湖南省株洲市荷塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0202民初835号
原告（反诉被告）郑菊兰，女，1971年3月13日出生，汉族。
委托代理人唐亮，株洲市胜天法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉，签收法律文书等）。
被告（反诉原告）万拥军，男，1979年7月15日出生，汉族。
委托代理人任志敏，湖南法达律师事务所律师，代理权限：特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉，签收法律文书等）。
原告（反诉被告）郑菊兰与被告（反诉原告）万拥军租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月18日受理后，依法由审判员谢振宁适用简易程序对本案进行了公开开庭审理，书记员周源担任庭审记录。原告的委托代理人唐亮、被告万拥军、被告的委托代理人任志敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑菊兰诉称，原告郑菊兰与被告万拥军、陈仁平系租赁合同关系，租赁期限自2010年4月25日始至2016年4月24日止。2016年4月份原、被告所签订的《门面出租合同》租期将尽，但被告却迟迟不与原告协商续租事宜，为防止铺面出现断租的情况，2016年4月23日、4月27日原告就原租赁合同是否续签的问题两次委托株洲市胜天法律服务所向被告发出函告，以期通过友好协商解决续租事宜。然被告虽对函告给予了回应，但种种原因直至租赁合同期满，双方就续租问题始终没有达成一致意见。无奈之下，原告遂向被告提出腾空并返还商铺的要求。但让原告没想到的是，被告在合同到期后不仅没有按原告要求腾房，还赖在商铺不走并且以锁门等恶劣手法阻止原告商铺对外招租，被告的行为不仅给原告造成严重的经济损失，同时还给其生活带来了极大不便。原告与被告多次协调无果，特诉至法院，请求判令：1、于2016年4月24日解除原、被告2010年4月6日签订的《门面出租合同》；2、被告腾退株洲市荷塘区城市公馆101号商铺（计租面积102.22平）并交付原告；3、被告承担逾期腾房给原告造成的损失，即赔偿原告三个月商铺租金26353.8元（7986+（7986*10%）*3=26353.8元）；4、被告被告承担本案全部诉讼费用。
原告郑菊兰就其诉称向本院提供了如下证据：
证据1、原告身份证及商品房证，证明原告主体资格；
证据2、被告的身份证，证明被告主体资格；
证据3、门面出租合同，证明1、原告与被告系租赁合同关系，2、该租赁合同的合同期限从2010年4月25日开始至2016年4月24日止，3、原、被告之间所签订的租赁合同已经因到期而解除，被告逾期不腾房的事实，4、损失赔偿依据；
证据4、法律服务所函告及邮政快递单及发票、及被告万拥军回函，证明1、原告就商铺是否续租的问题委托株洲市胜天法律服务两次向被告发送函告的事实，2、被告收到函告后就是否续租商铺的问题与原告曾进协商，但双方未达成一致意见的事实。
被告万拥军辩称，1、原告的诉请无事实和法律依据，2016年5月3日下午17是37分，被答辩人给答辩人万拥军发送信息要求答辩人腾房，然被答辩人并未给予答辩人任何准备腾房的时间，便于2016年5月3日晚上22时前后，私自、强行将本案所涉租赁房产进行上锁，从而导致答辩人无法腾房，且答辩人经营所学的全部设施设备目前仍处于本案所涉租赁房产内，2、被告逾期腾房系被答辩人私自、强行将本案所涉租赁房产进行上锁，从而导致答辩人无法腾房，因此答辩人逾期腾房产生的所有责任均应当由被答辩人承担。
被告万拥军没有向法庭提交证据。
反诉原告万拥军诉称，反诉人与被反诉人于2010年4月6日签订了《门面出租合同》，该合同与2016年4月24日到期，合同到期后，经反诉人与被反诉人多次协商，均未能达成续租协议。在反诉人与被反诉人协商续租期间，被反诉人于2016年5月3日，在未通知反诉人的情况下，连续两次强行中断本案所涉租赁门面的供电，造成反诉人会员消费电脑数据无法恢复正常。经反诉人与相关数据管理部门确认，会员消费电脑数据仅能恢复到2016年2月25日，即被反诉人无故中断供电的行为，造成反诉人字2016年2月25日起至2016年5月3日之间的会员消费电脑数据丢失，且无法恢复，即反诉人在此期间的会员卡中的金额无法予以核算、扣减，卡金重新恢复到此期间未产生消费的状态，直接造成反诉人2016年3月、4月份电脑数据会员消费损失人民币81266元（因该期间数据无法恢复，故参照2015年同期会员消费电脑数据值计算损失为81266元）。被反诉人与2016年5月3日下午17时37分给反诉人万拥军发送消息，要求反诉人及时腾房并搬离门面，然被反诉人并未给予反诉人任何准备腾房的时间，便于2016年5月3日晚上22时前后，私自、强行蒋本案所涉租赁房产进行上锁，导致反诉人无法腾房，且反诉人经营所需的全部设施设备目前仍处于本案所涉租赁房产内，同事造成反诉人店内尚有千余条毛巾、洗发护理用品等物品无法再进行使用或重新回收利用，目前已造成反诉人直接经济损失7000元。请求法院判令：1、被反诉人赔偿反诉人电脑数据会员消费损失81266元；2、被反诉人向反诉人返还铺面保证金10000元；3、被反诉人立即返还反诉人的设施设备，并赔偿反诉人的损失7000元；4、由被反诉人承担本案的反诉诉讼费用。
