杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）杭上民初字第1402号
原告（反诉被告）：浙江南都物业管理有限公司。
法定代表人：韩芳。
委托代理人：姜海斌。
委托代理人：张宽。
被告（反诉原告）：郁康。
委托代理人：成彤。
浙江南都物业管理有限公司（以下简称南都公司）诉郁康物业服务合同纠纷一案，本院于2011年7月4日立案受理后，依法由审判员周蓓适用简易程序独任审判，于2011年8月10日依法公开开庭进行了审理。审理中，郁康提出反诉。南都公司的委托代理人姜海斌，郁康及其委托代理人成彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
南都公司起诉称：2002年12月31日，南都公司与郁康签订了一份前期物业管理服务协议，约定了由南都公司提供物业管理服务，并向郁康收取物业管理费、电梯费及车位费等事项。协议签订后，南都公司按合同约定向郁康提供了物业服务，但2008年1月1日至2010年7月31日期间，郁康拒绝按合同约定向南都公司支付物业费；2009年12月18日至2010年7月31日期间，郁康拒绝按合同约定向南都公司支付车位费；2010年7月1日至2010年7月31日期间，郁康拒绝按合同约定向南都公司支付电梯费。经南都公司多次催讨，郁康仍分文未付。故南都公司诉至法院，请求：1、判令郁康向南都公司支付物业管理服务费3267.71元，逾期支付物业管理服务费而产生的滞纳金2225.54元，并支付电梯费49.6元，车位费444元，共计5986.85元；2、诉讼费由郁康承担。
郁康答辩称：南都公司违约在先，无权要求郁康支付物业服务费、滞纳金。根据协议的约定，南都公司负有维护、修缮户外墙面等房屋共用部位的义务。郁康所有的房屋户外墙面漏水严重，于2007年6月至2010年7月多次报修，要求南都公司对上述房屋故障进行维修、修缮，但南都公司拒不履行义务。由于其不作为，致使郁康的房屋外墙面损失严重，对房屋的正常使用造成了严重影响。由于南都公司的违约行为，郁康为维护自身权益，停止支付物业管理费。南都公司所主张的2008年1月1日至2009年7月4日的物业服务费已过诉讼时效，应依法驳回。由于南都公司违约在先，郁康有权不支付物业服务费。另南都公司所要求的滞纳金标准不合理，远高于银行同期贷款利率。郁康多次去缴纳电梯费，但未能找到收款人员，所以没交。综上，请求驳回南都公司的诉讼请求。
郁康提起反诉称：2002年12月31日，南都公司与郁康签订一份前期物业管理服务协议，该服务协议存续至2010年7月31日。根据上述协议约定，南都公司负有维护、修缮户外墙面等房屋共有部位的义务。郁康所有的房屋户外墙面漏水严重，对房屋的正常使用造成了严重影响。郁康于2007年6月至2010年7月多次向南都公司报修，要求南都公司对上述房屋故障进行维修、修缮，但南都公司怠于履行义务，对此置之不理。由于南都公司的不作为，致使郁康房屋户外墙面长期漏水，造成了漏水区域内墙装修腐烂、脱落、变色，木质贴脚线、两处木质窗套腐蚀、变色。上述财产损失共计6000元。为维护自己的合法权益，特提起反诉，请求：1、判令南都公司赔偿因其怠于履行义务给郁康所造成的内墙装修、窗套等损失共计6000元；2、本案诉讼费用由南都公司承担。
南都公司答辩称：1、房屋质量问题造成的墙面漏水的责任应由开发商承担，不是南都公司的义务；2、南都公司只有维护的义务，没有维修的义务，南都公司查过相关的报修记录，没有郁康的报修记录；3、郁康提出的损失，没有提供相应的证据，应承担举证不能的后果。综上请求驳回反诉请求。
为证明其主张，南都公司向本院提交如下证据材料：
1、近江家园前期物业管理服务协议、业主基本情况登记表、验房登记表、装修工程队责任书各一份，拟证明南都公司与郁康之间存在物业管理服务关系的事实。
2、工作表一份，拟证明郁康拖欠物业费及滞纳金计算方式的事实。
3、杭州市物价局批复；关于近江家园二园、三园小高层、高层电梯、水泵等消耗分摊的具体实施办法；近江家园物业管理处小高层、高层电梯、水泵高消耗费用预算各一份，拟证明南都公司有权向郁康收取物业费、电梯费及具有具体的收费标准的事实。
4、物业服务费用催缴通知单；EMS邮件详单、退件及全程跟踪查询结果各一份，拟证明南都公司向郁康催缴2008年1月1日至2010年7月31日期间物业费、2009年12月18日至2010年7月31日期间车位费及2010年7月1日至2010年7月31日期间电梯费的事实。
5、律师函、EMS邮件详单及全程跟踪查询结果各一份，证明内容同证据4。
为证明其主张，郁康向本院提交如下证据材料：
1、照片十二张，拟证明由于南都公司的不作为，造成郁康所有的房屋受损的情况，且是造成郁康不缴纳物业费的原因。
2、关于近江三园房屋渗漏水及相关房产归属问题的函、杭州市上城区近江三园房屋渗漏情况通报、有关南都物业不作为的证明一份、房屋报修单、近江三园渗漏补充单、近江三园房屋外墙渗漏的报告各一份、近江三园业主委员会的函二份，拟证明南都公司不作为的事实。
