浙江省温岭市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙1081民初3101号
原告（反诉被告）：姜高兵，男，1987年12月4日出生，汉族，住温岭市。
委托诉讼代理人：程立兵，浙江欣泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：台州千禧文化创意发展有限公司，住所地温岭市太平街道万寿路258号，统一社会信用代码91331081054222186H。
法定代表人：吴慧敏。
委托诉讼代理人：陈晓忠，浙江天韵律师事务所律师。
原告姜高兵与被告台州千禧文化创意发展有限公司（以下简称千禧公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案受理。2017年4月7日，被告千禧公司提起反诉，本院决定合并审理。本案依法由代理审判员郑艳适用简易程序于同年4月21日公开开庭进行了审理。原告姜高兵及其委托诉讼代理人程立兵、被告台州千禧文化创意发展有限公司的委托诉讼代理人陈晓忠均到庭参加了诉讼。双方当事人向本院申请庭外和解两个月，但未达成一致意见。本案现已审理终结。
原告姜高兵向本院提出诉讼请求，要求：1、解除双方租赁合同关系；2、被告返还原告租金91344元、保证金20000元、水电表押金500元、物业管理费5429元，共计117273元。事实与理由：2013年4月20日，原、被告达成对温岭市东城路20号千禧阳光文化创意园内2A-032、2A-033两间商铺的租赁协议：原告租用被告的商铺用于男装经营，租期为2013年10月至2017年7月，一次性缴纳租金。此外，原告向被告支付了履约保证金20000元。后因经营所需，被告决定将原告店铺所在的二楼整体改造成小吃城，故请求原告将店铺前往一楼，并承诺一楼将整体改造为服饰区域，被告将提供更好的商业环境。原告慎重考虑后，同意了被告的请求，双方约定第一年租金减半，原告一次性结清2015年11月11日至2018年2月23日的租金、保证金、水电表押金、物业管理费。原告迁往一楼1-059、1-608店铺并重新装修后按时经营，本来认为可以安心经营，谁料到因被告因招商不利，二楼的小吃城无法顺利改造，并不顾一楼商家的反对，将小吃城建迁入一楼，分列在原告店铺周边。2016年3月底，小吃城开始改造装修，期间垃圾灰尘涌入原告商铺导致原告店内服装不同程度污损，且期间电钻声、敲墙声垃圾灰尘、装修油漆等多种原因致使原告根本无法正常营业。小吃城开业后，油烟、气味更加变本加厉，严重影响原告日常经营，店面因经营环境恶劣，根本无人问津。为此，原告等商户向被告强烈反应，但被告置之不理。在此情况下，原告只能忍痛于2016年6月3日将投资巨大的两间店铺关张，光是两次装修、租金及服装损失就亏了几十万。此后，原告一直要求被告改善经营环境，被告仍旧不理。2017年3月6日，被告以原告违约为由要求解除合同，却不退还租金，也不赔偿原告损失，完全不顾自己违约在先的客观事实。
被告千禧公司答辩并向本院提出反诉请求：1、反诉被告将坐落于温岭市万寿路258号千禧文化创业园1-059、1-068的房屋（建筑面积17.8平方米）腾空交还给反诉原告；2、反诉被告赔偿反诉原告损失21838.8元。诉讼过程中，反诉原告千禧公司撤回第一项诉请。事实与理由：2015年11月24日，反诉原、被告签订了《房屋租赁合同》及《物业管理服务合同》各一份，约定反诉原告将坐落于温岭市万寿路258号千禧文化创业园1-059、1-068的房屋（建筑面积17.8平方米）出租给被反诉被告。在合同履行过程中，鉴于反诉被告擅自闭门歇业拒不整改，已严重影响千禧创业园的整体经营形象，为此反诉原告于2017年3月6日向反诉被告发出《解除合同通知书》，涉案租赁合已于2017年3月6日解除。因反诉被告的原因导致合同解除，反诉被告无权要求返还款项。反诉被告收到该通知书后，并未腾空商铺交还给反诉原告，也未依约赔偿损失。反诉原告在涉案合同履行过程中不存在违约行为，小吃城不影响原告的经营，反而还会给反诉被告的经营带来客流量，更何况第一年租金是按照减半收取的，合同解除之后应当补交免租期的租金30600元，按此计算反诉原告无需返还反诉被告相关款项。诉讼过程中，反诉原告补充事实称反诉被告已于2017年4月26日将上述商铺腾空。
