安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芜中民四终字第00219号
上诉人（原审被告）：赵恒军，系芜湖市恒信有限公司总经理。
委托代理人：蒋晓军，安徽耕天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘桂荣，系芜湖市燃料公司退休员工。
委托代理人：陈哈尔，安徽国伦律师事务所律师。
上诉人赵恒军为与被上诉人刘桂荣房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院于2015年6月9日作出的（2015）镜民一初字第01044号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月26日公开开庭进行了审理。上诉人赵恒军及其委托代理人蒋晓军，被上诉人刘桂荣及其委托代理人陈哈尔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：芜湖市中和路阳光绿苑5幢6号门面房的产权人原系夏维根、朱文雅。2011年12月30日，夏维根、朱文雅与翟大财签订一份《房产房屋租赁合同》，约定：夏维根、朱文雅将中和路阳光绿苑5幢6号门面房出租给翟大财，租赁期限八年，翟大财对该租赁房屋享有除所有权以外的其他一切权利。2012年10月14日，刘桂荣与翟大财签订一份《房产房屋租赁合同》，约定：刘桂荣承租翟大财在中和路阳光绿苑5幢6号门面房，每年租金20万元，租赁期二年，自2012年10月15日起至2014年10月14日止。合同签订当日，翟大财向刘桂荣出具一份承诺书，承诺刘桂荣在其承租经营期限内如遇该房屋因其他原因不能继续经营的，翟大财将按其实际租赁天数收取房屋租金，剩余部分将一次性归还。当日，刘桂荣按约定支付给翟大财一年租金20万元。2012年12月1日，刘桂荣与赵恒军签订一份《租赁合同》，约定：刘桂荣租赁赵恒军所有的中和路阳光绿苑5幢6号门面房，租赁期限自2012年12月1日至2014年12月1日，每年租金20万元。2012年12月5日、2013年1月9日、2013年11月1日、2013年11月25日，刘桂荣分别支付赵恒军房租10万元、10万元、10万元、10万元。赵恒军于2012年11月通过司法拍卖购买诉争房屋，并于2013年1月18日将诉争门面房的产权人变更为赵恒军。
另查明：2013年6月20日，刘桂荣起诉翟大财，要求确认与其签订的租赁合同无效，翟大财返还租金和保证金21万元及相应利息。芜湖市镜湖区人民法院于2013年11月9日作出（2013）镜民一初字第01817号判决，判令“翟大财于本判决生效之日起十日内归还刘桂荣租金175000元、保证金10000元，并支付按银行同期贷款基准利率计算的自2013年6月20日至判决确定的履行期限届满之日的利息”。翟大财提出上诉，芜湖市中级人民法院经审理认定：刘桂荣与翟大财签订的《房产房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效合同。刘桂荣与赵恒军签订租赁合同及刘桂荣支付租金时，赵恒军非涉案房屋的所有权人，刘桂荣不应就租赁同一房屋支付两份租金，若赵恒军在取得涉案房屋产权后认为出租涉案房屋带来的收益应由其享有，其应向承租人翟大财主张，而不应向次承租人刘桂荣直接主张。芜湖市中级人民法院据此作出（2014）芜中民四终字第37号民事判决，判决：“一、撤销安徽省芜湖市镜湖区人民法院作出的（2013）镜民一初字第01817号判决；二、驳回刘桂荣的诉讼请求”。
为索要重复交纳的租金，刘桂荣又于2015年4月16日向原审法院提起诉讼，请求判令赵恒军返还房租175000元。
原审法院认为：没有合法依据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失人。2012年10月14日，刘桂荣与翟大财签订《房产房屋租赁合同》时，翟大财已取得涉案房屋的承租权，双方签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容合法，应确认有效。2012年12月1日，刘桂荣与赵恒军签订《租赁协议》时，赵恒军尚未取得涉案房屋的所有权，其取得租金无合法依据，故其理应返还刘桂荣重叠交纳的房租。刘桂荣向翟大财交纳了2012年10月15日至2013年10月14日的房租20万元，向赵恒军交纳了2012年12月1日至2014年12月1日房租40万元，重叠交纳的房租为17.4万元（2012年12月1日至2013年10月14日，20万元／年÷365天×317天=173698.6元），故赵恒军应当返还刘桂荣租金173698.6元。原审法院据此依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条的规定判决：赵恒军于判决生效之日起十日内归还刘桂荣租金173698.6元。案件受理费减半收取1930元，由赵恒军负担。
