中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终22547号
上诉人（原审被告，反诉原告）：徐文源，男，1972年7月20日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区，
委托诉讼代理人：欧永生，广东沁森律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：广州市花都市场建设有限公司，住所地广州市花都区新华街站前路8号综合楼四楼。
法定代表人：徐金胜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王银杰，广东富荣律师事务所律师。
原审被告：广州市永耀贸易有限公司，住所地广州市花都区新华街大华二路xx号阳光花园B栋号。
法定代表人：杨广锐。
上诉人徐文源因与被上诉人广州市花都市场建设有限公司（以下简称花都市建）、原审被告广州市永耀贸易有限公司（以下简称永耀公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初4526号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
上诉人徐文源上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项；2．改判租金支付时间截止到2015年9月份，且无需支付管理费；3.改判支持徐文源一审全部反诉请求。事实理由如下:一、一审认定事实不清。徐文源之所以拒绝支付租金并且反诉请求赔偿装修费等损失，是因为花都市建的房屋自身结构和质量的原因。案涉承租场地多年失修，楼顶多处砖瓦坍塌滑落砸坏徐文源使用的车辆，并且严重危害到徐文源及工人人身安全。徐文源事发后多次催促花都市建进行修缮，但是花都市建一直置之不理，徐文源才拒交租金。案涉租赁场地并非全部由徐文源使用，徐文源只是租用其中的一部分。花都市建根本就没有提供相应的物业管理服务，一审判决徐文源支付管理费完全没有事实依据。二、徐文源为了工人的人身和财物安全，在催促花都市建修缮的同时被迫暂时解散人员，避免损失伤害进一步扩大，这也是合情合理的措施，因此耽误了生产经营并造成损失，应由花都市建承担。双方在诉讼过程中达成共识先行交付场地，为的是可以让花都市建尽快进场维修。一审法院直接认定为合同解除的原因是徐文源欠交租金和管理费，存在错误。徐文源本案已经提供装修项目凭证，证明徐文源对案涉租赁场地的装修投入。花都市建是案涉租赁场地的所有者，其不认可徐文源对场地进行装修，应该由其承担举证责任。本案因花都市建疏于管理维修物业，经徐文源多次催促仍不予维修，并导致徐文源无法继续使用案涉租赁场地，花都市建理应赔偿徐文源对案涉租赁场地的装修投入。
被上诉人花都市建二审答辩称：一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确；不同意徐文源的上诉请求。
原审被告永耀公司经本院二审合法传唤没有到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
花都市建于2016年5月6日向一审法院提起本案诉讼，请求判令:1.解除花都市建与徐文源签订的《芙蓉综合楼租赁合同》、《芙蓉综合楼市场管理协议书》，徐文源将承租的土地及地上建筑物交还给花都市建；2.徐文源、永耀公司向花都市建支付拖欠的租金151619元（截至2016年5月5日）；3.徐文源、永耀公司向花都市建支付违约金66694元（截至2016年5月5日）。一审诉讼中，花都市建变更前述第2、3项诉讼请求为：2.徐文源、永耀公司向花都市建支付拖欠的租金、管理费（按照合同约定的租金、管理费，标准从2015年8月1日计至徐文源、永耀公司向花都市建交还租赁物之日止，暂计至2016年10月24日为228124元）；3.徐文源、永耀公司向花都市建支付违约金（按照合同约定的违约金及管理协议的约定标准从2015年8月1日计至徐文源、永耀公司向花都市建付清租金、管理费之日止，暂计至2016年10月24日为269297元）。
