福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽06民终683号
上诉人(原审被告)：漳州志诚房地产开发有限公司，住所地漳州市芗城区天下广场A区S9号店面，组织机构代码77964500-4。
法定代表人：张志江，董事长。
委托诉讼代理人：李勇敢，福建兴南律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶小青，福建兴南律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨国兴，男，1975年9月22日出生，汉族，住漳州市芗城区，
被上诉人（原审原告）：曾雪芳，女，1973年6月22日出生，汉族，住漳州市芗城区，
上列二被上诉人的委托诉讼代理人：卢琤，福建泾渭明律师事务所律师。
上诉人漳州志诚房地产开发有限公司（以下简称“漳州志诚公司”）因与被上诉人杨国兴、曾雪芳商品房预售合同纠纷一案，不服漳州市芗城区人民法院（2015）芗民初字第9431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月3日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，因双方没有提出新的事实、证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
漳州志诚公司上诉请求：撤销原判，改判驳回杨国兴、曾雪芳的诉讼请求。事实与理由：（1）2012年5月，漳州市国土资源局冻结漳州志诚公司一切与土地、房地产开发相关活动，目的是通过法律途径解决双方争议的超容建设是否应当补缴出让金和应补缴多少出让金的问题，因政府部门发出的补缴出让金通知没有可执行内容，导致无可诉性。2015年7月29日漳州市国土资源局出具漳国土资〔2015〕99号文，要求漳州志诚公司补缴出让金773.01万元，漳州志诚公司已经提出行政复议，行政复议尚未审结，该纠纷未终极解决之前不能认为漳州志诚公司负有补缴出让金的义务。漳州市国土局出具正式文件在后，冻结办证在先，故而本案无法依约办证是政府不当行为所致，属于合同法规定的不可抗力情形和法律或事实上不能履行的情形，漳州志诚公司依法可予免责。（2）办理权属登记，首先应由杨国兴、曾雪芳依法向权属登记部门提出登记申请，但本案中杨国兴、曾雪芳并未提出登记申请。（3）本案中，主合同约定的逾期办证违约金的计算方法与补充协议的约定有冲突，应以补充协议的约定为准。（4）杨国兴、曾雪芳的起诉已超过诉讼时效。
杨国兴、曾雪芳辩称：漳州志诚公司应当补缴土地出让金非属于不可抗力，也并非不可履行。违约金的标准应当按照主合同的约定来履行，如果按照补充协议的约定，逾期办证违约金尚不足200元，难以填补买受人的损失。
杨国兴、曾雪芳向一审法院起诉请求：判令漳州志诚公司立即将讼争房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并立即协助杨国兴、曾雪芳办理讼争房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证；漳州志诚公司立即向杨国兴、曾雪芳支付从2013年10月22日至2015年10月21日止两年逾期办证违约金72534元；漳州志诚公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年9月1日，杨国兴、曾雪芳与漳州志诚公司签订了编号为35060108025300246号《商品房买卖合同》，合同约定：杨国兴、曾雪芳向漳州志诚公司购买漳州市芗城区胜利东路与新华东路交接处东南侧志诚广场C座2703号房屋一套，建筑面积188.4平方米，总价款为1177500元。合同第八条约定漳州志诚公司应在2010年12月31日前将经验收合格的商品房交付杨国兴、曾雪芳；合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.008％向买受人支付违约金。合同第二十二条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”。合同附件六补充协议第六条第二款约定：主合同第十四条所述的“商品房交付使用后60日内”及“商品房交付使用后90日内”，双方将其二者皆确认为：自商品房交付使用之日起180日内。该补充协议第六条第三款约定“如因出卖人的责任，即出卖人未在期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，双方同意按如下处理：买受人不退房，出卖人按已付房款的0.008％向买受人支付违约金”。合同签订后，杨国兴、曾雪芳依约支付了全部房款。漳州志诚公司于2011年12月13日才将房屋交付给杨国兴、曾雪芳使用。因漳州志诚公司至今未完成相关义务，致使杨国兴、曾雪芳至今无法取得产权证。杨国兴、曾雪芳于2015年10月22日诉至法院。
