浙江省临海市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1082民初10720号
原告（执行案外人）：郑米都，男，1964年1月1日出生，汉族，住临海市。
委托代理人：蔡旭燕，台州市桔乡法律服务所法律工作者。
被告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司临海市支行，住所地：临海市古城街道鹿城路227号。统一社会信用代码：91331082847950984D。
负责人：党振华，行长。
委托诉讼代理人：伍红，女，1987年2月4日出生，汉族，系中国农业银行股份有限公司台州市分行员工，住台州市椒江区。
委托诉讼代理人：车建卫，男，1986年11月23日出生，汉族，系中国农业银行股份有限公司临海市杜桥支行员工，住临海市。
第三人（被执行人）：台州市宝威礼品有限公司，住所地：临海市头门港新区北洋五路8号。统一社会信用代码：91331082780465692P。
法定代表人：张文宝，经理。
原告郑米都与被告中国农业银行股份有限公司临海市支行（以下简称农行临海支行）、第三人台州市宝威礼品有限公司（以下简称宝威礼品公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年12月13日立案后，依法适用普通程序，于2017年2月7日公开开庭进行了审理。原告郑米都特别授权委托代理人蔡旭燕和被告农行临海支行特别授权委托代理人伍红、一般授权委托代理人车建卫以及第三人宝威礼品公司法定代表人张文宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑米都向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与第三人于2014年9月20日签订的《租赁合同》合法有效，原告对位于临海市上盘镇头门港新区北洋五路8号土地使用权及厂房【2号楼三层混泥土结构房屋、3号楼二层混泥土结构房屋、4号楼二层混泥土结构房屋三层之二面积（每层各三分之二）】享有租赁权，租期至2029年9月19日止；2.要求立即停止对位于临海市上盘镇头门港新区北洋五路8号土地使用权及厂房【2号楼三层混泥土结构房屋、3号楼二层混泥土结构房屋、4号楼二层混泥土结构房屋三分之二面积（每层各三分之二），包含1号楼办公室3间、宿舍12间】的强制执行，并解除保全；3.要求被告承担一切诉讼费用。事实和理由：2014年9月20日，原告与第三人签订了《租赁合同》，第三人将其位于临海市上盘镇北洋五路8号的大部分房地产出租给原告，租期15年，支付方式为以租金折抵工程款。合同签订后，第三人将诉争房地产交付给原告占有使用至今。被告系执行案件的申请人，第三人系执行案件的被执行人，在执行程序中被告作为申请人向法院申请执行第三人所有的上述房地产。原告对法院的执行提出案外人异议，法院作出（2016）浙1082执异30号执行裁定，驳回原告的异议请求。原告与第三人的《租赁合同》真实合法有效，根据买卖不破租赁的原则，应当由承租方继续使用该房地产至租期届满。故法院作出裁定是错误的，本案执行依法应停止。
被告农行临海支行辩称：一、原告所提交合同中明确写明该租赁是第三人欠原告的工程款，即房屋使用权用于抵还工程欠款，租赁实为抵债行为，《租赁合同》真实性不予认可。由此，所有的转租合同无效。二、合法租赁证据不充足。首先，《租赁合同》不真实。其次，《租赁合同》为张文宝个人行为，未加盖第三人公章，不是第三人的出租行为。同时，第三人所有的房屋系工业厂房，即使转租，也应当符合其房屋性质及用途，但次承租人除力达日用品有限公司外，均系个人，不符合房屋用途。且次承租人吴彩红的转租合同签订在法院查封之后，不得对抗申请执行人；次承租人王永先的公司台州键联橡塑有限公司工商登记住所位于椒江区前所街道××村火头山，经营地址并非头门港新区。再次，原告未提供转租租金、水电费、缴纳税费等证据证明真实租赁的事实。三、被告第一次抵押自2014年11月3日开始，2015年11月10日当日注销，并于当日再次办理抵押登记。两次抵押系连续行为，被告抵押权存在连续性。2014年11月3日是抵押初始时间，所有转租合同的转租时间均晚于抵押时间，抵押权优先。因此，非法租赁权应当予以涤除。
