云南省保山市隆阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0502民初1703号原告（反诉被告）：保山市坤泰房地产开发有限公司。住所地：隆阳区永昌街道永昌路中央名门小区。法定代表人：王笑一，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：温建祥，杨晓雪，云南兰城律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：张建光，男，1976年2月10日生，保山市隆阳区人。委托诉讼代理人：杨龙，云南旦阳律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张霞，隆阳区龙泉法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。原告（反诉被告）保山市坤泰房地产开发有限公司（以下简称保山坤泰公司）与被告（反诉原告）张建光商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案后，依法由审判员段晓凡适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人温建祥、杨晓雪，被告（反诉原告）张建光及委托诉讼代理人杨龙、张霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）保山坤泰公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告立即前来办理商品房交接手续；2、判令被告向原告支付逾期接房违约金10100元（自2016年9月23日起至2017年4月13日止）；3、判令被告向原告支付自2017年4月14日起至实际接房之日止的逾期接房违约金；4、判令被告向原告支付逾期支付房款的违约金45530.30元；5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年2月25日，原告作为商品房出卖人，被告作为商品房买受人，双方共同签订了《商品房购销合同》，合同约定被告向原告购买中央名门5幢2单元604号房，房价为455303元。原告于2016年2月27日在保山日报刊登“保山市坤泰·驿路名门交房公告”，通知被告来接房，但经原告多次催促，被告至今没有来接房。云南省保山市中级人民法院（2017）云05民终3号民事判决书已确认原告开发建设的坤泰·驿路名门商品房于2016年9月22日验收合格，具备交付条件。根据《合同》第十条的约定，被告应当向原告支付相应的违约金并办理接房手续，故被告应当承担逾期接房的违约责任。按照《合同》第六条的约定，被告应于2015年2月25日支付房款总额的30%，2015年3月4日办理银行按揭的手续，但被告均未按照上述时间的约定付款，故应当承担逾期付款的违约责任。被告（反诉原告）张建光辨称：对于逾期接房的问题，保山坤泰公司于2016年2月27日刊登的公告不符合交房的法定条件，该事实经保山市中级人民法院（2017）云05民终3号民事判决书确认，既然原告开发的“坤泰·驿路名门”不具备交房条件，被告不接房的行为符合合同法顺序履行抗辩权的规定，是合法的。原告开发的房屋竣工验收合格后，被告至今没有接到原告接房的正式通知，更不存在无中生有的催促被告接房之事。对于逾期付款的问题，被告并不存在逾期付款的情形。其一、被告于2015年2月25日前交款合计121498元，于2015年3月2日追加了首付款155303元，被告已经按期支付款项，并没有违约；其二、双方约定于2015年3月4日办理银行按揭手续，被告积极配合原告“有效办理”，且时刻等待原告的通知办理手续，没有通知，哪来的办理，所以违约也只能是原告违约。综上，原告的请求于法无据，请求依法驳回。被告（反诉原告）张建光向本院提出反诉请求：1、请求依法判决原告履行合同中的通知义务，并立即交付商品房及其车位、储藏室；2、请求原告支付违约金11050元（自2016年9月23日起至2017年5月2日止）；3、请求原告支付自2017年5月3日起至原告全部履行合同义务止的违约金；4、诉讼费用全部由原告承担。事实与理由：被告依约履行了双方签订的《商品房购销合同》的全部约定，但原告迟迟不履行其相应的义务，2016年8月16日，被告依法向隆阳区人民法院提起诉讼，要求原告履行合同的全部义务，2016年11月3日，隆阳区人民法院作出（2016）云0502民初3973号民事判决书，原告不服一审判决，经上诉，保山市中级人民法院于2017年3月29日作出（2017）云05民终3号民事判决书，此生效判决依法认定：原告于2016年2月27日刊登的公告不符合交房的法定条件，被告拒绝接房的行为符合法律规定，且判决还确定了由原告向被告交付商品房，但时至今日，原告没有按照合同的约定通知被告办理接房手续。被告于2017年4月24日提出强制执行申请，隆阳区人民法院作出了（2017）云0502执426号《执行案件受理通知书》，故根据双方合同第九条的规定，原告应当承担逾期交房的违约责任。综上，请求法院依法支持被告的反诉请求。原告针对反诉请求辨称：关于被告要求履行合同中的交房义务，不是原告未交房，而是其没有来接房，反诉请求承担221天的逾期责任不符合双方的合同约定，请求依法驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的事实，本院认定如下：1、对于双方在本案房屋交接手续上的违约问题，原告主张被告逾期接房，被告主张原告逾期交房，根据双方提交的证据，结合本案实际，本院认为，原告于2016年2月27日刊登的公告不符合交房的法定条件，被告拒绝接房的行为符合法律规定，原告在其房屋通过验收合格符合交房条件后，并未提交相应的证据证明其履行了通知被告接房的义务，故其主张被告逾期接房没有法律依据，本院不予采信。