湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1202民初2562号
原告：唐宏早。
原告：彭玉梅。
原告：唐成华。
原告：黄珍珍。
四原告共同委托诉讼代理人：向建。
四原告共同委托诉讼代理人：肖焰壕。
被告：尹隆海。
被告：尹友理。
被告：王茂枫。
被告：黄昌胜。
四被告共同委托诉讼代理人：吴玉文。
原告唐宏早、彭玉梅、唐成华、黄珍珍与被告尹隆海、尹友理、王茂枫、黄昌胜确认合同无效纠纷一案，本院于2017年8月29日立案受理。2017年9月12日，四原告提出财产保全申请，本院于申请当日作出（2017）湘1202民初2562号民事裁定书，查封被告尹隆海名下本案诉争房屋三套。本院依法组成合议庭，于2017年12月12日公开开庭进行了审理，原告彭玉梅、唐成华、黄珍珍及四原告共同委托诉讼代理人向建、肖焰壕，四被告共同委托诉讼代理人吴玉文到庭参加诉讼，原告唐宏早及被告尹隆海、尹友理、王茂枫、黄昌胜未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
四原告向本院提出诉讼请求：1、判令四原告与怀化国泰房地产开发有限公司（以下简称国泰公司）于2007年7月23日签订的《房屋置换合同》有效；2、判令被告尹隆海与国泰公司于2016年3月29日就怀化市鹤城区沿河路5号房号为106号房屋签订的《商品房买卖合同》无效；3、判令被告尹隆海与国泰公司于2016年3月29日就怀化市鹤城区沿河路5号房号为206号房屋签订的《商品房买卖合同》无效；4、判令被告尹隆海与国泰公司于2016年3月29日就怀化市鹤城区沿河路5号房号为306号房屋签订的《商品房买卖合同》无效；5、本案全部诉讼费用由四被告承担。诉讼过程中，原告又向本院申请撤回了第一项诉讼请求。事实与理由：2007年7月23日，四原告与国泰公司签订《房屋置换合同》，合同约定：国泰公司因修建国泰机电物流城需拓展道路，需将四原告坐落于怀化市鹤城区沿河路正大饲料厂大门口旁的房屋进行拆迁，其中包括一栋三层楼的房屋和屋后的临时建筑，拆除部分建筑面积约378.68平方米。国泰公司承诺将其新修建的国泰汽配物流城五栋的五、六、七、八号四个门面及其楼上的两层楼的房产作为置换原告的拆除房产。合同签订次日，原告与国泰公司对《房屋置换合同》进行了公证。2008年7月，国泰公司将其建好的国泰汽配物流城五栋的五、六、七、八号四个门面及其楼上的两层楼的房屋均交付四原告使用。四原告自此一直对该房屋占有、使用、收益，期间原告多次与国泰公司交涉办理房屋两证事宜，但国泰公司以种种理由予以推脱。2017年4月，四原告发现国泰公司人去楼空，经查询，该公司已于2016年3月签订了三份《商品房买卖合同》，将国泰公司汽配物流城五栋106、206、306号房屋出售给被告尹隆海，并办理了产权过户登记。2016年6月国泰公司决议解散，解散清算组成员为尹友理、王茂枫、黄昌胜，该公司并已注销。四原告认为国泰公司与尹隆海签订的三份《商品房买卖合同》，将安置交付给其的房屋又出售给被告尹隆海属恶意串通，损害四原告利益的行为，该三份买卖合同应为无效合同，故诉至本院。
四被告辩称：1、四原告与国泰公司于2007年7月23日签订的《房屋置换合同》系无效合同。唐宏早持有的怀集建（89）459号土地使用权证显示该土地性质为集体所有，根据相关法律规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农建设，宅基地使用权人对集体所有的土地并无处分权，且四原告的集体土地使用权证至今未办理变更登记，《房屋置换合同》实际上是一种以物换物的非法转让集体土地的行为，应为无效。2、四原告请求确认被告尹隆海与国泰公司于2016年3月29日就怀化市鹤城区沿河路5号房号为106、206、306号房屋签订的《商品房买卖合同》无效理由不成立，因该三套房屋产权属国泰公司所有，国泰公司对该房屋享有处分权，《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，并不具备合同无效的情形，且已办理房产过户登记，应受法律保护。3、四原告既不能证明国泰公司于2008年7月将房屋交付其使用，也没有按照物权法的规定办理产权登记。4、四原告在签订置换合同后，其用于置换的土地及房屋仍一直由四原告占有使用，并没有按合同约定交付给国泰公司，原告的诉求违反公平原则。