辽宁省调兵山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）调民一初字第152号
原告（反诉被告）：邓中芳，女，1955年3月9日生，汉族，无固定职业，住调兵山市调兵山街道南岭小区**栋***号。
被告（反诉原告）：刘海春，男，1967年6月3日生，汉族，农民，住调兵山市晓明镇邓家村。
委托代理人：邵立明，系调兵山市法律援助中心律师。
原告（反诉被告）邓中芳诉被告（反诉原告）刘海春返还原物纠纷一案，本院于2012年8月29日作出了（2012）调民一初字第396号民事判决。宣判后原告（反诉被告）邓中芳不服提起上诉，铁岭市中级人民法院以原判认定事实不清，判决依据不足为由，撤销本院作出的（2012）调民一初字第396号民事判决，发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告邓中芳（反诉被告）、被告刘海春（反诉原告）及其委托代理人邵立明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）邓中芳诉称：原告位于调兵山市晓明镇邓家村原姜家村内自有一处66平方米的民房。1987年8月，在原告前夫张德夫病逝后，随着再婚事实的发生，其民房便因故搁置至今。2010年9月，被告突然找到原告，称其已买下该房且已居住多年，执意要求配合实施过户行为。为此，原告强烈指责了被告恶意损害原告合法权益的买卖行为，但被告却以不是偷的，也不是抢的，而是花钱买的作为借口，拒绝搬出该房屋，其侵权行为是清晰可见的。原告为保护房屋财产免受被告正在实施的侵害行为，故请求受诉法院据以查明的事实，依照《民法通则》、《侵权责任法》的相关规定，判令被告停止侵害、扣除妨碍、返还房屋财产、赔偿损失，并承担本案的诉讼费。
被告（反诉原告）刘海春辩称：首先对原告的诉讼请求被告认为不准确，因为本诉系房屋买卖合同纠纷，不是侵权纠纷。关于事实部分，原告所述均系无事实依据和法律基础。该房屋在1999年2月27日由原告丈夫的弟弟张利夫代理邓中芳出售给被告，这一点被告是从以下几点确认其代理行为的：一是邓中芳的小叔子张利夫出示的证照齐全，二是邓中芳与张利夫有亲属关系。这两点足以使被告认定张利夫系代理邓中芳出售该房屋，并且当日被告交付了该房屋价款5500元，这笔款项也是由张利夫代收。随即被告便入住该房屋，实现了实际占有、使用的善意取得行为。被告认为原、被告商定的房屋买卖合同内容合法有效，并且被告已经使用多年，应该认定该房屋产权归被告所有。
反诉原告（被告）刘海春诉称：1999年2月27日，反诉人经被反诉人丈夫的弟弟张利夫购买被反诉人位于铁法市小青镇姜家村的砖木结构自建房屋三间，双方达成协议时，张利夫出示的该房屋房照及土地使用权证，并在反诉人交付全部房款后将该房屋房照及土地使用权证交给反诉人，并于当日将房屋交付给反诉人，反诉人居住至今。反诉人认为张利夫系作为邓中芳的代理人出售房屋合法有效，且反诉人交付了价款，并且实际占有、使用，是一种善意取得行为。为此，反诉人请求人民法院判令该房屋产权归反诉人所有。
反诉被告（原告）邓中芳辩称：被反诉人从未授权给任何人出售该房屋。房屋主管部门和土地部门给邓中芳颁发的两证从来未交付给张利夫所有，张利夫非法出卖邓中芳的房屋邓中芳坚决反对。邓中芳的前夫张德夫已于1987年病故，此后邓中芳与张德夫的亲属断绝了往来，反诉人明知张利夫是没有权利代理出卖房屋的，但却与张利夫达成了买卖协议，这种行为侵害了邓中芳的利益。反诉人自称张利夫是在表见代理的条件下出卖了邓中芳的房屋，反诉人买房子是一种善意取得，合法有效，房屋应归反诉人所有。被反诉人认为房屋作为不动产的物权归属在进行买卖的民事法律当中，只有在邓中芳与刘海春之间才能实施，才能够引起可能的反诉。原告从张德夫死亡后从来没有离开过调兵山，在没有书面授权他人行使卖房权利的时候，其他任何人的任何形式的代理行为都是无效的。正是由于买卖房屋双方当事人的主体不适格，主观上存有恶意，人民法院应该确认该房屋买卖行为无效。
