成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）高新民初字第2601号原告中海振兴（成都）物业发展有限公司。住所地：成都高新区神仙树南路*号。法定代表人郭勇，该公司董事长。委托代理人倪弘，泰和泰律师事务所律师。一般授权代理人。委托代理人曹骥，泰和泰律师事务所律师。一般授权代理人。被告成都金道投资有限公司。住所地：成都市成华区建设北路三段*号*栋*单元**层*号。法定代表人郑典林，该公司总经理。委托代理人吴宇，四川华晨律师事务所。特别授权代理人。原告中海振兴（成都）物业发展有限公司（以下简称“中海公司”）诉被告成都金道投资有限公司（以下简称“金道公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月29日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员黄琴独任审判，于2014年7月1日公开开庭进行了审理，原告中海公司的委托代理人倪弘、曹骥，被告金道公司的委托代理人吴宇均到庭参加诉讼。后因案情需要，依法转为普通程序，由审判员杨芬担任审判长，与人民陪审员杨龙斌、范晓靖组成合议庭，于2014年11月10日公开开庭进行了审理。原告中海公司的委托代理人曹骥，被告金道公司的委托代理人吴宇均到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告中海公司诉称，2013年12月30日，原、被告签署了一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于成都市高新区交子大道333号中海国际中心E座22层01-03、08-12单元出租给被告使用。合同约定房屋交付日期和计租日期为2014年2月1日，租赁期限自2014年2月1日起至2017年1月31日，共计36个月，装修期为2014年2月1日至2014年3月31日。装修期内，被告无需向原告支付租金，但需支付对应期间内的物业费和装修管理费等费用。合同同时对租金标准、支付方式及违约责任等事项进行了约定。上述合同签订后，被告未按约向原告支付租赁保证金和首期租金，经原告多次书面催收，被告仍拒绝缴纳。为此，原告于2014年3月20日向被告送达了《关于解除﹤中海振兴（成都）物业发展有限公司与成都金道投资有限公司关于租赁中海国际中心E座22层01-03、08-12单元之房屋租赁合同﹥的通知》。现原告诉至法院，请求人民法院依法判决：一、解除原、被告之间签订的《中海振兴（成都）物业发展公司与成都金道投资有限公司关于租赁中海国际中心E座22层01-03、8-12单元之房屋租赁合同》；二、被告向原告补缴免租期（一个月零二十天）的租金，共计人民币230632.5元；三、被告向原告支付租赁保证金，共计人民币338261元；四、被告向原告支付交还期租金及物业费共计56376.83元，以及交还期届满后被告实际将房屋腾退并交还给原告之日止的双倍租金及物业费（暂计算至起诉之日为405913.2元）；五、被告向原告支付相当于三个月租金及三个月物业费的违约金共计507391.5元，支付合同解除前应付未付费用每日千分之二的违约金108489.53元；六、被告立即腾退房屋并立即交还原告；七、本案的诉讼费用由被告承担。被告金道公司辩称：1、案涉租赁合同签订后，原告至今未将房屋交付给被告使用，被告亦未收到原告所称的催收函；2、合同中保证金条款的性质系质押担保条款，根据担保法的相关规定，未将质物交付，质押合同就不生效，因而，被告不应向原告交付保证金；3、2014年3月7日，原告发函给被告，要求解除合同，被告予以同意。案涉租赁合同的解除时间应为2014年3月7日，但合同解除的责任不在被告，所以被告不应承担违约金。另外，如果被告应承担违约责任，合同约定的违约责任重复，违约金也过高，加重了被告的责任，请求予以减低；4、原告至今未将房屋交付给被告，故被告没有返还房屋的义务。经审理查明：2013年12月30日，原、被告签订《关于租赁［中海国际中心］E座［22］层［01-03、8-12］单元之房屋租赁合同》，合同约定原告将位于成都市高新区交子大道333号2201-2203、2208-2212号的房屋租赁给被告用于办公。合同“专有条款”部分第2.1条约定“房屋交付日为2014年2月1日”、第2.2条约定“租赁期间自约定的交付日起至2017年1月31日止，共计36个月”、第2.3条约定“2014年2月1日至2014年3月31日为乙方（被告）的装修期。