大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0204民初2779号原告：中海物业管理有限公司。被告：綦某某，女，1981年1月20日出生，汉族。原告中海物业管理有限公司与被告綦某某物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2017年8月9日公开开庭进行了审理，原告中海物业管理有限公司的委托诉讼代理人宫新立、被告綦某某委托诉讼代理人夏令泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告系“中海英伦观邸”小区的物业服务企业，被告系该小区西北路37号2-3-2号房屋的业主，房屋建筑面积为101.79平方米。根据双方签订的《中海英伦观邸前期物业服务协议》，该小区小高层住宅物业费标准为2元／月／平方米，被告应于每季度首月1—10日内按其房屋建筑面积向原告足额缴纳该季度的物业费，如逾期缴纳，被告应补交并从逾期之日起按日0.3%支付滞纳金。因原告多次催要被告拖欠的物业费无果，故诉至贵院，请求依法判令：1.被告支付原告自2014年2月1日至2017年3月31日期间的物业费7549.70元；2.被告支付原告滞纳金1000元。被告辩称，我是西北路37号2-3-2号房屋的业主，我只欠原告2014年7月1日至2017年3月31日间的物业费，且事出有因：1.原告同意减免的部分要求被告重复支付；2.被告不履行合同义务，在管理上不作为，小区出现楼顶盖房子、楼底下挖地下室、业主私自占有公共绿地、私建个人设施等现象，原告对公共设施前期不健全就验收，后期也没有尽到维修养护义务，原告违约在先。我同意按每平方米1.4元支付从2014年7月1日起至2017年3月间的物业费，违约金不同意支付。经审理查明，2010年3月23日，被告綦某某与大连中海地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于大连市沙河口区西北路37号2-3-2号房屋，建筑面积101.79平方米。同时，被告与大连中海地产有限公司还签订了《商品房买卖合同》补充协议，约定大连中海地产有限公司已向被告明示《商品房买卖合同》、《中海.英伦观邸业主临时管理规约》、《中海.英伦观邸前期物业服务合同》及法律法规规定应明示的其他文件、证书及提示，被告已阅悉上述文书、协议、文件、证书及重要提示，且无异议，并将严格执行。前期物业管理服务内容与质量标准以大连中海地产有限公司与物业服务企业签订并备案的《中海.英伦观邸前期物业服务合同》的约定为准，物业服务费按本物业业主拥有房屋的建筑面积收取：小高层住宅2元／月／平方米。在房屋交付时，原告除须付清房款外，还须向大连中海地产有限公司或大连中海地产有限公司选聘的前期物业服务企业交纳半年的物业服务费，以后按季度收取，业主或物业使用人在每季度首月1—10日内履行交纳义务等。2011年5月22日，被告领取了《中海.英伦观邸业主临时管理规约》，并与原告签署了《中海英伦观邸前期物业服务协议》，约定原告中海物业管理有限公司系该小区的物业服务企业，为该小区提供物业服务并收取物业费。该协议约定案涉小区小高层住宅物业费标准为2元／月／平方米，被告应于每季度首月1—10日内按其房屋建筑面积向原告足额缴纳该季度的物业费，如逾期交纳，被告应补交并从逾期之日起按日0.3%交纳滞纳金等权利义务。协议签订后，原告为涉案小区提供了物业服务，被告亦按每平方米2元向原告支付物业费。现被告已取得案涉房屋所有权，该房屋建筑面积为101.79平方米。另查，2014年7月4日，原告诉至本院，请求被告支付拖欠的2012年9月1日至2013年12月31日的物业费，经本院调解双方达成调解协议：被告给付原告2012年9月1日至2013年12月31日的物业费3264元，减免被告2014年1月1日至2014年6月30日期间的物业费。之后，被告仍与原告因小区物业管理、物业费交付期间等问题发生争执，原告多次以各种形式向被告催交物业费均无果。上述事实，有原告的起诉状、资质证书、收费许可证、中海英伦观邸前期物业服务协议、临时管理规约、商品房买卖合同及补充协议、通知单、照片、被告提交的（2014）沙民初字第2668号民事调解书、物业管家函、照片及双方当事人当庭陈述等证据在案为凭，且经当庭质证和本院审查，应予采信。本院认为，原、被告签订的《中海英伦观邸前期物业服务协议》，系双方的真实意思表示，合法有效，双方建立了物业服务合同关系。原告系案涉小区的物业服务企业，为小区提供了物业服务，被告系该小区案涉房屋的所有权人，被告应当按照合同约定向原告支付物业费。鉴于被告2014年1月1日至2014年6月30日期间拖欠的物业费，原告已在本院下发的（2014）沙民初字第2668号民事调解书中同意予以减免，故原告在本次诉讼中再行主张被告支付该期间的物业费，本院予以驳回。原告主张被告还应支付滞纳金一节，因原告在上述调解书中同意减免被告部分物业费，后又反悔催收，双方对此争执不下，故被告并非无故拒交物业费，对于原告的该项诉请本院不予支持。被告同意给付2014年7月1日至2017年3月31日期间的物业费，但主张以每平方米1.4元的标准支付没有依据，应当按照合同约定的每平方米2元交费。原告的该部分主张，符合相关法律规定，本院予以支持。被告所有的案涉房屋建筑面积为101.79平方米，33个月的物业费数额为6718.14元，应立即支付原告。原告的物业服务对象为小区所有业主，如业主长期拖欠物业费，会直接影响小区的物业服务水平，损害所有业主的利益，原告的正当诉求，应当采取合法有效的救济方式和途径，而不应当以拒交物业费的对抗方式处理，否则，原告将主要精力用于索要物业费的诉讼中，势必影响小区物业管理质量，故双方应采取沟通协商的方式，合理解决双方的矛盾和纠纷。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告綦某某于本判决生效之日起10日内给付原告中海物业管理有限公司自2014年7月1日至2017年3月31日期间的物业费期间的物业费6718.14元；（2元×101.79平方米×33个月）二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预付），减半收取25元，由被告负担，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  朱晓琳二〇一七年八月十四日书记员  张 艳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。