北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终1713号
上诉人（原审被告）：鲁祝好，男，1939年1月13日出生。
委托诉讼代理人:苑晓波，北京闻评律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周军，男，由北京翠微大厦写字楼业主委员会推荐。
被上诉人（原审原告）:北京北亚华欣置业有限公司，住所地北京市通州区永乐经济开发区。
法定代表人:龙过，总经理。
委托诉讼代理人：李娜娜，北京市东易律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨西宁，北京市东易律师事务所律师。
上诉人鲁祝好因与被上诉人北京北亚华欣置业有限公司（以下简称北亚华欣公司）商品房销售合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初3931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
鲁祝好上诉请求：撤销原判，驳回对方的诉讼请求。事实和理由：涉案房屋总价款为905万元，我方不但不欠购房款，而且实际多支付了359万元。
北亚华欣公司辩称，同意一审法院判决。
北亚华欣公司向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》及《协议书》、《补充协议书》解除；2、鲁祝好立即腾退11105号房屋（以下简称11105号房屋）；3、鲁祝好向北亚华欣公司支付违约金1265430.2元；4、鲁祝好向北亚华欣公司支付房屋使用费，按每日每平米15元自2013年1月3日入住计算至实际腾房之日止；5、鲁祝好按《补充协议》支付的62万元及北亚华欣公司配置的家具，北亚华欣公司不予退还；6、以上费用在北亚华欣公司向鲁祝好退款时予以扣除；7、鲁祝好承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年12月27日，北亚华欣公司（出卖人）与鲁祝好（买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），该合同约定：“第三条基本情况：该商品房房屋坐落为：11105。出卖人委托实构是北京丰华方圆测绘工程技术有限责任公司，其实测建筑面积共334.67平方米，其中，套内建筑面积255.93平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积78.74平方米。第六条计价方式与价款：除独栋别墅、整栋楼房和车库（位）以外的商品房，出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币35361.23元，总价款人民币905万元整。第七条付款方式及期限：买受人采取下列第4种方式付款。4、其他方式。具体付款方式及期限的约定见附件五。第八条逾期付款责任：买受人未按约定的时间付款的，按照下列第1及第2种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理。（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、见补充协议。第十一条交接手续：（三）双方同意按照下列第2种方式缴纳税费。2、买受人同意委托出卖人代交下列第1、2种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；”。《买卖合同》的附件五《付款方式及期限的约定》（即《房屋价款及付款方式表》），记载落款日期为2012年12月27日，第一页下方有“鲁祝好”的签名，第二页出卖人签章处加盖有北亚华欣公司的印章，买受人签章处有“鲁祝好”的签名，约定的内容为：“一、房屋价款：买受人鲁祝好购买11105号，建筑面积334.67平方米、套内建筑面积255.93平方米。售价905万元。