湖南省永顺县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘3127民初1263号原告樊利芹，女，1978年11月13日出生，住永顺县。委托代理人彭明富，湖南新世纪律师事务所律师。被告彭华，男，1977年2月7日出生，住永顺县，现被羁押于永顺县看守所。被告胡维芳，女，1975年6月15日出生，住永顺县，系被告彭华的妻子。两被告共同委托代理人杨胜祖，永顺县新源法律服务所法律工作者。原告樊利芹诉被告彭华、胡维芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告樊利芹及其委托代理人彭明富、被告胡维芳及被告彭华、胡维芳的共同委托代理人杨胜祖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告樊利芹提出诉讼请求：1、依法解除原、被告之间的门面租赁合同；2、判令被告方退还门面租金及赔偿损失共计200000元整；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2014年3月5日，原告樊利芹与被告彭华签订了原永顺县竹木土产公司第3号门面的租赁合同，原被告双方约定：租期从2014年3月5日至2017年3月5日止，共计三年。每年租金40000元，前两年租金一次性交清。原告在租赁期间，因门面纠纷问题或被告方其他问题导致原告不能继续经营或影响原告经营的、破坏原告经营及原告设施而导致的损失，由被告全部负责赔偿原告所有损失。租赁合同签订后，原告将80000元租金交给被告，被告彭华出具了收条，原告便开始装修门面，于2014年4月7日，原告装修完毕而营业，取名为亲亲天使游泳馆。原告经营期间，一些不明身份的人多次来威胁、骚扰，声称该门面有纠纷，要求停止营业。原告多次致电被告彭华询问缘由，被告彭华均称没事，叫原告放心经营，如有人再来干扰经营，可打电话给他，由其摆平此事。2014年9月16日17时许，原告的亲亲天使游泳馆玻璃门被不明身份的人砸烂。原告立即报警，被迫关门。后原告与被告彭华协商此事。2014年12月5日，原告与被告彭华签订门面租赁合同补充协议。约定被毁坏的玻璃门由被告彭华负责维修，并负责赔偿原告停业损失5000元（2014年9月16日——2016年12月5日），将租期和租金的约定变更为从2014年3月5日起至2017年3月5日止，租金为80000元。但被告彭华仅维修原告的玻璃门，并未赔偿原告损失。原告多次找被告要求赔偿损失均无果。原告也因此而不敢继续营业。原告停业期间，购买月卡、年卡等的顾客纷纷退卡，给原告造成巨大的经济损失，现原告的亲亲天使游泳馆门面已被拍卖。综上所述，原告与被告签订门面租赁合同的目的因门面纠纷而不能实现，给原告造成巨大的经济损失，根据合同约定，被告应给原告退还门面租金及赔偿损失。为维护原告的合法权益，特起诉至人民法院，请求及时裁决，支持原告的诉讼请求为盼。被告彭华、胡维芳共同答辩称：一、原告诉称的事实与客观事实不符。在合同签订之前，原告就问过彭华：“听说3号门面产权有纠纷？”，被告彭华给原告解释清楚了门面产权的来龙去脉后，原告才与被告彭华签订了门面租赁合同。原告、被告之间签订的门面租赁合同期限为2014年3月5日至2016年3月5日共二年，年租金40000元，二年共计80000元。原告以门面遭打砸为由，关门歇业近3个月，这期间被告多次和原告解释和讲好话。2014年12月5日，原告给被告彭华打电话，称其准备开门营业，但要求被告答应其条件：一是补偿停业损失5000元，二是延长一年的租期作为补偿。被告考虑到原告停业那么久，也就答应了原告的要求，于是双方签订了后面的补充协议。被告为原告延长一年的租期，放弃一年40000元的租金收入，实质是对原告遭受损失的补偿，但合同租期是二年而不是三年，因此，原告诉称的事实与本案的真实情况不相符合；二、被告彭华承租的3号门面产权是清晰的、合法的。3号门面产权人为杨建国，该门面是通过买受的方式取得的产权，永顺县房地产管理局进行了登记，并颁发了产权证书。