湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0581民初519号原告：刘维芳，女，1948年5月26日出生，汉族，湖北省宜都市人，住宜都市，委托诉讼代理人：叶鹏程，宜都市名都法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：史超群，系原告丈夫。被告：郑远顶，男，1952年11月28日出生，汉族，湖北省宜都市人，现住宜都市，被告：杨常英，女，1956年11月16日出生，汉族，湖北省宜都市人，现住宜都市，1二被告共同委托诉讼代理人：朱其芳，湖北启方律师事务所律师。被告：湖北省宜昌监狱，住所地湖北省宜昌市点军区五龙大道。代表人：周宏，系监狱长。委托诉讼代理人：孔飞军，系监狱四监区副监区长。委托诉讼代理人：ＸＸ，湖北兴联律师事务所律师。第三人：宜都市聂家河镇聂家河村民委员会，住所地宜都市聂家河镇聂家河村。代表人：杨红兵，系村主任。委托诉讼代理人：赵文金，湖北夷洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜永生，宜都市宜信法律服务所法律工作者。原告刘维芳与被告郑远顶、杨常英、湖北省宜昌监狱，第三人宜都市聂家河镇聂家河村民委员会房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，依法适用简易程序两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人叶鹏程、史超群，被告郑远顶及被告郑远顶、杨常英的委托代理人朱其芳，被告湖北省宜昌监狱的委托代理人孔飞军、ＸＸ，第三人的委托代理人杜永生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘维芳向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告的《房屋买卖协议书》，被告郑元顶、杨常英返还给原告购房款80000元；2.三被告及第三人赔偿原告修缮房屋的经济损失35000元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年4月4日，原告与被告郑远顶、杨常英夫妇协商，二被告同意将位于宜都市聂家河镇聂家河村四组的二层楼房及附属物出售给原告，房屋定价80000元。双方签订了《房屋买卖协议书》，次日，原告支付了购房款80000元并接收该房屋居住至今。此后，原告多次找被告交涉房屋过户事宜，期间，原告应被告要求将户口从宜都市姚家店镇莲花堰村迁入聂家河镇聂家河村，并和被告一起申请聂家河村委会在买卖协议上盖章确认。之后，原告在申请房产部门办理房屋产权过户手续时，因被告不能提供该房屋的合法产权手续，造成无法办理过户。原告在购房后，为便于居住使用，先后多次对房屋进行了修缮改造，支出金额为35000元。2016年下半年农村确权工作全部展开，在土地确权专班到原告处实地测量原告的地产时，原告得知其购买的土地及房屋属于湖北省宜昌监狱所有。并非被告买房时所讲的，被告持有的土地和房屋属于聂家河村集体所有的土地和房屋。原告认为，被告郑远顶、杨常英将无权处分的土地及房屋出售给原告，侵害了原告的财产权益，而被告湖北省宜昌监狱怠于行使权利，放任被告对其财产随意处置，亦有一定过错。被告郑远顶、杨常英辩称，答辩人与原告之间的买卖房屋系从村民彭绍荣手中购得，彭绍荣向被告出售房屋系从聂家河村购买，本次房屋买卖争议核心问题应该由村委会来承担；村委会作为一般民事主体无权确认前三轮的合同是否有效，应该由法院裁定；应该由法律决定承担责任的主体，不能推定答辩人知道房屋买卖存在瑕疵，答辩人也不应该承担房屋买卖的过错责任。被告湖北省宜昌监狱辩称，答辩人不是房屋买卖合同的相对方，不应成为本案的被告；答辩人在本案中没有民事违法行为，要求答辩人承担赔偿责任没有事实和法律依据；答辩人可以出具诉争房屋的权属证明，并保留向相应方索赔的权利。