河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0184民初8488号原告：王友超，男，1989年1月24日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。委托诉讼代理人：刘振江，河南扬善律师事务所律师。被告：李志杰，男，1989年4月2日出生，汉族，住山西省岚县。委托诉讼代理人：田磊，河南首航律师事务所律师。委托诉讼代理人：王飞，河南首航律师事务所律师。被告：郑州市迦南地房地产营销策划有限公司，住所地：新郑市龙湖镇文昌路公园大地5号楼1-2层102、103室。法定代表人：段少普。委托诉讼代理人：陈保森，男，1952年11月17日出生，汉族，住河南省新郑市。原告王友超与被告李志杰、郑州市迦南地房地产营销策划有限公司（以下简称迦南地房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王友超及其委托诉讼代理人刘振江，被告李志杰委托诉讼代理人田磊，被告迦南地房产公司法定代表人段少普及其委托诉讼代理人陈保森到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王友超向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告三方所签订的房屋买卖合同，判令被告李志杰返还原告定金5万元，被告迦南地房产公司承担连带责任；判令被告迦南地房产公司赔偿原告办理贷款所支出费用13800元；2、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2017年5月17日，原、被告三方在明知原告不符合郑州市买卖房屋限购政策的情况下，加之被告迦南地房产公司承诺一定可以办成，办不成退还所缴费用的前提下，三方签订了位于新郑市××镇××楼××单元××室房屋的买卖合同。之后原告支付给被告李志杰5万元定金，支付了用于办理银行贷款的相关手续费13800元。现由于限购政策，将导致原告无法合法的购买并拥有该房屋的所有权。被告李志杰明知原告不符合限购政策，仍签合同的行为，构成故意违反国家政策，侵害了社会公共利益，被告有义务返还原告定金5万元。被告迦南地房产公司明知原告不符合国家限购政策而蓄意中介，并做出违规承诺的行为违反了依法中介的原则，且给原告造成了损失，被告迦南地房产公司应当赔偿原告因此产生的损失13800元。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告李志杰辩称，1、原告具有购房资格，被告李志杰愿意配合原告继续履行合同。2、原告恶意违约，拒绝履行合同义务，被告李志杰保留追究原告的违约责任。被告迦南地房产公司辩称，被告已经履行了房屋买卖合同居间义务，原告不仅不支付中介费，反而提起恶意诉讼。原告具备购房资格，且已通过金融机构、房管局、不动产局的审查，原告诉请被告赔偿责任及连带责任没有事实根据和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月17日，出卖方李志杰（甲方）与买受方王友超（乙方）在迦南地房产公司（丙方）的居间服务下签订《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将其拥有的位于新郑市龙湖镇轩辕路东侧绿都丹石锦园13号楼1单元21层210号房屋出售给乙方。建筑面积85.91平方米，总价款90万元，该房屋产权过户的相关费用及税费由乙方承担。付款方式为按揭贷款，约定在贷款银行办理相关按揭手续当日支付首付款30万元，剩余房款60万元由乙方向银行贷款后银行发放贷款直接转入甲方银行账户。三方签订合同时，乙方须支付定金佣金2万元（其中信息服务费1.8万元，代办过户费2000元，余额在过户手续办完后退还乙方）。在房屋买卖合同履行过程中，非因丙方的原因使合同得不到履行，导致委托方该项费用的损失，可向违约方追偿。合同同时对违约责任进行了明确约定。双方对合同进行了补充约定：1、甲乙双方必须积极配合丙方办理按揭手续；2、在确认乙方可以正常办理过户手续及银行审批通过后，乙方向甲方支付首付款帮助甲方解押；3、放款当日丙方优先通知甲方妻子；4、如果因为国家政策变动导致不能正常按揭过户，本合同自动终止，订金由甲方经丙方退还给乙方（因乙方本身资质问题不能正常按揭过户订金退还）；5、本月最迟24号乙方付给甲方贰万元整。