广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终2651号
上诉人（原审被告）佛山市南海田堡市场投资管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人梁颖洁，系公司经理。
委托代理人聂先平，广东法岸律师事务所律师。
委托代理人黄淑卿，广东法岸律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李彬，男，汉族，住广西藤县。
上诉人佛山市南海田堡市场投资管理有限公司（以下简称田堡投资公司）为与被上诉人李彬租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1279号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。
原审法院查明：田堡投资公司为有限责任公司，法定代表人为梁颖洁。位于佛山市南海区大沥镇733.33平方米土地于1995年6月30日办理国有土地使用权证，登记土地使用者为邝某，土地用途为住宅，使用年限为70年。2013年3月19日，邝某与梁颖洁签订一份《租赁合同》，约定：邝某将位于佛山市南海区大沥镇43号物业出租给梁颖洁，租期从2013年6月1日至2028年5月30日。2013年9月10日，大沥镇国土城建和水务局向梁颖洁出具《场地使用证明》，同意位于佛山市南海区大沥镇（即大沥城区43号）的简易一层建筑物（建筑面积约为1150平方米）进行自行使用或招租，但要求不得擅自改变建筑物的结构和使用性质，同意注明该场地证明有效期至2014年11月10日。
2014年3月1日，李彬、田堡投资公司签订一份《租赁合同》，约定：李彬承租田堡投资公司位于佛山市南海区肉档B15号场地；租期一年；租金实行每月支付制，租金标准为300元，推广营销费2200元，合计2500元；经营期满半年以上方可享受免租优惠政策，即由市场开业起计一年内最后6个月免租；管理费为60元／月；每月26日前支付下月租金及费用；自本合同签订当日，李彬支付保证金11400元。
2015年4月15日，李彬、田堡投资公司再签订一份《租赁合同》，约定：田堡投资公司将肉档B15场地租给李彬经营，租期从2015年3月31日至2016年3月31日，每月租金2500元，管理费60元，每月26日前支付下个月租金及费用，签订合同当日，李彬支付保证金7500元和水电保证金500元，因李彬违约导致合同解除的，应支付三个月租金作为违约金。同日，李彬向田堡投资公司支付了租赁保证金7500元和水电保证金500元。
2015年5月26日，邝某发出公告，以与梁颖洁于2015年5月20日解除租赁合同关系为由，通知各租户自2015年5月20日起，市场由莫某接管，各租户与梁颖洁合同关系自行解决。此后，李彬向莫某交纳了2015年6月至同年10月租金及水电费。
2015年8月31日，李彬向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.田堡投资公司退还租赁保证金7500元；2.田堡投资公司退还水电保证金500元；3.田堡投资公司赔偿李彬误工费1000元、违约金1800元；4.诉讼费由田堡投资公司负担。
原审法院认为：田堡投资公司出租给李彬租赁物为铺位，根据行政部门出具的场地使用证明，涉讼铺位使用有效期至2014年11月10日，故李彬、田堡投资公司于2015年4月15日针对涉讼铺位签订的《租赁合同》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。考虑到2015年5月20日后，李彬向莫某交纳了此后场地使用费，李彬、田堡投资公司就涉讼铺位租赁关系已实际终止履行，李彬于2015年8月31日起诉请求田堡投资公司返还租赁保证金7500元和水电保证金500元合法合理，均应予以支持。无效合同约定违约责任也无效，李彬要求田堡投资公司支付违约金1800元没有法律依据，应不予支持。至于李彬主张误工费1000元，李彬无证据证明该实际损失产生，对其该诉讼请求也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、田堡投资公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还租赁保证金7500元、水电保证金500元，合计8000元予李彬；二、驳回李彬的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由田堡投资公司负担。
