辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终9237号上诉人（原审被告）:沈阳大悦城房产开发有限公司，住所地沈阳市大东区小东路8号。法定代表人：周政，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘旸，辽宁成功金盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：栾阳，女，汉族，1986年7月6日出生，该公司员工。被上诉人（原审原告）：北京香香阿叉酒店管理有限公司，住所地北京市海淀区彰化村彰化路北侧银利娜物业一层京海春翔旅馆6756室。法定代表人：张永权，该公司董事长。委托诉讼代理人：严晨林，男，1960年10月21日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：李鸣，辽宁希光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳市大东区阿叉炖品餐饮大悦城店，住所地沈阳市大东区小东路*号大悦城B馆426。经营者：严晨林。上诉人沈阳大悦城房产开发有限公司（以下简称“大悦城公司”）因与被上诉人北京香香阿叉酒店管理有限公司（以下简称“北京阿叉酒店”）、沈阳市大东区阿叉炖品餐饮大悦城店（以下简称“阿叉大悦城店”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2017）辽0104民初392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。大悦城公司上诉请求：1.请求维持一审判决第一、二项，撤销一审判决第三、四项；2.依法改判被上诉人支付租金108,190.16元；3.改判被上诉人支付租赁证款1127.41元、水电费110元；4.改判被上诉人返还减免租金823,338.05元；5.被上诉人承担拆铺费41,596.2元；6.被上诉人承担本案诉讼费。事实与理由：一、阿叉大悦城店不应当作为本案的当事人。本案为合同纠纷案件。而合同的相对人是北京阿叉酒店。上诉人与阿叉大悦城店没有签订任何合同。二、一审法院判决上诉人违约是错误的。本案的租赁合同解除的原因是因为被上诉人没有交纳租金。根据租赁协议第17.5.5条的约定被上诉人在拖欠租连续超过15日或累计超过30日的，上诉人有权解除合同。被上诉人主张的正在与上诉人协商以扣点的方式交纳租金的事实是不存在的。自被上诉人开业以来，一直是按照固定租金交纳的。从来没有按照扣点的方式计算过租金。上诉人的开业率已经超过了70%，也不可能按照扣点的方式计算租金。而且被上诉人也根本没有按照扣点的方式向上诉人交纳租金。双方最根本的争议的焦点是租金是否交纳，而不是交纳方式。三、租赁合同的起算时间应该按照交付时间起算，不应当按照装修时间计算。根据租赁合同的第4.1条规定，租赁期限自交付日开始起算。上诉人与被上诉人于2009年4月8日进行了商铺交接。虽然还有少量的收尾工程没有完成，但不影响被上诉人的装修一审法院以2009年8月20日上诉人下达的“施工许可”为商铺的交接日期是完全错误的。四、一审法院确定被上诉人的损失数额是错误的。五、关于合同的期限，一审法院认定合同总期限为8年，是错误的。根据补充条款的约定，双方合作的模式为5+3年，两个阶段。第一个阶段的商务条件按原约定执行；第二个阶段双方另行协商。也就是说，双方的租赁合同的期限为5年。5年后被上诉人可以续租，但续租的条件双方另行协商。因为后3年的租赁条款双方并未协商，所以后3年的租赁合同尚未成立。六、一审法院以2013年大悦城整体改造为由，对认定2014年1－3月份的租金为5000元没有任何依据。七、被上诉人主张的加盟费不应当得到支持。八、一审法院认定上诉人多收租金33,345元是错误的。北京阿叉酒店、阿叉大悦城店辩称，一、关于阿叉大悦城店作为本案当事人之事。按照合同《补充条款》第三页第4条规定“开业后允许乙方做签约公司变更（合作条件不变）”的约定，商铺的实际经营人是可以变更的。阿叉大悦城店是北京阿叉酒店的加盟商，经营者严晨林于2010年2月2日领取了个体工商营业执照。