综上，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对四原告提交的《公证书》、《房屋置换合同》，四被告对其真实性无异议，但认为房屋置换基于集体所有的土地，该置换不具有合法性，该组证据来源于公证机关，内容客观真实，且与本案具有关联性，本院予以采信；2、对四原告提交的照片4张，四被告对其真实性没有异议，但认为该证据不能证实原告的证明目的，该证据来源合法，能与庭审查明的其他事实相互印证，本院予以采信；3、对四原告提交的国泰公司出具的收条、怀集建（89）号字第217-459号集体土地建设用地使用证复印件，四被告对其真实性没有异议，但认为土地使用证交付不合法，该组证据内容客观真实，与本案具有关联性，能证实原告的证明目的，本院予以采信；4、对四原告提交的房屋租赁合同及收款收据，四被告对其真实性没有异议，但对其合法性提出了异议，认为房屋要有合法的产权才能进行出租，该组证据能证实原告依合同约定接收诉争房屋后，用于出租给他人使用的事实，具有证明力，本院予以采信；5、对四被告提交的吴玉文、黄祥云、尹隆海房屋所有权证及土地使用权证复印件，四原告对其真实性没有异议，但对其合法性提出了异议，认为物权变更登记并不能证明物权变动的原因或行为合法，该组证据能证实国泰公司将交付给原告的房屋又过户登记至吴玉文、黄祥云、尹隆海名下的事实，本院对其真实性予以确认；6、对四被告提交的照片19张，四原告对其真实性、合法性无异议，但认为照片中新建房屋系危房改建而来且在置换红线之外，置换红线范围内的房屋已被国泰公司全部拆除并作为通道使用，因该组照片中显示的房屋与原告被拆除的房屋并非同一栋，不能证实被告的证明目的，本院不予采信；7、对四被告提交的怀集建（89）号字第459号集体土地建设用地使用证，四原告对其真实性、合法性无异议，但对其证明目的有异议，因该证据与原告证据6中集体土地建设用地使用证为同一份证据，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
国泰公司原名为怀化国泰置业有限公司，公司登记股东为尹友理、王茂枫、黄昌胜，公司经营范围为房地产开发、经营，电机制造、汽车（不含小轿车）、汽车配件、工程机械、润滑油、化工产品的销售，房屋租赁。唐成华、黄珍珍系夫妻，唐成华系唐宏早、彭玉梅夫妇之子。
国泰公司因开发国泰机电物资物流城，需将四原告坐落于怀化市鹤城区沿河路正大饲料厂门口旁的三层楼房及房后临时建筑予以拆除。经与原告协商，双方于2007年7月23日签订了《房屋置换合同》，约定：国泰公司征用原告土地使用证项下红线范围内的房屋共计378.68平方米，红线面积范围外的房屋产权仍属原告所有；原告房屋的土地为集体所有，双方只进行房屋置换，土地使用权由国泰公司与原告所在集体负责人进行协商，原告配合国泰公司办理土地征用手续，征地费用由国泰公司承担；国泰公司将其新修建的国泰汽配物流城五栋的五、六、七、八号四个门面及其楼上两层楼的房屋作为置换原告的房屋，并由国泰公司对置换给原告的房屋办理产权证；国泰公司应在一年内向原告交付置换房屋，逾期由国泰公司向原告承担相应违约金；双方并对拆迁房屋补偿、搬家费、过渡期房租费、置换之后的物业管理费等内容进行了约定。同日，原告将怀集建（89）字第217-459号集体土地建设用地使用证原件交付国泰公司。次日，依唐宏早、彭玉梅、国泰公司的申请，怀化市鹤城区鹤洲公证处作出（2007）怀鹤证字第204号公证书，对该《房屋置换合同》的真实性、合法性予以证明。原告庭审称之所以公证书申请人只有唐宏早、彭玉梅，而《房屋置换合同》尾部签名为四原告，系因公证书作出后国泰公司担心唐宏早、彭玉梅同户籍人员唐成华、黄珍珍反悔，又要求唐成华、黄珍珍对《房屋置换合同》签名确认。之后，国泰公司将约定的原告红线范围内的房屋予以拆除，拓宽了通行道路。2008年，国泰公司将其建好的国泰汽配物流城五栋的五、六、七、八号四个门面及其楼上的两层楼的房屋交付四原告使用。四原告自此一直对该房屋行使占有、使用及收益权，但未办理房屋产权登记手续。
2016年3月29日，国泰公司与尹隆海签订三份《商品房买卖合同》，约定将国泰公司汽配物流城五栋106号房屋（建筑面积42.69平方米）、206号房屋（建筑面积48.79平方米）、306号房屋（建筑面积48.79平方米）分别以0元、80015.6元、58548元的价格出售给被告尹隆海，并办理了产权过户登记，该三份《商品房买卖合同》国泰公司签约人系该公司法定代表人尹友理。之后，尹隆海又以诉争房屋抵押向湖南中方农村商业银行股份有限公司花溪支行（以下简称农商行花溪支行）贷款45万元。
2016年6月，国泰公司决议解散并办理了公司注销手续，解散清算组成员为尹友理、王茂枫、黄昌胜。2017年4月，四原告发现国泰公司人去楼空，并得知国泰公司已将诉争房屋卖给了尹隆海并办理了过户手续，故向本院提起诉讼。