上诉人田堡投资公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定田堡投资公司与李彬于2015年4月15日订立的《租赁合同》无效错误。当事人双方在平等协商一致的情形下订立该《租赁合同》，该合同没有违反法律法规的强制性规定，没有违反国家及公共利益，也没有损害第三人的利益，依法该合同不属于无效合同。佛山市南海区大沥镇国土城建和水务局已同意田堡投资公司对涉诉铺位对外经营（自行使用或对外招租），并出具了《场地使用证明》，并告知工商部门涉诉铺位可作为田堡投资公司的经营场所，工商部门也依此为田堡投资公司办理了营业执照，且田堡投资公司的营业执照至今有效，该《场地使用证明》的出具已令《租赁合同》合法有效。尽管该《场地使用证明》载有有效期，有效至2014年11月10日，但该有效期仅仅指该《场地使用证明》文件本身的有效期，并非许可的有效期。事实上相关行政部门从未制定过此类许可存在许可期的法律法规或部门规章，如一审法院将该有效期理解为许可期，认定涉诉铺位依法不得出租使用，也系程序上的理解错误。故此，该《场地使用证明》不能证实涉诉铺位依法不得出租，一审法院认定该《租赁合同》无效错误。二、即使《租赁合同》无效，但李彬一直占有使用涉诉铺位至今，其也须向田堡投资公司支付占有使用费，其自2015年5月1日起就未向田堡投资公司支付租金（使用费）、自2015年4月1日起就未向田堡投资公司支付水电费，田堡投资公司有权以李彬所缴纳的租赁保证金及水电费保证金来抵扣其所欠付的租金（占有使用费）及水电费。一审法院不支持田堡投资公司以李彬的租赁保证金及水电保证金抵扣租金（占有使用费）及水电费错误。李彬提交的证据6（《租赁合同》之解除协议复印件）、证据7（公告复印件）均非原件，田堡投资公司也不认可，且未经邝某的认可，根据《民事诉讼法》及《证据规则》的相关规定，该证据不得作为本案的定案依据。即使其提交的证据8（收据10份）是真实的，但与本案无任何关联性，该证据只能证实莫某收取了李彬2015年6至l0月份的租金、2015年5月20日至9月25日的水电费，不能证实该租金及水电费就是案涉铺位的租金及水电费。一审法院以与本案无关联的证据8来证实证据6、证据7是真实的，进而认定自2015年5月20日起田堡投资公司与李彬就涉诉铺位租赁关系属事实认定错误。事实上，案涉铺位至今仍由田堡投资公司经营管理，李彬至今仍在涉诉铺位经营使用，李彬自2015年5月1日起就未向田堡投资公司支付租金（占有使用费）、自2015年4月1日起就未向上诉人支付水电费，田堡投资公司有权以李彬所缴纳的租赁保证金及水电保证金来扣其所欠付的租金（占有使用费）和水电费，且该租赁保证金及水电保证金不足以抵扣。另，田堡投资公司提交的证据（水电费发票）也证明，涉案铺位的水电费一直由田堡投资公司统一向相关部门代交，然后再分别向租户收取，李彬理应依此惯例向田堡投资公司交水电费。案涉铺位的水电费至今仍由田堡投资公司代交，但李彬自2015年4月起就没有依此惯例向上诉人交水电费，田堡投资公司有权从其缴纳的水电保证金扣除其所欠的水电费。综合以上事实和理由，田堡投资公司认为，原审判决认定事实错误，适法律不当，故上诉请求：撤销原审判决第一项内容，驳回李彬的全部诉讼请求。
上诉人田堡投资公司于二审期间未向本院提交新证据。
被上诉人李彬答辩称：同意原审判决。李彬不欠田堡投资公司租金、占有使用费，对方应返还保证金和水电保证金。
被上诉人李彬于二审期间未向本院提交新证据。
本院对原审法院查明的案件事实予以确认。
本院认为：田堡投资公司未举证证明其出租予李彬的案涉租赁物业已取得建设工程规划许可证，而且，相关行政部门出具的同意该物业出租的《场地使用证明》也已过有效期，原审法院确认当事人双方于2015年4月15日签订的案涉《租赁合同》无效，并据此判决田堡投资公司应向李彬返还租赁保证金7500元、水电保证金500元合共8000元并无不当，本院对此予以维持。田堡投资公司上诉称案涉《租赁合同》属有效合同于法无据，本院不予支持。田堡投资公司还上诉称李彬拖欠其租金或占有使用费、水电费，其交纳的租赁保证金、水电保证金应予抵充其该欠费金额，由于李彬否认其拖欠田堡投资公司诉称的租金或占有使用费、水电费，田堡投资公司于本案对李彬欠其租金或占有使用费、水电费的主张亦未提出反诉，李彬是否拖欠其诉称的该费用，以及拖欠金额是多少于本案尚不能确定，须田堡投资公司另案主张，故田堡投资公司诉称将李彬交纳的租赁保证金7500元及水电保证金500元抵充其诉称的李彬的上述欠费的抗辩主张，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。田堡投资公司的上诉主张欠缺事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人佛山市南海田堡市场投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
代理审判员 黄玉凤
代理审判员 吴媛媛
二〇一六年七月十九日
书 记 员 黄结仪