浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙民提字第46号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：宁海县桃源街道浦西社区庙前丁经济合作社。住所地：浙江省宁海县桃源街道浦西社区庙前丁村。
负责人：蔡建东，该合作社社长。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：宁海县桃源街道浦西社区堤树经济合作社。住所地：浙江省宁海县桃源街道浦西社区堤树村。
负责人：胡久永，该合作社社长。
上述两再审申请人的委托代理人：吴晓奎。
上述两再审申请人的委托代理人：杨贤界，浙江浙杭律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：潘华生，农民。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：潘永平，农民。
上述两被申请人的委托代理人：赵崇樨，浙江泽大律师事务所律师。
再审申请人宁海县桃源街道浦西社区庙前丁经济合作社、宁海县桃源街道浦西社区堤树经济合作社（以下简称两合作社）为与被申请人潘华生、潘永平租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市中级人民法院2013年7月29日作出的（2013）浙甬民二终字第390号民事判决，向本院申请再审，本院于2014年4月16日作出（2014）浙民申字第36号民事裁定，决定提审本案。本院于2014年5月28日再审立案后，依法组成合议庭，于2014年6月26日公开开庭审理了本案。再审申请人两合作社的委托代理人吴晓奎、杨贤界，被申请人潘华生、潘永平的委托代理人赵崇樨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宁海县人民法院一审查明：2002年3月10日，以两合作社为甲方和以潘华生、潘永平为乙方签订了《堤树村庙前丁村关于陶器厂场地租赁协议》一份，约定由两合作社将坐落于宁海县桃源街道下山嘴原堤树陶器厂场地租赁给潘华生、潘永平使用，租赁期限自2002年3月10日至2012年3月9日，租期前5年每年租金为10000元，后5年每年租金为14000元。该协议第7条约定：“……在租赁期满时，如甲方需收回租赁场地，乙方房产在30万以内，由评估中心评估后，确定房产金额，如乙方不再租赁，按评估中心折旧评估价，由甲方退还给乙方。”之后，潘华生、潘永平在上述场地上搭建了砖混结构的建筑物6幢、竹结构的建筑物5幢、钢结构的建筑物1幢（大门东侧三间棚屋承租之前即存在），总价值为285450元。2012年6月12日，双方签订《针对堤树、庙前丁陶器厂承租满期搬迁的协议》，约定：潘华生、潘永平将上述场地内的自备设施、设备于2012年6月30日前全部清场搬迁。因潘华生、潘永平未及时腾空场地，两合作社于2012年9月17日向该院起诉，要求潘华生、潘永平腾空场地，该院于2012年12月3日作出（2012）甬宁民初字第1584号民事判决书，判令潘华生、潘永平腾空上述场地，该判决已生效。
经潘华生、潘永平申请，原一审法院委托宁波恒业资产评估有限公司就涉案建筑物进行价格评估。该公司出具恒业资评（2012）145号资产评估报告书及该公司对两合作社提出的异议的答复各一份，确认诉争场地内的建（构）筑物目前的评估价值为297810元，原一审法院认定潘华生、潘永平诉请范围内的建筑物12幢折旧后的价值为285450元。
本案潘华生、潘永平于2012年5月28日诉至法院，请求判令：两合作社支付搭建钢棚、油毛毡棚、挖井等费用共计297810元。审理中，潘华生、潘永平撤回部分诉讼请求，要求两合作社支付砖混结构的建筑物6幢、竹结构的建筑物5幢、钢结构的建筑物1幢的价值285450元。
