广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初20265号原告（反诉被告）：温振宁，男，1982年9月14日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：缪观荣，中山市南朗镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：黄俊鹄，广东凯行律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨其冬，男，1966年11月26日出生，汉族，住湖南省衡阳县，委托诉讼代理人：陈从虎，广东悦盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑坚生，广东悦盈律师事务所实习律师。第三人：中山市南朗镇关塘村东桠经济合作社，组织机构代码779224189。原告温振宁与被告杨其冬土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月26日立案后，被告杨其冬于2017年11月13日提起反诉，并申请追加中山市南朗镇关塘村东桠经济合作社（以下简称东桠合作社）为本案第三人。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告温振宁及其委托诉讼代理人黄俊鹄，被告杨其冬及其委托诉讼代理人陈从虎到庭参加诉讼。第三人东桠合作社经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温振宁向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告签订的《土地租赁合同》；二、判令被告向原告支付租金共5000元（暂时自2017年7月24日计至2017年10月24日，按年租金20000元/年，实际计算至搬离之日）；三、判令被告向原告支付违约金共计2250元（按照合同承担千分之五计滞纳金，5000×90×0.005=2250元，实际计至交还土地之日）；四、判令被告向原告支付财产经营损失42750元。诉讼中，原告温振宁就第一项诉求变更为解除原告与被告签订的《土地租赁合同》，并要求被告搬离涉案土地；明确违约金自2017年7月24日起按每日千分之五计至交还土地之日止；明确财产经营损失42750元包含清理及拆迁被告杨其冬的养鸡棚的费用30000元、2017年7月24日至开庭之日止的土地闲置费10000元、原告温振宁开挖塘基后被被告杨其冬恢复原状所造成的损失2750元。事实和理由：2010年原告将位于中山市南朗镇东桠村浦坑的土地出租给被告使用，被告用于养鸡养鱼。2016年续签合同约定租期2016年7月24日至2017年7月23日，合同到期后被告拒绝交付租金且拒绝交还土地。原告多次催告，被告不予理会，无奈诉至法院。原告温振宁为支持其诉讼请求在举证期限内向本院提交的证据主要有：1.承包合同；2.土地租赁合同、鱼塘租用合同；3.光碟；4.照片（2017年10月28日）；5.催告函；6.照片（2017年12月）。被告杨其冬辩称，被告确实向原告承租鱼塘用于养鱼，但原告所诉并不符合事实。一、被告已经按约定交付了20000元租金、10000元租金，并由原告开具收据。二、被告已经将鱼塘清理完毕并交还原告。租赁到期前，由于双方就续租事宜不能达成一致，被告即于2017年5月干塘、网鱼、卖鱼，至2017年7月中旬已经将鱼塘清理完毕。三、证人卢某1与了网鱼、卖鱼、干塘知悉该事实，2017年7月18日被告明确告知原告不再续租，并将已鱼塘清理完毕后交还原告。四、被告与原告签订的租赁合同，原告存在欺诈行为。涉案租赁物到底归属乡政府、镇政府或是金马公司的权属不明，原告虽与乡政府签订承包合同，但原告并不一定享有出租权利。况且，原告承租的仅仅为15亩鱼塘，并非原告所称60亩。五、对于原告的第一、二、三项诉讼请求，被告认为没有事实与法律依据；对于原告的第四项诉讼请求，被告已经向原告交付了涉案鱼塘，况且，原告收到鱼塘后一直将鱼塘闲置并未进行经营，赔偿经营损失并无依据。