第三人辩称，1.1992年7月25日，当时小聂家河村（指2001年合村并组前的村委会）将子弟学校房屋一栋出售给彭绍荣、胡学柱二人，价款14500元，二人各一半，彭绍荣支付价款7250元。之前该村是否取得房屋所有权，因时间久远，事实无法查清；2.现双方争议的子弟学校已确权给宜昌监狱，因此，各方签订的房屋买卖协议自始无效，无效合同的处理就是双方返还合同标的物，有损失赔偿损失，那么答辩人在本案中应承担的责任就是退还彭绍荣购房款7250元；3.被告郑远顶作为当时小聂家河村的主任，直接参与了房屋买卖的全过程，对于房屋的情况一清二楚，所出售房屋是否有权属上的瑕疵他是清楚的，对于将房屋出售给刘维芳造成的损失应由其承担。同时，宜昌监狱在1992年拆除了子弟学校的其他房屋后，留下争议的房屋被小聂家河村出售，在长达25年的时间里，对子弟学校的房屋疏于管理，对原告的损失也应承担相应的责任。当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方提交的证据：原告提交的2012年4月4日原告与被告郑远顶、杨常英签订的《房屋买卖协议》，2012年4月5日被告郑远顶出具的收条，2016年10月19日《湖北省宜昌监狱在聂家河的土地边界磋商会纪要》复印件，房屋修缮照片六张；被告郑远顶、杨常英提交的1992年7月15日原枝城市聂家河镇聂家河村民委员会与胡学柱、彭绍荣签订的《买卖房屋协议书》，2009年12月14日彭绍荣与被告郑远顶签订的《房屋买卖协议》，被告湖北省宜昌监狱提交的鄂（2016）宜都市不动产权第0009523号国有建设用地使用权证复印件，1984年5月11日中国船舶工业总公司第七研究院第七一二研究所的移交资产文件复印件，1984年11月中国船舶工业总公司第七研究院第七一二研究所7013工地、原宜都县聂家河镇人民公社聂家河大队管理委员会及湖北宜都少年犯管教所三方参与达成的《纪要》复印件，1986年9月19日《关于宜都少管所的土地清理情况说明》，各方当事人经质证对上述证据的真实性不持异议，部分证据虽系复印件但加盖了单位印章，对上述证据的真实性，本院予以确认。对各方提交的有争议的证据，本院认证如下：1.都市土拨字[2009]第05061号宜都市土地使用权划拨决定书复印件，系复印件并且未加盖印章，不符合证据的真实性、合法性的要求，本院不予采纳；2.原聂家河村内相关人员达成的《关于出售子弟学校房屋以及彭绍荣、胡学柱购买此房的纪实》，第三人对该份证据的真实性表示认可，该份证据能与1992年7月15日原枝城市聂家河镇聂家河村民委员会与胡学柱、彭绍荣签订的《买卖房屋协议书》的内容相互印证，对该份证据的真实性，本院予以确认；3.都民政[2009]64号《市民政局关于确认2009年第二批危房改造救助对象的通知》，与本案不具有关联性，本院不予采纳；4.2017年5月14日胡某1出具的《证明》及2017年5月20日胡某2出具的《证明》，系证人证言，证人未出庭作证，不符合证据的合法性要求，本院不予采纳。本院经审理认定事实如下：2012年4月4日，原告与被告郑远顶、杨常英签订《房屋买卖协议书》约定，1.二被告将位于聂家河村的房屋一栋二层及附属设施一并出售给原告，定价为捌万元；2.付款时间为双方协议签订后，卖房交清证件，买房一次性付清房款，自付款七日内移交房屋。2012年4月5日，原告付清购房款80000元，二被告交付房屋给原告居住至今。因涉案房屋未取得产权证书，原告无法办理房屋过户手续，其后得知涉案房屋及土地系被告湖北省宜昌监狱所有。涉案房屋地处宜都市聂家河镇聂家河村，原属子弟学校的一部分。该子弟学校由中国船舶工业总公司第七研究院第七一二研究所在聂家河村征地后建成，于1984年5月11日移交给原湖北省宜都少年犯管教所（该所后与宜昌监狱合并改名称为“湖北省宜昌监狱”）所有。