陕西省西安市新城区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0102民初3840号原告:焦大芬，女，1966年12月29日出生，汉族，住青海省某地。原告：王浩，男，1991年7月1日出生，汉族，住西安市新城区某地。委托诉讼代理人：任自力，陕西方强律师事务所律师。委托诉讼代理人：李曼，陕西方强律师事务所律师。被告：西安东尚房地产开发有限责任公司，住所地西安市新城区某地。法定代表人：孙伟，总经理。委托诉讼代理人：于彬，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：鱼冬，陕西稼轩律师事务所律师。原告焦大芬、王浩诉被告西安东尚房地产开发有限责任公司（以下简称东尚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王浩、焦大芬的委托诉讼代理人任自力，被告东尚公司的委托诉讼代理人鱼冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告依照合同约定将办理产权登记的相关资料报产权登记机关备案，并协助原告办理房地产权属证书。二、判令被告向原告支付逾期办证违约金3496.11元。三、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告焦大芬与王学金原系夫妻关系，二人于2009年5月10日与被告签订《商品房买卖合同》。原告焦大芬及王学金以349611元的价格，购买被告位于西安市新城区韩森路延伸段新东尚一期8号楼1单元4层10402号住房。2012年8月原告焦大芬与王学金协议离婚，协议约定该房产归原告所有。合同第十五条约定：商品房交付使用后730日内，将办理权属登记资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的1%支付违约金。原告入住730日后，被告并没有将权属登记所需的资料报登记机关备案，原告未能取得产权证。原告与小区其他业主多次找被告交涉，且在得知因被告擅自改变规划导致整个小区产权登记无法办理后，找各级政府部门反映情况要求解决问题，但至今未果。被告东尚公司认可其与原告、王学金签订《商品房买卖合同》及原告诉称违约金的计算方法与数额，但辩称对原告诉讼主体资格有异议，认为签订合同的当事人为原告焦大芬、王学金，原告虽提供了离婚证以及离婚协议，但该房产并未变更产权人，故该案应当追加王学金为原告。另，本案所涉房屋权属登记备案手续正在办理中。根据合同第十五条，房屋交付730日内被告将资料报产权登记备案，而非协助办理权属证书。原告主张被告承担逾期办理房地产权属证书的违约金，应自原告收房之日起算，现已经超过诉讼时效。要求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对以下事实予以确认并在卷佐证：原告焦大芬与王学金原系夫妻关系，2009年5月10日双方与被告签订《商品房买卖合同》。约定原告购买被告开发的位于西安市新城区韩森路延伸段新东尚小区房屋。出卖人（被告）应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依照合同履行了自己的义务。原、被告均认可双方于2011年5月15日办理了房屋交接手续。2012年8月原告焦大芬与王学金协议离婚，协议约定：“西安住房暂由焦大芬管理，原房产证书为王学金、焦大芬共同所有，待房产证办理后过户至焦大芬、王浩名下，由于该住房还有部分贷款未清，此款全部由男方偿还，直至还清为止……”。被告辩称本案涉诉房屋的相关资料备案手续正在办理中，但未提交证据，故本院认定其未履行涉诉房屋的资料备案义务。庭审中原告将其第一项诉讼请求明确为要求被告协助办理涉诉房屋产权登记证。对有争议的事实，本院认定如下：原告针对诉讼时效问题举证1、2015年3月22日至2017年3月4日人民网“地方领导留言板”网络截图11份，内容为新东尚小区业主分别向西安市人民政府督查室、西安市房管局、新城区政府等部门反映被告开发的新东尚小区没有按合同约定办理房产证，希望有关部门及领导督促过问。西安市人民政府督查室在2015年3月30日回复：“新城区东尚小区截至目前，……尚不具备申请办理房屋所有权初始登记的条件，无法给业主办理房产证。西安市房管局已要求该公司完善规划验收和房屋竣工验收备案等相关手续，……。同时严格按照商品房买卖合同的约定承担逾期办证的违约责任。”其后回复内容基本相同。证明原告等业主从2015年开始投诉，以及被告应该协助办证并承担违约金。被告东尚公司经当庭核对网络网址，认可截图真实性，但不认可其内容的真实性，认为以上网络截屏不属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的证据形式，形式要件不认可，来源不合法，匿名网友的身份不能确定，且也只能代表网友本人的诉讼权利。