海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼96民终2160号上诉人（原审原告）：张楠楠，女，1981年8月19日出生，汉族，住海南省屯昌县。委托诉讼代理人：郑玉敏，女，住海南省屯昌县，由海南省屯昌县美林湖国际社区业主委员会推荐。被上诉人（原审被告）：海南美丰不动产有限公司，住所地海南省屯昌县屯城镇昌盛路370号。法定代表人：马进明，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏颖峰，海南外经律师事务所律师。上诉人张楠楠因与被上诉人海南美丰不动产有限公司（以下简称美丰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省屯昌县人民法院（2017）琼9022民初241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张楠楠上诉请求：1.撤销原审第二项判决；2.改判支持上诉人原审第二、三、四项请求；3.由被上诉人承担全部诉讼费。事实和理由：1.被上诉人支付逾期办证违约金5100元理由充分。上诉人按期去交办证手续，遭到拒绝、拒收。上诉人立即向税务部门交了契税。实际是被上诉人内部矛盾导致不具备办证条件，是过错方，上诉人无过错。2.上诉人请求被上诉人加倍支付天棚抹灰费理由充分，具有时效中断的情形。3.被上诉人应当免除上诉人对市政供水和先期物业费。因市内供水管线已接到本社区，而被上诉人没有及时内接，应承担未及时接通的责任；在上诉人入住前期的装修阶段物业费应当由被上诉人承担。综上，请二审支持上诉人的上诉请求。美丰公司辩称，一、被答辩人主张逾期办证违约金没有事实根据。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件五补充协议第1条和第10条的约定，时至今日，被答辩人仍旧没有向答辩人支付办证所需税费款、故答辩人的办证期限至今无法起算，答辩人对此免责。二、被答辩人主张双倍赔偿天棚抹灰款已过诉讼时效，丧失胜诉权。双方所签合同第十三条约定了出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任，合同附件三也约定了天棚为水泥砂浆抹灰。2014年3月7日，被答辩人领取了案涉房屋的钥匙，占有、使用了案涉房屋。该房屋在交付时，天棚尚未抹灰，被答辩人知道或应当知道自己的权利被侵害，即从该日起就应起算被答辩人的诉讼时效。被答辩人在二年的诉讼时效内，未就天棚尚未抹灰之事主张权利，依照民法通则第一百三十五条之规定，诉讼时效届满后，被答辩人已丧失胜诉权。三、被答辩人关于市政供水及要求答辩人承担物业管理费的诉求不当。答辩人早已向屯昌县政府部门缴交包括市政设施综合配套费在内的全部报建费用。屯昌县政府因修建雨水岭大道导致市政给排水不能到位，已超出答辩人能力范围，市政供水不到位的责任在政府不在答辩人，且答辩人以提供了合格的自备井水以替代。双方所签《商品房买卖合同》附件五中，已就物业管理费的缴费对象、前期物业服务内容、项目及价格做了明确约定，被答辩人收房后无任何异议，享受了物业管理服务，应承担物业管理费用。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请予以维持。张楠楠向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期交房违约金12750元；2.判令被告支付逾期办证违约金5100元；3.判令被告加倍支付棚顶抹灰费用5684元；4.判令被告履行合同第十四条之约定交付物业服务费直至达到市政供水之日止；5.由被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2012年12月21日，原告张楠楠与被告美丰公司签订《商品房买卖合同》（编号：TC-201-0011939）及补充协议，合同约定被告将其开发的美林湖国际社区第5幢3层305号房以总价人民币170000元出售给原告，原告付款方式为一次性付款，该商品房为预售商品房，建筑面积为39.48平方米。合同第八条约定：”出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件......。”合同第九条约定：”出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十三条约定：”出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。”合同第十五条约定：”出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。”其所指第3项即本合同附件五中的补充协议第1条：”出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当子买受人提出解除合同通知到达之日起十五天内退还全部已付款及同期银行贷款利率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为接受买受人自愿放弃该权利”；第10条：”买受人同意在该房屋交付当天向出卖人缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需的各种税费、手续费，税费、手续收取类别及标准按届时相关税收政策由出卖人代收代缴，如因买受人不能按时缴交税费导致延期办理《房屋所有权证》和《土地所有权证》的，出卖人免责”。