广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江中法民一终字第453号
上诉人（原审被告）：罗防，住广西壮族自治区苍梧县。
上诉人（原审被告）：林群好，住广东省江门市新会区。
上诉人（原审被告）：李翠芳，住广东省江门市新会区。
上诉人（原审被告）：余单桂，住广东省江门市新会区。
上诉人（原审被告）：黎美珍，住广东省江门市新会区。
上诉人（原审被告）：陈瑶仙，住广东省江门市新会区。
上诉人（原审被告）：阮从喜，住广东省江门市新会区。
上诉人（原审被告）：林银有，住广东省江门市新会区。
上诉人（原审被告）：林群莺，住广东省江门市新会区。
上诉人（原审被告）：林群暖，住广东省江门市新会区。
上诉人（原审被告）：吴彩红，住四川省大英县。
上诉人（原审被告）：吴艳红，住四川省大英县。
上诉人（原审被告）：刘美芳，住广东省江门市新会区。
上诉人（原审被告）：黄美玉，住广西壮族自治区蒙山县。
上诉人（原审被告）：陈顺柳，住广东省江门市新会区。
上诉人（原审被告）：刘腊娥，住湖南省汉寿县。
上诉人（原审被告）：钟丽贞，住广西壮族自治区苍梧县。
上诉人（原审被告）：周好，住广西壮族自治区玉林市玉州区。
上诉人（原审被告）：向雪峰，住四川省仁寿县。
上诉人（原审被告）：兰素琼，住四川省阆中市。
上诉人（原审被告）：梁振宏，住广东省江门市新会区。
上诉人（原审被告）：何德昌，住广西壮族自治区藤县。
上诉人（原审被告）：谭有合，住广东省江门市新会区。
上诉人（原审被告）：袁九法，住江西省瑞金市。
上诉人（原审被告）：区丽霞，住广东省江门市新会区。
上诉人（原审被告）：李庆仲，住广东省江门市新会区。
上诉人（原审被告）：黎群炎，住广东省江门市新会区。
上诉人（原审被告）：林遇和，住广东省江门市新会区。
上诉人（原审被告）：谈兆祥，住广东省江门市新会区。
上诉人（原审被告）：黄丽群，住广东省江门市新会区。
上诉人（原审被告）：赵秀琴，住广东省江门市新会区。
上诉人（原审被告）：梁彩婵，住广东省江门市新会区。
上诉人（原审被告）：李绍璋，住广东省江门市新会区。
上诉人（原审被告）：周月华，住广东省江门市新会区。
上诉人（原审被告）：周国明，住广东省江门市新会区。
以上35名上诉人的共同委托代理人：苏启灵，广东信宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江门市新会区瑞发置业有限公司。住所地：广东省江门市新会区。
法定代表人：谈社泉，该公司总经理。
委托代理人：梁柏钦，该公司员工。
委托代理人：邹燕华，广东圭峰律师事务所律师。
原审被告：刘国娇，住广东省江门市新会区。
原审被告：夏绍兵，住重庆市涪陵区。
原审被告：罗怀凤，住四川省隆昌县。
原审被告：何清莲，住四川省青川县。
原审被告：郑广平，住四川省广安市广安区。
原审被告：毛玉莲，住广东省江门市新会区。
原审被告：谢多才，住四川省隆昌县。
原审被告：张小玲，住四川省隆昌县。
原审被告：冯晶晶，住河南省太康县。
原审被告：张红珍，住重庆市秀山县。
原审被告：何英平，住四川省隆昌县。
原审被告：陈凤容，住重庆市秀山县。
原审被告：甘国祥，住四川省大竹县。
原审被告：张玉萍，住重庆市秀山县。
原审被告：李成寿，住四川省隆昌县。
原审被告：黄翠香，住湖南省临澧县。
原审被告：陈秀春，住福建省仙游县。
原审被告：林华春，住广东省江门市新会区。
原审被告：肖维婵，住广东省江门市新会区。
原审被告：李月和，住广东省江门市新会区。
原审被告：梁淑敏，住广东省江门市新会区。
原审被告：李进丽，住广西壮族自治区兴业县。
原审被告：李伟婵，住广东省江门市新会区。
原审被告：梁景林，住广东省江门市新会区。
