广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初20854号
原告（反诉被告）深圳市惠明盛房地产投资开发有限公司，住所地深圳市宝安区8区建安路与新圳路交汇处香缤广场四楼部份之五（办公场所），组织机构代码72471483-4。
法定代表人许明花。
委托代理人庄健龙，广东尚汇律师事务所律师。
委托代理人陆海桦，广东尚汇律师事务所律师。
被告（反诉原告）深圳市时尚音乐文化发展有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道建安路香缤广场四楼部分，组织机构代码75425984-4。
法定代表人马桂凤，执行董事。
委托代理人刘玉芳，广东广和律师事务所律师。
原告深圳市惠明盛房地产投资开发有限公司（以下简称“惠明盛房地产公司”）与被告深圳市时尚音乐文化发展有限公司（以下简称“时尚音乐文化公司”）及被告反诉原告租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告惠明盛房地产公司的委托代理人庄健龙、陆海桦，被告时尚音乐文化公司的委托代理人刘玉芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告惠明盛房地产公司诉称，2006年7月21日，原告与被告签订《商铺租赁合同》（以下简称《合同》），被告承租原告位于宝安区香缤广场四楼面积2700平方米的物业，根据《合同》约定,租赁期限为十年，即自2006年12月21日至2016年12月20日。自2016年5月始，被告开始拖欠原告租金、水电费及管理费。《合同》约定：拖欠租金按每日0.3%计收滞纳金（即：每日384.45元），原告有权解除合同并要求被告支付租金、水电费及管理费等并赔偿相应的损失。为维护原告的合法权益，请求判令：1、确认双方签订的《商铺租赁合同》解除；2、被告向原告支付拖欠租金人民币982,483元（自2016年5月1日至2016年12月20日止）；3、被告支付拖欠租金滞纳金人民币542,715.25元（自2016年5月6日至还清款项之日止，暂计至起诉日）；4、被告支付拖欠水电费及管理费人民币51,264.04元。以上共计1,576,462.29元；5、被告承担本案的诉讼费用。
被告时尚音乐文化公司答辩称：1、被告拒不支付租金的原因在于原告所交付的租赁物不符合约定的使用要求，原告在租赁期间拒不更换通往四楼唯一客用通道的两部存在重大安全隐患观光电梯，致使租赁目的不能实现，原告无权解除合同；2、2014年至2015年期间，观光电梯出现多次重大安全事故，被告与原告多次协商，原告仍不更换，被告享有立即解除权；3、被告没有立即通知解除合同的原因是希望续租，合同约定被告享有优先续租权，但据第三人反映原告在租赁合同期间已擅自将房屋出租给他人，给被告造成巨大经济损失；4、原告未按合同约定提供停车位、广告位，已违约在先；5、原告于2016年7月5日停水停电，7月11日擅自将涉案租赁房屋加锁，导致被告不能进行正常的生产经营活动，也无法使用涉案房屋和将其物品搬出，原告不仅无权主张该段时间的租金，还应赔偿被告的损失；6、滞纳金是由国家行政部门依法采取的措施，原告主张的滞纳金不应支持；7、原告所提的管理费、水电费是由深圳市香缤物业有限公司收取，该项诉讼请求主体不适格。
被告时尚音乐文化公司反诉称，2006年7月21日，原告与被告签订《商铺租赁合同》和《宝安香缤广场四楼KTV场地租赁合同附件》（以下简称《合同附件》），《合同附件》要求原告提供停车位、观光电梯、广告位及广告牌等供被告使用，但原告自租赁合同生效之日起未按《合同附件》要求提供停车位，并于2011年、2014年未经被告同意分别拆除被告位于真功夫广告位下方广告牌和位于观光电梯入口处上方广告牌。由于观光电梯使用十年之余，从2010年开始被告平均每月承担3,500元的维修费用，2014年已达到报废条件，维修人员已拒绝再修，之后观光电梯发生多起电梯坠落和困人事件，其中2014年底和2015年7月发生了两次重大电梯安全事故。