广西壮族自治区环江毛南族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）环民初字第1460号 原告李想春，女，1983年7月15日生，水族，居民，住广西环江毛南族自治县。 委托代理人覃光世，广西东凯律师事务所律师。 委托代理人韦津津，广西兰盛律师事务所律师。 被告覃小二，男，1979年9月11日生，壮族，居民，住广西环江毛南族自治县。 被告卢彩能，女，1980年12月16日生，壮族，居民，住广西环江毛南族自治县，系被告覃小二之妻。 两被告共同委托代理人覃孟山，广西河城律师事务所律师。 第三人环江毛南族自治县房地产管理所，住所地广西环江毛南族自治县思恩镇桥西路218号。 法定代表人刘雄瑜，系该所所长。 特别授权委托代理人陆汉池，男，1956年2月15日生，壮族，河池市房地产管理局职工，住广西河池市金城江区。 第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司大化县支行，住所地广西大化县大化镇北昌东路39号，组织机构代码：67500615—2。 法定代表人苏萍，系该行行长。 特别授权委托代理人梁宏卫，男，1987年6月23日生，壮族，河池市分行风险管理部管理员，住广西环江县。 原告李想春与被告覃小二、卢彩能房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月9日受理后，依法追加第三人环江毛南族自治县房地产管理所（简称房管所）、中国邮政储蓄银行股份有限公司大化县支行（大化支行）参加诉讼，并由审判员韦文勉担任审判长，与审判员欧力锐、唐名利组成合议庭，分别于2015年7月20日、10月12日公开开庭进行了审理，书记员蒙媛媛担任记录。原告李想春及其委托代理人覃光世、韦津津、被告覃小二、卢彩能及其委托代理人覃孟山、第三人房管所特别授权委托代理人陆汉池、第三人大化支行的特别授权委托代理人梁宏卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李想春诉称，2014年5月18日，原告李想春与被告覃小二、卢彩能签订《私人房产转让协议》，协议约定：二被告将其位于环江县的房产（房屋所有权证号为：环房权思恩字第00022510号）转让给原告，房屋转让价（含税）860000元，合同签订时原告向被告支付首期房屋转让款460000元，同时，被告必须将该房屋的产权过户给原告，被告在获得全部房款后，七个工作日内将房屋搬空，每逾期一天，被告应按原告已付款的0.4%向原告付违约金。被告与原告签订《协议》后，原告即于2014年5月21日将460000元通过农行环江支行转账支付给覃小二，同日被告覃小二向原告写下收据一张，证实收到原告支付给其房屋转让款46000元。2014年5月29日环江县房地产管理所依据覃小二，卢彩能的申请在河池日报刊登《房屋转让公告》。公告后二被告不履行协助房地产管理所办理过户手续，经原告多次催促，二被告均已各种理由不履行义务，将该房屋过户给原告，2015年4月27日，被告覃小二向原书写一份保证书，保证于2015年5月12口之前负责把该房产抵押的证件拿来给原告，并全程协助办理完善该房屋产权交易的相关手续。但到期后，原告再与被告联系，被告置之不理。为此，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院判令二被告继续履行原告与二被告签订的《私人房屋转让协议》，将被告位于环江县房屋过户给原告。 原告李想春向法庭提供证据有： 1、公民身份证复印件，证实原告的诉讼主体资格； 2、《私人房屋转让协议》，证实原告与被告覃小二、卢彩能签订房屋转让协议； 3、汇款凭证2张、收据1张，证实被告覃小二、卢彩能收到原告支付房屋转让款460000元； 4、房屋转让公告，证实房管部门已于2014年5月29日在河池日报登报公告； 5、保证书，证实被告覃小二保证协助原告办理房屋过户手续。 被告覃小二、卢彩能辩称，2014年5月18日，答辩人与原告李想春签订《私人房屋转让协议》，5月21日收到原告支付房款46万元后，主动到房管部门申请办理房屋产权变更手续，房管所于2014年5月29日在河池日报刊登《房屋转让公告》。过后，答辩人将讼争房屋腾空并将楼房钥匙交给原告。并多次通知原告一起到房管部门办理过户手续，但原告以工作忙为由没有配合答辩人过户手续，造成房屋不能过户原因在于原告本身。因原告没支付房屋转让余款，2015年4月2日，答辩人口头通知原告解除房屋买卖合同，同时更换楼房钥匙。