广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终9573号
上诉人（原审原告）：深圳市华圳融资担保有限公司。
法定代表人：刘婕，总经理。
委托诉讼代理人：龙金灵，广东万勤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑佳媛，广东万勤律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：杨永忠
委托诉讼代理人：杨旭波，系杨永忠的丈夫。
原审第三人：周波。
上诉人深圳市华圳融资担保有限公司（以下简称华圳公司）因与被上诉人杨永忠、原审第三人周波执行异议之诉纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初10263号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
华圳公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判准许对执行标的强制执行；二、二审诉讼费由杨永忠承担。事实和理由：一、原审判决仅从杨永忠占有涉案房屋时间来认定其占有行为属于合法占有，但对于杨永忠占有涉案房屋的行为是否合法，原审法院并未查明。根据杨永忠庭审提交的证据，杨永忠虽与周波签订过《房屋转让合同》，但在2004年9月15日后此合同已失效，已不具有法律效力。涉案房屋自始至终的所有权人为周波，杨永忠从未取得过涉案房屋的所有权。且第一次庭审中，杨永忠提交了顺景房地产公司开具的《1.5万元购房款定金收据》，杨永忠已明确表述过，其在2004年时已向销售房产方顺景房地产公司要求退还购房款定金、拒绝继续购买涉案房屋，顺景房地产公司也已在当时退还定金1.5万元给杨永忠，即杨永忠—直都未取得涉案房屋的合法占有权。由此也可得知，杨永忠一直未支付涉案房屋的全部房款。二、杨永忠占有的行为无法改变涉案房屋所有权人—直都是周波的事实，杨永忠占有涉案房屋的行为显然为非法占有。三、杨永忠向周波支付第二笔款项的行为，明显不合法且存在极大过错，原审法院对杨永忠支付行为的认定显然违背法律规定。杨永忠是在明知涉案房屋属于查封状态下，仍向周波支付第二笔房款，明显违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结”的规定。而杨永忠明知周波背负巨额债务，恶意规避福田法院对周波的强制执行，即杨永忠的行为已违反法律规定且存在极大过错，其本次的支付行为在本案中不受到法律的保护。四、原审判决依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定认定杨永忠已满足排除执行的全部要件，显然属于适用法律错误。该条规定原意是，在对不动产受让人的物权期待权予以保护的同时，也要求案外人按照人民法院的要求，向法院支付房款。杨永忠明知周波诉讼案件在身，且房屋已被查封，仍向周波支付款，其付款行为真实性无法确认，如真存在付款行为，其也应当交付给法院，而非周波。又依据《城市房地产管理办法》第三十八条“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让”的规定，杨永忠支付剩余房款的行为，已损害申请执行人的债权利益。
杨永忠辩称，一、杨永忠是在2004年购买涉案房产，2009年前付清全部房款，并已经入住，只是时间原因一直没有过户。二、无法过户不是杨永忠导致的。杨永忠向周波支付了房款，因为周波和银行有诉讼，所以无法过户。给周波房款之后，杨永忠就入住涉案房屋。2006年出现了福田法院的通告让杨永忠搬出，杨永忠当时与法官沟通了，周波通过拍卖将自己的其他房子拍卖，偿还了银行担保，涉案房屋不欠银行的款。杨永忠在知道这个事情的情况下才给周波支付第二笔房款，双方是合法的买卖。
周波辩称，周波与杨永忠签订合同是在2004年，杨永忠付清房款是在2006年，只是双方因为时间没有凑在一起没有去过户而已。2008年，周波向福田法院执行局说明了涉案房产已经不属于周波，是杨永忠购买了涉案房产。周波认为本案应予维持。
华圳公司向一审法院起诉请求：一、准许执行周波名下的深圳市福田区xx花园404栋702号房屋；二、杨永忠承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：位于深圳市福田区xx号房，房地产证号为深房地字第××号，登记在周波名下，核准日期为2004年3月2日。该房产于2006年3月20日被（2006）深福法执字第1168、1175-1179号案件首位查封，该案的申请执行人为中国建设银行深圳分行。
该院（2009）深福法民一初字第555号民事判决已发生法律效力，判决被执行人周波应向申请执行人华圳公司偿还借款本金1830.9万元及相应利息。因被执行人未履生效判决确定的给付义务，申请执行人向该院申请强制执行，该院已立案受理，案号为（2010）深福法执字第1696号，该案在处分部分财产清偿部分债务后，由于在当时情况下没有可供继续执行的财产，于2011年10月26日裁定终结本次执行。申请执行人在诉讼过程中即2009年已申请财产保全，在各项保全措施中，对涉案房产采取的查封措施被列为轮候查封。根据深圳市房地产权登记中心出具的《房地产查封（备案）表》显示，原正式查封应至2014年9月7日止，而本案的查封为第一位轮候查封，2014年9月8日已转为正式查封。
杨永忠向该院提交《房屋转让合约》显示，卖方为周波，买方为杨永忠（买方代表人为杨旭波，即杨永忠的丈夫），买卖标的物涉案房产，约定：成交价为121900元，定金15000应于签订合同时付清，于2004年9月15日或之前将首期款（剩余房款减去银行承诺贷款额）存入经纪方指定账号并签署有关按揭贷款文件。该房屋转让合约落款时间显示为2004年9月1日。在合约下方，还有一收条，内容为“兹收到上述规定之定金人民币15000元，其中15000元卖方同意作为佣金保证金交由经纪方托管”。卖方签署处有周波的签名，日期亦为2004年9月1日。
