江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终11187号
上诉人（原审被告）：南京市秦淮区祎乐图文设计中心，住所地南京市秦淮区江宁路**号。
经营者：戚春喜，男，1981年4月6日生，汉族，住南京市浦口区。
委托诉讼代理人：李剑铭，江苏朗华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：章旭，江苏朗华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南京环展贸易有限公司，住所地南京市秦淮区香叶树2号-1。
法定代表人：李振，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：喻小东，男，1970年10月21日生，汉族，住南京市玄武区。
原审被告：南京市金陵中学岱山分校，住所地南京市雨花台区岱山新城梅山路*号。
法定代表人：王敬怀，该校校长。
委托诉讼代理人：胡国凡，江苏国成律师事务所律师。
上诉人南京市秦淮区祎乐图文设计中心（以下简称祎乐中心）因与被上诉人南京环展贸易有限公司（以下简称环展公司）、被上诉人喻小东、原审被告南京市金陵中学岱山分校（以下简称岱山分校）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2017）苏0114民初1272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
祎乐中心上诉请求：1．撤销一审判决，查清事实予以发回重审，或依法改判上诉人承担33000元清偿责任，被上诉人喻小东单独承担100000元清偿责任；2．判令被上诉人环展公司向上诉人支付2017年1月、2月的房屋使用费21667元；3．由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定“债务人将合同义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意，祎乐中心的证据不足以证明租金分配的方案得到环展公司认可，即环展公司同意免除祎乐中心10万元的债务”错误。依据环展公司在一审中提供的祎乐中心承诺返还8万房租的承诺书、喻小东承诺返还10万房租的欠条，证明环展公司已经认可并同意了祎乐中心和喻小东各自返还各自承诺的房屋租金，即环展公司同意免除祎乐中心10万元的债务，而由喻小东承担10万元的债务。二、一审法院遗漏了2017年1月、2月环展公司依然在使用涉案房屋的事实。2016年11月21日环展公司与祎乐中心、喻小东就房屋租赁问题达成协议，环展公司应当在合理期限内将涉案房屋交还给祎乐中心或金陵中学岱山分校，最迟不应当超过2016年12月31日。但是，环展公司到2017年2月才搬离涉案房屋，因此应当支付2017年1月、2月的房屋使用费用。
环展公司辩称，对于喻小东的10万元，环展公司服从一审法院的判决。至于上诉人提出的房租，因10月份学校停水停电了，环展公司10月5日已经重新找了房屋。
喻小东辩称，不认可承担10万元，单独承担这10万元没有事实依据。因为要处理房屋租赁纠纷，所以才打了这个欠条，并不是欠该款，不应承担这个费用。
岱山分校述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
环展公司向一审法院起诉请求：1．祎乐中心、喻小东、岱山分校返还租金13.3万元，赔偿装修损失5400元；2．本案诉讼费由祎乐中心、喻小东、岱山分校承担。
一审法院认定的事实：
2016年9月1日，祎乐中心（甲方）与环展公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将校区内F栋二层租赁给乙方使用；租期暂定为三年，合同一年一签，租期自2016年9月1日起至2017年8月31日。双方议定年租金13万元，租金一年一付；乙方需一次性支付甲方2万元押金。该合同另对合同终止、各自权利义务等作出相应约定。环展公司按合同约定已支付祎乐中心租金13万元及押金2万元。
2016年9月1日，祎乐中心与岱山分校签订《房屋租赁合同》，祎乐中心取得涉案房屋。祎乐中心作为承租人将房屋转租给环展公司。2017年10月，岱山分校要求收回房屋，环展公司无法继续使用该租赁房屋。后环展公司与祎乐中心、喻小东、岱山分校就迁出所涉的租金及押金进行交涉，祎乐中心返还环展公司房租8万元且已向环展公司支付了其中的4.7万元。喻小东于2016年11月21日向环展公司出具欠条一份，载明：“今欠到李振10万元（因金陵中学岱山分校东校区退还房租由我喻小东个人承担的费用），我承诺于2016年12月30日前退还人民币5万元，剩余5万元于2017年1月28日前一次性付清，如违约每天按千分之五的违约金来承担”。但至今喻小东未履行欠条上记载的还款义务。庭审中，祎乐中心对返还租金一事作出陈述，因喻小东收取租金未返还给祎乐中心，就租金返还情况作出分配，喻小东承担10万元，祎乐中心承担8万元。
