舟山市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0903民初3401号
原告：舟山和津广场管理有限公司，住所地舟山市普陀区东港街道蒲东路55号和津广厦101室。
法定代表人：黄孝孝。
委托诉讼代理人：周良玉，浙江民鸿律师事务所律师。
被告：刘芬红，女，1967年3月28日出生，汉族，住舟山市普陀区。
委托诉讼代理人：贺高峰，上海瀛泰（舟山）律师事务所律师。
原告舟山和津广场管理有限公司（以下简称和津公司）为与被告刘芬红房屋租赁合同纠纷一案，于2016年11月14日诉至本院，本院于同日立案受理后依法适用简易程序，后因案情疑难复杂，故本院依法组成合议庭，于2017年4月6日公开开庭进行了审理。原告和津公司委托诉讼代理人周良玉、被告刘芬红及其委托诉讼代理人贺高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告和津公司向本院提出诉讼请求：依法判令原、被告于2011年10月23日就舟山市普陀区原勾山街道浦西开发区C-11地块和津广场一区二层201、202、203、205、206、207、208、209、210、212号商铺所订立的租赁合同于本起诉之日起解除，并从速腾退租赁房屋，确认上述商铺装修不可分割部分无偿归原告所有；可分割部分装修及财产抵扣欠付租金，后原告撤回可分割部分装修及财产抵扣欠付租金的诉讼请求；2.被告向原告支付拖欠的2015年10月1日至2016年11月10日的租金664976元并支付自2015年10月1日起至实际支付日止以每个计租期拖欠的半年租金为基数按日万分之五支付逾期付款滞纳金；3.被告向原告支付自2016年11月11日起至租赁房屋实际腾退日止按日租金计算的占有使用费（后原告明确为按照2016年10月1日至2017年9月30日的年租金625277元换算为日租赁费用1713元/天计算）。事实和理由：2011年10月23日，原告和津公司为出租人与被告刘芬红签订了商铺租赁合同书，和津公司将位于舟山市普陀区原勾山街道浦西开发区C-11地块和津广场一区二层201、202、203、205、206、207、208、209、210、212号商铺出租给被告刘芬红经营两岸咖啡西餐厅和休闲馆，租赁期限共计8年，从2012年10月1日起至2020年9月30日止。租金第一年、第二年每年为540138元，从第三年起，每年递增5%计算租金。每六个月为一个计租期。但被告自2014年4月以来长期拖欠租金拒不支付。为此，原告于2015年5月19日诉至舟山市普陀区人民法院，经法院一审、二审于2016年10月8日作出终审判决，判令被告支付原告截止2015年9月的欠付租金752213元。该案现已申请执行，至今被告又有三期租金拖欠尚未支付，截止2016年11月10日欠付金额为664976元。根据当时签订的合同约定，刘芬红不支付或不按照约定支付各项费用达7个工作日的，和津公司有权立即解除合同，收回该商铺，刘芬红应按本合同约定承担违约责任（支付租赁费总额10%的违约金），并赔偿原告实际经济损失。同时约定，刘芬红应于租赁期限届满当日或合同解除、终止当日将该标的物完好的交还给和津公司，不得破坏墙面、屋顶、地面的完好性。刘芬红装修与使用场所不可分离的部分无偿归和津公司所有，和津公司不予任何补偿。合同另约定，租赁期限届满或合同解除、终止后，刘芬红拒不交还商铺的，每延期一天应向和津公司支付3倍日租金的违约金。现由于被告的长期拖欠租金行为，已构成违约。为此，原告诉至本院。
原告和津公司向本院提交了商铺租赁合同书、还款保证书、和津广厦2-3层物业服务补充协议、共用设施移交汇总表、平面图、通知函、照片、关于舟山市普陀郦城商业度假广场（和津广场）专业市场一和专业市场二疏散楼梯说明、自动扶梯与自动人行道定期检验报告、本院（2015）舟普民初字第514号民事判决书、舟山市中级人民法院（2016）浙09民终268号民事判决书。
