福建省明溪县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0421民初404号原告：陈福兴，男，1973年10月5日出生，汉族，住福建省明溪县。原告：邓秀华，女，1973年12月28日出生，汉族，住福建省明溪县。委托诉讼代理人：陈福兴（同本案原告）。被告：福建省旭城房产开发有限公司，住所地：明溪县夏阳乡夏阳村乌石乾108号2#栋。法定代表人：李春华，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄锡珍，福建明经律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾锦华，男，1973年6月5日出生，汉族，该公司职工，住福建省明溪县。原告陈福兴、邓秀华与被告福建省旭城房产开发有限公司（简称旭城房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈福兴、邓秀华，被告旭城房产公司委托诉讼代理人黄锡珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈福兴、邓秀华向本院提出诉讼请求：1.福建省旭城房产开发有限公司支付陈福兴、邓秀华自2015年8月1日起至2016年5月15日（共计289天）期间逾期违约金19016元。2.被告支付自2016年5月16日起至符合交房条件的当日止，按已付购房款日万分之二计算的违约金。3.被告承担诉讼费用。事实与理由:2014年8月28日，陈福兴、邓秀华与旭城房产公司签署了《商品房买卖合同》，合同约定陈福兴、邓秀华（××）购买旭城房产公司（××）建造的明溪县箭岗保障性住房2幢2梯403室房屋，房价款为人民币329001元。陈福兴、邓秀华已按约定付清了全部房价款。根据合同第八条约定，该商品房应于2015年8月1日前验收合格并交付使用，但旭城房产公司于2016年1月2日才通知陈福兴、邓秀华交房，当陈福兴、邓秀华要求旭城房产公司按合同第八条出具合同约定的验收合格证明文件时，旭城房产公司未能出示且以各种理由推托，造成陈福兴、邓秀华无法入住。自2016年1月2日至今，陈福兴、邓秀华与旭城房产公司多次协商交涉，旭城房产公司从未出示过相关的验收合格证明文件，致使陈福兴、邓秀华至今无法入住。根据合同法第八条和第十一条的约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，或要求收取合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。根据合同第九条约定，旭城房产公司未能按合同约定的期限将上述房产交付给陈福兴、邓秀华，应当负逾期交房的违约责任，按合同第九条第2款约定逾期超过90日后，按日计算全部房价款的万分之二违约金。旭城房产公司违约日期自2015年8月1日至2016年5月15日止，共计289天，应支付违约金19016元。基于上述事实，旭城房产公司的行为构成了严重违约，侵害了陈福兴、邓秀华的合法权益，陈福兴、邓秀华根据有关规定提起诉讼，恳请法院判如所请。旭城房产公司辩称：1.依据《国有建设用地使用权出让合同》及明溪县政府会议纪要等，争议土地因拆迁不到位等原因延期3个月交付公司，故交房时间应顺延3个月时间。2.依据明溪县政府发出的《关于东方军路面、东方军桥改造工程的通告》，该工程造成本案讼争工程197天无法施工，依法应当顺延交房时间197天。3.依据明溪县气象局出具的“证明”，工程施工期间出现中雨及以上天数为52天，造成工程无法施工，该时间应予顺延。4.原告逾期付款141天，按照补充协议第二条第2项、第3项的约定，可顺延141天交房。5.公司与陈福兴、邓秀华签订的合同中关于违约金的标准超出了实际标准，建议按当地租房标准予以重新计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据庭审质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.旭城房产公司提交了明溪县城市建设领导小组会议纪要、明溪县人民政府常务会议纪要、国有建设用地使用权出让合同各一份，证明因政府将争议房产的土地延迟3个月交付给开发公司，导致开发公司延迟3个月动工，主张预售房的交房时间应相应延迟3个月时间。陈福兴、邓秀华对该主张不予认可，认为该主张所依据的证据与已无关。本院认为，本案双方当事人签订的商品房买卖合同是在上述文件作出后签订的，旭城房产公司在明知土地的交付时间后仍然签订了合同，故该原因不能作为延迟交房的理由。2.