装修期内，乙方无需向甲方（原告）支付租金，但仍需按照物业公司制定的相关制度，按规定的时间和金额支付物业费、装修管理费及其他相关费用”、第3.1条约定“租金按计租面积计算，每月每平方米90元，合计每月租金138379.5元”、第3.2条约定“物业费按计租面积计算，每月每平方米20元，合计每月物业费30751元”、第3.3条约定“2014年4月1日为本合同项下的计租日，自2014年4月1日至2014年6月30日的租金合计415138.5元为乙方实际支付的第一期租金，由乙方于本合同签署之日起五个工作日内支付”、第3.4条约定“乙方应当于本合同签署之日起五个工作日内，向甲方支付相当于2个月的租金及2个月的物业费作为租赁保证金，即人民币338261元，以担保乙方切实履行本合同项下的各项约定义务，该保证金可与本合同项下的违约金累加计算”。合同“通用条款”部分第4.1条约定“租赁期限内，如首月或租赁期间届满的最后一个月不足整月的，则当月租金、物业费等按照当月实际天数据实计算。每日租金按照月租金标准除以30天计算（并四舍五入收整至元为单位）；第4.3条约定“如因乙方原因导致本合同解除的，则乙方除应按照相应条款约定承担违约责任外，还应向甲方补缴免租期内的租金”；第5.1条约定“租赁期限内，租金支付方式为预付，每季度为一个付款周期，乙方应于每一个付款周期未月的第28日前一次性向甲方足额支付下期租金。”；第6.1条a款约定“如乙方未按期支付租赁保证金，则乙方除应承担逾期支付的违约责任外，甲方还可以按照乙方逾期支付的天数相应顺延租赁房屋交付日，但本合同项下计租日、免租期和租赁期限的届满日等不予顺延”；第6.3条a款约定“本合同到期终止或非因乙方原因提前解除，在乙方按照本合同约定的房屋交还程序将房屋交还给甲方，双方就租赁房屋而产生的各项费用结算完毕，且乙方完成以租赁房屋地址为注册地址的工商登记注册信息的变更或修改后的五个工作日内，甲方应将经结算确认后的租赁保证金剩余部分无息退还给乙方；b款约定租赁保证金的另50%将转作处理乙方经营遗留问题的风险保证金。如在第一次退还租赁保证金后3个月内，未出现乙方经营遗留问题（包括但不限于：乙方违反产品质量法、消费者权益法等法律法规等导致消费者投诉、起诉，政府主管机关行政处罚；因乙方经营问题导致在【中海国际中心】出现群体性事件等，）则甲方应在该3个月期限届满后无息退还上述风险保证金。如因乙方原因导致索赔且甲方需代乙方承担相应的赔偿或补偿责任的，甲方有权自上述风险保证金中抵扣相应金额，不足部分可向乙方另行追偿；第7.1条a款约定“甲方委托的物业公司为中海物业管理有限公司成都中海振兴分公司”；第7.3条约定“物业费支付方式为预交，每半年为一个物业费交费周期，乙方应于每一个交费周期开始后5日内向物业公司一次性交纳该周期的物业服务费”、第7.4条约定“甲方有权经书面通知乙方后要求乙方直接向甲方支付物业费。如甲方向乙方发出前述书面要求，则乙方向甲方支付物业费即视为乙方履行物业费支付义务。乙方确认，甲方收取物业费系代物业公司收取，物业服务事宜仍由物业公司履行，乙方不得因物业服务事宜拒绝履行场地租赁合同项下的租金支付及其他义务”；第9.1条b款约定“乙方应在交付日和甲方办理租赁房屋交接手续，并与甲方于交接当日按照本合同附件四的格式要求共同签署交接确认书”；第9.2条a款约定“乙方应在交付日当日前往现场按照附件三约定标准查验租赁房屋及其设施设备，并办理交接手续”；第14.1条约定“乙方未按照本合同约定交付或补足租金、物业费、租赁保证金、公共事业费及本合同项下的其他费用的，应按照应付未付金额千分之二标准按日支付逾期付款的违约金”；第14.3约定“在下列情况下，甲方有权经书面通知乙方，立即解除合同：a）乙方违反本合同14.1款约定，经甲方或物业公司发出书面催缴通知后超过15天的。甲方解除合同后，乙方仍应支付合同解除前乙方应付未付金额千分之二每日的逾期付款违约金；甲方不解除合同的，乙方应按逾期天数每日向甲方支付应付未付金额千分之二的逾期付款违约金。第14.4条b）约定“因乙方违约导致甲方终止合同的效力：a）甲方有权扣留租赁保证金，此外乙方还应按本合同房屋交还程序将租赁房屋交还给甲方；b）乙方还应向甲方赔偿相当于三个月租金及物业费的违约金”；第15.1约定“租赁期限届满当日，或本合同因其他原因而终止后5日届满当日，为租赁房屋交还期的届满日。乙方应当在交还期届满日前将租赁房屋交还给甲方。双方特别约定，由于乙方违约导致甲方解除合同的，自甲方发出书面解除通知之日起3个工作日内为乙方异议期间，乙方在该异议期间未按本合同约定就合同解除事宜向法院提出诉讼的，在该异议期间届满之次日起应开始计算并进入上述约定的交还期；第15.3条b）款约定如因租赁期间届满或因乙方违约导致本合同提前终止的，在乙方将租赁房屋按照前款约定要求交还甲方之前，乙方仍应当按照本合同终止时的租金及物业费标准向甲方支付租金、物业费以及各项公共事业费用等，而无论本合同是否已经终止；第15.4条约定“在乙方向甲方交还租赁房屋的同时，双方应当签署租赁房屋交还确认书。在双方签署了该确认书之后，或交还期届满双方虽未签署该确认书但乙方已经实际搬离租赁房屋之后，或交还期届满乙方弃场后，或交还期届满乙方仍未将乙方所有的物品搬离的，均视为乙方放弃了对租赁房屋内遗留的装饰装修、设施设备、物品等的所有权，甲方有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理等），乙方对此无任何异议，且不得以违约、侵权等为由，向甲方主张任何赔偿责任。