湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘12民终1178号上诉人（原审被告）：杨志强，男，汉族，1962年6月12日出生，住湖南省宁乡县。上诉人（原审被告）：怀化市铁建物业服务有限公司（以下简称铁建物业），住所地怀化市鹤城区迎丰路火车站怀客巷118号，组织机构代码：05581515-1。法定代表人杨策，公司总经理。二上诉人共同委托代理人杨阳，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。二上诉人共同委托代理人朱少伟，湖南争衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：怀化铁路房地产开发公司（以下简称怀铁房产），住所地怀化市鹤城区怀北路436号，组织机构代码：18888456-4。法定代表人：饶建华，公司总经理。委托代理人何秀红（特别授权），该公司副总经理，男，汉族，住广州市越秀区。委托代理人覃朝阳，湖南正发律师事务所律师。原审第三人温州市玖玖旅馆管理有限公司（玖玖公司），住所地温州市府前街金信商厦2层202室，组织机构代码：66286323-5。法定代表人朱明明，公司董事长。上诉人杨志强、怀化铁建物业服务有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2015）怀鹤民一初字第1100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月19日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨志强及铁建物业上诉请求:撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、原判决认定事实错误。本案房屋原承租人王利华因与被上诉人租赁纠纷未解决，在消防通道口修建小卖部不肯拆除，导致消防不合格，直至2012年9月10日才通过消防验收，上诉人多年不能经营。被上诉人已违约，应赔偿上诉人损失，上诉人应拒付租金。被上诉人提供的场地证明资料不能作为办理特种行业证之用，且已经公安部门致函告知，直到2015年8月14日才提供有效证明。上诉人有权解除合同并要求赔偿损失。原审判决认为上诉人违约并判决解除合同是完全错误的。被上诉人未告知第三人铁路内部改制的事项，导致上诉人告知此事被认为有瑕疵，第三人拒付转租费，且拒绝变更转租关系。原判决认为与本案无关是错误的。因被上诉人违约，上诉人才被迫未全额支付租金。2、原判决程序违法。未核实本案第三人是否存在，采用公告送达，在上诉人与第三人未分割场内资产的前提下判决上诉人腾空搬走，超出被上诉人的诉讼请求作出判决。被上诉人怀铁房产答辩的事实和理由：上诉人的上诉理由不能成立。1、一审认定事实清楚，不存在错误。在2008年的时候是上诉人与原怀化铁路房建物业有限责任公司签订了《房屋租赁合同》。由于怀化火车站改造，影响到上诉人杨志强经营的酒店，所以上诉人杨志强就一直拖欠租金，拖欠了20多万。上诉人所说的场地达不到消防要求，是上诉人自己的原因造成的，如果说当时达不到要求，可以不与被上诉人签订合同。因多种原因，合同到期后，没有与上诉人杨志强签订续租合同。2011年7月上诉人接管门面和房屋后，多次催促上诉人杨志强交纳原拖欠的租金和重新签订合同，但上诉人一直以各种理由没有及时签订。到2013年才与被上诉人签订新的租赁合同。当时杨志强不符合承租要求，所以后来是以他儿子开办的铁建物业的名义与被上诉人签订新的《房屋租赁合同》。2、根据补充协议的约定，上诉人铁建物业公司与上诉人杨志强共同偿还该拖欠款，均承担逾期付款的违约责任。故上诉人杨志强与上诉人铁建物业承担连带偿还责任，合同约定非常明确。被上诉人只是提交场地权属证明，上诉人办不到经营许可证与被上诉人没有关联。3、一审法院适用法律正确，不存在错误的问题。上诉人说没有任何形式告知原审第三人，事实上告知义务不属于被上诉人，是上诉人自己的义务。被上诉人的诉讼请求是根据租赁合同和约定来确定的，一审法院判决只是进行细化，并没有超过被上诉人的诉讼请求范围。法院是采取公告送达，这也是符合法律规定的。