《中华人民共和国民事诉讼法》规定权利人应当向义务人主张权利，不能向无关权力部门主张，原告未向被告直接主张过权利，其主张对象不符合法律规定。2、西安市规划局新城分局关于“新东尚小区东区建幼儿园问题再申诉”有关情况的报告复印件，证明未办证的原因，责任在被告。被告不认可该证据的真实性。经原告申请，本院依法在西安市住房保障和房屋管理局和西安市规划局新城分局调取：1、《西安市规划局新城分局关于“（2017）陕0102民初3237号”调查函的回复》内容为：“……该项目建设单位于2015年初曾向我局申请竣工规划验收，经对该项目规划条件核查，不具备验收条件。针对存在问题，我局曾先后多次书面函告并约谈建设单位，要求其严格按照规划许可实施整改。截至目前，整改没有达到规划审批条件。”2、《西安市住房保障和房屋管理局关于【（2017）陕0102民初3237号】的回复》。该局于2016年7月18日做出的“关于门户网站投诉‘新东尚’项目产权登记滞后问题调查处理的回复”中称，7月18日，我局约谈了东尚公司相关负责人，责令其严格按照商品房买卖合同，承担延迟办证的违约责任，尽快完善综合验收及备案手续，及时进行房屋产权初始登记。东尚公司承诺，将按我局要求，指定专人负责接待群众，妥善解决业主诉求。原、被告对我院调取证据的真实性均予以认可。以上证据，原、被告虽各执一词，但其内容大体一致，其真实性应予认定。庭审中原告称其在诉讼时效内口头向被告工作人员主张过违约金，但未提供相关证据。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违背国家法律规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。原告已依约向被告缴纳全部购房款，被告亦应按约全面履行义务。本案诉争焦点如下：1、本案原告是否为适格主体。我国《婚姻法》规定夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产的归属，离婚时，夫妻共同财产由双方协议处理。夫妻在离婚时对于财产的约定，只要是双方真实意思表示，未违反法律法规强制性的规定、不损害社会公共利益和第三人的利益，应当认定有效。即使未办理物权转移登记，也不影响一方依据协议约定取得财产的所有权。故，本案中，原告焦大芬与王学金在离婚时约定了涉诉房屋由原告、王浩所有，应当尊重当事人的意思自治，故原告为本案适格的原告。2、被告是否违约。原、被告在合同中明确约定被告应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告至今未完成该义务显属违约，应依约履行其协助原告办理涉诉房屋产权登记的义务。3、违约金诉讼时效起算时间节点。原告称被告没有按照约定交付权属资料齐全的房屋，不属于合法交付，因此违约金的诉讼时效起算日应当延续。根据被告提交入伙手续书及入伙资料签收表，被告已经将房屋交给原告使用。根据双方合同约定，被告应在商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，该约定内容清晰明确，并无异议，诉讼时效应自商品房交付使用满730日后起算。4、原告主张逾期办证违约金是否已超出诉讼时效。根据涉诉房屋交付时间及原告提供的相关网络截图、本院调取的相关机关的复函证明原告方作为业主曾多次向有关机关反映被告违约问题，虽未明确提出违约金赔偿的要求，但从合同的整体性而言，原告向有关机关投诉、反映被告的违约问题，证明了原告并未放弃合同相关权利，且在诉讼时效内不间断地主张维护其权利，相关部门约谈被告时，要求其承担迟延办证的违约责任，被告承诺指定专人接待群众，妥善解决业主诉求。因网络具有公开性，且被告未办理本案项目整体的产权登记备案手续，因而该网络反映应视为项目全体业主共同请求，被告并无合理的理由和证据否定原告主张，其辩称在网络上反映人不确定，不能证明是本案原告本人之理由本院不予采信。根据原告提供的证据，其违约金的主张在诉讼时效内，对被告抗辩本院不予支持。综上所述，原告诉请有事实和法律依据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条之规定，判决如下：一、被告西安东尚房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起六个月内协助原告焦大芬、王浩办理西安市新城区韩森路延伸段新东尚一期8幢1单元4层10402号房屋的产权登记证。二、被告西安东尚房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告焦大芬、王浩支付违约金3496.11元。案件受理费50元，由被告西安东尚房地产开发有限责任公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  胡九红审 判 员  耿 垒审 判 员  侯 娟代理审判员  王晓娟代理审判员  郭 瑞人民陪审员  李 琳人民陪审员  席 静二〇一七年六月十日书 记 员  王 毅