山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民四终字第716号
上诉人（原审被告）：于允革，个体工商户。
上诉人（原审被告）：张桂玲，个体工商户。
二上诉人共同委托代理人：姜忠良，山东前卫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：烟台市牟平区人民政府文化街道办事处桥子村民委员会，住所地烟台市牟平区文化街道办事处桥子村。
法定代表人：杨祚亮，村委会主任。
委托代理人：曲才全。
上诉人于允革、张桂玲因租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市牟平区人民法院（2014）烟牟民一初字第56号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告烟台市牟平区桥子村民委员会诉称，2005年4月1日起，原、被告签订租赁合同，被告租用原告桥子村鸡场西中一排房，每年租金3万元。合同期满，被告继续占用该房屋。2012年10月，原告通知被告返还房屋，要求被告搬离，但被告拒不搬离，至今仍占用，且未支付占有使用费。请求判令被告立即从租赁原告所有桥子村鸡场西中一排房腾迁并返还房屋、支付2012年10月至今4万元占有使用费，本案诉讼费用由被告承担。
原审被告于允革、张桂玲辩称，2005年4月15日原、被告签订的关于被告租赁原告所有的鸡场西中一排房的租赁合同，租期为一年，每年租金3万元。该租赁合同系双方的真实意思表示，是合法有效的。在租赁合同中明确约定年租金分两次付清，即签订合同时付50%，满6个月再付50%，在合同右下方甲方附加“先用后合同”。合同签订后被告依约履行合同，按时交纳租赁费。合同期满后，双方按照先用后按合同交费的原则，被告一直租用原告的房屋并交纳租金。2012年10月，被告到原告处交纳下一半年度租金时，原告拒收，但原告却照常收取水电费。原告自2012年10月至今不收取租金的行为是对自己债权的放弃，并明确告知被告“租金不收了”，是对原告债务的免除。因此原告起诉要求被告支付租赁费没有事实和法律依据。被告不腾房并非无理行为，2010年被告租赁房屋时，牟平区天陆新评估事务所工作人员对租赁房屋场内进行了资产评估，原告也通知被告在2012年10月前将本人的个体工商户营业执照复印件、税务登记证复印件及2010年8月、9月、10月的纳税税票复印件交到原告处用于原告办理拆迁补偿款的申报材料。2013年涉及拆迁补偿的原告村民都已收到评估报告，而原告却将被告的评估报告扣下不发，将被告的拆迁补偿款予以截留，因此被告不同意腾房。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原审法院审理查明，被告于允革与张桂玲系夫妻关系。2005年4月15日，原告烟台市牟平区桥子村民委员会与被告于允革签订了《租赁合同》，约定被告于允革租用原告鸡场西中一排房，年租金3万元，租期一年，自2005年4月1日起至2006年3月30日止；年租金分两次付清，即签订合同时付50%满6个月再付50%。合同签订后，被告于允革与张桂玲在涉案房屋中开始进行生产经营并交纳了房租。合同到期后，原告与二被告未继续签订书面租赁合同，但二被告仍继续租用涉案房屋，租金交至2012年9月30日。2013年11月10日，原告发出通知要求各租赁业主限期搬离。2013年12月9日，原告向被告于允革发出通知，内容为“于允革：你与本村租赁合同已终止，但你仍强占村委房屋，多次催告拒不搬离，现最后限你于2013年12月16日前自动搬出属于你自己的物品。逾期不搬，村委将采取强制措施，所有损失均由你本人承担。同时，村委将依法留置财产，采取法律手段追缴你强占房屋期间的租金和迟延交房所造成的一切经济损失。”。二被告接到通知后，未搬离涉案房屋。原告诉至法院，要求二被告腾出租赁房屋并支付2012年10月至判决之日的占有使用费。另查，涉案房屋未有房产证，亦未办理建设工程规划许可证。
原审法院认为，2005年4月15日原告与被告于允革签订了为期一年的《租赁合同》，约定被告租赁原告所有的鸡场西中一排房，年租金3万元。合同签订后，被告夫妇共同在涉案房屋中进行生产经营。涉案房屋系原告所建，为被告租用，但该房屋未办理建设工程规划许可证，故原、被告签订的《租赁合同》无效。《租赁合同》到期后，虽然被告仍继续占用涉案房屋并交纳了部分租金，但双方的租赁合同关系仍为无效。现原告要求二被告腾房并参照《租赁合同》的租金约定支付占有使用费，予以支持。参照《租赁合同》约定租金为每年3万元，2012年10月1日至2014年3月1日二被告应向原告支付占有使用费42500元。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、被告于允革、张桂玲于本判决生效后三十日内从其占用的鸡场西中一排房中搬出并将该房屋返还给原告烟台市牟平区人民政府文化街道办事处桥子村民委员会。二、被告于允革、张桂玲向原告烟台市牟平区人民政府文化街道办事处桥子村民委员会支付2012年10月1日至2014年3月1日的占有使用费42500元，于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，由被告于允革、张桂玲交纳。
