广东省河源市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤16民终137号
上诉人（原审被告、反诉原告）：河源市永恒置业发展有限公司。住所地广东省河源市高新技术开发区科八路南边沿江路西边（综合楼）*楼。
法定代表人：林溪。
委托诉讼代理人：曾锦，国信信扬（河源）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢科苞，国信信扬（河源）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告)：叶仙霞，女，1977年5月10日出生，住广东省河源市。
委托诉讼代理人：罗金，广东林德律师事务所律师。
上诉人河源市永恒置业发展有限公司因与被上诉人叶仙霞商品房销售合同纠纷一案，不服广东省河源市源城区人民法院（2016）粤1602民初1201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月16日立案后，经双方当事人同意，二审期间没有出现新的事实、证据和理由，依法组成合议庭书面审理了本案。现已审理终结。
上诉人河源市永恒置业发展有限公司上诉请求：1、将原审判决第一项改判为：“判决解除河源市永恒置业发展有限公司与叶仙霞签订的《商品房买卖合同》(合同编号：2013111587)”。2、将原审判决第三项改判为：“判决叶仙霞向河源市永恒置业发展有限公司支付逾期付款违约金4674.1元”。主要事实和理由：原审判决确定被上诉人不承担逾期付款违约金的依据是《2015年1月11日开发商承诺书》，该承诺书是2015年1月11日李竹秀等14名业主集体到河源市××开发区管委会上访，为平息业主情绪及稳定和谐因素，原法定代表人曹雄被迫与14名业主签订了《2015年1月11日开发商承诺书》原件两份，双方各执一份，被上诉人根本就不在这14名业主之中，被上诉人事后单方添加的签名对上诉人没有约束力。为证明曹雄只对14名业主承诺这个观点，上诉人在一审期间提出对39名业主签名与曹雄签名形成时间进行鉴定，但因被上诉人代理人不同意作有损鉴定而无法进行，被上诉人应当承担不利的法律后果。原审判决认为签名形成时间并不影响被告向业主作出承诺书的真实意思表示，这是不妥的，当时曹雄在没有选择的情况下，作出严重损害公司利益的承诺是迫不得己的，由于双方均有违约，只追究一方违约而放弃追究另外一方违约违反了合同法自愿平等的交易原则。另外，如果对14名业主的被迫让步扩大到所有业主，也严重损害了上诉人及众多债权人的合法权益，非常不利于上诉人的债务重整，加剧了上诉人破产风险，上诉人一旦破产将对社会稳定造成难以估量的影响。
被上诉人叶仙霞辩称，1、《2015年1月11日开发商承诺书》可以作为认定被上诉人不构成违约的依据。首先，《承诺书》系上诉人真实意思表示，不存在被胁迫情形；其次，《承诺书》合法有效，不存在违反法律规定的情形；最后，《承诺书》系上诉人对所有不能按期收房业主的承诺，而不仅是对签字的14名业主的承诺。2、根据法律规定，被上诉人亦不构成违约。根据双方合同约定，被上诉人负有按期向上诉人支付房款的义务，上诉人也负有向被上诉人交付房屋的义务。被上诉人按期支付了房款，但上诉人却到期不能交付房屋，故被上诉人依据后履行抗辩权拒付2014年8月31日后需支付的房款，是符合法律规定的，不构成违约。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
叶仙霞向一审法院起诉请求：1、被告继续履行与原告在2013年11月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2013111587）；2、被告支付原告逾期交房违约金59106.27元（以已付房款312236元为本金，按每日万分之三的比率，从2014年9月1日起计算至实际交房之日止，暂计算至2016年5月23日为59106.27元：312236×0.0003/天×631天=59106.27元）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2013年11月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2013111587)，被告将位于河源市高新区科技大道北边、滨江大道东边东江御城1#楼A座-1203房出卖给原告，房屋价款358977元。《商品房买卖合同》第六条约定：签订合同时，原告支付购房款107977元，余款251000元在签订合同7日内，按被告要求办妥银行按揭手续。第八条约定：被告应于2014年8月31日前，依照国家和地方政府的有关规定将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。第九条约定：被告逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。
