南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初3108号原告袁风喜，男，汉族，1962年12月16日生。委托代理人金雪，江苏东恒律师事务所律师。被告宋利庆，男，汉族，1959年6月18日生。被告朱榕，女，汉族，1963年5月9日生。第三人南京三五○三投资发展有限公司，住所地南京市鼓楼区中山北路279号。法定代表人邹爱华，执行董事。委托代理人吴建，南京三五○三投资发展有限公司管委会副主任。原告袁风喜诉被告宋利庆、朱榕，第三人南京三五○三投资发展有限公司（以下简称三五○三公司）物权保护纠纷一案,原告袁风喜于2015年10月诉至本院，本院于2015年12月2日作出（2015）鼓民初字第6790号民事裁定，驳回原告袁风喜的起诉。原告袁风喜提起上诉，江苏省南京市中级人民法院于2016年2月24日作出（2015）宁民终字第7951号民事裁定，指令本院对本案进行审理。本院于2016年4月5日立案受理后，依法由审判员李义军独任审判,公开开庭进行了审理。原告袁风喜及其委托代理人金雪，被告宋利庆、朱榕及第三人三五○三公司的委托代理人吴建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁风喜诉称，原、被告均系三五○三公司的职工。位于南京市鼓楼区XX口1号40幢609室（以下简称609室）为三五○三公司的职工住房，2014年9月20日前一直由单位分给两被告居住。2014年9月20日，三五○三公司实施了新的分房政策，原告袁风喜缴纳了房款后取得了该房屋的所有权。被告也分得了新的房屋，然而两被告因对分房政策有异议拒不搬离该房屋。原告袁风喜多次与被告协商未果，致使原告袁风喜的房屋一直为被告实际占有，故原告袁风喜诉至法院，请求判令被告宋利庆、朱榕立即搬出房屋，并赔偿原告袁风喜实际租金损失（自2014年12月20日起至判决生效之日止，按每月2500元计算）。被告宋利庆辩称，第一，被告宋利庆已不实际控制609室。609室已于2008年下半年由第三人三五○三公司单方收回，并分给被告朱榕居住使用。第二，所有费用和损失应由第三人三五○三公司和原告袁风喜共同负担。本案的纠纷是在第三人三五○三公司单方操作下形成的。原告袁风喜在选房、购房时主观上存在过失，也应承担相应的责任。综上，请求人民法院责成第三人三五○三公司尊重事实，负起责任，维护社会和谐与稳定。被告朱榕辩称，第一，被告朱榕对诉争房屋享有合法的居住权。2002年9月25日，两被告以被告宋利庆的名义购买609室公有住房，并登记在被告宋利庆名下。2006年2月25日，被告宋利庆未经被告朱榕同意，自愿将609室换购三期经济适用房。2006年12月28日，被告朱榕与宋利庆离婚，约定609室为被告宋利庆所有，但未明确要求被告朱榕迁出609室，由被告朱榕继续使用。被告朱榕作为第三人三五○三公司职工，在离婚后享有分房、购房待遇和资格。2008年8月起，第三人三五○三公司要求被告朱榕支付609室水电费，按照第三人三五○三公司的分房案例和惯例，被告朱榕已实际取得了609室的居住使用权。第二，被告宋利庆与第三人三五○三公司签订的一系列房屋协议，对被告朱榕没有约束力。第三人三五○三公司在明知被告离婚，并实际居住609室情况下，于2010年9月1日与被告宋利庆签订相关协议，约定调换房屋，侵犯了被告朱榕对609室享有的合法居住权，故上述协议对被告朱榕无约束力。第三，原告袁风喜不具备原告主体资格。根据第三人三五○三公司分房委员会公示的《腾空房调整告知书》的要求，原告袁风喜应当通过第三人三五○三公司解决腾房问题。虽然609室所有权登记在原告袁风喜名下，但其并不实际持有产权证以及取得609室的控制权，故原告袁风喜不具备原告主体资格。第四，原告袁风喜主张的租金损失应由第三人三五○三公司承担。第三人三五○三公司在609室未腾空的情况下为原告袁风喜办理了权属证书，明显存在过错，应对原告袁风喜的经济损失承担赔偿责任。综上，驳回原告袁风喜的全部诉讼请求。第三人三五○三公司诉称，第一，2003年分房时，两被告并没有离婚，两被告只能享受一次分房机会。第二，扣取水电费时并不知道两被告已经离婚，当时由于被告宋利庆待岗，工资不足以支付水电费，公司考虑到当时两被告系夫妻关系，所以从被告朱榕处扣水电费。第三，房屋分配是由公司分房委员会讨论通过，单位领导不可能随意分配房屋。经审查，原告袁风喜、被告宋利庆系第三人三五○三公司职工。被告朱榕系第三人三五○三公司的退休职工。被告宋利庆与朱榕原系夫妻关系，双方于2006年12月28日登记离婚，离婚约定：609室归被告宋利庆。2006年2月25日，被告宋利庆在南京三五○三服装总厂分房委员会的《承诺书》上签名，承诺被告宋利庆自愿将609室（建筑面积62平方米）换购工厂三期经济适用房（集资房）XX口1号61幢2单元0901室。2008年9月起，609室的水电费从被告朱榕工资中扣取。