山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终6392号
上诉人（原审被告）：济南万达商业广场置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：齐界，董事长。
委托诉讼代理人：左龙梅，山东德衡（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：霍桂峰，山东德衡（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙军，男，1968年5月25日出生，汉族，无业，住山东省临沂市。
委托诉讼代理人：杨凯，国浩律师（济南）事务所律师。
委托诉讼代理人：徐志光，国浩律师（济南）事务所律师。
上诉人济南万达商业广场置业有限公司（以下简称济南万达置业公司）因与被上诉人孙军房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院(2015)市民初字第363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月01日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
济南万达置业公司上诉请求：1.请求撤销济南市市中区人民法院做出的（2015）市民初字第363号民事判决，并依法改判；2.一审、二审诉讼费用由孙军承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，应依法改判。（一）济南万达置业公司交付的房屋符合合同约定及相关法律规定，济南万达置业公司不存在违约行为。（二）孙军要求赔偿损失的诉讼请求已经超过了法定诉讼时效，应依法驳回。（三）济南万达置业公司本着“对客户负责”的企业服务理念，为孙军及其他已收房业主更改窗户，并非济南万达置业公司自认违约。（四）一审判决确认的违约金计算期间及计算标准没有依据，应依法改判。二、一审判决诉讼费分担不符合法律规定，应依法改判。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条，“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”一审法院在孙军部分胜诉的情况下，判决由济南万达置业公司承担全部诉讼费用，不符合法律规定，应依法改判。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院在查明事实的基础上依法作出公正判决。
孙军答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
孙军向一审法院起诉请求：1.判令济南万达置业公司向其支付不适当履行的违约金（以房款总额8434696元为基数，自2011年9月30日起，计算至2014年10月31日止，按日万分之一的标准计算）；2.本案全部的诉讼费用由济南万达置业公司承担。
一审法院认定事实：2011年2月1日，孙军、济南万达置业公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，合同中约定由孙军购买济南万达置业公司开发建设的位于济南市市中区纬一路以东、经二路以南济南万达广场的商品房两处，楼号为4号楼101室、102室。合同中约定的101室房屋建筑面积为136.33平方米，单价每平方米33548.98元，价款为4573733元；102室房屋的建筑面积为114.66平方米，单价每平方米?33546.86元，价款为3848548元。合同第六条中，双方约定孙军以分期付款的方式支付购房价款，合同签订之日付50%（101室首付款为人民币2293733元、102室首付款为人民币1928548元），余款向银行申请贷款后30日内支付给济南万达置业公司。合同第八条双方约定的交付期限为：“出卖人应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……（4）该商品房取得建筑工程竣工验收备案条件。”合同第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任中，双方约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：……2、双方按照补充协议的相关约定执行。……”合同落款处，甲方由济南万达置业公司加盖公章、乙方由孙军签名捺印予以确认；其中合同附件三关于装饰、设备标准中双方约定：“……5、门窗：入户门为铝合金玻璃门，园区一侧窗为塑钢窗，临街窗为铝合金玻璃窗。”所有附件中均有孙军签名认可。在附件五《补充协议》第四条第1款中双方约定：“本合同第八条约定的该房屋交付时间为2012年6月30日之前，具体时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准（不迟于前述交房日期），乙方对此无异议。”在第8款中双方有如下约定：“8、甲方（济南万达置业公司）自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付乙方（孙军），则：（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。”