辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终5978号上诉人（原审被告）：沈阳联汇科技服务有限公司，住所地沈阳市皇姑区。法定代表人：吕丹，系该公司经理。委托诉讼代理人：姜华，系辽宁浩逸律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳恒企房地产经纪有限公司，住所地沈阳市沈河区。法定代表人：马兴华，系该公司经理。上诉人沈阳联汇科技服务有限公司（以下简称沈阳联汇公司）因与被上诉人沈阳恒企房地产经纪有限公司（以下简称沈阳恒企公司）居间合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初4100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。沈阳联汇公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、案涉房源信息，是房主在网上发布的，不是被上诉人发布的。此房源信息，不但被上诉人能在网上搜索到，其他房产中介机构也能随意的在网上搜索到，是公共信息，不是被上诉人独家拥有的信息。房主也没有给被上诉人办理房屋出租事宜的独家授权。二、上诉人不构成违约。《委托看房确认单》是被上诉人提供的格式条款，其中第三条中写明：“如乙方看过甲方所提供的房源，私自与房主达成协议成交后，经甲方核实，视为违约。”第一，上诉人认为私自与房主达成协议，是指直接与房主协议。而上诉人是通过其他中介机构沈阳市大东区畅居房产居间介绍，联系房主，经过协商达成租房协议的。对于歧义，应该作出有利于上诉人的理解。因此，上诉人没有违约；第二，被上诉人只是领上诉人去现场指认了房屋，并没有与房主联系、见面。后来，上诉人通过畅居房产，了解到他们也有涉案的房产信息，可以与房主联系上，而且能够提供更优质的服务。因此，上诉人通过畅居房产与房主见面、协商、签约。上诉人没有利用被上诉人的信息资源；第三，被上诉人要求按年交纳租金，而通过其他中介，可以按半年交纳租金。上诉人没有故意逃避支付中介费的目的，而是选择了优质价低的服务。三、被上诉人主张的违约金超高，上诉人同意支付必要的费用。沈阳恒企公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.最初委托看房确认单上诉人主张非本人签字，但经鉴定后，确为上诉人本人签字。由此看出上诉人违反诚信原则。2.上诉人提供的通过其他中介签订的租赁协议，充分证明上诉人租用了由被上诉人领看的房源，房产租赁价格同样是160,000元，被上诉人已告知上诉人可以半年交纳租金，但上诉人仍然找其他人签订的合同。被上诉人怀疑上诉人通过另外的中介朋友联系房主套取13,333元中介费用，变成自己的利润所得，因此被上诉人要求追究上诉人的违约责任。沈阳恒企公司向一审法院起诉请求：1.判令沈阳联汇公司支付沈阳恒企公司违约金13,333元；2.本案诉讼费由沈阳联汇公司承担。一审法院认定事实：沈阳恒企公司作为房产经纪公司，在网上发布了天润广场7号楼1403、1404的房源信息，沈阳联汇公司看到该房源信息后，其法定代表人吕丹联系到高锋要求看上述房源。2016年4月11日高锋带领吕丹到上述房源地址看房，并于当日，沈阳恒企公司（甲方）与沈阳联汇公司（乙方）签订了委托看房确认单，该委托确认单中约定了“一、房源情况：房源位置为天润1403、1404，面积231m2，价格16万/年。二、房屋类型为：出租。三、乙方确定实地看过甲方为乙方提供的房源资源，如乙方看过甲方提供的房源（包括乙方亲友、同事、朋友在内的），私自与房主达成协议成交后，经甲方核实，视为违约。如果是出租房源，乙方需赔偿一个月租金给甲方作为违约金。”甲方沈阳恒企房地产经纪有限公司经办人高锋、乙方沈阳联汇科技服务有限公司法定代表人吕丹在该委托看房确认单处签字。事后，沈阳联汇公司未与沈阳恒企公司达成租房协议而实际租用了该房屋，并正常使用。当事人围绕诉讼请求依法提交委托看房确认单1份、房屋租赁协议1份证据质证，并在卷佐证。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。2016年4月11日沈阳恒企公司与沈阳联汇公司签订了委托看房确认单，沈阳联汇公司虽提出该确认单中乙方吕丹的签字并非其本人所签，该委托看房确认单不真实的抗辩意见，但经鉴定认为该确认单中乙方吕丹的签字确系其本人所签，故该委托看房确认单系真实有效的，对沈阳联汇公司的该抗辩意见不予采纳。因吕丹系乙方沈阳联汇公司的法定代表人，其在委托看房确认单上的签字行为，应当认定为其从事的是与法人经营活动有关的行为，应当由沈阳联汇公司承担民事责任。关于沈阳恒企公司提出要求沈阳联汇公司赔付违约金的请求，双方签订的委托看房确认单中约定的“乙方确定实地看过甲方为乙方提供的房源资源，如乙方看过甲方提供的房源（包括乙方亲友、同事、朋友在内的），私自与房主达成协议成交后，经甲方核实，视为违约。如果是出租房源，乙方需赔偿一个月租金给甲方作为违约金。”