天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民一初字第404号原告杨新生，男，1951年11月10日出生，汉族，天津市工业泵总厂水泵分厂退休工人，住天津市河东区。委托代理人王成民，国浩律师（天津）事务所律师。被告王桂芬，女，1958年5月25日出生，汉族，天津市工业泵总厂水泵分厂退休工人，住天津市河西区。被告天津市协合商贸进修学院，住所地天津市河西区友谊路西园道**号。法定代表人王秋仓，该学院院长。委托代理人王伟，天津嘉滢律师事务所律师。原告杨新生与被告王桂芬、天津市协合商贸进修学院（以下简称协合学院）返还纠纷一案，本院于2015年3月31日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告杨新生的委托代理人王成民、被告王桂芬、协合学院的委托代理人王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨新生诉称，原告与被告王桂芬于2003年11月19日签订房屋买卖协议，约定：原告购买王桂芬自有的天津市河东区津塘公路安吉花园3-3-501单元房全部产权，合同价款157500元，原告于2003年11月20日前将上述购房款一次性支付王桂芬，该款项由担保人、被告天津市协合商贸进修学院代收，王桂芬2004年4月20日前付清该房屋银行贷款，如其违约该房屋欠银行的贷款本金作为其向原告的借款，年利率按40%计算，如原告将此房提前售出，王桂芬所欠银行贷款本金全部转为向原告的借款，且须于2004年4月20日还清，如其违约按年利率40%计算。被告天津市协合商贸进修学院作为担保人在该协议上签章。上述房屋于2004年3月30日取得《房地产权证》，房屋所有权人登记为王桂芬，抵押权人为中国工商银行天津河东支行，抵押权利价值125000元，抵押期限自2002年6月7日至2013年6月7日。原告于签订上述协议当日向王桂芬支付115000元，其余42500元已于2003年11月14日在支付安吉花园3号楼3门401室购房款时一并支付，代收人协合学院出具了收款凭证。后王桂芬未按时偿还该房屋银行贷款，原告代其偿还2004年1月至6月的贷款共计7500元。王桂芬未按上述协议约定于2004年4月20日前清贷，为能出售该房屋，原告于2004年7月19日代王桂芬向贷款银行偿还107517.3元，注销该房屋的抵押登记。该房屋现已转让他人。依约原告代王桂芬向贷款银行支付的上述款项转为王桂芬向原告的借款。因与担保人协合学院还涉及他案纠纷，且王桂芬为他案中协合学院担保人，接触过程中原告经常向二被告催要上述款项，二被告虽承诺还款，但一直未予支付。就他案原告与协合学院、王桂芬达成调解，正在执行程序中，但王桂芬拒绝支付本案上述款项，故原告依民事诉讼法第119条之规定，特诉至贵院，望判如所请：1.依法判令被告王桂芬返还原告代其偿还的中国工商银行天津河东支行的个人购房贷款115017.3元；2.被告王桂芬向原告支付违约金34505.19元；3.被告王桂芬向原告支付自2004年7月20日至其实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的借用原告上述款项的利息（至2015年3月20日利息数额为72345.88元；4.被告天津市协合商贸进修学院对被告王桂芬应向原告支付的上述款项承担连带偿还的担保责任；5.本案诉讼费用由二被告负担。原告就其主张提交证据及证明事项如下：1.房屋买卖协议，证明原告就被告王桂芬就买卖案涉房屋的价款、付款方式、被告清偿银行贷款的期限、违约责任等内容已达成一致，该协议系原告与二被告的真实意思表示，合法有效；2.天津市商品房买卖合同，证明被告王桂芬取得本案案涉房屋来源合法；3.公证书（附个人购房借款合同），证明被告王桂芬为购买案涉房屋向工商银行天津河东支行贷款12.5万元；4.房地产权证，证明案涉房屋转让前系被告王桂芬所有，工商银行天津河东支行为该房屋抵押权人；5.天津市财政局统一收据，证明原告依房产买卖协议约定向被告支付了购房款，履行了合同义务；6.