北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第12278号
上诉人（原审被告、反诉原告）侯海亮，男，1983年3月14日出生。
委托代理人孙金玲（侯海亮之母），1954年1月13日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）闫阔锋，女，1983年6月1日出生。
委托代理人王旭（闫阔锋之夫），1980年8月10日出生。
上诉人侯海亮因与被上诉人闫阔峰房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第06506号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
2014年4月，闫阔峰起诉至原审法院称：2013年4月15日，闫阔峰同侯海亮签订房屋租赁合同，侯海亮将其位于香堤漫步庄园的××室租给闫阔峰使用。每月租金3500元，一个季度一缴费，并押一个月租金，合同期为一年。闫阔峰一直按期如数交付租金，在合同到期前，闫阔峰通知侯海亮到期后将不再续租。2014年4月13日，闫阔峰将房子腾出并收拾干净。通知侯海亮验收房屋时，是侯海亮母亲出面，闫阔峰想与侯海亮直接交接，但侯海亮却说事情由其母亲做主。闫阔峰在该房居住时，没有对房屋进行任何改造，也没对屋内的任何东西造成损坏，只是正常居住，搬走时也已经打扫干净。但侯海亮母亲却百般刁难，其用意就是不愿退还押金。故起诉，诉讼请求为：1.侯海亮退还闫阔峰押金3500元；2.诉讼费由侯海亮负担。
侯海亮辩称：不同意闫阔峰的诉讼请求。因为闫阔峰给侯海亮造成了损失，房子的门、纱窗、壁挂炉、厨房的大理石、厨房和卧室的踢脚线都是坏的，大床的床垫上有尿渍，而这些在侯海亮把房子租给闫阔峰的时候都是好的。水电费有欠付，有线电视费、点歌费一共是211元，闫阔峰只交了144元，还差77元，故提起反诉。
反诉原告侯海亮反诉称：2013年4月15日，侯海亮将位于顺义区香堤漫步庄园的××室租给闫阔峰使用，租期一年，2014年4月14日租赁合同到期。当侯海亮方、龙湖租赁公司工作人员和闫阔峰夫妻来到房间时，发现屋内物品多处损坏，墙面大面积污渍，家具极脏，我方提出恢复出租前房屋原状，闫阔峰满口脏话，说租金给了，这些都是正常现象等等。在中介人员的调解下，闫阔峰丈夫承诺由他们负责房屋的修理恢复。15日上午，侯海亮方与中介人员到屋中查看装修状况，却没见到任何人，和闫阔峰电话联系多次，根本不接电话。之后侯海亮方报警，由牛山派出所给闫阔峰打电话，警察告诉侯海亮方，闫阔峰会把钥匙送到龙湖物业。侯海亮方等到下午快两点仍然没有见到闫阔峰，侯海亮方又给派出所打电话，闫阔峰下午四点左右才把钥匙、各种卡拿到物业。物业工作人员和我们一起查看水、电、燃气表后，闫阔峰应归还水、电、燃气、有线电视收视费共计1012.60元。但至今一分都没归还，还有一把钥匙在闫阔峰手中。按照租赁合同房产管理第四条约定，其应负赔偿责任，故提起反诉，反诉请求为：1.被反诉人赔偿反诉人入户门维修费450元，壁挂炉维修费380元，纱窗框维修费360元，大床床垫更换费2880元，茶几、沙发清理费300元，厨房大理石更换费2000元，油烟机、橱柜清理费200元，屋内墙面装修费4500元，水、电、燃气费791.60元，有线电视收视费、点歌费77元，违约金233元，延期租金5250元；2.本案诉讼费由被反诉人承担。
反诉被告闫阔锋答辩称：租赁期内的水、电、燃气费用791.60元和有线电视收视费、点歌费77元我方同意给付，其他的反诉请求均不同意，因为闫阔峰都是在正常使用房屋，没有损坏屋内设备设施。退房是在2014年4月14日，不存在延期交房。没有影响侯海亮出租房屋，不同意赔偿延续租金。
原审法院经审理查明：2013年4月15日，闫阔锋与侯海亮通过居间方北京龙湖物业服务有限公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定如下，第一条第一款：闫阔锋租赁侯海亮位于顺义区香堤漫步庄园的××号房屋。第一条第四款：租期自2013年4月15日至2014年4月14日。第二条第一款：租金标准为每季度10500元。第二条第三款：闫阔锋支付押金3500元，以此作为履行本租约各项条款约定的保证，不得以押金抵付房租，如闫阔锋履行本租约的各项条款，在租约届满、闫阔锋交还所租房屋并结清各项费用后，侯海亮应当即将押金退还闫阔锋，不计利息。第四条第四款：因闫阔锋（包括闫阔锋来访者）保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，闫阔锋负责维修或承担赔偿的责任。第七条第四款：闫阔锋同意保持租用的住房、家具、用品、装修及设备整齐有序，完好无损。在租期终止或中途退租时，闫阔锋应将物品完好地交还侯海亮，任何损坏、丢失，闫阔锋应负责赔偿。对于出租房屋及所属公用部位因自然及不可抗力造成的损坏及其修缮费用，闫阔锋无需承担任何责任。同时，双方签署的物业验收单中写明整体橱柜、抽油烟机、煤气灶等固定设施和沙发、茶几等电器家具较新。