宣判后，上诉人于允革、张桂玲不服，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律不当。1、上诉人与被上诉人签订的租赁合同是合法有效的，涉案房屋未办理建设工程规划许可证，是建筑行为违法，属于行政法规范的范畴，应受到行政法的制裁，出租行为是独立的民事行为，其效力不受建筑行为的影响，租赁物是非法建筑不影响租赁合同的效力。假定按照一审法院认定为无效合同，被上诉人不能依据合同约定要求上诉人支付占有使用费，被上诉人明知房屋是非法建筑，仍然与上诉人签订租赁合同，依此取得的利益必然是非法的，不仅被上诉人提出的诉讼请求不能得到支持，上诉人已支付给被上诉人的租金也应当认定为非法所得予以收缴。2、上诉人与被上诉人签订的租赁合同届满后，双方仍按约定“先用后合同”的原则，一直租用被上诉人的房屋并按照原合同约定交纳租金。直到2012年10月上诉人到被上诉人处交纳下一半年租金时，被上诉人明确告知租金不收了，但水电费仍然照常收取，上诉人认为被上诉人不收取租金的行为是对上诉人债务的免除。一审法院对此没有查明事实，判定自2012年10月1日至2014年3月1日上诉人支付占有使用费42500元是错误的。即使上诉人交纳占有使用费，也应从被上诉人2013年11月10日明确告知上诉人限期搬离通知，明确表示不再免费使用房屋后，开始计算因上诉人未搬离应实际交纳的占有使用费。3、上诉人不配合搬离租赁房屋事出有因，2010年因上诉人所租赁的房屋属于政府拆迁范围，资产进行了评估，2013年涉及拆迁补偿的被上诉人村民都已收到评估报告。被上诉人扣留上诉人的评估报告，截留上诉人的拆迁补偿款，因此上诉人不同意腾房。请求二审法院查清事实，依法改判。
被上诉人烟台市牟平区人民政府文化街道办事处桥子村民委员会二审庭审答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律准确，要求维持原判。
本院查明的事实与原审法院查明事实一致。二审庭审中，双方当事人对于2005年4月15日租赁合同已于2006年4月14日到期；从2006年4月14日之后双方存在不定期租赁关系；上诉人先交租金后承租；上诉人租金交至2012年9月30日；之后上诉人向被上诉人交租金，被上诉人拒收；现包括上诉人在内等多户均在规划拆迁范围内，诉争房屋等仍保持原状，没有实际拆除等事实均无异议。上诉人称被上诉人不收租金是免除其交纳义务的行为；被上诉人称不收租金是因此片规划拆迁，不能继续对外出租。上诉人称其在租赁房屋内增加了多处建筑和设施，且均经过评估；被上诉人称对此并不清楚，无论是否增加设施或评估均与解除租赁关系无关。
本院认为，上诉人与被上诉人于2005年签订的租赁合同租期为一年，2006年租赁合同到期后，双方未签订新的租赁合同，采取先交租金后承租的方式履行，双方之间形成了不定期的租赁关系。上诉人在交纳2012年9月30日之后的租金时，被上诉人因租赁费已被规划拆迁为由拒收，并告知将与上诉人解除租赁关系，且于2013年12月9日向上诉人发出解除租赁关系，限期上诉人搬离的通知。被上诉人因合法事由解除尚未成立履行的租赁关系，并无不当，上诉人仅以2012年10月后被上诉人继续收取水电费，即主张被上诉人承诺继续履行租赁关系，且免除其应交租金责任，理由不当，本院不予支持。上诉人虽主张2013年12月9日后被上诉人断水断电致其无法经营，但上诉人没有将租赁物交付给被上诉人事实清楚，上诉人以此要求减少占用使用费，理由不充分，本院不予支持。上诉人在租赁房屋内增加的建筑及设施是否经过评估，应否得到补偿款，并非双方不定期租赁关系不应解除的法定事由，亦与本案非同一法律关系，本案不予一并审理，上诉人可另行主张。综上，上诉人上诉理由于法无据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2050元，由上诉人于允革、张桂玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 曹红岩
审判员 付景波
审判员 刘 腾
二〇一四年六月三日
书记员 初小禄