广东省韶关市浈江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶浈法民一初字第893号
原告（反诉被告）：韶关市信德物业服务有限公司，住所韶关市武江区惠民南路122号幸福广场八层。
法定代表人：黎文杰，执行董事。
委托代理人：唐黔生，广东韶信律师事务所律师。
委托代理人：古锦宝，广东韶信律师事务所律师。
被告（反诉原告）：郭秀琴，女，1971年7月3日出生，汉族，住韶关市武江区新华南织布厂***号，公民身份号码：4402031971********。
委托代理人：刘佩韦，广东韶泰律师事务所律师。
原告（反诉被告）韶关市信德物业服务有限公司诉被告（反诉原告）郭秀琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月28日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）韶关市信德物业服务有限公司的委托代理人古锦宝、被告（反诉原告）郭秀琴及其委托代理人刘佩韦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）韶关市信德物业服务有限公司诉称：2013年4月，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，租赁甲方管理的位于韶关市站南路63号信德·万汇广场二层F-2-01号商铺，后双方又签订一份《商铺租赁合同补充条款》，合同约定“租赁期限内第一年、第二年实收租金在合同第三条约定租金标准的基础上给予下浮50%的优惠，即2013年5月1日至2015年4月30日月租金为人民币2379元，第三年租金标准在合同第三条约定标准基础上，由双方根据当时的市场行情、双方各自的实际情况，于第二年租期届满前30天内进行协商，至第二年租期届满日双方仍无法就租金标准形成合意的，第三年租赁期则自然终止，双方互不追究对方责任。承租方应在租赁期自然终止后三天内撤场”。2013年底，甲方再次同意“2014年上半年租金按优惠后的50%收取，下半年按优惠后的60%收取”，“租赁期间，乙方拖欠甲方租金、水电费、物业管理费等费用均视为违约，每逾期一天，按照拖欠金额的2%计算违约金，拖欠时间达一个月（含一个月）者，甲方有权解除合同”。合同签订后，被告自2014年1月起就开始欠租至今，经原告方多次催讨无果。原告认为，双方签订的《商铺租赁合同》合法有效，原告向被告提供符合要求的商铺，被告理应依约及时向原告支付租金。但是，被告却无理拒不支付租金至今，致使原告合同目的无法实现，被告的行为严重损害了原告的合法权益。为此，原告向人民法院提起诉讼，请求判令：1、自2014年7月31日解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》；2、被告立即将承租的商铺返还给原告；3、被告向原告支付所欠租金4997元（其中1月、5月、6月按1190元，7月按1427元的标准计算）；（计算至2014年7月，合同解除后至被告将商铺交还给原告期间，被告按平时租金的双倍支付租金予原告）；4、被告向原告支付迟延支付租金的违约金2023元（每日按未付租金的百分之二计算，暂计至2014年3月31日，计85天，实际要求计算至被告履行之日止）；5、被告承担本案所有诉讼费用。
被告（反诉原告）郭秀琴辩称：本案原告方先违约，理由：1、按照双方租赁合同2013-5-1开始，但原告自2013-5-26才交付，且限20天装修完毕，原告没有按期交付租赁物。2、合同履行中2014-5-16原告把电梯位置移动了，占用了租赁标的物的使用面积4.6平方，只剩下39.2平方，缩小10.5%。3、因2014-1原告装修和商铺质量问题造成被告商铺出现漏水、积水、商铺不能使用等问题，被迫中断被告经营，造成被告重大损失。被告多次要求原告解决问题赔偿损失无果。当时双方协商以减免房租方式解决，但未达成一致，因此被告要求原告继续履行合同，并赔偿因原告违约造成的损失。
