北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终1496号
上诉人（原审原告、反诉被告）李传文，男，1986年10月13日出生。
委托代理人王德春，北京奥肯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）马春平，女，1954年3月17日出生。
上诉人李传文因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第02550号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年12月，李传文起诉至原审法院称：2012年5月10日，李传文与马春平签订《房屋租赁合同》，约定：李传文承租马春平位于北京市西城区×××路6号院6号楼格调604室的商业房屋用于办公；租期为3年，自2012年4月1日至2015年3月31日，月租金14000元，押金14000元。合同签订后，李传文依约向马春平支付了租金及押金，马春平向李传文交付了房屋，李传文经马春平同意将房屋进行了装修。
2014年2月，马春平单方提出上涨房屋租金的要求，将房租涨至每月20000元，遭到李传文的拒绝。经协商，双方达成一致，合同继续履行。2014年6月26日上午，李传文通过银行转账方式向马春平支付房租44100元。马春平收到租金当晚纠集他人将房屋大门锁住，并轰走正在办公的所有员工，致使李传文无法使用该房屋，部分物品被锁在房屋内无法取出。马春平的行为构成违约，给李传文造成了经营损失，使李传文的声誉造成极大负面影响。为此，李传文诉至法院，要求判令马春平：1、返还房屋押金14000元；2、返还玻璃墙和玻璃门四扇，计算机主机一台，书籍一箱（商标公告），红色陶瓷茶叶罐两个，紫砂笔洗、灰白色紫砂笔筒、灰白色茶叶罐、铁皮茶叶桶各一个，狼毫毛笔四支，信封一盒，形象墙亚克力标语一块，钢锁一把，亚克力标牌两块，锡纸玻璃板两块。3、支付违约金28000元。4、退还装修款45000元。5、案件受理费由马春平承担。
马春平辩称，我不同意李传文的诉讼请求。李传文违约在先，合同约定李传文应提前支付下季度房屋租金，李传文除第一期租金按时交付外，其他租金均未按时交付。在租赁期间，李传文拖欠公共分摊水电费2452.02元。2014年7月，李传文提前退房，并将房屋内的物品搬走，致使马春平的房屋闲置2个半月。上述行为表明李传文违约在先，其主张不应得到支持。
马春平提出反诉，要求李传文支付违约金154000元，支付房屋闲置经济损失46250元（2015年7月至9月），支付公共分摊水、电费2452.02元，反诉案件受理费由李传文负担。
李传文辩称，首先，马春平主张的违约金不应得到支持。李传文迟延交付房租有充分理由，2014年3月30日至2014年6月30日期间迟延交付房租因为双方协商房租上涨数额，在未确定房屋租金的具体数额前，无法交付，2014年6月26日当天，双方协商一致后，李传文按照约定的数额缴纳了房租。其他时间迟延交付房租均经过马春平的同意。马春平主张违约金有重复计算部分，且其主张大部分超过诉讼时效，民法通则规定延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，其产生的违约金也应为一年，2012年6月至2014年12月产生的违约金已经超过诉讼时效，符合条件的只有2014年3月一期，李传文与马春平协商房租数额才导致迟延交付，李传文不存在违约行为，无需支付违约金；李传文不应支付所谓因拖欠公共水电费而产生的违约金，也不应支付水电费。租赁房屋内的所有费用均已结清，所谓公共分摊水电费其本身是否存在，以及存在是否合理合法均有问题，即使存在，也属于物业费的范畴，应由马春平交纳；李传文在租赁期间，物业费从未上门收取，李传文根本不知道存在该费用，并非故意拖欠；合同约定，不按照约定支付租金达10日或欠缴各项费用达1000元的，应支付月租金100%的违约金，所以按照合同约定满足上述两条件之一的应当支付违约金，违约金只能计算一次，不能重复计算；合同中没有约定公共的水电费由李传文承担，应当尊重双方的交易习惯，由此产生的违约金也超过了诉讼时效；李传文不应承担提前退租的违约金。合同不能继续履行系马春平不愿意再继续履行，提前解除。2014年6月26日，马春平与李传文协商上涨房租事宜，李传文当天就按照上涨后的月房屋租金14700元，一次性支付马春平一季度房租44100元。马春平在收到房租当晚派人将李传文的员工轰走，并将房门锁上，提前解约，收回房屋。
其次，李传文不应赔偿马春平的损失。违约金和赔偿损失不能同时适用，马春平已经选择了违约金，不能再主张赔偿损失；导致合同不能履行的是马春平提前解约，李传文不存在违约；马春平没有任何损失。第三，根据合同法的规定，李传文有权要求马春平承担违约责任及返还装修款。综上，李传文不同意马春平的全部反诉请求。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，双方均认可《房屋租赁合同》于2014年7月15日解除，法院不持异议。
关于违约金问题，双方签订的《北京市房屋租赁合同》中约定了违约责任，李传文称马春平违约在先，涉案房屋大门被马春平之外甥上锁。马春平称由于李传文未按期支付房租且不同意上涨房屋租金，李传文违约在先。法院认为，李传文在履行合同中确有未按合同约定延期支付租金之情形；马春平在双方协商上涨租金未果的情况下，将涉案房屋大门上锁的行为亦构成违约，李传文要求马春平支付违约金及马春平反诉要求李传文支付违约金的主张，法院均不予支持。
李传文要求马春平支付装修款问题，李传文提供了金额为45000元的发票，未提供其他证据与该发票形成证据链，仅凭该发票不能证明李传文对涉案房屋进行了装修，李传文的该主张，证据不足，法院不予支持。
李传文要求马春平返还房屋押金问题，理由充分，且有合同依据，法院予以支持。
