辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终466号
上诉人（原审被告）：大连经济技术开发区马桥子街道办事处，住所地大连经济技术开发区37号小区。
法定代表人：赵东，该街道办事处主任。
委托代理人：华洋、浦凡，北京市京都律师事务所大连分所律师。
被上诉人（原审原告）：刘向。
被上诉人（原审第三人）：大连海汇房地产开发有限公司，住所地大连经济技术开发区西山小区。
法定代表人：惠盛林，该公司董事长。
委托代理人：杜国栋，辽宁同方律师事务所大连分所律师。
被上诉人（原审第三人）：正源房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区五一路107-1号。
法定代表人：惠盛林，该公司董事长。
委托代理人：杜国栋，辽宁同方律师事务所大连分所律师。
原审原告刘向与原审被告大连经济技术开发区马桥子街道办事处（以下简称马桥子街道），原审第三人大连海汇房地产开发有限公司（以下简称海汇公司）、正源房地产开发有限公司（以下简称正源公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，大连经济技术开发区人民法院于2015年12月2日作出（2009）开民初字第2656号民事判决，马桥子街道不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月1日公开开庭审理了本案。上诉人马桥子街道委托代理人浦凡、被上诉人刘向、被上诉人海汇公司及正源公司共同委托代理人杜国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘向一审诉称：原告系大连开发区西山小区商业网点动迁户营业面积1312平方米，自主经营和出租部分房屋。2006年，被告对我的网点进行动迁。同年4月17日，原告与被告签订了《非住宅经营性用房拆迁安置补偿协议书》，约定对原告过渡期工资和税后利润进行补偿，并约定了回迁期限及回迁房的具体位置。至今距合同约定的回迁日期已经逾期。要求被告按照合同约定赔偿原告税后利润损失1，215.42万元、人工费损失448万元、房屋出租损失94万元、差价损失595.4万元、逾期交房违约金202.5万元、房产税94.46万元、维修基金16，767.00元、办理产权证垫付费用30，672.00元、房产证工本费5040元、车马费8万元，要求被告对动迁后的房屋进行改造或者承担改造费用、进行消防配套，由被告承担诉讼费用。
被告马桥子街道一审辩称：案涉西山小区系大连开发区管委会政府动迁安置项目，前期动迁工作确实由被告完成。2007年开始由海汇公司进行实施，因此海汇公司是动迁项目的实际实施人，回迁补偿责任应由海汇公司承继；被告与正源公司于2007年12月22日签署了海汇公司股权转让合同，明确案涉项目由正源公司承继权利义务，故本案的回迁补偿责任应由正源公司承担。对原告的诉讼请求均无事实与法律依据，不同意原告的诉讼请求。
第三人海汇公司一审述称：原告要求被告承担赔偿责任，与我公司无关。
第三人正源公司一审述称：原告未要求我公司承担责任，与我公司无关。
一审法院审理查明：2006年4月17日，原、被告签订一份《非住宅经营性用房拆迁安置补偿协议书（产权调换）》，拆迁人为被告、被拆迁人为原告。约定：被拆除房屋位于金马路#、#、#号，建筑面积分别为485.44平方米、404.84平方米、420.78平方米；被拆迁人参加劳动保险在册职工4人，临时工4人，前两年的月平均工资额1500元，前两年月平均税后利润86，200.00元；原告的过渡期为18个月，自原告搬迁出原房屋起计算；各项拆迁补偿及补助费共计172万元；原告于2006年4月22目前将被拆迁房屋腾空，并移交给被告。协议签订后，原告按约将所涉房屋移交给被告。2015年6月23日、26日，原告所得的案涉5套和4套回迁安置公建房屋在房产管理部门进行了房屋所有权登记。被告所述的案涉西山小区动迁项目2007年开始由海汇公司进行实施，被告与正源公司于2007年12月22日签署了海汇公司股权转让合同，均未得到原告的确认。
本案审理期间，被告申请追加海汇公司、正源公司为本案被告，一审法院根据实际情况，依法追加海汇公司、正源公司为本案的第三人参加诉讼。
原告起诉时的诉讼请求为5，568，070.00元，预缴诉讼费50，776.00元。本案审理期间，一审法院要求原告于2015年11月11日前缴纳其他诉讼请求部分的诉讼费，原告未按期缴纳。
