黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑民再272号
再审申请人(一审原告、二审上诉人）：大庆市热力集团有限公司。
法定代表人：仇玉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：姜玉辉，黑龙江衡平律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：成道立德地产（大庆）有限公司。
法定代表人：徐仁洙，该公司董事长。
委托诉讼代理人：靳继江，黑龙江鑫元鸿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐正平，黑龙江四维律师事务所律师。
再审申请人大庆市热力集团有限公司(以下简称热力公司)因与被申请人成道立德地产（大庆）有限公司（以下简称成道立德公司）供用热力合同纠纷一案，不服大庆市中级人民法院（2016）黑06民终655号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年5月23日作出（2017）黑民申1069号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人热力公司委托诉讼代理人姜玉辉，被申请人成道立德公司委托诉讼代理人靳继江、徐正平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
热力公司再审请求：依法撤销二审判决，发回重审。一、二审、再审案件受理费由成道立德公司负担。理由是：其公司从未收到过成道立德公司的书面停热申请，原审法院仅凭证人证言认定其公司收到过相关申请，不符合事实及法律规定。即便其公司收到过停热申请，依据《黑龙江省城市供热条例》第三十八条规定，成道立德公司也无权擅自停热。其公司无法向地下车位最终用户收取有关费用。因地下车位没有办理产权登记前，系成道立德公司自行划分，既没有告知其公司相应情况也没有在房产部门备案登记，因此如果由其公司直接向业主收取热费没有收费面积依据，也不具备现实可操作性，应先由成道立德公司向其公司交纳相关热费后，向车位业主追偿。
成道立德公司辩称，根据《物业管理条例》第四十四条的规定，已售地下车位的热费应由购买车位的业主交纳，车位业主才是最终用户。对于成道立德公司开发的三永湖居住区一期，热力公司的做法是委托该小区物业公司代收已售地下车位热费且标准是450元/年/个，热力公司给付物业公司代收服务费。同样是成道立德公司开发的同一个项目的二期，热力公司与二期物业公司未达成协议，且按照32元/平方米标准收取地下车位热费，与一期地下车位收费标准差别对待，违反交易习惯。对成道立德公司停热申请，热力公司超期不予答复，应由热力公司承担相应责任。热力公司提出的再审事由和主张均不符合客观事实，请求再审法院依法驳回热力公司的再审请求。
热力公司向一审法院起诉请求：要求成道立德公司给付住宅和商服热费2930852元及违约金146542.6元，地下车位热费1874827.52元及违约金93741.37元，合计5045963.49元。案件受理费由成道立德公司负担。一审法院认定事实：热力公司自2012年11月10日开始，给成道立德公司开发的三永湖居住区二期供热。双方于2012年11月6日签订了《新增供用热协议》，合同约定了供热面积、供热期限、违约责任等条款。该协议有效期限自2012年11月6日至2013年4月15日。2014-2015年采暖期，成道立德公司尚未售出住宅的面积为84350.23平方米，未售出商服的面积为4825.93平方米，地下车位的总面积58588.36平方米。另查，大庆市物价监督管理局、大庆市城市管理委员会于2012年12月24日联合下发了庆价联发[2012]6号文件，规定停止用热的用户，应当按照规定与供热单位签订停止用热协议，并交纳供热设施运行基础费。供热设施运行基础费为总热费的30%。大庆市人民政府2010年10月25日庆政发[2010]20号《关于确定我市城市供热价格及有关问题的通知》规定，热价分为居民与非居民两类，热费暂按建筑面积收取。居民每采暖期32元/平方米，执收范围：住宅、福利院、权属人自有车库、购买长期使用权的地下停车位等。非居民，商服，每采暖期48元/平方米。热用户直接向供热单位交纳采暖费。再查，热力公司具有供热资质，成道立德公司是三永湖居住区二期的开发商。一审法院认为，热力公司与成道立德公司在2014-2015年采暖期期间是否形成供用热合同关系以及热费收费标准是本案的争议焦点。即使双方办理了停热手续，对于热力设施运行基础费，成道立德公司均应交纳。《黑龙江省城市供热条例》第三十五条规定，停止用热的用户，应当向供热单位交纳供热设施运行基础费。供热设施运行基础费的收取标准由市、县人民政府确定。2012年庆价联发[2012]6号文件规定，供热设施运行基础费为总热费的30%。故首先确定总热费的30%由成道立德公司承担。