四川省仁寿县人民法院民 事 判 决 书（2015）仁寿民初字第2796号原告任昌学，男，生于1958年10月8日，汉族，农村居民。原告李淑华，女，生于1955年8月6日，汉族，农村居民。原告任万能，男，生于1982年11月10日，汉族，农村居民。原告任小英，女，生于1986年12月19日，汉族，农村居民。原告李淑华、任万能、任小英委托代理人任昌学，男，生于1958年10月8日，农村居民。被告刘怀清，男，生于1954年10月13日，汉族，农村居民。被告徐青云，女，生于1949年1月3日，汉族，农村居民。原告任昌学、李淑华、任万能、任小英与被告刘怀清、徐青云确认合同无效纠纷一案，本院于2015年7月2日立案受理后，本院依法于2015年7月8日追加徐青云为本案共同被告，依法由审判员陈琳适用简易程序，于2015年7月17日公开开庭进行了审理。原告任昌学（同时为李淑华、任万能、任小英的委托代理人）、任小英，被告刘怀清、徐青云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告任昌学、李淑华、任万能、任小英共同诉称，刘怀清与任昌学于2006年9月20日签订的《卖房协议》中，自始至终没有提到过房屋的“屋”字，当时只是对房屋的材料进行买卖，而并不是对房屋进行买卖。根据相关法律规定，宅基地不能买卖。故原告诉请法院依法判决任昌学与刘怀清签订的《卖房协议》为无效合同，由原告方收回宅基地及住房。原告任昌学、李淑华、任万能、任小英举证、被告质证及本院认证如下：1.原、被告身份信息复印件各1份，拟证明原、被告的主体资格；被告对该证据无异议；本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以采信；2.《卖房协议》1份，拟证明当时原、被告协议的是买卖房屋材料；被告刘怀清、徐青云称，《卖房协议》当时是原、被告各持一份，任昌学在他的那份协议里面自行添加了内容，应该以被告持有的协议为准；在庭审中证人任文良称，任昌学与刘怀清手里拿的《卖房协议》都是由其执笔书写，原告任昌学、被告刘怀清亲笔签字、捺印的，任昌学的《卖房协议》第一行的“材料”两字不是我写的，其他没有添加，据此本院对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可；3.《专用收据》1份、证明》1份，拟证明原告任昌学于1984年7月2日购买了白瞿村二组的公房3间；被告称不清楚此事；本院对该证据的真实性、合法性予以采信，但与本案无关；4.《中华人民共和国集体土地使用证》及《宗地图》各1份，拟证明任昌学在白瞿村2组的农村宅基地经过了确权且证明房屋的使用地界；被告对该组证据无异议，但与本案无关；在庭审中证人任文良称，任昌学的《中华人民共和国集体土地使用证》及《宗地图》标明的土地并不是本案协议中争议的宅基地，故本院对该组证据的真实性、合法性予以采信，但对关联性不予采信。被告刘怀清辩称，1、《卖房协议》为有效合同，根据《中华人民共和国民法通则》第十一条相关规定，双方具有完全民事行为能力的主体在平等自愿基础上签订的合同受法律保护；2、《卖房协议》中已经清楚界定了房屋的所有权范围，且这里并没有涉及到土地所有权的买卖，只是土地使用权的转让，合理合法；3、原告在起诉中将《卖房协议》写成《卖房协议》是擅自篡改合同属于违法行为。综上，我方请求法院判决驳回原告的一切诉讼请求，并要求原告承担一切诉讼费用。被告徐青云辩称，二被告早在1996年8月按农村风俗举行了婚礼，并同居至今。任昌学与刘怀清在2006年9月20日签订《买房协议》时我也在场，协议是白瞿村的村长任文良执笔书写的，当时因为我不会写字就委托我的丈夫刘怀清代为签字、捺印，在办理我从任昌学处买来的宅基地房屋的土地使用权证时也是写的我的名字。另外我同意刘怀清的答辩意见。被告刘怀清、徐青云举证、原告质证及本院认证如下：1.《卖房协议》一份，拟证明其买的是任昌学的房屋而不是材料；原告任昌学称，要以其手里的那份协议为准；在庭审中，证人任文良称，刘怀清手里的《卖房协议》没有任何添加，且证人王玉兵也称，她作为签订协议的在场人，能证明当时原、被告买卖的是宅基地的房屋及宅基地的土地使用权的转让，而不是买卖的房屋材料，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以采信；2.