湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0106民初4462号
原告(反诉被告)：李诗文。
原告(反诉被告)：夏羽。
两原告共同委托诉讼代理人：罗军华，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
被告(反诉原告)：孙富娘。
被告(反诉原告)：李华新。
原告李诗文、夏羽与被告孙富娘、李华新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案受理。原告李诗文、夏羽于2016年9月5日申请对涉案房屋结构损害程度进行鉴定，10月24日撤回鉴定申请。被告孙富娘、李华新于2016年9月14日提起反诉，11月9日增加反诉诉讼请求，原告李诗文、夏羽于2016年10月9日增加本诉诉讼请求。本院经审查决定本诉与反诉合并审理。现依法适用简易程序，由审判员李红独任审理，分别于2016年9月5日、11月9日两次公开开庭进行了审理。原告李诗文、夏羽的委托诉讼代理人罗军华与被告孙富娘、李华新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李诗文、夏羽向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告孙富娘之间的房屋租赁合同已于2016年3月26日解除；2、责令被告按市场价6000元/月向原告补齐未结的房屋占用费，水电费、煤气费、物业管理费据实结算，及被告因损害原告房屋结构，对原告造成的损失10000元；3、责令被告拆除违章建筑，对原告所有的房屋恢复原状，并归还原告房屋；4、被告承担本案诉讼费及原告律师费8000元。事实与理由：原告李诗文和夏羽系夫妻，名下共有武汉市武昌区XX房屋（以下简称“XX房”）。2011年10月30日，原告将该房屋租赁给被告孙富娘使用，并与被告签订《房屋租赁协议》，租赁期从2011年11月1日至2017年12月31日止。经原、被告双方协商一致，在租赁协议第三条第五款约定“租赁期内，乙方（孙富娘）有下列情况之一的甲方（李诗文）可终止合同，收回房屋使用权，乙方承担全部责任，并赔偿甲方损失：（1）乙方使用承租房屋进行非法活动损害公共利益的；（2）乙方无故拖欠房屋租金达30天；（4）乙方在租住期内，擅自将房屋整体转让给第三方使用的”。被告孙富娘、李华新系夫妻，其在租用原告房屋后，不仅无故拖欠房租达30天以上，而且在未告知原告的情况下擅自改变房屋结构，将房屋违规分割为“胶囊房”，对原告名下的房屋造成严重的安全隐患，武昌区住房保障和房屋管理局多次向被告李华新下达整改通知书，至今也一直置若罔闻，不予改正。考虑到名下房产的安全，原告方与被告多次协商，要求解除合同、收回房屋，并要求被告结清未付款，被告一直不予理会，也拒绝向原告方交付房屋。根据《武汉市城市房屋租赁管理办法》第二十四条的规定，被告违反国家的相关法规，违法使用原告名下房屋，并对原告的房产造成严重的安全隐患，并且其违法行为对原告所属的房屋的整体性、安全性造成威胁和损害，严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院。被告应每月应按市场价支付6000元房屋占用费，而目前被告仅支付了1800元，故应补齐差价，故2016年3月至11月房屋占用费为41600元，应支付至其腾退之日止，水电煤气物业要求据实结算，被告因损害原告房屋结构，对原告造成的损失因没做鉴定，请法院酌情判定。
被告孙富娘、李华新辩称，不认可在2016年3月26日双方的合同已解除，目前合同在有效期内，房屋租金应按原合同约定来支付。租金我支付至2016年11月底，物业费已支付至2016年12月底，水费是预充的，没有开通煤气，电费已按月支付给湖北省电力公司了。被告没有破坏房屋的承重结构，房屋结构也没有损害，不存在赔偿损失的情况。律师费是原告自己委托律师而产生的，与被告无关，被告不同意支付原告的律师费。不愿意拆除装修恢复原状。
