北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民再初字第10491号
原告：邢丽娜，女，1950年11月12日出生。
原告：杨福兴，男，1950年11月19日出生。
二原告委托代理人：郭淼，北京市首信（天津）律师事务所律师。
二原告委托代理人：刘羽，北京市首信律师事务所律师。
被告：丁卫东，男，1956年8月7日出生。
被告：左德友，男，1957年8月23日出生。
二被告委托代理人：马玉兰，北京马玉兰律师事务所律师。
第三人：王淼，女，1962年11月29日出生。
原告（反诉被告）邢丽娜、杨福兴与被告丁卫东（反诉原告）、左德友房屋买卖合同纠纷一案，本院曾于2007年12月25日立案。案件受理后，被告丁卫东于2008年3月10日对原告邢丽娜、杨福兴提出反诉。本院于2009年11月20日作出（2008）昌民初字第466号民事判决，宣判后，丁卫东不服，提出上诉。2010年6月9日，北京市第一中级人民法院作出（2010）一中民终字第05746号民事判决，撤销本院（2008）昌民初字第466号民事判决；发回本院重审。2010年12月19日作出（2010）昌民初字第10277号民事判决，丁卫东不服，上诉于北京市第一中级人民法院。2011年6月17日北京市第一中级人民法院作出（2011）一中民终字第6465号民事判决，对（2010）昌民初字第10277号民事判决予以改判。邢丽娜、杨福兴对（2011）一中民终字第6465号民事判决不服，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2013年4月23日作出（2013）高民申字第548号民事裁定，指令北京市第一中级人民法院再审。2013年12月18日，北京市第一中级人民法院作出（2013）一中民再终字第11992号民事裁定，撤销（2011）一中民终字第6465号民事判决及（2010）昌民初字第10277号民事判决，将本案发回本院重审。本院重审中依法通知王淼为第三人参加诉讼；丁卫东撤回对邢丽娜、杨福兴的反诉。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理本案。二原告邢丽娜、杨福兴的委托代理人郭淼、刘羽，二被告丁卫东、左德友及其委托代理人马玉兰，第三人王淼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告杨福兴、邢丽娜向本院提出诉讼请求：1、判令房屋买卖协议无效；2、判令被告返还房屋；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1999年，经北京市昌平区沙河镇七里渠南村同意，原告取得土地一幅，并于2000年11月建造别墅一栋。该房屋建成并使用一段时间后，被告左德友表示欲以52万元价格购买，因左德友在该小区已另有一栋别墅，遂以被告丁卫东（左德友亲戚）的名义购买。2005年11月8日，原告与被告签订购房协议，约定由被告以52万元的价格购买该别墅，但协议签订后，被告仅支付20万元，余款一直未付。原告认为，该房屋系原告自建，未能办理合法的产权证书，故不能作为商品进行流通买卖，原、被告签订的买卖协议应属无效，被告应返还房屋。对第三人参加诉讼问题，第三人王淼与本案没有关系，第三人是与被告签订了房屋买卖合同，与原告无关。
被告丁卫东辩称，我已经付清原告的房款，还多给了1万元。因所建房屋不具备居住条件，所以原告委托我和左德友卖房。原告与北京市昌平县七里渠乡南村农工商合作社二分社（以下简称二分社）签订的协议是无效的，原告不是宅基地的合法使用人，在该宅基地上所建的房屋也是不合法的，因其基础违法，房屋买卖协议书应是无效。在原审中王淼不是案件当事人，我们在原审中是代第三人王淼行使权利，现王淼已经作为第三人参加诉讼，所以我撤回对二原告的反诉。现房屋由第三人王淼占有、使用。我无法返还，请求法院驳回原告诉讼请求。
被告左德友辩称，我与丁卫东都是原告杨福兴很好的朋友。杨福兴建房后没人居住过，曾委托我卖房，是丁卫东委托我在买卖协议上签字的。房屋的实际购买人是丁卫东，我不是本案适格的被告。另外，房子早已卖给第三人王淼，现由王淼占有、使用，我和王淼无争议。杨福兴现在想收回房子是不合理的。
第三人王淼述称，我不认识杨福兴，我于2003年11月18日与左德友签订买卖合同，购买涉案房屋。当时，该房屋系毛坯房，没人居住，因为知道他们有纠纷，所以一直未装修，2014年我对房屋进行装修并入住至今。我买的房屋是合法的，不违反当时的政策法规，我已经将房款全部付清左德友。同时，我还有二分社发给的各种证件。原告已经同意左德友卖房，不应反悔，二原告应诚实守信。我居住房屋多年，已是事实，我要求继续居住该房，请求法院驳回原告诉讼请求。
