广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1973民初9202号原告东莞市集源资产经营管理有限公司，住所地广东省东莞市黄江镇黄江大道115号，组织机构代码证号码76293502-1。法定代表人梁秋田，总经理。委托代理人魏艳，广东桥达律师事务所律师。委托代理人陈叶，广东桥达律师事务所辅助人员。被告肖仿灵（曾用名萧仿灵），男，汉族，1963年6月29日出生，住广东省东莞市，原告东莞市集源资产经营管理有限公司（以下简称集源公司）与被告肖仿灵房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨潮源适用简易程序于2016年9月27日公开开庭进行了审理。原告集源公司的委托代理人魏艳、陈叶，被告肖仿灵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告集源公司诉称：1999年8月31日，东莞市黄江镇城镇建设规划办公室与被告肖仿灵签订《租赁合同》。该合同约定：东莞市黄江镇城镇建设规划办公室将位于东莞市黄江市场内的三层楼房的二、三楼、楼房东侧三角空地（路边排水沟往西l.5米处至楼房间空地）及首层楼梯间一并出租给被告肖仿灵，被告肖仿灵租用两层楼房；租金为首五年每月25000元整，从第六年起每年递增月租1500元整，租用期限三十年，除去装修时限免租四个月，即从2000年1月1日起计租至2030年12月30日止；被告肖仿灵应于每月20日至30日期间将租金交给东莞市黄江镇城镇建设规划办公室；逾期未交租金按每月20厘计算利息并在被告肖仿灵正常经营情况下拖欠三个月的，东莞市黄江镇城镇建设规划办公室可单方终止合同。上述物业，东莞市黄江镇城镇建设规划办公室于2007年8月移交给原告集源公司管理，租金由原告集源公司收取，现被告肖仿灵已拖欠2015年12月至2016年6月份的租金，经原告集源公司多次催促并发送律师函，被告肖仿灵至今仍未归还，现原告集源公司要求被告肖仿灵返还拖欠的租金及承担违约责任。原告集源公司为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求法院判令：一、解除东莞市黄江镇城镇建设规划办公室与被告肖仿灵签订的《租赁合同》；二、被告肖仿灵支付原告集源公司租金共计172000元（自2015年12月1日至2016年8月1日，实际计至租赁合同解除之日止）及逾期利息3440元（自2015年12月1日至2016年8月1日按月息20厘计算，实际计至租赁合同解除之日止），以上费用共计175440元；三、被告肖仿灵向原告集源公司支付律师费6965元；四、租赁保证金25000元归原告集源公司所有；五、本案诉讼费由被告肖仿灵承担。庭审中，原告集源公司明确第二项诉讼请求中的租金要求计算至被告肖仿灵搬离物业之日止。原告集源公司为证明其主张，向本院提供了《租赁合同》、《补充协议》、证明、情况说明、关于加强镇属经营性物业经营管理的批复、关于加强镇属行政企事业单位经营性物业统一经营管理的请示、黄江镇属资产调拨使用表、拟移交管理物业名单、民事委托代理合同、发票、《协议书》、《和解协议》、承诺书作为证据。被告肖仿灵辩称：案涉合同是1999年签订的，在签订合同前案涉房屋已经有一年的时间空置。被告肖仿灵的岳母的房屋与案涉房屋是紧靠着的，而且房屋也是空置的，所以被告肖仿灵就与城建办签订合同，并购置了电梯，改造了内部的结构等，投资了1000000多元。从一开始，改造就遇到了很大的麻烦，因为一楼出租给了工商局，两个空置的房屋中间有一巷子，当时被告肖仿灵想把巷子封起来，但后面不可行，所以经营不理想。被告肖仿灵把房屋租给一个人做商场，结果租金追不回来，被告肖仿灵亏了很多钱。在原告集源公司起诉前，被告肖仿灵也到原告集源公司处进行沟通，被告肖仿灵想把目前欠银行的两笔贷款清偿后，再去银行贷款然后偿还给原告集源公司。被告肖仿灵为证明其主张，向本院提供了告知书、快递单、照片、产品销售及安装合同书、中国工商银行信汇凭证、农村信用合作社电汇凭证、受理业务核对回执、收据、执行申请书、限期举证通知书、广东南粤银行个人贷款出账凭证、平安银行个人贷款出账凭证、还款计划表、业务凭证作为证据。经审理查明：1999年8月31日，东莞市黄江镇城镇建设规划办公室与被告肖仿灵签订了一份《租赁合同》。