反诉原告孙富娘、李华新向本院提出反诉诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、李诗文、夏羽赔偿孙富娘、李华新装修损失33022元（系房屋装修费80913+88915=169828元折价后计算的，169828/6/12*14=33022元），房屋租赁未到期的租金损失30800元（2200元/月*14个月）；3、李诗文、夏羽返还孙富娘、李华新租赁房屋押金1600元；4、李诗文承担李华新参与本案诉讼发生的误工费5000元；5、在房屋租赁期间李华新、夏羽提出解除合同对房屋居住人员的干扰影响正常使用造成的损失15000元；6、李诗文、夏羽承担本案诉讼费。事实与理由：2011年10月30日，反诉人与被反诉人签订了《房屋租赁协议》，约定被反诉人将其所有的XX房出租给反诉人，租赁期限为2011年11月1日至2017年12月31日止。合同签订后，反诉人在经过被反诉人同意的情形下，对该房屋进行了装修，且一直按合同约定按时向被反诉人支付房屋租金，并向房屋所在小区的物业公司缴纳物业费，及时为房屋缴纳电费、水费。但从2015年11月开始，被反诉人突然提出要求与反诉人解除房屋租赁合同，并要求反诉人无偿腾退房屋。因被反诉人无故要求解除合同，被反诉人应赔偿反诉人的房屋装修损失及租赁费损失，故请求支持反诉诉讼请求。
反诉被告李诗文、夏羽辩称，反诉原告擅自改变房屋结构，且将承租房屋对外转租，故反诉被告有依据提出解除合同。双方的房屋租赁合同已于2016年3月26日解除了，并非现在才解除。因反诉被告依据法律规定解除合同，而反诉原告迟迟不予搬走，应自行承担相应的后果。对反诉原告的装修损失，装修总价款系反诉原告开设的公司自行出具的清单，故不予认可，房屋未到期的租金损失也没有依据，故对反诉请求中的第二、四、五项不同意支付，押金1600元同意返还。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
李诗文与夏羽系夫妻关系，婚后购买了XX房，建筑面积150.82平方米，房屋产权证号：洪XXX，该房登记在李诗文名下。
孙富娘、李华新系夫妻关系。2008年9月12日孙富娘、李华新二人注册成立了武汉名巨装饰工程有限公司（下称“名巨装饰公司”），经营范围：装饰工程设计、施工；商务信息咨询；广告制作、发布。
2011年10月30日李诗文（甲方、出租方）与孙富娘（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》，该协议约定，二、室内附属设施：毛坯结构；三、1、租赁期限6年整，自2011年11月1日起至2017年12月31日，2011年11月1日至12月31日为装修免租期；2、2011年12月31日至2013年12月31日每月租金1600元，2014年1月1日至2017年12月31日每月租金1800元；3、付款方式为每月21号以前以转账方式支付到夏羽尾号7187的建设银行账户；房屋押金1600元在合同签订之日内支付，合同期满，甲方验收无误后，将押金一次性退还乙方，不计利息；4、租赁期内的水、电、煤气、电话、有线电视、卫生治安费、物业管理费由乙方支付；5、租赁期内，乙方有下列情形之一的甲方可终止合同，收回房屋使用权，乙方需承担全部责任，并赔偿甲方损失：（1）乙方利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的；（2）乙方无故拖欠房屋租金达30天；（3）连续3个月不付所有费用的；（4）乙方在租用期内，擅自将房屋整体转让给第三方使用的（但可部分转让使用，使用期不得超过乙方与甲方合同的使用期限……）四、4、租用期满后，乙方无条件对所租房屋使用期内发生的所有费用与相关单位办理结算，结算所有帐后，将房屋交还给甲方。甲方凭乙方与相关单位的财务结算证明清单对房屋进行验收后，双方终止租赁合同。乙方在租用房屋期间所发生的房屋装修费用由乙方自行折旧处理并恢复甲方毛坯原状，甲方收回房屋时不承担乙方房屋装修费用补偿；6、在租赁期内，甲乙双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方，协商后解除本协议；8、违约责任：甲方在合同有效期内不得单方面终止租赁合同，如甲方单方面终止合同应承担承租方装修费用和因此产生的相关费用。双方还就其他事项进行了约定。同日李诗文出具《收条》，载明收到名巨装饰公司孙富娘房屋押金1600元、房屋租金1600元、一个月物业费300元，共计3500元；还出具《委托书》，载明委托妻子夏羽代收名巨装饰公司孙富娘每月房屋租金。
