福建省石狮市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽0581执异8号
案外人：蔡联福，男，1975年3月2日出生，汉族，住福建省石狮市。
申请执行人：中国建设银行股份有限公司石狮分行，住所地福建省石狮市。
负责人：许文足，该分行行长。
被执行人：石狮市富安钢结构工程有限公司，住所地福建省石狮市。
法定代表人：郑霞兴，该公司执行董事。
被执行人：福建省莆田市鑫龙金属制品有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。
法定代表人：肖金妹，该公司执行董事。
被执行人：泉州恒河化工有限公司，住所地福建省泉州市泉港区。
法定代表人：黄清粘，该公司执行董事。
被执行人：石狮市光华石材发展有限公司，住所地福建省石狮市。
法定代表人：李长安，该公司执行董事。
被执行人：李梓楹，男，1989年8月20日出生，汉族，住福建省石狮市。
被执行人：李长兴，男，1963年10月10日出生，汉族，住福建省石狮市。
被执行人：黄秀叶，女，1965年6月10日出生，汉族，住福建省石狮市。
被执行人：许清杭，男，1969年10月7日出生，汉族，住福建省晋江市。
被执行人：龚淑清，女，1974年5月2日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
本院在执行中国建设银行股份有限公司石狮分行（下称建行石狮分行）与石狮市富安钢结构工程有限公司（下称富安钢公司）、福建省莆田市鑫龙金属制品有限公司（下称鑫龙公司）、泉州恒河化工有限公司（下称恒河公司）、石狮市光华石材发展有限公司（下称光华公司）、李梓楹、李长兴、黄秀叶、许清杭、龚淑清金融借款合同纠纷一案中，案外人蔡联福于2017年1月13日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人蔡联福称，建行石狮分行与富安钢公司、鑫龙公司、恒河公司、光华公司、李梓楹、李长兴、黄秀叶、许清杭、龚淑清金融借款合同纠纷一案，现已进入执行阶段[案号：（2016）闽0581执5927号]，法院已对李梓楹名下址于厦门市思明区湖滨西路7号704单元房地产[产权证号：厦地房证第00558291号]、址于厦门市思明区霞溪路28号之209单元[产权证号：厦地房证第00779009号]、址于厦门市思明区霞溪路28号之210单元[产权证号：厦地房证第00777364号]裁定拍卖、变卖，案外人现对此执行措施提出如下执行异议：涉案房产实际上为案外人于2016年向李梓楹租用，法院对前述房产的查封、拍卖存在执行错误。一、案外人蔡联福为善意第三人。案外人于2016年向李梓楹租用涉案房地产后便使用至今，对于李梓楹与建行石狮分行之间的金融借款合同纠纷毫不知情。二、根据法理买卖不破租赁原则。在案外人与李梓楹的租赁关系存续期间，李梓楹与建行石狮分行之间的金融借款合同纠纷对租赁关系不应产生任何影响，建行石狮分行无权向法院申请对该涉案房产进行查封、拍卖或变卖。请求法院依法解除案号为[（2016）闽0581执5927号]执行案件中对李梓楹名下址于厦门市思明区湖滨西路7号704单元房地产[产权证号：厦地房证第00558291号]、址于厦门市思明区霞溪路28号之209单元[产权证号：厦地房证第00779009号]、址于厦门市思明区霞溪路28号之210单元[产权证号：厦地房证第00777364号]的拍卖、变卖等所有执行措施。
经审查查明，原告建行石狮分行与被告富安钢公司、鑫龙公司、恒河公司、光华公司、李梓楹、李长兴、黄秀叶、许清杭、龚淑清金融借款合同纠纷一案，该案在审理过程中，原告建行石狮分行于2016年7月5日向本院提出财产保全申请，请求立即查封、冻结被告富安钢公司、光华公司、李梓楹、李长兴、黄秀叶、许清杭、龚淑清名下所有的价值2968万元范围内的财产，本院经审查后，依法作出裁定，查封、冻结被告富安钢公司、光华公司、李梓楹、李长兴、黄秀叶、许清杭、龚淑清名下所有的价值2968万元范围内的财产。2016年8月3日本院向厦门市国土资源与房产管理局送达（2016）闽0581执保325号协助执行通知书，请求协助：一、查封登记在被告李梓楹名下的址于厦门市思明区湖滨西路7号704单元的房产[权证号：厦地房证第00558291号]，查封期限为三年。二、查封登记在被告李梓楹名下的址于厦门市思明区霞溪路28号之209单元的房产[权证号：厦国地房证第00779009号]，查封期限为三年。三、查封登记在被告李梓楹名下的址于厦门市思明区霞溪路28号之210单元的房产[权证号：厦国地房证第00777364号]，查封期限为三年。
厦门市国土资源与房产管理局在送达回证上盖章，并在备考栏注明首封。本院于2016年8月18日作出（2016）闽0581民初3431号民事判决书，判决：一、解除原告中国建设银行股份有限公司石狮分行与被告石狮市富安钢结构工程有限公司签订的编号为2015年建闽狮流贷字408号《人民币流动资金贷款合同》及2015年建闽狮流贷字523号的《人民币流动资金贷款合同》。二、被告石狮市富安钢结构工程有限公司应于本判决生效之日立即偿还编号为2015年建闽狮流贷字408号《人民币流动资金贷款合同》项下的贷款本金人民币900万元及利息、罚息、复利233600.59元，并按该合同约定的利息、罚息、复利标准计付自2016年6月21日起至实际还款之日止的利息、罚息、复利。三、被告石狮市富安钢结构工程有限公司应于本判决生效之日立即偿还编号为2015年建闽狮流贷字523号《人民币流动资金贷款合同》项下的贷款本金人民币1998万元及利息、罚息、复利463070.06元，并按该合同约定的利息、罚息、复利标准计付自2016年6月21日起至实际还款之日止的利息、罚息、复利。