河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开民初字第736号
原告（反诉被告）班瑞。
委托代理人王广福、王松，河南国基律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘玉梅。
委托代理人李奇男，郑州市中原区桐柏路法律服务所法律工作者。
原告班瑞与被告刘玉梅及反诉原告刘玉梅与反诉被告班瑞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月7日立案受理。依法由代理审判员张花显适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人王广福、被告及其委托代理人李奇男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告班瑞诉称：2013年8月27日，班瑞与刘玉梅在郑州金诺房地产咨询有限公司第六分公司处签订房屋买卖合同，约定刘玉梅将其所有的位于郑州高新区五龙口南路9号院21号楼2单元6层26号房屋出售于班瑞，房屋面积74.83平方米，房款为580000元。合同签订后，班瑞即向刘玉梅支付购房定金15000元（该定金由第三人代为保管）及向居间方支付佣金5000元，并支付了差价款20533.35元。但刘玉梅以种种理由拒绝履行合同义务，故诉至法院，请求判令刘玉梅返还双倍定金30000元、赔偿佣金损失5000元；刘玉梅退还差价款20533元；由刘玉梅承担诉讼费。
被告刘玉梅辨称：合同签订后，刘玉梅积极协助班瑞办理过户手续。班瑞拖延履行合同义务，存在违约行为，造成合同至今未能履行。
反诉原告刘玉梅诉称：2013年8月27日，班瑞与刘玉梅在郑州金诺房地产咨询有限公司第六分公司处签订房屋买卖合同，约定刘玉梅将其所有的位于郑州高新区五龙口南路9号院21号楼2单元6层26号房屋出售于班瑞，并约定合同签订后60个工作日内到房屋管理部门办理房屋过户手续，合同签订后，刘玉梅积极协助班瑞办理过户手续。2013年9月13日，双方到邮政储蓄银行签订了借款协议，后来由于班瑞自身流水有问题，银行未审批班瑞的借款申请。2013年9月23日下午，双方又到位于经三路的郑州银行办理借款协议，其间，中介又说资料转到建设银行，刘玉梅又配合班瑞到百花路建设银行办理借款协议，之后刘玉梅一直追问中介过户手续的进展情况，中介工作人员班田伟总是让等等。按照国家政策，双方交易的房款应由房管局监管，而班瑞坚持走非资金监管，为了尽快办理转让事宜，刘玉梅多次催促中介抓紧时间办理，刘玉梅不存在任何违约行为。班瑞存在违约行为，造成合同至今未能履行。故诉至法院，请求判决驳回班瑞的诉讼请求；判决班瑞积极履行双方于2013年8月27日签订的房屋买卖合同，协助刘玉梅及时办理房屋过户手续、支付房款；判决班瑞赔偿损失5000元；由班瑞承担诉讼费。
反诉被告班瑞辩称：合同签订后，刘玉梅以种种理由拒绝履行合同义务，应驳回其反诉请求。
班瑞为支持其本诉诉讼请求及反诉答辩意见向本院提交了如下证据：1、房屋买卖合同1份，证明双方签订了房屋买卖合同，并就有关事项进行了约定；2、收据两份，证明班瑞依约交纳了定金及佣金；3、河南省行政事业性收费基金及罚没收入专用票据、契税完税证各1份，证明因本案房屋为经济适用房，班瑞已将差价补齐；4、郑州金诺房地产咨询有限公司第六分公司出具的证明1份，证明由于对方的原因，导致合同无法履行；5、证人证言1份，证明由于对方的原因，导致合同无法履行；6、录像材料1份，证明合同签订后，刘玉梅又将房屋重新出售；7、离婚证、离婚协议各1份，证明由于班瑞无法贷款，但为了继续履行合同，而办理了离婚；8、房产证1份，证明本案房屋为经济适用房。
刘玉梅对班瑞提交的证据发表了如下质证意见：对证据1、2、3、7、8无异议；对证据4证明目的有异议，刘玉梅一直在积极履行合同，班瑞在办理贷款过程中出现障碍，合同履行缓慢，并非不履行；对证据5真实性有异议，刘玉梅一直在积极履行合同，因为班瑞贷款的原因导致合同履行缓慢；证据6并未显示录像的采集时间、制作人、提供人，无法证明其所欲证明的目的。
