福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽04民终1482号
上诉人（原审被告、原审反诉原告)：吴忠泉，男，1957年10月3日出生，汉族，退休，住三明市梅列区(三明市烟草公司宿舍)。
委托诉讼代理人：孙杨锋，福建天衡联合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王娜，福建天衡联合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告)：陈子生，男，1973年8月23日出生，汉族，私营企业主，住三明市梅列区。
委托诉讼代理人：张健超，福建枫桦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林莉莉，福建枫桦律师事务所律师。
上诉人吴忠泉因与被上诉人陈子生财产损害赔偿纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2016）闽0402民初1832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月13日立案后，依法组成合议庭，于2017年1月4日进行第一次公开开庭审理。上诉人吴忠泉的委托诉讼代理人孙杨锋、王娜、被上诉人陈子生的委托诉讼代理人张健超到庭参加诉讼。后变更合议庭成员，于2017年2月27日进行第二次公开开庭审理。上诉人吴忠泉的委托诉讼代理人孙杨锋、王娜、被上诉人陈子生的委托诉讼代理人张健超、林莉莉到庭参加诉讼。期间经过分管副院长批准，延长审理期限三个月。本案现已审理终结
吴忠泉的上诉请求：1.撤销福建省三明市梅列区人民法院（2016）闽0402民初1832号民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人陈子生的一审全部诉讼请求，支持吴忠泉的一审反诉请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、因《房屋买卖协议（无产权）》依法无效，故陈子生至少应承担向刘旭返还全部购房款的责任。鉴于陈子生无力返还购房款，为化解矛盾、解决纠纷，吴忠泉事先征得陈子生的同意，以陈子生的名义与刘旭签订《协议书》，以4间有产权的店面置换依法不得销售的无产权店面，符合等价有偿的原则，更符合陈子生的利益，未给陈子生造成任何损失。此外，《协议书》项下用于置换的4间店面的平均单价约为17000元/㎡，该4间店面的总价格与《房屋买卖协议（无产权）》约定的价格相当。陈子生现主张因房屋置换遭受损失，其理应举证证明存在损失及损失的具体金额，应举证证明用于置换的4间店面的市场价款远远高于《房屋买卖协议（无产权）》约定的价格，但陈子生始终未能予以证明，理应承担举证不能的法律后果。一审判决以吴忠泉未提供用于置换的4间店面的总价格是否与《房屋买卖协议（无产权）》约定的价格相当的依据为由，认定陈子生存在损失，明显违背“谁主张谁举证”的基本原则，属于举证责任分配错误，并由此判决吴忠泉向陈子生支付赔偿款3275641元是错误的，应予以纠正。二、陈子生对于置换《协议书》的签订及内容是明知且同意的。首先，在刘旭已因《房屋买卖协议（无产权）》无效无法履行遭受损失的情况下，在《协议书》签订前，刘旭必然会反复确认置换协议是否已征得陈子生的同意。《协议书》第4条“本协议签订后，一切事情与吴忠泉无关”更进一步印证陈子生事先明知的事实。其次，无论陈子生在《协议书》签订之前是否知悉，4间置换店面的合同备案登记均证实陈子生进行了事后确认。《协议书》签订当天，众祥公司就将置换的4间店面向行政主管部门申请备案登记。备案登记申请行为是根据作为股东和房产内部所有权人的陈子生的指示作出，故可以证实陈子生对于《协议书》的签订和内容是明知且认可的。一审法院认定吴忠泉超越代理权签订《协议书》，并使陈子生遭受损失错误，没有任何事实和法律依据。三、案涉《承诺书》第3、4、5条的内容显失公平，依法应予撤销。如前所述，陈子生未因店面置换事宜遭受任何损失，其也未举证证明存在任何损失，却要求吴忠泉按照《承诺书》内容对其进行赔偿，利益明显失衡，并利用其优势地位导致吴忠泉签订《承诺书》，显失公平。