广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）深中法民五终字第1817号
上诉人（原审被告）：陈x，女，汉族，1975年3月15日出生
被上诉人（原审原告）：李xx，女，汉族，1977年4月23日出生
原审第三人：深圳市xx置业有限公司
上诉人陈x因房屋买卖纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2011）深福法民三初字第978号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年8月18日，经第三人居间介绍，李xx（即买方）与陈x（即卖方）签订了《二手房买卖合同》，约定：陈x将拥有的深圳市福田区xx路xx大厦17层F单位（房产证号码为深房地字第xxx**号，以下简称涉案房产）出售给李xx，建筑面积74.98平方米，转让成交价为1052000元。李xx同意在合同生效当日向陈x支付定金5000元，在合同生效后二日内再支付定金25000元，定金由第三方进行监管，李xx将定金支付给监管方后，视为陈x收取了李xx的定金，陈x应当向李xx开具定金收据。买方于2010年9月15日之前支付除定金之外的剩余首期款至买卖双方约定的银行第三方监管帐户，买卖双方需于买方付款期限届满前3个工作日内办理监管手续，签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款。买方于2010年9月15日之前向按揭银行提交贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审批等手续，卖方需配合买方提交申请贷款所需卖方资料及相关文件，并签署按揭银行所要求的手续。物业处于抵押状态，卖方同意本合同生效之日起28日内自行筹资还清银行贷款，并办理注销抵押登记手续。如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金。合同还对税费负担等其他权利义务进行了约定。在合同的备注条款第⑤项约定，卖方同意其配偶协助办理此次房产交易相关事宜。签订买卖合同的当日，李xx、陈x与第三人之间签订了一份《资金监管协议》，约定双方同意将定金30000元、交房保证金5000元，交由第三人托管，交房保证金从定金中预留或扣除。李xx于2010年8月18日支付定金5000元，于2010年8月20日支付了定金25000元，陈x向被上诉人开具了收款收据，亦根据上述《资金监管协议》的约定，将该定金托管在第三人处。2010年9月11日，李xx通过EMS同城速递向陈x身份证住址发出一份履约催告函，称履行期限将满，要求陈x于2010年9月15日前陪同李xx协助办理首期款资金监管和签署按揭贷款申请的有关手续，同时还要求陈x及时履行赎楼义务。同日，李xx亦通过EMS同城速递向第三人发出一份履约催告函，要求第三人做好买卖双方之间的沟通协调工作，要求第三人联系陈x于2010年9月15日之前陪同李xx到银行作首期款资金监管及签署按揭贷款申请的有关资料，以确保买卖合同的顺利履行。因函件发出后，陈x没有及时配合办理首期款资金监管的手续。李xx遂于2010年9月15日先行签订了《二手楼交易资金委托监管协议》（按揭版），同时，也将需要监管的首期款准备妥当。此后，陈x将其名下的涉案房地产转让给案外人郑x，并于2010年9月19日办妥了过户登记手续。
原审法院还查明：上诉人于2009年2月5日与案外人郭xx签署了《离婚协议书》，在深圳市福田区民政局办理了离婚登记手续。《离婚协议书》约定，产权登记在上诉人名下的xx路xx大厦17F分割为郭xx所有。但是，直至涉案房产出售给案外人郑x以前，该房产一直登记在上诉人陈x名下。上诉人称其前夫郭xx不同意转让给被上诉人，并于2010年9月5日通知了第三人及被上诉人，但没有提交证据证实。根据证人何武、田宝证实，合同备注条款第⑤项”卖方同意其配偶协助办理此次房产交易相关事宜”的约定，是被上诉人担心该房地产系夫妻共有财产，遂增加该条款要求上诉人的配偶配合办理房产交易事宜。上诉人称签订合同时已告知被上诉人”上诉人已经离婚，上诉人名下的xx大厦17F分割为前夫郭xx所有”，但没有证据证实。以上事实，有《二手房买卖合同》、收款收据、履约催告函、资金监管协议、快递单、房地产证、产权资料查询结果表、离婚协议书等证据及庭审笔录证实。
李xx诉至原审法院，请求判令：一、陈x支付违约金人民币210400元；二、陈x返还定金30000元；三、由陈x承担全部诉讼费用。
