浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙04民终1019号
上诉人（原审被告、反诉原告）：戴国红,女,1967年11月7日出生,汉族,住湖州市吴兴区。
委托诉讼代理人：沈新芳、施炜，湖州市苕溪法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：嘉兴中安市场管理有限公司。住所地：浙江省嘉兴市塘汇街道章园路***号。
法定代表人：郑用溢，执行董事。
委托诉讼代理人：韩澄、陆琦云，浙江中锐律师事务所律师。
上诉人戴国红为与被上诉人嘉兴中安市场管理有限公司（以下简称中安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2016）浙0411民初4646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
戴国红上诉请求：撤销一审判决，改判驳回中安公司的诉讼请求，并支持戴国红的反诉请求。事实和理由：一审采信中安公司提供的三份租赁合同复印件，认定案涉房屋租金为1.2元/㎡/天不符合证据规则，双方在合同中约定的是最高限为1.2元/㎡/天，即使市场中其他部分房屋租金是按此收取，也不应适用于戴国红。一、中安公司在2012年期间为开发该市场与租户约定前两年租金为100元/年，两年期满后，一部分购买中安商贸园的租户仍按100元/年支付租金，另一部分没有购买的租户则按不超过1.2元/㎡/天支付租金。戴国红于2014年11月20日与中安公司签订认购协议书，并支付了定金及部分房款，但中安公司在未通知戴国红的情况下将该房屋卖给他人，存在明显过错，导致戴国红失去了购买该房屋的机会。二、假如中安公司与戴国红约定租金为1.2元/㎡/天，中安公司理应及时向戴国红收取，但2014年12月1日至2016年12月其一直未主张过租金，这是不符合常理的。三、双方租赁合同到期后未续签租赁合同，戴国红继续使用该房屋，中安公司未提出异议，视为形成不定期租赁合同，双方对租金没有书面约定，从侧面说明了因戴国红购买了中安商贸园商铺，故中安公司仍按100元/年收取租金的事实。
中安公司辩称，戴国红认为租金应按100元/年收取没有相应证据证明，中安公司有权按照租赁合同的约定行使收取租金的权利，中安公司未主张不代表无权主张，缴纳租金是戴国红应该主动履行的义务，请求驳回戴国红的上诉请求，维持原判。
中安公司向一审法院起诉请求：戴国红支付拖欠的租金231779.4元（暂计至2016午l2月8日）、拖欠的物业费4740元（暂计至2016年l1月30日）。
戴国红在一审中反诉请求：中安公司返还戴国红招商保证金15000元，商铺订金5000元，合计20000元。
一审法院认定事实：戴国红向中安公司租赁房屋，双方于2012年11月26日签订嘉兴中安市场商(住)用房租赁合同一份，租赁合同载明：一、戴国红租赁中安公司坐落于嘉兴中安市场17幢113号商铺，层数1-3层，建筑面积131.63m2;三、租赁期24个月，自2012年l2月l日至2014年11月30日止；经营期满，如需继续经营，戴国红应提前一个月向中安公司提出续签租赁合同申请，届时租金最高限价1.2元／m2／天，以底层商铺面积计租（以续签合同为准）；四、租金暂定100元／年，租金一年一次缴清，先付后用，戴国红应当于2012年l2月l日之前付清租金；物业费暂按l580元／年计收，一年一次缴清，首期在合同签订之日支付，以后每年12月1日前付清下一年度的费用。租赁合同签订后，中安公司按约向戴国红交付房屋，戴国红向中安公司已付两年度的租金200元、物业费3160元、门头广告费500元。租赁合同期满后，双方未续签租赁合同，但戴国红仍继续使用租赁房屋。2016年12月12日，戴国红向中安公司返还租赁房屋。戴国红未支付2014年12月1日至2016年12月12日的租金、物业费，故成讼。另查明，双方言明，戴国红已付的招商保证金15000元，商铺定金5000元，合计2万元，双方同意按照履约保证金处理；涉案房屋总面积131.63m2，共两层，底面积为65.815m2。
