上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初33257号
原告(反诉被告)：姚立，男，1982年10月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：陈秉钧，上海市康昕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：夏钧芳，女，1954年12月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。
被告(反诉原告)：翁明照，男，1960年3月6日出生，汉族，户籍地浙江省。
委托诉讼代理人：翁小平，江苏温阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：解加宝，江苏温阳律师事务所律师。
第三人：陈丽华，女，1966年11月5日出生，汉族，住北京市崇文区。
委托诉讼代理人：黄良军，江苏博事达律师事务所律师。
原告姚立与被告翁明照房屋买卖合同纠纷一案，于2016年3月3日立案后，依法适用简易程序，该案于2016年8月25日判决后，被告翁明照不服上诉，2016年11月23日上海市第一中级人民法院依法裁定，发回重审，本院于2016年12月1日立案后，再次立案受理，适用普通程序，依法组成合议庭，被告翁明照在审理中提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2017年4月25日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)姚立及其委托诉讼代理人陈秉钧、夏钧芳被告(反诉原告)翁明照的委托诉讼代理人翁小平、解加宝、第三人陈丽华的委托诉讼代理人黄良军到庭参加诉讼。经本院分管院长批准，延长审限。本案现已审理终结。
姚立向本院提出诉讼请求：翁明照继续履行2015年9月30日签订的《上海市房地产买卖合同》，翁明照协助姚立办理过户手续，并将上海市瑞金南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)交付给姚立。2017年2月8日姚立将诉讼请求变更为：1.解除姚立、翁明照于2015年9月30日就上海市瑞金南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；2.翁明照向姚立返还购房款3,018,000元以及利息，利息以3,018,000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年10月1日起至实际返还之日止；3.翁明照向姚立支付赔偿金11,476元；4.翁明照向姚立支付违约金1,147,600元；5.翁明照向姚立支付实际损失3,667,700元；6.翁明照向姚立支付佣金100,000元；7.翁明照向姚立支付律师费170,000元;8.翁明照向姚立支付评估费23,000元;9.陈丽华对上述支付义务承担连带责任。审理中，姚立撤回返还购房款3,018,000元的诉讼请求。事实和理由：2015年8月7日，姚立、翁明照经上海德佑房地产经纪有限公司居间介绍，就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，双方确认房屋总价5,738,000元(其中房屋价款4,490,000元，装修补偿款1,248,000元)，当天姚立支付翁明照购房定金500,000元。2015年9月30日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定：房屋总价4,490,000元，首期房价款1,770,000元，第二期房价款2,700,000元通过贷款支付，尾款20,000元于房屋交接当日支付。同日，双方签订《协议书》，约定，姚立除支付翁明照房屋价款4,490,000元外，还须支付翁明照装修补偿款1,248,000元。2015年9月30日，姚立支付翁明照房价款1,770,000元、装修补偿款1,248,000元(含已支付定金500,000元),支付中介佣金100,000元。2015年11月9日，姚立、翁明照双方完成审税。2015年11月10日，姚立办理完成银行贷款手续。之后，姚立及中介多次要求翁明照办理过户交易手续，翁明照均借口拖延。2016年1月15日，姚立、翁明照及中介公司前往房地产交易中心准备办理过户手续的当天，翁明照拒绝办理过户并自认违约，故姚立诉至法院。
翁明照辩称，同意解除合同，同意返还房款。姚立为了逃税而要求翁明照配合其签订《上海市房地产买卖合同》，该合同严重损害国家税收利益，合同无效。姚立曾明确表示放弃逾期履行违约金，故其无权再行主张逾期违约金及赔偿损失；即使合同有效，姚立的其他诉请也是没有依据，本案系姚立为了避税而导致合同解除，姚立为违约方。姚立主张的违约金以及赔偿金的数额过高，要求法院依法调整。
第三人陈丽华述称，系争房屋系陈丽华与翁明照的夫妻共同财产,翁明照将系争房屋出售，侵犯了共有人的合法权益，且姚立对此亦是知晓，故双方签订的房屋买卖合同无效。姚立要求陈丽华承担连带责任，缺乏法律和事实依据。
翁明照基于如上事实向本院提出反诉诉讼请求：解除姚立与翁明照之间系争房屋买卖关系。
