广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初29565号
原告（反诉被告）：深圳市唐氏金属钮扣制品有限公司，住所地深圳市龙华新区观澜街道启明社区裕新路鸿宇发工业园B栋1-2楼，统一社会信用代码914403006785653392。
法定代表人：唐运。
委托代理人：罗勇，广东深信律师事务所律师。
委托代理人：潘龙生，广东深信律师事务所律师。
被告（反诉原告）：深圳市金地大科技有限公司，住所地深圳市龙华新区大浪街道浪口社区浪口河坑工业区金地大科技园C1栋5楼南分隔体，组织机构代码79661877-X。
法定代表人：谢国新。
委托代理人：于智亮，广东卓建律师事务所律师。
委托代理人：谢宁，系该公司副总经理。
原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告委托代理人罗勇，被告委托代理人于智亮、谢宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原、被告诉辩争议
原告（反诉被告）诉称，原告曾向深圳市鸿宇发实业发展有限公司承租鸿宇发工业区B栋一、二楼及宿舍，租期至2016年1月15日。后深圳市鸿宇发实业发展有限公司将整个工业区交由被告管理，此后原告租金直接交给被告收取。2016年1月15日租期届满后，被告大幅度提高租金，原告难以承受决定搬离，但需要一段时间寻找厂房，为此，原告与被告在租期届满当天签订了一份《物业管理与代理租赁合同》，约定原告继续承租厂房、宿舍至2016年7月31日，该期间租金为130830元/月，同时原告向被告支付二个月租金261660元作为租赁保证金，该租赁保证金在原告搬离时退还。原告于2016年7月16日搬离，要求被告退还租赁保证金，但被告以原告在承租期间损害了厂房为借口拒不退还，并要求以该租赁保证金对厂房进行修缮和恢复。但实际上，据原告所知，被告在收回厂房、宿舍后直接出租给他人继续使用，因此原告认为被告扣押原告租赁保证金没有依据。为维护原告的合法权利，特向人民法院起诉，请求判令：1、被告向原告退还租赁保证金261660元及2016年7月16日起至实际退还之日止的利息，利息按中国银行同期贷款基准利率计算，暂计至2016年11月1日为3399元；2、被告承担本案的诉讼费用。
被告（反诉原告）答辩意见如下：原告要求退还押金没有事实和法律依据。原、被告于2016年7月16日签订《房屋租赁合同终止协议》，在该协议中明确列明结算清单有关款项，被告并非无故克扣租赁保证金，该租赁保证金用于抵扣原告在承租期间对厂房损害造成的损失（包括由于装修损失及修复期间给新承租人免租期造成的租金损失）、6月和7月的水电费卫生费和7月份的租金，详情如下：1、原告在承租期间不当利用租赁房屋，造成该厂房不同程度的毁损，严重影响厂房的续租，并且造成被告修复厂房毁损的重新装修损失，在《房屋租赁合同终止协议》中，双方已经就结算清单达成一致，厂房毁损损失约按一个月租金即130000元装修赔偿金赔偿，从两个月押金中抵扣；2、原告仍拖欠7月份租金130830元未付；3、根据原、被告签订的《补充协议》，原告需要在每月5日前缴清厂房、宿舍租金、每月水电费，因原告在办理时未缴纳6、7月水电费81483元，卫生费4950元，故双方协商该费用从两个月押金中抵扣。由于以上原告造成厂房毁损需要重新装修修复的事实，影响了被告厂房续租，直接导致被告对新承租人深圳市银宝山新压铸科技有限公司免租期的租金损失。以上共计347263元，除扣除两个月押金外，原告仍应向被告支付85603元。
被告（反诉原告）反诉称，原告与案外人深圳市鸿宇发实业发展有限公司签订租赁合同，承租鸿宇发工业区B栋一、二楼及宿舍，租期至2016年1月15日。后深圳市鸿宇发实业发展有限公司将鸿宇发工业园承包给被告。之后因租金变动，原告无力续租，经原、被告、深圳市鸿宇发实业发展有限公司三方签订《补充协议》，约定租赁合同租金按原租赁合同130830元/月不变，租赁时间至2016年7月30日，合同还约定了水电费、卫生费等相关事宜。2016年7月，双方办理结算手续时发现厂房毁损严重，需要重新装修修复，且原告未缴纳6、7月份的水电费、卫生费。故原、被告于2016年7月16日签订《房屋租赁合同终止协议》，明确载明原告需向被告缴纳6月份水电费55525元，7月份水电费25958元，6月份卫生费1650元，7月份卫生费3300元，装修赔偿金130000元，7月份房租。