山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第272号
上诉人（原审被告）宋黎赟，女。
委托代理人宋韶鸿，男。
委托代理人姜善华，女。
被上诉人（原审原告）青岛东泰阳置业有限公司。
法定代表人杨汇，董事长。
委托代理人盛磊，山东一诺律师事务所律师。
上诉人宋黎赟因与被上诉人青岛东泰阳置业有限公司（以下简称东泰阳公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2012）南民初字第20144号民事判决，于2013年7月19日向本院提起上诉。本院于2014年2月12日受理后，由代理审判员侯娜担任审判长、代理审判员王化宿担任本案主审、与代理审判员邱彦共同组成合议庭进行了审理。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年3月6日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人宋黎赟的委托代理人宋韶鸿、姜善华，被上诉人东泰阳公司的委托代理人盛磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
东泰阳公司在原审中诉称，2008年2月29日，北京鲁能物业服务有限责任公司青岛分公司（以下简称：鲁能物业青岛分公司）与鲁能领寓业主委员会签订了《物业管理委托合同》，为位于青岛市市南区北京路27号鲁能领寓提供物业服务。宋黎赟于2007年2月1日到2012年1月31日止，欠缴物业费9960元，欠代收水费121.8元，合计10081.8元。根据合同法第七十九条之规定鲁能物业青岛分公司将上述物业费等收缴权利转让给东泰阳公司，且已按合同法第八十条之规定书面通知宋黎赟，宋黎赟拒不履行支付欠费义务。请求判令：一、宋黎赟支付欠缴物业费10081.8元；二、宋黎赟承担本案全部诉讼费用。
宋黎赟在原审中辩称，宋黎赟已经履行了义务，先期缴纳了物业费。验房时发现了问题，就没有再缴纳物业费。
原审法院查明，2006年，鲁能物业青岛分公司与青岛安嘉房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定：青岛安嘉房地产开发有限公司聘用鲁能物业青岛分公司对鲁能领寓提供前期物业管理服务，合同的期限自2006年8月31日起至业主委员会选定新物业管理公司并签订合同之日止，高层住宅的物业服务费为1.86（含电梯运行费）元／月.平方米。
2008年2月29日，鲁能领寓业主委员会与鲁能物业青岛分公司签订了《物业管理委托合同》，约定：由鲁能物业青岛分公司对青岛市市南区北京路27号鲁能领寓小区实行物业管理。该合同一并对委托管理事项、委托服务期限、双方权利义务、物业服务质量、物业服务费用等事项进行约定。委托服务期限自2008年1月1日起至2010年12月31日止。物业服务费为业主和物业使用人按建筑面积每月每平方米1.16元交纳。高层楼房电梯运行费按青岛市政府有关规定交纳。水费、电费亦通过鲁能物业青岛分公司代缴。合同签订后，鲁能物业青岛分公司按约向青岛市市南区北京路27号鲁能领寓小区提供物业服务。
自2011年1月1日起，鲁能物业青岛分公司未与鲁能领寓业主委员会续签物业服务合同。2012年9月21日，青岛市市南区中山路街道办事处北京路社区居民委员出具证明，载明：青岛市市南区北京路27号（鲁能领寓）原业主委员会2010年12月31日到期后，没有通过法定程序重新选举新的业主委员会。2011年1月1日到2012年1月31日期间无业主委员会。
宋黎赟系青岛市市南区北京路27号鲁能领寓小区×座××××户房屋所有权人，房屋建筑面积102.79平方米。自2007年2月1日至2012年1月31日期间，宋黎赟未交纳物业服务费。
2012年1月5日，鲁能物业青岛分公司将鲁能领寓小区业主欠缴的物业费、代收水电费等债权全部转让给东泰阳公司。
一审另查明，青岛市住宅小区电梯运行费为每月每平方米0.4元。
