安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庐民一初字第00408号
原告：合肥神马电工股份有限公司，住所地安徽省合肥市。
法定代表人：陈刚，总经理。
委托代理人：褚峰，安徽卓泰律师事务所律师。
被告：王廉，男，1965年6月21日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。
委托代理人：陈军，安徽中天恒律师事务所律师。
委托代理人：朱亚娟，安徽中天恒律师事务所律师。
原告合肥神马电工股份有限公司（以下简称神马公司）与被告王廉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月23日立案受理后，依法由代理审判员秦玲适用简易程序分别于2014年4月10日公开开庭进行了审理。原告神马公司的委托代理人褚峰，被告王廉的委托代理人陈军、朱亚娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
神马公司诉称：2012年5月25日，神马公司与王廉签订《房屋租赁合同》一份，约定由王廉租赁神马公司所有的位于合肥市濉溪路2号阜阳北路门面房，面积为47.8平方米，租赁期为六个月，自2012年5月25日起至2012年11月24日止，房屋月租金2300元，半年共计13800元，还约定租赁期满合同自然终止，王廉应于房屋租赁期满后将承租的房屋及附属设施、设备交还给神马公司。合同签订后，双方依约履行。2012年11月24日租赁期限届满后，神马公司要求王廉交还房屋，但至今王廉仍占据使用，神马公司多次要求王廉腾房未果，故诉至法院，请求判令：1、王廉立即返还神马公司出租房屋；2、王廉向神马公司支付租金27600元及违约金138000元（暂计算至起诉时），顺延至房屋交付时止；3、王廉承担本案诉讼费用。
王廉辩称：1、神马公司与王廉之间的房屋租赁合同期限并非截止于2012年11月24日，之后双方虽未签订书面的房屋租赁合同，但已达成口头�赁合意，且已经实际履行。2、神马公司主张的租金及违约金没有依据。
神马公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
1、房屋租赁合同，证明双方之间的租赁合同关系以及租赁期限、违约责任、租金数额等的约定；
2、公证书，证明租赁期限届满后神马公司要求王廉返还房屋的事实。
王廉的质证意见：对房屋租赁合同的证据三性均无异议，但对证明目的有异议，实际上双方对房屋租金已经合意变更。对公证书的证据三性均无异议，但对证明目的有异议，王廉没有搬走的原因是双方之间存在争议。
王廉为支持其抗辩主张，向本院提交以下证据：
1、房屋使用同意书复印件、王宏波的身份证复印件、中国工商银行个人业务凭证复印件、基本注册信息查询单、收据复印件，证明自2012年9月1日起，讼争房屋对外租赁事宜全部交由王宏波及金建芽两人负责；
2、汇款账号打印件、中国工商银行个人业务凭证复印件、神马公司收据，证明2012年11月24日后，王宏波及金建芽同意将讼争房屋继续租赁给王廉使用，并收取王廉租金及其他相关费用；
3、神马公司收取王廉的房屋押金收据，证明神马公司收取王廉的租房押金1700元；
4、房屋租赁合同补充协议，证明神马公司同意下调自2012年4月1日起至2013年3月31日止期间的租金。
神马公司的质证意见：对房屋使用同意书复印件的真实性、关联性有异议，与本案无关；对王宏波身份证复印件的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议；对中国工商银行个人业务凭证复印件的证据三性均有异议；对基本注册信息查询单真实性无异议，但对关联性有异议；对交款单位为孙晓梅的收据复印件的关联性有异议。对汇款账号打印件、中国工商银行个人业务凭证复印件、神马公司收据的关联性有�议，神马公司的诉请中并未要求支付水电费。对房屋押金收据的证据三性均无异议，若王廉同意返还房屋，神马公司愿意退还押金。对房屋租赁合同补充协议的真实性无异议，但对证明目的有异议，该协议中2012年4月1日起至2013年3月31日止的期间是阜阳路高架桥施工施工期间，并非房屋租赁期间。
根据双方当事人的举证及质证意见，本院对证据分析认证如下：关于神马公司提交的房屋租赁合同、公证书的真实性、合法性以及关联性，王廉均未提出异议，本院予以确认。对王廉提交的房屋使用同意书复印件、中国工商银行个人业务凭证复印件（汇款人苏绍贵）的真实性，神马公司持有异议，因王廉未提交证据原件，对该证据的来源及真实性无法核实，本院不予确认。对王廉提交的王宏波身份证复印件、基本注册信息查询单、交款单位为孙晓梅的收据、汇款账号打印�、中国工商银行个人业务凭证复印件、神马公司收据的真实性，神马公司无异议，本院予以确认，但该组证据与本案讼争事实之间的关联性，本院不予确认。对王廉提交的房租押金收据、房屋租赁合同补充协议的真实性，神马公司不持异议，本院予以确认，
