浙江省桐庐县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0122民初4618号
原告：俞旭影，女，汉族，1965年2月9日出生，住浙江省杭州市上城区。
委托诉讼代理人：奚勤平、赵和平，浙ＸＸ茂律师事务所律师。
被告：华洪妹，女，汉族，1974年3月19日出生，住浙江省杭州市富阳区。
委托诉讼代理人：陆如机、朱一潇，浙江凯运律师事务所律师。
第三人:杭州光典置业有限公司，住所地：浙江省桐庐县城迎春南路28号海陆世贸中心23区2号。
法定代表人：王水良，该公司董事长。
委托诉讼代理人：钱祝平，该公司工作人员。
原告俞旭影与被告华洪妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案后，依法适用简易程序于2016年11月8日公开开庭进行审理。本案审理过程中，本院依法通知第三人杭州光典置业有限公司（以下简称光典公司）参加诉讼,于2017年2月17日公开开庭进行审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，并于2017年4月13日公开开庭进行审理。第一次庭审时，原告俞旭影的委托诉讼代理人奚勤平，被告华洪妹的委托诉讼代理人陆如机到庭参加诉讼；第二次庭审时，原告俞旭影的委托诉讼代理人奚勤平，被告华洪妹的委托诉讼代理人陆如机，第三人光典公司委托诉讼代理人钱祝平到庭参加诉讼。第三次庭审时，原告俞旭影的委托诉讼代理人奚勤平，被告华洪妹的委托诉讼代理人陆如机，第三人光典公司委托诉讼代理人钱祝平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告俞旭影向本院提出诉讼请求：一、判令被告华洪妹立即支付购房款206万元，支付经济损失98.88万元（损失按月利率2%的标准计算，从2014年9月30日至2016年9月29日，共24个月），合计304.88万元；后续损失按月利率2%标准计算至款项还清时止。二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年10月22日签订《房屋买卖协议书》，该协议书约定：被告向原告购买位于桐庐县××街道环城南××大厦××层房屋，建筑面积为965平方米，具体按实测面积为准，价格为每平方米6520元，计房款为629.18万元，定于2013年10月22日支付149.18万元，2013年12月31日前按揭支付300万元，余款180万元在2014年9月30日前付清。2013年11月30日被告针对180万元出具《欠条》一份，承诺若逾期则从欠款之日起按月利率2%计息。协议签订后，被告仅支付423.18万元，对余款206万元一直未予支付，经原告多次催讨，被告以经济困难理由拖延支付。综上，原告认为，原告与被告之间的房屋买卖事实清楚，证据确实充分，现被告拖延支付购房款，给原告造成了极大的经济损失。为此，原告诉至法院，请求维护合法权益。
原告俞旭影向本院提交的证据材料有：
1、房屋买卖协议书一份，用以证明被告向原告购买光典大厦24层房屋，面积为965平方米，单价为6520元，总房款为629.18万元，被告承诺分三次支付的事实；
2、欠条一份，用以证明被告对所欠第三期房款的确认，若逾期支付按月利率2%计息的事实；
3、光典大厦股东楼层分配确认书一份，用以证明光典大厦24层是公司分配给原告的，原告具有卖房资格，对涉案房屋合法拥有的事实；
4、桐庐县房地产管理处出具的证明一份，用以证明被告在2014年4月9日签订商品房买卖合同时，光典大厦2404室房屋并未受到限制，可以正常交易的事实；
5、房屋建筑面积实测绘成果书一份，用以证明4间房屋合同约定面积与实测面积不一致，应以实测面积为准，并以实测面积进行结算购房款的事实。
被告华洪妹答辩称：对原告诉称的原、被告双方2013年10月22日所签订的房屋买卖协议书内容没有异议，对被告在2013年11月30日出具的欠条这一事实及内容没有异议，对原告诉称的被告已经支付423.18万元款项也没有异议。但要说明情况的是，该房屋买卖协议书仅是原、被告之间的意向合同，协议中也有明确约定“甲方保证三证能做齐全”，但实际情况是原告作为光典公司股东，涉案房屋是光典公司分配给股东的，原告并没有涉案房屋的产权证，涉案房屋的产权证在公司，所以原告为了规避税收，在2014年4月，让被告与原告亲属为实际控制人的光典公司签署了三份《商品房买卖合同》，并向政府相关部门进行了备案，第四间2404室房屋在办理备案过程中发现其属于限制交易所以未能办理备案。被告认为本案的关键在于合同效力问题，原、被告签订的房屋买卖协议书结合之后被告与光典公司商品房买卖合同综合来看，均应视为无效合同，理由在于涉案房屋系光典公司分配给原告，但不能等同于原告的财产，应当办理相应的过户手续，原、被告之间应该是二手房买卖关系，但被告通过与光典公司签订商品房买卖合同造成一手房买卖的表象，使得交易过程中无论是股东的个人所得税还是二手房交易的税收部分都被省去了，该规避国家税收的行为是违反国家法律规定的，合同应该是绝对无效的，原告以无效合同来起诉缺乏法律依据。