反诉原告为支持其反诉请求，向法院提交了以下证据：
证据1、短信通讯录，证明反诉人与被反诉人于5月3日协商续租的事实；
证据2、视频记录，证明被反诉人于5月3日私自强行上锁的事实；
证据3、证明反诉人2016年3、4月份，电脑收银会员消费数据无法恢复的事实；
证据4、会员消费明细表，证明反诉人于2015年3、4月份会员消费情况；
证据5、合同书、通知函，证明反诉人发生物品损失的事实；
证据6、收条，证明被反诉人收取反诉人1万元保证的事实。
反诉被告郑菊兰辩称，1、被答辩人反诉答辩人的诉请没有事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。被答辩人诉请答辩人赔偿电脑数据会员消费损失81266元没有事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。首先，被答辩人电脑中会员消费记录数据是否真的丢失？是否真的无法恢复？就这两点被答辩人至今也没有提供任何有效证据加以证明。其次，即便被答辩人电脑中会员消费记录数据真的丢失，真的无法恢复，被答辩人也没有提供任何有效证据证明丢失电脑中会员消费记录数据给其带来或者即将带来81266元的损失。最后，再退一步，即便是答辩人电脑中会员消费记录数据真的丢失，真的无法恢复，且丢失电脑中会员消费记录数据真的给其带来或者即将带来81266元的损失。被答辩人至今也没有提供任何有效证据能够证明以上的种种是由答辩人的原因所造成。因此，综上，被答辩人诉请答辩人赔偿电脑数据会员消费损失81266元没有事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。2.被答辩人诉请返还铺面保证金壹万元没有事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。根据答辩人与被答辩人所签订的《门面出租协议》之约定，该壹万元合同保证金，答辩人在被答辩人没有合同违约，交还铺面钥匙，并经答辩人检查完铺面无不可接受的损坏，且没有其他费用拖欠的前提下，无息返还给被答辩人。很明显该笔保证金的退还是附条件的，是有前提的。即首先必须是没有合同违约。其次是交还铺面钥匙（在这不得不说的是，这里所指的交还钥匙非简单的交还钥匙，而是指将商铺恢复到出租时的原状。而后交还商铺钥匙，这也是是租赁合同赋予承租方的附随义务）并经答辩人检查完铺面无不可接受的损坏。最后，没有其他费用拖欠。只有三个条件同时满足，答辩人才无息返还合同约定的壹万元保证金。但是本案中，首先，被答辩人违反合同约定，在《门面出租协议》约定的租期届满，合同依法解除后违法占据门面不与答辩人办理门面交接，使得保证金退还条件无法达成。其次，被答辩人没有向答辩人交还铺面钥匙。最后，被答辩人将铺面上锁阻止答辩人进铺面检查铺面情况。因为被答辩人违约进而导致该笔保证金没有退还至被答辩人处。因此，本案中并非答辩人不向被答辩人退还壹万元保证金。而是被答辩人自己违约。因此，被答辩人诉请返还铺面保证金壹万元没有事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。3、被答辩人诉请答辩人返还其设施设备，并赔偿其损失柒千元没有事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。首先，关于返还被答辩人门面内的设备的问题，门面内的设备在双方《门面出租协议》到期后答辩人就多次函告被答辩人，要求其腾空门面,即将门面内的设备搬走，但是被答辩人不知出于什么目的,对此置若罔闻.不仅不从门面搬离设备，还利用设备占据答辩人门面，并更换门锁，阻止答辩人对外招租，致使答辩人门面滞租至今，给答辩人造成了极大的经济损失。因而，被答辩人的设施设备不是答辩人不将其返还给被答辩人，而是被答辩人自己不将其搬走。其次，关于被答辩人所称的七千元损失，被答辩人至今都没有提供任何有效证据证明损失的真实存在，且即便该损失真实存在，被答辩人也没有提供任何证据证明该损失系由答辩人所造成。因此，被答辩人诉请答辩人返还其设施设备，并赔偿其损失柒千元没有事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。被答辩人的反诉请求没有任何事实与法律依据，纯属被答辩人为逃避合同责任而进行的诉讼。其诉请依法均无法得到法律的支持，其本次反诉纯属无理取闹。因此，被答辩人要求答辩人承担反诉诉讼费用更加没有事实与法律依据。请求法院依法予以驳回。2.