广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终916号
上诉人（原审被告）：徐腊生，男，1981年12月16日出生。
委托诉讼代理人：ＸＸ，广东贤耀律师事务所律师。
委托诉讼代理人：楚文哲，广东贤耀律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市东升房地产有限公司。
法定代表人：凌寿华，总经理。
委托诉讼代理人：黄凤翔，广东创基律师事务所律师。
上诉人徐腊生因与被上诉人深圳市东升房地产有限公司（以下简称东升公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。徐腊生的委托诉讼代理人ＸＸ、楚文哲及东升公司委托诉讼代理人黄凤翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐腊生的上诉请求：一、维持一审判决第一、四判项，撤销第二、三判项；二、1、徐腊生向东升公司支付2015年8月房屋使用费及管理费共计9250元；2、徐腊生向东升公司支付2015年7月21日至31日、8月电费32031.22元、水费11854.33元，以上水电费合计52755.22元；3、东升公司返还徐腊生房屋押金16200元、电缆押金10000元，以上押金合计26200元；三、一、二审诉讼费均由东升公司负担。事实和理由：原审判决忽略部分已查明事实，适用法律错误，致使判项有误。一、徐腊生已支付东升公司7月份房屋租金及管理费。该事实东升公司于一审庭审时确认，原审判决忽略了该事实。1、东升公司当庭确认2015年7月21日已收到徐腊生交来的7月份租金。徐腊生一审提交的证据2015年7月21日的《收款收据》也印证了该事实。2、管理费150元根据交易习惯一般在交纳租金时一并交予东升公司。二、徐腊生已支付东升公司截止于2015年7月21日前的水电费。徐腊生一审提交的证据2015年7月21日的《收款收据》明确载明徐腊生交来的是“2015年7月份租金、水电费”，显然所交费用均为7月份的费用。徐腊生因已收到要拆迁的消息，为配合拆迁需要，应东升公司要求才变更为“当月交当月”水电费的实时交费方式。原审判决忽略了以上事实，判令徐腊生支付东升公司2015年7月房屋使用费、管理费及水电费，明显有误。三、徐腊生仍有16200元房屋押金、10000元电缆押金在东升公司手中。原审判决既己认定双方签订的《房屋租赁合同》无效，却未处理徐腊生押金返还问题，适用法律有误。综上，原审判决忽略己查明事实，适用法律错误。恳请二审法院查明事实，支持徐腊生的上诉请求。
东升公司辩称，一审判决认定的事实基本正确，考虑到当时的实际情况，东升公司是公司，徐腊生是个人，在某种程度上东升公司的主张在一审的时候就没有得到全部的支持，但是因为公司跟徐腊生之间一直保持比较良好的租赁关系，所以东升公司放弃了上诉，而且当时与徐腊生已经谈了差不多以10万元和解，但是后来徐腊生变卦，没有谈成，东升公司也没有上诉了。现在徐腊生上诉，我们要求法院依法驳回其上诉，维持原一审判决。
东升公司向一审法院起诉请求：1.解除东升公司与徐腊生签订的《厂房租赁合同》，要求徐腊生搬离涉诉房屋；2.徐腊生给付拖欠东升公司的租金、水电费及管理费共计191800元（2015年7月起至2015年11月），直到搬迁为止；3.徐腊生承担延迟缴纳租金的违约金21840元（2015年7月起至2015年11月）；4.徐腊生承担诉讼费。
一审法院认事实：2015年9月7日，经深圳市市场监督管理局核准，深圳市东升房地产经纪有限公司变更企业名称为东升公司现名。
2015年4月28日，深圳经济特区检查站（甲方）、深圳市东升房地产经纪有限公司（乙方）与广东省公安边防总队后勤部（丙方）签订《补充协议书》，该协议书上载明：2006年3月1日，东升公司（乙方）与深圳经济特区检查站（甲方）签订租赁合同，约定乙方承租甲方位于深圳市XX村X栋的物业（建筑面积6270.96平方米、场地面积5959.62平方米）。2015年4月28日，深圳经济特区检查站因单位编制调整，前述物业由广东省公安边防总队后勤部接管。
