江苏省无锡市锡山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0205民初3226号
原告无锡市锡山区东港镇人民政府，住所地无锡市锡山区东港镇。
法定代表人张盛，该镇镇长。
委托代理人薛静、过静，江苏漫修律师事务所律师。
被告陆祖德，男，1944年2月2日生，汉族，住无锡市锡山区。
委托代理人包杰、孙建江，江苏行德律师事务所律师。
原告无锡市锡山区东港镇人民政府（以下简称东港镇政府）与被告陆祖德土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月20日受理后，依法由审判员王碧云适用简易程序，于2016年8月10日第一次公开开庭进行审理。后本案于2016年10月18日裁定转为普通程序，本院组成合议庭，并于2017年5月3日、同年7月11日两次公开开庭进行审理。原告东港镇政府的委托代理人薛静，被告陆祖德（参加第一次庭审）及其委托代理人包杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东港镇政府诉称，2015年1月20日，该镇下属的资产审计办公室与陆祖德签订租赁合同，约定陆祖德租赁2075平方米土地进行经营使用，租赁期限为一年，自2015年1月1日起至同年12月31日止，年租金为41500元，陆祖德应于签订合同时一次性支付全年租金。但陆祖德未按约履行，至今结欠租金未付。故请求判令：1、陆祖德立即支付拖欠的2015年全年土地租金41500元及逾期付款违约金（自2015年1月1日起至实际清偿之日止，以41500元为基数，按每日万分之四计算）；2、陆祖德立即支付自2016年1月1日起至2017年12月31日止，两年期间内的土地使用费83000元（按照原合同20元/平方米计算）。
被告陆祖德辩称，其为涉案土地合法使用权人，无需支付土地租赁使用费，其保留向东港镇政府追索已支付的土地租金41500元的权利。即使法院认为东港镇政府与其土地租赁关系成立并且有效，根据东港镇政府与无锡市锡山区东湖电器材厂签订的集体土地有偿使用协议书约定，土地面积为20.991亩土地50年的使用费为209.91万元，平均每亩每年2000元，而东港镇政府要求其支付的土地使用费平均每亩每年为13344元，两幅土地位置相邻，土地性质相同，东港镇政府向其收取的土地租金过高。另外，因期限尚未届满，东港镇政府无权主张至2017年12月31日土地使用费。
经审理查明，2002年11月21日，无锡市锡山区国土资源局向无锡市××区东湖塘镇人民政府（以下简称东湖塘镇政府，后在行政区划调整中变更为东港镇政府）颁发了锡锡集用（2002）字第0888号集体土地使用证，土地坐落于无锡市××区东湖塘镇，地号54-02-17，图号H-51-（64），用途为工业用地，使用权类型为集体土地使用权划拨，使用权面积为33441.1平方米。土地登记申请书显示，总用地面积为33441.1平方米，其中27914.5平方米和4006.2平方米由镇集体企业无锡东湖物资公司（以下简称东湖公司）于1994年和1995年土地登记，证号为锡土集建（1994）字第012号、锡土集建（1995）字第5402-04-02号，其余土地于1995年由锡土管补182号批准给镇集体企业无锡隆东制衣有限公司使用，现原东湖公司和无锡隆东制衣有限公司均已转制，土地由镇政府使用。
2012年11月2日，本院受理了陆祖德与陆卫华、王逸芬、孙宏及第三人中国农业银行股份有限公司无锡分行（以下简称农行无锡分行）、中国农业银行股份有限公司无锡太湖支行（以下简称农行太湖支行）房屋买卖合同纠纷案件，本院经调解，双方达成调解协议，确认陆祖德与陆卫华、王逸芬、孙宏于2012年6月2日签订的有关锡房权字第××号房屋转让的协议有效，确认坐落于东湖塘镇××××）房屋转让给陆祖德所有；三方一致同意由陆卫华、孙宏、王逸芬及农行无锡分行、农行太湖支行于2013年2月2日前协助陆祖德办理好坐落于东湖塘镇××××）房屋［房屋所有权证号为锡房权字第××号、共4层、面积为2336.3平方米］过户手续，过户费用由陆祖德承担等。后上述房屋变更登记至陆祖德名下，房屋总层数为4层，建筑面积2336.3平方米。