广西壮族自治区融安县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）融民一初字第409号
原告覃家悦，男，1954年3月25日生，壮族，大专文化，退休教师，住融安××××号，身份证号：×××3619。
委托代理人刘绍安、韦富景，融安县城东法律服务所法律工作者。
被告刘贞辉，男，1979年8月25日生，汉族，初中文化，个体户，融安县××街××号，身份证号：×××0017。
被告刘园刚，男，1960年9月17日生，汉族，高中文化，个体户，住融安县××街××号，身份证号：×××0019。
二被告共同委托代理人陆次繁，广西桔乡律师事务所律师。
第三人刘贞易，男，1984年7月22日生，汉族，高中文化，个体户，住融安县××街××号。身份证号：×××0033。
委托代理人陆小繁，广西桔乡律师事务所律师。
原告覃家悦与被告刘贞辉、刘园刚及第三人刘贞易所有权确认纠纷一案，本院于2013年7月4日受理后，依法组成合议庭，于2013年8月23日依法追加刘贞易为第三人参加诉讼，于2013年8月29日公开开庭进行了审理。原告覃家悦及其委托代理人刘绍安、韦富景，被告刘贞辉及其代理人陆次繁，第三人刘贞易的委托代理人陆小繁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告覃家悦诉称：2004年7月被告因欠银行贷款无力偿还，自愿将已抵押给银行的房产权证号为融房权证融安字第000045**号、国有土地使用权证号为融国用（2000）字第01-06-00-525号，位于融安县长安镇新民二路507号房屋以131264元（其中包括银行欠款121264元由原告负责偿还）卖给原告，7月1日被告收到原告付给的10000元现金后，写下收条：“2004年7月6日将房屋交给原告管理，所有权已转让给原告”，7月6日交房时，双方签订了房地产买卖契约，对房屋价格、交房日期等房屋买卖的一些具体事项作了约定，合同第九条还约定：“本契约经双方签字（手印）并经农业银行签字同意、公证处出具公证书后生效。甲方（被告）同意受委托人（凭委托书）代其与乙方（原告）办理过户手续。相关单位可以凭本契约给乙方办理过户手续。”此房屋的买卖也得到了抵押权人农业银行的同意，但因为当初被告是用该房屋抵押到银行贷款的，房产权证和土地使用权证均抵押在银行，没有两证公证处不予办理公证，更不能办理房产权和土地使用权过户手续，被告当时承诺在原告还清贷款后协助原告办理过户手续。合同签订后，被告即将房屋交付给原告使用至今，在银行的认可下原告使用被告开好的银行卡还清了被告欠下的4个月欠款，并依约按月向银行交纳贷款本息，至今年3月终于还清了全部贷款，还款总额达到156531元。但在原告还清银行贷款后被告却不肯协助原告办理过户手续，原告并不知晓第三人刘贞易作为房屋共有人的事实，现在原告已经履行了全部的合同义务，而原告购买房屋是用于自己居住，成立善意取得，应当按照合同的约定享有房屋的所有权。为维护原告的合法权益，特此提起诉讼请求法院判决：1、确认原、被告于2004年7月1日、7月6日签订的房地产买卖契约有效，房产权证号为融房权证融安字第000045**号、国有土地使用权证号为融国用（2000）字第01-06-00-525号的房屋归原告所有；2、本案诉讼费由被告负担。
被告刘贞辉辩称：我是融安县长安镇新民二路507号房屋的所有权人，但是我的弟弟即第三人刘贞易和父亲即被告刘园刚都是房屋的共有人，2004年我委托朋友赵水英帮我管理房子，如果合适可以出租或出售。之后赵水英联系我说原告想买房子，我把卖房子的想法告诉了我的父亲并征得了他同意，但没有跟我弟弟和妻子黄宇杰讲，由于房子是我用爷爷的遗产加上我自己的财产出资兴建的，我考虑到他们都会同意。在与原告协商一致后，原告草拟了合同，我也跟原告说明了房屋共有人包括刘贞易，但原告并没有将他列入合同中。合同签订后原告按照合同约定向我支付了10000元现金，我的贷款也是由原告进行偿还的。现在贷款还清以后，因为我的弟弟刘贞易和我的妻子黄宇杰不同意卖房也不同意配合办理过户手续，所以我认为当初合同第九条写明，合同要经过银行同意还要经过公证才生效，当时原告说他自己办理后续事宜，我没有参与，现在银行没有书面同意，公证处也没有公证，我认为合同没有生效。
被告刘园刚辩称：1、房屋的共有人应当为四人，即刘贞辉、刘园刚、刘贞易还有刘贞辉的妻子黄宇杰；2、我签订合同虽然是我的真实意思，但刘贞易、黄宇杰也是共有人，没有经过他们同意合同是无效的；3、合同写明要经过银行同意、公证处公证合同才生效，现在没有经过银行同意也没有公证，这份合同至今尚未生效。
第三人刘贞易述称：我一直生活在外地，不知晓两被告与原告签订有房地产买卖契约，现在也不同意将房屋卖给原告，我认为合同是无效的，根据合同约定，该合同也尚未生效。
