湖南省武冈市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武法民初字第1390号
原告邓辉艳，女，1965年7月25日出生，汉族。
委托代理人曾纪辉，湖南春风律师事务所律师。
被告武冈市诠释爱婚纱摄影。
经营者谭学全，男，1987年11月18日出生，苗族。
原告邓辉艳与被告武冈市诠释爱婚纱摄影房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月27日受理后，依法适用普通程序，由审判员刘洪森担任审判长，与人民陪审员文德和、邓陈德组成合议庭，于2015年11月18日公开开庭进行了审理。代理书记员杨桂花担任记录。原告邓辉艳及其委托代理人曾纪辉到庭参加诉讼，被告武冈市诠释爱婚纱摄影的经营者谭学全经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书以及开庭传票，公告期届满后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓辉艳诉称：被告于2014年10月租赁原告所有的武冈市陶侃西路38号（双门面）一至三楼作为从事婚纱摄影的经营场所，双方约定租赁时间从2014年10月28日起，租期3年；每年租金50800元，第一年的租金在2015年5月30日付清，以后每年的租金在10月28日前一次性付清；整栋楼房的水电费由被告经营者按月支付。被告于2014年11月18日开张营业，之后原告多次要求被告经营者补签房屋租赁合同，被告经营者以签不签合同无所谓，租金会按时支付为由未在租房合同上签名。2015年5月22日，被告影楼突然停止营业，关门走人，导致已预交摄像费的顾客不断上门吵闹。原告多次联系被告未果，无法向被告收取租金，故起诉请求：1、判令被告经营者支付原告至开庭日止的房屋租金53584元；2、判令被告经营者支付原告代缴的水电费3657.8元；3、解除原告与被告经营者的房屋租赁合同，并由被告承担本案诉讼费。
被告武冈市诠释爱婚纱摄影与其经营者谭学全未到庭参与诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及证据。
原告邓辉艳为支持自己的诉讼主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：
1、原告邓辉艳的陈述，证明谭学全租赁原告房屋与他人合伙经营婚纱摄影店的经过以及谭学全借故不签合同、亦未付租金的事实；
2、证人陈宗荣的证言，证明邓辉艳与谭学全就房屋的租金、租期等协商一致，谭学全借故没有在合同上签字，到约定交付租金的时候就关门走人了；
3、证人唐秋生的证言，证明与原告邓辉艳房屋面积相差不大、地段相当唐秋生的房屋租金为53800元一年；
4、房屋租赁合同，证明邓辉艳将房屋租赁给谭学全之前出租给他人的房屋租金为每年50800元；
5、（2015）武法民初字第966号民事判决书，证明谭学全在夏林林与谭学全、刘承林、邓家良合伙协议纠纷一案中认可租赁邓辉艳房屋后第一年的租金一直没有支付；
6、武冈电力公司电能销售专用收据2份、武冈市自来水公司发票联，证明原告为被告代缴电费1337.13元、水费2320元；
7、房屋产权证书，证明原告邓辉艳系武冈市陶侃西路38号房屋的所有人；
8、房屋租赁合同，证明邓辉艳、谭学全达成租房协议，每年租金50800元，租期3年，但谭学全借故未签字。
原告邓辉艳庭审中提出在本院指定的举证期限内多次到武冈市工商行政管理局调取证据时未能找到相关负责人，要求休庭后及时补充相关证据，本院予以准许。在休庭后指定的期限内，邓辉艳提交了有邓辉艳、谭学全签字的房屋租赁合同，证明谭学全在办理武冈市诠释爱婚纱摄影营业执照时向武冈市工商行政管理部门提交了由双方当事人协商一致的房屋租赁合同
被告武冈市诠释爱婚纱摄影及其经营者谭学全未到庭参加诉讼，故未对原告邓辉艳提交的证据发表质证意见。
本院对原告邓辉艳提交的证据认证如下：原告提交的1号、2号、5号证据证明谭学全租赁原告邓辉艳所有的武冈市陶侃西路38号房屋一至三楼从事婚纱摄影至今未付租金的事实，证据间能相互印证，本院予以采信。3号证据证明同地段他人房屋的租金数额，4号证据证明原告房屋之前的租金数额，不能直接证明原告与被告经营者所约定的租金数额，故该证据只做参考。6号证据中客户名称为“夏石青”的武冈市迎春亭街道普岭社区陶侃路门面的电能销售专用收据，因查明夏石青系邓辉艳的丈夫，缴费时间是2015年5月28日，且该收据盖有国网湖南省武冈市电力有限责任公司业务收费专用章，故本院对该证据的关联性、合法性、真实性予以认定；6号证据中客户名称为“秦刚”的武冈市迎春亭街道普岭社区陶侃路门面的电能销售专用收据，因无证据证明秦刚与本案审理之间的联系，故对该证据的关联性不予认定；6号证据中的武冈市自来水公司的发票，客户为邓辉艳，客户地址为陶侃西路，并盖有相关公章，本院对该证据的合法性、关联性、真实性予以认定。7号证据盖有房产部门的公章，记载的内容明确、具体，本院对该证据的合法性、关联性、真实性予以认定。8号证据因无合同当事人签字，故对该证据的合法性不予认定，因该证据与原告从工商部门调取的房屋租赁合同约定的主要内容一致，且与原告的陈述相互印证，故可作为认定本案事实的参考依据。原告从工商部门调取的房屋租赁合同有双方当事人的签字，来源合法，与本案的审理有关联，本院对该证据的证明效力予以认定。
