宁夏回族自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2016）宁民初71号原告（执行案外人）：毛元芳，女，汉族，1970年11月24日出生，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：王增娣，宁夏诚托律师事务所律师。被告（申请执行人）：张泳，男，汉族，1971年5月25日出生，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：黄志鹏，宁夏辅德律师事务所律师。被告(被执行人)：宁夏昆仑房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：党宾，该公司董事长。委托诉讼代理人：姜顺义，宁夏新中元律师事务所律师。原告毛元芳与被告宁夏昆仑房地产开发有限公司（以下简称昆仑房地产公司）、张泳案外人执行异议之诉一案，本院于2016年8月11日立案后，组成合议庭，依法适用普通程序公开开庭审理了本案。原告毛元芳的委托诉讼代理人王增娣，被告张泳的委托诉讼代理人黄志鹏，到庭参加了诉讼。被告昆仑房地产公司经合法传唤，无正当理由未到庭。本案缺席审理，现已审理终结。原告毛元芳向本院提出诉讼请求：1.确认毛元芳与昆仑公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。2.判令停止对毛元芳所有的位于银川市兴庆区昆仑顺发小区16-4号房屋的强制执行，并解除查封扣押。3.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2011年3月27日，毛元芳向昆仑房地产公司交房屋认筹金8万元，并于2011年5月6日签订房屋买卖合同一份，购买昆仑顺发小区16-4号房屋一套。该房屋面积为：131.60平方米，总价为2078622元。合同约定：毛元芳于2011年5月30日交首付1048622元，剩余款项103万元以银行按揭的方式进行支付，房屋于2011年12月31日完工交付使用。合同签订后，毛元芳如约筹款足额支付了房屋首付款。2013年11月20日，毛元芳向昆仑房地产公司交付了该房屋的物业手续费用及维修基金等费用后，昆仑房地产公司将该房屋钥匙交付给毛元芳占有使用。被告张泳系执行案件的申请人，于2012年8月30日提请法院将毛元芳的该房屋认定为是昆仑房地产公司的财产进行了查封。事实上毛元芳购买此房行为在先，被告张泳提起保全查封行为在后。张泳应该在查明房屋实际权属的情况下，查封属于被执行人昆仑房地产公司的责任财产，不应该查封毛元芳的这套房屋。毛元芳认为：毛元芳与昆仑房地产公司买卖合同真实合法有效，毛元芳也如约履行了合同约定的交付房款义务，且毛元芳从2013年11月至今一直占有、使用、收益此房屋。虽然房产证没有办理，但毛元芳已经实际享有该房的物权期待权。昆仑公司欠张泳债务的过错不能让毛元芳来承担，这样对毛元芳实在是不公平。2016年6月，毛元芳向本院提起了案外人执行异议申请，2016年7月27日本院下达了（2016）宁执异7号执行裁定书驳回了毛元芳的申请。毛元芳对此裁定不服，向本院提起执行异议之诉，请求依法支持毛元芳的诉讼请求。被告张泳辩称，1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条明确规定了“买受人对登记在被执行的房地产开发公司名下商品房提出异议”时，异议成立的条件。涉案的被执行人是昆仑房地产公司，执行异议标的系昆仑房地产公司开发建设的商品房，故本案执行异议是否成立应当适用该条款。2.毛元芳购买昆仑房地产公司开发的房产系营业房，属于投资性房屋买卖，并非用于居住，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“用于居住且无其他房产居住”的情形。综上，请求依法驳回毛元芳的诉讼请求。被告昆仑房地产公司未到庭，亦未提交书面答辩意见意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告毛元芳提交如下证据：第一组证据：宁夏高院（2016）宁执异7号执行裁定书一份。证明：毛元芳提起的案外人执行异议之诉符合法律程序。第二组证据：银川市商品房买卖合同一份、购房款交付银行明细清单一份、房款收款收据三张。证明：1.证明2011年5月6日，毛元芳与昆仑房地产公司签订房商品房买卖合同一份。2.毛元芳分别于2011年3月27日、2011年5月6日及2011年5月30日，依购房合同约定向昆仑房地产公司交付购房款1048622元。3.毛元芳与昆仑房地产公司签订的商品房买卖合同真实合法有效。第三组证据：顺发小区16-4房屋物业收款票、采暖费交费收据、购买电费票据、装修管理费收据、装修保证金收据、垃圾清运费收据共9张，16-4营业房装电动闸门费收据1张，装修费票据2张，房屋租赁合同3份。证明：1.从2013年11月20日至今，毛元芳一直在占有、使用、收益16-4房屋的事实。张泳质证意见如下：对第一组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的没有异议。