原告覃家悦在举证期限内向本院提供的证据有：1、原、被告身份证（复印件），证明原、被告的身份情况及诉讼主体资格；2、授权委托书（复印件），证明当年的签买卖契约时被告刘园刚委托赵水英代为办理；3、收条（复印件），证明被告收到了原告支付的购房款；4、房地产买卖契约（复印件），证明原、被告之间有房屋买卖关系；5、农行卡（复印件），证明被告把农行卡交给原告，通过原告偿还贷款；6、107份银行业务回单（复印件），证明从2004年到2013年原告代被告刘贞辉归还了银行欠款156531元。
被告刘贞辉、刘园刚在举证期限内向本院提供的证据有：1、国有土地使用证，证明该房屋土地的所有权人是被告刘贞辉（复印件）；2、刘贞辉房屋所有权证、两份房屋共有权证（复印件），证明买卖房屋户主是刘贞辉，共有人是刘园刚和刘贞易。两被告当庭提交证据有：黄宇杰的身份证、结婚证、户口本及出具的声明（复印件），证明刘贞辉与黄宇杰是夫妻关系，但黄宇杰并不知晓刘贞辉出卖房屋也不同意出售该房屋。
第三人刘贞易在举证期限内未向本院提供相关证据。
经开庭举证质证，被告刘贞辉、刘园刚对原告覃家悦提供的证据的真实性及证明观点均无异议，第三人认为原告提供的证据与其无关。原告对被告提供的证据1、2的真实性无异议，但认为证据2中第三人刘贞易的共有权证在原告与被告签订协议时被告并没有向原告说明，原告对第三人是共有人的情况毫不知情，而且原、被告签订合同已经近十年，第三人不可能不知情；认为被告当庭提交的证据超过举证期限，不予质证。本院认为，原告提供的证据及被告刘贞辉、刘园刚提供的证据1、2均能反映本案案件的事实，对原告提供的证据及被告提供的证据1、2的真实性及证明效力予以认可。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条的规定，当事人应当在人民法院确认的举证期限内提供证据，当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限。现被告刘贞辉、刘园刚逾期提供证据，原告不予质证，而黄宇杰系被告刘贞辉的妻子，本院认为被告主张在诉讼期间才知晓黄宇杰为共有人的理由不能成立，但基于被告刘贞辉与黄宇杰确实存在婚姻关系，故本院认定被告刘贞辉与黄宇杰于2001年9月26日登记结婚的事实，对黄宇杰是否享有涉案房屋的所有权予以综合认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
被告刘贞辉系位于融安县长安镇新民二路507号房屋（房产权证号为融房权证融安字第000045**号、国有土地使用权证号为融国用（2000）字第01-06-00-525号）的所有权人，被告刘园刚、第三人刘贞易为共有权人（共有权证号分别为融房融安共字第00003514号、融房融安共字第00003513号）。该房屋为自建房屋，2000年3月13日广西壮族自治区人民政府向被告刘贞辉发放了土地使用权证，2003年3月5日融安县房产管理局向被告刘贞辉、刘园刚及第三人刘贞易发放了房屋所有权证和共有权证。房屋建好后刘贞辉为筹集装修资金，经过共有人刘园刚、刘贞易的同意，将房屋抵押给中国农业银行，在2004年7月尚欠银行贷款121264元。2004年，被告刘贞辉、刘园刚委托朋友赵水英对房屋进行管理，授权赵水英代为出租或出售。原告覃家悦从赵水英处了解到被告出售房屋的意向后，与被告刘贞辉协商一致，原告于2004年7月1日向被告刘贞辉交付10000元，被告刘贞辉向原告出具了收条并承诺2004年将房屋交给原告（买方）管理，所有权已转让原告（乙方）。2007年7月6日，原告（合同乙方）与被告刘贞辉、刘园刚（合同甲方）签订了房地产买卖合同，作出如下约定：1、甲方以131264元（其中121264元为原告替被告刘贞辉偿还的农行借款，10000元为现金支付）的价格购买融安县长安镇新民二路507号房屋；2、房屋交付时间为2004年7月6日，于还清银行贷款时办理产权变更登记；3、甲方保证房地产权属清楚，并承担民事诉讼责任，因产权纠纷给乙方造成的经济损失由甲方赔偿；4、生效条款：经双方签字（手印）并经农业银行签字同意、公证处出具公证书后生效。由于银行对合同签订后，被告刘贞辉将房屋交付原告使用至今，原告也依约代被告刘贞辉偿还农业银行的抵押贷款，至2013年共偿还本金共计156531元。此后被告并未协助原告办理产权变更登记，第三人刘贞易也未对合同进行追认，原告为维护自身权益，提出上述诉讼请求。
另查明，被告刘贞辉于2001年9月26日与黄宇杰登记结婚，双方婚姻关系持续至今。
根据原、被告诉、辩意见及双方举证、质证情况，本院确定本案的争议焦点为：1、原告与被告签订的合同是否有效，2、合同是否生效，3、房屋的所有权归属。
针对本案的争议焦点，本院认为：
