北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0106民初6836号原告：王戎，女，1972年1月19日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘宏辉，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓勇，北京市京师律师事务所律师。被告：北京金隅大成开发有限公司，住所地北京市西城区宣武门西大街甲127号（大成大厦22层）。法定代表人：张晓兵，总经理。委托诉讼代理人：王欣，北京市五环律师事务所律师。原告王戎与被告北京金隅大成开发有限公司（以下简称大成公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告王戎及其委托诉讼代理人张晓勇，被告大成公司的委托诉讼代理人王欣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王戎向本院提出诉讼请求：一、要求被告承担逾期办理初始登记的违约责任并据此赔偿原告损失，以原告已交房款2399890元为基数，按照中国人民银行关于金融机构计收逾期贷款利率标准计算，自2013年7月1日起，至被告实际取得涉案房屋楼栋权属证明之日止；二、被告向原告支付延迟办理房屋所有权证的违约金，自2014年6月21日起，以2399890元为基数，按中国人民银行关于金融机构计收逾期贷款利率标准计算，至房屋所有权证办理完毕之日止。事实和理由：2011年5月，原被告签订《北京市商品房预售合同》，原告购买被告开发的位于丰台区305号房屋，房款共计2399890元，被告应当在2012年6月30日前交付房屋。合同第22条约定，被告应于2013年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按照补充协议处理，补充协议对此项违约责任未作明确约定。合同第22条同时约定，原告委托被告办理转移登记，如因被告责任，原告未能在房屋交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，原告不退房的，被告按已付房款0.5%向买受人支付违约金。2012年6月30日，被告向原告交付了房屋，原告在办理房屋交接手续时，缴纳了相关的税费、维修基金及产权证代办费等办理房屋权属转移登记的税费，但令人遗憾的是，时至今日，被告仍未取得涉案楼栋的权属证明，亦未给原告办理房屋所有权证。被告的行为已经严重违反了合同的约定，理应承担违约责任。关于初始登记的违约责任，合同中没有明确约定，综合考虑被告违约的实际情况和违约责任的处理方式，现原告依法主张被告承担违约责任，赔偿原告经济损失，按照中国人民银行关于金融机构计收逾期贷款利率标准计算。关于转移登记的违约责任，合同约定为按已付款的0.5%支付违约金，但原告认为该违约金约定过低，不能弥补原告损失，故恳请法院予以调整。被告大成公司辩称：一、涉案房屋所在项目产权证办理延迟的原因在于小区周边环境，部分业主违法建设等相关问题迟迟未能彻底解决，导致项目规划验收手续需要完备，并非被告单方责任所致。依照合同第22条的约定，因办理产权证延迟而应承担违约责任的前提是因出卖人责任导致，如非因出卖人责任导致，则不应承担违约责任，所以，涉案房屋所在项目产权证办理延期并非被告单方责任所致，故不应由被告单方承担由此产生的法律责任；二、原告向被告主张延迟办理涉案楼栋权属证明违约金或损失，赔偿金额缺乏合同依据且有悖公平原则。无论是办理涉案房屋楼栋权属证明延迟，还是办理房屋转移登记延迟，对于原告来说其最终归结于延迟取得房屋所有权证这一法律结果，故在预售合同中已明确约定了逾期办理转移登记手续相应法律责任的前提下，原告依然同时主张延期办理涉案房屋楼栋权属证明的违约金，以及延迟办理涉案房屋所有权证的违约金，不但违背了双方合同中的约定，也不符合合同法中关于违约金的补偿原则，而且涉嫌对同一法律结果的重复赔偿有失公平；三、在预售合同已明确约定逾期办理转移登记手续违约金比例及支付方式的前提下，原告要求被告按已付购房款同期银行贷款利率的标准支付违约金缺乏合同依据。双方所签预售合同第22条第二款，对逾期办理房屋转移登记的违约金进行了明确的约定，上述内容明确且合法有效，双方应当遵照履行。依据合同法的相关规定，当事人要求提高违约金比例的前提，为违约金过分低于给其造成的损失。本案中原告所购买的房屋为住宅，且该房屋已按预售合同约定期限实际交付原告使用，仅是办理产权证发生的延迟，并未阻碍或影响原告对涉案房屋的实际使用，也并未给原告造成实际损失。