四、如被告石狮市富安钢结构工程有限公司未履行上述债务，则原告中国建设银行股份有限公司石狮分行有权以被告石狮市光华石材发展有限公司提供抵押的登记在其名下的址于石狮市宝盖镇科技园的工业房地产【《国有土地使用证》编号：狮宝国用（2003）字第0006号；《房屋所有权证》编号：狮房权证宝盖字第××、00××76、00××77号】进行折价或以该财产拍卖、变卖后所得价款优先受偿（优先受偿最高限额为人民币21536000元）。四、如被告石狮市富安钢结构工程有限公司未履行上述债务，则原告中国建设银行股份有限公司石狮分行有权以被告李梓楹提供抵押的登记在其名下的址于厦门市思明区湖滨西路7号704单元的房地产【《厦门市土地房屋权证》编号：厦地房证第00558291号】、址于厦门市思明区霞溪路28号之209单元的房地产【《厦门市土地房屋权证》编号：厦国土房证第00779009号】、址于厦门市思明区霞溪路28号之210单元的房地产【《厦门市土地房屋权证》编号：厦国土房证第00777364号】进行折价或以该财产拍卖、变卖后所得价款优先受偿（优先受偿最高限额为人民币6218900元）。五、被告福建省莆田市鑫龙金属制品有限公司应对被告石狮市富安钢结构工程有限公司的上述第三项债务承担连带担保责任[（2016）闽0581民初3429号、（2016）闽0581民初3430号、（2016）闽0581民初3431号三个案件的最高担保债权限额为人民币5000万元]。承担保证责任后，有权向被告石狮市富安钢结构工程有限公司追偿。六、被告泉州恒河化工有限公司应对被告石狮市富安钢结构工程有限公司的上述第三项债务承担连带担保责任[（2016）闽0581民初3430号、（2016）闽0581民初3431号二个案件的最高担保债权限额为人民币2200万元]。承担保证责任后，有权向被告石狮市富安钢结构工程有限公司追偿。七、被告李长兴、黄秀叶、许清杭、龚淑清应对被告石狮市富安钢结构工程有限公司的上述债务承担连带担保责任。承担保证责任后，有权向被告石狮市富安钢结构工程有限公司追偿。八、驳回原告中国建设银行股份有限公司石狮分行的其他诉讼请求。本案受理费190183元、保全费5000元，由被告石狮市富安钢结构工程有限公司、福建省莆田市鑫龙金属制品有限公司、泉州恒河化工有限公司、石狮市光华石材发展有限公司、李梓楹、李长兴、黄秀叶、许清杭、龚淑清共同负担。建行石狮分行于2016年10月24日向本院申请强制执行，本院于当日立案受理，案号为（2016）闽0581执5927号。2016年11月21日，本院作出（2016）闽0581执第5927号之一执行裁定书，裁定：查封、拍卖或变卖被执行人李梓楹名下的址于厦门市思明区湖滨西路7号704单元[权证号：厦地房证第00558291号]、被执行人李梓楹名下的址于厦门市思明区霞溪路28号之209单元[权证号：厦国地房证第00779009号]、被执行人李梓楹名下的址于厦门市思明区霞溪路28号之210单元[权证号：厦地房证第00777364号]等。2016年12月9日，本院对被执行人李梓楹名下上述房产进行现场查封。
另查明，2014年3月21日，被告李梓楹作为抵押人与原告建行石狮分行签订了编号为2014年建闽狮高抵字37号的《最高额抵押合同（自然人版）》，以其址于厦门市思明区湖滨西路7号704单元的住宅房地产【《厦门市土地房屋权证》编号：厦地房证第00558291号】、址于厦门市思明区霞溪路28号之209单元的商业房地产【《厦门市土地房屋权证》编号：厦国土房证第00779009号】、址于厦门市思明区霞溪路28号之210单元的商业房地产【《厦门市土地房屋权证》编号：厦国土房证第00777364号】为被告富安钢公司与原告在2014年3月21日至2016年3月21日期间，签订各类信贷业务合同（协议）所产生债务提供最高限额6218900.00元的抵押担保。最高额抵押担保范围为主合同项下的全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、损害赔偿金、原告实现债权与担保权利而发生的费用等。前述不动产抵押已向厦门市国土资源与房产管理局办理了抵押登记，原告已领取厦国土房他证第201415391号《土地房屋他项权证》。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。根据《物权法》第190条规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。本案被执行人李梓楹将上述房产抵押建行石狮分行在先，出租给案外人在后，因此，抵押权实现后，该租赁合同对受让人不具有约束力。案外人蔡联福请求法院解除对被执行人李梓楹名下上述房产的拍卖、变卖等所有执行措施的执行异议不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百四十四条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第十七条、第二十四条之规定，裁定如下：
驳回案外人蔡联福提出的执行异议。
如对本裁定不服，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 曾文龙
审判员 曾怡明
审判员 李妮娜
二〇一七年一月二十三日
书记员 郑 涵
附：本案引用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
第二百四十四条被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。
采取前款措施，人民法院应当作出裁定。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。
人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。
人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。