反诉被告姜高兵答辩称，租赁合同为格式合同，其中仅规定了反诉被告的义务，并单方不合理地增加了反诉被告的违约责任，却没有明确告知反诉被告，按照法律规定应认定无效；反诉原告把商场一层改为小吃城，导致反诉被告无法进行服装销售，合同目的无法实现，构成根本违约；关于腾空的情况，反诉被告在起诉时想到商场拿回货物，但是反诉原告认为反诉被告没有放弃该租赁合同相关权利，不能将所有货物拿走，还特意在商铺的门上加了一个地锁，致使反诉被告根本无法拿回货物。综上，要求驳回反诉原告的反诉请求。
本院经审理，认定案件事实如下：原告姜高兵原承租被告千禧公司所在的千禧文化创意园二楼的商铺。2015年11月24日，原、被告签订《房屋租赁合同》及《物业管理服务合同》各一份，约定：被告将千禧文化创意园1-059、1-068商铺出租给原告作男装零售经营使用，租赁期限为2015年11月11日至2018年2月23日，第一、二、三年的租金分别为30600元、61200元、17394元，租金先付后用，前一期租金到期前两个月付清下一期租金即每年9月10日前付清下一期租金，首期租金支付日为签订合同当日；第一、二、三年的物业管理费分别为3202元、3202元、893元，按年支付，原告应当于每期物业管理费到期日之前一个月将下期的物业管理费付至被告指定账户，水电表押金为500元；签订合同时，原告应向被告支付履约保证金20000元；如原告未经被告同意，经营期间以任何借口在一个月内擅自歇业、关门累计三天，或一季度内擅自歇业、关门累计十天的，视为原告严重违约，被告有权单方解除本合同，并有权不返还租赁保证金及被告已交纳的其他款项，合同解除后，如原告不按约定归还商铺，则被告有权自行或委托第三方物业公司采取措施，因此导致的损失和责任由原告自行承担，视为原告放弃留存在商铺内的物品，被告有任意处置权，原告按照本合同约定的租金总额的20%赔偿被告由此造成的损失；租期届满或合同提前终止或解除的，若原告未如期返还商铺，则应按租赁合同约定的日租金的3倍向被告支付商铺每日的占有费。原告遂将二楼的商铺搬到一楼，并于2015年11月24日支付2015年11月11日至2018年2月23日的物业管理费7297元、租金109194元、水电表押金500元、履约保证金20000元。2017年3月6日，被告出具《解除合同通知书》一份，载明：鉴于原告自2016年6月3日开始就擅自闭店歇业，被告于2017年3月2日向原告发送了《告知函》，要求原告对违规行为进行整改，但原告依然处于关门的状态，现通知原告解除双方于2015年11月14日签订的《房屋租赁合同》，自原告收到本通知书之日起即行解除，原告于2017年3月10日前自行腾空承租商铺交还给被告。原告于同年3月9日收到该通知书。2017年3月13日，被告向原告发送《收铺通知函》一份，告知原告于2017年3月18日之前将商铺内物品搬出，若未如期返还商铺，则应按照租赁合同约定的日租金3倍标准向被告支付占用费。2017年4月26日，原告将商铺腾空。另查明，被告曾发出千禧广场小吃城招商广告一份，载明千禧广场小吃城位于南楼二层。上述事实由原告提供的房屋租赁合同、物业管理服务合同、收款收据、解除合同通知书、收铺通知函及双方的陈述为据，被告质证对上述证据的真实性无异议，本院予以认定。双方争议的事实为被告是否阻止原告腾空商铺，为此原告提供照片及短信记录一份，用以证明原告收到解除通知书后去腾房，但被告对原告的商铺加锁的事实，被告质证认为真实性无异议，被告于2017年3月13日给商铺加锁是为了保管原告留存的物品，并在短息中明确告知原告搬离物品时随时开锁，该锁已于2017年3月16日打开。被告提供其于2017年3月20日拍摄的照片一份，用以证明原告未返还商铺的事实，原告质证认为未返还商铺的原因在于被告给商铺加锁，不让原告腾空。本院经审查认为，原告的照片与短息内容相印证，能证明被告2017年3月13日在原告商铺门上加锁，原告于2017年3月15日要求被告开锁清铺的事实，本院予以认定。