被告（反诉原告）郭秀琴反诉称：2013年5月9日，反诉人与被反诉人签订了一份《商铺租赁合同》，承租了被反诉人管理的位于信德万汇广场二层的F－201号商铺，成为第二批入驻韶关信德万汇广场的商家。合同签订当日，反诉人依照合同和补充条款的规定缴纳了4758元履约保证金并预付了2379元的租金，以及500元的预付电费。同年5月16日被反诉人开始对位于该商铺内的电梯通道隔墙位置进行移动。5月24日才真正将商铺交予反诉人，并要求反诉人预先缴纳6、7月份的物业管理费以及装修期的水费。并要求反诉人必须在5月26日即开始进行装修，二十天内装修完毕。6月16日，反诉人按期装修完工正式开业。反诉人实际签约的日期是2013年5月9日，实际使用商铺的时间是从六月中旬才开始，而租赁合同规定的租赁期的起算却是从2013年5月1日开始。因此，反诉人还没签合同的时候，合同却已经开始履行，这显然是违反常规和法律规定的。合同中规定的免租期反诉人实际只享受了一个月，这对反诉人明显不公平，也不符合合同的约定。因此，被反诉人从签订合同开始就存在违约行为。2014年1月初，由于建筑工程质量问题导致三楼商铺装修用水后污水渗漏至反诉人所租用的商铺，造成店铺内漏电开关报废、供电中断，铺面的木地板、天花板、墙纸等装修严重受损，营业中断。反诉人多次找被反诉方协商都得不到答复。2014年4月，对方的维修部和客服部工作人员才进行了线路的排查和清理，恢复了临时供电，以使反诉人恢复营业。并于2014年5月7日出具了一份针对此情况的复函，同意免租三个月。但是，复函中没有针对一月份的情况做出处理，并且三个月的免租也不足以补偿反诉人这几个月的停业造成的损失，因此反诉人对这份复函不同意，一直都没有客户和营业额，直到7月份才陆续恢复。反诉人一直想和被反诉人协商此事的最佳解决方案，但目前仍然没有得到满意的解决。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条和第二百二十条的规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；出租人应当履行租赁物的维修义务。而被反诉人从2014年1月开始就没有尽到这一合同义务，并严重影响到了承租方对租赁物的使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期。而反诉人多次找被反诉人协商减免租金和损失赔偿事宜都没得到回复。并且，2013年5月签订合同时，合同约定的商铺使用面积为43.8平方米，而同年5月22日被反诉人对电梯通道隔墙位置进行移动后，实际测量的使用面积仅仅只有39.2平方米，比签订时足足少了约百分之十。这虽然不作为计算租金的依据，但大大限制了反诉人的使用空间，也是一种严重的违约行为。根据以上所述，该合同本是被反诉人违约在先，其本应向反诉人赔偿损失。岂料，被反诉人不但不遵守合同和法律规定，还在2014年8月以反诉人拖欠租金为由起诉反诉人。为此，反诉人特提起反诉，请求判令：1、被反诉人继续履行双方签订的《商铺租赁合同》；2、被反诉人支付损失赔偿金共计11.3万元（包括装修损失款3.8万元和五个月（2月-6月）的营业收入损失7.5万）；3、被反诉人承担全部诉讼费用。
原告（反诉被告）韶关市信德物业服务有限公司辩称：被告的反诉请求和事实理由均不能成立，依法应当驳回。本案的原告跟被告之间在2013签订商铺租赁合同后，原告按约定提交租赁物被告使用，租赁标的质量符合要求。虽在2014-1左右涉案商铺由于渗水导致本诉被告商铺内有些设施出现损坏，原告多次向被告提出帮其维修，但被告坚持自行维修。有相关证据支持。因此反诉人提出的装修损失不成立。虽涉案商铺出现少量渗水，但并不影响被告经营，其仍可正常运营，不存在因渗水原因导致被告无法经营。就算被告有损失，被告所提交的证据只是单方证据，不能证明有反诉请求数额的损失。
