湖南省宁乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0124民初1421号
原告：杨爱琼，女，1982年11月26日出生，汉族，居民，住宁乡县。
委托诉讼代理人：刘再新，湖南光阳律师事务所律师。
被告：宁乡县家福物业管理有限公司，住所地宁乡县玉潭镇二环路（世纪花园）。
法定代表人：张水娥，该公司经理。
委托诉讼代理人：欧志良，男，该公司客户经理。
委托诉讼代理人：欧云华，宁乡县煤炭坝法律服务所法律工作者。
原告杨爱琼与被告宁乡县家福物业管理有限公司（以下简称家福物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序（小额诉讼程序）的情形，裁定转为普通程序，于2017年8月22日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人刘再新，被告家福物业的委托诉讼代理人欧志良、欧云华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨爱琼向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即退还原告物业管理费1408元；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告系世纪花园业主，长沙华野投资有限公司（以下简称华野公司）代表业主与被告签订了《世纪花园前期物业服务合同》，自2012年4月至2015年11月被告在世纪花园为业主提供物业服务，收取了原告的物业管理费1408元，按照相关规定，被告服务期满或与业主终止服务后，被告应将此费用退还原告或转交新接任的物业公司，但原告找被告索款数次，至今仍未退还给原告，给原告造成了一定的损失。
被告家福物业辩称，1、家福物业与华野公司签订的世纪花园前期物业服务合同约定，即使家福物业退出世纪花园小区，家福物业也应当将物业管理用房、物业管理相关资料及预收的物业管理费、水电费、装修保证金等预收款移交给华野公司，而不是退还给业主本人；且家福物业与华野公司在政府的主持下达成了会议纪要，双方的问题应该根据该会议纪要进行处理，不应该由家福物业和业主来处理；2、如果要处理，要求扣除维修费用、欠缴物业费用、空置房费用再予以退还装修押金和物业管理费；3、为世纪花园提供服务的开始时间是2011年9月29日。
原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交了下列证据：
1、内资企业登记基本情况表，拟证明被告家福物业系本案适格主体；
2、世纪花园前期物业服务合同，拟证明原告系世纪花园业主，开发商长沙华野投资有限公司与被告家福服务签订物业服务项目合同，约定了双方的权利义务关系；
3、收据一张，拟证明被告家福物业收取原告物业管理费的事实（2015年10月20日收到业主从2015年11月1日到2016年10月31日的物业管理费1500元）；
4、关于终止家福物业在世纪花园前期物业服务的函及快递单，拟证明开发商华野投资有限公司于2015年11月3日通知被告自2015年11月10日起终止前期物业服务合同，解除物业服务合同关系；
5、原告房产证信息，拟证明原告杨爱琼系6栋1301号房的业主。
被告对原告提交的证据发表了如下质证意见：对证据1、2、3、5无异议；对证据4的真实性无异议，但没有送到本人手里。
被告为证明其抗辩意见，向本院提交了下列证据：
1、前期物业服务合同，拟证明被告是以恒盛物业的名义进驻世纪花园小区，从2011年9月29日开始向业主提供物业服务；
2、中标通知书，拟证明被告以家福物业名义中标向业主提供服务，从2012年开始以家福物业的名义提供服务的事实；
3、2015年7月17日宁乡县发展和改革局批文，拟证明被告收取物业费的标准和依据；
4、部分业主房屋维修记录，拟证明被告维修房屋的造价；
5、华野公司二期图纸移交单，拟证明被告收取5、6、7栋前期空置费的依据；
6、华野公司证明，拟证明被告要收取增压水费的依据；
7、会议纪要及关于终止家福物业在世纪花园前期物业服务的函，拟证明被告与华野公司就协商退出世纪花园达成协议，第5项约定被告与华野公司发生关系，不与业主发生关系；
8、与业主个人签订的前期物业服务协议、装修申请表、装修承诺书，拟证明协议第十条第二款约定家福物业收取业主二次增压费的依据；