而对于原告要求被告搬离，由于被告已经给付鱼塘，所以并不存在搬离这一说法，加上鸡棚并不属于租赁范围内。被告杨其冬就其辩称向本院提交证据主要有：1.土地租赁合同；2.收据；3.承包合同；4.鱼塘租用合同；5.鱼塘照片；6.养鸡场照片；7.照片（鸡只死亡、鸡棚原状与现状）；8.通话记录；9.证人卢某2证言；10.护林防火责任书；11.强拆的照片及视频资料。第三人东桠合作社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，但向本院提交证据：承包合同。反诉原告（被告）杨其冬向本院提出反诉请求：一、判令温振宁退还杨其冬土地租赁合同的押金10000元及逾期利息（利息以10000元为基数，按照银行同期同类贷款计算至实际退还之日，从2017年7月24日计至实际清偿之日，暂以4.35%计至反诉至日为133.5元）；二、判令温振宁赔偿杨其冬的财产损失23870元；三、判令温振宁将钩断的道路恢复原状。诉讼中，反诉原告杨其冬增加如下反诉请求：一、确认双方的土地租赁合同无效；二、确认土地租赁合同所列木屋棚舍（约2000平方米）属杨其冬所有；并撤回第二、三项反诉请求。事实与理由：2016年7月24日，杨其冬与温振宁签署《土地租赁合同》，约定温振宁将其从中山市南朗镇东桠村承包的鱼塘15亩出租给杨其冬，租赁期为2016年7月24日至2017年7月23日。租赁到期前，因双方就续租事宜无法达成一致，杨其冬遂于2017年5月开始干塘、网鱼、卖鱼，至2017年7月中旬，杨其冬即将鱼塘鱼清理完毕。2017年7月18日杨其冬即到温振宁家里，再次明确告知不再续租鱼塘，鱼塘已清理完毕现交还温振宁，并要求温振宁退还之前收取的租赁押金10000元。温振宁以杨其冬现养鸡的场地属温振宁所有，要求杨其冬退出。杨其冬认为养鸡的场地既不属于温振宁所有、也不属于温振宁承包的土地，便拒绝了温振宁的无理要求。温振宁为谋一己私利，平整山坡地，准备再出租给其他人，竟然叫人用钩机强行拆除杨其冬的鸡棚、拆除杨其冬搭建的电力设施，温振宁在强行拆除鸡棚、平整山坡地的过程中，不仅造成鸡棚设施的损失，还造成大量鸡只死亡、电力设施被毁。同时将杨其冬进出的道路用钩机钩断。经中山市公安局南朗分局委托鉴定，温振宁的行为造成杨其冬的直接财产损失为23870元。反诉原告（被告）杨其冬就其反诉主张向本院提交的证据主要有：1.土地租赁合同；2.收据；3.承包合同；4.鱼塘租用合同；5.鱼塘照片；6.养鸡场照片；7.通话记录；8.护林防火责任书；9.强拆的照片及视频资料；10.修复农路收据、钩机台班费收据；11.畜禽养殖场养殖档案；12.南朗镇畜禽养殖整治7条；13.温振宁破坏农路、鸡棚图片。反诉被告（原告）温振宁辩称，1.温振宁认为不应返还押金，也无需支付逾期利息。因为杨其冬拖欠相关费用，违反合同，应承担违约责任，押金不予退还。2.温振宁认为杨其冬所主张的损失没有任何法律和事实上的依据，也没有相应的评估或鉴定报告，同时如杨其冬所述，该些建筑物时间久远，未计算折价损失，所以不应支付财产损失费用。3.温振宁认为土地租赁合同有效，同时该合同已经实际履行，没有违反法律规定。4.杨其冬要求确认土地租赁合同所列木屋棚舍（约2000平方米）归其所有，属于确认之诉，不应在本案反诉中提出。若要审理，温振宁认为该诉求没有相应的事实和法律依据，没有证据足以证明木屋棚属于杨其冬所有。合同中对木屋棚的迁拆征收款项已经有了相关的约定。迁拆款是村委扣留了，因为双方没达成一致，因此通过起诉获得赔偿款。5.该案反诉诉讼费应由杨其冬自行承担，请求驳回杨其冬的所有反诉诉求。反诉被告（原告）温振宁为支持其辩称与其为支持其本诉诉求提交的证据一致。本院经审理认定事实如下：1994年1月1日，南朗镇东桠经济联合社（甲方）与温展良（乙方）签订承包合同，主要约定甲方所属山塘两个面积约15市亩现承包给乙方经营养鱼，承包期限由1994年1月1日至实际征用收回之日止，承包款每年1600元。温展良系温振宁的父亲。2014年1月1日，南朗镇东桠经济联合社（甲方）与温振宁（乙方）签订承包合同，主要约定，甲方所属山塘两个面积约15市亩现承包给乙方经营养鱼，承包期限为1994年1月1日至实际征用收回为止，乙方每年缴纳甲方承包款1600元，每年承包款于当年12月15日前缴清。