合同签订当日，王友超向李志杰支付购房定金3万元，由李志杰出具收条。2017年5月19日，李志杰向郑州春信房地产营销策划有限公司支付资信费500元，产权调查费500元，代办费200元，借款额1%6300元，成交价5%，共计13800元，由郑州春信房地产营销策划有限公司出具收据。2017年5月25日，王友超向李志杰支付定金2万元，由李志杰出具收据，内容为“今收到王友超定金贰万元整，￥20000元整，定金共收伍万元整，如抵押过户不成功，定金退回王友超，2017年5月25日，李志杰”。2017年6月16日，贷款申请审批通过。后因王友超养老保险缴费有断档情况，不符合购房条件，过户手续未能办理，合同无法继续履行。2017年9月份，王友超与李志杰及迦南地房产公司协商，要求解除合同，退还定金5万元及赔偿损失13800元未果，遂诉至本院。王友超另提供与李志杰与迦南地公司员工之间的通话录音，内容中显示双方在签订合同时，对王友超不符合购房条件的情况是明知的，李志杰及迦南地公司对该录音的真实性未作明确否认表示。2017年11月1日，王友超与河南锦恩置业有限公司签订房屋买卖合同，购买河南锦恩置业有限公司位于新郑市××镇郑××通道东侧、××大道北侧龙湖锦艺城天峰46号楼2单元17层1703号房屋。上述事实，有当事人陈述，《房屋买卖合同》，收据，收条，合同信息备案摘要，通话录音，养老保险查询信息等相关证据予以证明。本院认为，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。结合王友超所提供的录音证据及双方在合同中约定的“因乙方（王友超）本身资质问题不能正常按揭过户订金退还”以及由李志杰出具的收据中显示的“抵押过户不成功，定金退回”等内容，能够形成证据链条，可以证明双方在签订合同时，对郑州市政府已经出台相关限购政策而王友超不符购房条件是明知的，本院对该事实予以采信。民事法律行为可以附条件，附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。双方在《房屋买卖合同》中约定的“因乙方（王友超）本身资质问题不能正常按揭过户订金退还”以及李志杰出具的收据中注明的“收到定金5万元，抵押过户不成功，定金退回”，实质上系双方关于合同解除条件的约定，即因王友超不具备购房条件，合同解除，定金退回。而本案中，根据迦南地公司所提供王友超的养老保险缴纳情况，在签订合同时至王友超提出解除合同时，养老保险缴纳情况不符合当地规定的连续缴纳两年的标准，依据双方在合同中约定的合同解除条件，双方所签订的合同应予解除，李志杰所收取的定金应予退回，对王友超要求李志杰返还定金5万元的诉讼请求本院予以支持。连带责任的承担应当由法律、法规明确规定，王友超要求迦南地公司承担定金退还的连带责任，无法律依据，本院不予支持。迦南地公司作为专业的房屋中介机构，在履行居间义务时，应当尽到审慎义务并对当事人进行相关风险的明确说明，而迦南地公司在明知相关限购政策的前提下，仍然放任当事人签订合同，并在不确定能否履行合同的情况下，仍由王友超交纳贷款费用13800元。王友超在明知不符合购房政策情况下仍然签订并部分履行合同，对损失的进一步扩大亦存在一定过错，综合王友超及迦南地公司在本案中的过错程度，本院认定迦南地公司应当对王友超的13800元损失部分承担50%的赔偿责任，即迦南地公司向王友超赔偿损失6900元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条，《中华人民共和国合同法》九十一条第（七）项、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、解除原告王友超与被告李志杰、被告郑州市迦南地房地产营销策划有限公司于2017年5月17日签订的《房屋买卖合同》；二、被告李志杰于本判决生效之日起十日内返还原告王友超定金5万元；三、被告郑州市迦南地房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王友超损失6900元；四、驳回原告王友超其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费1395元，由原告王友超承担295元，被告李志杰承担1050元，被告郑州市迦南地房地产营销策划有限公司承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  赵文奇审 判 员  乔东亮人民陪审员  张志民二〇一七年十二月二十九日代理书记员  李峰超