浙江省海宁市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙0481执异1号
异议人：海宁市吉联塑胶有限公司。住所地：海宁市长安镇。春澜西路32号-1。统一社会信用代码：91330481307675344U。
法定代表人：杨卫军，执行董事。
委托代理人：王振、许健敏，浙江银马律师事务所律师。
申请执行人：刘昌伟，男，1986年7月29日出生，汉族，住江西省九江市九江县。
委托代理人：汪佳欢，浙江紫薇律师事务所律师。
被执行人：浙江汇成服饰有限公司。住所地：海宁农业对外综合开发区春澜西路。统一社会信用代码：9133048175807677Y。
法定代表人：邵俊，总经理。
委托代理人：魏月芳，公司员工。
第三人：杭州联合农村商业银行股份有限公司下沙支行。住所地：杭州经济技术开发区海达南路***号金沙大厦*幢*楼*****室。统一社会信用代码91330101255456923J。
负责人：葛国峰，行长。
委托代理人：丁一鸣、施佳依，公司员工。
本院在执行申请执行人刘昌伟与被执行人浙江汇成服饰有限公司劳动争议仲裁一案中，异议人海宁市吉联塑胶有限公司向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人海宁市吉联塑胶有限公司称，2014年8月8日，异议人法定代表人杨卫军代表异议人与被执行人达成《房屋租赁协议》，被执行人为甲方，杨卫军、张建军为乙方，协议约定：甲方出租给乙方位于浙江海宁农业对外综合开发区春澜西路32号，分别为建筑面积3000平方米的钢结构一楼厂房及11间员工宿舍（宿舍楼4楼），租赁期为五年零二个月，租金28万元/年（其中杨卫军17万元/年，张建军11万元/年），租金每半年一付。后异议人按约支付租金，并占有使用该厂房至今，同时，在该厂房中进行食品生产改造，通过环评测试，直到2016年7月6日方才取得食品生产许可证。异议人又与被执行人签订第二份厂房租赁合同，合同约定被执行人出租给异议人位于浙江海宁农业对外综合开发区春澜西路32号，建筑面积为1500平方米的钢结构一楼厂房，租期五年，自2016年4月1日至2021年3月31日止，前二年租金18万元/年，第三年起按每年5%环比递增。合同签订后异议人支付租金，并占有使用至今。现法院因执行申请执行人刘昌伟与被执行人浙江汇成服饰有限公司劳动争议仲裁一案，于2016年12月17日张贴了《公告》，要求异议人在2017年1月3日前腾退完毕。异议人认为法院行为存在以下程序及适用法律错误，导致严重损害异议人的合法权益：一、租赁权应当由后续权利人承受。在执行程序中保留租赁权进行拍卖，在拍卖公告予以权利负担披露，通知租赁权人行使优先购买权。异议人和被执行人签订厂房租赁合同，现尚在租赁期内，法院要求强制出屋的要求与法律规定不符。二、公告程序违法。异议人一直在此从事经营活动，不存在无法送达的情形，其次公告期限不应仅16天，应当包含60日的公告期加上合理的履行期，合理的履行期应当考虑异议人的食品生产企业的特殊情况，根据异议人取得全国工业产品生产许可证的时间来看，至少需要近二年。综上，异议人请求法院撤销（2016）浙0481执2900号《公告》，中止执行程序，并在拍卖公告中披露异议人的租赁权利，同时告知异议人享有优先购买权。
申请执行人称，异议人的异议不成立，请求法院驳回异议请求。
被执行人称，异议人没有交清房租，已违约在先。其次抵押在先，租赁在后，按照规定可以执行。
第三人称，2013年9月23日，被执行人和第三人签订了最高额融资合同和最高额抵押合同，被执行人将其所有的房屋抵押给第三人，并办理了抵押登记。异议人的租赁关系发生在抵押设立之后，故该租赁权不得对抗抵押权。异议人对法院的公告理解有误。异议人以短时间内无法找到替代用房和取得生产许可证为由，拒绝腾退，带租拍卖，无法律依据。异议人的租赁权对第三人实现抵押权造成了影响，要求法院将其涤除，实现第三人的抵押权。故要求驳回异议人的异议请求。