四、未能及时收回购房款的责任在于买方和陈子生，与吴忠泉无关，一审判决吴忠泉向陈子生垫付、返还购房款没有任何事实和法律依据。1、一审法院未通知刘旭参加诉讼，程序违法，导致对于未收房款金额的事实认定不清。陈子生自认已收的房款显然不应作为认定本案事实的依据，该等事实只能通过通知刘旭参加诉讼方能查清。2、即便（假设）刘旭未付清购房款，责任也在于陈子生和刘旭，与吴忠泉无关。吴忠泉仅是陈子生的签约代理人，并非房款的代收人，且《协议书》仅是对店面置换的约定，并未对《房屋买卖协议（无产权）》的房款金额、付款期限、付款方式进行变更约定，《协议书》的签订丝毫不影响陈子生按房屋买卖合同的约定向刘旭主张权利。一审法院认定刘旭未付款系因《协议书》中的付款方式约定不明所致、系因吴忠泉原因所致缺乏依据，明显违背事实。至于吴忠泉已经收取的房款626038元，由于该部分款项系吴忠泉的弟弟吴忠华在众祥公司拥有5%的股份（寄挂在陈子生名下）所应分得的款项的一部分，该款项应归吴忠华所有，与陈子生无关，况且该款项已转给吴忠华，若陈子生对于该分配款有异议，应与吴忠华沟通、交涉。一审判决吴忠泉将已实际由吴忠华收取的房款返还给陈子生缺乏依据。
陈子生辩称：一、吴忠泉认为答辩人未能举证证明其遭受损失及损失具体金额，应承担举证不能的法律后果的上诉理由不成立。答辩人在一审提供的《商品房买卖合同》以及《房屋建筑面积测量计算报告书》证明2012年3月11日《房屋买卖协议》第一条约定房产未计入公摊，属于不分摊的部分，根据《商品房买卖合同》附件八第九条第3款约定应归答辩人所有，故答辩人有权做出处置，并不存在2012年3月11日《房屋买卖协议》无法履行的问题。因此吴忠泉以2012年3月11日《房屋买卖协议》无法履行才与案外人签订置换《协议书》的主张不成立。答辩人在一审提供的《协议书》及《房管处备案表》充分证明吴忠泉未经答辩人同意，擅自以答辩人的名义与案外人签订《协议书》，约定用答辩人权属的梅列区乾龙新村359幢一层74号、75号店面以及负一层74号、75号店面置换2012年3月11日《房屋买卖协议》第一条约定房产，并将上述4间店面过户至案外人名下，导致本应在答辩人名下的4间店面被上诉人无偿过户至案外人名下。因此上诉人擅自签订《协议书》致使答辩人遭受损失的事实清楚、证据充分。二、吴忠泉认为《承诺书》第3、4、5条内容显失公平，应予撤销的主张既无事实根据也无法律依据。显失公平是指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使合同违反公平、等价有偿的原则。从本案事实看，上诉人至今未提交任何证据证明自己是因为情况紧迫或缺乏经验而出具《承诺书》的。《房屋买卖合同》第二条即可看出乾龙新村361幢负一层店面的成交单价为每平方米52000元（361幢与359幢属于同一地段），因此上诉人在《承诺书》第4条确认359幢负一层75号店面单价为每平方米29000元，明显低于同一地段的店面销售价格，所以答辩人怎么可能因为359幢一层74号、75号店面以及负一层74号、75号店面被置换而获得超过法律允许限度的利益；其次，吴忠泉作为完全民事行为能力人，长期在众祥公司从事房产销售工作，其知晓该地段店面的实际销售价格，才会在《承诺书》中确认赔偿答辩人3275641元，该赔偿金额系吴忠泉以销售同期同地段店面积累经验确认的赔偿数额，也是吴忠泉自己认可的置换差价。因此吴忠泉认为答辩人因《承诺书》获得的利益明显超过法律允许的限度，没有依据。三、吴忠泉认为未能及时收回购房款的责任在于案外人与答辩人，与吴忠泉无关的理由不成立。1、由于吴忠泉超越代理权限，在未得到答辩人授权的情况下擅自以答辩人的名义与案外人签订《协议书》，终止2012年3月11日《房屋买卖协议》的履行，并擅自指示众祥公司的工作人员将《房屋买卖合同》以及《协议书》所约定房产过户至案外人名下，导致剩余售房款1926038元无法收回。所以吴忠泉应对自己滥用代理权限的行为承担相应法律后果，其应向案外人收回拖欠的房款，在未收回拖欠房款之前应按原约定的房屋价格将余款1926038元赔偿给答辩人。2、由于答辩人与案外人签订的《房屋买卖合同》第四条明确约定房款只能由答辩人妻子李静收取，因此吴忠泉自认收到的购房款626038元，应返还答辩人。吴忠泉提出收取的626038元系吴忠泉之弟吴忠华在众祥公司拥有5%股权所应分得的款项的主张不能成立，因为该主张突破了合同相对性原则，且吴忠华是否拥有众祥公司5%股权在本案中属于未明确事项，因此一审判决吴忠泉应返还答辩人房款626038元合法有据。综上所述，一审判决事实清楚，证据充分，程序合法，答辩人请求二审法院驳回吴忠泉的上诉请求，维持一审判决。
