上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初13523号
原告(反诉被告)：上海亚沂石材有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：王福阳，董事长。
委托诉讼代理人：陈玲，上海宇钧律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑健，上海宇钧律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海赵家角实业有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：张银其，总经理。
委托诉讼代理人：诸巨明，上海巨明律师事务所律师。
原告(反诉被告)上海亚沂石材有限公司与被告(反诉原告)上海赵家角实业有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月31日转为适用普通程序，于2017年1月20日受理被告的反诉，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈玲、被告的委托诉讼代理人诸巨明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：被告继续履行2014年4月28日签订的《土地使用权转让协议》，配合原告办理上海市松江XXX号地块建设用地土地使用权转让过户手续。事实和理由：被告为上海市松江区XXX号地块(以下简称系争土地)的土地使用权人，系争土地在2006年7月以前为集体所有。2001年4月28日，原告与被告签订《土地批租预约协定》约定被告将位于上海市松江区九亭镇赵家角村地块东至镇中心路、南至耕地、西至九新公路、北至赵家角变电站，面积约为7亩的土地(现为系争土地)的土地使用权批租给原告使用，使用年限为50年，每亩价格为9万元，总金额为63万元。协议签订后，原告支付了63万元给被告，原告在系争土地上建筑厂房并使用至今。2006年7月16日，被告与上海市松江区房屋土地管理局签订(2006)出让合同第224号《上海市国有建设用地使用权出让合同》(工业)，约定上海市松江区房屋土地管理局出让系争土地给被告，土地使用权出让金为382,275元，面积为8,495平方米。2015年7月，因系争土地周边住宅小区和企业单位较多等，经九亭镇人民政府与国网上海市电力公司协商，在系争土地上西北角位置新建一座变电站，建设用地面积为2,099.40平方米，其中2,060.50平方米土地在系争土地内，故上海市松江区规划和土地管理局与被告签订沪松规土(2015)出让合同补字第30号《上海市国有建设用地使用权出让合同》，系争土地面积调整为6,434米平方米。2014年4月28日，原被告签订《土地使用权转让协议》，约定2015年12月30日前被告协助原告办理系争土地使用权过户手续，但被告未办理，故原告诉至本院请求判如所请。
被告辩称：同意继续履行转让协议并办理过户，但是要求原告补足使用权转让费用。
同时，被告反诉要求：原告支付土地转让款490万元。事实和理由：2014年4月28日，原被告签订的《土地使用权转让协议》中2.1条约定的受让土地面积为4,662平方米，而3.2条约定的被告实际受让的面积为6,295平方米，面积差1,633平方米，协议约定差额部分转让款由原告补足，故原告应补足该1,633平方米约2.45亩的土地使用权转让费计490万元(按市价200万元/亩计算)。
原告针对被告的反诉辩称：同意按照2014年4月28日签订协议时的土地市价支付2.45亩土地的使用权转让费，但是对于被告主张的金额不予认可，申请评估，以评估报告意见为准。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，据此本院认定事实如下：
系争土地的登记使用权人为被告，具体坐落位置为上海市松江区九亭镇10街坊107/4丘(上海市松江XXX号地块)。原被告均确认，系争土地已经交付给原告。