徐永源反诉请求法院判令：1.花都市建赔偿徐文源车辆损失10万元（车辆实际损失我方申请评估，以评估价值为准）；2.花都市建赔偿徐文源装修费损失157万元（157万元是徐文源自行计算得出的折旧损失，装修费实际损失徐文源申请评估，以评估价值为准）；3.花都市建赔偿徐文源工人工资损失43万元（工人工资是我方在案涉租赁物无法继续正常经营后，赔偿给25个人的一个月工资，以徐文源当庭补充提交的证据二中列明员工情况表的为准）；4.花都市建赔偿徐文源无法经营而产生的损失20万元（20万元是徐文源结合营业状况得出，由法院依法酌定）。
一审法院经审理认定事实如下：2014年1月15日，花都市建（甲方）与徐文源（乙方）签订《芙蓉综合楼租赁合同》（花公租字〔市场2014〕001号），约定甲方将位于广州市花都区狮岭镇旗岭大道61号芙蓉综合楼二、四、五层、三层部分，副楼一、二层，面积3180平方米出租给乙方。租赁期限自2014年1月15日起至2018年8月31日止。租金标准为：自2014年1月15日起至2015年8月31日每月租金为9042元，从2015年9月起租金递增10%，之后的租金每三年递增10%。租金由乙方按月度向甲方支付，每一笔租金，应于双方约定的交费时间的5日之前交付甲方指定的银行账户上。税费承担：在乙方经营期间，有关管理部门收缴的各项税款、管理费、水电费、卫生费、保安费等均由乙方负担，并依时缴交。押金支付：乙方在本合同签字生效后，须向甲方交付押金总额为27820元及一个月的租金。甲方的权利和义务：（1）依据本合同约定向乙方收取租金。（2）监督乙方依据本合同约定使用租赁物。乙方违法使用租赁物时甲方有权收回相关的租赁物。（3）对租赁物进行管理，包括但不限于不定期进行消防安全检查，承担地上建筑物的主体结构（包括给排水及供电线路）自然损坏的检查。发现问题有权要求乙方维修并承担维修费用。乙方的权利和义务：（1）乙方有权依据本合同的约定使用该租赁物。（2）乙方须向甲方及时按本合同交付租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的5‰向甲方支付违约金。乙方同意逾期交租金违约金由甲方在押金内自动扣减。当押金金额少于三个月租金时，乙方应及时补交足额押金。如逾期30日乙方未交付甲方租金，甲方有权解除租赁合同并以通知的方式进行。甲方的通知发出后10日内，乙方须将租赁物完好或按双方在租赁合同中约定的返还状态，返还给甲方，如乙方不按时返还的，甲方可以直接进入，租赁物内的物品视为乙方放弃，甲方有权处置，所产生的处置费用由乙方承担。（6）租赁期限内，租赁物的修缮义务属于乙方。乙方在租用期间应对租赁物妥善保护，正常使用，不得损坏，应承担保养、维修、修复所需的一切费用。发现租赁物自然损坏，应及时维修并承担维修费用，因乙方过错维修延误而造成他人人身伤亡、财产损失的，乙方负责全部赔偿；使用租赁物不当或者人为造成租赁物损坏的，应负责修复或赔偿。（11）租赁期内，乙方须提前解除合同的，应事先征得同意。乙方未经甲方同意不得将租赁物转租或分租，如违反视为乙方自动放弃租赁物使用权，本合同由转租或分租之日起解除，押金不予退还，由此造成的一切损失，由乙方负责赔偿。第6条违约责任及征收补偿：甲乙任何一方未能履行本合同规定的条款或违反租赁物管理的法律法规，另一方可以要求或采纳本合同和法律所允许的补救措施，包括但不限于实际履行和补偿经济损失，有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。合同还对其他事项进行了约定。
同日，花都市建（甲方）与徐文源（乙方）签订了《芙蓉综合楼市场管理协议书》，相关内容约定如下：根据国家、省、市有关法律法规的规定，为加强对市场管理，维持市场运营秩序，甲方对租赁给乙方的芙蓉综合楼市场建立市场服务部。第三条协议期限、管理费标准：1.本协议期限同租赁期限一致，自2014年1月15日起至2018年8月31日止。2.管理费收取标准，自2014年1月15日起至2015年8月31日，乙方应向甲方每月支付管理费总额为4868元，从2015年9月起管理费递增10%，之后的管理费每三年递增10%。3.为本协议所约定的管理费，由乙方按度向甲方支付，每一笔管理费，应于双方约定的交费时间的5日之前缴交甲方指定的银行账户上，甲方收款后出具收款税票给乙方。第四条双方的权利和义务：1.