原审被告：林炳球，住广东省江门市新会区。
原审被告：林美月，住广东省江门市新会区。
原审被告：黄健森，住广东省江门市新会区。
原审第三人：周国光，住广东省江门市新会区。
原审第三人：江门市新会区芳姿雅制衣厂，住所地：广东省江门市新会区。
负责人：周国光。
上诉人罗防、林群好、李翠芳、余单桂、黎美珍、陈瑶仙、阮从喜、林银有、林群莺、林群暖、吴彩红、吴艳红、刘美芳、黄美玉、陈顺柳、刘腊娥、钟丽贞、周好、向雪峰、兰素琼、梁振宏、何德昌、谭有合、袁九法、区丽霞、李庆仲、黎群炎、林遇和、谈兆祥、黄丽群、赵秀琴、梁彩婵、李绍璋、周月华、周国明（以下简称“罗防等35人”）因与被上诉人江门市新会区瑞发置业有限公司（以下简称“瑞发公司”），原审被告刘国娇、夏绍兵、罗怀凤、何清莲、郑广平、毛玉莲、谢多才、张小玲、冯晶晶、张红珍、何英平、陈凤容、甘国祥、张玉萍、李成寿、黄翠香、陈秀春、林华春、肖维婵、李月和、梁淑敏、李进丽、李伟婵、梁景林、林炳球、林美月、黄健森（以下简称“刘国娇等27人”），原审第三人周国光、江门市新会区芳姿雅制衣厂（以下简称“芳姿雅制衣厂”）案外人执行异议之诉一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2014）江新法民一初字第67号民事判决向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
当事人原审的意见
2014年1月16日，瑞发公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认位于江门市新会区会城西门路2号瑞发市场首层A120号、G4、G5号商铺是瑞发公司所有，并停止对以上商铺的执行；2、罗防等35人和刘国娇等27人（以下简称“罗防、刘国娇等62人”）承担本案全部诉讼费用。主要事实和理由是：瑞发公司于2002年9月5日与周国光签订编号：0008452《广东省商品房买卖合同》，由瑞发公司出售瑞发市场A120号商铺给周国光，由瑞发公司对周国光向新会区农村信用合作联合社借款提供连带责任担保。瑞发公司于2003年1月16日与周国光签订编号：№0105867《广东省商品房买卖合同》，由瑞发公司出售瑞发市场G4、G5号商铺给周国光，并由瑞发公司对周国光向中国农业银行新会支行借款提供连带责任担保。上述合同签订后，周国光并没有向瑞发公司支付首期购房款，也没有向新会农行、新会信用社还款，所有还款由瑞发公司作为担保人偿还【由瑞发公司通过新会祥发置业有限公司（以下简称“祥发公司”）、梁柏钦代为还款】。由于周国光没有支付任何购楼款，瑞发公司也一直没有向周国光交付商铺，并由新会区祥发置业有限公司于2012年7月将涉案的商铺等出租给梁某甲经营酒楼。由于周国光一直没有支付购房款，周国光与瑞发公司于2013年1月10日签订《解除〈商品房买卖合同〉协议书》，周国光并分别于2009年7月6日、2013年2月4日在新会区公证处办理《委托公证书》，委托瑞发公司人员梁柏钦办理房产转让等相应手续。瑞发公司委托祥发公司及梁柏钦于2011年2月14日偿还欠新会农行抵押贷款本息，于2013年5月29日偿还欠新会信用社的抵押贷款本息，并向新会农行、新会信用社申请解押，上述商铺分别于2013年6月19日在新会住建局办理解押手续。在还款解押后，瑞发公司立即向新会房产交易中心申请解除合同备案（商品房买卖合同备案注销），新会房产交易中心也向新会区公证处查询《委托公证书》真实性情况，新会区房产交易中心也受理申请人的解除合同申请。罗防、刘国娇等62人与周国光工资争议纠纷一案，原审法院作出的（2013）江新法立保字第58-1号民事裁定，将上述商铺查封。瑞发公司认为法院查封错误，向原审法院提出查封（执行）异议。