广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠城法民一初字第1646号
原告：惠州广信物业管理有限公司，地址：惠州市。
法定代表人：曾为明。
委托代理人：汤芙新。
委托代理人：梁利。
第一被告：王国兴，男，汉族，居民身份号码：×××2518，住址：福建省福清市。
第二被告：魏运水，男，汉族，居民身份号码：×××2196，住址：福建省福清市。
原告惠州广信物业管理有限公司诉被告王国兴、魏运水房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告惠州广信物业管理有限公司诉称，2013年4月21日原告与被告一签订了《商业物业租赁合同》，约定将位于世贸中心第X层XX号建筑面积405.8平方米出租给被告，期限72个月，每月租金每平方米55元人民币。每月5日之前支付租金，如逾期支付租金，则从逾期之日起按未付租金的1%计付违约金。同日原告又与被告一签订了《物业管理服务协议》，约定原告对被告一租赁的世贸中心第六层A2号建筑面积405.8平方米的物业管理，期限自进场时间开始至退场结清账款止。物业管理费（含公共水电分摊费）每月每平方米25元；水、电费按被告一实际用水用电操表计算，每月经原告账务计算汇总后发出缴费通知单给被告一，被告一接到通知单后的三日内将物业管理费、水电费激交给原告，如逾期缴交，则从逾期之日起按未付金额的1%计付违约金。上述两合同签订后，原告将租赁房交付给被告经营，工商取名为“苯山大叔”。2014年2月前租金、管理费、水电费支付正常，从3月开始突然停止支付租金至现在，经双方多次协商无果。被告的行为已严重损害了原告的合法权益。据此，为维护原告合法权利，特诉至人民法院，请求依法判令：1、原被告双方解除《商业物业租赁合同》、《物业管理服务协议》；2、被告支付2014年3月至6月租金89276元；3、被告从2014年7月开始按每月22319元支付至被告搬迁之日止的租金，并按拖欠%承担违约金至支付租金之日止；4、被告支付租金违约金60930.87元（其中3月22319元从2014年3月6日开始，按1%，暂计至2014年6月25日，实际应计算至支付租金之日止；其中4月22319元从2014年4月6日开始，按1%暂计至2014年6月25日止，实际应计算至支付租金之日止；其中5月22319元从2014年5月6日开始，按1%暂计至2014年6月25日止，实际应计算至支付租金之日止；其中6月22319元从2014年6月6日开始，按1%暂计至2014年6月25日止；实际应计算至支付租金之日止）；5、被告支付2014年3月至6月管理费、水电费共59648.01元；6、被告支付管理费、水电费违约金29357.85元（其中3月13730.25元从2014年3月16日开始，按1%暂计至2014年6月25日，实际应计算至支付之日止；其中4月15412.02元从2014年4月16日开始，按1%暂计至2014年6月25日止，实际应计算至支付之日止；其中5月14819.68元从2014年5月16日开始，按1%暂计至2014年6月25日止，实际应计算至支付之日止；其中6月15686.06元从2014年6月16日开始，按1%暂计至2014年6月25日止，实际应计算至支付之日止）；7、被告二对被告一应当支付的租金、管理费、水电费及违约金承担连带清偿责任；8、本案诉讼费由被告承担。
第一被告王国兴、第二被告魏运水未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。
查明的案件事实
经审理查明，2013年4月21日，原告惠州广信物业管理有限公司受案外人惠州广信物业发展有限公司的委托作为出租方，第一被告王国兴作为承租方，第二被告魏运水作为第一被告的担保人，三方签订《商业物业租赁合同》，约定：第一被告承租位于惠州世贸中心X层XX号，建筑面积405.8平方米的房屋，用于经营笨山大叔水晶烤肉，租赁期限72个月，从2013年4月22日至2019年4月21日止，2013年4月22日至2013年6月6日为免租期，自2013年6月7日起计租金；房屋租金（不含租赁税、含25%设备及装修折旧费，15%商业管理费）从2013年6月7日至2016年6月6日间的租金为每建筑平方米每月55元，每月租金共计22319元；第一被告应支付押金48696元作为本合同的履约保证金，租赁期届满前第一被告无违约行为的该押金无息抵付房租至止；租金于当月的5日前支付；如第一被告逾期支付租金，则从逾期之日起每日按未付租金的1%计付违约金，逾期超过30天，原告有权选择单方解除合同；双方签订租赁合同的同时，一并签订物业管理协议；租赁期间，如乙方撤场或因违约被原告单方解除合同，第一被告除交清租金、水电等费用外另需赔偿两个月的租金给原告作为重新招商的损失补偿，第一被告已交的履约押金归原告所有；第二被告自愿为履行本协议承担不可撤销的连带责任。