2001年4月28日，由被告作为甲方与原告作为乙方签订《土地批租预约协议》，约定：1.甲乙双方根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《上海市土地使用权出让办法》的规定，经双方友好协商，就乙方受让松江区九亭镇赵家角村地块的土地使用权事宜达成协议。2.乙方受让的土地四至范围：东至镇中心路、南至耕地、西至九新公路、北至赵家角变电站，面积约为7亩的土地(现位于系争土地)，并已交付给乙方。3.该地块为国有土地，乙方为地块土地使用权的受让人，拥有该土地使用权，该地块以批租方式出让后，使用期限为50年，自颁发该地块《中华人民共和国国有土地使用权证》之日起算。4.甲方以每亩9万元的价格以批租方式出让土地使用权，实际出让土地面积为7亩，金额为63万元(实际结算以松江区房地管理局丈量面积为准)。5.甲方负责办理该地块的一切土地出让手续，向乙方交付《中华人民共和国国有土地使用证》，同时将土地交付乙方。6.乙方根据本协议受让的土地使用在使用权年限内根据有关规定可用于转让、出租、抵押或其他经济活动；等。被告向原告交付上述土地后在土地上建造了房屋，因为系违法建筑现已被拆除。
2006年7月26日，上海市松江区房屋土地管理局作为出让方、甲方与被告作为受让方、乙方签订沪松房地(2006)出让合同第224号《上海市国有土地使用权出让合同》(工业)，约定：1.甲方出让给乙方土地位于上海市松江XXX号地块，地块总面积为8,495平方米；2.土地使用权出让金为382,275元；3.甲方同意于2006年9月24日前将土地交付给乙方；等。被告此后取得系争土地沪房地松字(2006)第023795号上海市房地产权证。
2014年4月28日，被告作为甲方与原告作为乙方签订《土地使用权转让协议》约定：1.经双方友好协商，就乙方受让系争土地使用权事宜达成一致。2.系争土地面积为8,495平方米。3.甲方已于2001年4月28日就系争土地约4,662平方米土地与乙方签订《土地批租预约协议》，出让金额为63万元，乙方已付清全部款项并在该地块上建造了生产用房，实际使用该宗地至今，《土地批租预约协议》合法有效。4.甲方在2006年9月办理了系争土地的上海市房地产权证，权证面积为8,495平方米。5.2001年因九亭镇人民政府在系争土地上扩建配电站，2014年4月22日由原告与案外人上海市松江区九亭镇朱龙居委会、被告就电站扩建已签订搬迁置换协议。6.系争土地中，政府扩建变电站占用面积约2,200平方米由甲方负责，乙方受让面积为6,295平方米(8,495平方米减去电站扩建2,200平方米)，四至以宗地图为准。7.乙方支付给甲方的转让价格为：按当时沪松房地(2006)出让合同第224号甲方该宗地的国有建设用地使用权出让合同价款减去乙方已支付给甲方人民币63万元，清算缺额由乙方补足。8.甲方承诺于2015年12月30日前协助乙方办理好土地使用权证过户手续；等。
2015年7月7日，上海市松江区房屋土地管理局作为出让方、甲方与被告作为受让方、乙方签订沪松规土(2015)出让合同补字第30号(2006)出让合同第224号之补充合同《上海市国有建设土地使用权出让合同》(补充)，约定：上海市松江区房屋土地管理局作为出让方、甲方与被告作为受让方、乙方就系争土地于2006年7月26日签订《上海市国有土地使用权出让合同》，地块出让面积为8,495平方米，土地用途为工业，乙方已申领沪房地松字(2006)第023795号上海市房地产权证。因系争土地周边住宅小区和企业单位较多，造成用电负担过大，为减轻周边用电负担，经九亭镇人民政府与国网上海市电力公司协商，在系争土地西北角位置新建一座变电站(雅多变电站)，雅多变电站项目经沪松府土【2014】55号文批准划拨国有土地，建设用地面积为2,099.40平方米，其中2,060.50平方米土地在系争土地内，该项目已办理房地产权证，故双方订立补充合同：1.甲乙双方同意对原《出让合同》中系争土地的用地面积、范围及坐标点进行调整，出让面积由8,495平方米调整为6,434平方米，调整后松江区松江XXX号地块的位置、坐标点及四至范围如附图，甲乙双方已签字确认，本补充合同签订后，原沪房地松字(2006)第023795号应办理房地产登记变更；原出让合同中的其他条款不变，本合同与原《出让合同》具有同等效力。2015年11月23日，被告再获登记系争土地的使用权登记并取得上海市房地产权证，使用权面积为6,434平方米，使用期限为2006年7月26日至2056年7月25日止。