由此产生的处置费用（包括但不限于搬运费、保管费及仓储费等），均由乙方承担，甲方有权从租赁保证金中扣除，同时亦不免除甲方继续向乙方追偿的权利”；第15.5条约定“无论任何原因，前款所述交还期届满后乙方仍未能将符合要求的租赁房屋交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方还应当按照合同终止时租赁房屋租金及物业费标准向甲方支付双倍租金及物业费，并承担相关公共事业费用，直至乙方完成上述交还工作为止，同时，乙方应赔偿甲方因此而遭受的全部损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该场地而需承担的违约金、中介费等”；第21条关于通知及送达约定中第21.1条约定“除专有条款第4条约定的通讯地址外，乙方租赁房屋亦视为本合同项下甲方向乙方发送通知的有效地址”；第21.3约定“以传真方式发出的，发出日期视为收悉日，以传真的发送报告单为送达凭证。以专人手递方式发出的，发至指定地址之日视为收悉日，以对方的签收文据为送达凭证。以挂号邮寄方式发出的，以发出后第5个工作日为收悉日，以邮局的邮件发送记录为送达凭证。以快递方式发出的，以发出后第3个工作日为收悉日，以有签收记录的快递单为送达凭证。在上述方法不能送达的情况下，甲方可在乙方租赁房屋门口张贴相关文件的，视为甲方已采取合理方式通知乙方，张贴之日为送达日。该合同附件二载明被告承租房屋的总面积为1537.55平方米。前述合同签署当日，原、被告双方签署了该合同附件四《交接确认书》，该确认书载明“双方确认：2014年2月1日为《房屋租赁合同》项下的房屋交付日”。庭审中，被告称2014年2月1日并未前往房屋所在地与原告办理租赁物交接手续。而原告则认为，按照合同附件四的约定房屋已经于2014年2月1日交付。上述合同签署后，被告未按照合同约定于签署之日起五个工作日内向原告支付租赁保证金和首期租金。为此，原告于2014年2月17日向被告发出了《租金催缴函》，该函载明：……按照《租赁合同》约定，贵司12月30日前应支付我司《租赁合同》约定的租金共计人民币415138.5元（3个月租金，2014年4月1日至2014年6月30日）及租赁保证金338261元。按照《租赁合同》约定，如贵司逾期支付应付费用的，每逾期一日，贵司应支付逾期支付金额的千分之二作为违约金……。该函件于出具当日由“陈欢”签收。庭审中，被告认可“陈欢”是其工作人员，但称“陈欢”早已离职，故不能确认该函件是否为“陈欢”签收，且公司并未见到该催缴函。2014年3月7日，原告以特快专递的方式向被告发出《关于解除﹤中海振兴（成都）物业发展有限公司与成都金道投资有限公司关于租赁中海国际中心E座22层01-03、08-12单元之房屋租赁合同﹥的通知》，该通知载明：……在《租赁合同》的履行过程中，贵公司未按照《租赁合同》专有条款3.3款约定，在2014年1月7日前支付第一期租金415138.5元；也未按照专有条款3.4款约定，在2014年1月7日前向我公司全额支付租赁保证金338261元。按照《租赁合同》通用条款14.3款第a）项的约定，乙方逾期交付租金等相关费用，经甲方或物业公司发出书面催缴通知后租赁保证金人民币338261元，逾期57天（2014年1月8日至2014年3月6日），违约金为人民币38561.75元。逾期支付合同项下部分首期租金415138.5元，逾期57天（自2014年1月8日至2014年3月6日），违约金47325.79元，违约金人民币507391.5元（数额相当于三个月租金与三个月物业费之和）。贵公司应当按照《租赁合同》通用条款第15条的相关约定，向我公司交还租赁房屋，并承担在此期间发生的租金、物业费、公用事业费用。被告于2014年3月20日签收该通知。庭审中，被告主张租赁合同的解除时间为通知作出之日即2014年3月7日。上述事实有原、被告在庭审中的陈述，原、被告签订《关于租赁［中海国际中心］E座［22］层［01-03、8-12］单元之房屋租赁合同》及附件、原告向被告发出的《关于解除﹤中海振兴（成都）物业发展有限公司与成都金道投资有限公司关于租赁中海国际中心E座22层01-03、08-12单元之房屋租赁合同﹥的通知》及《国内特快专递详情单》等证据材料在案佐证。本院认为，原、被告签订的《关于租赁［中海国际中心］E座［22］层［01-03、8-12］单元之房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力。诉讼中，原、被告对上述合同已解除的事实均无异议，本院对此予以确认，根据双方前述诉、辩意见，本案争议焦点系：一、合同解除的时间；二、合同解除后的法律后果。关于合同解除时间的问题。