浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终996号
上诉人（原审被告、反诉原告）：毛培明，男，1962年11月8日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。
委托代理人：俞圣洁，浙江天册律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘小军，男，1986年9月9日出生，汉族，住安徽省太和县，现住浙江省杭州市拱墅区。
委托代理人：邓侃侃，浙江科文律师事务所律师。
上诉人毛培明因与被上诉人刘小军房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2016）浙0105民初6186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2015年8月31日，毛培明（作为出租方、甲方）与刘小军（作为承租方、乙方）在杭州华邦房地产代理有限公司的见证下签订了《房屋租赁合同》，该合同主要约定：甲方将坐落于杭州市拱墅区湖墅南路103号百大花园B区1201-1202-1203室，面积约为270平方米的房屋出租给乙方作为办公使用；租赁期限自2015年9月14日至2016年9月13日；每季租金为43750元，租金支付方式为付3押2，需每期到期提前30天支付，先付后用；租赁押金29500元，租赁期满，乙方结清所有相关费用后，甲方全额无息退还乙方；租赁期内水、电、煤气、物业管理费、收视费等费用由乙方承担。该合同第五条关于合同解除约定：双方不得擅自解除合同，如遇特殊情况需解除一方应提前30天书面通知另一方，经甲乙双方协商同意后解除租赁关系；租赁期满后，乙方应如期归还该房屋，若逾期归还，乙方每逾期一日支付甲方日租金的两倍作为违约金；甲、乙未按合同条款履行，视为违约，违约金为29500元；合同的附件《物业交割清单》是合同有效组成部分，具有同等法律效力。双方在交割清单中就水、电、煤气、物业管理费等进行了交割，并注明甲方物业费结至2015年12月底，乙方补给甲方4个月物业费1623.52元。吴某（作为毛培明代理人）、刘小军在前述《房屋租赁合同》及交割清单上签字。2015年9月1日，吴某出具收条，载明收到刘小军租赁押金29500元。2015年9月16日，杭州鲁班人力资源有限公司汇入吴某账户43500元；2015年9月18日，刘小军汇入吴某账户1873.52元（组成为物业费1623.52元及前述少交的租金250元）；2015年12月23日，杭州鲁班人力资源有限公司汇入吴某账户43750元。后刘小军联系毛培明，希望解除租赁关系。杭州华邦房地产代理有限公司的管理系统中2015年12月30日信息显示案涉房屋因租客卷款跑路，需重新出租；2016年1月12日信息显示案涉房屋租金175000元一年；2016年6月16日信息显示案涉房屋新增房东姐姐的联系方式；案涉房屋钥匙注明“还在处理纠纷”；“联系卖方，纠纷处理好就可以看”；“联系卖方，还在处理纠纷”等。2016年10月18日，杭州市公安局拱墅区分局米市巷派出所出具《情况说明》一份，主要载明：“2016年3月中旬，米市巷派出所接事主刘小军反映，其和……毛培明发生租房纠纷，房东将房屋内的办公用品搬走了，经民警了解，双方因租房问题发生纠纷，叫房东将物品搬回（一只音箱和一只大纸箱）后，电话联系刘小军，其表示不来搬了，要通过法律途径解决”。
2016年9月10日，刘小军诉至法院，请求：1、判决毛培明返还刘小军押金29500元、自2016年1月21日至2016年3月13日的房租25278元，支付违约金29500元，并支付自2016年3月14日至实际支付日止的利息，暂计至起诉日为1517元（按银行同期逾期贷款利率计），以上共计85795元；2、本案诉讼费用由被告承担。后刘小军增加诉讼请求，诉请毛培明返回刘小军音响一台、打印机两台、电话机十余部。毛培明故提起反诉，请求：1、判令刘小军向毛培明支付拖欠的房屋租金87500元、物业管理费3429.45元、水电费2737.86元，并就上述拖欠的费用支付自2016年9月14日至实际支付日止的利息（按银行同期贷利率计，暂计至2016年10月24日为446.52元）；2、判令刘小军向毛培明支付违约金29500元；3、判令反诉的诉讼费用由刘小军承担。