被告从2014年底至2016年多次要求原告更换观光电梯，原告拒不更换；同时室内还严重漏水，对室内装修、设备造成损害。2016年1月，原告与被告议定，被告自2016年2月1日起停业，由原告对观光电梯进行更换，但原告迄今为止仍未更换，原告应当赔偿被告停业期间的经济损失。2016年5月26日，原告与被告协商一致，2016年12月20日合同到期后双方续签租赁合同，由原告更换观光电梯。被告进行了重新装修，并且主动缴纳了2016年2月1日至2016年4月30日的租金、水电费及2016年2月1日至2016年5月30日的管理费。但原告仍拒不更换电梯，亦未与被告续签租赁合同，而是与第三方签订租赁合同。此外，原告于2016年7月5日单方停止了对租赁物的水电供应，2016年7月11日单方对租赁物上锁，造成被告损失惨重。请求判令：1、确认双方签订的《商铺租赁合同》于2016年1月31日解除；2、原告双倍返还被告的租赁保证金人民币440,000元；3、原告退还已缴纳的2016年2月份至2016年5月份的租金、水电费、管理费共计人民币426,100元；4、原告赔偿被告新装修费用人民币3,875,000元；5、原告赔偿被告装饰装修残值损失，暂计1,000,000元；6、原告赔偿被告无法使用租赁物的经济损失暂计人民币1,935,600元（包括2016年2月1日至2016年10月31日员工工资、社保、赔偿金等支出、未能营业的经济损失等）；7、原告赔偿被告现场物品损失暂计人民币500,000元（具体详见租赁现场）。以上共计8,176,700元；8、原告承担本案所有诉讼费用。
原告惠明盛地产公司针对被告时尚音乐文化公司的反诉答辩称：1、被告自2016年5月起未向原告缴纳租金、管理费和水电费，根据原告与被告签订的《商铺租赁合同》第12.2条，在被告未缴纳租金的情况下，原告可以单方面解除合同，对此原告已多次通知被告解除合同，但是因为被告的主要股东舒勤拒不接受材料，下落不明（后得知舒勤与前经营者李静有纠纷，被李静刑事自诉羁押至看守所），故原告于2016年9月2日向法院起诉解除双方签订的《商铺租赁合同》；2、被告直到2016年4月14日才支付2016年2月、3月租金，2016年5月16日支付2016年4月租金；2016年4月14日支付2016年2月水电费、3月管理费，2016年4月18日支付2016年1月、3月水电费及2016年2月、4月管理费，2016年5月24日支付2016年5月管理费。此后被告拒不支付租金，原告无奈选择终止合同，故无需双倍返还被告的租赁保证金；3、原告与被告签订的《商铺租赁合同》附件第3条明确约定：两台观光电梯原则上由被告（乙方）使用，电梯维护和保养的费用由被告（乙方）负责，合同期满后完好交给原告（甲方）。首先，原告和被告提供的各种资料显示，被告所经营的KTV有多个出入口，两部观光电梯仅是通道之一。其次，根据电梯维保单位（深圳市荣华机电工程有限公司）的证明以及电梯使用标志等证据可证实，该两部观光电梯一直在正常工作，编号分别为E1、E2，E2电梯的年检期限至2017年6月，E1电梯的年检期限至2016年4月，因被告说生意不好不愿支付大修费用，且私自将E1电梯可用配件拆出给E2电梯备用，导致仅需3天施工期的维修方案不能实施，该E1电梯在租赁期间不能用系被告自身原因造成；4、广告位的制作根据合同附件第2条的约定应由被告自行负责，从被告所提交的公证照片可见，被告的广告至今仍存在于原告正方，而被告的大广告牌之前也一直存在，因被告拒付租金且未对大广告牌进行维护，存在安全隐患，该大广告牌才于2016年11月7日至9日期间拆除；5、被告未经原告同意私自转租，且租期长于涉案合同，被告的行为已构成根本违约，并且其收取次承租人款项的行为涉嫌诈骗，对此案外人的合同等可证实；6、被告诉请退还租金、水电费和管理费依法无据，并且被告仍占用原告物业，应支付其占用期间的租金、水电费和管理费；7、被告诉请原告赔偿新装修费用、装修残值损失、无法使用租赁物损失和现场物品也依法无据，均应予驳回。