本院认为，根据前述查明的事实，原告于2014年3月7日向被告出具解除合同的通知，该通知于2014年3月20日送达给被告。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，合同应自解除通知到达对方时解除，即本案租赁合同应于2014年3月20日解除。对被告提出的合同解除时间应为2014年3月7日的主张，本院不予采纳。关于合同解除后的法律后果的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，本案中，原、被告所签署的租赁合同及其附件四《交接确认书》清楚、明确地约定了房屋交付日期，诉讼中被告未举证证明系因原告原因导致房屋无法完成交付，即案涉房屋在合同约定的交房时间完全具备交付条件，因被告其自身原因未在约定的日期到达房屋所在地与原告办理房屋实际的交接手续，被告未能实际掌控租赁房屋的责任在被告自身。现因被告未按合同约定按时足额向原告支付租赁保证金及首期租金，致使原告依据合同约定解除合同，被告应承担由此所产生的法律责任。原告要求被告补缴2014年2月1日至2014年3月20日期间的租金230632.5元的请求，因该期间为合同约定的装修期，根据合同通用条款4.3条的约定，因被告原因导致合同解除的，被告应当补缴此期间的租金，故对原告的该项请求本院予以支持。原告要求被告支付租赁保证金338261元的请求，本院认为，根据合同中关于保证金交纳、退还等事项的约定，该保证金的设置系为了保证合同履行，属于履约保证金性质。现租赁合同已解除，保证金的交纳已失去了合同基础，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告交还房屋并承担房屋交还期间所产生的租金、物业费56376.83元及交还期届满后被告实际将房屋腾退并交还给原告之日止的双倍租金及物业费的请求，庭审中，双方对租赁房屋是否完成交付各持己见，原告认为合同附件四《交接确认书》足以证明租赁房屋已经完成交接，而被告则认为《交接确认书》是签订租赁合同当天签署的，仅是履行的一个手续，房屋并未实际交付，房屋并不在被告掌控之中。对此，本院认为，合同附件四——《交接确认书》虽经原、被告双方签字，但从确认书的内容看，仅能证明原、被告双方对房屋交付时间、交付标准进行了确认，可以证明在2014年2月1日，租赁房屋可以交付被告使用的事实，并不能以此作为房屋实际交付的依据。该确认书系签订租赁合同当天签署，在被告未交纳租赁保证金及首期租金的情况下，原告即将房屋交付被告使用有违交易习惯，诉讼中，原告也未举出其他证据证明被告已实际掌控租赁房屋，故本院对原告要求被告腾退房屋并承担房屋交还期间所产生的租金、物业费56376.83元及交还期届满后被告实际将房屋腾退并交还给原告之日止的双倍租金及物业费的请求不予支持。对于原告要求被告承担三个月租金和三个月物业费合计507391.5元的违约金以及在合同解除前按应付而未付的费用以每日千分之二的标准计算的违约金108489.53元的请求，被告认为合同对于同一违约行为规定两种违约责任的承担方式，过分加重了被告的责任，请求予以减少。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十九条“当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，违约金具有“补偿为主，惩罚为辅”的双重性质，在原告对其因被告违约所遭受的损失未充分举证的情况下，本院对原告该项诉讼请求酌情予以调减。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百一十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、原告中海振兴（成都）物业发展有限公司与被告成都金道投资有限公司于2013年12月30日所签订的《关于租赁［中海国际中心］E座［22］层［01-03、8-12］单元之房屋租赁合同》于2014年3月20日解除；二、被告成都金道投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告中海振兴（成都）物业发展有限公司支付租金230632.5元，并承担违约金507391.5元，以上共计738024元；三、驳回原告中海振兴（成都）物业发展有限公司的其他诉讼请求。如被告成都金道投资有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费19624元，由原告中海振兴（成都）物业发展有限公司承担9624元，由被告成都金道投资有限公司承担10000元（此款原告已预交，被告在履行上述支付义务时，一并给付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  杨 芬人民陪审员  杨龙斌人民陪审员  范晓靖二〇一四年十一月十日书 记 员  区慧祯