被告湖北省宜昌监狱提交的1984年《纪要》及1986年9月19日《关于宜都少管所的土地清理情况说明》均记载，子弟学校属原湖北省宜都少年犯管教所资产，两份文件中，被告郑远顶作为原聂家河人民公社或村委会代表参加并署名。1992年7月10日，原枝城市聂家河镇聂家河村民委员会（以下简称“原聂家河村委会”）主任郑远顶及其他人员胡某1、彭绍荣、胡学柱、胡某2等八人达成了一份《关于出售子弟学校房屋以及彭绍荣、胡学柱购买此房的纪实》的文件，内容如下：此屋同意卖给彭绍荣、胡学柱，计价款壹万肆仟伍佰元整。1992年7月15日，原聂家河村民委员会作为卖方与彭绍荣、胡学柱（买方）签订《买卖房屋协议书》约定内容如下：1.经村委会讨论决定将从少管所购买的子弟学校房屋一栋总占面积261平方米，建筑面积486平方米和现有院墙全部卖给彭绍荣、胡学柱，计价壹万肆仟伍佰元整；2.付款时间：签订合同时先交定金壹万元整，下余肆仟伍佰元限于1993年11月30日前一次性付清；3.购买房屋所需税费由卖方承担，办理土地使用权证及房屋产权证所需费用由买方承担，买方凭此协议及卖方收款收据作产权来源之证明。之后，彭绍荣交清房款并取得涉案房屋。2009年12月14日，彭绍荣与被告郑远顶签订《房屋买卖协议》，内容如下：彭绍荣将一栋砖混结构房屋卖给郑远顶，占地面积含附属物约155平方米，操场与胡学柱接界，房屋交易价25000元（贰万伍仟元），付款时间和交屋时间为订立协议当日。之后，涉案房屋由被告郑远顶、杨常英占有、使用，至2012年4月将房屋出售并交付给原告时止。原聂家河村委会是第三人宜都市聂家河镇聂家河村民委员会前身，2001年合村并组后设立了第三人。2016年10月19日，被告湖北省宜昌监狱、第三人宜都市聂家河镇聂家河村民委员会及宜都市聂家河镇人民政府三方参与达成的《湖北省宜昌监狱在聂家河的土地边界磋商会纪要》载明：子弟学校界内区域的土地产权为宜昌监狱所有，其在聂家河的土地总面积约325亩。2016年11月16日，被告湖北省宜昌监狱取得了宜都市国土资源局颁发的国有建设用地使用权证书（不动产单元号编号：420581005001GB02192W00000000），宗地面积为3405.84㎡。涉案房屋的土地包含在该建设用地使用权中。本院认为，根据《最高人民法院》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案中，原告购买的房屋原属子弟学校，是被告湖北省宜昌监狱所属资产，已于2016年11月16日办理了建设用地使用权证书。被告郑远顶作为原聂家河村主任，也参与了1984年《纪要》及1986年9月19日《关于宜都少管所的土地清理情况说明》文件的达成过程，对涉案房屋的权属情况是明知的。现因被告郑远顶、杨常英无处分权出售涉案房屋，导致原告不能办理过户手续，对原告要求解除《房屋买卖协议》的诉请，本院予以支持。合同解除后，被告郑远顶、杨常英应返还原告购房款80000元,原告应返还二被告交付的涉案房屋。对原告主张的房屋修缮损失35000元，仅提交房屋现状的照片证据予以证明，证据不足，本院不予支持。被告郑远顶辩称，聂家河村用木料交换已取得涉案房屋的所有权，但其向本院提交的证人胡某1、胡某2的证言不符合证据合法性的要求也无其他证据予以佐证，对其辩称理由，本院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告刘维芳与被告郑远顶、杨常英于2012年4月4日签订的《房屋买卖协议书》；二、被告郑远顶、杨常英于本判决生效之日起十日内返还原告刘维芳购房款80000元。三、原告刘维芳于本判决生效之日起十日内返还被告郑远顶、杨常英位于宜都市聂家河镇聂家河村的涉案房屋。四、驳回原告刘维芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1300元，由被告郑远顶、杨常英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  张冬芹二〇一七年八月七日书记员  王姝丹