除此之外，该合同补充协议附件三《装饰、设备标准（交房标准）》中第9条约定：”内墙、天棚：水泥砂浆抹灰”；附件四约定：”前期物业服务内容的约定......2.前期物业服务费用项目及价格：电梯费：按实际用电量公摊；公摊水费：按实际用水量公摊；公摊电费：按实际用电量公摊......”；附件五第2条约定：”买受人同意由海南屯昌美林物业管理有限公司作为美林湖项目前期物业服务管理公司并同意自合同约定的交房之日起向海南屯昌美林物业管理有限公司缴交相关的物业费用，美林湖项目地面停车位由屯昌美林物业管理有限公司管理，使用人有偿使用。3、买受人同意自合同约定的交付之日起一次性向屯昌美林物业管理有限公司缴交第一年的物业管理费，收费标准按空置房收取70%的物业服务费，日常养护费用照常收取，一年后按物业服务费用的100%每月收取”。合同签订当日，原告依约向被告交纳了房屋总价款170000元，被告出具了收据；2014年3月7日，海南屯昌美林物业管理有限公司向原告出具《美林湖二期收款收据》”今收到张楠楠交来5栋305房，测绘面积（㎡）39.48，物业管理费（2013.8.1-2014.7.31）497.00，水费100，电费100，合计697.00元”；2016年12月17日，海南屯昌美林物业管理有限公司向原告出具《海南增值税普通发票》”张楠楠，物业管理费，价税合计（小写）￥2369.00，备注：5-305物业费（2014.8.1-2017.12.31）止，预交意见优惠一个月”。交房时，被告未依合同约定为原告作房屋天棚抹灰。另查，美林湖国际社区第1幢楼已在屯昌县住房和城乡建设局办理房产预售许可证，并于2015年1月28日竣工验收合格及2016年7月6日取得建筑工程竣工验收备案证。一审法院认为：原、被告双方于2012年12月21日签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。依法成立的合同，受法律保护，双方当事人应按合同约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案争议的焦点是：一、关于原告诉请是否超过诉讼时效的问题；二、被告是否存在逾期交房和逾期办证的情形及违约责任的计算问题；三、案涉房屋天棚抹灰违约责任的问题；四、案涉房屋市政供水的约定及免除物业费的问题。一、关于原告诉请是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定”向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”；第一百四十条规定”诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”。首先，关于原告诉讼时效的起算时间。一审法院认为，原、被告的实际交房时间应以原、被告双方均认可的交钥匙时间或第一次缴交物业管理费的时间为准。本案中，原告于2014年3月7日第一次向物业公司缴交物业管理费,故该时间为原告实际的交房时间，因此，原告应于2016年3月6日前向法院提起诉讼。其次，本案是否存在诉讼时效中断情形。2015年4月17日，美林湖业委会向被告发出《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》并收到了回执。一审法院认为，业委会代表了全体业主的利益，是及时向被告反映了各业主的意愿和要求的体现。根据业委会向美林湖开发商及物业公司发出的意见函，结合该业委会向县公安机关报案[2015年7月9日，美丰公司原代理董事长（股东之一）涉嫌职务犯罪，屯昌县公安局对其立案侦查，现该案已移送一审法院，案件审理中]，以及各业主自收房后不断向县政府及各行政主管部门上访的事实，足以认定其已构成了原告诉讼时效中断的情形。因此，自2015年4月17日起，应重新计算诉讼时效。第三、关于原告的诉请是否均未超过诉讼时效。本案中，原告诉请的是要求被告承担逾期交房、逾期办证、加倍支付棚顶抹灰费用的责任，但原告用以证明未超诉讼时效的《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》中，仅就被告存在逾期交房、逾期办证的问题要求被告限期落实，而未对棚顶抹灰责任提出要求。因此，原告以函件主张其诉求存在诉讼时效中断情形，仅适用于原告提出被告应承担的逾期交房与逾期办证责任，而不适用于加倍支付棚顶抹灰费用的责任。综上，原告于2017年3月10日向法院提起诉讼，其诉请被告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金的主张未超过2年的诉讼时效。二、关于被告是否存在逾期交房和逾期办证的情形及违约责任的计算问题。（一）关于逾期交房情形及违约责任的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：”对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，根据原、被告双方在合同中的约定，被告应当于2013年6月30日前交付房屋给原告。但原告于2014年3月7日才第一次向海南屯昌美林物业管理有限公司交纳了物业管理费及水电费，此时才能认定被告完成房屋的实际交付。故自合同约定的被告应交房日期至实际交房日期，被告逾期交房250天。