北京阿叉酒店已将其租赁的商铺转让给阿叉大悦城店，且按合同规定向大悦城公司提交了合同权利转让确认书，办理了相关变更手续。大悦城公司非常清楚知道B426商铺的实际经营者是阿叉大悦城店，并已经经营了4年多的时间。在办理工商、税务登记时大悦城公司为阿叉大悦城店提供了相关手续。所以，阿叉大悦城店就是实际当事人。二、关于谁违约问题。本案并不是被上诉人不交纳租金，也不是被上诉人未按时交纳租金，而是上诉人不收取租金，未按照合同约定的标准收取租金。由于上诉人开业率一直未达到70%，也从未向被上诉人提供开业率，就应该按照扣率收取租金，没有权利要求按照固定租金收缴房租。被上诉人曾多次试图想按照扣点交纳房租，包括2014年1-3月期间,上诉人不允许,拒绝收款,其财务人员说如果不按照固定租金缴纳必须有协议或上诉人领导书面通知。三、关于合同的起算时间。2009年4月8日进行了商铺现状交接表填写，表中有许多项目不具备交接条件，大悦城公司承诺部分工程项目下周一（即4月13日）前处理完，但未能实际完成，无法履行正式交接手续。之后，被上诉人看见在商铺的北面窗户内侧砌了一道墙，这与签订合同前勘察现场不一样，当时的装修设计也是基于大玻璃情况设计的，因此，导致合同无法执行，后经上诉人承诺将按照被上诉人的要求进行结构改造（包括水、电、引风、排风、空调和煤气等。从签订合同时所附的图纸和实际交铺的图纸可以看出结构调整），改造完成后上诉人没有与被上诉人签订书面的交铺协议，现场改造完工，可以进场后，在2009年8月20日书面通知被上诉人可以进场装修。此外，2014年9月26日大悦城公司给北京阿叉酒店下达的“交换商铺告知函”中载明“3日内予以答复并于2014年9月30日前按合同约定交还商铺”。四、关于被上诉人的损失数额。而在本案没有结案的情况下，上诉人擅自将商铺拆除，将店中物品拿走，即没有通知被上诉人，也没有经过公证机关对店中物品清点登记，造成被上诉人财产损失，店中还有许多个人物品及其他单位的物品，均无法统计。五、关于合同期限。1.阿叉炖品与大悦城公司所签订的合同期是8年（5+3年），合同8年是分两个阶段，不是两个合同，但对第二阶段的租金做了最高限价，其他条款包括租金等到时双方另行商定。2.大悦城公司2014年4月1日强行关闭阿叉炖品，关闭时阿叉炖品经营期限还未达到第一阶段的5年时间。3.大悦城公司试营业的时间预计是2009年5月1日，实际开业时间是2009年6月22日。六、关于2014年1-3月的租金问题。由于商场没有达到70%的开业率，2014年1-3月的租金应按照扣点交纳，上诉人不按合同规定执行，不同意按扣点交纳，后同意减免。之后双方一直在商谈。2014年1-3月开业率低，且大悦城公司商场B馆整体改造未完工，所以，一审法院延续了2013年的缴费标准，即5000元/月。七、关于加盟费。加盟费是实际经营的沈阳阿叉餐饮店的投资实际支出，由于大悦城公司的违约导致北京阿叉酒店无法经营，造成的损失，理应由其承担。八、关于多收的租金33,345元。此款的详细计算依据在一审时已经提交给法院。北京阿叉酒店向一审法院起诉请求，1.要求重新测量租用商铺面积；2.要求大悦城公司赔偿单方终止合同行为给北京阿叉酒店造成损失数额原值1,182,754元，折旧后的价值为602,148元。（其中多算面积退款64,553元、装修押金8580元、POS机押金4000元、大悦城抵押金62,634元、垫付大悦城下水管道工程款800元、大悦城空调漏水两个月补偿10,000元、店中物品损失折旧后为106,242元、装修款损失折旧后为239,892元、加盟费折旧后价值为56,000元、餐桌款折旧后为6746元、超薄灯箱折旧后价值为809元、其它费用价值为41,892元）；3.申请增加实际经营人阿叉大悦城店作为原告；4.要求对B426商铺面积进行测量。大悦城公司向一审法院反诉请求，1.北京阿叉酒店支付租金108,190.16元（2014年1月至3月），POS机租金1500元，滞纳金40,623元；2.北京阿叉酒店支付租赁证款1127.41元，水电费110元；3.北京阿叉酒店返还减免租金823,338.05元；4.北京阿叉酒店承担拆铺费41,596.2元；5.判令北京阿叉酒店承担本案诉讼费用。一审法院认定事实:大悦城公司原名为沈阳鹏利广场房产开发有限公司。