原告为证明其主张，提交如下证据：1、租赁合同，证明双方的租赁关系。合同第12.2、14条明确约定逾期45天支付租金或私自转让，原告有权提前终止合同，不退还保证金，并要求赔偿损失；2、产权证，证明原告对涉案房产拥有合法产权；3、律师函及快递，证明被告自2016年2月份开始拖欠租金，原告向被告出具律师函催讨租金，但被告未签收；4、租金催款通知4份，证明原告分别于2016年5月至8月每月1日通过张贴的方式向被告催收租金；5、水电费、管理费明细表及催款通知单，证明被告拖欠各项费用且一直使用涉案租赁物业；6、照片，证明涉案租赁物的客运通道有多处电梯可以直达；7、合作协议，证明被告未经原告同意将部分租赁物违法转租，且租赁期限超过原合同期限；8、被告股东变更信息，证明被告频繁变更股东及法定代表人，无支付租金的实力及诚意；9、浦发银行账单，证明租金支付至2016年4月份，水电费支付至2016年3月份，管理费支付至2016年5月份；10、广告牌拆除协议，证明原告按约定提供了广告牌，因被告拒付租金且不对广告牌进行维护,故原告于2016年11月期间拆除。11、电梯检测报告及证明，证明电梯的修理费应由被告承担，两部观光电梯检测合格；其中一部电梯因被告不支付维修费用且私自要求拆换配件导致暂停使用；12、解除合同通知书照片，证明因被告拖欠租金且其负责人下落不明，原告于2016年8月18日通过张贴方式通知被告解除合同。
被告针对原告提交的证据质证如下：对证据1的真实性、合法性、关联性予以认可，但认为原告未按合同第8.2条约定确保交付的租赁物及其附属设施能够实现合同目的,被告有优先续租权。对证据2予以认可；证据3，主张未收到相关文件和快递；对证据4不予认可真实性；对证据5-证据7，主张从该证据可以看出被告未正常经营，电费明细标明的两台观光电梯无使用量，确认从2016年6月份开始没有缴纳管理费；对证据8，不认可真实性、关联性和合法性；对证据9，认可真实性；对证据10，不予认可；对证据11，主张未见针对电梯E1号的报告。对证据12，不予认可真实性，主张从2016年7月11日起被告无法进入经营场所。
被告提交如下证据证明其主张：证据1、停业通知照片，联络函，证明被告2016年2月1日起已停业，租赁物业无法使用，合同目的无法实现且已通过联络函向原告反映电梯故障问题，联络函是当面交给原告以及物业管理处的。证据2、续租申请书、快递单、签收单，确认书，证明2016年4月15日已向原告申请续租并送达，双方达成合意。2016年5月26日有原告公司确认收到被告送达给原告的续租申请一份，有原告工作人员签字。证据3、锁门、封电梯照片（2016年8月份拍摄，无显示拍摄日期），证明电梯无法使用，场地无法进入。证据4、锁门告知函，证明被告通过快递邮件方式再次申请更换电梯及原告锁门日期，原告拒收，但无证据证明。证据5、报警回执单，证明2016年7月11日已锁门，公司的总经理于2016年8月8日报警。证据6、广告位模拟图，证明出租方未按合同约定提供广告位。证据7、2013年装修合同（被告与案外人签订），证明2013年为续租而投入的第一次装修。证据8、2016年2月1日起留守员工工资表，证明停业期间工资开支。证据9、2015年11月、12月利润表，证明停业期间的营业损失。证据10、部分短信、微信记录（截图照片无原始载体），证明被告曾多次反应电梯问题并沟通续租。证据11、公证书，证明电梯是通往公司的唯一客运通道，已因无法使用被封锁、拆除；合同约定的广告位未提供；公司大门被出租方紧锁。证据12、报警记录（手机截图），证明电梯存在重大安全隐患，无法使用。证据13、荣华机电工程公司出具的电梯大修报价书（2015年12月21日，报价原件由原告锁在租赁物内），证明电梯存在重大故障，已无法维修。因需更换组件所以我方没有支付维修费，要求重新安装新的电梯。另外一台没有证据证明有问题不能使用。证据14、电梯更换申请书及邮件记录，证明被告告知电梯问题并申请更换。证据15、升级改造申请书及邮件记录，证明被告申请对大厅升级改造，并且将平面图纸交给本诉原告及管理处。证据16、停业联络函及邮件记录，证明因电梯重大故障停业更换。证据17、2016年4月1日的招租广告，证明原告在被告享有优先续租权的情况下擅自对外招租。证据18、2013年装修资料，证明装修的事实。证据19、银行流水，证明装修费用。证据20、续租申请书快递单，证明已提交续租申请。