二、付款方法：1、902849元楼款于2013年2月28日前支付[已含所付定金人民币20万元整]；2、820000元楼款于2013年3月31日前支付；3、820000元楼款于2013年4月30日前支付；4、820000元楼款于2013年5月31日前支付；5、820000元楼款于2013年6月30日前支付；6、820000元楼款于2013年7月31日前支付；7、820000元楼款于2013年8月31日前支付；8、820000元楼款于2013年9月30日前支付；9、820000元楼款于2013年10月31日前支付；10、820000元楼款于2013年11月30日前支付；11、767151元楼款于2013年12月31日前支付；”。《买卖合同》的附件九《补充协议》——《北京市商品房现房买卖合同》之补充协议（一次性）第13条“关于送达方式的补充约定”：“（1）甲、乙双方确认，《买卖合同》及本补充协议约定的关于双方通讯联系地址、电话、传真均真实有效，如有变更，变更方应在变更后48小时内通知对方。因一方变更前述通讯联系地址、电话、传真而未通知对方，造成对方无法发出通知的，由此发生的后果由变更方负责。（2）因《买卖合同》及本补充协议履行所发出的通知，包括电话、传真、邮寄信件或公告（包括但不限于在小区门口、该商品房所在楼栋大堂张贴公告、传媒公告或公证公告）方式。”。
2013年1月2日，北亚华欣公司（甲方）、鲁祝好（乙方）签订《协议书》，主要内容为：“鉴于：1、乙方购买了甲方开发的11105号房屋（以下简称该房产），该房产总价款为人民币18967151元整。为此甲、乙双方于2012年12月27日签订了《买卖合同》及《委托装修协议书》，《买卖合同》约定的房价款为人民币905万元整，《委托装修协议书》约定的装修款为人民币9917151元整。该房产的总价款为《买卖合同》所约定的房价款及《委托装修协议书》所约定的装修款之总额，即人民币18967151元整。2、乙方采用分期付款的方式支付该房产的总价款，具体的付款方式及期限以《买卖合同》及《委托装修协议书》约定为准。依据《买卖合同》的约定，乙方付清该房产的总价款人民币18967151元为甲方向乙方交付该房产的前提，因乙方为分期付款故向甲方提出在支付该房产总价款的52%即人民币1000万元后提前办理该房产的交接手续并入住该房产，甲方同意乙方的请求。现甲、乙双方经协商一致，就乙方提前办理该房产的交接手续并入住该房产等相关事宜达成如下协议：一、甲、乙双方约定，在乙方依据《买卖合同》及《委托装修协议书》的约定向甲方支付了该房产总价款的52%即人民币1000万元后60日内，甲方与乙方办理房屋交接手续，依据《买卖合同》所约定的交付条件将该房产先行交付给乙方使用。双方进一步约定，乙方应当在办理提前入住手续时依据《买卖合同》的约定向甲方及物业服务企业缴纳相关费用，否则甲方有权拒绝向乙方交付该房产且无需承担任何责任。二、甲乙双方约定，自甲方将该房产交付给乙方之日起，该房产的一切风险、责任和产生的物业管理费等相关费用均由乙方承担。三、甲、乙双方约定，乙方依据《买卖合同》及《委托装修协议书》的约定向甲方支付了该房产的总价款人民币18967151元且缴纳了办理该房产权属转移登记手续所需乙方交纳的契税、公共维修基金等全部费用并提交了所需乙方提交的全部资料，是甲方为乙方办理该房产权属转让登记手续的前提。如因甲方的原因导致乙方未能在上述全部条件均具备之日起720日内取得该房产的房屋所有权证书的，则甲方才需依据《买卖合同》的约定承担逾期违约责任，否则甲方无需承担任何责任。四、甲、乙双方约定，若乙方未按期向甲方支付房价款的，则应当依据《买卖合同》及《委托装修协议书》的约定承担逾期付款违约责任。甲乙双方进一步约定，如因乙方原因导致《买卖合同》及《委托装修协议书》解除的（包括但不限于乙方逾期付款导致《买卖合同》及《委托装修协议书》解除），则乙方除了应当承担《买卖合同》及《委托装修协议书》所约定的违约责任外，还应向甲方支付自甲方将该房产交付给乙方之日起至乙方将该房产返还给甲方并经甲方确认之日止的房屋使用费，房屋使用费按每日人民币15元/建筑平方米的标准计算，自《买卖合同》解除后7日内支付。上述违约金及房屋使用费甲方有权从乙方所支付的房价款中直接扣除，如有不足，甲方有权向乙方追偿。六、本协议书与《买卖合同》及《委托装修协议书》约定不一致的，以本协议书约定为准。”