第三人宝威礼品公司述称：张文宝是第三人的法定代表人，代表公司签订《租赁合同》。第三人同意原告的意见。
原告郑米都为证明其主张，向本院提供证据如下：
1、（2016）浙1082执异30号执行裁定书1份。
用以证明原告针对法院作出拍卖第三人房产的执行措施，以案外人身份向法院提出执行异议，法院经审查，裁定驳回异议请求，原告不服该裁定，已向法院提起诉讼的事实。
2、租赁合同1份。
证明原告与第三人于2014年9月20日订立《租赁合同》，第三人将厂房出租给原告使用，双方约定租期、租金以及其他权利义务的事实。
3、浙江增值税专用发票6张、入库单8张。
用以证明原告已占有使用第三人厂房，缴纳了水电费用并转租给他人使用，次承租人向原告缴纳了相关水电费用的事实。
4、厂房租赁合同4份、厂房转租合同1份。
用以证明原告将承租的第三人厂房转租给他人使用的事实。
5、台州市力达日用品有限公司营业执照（副本）、机构信用代码证、全国工业产品生产许可证、电信公司发票各1份、临海市华青金属制品有限公司营业执照（副本）1份、临海头门港新区管理委员会出具的证明1份、收件人为彭立群的书信信封1份、百世快运快递单1张、圆通速递快递单1张。
用以证明原告已占有使用第三人厂房，并转租给次承租人使用，次承租人已在涉案厂房生产经营的事实。
对原告提供的上列证据，第三人经质证均无异议；被告方经质证，质证意见如下：证据1没有异议；证据2的真实性、合法性均有异议。合同是以租金抵工程款，按相关规定该租赁合同是无效的，且合同没有公司公章，无法证明是第三人签订的合同；证据3其中发票的真实性、合法性无异议，待证事实有异议。只能证明第三人缴纳电费的事实，不能证明原告及次承租人缴纳了相应的水电费的事实。证据3其中入库单有异议。入库单可以后补，且没有公司公章，力达日用品有限公司事实上租期已到期，与本案无关，另两份入库单单位为王华春和华青，与本案无关；证据4的真实性、有效性均有异议。其中力达日用品有限公司合同已到期，吴彩红的租赁合同签订在法院查封之后，合同无效；证据5，无法证明合法有效的转租行为，快递地址、收件地址也不能证明租赁关系。
被告农行临海支行向本院提供证据如下：
（1）编号为33100620140038552的《最高额抵押合同》、临房他证上盘镇字第××号房产证各1份。
用以证明第三人与被告于2014年11月3日订立《最高额抵押合同》，第三人为向被告借款，以房地产设定抵押，并办理了抵押登记的事实。
（2）抵押财产未出租声明书1份。
用以证明第三人于2015年11月10日书面向被告声明抵押财产未以任何形式出租的事实。
（3）（2016）浙1082民初2857号民事裁定书1份。
用以证明本案被告在另案诉讼中，向本院提出财产保全的申请，本院于2016年4月18日作出裁定，查明宝威礼品公司所有的位于临海市头门港新区北洋五路8号的土地使用权及厂房，查封期间，被查封财产不得转移、租赁等的事实，以及证明转租给吴彩红是在法院查封之后。
（4）临房他证上盘镇字第××号房产证1份。
用以证明2014年11月4日办理过抵押登记的事实。
对被告提供的上列证据，第三人经质证均无异议；原告方经质证，质证意见如下：证据（1）的真实性无异议。被告与第三人之间债务债权关系，与原告无关，且抵押时间为2015年11月，故原告签订租赁合同时间早于抵押登记时间；证据（2）与原告无关。原告签订合同早于抵押登记时间，且被告未到现场查看，未发现租赁情况，过错责任在于被告；证据（3）的真实性无异议。原告与第三人签订的合同在法院查封之前；证据（4），因后一次抵押登记是在2015年，原告签订租赁合同时间早于抵押登记时间。
第三人宝威礼品公司未举证。
在本案审理过程中，本院调取了（2016）浙1082民初2857号民事调解书1份。到庭各方经质证均未提异议。本院对其涉及与本案相关事实的证明力予以确认。
对原、被告提供的证据，本院认证如下：
一、原告提供的证据1，被告和第三人经质证均无异议，本院对其证明力予以确认。因原告已于法定期限内向本院提起执行异议之诉，故该执行裁定书未发生法律效力。
