山东省青岛市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）鲁02民终1017号
上诉人（原审原告）：尹德红
委托诉讼代理人：崔永刚，莱西政律法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：赵京好
被上诉人（原审被告）：李兰美
被上诉人（原审被告）：王向阳
委托诉讼代理人：魏建坤，山东道安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘洪刚，山东道安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）宋文娟
上诉人尹德红因与被上诉人赵京好、李兰美、王向阳、宋文娟房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2014）西民初字第2215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人尹德红及其委托诉讼代理人崔永刚，被上诉人赵京好，被上诉人王向阳的委托诉讼代理人魏建坤、刘洪刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
尹德红上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持尹德红的诉讼请求；2、诉讼费由赵京好、李兰美、王向阳、宋文娟承担。事实和理由：本案的实质是房屋买卖合同纠纷，不符合流质契约的形式要件，流质契约只适用于担保合同。王向阳在签订协议后即将涉案房屋交给赵京好，至今未对该房屋行使管理权和处分权，而尹德红在该房屋中居住数年。根据有关法律规定，房屋产权转移不以办理登记为必须要件，只要权利证书、手续交付，即视为房屋所有权已经转移。赵京好有权将房屋出卖给尹德红，尹德红有正当权利取得该房屋所有权。因此，一审裁定错误，应依法予以撤销。
赵京好辩称，王向阳先向赵京好借款16万元，后来又要借款20万，赵京好未同意。后王向阳称将涉案房屋出卖给赵京好，并于当日将房产证及房屋钥匙向赵京好交付。赵京好对涉案房屋进行了简单的地面铺装后，将房屋出售给尹德红，双方之间的房屋买卖关系成立。综上，同意尹德红的意见。
王向阳辩称：一、王向阳与赵京好签订的房屋买卖协议应属无效合同，一审裁定认定赵京好不享有涉案房屋所有权，其对涉案房屋亦不具有处分权，是完全正确的。王向阳与赵京好签订的房屋买卖协议系在王向阳向赵京好借款36万元的同时签订，且协议约定的所谓价款即借款金额36万元，而合同签订时该房屋的市值为100万元左右。王向阳与赵京好签订房屋买卖协议的真实目的，是将涉案房屋作为借款的担保。该协议虽已成立，但属于王向阳与赵京好在借款债务履行期满前，变相约定将担保财产直接归赵京好所有。根据《中华人民共和国物权法》第40条、第186条以及《中华人民共和国担保法》第40条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条的相关规定，依法应认定王向阳与赵京好签订的房屋买卖协议无效。二、尹德红要求王向阳协助办理涉案房屋产权变更登记手续，没有事实和法律依据，依法应予驳回。1、尹德红将王向阳和宋文娟列为原审被告，明显违背合同相对性原则。王向阳和宋文娟未与尹德红签订任何合同，从未与尹德红形成任何契约关系，尹德红无权要求王向阳和宋文娟履行任何合同义务。2、尹德红与赵京好签订的房屋买卖协议不能发生物权变动的法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第9条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。赵京好在没有取得涉案房屋所有权的情况下，无权对涉案房产进行处分，即便其与尹德红签订房屋买卖协议，也不能发生物权变动的效力。3、鉴于宋文娟对本案协议书根本不知情，且在庭审中明确表示不同意出售涉案房屋，在宋文娟不同意对作为夫妻共同财产的涉案房屋进行转让的情况下，根本无法办理产权过户登记手续，尹德红的诉请依法不应得到支持。尹德红主张涉案房屋以交付作为所有权转移的条件，该观点不能成立，违反了《中华人民共和国物权法》关于物权变动的相关规定。王向阳从未将涉案房屋以房屋买卖的形式进行交付，也从未交付给尹德红。综上所述，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确。请求依法驳回上诉，维持原裁定。
李兰美、宋文娟未作答辩。
尹德红向一审法院起诉请求：依法判令赵京好、李兰美、王向阳、宋文娟协助尹德红办理涉案房屋房权及国有土地使用权变更登记手续，诉讼费由赵京好、李兰美、王向阳、宋文娟负担。
一审法院认定事实：2009年3月3日，王向阳以为赵京好之子赵文彬安排工作为由收取赵京好16万元，并向赵京好出具收条。收条载明：如办成这钱与赵京好无关；如果办不成，王向阳必须全额退还；不还的话，赵京好可凭此条向人民法院起诉。王向阳至今未为赵京好之子安排工作。2009年3月31日，王向阳再次向赵京好借款20万元，并向赵京好出具收条。收条载明：今收到赵京好借款20万元。同时，王向阳、宋文娟在莱西公众法律服务所的见证下与赵京好签订住宅楼房买卖协议书。协议书载明：甲方为王向阳、宋文娟，乙方为赵京好。甲方将自己所有的座落于莱西市某房屋及阁楼及车库以36万元的价格卖给乙方，经协商达成如下协议：一、甲方卖给乙方的住宅楼、阁楼及车库必须产权清楚，并不得一房多卖；如出现上述情况，甲方除返还乙方全部房款外还应承担乙方同等房价的赔偿金。二、甲方于乙方付清房款当日将住宅楼、阁楼、车库及房内所有物品交给乙方，交付前的水电费、物业费等所有对外的债务（包括各种税费）与乙方无关，由甲方负责清偿。三、乙方如办理产权过户手续或者出售给第三人时，甲方随时无条件协助办理，费用由乙方及第三人承担；如不及时协助办理或因故不能办理产权过户时，甲方返还乙方全部房款并承担全部房款50%的违约责任。四、未尽事宜，双方协商解决。五、协议一式三份，双方及见证单位各执一份，签章后生效。协议签订后，王向阳将上述房屋、阁楼、车库和房权证交付给赵京好，但至今未办理房权及国有土地使用权变更登记手续。