2010年4月3日，温振宁（甲方）与杨其冬（乙方）签订鱼塘租用合同，主要约定：甲方将位于东桠村浦坑面积约25亩的两个鱼塘租赁给乙方用作养殖使用，租用期6年即自2010年4月3日至2016年4月2日止；每年租金20000元，甲方在合同期内不得增加租金，乙方必须在每年4月3日前向甲方一次性支付租金，若乙方拖欠租金三个月以上则视为违约，甲方有权收回鱼塘使用；乙方如需开发使用鱼塘周边山地，必须经甲方同意后方可开发使用。2016年7月24日，温振宁（出租方、甲方）与杨其冬（承租方、乙方）签订土地租赁合同，主要约定：甲方将位于中山市南朗镇东桠村浦坑面积约60亩的土地（含三口鱼塘、塘基、生产用水电、木屋棚舍及树木一批等）给乙方使用，生产用水电、木屋棚舍属乙方所有，如遇甲方转让主合同或征收双方各占50%；租赁期限为1年即2016年7月24日至2017年7月23日止，每年租金20000元，乙方必须每半年一次性缴交半年租金；乙方须在合同签订之日起的3天内向甲方缴付押金10000元，租赁期限届满，在乙方向甲方交清了所有应付租金及因租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定向甲方交还承租的租赁物等合同所约定的责任后，甲方将向乙方无偿退还租赁押金，押金不计算利息，乙方如若中途退租作违约处理，甲方有权没收押金；合同生效后，在合同履行期间，若乙方未按约定时间缴纳租金，则每延迟一日承担日万分之五的滞纳金。土地租赁合同还对双方之间的其他权利义务作出了具体约定。合同签订后，杨其冬向温振宁支付了押金10000元、租金20000元。2017年10月19日，温振宁向杨其冬寄发告知函，要求杨其冬在收到本函之日起10日内搬离中山市南朗镇东桠村浦坑并同温振宁商讨处理后续工作。2017年10月20日，杨其冬签收了前述告知函。关于涉案租赁物问题。温振宁称涉案租赁物是15亩鱼塘以及该15亩鱼塘后来因水面增大的面积部分，土地租赁合同到期后杨其冬继续占用租赁物符合不定期租赁的情况，温振宁发函通知解除合同但杨其冬拒绝，遂以诉讼方式要求解除合同。杨其冬认为涉案租赁物就是15亩鱼塘，温振宁从村委承包的鱼塘只有15亩，超过15亩的部分租赁合同无效。证人卢某2作证称，其与温振宁、杨其冬系朋友关系，其在杨其冬承租的鱼塘附近养猪，卢某2与杨其冬之前经常相互帮忙，因此自2017年5月中旬起三次参与杨其冬的网鱼工作；卢某2称2017年7月18日温振宁到鱼塘找杨其冬交谈，并听到杨其冬对温振宁说“不做鱼塘了，交还鱼塘给你”。杨其冬在庭审中称，2017年7月18日中午，温振宁邀请杨其冬去温振宁家谈，温振宁要求每年加租10000元，杨其冬不同意加租，当即明确表示不租了。2018年1月5日，南朗镇畜禽养殖专项整治工作小组制定《南朗镇畜禽养殖整治7条》，要求2018年2月10日前完成影响国控断面水源地的违规畜禽养殖场的整治工作，补助时间节点为2018年2月10日，棚舍按固化数据面积每平方米补贴40元，鸡鸭等禽只按固化数据平均每只补贴5元。2017年12月，当地政府部门对杨其冬的部分鸡鸭棚舍进行了拆除。2018年4月3日，本院组织双方当事人勘验现场，显示：现场有三个鱼塘，鱼塘、鱼塘周边的山地上均建有棚舍，鱼塘现已荒废，杂草丛生。温振宁与杨其冬均确认棚舍系杨其冬所建，但杨其冬认为棚舍并非搭建在租赁物的范围内，而且尚留在鱼塘水面上的棚舍愿意按照政府要求自行拆除。杨其冬称承租的时候只有两个鱼塘，也未约定鱼塘的四至，后来杨其冬用挖掘机将附近平地挖成一个鱼塘，也加高了塘基，因此现在鱼塘的面积不止15亩。2018年4月9日，杨其冬就确定涉案15亩鱼塘的范围申请司法测绘。经审查，杨其冬申请司法测绘的内容为1994年承租时涉案鱼塘的四至，测绘依据为1994年1月1日的承包合同、2014年1月1日的承包合同，本院认为杨其冬既非前述两份承包合同的当事人，而且自1994年以来涉案鱼塘经过多年经营后塘基、水面面积均有变化，杨其冬就1994年承租时的鱼塘四至申请司法测绘，已缺乏司法测绘的实际可能性，故本院于2018年4月28日决定不准许杨其冬关于司法测绘的申请。