以上经被告多次催讨，原告至今未付。此外，因原告不当使用租赁房屋造成厂房毁损，导致新承租人深圳市银宝山新压铸科技有限公司无法正常使用租赁房屋，被告不得不与该公司签订《装修补偿协议》，直接造成被告一个月免租期的租金损失。为维护原告的合法权利，特向人民法院提起反诉，请求判令：1、原告支付被告6月份水电费55525元，7月份水电费25958元，共计81483元；2、原告支付被告6月份卫生费1650元，7月份卫生费3300元，共计4950元；3、原告支付被告装修赔偿金130000元；4、原告支付被告7月份租金130830元；5、原告自2016年7月16日起按中国人民银行同期贷款基准利率支付被告利息至付清之日，暂计至2017年1月16日为7615元；6、原告承担反诉费。以上共计354878元。
原告（反诉被告）答辩称，一、被告的反诉请求与本诉答辩，内容是相同的，是重复扣款。被告的反诉请求与本诉答辩，都是要求将相关费用从原告押金中扣除，这是重复主张扣款。原告认为，如被告已本诉答辩时要求将相关费用从押金中扣除，那么就不应再反诉要求答辩另行支付这些费用。二、被告需提供深圳市鸿宇发事业发展有限公司出具的委托其管理厂房出租事宜的授权委托书，深圳鸿宇发公司是涉案厂房的所有权人，被告只有提供了深圳鸿宇发公司的这份授权委托书，才有权代表深圳鸿宇发公司收取厂房租金等。三、被告需提交涉案厂房的房产证，如其无法提供房产证，则至少需要提交建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和消防验收合格证明。如被告既无法提供房产证，又无法提供建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和消防验收合格证明，则涉案厂房就是违章建筑。按照法律规定，因违章建筑签订的租赁合同，属于无效合同。根据最高院的司法解释，对于无效租赁合同，除房屋使用费可参照约定租金标准计算外，其余请求均不能获得法院支持。因此本案物业管理费、赔偿费等，即使双方当时确有约定，被告也不能主张。至于水电费，如确有拖欠，原告愿意根据实际用量据实支付，但前提是被告需证明这些费用是真实存在的。四、即使认定涉案厂房是合法建筑（即退订租赁合同是有效的），被告的扣款请求也没有依据。1、6月和7月的水电费和卫生费，原告在搬离厂房时已全部结清，按照“谁主张谁举证”的原则，如被告认为原告当时还有拖欠水电费没有结清，那么被告需承担举证责任，证明这些水电费是真实发生的。而至于卫生费，被告则需要证明双方有卫生费的约定及相关收费标准。2、7月的租金已经全部付清。原告先后于2016年7月8日、12日、16日向被告支付7月租金共计60899元，被告出具了相关的租金收据。其中，在最后一份租金收据即2016年7月16日收据上，被告明确写明“收到唐氏结清租金款10899元”。这里的用词是“结清”，说明租金是结算到原告7月16日搬离之日，而不是结算到合同约定的7月30日。3、被告依据其与深圳银宝山公司签订的装修补偿协议，要求原告承担免租期租金13万元，更是没有任何道理可言。首先，这份协议是被告与深圳银宝山公司签订的，原告并没有在这协议上签章。根据合同的相对性原则，该协议只能约束被告与深圳银宝山公司，对于原告没有任何约束力，原告也不可能按照该协议来承担相关费用。其次，这份协议是否真实暂且不论，就算这协议是真实的，出租方给予承租方一个或几个月的免租期用于装修，这本身就是厂房租赁行业内的惯例。另外从这份协议的内容来看，被告制作这份协议的目的非常明显，就是为了要让该份协议与原告扯上关系，否则根本不需要在其与深圳银宝山公司签订的免租期协议中，还专门提及是因为原告损坏了厂房才有了免租期的约定。综上，被告的反诉请求全部没有事实及法律依据，望法院在查明事实的基础上，驳回被告的请求，并判决被告立即退还全部押金。
本院查明事实
经审理查明，原告之前向深圳市鸿宇发实业有限公司签订的租赁合同，租赁的是鸿宇发工业区A栋1楼、2楼及宿舍楼C栋。租期是到2016年1月15日。在2014年12月左右，该公司将包括涉案厂房及宿舍在内的鸿宇发工业园委托被告进行管理，在这期间，租金还是交给鸿宇发公司，但是管理费等交给被告。从2016年1月15日之后，鸿宇发公司将几个工业园委托被告出租，租金、管理费等直接交给被告。因为被告在接手之后提高了租金，所以原告承受不了，准备找其他厂房，双方签订了一个短期的租约，租金标准为130830元/月，水电费据实结算，卫生费1500元/月、电梯费1800元/月，水电费是次月月初交上个月的，卫生费、电梯费、租金是当月月初交当月的，租期是到2016年7月30日。原、被告均称找不到本案签订的租赁合同。
