浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0683民初4695号
原告：中国工商银行股份有限公司嵊州支行，住所地：嵊州市剡湖街道鹿山路178号。
负责人：蔡扬，系该支行行长。
委托诉讼代理人：俞建农、叶锦，浙江三惟律师事务所律师。
被告：张彩香，女，1972年9月20日出生，汉族，住浙江省天台县。
被告：芦星剑，男，1979年9月1日出生，汉族，住浙江省天台县。
被告：丁君玉，女，1980年11月23日出生，汉族，住浙江省天台县。
被告：嵊州信源市场开发有限公司，住所地：嵊州市三江街道嵊州大道南1699号。
法定代表人：陈继参。
原告中国工商银行股份有限公司嵊州支行（以下简称工商银行嵊州支行）与被告张彩香、芦星剑、丁君玉、嵊州信源市场开发有限公司（以下简称嵊州信源开发公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案受理后，依法适用简易程序，因被告张彩香、芦星剑、丁君玉下落不明，不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，依法组成合议庭，于2017年9月28日公开开庭进行了审理。原告工商银行嵊州支行的委托诉讼代理人俞建农到庭参加诉讼，被告张彩香、芦星剑、丁君玉、嵊州信源开发公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告工商银行嵊州支行向本院提出诉讼请求：1、依法判令第一被告归还原告借款本金余额198480.39元，以及拖欠原告利息29423.81元，本息合计227904.2元，利息暂计算至2017年4月20日,2017年4月21日起至上述款项实际付清日止的利息（含罚息、复利）按照合同约定计算，以及为实现债权而实际支出的律师代理费3000元；2、判令原告以第一被告所有的位于嵊州市××大道南××号信源国际商业城10幢03号的抵押房地产（预告登记编号：浙房预嵊字第20122208号），经拍卖、变卖后所得价款优先受偿；3、判令第二、第三、第四被告对上述债务承担连带清偿责任；
4、本案的诉讼费用由上述被告承担。事实和理由：2012年7月24日，原告依第一被告张彩香的申请，与第一、第二、第三、第四被告张彩香、芦星剑、丁君玉、嵊州信源开发公司签定了一份《个人购房借款/担保合同》（编号：01211000092012商房贷0000919），约定第一被告张彩香向原告借款人民币39万元，借款期限60个月，自2012年8月2日起至2017年8月2日止，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮15%，据此确定的利率以借款凭证记载为准（当时基准利率为6.4%），贷款发放后遇基准利率调整，每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。同时，第一被告张彩香以其所有的位于嵊州市××大道南××号信源国际商业城10幢03号的房地产设定抵押，为其提供抵押担保，抵押合同签订后，双方对相关房地产在办理了抵押权预告登记手续（预告登记编号：浙房预嵊字第20122208号）。第二、第三、第四被告芦星剑、丁君玉、嵊州信源开发公司作为保证人，同意为第一被告张彩香向原告的借款提供连带责任保证担保。现第一被告张彩香自2015年2月起已连续二十七个月未偿还贷款本息，根据01211000092012商房贷0000919《个人购房借款/担保合同》第十四条之14.1的L款，已构成了违约，根据上述借款合同第十四条之14.2的（4）款，申请人有权宣布本合同立即到期，要求被告立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。为维护原告合法权益，我行特向贵院提起诉讼，请依法裁决，支持我行全部诉讼请求。
张彩香既未出庭应诉，也未向本院提交书面答辩意见。
芦星剑既未出庭应诉，也未向本院提交书面答辩意见。
丁君玉既未出庭应诉，也未向本院提交书面答辩意见。
嵊州信源开发公司既未出庭应诉，也未向本院提交书面答辩意见。
本院认为，本院依法向被告张彩香、芦星剑、丁君玉、嵊州信源开发公司送达相关诉讼法律文书后，四被告未在本院规定的期限内进行答辩和提供反驳证据，应视为四被告放弃答辩和举证权利。本案原告围绕诉讼请求依法提交了的证据为个人贷款申请表、个人购房借款/担保合同、个人贷款借款凭证、预购商品房抵押权预告登记、欠息表、办理抵押登记催告函、法律服务委托合同各一份。本院经审核认为，上述证据具有真实性、合法性，且与本案事实有关联性，本院予以确认。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：
