贵州省黎平县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔2631民初941号
原告（反诉被告）朱守艳，女，1982年7月21日出生，侗族，住贵州省黎平县。
委托代理人罗鹏，男，贵州通衢律师事务所律师。
被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。
住所地：贵州省黎平县德凤镇五开北路侗族风情园。
统一社会信用代码：9152263158068812X4
法定代表人叶秀，女，该公司经理。
委托代理人顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。
原告（反诉被告）朱守艳诉被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告（反诉被告）朱守艳于2016年9月22日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序由审判员吴宗礼独任审判，被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司于2016年10月20日向本院提起反诉，本院决定对本诉和反诉合并审理，于2016年11月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人罗鹏、被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司的委托代理人顾崇罡到庭参加诉讼。原告（反诉被告）朱守艳、被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年4月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建造的“侗族风情园”第9、10幢2单元第7层2号商住房，房屋总价款为279711元，交房日期为2014年9月30日前。合同签订后，原告已按合同约定付清了全部购房款，但被告至今未依合同的约定如期向原告交付房屋。为此，根据上述《商品房买卖合同》第十二条第（2）项之约定，原告要求继续履行合同，同时要求被告按日向原告支付已交付房屋价款万分之一的逾期交房违约金。特向法院提起诉讼，请求：1、要求原、被告双方继续履行合同，并责令被告限期向原告交付合格的商品房；2、依法判令被告向原告支付逾期交付房屋违约金18712.67元；3、案件诉讼费由被告承担。
被告辩称：一、答辩人不能按“约定”时间交房具有不能预见，不能克服的原因，答辩人不存在任何故意违约行为，也不存在任何过错。不应当承担“违约”责任。答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》后，答辩人积极履行合同义务，在合同约定交房的期限内，答辩人已经完成了房屋工程的施工，所有的房屋安装的水、门窗、玻璃、阳台、房屋粉刷等工序均已竣工完成，造成逾期交房的主要原因是：1、供电部门多次调整用电方案都迟迟无法解决答辩人开发项目的供电问题，导致答辩人早已经建造好的商品房无供电指标供应。2、政府行为导致答辩人在合同约定的交房时间内未能通过消防验收，造成延期交付合格房屋。三、被答辩人诉求的违约金过高。答辩人由于不可克服的原因未能按照“约定”向被答辩人如期交房并未给被答辩人造成实际上的财产损失，被答辩人也没有能够向法院举证其因此造成财产损失的有效证据。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。即便排除本案答辩人因不可抗力的原因造成答辩人“违约”的事由不谈，被答辩人依法也不能主张其没有发生的远远高于约定的“违约金”的赔偿数额请求。综上所述，答辩人由于应该由供电机关和政府机关解决完成的征地拆迁、土地征收以保证公共能源供给和供地责任等事务没有完成，造成答辩人形式上已经“违约”，实际具备免责法定事由，答辩人依法不应承担任何“违约”责任和“赔偿”责任问题。
反诉原告诉称：作为黎平县人民政府招商引资前来黎平县参加建设的房开企业，与黎平县人民政府签订了招商引资开发黎平县城市建设的合同，缔约之时，反诉原告对政府涉及征收集体土地、拆迁城市房屋提供土地给反诉原告开发建设商品房的法定程序和政策程序不甚了解，对城市公共能源供给供电机关的能源用电指标方面的管理政策不甚了解，造成反诉原告与反诉被告签订的《商品房购房合同》中，盲目与反诉被告约定了交付具有竣工合格证明的房屋时间和转移登记房屋的时间以及出现相应的违约，反诉原告将承担很重的违约责任。合同履行过程中，因政府部门征地拆迁工作难度大没有能够按时完成拆迁民房和征收集体土地提供给反诉原告开发建设以及供电部门不能够及时给反诉原告提供用电指标，造成反诉原告没有能够按照合同约定的时间把验收合格、登记的房屋交付给反诉被告使用。