赵恒军上诉称：（一）赵恒军系合法取得涉案房屋的产权。赵恒军于2012年11月经鸠江区法院司法拍卖取得了涉案房屋，执行法官、赵恒军、翟大财及刘桂荣等现场办理了交接手续，并由执行法官告知赵恒军等人涉案房屋没有租赁等相关情况，当事人各方对此均无异议，赵恒军并于同年12月办理了房屋产权证。（二）赵恒军与刘桂荣签订的房屋租赁合同合法有效。赵恒军在依法取得涉案房屋后，经充分协商与刘桂荣签订了房屋租赁协议，刘桂荣自愿向赵恒军交纳房租，原判否定该租赁协议效力并判决返还部分租金错误。（三）刘桂荣与翟大财签订的房屋租赁合同与赵恒军无关。鸠江区法院、拍卖公司在拍卖时均告知拍卖的房屋没有出租，赵恒军才参加拍卖。刘桂荣与翟大财是否签订房屋租赁合同及合同是否有效均与赵恒军无关，赵恒军作为善意购买者不能因此遭受经济损失。（四）如法院判决赵恒军退还所谓“不当得利”，赵恒军将依法要求鸠江区法院、拍卖公司承担该损失，或要求法院判定拍卖无效并退还拍卖款。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回刘桂荣的诉讼请求。
刘桂荣答辩称：（一）刘桂荣在与翟大财签订房屋租赁协议时，并不知晓所承租的房屋被法院查封，并被要求腾空交付拍卖。2012年11月中旬，鸠江区法院执行法官才带着赵恒军、翟大财告知刘桂荣：该房屋以后与翟大财无关，房屋承租要得到新所有权人的同意，赵恒军经拍卖已取得出租房屋的产权。刘桂荣如不与赵恒军重签租赁协议，将面临被法院强制腾空而遭受经济损失。刘桂荣在与赵恒军签订租赁协议后，曾起诉要求翟大财退还租金，但被芜湖中院二审判决驳回。该生效判决认定翟大财与刘桂荣之间的房屋租赁合同合法有效，赵恒军如认为该房屋的房租应由其享有，应向翟大财主张而不应向刘桂荣直接主张。因此，赵恒军所收取的房租没有合法根据，应将不当利益返还给遭受损失的刘桂荣。原审根据生效的二审判决所作的判决正确，赵恒军提出的上诉请求应予驳回。
刘桂荣在二审提交了夏维根、陈勤忠于2010年7月23日签订的《房屋租赁合同》，朱文雅、夏维根、陈勤忠、翟大财于2011年12月30日签订的《变更承租人协议书》，朱文雅、夏维根与翟大财于2011年12月30日签订的《房产房屋租赁合同》，证明翟大财最初租赁夏维根（朱文雅）房屋的租期是两年，期间发生抵押，租赁双方延长租期至八年未经抵押权人的同意。赵恒军质证称，陈勤忠的租赁期限只有两年，后来夏维根因欠债就把房屋转租给翟大财，并隐瞒抵押权人将租期延长为八年。本院经审核认为，本院生效的（2014）芜中民四终字第00037号民事判决已认定，“涉案房屋办理抵押的时间后于翟大财取得租赁权的时间”，“翟大财取得的涉案房屋承租权对新的产权人赵恒军仍具有约束力”，因刘桂荣所提交以上证据尚不足以推翻生效民事判决所确认的事实，故对其证明效力不予确认。
赵恒军在二审未提交新的证据。
本院经审理查明的事实，同原判认定的事实。
本院认为：本院已生效的（2014）芜中民四终字第00037号民事判决认为，刘桂荣与翟大财签订的《房产房屋租赁合同》有效，在合同未被依法解除的情况下，刘桂荣应按合同的约定履行义务。刘桂荣在未与翟大财解除合同的情况下，擅自与赵恒军就涉案房屋签订租赁合同、支付租金，系其自主行为，不应由翟大财承担责任。若赵恒军在取得涉案房屋产权后认为，出租涉案房屋带来的收益应由其享有，其应向承租人翟大财主张而不应向次承租人刘桂荣主张。因此，原审据此判决赵恒军向刘桂荣退还其向翟大财、赵恒军重叠交纳的租金并无不当。综上，赵恒军提出的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3860元，由上诉人赵恒军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李建华
审 判 员 张 勤
代理审判员 丁大慧
二〇一五年十月十日
书 记 员 宋喜萍
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；