李传文要求马春平返还物品问题，提供了照片，该照片没拍摄日期，且双方没有进行涉案房屋的交接，仅凭该照片不能证实李传文的主张，法院不予支持。
马春平要求李传文支付房屋闲置经济损失的主张，双方签订的《北京市房屋租赁合同》的到期时间为2015年3月15日。现双方均认可合同的解除时间为2014年7月15日，根据合同法的相关规定，合同解除后，尚未履行的终止履行。马春平要求李传文支付2015年7月至9月的房屋闲置损失的主张，缺乏法律依据，法院不予支持。
马春平要求李传文支付公共分摊水、电费的主张，马春平提供了依莲轩格调物业服务中心出具的证明，该证据证明上述费用不包含在物业服务费中，且尚未缴纳。现李传文尚未缴纳上述费用，马春平亦未垫付，待马春平垫付后可另行向李传文主张权利。
据此，原审法院于2015年11月判决：一、马春平于判决生效之日起七日内返还李传文房屋押金一万四千元。二、驳回李传文的其他诉讼请求。三、驳回马春平的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，李传文不服，仍持原诉理由及请求提出上诉，，要求本院依法改判支持其全部诉讼请求。马春平同意原判。
本院经审理查明：2012年3月12日，马春平作为出租人即甲方，李传文作为承租人即乙方，北京居家置地房地产经纪有限公司（以下简称居家置地地产公司）作为居间方即丙方，三方签订《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市宣武区×××路6号院6号楼5层604号，建筑面积191.48平方米；租赁用途为办公；房屋租赁期自2012年4月1日至2015年3月31日，共计3年；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。乙方继续承租的，应提前30天向甲方提出续租要求；租金标准为每月14000元，租金总计512400元，支付方式为押一付三，押金为14000元；租赁期内供暖费、物业管理费由甲方承担，水电费、卫生费、上网费、车位费等由乙方承担；甲方延期交付房屋，交付房屋不符合合同约定或影响乙方安全、健康，不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同，甲方按月租金100%向乙方支付违约金；乙方不按照约定支付租金达10日或欠缴各项费用达1000元的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方按月租金100%向甲方支付违约金；其他约定事项为2014年4月1日至2015年3月31日期间的房租金每月增加5%，即14700元；2014年4月1日至2015年3月31日期间在此房租每平米上涨壹元左右，再协商房租。合同签订后，马春平将涉案房屋交付李传文，李传文支付马春平房屋租金至2014年6月30日，其中2014年4月1日至6月30日支付马春平房屋租金为44100元。
另查一、根据派出所询问笔录，2014年6月26日，马春平之外甥段洋洋因房屋租金涨价问题与李传文产生意见分歧并将涉案房屋大门上锁后离开，李传文报警。次日，段洋洋将大门锁所打开。李传文称：7月10日，其发现涉案房屋大门再次被锁，报警后，其将大门锁砸开并将房屋内部分物品搬出，还有部分物品留在承租的房屋内，并提供照片。马春平称其不知道7月10日锁门之事，7月15日发现李传文已经搬走，屋内没有任何物品，屋门关闭。马春平对照片的真实性不予认可，认为没有拍照时间，李传文在其不知情的情况下搬出承租房屋，物品丢失是李传文的行为造成的。
另查二、2014年9月24日，马春平将涉案房屋另出租给他人。双方均认可合同解除时间是2014年7月15日。
另查三、2015年1月28日，涉案房屋所在依莲轩格调物业服务中心出具证明，证明涉案房屋的公共区域照明、公共设施设备用电及各层公共洗手间用水，均按商品房建筑面积分摊承担。该部分费用不包含在物业服务费中。涉案房屋2012年4月1日至2014年6月30日期间的公共分摊水、电费共计2452.02元（分摊电费1530.54元、分摊水费921.48元）。李传文对该证据不予认可，认为与其无关。
另查四、李传文提供收款单位为北京顺兴金辉门窗销售有限公司出具的发票，金额为45000元，证明其为装修涉案房屋支付的装修费。马春平对该发票的真实性认可，但认为与本案无关，没有装修明细及合同，无法证明李传文对涉案房屋装修的事实。
上述事实，有双方当事人的陈述，《房屋租赁合同》，收据，录像光盘，发票，证明等证据材料在案佐证。
本院认为：关于李传文上诉要求马春平支付违约金的问题。首先，根据查明的事实，李传文在履行合同中确存在多次未按合同约定延期支付租金之情形。而根据双方租赁合同的约定，该情况下马春平有权单方解除合同并收回房屋。故综合上述情形，李传文自身的行为已属于较为严重的违约行为，故在此情形下，其要求马春平支付违约金的请求缺乏充分法律依据，本院不予支持。
关于李传文主张的装修款问题，因结合上述内容，李传文自身的行为已属于较为严重的违约，故在此情形下，其要求马春平赔偿装修款的请求缺乏充分法律依据，本院不予支持。
另，关于李传文要求马春平返还物品问题，因其在原审法院及本院审理期间均未提交充分有效的证据予以证实，故本院对其该请求亦不予支持。
综上，原审法院根据查明的事实所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1975元，由李传文负担1657元（已交纳1075元，余款582元于本判决生效后7日内交纳），由马春平负担318元（于本判决生效后7日内交纳），反诉案件受理费4341元，由马春平负担（已交纳2170元，余款2171元于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费1625元，由李传文负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李明磊
代理审判员 王军华
代理审判员 胡珊珊
二〇一六年四月二十六日
书 记 员 张 雯