广东省佛山市高明区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0608民初405号
原告（反诉被告）：赵伟聪，男，1969年6月26日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，
委托诉讼代理人：杨文明，广东安国律师事务所律师。
被告（反诉原告）：郑银，女，1973年11月29日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，
委托诉讼代理人：严敏杰，广东共明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕艳婷，广东共明律师事务所律师。
原告（反诉被告）赵伟聪与被告（反诉原告）郑银租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵伟聪和被告郑银的委托代理人吕艳婷两次庭审均到庭参加诉讼，原告赵伟聪的委托诉讼代理人杨文明参加了第二次庭审活动。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）赵伟聪向本院提出诉讼请求：1.请求被告向原告支付2017年1月至3月份的租金11400元物业管理费785.59元（计至2017年2月份），水电煤气费507.72元（水费66.4元、电费189.72元、气费251.6元，都是计算到2017年1月份），滞纳金11400元、律师费10000元、没收押金10000元和违约金20000元，合计64093.31元。事实与理由：2016年6月25日，原被告签订了一份房屋租赁合同，合同约定，被告承租原告位于佛山市高明区荷城街道沧江路433号尚城名筑17座102房屋一间，面积159.52平方米，承租期限为5年，即从2016年7月1日起至2021年6月30日止，租金每月3800元（大写：人民币叁仟捌佰元整），每月5日前付清当月房租。合同签订后，被告如约向原告缴纳了房租，并开始使用该房屋。该合同还约定：房屋租赁期间，被告不按时缴纳租金，拖欠房租10天以上或欠缴管理费、水电气费等到超过一个月，又没有向原告说明或另行约定交纳日期的，原告有权解除合同、没收保证金、收回出租屋，同时还追究因被告违约而造成的所有经济损失。在租赁合同履行期过程中，被告未按时缴纳2017年1月起的租金，物业管理费、水电气费等，又没有向原告说明或另行约定交纳日期，被告的行为已经构成违约，原告可以终止合同，押金不退，收回房屋；同时根据合同约定，因被告违约导致合同解除，须向原告支付违约金，用以补偿原告因被告违约而造成的经济损失。
被告（反诉原告）郑银辩称及反诉称,1.判决反诉原被告于2016年6月25日签订的《房屋租赁合同》在2016年12月23日解除；2.反诉被告向反诉原告退还保证金10000元及该款自2016年12月24日起至实际还款之日止的利息，利率按照中国人民银行同期贷款利率计算（暂计至2017年2月24日为76.13元）；3.反诉被告赔偿反诉原告损失合计41569元及该款自2016年12月24日起至实际还款之日止的利息，利率按照中国人民银行同期贷款利率计算（暂计至2017年2月24日为316.44元）；4.判决反诉被告赔偿反诉原告因本诉和反诉支出的律师费合计12000元；5.本案诉讼费由反诉被告承担。以上金额合计63961.57元。事实与理由：2016年6月，反诉原告郑银因开办美容养生馆需要看中了正在招租的位于广东省佛山市高明区荷城街道沧江路433号（尚城名筑）17座102房屋，该屋业主即反诉被告赵伟聪向郑银表示该屋的规划用途为住宅，但可以通过“住改商”的方式让郑银进行工商登记。2016年6月25日，双方就上述房屋签订了《房屋租赁合同》，约定如下：租赁期限从2016年7月1日起至2021年6月30日止；租金每月为人民币3800元，每月5号前支付；签订合同时，乙方（郑银）向甲方（赵伟聪）交纳保证金10000元；甲乙双方任何一方违约而发生纠纷的，违约方除承担合同规定的赔偿责任外，还要承担对方或其委托人为解决该纠纷所产生的交通费、误工费、律师费等费用支出。