2009年3月23日，北京阿叉酒店与大悦城公司签订了中粮沈阳大悦城商铺租赁合同及补充条款，双方约定大悦城公司将沈阳大悦城B426号商铺出租给北京阿叉酒店用于经营阿叉炖品餐厅，该商铺的签约租赁面积为343.2平方米，实际租赁面积以测绘机构实测面积测绘报告中载明的套内面积数据为准。合同中第四条4.1中约定租赁期限自交付日开始起算，至次年当日的前一日为第一租赁年度届满日，以后每个租赁年度均按此顺延及计算，直至租赁期限届满；合同补充条款8.3中约定开业时的开业率（以B馆总面积计算）应达到70%，若未能达到，北京阿叉酒店只以扣率结算的方式缴纳租金，不支付固定租金及相关费用，直至达到70%开始北京阿叉酒店按合同约定的方式，以固定租金和营业额提成两者取高的方式缴纳租金；合同附件一（4）及补充条款附件三另行约定中约定租赁期限为5+3个租赁年度，前5年营业额提成扣率为11%，第一个租赁年度日基本租金为每平方米3元，第二个租赁年度日基本租金为每平方米3.3元，第三个租赁年度日基本租金为每平方米3.3元,第四个租赁年度日基本租金为每平方米3.6元，第五个租赁年度日基本租金为每平方米3.6元；合同附件三中约定北京阿叉酒店需按照每平方米25元的标准交纳装修押金，验收合格后可退还；合同补充条款中约定北京阿叉酒店需向大悦城公司交纳租赁保证金62,634元，北京阿叉酒店需在合同结束后将商铺交还给大悦城公司，双方就租赁商铺产生的租金和其他费用清结完毕后30个工作日内向乙方退还租赁保证金（不计利息）；北京阿叉酒店需向大悦城公司交纳POS机保证金4000元，此后每月交纳500元使用费；在租赁期限内，北京阿叉酒店逾期支付或补缴租金，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的千分之二支付滞纳金；在租赁期限内，北京阿叉酒店拖欠租金连续超过15日或累计超过30日，大悦城公司有权单方面终止本合同，收回该商铺；合同结束，大悦城公司有权要求北京阿叉酒店自费将商铺内所有的物品搬离该商铺，并将该商铺恢复至交付时的状态；与本合同有关的租赁许可证费用等由北京阿叉酒店、大悦城公司各自按有关规定负担，如果法律、法规没有规定负担方法的，则由北京阿叉酒店、大悦城公司各半负担。北京阿叉酒店、大悦城公司签订商铺租赁合同和补充协议后，大悦城公司于2009年4月8日将B426号商铺预交付给北京阿叉酒店，因该商铺尚有诸多项目没有达到验收标准，故并不具备交付条件。2009年8月20日，大悦城公司向北京阿叉酒店下达“施工许可”，准许2009年8月21日进场施工，B426号商铺正式交付给北京阿叉酒店，北京阿叉酒店陆续向大悦城公司交纳了租赁保证金62,634元（2009年3月23日交纳）、装修押金8580元（2009年4月13日交纳）、POS机押金4000元（2009年10月6日交纳）。北京阿叉酒店将B426商铺装修后开始经营阿叉炖品餐厅，北京阿叉酒店支出装修费及购买家具、家电、厨具等共计花费904,187元。2010年2月2日，B馆426的实际经营人由北京阿叉酒店变更为阿叉大悦城店。2009年至2013年期间，北京阿叉酒店、大悦城公司于2011年12月10日、2012年12月30日、2013年6月26日、2013年7月25日、2013年12月16日分别签署了5份补充协议，参照固定租金计算，大悦城公司为北京阿叉酒店减免租金共计823,338.05元。2013年12月30日，大悦城公司向沈阳市房屋租赁管理中心缴纳非住房租赁手续费1127.41元（根据沈价发﹝2013﹞70号文件规定，非住房租赁手续费由租赁双方各承担50%，如租赁双方另有书面约定，可按其约定办理）。大悦城公司要求北京阿叉酒店于2014年1月起按照固定租金标准交纳商铺租金，北京阿叉酒店认为大悦城B馆的开业率未达到70%，应按照营业额提成扣率的标准交纳商铺租金，按照过去五年的商铺租金交纳习惯均是双方协商上一年度或其他期间未交纳商铺租金的减免数额和减免方式后再行交纳租金，后因大悦城公司不同意按照营业额提成扣率的标准收取租金，也未遵循双方之前认可的先协议后交纳商铺租金的交易习惯，故北京阿叉酒店未交纳2014年1月至3月期间的商铺租金和POS机使用费，依旧向大悦城公司申请希望按照以往惯例与大悦城公司协商租金交纳的方式和数额。