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人向一审法院起诉请求：1、铁建物业支付拖欠怀铁房产2012年12月31日之前的27.7万元的租金，2013年度9.15万元、2014年度12.872万元和2015年1至9月14.32万元的租金，共计64.042万元，并支付违约金19.216万元，共计83.2546万元，对该笔款项由杨志强承担连带清偿责任；2、请求法院依法解除2013年4月23日怀铁房产与铁建物业签订的《房屋租赁合同》和《〈房屋租赁合同〉补充协议》及2011年2月15日杨志强与第三人玖玖公司签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》，并责令铁建物业和第三人在判决书生效后10日内将租赁的房屋腾空；3、本案的全部诉讼费用由杨志强、铁建物业承担。原审法院认定事实：2008年3月21日，怀化铁路房建物业有限责任公司（出租房，甲方）与杨志强（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于怀化市鹤城区××（铁路内部综合楼）租赁给乙方作为经营场地使用；租赁期间为3年，从2008年4月1日起至2011年3月31日止；租金前三年为19.4万元（顺延期房屋租金在原租金的基础上每年递增2万元）;甲方提供与房屋有关的证明材料，以便乙方办理所需的经营证照手续；乙方在开业前，必须自行依法办齐消防、卫生、营业执照等各种经营证件，取得证照后方可营业。同日，双方签订了《合同附件》，对设施的使用等进行了约定。2011年2月15日，杨志强（转租方，甲方）与第三人玖玖公司（承租方，乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：转租房屋湖南省怀化市火车站团结2巷口68号三层整层、四层整层、五层整层、六层整层、七层整层及1层大厅部分转租归乙方经营使用；租赁期限自2011年3月1日至2017年7月31止；本合同在甲方向乙方提供有效的《场地证明》和《同意转租证明》后生效。同日，杨志强与玖玖公司签订了《房屋租赁补充合同》，约定：甲方承诺在2017年7月31日前，同房屋的实际业主达成新的2017年8月1日至2021年7月31日的续租租赁协议，并向乙方提供新的有效的产权人同意乙方将该房屋继续转租给乙方的《同意转租证明》，同意乙方续租该房屋至2021年7月31日。2013年4月23日，怀铁房产（甲方，出租方）与铁建物业（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将座落于怀化市鹤城区××（铁路内部综合楼，又称新亚楼）的房屋出租给乙方作为经营用途使用，该房屋的建筑面积为5229平方米，甲方提供的房屋为完整的外部装修和简易内部装修；租赁期限从2013年1月1日起至2017年12月31日止；房屋租金为：第一年租金19.4万元，第2年租金20.37万元，第3年租金21.76万元，第4年租金22.46万元，第5年租金23.58万元；租金按季结算，乙方必须在每个季末的15日前，交纳下季租金；2013年1月1日至2013年3月31日为乙方装修时间，房屋租金从2013年4月1日开始计算；本合同所称的：“年”、“季”指租赁年度或季度，即从起租日其向后推算满十二个月为一个租赁年度，满三个月为一个租赁季度；甲方应将租赁房屋交付乙方使用并向乙方提供场地使用证明资料；乙方应自行办理经营所需全部证照，承担一切费用；租赁期届满、合同解除或本合同被依法确认无效的，乙方应在租赁期届满、合同解除或依法被确认无效之日腾空房屋搬走乙方物品，将房屋及其设施设备完好无损地返还给甲方，并向甲方交付全部房屋钥匙，且不得要求甲方赔偿残值损失，承担改扩建费用或要求在可利用价值内予以补偿；甲方拖欠租金及其它应由甲方代缴之费，每逾期一日，按所欠交金额的2%向甲方支付违约金，乙方拖欠租金及其它费用三个月及以上则视为其根本性违约，甲方有权解除合同，收回租赁房屋并不给任何补偿，所收租赁保证金不予退还；乙方须承担违约责任并无条件退场；前条所列合同解除事由发生导致合同解除的，解除合同通知到达乙方时本合同即终止，乙方自行承担合同终止后的一切后果。