贵州省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔民终92号
上诉人（原审被告）：黄艳玲，女，X年X月X日生，汉族，住遵义市红花岗区海尔大道智慧名城。
委托代理人：谢领，贵州名城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：遵义市君天房地产开发有限公司，住所：遵义市红花岗区珍珠路中环花园C区。
法定代表人：张玉林，该公司董事长。
委托代理人：陈鹏霖，该公司职工。
上诉人黄艳玲与被上诉人遵义市君天房地产开发有限公司（以下简称“君天公司”）申请执行人执行异议之诉一案，贵州省遵义市中级人民法院于2015年11月17日作出（2015）遵市法民初字第244号民事判决，黄艳玲不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月9日公开开庭进行了审理，黄艳玲及委托代理人谢领律师，君天公司委托代理人陈鹏霖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：红花岗区中华南路231-239号产权证号为遵房权证监证字第00738**号房屋一套，系案外人杨晓军的私产。2008年3月18日，一审法院作出（2007）遵市法民二初字第113号调解书确定杨晓军等人自愿还付并补偿君天公司1650万元，该调解书已发生法律效力。由于杨晓军等人未自动履行该调解书，君天公司向一审法院申请执行。按贵州省遵义市红花岗区人民法院（2014）红民一初字第606号生效的民事判决书认定，2009年4月11日，杨晓军与黄艳玲签订案涉房屋的买卖合同。2009年7月14日，贵州省遵义市红花岗区人民法院查封了案涉房屋后，一审法院又自2009年12月16日起分别作出（2009）遵市法执字第27-1号、27-3号、27-4号执行裁定书查封案涉房屋。直到2014年案涉房屋仍在人民法院的查封过程中。在查封过程中，案涉房屋从2010年12月起租赁给贵州奇运生药业有限公司（以下简称“奇运生公司”）。2014年1月15日，黄艳玲就涉案房屋买卖合同经贵州省遵义市红花岗区人民法院于2014年5月21日作出（2014）红民一初字第606号民事判决，确认涉案买卖合同为有效，该判决已发生法律效力。后黄艳玲持该判书向一审法院申请涉案房屋执行异议，一审法院以黄艳玲执行异议理由成立为由，于2015年3月31日作出（2015）遵市法执异字第3号执行裁定，中止君天公司申请对涉案房屋的执行。君天公司遂提起诉讼。
君天公司一审请求：一、准许对红花岗区中华南路231-239号第七层商品房继续执行。二、由黄艳玲承担本案诉讼费用。主要事实与理由：案涉房屋的所有权人是杨晓军并非黄艳玲，红花岗区人民法院（2014）红民一初字第606号民事判决是在杨晓军拒不出庭参与诉讼，黄艳玲对其主张未举证的情形下认定的，黄艳玲提起该诉讼明显是帮助被执行人杨晓军逃避执行，二人的房屋买卖行为因未办理房屋变更登记，不发生物权效力，产生的是债权债务关系，权利人只享有请求交付的权利，故该判决书不能证明黄艳玲就该商品房享有足以排除强制执行的权益。黄艳玲在提出执行异议的时候提交商品房的水电缴纳依据不能证明对该房屋实际占有、使用并享有足以排除强制执行的民事权益。红花岗区人民法院在审理中已经查明该商品房已被君天公司查封，该案的诉讼结果与君天公司显然有法律上的利害关系，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定通知君天公司作为第三人参加诉讼，而事实上君天公司对该案一无所知，直到收到遵义市中级人民法院送达的执行异议申请书，前述案件的审理程序损害了君天公司的合法权益，因此，遵义市中级人民法院作出的（2015）遵市法执异字第3号执行裁定以前述判决为依据就案外人黄艳玲提出的执行异议而作出的“中止对被执行人杨晓军所有的遵义市红花岗区中华南路231-239号第七层商品房的执行”的裁定缺乏事实与法律依据。
