安徽省阜南县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1225民初2617号
原告：张明明，男，1984年5月13日出生，汉族，市民。
委托诉讼代理人：刘丽萍，上海市汇盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郎克研，上海国年律师事务所律师。
被告：安徽省阜南县风采置业有限责任公司。
法定代表人：张强，该公司经理。
委托诉讼代理人：杜凤宇，安徽弘大律师事务所律师。
原告张明明与被告安徽省阜南县风采置业有限责任公司（以下简称：阜南风采公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月20日立案后，依法适用简易程序，于2016年7月21日公开开庭进行了审理。原告张明明的委托诉讼代理人刘丽萍、郎克研，被告阜南风采公司的确委托诉讼代理人杜凤宇到庭参加诉讼。原告于2016年7月20日申请被告超容积率建房对其造成的损失进行鉴定，本院准许并依法委托，原告在本院指定的期限内未缴纳鉴定费。本案现已审理终结。
原告张明明向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交付房屋违约金（前述违约金暂计算至2016年5月31日为171247.82元，实际应付违约金计算至被告实际交付止）；2.判令被告立即提交房产权属办理资料以办理涉案房屋房产证并向原告支付逾期协助原告办理房产证违约金6486.66元；3.判令被告赔偿原告超容积率建房给原告造成的损26924.18元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年8月，原告与被告签署编号为1#1210的《商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”），买卖合同第八条约定被告应当在2013年12月30日前按照阜南县人民政府的有关规定，将经验收合格且符合合同约定的商品房交付原告，第九条约定被告未按合同规定的期限将该商品房交付给原告的，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。但涉案商品房至今未验收合格，尽管原告及其他业主多次与被告及其代表进行沟通，督促被告尽快取得验收合格证书并依法交房，但被告多次承诺验收期限均未能兑现。
买卖合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。否则，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。但时至今日，被告仍未向登记机关提交任何办理权属登记的相关资料，原告也未取得房产证书。
被告违反合同约定及阜南县规划局对涉案商品房建设及土地使用规划，多盖楼房、增加建筑密度的行为，导致涉案商品房所在小区容积率严重超出原政府规划及合同约定范围，大幅度降低原告及其他业主居住舒适度，被告应依法赔偿因此给原告造成的损失。原告保留就被告其他违约或侵权行为向被告索赔的权利。
被告阜南风采公司辩称，原告起诉距离实际交房之日以及合同约定的办理房产证的期限均已超过两年的诉讼时效，按照合同约定办理房产证的期限为交房后的60日，对于原告提出的支付延迟交房违约金及延迟办证违约金诉讼请求均不应予以支持，涉案房屋已经实际交付使用，并通过验收，取得了竣工验收报告及竣工验收备案表。根据合同第十条约定，原告服从房屋规划设计上的变更，阜南县国土资源局对房屋容积率作出调整；原告诉讼请求中超容积率数额没有计算依据。
根据双方当事人提供的证据，经开庭审理举证质证，本院查明的法律事实如下：2012年8月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同编号为：GF-2001-0171，1#1210。合同约定：原告购买被告开发建设的位于阜南县淮河东路北侧中岗北路东侧的“风采世纪广场”内第1幢1210室住房一套，面积132.07平方米，总价款为648666元。合同第八条关于交付期限中约定：被告应当于2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种（即该商品房经验收合格）条件、并符合本合同约定的商品房交付原告使用。如遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的或因执行法律、法规、政策、指令等导致的延期等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，逾期超过60日之后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十条关于规划设计变更的约定：买受人服从变更。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权属证书的，双方同意按下列情况处理：…2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。
合同签订后，原告向被告交首付款268666元（收据1张），余款380000元办理了银行按揭贷款。2012年12月27日，原告向阜南县农村财政管理局缴纳了契税12973元（阜南县农村财政管理局契税完税证1张）。
另查明：被告于2011年11月8日取得阜南县风采世纪广场建设项目的《建设工程规划许可证》。被告于2012年5月4日取得涉案楼房《商品房预售许可证》。2013年12月20日，涉案房屋经建设单位安徽省阜南县风采置业有限责任公司、勘察设计单位阜阳市建筑勘察设计院、施工单位阜阳安厦建设（集团）有限公司、监理单位安徽良友工程咨询有限公司联合验收合格。