2012年11月26日，东升公司（甲方）与徐腊生（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将涉诉房屋租赁给乙方作为厂房使用，面积约为300平方米，租期五年，自2012年12月1日起至2017年11月30日止；每月不含税租金为8100元，该价格在本合同期限内不变；乙方每月向甲方支付垃圾处理费150元，在交纳租金时一并交纳；乙方必须在每月10日前以即期支票或现金形式付清当月租金，逾期不交或未交清，乙方除应如数补交外，还应按所拖欠租金金额的每日千分之五支付违约金给甲方，逾期三十日未交清，甲方有权单方面解除本合同，强制收回厂房，且不予退还押金。合同签订之日乙方向甲方缴纳押金16200元，甲方收到款项后开具收款收据给乙方，合同期满后，乙方在完全退出租赁厂房并交清各项费用，且厂房整洁无人为损坏情况下，甲方在十天内将押金无息退还给乙方。租赁期间，乙方负责直接向甲方交付使用的水电费，按电表实抄度数计收、在合同有效期内发生下列情况之一，造成双方不能履行本合同时，本合同自动终止，且乙方按规定的要求和时间搬离，甲、乙双方互不追究对方责任，乙方所交押金冲抵租金，多余部分无息退还给乙方：1、不可抗力或意外事件（自然灾害等）使本合同无法履行；2、政府或部队征收或征用该地块；3、由于乙方自身原因造成政府相关部门责令搬迁或停业；合同还约定了其他内容。庭审中，东升公司明确其诉求中的管理费即合同约定的垃圾处理费，徐腊生确认双方还约定了徐腊生租赁东升公司宿舍，租金为1000元/月。
2015年7月27日，东升公司向徐腊生发出《搬迁通知》，内容为：涉诉房屋因政府需要收回土地，有关部门将在2015年8月15日后对厂房进行强制拆除，现通知各方于2015年8月15日前搬迁完毕，以免造成不必要的损失；搬迁完成后，请带上《厂房租赁合同》原件和押金收据到东升公司财务处办理退押金等手续。
2015年10月20日，东升公司通过EMS邮寄和张贴告示等方式向XX工业区制冰厂及徐腊生发出《通知》，责令徐腊生在接到本通知后十日内搬走涉诉房屋里所有设备、材料等，逾期未搬走其将依合同约定收回涉诉房屋，同时向徐腊生追偿所欠的房租及水电费等。庭审中徐腊生表示并未收到上述通知。
东升公司提交了2015年8月至11月租金水电费通知单及电费发票，证明徐腊生在此期间欠缴的各项费用，其中载明2015年7月份电费总额为86944元、水费13304.5元、每月补电亏200元，2015年08月份电费总额为46332元、水费7419.5元、每月补电亏200元。徐腊生认为该通知单为东升公司单方面制作，不认可其真实性。徐腊生为此提交了深圳南山供电局有限公司出具的关于深圳市南山区XX村与XX路交汇处电费通知单，以证明东升公司提交的用电数额超过了整个厂区实际用电数额。东升公司提交了若干深圳供电局有限公司开具的电费发票。客户名称为东升公司、用电地址为深圳市南山区XX村与XX路交汇处的电费发票载明：2015年7月2日至8月1日期间电费金额为60946.81元，2015年8月2日至9月1日期间电费金额43746.85元。东升公司提交的电费发票，部分客户名称为广东省公安边防总队深圳经济特区检查站XX分站、用电地址为深圳市南山区经济特区检查站XX分站宿舍区。东升公司称，涉案房屋部分用电系从村里拉电，未经过以上两块电表。
庭审中，东升公司与徐腊生对徐腊生何时迁出涉诉房屋陈述不一致，东升公司称徐腊生至起诉时仍未搬离，但确认2015年7月21日收到徐腊生交来的2015年7月份的租金及6月份水电费合计106135元。徐腊生则主张其在接到搬迁通知后逐步搬离涉诉房屋，2015年8、9月份，其已没有在涉诉房屋经营。
东升公司陈述，涉案房屋无办理报批报建手续，编号为XXX的供电合同账户下产生的电费部分为他人使用产生，金额约为1万元。
一审法院认为，当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规的强制性规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的，合同无效。涉诉房屋未办理报批报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，东升公司与徐腊生于2015年10月16日签订的《厂房租赁合同》依法归于无效。因东升公司与徐腊生签订的合同无效，东升公司可以参照约定的租金、管理费标准（租金每月3800元、管理费每月25元）请求徐腊生支付房屋占有使用费及管理费，东升公司有关诉讼请求，原审法院予以支持。徐腊生作为承租人，应对何时搬离涉诉房屋负有举证责任，而徐腊生并未提交证据加以证明，故应承担举证不能的不利后果。原审法院结合东升公司自行制作的交费通知单中记载2015年9月、10月期间涉案房屋未产生水电费用的事实，认定徐腊生向东升公司应支付2015年7月至8月两个月的房屋使用费及管理费共计18500元[（8100+1000+150）×2]。
