福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓民初字第4157号
原告福建金诚丰担保有限公司，住所地：福州市鼓楼区。
法定代表人林根秀。
委托代理人欧阳灶文、陈凡，福建创元律师事务所律师。
被告游克龙，男，汉族，1955年6月5日出生，住福州市鼓楼区。
原告福建金诚丰担保有限公司诉被告游克龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月12日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人欧阳灶文到庭参加诉讼，被告经本院公告传唤，公告期满未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年9月25日，原告承租被告位于福州市鼓楼区杨桥东路118号2号楼五层，合同期满后，原、被告双方于2012年9月17日重新签订的《租赁契约》，将原来履约保证金转化为新合同履约保证金，该合同约定：原告承租被告位于福州市鼓楼区杨桥东路118号2号楼五层，建筑面积约454.74元；租赁期限2012年10月1日至2013年9月30日止，年租金为人民币贰拾壹万元整，于合同签订之日起3日内一次性付清。合同签订后，原告依约支付贰拾壹万元租金，但因被告的原因，2013年1月29日租赁房屋被福州市中级人民法院拍卖，竞得人为福建中电智能系统集成有限公司，竞得人要求原告腾房，并委托蒋霞租赁该房屋，蒋霞于2013年2月27日与福州麦田房产代理有限公司建立租赁关系，即原告与被告租赁关系终止，被告应返还原告缴纳履约保证金人民币10686元及2013年3月1日至9月30日期间租金人民币122500元。
2012年8月28日原、被告双方签订了《租赁契约》，该合同约定：原告承租被告位于福州市鼓楼区杨桥东路118号2号楼十二层B、C单元，建筑面积约151.59元；租赁期限2012年9月1日至2013年8月31日止，租金缴纳方式三个月为一期，原告向被告缴纳履约保证金人民币23042元。合同签订后，原告依约支付租金及履约保证金，但因被告的原因，2013年1月29日租赁房屋被福州市中级人民法院拍卖，竞得人为俞萍，俞萍要求原告腾房，并于2013年2月11日与福州麦田房产代理有限公司建立租赁关系，即原告与被告租赁关系终止，被告应返还原告缴纳履约保证金人民币23042元。
综上所述，被告应返还原告租金人民币122500元及履约保证金人民币33728元，经原、被告多次协商，双方同意抵扣原告承租被告位于福州市鼓楼区杨桥东路118号2号楼二层一年租金78296.6元后，剩余租金人民币44203.84元及履约保证金人民币33728元返还原告，经原告多次催促，被告至今未返还，已严重损害了原告的合法权益，故诉至法院请求依法判令：1.被告返还原告租金44203.84元；2.被告返还原告履约保证金33728元。3.本案的诉讼费由被告承担。
被告未提交书面答辩意见。
庭审中，原告向本院提交如下证据：
A1.租赁契约，证明：1.原告承租被告位于福州市鼓楼区杨桥东路118号2号楼五层，租赁期限2012年10月1日至2013年9月30日止，年租金为人民币贰拾壹万元整；2.原告承租被告位于福州市鼓楼区杨桥东路118号2号楼十二层B、C单元，租赁期限2012年9月1日至2013年8月31日止；
A2.收款收据及汇款凭证、银行历史明细，证明1.原告支付讼争房十二层租赁履约保证金23042元，讼争房五层租赁履约保证金10686元。2.原告支付讼争房五层租金210000元，依约支付讼争房十二层租金；
A3.（2008）榕执行字第43-4号执行裁定书，证明2013年1月29日租赁房屋被福州市中级人民法院拍卖，讼争房五层竞得人福建中电智能系统集成有限公司，讼争房十二层竞得人俞萍；
A4.租赁合同、委托书，证明1.2013年2月27日福建中电智能系统集成有限公司委托蒋霞与福州麦田房产代理有限公司就讼争房五层建立租赁关系，即原告与被告租赁关系终止。2.2013年2月11日俞萍与福州麦田房产代理有限公司就讼争房十二层建立租赁关系，即原告与被告租赁关系终止；
A5.告知函及邮寄凭证，证明原告多次催促，被告至今未返还；
A6.证明，证明张爱军、林雪莲系受原告委托向被告支付租金；
A7.中信银行账户信息，证明账户情况。
庭审中，被告未向本院提交证据。
本院对原告证据作如下分析认定：
本院认为，被告经本院公告传唤，公告期届满未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩，视为自动放弃诉讼权利。原告向本院提交的证据经审查与原件核对无异议，本院予以采纳。
根据双方庭审陈述及以上有效证据，本院查明如下事实：
2009年9月25日，被告（甲方）与福建麦田担保有限公司（以下简称麦田担保公司，乙方）签订一份《租赁契约》，约定甲方将位于福州市鼓楼区杨桥东路118号2号楼五层（以下简称A房）出租于乙方，租赁期限自2009年9月30日至2012年9月29日。上述协议期满后，双方于2012年9月17日又签订一份《租赁契约》，乙方继续承租上述房产至2013年9月30日止，年租金为人民币贰拾壹万元整，于合同签订之日起3日内一次性付清。上述协议签订后，2009年9月27日，甲方收到乙方履约保证金10686元。2012年9月17日，收到租金210000元。
2012年8月28日，被告（甲方）与麦田担保公司（乙方）签订一份《租赁契约》，约定甲方将位于福州市鼓楼区杨桥东路118号2号楼十二层B、C单元（以下简称B房）出租于乙方，租赁期限自2012年9月1日至2013年8月31日止，租赁期限租金缴纳方式三个月为一期34563元。上述协议签订后，2012年8月29日，甲方收到乙方履约保证金23042元。
另查，2013年1月29日，因被告与中国农业银行福州市鼓楼支行借款合同纠纷，未能履行生效判决，经福州市中级人民法院委托拍卖，诉争A房被福建中电智能系统集成有限公司（以下简称福建中电公司）竞得，诉争B房被俞萍竞得。竞得人要求原告腾房，后经协商，2013年2月27日，福建中电公司委托蒋霞就诉争A房与原告建立租赁关系；2013年2月11日，俞萍就诉争B房与原告建立租赁关系。
再查，2013年7月11日，麦田担保公司名称变更为福建金诚丰担保有限公司。2013年6月8日，原告向被告发出《告知函》一份，载明“…….我司函告于您，望您在收到本函件后壹个月内将上述租金及履约保证金人民币77931.84元（扣除我司承租您宏杨新城2号楼二层的一年租金78296.16元）转入我司指定账户……”
本院认为，麦田担保公司与被告签订《租赁契约》系双方真实意思表示合法、有效。依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务。麦田担保公司名称变更为福建金诚丰担保有限公司（即原告），权利义务，应由原告继受。上述协议因出租物所有者变更，协议终止。依法协议终止后，尚未履行的，终止履行，被告应将已收取未发生诉争A房122500元租金（2013年2月27日至2013年9月20日期间）返还原告，并向原告返还已收取的履约保证金33728元（10686＋23042）。扣除原告同意自愿抵扣的宏杨新城2号楼二层的一年租金78296.16元，被告还需返还租金44203.84元。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
被告游克龙于本判决生效之日起十日内向原告福建金诚丰担保有限公司返还租金44203.84元以及履约保证金33728元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费1748元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 林 航
代理审判员 林心恩
人民陪审员 黄海森
二〇一四年六月三十日
书 记 员 任晗婧
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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