江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏09民终2300号
上诉人（原审被告）:射阳县建华园房地产开发有限公司，住所地射阳县合德镇朝阳街92号。
法定代表人：徐清，该公司董事长。
委托诉讼代理人：傅军，江苏因果律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：接海丰，男，1981年2月14日出生，汉族，个体户，住射阳县。
委托诉讼代理人：沈长斌，江苏三强律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江苏射阳经济开发区射东居民委员会，住所地射阳县经济开发区射东村。
法定代表人：顾标，该居民委员会主任。
委托诉讼代理人：陈正达，该居民委员会副主任。
被上诉人（原审第三人）：中国银行股份有限公司射阳支行，住所地射阳县合德镇人民路74号。
负责人：邵兵，该行行长。
委托诉讼代理人：张永中，江苏公正律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：李成洋，男，1955年10月30日出生，汉族，居民，住射阳县。
上诉人射阳县建华园房地产开发有限公司（以下简称建华园公司）因与被上诉人接海丰、江苏射阳经济开发区射东居民委员会（以下简称射东居委会）、中国银行股份有限公司射阳支行（以下简称中行射阳支行）、李成洋房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省射阳县人民法院（2016）苏0924民初2343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
建华园公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回接海丰的诉讼请求。事实与理由：1.一审认定接海丰系向射东居委会购买案涉房屋、支付房款错误。射东居委会并无商品房预售或销售资格，接海丰与射东居委会之间签订的房屋买卖合同因违反行政许可制度而应认定为无效；2.李成洋虽然与射东居委会签订协议，授权射东居委会对外出售房屋并收取房款，但这并不意味着射东居委会出售案涉房屋的行为合法。事实上，射东居委会在此前销售房屋是通过建华园公司与购房者签订合法的商品房买卖合同而得以形成合法的售房手续；3.一审法院（2006）射民二初字第319号民事判决中早已认定案涉房屋的买受人是刘成海、王兆珍，且该房屋已经因上述二人向中行射阳支行借款而办理了抵押，该一审判决已经生效且已在执行过程中。
接海丰辩称，1.接海丰的诉讼请求是要求建华园公司和射东居委会协助办理不动产权利证书，而不是要求办理过户手续，建华园公司把接海丰的诉讼请求做了混淆；2.根据建华园公司和射东居委会以及李成洋的三方约定，建华园公司不是实际投资主体，李成洋和射东居委会才是实际投资主体，按照三方协议约定，建华园公司只是提供相应的报批手续，射东居委会系案涉房屋所在土地的实际使用权人，对照三方协议，李成洋就是负责房屋的销售，射东居委会根据李成洋的授权进行销售，取得的收入抵算土地出让金。但他们对外是整体，具有法定协助办理登记的义务；3.建华园公司认为射东居委会的行为是无效的，对此，即使李成洋与射东居委会之间系委托关系，但依据三方协议约定，也应当由建华园公司承担协助办理相关不动产权利证书的义务；4.关于本案涉案房屋是否存在抵押的问题，案涉房屋并未办理抵押登记手续，抵押合同中也未明确房号，故该抵押合同不能对抗作为善意第三人的接海丰。综上，请求驳回建华园公司的上诉请求。