原告（反诉被告）邓中芳为支持自己的主张向本院提供如下证据，被告（反诉原告）刘海春进行了质证，本院对原告提供的证据进行了认证：
1、铁法市城镇私房验证登记表一份，证明被告正在使用的房屋的产权人在原告处。被告（反诉原告）刘海春对该证据无异议。本院认为，被告（反诉原告）刘海春对该证据无异议，该证据作为认定本案事实的依据。
2、原告（反诉被告）邓中芳之子张涵出具的书证一份，证明原告的房屋产权证和土地使用权证是由证人交给证人的祖母，而不是交给张利夫，张利夫无权持有两证并出卖房屋。证明这两证交给其祖母的原因。被告（反诉原告）刘海春对该证据提出异议，认为张涵与邓中芳系母子关系，是近亲属，存在利害关系，不能证明本案的事实。本院认为，证人应当出庭作证，且证人与原告系母子关系，之间存在利害关系，故被告（反诉原告）刘海春对该证据提出异议成立，该证据不作为认定本案事实的依据。
3、照片6张，证明照片上拍摄的房屋就是原告所有的房屋，也是被被告占有的房屋。该房屋前侧的东西两侧的仓房和院墙被被告拆除。被告（反诉原告）刘海春对该证据提出异议，认为该证据不能证明该房屋所有权，该组照片恰恰说明了被告对房屋进行了管理和使用。本院认为，该组照片真实，该证据作为认定本案事实的依据。
被告（反诉原告）刘海春为支持自己的主张向本院提供如下证据，原告（反诉被告）邓中芳进行了质证，本院对被告提供的证据进行了认证：
1、房屋产权证书及土地使用权证书各一份，证明被告购买房屋的时间已经取得了两证。原告（反诉被告）邓中芳对该证据的质证意见是，承认是在张利夫与被告达成房屋买卖协议时，由张利夫将两证交给被告的，而不是原告将两证交给被告。本院认为，这两份证据真实，张利夫出卖房屋时，就将房屋产权证和土地使用权证交给被告，而且张利夫是原告前夫的弟弟，因此被告足以相信是原告邓中芳委托张利夫对其房屋进行交易，该证据作为认定本案事实的依据。
2、收条一份，证明购买房屋时交付的价款及张利夫系表见代理行为。原告（反诉被告）邓中芳对该证据提出异议，认为代笔人王永康是张利夫的小舅子。张利夫出卖原告房子的时候，张利夫的哥哥张德夫已早在买卖发生前10几年就去世了，张德夫去世后，这两证由原告的儿子交给孩子的奶奶，并不是交给张利夫的，张利夫无权出卖原告的房子。本院认为，这份证据真实，能够证明是张利夫将原告的房子卖给了被告，房款也由张利夫收取，张利夫将两证交给了被告刘海春，该证据作为认定本案事实的依据。
3、无房证明、房屋所有权登记申请人身份证明、关于刘海春在集体土地范围内申请房屋所有权登记有无异议回函各一份，证明被告在村里没有享受宅基地，所以可以购买村民的房子；被告购买房屋的时候是完全民事行为能力人，符合法律规定；被告购买原告的房子后在村务公开栏张贴了公告，公告期满后无人提出异议。原告（反诉被告）邓中芳对该证据提出异议，认为被告有无房屋与原告无关；被告没有房屋也不能成为张利夫同被告之间非法买卖房屋行为的有效证明；对房屋所有权登记申请人身份证明的真实性无异议，但被告申请对原告房屋进行产权登记是不合法的；对《关于刘海春在集体土地范围内申请房屋所有权登记有无异议回函》有异议，认为不具有真实性与合法性。本院认为，这组证据证明了村里对刘海春购买的房屋的事实予以认可，而且由于刘海春已经购买了房屋，村里依据规定没有再分给刘海春宅基地，该证据作为认定本案事实的依据。
4、申请集体土地使用证（宅基地）审批表及房屋买卖契约书各一份，证明该房屋买卖行为经过村委会和街道的批准和同意。原告（反诉被告）邓中芳对该证据提出异议，认为审批表和契约书是尚未完成的审批表和契约书，不能作为证据使用，没有证据效力。本院认为，该证据进一步证实了村委会对被告购买房屋的一种肯定，该证据作为认定本案事实的依据。