合同签订当日，郑银向赵伟聪支付了10000元保证金。2016年8月29日，赵伟聪向佛山市高明区荷城街道中山社区居委会（以下简称“中山居委会”）提交了14户相关业主签名同意“住改商”的《住户征询意见表》，中山居委会随即出具了《关于同意将住宅变更为经营性用房的证明》。2016年9月6日，佛山市高明区市场监督管理局向郑银发放了《个体工商户营业执照》，郑银开始对店铺进行装修和推广。此后，郑银一直诚信营业，按时缴纳房租等费用。2016年10月8日，中山居委会做出了撤销《关于同意将住宅变更为经营性用房的证明》的决定，认定《住户征询意见表》无效，原因是案涉物业的业委会提交了8户业主的关于并未在《住户征询意见表》签名的声明。2016年12月23日，佛山市高明区市场监督管理局向郑银发出了《行政告诫书》，告知郑银物业的“住改商”证明已经被撤销，店铺已经不具备法定的经营场所，告诫郑银重新提供“住改商”证明或办理经营场所变更，同时退回消费者的预付款。自从“住改商”证明被撤销后，郑银便积极跟赵伟聪协商解除合同退回保证金的事宜，却遭到赵伟聪的反对。2017年1月23日，郑银将经营用具搬离案涉物业，2017年2月3日，佛山市高明区市场监督管理局向郑银发出了《行政处理决定书》，撤销了郑银的工商登记。以上事实，有《房屋租赁合同》、收款收据、《住户征询意见表》、《行政告诫书》、《行政处理决定书》、短信记录等为凭。反诉原告认为，原被告《房屋租赁合同》关系成立的基础在于案涉物业可以通过“住改商”手续进行工商登记。现由于反诉被告的原因导致“住改商”手续被撤销甚至反诉原告的营业执照被吊销，明显合同已经失去了继续履行的基础，反诉原告在2016年12月23日收到《行政告诫书》之日，合同的解除条件就已成熟，合同于2016年12月23日可正式解除，合同解除是因赵伟聪的行为导致，郑银最多只承担欠缴2017年1月23日前的租金的责任。反诉原告除了退还消费者的预付款合计33248元外，之前装修店铺及推广花费的8571元全部打了水漂，虽然反诉被告自己一手准备的《房屋租赁合同》并未对自身不诚信行为的违约后果进行约定，但根据《合同法》最重要的诚实信用、公平等原则，反诉被告除应退还反诉原告的保证金外，还应承担反诉原告的上述损失。
针对被告（反诉原告）郑银提出的反诉请求，原告（反诉被告）赵伟聪作出如下答辩：被告作为一个有民事行为能力的成年人，合同是被告详细看过再签订的，是被告自愿签订的，原告从未承诺过和帮助过被告办理涉案租赁物的住改商，而且合同上第一点已注明原告是出租给被告作为住宅使用，也约定承租人应当按照房屋性质合法使用，是被告违约使用将涉案租赁物住改商，原告是有权解除合同追索赔偿，对被告的反诉请求原告无须承担任何赔偿责任。
本院经审理认定事实如下：2016年6月25日,原告（反诉被告）赵伟聪与被告（反诉原告）郑银签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告赵伟聪同意将位于佛山市高明区荷城街道沧江路433号（尚城名筑）17座102房及其设备（见交割清单）在全新良好状态下出租给被告作为住宅使用；租赁期限从2016年7月1日起至2021年6月30日止；租金每月3800元，按照谁使用谁缴费原则，被告须按时缴交物业管理费、水电气费、有线电视电话及网络等一切费用；按照先交租后使用原则，被告须于当月5号前向原告交付租金，首月租金在签订合同时交付给原告，若逾期，被告需以拖欠的租金总额按每日10%向原告支付滞纳金；签订合同时，被告应立即向原告交纳保证金10000元；合同第四点第4条还约定“房屋租赁期间，乙方（被告郑银）有下列行为之一的，甲方（原告赵伟聪）除有权解除合同、没收保证金、收回出租房屋外，还可追究因乙方（被告郑银）违约而造成的所有经济损失。（4）未经甲方（原告赵伟聪）书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途”；又第12条约定：“甲乙双方任何一方违约而发生纠纷的，违约方除承担合同规定的赔偿责任外，还要承担对方或其委托人为解决该纠纷所产生的交通费、误工费（劳务费）、律师费等费用支出”。