合同签订后，李诗文、夏羽依约将房屋（三室两厅两卫带花园，系毛坯）交付给孙富娘、李华新。孙富娘、李华新对该房屋进行了装修，称将毛坯房屋装修为六室四卫，除了原有的三间卧室，另将花园作为卧室，厨房与客厅改作两间卧室，原有的两个卫生间分隔成四个卫生间。该房屋装修后李华新与孙富娘并未居住，部分房间用于名巨装饰公司的员工居住，部分房间转租给其他人员居住。
双方均确认孙富娘、李华新已按每月1800元的租金标准向李诗文、夏羽支付至2016年11月。其中2016年2月的租金比合同约定延迟支付33天。
在租赁期内孙富娘、李华新一直按时向武汉普提金物业服务有限公司支付物业费、预交水费，向湖北省电力公司交纳电费，其中物业费缴至2016年9月。
2015年2月6日武汉市武昌区住房保障和房屋管理局（以下简称“武昌房管局”）下发的《限期整改通知书》载明，“李华新：20**年2月6日，经核实，你位于XX房的出租房屋，存在下列问题：1、违规分割房屋，改变房屋用途；2、违规出租房屋，未到房屋主管部门办理登记备案手续，上述问题违反了《武汉市房屋租赁管理办法》第九条、第十条、第十二条的规定，立即自行进行整改，恢复房屋原状，并应在2015年2月16日前将整改措施及结果以书面形式报武昌区房管局。逾期不整改的，将依照法规予以行政处罚”，该通知书在涉案房屋所在的武汉市武昌区水果湖街新建社区﹙下称“新建社区”﹚备存。
2015年12月24日夏羽通过手机短信联系孙富娘，协商收回房屋一事。孙富娘在短信中未予回复，之后双方在新建社区调解员的主持下，就合同解除事宜进行调解，李华新要求赔偿装修损失费和因此产生的相关费用共计3万元，因双方对装修损失未能协商一致，调解未果。
2016年3月26日李诗文向孙富娘、李华新送达《解除房屋租赁合同通知书》，载明因孙富娘无正当理由拖欠房屋租金超过30天、未自住却将房屋转租他人、违反政府有关规定将房屋擅自改装成胶囊房，依约通知：一、解除2011年10月30日双方签订的《房屋租赁协议》；二、要求收到本通知后15日内（最迟在2016年4月15日前）搬出标的房屋，撤出物品，拆除胶囊房设施，将标的房屋还原为初始状态（毛坯），并将房屋及原附属设备、设施归还给我方，逾期不搬离的，视为您放弃标的房屋内的物品的所有权，我方有权对其进行处置。由此产生的费用，我方保留向贵方追偿的权力；三、贵方须支付拖欠我方的房屋租金及水电费、物业费等各项费用，另还须支付自《房屋租赁协议》解除之日起至腾退房屋之日止期间占用标的房屋的房屋使用费，费用计算标准以房屋租金为基数按天计算；四、若贵方未按照本通知要求在规定期限内腾退出标的房屋，我方将通过包括但不限于诉讼等必要方式予以解决，并有权要求贵方承担我方相应的损失。
2016年5月17日下午，新建社区警务室协管员、综治站长、网格员、房管员上门入户查看XX房屋状况，并在《武昌区“胶囊房”基本情况登记表》中进行了登记，该登记表载明业主李诗文，“二房东”孙富娘，已自行拆除部分隔断间，现有5个单间，每个房间单独配电表，外用卫生间2个，5个单间无居民在家，不清楚室内状况，“二房东”孙富娘自述用于员工居住。同时工作人员电话联系孙富娘，通知其要求整改并将房屋恢复原状，并同时向孙富娘、李诗文下达《行政执法责令改正通知书》、《出（承）租房屋安全使用告知书》，该通知书载明“你将坐落于东湖春树里的2402室房屋分隔出租。现依法责令你在收到本通知书之日起5日内予以整改。逾期不整改的，我局将依据《武汉市房屋租赁管理办法》的相关规定予以处罚”；该告知书载明“您未在我局房管站办理租赁备案登记，现将租赁房屋安全使用中应注意的事项告知如下：一、不得擅自改变房屋结构或违法分割房间出租；二、不得非法转租、转让……五、禁止聚众超载使用房屋……”。
李诗文认为孙富娘在租赁期内违反了《房屋租赁协议》中第三条的约定，且擅自改变承租的房屋结构、用途，要求收回房屋，孙富娘、李华新认为自己没有违反上述条款，李诗文在合同存续期间提出解除合同有违约之嫌，且自己改建房屋是公司员工使用，要求继续履行合同，若要解除合同，李诗文需赔偿装修损失费和因此产生的相关费用。现孙富娘、李华新仍在使用涉案房屋，故李诗文、夏羽诉至本院，请求判如所请。经本院主持调解，双方未能协商一致。
