浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0683民初4586号
原告：叶峰，男，1977年7月21日出生，汉族，住嵊州市。
委托诉讼代理人：周科波，浙江三惟律师事务所律师。
被告：竹福江，男，1959年12月25日出生，汉族，住嵊州市。
被告：娄丽君，女，1963年1月30日出生，汉族，住嵊州市。
二被告之共同委托诉讼代理人：陶成恺，浙江越光律师事务所律师。
二被告之共同委托诉讼代理人：王柏章，嵊州市黄泽法律服务所法律工作者。
原告叶峰与被告竹福江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月16日立案后，依法适用简易程序审理。审理过程中，原告申请追加娄丽君为本案共同被告，本院予以准许。后本院对本案公开开庭进行了审理。原告叶峰及其诉讼代理人周科波，被告竹福江、娄丽君及二被告之共同诉讼代理人陶成恺、王柏章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶峰向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的买卖房屋屋基协议书无效；2.判令两被告支付原告因原告坐落于嵊州市××村的房屋（含宅基地使用权）被拆迁而被告所获得的拆迁补偿款35万元；3.本案诉讼费由被告承担。后原告将第二项诉讼请求变更为：判令两被告赔偿原告损失，损失参照被告因原告坐落于嵊州市××村的房屋（含宅基地使用权）被拆迁所多获得的拆迁补偿款35万元。事实和理由：2002年9月4日，原告从被告处买得位于嵊州市××村的宅基地（地号为4-453-10、4-453-2）及地上建筑物，价格为70000元。原告支付款项后，在宅基地上对房屋进行了新建，也进行了装饰装修，并一直居住于此处房屋。现此房屋在未经原告同意的情况下被被告签字确认拆迁，而被告因原告的房屋及宅基地获得了相应的补偿，且被告所获得的补偿款中有部分是基于原告所建的房屋被安置确权而获得。原告认为，原、被告双方的买卖协议无效，但因原告购买后进行了新建和装修的房屋已被拆迁，对原告造成了损失，因被告存在过错，故被告应赔偿原告的信赖利益损失、房屋增值的损失，损失金额参照被告因原告的房屋多获得了相应的拆迁补偿计算。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。
被告竹福江、娄丽君辩称，一、对原告的第一项诉讼请求，即确认原、被告签订的买卖房屋屋基协议书无效，两被告对此没有异议。但协议的买卖标的物是房屋不是宅基地。在协议书的第一条明确载明是房屋价款7万元，该价款仅仅是针对房屋，而没有宅基地的价款。买卖协议无效后，应双向返还，但相应的房屋已被拆除，原告无法进行返还，故被告也无需返还7万元的房屋转让价款。二、针对原告诉称的事实与理由部分，原告称房屋拆除没有经过原告的同意，与事实是相违背的，原告自始至终都积极配合拆迁部门的拆迁工作，涉案房屋拆迁过程中没有发生强制腾退、强制拆迁的情形。在拆迁补偿过程中，被告也没有多获得额外的拆迁补偿款，被告家庭在册人数为5人，独生子女按两个人计算，安置面积按照嵊州市相关的拆迁政策每人70平方米计算，确权面积是420平方米。被告获得的拆迁补偿款是以人口为基础，与原告无关。原告所称由于其所建造的房屋被拆除而造成了损失，针对该损失，两被告在获得拆迁补偿款之后已经将房屋损失546264元全额支付给原告。因原告不是东郭村的村民，故原告不能享受其他拆迁待遇。三、针对原告主张的信赖利益损失，因合同无效，根据双方的过错责任应适用缔约过失责任，损失赔偿标准应当按照直接损失进行计算，原告对实际损失没有举证证明，且涉案房屋买卖是由原告所促成的，即便要区分双方责任，也是原告的过错更大一些。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
1.被告提供嵊州经济开发区东郭村村民委员会、嵊州经济开发区东郭村经济合作社于2017年7月15日出具的证明一份，以证明原告在拆迁过程中是主动配合拆迁部门进行拆迁，原告所买的房屋被拆除的重置价格是546949元。原告经质证认为，该证据在形式上存在瑕疵，单位出具证明应由单位的负责人出庭作证，仅凭书面证明无法证实该证明内容的真实性、关联性，不能证明原告同意对涉案房屋进行拆迁的事实，且原告并未同意以546949元的房屋重置价格和装修价来中断对房屋拆迁补偿权益的主张。本院认证认为，仅凭该书面证明无法证明原告因涉案房屋被拆迁后，其可主张的款项为546949元。