原审法院于2013年12月19日作出（2013）江新法执外异字第18号《执行裁定书》，驳回瑞发公司的执行异议。瑞发公司认为：（一）瑞发公司与周国光签订《商品房买卖合同》后，周国光没有支付首期购房款，向银行抵押按揭借款也全部由瑞发公司承担，瑞发公司一直没有向周国光交付商铺，上述商铺属于瑞发公司所有，法院裁定将上述铺位查封执行是错误的。（二）瑞发公司已与周国光签订《解除〈商品房买卖合同〉协议书》，解除双方签订的买卖合同，并由瑞发公司偿还银行抵押贷款，并在法院查封前向房产交易中心申请解除《广东省商品房买卖合同》，解除合同在前，查封在后，瑞发公司的合法权益应受法律保护，法院应当解除对商铺的查封，并停止对上述商铺的执行。
罗防等35人答辩称：（一）瑞发公司认为“周国光没有支付首期购房款，向银行抵押按揭借款也全部由瑞发公司承担，瑞发公司一直没有交付商铺，商铺属于瑞发公司所有”，罗防等35人认为不成立。1、周国光购买商铺时有合同签订并办理按揭的事实，瑞发公司已经确认，已办理按揭，意味已付款，周国光在银行办理按揭贷款。2、办理房款后，瑞发公司一直都没有动用涉案房屋，至今都属于周国光的，并且购房合同约定交楼时间，已按照合同履行，并不是瑞发公司所讲一直没有向周国光交付商铺。3、瑞发公司与梁柏钦代付款问题，是周国光与瑞发公司私下问题，不能证明房贷是瑞发公司支付。（二）瑞发公司认为签订了解除买卖合同的协议，并由瑞发公司偿还银行抵押贷款，向交易中心申请解除均不成立。1、从2013年1月10日，在10年前（即2003年）周国光已向银行办理按揭支付房款给瑞发公司，何来存在解除，因此不成立。2、2013年2月份周国光办理公证时都明确确认涉案商铺属其夫妻共同财产，在办理公证前就解除，所以是不成立的。瑞发公司从来没有对周国光支付款项，瑞发公司称由其偿还款项不成立，房管部门的资料可证明涉案房屋是周国光的，所以瑞发公司所讲第二点也不成立，证据也不充足。因此，罗防等35人请求法庭考虑涉案房屋属周国光所有。
刘国娇等27人以及周国光、芳姿雅制衣厂没有提交书面答辩意见，也没有出庭答辩。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2002年7月9日，瑞发公司与原新会市农村信用合作社联合社（以下简称“新会信用社”）签订《新会市农村信用合作社供楼贷款协议》【（2002）新供协字第006号】，约定新会信用社支持瑞发公司开发位于新会市会城镇西门路2号瑞发综合批发市场商住楼办理供楼贷款业务，新会信用社为购房者提供总房价金额的60%贷款，期限为15年，新会信用社将贷款一次性划入瑞发公司在新会信用社开立的资金周转存款账户内，同时约定瑞发公司未为客户取得房管部门核准的“房地产权证”之前，必须为客户提供担保，并负连带责任。2002年9月5日，瑞发公司与周国光签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定由瑞发公司出售瑞发市场首层A120号房给周国光，总金额为541824元，并约定周国光付首期，余额按揭30万元。2002年9月9日，周国光与新会信用社签订《个人购房抵押借款合同》，周国光贷款30万元用于购买上述A120号房屋，并用该房屋作抵押及由瑞发公司作为保证人，贷款由周国光委托新会信用社以购房款的名义用转账方式划入售房企业在新会信用社开立的结算账户，同时约定本合同与（2002）新供协字第006号《新会市农村信用合作社供楼贷款协议》一并执行。同日，新会信用社将30万元划至瑞发公司在该社的账户内。2003年1月16日，瑞发公司与周国光又签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定由瑞发公司出售瑞发市场首层G4、G5号房给周国光，总金额为491180元，并约定周国光付首期，余额按揭28万元。