2010年2月26日，赵京好、李兰美将上述房屋、阁楼、车库以同样的价格出卖给尹德红，双方签订了房屋买卖协议。协议主要内容为：房屋出卖人为赵京好、李兰美，房屋受买人为尹德红。经房屋出卖人与房屋受买人共同协商，对房屋买卖事宜达成协议如下：一、出卖人自愿将位于莱西市北京路100号银泰绿荫华庭x号楼西x单元x层x户、五层阁楼、一层车库出卖给受买人。二、房屋转让价格为36万元。三、付款方式：受买人于双方签订合同的同时，一次性付给出卖人房款30万元，余额部分待办理完过户手续一个月内付清。四、在签订合同的同时，出卖人将房产证、土地证及相关手续转交受买人，并随时积极无条件协助受买人办理产权过户手续，所需费用由受买人自己承担；如不及时办理或因故不能办理产权过户时，出卖人返还受买人市场价格的全部房款并承担全部房款50%的违约金。五、出卖人卖给受买人的住宅楼房、阁楼及车库必须产权清楚，并不得一房多卖；如出现上述情况出卖人除返还受买人全部房款外，还应承担受买人同等房价的赔偿金。六、合同签订后，出卖人将住宅楼、阁楼、车库及房内所有物品交付给受买人，交付前的水电费、物业费等所有对外的债务（包括各种税费）与受买人无关，由出卖人负责清偿。七、未尽事宜，双方协商解决。八、协议一式三份，双方及见证单位各执一份。协议签订后，赵京好、李兰美将上述房屋、阁楼、车库及王向阳名下的房权证交付给尹德红。后尹德红要求赵京好、李兰美、王向阳、宋文娟协助办理房权及国有土地使用权变更登记手续，王向阳、宋文娟拒绝协助办理。
另查明，王向阳与赵京好签订的住宅楼房买卖协议书中宋文娟的签名，系由王向阳代签。
本案审理中，王向阳向一审法院申请对其与赵京好签订的住宅楼房买卖协议书中有关事项进行司法鉴定，鉴定内容为：1、该住宅楼房买卖协议书是否为消褪文件；2、在住宅楼房买卖协议书字样上方位置有无字迹消褪痕迹；3、住宅楼房买卖协议书左侧有无订书钉痕迹；4、第四条、第五条的内容与其他部分内容是否由同一打印机在同一时间打印而成；5、在落款时间2009年3月31日下方中间位置，有无字迹消褪痕迹。一审法院依法委托西南政法大学司法鉴定中心对上述事项进行鉴定。该鉴定中心于2015年9月7日作出西政司法鉴定中心[2015]鉴字第1954号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、落款时间“2009年3月31日”甲方为“王向阳、宋文娟”、乙方为“赵京好”的《住宅楼房买卖协议书》未检见消褪痕迹。2、上述《住宅楼房买卖协议书》标题上方位置未检见消褪痕迹。3、上述《住宅楼房买卖协议书》纸张左侧检见订书钉压痕，但未检见订书钉孔痕迹。4、上述《住宅楼房买卖协议书》第四条“未经事宜，双方协商解决”至第五条“该协议一式三份，双方及见证单位各执一份，签章后生效”与检材标题开始至第三条字迹，是同一打印机一次性打印形成。5、上述《住宅楼房买卖协议书》落款部位“2009年3月31日”下方中间位置，未检见消褪痕迹。王向阳为此支付鉴定费10,600元。
一审法院认为，王向阳向赵京好借款36万元的同时，双方签订房屋买卖协议，事实清楚，对此予以确认。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求；当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。王向阳与赵京好签订房屋买卖协议的真实目的，是将房屋作为借款的担保，协议的履行只是具体实现担保债权的方式。该协议虽已成立，但属于借款人与出借人在债务履行届满前，变相约定将担保财产归出借人所有，符合流质契约的要件，应属无效合同。因此，赵京好不享有涉案房屋所有权，其对涉案房屋亦不具有处分权。尹德红在赵京好未取得涉案房屋产权的情况下，与赵京好签订购房协议，其自身存在过错，不具备善意购房人的条件。因此，尹德红与赵京好签订的房屋买卖协议亦属无效，对尹德红的起诉应予驳回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第四十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项规定，裁定：驳回尹德红对赵京好、李兰美、王向阳、宋文娟的起诉。尹德红预交的案件受理费100元，予以退还。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求；当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案中，王向阳向赵京好借款36万元的同时，双方签订房屋买卖合同，该合同的签订实际是作为借款的担保。因此，王向阳与赵京好之间的纠纷应当按照民间借贷法律关系审理。在赵京好对涉案房屋并未通过买卖取得所有权的情况下，尹德红与其签订房屋买卖合同，双方均存在过错，尹德红不具备善意购房人的条件。一审法院据此裁定驳回尹德红的起诉，并无不当。综上，尹德红的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 谢雄心
代理审判员 安太欣
代理审判员 齐 新
二〇一七年五月四日
书 记 员 韩明玉
书 记 员 魏 威