上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初1588号
原告(反诉被告)：杨庆群，男，1971年3月21日出生，汉族，住安徽省芜湖市。
委托诉讼代理人：朱丽君，上海市锦天城律师事务所律师。
被告(反诉原告)：范斌，男，1982年12月22日出生，汉族，住上海市黄浦区。
委托诉讼代理人：陈爱萍，上海剑湖律师事务所律师。
原告杨庆群与被告范斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，被告范斌提起反诉，故本院依法将本诉案件与反诉案件进行合并审理。依法适用简易程序，于2017年3月23日公开开庭进行了审理。原告杨庆群及其委托诉讼代理人朱丽君、被告范斌的委托诉讼代理人陈爱萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨庆群向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签署的《上海市房地产买卖合同》解除；2、判令被告向原告返还购房款人民币80万元及利息损失(以80万元为本金，按银行同期贷款利率计算，从2016年4月25日起至被告实际返还款项之日止)；3、判令被告赔偿原告房屋差价的损失30万元。事实和理由：2016年3月9日，被告就上海市浦东新区川周公路XXX弄XXX号XXX室(以下简称讼争房屋)房屋买卖事宜，在上海瑞丛投资管理有限公司居间下，签署《房地产买卖居间协议》以及《房屋买卖合同》，并于2016年3月25日签署《上海市房地产买卖合同》。2016年3月24日上海市人民政府发布新限制购房政策，原符合购房条件的原告，于2016年3月25日起不满足“自购房之日前连续缴纳社保满五年及以上”的条件。为此，原告多次要求被告友好协商解除合同或者变更合同事宜，但遭遇被告明示拒绝。2016年4月15日被告短信明确回复，按合同继续履行。此外，被告还与原告假意磋商，哄抬价格要求购房款增加30万元，致使原告既无法取回已付房款，又无法继续履行实现合同目的。另外，被告早已于2016年4月25日擅自向浦东新区房地产交易中心递交补发房产证申请，用于与案外人签某某的房屋的买卖合同，已实际拒绝继续履行合同，对原告构成违约。尔后被告明示拒绝退还原告已付的购房款80万元。综上所述，在新政策出台后，被告既不与原告协商解约事宜，又拒不返还原告已付购房款，通过擅自补换房产证的行为另行将标的房屋高价出售，主观上存在明显的恶意，并导致了原告的经济损失，故要求判如所请。
被告范斌辩称，由于原告未按期支付购房款，故被告已经与原告解除了《上海市房地产买卖合同》。因原告违约在先，原告所支付的购房款抵扣原告应承担�违约金后，被告无需返还原告支付的购房款80万元。因原告隐瞒事实，造成了合同无法履行，此后双方进行了协商，原告作为购房者应当注意到新政策，也应该注意自己名下有房产可能造成违约。在诉讼过程中，原告查封了讼争房屋，并拒绝解除网签合同，给被告造成了经济损失，故不同意原告的诉求。
反诉原告范斌向本院提出反诉诉讼请求：要求反诉被告支付违约金80万元，包括合同约定的违约金51万元及反诉原告的实际损失的违约金29万元。事实与理由：2016年3月25日双方签订了《上海市房地产买卖合同》和《补偿协议》，原告根据合同约定共支付了80万元房价款，同日被告鉴于对原告合同履约信赖，被告与房产公司签订了《上海市商品房预售合同》，另行购买新房。同年4月15日原告发函给被告称因自己受政策形势变更影响而无法继续履行合同，试图单�解约，被告在无法确认其说法三性的情况下，及时回复“您应当按期按合同履行合同，如违约承担违约责任。”同年4月18日，原告未履行合同义务在4月18日前支付房款20万元，故被告于次日催告原告履行合同义务支付房款。同年5月2日，由于原告的未按期支付房价款的事实违约行为和自称因受政策形势变更影响而试图单方解约的预期违约行为，在原告的请求下双方进行了磋商。在此之前，原告一直故意隐瞒了其名下已有一套住房，且属外地户籍人员，因此而限购的事实，只是自称因受政策形势变更影响而要求解约。而事实上造成原告无法按期完成过户的真正原因实在为其限购的身份。鉴于原告的违约行为，对于被告造成的经济损失，和基于该合同履约信赖，所签署的另一个合同的违约风险，为了尽量减少双方损失，被告应原告合同变更请求而做出了谅解和让步的合�补偿方案，双方未达成一致。直至同年5月13日原告尚未支付该笔房价款，已逾期付款达20多天，故被告根据合同的约定，依法解除了合同，并要求原告承担违约责任。同年7月4日被告发函给原告律师函，告知被告的相关处理意见。同年7月11日为减少资金借贷损失，被告欲将讼争房屋出售，但由于原告不愿配合撤销网签备案而遭买家解约。同年8月1日为避免可能造成更大的违约损失，在要求原告撤销备案无果的情况下，被告不得已低价出售了讼争房屋。综上所述，鉴于原告有违国家稳定房市的调控限购政策，无视自己的合同义务，不仅在合同签订时对被告故意隐瞒了自己名下有房实属限购而可能导致合同不能被履行的风险，而且因其违约行为给被告造成了巨大的损失，故要求法院判如所请。