甲方的权利和义务：（1）依据本协议向乙方收取管理费。（2）与乙方议定年度管理计划。（3）处理非乙方原因产生的各种纠纷。2.乙方的权利和义务：（1）乙方须向甲方及时按本协议交付管理费。逾期交付管理费的，每逾期一天，乙方须按当月管理费的5‰向甲方支付违约金。如逾期30日乙方未交付甲方管理费，甲方有权解除租赁合同并以通知的方式进行。甲方的通知发出10日内，乙方须将租赁物完好或按双方在租赁合同中约定的返还状态，返还给甲方，如果乙方不按时返还的，甲方可以直接进入，租赁物内的物品视为乙方放弃，甲方有权处置，所产生的处置费用由乙方承担。协议书还对其他事项进行了约定。
合同签订当日，花都市建将涉案场地交付给徐文源。徐文源按时向花都市建交纳租金和管理费至2015年7月31日，2015年8月1日后的租金和管理费未交纳。徐文源陈述因案涉租赁物屋顶的砖块掉落砸伤了公司员工及砸坏车辆，向花都市建反映此情况，但花都市建未予理会，故徐文源未再向花都市建交纳租金。花都市建认为案涉租赁物的屋顶大部分是完好的，仅有小部分琉璃瓦掉落砸坏了车辆，其多次与徐文源协商赔偿问题无果。
2015年9月3日，案涉租赁物屋顶琉璃瓦掉落砸坏京Ａ×××××车辆，前挡风玻璃被砸烂、车顶盖变形。之后该被砸车辆一直停放在案涉租赁物楼下未维修。京Ａ×××××车辆的所有权人是智威服饰（罗定）有限公司北京办事处，抵押权人是艺蓝堂（北京）企业形象顾问有限公司，徐文源是艺蓝堂（北京）企业形象顾问有限公司的法定代表人，徐文源认为其是京Ａ×××××车辆的使用权人。
对于合同的履行主体，花都市建陈述因徐文源要求将发票抬头开具为永耀公司，不清楚永耀公司与徐文源的关系，认为合同的履行主体为徐文源、永耀公司。徐文源陈述收到租赁物后，因徐文源是广州顺盈生物有限公司（以下简称顺盈公司）的外资代表，租赁物由顺盈公司使用，认为合同的履行主体为顺盈公司与徐文源。
徐文源陈述，案涉租赁物的装修是在2014年1月份由其替顺盈公司进行的，由于当时顺盈公司尚未成立，是由其先进行装修，装修的款项是从香港的家中带过来的现金，案涉租赁物交付时处于半毛坯状态，即有一部分租赁物已经安装了窗户，其他均处于毛坯状态，其承租后进行了水电的安装、刷墙、扇灰、吊顶、铺瓷砖、将厂房后的钢结构棚拆除后重新搭建，顺盈公司于2014年3月28日成立，于2015年11月份左右注销。徐文源暂时没有证据证明案涉租赁物交付时的状态。工人工资损失是指在案涉租赁物发生琉璃瓦掉落事件后，为了安全起见，顺盈公司将工人遣散。顺盈公司遣散工人后赔偿支付给工人2015年9月份一个月的工资，支付两个月的补偿金，并提交工人与顺盈公司的劳动合同及补偿表作为证据，顺盈公司已经解散，徐文源是顺盈公司外资的股东，该公司其他股东也确认由徐文源代表顺盈公司主张该项损失。无法经营的损失是顺盈公司的损失。是从2015年9月份开始计至2015年年底，该损失是结合该公司之前的经营状况确定的，因公司已注销，之前的经营状况也一并注销。没有证据予以证明。花都市建对徐文源的上述陈述不予确认，认为案涉租赁物交付时不属于毛坯状态，是属于适用的状态，因徐文源是从前一手承租人处承租案涉租赁物。
一审诉讼中，徐文源申请对案涉租赁物的装修残值和车损损失进行评估，一审法院依法委托广州市安衡价格事务所有限公司进行评估。2017年6月30日，该公司出具穗安（涉）估〔2017〕36号《评估报告书》，该评估结论为：1.广州市花都区狮岭镇旗岭大道61号芙蓉综合楼二、四、五层及三层部分、副楼一、二层于评估基准日（2015年9月16日）装修残值为994155元；2.京Ａ×××××号车辆因砖块坠落导致的损失价格为4298元。徐文源为此支付鉴定费32000元。
2017年6月6日，花都市建（甲方）与徐文源（乙方）签订《交接协议》，写明经双方协商达成如下条款：一、本协议签订日，双方同意解除《芙蓉综合楼租赁合同》《芙蓉综合楼市场管理协议》，乙方把《芙蓉综合楼租赁合同》《芙蓉综合楼市场管理协议》约定的标的物交回甲方，租金及管理费交至本协议签订日止。二、本协议签订七日内，乙方自行把租赁物内个人的设备、财产拉走，逾期视为乙方放弃，甲方有权处理。三、本协议签订后生效，本协议一式三份，甲乙双方各一份，交法院一份。同日，花都市建收回案涉租赁场地。
