广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0105民初8124号原告：管键华，男，1966年10月12日出生。委托代理人：李遥约，广东安国律师事务所律师。被告：童浪年，男，1973年12月14日出生。委托代理人：李什康、黄秀连，均为广东法制盛邦律师事务所律师。第三人：广州市正家房地产代理有限公司，住所地广州市海珠区文华街106号。法定代表人：彭玲。委托代理人：杨智波，第三人公司职员，联系地址同第三人公司地址一致。原告管键华诉被告童浪年、第三人广州市正家房地产代理有限公司买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人李遥约，被告及其委托代理人李什康，第三人的委托代理人杨智波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年6月8日，原告与被告、第三人三方签订编号为NO1002157的《房地产买卖合同》，就被告购买原告所有的海珠区南洲路瑞宝花园宝丰街36号房屋达成一致意见，总楼价为150万元整。合同附件中约定首期楼款45万元，被告应于原贷款银行通知还贷之日起25天内付至原告供款账号内。为保证债务的履行，被告在2016年6月8日支付给与原告5000元定金。签订合同后，原告如约向银行递交了提前还款申请书，银行受理后通知可提前赎契还款。随后，原告将提前还贷情况告知被告，要求被告按照合同约定支付首付款以便银行扣款。然而，被告并未按照约定在25天内将首付款付至原告供款账号内。为敦促被告办理赎契手续，原告多次致电、短信被告，并且于2016年8月8日委托第三人向被告发出敦促函。但被告收取敦促函后并未履行合同。原告又于2016年8月10日、8月12日、8月20日、8月26日相继多次寄出敦促函，被告均以种种理由拒收。原告在多次敦促被告履行合同义务以便完成交易无果的情况下，于2016年9月20日向被告及第三人邮寄《关于解除海珠区南洲路瑞宝花园宝丰街36号买卖合同通知书》，以被告构成根本违约为由解除双方签订的房地产买卖合同，随后原告也以短信的形式告知被告和第三人。综上所述，原告已经按照双方签订的房地产买卖合同以及补充协议中的约定履行了合同义务，但被告迟迟不履行合同约定义务，经原告多次催告后在合理期限内仍不履行合同主要债务，属于《合同法》第94条规定的合同解除的情形。因此，原告起诉要求判令：1、判令解除2016年6月8日签订的《房地产买卖合同》中原、被告双方就位于海珠区南洲路瑞宝花园宝丰街36号的房屋形成的买卖合同关系；2、被告向原告支付解约违约金150000元；3、被告向原告支付原告垫付的公证费1000元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：一、原告从未按《房地产买卖合同》附件的约定向被告提供“原贷款银行通知还贷”的相关文件，原告无权要求被告支付赎契款。1、根据《房地产买卖合同》(N01002157)附件第二条第（二）款“涂销抵押后付款”第4项“D买方应于原贷款银行通知还贷之日起25天内由买方付至卖方供款账号内”的内容可知，原告要求被告支付款项的条件是“原贷款银行通知还贷”，但原告从未向被告出示或提供过原贷款银行通知还贷的文件，其无权要求被告支付赎契款。2、原告提供的《提前还款受理回执》载明的内容仅为受理回执，并非银行已审批同意还贷的文件，因此原告要求被告予以支付赎契款的条件并未成就，其无权要求被告支付赎契款。二、被告并不存在违约行为，原告在提起诉讼之前从未向被告出示过《提前还款受理回执》，且原告提供的《提前还款受理回执》从形式及内容上看，均无法体现该文件的真实性，主要情形如下：1、《提前还款受理回执》的抬头处仅写明为“管”字，甚至没有申请人的全名，而银行办理业务的书写习惯一向较为规范，要求写全名。因此该《提前还款受理回执》不真实。2、《提前还款受理回执》的第三行甚至没有勾选任何的提前还贷内容选项，而该选项系银行审批提前还贷申请的必选内容，银行的审批过程必然会涉及申请人申请提前偿还全部贷款还是申请提前偿还部分贷款，否则在申请事项不明确的前提下，银行根本无法审批。而原告提供的《提前还款受理回执》没有涉及申请提前偿还全部贷款还是提前偿还部分贷款的选择，该证据明显不真实。3、《提前还款受理回执》没有任何银行的盖章，且没有任何批准同意提前还贷的内容及没有申请日期，由此可见，该材料明显为原告伪造。综上所述，鉴于原告在提起诉讼之前从未向被告出示过《提前还款受理回执》，且原告提供的《提前还款受理回执》并不真实，在原告要求被告支付赎契款的条件并未成就的情形下，被告并不存在任何违约行为。三、原告未按《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同的补充协议》的约定，由原告及其配偶办理全权委托由诚赛按揭有限公司人员办理赎契等手续的公证，其行为本身构成严重违约。