该合同约定：东莞市黄江镇城镇建设规划办公室将其位于东莞市黄江市场内的三层楼房的二、三楼、楼房东侧三角空地（路边排水沟往西l.5米处至楼房间的空地）及首层楼梯间一并出租给被告肖仿灵使用；租金为首五年每月25000元整，从第六年起每年递增月租1500元整；租用期限三十年，除去装修时限免租四个月，即从2000年1月1日起计租至2030年12月30日止；被告肖仿灵应于每月20日至30日期间将租金交给东莞市黄江镇城镇建设规划办公室；逾期未交租金按每月20厘计算利息，在补交租金时一并缴交；如在被告肖仿灵正常经营情况下拖欠三个月，东莞市黄江镇城镇建设规划办公室可单方终止合同；东莞市黄江镇城镇建设规划办公室与被告肖仿灵签订合同过后，被告肖仿灵应先交一个月租金作为该楼房的保证金，待租约期满后再退还给被告肖仿灵；东莞市黄江镇城镇建设规划办公室同意被告肖仿灵对原有楼梯进行改造，但必须按东莞市黄江镇城镇建设规划办公室所提供的图纸施工，如被告肖仿灵需在整合后的市场东西两侧安装自动扶梯，东莞市黄江镇城镇建设规划办公室应协助办理好项目用地批复，但所需费用由被告肖仿灵负责；租约期满后，被告肖仿灵所有的产品、设备、产业资金全部归被告肖仿灵所有，但电灯、线路及水管、室内装修、自动手扶梯等被告肖仿灵不得拆走，被告肖仿灵应将该楼房完整的交回给东莞市黄江镇城镇建设规划办公室，如有损坏，被告肖仿灵应负责维修好。2000年6月20日，东莞市黄江镇人民政府规划建设办公室与被告肖仿灵签订了一份《补充协议》，该协议约定，东莞市黄江镇人民政府规划建设办公室同意被告肖仿灵将楼房分租或转租给第三方经营使用，东莞市黄江镇人民政府规划建设办公室仍按原合同直接向被告肖仿灵收取租金。东莞市黄江镇人民政府规划建设办公室将案涉租赁物交付给了被告肖仿灵使用，被告肖仿灵初期尚能按期支付租金。2007年3月8日，东莞市黄江镇人民政府规划建设办公室与被告肖仿灵签订了一份《和解协议》，该协议约定将原租金减为每月20000元（不再分段）；之后每月的租金由当时的租客（网吧）直接交给东莞市黄江镇人民政府规划建设办公室12893元，其余7107元由被告肖仿灵于每月25日前支付给东莞市黄江镇人民政府规划建设办公室；截至2006年11月30日被告肖仿灵拖欠的二十五个月租金共500000元，其中90251元已由当时网吧的租客缴交给东莞市黄江镇人民政府规划建设办公室，剩余409794元则由被告肖仿灵在四个月内向银行贷款清还；之后五年加租一次，每次增加1500元；如被告肖仿灵不按时履行该协议的条款，东莞市黄江镇人民政府规划建设办公室将保留继续起诉的权利。2007年5月29日，根据关于加强镇属经营性物业经营管理的批复，东莞市黄江镇人民政府规划建设办公室将案涉租赁物移交给原告集源公司管理。从2015年12月开始，被告肖仿灵没有支付租金给原告集源公司。2016年6月27日，被告肖仿灵出具了一份承诺书，被告肖仿灵确认截至2016年6月27日拖欠原告集源公司2015年12月至2016年6月租金共计150500元，并承诺于2016年7月1日起收取的租户租金全数缴交给原告集源公司，并于2016年7月31日前缴清所欠的所有租金，否则将自行结束与原告集源公司的租赁关系，保证金作为违约金无需退回，并缴清拖欠的所有租金，于2016年8月10日前将物业交回给原告集源公司，因此与租户发生的纠纷由被告肖仿灵负责。2016年7月13日，原告集源公司与被告肖仿灵签订了一份《协议书》，该《协议书》确认截至2016年6月27日，被告肖仿灵拖欠原告集源公司2015年12月至2016年6月的租金共150500元，并约定被告肖仿灵同意自2016年8月1日起，原告集源公司直接向租户收取租金，租户向被告肖仿灵缴纳的，被告肖仿灵所收取的租金悉数交还给原告集源公司；被告肖仿灵承诺在2016年7月31日前缴清拖欠原告集源公司的所有租金，如未能在期限内缴清租金的，被告肖仿灵主动放弃该物业的租赁权，被告肖仿灵解除与黄江镇城建办于1999年8月31日签订的《租赁合同》以及于2007年3月8日签订的《和解协议》，保证金作为违约金补偿原告集源公司无需退回，原告集源公司保留向被告肖仿灵追偿所欠租金的权利；被告肖仿灵承诺在2016年8月1日前将物业交还给原告集源公司，在此期限前与租户产生的纠纷均由被告肖仿灵负责。2016年8月3日，被告肖仿灵向原告集源公司邮寄了一份告知书，称其与原告集源公司于2016年7月13日签订《协议书》时，并未详细阅读条文，只是考虑让原告集源公司主管在镇领导面前有个交差的善意想法随即签字，条文内容与口述内容有所差异，事后被告肖仿灵也积极去筹备资金，但效果甚微，未能在协议约定的时间交付租金；与原告集源公司的合作中，几次都受到政府行政干预而遭受损失，被告肖仿灵都未向原告集源公司索赔，故提出如下方案：1.