2012年7月24日，原告工商银行嵊州支行与被告张彩香、芦星剑、丁君玉、嵊州信源开发公司签订《个人购房借款/担保合同》一份（编号：01211000092012商房贷0000919），合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放购置商用房贷款，金额为人民币39万元；借款期限60个月，自2012年8月2日起至2017年8月2日止，每期最低还款额为7788.88元；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮15%，据此确定的利率以借款凭证记载为准，即6.4%；贷款发放后遇基准利率调整，每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定的贷款利率基础上加收30%；贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担；被告芦星剑、丁君玉、嵊州信源开发公司为张彩香的上述贷款提供连带责任保证，保证范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。
2012年7月26日，被告张彩香以其所有的位于嵊州市××大道南××号信源国际商业城10幢03号的房地产提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记手续（预告登记编号：浙房预嵊字第20122208号）。
2017年5月10日，原告向被告张彩香发送《办理抵押登记催告函》，要求被告张彩香依照合同约定办妥正式抵押登记。被告张彩香至今未办理正式抵押登记。
另查明，截至2017年4月20日，被告张彩香尚欠原告借款本金198480.39元及拖欠利息29423.81元。
再查明，2017年5月10日，原告与浙江三惟律师事务所签订法律服务委托合同一份，约定原告向该所支付本案的代理费3000元。
本院认为，原告与被告张彩香、芦星剑、丁君玉、嵊州信源开发公司签订的《个人购房借款/担保合同》主体适格，意思表示真实，内容也没有违反法律行政法规的禁止性规定，属合法有效。对双方当事人均具有法律约束力。按合同约定借款期限已经届满，被告张彩香未按约及时归还借款本息的行为已构成违约，原告有权要求被告张彩香立即归还尚欠借款并支付按合同约定的利息（包括罚息、复息）。同时，原告还有权要求连带责任保证人芦星剑、丁君玉、嵊州信源开发公司依法承担连带保证责任。
根据《中华人民共和国物权法》第二十条关于“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，预告登记的抵押权人可以对抗受让人的物权，而物权优于债权，故预告登记的抵押权人可以对抗普通债权人，由此，享有优先受偿权也是预告登记制度的应有之义。同时，根据该条关于“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，预抵押权人行使优先受偿权应具备一定的前提条件，即预告登记的抵押权人必须在自能够进行不动产登记之日起三个月内向抵押人催告申请登记，或者证明抵押物无法进行正式登记，对非基于抵押权人原因导致的无法转为正式抵押登记的情形，一般可以赋予抵押权人对抵押物享有优先受偿权。根据审理查明的事实，案涉房屋在已经具备办理正式房屋所有权证及国有土地使用证的条件下，原告及时向被告张彩香履行了要求办理案涉房屋抵押登记的催告义务，被告张彩香一直未予配合办理交付手续和产权登记，故本案预告登记无法转为正式抵押登记系非基于抵押权人原因导致，且抵押房产符合折价、拍卖、变卖等流通条件。故被告张彩香未按约定履行还款义务时，原告有权对被告张彩香所有的位于嵊州市××大道南××号信源国际商业城10幢03号的房地产（预告登记编号：浙房预嵊字第20122208号）以折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿。综上，原告的诉请，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、张彩香归还中国工商银行股份有限公司嵊州支行借款本金198480.39元及支付拖欠的利息29423.81元（计算至2017年4月20日止），合计227904.20元，自2017年4月21日起至上述款项实际付清日止的利息（包括罚息、复利）按照合同约定计算。
二、张彩香支付中国工商银行股份有限公司嵊州支行律师代理费3000元；
上述第一项、第二项应付款项均限本判决生效后十日内付清；
三、如张彩香未能履行上述第一、二项确定的时间履行付款义务，则中国工商银行股份有限公司嵊州支行有权对张彩香所有的位于嵊州市××大道南××号信源国际商业城10幢03号的房地产（预告登记编号：浙房预嵊字第20122208号）以折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；
四、芦星剑、丁君玉、嵊州信源市场开发有限公司对上述第一项、第二项确定的付款义务承担连带清偿责任。
五、芦星剑、丁君玉、嵊州信源市场开发有限公司在承担保证责任后，有权向张彩香追偿。
若被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4764元，财产保全费1770元，合计6534元，由张彩香、芦星剑、丁君玉、嵊州信源市场开发有限公司负担。款限四被告于本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 张 东
人民陪审员 金以康
人民陪审员 裘拯绍
二〇一七年九月三十日
书 记 员 丁高杰