湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0102民初字第1468号原告某银行分行。代表人，行长。委托代理人，律师。委托代理人，律师。被告聂某。被告某房地产公司。法定代表人，董事长。原告某银行分行与被告聂某、某房地产公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员何平担任审判长，人民陪审员胡定苗、王桂枝参加评议的合议庭，于2017年8月2日公开开庭进行了审理。书记员颜滔担任庭审记录。原告某银行分行的委托代理人到庭参加了诉讼。被告聂某、某房地产公司经本院公告送达，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某银行分行请求判令：1、解除某银行分行与聂某签订的《个人购房借款及担保合同》；2、聂某立即偿还某银行分行借款本息共计514264.36元，其中借款本金500551.60元，利息、罚息、复息为13712.76元(请求暂计至2017年2月27日止，此后的利息、罚息、复息按合同约定的计算方式计算至实际清偿日止)；3、聂某向某银行分行支付为实现债权而产生的律师代理费22627元；4、某银行分行对聂某提供的位于长沙市开福区万家丽北路一段恒大雅苑第36-37号栋N单元1502房的房屋（预告登记号：长房预开福字第15015813号）在上述债务及实现债权费用范围内享有优先受偿权；5、某房地产公司对上述第二、三项诉讼请求承担连带责任。被告聂某、某房地产公司在答辩和举证期限内，既未进行答辩，也未提交证据，本院视为其放弃答辩及举证、质证的权利。经审理查明：2014年11月21日，聂某、某房地产公司与某银行分行订立一份编号为8141120800031的《个人购房借款及担保合同》，合同约定：1、聂某向某银行分行借款53万元用于购买某房地产公司开发的位于长沙市开福区万家丽北路一段699号恒大雅苑第36-37栋N单元15层1502号房，借款期限为360个月，自2014年11月21日起至2044年11月21日止，具体借款期限以借款借据为准；2、借款利率采用浮动利率，在放款日前一个工作日公布的中国人民银行贷款基准利率的基础上上浮0%。若聂某逾期还款，某银行分行有权对其未偿还的借款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；3、如聂某未按约定及时足额偿还借款本息，某银行分行有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放的借款本息，某银行分行为实现债权而支付的律师费、诉讼费、公告费等均由聂某承担；4、聂某以其名下位于长沙市开福区万家丽北路一段699号恒大雅苑第36-37栋N单元15层1502号房为本次借款提供抵押担保，抵押担保范围摆阔但不限于本合同项下借款本息、罚息、复息、实现债权的费用的；5、某房地产公司为聂某在本合同项下的债务提供连带责任保证，保证范围包括但不限于本合同项下借款本息、罚息、复息、实现债权的费用等，并放弃要求某银行分行首先向聂某或其他人士追索、对抵押物先行处置的权利。合同还对其他事项进行了约定。2015年6月5日，某银行分行与聂某对聂某提供的上述抵押财产办理了抵押预告登记（预告登记证号为长房预开服字第15015813号）。之后，某银行分行向聂某指定账户内汇入53万元借款本金，并明确借款期限自2014年11月24日至2044年11月24日止。聂某自2016年9月起连续六期未及时足额偿还借款本金，截至2017年2月27日，尚欠某银行分行到期应还借款本金8829.32元，利息、罚息、复息共计13712.76元，另有491722.28元借款本金尚未到期，某房地产公司也未履行保证义务，某银行分行遂诉至本院。另查明，某银行分行为实现上述债权，委托湖南天地人律师事务所代理本案诉讼，并已向湖南天地人律师事务所支付了律师代理费22627元。以上事实，有《个人购房借款及担保合同》、《个人贷款借款借据》、房屋预告登记证、招商银行账目明细、律师费发票及当事人陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为：某银行分行与聂某、某房地产公司签订的《个人购房借款及担保合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格履行。某银行分行已经履行了向聂某提供53万元借款本金的义务，但聂某未履行及时足额偿还借款本息的义务，某银行分行有权行使解除权，故某银行分行起诉请求解除其与聂某、某房地产公司订立的编号为8141120800031的《个人购房借款及担保合同》的诉讼请求合法，本院予以支持。合同解除后，聂某应当继续向某银行分行偿还剩余借款本息，故本院确认聂某应当向某银行分行偿还截至2017年2月27日的借款本金500551.60元及利息13712.76元，之后的利息以借款本金491722.28元为基数，以编号为8141120800031的《个人购房借款及担保合同》中约定的罚息利率为标准，自2017年2月28日起计算至实际清偿之日止。某银行分行为实现上述债权，委托湖南天地人律师事务所代理本案诉讼，并已实际支付了22627元律师代理费，该费用标准在合理范围内，按约定应当由聂某承担，故某银行分行起诉请求聂某向其支付律师代理费22627元的诉讼请求合法，本院予以支持。某房地产公司作为连带责任保证人，应当对聂某的上述债务承担连带清偿责任。聂某以其名下的位于长沙市开福区万家丽北路一段699号恒大雅苑第36-37栋N单元15层1502号房产为其贷款提供抵押担保，但仅办理了抵押预告登记，未办理抵押权设立登记手续。抵押预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，不能产生物权设定的效力，故某银行分行对聂某提供的抵押房屋尚未享有抵押权，其无权主张优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第四十二条的规定，判决如下：一、解除原告某银行分行与被告聂某、某房地产公司签订的编号为8141120800031的《个人购房借款及担保合同》；二、被告聂某向某银行分行偿还截至2017年2月27日的借款本金500551.60元及利息13712.76元，之后的利息以借款本金491722.28元为基数，以编号为8141120800031的《个人购房借款及担保合同》中约定的罚息利率为标准，自2017年2月28日起计算至实际清偿之日止；三、被告聂某向原告某银行分行支付律师代理费22627元；四、被告某房地产公司对被告聂某的上述债务承担连带清偿责任；上述第二、三项判决确定的金钱给付义务，被告聂某、某房地产公司应于本判决生效后五日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；驳回原告某银行分行的其他诉讼请求；被告某房地产公司承担保证责任后，有权向被告聂某追偿。本案受理费8805元，诉讼保全费3862.50元，公告费260元，共计12927.50元，由原告某银行分行负担27.50元，被告聂某、某房地产公司共同负担12900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  何 平人民陪审员  胡定苗人民陪审员  王桂枝二〇一七年九月二十二日书 记 员  颜 滔附：判决书引用法律条文原文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行起诉。