广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2599号
上诉人（原审被告）董泠杉，女，1986年7月13日出生，汉族。
委托代理人黄勇、黄智鑫，均为广东君厚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄伟波，男，1963年12月18日出生，汉族。
委托代理人余萍萍、廖晓钢，均系广东四方三和律师事务所律师。
上诉人董泠杉因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第2174号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
黄伟波原审诉称：2013年6月14日，黄伟波、董泠杉双方在广东中原地产代理有限公司（下简称中原地产）广州市天河区珠江新城金穗路72号盈嘉花园首层109号门店达成位于广州市天河区金穗路711号2801房的买卖房屋意向，双方同意董泠杉以15300000元价格向黄伟波出售上址房屋，董泠杉委托中原地产代理向黄伟波收取50000元作为购房定金。黄伟波在中原地产代理门店通过POS机刷卡支付了50000元定金，董泠杉向黄伟波开出了定金收款收据。其后，黄伟波、董泠杉发现双方之间有共同的朋友，基于信任，黄伟波、董泠杉直接通过电话联系交易事宜，确认双方以15300000元价格交易涉案房屋，未签订书面的房屋买卖合同。2013年6月18日，董泠杉向黄伟波发送手机短信告知招商银行账户，黄伟波依双方的口头协议于2013年6月21日向董泠杉该银行账户通过网上银行转账方式支付第一笔房款300000元，同日董泠杉回复短信确认收到该款。2013年7月8日，黄伟波再向董泠杉账户转账500000元作为第二笔房款。此后，黄伟波多次致电及发短信给董泠杉，董泠杉均没有接听电话及回复。直至2013年8月13日，董泠杉向黄伟波发短信称黄伟波违约在先，提供两种方案给黄伟波选择，方案一是按15700000元价格交易，8月底前付清1570万元给董泠杉，方案二是按按每平方米60000元的价格交易，8月15日先付5000000元，其余款项后两个星期内付清。黄伟波一直按双方口头协议履行付款义务，董泠杉却恶意提价，黄伟波、董泠杉之间无法按双方原来达成的口头协议继续履行，董泠杉违约在先，依据业主出售房屋委托书第3点“若广东中原地产代理有限公司收取定金后视同本人收取，本人在收取定金后与其或违反上述任一条件，则须按定金的双倍退还予对方”，董泠杉应向黄伟波双倍返还定金100000元。另外，董泠杉应向黄伟波退还黄伟波已支付的房款800000元并支付相应的利息。为此提起诉讼，请求法院判令：1、董泠杉双倍返还定金100000元；2、董泠杉退还黄伟波已付房款800000元及利息（以800000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2013年7月8日计至付清之日止）；3、董泠杉承担本案诉讼费用。
董泠杉原审答辩称：不同意黄伟波的诉讼请求，我方要求没收定金及已付款。2013年6月14日，中原地产经纪邱先生告知董泠杉，黄伟波愿以15300000元购买位于广州市天河区金穗路711号2801房的房产、400000元购买金穗路711号B1-302车位，董泠杉当日晚上在家中收到中原地产经纪邱先生送来5万元作为订金，并签署业主出售房屋委托书及收款收据，以约定讼争房屋售价及其他事项。当时董泠杉当场给了中介邱先生5000元做辛苦费。业主出售房屋委托书明确约定：如果黄伟波不在2013年6月18日前签订《广州市存量房买卖合同》，订金不予退回。2013年6月17日晚上，董泠杉接到朋友（所谓的中间人）电话问董泠杉是否有叫黄伟波的要买讼争房屋，当时犹豫一下告知确有此事，中间人告知黄伟波想省下中介费，因此想私下交易，董泠杉再三推托，家人也反对不通过中介私下交易，而并非黄伟波所说的黄伟波、董泠杉发现双方之间有共同朋友而私下交易。中间人因其他原因受黄伟波之托，一再坚持，并多次表示可以为交易进行担保。