成都市双流区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0116民初6977号
原告：文奕博，男，1988年12月7日出生，汉族，住四川省攀枝花市。
委托诉讼代理人：徐茂辉，四川蓉城律师事务所律师。
被告：四川省立泰房地产开发有限公司，住所地四川省成都市大邑县。
法定代表人：周永清，董事长。
委托诉讼代理人：张朝建，四川英特信律师事务所律师。
原告文奕博与被告四川省立泰房地产开发有限公司（以下简称“立泰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告文奕博的委托诉讼代理人徐茂辉到庭参加诉讼，被告立泰公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
文奕博向本院提出诉讼请求：1.立泰公司立即为文奕博办理不动产权证；2.立泰公司按照双方签订的《商品房买卖合同》第十九条第二款之约定向文奕博支付违约金至产权证办下止，截止起诉之日暂为51343.29元。事实和理由：2011年2月24日，文奕博与立泰公司签订了一份《商品房买卖合同》，双方约定：立泰公司将位于双流县成白路的“阳光·地中海”×幢×单元×层×号房屋售予文奕博。该房成交总价为334702元，合同标明预售许可证号为成房预售双字第10113号。2012年4月26日，立泰公司向文奕博交房，文奕博办理了入住手续，同时向立泰公司交纳了办理产权证的契税和国土证费。按双方签订的买卖合同约定，立泰公司应在2013年4月21日内将文奕博买受的房屋产权证过户至文奕博的名下，但时至今日立泰公司仍未向文奕博办理房屋产权证及国土使用权证。按双方合同约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付本套房屋总款万分之一的违约金……”以及《中华人民共和国合同法》的规定，立泰公司应向文奕博承担相应的违约责任。文奕博为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。
立泰公司提交书面答辩意见辩称，第一，文奕博与立泰公司系“委托代办证关系”，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第六条约定：“买受人必须委托出卖人办理本合同项下商品房的房屋产权登记的相关手续”；第二，文奕博与立泰公司之间属无偿委托法律关系，双方签订的《商品房买卖合同》第十九条约定：“……委托费用Ⅹ元人民币”；第三，立泰公司没有重大过错，文奕博未提交证据证明立泰公司在办理产权证过程中有故意或重大过失，也未证明其受到什么损失，文奕博应承担举证不能的后果；第四、立泰公司未能在委托期限内办理产权证不是立泰公司的过错，系多种客观因素造成，如房管部门工作失误，不慎损毁大产权清册，地税机关要求报税材料增加，业主提交材料拖沓等；第五，虽然迟延办证系上述多种原因所致，但立泰公司愿意协助文奕博办理不动产权证的相关手续；第六、文奕博主张的违约金过高，请求法院依法调减。综上，文奕博的请求，没有事实和法律根据，请求依法予以驳回。
庭审中，文奕博围绕诉讼请求，依法提交了下列证据材料：《商品房买卖合同》及补充协议，首付款收据，个人住房借款合同及贷款支付凭证，契税、印花税、交易登记费、维修基金收据等。立泰公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其自身诉讼权利的放弃。对于上述证据材料，本院经审查认为，其具有真实性、合法性，关联性及证明力，能够证明本案的案件事实，本院予以采信。
本院根据上述有效证据，对本案案件事实认定如下：
文奕博与立泰公司于2011年2月24日签订了《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定，立泰公司将其开发的位于双流县成白路“阳光·地中海”×幢×单元×层×号房屋销售给文奕博，该房屋总价款334702元。文奕博委托立泰公司代交专项维修资金、契税、物业服务费用、按国家规定办理产权的相关费用、其他办理权证所需的税费。还约定立泰公司应当在2013年1月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，同时约定，文奕博委托立泰公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因立泰公司的责任，文奕博未能在房屋交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，自文奕博应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，立泰公司按日计算向文奕博支付本套房屋总款万分之一的违约金。补充协议约定，文奕博必须委托立泰公司办理本合同项下商品房的房屋产权等相关手续。立泰公司在向文奕博交付本合同项下的商品房时代为收取国家规定应由文奕博承担的办理房屋产权登记所需各种税费，文奕博应同时提交相关资料。如因文奕博原因导致在商品房交付时未将上述费用支付给立泰公司或没有同时提交完整的相关资料，文奕博须按日向立泰公司支付人民币100元的违约金，并且不得视为立泰公司原因延期履行办理变更登记义务……在本项目办理完商品房分户产权证书后三年内，立泰公司协助文奕博办理分户国有土地使用权证书。
2012年4月26日，立泰公司向文奕博交付该商品房，文奕博向立泰公司支付契税、维修基金、印花税、交易登记费。“阳光·地中海”楼盘4栋已于2013年2月1日办理了初始登记。时至2017年8月17日，立泰公司仍未向双流区不动产登记中心提交文奕博的转移登记申请资料。