同日，北亚华欣公司（甲方）、鲁祝好（乙方）签订《补充协议书》，约定：“鉴于：1、甲乙双方于2012年12月27日签订的《买卖合同》，乙方购买甲方开发的11105号房屋。乙方于2012年12月27日与山东省肥城市第一设备安装工程有限公司（以下简称山东肥城公司）签订了《委托装修协议》，委托该公司对该房产进行装修。《买卖合同》及《委托装修协议》所约定的总金额为该房产总价款，即人民币：18967151元整。2、甲乙双方于2013年1月2日签订了《协议书》，甲方同意依据协议的约定为乙方提前办理该房产的交接手续并入住该房产。3、乙方向甲方提出依据协议的约定提前入住该房产时，由甲方为乙方配置家具。现经甲乙双方友好协商，签订本协议书如下，以兹双方共同遵守：一、甲乙双方约定，在协议所约定的条件具备的情况下，甲方同意为乙方提前办理该房产的交接手续并入住该房产。在乙方提前入住该房产且乙方向甲方支付了款项人民币620000元后，甲方为乙方配置家具。二、甲乙双方约定，乙方依据第一条的约定向甲方所支付的款项，作为乙方提前支付的该房产购房款的一部分，在乙方依据约定支付购房款时等额抵扣。三、甲乙双方约定，如乙方未依据《买卖合同》的约定支付购房款或未按照《委托装修协议》的约定支付装修款而导致《买卖合同》解除的，则乙方应当依据约定承担违约责任。除此之外，乙方依据本协议第一条的约定所支付的款项人民币：620000元归甲方所有、甲方有权不予返还，甲方依据本协议的约定为乙方所配置的家具归乙方所有。甲乙双方进一步约定，上述情况下，乙方依据本协议第一条的约定所支付的款项视为乙方购买家具的款项而并不视为乙方所应支付的该房产的购房款的一部分。”另查，鲁祝好曾于2012年12月26日签署《换房声明》，内容是：“鲁祝好于2012年8月6日购买的北京北亚华欣置业有限公司开发的15106号房屋，现声明换至11105号房屋，鲁祝好已支付的定金人民币5700000元（伍佰柒拾万元人民币）视为11105号房屋款项，鲁祝好放弃‘西贸中心’项目15106号房屋的一切权利义务。特此声明”。
2013年1月13日，北亚华欣公司通知鲁祝好可以入住11105号房屋。2013年1月17日，鲁祝好入住该房屋。鲁祝好共支付了12712369.3元（含72369.3元的公共维修基金及印花税），其中有7062369.3元直接支付给北亚华欣公司，剩余565万元支付给中介机构北京银座兴业房地产经纪有限公司（以下简称银座兴业公司）；支付日期在2012年12月19日之前的款项共计770万元，最后一次付款的出票日期为2013年7月30日。2013年9月25日，北亚华欣公司至法院起诉鲁祝好，以后者逾期付款为由主张确认《买卖合同》、附件九的补充协议、2013年1月2日签订的补充协议书、2013年1月2日签订的协议书解除等诉讼请求，银座兴业公司作为第三人参加诉讼。该案审理中，银座兴业公司称所收取的565万元已转交山东肥城公司。此外，鲁祝好否认《换房声明》、《付款方式及期限的约定》、《协议书》、《补充协议书》系其签署并申请进行笔迹鉴定，鉴定意见显示上述四份文件中“鲁祝好”的签名均系其本人书写。法院经审理认定《换房声明》、《付款方式及期限的约定》、《协议书》、《补充协议书》的效力，双方约定的11105号房屋真实交易价格是18967151元，双方应当继续履行11105号房屋的相关买卖合同及补充协议，由鲁祝好向北亚华欣公司继续支付剩余的购房款6
327151元，遂于2014年12月19日判决驳回北亚华欣公司的全部诉讼请求。北亚华欣公司、鲁祝好均不服该判决，提起上诉。北京市第一中级人民法院经审理再次确认《换房声明》、《付款方式及期限的约定》、《协议书》、《补充协议书》的效力，认定房屋总价款实为18967151元应系双方当事人的真实意思表示；同时认为无论从双方当事人约定，还是从实际付款的情况，均难以认定鲁祝好已支付的1264万元中有9917151元属装修款这一事实；基于双方就实际购房款总价存有争议，就已付款的性质在约定中并未明确，再行结合2013年7月30日之后买受人鲁祝好向出卖方支付款项时出卖方并未收取，随后于2013年9月25日提起诉讼之事实，于2015年6月11日判决驳回上诉、维持原判。