2015年9月25日，因被告违规建设问题，阜南县城乡规划局作出《关于要求对安徽省阜南县风采置业有限责任公司处罚的函》，认为阜南县风采世纪广场存在违反规划建设，属于尚可采取改正措施消除对规划实施影响的情形，要求阜南县城市管理行政执法局依据相关法律法规进行处罚。2016年1月14日，阜南县城市管理行政执法局对被告作出《行政处罚决定书》，因安徽省阜南县风采置业有限责任公司未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的行为，决定对安徽省阜南县风采置业有限责任公司罚款1658846元。2016年2月24日，被告与阜南县国土资源局针对被告建设的风采世纪广场签订了一份《国有建设用地使用权出让补充合同》，双方约定：本合同项下宗地国有建设用地使用权建设容积率由高于2.8调整增加为不高于2.92；本合同项下宗地的国有建设用地超容积率需补缴出让价款3559250元。2016年3月22日，被告阜南县城乡规划局颁发的“南建规［2016］03号”《建设工程规划核实合格证》。2016年7月4日，原告取得阜南县住房和城乡建设局核发的《商品房竣工验收备案表》。
2014年3月26日，被告将房屋交付给原告，原告父亲张某在房屋交接单和业主手册上签名。2015年12月31日，受原告委托，原告的委托诉讼代理人刘丽萍给被告工作人员打电话询问案涉房屋办理房产证的进展情况。
本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。本案中，原告依合同的约定向被告支付了购房款，被告应按约定在2013年12月30日前将经验收合格的房屋交付给原告，但被告未按约履行交付义务，构成违约。原告要求被告向房屋权属登记部门提交办理房产权属证书的全部资料，本院予以支持。
根据有关法律法规规定，商品房竣工验收不仅包括该工程土建部分和配套设施安装部分的验收，还包括建设工程档案、消防设施、环境质量、特种设备、防空工程、规划等方面验收，建设工程是否验收合格最终有审查权和监督权的机关是建设行政主管部门，其颁发的《竣工验收备案表》才是证明商品房经验收合格的依据。被告已经于2016年7月4日取得建设行政主管部门颁发的《竣工验收备案表》，故被告的房屋已具备法定交付条件。原告已于2014年3月26日接收了房屋，完成了涉诉房屋的转移、占有，被告的房屋交付行为已经完成，被告在交付房屋时涉案房屋已经竣工验收具备使用条件，且在本案法庭辩论终结前能够提供完整的《竣工验收备案表》，已具备了全部交付条件。原告在接收了房屋后又以被告未如期交付为由主张交付以后的逾期交房违约金，本院不予支持。
对原告要求被告赔偿在接收房屋前从2013年12月31日至2014年3月25日期间的逾期交房违约金，被告辩称已超过诉讼时效，本院认为，原告从约定的房屋交房之日的次日起就知晓被告未按约交付房屋，其权利已受到侵害，本案涉诉房屋虽然于2014年3月26日交付，但被告直到2016年7月4日才取得工程竣工验收备案表，被告交付房屋时尚不具备法定交付条件，逾期交房的违约行为一直处于持续状态，原告的权利也一直处于受侵害状态，原告行使逾期交房违约金请求权的诉讼时效应从被告违约行为终止之日即被告取得工程竣工验收备案表之日起计算，原告在此之前提起诉讼，故原告行使逾期交房违约金请求权并未超过诉讼时效，对其要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。根据双方合同约定，被告应向原告支付逾期交房违约金16540.98元（648666元×85日×0.0003）。
关于原告请求被告支付逾期办证的违约金问题。被告辩称已超诉讼时效，本院认为，逾期办证违约金的请求权应当从合同约定或者法定期限届满之日起计算诉讼时效期间。本案诉讼时效应当从双方合同约定的办证期限届满之日计算，原告的委托诉讼代理人于2015年12月31日向被告工作人员就办理房产证情况进行询问，应当视为诉讼时效中断的情形，故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，并未超过诉讼时效，被告应按约定支付原告逾期办证违约金6486.66元（648666×1%）。
关于被告超容积率建房是否给原告造成损失问题。本院认为，被告因违规建设问题，已被阜南县城市管理行政执法局依法处罚，被告与阜南县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让补充合同》，已将涉案工程的容积率调整增加为不高于2.92，此后阜南县城乡规划局给被告颁发了《建设工程规划核实合格证》，以上说明被告所建工程项目已经取得合法审批手续，符合规划。且原、被告在合同第十条中约定原告服从变更，应视为原告接受被告建设工程规划上的变更，原告并未举证证明被告变更规划给其造成了损失，故对其要求被告赔偿超容积率建房给原告造成损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告安徽省阜南县风采置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张明明逾期交房违约金16540.98元；
二、被告安徽省阜南县风采置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张明明逾期办证违约金6486.66元；
三、被告安徽省阜南县风采置业有限责任公司于本判决生效之日起二十日内向房屋权属登记部门提交为原告张明明办理房产权属证书的全部资料；
四、驳回原告张明明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4370元（原告已预交），减半收取计2185元，由原告张明明负担1997元，被告安徽省阜南县风采置业有限责任公司负担188元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
代理审判员 李占亚
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 李夏菁