合同签订当日，被告郑银向原告交纳房屋租赁保证金10000元。合同签订后，被告郑银要求将案涉房屋改为商业用途，原告于是带领被告到佛山市高明区荷城街道中山社区居民委员会领取了《住户征询意见表》，原告在《住户征询意见表》房屋业主签名栏签名确认。被告在原告的协助下办理了住改商手续，被告向佛山市高明区市场监督管理局领取了佛山市高明区艾尚美美容养生馆《个体工商户营业执照》。2017年2月3日，佛山市高明区市场监督管理局调查发现《住户征询意见表》中部分签名并非业主本人签署或者委托他人代为签署，遂作出撤销佛山市高明区艾尚美美容养生馆的个体工商户登记的行政处罚决定。被告因此无法继续经营。被告从2017年1月起开始拖欠租金。原告认为被告的行为损害了其合法权益，遂向本院提起诉讼。
诉讼中，原被告均表示同意解除合同。
另查，被告郑银未缴付案涉房产2016年11月份至2017年2月份的物业管理费785.59元；2017年2月的水费66.4元，2017年2月24日止，拖欠电费189.72元（原告已垫付），2017年2月28日，拖欠管道气费251.6元；原告花费律师费10000元。
被告郑银因开办佛山市高明区艾尚美美容养生馆花费装修费和推广费用共8571元。被告花费律师费12000元。
本院认为，本案属于租赁合同纠纷。原告赵伟聪与被告郑银签订《房屋租赁合同》，出于双方真实意思表示，没有违反有关国家强制性规定，合法有效，应受法律保护。
关于双方的过错和违约责任。原告与被告在《房屋租赁合同》的第一条已经明确约定：原告将房屋及其设备在全新良好的状态下出租给被告作为住宅使用。合同签订后，被告要求将住房变更为商业用途，原告予以配合，并协助被告到佛山市高明区荷城街道中山社区居民委员会办理“住改商”手续。原告以其实际行动允许被告改变房屋的用途，视为对原合同的变更。原告作为房屋的所有人，有责任和义务对房屋的出租使用进行监督和管理，原告在《住户征询意见表》的业屋主栏上署名，表格明确规定“以上为征询住户意见，情况属实，如有虚假，由本人承担一切责任”。可见，原告应对表上住户署名的真实性承担不可推卸的责任。由于《住户征询意见表》存在造假，致使被告获取的《个体工商户营业执照》被撤销，造成被告经济上的损失，因此，原告的行为存在过错，已构成违约；被告作为租用人，在签订合同时，明知所租用的房屋是住宅性质，而被告是“住改商”的主导方，在进行“住改商”办理工商营业登记过程中，有责任和义务确保自己使用房屋是合法的经营场所。因此，原告与被告对于“住改商”手续的真实性都有监督和核实的义务。对于被告的损失，双方对此均应负有一定的过错责任，根据双方在“住改商”作用和过错程度，本院认定原告与被告应负同等责任，即原告应承担50%的民事责任，被告应承担50%的民事责任。对于被告主张的因未能继续进行经营而造成的装修费用和推广费用的损失共8571元，应由原告按责任向被告赔偿50%即4285.5元，余下的4285.5元由被告自行承担。对于被告反诉主张的退回消费者的预付款，被告提供的退回预付款数额凭据不具有客观性，本院对该证据不予确认，且该预付款是属于消费者所有，并不属于被告所有，是被告在提供服务前预收消费者的款项，并非全部都是预期收益。被告对于该反诉主张，依据不足，本院不予以支持。《房屋租赁合同》在未解除之前，对双方仍具有约束力，被告仍应按照合同的约定履行交纳租金、物业管理费和水电气费的义务，被告从2017年1月起拒绝向原告交纳租金和拖欠案涉房产自2016年11月份至2017年2月份的物业管理费785.59元；2017年2月的水费66.4元，2017年2月24日止，拖欠电费189.72元，2017年2月28日，拖欠管道气费251.6元没有缴纳，也没有将租用的房屋交还给原告，被告的行为已构成违约，应承担交纳租金、房屋使用费、物业管理费、水电气费给原告的民事责任。房屋使用费应参照合同约定的租金计算，即2017年1月1日至2017年2月9日的租金为4940元（3800元/月÷30天×9天+3800元），2017年2月10日至2017年3月31日的房屋使用费为6460元（7600元-3800元/月÷30天×9天），合共11400元。为此，原告请求被告支付租金及房屋使用费11400元、物业管理费785.59元、水电气费507.72元的主张合法有据，本院予以支持。