射东居委会辩称，1.2001年10月，射东居委会买下一块土地（总价247万元），因射东居委会没有相应商品房开发资质，故向社会进行招标。后李成洋和射东居委会达成协议，协议中明确上述土地由李成洋来开发建设，土地名称叫建材市场。建材市场建成后，李成洋以其中的部分房屋抵算应向射东居委会交纳的土地出让金247万元，其余房屋由李成洋自行销售；2.关于房产证手续问题。由于李成洋没有资质，故其在中标后系挂靠建华园公司进行开发建设，并于2002年6月6日由建华园公司、李成洋、射东居委会三方签订协议，该协议第七条明确约定李成洋成立房屋销售部，且李成洋于2003年6月30日建材市场的平面图上具体明确由8-49号、56-58号、60-66号、70-76号加上83号合计60间门市作为土地转让款，在三方协议第八条中明确一切手续费用由李成洋承担，而建华园公司只需要加盖公章，不参与销售，该协议中没有提出如何来返还土地款，说明建华园公司认可李成洋和射东居委会签订的协议，因此，射东居委会有权利销售案涉房屋。此外，在60间门市中，射东居委会已销售55间，建华园公司已经协助办理其中38间门市的相关手续，其余17间不同意办理手续。在2002年12月至2003年1月期间，这是李成洋和建华园公司利用朋友名字签订假合同骗取银行贷款，总共涉及9户人家共28间门市，这9户人家多年来从未要取过房屋。综上，请求驳回上诉，维持原判。
中行射阳支行辩称，同意建华园公司的上诉意见，请求二审法院依法改判驳回接海丰的一审诉讼请求，该房屋已经抵押给银行，中行射阳支行享有优先受偿权。
接海丰向一审法院起诉请求：1.判令射东居委会和建华园公司共同协助接海丰办理位于射阳县××镇××桥建材市场楼××号门市（即测绘部门绘制的“房屋分层分户平面图”中编号为29号的门市）的房地产权属登记手续；2.本案诉讼费用由建华园公司、射东居委会负担。
一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。双方当事人及第三人有争议的证据为：
一、接海丰提交的以下证据：1.接海丰与射东居委会签订的商品房买卖合同一份和收款收据一份，证明接海丰有偿取得争议房屋合德镇黄海桥建材市场楼6号门市，根据合同的约定，射东居委会与建华园公司具有协助办理房产登记的义务；2.提交测绘部门绘制的该房屋分层分户平面图1份，证明争议房屋的具体位置及面积情况，建筑面积33.01平方米，公摊面积1.01平方米，屋内建筑面积32平方米；3.提交税务部门替射东居委会代开的正规发票和完税凭证。
对于接海丰提交的证据，射东居委会的质证意见为：真实性没有异议，其中证据1中的收款收据写的6号门市即是证据2“房屋分层分户平面图”中编号为29号的门市。当时房子新建的时候排序没有定下来，案涉门市先由射东居委会编号为6号，后来房管所去测绘的时候，案涉房屋就编号为29号。接海丰对射东居委会上述陈述予以认可。
建华园公司、中行射阳支行的质证意见为：证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，在合同的首部出卖人项下写的是建华园公司，但是建华园公司并不知情，也没有在合同尾部盖章或签字确认。按照正常的商品房买卖，该合同应由开发商与买受人签订。且收款收据的收款人和合同的签订人不一致；对证据2测绘图的真实性、合法性、关联性均不认可，因为建华园公司不知道该测绘图是怎样形成的，按照正常情况应该由开发商委托进行测绘，但这个测绘图不是建华园公司委托的；对证据3代开的正规发票的真实性没有异议，但与建华园公司没有关联性，合法性也不予认可，通常情况下销售不动产的发票应当由开发商开具。完税证明真实性没有异议，但是合法性不予认可。
二、射东居委会提交的以下证据：1.“射阳县开发区建材市场方案”复印件，上手书文字：“证明8号至49号、56号-58号、60号至66号、70号至76号加83号，用红笔标号的属射东居委会60间门面房，剩余属李成洋的门面。”下有李成洋、陈正达的签名，落款日期：2003年6月20日）。射东居委会另陈述：陈正达在射东居委会的下属单位振华建筑公司任经理一职，射东居委会派陈正达参与黄海桥建材市场的开发，李成洋是建华园公司派出的工程队长，证明黄海桥建材市场共99间门面，建华园公司给射东居委会其中60间对外出卖，用于抵扣土地出让款，现在射东居委会只卖了55间，其中40间由建华园公司协助办理了过户手续，接海丰现在要求过户的门市就是红笔标号的第16号门市；2.