2003年1月29日，周国光与原中国农业银行新会市支行签订《个人购房担保借款合同》，周国光贷款24万元用于购买上述G4、G5号房屋，并用该两房屋作抵押及由瑞发公司作为保证人，贷款人将贷款全额拨入借款人在贷款人处开立的存款账户内，同时根据借款人签署的《扣划款授权书》，将款项以借款人购房名义划入保证人在贷款人处开立的专用账户内。同日，原中国农业银行新会市支行将24万元划至瑞发公司在该行的账户内。2009年7月3日，周国光与前妻吴某甲到江门市新会公证处办理委托公证书，委托瑞发公司人员梁柏钦就瑞发市场首层G4、G5号房到银行办理还贷、转按揭等相关手续、办理注销抵押登记、备案手续并在房产按揭完毕后代出售或以其他合法方式转让上述房产、代收售房价款并出具有效的收据，缴纳有关税和支付一切必要的费用。2011年2月14日，祥发公司代周国光结清欠中国农业银行的抵押贷款本息220569.33元。2013年1月10日，瑞发公司与周国光签订《解除〈商品房买卖合同〉协议书》，双方确认周国光没有向瑞发公司支付首期款，银行按揭款也全部由瑞发公司支付，同时瑞发公司也没有向周国光移交涉案商铺，并约定双方签订协议书之日起，解除涉案两份《商品房买卖合同》，周国光欠银行的按揭借款余款由瑞发公司负责偿还。2013年2月4日，周国光与前妻吴某甲又到江门市新会公证处办理委托公证书，再次委托瑞发公司人员梁柏钦就瑞发市场首层A120号房办理有关事项，委托事项与瑞发市场首层G4、G5号房的委托公证书内容一致。2013年5月29日，梁柏钦代周国光结清欠新会农村商业银行的抵押贷款本息378714.36元。2013年6月19日，江门市新会区住房和城乡建设局对瑞发市场首层G4、G5、A120号房进行注销抵押登记。2013年6月27日，瑞发公司向江门市新会区住房和城乡建设局递交《商品房买卖合同备案注销申请表》，并由该局加注受理意见“资料已核实”和主管局长签名。2013年6月27日，江门市新会公证处向江门市新会产权交易中心出具证明，核实涉案两份《委托公证书》并无变更或撤销，内容真实。2013年6月28日，罗防、刘国娇等62人因与周国光、芳姿雅制衣厂工资争议纠纷，向原审法院申请仲裁程序中的财产保全，原审法院当日作出（2013）江新法立保字第58-1号民事裁定书，轮候查封涉案3间房屋，江门市新会区住房和城乡建设局在原审法院的送达回证备考栏注明“此3处房产未确已备案，未办证，已有查封，无抵押”。由于涉案房屋被查封，房管部门无法为瑞发公司办理涉案房屋买卖合同的注销备案手续，而将《商品房买卖合同备案注销申请表》退回给瑞发公司。瑞发公司认为原审法院查封错误，于2013年9月16日向原审法院提出查封（执行）异议，原审法院于2013年12月19日作出（2013）江新法执外异字第18号执行裁定书，驳回瑞发公司的执行异议。
另查明，瑞发综合批发市场的开发商为瑞发公司，瑞发公司于2002年3月29日取得该瑞发综合批发市场的商品房预售许可证。涉案3间房屋位于瑞发综合批发市场内，在房管部门未经确权登记，已合同备案在周国光名下，其所在的建筑物也未经竣工验收。其中G4、G5号房屋从2012年8月1日开始由祥发公司出租给梁某甲以“新会会城皇牛之家火锅店”名称经营餐厅，租赁期间的租金和水电费均由祥发公司收取。A120房屋至今一直没有人使用。2013年6月28日，江门市新会公安分局在原审法院查封的同日先于原审法院对涉案3间房屋进行了查封。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案为案外人执行异议之诉，审理范围是审查案外人的实体权利能否阻止标的物的执行。本案的争议焦点是：一、瑞发公司与周国光所签订的涉案两份《广东省商品房买卖合同》效力如何。二、位于江门市新会区会城西门路2号瑞发市场首层A120、G4、G5号商铺是否为瑞发公司所有。三、应否停止对上述商铺的执行。
