北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初10104号
原告：北京搜厚物业管理有限公司，住所地北京市东城区南竹杆胡同1号地下一层106室。
法定代表人：徐晋，总经理。
委托诉讼代理人：邓紫薇，女，该公司工作人员。
原告：北京搜厚物业管理有限公司新源里分公司，住所地北京市朝阳区新源南路5号5号楼-01层。
负责人：徐晋，总经理。
委托诉讼代理人：邓紫薇，女，该公司工作人员。
被告：张秀珍，女，1961年7月23日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：刘桂薇，北京永勤律师事务所律师。
原告北京搜厚物业管理有限公司、北京搜厚物业管理有限公司新源里分公司（以下合述时简称二原告，分述时分别简称搜厚物业公司、搜厚物业新源里公司）与被告张秀珍（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人张儒雅、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
二原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向二原告支付2011年2月23日至2016年6月30日期间的物业费362316.27元；2、请求判令被告支付二原告自欠付物业费之日起至实际给付之日止的滞纳金，自欠付之日起以欠费金额为基数，按日千分之三计算，暂计算至2016年1月31日为988504.63元。事实和理由：搜厚物业公司受北京千禧房地产开发有限公司委托自2010年2月28日起对SOHO北京公馆项目实行物业服务管理。SOHO北京公馆项目《前期物业管理服务合同》约定，被告公寓的物业费收费标准为16元/平方米/月，被告应于每半年的第一个月的前5日内交纳该半年的物业费。原告自入驻该项目后履行了物业服务的义务，被告为该项目东塔807号公寓业主，其房屋面积为352.84平方米，自2011年2月23日至2016年6月30日未向原告交纳物业费。根据被告承诺遵守的《SOHO北京公馆临时管理规约》，被告未按照规约、物业服务合同交纳物业费的，每逾期一日，按照应缴费的千分之三加收滞纳金。故诉至法院。
被告辩称，我在2009年购买了涉案房屋，我从未和原告签过物业服务合同，从未委托过其提供物业服务。购房合同中开发商指定的物业公司是第一太平洋物业公司，业主临时公约约定的也是第一太平洋物业公司。现在原告未提供任何我签字的合同。我对原告进驻我们小区的合法性有质疑。因为当时第一太平洋提供的物业服务比较优质，我们才在涉案小区购买了三套房子。在我购房时，因为我在同小区购买了三套房屋，开发商赠送了我两年物业费。也就是说从交房开始两年之内我可以免交物业费。原告进驻小区后，我每次都给原告看开发商给我开的免交两年物业费的单子，但是原告都不认可。我认为应该从2012年开始缴纳物业费。原告提供物业服务存在几个问题。一是安全问题，原告进驻后擅自把地下停车场出租对外开放，2016年之前没有门禁系统，楼里就像商场一样，有人擅自进屋，乱发广告，非常不安全，很多业主给市政府打电话反映情况，有关部门到物业找不到负责任的经理。物业公司未经业主同意将大堂和公共部位出租给影视公司拍电影，业主也多次向市政府反映，依然找不到物业负责任的经理。小区会所是业主交纳物业费使用的场所，原告未经业主同意让其管辖的其他物业的业主使用会所。二是原告有义务对小区内公共设备维护维修，因为公寓是恒温恒湿，有中央空调控制，由于他们不尽责任，导致小区内几年来有数十家发生漏水，损失还要业主承担。冬天有些房屋供暖温度不达标，只有10-15度左右。2016年在全体业主多次交涉后原告安装了门禁系统，但是小区内开餐馆和桑拿的人员随意进出小区，原告没有尽到看管义务。因为原告物业管理不善导致小区房价下跌。原告不及时打扫卫生，楼道发臭，外面的人到小区会所上厕所也不管，楼道还有小孩乱跑。小区很多业主买房都是用于投资，将房屋出租给外国人，但是前台都没有人会说英文。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
