湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00699号
上诉人（原审被告）：潘国宏，男，1968年4月l3日出生，汉族。
委托代理人：李平，湖北忠三律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：武汉仁和昌实业有限公司，住所地武汉市东西湖区柏泉农场场部。
法定代表人：胡晓宇，该公司董事长。
委托代理人：文锦，湖北华平律师事务所律师。
委托代理人：陈思，湖北华平律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：武汉市江汉区黄陂街小学，住所地武汉市江汉区黄陂街**号。
法定代表人：刘胜，该小学�长。
委托代理人：童奥林，湖北华平律师事务所律师。
上诉人潘国宏因与被上诉人武汉仁和昌实业有限公司（以下简称仁和昌公司）、武汉市江汉区黄陂街小学（以下简称黄陂街小学）物权纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2014）鄂江汉民一初字第00120号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年1月8日，仁和昌公司向一审法院起诉，请求判令：1、潘国宏立即腾退返还占用的位于黄陂街11号面积为8l平方米的门面房屋；2、潘国宏赔偿仁和昌公司自2013年1月2日-2013年12月31日的房屋租金损失57960元，如潘国宏在2013年12月31日后未腾退则按合同约定的标准4830元／月计算至实际腾退之日止；3、本案的诉讼费用由潘国宏承担。
一审法院查明，坐落于武汉市江汉区黄陂街11号房屋系黄陂街小学所有。2012年元月2日，潘国宏与黄陂街小学签订《房屋租赁合同》，约定黄陂街小学将位于武汉市江汉区黄陂街11号2号房屋共81平方米的门面交由潘国宏承租使用，房屋每月租金4830元，租赁期一年。租赁期满合同自然终止。合同签订后，潘国宏使用诉争房，并依约交纳租金。2013年元月2日租赁合同期满，双方未续签合同，但潘国宏仍使用诉争房至今。
2013年3月20日，黄陂街小学与仁和昌公司签订《房屋租赁合同》，约定黄陂街小学将位于武汉市江汉区黄陂街l1号房屋（共451平方米，7个单元）整体出租给仁和昌公司，租赁期限一年，从2013年1月到2014年1月，每月租金17931元。鉴于房屋使用现状，仁和昌公司在确保安全和稳定的前提下全面负责出租房屋的腾退清理工作，并自行承担全部与腾退相关的费用，黄陂街小学不作任何补偿，如仁和昌公司不再续租或未取得续租权时不得以承担的与腾退有关的�用为条件要求黄陂街小学支付或拒绝腾退。腾退清理期间仁和昌公司仍需按合同约定向黄陂街小学支付租金。合同签订后，仁和昌公司按约向黄陂街小学交纳了租金和押金。同日，黄陂街小学向潘国宏下达通知一份，该通知载明，黄陂街小学2013年出租房产委托仁和昌公司为其管理，出租房产租赁事宜与仁和昌公司接洽。从2013年元月仁和昌公司在成为租赁房屋管理人后，未与潘国宏签订租赁合同，潘国宏继续使用诉争房，未交纳租金。同年5月13日，仁和昌公司在潘国宏处张贴《立即腾退清空房屋的通知》要求其三日内腾退返还诉争房并交纳房屋使用费，但遭潘国宏拒绝。
武汉市江汉区教育局为加强国有资产管理，将其所属单位的房产统一归口该局勤工俭学办公室进行租赁管理。2013年12月31日，武汉市江汉区教育局勤工俭学办公室与仁和昌公司签订《房屋租赁合同》，继续将包括以上房屋在内的黄陂街11号、三民路51号房屋（共计800.12平方米）租赁给仁和昌公司使用，月租金57737元，租赁期限一年，权利义务等与2013年3月20日黄陂街小学与仁和昌公司签订《房屋租赁合同》一致。现仁和昌公司认为潘国宏在租赁关系解除后，仍占用仁和昌公司合法承租的诉争房，侵犯了仁和昌公司的承租权造成了仁和昌公司的租金损失。
一审法院认为，黄陂街小学与潘国宏签订的《房屋租赁合同》于2013年元月2日届满后，潘国宏仍继续使用诉争房，仁和昌公司及黄陂街小学均未提出异议，故原租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁关系。仁和昌公司于2013年5月l3日以通知潘国宏腾退清空并返还房屋的方式表达解除合同的意思，双方的不定期租赁合同应于2013年5月13日解除。此后，仁和昌公司与黄陂街小学及黄陂街小学的上级主管部门武汉市江汉区教育局勤工俭学办公室签订的两份《房屋租赁合同》均系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律、法规的强制性规定，应属有效合同，仁和昌公司在承租期内对诉争房享有使用、收益的权利。