江西省上饶县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣1121民初2318号
原告：方敏，男，1976年11月18日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。
原告：林芳，女，1976年12月6日出生，汉族，住江西省上饶市信州区，系原告方敏妻子。
委托诉讼代理人：方敏，男，系原告林芳丈夫，特别授权。
被告：上饶锦辉房地产开发有限公司，住所地江西省上饶县旭日中大道27号，统一社会信用代码913611217567762477。
法定代表人：黄晓辉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：应榴，该公司法务人员，特别授权。
原告方敏、林芳诉被告上饶锦辉房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方敏（也系原告林芳的委托诉讼代理人）、被告上饶锦辉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人应榴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方敏、林芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原、被告签订的《商品房买卖合同》，为原告购买的“三清国际花园”2幢1单元601号房屋办理房地产权属证书；2、判令被告向原告支付违法逾期交房违约金35,160元和逾期办理房地产权属证书违约金545元，合计35,705元；3、判令被告向原告支付2016年9月1日前的房屋物业费2,568元；4、本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告两夫妻于2013年6月5日与被告签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买了其尚在开发建设的“三清国际花园”2幢1单元601号商品房，为此支付购房款545,122元。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应在2014年10月30日前，将“取得商品住宅交付使用批准文件”的所购商品房交付原告使用，可据原告向房管部门了解得知被告至今都未取得上述批准文件，也就给不出批准文件，所以原告一直无法收房，被告存在逾期交房违约，应根据合同第九条第1种方式：“逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。”的约定，支付逾期交房违约金35,160元（计算至2016年8月5日）。合同第十五条“关于产权登记”约定，被告应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，以办理房地产权属证书，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。由于被告未能取得商品住宅交付使用批准文件，导致原告至今未取得房地产权属证书，亦存在违约，应依上述合同约定支付违约金545元。另被告未在2016年8月31日前办理、提供出《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工备案表》等，导致原告一直不敢收房入住，所以被告应支付原告2016年9月1日前的房屋物业费2,568元。综上，原告多次向被告交涉其违约一事，要求按约履行，但被告均不理睬，故提起诉讼。
被告上饶锦辉房地产开发有限公司辩称，对原告主张的原告向被告购房、签订买卖合同、支付的购房款没有异议。但不承认原告主张的诉请，具体理由：1、依合同第十五条约定，被告仅负有将房屋相关办证材料提交房管部门备案的义务，而不存在办理房屋产权证书义务，产权证书的核发系行政行为，被告无权干涉，所以原告相应诉求应驳回；2、涉案房屋于2014年10月10日完成了勘察、设计、监理等五方组织的竣工验收，具备交付条件，原告所称的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工备案表》并非交房条件，只是行政部门内部管理措施，不影响交房的履行。2015年4月21日原告接到被告交房电话通知后前来交费，但未根据入伙通知书要求，收房入住。2016年9月16日被告再次邮寄入伙通知书给原告，此时房屋已具备了原告一直声称的备案表等，但原告仍不前来收房，因此交房滞后的原因在原告，而非被告，被告不承担责任。另外，房屋施工期间，存在降雨、高温天气影响501天，依照合同第八条不可抗力约定，交房期限也应相应延期，所以不构成逾期交房；3、至今未完成房屋权属登记的原因是原告未收房以及政府审批权限的调整，重复测绘使备案延后60天，所以被告不承担逾期办理房地产权属证书违约责任；4、房屋物业费系原告与物业公司的纠纷，与被告没有关系，双方合同也无约定，所以原告诉求被告向其支付物业费于法无据，应予驳回。
原告为证明其主张，提供了以下证据：