对被答辩人事实与理由部分的答辩首先，被答辩人诉称答辩人在与其协商续租期间未经通知无故强行中断租赁门面的供电不尽属实。被答辩人避重就轻，混淆视听。本案的事实是被答辩人2010年4月6日与答辩人签订了一份《门面出租合同》该合同于2016年4月24日到期。被答辩人与答辩人双方分别于2016年4月22日和2016年4月24日先后两次在株洲市荷塘区西子花园天天茶馆协商续租事宜，但由于反诉人缺乏续租诚意，双方未达成一致意见。被答辩人甚至提出要将门面转租，而对此，答辩人则是极力反对。双方不欢而散。眼见协商无法达成一致意见，答辩人随即委托株洲市胜天法律服务所向被答辩人发出函告一份，通知其在收到函告之日起5日内决定是否续租门面。同时，明确告被答辩人自己不同意其将门面转租。被答辩人收到答辩人函告后，虽于2016年4月25日向答辩人回函，同意同等条件下续租门面。但是在双方见面协商时，被答辩人不仅不愿意再续租门面还无理的再次向答辩人提出要所谓的“转租费”。双方再次不欢而散。为表达出诚意，答辩人与2016年4月28日再次委托株洲市胜天法律服务所向被答辩人发出函告，通知被答辩人己方已经发布公开招租信息，并邀请被答辩人在2016年4月30日前准备相关资料参加门面招租。如届时双方未达成一致续租协议，便请被答辩人腾空并搬出门面，答辩人也将收回门面，并停止供应门面水、电、燃气等。但是，被答辩人在收到函告后直至2016年5月3日都没有对答辩人函告予以回应，不仅没有与答辩人协商续租事宜，还违法占据答辩人门面，阻止答辩人对外招租。致使答辩人门面滞租至今。综上，很显然，本案的事实是1、断电是实，但不是在双方协商续租期间，而是双方《租赁合同》到期解除以后。2、断电是实，但是不是没有事先通知，而是给与了被答辩人足够的时间，但是被答辩人自身没有理会答辩人的善意通知。因此被答辩人诉称答辩人在与其协商续租期间未经通知无故强行中断租赁门面的供电不是事实。其次，被答辩人诉称答辩人没有给自己任何腾房时间。这完全不是事实。理由在之前已经说过，再此就不再重复。（早于2016年4月28日向被答辩人发出函告通知）最后，被答辩人诉称答辩人导致其无法腾房，造成其7000元损失。更是无稽之谈，损失从何而来，直至目前，被答辩人也没有提供任何有效证据证明损失的存在，同时也没有提供任何有效证据证明该损失的造成与答辩人有关联。综上可知，被答辩人反诉答辩人的诉请均没有任何事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。
反诉被告郑菊兰未向法庭提交证据。
对原告提交的证据1-2，被告无异议，本院予以采信；被告对原告提交的对证据3的真实性无异议，被告称不能证明逾期腾房及原告的损失，经审查，该证据为门面出租合同，合同中记载了租赁起止时间、租金等内容，可以证明本案事实，被告方异议不成立，本院予以采信；对原告提交的证据4，被告对真实性无异议，称该证据无法证明双方未达成续租协议。经审查该函件往来可以证实案件相关事实，本院对其真实性予以采信。
对反诉原告提交的证据1，反诉被告认为其三性均有异议，经审查，该短信通信记录无法正式发信人的身份以及无法确定发信的准确时间，故反诉被告的异议成立，对该证据本院不予以采信；对证据2，反诉被告认为其三性均有异议，经审查，该证据未提交法庭，无法完成质证，对该证据本院不予以采信；对证据3，反诉被告认为其三性均有异议，经审查，该证据系证人证言，因证人未出庭作证，故反诉被告异议成立，对该证据本院不予以采信；对证据4，反诉被告认为其三性均有异议，经审查，该证据未反诉原告2015年3、4月份消费情况的记录，为单方制作，故反诉被告的异议成立，对该证据本院不予以采信；对证据5、反诉被告认为其三性均有异议，反诉原告提供该证据的目的是为了证实发生物品损失的事实。经审查，该毛巾配送合同未约定毛巾的回收周期，故通知函中“现因时间过久，你处毛巾已无法再回收利用”无合同依据，且株洲市雅洁消毒毛巾配送中心也未出庭证实收取了反诉原告7000元的事实，同时反诉被告在2016年5月3日加锁后，反诉原告仍进入租赁门面取走了电脑主机，却置毛巾等物品于不顾，后续若造成毛巾损失也不应由反诉被告承担，故反诉被告异议理由成立，对该证据本院不予以采信；对证据6、反诉被告认为其真实性无异议，但由于被告违约，不应退换保证金，本院仅对真实性予以采信。
经本院审理查明，确认本案事实如下，郑菊兰以其所有位于株洲市荷塘区红旗中路309号城市公馆101号门面（建筑面积102平方米）对外招租，并于2010年4月6日与万拥军、陈仁平签订租赁合同一份，租赁期限为2010年4月25日至2016年4月24日止，租金为5800/月，逐年递增，每年的5月1日、8月1日、11月2日、2月1日支付下一季度的租金。万拥军、陈仁平租下门面后开设美容美发店共同经营。一年后陈仁平退出经营，另谋他业，该店由万拥军单独经营至今。原、被告双方在合同约定的租赁期限内并无纠纷。临近租赁到期日，2016年4月23日，郑菊兰委托株洲市胜天法律服务所向万拥军发出函告，促请其将是否续租决定及时告知原告方。万拥军回函称愿意续租。2016年4月27日，郑菊兰委托株洲市胜天法律服务所再次函告，将于2016年4月30日公开招租，届时，如双方未达成一致续租协议，则将收回门面，并将停止供应水、电、燃气等。其后双方未就续租达成一致协议。2016年5月3日，下午4时左右，原告切断门面电源，晚10点左右，在门上加了一把锁。2016年5月4日，被告（反诉原告）向当地派出所报警，并进入租赁房屋取走了电脑主机。
