上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0113民初16248号
原告(反诉被告)：夏振华，男，1982年3月1日生，汉族，住上海市黄浦区。
原告(反诉被告)：张孟春，女，1982年2月12日生，汉族，住址同上。
上列两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：黄欣然，上海欧森律师事务所律师。
被告(反诉原告)：施文琦，男，1983年4月17日生，汉族，住上海市虹口区。
被告(反诉原告)：施想，女，2012年10月11日生，汉族，住址同上。
法定代理人：施文琦，系施想父亲，身份事项同上。
上列两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：周红山，上海金诰律师事务所律师。
被告：姚晖，女，1981年9月19日生，汉族，住上海市闸北区。
委托诉讼代理人：严寒，上海四维乐马律师事务所律师。
第三人：上海菁英房地产经纪有限公司，住所地上海市宝山区共和新路XXX号万达广场3号楼12楼。
法定代表人：张静，董事长。
委托诉讼代理人：王俊香。
原告(反诉被告，以下简称“原告”)夏振华、张孟春诉被告(反诉原告，以下简称“被告”)施文琦、施想、被告姚晖房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，追加上海菁英房地产经纪有限公司作为第三人参加诉讼，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。法官助理黄莺负责本案的审判辅助工作。原告夏振华、张孟春的委托诉讼代理人黄欣然、被告施文琦(暨被告施想的法定代理人)及其委托诉讼代理人周红山、被告姚晖的委托诉讼代理人严寒、第三人上海菁英房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人王俊香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)夏振华、张孟春向法院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的上海市房地产买卖合同及补充协议；
2、判令被告向原告返还已支付房款人民币370万元(以下币种均为人民币)，并按同期贷款利率计算支付该款的利息，从2017年4月30日起算至判决生效日止；3、判令三被告共同向原告承担违约金907,000元(按房屋总价453.50万的20%计算)；4、判令被告承担签订房屋买卖合同时房屋的价值与房屋现价(2017年5月15日链家网上查询到的被告挂牌价550万)的差价965,000元。事实与理由：两原告与三被告于2016年12月8日签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，约定两原告向三被告购买上海市宝山区月罗路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋总价453.50万元。根据上述两合同约定，原告已于2016年12月2日支付13.50万元，2016年12月2日支付160万元，2017年3月20日支付180万元，2017年4月30日支付16.50万元。而三被告在接受原告按时支付的房款后，却未按合同约定及时配合原告办理审税、贷款、过户手续。原告亦多次通过中介及亲自催促，被告仍不予配合。被告的行为已严重违反合同约定，原告为维护自身合法权益，故涉讼。
被告(反诉原告)施文琦、施想反诉并辩称，合同合法有效，应当继续履行。被告没有违约，在合同约定的过户期限前，原告并未告知被告贷款的情况，也未告知贷款是否审批通过。在此之前，被告也多次和原告联系催告其办理审税事宜，但原告不接电话。中介在2017年4月20日左右通知被告十天左右要审税，当时被告就表示在海南出差，要等回来后办理，但回来后中介也并未找过被告，被告就以为是原告贷款没有办下来。直到2017年5月11日左右，被告收到原告的解除函后就联系原告，但原告不予理睬。于是被告联系中介，中介说原告已经找了律师要打官司解除合同，但是被告还是希望能履行合同。被告也没有原告所称的另行在链家网挂牌出售房屋的行为，被告是在菁英地产进行独家委托的。原告支付的房款中有37.5万是用来涤除原来房屋上的抵押权的，原先是公积金贷款，现在已经注销抵押了。综上，不同意原告诉请，并提出反诉诉请：1、判令反诉被告继续履行《上海市房地产买卖合同》以及《补充协议》，并支付余下房款835,000元；2、判令反诉被告支付反诉原告2017年6月至12月的物业管理费2,216元；3、判令反诉被告支付反诉原告滞纳金，以83.50万为本金，按日万分之五计算，自2017年5月1日起计算至实际付款之日止。
原告(反诉被告)夏振华、张孟春针对反诉辩称，不同意反诉请求，答辩意见同本诉请求的意见。
