河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终16448号
上诉人（原审原告）：郑州市上街区懿轩广告设计店。
经营者：李梦珂，女，1994年3月17日生，汉族。
委托诉讼代理人：张福权，河南德晟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：时长江，河南德晟律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：郑州兴联置业有限公司。
法定代表人：ＸＸ，该执行董事。
委托诉讼代理人：何川，河南聚尚律师事务所律师。
上诉人郑州市上街区懿轩广告设计店（以下简称懿轩设计店）因与被上诉人郑州兴联置业有限公司（以下简称兴联公司）确认合同有效纠纷一案，不服河南省郑州市上街区人民法院（2017）豫0106民初1045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人懿轩设计店委托诉讼代理人张福权，被上诉人兴联公司委托诉讼代理人何川到庭接受了询问。本案现已审理终结。
懿轩设计店上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由兴联公司承担。事实和理由：1.《协议》内容合法有效，兴联公司应完全履行合同，与懿轩设计店签订购房合同；2.兴联公司拒不履行合同义务，属严重违约行为，造成懿轩设计店重大损失；3.本案并没有约定尾款的支付方式、来源，更没有明确约定尾款采用银行贷款的方式解决，因此一审判决所使用的关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知并不适用于调整本案纠纷，一审法院适用法律错误，应予纠正。
兴联公司辩称:1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持；2.懿轩设计店为兴联公司提供的广告制作费共计83977.99元，根据《协议》第一条第1项：“总房款为481635”，第一条第2项：“乙方购买甲方的商品房，由甲方按和正常款项购房者一样出具相关手续签订房屋买卖合同和办理所需证明”，第二条第3项的约定：“但签合同时已冲抵的房款应不低于房屋首付款”，因此房屋首付款最低应为96327元，懿轩设计店的广告制作费未到达双方约定的签订商品房买卖合同的条件，因此懿轩设计店要求兴联公司和其签订商品房买卖合同无依据。综上所述，兴联公司认为原审法院作出的判决，合法合理，应予以维持。
懿轩设计店向一审法院起诉请求：1.确认懿轩设计店与兴联公司签订的关于上街第一城·景园项目商品房10号楼1单元501室的《协议》（即商品房预售合同）有效；2.兴联公司与懿轩设计店立即签订商品房买卖合同；3.兴联公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：对于当事人双方无争议的事实，该院予以确认。懿轩设计店提交的物价单及劳务明细表系懿轩设计店单方制作，兴联公司不予认可，故该院不予采信。懿轩设计店提交的证明，兴联公司质证认为该证明有手写改动部分，但其改动部分并不影响证明的主体意思表示，故该证明该院予以认可。
一审法院认为,懿轩设计店、兴联公司于2016年6月20日签订的协议，关于以广告制作费冲抵房屋首付款的约定，系双方真实意思表示，合法有效，该院予以确认。双方签订协议的第二款第4项约定“本协议签订后，乙方（懿轩设计店）拥有上述商品房的一切权利，甲方（兴联公司）不得干涉”，因懿轩设计店未支付房款、也未与兴联公司就涉案房产签订商品房买卖合同、更未就涉案房产进行预告登记，懿轩设计店对涉案商品房无相应的财产权利，故该条款属无效条款。另协议第二款第三项约定“协议生效后一年内，乙方（懿轩设计店）随时要求签订购房合同，并指定房屋所有人，但签订合同时已冲抵的房款应不低于房屋首付款”，根据2016年2月1日中国人民银行、中国银行监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知，有关“在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点”的规定，本案双方协议约定房屋总价款为481635元，但懿轩设计店为兴联公司提供的广告制作费为83977.99元，应冲抵制作费未达到协议约定最低首付款，故懿轩设计店诉请兴联公司与其立即签订商品房买卖合同的请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、郑州市上街区懿轩广告设计店与郑州兴联置业有限公司于2016年6月20日签订的协议，除第二款第四项中“本协议签订后，乙方拥有上述商品房的一切权利，甲方不得干涉”外的其他条款合法有效；二、驳回郑州市上街区懿轩广告设计店的其他诉讼请求。案件受理费4262元，由郑州兴联置业有限公司负担（于判决生效后十日内支付给郑州市上街区懿轩广告设计店），保全费2928元，由郑州市上街区懿轩广告设计店负担。