射阳县国土资源局射土籍（2003）2802号文件并附平面图，证明射东居委会将土地使用权转让给建华园公司，并取得相关部门的批准；3.2008年10月17日“交镇代管款交款单”、“黄海桥建材市场缴费明细”，该笔款项160万元是射东居委会卖房子收的买房人的购房款，并交到主管部门；4.票据44张，该票据系射东居委会将黄海桥建材市场的房屋出卖后的票据，证明房屋的单价以及出卖的总价和土地出让金是吻合的。
接海丰的质证意见为：对于射东居委会提交的证据真实性、合法性、关联性予以认可。
建华园公司的质证意见为：证据1的真实性不予认可，该平面图不是原件，该公司也没有参与该平面图的绘制。李成洋不是建华园公司的，而是射东居委会委托其过来与建华园公司谈开发相关事宜的。双方没有约定该平面图上红笔标注的60间门市是应由射东居委会对外出售的，已经办理过户的40间门市是建华园公司与购房人签订的房屋买卖合同，但是购房款是由射东居委会收取的，该部分购房款是折抵土地出让金的，射东居委会没有对外出售房屋的资格。另，李成洋是先承包黄海桥建材市场，后挂靠在建华园公司的。李成洋是为了承包射东居委会的黄海桥建材市场的房屋开发才挂靠在建华园公司。对证据2真实性没有异议，关联性有异议；证据3、4的票据没有原件供核对，且加盖的章为开发区农林服务中心，真实性无法确认。由于相关的销售发票没有经过建华园公司认可，而且相关当事人与该公司并没有签订商品房销售合同，所以有关销售不动产的发票没有合法性。
中行射阳支行的质证意见为：证据1的“三性”均不认可；对证据2的“三性”无异议；对证据3，即使射东居委会提供了相关票据，但是案涉房屋买卖合同也是无效的。
三、建华园公司提交的以下证据：2002年6月6日，建华园公司、射东居委会、李成洋签订的“委托开发协议书”，证明房屋统一由建华园公司销售，李成洋的行为后果由射东居委会担保。
接海丰的质证意见为：“三性”均无异议，依照协议约定，建华园公司、射东居委会具有协助办理房屋产权登记的义务。
射东居委会的质证意见为：对协议上射东居委会的公章无异议，但签订协议的时间的时候，土地还没有转让给建华园公司，直至2003年3月6日才转让的。在2002年12月份建华园公司无权预售该房屋，也无权签订贷款合同。
中行射阳支行的质证意见为：对该证据不清楚。
四、依建华园公司申请，一审法院调取了该院(2006)射民二初字第316号至324号民事判决书及上述案件卷宗内的预售许可证、房地产抵押合同等。
接海丰的质证意见为：该组证据和接海丰的主张不具有关联性，接海丰主张要求建华园公司、射东居委会协助过户的门市不是这9份判决书中确定的抵押房屋。本案所涉的房屋先后有三次编号，一次是射东村的编号是6号，一次是县房管所测绘时候的编号是29号，另一次是射东居委会和李成洋分割出售房屋的编号是15号，射阳法院判决的是以哪一个编号为准具有不确定性。中行射阳支行也没有证据证明案涉的房屋就是判决书中所确定的房屋。且建华园公司对外出卖房屋、受让人办理抵押时并没有实际的抵押物，建华园公司当时并没有取得土地使用权，该抵押是无效的。判决书上确认的事实与实际情况不符。
射东居委会的质证意见为：9份判决书中7份确定的是2002年12月13日，另外2份确定的是2003年1月20日，黄海桥建材市场的部分门市抵押给中行射阳县支行。在2002年12月13日、2003年1月20日，建华园公司无权出售房屋，因为射东居委会在2003年3月与建华园公司协议联合开发海桥建材市场，并将土地使用权给转让给建华园公司开发。2003年4月16日县国土资源管理局才下达文件，将土地使用权转让给建华园公司，在此之前建华园公司无权转让房屋，受让人也无权抵押判决书上的房屋。另无法确认接海丰主张的房屋是否属于这9份判决书中确认抵押给中国银行射阳支行的房屋。9份判决书上确认的抵押给中行射阳支行6号门市是“射阳县开发区建材市场方案”上黑笔标的第6间。