姚立辩称，不同意反诉请求。系争房屋房价款分成房价与装修款两个部分，符合姚立、翁明照真实意思表示。房价分成两部分不妨碍合同目的的实现，姚立愿意缴纳系争房屋税款。翁明照称其被殴打不是事实，相反是翁明照到场后拒绝办理过户。系争房屋是夫妻共同财产不能作为解除合同的理由，中介也查过系争房屋登记在翁明照一人名下，翁明照签订合同即成立。翁明照违背了诚信原则，因为房价的波动导致翁明照不愿继续履行。
本院认定事实如下：
系争房屋于2006年12月18日核准登记于翁明照名下。
2015年8月7日，翁振强代翁明照(出售方，甲方)、姚立(买受方、乙方)与德佑房地产经纪有限公司(居间方，丙方，以下简称德佑公司)签订《房地产买卖居间协议》。约定：二、交易条件：甲乙双方明确该房地产的总房价款为5,738,000元。三、本协议的履行：3.1意向金：乙方于2015年8月1日前向丙方支付意向金5万元。3.2转定金：如甲方签署本协议，则乙方同意交付的意向金转为定金(首期定金)。待甲方签订本协议后三日内，乙方应自行或通过丙方补足定金(含首期定金)至500,000元。3.4首期房价款3,000,000元(含已支付的全部定金和尾款2万元)。3.5第二期房价款2,738,000元(贷款)。同日，姚立通过中国工商银行夏钧芳户名向翁明照户名转账500,000元。
2015年9月30日，翁明照(卖售人，甲方)与姚立(买受人，乙方)签订《上海市房地产买卖合同》。约定：甲方房屋坐落于瑞金南路XXX弄XXX号(部位：1106)，房屋建筑面积98.57平方米。系争房屋转让价款共计4,490,000元。甲、乙双方确认，在2015年12月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款(一)5、违约责任约定：(1)甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之二的赔偿金，并应继续履行。甲方签订本合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的；在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封；甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；甲方单方要求解除合同的；均视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之二每日计)外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方应在接到通知之日起的三个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金。(2)乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之二的赔偿金，并应继续履行。乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；乙方单独要求解除合同的；均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之二每日计)外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还给乙方，已支付的款项不足支付违约金和赔偿金的，乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以赔偿。附件三付款协议约定：一、首期房价款：乙方应支付甲方首期房价款177万元。1.乙方在甲、乙双方签订本合同前支付甲方定金50万元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款。2.乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后于甲方偿还贷款当日内直接支付甲方部分首期房价款127万元。……二、第二期房价款：乙方应支付甲方第二期房价款270万元。乙方通过如下方式支付：申请贷款：乙方应于签订本合同后15日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付甲方。……四、交房时间及尾款：乙方应支付甲方尾款2万元。交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证、且甲方已收到除尾款外的其他款项后5日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方通过居间方转付或直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。该附件还对交易过户及交易账户等内容作了约定。