同时，因为征地、拆迁、用电指标供应出现很大困难的原因还造成消防验收部门对反诉原告开发建设的房屋长期不能通过消防验收关，自然也就严重影响反诉原告向反诉被告交付房屋的时间问题，该情况的发生是反诉原告与反诉被告均不能预见，并且状况延续到合同约定交房时间之后，也是反诉原告与反诉被告均不能自行克服、不能避免、且不能自行解决的问题，属于合同履行之中出现的“情势变更”和不可抗力的原因，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。反诉原告依法可以请求变更或解除合同，免除反诉原告的“违约”责任。据此，特向黎平县人民法院提起反诉，请求：1、依法判决解除反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》第十条中交付商品房时间和交付房屋竣工合格证明的约定；解除《商品房买卖合同》第十二条逾期交房责任的约定；2、依法将反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》第十九条第三款转移登记时间、违约金的约定变更为：（1）房屋交付买受人720日后，因出卖人的原因，买受人仍未能办理房屋所有权转移登记手续的，则自房屋交付第721日起，每逾期一日，出卖人将按买受人已付房款的0.001%向买受人支付违约金，直至房屋所有权转移登记手续办理完毕之日止；（2）由于买受人的原因，包括但不限于买受人未按本协议约定办理面积误差结算、未按时交齐办理转移登记的税费及相关资料，或其他非出卖人原因，包括但不限于遭遇不可抗力，配合政府的法规政策和规范性文件，或因政府有关部门和机构的行为延误的，致使转移登记延期办理的，出卖人协助买受人办理转移登记手续的日期相应顺延，出卖人不承担违约责任；3、判决反诉被告承担本案的诉讼费用。
反诉被告辩称：第一，反诉主体错误；二、反诉的事实理由不成立，我方没有存在任何过错；三、涉案合同系格式合同，对合同19条单独作出改正，也与国家规定不符合。
原告（反诉被告）在举证期限内向本院提交以下证据：
1、身份证复印件，证明原告主体资格的事实；
2、《商品房买卖合同》复印件，证明原、被告双方签订“侗族风情园”商住房买卖合同的事实；
3、收款收据复印件3份，证明原告已按照《商品房买卖合同》的约定向被告支付购房款的事实。
经庭审质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的3份证据均没有异议。
被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在举证期限内向本院提交了下列证据。
1、《商品房买卖合同》：证明签订合同时，反诉原告不能预见，也不知道政府部门不能按照原约定计划时间征收集体土地和拆迁民房提供土地给反诉原告开发建设“侗族风情园”商品房，以致在《合同》第十条第（一）项、第十二条约定了交房时间和反诉原告承担逾期交房很重的违约责任，这种情况的出现属于合同履约之中的商业风险，依法可以解除约定的违约条文和变更违约责任；
2、交房通知书，证明经过反诉原告多方努力，消防验收机关才调整了消防验收，具备了交房条件，原告书面通知并交付房屋给反诉被告；
3、商品房预售合同登记备案表，证明反诉原告与反诉被告签订的《商品房预售合同》登记备案情况，证实该合同签订情况；
4、黎平县供电局证明，证明被告在2014年2月已经向供电局提出了用电申请书，供电机关拟用矮枧变电站架设专变专线给“侗族风情园”项目供电，因修建变电站涉及拆迁征地等原因尚未修建，方给予被告答复，同意临时主供电从110KV德治线IV回支线32号杆就近向该“侗族风情园”项目供电，这些情况的发生是被告签订购房合同时未知的、不能预见、也不能自行克制的情况，属于合同履行之中的“情势变更”免责原因；
5、交房公告，证明反诉原告于2016年7月15日在黔东南报上刊登了交房公告；
6、贵州省房屋建设工程竣工验收备案表，证明2015年11月30日，被告的商品房经勘测单位、设计单位、施工单位、监理单位以及建设单位验收合格，工程符合备案条件，准予备案的情况；
7、住宅工程质量分户验收表，证明原告所购买的房屋质量符合国家相关质量标准；
8、消防设施设计图，证明政府机关没有完成提供征收土地和拆迁民房供给被告开发建设“侗族风情园的情况”，被告对签订的的购房合同之时未能考虑的该情况，也是被告不能自行克制的情形，属于合同履行的“情势变更”可以免责的变更原约定的“违约责任”的情况；
9、招商引资兴建侗族风情园合同书以及补充协议，证明2008年12月9日，黎平县政府与贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司签订《商引资兴建侗族风情园合同书》，县政府书面承诺合同签订之后六个月之内，完成本项目范围内的拆迁征地工作，协调各部门做好该地块的拆迁、供电、供水、通讯、地勘等工作，但后来不知何原因政府不能兑现承诺。这是被告没有预知且不能自行克服的“情势变更”的原因，依法可以解除原违约责任的约定和变更违约金的比例；