现原告仅以认为约定违约金过低为由，不顾生效合同的约定就向被告主张按同期银行逾期贷款利率的标准支付违约金，缺乏合同依据，也没有事实根据，故恳请法院驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的商品房预售合同、补充协议、结算单、发票、收据、《工程竣工验收备案表》等证据，本院予以确认，并在卷佐证。通过双方陈述及无异议证据，本院认定事实如下：2011年5月，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》。原告购买被告开发的位于北京市丰台区305号房屋，房价款为2410505元，房屋交付时间为2012年6月30日前。合同第22条产权登记条款约定，出卖人应当在2013年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任，未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第二种方式处理。二为见补充协议。补充协议第九条关于预售合同第22条的补充约定载明：1、双方同意，若因出卖人原因，未能在预售合同第22条第一款约定日期届满时，取得该商品房所在楼栋权属证明的，但买受人仍在预售合同第22条第二款约定日期届满前取得该商品房房屋所有权证的，则出卖人无需承担任何责任。2、双方同意该条所述之出卖人责任是指出卖人的权属证件不齐全，出卖人未缴齐应缴政府部门的相关费用，除上述两种情况外的其他原因造成办理该商品房的房屋所有权证迟延的，出卖人不承担任何责任。合同第22条转移登记同时约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约交付了购房款，被告于2012年6月30日向其交付了房屋，经双方最终面积核算，原告实际支付被告购房款2399890元。但被告至今未取得原告所在房屋楼栋的权属证书，亦无法协助原告办理所购房屋的产权转移登记。庭审中，双方当事人均认可，涉案房屋未取得楼栋产权的原因系因为该小区至今未通过规划验收。但对于未通过规划验收的原因，双方意见不一。原告认为系因被告原因小区未达到规划验收条件，故被告理应对此承担延期办证的违约责任。对此提交2012年6月15日北京市规划委员会丰台分局向丰台区住房和城乡建设委员会出具的函，该函载明：北京金隅大成开发有限公司青塔二期（东区）纤云园1号楼等13项工程，经我局2006规（丰）建字0023号《建设工程规划许可证》批准建设，目前已竣工。该项目工程主体符合《建设工程规划许可证》批准内容，但其周边环境未达到规划验收要求，为保证该工程按期投入使用，根据区重大项目调度会会议精神，建议先行办理工程质量验收手续。被告对此不予认可，认为延期的原因在于小区周边环境部分业主违法建设等相关问题迟迟未能彻底解决导致规划验收手续需完善，并非被告单方责任所致，故被告不应对此承担违约责任。对此提交2016年9月19日北京市规划委员会丰台分局关于青塔二期东区（大成郡）项目规划验收相关问题的通告。该通告载明：北京大成开发集团有限公司开发建设的青塔二期（东区）大成郡项目，截止目前，剩余纤云园住宅组团及配套中学尚未向我局申请规划验收。根据《北京市建设工程规划监督若干规定》相关规定，规划行政主管部门对建设工程实施规划验收时，主体建设内容包括总平面位置、层数、高度、立面、建筑规模、使用性质等应当与规划许可证批准的内容一致，不一致的不予进行规划验收；居住配套设施和环境建设应当与住宅建设同步完成，未能同步完成的，对相应的住宅建筑不予进行规划验收。截止目前大成郡项目仍存在以下问题：一、主体建筑存在与规划审批内容不一致的问题，出现多栋住宅楼建筑主体加建阳光房，增建阳台等违法建设的情况。二、配套设施与主体建设不同步，配套中学操场尚未完成腾退工作。三、环境建设与主体建设不同步，有部分建设用地及代征用地未完成拆迁腾退。根据《北京市建设工程规划监督若干规定》要求，建设单位尚不具备申报剩余项目规划验收手续的条件……原告对该证据不予认可。原告主张，双方合同中约定的违约金标准过低，应予调整。对此提交二手房买卖契税税率信息汇总表；宋春英的北京市存量房买卖合同、北京市房屋租赁合同；李博的房屋买卖业务签约文件合订本；赵士华的房屋买卖业务签约文件合订本；李风华的存量房屋买卖合同及完税证明、发票；钱欣的存量房买卖合同、个人购房借款/担保合同、个人借款凭证及税收缴款书及发票；楼媛媛的环保部机关服务中心《关于开展集体户口清理整顿工作的通知》、户口页、结婚证；黄欣、徐晓梅的北京集体户口证明、子女出生医学证明、医疗门诊收费票据；崔秋萍的房屋买卖业务签约文件合订本、居间服务合同、补充协议；高燕的房屋买卖业务签约文件合订本、居间服务合同、补充协议。