在大悦城公司未向北京阿叉酒店提供证据证明大悦城B馆开业率达到70%的情况下，大悦城公司于2014年4月1日将北京阿叉酒店经营的阿叉炖品餐厅封店，并于2014年10月初在没有按合同规定的经过公证机关公证、物品清点的情况下，将北京阿叉酒店经营的阿叉炖品餐厅内的全部装修拆除、物品收走、店铺收回。一审法院另查，中粮沈阳大悦城商铺租赁合同附件一的主要商务条款（4）租赁期限规定：租赁期限为5+3个租赁年度，自交付日开始起算，至次年当日的前一日为第一租赁年限年度届满日，以后每个租赁年度均按此顺延及计算，直至租赁期限届满；一审法院再查，中粮沈阳大悦城商铺租赁合同-补充条款中另行约定（5）规定：双方约定合作模式为（5+3年）分两个阶段，第一阶段的商务条件按原约定执行；第二阶段的日租金增长不能高于第一阶段第五年日租金的30%，扣率递增不能高于1%，届时具体合作商务条件双方另行协商；一审法院再查，2010年2月2日，沈阳市大东区阿叉炖品餐饮大悦城店领取了营业执照，经营者为严晨林，经营地址为沈阳市大东区小东路5号大悦城B馆426，注册号210104600120565；一审法院再查，2010年12月29日，北京阿叉酒店将其租赁的商铺转让给阿叉大悦城店，双方共同向大悦城公司提交了合同权利转让确认书；一审法院再查，中粮沈阳大悦城商铺租赁合同-补充条款（第三页）中另行约定（4）规定：开业后允许乙方做签约公司变更（合作条件不变）；一审法院再查，2009年8月20日，大悦城公司给北京阿叉酒店下达“施工许可”，商铺正式交接完毕，北京阿叉酒店与装修公司签订装修合同开始装修；一审法院再查，大悦城公司提供的房地产面积测绘合同（经营面积预测）的签约日期为2009年10月26日。房屋土地测绘技术报告书中受托测绘声明的签字日期为2009年12月18日。2009年12月18日，北京航天勘察设计研究院出具的房屋土地测绘技术报告书中载明B426商铺套内建筑面积为340.84平方米，与商铺租赁合同中载明的租赁面积343.2平方米相差2.36平方米；一审法院再查，中国建筑科学研究院出具的设计变更通知单表式C2-3中载明（店铺内砌墙）的变更设计申请的时间为2009年3月5日。实际砌墙施工时间没有相关证据载明。一审法院认为，合法的民事权益受法律保护。本案中，北京阿叉酒店、大悦城公司于2009年3月23日签订的中粮大悦城商铺租赁合同及补充条款是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。现由于大悦城公司已将北京阿叉酒店店铺中的装修全部拆除、物品收走，并已将店铺收回，故北京阿叉酒店、大悦城公司之间的商铺租赁合同已无法继续履行，故本院认定解除原、大悦城公司之间的中粮大悦城商铺租赁合同。本案的争议焦点在于，一是北京阿叉酒店申请增加商铺实际经营人阿叉大悦城店作为原告的请求是否应予支持;二是北京阿叉酒店、大悦城公司签订租赁合同的起算时间；三是北京阿叉酒店、大悦城公司谁违约的问题；四是北京阿叉酒店、大悦城公司各自实际损失数额如何确认问题。关于北京阿叉酒店申请追加商铺实际经营人阿叉大悦城店作为原告的问题，根据北京阿叉酒店、大悦城公司于2009年3月23日签订的《中粮沈阳大悦城商铺租赁合同—补充条款》第三页另行约定第4条：“开业后允许乙方做签约公司变更（合作条件不变）”之约定，商铺的实际经营人是可以变更的；阿叉大悦城店是北京阿叉酒店的连锁经营加盟商，已于2010年2月2日领取了个体工商户营业执照，且北京阿叉酒店的申请并不违反法律、行政法规的强制性规定，故一审法院对北京阿叉酒店的该项请求予以支持；中粮沈阳大悦城商铺租赁合同：租赁期限为5+3个租赁年度，自交付日开始起算，至次年当日的前一日为第一租赁年限年度届满日，以后每个租赁年度均按此顺延及计算，直至租赁期限届满；关于北京阿叉酒店、大悦城公司签订的商铺租赁合同起始时间问题。北京阿叉酒店、大悦城公司在商铺租赁合同附件一的主要商务条款（4）及补充条款中另行约定（5）中约定，双方约定合作模式为（5+3年），即合同总期限为8年，租赁合同的起始时间从商铺交付日开始起算。大悦城公司辩称租赁合同应该从2009年4月1日起算，但该时间仅仅是商铺租赁合同附件一（9）中规定的交付预计日期，并不是真正的商铺交付日期。