一审法院认为:花都市建与徐文源签订的《芙蓉综合楼租赁合同》《芙蓉综合楼市场管理协议》均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。鉴于花都市建与徐文源已在诉讼中签订了《交接协议》，双方已经协议解除合同并交接场地，故花都市建要求解除其与徐文源签订的《芙蓉综合楼租赁合同》《芙蓉综合楼市场管理协议》并返还场地的请求，一审法院不再处理。对于租金和管理费，双方《交接协议》明确约定租金及管理费计至2017年6月6日。合同约定2015年8月1日至2015年8月31日的租金为每月9042元，管理费为每月4868元，合计13910元；2015年9月1日起的月租金为9946.20元（9042元×1.1），管理费为5354.80元（4868元×1.1），合计15301元。2015年8月1日至2017年6月6日共计22个月零6天，经计算，2015年8月1日至2017年6月6日，徐文源应向花都市建交付租金和管理费共计338291.20元（13910元＋15301元×21个月＋15301元÷30天×6天）。
永耀公司并非合同相对人，花都市建也没有充分的证据证明永耀公司是租赁物的使用人，故花都市建要求永耀公司承担上述租金、管理费及违约金的请求，依据不足，一审法院不予支持。
对于徐文源要求的车辆损失，一审法院认为，虽合同约定案涉租赁物在承租期间由承租人负责修缮，但徐文源租赁的房屋仅是芙蓉综合楼的一部分，对于公共部分的管理和维护人应是花都市建，车辆系芙蓉综合楼顶的琉璃瓦脱落砸坏，车辆的损失应由花都市建承担，但徐文源并非该车辆的所有权人，徐文源以该车辆抵押权人法定代表人的身份主张车辆的损失，依据不足，一审法院不予支持。
对于徐文源要求的装修物损失，徐文源认为案涉租赁物交付其使用时为半毛坯状态，但其并未举证证明案涉租赁物交付使用时的状态，花都市建对徐文源的上述陈述亦不予确认，且双方签订的合同已经解除，合同解除的原因在徐文源欠交租金和管理费，花都市建对此并无过错，因此，徐文源要求花都市建赔偿装修损失的请求，依据不足，一审法院不予支持。
对于徐文源要求的工人工资损失和生产经营损失，依据不足，一审法院不予支持。
对于花都市建要求的违约金，徐文源未交纳租金的原因是双方对车辆受损的赔偿未达成一致的情况下，徐文源对于主张权利的方式认知错误所致，徐文源并非恶意拖欠租金，因此，一审法院对于花都市建请求的违约金不予支持。
永耀公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院于2017年8月30日判决如下：一、被告徐文源于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都市场建设有限公司支付2015年8月1日至2017年6月6日的租金和管理费共计338291.20元；二、驳回原告广州市花都市场建设有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告徐文源的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4575元，由原告广州市花都市场建设有限公司负担1432元，由被告徐文源负担3143元，反诉案件受理费9915元，鉴定费32000元，均由被告徐文源负担。
二审期间，徐文源提交以下材料：1.涉案场地装修前的照片，2.装修后的照片，3.关于给予三个月免租期的申请，4.关于延长承租期的请示，5.花都区财政局的复函，6.徐永毅出具的声明及企业信息，证明徐文源出资对案涉租赁场地进行装修的事实；前述证据1、2是照片，证据3、4、5是前一手承租人提供给徐文源的，没有原件，证据6有原件。花都市建质证称：1、证据6在一审中已经提交且经过质证；2、对证据1、2的真实、合法性、关联性均不予确认，对拍摄时间不予确认，是否为案涉租赁现场不清楚；3、对证据3的真实性、合法性、关联性不予认可；4、对证据4、5的真实性予以认可，但与本案无关，该证据出具时间是2013、2012年，当时本案双方当事人并无租赁合同；案涉租赁场地是残旧物业，确实需要装修才能使用，但合同约定由承租方装修，故对装修主体及支付费用均无法确认。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。