原告针对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、真实性不予认可，没有收到该份通知、联络函，不能证明被告的证明目的。对证据2、续租申请书、快递单、签收单，确认书，真实性不予认可，既没有签收人也没有快递发送人，原告并未收到该申请，且该份证据编号为：950172534194的顺丰单在证据中多次出现，无法证明被告的证明目的。从字面内容可见，其营业差的主因是经济环境不好，周边有新场，竞争激烈，且设备老化，装修陈旧，很多地方破损非常厉害。该证据与其证据7重新装修的说法显然是相互矛盾的。对于确认书不予认可，没有收到2016年5月26日的续租申请，不清楚签字人是谁。对证据3、真实性不予认可，与本案不具关联性，无法证明被告的证明目的，无法确定锁门时间，电梯并未封闭。对证据4、真实性、关联性、合法性均不予认可，该份证据中的顺丰单号与证据2是一致的，是虚假单号。对证据5、报警回执单，与本案不具关联性，报警人与原、被告的关系以及报警内容均没有显示，无法证明被告所说的证明目的。对证据6、广告位模拟图，是被告单方制作，对证据真实性、合法性、关联性均不予认可，与本案无关，无法证明被告所说的证明目的，且与被告所提交的公证照片及其他证据相悖。对证据7、2013年装修合同，与原告无关，真实性、合法性、关联性均不予认可，无法证明被告所说的证明目的，且与被告证据3所述的内容相矛盾；对证据8、证据9、被告单方制作，不予认可；对证据10、部分短信、微信记录，未经过公证，真实性不予认可，无法证明信息是谁发的以及发给谁的，以及收发件人与原被告的关系，无法证明被告所说的证明目的。对证据11、公证书，真实性予以认可，无法证明被告的证明目的，该证据生成的时间是2016年11月25日，被告未交租停业多时，原告申请的财产保全已于2016年11月18日完成，且原告已诉请解除合同，为保证保全财产的安全，原告在被告公共通道中的门上加把锁；该份照片第5、6页可明显看出被告的招牌，图10至16可看到还有扶梯及其他电梯通道可到达KTV处。对证据12、报警记录，真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据并无任何有权部门的印章，仅是普通打印件，无法证明被告所说的证明目的。对证据13、荣华机电工程公司出具的电梯大修报价书，确认真实性，被告没有支付维修费，无法证明被告的证明目的，从该份报价的内容可知，只要被告支付维修费2万元即可在3天内使用电梯正常运行。对证据14、证据15、证据16，真实性不予认可。对证据17、2016年4月1日的招租广告，真实性予以认可，被告未及时支付2016年2月至4月租金，已达到解约条件，故我方有权招租，后被告支付。对证据18、2013年装修资料，被告单方制作，对其证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，无法证明被告所说的证明目的，且与被告原证据3相矛盾，与其单方短信所述2016年初入股相矛盾。对证据19、银行流水，与原告无关，无法证明被告所说的证明目的，且与被告原证据3相矛盾，与其单方短信所述2016年初入股相矛盾。对证据20、续租申请书快递单，原告未收到过，对其真实性不予认可，与被告证据3、证据5的快递单相矛盾。
