山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）市民初字第1779号
原告济南龙泉物业管理有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人刘国光，经理。
委托代理人于金鲁，济南市中明泽法律服务所法律工作者。
被告权茹，女，1980年1月18日出生，汉族，济南润丰农村合作银行员工，住济南市。
被告姜书学，男，1948年7月7日出生，汉族，济南诗雨荷风经贸有限责任公司法人，住济南市。
原告济南龙泉物业管理有限责任公司与被告权茹、姜书学物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李钧独任审判，公开开庭进行了审理。原告济南龙泉物业管理有限责任公司法定代表人刘国光的委托代理人于金鲁，被告权茹、姜书学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告济南龙泉物业管理有限责任公司诉称：第一被告入住济南市后于2008年1月5日同原告签订《前期物业服务合同》。自2013年1月至2014年6月被告累计欠缴物业费2642.47元。原告为催缴物业费曾于2014年3月13日向第一被告发出告知函，第一被告称房屋已租赁给第二被告居住至今，原告于2014年6月2日向第二被告发出告知函，通知第二被告到物业服务中心说明情况并据实缴纳物业费。原告为维护自已的合法权益，诉至法院，请求依法判令被告姜书学补缴物业费2642.47元，被告权茹承担连带责任。
被告权茹辩称，我把房屋租赁给了被告姜书学，具体情况不清楚，我同意补交物业费。
被告姜书学辩称，房屋从租赁至今都是我与一被告的父母交流，所以一被告不清楚房屋具体情况。我没有不交物业费的想法，没交物业费是因为房屋因污水主管道破裂，导致污水倒灌，使房屋内地板及部分生活用品被浸泡，造成财产损失，因原告对此至今未给出解决意见，所以没有交纳物业费。如果原告能赔偿我损失，我就交纳物业费。
经审理查明：被告权茹系济南市业主，于2008年1月5日办理了房屋入住手续，并于当日与济南市龙泉物业管理公司签订了《泉景天沅秀园前期物业服务合同》一份，合同第一条第（一）款甲方（即原告济南龙泉物业管理有限责任公司）的权利义务中第2项约定，房屋公共部位、共用设备设施、绿化、环境、卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；第二条第（一）款房屋公共部位、共用设备设施的日常维护和管理（建筑质量除外）中共用设备设施包括供排水系统、污水处理系统、各种管道等；合同约定的收费建筑面积为104.86平方米，物业管理服务费每三个月交纳一次，住宅按建筑面积每月每平方米1.40元向被告权茹或物业使用人收取。2009年9月底，两被告签订了关于涉案房屋的租赁合同，约定由被告姜书学承租使用被告权茹所购的涉案房屋，约定涉案房屋的物业费由承租人，即被告姜书学承担。自2013年1月至2014年6月期间，共计18个月两被告均未交纳物业服务费，累计欠交物业费2642.47元（1.4元×104.86平方米×18个月＝2642.47元）。
另查明，济南市龙泉物业管理公司于2010年12月31日变更了公司名称，变更后的名称为济南龙泉物业管理有限责任公司。
被告姜书学提交了照片十张及胶东风尚装饰工程有限公司、常宗冰2014年7月18日出具的证明一份，以证实因家中污水管道倒灌致地板被浸泡的事实，以及铺装木地板时共计支出了3105元的事实。证明的内容为：“兹证明我于2007年-2010年在济南做过装饰工程，于2010年10月回到烟台牟平区成立胶东风尚装饰工程有限公司，在济南期间于2009年9月17日，给济南铺装木地板等其他施工项目，其中木地板项目包括材料费、人工费、踢脚线，每平方米115（壹佰壹拾伍元），共约铺装27m227m2×115=3105总费用3105叁仟壹佰零伍元整特此证明”。原告济南龙泉物业管理有限责任公司认可涉案房屋因污水主管道倒灌致使部分财产受损的事实，但认为原告已作出了相应的补救，被告应找出责任方主张权利，本案系物业服务合同纠纷，与被告的主张不是同一法律关系。
以上事实，由公司登记基本情况、《泉景天沅秀园前期物业服务合同》、照片、证明及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告济南龙泉物业管理有限责任公司与被告权茹签订的《泉景天沅秀园前期物业服务合同》，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。关于被告姜书学提出的因污水主管道破裂，导致污水倒灌造成房屋内地板及部分生活用品被浸泡，产生财产损失的问题。本院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位或存在纠纷为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，对于污水主管道破裂是因原告济南龙泉物业管理有限责任公司管理、维护不到位造成，还是因管道质量存在问题或存在其他侵权人造成，被告姜书学并未提供证据予以证实，故被告姜书学本案中以此为由拒交物业费的抗辩理由，本院不予采纳，被告可在查清责任人后，通过其他的法律途径向责任人主张权利。原告济南龙泉物业管理有限责任公司依据合同约定，在小区内进行物业服务，收取服务费用，是具有合同和法律依据的。在原告济南龙泉物业管理有限责任公司为涉案小区提供了物业服务的情况下，两被告就应当依据合同的约定及时向原告交纳物业服务费。因被告未向原告济南龙泉物业管理有限责任公司交纳2013年1月至2014年6月期间的物业服务费，已经构成违约，原告济南龙泉物业管理有限责任公司要求补交合法有据，本院依法予以支持。关于责任承担问题。本院认为，根据国务院《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。基于两被告之间关于涉案房屋的租赁关系，以及两被告之间关于物业费交纳的约定，原告济南龙泉物业管理有限责任公司主张要求被告姜书学承担补交义务，被告权茹承担连带清偿责任，符合法律规定及合同约定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、被告姜书学于本判决生效之日起十日内支付原告济南龙泉物业管理有限责任公司2013年1月至2014年6月的物业服务费2642.47元。
二、被告权茹对被告姜书学承担的上述第一项付款义务，承担连带清偿责任。
案件受理费50元，减半收取25元，由两被告负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 员 李钧
二〇一四年八月十一日
代理书记员 孙靖