河南省济源市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫9001民初5113号
原告：交通银行股份有限公司济源分行，住所地：济源市沁园中路435号。
负责人：赵慧，该行行长。
委托诉讼代理人：周新波，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：张艳艳，河南剑光律师事务所律师。
被告：李合均，男，1979年2月26日出生，汉族。
被告：赵粉霞，女，1983年8月29日出生，汉族。
被告：济源市恒通置业有限公司，住所地：济源市周园路5号。
法定代表人：孙有才，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王修德，河南涛声律师事务所律师。
原告交通银行股份有限公司济源分行与被告李合均、赵粉霞、济源市恒通置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告交通银行股份有限公司济源分行的委托诉讼代理人周新波、张艳艳、被告济源市恒通置业有限公司的委托诉讼代理人王修德到庭参加诉讼，被告李合均、赵粉霞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告李合均、赵粉霞偿还借款376878.65元及利息、罚息；2、依法拍卖、变卖抵押的房产，对上述债权优先受偿；3、被告济源市恒通置业有限公司对上述债务承担连带还款责任；4、三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年4月7日，原告与被告李合均签订《个人房产抵押贷款合同》，合同约定原告向被告发放贷款40万元整，贷款期限360个月，按月等额本息还款，同时约定该贷款由原告直接支付到第三被告的账户，贷款利率每年的1月1日根据中国人民银行基准利率进行调整，逾期利率按照正常利率上浮50%。被告济源市恒通置业有限公司为上述借款提供担保。被告赵粉霞与李合均以其购买的位于济源市房产进行抵押，同时办理了抵押物登记。后原告于2013年4月27日向被告发放了贷款，但被告从2015年7月20日起经常逾期还款。原告认为，被告应当按照合同约定归还原告贷款，因逾期给原告造成了损失，按照合同约定，应提前偿还原告本金并支付利息及相应罚息。
被告济源市恒通置业有限公司辩称，担保属实，被告李合均与赵粉霞在其处购买房屋并与原告签订了房地产抵押合同，将位于恒通花园24栋1单元401号房产抵押给了原告，应当就该房屋变卖，对原告的债权优先清偿。截止2017年12月27日，其已承担了66309.47元的责任，在变卖房屋的同时，应当对其已承担的责任进行偿还。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告李合均、赵粉霞经本院传唤未到庭，视为放弃举证、质证权利。被告济源市恒通置业有限公司对原告提交的证据无异议，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月7日，被告李合均（甲方）、济源市恒通置业有限公司（丙方）与原告签订《个人房产抵押贷款合同》，约定原告向被告提供人民币400000元，用于购买位于济源市房屋。贷款期限360个月，贷款利率6.55%，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率，还款以月为一期，等额本息还款法，首期自放款日起计算，还款日为每月20日。贷款实际发放后，遇中国人民银行调整基准利率及/或缩小住房贷款利率下浮幅度的，本合同利率以次年1月1日为本合同利率调整日。甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，原告有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%。本合同利率发生调整的，原告有权相应调整罚息利率，自合同利率调整日起，按调整后的罚息利率计收逾期贷款的罚息，但包含合同利率调整日的当期复利不分段计算，适用调整后的罚息利率。约定甲方未按合同约定的时间、金额和币种偿还本合同项下的贷款本金并支付利息的，原告有权单方面宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。原告依合同约定宣布贷款全部提前到期以及甲方连续三个月或累计六个月未按时足额还款的，原告有权处理抵押物。被告济源市恒通置业有限公司为该贷款提供连带责任保证，保证期间为合同项下贷款到期日之日起两年；分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止。保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及原告实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。甲方未按合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，丙方应按原告的要求立即支付甲方的全部到期应付款项。甲方应自可办理抵押权设立登记之日起壹月内及时办妥抵押权设立登记手续。甲方取得上述约定房屋的权利证明，且原告取得抵押物的他项权证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，丙方的保证责任解除。但在原告取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，甲方已有欠款或欠费的，丙方对该部分应付款项仍应承担保证责任。2013年4月9日，被告李合均、赵粉霞与原告签订《房地产抵押合同》，二被告以其共有的位于济源市房屋作为该借款的抵押，并在济源市房地产管理局办理了预购商品房抵押权预告登记。2013年4月27日，原告依约向被告李合均发放借款400000元。后被告偿还借款至2015年9月28日，后原告按每期应还款金额扣除被告济源市恒通置业有限公司的保证金至今。截止2018年1月2日，借款偿还至2017年12月27日，尚有借款本金372626.12元未偿还。
本院认为，原告与被告李合均、赵粉霞、济源市恒通置业有限公司签订的《个人房产抵押贷款合同》、《房地产抵押合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，为有效合同，双方应按合同的约定履行义务。原告按约定向被告李合均提供借款后，被告李合均应按照约定履行还款义务，但被告李合均未按期还款，根据合同约定，原告有权宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告李合均立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。虽被告赵粉霞作为抵押物共有人在合同上签字，但其与被告李合均于2005年4月8日结婚，房屋购置于二人婚姻关系存续期间，加之二人均未到庭并提供证据证明，该笔借款应视为夫妻共同债务，由二被告共同偿还。现原告要求被告李合均、赵粉霞提前偿还所欠借款本金372626.12元及利息，符合法律规定，本院予以支持；被告济源市恒通置业有限公司为被告李合均的借款提供连带担保责任，并约定原告取得抵押物的他项权证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，其公司的保证责任解除。但在原告取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，被告李合均已有欠款或欠费的，被告济源市恒通置业有限公司对该部分应付款项仍应承担保证责任。现所涉房屋并未办理房屋产权证书，亦未实际办理抵押登记，合同约定的免责条件尚未成就，且借款人李合均逾期还款构成违约，被告济源市恒通置业有限公司应当承担连带担保责任，对上述借款承担连带还款责任。原告要求对被告李合均、赵粉霞抵押的房产行使抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七规定，抵押权自登记时生效，本案双方就抵押房屋仅办理了抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记。本院认为，抵押权预告登记仅产生权利预告登记效果，为预先的排他性保全措施，在正式登记前，抵押权并未生效，故对原告要求就抵押的房屋行使抵押权的请求，本院不予支持。被告济源市恒通置业有限公司要求原告应先就被告李合均、赵粉霞抵押的房产实现债权，当房产不足以清偿时，才由被告济源市恒通置业有限公司承担责任的意见亦不成立。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告李合均、赵粉霞于本判决生效后十日内偿还原告交通银行股份有限公司济源分行借款本金372626.12元及利息、罚息（按合同约定的利率从2017年12月27日计算至本判决确定的履行期间届满之日止）；
二、被告济源市恒通置业有限公司承担连带还款责任；
三、驳回原告交通银行股份有限公司济源分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7053元，由被告李合均、赵粉霞负担，被告济源市恒通置业有限公司承担连带还款责任。公告费480元，由被告李合均、赵粉霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。
审 判 长 王 婷
审 判 员 尼双纳
人民陪审员 王腊梅
二〇一八年一月十九日
书 记 员 刘金艳