湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘06民终1546号
上诉人（原审原告）：湘阴县家和物业管理有限公司，住所地湘阴县文星镇兴湘市场39栋8-9号。
法定代表人：叶治安，董事长。
委托诉讼代理人：刘显庆，湖南昌禹律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王德泉，男，1957年10月29日出生，汉族，住湘阴县。
被上诉人（原审被告）：张腊根，男，1961年12月14日出生，汉族，住湘阴县。
被上诉人（原审被告）：冯国祥，男，1957年8月17日出生，汉族，住长沙市雨花区。
被上诉人（原审被告）：刘建国，男，1962年10月7日出生，汉族，住湘阴县。
上列四被上诉人的共同委托诉讼代理人：韩喜，湖南九野律师事务所律师。
原审被告：湖南东湖房地产开发有限公司，住所地湘阴县文星镇湘滨3号楼。
法定代表人：刘启海，总经理。
上诉人湘阴县家和物业管理有限公司（以下简称家和公司）因与被上诉人王德泉、张腊根、冯国祥、刘建国及原审被告湖南东湖房地产开发有限公司（以下简称东湖公司）物业服务合同纠纷一案，不服湘阴县人民法院（2015）湘民二初字第38号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年9月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人家和公司的委托诉讼代理人刘显庆，被上诉人王德泉、张腊根、冯国祥、刘建国的共同委托诉讼代理人韩喜到庭参加诉讼。原审被告东湖公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
家和公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持家和公司的诉讼请求。事实和理由：一、本案涉诉东程大酒店所在的15栋属于东湖公司开发的“东湖商业中心”，规划局也划入同一规划区域，该酒店物业管理独立于“东湖商业中心”无据可依；二、家和公司与东湖公司之间的《补充协议二》是为了解决家和公司收取物业管理费等费用难的问题而签订，并未涉及到物业管理单位和管理区域的变化，该协议未经四被上诉人签字同意，对四被上诉人没有法律关系，不对四被上诉人产生法律效力；三、一审判决认定四被上诉人自行对内部物业进行了物业管理没有事实和法律依据。
王德泉、张腊根、冯国祥、刘建国辩称，一、四被上诉人虽与东湖公司签订了商品房买卖合同并办理了权属登记，但实际上是四被上诉人自己投资建造的独栋临街房屋，所有水、气、电、物管独立于“东湖商业中心”；二、《补充协议二》不但明确了东程大酒店的水、电、物管都独立于“东湖商业中心”，还明确了该栋物业管理费由家和公司与四被上诉人协商收取，不计入《前期物业管理服务合同》的范围，《前期物业管理服务合同》是家和公司主张其与四被上诉人之间存在物业服务合同关系的唯一依据，《补充协议二》是《前期物业管理服务合同》的补充协议，如果《补充协议二》不对四被上诉人产生效力，那么《前期物业管理服务合同》也没经四被上诉人同意，也不发生效力；3、虽然四被上诉人没有提供《补充协议二》原件，但家和公司并未否认该协议的真实性，该协议系家和公司和东湖公司签订，四被上诉人并不持有原件。家和公司的上诉理由不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。
家和公司向一审法院起诉请求：要求王德泉、张腊根、冯国祥、刘建国支付2011年9月14日至2015年7月15日共46个月的物业管理费152037.82元、装修垃圾清运费9674元、装修管理费19347元、违约金643120元。
一审法院认定事实：家和公司是2008年6月30日注册登记的二级物业管理服务有限公司，期限至2022年6月29日。王德泉、张腊根、冯国祥、刘建国是东湖商业中心第15栋的实际物业使用人。王德泉、张腊根、冯国祥于2009年6月22日购买了东湖公司开发的“东湖商业中心”第15栋并签订了《商品房买卖合同》，建筑面积3224.56㎡，8层，每层403㎡，合同对房屋的基本情况、价款、双方的违约责任等事项进行了约定。买卖合同的第二十二条约定“本合同连同附件共11页，一式叁份具有同等法律效力……”，在买卖合同的附件四《合同补充协议》中约定：“1、买受人承诺遵守业主委员会或开发商选定的物业管理机构制定的物业管理暂行办法及各项管理制度，按规定缴交物业管理费用及相关管理费用”。