上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第295号
原告上海南华苑度假村有限公司。
法定代表人谢方明，总经理。
委托代理人冯英婵，上海市海华永泰律师事务所律师。
委托代理人丁芳，上海市海华永泰律师事务所律师。
被告上海灿鸿建筑装潢有限公司。
法定代表人苏灿，总经理。
原告上海南华苑度假村有限公司诉被告上海灿鸿建筑装潢有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月23日立案受理，依法由审判员孙佑正适用简易程序进行审理。本案于2014年3月4日公开开庭进行审理，原告委托代理人赵四忠（后改为冯英婵、丁芳）、被告法定代表人苏灿到庭参加诉讼。2014年4月18日，经被告申请，本院通过上海市高级人民法院依法委托上海沪港建设咨询有限公司对位于上海市青浦区华新镇华富街352号房屋的装饰装修现值价进行审价。2014年8月13日，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭。收到司法审价报告后，本案于2014年11月7日公开开庭进行审理，原告委托代理人冯英婵、被告法定代表人苏灿到庭参加诉讼。2014年11月18日，经原告申请，本院通过上海市高级人民法院依法委托上海国城土地房地产估价有限公司对位于上海市青浦区华新镇华富街352号房屋的市场租金价格进行评估。收到估价工作说明后，本案于2015年5月4日公开开庭进行审理，原告委托代理人丁芳、被告法定代表人苏灿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海南华苑度假村有限公司诉称，2013年1月2日，原告与被告签订房屋租赁协议一份。协议约定，原告将所拥有的青浦区华新镇新府路350号房屋出租给被告使用，租期1年，年租金人民币16，800元。2013年12月，原告通知被告，协议即将到期，到期后原告拟收回房屋，提醒被告早做准备，协议期满后即归还房屋。被告表示要求续租，原告不同意遂要求被告腾退归还房屋，遭到被告拒绝。经多次沟通，未果。据此，原告请求判令立即腾退归还房屋并恢复原状；判令被告结清水费、电费等相关费用；判令被告赔偿租金损失（自2014年1月1日起至归还房屋止，按月租金1，400元计算）。在审理中，原告不要求在本案中处理房屋恢复原状及结清水费、电费等相关费用的请求。
被告上海灿鸿建筑装潢有限公司辩称，被告另行向原告租赁了其它房屋，如果要求被告搬离应该合在一起解决，双方租赁合同一直一年一签的，被告实际已经租赁了七八年了，被告对房屋的装修费用要求一起处理。其它房屋租赁事宜未解决，被告拒绝搬离。
经开庭审理查明，原告与被告存在房屋租赁关系已多年。2013年1月2日，原告与被告签订租赁协议一份。协议约定，原告将位于上海市青浦区华新镇新府路350号房屋出租给被告，房屋建筑面积为105平方米，租赁期限为1年，自2013年1月1日至2013年12月31日止，年租金16，800元，协议签订后5天内被告支付原告16，800元，被告在签订租赁协议5天内向原告交纳保证金2，000元；被告在不破坏房屋结构的前提下，可进行装修改造，并添置改造各种设备、物品，但必须事先征得原告同意，一切费用由被告自理，改造更换的物件交由原告全权处理。协议另行约定了其他事项。协议签订后，原告将房屋交付被告使用，被告按约向原告支付房屋租赁费。租赁期满后，原告要求被告腾退房屋，但遭被告拒绝。原告遂于2014年1月诉诸本院。
另查明，位于上海市青浦区华新镇新府路350号房屋未取得建设工程规划许可证等合法报建手续或房地产权证，租赁房屋现门牌号改为上海市青浦区华新镇华富街352号。
审理中，本院根据被告之申请，依法对位于上海市青浦区华新镇华富街352号房屋的装饰装修现值价通过上海市高级人民法院委托上海沪港建设咨询有限公司进行审价，该单位出具司法审价报告，并接受当庭询问。审价建议为：工程造价74，029元，其中上海市青浦区华新镇华富街352号房屋的装饰工程，审价造价为45，041元；该房屋的装饰工程-
安装工程，审价造价为28，988元；残值按8年摊销，剩余29个月残值为26，064.37元。被告预付审价费2，100元。原告明确表示即便存在被告在租赁期限内对房屋进行了装修，但该装修被告是在租赁期内使用。双方未约定租赁期满后出租方需对承租方进行装修补偿，现租赁期满，原告无需向被告支付装修补偿。
在审理中，原告提出要求被告按市场租金价格支付房屋使用费，为此，原告提出估价申请，本院依法对位于上海市青浦区华新镇华富街352号房屋的市场租金价格通过上海市高级人民法院委托上海国城土地房地产估价有限公司进行评估。该单位出具估价工作的说明：一、我公司于2014年12月26日前往现场查勘，估价对象现状用途出租为商业。二、因估价对象为农民集资房用地，故未能在房地产交易中心查询到估价对象相关产权登记信息。三、由当事人及青浦法院分别提供二份估价对象相关权属材料证明：1、《房屋所有权证》复印件，该证系上海市青浦县华新镇村镇规划建设组出具；2、《关于同意华新镇村镇规划建设新建农民集资房用地的批复》复印件。四、上述相关权属材料均无法证明估价对象法定用途，经与贵院沟通，双方当事人也无法就估价对象用途达成共识，故我公司对估价对象市场租金的评估工作无法正常推进。原告预付评估费2，000元。因对市场租金无法评估，故原告明确表示要求被告按协议约定的租金标准支付房屋使用费，对此被告没有异议。
以上查明的事实，由原告与被告的陈述、租赁协议、司法审价报告、估价工作的说明等证据证明，并经庭审质证，本院予以确认。
根据庭审查明的事实，本院认为，原告与被告之间所签订的租赁协议，因原告出租的房屋至今未取得建设工程规划许可证等合法报建手续或房地产权证，故该协议应属无效合同。被告基于租赁协议而在使用房屋，故应支付原告相应的房屋使用费。虽然原、被告双方所签订的租赁协议无效，但是双方对被告使用房屋及对房屋使用费的约定均是真实意思的表示，在审理中对房屋使用费约定的标准未提出异议，因此使用费的标准可参照双方租赁协议约定的租金计算。租赁期届满，被告至今未将租赁物返还原告，原告有权追收租赁物占用期间的使用费，故原告的请求，于法有据，应予支持。系争房屋交付被告后，被告对其进行装修，装修的投入应该作为被告的经营成本，摊销在租期内，现在租期已经届满，且协议约定改造更换的物件交由原告全权处理，因此，原告无需就被告的装修支付款项。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告上海灿鸿建筑装潢有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区华新镇华富街352号房屋腾退后返还原告上海南华苑度假村有限公司；
二、被告上海灿鸿建筑装潢有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海南华苑度假村有限公司房屋使用费（自2014年1月1日起至实际腾退日止，按每年人民币16，800元标准计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币130元，由被告上海灿鸿建筑装潢有限公司负担；审价费人民币2，100元，由被告上海灿鸿建筑装潢有限公司负担；评估费人民币2，000元，由原告上海南华苑度假村有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 夏鑫德
审 判 员 孙佑正
人民陪审员 蔡锦珠
二〇一五年五月十二日
书 记 员 姜 瑞
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。