云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2014）大民二初字第2号原告：应杨，男，1989年12月27日生，汉族，云南省大理市人，学生，住大理市。委托代理人：杨年丰，云南榆泰律师事务所律师，特别授权代理。被告：寸镜月，女，1975年11月2日生，白族，云南省鹤庆县人，个体户，住大理市。委托代理人：张文有，云南吴荣熙律师事务所律师，特别授权代理。原告应杨诉被告寸镜月买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月17日立案受理后，依法由审判员龚文适用简易程序公开开庭进行了审理。原告应杨的委托代理人杨年丰、被告寸镜月的委托代理人张文有到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告应杨诉称：原被告经大理市鑫城房产信息咨询公司介绍，于2013年8月9日自愿订立房屋买卖合同，由被告向原告购买坐落于大理市下关镇龙瑞小区二期二组团2栋2单元302号房屋，房屋面积为122.8平方米，买卖价格为848000元。合同订立后，被告于2013年8月10日支付了购房款398000元，原告向银行申请解除了贷款抵押，并配合被告办理了所有权的变更登记，原告履行了出让人的义务。被告应当将购房款余额全部付清给原告，但被告在支付了598000元后，尚余250000元购房款一直未付，原告多次催要，被告都以各种理由拒绝，还将帮助原告讨要房款的中介公司职员打伤，侵害了原告的合法权利。合同约定，被告逾期付款超过10日则视为违约，应承担赔偿原告总房价20%的违约金。特提起诉讼，1、请求人民法院依法判令被告支付给原告购房款250000元；2、判决被告赔偿给原告违约金169600元；3、判决被告承担本案的诉讼费用。被告寸镜月辩称：一、本案程序上存在错误。原告代理人的律师授权委托书来源及形成不合法。原告本人于2013年9月29日出国留学，至今仍在国外，其要在国内进行起诉、应诉等活动，应当出具驻在国使领馆或者当地爱国华侨团体的证明，但本案中原告没有出具必要的证明手续。二、本案实体上的意见。被告已依照合同约定全面履行自己的义务，并没有任何违约行为，依法不应承担违约责任。原告在2013年9月26日后一直未与被告联系，补充协议约定尾款250000元以银行贷款方式支付，由于原告出国其银行帐号销户不予配合办理，导致银行审查贷款未获通过，也导致尾款无法支付。在无法正常联系原告的情况下，被告为保护自己的合法权益，不得以向公证处办理了尾款250000元的公证提存手续，根据法律规定，自提存之日起，被告已向原告履行了付款义务。请求人民法院依法驳回原告的起诉。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：一、身份证1份，以证明原告的主体资格；二、房屋买卖合同2份，以证明双方订立合同的事实；三、欠条1份，以证明被告未付款情况；四、委托书及应云桦的身份证各1份，以证明原告委托其父亲代办出售房屋的相关法律事务；五、收条1份，以证明原告曾于出国前开具了收据。经质证，被告对原告提交的第一、二、三、五组证据三性无异议，但对证明方向不认可；对第四组中委托书不认可，对应云桦的身份证无异议。本院认为，原告提交的全部证据，证据来源合法、内容真实，与本案有关联性，证据之间能相互印证，本院予以确认。被告为证明自己的答辩主张，向本院提交了如下证据：一、房屋买卖合同1份，以证明被告已履行付款义务；二、证人证明1份，以证明订立合同后被告未能获得贷款的事实；三、接处警登记表1份，以证明双方为付款发生纠纷报警情况；四、公证书1份，以证明被告联系不到原告而采用公证提存的方式付款；五、结婚证1份，以证明被告与李春林为夫妻；六、申请证人王某出庭作证，证人王某证明：我参与了双方买卖房屋及贷款的过程，对于尾款250000元双方约定由被告向银行贷款支付，2013年9月29日，约定放贷的卡被原告注销后使被告不能办理贷款。后被告也凑足了250000元，因付款方式发生变更，在与原告的父亲协商付款时原告的父亲要求直接支付，但被告担心没有具体的委托手续害怕原告回来后再要钱，为此双方未能协商一致，被告就作了公证提存。经质证，原告对被告提交的第一、三、四、五、六组证据的真实性无异议，对第二组证据认为来源不合法、不认可。本院认为，被告提交的第一、三、四、五、六组证据，证据来源合法、内容真实，与本案有关联性，本院予以确认。