浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终6367号
上诉人（原审原告）：王怡丹，男，1992年3月31日出生，汉族，住河北省保定市莲池区。
被上诉人（原审被告）：义乌优恋投资管理有限公司，住所地：浙江省义乌市北苑街道拥军路518号。
法定代表人：谭利琴。
委托诉讼代理人：周斌，浙江一片红律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孔瑛，浙江一片红律师事务所实习律师。
上诉人王怡丹因与被上诉人义乌优恋投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2017）浙0782民初13901号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王怡丹上诉请求：在一审判决基础上增加以下赔偿：1、被上诉人承担上诉人因被上诉人违约导致的搬迁时的房租损失。2、被上诉人退还上诉人因被上诉人违约导致的一审起诉日起未正常使用的最后一个月房租52500元。3、被上诉人承担上诉人因被上诉人违约导致的搬迁时的人工费用41161.8元及运输费用37700元。4、被上诉人赔偿上诉人房屋中介费10200元。5、一二审费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人违约，导致无法继续履行合同，上诉人搬迁时的场地费用并非上诉人正常使用，场地费用也是被上诉人的实际损失，理应由被上诉人承担相关房租损失。二、上诉人于2017年8月16日通知被上诉人沟通相关事宜，但被上诉人拒不给予任何赔偿，保证金都不退还并且拒绝沟通。而上诉人已经开始进行搬迁的各项工作，上诉人与被上诉人的租房合同到期时间为2017年9月17日。被上诉人应当退还8月16日至9月17日上诉人并未正常使用的房租租金。三、5000平米厂房搬迁，被上诉人应当赔偿相应的人力费用和运输费用。四、上诉人系由中介介绍承租此房屋，中介费为10200元，但因被上诉人违约导致租赁物无法继续使用，因此中介费用应当由被上诉人承担。五、上诉人于缴款日期8月17日前与被上诉人联系，但被上诉人不理睬并拖延时间，8月18日被上诉人声称上诉人违约，拒绝给予上诉人任何赔偿并且保证金也不退还，上诉人无奈只能起诉，故一二审的费用应当由被上诉人承担。
义乌优恋投资管理有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
王怡丹向一审法院起诉请求：1、义乌优恋投资管理有限公司返还房屋保证金5万元；2、义乌优恋投资管理有限公司返还其预付的剩余的1个月的房租52500元（自2017年8月17日开始）；3、义乌优恋投资管理有限公司返还剩余电梯费6000元；4、义乌优恋投资管理有限公司返还房屋中介费10000元；5、义乌优恋投资管理有限公司返还房屋装修损失20000元；6、义乌优恋投资管理有限公司承担其误工费、差旅费、住宿费合计10000元；7、义乌优恋投资管理有限公司承担其因搬家所造成的人员工资及运费、房租等在内的全部损失（以实际为准）；8、义乌优恋投资管理有限公司承担惩罚性赔偿50000元用于弥补其搬家和义乌优恋投资管理有限公司违约所造成的其他各项直接和间接的经济损失。
一审法院认定事实：2017年3月12日，王怡丹和义乌优恋投资管理有限公司签订《房租租赁转租合同》一份，义乌优恋投资管理有限公司将其从案外人浙江运东实业有限公司承租的坐落于义乌市贰号厂房第四层出租给王怡丹使用，使用面积为5000平方米。租赁期限为三年，即2017年3月17日至2020年3月16日止，租金必须在每年2月17日前交清，在合同期内无违约的情况下，王怡丹具有优先承租权。除不可抗力因素外，如义乌优恋投资管理有限公司提前终止合同，需赔偿王怡丹相应损失。第一年租金每月每平方米10.5元，每月52500元，一年共计630000元，第一年付款方式：于2017年3月12日付房屋租金30万元，剩余房租在2017年8月17日前付清。如未在2017年8月17日前付清，义乌优恋投资管理有限公司有权单方面终止合同，造成损失由王怡丹自行承担。