山西省大同市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋02民终505号
上诉人（原审被告）：大同市华林投资有限公司，住所地大同市新开西3路梅园小区内。
法定代表人：李光忠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：肖峰昌，山西昭权律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱华，山西昭权律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘莹，女，汉族。
委托诉讼代理人：白东，山西宝翰律师事务所律师。
上诉人大同市华林投资有限公司（以下简称华林公司）因与被上诉人刘莹合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2016）晋0202民初2043号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华林公司的委托诉讼代理人肖峰昌、朱华，被上诉人刘莹的委托诉讼代理人白东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华林公司向本院提起上诉请求：1、依法撤销大同市城区人民法院（2016）0202民初字第2043号民事判决书；2、依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求；3、依法判令被上诉人承担全部诉讼费用。理由如下：一、原审判决认定上诉人与被上诉人2012年12月18日签订的《东小城华林商业区合作投资意向书》是“房屋买卖合同”，违背了当事人的真实意思表示。首先，《合作投资意向书》第七条明确约定：“双方签订本合同意向书后，后续手续由项目开发商深特公司办理定购、产权手续，后期商业管理由华林公司负责，物业管理由深特集团负责，涉及到项目后期经营决策性问题，由华林业商业管理公司与业主委员会协商确定。”该约定证明：双方签订《合作投资意向书》的时候，原告明确知晓被告并非“东小城华林主力店“的项目开发商，有资质和能力为其办理投资商铺产权手续的合同相对方，只能是“深特公司”，而不是被告。其次，《合作投资意向书》第十二条明确约定：“本意向书自双方签字并盖章之日起生效，至乙方与项目开发商深特公司签订正式订购合同日终止。”该约定进一步证明，被上诉人的缔约目的，是与“东小城华林主力店”项目开发商“深特公司”签订正式《商品房定购合同》，被上诉人通过签订《合作投资意向书》约定享有的权利，是与“东小城华林主力店”项目开发商“深特公司”签订正式《商品房定购合同》的期待权，而不是取得其投资商铺的物权。再次，《合作投资意向书》的合同称谓与合同内容均表明：双方缔约的真实意思，是以合作形式投资于“深特公司”开发的“东小城华林主力店”，以期取得投资收益。双方当事人的缔约履约行为，是投资行为而非商品房买卖行为。原审判决将其定性为“房屋买卖”，明显违背当事人缔约时的真实意思。属于认定事实错误。二、原审判决认定上诉人与被上诉人2012年12月18日签订的《东小城华林商业区合作投资意向书》是“房屋买卖合同”，没有法律依据。根据最高法院司法解释的规定“商品房买卖合同”中的“出卖人”只能是“房地产开发企业”。原审判决已经查明，且被上诉人与上诉人缔约时也明确知晓，上诉人并非房地产开发企业，原审判决将《合作投资协议书》明确定性为“房屋买卖合同”，不仅缺乏法律依据，而且明显违背《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定。三、原审判决认定上诉人违约，判决解除《合作投资意向书》，认定事实、适用法律错误。依据《合作投资意向书》的约定，上诉人不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的可以解除合同的法定情形。《合作投资意向书》履行过程中，未出现不可抗力；上诉人也从未明确表示或以行为表明不履行主要债务；即使在履行过程中由于非自身原因的迟延交房，上诉人也以充分的诚意以支付迟延赔偿金的方式，承担了责任，被上诉人对此并无异议；至于当前因东小城项目整体停滞，原告不能及时实现合同目的的主要原因，是双方在签订缔约时都明确知晓，并给予充分信任的东小城项目开发商“深特地产”违约所造成，并不存在上诉人违约的问题。原判认定事实、适用法律均有错误，请求二审法院撤销原判，依法改判。
刘莹服从一审法院民事判决，其针对上诉人的上诉请求答辩称：1、上诉人与被上诉人之间虽然签订的是合作投资意向书，但是合同的内容符合房屋买卖合同的法律特征，原审法院按照房屋买卖合同认定是正确的，双方之间买卖合同的目的无法实现，根据法律规定，被上诉人依法请求法院解除合同是有法律依据的；2、上诉人与被上诉人签订该份意向书的合同目的是为了取得房屋的所有权，并非上诉人所说的收益权，是上诉人偷换概念。根据合同相对性原则，合同内容中涉及到第三人的约定是无效的，因为上诉人与被上诉人没有权利约束第三人，且该合同是上诉人提供的格式合同，被上诉人想要购买房屋必须按照该合同签订。综上，被上诉人认为双方之间签订的意向书是买卖合同，应当依法予以解除。
刘莹向一审法院提出诉讼请求：一、依法解除原被告签订的《东小城华林商业区合作投资意向书》，被告退还投资款775611元及保证金5000元，并向原告支付违约金38780.55元，并从2012年12月18日起按照银行同期贷款利率向原告支付损失，共计819391.55元。二、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2012年12月18日，原、被告签订《东小城华林商业区合作投资意向书》，原告依照合同约定向被告出资775611元，拟取得位于大同市御河南路东侧东小城项目9号商业楼C座52号商铺，并定于2013年9月20日被告将上述商铺交付原告。意向书签订即日，原告向被告交付投资款775611元，2014年4月2日原告向被告交付保证金5000元。上述意向书签订后，被告未在意向书约定的时间将商铺交付原告，后被告以支付违约金的方式，从2014年12月15日至2016年7月11日共向原告支付了补偿金6笔，共计81438元。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行义务。