2015年7月29日，漳州市国土局正式作出漳国土资〔2015〕99号《漳州志诚公司志诚广场项目容积率调高需补缴土地使用权出让金的通知》，漳州志诚公司已于2015年9月1日向漳州市人民政府提出行政复议，2015年11月11日，漳州市人民政府作出漳政行复中[2015]42号《中止行政复议通知书》，决定自2015年11月12日起中止该行政复议案件的审理。
一审法院认为：双方所签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，又无与法律法规的规定相悖，应为合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。
双方主合同约定，违约金计算为“自逾期之日起每日按买受人已付款的0.008％向买受人支付违约金”。补充协议第六条第三款则约定“按已付房款的0.008％向买受人支付违约金”，如果漳州志诚公司违约，按补充协议的约定计算违约金，本案漳州志诚公司仅须支付违约金为1177500元×0.008％＝94.2元，此与主合同约定计算方式相差巨大，明显减轻漳州志诚公司合同约定应当由其承担的责任，而在双方所订立的主合同第二十二条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”，因此，补充协议第六条第三款约定“如因出卖人的责任，即出卖人未在期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，双方同意按如下处理：买受人不退房，出卖人按已付房款的0.008％向买受人支付违约金”是无效的。违约金的计算应按主合同约定“每日按已付房款的0.008％计算”。
根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。漳州志诚公司于2011年12月13日才将房屋交付给杨国兴、曾雪芳使用，依合同及补充协议约定，漳州志诚公司应在2012年6月13日前完成需由其提供的资料报产权登记机关备案，否则，其应承担违约责任。此即要求杨国兴、曾雪芳应于2014年6月13日前提出该主张，本案杨国兴、曾雪芳系于2015年10月22日向人民法院提起诉讼。故杨国兴、曾雪芳主张违约金部分超过二年诉讼时效。
双方在《商品房买卖合同》中约定办理房屋所有权的期限，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，因漳州志诚公司的原因，杨国兴、曾雪芳未能在房屋交付使用之日起180日内取得房屋权属证书的，漳州志诚公司即构成违约，应承担相应违约责任。本案漳州志诚公司于2011年12月13日交付给杨国兴、曾雪芳志诚广场C座2703号房屋，依合同约定漳州志诚公司应在2012年6月13日前将办理权属登记需由漳州志诚公司提供的资料报产权登记机关备案，以便杨国兴、曾雪芳能够办理房地产权属证书。但时至今日杨国兴、曾雪芳作为购房人仍未能办理房屋产权证书，漳州志诚公司已构成违约。根据合同法第一百零七条的规定，漳州志诚公司应依合同的约定，继续履行合同所约定的义务，即应及时将办理权属登记需由漳州志诚公司提供的资料报产权登记机关备案，并按合同约定向杨国兴、曾雪芳支付违约金。因此，杨国兴、曾雪芳请求漳州志诚公司立即向杨国兴、曾雪芳支付逾期办证违约金及判令漳州志诚公司立即将讼争房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并立即协助杨国兴、曾雪芳办理讼争房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证的诉讼请求，依法予支持。按合同约定从逾期之日即从2012年6月13日起至2015年10月22日。杨国兴、曾雪芳于2015年10月22日起诉主张，在2014年6月13日前的未主张的违约金已超过二年的诉讼时效，故2013年10月22日至2015年10月22日计730天，即漳州志诚公司应付逾期办证违约金为1177500×0.008％×730＝68766元。至于漳州志诚公司提出，漳州志诚公司未能协助办证的原因是政府行为所致，应按“不可抗力”以及“法律上属事实不能履行”的法律规定予以免责。对容积率调高，应向土地主管部门补缴土地出让金，应属可预见，漳州志诚公司因超容建设是否应补缴出让金以及应补缴多少出让金与土地主管部门存在争议，不属于法律规定的不可抗力。故漳州志诚公司主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，判决如下：一、被告漳州志诚房产公司应在本判决生效后之日付给原告杨国兴、曾雪芳因迟延办理房屋权属证书的违约金68766元；二、被告漳州志诚公司应立即将漳州市芗城区胜利东路与新华东路交接处东南侧志诚广场C座2703号房屋办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，以协助原告杨国兴、曾雪芳办理该房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1713元，减半收取为856.5元，由漳州志诚公司负担。
