浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙05民终585号
上诉人（原审被告）：湖州新生瑜伽健身有限公司，住所地浙江省湖州市吴兴区苏宁电器广场1109-1114号。
法定代表人:张燕华，该公司总经理。
上诉人（原审被告）:张燕华，女,1982年5月28日出生,汉族,住所地山东省莘县,
两上诉人共同委托代理人：徐洲，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：陈建华,男,1956年9月11日出生,汉族,住所地浙江省湖州市吴兴区。
上诉人湖州新生瑜伽健身有限公司（以下简称新生瑜伽）、张燕华因与被上诉人陈建华房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省湖州市吴兴区人民法院(2016)浙0502民初7119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
新生瑜伽、张燕华上诉请求：对原审判决不服。事实和理由：新生瑜伽、张燕华不存在违约，不应承担违约责任。陈建华将出�房屋由二层改为三层，未取得商品房的消防认证便出租给新生瑜伽、张燕华，并许诺此房能通过消防验收。但在新生瑜伽、张燕华使用期间，该房屋一直未能通过消防验收，且被消防部门罚款，新生瑜伽并勒令停产停业。新生瑜伽、张燕华在提前告知陈建华的情况下，要求其另外提供可用房屋或者解除终止租赁合同。
陈建华辩称，新生瑜伽、张燕华的上诉理由不能成立。《租赁合同》第五条明确约定消防项目由新生瑜伽、张燕华负责，陈建华只是协助提供资料，陈建华已按约履行了义务。新生瑜伽、张燕华并未提供其办理消防验收的相关手续以及因陈建华将出租房屋由二层改为三层导致消防验收未通过的证据。陈建华将出租房屋由二层改为三层经建设局审批，且有正规的设计和施工，并经过验收，合理合法。新生瑜伽、张燕华为了节省三万元左右的费用，且为增加营业面积将消防楼梯拆除，导致其消防未通过验收。
陈建华向一审法院起诉请求：一、新生瑜伽、张燕华支付陈建华自2016年9月15日起至实际履行之日止的房屋租金滞纳金(暂计算至2016年11月15日为6741.60元)；二、新生瑜伽、张燕华支付陈建华拖欠的2016年10月15日至2016年11月15日期间的房屋租金22472元,并支付自2016年11月15日起至实际支付之日止的逾期利息。庭审中，陈建华变更诉讼请求为新生瑜伽、张燕华支付陈建华拖欠的2016年10月15日至2016年11月15日期间的房屋租金22472元；三、新生瑜伽、张燕华支付陈建华免租期45天的租金30000元；四、新生瑜伽、张燕华赔偿陈建华房屋损失10000元；五、新生瑜伽、张燕华支付陈建华违约金112360元；六、本案诉讼费由新生瑜伽、张燕华承担。
一审法院认定事实：2012年5月24日，陈建华与新生瑜伽、张燕华签订《租赁合同》一份，陈建华将其所有的湖州市现代广场南宁长巷D座139-141号房屋出租给新生瑜伽、张燕华；租赁期限自2012年5月30日至2020年5月30日，共八年，免租期45天；房屋年租金240000元,一季度一付,提前一个月支付,先付后用,第三年半起在前一年租金的基础上每年提增6%。新生瑜伽、张燕华若逾期支付租金,每逾期一天,则需按月租金的0.5%支付滞纳金。陈建华有权处理或者收回租房,新生瑜伽、张燕华必须按实际居住日交纳租金并承担违约责任。租赁期间内若非陈建华过失新生瑜伽、张燕华单方解除协议提前归还租赁房屋的，应按年租金的3倍向陈建华支付违约金,作为违约赔偿金,并补交剩余租金。合同签订后，陈建华向新生瑜伽、张燕华交付租赁房屋。2016年4月13日，新生瑜伽因未经消防安全检查擅自投入使用、营业，被责令停产停业，并处罚款30000元的处罚。2016年9月15日,新生瑜伽、张燕华未能按约预交2016年10月15日至2017年1月15日的房屋租金，陈建华经催讨后，新生瑜伽、张燕华于2016年10月23日告知陈建华若房屋不能通过消防验收，已交付房屋租金的租期到期后，不再继续租赁。2016年11月15日，新生瑜伽、张燕华将租赁房屋钥匙归还陈建华。陈建华在出租前将涉案租赁房屋进行改建，由二层改建为三层。陈建华交付新生瑜伽、张燕华租赁房屋时，屋内有立式空调一台、挂壁式空调两台。租赁关系期间，上述空调损坏，新生瑜伽、张燕华另行购置三台空调，并在腾空房屋时一并搬离。租赁房屋内消防楼梯被新生瑜伽、张燕华拆除，新生瑜伽在庭审中认可消防楼梯造价为5000元。一审法院认为，陈建华与新生瑜伽、张燕华签订的《租赁合同》系当事人�真实意思表示，具有法律约束力。新生瑜伽、张燕华于2016年11月15日向陈建华交付房屋钥匙的行为，可以视为新生瑜伽、张燕华将租赁房屋归还陈建华，双方房屋租赁关系解除。但新生瑜伽、张燕华仅支付至2016年10月15日的房屋租金，尚拖欠原告2016年10月16日至2016年11月15日期间的房屋租金。故陈建华请求新生瑜伽、张燕华支付拖欠房屋租金的诉请，予以支持。新生瑜伽、张燕华理应支付陈建华房屋租金22903元（240000元×106%×106%÷365天×31天），但陈建华仅主张房屋租金22472元，系其自由行使处分权，未损害新生瑜伽、张燕华的利益，予以支持。