潘国宏在不定期租赁合同解除后，无理占用诉争房，侵犯了仁和昌公司的权利，导致仁和昌公司2013年元月1日至今支付了租金但无法使用该诉争房，且仁和昌公司与黄陂街小学之间约定由仁和昌公司负责诉争房的腾退清理工作，故仁和昌公司主张潘国宏以仁和昌公司每月向黄陂街小学缴纳的租金4830元为标准，赔偿自2013年1月2日起至2013年12月31日止的租金损失57960元，因潘国宏未在2013年12月31日腾退，之后的租金损失按4830元／月计算至腾退之日止的诉讼请求，予以支持。对于潘国宏提出仁和昌公司不是适格主体，且潘国宏对诉争房在同等条件下有优先承租权等辩称意见，因既无法律依据也无事实证据，故不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、潘国宏腾退位于武汉市江汉区黄陂街11号建筑面积81平方米的门面，交由武汉仁和昌实业有限公司使用。二、潘国宏赔偿武汉仁和昌实业有限公司房屋租金损失57960元（因2013年l2月31日潘国宏仍未腾退，故按4830元／月的标准计算从2014年1月1日至腾退之日的房屋租金损失）。上述义务，于本判决生效之日起十日内履行。如未按本判决指定的期间履行义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判后，潘国宏不服，向本院提起上诉，请求改判驳回仁和昌公司的诉讼请求或发回重审。理由：1、本案应为租赁合同纠纷，而非物权纠纷，即便是物权纠纷，也应由房屋所有权人主张权利，仁和昌公司起诉主体不适格。2、按照租赁合同约定，潘国宏在同等条件下享有优先承租权，黄陂街小学违反了合同约定，侵害了潘国宏利益，而一审判决无视合同的约定。3、仁和昌公司提交的租赁合同与潘国宏持有的合同内容不一致，涉嫌伪造证据，一审法院未予查明，签名并非潘国宏所签，申请笔迹鉴定。4、租赁合同于2012年9月到期后，潘国宏交纳了2012年10月至12月的租金，潘国宏的租赁合同关系仍然存续。
被上诉人仁和昌公司辩称，仁和昌公司与潘国宏之间没有租赁合同关系，本案不是房屋租赁合同纠纷，而是物权纠纷。黄陂街小学与仁和昌公司约定，由仁和昌公司负责房屋的腾退清理工作，仁和昌公司起诉主体适格。潘国宏在租赁合同期满后应无条件腾退。潘国宏虽对仁和昌公司提供的合同真实性提出异议，但其在一审中并没有申请鉴定，该上诉主张不应予以支持。
被上诉人黄陂街小学辩称，潘国宏的《房屋租赁合同》期间届满后，黄陂街小学明确告知潘国宏不再续签租赁合同，也未收取潘国宏租金。潘国宏在租赁期限届满后对诉争房无任何权利。仁和昌公司是该房屋的合同承租人，潘国宏继续占用该诉争房严重侵害仁和昌公司的合法权益，请求维持一审判决。
经审理查明，一审判决认定的事实属实。
本院认为，潘国宏与黄陂街小学签订的《房屋租赁合同》约定的租期届满后，黄陂街小学未与潘国宏续签租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。仁和昌公司取得承�权后，黄陂街小学通过合同授权仁和昌公司负责案涉房屋的腾退工作，故仁和昌公司起诉主体适格，一审判决潘国宏腾退位于武汉市江汉区黄陂街11号建筑面积81平方米的门面，并交由武汉仁和昌实业有限公司使用，有事实和法律依据。潘国宏所称应由房屋所有权人主张权利，仁和昌公司起诉主体不适格的上诉理由，与事实不符，本院不予支持。潘国宏上诉称其享有优先承租权，因其在一审中未提出反诉，故本院对此不予审理。
综上，上诉人潘国宏的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，但一审判决主文表述不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市江汉区人民法院（2014）鄂江汉民一初字第00120号民事判决第一项；
二、变更湖北省武�市江汉区人民法院（2014）鄂江汉民一初字第00120号民事判决第二项为：潘国宏赔偿武汉仁和昌实业有限公司自2013年1月2日至2013年12月31日的房屋租金损失57960元，并按4830元／月的标准赔偿武汉仁和昌实业有限公司自2014年1月1日至实际腾退之日的房屋租金损失。
上述义务，于本判决生效之日起十日内履行。
如未按本判决指定的期间履行义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1105元、其他诉讼费92元，合计1197元，由潘国宏负担。
二审案件受理费2210元由上诉人潘国宏负担。
本判决为终审判决。
审判长 李斌成
审判员 叶玉宝
审判员 张 红
二〇一四年十月九日
书记员 于 宁