被告华洪妹向本院提交的证据材料有：
1、商品房买卖合同、销售不动产发票共6分，现金缴款单（房款）3份，个人购房担保借款合同、借款凭证共2份，商品房买卖合同备案资料1份，用以证明原被告在建立光典大厦24层4间房产买卖合同关系下，原告又通过其所在的公司与被告另行签订《商品房买卖合同》，试图形成一手房买卖的表象达到规避税收的目的，案涉房屋买卖协议及《商品房买卖合同》应为无效合同的事实；
2、网上房产交易信息（打印件），用以证明原告诉请的第四间房屋因一直存在开发商销售限制障碍，导致原告与所在的公司无法签订《商品房买卖合同》的事实；
3、房屋买卖协议书1份，用以证明原告违背协议约定，在不履行正式签订购房合同、办结三证承诺的前提下，通过所在公司出面与被告签约的手段规避法律，结合证据1，印证该房屋买卖协议的目的不合法，应为无效协议的事实。
第三人光典公司答辩称：对原告起诉的事实没有异议，原告是光典公司的股东，公司有房屋分配协议，光典大厦第24层的房屋是分给原告的，卖房子是原告的权利，由股东自行决定出卖，但是签订正式的房屋买卖合同是要和公司签的。
对原告俞旭影提供的证据，被告华洪妹质证如下：对证据1、2的真实性没有异议，但对其关联性有异议，单看房屋买卖协议本身没有问题，但结合被告与光典公司签订的商品房买卖合同来看，房屋买卖协议效力有疑问，其证明对象无法满足，针对欠条，双方认可逾期要承担2分利，但假如房屋买卖协议无效，逾期违约责任就没有意义了；对证据3，被告认为该证据与本案没有关联性，是房产公司进行内部分配的问题；对证据4，被告对证据的真实性没有异议，该证据显示的是在2014年12月24日前不受限制，但不清楚2404房屋受限制的原因；对证据5，被告对其三性均无异议，认为房屋面积以测绘成果书为准：2401室房屋合同约定254.04平方米，实测面积为253.9平方米；2402室房屋合同约定254.04平方米，实测面积为253.9平方米；2403室房屋合同约定242.59平方米，实测面积为242.46平方米。第三人光典公司对原告提供的证据无异议。本院对该证据1-5的真实性均予以认定。
对被告华洪妹提供的证据，原告俞旭影质证如下：对证据1中的商品房买卖合同、销售不动产发票、现金缴款单，真实性没有异议，但证明目的有异议，不动产发票只开了首付款，对现金缴款单的证明目的也有异议。对商品房买卖合同备案资料有异议，认为被告应提供正式的备案表，不应该是网上的信息，总体来说对证据1总的证明目的有异议，不能证明原被告签署的房屋买卖协议无效的目的；对证据2，原告认为在原被告签订合同时，2404室房屋交易是不受限制的，在当时的情况下，原告是具备房子出卖的条件的；对证据3，对真实性没有异议，但证明目的有异议，不能证明被告所说的以合法形式掩盖非法目的，认为原被告签订房屋买卖协议是为了交易和投资的目的。第三人光典公司对被告华洪妹提供的证据没有异议。本院对该证据1-3的真实性均予以认定。
第三人光典公司未向本院提供证据。
根据上述有效证据及结合各方的庭审陈述，本院认定事实如下：原告俞旭影系第三人光典公司的股东之一，经第三人光典公司的股东会决议确认将案涉光典大厦第24层分配给原告，由原告自行寻找买家。2013年10月22日，原、被告签订《房屋买卖协议书》一份，约定甲方俞旭影在光典大厦拥有20%的股权，出让其分得的部分房屋给乙方华洪妹。1、甲方出让给乙方的楼层为24楼，共4间，建筑面积965平方米左右，具体面积（面积以测绘机构测量面积为准）在正式合同中确定；2、房价及付款方式为房屋价格为每平方米6520元，房款共计629.18万元（签订正式合同时按测绘面积多还少补），定于2013年10月22日支付149.18万元，在正式签订合同后2013年12月31日前按揭支付300万元，余款180万元在2014年9月30日前付清，甲方保证三证能做齐全（费用由乙方自理）；3、正式购房合同在日后另行签订。2013年11月30日，被告向原告出具欠条一份，内容为：今欠俞旭影光典大厦24层购房款180万元，定于2014年9月30日前付清，若逾期则从欠款之日起按月利率2%计息。