原告提交的原、被告和深圳市鸿宇发实业发展有限公司签订的《补充协议》显示：约定深圳市鸿宇发实业发展有限公司将鸿宇发工业园承包给被告管理，原告与深圳市鸿宇发实业发展有限公司签订的租赁合同租金价格、租赁期限不变，每月5日前交清厂房、宿舍租金和每月电费给深圳市鸿宇发实业发展有限公司，原告每月5日前交清工业园物业管理费6600元、电梯使用费1800元、卫生清运费1500元、公共用电、公共损耗平均分摊每月所用的水费给被告，被告从2014年12月1日接手鸿宇发工业园管理，以后管理工作任何问题由被告协调解决。2016年1月15日，原告支付房屋押金261660元给被告。
被告提交的《房屋租赁合同终止协议》显示甲方为深圳市金地大科技有限公司鸿宇发管理处，乙方为深圳市唐氏钮扣制品有限公司，内容为“甲乙双方曾于2016年1月15日签订一份房屋租赁合同书，主要内容为乙方月租金130830元，承租甲方鸿宇发工业园A栋1楼、2楼及宿舍楼C栋，合同有效期至2016年7月30日止，现甲、乙双方根据有关实际情况，自愿终止原合同，并就合同终止的有关事宜进行友好协商，一致达成终止协议条款”，落款有深圳市唐氏金属钮扣制品有限公司东莞分公司、鸿宇发工业园管理处专用章的印章，以及谢宁、唐运签名，落款时间为2016年7月16日。
被告提交的《唐氏结算清单》载明7月份房租（15天）65415元，6月份水电55525元，7月份水电25958元，7月份卫生费3300元，6月份卫生费1650元，装修赔偿金130000元，扣除两个月押金261660元，应缴款20188元，结算日期2016年7月16日，加盖鸿宇发工业园管理处专用章的印章。
被告提交的2016年7月16日签订的《装修补偿协议》的甲方为深圳市金地大科技有限公司—博尔欣实业发展有限公司，乙方为深圳市银宝山新压铸科技有限公司，主要内容为：“所租深圳市观澜街道裕新路鸿宇发工业园B栋一、二楼厂房与C栋宿舍。因原租户深圳市唐氏金属钮扣制品有限公司对原场地所造成地面、宿舍不同程度的损坏，甲方同意给予乙方免租期一个月，用于房屋维修及装修费用，所抵扣租金为142650元”，扣款处有被告和深圳市银宝山新压铸科技有限公司的印章。
原告提交的2016年7月份三张收据，其中2016年7月8日内容为“今收到唐氏七月份部分房租30000元整”；2016年7月12日内容为“今收到唐氏七月份部分房租20000元”；2016年7月16日内容为“今收到唐氏结清租金款10899元”。原告主张该证据证明其已足额支付2016年7月份租金，没有拖欠被告租金。被告确认上述收据的真实性，庭审中被告代理人谢宁承认收据内容是其书写，但主张7月8日3万元是厂房装修期间的租金补偿，7月12日、7月16日的两笔是厂房中原告剩余垃圾的清理费用，并非租金。
原告主张其没有拖欠租金、水电费、电梯费、卫生费，称被告的证据7转账记录中138144元与被告提交的证据4收费通知是对应的，里面包括了2016年5月份的水电费、电梯费、卫生费。被告称138144元是2016年6月10日收取，确认其中包括5月水电费、6月房租、6月卫生费、6月电梯费，主张现原告尚欠被告6月、7月水电费、7月房租、卫生费、电梯费，当庭撤销其第二项反诉请求中6月的1650元。
被告庭审中称因原告损坏涉案租赁物，导致被告重新出租时给予了新租户一个月免租期，该一个月租金损失参照原、被告约定的租金标准，原告应予赔偿，提交照片证明。原告不予认可。
现涉案租赁物已重新装修租赁，原告不申请装修评估。
另查，原告称涉案租赁物没有合法产权证明，有历史遗留违法建筑普查申报。