5、村委会证明，证明当时村委会知道被告购买了原告的房子，包括价款，被告一直实际占有使用，并进行了修缮。原告（反诉被告）邓中芳对该证据提出异议，认为不属实，是虚假的。本院认为，原告（反诉被告）邓中芳对该证据提出异议无证据支持，异议不成立，该证据作为认定本案事实的依据。
6、证人张利夫证言，证明卖房过程及卖房款的去向。原告（反诉被告）邓中芳对该证据提出异议，认为自己从未委托任何人出卖其房屋。被告（反诉原告）刘海春质证意见是并不了解张利夫出卖房屋的原因，只是相信张利夫与原告的关系及其持有的房产及土地两证。本院认为，该证人证言能够证明是证人将原告的房屋出卖给了被告，该证据作为认定本案事实的依据。
经双方当事人当庭举证、质证以及陈述，本院认定以下事实：
原告（反诉被告）邓中芳与张德夫系夫妻关系，二人有位于调兵山市小青镇姜家村66平方米砖木结构房屋一座。1987年8月张德夫去世。1995年7月14日该房屋登记在原告（反诉被告）邓中芳名下。邓中芳后与他人再婚，离开了姜家村。1999年2月27日张德夫的弟弟张利夫将该房屋以5500元的价格卖给了被告刘海春，并将该房屋的房屋产权证及集体土地使用证交给了刘海春，刘海春居住至今，但未办理房屋过户手续。张利夫将购房款交给其母亲。
本院认为，被告（反诉原告）刘海春在与张利夫达成房屋买卖协议时，张利夫出示了原告（反诉被告）邓中芳的房屋产权证及土地使用证，虽然邓中芳在丈夫张德夫去世后另嫁他人，在房屋买卖过程中没有到场，但基于张利夫与原告（反诉被告）邓中芳的特殊的原亲属关系，被告（反诉原告）刘海春完全有理由相信是邓中芳委托张利夫出卖其房屋。张利夫在没有得到原告同意的情况下出卖原告房屋的行为，构成了《中华人民共和国合同法》中规定的表见代理。故刘海春的反诉请求合法，本院予以支持。原告（反诉被告）邓中芳以前夫张德夫死亡后从来没有离开过调兵山，也没有授权他人行使卖房权利，并对卖房情况一无所知的抗辩理由，因其与张德夫的婚生子张涵与张家联系密切，在房屋被出卖后长达11年的时间里称对卖房情况一无所知的抗辩理由显然不符合常理。被告（反诉原告）刘海春在购买原告房屋时并无恶意，且已支付了全部购房款，并对房屋进行了修缮入住至今10余年，其行为符合民法中规定的善意取得。因此邓中芳的诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第七十五条、《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）邓中芳的诉讼请求；
二、位于调兵山市小青镇姜家村66平方米砖木房屋，归反诉原告（被告）刘海春所有。
一审案件诉讼费300元，反诉费300元，由原告（反诉被告）邓中芳承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向合议庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。
审判长 冯江南
审判员 聂 晶
审判员 张 涛
二〇一四年五月九日
书记员 林子阳
符：本判决引用的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第七十五条【公民个人财产】公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。
公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破怀或者非法查封、扣押、冻结、没收。
《中华人民共和国合同法》
第四十九条【表见代理】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
附：送达法律文书时间
原告：2014年月日
被告：2014年月日
送达人：冯江南林子阳