另查明，尹隆海系尹友理之子。尹隆海在取得诉争房屋的产权后，从未对涉案房产向原告主张过权利。被告尹隆海也未向法庭提供任何支付购房价款的凭证。另原、被告在庭审中均认可涉案三套房屋2016年期间的市值为40－50万元。
本院认为，本案案由应定为确认合同无效纠纷，理由是：民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。本案中，原告在撤回第一项要求法院确认《房屋置换合同》有效的请求后，其他三项请求均为要求确认国泰公司与尹隆海签订的《商品买卖合同》无效，原定案由房屋拆迁安置补偿合同纠纷已不符合原告主张的法律关系性质，应予变更。本案争议的焦点为：一、四原告与国泰公司签订的《房屋置换合同》效力问题；二、国泰公司与被告尹隆海签订的《商品房买卖合同》是否具备合同无效的法定情形；三、本案是否应当追加农商行花溪支行为第三人的问题。现分述如下：
一、关于四原告与国泰公司签订的《房屋置换合同》的效力问题。四原告与国泰公司签订的《房屋置换合同》系双方当事人真实意思表示，国泰公司也已按合同约定向四原告交付了用于置换的房屋，国泰公司对于该置换合同的履行并没有提出异议，且双方亦依约实际履行多年，现被告以原告用于置换的房屋土地为集体所有，认为该《房屋置换合同》不具有合法性，有违诚实信用原则。从合同内容分析，双方在《房屋置换合同》中明确只进行房屋置换，被告对原告的补偿系原告房屋价值的体现，对于拆除房屋范围内的土地使用权，被告明知系集体所有，也对该土地如何征用转化予以约定，该《房屋置换合同》并未违反法律法规的强制性规定，应合法、有效。另外，四被告以四原告至今未将拆除范围内的房屋土地使用权变更，认为原告的诉求违反公平原则，因土地使用权的征用变更，合同明确约定四原告只尽协助义务，通过庭审查明，本案至今未办理相关手续系国泰公司怠于履行自身义务，四原告并无违约行为，故对四被告该辩解，理由不充分，本院不予采纳。
二、关于国泰公司与被告尹隆海签订的《商品房买卖合同》是否具备合同无效的法定情形问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；…….”。本案中，国泰公司于2007年7月签订《房屋置换合同》后拆除了原告的房屋，并于2008年将诉争房屋安置交付原告，原告自此对诉争房屋行使占有、使用、收益权已近十年。原、被告在庭审中一致认可诉争房屋2016年的市值为40-50万元，被告尹隆海用于抵押贷款的金额也为45万元，本院就此可以认定涉案房屋市值在国泰公司与尹隆海签订房屋买卖合同时不低于45万元。但是，国泰公司与尹隆海转让三套房屋的价格仅为138563.6元，远低于市场价格。国泰公司在即将注销前，以明显低于市场的不合理低价将已交付给原告的房屋，转让给本公司股东尹友理之子尹隆海，可以看出，尹隆海明显不属于善意购房人。另外，尹隆海既未向法庭提交证据证实已实际支付了购房价款，在其取得该三套房屋产权后也未向房屋实际占有人主张过权利。结合诉争房屋买卖双方的行为、购买价款、购买时间及买卖双方的特殊关系等，依法可以认定国泰公司与尹隆海之间的商品房买卖存在恶意串通，损害了四原告的利益，故该房屋买卖合同应当认定为无效。
三、本案是否应当追加农商行花溪支行为第三人的问题。因原告诉请仅为确定合同效力，而农商行花溪支行并非《商品房买卖合同》当事人，且对于该合同效力的认定亦无法定抗辩权，本案中，仅处理诉争房屋物权变动的原因行为，暂未涉及房屋物权变动，亦未影响抵押物权，抵押权人可在确认物权之诉中主张其权利，为减少诉累，故不追加抵押权人为本案第三人。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项之规定，判决如下：
被告尹隆海与怀化国泰房地产开发有限公司于2016年3月29日分别就怀化市鹤城区沿河路5号房号为106、206、306号房屋签订的三份《商品房买卖合同》均无效。
本案受理费320元，财产保全费2020元，由被告尹隆海、尹友理、王茂枫、黄昌胜共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 向好英
审 判 员 李军康
人民陪审员 黄三玉
二〇一八年一月八日
代理书记员 陶丽如
附相关法条:
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
(三)以合法形式掩盖非法目的；
(四)损害社会公共利益；
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。