广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终8940号
上诉人（原审被告）：刘春艳，身份证住址湖南省邵阳县。
被上诉人（原审原告）：广州市华伦房地产代理有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：周明亮，总经理。
委托代理人：王华山，广东粤鑫律师事务所律师。
上诉人刘春艳因居间合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1696号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年11月23日，何滔（卖方）与刘春艳（买方）、广州市华伦房地产代理有限公司（以下简称华伦公司、中介方）签订了《房屋买卖中介合同》，约定：何某将其所有的位于广州市海珠区沙园路三街南2号2门XXX房出售给刘春艳，房屋面积62.12平方米，售价103万元；买、卖双方应无条件在规定的日期内提供或全力配合本次交易过程中所需文件，否则将作违约处理，如在交易过程中，因房管局等政府部门或银行原因导致延期，则时间相应顺延；交易递件过户手续需在2015年1月15日前完成（以成功递件并取得领证回执为准）；基于中介方已提供居间服务，若买卖双方自行买卖或另行委托其它第三方买卖该物业的，或买卖任何一方或双方违反本合同约定而导致未能买入或卖出该物业的，违约方均应向中介方支付相当于上述物业成交价的3%作违约金；买卖各方向中介方支付的房地产咨询及中介服务费按《咨询及中介服务费确认书》执行，买、卖双方任何一方不得借故拒付或拖欠咨询及中介服务费，否则逾期交付咨询及中介服务费的一方，按日向中介方交付相当于各自承诺给中介方咨询及中介服务费百分之三的滞纳金直至清偿之日为止；由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担；由于买、卖双方违约，中介方向买、卖双方追究违约责任而产生的律师费用由买、卖方按各自违约的程度承担；合同一式三份，具有同等法律效力，一经签定，即时生效，合同持有情况如下：卖方一份，买方一份，中介方一份；合同三方特别约定免责或弥补条款如下：因意外事件、不可抗力或政府非因三方过错而采取强制行为，致使本合同不能适时履行的，三方均不构成违约，上述阻碍情形消失后如能继续交易，三方应优先另订协议继续完成交易；如不可能交易，则本合同即时作废，已发生的费用，由各自按责承担；等。同日，华伦公司、刘春艳签订了《咨询及中介服务费确认书》，其中载明刘春艳承诺在办理交易完税过户手续前向华伦公司缴交咨询及中介服务费25600元。
华伦公司于2015年6月发函催促刘春艳支付咨询及中介服务费未果。
2015年9月14日，华伦公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、刘春艳立即向某公司支付咨询及中介服务费25600元及违约金（滞纳金）7680元（按中介费的30%计）；2、刘春艳立即向某公司支付为追债而付出的律师费8000元；3、刘春艳承担本案的全部诉讼费。
原审诉讼中，华伦公司提供了其与广东粤鑫律师事务所签订的《委托代理合同》及发票，拟证明其为本案支付了律师费8000元。
另查，何某于2015年8月起诉刘春艳【案号为（2015）穗海法民三初字第1505号，华伦公司为该案的第三人】，要求解除其与刘春艳签订的《房屋买卖中介合同》、刘春艳支付违约金及律师费等；刘春艳提起反诉，要求解除其与何某签订的《房屋买卖中介合同》、何某返还定金、房款、支付违约金、按揭费用及律师费等。原审法院于2015年12月30日作出（2015）穗海法民三初字第1505号民事判决书，认为：何某、刘春艳均要求解除房屋买卖合同关系，故对何某、刘春艳的该请求予以支持。根据合同约定，买、卖双方应无条件在规定的日期内提供或全力配合本次交易过程中所需文件，否则将作违约处理，如在交易过程中，因房管局等政府部门或银行原因导致延期，则时间相应顺延。刘春艳称其已按规定申报缴纳有关税收，故递件不成功并非其原因，并提交了《纳税人、扣缴义务人涉税保密信息告知书》、《中国工商银行个人二手房贷款初审结果通知书》等证据予以证实，故对刘春艳的该意见予以合理采信。刘春艳表示直至2015年7月30日其才获悉其已具备购房资格，此时与合同约定的过户递件时间已距半年左右，且也无证据证实刘春艳在此之前向何某要求顺延履约，故该合同解除的责任也不在于何某。鉴此，何某要求刘春艳支付逾期履约的违约金及律师费的请求，依据不足，不予支持。刘春艳已向何某支付房款14万元，故刘春艳要求何某返还该款项的请求，合理合法，予以支持。同理，刘春艳要求何某向其支付违约金、按揭费用及律师服务费用的请求，依据不足，不予支持。故判决如下：一、解除何滔与刘春艳关于广州市海珠区沙园路三街南2号2门XXX房的房屋买卖合同关系；二、何某在本判决生效之日起10内返还房款14万元给刘春艳；三、驳回何某的其余诉讼请求；四、驳回刘春艳的其余反诉请求。此后，刘春艳不服上诉。
原审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。刘春艳与何某及华伦公司签订的《房屋买卖中介合同》中确认了刘春艳与何某之间的房屋买卖关系及华伦公司、刘春艳之间的居间关系，该合同是签约当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。