建华园公司的质证意见为：9份判决书的真实性没有异议，其中（2006）射民二初字第319号民事判决书中所涉及到的房屋与本案有关联性，应是接海丰诉争的其中一间门市，也就是接海丰持有的结算凭证上记载的6号门市。
中行射阳支行的质证意见为：无异议，案涉房屋已被法院查封。
五、一审法院于2016年5月10日在黄海桥建材市场实地走访所形成的调查笔录，向被调查人出示射东居委会提交的“射阳县开发区建材市场平面图”，被调查人根据自己居住的房屋的位置，在平面图上进行指认。被接受调查的相关人员对其现居住的黄海桥建材市场的房屋买卖情况陈述均符合射东居委会提出的其和李成洋按照“射阳县开发区建材市场方案”上的手书文字关于各自对外出卖房屋的约定。
接海丰、射东居委会的质证意见为：没有异议。
建华园公司的质证意见为：真实性没有异议，但是对其中的证言内容有异议，有的调查对象是租的人家的房屋，却能说出房号。只要法院能够确认该房屋无争议，无抵押，则建华园公司无异议。
中行射阳支行的质证意见为：对笔录的真实性无异议。但是证词的内容不是真实的。
对于上述当事人双方有争议的证据，一审法院认定如下：
1.关于建华园公司、李成洋、射东居委会于2002年6月6日签订的“委托开发协议书”，约定：建华园公司受李成洋委托提供黄海桥建材市场开发、销售过程中个人住房贷款等相关手续，并向李成洋收取管理费。在房产证办理过程中，李成洋在税费、管理费等交足的情况下，由建华园公司在销售发票上盖章。该合同没有约定黄海桥建材市场的房屋需在建华园公司的确认下才可对外销售，故对于建华园公司陈述黄海桥建材市场的房屋应统一由建华园公司销售的意见不予采信。
2.关于射东居委会提交的“射阳县开发区建材市场方案”，虽为复印件，但能够与其他证据形成证据链，且与实际情况相符，一审法院予以采信，可以认定李成洋在与建华园公司射东居委会签订“委托开发协议书”后，将黄海桥建材市场中的用红笔标注的房屋对外出售、收取购房款的权利让与射东居委会。
3.关于(2006)射民二初字第316号至324号民事判决书及预售许可证、房地产抵押合同等。该9份判决书确定了黄海桥建材市场的部分房屋在拍卖、变卖时中国银行射阳支行享有优先受偿权，但现有证据不能证明案涉房屋已被一审法院查封，建华园公司和中国银行射阳支行也均未能提交相应的证据予以证实，故对于建华园公司和中行射阳支行的相关陈述不予采信。
一审法院认为：1.黄海桥建材市场的房屋虽为无相关资质的李成洋挂靠建华园公司建设，但上述房屋取得销售许可并交付使用，故接海丰作为购房人可以向相关义务人主张协助办理案涉房屋的不动产登记手续。2.接海丰要求过户的房屋，房屋买卖合同虽为射东居委会和接海丰所签订，但根据射东居委会和李成洋之间的约定，射东居委会有权利将该房屋出售给接海丰并收取购房款，且射东居委会和接海丰签订房屋买卖合同未违反法律、法规强制性规定；3.建华园公司虽为黄海桥建材市场的发包方，但是未能举证证明其有权对外销售黄海桥建材市场的房屋，根据2002年6月6日签订的委托开发协议书，建华园公司对于黄海桥建材市场的建设未出资，其仅是在李成洋履行了约定的义务的前提下协助李成洋办理相关手续。建华园公司在履行委托开发协议书过程中，亦对于射东居委会对外出售并收取购房款的房屋协助办理了过户手续，可以认定建华园公司明知射东居委会基于李成洋的授权，可以对于黄海桥建材市场的部分房屋对外出售并收取购房款。本案中，接海丰要求办理不动产登记的房屋，符合2002年6月6日签订的委托开发协议书所约定的条件，应由建华园公司与射东居委会共同协助接海丰办理不动产登记手续。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、七十九条之规定，一审法院判决：射东居委会、建华园公司在判决发生法律效力后十日内，协助接海丰办理位于射阳县东开发区黄海桥南建材市场的测绘部门绘制的“房屋分层分户平面图”编号为29号的房屋的不动产权利登记手续。案件受理费80元，由射东居委会、建华园公司负担。