一审法院认为：双方签订的《堤树村庙前丁村关于陶器厂场地租赁协议》系双方的真实意思表示，该协议合法有效。上述协议第7条约定“……在租赁期满时，如甲方需收回租赁场地，乙方房产在30万以内，由评估中心评估后，确定房产金额，如乙方不再租赁，按评估中心折旧评估价，由甲方退还给乙方。”该条款应理解为：合同期满后如潘华生、潘永平不再续租，潘华生、潘永平在上述场地上搭建的房产应进行评估，如果评估折旧价超过30万元，则两合作社应按30万元的标准支付潘华生、潘永平房产的价值，如评估折旧价少于30万元，则两合作社应按实际评估价支付潘华生、潘永平房产价值。现两合作社已提起诉讼，以其行为表示不再将该场地租赁给潘华生、潘永平，且该诉讼也已作出了判决，故两合作社应按协议约定向潘华生、潘永平支付房产折旧价值285450元。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，于2013年5月3日作出（2012）甬宁民初字第848号判决：宁海县桃源街道浦西社区庙前丁经济合作社、宁海县桃源街道浦西社区堤树经济合作社限于判决生效后三十日内支付潘华生、潘永平房产折旧价285450元。一审案件受理费5800元，由两合作社负担。
一审宣判后，两合作社不服，向宁波市中级人民法院提出上诉称：1、《堤树村庙前丁村关于陶器厂场地租赁协议》第7条约定：“在租赁期届满时，如甲方需收回租赁场地，乙方房产在30万以内，由评估中心评估后，确定房产金额，如乙方不再租赁，按评估中心折旧评估价，由甲方退还给乙方。”该条约定，意味着潘华生、潘永平在租赁场地后，可能会根据其生产需要搭建建筑物，但搭建建筑物必须报经有关部门审批许可，而实际双方均未履行报批手续。因此，该条约定违反了法律强制性规定，不具有法律效力。2、涉案建筑物系违法建筑，按照浙江省人民政府“三改一拆”文件已被列为依法拆除的对象。因此，一审判决认定的价值285450元的建筑物将因被政府拆除而变得一文不值。3、一审判决仅凭陈某、潘某、杨军三人的证词来认定涉案建筑物系潘华生、潘永平搭建，实欠慎重。陈某、潘某与潘华生、潘永平系朋友关系，其证言的真实性值得推敲。杨军的证言的取得，违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，系非法证据，不能作为证据使用。潘华生、潘永平称涉案建筑物系其委托他人建造，但未提供书面证据佐证，比如委托建造合同、工程款付款凭证、建筑材料采购证明等。双方签订的《针对堤树、庙前丁陶器厂承租满期搬迁的协议》约定：“乙方因生产、搬迁需要，决定于2012年6月30日，将租赁厂房内的自备设施、设备全部清场搬迁，如乙方未按时搬迁，甲方将没收乙方的全部保证金，并强制进行清场。”根据该约定，涉案建筑物本来就属于两合作社所有。4、宁波恒业资产评估有限公司出具的评估报告书取价依据不合理。涉案建筑物即使是潘华生、潘永平搭建，搭建人为个人而非有相应资质的建筑工程公司，不应按有资质的建筑工程公司施工的情况来取价。该建筑物并未经国家相关部门的正规验收，因此，其建筑材料采价、质量并不能按国标的造价信息价予以取价。根据潘华生、潘永平自述，涉案建筑物及其他设施当时仅花费25至30万元，而评估报告采用重置成本法评估的原值为886000余元，显然不能反映事实原貌。综上，一审判决事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决，驳回潘华生、潘永平的诉讼请求。
潘华生、潘永平答辩称：1、双方签订的租赁协议第7条，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形。两合作社出租的原陶器厂场地，约定承租人根据需要建造房屋。至于建筑物是否审批，并不影响合同该条约定的效力。如需履行审批手续，则责任主体是出租人，而非承租人。2、据了解，涉案建筑物到目前为止还不是三改一拆的对象，两合作社也没有证据证明涉案建筑物属于三改一拆建筑物的事实。3、双方当事人签订的协议抬头是场地租赁协议，协议内容也强调租赁标的物是场地，而非厂房。协议第7条约定允许潘华生、潘永平在租赁场地上建房，排除了潘华生、潘永平承租场地时有建筑物存在的可能性。一审庭审中潘华生、潘永平申请多名证人作证，证实涉案场地上的房产系潘华生、潘永平搭建。作为几十万元价值的房产，如确是村里或者陶器厂建造，两合作社应该举证证明。双方签订的《针对堤树、庙前丁陶器厂承租满期搬迁的协议》，其中“决定于2012年6月30日将租赁厂房内的自备设施、设备全部清场搬迁”这句话，主要意思在于什么时候搬出去，并不是表述租赁的是什么东西，不能证明厂房是两合作社所建的事实。4、一审法院委托的评估报告合理合法、客观公正，能够反映建筑物的客观价值以及折旧后的价值。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审法院查明的事实与一审法院认定的事实一致。