1、《商品房买卖合同》，用以证明至今被告没有达到交房条件，存在逾期交房，应依合同相关条款承担违约责任；
2、原告交纳的代办土地证、办证费用收据4张及房屋首付款票据1张，用以证明原告交纳了房屋首付款和办证相关费用。
经质证，被告对原告提供的证据1的真实性无异议，对证明对象有异议，认为是原告未在规定时间内前来办理交房手续，责任在原告。对证据2无异议，但认为被告收费后向原告出具了入伙通知书。
被告为证明其主张，提供了以下证据：
1、被告的营业执照和法定代表人身份证明，用以证明被告的主体资格；
2、《商品房买卖合同》，用以证明合同第八条第二款及补充条款第二条均约定了遭遇不可抗力则双方同意交房期限顺延，合同第九条第二款约定了计算逾期交房违约金的情形；
3、“三清国际花园”2﹟楼工程竣工验收报告、国网江西省电力公司上饶供电分公司出具的“竣工验收合格证明”，用以证明涉案房产已在合同约定的交付时间前验收合格，电力设施也具备入住条件；
4、EMS快递单、入伙通知书、“三清国际花园1﹟、2﹟楼”交房费用明细，用以证明被告向原告发出交房通知，且于2016年9月16日再次邮寄通知；
5、2016年9月19日江西省上饶市气象服务中心出具的气象证明、从上饶市建设局官网上下载的《关于做好雨季汛期和“五·一”假期建筑施工安全生产工作的通知》（2014年4月25日）、关于做好高温天气防暑降温和安全生产工作的紧急通知（2013年8月12日），用以证明涉案房屋施工期间存在降雨天气360天、高温天气≥35°以上的141天，根据建设施工规范及建设局通知，高温和雨天是停工的，属于顺延工期的时间；
6、2014年3月2日“市政府关于公布2014年市级行政审批项目清理结果的决定”、规划局办证需提交材料的清单、建筑物规划竣工测量材料、上饶市信达测绘有限公司测绘的竣工验收地形图和测绘发票，用以证明因行政审批调整，进行了两次测绘，使备案程序滞后60天；
7、住宅使用说明书、住宅质量保证书、上饶市人民防空办公室结合民用建筑修建防空地下室工作联系单、上饶市公安消防支队建设工程消防验收意见书、上饶市房屋交易楼盘备案告知单、上饶市房地产管理局上饶经济技术开发区直属分局出具的“交付使用通知单”。
经质证，原告对被告提供的证据1、2无异议，对证据3的真实性无异议，但认为没有国家权威部门提供的相关资料，仅凭五方竣工验收不能作为房屋可以交付使用的条件。对证据4的真实性无异议，认为原告收到入伙通知单后，因被告提供不出行政机关的验收报告，所以没收房。对证据5认为被告没有将情况通知业主，所以不认可。对证据6不认可。对证据7的真实性无异议。
本院经审理认定事实如下：
被告上饶锦辉房地产开发有限公司系从事房地产开发的企业，两原告系夫妻。2013年5月5日，两原告向被告购买其尚在建设的“三清国际花园”2幢1单元601号商品房，双方签订了商品房预售买卖合同（预售许可证号：饶房预售证第018号），两原告支付了首付房款245,122元，剩余房款30万元采用按揭贷款方式于2013年10月23日贷款到位后支付。
双方签订的商品房预售买卖合同第三条“所购商品房基本情况”约定：“该商品房的用途为住宅…”。第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、由于政府规划调整或滞后导致本项目基础配套不能如期完成。”第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之壹的违约金。”第十一条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人向买受人发出《入伙通知书》之日起7日内，如买受人未来办理物业交接手续的，则视为买受人已接受交付且无异议，房屋一切风险由买受人自行承担，同时买受人仍需按规定时间交付物业费，并从逾期之日起缴纳每日50元保管费。”第十五条“关于产权登记的约定”约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理：…2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”合同附件四“合同补充协议”第二条约定：“除商品房买卖合同第八条约定的不可抗力外，如政府及相关部门开具相应的延期证明，则双方一致同意商品房买卖合同第八条约定的交付期限据实予以顺延。”第三条约定：“除合同约定的购房款外，买受人应在签约时按上饶市标准缴纳房屋维修基金、契税、管道煤气初装费、闭路电视初装等产权人办理费用，按揭的应预交银行按揭手续工本费、保险费、抵押费等相关费用。”第五条约定：“产权登记的约定，项目综合联审合格后，如当地政府、有关部门出具相关办理权属登记延期证明的，出卖人不承担本合同第十五条约定之违约责任。如因买受人未能及时提供相关个人资料、手续（包括提供签名）等原因造成房地产权属证书不能及时办理，由此造成的责任由买受人承担，出卖人不承担违约责任。”合同中“前期物业管理”未对未交房的物业费用承担作出约定,现物业企业为上饶市鼎盛物业管理有限公司。