被告彭华与产权人杨建国签订了长期租赁合同，且合同约定，承租人彭华有权将门面转租。因此，原告作为次承租人，其在经营期间遭受不明身份的人骚扰、打砸，与门面产权无任何关联。原告以门面产权纠纷而主张其遭受的经济损失无任何事实根据和法律依据；三、原告的损失系不明身份的人骚扰和打砸所为，原告应向侵权人主张赔偿损失。2014年9月16日，原告承租的门面遭受打砸，原告当时就报了警，是永顺县公安局城中派出所接警处理的，所长给原告讲清了门面权属没有问题，并问原告是哪些人打砸的，后来所长要原、被告私下协商处理。由此可见，不明身份的人的行为系侵权行为，原告应提请公安机关查明侵权人，然后提起侵权民事诉讼，向侵权人主张自己遭受的损失；四、被告既无违约行为，也不负有安保义务。原、被告之间是租赁合同关系，被告遵守合同约定，如期履行了交房义务，无违约责任可言；安全保障义务为法定义务，责任主体有特定范围。根据《侵权责任法》第37条的规定，被告对原告不负有人身和财产方面的安全保障义务；五、原告店面遭打砸后，原告与被告协商签订了一个补充协议，随后原告又正式营业了。虽然被告彭华未按补充协议约定履行5000元的给付义务，但原告应以被告彭华违反补充协议约定的义务而起诉，而不能将其作为不敢继续经营、长期关门歇业的抗辩理由。原告长期关门歇业完全是其自身因素造成的，因关门歇业造成的损失系扩大的损失，根据《合同法》及司法解释的相关规定，这部分损失与被告无关，应全部由原告自己承担。综上所述，原告诉请依据的事实和理由是不成立的，请求法庭依法予以驳回，以维护被告的合法权益。原告樊利芹及被告彭华、胡维芳分别围绕其诉讼请求及主张向本院提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证，对当事人无异议的原告证据2、3，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的原告证据1门面租赁合同、补充协议及附注，因均有原告樊利芹及被告彭华签名，且被告彭华、胡维芳的答辩状中也提到了这些证据，故本院予以确认；被告证据1彭华与杨建国签订的门面租赁合同，有见证人湖南三页律师事务所见证盖章，本院对该份证据予以确认；被告证据2系本院根据被告的申请向永顺县城中派出所调取的证据，本院予以确认。根据原、被告的当庭陈述及本院认定的证据，查明如下事实：2013年8月1日，被告彭华与杨建国签订一份门面租赁合同，合同约定杨建国将自己已于2013年5月23日办理了所有权登记的位于原永顺县竹木土产公司（以下简称“土产公司”）一楼3号门面出租给被告彭华，租赁期限为20年，即从2013年8月1日至2033年8月1日，并约定在租赁期间，彭华有权转租给别人。2014年3月5日，被告彭华（甲方）与原告樊利芹（乙方）签订一份门面出租合同，合同约定甲方将土产公司一楼3号门面出租给乙方，租期三年，即从2014年3月5日至2017年3月5日，租金每年40000元，前两年租金一次性交清，第三年租金于2016年3月5日交清。合同附注：如乙方在租赁期间，甲方因门面纠纷问题或其他问题而导致乙方不能继续经营或影响乙方经营、破坏乙方经营及乙方设施，而导致的损失，由甲方全部负责赔偿乙方所有损失。合同签订后，原告向被告支付了前两年租金80000元，并将门面装修营业，取名为“亲亲天使婴儿游泳馆”。2014年9月16日，游泳馆玻璃门被史东生以门面有产权纠纷为由砸烂，原告关门歇业。2014年12月5日，原告樊利芹与被告彭华签订一份门面租赁合同补充协议，协议约定：“甲方与乙方于2014年3月5日签订的土产公司3号门面租赁合同，在履行期间出现了因门面产权纠纷导致乙方不能正常经营而中止歇业的情况（2014年9月16日17时许门面玻璃门被人故意砸烂），这不仅让乙方遭受财产损失、停业损失，还在顾客中带来一定的影响致使大部分客源流失。本着互谅互让的原则，经双方自愿、平等协商，达成以下补充协议，双方遵照执行：一、被毁坏的玻璃门由甲方负责维修；二、甲方赔偿乙方停业损失5000元；三、甲方与乙方签订的两份合同（包括原主合同和补充合同）继续履行，将租期和租金的约定变更为从2014年3月5日起至2017年3月5日止租金为80000元。”