经审理查明：位于韶关市浈江区站南路61、63号的信德·万汇广场是韶关市信德房地产有限公司所有的房产，该房产建好后，由韶关市信德房地产有限公司委托原告（反诉被告，以下简称原告）韶关市信德物业服务有限公司对该房产进行管理、分租管理和与租户签订合同等。2013年5月9日，原告（反诉被告，以下简称原告）韶关市信德物业服务有限公司作为甲方与作为乙方的被告（反诉原告，以下简称被告）郭秀琴经协商签订《商铺租赁合同》和《商铺租赁合同补充条款》，由原告韶关市信德物业服务有限公司将信德·万汇广场二层F-2-01号商铺租赁给被告郭秀琴使用，《商铺租赁合同》载明：“……第一条商铺位置、面积及用途1、位置，甲方租给乙方位于韶关市浈江区站南路61、63号的信德·万汇广场二层F-2-01号商铺。2、面积，该商铺的建筑面积为79.31平方米（使用面积约为43.8平方米，仅供承租人参考，不作为出租及计算租金依据，最终以房产证面积为准）……。第二条租赁期限1、租赁期从2013年5月1日起至2016年4月30日止……。第三条租金及其他费用1、租金，该商铺租金按建筑面积计算，租金标准60元／㎡／月（含物业管理费），具体如下：2013年5月1日起至2015年4月30日，月租金为人民币肆仟柒佰伍拾捌元……。2、租赁期内，租金按月结算，乙方应于每月5日前向甲方银行划账方式支付当月租金……。第四条租赁履约保证金及预付租金1、租赁履约保证金：签订本合同时，乙方须向甲方一次性缴纳相当于首年两个月的租金即合计人民币玖仟伍佰壹拾陆元（￥9516）作为租赁履约保证金，由甲方开具财务凭证，在合同期满时，甲方在乙方无违约和无赔偿的前提下如数（不计利息）退还乙方。2、预付租金：签订本合同时，乙方须向甲方预缴首年第一个月的租金共人民币肆仟柒佰伍拾捌元（￥4758）……。第七条……9、……乙方应遵守本广场《管理规约》、《管理手册》以及其它规章制度和管理条例，负责该商铺的保养、清洁、维修和安全防卫工作……第八条违约处理……2、租赁期间，乙方拖欠甲方租金、水电费、物业管理费等费用均视为违约，每逾期一天，按照拖欠金额的2%计算违约金，拖欠时间达一个月（含一个月）者，甲方有权解除合同，乙方的全部合同权利视为自动放弃，乙方须付清所欠的款项，并无条件把该商铺完整无损地交回甲方，甲方已收的各种款项不予退还，甲方同时有权对该商铺采取停水停电、禁止或限制该商铺财物进出等强制措施，且甲方无须就该措施带来的结果承担责任……。”《商铺租赁合同补充条款》写明：“……1、为培育市场，优惠客户，出租方同意合同租赁期内第一年、第二年实收租金在合同第三条约定租金标准的基础上给予下浮50%的优惠。即该商铺实收租金按建筑面积计算，实收租金30元／㎡／月（含物业管理费），具体如下：2013年5月1日起至2015年4月30日，月租金为人民币贰仟叁佰柒拾玖元（￥2379）。实收租赁履约保证金为人民币肆仟柒佰伍拾捌元（￥4758），实收预付租金为人民币贰仟叁佰柒拾玖元（￥2379）……。”合同及补充条款尚约定了双方其他权利和义务。合同签订后，2013年5月9日，被告郭秀琴支付租赁押金4759元、预缴电费500元给原告韶关市信德物业服务有限公司，同月24日，被告郭秀琴又支付6月、7月物业管理费793元、装修期水费50元共843元给原告韶关市信德物业服务有限公司，当日，原告韶关市信德物业服务有限公司即将该商铺交付给被告郭秀琴使用。