经本院审理查明，杨福兴、邢丽娜系夫妻关系，丁卫东是左德友妻弟。1999年10月18日，邢丽娜与二分社签订《协议书》，二分社向邢丽娜提供永久性住宅用地336平方米，二分社一次性向邢丽娜收取宅基地地价款27500元，并保证在二个月内向邢丽娜提供建设用地使用证，保证邢丽娜享受村民同等待遇。当日，双方又签订《租赁合同》一份，约定二分社将住宅周边189平方米土地租赁给邢丽娜，租期60年，年租金260元。合同签订后，邢丽娜交纳了地价款及租金，二分社为邢丽娜颁发了集体土地建设用地使用证。2000年11月，邢丽娜、杨福兴在宅基地内建别墅一栋，建筑面积约345平方米，门牌号为北排某座。二原告所建别墅没有规划许可，也没有经过有关部门审批。同时，左德友等也参与杨福兴同年建房。
2002年8月1日，杨福兴委托北京德福德科贸有限责任公司出售涉案房屋，售价40万元（供暖外线费、围墙等费用由购买者负担），北京德福德科贸有限责任公司的丁卫东在《委托书》上签字。重审中，杨福兴予以否认。
2003年10月18日，左德友代替丁卫东签字，与王淼签订《购房协议书》，以丁卫东名义将七里渠南村北排某座别墅即涉案房屋卖给王淼，售价55万元，协议签订之日支付50万元，办好产权证后支付尾款5万元。2014年第三人王淼对该房屋进行装修并实际居住至今。
2005年11月8日，左德友与杨福兴就购买涉案房屋签订《协议书》。协议约定，由杨福兴将别墅出售给丁卫东，房价款525000元，在签订协议之日支付20万元，余款在20日内支付；同时双方约定，杨福兴欠交的暖气外线费、电缆费、市政外线费、围墙、铁艺、物业管理费99500元由丁卫东从房价款中交纳，丁卫东为别墅安装防盗门、塑钢窗的费用26000元，杨福兴同意从房价款中扣除。协议签订后，丁卫东交付杨福兴购房款20万元，并于2005年11月15日按约定支付防盗门及塑钢窗款26000元，2005年12月2日支付暖气外线费等费用99500元。杨福兴认为被告未付清房款，丁卫东认为已付清房款，双方存在争议。
2005年11月18日，二分社向丁卫东颁发《集体土地建设用地使用权证》和荣誉村民证书。
另查，原审期间邢丽娜、杨福兴申请对4张收条上的“杨福兴”的签名是否为杨福兴所签进行鉴定，鉴定结论为：就目前提供的材料进行检验无法做出明确鉴定结论。杨福兴、邢丽娜因此支付鉴定费8000元。
2009年，北京市价格认证中心接受委托对昌平区沙河镇七里渠南村北排某座别墅（即涉案房屋）进行价格鉴定，结论为：鉴定标的在2009年5月6日的市场价为1140900元，其中添附物（16株树、17平方米草坪）价值2400元。丁卫东因此支付鉴定费7120元。
丁卫东、左德友未在涉案房屋实际居住。重审期间，双方均不申请相关鉴定。
上述事实，有《协议书》、购房协议书、《委托书》、鉴定意见书、结婚证复印件、财产价格鉴定结论书、鉴定费收据、提供宅基地协议书、村产权证、土地使用证、荣誉村民证书、民事判决书、暖气外线费及塑钢窗费用收据、装修施工图、发票、庭审笔录及有双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为，因被告丁卫东在本案诉讼中已经撤回对邢丽娜、杨福兴的反诉，现只对二原告的诉讼请求进行审理，本案争议的焦点:第一、二原告与被告签订的协议书是否有效；第二、二原告要求二被告返还涉案房屋是否应当得到支持。
根据法律规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。根据现有证据，位于北京市昌平区七里渠南村的涉案房屋系二原告在农村集体土地上所建，虽经二分社同意并签订协议，但该建设工程没有取得县级以上人民政府规划许可及审批。本案当事人均为非农村集体组织成员，根据我国土地管理法有关规定，农民集体所有的土地依法属于集体所有，农村村民住宅用地，需经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。根据“房地一体”原则，杨福兴与丁卫东买卖房屋必然涉及农村土地的使用权转让，其行为侵害了集体经济组织权益，是法律法规明确禁止的，故原告杨福兴与被告丁卫东签订《协议书》违反法律的强制性规定，应为无效。
合同无效后，因该合同无效取得的财产应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。被告未实际占有、使用该涉案房屋，而由第三人实际占有使用，并对房屋进行了装修并生活多年，原告对此明知仍要求二被告返还该房屋。同时指出，本案审理中，原告未对第三人主张权利；第三人也未主张被告承担民事责任，当事人的其他纠纷可另行解决。故对邢丽娜、杨福兴要求丁卫东、左德友返还房屋的诉讼请求，本院无法支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第五十六条第二款规定，判决如下：
一、杨福兴、丁卫东于二○○五年十一月八日签订的《协议书》无效；
二、驳回邢丽娜、杨福兴其它诉讼请求。
案件受理费七十元由杨福兴、丁卫东负担三十五元（杨福兴已交纳；丁卫东于判决生效后七日内交纳）。
鉴定费一万五千一百二十元，由邢丽娜、杨福兴负担八千元（已交纳）；由丁卫东负担七千一百二十元（已交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁永胜
审 判 员 沈长英
人民陪审员 王清根
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 张子妺