山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终3555号
上诉人（原审原告、反诉被告）：谭玉华。
委托诉讼代理人：刘金才，山东金彩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：庞艳芬，山东金彩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：山东枫林置业有限公司。
法定代表人：赵长乐。
委托诉讼代理人：孙晓飞，山东天华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐浩家，山东天华律师事务所律师。
上诉人谭玉华因与被上诉人山东枫林置业有限公司（以下简称枫林公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2016）鲁0213民初3117号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人谭玉华上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持谭玉华的诉讼请求；枫林公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：根据《最高人民法院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》的规定，本案双方签订的《青岛市商品房预售合同》第二页记载的甲方预售《河东村改造项目（东城水岸）》，可以明确本项目属于拆迁改造项目，既有拆迁安置商品房屋，也有对外出售的商品房屋，但本质都是国家认可的产权房屋。上述双方所签署的合同及其附件以及《补充协议》是一体的，且《补充协议》签署日期是2013年12月1日，是主合同之后所签署，本质应该看双方之间的实体权利义务约定，而不是只看协议的表面形式，可以确定《拆迁安置补充协议》本质属于《青岛市商品房预售合同》补充合同性质。从举证责任的角度，在谭玉华举证该《补充协议》后，如果否定该协议，应由枫林公司举证签署该补充协议的原因、基础，并审查其实质内容以及当事人的真实意思表示。该项目作为拆迁改造项目有统一的规划和设计要求，并备案于青岛市规划局。对于规划设计变更必须有规划行政部门的审批，统一适用于全小区，而该小区原来的规划属于不封闭阳台，后因为统一美观的需要，变更设计规划，改为封闭阳台，但明确指出并非为多收取费用，因此而多支出的费用由开发商负担。该事实有枫林公司统一公示并与其他购房人签署补充协议（申请证人出庭作证）；且该设计变更在青岛市规划局有统一备案，特申请法院依职权调取以上证据。现枫林公司为推卸迟延办证责任并反诉追要购房尾款，属于颠倒事实。
被上诉人枫林公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
谭玉华向一审法院起诉请求：1、判令枫林公司协助谭玉华办理房屋产权证书；2、判令枫林公司支付谭玉华逾期办证违约金90263.5元；3、诉讼费用由枫林公司承担。
枫林公司向一审法院反诉请求：1、判令谭玉华缴纳购房款差额32513.4元。2、本案诉讼费用由谭玉华负担。
一审法院认定事实：2010年3月19日，谭玉华、枫林公司分别作为乙方、甲方，签订预约协议一份，内容为鉴于东城水岸项目尚未取得商品房预售许可证的现状，谭玉华预约购买枫林公司东城水岸×室房屋一套，建筑面积56.18平方米，每平方米单价6900元，总房款387642元，协议签订时，谭玉华自愿支付387642元作为诚意金，双方签订买卖合同时，该诚意金抵作房款。2010年8月7日，谭玉华支付387642元，枫林公司出具的收款收据备注款项用途为：“×户”。后经双方协商，枫林公司将谭玉华购买的房屋调换为其开发建设的东城水岸×户房屋，谭玉华原先支付的387642元冲抵1404户房屋购房款。