此外，杨永忠还向该院提交了两张收条、流水号为5611403的报警回执、深圳有线数字电视整体转换登记表、编号为2539858的收款收据、xx工业区管理处收费通知单及公证书等材料。两张收条均落款为周波，其中落款日期为2004年9月1日的收条内容为“现收到杨旭波交来购买xx花园404栋702房定金人民币壹万伍仟元整”，落款日期为2006年6月5日的收条内容为“现收到杨先生交xx房房款壹拾壹万元整，所有房款杨先生现已付清”。流水号为5611403的报警回执显示，深圳市公安局沙头派出所于2005年9月24日对杨旭波所报被盗案进行登记。落款时间为2006年5月9日的深圳有线数字电视整体转换登记表显示，用户名称杨旭波，安装地址为涉案房产。编号为2539858的收款收据显示，深圳市xx物业管理有限公司xx花园管理处收到涉案房产杨旭波交来2015年1至5月的管理费排污费本体维修基本等。xx工业区管理处收费通知单显示，杨旭波作为涉案房产客户缴纳了2009年12月、2010年3月的管理费、电费等。由湖北省武汉市公证处于2004年9月6日出具公证书内容为：杨永忠本人所签署的一份《委托书》，委托杨旭波代理其购买位于深圳市××区××花园××房，委托权限包括办理银行按揭、办理产权过户、水电过户等相关手续。加盖深圳市xx物业管理有限公司xx花园管理处公章落款时间为2014年11月10日的《证明》显示，涉案房产于2007年6月24日起物业管理费及水电费由杨旭波交纳。
杨永忠申请证人邹某出庭作庭，并提交深房地字第××号房地产权证书复印件，显示证人邹某系深圳市福田区xx工业区xx花园xx号房权利人。证人出庭作证称，其1993年购买的该房产，其于2004年与杨永忠及杨旭波成为邻居，其购买房产入住的时候，有看到管理处的人替杨永忠维修水电，并且有一起作为业主进行过维权。涉案房产之前是其朋友住的，也曾是管理处的样品房，其还曾与杨永忠说过这套房很干净，没有其他人住过，只有其朋友住过一下。其曾听别人说过周波有在小区拿过很多套房产，杨永忠说他是向周波买下的房产。据其所知，自2004年开始，杨永忠一直在涉案房产居住。大概2004年左右，因小区卫生太脏了，大家业主一起进行了投诉，其有带头签名，并且还报了警。
另查，杨永忠的丈夫杨旭波曾向该院就该涉案房产提出过执行异议，案号为（2015）深福法执外异字第46号，但由于主体不适合，不符合受理条件，该院于2015年7月16日驳回案外人杨旭波的执行异议申请。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”杨永忠提交的房屋买卖合约及收条显示，杨永忠与周波早在2004年9月即签订房屋买卖合同并支付部分价款。另外，杨永忠提交的两张收条、流水号为5611403的报警回执、深圳有线数字电视整体转换登记表、编号为2539858的收款收据、xx工业区管理处收费通知单及公证书等材料，结合证人邹某的证人证言，可以认定杨永忠已于该院（2009）深福法民一初字第555号查封涉案房产前占有涉案房屋，且于2006年6月5日支付全部剩余价款。本案周波是系列金钱债权案件的被执行人。鉴于涉案房屋登记在周波名下，房屋过户登记需要周波配合，2006年6月前，杨永忠未付清全部房屋价款，涉案房屋未能办理过户登记，周波应当承担一定责任。但是，杨永忠付清全部余款后，涉案房屋又多次被查封，未能及时办理过户登记的原因不能归咎于杨永忠。且本案查封房产时间从2009年开始，杨永忠此前已签订合同并支付完价款且占有房屋，已满足排除执行的全部要件。综上，华圳公司的诉讼请求无事实及法律依据，该院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决：驳回华圳公司的全部诉讼请求。案件受理费100元（已由华圳公司预交），由华圳公司负担。
本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，涉案房产因周波与中国建设银行深圳分行的抵押贷款纠纷，于2006年3月20日被查封，周波在二审中称，通过拍卖周波名下的其他五套房产偿还了中国建设银行深圳分行的贷款，2006年下半年开始涉案房产已无贷款，因为周波与杨永忠没有时间没有办理过户。杨永忠对周波的陈述予以认可。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，杨永忠与周波于2004年9月1日就涉案房产签订《房屋转让合约》。杨永忠提交的报警回执、有线数字电视整体转换登记表等证据以及周波的陈述，可以证明在上述合约签订后，周波已将涉案房屋交付杨永忠使用。杨永忠提交了两张收条用以证明已经全部支付购房款，即2004年9月1日交纳定金15000元，2006年6月5日支付剩余房款11万元。杨永忠称第二笔款项是在知道涉案房产被法院查封的情况下支付的。周波及杨永忠在二审中陈述，2006年下半年，通过拍卖周波名下其他五套房产，周波偿还了中国建设银行深圳分行的欠款，涉案房产名下没有贷款。本院认为，杨永忠在明知周波与案外人中国建设银行深圳分行存在诉讼、涉案房产被查封的情况下，向周波支付第二笔购房款11万元，其应自行评估该交易中可能存在的风险，在具备过户条件时应更为积极地催促周波办理过户手续。而2006年下半年涉案房产没有贷款，已经具备解封并过户至杨永忠名下的条件，杨永忠却没有积极地通过各种方式敦促周波以保护自身权益，导致两年后即2008年9月涉案房产再次因其他纠纷被查封而无法办理过户，因此，杨永忠对没有办理过户登记存有明显过错。本院认为杨永忠就涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。
综上，华圳公司的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（一）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初10263号民事判决；
二、准许执行深圳市福田区人民法院（2015）深福法执恢字第00342号案件中查封的周波名下的深圳市福田区xx花园404栋702号房屋。
一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，均由杨永忠负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐 毅
审判员 张 秀 萍
审判员 蔡 妍 婷
二〇一八年二月二十六日
书记员 陈晓莹（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。