同日，翁明照(甲方，出售方)与姚立(乙方，买受方)签订《协议书》。约定：1、在甲、乙双方已签定的该房地产《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)(下称“买卖合同”)中，约定的房价款为449万元，现乙方所需支付的合同房价款仍按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方。2、现经甲乙双方协商，乙方应在支付该房地产的合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款1,248,000元，该笔款项乙方签订买卖合同后当日内直接支付给甲方。3、……本协议第1条和第2条所述价格合计为5,738,000元为甲方出售该房地产净到手价格。若因甲方承诺未经审核通过的，导致多缴纳的交易税费由乙方承担。……4、若《上海市房地产买卖合同》约定的合同价4,490,000元未能通过该房地产所在地税务机关或税务机关指定及认可的第三方机构审核，甲乙双方同意按税务机关或税务机关指定及认可的第三方机构核定价征税。多出的税费由乙方承担。
同日，姚立通过工商银行账户向翁明照转账两笔748,000元和1,770,000元。翁明照出具收款收据两份，表示收到购买方姚立支付的购买系争房屋的部分房价款1,770,000元和1,248,000元。
同日，姚立支付德佑公司购买系争房屋的佣金100,000元。
2015年11月9日，税务机关出具《上海市个人住房房产税认定通知书》认定购房人姚立购买的系争房屋免征房产税。
2015年11月10日，姚立与交通银行股份有限公司上海徐汇支行签订《个人房产抵押贷款合同》，约定贷款金额为2,100,000元，借款用途为购买系争房屋，贷款期限自2015年11月03日至2045年11月03日，实际自放款日起计。贷款资金收款人为翁明照，并载明了翁明照的工行收款账号(XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)。同日，姚立、上海市公积金管理中心和交通银行股份有限公司上海徐汇支行签订《住房公积金个人住房抵押借款合同》，约定借款金额为50万元，借款期限为26年，即从2015年11月3日至2041年11月3日止，借款日期以交通银行股份有限公司上海徐汇支行放款凭证为准，合同中同样载明了全部借款划入翁明照的上述工行账号。
2015年12月16日，中国建设银行股份有限公司上海浦东分行住房金融与个人信贷部出具《还款证明》，表示借款人翁明照于2005年3月在该行申请的贷款(贷款账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX)，借款人已于2015年12月9日结清全部贷款。
另查明，翁明照与陈丽华于2003年6月27日登记结婚。
在系争房屋的《上海市房地产权证》中，权利人一栏为翁明照，在其右侧有手写的“陈丽华”。原审案件审理中，陈丽华于2016年6月4日向本院提交《情况说明》，表示其为翁明照的妻子，最近得知本案，本案涉及的系争房屋是其与翁明照的夫妻共同财产。因翁明照经常出国在外，两人不生活在同一城市，对系争房屋出售并不知情，也不同意出售系争房屋，希望依法解除翁明照与姚立的买卖关系。
经姚立申请，本院委托上海科东房地产土地估价有限公司对系争房屋的价值进行审价，系争房屋2016年12月16日的市场价值为940.57万元，2017年2月8日的市场价值为930.43万元。
2017年4月28日，翁明照向姚立返还购房款3,018,000元。
以上事实，除姚立、翁明照的一致陈述外，另有上海市房地产登记簿、房地产买卖居间协议、转账凭证、收款收据、上海市房地产买卖合同、协议书、个人房产抵押贷款合同、住房公积金个人住房抵押借款合同、上海市房地产权证、还款证明、结婚证、情况说明等证据证实，本院予以认定。
本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。2015年9月30日，翁明照、姚立签订了《上海市房地产买卖合同》，该合同系签约方真实意思的表示，与法无悖，就其效力本院予以确认。虽然在该份买卖合同中约定房价为4,490,000元，但根据双方签订的《协议书》的约定，姚立除需按买卖合同支付4,490,000元外，还需支付翁明照装修补偿款1,248,000元，前述金额总和5,738,000元，与双方在中介公司签署的《房地产买卖居间协议》约定的系争房屋总房价款5,738,000元是一致的，且姚立在审理中认可房价为5,738,000元，故5,738,000元是双方真实的成交价，应为有效，双方签订的《上海市房地产买卖合同》中就成交价4,490,000元约定条款与实际5,738,000元合同价之间的差价规避了国家税收政策，损害国家利益，故该价格条款应为无效，因为翁明照出卖房屋、姚立购买房屋的意思表示是真实的，该条款无效并不影响到买卖合同的效力。
本案当事人的争议焦点在于：一、姚立、翁明照谁系违约方？二、姚立主张的损失是否应当得到赔偿？三、陈丽华对翁明照的支付义务是否应当承担连带责任？本院对争议焦点作如下评判：
关于第一项争议焦点：