二、原告提供的证据2，合同出租方为宝威礼品公司，合同虽未加盖公司公章，但该公司法定代表人张文宝在合同上签名捺印，应为履行职务之行为。被告经质证虽提出异议，但未提供反证。故本院对证据2待证原告与第三人于2014年11月1日订立租赁合同，第三人将厂房出租给原告使用，双方约定租期、租金等事项的事实的证明力予以确认。
三、被告经质证对证据3其中浙江增值税专用发票的真实性、合法性无异议，本院对其真实性和合法性予以确认。该发票所载付款内容为电力，购买方为宝威礼品公司，故其能够证明第三人分别于2016年6月21日、11月24日和12月20日支付临海市供电公司电费的事实，但对待证原告已占有使用第三人厂房，该电费系原告缴纳的事实缺乏证明效力；证据3其中入库单，为非正式发票，且入库单无收款人印章或签名，更无原告本人签名，故其缺乏证据形式上的有效性。从入库单的记载内容上看，其中编号为0222616的入库单，大写金额为2112元，小写金额为3094元，应属无效票据。在无付款凭据或款项入账凭据等相关证据佐证之下，原告提供的入库单缺乏证明效力，本院不予确认。
四、结合对原告提供的证据2的认证，本院对原告提供的证据4所待证原告将承租的第三人厂房转租给他人使用的事实的证明力予以确认。
五、原告提供的证据5，本院对其真实性予以确认。结合对原告提供的证据4的认证，本院对证据5所待证原告将涉案厂房转租，次承租人在涉案厂房生产经营的事实的证明力予以确认。
六、被告提供的证据（1），第三人经质证无异议，原告经质证对其真实性无异议，且对其待证事实未提异议，本院对其证明力予以确认。
七、被告提供的证据（2），第三人经质证无异议。本院对第三人于2015年11月10日向被告出具声明书，声明抵押财产未以任何形式出租的事实的证明力予以确认。根据对原告所提供证据2和证据4的认证，该声明书的声明内容与事实不符，故本院对其内容的真实性不予确认。
八、被告提供的证据（3），系本院依申请作出的诉讼保全裁定，本院对其所待证事实的证明力予以确认。
九、被告提供的证据（4），第三人经质证无异议，原告经质证对其真实性无异议，本院对其证明力予以确认。
本院经审理，认定本案事实如下：
（一）原告郑米都（乙方）与第三人宝威礼品公司（甲方）签订《租赁合同》1份，合同落款时间为2014年9月20日。该合同约定：甲方截止签订协议日尚欠乙方工程款人民币4080200元，甲方自愿将座落在临海市上盘镇北洋五路8号部分厂房出租给乙方，租金折抵债务；出租物为号楼三层混泥土结构房屋、号楼二层混泥土结构房屋、号楼二层混泥土结构房屋三分之二面积（每层各三分之二），包含号楼办公室3间、宿舍12间供承租方使用；租赁期共15年；前八年号楼每年租金为18万元、号楼每年租金为9万元、号楼每年租金为24万元，租金按承租时间从甲方欠乙方的工程款金额中折抵，直至债务折抵完毕，如折抵后有剩余部分债务在租赁前八年满之日由甲方一次性付清，后七年根据市场行情再优惠30%定租金，如甲方需用房屋有优先租回权；等等。
（二）原告郑米都将涉案厂房转租给他人，于2015年2月1日与台州市力达日用品有限公司签订了《厂房租赁合同》，于2016年2月至6月期间分别与王华青、王永先、赵俊达、吴彩红签订了《厂房租赁合同》。
（三）2014年11月3日，被告农行临海支行（抵押权人）与第三人宝威礼品公司（抵押人）订立《最高额抵押合同》，约定抵押人以房地产设定抵押，为抵押权人与宝威礼品公司自2014年11月3日起至2016年10月31日止所形成的债权提供担保，担保的债权最高余额折合人民币3588万元等事项。在合同所附房地产抵押清单中列明：抵押物为坐落在临海市头门港新区北洋五路8号、房屋所有权证号分别为临房权证上盘字第××、21××23、219724、22××28号房地产。双方于2014年11月4日办理了抵押登记手续，房屋他项权证号为临房他证上盘镇字第××号。2015年11月10日，上述抵押物续办了抵押登记手续，房屋他项权证号为临房他证上盘镇字第××号。
