徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0302民初72号
原告：徐州铭智房地产开发有限公司，住所地徐州市黄河南路68号花鸟市场四段-1-122-2。
法定代表人：裴宏志，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘景来，江苏景来律师事务所律师。
委托诉讼代理人：靳叔评，江苏景来律师事务所实习律师。
被告：朱冬平，男，1971年6月23日出生，汉族，徐州供电公司职工，住徐州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：汤艳（被告之妻），女，1979年7月25日出生，汉族，徐州方兴实业有限公司会计，住徐州市鼓楼区。
原告徐州铭智房地产开发有限公司（以下简称“铭智公司”）诉被告朱冬平商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月7日公开开庭进行了审理，原告铭智公司的委托诉讼代理人刘景来、靳叔评，被告朱冬平及其委托诉讼代理人汤艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告铭智房地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付逾期付款违约金97632元；2、请求被告支付购房差价款871906元。事实和理由：2014年6月，原告取得商品房销售许可证。2014年12月19日，原、被告就凯旋门花园B幢1单元某号房签订《商品房买卖合同》。合同约定：房屋建筑面积141.64㎡，单价17150元/㎡，总金额为2429126元，合同签订日被告支付1299126元，2015年12月19日支付房款1130000元。合同生效后，被告逾期108天支付第二笔购房款，根据《华润绿地.凯旋门商品房买卖合同补充协议》第六条的约定，被告应按日向原告支付逾期应付款的万分之八的违约金。另外，原告于房屋交付前发现房屋实际面积比合同面积多出50.84㎡，多次联系被告协商希望与被告达成补充协议，否则原告同意被告解除合同、原告支付银行利息。但被告不愿解除合同也不愿补足价款。原告认为涉案房屋仍未交付给被告，因此面积差异的处理不适用双方合同第五条的约定，而应当据实结算。综上，请求维护原告的合法权益。
被告朱冬平辩称：1、逾期付款违约金不认可。原、被告签订《商品房买卖合同》总房款为2429126元，当时口头约定合同签订日被告支付1299126元，上房时支付尾款1130000元，但销售人员称合同是统一格式，因此合同未能变更。2015年3月底，原告公司销售人员李梦诗电话通知被告迟滞交付尾款，要求支付，被告于4月5日将尾款1130000元补交完毕，原告收取了尾款并开具发票，当时原告并未提出支付违约金的要求；且被告于4月9日又购卖了某#商铺，如原告当时要求被告支付违约金，被告便不会再买第二套商铺。被告迟交尾款形成新的要约，原告收取尾款并开具发票，说明原告对新要约做出承诺，也说明其已放弃主张每天万分之一的违约金权利。原告要求被告支付违约金的要求不成立，也不能成为其不交付商铺的理由。2、双方合同约定的房屋面积为141.64㎡，2016年11月底商铺建成重新测绘的实测面积比合同约定的面积多出50.84㎡，被告认为多出面积应按照双方合同第五条执行，即被告愿意补足面积误差比3%部分的房价款72873.78元，但不同意按照50.84平方米的面积差补价款。综上，请求法院依法判决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人无异议的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实：
2014年12月19日，原告铭智公司（××）与被告朱冬平（××）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，双方约定：原告铭智公司将凯旋门花园第某幢某单元某号房出售给被告朱冬平；房屋用途为商服，建筑面积为141.64㎡；计价方式为按建筑面积计算，每平方米单价17150元，总房款2429126元；被告采取分期付款的方式支付购房款，于合同签订之日支付1299126元，于2015年12月19日前支付1130000元；原告铭智公司应当于2016年12月31日前将已经竣工验收备案并符合合同约定的商品房交付被告朱冬平。
同时，双方对于“面积确认及面积差异处理”的约定为：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，××有权退房。××不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由××补足；超出3%部分房价款由××承担，产权归××。
双方对于“××逾期付款的违约责任”的约定为：1、逾期在九十日之内的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，××每日按逾期应付款的万分之一（采用分期付款方式的，××每日应向××支付逾期应付款的万分之八）向××支付违约金，并于实际应付款当日一并向××支付。甲乙双方继续履行主合同和本补充协议。2、逾期（采用分期付款方式的，任意一期付款的逾期）超过九十日的，××有权解除合同。××愿意继续履行合同的，经××同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款的万分之二（采用分期付款方式的，××按日计算应向××支付逾期应付款的万分之八）的违约金，并于实际支付应付款当日一并向××支付违约金。
双方对于“交付期限”的补充约定为：该房屋依法取得《建设工程竣工验收备案表》即视为已办妥有关政府部门竣工验收备案手续，满足了交付条件。
