湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘09民终828号上诉人（原审被告）：益阳信实置业有限公司，住所地益阳市。法定代表人：孙咏，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙月明，湖南金顺达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭灵芝，女，1978年9月28日出生，汉族，住益阳市。委托诉讼代理人：夏骞，湖南万维律师事务所律师。上诉人益阳信实置业有限公司（以下简称信实置业公司）因与被上诉人彭灵芝房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省益阳市资阳区人民法院（2016）湘0902民初1105号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人信实置业公司的委托诉讼代理人孙月明、被上诉人彭灵芝的委托诉讼代理人夏骞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信实置业公司上诉请求：一、撤销原判，依法改判信实置业公司不承担违约责任；二、由彭灵芝承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、彭灵芝的行为导致契税完税迟延，而契税完税迟延必然导致办证迟延，故应由彭灵芝自行承担办证迟延责任。1、《契税暂行条例》规定，在转移土地、房屋权属中，承受的单位和个人为契税的纳税人，应自纳税义务发生之日起10日内向所在地契税征收机关办理纳税申报，故彭灵芝作为房屋买受人是缴纳契税的义务人；2、信实置业公司不是缴纳契税的法定或约定义务人，其为彭灵芝申报契税行为仅为无偿帮助；3、提交住房证明是核定契税税率的依据，所以提交住房证明是缴纳契税的必要条件，提交住房证明迟延必然导致房产证办理迟延，而信实置业公司不具有通知彭灵芝提交住房证明的义务，故彭灵芝自身迟延提交住房证明导致契税完税迟延。二、交纳房款迟延必然导致不动产发票迟延，不动产发票迟延必然导致房产证办理迟延，彭灵芝交纳面积差异的房款迟延是迟延办证的第二个原因。三、测绘报告是办理房产证的前提条件，第三人行为导致测绘面积发生变动，测绘报告迟延是迟延办证的第三个原因。四、若要计算违约金，时间的起算点应是彭灵芝实际使用房屋之日后推450天，而非应当交付之日2013年12月31日后推450天，截止点时间分为两类情况，一类是已经办完房产证的按房产证时间计算，一类是没有办完房产证的，由于不动产产权证包括了房产证和土地使用权证，故其截止时间还应将合同约定的土地使用权证书的办妥时间计算在内，即450天+180天，再加上房产部门停办时间19天。彭灵芝辩称：信实置业公司的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。彭灵芝向一审法院起诉请求：1、判令信实置业公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金16981元（算至2016年7月15日），之后按已付房款的日万分之零点五支付违约金直至实际办妥房屋所有权证之日止；2、诉讼费用由信实置业公司承担。一审法院认定事实：彭灵芝与信实置业公司于2012年7月6日签订商品房买卖合同，合同约定，彭灵芝支付信实置业公司353325元，购买信实置业公司开发的领秀资江项目中的第X幢1904号房，信实置业公司应当在2013年12月31日之前交付房屋，交房后90日内完成该房屋的初始登记，初始登记之后360日内办妥房屋所有权证。如因信实置业公司的责任，未能在约定期限内办理上述登记，彭灵芝不解除合同的，信实置业公司应当自合同规定的期限内的第二天起至实际办妥之日止，按日向彭灵芝支付已付房款万分之零点五的违约金。信实置业公司按时交房，但未在规定期限内办妥房屋所有权证，依约应承担违约责任。另认定：2016年5月26日，益阳市人民政府下发《关于益阳市中心城区实施不动产统一登记的通知》，通知如下：因不动产业务系统对接调试等原因，从2016年6月6日至6月24日，停止市政务中心国土窗口土地登记发证工作和房管窗口房屋登记发证工作，从2016年6月25日起，中心城区各类不动产登记业务由市不动产登记中心统一办理。信实置业公司与彭灵芝双方买卖的标的物商品房坐落于中心城区。2016年5月23日，信实置业公司为彭灵芝办妥了房屋所有权证。一审法院认为：彭灵芝与信实置业公司之间签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应受法律保护，双方均应全面履行义务，彭灵芝按约支付了购房款，信实置业公司按约交付了房屋，但未按期办理房屋所有权证，已构成违约，应按约支付彭灵芝已付房款日万分之零点五的违约金，故对彭灵芝的诉讼请求，一审法院予以支持。关于信实置业公司提出的第一个辩称观点，一审法院认为信实置业公司未提供证据证明契税完税迟延是彭灵芝的行为造成的，故对该辩称观点，一审法院不予采纳。