辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终11935号
上诉人（原审被告）：韩步成，男，汉族，1963年1月10日出生，住沈阳市沈河区。
被上诉人（原审原告）：赵珊珊，女，汉族，1990年2月26日出生，住辽宁省丹东市。
委托诉讼代理人：任焕宇，辽宁宇嘉律师事务所律师。
上诉人韩步成因与被上诉人赵珊珊房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初12875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月10日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
韩步成上诉请求：1、撤销一审民事判决，依法改判；2、一、二审诉讼费用由赵珊珊承担。上诉理由：一审法院审理事实认定错误。1、一审判定我方未及时向赵珊珊返还剩余租金，应向赵珊珊承担给付利息责任。根据合同意思自治原则，租赁合同规定“承租方逾期未交纳约定应当由承租方交纳的各项费用，出租方有权收回出租房屋，并不返还押金”。双方按照之前约定，由承租方交纳房屋租赁期间产生的一切相关税费，由于承租方未依约履行违约，出租方有权拒绝返还押金。同时，剩余租金和押金均已代赵珊珊缴纳其应缴纳的税款，不存在剩余租金，也不存在利息。另，合同第十二条1款2项约定“未经出租方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋”，全部扣除。2、一审判定赵珊珊租赁房屋性质为网点，从事经营行为，租赁协议约定涉及国税、地税应理解为赵珊珊经营过程中所应缴纳的国税、地税，不包括因取得租赁收益应缴纳的个人所得税。合同法总则第八章规定，当事人对于合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、订立合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。租赁合同订立目的是规定与房屋租赁产生的相关所有费用，承租人缴纳租赁税并未改变出租人纳税义务身份，由承租人代为缴纳，是合同对费用分担的约定，实质上是对房屋租金金额的约定。租赁合同多处明确表示赵珊珊承担租赁房屋期间产生的任何税费和其他费用。如：第五条“该房屋每年租金为四万元（不含税费）”，第六条“承租方交纳租赁期间所发生的一切税费和费用。包括……国税、地税和工商税等”。一审法官刻意忽略合同上述约定，歪曲理解为赵珊珊经营过程中所应缴纳的税费，承租方怎么可能承担承租方因为经营而产生的任何税费，房屋租赁合同规定的是由于房屋租赁而产生的费用。合同大量用词如“一切”“由于租赁所产生”均表示税费是与租赁相关的，怎能联想到承租方经营方面。补充：出租方的出租行为并非等同于专业从事租赁行为的商业法人，签订合同时本着诚实信用原则，从一个普通人角度约定所得租金为“净所得”以减少租赁带来的其他繁琐事宜合乎常理。而承租方作为有着多年经验的商人应该明确知道租金不含税费所指的意思，本案中的租金只有四万元，除去房屋的损耗，以常理推定，多达一万元的税费不可能强压在出租方，这种约定显失公平。以市场价格推断，与承租方处在相同位置、相同环境的房屋所得均为四万元左右甚至高于四万元，出租方与承租方无任何其他社会交集，以常理不可能以远低于市场的价格出租给承租方。根据一般交易习惯和基本社会逻辑关系，不难推定出，合同约定的租金不包含房屋租赁税、印花税等在内的与租赁有关的一切税费。合同中已注明租金不含税。3、一审判定我方未提供其对诉争房屋享有所有权的证据，代缴款项属于对房屋所有权人的无因管理。所谓无因管理，是指没有法定的或约定的义务，为避免他人利益受损失，自愿管理他人事务或为他人提供服务的行为。本案中，根据房屋租赁合同，赵珊珊承担缴纳房屋租赁产生的一切税费的义务，我方一审已解释房屋由国资委拍卖所得，有证据可证明所有权，一审未将此记录在案。我方对房屋所有，来源正当，手续合规，不属于无因管理。4、一审判定我方领受印花税完税证明，故该税目应由我方负担错误。印花税包含在合同约定税费中，应由赵珊珊承担。补充：5、赵珊珊还应按照合同约定代缴2016年房租税7000元（以税务认定为准）。
赵珊珊辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。房屋租赁合同的条款是韩步成起草的，合同并未约定韩步成的个人所得税和房产税，也未约定韩步成代我方缴纳这些税费，故税款不应由我方承担。
