太原市小店区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）小民初字第789号
原告张桂香，山西省教育印刷厂退休职工。
委托代理人刘思滕，山西新维宪律师事务所律师。
被告刘爱莲，山西省农业科学院情报研究所干部。
委托代理人田福元，山西启承律师事务所律师。
第三人牛天恩，太原化工农药厂退休职工。
委托代理人田福元，山西启承律师事务所律师。
原告张桂香与被告刘爱莲、第三人牛天恩房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张桂香及其委托代理人刘思滕，被告刘爱莲、第三人牛天恩及其共同委托代理人田福元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张桂香诉称，2009年7月4日，原、被告签订购房《协议》，约定被告将其名下在建的房屋出售给原告。同日，原告依约将报名费60000元、一次性补偿转让费30000元交付被告，被告向原告出具收条，并将加盖山西省农业科学院财务专用章的60000元报名费收据交给原告。此后，原告依约分6次将剩余房款531880元以被告名义付清。原告购买的被告房屋位于山西省农科院畜牧研究所院内康馨苑小区E5-3-1202房，系被告单位团购的商品房，现已具备交房条件，类似原、被告双方的交易别人已经办结，而被告却迟迟不协助原告办理。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、确认康馨苑小区E5-3-1202房屋归原告所有；2、被告协助原告变更房屋权属相关手续；3、原告承担本案诉讼费用。
被告刘爱莲辩称，原告的诉求不成立，协议内容并没有涉及到原告所诉的康馨苑小区E5-3-1202房屋，协议没有明确该房屋是转让房屋。涉诉房产在开发商建设及起诉之前都没有取得商品房预售许可证，按照法律规定不允许买卖。被告取得涉诉房屋没有合法手续，至今没有证据证明涉诉房屋完全属于被告。协议本身未征得共同共有人第三人牛天恩的同意，是被告擅自与原告签订。商品房未取得预售许可证不得转让，未取得房权证也不得转让，购房指标同样不能转让，因而双方签订的协议无效。
第三人牛天恩诉称，被告刘爱莲于2009年7月4日和原告签订转让协议，对此我因工作关系，对原、被告双方签订的协议全然不知情。我作为被告刘爱莲的配偶，由于房产的特殊性，涉诉房屋依法由夫妻双方共同共有，我享有以上财产的合理份额和合法权益。《协议》中没有我的签字，完全是被告刘爱莲的个人行为，因此我不予认可。请求人民法院判令：1、确认第三人系被告刘爱莲买卖房屋的权利人之一；2、请求依法撤销原、被告所签订的房屋买卖《协议》。
针对第三人的诉讼请求，原告张桂香辩称，原、被告双方所签《协议》的标的物是购房资格，购房资格的前提是山西省农业科学院根据被告工作年限等资历所下发给予被告的福利。由此延伸，房屋是购房资格的必然结果。第三人牛天恩称其对此《协议》不知情，但协议签订时间是2009年7月4日，距今已5年有余，作为合法夫妻不知情不符合常理。原告买的是购房资格，购买房子只要有权利即可，被告有权利，原告没有义务及必要去查在将来房屋谁还有权利。第三人主张撤销原被告双方协议，撤销权应在知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使，第三人的主张已超时。
针对第三人的诉讼请求，被告刘爱莲辩称，第三人牛天恩作为被告的配偶，房产到目前为止暂时体现不出份额，因为被告本人至今也没有取得涉诉房产的合法手续。原告所说被告出让的是一种权利，若是权利的转让，配偶必然享有共同共有的权利。
经审理查明，被告刘爱莲与第三人牛天恩系夫妻关系。2009年7月4日，原告张桂香（乙方）与被告刘爱莲（甲方）签订《协议》一份，协议约定，甲方愿意将山西省农科院在省畜牧所院内建造的经济适用房一套转让给乙方；甲方确定能分配下房子后，乙方一次性给甲方补偿转让费30000元；建房期间，甲方因买房需交的一切费用均由乙方按甲方的名字替交；在与房地产公司签订正式合同时，最好能想办法按乙方的名字签订；若房产证要以甲方的名字办理，办证后五年以后再进行过户续，过户费用均由乙方承担。同日，原告张桂香向被告刘爱莲支付报名费60000元、转让费30000元。后原告张桂香以被告刘爱莲名义于2009年9月9日至2013年12月27日分六次向山西省农业科学院团购委员会、山西骅燕置业有限公司长风项目分公司全额缴纳购买E5-3-1202号房屋购房款及其他费用共计531880元，已交清全部购房款。
2010年10月20日，被告刘爱莲（买受人）与山西骅燕置业有限公司（出卖人）签订《康馨苑小区商品房认购协议书》一份，协议约定，买受人认购的商品房为康馨苑小区：A区5号楼3单元12层02号，用途为住宅，商品房建筑面积为140.83平方米；该商品房按建筑面积计算，由于康馨苑小区商品房为团购商品房，团购均价暂按人民币每平方米3150元预收房款，地下车库停车位按80000元／每车位预收，总价金额，房价440704元，车位价80000元，共计520704元；出卖人应当在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合本合同约定条件的商品房交付买受人使用；商品房交付使用后20个月内，出卖人承诺将买受人的房地产权属证书办理完毕；协议还约定了其它条款。