2015年1月20日，东港镇政府内设部门锡山区东港镇资产审计办公室（以下简称东港资产办）与陆祖德签订租赁合同，约定陆祖德承租的土地坐落于锡港东路原物资公司西，面积2075平方米，租赁用途为工业用地，租赁期限为一年，自2015年1月1日起至同年12月31日止，土地租金为每平方米20元/年，合计年总租金为41500元，由陆祖德于订立合同时一次性支付。合同另约定，租赁期内，陆祖德不按期支付租金，应每日以应付而未付部分租金的万分之四向东港资产办承担逾期付款违约金。后陆祖德未按约支付租金，东港镇政府催讨无着，诉来本院。
1997年3月17日，无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）作出（1997）锡经初字第40号民事判决书，就中国农业银行无锡市西门办事处（以下简称农行西门办事处）与东湖公司、无锡湖光电炉厂（以下简称电炉厂）借款合同纠纷一案作出判决，东湖公司在指定期限内向农行西门办事处归还借款本金260.4万元、利息376850.88元及自1996年6月7日起的罚息（按中国人民银行逾期贷款利率计算），电炉厂对东湖公司的上述还款承担连带责任。同年4月30日，该院作出（1997）锡经初字第44号民事判决书，就中国农业银行无锡分行与东湖公司、无锡亚光型材集团公司（以下简称亚光公司）承兑合同纠纷一案作出判决，东湖公司在指定期限内向中国农业银行无锡分行偿付借款165万元及相应罚息（自1995年6月15日至判决生效之日，根据实际欠款数额按每日万分之五分段计算，已支付利息470697.72元予以扣除）；东湖公司于指定期限内偿付中国农业银行无锡分行借款170万元及相应罚息（自1999年6月26日起至判决生效之日，按每日万分之五计算）；亚光公司对东湖公司上述第一项还款负赔偿责任，对东湖公司上述第二项还款负连带清偿责任。1997年11月30日，无锡中院对中国农业银行无锡分行、农行西门办事处申请执行（1997）锡经初字第40号民事判决、（1997）锡经初字第44号民事判决作出（1997）锡中经执字第165号、192号民事裁定书，裁定书明确，在执行过程中，中国农业银行无锡分行、农行西门办事处和东湖公司协商确认：东湖公司结欠中国农业银行无锡分行本金335万元、利息74.6万元；结欠农行西门办事处本金260.4万元、另有790万元未予诉讼，利息212.65万元，合计结欠中国农业银行无锡分行、农行西门办事处1672.65元，经三方协商，达成东湖公司以房地产、汽车抵偿中国农业银行无锡分行、农行西门办事处本息的和解协议。该院裁定如下：准予东湖公司以锡房权字第××号中第15幢综合楼（包括装潢、舞厅设施等）作价1413万元、附属设施作价100万元、6.65亩土地使用权作价99.75万元及丰田面包车（苏Ｂ×××××）一辆作价60万元抵偿中国农业银行无锡分行、农行西门办事处本息1672.65万元。后农行西门办事处就上述房屋办理了锡房权字第××号房屋所有权证，房屋面积为2336.3平方米。
2006年6月4日，江苏天泽资产管理有限公司（以下简称天泽公司）与陆卫华、王逸芬、孙宏签订债权转让协议，约定天泽公司将其拥有处置权的美伦HBV基金管理公司对东湖公司（截止2004年4月21日本金为335万元人民币，利息为256.5006万元）共两笔债权，以40万元人民币的价格转让给陆卫华、王逸芬、孙宏。后中国农业银行无锡分行、中国农业银行无锡市太湖支行与陆卫华、王逸芬、孙宏签订无锡市房产转让协议，约定农行无锡分行、农行西门办事处将坐落于锡山区东湖塘镇、东锡港南路的房产4层，建筑面积为2336.6平方米转让给陆卫华、王逸芬、孙宏，价款为120万元整。合同第三条约定，两行应当在2007年5月22日前，将房产交付给陆卫华、王逸芬、孙宏，房屋移交时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给陆卫华、王逸芬、孙宏。2012年6月2日，孙宏、王逸芬、陆卫华将上述房产以118万元转让给陆祖德。