原审法院认为，本案存在以下争议焦点，现逐一进行分析：关于上诉人称房地产属于其前夫所有的问题。上诉人与其前夫郭xx于2009年2月5日办理离婚手续，虽然在《离婚协议书》中约定涉案房地产归其前夫所有，但是至被上诉人、上诉人签订《二手房买卖合同》时，房地产仍登记在上诉人名下，被上诉人有理由相信上诉人具有处分权，且并无证据证明上诉人在《二手房买卖合同》签订前履行了告知义务，故上诉人以其前夫不同意转让为由主张解除合同，理由不成立，原审法院不予以采信。退一步而言，从《二手房买卖合同》备注条款第⑤项”卖方同意其配偶协助办理此次房产交易相关事宜”的约定来分析，在涉案合同签订时案外人郭xx已经不是上诉人的”配偶”了，仅仅是其”前夫”，而在备注条款中还约定由其”配偶”协助办理交易事宜，因此可以看出上诉人并未向被上诉人告知《离婚协议书》中房产分割的事实。关于《二手房买卖合同》的效力问题。我国实行物权公示登记制度，房地产证是所有人的权利凭证。物权法明确规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。在《二手房买卖合同》签订时，涉案房地产登记在上诉人名下，依据物权法的相关规定，涉案房地产属于上诉人所有，上诉人具有处分权，且双方之间未对合同生效问题等进行特别约定，故被上诉人与上诉人之间签订的《二手房买卖合同》合法有效，具有法律约束力。当事人应当诚实、全面履行合同义务，不得擅自变更或解除。关于被上诉人的履约问题。上述《二手房买卖合同》签订后，被上诉人按照合同约定向上诉人支付了购房定金30000元，并在双方约定的期限内，着手办理首期款资金监管申请以及按揭贷款申请的相关资料，并已将首期款准备妥当，履行了买方应尽的义务。且在履约过程中，被上诉人主动、积极要求上诉人履约，故被上诉人履约行为并无不当。上诉人称被上诉人仅仅支付了定金，未履行合同的其他义务，理由不成立，故原审法院不予采信。关于首期款资金监管手续未办理的问题。按照二手房交易惯例，办理资金监管手续系买卖双方的共同义务，双方之间需共同协助配合才能达成，如因一方不予以配合，将导致购房资金监管无法落实，并将最终导致双方的交易无法继续。上诉人经多次通知，仍拒不配合签订首期款资金监管协议，拒不协助办理银行按揭贷款申请的手续，此后，甚至将涉案房地产另行出售给案外人，上诉人行为已经严重阻碍了《二手房买卖合同》目的的实现，构成了根本违约。关于违约金负担的问题。经被上诉人及第三人多次催促，上诉人仍怠于履行合同义务，甚至在合同约定的履行期限届满时，未经被上诉人同意，上诉人擅自将涉案房地产转让给案外人郑x，故涉案合同目的无法实现系上诉人原因所致，上诉人应当向被上诉人承担相应的违约责任。鉴于争议的房地产已经出售给案外人，涉案《二手房买卖合同》事实上已经履行不能，故上诉人基于买卖合同而收取的定金应返还给被上诉人。由于本案定金30000元仍托管在第三人处，故依据诉讼经济、便于履行的原则，第三人应当将托管的定金30000元径行退还给被上诉人。考虑到违约金具补偿性，兼具惩罚性，而合同约定的转让总价款20%的违约金210400元过分高于被上诉人因上诉人的违约所遭受的损失，故原审法院酌情将违约金数额调整为按照转让总价款15％的标准计付即157800元，对被上诉人主张的超过157800元的部分违约金，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第五条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决如下：一、陈x应于本判决生效之日起十日内向李xx支付违约金157800元；二、第三人深圳市xx置业有限公司应于本判决生效之日起十日内将陈x托管在其处的定金30000元退还给李xx；三、驳回被李xx的其他诉讼请求。本案受理费4906元（案件受理费已由被上诉人预缴），按规定收取2453元，由上诉人负担。本院退回被上诉人2453元。
上诉人陈x不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销深圳市福田区人民法院（2011）深福法民三初字第978号第一项、第二项民事判决；2、判决上诉人无需向被上诉人支付违约金157800元；3、两审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清。1、一审判决认定”上诉人行为已经严重阻碍了《二手房买卖合同》目的的实现，构成了根本违约”的结论缺乏事实依据。上诉人与其前夫郭卫锋与2009年2月5日办理离婚手续，并在《离婚协议书》中明确约定涉案房地产归其前夫所有。此协议书在2009年2月5日经过深圳市福田区民政局婚姻登记处的确认，依法具有法律效力。只是由于双方工作繁忙，暂未办理过户手续。但涉案房产的所有权归第三人所有是确定的事实。2010年8月18日，上诉人和被上诉人签订二手房买卖合同时，上诉人已经明确告知被上诉人及第三人涉案房地产系其前夫所有，相关的买卖事宜需要其前夫同意方可进行。被上诉人在明知这一情况下，仍坚持签订了该买卖合同，并坚持在合同的备注条款第⑤项中明确”卖方同意其配偶协助办理此次房产交易相关事宜”。恰恰说明了被上诉人在签订合同之前已知涉案房地产的实际所有人系上诉人前夫，否则怎么会特意要求写明要其协助办理呢被上诉人在明知房屋物权有瑕疵的情况下仍执意签订了房屋买卖合同，那在合同不能顺利履行的时候就应该承担不利的后果，不能将所有的责任归结于上诉人。