呼和浩特市新城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新民一初字第312号
原告内蒙古希望阳光实业股份有限公司，住所地呼和浩特市新城区北二环希望加州华府办公楼。
法定代表人张庆辉，董事长。
委托代理人朱时银，内蒙古誉昊律师事务所律师。
委托代理人锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。
被告白玉峰，男，32岁，汉族，无固定职业，住呼和浩特市新城区。
被告贾傲寒，女，30岁，汉族，中国银行呼和浩特市鼓楼支行职员，住呼和浩特市新城区。
原告内蒙古希望阳光实业股份有限公司与被告白玉峰、贾傲寒房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告内蒙古希望阳光实业股份有限公司委托代理人朱时银、锡林图雅，被告白玉峰到庭参加诉讼。被告贾傲寒经传票传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。
原告内蒙古希望阳光实业股份有限公司诉称，2013年8月13日，原被告签订商品房买卖合同，约定被告购买原告开发建设的呼市新城区北二环希望加州华府某房屋，总价为720，263元。合同签订后，原告履行合同义务交付了房屋，但被告在装修期间擅自拆除外墙保温板，卫生间窗户及以下墙体，私自铺设暖气管道及分水器至公共管井，破坏公共区域地砖，私自搭建阳光房等。小区的内蒙古泽信物业服务公司多次通知被告停止拆除搭建行为，但被告不予理睬。依据双方签订的合同约定，如被告存在擅自改变房屋设施设备结构，私自搭建等行为，原告有权解除合同，有权要求被告按购房款的20％支付违约金。原告于2013年9月9日以邮政快递形式向被告送达了解除商品房买卖合同通知书，被告于2013年9月13日收到该通知书。依据合同约定及法律规定，双方签订的合同已于2013年9月13日解除，被告应返还房屋，并支付违约金。诉至法院要求被告将呼和浩特市新城区北二环希望加州华府某房屋返还原告，并支付原告违约金144，053元。
被告白玉峰、贾傲寒辩称，被告购买的房屋在18层，系顶层，当时购房售楼部并没有强调不能包阳台。出于安全问题封闭了阳台，并不是建阳光房。改地暖也是为了能暖气温度好一些，因为孩子还小怕冷，也没有人通知不能改地暖。拆除阳台上的外墙保温，是为了贴瓷砖，与封闭阳台是一回事。被告没有收到过原告邮寄的通知。不认可原告所诉的商品房买卖合同已解除，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年8月13日，原告内蒙古希望阳光实业股份有限公司与被告白玉峰、贾傲寒签订商品房买卖合同及补充协议，约定：二被告购买原告开发建设的呼市新城区北二环北侧希望加州华府某房屋，建筑面积130，27平方米，每平方米5，529元，总金额720，263元，二被告首付220，263元，剩余房款50万元办理银行按揭贷款，房屋交付期限为2013年12月31日前。合同第十八条约定：买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构，承重结构和用途。在补充协议第七条约定：1、买受人不得改变房屋及其设施设备结构、管线，外观（含外墙、外门窗、阳台栏板，公共通道护栏及墙面等部分的颜色、形状，规格和材料等），不准私自搭建和封闭，不得改变用途等，否则出卖人、物业管理公司及其他买受人均有权要求买受人或直接采取强制措施予以排除妨碍，消除危险，恢复原状，赔偿损失，赔礼道歉等，因此产生的一切责任均由买受人承担。2、买受人违反第十八条及上述条款约定，出卖人有权停办权属登记或解除合同，同时有权要求买受人按购房款总额的20％支付违约金。在补充协议第一条通讯联系约定：1、买受人均必须保证买卖合同中“合同双方当事人”一栏买受人所填写的姓名、名称、代理人、地址、电话，邮政编码等内容真实有效。如有变更，必须于变更后3日内以书面形式通知出卖人，否则出卖人按照买受人原联系方式向买受人发出的任何通知均视为合法有效。