董泠杉无奈之下同意私下交易，但董泠杉于2013年6月18日在讼争房屋内与黄伟波面谈时明确告知要求黄伟波按照约定条款执行交易，并于2013年6月18日签订合同时交付1000000元定金，但黄伟波说既然互相认识能否拖延一下定金时间，黄伟波告知董泠杉在6月底之前一定会付清1000000元定金，董泠杉觉得时间不长就没有反对。原、董泠杉口头约定讼争房屋买卖细节如下：2013年6月底前付清1000000元定金，2013年7月底前付清5000000元给董泠杉用于讼争房屋银行赎契，2013年8月底付清全款。黄伟波于2013年6月21日向董泠杉招商银行账户汇入300000元，此后6月份内董泠杉再未收到黄伟波任何汇款，黄伟波以多个借口拖延支付定金及房款，黄伟波已违反双方口头约定，董泠杉一直坚信黄伟波购买讼争房屋的诚意，其中多次拒绝其他中介的租赁及购买请求，期间更是无条件配合黄伟波办理银行按揭的评估事宜，即使董泠杉身在香港与深圳也两次跑回广州为黄伟波开门给评估公司拍照。在董泠杉多次催促下，黄伟波于2013年7月8日再次向董泠杉汇款500000元。黄伟波因自身原因要求董泠杉办理工商银行账户用于剩余讼争房屋房款交易转账，董泠杉于2013年7月11日专门办理一张工商银行卡并当天短信给黄伟波。董泠杉于2013年7月23日短信要求黄伟波于7月底前支付5000000元房款，黄伟波回复让他安排，此后黄伟波并没有再向董泠杉转账过一分钱，黄伟波再次违反双方口头约定。由于黄伟波一直以各种理由拖延支付房款，为避免双方利益受损，董泠杉找到中间人问责，中间人因与黄伟波有生意来往，将于2013年8月1日汇款5000000元给董泠杉。按约定黄伟波作为买方因代卖方赎契，赎契款为5000000元整，为避免赎契不及时，董泠杉于2013年7月23日、24日短信告知黄伟波月底前没收到5000000元交易取消，黄伟波并未理会及回复。2013年8月1日，中间人告知董泠杉已经汇给黄伟波5000000元，但董泠杉并未收到黄伟波汇款。晚上中间人在董泠杉多次催促后回复董泠杉因为黄伟波需要把钱存在工商银行作为贷款预存资金，不能支付给董泠杉。期间黄伟波并未致电或者短信通知董泠杉，同样没有接到董泠杉的电话。因黄伟波多次不守诚信，违反双方口头约定，董泠杉于2013年8月1日短信告知对方取消交易。2013年8月11日中间人找到董泠杉要董泠杉如数退还定金给黄伟波，并告知董泠杉如不返还定金董泠杉可能受到人身伤害，基于双方约定，董泠杉不同意返还。更因黄伟波要购买讼争房屋，董泠杉拒绝中介于2013年6月要求以40000元每月租赁讼争房屋2年的合同，导致董泠杉损预期收益近90余万元。因此董泠杉还被中介列入黑名单，所属物业也无法在此中介放盘，导致董泠杉信用声誉受到严重损失。
原审法院经审理查明：据2013年6月14日广州市房地产档案馆查册单显示：位于广州市天河区金穗路711号2801房产（以下简称“涉案房产”）的权属登记人为董泠杉，占有部分为全部。
2013年6月14日，董泠杉出具一份《业主出售房屋委托书》，同意委托中原地产代其向买方收取50000元作为承购涉案房产的订金，并同意按以下条件成交：售价15300000元；付款方式为按揭付款或一次性付款；交吉时间为卖方收齐所有楼款当天；所有交易税费均由买方承担；佣金：无；其他：1、买方须代卖方赎契，赎契款为5000000元；2、卖方净收楼款15300000元，价格不含交易税费；3、另外金穗路713号B1302车位须以400000元出售给买家；4、买方须在2013年6月18日前签署房屋买卖合同。若广东中原地产代理有限公司未能与买方达成上述条件，该委托书无效；若买方交付订金后逾期或违反上述任一条件，则作为违约处理，订金不予退回并支付上述佣金予广东中原地产代理有限公司；若广东中原地产代理有限公司收取订金后视同本人收取，本人在收取定金后逾期或违反上述任一条件，则须按定金的双倍退还对方，并支付上述佣金予广东中原地产代理有限公司。
2013年6月14日，黄伟波称在广东中原地产代理有限公司的介绍下，意向购买涉案房产，并于当天向董泠杉支付定金50000元。董泠杉出具《收据》，《收据》注明：“买家（即黄伟波）须于2013年6月18日前签订《广州市存量房买卖合同》，否则定金不予退回”。
2013年6月21日，黄伟波向董泠杉转账300000元。
2013年7月8日，黄伟波向董泠杉转账500000元。