双方对于“房屋交接”的补充约定为：在××向××付清全部房款、代垫款项（如有）及违约金（如有）、契税和专项维修资金（公共维修基金）前，××有权视情节严重程度拒绝将该房屋交付给××且不构成违约。双方还约定了其他事项。
上述合同签订当日，被告依约向原告支付购房款1299126元，剩余购房款1130000元于2016年4月5日付清。涉案房屋已竣工验收备案，具备交付条件，但原告主张被告存在逾期付款情况，且并未交清逾期付款违约金，故尚未将涉案房屋交付给被告。
根据徐州市住房保障和房产管理局、徐州市宏伟测绘制图公司的测绘情况显示，涉案房屋现实测建筑面积为192.48㎡，比《商品房销售合同》约定面积超出50.84㎡。原、被告对于上述建筑面积差均无异议。原告自述，在2014年与被告签订《商品房销售合同》之前，其公司工作人员即发现涉案房屋建筑面积存在50多平方米的面积出入，当时设计部门通知了相关部门，但是由于销售人员的疏忽造成签订合同时面积出现错误。被告愿意按照合同约定单价补足面积误差比在3%以内（含3%）部分的房款，超出部分不愿支付。
因双方当事人分歧较大，至本案调解无果。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》依法成立并有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务。
关于原告主张的逾期付款违约金97632元的诉请。根据双方的合同约定，第二笔购房款应当于2015年12月19日前支付，而被告实际付款的时间为2016年4月5日，逾期超过90日，应当依据双方的合同约定承担相应的违约责任。根据双方合同约定，采用分期付款方式的××逾期付款的，应自付款期限届满之次日起至实际支付款项之日止，按日支付逾期应付款万分之八的违约金，故被告应当自2015年12月20日起至2016年4月5日止，每日支付1130000×0.8‰即904元的违约金，合计为97632元，原告的该项诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。
关于原告主张的房屋面积差价款871906.203元的诉请。本院认为，当事人在履行合同中出现纠纷的，首先应当依照当事人的合同约定，合同没有约定或者约定不明的，则应依据相关法律规定。本案中，涉案房屋在具备交付条件后的实测建筑面积为192.48㎡，超出原合同约定的房屋建筑面积。对于该情况，原、被告签订的《商品房买卖合同》第五条约定了明确的处理方式，即商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积误差比绝对值超出3%时，××有权退房。××不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由××补足，超出3%部分的房价款由××承担，产权归××。因此双方应当按照合同约定对超出部分的面积50.84㎡进行处理，即面积误差比在3%以内（含3%）部分的房款由被告补足，经计算，该部分房款应为141.64平方米×3%×17150元/平方米=72873.78元；超出3%部分的房价款由××即原告承担，产权归××即被告。原告主张按照超出合同约定的建筑面积据实结算，既无合同约定，亦无法律规定，本院不予支持。
关于原告主张涉案房屋并未实际交付，因此不适用《商品房买卖合同》第五条的约定的意见，本院认为，《商品房买卖合同》第五条约定的是商品房交付后面积差异的处理方式，本案中的商品房虽然没有实际交付，但是，首先，双方约定的交付日期已经届满，且涉案房屋已经竣工验收备案，具备交付条件，至今未实际交付系因原告未向被告履行交付义务；其次，原告虽然依据补充协议的约定、以被告未付清逾期付款违约金为由延迟交房，但在商品房买卖合同法律关系中，××取得购房款、交付房屋和××支付购房款、取得房屋系双方最主要的合同权利和义务，被告虽有延迟，但已经全额支付240余万元的购房款，履行了合同主要义务，原告以被告未付清逾期付款违约金为由拒绝履行交付房屋的主要合同义务，有违诚信原则；再次，《商品房买卖合同》第五条约定房屋交付后面积差异的处理方式，其本意是确定房屋的特定性、唯一性，即房屋是否特定为合同约定的交付标的物、是否具备确认实际面积的条件。涉案房屋已经建设完成并经徐州市宏伟测绘制图公司测绘，原、被告亦均认可凯旋门花园第某幢1单元某号房屋即为双方合同约定的标的物，故从合同本意看，适用第五条的前提亦已具备。综上，涉案房屋已具备交付条件、房屋已经特定化、建筑面积已经测绘完毕，具备适用《商品房买卖合同》第五条的前提，原告未实际向被告交付并不影响该条款的适用，其主张本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百二十五条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告朱冬平于本判决生效后十日内一次性支付原告徐州铭智房地产开发有限公司逾期付款违约金97632元、房屋面积差价款72873.78元；
二、驳回原告徐州铭智房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13500元（原告预交），由原告徐州铭智房地产开发有限公司负担11000元，被告朱东平负担2500元（被告负担部分于本判决生效后十日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。上诉人同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省徐州市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审判长 刘某某
审判员 匡 某
审判员 董 某
二〇一七年五月二十七日
书记员 刘某某