二审法院认为：双方当事人签订的《堤树村庙前丁村关于陶器厂场地租赁协议》，系真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。该协议第7条约定：“……在租赁期满时，如甲方需收回租赁场地，乙方房产在30万元以内，由评估中心评估后，确定房产金额，如乙方不再租赁，按评估中心折旧评估价，由甲方退还给乙方”，因原一审法院作出的已经发生法律效力的（2012）甬宁民初字第1584号民事判决，判令潘华生、潘永平将涉案场地腾空后返还给两合作社，故两合作社理应按上述约定向潘华生、潘永平支付经折旧评估后的房产价款。原一审法院委托宁波恒业资产评估有限公司对涉案房产的价值进行评估。两合作社虽对被评估房产的“评估值=重置价×综合成新率”和评估的房产原值有异议，但此系评估单位基于专业而作出，两合作社并无足以反驳的证据和理由，故原一审法院对该评估意见予以采信，并无不当。一审中，潘华生、潘永平申请证人陈某、潘某出庭作证，以证明潘华生、潘永平建造了涉案房产的事实，原一审法院为查明事实向案外人杨军作了调查询问，并由双方当事人发表了质证意见，原一审法院结合上述证据和双方签订的租赁协议内容，认定潘华生、潘永平在承租涉案场地后搭建了砖混结构建筑物6幢、竹结构建筑物5幢、钢结构建筑物1幢，并无不当。两合作社主张涉案场地上的建筑物本来就属于其所有，但未提供证据予以证明，难以采信。至于涉案场地上所搭建的房产是否系违章建筑，应由相关行政部门作出认定，不属于人民法院审理民事案件的范围。综上，原一审法院认定事实清楚，适用法律正确。两合作社的上诉理由难以成立，不予支持。该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由两合作社负担。
两合作社不服二审判决，向本院申请再审称：1、双方签订的租赁协议违反效力性法律强制性规定，应认定无效，潘华生、潘永平的非法利益不应得到保护。2、原审法院以《资产评估报告书》作为定案依据，有失客观公允。潘华生、潘永平在一审中自认总投入25-30万元，使用10年后，《资产评估报告书》却又认为重置价为886155元，残值有297810元，与起初造价相差无几，原审最终判决支付285450元，与评估报告的差价未作说明，难以信服。案涉标的物属于违章建筑，已列入“三改一拆”范围，不应采用成本重置法进行评估，而应采用收益现值法进行评估。且该报告评估的范围也超出了潘华生、潘永平建造的范围。3、有新证据可以证明讼争标的物均属违章建筑，已列入“三改一拆”范围，并提供了宁海县人民政府桃源街道办事处、宁海县桃源街道办事处社区建管科的证明。综上，请求撤销原审判决，改判驳回潘华生、潘永平的诉讼请求。
潘华生、潘永平答辩称：1、原审判决依法有据。双方签订的租赁协议第7条明确约定，在租赁期满后，如甲方需收回租赁场地，乙方房产在30万元以内，由评估中心评估后，确定房产金额。而本案一审法院委托的评估机构系双方在公开的前提下通过随机摇号的方式在有司法评估资质的机构中产生，其评估报告合理合法、客观公正，能够反映建筑物的客观价值。评估机构在收到两合作社提出的异议之后，已作了详尽的回复和解释，出具报告书的过程也符合协议精神和法院委托评估的本意。2、关于案涉建筑物由谁搭建的问题。双方当事人签订的租赁协议中有多处均是强调租赁物系场地，而非厂房，且抬头标明的也是场地租赁，协议第3条也写明是场地，并标明四至；协议第4条也是写明如果征用租赁土地，未提及厂房；协议第7条也写明允许潘华生、潘永平在租赁场地上进行建房；协议第10条也排除了租赁场地上建筑物的存在；一审庭审过程中的证人证言能够得以印证，而两合作社主张建筑物系其建造没有任何书证物证，也没有任何证人证言予以印证。3、案涉建筑物是否属于违章建筑与本案并无关联。双方签订的租赁协议并不存在违反法律强制性规定的问题，即便存在没有审批导致的责任后果，亦应当由两合作社承担。建筑物是否属于三改一拆的范畴与本案没有关联。综上，请求驳回两合作社的再审申请，维持原判。
