浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙07民终424号
上诉人（原审被告）：王安，女，1970年12月20日出生，汉族，住金华市金东区。
被上诉人（原审原告）：金华市金奥物业服务有限公司，住所地：金华市婺城新区宾虹西路2088号。
法定代表人：沈建兵，董事长。
委托诉讼代理人：方红月，女，1996年1月21日出生，汉族，系公司职员，住金华市金东区。
上诉人王安因与被上诉人金华市金奥物业服务有限公司（以下简称金奥物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2017）浙0702民初13664号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王安上诉请求：撤销原审判决，依法改判金奥物业公司退回其多交的物业费580.4元。事实与理由：案涉住宅面积249.17平方米，阁楼面积39.15平方米，按原收费标准0.6�/平方米/月（阁楼按0.6元/平方米/月），物管费每年为1934.95元。该房空置，按70%缴纳相关费用，每年物管费为1354.5元。自2010年8月1日至2017年7月31日，其应缴纳物业管理费为9481.5元。2010年7月6日，其已缴纳2010年8月1日至2012年7月31日物业费3869.9元。2017年8月7日，其已缴纳2012年8月1日至今的物业费6192元。购房后其未收到任何关于提高物业费的通知。金奥物业公司所称的通过电话、短信等方式联系未入住业主进行表决不属实，金奥物业公司未举证证明其与小区业主委员会发布的提价公告已经小区业主委员会讨论通过，亦无法证明提价方案得到小区过半数业主书面同意，故金奥物业公司主张的物业费提价这一主张证据不足。催款单要求交9401元，根据催款单几项合计应是9399元。根据催款单，2012年应交774元，其第一次交款是到2012年7月31日，实际上2012年余596.52元。关于2014�的2757元，提价后的费用与2015年、2016年相等，应缴2257元，根据金奥物业公司上诉状，2014年10月10日开始按新标准收取物业费，故该年度物业费更谈不上。表决表只有盖章没有日期，对可信度有异议。
金奥物业公司辩称，2012年的这笔费用是通过每年返还物业费的30%进行处理，我们缴款日期是9月1日到隔年的8月31日。2014年2757是因为涨价了，13年是按原价，扣除了13年的费用，但是总数是一样的。
金奥物业公司一审诉讼请求：王安支付2016年4月1日至2017年8月31日期间的物业服务费3206元及滞纳金152.2元。
一审法院认定事实：2009年9月1日，金华市婺城区房地产有限公司（甲方）与金奥物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》。双方约定，甲方将位于金华市婺城区物业委托乙方实行物业管理，委托管理期限自物业交付前三个月起至物业交付满两年止，本合同期限届满，但本物业尚不具备成立业主大会条件的，本合同自动延续至本物业具备成立业主大会条件之日，此后，乙方有权终止本合同，乙方终止本合同的，应提前三个月通知甲方，乙方管理服务内容主要有：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；业主共有的公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理等，物业管理收费采用包干制方式，前期物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳，多层住宅按0.60元/月/平方米收取；阁楼按0.30元/月/平方米收取；排屋住宅按0.60元/�/平方米收取；别墅住宅按0.60元/月/平方米收取；商业用房按1.20元/月/平方米收取；地下车库能耗维护费按5元/月/个收取；太阳能热水系运行能耗费按20元/年/户收取，物业服务费中未计入高能耗共用设施设备（电梯、增压水泵、中央空调、景观水系等）运行所需的能耗费据实向业主分摊，交房时经业主同意第一次预收24个月，以后每12个月预收1次，预缴费用时间为每12个月的第1个月上旬，收缴期为1个月，对甲方已交付使用，但业主或使用人尚未居住的物业，物业服务费按应收标准的70%向业主收取，业主和物业使用人逾期交纳前期物业服务费的，乙方有权要求业主或物业使用人支付，并按应付金额每日万分之四支付违约金等内容。另双方在合同中也约定，对房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的日常运行、维护费用不高于当年度物业服务费总额10%的，由乙方在物业服务费中支出，超过部分在共用设施、物业用房等收入中列支或由全体业主分摊。合同签订后，金奥物业公司进入该小区从事物业管理服务工作。