《中华人民共和国集体土地使用证》一份，拟证明其买房后取得了土地使用证；原告认为自己持有的土地使用证上使用面积是220平米，而徐青云持有的土地使用证的使用面积是312平米；在庭审中证人任文良称，任昌学和徐青云的《中华人民共和国集体土地使用证》上的土地并不是同一个宅基地，这两块宅基地都是由任文良带领村干部等领导一起丈量并上报国土局办理土地使用证的，徐青云所持有的土地使用证上的宅基地是任昌学卖给被告的，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以采信；3.仁寿县黑龙滩镇白瞿村村民委员会《证明》1份，拟证明被告刘怀清、徐青云属事实婚姻关系；原告称，二被告于1996年在农村结婚，但至今未办理结婚登记，不属于事实婚姻；本院认为二被告虽于1996年按农村风俗结婚并同居生活，但至今未办理结婚登记，依法不属于事实婚姻。另外，在开庭审理中，被告申请的证人任文良、王玉兵出庭作证，二证人均证明任昌学与刘怀清签订《卖房协议》时徐青云及李淑华均在场，实际买房人是被告徐青云，只是因为徐青云是文盲，才让刘怀清代为签字捺印。原告承认证人任文良、王玉兵及李淑华、徐青云在签订《卖房协议》的现场，但始终认为被告刘怀清不是白瞿村2组的村民，其签订的《买房协议》不合法；二被告对证人证言无异议；本院对证人证言的真实性、合法性、关联性予以采信。根据原、被告双方的陈述及举证、质证，证人任文良、王玉兵的证人证言，结合本院对证据的审查和认定，本院确认本案事实为：原告任昌学、李淑华原系夫妻关系，于2015年5月离婚；原告任万能、任小英系任昌学与李淑华的婚生子；被告刘怀清、徐青云系同居关系。2006年9月20日，原告任昌学、李淑华与被告徐怀清、刘青云在在场人任文良、王玉兵的见证下签订了《卖房协议》，此协议一式两份，由见证人任文良执笔书写，任昌学及刘怀清亲笔签字捺印。协议内容为：“任昌学卖房、刘怀清买房，任昌学整房一栋，四周滴水界（大门前、左边、后槽齐），购房款21600元。附：1.任昌学原房前后地由刘怀清种制，以后在任昌学回来种时对换；2.刘怀清买后的房子右后一间必须占用，由任昌学母亲坐到老人过世为止（任昌学付刘怀清现金300元，为6年，提前不退，屋漏由刘怀清负责，母亲过世必须在堂屋内延丧）；3.任昌学、李淑华双方送电动机、衣柜、大麻坛各一个。”合同签订后，二被告支付了约定价款并已入住该房屋至今。2009年3月11日被告徐青云将任昌学卖予二被告的房屋及宅基地办理了《中华人民共和国集体土地使用证》。2015年初，任昌学以宅基地不能买卖为由，欲收回房屋及宅基地，多次与徐怀清、刘青云协商未果，故诉至本院请求判如所请。另查明，原告任昌学在黑龙滩镇白瞿村现在还有220平米的宅基地使用权。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。有效的买卖合同应具备如下要求：一是合同内容是买卖双方的真实意思表示；二是买卖双方具有相应的民事行为能力；三是卖方对买卖标的物具有处分权；四是合同内容不违反有关法律、法规的规定。本案中原告任昌学、李淑华当时属夫妻关系，争议房屋系两原告的夫妻共同财产，两原告均为完全民事行为能力人，对该房产具有处分权。原告方虽在诉状中称，买卖房屋是任昌学的个人行为，但证人任文良、王玉兵作为在协议上签字捺印的见证人，均证明在签订该《卖房协议》时，原告任昌学、李淑华、被告刘怀青、徐青云均在场，且协议上有原告任昌学的签名捺印，故本院认定买卖此房屋是原告任昌学、李淑华的共同行为。原告方称当时签订协议时，买卖的是房屋材料而不是房屋，但证人任文良、王玉兵均证明，买卖的是宅基地上的房屋所有权及对宅基地使用权的转让，且根据被告方持有的《卖房协议》原件内容来看，上面未曾书写买卖的是房屋材料，故原告方的诉称意见本院不予支持。同时，虽然徐青云并未在《卖房协议》上签字，但被告徐青云明确表示因为不会写字而委托刘怀清代为签字捺印，故本院认定被告徐青云为实际购买房屋的人。至于原告方称被告刘怀清与原告任昌学不是同一集体经济组织成员，不能进行宅基地所有权的转让，但本案争议房屋的实际买受人为被告徐青云，徐青云与原告方同属于仁寿县黑龙滩镇白瞿村2组的村集体经济组织成员，且徐青云已于2009年3月11日取得了该争议房屋及宅基地的《中华人民共和国集体土地使用证》。故任昌学与刘怀清签订的《卖房协议》为有效合同，应受法律保护，故本院认为原告任昌学、李淑华、任万能、任小英主张《卖房协议》无效的诉讼请求不成立，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第七十三条之规定，判决如下：驳回原告任昌学、李淑华、任万能、任小英的诉讼请求。案件受理费150元，由原告任昌学、李淑华、任万能、任小英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审判员  陈琳二〇一五年七月二十二日书记员  周宇