根据认定为合法有效的证据，结合原告邓辉艳的当庭陈述，本院确认如下事实：
武冈市陶侃西路38号房屋系私产，共6层，按商住两用设计，登记所有人为原告邓辉艳。2014年10月，谭学全就租赁邓辉艳陶侃西路38号房屋经营婚纱摄影店一事与邓辉艳进行了初步协商，当月28日，双方签订了一份房屋租赁合同，约定乙方（谭学全）自愿承租甲方（邓辉艳）的商住房1－3楼进行经营活动，租赁期间为3年，从2014年10月28日起至2017年10月27日止；第一年租金50800元，此款在2015年5月30日付清，逾期不付，甲方有权解除合同，并交租赁押金3000元；乙方承担甲方该幢整体大楼（1－3）楼的水、电费，并按月缴纳，如不按时交纳所产生的水、电费及滞纳金由乙方负责。因原告邓辉艳此前与王健所签订的房屋租赁合同从2012年10月28日至2015年10月28日，租赁期未满，故谭学全支付违约金20000元给王健，代邓辉艳承担了违约责任。合同签订后，谭学全拿双方已签字的合同到武冈市工商行政管理局办理注册登记，营业执照上登记的字号为武冈市诠释爱婚纱摄影，性质为个体工商户，经营者为谭学全，注册日期为2014年10月30日。被告武冈市诠释爱婚纱摄影于2014年11月18日开始营业，之后原告邓辉艳要求谭学全按照2014年10月28日的约定签订房屋租赁合同，谭学全借故予以拖延，故双方未另行签订房屋租赁合同，亦未达成补充协议。2015年5月22日，武冈市诠释爱婚纱摄影关门停止营业，谭学全亦走人不知去向，导致原告未收到房屋租金，已预交摄影费但未接受服务的客户不断上门吵闹。
另查明，夏石青系原告邓辉艳的丈夫，武冈电力公司于2015年5月28日开票收取了武冈市陶侃路门面用户夏石青的电费为1089.79元。武冈市自来水公司于2015年11月18日开票，收取了武冈市陶侃路用户为邓艳辉2015年3月至2015年11月的自来水费2320元。
本院认为：谭学全为经营需要，租赁原告邓辉艳的房屋作为武冈市诠释爱婚纱摄影的营业场所，双方形成了房屋租赁合同关系。原告与被告经营者谭学全于2014年10月28日订立的房屋租赁合同，就房屋的租金数额、支付时间、租赁期限等主要内容进行了明确的约定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。虽然谭学全将该房屋租赁合同用于在工商部门办理营业执照，双方未留有合同副本，但事后当事人并未达成补充协议或另行签订房屋租赁合同，因此，应以2014年10月28日订立的房屋租赁合同确定双方的权利、义务关系。原告依约履行了出租人应交付租赁物的义务，谭学全作为承租人，应依约支付租金。租赁期间，谭学全未通知原告、亦未支付租金，便停止营业不知去向，表明谭学全已不愿履行合同债务，故原告起诉要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告与被告经营者对第一年的房屋租金进行了明确的约定，在租期未满一年时，被告经营者关门走人的行为表明其不再续租原告的房屋，故被告经营者只应按约定支付第一年的租金50800元，对原告要求被告经营者支付超出一年以外部分租金的诉讼请求，本院不予支持。因当事人在房屋租赁合同中约定被告经营者按月承担整幢租赁房屋的水、电费，原告提交的1089.79元电费发票，证明原告缴纳的电费产生在被告经营期间，被告经营者应依约支付给原告；原告提交的水费发票，部分发生于被告经营期间，部分发生在被告停止营业以后，因原告不能举证证明被告经营期间产生水费的具体金额，故对原告要求被告经营者支付代缴水费2320元的诉讼请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百五十三条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告邓辉艳与被告武冈市诠释爱婚纱摄影经营者谭学全于2014年10月28日订立的房屋租赁合同；
二、被告武冈市诠释爱婚纱摄影经营者谭学全在判决生效后10日内支付原告邓辉艳的房屋租金50800元；
三、被告武冈市诠释爱婚纱摄影经营者谭学全在判决生效后10日内支付原告邓辉艳租赁期间的电费1089.79元；
四、驳回原告邓辉艳要求被告武冈市诠释爱婚纱摄影经营者谭学全支付水费2320元的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1000元，由原告邓辉艳负担50元，被告武冈市诠释爱婚纱摄影经营者谭学全负担950元。
如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 长 刘洪森
人民陪审员 文德和
人民陪审员 邓陈德
二〇一五年十一月三十日
代理书记员 杨桂花
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第五十九条在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。
营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际的经营者为共同诉讼人。