2000年8月3日，南京五星资产评估有限责任公司对东湖公司工业用地27914.5平方米（锡土集建［1994］字第012号集体土地建设用地使用证）评估价值为195万元。同年8月23日，上述土地使用权在东湖公司破产财产公开拍卖中被无锡东湖塘经济发展总公司（于1993年经无锡县计划委员会同意东湖塘乡人民政府建办）以25万元买中。2002年6月4日，东湖公司因破产被注销。
上述事实，有租赁合同、工商登记资料、土地估价报告、拍卖公证书、关于同意建办经发公司的批复、集体土地使用证、土地登记申请书、土地登记审批表、（1997）锡经初字第40号民事判决书、（1997）锡经初字第44号民事判决书、申请执行书、执行通知书稿、执行笔录、执行和解协议、（1997）锡中经执字第165号、192号民事裁定书、债权转让协议（复印件）、无锡市房产转让协议（复印件）、转让协议书（复印件）、（2012）锡法湖商初字第0212号民事调解书、房屋所有权证、土地登记审批表及本院庭审笔录等在案佐证。
本院认为，东港资产办作为东港镇政府内设部门与陆祖德签订的租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方约定，土地租金为每年每平方米20元，年总租金为41500元，现陆祖德未按约于2015年1月20日签订合同时支付租金，理应按照合同约定承担每日以应付未付部分租金的万分之四计算的逾期付款违约金。故东港镇政府主张陆祖德支付2015年租金41500元及按照每天万分之四计算的逾期付款违约金，本院予以支持，但违约金应自2015年1月21日起计算。租赁合同到期后，陆祖德仍占用涉案土地，双方关系为不定期租赁，东港镇政府请求按照合同约定每年41500元的标准计算2016年期间的土地使用费，本院予以支持。关于东港镇政府主张的2017年1至12月的土地使用费，经审查，本案租赁标的物为土地使用权，陆祖德所有的房屋系不动产，坐落于租赁标的物上，虽然东港镇政府主张的2017年土地使用费期间尚未届满，但租赁合同有关租金于签订合同时支付的约定属“先付后用”的租金支付方式，考虑到本案的租赁标的物使用的特殊性，东港镇政府主张2017年1月至12月的土地使用费41500元，本院予以支持。陆祖德所辩涉案土地使用权已在其他案件执行过程中被处分为由，不同意支付土地租金及使用费，经审查，虽在其他案件执行过程中，无锡中院确将东湖公司6.65亩土地使用权抵偿银行债权，但该案并未明确抵偿的土地界至，虽陆卫华、王逸芬、孙宏自银行受让房屋的房产转让协议明确房屋移交时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移，但该协议针对的是房产转让行为，土地管理部在房产转让协议签订前已将涉案土地使用权证办至东湖塘镇政府名下，故在现有证据条件下，本院对陆祖德的此项抗辩意见不予采纳。关于陆祖德所辩与相邻土地租赁租金标准相比，东港镇政府主张的租金标准明显过高，经审查，涉案土地租赁属民事行为，租金标准受合同签订时间、租赁期限长短、租赁地段等众多因素影响，双方协商一致即可确定，相互之间并无可比性。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、二百一十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、陆祖德于本判决生效后十日内向东港镇政府给付124500元及逾期付款违约金（以41500元为基数，自2015年1月21日起至实际清偿之日止，按每日万分之四计算）；
二、驳回东港镇政府的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2910元，由东港镇政府负担485元，陆祖德负担2425元（东港镇政府同意其预交的诉讼费中的剩余部2425分元由陆祖德于本判决生效后十日内向其直接支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（款汇至中国工商银行无锡梁溪支行，账号11×××05）。
（此页无正文）
审 判 长 王碧云
人民陪审员 杨叙龙
人民陪审员 丁建兴
二〇一七年七月十二日
书 记 员 郑超云
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。