广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0105民初5469号
原告：王淑英，女，1962年10月9日出生，汉族，住广州市海珠区，
委托代理人：欧壮发，广东君直律师事务所律师。
被告：广州市恒景房地产投资有限公司，住所地广州市越秀区小北路北秀花园丽怡阁23楼G室。
法定代表人：赵育民。
第三人：中国建设银行股份有限公司广州荔湾支行，住所地广州市荔湾区中山七路304号之一。
负责人：罗铁锋。
原告王淑英诉被告广州市恒景房地产投资有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司广州荔湾支行商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人欧壮发到庭参加了诉讼。被告、第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对本案进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2004年4月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于广州市滨江西路130号帆影阁11D号房出售给原告，总房价为577119元。合同签订之后，原告分次向被告支付购房款548264元，等待被告交楼。但至合同约定的交楼日，由于被告的原因，不但无法按期交楼，而且该楼盘因烂尾而面临被拍卖。原告于2009年10月13日向海珠区人民法院提起诉讼，要求法院确认原告的买房行为有效，并要求被告为原告办妥《商品房买卖合同》的备案登记手续和及时将该商品房交付原告使用等。海珠区人民法院以（2009）海民三初字第3199号民事判决书判决原告与被告关于广州市滨江西路XXXX号房的买卖行为有效。判决后，第三人向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院以（2010）穗中法民五终字第1038号终审民事判决书判决驳回上诉，维持原判。在前述案件的诉讼中，第三人向法院申请强制执行滨江西路130号帆影阁楼盘，原告依法向海珠区人民法院提出执行异议。之后，该楼盘进入了拍卖程序。海珠区人民法院以（2010）海执异字第121号民事裁定书认定，由于原告与被告所签订的《商品房买卖合同》已为法院的判决书确认为合法有效，原告明确要求继续履行合同，并已将剩余购房款交到法院，已交齐了购房款，原告对上述房屋享有优先请求权，第三人中国建设银行股份有限公司广州荔湾支行对上述房屋的债权的请求权不具有对抗原告对该房产享有的请求权，故法院裁定原告的异议成立，解除了对滨江西路130号帆影阁11D单元房屋的查封。由于该楼盘其他有关房屋被拍卖后所得的拍卖款已足够偿还第三人的抵押债权，且原告对上述房屋享有优先请求权，法院也已裁定解除对该房屋的查封，第三人现继续在原告的房屋上设置抵押权己没有依据，故被告和第三人应依法涂销对上述房屋的抵押。2013年1月，原告已接收了涉案房屋并已入住。但至今，被告仍未将上述房屋过户登记到原告的名下，被告已构成违约。故起诉请求判令：1、被告办理广州市海珠区滨江西路XXX号帆影阁XXX号房（现门牌号：广州市海珠区滨江西路XXX号XXX房）的涂销抵押手续，第三人协助办理上述房屋的涂销抵押手续；2、被告广州市恒景房地产投资有限公司协同原告办理广州市海珠区滨江西路XXX号帆影阁XXX号房（现门牌号：广州市海珠区滨江西路XXX号XXX房）的产权过户手续和房地产登记手续，并将该房地产权属证书交付给原告；3、被告承担本案的诉讼费。
被告没有提出答辩意见和举证。
第三人没有陈述意见和举证。
经审理查明：2004年4月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》（编号：穗房合字2001055602号），约定原告向被告购买滨江西路130号帆影阁11D号房，房屋建筑面积80.2平方米，总价577119元；被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在房屋交付使用后360日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：原告有权选择是否退房，原告选择退房的，被告在原告提出退房要求之日起90日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款的1%赔偿原告损失；原告选择不退房的，每延迟90日被告即按已付房款的1%向原告支付违约金，直至办妥房地产权属证书止；等。