反诉被告杨庆群辩称，在限购政策发生变化后，原告为了继续履行双方签署的房屋买卖合同，及时函告被告并要求友好解除合同，但是遭遇被告明示拒绝。为此，原告多次通过中介、短信、函件等方式要求被告协商重新网签事宜，以便实现合同交易目的，但是被告不断加价至30万元差价，致使双方无法达成一致。因此，在不可预见的公共政策事由出现后，原告已经尽可能促进合同的继续履行。在整个协商过程中，合同如何继续履行处于不确定的状态，为此原告多次积极主动与被告进行交涉，确实属于情况突然，不能因此认定其构成违约。原告在与被告签署合同前，已经将名下房屋出售，且该房屋在同一中介公司置换运转，原告根本不存在隐瞒的行为。原告为了能够促进合同的继续履行，不断与被告协商，甚至不得已于2016年6月8日通过诉讼希望得到法院的支持。然而被告早已在2017年4月26日补发房产证，另行高价挂牌销售，并从中获利�当然根本不存在损失的客观事实。原告延期支付20万元有政策突变背景，被告拒绝妥善与原告的合同关系，诱导原告继续延期付款，故要求驳回被告全部反诉请求。
本院经审理认定事实如下：2016年3月9日，原、被告及居间方共同签订了《房地产买卖居间协议》，同时原、被告签订了《房屋买卖合同》，约定被告将讼争房屋以255万元之价转让给原告，原告预付定金15万元，2016年3月28日前支付房价款80万元(含定金)，2016年6月15日前支付房价款173万元，2016年7月9日交房并支付尾款2万元，2016年6月15日办理房屋交易过户手续等内容。2016年3月25日原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，双方约定：讼争房屋的转让价款共计为229万元，被告于2016年7月9日交房，2016年6月30日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，在履行本合同过程中，双方任意一方若未�照本合同履行的，即为违约，违约方每逾期一日，应向守约方支付本合同约定的总房价款的日万分之五作为滞纳金，若逾期超过十五日的，则守约方有权单方面解除本合同并追究违约方的违约责任，该违约金按本合同约定总房价20%计或要求违约方继续履行本合同且支付滞纳金直至恢复履行之日止。签订本合同当日内，原告应支付被告首期房价款计54万元(含定金)，2016年4月18日前，原告应支付被告第二期房价款计20万元，2016年6月15日前，原告应支付被告第三期房价款计100万元，2016年6月30日前，原告应支付被告第四期房价款计55万元等内容。同时双方签订了1份《补偿协议》，双方约定：讼争房屋交易实际总成交价为255万元，其中房屋买卖合同约定的成交价为229万元，房屋现有固定装修及搬迁补偿价为26万元，该款于2016年3月25日前支付，对于违约责任的约定与《上海市房地产买卖合同》相同。原告分别于2016年3月9日、2016年3月25日各支付给被告15万元、65万元，合计80万元。2016年4月15日，原告向被告发送告知函，称：因2016年3月25日上海政府出台购房新政，对于非沪籍外地人上海购房必须社保连续缴满五年，而原告未满五年不符合新政要求，故4月18日的应付款20万元不再支付，并不再继续履行网签合同约定付款并要求双方友好解约。被告回复短信要求原告继续履行合同，并称原告隐瞒了其系外地户籍名下已有一套住房属于限购对象的事实。后双方进行多次协商，但均未果。原告于2016年7月1日诉至本院要求被告继续履行房屋买卖合同，将讼争房屋过户至原告名下，后本院判决驳回原告的诉讼请求。故原告再次诉来本院要求判如所请。