同日，怀铁房产（甲方）与铁建物业（乙方）及杨志强（丙方担保方）签订《房屋租赁合同》《补充协议》，约定：丙方同意以乙方名义与甲方签订新亚楼《房屋租赁合同》并承诺为乙方全面履行本合同义务提供担保，对新亚楼《房屋租赁合同》约定的租金支付及乙方违约赔偿等方面承担连带保证责任；乙方与丙方必须在2013年5月30日前将拖欠的新亚楼房屋租赁共27.7万元（即2011年7月31日前所欠的租金8.46万元和2011年8月1日至2012年12月31日期间所欠的租金19.24万元（19.4万元/年÷12月×17日×70%）交清；乙方与丙方未按欠款约定交清欠款则视为根本性违约，甲方有权解除新亚楼《房屋租赁合同》并不给予任何补偿，乙、丙方须承担违约责任并无条件退场；鉴于新亚楼在2011年7月前归属怀化铁路房建物业有限责任公司管理，至2011年7月划归甲方管理，为防止纠纷的发生，对本合同签订前的相关问题作如下约定：怀化铁路房建物业有限责任公司在本合同签订前因新亚楼房屋租赁事宜与丙方签订的所有合同及相关补充协议或往来函件中关于租赁合同权利义务关系的约定一律至本合同生效之日解除，双方之间就新亚楼租赁所产生的权利义务均以新亚楼《房屋租赁合同》及本《补充协议》约定为准。2013年6月2日，怀铁房产向杨志强、铁建物业发出《催款通知书》，要求二人于2013年6月13日前将拖欠新亚楼房屋租金27.7万元付清，逾期怀铁房产将终止合同收回房屋。杨志强于2013年6月4日签收该通知书。2014年4月1日，怀铁房产向杨志强、铁建物业发出《催款通知书》，内容为：截至2014年3月31日你们应向我公司支付房租共计473425元，但你们仅支付54000元，拖欠我公司房租419425元，贵公司及杨志强先生务必于2014年6月30日前将拖欠新亚楼房屋租金付清，否则我公司将依法终止合同收回租赁房屋。杨志强于2014年4月14日签收该通知书。2015年2月11日，怀铁房产向杨志强、铁建物业发出《催款通知书》，内容为：截至2014年12月31日，你们共拖欠我公司租金497200元。请贵公司及杨志强先生务必于2015年3月10日前将拖欠新亚楼房屋租金付清，逾期我公司将终止合同收回房屋。杨志强于当日签收该通知书并签字：“请根据铁建物业及杨志强的协商和书面报告，妥善解决新亚楼租赁合同及租金问题。”怀铁房产与杨志强、铁建物业分别签订房屋租赁合同后，应杨志强、铁建物业的要求，出具了下列新亚楼的证明资料：2012年9月16日，广州铁路（集团）公司长沙土地管理办公司出具《证明》，内容为：铁路内部综合楼（又称新亚楼）的房屋产权属于广州铁路（集团）公司所有，现由广州铁路（集团）公司下属单位怀铁房产管理、使用。该房屋不属于危房且未占用街道。2014年7月7日，广州铁路（集团）公司怀化房建公寓段出具《证明》，内容为：新亚楼已经验收合格，不是危房，可做酒店经营。铁路企业改革后，该房屋固定资产管理由广铁集团公司下属单位怀化铁路房建公寓管理段负责，该房屋的经营权由怀铁房产行使。该房屋目前已出租给杨志强及铁建物业，其中三楼以上房屋作为玖玖宾馆连锁经营使用。2015年8月5日及8月14日，广州铁路（集团）公司长沙房产管理所分别向怀化市公安局鹤城区公安分局、怀化市工商行政管理局出具《证明》，内容为：新亚楼房屋产权属于广州铁路（集团）公司所有。该工程于1992年1月13日竣工验收合格，涉及使用年限为50年，目前该房屋安全状况良好。杨志强、铁建物业陈述其于2015年收到怀铁房产出具的施工许可证、建设工程规划许可证、竣工验收报告。涉案铁路内部综合楼（又称新亚楼）位于怀化市鹤城区××（××门牌号为××），于1992年11月24日取得施工许可证，于1994年5月30日取得建设工程规划许可证（建设单位怀化客运段）。于1995年1月13日经怀化铁路总公司怀化运客段、怀化铁路总公司怀化建筑段验收合格。2011年7月15日，广州铁路（集团）公司将原怀化铁路房建物业有限责任公司的小区物业管理（不含单身宿舍）和独立门面商铺（指未依附生产办公场所）的资产、业务、人员剥离，划入重组后的长沙铁路多元经营发展集团公司所属怀铁房产经营管理。该楼至今未取得房屋所有权证。2012年9月10日，第三人取得其所租赁的新亚楼第三层至七层的消防许可证。另查明：杨志强系铁建物业的法定代表人杨策的父亲。2008年杨志强与怀铁房产签订房屋租赁合同时，已经知道新亚楼无房屋所有权证。铁建物业及第三人目前仍占有使用新亚楼。杨志强、铁建物业于2015年10月27日收到怀铁房产的诉状，铁建物业同意解除《房屋租赁合同》及《补充协议》。再查明：杨志强、铁建物业认可至2015年9月30日，其二人共欠付怀铁房产租金64.042万元。2015年10月，杨志强、铁建物业向怀铁房产支付该月租金1万元。怀铁房产要求调整违约金的计算方式为按照欠付租金总额的百分之三十计算，杨志强、铁建物业同意该调整方案。原审法院认为：怀铁房产与杨志强、铁建物业分别签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。怀铁房产履行了交付房屋的义务，杨志强、铁建物业应依约向怀铁房产支付房屋租金。至2012年12月31日，杨志强欠付怀铁房产租金27.7万元。