对于超出该热力设施运行基础费的部分，即总热费的70%，应如何承担，成道立德公司辩称已经申请停热，并关闭了供热阀门，一审法院认为，成道立德公司作为房地产开发企业，在度过了两个采暖期后，如果停热，应履行相关的停热手续，而不是自行关闭供热阀门。在未取得供热方书面答复的情况下，成道立德公司应当继续催要书面答复，并与热力公司签订停热协议，才属合法的停热。即使成道立德公司关闭供热阀门，但没有经过热力公司确认，亦不属于法律意义上的停热。故对于成道立德公司辩称的已办理了停热的意见不予采纳。而热力公司作为供热企业，应当依据《黑龙江省城市供热条例》第三十五条之规定，于收到成道立德公司停止供热申请后10日形成书面答复意见。对不同意停止供热的，应当说明理由。由于热力公司未给予书面答复，且未与成道立德公司办理停热手续，导致本案争议发生，一审法院根据当事人的举证能力，过错程度，酌定双方各承担一半，即总热费的70%，热力公司承担35%，成道立德公司承担35%。关于供热面积计算，其中未售出的空置住宅，热力公司按照84350.23平方米请求热费，而成道立德公司向法庭提供的证据四《瀚城星苑未办理入住房屋汇总表》上体现的面积为84390.45平方米，现热力公司的主张不损害成道立德公司的权利，一审法院对热力公司认可的空置房屋面积84350.23平方米，予以确认。空置商服面积，热力公司主张4825.93平方米，成道立德公司主张4104.4平方米，两者相差721.53平方米。成道立德公司提交的汇总表上不包含E1-2号商服，经庭审查明，该商服为空置，且面积为180.7平方米。另外，关于A7-16号楼，成道立德公司主张面积为1217.47平方米，庭审后，房产部门给热力公司出具《情况说明》，确认A7-16号商服面积为1758.3平方米，A7-16号楼双方主张的面积相差540.83平方米，加上180.7平方米，正是热力公司、成道立德公司双方之间争议的商服面积的差721.53平方米，故热力公司主张的商服面积4825.93平方米，一审法院予以确认。地下车位面积，热力公司主张58588.36平方米，成道立德公司予以确认，一审法院认定地下车位面积为58588.36平方米。依据[2010]20号大庆市人民政府文件，热费收费标准，住宅为32元/平方米，商服为48元/平方米，购买长期使用权的地下停车位为32元/平方米。住宅的热费为2699207.36元（84350.23平方米×32元），商服的热费为231644.64元（4825.93平方米×48元），合计2930852元，成道立德公司承担65%，应为1905053.8元（2930852元×65%）。地下车位热费1874827.52元（58588.36平方米×32元），以上合计3779881.32元。热力公司主张成道立德公司按应收热费的5%给付违约金，一审法院认为，违约金应当以当事人约定为前提，《新增供用热协议》已经履行完毕，协议中的违约金条款不适用于本案，故热力公司主张的违约金，不予支持。关于成道立德公司辩称的已售车位应由热力公司自行收取热费的意见，因该车位既没有产权证也未在相关部门登记备案，由热力公司自行向业主收取，违背交易习惯及日常生活经验法则，且不具有可操作性，而成道立德公司作为建设单位，应由其向热力公司交纳地下车位的热费，交纳后向购买车位的业主追偿，故成道立德公司的辩解意见，不予采纳。成道立德公司辩称的地下车位冬季温度未达到18摄氏度，成道立德公司有权拒付采暖费的意见，因《黑龙江省城市供热条例》及相关文件均没有关于地下车位冬季温度标准的相关规定，而18摄氏度，是关于室内温度的规定，并不能约束地下停车位，在成道立德公司未证明温度不达标给其造成损失的情况下，对其辩解意见，不予采纳。一审法院判决：一、成道立德公司从判决生效之日起十日内支付热力公司2014-2015年度住宅、商服、地下车位热费3779881.32元；二、驳回热力公司其他诉讼请求。如成道立德公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47122元，由热力公司负担10083元，由成道立德公司负担37039元。
热力公司、成道立德公司均不服一审判决，上诉请求：请二审法院查明事实，依法改判。二审法院认定事实与一审一致。二审法院认为，本案性质为供用热力合同纠纷，双方虽未签订书面供热合同，但2014年至2015年采暖期间双方形成供热合同关系，仅是对期间是否办理停热手续及收费存在争议。成道立德公司在一审及二审中出示多份证据能够证实其提交停热申请并实际停热，热力公司既未作书面答复亦未到现场处理，故应承担此起纠纷的过错责任，得到客户的停止供热意思表示后应当及时上报或告知成道立德公司去热力公司办理相关手续。因此，热力公司也存在一定过错。成道立德公司作为房地产开发企业，在未取得供热方书面答复的情况下，应继续催要书面答复，经供热方同意后签订停热协议并办理停热事项。成道立德公司在未经热力公司同意情况下，自行办理停热事项，导致纠纷发生，也应承担相应过错责任。