被告提交的第二组证据其证据形式不合法，本院不予确认。根据确认的上述证据和庭审中双方当事人的一致陈述，本院认定以下法律事实：2013年8月9日，原、被告经大理市鑫城房产信息咨询公司介绍自愿订立《房屋买卖合同》，该合同主要内容是一、由被告向原告购买坐落于大理市下关镇龙瑞小区二期二组团2栋2单元302号房屋，房屋面积为122.8平方米；二、买卖价格为848000元；三、该房屋涉及的税费由被告方承担；四、被告交付给原告购房定金10000元，如原告违约则双倍返还，如被告违约则不予返还；五、房屋交房时间为2013年8月12日之前，过户时间为2013年8月31日前；六、中介信息服务费由被告承担；七、付款方式为2013年8月10日前支付购房款398000元，用于房屋解除银行抵押贷款并赎出房屋所有权证，剩余房款450000元待被告办理房屋过户及土地证过户手续当日由被告通过银行按揭贷款并放款当日一次性付清，支付款以原告给被告的收款收条及银行转账凭条为依据；八、违约责任为1、除不可抗力因素外，任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方总房价的20%作为违约金。2、被告不能按期支付房款或者原告不能按期交付房产的，每逾期一日由逾期方向对方支付每日200元，超过十日则视为违约。3、如自愿解除合同，则双方自行承担带来的后果。合同订立后，被告于2013年8月10日支付了购房款398000元，原告向银行申请解除了该房屋贷款抵押，双方于2013年8月14日进行了房屋的移交，于2013年9月9日办理了该房屋所有权的过户登记。后双方对第一次付款数额、时间又进行了协商变更，被告又向原告支付了购房款200000元，2013年9月26日，双方又签订了《房屋买卖合同》，该合同将付款方式变更为2013年8月30日前支付购房款598000元，剩余房款250000元待被告办理房屋过户及土地证过户手续当日由被告通过银行按揭贷款并放款当日一次性付清，支付款以原告给被告的收款收条及银行转账凭条为依据。合同的其他内容与原合同内容一致。2013年9月26日，被告出具给原告欠条一份，欠条内容为今欠应杨房款250000元正，由银行按揭放款日一次性付清给应杨，从此欠条写出之日起二个月内付清。2013年9月29日，约定放贷的卡被原告注销后使被告不能办理贷款。后被告自行凑足了250000元，但被告与原告的父亲协商付款方式时双方未能达成一致意见，被告于2013年12月6日向大理州苍洱公证处申请办理提存公证，大理州苍洱公证处为寸镜月、李春林办理了提存公证。本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原告应杨与被告寸镜月之间的买卖合同主体资格合法，意思表示真实，且不违背法律法规的强制性和禁止性规定，属有效合同。依法成立的合同受国家法律保护，当事人均应严格履行自己的义务。在合同履行过程中，原告已按约定履行了房屋交付和办理该房屋所有权的过户登记义务。在被告出具给原告欠条后双方对剩余尾款250000元付款的时间作出了明确约定，被告应在2013年11月26日前支付尾款，被告已于2013年12月6日办理了提存公证，办理提存公证后应视为被告已履行了付款义务，根据合同约定，被告在2013年12月6日已履行付款义务，未超出合同约定的违约行为计算期限，不应视为违约行为，但应承担逾期付款责任，被告应赔偿给原告逾期付款的滞纳金2000元（10天×200元/天）。因此，原告应杨要求被告寸镜月支付购房款250000元的请求有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求被告支付违约金169600元的请求不合法，本院不予支持。被告就其不应承担违约责任提出的答辩意见成立，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零四条、第一百零九条之规定，判决如下：一、由被告寸镜月在本判决书生效后10日内支付给原告应杨购房款人民币250000元和逾期付款的滞纳金2000元。二、驳回原告应杨的其他诉讼请求。案件受理费7594元，减半收取3797元，由原告应杨承担1797元，由被告寸镜月承担2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期间为二年。审判员  龚文二〇一四年二月二十七日书记员赵文辉