2015年4月13日，答辩人将讼争的房屋产权抵押给大化邮政储蓄银行贷款48万元，贷款期限为5年，即至2020年4月13日止。鉴于以上理由，原告请求答辩人继续履行合同并将房产过户给原告已经无法实现，且这合同无法实现原因归责于原告，故恳请法院驳回原告的诉讼请求。 被告覃小二、卢彩能向本院提供证据有： 1、营业执照、身份证，证实被告身份情况及为经营水果业急需资金转让讼争房屋； 2、《私人房屋转让协议》，证实原告与被告覃小二、卢彩能签订房屋转让协议，约定双方共同办理过户手续； 3、房屋租赁合同及收条，证实被告已腾空房屋并交原告使用，被告已按合同约定履行义务； 4、房屋转让公告，证实河池日报已刊登讼争房屋转让公告； 5、相片1张，证实被告已履行合同义务，现已解除合同并告知原告； 6、个人最高抵押贷款合同，证实被告已将讼争房屋抵押给大化储蓄邮政银行贷款48万元； 7、覃壮严、王立强证言，证实被告向原告写保证书，是在原告威胁下写的，该保证书无效。 第三人环江毛南族自治县房地产管理所述称，被告覃小二、卢彩能将涉案房产转让给李想春后，2014年5月29日，我所根据覃小二，卢彩能的申请在河池日报刊登《房屋转让公告》，限于本公告登报之日起7天内向我所书面提出，逾期将按规定予登记。公告期届满后，二被告没有在法定期限内到我所办理产转让过户手续。2015年4月13日，被告覃小二、卢彩能持涉案房屋所有权证书和银行抵押贷款合同申请办理房地产抵押登记，我所根据法律规定，依法办理抵押登记，该登记程序合法，应受到法律保护。李想春与覃小二、卢彩能房屋买卖合同纠纷与我所没有因果关系，恳请法院依法认定抵押行为合法有效，驳回原告李想春的诉讼请求。 第三人环江毛南族自治县房地产管理所向本院提供的证据有： 1、房屋买卖公告，证实公告征询时间； 2、房屋所有权证书，证实覃小二申请办理抵押抵押登记时提供房屋产权； 3、抵押登记询问表，证实覃小二、卢彩能申请办理抵押登记时询问记录； 4、抵押登记申请表，证实覃小二、卢彩能与大化支行到我所申请办理贷款抵押登记手续； 5、抵押登记信息，证实房管所办理覃小二、卢彩能抵押登记时间。 第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司大化县支行述称，2015年4月13日，被告覃小二、卢彩能申请将涉案房产抵押授信额度贷款48万元，额度期限为10年，即从2015年4月13日至2025年4月13日。我支行依法为其办理房产抵押贷款手续，该抵押贷款合法有效。李想春与覃小二、卢彩能房屋买卖合同纠纷与我支行所没有因果关系，恳请法院依法认定抵押贷款合法有效，驳回原告李想春的诉讼请求。 第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司大化县支行向本院提供证据有： 1、个人额度借款合同，证实邮政银行大化支行与被告覃小二、卢彩能系借贷关系； 2、个人最高额度抵押合同，证实邮政银行大化支行与被告覃小二、卢彩能存在抵押合同关系。 3、房屋他项权证，证实被告覃小二、卢彩能已将涉案房产抵押给邮政银行大化支行。 经过开庭质证，被告对原告提供证据1、2、3、4、真实性没有异议外、对原告提供的证据5提出异议，认为保证书是受原告威胁所写，不是被告真实意思表示。本院认为，原告提供证据1、2、3、4来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，可作为本案认定事实依据。对原告提供的证据5即保证书，被告认为是受原告威胁所写，但没有提供证据予以佐证，本院认为，该保证书可作本案认定事实依据。对被告所提供证据1、2、3、4、5，原告没有提出异议，本院认为，原告提供证据1、2、3、4、5来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，可作为本案认定事实依据。对被告提供证据6，原告认为这些证据与本案无关联性，本院认为，被告覃小二举出覃壮严、王立强证人证言，能否证实被告在原告威胁下书写保证书，因没有提供其他证据予以佐证，故本院不予采信。第三人房管所和大化支行所提供证据中，李想春及两被告对证据真实性没有提出异议，但李想春认为两第三人提供证据均已侵犯了其合法权益。本院认为，第三人房管所提供的证据1、2、3、4、5及第三人大化支行提供证据1、2、3来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，可作为本案认定事实依据。 