2013年11月1日，谭玉华、枫林公司分别作为乙方（买方）、甲方（卖方），补签商品房预售合同一份，内容为乙方购买甲方投资建造的位于青岛市李沧区×号河东村改造项目东城水岸×户房屋一处，每平方米单价7290元，房屋暂测建筑面积86.89平方米，房屋总价款暂定为633428.1元。房屋交付时，建筑面积以青岛市国土资源和房屋管理局认定的测绘机构实测面积为准，若实测面积与暂测面积不一致，按照该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。付款方式为买受方在签订合同售房时付清全部房款633428.1元；买方逾期付款，应当自应付款期限次日起按照未付款额的日万分之一计算违约金，逾期超过30日，甲方有权单方解除合同，乙方并应按照合同总价款的5%支付甲方违约金，甲方有权从已付款中直接扣除违约金，余款退还乙方；如果甲方选择继续履行合同，则乙方迟延付款满30日后，由乙方自约定付款日起按照应付款额的日万分之五计算支付违约金至实际付款日。合同并约定，除不可抗力外，甲方应于2011年10月1日前将房屋交付乙方，交付条件为房屋须经竣工验收合格；房屋符合交付条件后，甲方应在交付前10日书面通知乙方办理交付房屋手续，乙方在接到通知之日起10日内会同甲方对房屋进行验收交接，验收交接时，甲方应出示符合房屋交付条件（竣工验收合格）的证明文件、住宅质量保证书、住宅使用说明书，根据买受方要求提供实测面积的有关材料，甲方如不能提供前述材料，乙方有权拒绝接收房屋，由此产生的延期交房责任由甲方承担；乙方须按约定付清全部房款（包括首付款、贷款、暂测面积与实测面积补差款）。房屋交接的标志为乙方签收交付确认书或甲方发出通知之日起满15日；甲方取得房地产权属登记证明后30日内，双方签署本合同约定的房屋交接书，房屋交接书作为办理房屋过户的必备文件，签署房屋交接书之日起180天内，双方依法向青岛市房地产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。合同还约定，房屋的风险责任自房屋交付之日起转移，如乙方未按约定日期办理房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一份，乙方未按催告书规定的日期办理房屋的验收交接手续，则自催告书约定的验收交接之日的第二日起，房屋的风险责任转由乙方承担。合同还约定，按照本合同约定向另一方送达的文件必须采用书面形式，且须以挂号邮寄或直接送达方式送达合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址，以邮寄方式送达的，在投递后（以寄出的邮戳为准）第7日视为送达对方；以直接方式送达的，对方签收时视为送达。上述合同已经网签备案。
2013年1月18日，谭玉华支付245786.1元，枫林公司出具的收款收据备注款项用途为：“×”。上述款项加上谭玉华之前支付的387642元，谭玉华交付的购房款共计633428.1元。双方一致确认，枫林公司于2013年11月14日将涉案房屋交付谭玉华居住使用。2015年8月28日，枫林公司取得涉案房屋权属证明，准予登记房屋明细表载明涉案房屋建筑面积为91.35平方米。
对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：
对于是否应当按照实测面积补交房屋差价款，双方存在争议。谭玉华提交拆迁安置补充协议用以证明其曾经与枫林公司约定阳台按照一半面积计算，其不应补交房款。协议内容为：河东村旧村改造工程回迁房阳台与原规划不符，前后阳台封闭与设计不符，前阳台缺隔断，枫林公司承诺，河东村旧村改造工程回迁房阳台改造所产生的一切费用由枫林公司承担，就阳台而言，所有回迁房包括额外购买房按原设计规划图不封闭阳台计算面积（即阳台按一半面积计算），房屋超出面积、少于面积按国家规定执行。原拆迁协议与补充协议具有同等法律效力。该协议甲方处加盖有枫林公司公章，乙方处有谭玉华签名，落款时间为2013年12月1日。谭玉华陈述，该份协议为其在发现之前购买的房屋为回迁房后，找枫林公司更换房屋时枫林公司向谭玉华出具，协议中明确说明了额外购买的房屋按照原设计规划图不封闭阳台计算面积，谭玉华认为该协议合法有效。同时，谭玉华在首次购买房屋时枫林公司还没有变更规划，协议中涉及的阳台按一半面积计算，即为谭玉华在首次购买房屋时枫林公司对谭玉华的承诺。枫林公司质证称，1、该证据上加盖的公章比较模糊，枫林公司无法辨别真伪。其从未与谭玉华签订过上述拆迁安置补充协议，其曾经将大量的加盖了公章的拆迁安置补充协议放置于售楼处，有可能是工作人员疏于管理致使空白协议流出到谭玉华手里，谭玉华签名之后在庭审中使用。2、从协议的内容可以看出，该协议仅针对拆迁户，谭玉华并非拆迁户，也不存在拆迁安置协议，枫林公司不可能与其签订这样一份补充协议。一审法院认为，上述协议名为“拆迁安置补充协议”，其内容为对河东村旧村改造工程回迁房阳台与原设计规划不符问题的处理，且约定有“原拆迁协议与补充协议具有同等法律效力”的内容，故该补充协议系所谓“原拆迁协议”的从合同，依附于在先存在的“原拆迁协议”而存在，具有附属性，其成立的前提条件是主合同“原拆迁协议”成立并有效。谭玉华未提交证据证明其与枫林公司签订过“原拆迁协议”，其提交的“拆迁安置补充协议”因不存在“原拆迁协议”而不产生法律效力，一审法院对谭玉华提交的“拆迁安置补充协议”不予采纳。
