辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终3287号上诉人（原审被告）：黄宽良，男，1974年7月4日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：臧乐，女，1995年1月30日出生，汉族。上诉人（原审被告）：赖金治，女，1975年5月17日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：臧乐，女，1995年1月30日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：沈阳绿城物业服务有限公司，住所地沈阳市沈河区大西路339号。法定代表人：胡登峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：贺蕾，女，1990年11月29日出生，蒙古族，该公司员工。委托诉讼代理人：杨敬勇，男，1971年1月16日出生，汉族，该公司员工。上诉人黄宽良、赖金治因与被上诉人沈阳绿城物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民初17793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄宽良、赖金治上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年6月1日至2015年12月31日期间的物业服务费已经超过诉讼时效。园区北侧车库入口至今没有启用，且地下车库部分区域已经被改造成车棚，被上诉人没有达到物业服务标准。房屋存在质量问题，2011年验收房屋时并非上诉人自己本人的签字。沈阳绿城物业服务有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。沈阳绿城物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告黄宽良、赖金治支付原告2013年6月1日至2017年12月31日期间的户内物业费21,890元；2、请求法院判令被告黄宽良、赖金治支付原告拖欠期间的违约金300元，总计22,190元；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告黄宽良、赖金治系位于沈阳市沈河区沈水路600-12号1-22-3，建筑面积180.91平方米的房屋的业主，该房屋属于银河丽湾小区，由原告提供物业服务。2011年6月8日，被告黄宽良签订其与案外人沈阳银基置业有限公司《入住通知单》。2011年6月12日,案外人沈阳银基置业有限公司与沈阳绿城银基物业服务有限公司签订《银河丽湾二期前期物业服务合同》，由沈阳绿城银基物业服务有限公司为银河丽湾二期提供物业服务，履行保障物业共用部位和共用设备设施的维护和管理等义务，住宅的物业费收费标准为2.2元/月/平方米，期限自2013年6月1日起至业主委员会成立时止。2017年10月16日、2017年12月6日，原告沈阳绿城物业服务有限公司出具《情况说明》两份，内容载明：银河丽湾园区12#1-22-3业主于2011年3月30日（绿城服务入场前）办理入住手续。2017年7月15日服务中心接到业主报修入户门下沉的情况，每次开门特别费力，经服务中心工程人员上门查看，发现入户门折页轴承损坏，需要专业门厂进行维修。由于已过入户门的二年质保期，为让业主家的问题能够彻底维修，服务中心建议业主找专业维修厂家进行维修。2017年8月2日，服务中心接到业主报修的阳台漏水情况，服务中心工程人员及管理员上门查看，原设计的露天阳台已被业主封闭，且窗户四周的外墙涂料有破损和露绿网情况，怀疑漏水原因应为外墙体涂料破损所致，需要联系专业维修外墙人员进行维修。服务中心已将问题报至开发公司。2017年9月1日，业主再次向服务中心反映阳台漏水和入户门下沉的情况，经过管家再次和业主解释阳台问题服务中心已报至开发公司，待开发公司合作的外墙涂料施工单位入场后即可维修。入户门已经超过质保期多年，服务中心工程人员技术有限，怕维修后达不到业主的预期要求，建议业主联系专业门厂进行维修。现业主要求服务中心以情况说明的形式列出报修记录，服务中心已接到业主报修的问题及述求。因被告拖欠2013年6月1日至2017年12月31日共计55个月的物业费未付，原告诉至法院。另查，2012年4月24日，沈阳银基物业有限公司将公司名称变更为沈阳绿城银基物业服务有限公司；2014年4月30日，沈阳绿城银基物业服务有限公司又将公司名称变更为沈阳绿城物业服务有限公司。上述两次变更均办理了工商变更登记。现原、被告因物业服务合同问题产生纠纷，原告起诉至法院。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”沈阳绿城银基物业服务有限公司与被告房屋所在小区的建设单位即沈阳银基置业有限公司签订的前期物业服务合同合法有效，上述合同对被告具有法律约束力。