工商银行特种转账贷方凭证和利息凭证，证明房屋买卖协议约定期限到期后，原告代被告王桂芬向工商银行天津河东支行清偿了案涉房屋的全部贷款本息，撤消了该房屋上设定的银行抵押权；7.工商银行活期储蓄存折，证明原告在清偿案涉房屋的全部贷款之前，代被告王桂芬按月向贷款银行偿还了部分贷款本息；8.（2006）西民三初字第451号民事调解书，证明原告和被告协合学院曾经还存在其他借款纠纷，已经调解结案，被告王桂芬为案件参加人之一，双方一直有接触。被告王桂芬辩称，不同意原告全部诉讼请求，我方在指定时间内已经偿还给原告款项，我曾经是被告协合学院的职工，购买该房产实际是协合学院的行为，但是是以我名义买的，2004年7月19日被告协合学院已经将该房屋抵押贷款全部还清，款项支付给抵押权人中国工商银行河东支行，共计10万元。原告杨新生于2004年7月16日向我出具10万元的收条。本案超过了诉讼时效，按照民事诉讼法规定，原告应当在其权利受到侵害之日起两年内主张，如原告认为其替二被告偿还银行贷款，其应当从代偿的那一时间计算，两年内主张权利，实际上原告从未向二被告主张过权利，故本案诉讼时效已经过，综上请求法院驳回原告诉讼请求。被告天津市协合商贸进修学院辩称，不同意原告全部诉讼请求，请法院驳回。根本不存在本案原告所述代王桂芬偿还贷款的事实，王桂芬不是案涉房屋的实际所有人，协合学院才是，当时仅是借用王桂芬的名义购买该房屋，并登记在王桂芬名下，但是该房屋首付款和银行贷款均由我方支付和偿还，原告是房虫，知道我方建校需要资金，于是找到我方购买案涉房屋，双方于2003年11月19日签订了房屋买卖协议，约定房屋价款，因为是借用王桂芬名义购买，所以协议约定由王桂芬负责清偿房屋上原本的贷款，但各方签订协议时均知晓该房屋实际权利人为我方，并由我方负责清贷。后协合学院除了偿还房屋贷款外还额外给付原告10万元用于银行清贷，故案涉房屋的全部费用均由协合学院给付，并不存在原告代偿银行贷款的事实。既然不存在代偿事实，那么其主张的利息、违约金就不具备事实依据和法律依据，且双方在买卖协议中约定的违约金远远超过银行同期贷款利率的标准，属于违反国家强制性法律规定，应属无效。本案早已超过了诉讼时效的法律规定，按照民事诉讼法规定，原告应当在其权利受到侵害之日起两年内主张，如原告认为其替二被告偿还银行贷款，其应当从代偿的那一时间计算，两年内主张权利，实际上原告从未向二被告主张过权利，故本案诉讼时效已经过，综上请求法院驳回原告诉讼请求。二被告就其主张提交证据及证明事项如下：1.收条复印件一张，结合原告提供的清偿贷款凭证，可以证明协合学院于2004年7月16日给付杨新生10万元用于清偿银行贷款，履行了房屋清贷义务。原件由于搬家已经遗失；2.被告协合商贸学院会计凭证复印件六张，证明案涉房屋实际出资是协合商贸学院，协合学院学院是借被告王桂芬名义购买案涉房屋。本院依据原告与二被告申请调取（2006）西民三初字第451号案件2006年7月4日开庭笔录。对原告提交的证据，二被告发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，协合学院是见证人，不承担担保责任，我方实际出资也是房屋的实际产权人。王桂芬是借名；证据2，合同上没有王桂芬的签字，即使真实也认为与本案不具有关联性；证据3，我方认为与本案没有关联性；对证据4真实性无异议，结合原告所提供的证据1中第7条约定，在王桂芬取得房产证后，按照协议规定将房产证交给原告，证明王桂芬房产证原件一直由被告保管，以此来证明王桂芬在清贷后按照原告要求将存折和清贷手续交付原告，也是符合原告要求和当时办理房屋过户流程的需要；证据5无异议，恰恰能证明是协合学院收到该款项，且实际使用，协合学院是房屋实际所有人；对证据6、7真实性无异议，从还款人以及结合我方提交的收条的时间点，能够证明是协合学院提供贷款及清贷的款项；对证据8我方认为与本案无关。