广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第1051号
上诉人（原审被告）：惠州市鹏德置业公司，住所地：惠阳区淡水。
法定代表人：钟某。
委托代理人：袁宾，广东君路律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐某，女，汉族，1986年12月7日出生，现住深圳市龙岗区。
上诉人惠州市鹏德置业公司因商品房预约合同纠纷一案，不服惠阳区人民法院（2015）惠阳法民一初字第205号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审的意见
原告徐某于2015年1月22日向原审法院提起诉讼，请求：1、解除原被告所签订的《购房协议书》；2、被告承担违约责任，向原告双倍退还原告已支付的购房定金共计40000元；3、本案诉讼费用全部由被告承担。
主要事实和理由：原告于2013年11月9日向被告支付20000元的购房定金，并与被告签订了《购房协议书》，欲购买被告开发的位于惠阳区淡水人民××商品房××套。2013年11月16日，原告按照《购房协议书》约定时间到被告售楼处欲签订《购房买卖合同》，被告销售经理以原告未交付首付为由拒绝签订，后双方多次沟通均未能就《购房买卖合同》的签订达成一致意见。原告要求解除认购书，被告应承担违约责任，双倍退还原告支付的购房定金共计40000元。原告为其陈述的事实提供的证据有：1、鹏德名苑销售短信及照片，证明开发商（被告）违法、违约；2、鹏德名苑认购书，证明原、被告签订的购房认购书；3、银行明细（支付定金记录），证明开发商（被告）违约；4、鹏德名苑销售部QQ聊天记录，证明原告未违约、开发商（被告）欺诈；5、鹏德名苑开发商企业信息及组织机构代码证，证明被告资质；6、2014年12月29日通话录音文字记录，证明原、被告不能协商一致，被告违约；7、原告身份证复印件，证明原告身份证明及关系；8、光盘，证明开发商（被告）违约；9、短信照片（2013.11.16），证明开发商（被告）违法、违约。
被告惠州市鹏德置业公司答辩称，一、原告诉称不了解认购书内容不成立。在签订认购书前，开发商销售人员已经把房产情况告知了原告，但原告当时称经济比较紧张，要求缓一缓。二、原告未在双方签订的认购书约定的期间内缴交税费、首期款及签订正式的商品房买卖合同，构成违约，根据认购书第七、八条约定，已经符合适用定金罚则的条件。三、至于原告诉称的协商行为，被告并没有明确表示放弃定金条款，双方也未对放弃定金达成意见。为此，原告的诉讼请求应不予支持。被告提交的证据有：1、被告营业执照及法定代表人身份证明，证明被告诉讼主体资格；2、鹏德名苑认购书，证明原被告2013年11月9日就认购涉案商品房签订了认购书，约定原告应于2013年11月16日前支付30%价款作为首期款、提供余款按揭资料，并应于2013年11月16日签订商品房买卖合同等。
原审法院查明的事实
原审法院审理查明：2013年11月9日，原被告签订一份《鹏德名苑认购书》，约定原告认购被告开发的位于惠阳区淡水镇××号《鹏德名苑》X栋X楼X房，成交总价为457859元；被告应在本认购书签订的同时支付定金人民币20000元；在认购书签订后7日内，即2013年11月16日前支付相当于30%的总价款即人民币137859元作为首期款；并同时提供余款320000元按揭贷款手续所需资料。原告在双方签订认购书的当天向被告交付了定金20000元。2015年1月22日，原告向本院提起诉讼，诉称因被告违约，导致商品房买卖合同未能签订，要求解除双方签订的认购书，并要求被告双倍退回定金给原告。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案是商品房预约合同纠纷。原告与被告签订的《鹏德名苑认购书》是双方的真实意思表示，内容未违反法律的禁止性规定，合法有效，对原、被具有法律约束力。但尚未完全具备《广东省商品房买卖合同》的主要内容。经查，原告不是本地户籍，无当地一年社保记录，无法办理银行按揭。因原、被告双方均无证据证明属于何方恶意违约的情形，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的……因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应将定金返还买受人”的规定，被告应当返还原告定金20000元。原告诉请被告返还双倍定金40000元，于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告徐某与被告惠州市鹏德置业公司于2013年11月9日签订的《鹏德名苑认购书》。
二、被告惠州市鹏德置业公司应于本判决发生法律效力之日返还定金20000元给原告徐某。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费900元，由被告惠州市鹏德置业公司承担。