经审理查明，2014年5月18日，以被告覃小二、卢彩能为甲方与原告李想春为乙方签订《私人房产转让协议》，协议约定：1、甲方将其位于环江县的房产（房屋所有权证号为：环房权思恩字第00022510号，楼层为四层，建筑面积238.92平方米）转让给乙方；2、房屋转让价（含税）860000元；3、付款方式：合同签订时，乙方向甲方支付首期房屋转让款460000元，付款当天，甲方必须将该房屋的产权过户给乙方。余款40万元甲方在将房产证办理到乙方名下，乙方将该房产向银行抵押贷款后支付。甲方获得全部房款后，七个工作日内将房屋搬空，否则，每逾期一天，甲方应按乙方已付款的0.4%支付违约金，逾期超过15天的，视甲方违约。4、在办理房屋过户手续所产生的税费及相关费用，由甲方负责缴纳。协议签订后，2014年5月21日，李想春将房款460000元通过农行环江支行转账支付给覃小二，同日，覃小二、卢彩能向李想春出具收据，确认收到房屋转让款46000元。 2014年5月29日，环江县房地产管理所根据覃小二，卢彩能的申请在河池日报刊登《房屋转让公告》。公告载明：覃小二、卢彩能自愿将环江毛南族自治县思恩镇凯丰小区C5-6号房产转让给李想春，现向房管所申请办理房屋转让登记手续，如有异议，请于本公告登报之日起7天内向环江县房地产管理所书面提出，逾期将按规定予登记。公告期届满后，二被告没有到环江县房地产管理所办理房产转让过户手续。经原告多次催促，2015年4月27日，被告覃小二向原告书写一份保证书，保证于2015年5月12日之前办理房屋产权过户手续。该保证书上除覃小二签字外，还有见证人李某1、李某2（李想春之包兄）覃某（覃小二包兄）在保证书上签字画押。但到期后，原告再与被告联系，被告置之不理。为此，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院判令二被告继续履行原告与二被告签订的《私人房屋转让协议》，将被告位于环江县房屋过户给原告。 另查明，2015年4月13日，被告覃小二、卢彩能将涉案房产向第三人邮政储蓄银行大化支行抵押授信额度贷款48万元，额度期限为10年，即从2015年4月13日至2025年4月13日。双方分别签订《个人额度借款合同》和《个人最高额度抵押合同》，同日，覃小二、卢彩能及第三人邮政储蓄银行大化支行到第三人环江县房管所办理抵押登记手续。 本案在审理过程中，经本院向原告李想春释明，根据最高人民法院《商品房买卖解释》相关规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人此时不能再要求出卖人依约继续履行合同，只能选择解除合同，并要求出卖人承担损害赔偿责任，但原告仍然坚持要求两被告继续履行合同。 争议焦点：原告李想春请求覃小二、卢彩能履行合同是否有事实和法律依据？ 本院认为，原告李想春与被告覃小二、卢彩能签订《私人房产转让协议》，系双方当事人真实意思表示，亦没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受到法律保护。合同签订后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，被告覃小二、卢彩能将涉案房产转让给原告李想春，李想春已支付房款46万元，但在房屋产权未过户的情况下，两被告未告知原告又将该房屋向第三人邮政储蓄银行大化支行抵押贷款，第三人环江县房管所已将涉案房屋办理抵押登记手续，导致合同得不到履行，原告不能取得该房屋，此时原告不能要求被告依约继续履行合同，只能选择解除合同并要求出卖人承担损害赔偿责任。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款规定：诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。本案在审理过程中，经本院释明，原告不同意变更诉讼请求，坚持要求两被告继续履行合同的诉讼请求。本案合同又不适用强制履行，因此，李想春请求继续履行合同缺乏法律依据，本院不予支持，但其仍有权另行请求其他违约责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定，判决如下： 驳回原告李想春的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告李想春负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效规定期限内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。 审判长  韦文勉 审判员  唐名利 审判员  欧力锐 二〇一五年十一月五日 书记员  蒙媛媛