原、被告就合作投资被告位于大同市东小城华林主力店商业建筑达成一致意见，原告投资大同市御河南路东侧东小城项目9号商业楼商铺，被告在约定的时间将商铺交付原告，被告是合同的相对方，第三人“深特地产”向被告履行义务，第三人不履行义务或者履行义务不符合约定的，致原告不能实现合同目的，被告应当向原告承担违约责任。在法庭调查过程中，被告认可东小城项目整体停滞，本案所涉房屋因“深特地产”资金出现困难，商铺的B座、C座至今仍处于被北京二中院查封的状态，原告至今无法实际占有、使用该商铺，依据合同法规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，因此原告以合同目的不能实现要求解除合同，该院予以支持。被告按季度支付原告赔偿金，不能作为对抗原告诉讼请求的理由。合同解除，被告应按照承担合同解除后的法律后果，依法将原告交付的投资款、保证金返还原告，并按照合同约定，以已交投资额的5%计算违约金，承担违约责任。因被告的违约行为造成合同不能履行，原告要求按照银行同期贷款利率计算被告占用资金期间的利息损失，该院予以支持，介于被告已经向原告支付了从2014年12月15日至2016年7月11日补偿金81438元，原告已经收到，因此原告的利息损失应从2012年12月18日计算至2014年12月15日，之后再从2016年7月12日起算至投资款全部给付之日止，按照银行同期贷款利率计算。综上所述，原告请求被告返还投资款、保证金、赔偿违约金及利息损失不违反法律规定，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告刘莹与被告大同市华林投资有限公司于2012年12月27日签订的两份《东小城华林商业区合作投资意向书》；二、被告大同市华林投资有限公司于判决生效后十日内返还原告刘莹投资款775611元、保证金5000元；三、被告大同市华林投资有限公司于判决生效后十日内支付原告刘莹违约金38780.55元，并按照银行同期贷款利率计算给付从2012年12月18日至2014年12月15日、及从2016年7月12日起到投资款全部给付之日止原告的利息损失。如果当事人未按指定期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11994元，由被告负担（于判决生效后十日内给付原告）。
经审理查明，对原判认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。另查明，截至本案二审庭审时，上诉除已经向被上诉人支付的从2014年12月15日至2016年7月11日补偿金81438元外，又于2016年10月11日支付13573元、2017年1月19日支付13573元，以上共计108584元。
本院认为，上诉人华林公司与被上诉人刘莹所签订的《东小城华林商业区合作投资意向书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，为有效合同。双方均应依约履行。根据该意向书的约定，刘莹依约交付了出资款，履行了合同义务。华林公司未按照合同的约定履行2013年9月20日交付商铺的义务，且涉案商铺由于其他诉讼至今无法实际交付被上诉人，以致合同的目的不能实现。因此，上诉人的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，可以解除双方所签意向书。原审判决认为应当解除意向书，并无不当，但原审判决结果第一项对解除意向书的份数及意向书签订的时间均表述有误，应予纠正。关于上诉人主张本案所涉合同并非房屋买卖合同的意见，如前所述，并不影响解除涉案合同的处理结果，因此，对于合同的性质，本院在此不再进行分析与认定。关于上诉人主张商铺不能实现交付的违约责任系“深特地产”造成，本院认为，上诉人华林公司作为本市知名企业，被上诉人基于信赖与其签订投资意向书，上诉人承诺交付商铺，即使由于深特公司的原因造成合同目的不能实现，上诉人亦应为此承担交付不能的违约责任。关于上诉人主张其以支付迟延赔偿金的方式承担了责任的意见，不能成为被上诉人解除合同诉讼请求的抗辩，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但判后华林公司截止2017年1月19日又向被上诉人刘莹支付27146元补偿金，故原判第二笔利息损失起算应从2017年1月20开始计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持山西省大同市城区人民法院（2016）晋0202民初2043号民事判决第二项内容即“被告大同市华林投资有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘莹投资款775611元、保证金5000元”；
二、撤销山西省大同市城区人民法院（2016）晋0202民初2043号民事判决第一、三项内容即“解除原告刘莹与被告大同市华林投资有限公司于2012年12月27日签订的两份《东小城华林商业区合作投资意向书》；被告大同市华林投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘莹违约金38780.55元，并按照银行同期贷款利率计算给付从2012年12月18日至2014年12月15日、及从2016年7月12日起到投资款全部给付之日止原告的利息损失”；
三、变更山西省大同市城区人民法院（2016）晋0202民初2043号民事判决第一项为解除被上诉人刘莹与上诉人大同市华林投资有限公司于2012年12月18日签订的《东小城华林商业区合作投资意向书》；
四、变更山西省大同市城区人民法院（2016）晋0202民初2043号民事判决第三项为上诉人大同市华林投资有限公司于本判决生效后十日内支付被上诉人刘莹违约金38780.55元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率计算给付刘莹从2012年12月18日至2014年12月15日、及从2017年1月20日起到投资款全部给付之日止的利息损失。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费负担维持不变。二审案件受理费11994元，由上诉人大同市华林投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 齐立波
审判员 张丽娟
审判员 郑 翔
二〇一七年九月三日
书记员 李文静