河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫14民终3012号
上诉人（原审原告）：蒋红芳，女，1983年1月1日出生，汉族，住河南省永城市。
委托诉讼代理人：赵立，河南正剑律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：蒋飞，男，1981年8月19日出生，汉族，住河南省永城市。
委托诉讼代理人：赵立，河南正剑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李顺和，男，1963年11月14日出生，汉族，住河南省永城市东城区。
委托诉讼代理人滕学梅，女，1966年12月12日出生，住址同上，系李顺和之妻。
被上诉人（原审被告）：永城市友谊置业有限公司。
法定代表人：张明星，该公司经理。
委托诉讼代理人：丁爱峰，该公司员工。
委托诉讼代理人：周峰，该公司员工。
上诉人蒋红芳、蒋飞因与被上诉人李顺和、永城市友谊置业有限公司（以下简称友谊置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服永城市人民法院（2017）豫1481民初3288号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。蒋飞及蒋红芳、蒋飞共同委托的诉讼代理人赵立，李顺和及其委托诉讼代理人滕学梅，友谊置业公司的委托诉讼代理人丁爱峰、周峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蒋红芳、蒋飞上诉请求：请求撤销原裁定，依法改判支持上诉人的上诉请求。事实和理由：友谊置业公司将涉案房屋抵偿给王海燕，王海燕将该房屋转让给蒋红芳、蒋飞，蒋红芳、蒋飞支付了全部房款，并实际占有该房屋，蒋红芳、蒋飞对该房屋拥有所有权。友谊置业公司明知对该房屋并无所有权而将该房屋转让给李顺和，永城市人民法院未对该房屋的实际权利状态进行核实，将该房屋的所有权确认给李顺和，损害了蒋红芳、蒋飞对该房屋的所有权，该执行裁定应予撤销。
李顺和辩称：涉案房屋登记在友谊置业公司名下，友谊置业公司对该房屋拥有所有权，该公司通过执行将该房屋抵偿给李顺和，一审法院执行合法有据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
友谊置业公司辩称：友谊置业公司对涉案房屋拥有合法的所有权，该公司将该房屋抵偿给李顺和是其权利的正常使用，与蒋红芳、蒋飞无关。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
蒋红芳、蒋飞向一审法院起诉请求：1、依法撤销永城市人民法院（2015）永执字第1167-4号执行裁定，并立即停止对涉案房屋的执行；2、依法确认上述房屋归蒋红芳、蒋飞所有；3、本案诉讼费用由李顺和、友谊置业公司承担。
一审法院认定事实：李顺和与友谊置业公司因房屋买卖合同发生纠纷，2015年3月23日，永城市人民法院经审理依法作出（2014）永民初字第2659号民事判决：一、友谊置业公司向李顺和交付位于永城市人民医院对面、欧亚路南友谊小区1号楼门面房从东数第14米处向西测量够14米（第5-8间）的房屋并办理过户登记；二、友谊置业公司向李顺和支付违约金每月10000元，自2010年1月起至交付房屋之日止。判决生效后，友谊置业公司未履行判决确定的义务，李顺和申请执行，在执行过程中，李顺和与友谊置业公司自愿达成以物抵债协议，永城市人民法院依法作出（2015）永执字第1167-4号裁定：一、将永城市友谊置业公司所有的位于永城市东城区欧亚路南、雪枫路西友谊小区3号楼1单元1104、1204号房屋二套作价730000元，交付李顺和抵偿债务730000元。房屋所有权自本裁定送达时起转移。二、申请执行人李顺和可持本裁定书到有关机构办理相关过户登记手续，并依法缴纳相关税费。后友谊置业公司将涉案房屋变更登记在李顺和名下，不动产权证号为：豫（2016）永城市不动产权第0000884号。房屋变更登记后，案外人蒋红芳、蒋飞向该院提出执行异议，称其在2011年1月31日通过合法买卖取得该房屋所有权，要求停止执行该房屋。该院经审查，作出（2017）豫1481执异21号执行裁定：驳回蒋红芳、蒋飞的异议请求。蒋红芳、蒋飞不服，向该院提起诉讼。王海燕与蒋红芳签订购房合同书，约定王海燕将友谊小区3号楼1单元1204号房屋以305040元的价格卖给蒋红芳，王海燕认可收到了305000元。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”友谊小区3号楼1单元1204号房屋原登记在友谊置业公司名下，因友谊置业公司未履行法院生效判决确定的义务，李顺和申请法院强制执行，在执行过程中，友谊置业公司与李顺和双方达成抵债协议，该协议不违反法律规定，也无有效证据证明侵害了他人的合法权利，因此，永城市人民法院作出的（2015）永执字第1167-4号裁定，将友谊小区3号楼1单元1104、1204号房屋变更登记在李顺和名下符合法律规定。