10、照片5张，证明从被告修建的“侗族风情园”的现状来看，至今在该小区的消防通道上还有部分民房没有拆迁，土地没有征收，导致消防通道无从贯通竣工，以致造成被告修建的房屋验收没有通过，直接影响了被告约定的交房时间不能兑现，出现“违约”，这不属于被告自身的责任，而是属于合同履行之中的“情势变更”，依法可以诉请解除、变更原约定的责任。
经庭审质证，本诉原告（反诉被告）对本诉被告（反诉原告）提交的证据对证据1、3没有异议；对证据2有异议，认为只能证明是本诉被告有这么一个行为，不能证明已经交房，应该以实际交房为准；对证据4有异议，1、是案外人出具的，只有盖章，没有经办人签名，违反最高院举证规则，与本案无关联；2、存在瑕疵，不予认可；对证据5真实性没有异议，但关联性有异议，有这个公告他们也已经违约；对证据6，该证据证明只符合备案的条件，不等于房屋验收合格，是程序性的；对证据7有异议，没有具体时间，不能作为证据使用；对证据8、9有异议，认为与本案无关；对证据10有异议，今天我们争议的是合同内的房屋，该证据是案外的房屋。
被告（反诉原告）在开庭审理前向本院申请证人傅某、潘某出庭作证，证人傅某、潘某证实消防验收滞后是因为政府的原因引起的；经庭审质证，原告（反诉被告）认为：1、证人参加旁听；2、证人出庭作证没有签订证人出庭作证保证书；3、他是公司的员工，具有利害关系，不符合作证的规则。
庭审中，本诉被告（反诉原告）向法庭提交了三份证据：
1、入伙手续书，证明房子已经由原告在使用，在计算违约金是以入住时间为准；2、消防部门验收意见书；证明消防通道的问题导致不能如期交房；3，交款通知书及发票，证明原告物业费交费情况。
对本诉被告（反诉原告）当庭提交的三份证据，本诉原告（反诉被告）同意质证，对证据1有异议，这个协议不能视为已经实际交房。对于证据2、3没有异议，但与本案没有关联性。
经审理查明：2013年4月30日原告朱守艳与被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。原告购买被告在黎平县德凤镇××“××风情××”××、××单元××商品房××套。该商品房为预售商品房，建筑面积为93.02㎡，房屋总价款为279711.00元；贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司应当在2014年9月30日前将该商品房交付给原告朱守艳，逾期交房的，逾期超过30日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起10内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日支付从交房届满之次日起至实际交付之日止全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。并约定双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起60日内，向另一方当事人提供证明。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款。原、被告于2015年3月22日办理了入伙手续，将住房交给原告。庭审中，原告表示放弃要求被告立即交付合格的商品房的诉讼请求。
本院认为：原、被告于2013年4月30日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规强制性规定，属有效合同。原告请求继续履行，符合法律规定，本院予以支持。庭审中，原告表示放弃要求被告立即交付合格的商品房的诉讼请求，是原告对自己诉讼权利的处分，本院予以准许。原告请求被告支付逾期交付房屋违约金18712.67元的诉讼请求，被告认为其逾期交房的原因，具有不可抗力的因素，是供电问题和消防不能及时验收造成，供电设施不能及时完成，才导致被告迟延交付，被告不应承担违约责任。本院认为，被告若要以不可抗力免除责任，必须同时具备如下条件：一、必须发生了不能预见、不能避免并不能克服的客观事件；二、不可抗力的免责事实必须是双方签约后发生的；三、被告必须将发生不可抗力的事实及时通知了购房者并出具证明。被告在举证期限内没有向本院提交具备不可抗力的三个必备条件的证据，不属“不可抗力”情形，被告不能以此为由行使抗辩权。建设部颁发的《商品房销售管理办法》第30条规定：“因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”本案中，电力设施建设不能及时完成，对被告延期交房确实有一定影响。