一审法院认为，双方之间存在房屋租赁合同关系，租赁合同到期后，双方未续签租赁合同，但戴国红继续使用租赁房屋，中安公司未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。2016年12月12日，戴国红向中安公司返还租赁房屋。戴国红已付清合同约定租赁期限自2012年l2月l日至2014年11月30日的租金、物业费，中安公司主张该期间的租金、物业费，不予支持。戴国红拖欠自2014年12月1日至2016年12月12日的租金、物业费，租金及物业费标准，有相应书面约定，物业费按l580元／年计算，租金最高限价1.2元／m2／天，以底层面积65.815m2计算，中安公司主张租金按房屋总面积131.63m2计算，不予支持，中安公司主张租金按1.2元／m2／天计算，尚在合理范围内，且计租面积仅按底层面积计算，对此诉请，予以支持。中安公司主张戴国红向其支付自2014年12月1日至2016年12月8日的租金58364.74元（739天×65.815m2×1.2元／m2／天），自2014年12月1日至2016年11月30日的物业费3160元（2年×l580元／年），合计61524.74元，予以支持。戴国红已付的招商保证金15000元，商铺定金5000元，合计20000元，双方同意按照履约保证金处理，20000元履约保证金用于抵扣租金、物业费，戴国红尚欠中安公司租金、物业费41524.74元（61524.74元-20000元）。戴国红提出其身份特殊，其购买了中安公司的另外商铺，继续让其使用涉案房屋，还是按照租金100元/年计算。因中安公司未予以认可，戴国红也未提供证据加以证明，应由戴国红承担不利后果；其次，戴国红虽然购买中安公司的另外商铺，因双方对房屋公摊面积产生争议，未签订《商品房买卖合同》，中安公司已将该商铺另售他人，故双方的商铺交易并未达成。综上，戴国红对此抗辩意见，不予采信。据此,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、戴国红在判决生效之日起十日内支付中安公司房屋租金、物业费41524.74元；二、驳回中安公司的其他诉讼请求；三、驳回戴国红的其他反诉请求。本诉受理费减半收取2424元，反诉受理费减半收取150元，合计2574元，由中安公司负担2140元，戴国红负担434元，在判决生效之日起七日内交纳。
二审中，双方均未提供新的证据。
本院除对一审认定的事实予以确认外，还查明，2014年11月20日，戴国红与中安公司签订了《嘉兴中安商贸园认购协议书》一份，由戴国红认购嘉兴中安商贸园36幢137室房屋，后因公摊面积问题，双方未能签订正式的房屋买卖合同，该房屋现已被中安公司出售给他人。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。戴国红与中安公司在原租赁合同期满即2014年12月1日后形成不定期租赁关系，双方的争议焦点为不定期租赁期间房屋租金标准应如何计算。戴国红主张中安公司在招商时许诺如购买了中安商贸园商铺则租金仍按100元/年收取，中安公司二审中予以否认，但中安公司在起诉状中称“戴国红不再购买中安公司商铺，不再享有优惠政策”，在一审庭审辩论中又称“租金100元/年是象征性的，前提是买房”等，可见双方间确实存在如购买中安商贸园商铺，租金可按100元/年收取的约定，中安公司二审中否认该事实与其一审陈述不符，有违“禁反言”的原则，本院不予采信。但根据上述约定，戴国红需购买商铺才能享受租金100元/年的优惠，属于附条件的民事行为，戴国红虽然签订了商铺认购协议，但最终并未缔结正式合同购买商铺，且双方系因公摊面积问题不能协商一致最终无法订立正式合同，并非中安公司不履行认购协议（关于此节，可见（2017）浙04民终1018号民事判决）。故双方约定的条件尚不成就，中安公司没有不正当地阻止条件成就的行为，戴国红主张租金按100元/年计算，缺乏依据，不予支持。双方在原租赁合同中明确约定续租的最高限价为1.2元/㎡/天，以底层商铺面积计租，而续租最高限价及按底层面积计租本身即是对老承租户的优惠举措，中安公司在一审中也提供了其他租赁合同，佐证了相应的市场租赁价格，故一审按照1.2元/㎡/天计算2014年12月1日以后的房屋租金并无不当，且没有超过戴国红续签租赁合同的预期价格，二审不再调整。
综上所述，戴国红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费838元，由上诉人戴国红负担。
本判决为终审判决。
审判长 金富祥
审判员 杨海荣
审判员 王世好
二〇一七年八月一日
书记员 赵婉沁