昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0103民初1524号原告杨某某，男，汉族，1950年4月5日出生。委托代理人许萍，云南亮剑律师事务所律师，特别授权代理。被告昆明xx生物科技有限公司。法定代表人李某某，该公司经理。委托代理人肖文兴，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告杨某某诉被告昆明xx生物科技有限公司（以下简称“xx公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月14日受理后，依法适用简易程序于2017年4月11日公开开庭进行了审理。原告杨某某及其委托代理人许萍，被告xx公司的委托代理人肖文�到庭参加了诉讼。后本案转为普通程序，组成合议庭于8月2日第二次公开开庭进行了审理。原告杨某某的委托代理人许萍，被告xx公司的委托代理人肖文兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨某某向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《租赁合同》；二、判令被告向原告支付租金86666.67元，且租金应计算至合同解除后被告向原告腾还房屋之日止；三、判令被告向原告支付物管费22138.4元，水电费176.24元；四、判令被告向原告支付违约金50000元；五、诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年4月28日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将昆明市xx小区xx幢xx层xx室出租给被告使用，租期为五年，至2018年7月19日止，租金为每年100000元，须提前一个月支付，物管费及水电费由乙方承担，乙方不得转租，乙方违约，应支付六个月租金作为违约金等内容。合同签订后，被告占有使用房屋，但违反约定长期拖欠原告租金不予支付。被告的行为构成违约，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉请。被告xx公司答辩称：一、同意解除原、被告签订的《租赁合同》；二、被告已向原告支付了租金170000元及押金8000元，现只欠原告租金5000元；三、违约金50000元已超过法律规定的20%的标准，请求法院酌情予以调整；四、对被告应该承担的物管费没有异议，但物管费的金额应该以物管公司通知为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告证据第二组中云南华兴物业管理有限公司金江管理处出具的�费通知，被告对三性不予认可，因该催费通知载明的2015年、2016年的物管费及滞纳金已有发票予以证实，故本院不予采信；2、原告补充提交的租赁合同、增加条款及短信记录，被告认为系超过举证期限提交，并对三性均不予认可。经查，该三份补充提交的证据并非原告故意或重大过失逾期提供，且与本案基本事实有关联，本院予以采纳，其中，租赁合同、增加条款已提供原件核对，具备真实性特征，本院予以采信，而短信记录不能确定双方的身份，本院不予采信；3、被告提交的2015年4月20日原、被告双方签订的《租房合同》，原告对真实性不予认可，认为并非其本人签字，却又与被告共同确认该合同已被原告证据第二组2015年4月28日签订的《租房合同》所取代，故本院对该租房合同不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定�实如下：2013年4月20日，原告杨某某与案外人李某签订《租赁合同》，约定杨某某将座落于昆明市xx小区xx幢xx层xx室（建筑面积275.77平方米）出租给李某；租期五年，自2013年7月20日起至2018年7月19日止；每年租金为人民币100000元，每年缴纳一次租金，需提前一个月交纳；承租方不得将该房屋转让、转租与第三方等内容。2015年4月20日被告xx公司盖章出具《增加条款》，载明“由原乙方合同签署人李某（承租方）现因于2015年4月20日将所承租方xx小区xx室的个人商业经营正式更改成立为公司性质，所以须将原租赁合同变更签署于公司名称下，附原合同留底查档，特此备注声明”。2015年4月28日，原告杨某某与被告xx公司签订《租赁合同》，约定杨某某将座落于昆明市xx小区xx幢xx层xx室（建筑面积275.77平方米）出租给xx公司；租期五年，自2013年7月20日起至2018年7月19日止；每年租�为人民币100000元，每年缴纳一次租金，需提前一个月交纳；租金第一年付款方式为半年一次性支付，在2013年5月1日前支付；从第二年开始每年支付一次租金。xx公司在合同签署后缴纳押金人民币8000元，合同终止，交清租金及水、电、物管费等相关费用后，可退还押金，所产生的水、电、物管费由xx公司承担。同时第七条约定，合同签订后双方均不得私自终止合同。xx公司若违约，所交付的房租的押金，杨某某均不予退还；所有装修xx公司不得拆除，归杨某某所有；除此之外还需赔偿六个月的租金作为违约金给杨某某。