陕西省延安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延中民一终字第01331号
上诉人（原审被告）高军，男，1973年4月25日出生，汉族。
委托代理人张忠，陕西旷达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）延安市宝塔区商务局。
法定代表人路梦岚，系该局局长。
委托代理人王昆龙，陕西圣地律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）王世信，男，1959年3月18日出生，汉族。
委托代理人张东亚，陕西嘉岭律师事务所律师。
上诉人高军因房屋租赁合同纠纷一案，不服延安市宝塔区人民法院（2015）宝民初字第02175号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人委托代理人张忠、被上诉人延安市宝塔区商务局的委托代理人王昆龙、被上诉人王世信的委托代理人张东亚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，原延安市宝塔区物资总公司（现改制为延安市宝塔区商务局）与被告高军于2004年9月6日签订了《合同书》。合同约定，原告将坐落在宝塔区南桥办公楼一至四层的房屋出租给被告。租期十年，即从2004年10月15日起至2014年10月15日止，租金每年50万元，被告一次性交清半年租赁费25万元，半年期满前十五天内被告一次性付给原告后半年租金25万元。同时约定，被告高军在租赁期限内将所租赁的房屋整体转租或未征得原告同意，原告有权单方解除合同，并收回房屋。2004年9月17日，原、被告经协商又签订《补充协议》，租期调整为从2004年10月30日至2014年10月30日。后原、被告又签订《合同书》，原告将办公楼五楼至临街的一间办公室租赁给被告，租金每年2400元，租期10年，从2004年10月1日起至2014年10月1日止。上述合同签订后，原告将合同中约定的租赁房屋交付给被告使用。被告在履行租赁合同过程中，将租赁的房屋转租他人，租赁期限均至2014年9月30日。2010年4月23日，被告高军与第三人王世信签订《物资酒店住宿部承包合同》，将其经营的物资大酒店（租赁房屋二至四楼）转租给王世信经营，租赁期限从2010年4月23日至2014年9月30日止，租赁费每年55万元。期间，原告收取了第三人王世信交纳的房屋租赁费91万元。现至2014年10月30日，被告共拖欠原告租赁费1295533.33元。经原告多次催要未果，故成诉。另查明，本案在审理过程中，由于其他租赁人李延富、杜巧艳、雷正新、贺玉年、何武碧、高塞梅、李婧、杨继全、叶海定、张夏江、高向红等已向原告交回了租赁的房屋，故原告撤销了对上述租赁人的诉讼。被告高军租赁原告的房屋除第三人王世信租赁的物资公司办公楼二至四楼未交回，其他房屋均已交回。
原审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。原告与被告高军在自愿协商的基础上签订的《合同书》和《补充协议》合法、有效，原、被告之间形成房屋租赁合同关系，双方应当按照合同约定履行义务。现被告高军拖欠原告至2014年10月30日的租金计1295533.33元，事实清楚，证据充分，故该请求本院依法予以支持。现原、被告签订的《合同书》和《补充协议》均已到期终止，但被告高军未将租赁房屋返还，故其作为合同相对人应当承担超出租赁期限即从2014年10月31日起至房屋实际返还之日的占有使用费，占有使用费按照其给第三人租赁合同约定的租金即每月45833元计算合理、合法，故原告要求被告支付从2014年10月31日起至房屋实际返还之日的占有使用费按照每月45833元计算的诉讼请求，本院依法予以支持。租赁期满，承租人应当返还租赁物。由于原告二至四楼的房屋由第三人实际占有使用，故应由第三人负责返还原告其租赁的房屋。被告高军辩称，原告与第三人形成了事实租赁关系，证据不足，虽然原告收取了第三人交纳的租金，但该行为不能证明原告与第三人形成了事实租赁关系，故被告的辩解不能成立，本院依法不予支持。