2009年4月8日北京阿叉酒店与大悦城公司双方进行了商铺预交接，在大悦城公司给北京阿叉酒店出具的沈阳大悦城购物中心商铺现状交接表中可以看出，商铺尚有诸多项目没有达到“正常状态”，不具备交铺条件，大悦城公司承诺“上述问题在下周一前处理完”。本案在审理过程中，一审法院指定大悦城公司在规定的期限内提供其在承诺期内达到交铺条件的相关证据，而大悦城公司未能提供，应当承担举证不能的法律后果。同时，北京阿叉酒店提出北京阿叉酒店、大悦城公司双方在2009年3月23日签订商铺租赁合同时，所附图纸中B馆426临街一面为玻璃幕墙，并未标注玻璃幕墙前有砖墙，现场勘查时也未看到有砖墙。而在2009年4月8日，北京阿叉酒店、大悦城公司商铺预交接现场，看到正在施工的砖墙，从而导致北京阿叉酒店、大悦城公司发生争议，也导致北京阿叉酒店的原装修图纸发生全面更改，造成大悦城公司未能按期交铺、北京阿叉酒店不能如期开业。经双方协商后，大悦城公司根据北京阿叉酒店更改后的设计要求，重新对引风、送风、电力、上下水、空调系统等进行改造。2009年8月20日，大悦城公司给北京阿叉酒店下达“施工许可”，商铺正式交接完毕，至此大悦城公司正式将商铺交付给北京阿叉酒店，故北京阿叉酒店、大悦城公司双方签订的商铺租赁合同应当从2009年8月21日起算。此外，从大悦城公司2014年9月26日给北京阿叉酒店下达的“交还商铺告知函”后所附合同14.3.1条款中载明的内容，也能推定北京阿叉酒店应于2014年9月30日前按合同约定交还商铺，故从大悦城公司给北京阿叉酒店出具的“交还商铺告知函”可以看出大悦城公司实际认可的合同起始时间也不是2009年4月1日。同时，大悦城公司给北京阿叉酒店出具的第一份商场租户缴费清单的时间是2009年10月16日，且告知北京阿叉酒店从2009年9月30日开始缴纳租金。按照合同约定，双方具备商铺交付条件后，应该签订正式的商铺交接合同，以此明晰合同的起始日期，大悦城公司未能提供证据证明具体的交付商铺时间，应当承担举证不能的法律后果。综上，从双方提供的证据可以认定，北京阿叉酒店、大悦城公司签订的商铺租赁合同的起始日为2009年8月21日，大悦城公司提出商铺租赁合同的起始时间为2009年4月1日的抗辩主张没有事实证据和法律依据，一审法院不予采信。关于北京阿叉酒店、大悦城公司谁先违约问题。大悦城公司、大悦城公司签订的商铺租赁合同中约定，北京阿叉酒店应当按固定租金标准交纳租金还是按照营业额提成扣率的标准交纳租金的判断依据就是大悦城B馆的开业率是否达到70%，而大悦城B馆的开业率一直是动态变化的，不断地有店铺开业、关闭或者装修停业，在掌握大悦城B馆开业率情况的能力上，北京阿叉酒店、大悦城公司处于不平等地位，北京阿叉酒店作为大悦城B馆众多商铺业主中的一个，没有能力随时准确地掌握其他所有商铺的面积、开业情况等信息，大悦城公司要求原告按照固定租金标准交纳租金时应向北京阿叉酒店出示相关大悦城B馆开业率已达到70%的证据，否则北京阿叉酒店有权拒绝按此标准交纳租金。现大悦城公司在未向北京阿叉酒店出示任何证据的情况下即要求北京阿叉酒店按照固定租金标准交纳租金，并以北京阿叉酒店拒绝交纳租金为由擅自将北京阿叉酒店店铺封闭，并将北京阿叉酒店店铺中的全部装修拆除、店内物品收走、店铺收回，大悦城公司已经构成违约，故大悦城公司应对其先行违约并由此给北京阿叉酒店造成的损失承担赔偿责任。事实上，北京阿叉酒店、大悦城公司签订的商铺租赁合同生效后，就租金的交纳数额和交纳方式双方始终没有严格按照合同约定执行，因大悦城公司不能自证大悦城开业率达到70%，又不愿意按照扣点收取租金，故北京阿叉酒店、大悦城公司双方之间关于商铺租金的交付方式和交付数额始终采取双方认可的先协商后交纳的约定交易习惯，即下一年或是一个期间后协商上一年或一个期间的租金交付方式和交付数额，并以补充协议的方式加以明确，故双方之间形成了五份协议。协议中大悦城公司则以固定租金数额为参照给予北京阿叉酒店减免（五份协议中分别约定，2011年12月10日双方签订第一份补充协议，规定2009年免交商铺租金；2010年1月-8月参照固定租金交纳三个月租金免一个月租金，9-12月按当月营业额保底12万15%扣率交纳租金；2011年1-6月参照固定租金交纳后免7-8月租金，9-12月参照固定租金交纳；2012年12月30日签订第二份补充协议，全年参照固定租金五折交纳；2013年6月26日、7月25日和12月16日签订三份补充协议，分别规定1-4月参照固定租金五折交纳，5-12月按照每月5000元交纳租金），由此可以看出，北京阿叉酒店、大悦城公司之间就商铺租金的交纳方式和数额已经形成了双方认可的习惯交易模式。