根据《房地产买卖合同》(NO1002157)附件第二条第（二）款“涂销抵押后付款”第3项“B、买方出资赎契【√】卖方必须于本合同签署后三天内不可撤销地全权委托经纪方或经纪方指定之诚赛按揭有限公司人员办理赎契手续，不得中途擅自撤销委托和未得到经纪方同意的前提下擅自从贷款银行取回产权资料，否则视为严重违约”的内容，结合《房地产买卖合同的补充协议》第2条“在买方出资赎契前，由卖方以及配偶去公证处办理全权公证委托书（不包含代收楼款权限）给经纪方指定的人选”的约定，原告于本案中未与其配偶去公证处办理全权公证委托，且未按要求由按揭公司办理赎契手续的行为已构成严重违约。四、鉴于被告于本案中不存在违约行为，且原告要求支付赎契款项的条件未成就，以及原告自身存在违约行为的情形，原告主张的违约金150000元及公证费1000元依法无据。五、基于原告存在严重违反合同约定及严重违反诚信原则的行为，被告同意解除与原告签订的《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同的补充协议》，但被告保留追究原告违约责任的权利。综上所述，原告的主张缺乏事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。第三人述称：被告答辩意见第三点关于原告与其配偶到公证处做公证书的问题，实际上原告已履行该义务，但其配偶没有去。第三人同意被告的其他答辩意见。经审理查明：据房管部门出具的《广州市不动产查册表》记载，海珠区南洲路瑞宝花园宝丰街36号房屋的产权人为原告，占有部分为全部；2016年4月1日，原告、中信银行股份有限公司广州分行申请持房产证抵押，2017年4月19日申请涂销抵押。2016年6月8日，原告（卖方）、被告（买方）与第三人（经纪方）签订《房地产买卖合同》（NO.1002157），约定：买卖双方就买卖位于海珠区南洲路瑞宝花园宝丰街36号房达成一致意见，该物业建筑面积24.15平方米；总楼价为1500000元；买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：（1）逾期未超过十天的，违约方须按每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金；守约方应向违约方发出解除合同通知书；已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还；（3）逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金；等。合同附件还载明：定金50000元买方须在2016年6月8日支付给卖方；卖方应在签订本合同后7天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷之一切手续费用，买卖双方同意按以卖方出资赎契方式办理赎契手续；卖方必须于本合同签署后三天内不可撤销地全权委托经纪方或经纪方指定之诚赛按揭有限公司人员办理赎契手续，并将相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同等资料交给经纪方保管并全力协助经纪方或经纪方指定之诚赛按揭有限公司人员办理赎契手续，同时签署公证委托书，委托经纪方或经纪方指定之诚赛按揭有限公司人员代办提前还贷及取回产权资料、交易过户等相关手续直至完成上述事项为止，不得中途擅自撤销委托和在未得到经纪方同意的前提下擅自从贷款银行取回产权资料，否则视为严重违约；买方应在原抵押银行通知还贷之日起25天内将首期楼款存入卖方供款账户内，如赎契款项一旦划至卖方供款账户，到账即视为卖方已收取该部分楼款，该款项专用与赎契，卖方不得擅自挪用；首期楼款（不含定金）450000元，买方应于原贷款银行通知还贷之日起25天内由买方付至卖方供款账号内；楼价余款1000000元买方拿新证当天直接支付给卖方；买卖双方于签订本合同后25天内书面委托经纪方或经纪方指定之诚赛按揭有限公司办理该物业转名之一切手续并提供交易所需之全部资料及支付各自承担之公证、交易费用；等。同日，原、被告及第三人还签订了一份《房地产买卖合同NO：1002157的补充协议》，载明：在买方出资赎契前，由卖方以及配偶去公证处办理全权公证委托书（不包含代收楼款权限）给经纪方指定的人选、在买方出资赎契当天，卖方应将房地产权证原件、公证书原件以及该物业贷款的按揭合同原件、供楼银行卡原件或供楼存折原件交付经纪方保管；等。签署上述合同当天，被告通过银行转账将定金50000元支付给原告，原告也开具了《收款证明》。2016年6月12日，第三人为原、被告办理了涉案房屋买卖交易的网签手续。