黄艳玲一审辩称：1、杨晓军于2005年向其借款40万元，2分的息，支付了部分利息，后来又借了25万元，总共65万元，他后来无钱还款，于2009年与其签订的涉案房屋的买卖合同，向其出具收到房款的收条。后杨晓军按约定向其交付了房屋。该买卖真实合法有效，且黄艳玲从2010年至今一直在实际的占有和使用；2、君天公司诉请该争议房屋未过户物权未转移的观点与本案没有实质的法律关系，黄艳玲购买该房屋未能取得该房屋的产权并非黄艳玲的过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，说明在本案中黄艳玲是执行异议第三人，在执行过程中是善意的支付了涉案房屋的全部购房款，所以对涉案房屋中止执行无任何不当；3、君天公司诉称黄艳玲与杨晓军恶意串通、虚假诉讼的说法没有事实依据，黄艳玲全额支付了77万余元的购房款，目的就是将房屋过户到自己的名下，后来没有过户不是黄艳玲的过错所导致，黄艳玲也属于实际上受害者。故遵义市中级人民法院对本案涉案房屋中止执行符合相关法律事实和依据，请求驳回君天公司的诉讼请求。
一审法院认为，本案的焦点是：黄艳玲与杨晓军签订的涉案房屋买卖合同是否享有排除君天公司申请继续执行该房屋的权利。围绕该焦点需要进一步澄清下列问题：1、黄艳玲与杨晓军之间的涉案房屋买卖合同是否成立有效；2、黄艳玲是否已按该合同支付房款；3、黄艳玲是否依据其与杨晓军之间签订的合同实际占有使用了该房屋。
关于涉案房屋买卖合同的成立及效力问题，黄艳玲在本案中已经提供了经贵州省遵义市红花岗区人民法院于2014年5月21日作出（2014）红民一初字第606号生效的民事判决予以确认，不再赘述予以确认。君天公司在认可该生效判决的情形下要求对该合同的形成时间进行鉴定，理由不成立不予支持。
关于黄艳玲支付房款的问题。前述生效判决书查明事实部分关于购房款的叙述，仅是沿引黄艳玲未提供证据证明的关于购房款中有30多万元通过银行转帐，有40多万元是现金的诉称，该诉称在相对方存有异议的情况下并不当然具有证据效力，且在一审法院明确其按该判决书中的该诉称提供其付款依据时，又辩称原诉称有误，并辩称所付房款系杨晓军2005年向其借款40万元，月息2分，后又借款25万元，共计65万元，因杨晓军在偿还部分利息后无力还款，才于2009年4月11日将原有借款及利息抵作房款77.3199万元，杨晓军向其出具的收条，但亦未举证证明。在杨晓军存有外债，人民法院对涉案房屋从2009年7月起进行多次查封，且杨晓军的债权人对该收条持有异议的情形下，黄艳玲仅提供杨晓军开出的房款收条不能排除杨晓军与其存在恶意逃债之嫌，故该收条并不能证明其已支付房款。
关于黄艳玲是否使用涉案房屋的问题。本案当事人对奇运生公司自2010年12月份起租赁该房屋的事实并不持异议，一审法院予以确认。该事实说明自2009年7月份经人民法院查封以来，该房屋一直有人在使用，且实际的占有使用人是奇运生公司，那究竟是谁将该房屋租赁给奇运生公司使用的呢？依据黄艳玲的辩称杨晓军于2009年4月11日将房屋出卖后即将房屋作了交付，但未提供房屋交付的证据证明，在其参加庭审过程中，对其委托代理人关于杨晓军将房屋交付后给他留一间办公室的意见亦未予否定，该意见与其辩称并不相符，且与君天公司提供的证人证言相矛盾，故黄艳玲的辩称理由不成立，一审法院不予采纳。黄艳玲对君天公司持有2010年12月份以后就涉案房屋杨晓军与奇运生公司签订的租赁合同仅从材料残缺的角度提出异议，并未举证证明合同中的签字及印鉴不真实，故该证据更进一步证明黄艳玲在该房屋查封之前并未实际占有使用该房屋。