2011年8月31日，东湖公司为有效管理开发的物业，与家和公司签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定，第一条：本合同当事人，委托方（甲方）东湖公司，受托方（乙方）家和公司……甲方将湘阴县“东湖商业中心”委托乙方实施物业管理。第二条：物业基本情况，商铺及住宅……建筑面积100000㎡。第三条：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。合同中第四条，物业管理服务内容和范围按省物价局、省住建厅关于印发《湖南省物业服务收费管理办法》的通知的附件－－即《湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准》所列三级服务对应的内容执行。第十三条，物业公司负责向业主或物业使用人收取下列费用：1、物业管理费；2、装修管理费；3、垃圾处理费；4、机动车辆车位占用费；5、政府法规中规定的代收代缴费用。第十六条，委托管理期限：自本合同签订之日起入住率达到60%（含60%）成立业主大会或业主代表大会选聘新的物业管理公司时止终止本合同。第十八条，乙方权利义务……2、向业主和物业使用人收取物业管理费以及其他相关费用。第十九条，乙方应得管理服务费用，采取向甲方和业主（使用人）收取物业管理费的办法解决……2、甲方应承担物业服务费的物业包括：未出售的商铺、住房、车库；已出售但未交付给买受人的商铺、住房；未出售但已出租而由甲方与承租方书面的约定物业费由甲方负担的商铺、住房；返租但已退租的商铺。3、装修垃圾清运费、装修管理费、以及政府规定所收取的费用，由乙方代收代缴。第二十八——甲方逾期支付物业管理服务费，乙方发出书面通知后，乙方可以从超过30日起每日按应支付费用的千分之一加收违约金。第三十八条，本合同自2011年9月14日开始的执行。东湖公司与家和公司为完善《前期物业管理服务合同》，2011年9月13日签订了《补充协议书》，其中二、将原合同第十九条第一项补充如下：在乙方未报请物价部门核准收费标准以前，甲方按以下标准向乙方交纳：电梯房为0.9元/月/㎡,普通房为0.5元/月/㎡,一层商铺为1.2元/月/㎡,二层及以上商铺为1元/月/㎡……。2011年11月21日，为执行《前期物业管理服务合同》和《补充协议书》，因物业费不能按时收回和保证物业运转，东湖公司与家和公司又签订了《补充协议书二》，协议第一条约定：“第15栋东程大酒店（3224.56㎡）其水、电、物管都独立于东湖商业中心区之外，仅在第六栋地下室设置了应急发电机房，该栋物业管理费由乙方与其协商收取，不计入双方上列所签合同范围。”以上合同、协议签订后，家和公司按照东湖公司所提供的“东湖商业中心”商业业态分布指导图以及东湖公司提供的平面图（含第15栋的东程大酒店），对业主进行了有效的物业管理服务。其中：对房屋建筑共同部位的维修、养护；对共用设施设备的运行、维护，如上下水道、落水管、照明、公共区域的消防设备设施、配电、供水、监控等；对共用设施和附属建筑物的维修、养护，如公共化粪池、池井、机动车和非机动车停车管理；对绿化、花草的管理；对公共卫生、垃圾的收集处理；对公共秩序的管理，如24小时巡视、门岗执勤等。每年及时向环卫部门交纳卫生费，对东程大酒店涉及公共排水管阻塞、公共化粪池的清理、消防设施下发过维修处理单进行处理。2011年10月11日，家和公司向东程大酒店发出《关于东程大酒店规范物业管理问题意见函》，要求东程大酒店办理物管手续，但至今未办理。家和公司曾上门催讨，2012年11月30日，王德泉、张腊根、冯国祥、刘建国仅给家和公司2000元物业费（2011年9月13日前东程大酒店物业费由东湖公司负担）。家和公司为收取物业费于2011年10月15日、2013年11月14日、2014年7月13日和2015年6月26日四次向王德泉、张腊根、冯国祥、刘建国送达物业费用催缴函。有证人左某、彭某和证实催讨过程，王德泉、张腊根在庭审中认可已收到过2015年6月26日物业费用催缴函的事实。2014年6月成立业主委员会后，业主委员会人员宋丽雄也证实，家和公司向王德泉、张腊根、冯国祥、刘建国催讨过物业费的事实。2014年11月15日，湘阴县人民政府工作组对家和公司物业费收缴困难问题，召集拖欠物业费的业主或物业使用人开会，并拟制了《关于东湖商业中心小区水电分户及欠缴物业费收取的会议纪要》，其中:针对东程大酒店（15栋）拖欠物业费，要求采取合法手段，依法收取。在家和公司多次催讨下，王德泉、张腊根、冯国祥、刘建国一直不予理睬，拒不缴纳物业费。至此，家和公司于2015年5月5日提起诉讼，催讨物业费。另查明，家和公司提供了从2011年至2014年向湘阴县环境卫生管理中心每年交纳了卫生费票据合计67000元。东程大酒店重新进行了装修。东程大酒店其内部物业（卫生、电梯维护、保安、水电、消防等）由王德泉、张腊根、冯国祥、刘建国自行进行管理。