经审查：班瑞提交的证据1、2、3、7、8来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以采纳；班瑞提交的证据4，真实性无法核实，本院不予采纳；班瑞提交的证据5，该证据系证人证言，无其他证据相佐证，本院对该证据不予采纳；班瑞提交的证据6与本案缺乏关联性，本院不予采纳。
刘玉梅为支持其本诉答辩意见及反诉诉讼请求向本院提交了如下证据：1、班田伟名片1张、短信通话记录8页，证明刘玉梅积极配合履行合同，由于班瑞的原因导致合同履行缓慢；2、二手房交易流程提示卡1份，证明刘玉梅要求走资金监管流程，是为了维护自己的合法权益，是符合法律规定的。
班瑞对刘玉梅提交的证据发表了如下质证意见：对证据1中的名片无异议，对短信记录有异议，该证据恰恰证明中介多次催促刘玉梅履行合同，而刘玉梅拒绝履行，并坚持要走资金监管，最后导致银行贷款无法办理；对证据2真实性、关联性有异议。
经审查：刘玉梅提交的证据1中的名片来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以采纳；证据1中的短信记录无法证明刘玉梅所欲证明的目的，本院对该证据不予采纳；刘玉梅提交的证据2与本案缺乏关联性，本院对该证据不予采纳。
本院依据认定的证据及庭审笔录确认如下事实：2013年8月27日，班瑞（乙方）、刘玉梅（甲方）、郑州金诺房地产咨询有限公司第六分公司（丙方）签订《房屋买卖合同》1份，约定：甲方拥有位于郑州高新技术产业开发区五龙口南路9号院21号楼2单元6层26号的房产，建筑面积为74.83平方米；甲、乙经协商，同意本合同房产及配套设施的总价款为580000元；丙方佣金占房款的2%，乙方支付佣金5000元，代办费1000元由乙方支付。乙方于合同签订时支付20000元，其中佣金5000元，代办费1000元，余额作为丙方代为保管的定金，甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方保管；双方经协商，以按揭贷款的方式付款，乙方应在立契当日，付清首付款（首付款等于本合同约定价格减去银行实际贷款），定金在冲抵首付款后转为物业交割保证金，该保证金由丙方保管，待物业交割完毕后，甲方凭买卖双方签字确认的交割完毕清单到丙方领取物业交割保证金，剩余房款由银行放贷当日向甲方支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准；双方同意在签订本合同后补完房屋差价60个工作日内，持本合同和相关证件到房屋管理部门立契办理房产过户及相关手续或到相关部门办理相关手续；本合同签订时，丙方有权全额收取佣金，本合同签订后，甲、乙任何一方解除合同、双方均同意解除合同、法定或约定的终止履行，均不影响丙方佣金的收取，若支付佣金方为守约方，其佣金方面的损失由违约方承担，违约方需就佣金一项承担双倍的支付义务；此房为经济适用房，需补差价20533.35元，由乙方承担。
该《房屋买卖合同》签订当日，班瑞向郑州金诺房地产咨询有限公司第六分公司交纳两万元，该公司为班瑞出具收据两份，分别载明：“今收到班瑞15000元。代卖方刘玉梅保管买方班瑞购买位于郑州市高新技术产业开发区五龙口南路9号院21号楼2单元6层26号的房产定金，此款待立契过户后冲抵房款后自动转为物业交割保证金”、“今收到班瑞5000元。系付购买位于郑州市高新技术产业开发区五龙口南路9号院21号楼2单元6层26号中介佣金及代办费”。同日，班瑞在郑州银行股份有限公司南阳路支行交纳了补缴的土地价款20533元。班瑞遂积极办理按揭贷款手续，在办理的过程中，班瑞以其本人的名义无法办理银行贷款。后班瑞为购买房屋，于2013年9月30日与丈夫张新刚办理了离婚手续，并以张新刚的名义办理银行按揭贷款手续，刘玉梅对此亦是明知且同意。后刘玉梅要求走资金监管手续，班瑞不同意，遂引起本案纠纷。