本案审理中，鲁祝好仍坚持认为11105号房屋的总价款应为905万元，其另外支付两个车位费110万元及装修费249万元，共计1264万元。鲁祝好不认可上述判决书关于双方真实约定房价是18967151元的认定，也不同意支付6327151元差额。同时，鲁祝好向法院提交《装修委托协议书》（复印件），以证明这是一份不同于《买卖合同》当事人的协议，装修价款的支付有明确约定，没有委托任何人代收价款，并称该协议是第三人假借其名义伪造。《装修委托协议书》记载为甲方鲁祝好与乙方山东肥城公司于2012年12月27日签订，其中写道：“鉴于：1、甲方与北亚华欣公司（以下简称‘出卖人’）于2012年12月27日签订了《商品房现房买卖合同》（以下简称‘《买卖合同》’，甲方购买了出卖人依法对外出售的11105号房产（以下简称‘该房产’）。2、《买卖合同》签订的同时，甲方委托乙方对该房产进行室内精装修。现甲、乙双方经友好协商，在自愿基础上，就上述甲方委托乙方对该房产进行室内精装修事宜达成本协议如下：一、甲、乙双方约定，甲方委托乙方对该房产进行室内精装修，具体的装修标准见本协议书附件，乙方同意接受甲方委托对该房产进行室内精装修工程。二、甲、乙双方约定，本装修工程的总价款为9917151元人民币，大写：玖佰玖拾壹万柒仟壹佰伍拾壹元整。甲方应在2012年12月30日前将该装修款一次性支付给乙方，乙方在收到该款项同时应向甲方出具收款凭证。如甲方未按上述约定时间支付装修款的，按照《买卖合同》中逾期付款责任约定处理。三、甲、乙双方约定，乙方应于2013年12月31日前完成对该房产的装修。四、甲、乙双方约定，本协议为《买卖合同》不可分割的组成部分，《买卖合同》生效的同时本协议生效。无论因何原因，《买卖合同》解除的同时本协议自动解除，且本协议解除的同时《买卖合同》亦自动解除。如因甲方原因导致《买卖合同》及本协议解除的，则甲方已经支付的全部装修款乙方有权不予退还，因装修所形成的资产无偿归乙方所有，同时甲方应向出卖人承担《买卖合同》所约定的违约责任。如因出卖人原因导致《买卖合同》及本协议解除的，则乙方应当将全部装修款无息退还给甲方，因装修所形成的资产归乙方所有，乙方无需承担其他责任。”北亚华欣公司认为该份证据是复印件，对真实性不认可。
另外，北亚华欣公司提交了寄件日期分别为2015年8月27日、2015年9月11日、2016年1月13日的邮政特快专递单、中国邮政速递物流网上查询的对应邮件的送达记录及三份《购房款催收函》；北亚华欣公司还提交了寄件日期为2016年1月21日的邮政特快专递单、中国邮政速递物流网上查询的邮件送达记录及《通知函》，以证明其公司经多次催要剩余购房款未果遂于2016年1月21日书面通知鲁祝好解除合同。前三份邮政特快专递单显示邮件内为国悦府11105购房款催收函，对应送达记录显示分别于2015年8月29日、2015年9月14日、2016年1月14日投递并签收；最后一份邮政特快专递单显示邮件内为国悦府11105房屋合同解除通知函，对应送达记录显示于2016年1月25日投递并签收；四份邮政特快专递单上收件人鲁祝好的地址和电话与《买卖合同》所载一致。《通知函》中写道：“您迟延履行主要债务且经本公司多次催告后在合理期限内仍拒不履行，截止2016年1月21日已逾期224日。您的行为已构成严重违约，符合合同解除条件，本公司有权解除合同。据此，本公司郑重通知您：1、您与北亚华欣公司于2012年12月27日签订的《买卖合同》、《补充协议》以及《委托装修协议书》于2016年1月21日一并解除。”。鲁祝好对以上证据的真实性均不认可，否认收到上述函件，并提交三份中国邮政速递物流网上查询的邮件送达记录，以证明相应编号的邮件有的无查询邮件信息或邮件超过查询期限，有的在运输中；鲁祝好提交的打印网页下方显示日期为2016年8月3日。因鲁祝好提交的网页显示时间距离寄件日期均已超过6个月，凭此无法否定北亚华欣公司提交的查询记录，且北亚华欣公司是按照《买卖合同》所载地址和电话向鲁祝好邮寄通知，故法院对北亚华欣公司提交的以上证据均予以采信，认定鲁祝好已于相应邮件签收之日收到上述《购房款催收函》及《通知函》。此外，北亚华欣公司认可鲁祝好已支付1264万元对价，并表示应扣除62万元以及其公司主张的违约金和使用费，剩余的可以退还鲁祝好。
