湖南省长沙市开福区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）湘0105执异272号
案外人：彭美华，女，1963年10月11日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
委托诉讼代理人：傅晓，湖南金州律师事务所律师。
委托诉讼代理人：倪楷，湖南金州律师事务所律师。
申请人：杨春，男，1981年2月5日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。
委托诉讼代理人：吴珊，湖南翼晨律师事务所律师。
被申请人：张启珍，女，1964年1月24日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。
衡阳仲裁委员会在受理仲裁申请人杨春与被申请人张启珍仲裁纠纷一案中，于2017年8月23日将仲裁申请人杨春请求保全被申请人张启珍名下财产的申请提交本院。本院于2017年8月25日作出（2017）湘0105财保46号民事裁定书，裁定冻结被申请人张启珍名下价值人民币163400元财产。并依据该裁定于2014年8月30日向长沙市不动产登记中心发出协助执行通知书，协助执行事项为：“冻结被申请人张启珍名下位于长沙市学宫街北盛商住XX房（权证号：71××64)”。案外人彭美华对此保全措施提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了听证，案外人委托诉讼代理人傅晓、倪楷，申请人委托诉讼代理人吴珊到庭参加了听证。本案现已审查终结。
案外人彭美华称，2017年8月2日案外人彭美华与张启珍签订《房屋买卖合同书》一份，约定案外人彭美华以总价800000元的价格购买登记在张启珍名下的长沙市开福区××北××商住楼××号房屋。合同签订后，案外人彭美华依约向张启珍总计支付购房款800000元。2017年8月24日，案外人与张启珍、李寿山夫妇在长沙市不动产登记中心共同办理了房屋产权变更登记进窗手续，缴纳了土地收益金住宅登记费、存量房交易契税、房屋转让个人所得税。2017年9月初案外人获悉涉案房屋产权已于2017年8月30日被法院因张启珍与第三人的民间借贷纠纷强制执行程序而办理了冻结手续，导致案外人无法取得涉案房屋的产权证书。综上，案外人彭美华认为，尚登记在张启珍名下的长沙市开福区××北××商住楼××号房屋，已于2017年8月2日由张启珍售让给了案外人，房屋买卖合同及相关付款、收款凭证完备，法院冻结之前案外人彭美华依合同约定已向张启珍履行了支付全部购房款的义务，且该房屋也已于2017年8月24日办理了房屋产权转移登记的进窗手续，案外人彭美华对该套房屋是完全意义上的善意取得人，且基于信赖利益，案外人认为该房屋的产权证书是一定能够登记至案外人名下的。因此,张启珍与第三人的债权债务纠纷不应影响到案外人物权的取得，理应对涉案财产解除冻结，否则将严重损害案外人的合法财产权益。故请求：中止对登记在张启珍名下的长沙市开福区××北××商住楼××号房屋(长房权证开福字第××号)的执行并解除冻结手续。
申请人杨春辩称，（2017）湘0105财保46号民事裁定书事实清楚证据充分，案外人提交的房屋买卖合同系伪造非张启珍本人签署，异议请求没有事实和法律依据。案外人提供的与张启珍之间的房屋买卖合同，与张启珍本人签字的笔迹明显不一致，非张启珍本人签署。案外人提供的房屋买卖合同的笔迹与其提供的公证书上的笔迹及收款合同确认书上的笔迹明显不一致，非同一人签署，目前张启珍因为对外欠债数额巨大，债主多，为躲避债务张启珍已下落不明，所以案外人按理是无法与张启珍签订房屋买卖合同，因此我方不认可房屋买卖合同的真实性。案外人与张启珍之间的房屋买卖价款严重低于市场价，该房位于学宫街北盛商住楼，面积98.79平方米，根据目前学宫街商住楼的二手房市场价约为10600左右，因此计算总价应约为104.7万，但案外人与张启珍的成交价格仅为80万元，且申请办理过户时，交税的计税价格仅为62.29万元，严重低于市场价。案外人主张的向张启珍已实际支付房款，与事实不符,且不符合常理，案外人就张志龙及周瑞兆向张启珍支付价款的原因并未作相应说明，按常理推断，应由案外人本人或由其家属向张启珍付款，而不应是不相关的第三人。实际转账记录与异议人主张的金额不符，银行实际支付72.5万元，而案外人主张已支付80万元。收款确认书上的空白处并非张启珍本人填写，根据字迹对比可看出，空白处应该是后期第三人填写，且确认书上的收款价格与实际支付价格及完税凭证上的计税价格均不一致，因此案外人提交的证据互相矛盾。案外人未实际支付全部价款，也未实际占有该房屋，且尚未办理过户手续，法院有权查封扣押冻结。综上所述，请求驳回案外人的异议。
本院查明，衡阳仲裁委员会在受理仲裁申请人杨春与被申请人张启珍仲裁纠纷一案中，于2017年8月23日将仲裁申请人杨春请求保全被申请人张启珍名下财产的申请提交本院。本院于2017年8月25日作出（2017）湘0105财保46号民事裁定书，裁定冻结被申请人张启珍名下价值人民币163400元财产等。并依据该裁定于2014年8月30日向长沙市不动产登记中心发出协助执行通知书，协助执行事项为：“冻结被申请人张启珍名下位于长沙市××街北××房（权证号：71××64)”。后案外人彭美华不服，向本院提出上述保全异议。
另查明，争议房屋位于长沙市开福区××北××商住楼××号房屋(产权证号为：长房权证开福字第××号)，登记权利人为张启珍。
本院认为，房屋系不动产，取得、变更房屋的所有权以房屋产权登记为标志，办理了产权登记方具备物权效力，登记权利人即实际权利人。本案中，案外人彭美华虽提交了该争议房屋被查封前其与被申请人张启珍签订的书面买卖合同及其他人向张启珍转款的证明，但其证据无法证实其具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，因此案外人不具有排除法院执行的权利，其异议应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人彭美华的异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定确有错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 蔡瑜平
人民陪审员 颜建玲
人民陪审员 刘丽清
二〇一七年十二月十四日
代理书记员 王 瑾
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。