根据上述证据的认定以及当事人的庭审陈述，本院审理查明的事实为：2012年5月25日，神马公司（出租方，合同中甲方）与王廉（承租方，合同中乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方承租甲方所有的位于合肥市濉溪路2号阜阳北路南面第三间门面房，面积为42.8㎡，房屋租赁期为六个月，自2012年5月25日起至2012年11月24日止；月租金为2300元，租金总额为13800元，支付方式为月付，乙方必须提前十天支付下月房租；租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满前一个月书面通知甲方；租赁期满合同自然终止�乙方应于房屋租赁期满后，将承租的房屋及附属设施、设备交还给甲方；该合同还就双方的其他权利义务作了详细约定。前述合同签订后，双方依约履行了合同义务。租赁期限届满即2012年11月24日后，双方未再签订房屋租赁合同，王廉未向神马公司返还租赁房屋，神马公司多次要求王廉返还房屋未果，遂于2013年12月23日诉至本院，请求判如所请。
另查明：因合肥市阜阳路高架桥施工影响，神马公司（协议中甲方）与王廉（协议中乙方）于2012年4月28日签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定在阜阳路高架桥施工期间（即2012年4月1日起至2013年3月31日止），乙方所租的房屋租金下调20%，在此期间按双方签订的房屋租赁合同约定的租金的80%执行，同时约定本协议有效期为2012年4月1日起至2013年3月31日止，在本补充协议有效期内，若双方签订的房屋租赁合同解除或终止，�补充协议也即自行终止。
再查明：2008年11月27日，神马公司收取王廉租房押金1700元，并向王廉出具收据一份。
上述事实，由本院认定证据以及当事人庭审陈述予以证实。
本院认为：神马公司与王廉之间签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》均系双方真实意思表示，内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，租赁期间届满，双方未再签订租赁合同，王廉作为承租人应当返还租赁房屋，同时，因《房屋租赁合同》期满终止，根据《房屋租赁合同补充协议》的约定，该补充协议约定的权利义务同时终止。王廉辩称其与神马公司之间达成新的租赁合意，但未提供证据予以证实，且神马公司对此予以否认，王廉在庭审中亦自认其与神马公司之间就租期、租金、租赁面积等未达成一致，故王廉的辩称理由不能成立，本院不予支持，租赁期间届满即2012年11月24日之后，王廉未按照合同约定返还房屋的行为已经构成违约，应当承担违约责任，故神马公司要求王廉返还房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于神马公司要求王廉支付自2012年12月起的房屋租金的诉讼请求，本院认为，双方之间的租赁合同虽已履行期限届满，但负有腾房义务的承租人即王廉未按约返还房屋，对租赁房屋仍然占有使用，应当支付逾期腾房占有使用费，该房屋占有使用费的计算标准参照双方之间的房屋租赁合同约定的租金标准即每月2300元，自2012年12月起计至王廉返还房屋时止，暂计至2013年11月的租金为27600元（2300元／月×12个月）。关于神马公司要求王廉按照合同约定的租金5倍标准支付违约金的诉讼请求，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，同时规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院认为，租赁合同期满后，王廉仍占有使用房屋、未按约返还房屋的行为已经构成违约，应当承担违约责任，但违约金标准明显过高，王廉的违约行为给神马公司造成的实际损失应为房屋占有使用费即房屋租金的损失，神马公司未提供证据证实其存在其他损失，故本院对违约金标准予以适当减少，违约金按照王廉应付租金的1.3倍计算，计为35880元（27600元×1.3倍）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百三十五条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告王廉于本判决生效之日起十日内将位于合肥市濉溪路2号门面房腾空并返还给原告合肥神马电工股份有限公司；
二、被告王廉于本判决生效之日起十日内支付原告合肥神马电工股份有限公司房屋租金27600元（自2012年12月1日起暂计算至2013年11月30日，此后按照合同约定的月租金2300元的标准计至实际返还房屋时止）以及违约金35880元；
三、驳回原告合肥神马电工股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为2306元，由原告合肥神马电工股份有限公司负担1420元，由被告王廉负担886元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 秦 玲
二〇一四年六月十七日
书 记 员 鲍晴晴
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十七条：当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条：当事人主张约定�违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者�据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。