内蒙古自治区镶黄旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镶民初字第308号
原告（反诉被告）镶黄旗盛华房地产开发有限公司。
法定代表人贺生斌。
被告（反诉原告）石云刚，男。
委托代理人石丽丽，山西北岳律师事务所律师。
原告（反诉被告）镶黄旗盛华房地产开发有限公司（以下简称盛华房地产公司）诉被告（反诉原告）石云刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月9日立案受理，在诉讼过程中，被告石云刚于2015年7月16日提起反诉，本院依法组成合议庭，于2015年8月31日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）盛华房地产公司法定代表人贺生斌，被告（反诉原告）石云刚及其委托代理人石丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）盛华房地产公司诉称，被告石云刚于2011年7月13日订购了盛华房地产公司一套面积为99.98平米的住宅楼，2013年8月9日又预定了一间面积为37.72平方米的车库。房屋价款167966元，契税11170元，车库价款82230元，契税5468元，被告石云刚预交房款40000元，工资18000元，另外交了10000元，共计68000元，目前尚欠我公司房款198834元，经多次催要无果，故诉至法院，请求法院判令被告偿还所欠房款198834元，并参照中国人民银行规定的金融借款利率支付利息，房屋及车辆两年的租金40000元。
被告（反诉原告）石云刚针对本诉辩称，1、契税属于镶黄旗地方税务局征收，与原告无关，原告诉求要求被告交纳该笔费用于法无据，且双方在合同中没有约定，原告也没有与镶黄旗地方税务局代征协议。2、被告已经一共缴纳房款23万元，与原告诉称已交房款数额不符。3、车库面积37.72平方米与事实不符，双方在《售房协议中》约定的车库面积为37平米，并不是原告诉称的37.72平米。4、原告没有按期交房构成违约。
被告（反诉原告）石云刚反诉称，2011年7月13日，反诉原告与反诉被告签订了《售房协议书》，在方中约定，反诉被告于2011年8月将砖混毛坯房交于反诉原告使用，反诉原告共交40000元房款，后陆续交款，到2013年8月9日，反诉原告一共交房款23万元。到2013年10月份，反诉原告订购的房屋仍不具备交付条件，因我无房，迫于无奈先行领上钥匙进行了装修。双方在《售房协议书》中约定，甲方必须如期将房屋交给乙方使用，否则，每逾期一天，应向乙方偿付违约部�房款1%的违约金。故反诉原告要求反诉被告支付违约金103200元。
原告（反诉被告）盛华房地产公司针对反诉辩称，1、房屋未交付使用，住房自行入住属于违法使用。房屋自行入住视为交房，反诉原告理应付清全部房款。2、《售房协议书》中明确约定，房款在房屋使用后一次性付清。
原告（反诉被告）盛华房地产公司为证明其主张，向法庭出示的证据材料有：1、工资表、收据、借款单，证明被告（反诉原告）石云刚的工资是每月6000元，一共三个月共计18000元，已抵顶到房款里。2、《售房协议书》，证明销售合同是真实有效的，合法的，各种条款有法律效力。被告交首付款40000元，根据合同法规定被告已经违约，因为购房者首付款是总房款的30%。
被告（反诉原告）针对以上证据发表如下质证意见：1、工资表、借据、收据没有异�。2、对《售房协议书》没有异议，但是房屋首付款40000元是双方约定的。
被告（反诉原告）为证明其主张，向法庭出示的证据材料有：1、《售房协议书》两份，证明所购买的房屋面积为99.98平方米，价款为167966元，车库面积为37平方米，价款为80660元，两项合计248626元。交工时间为2011年8月。违约责任是，每逾期一天，应向乙方赔偿违约部分房款1%的违约金。2、收据四张，借据一份。证明被告（反诉原告）2011年7月13日交房款4万元，2013年4月25日交房款10万元，2012年11月12日用工资抵顶房款20000元，2013年8月9日用2013年一年的工资抵顶房屋款6万元。贺生斌和石云刚借款1万元，石云刚共计交房款23万元。
原告（反诉被告）针对以上证据发表如下质证意见：1、借款1万元的借条和4万元的收据没有异议。2、对于用工资抵项房款18000元没有异议。3、其他证据不予认可。