黄伟波、董泠杉期间称通过电话或短信联系，但一直未签订《广州市存量房买卖合同》。
2013年8月11日，黄伟波向董泠杉发出短信：1、如果你同意继续交易，则我们继续按原来谈好的价钱交易，银行方面我已联系好了；2、如果你决定不卖了也可以，那么，请将我已支付的款项退回给我。董泠杉则回复：首先是你毁约在先的；你说你资金困难，我也按你说的办！可两个月过去了，我连定金都没收齐！房子我是会卖的，给你两个方案：1、按原来价钱卖，但月底前我必须收到15700000元全款，我不接受按揭，按揭本来就要过户给你才能按揭，至于过户需等到我赎契，你可以找银行，正常一个月，如有办法几天就可以；2、按我现在给中介价格买，6万元一平米！你答应第二天给我定金，我去银行赎契约，大概一个月能搞定，15号你应给5000000元，剩余余款两个星期以内给我！你考虑一下吧！
关于交易过程，原审院询问双方，双方表示以诉状及答辩意见为准，另黄伟波庭审时表示：黄伟波、董泠杉之间有共同朋友，而且交易价格比较高，中介费也会比较高，所以联系董泠杉，希望通过私下交易，不在中介处交易。双方实际上达成口头协议，双方一直以实际行为在履行双方的口头协议。虽然与董泠杉没有签订书面的存量房买卖合同，但我方与董泠杉按15300000元交易价格履行义务，我方并没有违约，董泠杉现不同意继续交易，构成违约，应双倍退还定金及已付房款。董泠杉则表示15700000元是指房屋及车位合计的交易价格，不存在恶意提价。
现黄伟波主张董泠杉恶意提价构成违约请求赔偿提起本诉。
原审法院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。
黄伟波、董泠杉通过第三方就涉案房产达成初步意向，黄伟波向董泠杉支付购房定金50000元，该定金收据明确约定“买家（即黄伟波）须于2013年6月18日前签订《广州市存量房买卖合同》，否则定金不予退回”，2013年6月18日，双方未达成《广州市存量房买卖合同》，就最终的交易金额、交付时间、税费负担等进行具体约定，双方在当日均未就此提出异议或向一方主张权利，及后双方基于认识相熟朋友继续磋商，黄伟波继续向董泠杉支付房款，但最终双方未能就交易细节达成一致意见，未能成立合同关系。按《业主出售房屋委托书》，涉案房屋及车位一并出售为15700000元，黄伟波主张董泠杉恶意提价缺乏事实依据，本院不予采纳。董泠杉抗辩双方约定变更定金数额为1000000元缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，双方未能达成有效的合同买卖关系，不可归责于一方，双方对交易磋商仅有各自陈述，未有其他证据予以佐证证实，对双方陈述均不予采纳。现双方未能就买卖达成一致意见，对于黄伟波的已付款850000元，董泠杉继续持有缺乏依据，应予返还。黄伟波未能举证导致合同无法成立归责于董泠杉，对黄伟波主张的双倍返还定金及赔偿利息损失等均不予支持，依法驳回。
为此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告董泠杉于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告黄伟波返还850000元。二、驳回原告黄伟波的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12800元，由原告黄伟波承担6150元，被告董泠杉承担6650元，财产保全费5000元由原告黄伟波负担。
判决后，董泠杉不服原审判决，向本院提起上诉称：一、董泠杉与黄伟波涉案房屋买卖合同关系已经成立，生效，对双方有约束力。2013年6月14日，通过中介中原地产，董泠杉与黄伟波达成涉案房产买卖意向，董泠杉同意以15300000元价格向黄伟波出售金穗路711号2801房的商品房、400000元价格出售金穗路711号B1-302车位（以下称涉案房产）。其后，黄伟波通过黄伟波朋友联系董泠杉，表达双方自行交易的意愿，并得到董泠杉同意。2013年6月18日晚，经董泠杉与黄伟波当面协商后决定：双方仍然以15700000元价格交易涉案房产，同年6月底之前付清1000000元定金，7月底前付清5000000元第一期房款用于董泠杉银行赎契，2013年8月底付清全部房款。