（四）本院在审理农行临海支行为与宝威礼品公司金融借款合同纠纷一案中，农行临海支行于2016年4月18日向本院提出财产保全申请。本院于当日作出（2016）浙1082民初2857号民事裁定书，查封宝威礼品公司所有的位于临海市头门港新区北洋五路8号的土地使用权（土地证号：临杜国用（2014）第12**号）及厂房（房产证号：临房权证上盘字第××、21××23、219724、22××28号）。该案经本院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，约定宝威礼品公司于2016年6月5日前归还农行临海支行借款本金人民币2130万元，并支付利息、罚息、复利；农行临海支行对宝威礼品公司所有的坐落于临海市头门港新区北洋五路8号【国有土地使用权证号：临杜国用（2014）第1223号；房屋所有权证号：临房权证上盘字第××、21××23、219724、22××28号】的房地产的折价款或者拍卖、变卖的价款在最高额抵押担保范围内享有优先受偿权。本院于2016年5月25日作出（2016）浙1082民初2857号民事调解书。该调解书已发生法律效力。
（五）本院在执行（2016）浙1082民初2857号民事调解书过程中，郑米都（案外人）向本院提出执行异议，请求法院认可（2016）浙1082民初2857号保全裁定书中案外人因租赁合同所享有的房屋2层4间及385平方米土地使用权。本院经审查，于2016年9月26日作出（2016）浙1082执异30号执行裁定书，驳回案外人郑米都的异议请求。郑米都不服该执行裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。
本院认为：依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。故出租人缔约的目的是通过充分发挥房屋的使用价值，收取租金，承租人则是为了取得房屋的使用权，解决生产经营场所或生活居所之需。本案中，原告主张的租赁权之基础为其与第三人宝威礼品公司于2014年9月20日签订的《租赁合同》。根据该合同约定，宝威礼品公司尚欠郑米都工程款408.02万元，以宝威礼品公司部分厂房出租给郑米都，租金折抵债务。可见，原告与第三人签订《租赁合同》的真正目的是第三人以其部分厂房的使用权抵偿所欠原告的工程款项，原告以此来保障债权的实现。原告与第三人订立的合同虽名为租赁，实质上是第三人以其厂房使用权抵偿欠款的合同之债，亦即是一种擅自处分被执行人名下资产的未来租金收益来提前抵偿其他债权的行为，该行为直接损害了执行案件中受生效裁判确定的债权人的合法债权。因此，原告与第三人之间并不具有建立租赁合同的真实意思表示，其租赁关系依法不成立，原告无权主张租赁权与抵押权相对抗的权利。
况且，租赁权所要求对讼争房屋的占有系直接占有、合法占有。在本案中，原告虽提供了证据4和证据5，拟证明原告已占有使用第三人厂房，并转租给次承租人生产经营的事实。但原告提供的证据4和证据5反而证明了原告对涉案厂房并无实际占有使用的事实。因为，原告将承租的厂房转租给他人使用，说明原告自身在生产经营上对所租赁房屋并不存在依赖，其实质上为“租而不用”。
综上所述，原告郑米都所主张的租赁关系不能对抗农业银行临海支行已登记的抵押权。因此，原告并不享有足以排除强制执行的民事权益，不能阻却法院对涉案厂房的强制执行。原告的诉讼请求与法不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：
驳回原告郑米都的诉讼请求。
案件受理费39442元（原告已预交），由原告郑米都负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。[在递交上诉状后七日内，向浙江省台州市中级人民法院交纳上诉案件受理费39442元，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001]
审 判 长 王建平
审 判 员 周幼萍
审 判 员 朱 玛
二〇一七年三月十五日
代书记员 王 婷
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