上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初4948号原告(反诉被告)：戴飞，男，1982年11月15日生，汉族，住江西省上饶市。委托诉讼代理人：王加升，上海秋菊律师事务所律师。被告(反诉原告)：王晓宾，男，1980年1月28日生，汉族，住上海市松江区。被告(反诉原告)：刘青霞，女，1979年6月15日生，汉族，住郑州市。上述二被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：张峥嵘，万商天勤(上海)律师事务所律师。原告戴飞与被告王晓宾、刘青霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告向本院提起反诉，本院依法予以受理，并于2017年5月8日公开开庭就本、反诉进行了合并审理。原告戴飞的委托诉讼代理人王加升，被告王晓宾、刘青霞及其共同委托诉讼代理人张峥嵘均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴飞向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《房地产买卖居间协议》及《补充协议》；2.被告返还70万元定金。事实和理由：2016年11月13日，原、被告经案外人德佑房地产经纪有限公司居间介绍，签订《房地产买卖居间协议》及《补充协议》各一份，约定原告购买被告所有的坐落于上海市松江区辰花路XXX弄XXX号XXX室及地下车库4地下1层车位195室(以下简称“系争房屋”)，双方于2017年1月23日前签订房地产买卖合同。原告向被告支付定金共计70万元。因原告属于外地户籍，在本市已经有一套住房，原告需要卖掉名下的住房后才能购买系争房屋。但原告在出售自己名下房屋时碰到了问题，购买原告名下房屋的案外人因社保补缴问题，直至2017年3月28日才有购房资格，导致原告无法按约和被告过户。由此，与被告协商多次要求返还定金，也同意就被告的损失给予适当的补偿，但协商未果，故诉至法院，望判令诉请。被告王晓宾、刘青霞辩称，同意解除双方之间的《房地产买卖居间协议》及《补充协议》，因原告存在违约，被告行使解除权而解除。据此，被告王晓宾、刘青霞向本院提出反诉诉请：1.确认原、被告双方签订的《房地产买卖居间协议》及《补充协议》于2017年1月25日解除；2.原告协助被告撤销《上海市房地产买卖合同》的网上备案；3.没收原告定金70万元。事实和理由：被告出卖系争房屋系为了在他处另购房屋。2016年10月9日，被告向案外人李某购买房屋并签署了《房地产买卖(含居间)协议》，并支付了定金50万元。2016年11月13日，原、被告签订《房地产买卖居间协议》及《补充协议》，就系争房屋买卖事宜进行了约定。2016年11月28日，本市购房贷款政策出台，规定有过贷款记录、购买非普通住房的，首付必须达到七成，该政策于2016年11月29日开始施行。因新政策适用的时间节点以网签时间为准，故为避免受此政策影响，经中介与原、被告确认后，中介于2016年11月28日晚20时56分为双方在网上备案了《上海市房地产买卖合同》。故被告于2017年11月30日与案外人李某签订了《上海市房地产买卖合同》。然，2017年1月23日，原告明确表示不能签署网签合同，导致被告对案外人李某违约，造成被告巨大损失。故被告诉至法院，提出如上反诉诉请。原告戴飞辩称，同意解除协议，至于解除的时间由法院认定。虽然贷款新政于2016年11月29日开始实施，以网签时间为准。但在2017年2月28日后就开始彻底实施贷款新政，无论网签是否在2016年11月29日之前。因购买原告房屋的案外人购房资格出现问题，导致原告不可能在2017年2月28日之前申请贷款。原告无力支付七成首付，故未签署《上海市房地产买卖合同》。经审理查明，系争房屋权利人为被告。2016年11月13日，原告作为买受方(乙方)与被告作为出售方(甲方)在案外人居某某签订《房地产买卖居间协议》一份，约定由原告购买系争房屋，房屋总价453万元，首期房价款138万元(含定金)，以贷款方式支付315万元。且通过字体加粗的方式约定，若原告贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，原告应当在申请产权过户之前将相应部分房价款支付被告。原告应于甲方签署居间协议后10日内支付定金70万元。协议第3.3条约定，双方应于2017年1月25日之前前往中介处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。协议第七条约定，若被告未能依照本协议约定签订买卖合同示范文本或违约不卖或相关权利人提出异议，则应向乙方双倍返还定金；若原告未能依照本协议约定签订示范文本的，则已支付被告的定金不予返还。合同另对付款时间、过户时间、违约责任等买卖事宜进行了相关约定。同日，双方另签订《补充协议》一份，约定双方同意2017年1月23日前共赴中介处签署房地产买卖合同，2017年3月8日过户及出新产证；首期房价款138万元于2017年1月23日前支付被告；被告在交房后至2017年8月15日之间仍居住在系争房屋内，2017年8月15日之前搬离系争房屋。