2.经原告申请，本院依法向拆迁公司调取了嵊州市城中村改造征收集体土地所涉房屋安置补偿联审确权表、货币补偿及房票安置结算清单、房屋拆迁安置补偿协议书、重置价格评估报告各一份。原告经质证认为，对真实性没有异议，该组证据可以证明原告的房屋属于确权范围内，而被告自己的房屋是违章建筑，在红线之外，没有进行确权。如果没有原告涉案房屋被确权，被告所获得的拆迁补偿安置面积费用是没有现在的金额的，可证明被告因原告的房屋拆迁多获得了补偿的事实。被告经质证认为，对真实性没有异议，对确权面积是420平方米没有异议，但该确权面积是根据被告家庭人口进行计算的，与原告购买的房屋被拆迁没有关系。且原告购买了房屋后进行改造但未经审批，因原告不是东郭村村民，无权享受东郭村村民的补偿。本院认证认为，对其真实性予以确认，将其作为认定本案相关事实的依据予以收集。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告双方于2002年9月4日签订《买卖房屋屋基契协议书》一份，约定原告以70000元的价格向被告购买房屋，并附集体土地建设用地使用证，住房屋基面积为97平方米、地号为4-453-10，用房屋基面积为48平方米、地号为4-453-2。前述住房为二间二层楼房，用房为一间平房。该协议签订后，原告向被告支付了购买款70000元，被告向原告交付了前述房屋。后原告拆除了前述二间二层楼房，在原址新建了四层的楼房，并进行了装修。2017年涉案土地及房屋因城中村改造需要被征收，拆迁过程中，拆迁部门委托评估机构对包括涉案房屋在内的房屋进行了评估，经评估，原告拆除老房后所新建的四层楼房的房屋重置价为410197元，装修及附属物价值为136067元，原告购买的一间平房的房屋重置价为46872元，保底装修价值为9600元。2017年4月20日，被告竹福江与相关拆迁部门和单位签订了房屋拆迁安置补偿协议书，后领取了包括前述款项在内的安置补偿款共计4258550元。2017年6月8日，被告竹福江通过银行转账向原告支付了546264元。
另查明，原告叶峰系嵊州市黄泽镇厚仁村的村民。
本院认为，原、被告均认为双方签订的《买卖房屋屋基契协议书》应属无效，本院对此予以确认。本案的争议焦点为原告主张的经济损失350000元是否成立。根据法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，从双方当事人缔约过程来看，双方对涉案房屋系建造在集体土地上属于我国法律禁止流转范围应为明知，故双方当事人对导致本案涉案合同无效均有过错，双方当事人应当各自承担与其过错程度相应的民事责任。关于原告损失的问题，由于农村宅基地上房屋的拆迁补偿安置不仅涉及房屋的拆迁补偿，同时涉及到农村人口的安置，故被告因涉案房屋被确权而获得的房屋拆迁补偿款并不能等同于原告购买房屋信赖利益的损失。本案中，因涉案买卖合同无效，故二被告应返还原告转让款70000元，原告应返还被告原购买的房屋。但原告购买房屋后对部分房屋进行了拆除重建，原告已无法完整返还原有房屋，且被告原有的二间二层楼房价值已无法准确确定，而被告已支付原告四层楼房的房屋重置价及装修、附属物价值款546264元，本院认定该款项中已包含70000元的转让款及部分赔偿款。再综合考虑本地的拆迁安置政策，结合房屋本身的重置价格、土地的区位补偿价等，并结合双方当事人的诚实信用及过错程度，本院酌定二被告再赔偿原告损失40000元。
综上所述，对原告诉讼请求中的合理部分，本院依法予以支持，对不合理部分，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十三条规定，判决如下：
一、确认叶峰与竹福江、娄丽君于2002年9月4日签订的《买卖房屋屋基契协议书》无效；
二、竹福江、娄丽君再赔偿叶峰因合同无效造成的损失40000元，款限于本判决发生法律效力之日起二十日内付清；
三、驳回叶峰的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6550元，减半收取计3275元，保全申请费2320元，合计5595元，由原告叶峰负担4955元，被告竹福江、娄丽君负担640元（限被告于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 盛银明
二〇一七年九月十四日
书记员 李梦晴
附本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。
国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。