另查明，原告名下原有上海市浦东新区川周公路XXX号XXX室房屋于2016年7月12日核准登记至案�人李某某、雷某名下。原告的社保自2011年7月份开始缴纳。2016年3月24日，上海市人民政府发布沪府办发[2016]11号文，文件指出：“提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前三年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。”
再查明，被告于2016年8月1日与案外人樊某1、解某某、樊某2签订《上海市房地产买卖合同》，以208万元的价格将系争房屋出售给樊某1、解某某、樊某2。
以上事实，由原告提供的房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、上海市房地产买卖合同、补偿协议、上海市人民政府颁布的沪府办发(2016)11号文件、本院(2016)沪0115民初46574号民事判决书、参保个人城镇基本养老保险缴费情况及社保缴纳情况说明、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、合同备案信息查�结果、收款收据、告知函及邮寄情况查询、短信记录、录音资料整理的书面材料、书函及邮寄情况查询、佣金确认书、解约协议、定金合同、付款凭证、上海市房地产登记簿、庭审笔录、证人雷某当庭作证的证人证言，被告提供的短信记录、上海市房地产登记簿、律师函、上海市商品房预售合同、建设银行上海分行明细对账单、签购单、税收完税证明、客户还款告知书、佣金确认书、收款收据、解约协议、上海市房地产买卖合同，以及原、被告陈述等证据所证实。
本院认为：原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方理应按照合同的约定全面履行各自的义务。原、被告于2016年3月25日签订《上海市房地产买卖合同》，而上海市购房新政于当日正式施行，故在�约当日原告并未缴满五年社保，仍然属于限购人群。原告作为非沪籍人士，合同约定的过户交易日2016年6月30日前，其名下原有房产的登记信息尚未清除，即便不考虑社保情形，亦无法在合同约定的过户当日完成交易。且原告在支付80万元首付款后，第二期、第三期、第四期房款均未支付，原告的行为已构成违约。现双方自愿解除买卖合同，符合合同约定及法律规定，故依法予以准许。买卖合同解除后，被告收取的原告房款应当返还。至于被告主张的违约金，本院认为，根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以减少，而衡量违约金是否过高应当依据违约给当事人造成的损失确定。综合本案的实际情况及原告违约是否给被告造成实际损失等因素考虑，买卖合同约定的总房价20％违约金，显属过高，故原告主张调整，本院予以采纳�违约金由本院参照原告违约是否给被告造成实际损失，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平、诚实信用原则酌定为15万元。鉴于因原告违约而导致买卖合同解除，故原告诉请要求被告支付违约金，依据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条之判决如下：
一、解除原告(反诉被告)杨庆群与被告(反诉原告)范斌于2016年3月25日就上海市浦东新区川周公路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；
二、原告(反诉被告)杨庆群应于本判决生效之日起十五日内支付被告(反诉原告)范斌违约金15万元；
三、被告(反诉原告)范斌应于本判生效之日起十五日内返还原告(反诉被告)杨庆群房款80万元；
四、驳回原告(反诉被告)杨庆群的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费14,704元，减半收取计7,352元，由原告杨庆群负担(已交纳)。
反诉案件受理费11,800元，减半收取计5,900元(反诉原告范斌已预交)，由反诉原告范斌负担4,250元，由反诉被告杨庆群负担1,650元，反诉被告杨庆群应负之款于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 王建平
二〇一七年六月二�八日
书记员 谈方园
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损�为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。