陈子生向一审法院起诉请求：1.判令吴忠泉赔偿陈子生财产损失5201679元；2.判令吴忠泉承担本案诉讼费用。
吴忠泉向一审法院反诉请求：1.要求撤销吴忠泉于2015年10月13日出具的《承诺书》中第3、4、5条；2.反诉费用由陈子生承担。
一审法院认定事实：
1.三明众祥房地产开发有限公司（以下简称众祥公司）股东为黄维谋、陈子生、邱军。2012年2月16日，众祥公司股东会决定，公司股东对公司开发的“吉祥福邸”楼盘B03一期商业房产由抽签方式进行分配，陈子生分配的部分由吴忠泉代为抽签，“吉祥福邸”1#、2#、3#、5#楼一层组合平面图红线范围内的店面及其该店面的后面和上面的两处房屋计372平方米，一层74号、75号店面及负一层74号、75号店面均在吴忠泉代陈子生抽签所抽中的范围内。
2.2012年3月11日，陈子生与案外人刘旭签订两份合同。其中，一份为《房屋买卖合同》，约定陈子生将“吉祥福邸1#、2#、3#、5#楼一层组合平面图”红线范围内共计279.384平方米的面积，以每平方米单价52000元，总价款14371968元卖给刘旭；一份为《房屋买卖协议(无产权)》，约定陈子生将前述《房屋买卖合同》中约定的店面后方、上方建筑面积分别为105平方米、267平方米的部分以每平方单价分别为40000元、25000元出售给刘旭，总价款为4378032元。上述两份合同总价款为18750000元，合同均由卖方陈子生代理人吴忠泉、李静及买方刘旭签名确认，双方并对房屋价款的支付方式、期限进行了详细约定。
3.2015年10月13日，吴忠泉以陈子生的名义与刘旭签订一份《协议书》，约定案涉《房屋买卖协议(无产权)》终止，刘旭同意陈子生用一层74号店面(建筑面积47.167平方米)、75号店面(建筑面积54.414平方米)及负一层74号店面(建筑面积80.632平方米)、75号店面(建筑面积79.589平方米)，共计212.802平方米置换《房屋买卖协议(无产权)》中约定的房产，双方就上述店面的面积、价格均不再补差。
4.2015年10月13日，一层74号、75号店面及负一层74号、75号店面由转让方众祥公司备案登记至刘旭指定的受让人孙传在名下。而案涉《房屋买卖合同》中陈子生出售给刘旭的其他房屋已于2015年2月12日备案登记至孙传在名下。
5.2015年10月13日，吴忠泉出具一份《承诺书》，对以下内容进行承诺：①陈子生同意案涉《协议书》中对除负一层75号店面外房产置换的约定；②刘旭同意对除负一层75号店面外案涉《协议书》的房产置换约定，并终止案涉《房屋买卖协议(无产权)》，刘旭不得以任何理由就该无产权协议提出赔偿要求；③鉴于陈子生及刘旭双方意见差别在于负一层75号店面，吴忠泉同意自己出资购买负一层75号店面用于置换；④就吴忠泉购买的负一层75号店面，吴忠泉同意按每平方米29000元支付陈子生2308081元(79.589平方米×29000元/平方米)；⑤就负一层74号店面，吴忠泉同意补偿陈子生967560元(80.63平方米×12000元/平方米)。
6.案涉《房屋买卖合同》、《房屋买卖协议(无产权)》签订后，刘旭按照双方合同约定的交款时间，从2012年3月11日至2013年5月27日，分13次共计转入陈子生妻子李静账户售房款16823962元。
关于案涉《承诺书》第3、4、5条是否因显失公平而存在可撤销的事由。一审法院认为，1.客观要件方面，显失公平主要适用于双务合同。对于非双务合同，因不存在对价问题，所以不存在双方利益的不平衡和显失公平。案涉《承诺书》系吴忠泉单方向陈子生出具的，仅约定了吴忠泉的给付义务，不属于双务合同，不存在吴忠泉与陈子生之间的给付与对待给付，故不存在利益失衡或造成利益不平衡，因此不符合同法关于显失公平的客观要件；2.主观要件方面，吴忠泉提出，陈子生与刘旭签订无产权的房屋买卖协议后，刘旭因受业主阻挠，无法装修该无产权部分，带人闹事，并对吴忠泉在众祥公司的办公室进行打砸，故无奈只得在打电话与陈子生商量后，同意刘旭置换房产的要求，后陈子生在其置换后又不断责怪自己，给自己造成极大的心理压力，且《承诺书》系由众祥公司的经理草拟，由其签名后出具给陈子生的。但该辩解意见不足以证实陈子生有利用其优势或利用吴忠泉轻率无经验，而导致吴忠泉签订承诺书的故意，吴忠泉应当举证证明对方有利用行为，而不能仅说明自己在订约时无经验或轻率。吴忠泉不能证明因对方具有此种故意，从而订立了于己不利的合同，不能认定对方具备显失公平的主观条件，故案涉《承诺书》在主观方面不符合显失公平的要件。