一审法院认为，谭玉华与枫林公司签订预约协议后，协商一致将买卖标的由原东城水岸×室房屋调换为涉案的东城水岸×户房屋，并就涉案房屋签订商品房预售合同（实为商品房买卖合同），约定谭玉华原先支付的×户房款转为涉案房屋房款。上述解除原预约协议、重新签订商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，双方均应遵照执行。双方签订的商品房预售合同约定，房屋建筑面积以青岛市国土资源和房屋管理局认定的测绘机构实测面积为准，若实测面积与暂测面积不一致，按照该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。枫林公司提交的证据显示，涉案房屋实测建筑面积为91.35平方米，暂测面积与实测面积相差4.46平方米，谭玉华应按照每平方米7290元计算补交房款32513.4元。枫林公司的反诉请求成立，一审法院予以支持。谭玉华提交拆迁安置补充协议对此予以抗辩，此补充协议因无主合同可依而没有法律效力，谭玉华主张其预约购买的东城水岸×室房屋为拆迁安置房，但预约协议从内容来看系商品房预约购买协议而并非拆迁安置协议、且已经双方协议解除，谭玉华此主张没有事实和法律依据，不予支持，谭玉华据此抗辩不应补交房款的证据不足，不予支持。
根据合同约定，办理房产证的前提条件为谭玉华支付全部房屋款、且签订房屋交接书，谭玉华未支付暂测面积与实测面积的差价款、未签订房屋交接书，其要求枫林公司办理房屋产权证书条件不成就，要求枫林公司支付逾期办证违约金理由不成立，对谭玉华的诉讼请求不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，判决：一、谭玉华于判决生效之日起10日内支付山东枫林置业有限公司房屋差价款32513.4元；二、驳回谭玉华的诉讼请求。本诉案件受理费2057元，由谭玉华负担；反诉费306元，由谭玉华负担，谭玉华于判决生效之日起10日内支付山东枫林置业有限公司306元。
经审理查明，本院查明的事实与一审一致。
本院认为，虽然谭玉华与枫林公司签订的《青岛市商品房预售合同》中载明涉案项目的名称为河东村改造项目（东城水岸），但其仅能证明涉案项目是拆迁改造工程，并不能证明谭玉华系被拆迁安置人。谭玉华提交的《拆迁安置补充协议》适用的主体为被拆迁安置人，适用的标的物为回迁房，而谭玉华并非被拆迁安置人，亦认可其所购买的并非回迁房，因此谭玉华提交的《拆迁安置补充协议》不适用于本案房屋。一审法院对《拆迁安置补充协议》未予采纳，并根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》判令谭玉华支付枫林公司房屋差价款，并无不当，本院予以维持。因谭玉华尚欠部分购房款，枫林公司未协助其办理涉案房屋产权登记的行为并未构成违约，本院对谭玉华上诉主张的违约金不予支持。但是为了减少当事人的讼累，降低诉讼成本，在谭玉华支付房屋差价款后，应当判令枫林公司协助谭玉华办理涉案房屋的产权登记手续，枫林公司对此也表示同意。因此，本院对一审判决予以部分变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持青岛市李沧区人民法院（2016）鲁0213民初3117号民事判决第一项；
二、撤销青岛市李沧区人民法院（2016）鲁0213民初3117号民事判决第二项；
三、被上诉人山东枫林置业有限公司于上诉人谭玉华履行完毕上述第一项义务后10日内协助上诉人谭玉华办理青岛市东城水岸×户房屋的产权登记；
四、驳回上诉人谭玉华的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2057元，反诉费306元，二审案件受理费2056元，共计4419元，由上诉人谭玉华负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 蕾
审判员 杨保国
审判员 王昌民
二〇一八年一月十一日
书记员 王莉莉
书记员 庞连捷