关于东升公司向徐腊生主张水电费问题。双方在租赁期间的交易习惯为：东升公司通过抄表计算每月水电费金额并向徐腊生开具交费通知单，徐腊生按照通知单所记载金额支付费用，双方在2016年8月之前照此执行并无异议。在本案中，东升公司已提交了自行制作交费通知单，要求徐腊生按照其上所载金额支付水电费。徐腊生对此提出异议，故应提交证据予以反驳。东升公司提交的交费通知单记载的2015年7月、8月产生的电费虽附有抄表记录，但是电费金额明显高于深圳供电局有限公司向其开具的《电费通知单》及发票所载电费金额，东升公司解释为涉案房屋存在其它供电来源，但并未举证证明东升公司已额外支付了电费，故原审法院不予采纳。考虑到在2015年7月、8月期间徐腊生应存在实际经营行为且东升公司承认存在其他用电方，故原审法院根据公平和诚实信用原则，酌情认定徐腊生应按照客户名称为东升公司、用电地址为深圳市南山区XX村与XX路交汇处的电费发票上所载电费金额的50%支付电费52346.83元[（60946.81+43746.85）/2]，按交费通知单上所载水费金额支付水费20724元（13304.5+7419.5）。
《厂房租赁合同》为无效合同，东升公司主张依据合同违约条款主张徐腊生承担违约金，缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。徐腊生已搬离涉案房屋，东升公司请求徐腊生搬离涉案房屋的诉讼请求，原审法院不再支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、东升公司与徐腊生于2012年11月26日签订的《厂房租赁合同》无效；二、徐腊生应于判决生效之日起十日内向东升公司支付2015年7月、8月的房屋使用费及管理费共计18500元；三、徐腊生应于本判决生效之日起十日内向东升公司支付2015年7月、8月的电费52346.83元、水费20724元，以上水电费合计73070.83元；四、驳回东升公司其它的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4504.6元，东升公司已预交，由东升公司负担2573.83元，徐腊生负担1930.77元。
二审中，徐腊生提交新证据为：7月2日交纳6月份租金的收据一份，记载收到2015年6月份租金水电费90293元；7月21日交纳7月份水电费的收据一份，记载收到2015年7月份租金水电费106135元。东升公司的质证意见为：不了解当时的情况，故不予质证。二审中，东升公司确认其收取徐腊生房屋租赁押金16200元，电缆押金10000元。
二审确认一审查明的事实。
本院认为，原审认定徐腊生与东升公司签订的租赁合同无效正确，本院予以确认。根据合同法规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，徐腊生向东升公司返还涉案房屋后，东升公司亦应退还其收取徐腊生的房屋租赁押金16200元，电缆押金10000元。徐腊生的该项上诉理由有事实依据，本院予以支持。
因徐腊生提交的证据证明其已向东升公司交纳了2015年7月份的租金及水电费，且双方在一审庭审时亦确认，因此，原审判决徐腊生需向东升公司交纳7月份租金及水电费不当，本院予以纠正。扣除徐腊生已交纳的7月份租金9250元，徐腊生还需向东升公司支付8月份房屋使用费及管理费9250元。扣除徐腊生已交纳的7月份电费60946.81元，水费13304.5元，徐腊生还需向东升公司支付8月份水费7419.5，电费43746.85元。
综上，原审认定事实清楚，但实体处理错误，本院予以纠正。徐腊生的上诉理由成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持广东省深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1218号民事判决第一项；
二、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1218号民事判决第二、三、四项；
三、徐腊生应于本判决生效之日起十日内向深圳市东升房地产有限公司支付2015年8月的房屋使用费及管理费9250元；
四、徐腊生应于本判决生效之日起十日内向深圳市东升房地产有限公司支付2015年8月的电费43746.85元、水费7419.5元，以上水电费合计51166.35元；
五、深圳市东升房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向徐腊生退还房屋租赁押金16200元，电缆押金10000元；
六、驳回深圳市东升房地产有限公司其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4504.6元，深圳市东升房地产有限公司负担3783.6元，徐腊生负担721元。二审案件受理费2089元，由深圳市东升房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
审 判 员 张 睿
审 判 员 曹 静
二〇一七年三月三日
书记员（兼） 李开宇
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。