再分析案涉《承诺书》的法律特征：1.显失公平的合同在订立时对双方当事人明显不公平，一方要承担更多的义务而享受极少的权利或者在经济上要遭受重大损失，而另一方则以较少的代价获得较大的利益，承担极少的义务而获得更多的权利。根据陈子生提供的多份房屋买卖合同，显示三明市梅列区乾龙新村365幢的店面单价有每平方米21000元、10000元、52000元等不同价格，《承诺书》第4条约定的负一层75号店面的单价为每平方米29000元，属于合理的范围内，且吴忠泉作为完全民事行为能力人，长期在众祥公司代理从事销售行为，理应知道负一层75号店面的实际销售价格及负一层74号店面应补的差价，至于价格是否超过房产实际价值，则是由市场竞争所导致和影响的，在其按照合理的销售价格确定负一层74号、75号店面的价格后，又以从物价部门了解的信息，店面价格不足以达到该金额的辩解意见本院不予支持；2.一方获得的利益超过了法律所允许的限度。因吴忠泉并未提供用于置换的一层74号、75号店面及负一层74号、75号店面共计4个店面的总价格是否与《房屋买卖协议(无产权)》约定的价格相当的依据，承诺书的金额系吴忠泉以销售同期同等店面积累的经验购买负一层75号店面及补足负一层74号差价所确认的价格，故法院认为陈子生并未获得超过法律所允许限度范围的利益。综上，根据《合同法》第54条的规定，案涉《承诺书》的内容不存在显失公平的事实。
关于陈子生的损失如何确定的问题。一审法院认为，陈子生主张的损失由两部分构成：
第一部分，系案涉《承诺书》中，吴忠泉同意给付陈子生的负一层75号店面总价款2308081元及负一层74号店面补差价款967560元部分。吴忠泉认为陈子生出售给刘旭无产权部分房屋理应不能销售，并提供了三明徐碧新城B03地块1～3#、5#楼地下室一层平面图及《三明市城乡规划局建设工程规划许可证建筑施工图变更》，用以证实陈子生与刘旭签订的无产权房屋买卖协议中涉及的部分系业主共同使用的架空活动，地下一层原未规划任何建筑，系众祥公司不按照建设图纸多加盖的部分，该部分应作为公共开放空间，不得进行产权交易，故陈子生将其出售给刘旭的行为本身就是一个无效的买卖，基于无效买卖不应发生赔偿的问题。陈子生认为其与刘旭签订的合同仅是对该无产权部分的交付使用问题进行约定，并未对产权交易进行约定，且在《商品房买卖合同》中，已明确计入公摊的公共部分使用权归业主所有(不分摊的部位归出卖人所有)，并附《房屋建筑面积测量计算报告书》，用以证实陈子生出售给刘旭的部分属于不分摊的部分。一审法院认为，陈子生与刘旭签订的《房屋买卖合同(无产权)》，已明确写明该部分房产是“无产权”，依据《物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，陈子生已自认该部分房产无产权，也无法办理变更登记，故该《房屋买卖协议(无产权)》应为无效合同。但根据合同相对性的原则，主张合同无效的当事人应是签订合同的相对方刘旭向陈子生主张，即使刘旭主张案涉《房屋买卖协议(无产权)》无效，陈子生应向刘旭返还全部房款或通过置换的方式将无产权买卖协议终止，也应由陈子生本人或由吴忠泉在得到陈子生授权的情况下与刘旭就终止事项进行协商，现吴忠泉并未举证说明其在本案的房产置换中陈子生所授予的权限范围或置换后的行为得到陈子生全部追认的事实，吴忠泉在其未得到陈子生的授权的情况下，超越代理权限代陈子生与刘旭签订《协议书》，陈子生接受《承诺书》的行为可表明其对《承诺书》第1、2项条款的事后追认，但对于负一层75号店面的置换并未得到陈子生的追认，该部分代理行为对陈子生不发生效力。现吴忠泉出具承诺书，同意自己出资购买负一层75号店面，而承诺书第4条则对购买负一层75号店面的价格进行了约定、第5条对负一层74号店面应补差价进行了确定，吴忠泉理应就购买行为向陈子生支付相应的对价，应按《承诺书》的约定履行，将3275641元(2308081元+967560元=3275641元)给付陈子生。至于购买后吴忠泉如何处置其购买得到的房产系其对自己权利的处分，法院不予干涉。