另查明，夏羽与北京盈科（武汉）律师事务所签订《委托代理合同》一份，载明就本案委托该所代理，该所指派罗军华律师为其一审代理人，并约定在法院一审判决书下达当月，支付律师代理费捌仟元整。
本院认为，李诗文与孙富娘于2011年10月30日签订的《房屋租赁协议》，系双方真实意思的表示，且其内容未违反法律强制性规定，应认定该合同真实有效，双方之间房屋租赁合同关系成立。合同签订后，李诗文依约向孙富娘交付涉案房屋，孙富娘、李华新对该房屋进行了装修，并一直使用至今。因本案合同租赁期至2017年12月31日，双方争议的焦点，李诗文、夏羽主张提前解除租赁合同是否符合合同的约定及法律的规定，是否应向对方赔偿损失。
李诗文、夏羽认为，孙富娘、李华新违反合同的约定擅自将房屋整体转让给第三方使用、无故拖欠房屋租金达30天，同时还违反《武汉市城市房屋租赁管理办法》规定，擅自将承租的房屋转租、改变承租的房屋结构、用途，故有权解除合同。
孙富娘、李华新则认为，目前合同在有效期内，房屋租金按原合同约定足月在支付，2月份的房租因双方一直处于协商状态，造成延迟支付，未无故拖欠，装修也未改变房屋的结构，也无将承租房屋整体转租给第三方的情形，现同意解除合同，但基于对方无故解除合同，要求其赔偿全部损失。
针对双方的观点，本院裁判意见如下：
一、依照住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》第八条第二款规定，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住，第十条还规定，承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案中孙富娘、李华新将涉案房屋由三室两厅两卫带花园的结构装修为六室四卫，厨房、客厅、花园均改作卧室，李华新自述该房屋部分由公司员工居住，部分转租给其他人员居住，对此武昌房管局向其下达整改通知书，孙富娘、李华新将承租房屋无论是给员工居住还是部分对外出租，均改变了涉案房屋中厨房、客厅、花园的用途，虽后期进行了部分整改，但因整改不到位，2016年5月17日武昌房管局再次通知其整改，其行为已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十九条的规定，李诗文、夏羽可以解除合同并要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。2016年3月26日李诗文向孙富娘、李华新下达解除合同通知书，孙富娘、李华新未向人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故本院认定2011年10月30日李诗文与孙富娘签订的《房屋租赁协议》已于2016年3月26日解除，对李诗文、夏羽的该项诉讼请求予以支持。
李诗文、夏羽主张孙富娘、李华新按市场价每月6000元计算支付未结的房屋占用费，水电费、煤气费、物业管理费据实结算，及因损害原告房屋结构，对原告造成的损失10000元。关于房屋占用费，孙富娘、李华新在租赁协议解除后仍未搬离并交还房屋，并继续使用该房屋，应承担相应的费用，房屋占用费的计算标准应按照以同类型、同地段房屋的现租赁价格作为计算依据，李诗文、夏羽称涉案房屋的租金市场价为每月6000元，孙富娘、李华新称每月4000元，双方均未提交此标准的依据，本院酌情按每日100元的标准计算房屋占用费，故孙富娘、李华新应按每日100元的标准向李诗文、夏羽支付自2016年3月27日起至返还房屋之日止的房屋占用费，基于孙富娘、李华新已按照每月1800元的标准向李诗文、夏羽支付了部分费用，故其已支付的费用部分应从上述房屋占用费中予以扣除；关于水电费、煤气费、物业管理费，依照租赁协议的约定，租赁协议履行期间应由孙富娘、李华新负担，李华新辩称已按时交纳使用该房屋期间的水费、电费、物业费等费用，租赁合同解除后，孙富娘、李华新仍占用该房屋，故孙富娘、李华新应负担该房屋的水费、电费、煤气费、物业管理费，并在返还房屋之日将上述费用据实结清；关于损害房屋结构要求赔偿10000元损失的诉请，李诗文、夏羽未就其已产生损失及损失金额进行举证，故本院对该诉讼请求不予支持。
李诗文、夏羽还主张孙富娘、李华新对涉案的房屋恢复原状，并归还房屋，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，租赁协议解除后，孙富娘、李华新应将XX房恢复原状并返还给李诗文、夏羽。