后黄伟波分别于2013年6月21日、7月8日两次向董泠杉支付定金合计800000元。其后黄伟波再无任何付款。综上，董泠杉认为，虽然董泠杉与黄伟波没有签订书面房屋买卖合同，但双方已就涉案房产的买卖达成口头一致意见，所以买卖合同关系已经成立。同时，董泠杉的两次付款行为也能够证明双方合同关系成立。而且，涉案房屋买卖行为是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效，对交易双方有约束力。而一审判决认为“最终双方未能就交易细节达成一致意见，未能成立合同关系”。董泠杉认为该条意见属于适用法律错误。首先，双方已经就合同履行的细节达成一致，包括合同价款、付款时间以及付款方式等。其次，交易细节并不影响合同成立、生效。《合同法》第6l条规定，当合同细节约定不清或者没有约定时，双方可以补充约定。不能达成补充约定时，双方按照法律规定的履行。可见，合同细节缺失、不明，并不影响合同成立和效力。二、黄伟波以董泠杉违约为由，诉请解除涉案房产买卖合同证据不足。首先，黄伟波不能证明董泠杉违反了双方哪个约定。合同价款？付款时间？付款方式？还是交易程序？都没有。黄伟波提供的证据也能够证明，即使在双方合同成立近两个月后的8月11日，董泠杉仍然表达了继续履行合同的态度。其次，许多证据都能够直接或者间接证明，是黄伟波不按时支付交易款项，违反了合同约定，一拖再拖。最为直接的证据是，要求2013年6月18日签订书面房屋买卖合同，但黄伟波没有履行。本案中，对于判断争议双方谁违约一个关键的证据：黄伟波的履约能力。因为涉案房产的交易金额高达15700000元，并非一个小数字，所以黄伟波提供其履约能力的证明对判断谁违约非常必要。遗憾的是，无论是一审法院，还是黄伟波本人，都没有要求或者举证证明黄伟波在交易合理时段内付款的能力。综上，董泠杉认为，首先，董泠杉、黄伟波双方对涉案房产的买卖合同关系成立均持肯定意见。其次，黄伟波未能够提供证据证明董泠杉在履行合同过程中有违约行为，所以其诉请解除房屋买卖合同关系事实和理由不充分，缺乏法律依据。所以，董泠杉认为，一审法院认定事实不清，适用法律错误。故请求：1、撤销原审判决，改判驳回黄伟波的全部诉讼请求。2、一、二审全部诉讼费用由黄伟波承担。
黄伟波答辩称其对原审判决有异议，但没有提起上诉。
上诉人董泠杉与被上诉人黄伟波对原审查明事实没有异议，本院予以确认。
二审中，黄伟波、董泠杉均确认在2013年6月18日双方见面协商，对是否达成口头一致意见的问题双方则各执一词。董泠杉表示双方已达成一致意见，内容如前所述。黄伟波表示双方只商定的交易价格为15700000元，但没有落实交易细节。
本院认为，黄伟波、董泠杉通过中介公司就涉案房产达成初步意向，黄伟波向董泠杉支付购房定金50000元，该定金收据明确约定“买家（即黄伟波）须于2013年6月18日前签订《广州市存量房买卖合同》，否则定金不予退回”，但事实上双方至今未签订买卖合同，故本案的争议焦点是未能签订合同应归责于谁。鉴于黄伟波、董泠杉在黄伟波向董泠杉支付50000元定金有见面协商，且在双方见面后黄伟波又分两次向董泠杉支付共800000元的款项，双方均称经协商达成了口头协议，但究竟达成怎样的口头协议双方说法不一，董泠杉所述的口头协议亦未包括交易必然涉及的契税由谁支付、何时办理过户手续等内容，且没有任何证据可证明任一方所陈述的口头协议内容是双方均认可的真实意思表示，故原审认定双方未能就买卖达成一致意见并无不妥，随之可确定未能签订买卖合同不能归责于任一方，原审据此判决董泠杉将所收到的款项全额返还给黄伟波正确，本院予以维持。
综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人董泠杉的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费12800元，由上诉人董泠杉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 姚伟华
代理审判员 李 民
二〇一四年八月××日
书 记 员 邹文芳