2013年11月20日，原、被告签订《东江御城首付分期补充协议》，约定：购房价款为358977元，首付款为107977元，银行按揭款为251000元。首付款107977元分期付款的方式和时间为：认购时缴纳10000元定金，首付余款97977元分8期支付，具体时间为：2013年11月20日支付购房款12248元，2014年2月20日支付购房款12247元，2014年5月20日支付购房款12247元，2014年8月20日支付购房款12247元，2014年11月20日支付购房款12247元，2015年2月20日支付购房款12247元，2015年5月20日支付购房款12247元,2015年8月20日支付购房款12247元。原告未按协议约定日期付款，则每逾期一日按该房产首付款款付清部分的千分之五向被告支付违约金。
签订合同之后，原告分别于2013年11月20日支付购房款12248元，2014年2月19日支付购房款12247元，2014年6月19日支付购房款12247元，2014年11月17日支付购房款24494元，合计付款61236元。
2014年2月25日，原告与广东河源农村商业银行股份有限公司签订《个人购房按揭贷款合同》，贷款金额为251000元。之后，广东河源农村商业银行股份有限公司根据合同的约定向被告发放了贷款251000元。
至此，原告共向被告支付购房款312236元，仍欠购房款46741元。之后，被告没有按合同约定向原告交付房屋，双方引起纠纷，2016年6月2日，原告向一审法院提出起诉。被告认为，被告没有向原告交付房屋是由于原告没有按合同约定支付购房款所造成的。原告则认为，被告由于无法按照合同约定向业主交付房屋，于2015年1月11日向业主出具《2015年1月11日开发商承诺书》，承诺业主暂停支付未付清的首付分期款，业主无需承担任何的违约责任。被告对原告提供的该份《2015年1月11日开发商承诺书》的真实性表示异议。在审理该系列案件的过程中，被告在2016粤16**民初1224号原告石社兰、肖军云诉被告河源市永恒置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案中向本院提出申请，要求对承诺书中“曹雄”签名，“河源市永恒置业发展有限公司”印章的真实性进行鉴定，对承诺书中“39人签名”及“河源市永恒置业发展有限公司”印章形成时间进行鉴定。根据被告的申请，法院委托了广东华生司法鉴定中心进行鉴定。由于广东华生司法鉴定中心无法对《2015年1月11日开发商承诺书》的“39人签名”及“河源市永恒置业发展有限公司”印章形成时间进行无损鉴定，2017年2月27日，广东华生司法鉴定中心出具《工作联系函》，认为对该委托事项不予受理。对承诺书中“曹雄”签名和“河源市永恒置业发展有限公司”印章的真实性，广东华生司法鉴定中心于2017年5月15日作出《鉴定意见书》，鉴定意见：1、送检《2015年1月11日开发商承诺书》上开发商签名处的“河源市永恒置业发展有限公司”印文与提供的同名样本是同一枚印章盖印形成；2、倾向认为送检《2015年1月11日开发商承诺书》上开发商签名处的“曹雄”签名与提供的“曹雄”样本笔迹不是同一人所写。
一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律的规定，合法有效，双方当事人受合同的约束。根据合同的约定，被告应于2014年8月31日前依照国家和地方政府的有关规定将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告使用，但被告没有按照合同约定向原告交付房屋，被告的行为构成了违约，原告请求继续履行合同及被告按合同约定支付违约金，符合法律规定，予以支持。