瑞发公司与周国光于2002年9月5日和2003年1月16日分别签订的《广东省商品房买卖合同》，其付款方式只约定“付首期款，余额按揭”，而没有约定首期款的金额和付款期限，且周国光对G4、G5房屋向银行贷款的金额与买卖合同约定的金额又存在不一致，不符合商品房买卖的一般交易习惯。此后，瑞发公司与周国光于2013年1月10日签订《解除〈商品房买卖合同〉协议书》也确认周国光没有支付首期款给瑞发公司，银行按揭款全部由瑞发公司支付。而罗防等35人认为瑞发公司出具发票即视为已完成付款，但发票并不能证明款项是否已实际支付，罗防等35人也未能提供充分证据证明周国光有支付过涉案房屋的购房款。周国光涉案3间房屋所贷款项均由瑞发公司使用并由瑞发公司作为还款保证人，而周国光的银行贷款最后仍是由瑞发公司找人代为结清，且自签订合同长达10年时间，周国光未曾要求瑞发公司进行过户登记，这明显不合常理。同时，涉案3间房屋也一直由瑞发公司控制和支配使用，并没有交付周国光使用。因此，瑞发公司与周国光名为房屋买卖实为套取信贷资金，双方到房管部门进行买卖合同的备案登记的目的只是为了向银行办理按揭，并非为买卖而进行备案。庭审中，瑞发公司也承认其签订商品房买卖合同的目的就是为套取银行贷款。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（三）以合法形式掩盖非法目的；……”的规定，瑞发公司与周国光签订的两份《广东省商品房买卖合同》应认定无效。
即使瑞发公司与周国光签订的两份《广东省商品房买卖合同》不存在无效的情形。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，该两份买卖合同只是在房管部门备案登记，并未作确权登记，也即物权登记。登记是不动产物权的公示方法，在依据法律行为发生不动产物权变动的情况下，登记是物权变动的生效要件。涉案3间房屋并未确权登记至周国光名下，也就是周国光未取得房屋的所有权。而瑞发公司是涉案房屋的开发商，是涉案3间房屋的真正权属人，故其请求确认瑞发公司为涉案3间房屋的所有权人，并请求停止对涉案3间房屋的执行，依法有据，原审法院予以支持。因刘国娇等27人及周国光、芳姿雅制衣厂经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，原审法院依法缺席判决。
据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条的规定，于2014年12月15日作出（2014）江新法民一初字第67号民事判决：
一、确认位于江门市新会区会城西门路2号瑞发市场首层A120、G4、G5号房的所有权人为瑞发公司；
二、撤销原审法院作出的（2013）江新法执外异字第18号执行裁定书；
三、停止原审法院（2013）江新法立保字第58号财产保全案中对上述3间房屋的执行。
案件受理费100元，由罗防、刘国娇等62人共同负担。
当事人二审的意见
罗防等35人不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决，对本案进行重新审理；2、本案诉讼费用由瑞发公司承担。主要事实和理由是：原审判决裁判不公，通过强词夺理侵犯了几十名失业工人的合法权益。