一审法院另查明，关于祎乐中心与岱山分校之间房屋租赁合同的法律效力，南京市中级人民法院（2017）苏01民终5173号民事判决书作出认定，认为：“2015年8月起，案外人喻小东进入岱山分校工作，任后勤职员，2015年11月，岱山分校安排喻小东负责空置的岱山分校东校区校舍的安全管理。2016年6月27日，岱山分校办公室盖章出具了4万元的房屋租赁订金收据。2016年7月1日，岱山分校办公室盖章出具了授权祎乐中心进行转租的授权委托书。2016年9月1日，喻小东出面与祎乐中心签订《房屋租赁合同》，并盖有岱山分校的公章。上述事实足以认定喻小东签订《房屋租赁合同》的行为属于履行职务行为，相应的法律后果应由岱山分校承担。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：‘依法成立的合同，自成立时生效’的规定，依法应认定岱山分校与祎乐中心于2016年9月1日签订《房屋租赁合同》合法有效。”该判决书作出判决如下：“一、撤销南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民初6840号民事判决；二、南京市金陵中学岱山分校与南京市秦淮区祎乐图文设计中心于2016年9月1日签订的《房屋租赁合同》有效；三、解除南京市金陵中学岱山分校与南京市秦淮区祎乐图文设计中心于2016年9月1日签订的《房屋租赁合同》；四、南京市金陵中学岱山分校于本判决生效之日起十日内向南京市秦淮区祎乐图文设计中心返还租金及订金合计186666.67元，并赔偿可得利益损失20000元；五、驳回南京市金陵中学岱山分校的诉讼请求；六、驳回南京市秦淮区祎乐图文设计中心其他反诉请求。”
一审法院认为，债务应当清偿。本案环展公司与祎乐中心签订《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示不违反法律法规的规定，应属合法有效。因祎乐中心与岱山分校的房屋租赁合同关系已经经（2017）苏01民终5173号民事判决书判决解除，且涉案房屋已返还给岱山分校，环展公司与祎乐中心的房屋租赁合同关系已然终止履行。根据庭审陈述，经环展公司与祎乐中心、喻小东、岱山分校协商，确认返还的租金总额为18万元，作为涉案房屋租赁合同的相对人，祎乐中心应当承担返还租金合计18万元的责任，因已支付4.7万元，尚余13.3万元未予支付，故该笔费用应当偿还，一审法院予以确认。祎乐中心抗辩10万元应由喻小东支付，一审法院认为，债务人将合同义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意。祎乐中心的证据不足以证明租金分配的方案得到环展公司认可，即环展公司同意免除祎乐中心10万元的债务。关于喻小东是否承担支付10万元租金的责任。一审法院认为，喻小东以其个人名义向环展公司出具欠条，表明愿意支付10万元租金，该行为应认定为喻小东主动加入到涉案18万元租金的债务清偿中，故应当在承诺的10万元范围内承担连带清偿责任。岱山分校非本案所涉祎乐中心与环展公司所签《房屋租赁合同》的相对人，亦未在返还租金事宜上作出意思表示，根据合同相对性，环展公司向岱山分校主张连带责任于法无据，一审法院不予支持。
关于环展公司主张的装修损失，一审法院认为，环展公司提供的两张金额合计5400元的收据，无法证明装修材料系用于诉争房屋，即使该收据上记载的装修材料用于涉案房屋的装修，但是，环展公司实际使用涉案房屋，环展公司未能提供证据证明至其迁出时其对涉案房屋进行装修的剩余价值。且其中一张收据上记载收款事由为“加工电梯门及材料费”，而根据庭审环展公司陈述可以看出，返还的18万元祎乐中心、喻小东虽以租金形式承诺支付，但该18万元的组成系13万元房租、2万元押金、3万元货梯费，故环展公司的装修作为添附，该费用是否在3万元货梯费之外无法确认。综上，环展公司主张的装修损失因欠缺事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、祎乐中心于判决生效之日起十五日支付环展公司13.3万元，喻小东在上述债务的10万元范围内承担连带清偿责任；二、驳回环展公司对岱山分校的诉讼请求；三、驳回环展公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3068元，减半收取1534元，由环展公司负担50元，祎乐中心负担1484元。
二审中，双方当事人均未提交新证据，对一审法院查明的事实亦均无异议，本院依法予以确认。
本院另查明，2017年10月，岱山分校要求收回房屋，经环展公司与祎乐中心、喻小东、岱山分校协商，确认共计返还环展公司18万元，其中房租13万元、押金2万元、货梯费3万元。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”本案中，虽然喻小东以其个人名义向环展公司出具欠条，表明愿意支付10万元租金，但在未经过环展公司同意的情况下，并不表明祎乐中心可以此免除该10万元的债务。而祎乐中心提供的证据不足以证明租金分配的方案得到环展公司同意，即环展公司同意该10万元的债务转移至喻小东承担，同时免除祎乐中心10万元的债务。因此，喻小东以其个人名义向环展公司出具欠条，表明愿意支付10万元租金，该行为应认定为喻小东主动加入到涉案18万元租金的债务清偿中，故应当在承诺的10万元范围内承担连带清偿责任。一审法院对该事实的认定并无不当。祎乐中心关于环展公司已经认可并同意了祎乐中心和喻小东各自返还各自承诺的房屋租金，即环展公司同意免除祎乐中心10万元的债务而由喻小东承担的上诉主张，缺乏事实依据，本院不予采信。
关于祎乐中心提出要求环展公司向其支付2017年1月、2月的房屋使用费21667元的上诉请求，因祎乐中心并未在一审时就该事项提起反诉，故本院根据当事人自愿的原则就该新增反诉讼请求进行调解。因调解不成，本院不在本案中予以处理，祎乐中心可另案主张。
综上所述，祎乐中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3068元，由上诉人南京市秦淮区祎乐图文设计中心负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 白文虎
审判员 龚 达
二〇一八年二月七日
书记员 朱亚芳