另查明，毛培明向百大集团股份有限公司交纳了2016年1月至12月的物业管理费4870.62元；2015年10月18日至2016年6月17日的水电费2737.86元。
原审法院认为，刘小军、毛培明签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，双方均应切实履行。《房屋租赁合同》约定：“双方不得擅自解除合同，如遇特殊情况需解除一方应提前30天书面通知另一方，经甲乙双方协商同意后解除租赁关系”。本案中，从刘小军诉状关于其欲解除合同的陈述可以确定，刘小军希望解除双方的租赁关系，但其提交的杭州华邦房地产代理有限公司的租赁信息并不能当然就视同为毛培明的意思表示，目前刘小军并未提供证据证明其按照合同的约定履行了相应的书面通知程序，刘小军也缺乏证据证明其和毛培明协商一致解除了案涉租赁关系，故刘小军应承担相应的不利后果。该院故对刘小军主张毛培明返还其房租25278元、支付违约金29500元等的诉讼请求，不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”。从米市巷派出所出具《情况说明》等证据综合来看，后续毛培明为了维护自己的权利，采取了一定的自力救济手段，该手段客观上影响了刘小军对案涉房屋的继续占有和使用，故后续相应租金等，不宜再让刘小军承担，该院对毛培明主张刘小军支付后续相应租金的请求不予支持。根据本案情况，酌情确定刘小军承担物业管理费987.64（405.88*2+405.88*13/30）元；水电费1700元。根据《房屋租赁合同》关于押金的约定，在扣减上述物业管理费和水电费后，毛培明应退还刘小军押金款项为26812.36元。刘小军主张毛培明返回音响一台、打印机两台、电话机十余部，该院认为，根据庭审陈述，上述物品的所有权人并非刘小军，且刘小军缺乏证据证明毛培明实际占有的具体物品，故该院对该诉请不予支持。毛培明主张刘小军支付违约金29500元，该院根据本案情况，酌情调整违约金为20000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、刘小军支付毛培明物业管理费987.64元、水电费1700元。二、扣减上述第一项后，毛培明需退还刘小军押金26812.36元。三、刘小军支付毛培明违约金20000元。上述款项折抵后，毛培明实际需支付刘小军6812.36元，于判决生效之日起十日内履行。四、驳回刘小军的其他诉讼请求。五、驳回毛培明的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取973元，由刘小军负担669元，由毛培明负担304元。反诉案件受理费1386元，由刘小军负担254元，由毛培明负担1132元。
宣判后，毛培明不服上述判决，向本院提起上诉称：l、原审法院认定“从米市巷派出所出具《情况说明》等证据综合来看，后续毛培明为了维护自己的权利，采取了一定的自力救济手段，该手段客观上影响了刘小军对案涉房屋的继续占有和使用”。这一认定与事实严重不符。首先，刘小军对案涉房屋的继续占有和使用从未受到任何影响，这一点物业都可以作证!毛培明的代理人吴某锁门也是因为刘小军自己觉得那段时间上门闹事的人太多，为了安全请吴某在过年期间加一把锁。锁的钥匙既给了刘小军，也给了物业。并且刘小军在一审开庭时也自认其在2016年3月中旬自行进入过涉案房屋搬东西。这足以证明刘小军对案涉房屋的继续占有和使用从未受到任何影响!很明显，刘小军让吴某帮忙在过年期间加一把锁就是刘小军下的套!其次，米市巷派出所出具的《情况说明》并不是对事实的认定，通篇都是刘小军自己编造的谎言!都是刘小军报案时单方面的陈述，完全不是事实。最后，原审法官受到了被上诉人提交的众多虚假、非法、无效证据的严重干扰，这些虚假、非法、无效的证据严重影响了原审法官的自由心证和内心确信。