第二年房屋租金需在2018年2月17日前一次性付清。电梯使用费每年12000元，由王怡丹承担，义乌优恋投资管理有限公司需保证电梯的正常使用、维护及维修。王怡丹应于合同生效之日向义乌优恋投资管理有限公司支付保证金人民币5万元，保证金主要用于因王怡丹违约发生费用的代支付和维修赔偿费用。合同终止时，如王怡丹无违约欠费义乌优恋投资管理有限公司无息退还王怡丹。同时还约定了其他相关权利义务。浙江运东实业有限公司在合同上盖章同意转租。合同签订后，王怡丹于2017年3月12日向义乌优恋投资管理有限公司交纳了房租30万元、保证金5万元及电梯费12000元。2017年8月1日，义乌市人民法院发出（2017）浙0782执5989号公告，载明：本院已依法裁定拍卖坐落于义乌市的房地产。责令被执行人浙江运东实业有限公司等于2017年8月20日前腾空坐落于义乌市的房地产。上述房产内如有租赁，请相关权利人携带租赁合同、付款依据于2017年8月10日到本院主张权利，逾期不主张的，视为放弃相关权利，本院将不再受理相关异议的审查。2017年8月16日，王怡丹通过EMS向被告寄送了《出租方违反厂房租房合同的说明及通知》一份，载明：因房屋产权问题导致法院通知我方腾空库房，你无法继续履行合同，请于收到该通知之日起联系我方协商你方违约导致的对我方赔偿等问题。义乌优恋投资管理有限公司于2017年8月18日向王怡丹发送《告知函》一份，载明：“你于2017年3月12日与我公司签订坐落于义乌市贰号厂房第四层的房租租赁转租合同中约定第一年房租为63万元，支付方式：于2017年3月12日前付房屋租金30万元，剩余房租在2017年8月17日前付清。如……现你方未在约定期内2017年8月17日前付清房屋租金，已造成违约，现告知如下：一、没收保证金五万元整；二、于2017年8月25日前搬离腾空房屋。”后王怡丹开始搬离，但截止到开庭日（2017年9月22日）尚未腾空完毕。
一审法院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转让给第三人。本案王怡丹和义乌优恋投资管理有限公司之间的《房屋租赁转租合同》双方当事人意思表示真实，内容没有违反法律规定，且经过出租人的同意，应认定合同有效。合同签订后，王怡丹依约交付了保证金5万元、租金30万元及一年的电梯使用费12000元，义乌优恋投资管理有限公司也按约将案涉房屋交付给其使用。在合同履行过程中，因案涉房屋被法院依法裁定拍卖，需要腾空，义乌优恋投资管理有限公司已无法继续出租涉案的房屋。王怡丹于2017年8月16日向义乌优恋投资管理有限公司发送通知，虽通知上没有明确载明要求解除合同的字样，但其所表达的意思实际是解除合同，要求义乌优恋投资管理有限公司与其协商赔偿事宜。而义乌优恋投资管理有限公司于2017年8月18日收到通知后发送给王怡丹的告知函上也明确要解除双方之间的租赁合同。因此，可以认定《房屋租赁转租合同》已于2017年8月18日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。另，义乌优恋投资管理有限公司系转租人，非案涉房屋的所有人及抵押人，王怡丹未能举证证明义乌优恋投资管理有限公司有故意隐瞒租赁房屋已抵押的事实。综上，对于王怡丹要求义乌优恋投资管理有限公司返还保证金50000元的诉讼请求，予以支持。对于王怡丹要求义乌优恋投资管理有限公司返还剩余租金52500元，因王怡丹截止到庭审之日尚未腾空完毕，结合本案的实际情况，酌定由义乌优恋投资管理有限公司返还王怡丹租金人民币30000元。关于王怡丹要求义乌优恋投资管理有限公司返还剩余电梯费6000元的诉讼请求，依法予以支持。王怡丹要求义乌优恋投资管理有限公司返还房屋中介费10000元及房屋装修损失20000元、要求承担误工费、差旅费、住宿费、搬家损失，支付惩罚性赔偿50000元的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十四条的规定，判决：一、义乌优恋投资管理有限公司于判决生效后十日内返还王怡丹保证金人民币50000元。二、义乌优恋投资管理有限公司于判决生效后十日内返还王怡丹租金人民币30000元。三、义乌优恋投资管理有限公司于判决生效后十日内返还王怡丹电梯使用费6000元。四、驳回王怡丹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2135元，由王怡丹负担1160元，由义乌优恋投资管理有限公司负担975元。