赵珊珊向一审法院起诉请求：判令韩步成返还赵珊珊租金16,666.67元，押金5000元，并从2016年8月27日起至判决生效之日按银行贷款利率标准（每日万分之1.75）向赵珊珊支付利息；韩步成承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2013年12月22日，韩步成作为出租方（甲方）与赵珊珊作为承租方（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将位于沈河区南塔东街28号、建筑面积70平方米的房产，出租给乙方作为网点使用，租赁期限从2004年1月1日至2015年12月31日，每年租金4万元，乙方支付甲方押金5000元。该合同履行期满前，赵珊珊、韩步成于2015年12月26日再次就该房屋签订房屋租赁协议，约定：…….租期暂定一年，从2016年1月1日至2016年12月31日，月租金4000元，年租金总额4.8万元（房租已收）…….乙方必须依法使用，不得转租转借他人…….甲方不承担租赁期间的任何税费和其他费用，乙方应按时交纳租赁期间所发生的一切税费和费用（包括水、电、煤气、电话、有线电视、宽带、治安、卫生、停车、物业、取暖、市场管理、国税、地税、工商等）……。
2016年8月23日，韩步成作为出租方与案外人张岩声、黄宏泽作为承租方签订房屋租赁协议，约定韩步成将诉争房屋出租给案外人张岩声、黄宏泽，租期从2016年9年1日起至2017年8月30日止，年租金5万元整。2016年8月27日，案外人黄宏泽向赵珊珊出具书面材料，记载：房屋验收合格，一切交接完毕。
赵珊珊因韩步成未返还押金及合同解除之后的租期的租金，与韩步成协商未果，于2016年11月2日起诉至法院。
一审法院在审理过程，2016年11月24日，韩步成作为纳税人向沈阳市沈河区地方税务局缴纳房产税7854元、城镇土地使用税420元、印花税66元、个人所得税8345元。沈河区地税局开具房屋出租发票，发票名头为赵珊珊，发票金额共计为8万元。
一审法院认为，赵珊珊、韩步成签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，该合同合法有效。赵珊珊、韩步成自行协商解除合同，韩步成已经将诉争房屋另外租赁给案外人，故赵珊珊要求韩步成返还租金及押金的诉讼请求，予以支持。
关于返还租金的具体金额问题，赵珊珊主张从向案外人交付房屋之日即2016年8月27日起开始计算剩余租期，韩步成主张从案外人起租日即2016年9月1日开始计算应返还租金的期限，根据谁主张谁举证的举证原则，赵珊珊未能举证证明就赵珊珊向案外人交付房屋至韩步成向案外人起租日前的时间段的租金负担主体，结合案外人黄宏泽的证言，法院确认此段期间的租金仍由赵珊珊负担，故韩步成应向赵珊珊返还2016年9月1日至2016年12月31日的租金1.6万元。
关于赵珊珊的利息请求，赵珊珊、韩步成解除合同后韩步成应及时向赵珊珊返还剩余租期的租金，韩步成未及时向赵珊珊返还，应向赵珊珊承担给付利息的责任，故韩步成应从2016年9月1日起向赵珊珊给付利息。
关于韩步成缴纳的个人所得税的问题，根据《中华人民共和国个人所得税法》第二条规定，财产租赁所得应缴纳个人所得税。个人所得税的缴纳主体应是出租房屋取得收益的主体。个人所得税的缴纳基础是韩步成基于法律强制性规定，因取得房屋租赁收益向国家所负担的义务。赵珊珊、韩步成的房屋租赁协议虽然约定：“甲方不承担租赁期间的任何税费和其他费用，乙方应按时交纳租赁期间所发生的一切税费和费用（包括水、电、煤气、电话、有线电视、宽带、治安、卫生、停车、物业、取暖、市场管理、国税、地税、工商等）”，因赵珊珊租赁房屋的性质为网点，用途是从事经营行为，该项约定中所涉及的国税、地税应理解为赵珊珊经营过程中所应缴纳的国税、地税，而不包括因取得租赁收益应缴纳的个人所得税，故对韩步成要求从应返还款项中扣除个人所得税的请求，不予支持。
关于房产税，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人。第五条，下列房产免纳房产税：一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；四、个人所有非营业用的房产；五、经财政部批准免税的其他房产。关于城镇土地使用税，《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。据此房产税和城镇土地使用税的缴纳主体应是房屋所有权人而非承租人，韩步成未在法庭指定期限内提供其对诉争房屋享有所有权的证据，故韩步成代缴该款项属于对房屋所有权人的无因管理，故韩步成要求赵珊珊承担该税目，不予支持。
关于印花税，印花税是对经济活动和经济交往中设立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税，韩步成领受完税证明，故该税目应由韩步成负担。