诸多证据显示，北京阿叉酒店、大悦城公司约定的固定租金收取方式对大悦城公司有利，没有执行固定租金是因为大悦城公司没有向北京阿叉酒店提供开业率达到70%的证据，没有理由和依据按照固定租金收取，故大悦城公司对北京阿叉酒店每年都参照固定租金给予大幅度减免的方式收取租金。本案在审理过程中，一审法院指定大悦城公司在规定的期限内提供其开业率达到70%的证据，大悦城公司未能提供，应该承担举证不能的法律后果。故大悦城公司辩称北京阿叉酒店先行违约及始终按照固定租金的方式收取租金的主张证据不足，一审法院不予采纳；关于北京阿叉酒店商铺被强行拆除的实际损失计算问题。在原、大悦城公司商铺租赁合同未到期的情况下，且在本案诉讼过程中，大悦城公司违约在先，强行拆除北京阿叉酒店租赁商铺，应当赔偿北京阿叉酒店因其强行拆铺所造成的经济损失。北京阿叉酒店主张其装修租赁商铺支出装修费、预交押金及购买家具、家电、厨具费用等共计原值为1,182,754元，折旧后价值为602,148元。虽然北京阿叉酒店未能提供相关费用的正规发票，但有装修合同、购销合同、装修工程决算等证据相佐证，亦符合日常装修中的交易习惯，现北京阿叉酒店商铺中的全部装修已被大悦城公司在没有公证机关的公证下单方面拆除，室内全部物品已被大悦城公司收走，导致无法进行实地勘验和鉴定，故一审法院只能依据北京阿叉酒店提供的实际票据，同时考虑北京阿叉酒店已经实际使用商铺经营4年另223天，商铺内的装修和设备势必产生折旧，为了体现公平原则，一审法院对北京阿叉酒店提出的合理损失予以支持，大悦城公司应赔偿北京阿叉酒店装修及物品损失383,033元。关于北京阿叉酒店要求大悦城公司返还装修押金8580元、POS机押金4000元和租赁保证金62,634元的诉讼请求。北京阿叉酒店装修早已完工，且现已被大悦城公司全部拆除，POS机已被大悦城公司收回，北京阿叉酒店、大悦城公司之间的商铺租赁合同已被认定解除，故大悦城公司应将上述三项费用返还北京阿叉酒店，对于北京阿叉酒店的此项诉讼请求一审法院予以支持；关于北京阿叉酒店提出要求对B426商铺面积进行测量的诉讼请求，因北京阿叉酒店、大悦城公司双方签订的商铺合同中载明，该商铺的签约租赁面积为343.2平方米，实际租赁面积以测绘机构实测面积测绘报告中载明的套内面积数据为准。后北京航天勘察设计研究院于2009年12月18日出具的房屋土地测绘技术报告书中载明，B426套内建筑面积为340.84平方米。庭审中，大悦城公司也承认签订合同中载明的面积与实际面积相差2.36平方米。北京航天勘察设计研究院是双方认可的国家正规权威测绘机构，该院出具的测绘报告具有合法性和真实性，故对于北京阿叉酒店的该项诉讼请求一审法院不予支持；关于北京阿叉酒店要求大悦城公司返还多收取的租金64,553.4元的诉讼请求，因原、大悦城公司双方签订商铺租赁合同的B426商铺面积为343.2平方米，而实际测绘出的面积为340.84平方米，故相差的2.36平方米为大悦城公司多收商铺租金的面积，因一审法院认定的合同起始日期是2009年8月21日，大悦城公司在2010年4月8日和2012年4月8日两次提前收取增加的租金，由此大悦城公司在四年另223天商铺租赁期间多收原告租金33,345元，故对于北京阿叉酒店的此项诉讼请求中合理部分一审法院予以支持；关于北京阿叉酒店要求大悦城公司赔偿排烟道漏油、排风倒灌、空调设备漏水给北京阿叉酒店造成损失10,000元及返还原告垫付的下水管道安装费800元的诉讼请求，北京阿叉酒店未向一审法院提供相关证据证明其所受损失的存在及垫付下水道安装费的事实，故对于北京阿叉酒店的上述两项诉讼请求一审法院不予支持。关于北京阿叉酒店要求大悦城公司赔偿加盟费56,000元的诉讼请求。本案阿叉大悦城店是北京阿叉酒店的连锁经营加盟商，加盟费为128,000元，因大悦城公司违约导致阿叉大悦城店无法经营，租赁期为（5+3年）的商铺租赁合同无法履行，导致阿叉大悦城店加盟费的实际损失，故对于阿叉大悦城店的此项诉讼请求本院予以支持，但原告阿叉大悦城店已经实际经营4年另223天，大悦城公司应当赔偿阿叉大悦城店加盟费损失54,224元。