一审法院认为：原、被告签订的《非住宅经营性用房拆迁安置补偿协议书（产权调换）》系原、被告双方为拆迁和安置原告原有房屋的拆迁安置补偿合同，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，双方均应恪守。原告作为被拆迁人依约向作为拆迁人的被告交付了合同所涉房屋，被告应当按约对原告进行安置补偿。被告辩称该动迁项目实际由海汇公司或正源公司实施，应由海汇公司或正源公司承担安置补偿责任，根据合同相对性原则，海汇公司和正源公司均不属于案涉拆迁安置合同的相对人，被告与海汇公司及正源公司的项目出让、股权转让行为未得到原告的同意，不能对抗原告，原告亦不同意由海汇公司或者正源公司承担拆迁安置责任，故对该辩解意见，不予采纳。根据合同约定，原告于2006年4月22日前将被拆迁房屋腾空交给被告，过渡期为18个月，故被告应当于2007年10月22日前将符合条件的房屋交给原告，案涉回迁安置房屋于2015年6月23日、26日办理了产权登记，且案涉的房屋用途系公建，其主要作用是由于生产经营，无产权手续将影响到生产经营的目的，现无证据证明原告在取得案涉回迁房屋之前利用该房屋进行了生产经营，故原告获得安置的时间应为安置房屋取得产权登记的时间，即2015年6月23日、26日。被告逾期安置的时间为92个月。对逾期安置的补偿标准，合同中未作明确约定，鉴于案涉房屋用途为公建，可以比照合同中关于拆迁补助费的相关标准计算。对利润补偿标准，确定为每月86，200.00元，原告要求按照1.5倍的标准计算，无据认定，不予支持。故利润损失的数额为7，930，400.00元（86，200.00元／月×92个月）。根据原告实际缴纳的诉讼费用，对其中的5，568，070.00元的诉讼请求，予以支持。因原告在限定的期限内未缴纳其他诉讼请求的诉讼费用，对其他部分的诉讼请求，不予审理。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十四条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，作出如下判决：于判决生效后十日内，被告大连经济技术开发区马桥子街道办事处给付原告刘向逾期安置利润损失人民币5，568，070.00元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50，776.00元，由被告负担。
马桥子街道上诉的理由及请求是：一、一审法院将动迁前刘向的每月税后利润86，200.00元作为计算马桥子街道承担违约赔偿的标准，没有事实和法律依据。案涉拆迁安置补偿协议所约定的税后利润86，200.00元是拆迁前两年的月平均利润，且该税后利润的确认是针对动迁所给予的一次性补偿，在双方未约定马桥子街道逾期交房也需要按该标准承担违约责任，且无相关规定的情况下，一审以该利润计算逾期回迁期间的违约金无事实及法律依据。二、一审法院认定的马桥子街道承担逾期交房责任的期间是错误的，与实际不符。2012年7月3日，海汇公司实际向刘向交付了全部回迁房屋，双方共同签订了移交确认单，且在房屋交接后，刘向一直实际占有并使用案涉房屋。故逾期交房的期间应为2007年10月21日至2012年7月3日，而不应以办理产权证的2015年6月作为刘向获得安置的时间，马桥子街道也不应承担2012年7月3日之后的违约责任。据此，请求撤销一审判决，改判驳回刘向一审诉请。
刘向二审答辩认为：服从一审判决。
海汇公司、正源公司述称：同意马桥子街道的上诉请求。
本院经审理查明：一审法院认定事实属实。
本院补充查明：刘向与马桥子街道于2006年4月17日签订的《非住宅经营性用房拆迁安置补偿协议书（产权调换）》（以下简称拆迁安置补偿协议）约定，物资搬运费4000元、无法恢复使用的设备设施补偿费73，693.00元、职工工资66，000.00元（在册职工10个月平均工资及临时工3个月工资）、10个月税后利润损失862，000.00元、装修补偿612，900.00元、对承租方经营损失补偿101，407.00元，各项拆迁补偿及补助费共计172万元，如果刘向的房屋存在租赁情况，由刘向负责与承租人解除房屋租赁关系或与承租人协议确定补偿安置事宜，马桥子街道对刘向房屋的承租人不承担任何经济补偿或安置责任。
刘向二审庭审时自述在其与马桥子街道签订拆迁安置补偿协议之时，刘向既与其雇佣人员解除了雇佣关系。
