北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民初字第01544号
原告宋xx，男，1977年11月16日出生。
委托代理人陈丽华，北京市德鸿律师事务所律师。
委托代理人宋若冰，北京市德鸿律师事务所律师。
被告李金明，男，1938年10月21日出生。
法定监护人田xx，被告李xx之妻，住址同被告。
委托代理人彭锐，北京市重光律师事务所律师。
第三人北京我�我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人陈枫博，联系地址同单位。
委托代理人徐俊杰（未到庭），联系地址同单位。
原告（反诉被告）宋xx诉被告（反诉原告）李xx及第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋xx代理人宋若冰，第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司代理人陈枫博到庭参加了诉讼。被告李xx经我院传票传唤未到庭参加审理，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告宋xx诉称，原告与被告及居间方于2012年7月21日签订房屋买卖定金协议，约定原告购买被告位于北京市西城区xxx区x门x号房屋，房屋价款为xxxxx元，原告于当日支付被告定金四万元。2012年7月22日，原、被告签订北京市存量房�卖合同、补充协议、装修款补充协议。按合同约定，原告于2012年7月26日转账支付被告96万元人民币，9月19日原告转账200万人民币于被告，9月20日原告转账47.5万元人民币于被告，至此，原告完全按合同约定履行了自己的义务。2012年9月25日，在原告多次催促下，被告协同居间方办理房屋上市手续及合同网签。9月30日，原、被告至西城区第二税务所办理了缴税手续，在办理过程中发现被告存在其他网签记录，视为非唯一住房，需缴纳个人所得税，被告不愿支付，遂到朝阳区房屋管理局办理取消网签手续，因时间原因，约定10月8日继续办理过户。但此后被告推脱回避，此后原告多次催促办理过户手续，被告均推脱不予办理。2012年10月16日原告委托居间方以挂号信的形式发《告知函》给被告，但被告回复要求解除合同，我方拒绝。现我方诉至法院，诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，办理房屋产权过户手续、房屋交接手续。2、判令被告支付违约金人民币483025元（2012年9月25日至2013年6月30日，每日按房屋总价款万分之五计算），要求计算到实际支付之日。3、本案诉讼费由被告承担。
被告李xx在本院第二次庭审中未出庭，但其在第一次庭审中辩称，不同意原告的诉讼请求。我方认为原被告签订的应视为无效合同，不应受到法律保护，我方在2010年6月份就出现明显的老年痴呆症迹象并于当时被诊断为精神行为异常，后于2013年3月10日被鉴定为无民事行为能力人，2013年4月18日，法院判决宣告李xx为无民事行为能力人。被告之女李x2在没有被告授权及同意的情况下擅自与原告签订协议，但此后将收取的全部购房款返还原告。我方认为，被告的老年痴呆症是不可逆转的老年痴呆症，并且会愈发严重无法治愈，被告在签订合同时已经患病，应属无效。李x2在无权处分被告房屋的情况下签订的合同亦为无效，请求法庭驳回原告诉讼请求。现我方要求反诉：请求确认原、被告双方签订的《房屋买卖定金协议》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《装修款补充协议》无效。
反诉被告宋xx针对反诉原告李xx的反诉请求辩称，我方认为确认被告无民事行为能力时间在签署合同之后，不能够证明合同无效。在办理合同期间都有被告的代理人在场陪同，我方主张合同有效，应当继续履行。
第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司针对原、被告双方的诉讼请求辩称，我方同意原告的第一项诉讼请求，同意继续履行本案的房屋买卖合同，其他诉讼请求与我方无关。