一、原审判决中关于“合同约定'付首期款，余额按揭'，而没有约定首期付款金额和期限，不符合商品房买卖的一般交易习惯”的认定，是违反常理的个人主观认定，无法律、事实依据。作为商品房买卖，合同约定“付首期款，余额按揭”，这是常规的交易习惯，更何况《广东省商品房买卖合同》明确约定按揭金额有20万和30万元，这证明原审判决的认定是无事实依据的。至于付款的期限，是由买卖双方当事人协商而定，况且当时房产仍在建中，不是现楼交易，何时付款要视办按揭手续时间而定。同时，法律对交易付款期限没有约束，所以原审判决认定无法律和事实依据。
二、原审判决引用了2013年1月10日签订《解除〈商品房买卖合同〉协议书》作为有力的证据，并认定证明：1、周国光没有支付首期款；2、周国光房产名下的付款发票不能证明是周国光支付；3、银行按揭全部由瑞发公司支付；4、房产由瑞发公司使用；5、银行贷款最后由瑞发公司找人代为结清；6、十年时间，周国光未要求过户登记。由于不合常理，所以认定《解除〈商品房买卖合同〉协议书》有效。该认定完全违反客观事实。瑞发公司与周国光于2013年1月10日签订的《解除〈商品房买卖合同〉协议书》是虚假联手骗造的证据。根据2009年7月3日周国光办公证时，周国光始终确认涉讼房产在其名下，是其夫妻财产，周国光有权领取房产证、办理注销抵押登手续、出售、转让房产、收取卖房款等。这证据证明周国光在毫无外债情况下，陈述房产是其夫妻财产，周国光有权领取房产证、办理注销抵押登手续、出售、转让房产、收取卖房款，也证明周国光在欠巨额外债压力下，于2013年1月10日签订一份内容是虚假的《解除〈商品房买卖合同〉协议书》来逃避拍卖房产偿还债务。更有力的证据是周国光与瑞发公司于2013年1月10日签订《解除〈商品房买卖合同〉协议书》后，周国光及其妻子于2013年2月6日再次到公证处办理委托公证时，仍然确认涉讼房产是其夫妻财产，周国光有权领取房产证、办理注销抵押登手续、出售、转让房产、收取卖房款等。此证据原审判决避而不谈。从证据效力看，同一人在不同时间内，作出两份其内容相矛盾或有冲突的证据，后一份证据已足可推反前一份证据。即2013年1月10日签订的《解除〈商品房买卖合同〉协议书》是无法律效力的。这足以证明周国光在经营生意失败后，迫不及待充分利用人员关系编造证据，达到逃避拍卖房产偿还60多名员工近百万元工资债务的目的。原审判决认定《解除〈商品房买卖合同〉协议书》的内容也是强词夺理。1、“周国光没有支付首期款”，购房者都知道，购房办理按揭，购房者必须支付首期款，否则银行是不给予办理按揭，既然周国光已办理按揭，证明周国光已支付首期款。2、“周国光房产名下的付款发票不能证明是周国光支付”。众所周知，发票就是付款凭证和付款证据，如果发票都不能证明购房者付款，试问，什么证据才能证明购房者付款？银行又凭什么确认购房者已付首期款？3、“银行按揭全部由瑞发公司支付”，法庭从未出示此证据质证，这认定毫无证据证明。4、“房产由瑞发公司使用”，法庭从未出示此证据质证，这认定亦毫无证据证明。周国光只是因为经营服装厂，所以暂未使用涉案房屋。5、“最后由瑞发公司找人代为结清购房款”，本案并无证据证明付款人是瑞发公司找的，而公证处的《公证书》足以证明是周国光委托梁柏钦代还贷款。6、“十年时间，周国光未要求过户登记”，因该房产仍在按揭中，已抵押给银行，银行不允许归还《广东省商品房买卖合同》，所以没有办理。上述足以证明原审判决认定《解除〈商品房买卖合同〉协议书》的内容是强词夺理。
三、原审判决认定瑞发公司与周国光签订《广东省商品房买卖合同》无效是错误的。原审判决在毫无有效证据支持的情况下，采取强词夺理和偷换法律概念的手法，引用“以合法形式掩盖非法目的……”认定《广东省商品房买卖合同》无效，这是无证据支持的认定；相反，只能证明瑞发公司“以合法形式掩盖非法目的……”，达到逃避房产拍卖的目的。