2014年10月10日，涉案商品房所在的三清国际花园2﹟楼经建设、监理、勘察、设计、施工五方竣工验收合格，2014年12月24日取得人防手续，2015年4月21日原告向被告交纳了办理土地证、房产证代办费等费用，被告向原告出具入住通知单，但原告以被告无法提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工备案表》而拒绝收房，2015年10月9日2﹟楼评定为建设工程消防验收合格，2016年8月18日取得“上饶市房屋交易楼盘备案告知单”，同日上饶市房地产管理局上饶经济技术开发区直属分局下发了同意交付使用的“交付使用通知单”，现2﹟楼正在进行所有权初始登记，2016年9月16日被告向原告邮寄送达入伙通知书，告知房屋已经房屋主管部门验收合格，具备交房条件，通知原告前来办理交房，但原告未办理。现原告提起本案诉讼。
另查明，被告提供的江西省上饶市气象服务中心出具的“气象证明”载明：“2012年6月1日至2014年10月31日降雨日数360天，最高气温大于等于35度以上的天数为141天。”《关于做好雨季汛期和“五·一”假期建筑施工安全生产工作的通知》和关于做好高温天气防暑降温和安全生产工作的紧急通知的主要内容为相关建设业主管部门要求建筑施工重视安全生产，遇雨天、气温高等情况科学调整施工，并无要求建筑施工停工。2﹟楼分别于2015年9月14日和2015年11月进行了2次测绘，庭审中，本院要求被告就其主张的系测绘影响办理权属登记到有关部门开具延期证明提供给法院，但被告未提供。
本院认为，被告将预售许可的涉案商品房出卖给原告，符合法律规定，双方签订的商品房预售合同合法有效，应予以履行。产权登记完成的条件是被告的相关资料在产权登记部门先行备案，因此被告在办理权属证书的过程中具有主动性，而从被告收取相关产权办证费用情况，意味着被告负有代办义务，故对原告诉求被告为其办理房屋权属证书予以支持，同时依合同约定，原告负有履行房屋交接义务和提供个人材料、签名等协助义务。鉴于被告在其他同批案件中承诺的判决生效后九十日内完成办理权属证书的情况，本案被告的义务履行期限也以此为准。
原告对被告于2015年4月21日和2016年9月16日书面通知其收房的事实无异议，但一直以被告无法提供合同第八条约定的“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”作为其拒绝收房的主要理由。所谓商品住宅交付使用批准文件是指商品住宅开发项目竣工后，经房地产开发主管部门组织验收合格而核发的准予交付使用的法律凭证，可住建部相关规定改变了验收审批的规定，实行行政备案监督制，也就不存在组织验收及核发法律凭证，因此双方关于“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”的房屋交付条件不能成就。从合同公平、诚信出发，以建设、监理、勘察、设计、施工五方验收合格和高层房屋的消防验收合格作为房屋交付条件为妥。被告所抗辩的降雨、高温天气影响不属不可抗力，本院不予采信。由此被告应承担至消防验收合格期间的逾期交房违约责任，支付违约金545,122×0.1‰×344天=18,752元。
在合同正常履行的情况下，依合同约定，被告应于房屋交付使用截止日期2014年10月30日起延后180日即2015年4月28日前完成资料备案以办理权属证书。2015年10月9日房屋完成消防验收，此时既便交付能够立即办理也明显滞后于合同约定。因此可以认定系被告责任造成原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，而被告所抗辩的测绘延误60天备案时间，既便成立，也不足以免除其责任，故被告应依合同第十五条约定承担逾期办证违约责任。
收取物业费的权利主体系物业企业，交纳的义务主体根据《物业管理条例》：“尚未交给物业买受人的物业，物业费用由建设单位交纳。”的规定，系原、被告，故原告诉求被告支付2016年9月1日前的物业费用，不符合法律规定，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告上饶锦辉房地产开发有限公司继续履行原、被告签订的《商品房买卖合同》，在本判决生效后九十日内为原告方敏、林芳购买的“三清国际花园”2幢1单元601号房屋完成办理房地产权属证书，原告方敏、林芳负有履行房屋交接义务和提供个人材料、签名等协助义务；
二、被告上饶锦辉房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向原告方敏、林芳支付逾期交房违约金18,752元和逾期办理房地产权属证书违约金545元，合计19,297元；
三、驳回原告方敏、林芳其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费820元，减半收取410元，由原告方敏、林芳负担203元，被告上饶锦辉房地产开发有限公司负担207元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：36×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。
本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。
审判员 方文力
二〇一六年十一月二十八日
书记员 王 洁