北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0101民初20947号
原告：马涛，男，1972年7月11日出生。
委托诉讼代理人：乔宁，北京市京剑律师事务所律师。
被告：程秀兰，女，1937年12月9日出生。
被告：马明（被告马某1、马某2、马某3法定代理人），男，1965年11月13日出生。
被告：张军红，女，1975年12月30日出生。
被告：马某1，男，×××年×××月×××日出生。
被告：马某2，男，×××年×××月×××日出生。
被告：马某3，女，×××年×××月×××日出生。
第三人：北京兴隆置业有限公司，住所地本市东城区崇文门外大街9号正仁大厦13层。
法定代表人：高哲明，董事长。
委托诉讼代理人：高瑞峰，男，1974年4月26日出生。
委托诉讼代理人：张同庆，男，1960年9月28日出生。
原告马涛与被告程秀兰、马明及第三人北京兴隆置业有限公司物权保护纠纷一案，本院于2016年11月9日立案后，依法适用简易程序，追加张军红、马某1、马某2、马某3为本案共同被告，公开开庭进行了审理。原告马涛及其委托诉讼代理人乔宁、被告马明、第三人北京兴隆置业有限公司的委托诉讼代理人张同庆到庭参加诉讼。被告程秀兰、张军红经本院合法传唤，未申明理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告马涛向本院提出诉讼请求：1、被告程秀兰、马明协助原告马涛将北京市东城区×××号楼×××层×××单元×××号房屋所有权变更为被告程秀兰与原告马涛共同所有；2、被告马明、张军红、马某1、马某2、马某3将北京市东城区×××号楼×××层×××单元×××号房屋腾空并交还原告；案件受理费由被告承担。事实与理由：程秀兰与马明、马涛系母子关系。北京市东城区×××号楼×××层×××单元×××号房屋（以下简称涉诉房屋）系马涛与程秀兰因拆迁取得的回迁安置房屋，属于马涛与程秀兰二人共同所有。马涛原独立承租位于东城区×××胡同×××号公房一间半。2001年，北京兴隆置业有限公司在×××地区进行危旧房拆迁改造。程秀兰利用马涛拆迁之前已去日本并长期不在国内的情况，在代马涛办理回迁过程中，擅自将马涛与程秀兰本应各自安置的回迁安置房屋合并安置，回迁取得了涉诉房屋。程秀兰将涉诉房屋登记在自己名下，告诉马涛涉诉房屋的产权证正在办理中。马明原住在北京市东城区×××东里×××号×××排×××号房屋，系无业低保人员。2009年，马明向在日本的马涛提出要借用涉诉房屋，并承诺马涛需要自用时即交还涉诉房屋。2013年6月，马涛请假回国办理子女上学事宜，需要收回涉诉房屋，为此与马明产生争议。后马涛返回日本。2013年6月26日，马明与程秀兰签署《存量房屋买卖合同》，程秀兰将涉诉房屋转让给马明。2016年9月，马涛因所有权确认纠纷一案将程秀兰、马明、北京兴隆置业有限公司诉至北京市东城区人民法院。经审理，北京市东城区人民法院作出（2016）京0101民初18592号民事判决书。该判决书认定，涉诉房屋系马涛与程秀兰共同所有的房屋。北京兴隆置业有限公司亦明确表示涉诉房屋系马涛与程秀兰共同所有。涉诉房屋系马涛拆迁取得，马涛系涉诉房屋实际所有权人，程秀兰的行为系无权处分。马明参与了拆迁过程，对涉诉房屋权属情况明知，受让涉诉房屋时系恶意，涉诉房屋应恢复登记至转让给马明前的状态。故原告诉至法院。
被告马明、马某1、马某2、马某3辩称：涉诉房屋的所有权现登记在马明名下，根据合同法及物权法，马明合法取得涉诉房屋所有权，属于善意取得涉诉房屋。因涉诉房屋属马明所有，故马明不同意腾退涉诉房屋。马明及其妻张军红、子女马某1、马某2、马某3实际居住在涉诉房屋内。马涛诉程秀兰、马明、北京兴隆置业有限公司所有权确认纠纷一案，马涛的诉讼请求已经被（2016）京0101民初18592号民事判决书判决驳回，故马明认为马涛不是涉诉房屋共有权人。现被告马明、马某1、马某2、马某3不同意马涛的全部诉讼请求。
被告程秀兰、张军红未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
第三人北京兴隆置业有限公司述称：北京兴隆置业有限公司系被拆迁房屋的拆迁人。除拆迁关系以外，北京兴隆置业有限公司与本案无关。
本院经审理认定事实如下：马涛与马明系兄弟关系，程秀兰系马涛与马明之母。马明与张军红系夫妻关系，二人生有子女三人，分别为马某1、马某2、马某3。位于本市东城区（原崇文区）×××号房屋，总使用面积10.3平方米，居室2间系程秀兰承租的公房。位于本市东城区（原崇文区）×××号房屋，总使用面积10.1平方米，居室1.5间系马涛承租的公房。