经审理查明，原、被告双方于2006年7月21日签订商铺租赁合同，约定原告（甲方）将其位于深圳市宝安区香缤广场项目四楼的商铺物业出租给被告（乙方）用于开设时尚Prty，经营量贩式KTV，租赁物业建筑面积2,700平方米，租赁期限为10年，2006年12月21日起至2009年12月20日，租金按月支付，月租金标准为每平方米建筑面积41元，月租金110,700元；2009年12月21日起至2012年20日，月租金为116,235元；2012年12月20日开始，以每三年在前三年基础上累计递增5%的方式计算月租金。乙方应于每月5日向甲方支付当月租金。合同租赁保证金为220,000元，乙方在合同签订之日起3日内以现金、支票或银行转账的方式支付给甲方。合同第12.2条约定：有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同并要求乙方赔偿其遭受一切实际损失：、甲方无任何违约，乙方逾期未支付租金达45天；乙方拖欠管理费、水费、电费、燃气费等应缴应付费用超过45天或拖欠各种费用合计超过220,000元……。乙方需要续租的，应于有效期届满之日前三个月向甲方提出书面续租申请，在同等条件下，乙方有优先续租权。在甲方无违约的情况下，乙方若拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方收取当月租金之0.3%的滞纳金，若乙方拖欠超过45天的，甲方有权选择终止本合同，并要求乙方赔偿相应的损失。《宝安香缤广场四楼KTV场地租赁合同附件》第三条约定，两部观光电梯原则上由乙方使用，电梯的维修和保养的费用由乙方负责，合同期满后完好交给甲方。原告主张被告自2016年5月1日起拖欠租金，应当支付2016年5月1日起至2016年12月20日止的租金、滞纳金、管理费、水电费等。被告确认未支付原告自2016年5月1日起的租金，被告主张因原告未按照合同的约定提供停车位、广告牌及电梯不能正常使用，导致无法正常经营，合同目的不能实现，故未缴纳租金、管理费、水电费等。原、被告双方均确认被告系向案外人深圳市香缤物业管理有限公司缴纳管理费、水电费。
原告深圳市惠明盛房地产投资开发有限公司为香缤广场1栋04层的权利人。
以上事实，有商铺租赁合同、《宝安香缤广场四楼KTV场地租赁合同附件》、银行流水等证据及庭审笔录在案为凭。
本院认为，原、被告之间系租赁合同关系，双方签订的《商铺租赁合同》、《宝安香缤广场四楼KTV场地租赁合同附件》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应恪守。现对双方有争议的焦点评判如下：
一、关于原告是否存在违约及租赁保证金的问题。
被告主张不缴纳租金等费用的原因是原告存在违约的事实，主要是停车位的安排、广告牌的设置及电梯使用维护的问题。关于停车位的安排及广告牌的设置问题，结合本案查明的事实，原、被告双方自2006年起履行涉案商铺合同至原告起诉之日将近10年，被告并无证据证明在上述期间因停车位或广告牌的问题导致影响其经营向并提出异议，故被告的该项抗辩缺乏事实依据，本院不予采纳。被告主张未缴纳租金等费用的主要原因是原告提供用于进入经营场所的唯一通道的两部电梯存在安全隐患导致其无法正常经营。本院认为，第一、两部观光电梯的检测报告结论为合格，被告并无提交有效证据证明涉案电梯中的任何一部存在严重质量问题；第二、根据《宝安香缤广场四楼KTV场地租赁合同附件》的约定，两部观光电梯的维护费用和责任在租赁期间由被告承担，被告并无证据证明其履行了相关的维修义务或支付了维修费用后E1电梯仍然存在不能正常使用的情况；第三、被告当庭确认并无证据证明观光电梯中的E2电梯有不能正常运行的事实。按照被告的陈述，即使其中一部电梯存在问题，仍然有另外一部电梯可以正常运作，不足以导致其经营异常。综上，被告并无证据证明因电梯无法正常运营导致其无法经营，其主张原告存在上述违约行为并拒绝支付租金，缺乏事实依据，本院不予采纳。故被告请求原告返还租赁保证金，无事实和法律依据，本院不予支持。
二、关于解除《商铺租赁合同》的问题。
原、被告双方均请求确认解除双方租赁合同。原告自2016年9月2日起诉至本院，其起诉材料于2016年11月1日送达被告，故本院认定双方租赁合同于2016年11月1日解除。
三、关于管理费、水电费的问题。