第二部分，系陈子生未收回的房款1926038元。该部分房款吴忠泉认为，陈子生应向购买人刘旭主张，不应向吴忠泉主张；陈子生认为，因吴忠泉的无权代理行为，导致房款无法全额收回，且在吴忠泉的自述中有提及刘旭已转70余万元给吴忠泉，但吴忠泉至今未给付陈子生，故该部分款项应由吴忠泉承担。一审法院认为，支付合同的相应对价是买受人应承担的义务，刘旭购买房屋后理应按合同价款支付对价给陈子生，现刘旭仍有1926038元房款未按约定转入陈子生指定的李静账户，应由刘旭承担给付房款的义务。但因吴忠泉超越代理权限，在未得到陈子生授权的情况下，以陈子生的名义与刘旭签订《协议书》，终止《房屋买卖协议(无产权)》的履行，虽然《协议书》对双方约定置换的店面的价格不再补差，但并未约定余款的给付时间、给付方式，吴忠泉应对自己超越代理权限的行为承担后果，应向刘旭收回拖欠的房款，在未收回拖欠的房款之前应先按原约定的房屋价格将余款1926038元先行给付陈子生。庭审中，吴忠泉自认收到刘旭的房款626038元，但认为该款系吴忠华(吴忠泉之弟)在众祥公司出资5%的部分所应领取的股权分配款，不应交由陈子生。该主张突破了合同相对性的原则，且吴忠华与陈子生之间对入股的约定、入股后收益如何分配在本案中均属尚未明确事项，故吴忠泉的该主张没有事实和法律依据，不能支持，双方对股东收益的分配应另案主张，吴忠泉应将收到的房款626038元及时返还陈子生，并对剩余房款1300000元负有催收责任。
综上所述，案涉《承诺书》系由吴忠泉自愿出具给陈子生，其内容并不存在显失公平的情形，吴忠泉应按承诺书的约定将自己出资购买的负一层75号店面的价款2308081元及负一层74号店面的差价款967560元，共计3275641元按约定给付陈子生。陈子生未收到的购房款1926038元中，由吴忠泉已收到的626038元(刘旭指定他人转入吴忠泉之弟吴忠华账户)房款应及时返还给陈子生，剩余房款1300000元由吴忠泉负责催收，在催收到位之前应由吴忠泉对其超载代理权限的行为承担责任，由其先行垫付给陈子生，在垫付陈子生后，吴忠泉有向案外人刘旭催讨该款的权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条第一款、第五十四条第一款、第六十二条第四款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：一、吴忠泉应于本判决生效之日起十日内给付陈子生购房款2308081元；二、吴忠泉应于本判决生效之日起十日内给付陈子生补偿款967560元；三、吴忠泉应于本判决生效之日起十日内返还陈子生购房款626038元(该款已由案外人刘旭支付给吴忠泉之弟吴忠华)；四、吴忠泉应于本判决生效之日起十日内给付陈子生购房款1300000元(该款系垫付案外人刘旭应支付给陈子生的购房款)，该款吴忠泉在给付陈子生后可向案外人刘旭追偿；五、驳回吴忠泉的反诉请求。案件受理费48212元，因适用简易程序审理，减半收取计24106元，案件反诉费16503元，因适用简易程序审理，减半收取计8251.5元，合计32357.5元，由吴忠泉负担。
在二审期间，吴忠泉出具了下列证据：1.《股东授权委托书》二份，证明上诉人与刘旭签订的《协议书》属于代被上诉人行使股东权利和义务的范围。2、中国建设银行转账凭条三张，证明吴忠泉收到刘旭支付的购房款626038元已转给吴忠华。3、明价认字【2015】107号《关于三明市梅列区乾龙新村359幢、360幢、361幢》一层部分商业营业用房的价格认定结论意见书，证明与案涉《协议书》中置换的四个店面相同地段的店面市场价格，为每平方米10212元，表明陈子生没有因置换店面而造成损失。4、陈子生被列为失信人员名单、（2014）三民初字第69号民事判决书，证明陈子生无能力向刘旭返还400余万元购房款。
陈子生经质证，对上述四组证据的真实性没有异议，但认为该四组证据与本案没有关联性。
本院认为，因陈子生对吴忠泉提供的四组证据的真实性无异议，本院予以确认。结合双方当事人陈述及一、二审提供的证据，本院认定事实如下：