2001年11月15日，北京兴隆置业有限公司作为危改单位（甲方）与程秀兰作为被安置人（乙方）（原承租人程秀兰、马涛）签订《危旧房改造回迁安置协议书》。该协议第二条约定，乙方住址北京市东城区（原崇文区）×××胡同×××号,在危改区内有公房（非成套）、（自住）2+1.5间，使用面积10.3+10.1平方米，建筑面积13.7+13.43平方米，正式户口贰+叁人，安置人口伍人，分别是户主程秀兰64，之夫马瑞庭65；户主张宝茹90，孙马涛29，孙媳26朱丽华。第三条约定，根据危旧房改造的有关规定，乙方自愿购买东城区（原崇文区）×××号楼×××门×××号贰居室壹套，建筑面积（暂定）68.44平方米；因甲方提供给乙方购买的楼房尚未建成，乙方需自行周转。第五条约定，甲乙双方应按下列各项计算回迁购房款：1、原住房建筑面积部分27.13平方米，19033.95元。2、人均建筑面积未超过15平方米部分41.31平方米，69599.09元。4、回迁购房总价款88633.04元。5、公共维修基金（回迁购房总金额×2%）1772.66元。第六条付款方式及优惠：乙方在拆迁公告后20日内搬家，房价款优惠20000元，一次性付清全款优惠回迁购房总价款88633.04元的2%，1772.66元。乙方实际向甲方交纳购房款及公共维修基金共计68633元（大写：陆万捌仟陆佰叁拾叁元整），其中乙方在本协议签订之日起叁日内向甲方一次付款68633元，贷款/元。乙方交纳的上述购房款为暂定总价，待房屋交付使用时以有关部门实际测定的售房建筑面积为准进行结算，多退少补。
2003年12月13日，北京兴隆置业有限公司作为危改单位（甲方）与程秀兰作为被安置人（乙方）签订《危旧房改造回迁安置补充协议书》。该协议书约定，乙方在×××#地（×××）危旧房改造项目中回迁购买的楼房现已竣工，从2003年11月8日开始办理回迁入住手续。甲乙双方在原协议基础上，就所购楼房的相关事项签订补充协议如下：一、乙方自愿购买的施工楼号崇文区×××号楼×××门×××号贰居室壹套，图纸建筑面积68.44平方米。按照公安部门管理要求，楼号变更为崇文区×××号楼×××门×××号，经测绘部门实际测定的建筑面积为67.71平方米。二、根据原协议第六条，乙方应交纳购房款66860.38元（其中现金66860.38元，贷款元），公共维修基金1772.66元，合计68633元。四、根据原回迁购房协议书第六条”乙方交纳的上述购房款为暂定房价，待房屋交付使用时以有关部门实际测定的售房建筑面积结算为准，多退少补”的约定，甲、乙双方按原协议和本协议上述各项原则结算购房款：乙方最终应向甲方交纳购房款共计65132元，大写陆万伍仟壹佰叁拾贰圆整，公共维修基金2113元，大写贰仟壹佰壹拾叁圆整。五、因此，双方应结算房款：1、甲方应退还乙方购房款1728元，或乙方应补交购房款/元。2、甲方应退还乙方公共维修基金/元，或乙方应补交公共维修基金340元。3、结算结果，甲方合计应退乙方1388元，或乙方合计应补交/元。2004年10月，程秀兰取得涉诉房屋所有权证。
2013年6月26日，程秀兰（出卖人）与马明（买受人）签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》。该合同约定，程秀兰将涉诉房屋出售给马明，房屋成交价格为人民币1000000元，定金人民币×元，支付日期为×。买受人不申办抵押贷款。
2013年7月15日，马明取得涉诉房屋产权。
2016年9月，马涛将马明、程秀兰及北京兴隆置业有限公司诉至本院，请求确认马涛系涉诉房屋共有权人，对涉诉房屋享有所有权份额不低于60%。本院经审理认为，涉诉房屋办理房屋产权证时虽登记在程秀兰一人名下，但涉诉房屋系由程秀兰原承租的位于本市东城区（原崇文区）×××号房屋2间与马涛原承租的位于本市东城区（原崇文区）×××号房屋1.5间因拆迁取得的回迁安置住房，现北京兴隆置业有限公司明确表示涉诉房屋是对马涛与程秀兰合并安置，故可认定涉诉房屋应系马涛与程秀兰共同所有的房屋。后程秀兰将涉诉房屋出售与马明，马明于2013年7月取得涉诉房屋的所有权证。现马涛起诉要求确认原告为涉诉房屋的共有权人，且份额不低于60%，因不动产权属争议存在于马涛与程秀兰之间，而马明系基于合同关系取得涉诉房屋的所有权，故马涛现直接要求确认对涉诉房屋享有所有权，于法无据，本院对此不予支持。关于马涛对涉诉房屋取得共有权利后如何实现物权，马涛可另案向程秀兰及马明主张权利。故本院于2016年10月28日作出（2016）京0101民初18592号民事判决书，判决驳回马涛的全部诉讼请求。判决作出后，各方均未上诉，该判决已经生效。
庭审中，原告提交马明及程秀兰的录音证据，以证明马明与程秀兰在明知原告对涉诉房屋享有所有权的情况下恶意转让涉诉房屋。马明对原告提交的马明的录音真实性认可，但认为原告未提交录音的原始载体，未经过公证，录音不完整不具有连贯性，故对原告的证明目的不予认可。
