湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）湖吴民初字第117号
原告：胡某某。
委托代理人：徐某某。
委托代理人：徐某。
被告：李甲。
被告：韩某某。
被告：李乙。
被告：何某某。
被告：李某。
上述五被告的委托代理人：沈某某。
原告胡某某与被告李甲、韩某某、李乙、李某房屋买卖
合同纠纷一案，原告于2012年1月12日向本院起诉，本院于同
日立案受理后，依法由审判员沈永健适用简易进行程序。依原
告财产保全申请，本院对被告李乙名下的日月城小区32幢106
室房屋采取了财产保全措施。在审理过程中，原告提出追加被
告申请，本院审查后予以准许，并通知何某某作为本案被告参
加诉讼。于2012年2月23日、3月27日两次公开开庭进行了审理
。原告胡某某及其委托代理人徐某某、徐某，五被告的共同委
托代理人沈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡某某起诉称：被告李甲、韩某某、李乙、李某系
湖州市吴兴区环渚乡大东村6组村民，被告李乙、何某某系夫妻。被告李甲、韩某某、李乙、李某原拥有的建筑面积为310
平方米的二层农村自有楼房被列入拆迁范围，按拆迁政策规定
，被告可安置取得面积为100平方米或120平方米的数套商品住
房，被告自用嫌多，经他人介绍于2005年经口头商量约定将其
中的一套转让给原告。被告李甲于2005年9月12日向原告出具
保证书一份，承诺一定按合同办事，绝不反悔。原告分别于20
05年9月12日、10月、2006年8月22日、2007年1月3日支付给被
告方20000元、5000元、15000元及20000元，合计为60000元。
2007年6月7日，双方签订了书面协议即《房屋转让协议》，该
协议约定了双方的权利义务。协议大致内容为：被告将安置的
数套房屋中的其中一套转让给原告，具体哪一套由原告在被告
取得的全部房屋范围之内自由选择：房屋单价为每平方米4000
元，自行车车某的单价按照商品房出售给湖州环渚乡大东村其
他回迁村民自行车某的单价及面积计算；房屋交付时间为：被
告取得房屋钥匙时立即将该转让房屋连同钥匙交付给原告。房
款交付方式为：原告分二期支付某某76000元，第一期于本协
议签订之日支付60000元，第二期于2007年9月1日支付16000元
，钥匙交付时由原告预付房款200000元，房屋产权过户登记至
原告名下时，原告在三天内付清尚余房款。协议签订后，原告
又于2007年8月28日支付第二期定金16000元。被告李甲于2007
年6月7日向原告借款34000元，约定月息为1%，利息支付至本
金还清时止。2007年7月5日，被告抽签方式确定了位于本市日
月城二期的住房三套，其中39幢503室、40幢404室及32幢106
室各一套。原告即与被告方联系，要求向原告交付其中一套，但被告以房屋已涨价为由拒绝交付。据查，2011年12月9日，
被告分得的房屋已办理的产权人为开发商的初始产权证，本案
争讼房屋于2012年2月21日办理了产权登记，产权人为两人，
即被告李乙和被告何某某。因被告拒绝交付房屋，经协商无果
。故请求：一、确认原告与被告李甲、韩某某、李乙、李某于
2007年6月7日签订的《房屋转让协议》合法有效；二、判令五
被告立即向原告交付位于本市日月城小区32幢106室房屋（面
积约为100平方米）及配套自行车车某（交付钥匙）及32幢28
号储藏室；三、判令五被告协助原告办理位于本市日月城小区
32幢106室住房的过户登记手续；四、判令被告按定金罚则支
付原告76000元；五、本案诉讼费由被告承担。
被告李甲、韩某某、李乙、李某、何某某共同答辩称：1
、原、被告签订的房屋转让协议并不成立，因为房屋转让协议
所涉转让的房屋不明确，也无法确定。房屋作为买卖合同标的
时，只有出卖人合法取得并享有物权的情况下才能转让，商品
房的预售并不能适用于公民之间的房屋买卖。本案所涉房屋，
在原、被告签订协议时，该房屋尚未建造，更没有交付，故不
具备对房屋进行二次转让的条件，因此，该房屋转让协议不成
立，也不具有法律效力。2、因该房屋转让协议并不成立，故
不存在违约的问题，当然也不存在被告向原告双倍支付某某的