合同签订后，孙军依约定的方式交付了全部购房款，并由济南万达置业公司为其开具了发票，孙军实付101室购房款金额为4581449元；102室实付购房款为3853247元；合计8434696元。2011年9月29日，济南万达置业公司建设的房屋取得了竣工验收备案单；至2011年9月30日，济南万达置业公司未向孙军交付房屋；2011年10月20日，孙军与济南万达置业公司签订《入伙资料接收登记表》，领取了房屋钥匙、电卡、用户手册、装修手册等资料，办理了入住手续；并与大连万达物业管理有限公司济南分公司签订了《前期物业服务协议》和《消防安全责任书》；向物业公司交纳了101室的物业服务费?2376.14元、102室的物业服务费1997.52元。同时，孙军还向济南万达置业公司出具了《承诺书》，内容为承诺遵守《济南魏家庄万达广场写字楼临时管理规约》，如有违约愿承担相应的违约责任。交付房屋时，该房屋的二层临街一侧为封闭状态，并非合同中约定的二层临街为铝合金窗。交付房屋后，因二层没有窗户无法正常采光，孙军要求济南万达置业公司对二层房屋按照合同约定进行整改，并打开房门，让济南万达置业公司正常组织人员进行施工，在此期间，孙军未使用该房屋。万达广场4号楼二层窗户改造工程的施工时间为2013年5月2日至2013年11月1日，涉诉房屋的二层临街窗已全部改造完毕并验收。施工完毕后，济南万达置业公司未通知孙军房屋可以正常使用。2014年10月底，孙军听其他业主说房屋改造完毕的事情后，才到济南万达置业公司处协商前期已支付的物业费如何计算的问题，但双方未形成书面记录。
另查明，与孙军同时期购买4号楼其他商铺的业主曾庆、何德利在同时期交房时，发现购买商铺的二层没有临街窗，拒绝接收房屋。两案外人于2013年就违约金问题将济南万达置业公司诉至法院，要求其赔偿。一审法院作出的民事判决及济南市中级人民法院作出的民事判决均已发生法律效力。认定济南万达置业公司销售给案外人曾庆、何德利的商铺不符合合同约定的标准，不能正常使用，已构成违约，判决济南万达置业公司承担逾期交房的违约责任。
再查明，在本案审理期间，济南万达置业公司未能提供证据证实在其施工完毕后曾通知孙军涉诉房产已能正常使用的情况。庭审中，其提供了涉诉房屋的设计图纸，欲证实该房屋在设计时，二层临街是没有窗户的，所以，其交付的房屋是符合标准的，合同附件中是因为笔误写错了。对此，孙军不予认可。
一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实的意思表示，且不违反我国法律、法规的禁止性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护,合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的焦点是济南万达置业公司所交付的房屋二层没有临街窗是否构成违约及是否应向孙军承担违约责任的问题。对此，一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》附件三中明确约定了孙军所购买房屋的二层临街设计是有窗户的，通过其他相关判决书中认定的事实可知，如孙军所购房屋二层临街没有窗户是无法自然采光的，在不使用照明的情况下，二层无法正常使用。济南万达置业公司的工作人员对其所交付的房屋不符合合同约定的事实也是明知和认可的，故应认定济南万达置业公司在约定的交付时间向孙军交付的房屋是不符合合同约定的，济南万达置业公司提出的设计图纸中本来就没有设计窗户，其是按照规划进行施工的辩解，不能成立，孙军在济南万达置业公司通知交付房屋时，正常与济南万达置业公司办理房屋交接，是履行合同约定的行为，并无不当，但对于房屋交付后因不符合合同约定的标准而导致孙军无法正常使用，济南万达置业公司是负有一定过错的。本案根据庭审查明的情况，可以认定以下案件事实：1.济南万达置业公司交付的房屋不符合合同约定。2.孙军在合同约定的时间与济南万达置业公司办理了房屋交接手续。3.2013年5月2日至2013年11月1日期间，济南万达置业公司对涉诉房屋进行了整改，将二层封闭状态改为铝合金窗户。4.济南万达置业公司未能提供证据证实孙军曾表示放弃追究其违约责任，孙军也未表示放弃追究济南万达置业公司的违约责任。一审法院认为，从济南万达置业公司对上述已交付房屋进行整改的情况看，应当推定双方在房屋交接后至2013年5月2日施工改造之前，对房屋二层不符合合同约定应当是进行过协商的，否则，济南万达置业公司不会主动就已交付的房屋进行改造。在孙军未明确表示放弃追究济南万达置业公司违约责任的情况下，济南万达置业公司仍应依法对其违约行为承担相应的民事责任。根据我国《合同法》的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。从中，可以看出，不适当履行属于违约责任的一种，即债务人虽然履行了债务，但履行的内容不符合法律规定或者当事人的约定，即不符合债的本旨。其中不适当履行又包括迟延履行、不完全履行、瑕疵履行、加害给付。济南万达置业公司在合同约定的交付时间后，即2011年10月20日向孙军交付的房屋不符合合同附件中约定的二层临街为铝合金窗的标准，事实清楚；济南万达置业公司在2013年5月进行施工，改造二层铝合金窗的行为，也客观上印证了其交付的房屋不符合合同约定的事实，故孙军要求济南万达置业公司承担违约责任，向其支付违约金的诉讼请求，符合合同约定和相关法律规定，一审法院依法予以支持。