本院认为，原、被告之间签订了租赁合同，是当事人真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，应当受到法律保护。租赁到期前，原告(反诉被告)充分征求了被告（反诉原告）的意见，被告虽复函愿意续租，双方却未达成新的续租协议。在此情况下，被告继续占用门面经营已违反了合同约定及相关法律规定。虽然原告方在2016年5月3日晚加了一把锁，造成被告方无法在第二天正常经营，但该增加的锁并非无法克服的障碍。其在报警后，完全可以要求打开门锁，搬走物品。却在仅搬走电脑设备后将其他家具、物品等仍留存在门面内，造成原告方无法重新利用该门面。被告方在租赁到期后，拒不搬离门面，放任其家具、物品占用门面的行为具有过错，该行为直接造成了原告（反诉被告）的租金损失，应当要承担赔偿责任。关于反诉原告会员消费损失81266元及毛巾损失7000元的问题，根据反诉原告提交的证据无法证实其损失是否存在及损失的具体数额，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的果敢规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故对该反诉请求，本院不予支持。关于反诉请求要求反诉被告立即返还反诉人的设施设备的问题，本院认为，反诉被告仅仅是在已经上锁的门上加了一把锁，以防反诉原告继续侵权，并不构成对门面的占有以及对门面内财产的占有，反诉原告可自行搬出门面内的物品，反诉原告该项诉讼请求不成立，本院不予支持。关于原告方要求解除双方签订的《门面出租合同》的问题，本院认为，该合同双方已经履行完毕，无需解除，故原告方该项诉讼请求本院不予以支持。关于原告方要求赔偿三个月租金的问题。虽然被告方逾期未搬离门面，但原告擅自断电、锁门的行为加剧了双方的矛盾，其行为亦有不当之处，应当对门面租金损失承担一定责任。租金损失应按每月7986元计算为宜，原告（反诉被告）承担40%，即7986*3*40%=9583.2元，被告（反诉原告）承担60%，即7986*3*60%=14369.4元。关于10000元保证金的问题。合同第六条约定租用者应缴纳10000元门面保证金，该保证金在合同到期后，无其他费用拖欠等经济纠纷时，无息退还。现双方合同已到期，未签订续租合同，故该保证金应予退还被告方，被告方的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一第一款第一项、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）万拥军在本判决生效之日起十日内腾空株洲市荷塘区城市公馆101号商铺并交付给原告（反诉被告）郑菊兰；
二、原告（反诉被告）郑菊兰在本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）万拥军保证金10000元；
三、被告（反诉原告）万拥军在本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）郑菊兰损失14369.4元。该款在与上述第二项抵消后，被告（反诉原告）万拥军尚须支付原告（反诉被告）郑菊兰4369.4元；
四、驳回原告（反诉被告）郑菊兰其他诉讼请求；
五、驳回反诉被告（原告）万拥军其他诉讼请求。
本案本诉诉讼费229元，反诉诉讼费1128元，由原告郑菊兰承担（104+115）219元，被告万拥军承担（125+1013）1138元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向中国农业银行株洲市荷塘支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判员 谢振宁
二0一六年八月二十二
书记员 周 源
附相关法律文书：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
(一)债务已经按照约定履行;
(二)合同解除;
(三)债务相互抵销;
(四)债务人依法将标的物提存;
(五)债权人免除债务;
(六)债权债务同归于一人;
(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实由责任提供证据甲乙证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。