作为被告在进行商品房开发前，就应当预见相关设施建设对交房的影响，合理预计交房时间，确保按期交房，因此，供电部门电力建设滞后，不构成被告不可抗力的事由。双方签订的《商品房买卖合同》中已有约定，电力在交房时同时交付使用，被告在修建房屋时就应该预见，应及时向相关部门申报。被告提出消防工程不能验收，是政府行为造成，应当免除被告逾期交房的违约责任。消防验收，是被告房屋验收不可缺少的部分，消防验收是否合格，与原告没有因果关系，消防验收所需时间，被告应当合理计算时间，不属不可抗力的情形，被告的抗辩理由不能成立。因此，被告应当承担逾期交房的违约责任，支付给原告逾期交房违约损失。原告请求支付商住房违约金18712.67元，按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告逾期交房，按日支付从交房届满之次日起全部已付款万分之一的违约金，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，原、被告于2015年3月22日办理了入伙手续，已将房屋交给原告占有，应视为房屋已交付。原告收房时间应为2015年3月22日。被告逾期交付的时间为2014年10月1日起至2015年3月22日止，逾期天数为173天，逾期违约金为：279711.00元×万分之一/天×173天=4839元；原告请求违约金18712.67元，多出部分不予支持。被告反诉请求：1、依法判决解除反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》第十条中交付商品房时间和交付房屋竣工合格证明的约定；解除《商品房买卖合同》第十二条逾期交房责任的约定；2、依法将反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》第十九条第三款转移登记时间、违约金的约定变更为：（1）房屋交付买受人720日后，因出卖人的原因，买受人仍未能办理房屋所有权转移登记手续的，则自房屋交付第721日起，每逾期一日，出卖人将按买受人已付房款的0.001%向买受人支付违约金，直至房屋所有权转移登记手续办理完毕之日止；（2）由于买受人的原因，包括但不限于买受人未按本协议约定办理面积误差结算、未按时交齐办理转移登记的税费及相关资料，或其他非出卖人原因，包括但不限于遭遇不可抗力，配合政府的法规政策和规范性文件，或因政府有关部门和机构的行为延误的，致使转移登记延期办理的，出卖人协助买受人办理转移登记手续的日期相应顺延，出卖人不承担违约责任；3、判决反诉被告承担本案的诉讼费用。原告认为被告的反诉请求与本诉无关，不同意变更和解除。本院认为，双方当事人协商一致，可以解除合同，当事人单方解除合同，应当符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，被告请求解除合同的情形，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定。被告请求解除《商品房买卖合同》中的第十条、第十二条及变更第十九条第三款，该《商品房买卖合同》是被告单方提供的格式合同，原告在签订合同时，属合同主体弱势一方，被告不能按时履行双方签订的《商品房买卖合同》，被告违约后，以情势变更为由，请求解除和变更双方签订的《商品房买卖合同》中的第十条、第十二条及第十九条第三款，违反《中华人民共和国合同法》中的诚信原则，属滥用诉权的行为，被告的反诉请求，证据不足，理由不充分，本院不予支持。为此，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十三条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、朱守艳与贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司2013年4月30日签订《商品房买卖合同》合法有效，继续履行；
二、被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）朱守艳逾期交房违约金4839.00元；
三、驳回被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费266元，减半收取133元，由原告（反诉被告）负担100元、（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担33元，反诉费60元，减半收取30元，由被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年内向本院申请执行。
审判员 吴宗礼
二〇一六年十一月十五日
书记员 龙国香