其次，原、被告双方在《商品房买卖合同》第九条明确约定出卖人逾期交房的违约责任：”逾期超过90日后，买受人有权解除合同。......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”原告诉请被告承担逾期交房的违约金，予以支持，违约金的计算数额为170000元×250天×0.3‰=12750元。（二）关于是否存在逾期办证的情形及违约责任的问题。原、被告双方在合同附件五补充协议中约定了办证及免责事由，原告直至房屋交付当日仍未按约定向被告缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需要的各种税费、手续费，故被告属于逾期未办证情形，原告主张被告支付逾期办证违约金的诉求，不予支持。三、原告诉请被告加倍支付天棚抹灰费是否予以支持的问题。本案中，原告在交房时应当发现天棚未抹灰而未及时向被告主张权益，庭审中也未能提供相关证据证明原告该项诉求存在诉讼时效中断的情形，故原告于2017年3月10日才向一审法院诉请被告加倍支付天棚抹灰费用5684元的主张，已超过2年的诉讼时效，不予以支持。四、关于涉案房屋的市政供水的约定及免除物业费的问题。原告认为被告未按合同约定在交房之日实现市政供水已构成违约，应承担相应违约责任。一审法院认为，市政供水及设施建设必须由地方政府及其职能部门才能落实到位，双方约定市政供水的内容已超过被告的职责能力范围，该约定不具合理性。被告在地方政府未按照计划将供水设施延伸至小区红线处的情况下，在小区内挖井取水，通过挖井取水代替市政供水的方式解决小区居民的正常供水需求，并且水质符合居民的用水标准，原告住房也已实现正常供电，因此原告入住所购房屋并正常使用理应支付相应的物业服务费；而且，双方在合同附件五中的补充协议第2、3条和附件四中的第1、2条对物业管理费的缴交对象、前期物业服务内容、项目及价格进行了明确的约定。原告应承担的水电费，除了支付自己使用部分，仍要对公摊设施的照明、公共电梯的损耗、卫生清洁、园林绿化的养护进行合理的分摊。综上，原告以所购商品房未达到市政供水为由要求被告自起诉之日起免除原告物业管理费并承担相应的水电费差价，直至市政供水为止的诉讼请求，不予支持。依照中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告张楠楠支付逾期交房违约金12750元；二、驳回原告张楠楠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费681.3元，由原告张楠楠负担369.1元，被告海南美丰不动产有限公司负担312.2元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对当事人在一审中提交的证据予以确认。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.被上诉人是否逾期办证，应否支付逾期办证违约金；2.被上诉人是否应向上诉人加倍支付天棚抹灰费用；3.被上诉人是否应当承担达到市政供水之日的物业管理费。关于争议焦点一，上诉人与被上诉人在双方签订的《商品房买卖合同》中对办证事宜进行了约定，上诉人主张被上诉人逾期办证，应举证自己履行了合同义务，即收房当日向被上诉人交付办理房屋所有权证所需的契税、手续费等各项税费。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，至一审起诉时止，上诉人主张是被上诉人拒收办证所需相关税费，但未能提供证据证实，且未提供证据证明其已履行交付给被上诉人的义务，应承担不利后果。一审驳回上诉人的该项诉讼并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，双方签订的《商品房买卖合同》附件三装饰、设备标准（交房）第9项约定”内墙、天棚：水泥砂浆抹灰”。上诉人于2014年3月7日实际收房时即应当知道天棚尚未进行抹灰，故其向被上诉人主张天棚抹灰的诉讼时效期间应当以商品房交付时起算。但至一审起诉时，上诉人未能提供证据证实存在诉讼时效中止、中断而未超过诉讼时效期间的情形，故上诉人主张该项权利已超过诉讼时效。被上诉人在一审中提出诉讼时效的抗辩事由成立，一审法院以超过诉讼时效为由驳回上诉人的诉讼请求并无不当，本院予以维持。上诉人该项上诉理由不成立，本院不予支持。关于争议焦点三，市政供水及相关设施属于地方政府及其职能部门范围，不属于被上诉人职责能力范围内，被上诉人在市政供水不到位的情况下，通过挖井取水方式来满足小区正常供水需求，且已通过检验证明自备井供水符合居民的用水标准，虽然与合同约定稍有不符，但也是满足基础设施使用条件的方式之一。上诉人未提供证据证明被上诉人在供水方面存在过错，且被上诉人已依据合同约定对小区进行物业管理，上诉人也应按照合同约定履行交纳物业管理费的义务，上诉人主张被上诉人承担物业管理费没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，张楠楠的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75.10元，由上诉人张楠楠负担。本判决为终审判决。审 判 长 林芝静审 判 员 王东史审 判 员 吴罗南二〇一七年十二月二十日法官助理 蔡大武书 记 员 陈小娜附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。