上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终6657号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘晶，女，1972年9月3日生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：申茂财，男，1973年7月22日生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区。
委托诉讼代理人：刘晶（系申茂财之妻），身份情况详上。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海馨亭置业有限公司，住所地上海市松江区九亭镇虬泾路149号。
法定代表人：陆林声，总经理。
委托诉讼代理人：诸顺民，上海市福隆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵欧，上海市福隆律师事务所律师。
上诉人刘晶、申茂财因与被上诉人上海馨亭置业有限公司（以下简称馨亭公司）商品房预售合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初22064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘晶暨上诉人申茂财的委托诉讼代理人，被上诉人馨亭公司的委托诉讼代理人赵欧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人刘晶、申茂财上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人在一审中的诉请，支持上诉人在一审中的反诉请求。事实和理由：一、一审认定事实不清，无视合同形成的事实过程。被上诉人明知上诉人的购房条件及限购政策向上诉人出售房屋，为上诉人设计购房方案，并在合同签订后办理网签，上诉人按照被上诉人设计的购房方案已完全履行了合同义务，一审对证人出庭证实的上述事实不予认定，仅以被上诉人出具的“说明”否认当时的缔约事实，显失公平。二、一审判决解除合同违反法律规定。双方在合同中约定了解除条件，即房地产交易中心不予办理房地产登记并出具通知书时，现该情形并未出现，被上诉人无权据此行使合同解除权。三、一审判决无条件支持了被上诉人任意违约的行为，让被上诉人免费使用上诉人人民币（下同）200万元资金，坐享房价大幅上涨带来的巨额收益，对上诉人因此遭受的损失不予考虑。判决结果有违公正。四、一审判决违反法定程序。被上诉人起诉申请法院判决解除合同，一审判决超越了当事人诉请范围。五、限购政策影响的是上诉人的房地产权证的办理，不影响房屋交付使用，更不影响被上诉人收取房款的合同目的。上诉人不要求办理房地产权证，实现房屋使用目的的诉请应得到法律保护。
被上诉人馨亭公司辩称，不同意刘晶、申茂财的上诉请求，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
馨亭公司向一审法院起诉请求：1、解除馨亭公司与刘晶、申茂财于2015年1月18日签订的《上海市商品房预售合同》（以下简称预售合同）；2、刘晶、申茂财配合馨亭公司办理上述合同网上登记备案注销手续。刘晶、申茂财提出反诉请求：1、判令馨亭公司按照商品房预售合同约定交付房屋；2、馨亭公司按照每日198.90元为标准，向刘晶、申茂财支付自2016年6月30日起至房屋实际交付之日止的违约金；3、馨亭公司按照每月6,500元为标准赔偿刘晶、申茂财自2016年6月30日至房屋实际交付之日止房屋租金损失；4、刘晶、申茂财符合办理房地产登记条件之时馨亭公司配合其办理房屋产权过户手续；5、馨亭公司赔偿刘晶、申茂财交通费7,214元。
一审法院认定事实：一、上海市松江区XX镇XX路XX弄《XX苑》XX号XX层XX室（以下简称系争房屋）签约情况。2015年1月18日，馨亭公司与刘晶、申茂财签订《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》，购房人申报承诺：本人已知晓国家和本市住房限售的规定……本人承诺所购房屋符合限售规定，已如实申报家庭情况及家庭成员名下拥有的住房。如违反限售规定，或有不实申报的，本人愿意承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任。房地产开发企业、经济机构承诺：已按照国家和本市住房限售规定，对购房人及其家庭成员的户籍、婚姻等证明材料以及纳税或社会保险缴纳证明（对非本市户籍居民家庭）进行核对，符合住房限购规定。如违反限售规定不予办理房地产过户手续的，房地产开发企业承诺不追究购房人解除合同的违约责任。此外，在上述申报表底部注明了非本市户籍居民家庭的限购政策：非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。
馨亭公司与刘晶、申茂财签订《英伦风尚》三期预售合同拟签单一份，购房人保证遵守《关于本市贯彻的实施意见》中第七条关于房屋限购的规定，如有虚假、不实及未事先告知销售人员等违规行为，应承担由此产生的一切法律责任及经济责任。
同日，馨亭公司（甲方）与刘晶、申茂财（乙方）签订预售合同，特别告知二中载明：买卖双方当事人在签订本合同前，应当知晓国家和本市住房限售规定，本合同约定的买卖双方当事人转让房屋应当符合限售规定，如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况，应承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任。并再次注明签订合同之时本市限购政策。此外，预售合同约定：1、乙方向甲方购买系争房屋；2、乙方购买系争房屋总价款为1,989,986.91元；3、甲方定于2016年6月30日前将系争房屋交付给乙方；4、甲方若未按约定期限将系争房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；5、在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》……甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向松江区房地产交易中心办理过户申请手续；6、在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售政策，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续。