另外，徐文源二审陈述称：一、2017年6月6日签订的交接协议是双方庭审就将案涉场地交还给花都市建尽快进行维修达成的一致意见，庭后徐文源去到花都市建交回钥匙，因徐文源是香港人对简体中文不熟悉和普通话说不流畅，没有看清楚协议内容就把钥匙交还了对方；交接协议中关于租金和管理费的约定显失公平。二、徐文源在合同履行过程中一直按照合同约定支付租金和管理费至2015年8月1日；徐文源曾享受过3个月免租期，证明徐文源对案涉租赁场地进行装修的事实;双方合同虽未约定装修、工人工资、车辆以及经营损失等，但是双方明确约定对租赁物的使用期，徐文源基于使用期五年才对案涉租赁场地投入大量资金进行装修，现由于涉案租赁物自身原因导致徐文源合同目的无法实现，故花都市建应赔偿徐文源装修损失；案涉租赁场地在2015年8月份已经有零散瓦片脱落以及结构出现安全隐患，此后徐文源一直催促花都市建对案涉租赁场地进行维修，以便徐文源继续使用，但花都市建均无所作为；案涉受损车辆一直由徐文源实际使用，花都市建一审承认曾就车辆损失赔偿与徐文源多次协商，也可以证明花都市建认可徐文源对车辆享有合法权益，是适格主体。
本院认为，一审法院对花都市建与徐文源签订《芙蓉综合楼租赁合同》效力以及履约主体的认定，合法有据，双方均无异议，本院不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对徐文源的上诉请求，认定如下：
一、徐文源上诉主张其不应向花都市建支付租金及管理费的问题。因花都市建与徐文源2017年6月6日签订的《交接协议》明确约定“本协议签订日，双方同意解除《芙蓉综合楼租赁合同》《芙蓉综合楼市场管理协议》，乙方（徐文源）把《芙蓉综合楼租赁合同》《芙蓉综合楼市场管理协议》约定的标的物交回甲方，租金及管理费交至本协议签订日止”；花都市建实际在当天收回案涉租赁场地。徐文源上诉主张前述交接协议其未仔细查看，其不应向花都市建支付管理费及部分租金，于约不符，本院不予采纳。
二、徐文源上诉主张花都市建赔偿其车辆损失的问题。一审法院查明京Ａ×××××车辆于2015年9月3日因案涉租赁物屋顶琉璃瓦掉落砸坏，前挡风玻璃被砸烂、车顶盖变形；该京Ａ×××××车辆的所有权人是智威服饰（罗定）有限公司北京办事处，抵押权人是艺蓝堂（北京）企业形象顾问有限公司，徐文源是艺蓝堂（北京）企业形象顾问有限公司的法定代表人，双方均异议。徐文源虽认为其是京Ａ×××××车辆的使用权人，但依据不足。一审认定车辆损失应由花都市建承担，但因徐文源并非该车辆的所有权人，徐文源以该车辆抵押权人法定代表人的身份主张其有权得到车辆损失，主体不适格。一审处理并无不妥，本院予以维持。
三、徐文源上诉要求花都市建赔偿其装修、工人工资以及生产经营损失的问题。案涉租赁合同明确约定“租赁期限内，租赁物的修缮义务属于乙方。乙方在租用期间应对租赁物妥善保护，正常使用，不得损坏，应承担保养、维修、修复所需的一切费用。发现租赁物自然损坏，应及时维修并承担维修费用，因乙方过错维修延误而造成他人人身伤亡、财产损失的，乙方负责全部赔偿；使用租赁物不当或者人为造成租赁物损坏的，应负责修复或赔偿”。据此，双方合同明确约定案涉租赁物在承租期间由承租人自行负责修缮，徐文源租赁的房屋仅是芙蓉综合楼的一部分，对于公共部分的管理和维护人应是花都市建，花都市建应对芙蓉综合楼顶的琉璃瓦脱落承担修复义务，但徐文源并没有证据证明该瓦片个别脱落，实际影响徐文源的正常经营使用。另外，徐文源主张案涉租赁物由前一手承租，交付其使用时为半毛坯状态，但其并未举证证明案涉租赁物交付使用时的状态，花都市建对徐文源的上述陈述亦不予确认，且双方签订的合同已经解除，合同解除的原因在徐文源欠交租金和管理费。因此，徐文源要求花都市建赔偿其装修、工人工资以及生产经营损失，没有合同依据且于法不符，本院不予支持。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人徐文源的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22419元，由上诉人徐文源负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一八年三月二十八日
书记员 莫善友