本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》及《物业管理服务合同》系双方当事人真实意思，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。现双方的争议焦点为：1、合同何时解除。原告主张因被告在一楼开小吃城，影响其营业，构成根本违约，双方之间的租赁合同应自其2016年6月3日歇业时解除。本院认为被告在对外招商时，将小吃城定位于二楼，原告基于相信被告将小吃城建在二楼，才同意将商铺从二楼迁往一楼，并与被告签订关于租赁一楼商铺的房屋租赁合同，故被告在对外招商广告中的内容应作为租赁合同的内容。现被告将小吃城建在一楼，应视为违约。原告认为被告的行为致使合同目的不能实现应当通知被告解除合同，但其并未提供证据证明其已通知被告，故并不发生合同解除的法律后果。相反，因原告的歇业行为，被告按照合同约定有权行使解除权，且原告亦于2017年3月9日收到被告的《解除合同通知书》，故双方的《房屋租赁合同》于该日解除。2、原告是否应当支付腾空商铺前的占有使用费。租赁合同解除后，原告应当返还商铺，返还的时间应以被告在收铺通知函中列明的时间即2017年3月18日前为准，但被告于2017年3月13日给商铺上锁，使原告不能于2017年3月15日腾空，故2017年3月13日起的占有使用费不应由原告承担，原告仅应支付自2017年3月10日至2017年3月12日的占有使用费503.01元（61200元/年÷365天×3天）。被告抗辩其已于2017年3月16日开锁，但原告认为被告开锁只让其整理物品，仍不许其腾空商铺。被告又抗辩占有使用费应按日租金3倍的标准计算，本院认为上述标准为逾期返还商铺的违约金，2017年3月18日之前的占有使用费应按租金标准计算。3、被告是否应当返还给原告租金、保证金等相关费用。被告抗辩因原告违约，其有权不返还上述费用，本院认为被告擅自改变小吃城位置的行为亦属违约，在双方均有过错的情况下，租金及物业管理费应按实际发生结算，保证金及水电押金应按照恢复原状的原则，返还给原告，故扣除截止2017年3月9日的租金50385.21元（第一年租金30600元＋第二年61200元/年÷365天×118天）、截止2017年3月12日的物业管理费4263.48元（第一年3202元＋第二年3202元/年÷365天×121天）及占有使用费，被告应当返还给原告水电表押金500元、保证金20000元、剩余租金58808.79元及物业管理费3033.52元。至于被告以原告逾期归还商铺为由要求原告赔偿损失的反诉请求，本院认为被告加锁的行为阻却原告归还商铺，其不利后果应由被告承担，故被告的反诉请求，本院不予支持。被告撤回要求原告腾空商铺的反诉请求，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：
一、原告姜高兵与被告台州千禧文化创意发展有限公司之间的《房屋租赁合同》于2017年3月9日解除；
二、被告台州千禧文化创意发展有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内返还给原告姜高兵租金58808.79元、物业管理费3033.52元、保证金20000元、水电表押金500元；
三、驳回被告台州千禧文化创意发展有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2645元，减半收取1322.50元，反诉案件受理费减半收取为173元，合计1495.50元，由原告姜高兵负担393元，由被告台州千禧文化创意发展有限公司负担1102.50元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本一份，上诉于台州市中级人民法院。
代理审判员 郑艳
二〇一七年八月七日
代书 记员 胡鑫