广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠香法民三初字第303号
原告：冯锦强，男，汉族，1970年6月22日出生。
委托代理人：杨亮，广东亚太时代律师事务所律师。
被告：珠海万山工业电子有限公司房地产开发部。
法定代表人：赖乃育。
被告：珠海万山工业电子有限公司。
法定代表人：赖乃育。
原告冯锦强诉被告珠海万山工业电子有限公司房地产开发部（下称万山公司房地产开发部）、被告珠海万山工业电子有限公司（下称万山公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员崔少俊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯锦强的委托代理人杨亮，被告万山公司房地产开发部及被告万山公司法定代表人赖乃育到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯锦强诉称，1997年3月7日，原告向被告万山公司房地产开发部购买珠海市香洲区某房，双方签订《商品房购销合同》，总房款为人民币181208.10元。合同签订后的1997年4月29日，原告依约向被告万山公司房地产开发部支付了全部购房款，后进入居住至今，但时至今日被告都没有为原告办理房地产权证。又，涉案房产预售商品房许可证登记的开发商为被告万山公司，且原告多次要求办证无果后才发现，被告存在长期欠缴地价款等情形致涉案房产不具备办证条件。综上事实，原告认为：两被告不履行义务致原告长期无法办理产权登记而蒙受损失，请求判令二被告向原告支付逾期办理房地产证违约金人民币22077.19元（按购房款人民币181208.10元为基数，自2012年2月28日起计至起诉之日的两年期间按一年期贷款利率计算）。庭审中，原告请求将逾期办证违约金起算时间变更为“自2012年3月3日起”。
被告万山公司房地产开发部答辩称对原告冯锦强的诉讼请求无异议。
被告万山电子答辩称：一、被告万山公司与原告不存在任何合同关系，原告要求被告万山公司支付违约金没有事实和法律依据。被告万山公司房地产开发部是独立的法人主体，具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立承担民事义务。本案中，《商品房购销合同》系原告与被告万山公司房地产开发部之间所签订的，而被告万山公司与被告万山公司房地产开发部分别属于独立的法人主体，被告万山公司不享有该购房合同的权利亦不承担任何义务。根据合同相对性原则，原告要求被告万山公司对被告万山公司房地产开发部因履行《商品房购销合同》所产生的所谓违约金承担责任没有任何事实和法律依据，恳请法院依法驳回其全部诉讼请求。
二、原告所请求的违约金已超过法定的诉讼时效，依法应驳回其诉讼请求。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”本案中，原告主张的违约金赔偿已远远超过2年的诉讼时效，人民法院应驳回原告的诉讼请求。
被告万山公司房地产开发部、万山公司均没有提交证据。
经审理查明，1997年3月7日，原告冯锦强（乙方）与被告万山公司房地产开发部（甲方）签订《商品房购销合同》，约定：甲方以划拨方式取得位于香洲人民西路编号为珠海市（1994）国土字第XX号的地块的土地使用权，土地面积为6095.50㎡；甲方经批准，在上述地块建设商品房，现定名英卓大厦；乙方向甲方购买上述项目第A幢六层603号房，暂测建筑面积71.062平方米；该商品房为现房，商品房预售许可证号为珠预房许字第00145号；该商品房售价每平方米2550元，总金额为人民币181208.10元。该《商品房购销合同》是格式文本，许多条款的填空处空白或填上斜线，合同第十九条关于产权登记的约定为：“乙方在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的%赔偿乙方损失”。
1997年4月29日，被告万山公司房地产开发部开具发票，称收取原告冯锦强购房款181208.10元。后原告冯锦强进入案涉房屋居住。但被告一直未能为原告冯锦强等业主办理英卓大厦房产的产权登记。珠海市房地产登记中心于2012年10月2日向“英卓大厦众业主”发出的《关于人民东路英卓大厦办证问题的复函》{珠房登（2012）155号}函复：“香洲区人民东路的英卓大厦由珠海万山工业电子有限公司于1994年兴建……该大厦于1995年核发《预售商品房许可证》，已建成且购房业主入住多年，但至今未办理土地使用权证，也未办理商品房初始登记手续，以致购房业主无法办理产权证，2002年列入历史遗留问题楼盘之一。另，开发单位珠海万山工业电子有限公司属全民所有制企业，营业执照于2002年12月26日被吊销，且因拖欠地价款，市国土资源局于2011年1月10日暂停其办理房地产权变更和转让手续……同时还存在未进行房屋测绘、欠地价、无法开具发票等问题……。”原告认为两被告未按规定在房屋交付90日内办理产权登记，遂提起诉讼。