该条款是为房产中介公司作为居间人依法享有的权益，防止委托人以逃避支付报酬为目的的不正当交易行为，不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定为有效。2016年4月11日，沈阳恒企公司带领沈阳联汇公司实地查看了所提供的房屋情况，履行了居间人报告信息的义务。但沈阳联汇公司未通过沈阳恒企公司而于2016年4月底实际租用了该房屋，并提出沈阳恒企公司并不是唯一的房源，其是通过其他中介公司租用的该房屋，不构成违约的抗辩意见。沈阳联汇公司提供的房屋租赁协议虽能证明该房屋系通过其他中介所租，但无法证明其是通过其他的能为公众所能知晓的途径获得的该房源信息，从而租用该房屋。且通过该房屋租赁协议可知，沈阳联汇公司实际租赁房屋的时间与沈阳恒企公司提供看房服务的时间接近。故可认为沈阳联汇公司是利用沈阳恒企公司提供的房源信息而未通过沈阳恒企公司便与房主达成租房协议，实际租用了该房屋，已构成违约，应当承担违约责任，故对沈阳联汇公司的抗辩意见不予采纳。双方在委托看房确认单中约定的违约金的数额符合法律的规定，故对沈阳恒企公司的该项请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决：一、被告沈阳联汇科技服务有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳恒企房地产经纪有限公司违约金13333元。二、驳回原告沈阳联汇科技服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费134元，鉴定费2400元（原告均已预交），由被告沈阳联汇科技服务有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于沈阳联汇公司是通过其他中介与房主达成租房协议，还是沈阳联汇公司利用沈阳恒企公司提供的房源信息直接与房主达成租房协议事实，沈阳联汇公司在二审审理中提供了房主王秋颖证人证言一份、沈阳市大东区畅居房产中介证明材料一份，证明：沈阳市大东区畅居房产中介在58同城上搜集到房主王秋颖刊登的租赁信息，沈阳联汇公司通过该中介找到房主王秋颖，并签订租赁协议。沈阳恒企公司质证意见：对上诉人在二审提供的该证据真实性不认可，房主不可能在3月初在58同城发布租房信息。本院根据沈阳联汇公司在一审提供的其通过沈阳市大东区畅居房产中介与房主王秋颖签订的《房屋租赁协议》和二审提供的沈阳市大东区畅居房产、房主王秋颖分别出具的《证明》，认定：房主王秋颖对外发布案涉房屋出租信息，沈阳联汇公司在通过沈阳恒企公司看房后，于2016年4月15日通过沈阳市大东区畅居房产为中介与房主王秋颖签订《房屋租赁协议》承租案涉房屋，沈阳联汇公司实际交纳中介费用。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，沈阳恒企公司与沈阳联汇公司签订《委托看房确认单》为沈阳联汇公司提供租赁房屋看房服务和订立合同机会，双方形成居间合同关系。本案焦点问题为沈阳联汇公司在接受沈阳恒企公司提供的看房服务后另行通过其他中介与房主签订房屋租赁合同承租房屋是否构成违约，应否负承担违约责任。首先，关于沈阳联汇公司在接受沈阳恒企公司提供的看房服务后是通过其他中介提供服务承租房屋，还是其私自与房主达成租房协议的事实认定问题。通过沈阳联汇公司提供的其通过沈阳市大东区畅居房产中介与房主王秋颖签订的《房屋租赁协议》和沈阳市大东区畅居房产、房主王秋颖分别出具的《证明》可以认定房主非单独委托沈阳恒企公司提供中介服务，沈阳联汇公司在接受沈阳恒企公司提供的看房服务后，有权选择其他房屋中介提供居间服务，通过其他中介居间服务与房主协商订立租赁合同，沈阳联汇公司通过沈阳市大东区畅居房产中介与房主王秋颖签订《房屋租赁协议》，并不属于私自与房主达成租房协议，沈阳恒企公司未能提供相反证据证明沈阳联汇公司与房主达成租房协议为串通行为，居间服务为虚假行为，故不能认定沈阳联汇公司私自与房主达成租房协议。根据双方签订的《委托看房确认单》所约定的违约责任，只有在沈阳联汇公司利用沈阳恒企公司提供的信息和机会，私自与房主协商订立合同才构成违约，针对该房源信息非沈阳恒企公司独家享有，该约定不应限制沈阳联汇公司选择利用其他中介提供信息和服务与房主协商订立合同，沈阳联汇公司通过其他中介服务与房主协商订立合同，并不构成违约。原审认定沈阳联汇公司不能证明其通过其他为公众所知晓途径获得房源信息，认定沈阳联汇公司为利用沈阳恒企公司提供的房源信息与房主达成租房协议，判决沈阳联汇公司承担违约责任错误，本院予以纠正。综上所述，沈阳联汇公司上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项、最高人民法院《关于适用的解释》九十条的规定，判决如下：一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初4100号民事判决；二、驳回沈阳恒企房地产经纪有限公司的诉讼请求。一、二审案件受理费134元，鉴定费2400元，由被上诉人沈阳恒企房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 关宇宁审判员 李 涛二〇一七年八月四日书记员 刘 潇