上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提供的补充协议、押金及房租收据、7月收据和被告提供的房屋租赁合同终止协议、唐氏结算清单、装修补偿协议、收费通知、银行流水、厂房修复前的照片、厂房修复后的照片等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告均未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此本案原告与被告签订的《房屋租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同，原告应将涉案房产返还给被告，被告应将租赁押金261660元退还原告，但由于涉案租赁房屋现双方确认已经交还，即本案中不存在需将涉案房产归还出租人的问题，故原告无须再返还房产。因合同无效，原告要求被告支付利息没有法律依据，本院不予支持。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因无法对装修现值进行评估，故对无效房屋租赁合同的装修损失，本院不作处理。
原告与被告签订的合同书虽然无效，但原告实际使用了涉案房产，应向被告支付实际使用期间的房屋使用费。原告提供的2016年7月份收据明确载明“结清租金款”，该内容也是被告方书写，故本院认为原告已支付完毕2016年7月份租金，被告该项反诉请求没有事实依据，本院不予支持。
原告称2016年6月、7月的水电费、7月的卫生费、电梯费是现金支付，没有提交证据证明，本院不予采信。根据被告提交的证据，原告2016年5月整月的用电量是44092度，水量669方，该月的水电费原告已经缴纳。虽然原告不予认可被告提交的2016年6月、7月的水电费收费通知单，但该两份证据上载明的原告的电费6月为51361元、7月为23516元，水费6月为4164元，7月为2442元，其中2016年6月与2016年5月份相比相差不大，2016年7月因7月16日提前解除合同，以半个月比较也大致相符，故本院采信被告提交的该两份证据，原告应支付被告2016年6月份水电费55525元、7月份水电费25958元。根据双方约定，原告应支付被告2016年7月卫生费1500元、电梯费1800元。被告要求支付利息没有法律依据，本院不予支持。
被告反诉要求原告支付装修赔偿金，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）深圳市唐氏金属钮扣制品有限公司与被告（反诉原告）深圳市金地大科技有限公司诉经本案审理的租赁关系及双方签订的《补充条款》无效；
二、被告（反诉原告）深圳市金地大科技有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）深圳市唐氏金属钮扣制品有限公司退还租赁保证金人民币261660元；
三、原告（反诉被告）深圳市唐氏金属钮扣制品有限公司应于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）深圳市金地大科技有限公司支付2016年6月份水电费人民币55525元、7月份水电费人民币25958元；
四、原告（反诉被告）深圳市唐氏金属钮扣制品有限公司应于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）深圳市金地大科技有限公司支付2016年7月份卫生费人民币1500元、电梯费人民币1800元；
五、驳回原告（反诉被告）深圳市唐氏金属钮扣制品有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）深圳市金地大科技有限公司的其他诉讼请求。
上述第二、三项相抵后，被告（反诉原告）深圳市金地大科技有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）深圳市唐氏金属钮扣制品有限公司支付人民币176877元。
如被告（反诉原告）深圳市金地大科技有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2638元，由被告（反诉原告）深圳市金地大科技有限公司负担。反诉受理费3312元，由原告（反诉被告）深圳市唐氏金属钮扣制品有限公司负担791元，被告（反诉原告）深圳市金地大科技有限公司负担2521元。本诉受理费原告（反诉被告）已预交，反诉受理费被告（反诉原告）已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 杨 烘
二〇一七年五月二十二日
书记员 赖敬荣（兼）
书记员 谢 晓 凤
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。