工行有关规定，我行现已初审通过，现有关贷款发放事项承诺如下：在买卖双方办妥产权过户，将房屋抵押给我行，并将《房地产他项权证》原件交我行收押、借款人补充完整我行要求的其他文件或资料后，我行将按照与借款人签订的《个人购房借款合同》的约定发放贷款1040000元用于支付购房款。2017年3月28日，闫咚向刘小妹发送手机微信消息，称已与刘小妹丈夫曾某沟通约定按原合同进行交易，过户时间为2017年4月25日，部分首付款30万元及附加的2万元等曾某电话通知闫咚从江西回来后预付，要求刘小妹准备好资料4月25日过户。同日，闫咚向刘小妹发出《关于番禺区市桥xx园x街x座x房如约履行合同告知书》，称由于刘小妹分别于2017年3月17日及2017年3月27日以短信形式告知闫咚要单方面毁约，经过多次短信电话协商沟通，闫咚及其妻子过来提前履行合同，闫咚还愿在原合同价格的基础上多加2万元，并和刘小妹丈夫曾某在第三方中介公司在场的情况下电话沟通，曾某同意在2017年4月25日过户，闫咚主动提出按曾某的时间把部分首付款30万元和附加的2万元打到刘小妹账户。但刘小妹于2017年3月28日又以短信形式告知闫咚不能履行合同，闫咚已经作出最大让步，望刘小妹能如约履行合同，如不能如约履行合同闫咚将走法律程序。2017年6月20日，刘小妹向一审法院提起诉讼，要求闫咚支付剩余房价款2万元及违约金100000元。诉讼中，刘小妹及闫咚均确认涉讼房屋现已过户至闫咚名下，但尚未办理房屋交付手续。刘小妹认为《房屋买卖合同》约定的2017年4月30日仅是完成交易手续的最后期限，闫咚于2017年2月27日取得银行贷款同意书，涉讼房屋已具备交易过户的条件，刘小妹催促闫咚履行过户义务，但闫咚不同意履行，后闫咚自愿加付2万元，与部分首付款30万元一同支付，刘小妹才同意继续履行双方的买卖合同，并办理涉讼房屋的交易过户手续。但之后闫咚并未支付该自愿加付的2万元，并要求在收楼的同时交付该2万元，因该加付的2万元亦属于购房款，现闫咚逾期支付该款项，应依合同约定向其支付物业成交价的20%作为违约金。但闫咚对此不予确认，称其不堪刘小妹屡次的电话骚扰，故同意向刘小妹额外支付2万元，该2万元属于附条件的赠与，即在刘小妹向其交付涉讼房屋钥匙的同时支付，该条件双方曾通过电话进行沟通，在2017年6月20日闫咚亦以短信方式向刘小妹提出交付房屋钥匙的同时支付2万元。对此，闫咚提交了相应短信截图予以证明，显示闫咚于2017年6月20日向刘小妹发送短信称“你当时答应我的交完钱就给钥匙的，你也变卦了。首付款已经给你了，剩下的是多给的”。以上事实，有刘小妹、闫咚提交的证据、当事人在庭审中陈述等证据予以证明。一审法院认为：刘小妹与闫咚于2017年1月21日签订的《房屋买卖和合同》主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。根据合同约定，涉讼房屋的物业成交价为1600000元，刘小妹交付该物业予闫咚使用的日期为卖方收齐楼款当天。庭审中闫咚确认其于2017年3月28日向刘小妹发送讯息约定2017年4月25日办理涉讼房屋交易过户手续，部分首付款30万元及附加的2万元在当天一起支付给刘小妹。闫咚主张已与刘小妹电话沟通约定该支付方式以刘小妹向其交付钥匙为前提，其同意附加支付的2万元属于附条件的赠与。但根据闫咚于2017年3月28日向刘小妹发出的《关于番禺区市桥xx园x街x座x房如约履行合同告知》载明，经闫咚与刘小妹多次短信电话协商沟通，闫咚愿提前履行合同，并按照刘小妹的意愿出于人道主义精神在原合同价格的基础上多加2万元，闫咚与刘小妹的丈夫曾某已协商确定2017年4月25日过户，并将部分首付款30万元和附加的2万元打到刘小妹的账户。诉讼中闫咚提交的短信记录仅是闫咚个人的陈述，现闫咚并未提交其他证据证明其主张的已与刘小妹就2万元的交付条件进行沟通或协商，应承担举证不能的不利后果，故对于闫咚的该项答辩事由，一审法院不予采纳，闫咚应将其承诺附加的2万元款项支付给刘小妹。另外，由于房屋买卖合同是双务合同，买卖双方都互负有履行合同的义务，双方未约定某方有先履行的义务，因此，闫咚在履行支付购房款的义务同时，刘小妹应履行交付房屋的义务。关于违约金的问题。刘小妹在诉讼中要求闫咚根据合同中约定的“逾期30天，刘小妹有权不再出售该物业，闫咚应向刘小妹支付该物业成交价的20%作违约金”的条款向其支付违约金100000元。首先，该条款的适用以刘小妹不再出售涉讼房屋为前提，现涉讼房屋已过户至闫咚名下，并不符合该约定条款的适用条件。其次，本案的讼争焦点只在于闫咚是否应支付合同约定外增加的2万元购房款给刘小妹的问题，刘小妹与闫咚并未就该2万元的逾期支付所产生的违约责任另行进行约定，故对于刘小妹起诉主张要求闫咚支付违约金100000元的诉讼请求，一审法院不予支持。对于刘小妹的其余诉讼请求，一审法院亦予以驳回。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、被告闫咚应于本判决发生法律效力之日起五日内支付房款20000元给原告刘小妹；二、驳回原告刘小妹的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2700元，由原告刘小妹负担2300元，被告闫咚负担400元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，刘小妹、闫咚二审确认涉案房屋已转移登记至闫咚名下，但未完成交付。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对上诉人刘小妹的上诉请求，闫咚的答辩意见，分析如下：本案双方二审争议的焦点为闫咚未付2万元是否构成违约及是否应承担支付违约金100000元给刘小妹的问题。从本案一审查明的事实来看，闫咚支付20000元给刘小妹并非原合同约定交易金额，而是闫咚在合同履行过程中另行作出额外给付的承诺，而就该20000元逾期交付所产生的违约责任，本案双方并未另行进行约定。况且，刘小妹主张闫咚支付100000元违约金的依据为原合同约定，该约定是以刘小妹不再出售涉讼房屋为前提的，且本案双方二审确认涉案房屋已转移登记至闫咚名下，故，本案一审法院对刘小妹该项诉请不予支持并无不妥，本院予以维持。综上，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。刘小妹的上诉请求、理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由刘小妹负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  张燕宁审判员  谭红玉二〇一八年四月二十日书记员  王心怡黄妙丽