河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终9504号上诉人（原审原告）：罗靳甫，男，汉族，1994年1月11日出生。委托诉讼代理人：魏啸风，郑州市惠济区花园口法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：毛喜乐，郑州市惠济区花园口法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：郝小领，男，汉族，1981年9月27日出生。委托诉讼代理人：轩军强，河南洛太律师事务所律师。上诉人罗靳甫因与被上诉人郝小领租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2017）豫0103民初4270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人罗靳甫的委托诉讼代理人魏啸风、毛喜乐，被上诉人郝小领的委托诉讼代理人轩军强到庭参加了询问。本案现已审理终结。罗靳甫上诉请求：确认罗靳甫、郝小领之间的租赁合同为无效合同，郝小领返还租金人民币167800元整，押金人民币40000元，共计207800元，并从2016年3月16日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息直至还款。事实与理由：1、一审判决认定郝小领有权转租与事实不符。根据王发合向罗靳甫出具的合同上明确郝小领无权转租，在录音证据清楚表明郝小领承认被王发合赶出承租房的事实。郝小领一直没有交付一层约25平方米的房屋。郝小领没有转租权。2、郝小领承认收到罗靳甫信誉保证金4万元及房租103800元及半年物业费5130元，而郝小领对罗靳甫通过周根强转账支付给郝小领共计207800元，郝小领不予认可，根据罗靳甫提交的转账明细，清楚显示每一笔都是转给郝小领。一审法院未对转账凭证进行认定是错误的。3、罗靳甫明确提出即使郝小领有转租权，但是郝小领提供的承租房屋不具有商业用房的性质，无产权性质，郝小领欺骗罗靳甫签订合同。一审法院以没有证据为由驳回诉讼请求是错误的。郝小领辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。郝小领有转租权，租赁合同明确有约定可以转租。罗靳甫未按合同约定支付租金，违约在先，至今仍欠租金10万元未支付。请求二审法院维持原判。罗靳甫向一审法院起诉请求：确认罗靳甫、郝小领之间的租赁合同为无效合同，郝小领返还租金人民币167800元整、押金人民币40000元，共计207800元，并从2016年3月16日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息直至还款。一审法院认定的事实：2014年元月21日，郝小领（乙方）与案外人王发合（甲方）签订房屋租赁合同一份，王发合将位于郑航北路南、赣江路北、行云路西、建云街东的北安置区内一处商铺（包含一、二层）租赁给郝小领，出租期限为6年，自2014年3月1日至2020年2月28日止，房租为370080元/年；乙方需向甲方指定账户交付承租信誉保证金30000元；该合同第四条第4项明确约定：“本合同及其项下的商业房可以转让或转租，乙方转租房屋时，一次性不得收取承租人超过一年的租金；”。郝小领于2014年1月21日支付王发合租金400080元，并于2014年12月29日支付王发合租金388584元（2015年3月1日-2016年2月28日）。2015年8月30日，郝小领（甲方）与罗靳甫（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将上述商铺中的一层面积25平方米、二层260平方米租赁给乙方，出租期限为3年，（2015年9月18日至2018年9月17日），一层租金为36000元/年，二层为171600元/年；第三条付款方式约定：本合同签订前乙方须向甲方指定账户交付承租信誉保证金40000元，合同结束后，信誉保证金退还（不计利息）；至本合同签订之日起3日内支付第一年租金，逾期合同自行作废，乙方自愿放弃承租信誉保证金。合同签订后，郝小领将房屋交付给罗靳甫，罗靳甫自认使用上述商铺自2015年8月30日至2016年9月18日。郝小领自认收到罗靳甫保证金40000元、租金103800元和半年物业费5130元。后双方发生纠纷，罗靳甫诉至原审法院。一审法院认为，当事人对自己的主张，有举证责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，罗靳甫诉称郝小领无权转租，但根据郝小领提供的与案外人王发合签订的合同，郝小领有权转租，且罗靳甫未提供其他证据证明其与郝小领签订的租赁合同存在无效的情形，故罗靳甫诉请确认双方租赁合同无效，不予支持。罗靳甫承租商铺后，也实际使用该商铺一年有余，其有义务在2015年8月30日前向郝小领支付信誉保证金40000元，并于2015年9月3日前支付郝小领房租207600元。现罗靳甫诉请郝小领退换保证金40000元和房租167800元，但罗靳甫未提供有效证据证明其已经按照约定实际支付给郝小领租金167800元，故罗靳甫证据不力，原审法院认为郝小领辩称罗靳甫违约，尚欠付租金的意见成立，罗靳甫该诉请无事实依据和合同、法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回罗靳甫的诉讼请求；案件受理费4417元减半收取2208元，由罗靳甫负担，剩余2209元退还罗靳甫。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据，法院组织当事人进行了证据交换、质证。罗靳甫提交以下证据：1、汇款凭证9张，证明自2015年8月30日至2016年3月16日期间，通过周根强账户转入郝小领账户共计20.78万元，为罗靳甫履行租赁合同支付的款项。2、2016年4月14日通过周根强账户转给王发合5万元，证明自2016年4月14日起罗靳甫向王发合支付租金。郝小领发表质证意见为：1、2016年4月14日转款5万元，是周根强收取的另一处商铺租金转给郝小领，与本案租赁合同无关，不应计算在罗靳甫交纳的租金数额内。认可共收取罗靳甫租金、信誉保证金共计15.28万元。2、自2016年4月14日起由罗靳甫向王发合交纳租金的事实无异议。因罗靳甫未足额按约交纳一年租金，导致郝小领无法向王发合按时交租金。郝小领提交周根强与张金梅租赁合同及收据一份，证明周根强于2016年3月16日向郝小领转账5万元与本案无关，周根强转给粟明厅5000元亦与本案无关。罗靳甫发表质证意见为：认可与张金梅转租的事实。本院二审查明的事实除与一审法院认定的事实一致外，另查明：1、罗靳甫、郝小领对租赁期限自2015年9月18日至2016年4月14日止，应支付7个月租金的事实无异议。7个月租金为12.11万元，根据租赁合同约定，罗靳甫应支付信誉保证金、租金共计16.11万元。2、郝小领认可共收到罗靳甫租金、信誉保证金共计15.28万元。本院认为，在二审中罗靳甫主张郝小领未将一层面积25平方米房屋交付使用，未提供证据加以证明，故本院不予采信，罗靳甫应按合同约定面积支付每年租金20.78万元。罗靳甫、郝小领对实际承租期为2015年9月18日至2016年4月14日，7个月租金应为12.11万元无异议，本院予以确认。罗靳甫提供转账凭证证明通过周根强转入郝小领账户租金、信誉保证金共计20.78万元。郝小领辩称其中5万元与本案无关，提供相关租赁合同、收条，其中5000元银行转账收款人为粟明厅。罗靳甫对5万元系另一租赁合同产生的租金无异议，对收款人为粟明厅未提供证据证明与本案有关联，故郝小领的辩称理由成立，本院予以采纳。据此，根据合同约定，罗靳甫应支付租金、信誉保证金16.11万元，郝小领收到租金、信誉保证金15.28万元。罗靳甫请求郝小领退还租金、信誉保证金没有事实依据，本院不予支持。罗靳甫上诉称郝小领没有转租权，未提供相关证据加以证明，本院不予采信。综上，罗靳甫的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4417元，由上诉人罗靳甫负担。本判决为终审判决。审判长  朱梅审判员  秦宇审判员  邱帅二〇一七年十月二十四日书记员  王研