综上，君天公司提供的证据足以证明黄艳玲与杨晓军签订购买涉案房屋合同，并未支付房款，在人民法院查封该房屋之前亦未实际占有使用该房屋，故黄艳玲所持涉案房屋的买卖合同及房款收条及其它证据，并不能阻却君天公司对涉案房屋的继续执行。君天公司请求对黄艳玲所持有的就涉案房屋买卖合同、收条以及黄艳玲与奇运生公司形成时间进行鉴定，在其举证足以证明上述事实的情形下徒增诉讼成本，不予支持。黄艳玲虽持有经生效判决确认的其与杨晓军之间就涉案房屋买卖合同有效的证据，且合同载明的签订时间亦发生在该房屋多次查封之前。但其举证并不能证明已支付房款并在人民法院查封之前已实际占有使用该房屋，至于其在人民法院查封该房屋期间通过何种手段取得该房屋以及其如何使用该房屋的证据，均不具有债权抗拒人民法院执行查封财产之效力，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结”的规定。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十四条“申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据申请执行人的诉讼请求作出相应的裁判”之规定，君天公司关于继续执行涉案房屋的诉请，于法有据予以支持。一审法院据此判决：准许对一审法院查封的位于红花岗区中华南路231-239号第七层商品房的继续执行。案件受理费100元，由黄艳玲承担。
黄艳玲不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销贵州省遵义市中级人民法院（2015）遵市法民初字第244号民事判决，发回重审或者查清事实依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。
主要事实与理由：1、上诉人在执行程序中提出的案外人执行异议理由成立，贵州省遵义市中级人民法院作出的（2015）遵市法执异字第3号中止案涉房屋执行的裁定正确，上诉人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。2、一审判决认定事实不清。（1）一审判决错误认定上诉人未向被执行人杨晓军支付购房款，上诉人与被执行人杨晓军对涉案房屋的《房屋买卖合同》的效力已经遵义市红花岗区人民法院（2014）红民一初字第606号民事判决书予以确认，而一审判决却错误认定房款收条不能证明已支付房款。（2）一审判决错误认定上诉人在涉案房屋查封之前未实际占有使用。上诉人有充分证据证明在法院查封前就已占有使用涉案房屋：一是《房屋买卖合同》和房款收据，合同约定收到房款之日起60日内交付使用，结合房款收据，足以证明被执行人杨晓军在法院2009年7月对该房屋进行查封之前就已经将该房屋交付给上诉人，由上诉人实际占有使用。二是上诉人与奇运生公司所签订的租房合同，一审判决已认定奇运生公司自2010年12月份起就租赁涉案房屋的事实，却否认上诉人实际占有使用违背事实。（3）一审判决对上诉人提交的与奇运生公司所签订的租房合同不予采信，属于审核认定证据错误。上诉人租赁给奇运生药业公司是事实，给被执行人杨晓军留了一间房屋作为办公室使用也是事实，并与租赁合同中的约定完全一致，并不矛盾。一审中王大含的证言是虚假的，王大含不是鸿仪房地产开发有限公司的员工，不能达到证明杨晓军于2010年前后仍在案涉房屋办公的证明目的。关于被上诉人提交的2010年12月份以后杨晓军与奇运生公司签订的租赁合同问题，一审认定该证据更进一步证明黄艳玲在该房屋查封之前并未实际占有使用该房屋属于审核认定证据错误。3、一审判决遗漏必要共同诉讼当事人，程序严重违法，应当裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。被执行人杨晓军是必要共同诉讼的当事人。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零八条之规定，执行程序中的被执行人杨晓军，不论他是反对还是不反对申请执行人的执行主张，都是必要共同诉讼的当事人，且被执行人杨晓军对执行案涉房产持反对态度，在本案中应列为共同被告。
