江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民终字第01953号
上诉人（原审被告）泗阳县交通运输投资有限公司，住所地泗阳县行政服务中心四楼。
法定代表人阙学来，系该公司总经理。
委托代理人杨定海，系该公司经理。
委托代理人高锦旗，江苏八面锋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）姜小乐。
委托代理人陶化军，江苏民卫律师事务所律师。
原审第三人中国工商银行股份有限公司泗阳支行，住所地泗阳县众兴镇桃源南路。
法定代表人石电波，行长。
上诉人泗阳县交通运输投资有限公司（下简称投资公司）因与被上诉人姜小乐、原审第三人中国工商银行股份有限公司泗阳支行商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2015）泗民初字第0996号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年6月14日，姜小乐、投资公司签订了《商品房买卖合同》。该合同约定，投资公司将其开发的位于泗阳县众兴镇“文城新都”第8#楼第2单元1004号房以449072元的价格出售给姜小乐，投资公司应当在2015年2月28日前将具备合同约定交付条件的商品房交付给姜小乐。合同签订以后姜小乐向投资公司交纳了135702元的首付款，其余房款姜小乐向第三人以做按揭贷款的形式予以支付。截止2015年7月15日，姜小乐已向第三人归还了按揭贷款本金合计33550.38元，利息合计17896.18元。目前合同约定的商品房仍然未向姜小乐交付，已超过了合同约定的交付时间90日。该合同的第九条还对出卖人逾期交房的违约责任作出如下约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同到达之日起180日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同的第八条规定房屋交付期限的同时规定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。后姜小乐起诉至原审法院，请求判令：1、解除姜小乐、投资公司签订的商品房买卖合同；2、退还购房款首付款135072元及利息；3、退还截止2015年7月15日已还的银行按揭贷款本息51446.56元及利息；4、退还姜小乐已缴纳的契税6736.8元；5、支付违约金4490.72元；6、解除与第三人中国工商银行股份有限公司泗阳支行的借款合同，剩余按揭贷款由投资公司支付。
原审法院归纳本案争议焦点：投资公司的延期交付行为是否已经构成了合同的第九条规定的买受人可以解除合同的条件。
原审法院认为：姜小乐为证明其主张已向法庭提供了商品房买卖合同、购房首付款收据等证据。投资公司对姜小乐提供的证据三性予以承认，但主张姜小乐没有向投资公司发出解除合同通知书，姜小乐目前还没有诉权。姜小乐为证实其已向投资公司送达了解除合同的通知，向法庭提供了2015年6月1日向投资公司邮寄的《通知》。投资公司质证认为其没有收到姜小乐所发出的《通知》。原审法院认为，根据姜小乐、投资公司签订的合同第九条约定：出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同。从合同的约定来看，该合同约定了买受人可以解除合同的情形。姜小乐在诉讼时投资公司已逾期交房3个月有余，姜小乐解除合同的条件成立，不必一定要通知投资公司才能解除合同。故姜小乐、投资公司之间签订的《商品房买卖合同》应予解除，投资公司收取的姜小乐购买住房的首付款135072元应予返还，同时投资公司应支付违约金。姜小乐所主张的利息实际也即是违约金，原审法院支持姜小乐自该款交款之日起计算的违约金，按中国人民银行同期贷款基准利率计算。姜小乐已还的按揭贷款本息51446.56元，投资公司也应予返还。在房地产买卖合同解除后，姜小乐对所购房屋不再享有期待所有权，不应再要求姜小乐按照按揭贷款合同的约定每月向第三人支付按揭贷款，故对姜小乐要求解除按揭贷款合同的诉讼请求予以支持。因姜小乐的按揭贷款已汇入投资公司帐户，故投资公司应替姜小乐归还剩余的按揭贷款279819.62元及利息。在按揭贷款合同解除前，姜小乐还应继续归还按揭贷款，所还贷款姜小乐可另行主张。本案在审理过程中，投资公司主张应在合同解除180日后向姜小乐返还相关款项。原审法院认为，投资公司这一主张不应得到支持，原因为：1、本案为格式合同，投资公司没有证据表明其在订立合同时已向姜小乐充分地履行了告知义务；2、本案是因投资公司违约导致合同解除，如合同解除后180日投资公司才向姜小乐返还相关款项，这无疑会增加姜小乐的损失，这与当事人须诚实信用进行民事活动的原则相悖，也有悖于社会公序良俗。关于姜小乐所缴纳的契税，姜小乐可在合同解除后向相关管理机关要求退还。遂判决：一、解除姜小乐与泗阳县交通运输投资有限公司于2013年6月14日所签订商品房买卖合同（合同备案号为124F061CA6C0）；二、解除姜小乐、泗阳县交通运输投资有限公司与第三人中国工商银行股份有限公司泗阳支行签订的个人购房组合借款／担保合同；三、泗阳县交通运输投资有限公司于判决生效后十日内向姜小乐返还135072元及违约金（违约金自2013年6月14日起至还清款之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；四、泗阳县交通运输投资有限公司于判决生效后十日内向姜小乐返还51446.56元；五、泗阳县交通运输投资有限公司于判决生效后十日内替姜小乐向第三人中国工商银行股份有限公司泗阳支行归还剩余贷款279819.62元及按合同约定支付利息；六、驳回姜小乐的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取4598元、保全费3020元，由泗阳县交通运输投资有限公司负担。