本院二审查明的事实除与一审法院查明的事实一致外，另查明：2016年6月20日，兴联公司（甲方）与懿轩设计店（乙方）签订的《协议》一份，主要约定，甲方按照需求自愿有偿使用乙方的广告制作及宣传平台，所有产生的费用甲方全部转换为乙方购买甲方商品房的购房款，经友好协商，达成如下协议：一、甲方的责任与义务1.甲方提供给乙方的房屋为兴联公司旗下的上街第一城●景园项目商品房，10号楼1单元501室，总房款为￥481635.00，大写肆拾捌万壹仟陆佰叁拾伍元整。2.乙方购买甲方的商品房，由甲方按和正常款项购房者一样出具相关手续签订房屋买卖合同和办理所需证明。……二、乙方的责任和义务1.乙方按照甲方需要制作广告及宣传，按照正常市场价格和甲方协商定价，出具正规发票，甲方和乙方合作所产生的所有费用转换成乙方购房款；2.乙方的广告制作及宣传平台和相关报价以附件形式提供给甲方以便需要；3.本协议签订后，乙方暂不签订购房合同。在本协议生效后一年内，乙方可随时要求要求签订购房合同，并指定房屋所有权人，但签合同时已冲抵的房款应不低于房屋首付款。若届满一年，乙方仍签订合同或者房款未冲抵完毕的，双方就相关事宜另行协商；4.本协议签订后，乙方拥有上述商品房的一切权利，甲方不得干涉。此款项抵满后，甲、乙双方协商以后的合作方式。三、其他约定……
本院还查明：兴联公司和懿轩设计店签订《协议》时，广告费用尚未产生。后兴联公司在懿轩设计店提供部分广告服务后不再使用其服务，庭审中，双方均认可已产生的广告费用83977.99元未支付。
本院认为，兴联公司与懿轩设计店于2016年6月20日签订的《协议》具备了房屋座落、总价款等商品房买卖合同的主要条款，应视为商品房买卖合同，但双方签订协议的第二款第4项约定“本协议签订后，乙方（懿轩设计店）拥有上述商品房的一切权利，甲方（兴联公司）不得干涉”，因懿轩设计店未支付房款、也未与兴联公司就涉案房产签订正式商品房买卖合同、更未就涉案房产进行预告登记，懿轩设计店对涉案商品房无相应的财产权利，故该条款属无效条款。一审法院认定该条款为无效条款、其余条款为合法有效条款，实体处理正确。本案在二审期间争议的焦点是兴联公司是否应当同懿轩设计店的经营者李梦珂签订正式的商品房买卖合同。一审法院认为懿轩设计店广告费为83977.99元，未达到银行贷款购房的最低首付标准（即总房款的20%），因而双方签订正式商品房买卖合同的条件不成就。本院认为，双方虽然在协议中有“签合同时已冲抵的房款不低于房屋首付款”的约定，但“首付款”和“银行贷款首付款”是不同的概念，具有不同的内涵，本案中双方对于购房的付款方式约定不明，二审庭审中懿轩设计店明确表示愿意全款购买涉案房屋子；而且，庭审中双方均认可在签订《协议》时涉案楼盘“很不好卖”，双方都具有强烈的交易愿望；更为重要的是，广告费数额的多少、能否达到所谓“房屋首付款”的标准等均是由兴联置业公司单方控制，懿轩设计店无法控制。根据当事人缔约时的真实意思和诚实信用原则，为鼓励、促进正当合法交易，兴联公司应当按照《协议》约定的房屋座落及价款同懿轩设计店的经营者李梦珂签订正式的商品房买卖合同。当然，懿轩设计店应补足除广告费83977.99元之外的剩余房款。综上，懿轩设计店的上诉请求依法成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但实体处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、维持河南省郑州市上街区人民法院（2017）豫0106民初1045号民事判决第一项，即“郑州市上街区懿轩广告设计店与郑州兴联置业有限公司于2016年6月20日签订的协议，除第二款第四项中‘本协议签订后，乙方拥有上述商品房的一切权利，甲方不得干涉’外的其他条款合法有效”；
二、撤销河南省郑州市上街区人民法院（2017）豫0106民初1045号民事判决第二项，即“驳回郑州市上街区懿轩广告设计店的其他诉讼请求”；
三、郑州兴联置业有限公司于本判决生效之日起十五日内按照其于2016年6月20日同郑州市上街区懿轩广告设计店签订《协议》的内容，与郑州市上街区懿轩广告设计店经营者李梦珂签订正式的商品房买卖合同。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
一审案件受理费4262元，保全费2928元，二审案件受理费8524元，均由郑州兴联置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘颖超
审判员 邓先理
审判员 顾立江
二〇一八年一月二十二日
书记员 节云豹