9、收据，拟证明被告收取了原告的装修垃圾清运费和装修管理服务费以及赠送了2014年10月31日至2015年10月31日的物业管理费；
10、业主手册、业主临时公约、业主消防安全责任书、业主装修协议、防火责任书、自装申明书、郑重声明，拟证明双方约定了（第20页第三条）业主违规安装空调和装饰装修房屋的，装修押金不予退还；
11、收楼资料及物品发放登记表，拟证明物业公司于2014年11月2日向业主发放了交房资料；
12、2013年5月2日湖南省服务价格登记证，拟证明被告收取物业费的依据。
原告对被告提交的证据发表了以下质证意见：对证据1的真实性没有异议，但是对其证明目的有异议，时间并不是2011年9月29日，服务时间应该是在中标通知之后；对证据2的真实性没有异议，中标之后才签订的正式物业服务合同，才与业主发生权利义务关系；对证据3要求核对原件，该批文只是指导价，不是硬性标准，不得超过该范围，并不是以这个价格来收取物业费；对证据4要求核对原件，部分业主的房屋维修只能证明物业公司可能进行过维修，但是该房屋维修是房屋的质量问题，不应该由业主负责，应该由开发商和物业公司负责，与业主无关；对证据5没有意见；对证据6没有意见，但是对增压费用是否由业主承担，请求法庭根据事实和依据查明；对证据7的真实性无异议，但是双方并没有实际履行，业主还是有理由找被告要求退还相关费用；对证据8的真实性无异议，对证据9的真实性无异议；对证据10、11、12无异议。
本院认证如下：原告提交的证据1、2、3、4、5，被告无异议，本院予以采信。被告提交的证据2、5、6、8、10、11、12，原告无异议，本院予以采信；被告提交的证据1，因系华野公司与宁乡县恒盛物业管理有限公司签订，故不能达到被告的证明目的；对被告提交的证据3的真实性予以认定；被告提交的证据4，仅能证明被告对部分业主的房屋进行了维修；对被告提交的证据7、9的真实性予以认定。
根据采信的证据，结合到庭当事人在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：
2012年4月9日，华野公司与家福物业签订《世纪花园前期物业服务合同》，由家福物业为宁乡县世纪花园小区提供物业管理服务。合同第七条约定，业主在接到入住通知的次月起交纳物业服务费用，纳入物业管理范围的已售及未售空置房，按物业服务费标准的90%计算，已售但业主尚未收楼的空置房由华野公司先行垫付，每月15日前支付给家福物业，待业主收楼时再由华野公司向业主收回。合同第十三条、第二十八条约定，华野公司保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任，如华野公司违反约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托家福物业修复，修复费用及造成的其他损失由华野公司承担。
2013年5月2日，宁乡县发展和改革局核定该小区高层住宅物业管理费1.4元/月·平方米，装修管理服务费0.02元/㎡/天，装修垃圾清运费2元/㎡，自来水二次加压0.5元/吨。
原告杨爱琼系该小区6栋1301房业主，房屋建筑面积91.43㎡，2014年10月30日，杨爱琼办理了收房手续，并于2014年11月2日与被告签订了《前期物业服务协议》、《业主手册》、《业主临时公约》、《业主装修协议》等协议。双方在《前期物业服务协议》第四条约定，物业服务费收费标准为：住宅1.4元/月·平方米，业主应于开发商书面通知业主办理交房的次月起交纳物业服务费用，纳入物业服务范围的已出售，因业主原因未入伙以及未装修（且未使用）的空置房，其物业服务费用有关规定，由业主按9折交纳；第十条约定，小区公共用电、用水、电梯运行费用和二次加压费用，不包含在物业服务费用中，由全体业主共同分摊。双方在《业主临时公约》第十一章第三条约定，业主违规装饰装修房屋的，物业公司可以督促业主改正、不予返还业主的装修保证金，并视情况报告有关主管部门予以处罚等。2014年11月2日，杨爱琼向家福物业交纳了装修管理服务费165元、装修垃圾清运费183元，2014年10月31日至2015年10月31日的物业管理费系赠送。2015年10月20日，杨爱琼向家福物业交纳了自2015年11月1日到2016年10月31日的物业管理费1500元。杨爱琼在家福物业服务期间进行了装修。
2015年11月3日，华野公司向家福物业发出《关于终止家福物业在世纪花园前期物业服务的函》，2015年11月30日，家福物业终止对世纪花园小区的服务。2015年12月1日，家福物业与华野公司就世纪花园物业退出达成了会议纪要，但双方均未按会议纪要内容实际履行。