2014年1月起，该商铺门口上方出现局部渗漏水现象，导致该商铺内漏电开关报废及木地板、天花板、墙纸小面积受损，被告郭秀琴就此亦向原告韶关市信德物业服务有限公司反映并要求其修复，被告郭秀琴也从此月起停止向原告韶关市信德物业服务有限公司交租，同年3月底，被告郭秀琴自行修复该商铺渗漏水现象，此后，被告郭秀琴多次向原告韶关市信德物业服务有限公司提出赔偿损失的要求，但原告韶关市信德物业服务有限公司仅同意免除被告郭秀琴2014年2月、3月、4月的租金。同年8月28日，原告韶关市信德物业服务有限公司向本院提起民事诉讼，要求：1、判令自2014年7月31日解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》；2、被告立即将承租的商铺返还给原告；3、被告向原告支付所欠租金4997元（其中1月、5月、6月按1190元，7月按1427元的标准计算）；（计算至2014年7月，合同解除后至被告将商铺交还给原告期间，被告按平时租金的双倍支付租金予原告）；4、被告向原告支付迟延支付租金的违约金2023元（每日按未付租金的百分之二计算，暂计至2013年3月31日，计85天，实际要求计算至被告履行之日止）；5、被告承担本案所有诉讼费用。同年10月13日，被告郭秀琴提起反诉，要求：1、原告韶关市信德物业服务有限公司继续履行双方签订的《商铺租赁合同》；2、原告韶关市信德物业服务有限公司支付损失赔偿金共计11.3万元（包括装修损失款3.8万元和五个月（2月-6月）的营业收入损失7.5万）。案经本院主持调解，因双方各持己见，调解无效。
另查明，庭审时原、被告双方确认：被告郭秀琴确实欠原告韶关市信德物业服务有限公司2014年1月、5月、6月及7月的租金共4997元未付。
庭审中，被告郭秀琴提出由于原告韶关市信德物业服务有限公司提供的商铺渗漏水，导致其商铺内地板、天花板、墙纸受损需修复而造成的装修损失3.8万元以及因商铺渗漏水造成的商铺五个月（2014年2月至6月）营运损失7.5万元，被告郭秀琴并向法庭提供了报价表、收据各一张及2013年的部分订货清单等作为证据。原告韶关市信德物业服务有限公司当庭予以否认，认为被告提供的证据均是其自己单方面制作的，不能证明其反诉主张，而被告郭秀琴亦未向法庭提供其他证据予以证明。
上述事实，有原告韶关市信德物业服务有限公司的营业执照、授权委托书、证明、被告郭秀琴的身份证、《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充条款》、收款收据、商户情况反映函、诉状、反诉状和庭审笔录等证据予以证实。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告双方争议的焦点是：一、被告郭秀琴的欠租行为是否构成根本性违约，原、被告双方所签订的租赁合同应否解除；二、原、被告双方所签《商铺租赁合同》约定的违约金计算标准是否过高，应否调整；三、在租赁过程中，商铺出现渗漏水现象应由谁负责修复，被告郭秀琴反诉要求原告韶关市信德物业服务有限公司支付损失赔偿金共计11.3万元（包括装修损失款3.8万元和五个月（2月-6月）的营业收入损失7.5万）的诉请应否支持。
关于被告郭秀琴的欠租行为是否构成根本性违约，原、被告双方所签订的租赁合同应否解除的问题。2013年5月9日，原、被告双方经协商签订《商铺租赁合同》和《商铺租赁合同补充条款》，上述合同并无违反法律的相关规定，具有法律效力，双方均应严格履行，而被告郭秀琴自2014年1月起以所租商铺出现渗漏水现象为由，停止向原告韶关市信德物业服务有限公司缴纳租金，虽然被告郭秀琴辩称，停止交租是因为其所租商铺出现渗漏水现象，且是在双方就修复渗漏水现象的费用及由此造成的经营损失应由谁承担的问题无法协商达成一致的情况下才发生的，不属于违约，本院认为，商铺出现渗漏水现象，完全可以通过协商解决，协商不成也可以通过诉讼来解决，而被告郭秀琴迳行停止交租，其行为违反了合同约定，构成违约，原告韶关市信德物业服务有限公司起诉要求被告郭秀琴支付所欠租金4997元及违约金的请求，合法有据，本院予以支持；而原告韶关市信德物业服务有限公司起诉要求解除双方所签《商铺租赁合同》和《商铺租赁合同补充条款》、将商铺交回给其的诉讼请求，虽然被告郭秀琴的行为已构成违约，但被告郭秀琴该违约行为是在其所租商铺出现渗漏水现象双方就维修费和经济损失赔偿协商不成后发生的，属于事出有因，并未构成根本性违约，且被告郭秀琴至今仍表示要求继续履行合同，因此，原告韶关市信德物业服务有限公司该诉讼请求，本院不予支持。