第二组证据中商品房买卖合同的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，该合同没有在房管部门进行备案，无法确定合同签订的时间是否早于人民法院查封的时间。购房款交付银行明细清单真实性、合法性、关联性及证明目的无异议，对购房款收据中的2011年5月30日的收据无异议，对剩余其他两张的收据因没有其他付款凭据予以佐证，对真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可。对第三组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认可，可以证明涉案房屋是在人民法院查封之后才由毛元芳占有使用。庭审后，毛元芳又提交一份证据，银川市银古路街道办事处出具的介绍信，证明毛元芳居住于顺发小区16-4室。张泳对介绍信的真实性、合法性、关联性不予认可。昆仑房地产公司对介绍信的真实性、合法性、关联性及证明的问题予以认可。对各方提交的证据，本院作如下认定：原告的第一组证据，是法院生效的法律文书，其真实性予以认可。原告的第二组证据中《商品房买卖合同》，张泳认为合同没有在房管部门进行备案，无法确定合同签订的时间，故对该合同不予认可。但该合同中有毛元芳和昆仑房地产公司的签字盖章，昆仑房地产公司虽对其真实性不予认可，但未申请鉴定，对该证据的真实性予以认可。第二组证据中的购房款交付银行明细清单、房款收款收据，昆仑房地产公司对其中两张收据有异议，但未提交其他证据予以反驳。该组证据可以证明毛元芳向昆仑房地产公司交付了房款1048622元，对该证据予以认定。对第三组证据予以认定，该组证据证明毛元芳实际占有涉案房屋并出租。毛元芳提交的介绍信，可以证明毛元芳居住在涉案房屋。经审理查明：2011年3月27日，毛元芳向昆仑房地产公司交房屋认筹金8万元，并于2011年5月6日签订《商品房屋买卖合同》，购买昆仑房地产公司开发的顺发小区16-4号房屋。该房屋面积为：131.60平方米，总价为2078622元。合同约定：毛元芳于2011年5月30日交首付1048622元，剩余款项103万元以银行按揭的方式进行支付，房屋于2011年12月31日完工交付使用。合同签订后，截止2011年5月30日，毛元芳总计支付了房屋首付款1048622元。2013年11月20日，毛元芳向昆仑房地产公司交付了该房屋的物业手续费用及维修基金等费用后，昆仑房地产公司向毛元芳交付涉案房屋，后毛元芳将一楼出租，二楼用于自住。张泳与昆仑房地产公司商品房销售合同纠纷一案，经张泳申请，本院于2012年8月30日作出（2012）宁民保字第13号裁定书，裁定查封登记在昆仑房地产公司名下的土地使用权和房产。因查封的财产均设置了抵押，故对保全的财产未进行处置。执行中，本院于2014年8月25日作出（2014）宁高执字第2-1号执行裁定书，2015年8月27日作出（2014）宁高执字第2-2号执行裁定书，分别对昆仑房地产公司名下位于银川市兴庆区丽景南街顺发小区16号楼营业房继续查封。毛元芳于2016年6月13日向本院提出执行异议，请求停止对顺发小区16-4号房屋的查封。本院认为，毛元芳与昆仑房地产公司签订了书面的《房地产买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。本案中毛元芳作为案外人对执行过程中已查封的财产以自己为财产实际权利人为由主张停止执行，解除查封措施，应提供证据予以证实，不能证明的，应承担举证不能的法律后果。毛元芳主张自己是涉案房产的实际所有权人，依据主要是毛元芳与昆仑房地产公司签订了书面的《房地产买卖合同》，交付了部分房款，并实际占有、使用该房屋。毛元芳所购房屋是昆仑房地产公司开发建设的商品房，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”要排除对涉案房屋的执行，必须同时符合上述三个条件。本案中，毛元芳在人民法院查封之前已与昆仑房地产公司签订合法有效的书面房屋买卖合同。毛元芳已支付房款为1048622，超过合同约定总价款2078622元的百分之五十。毛元芳提交的证据显示其商品房主要用于居住。因此，毛元芳就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，毛元芳关于停止对位于银川市兴庆区昆仑顺发小区16-4号房屋的执行的诉讼请求成立，本院予以支持。综上，毛元芳的诉讼请求成立，本院予以支持。被告昆仑房地产公司经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及举证、质证等权利。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院适用《的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下:停止对银川市兴庆区昆仑顺发小区16-4号房屋的执行。案件受理费100元，由被告宁夏昆仑房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审 判 长  王利芬代理审判员  卓光泽代理审判员  沙 玲二〇一六年十二月二十六日书 记 员  刘培育