本院于2009年12月15日作出（2009）海民三初字第3199号民事判决书，判决原告与被告关于广州市滨江西路XXX号“帆影阁”XXX号房的买卖行为有效等，并查明：2004年4月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》；2004年4月21日，被告向原告出具收据，载明收到原告交来的购“帆影阁”XXX楼XXX单位房款30万元。2004年5月18日，原告又通过银行向被告的预收款专用帐户汇入248264元。第三人不服该判决，遂向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院以（2010）穗中法民五终字第1038号民事判决书判决驳回上诉、维持原判。该判决书已生效。
另查：被告和第三人于2002年7月4日签订《抵押合同》，将包括涉案房屋在内房产抵押给第三人，向第三人借款3000万元。借款期限届满后，被告没有清还贷款。第三人依据广州市公证处(2004)穗证内经字第95575、95576号执行证书，向广州市中级人民法院申请执行，要求被告履行债务。2004年4月27日，广州市中级人民法院查封了被告开发的广州市海珠区滨江西路XXX号“帆影阁”内价值2400万元的房产。2007年2月9日，广州市中级人民法院又轮候查封了抵押房屋。广州市中级人民法院于2008年3月6日以（2008）穗中法执指字第001号民事裁定书将涉及被告系列案件指定本院执行。执行过程中，原告以涉案房屋是其购买的房产为由，向本院提出执行异议，要求解封该房产。本院查明：在执行过程中，原告在本院规定期限内将余下房款全额交付到法院。2011年1月18日，本院以（2010）海执异字第121号民事裁定书裁定原告异议成立，解除对滨江西路XXX号“帆影阁”XXX单元房屋的查封。该裁定书已生效。
广州市房地产档案馆出具的《房地产登记簿查册表》（查册时间为2013年9月3日）记载：海珠区滨江西路130号的权属人为被告和广州市益丞江兆房地产有限公司，契证类型为权属证明书，登记时间为2013年1月18日；广州市益丞江兆房地产有限公司占有负2层01-18车位，负1层01-10车位，首层01、03单元，第2-4层01单元，第6层01-08、10单元，第7层01-10单元，第8层01-08单元，第9层05单元，第10层02单元，第11层05，第12层08、09单元，第13层01、03、10单元，第14层01、02、04、05、07、08、10单元，第15层01、06-09单元，第16层07单元，第17层08单元，第18层01-03、05、07、08、10单元，第19层01-04、06、08、10单元，第20层01、02、04、05、07、08、10单元，第21层01、02、04、05、10单元，第22层01-05、10单元，第23层01-05、10单元，第24层01-04、08单元，第25层01-07单元，第26层01、02、05单元，第27层01、04单元，第28层01、10单元，第29层01-10单元；被告占有除广州市益丞江兆房地产有限公司占有部位外全部，其中66.72平方米（协议回迁面积）用于南华西路相公巷4号回迁安置、大部分单元已办预售备案及在建工程抵押备案（详见（2012）第1000006号《国有土地使用证》内2001备字41009号、2003备字5008号、2002备字16561、17701号抵押备案，及990230号预售证记录）。
据查册时间为2016年7月27日的《广州市预售商品房申领预售许可证情况登记表》记载：预售证号：990230，项目名称：帆影阁，地址：滨江西XXX号，申报单位：广州市恒景房地产投资有限公司，2012年6月8日广州市海珠区人民法院以（2008）年海指执字第173-5号：一、协助变更广州市海珠区滨江西路130号市第二染整厂地块【国有土地使用证：穗府国用（1999）字第072号】的国有土地使用权人为广州市恒景房地产投资有限公司及广州市益丞江兆房地产有限公司共有。二、协助将标的物为广州市海珠区滨江西路130号“帆影阁”楼盘的地下1-2层全部车位和地上1-4层商场及第6-29层的房屋即第6层01-08、10单元；第7层01-10单元；第8层01-08单元；第9层05单元；第10层02单元；第11层05；第12层08、09单元；第13层01、03、10单元；第14层01、02、04、05、07、08、10单元；第15层01、06-09单元；第16层07单元；第17层08单元；第18层01-03、05、07、08、10单元；第19层01-04、06、08、10单元；第20层02、04、05、07、08、10单元；第20-21层复式单元（2001复式单元）；第21层02、04、05、10单元；第22层02-05、10单元；第22-23层复式单元（2201复式单元）；第23层02-05、10单元；第24层02-04、08单元；第24-25层复式单元（2401复式单元）；第25层02-07单元；第26层02、05单元、第26-27层复式单元（2601复式单元）、第27层04单元；第28层10单元；第28-29层复式单元（2801复式单元）；第29层02-10单元房屋初始登记在权属人广州市益丞江兆房地产有限公司名下（具体各部分建筑面积依房管部门测绘面积为准），并由广州市益丞江兆房地产有限公司承担过户办证产生的一切税费。三、解除对上述房产的查封。四、涂销设立在上述房产上抵押权人分别为中国工商银行广州市第一支行、中国建设银行广州市荔湾支行、中国建设银行广州市西城支行相对应部分的他项权利，设立于该楼盘上其余房产的抵押关系予以维持。五、除由本协助第二项确定属于广州市益丞江兆房地产有限公司所有的房产外，将广州市海珠区滨江西路130号“帆影阁”楼盘的其余房产初始登记在广州市恒景房地产投资有限公司名下，原由被执行人广州市恒景房地产投资有限公司出售的房屋办证的相关责任由被执行人承担。六、本次法院拍卖的房产不涉及回迁房，该楼盘所涉及的回迁房屋以原发展商广州市恒景房地产投资有限公司此前向房管部门申请登记为准。