而根据被告张建光提交的保山市隆阳区人民法院（2016）云0502民初3973号民事判决书及保山市中级人民法院（2017）云05民终3号民事判决书，该两份判决书已经确定了原告应当履行交房的义务，但判决生效后，原告一直未履行交房义务，且被告于2017年4月24日向本院申请强制执行，要求原告履行交房义务，本院受理该执行案件后，依法通知原告履行交房义务，但原告无正当理由仍然未按期履行其相应的义务，故应视为原告存在故意拖延交房的行为。2、对于被告张建光是否存在逾期付款的问题，根据双方签订的《商品房购销合同》第六条第3款的约定，被告张建光应于2015年2月25日前支付房款总额的30%，即155303元，于2015年3月4日前办理银行按揭的手续。根据原告保山坤泰公司提供的《收据》，该收据系被告张建光在支付房屋首付款时原告提供的收据，客观真实，本院予以采信。根据《收据》载明的内容，被告张建光于2015年3月2日方将房屋首付款155303元支付完毕，确实存在逾期付款的情形。对于原告提交的《保山市住房公积金个人住房贷款申请表》，欲证实被告张建光于2015年4月15日向保山市住房公积金管理中心申请贷款，未按双方合同约定于2015年3月4日办理银行按揭手续，存在违约行为。该证据系相关职能部门出具，客观真实，本院对该证据载明的内容予以采信。但对于被告张建光是否存在超期办理银行按揭手续问题，根据双方合同约定，被告张建光应于2015年3月4日办理银行按揭手续，该约定中的“办理银行按揭手续”应当是一个持续性行为，且在商品房预售中的贷款手续，应当是售房者与购房者共同配合办理银行的贷款手续，双方在合同中对于各方的义务约定不明，仅凭原告保山坤泰公司提供《保山市住房公积金个人住房贷款申请表》并不能直接证明被告在办理银行按揭手续问题上存在违约的事实，故对该事实本院不予采信。根据庭审举证、质证和认证及法庭调查，本院确认如下法律事实：2015年2月25日原告与被告签订了‘坤泰.驿路名门’的《商品房购销合同及补充协议》，合同对双方购买的房屋位置、房屋价款、交房时间、付款时间及相应的违约责任进行了约定。双方曾因交房问题发生纠纷，被告张建光于2016年8月16日诉至本院，本院于2016年11月3日作出（2016）云0502民初3973号民事判决书，一审宣判后，保山坤泰公司上诉至保山市中级人民法院，保山市中级人民法院于2017年3月29日作出（2017）云05民终3号民事判决书，该判决确定了双方的违约情况、交房义务。另查明，被告张建光于2017年4月24日向本院申请强制执行，要求原告保山坤泰公司履行（2017）云05民终3号民事判决书确定的义务，本院依法对该执行案件立案受理后，原告保山坤泰公司至今未履行该案房屋的交房义务。本院认为，原告与被告签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。对于原告要求被告办理商品房交接手续及要求被告承担逾期接房违约金的诉讼请求，经保山市中级人民法院生效判决确定原告的交房义务后，被告张建光已经向原告保山坤泰公司要求办理商品房交接手续，且在原告不同意交房的情况下，已经向本院申请强制执行，原告在本院送达执行通知书后，仍然拒不履行交房义务，原告反而要求被告张建光办理交接手续及承担违约责任，该请求于法无据，本院不予支持。对于原告要求被告张建光支付逾期付款违约金45530.30元的请求，根据双方合同约定，被告张建光应于2015年2月25日前支付房款总额的30%，即155303元，但被告于2015年3月2日方将首付款支付完毕，逾期付款5天，应当承担违约责任。对于违约金的计算，根据双方签订的《商品房购销合同》第八条第一款：“自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止叁拾天内，乙方按每天房款总额乘万分之五向甲方支付违约金，合同继续履行”的约定，因被告逾期付款未超过30天，故违约金的计算为：房屋总价455303元×0.0005×5天=1138元，故本院对于原告要求被告承担逾期付款责任的请求予以部分支持。对于被告张建光要求原告交付商品房及其车位、储藏室的请求，对于交付房屋的请求本院已经作出过判决，本案中不再处理，对于被告要求原告交付车位及储藏室的请求，因被告未提交相应的证据证明其购买过车位及储藏室，故对该请求本院不予支持。对于被告张建光要求原告保山坤泰公司承担逾期交房违约金的反诉请求，原告无正当理由故意拖延交房的行为已经违反了双方合同中第十条的约定，应当承担逾期交房的违约责任，故对被告张建光要求原告支付逾期交房违约金的请求本院予以支持。对于违约金的计算，违约天数应当以保山市中级人民法院生效判决确定的交房之日开始起算，（2017）云05民终3号民事判决书于2017年3月29日生效，原告保山坤泰公司履行交房义务的时间为判决生效后10日内，即2017年4月8日前，故原告保山坤泰公司应当于2017年4月9日起，按照50元/天，支付逾期交房的违约金至其实际履行交房义务之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）张建光于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）保山市坤泰房地产开发有限公司逾期付款违约金1138元；二、由原告（反诉被告）保山市坤泰房地产开发有限公司支付给被告（反诉原告）逾期交房违约金（违约金的计算为：自2017年4月9日起至原告（反诉被告）保山市坤泰房地产开发有限公司履行交房义务之日止，按50元/天计算）；三、驳回原告（反诉被告）保山市坤泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张建光的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1191元，减半征收595.50元，由原告保山市坤泰房地产开发有限公司负担，反诉案件受理费76元，减半征收38元，由被告（反诉原告）张建光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  段晓凡二〇一七年七月十日书记员  李婷婷