刘春艳与何某通过华伦公司签订《房屋买卖中介合同》，华伦公司对上述合同的签订履行了居间义务，促成涉案房屋买卖关系的形成。刘春艳也向华伦公司出具《咨询及中介服务费确认书》，确认其同意在办理交易完税过户手续前向华伦公司缴交咨询及中介服务费25600元。现何某、刘春艳均要求解除房屋买卖关系，并经法院判决解除房屋买卖关系，房屋买卖合同不能履行的原因并非在于华伦公司，故刘春艳应支付咨询及中介服务费25600元给华伦公司。刘春艳辩称其无须支付中介服务费的意见，缺乏依据，不予采纳。至于华伦公司主张的违约金及律师费，因买、卖双方确实存在争议，本案纠纷事出有因，故对于违约金及律师费，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，于2016年1月27日作出判决：一、刘春艳在判决发生法律效力之日起10日内向广州市华伦房地产代理有限公司支付咨询及中介服务费25600元。二、驳回广州市华伦房地产代理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费832元，由广州市华伦房地产代理有限公司承担316元，刘春艳负担516元。
判后,上诉人刘春艳不服原审判决,向本院提起上诉称:一审判决认定事实不清。华伦公司与刘春艳之间的《房屋买卖中介合同》中确认了刘春艳与卖方之间的房屋买卖关系及刘春艳与华伦公司之间的居间合同关系，该《房屋买卖中介合同》是各方当事人真实的意思表示；华伦公司向刘春艳出具的《咨询及中介服务费确认书》是《房屋买卖中介合同》的组成部分，其与《房屋买卖中介合同》具有同等的法律效力，即对刘春艳和华伦公司具有同等的法律约束力，应当被遵守和履行。《咨询及中介服务费确认书》中开头载明的“经贵公司成功出售以下物业”与其后载明的“本人与购买方办理交易完税过户手续前向贵公司支付中介服务费”互相矛盾，因此不能简单地按照一般居间合同理解，即不能简单地认定本案的居间人只要促成委托人和第三人之间订立合同，即为居间成功，委托人就应当支付报酬。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由此可见，确认书中的“成功出售”应以不动产完成过户、所有权发生转移为准，否则谈不上“成功”出售。本案中，卖方人与刘春艳之间的房屋买卖合同由法院判决解除，并未实际办理过户登记，房屋所有权并未发生转移，居间人没有完全履行自己在确认书中载明的“成功出售”，因此不享有报酬请求权。华伦公司主张中介费25600元，正常的话中介费计算方法是按房款2%应该是20600元，当时华伦公司承诺是帮刘春艳申请公积金贷款，刘春艳才愿意加5000元，加到25600元，华伦公司没有履行其承诺，现在没有办到公积金贷款，所以退一步说就算要收中介费也只能是20600元。请求法院判决：1、撤销原判决，查清事实后改判；2、华伦公司承担一、二审诉讼费用。
被上诉人华伦公司答辩称：华伦公司已经完成了居间服务，另案中何某与刘春艳的案件，已经作出终审判决，已经认定三方的中介合同有效，中介已经完成了中介服务，没有完成过户是买卖双方不愿意履行而解除合同。在此情况下，刘春艳应向华伦公司支付中介费，刘春艳上诉要求驳回华伦公司一审的诉请不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
经审理查明,原审法院查明事实无误,本院予以确认。
另查明：刘春艳于2014年11月23日签署的《咨询及中介服务费确认书》，其中该标题的下方载明“（卖方）”，其中有“现经贵公司成功出售以下……物业”、“本人承诺在与购买方办理交易完税过户手续前向贵公司缴交咨询及中介服务费人民币256000元正”的内容。华伦公司对此解释当时拿错了版本，刘春艳表示当时未发现该问题。何某、刘春艳因不服原审法院(2015)穗海法民三初字第1505号民事判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2016年5月25日作出(2016)粤01民终5367号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。
本院认为：华伦公司促成了刘春艳与何某签订《房屋买卖中介合同》，刘春艳亦与华伦公司签订了《咨询及中介服务费确认书》，双方之间的居间合同关系成立有效。关于中介费是否以涉案房屋过户为支付条件的问题。根据《房屋买卖中介合同》的约定，买方向中介方支付的房地产咨询及中介服务费按《咨询及中介服务费确认书》执行，而《咨询及中介服务费确认书》约定在办理交易完税过户手续前支付。因刘春艳与何某对履行行为产生争议经法院判决解除双方的房屋买卖合同关系，因此，合同不能履行非华伦公司原因造成，现华伦公司向刘春艳主张支付中介服务费具有合同依据和法律依据。刘春艳上诉认为支付中介费应以涉案房屋过户为前提依据不足，本院不予认定。关于中介服务费金额的问题，25600元中介服务费是《咨询及中介服务费确认书》中确认的金额，至于刘春艳称是考虑到华伦公司承诺为其申请公积金贷款事宜才同意支付该金额没有书面证据予以证实，华伦公司对此也不予确认，故本院不予认定。上诉人刘春艳的上诉理由不成立，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费440元，由上诉人刘春艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 闫 娜
二〇一六年九月七日
书 记 员 徐毅敏