关于大悦城公司要求北京阿叉酒店交纳2014年1月至3月的租金108,190.16元（2014年1月至3月）、POS机使用费1500元和逾期交费滞纳金40,623元的反诉请求。2014年1月至3月期间，阿叉大悦城店承租使用B426号商铺，其应当向大悦城公司交纳房屋租金和POS机使用费。考虑到2013年大悦城B馆整体改造，导致四楼仅剩阿叉大悦城店一家，且被围挡遮住，严重影响阿叉大悦城店的正常经营，故双方在商铺租赁合同补充协议中约定，5-12月的商铺租赁租金每月5000元，故一审法院认定阿叉大悦城店应向大悦城公司缴纳商铺2014年1-3月份租金15,000元、POS机使用租金1500元。因大悦城公司违约封店在先，故其要求北京阿叉酒店给付滞纳金的反诉请求一审法院不予支持。关于大悦城公司要求北京阿叉酒店返还减免租金823,338.05元的反诉请求。北京阿叉酒店、大悦城公司之间签订的关于减免租金的补充协议合法有效，且已经实际履行完毕，现北京阿叉酒店、大悦城公司解除商铺租赁协议是由于大悦城公司违约导致的，故对于大悦城公司的此项反诉请求一审法院不予支持。关于大悦城公司要求北京阿叉酒店承担拆铺费41,596.26元的反诉请求。北京阿叉酒店、大悦城公司签订的商铺租赁协议中约定合同终止后，北京阿叉酒店应当将商铺中的装修拆除并恢复商铺的原始状态，但大悦城公司于2014年10月擅自将北京阿叉酒店店铺拆除时，北京阿叉酒店、大悦城公司之间的（5+3年）租赁合同尚未期满，且现北京阿叉酒店、大悦城公司之间的租赁合同无法继续履行的原因是大悦城公司违约封店并拆除北京阿叉酒店商铺，导致北京阿叉酒店无法继续经营，故对于大悦城公司的此项反诉请求一审法院不予支持。关于大悦城公司要求北京阿叉酒店支付水电费110元的反诉请求，大悦城公司未向一审法院提供相关证据证明原告存在拖欠水电费的情况，故对于大悦城公司的此项反诉请求一审法院不予支持。关于大悦城公司要求北京阿叉酒店承担租赁证款1127.41元的反诉请求。根据北京阿叉酒店、大悦城公司签订的租赁合同的约定和沈价发（2013）70号文件的规定，该笔费用应由北京阿叉酒店、大悦城公司各自负担一半，故北京阿叉酒店应承担租赁手续费563.7元。判决：一、解除原告（反诉被告）北京香香阿叉酒店管理有限公司与被告（反诉原告）沈阳大悦城房产开发有限公司于2009年3月23日签订的中粮大悦城商铺租赁合同；二、被告（反诉原告）沈阳大悦城房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内返还原告沈阳市大东区阿叉炖品餐饮大悦城店租赁保证金62,634元、装修押金8580元及POS机押金4000元；三、被告（反诉原告）沈阳大悦城房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内赔偿原告沈阳市大东区阿叉炖品餐饮大悦城店装修及物品损失383,033元；四、被告（反诉原告）沈阳大悦城房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内赔偿原告沈阳市大东区阿叉炖品餐饮大悦城店加盟费损失54,224元；五、被告（反诉原告）沈阳大悦城房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告沈阳市大东区阿叉炖品餐饮大悦城店多收租金33,345元；六、原告沈阳市大东区阿叉炖品餐饮大悦城店于本判决发生法律效力之日起15日内给付被告（反诉原告）沈阳大悦城房产开发有限公司商铺租赁费15,000元、POS机使用租赁费1500元；七、原告沈阳市大东区阿叉炖品餐饮大悦城店于本判决发生法律效力之日起15日内给付被告（反诉原告）沈阳大悦城房产开发有限公司租赁手续费563.7元；八、驳回原、被告其他诉讼请求。如原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱及给付行为的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,561元，由原告沈阳市大东区阿叉炖品餐饮大悦城店负担998元，由被告（反诉原告）沈阳大悦城房产开发有限公司负担9573元；反诉费7268元，由原告沈阳市大东区阿叉炖品餐饮大悦城店负担122元，由被告（反诉原告）沈阳大悦城房产开发有限公司负担7146元。