2015年11月30日，被告出具情况说明称：被告以企业名义帮助原告办理系争土地的上海房地产权证；被告同意系争土地权证的企业名称变更为原告，在企业名称变更前，系争土地的实际使用权和经营权都归属于原告所有；原告在系争土地上的实际土地使用权面积为6434平方米，并由该企业承担缴纳国家规定的土地使用税等各项费用。2016年6月7日，被告向原告发送通知函要求原告缴纳系争土地私营企业城镇土地使用税19,302元，并称原告为系争土地的实际使用权人。2016年6月8日，被告向上海市松江区国家税务局第八税务所及上海市地方税务局松江区分局第八税务所做情况说明称：系争土地的实际使用权人为原告，由原告缴纳2016年私营企业城镇土地使用税。原告在2016年6月8日缴纳了上述税款19,302元。
被告要求原告支付土地差额面积2.45亩的土地使用权转让费，原告表示认可并同意按照2014年4月28日系争土地的市场价格向被告支付。审理中，经原告申请，本院委托上海城市房地产估价有限公司对系争土地上差额面积部分2.45亩土地的使用权转让费进行评估，上海城市房地产估价有限公司于2017年4月20日出具土地估价报告，评估总地价为1,910,000元，单位地价为1,169元/平方米，亩均单价为780,000元/亩。原告为此鉴定支付鉴定费6,050元。
审理中，原告以向本院交付代管款191万元的形式表明自己的履行能力。
以上事实，主要由《土地批租预约协议》、《土地使用权转让协议》、《上海市国有土地使用权出让合同》、《上海市国有建设土地使用权出让合同》(补充)、评估报告、情况说明、告知函及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原告与被告于2001年签订的《土地批租预约协议》虽名为批租，但是根据协议约定的内容、原被告对协议的履行情况以及原被告在2014年签订的《土地使用权转让协议》的内容等看，该协议实为被告向原告转让系争土地使用权，而被告在2006年即取得系争土地使用权的出让并登记成为土地使用权人，原被告又进一步签订了《土地使用权转让协议》，故原告与被告就系争土地签订的土地使用权转让合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效的合同，当事人均应恪守。现原被告均同意继续履行土地使用权转让合同，原告亦同意向被告支付差额土地面积2.45亩的土地使用权转让价款，并无不当，本院予以认可。至于土地使用权转让价款，按照《土地使用权转让协议》的约定应按照2001年的合同价格确定，原告同意按照2014年4月28日的市场价格支付并无不当。被告主张按照目前的市场价格支付，没有相应的合同及法律依据，本院不予认可。依据评估报告，本院认定原告向被告支付的价款应为1,910,000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，判决如下：
一、确认原告(反诉被告)上海亚沂石材有限公司与被告(反诉原告)上海赵家角实业有限公司签订的《土地使用权转让协议》继续履行；
二、被告(反诉原告)上海赵家角实业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)上海亚沂石材有限公司办理上海市松江区九亭镇10街坊107/4丘(上海市松江XXX号地块)国有建设用地使用权的过户手续，将上海市松江区九亭镇10街坊107/4丘(上海市松江XXX号地块)的国有建设用地使用权转移登记至原告(反诉被告)上海亚沂石材有限公司名下；
三、原告(反诉被告)上海亚沂石材有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海赵家角实业有限公司支付土地使用权转让款1,910,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10,400元，反诉案件受理费23,000元，鉴定费6,050元，合计诉讼费39,450元，由原告(反诉被告)上海亚沂石材有限公司负担17,045元(已付16,450元，余款595元于本判决生效之日七日内交付本院)、被告(反诉原告)上海赵家角实业有限公司负担22,405元(已付)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨惠星
审 判 员 李晓蕾
人民陪审员 范幼芳
二〇一七年六月十五日
书 记 员 李 胜
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
……
二、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。