重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2015）万法民初字第01347号原告北京中工资产经营管理有限公司万州物业管理分公司，住所地重庆市万州江南新区管理委员会综合楼7-709室，组织机构代码68891398-2。负责人杨星东，公司总经理。委托代理人刘峰光，重庆征程律师事务所律师，特别授权。被告林小平，男，1983年3月2日出生，汉族，住重庆市万州区。原告北京中工资产经营管理有限公司万州物业管理分公司（以下简称中工资产万州物业分公司）诉被告林小平物业服务合同纠纷一案，本院2015年1月26日受理后，依法由审判员何大寨独任审判，适用简易程序于2015年4月14日公开开庭进行了审理。原告中工资产万州物业分公司的委托代理人刘峰光、被告林小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工资产万州物业分公司诉称，原、被告双方于2010年6月30日签订《前期物业服务合同》，约定由原告对被告购买的北京中恒房地产开发有限公司开发建设的万州中恒江南第一城进行统一的物业服务和管理。被告系中恒江南第一城B区6号楼805室业主（房屋建筑面积104.91平方米）。《前期物业服务合同》签订后，原告如约提供了相应的物业服务，但自2012年4月起，被告长期拖欠物业服务费，截止2015年2月迟延物业服务费2570.30元，滞纳金1018.28元。在此期间，原告多次采取各种方式向被告进行了告知和催收，但被告仍拒付。现起诉要求判令被告支付原告截止2015年2月的物业服务费2570.30元（104.91平方米×0.7元／月／平方米×35个月）、滞纳金1018.28元（从应缴费的次月起按日3‰累计计算），本案诉讼费由被告承担。被告林小平辩称，被告系中恒江南第一城B区6号楼805室业主（房屋建筑面积104.91平方米），被告没有交纳物管费是事实，但被告不交物管费的原因有：1、6号楼的业主至少有80%没有交纳。被告入住小区时，整个小区11栋楼的垃圾池就修在6号楼前不到30米的地方，每天回家很远都能闻到垃圾的臭味，影响被告的居住环境；2、被告的媳妇和儿子忘记拿门禁卡，按铃半天让物管开门但物管一直不开。找到物管办公室也无人，而物管应该是24小时值班；3、被告的小车停在小区里，结果第二天车上全是泥巴。被告要求调取监控，但物管说那里是死角查不到，至今未给被告一个交代；4、小区多次被盗，物管只是报警，完全没有作为；5、小区还发生保安打业主的现象，服务态度让人不满意，小区业主委员会至今未成立。只要原告将垃圾池搬走，被告就交纳物管费。经审理查明，2010年6月30日，原告中工资产万州物业分公司（乙方）与被告林小平（甲方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：甲方将“中恒江南·第一城”小区委托乙方进行前期物业管理服务；物业服务的主要内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施、设备的维修、养护、管理；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的建设、维修、养护和管理；4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生；7、交通秩序与车辆停放的管理；8、公共秩序安全、消防的协助管理和服务；9、物业档案资料管理；10、物业专项资金的使用；11、装修管理；12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护；13、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；14、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项；合同期限：自2010年7月1日开始，至业主大会与物业服务企业签订服务合同生效之日终止；物业管理服务费用：经重庆市万州区物价局万州价局（2009）70号文件批复，本小区B区符合特级收费标准，物业服务费（高层住宅）为1元／月.㎡（不含电梯维修保养费、年检费和能源费）；物业服务费收取起算时间为：2010年7月1日，在相关设施未完备前按照上述标准下浮30%执行，下浮的30%由建设单位承担，在B区相关配套设备设施完善后，在按原批复标准全额收取；乙方收取甲方物业服务费原则上按照：甲方应于办理收楼手续之日一次性向乙方交纳12个月的物业服务费，以后在每月5日前向乙方交纳当月物业服务费；违约责任：甲方未能按时足额向乙方交纳物业服务费、电梯费、能源费及其它应缴费用，甲方按欠缴金额的3‰／天的标准计算，向乙方支付滞纳金。合同签订后，被告林小平入住中恒江南·第一城B区6号楼805室（房屋建筑面积104.91平方米），原告中工资产万州物业分公司按照《前期物业服务合同》的约定提供了相应的物业管理服务。自2012年4月起，被告林小平以6号楼前的垃圾池影响环境，原告未能尽到物业管理服务的责任等为由，拒绝向原告中工资产万州物业分公司交纳物业服务费。原告中工资产万州物业分公司多次向被告催收无果，于2015年1月26日向本院起诉。另查明，重庆市万州区物价局万州价局（2009）70号文件《关于确定中恒江南第一城物业服务收费试行标准的通知》》载明：物业管理服务费高层住宅（商住混合楼、建筑面积）1.00元／月.㎡，其中日常维修服务费0.40元／月.㎡；业主入住时，若申报的相关设施设备未完善，上述收费标准下浮30%，下浮的30%由建设单位承担。原告中工资产万州物业分公司在提供物业管理服务过程中，实际按照0.70元／月.㎡向被告林小平收取物业服务费。上述事实，有原告中工资产万州物业分公司提供的《前期物业服务合同》、重庆市万州区物价局万州价局（2009）70号文件、物业服务费收费发票、入户声明、物料领取登记表、律师函、快递回执以及当事人的庭审陈述为证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务合同》不违背法律的规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告中工资产万州物业分公司按照合同约定提供了相应的物业管理服务，被告林小平应向原告交纳物业服务费。被告林小平自2012年4月起未向原告交纳物业服务费，按照0.70元／月.㎡的标准计算，截止2015年2月止，被告林小平应向原告交纳物业服务费2570.30元（104.91㎡×0.70元／月.㎡×35个月），故原告中工资产万州物业分公司主张要求被告林小平支付截止2015年2月止的物业服务费2570.30元符合法律规定，本院予以支持。被告林小平逾期未交纳物业服务费，按照《前期物业服务合同》的约定应支付滞纳金，但双方在合同中约定按照3‰／天计算滞纳金过高，本院调整为按照中国人民银行同期贷款利率计算。被告林小平拒交物业服务费的理由未提供证据予以证明成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告林小平在本判决生效后五日内支付原告北京中工资产经营管理有限公司万州物业管理分公司2012年4月至2015年2月期间的物业服务费2570.30元及滞纳金，滞纳金以物业服务费当月应交金额为计算基数，从次月1日起按照中国人民银行同期贷款利率累计计算至付清时止。二、驳回原告北京中工资产经营管理有限公司万州物业管理分公司的其他诉讼请求。如果被告林小平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告林小平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费，又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  何大寨二〇一五年四月二十三日书记员  吴虹霞