问题。如被告需承担责任，也只是承担缔约过错责任，对已收
取的76000元被告同意返还，并承担相应的银行利息。3、追加
何某某为本案被告，不符合民事诉讼法及证据规则的规定。依
据法律规定，当事人追加申请应在举证期限内提出，而原告在法庭辩论终结后提出，显不符合法律的规定；4、本案原告提
交的房屋买卖协议的出卖方系四被告，何某某并没有在该转让
协议上签字，故何某某不应作为被告参加本案诉讼；讼争房屋
系李乙、何某某共同共有，即使双方系夫妻关系，李乙也无权
处分何某某享有的份额。综上所述，应依法驳回原告的请求。
本院经审理，认定事实如下：被告李甲、韩某某系夫妻
，被告李乙、李某系李甲、韩某某之子、女，被告李乙、何某
某系夫妻。李甲、韩某某、李乙、李某四被告系湖州市吴兴区
环渚乡大东村6组村民，其四人原拥有的建筑面积为310平方米
的二层农村自有楼房被列入拆迁范围，按拆迁政策规定，李甲
等四被告作为一户可安置取得面积为100平方米或120平方米的
数套商品住房。四被告因自用嫌多，经他人介绍于2005年经口
头商定将其中的一套住房转让给原告。于2005年9月12日由被
告李某向担保人许某某（与四被告系同村村民）出具保证书一
份，承诺今后不管发生什么事，一定按合同办事，绝不反悔。
原告于当日（即2005年9月12日）向被告李某支付某某20000元
，同年10月向被告李某支付5000元，2006年8月22日向被告李
某支付15000元，2007年1月3日又向被告李甲支付某某20000元
。2007年6月7日，李甲、韩某某、李乙、李某四被告作为甲方
，原告作为乙方，许某某作为担保人以三方六人签订了房屋转
让协议，该协议约定：被告自愿在拆迁安置回迁可分得的房产
中，将其中建筑面积约100平方米或120平方米套型的房屋一套
，连同该套型所配的车某转让给原告，具体套型的选择，由原
告自行决定。转让房产的具体位置在湖州市××村全体村民所选择的拆迁安置范围里，由拆迁部门安置给被告应得的全部房
产范围之内，由原告择优选择。房屋单价为每平方米4000元，
自行车车某的单价按照商品房出售给大东村其他回迁村民自行
车某的单价及面积计算；房屋交付时间为：被告取得房屋钥匙
时立即将该转让房屋连同钥匙交付给原告。房款支付方式：原
告分二期支付某某76000元，第一期于本协议签订之日支付600
00元，第二期于2007年9月1日支付16000元，钥匙交付时由原
告预付房款200000元，房屋产权过户登记至原告名下时，原告
在三天内付清尚余房款。协议签订后，原告于2007年8月28日
支付第二期定金16000元。2011年7月5日以抽签方式确定取得
位于日月城小区二期的39幢503室、40幢404室及32幢106室三
套住房。原告得悉该情况后即与被告联系，要求被告交付其中
一套，被告以房价已涨为由拒绝交付，经多次协商无果。原告
于2012年1月9日书面告知被告李甲、李乙，其选定购买日月城
小区32幢106室住房，并要求被告在接到通知书后二天内向原
告交付房屋及房屋钥匙，被告仍拒绝交付，以致纠纷成讼。
上述事实，有原告提交的保证书、收条、房屋转让协议
、通知及邮寄单、查询单等证据并结合原、被告的陈某某以证
实。
另查明：被告李乙与被告何某某于2007年12月24日登记
结婚。被告李乙以其与何某某为产权共有人向湖州市房产管理
中心申请办理了日月城32幢106室房屋产权登记，湖州市房产
管理中心于2012年2月21日核发了房屋产权证书，该房屋产权
基本信息显示，房屋建筑总面积115.5平方米，其中住房建筑面积101.51平方米，储藏室（位于32幢28号）建筑面积13.99
平方米。房屋总价款为412755.20元，其中房屋价款为406040
元，储藏室价款为6715.20元。
上述事实，有日月城32幢106室产权证基本信息、被告李
乙、何某某结婚证等证据并结合原、被告的陈某某以证实。
本院认为：原告与被告李甲、韩某某、李乙、李某签订
的房屋转让协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效，应
受法律保护。被告李甲、韩某某、李乙、李某未按约履行房屋
交付义务，显属不当，故原告要求李甲等五被告交付房屋并协