被告姚晖针对本诉、反诉一并辩称，不同意原告诉请。要求继续履行合同，被告从没向两原告及被告施文琦、施想提出要求解除合同，因为被告与施文琦存在离婚协议，只有出售系争房屋才能及时得到离婚协议中约定的属于被告的折价款100万元。系争房屋的出售系经过被告的同意的。中介没有联系过被告，都是被告施文琦来联系被告的。施文琦在4月20日左右告诉被告要去审税。3月底4月初施文琦和被告就陪同原告一起去中介公司办理贷款，当时银行有人在，但是有点问题要施文琦提供银行卡。施文琦表示只要办下来就行，之后就未再去过银行，至于原告的贷款有无办出来，被告不清楚。合同约定的是过户日期和交房日期，附件三付款协议亦有明确约定，原告申请的贷款经贷款银行审核通过后甲乙双方至该房地产所在交易中心办理过户手续。就是说贷款通过再去办理过户，而不是在4月30日之前强行去办理贷款，要看原告贷款落实下来的日期，这个日期被告不清楚，原告也没有说。中介也未通知被告去办理过户，也未告知被告原告贷款是否通过。另，补充条款一的实物交付，交房义务也不是固定为5月31日之前，而是要看过户以后房款付清才交房。且若原告申请的贷款额度不足，需要其现金补足。原告在5月份就已经发出解除函，意思表示很明确，系原告不想买系争房屋，被告并未有不想履行合同的意思。故被告不要求解除合同。若原告能够将剩余房款付清，被告是同意交房过户的。
第三人上海菁英房地产经纪有限公司针对本诉、反诉一并述称，由法院依法判决。原告诉状中关于交房日期，在补充协议一的第三条，款清三日内交房，都是交易习惯，所以5月31日并不是最终确定的交房日期。过户日期约定在4月30日，但附件三约定的是银行贷款审批后过户。之前我方提醒被告或者原告的都是审税，不是过户。
本院经审理认定事实如下：
2016年12月8日，原告夏振华、张孟春(买受人、乙方)与被告施文琦、施想、姚晖(卖售人、甲方)就上海市宝山区月罗路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让价共计300万元。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2017年4月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定的最后付款期限之第二日起算至实际付款之日止。合同第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定最后交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付按照前款方式计算的15日的款项外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。补充条款(一)第3条约定，甲方应于收到乙方向贷款银行申请的贷款款项(若有)划入甲方指定的账户后3个工作日内，将该房地产交付乙方。第7条约定，乙方若需要向贷款银行申请贷款款项的，乙方应于2017年3月30日前，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续。自乙方申请贷款起满45个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应于甲乙双方至该房地产所在区的交易中心办理房地产产权过户手续之前，现金补足不足部分。附件三约定，甲方同意乙方通过向贷款银行或上海住房置业担保有限公司申请贷款款项共计人民币壹佰万元的形式支付该笔房款款项。附件四约定，物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担；转移占有后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。同日，原告夏振华、张孟春(乙方)与被告施文琦、施想、姚晖(甲方)签订《补充协议》，约定甲乙双方所签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的房屋实际成交价为人民币453.50万元，其中人民币153.50万元作为甲方的装潢、厨卫设施及附属设施、设备等折价，该笔款项乙方于2017年3月20日前支付给甲方。甲乙双方同意在本次房产交易中所产生的所有费用有乙方承担。本协议与甲乙双方签订的《上海市房地产买卖合同》不一致的，以本协议为准。合同签订后，原告共计向被告支付购房款370万元。2017年5月23日，原告夏振华、张孟春向被告施文琦、施想、姚晖发出【解除《上海市房地产买卖合同》和《补充协议》的通知书】，主要内容为，原告已根据合同约定按期支付购房款，但被告未配合原告办理审税、贷款、过户手续，原告多次通过中介及自行催促，被告仍不予配合，故现提出单方面解除《上海市房地产买卖合同》和《补充协议》。被告于次日签收了上述通知书。
另查明，被告施文琦与姚晖原系夫妻关系，被告施想系施文琦与姚晖之女。2016年12月6日，被告施文琦与姚晖签订《自愿离婚协议书》，约定系争房屋的房地产权利人为被告施文琦、施想、姚晖，离婚后，系争房屋归男方及孩子施想所有，由男方一次性给付女方姚晖上述房地产折价款人民币壹佰万圆整，此款在本协议签订后2017年3月20日前以银行转账付清，上述购房地产剩余的贷款人民币叁拾柒万元整由男方负责偿还。