根据2013年4月23日补充协议的约定，铁建物业与杨志强共同偿还该27.7万元并且双方均承担逾期付款的违约责任，故铁建物业与怀铁房产之间形成了债务加入的法律关系。据此，对上述27.7万元的债务及逾期付款违约金，杨志强与铁建物业承担连带偿还责任。杨志强作为连带责任保证人，应对铁建物业所欠租金及违约金承担连带清偿责任。从2013年1月1日至2015年9月30日，铁建物业欠交租金共计36.342万元，杨志强、铁建物业应连带偿还该笔租金及逾期付款违约金。怀铁房产要求调整违约金的计算方式为按照欠付租金总额的百分之三十计算，杨志强、铁建物业同意该调整方案。至2012年12月31日，杨志强欠付租金27.7万元,违约金为8.31万元。从2013年1月1日至2015年9月30日，铁建物业欠交租金36.342万元，违约金为10.9026万元。因此，杨志强、铁建物业应对上述逾期付款违约金承担连带偿还责任。杨志强承担连带保证责任后，有权向铁建物业追偿。根据怀铁房产和铁建物业于2013年4月23日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定，杨志强、铁建物业不及时交清租金视为根本性违约，怀铁房产有权解除合同。因此，怀铁房产行使合同解除权符合法律规定及合同约定。杨志强、铁建物业于2015年10月27日收到怀铁房产的诉状，杨志强、铁建物业在答辩中表示同意解除合同，故本院确认怀铁房产和铁建物业签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》于2015年10月27日已经解除。怀铁房产并非2011年2月15日签订的《房屋租赁合同》和《补充合同》的相对方，根据合同相对性原则，怀铁房产无权要求解除杨志强与第三人玖玖公司签订的上述合同，故对于怀铁房产要求解除以上合同的诉请，本院不予支持。怀铁房产与铁建物业在《房屋租赁合同》中约定：“合同解除之日乙方腾空房屋搬走物品，将房屋及其设施设备完好无损地返还给甲方。”因此，该租赁合同解除后，铁建物业应当将租赁的房屋腾空并返还给怀铁房产。第三人作为占有使用该房的次承租人，也负有腾房义务。故怀铁房产要求铁建物业及第三人腾房，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。杨志强、铁建物业辩称怀铁房产未及时提供合法有效的房屋产权证明，导致怀铁房产承租的房屋从2008年开始就不能正常经营，并致使第三人也无法办理经营相关的手续，无法实现租赁使用的目的，故不同意交纳租金。对此，本院认为：根据怀铁房产与杨志强、铁建物业分别签订的房屋租赁合同，怀铁房产的义务为“提供与房屋有关的证明材料”、“提供场地使用证明资料”。从怀铁房产、杨志强和铁建物业的陈述和提供的证据可证实，在签订合同时，杨志强、铁建物业就已经知道涉案房屋没有房屋所有权证，在签订合同后怀铁房产已经多次向杨志强、铁建物业出具了包括房屋产权证明在内的与涉案房屋有关的各种证明材料，其已经履行了合同约定的义务。因此，杨志强、铁建物业辩称怀铁房产未及时提供合法有效的房屋产权证明，无事实依据及法律依据。其次，“提供与房屋有关的证明材料”、“提供场地使用证明资料”是本案房屋租赁合同的从合同义务，在怀铁房产已履行了交付房屋的主合同义务，杨志强、铁建物业实现了取得房屋使用权的合同目的时，杨志强、铁建物业不能以怀铁房产没有履行从合同义务为理由拒绝履行主合同义务即支付租金。况且，即使怀铁房产未履行从合同义务，由此导致的经济损失杨志强、铁建物业也应当另行起诉。第三人未与怀铁房产形成房屋租赁关系，故第三人是否实现房屋租赁的目的与怀铁房产无关。据此，对于杨志强、铁建物业提出的不支付房屋租金的抗辩理由，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、杨志强于本判决生效之日起十五日内向怀化铁路房地产开发公司支付2012年12月31日前的房屋租金27.7万元及违约金8.31万元，此款由怀化市铁建物业服务有限公司承担连带清偿责任；二、怀化市铁建物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向怀化铁路房地产开发公司支付2013年1月1日至2015年9月30日的房屋租金36.342万元及违约金10.9026万元，杨志强对怀化市铁建物业服务有限公司的上述债务承担连带保证责任。