另查明，涉案房屋所在英卓大厦的预售商品房许可证登记的售房单位为被告万山公司，而该楼的珠海市售房入户许可证载明的销售单位为被告万山公司房地产开发部。英卓大厦房地产权初始登记的权属人为被告万山公司。被告万山公司房地产开发部在另案庭审时称英卓大厦所在土地的使用权人为被告万山公司。
又查明，两被告均为全民所有制内资企业法人。被告万山公司房地产开发部的经营范围是：香洲人民西路6095平方米的房地产开发、销售。两被告均已被吊销营业执照，被告万山公司房地产开发部吊销日期为2004年11月9日，被告万山公司吊销日期为2002年12月26日。
本院认为，涉案《商品房购销合同》虽为被告万山公司房地产开发部与原告冯锦强所签订，但英卓大厦的土地使用权人及预售许可证登记的售房单位为另一主体即被告万山公司，而在珠海市售房入户许可证中登记的销售单位为被告万山公司房地产开发部，本院认定被告万山公司房地产开发部及被告万山公司同为英卓大厦开发、销售的主体，两被告应共同承担涉案商品房买卖合同中卖方的义务。两被告关于各为独立法人及合同相对性的抗辩，与两被告在其开发、销售英卓大厦时主体混淆的关联行为相违背，本院不予采纳。
原告冯锦强已全额支付涉案商品房的购房款，履行了商品房买卖合同中买方的义务，两被告应积极履行卖方义务，协助原告办理所购房屋的产权登记。但根据房地产登记部门的核查，英卓大厦的建设方万山公司未办理土地使用权证，且拖欠地价款导致行政主管部门暂停其办理房地产权变更和转让手续，还被吊销了营业执照，种种异常情况导致包括原告冯锦强在内的英卓大厦购房者无法办理产权登记，而无证据证明原告对上述异常情况存在过错，故无法办理产权登记的原因在于两被告。涉案《商品房购销合同》没有明确约定办理产权登记的期限，根据当时施行的《城市房地产开发管理暂行办法》（建设部于1995年1月23日发布）第二十五条第二款的规定，现货销售的商品房由购买人在销售合同签订之日起30日内办理房地产权属登记手续。两被告按约定应予协助。按上述规定原告应在在销售合同签订之日（1997年3月7日）起30日内，即在1997年4月6日前办理房地产权属登记，如因被告的原因无法办理权属登记，视为原告知道或应当知道其权利受到侵犯，原告冯锦强应在1997年4月6日起的两年诉讼时效期间内行使逾期办证违约金的债权请求权。原告虽举证证明英卓大厦业主曾向政府部门要求办理产权证，但没有举证证明其曾向两被告主张过逾期办证违约金或有诉讼时效中止、中断的其他事由，故对于逾期办证违约金，本院仅对起诉日（2014年3月3日）之前两年内的违约金请求予以保护。本案中原告冯锦强请求两被告支付2012年3月3日起至2014年3月3日止的逾期办证违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。
涉案《商品房购销合同》没有明确约定逾期办理产权登记的违约责任，但不能仅以相关条款未填推定原告放弃主张逾期办证的违约责任。两被告长期未能协助办理产权登记的违约事实明显，且房地产权登记对购房者的合同目的和合同利益有重大影响，未能办理产权登记对原告必然造成损失，鉴于该损失难以具体衡量，原告冯锦强要求两被告按购房款的同期一年期贷款利率计算违约金合理合法，本院予以支持。综上，两被告应向原告冯锦强支付自2012年3月3日起至2014年3月3日止的逾期办理房地产权登记的违约金（以购房款181208.10元为基数，按中国人民银行同期一年期流动资金贷款利率计算）。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决如下：
被告珠海万山工业电子有限公司房地产开发部与被告珠海万山工业电子有限公司于本判决发生法律效之日起十日内，向原告冯锦强支付自2012年3月3日起至2014年3月3日止的逾期办理房地产权登记的违约金（以购房款181208.10元为基数，按中国人民银行同期一年期流动资金贷款利率计算）。
两被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取176元，由两被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 崔少俊
二〇一四年四月二十九日
书记员 张清亮