被告刘芬红辩称，原告才是房屋租赁合同项下的违约方，被告刘芬红拒付租金是在行使先履行抗辩权。原告的违约之处如下：一、对自动扶梯被查封一事置若罔闻。2016年8月23日，被告店面口的自动扶梯被舟山市市场监督管理局普陀分局查封，无法通行，至今电梯仍旧处于停运状态。被告失去了门口的通道，根本无法营业，店面的商业价值丧失殆尽。在此情况下，原告没有采取任何补救措施，而是听之任之，致被告的合法权益于不顾，根本没有履行出租人的义务。二、根本没有对商业氛围进行营造和维护。在当初招商时，原告对被告进行了大量的虚假宣传，称要打造一个跟上海新天地一样的成熟商业地块，但是事实上除了被告加盟的两岸咖啡是驰名品牌之外，其余都是很低端的门店，与当初的承诺差距甚远。无法形成成熟商业气氛，对被告的营业造成巨大影响。除此之外，就现有的商业气氛，被告也无力维持，被告楼上已经被改造成基督教聚会场所，每周日早上七点一直到十一点都有聚会，嘈杂、喧闹的环境对被告的营业也造成了巨大影响。三、对被告进行暴力讨要租金。2016年8月份，在尚未形成生效判决的情形下，原告组织社会闲杂人员在被告的店面进行威胁和暴力讨要租金，时间长达两个月之久，最后警方多次介入，方才缓和。暴力讨要租金的行为给包括被告的店面在内的整个广场形象造成了严重的损害，使被告对该合同的继续履行彻底失去了信心。在对方严重违约的情形下，被告自然有权选择以不支付租金的方式抗辩。
被告刘芬红向本院提交了照片、和津广场自动扶梯查封公告、关于舟山和津广场前期未通过特种设备检验和停梯情况说明、工作联系单、特种设备安全监察指令书、商铺租赁合同书。
原告和津公司称，一、关于电动扶梯停运问题。根据房地产开发的有关规定，房屋销售并交付后，区域内的公告设施设备应归业主共有，开发商应将该公告设施设备移交业主委员会或物业服务企业。据了解，开发商于2012年7月20日已将上述设施移交给了前期物业公司。物业公司因何原因停止运营电动扶梯与作为房屋业主和房租出租人的原告无关，也不是原告所能控制的范畴。通往两岸咖啡的电动扶梯在运营期间，除需承担物业管理费外，还需承担电动扶梯使用的其他费用，而被告一直没有承担（有物业费欠缴和酷哥KTV与物业签订的合同为证），可能这也是电动扶梯停运的原因之一。和津广场的其他电动扶梯至今都检测合格且能正常使用，如丰欧超市、酷哥KTV等。从中可以说明电动扶梯的停运与使用有关，与原告无关。二、关于疏散通道问题。和津广场一区除西面有电动扶梯外，东面还有六处疏散楼梯（疏散楼梯系建筑术语，其解释为是相对于带有电梯的建筑而言，是在发生紧急情况下疏散人群，当然也是可以在正常情况下使用的，没有限制在何种情况下才可以用）其中通往被告刘芬红经营的两岸咖啡就有两处疏散楼梯，刘芬红也在实际使用。该疏散楼梯设计宽度3.4米，与电动扶梯同宽，并非很小的消防通道。
本院经审理认定事实如下：2011年10月23日，和津公司与刘芬红签订了商铺租赁合同书，约定：一、刘芬红向和津公司租赁和津广场一区二层201、202、203、205、206、207、208、209、210、212号房屋，建筑面积合计约为1252.16平方米，经营产品及项目为两岸咖啡西餐厅和休闲馆。二、租赁期限共计八年，从2012年10月1日起至2020年9月30日止。租金从2012年10月1日起计算，免租期即从该日确定。第一、二年年度租金为548446元，从第三年起每年递增5%计算租金。商铺每6个月作为一个计租期支付租金一次，每个计租期共计租费274223元，首个计租期扣除免租期后（免租期为15个月）共计租费137112元。刘芬红应于每个计租期结算前30天内向和津广场支付下一个租赁期的费用。被告如未按时交纳租金等，每迟延一天应向原告支付所欠费用1%的违约金。