四、原审判决认定涉案3间房产因没有办理过户手续，其权属人是瑞发公司，这纯属是歪理的认定。首先，周国光已支付首期款给瑞发公司，有付款证据证实。其次，周国光已签名办理按揭借款，款项由银行汇入瑞发公司账户上，一审判决书可证实。既然瑞发公司已按合同收齐全部购房款，为何该房产的权属人仍是瑞发公司，这种交易行为究竟是买卖行为还是诈骗行为？既然周国光已支付全额购房款，房产应由周国光支配，虽然房产未过户，但周国光就有房产的期待权。如果原审判决认定已交全额购房款，但未过户，房产应归原开发商，这既违反购房合同的法律法规，又违反一般交易习惯，会造成房产交易大乱。所以，原审判决与法律、交易习惯相抵触，应予撤销。
瑞发公司答辩称：原审判决查明事实清楚，判决正确，罗防等35人的上诉理由不符合事实和法律规定，请求二审法院驳回罗防等35人的全部上诉请求。一、周国光没有向瑞发公司支付任何购房款，周国光并不享有涉案房屋的所有权，涉案房屋并不是周国光的财产，法院判决停止执行是正确的。根据瑞发公司在一审中提供的证据，证实涉案商品房买卖合同签订后，周国光没有支付首期购房款，全部银行按揭也由瑞发公司及通过委托祥发公司及瑞发公司原法定代表人梁柏钦直接向银行偿还全部贷款本息，也即周国光没有支付任何购房款。由于瑞发公司是涉案房屋的开发商，周国光没有支付购房款，因此涉案房屋不能作为周国光财产执行。涉案房屋的两份买卖合同只是在房管部门作合同备案登记，而涉案房屋还未作确权登记，也即周国光未取得涉案房屋的所有权，瑞发公司作为涉案房屋的开发商，是涉案房屋的真正权属人，瑞发公司作为权属人提出执行异议是成立的。二、瑞发公司并没有向周国光交付涉案房屋，且由于周国光没有支付购房款，双方已签订《解除〈商品房买卖合同〉协议书》解除涉案房屋的买卖合同，并办理公证委托手续。但双方到房管部门办理解除合同备案的过程中，由于房屋后来被查封，致使合同备案未能解除，但并不影响双方己解除合同的法律关系。同时，涉案房屋一直没有交付周国光使用，并由祥发公司出租给案外人。涉案房屋是在周国光拖欠罗防等35人的款项的情况下被法院查封，但涉案房屋毕竟属于瑞发公司而不属于周国光的财产，故法院停止案件执行是正确的。综上所述，请求法院驳回罗防等35人的全部上诉请求。
瑞发公司在二审阶段为其陈述提供了瑞发公司、祥发公司的《核准变更登记通知书》各1份以及瑞发公司的《企业机读档案登记资料》1份，以证明上述两公司的基本情况。
罗防等35人对瑞发公司在二审阶段提供的证据没有异议。
刘国娇等27人、周国光、芳姿雅制衣厂二审无作答辩意见。
罗防、刘国娇等62人、周国光、芳姿雅制衣厂在二审阶段没有提供新的证据。
经审查，瑞发公司二审提供的证据对本案基本事实的查明起到辅助作用，本院将结合全案证据予以认定。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案二审争议焦点为：应否对涉案房屋停止执行的问题。
首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，未修订版，下同）第三十七条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”并参照《中华人民共和国物权法》第三十条关于“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”和第三十一条关于“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”等规定，若然瑞发公司通过合法建造而获得涉案房屋的物权，则房屋应当先行初始登记之后方可进行权属处分，在原审法院查明该房屋未办理确权登记手续的前提下，涉案房屋不具备转移权属的条件，其权属人应为瑞发公司。而若涉案房屋属于违法建筑，周国光亦无从合法受让，更不能享有实体权益。故在瑞发公司已经领取商品房预售许可证且本案并无与之相反的证据显示涉案房屋存在违法建造事由的前提下，原审法院确认涉案房屋的权属人是瑞发公司而非周国光并无不当。