被告系北京市朝阳区新源南路5号7层东塔R0807号房屋（以下简称807号房屋）的业主，该房屋系北京千禧房地产开发有限公司（以下简称千禧公司）所开发建设，被告于2009年10月24日从千禧公司购买，该房屋建筑面积为352.84平方米。2010年1月，北京锦融物业管理有限公司作为乙方，千禧公司作为甲方，双方签订《物业管理服务合同》一份，约定由搜厚物业公司对包括被告房屋在内的SOHO北京公馆项目的公寓及配套商业进行物业管理服务，物业服务内容包括对基础设施的管理，提供房屋建筑共用部位的维修、养护和管理服务，包括但不限于屋面、外墙面、承重结构、楼梯间、电梯间、走廊通道、门厅等项目，大堂地面、墙面以及各楼层电梯间、走廊通道墙面的养护、清洁，提供共用设施、设备的维修、养护、运行和管理服务，包括上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气线路、供暖锅炉房、高压水泵房、电梯、配电室及室内消防设施设备等，提供市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理服务，对配套服务设施及公共环境卫生服务、交通管理与车辆停放秩序管理、公共秩序、社区文化娱乐活动的管理服务及文件资料的管理服务等。物业管理服务期限自2010年2月28日至2015年2月27日，乙方按照建筑面积每平方米每月10元的标准向业主或物业使用人收取物业管理费，另中央空调费按建筑面积每平方每月6元（不含冬季供暖费）。该合同第二十八条第5款约定，全体业主应在约定的交付之日向乙方预交半年的物业服务费，此后乙方每半年向业主或物业使用人收取物业管理费，业主或物业使用人应在每半年第一个月的前5个工作日内履行缴纳义务，乙方应提前30日向业主发出书面缴费通知单，合同履行期内，乙方不得擅自提高物业管理费。合同第四十八条约定，业主逾期支付物业服务费、能源费等费用时，乙方有权采取合法的方式追缴，业主每逾期一天，应当按照应付未付金额的千分之三支付滞纳金，直至业主付清全部款项之日止。
2015年2月,北京锦融物业管理有限公司与千禧公司又签订关于SOHO北京公馆项目的《前期物业管理服务合同》一份，约定双方的物业管理服务期限自2015年2月28日至2020年2月27日，合同同时约定本合同履行期限内，本物业管理区域内依据实际情况以及政府的法律、法规合法召开业主大会并成立业主委员会后，业主委员会成为业主大会的执行机构；业主大会有权决定是否继续聘请乙方为该物业管理区域内为业主提供物业管理服务的企业，本合同至业主大会合法授权的业主委员会与新的物业服务企业签订正式的物业服务合同之日或业主委员会向乙方发出解约通知之日终止。该合同关于物业管理服务内容、收费标准、时间、违约责任等的约定均与前一份物业管理服务合同的约定一致。
另查，根据千禧公司制定的《SOHO北京公馆临时管理规约》第五章的规定，SOHO北京公馆物业费公寓为10元/月/建筑平方米，公寓中央空调费为6元/月/建筑平方米，同时规定房屋交付产权人使用之日，产权人需缴纳6个月的首期物业费，从交付产权人之日起，产权人或使用人按半年交纳物业费，并需于每半年的第一个月的第5个工作日之前付清该半年的物业费。该临时管理规约第六章规定，产权人、使用人未按照规约、物业管理合同交纳物业费用的，物业公司可按每日加收应交纳费用3‰的滞纳金或按约定加收滞纳金。被告曾签署承诺书，承诺同意遵守SOHO北京公馆业主临时公约的一切条款，如有违约，愿意承担相应的违约责任。
2016年9月20日，北京锦融物业管理有限公司名称变更为搜厚物业公司，2016年10月18日，北京锦融物业管理有限公司新源里分公司的名称变更为北京搜厚物业管理有限公司新源里分公司。诉讼中，搜厚物业公司称搜厚物业新源里公司系为被告所在SOHO北京公馆项目单独设立的物业服务公司。经询，被告称其所在SOHO北京公馆小区尚未召开业主大会并成立业主委员会。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.被告称其购买807号房屋时购房合同约定的物业服务单位为第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司，并提交编号为XF192724的《商品房现房买卖合同》复印件、对此佐证。经查，该合同第二十一条约定出卖人选聘的物业服务企业为第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司，二原告认为该合同为复印件，对真实性不予确认，但称签订商品房买卖合同时开发商指定的是第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司，但之后该公司撤场，原告在2010年2月从开发商处直接接手涉案小区的物业管理服务。二原告提交搜厚物业公司在北京市物业管理动态监管系统查询的合同备案信息、被告办理入住手续时签署的入住手续书、业主入伙交接单、消防水泵房巡检记录表、污水井设备巡查记录表、强电系统设备维保记录表、配电室运行记录表等对其实际提供涉案物业服务的情况进行证明。被告对备案信息、入住手续书、业主入伙交接单的真实性均认可，对几分巡检记录的证明目的不认可。