再审中，两合作社提供了两份新证据材料：证据1是宁海县人民政府桃源街道办事处2013年8月5日出具的《证明》，证据2是宁海县国土局资源局2014年6月23日出具的宁土资改83、85号《责令限期改正土地违法行为通知书》，拟证明涉案房产即原堤树陶器场上的建筑物属于违章建筑、违章用地，系“三改一拆”范围之内。
针对两合作社提交的证据，潘华生、潘永平质证认为：对于《证明》、《责令限期改正土地违法行为通知书》的形式真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议。三改一拆专项工作由市县政府牵头组建行动领导小组办公室，对于相应的建筑物是否属于三改一拆范围由该办公室进行认定后向有关人员寄送通知书。宁海县桃源街道办事处没有权利对案涉建筑物是否属于三改一拆范围作出证明。何况该办事处与两合作社是利害关系人，其出具的证明为无效证据。宁海县国土局资源局出具的通知书中并没有明确具体的违法行为究竟是什么，无法确认是否与搭建的建筑物有关。
本院经审查作如下认证：二审判决系2013年7月29日作出，证据1系2013年8月5日、证据2系2014年6月23日形成，且两合作社在二审中即提出涉案建筑物为违章建筑的抗辩主张，因此证据1、证据2的提出符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第十条第（二）项之形式要求。证据1和证据2两者可以相互印证，证明涉案建筑物为违章建筑，且潘华生、潘永平庭审中对涉案建筑物未办理合法审批手续也是认可的，故该两份证据本院予以采纳。此外，本院对原一、二审查明的其余事实予以确认。
本院经审理认为：两合作社与潘华生、潘永平签订的场地租赁协议第7条约定，在租赁期满时，如甲方（两合作社）需收回租赁场地，乙方（潘华生、潘永平）房产在30万元以内，由评估中心评估后，确定房产金额，由甲方退回给乙方，该约定虽未明确限定协议所称“房产”系指合法建筑物，但只有按合法建筑物去理解，方符合法律的价值取向，合同利益方能得到法律的保护和支持。但根据两合作社再审中提交的新证据，可以证实涉案建筑物为违章建筑物。因违章建筑物缺乏法律的保护，其价值与合法建筑物的价格相差悬殊，宁波恒业资产评估有限公司原一审时出具的资产评估报告书未考虑这一因素，故本院不予采纳。再审中，本应对涉案违章建筑物的残存价值另作评估，但两合作社向本院明确表示愿意将10年的租金12万元退还给潘华生、潘永平，作为解决本案场地租赁纠纷的补偿。本院认为，两合作社的承诺系其真实意思表示，且12万元的补偿已明显高于涉案违章建筑物的残存价值，未损害到潘华生、潘永平的利益，故本院予以认可。
综上，两合作社的再审理由和诉讼请求成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，本案系因两合作社提交新证据所引起的改判，不属于错误裁判案件。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第十条第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销宁波市中级人民法院（2013）浙甬民二终字第390号民事判决和宁海县人民法院（2012）甬宁民初字第848号民事判决；
二、宁海县桃源街道浦西社区庙前丁经济合作社、宁海县桃源街道浦西社区堤树经济合作社于本判决送达后十日内支付潘华生、潘永平补偿款12万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各5800元，均由宁海县桃源街道浦西社区庙前丁经济合作社、宁海县桃源街道浦西社区堤树经济合作社共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢世昌
审 判 员 董国庆
代理审判员 田建萍
二〇一四年八月十一日
书 记 员 赵 丹