助房屋产权过户登记手续，符合法律和协议约定，本院予以支
持。鉴于讼争房产仍登记于被告李乙名下，未发生所有权转移
，可按协议继续履行，故原告要求被告按定金罚则支付76000
元的请求，本院不予支持。至于被告以双方签订的房屋转让协
议并不成立，签订协议时，该讼争房屋尚未建造，更没有交付
，不具备对房屋进行二次转让的条件，该房屋转让协议不成立
，也不具有法律效力的抗辩，本院认为：1、法律、法规未禁
止公民个人对拆迁安置尚未建造，没有交付的房屋不可签订转
让协议，也就是说双方签订转让协议的行为未违反法律强制性
规定。2、原、被告从2005年口头约定房屋转让至2007年9月签
订书面转让协议，期间长达三年之久，双方当事人均有足够的
时间考虑是否继续履行转让的问题，双方仍于2007年9月签订
书面房屋转让协议，证明被告愿意继续履行房屋转让行为，该
转让协议的签订系被告真实意思的表示。3、原、被告签订的
房屋转让协议符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条的规定，可确认该协议已
成立。4、本案在审理过程中，被告李乙、何某某对该房屋申
请房产登记，房产管理部门也核发了房屋产权证，该房屋已具
备交易条件。故对被告的抗辩，本院不予采信。至于被告何某
某提出其未在房屋转让协议上签字，不应作为被告参加诉讼，
现追加何某某为本案被告，不符合法律规定之抗辩，本院不予
采信，理由：1、本案争讼房屋系李甲等四被告因原有房屋拆
迁而安置所得，并非李乙、何某某共同出资购买所得，况且原
告与李甲等四被告签订购房协议时，何某某并未与李乙登记结
婚，因此双方签订的购房协议，当时并未侵犯何某某的合法权
利。因此，如前所述，购房协议合法有效。既为有效，除非依
法撤销，则自始自终均为有效；2、李甲等四被告已与原告签
订了房屋转让协议，双方建立了房屋买卖关系，仍将何某某作
为房产共有人予以登记，明显违反了诚实信用原则；3、何某
某与李乙因此次拆迁安置而另行获得同一小区40幢404室房屋
一套。从庭审中何某某的答辩内容来看，何某某其实并不反对
将争讼房屋出售他人，只是认为销售给原告的房价太低，所以
才拒绝履行购房协议。显然这不能作为协议无效的理由；4、
考虑到何某某作为房产的共有人，其合法权益也应受法律保护
，故本院为查明案件事实，追加何某某为本案被告参加诉讼，
听取其陈述和答辩，实为保护当事人的合法权益，故并无不当
。被告在审理过程中没有提出反诉，但根据《房屋转让协议》
之约定，原告应在房屋交付时支付房款中的20万元，在房屋产
权过户至原告名下后三天内付清全部余款，且原告承诺愿意在房屋交付时付清全部房款，为体现公平公正，本院认为，原告
应在房屋交付的同时支付给被告房款余款330040元，支付自行
车某（即储藏室）6715.20元，二项合计为336755.20元（该款
项已扣除原告已实际支付的76000元，但没有扣除原告出借给
被告李甲的34000元）。综上所述，为保护当事人的合法权益
，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条
、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、原告胡某某与被告李甲、韩某某、李乙、李某于200
7年6月7日签订的《房屋转让协议》合法有效；
二、被告李甲、韩某某、李乙、李某、何某某于本判决
生效之日起十五日内向原告胡某某交付位于本市日月城小区32
幢106室房屋及32幢28号储藏室；
三、被告李甲、韩某某、李乙、李某、何某某于本判决
生效之日起十五日内协助原告胡某某办理位于本市日月城小区
32幢106室住房及32幢28号储藏室的过户登记手续；
四、驳回原告其他诉讼请求。
本案受理费7300元，减半收取3650元，财产保全费5000
元，合计诉讼费8650元，由原告胡某某负担1644元，由被告李
甲、韩某某、李乙、李某、何某某负担7006元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省湖州市中级人民法院。
审判员 沈永健
二〇一二年四月十六日
书记员 戴高泓