原、被告双方均确认被告向案外人深圳市香缤物业管理有限公司缴纳水电费和管理费，原告并无证据证明其代为垫付了相关的费用，根据合同相对性的原则，原告无权向被告主张被告拖欠的管理费及水电费。故原告请求被告支付拖欠的物业管理费、水电费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告向原告主张返还已缴纳的水电费及管理费，亦无法律依据，本院不予支持。
四、关于2016年5月1日至2016年12月20日的租金及滞纳金。
被告时尚音乐文化公司主张原告惠明盛地产公司自2016年7月11日起对涉案上铺上锁，但未能提交证据予以证明。原告惠明盛地产公司确认自2016年8月底因被告拒付租金而对涉案上铺上锁。本院认为，原告于2016年8月底对涉案的商铺上锁，且无证据证明其履行了通知被告搬离的事实，故本院认定原告惠明盛地产公司自2016年8月底已经实际控制了涉案商铺，其请求被告支付2016年9月1日以后的租金，本院不予支持。经核算，被告时尚音乐文化公司应当支付原告惠明盛地产公司2016年5月1日至2016年8月31日期间租金128,150元×4个月=512,600元。原告惠明盛地产公司超过上述期限的租金请求，本院不予支持。鉴于原、被告双方约定的逾期缴租违约金计算标准过高，结合双方的过错、原告的实际损失，本院酌定被告时尚音乐文化公司按照日万分之五的标准支付原告惠明盛地产公司自每月应付租金期限届满之次日起未付租金的违约金至款项实际清偿之日止。原告惠明盛地产公司超过上述标准的违约金请求，本院不予支持。
五、关于被告主张的新装修费用、装饰装修残值损失的问题。
结合本案查明的事实，关于新装修费用，被告并无提交有效证据证明其进行了新的装修，其关于产生新的装修费用并要求原告补偿，无事实和法律依据，本院不予支持；鉴于被告存在未按时缴纳租金的违约行为并导致合同解除，故被告请求原告赔偿装修残值，无事实和法律依据，本院不予支持；
六、关于无法使用租赁物的经济损失及现场物品损失。
被告时尚音乐文化公司请求原告惠明盛地产公司赔偿无法使用租赁物的经济损失及现场物品损失，因无相关证据予以证明，本院均不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条，第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认原告深圳市惠明盛房地产投资开发有限公司与被告深圳市时尚音乐文化发展有限公司签订的《商铺租赁合同》解除；
二、被告深圳市时尚音乐文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市惠明盛房地产投资开发有限公司2016年5月1日至2016年8月31日期间的租金512,600元；
三、被告深圳市时尚音乐文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市惠明盛房地产投资开发有限公司租金512,600元的逾期缴纳违约金（违约金以128,150元/月为基数，按照日万分之五的标准分段计算至款项实际清偿之日止：即分别自2016年5月6日、2016年6月6日、2016年7月6日、2016年8月6日起计算）；
四、驳回原告深圳市惠明盛房地产投资开发有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告深圳市时尚音乐文化发展有限公司的全部反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费18,988元，反诉受理费34,518.5元，财产保全费3,520元，合计57,026.5元，由原告深圳市惠明盛房地产投资开发有限公司承担10,264.77元，由被告深圳市时尚音乐文化发展有限公司承担46,761.73元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 何 静
人民陪审员 梁木英
人民陪审员 陈 荣
二〇一七年三月二十日
书 记 员 黄佳惠
书 记 员 李 娜