1.被上诉人陈子生系众祥公司股东，2010年3月16日，其任命和指定上诉人吴忠泉为其的事实和合法授权代理人，为其和以其的名义、职位和身份，在众祥公司履行其作为股东的义务，参加众祥公司召开的所有股东会、董事会，以及其它由公司召开的经营会议，并对前述所有提交会议所议事项，代表其履行职责，并特别授权代理人吴忠泉行使表决权，吴忠泉所实施的代理行为，其均予以认可，并承担由此产生的法律后果。委托期限自2010年3月16日至2015年3月16日止。2015年3月17日，陈子生再次任命和指定吴忠泉为其的事实和合法授权代理人，期限至2016年3月16日。
2.2012年2月16日，众祥公司股东会决定，公司股东对公司开发的“吉祥福邸”楼盘B03一期商业房产由抽签方式进行分配，陈子生分配的部分由吴忠泉代为抽签，本案涉及的房产“吉祥福邸”1#、2#、3#、5#楼一层组合平面图红线范围内的店面及其该店面的后面和上面的两处房屋计372平方米，一层74号、75号店面及负一层74号、75号店面均在吴忠泉代陈子生抽签所抽中的范围内。
3.2012年3月11日，陈子生与案外人刘旭签订了两份合同。其中一份为《房屋买卖合同》，约定陈子生将“吉祥福邸1#、2#、3#、5#楼一层组合平面图”红线范围内共计279.384平方米的面积，以每平方米单价5.2万元，总价款1437.1968万元卖给刘旭。双方并对购房价款的支付方式、支付期限、转账账户（户名：李静）及违约责任等进行了详细约定。
另一份为《房屋买卖协议(无产权)》，主要内容：（1）陈子生同意将坐落于“吉祥福邸”两处的房屋出售给刘旭，其中一处为前述《房屋买卖合同》中约定的店面后面，计建筑面积105平方米，另一处为前述《房屋买卖合同》中约定的店面上面，计建筑面积267平方米，上述房屋成交总价款为437.8032万元。（2）双方同意本合同签订后，刘旭将上述房屋总价款分八次支付给陈子生，并转入李静的账户。（3）鉴于该房屋无法办理产权证，双方同意若该房屋非双方原因被拆除，陈子生要全额退还购房款（不计息）。但该房屋若在原址上重盖，刘旭需在房屋建设之日按本合同约定的总价款支付给陈子生。（4）若陈子生能够办理该房屋产权证，双方同意：位于前述《房屋买卖合同》中约定的店面后面的房屋，以每平方米4万元计价；另一处位于前述《房屋买卖合同》中约定的店面上面的房屋，以每平方米2.5万元计价。该房屋能够办理产权证时，刘旭接到陈子生的通知后十日内将该房屋差价款一次性转账至陈子生账户。（5）若陈子生无能力办理该房屋产权证，由刘旭办理该房屋产权证，该房屋增加的价款另行协商。
上述两份合同均由卖方陈子生的代理人吴忠泉及李静（陈子生妻子）与买方刘旭在合同上签名确认。
4.2015年10月13日，吴忠泉以陈子生的名义与刘旭签订一份《协议书》，主要内容：（1）刘旭同意陈子生用梅列区乾龙新村359幢一层74号店面（建筑面积为47.167平方米）、75号店面（建筑面积为54.414平方米）及359幢负一层74号店面（建筑面积为80.632平方米）、75号店面（建筑面积为79.589平方米）置换2012年3月11日签订的（无产权）《房屋买卖协议》第一条约定房产。双方就面积、价格均不再补差。（2）刘旭承担办理梅列区乾龙新村359幢一层74号、75号店面及359幢负一层74号、75号店面的一切税费。（3）陈子生、刘旭于2012年3月11日（无产权）《房屋买卖协议》于本协议书签订之日起终止。刘旭不得以任何理由就2012年3月11日（无产权）《房屋买卖协议》提出赔偿要求。（4）本协议签订后，一切事情与吴忠泉无关。
5.2015年10月13日，一层74号、75号店面及负一层74号、75号店面由众祥公司备案登记至孙传在名下。而案涉《房屋买卖合同》中陈子生出售给刘旭的其他房屋已于2015年2月12日备案登记至孙传在名下。
6.2015年10月13日，吴忠泉出具一份《承诺书》，对以下内容进行承诺：（1）陈子生同意以梅列区乾龙新村359幢一层74号店面、75号店面及359幢负一层74号店面置换2012年3月11日签订的（无产权）《房屋买卖协议》第一条约定房产；（2）刘旭同意以梅列区乾龙新村359幢一层74号店面、75号店面及359幢负一层74号、75号店面置换2012年3月11日签订的（无产权）《房屋买卖协议》第一条约定房产。待签订梅列区乾龙新村359幢一层74号店面、75号店面及359幢负一层74号、75号店面的《房屋买卖合同》时，陈子生、刘旭于2012年3月11日签订的（无产权）《房屋买卖协议》终止。刘旭不得以任何理由就该无产权协议提出赔偿要求；（3）鉴于陈子生及刘旭双方意见差别在于梅列区乾龙新村负一层75号店面是否作为置换的店面，吴忠泉同意自己出资购买梅列区乾龙新村负一层75号店面用于置换；（4）就吴忠泉购买的梅列区乾龙新村负一层75号店面，吴忠泉同意按每平方米29000元支付陈子生2308081元(79.589平方米×29000元/平方米)；（5）就梅列区乾龙新村负一层74号店面，吴忠泉同意补偿陈子生967560元(80.63平方米×12000元/平方米)。