二审中，义乌优恋投资管理有限公司未向本院提交新的证据。王怡丹向本院提交了以下证据：1、搬家人员名单及工资记录各一份，证明王怡丹因搬家行为产生搬家人工费用。2、货运公司的营业执照、货运公司的搬家合同、转账收据各一份，证明货运公司是合法存在及搬家行为是真实有效的。3、收货地员工的证词、劳动合同及工资记录各一份，证明确实有搬家的事实。4、租赁涉案房屋的中介费转账记录、收据、证人证词各一份，证明确实存在中介费的事实。5、证人项某的劳动合同、工资记录以及项某的证言各一份，证明项某是王怡丹的员工，搬家人员及搬家行为是真实的。
义乌优恋投资管理有限公司质证认为，关于证据1，真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明这些人是搬家人员，也不能证明该费用是搬家的费用，并且从义乌搬家到河北也是不合理的。关于证据2，真实性、合法性、关联性均有异议，上面只加盖了托运部的章，无法证明真实产生这些费用。关于证据3，对证明目的没有异议。关于证据4，真实性、合法性、关联性均有异议，这只是一个收条。并且这些证据与被上诉人无关，依据法律和事实来看，被上诉人是没有违约的，上诉人自己的搬家行为产生的费用与被上诉人无关。关于证据5，对劳动合同和工资记录没有异议，但证人是上诉人的员工，存在利害关系，证明效力低。证人证词完全不符合事实真相。刚才被上诉人提问房屋是什么时候腾空，证人回答是2017年9月18日腾空的，一审开庭时间是9月22日，很明显那个时候是没有腾空。
本院对上述证据认证如下：证据1是王怡丹与其员工之间的工资转账凭证，无法直接证明款项系搬家产生的费用。因此，该证据不能达到上诉人的证明目的，本院不予认定。证据2-5，不能体现与本案具有关联性，且王怡丹主张的搬运目的地为河北，缺乏合理性，故对上述证据，本院不予认定。
经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，涉案《房屋租赁转租合同》已经解除，双方当事人对此并无异议，本院予以确认。针对王怡丹的上诉主张，一、关于搬迁人工费、运输费及中介费。义乌优恋投资管理有限公司是涉案房屋的转租人，对案涉房屋被法院查封拍卖不能预见，现有证据也不能证明其有故意隐瞒或欺诈王怡丹的事实。作为承租人，王怡丹也负有对租赁物的审慎审查义务。其关于货物从义乌搬运至河北，并要求义乌优恋投资管理有限公司承担搬迁费的主张，缺乏合理性。关于赔偿中介费的主张，缺乏相应依据，本院难以支持。二、关于剩余租金的问题。王怡丹与义乌优恋投资管理有限公司于2017年3月12日签订涉案租赁合同，根据合同约定，房屋租金为每月52500元，第一年为630000元，王怡丹于当日支付300000元，剩余当年租金在2017年8月17日前付清。因法院裁定拍卖涉案房屋，王怡丹于8月16日书面通知义乌优恋投资管理有限公司要求协商赔偿事宜。计算至王怡丹书面通知解除合同的时间即2017年8月16日，王怡丹已经使用涉案房屋五个月，租金应为262500元（52500元/月*5个月），即剩余租金为37500元。根据王怡丹二审中的陈述，其一直占用该房屋，直至2017年9月18日才腾空该房屋。综上，鉴于案涉房屋租赁合同已经解除，综合房屋使用时间、腾退情况及搬迁可能产生的合理费用等因素，一审法院酌情确定由义乌优恋投资管理有限公司返还王怡丹租金30000元，并无不当。王怡丹的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3131元，由上诉人王怡丹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄玉强
审 判 员 范继军
审 判 员 高丽霞
二〇一八年三月十四日
代书记员 金巧芳