另查明，涉诉房屋系山西省农业科学院职工团购房，具有报名资格的人员为山西省农业科学院职工，报名采取实名制，要求购房人姓名与房产证产权人一致，选房按照职务加工龄进行打分。山西省农科院职工团体购房项目实施方案规定，购房资格原则上不得转让他人和变更户名。
本院确认以上事实的证据有原告提交的协议、收条、收据；被告提交的康馨苑小区商品房认购协议书、山西省农业科学院职工团体购房代表委员会关于团购报名的通知、山西省农科院职工团购住房代表委员会关于职工团购打分有关问题的说明、山西省农科院职工团购（第一次报名人员）选房办法、山西省农科院职工团体购房项目实施方案，上述证据经当庭举证、质证及本院审查，另有本案庭审笔录在卷佐证，足以采信。
本院认为，本案的争议焦点有三个，第一，原、被告双方签订的《协议》所指向的标的物是购房指标还是房屋；第二，原、被告签订的《协议》的效力；第三，第三人牛天恩是否为《协议》所指向的标的物的共同共有人。首先，关于原、被告双方签订的《协议》所指向的标的物是购房指标还是房屋，虽《协议》约定“甲方愿意将山西省农科院在省畜牧所院内建造的经济适用房一套转让给乙方”，但是协议签订之日涉诉房屋并未建成且协议未指向具体房屋，同时原告向被告支付的补偿转让费30000元非房屋的价格，因此，可以认定《协议》所指向的标的物是购房指标，并非现成的房屋。其次，关于原、被告签订的《协议》的效力，《协议》是否有效，应当看是否违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定。从双方签订协议的过程和协议内容以及协议签订后的履行情况看，被告刘爱莲在协议上签字对《协议》进行了确认并收取了原告张桂香的转让费，可知其与原告张桂香签订《协议》完全是自愿行为，《协议》是双方的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫，损害国家利益的情形，也无恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益的情形存在。购房指标作为标的物能否进行转让，法律、行政法规并无禁止性规定。被告刘爱莲作为山西省农业科学院职工享有的对单位内部团购房屋的购买权，是其作为单位职工这一特定身份资格所享有的权利，其将所享有的购房权利转让给原告张桂香，是对其权利的自由处分，不违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害单位及他人的利益。虽然山西省农业科学院对购房资格有不得转让和变更户名的规定，但是这仅是山西省农业科学院的内部规定，不能代替法律或行政法规。因此，双方签订的《协议》合法有效。再次，关于第三人牛天恩是否为《协议》所指向的标的物的共同共有人，由于购房指标是具有一定身份资格的人员所享有的权利，被告刘爱莲作为山西省农业科学院职工而享有对其单位团购房的购买权，是其作为单位职工这一特定身份资格所享有的权利，因此，该权利属于被告刘爱莲个人独享，不属于夫妻共享，第三人牛天恩不是该权利的共同权利人。原、被告签订《协议》并未侵犯第三人牛天恩的权益，故对第三人要求确认其系被告刘爱莲买卖房屋的权利人之一及撤销原、被告签订的《协议》的主张，本院不予支持。被告刘爱莲将其享有的购房权利转让给原告张桂香后，即丧失对该权利的享有，原告张桂香成为该权利的合法享有人。现原告张桂香已交清涉诉房屋的购房款等全部款项，其应取得涉诉房屋康馨苑小区A区5号楼3单元12层02号房屋的所有权。虽被告刘爱莲与山西骅燕置业有限公司签订了《康馨苑小区商品房认购协议书》，由于其未支付任何购房款，故此协议并不能证明其系涉诉房屋的实际出资人及真实的购买人。现原告张桂香要求确认康馨苑小区E5-3-1202（A区5号楼3单元12层02号）房屋所有权为其所有，证据充分，本院予以支持。关于原告张桂香要求被告刘爱莲协助其办理变更房屋权属手续的问题，因涉诉房屋尚未办理房屋产权登记，但是按照协议约定被告刘爱莲有负有协助原告张桂香将房屋产权登记至其名下的义务，因此被告刘爱莲应及时协助原告张桂香办理变更房屋权属相关手续，费用由原告张桂香负担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第五十二条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、位于康馨苑小区A区5号楼3单元12层02号房屋所有权人为原告张桂香。
二、被告刘爱莲及时协助原告张桂香办理上述房屋的权属变更手续，费用由原告张桂香负担。
三、驳回第三人牛天恩的诉讼请求。
本诉案件受理费100元（原告已预交），由原告张桂香负担，第三人之诉案件受理费50元（第三人已预交），由第三人牛天恩负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 温 姣
人民陪审员 池凤林
人民陪审员 李小兰
二〇一四年九月二十三日
书 记 员 常红丽
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