7.案涉《房屋买卖合同》、《房屋买卖协议(无产权)》签订后，刘旭按照双方合同约定的交款时间，从2012年3月11日至2013年5月27日，分13次共计转入陈子生妻子李静账户售房款16823962元。2016年6月25日，吴忠泉将收到的刘旭支付的售房款626038元转账给吴忠华。
二审主要焦点：1、吴忠泉是否超越代理权限代陈子生与刘旭签订《协议书》。2、吴忠泉超越代理权限应如何承担责任的问题。
1、吴忠泉是否超越代理权限代陈子生与刘旭签订《协议书》。
吴忠泉认为，陈子生出具给吴忠泉的《股东授权委托书》证明，吴忠泉有权代陈子生在众祥公司履行其作为股东的所有权利和义务。众祥公司为了完成房产销售，将房产内部分给各股东，由股东出售，以实现资金的回笼，故出售讼争的房产不仅是行使股东权利，也是履行股东义务。吴忠泉代陈子生出售房产、签订置换《协议书》等行为均是代陈子生履行股东义务，不存在超越代理权限的行为，吴忠泉代理行为所产生的法律后果应由陈子生承担。且从事实行为上看，陈子生亦未依法宣告置换协议无效或要求撤换置换协议，并收回置换店面，证明其事实上是认可该置换协议的。
陈子生认为，《协议书》上没有陈子生的签名，吴忠泉也未提交陈子生授权其与刘旭置换房屋的授权委托书，足以证明吴忠泉的行为没有得到陈子生的授权。《股东授权委托书》是陈子生授权吴忠泉代其行使众祥公司的股东权益，与代为置换房屋是两个不同的授权行为，置换房屋是陈子生与刘旭之间买卖店面的事宜，不属于股东权益范畴。吴忠泉出具的《承诺书》也说明吴忠泉已意识到自己擅自以陈子生的名义签订协议书，擅自备案房屋行为存在过错，才会主动承诺赔偿陈子生损失，吴忠泉作为一个完全民事行为能力人，对于自己出具《承诺书》的法律后果是明知的。其若得到陈子生的授权，是不可能出具该《承诺书》，故《承诺书》也进一步印证吴忠泉的行为超越代理权限。
本院认为，根据吴忠泉提供的《授权委托书》证明，陈子生于2010年3月16日至2016年3月16日间，任命和指定吴忠泉为其的事实和合法授权代理人，参加众祥公司召开的所有股东会、董事会，以及其它由公司召开的经营会议，并对前述所有提交会议所议事项，代表其履行职责，并特别授权代理人吴忠泉行使表决权，吴忠泉所实施的代理行为，其均予以认可，并承担由此产生的法律后果。上述授权内容仅能证实，陈子生授权吴忠泉代其在众祥公司履行其作为股东的义务，并未授权吴忠泉代陈子生销售陈子生个人所有的房产。本案中涉及的三份房屋买卖合同中，陈子生仅承认2012年与刘旭签订的两份房屋买卖合同，系其授权吴忠泉和李静代为签订的，其在2015年并未授权吴忠泉与刘旭签订置换店面的《协议书》；吴忠泉也未举证说明陈子生有授权其在置换协议书上签字，或事后得到陈子生的追认。故原判认定吴忠泉在未得到陈子生授权的情况下，超越代理权限代陈子生与刘旭签订《协议书》是正确的，吴忠泉提出其与刘旭签订《协议书》没有超越代理权限的意见不能成立，本院不予采纳。
2、吴忠泉超越代理权限应如何承担责任的问题。
吴忠泉认为，其提交的三明市价格认证中心出具的价格认定结论意见书证实，与置换房屋相邻的商业用房的市场行情价为10212元∕平方米，而置换协议书中的房屋价格均价为16722∕平方米，该价格高于当时的市场行情价，陈子生没有遭受任何损失，其据此要求吴忠泉赔偿损失没有依据。另外，陈子生一方面否定4间店面的置换行为，否认吴忠泉应陈子生的要求出具承诺书的事实，另一方面又按照承诺书所载金额主张损失，陈子生的陈述与主张相互矛盾，不能成立。