君天公司辩称：1、（2015）遵市法执异字第3号裁定只是执行部门从程序上作形式审查，不作实体审查，法律规定申请执行人可以提起执行异议之诉，由民事审判庭组成合议庭进行实体审查，以最终的判决结果为依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。黄艳玲上诉称其按照合同约定支付了全部购房款77.3199万元，但在一审答辩时称该款是65万元的借款，相互矛盾。红花岗区法院作出的（2014）红民一初字第606号民事判决书系缺席判决，该判决书确认合同有效的基础是黄艳玲一方的陈述，没有足够的证据予以佐证。遵义市中级人民法院以此基础作出的（2015）遵市法执异字第3号执行裁定缺乏事实根据和法律依据。2、一审中答辩人向法院提交了杨晓军与奇运生公司签订的两份房屋租赁合同，证明了涉案房屋从2010年12月到2013年10月的租金都是杨晓军收取，上诉人黄艳玲对前述两份房屋租赁合同的真实性未否定，对合同中的签字及印鉴的真实性亦未提出异议，足以证明上诉人黄艳玲对该房屋并未实际占有和使用，不享有足以排除强制执行的民事权益。3、上诉人称一审遗漏必要共同诉讼当事人无事实根据。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零八条之规定，申请执行人提起执行异议之诉的，被执行人的地位因其态度而定，被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人，这里只是“可以”而非“必须”。而本案自申请执行并查封涉案房屋至今，杨晓军一直没有反对过答辩人的主张，答辩人起诉提出对执行标的继续执行的诉讼请求，是以被执行人杨晓军对执行标的享有实体权益为基础，因此，只要被执行人杨晓军未提出反对意见，就不必将其列为被告，可将其列为第三人但不是必须，一审程序正确。
二审中，上诉人黄艳玲为证明其主张，向本院提交了以下证据：
第一组证据：银行交易记录。拟证明：黄艳玲于2005年6月13日、2006年11月9日共在建设银行取款65万元，出借给杨晓军的事实。君天公司对该组证据的质证意见：真实性有异议，该银行交易记录无黄艳玲、杨晓军的名字，不能达到对方的证明目的，且该银行交易记录在一审举证期限内已客观存在，不属于新证据。
第二组证据：黄月览拟写的群力大厦7楼酒店装修清单、黄月览签订的相关协议、收条等；酒店转让合同、租赁合同、营业执照副本。拟证明：证明涉案房屋在2014年至2015年花费40万余元已装修成酒店，并将经营权转让、房屋租赁给朱小霞经营的事实。君天公司对该组证据的质证意见：真实性有异议，无法辨别真假，且与本案无关，根据该证据显示的时间来看，在一审举证时已客观存在，不属于新证据。
第三组证据：民事起诉状、承诺书、人民法院诉讼费用票据、传票。拟证明：证明被上诉人依据遵义中院遵义市民二法庭初字第113号《民事调解书》申请执行的内容存在不确定性的事实。君天公司对该组证据的质证意见：承诺书没有写明对象，且该组证据与本案无关。
第四组证据：杨晓军、苏国祥证人证言。拟证明：1、涉案房屋买卖、购房款支付的事实；2、涉案房屋交付黄艳玲使用的事实；3、涉案房屋出租给奇运生公司使用的事实；4、一审证人王大含身份不是鸿仪公司员工其证据不实的事实；5、杨晓军作为被执行人不同意执行涉案房屋的意思表示。君天公司对该组证据的质证意见：杨晓军是涉案房屋的利害关系人，其不能作为证人出庭。王大含确实是君天公司的职工，是君天公司委托的代表与鸿仪公司一同办公，是共同合作项目，工资是由鸿仪公司发放，但没有证据证明。对杨晓军的庭审陈述的真实性有异议，其认可收到租金，但没有转交依据。对苏国祥的证人证言真实性不予认可，是另一个证人杨晓军要求出庭的，与本案有利害关系，应当不予采信。