杨志强承担连带保证责任后，有权向怀化市铁建物业服务有限公司追偿；三、怀化铁路房地产开发公司与怀化市铁建物业服务有限公司于2013年4月23日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》于2015年10月27日解除；四、怀化市铁建物业服务有限公司及第三人温州市玖玖旅馆管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于怀化市鹤城区怀客巷118号的铁路内部综合楼（又称新亚楼）腾空；五、驳回怀化铁路房地产开发公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12125元，由杨志强及怀化市铁建物业服务有限公司各承担6062.5元。经审理查明：原审法院认定的事实属实，与二审查明的事实一致。二审中，二上诉人提供了相关证据，即：证据一、安全检查整改通知书，证明被上诉人依约所提供的电梯系报废电梯，不能投入使用。证据二、基本建设工程竣工验收报告，证明：被上诉人所出租的场地未经政府质监部门正式竣工验收，根本不能投入使用。证据三、协议书，证明：被上诉人所出租的场地与原承租人存在纠纷，并存在严重的消防安全隐患，致使上诉人不能顺利通过消防验收。被上诉人质证认为：证据一、在合同约定中电梯的问题是由上诉人一方自行解决，不是被上诉人的原因。电梯不合格的时候上诉人自己对电梯一直没有更换，所以责任应该是上诉人自己负责，不应该是被上诉人的责任。证据二、不属于新证据，我们在一审的时候已经提交了。对上诉人所提交该证据的证明目的不符合事实，房子是在1995年验收的，原怀铁总公司修建的房屋都是内部进行验收的，地方政府不管，当时是验收合格的，被上诉人使用已经有10多年了，一直在出租经营。证据三不是新证据，这个协议书只能说明被上诉人严格的履行了合同，这个协议的原因是因为王利华在南侧修建了一个门面，上诉人自己一直处理不了，要求被上诉人去解决，后来在被上诉人的协调下王利华把那个门面给拆除了，是被上诉人给上诉人消除了障碍。对于上述证据，证据一的真实性、合法性应予确认，但与本案争议没有关联性。证据二、证据三均不属新证据。本院认为：本案双方签订的合同没有违反法律法规的强制性规定，是双方真实意思表示，为合法有效的合同，双方当事人均应当严格遵照履行。被上诉人按照约定提供了租赁物，履行了合同义务，且在履行合同中并没有违反约定，依法享有收取租金的权利。上诉人在履行合同中，拖欠租金拒付，属违约行为，依法应承担相应的民事责任。原审法院在上诉人违约且同意解除合同的前提下，判决解除双方的租赁合同并无不当。解除合同后，上诉人欠付的租金理应清偿，租赁物理应返还。据此，原审法院判决上诉人清偿欠付的租金、腾空并返还房屋并无不当，应予维持。上诉人承租房屋后，并没有充分的依据证实因房屋消防问题及与他人纠纷问题导致承租物无法使用。事实上，上诉人一直在利用承租的房屋，并进行转租和进行相关经营。本案牵涉的与王利华的纠纷、上诉人与本案第三人的纠纷事宜，并非双方合同约定的事项，不能成为上诉人拒付租金的理由。合同约定由上诉人提供的场地证明资料，并未明确具体为何种资料，也并未明确该项资料应具有何种功能。合同也没有约定上诉人利用承租的房屋进行何种经营。按照通常理解，被上诉人提供的资料只能是保证上诉人在利用过程中没有物权争议，上诉人能够正常使用承租物即可。对此，被上诉人提供的相关资料已能够满足通常的要求。上诉人要利用房屋进行特种经营，从而涉及消防和办证的问题。因合同中对此并没有明确约定，被上诉人对此也没有保证的义务。据此该事项也不能成为上诉人拒付租金的理由。原审法院受理本案期间，第三人玖玖公司的机构代码证在有效期内，营业执照也没有超过经营期限。营业执照年检不是法人主体资格取得和丧失的依据。上诉人主张玖玖公司丧失法人资格应当自行承担举证责任。在没有证据的前提下，上诉人主张玖玖公司已丧失法人资格的理由依法不能成立。原审法院对玖玖公司进行公告送达符合法律规定。玖玖公司与上诉人之间的财产分割事宜，不是合同约束双方权利义务的事项，不影响合同的解除及租赁物的返还。原审判决并没有超出被上诉人在一审的诉讼请求。据此，原审判决程序并没有违反法律的规定。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理恰当。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费12125元，由怀化市铁建物业服务有限公司与杨志强各半负担。本判决为终审判决。审 判 长  张义泰审 判 员  王文利代理审判员  刘礼川二0一七年元月十七日代理书记员  向玉玲