对二被告提交的证据，原告发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，对合法性、关联性不认可，收据是04年7月出具，应当附在04年7月份的记账凭证上，最晚不超过当年年底，但实际上该证据是附在2006年10月份付款凭证之后的，记账凭证和原始凭证时间不符；对证据2不认可，体现不出来首付款、公证费是针对哪个房屋，我方了解到协合学院的财务管理混乱，房屋是以个人名义购买，但是个人拿消费凭证让协合学院报销，违反财务会计准则和财务通则，即便这些钱由协合学院报销或协合学院代王桂芬出资，也只是在二被告间形成债权债务关系，不能将产权归属协合学院，票据如果真实，更能证明本案案涉房屋购房人和实际登记产权人是王桂芬本人；证据2记账凭证的时间和（2006）西民三初字第451号案件中被告陈述的还款时间是吻合的，这些证据明显是为451号案件准备的，有可能在当时的案件庭审中已经出示过了，不能在本案中再次作为证据使用。原告与二被告对本院调取证据真实性无异议，但原告认为与本案不具有关联性。本院审查上述的证据材料，对证据作如下确认：原告提交的证据1能够证明原告与二被告之间存在房屋买卖合同关系，本院予以确认；原告提交的证据2能够证明王桂芬购买案涉房屋的情况，本院予以确认；原告提交的证据3能够证明被告王桂芬就案涉房屋办理抵押贷款的事实，本院予以确认；原告提交的证据4能够证明案涉房屋由被告王桂芬所有时的权属状况，本院予以确认；原告提交的证据5能够证明原告向被告天津市协合商贸进修学院交纳案涉房屋购房款的事实，本院予以确认；原告提交的证据6、7能够证明案涉房屋贷款还贷及清贷情况，本院予以确认；原告提交的证据8与本案没有关联性，本院不予采信。二被告提交的证据1能够证明原告收到以被告王桂芬名义交付的现金10万元，结合（2006）西民三初字第451号案件开庭笔录，原告自认被告协合学院给原告的还款中包含房屋贷款，且该证据收条上的出具日期与案涉房屋贷款还款账户的开户时间一致，两证据之间能够相互印证，本院予以确认；二被告提交的证据2中付款凭证、付款说明能够佐证二被告提交的证据证据1的真实性，能够证明被告协合学院出资10万元现金系用于一次性清偿本案所涉房屋银行贷款，证据2中完税凭证、公证费发票、房屋所有权登记费发票能够证明本案所涉房屋三项税费系被告协合学院支付，本院予以确认。本院依据当事人的陈述和采信的证据，认定如下事实：2003年11月19日，原告和二被告签订房屋买卖协议，原告是买受人（乙方），被告王桂芬是售房人（甲方），被告协合学院是被告王桂芬的担保方，作为担保人。协议约定：甲方将坐落于天津市河东区津塘公路安吉花园3-3-501室房屋全部产权有偿转让给乙方，总房款157500元，乙方需在2003年11月20日前将总房款一次性支付甲方，全房款由担保方代收，同时甲方与担保方共同出具收款凭证；甲方即将该房屋交给乙方；甲方2004年4月20日前付清原对该房的贷款，撤销该房屋的抵押，如甲方违约，该房欠银行的贷款本金按甲方借款，年利率为40%计算，同时与乙方办理对该房的过户手续，期间甲方应无条件的配合乙方办理该过户手续；现甲方住宅产权尚在办理之中，产权证办理完毕后，甲方将该房产权证交给乙方保管，至该住宅全部产权转移至乙方名下为止；如乙方将此房提前出售，甲方欠银行贷款本金全转为为向乙方借款，甲方出具借据至2004年4月20日还清，如甲方违约按年利率40%计算。原告与二被告三方分别在该协议上签章。案涉房屋系被告王桂芬于2002年5月24日从案外人天津市安吉置业有限公司处购得的商品房，被告王桂芬于2002年6月7日与中国工商银行天津市河东支行签订个人购房借款合同，贷款125000元。原告与二被告签订房屋买卖协议时，案涉房屋尚未取得房地产权证书，房贷尚未清偿完毕。原告于2003年11月19日向被告协合学院交付购房款115000元，其余42500元已于2003年11月14日向被告协合学院交付另案购房款时一并支付。被告协合学院向原告出具房款收据。二被告随即向原告交付案涉房屋。2004年3月30日，案涉房屋取得房屋所有权证，房屋地址变更为河东区一号桥安吉花园3-3-501-502，所有权人为被告王桂芬。二被告归还案涉房屋贷款至2004年6月。