一、原、被告签订的合同是否有效的问题。首先应确认两被告与第三人之间共有关系的性质及黄宇杰是否为房屋共有人。根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条的规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”本案中被告刘贞辉、刘园刚、第三人刘贞易作为房屋的共有人没有约定共有的形式和份额，三人之间具有家庭关系，应当认定三人为共同共有关系。在办理房屋所有权证时被告刘贞辉与黄宇杰已经登记结婚，因该房屋为两被告与第三人共同共有，被告刘贞辉作为房屋的共同共有人与被告刘园刚、第三人刘贞易共同享有房屋的所有权，其共有关系并不因为其与黄宇杰存在婚姻关系而发生改变，现黄宇杰并未被登记为共有人，而不动产物权的设立以登记为效力，未经登记的不发生效力，故认定黄宇杰不是房屋的共有人。其次确认两被告处分不动产的效力。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”原告主张两被告在签订合同时所提供的房屋所有权证中并未写明第三人系该房屋的共有人，只在共有人栏处注明“共有人刘园刚等贰人”，原告认为“等贰人”即被告刘贞辉、刘园刚贰人，故原告在签订房屋时并不知晓第三人作为共有人，现原告已经支付了全部购房款且购买房屋是用于居住，是善意、有偿的取得该房屋，应认定合同有效。本院认为被告在与原告签订合同时仅提供了房屋所有权证及被告刘园刚的共有权证的复印件，所有权证中“等贰人”的表述不够明确，原告仅从被告所提供的材料中无法得知第三人刘贞易为房屋共有人的事实，本院认定原告在合同签订时为善意；2004年7月6日两被告已将房屋交付原告使用，原告按照合同约定支付了购房款，原告已经有偿的取得了该房屋。基于原告善意、有偿的取得该财产，且已经履行了全部的合同义务，原告的合法利益应当得到维护，故本院认定原、被告签订的房地产买卖合同合法有效，原告请求确认原、被告签订合同效力的诉讼请求应予支持。
二、合同是否生效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、四十五条第一款的规定，依法成立的合同，自成立时生效；附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案中原、被告签订合同第九条为合同生效条件，合同约定需要经双方签字（手印）并经农业银行签字同意、公证处出具公证书后生效。现双方已经在合同上签字，但未经银行同意也未办理公证，被告据此主张合同未生效。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中原告与被告已经约定由原告代被告刘贞辉偿还抵押贷款，故该合同不需要经过抵押权人即农业银行同意。根据《中华人民共和国公证法》第三十一条的规定，当事人提供的证明材料不充分的不予办理公证。由于涉案房屋已设立抵押权，房屋产权证存放在相关部门，在客观上不具备办理公证的条件。综上，合同约定的生效条件因客观原因不能成就，而原告已依约履行了全部合同义务，被告也接受了原告支付的购房款，该合同已经发生实际效力，该生效条款对原、被告失去约束力，应认定为无效条款，条款中设定的条件是否成就不影响合同效力，故本院认定原、被告签订的房地产买卖合同自成立时生效。
三、房屋所有权归属问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中原、被告在合同中约定待银行贷款还清时办理房屋产权登记，现原告已经履行了全部合同义务，被告刘贞辉所欠银行贷款已全部还清，房屋所有权人应及时配合原告办理房屋产权变更登记，房屋自办理变更登记后归原告覃家悦所有。第三人在合同签订后至原告偿还完毕贷款前，原告已经实际使用房屋长达九年，第三人知道或应当知道房屋已出卖，其合法权益受到损害，但第三人并未向原、被告主张权利，故原告善意、有偿取得该房屋。
至于第三人刘贞易的损失属另一法律关系，第三人可向擅自处分人即被告刘贞辉、刘园刚主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、九十七条、一百零三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、四十五条第一款《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条之规定，判决如下：
一、确认原告覃家悦与被告刘贞辉、刘园刚所签订的房地产买卖契约有效；
二、确认登记在被告刘贞辉、刘园刚及第三人刘贞易名下的融安县长安镇新民二路507号房屋（房产权证号为融房权证融安字第000045**号、国有土地使用权证号为融国用（2000）字第01-06-00-525号）的房屋归原告覃家悦所有。
案件受理费2925元，由被告刘贞辉、刘园刚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向柳州市中级人民法院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。
审 判 长 刘爱学
审 判 员 赵颂葵
代理审判员 敬 慧
二〇一三年九月三日
书 记 员 廖 昱