原审法院认为，鲁能物业青岛分公司与青岛安嘉房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》以及与鲁能领寓业主委员会所签订的《物业管理委托合同》，意思表示真实、内容合法、均应认定有效。鲁能物业青岛分公司按合同约定对该小区实施了物业服务，包括宋黎赟在内的全体业主和物业使用人接受并使用了物业服务，宋黎赟负有按合同约定交纳物业服务费的义务。鲁能物业青岛分公司为宋黎赟所在小区提供物业管理服务可以分为三个时间段。第一阶段为前期物业服务阶段，即从2006年8月31日起至2007年12月31日止，根据《前期物业服务合同》的约定，宋黎赟欠缴的自2007年2月1日起至2007年12月31日止的物业服务费为1.86元／月.平方米（含电梯运行费）＊11月＊102.79平方米=2103.1元；第二阶段自双方签订《物业管理委托合同》之日至物业合同到期之日止，即2008年1月1日起至2010年12月31日止，物业服务费和电梯运行费为（1.16＋0.4）／月.平方米＊36月＊102.79平方米=5772.7元；第三阶段从2011年1月1日至2012年1月31日止，即《物业管理委托合同》到期后，鲁能物业青岛分公司未终止物业服务的阶段。由于自2011年1月1日起，鲁能领寓小区原业主委员会到期且没有通过法定程序选举新的业主委员会，未签订新的物业服务合同，但是直至2012年1月31日鲁能物业青岛分公司实际为宋黎赟所在的小区提供了物业服务，因此对该段时间的物业服务费和电梯运行费应参照《物业管理委托合同》约定的收费标准计付为宜，物业服务费及电梯运行费为（1.16＋0.4）／月.平方米＊13月＊102.79平方米=2084.6元。因此宋黎赟欠缴的物业费及电梯运行费金额为2103.1元＋5772.7元＋2084.6元=9960元。鲁能物业青岛分公司已将本案所涉债权转让给东泰阳公司，因此宋黎赟应当将物业管理费及电梯运行费支付给东泰阳公司。东泰阳公司未提交其代缴水费的相关证据，因此对于东泰阳公司要求宋黎赟支付其代缴水费121.8元的诉讼请求不予支持。宋黎赟以其房屋存在质量问题物业公司未能予以解决而拒绝向物业公司交纳物业管理费用，没有事实及法律依据，对宋黎赟的抗辩意见不予采信。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决：宋黎赟于判决生效之日起10日内向东泰阳公司支付物业费9960元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由宋黎赟负担。因东泰阳公司已向预交，宋黎赟应于判决生效后10日内支付东泰阳公司。
宣判后，宋黎赟不服原审判决提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，改判其不承担物业费9960元。其上诉的主要理由是：1、其于2006年收房后，因质量原因所有窗户漏雨严重，尤其是主卧室漏雨严重，导致地板被泡，无法居住；且该房屋因施工方安装的消防管道失误，导致入户门无法正常打开，致使家具无法搬进使用。因此，因宋黎赟始终无法入住该房屋，物业费不应全额收取，即使收取也应减半。2、2010年6月以前的物业费已经超过诉讼时效，不应支持。
东泰阳公司答辩称，1、房屋质量问题与本案纠纷不是同一法律关系；2、本案不存在超过诉讼时效问题，且诉讼时效应当在一审中提出；3、物业费应当全额收取。
本院二审查明的事实与原审法院查明事实一致。
本案经调解，当事人未达成一致。
本院认为，鲁能物业青岛分公司与青岛安嘉房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》以及与鲁能领寓业主委员会签订的《物业管理委托合同》，系当事人真实意思的表示，合法有效。鲁能物业青岛分公司按约对青岛市市南区北京路27号鲁能领寓小区实施了物业服务，该小区的全体业主和物业使用人均应当按约交纳物业费。宋黎赟于2006年收取涉案房屋后，即为该小区业主，宋黎赟作为业主是否实际入住涉案房屋，不影响其就该房屋承担交纳物业费的义务。宋黎赟主张的减半交纳物业费，既无合同依据亦无法律依据，本院不予支持。至于宋黎赟主张的房屋漏雨、施工方安装的消防管道失误等问题，属房屋质量问题，与本案争议的物业服务合同纠纷不属同一法律关系，本院在本案中不予处理。
根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”的规定，宋黎赟在一审中未提出诉讼时效抗辩，其在二审中亦未提出新的证据证明东泰阳公司的请求权已过诉讼时效期间。故对于宋黎赟提出的诉讼时效抗辩，本院不予支持。
综上，宋黎赟的上诉理由不成立，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人宋黎赟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 娜
代理审判员 王化宿
代理审判员 邱 彦
二〇一四年五月五日
书 记 员 胡浩东
书 记 员 郇小雪