(1)刘小军提供的百大花园B幢1201-1202—1203的租赁信息是一份彻头彻尾的虚假证据!毛培明方面(包括其代理人吴某)从未联系华邦地产要求重新出租，毛培明的姐姐与此事一点关系也没有。刘小军炮制这些证据就是为了制造毛培明违约的假象!此外，该证据也不符合民事诉讼法司法解释第115条的规定，没有制作证明材料的人员签名，也没有单位负责人签名。他们为什么不签名?因为是假的，他们不敢签!尽管原审法官未采纳该虚假证据，但显然该虚假证据严重影响了原审法官的自由心证和内心确信。(2)给刘小军作证的两个证人目前都是刘小军公司的员工，这两位证人提供的部分证言存在严重虚假的内容，因为吴某根据刘小军要求锁门的时间明明是2016年2月初，完全不是证人所称的1月份。尽管如此，两位证人也都证明刘小军曾在2016年3月中旬自行进入过涉案房屋搬东西。这也印证了刘小军手上有新锁的钥匙，对案涉房屋的继续占有和使用从未受到任何影响。2、刘小军从未向毛培明或其代理人吴某表达过终止房屋租赁的意思(无论是口头还是书面)。原审法院也认定刘小军没有证据证明曾向毛培明方面表达过终止房屋租赁的意思。既然如此，原审法院判定房屋租赁关系提前终止就毫无依据。3、违约金29500元是双方在房屋租赁合同中一致约定的金额，只相当于两个月整的租金，这个违约金数额本身就已经很低了!实践中，类似的房屋很难在两个月内找到新的承租人。况且刘小军在本诉的起诉状中也是按照29500元的金额主张违约金，这充分说明刘小军自身也认可该违约金数额的合理性!原审法官在被上诉人未提出违约金过高的情况下擅自调减违约金，且未说明任何理由，属于滥用自由裁量权!本案中，被上诉人刘小军拖欠租金、物业管理费和水电费无任何理由和依据。请求二审法院查明事实，依法判令撤销拱墅区人民法院(2016)浙0105民初6186号民事判决；改判驳回被上诉人刘小军的全部本诉诉讼请求；判令被上诉人刘小军向上诉人毛培明支付拖欠的房屋租金87500元、物业管理费3429.45元、水电费2737.86元，并就上述拖欠的费用支付自2016年9月14日至实际支付日止的利息(按银行同期贷款利率计，暂计至2016年10月24日为446.52元)；判令被上诉人刘小军向上诉人毛培明支付违约金29500元；本案一审、二审的本诉和反诉的诉讼费用均由刘小军承担。
被上诉人刘小军答辩称：一、上诉人毛培明的上诉请求，前后矛盾，上诉请求三中是请求支付拖欠的房租物业费、水电费这些都是基于合同的继续履行，而继续履行与上诉请求中的违约金之间是不能并用的，只能选择其中之一，否则上诉人获得过分的利益有违公平原则。二、综合本案的证据，上诉人毛培明在租赁合同存续期间，具有单方面锁门拿走出租屋内办公用品等影响承租人租赁的行为存在严重的过错。首先，二审新证据物业证明，这一证据在形式和内容上均不合法；其次本案一审的证据之一情况说明米市巷派出所在收到一审法院的调查函之后，出具的书面说明盖有派出所的公章，足以认定上诉人擅自搬走出租物品已经严重侵害了承租方的所有权，具有影响承租人租赁的行为。再其次，本案一审的证据之一，租赁信息是杭州华邦房地产代理有限公司在收到一审法院的调查函之后，出具的书面说明从证据证明力的角度来说，真实合法的说明了上诉人解除合同的意思表示理由有以下三点：第一点，上诉人毛培明委托华邦中介带其寻找租户支付中介费，双方存在长期合作的利益关系。由其出具的上诉人代为寻找新租户的书面说明具有较强的真实性；第二点，当刘小军2015年底告知上诉人终止合同与解除合同的时候，电脑维护记录中足以清楚地显示了上诉人自15年底开始一直在委托中介寻找新的租户中介公司每隔一段时间有不同的租赁人员与上诉人沟通联系租赁事宜，并将上诉人的租赁记录在案。这些记录一旦录入电脑无法进行任何修改而是只能查阅。