二审期间,当事人未提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，北京阿叉酒店与大悦城公司签订的中粮沈阳大悦城商铺租赁合同及补充条款系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。关于大悦城公司主张阿叉大悦城店不应当作为本案的当事人的问题。根据大悦城公司与北京阿叉酒店签订的《中粮沈阳大悦城商铺租赁合同—补充条款》另行约定第4条已明确约定开业后允许乙方做签约公司变更（合作条件不变），阿叉大悦城店是北京阿叉酒店的连锁经营加盟商，亦系该商铺的实际经营人，租金交付、往来函件均系阿叉大悦城店与大悦城公司实际履行，故一审追加阿叉大悦城店为本案当事人并无不当。大悦城公司该主张不成立，本院不予支持。关于违约责任的认定问题。阿叉大悦城店虽未能按合同约定交纳大悦城公司2014年1月至3月的租金，但通过双方往来函件看，并非阿叉大悦城店不予交纳，而系双方对于租金交纳的标准产生争议。根据以往阿叉大悦城店交纳租金的情况，大悦城公司均给予了减免。表明双方在实际履行过程中，对于租金均系通过协商方式履行，而非按合同约定标准履行。在大悦城公司未能提供证据证明B馆开业率达到70%，即要求阿叉大悦城店按固定租金标准交纳租金，阿叉大悦城店提出异议并无不当。双方应通过协商或其他方式解决，大悦城公司径行采取封铺，并拆除商铺的方式处理双方的纠纷不当，大悦城公司拆铺行为应属违约，应对阿叉大悦城店的损失给予赔偿。关于本案租赁期限及租期起算点如何认定的问题。根据双方合同约定租赁期限为5+3年，虽合同约定最后三年的租金及具体条件双方需另行商定。但从双方合同约定来看，当事人本意合同的履行期限应为八年，后双方因租金问题产生纠纷，大悦城公司将商铺拆除，导致合同未能继续履行，责任非在于阿叉大悦城店，一审认定合同约定租赁期限为8年并无不当，本院予以维持。关于租期起算点的问题，双方合同虽约定商铺至交付时起算租期，但至大悦城公司与北京阿叉酒店对商铺交接时，店铺尚有很多不完善的地方，故一审以大悦城公司于2009年8月20日向北京阿叉酒店下发施工许可的时间认定租期开始时间亦无不当，本院予以维持。大悦城公司主张2009年4月8日为交铺时间，依据不足，本院不予支持。关于大悦城公司提出一审法院确定阿叉大悦城店的损失数额错误的问题。一审期间阿叉大悦城店提供了装修合同及装修期间购买物品及支付相应价款的收据，阿叉大悦城店虽未能提供正式发票及转账凭证，但因店铺装修及物品被大悦城公司拆除并收走，对于店铺实际装修价值和物品等均无法勘查核实，大悦城公司对此应承担不利的后果。一审依据阿叉大悦城店提供的票据并折合剩余租期给予酌定赔偿并无不当，本院予以维持。大悦城公司该主张，因无事实依据，本院不予支持。关于大悦城公司提出一审法院以2013年大悦城整体改造为由，对认定2014年1－3月份的租金为5000元没有任何依据的问题，因双方对于按固定租金标准计算租金存有争议，一审参照双方在履行合同过程中实际交纳租金的标准认定阿叉大悦城店应给付的租金亦无不当，本院予以维持。关于大悦城公司提出被上诉人主张的加盟费不应当得到支持的问题，因大悦城公司违约导致双方合同无法继续履行，故一审按剩余租金计算大悦城公司应赔偿阿叉大悦城店的加盟费并无不当，本院予以维持。关于大悦城公司提出一审法院认定上诉人多收租金33,345元是错误的问题。因大悦城公司交付商铺面积与实际测绘面积不符，一审依据实际测绘面积计算大悦城公司多收取的租金并无不当，本院予以维持。综上所述，大悦城公司的上诉请求不能成立，一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费7268元，由沈阳大悦城房产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 李 妍审判员 韩彩霞审判员 姜会军二〇一七年十一月二十九日书记员 赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。