旭城房产公司提交了明溪县政府于2014年10月9日发出《关于东方军路面、东方军桥改造工程的通告》一份，证实由于城市建设的需要争议房屋建设中主要交通运输路线被封闭，造成工地197天无法施工的事实，故主张商品房的交房时间应相应顺延197天。陈福兴、邓秀华对道路封闭的事实及时间无异议，但提出道路封闭后期已可部分通行，且还有其他支路可予通行，不是完全不能施工,并向本院提交了旭城房产公司于2015年7月27日向箭岗限价房业主发出的《通知函》，《通知函》声明，因东方军路封闭施工及雷雨天等不可抗力累计造成无法施工114天并告知业主交房时间另行通知。本院认为，对国家政策需要进行的道路建设项目，其他工程均应予以配合，且该道路建设项目旭城房产公司无法提前预知，属意外因素，故道路封闭及天气原因造成无法施工应在商品房交房时间中予以相应的顺延。旭城房产公司提交的《关于东方军路面、东方军桥改造工程的通告》仅说明该路段封闭施工，但是具体对商品房施工是否产生实际影响未能从通告得知，而从出具给业主的《通知函》可以得出，旭城房产公司自认东方军路封闭及雷雨天气给施工带来的实际影响天数为114天，本院对该份证据予以采信,对该证据认定的114天在交房时间上予以扣除。3.旭城房产公司提交了明溪县公安消防大队出具的建设工程竣工验收消防备案复查意见书一份，证明讼争房产已于2016年8月17日消防备案复查合格，符合交房条件的事实。陈福兴、邓秀华认为讼争房屋未达到交房条件，为证实其主张，向本院提交了旭城房产公司未注明落款日期的《福建省新建商品住宅质量保证书》。本院认为，旭城房产公司提交的证据真实合法，经消防验收合格后已符合交房条件，根据诉讼请求，逾期交房违约金计算至该天。4.旭城房产公司向本院申请调取邓秀华向中国农业银行明溪支行提交按揭贷款材料的时间证明材料（回函），证明邓秀华于2015年1月22日向农业银行明溪支行提交了购房贷款申请的相关资料，依《商品房买卖合同补充协议》第二条第2项的约定，买受人应于协议签订之日（即2014年8月28日）起七日内向出卖人提供银行要求的完整的按揭贷款材料。该《商品房买卖合同补充协议》第三条第3项约定，出卖人未收到买受人应支付的全部购房款之前或买受人未付清其他约定的应付款项之前，有权顺延向买受人交付房屋（每逾期付款一天，相应地相延一天），即使超过了双方约定的交房期限，出卖人也不构成违约。陈福兴、邓秀华未能举证证明在合同约定的期限内提交完整的按揭资料，故原告逾期提交完整按揭材料导致逾期付款的天数为141天（即从合同签订之日起第八天2014年9月5日至提交完整按揭材料的时间2015年1月22日），故被告可相应顺延交房天数141天。5.旭城房产开发公司提出违约金过高应予调整。本院认为，双方签订的商品房买卖合同约定，逾期交房90日内的，违约金为日万分之一，逾期交房超过90日的，违约金为日万分之二，该违约金仅比同期银行利率略高，故对旭城房产公司调整违约金的请求不予支持。本院认为，陈福兴、邓秀华与旭城房产公司签订的商品房买卖合同，系双方自愿签订，不违反有关法律规定，该合同合法有效，双方应当按合同约定全面履行。针对陈福兴、邓秀华要求旭城房产公司自约定交房日（2015年8月1日）起至符合交房条件时止按合同第九条第二项的约定支付违约金的主张，依照上述对相关证据的认定，争议房屋符合交房条件为2016年8月17日，依合同约定交房时间已逾期382天。同时，依照合同中有关条款的约定，该时间尚应扣除道路封闭时间及气象原因造成停工时间114天和逾期付款顺延的141天。综上所述，陈福兴、邓秀华要求旭城房产公司支付逾期交房违约金的主张，本院部分予以支持。旭城房产公司因政府延期交地请求顺延交房3个月时间的主张，不予支持。旭城房产公司请求顺延因道路封闭造成停工及气象原因造成停工的请求，本院部分予以支持。本院认定旭城房产公司实际逾期交房天数为127天。旭城房产开发公司主张违约金过高请求调整的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、福建省旭城房产开发有限公司应支付陈福兴、邓秀华逾期交房违约金8356.6元，该款于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回陈福兴、邓秀华的其它诉讼请求。案件受理费275元，由陈福兴、邓秀华负担154元，福建省旭城房产开发有限公司负担121元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判长  陈立晖审判员  伊世杰审判员  黄炳发二〇一六年十一月十一日书记员  陈雪莹附：本民事判决书适用的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。