安徽省涡阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1621民初2764号
原告：张建通，男，1983年5月5日出生，汉族，住安徽省涡阳县。
委托诉讼代理人：马涛、张虎，安徽乐行律师事务所律师。
被告：安徽时尚地产开发有限公司。住所地：安徽省涡阳县站前路北侧。统一信用代码：913416210501651887。
法定代表人：魏峰,总经理。
委托诉讼代理人：李志强，系该公司员工。
委托诉讼代理人：唐凤龙，安徽天静律师事务所律师。
原告张建通诉被告安徽时尚地产开发有限公司（以下简称时尚地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马涛、张虎，被告的委托诉讼代理人李志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年7月1日，原告与被告签订商品房买卖合同一份。原告购买被告开发的“中央公馆”第4幢2805号房，合同房价为347402元。按合同约定，被告应于2015年6月30日前交付经验收合格的房屋并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。合同签订后，原告依约支付了首付并办理按揭贷款。
2015年9月，被告通知广大购房户于2015年9月2日至2015年9月16日期间办理交接房屋，但购房户到场查验后得知，中央公馆3号、4号楼均未验收合格，并被涡阳县房地产管理局于2015年9月9日紧急叫停，通知被告“3号、4号楼还没有进行综合查验，不得交付使用”。后被告即停止交房，办理楼房验收事宜，直到2016年4月12日被告才获得涡阳县房地产管理局综合查验备案证，允许向购房人交付房屋。
2016年4月中旬，被告再次通知购房户办理交房手续，但购房户到场后，却被逼迫接受只赔偿30天逾期交房违约金并承担3600元砸墙费用的方案，并要求当即缴款，否则不予交房，并威胁购房户称如不在接通知后15天内办理交房手续，将向其承担违约责任。同时，被告也不能及时向购房户提供购房发票、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
原告认为被告的行为违反了购房合同约定和相关法律规定，侵犯了其合法权益，故依法提起诉讼。其诉讼请求为：1.依法判令被告履行合同义务（交付房屋钥匙、购房发票、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》）；2.判令被告赔偿原告前期逾期交房违约金18036元（从约定2015年6月30日交房之日计算至2016年4月12日验收合格可以交房之日止，并已扣除面积增加部分的房款1905元）；3.判令被告赔偿原告后期逾期交房违约金（自2016年4月12日计算至被告实际交付房屋钥匙、购房发票、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》止）；4.本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，首先，原告于2016年4月12日收到涡阳县房产局验收合格，允许交房通知的当天，即通知购房户办理交接手续。在交房时，我公司不存在原告诉称的威胁、逼迫的情况。另外，我公司通知原告在接收房屋后，应按合同第五条约定补交房款。原告拒绝补交，并以我公司未支付逾期交房违约金为由，拒绝接收房屋。关于砸墙费问题，是物业管理公司与原告之间的事，与本案无关。其次，1、被告不能按时交房的原因是由于不可抗力所致，被告不承担民事责任；2、被告与原告就逾期交房问题已经达成一致意见，成立了民事法律行为，具有法律约束力，任何单方不得擅自变更或者解除。被告采用张贴公告、电话联系、发送短信、口头通知等形式及时向全体业主说明情况并真诚致歉，以取得谅解。故要求判决驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年7月1日，时尚地产公司与张建通签订了一份《商品房买卖合同》，约定张建通购买时尚地产公司座落于涡阳县乐行路南侧中央公馆第4幢2805号房，建筑面积85.7平方米,总房款为347402元。买受人按约定向出卖人（时尚地产公司）交付购房首付款147402元,余款办理银行按揭贷款。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”；合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60天，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付房款2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”；合同第五条面积确认及面积差异处理的第四款第一项约定：“1、双方自行约定：（1）按产权登记面积，多退少补”。现原告以被告在2016年4月中旬通知办理交房手续时，被告逼迫其接受赔偿30天逾期交房违约金并承担3600元砸墙费用的方案，并需当即缴款，否则不予交房,并威胁其如不在接通知后15天内办理交房手续，将向被告承担违约责任。同时，也不能及时向其提供购房发票、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》为由，诉至本院，其诉讼请求为：1.依法判令被告履行合同义务（交付房屋钥匙、购房发票、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》）；2.判令被告赔偿原告前期逾期交房违约金18016元（从约定2015年6月30日交房之日计算至2016年4月12日验收合格可以交房之日止，并已扣除面积增加部分的房款1905元）；3.判令被告赔偿原告后期逾期交房违约金（自2016年4月12日计算至被告实际交付房屋钥匙、购房发票、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》止）；4.本案诉讼费用由被告承担。
另查明，2016年4月12日，涡阳县房地产管理局出具《亳州市新建住宅小区综合查验备案证》，认为上述商品房经检查，符合备案条件，允许交付。原告随后通知原告交接房屋。另按照合同第五条约定，原告应向被告补交房款1905元。
以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、首付款收据、按揭贷款凭据、《亳州市新建住宅小区综合查验备案证》及当事人陈述为证，足以认定。
本院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合同合法有效。按合同约定，被告应向原告交房的时间为2015年6月30日前。被告虽于2016年4月12日收到涡阳县房地产管理局出具《亳州市新建住宅小区综合查验备案证》后，随即通知原告交接房屋，但已构成违约。按合同约定，被告应向原告支付该期间的逾期交房违约金19941元〔347402元×（2÷10000）×287〕。被告辩称不能按时交房的原因是由于不可抗力所致，因无事实和法律依据，本院不予采信。原告诉称被告在交房时，存在采取威胁、逼迫其接收不合理条件的情形，因其所提供的中央公馆面积及缴费通知单无被告方签字或盖章，且无其他证据证明，故本院不予采信。原告也不得以被告不付清逾期交房违约金为由拒绝接收房屋。故原告主张被告支付自2016年4月2日之后的逾期交房违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。按照合同第五条约定，原告应向被告补交房款1905元。由此双方形成互付到期债务的事实，原告主张以逾期交房违约金抵销其应补交房款，理由正当，本院予以支持。两项折抵后，被告还应向原告支付逾期交房违约金18036元（19941-1905）。抵销后的应补交房款之债终止，被告应按照合同约定向原告交付房屋。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第（三）项、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告安徽时尚地产开发有限公司于本判决生效后十日内将位于涡阳县乐行路南侧中央公馆第4幢2805号房屋交付原告张建通；
二、被告安徽时尚地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张建通支付逾期交房违约金18036元;
三、驳回原告张建通的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费251元，减半收取126元，由被告安徽时尚地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。
审判员 李从春
二〇一六年八月二十二日
书记员 翁怀超