第三点，从常理上来说如此多的每一条记录不可能自动出现在中介公司的租赁平台上逐条精细造假，根本没有可能性，因此出现了结果只能是当时对出租房寻找新租户的要求，而且上诉人一直在对外散布，租客跑路之类的谣言，强调现在重新出租的想法，这与中介人员舒某2015年12月30日18点12分、18点17分和中介人员甘某2016年2月15日19点36分反馈的记录，也是完全吻合的，以上事实充分说明上诉人早在2015年底就知晓刘小军的解除合同的想法，上诉人就一直在积极地寻找新的租户，不断的用对中介的反馈这一民事行为默认解除双方的租赁合同关系，所以上诉人对该证据一味的凭主观颠倒黑白否认自己不断与周界中介沟通联系新的租户的事实。上诉人在一审庭审中，已经明确表示，的确是本人在2016年1月将租赁房屋外的卷闸门拉下，说明上诉人得知刘小军想解除合同后出于私心，有故意上锁的行为。而被上诉人刘小军至始至终都未叫毛培明帮忙加锁，直到2016年3月中旬上诉人的代理人吴某才将钥匙交付给刘小军，可以将房门打开，2016年1月至3月，虽然是在租赁合同的有效期内，但是因为上诉人的无故锁门，致使被上诉人根本无法进入，况且上诉人还在未经刘小军同意地情况下擅自搬走了出租房内的办公用品，严重影响了承租人对租赁房屋的使用。而且从另一个角度分析，即使有关第三方上门找事情，刘小军有权租赁的房屋，根本不可能叫别人加锁影响自己使用，自己的员工无法进入去取办公用品需费时费力的与出租方沟通取钥匙事宜，也根本不可能让房东搬走鲁班公司的办公用品。本案中，出租人毛培明对刘小军租赁的房屋占有、使用出租房屋具有不可推卸的严重过错，致使合同已根本无法履行，上诉人擅自锁门侵犯出租房屋财产权，严重损害了承租方刘小军的利益。基于毛培明2016年初无故锁门等，使刘小军无法续住的过错行为，以及华邦中介公司反馈上诉人2015年底就在联系中介，寻找新的租户的租赁信息，足以形成完整的证据链证明上诉人具有解除租赁合同的意思表示，而且损害了承租方的利益致使合同至16年3月中旬无法继续履行。故刘小军无需支付之后出租房屋的各项费用。综上所述，上诉人在有严重过错的情况下，要求被上诉人支付数额庞大的租金、物管费、水电费过高的违约金的上诉请求与本案事实相悖，更与法无据，恳请二审法院驳回上诉人的上诉请求。
本院审理期间，上诉人毛培明提交《情况说明》一份，证明房屋租赁合同期间，上诉人从未影响被上诉人对案涉房屋的占有和使用。
被上诉人刘小军没有提交证据，对上诉人毛培明提交的证据认为三性均有异议。证据形式不合法，该证据属于证人证言，应该出庭作证；物业公司与上诉人存在物业管理收取物业费，不是中立的；而且，证明已经精确到了具体的年月日，可信性极低。对于后期的另行租赁行为跟本案没有任何关系。本院对毛培明提交的证据的真实性予以确认，但对证明目的不予采纳。
本院依据有效证据及双方当事人的陈述，经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，2015年8月31日，刘小军与毛培明签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律和现行法规的强制性规定，双方均应按合同的约定履行。关于毛培明上诉主张要求刘小军支付拖欠的房屋租金87500元、物业管理费、水电费等相应的利息，同时要求刘小军支付违约金29500元的请求，现毛培明提交的证据来看，毛培明以自力救济的形式对出租的房屋加锁，客观上影响了刘小军对案涉房屋的继续占有和使用，故毛培明主张的后续相应租金等请求，不应再让刘小军承担。因刘小军从2016年1月1日至3月13日止的物业费和水电费未支付，故刘小军应支付上述期间的物业费和水电费。因毛培明在房屋出租期间，未经过刘小军的同意，以自力救济的形式将刘小军在出租房屋内的物品搬离，虽然米市巷派出所出具《情况说明》中表明“叫毛培明将物品搬回后，电话联系刘小军，其表示不来搬，要通过法律途径解决”。但毛培明作为房东的该行为，也确实存在不妥之处。因此根据本案实际情况，原审法院对违约金酌情调整为20000元并无不当。综上，上诉人毛培明的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1994元，由上诉人毛培明负担。
本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 盛 峰
审判员 张一文
二〇一七年五月二十七日
书记员 何英杰