一审法院判决：一、韩步成于判决生效之日起15日内返还赵珊珊2016年9月1日至2016年12月31日的房屋租金16,000元；二、韩步成于判决生效之日起15日内返还赵珊珊押金5000元；三、韩步成于判决生效之日起15日内给付赵珊珊上述两项款项的利息（自2016年9月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行规定的银行同期贷款利率计算）；四、驳回赵珊珊、韩步成的其他诉讼请求。如韩步成未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费340元，由赵珊珊负担10元，由韩步成负担330元。
本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：韩步成提交房屋所有权证、拍卖成交确认书、房款收据，主张证明租赁房屋权属登记虽不在其名下，但是其已经通过拍卖合法取得房屋权利。赵珊珊对证据提出异议，主张房屋权属应以登记为准。本院对上述证据的真实性予以确认，其证明效力应结合全案情况予以综合认定。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为韩步成是否应当向赵珊珊返还房屋租金和押金以及两笔款项的利息。
关于房屋租金的返还问题。双方签订的租赁合同经协商解除后，韩步成将房屋另行出租，租期从2016年9月1日起，故一审法院判定韩步成向赵珊珊返还2016年9月1日至2016年12月31日的房屋租金并无不当，由于韩步成未及时向赵珊珊返还该笔款项，应当向赵珊珊支付该笔款项的利息损失。对于韩步成提出其缴纳的税费应由赵珊珊承担并抵扣租金的问题。韩步成在一审第一次庭审后作为纳税人向税务部门补缴2014年和2015年的房产税、土地使用税、个人所得税和印花税共计16,685元。双方于2013年12月22日签订房屋租赁合同，约定租期为2014年1月1日至2015年12月31日，该份合同约定“韩步成不承担租赁期间的任何税费和其他费用，赵珊珊应按时交纳租赁期所发生的一切税费和费用，包括……市场管理费、国税、地税和工商税等等”，韩步成据此主张其缴纳的上述税费应由赵珊珊承担。本院认为，涉案租赁房屋为网点，赵珊珊承租作为经营场所，故按照市场交易习惯下通常的理解，合同约定“市场管理费、国税、地税和工商税”应当是指赵珊珊在承租经营期间作为纳税义务人向税务部门缴纳的税费。如果是出租方在收取合同约定租金外，还要求承租人另行向其支付出租方作为纳税义务人向税务部门缴纳的税费，应当在租赁合同中有相关约定，如明确约定税费如何缴纳，款项如何给付等内容。此外，韩步成二审陈述2015年至2016年税务部门向其催缴过税费，但是不能提交通常情况下税务部门发出的书面催缴通知，且韩步成缴纳税费票据中并未记载存在逾期缴纳滞纳金。而且，双方在该份租赁合同履行期满后，于2015年11月26日续签房屋租赁合同，而该份合同约定内容中并没有赵珊珊欠缴之前税费的内容。因此，韩步成在本案一审诉讼期间主动向税务部门履行纳税义务产生的税费，应当由其自行承担。韩步成要求赵珊珊承担税费的主张缺乏依据，一审法院未予支持并无不当，本院予以维持。
关于房屋押金的返还问题。赵珊珊承租房屋向韩步成支付押金5000元，韩步成提出押金不予退还。对于韩步成提出其缴纳的税费抵扣押金，且按照房屋租赁合同约定“逾期未交纳按约定应当由承租方交纳的各项费用，已经给出租方造成严重损害的，出租方有权不返还押金”，如前述该项理由不能成立，一审法院未予支持并无不当，本院予以维持。此外，对于韩步成二审补充提出按照2013年12月22日签订的房屋租赁合同第九条3款约定“未经出租方书面同意，拆改变动房屋结构；损坏承租房屋，在出租方提出的合理期限内仍未修复的，出租方有权不返还押金”，第十二条1款2项约定“未经出租方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋，承租方应向出租方支付违约金”，因赵珊珊在承租期间拆改损坏房屋，故押金不予退还的主张，未在一审提出明确具体的抗辩主张，亦不能提供证据予以证明，本院无法予以支持。因此，在双方的房屋租赁关系已经解除的情况下，韩步成应当向赵珊珊退还该笔押金，并应当向赵珊珊支付该笔款项的利息损失。
综上所述，韩步成的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费330元，由上诉韩步成负担。
本判决为终审判决。
审判长 周濛
审判员 王虹
审判员 单立
二〇一七年十一月二十七日
书记员 许璐
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；