本院认为，本案系土地承包经营权出租合同纠纷。本案的争议焦点在于：一、土地租赁合同的效力问题；二、土地租赁合同的解除问题；三、杨其冬应否赔偿温振宁的经营损失；四、关于押金10000元返还问题。关于焦点一。温振宁的父亲温展良及温振宁先后与南朗镇东桠经济联合社签订承包合同，承包涉案的两个鱼塘。后温振宁又于2016年7月24日与杨其冬签订土地租赁合同，约定由杨其冬承租温振宁承包的两个鱼塘，而且杨其冬在租赁期限届满前一直在该两个鱼塘养鱼，足见温振宁对涉案鱼塘享有承包经营权，且双方又实际履行了该土地租赁合同。因此，本院认为该土地租赁合同应为合法有效的合同。虽然涉案鱼塘经过杨其冬多年的经营，现有的面积早已超过温振宁承包时的面积，但是根据交易习惯、当地传统可知，无论是南朗镇东桠经济联合社，还是温振宁、杨其冬，在签订合同时均未对涉案鱼塘的面积进行实地测量，只是按照各方长久以来的合作关系来确认涉案租赁物的具体位置。因此，杨其冬以现有鱼塘的面积超过15亩为由主张双方之间的土地租赁合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点二。土地租赁合同于2017年7月23日到期，到期前杨其冬及时网鱼以清空鱼塘，后来温振宁与杨其冬就续租事宜无法达成一致，杨其冬明确表示不再续租。从土地租赁合同及现场勘验情况来看，鱼塘水面上木屋棚舍自交付租赁物起就客观存在的情况双方都清楚，而且鱼塘现今杂草丛生，温振宁以鱼塘水面尚存的棚舍影响其正常使用鱼塘为由主张双方之间仍然存在不定期租赁的主张，缺乏事实和法律依据，本院认为双方之间的土地租赁合同已于2017年7月23日到期。温振宁诉请判令解除该土地租赁合同以及返还涉案租赁物，于法无据，本院不予支持。自然，温振宁基于杨其冬占有使用涉案鱼塘而主张的租金及违约金，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点三。从土地租赁合同的约定以及本院查明事实可知，涉案的鸡鸭棚舍属于杨其冬所有，虽然当地相关部门将该鸡鸭棚舍纳入整治范围，而且也对部分不合规的鸡鸭棚舍进行了拆除，但是温振宁仍无权自行拆除该鸡鸭棚舍。因此，温振宁主张的拆除清理棚舍费用损失30000元、开挖塘基损失2750元，应由其自行承担。本判决书的前述内容已经认定，租赁期满后杨其冬并未占有使用涉案鱼塘，温振宁无权要求杨其冬支付因涉案鱼塘空置所导致的损失。关于焦点四。根据土地租赁合同的约定，租赁期满届满，杨其冬付清租金并交换租赁物后，温振宁应向杨其冬无息返还押金。但是温振宁至今未向杨其冬返还押金，已构成违约，应向杨其冬承担相应的违约责任。故杨其冬诉请判令温振宁返还押金10000元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准支付自2017年7月24日起至实际返还之日止的逾期利息，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：反诉被告温振宁于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告杨其冬返还押金10000元，并支付逾期利息（利息计算方式：以10000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年7月24日起计至实际返还之日止）;确认建造于中山市南朗镇东桠村浦坑的鱼塘水面上及鱼塘周边的鸡鸭棚舍属于反诉原告杨其冬所有；驳回本诉原告温振宁的诉讼请求；驳回反诉原告杨其冬的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1050元（本诉原告温振宁已预交），由本诉原告温振宁负担；反诉案件受理费325元（反诉原告杨其冬已预交），由反诉原告杨其冬负担271元、由反诉被告温振宁负担54元（该款反诉被告温振宁于本判决发生法律效力之日起七日内迳付反诉原告杨其冬）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 周 逵审判员 陈春华审判员 易承辉二〇一八年五月十五日书记员 叶丽敏孙永辉