另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日生效；2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记义务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记薄证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。
本院认为，文奕博与立泰公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方在合同履行过程中因办理产权证问题而引发本案诉讼。文奕博主张立泰公司协助其办理不动产权证，立泰公司答辩称愿意协助文奕博办理该权属证书，系对其权利的一种自由处分，不违反法律法规，本院予以确认。故文奕博要求立泰公司协助其办理不动产权证具有事实和法律依据，本院予以支持。
本案的争议焦点在于：1.立泰公司是否违约及应否承担违约责任；2.文奕博诉请的违约金请求是否成立（含违约金比例是否过高）。本院根据所查明的案件事实，综合评判如下：
1.关于立泰公司是否违约及应否承担违约责任的问题。本院认为，首先，立泰公司与文奕博签订的《商品房买卖合同》第十九条第二款“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用X元人民币，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付本套房屋总款万分之一的违约金”的约定，系双方对商品房买卖合同成立后就案涉房屋所有权的设立、变更依照法律规定登记以及迟延取得房屋所有权证书责任的合意，双方均应按约履行、承担责任。且根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，立泰公司协助文奕博办理案涉房屋的产权证系立泰公司的附随义务，案涉房屋买卖合同自立泰公司与文奕博签订时生效，但房屋的所有权应当自办理房屋过户手续后才转移到文奕博名下。由于办理房屋所有权证所需要的有关的证明文件需要立泰公司提供，如果立泰公司未向权属登记机关提交文件则房屋产权证实际无法办理，故立泰公司具有协助文奕博办理案涉房屋产权证书的义务；其次，合同第十九条第二款对委托费用虽约定为无偿委托，但立泰公司作为案涉房屋的出卖人，其上述办理房屋所有权转移登记是与文奕博签订的《商品房买卖合同》之内的合同义务。该义务是否履行直接影响《商品房买卖合同》的合同目的是否得以实现，故不能完全将委托关系从案涉买卖合同关系中剥离，并且立泰公司协助文奕博办理房屋所有权登记的义务以及相应的违约责任已在《商品房买卖合同》中予以明确，故不应将房屋所有权转移登记义务独立作为委托关系进行审查。综上，立泰公司辩称协助文奕博办理房屋产权证系无偿委托，不存在故意或重大过失，故不应承担责任的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。文奕博诉请立泰公司承担迟延办理房屋所有权证的违约责任具有事实依据和法律依据，本院予以支持。
2.关于文奕博诉请的违约金请求是否成立（含违约金比例是否过高）的问题。本院认为，立泰公司逾期办理房屋转移登记事实清楚，立泰公司应按约承担相应违约责任。按照《商品房买卖合同》第十九条第二款的约定，立泰公司应于2013年4月21日前协助文奕博办理完毕房屋所有权证书，故违约金的计算时间应自2013年4月22日起算。由于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一政策的出台，成都市双流区房地产管理交易中心于2016年10月30日停止办理房屋所有权证书，只能进行不动产统一登记，在该时间之后立泰公司已经无法协助文奕博办理房屋所有权证书，故立泰公司在2016年10月30日之后不应承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。
同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而文奕博并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、立泰公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为10769元。
综上所述，文奕博与立泰公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，立泰公司未在约定时间内协助文奕博办理案涉房屋权属转移登记，应依约承担违约责任，结合文奕博的实际损失，本院酌情支持10769元。立泰公司应于本判决生效后三个月内向不动产权登记部门申请办理案涉房屋权属转移登记为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、四川省立泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三个月内向不动产权登记部门申请办理文奕博所有的“阳光·地中海”×幢×单元×层×号房屋的不动产权证；
二、四川省立泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付文奕博违约金10769元；
三、驳回文奕博的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费542元，由文奕博负担162元，四川省立泰房地产开发有限公司负担380元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 员 黄红斌
二〇一七年八月二十五日
法官助理 范仲卿
书 记 员 王秋媛