被告高军辩称原告不应向其主张逾期腾房的占有使用费，由于合同具有相对性，被告作为租赁合同的相对人，在租赁合同到期后其没有履行向原告返还租赁房屋的义务，故原告有权向其主张逾期腾房所产生的占有使用费，被告高军的辩解理由不符合法律规定，本院依法不予支持。第三人王世信辩称被告高军未经原告同意向其转租，故合同为无效合同。本院认为，被告与第三人在自愿协商的基础上签订的合同合法、有效，且已实际履行，虽未经原告同意，但不影响合同的有效性。第三人提出原告及被告给其造成巨大损失，与本案不属于同一法律关系，故其主张本院在本案中不予审理，第三人可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、由被告高军于本判决生效后五日内一次性支付原告延安市宝塔区商务局租金1295533.33元及从2014年10月31日至实际腾还房屋期间的占有使用费每月按照45833元计算；二、由第三人王世信于本判决生效后十五日内将其租赁的房屋（原延安市宝塔区物资总公司办公楼二至四楼）腾还给原告延安市宝塔区商务局；三、驳回原告延安市宝塔区商务局其他诉讼请求。案件受理费费20133元，原告延安市宝塔区商务局已预交，实际由被告高军承担12000元，第三人王世信承担4420元。
宣判后，高军不服，提起上诉，请求依法改判。其上诉理由是：一、被上诉人延安市宝塔区商务局与上诉人签订的合同到期日为2014年10月30日，而上诉人与王世信所签订的合同并没有超出该租赁期限，合同到期后的占有使用费是由于王世信拒绝腾房产生的，应当由王世信承担该费用，一审判令上诉人承担逾期腾房的占有使用费没有事实依据、法律依据。二、2010年4月23日以后，上诉人与被上诉人宝塔区商务局、王世信之间达成三方协议，由王世信直接向商务局每年缴纳租金50万元，故王世信与宝塔区商务局之间形成了事实上的租赁关系。现宝塔区商务局怠于行使权利，导致王世信拖欠租金，故应由其承担所产生的风险，也应由其向王世信索要拖欠的租金。
经审理查明，一审判决认定事实属实。
上述事实，有当事人当庭陈述、审计报告、合同书及补充协议等证据在卷佐证。这些证据，已经一审开庭质证和二审审查，具有证明效力。
本院认为，租赁合同中，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。本案中，被上诉人宝塔区商务局将自己所有的房屋出租给上诉人高军，双方之间形成租赁合同法律关系，上诉人高军作为承租人，负有向被上诉人宝塔区商务局支付租金的法定义务。现上诉人高军将所承租的部分房屋又转租给被上诉人王世信，根据法律规定，即使转租的法律关系成立，上诉人与被上诉人宝塔区商务局签订的租赁合同继续有效，故高军作为承租人的身份并未改变，其仍然负有向被上诉人宝塔区商务局支付租金的义务。上诉人主张与被上诉人宝塔区商务局、王世信三方达成协议，由王世信直接向宝塔区商务局缴纳租金，故王世信与宝塔区商务局之间形成事实上的租赁法律关系，应由王世信承担支付租金以及逾期腾房所产生的房屋占有使用费。经查，二被上诉人对于其双方之间形成事实租赁合同法律关系并不认可，上诉人也无证据能够证明该事实，故不能认定上诉人高军的承租人身份发生改变，其理当承担合同期限内作为承租人应当履行的给付租金的义务。至于合同到期后的房屋占有使用费，虽然法律规定出租人有权向次承租人主张逾期腾房的占有使用费，但该情形应以出租人的主张为前提，现被上诉人宝塔区商务局并不认可曾经同意高军将房屋转租，也明确表示不向被上诉人王世信主张权利，故在宝塔区商务局未向王世信主张索要逾期腾房期间占有使用费的情形下，王世信也没有义务向宝塔区商务局缴纳租金。而上诉人高军作为原始租赁合同的承租人，在其擅自将房屋转租并导致租赁房屋未能按期向出租人交回时，应当承担逾期交房被占用期间的占有使用费。综上，上诉人上诉理由不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16460元，由上诉人高军承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 牛 锐
代理审判员 武 烨
代理审判员 侯丽媛
二〇一六年三月十六日
书 记 员 路 艳