原告集源公司向被告肖仿灵赔偿1000000元，被告肖仿灵将租赁物和自建物交给原告集源公司管理；2.本着相互体谅的原则，《协议书》执行时间放宽至2016年11月15日，被告肖仿灵放弃上述所提索赔权利。2016年8月，原告集源公司收取了分租租户的租金16900元，双方当事人均同意以该款抵扣2016年8月之后的租金。原告集源公司于2016年7月22日诉至本院，请求判如所请。因提起本案诉讼，原告集源公司委托广东桥达律师事务所代理诉讼事宜，支付了广东桥达律师事务所律师费6965元。以上事实，有《租赁合同》、《补充协议》、证明、情况说明、关于加强镇属经营性物业经营管理的批复、关于加强镇属行政企事业单位经营性物业统一经营管理的请示、黄江镇属资产调拨使用表、拟移交管理物业名单、民事委托代理合同、发票、《协议书》、《和解协议》、承诺书、告知书、快递单、照片、产品销售及安装合同书、中国工商银行信汇凭证、农村信用合作社电汇凭证、受理业务核对回执、收据、执行申请书、限期举证通知书、广东南粤银行个人贷款出账凭证、平安银行个人贷款出账凭证、还款计划表、业务凭证以及当事人在庭审笔录中的陈述等附卷为证。本院认为：本案的争议焦点是：一、东莞市黄江镇城镇建设规划办公室与被告肖仿灵签订的《租赁合同》应否解除；二、被告肖仿灵应否支付2015年12月起至实际搬离租赁物之日止的租金及逾期利息、律师费，被告肖仿灵所交的租赁保证金是否退还的问题。关于第一个争议焦点。东莞市黄江镇城镇建设规划办公室与被告肖仿灵于1999年8月31日签订的《租赁合同》、东莞市黄江镇人民政府规划建设办公室与被告肖仿灵于2007年3月8日签订的《和解协议》以及原告集源公司与被告肖仿灵于2016年7月13日签订的《协议书》，有当事人的签名及盖章确认，本院予以采信。上述合同和协议是合同各方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性或者禁止性规定，是合法有效的合同。东莞市黄江镇人民政府规划建设办公室于2007年5月29日将案涉租赁物移交给原告集源公司管理，原告集源公司依法享有上述《租赁合同》中出租人的权利及承担出租人的义务。故双方当事人均应当按照上述合同和协议的约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，被告肖仿灵长期拖欠租金，迟延履行主要义务，双方于2016年7月13日签订《协议书》后，被告肖仿灵依然没有按照《协议书》约定的期限支付所欠的租金，已经构成根本违约，符合《租赁合同》以及《协议书》约定的解除合同条件，故原告集源公司要求解除合同，合法有理，本院予以支持。关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，被告肖仿灵未支付从2015年12月起的租金，已经违约，应当承担相应的违约责任，被告肖仿灵除了应当支付所欠的租金外，还应当支付逾期利息给原告集源公司。原告集源公司要求被告肖仿灵支付2015年12月起至实际返还租赁物之日止的租金，合法有理，本院予以支持。原告集源公司于2016年8月收取了分租租户的租金16900元，该款项应当折抵2016年8月份的租金，故2015年12月起至2016年9月份止的租金合计198100元（21500元/月×10个月-16900元），2016年10月份之后的租金按照每月21500元计算，计至租赁物实际返还之日止。至于逾期利息，按照《租赁合同》的约定，逾期利息标准为月息20厘，按此方法计算的逾期利息也超出了原告集源公司实际损失的30%，有违法律的公平原则，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院对逾期利息予以适当调整，利息可按照中国人民银行同期贷款逾期利率计算，从每月租金支付期限届满的次日起计至租金清偿之日止。