上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0120民初8968号
原告：上海天蕴实业有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人：王国明，经理。
委托诉讼代理人：王淑琴，女。
委托诉讼代理人：王雅芳，上海理帅律师事务所律师。
被告：上海寿春贸易有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人：陈善昌，总经理。
委托诉讼代理人：黄玲，上海徐卫红律师事务所律师。
原告上海天蕴实业有限公司(以下简称“天蕴公司”)诉被告上海寿春贸易有限公司(以下简称“寿春公司”)租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年7月5日、2016年12月27日两次公开开庭进行了审理。原告天蕴公司的委托诉讼代理人王淑琴、王雅芳、被告寿春公司的法定代表人陈善昌两次庭审均到庭参加了诉讼，被告寿春公司的委托诉讼代理人黄玲第二次庭审到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告天蕴公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告经济补偿款人民币3,512,743元(币种下同)。事实和理由：2007年10月18日，原被告签订了《寿春码头租赁协议书》，协议约定：租赁期限为10年，前5年年租金为230,000元，后5年为280,000元，先付后用。2012年7月24日，原、被告双方又签订一份补充协议，对租期进行了变更，延长至2019年12月31日止，延长期间年租金为330,000元。被告的码头、堆场及办公楼使用的场地是于2005年3月30日向上海市奉贤区青村镇花角村村民委员会租赁的。原告租赁后，根据经营所需，在该地块上进行了大量投资和改造。2012年12月18日，在被告的同意下，原告将该地块上的码头和建筑物等转租给了上海翰榕实业有限公司，该公司至今为止还在经营使用。2016年2月间，原告得知该地块涉及政府的土地减量化拆迁范围，经询问被告，被告予以否认。经原告向村委会询问后才以得知。在政府部门对该块地评估期间，原告积极配合，并友好与被告沟通，要求利益共享，但无法达成一致共识。按照协议约定，遇政府征用土地，补偿款应双方共享，比例另行协商确定。故原告在补偿范围内应享有很大的利益，为此提起诉讼。
被告寿春公司辩称，原告和被告签订的多份协议，因涉及的租赁土地为集体土地，不是国有土地，且房屋未取得建设工程规划许可证，合同应属无效，合同条款亦无效。即使合同有效，根据补充协议书约定，原告逾期三个月未缴纳租金，双方的租赁关系依约已经终止。原告没有经过相关部门和被告的允许，擅自违章搭建，期间禁止被告进入码头，双方人员发生多次纠纷。2009年经相关政府部门做出过拆除违章搭建，拆除后，原告关闭厂门，偷偷复建。2016年1月29日，青村镇人民政府城管监察大队向原告发出了强拆通知书。2016年2月22日，青村镇人民政府又发第三方代理强拆通知书。后原告自行拆除了违章建筑。按照土地减量化会议精神，违法建筑不应赔偿。即使原告提供的房地产估价报告是真实的，其出具的时间与被告和村委会签订的《厂房及设施收购协议》系同一天，说明估价报告并没有作为协议定价的依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审查认定事实如下：2007年10月18日，原被告签订了《寿春码头租赁协议书》，协议约定：被告将位于金汇港西侧的寿春码头出租给原告使用，码头面积15亩(其中包括门卫间、办公楼及河道泊位等使用面积)。码头设施：8吨吊机一台、办公楼10间、门卫室2间、配电房1间。租赁期限为10年，自2008年1月1日起至2017年12月31日止。2007年11月11日至12月31日为免租期；前5年年租金为230,000元，后5年年租金为280,000元，先付后用。第六条约定：若寿春码头在乙方(原告)租赁期间遇政府征用码头土地，原告应无条件服从，按政府指定时间撤离，租金余额由甲方(被告)即时一次性退还，协议终止执行。政府给予的征地补偿款应由双方共享，双方所得比例到时另行协商确定。
协议签订后，双方开始依约履行。
后被告就租赁关系向本院起诉原告。2012年7月24日，双方达成《补充协议书》，约定双方自愿撤诉；还约定租期延长至2019年12月31日止，延长期内年租金为330,000元；被告同意原告可以将场地转租给第三方，无论第三方经营状况如何，原告需按时交纳租金，如逾期三个月未缴纳租金，视为自动放弃承租权。被告同意原告或者第三方在场地上新建房屋和设施，相关手续建设方自行办理。
另查明，租赁期间，原告在租赁场所扩建了房屋等，但未办理合法建设手续。
又查明，2009年5月13日，上海市奉贤区青村镇人民政府向原告发出《责令限期拆除违法建筑通知书》。2016年1月29日，该政府又向被告发出《责令改正通知书》。2016年2月22日，该政府又向被告发出《立即代履行决定》。2016年4月15日，上海市奉贤区青村镇花角村村民委员会与被告签订《厂房及设施收购协议》，该村委会按总包价每亩35万元的价格收购青村镇花角村XXX号被告区域内用地(占地面积为12.82亩，建筑及所有地上物，总计4,487,000元。上海市奉贤区青村镇人民政府就此委托相关部门进行估价，其中原告扩建房屋部分为1,899,147元。
此后，原告自行拆除了其扩建的房屋。
再查明，本案系争租赁房屋既未取得房地产权证，又未取得建筑工程规划许可证。
本院认为，庭审中，被告提出其与上海天厚贸易有限公司也签订有租赁协议书，被告履行的是该协议，并非本案系争的《寿春码头租赁协议书》。根据查明的事实，被告曾向本院起诉原告主张租金，且双方为此达成了《补充协议书》，故本院对被告的意见不予采信，确认双方履行的是本案系争合同。根据相关司法解释规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案系争租赁房屋既未取得房地产权证，又未取得建筑工程规划许可证，故原、被告双方签订的《寿春码头租赁协议书》无效。对于原告的诉讼请求，系要求对其在租赁场地扩建房屋和土地补偿款。原告提出，按双方协议，若租赁期间遇政府征用，补偿款应由双方共享，双方所得比例另行协商确定，现双方未协商一致，应按谁投资谁得益的原则进行分割。本院认为，虽双方约定补偿款共享，但对比例未作约定，视为约定不明，在未协商一致的情况下，应依法处理。根据相关司法解释规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，被告提出对原告于租赁场所扩建房屋并不知情的意见，对此，根据双方的《补充协议书》，被告已同意原告在场地上新建房屋，故被告对原告扩建房屋是否知情对本案的处理并无影响。原告提出扩建房屋系向有关部门申请，但未审批通过，其在该情况下，依然进行扩建，主要过错责任在于原告。被告作为出租方，未尽监管义务，应负次要过错责任。故关于原告扩建房屋的造价损失由原告承担百分之五十五，由被告承担百分之四十五。关于扩建房屋的确认问题，被告否认扩建房屋系原告扩建，但根据《寿春码头租赁协议书》对租赁标的物的描述，原告主张的扩建房屋均在租赁场所之内，租赁标的物所列范围之外，而被告又未能举证证明系被告或他人建造，故本院对被告的意见不予采纳。对于扩建房屋的造价，鉴于房屋已经不存在，本院参照镇政府在减量化拆迁工作中对原告扩建的房屋评估价为1,899,147元。综上，按照双方过错责任，由原告承担上述造价费用中的1,044,530.85元，被告承担造价费用的854,616.15元。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十四条第二款的规定，判决如下：
被告上海寿春贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海天蕴实业有限公司房屋造价费用人民币854,616.15元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币34,902元，财产保全费人民币5,000元，由原告负担人民币21,902元，由被告负担人民币18,000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长 顾煜麟
审判员 唐 韵
审判员 张劲松
二〇一七年二月二十四日
书记员 吴映辉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。