对于涉案房屋能否被强制执行问题，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”据此规定，对未办理过户登记手续的财产，人民法院不得查封、扣押、冻结的情形，须同时达到“被执行人将其所有的需要办理过户手续的财产出卖给第三人”、“第三人已经支付全部价款并实际占有”以及“未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错”的条件。本案中，涉案房屋登记在友谊置业公司名下，但蒋红芳、蒋飞是与王海燕签订的购房协议，欲从王海燕处购买涉案房屋，而非从被执行人友谊置业公司处购买房屋，蒋红芳、蒋飞提交的证据也不能证明王海燕是涉案房屋的所有权人，且王海燕处分涉案房屋的行为也未得到房屋所有权人的认可。蒋红芳、蒋飞在未审查涉案房屋实际所有权人的情况下，与王海燕签订购房协议，其自身存在过错，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的条件，因此蒋红芳、蒋飞对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故蒋红芳、蒋飞和王海燕之间的买卖涉案房屋的行为不影响该院对登记在友谊置业公司名下房屋的执行。综上所述，对蒋红芳、蒋飞要求撤销（2015）永执字第1167-4号执行裁定、停止执行并确认涉案房屋归蒋红芳、蒋飞所有的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回原告蒋红芳、蒋飞的诉讼请求。案件受理费5875元，由原告蒋红芳、蒋飞负担。
根据当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：蒋红芳、蒋飞是否在涉案房屋中居住？何时居住？其与王海燕之间是否存在房屋买卖合同关系，该买卖关系是否能阻却另案执行行为？当事人对争议焦点均无异议和补充，本院予以确认。
蒋红芳、蒋飞二审提交2份证据，证据1，土地联合开发协议1份，证明友谊置业公司将涉案房屋抵给王海燕，王海燕将该房屋转让给蒋红芳、蒋飞，蒋红芳、蒋飞房屋来源合法。证据2，建设工程施工合同1份，证明李乾坤是友谊置业公司委托代理人负责涉案工程项目。李顺和质证意见，上述证据均系复印件，且与友谊置业公司无关，其证明目的不能成立，不应采信。友谊置业公司质证意见与李顺和质证意见相同。经本院审查认为，该证据与本案有关，且与其他证据能够相互印证，予以采信。
二审中，李顺和、友谊置业公司均未提供新的证据材料。
本院经审理查明，2010年4月11日，友谊置业公司因欠王海燕工程款，将包含友谊小区3号楼1单元1204室在内共27套房屋抵偿给王海燕。2012年6月27日，王海燕、李乾坤、张明星、陈道华、丁爱峰以会议纪要的形式对上述以房抵工程款的行为再次确认，友谊置业公司承诺协助业主办理房产手续。2011年1月31日，王海燕与蒋红芳签订房屋买卖合同，王海燕将涉案友谊小区3号楼1单元1204室房屋卖给蒋红芳，蒋红芳支付全部房款。2016年10月31日，李顺和与友谊置业公司达成以物抵债协议，将涉案房屋抵偿给李顺和，永城市人民法院作出（2015）永执字第1167-4号裁定对该以房抵债协议予以确认。本案的其他事实与原审认定事实相同。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。本案中，友谊置业公司将包含涉案房屋在内共27套房屋抵偿给王海燕，后又以会议纪要的形式对该以房抵债协议予以确认。2011年1月31日，王海燕与蒋红芳签订房屋买卖合同，双方房屋买卖合同合法有效，王海燕将涉案房屋交付蒋红芳、蒋飞，蒋红芳、蒋飞按约支付房款，并在李顺和与友谊置业公司达成以物抵债协议前善意占有使用该房屋，蒋红芳对该房屋享有所有权。友谊置业公司承诺给抵偿王海燕房子的业主办理房产手续，未予办理，又以对该房屋具有所有权为由将该房屋抵偿给李顺和，足以说明非因蒋红芳、蒋飞的原因未办理过户登记。蒋红芳、蒋飞执行异议，于法有据，予以支持。
综上，根据现有在案证据，应认定蒋红芳、蒋飞就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销永城市人民法院（2017）豫1481民初3288号民事判决、（2015）永执字第1167-4号执行裁定、（2017）豫1481执异21号执行裁定；
二、停止对位于河南省永城市东城区欧亚路友谊小区3号楼1单元1204室的执行；
三、上诉人蒋红芳享有河南省永城市东城区欧亚路友谊小区3号楼1单元1204室房屋所有权；
四、驳回上诉人蒋红芳、蒋飞的其他诉讼请求。
一审案件受理费5875元，二审案件受理费5875元，共计11750元，由被上诉人李顺和、永城市友谊置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘一宇
审判员 高纪平
审判员 许长峰
二〇一七年十一月二十九日
书记员 刘 雪