一审法院认为:前案生效判决书已认定《换房声明》、《付款方式及期限的约定》、《协议书》、《补充协议书》的效力，并认定房屋总价款实为18967151元应系双方当事人的真实意思表示。双方当事人应当按照以上合同文件、《买卖合同》及其他附件的约定全面履行各自的义务。除公共维修基金及印花税外，鲁祝好已支付1264万元，尚欠6327151元房屋价款至今未付。在房屋买卖合同关系中，鲁祝好作为买受人，支付价款是其主要义务。前案判决后，经北亚华欣公司多次催要鲁祝好仍未支付欠款，且在本案审理中鲁祝好明确表示拒绝支付该款项，其行为属于根本违约，北亚华欣公司通知其解除合同符合双方约定及法律规定，双方所签《买卖合同》于解除通知送达鲁祝好之时即2016年1月25日已解除。《买卖合同》既已解除，《协议书》及《补充协议书》当然一并解除，但其中有关《买卖合同》解除后鲁祝好应承担责任的约定依然有效。现北亚华欣公司要求鲁祝好腾退房屋并支付违约金及房屋使用费、鲁祝好已付62万元不予退还并在向其退款时扣除以上费用，有合同依据，依法应予以支持；但所主张的房屋使用费起算日期与合同约定不符，应自2016年1月17日起算。此外，根据《补充协议书》的约定，北亚华欣公司依据该协议为鲁祝好配置的家具应归鲁祝好所有，北亚华欣公司主张家具归其所有无合同及法律依据，法院对其公司该部分诉讼请求不予支持。鲁祝好所持抗辩理由，无事实及法律依据，法院均不予采纳。
综上所述，北亚华欣公司的诉讼请求，根据查明的事实依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款；第九十六条第一款；第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款规定，判决：一、确认北京北亚华欣置业有限公司与鲁祝好于二〇一二年十二月二十七日签订的《北京市商品房现房买卖合同》以及于二〇一三年一月二日签订的《协议书》、《补充协议书》均已解除；二、鲁祝好于本判决生效后七日内腾退一一一〇五号房屋；三、鲁祝好应向北京北亚华欣置业有限公司支付违约金一百二十六万五千四百三十元二角，并应按照每日五千零二十元零五分的标准向北京北亚华欣置业有限公司支付自二〇一三年一月十七日起至实际腾房之日止的房屋使用费，以上费用在北京北亚华欣置业有限公司向鲁祝好退款时予以扣除，鲁祝好已付款项中的六十二万元北京北亚华欣置业有限公司不予退还；四、驳回北京北亚华欣置业有限公司其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经本院询问，鲁祝好并无证据反驳房屋总价款实为18967515元的事实，而坚持认为生效判决认定此事实缺乏证据支持。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，对方当事人有相反证据足以反驳的除外。在前案审理中，北亚华欣公司已提交证据证明房屋总价款实为18967515元的事实，法院经委托鉴定和充分举证质证已对该事实进行了认定，鲁祝好在本案中仍坚持否定该事实，但经本院释明未提出反证，对其否认该事实法院不予采信。前案判决后，经北亚华欣公司多次催要鲁祝好仍未支付欠款，且在本案审理中鲁祝好明确表示拒绝支付该款项，北亚华欣公司解除合同符合双方约定及法律规定。
综上所述，鲁祝好的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16188元，由鲁祝好负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘秋燕
审 判 员 刘 磊
二〇一七年三月二十日
法官助理 叶康喜
书 记 员 罗娇杨