李诗文、夏羽主张孙富娘、李华新承担其律师费8000元，无法律依据，亦无合同约定，故不予支持。
孙富娘、李华新反诉主张根据协议第四条第八款的约定，李诗文、夏羽应赔偿其装修损失33022元，房屋租赁未到期的租金损失30800元（2200元/月*14个月），李华新参与本案诉讼发生的误工费5000元及在房屋租赁期间李华新、夏羽提出解除合同对房屋居住人员的干扰影响正常使用造成的损失15000元。孙富娘、李华新称李诗文、夏羽在2015年11月已提出解除合同的主张，经自行协商、社区调解员组织调解均未能达成一致，2016年3月26日又向其送达了解除合同的书面通知，李诗文、夏羽解除合同的缘由及程序符合法律规定，不构成违约，不应依协议第四条第八款的约定承担孙富娘、李华新的装修费用及因此产生的相关费用；依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条的民事责任归责原则、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，孙富娘、李华新应自行拆除并处理装饰装修部分，并恢复该房屋的毛坯原状，对于其主张的李诗文、夏羽赔偿其剩余租赁期内装饰装修残值损失的反诉诉讼请求，不予支持；对于房屋租赁未到期的租金损失部分，无法律依据，亦无协议约定，不予支持；李华新系本案本诉被告、反诉原告，其是因民事权利义务关系发生争议，要求法院行使民事裁判权的人，除诉讼费用的负担由法院根据案件的具体情况决定外，其余参与诉讼的费用应自行承担，故对其要求误工费损失的反诉诉讼请求不予支持；孙富娘、李华新认为在房屋租赁期间李华新、夏羽提出解除合同对房屋居住人员造成干扰影响，应赔偿15000元的损失，首先孙富娘、李华新并非房屋实际居住人员，主体不适格，其次无实际损失的依据，故对该反诉诉讼请求不予支持。孙富娘、李华新主张李诗文、夏羽返还租赁房屋押金1600元，李诗文、夏羽表示同意返还，本院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十七条、第二百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法若干问题的解释》第十条、第十一条、住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》第八条第二款、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第四十九条、第六十四条、第六十五条、第一百一十九条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告李诗文与被告孙富娘于2011年10月30日签订的《房屋租赁协议》已于2016年3月26日解除；
二、被告孙富娘、李华新于本判决生效之日起二十日内将原告李诗文、夏羽所有的武汉市洪山区XX房屋恢复原状，并返还给原告李诗文、夏羽，据实结清该房屋发生的水费、电费及物业管理费；
三、被告孙富娘、李华新于本判决生效之日起二十日内向李诗文、夏羽支付房屋占用费（房屋占用费以每日100元的标准自2016年3月27日起计算至返还房屋之日止，扣除被告孙富娘、李华新已支付的该期间内房屋占用费）；
四、驳回原告李诗文、夏羽其他本诉诉讼请求；
五、反诉被告李诗文、夏羽于本判决生效之日起二十日内向反诉原告孙富娘、李华新返还房屋押金1600元；
六、驳回反诉原告孙富娘、李华新其他反诉诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费1290元，减半收取645元，由李诗文、夏羽负担322元，由孙富娘、李华新负担323元（此款李诗文、夏羽已垫付，由孙富娘、李华新在给付上述款项时一并付给李诗文、夏羽）；反诉案件受理费842元，由孙富娘、李华新负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行，上诉人在上诉满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审判员 李 红
二〇一七年一月十七日
书记员 徐建娥