其次，查明的案件事实表明，涉案房屋尚未经过竣工验收备案，亦未办理房产权属证书，而仅将相关的房屋买卖合同进行备案登记。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款关于“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”、国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款关于“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”等相关规定可见，商品房预售合同备案登记，实际上是行政管理部门出于监督管理商品房预售行为的需要，针对房地产开发企业所实施的一项行政管理措施，而预售合同备案登记则是开发企业应当履行的一项强制性义务，与买受人无关。虽然预售合同备案也有公示作用，亦能够在一定程度上起到保护交易安全的作用，但因其公示的对象仅系预售合同本身，公示的内容也只包括债权债务关系，故备案登记并无物权公示的法律效力，备案合同的买受人只享有对物权实现的期待权而非物权本身。因此，原审法院作出的（2013）江新法执外异字第18号执行裁定，以涉案房屋已有周国光作为买受人的房屋买卖合同予以备案为依据，认定其登记权属人系周国光，依据不足。
再者，瑞发公司与周国光在2013年1月10日所签订的《解除〈商品房买卖合同〉协议书》中确认，瑞发公司没有向周国光移交涉案商铺，而此前的购房款均由瑞发公司支付。另据本案现有的证据显示，祥发公司曾于2011年2月14日代付涉案商铺的银行贷款220569.33元以及2013年5月29日梁伯钦代付涉案商铺的银行贷款378714.36元，且涉案其中的G4、G5号房屋自2012年8月1日由祥发公司出租给他人使用，反而没有证据显示涉案房屋直接由周国光接收和其银行贷款直接由周国光偿还。故虽然周国光及其妻子吴某甲曾分别于2009年7月3日和2013年2月4日办理委托公证书，委托瑞发公司的员工梁柏钦办理还贷、注销抵押登记及备案手续、处置房产等事宜，但由于涉案房屋是以周国光的名义办理银行按揭贷款，前述委托手续的办理亦为合理之举，据此并不足以推翻《解除〈商品房买卖合同〉协议书》的真实意思表示，反而瑞发公司的员工梁柏钦作为受托人也能从另一侧面印证《解除〈商品房买卖合同〉协议书》前述内容的真实性。此外，罗防等35人也未能进一步举证证实《解除〈商品房买卖合同〉协议书》的内容虚假以及存在恶意串通损害第三方合法利益的情形。因此，基于《解除〈商品房买卖合同〉协议书》的签订，瑞发公司与周国光之间的房屋买卖合同关系自此解除，周国光再无获得涉案房屋的合同依据。罗防等35人主张涉案商铺已移交周国光使用及其银行贷款由周国光偿还，依据不足，本院不予采纳。
当综上，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，因涉案房屋的权属人是瑞发公司，故原审法院不应将涉案房屋作为周国光的财产予以查封执行。因此，原审法院在确认涉案房屋的权属人是瑞发公司的前提下，撤销（2013）江新法执外异字第18号执行裁定，判令对涉案房屋停止执行并无不当，应当予以维持。
综上所述，原审认定事实基本清楚，处理恰当，本院予以维持。罗防等35人的上诉主张理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由罗防等35人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李立辉
审 判 员 李雁羽
代理审判员 林瑞环
二〇一五年九月十七日
书 记 员 刘现流