本院认为：班瑞、刘玉梅、郑州金诺房地产咨询有限公司第六分公司签订的《房屋买卖合同》，系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该《房屋买卖合同》第四条第2款约定：双方经协商，以按揭贷款的方式付款，班瑞应在立契当日，付清首付款（首付款等于本合同约定价格减去银行实际贷款），定金在冲抵首付款后转为物业交割保证金，该保证金由郑州金诺房地产咨询有限公司第六分公司保管，待物业交割完毕后，刘玉梅凭买卖双方签字确认的交割完毕清单到郑州金诺房地产咨询有限公司第六分公司领取物业交割保证金，剩余房款由银行放贷当日向刘玉梅支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准。本案中，班瑞并未提交任何有效证据证明其办理按揭贷款的情况，存在迟延履行主要债务的情形，故其行为违约。该《房屋买卖合同》已明确约定采取按揭贷款的方式支付房款，而在合同履行过程中，刘玉梅在未与班瑞协商一致的基础上，要求使用资金监管手续付款，故刘玉梅亦同样存在违约行为。在庭审中，班瑞要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，合法有据，本院予以支持。刘玉梅诉请，判决班瑞履行双方于2013年8月27日签订的《房屋买卖合同》、协助刘玉梅及时办理房屋过户手续、支付房款，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，根据班瑞提交的收据所示，班瑞已经支付给郑州金诺房地产咨询有限公司第六分公司5000元，其中佣金4000元、代办费1000元，根据《房屋买卖合同》的约定，该合同的解除与否，均不影响中介佣金的收取，故该4000元佣金实为班瑞的损失。在《房屋买卖合同》履行过程中，因班瑞、刘玉梅均存在违约行为，本院酌定刘玉梅对该4000元的损失承担50%即2000元的赔偿责任。
该《房屋买卖合同》第三条约定：班瑞于合同签订时支付20000元，其中佣金5000元，代办费1000元，余额作为郑州金诺房地产咨询有限公司第六分公司代为保管的定金，刘玉梅同意该定金在办理完房产过户手续前由郑州金诺房地产咨询有限公司第六分公司保管。在合同履行过程中，班瑞支付了定金15000元。因班瑞、刘玉梅均存在违约行为，本院对班瑞请求刘玉梅双倍返还定金的诉讼请求不予支持。因班瑞交付的定金15000元由郑州金诺房地产咨询有限公司第六分公司保管，故该款应由郑州金诺房地产咨询有限公司返还给班瑞。
班瑞另请求刘玉梅退还补交土地价款20533元，依据庭审查明的情况可知，刘玉梅所出售的房屋为经济适用房，所占用的土地使用权取得方式为划拨。根据《郑州市人民政府关于进一步加强经济适用住房管理的通知》的规定，经济适用房进行交易，购房人应当缴纳差价款。刘玉梅为出售该房屋，应缴纳差价款。班瑞为购买该房屋，已交纳差价款20533元，故该《房屋买卖合同》解除之后，刘玉梅应当支付给班瑞20533元。
刘玉梅诉请判决班瑞赔偿损失5000元，因其并未提供任何证据证明其损失情况，故本院对刘玉梅的该请求亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告刘玉梅于本判决生效后十日内，赔偿原告班瑞佣金损失二千元、支付差价款二万零五百三十三元，共计二万二千五百三十三元。
二、驳回原告班瑞的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告刘玉梅的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一千一百八十八元减半收取五百九十四元，由原告班瑞负担九十四元、被告刘玉梅负担五百元；反诉案件受理费五十元减半收取二十五元，由反诉原告刘玉梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 张花显
代理审判员 王 青
代理审判员 汪 涛
二〇一四年八月十六日
书 记 员 闫文红