审理中，本院依法对双方提交的证据进行了当庭质证，认证如下：
1、关于南都公司提交的证据：对证据1、3，郁康无异议，本院予以认定。对证据2，郁康对真实性无异议，对滞纳金的约定有异议，认为约定过高，要求调整。本院认为，郁康所提的异议理由成立，故本院对该证据的真实性予以认定，对滞纳金将酌情予以调整。对证据4，郁康有异议，认为其未收到过。本院认为，该证据只能证明南都公司曾发函给郁康的事实，但不能证明郁康收到函件的事实，故本院对其所要证明的事项不予认定。对证据5，郁康对真实性无异议，但认为其不知道函件内容，已退回南都公司。本院认为，郁康对该证据的真实性没有异议，且该证据已明确了函件的内容，故对该证据所要证明的事项予以认定。
2、关于郁康提交的证据：对证据1，南都公司对真实性、合法性、关联性均有异议，认为无法确定照片的来源及拍摄地点。本院认为，南都公司所提异议的理由成立，故对该证据不予认定。对证据2，南都公司对证据形式上的真实性无异议，对内容的真实性、关联性及证明对象均有异议。其中洁发物业近江三园物管处出具的证明，南都公司认为该证据系根据郁康的自述而形成的，且该公司是在南都公司之后进驻的，其不可能了解进驻前的情况，故该证据不能证明南都公司没有履行物业管理服务合同义务的事实。本院认为，南都公司所提的异议成立，故对该证明所要证明的事项不予认定。关于三份函件及其他证据，南都公司认为房屋渗漏问题是房屋质量问题所致，与南都公司无关。本院认为，上述证据与本案无关联性，故本院不予认定。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：南都公司系杭州市近江家园三园前期物业管理服务单位。郁康系该小区3幢1单元1001室业主。2002年12月31日，南都公司与郁康签订前期物业管理服务协议一份，双方对物业服务的内容、服务费用、违约责任等事项进行了约定。郁康至今未支付近江家园三园3幢1单元1001室（建筑面积125.25平方米）2008年1月1日至2010年7月31日的物业费3267.71元、2009年12月18日至2010年7月31日期间的车位费444元、2010年7月1日至2010年7月31日期间的电梯费49.6元。南都公司遂起诉至法院，要求郁康支付上述费用及滞纳金。审理中，郁康提起反诉，认为南都公司不作为，导致其受到损失，要求南都公司赔偿损失6000元。
本院认为，南都公司与郁康签订的物业管理服务协议书意思表示真实，内容不违反法律法规的禁止性规定，协议合法有效。据此可认定南都公司与郁康之间存在物业服务关系。南都公司自合同签订之日起至2010年7月31日为郁康所在的近江家园三园小区提供了物业管理服务，根据法律规定及合同约定，郁康理应向南都公司支付相应的物业服务费用及车位费、电梯费。郁康至今未支付近江家园三园3幢1单元1001室（建筑面积125.25平方米）2008年1月1日至2010年7月31日的物业费、2009年12月18日至2010年7月31日期间的车位费、2010年7月1日至2010年7月31日期间的电梯费，应承担付款责任，并应支付相应的滞纳金，南都公司的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。因双方约定的滞纳金为每日千分之二过高，本院依法予以调整。郁康以南都公司向其主张的2008年1月1日至2009年7月4日期间的物业服务费用因已超过诉讼时效提出抗辩，根据双方当事人陈述及南都公司提交的相关证据，可以证明南都公司每过半年向郁康催讨物业费用，故对该抗辩理由，本院不予采信。郁康反诉称，因南都公司不作为，不履行维修义务，致使其受到损失，但郁康并未提交相关证据予以证实，且南都公司对此予以否认，故对反诉请求，本院亦难以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
一、郁康于本判决生效之日起10日内支付浙江南都物业管理有限公司物业管理费3267.71元、电梯费49.6元、车位费444元，并支付逾期支付物业管理服务费而产生的滞纳金653.5元，共计4414.81元。
二、驳回浙江南都物业管理有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回郁康的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，减半收取25元，由郁康负担，退回浙江南都物业管理有限公司25元；反诉案件受理费25元，由郁康负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，对本诉不服的预交50元，对反诉不服的预交25元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968，开户银行：工商银行湖滨分理处）。
审判员 周 蓓
二〇一一年九月二十八日
书记员 程佳佳