关于涉诉房屋交易价格，原告称依据马明与程秀兰之间的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，涉诉房屋成交价为1000000元，远低于涉诉房屋市场价格。马明称，涉诉房屋系自行成交，因马明与程秀兰系家庭内部成员，故没有按照市场价格，《存量房屋买卖合同（自行成交版）》的成交价格虽然写的是1000000元，但实际涉诉房屋的成交价格为1888900元，马明与程秀兰是按照1888900元的价格缴纳的税款。马明提交涉诉房屋契税发票一份，以证明涉诉房屋成交价格为1888900元。原告对马明提交的契税发票的证明目的不予认可，认为税务机关不负责设定最低交易价格，不审查交易价格是否合理，契税发票系根据契税算出，不是涉诉房屋真实交易价格。关于涉诉房屋购房款的支付情况，马明称，其已经将全部购房款支付程秀兰，购房款通过现金分多次支付，未通过银行转账方式支付，具体给了几次其已记不清楚。后马明又称，其通过转账及现金方式支付程秀兰购房款，共计支付购房款1888900元。2014年7月22日马明通过转账支付程秀兰购房款103520元，2014年11月13日通过转账支付程秀兰购房款350万日元，其余购房款通过现金方式支付，支付次数、每次支付数额已记不清楚。为证明其已向程秀兰支付购房款，马明提交马明及程秀兰的中国银行存折首页及马明的存折历史交易明细清单一份。原告对马明提交的上述证据证明目的不予认可，认为历史交易明细与马明陈述不符，不能证明马明已支付购房款。马明所述支付购房款的方式前后不符。
关于涉诉房屋的居住使用情况问题。马明称，其与张军红、马某1、马某2于2009年经程秀兰同意从本市东城区×××东里×××号×××排×××号房屋搬入涉诉房屋并居住至今。2012年，马某3在涉诉房屋出生。现涉诉房屋内为马明、张军红、马某1、马某2、马某3的物品。马明及马某1的户籍地为本市东城区×××东里×××号×××排×××号。关于马明、张军红、马某1、马某2、马某3在本市是否有其他住房，马明称，其在本市没有其他住房，本市东城区×××东里×××号×××排×××号房屋系马明、马涛之父马瑞庭承租的公房，现系空置状态。原告称，马明系经原告同意才入住涉诉房屋，马明享受的低保政策、户籍等均在×××东里。原告不清楚马明在本市是否有其他住房。
上述事实，有《危旧房改造回迁安置协议书》，《危旧房改造回迁安置补充协议书》，《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，房屋所有权证及双方当事人的当庭陈述等证明材料在案佐证。
本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告程秀兰、张军红经本院合法传唤，未申明理由不到庭应诉，其行为应视为对答辩和质证权利的放弃，应承担相应法律后果。无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。根据本案查明的事实，经生效法律文书认定，涉诉房屋系马涛与程秀兰共同所有的房屋。程秀兰在未经马涛同意的情况下将涉诉房屋出售给马明，马涛对程秀兰的行为不予追认，程秀兰对涉诉房屋的处分属于无权处分。因程秀兰与马明、马涛系母子关系，程秀兰与马明作为家庭成员，对涉诉房屋的共有情况应该明知。程秀兰未经马涛同意即自行将涉诉房屋出售马明，故马明受让涉诉房屋不属于善意。且根据程秀兰与马明签订的出售涉诉房屋的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，涉诉房屋成交价格为1000000元，远低于涉诉房屋市场价格。马明也未提供翔实、有效的证据证明其已向程秀兰支付涉诉房屋购房款。故虽然涉诉房屋已登记在马明名下，马明受让涉诉房屋的行为，不符合善意取得的构成要件，不构成善意取得。马涛作为涉诉房屋的共有权人，有权追回涉诉房屋。现马涛要求程秀兰、马明协助将涉诉房屋的所有权变更为程秀兰与马涛共同所有的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因马明不构成善意取得，马明及张军红、马某1、马某2、马某3继续居住涉诉房屋没有合法依据，马涛作为涉诉房屋的共有权人，要求马明及张军红、马某1、马某2、马某3将涉诉房屋腾空并交还马涛，于法有据，本院予以支持。被告马明的答辩意见，没有依据，本院不予采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告程秀兰、马明于本判决生效后十日内协助原告马涛将北京市东城区×××号楼×××层×××单元×××号房屋所有权转移登记至被告程秀兰与原告马涛名下共有；
二、被告马明、张军红、马某1、马某2、马某3于本判决生效后十日内将北京市东城区×××号楼×××层×××单元×××号房屋腾空并交还原告马涛。
案件受理费35元，由被告程秀兰、马明、张军红、马某1、马某2、马某3负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 杨 莹
二〇一七年二月八日
书记员 赵思宇