浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙台民终字第1290号
上诉人（原审被告）：临海银泰购物中心开发有限公司，住所地：浙江省临海市古城街道巾山中路14号4楼。
法定代表人：辛向东，该公司执行董事。
委托代理人：傅利彬，浙江炜衡（宁波）律师事务所律师。
委托代理人：卢丽莎，浙江炜衡（宁波）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：夏阳正。
委托代理人：董丽玲，浙江孚吉律师事务所律师。
委托代理人：雷蕾，浙江孚吉律师事务所律师。
上诉人临海银泰购物中心开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服临海市人民法院（2014）台临民初字第2423号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年1月26日公开开庭审理了本案。上诉人临海银泰购物中心开发有限公司（以下简称银泰公司）的委托代理人傅利彬、卢丽莎被上诉人夏阳正及其委托代理人董丽玲、雷蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，2014年3月9日，原、被告签订了五份《“临海银泰城”房屋认购协议》，协议约定被告将房号为地下层2-2室、2-3室、2-4室、2-6室及2-8室房屋出售给原告。协议第四条约定双方应当在2014年3月31日前签订《商品房买卖合同》。原告于签订认购协议当日支付了五套房屋的定金共计25万元（每套房屋各5万元）。2014年3月26日，原、被告就签订买卖合同的时间另行作出约定：被告于签约前15日内告知原告，原告在7天内作出是否签订房屋买卖合同的意思表示。此后，原告曾要求被告及时履行签订房屋买卖合同的义务，但双方至今未签订买卖合同。另，经查明，临海市住房与城乡建设规划局在得知被告对丙类库房以数码街的商业规划进行宣传后，对丙类库房网上销售模块进行了锁定，并派相关人员进行现场处理，要求被告停止与规划不相符的宣传。
原审法院审理认为，本案的争议焦点之一为双方是否成立了商品房预约合同关系？商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以“认购书”、“认购协议”、“意向书”等形式表现，且多约定了定金，一般包括双方当事人基本情况、房屋基本情况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容。本案中五份认购协议均约定了定金及签订商品房买卖合同的期限，对双方当事人的基本情况、房屋位置、房屋总价款亦做出了明确的记载，故本案原、被告签订的房屋认购协议符合商品房预约合同的基本特征。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。涉案认购协议上虽无落款时间，但认购协议明确约定须于签订认购协议当日支付定金5万元，故能够推定定金收据的出具日期即为认购协议的签订日期，涉案定金收据载明的出具日期为2014年3月9日，且双方在庭审中对该事实亦予以认可，故该院认定双方于2014年3月9日成立了商品房预约合同关系。
本案的争议焦点之二在于被告是否违反了房屋认购协议中约定的义务。商品房预约合同关系成立后，原、被告应在公平、诚信原则下继续进行磋商以期达到缔结本约的目的。原、被告曾就签订房屋买卖合同一事进行磋商属实，但双方至今未签订房屋买卖合同。临海市住房与城乡建设规划局因被告将丙类库房以数码街的商业规划进行宣传而锁定了该丙类库房的网上销售，并非被告抗辩所称的政府部门无理由关闭网络备案系统，且该原因显然不能归责于原告。现原、被告至今未能签订房屋买卖合同，且被告未能提出相应措施解决该问题，故该院认定原告签订该认购协议的目的已不能实现，对于原告要求解除认购协议的诉讼请求予以支持。
本案的第三个争议焦点在于被告是否应当双倍返还定金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因为一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。认购协议的定金属于立约定金，是为了保障签订本约而交付的。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，接收定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。被告虽多次表示其不可能捂盘惜售，但因被告存在违规行为而导致原、被告买卖合同至今未能签订。认购协议虽有其特定的目的，但仍系完整的合同，被告在签订该认购协议时存在过错，并由此导致双方未能签订房屋买卖合同，根据定金罚则，被告应当双倍返还原告定金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：一、解除原告夏阳正与被告临海银泰购物中心开发有限公司于2014年3月9日签订的编号为0000007、0000013、0000012、0000011、0000590的五份《“临海银泰城”房屋认购协议》。二、被告临海银泰购物中心开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告夏阳正双倍定金共计人民币500000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由被告临海银泰购物中心开发有限公司负担。