通过双方当事人当庭陈述、所出示证据及质证意见，法庭查明如下事实，1、双方于2011年7月13日和2013年8月9日分别签订《售房协议书》，被告（反诉原告）石云刚从原告（反诉被告）盛华房地产公司购买住宅楼一套和车库一间，面积分别为99.98平方米和37平方米，价格款合计248626.4元。住宅楼交房日期为2011年8月，车库交房日期为2013年8月。2、被告（反诉原告）石云刚于2011年7月13日交订金40000元，盛华房地产公司法定代表人贺生斌向石云刚借款10000元及石云刚在盛华房地产公司打工的工资18000元用以抵顶房款。3、2012年11月12日被告（反诉原告）石云刚交房款20000元收据一张、2013年4月25日交房款100000元收据一张、2013年8月9日工资抵房款60000元收据一张，三张收据均有原告（反诉被告）盛华房地产公司的公章及该公司法定代表人贺生斌签字，对该三张收据贺生斌当庭表示不予认可，虽申请法院作笔迹和公章鉴定，但未在规定的时间内预交鉴定费，导致鉴定无法作出，且原告（反诉被告）盛华房地产公司没有提交相反的主持予以反驳，故对该三张收据本院予以认可。综上，被告（反诉原告）石云刚共交纳房款238000元，目前尚欠房款10626.4元。4、被告（反诉原告）石云刚于2013年9月底已经领到钥匙入住所购买的盛华房地产开发的住宅楼。
以上事实，有当事人陈述、《售房协议书》、收据、借据等在案为凭，并经当庭举证质证，可以采信。
本院认为，原告与被告双方在平等、自愿原则基础上达成合意并签订《售房协议书》，协议内容真实、有效。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告（反诉被告）盛华房地产公司在被告（反诉原告）石云刚支付房款后被告未按时交付房屋的行为符合协议中违�责任的情形，构成违约，应承担违约责任。被告（反诉原告）石云刚已经于2013年9月底领取钥匙入住房屋，视为已经交付房屋，根据双方的协议约定，在房屋交付时应当一次性付清房款，被告（反诉原告）石云刚目前尚欠房款10626.4元，同样构成违约，也应当承担相应的违约责任。但依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本案损失赔偿额应相当于因违约所造成的实际损失。原告（反诉被告）盛华房地产公司要求被告（反诉原告）石云刚给付契税的诉讼请求，因没有证据证�与镶黄旗地税局有代收协议或者已经替石云刚缴纳的证据，本院不予支持。原告（反诉被告）盛华房地产公司所主张的房屋租金及车库两年租金40000元的诉讼请求，没有提供证据予以证明，不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）石云刚于本判决生效后十日内一次性给付原告（反诉被告）镶黄旗盛华房地产开发有限公司所欠房款10626.4元，并按照中国人民银行同类同档贷款利率支付上述本金的利息损失，即10626.4元×0.0065元×24个月（从2013年9月起至2015年9月止）=1658元，两项合计12284.4元；
二、原告（反诉被告）镶黄旗盛华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付被告（反诉原告）石云刚利息损失（238000元-80660元）×0.0065元×25个月＋80660元×0.0065元×1个月=26093元。
三、其他诉讼请求不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5728元，由原告（反诉被告）镶黄旗盛华房地产开发有限公司承担，反诉案件受理费2364元，由被告（反诉原告）石云刚承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行，申请执行的期限为二年，若超过法定期限提出申请执行的，本院则依法不予受理。
审 判 长 李 昇 香
代理审判员 春 艳
人民陪审员 吉木斯格
二〇一五年九月二十八日
书 记 员 格 日 勒
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出�决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。