杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭拱民初字第473号
原告：庄怀慈。
委托代理人：陈科。
被告：张益民。
第三人：唐洪峰。
原告庄怀慈为与被告张益民房屋租赁合同纠纷一案，于2012年4月18日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员于天麟独任审判，于2012年5月25日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院另行组成合议庭审理本案。诉讼中本院通知唐洪峰作为本案第三人参加诉讼。本院于2012年10月15日、2013年2月18日再次公开开庭审理了本案。原告庄怀慈及其的委托代理人陈科，被告张益民到庭参加了诉讼。第三人唐洪峰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告庄怀慈诉称：2011年4月26日，原被告双方签订房屋租赁合同及转让合约，约定原告将出租物杭州市乡邻路25-2号的房屋出租给被告使用，并将房屋内饭店转让给被告，另外约定了房屋出租的年限以及相关租金、转让费的金额和支付方式。合同签订后，原告按约交付了出租物以及出租物内的饭店，被告也预付了第一年的租金及相关转让费用。但到2011年10月，被告单方面提出解除合同，由此双方发生纠纷，经和睦街道多次调解，最终在2011年12月8日双方达成一致：由原告退还被告租金、房屋押金、卫生费以及转让折旧费共计人民币66360元，被告应在2011年12月20日将出租物归还给原告。原告按约履行了自己的退款义务，但被告至今未将出租物归还给原告，甚至在未经原告同意的情况下又将出租物转租给第三人。为此，原告故提起诉讼，请求法院：1、判令张益民、唐洪峰将承租物相邻路25-2号房屋腾退后归还原告；2、判令被告向原告支付租金96811.4元（2011年4月16日至2013年2月18日）、转让费（折旧费）23983.4元、卫生费518元，合计121312.8元；3、判令被告将承租物恢复原状、或按15100元折价赔偿；4、判令被告归还原告承租物内的物品，或按48590元折价赔偿；5、判令诉讼费被告承担。
为证明其主张，庄怀慈向本院提交了如下证据：
1、房屋租赁协议书，证明原告出租给被告的房屋系向和睦街道国有资产管理中心承租的，且该房屋租赁协议合法有效；
2、房屋租赁合同有关事项说明，证明和睦街道国有资产管理中心出租给原告的房屋即是原告转租给被告的房屋，并且原告有转租的权利；
3、房屋租赁合同，证明原、被告双方存在房屋租赁的事实，以及关于租期、租金及租金支付方式等相关事项的约定；
4、转让合约，证明原告将出租屋内的酒店转让给被告的事实；
5、谈判记录，证明原被告双方在和睦街道办事处的调解下，自愿达成租金、转让费等费用的退还事宜以及租赁物的归还时间；
6、收条二份，证明原告已按证据5履行了自己的义务，将租金及转让费还给了被告。
被告张益民答辩称：原告称被告单方面解除合同不是事实，由于原告没有向被告提供合法的材料，并且提供了虚假的营业执照，造成被告无法继续经营。因此原告应当赔偿被告损失。
被告张益民未向本院提交证据。
第三人唐洪峰未作答辩，未向本院提交证据。
本院依法组织当事人对庄怀慈提交的证据进行了质证，张益民对以上证据表示无异议，本院予以认定。
根据以上有效证据及当事人陈述，本院确认本案事实如下：
2011年4月1日，庄怀慈与杭州市拱墅区和睦街道国有（集体）资产管理中心签订《房屋租赁协议书》一份，承租了杭州市和睦新村乡邻路25号约356平方米的房屋。2011年4月26日，庄怀慈（甲方）与张益民（乙方）签订《房屋租赁合同》，将乡邻路25-2号饭店出租给张益民，租用面积为49平方米。租期3年，自2011年4月16日-2014年4月15日，年租金第一年为33600元，第二年为36100元，第三年为38800元。同日，双方还签订《转让合约》一份，载明：甲方（庄怀慈）将乡邻路25-3号酒店转让给乙方（张益民），转让费5万元。协议签订后，双方开始履行租赁合同。