被上诉人君天公司为证明自己的主张，提供以下证据：贵州奇运生药业有限公司出具的证明、杨晓军出具给贵州奇运生药业有限公司的租金收条共6份、贵州奇运生药业有限公司的《费用报销单》一份。拟证明：案涉房屋自2010年12月10日至2013年12月9日期间的实际出租人为杨晓军，并非黄艳玲，黄艳玲并未占有该房屋，2010年至2013年租金都是杨晓军收取的，与租赁合同相符合。黄艳玲对该组证据的质证意见：对奇运生公司出具的证明的真实性、合法性有异议，证明内容与事实不相符，奇运生公司于2013年已经被收购，并且在遵义停止了经营，无经营场所，对于2016年1月5日向上诉人出具了相关证明，证明上无经办人签字，该证据应为无效证据。对其他证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能达到对方认为涉案房屋是杨晓军出租的证明目的。奇运生公司基于房产证上的名字为杨晓军，要求将租金交予杨晓军，杨晓军实为代收租金并转交给黄艳玲，黄艳玲为实际收取租金之人。
根据双方的举证和质证，结合民事诉讼证据规则，本院对双方所举证据作如下认定：
对于上诉人黄艳玲的第一组证据，银行交易记录，君天公司对证据的真实性不予认可，该记录显示2005年6月13日从账户上现金支取40万元，2006年11月9日从账户上现金支取25万元，该银行记录未能显示现金支取人的相关信息，也不能证明该笔钱是黄艳玲支付给杨晓军的款项，与本案无实际关联，本院不予认定。第二组证据，装修清单、相关协议、收条等都是案外人黄月览制作或签字，不能证明黄艳玲的实际占用情况，君天公司对其真实性有异议，本院不予认定。酒店转让合同、租赁合同、营业执照副本均形成于一审诉讼以后，上诉人明知案涉房屋权属不明的情况下仍予以租赁、转让于常理不符，且真实性无法核实，本院不予认定。第三组证据，该民事诉讼是关于遵义市鸿仪房地产开发有限责任公司起诉君天公司确认承诺书有效，该承诺书的内容与（2007）遵市法民二初字第113号调解书确定的内容不符，与本案无实际关联，本院不予认定。第四组证据证人证言，根据杨晓军的证人证言，其认可和奇运生公司签订房屋租赁合同，并由其收取租金，该陈述与杨晓军本人签字的房屋租赁合同及收条相印证，本院予以采信。其陈述案涉房屋是五一期间交付给黄艳玲使用，且租金是受黄艳玲委托收取的，全是现金支付给黄艳玲的陈述，没有其他证据予以佐证，杨晓军作为案涉房屋的被执行人，与本案有直接利害关系，该证人证言根据证据规则第六十九条第二款之规定，与一方当事人有利害关系，不能单独作为认定事实的依据，本院对此部分证人证言不予采信。根据苏国祥的证人证言，其在2008年年初就已离职，不能证明2009年4月11日以后，案涉房屋的使用情况，与本案无关联，本院不予采信。
对于被上诉人君天公司的证据，奇运生公司出具的证明，上诉人对真实性、合法性不予认可并未提供相应的反驳证据，该证据盖有奇运生公司的印章，且内容说明案涉房屋是由杨晓军出租给该公司，由杨晓军与奇运生公司签订租赁合同，租赁期限为2010年12月10日至2013年12月9日，租金直接支付给杨晓军。该证明内容与杨晓军签字确认的租金收条相互印证，与本案直接关联，本院予以认定。杨晓军签字的收条与费用报销单，黄艳玲与杨晓军对真实性均不持异议，本院予以认定。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
另查明，奇运生公司于2016年1月5日出具一份证明，表明：奇运生公司原租用案涉房屋作为办公使用，案涉房屋是杨晓军出租的，租赁期限为2010年12月10日至2013年12月9日，奇运生公司直接与杨晓军签订房屋租赁合同，租金直接支付给杨晓军。
另查明，根据杨晓军出具给奇运生公司的收条表明，由杨晓军收到案涉房屋的租房款。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，综合双方当事人的诉辩主张及理由，本案二审中需要审理的问题是：一、一审判决是否遗漏必要共同诉讼当事人；二、对于案涉房屋黄艳玲是否支付了全部价款；三、黄艳玲是否实际占有使用案涉房屋。
（一）关于是否遗漏必要共同诉讼当事人的问题。