2010年9月1日，被告宋利庆（甲方）与南京际华三五○三服装有限公司（乙方，以下简称三五○三服装公司）签订《南京市公有住房售后换（退）购房买卖协议》，协议约定：甲方于2002年9月25日按房改成本价购买609室公有住房（认定购买的房屋建筑面积为62平方米），已领取了房屋所有权证；甲方因住房调整原因，愿将上述房屋换（退）给乙方；双方协商，同意将上述房屋以房改成本价和各种折扣政策进行买卖，乙方应付房价款31391元；甲方定于2010年12月9日前，将上述房屋移交给乙方；甲方保证正式交付时该房屋没有产权纠纷。同日，被告宋利庆还与三五○三服装公司签订了《南京市公有住房买卖契约》，协议约定：三五○三服装公司自愿将坐落于南京市鼓楼区XX口1号19幢2-0901室的公有住房（建筑面积为86.16平方米）出售给被告宋利庆；房价款为172320元；双方同意于2010年9月1日由三五○三服装公司将上述房地产交付给被告宋利庆。同日，被告宋利庆又与三五○三服装公司签订了《补充协议》，协议约定：被告宋利庆自拿到经济适用房（集资建房）钥匙之日起，装潢时限为2010年9月3日至2011年1月10日；时限届满后，被告宋利庆应将原住房腾空移交三五○三服装公司；若乙方未按约定移交原住房，三五○三服装公司有权采取相应措施。南京市鼓楼区XX口1号19幢2单元0901室房屋已交付被告宋利庆使用，该房屋的所有权和国有土地使用权均已登记至被告宋利庆名下。2014年9月20日，原告袁风喜（甲方）与第三人三五○三公司（乙方）签订了《南京市公有住房售后换（退）购房买卖协议》，协议约定：甲方于2001年3月4日按房改成本价购买坐落于南京市鼓楼区XX北路84号309室的公有住房（认定购买的房屋建筑面积为42.42平方米），已领取了房屋所有权证；甲方因住房调整原因，愿将上述房屋换（退）给乙方；双方协商，同意将上述房屋以房改成本价和各种折扣政策进行买卖，乙方应付房价款为21510元。同日，第三人三五○三公司分房委员会向原告袁风喜出具了《住房通知单》，主要内容为：经研究确定原告袁风喜居住609室。原告袁风喜还与第三人三五○三公司签订了《南京市公有住房买卖契约》，协议约定：第三人三五○三公司自愿将609室公有住房（建筑面积为62平方米）出售给原告袁风喜；房价款为31000元。2015年7月16日，609室的房屋所有权登记至原告袁风喜名下。2015年8月13日，609室的国有土地使用权登记至原告袁风喜名下。被告宋利庆未将609室移交，现609室由被告朱榕实际控制、使用。原告袁风喜因被告拒不搬出609室，诉至法院，请求判如所请。审理中，被告宋利庆陈述，其已于2010年搬出609室。以上事实，有当事人陈述、离婚证、南京市公有住房售后换（退）购房买卖协议（宋利庆）、南京市公有住房买卖契约（宋利庆）、南京市公有住房售后换（退）购房买卖协议（袁风喜）、南京市公有住房买卖契约（袁风喜）、房屋所有权证等证据予以佐证，足以认定。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，原告袁风喜系609室房屋所有权人，依法应享有对609室占有、使用、收益和处分的权利。原告袁风喜提起诉讼并无不当。被告朱榕认为原告袁风喜主体不适格无法律依据，本院不予采信。现被告朱榕占有、使用609室，侵害了原告袁风喜的所有权，故原告袁风喜主张被告朱榕搬出609室符合法律规定，本院予以支持。被告朱榕离婚时已约定609室归被告宋利庆，被告宋利庆已将609室换购了其他集资房，被告宋利庆对于609室的权利已经丧失，故被告朱榕对609室亦不享有权利。从被告朱榕工资中扣取水电费，只表明被告朱榕支付609室的水电费，并不能证明第三人三五○三公司将609室分配给了被告朱榕居住使用，故被告朱榕的该项辩解意见，本院不予采信。由于被告宋利庆已搬出609室，故原告袁风喜主张被告宋利庆搬出的诉讼请求，本院不予支持。关于赔偿租金损失的问题。被告朱榕占有、使用609室，侵害了原告袁风喜的所有权，被告朱榕应对原告袁风喜的租金损失承担赔偿责任，由于原告袁风喜于2015年7月16日才取得609室的房屋所有权，其主张自2014年12月20日起计算租金损失显属不当，应自取得所有权之日起算。对于租金标准，本院综合考虑609室的面积、位置、福利房等因素酌定租金标准为每月1500元。由于被告宋利庆已搬出609室，并不使用609室，故原告袁风喜主张被告宋利庆承担租金损失的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告朱榕于本判决发生法律效力之日起十日内搬出南京市鼓楼区XX口1号40幢609室房屋；二、被告朱榕于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告袁风喜租金损失（自2015年7月16日起至本判决发生法律效力之日止，按每月1500元计算）；三、驳回原告袁风喜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费488元，减半收取244元，由被告朱榕负担（此款原告袁风喜已预付，被告朱榕在给付上述款项时直接给付原告袁风喜）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  李义军二〇一六年七月四日见习书记员  夏 娜