故新生瑜伽、张燕华应支付陈建华自2016年10月16日至2016年11月15日期间的房屋租金22472元。陈建华主张新生瑜伽、张燕华支付房屋租金滞纳金，因滞纳金系行政术语，在民事法律关系中应理解为违约金。因新生瑜伽、张燕华迟延履行付款义务，给陈建华造成其他损失的，应当予以赔偿。根据租金提前一个月支付的约定，陈建华请求新生瑜伽、张燕华自2016年9月15日起计算违约金符合双方约定。但违约金按月租金的0.5%计算，显属偏高，一审法院予以适当减少，认定违约金以拖欠租金为基数按中国人民银行同期贷款利率计算为宜。新生瑜伽、张燕华应以拖欠租金为基数按中国人民银行同期贷款利率支付陈建华自2016年9月15日起至判决确定的履行之日止的房屋租金逾期付款违约金。庭审中，新生瑜伽认可消防楼梯造价为5000元，但对三台空调的购置价格不予认可，仅同意将其自行购买的三台空调返还陈建华。因新生瑜伽、张燕华搬走的并非是陈建华购置的三台空调，且新生瑜伽、张燕华亦未明确说明其自行购置空调的品牌、型号等，故新生瑜伽、张燕华虽同意返还其购置的空�，但在陈建华未明确表示同意的情况下，为避免再次引发不必要的纠纷，酌定由新生瑜伽、张燕华直接赔偿陈建华消防楼梯的建造费用、三台空调的折损费用共计8000元为宜。新生瑜伽、张燕华现有证据无法证实未能通过消防审批系租赁房屋存在改建行为所致，故其单方解除房屋租赁合同，显属违约，应承担相应违约责任。陈建华自认约定的违约责任显属偏高，请求新生瑜伽、张燕华以支付5个月房屋租金112360元的方式承担违约责任的诉请，因新生瑜伽、张燕华提前解除房屋租赁合同造成陈建华预期租金的损失，变更后的违约责任明显低于双方约定的违约责任，故陈建华该诉请，予以支持。在陈建华已主张新生瑜伽、张燕华承担提前解除房屋租赁合同违约责任的情况下，再次要求其支付免租期租金，属于请求其双重履行违约责任的行为，不符合法律规定。故陈建华请求新生瑜伽、张燕华支付免租期45天的房屋租金30000元的诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、新生瑜伽、张燕华应支付陈建华2016年10月16日至2016年11月15日期间的房屋租金22472元，提前解除房屋租赁合同的违约金112360元，自2016年9月15日起至判决确定的履行之日止以拖欠租金22472元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的房屋租金逾期付款违约金，并赔偿陈建华消防楼梯的建造费用与三台空调的折损费用8000元，限于判决生效之日起十日内清偿；二、驳回陈建华其他诉讼请求。一审案件受理费3931元，减半收取1966元，由陈建华负担414元，新生瑜伽、张燕华共同负担1552元。
二�中，陈建华向本院提交以下证据：1.《湖州市区房屋装饰装修申报登记表》及图纸各一份，以证明陈建华将出租房屋由二层改为三层系经建设局审批。2.检测报告两份，以证明陈建华改建后的出租房屋是可以通过消防验收的。3.照片两张，以证明新生瑜伽、张燕华擅自拆除消防楼梯。
新生瑜伽、张燕华质证认为，对证据1的真实性没有异议，但该证据不能证明改建后能通过消防验收。对证据2的真实性有异议，且该证据为检测报告，并非消防合格证书。对证据3没有异议。
本院经审查，关于证据1，该证据加盖湖州市规划与建设局装饰审批专用章，新生瑜伽、张燕华未对其真实性提出异议，该证据可以证明陈建华对出租房屋的改建经过政府部门审批的事实，对该证据的效力，本院予以认定。关于证据2�该证据系湖州吴兴金圆宝茶楼的建筑消防设施检测技术测试报告，与本案不具有关联性，对该证据的效力，本院不予认定。证据3一审时已提交，不属于二审新证据，本院不予认证。
新生瑜伽、张燕华未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审查明的一致。对一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：新生瑜伽、张燕华是否应承担提前解除房屋租赁合同的违约责任。新生瑜伽、张燕华上诉主张，因陈建华改建出租房屋，导致其未能通过消防验收而提前解除房屋租赁合同，其不应承担提前解除合同的违约责任。本院认为，双方签订的《租赁合同》第五条第五项约定：“甲方（陈建华）必须保证乙方（新生瑜�、张燕华）进行工商注册登记所需相关材料的提供，以及协助乙方进行楼外和户外广告的审批和项目的消防验收等相关工作”，故在消防验收上，陈建华对新生瑜伽、张燕华仅负有提供相关材料及协助等义务。现新生瑜伽、张燕华未能举证证明其所租房屋系因陈建华的改建房屋行为导致消防验收未通过，新生瑜伽、张燕华应承担举证不能的责任。对于提前解除房屋租赁合同的违约行为，新生瑜伽、张燕华应承担相应的违约责任。新生瑜伽、张燕华的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，新生瑜伽、张燕华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3931元，由上诉人湖州新生瑜伽健身有限公司、张燕华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 晶
代理审判员 周辰晨
代理审判员 张美琴
二〇一七年五月二十三日
书 记 员 沈文婷