原审判决宣判后，投资公司不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：商品房买卖合同中的约定“买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同到达之日起180日内退还全部已付款”，原审法院认定投资公司未履行告知义务，且该约定违背诚实信用原则故而认定该条款无效缺乏依据。因为姜小乐在合同上签名行为表明投资公司履行的告知义务，并且商品房买卖合同也经过了泗阳县房屋管理处备案，故双方应依该约定履行，因此原审应判决在合同解除通知到达后180日内向姜小乐返还款项。另外，双方约定的违约金为“已付款的1%”，故原审按照中国人民银行同期同类贷款基准利率判决返还违约金错误。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判投资公司在解除合同通知到达后180日内返还已付款及违约金4490.72元。
被上诉人姜小乐答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
原审第三人中国工商银行股份有限公司泗阳支行未发表意见。
被上诉人姜小乐为支持其上诉请求，二审中申请证人胡某到庭作证。胡某证言主要内容为：我和姜小乐是同事关系，因为姜小乐是大学生，家在农村，要在城里买房子找对象，2013年6月向我借了10万元，后来约定每月1%利息，按月支付利息。
对胡某证言，姜小乐质证意见为：证言真实。投资公司质证意见为：证言与本案无关。中国工商银行股份有限公司泗阳支行未发表意见。
本院认证意见为：胡某证言，姜小乐、投资公司均不否认其真实性，且也符合情理，对胡某证言本院予以采信。
结合姜小乐陈述，可以认定下列事实：姜小乐借款10万元（约定借款利息为每月1%，按月支付）用于交付购房首付款。
二审查明其他事实与原审查明事实一致，本院依法予以确认。
本案争议焦点为：1、原审判决投资公司支付姜小乐已付购房款的银行贷款利息是否适当。2、投资公司主张向姜小乐返还购房款期限未届至能否成立。
关于第一争议焦点。本院认为：姜小乐原审主张投资公司返还其购房款及利息，因双方在商品房买卖合同中约定了“并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”，故姜小乐主张的是返还购房款及赔偿损失。就姜小乐的损失，姜小乐提供证据证明其首付款135072元中10万元系向他人以每月1%的利息借得，其余为按揭贷款，故姜小乐解除合同后损失至少为10万元的每月1%利息及按揭贷款部分已还款利息以及未还款部分利息。因按揭贷款利息为银行贷款利息，且以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准计算的首付款135072元利息少于以每月1%计算的10万元利息，故以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准计算的已付款利息低于姜小乐的实际损失。况且，合同法规定约定违约金低于当事人损失的，当事人可以请求调整违约金。姜小乐主张返还首付款利息实质上认为合同约定违约金低于其实际损失。以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准计算的已付款利息判决由投资公司返还并不加重投资公司的责任承担，故原审判决投资公司支付银行贷款利息并无不当。
关于第二争议焦点。本院认为：双方在商品房买卖合同中约定“买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款”，就该约定内容，系合同的通知解除，而本案双方的商品房买卖合同解除系由法院判决解除；另外该约定内容损害了购房者的权益，排除了购房者在合同解除后享有“及时返还购房款”的主要权利，系无效格式条款，故原审未予支持投资公司主张的在解除合同到达之日起180日内返还全部已付款并无不当。
综上，上诉人投资公司的上诉理由不能成立，其请求不应得到支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1087元，由上诉人泗阳县交通运输投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 静
审 判 员 庄云扉
代理审判员 王晓玲
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 安国玉
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