上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）静民一（民）初字第3939号
原告石ＸＸ，男，汉族，1976年6月9日出生，户籍在江苏省淮安市。
原告石建军，男，汉族，1984年10月1日出生，户籍在江苏省淮安市。
以上两原告共同委托代理人张慧娟，上海市祥华律师事务所律师。
以上两原告共同委托代理人张临军，上海市祥华律师事务所律师。
被告左煜，男，汉族，1968年2月12日出生，住上海市静安区。
委托代理人郑斐戈，上海申浩律师事务所律师。
委托代理人张兵，上海申浩律师事务所律师。
原告石ＸＸ、石建军诉被告左煜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月16日受理后，依法由审判员刘志宏独任审判，于2014年12月30日公开开庭进行了审理。2015年2月26日，本案转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2015年3月17日再次公开开庭进行了审理。两原告及其共同的委托代理人张慧娟、张临军，被告左煜及其委托代理人郑斐戈到庭参加诉讼。期间，本院根据原告的申请，委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司进行了司法鉴定。本案现已审理终结。
两原告诉称，两原告与被告于2014年2月签订《房屋租赁合同》，两原告承租被告坐落于上海市新闸路XXX弄XXX号的房屋（以下简称：系争房屋），租赁期限自2014年1月30日至2024年1月30日止。合同约定，由两原告对系争房屋进行装修，用以转租经营。2014年7月，在接到静安区政府发布的《限期拆除违法建筑公告》后，两原告才得知系争房屋存在违章建筑，政府早已要求被告拆除，但被告非但未拆除违章建筑，相反隐瞒事实，与两原告签订租赁合同，如今租赁期限刚开始，房屋就即将被拆除，两原告对房屋的装修和转租经营必定会被破坏。两原告认为，被告的行为属于恶意欺诈，应当按合同约定的违约金条款支付两原告违约金，赔偿两原告由此产生的损失，即装修费和使用房屋的预期利益。为此，两原告诉至法院，请求法院判令：1、被告赔偿两原告违约金人民币1，100，000元（以下币种均为人民币）；2、被告赔偿两原告装修费用470，000元；3、被告赔偿两原告购买家电损失83，000元；4、被告赔偿两原告预期利润960，000元。
审理中，两原告撤回了第3项诉讼请求。
被告辩称，违章搭建是由被告出资，两原告施工。两原告刚开始搭建时，静安区城市管理执法局就要求两原告停止施工，进行整改，但两原告继续施工，直到搭建完成，再进行装修。因此，原告对违章搭建的拆除及装修损失也应承担过错责任，故被告不同意两原告的诉讼请求。
经审理查明，系争房屋坐落于上海市静安区新闸路XXX弄XXX号，租赁部位为三层统间18.20平方米，二层前间15.80平方米，公用租赁部位为底层灶间、晒台、二层卫生间，房屋租赁户名为被告。
2013年10月9日，原告石建军（承租方）与被告（出租方）签订了《房地产租赁合同》，约定，出租方将系争房屋出租给承租方，租赁期限为十年，自2014年2月20日至2024年2月20日止，月租金4，400元。同日，原告石建军（乙方）与被告（甲方）又签订了一份《协议》，内容为，一、甲方同意乙方装修，乙方在装修期间须保证装修安全，装修所产生的费用由乙方负责，甲方须交付保证金给乙方，施工完毕后，无任何问题，退还保证金给甲方；二、甲方同意把房屋借给乙方，并同意乙方将该房屋转租给第三方使用；三、乙方在签约前提前交付甲方订房金10，000元；四、在施工期间，甲方先预付30%装修费给乙方（装修费用60，000元）。2013年10月23日，原告石建军（乙方）与被告（甲方）又签订了《房屋搭建补充协议》，约定，乙方在装修期间，甲方交付搭建保证金80，000元给乙方，乙方到期需还甲方，80，000元分三期付，首次在建造时支付30，000元，中期付30，000元，后期付20，000元，到2013年12月30日乙方将40，000元还给甲方（退还部分保证金），到2014年6月1日，乙方将余下的40，000元保证金全部还给甲方，如不能即时还钱，甲方有权收回房屋出租权，并提出赔偿，追回保证金，如果房子由于其他原因被拆，甲方给乙方250，000元，同时租借合同结束。合同签订后，两原告先在租赁房屋内进行搭建，搭建完毕后，两原告再自行出资对系争房屋进行装修。施工期间，上海市静安区城市管理行政执法局于2013年10月24日向新闸路XXX弄XXX号业主发出谈话通知书，内容是，系争房屋因破坏房屋结构、破外墙长3.5米%2B高2.1米的行为，涉嫌违反了《上海市住宅物业管理规定》的规定，要求该户业主接受相关事宜的调查，但该户业主仍继续搭建和装修。2014年2月21日，原告石ＸＸ出具了一份收条，内容为，新闸路XXX弄XXX号建房费已全部付清，没有拖欠，被告建房一切与石ＸＸ已交清，无任何关系，被告无异议。被告于庭审中表示实际支付原告搭建费95，000元。