2016年7月初，原告向中信银行股份有限公司广州宝岗大道支行申请办理涉案房屋按揭贷款的提前还款手续，该行出具了一份《提前还款受理回执》给其，并通知原告在2016年7月12日前存入全部剩余本息。2016年7月28日，第三人出具了一份《委托书》，载明：委托诚赛按揭公司人员林翠华、林华红两位人员中的其中一个为指定受托人，与卖方管键华办理海珠区南洲路瑞宝花园宝丰街36号的委托公证。同日，原告在广东省广州市海珠公证处办理了（2016）粤广海珠第18932号《公证书》，委托林华红作为其代理人，代为向房管部门申请办理上述房屋产权登记、测绘、查册、调档、评估、更正、办理遗失登报和领取房屋不动产权证书以及相关的一切手续；等。当天，第三人以及林华红出具了一份收到原告交的房地产权证等因买卖涉案房屋事宜所需的资料原件的《证件收据》，该收据备注“管键华先生代买家童浪年支付壹仟元人民币公证费，公证费是童浪年所出，递件成功当天童浪年要给回管键华。”2016年8月8日，被告收到第三人向其发出的《敦促函》，该函记载被告未按时支付赎契楼款（原贷款银行通知提前赎契还款的时间为2016年7月12日），现原告委托第三人发出敦促函，要求被告在接通知后7天内到第三人公司或联系原告办理赎契手续；等。2016年8月11日、2016年8月12日，原告先后通过特快专递邮件向被告户籍地址发出两份《履行合同敦促函》，该两份函件均因“收件人在外地，拒收，退回”。2016年9月20日，原告向被告邮寄发出《关于解除海珠区南洲路瑞宝花园宝丰街36号买卖合同通知书》，该函件也因收件人在广州，被退回。2016年10月10日，原告提起本案诉讼。第三人于2016年10月26日出具了一份《关于出具的有关说明》，载明：一、我司出具《敦促函》仅是应管键华的要求而出具，我司经纪人杨智波于2016年8月8日见到卖方管键华出具的（提前还款受理回执）一张，但（提前还款受理回执）的真实性我司无法确认。二、《敦促函》并非陈述童浪年违约的事实，仅为促进双方的交易而出具。三、我司未正式收到管键华递交的（提前还款受理回执）的纸质原件或纸质复印件。诉讼中，被告表示同意解除双方于2016年6月8日签订的《房地产买卖合同》中原、被告之间的买卖合同关系。经双方当事人申请，本院依法向中信银行股份有限公司广州宝岗大道支行发出《协助调查函》。该行于2017年4月10日回复《关于管键华发生申请提前还款事宜的说明》，记载：管键华2016年3月以自有物业抵押向该行申请消费贷款44万元。2016年7月初，该客户向该行申请提前还款，由该行客户经理唐凡斐向其出具了《提前还款受理回执》并通知其在2016年7月12日前存入全部剩余本息，但此后该客户并未将提前还款金额存入还款账户。按该行操作惯例，借款人提出提前还款申请后，该行不会再另行出具其他同意提前还款的书面文件。原告及被告为证明各自主张，还分别提交双方之间的短信聊天信息记录。本院认为：原告、被告及第三人签订《房地产买卖合同》，是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，对当事人均具有法律约束力。现原告要求解除该合同中的买卖合同关系，被告表示同意，本院依法予以准许。合同签订后，被告履行了支付定金的义务，原告也依约向原抵押权人申请办理提前还贷的手续，并与第三人指定的代理人办理了公证委托手续、提交了办证所需的资料原件。根据合同约定，被告应在原抵押银行通知还贷之日起25天内将首期楼款存入原告供款账户内，现被告在收到第三人函件通知后，逾期办理涉案房屋的赎契手续，已构成违约，原告要求被告按照合同约定向其支付总楼价百分之十的违约金15万元，合法合理，本院予以支持。被告对原告提交的《提前还款受理回执》存在质疑，并不足以构成其不履行合同义务的抗辩。涉案房屋的产权人登记为原告个人，被告抗辩原告配偶没有完成公证委托手续，原告违约在先的意见，缺乏依据，本院不予采纳。现被告按照合同约定向原告承担的违约金已足以弥补原告的公证费损失，原告再要求被告赔偿其公证费1000元，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十六条的规定，判决如下：一、解除原告管键华、被告童浪年与第三人广州市正家房地产代理有限公司于2016年6月8日签订的《房地产买卖合同》（NO.1002157）中的买卖合同关系；二、被告在本判决生效之日起五日内，支付违约金150000元给原告；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18300元，由被告负担18250元，原告负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄颖慧人民陪审员  梁浩荣人民陪审员  王君碧二〇一七年七月十一日书 记 员  张叶青张春映