本案二审期间，当事人没有提交新的证据。
对原判所认定的事实双方当事人均陈述没有争议。对没有争议的事实本院予以确认。
另查明，（1）二审中，漳州志诚公司请求调低违约金时，认为杨国兴、曾雪芳因逾期办证而导致的损失应当低于银行利息。（2）漳州志诚公司针对漳州市国土局作出漳国土资〔2015〕99号《漳州志诚公司志诚广场项目容积率调高需补缴土地使用权出让金的通知》，先后提起行政复议、行政诉讼，行政诉讼现已审结，该《通知》和《行政复议决定书》均被依法撤销。（3）2011年12月19日，漳州市城乡规划局向漳州市国土资源局发出〔2011〕375号《关于漳州志诚公司补缴容积率变更项目的土地出让金的函》，确认漳州志诚公司开发建设的志诚广场项目新增加计容建筑面积10642.29平方米。
上述事实有漳州志诚公司质证真实性无异议的2011年12月19日漳州市城乡规划局《关于漳州志诚公司补缴容积率变更项目的土地出让金的函》，漳州市中级人民法院（2017）闽06行终3号行政判决书，二审调查笔录中漳州志诚公司关于杨国兴、曾雪芳因逾期办证而导致的损失低于银行利息的陈述，以及双方当事人二审调查笔录中的一致陈述等为据，可以认定。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。双方《商品房买卖合同》第二十二条亦约定“补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”。本案中，双方主合同所约定的逾期办证违约金是“每日按买受人已付款的0.008％”计付的持续性违约金，但补充协议第六条第三款则将逾期办证违约金减轻为“按已付房款的0.008％”计付的一次性违约金，经计算仅为94.2元。显然，该补充协议条款排除了买受人的主要权利，事实上无法对出卖人不履行协助办证义务起到任何制约作用，违反了合同法的前述规定，系属无效。漳州志诚公司关于应按照该补充协议条款计算逾期办证违约金的上诉主张，与约不符，于法无据，不予采纳。
除前述补充协议条款外，本案《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规的效力性强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行合同义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
本案中，讼争商品房已于2011年12月13日交付使用，但迄今尚未办理权属登记。根据漳州市城乡规划局〔2011〕375号《关于漳州志诚公司补缴容积率变更项目的土地出让金的函》所载明的事实，讼争商品房未能办理权属登记的原因在于漳州志诚公司开发建设的志诚广场项目超容建设，因此，讼争商品房逾期办证系因漳州志诚公司的原因所致，其行为已构成违约，应承担违约责任。至于漳州志诚公司所提起的行政诉讼，系针对漳州市国土资源局通知漳州志诚公司补缴土地出让金的具体行政行为，与其有无超容无关。故漳州志诚公司关于本案无法依约办证是政府不当行为所致、逾期办证非属其原因所致、其依法可予免责的上诉主张，没有事实和法律依据，不予采纳。
商品房的权属登记程序，须由出卖人先办理完成权属初始预登记并告知买受人，而后买受人才能够申请办理房屋所有权证、国有土地使用权证（现已统一为不动产登记证）。故漳州志诚公司关于办理权属登记应先由杨国兴、曾雪芳依法向权属登记部门提出登记申请的上诉主张，没有依据，不予采纳。
漳州志诚公司于二审庭审中，主张讼争商品房逾期办证造成杨国兴、曾雪芳的实际损失应低于银行利息，但其既未就逾期办证造成杨国兴、曾雪芳的实际损失的多少提供证据加以证明，且该主张有悖日常生活经验，再者，“每日按买受人已付款的0.008％”计付的逾期办证违约金，也已经低于人民银行同期同类贷款利率。故一审关于逾期办证违约金的认定并无不当。
至于漳州志诚公司上诉主张杨国兴、曾雪芳的起诉超诉讼时效，因一审判决已经驳回杨国兴、曾雪芳诉请请求中超过诉讼时效的部分，故漳州志诚公司该上诉主张对于本案判决结果并无影响。
综上，漳州志诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1713元，由漳州志诚房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 花 絮
审 判 员 李凌审判员翁艺晖
二〇一七年九月二十五日
法官助理 黄 兴
书 记 员 卢 杰