关于原、被告双方所签《商铺租赁合同》约定的违约金计算标准是否过高，应否调整的问题。庭审中，被告郭秀琴提出合同约定2%明显偏高，要求人民法院予以调整，本案中，被告郭秀琴停交租金的行为，并未造成原告韶关市信德物业服务有限公司除利息外的其他损失，按合同约定却要求被告郭秀琴应每逾期一天按欠租总额2%支付违约金，这种违约金计算标准明显过高，因此，被告郭秀琴要求人民法院予以调整的意见，合法有据，本院予以采纳，根据原告韶关市信德物业服务有限公司的实际损失、当事人的过错程度等具体情况，参照公平原则，本院酌情予以调整至自每月租金支付期限届满之日起按人民银行同期同类贷款利率四倍计算违约金。
关于在租赁过程中，商铺出现渗漏水现象应由谁负责修复，被告郭秀琴反诉要求原告韶关市信德物业服务有限公司支付损失赔偿金共计11.3万元（包括装修损失款3.8万元和五个月（2月-6月）的营业收入损失7.5万）的诉请应否支持的问题，本案中，被告郭秀琴在使用所租商铺过程中，所租商铺于2014年1月出现渗漏水，由于该商铺已于同年3月底修复，原、被告双方又均未就商铺出现渗漏水现象的原因和造成的损失向法庭提供双方确认或相关部门作出的鉴定和评估等证据，被告郭秀琴仅向法庭提供了报价表、收据各一张及2013年的部分订货清单等作为证据证明其装修损失款3.8万元和五个月（2月-6月）的营业收入损失7.5万，证据并不充分，同时，原告韶关市信德物业服务有限公司就被告所租商铺出现渗漏水现象后减免了被告2014年2月至4月的租金，而且，根据双方所签《商铺租赁合同》的第七条第9项明确约定：“……乙方（即被告郭秀琴）应遵守本广场《管理规约》、《管理手册》以及其它规章制度和管理条例，负责该商铺的保养、清洁、维修和安全防卫工作。”因此，被告郭秀琴反诉要求原告韶关市信德物业服务有限公司支付损失赔偿金共计11.3万元（包括装修损失款3.8万元和五个月（2月-6月）的营业收入损失7.5万）的诉请，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：
一、原、被告继续履行双方于2013年5月9日签订的《商铺租赁合同》和《商铺租赁合同补充条款》；
二、限被告（反诉原告）郭秀琴于本判决生效之日起10日内将所欠租金4997及违约金（自每月租金支付期限届满之日起按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计至判决确定的履行之日止）支付给原告（反诉被告）韶关市信德物业服务有限公司；
三、驳回原告（反诉被告）韶关市信德物业服务有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）郭秀琴要求原告（反诉被告）韶关市信德物业服务有限公司向其支付损失赔偿金共计11.3万元（包括装修损失款3.8万元和五个月的营业收入损失7.5万）的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费250元，由韶关市信德物业服务有限公司负担；反诉受理费1281元，由郭秀琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判长 王新科
审判员 刘文兴
审判员 王元林
二〇一四年十二月十二日
书记员 马蓉蓉