本院认为，被执行人杨晓军不为本案必要共同诉讼当事人。第一，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零八条“申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人的主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人”之规定，被执行人杨晓军的诉讼地位以及是否参加本案诉讼主要由其对申请执行人主张的态度而定，而在案涉房屋的执行过程中以及一审诉讼过程中，被执行人杨晓军均未明确表示异议，可视为被执行人不反对申请执行人的主张，不为本案的必要共同诉讼当事人。第二，杨晓军作为上诉人黄艳玲的证人参与二审庭审，也明确表示一审诉讼中没有提出反对意见。据此，一审法院可基于查清案件事实需要列其为第三人，但并非必须，一审判决并无明显程序违法情形。另外，从诉讼经济及减少当事人讼累的角度考虑，二审亦无以遗漏当事人为由发回重审的必要。
（二）关于黄艳玲是否支付了案涉房屋全部价款的问题。
本院认为，上诉人黄艳玲提供的证据不足以证明其就案涉房屋支付了全部价款。第一，黄艳玲主张案涉房屋的购房款77.3199万元已全额支付，理由为杨晓军于2005年向其借款40万元，后又借款25万元，总共65万元均为现金支付，该借款并未偿还，于是双方于2009年签订涉案房屋的买卖合同，杨晓军向其出具收到房款77.3199万元的收条。该主张与其相关联案件（即黄艳玲于2014年1月15日向贵州省遵义市红花岗区人民法院起诉杨晓军房屋买卖合同纠纷案件）庭审中表述不一致，前述生效判决书查明事实部分关于购房款的叙述，黄艳玲表示购房款77.3199万元中有30多万元通过银行转帐，有40多万元是现金的诉称，前后相互矛盾，本院不予采信。第二，二审中上诉人黄艳玲提交的银行取款凭证不能证明是其支付给杨晓军的借款，也未能提供借款合同或借条来证明案涉房屋的转让涉及借款转为购房款的主张，本院对其主张不予采信。本案中仅凭杨晓军开具的一张房款收条，没有其他证据予以佐证，不足以证明黄艳玲就案涉房屋支付了全部价款。
（三）关于黄艳玲是否实际占有使用案涉房屋的问题。
本院认为，黄艳玲没有实际占有使用案涉房屋。第一，从2009年4月11日合同签订至2009年7月14日案涉房屋被法院查封前，黄艳玲提供的证据不足以证明其对案涉房屋实际占有使用。证人杨晓军证言中称合同签订后五一期间将案涉房屋转移占有给黄艳玲使用，但并无案涉房屋转移占有的依据，杨晓军作为本案的利害关系人，该陈述在没有其他证据予以佐证的情况下，本院不予采信。第二，从2009年7月14日案涉房屋被法院查封以后，根据杨晓军与奇运生公司签订的房屋租赁合同、杨晓军出具的租金收条、奇运生公司出具的证明及杨晓军个人陈述，均表明杨晓军于2010年12月9日起将案涉房屋租赁给奇运生公司，由杨晓军本人收取租金并出具收条，可以证明案涉房屋在查封以后仍由杨晓军实际占有、使用、收益。上诉人黄艳玲主张案涉房屋在查封以后是由其实际占有，杨晓军收取租金的行为是代为收取，但没有提供相应的证据予以证明，本院对其主张不予采信，上诉人不能证明其对案涉房屋实际占有。
综上，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，本案中上诉人黄艳玲没有支付全部价款，且未实际占有该财产，黄艳玲对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项“案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的”所规定的情形，一审法院判决准许对其查封的位于红花岗区中华南路231-239号第七层商品房的继续执行并无不妥，本院予以维持。
综上，依照《》第第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人黄艳玲承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谌珊珊
审 判 员 陈 荣
代理审判员 李 婕
二〇一六年四月十四日
书记 员代 佳 翼