2012年4月24日，沈阳银基物业有限公司将公司名称变更为沈阳绿城银基物业服务有限公司，2014年4月30日，沈阳绿城银基物业服务有限公司又将公司名称变更为沈阳绿城物业服务有限公司，因此，沈阳绿城银基物业服务有限公司的权利义务应由原告沈阳绿城物业服务有限公司承继。因此，原、被告之间形成物业服务合同关系，原告依据合同为园区提供了物业服务后，有权要求作为业主的被告支付物业服务费。根据物业合同的约定，原告收取物业费的标准为住宅2.2元/平方米.月，被告所有的位于沈阳市沈河区沈水路600-12号1-22-3的房屋建筑面积180.91平方米，自2013年6月1日起至2017年12月31日止，被告共计欠费55个月，故被告所欠原告物业费数额为21,890元（2.2元/平方米/月×180.91平方米×55个月）。关于原告要求被告支付违约金（滞纳金）的诉讼请求。被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，不予支持。关于被告主张案涉房屋存在入户门下沉和阳台漏水等问题的抗辩意见。根据被告提供的照片、情况说明以及原、被告的陈述，被告所反映的问题以及外墙涂料破损等属于公共部分，其维修、养护和管理根据物业合同的约定属于原告的服务范围之内，质保期满后，原告应及时进行修复或申请住房维修基金。庭审中，原告并未提供证据证明对于上述问题原告已经及时进行修复或申请住房维修基金，应承担举证不能的不利后果。现诉争房屋出现问题，原告未能及时予以处理，应当认定原告提供服务存在瑕疵，原告对此负有一定的责任，但该项服务仅为原告提供物业服务中的一部分，被告以此拒交全部物业费缺乏依据，根据收取费用与服务质量相适应的原则，本院认为由被告按欠费金额的90%向原告交纳物业费较为公平，故，本院对于被告应交物业费数额为18,606元（21,890元×85%）予以确认。通过本案的审理，需要指出的是物业服务费是物业公司维持其基本运营的主要收入来源，业主不缴纳物业服务费势必会影响物业公司对园区提供优质服务的积极性，从而形成恶性循环。虽综合考虑被告的抗辩事由及被告所提供的照片和情况说明等证据，对原告此次所主张的物业服务费采取了打折的处理方式，但物业服务作为一个动态管理的过程，当原告对物业服务进行改进，逐步完善，被告作为业主在接受物业服务后，应当及时、足额缴纳物业服务费。当案涉问题得到解决后，被告更不能持续要求原告在后续的物业服务费收取过程中进行减免。同时，物业服务与业主的日常生活息息相关，原告作为物业服务者，也应当根据法律规定、相关行业规定以及合同约定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量，提高居住生活质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通，各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，一审法院判决如下：一、被告黄宽良、赖金治于判决发生法律效力之日起十日内共同给付原告沈阳绿城物业服务有限公司物业服务费18,606元（自2013年6月1日起至2017年12月31日止）；二、驳回原告沈阳绿城物业服务有限公司其他诉讼请求。如果被告黄宽良未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费355元，减半收取177.5元，由被告黄宽良、赖金治共同承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交照片，用以证明园区车库部分区域现停放非机动车。被上诉人对真实性没有异议，但该为园区统一管理，该车库通道口现在已经封闭使用，因园区没有非机动车停车棚因此临时利用此位置停放，供园区业主免费使用。被上诉人提供催缴函和与业主沟通证明，用以证明其一直在向上诉人催缴物业费。上诉人对此证据的真实性没有异议，但认为是一审判决作出后的记录。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，物业服务合同合法有效，上诉人作为小区业主，接受被上诉人提供的物业服务，因此应受合同约束，按照合同约定向被上诉人交付物业服务费用。关于被上诉人的主张是否超过诉讼时效的问题。被上诉人提供物业服务是持续行为，且其已经向上诉人催缴物业费，已经发生了诉讼时效的中断，因此其主张并未超过诉讼时效。本案为物业服务合同纠纷，上诉人主张的房屋质量问题，与本案并非同一法律关系，本案不予一并审理。被上诉人作为物业公司应按照合同约定统一管理园区，为业主提供高水平的服务水平，业主也应及时履行支付物业费义务。一审法院判决上诉人支付物业费并无不当。综上所述，黄宽良、赖金治的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费355元，由上诉人黄宽良、赖金治负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙悦审 判 员 王虹审 判 员 单立二〇一八年三月二十六日法官助理 唐屾书 记 员 张磊本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。