2.被告称因为其买了3套房屋，在收房时因为面积比合同约定少了3平方米，故在其入住涉案房屋时开发商给其优惠并赠送了其两年的物业费，所以物业费应当从2012年计算。被告提交“SOHO北京公馆公寓价格计算（一次性），R0807、L0603、L1503多套潘总特批老价格额外优惠3%，赠送2年物业积分，黄单子”的复印件一份，欲证明开发商在入住时赠送其2年物业费的事实；被告称该单子的原件已经交给第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司。二原告认为该文件没有原件，真实性不认可，称其与被告未达成任何书面或口头的关于减免物业费的协议。
3.被告提交照片若干及“北京公馆业主群”的微信聊天记录打印件，欲证明其在答辩意见中反映的原告在物业服务方面存在的各种问题。原告对此不认可。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，被告作为807号房屋的业主，通过签署“业主承诺书”，承诺同意遵守开发商制定的业主临时公约，通过开发商与搜厚物业公司签订的两份《前期物业管理服务合同》与原告之间形成物业服务合同关系。根据《前期物业管理服务合同》、《SOHO北京公馆临时管理规约》的约定及原告的举证，本院可以认定搜厚物业新源里公司为被告提供了807号房屋的有关物业服务，被告作为业主和物业使用人应履行向该公司交纳物业费的义务。原告对于被告2011年2月23日至2016年6月30日期间所欠物业费按照362316.27元主张，并未超出被告该期间所欠物业费数额，本院予以支持。关于滞纳金，本院认为被告未按照有关合同约定交纳物业费已构成违约，原告有权向其主张相应的违约责任，但本案中《前期物业管理服务合同》、《SOHO北京公馆临时管理规约》中关于滞纳金的约定标准明显超出国家有关规定，也超出了被告在订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故本院根据被告违约可能给原告造成的损失及双方合同履行的实际情况和被告的过程程度，酌情判定该项损失。被告虽称开发商在其入住时同意免除其两年的物业费，但其举证对此不足以证明，故本院对其该抗辩意见不予采信。应当指出的是，物业公司与业主在物业服务合同关系中是相互依存的关系，本院希望原告通过不断提升其物业服务水平和质量，完善物业管理服务的细节，以充分获取所服务小区业主的理解和配合；同时亦希望被告能及时交纳物业费，以保证小区物业的正常运转。本院相信，通过双方努力，所在社区定会更加和谐和美丽。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告张秀珍于本判决生效之日起七日内给付原告北京搜厚物业管理有限公司、北京搜厚物业管理有限公司新源里分公司二〇一一年二月二十三日至二〇一六年六月三十日期间的物业费三十六万二千三百一十六元二角七分；
二、被告张秀珍于本判决生效之日起七日内支付原告北京搜厚物业管理有限公司、北京搜厚物业管理有限公司新源里分公司违约金四万元；
三、驳回原告北京搜厚物业管理有限公司、北京搜厚物业管理有限公司新源里分公司的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万六千九百五十八元，由原告原告北京搜厚物业管理有限公司、北京搜厚物业管理有限公司新源里分公司负担八千四百七十九元（已交纳），由被告张秀珍负担八千四百七十九元（原告北京搜厚物业管理有限公司新源里分公司已预交，于本判决生效之日起七日内给付原告原告北京搜厚物业管理有限公司、北京搜厚物业管理有限公司新源里分公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判长 张帅宾
审判员 陈 蕾
审判员 马海涛
二〇一七年十月三十日
书记员 唐 琪