关于信实置业公司提出的第二个辩称观点，一审法院认为，信实置业公司亦未提供证据证明彭灵芝迟延交纳面积差异的房款，即便彭灵芝迟延补交房款，则因面积计算误差而补交房款的结果并非彭灵芝造成，而是信实置业公司或其他原因造成，故对该辩称观点，一审法院不予采纳。关于信实置业公司提出的第三个辩称观点，一审法院认为，房屋测绘面积发生变动，测绘报告迟延，亦非彭灵芝造成，彭灵芝对第三人的行为导致的后果不应承担责任，故对该辩称观点，一审法院亦不予采纳。关于信实置业公司提出的第四个辩称观点，一审法院认为，益阳市人民政府关于益阳市中心城区实施不动产统一登记的通知中明确通告，停止办证时间为2016年6月6日至6月24日，从2016年6月25日起，市不动产登记中心对中心城区不动产登记开始统一办理，政策变化是迟延办证的原因之一，故对信实置业公司提出的该辩称观点，一审法院予以采纳。关于信实置业公司提出的第五个辩称观点，一审法院认为，6月6日至6月24日停止办证时间只有19日，6月25日起恢复办证，信实置业公司应在恢复办证之日为彭灵芝申请办证，信实置业公司未提供证据证明其已于2016年6月25日向市不动产登记中心申请办证，故违约金的计算期间只能扣除19日，其时间的截止点应是办妥房屋所有权证之日，并非2016年6月6日，故对信实置业公司提出的未办证的违约金计算时间截止点是2016年6月6日的辩称观点，一审法院不予采纳，但对其提出的已办完房产证的违约金计算时间截止点是房产证上的时间之辩称观点，予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院》第十八条的规定，判决：由信实置业公司支付彭灵芝违约金15050.9元（按已付购房款的日万分之零点五，从2015年3月28日起计算至2016年5月22日止）。履行期限：本判决生效后10日内付清。案件受理费112元，由彭灵芝负担24元，由信实置业公司负担88元。二审中，当事人未提交新证据。本院二审经审理查明，信实置业公司与彭灵芝在商品房买卖合同中约定“买受人须积极配合出卖人办理产权登记事宜，买受人在接到出卖人通知后30日内应提供办理产权需由买受人提供的资料”。彭灵芝购买的房屋所在楼幢于2015年11月30日办理初始登记。除此之外，本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方二审争议焦点为：一审判决信实置业公司向彭灵芝支付违约金15050.9元是否正确。商品房买卖合同是指房地产开发企业将房屋进行销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，彭灵芝已按约支付了购房款，履行了买受人的主要合同义务，而信实置业公司应按约转移房屋所有权至买受人名下。诚然，基于我国房地产法律法规的相关规定，买受人作为不动产转移登记的权利人，其应当履行缴纳契税、提供住房证明等附随义务，但是从本案实际来看，信实置业公司与彭灵芝已在商品房买卖合同中约定“买受人须积极配合出卖人办理产权登记事宜，买受人在接到出卖人通知后30日内应提供办理产权需由买受人提供的资料”，故从上述约定得知，双方在办理产权登记事宜上，已形成委托关系，即信实置业公司代为办理产权登记，彭灵芝根据信实置业公司的通知内容配合提供相关资料。且，作为专门从事房地产开发经营的信实置业公司，在房屋买受人已按约履行支付购房款这一主要合同义务的情况下，代买受人履行相关房屋产权转移登记手续，符合一般生活经验。故本案信实置业公司作为出卖人应积极履行办理转移登记义务，并按规定及时通知买受人彭灵芝按时提供所需资料文件。但信实置业公司在未提供证据证实其履行了通知义务的情况下，将买受人彭灵芝未及时提交相关材料作为信实置业公司逾期办证的免责条件，有违诚信，应不予支持。同时，信实置业公司提出因第三人的原因导致房屋测绘报告面积存在差异，影响房款交纳以及房屋面积的确认，致使办证迟延的上诉理由，因房屋面积的确认实属开发商按约交付房屋本身的问题，由开发商与相关行政职能部门进行衔接确认，现开发商未能举证证明房屋面积测绘不同是由于哪方原因所致，而以此抗辩其不应承担违约责任，于法无据，本院不予支持。至于信实置业公司提出的违约时间起算点应以实际交付使用房屋之日计算的上诉理由，因双方合同约定“商品房交付使用后90日内，完成……初始登记”，未具体明确起算日为应当交付使用后，还是实际交付使用后，如按照实际交付使用后之日计算，则在实际交付使用之日已经逾期的情况下，过度保护了违约方的利益，违反了诚实信用原则，故信实置业公司的该项上诉理由，不能成立。据此。一审法院判决信实置业公司按照合同约定向彭灵芝支付违约金15050.9元，并无不当，本院予以维持。信实置业公司提出不应支付违约金的上诉意见，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，信实置业公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费222元，由上诉人益阳信实置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 喻 宁审判员 刘觅琼审判员 雷 宏二〇一七年八月四日书记员 胡银燕