被告认为没有向原告交付房屋是由于原告没有按照合同约定支付购房款所造成的，原告行为构成了违约。原告认为，被告在2015年1月11日向业主出具了《2015年1月11日开发商承诺书》，承诺业主暂停支付未付清的首付分期款，业主无需承担任何的违约责任，因此，原告不存在违约行为。被告对原告提供《2015年1月11日开发商承诺书》的真实性表示异议，法院委托了广东华生司法鉴定中心进行鉴定，鉴定意见：送检《2015年1月11日开发商承诺书》上开发商签名处的“河源市永恒置业发展有限公司”印文与提供的同名样本是同一枚印章盖印形成。因此，对被告向业主作出的《2015年1月11日开发商承诺书》，予以确认。根据被告向业主作出的承诺书可以证明，由于被告无法按照合同约定向原告交付房屋，被告向业主作出承诺“2015年1月11日即日起业主暂停支付未付清的首付分期款，业主无需承担任何违约责任。”故原告没有按照合同约定支付购房款，是经过被告承诺同意的，并不构成违约。被告认为原告构成了违约，与客观事实不相符，不予支持。被告在申请鉴定时，同时要求对《2015年1月11日开发商承诺书》中“曹雄”签名的真实性，和“39人签名”及“河源市永恒置业发展有限公司”印章形成时间进行鉴定，广东华生司法鉴定中心对《2015年1月11日开发商承诺书》的“39人签名”及“河源市永恒置业发展有限公司”印章形成时间鉴定的委托事项不予受理；对《2015年1月11日开发商承诺书》中“曹雄”签名的真实性作出《鉴定意见书》，鉴定意见：倾向认为送检《2015年1月11日开发商承诺书》上开发商签名处的“曹雄”签名与提供的“曹雄”样本笔迹不是同一人所写。本院认为，《2015年1月11日开发商承诺书》中“曹雄”签名的真实性，和“39人签名”及“河源市永恒置业发展有限公司”印章形成时间，并不影响被告向业主作出承诺的真实意思表示。同时，在确认被告向业主作出承诺书真实性的情况下，《2015年1月11日开发商承诺书》中“曹雄”签名的真实性，和“39人签名”及“河源市永恒置业发展有限公司”印章形成时间，对本案的处理也没有直接的关联性。
根据以上事实，被告向业主作出承诺，承诺“2015年1月11日即日起业主暂停支付未付清的首付分期款，业主无需承担任何违约责任。”因此，被告以原告没有按照约定支付购房款为由，反诉要求解除双方签订的商品房买卖合同，原告支付违约金，理由不充分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：（一）被告河源市永恒置业发展有限公司应继续履行与原告叶仙霞在2013年11月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2013111587)。（二）被告河源市永恒置业发展有限公司应在本判决生效后十日内支付原告叶仙霞逾期交房违约金，违约金以原告叶仙霞实际支付的购房款从2014年9月1日起按每日万分之三计至被告河源市永恒置业发展有限公司实际交付房屋之日止。（三）驳回被告河源市永恒置业发展有限公司的反诉请求。本案诉讼费1277元，反诉费75元，由被告河源市永恒置业发展有限公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新的证据，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据当事人双方在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：被上诉人未支付剩余购房款是否构成违约。对此，评判如下：首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定上诉人应当于2014年8月31日将经验收合格的商品房交付被上诉人方使用，上诉人在期限截止日并没有按约定将上述房屋交付被上诉人，其行为构成违约行为。其次，被上诉人方一直在积极履行支付购房款义务，直至2014年11月6日即双方约定交房日期之后仍向上诉人支付购房款。再者，2015年1月11日，上诉人向业主出具《2015年1月11日开发商承诺书》，承诺业主暂停支付未付清的首付分期款，业主无需承担任何的违约责任。虽然该承诺书上没有被上诉人的签名，但逾期交付房屋是对全体购房者的违约行为，因逾期交房对全体造成损失的购房者应同样有效。综上，被上诉人叶仙霞未支付剩余房款的行为不构成违约行为，上诉人请求解除与被上诉人签订的《商品房买卖合同》并支付逾期付款违约金的理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费75元，由上诉人河源市永恒置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张运生
审判员 张东明
审判员 黄 莉
二〇一八年四月十一日
书记员 巫文怡