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，家和公司与东湖公司签订的前期物业管理服务合同和补充协议书，系双方真实意思的表示，合法有效。东湖公司将其物业委托家和公司进行管理。在随后东湖公司与家和公司签订的《补充协议二》中约定东程大酒店其水、电、物管都独立于东湖商业中心区之外，该栋物业管理费由家和公司与东程大酒店协商收取，不计入东湖公司与家和公司所签合同范围。则东湖公司与家和公司签订的前期物业服务合同对东程大酒店不具有约束力，同时，对于该栋物业费收取方式，家和公司与刘建国、王德泉、张腊根、冯国祥从未协商，双方也未再签订过物业管理合同。东程大酒店15栋虽位于“东湖商业中心区”，但物业均是其自行进行的管理服务。因此，刘建国、王德泉、张腊根、冯国祥作为东程大酒店（15栋）物业使用人，和家和公司之间不存在物业服务合同关系。所以，对家和公司要求刘建国、王德泉、张腊根、冯国祥支付物业费的请求，不予支持。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第二条、第三十六条，判决：驳回家和公司的诉讼请求。一审案件受理费3490元，由家和公司承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，家和公司提交了湘阴县房地产管理局物业管理办公室的证明、“东湖商业中心”总平面图和施工图各一份，拟证明整个“东湖商业中心”统一规划建设，属于一个物业管理区域，除《前期物业管理服务合同》外，无其他补充协议备案。刘建国、王德泉、张腊根、冯国祥质证对真实性、合法性、关联性均有异议。刘建国、王德泉、张腊根、冯国祥提交了一份东湖公司的书面证明，拟证明刘建国、王德泉、张腊根、冯国祥所有的东程大酒店虽然是东湖公司统一规划报建，但实际上系其自行建造。家和公司质证对真实性、合法性、关联性均有异议。对当事人有争议的事实，本院认定如下：1、关于东程大酒店是否是刘建国、王德泉、张腊根、冯国祥自行建设的事实。整个东湖商业中心系统一规划、建设，各方当事人对此均无异议，刘建国、王德泉、张腊根、冯国祥与东湖公司之间也存在真实的房屋买卖合同，家和公司二审提交的相关证据能够印证，本院予以确认。东湖公司是本案原审被告，未亲自出庭陈述，刘建国、王德泉、张腊根、冯国祥二审提交的东湖公司书面证明真实性无法确定，不予确认。因此对东程大酒店是刘建国、王德泉、张腊根、冯国祥自行建设的事实本院不予认定。2、关于刘建国、王德泉、张腊根、冯国祥2012年11月30日给付家和公司的2000元，家和公司认为是支付物业费。刘建国、王德泉、张腊根、冯国祥对此不予认可。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，根据《湖南省实施〈物业管理条例〉办法》第五条：“物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设和管理等因素。”和第六条：“新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案，并在商品房买卖合同中明示。”规定，物业管理区域由建设单位划定，并报相关主管部门备案，不需相关行政主管部门来批准。物业管理区域划定以规划红线图为基础，但并不表示同一规划红线图范围只能划定为一个物业管理区域。本案建设单位东湖公司与家和公司签订《前期物业管理服务合同》时，将同一规划红线内的“东湖商业中心”划定为一个物业管理区域，该合同对在“东湖商业中心”购买房产的刘建国、王德泉、张腊根、冯国祥具有约束力，但在此后，双方又针对《前期物业管理服务合同》签订了《补充协议二》，明确约定将东程大酒店排除在此前划定的物业管理区域外，家和公司作为合同的签订方，是明知和同意的，对其具有约束力，《补充协议二》是否在相关行政部门备案不影响其效力。在家和公司和刘建国、王德泉、张腊根、冯国祥并未就物业管理达成协议的情况下，家和公司收取刘建国、王德泉、张腊根、冯国祥物业费无事实和法律依据，家和公司关于东程大酒店的物业管理并不独立于“东湖大酒店”的上诉理由不能成立。
综上所述，家和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12042元，由湘阴县家和公司管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李朝阳
审判员 华 雷
审判员 徐 艳
二〇一七年六月十六日
书记员 马任聪
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。