后双方发生纠纷，经和睦街道工作人员多次调解，双方在2011年12月8日签订调解协议，载明：1、对于退款双方按张益民提交材料（2011年11月18日上午）第一条、第二条、第三条、第四条认可执行。总额退款人民币46368.65元，交款日期为2011年12月9日下午14时30分。2、对张益民已购商品、增加装修部分，按双方协调处理：A、拿回一部分（张自行拿回）；B、不拿回的按旧货市场交易价提高10%，庄怀慈收购。3、事情结束时间为2011年12月20日，将聚丰阁交还庄怀慈，办理好一切手续。此谈判协议有法律效力，可按诉讼程序处理。
庄怀慈、张益民和街道调解人员在该协议上签字确认。
2011年11月1日，庄怀慈向张益民退款2万元。2011年12月16日，庄怀慈向张益民退款46360元。张益民均出具了收条。但张益民未按约定将租赁物返还庄怀慈，并先后转租给他人。2012年11月，唐洪峰向其前手李宁支付转让费，承继了李宁与张益民之间的租赁合同，取得租赁物，于11月29日搬入租赁房屋。2013年1月起，唐洪峰向张益民支付租金，现仍继续占有租赁房屋。
本院认为：庄怀慈与张益民于2011年12月8日在街道工作人员主持下所达成的调解协议，双方当事人意思表示真实，内容不违法法律的禁止性规定，具有法律效力，对双方当事人具有拘束力。按该协议内容，庄怀慈与张益民解除租赁合同，并相互返还。庄怀慈按照约定已经将相应款项退还给了张益民，但张益民未按照约定返还租赁物，应当承担相应的违约责任。由于张益民将房屋转租他人，唐洪峰为房屋的实际占有人，庄怀慈要求张益民、唐洪峰返还租赁房屋，本院予以支持。庄怀慈要求参照原租金标准计算张益民继续占有房屋期间的使用费，本院予以支持。对于庄怀慈主张的卫生费，张益民表示认可，本院予以支持。对于庄怀慈主张的转让费折旧，本院认为，从双方的谈判过程分析，张益民认为5万元的转让费是对应3年的合同期的，由于在2011年11月合同履行期未届满，所以庄怀慈应当按照未履行的期间返还转让费43286.5元。庄怀慈同意了该主张，其退还给张益民的66360元款项中就包含了转让折旧费。但张益民收取退款后并没有返还租赁物，其继续占有租赁物，则转让费也应继续计算。由于庄怀慈多退还了转让费，其要求按照张益民的原计算方式计算张益民继续占有租赁物期间的转让费，本院予以支持。
对于庄怀慈要求张益民对租赁房屋恢复原状（或折价赔偿15100元）以及返还物品（或折价赔偿48590元），由于庄怀慈未提交相应证据证明该事实，张益民对其主张又予以否认，且在本院释明后庄怀慈未在本院确定的期间内申请评估和鉴定，其应当承担举证不能的不利后果。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、张益民、唐洪峰于本判决生效之日起一个月内从杭州市拱墅区和睦小区乡邻路25-2号房屋内腾退，将该房屋返还给庄怀慈；
二、张益民支付庄怀慈房屋租金、使用费50628.55元（计算至2013年2月18日）；
三、张益民支付庄怀慈转让费折旧款23983.4元；
四、张益民支付庄怀慈卫生费518元；
以上应给付款项，均于本判决生效之日起十日内付清；
五、驳回庄怀慈的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4000元，财产保全申请费1420元，合计5420元，由庄怀慈负担3252元，由张益民负担2168元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费4000元（开户银行：工商银行湖滨分理处；账号：1202024409008802968；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈颖浚
人民陪审员 张更泗
人民陪审员 吴晓航
二〇一三年二月二十六日
书 记 员 徐 婷