陈子生认为，由于吴忠泉的超越代理行为，造成了陈子生两项损失，应由吴忠泉承担。一是乾龙新村359幢一层74、75号及负一层74、75号店面被置换后造成的损失，该损失按照吴忠泉在《承诺书》中确认的赔偿数额3275641元认定。因为吴忠泉长期在众祥公司从事房产销售工作，知晓该地段店面的实际销售价格，清楚被置换的4间店面实际销售总价与2012年3月11日《房屋买卖协议》约定总价的差价，才会在《承诺书》中确认赔偿数额。该赔偿金额系吴忠泉自己认可的置换差价。陈子生以吴忠泉自认的赔偿数额提起诉讼主张，就低不就高，没有获得超过法律允许限度的利益。二是在陈子生未收到全部购房款的情况下，因吴忠泉擅自备案的行为导致剩余售房款无法收回，吴忠泉理应赔偿陈子生未收回的售房尾款损失1926038元。
本院认为，1、上诉人吴忠泉在以陈子生的名义与刘旭签订《协议书》的当日，向陈子生签字确认了案涉的《承诺书》，吴忠泉同意自己出资购买被置换的其中一间店面及对另一间店面补偿差价。虽然吴忠泉在本案诉讼中认为该《承诺书》第3、4、5条款显失公平，但该《承诺书》系吴忠泉单方向陈子生出具的，且也没有举证证明陈子生有利用其优势或利用吴忠泉轻率无经验，或是在陈子生的威胁下，而导致吴忠泉签订该承诺书的情形。尽管吴忠泉提交的三明市价格认证中心出具的价格认定结论意见书鉴定与置换房屋相邻的商业用房的市场行情价为10212元∕平方米，但从涉案的三份房屋买卖合同约定的店面单价52000元至25000元不等的价格看，2015年吴忠泉签字确认的《承诺书》约定的店面单价为每平方米29000元，亦属于合理范围内。现陈子生提出按照吴忠泉在《承诺书》中确认的购买店面和补差价的数额，计算因为吴忠泉的超越代理行为，造成了陈子生被置换店面造成的损失，本院认为陈子生提出的该主张合理，应予以支持。2、对于陈子生提出的另一项损失，即尚未收到的售房款1926038元，亦系吴忠泉超越代理权限造成的损失。本院认为，2012年两份房屋买卖合同的双方当事人是陈子生和刘旭，支付合同的相应对价是买受人刘旭应承担的义务，其应该按照合同的约定向陈子生支付全额的购房款，即便是吴忠泉超越代理权限签订了房屋置换合同，也不影响刘旭履行支付购房款的义务，陈子生亦有权要求刘旭继续履行支付购房款的义务，吴忠泉的行为不必然导致陈子生丧失了向刘旭催讨购房款的权利，在此情况下，就认定刘旭尚未支付的购房款系吴忠泉超越代理权限造成的损失，依据不足，一审法院为此判决吴忠泉代垫刘旭尚未支付的购房款1300000元，亦于法无据。对于吴忠泉自认收到刘旭的售房款626038元，虽吴忠泉认为该款系吴忠泉之弟吴忠华在众祥公司出资5%的部分所应领取的股权分配款，不应交由陈子生，但由于陈子生不予认可，且系吴忠华与陈子生之间对股东收益的分配问题，吴忠泉无权擅自处理，故吴忠泉应将收到的售房款626038元及时返还陈子生。
综上，本院认为，吴忠泉在没有陈子生授权的情况下，以陈子生的名义与刘旭签订置换房屋的《协议书》，事后亦未经陈子生的追认，该《协议书》对陈子生不发生效力，应由吴忠泉承担责任。现吴忠泉在《承诺书》中同意自己出资购买负一层75号店面和对负一层74号店面补差价，陈子生也同意吴忠泉按此数额赔偿损失，故吴忠泉应按《承诺书》的约定履行。吴忠泉提出其没有超越代理权限和《承诺书》显失公平的上诉请求不能成立。对于陈子生尚未收到的购房款，根据合同相对性原则，应由房屋的买受人刘旭按约履行支付购房款的义务，一审法院判决吴忠泉给付陈子生购房款1300000元，于法无据，应予以纠正，陈子生可另行主张。吴忠泉提出该房款不应由其支付的上诉请求成立，本院予以支持。对于吴忠泉已收到的626038元房款，所有权归属陈子生，吴忠泉无权处置，故其应及时返还给陈子生，吴忠泉提出该款项应支付给吴忠华的上诉请求亦不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条第一款、第五十四条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持三明市梅列区人民法院（2016）闽0402民初第1832号民事判决第一、二、三、五项；
二、撤销三明市梅列区人民法院（2016）闽0402民初第1832号民事判决第四项；
三、驳回被上诉人陈子生的其他诉讼请求。
二审案件受理费64715元，由上诉人吴忠泉负担43215元，由被上诉人陈子生负担21500元。
本判决为终审判决。
审判长 傅 树 朝
审判员 彭 贵 良
审判员 林 腾 龙
审判员 张 志 历
审判员 谢 学 斌
二〇一七年三月二十二日
书记员 陈丽敏（代）
附本判决所依据的具体法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。