被告认为，因其并非上述证据的当事人，故无法核实上述证据的真实性；其次，即便上述证据属实，也仅与该证据的相对人有关，不具有普遍性，不能作为与证据相对人无关的其他原告的证据使用。本院认为：围绕本案诉讼请求，双方当事人争议焦点主要有以下三点：一是原告起诉要求被告按照中国人民银行关于金融机构计收逾期贷款利率标准赔偿逾期办理楼栋权属证书的损失是否有事实依据和法律依据。首先，原告称其主张该请求的事实依据是补充协议第九条关于预售合同第二十二条的补充约定。本院认为，补充协议第九条关于预售合同第二十二条的补充约定：1、双方同意，若因出卖人原因，未能在预售合同第22条第一款约定日期届满时，取得该商品房所在楼栋权属证明的，但买受人仍在预售合同第22条第二款约定日期届满前取得该商品房房屋所有权证的，则出卖人无需承担任何责任。2、双方同意该条所述之出卖人责任是指出卖人的权属证件不齐全，出卖人未缴齐应缴政府部门的相关费用，除上述两种情况外的其他原因造成办理该商品房的房屋所有权证迟延的，出卖人不承担任何责任。现双方当事人均认可未能办理楼栋权属证明的原因系因规划验收未通过，并非补充协议约定的两种责任之一。故原告方据此条款规定要求被告承担责任，无事实依据；其次，原告称其该项请求的法律依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。本院认为，该条规定明确载明了是对未能取得房屋权属证书违约责任的约定，并不适用楼栋权属，故原告以该项请求适用解释第十八条的规定主张亦无法律依据；再次，原告另称其该项请求的法律依据为《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定。本院认为，第一百零七条规定了违约的形态以及承担违约责任的种类，其中包括赔偿损失。但赔偿损失的前提是因为违约给对方造成了财产损失。现原告方未能举证证明逾期办理楼栋产权给其造成了何种财产损失，故其要求被告承担违约责任，按照中国人民银行关于金融机构计收逾期贷款利率标准赔偿其损失，无事实和法律依据。二是被告是否应当承担延期办证的违约责任。被告认为，延期办证并非被告单方责任导致，故不应承担违约责任。本院认为，规委2012年给丰台区住房和城乡建设委员会的函中明确载明小区周边环境未达到规划验收要求。虽2016年的通告中增加了多栋住宅楼建设主体加建阳光房，增建阳台等违法建设情况，但并未排除周边环境未达到验收要求的原因。由于小区规划验收迟迟通不过，造成原告所购房屋无法取得楼栋产权，亦无法就此办理产权证，故对被告关于非其原因造成延期办证，不该承担违约责任的辩称，本院不予采信，被告理应对逾期办证承担违约责任。三是双方约定的逾期办理房屋产权过户的违约金计算标准是否过低，应予调整至按中国人民银行关于金融机构计收逾期贷款利率标准计算。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，双方当事人约定的违约金数额为房价款的0.5%，该条款系双方当事人自愿签订且合法有效，故对双方当事人均有法律约束力。原告方若要提高该违约金的标准必须举证证明逾期办理产权过户给其造成了实际损失，且该损失明显高于违约金约定标准。本案中，原告方对其损失问题提交了其自己单方拟制的二手房买卖契税税率信息汇总表，本院认为，该证据仅为税率信息汇总表，并不能就此得出原告已有损失发生的结论。原告另行提交了宋春英、李博、赵士华、李风华、钱欣、楼媛媛、黄欣、徐晓梅、崔秋萍、高燕等人的证据。本院认为，上述证据与本案不具有关联性，不能作为本案证据使用，故不能作为本案原告损失的证据。现本案原告未提交相应证据证明逾期办证给其造成了实际损失，故其要求提高违约金的请求，无事实和法律依据，本院不予采信。其起诉要求被告支付逾期办理产权证违约金的请求，在双方合同约定范围内的属合理部分，本院予以支持，超出部分，不予保护。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告北京金隅大成开发有限公司于本判决生效后七日内给付原告王戎违约金一万一千九百九十九元四角五分；二、驳回原告王戎其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8752元，由原告王戎负担8652元（已交纳），被告北京金隅大成开发有限公司负担100元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  梁 艳人民陪审员  肖进华人民陪审员  杨意琴二〇一六年十二月二十日书 记 员  宋 悦