签订上述合同当日，闫阔锋给付侯海亮租金10500元和押金3500元。租赁期间的全部租金闫阔锋已给付侯海亮。
现闫阔锋已将房屋腾退交付侯海亮，但双方未办理书面交接手续。
为支持其辩解和反诉请求，侯海亮提交照片等证据材料，同时申请居间方工作人员汪为出庭作证，双方确认2014年4月14日汪为与双方共同到涉诉房屋准备办理退房交接事宜。
原审法院经审理认为：双方签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，属合法有效的合同，双方应依约履行，现合同期已届满，闫阔锋已将房屋交付侯海亮，故闫阔锋要求侯海亮退还押金3500元，法院予以支持。
关于侯海亮的反诉请求，闫阔锋当庭表示同意给付水、电、燃气费791.60元和有线电视收视费、点歌费77元，法院不持异议。另，结合双方陈述和本案证据，可以确定退房时室内卫生非属正常家居使用状况，且厨房大理石台面有损坏，而租赁合同中承租人确应尽妥善管理、使用租赁物之义务，故闫阔锋应支付侯海亮茶几、沙发、油烟机、橱柜清理费和厨房大理石更换费，对上述费用法院结合保洁市场和装修市场一般收费标准，并结合本案实际，予以酌定。对于入户门、壁挂炉、纱窗框、大床床垫、屋内墙面在双方签订的合同及物业验收单上未有明确约定，故对侯海亮的相应反诉请求，法院难以支持。对于侯海亮辩称延期交房一节，按照合同约定合同履行期至2014年4月14日，而当日双方和居间方曾一起到涉诉房屋试图办理退房交接，但因在押金和赔偿损失问题上双方存有争议而未能交接完毕，故不应认定闫阔锋延期交房，因此侯海亮主张延期交房违约金的请求，法院不予支持。同时，侯海亮以闫阔锋导致其不能照常出租房屋而主张延续租金的请求，因无充分证据证明，故法院不予支持。
另，法院希望在经济往来中，各方能够秉承诚信原则，善意行使权利，妥善履行义务，宽容他人，遇有矛盾分歧时，换位思考，互谅互让，最大限度地降低各方交易成本。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、侯海亮给付闫阔锋押金三千五百元，于本判决生效之日起七日内履行；二、闫阔锋给付侯海亮水、电、燃气费和有线电视收视费、点歌费共计八百六十八元六角，于本判决生效之日起七日内履行；三、闫阔锋给付侯海亮茶几、沙发、油烟机、橱柜清理费和厨房大理石更换费共计一千三百元，于本判决生效之日起七日内履行；四、驳回闫阔锋的其他诉讼请求；五、驳回侯海亮的其他反诉请求。
判决后，侯海亮不服，上诉至本院称：1.被上诉人在归还上诉人房屋时，相应设备设施都出现了损坏损毁，系上诉人在租用期间人为损毁的，要求被上诉人赔偿。2.被上诉人未按照约定返还房屋，应给付我方违约金。3.上诉人因需要对房屋内的损害设备设施予以先行修缮，故有空置期，此空置期间的费用应由被上诉人承担。4.原审判决赔偿的修理费用过低。故请求依法撤销原审判决第一项及第五项，支持我方全部反诉请求。
本院经审理所查明的事实与原审法院认定的事实一致。
上述事实，有庭审笔录、询问笔录、《北京市房屋租赁合同》等证据在案佐证。
本院认为：上诉人上诉称被上诉人应予赔偿入户门、壁挂炉、纱窗框、大床床垫、屋内墙面等一节，首先双方在租赁合同及物业验收单中对此并未有明确约定，亦未有出租时上述物品当时现状、新旧程度的描述及约定，故不能认定上述物品是否被人为损毁及损毁程度。现上诉人要求被上诉人赔偿入户门、壁挂炉、纱窗框、大床床垫、屋内墙面的维修及更换费用，依据不足，本院不予支持。就上诉人称茶几、沙发、油烟机、橱柜清理费和厨房大理石更换费用过低的诉请，原审法院依据保洁市场和装修市场一般收费标准，并根据此案实际，酌定作出的数额，于法有据，并无不妥。上诉人主张逾期返还房屋的违约金，因上诉人与被上诉人双方均认可2014年4月14日，即合同履行期届满之日，双方曾试图办理退房交接，但因双方存有争议故未能交接完毕，故不应认定被上诉人属于延期交房，上诉人此违约金的诉请，本院不予支持；同上理由，上诉人主张的空置房屋租金费亦依据不足，本院亦不予支持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律亦无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本诉案件受理费25元，由侯海亮负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费118元，由侯海亮自行承担103元（已交纳），由闫阔锋负担15元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费50元，由侯海亮负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫 淼
代理审判员 刘建刚
代理审判员 郑吉喆
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 吴可加