2010年9月5日，上诉人前夫郭卫锋在得知上诉人未经其同意擅自将涉案房地产转让给被上诉人时，给上诉人发出了通知函，提出严重警告，不同意出售该涉案房产。上诉人再与其前夫多次协商未果的情况下，及时将这一情况告知了第三人，并要求第三人与被上诉人联系，同时要求第三人退还被上诉人所交纳的定金，以免给被上诉人造成其他直接经济损失。可见，上诉人在合同无法履行时候，采取了有效的措施避免给被上诉人带来更多的经济损失。综上，一审法院不顾上诉人在合同签订前和履行过程中已履行告知义务的事实，罔视上诉人己采取种种措施力图避免给被上诉人带来更多直接经济损失，仍错误认定上诉人存在”严重阻碍买卖合同目的的行为，构成了根本违约”。这对上诉人是极度不公平的，望二审法院明察！2、一审法院认定上诉人承担涉案合同目的无法实现的责任并应支付高达157800元的违约金是完全错误的。上诉人不能履行涉案房屋买卖合同所规定的义务，是基于客观原因所致，而非上诉人怠于行使。且在合同无法继续履行之时，上诉人也采取了积极措施避免不利后果的扩大，及时通知了第三人，要求第三人尽快与被上诉人联系解约事宜，并要求第三人向被上诉人退还定金。而被上诉人在房屋买卖过程中，仅仅支付了定金30000元。在明知合同无法实现的情况下，仍进行了一些后续的形式上的履约行为，这些行为并没有给被上诉人造成具体的实际损失，且被上诉人也没有提供具体的损失数额。而一审法院没有客观的认定这些事实，错误判决上诉人应当承担违约责任并判决支付高达157800元的违约金，过分夸大了被上诉人的经济损失范围，严重损害了上诉人的利益，望一审法院予以纠正。二、一审判决错误。l、根据双方约定，如上诉人违约，被上诉人可以要求双倍返还定金或主张不超过房款20％的违约金。可见，对于选择定金罚则或违约金的方式，被上诉人只能选择其一，而不能全部选择主张。而一审判决明知该项约定，却在判决时既判决返还定金，又判令承担违约金，显然是错误的。2、一审法院对证据的认定和判决完全是基于有利于被上诉人的原则进行的。不仅否定上诉人己履行告知义务的客观事实，而且夸大了被上诉人的经济损失，判决过高达15％的违约金，这种过于偏袒的判决实在是难以让人信服!综上，上诉人认为一审认定事实不清，判决不公，望二审法院准确查明事实，作出公平公正的处理，以维护上诉人的合法权益。
被上诉人李xx当庭口头答辩如下：我们认为本案原审判决认定事实清楚，适用法律基本正确。请求驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案二审的上诉人与其前夫郭xx于2009年2月5日办理离婚手续时在《离婚协议书》中约定涉案房地产归其前夫所有，但至被上诉人、上诉人签订《二手房买卖合同》时，涉案房地产仍登记在上诉人名下，依物权公信原则，被上诉人有理由相信上诉人对涉案房地产具有处分权。上诉人上诉主张其在与被上诉人签订二手房买卖合同时已经明确告知被上诉人及第三人涉案房地产系其前夫所有，相关的买卖事宜需要其前夫同意方可进行，但上诉人对此不能举证证明，被上诉人又不认可该事实，且《二手房买卖合同》备注条款第⑤项”卖方同意其配偶协助办理此次房产交易相关事宜”的约定并不能推出被上诉人在签订合同之前知晓涉案房地产的实际所有人系上诉人前夫的结论，故本院对上诉人主张的该事实不予采信。在《二手房买卖合同》签订后，被上诉人按照合同约定向上诉人支付了购房定金30000元，并在双方约定的期限内，着手办理首期款资金监管申请以及按揭贷款申请的相关资料，并已将首期款准备妥当，履行了买方应尽的义务。但上诉人经多次通知，仍拒不配合签订首期款资金监管协议，拒不协助办理银行按揭贷款申请的手续，此后，甚至将涉案房地产另行出售给案外人，上诉人行为已经严重阻碍了《二手房买卖合同》目的的实现，原审判决认定其构成了根本违约正确。上诉人应当向被上诉人承担相应的违约责任。
鉴于争议的房地产已经出售给案外人，涉案《二手房买卖合同》事实上已经履行不能，故原审法院判决上诉人返还被上诉人基于买卖合同而收取的定金正确。该处理并非适用定金罚则，被上诉人仍可依合同约定请求上诉人向其支付违约金。
上诉人在与被上诉人签订买卖合同后又将涉案房屋另行转让给案外人，完全无视合同的严肃性，违背诚实信用原则，上诉人理应按照合同约定的标准支付违约金，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、第二款的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，结合违约金以补偿性为基本功能，惩罚性为例外性功能的原则，原审法院将违约金的数额酌减为房屋转让价的15%，适用法律正确。
综上，上诉人的上诉请求及理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币4056元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 武永庆
审 判 员 杨潮声
审 判 员 张 睿
二〇一一年十一月二十一日
书记员（兼） 李全慧