二审审理过程中，建华园公司、中行射阳支行一致确认案涉房屋系一审法院（2006）射民二初字第316号民事判决（以下简称316号判决）中涉及的第15号房屋，该编号顺序系从南至北依次编号，买受人为黄立军，出售人为建华园公司，商品房买卖合同的签订时间为2002年11月1日。2002年12月13日，黄立军以该房作为抵押，与中行射阳支行签订了房地产抵押合同，向该行借款6万元。建华园公司在本院确定的举证期限内，未向本院提交黄立军交纳房款的手续。
二审另查明，2001年11月8日，射东居委会（甲方）与射阳县宏发建筑公司（乙方）签订《协议书》一份，约定：一、甲方将案涉场地提供给乙方开发建设黄海桥建材市场，并负责市场的规划、图纸设计、建筑执照、土地变更手续办理；二、乙方负责黄海桥建材市场总体开发并承担所有建筑物、附属物，即主体工程93间一层以及整体市场配套设施的建筑……；四、建材市场建成后，甲方净得60间门面……；五、整个市场建好后，除甲方净得的60间门面房以外的33间门面房，二层以上的住宅套件均由乙方负责对外销售，销售收入均归乙方所有……。该协议还对其他事项进行了约定。该协议后有射东居委会盖章及李成洋的签字，无射阳县宏发建筑公司的章印。
二审另查明，案涉房屋未在房产登记部门办理过抵押登记或预抵押登记，亦未过户至黄立军名下。
二审再查明，中行射阳支行曾就本案向本院提起上诉，后在审理过程中，射东居委会与中行射阳支行达成和解协议，由射东居委会代黄立军向中行射阳支行偿还了欠付的案涉银行贷款，中行射阳支行向本院撤回本案上诉，本院已另行裁定准许中行射阳支行的撤诉申请。
本院认为，依法成立的合同对当事人均有拘束力。本案中，李成洋以射阳县宏发建筑公司名义与射东居委会签订的《协议书》明确约定黄海桥建材市场系由射东居委会提供土地，李成洋负责建设，射东居委会净得其中60间房屋，李成洋得除该60间外的其余房屋。因射东居委会与李成洋均无开发、销售房地产的资质，故此后射东居委会、李成洋与建华园公司签订《委托开发协议书》，约定由李成洋向建华园公司交纳管理费，建华园公司向李成洋出借相应资质并为李成洋提供开发、销售和个人住房贷款等相关手续。根据上述两份协议，射东居委会有权对外出售合同约定的60间房屋。同时，建华园公司在整个销售过程中，曾对射东居委会对外出售并收取房款的其他房屋协助办理的过户手续，故可以认定建华园公司对射东居委会有权对外出售部分房屋的事实是明知的。据此，接海丰在与射东居委会签订了案涉房屋买卖合同并实际支付房款的情形下要求射东居委会、建华园公司协助办理不动产权利登记手续的请求，于法有据，应予支持。建华园公司主张射东居委会无权出售房屋，其与接海丰签订的房屋买卖合同因违反法律、行政法规的禁止性规定而无效的意见，无事实与法律依据，本院不予采纳。
关于案涉房屋的编号及中行射阳支行的抵押权问题。因接海丰与射东居委会明确其购买、销售房屋的编号为测绘图纸上的29号门市，而建华园公司认为该房屋已被出售给黄立军，且中行射阳支行对案涉房屋享有抵押权。对此，1.建华园公司并未能举证证明黄立军所购买的15号门市即为接海丰主张要求之房屋，且建华园公司在本院规定的期限内并未能提交黄立军支付购房款的收据，故建华园公司以该房屋已出售给黄立军为由阻却接海丰要求其协助办理不动产登记手续的主张，无事实和法律依据；2.射东居委会与中行射阳支行已经达成了和解协议并实际履行，中行射阳支行已经向本院撤回上诉，即认可一审判决确认的案涉房屋等登记至接海丰名下的事实，故建华园公司以中行射阳支行取得案涉房屋抵押权为由阻却协助办理不动产登记手续的义务，已无事实依据。
综上所述，建华园公司上诉理由均不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人射阳县建华园房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊丽萍
审 判 员 谢超亮
代理审判员 刘 淼
二〇一七年十一月二十七日
书 记 员 周 洋