本院查明，在执行申请执行人刘昌伟与被执行人浙江汇成服饰有限公司劳动争议仲裁一案中，本院于2016年11月15日裁定拍卖被执行人所有的坐落于海宁农业对外综合开发区春澜西路32号的房产、国有土地使用权、机器设备、办公用品、原材料等全部财产，并于2016年12月16日在被执行人住所地张贴了（2016）浙0481执2900号公告，责令被执行人公司内所有人员于2017年1月3日之前自行将被执行人所有的坐落于海宁农业对外综合开发区春澜西路32号的房产腾退完毕。经查，被执行人所有的坐落于海宁农业对外综合开发区（长安镇）春澜西路32号的房屋共有两本产权证，分别为海宁房权证长字第长00024650号和000246**号。
又查，2013年9月23日，被执行人和第三人签订了最高额融资合同（合同号杭联银（下沙）最融字第8011320130003834）和最高额抵押合同（合同号杭联银（下沙）最抵字第8011320130003834），约定在2013年9月23日至2018年9月22日期间，第三人向被执行人提供最高额为2300万元的借款，被执行人以其所有的位于海宁市长安镇春澜西路32号的房屋（产权证为海宁房权证长字第长00024650号和000246**号）向第三人提供抵押担保，并办理了抵押登记。后因被执行人未按约还款，第三人向杭州经济技术开发区人民法院提起诉讼，现已立案执行。
另查，2014年8月8日，杨卫军、张建军与被执行人签订《厂房租赁合同》，约定：被执行人出租给杨卫军、张建军的厂房位于浙江海宁农业对外综合开发区春澜西路32号，分别为建筑面积3000平方米的钢结构一楼厂房及11间员工宿舍（宿舍楼4楼），租赁期自2014年8月1日至2019年9月30日止，租金前两年28万元/年（杨卫军、张建军内部约定其中杨卫军17万元/年，张建军11万元/年，但任何一人不得以此分摊限额对抗被执行人），第三年按每年5%环比递增，租金半年一付，租赁用途是生产塑料瓶、桶及灌装食用油。同日，租赁房屋已交付给杨卫军、张建军使用。2014年9月15日，异议人海宁市吉联塑胶有限公司在该处成立，杨卫军为公司法定代表人。租金开始由杨卫军支付，后由公司支付。2016年3月，异议人与被执行人签订《厂房租赁合同》，约定被执行人出租给异议人位于浙江海宁农业对外综合开发区春澜西路32号，建筑面积为1500平方米的钢结构一楼厂房，租期自2016年4月1日至2021年3月31日止，前两年租金18万元/年，第三年起按每年5%环比递增。2016年3月1日，异议人与被执行人又签订《房屋出租合同》，约定异议人向被执行人租赁房屋1间，租期自2016年1月1日至同年12月31日。另外双方还签有一份《房屋出租合同》，约定异议人向被执行人租赁房屋3间，租期自2016年3月1日至2017年2月28日。上述合同签订后，租赁房屋均已交付给异议人使用至今。据被执行人说明，杨卫军、张建军、异议人先后租赁使用的厂房和宿舍等房屋均属于海宁房权证长字第长00024650号和000246**号产权证中的房屋。
本院认为，根据物权法第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定，拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，杨卫军、张建军、异议人先后向被执行人租赁房屋，均发生在被执行人将房屋抵押给第三人之后，抵押在前，租赁在后，故异议人的租赁关系不能对抗第三人的抵押权，现异议人租赁关系的存在对第三人实现抵押权有影响，故应当涤除异议人的租赁关系，将房屋腾退后再进行拍卖。所以本院张贴腾退公告，要求被执行人公司内所有人员腾退房屋，符合法律规定。异议人要求带租拍卖，不予支持。其次，本院在公告中已给予一定的期限履行腾退，期限并无不当。异议人提出腾退期限应当考虑异议人食品生产企业的特殊情况和取得生产许可证近二年的时间，理由不能成立。综上，异议人提出的异议不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：
驳回异议人海宁市吉联塑胶有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向嘉兴市中级人民法院申请复议。
审 判 长 周 敏
人民陪审员 章凯胜
人民陪审员 马浩锋
二〇一七年三月七日
书 记 员 顾 艳