成道立德公司对停热涉及的户数、面积等不能提出充分证据予以证实，一审判决将供热设施运行基础费30%以外部分由双方根据过错比例承担，认定事实与适用法律均无不当。一审确定住宅的热费为2699207.36元（84350.23平方米×32元），商服的热费为231644.64元（4825.93平方米×48元），合计2930852元，成道立德公司承担65%，应为1905053.8元（2930852元×65%）。该判决正确，二审法院予以维持。关于地下车位热费缴费主体问题，二审法院认为，对于已出售的停车位，成道立德公司已将车位交付给买受人，买受人接受了热力公司提供的供热服务，买受人应为消费热力公司所供热能的热用户。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十六条、第一百八十四条之规定，供用热力合同是供热人供热、用热人支付费用的合同。同时，根据《物业管理条例》第四十四条的规定，物业管理区域内，供热单位应当向最终用户收取有关费用。因此，已售出建筑面积为30290.488平方米车位的热费不应由成道立德公司承担，应由热力公司自行向车位买受人收取。成道立德公司针对地下车位温度不达标，不应按32元/平方米标准支付的上诉请求，因缺少事实及相关依据，不予支持。故已售出建筑面积为30290.48平方米车位的热费按照32元/平方米标准共计969295.616元，热力公司应向车位买受人收取，而不应向成道立德公司收取。综上，热力公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实和适用法律并无不当，其上诉请求依法不予支持。成道立德公司的部分上诉理由成立，予以支持。二审法院判决：一、变更大庆市龙凤区人民法院（2015）龙商初字第269号民事判决的第一项为成道立德公司在判决生效之日起十日内支付热力公司2014-2015年度住宅、商服、地下车位热费2810585.704元；二、维持大庆市龙凤区人民法院（2015）龙商初字第269号民事判决的第二项。一审案件受理费47122元由热力公司负担37039元，由成道立德公司负担10083元。二审案件受理费29097元由热力公司负担。
本院经再审审理查明，本案涉及的供热小区为三永湖居住区二期瀚城星苑小区。热力公司、成道立德公司对该小区2012-2013年、2013-2014年度采暖期供热、热费问题无争议。该两个年度采暖期地下车位热费由热力公司、成道立德公司双方直接对接，未涉及物业公司。热力公司委托上海联源物业发展有限公司大庆分公司对三永湖居住区一期即瀚城名苑小区收取热费，再由该物业公司向热力公司交付。除此，本院再审确认一、二审查明的其他事实。
本院再审认为，本案涉及的供热小区是三永湖居住区二期即瀚城星苑小区。一、二审认定热力公司与成道立德公司之间于2014-2015年度采暖期期间对该小区形成供热合同关系正确。对于该采暖期，双方存在两点争议。第一，是否办理停热手续问题。第二，已售地下车位热费由谁收取问题。对于第一个争议问题，一、二审已作出认定，即双方均应承担相应过错责任。该认定符合本案事实，应予维持。对于双方争议的第二个问题，热力公司、成道立德公司均认可前两个采暖期内，热力公司对包括已售车位在内的三永湖居住区二期进行了供热。对前两个采暖期热费亦无争议，是热力公司与成道立德公司直接对接抵账了，没有涉及到物业公司。根据上海联源物业发展有限公司大庆分公司于2014年10月9日向成道立德公司出具的三永湖居住区一期缴费通知内容，对于未出售地下车位热费是由该物业公司向成道立德公司收取。该缴费通知未涉及已售地下车位，应推定已售地下车位热费由该物业公司直接向各车位业主收取，再向热力公司交付。通过再审庭审亦查明对于三永湖居住区一期的热费，是由热力公司委托上海联源物业发展有限公司大庆分公司收取，再由该物业公司向热力公司交付。在热力公司、成道立德公司就三永湖居住区二期已售车位热费收取主体没有约定的情况下，应参照双方发生争议之前的交易习惯即对三永湖居住区一期热费收取的做法。本案争议发生之前双方的交易习惯是热力公司委托第三方物业公司向业主收取，再由物业公司向热力公司交付。故本案争议的已售车位热费收取主体问题应由热力公司自行解决或者与成道立德公司协商另行达成协议。依照双方就同一问题的交易习惯及《物业管理条例》第四十四条的规定，成道立德公司均不是本案三永湖居住区二期已售地下车位热费的收费主体。二审认为该部分热费不应由成道立德公司收取和承担并无不当。
综上，热力公司的再审请求无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
维持大庆市中级人民法院（2016）黑06民终655号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 鑫
审 判 员 徐世敏
审 判 员 王 玺
二〇一七年七月二十七日
法官助理 刘 卓
书 记 员 李婷婷