三、在合同期限内，刘芬红还应在每租赁年起始日前，向和津公司一次性交纳物业管理费、卫生费、电扶梯维护保养费、公共设施维修及维保费、公共区域水电费，全年共计30052元。商铺内的水费、电费按月交纳，水费根据实际情况确定，水、电费由刘芬红在接到和津公司的交费通知后3日内交纳。六、刘芬红应于租赁期限届满当日或合同解除、终止当日将标的物完好的交还给和津公司，不得破坏墙面、屋顶、地面的完好性，刘芬红添置的可移动物品可由其自行收回，但对于刘芬红装修与使用场所不可分离的部分无偿归和津公司所有，和津公司不作任何补偿。七、租赁期间，刘芬红有下列情形之一的，和津公司有权立即解除合同，收回该商铺，刘芬红应承担违约责任（支付租赁费总额10%的违约金）并赔偿和津公司实际经济损失：不支付或不按照约定支付各项费用达7个工作日的……。由于租赁房屋实测面积与合同签订时面积有所差距，故合同实际履行过程中，租金按照实测面积计算，第一、二年年度租金为540138元。刘芬红于2011年11月至2013年1月间分五次交纳给原告2014年1月1日至3月31日租金135000元、履约保证金137112元。和津广场于2012年6月15日向刘芬红交付了租赁商铺。
2016年2月17日，本院依法作出（2015）舟普民初字第514号民事判决，判决刘芬红应支付给和津公司2014年4月1日至2015年9月30日房屋租金837213元；和津公司应支付给刘芬红违约金85000元（2014年4月1日至2015年9月30日租赁期间），该判决中载明和津公司在履行合同过程中存在一定瑕疵：电梯自2013年6月起停运、对广场整体管理有不到位之处等。虽然和津公司认为电梯不属于其管理范畴，但和津公司作为出租方有义务保障租赁物符合约定的用途，刘芬红承租房屋系商业广场的一部分，商业广场电梯的停运给其正常使用租赁物带来一定影响。不过刘芬红不应以不支付租金方式表达意见，且商铺的营业额受多方面因素制约，故结合本案合同中约定的免租期较长、双方均不要求解除合同、刘芬红延迟支付租金亦有不当之处这些事实，酌情确定和津广场支付给刘芬红违约金85000元，刘芬红可免除支付逾期违约金责任。
2016年9月29日，舟山市中级人民法院依法作出（2016）浙09民终268号民事判决，判决维持本院依法作出的（2015）舟普民初字第514号民事判决，判决载明：关于违约问题。首先，涉案商铺的三楼虽常有人聚会，但双方当事人均承认该房屋并非是和津公司出租的，故和津公司对此没有直接责任。至于电梯停运是否构成违约的问题。双方所签订合同已明确约定，租赁物的性质为商铺，即刘芬红租赁涉案房屋的目的是从事经营活动。现涉案房屋位于二楼，根据一般生活经验，电梯能否正常运行对商铺的经营状况存在一定影响。作为出租方及整个广场的管理者，和津公司负有保障电梯正常运行的义务，故一审认定和津公司对电梯的停运、广场整体管理有不到位之处，应承担相应的违约责任并无不当，应予以维持。至于刘芬红诉称和津公司的其他违约行为，如招租率低以及要求和津公司赔偿的额外支出的品牌加盟费和品牌设计费等，因其未提供相应之充足证据，本院不予采纳。最后，关于和津公司上诉称刘芬红未向物业公司按时缴纳电梯费一节，缺乏相应的证据，故不予采纳。
2016年8月15日，刘芬红出具还款保证书载明欠舟山星城物业管理有限公司2014年1月至2014年12月31日物业管理费17758元并协商确定于2016年10月15日前分两期支付完毕。
2016年8月23日，舟山市市场监督管理局普陀分局对和津广场12部自动扶梯进行了查封并设置警示标志，其中包括和津广场一区1#商铺南门1-2层（两岸咖啡）自动扶梯。2017年3月3日，舟山市特种设备检测院出具检验报告，明确和津广场一区1#商铺南门1-2层（两岸咖啡）自动扶梯检验合格。2017年3月10日，舟山市鑫鹏实业投资有限公司向舟山市恒安物业管理有限公司、刘芬红、和津广场业主委员会发出通知函，明确和津广场一区1#商铺南门1-2层（两岸咖啡），两台自动扶梯，已检验合格，可以使用。