广州市房地产档案馆于2013年10月12日出具海珠区滨江西路＃130《房屋面积测量成果报告书》（测字：110111978），该报告中6-29层的《广州市房地产查丈原图（层图）》中标示的04房的位置与原、被告签订的《商品房买卖合同》附件一房屋平面图中原告所购房屋的位置相符。
2016年8月3日，广州市海珠区房地产交易登记所出具《购房资格证明》，载明：截至2016年7月28日止，王淑英具备本市住房限购区域内住房购买资格；等。
原告为证明其主张，还提交了以下证据：1、广州圣元物业管理有限公司于2016年3月30日出具的《证明》，主要内容是：王淑英于2013年1月已办理广州市滨江西路XXX号XXX房的收楼入住手续，并已缴交物业管理费（2013年5月至2016年3月，每月199.7元）共6989.5元；2、广州圣元物业管理有限公司分别于2013年1月24日、2016年3月30日出具的两份《收据》，主要内容分别为收到1104房2013年2月1日至4月30日的物业服务费598.98元，收到1104房2015年8月至2016年3月的物业服务费1597.6元。证据1-2拟证明原告所购房屋已于2013年1月交楼、办理入住手续，现原告已入住该房屋。
原告于2016年7月8日提起本案诉讼。
再查，被告已被工商行政管理部门吊销营业执照。诉讼中，原告表示不要求追加被告的股东参加诉讼，也不要求被告的股东在本案中承担责任。
本院认为：原告与被告签订《商品房买卖合同》后已依约交付了全部购房款，履行了其合同义务。虽然第三人是涉案房屋的抵押权人，但生效的民事判决书已判决驳回了第三人要求对涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求，第三人对此亦未作否定陈述，且拒不到庭参加诉讼，应承担不利的后果。鉴此，原告要求被告和第三人办理涉案房屋的涂销抵押手续的诉讼请求有理，本院予以支持。
原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效,双方均应按照合同约定履行自己的义务。原告对其已收楼的主张提交了广州圣元物业管理有限公司出具的《证明》及《收据》加以证明，被告对此未作否定抗辩，且拒不到庭参加诉讼，应承担不利的后果。原告关于已收楼的事实主张，本院予以认定。双方在合同中约定：被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在房屋交付使用后360日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：原告有权选择是否退房，原告选择退房的，被告在原告提出退房要求之日起90日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款的1%赔偿原告损失；原告选择不退房的，每延迟90日被告即按已付房款的1%向原告支付违约金，直至办妥房地产权属证书止。原告已于2013年1月接收了涉案房屋，但被告至今未能履行协同办证的合同义务，已构成违约，应承担继续为原告办理该手续的责任。原告要求被告协同办理涉案房屋的产权转移过户手续，并在取得涉案房屋的《房地产权证》后交付该证给原告的请求合理合法，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告广州市恒景房地产投资有限公司和第三人中国建设银行股份有限公司广州荔湾支行在本判决生效之日起十日内，共同协助原告王淑英办理广州市海珠区滨江西路XXX号帆影阁XXX号房（现门牌号：广州市海珠区滨江西路XXX号XXX房）的涂销抵押手续；被告在办理完上述房屋的涂销抵押手续的同时协同原告办理上述房屋的产权过户手续和房地产登记手续；
二、被告在房管部门核发原告上述房屋的《房地产权证》之日起五日内，将该证交付给原告。
本案受理费100元，由被告负担。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给原告。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨美满
人民陪审员 彭 海
人民陪审员 赵 婷
二〇一六年十一月××日
书 记 员 曾思融
陈文慧