当事人二审的意见
上诉人惠州市鹏德置业公司不服一审判决,向本院提出上诉。请求:撤销(2015)惠阳法民一初字第205号民事判决书,依法改判上诉人无需返还定金20OO0元给被上诉人。
主要事实和理由：一、一审判决将被上诉人违约拒签商品房买卖合同,认定为被上诉人非惠州户籍、无当地一年社保记录,无法办理银行按揭而导致未能订立商品房买卖合同,违背事实。1、被上诉人并未主张系因非惠州户籍,无当地一年社保记录,无法办理银行按揭,导致未能订立商品房买卖合同。上诉人也不存在因该事由不能办理银行按揭,从而不能订立商品房买卖合同的情况。至今也没有证据证明存本案在银行因此而拒绝按揭贷款的事实。2、双方未订立商品房买卖合同,事实上系被上诉未在2013年11月16日前履行《鹏德名苑认购书》第六、七条规定的签约、支付首期款、税费等义务所致,与是否提供当地社保记录等全无关系。3、被告未提供2013年11月16日前签约、支付首期款、税费的证据,足以证明被上诉人违反合同义务。一审判决认为双方均无证据证明属于何方恶意违约明显不符合事实。因此根据《鹏德名苑认购书》第六、七、八条,上诉人无需退还定金给被上诉人。二、被上诉人应承担无法办理银行按揭义务的违约责任。根据《鹏德名苑认购书》第十一条,被上诉人应保证其符合国家、广东省及惠州市规定的以按揭贷款方式购买商品房的条件否则,如非上诉人原因导致贷款不能实现的,被上诉人应按第八条约定承担违约责任。一审判决对该约定视而不见,导致判决错误。三、即便未签订商品房买卖合同系不可归责于当事人双方的原因,一审判决上诉人承担全部诉讼费明显不公。1、被上诉人提出双倍返还定金40000元,一审判决仅支持退回定金2OO00元,但却把全部诉讼费判归上诉人承担有违事实。2、既然未签订合同系不可归责于双方的原因,本案诉讼费也应公平分担。一审判决却将诉讼费全部判决归上诉人承担明显不公平。综上,一审判决事实不清,有失公允,应予改判。为维护上诉人合法权益,上诉人特依法提出上诉,请求上级人民法院查明事实,依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人答辩称：上诉人存在违约行为，只是其不愿意承认。原审认定事实清楚,证据确实充分,适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持审判。
本案二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。
本院查明的事实、判决的理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：上诉人是否应当返还被上诉购房款定金20000元。
关于上诉人是否应当返还被上诉人购房款定金的问题。被上诉人与上诉人于2013年11月9日签订《鹏德名苑认购书》，约定被上诉人缴纳购房款定金2000元，并于签订认购协议书后七日内支付首期款和提交余款所需的按揭资料，后因被上诉人未缴纳上述款项致使双方协议不能履行。上诉人称被上诉人没有按照约定及时支付各项房款，存在违约行为，不应当返还定金。本院认为，双方当事人签订的认购协议书是一种预约合同，表明双方之间具有合作的信赖基础，是对本合同即《商品房买卖合同》内容的初步确认。客观上，本案的被上诉人户籍为辽宁省，未在惠州工作和生活，并非惠州本地居民，不能提供在惠州当地一年以上的纳税证明或者社会保险缴纳证明，违反了限购限贷政策中关于严格发放贷款的情形。当事人双方之间约定剩余房款通过按揭方式支付显然属于客观履行不能，约定的条款不具有法律效力。主观方面，当事人双方因为本合同的相关条款不能达成一致意见，继续履行认购协议书中约定的内容已然失去意义。被上诉人的行为是否违约，并不能单纯地看其是否履行协议中约定的义务，还应当综合考虑协议约定的内容是否具有合法性和可行性，就本案而言，当事人双方的约定不具有可行性，协议不能继续履行并非在于被上诉人一方，而是属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”。因此，被上诉人不存在违约行为，不承担违约责任，上诉人应当将20000元购房款定金予以返还。本院对一审法院的该项判决予以维持。至于上诉人认为一审法院判定的受理费分担存在问题的问题。案件受理费的分担，依据诉讼请求是否得到支持的原则进行划分。本案中，一审法院判定返还定金实际上就是对被上诉人的请求予以支持，予以支持并不意味着要与当事人的请求完全相同，不可更改，故由上诉人承担一审的案件受理费并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用900元，由上诉人惠州市鹏德置业公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖锦荣
审 判 员 苏丹红
代理审判员 胡 江
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 赵 铎