补充协议签订后，被告彭华修好了被毁坏的玻璃门，但一直未向原告支付停业损失5000元。永顺县城中派出所2015年1月11日对史东生的询问笔录中记载了2015年1月10日、2015年1月11日，史东生又分别去过土产公司3号门面两次，给门面上的人讲门面有纠纷，叫其门面不要开了。2016年11月15日，土产公司一楼3号门面因产权人杨建国的其他纠纷被湘西自治州中级人民法院强制执行。2016年11月15日，本院根据原告的申请委托永顺县价格认证中心对门面的装修费用及设备设施进行价格评估，2016年11月18日，永顺县价格认证中心作出不予受理通知书，以价格认证中心不是中介机构为由不予受理。2017年3月16日，本院再次根据原告的申请委托湖南锦兴司法鉴定所对门面的装修费用、设备设施进行价格评估，2017年3月28日，湖南锦兴司法鉴定所作出不予受理通知书，以评估标的物已不存在，无法现场查看，无法出具客观公正鉴定意见为由，对本院的委托事项不予受理。本院认为，因被告彭华与门面产权人杨建国签订的门面租赁合同中约定了被告彭华有权将门面转租给别人，故被告彭华将门面转租给原告樊利芹的行为有效，原告樊利芹与被告彭华签订的门面出租合同书及门面租赁合同补充协议均系双方当事人的真实意思表示，系合法有效的合同，双方当事人均应按照合同及补充协议的约定履行，故被告彭华应该给原告樊利芹支付2014年12月5日之前的停业损失5000元。合同及补充协议约定的租期是2014年3月5日至2017年3月5日，但在2016年11月15日，该门面就被湘西自治州中级人民法院因原告以外的原因强制执行，导致合同目的无法实现，原、被告之间的门面出租合同书应予解除，被告彭华应给原告樊利芹退还2016年11月15日至2017年3月5日期间的租金共计13333元（40000元÷12个月×4个月≈13333元）。对于原告主张因门面产权纠纷导致其关门停业的营业损失及装修损失，虽然有永顺县城中派出所的询问笔录显示史东生分别于2014年9月16日、2015年1月10日、2015年1月11日因门面产权纠纷三次到土产公司3号门面上找过麻烦，但原告没有提供证据证明其关门歇业的具体时间，也没有证据证明其损失的金额，本院亦无法查实，只能酌情补偿原告在门面被法院强制执行之日即2016年11月15日之后至合同约定租赁期届满之日即2017年3月5日期间因无法管理使用门面而造成的营业损失及装修损失30000元。被告胡维芳虽不是门面出租合同书的合同当事人，但其系被告彭华的妻子，被告彭华对原告樊利芹的债务属夫妻共同债务，应由被告彭华、胡维芳共同承担。被告彭华、胡维芳辩称原告在签订门面出租合同之前就已知晓门面产权纠纷的来龙去脉，但两被告对其该项辩称并未提供证据证实，本院对被告的该项辩称不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告樊利芹与被告彭华签订的门面出租合同书；二、由被告彭华、胡维芳共同给原告樊利芹退还2016年11月15日至2017年3月5日期间的租金13333元；三、由被告彭华、胡维芳共同给原告樊利芹支付2014年12月5日之前的停业损失赔偿款5000元；四、由被告彭华、胡维芳共同给原告樊利芹补偿2016年11月15日至2017年3月5日期间的停业损失及装修损失30000元；五、驳回原告樊利芹的其他诉讼请求。以上各项金钱给付义务，均限于本判决生效之日起十日内履行，逾期履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由原告樊利芹承担2500元，由被告彭华、胡维芳共同承担1800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  向云花审 判 员  黎 霞人民陪审员  张 锋二〇一七年五月十七日书 记 员  黄 龙附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物适用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。