二、合同履约情况。2015年1月19日，刘晶、申茂财向馨亭公司支付全部房款1,989,986.91元。
2016年6月，馨亭公司向刘晶、申茂财发出中星《英伦风尚》三期入户通知书，告知刘晶、申茂财可于2016年6月19日办理入户手续。
2016年6月11日，馨亭公司通过证人方某转交给刘晶、申茂财告知函一份，载明因刘晶、申茂财社保未满5年，违反限售政策，故要求刘晶、申茂财配合其办理合同网上备案撤销等解除本合同手续，并要求刘晶、申茂财前来办理退房手续。告知函中有案外人方某签字及落款日期为2016年6月11日，2016年6月12日，刘晶、申茂财对告知函的内容予以回复。
2016年6月20日，馨亭公司再次向刘晶、申茂财发送回复函一份，要求双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续。2016年7月26日，馨亭公司向刘晶、申茂财发出退房通知书。
三、关于刘晶、申茂财购房资格问题。刘晶、申茂财均非本市户籍，刘晶自2015年4月开始在上海市参保个人城镇基本个人养老保险缴费情况，截止2017年1月，刘晶累计缴费21个月。
四、其他。2014年10月26日，馨亭公司取得包括系争房屋在内的上海市松江区XX镇XX路XX弄上海市商品房预售许可证。
刘晶、申茂财申请案外人方某作为本案证人，以证明其委托方某在上海购房，且方某已告知馨亭公司工作人员杨某其并未符合彼时限购政策，但杨某告知刘晶、申茂财只要一次性支付房款，签订预售合同之后缴纳社保满2年，再注销原合同重新签订预售合同即可。且杨某一再向刘晶、申茂财保证上述做法没有问题。对此，馨亭公司对于证人方某的陈述不予认可。
此外，对于刘晶、申茂财已付房款问题，馨亭公司确认同意全额退还。对于合同解除的后果处理问题，刘晶、申茂财明确其坚持要求继续履行合同。
一审法院认为：本案的争议焦点在于馨亭公司与刘晶、申茂财之间的预售合同能否继续履行；若解除合同，相应的后果如何处理。
馨亭公司与刘晶、申茂财之间签订的预售合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守。然从以上事实可知，刘晶的社保从预售合同签订之后才开始缴纳。因此，刘晶、申茂财在签订预售合同时并未符合当时非本市户籍家庭购房资格。且截止庭审结束，刘晶、申茂财亦未符合本市当下限购政策，上述合同的继续履行存在着事实上的障碍，故馨亭公司要求解除双方之间的预售合同的诉讼请求，法院予以支持，对于刘晶、申茂财的反诉请求，法院均予以驳回。关于合同解除时间，馨亭公司于2016年6月11日将解约告知函交付给方某，而刘晶、申茂财次日即予以回复，因此刘晶、申茂财最迟于2016年6月12日收到告知函，故馨亭公司与刘晶、申茂财之间的预售合同于2016年6月12日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。馨亭公司要求刘晶、申茂财配合其办理商品房预售合同网上登记备案注销手续的诉讼请求，虽然预售合同中约定“如因违反限售政策，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续”，但由于本案中刘晶、申茂财客观上未满足购房政策，视为解约条件成就，故无需再由交易中心出具《不予办理房地产交易、过户通知》。因此馨亭公司该项诉讼请求，法院予以支持。至于刘晶、申茂财已付房款问题，馨亭公司在庭审中确认同意全额退还，故在本案中一并处理。
一审法院据此判决：一、确认上海馨亭置业有限公司与刘晶、申茂财于2015年1月18日签订的《上海市商品房预售合同》于2016年6月12日解除；二、刘晶、申茂财于判决生效之日起十日内配合上海馨亭置业有限公司办理《上海市商品房预售合同》网上登记备案注销手续；三、上海馨亭置业有限公司于判决生效之日起十日内返还刘晶、申茂财购房款1,989,986.91元；四、驳回刘晶、申茂财的全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费160元，减半收取80元，反诉案件受理费11,868元，合计诉讼费11,948元，由刘晶、申茂财负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订系争房屋预售合同，向被上诉人购买系争房屋是其真实意思表示，但上诉人在与被上诉人签订购房合同时，并不符合本市关于非沪籍人员购房资格的相关政策所规定的条件，即属于限购对象，因此，该预售合同客观上不能履行。上诉人明知自己不具有购房资格，且签署《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》承诺：如违反限售规定，或有不实申报的，本人愿意承担引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任。上诉人现将该承诺解释为暂不办理预告登记，等上诉人符合办理房地产登记条件之时由被上诉人配合其办理房屋产权过户手续，很显然该解释是为了规避本市的限购政策，有悖政策规定，本院不予支持。上诉人还称其按照被上诉人设计的购房方案已完全履行了合同义务，此也不能成为合同能够继续履行的正当理由，故无论法院判决双方解除合同或确认被上诉人解除通知送达上诉人时合同解除，其产生的法律后果是相同的。本院还注意到，一审法院就合同解除的后果处理问题向上诉人作了释明，上诉人坚持要求继续履行合同，故上诉人认为一审对其损失不予考虑缺乏事实依据。
综上所述，本案预售合同因上诉人不符合购房资格而应予解除，一审判决被上诉人返还上诉人已付的购房款，对上诉人要求被上诉人交付房屋及承担逾期交房责任等全部反诉请求不予支持并无不当，本院予以维持。上诉人刘晶、申茂财的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币11,794元，由上诉人刘晶、申茂财负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 杨斯空
审判员 郑卫青
二〇一七年六月二十七日
书记员 强 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……