2013年12月27日，金奥花园小区业主经投票选举产生金华市婺城区金奥花园小区首届业主委员会。2014年9月28日，金奥物业公司与该小区业主委员会共同发布《关于调整物业费收费标准的公告》，明确对物业费收费标准作出调整，其中多层住宅由0.60元/月/平方米调整为0.80元/月/平方米（阁楼、车库按50%收取），叠排住宅由0.60元/月/平方米调整为0.90元/月/平方米，联排住宅由0.60元/月/平方米调整为1.00元/月/平方米，别墅住宅由0.60元/月/平方米调整为1.10元/月/平方米，小区外营业房由0.90元/月/平方米调整为1.20元/月/平方米，小区内营业房由1.20元/月/平方米调整为1.60元/月/平方米，相关标准自2014年9月1日起执行等内容�另查明，王安系金奥花园玄武青江3幢01室联排住宅（住宅建筑面积为249.17平方米、阁楼面积为39.15平方米）的业主，该房屋为空置房。自2016年4月1日起，未向金奥物业公司交纳物业服务费。
一审法院认为，根据物业服务合同的约定向物业公司及时交纳物业服务费是业主应履行的义务。王安作为金奥花园玄武青江3幢01室联排住宅的业主，在接受金奥物业公司提供的物业服务后有义务向金奥物业公司交纳相关物业服务费。王安长期拖欠物业服务费未交纳，已严重损害到物业公司的合法权益，也有损已按时交纳物业费业主的相关权益，故金奥物业公司要求王安支付2016年4月1日至2017年8月31日期间的物业服务费的诉请，于法有据，予以支持。因该房屋为空置房，相关物业费按七折收取。由于金奥物业公司提起本案诉讼的主要依据为前期物业服务合同，而前期物业收�标准采用的是政府指导价，虽然小区业主委员会成立后物业收费可采用市场价，但调整物业收费标准等事项应通过召开业主大会讨论决定，因金奥物业公司未能举证证实其与小区业主委员会发布的提价公告业经小区业主大会讨论通过，也未能证实该提价方案已得到小区过半数业主的书面同意，故该提价公告所确定的事项对小区业主无法律约束力，至于已交费的业主自愿按该方案交纳，并无不可，因王安至今未交费，故金奥物业公司只能依据原合同收费标准向王安收取物业服务费。同时，金奥物业公司主张的滞纳金即为违约金，金奥物业公司自愿将原日万分之四下调按同期贷款利息计算，不违反法律禁止性规定，对该部分诉请合理部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六�四条、第一百四十四条和国务院《物业管理条例》第十一条、第十二条、第二十六条、第四十条、第四十一条第一款、第六十五条之规定，判决：一、王安于判决生效之日起三日内给付金奥物业公司2016年4月1日至2017年8月31日期间的物业服务费1918.84元及违约金38.60元，共计1957.44元。二、驳回金奥物业公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半收取25元，由王安负担，限于判决生效之日起三日内交纳。
本院二审期间，金奥物业公司提供金奥小区物业费涨价表决表一份，证明涨价已通过小区二分之一业主同意。王安经质证认为，第一张表没有落款时间不予认可，有些人名字都写错了有造假的嫌疑。王安提供催缴函�份，证明其已超额缴纳所有的物业费。金奥物业公司经质证认为，物业费有收到，但是不认同，汇款的时候没有说明缴款的时间段，只是汇了一笔钱，物业费按涨价后的标准进行计算。本院认为，仅凭金奥物业公司提供的金奥小区物业费涨价表，不能证明待证事实，需其他证据佐证。王安提供的催缴函仅能证明一定时间段的收费额，不能证明双方就之后的收费标准达成一致。
本院对一审审理查明的事实予以确认。另查明，王安于2017年8月7日以无折现金存款方式向金奥物业公司支付6192元物业管理费，并在摘要栏注明“根据初交额”。
本院认为，金奥物业公司为包括王安在内的金奥花园小区提供服务，王安应按时交纳物业管理费。王安于2017年8月7日以无折现金存款方式向金奥物业公司支付6192元物业管理费，其虽在摘要栏注明“根据初交额”，主�按上调前标准交纳物业管理费，但金奥物业公司对此不予认可，坚持按上调后的标准计算物业管理费。双方虽对交费标准未达成一致意思表示，但鉴于部分业主已按上调后的标准交纳物业管理费，为维护交费标准的统一性，该笔款项按上调后的标准进行计算为妥。对于未交纳的物业管理费，一审判令按合同约定标准即上调前标准计算，金奥物业公司对此虽持异议并提起上诉，但其在二审中撤诉，应认定为其对自身权利的放弃，故本院对该部分物业管理费的收费标准不予审查。综上，王安的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由王安负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 伟
审 判 员 �应倩
审 判 员 范 继 军
二〇一八年四月十二日
代书记员 戴 晨 璐