同日，原告支付定金10万元。2016年11月21日，原告支付定金60万元。2016年11月28日，案外人德佑房地产经纪有限公司为原、被告就系争房屋的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)进行网上备案，载明的出卖人为被告，买受人为原告与案外人胡某某。双方均未在该合同上签字。2017年1月25日，被告向原告发送《关于解除的通知》，载明因原告于2017年1月13日明确表示不会与被告签署买卖合同，2017年1月23日仍表示无意与被告签署买卖合同，并明确表示要解除居间协议。故根据居间协议第七条的约定，特告知原告解除双方之间的《房地产买卖居间协议》，定金70万元不予退还。2017年2月3日，原告针对上述通知回复称，对于上述通知已经收悉，但对于通知的内容并不认可。因房产新政的影响，才导致双方之间的协议无法继续履行，并不是原告违约所致，故被告应当返还定金70万元，对于被告所造成的损失，其愿意适当补偿。另查明，本案被告王晓宾与案外人李某房屋买卖合同纠纷一案，上海市闵行区人民法院已立案受理，案号为(2017)沪0112民初592号。目前该案尚在审理中。再查明，2016年11月25日，上海市住房和城乡建设管理委员会、中国人民银行上海分行、中国银行业监督管理委员会上海监管局发布沪建房管联[2016]1062号通知：为了促进本市房地产市场平稳健康有序发展，现就有关事项通知如下：……二、进一步完善差别化住房信贷政策。经上海市市场利率定价自律机制商定，对差别化住房信贷政策作以下要求：……(二)符合下列情形之一的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%：1、在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的；2、在本市已拥有1套住房的。……四、本《通知》自2016年11月29日起施行。以上事实，有《房地产买卖居间协议》、《补充协议》、上海市房地产登记薄、定金收据、收款收据、转账凭证、传票及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原告向被告支付定金70万元，作为签订网签《上海市房地产买卖合同》的担保。因未签订网签合同的原因在于原告，故原告无权要求被告返还定金70万元，被告有权予以没收。原告称，其未签订的网签合同的理由系受到贷款新政影响，不应承担定金责任。但本院认为原告的理由不成立。一方面，双方在《房地产买卖居间协议》中明确约定，若原告贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，原告应当在申请产权过户之前将相应部分房价款支付给被告。且该条款已通过字体加粗的方式特别提醒原告，原告对贷款申请未足额获批应现金补足应有预见并自行承担相应风险。另一方面，贷款新政自2016年11月29日才开始实施，而双方之间的网签合同已于2016年11月28日进行了备案，原告贷款申请本应不受到新政影响。而原告仍以其名下住房未能顺利出售为由拒绝签订网签合同，存在违约。因原告未在合同约定的期限内签订网签合同，存在根本违约，被告据此享有了合同解除权。被告已于2017年1月25日向原告发出了解除通知，本院考虑一定的在途时间，酌情确定该通知于2017年1月28日到达原告，确认原、被告在《房地产买卖居间协议》中房屋买卖合同关系以及《补充协议》于2017年1月28日解除。合同既已解除，原告应协助被告办理网签合同备案的注销手续。综上，对于原告要求返还定金的诉讼请求，本院不予支持。对于被告的反诉请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条、第一百二十一条及《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)戴飞与被告(反诉原告)王晓宾、刘青霞之间就坐落于上海市松江区辰花路XXX弄XXX号XXX室及地下车库4地下1层车位195室所签订的《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖合同关系及《补充协议》于2017年1月28日解除；二、被告(反诉原告)王晓宾、刘青霞没收原告(反诉被告)戴飞已支付的定金70万元，不予返还；三、原告(反诉被告)戴飞于本判决生效之日起十日内协助被告(反诉原告)王晓宾、刘青霞办理上述房屋的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)网上备案登记注销手续；四、驳回原告(反诉被告)戴飞的其余诉讼请求。本诉案件受理费10,800元，减半收取5,400元，反诉案件受理费5,400元,合计诉讼费10,800元。由原告(反诉被告)戴飞负担10,760元(已付)，由被告(反诉原告)王晓宾、刘青霞负担40元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  方美玲二〇一七年七月二十四日书记员  夏敏佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。