2014年4月9日，被告与第三人光典公司就上述房屋分别签订三份商品房买卖合同（合同编号分别为：2014预0001449号、2014预0001454号、2014预0001456号），约定：被告购买杭州光典置业有限公司开发的位于桐庐县县城××路××光××大厦××、××、××室非住宅商品房，单价6780元/㎡，建筑面积分别为254.04㎡、254.04㎡、242.59㎡，房款分别为1722391.2元、1722391.2元、1644760.2元；合同签订7日内分别支付首付款862391.2元、862391.2元、824760.2元，余款86万元、86万元、82万元采用银行按揭方式支付；出卖人杭州光典置业有限公司应当在2014年9月30日前，将该三室房屋交付买受人华洪妹使用。该合同对其他权利义务作了约定。同日，第三人光典公司开具付款方为被告，金额分别为862391.2元、862391.2元、824760.2元的三张不动产统一发票。期间，原告陆续收到被告购房款共计1691800元。2014年4月28日，被告就其所购买的上述2401、2402、2403室房产向中国农业银行股份有限公司桐庐县支行申请抵押贷款，贷款金额分别为86万元、86万元、82万，该三笔贷款金额共计254万元均已打入第三人光典公司指定账户。
另查明，不动产权利人为第三人光典公司，坐落于桐庐县县城环城南路598号的光典大厦2404室的房产于2014年12月26日抵押给杭州市桐庐县浙富小额贷款股份有限公司，现该房产无查封、无抵押，宗地无查封、无抵押，为待售商品房。根据桐庐县开元房地产测绘有限公司对光典大厦房屋建筑面积实测为：其中2401室房屋实测面积为253.9㎡；2402室房屋实测面积为253.9㎡；2403室房屋实测面积为242.46㎡；2404室房屋实测面积为211.73㎡。
再查明，虽然房屋买卖协议及商品房买卖合同上约定的房屋单价不一致，但原告及第三人均同意按照双方签订的房屋买卖协议书确定的价格即每平方米6520元进行结算。
本院认为：原告为第三人光典公司的股东，光典公司经股东会决议同意按股份将其公司的光典大厦第24层房屋分配给原告，允许原告找买家，并由第三人与买家签订正式的商品房买卖合同。而后原告与被告订立了案涉24层4间房屋的买卖协议书，该房屋买卖协议书内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效；而后被告与第三人订立了其中三间房屋的商品房买卖合同，该合同也系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。被告以原告意图通过第三人与其签订一手房商品房买卖合同来掩盖原、被告之间的二手房买卖，因此达到规避税收的目的，是以合法形式掩盖非法目的，房屋买卖协议书与商品房买卖合同应为无效的辩解，本院不予采信。房屋买卖协议书虽具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的合同主要内容，但协议明确需由作为产权人的第三人与被告签订正式的商品房买卖合同，因此可以认定房屋买卖协议书的性质为预约合同，被告应按商品房买卖合同履行义务，其依房屋买卖协议向原告交纳的购房款应抵作向第三人履行相应的付款义务。案涉2404室房屋双方未签订商品房买卖合同，原因在于被告，构成对预约合同即房屋买卖协议书的违约，鉴于交纳房款是本约合同即商品房买卖合同的义务，现被告已明确不签订本约合同，故原告要求被告按预约合同交纳该房款，将导致权力失衡、有违公平。因此对原告主张的2404室房屋的购房款，本院不予支持。根据2401、2402、2403室房屋的实测面积共为750.26㎡，该三间房屋的总房款应为4891695.2元（6520元/㎡×750.26㎡），扣除被告已支付的购房款423.18万元，尚需支付房款659895.2元。被告未按约履行房屋买卖协议书，应承担相应的违约责任。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、被告华洪妹于本判决生效之日起十日内支付原告俞旭影购房款659895.2元及从2014年9月30日起至判决确定之日止以206万元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金；
二、驳回原告俞旭影的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费31190元，由原告俞旭影负担24453元，被告华洪妹负担6737元。
原告俞旭影于本判决生效之日起十五内向本院申请退费；
被告华洪妹于本判决生效之日起七日内交纳应负担的案件受理费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 郑 霞
人民陪审员 姚昌苏
人民陪审员 缪建民
二〇一七年四月十七日
书 记 员 孙 洁
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。