本院认为，本案的争议焦点为：
1、业主是否有权利向家福物业主张退还预收的物业管理费。家福物业提出其预收的物业管理费、装修押金等费用应由华野公司与其进行结算，不应由业主来主张权利，本院认为，家福物业与华野公司虽在前期物业服务合同、会议纪要中约定，家福物业收取的业主押金、水电费用、装修垃圾清运费及装修管理服务费、预收的物业服务费等双方核实确认后，由家福物业支付给华野公司，但上述费用系业主向家福物业交纳，家福物业与华野公司达成的约定并未征得业主同意，且事后家福物业也未实际向华野公司移交上述费用，另外，华野公司同意由业主向家福物业主张要求退还装修押金、物业管理费，华野公司不会再重复向家福物业主张上述费用，故业主有权向家福物业主张。
2、维修费用、空置房物业费用应否扣除。关于维修费用，被告提出在其服务期间对业主的房屋进行了维修的，应从装修押金中扣除维修费用，本院认为，华野公司与家福物业在签订的《世纪花园前期物业服务合同》第十三条、第二十八条约定了房屋在国家规定的保修期限和保修范围内的修复费用由华野公司承担，现被告未提供证据证明其与业主另行达成了委托维修协议，故该费用不应由业主承担，被告可另行向华野公司主张。关于空置房物业费用，华野公司与家福物业签订的《世纪花园前期物业服务合同》第七条约定，已售但业主尚未收楼的空置房由华野公司先行垫付，每月15日前支付给家福物业，故该费用亦不应由被告向业主主张，被告可另行向华野公司主张。
3、预收的物业管理费应否退还、如何计算退还。关于预收的物业管理费应否退还，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持，故被告应将其预收的2015年12月1日以后的未提供物业服务的物业管理费予以退还。关于预收的物业管理费如何计算退还的问题，原告向本院提供了物业管理费收据，被告予以认可，但被告提出在服务期间业主交费时赠送了或打折的物业管理费的部分，应该由原告补交，本院认为，物业管理费收据系被告就收费时段、金额与原告经过协商达成一致后出具，系双方真实意思的表示，无法定可变更或撤销情形，且双方物业服务合同权利义务的终止并非业主的原因所致，故应以收据上载明的交费金额除以交费月数再乘以未服务月数计算应退还金额，即被告应退还原告物业管理费1375元（1500元÷12×11）。
4、二次供水加压电费应否扣除。被告提出应扣除三层以上房屋的二次供水加压电费，根据原、被告双方签订的前期物业服务协议第十条约定，小区公共用电、用水、电梯运行费用和二次加压费用，不包含在物业服务费用中，由全体业主共同分摊，且宁乡县发改局已核定按0.5元/吨计收；原告在庭审中同意从装修押金中扣除业主应承担的二次供水加压电费；故该项费用可以抵扣。原告实际使用水量46吨，共应向被告交纳二次供水加压电费23元。
综上，被告应退还原告物业管理费1375元，扣除原告应向被告补交的二次供水加压电费23元，被告尚应退还原告1352元。
依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第八十四条、第一百条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第一条、第九条规定，判决如下：
一、被告宁乡县家福物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨爱琼物业管理费1352元；
二、驳回原告杨爱琼的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告宁乡县家福物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 李红波
审 判 员 彭旻璐
人民陪审员 何 平
二〇一七年十月二十二日
书 记 员 邓 欢
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。
第一百条当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。
《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。
物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。