2012年7月3日，海汇公司实际向刘向交付了全部回迁房屋，双方共同签订了移交确认单。
本院所确认的上述事实，有拆迁安置补偿协议、移交确认单及当事人陈述笔录在案为凭，上述证据已经开庭质证与审查，应予采信。
本院认为：综合各方当事人诉辩主张，本案争议焦点为马桥子街道应赔偿逾期交付回迁安置房屋给刘向造成损失的数额。首先，虽然双方未约定逾期交付回迁安置房屋的赔偿标准，但案涉回迁安置房屋为公建房，用途为经营使用，且案涉拆迁安置补偿协议约定拆迁前两年月平均税后利润为86，200.00元，故一审法院参照86，200.00元／月的税后利润以确定马桥子街道逾期交付回迁安置房屋给刘向造成的实际损失并无不当。其次，刘向在本案中主张的是马桥子街道逾期交付回迁安置房屋给其造成的实际损失。而海汇公司于2012年7月3日既已实际向刘向交付了全部回迁房屋，且刘向二审庭审时自述其于2013年1月陆续出租案涉房屋于现租户。故马桥子街道向刘向赔偿逾期交房损失的期间应截止至刘向实际接收案涉房屋之日（2012年7月3日）。至于刘向主张的逾期办理产权证导致其无法正常出租案涉房屋的损失属另一法律关系，刘向可另行解决。马桥子街道应按86，200.00元／月的标准向刘向赔偿2007年10月22日至2012年7月3日期间的逾期交房损失4，933，513.00元（1717天×86，200.00元／月÷30天）。
关于刘向要求赔偿人工费损失448万元一节，本院认为，因刘向二审庭审时自述在其与马桥子街道签订拆迁安置补偿协议之时，刘向既与其雇佣人员解除了雇佣关系。且马桥子街道在拆迁时已补偿刘向在册职工10个月平均工资及临时工3个月工资。故刘向要求赔偿人工费损失448万元无充分的事实及法律依据，本院不予支持。
关于刘向要求赔偿房屋出租损失94万元一节，本院认为，案涉拆迁安置补偿协议约定，各项拆迁补偿及补助费共计172万元包含10个月税后利润损失862，000.00元及对承租方经营损失补偿101，407.00元，且在补偿完上述两项损失后，若刘向的房屋存在租赁情况，由刘向负责与承租人解除房屋租赁关系或与承租人协议确定补偿安置事宜，马桥子街道对刘向房屋的承租人不承担任何经济补偿或安置责任。这表明在马桥子街道补偿承租方经营损失后，刘向应收取的租金损失已包含在税后利润中，故刘向另行要求赔偿房屋出租损失94万元，无充分的事实及法律依据。
关于刘向要求赔偿回迁房屋图纸与实际回迁房屋存在差异的差价损失595.4万元、迟延交付导致房屋缩短五年使用权损失202.5万元、车马费8万元一节，因刘向未提交充分证据证明上述损失为因马桥子街道违约给其造成的必要损失，亦未提交充分证据证明上述损失的具体数额，故本院对刘向上述诉请不予支持。
关于刘向要求赔偿房产税94.46万元、维修基金16，767.00元、办理产权证垫付费用30，672.00元、房产证工本费5040元一节，本院认为，上述费用本就是刘向取得案涉房屋应自行支付的费用，故本院对刘向上述请求亦不予支持。
关于刘向要求对动迁后的房屋进行内置烟道改造或者承担改造费用、进行消防配套一节，本院认为，刘向已取得案涉房屋产权证，表明案涉房屋已经验收合格并取得竣工验收备案表，且刘向未提交充分证据证明马桥子街道有义务在案涉房屋内设置内置烟道，刘向亦未提交充分证据证明案涉房屋在经消防验收合格后又因马桥子街道原因缺失消防配套，故对刘向此项诉请，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销大连经济技术开发区人民法院（2009）开民初字第2656号民事判决；
二、大连经济技术开发区马桥子街道办事处于本判决生效之日起十日内赔偿刘向逾期交付回迁安置房屋损失4，933，513.00元；
三、驳回刘向其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50，776.00元（刘向预交），由刘向负担5787元，大连经济技术开发区马桥子街道办事处负担44，989.00元；二审案件受理费50，776.00元（大连经济技术开发区马桥子街道办事处预交），由刘向负担5787元，大连经济技术开发区马桥子街道办事处负担44，989.00元。
本判决为终审判决。
审判长 李奎哲
审判员 张萍萍
审判员 阁成宝
二〇一六年三月二十九日
书记员 王丽秋
附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。