庭审中，原告向本院提供以下证据：1、公证书，2017年4月底原告在链家网网查到被告将系争房屋挂牌对外销售的信息，价格是550万元。在5月13日有带看记录，之前也看过一次，但时间无法确认，证明原告要求被告承担差价的依据，原告看到被告挂牌后认为被告不愿意将房屋再出售给原告，合同无法实现，所以原告要求解除合同；2、中介人员与被告施文琦的微信聊天记录，证明被告施文琦要看到贷款合同才同意办理审税及过户手续，被告违约。被告施文琦、施想、姚晖对上述证据的质证意见：1、对公证书形式本身的真实性无异议，但不认可原告证明目的及证明内容，被告不存在委托链家重新挂牌出售，被告仅委托了菁英地产。公证书也未体现挂牌的时间，中介之间房源也是共享的，不排除链家自行获取房源并挂牌的情况，不能证明被告另行出售；2、真实性无异议，因为原告是贷款的，但是贷款是否成功，作为被告是不知道的。被告当时配过原告去办理过贷款，但工作人员表示原告资质问题办不出贷款，后来说通过别的方式再办，所以被告对此产生了质疑和不安全意识防范。被告的意思是如果原告贷款不成功，是不同意签字过户的，不涉及到审税的问题。聊天过程中中介也并未和被告说原告贷款的进度。
庭审中，原告表示其于2017年4月30日支付房款16.50万元，发现被告在网上另行挂牌，原告就准备解约了。2017年3月30日就已将贷款合同递交上去了，同年5月15日贷款申请获批，于2017年5月23日向被告发函要求解除合同了，不存在原告通知过户的事情。被告姚晖表示，不向原告提出反诉请求，但是同意被告施文琦、施想代表其来向原告提出反诉请求。
本院认为，原被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，理应恪守。本案的争议焦点在于系何方的违约行为导致买卖合同未能按期履行。原告主张被告拒绝配合办理审税及另行挂牌售房系构成根本违约。首先，根据原告提供的微信记录，无法看出被告不予配合原告办理审税，从内容上看，中介亦并未明确具体审税时间，也未明确告知被告审税系过户的必要前提，且被告要求询问原告的贷款情况亦实属合情合理。另，原告提供的公证书亦并无法直接证明被告委托其他中介另行挂牌出售系争房屋。且原告在庭审中自认其于2017年4月30日就打算解约，但其并未提供相关证据证明2017年4月30日时网上便有上述挂牌信息。综上，原告主张单方解除权，依据不足，本院不予准许。其次，根据双方合同约定，原被告应于2017年4月30日前向房地产交易中心申请办理过户手续，然原告自认其贷款申请于2017年5月15日才获批，显然已过合同约定的过户期限，已属违约。且贷款审批通过后，原告亦未通知中介或被告可至交易中心办理过户，而采取单方解约的行为，造成合同无法按时履行。因此，本案的违约方系原告，被告有权选择继续履行合同或解约。故被告反诉要求继续履行合同及原告支付剩余房款83.50万元的诉讼请求，合法有据，本院予以准许。原告主张被告返还购房款及其利息、违约金及房屋差价的诉讼请求，本院均不予支持。再次，根据合同约定，转移占有前未支付和未结算的物业管理费应由被告承担，故被告主张要求原告支付2017年6月至12月的物业管理费，于法无据，本院不予准许。最后，原告迟延付款理应承担相应的违约责任，故被告根据合同要求主张原告逾期付款滞纳金，合法有据，本院亦予以准许。考虑到合同约定的滞纳金标准过高，原告亦要求法院予以调整，故本院酌情判令原告以未付款83.50万元的日万分之二点一为标准，向被告施文琦、施想支付自2017年5月1日起至判决生效之日止的滞纳金。另，为避免当事人的诉累，本院一并判决原告付清剩余房款后，被告将房屋交付给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)夏振华、张孟春与被告(反诉原告)施文琦、施想、被告姚晖就上海市宝山区月罗路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》继续履行；
二、原告(反诉被告)夏振华、张孟春于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)施文琦、施想支付剩余购房款835,000元；
三、被告(反诉原告)施文琦、施想、被告姚晖于收到上述款项之日同时，将上述房屋过户至原告(反诉被告)夏振华、张孟春名下，过户所需税、费均由原告(反诉被告)夏振华、张孟春负担；
四、被告(反诉原告)施文琦、施想、被告姚晖于宝山区不动产登记事务中心受理上述房屋过户申请之日起三日内，将上述房屋交付给原告(反诉被告)夏振华、张孟春；
五、原告(反诉被告)夏振华、张孟春于本判决生效之日起十日内，按照835,000元的日万分之二点一计算，支付被告(反诉原告)施文琦、施想自2017年5月1日起算至本判决生效之日止的滞纳金；
六、驳回原告(反诉被告)夏振华、张孟春的所有诉讼请求；
七、驳回被告(反诉原告)施文琦、施想的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50,998元，反诉案件受理费6,350元，均由原告(反诉被告)夏振华、张孟春负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陶 芳
审 判 员 黄 蔚
人民陪审员 时金兰
二〇一七年十二月十九日
书 记 员 朱 丹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……