即，逾期利息按照中国人民银行同期贷款逾期利率计算，其中2015年12月份租金的逾期利息，以21500元为本金，从2016年1月1日起计；2016年1月份租金的逾期利息，以21500元为本金，从2016年2月1日起计；2016年2月份租金的逾期利息，以21500元为本金，从2016年3月1日起计；2016年3月份租金的逾期利息，以21500元为本金，从2016年4月1日起计；2016年4月份租金的逾期利息，以21500元为本金，从2016年5月1日起计；2016年5月份租金的逾期利息，以21500元为本金，从2016年6月1日起计；2016年7月份租金的逾期利息，以21500元为本金，从2016年8月1日起计；2016年8月份租金的逾期利息，以4600元为本金，从2016年9月1日起计；2016年9月份租金的逾期利息，以21500元为本金，从2016年10月1日起计；上述逾期利息均计至租金清偿之日止；2016年10月份起租金的逾期利息，以未付租金为本金，从次月1日起计至被告肖仿灵实际返还租赁物之日止。关于租赁保证金，由于被告肖仿灵违约，按照《租赁合同》和《协议书》的约定，租赁保证金原告集源公司无需退回。关于律师费，由于双方当事人并未约定律师费的承担，故原告集源公司要求被告肖仿灵承担律师费没有合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除东莞市黄江镇城镇建设规划办公室与被告肖仿灵于1999年8月31日签订的《租赁合同》；二、被告肖仿灵应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市集源资产经营管理有限公司支付2015年12月起至被告肖仿灵实际返还租赁物之日止的租金（2015年12月起至2016年9月份止的租金为198100元；2016年10月份之后的租金按照每月21500元计算，计至被告肖仿灵实际返还租赁物之日止）；三、被告肖仿灵应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市集源资产经营管理有限公司支付未付租金的逾期利息（逾期利息按照中国人民银行同期贷款逾期利率计算，其中2015年12月份租金的逾期利息，以21500元为本金，从2016年1月1日起计；2016年1月份租金的逾期利息，以21500元为本金，从2016年2月1日起计；2016年2月份租金的逾期利息，以21500元为本金，从2016年3月1日起计；2016年3月份租金的逾期利息，以21500元为本金，从2016年4月1日起计；2016年4月份租金的逾期利息，以21500元为本金，从2016年5月1日起计；2016年5月份租金的逾期利息，以21500元为本金，从2016年6月1日起计；2016年7月份租金的逾期利息，以21500元为本金，从2016年8月1日起计；2016年8月份租金的逾期利息，以4600元为本金，从2016年9月1日起计；2016年9月份租金的逾期利息，以21500元为本金，从2016年10月1日起计；上述逾期利息均计至租金清偿之日止；2016年10月份起租金的逾期利息，以未付租金为本金，从次月1日起计至被告肖仿灵实际返还租赁物之日止）；三、原告东莞市集源资产经营管理有限公司无需退回租赁保证金给被告肖仿灵；四、驳回原告东莞市集源资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2206元（因适用简易程序减半收取），由原告东莞市集源资产经营管理有限公司负担74元，由被告肖仿灵负担2132元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员     审判员  杨潮源二〇一六年十月二十日书记员  赵小婷赵萌附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。2.《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。3.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。4.《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。5.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。6.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。7.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。8.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条:被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。