2015年4月28日，被告xx公司向原告杨某某支付了房租人民币70000元及押金人民币8000元；同年8月21日支付了房租人民币20000元；同年11月6日支付了房租人民币50000元；同年11月17日支付了房租人民币20000元。2016年1月5日，被告向原告支付了房租人民币10000元。2017年2月16日，云南电网有限责任公司昆明供电局向原告杨某某催交电费39.24元。2017年2月24日，原告杨某某向云南xx物业管理有限公司缴纳了2015年、2016年的物管费及滞纳金共计人民币22138.40元。截止2017年8月2日，被告xx公司仍占有使用涉案房屋，且未再缴纳房屋租金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。……”。第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。本案中，原告杨某某与被告xx公司签订的《租赁合同》，系双方真�意思表示，协议内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。该合同对于租赁房屋的位置、租金及其支付期限和方式、用途等约定明确。关于租赁期限，租赁合同中载明系自2013年7月20日至2018年7月19日止，但该合同落款时间系2015年4月28日。原告主张2015年4月28日以前涉案房屋也由被告在使用，并提交了其与案外人李某签订的租赁合同、增加条款，但增加条款中“将原租赁合同变更签署于公司名称下”的表述，并不能证实被告xx公司承继了原合同中李燕的权利义务，且李某某系自然人，xx公司系法人，属不同的合同主体，故本院认定原告杨某某与被告xx公司于2015年4月28日建立了租赁合同关系，约定的租赁期限自2015年4月28日至2018年7月19日。关于原告诉请第一项解除原、被告签订的《租赁合同》的主张，被告予以同意，属双方协商一致解除合同，本院予以支持。关于原告第二项诉请支付租金的主张，庭审中已变更要求房屋租金支付至实际腾还房屋之日止。被告xx公司占用使用租赁房屋，依法负有支付租金的义务。根据合同约定，涉案房屋每年租金为人民币100000元，每年缴纳一次。按照前述认定的租赁期限，应理解为2015年4月28日至2016年4月28日租金为100000元，2016年4月28日至2017年4月28日租金为100000元。截止2017年4月28日，被告xx公司已缴纳的房屋租金共计人民币170000元，尚欠人民币30000元。2017年4月29日起至实际腾还房屋之日止，被告应按每天273.97元（100000元÷365天）向原告支付房屋租金，暂计算至2017年8月2日为人民币26301.12元（273.97元×96天）。关于原告第三项诉请支付物管费的主张，被告没有异议，且合同中已约定租赁期间物管费由被告承担，故本院予以支持；关于水电费，原�提交的证据仅为欠费催收单，不能证实该费用实际由谁支付，且该房屋现仍由被告占有使用，根据合同约定，原告可在被告缴纳的押金中予以扣减，如至被告实际腾还房屋之日押金尚不足以抵扣的，可届时再主张。关于原告第四项诉请支付违约金的主张，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款的“过分高于实际损失”。本案中，结合双方对违约金的约定、被告xx公司在合同履行过程中的违约�形、原告的实际损失等综合因素，本院认为双方约定的违约金过高，应予以调整，酌情判令被告向原告支付的违约金为一个月的房屋租金人民币8333.33元（100000元÷12个月）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除原告杨某某与被告昆明xx生物科技有限公司于2015年4月28日签订的《租赁合同》；二、被告昆明xx生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨某某支付尚欠的房屋租金（截止2017年8月2日）共计人民币56301.12元；三、被告昆明xx生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨某某支付自2017年8月3日起至实际腾还房屋之日止，按每天273.97元计算的房屋租金；四、被告昆明xx生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨某某支付物管费人民币22138.40元；五、被告昆明xx生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨某某支付违约金人民币8333.33元；六、驳回原告杨某某的其他诉讼请求。案件受理费人民币3480元，由原告杨某某承担1566元，由被告昆明xx生物科技有限公司承担1914元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审 判 长  申开勇人民陪审员  李全平人民陪审员  李 庆二〇一七年九月十三日书 记 员  王红梅叶薇