经审理查明，位于北京市西城区xxx区xx号楼xx幢x门x号房屋（建筑面积xxx平方米）房屋所有权人为被告李xx，2012年7月21日，原告宋xx与被告李xx及居间方北京我爱我家房地产经纪有限公司三方签订《房屋买卖定金协议》，约定由原告宋xx购买被告上述房屋，合同价款为347500元。同日，原告宋xx支付被告李金明房屋定金四万元人民币。2012年7月22日，原告宋xx与被告“宋xx”签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由原告购买被告房屋，房屋合同价款为140万元，同时，该合同对权属转移登记及双方的违约责任作出了约定。同日，原被告及北京伟嘉安捷投资担保有限公司三方签订《补充协议》，约定：“…第二条：…若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额20%的违约金》…”。庭审中，原告宋xx出示《委托书》复印件一份，委托人签字为“李xx”，该委托书因原告未能出示原件，致无法进行笔迹鉴定。李x2分别于2012年7月26日、9月19日、9月20日通过网上转账汇款方式向原告宋xx�账人民币分别为96万元、200万元、475万元，名目为“首款”及“购房款”。2012年7月30日，中介公司我爱我家公司向原告宋xx出具《业务收据》，收取原告宋xx交纳的中介费52125元人民币。2012年7月22日，原告宋xx与被告“李xx”及北京伟嘉安捷投资担保有限公司签订《房屋交易保障服务合同》。2012年10月16日，北京伟嘉安捷投资担保有限公司向被告李xx发出《告知函》，要求被告李xx于2012年10月21日前配合办理过户手续，并告知其可能责任及不利后果。2013年3月10日，被告李金明经法大法庭科学技术鉴定研究所鉴定评定为无民事行为能力，2013年4月18日，北京市西城区人民法院作出（2013）西民特字第322号民事判决书，宣告李金明为无民事行为能力人。
庭审中，原告宋xx出示与被告之女李x2的录音和短信记录，大致内容为双方沟通协商继续履行房屋买卖合同事宜并沟通了合同�约责任。
上述事实，有原、被告陈述、居间服务合同、房屋交易保障服务合同、房屋买卖定金协议、定金收据、告知函复印件、电话录音、保障合同、明细单、对账单、贷款流程图、证人证言等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按约行使权利，履行合同义务。本案中，原、被告双方签订的房屋买卖定金协议系双方当事人的真实意思表示，应为有效。根据庭审中查明的事实及双方提交的证据可以认定，被告李xx在与原告宋xx的后续房屋买卖过程中，虽然其本人没有亲自参与，但原告提交的证据已经形成完整证据链，可以充分证明被告李xx对后续房屋买卖过程知情并同意，原告要求被告继续履行合同的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求被告支付其违约金的诉讼请求，因该合同可以继续履行且原告在房屋买卖合同中的权利得到了相关保障且虑及被告李金明并未一房二卖获利，故对于原告的该项请求，根据公平原则本院不予支持。
被告辩称其在签订《房屋买卖定金协议》及出具收条时没有行为能力，合同应为无效的答辩意见，本院认为，虽然被告李xx经法院判决宣告为无民事行为能力，但因该判决发生在本案双方签订房屋买卖合同之后，并不能否定被告李xx在签订《房屋买卖定金协议》时具备完全行为能力，该判决对于之前的被告的行为不具有溯及力，被告李xx在其未被宣告为无民事行为能力前所签的协议应为有效，其仍应按约履行义务。另，被告辩称涉诉的房屋买卖合同非系其授权一项，本院认为，即使被告李xx没有做出对其女李x2的授权，其在房屋买卖过程中没有明确表示反对，应构成表见代理，双方的房屋买卖行为亦为有效，按照法律规定，相�的法律后果应由被告李xx承担。
依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效后七日内，被告李xx继续履行与原告宋xx签订的《房屋买卖合同》，将位于北京市西城区xxx区x门x号房屋售与原告宋xx并配合原告办理该房屋过户手续。
二、驳回原告宋xx的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告李xx的反诉请求。
案件受理费八千六百一十五元（其中本诉诉费八千五百四十五元，反诉诉费七十元），由原告宋xx负担八百七十七元（已交纳），由被告李xx负担七千七百三十八元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本、预交上诉案件受理费，上诉于�京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。
审 判 长 秦 伟
人民陪审员 果振敏
人民陪审员 宋民强
二〇一四年六月四日
书 记 员 刘思雨