2014年2月21日，原告石ＸＸ、石建军（承租人）与被告（出租人）签订了《房屋租赁合同》，约定，出租人将系争房屋出租给承租人使用，用途为住房办公，使用面积为95平方米，租赁期限自2014年1月30日至2024年1月30日，租赁期间为10年；租赁期内，双方未经协商一致，均不得提前解约；月租金为5，600元，保证金为房屋月租金5，600元，租赁期满之次日，在出租人验明所有账单付清时，此款项在退房时退还给承租人；出租人保证房屋产权清楚，并符合出租房屋使用要求，若发生与出租人有关的产权纠纷或债权债务，概由出租人负责偿还，并承担民事或刑事责任，以及政府对该房屋拆迁征用等有关用途对承租人造成合同期内不能正常使用该房屋以及违约等，出租人需赔偿承租人造成的一切经济损失和违约责任，由出租人赔偿1，000，000元；出租人在合同签字并收到承租人第一期租金后，同意承租人按自己的设计进行装修；出租人同意承租人可租给其他人员（或转租），不干涉承租人转租和打扰访客的生活，并提供派出所所需居住登记资料、证件，如出租人干涉承租人房客不能正常使用该房屋以及一切损失由出租人负责并应赔偿承租人现金100，000元；本房屋除产权原结构为出租人所有，其内部装修设施、家用设施等均为承租人所有，但租赁到期后，内部基本装修归出租人所有；出租人违约，承租人可以以1，000，000元整计算，每年去除10%，为100，000元。合同签订后，被告向两原告交付了房屋，两原告将系争房屋进行分割后，分别对外转租。2014年7月，上海市静安区人民政府向被告发出静府限拆告字（2014）第04号《限期拆除违法建筑公告》，内容为，被告在系争房屋内擅自搭建建筑物、构筑物的行为，违反了《上海市住宅物业管理规定》，上海市静安区住房保障和房屋管理局已于2014年1月22日发出《责令限期拆除违法建筑决定书》，因被告在规定期限内未拆除搭建的建筑物、构筑物，自公告之日起十日内拆除上述违法建筑，逾期不拆除的，将依法强制拆除。收到政府公告后，两原告与次承租人于2014年8月30日终止了租赁合同。两原告遂诉至法院，请求法院判如诉请。
审理中，被告表示对两原告的欠租不在本案中主张，两原告也表示租赁合同中的押金也另案主张。两原告申请对系争房屋内装修工程的造价进行鉴定。经本院委托，上海四海建设工程造价咨询监理有限公司向本院出具了《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1、系争房屋装修工程（双方确认项目）造价为117，871元；2、被告认为不属房屋装修范围项目的造价为56，066元；3、被告认为两原告未施工项目造价为11，119元；4、两原告施工公用部位项目造价为5，176元；5、外墙二次涂刷涂料造价为2，691元。对鉴定意见2，被告认为钢窗、内隔墙、楼梯、三层地板、三层墙面粉刷、卫生间工程、外窗铁艺装饰、煤气管排放、室外排管项目均应属于房屋建造范围，不应计入房屋装修范围，而上述项目应包括在被告已经支付两原告的搭建费用内；两原告认为上述项目均应属于房屋装修范围，不包含在搭建费以内。鉴定人表示，本次鉴定只是对装修部分进行鉴定，未对搭建部分进行鉴定。通过鉴定人的释义，被告对鉴定意见2不再表示异议。对鉴定意见3，被告认为二层房间木门、四层地板下毛地板、三层吊顶内保温板、二层房间墙面钢板网及网格布两原告未施工，是以前就存在，不应计入房屋装修造价；两原告则认为上述项目均由原告施工。鉴定人则表示，现场查勘过程中无法确认上述项目是两原告施工还是以前就存在的。对鉴定意见4，被告认为两原告在公用部位进行的装修与被告无关，不应计入房屋装修造价；两原告则认为在公用部位进行的装修是为了提高租赁房屋的整体装修效果，应计入房屋装修造价。鉴定人认为，双方争议的内容属法律问题，如何取舍，由法院裁决。对鉴定意见5，两原告认为，房屋建造过程中已经进行了一次外墙涂料涂刷，后根据被告要求与周边建筑外墙一致故进行外墙二次涂刷涂料；被告认为，外墙二次涂刷涂料情况属实，但主要原因是因为两原告所建房屋存在渗漏，两原告在房屋维修后进行了外墙二次涂刷涂料。鉴定人认为，从专业角度出发，房屋的外墙涂料涂刷应属于房屋建造范围，但根据需求进行外墙二次涂刷涂料应属于房屋装修范围，现原、被告双方对外墙二次涂刷涂料的事实确认，而对涂刷的原因产生争议，应属法律问题，如何取舍，由法院裁决。鉴定工作完成后，上述违章建筑已于2014年12月15日前拆除。