另外，本院于2016年11月18日向刘芬红送达了诉状副本等应诉材料。
本院认为，商铺租赁合同系和津公司与刘芬红自愿签订，且不违反相关法律的规定，应为合法有效。双方均应自觉履行合同所约定的义务。因刘芬红在舟山市中级人民法院依法判决维持本院依法作出的（2015）舟普民初字第514号民事判决后，未按照判决内容履行义务，未向和津公司支付2014年4月1日至2015年9月30日房屋租金837213元，该案现已进入强制执行阶段，且之后刘芬红仍未按约支付2015年10月1日至今的房屋租金，因此，刘芬红未履行房屋租赁合同的主要义务，过错责任较大。和津公司依据双方合同约定提出解除双方租赁合同，符合法律规定。结合和津公司意见，本院确认自诉状送达刘芬红即2016年11月18日起刘芬红与和津公司之间签订的房屋租赁合同解除，刘芬红应当尽快腾退租赁房屋。至于装饰装修部分，双方合同中已经明确产权归属和津公司，且导致合同解除的主要原因在于刘芬红，因此，和津公司主张商铺装修不可分离部分无偿归原告所有符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。刘芬红应及时按约交纳房租，现其未按合同约定支付租金，其行为已构成违约，刘芬红应承担违约责任，合同约定被告如未按时交纳租金等，每迟延一天应向原告支付所欠费用1%的滞纳金。现和津公司主张刘芬红应向其支付拖欠的2015年10月1日至2016年11月10日的租金664976元并要求支付自2016年11月11日起至租赁房屋实际腾退日止按日租金1713元/天计算的占有使用费符合法律规定，本院予以支持。和津广场要求刘芬红支付自2015年10月1日起至实际支付日止以每个计租期拖欠的半年租金为基数按日万分之五支付逾期付款滞纳金，因和津广场对电梯停运、广场整体管理有不到位之处，双方合同约定的每日滞纳金不符合法律规定，本院依据双方合同约定的租赁费总额10%的违约金标准对和津广场诉请刘芬红支付上述逾期付款违约金酌情予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条以及《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十六条之规定，判决如下：
一、刘芬红与和津公司之间签订的房屋租赁合同自2016年11月18日起解除，刘芬红应于本判决生效之日起10日内腾退租赁房屋，商铺内装修不可分离部分无偿归和津公司所有；
二、刘芬红应于本判决生效之日起10日内支付给和津公司2015年10月1日至2016年11月10日房屋租金664976元并支付自2015年10月1日起至实际支付日止以每个计租期拖欠的半年租金为基数按月利率7.5‰支付逾期付款违约金；
三、刘芬红应于本判决生效之日起10日内支付给和津公司自2016年11月11日起至租赁房屋实际腾退日止按日租金1713元/天计算的占有使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费10450元，由被告刘芬红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
审 判 长 江玉燕
代理审判员 王 娟
人民陪审员 王玉兴
二〇一七年七月十四日
书 记 员 郑 盛
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十条【双方违约的责任】当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十六条【出租人基本义务】出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。