2004年7月16日，被告王桂芬给付原告10万元现金用于办理房屋清贷手续，原告向被告王桂芬出具收条，内容为“今收到王桂芬清户款壹拾万元整。收款人杨新生。”同日，原告持该款在被告王桂芬的配合下，开立被告王桂芬名下中国工商银行存折，存入108000元，后于2004年7月19日办理清贷手续，支付中国工商银行天津市河东支行房屋贷款本息共计107517.3元。后被告王桂芬撤销案涉房屋抵押登记，并协助原告将该房屋转售给案外人。二被告将清贷存折、房屋所有权证书等材料交付原告保管。本院认为，原告与二被告之间存在房屋买卖合同关系，合同系双方真实意思表示，合同中除利息约定超过我国关于民间借贷利率最高限额部分外的内容符合法律规定，合同有效。关于房屋贷款由哪方清偿的问题，原告与二被告对于归还2004年1月至6日期间房屋贷款月供的事实，均未能出具还款凭证予以证实，虽然原告持有被告王桂芬名下用于还贷的银行存折，但原告自认系被告王桂芬交付原告的，故仅从原告持有存折这一事实，并不能推论出系由原告出资支付2004年1月至6日期间的案涉房屋贷款；关于结清房屋剩余贷款的资金来源问题，二被告提供的收条时间与原告持有的清贷存折显示的存入清贷款项的时间一致，金额相当，收条载明收取款项的性质为“清户款”，与本案所涉房屋的清贷事实能够相互呼应，彼此印证，且原告在（2006）西民三初字第451号案件庭审过程中自认本案被告协合学院曾经给付原告钱款用于归还房贷，该事实亦能佐证二被告的抗辩主张。原告未能举证证明原告与被告王桂芬之间还存在其他房屋买卖合同关系或借款关系需要在2004年7月办理清贷手续。根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。原告对于由原告出资代二被告清偿案涉房屋自2004年1月至2004年7月19日期间的全部房屋贷款的事实，未能提供充分证据予以证实，本院对其主张不予支持。另，虽然房屋买卖协议约定如被告王桂芬未按时履行清贷手续，则贷款转为借款，但根据前述分析，二被告继续履行了清贷义务，原告与二被告并未依据房屋买卖协议该条款实际执行。对于原告在2004年7月19日支付的超过收取被告王桂芬清户款10万元之外的7517.3元，原告有权向被告王桂芬主张返还，被告协合学院作为担保方负有连带清偿义务。关于利息，原告代被告王桂芬偿付7517.3元银行贷款，原告有权就其代被告王桂芬清偿该部分款项主张利息损失。原告从其办理清贷手续之日2004年7月19日起即知晓代被告王桂芬垫付银行贷款本息的事实，根据我国关于民事诉讼时效的规定，原告应当在两年之内向二被告主张返还，原告也未能就其诉讼时效存在中断事由进行举证，故原告本案的主张已经超过法定诉讼时效，对原告要求二被告返还代付款项、支付利息的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告王桂芬未依约按时履行清贷手续的违约责任，根据原告与二被告的房屋买卖协议，如被告王桂芬违约，则其欠银行的贷款本金转为借款，借款的利率按年利率40%计算，双方并未约定迟延或未办理清贷手续的违约责任，仅对转为借款后的借款利息作出约定，故原告该项主张没有事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》《中华人民共和国民事诉讼法》第五条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告杨新生的全部诉讼请求。案件受理费4628元，由原告杨新生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院缴纳上诉费，上诉于天津市第二中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉权）。审 判 长  周 奕代理审判员  杨文华代理审判员  李公惜二〇一五年十二月十八日书 记 员  林松乔本案引用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。