以上事实，由两原告提供的《房屋租赁合同》、上海市静安区人民政府《限期拆除违法建筑公告》、转租合同两份，被告提供的《协议》、石建军与被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋搭建补充协议》、收条、上海市静安区城市管理行政执法局谈话通知书、上海市租用居住公房凭证，本院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司出具的《司法鉴定意见书》以及双方当事人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，根据我国法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告作为公有房屋的承租人，擅自在系争房屋内破坏房屋结构，搭建违章建筑，其行为违反了法律规定。因此，两原告与被告签订的《房屋租赁合同》标的物包括两部分，其中违章搭建部分，因标的物违法应认定为无效合同，关于租赁公有房屋的部分则为合法有效。合同无效的部分自始没有法律效力，合同有效的部分，因违章搭建被强制拆除而提前解除，两原告应当将根据租赁合同而取得的房屋返还给被告，双方当事人根据过错责任的大小承担赔偿责任。两原告作为租赁合同的承租人以及违章搭建的具体施工方，对于被告没有合法建造审批手续应该是清楚的，两原告仍然与被告签订房屋租赁合同，对于租赁合同部分无效以及有效部分提前解除也负有过错责任，故本院对两原告将责任完全归咎于被告而要求对方承担违约金1，100，000元的诉请，本院不予支持。虽然租赁合同部分无效，但两原告仍然应当支付房屋使用费，鉴于两原告与被告均不要求在本案中处理欠付的房屋使用费及押金，故本案对该部分不作处理。两原告对系争房屋内（包括违章搭建）的装修是经过被告同意的，因此，系争房屋内的装修损失应由原、被告按过错责任大小各自分担。上海四海建设工程造价咨询监理有限公司根据本院的委托，出具的《司法鉴定意见书》是真实和准确的，故本院采用该份审价报告的结论。被告认为对鉴定意见3中的项目是原先就存在，不是两原告施工，对此被告未提供相应的证据予以佐证，本院不予采信。至于公用部位及外墙二次涂刷涂料的装修本身是为了提高租赁房屋的整体装修效果，应计入装修造价内，被告要求将该部分的装修费用予以扣除，本院也不予采信。因此，系争房屋装修工程的造价为192，923元。本院根据过错责任、房屋已经由两原告使用了近半年以及违章搭建拆除后剩余装修还有继续利用价值等因素综合考虑，由被告承担装修损失的70%，两原告承担30%为宜。至于两原告要求被告赔偿租赁合同剩余租期内的逾期利润损失960，000元，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，第九十一条第（二）项、第九十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，判决如下：
一、被告左煜应于本判决生效之日起十日内赔偿原告石ＸＸ、石建军装修损失135，046元；
二、原告石ＸＸ、石建军其余的诉讼请求，本院不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费27，704元，由原告石ＸＸ、石建军共同承担24，704元，被告左煜承担3，000元。
鉴定费14，000元，由原告石ＸＸ、石建军共同承担4，200元，被告左煜承担9，800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 姚 青
审 判 员 刘志宏
人民陪审员 吴春林
二〇一六年二月十八日
书 记 员 黄青兰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
……
（二）合同解除；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。