2、出卖人有权以直接送达、邮寄（挂号信、特快专递等），媒体公告，致电或发送短信息的方式向买受人发出通知。直接送达邮件到达及媒体公告当日，致电或短信息发送当时，即视为买受人收到了该通知。补充协议第十五条第3项约定：出卖人根据买卖合同及本补充协议的约定或相关法律规定有权行使单方解除合同的权利时，应在其有权解除合同的事项发生之日起2年内向买受人发出单方解除合同的通知。该通知依据买卖合同及补充协议约定的方式送达买受人之日起，买卖合同及补充协议解除。买受人对合同解除有异议的，应在解除合同通知到达之日起10日内提出异议并向人民法院起诉。合同签订后，原告内蒙古希望阳光实业股份有限公司履行了向二被告交付房屋的义务，二被告履行了支付购房款的义务。在房屋交付后，二被告对房屋进行装修，拆除露台外墙外保温板，拆除次卫生间窗户及窗户下方墙体，改造地暖，损坏公共区域地砖，封闭外跨阳台等。2013年9月9日，原告以特快专递方式给二被告发出解除《商品房买卖合同》通知书，主要内容为：房屋交付后，你在装修期间，擅自拆除外墙保温板，卫生间窗户及以下墙体，私自铺设暖气管道及分水器至公共管井，破坏公共区域地板，私自搭建阳光房等。物业公司多次通知停止拆除搭建行为，但你不予理睬。你的行为已严重违反合同约定，故依据合同约定及法律规定，向你通知如下：1、解除你与我公司签订的商品房买卖合同。2、你购买的希望加州华府某商品房公司另行出售。3、我公司将扣除你总房款的20％作为违约金，将你已付的购房款余额无息退还，请你到公司财务部领取。该通知书由呼和浩特市邮政速递物流分公司于2013年9月13日投递到二被告在商品房买卖合同中填写的地址，即呼和浩特市新城区鼓楼粮饷府街东口印象世界婚纱摄影。由其工作人员签收。
本院认为，原被告签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效。原告按合同约定履行了向二被告交付房屋的义务，二被告接收房屋后进行装修，但部分装修内容违反了双方签订的合同及补充协议中规定的不得改变房屋承重结构及设施设备结构、管线、外墙、外门窗阳台栏板、公共通道护栏及墙面等部分的颜色、形状、材料等，不准私自搭建和封闭，不得改变用途等。故二被告具有违约行为，应承担违约责任。原告为此原因根据双方所签补充协议第七条第2项约定和《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，向二被告发出解除商品房买卖合同的通知书，二被告在收到该通知书后未在法定期限内向人民法院提出确认解约通知效力的诉讼，也未在本案诉讼中提起反诉确认解约通知效力的诉讼请求，故解约通知书已发生法律效力，双方所签商品房买卖合同已于2013年9月13日解除。二被告虽然抗辩称，没有收到解约通知书，但原告是根据补充协议的约定，按照双方所签的商品房买卖合同中二被告所留地址，以特快专递方式邮寄二被告，根据原告举证的快递单和邮件查询单，可以认定二被告收到了解约通知书，抗辩理由不能成立。对于原告要求返还房屋的诉讼请求，因原被告签订的商品房买卖合同已解除，二被告已没有居住使用该房屋的合法依据，该请求有事实和法律依据，应予以支持。对于违约金，因二被告有违约行为，在补充协议中明确约定了违约金的计算方法，该请求有事实和法律依据应予以支持。对于二被告已付购房款问题，因二被告未提起反诉，并且涉及银行贷款问题，应由双方另行协商或诉讼处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告白玉峰、贾傲寒将位于呼和浩特市新城区北二环北侧希望加州华府某房屋返还原告内蒙古希望阳光实业股份有限公司，于判决生效后10日内履行完毕。
二、被告白玉峰、贾傲寒支付原告内蒙古希望阳光实业股份有限公司违约金144，053元，于判决生效后10日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12，443元，由被告白玉峰、贾傲寒承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审 判 长 昝 东
审 判 员 王菊蓉
人民陪审员 柳 琳
二〇一四年六月二十日
书 记 员 李 丽