关于合同的解除。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。被告认为在2016年12月23日收到佛山市高明区市场监督管理局的《行政告诫书》之日，合同已经失去了履行的基础条件，这只是解除合同的成就条件，并不能认定合同即告解除，因此，被告认为合同已于2017年12月23日已经解除的主张于法无据，本院不予采纳。应以被告收到原告起诉状之日作为合同解除之日，2017年2月9日，被告签收本院送达的起诉状副本，为双方合同解除之日。
关于押金。被告的《个体工商户营业执照》已被依法撤销，合同已失去继续履行的基础，双方亦表示同意解除合同，由于双方在履行合同中均有过错，被告不存在《房屋租赁合同》第十一条约定的有关被告主动提前退租的违约行为，原告主张没收被告保证金的依据不足，本院不予支持。因此，原告应将收取的10000元保证金退还给被告，被告（反诉原告）郑银主张的押金利息应自合同解除的次日起计算，即从2017年2月10日起计算。
关于违约金和律师费。原告主张的被告逾期交租滞纳金，实质应为逾期交租违约金，被告逾期交租，依照合同约定应向原告支付违约金，但原告主张的违约金明显偏高，应予以调整。双方签订的《房屋租赁合同》自2017年2月9日解除，则被告支付的违约金应以所欠租金为本金，按中国人民银行同期同类贷款双倍计付给原告，即从2017年1月6日起至2017年2月5日止，以3800元为本金，从2017年2月6日起至实际清偿之日止，以4940元为本金计付给原告，高出部分不予支持；原告在办理《住户征询意见表》时存在过错，被告也存在拒不依约交纳租金等违约行为。因此原告主张被告因提前退租的违约金20000元、律师费10000元和被告反诉主张的律师费12000元应由各自承担。本院对原被告关于提前退租的违约金和律师费的主张不予支持。
为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认原告赵伟聪与被告郑银于2016年6月25日签订的《房屋租赁合同》于2017年2月9日解除；
二、反诉被告赵伟聪应于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告郑银赔偿经济损失4285.5元；
三、反诉被告赵伟聪应于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告郑银退还押金10000元及利息（从2017年2月10日起至实际清偿之日止，以10000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
四、被告郑银应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费785.59元、水电气费507.72元、租金和房屋使用费11400元及逾期交租违约金（从2017年1月6日起至2017年2月5日止，以3800元为本金，从2017年2月6日起至实际清偿之日止，以4940元为本金均按中国人民银行同期同类贷款利率双倍计算）给原告赵伟聪；
五、驳回原告赵伟聪的其他诉讼请求；
六、驳回被告郑银的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1404元，减半收取702元(原告赵伟聪已预交)；反诉费1399元，减半收取699.5元（被告郑银已预交），合共1401.5元，由原告（反诉被告）赵伟聪负担719元，被告（反诉原告）郑银负担682.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 严志刚
二〇一七年四月十八日
书记员 何紫嫣