同日，三方签订《物业管理服务协议》，约定由原告对第一被告承租的商场提供物业管理服务，物业管理费按租赁建筑面积每月每平方米25元，电费依实际使用的峰、谷用电金额和加变损费加线损费之和，水费按实际用量加公摊及水损耗费之和，第一被告进场时应付水电费押金10000元，第二被告为履行本协议承担不可撤销的连带责任。合同签订后，第一被告向原告支付押金共计58696元。合同签订后的次日，原告将房屋交付给第一被告使用，第一被告用于经营餐饮业。承租期间，第一被告按约定支付租金、水电费、物业管理费至2014年2月，自2014年3月开始未再支付。原告称第一被告已于2014年7月停止经营，未返还房屋及房屋钥匙，原告用备用钥匙进入房屋发现被告留有厨房用具在租赁房屋内。
根据原告提交的物业管理费收费通知单，第一被告经营的烤肉店2014年2月-6月间用电量为12933度，用水量为232立方，原告称其向供电部门按0.985元的单价缴交电费，水费单价4.24元。
裁决理由和结果
本院认为，原告惠州广信物业管理有限公司与第一被告王国兴、第二被告魏运水签订的《商业物业租赁合同》及《物业管理服务协议》系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，应受法律保护。
第一被告使用原告提供的租赁房屋并接受原告提供的物业管理服务，应当按约定支付租金、物业管理费及水电费。第一被告自2014年3月起拖欠租金及物业管理费、水电费，已构成违约，应承担相应的违约责任。截至2015年9月，第一被告拖欠的租金共计19个月的租金424061元（22319元／月×19个月），拖欠的物业管理费为40580元，因双方对于水、电费的单价约定不明确，原告诉请的水电费应按其向供水供电部门缴交的单价计算，即水费为983.68元（4.24元／立方×232立方）、电费12739元（0.985元／度×12933度）。上述费用共计437783.68元，第一被告支付的押金58696应当抵扣拖欠的费用，即第一被告还应支付租金及物业管理费、水电费共计379087.68元。双方约定的违约金过高，本院予以适当调整，以拖欠的费用总额的30%计算为宜，即第一被告应支付的违约金为113726.3元。第一被告拖欠上述费用已逾30天，根据双方的约定，原告有权解除合同，原告诉请解除上述两份合同，有事实及法律依据，可以支持。合同解除后，第一被告应在合理期间内搬离租赁的房屋，该合理期间以二个月为宜，在第一被告实际搬离前，应按双方约定的租金支付房屋占用费。上述合同均约定担保方为履行上述合同承担不可撤销的连带责任，第二被告在该两份合同担保人签章处签名及捺印，应对第一被告的上述债务承担连带清偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，缺席判决如下：
一、解除原告惠州广信物业管理有限公司与第一被告王国兴、第二被告魏运水于2013年4月21日签订的《商业物业租赁合同》及《物业管理服务协议》。
二、第一被告王国兴应于本判决生效之日起二个月内搬离惠州世贸中心六层A2号房，将惠州世贸中心X层XX号返还给原告惠州广信物业管理有限公司。
三、第一被告王国兴应在本判决生效之日起七日内向原告惠州广信物业管理有限公司支付拖欠的租金及物业管理费、水电费379087.68元及违约金113726.3元，并自2015年10月7日起按22319元／月的标准支付房屋占用费至本判决生效之日后二个月（若第一被告王国兴在本判决生效之日起二个月内搬离上述房屋，则支付至实际搬离之日止）；第二被告魏运水承担连带清偿责任。
四、驳回原告惠州广信物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4888元（原告已预交），由第一被告王国兴、第二被告魏运水负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 黄 艳
代理审判员 肖石平
代理审判员 杨燕红
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 梁红玉