关于济南万达置业公司应承担违约金的数额和比例问题，一审法院认为，我国《合同法》中规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据双方所签订合同补充协议的约定，济南万达置业公司承担逾期交房违约金的计算方式应以实际交纳的购房款人民币8434696元为基数计算；对于违约金起算的期间，通过双方签订的合同及补充协议可以看出，主合同第八条中约定的时间与补充协议约定的并不一致，对此孙军并不认可补充协议，认为不是双方的合意形成的。对此，一审法院认为，该份合同系由济南万达置业公司提供的格式合同，有关交付时间的日期也均是打印形成，在济南万达置业公司不能举证证实或孙军不予认可的情况下，根据我国合同法的相关规定，应作出对提供格式合同一方的不利推定，故违约金的起算时间应认定为主合同第八条中约定的2011年9月30日之后。关于违约金的终止时间问题，一审法院认为，济南万达置业公司虽未能举证证实在涉诉房屋改造竣工后其及时通知孙军房屋可以正常使用的情况，是具有一定过错的，但通过庭审查明，孙军在2011年10月20日就已办理了房屋的交接手续并交纳了物业费等相关费用，自此之后，其有义务关注所购房屋的改造情况，在济南万达置业公司将房屋改造完毕后，孙军对房屋未进行使用、收益，该损失不应再由济南万达置业公司承担，故应认定济南万达置业公司实际改造完毕时，孙军可以正常使用房屋，该违约金计算终止时间应为济南万达置业公司已实际履行完毕合同义务的时间，即计算至2013年11月1日。关于诉讼时效问题，一审法院认为，虽然双方办理了交接手续，但孙军并未明确表示放弃追究济南万达置业公司的违约责任。从济南万达置业公司对涉案房屋进行改造的情况来看，可以推定在双方办理交接手续后，孙军是向济南万达置业公司主张过权利的，故此时诉讼时效应当中断，应自济南万达置业公司对涉诉房屋进行改造完毕后重新计算，即自2013年11月1日起。据此，孙军的诉讼请求，未超过两年诉讼时效的规定，故对济南万达置业公司关于孙军的诉求超过诉讼时效的主张，一审法院不予采纳。综上，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告济南万达商业广场置业有限公司于判决生效之日起10日内向原告孙军支付不适当履行违约金，以原告实际交纳的购房款总额8434696元为基数，自2011年11月1日起计算至2013年11月1日止，按合同约定的日万分之一的标准计算；二、驳回原告孙军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13040元，由被告济南万达商业广场置业有限公司承担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”济南万达置业公司与孙军签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”2011年9月29日，济南万达置业公司建设的房屋取得了竣工验收备案单。2011年10月20日，孙军与济南万达置业公司签订《入伙资料接收登记表》，办理了入住手续。诉讼中，济南万达置业公司未提交证据证实其已按照合同约定时间，即至2011年9月30日前履行了交付涉案房屋的合同义务，现有证据证实双方实际办理涉案房屋的交接时间为2011年10月20日，故济南万达置业公司已构成违约，应承担该期间逾期交付房屋的违约责任。
双方在签订的《商品房买卖合同》附件三关于装饰、设备标准中约定：“……5.门窗：入户门为铝合金玻璃门，园区一侧窗为塑钢窗，临街窗为铝合金玻璃窗。”在附件五《合同补充协议》第五条第6项中约定：“乙方（孙军）确认，该房屋装修、设施标准以本合同约定为准。其中未提及的装修及设施不属于甲方（济南万达置业公司）负责范围。如交付时该房屋装修装饰达不到约定标准，甲方应在双方确认之日起30日内就未达到部分采取补救措施纠正。如逾期仍未达到标准，甲方自逾期之日起每日向乙方支付相当于已付房款万分之一的违约金；逾期超过90日，乙方有权选择解除合同，按本补充协议第十三条执行。除上述补救措施及补偿外，乙方不得以房屋装修装饰达不到约定标准影响使用为由，要求补偿或者提出其他要求。”济南万达置业公司于2011年10月20日交付给孙军的房屋没有玻璃窗，不符合双方签订的《商品房买卖合同》附件三关于装饰、设备标准中的约定，依据附件五《合同补充协议》第五条第6项的约定，济南万达置业公司亦应承担相应的违约责任。
根据孙军的主张，其主张的不适当履行违约责任包括迟延交付房屋的违约责任及房屋不符合合同约定的违约责任两部分。故此，一审依据双方合同约定及查明的涉案事实，判决结果并无不当。济南万达置业公司主张一审判决确认的违约金计算期间及计算标准有误，证据不足，本院不予支持。济南万达置业公司主张孙军的诉讼请求已经超过诉讼时效缺乏依据，本院不予支持。济南万达置业公司关于诉讼费分担的主张，理由不能成立，本院亦不予支持。
综上所述，济南万达置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13040元，由济南万达商业广场置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 高希亮
审判员 刘晓菲
审判员 贺强谟
二〇一七年二月十五日
书记员 ＸＸ恒