宣判后，银泰公司不服，向本院提起上诉称：一、上诉人银泰公司已经取得了商品房预售所需的《商品房预售证》，涉案商品房在允许预售范围内，故上诉人与被上诉人在签订认购协议时无任何过错。一审法院没有任何证据就认定临海市住房与城乡建设规划局在得知银泰公司对丙类库房以数码街的商业规划进行宣传后，对丙类库房网上销售模块进行了锁定，并派相关人员进行现场处理，要求银泰公司停止与规划不相符的宣传。一审法院上述认定显属错误。上诉人银泰公司既没有接到临海市住房与城乡建设规划局关于网上备案系统关闭原因的通知，也没有接受相关人员的“现场处理”。且就算银泰公司有虚假宣传也应该是工商行政主管部门主管，而非临海市住房与城乡建设规划局主管。一审法院以上述错误认定得出上诉人在签订认购协议时存在过错，并导致双方不能签订房屋买卖合同的结论显属错误。二、一审法院对上诉人与被上诉人间《商品房买卖合同》关于签约时间顺后的明确事实不予认定，错误判决解除认购协议，强制无任何过错的上诉人向被上诉人双倍返还定金，缺乏法律依据。2014年3月26日上诉人与被上诉人在第0000013号认购协议上批注，批注的内容为：“因甲方原因签约时间顺延，我公司提前十五天告知乙方，乙方七天内有权选择中止协议”，因此被上诉人应在7日内作出是否终止协议，被上诉人未及时行使解除权已丧失解除协议的权利。《商品房买卖合同》签署时间不明确是因为临海市住房与城乡建设规划局关闭了网上合同备案系统，属于政府行政决定，而非归责于双方当事人的原因致使本约不能签订的，返还定金即可，不适用定金罚则。适用定金罚则的前提是接收定金一方拒绝订立合同，本案被上诉人没有证据证明银泰公司拒绝与其签订《商品房买卖合同》，上诉人也没有故意不签约的事实与情形。三、本案属于一案多诉，与（2014）台临民初字第1885号的诉讼请求，主张事实的并无二致，一审法院再作审理，违背一事不再理原则。四、一审法院证据调取过程中严重违法，导致认定事实错误。本案一审法院未经双方当事人申请，且不符合法律规定属于依职权调取的情况下，仍向临海市住房管理处调取证据，并最终得出，另，经本院查明的错误事实，明显违反了民事诉讼关于调取证据的程序性规定。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。
夏阳正答辩称：一、一审法院的查明认定的事实清楚，证据充分。上诉人在明知的情况下擅自将预售许可证里房屋用途为存放燃点不超过60度固定物品的丙类仓库的地下室当作经营数码的商铺对外宣传并销售。本案是上诉人擅自将讼争房屋的用途进行变更，而非虚假宣传问题，临海市住房和城乡建设规划局有权监管。二、一审法院对判决解除认购协议，及判决上诉人双倍返还定金，认定事实清楚，适用法律正确。第0000013号认购协议上批注的内容的真实意思是上诉人在签约前15日告知被上诉人，被上诉人在7天内作出是否终止协议。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的时间从2014年3月31日变更为签约时间顺后，但顺后到什么时候未明确，对于履行期限不明确的被上诉人在给上诉人必要准备时间的情况下可以随时要求履行。在被上诉人多次要求签约，而上诉人均无法履约的情况下，上诉人有权要求解除合同。上诉人擅自更改讼争房屋用途的过错行为是商品房买卖合同未能订立的唯一原因。一审法院判决上诉人双倍返还被上诉人交付的定金正确。三、一事不再理的原则指的是对判决、裁定已经发生法律效力的案件的被告人，不得再次起诉和审理。本案不适用一事不再理原则。四、原审法院依职权调取证据程序合法，本案上诉人在未经相关部门审批的情况下，擅自更改讼争房屋的用途且对外出售，符合审理的案件需要的证据涉及可能损害国家利益，社会公共利益的规定。因此，一审法院经职权调取程序合法。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，证据调取合法，应当驳回上诉，维持原判决。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，针对双方当事人的诉辩，本院分析认定如下：一、为查明案件事实，一审法院向相关部门调取的《关于群众反映的银泰公司合同备案问题的情况说明》，该情况说明载明，由于银泰公司将丙类库房作为商品房进行出售，违反了相关的规定，因此，相关部门对该区块网上销售模块进行锁定。二审庭审中，上诉人虽对该份证据有异议，但没有提供相反的证据予以反驳，且该证据系临海市住房与城乡建设规划局根据群众的反映，向临海市纪委信访室出具的情况说明，因此，本院二审对该证据依法予以确认。二、关于商品房买卖合同无法签订的过错责任的问题及本案是否适用定金罚则。商品房预约合同关系成立后，虽然上诉人与被上诉人曾就签订房屋买卖合同一事进行磋商。双方在2014年3月26日在第0000013号认购协议上批注，批注的内容为：“因甲方原因签约时间顺延，我公司提前十五天告知乙方，乙方七天内有权选择终止协议”，因此从该表述可以证明，上诉人银泰公司应该在签约时间前十五天内告知被上诉人，在被上诉人已经履行了房屋认购协议上约定的付款主要义务的情况下，被上诉人有权选择在七天内是否签订房屋买卖合同。因此，上诉人认为被上诉人因未及时行使解除权已丧失解除协议权利的主张并不能成立。此后，被上诉人曾要求上诉人及时履行签订房屋买卖合同的义务，但双方一直未签订房屋买卖合同。临海市住房与城乡建设规划局因上诉人将丙类库房以数码街的商业规划进行宣传而锁定了该丙类库房的网上销售，该原因显然不能归责于被上诉人。因此，本案买卖双方未能订立商品房买卖合同的原因在于上诉人一方。在此情况下，被上诉人夏阳正，有权解除合同，原审判决解除认购协议，并无不当。依据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。认购协议的定金为订约定金，即是对订立商品房买卖合同的担保。上诉人也实际收取了被上诉人的定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案中，未能订立商品房买卖合同是上诉人一方违约造成的，故上诉人应承担双倍返还定金的责任。三、本案是否属于一事不再理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十四条第（五）项规定，对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外，故本案不适用一事不再审原则。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人临海银泰购物中心开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邬卫国
审 判 员 汤坚强
审 判 员 张 燕
二〇一六年三月十六日
代书记员 严 凌