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。姚立已按约分别支付了房价款1,770,000元和1,248,000元，在2015年11月10日办理了相关贷款手续并获审批通过，翁明照未按合同约定配合办理房屋转让过户手续，显属违约。系争房屋是否为夫妻共同财产，属于翁明照与其妻子之间的内部财产分配，翁明照的妻子不是不动产登记簿上的权利人。姚立在交易过程中通过中介公司居间了解系争房屋的产权情况，查阅了房地产登记簿，已尽到了善意购房人的审慎注意义务，翁明照以系争房屋为夫妻共同财产为由拒绝履行合同，构成根本违约，姚立以此为由要求解除合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。翁明照系违约方，不享有合同解除权，故对其反诉请求，本院不予支持。
关于第二项争议焦点：
关于系争房屋买卖合同解除后果的处理，房屋买卖合同解除后果的溯及力及损失赔偿问题，第一，合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据该项规定，合同解除后，应当根据合同性质，以恢复原状为基本原则，并按照违约责任处理损失赔偿问题。因此，合同解除并不影响违约责任的认定与损失赔偿处理。第二，房屋买卖合同系以房屋所有权转移为核心给付义务的一时性合同，履行行为不具有持续性，故此类合同解除具有溯及力，即导致合同关系自始消灭，已经完成的履行行为均丧失了合同依据。
系争房屋买卖合同因翁明照违约而解除，姚立认为上述赔偿金及违约金低于因翁明照违约造成损失，故申请对系争房屋市场价值进行评估，要求赔偿系争房屋的差价损失。鉴于姚立系2017年2月8日提出解除合同的诉请请求，故本案以系争房屋2017年2月8日的市场价值930.43万元作为赔偿计算点。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。系争房屋买卖合同虽已解除，但守约方有权主张违约损失赔偿。根据合同法的上述规定，该部分损失中即包含了在合同正常履行情况下能够获得的利益。本案中，如果合同继续正常履行，姚立将获得房屋所有权。现系争房屋买卖合同因翁明照违约而解除，从违约损失的角度，姚立也随之产生了应由翁明照赔偿的可得利益损失，在买受人未实际占有房屋的情况下，该项损失体现为取得房屋所有权可取得的收益。翁明照虽然提出了违约金过高，但没有提供证据证明其观点，本院难以采信,且其对系争房屋交易期间房价处于上升的态势，明确知晓。本院以姚立实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、翁明照的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则、诚实信用原则，姚立要求翁明照支付违约金、赔偿金及实际损失之诉请，理由充分，本院予以支持，但具体金额由本院酌情判处。
没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。利息系姚立已付房款所产生的法定孳息，现合同已经解除，翁明照占有房款自始丧失合同依据，款项占有期间产生的孳息构成不当得利，故其应当向姚立返还自收到房款之日起至房款返还之日止的利息。翁明照辩称其不应返还房款利息，无事实与法律依据，本院亦不予采信。双方就赔偿佣金及律师费没有明确约定，且该项请求亦无法律依据，故本院难以支持。鉴定费系审理中实际发生的费用，由本院予以判决确定。
关于第三项争议焦点：
当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。陈丽华以翁明照将系争房屋出售，侵犯了共有人的合法权益，要求确认系争房屋买卖合同无效的意见本院不予采信。鉴于陈丽华并非合同的相对方，姚立要求承担连带责任缺乏法律依据和合同依据，故对姚立要求陈丽华承担连带责任的诉请，本院不予支持。姚立撤回购房款的诉请，系其自主意思的表示，与法无悖，本院予以确认。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款的规定，判决如下：
一、解除姚立、翁明照于2015年9月30日就上海市瑞金南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；
二、翁明照于本判决生效之日起十日内向姚立支付自2015年10月1日起至2017年4月27日止购房款利息16,842.12元；
三、翁明照于本判决生效之日起十日内向姚立支付赔偿金11,476元；
四、翁明照于本判决生效之日起十日内向姚立支付违约金1,147,600元；
五、翁明照于本判决生效之日起十日内向姚立支付实际损失2,390,381.88元；
六、驳回姚立的其余诉讼请求；
七、驳回翁明照的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费47,638元，保全费5,000元，合计52,638元，由翁明照负担36,847元，姚立负担15,791元；反诉案件受理费减半收取计40元，由翁明照负担；鉴定费23,000元，由翁明照负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 汪俭蓉
人民陪审员 韩建丽
人民陪审员 吴国妹
二〇一七年十月二十五日
书 记 员 薛 欢
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
……
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。