山东省淄博市张店区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0303民初2714号
原告（执行案外人）：于瑞清，女，1963年10月5日出生，汉族，住桓台县。
委托诉讼代理人：刘国涛，山东康桥（淄博）律师事务所律师。
被告（申请执行人）：刘云，女，1963年6月19日出生，汉族，住淄博市张店区。
被告（申请执行人）：王平，男，1972年2月1日出生，汉族，住淄博市张店区。
第三人（被执行人）：淄博冠良房地产开发有限公司，住所地淄博市张店区张南路106号。
法定代表人：徐继展，总经理。
第三人（被执行人）：徐继展，男，1957年10月16日出生，汉族，住淄博市张店区祥瑞园**号楼*单元***号。
第三人：王少林，男，1962年11月8日出生，汉族，住淄博市张店区。
委托诉讼代理人：刘云（系王少林之妻），女，1963年6月19日出生，汉族，住淄博市张店区。
第三人：常秀清，女，1957年8月14日出生，汉族，住淄博市张店区。
原告于瑞清与被告刘云、王平、第三人淄博冠良房地产开发有限公司（以下简称冠良公司）、徐继展、王少林、常秀清案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于瑞清及委托诉讼代理人刘国涛，被告刘云、王平，第三人冠良公司的法定代表人徐继展，第三人徐继展，第三人王少林的委托诉讼代理人刘云到庭参加诉讼，第三人常秀清经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告于瑞清向本院提出诉讼请求：1.停止对张店区冠良御景小区8号楼1单元101号房和8号楼1单元304号房的执行，解除查封；2.确认张店区冠良御景小区8号楼1单元101号房和8号楼1单元304号房的所有权和土地使用权归原告享有；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：张店区冠良御景小区系第三人冠良公司开发建设的住宅楼工程，原告是该工程所用钢材的供应商。因拖欠钢材款，冠良公司与原告达成了房屋买卖以钢材款抵房款的合意，于2014年3月21日签订了《冠良御景意向书》两份，约定了房屋认购的价格等事项，并将8号楼1单元101号房的房价款663066元、8号楼1单元304号房的房价款601671元分别与钢材款抵销（需要注意的是该房屋价款是当时的市场正常销售价格），并立即向原告交付了两套房屋，原告已装修入住至今。2017年2月，原告得知两套房产被被告刘云、王平申请法院强制拍卖，遂依法提起执行异议，张店区人民法院作出（2017）鲁0303执异33号执行裁定书，驳回了原告的异议申请，理由是两套房产预售备案在王少林及常秀清名下。原告认为，原告与冠良公司之间的商品房买卖合同关系成立并有效，且已实际履行，原告支付了全部房款且实际占有了房屋，房屋没有办理权属登记并非原告过错，房屋应归原告所有。法院执行的被执行人是冠良公司和徐继展，而不是王少林、常秀清，商品房预售合同备案不属于物权登记，法院的执行行为不当。原告特依法起诉，请求判如所请。
被告刘云辩称，原告对案涉两套房屋的取得并非善意，未办理过户登记手续，不发生物权变动的效力，原告没有取得涉案房屋所有权及土地使用权。案涉房屋作为债权担保，已网签备案在被告指定的王少林、常秀清名下，该网签备案合法有效。在法院强制执行中，被告作申请执行人有权要求法院拍卖网签备案的房屋。冠良公司与原告明知两套房屋分别网签备案在王少林、常秀清名下，仍就上述两套房屋达成以房抵债协议，实属恶意串通，原告提起执行异议之诉也是滥用诉权。以房抵债不同于房屋买卖，债权人的法律地位也不同于房屋买受人，基于以物抵债而拟受不动产的受让人仅享有未来据实抵债的普通债权请求，不能满足法定物权变动要求，因而不能直接获得所有权，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对不动产的物权期待权，单纯的抵债不动产的受让人不能列入物权期待权保护范围而阻却执行。案涉的两套房屋并未发生物权变动，原告与冠良公司之间仅存在普通债权，不能作为排除强制执行的理由，原告不享有排除强制执行的民事权益。占有不动产并不产生物权变动效力，即使原告已占有案涉房屋，也不能据此认定其获得了案涉房屋的所有权。综上，原告的诉讼请求于法无据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告王平辩称，《冠良御景意向书》是原告与第三人冠良公司债权债务关系履行方式派生的以物抵债协议，不是房屋买卖合同。第三人冠良公司与被告因民间借贷，同第三人王少林、常秀清签订《商品房买卖合同》作为民间借贷合同的担保，符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，即第三人冠良公司不履行法律文书确定的还款义务，被告作为出借人可以申请拍卖买卖合同标的物。原告与第三人冠良公司签订《冠良御景意向书》即以房抵债协议后，未办理房屋过户手续，原告不享有房屋所有权。冠良公司与原告恶意串通签订的《冠良御景意向书》，侵害他人利益，应认定为无效协议。
第三人冠良公司、徐继展述称，第三人冠良公司、徐继展与两被告存在借贷关系，以网签房地产作为担保。案涉两套房产在2014年春节前已同意抵顶给原告，后双方签订了《冠良御景意向书》。
第三人王少林述称，因两被告没法再网签备案，借用我名义进行网签备案，以网签备案的房地产作为第三人冠良公司向被告借款的担保。
第三人常秀清未到庭，亦未提供答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
张店区张南路冠良御景（一期）8号住宅楼系第三人冠良公司开发建设的商品房项目，所属地块土地使用权由第三人冠良公司以出让方式取得。第三人冠良公司自2012年10月至2013年10月先后向被告刘云、王平借款上千万元，并提供其开发的商品房多套以网签形式提供担保，其中包含第三人王少林、常秀清分别于2012年11月1日、2013年2月3日与第三人冠良公司签订的《商品房买卖合同》中约定的冠良御景（一期）8号住宅楼1单元010101号房、010304号房，上述两套商品房约定总价款分别为680871元、613000元，均已在房地产管理部门办理了商品房买卖合同网上备案登记。期间，第三人冠良公司可以对外销售上述以网签形式提供担保的商品房，但每销售一套需将收取的购房款用于归还被告一部分借款，尔后同被告签订新的协议，就所出售的商品房向房地产管理部门提出取消商品房买卖合同网上备案申请后，再同实际购房人办理商品房买卖合同网上备案登记。
原告于瑞清系桓台兴达商贸有限公司的法定代表人，桓台兴达商贸有限公司系冠良御景（一期）地下车库工程项目的钢材供应商，该公司与第三人冠良公司于2013年1月9日签订《钢材采购合同》，约定由该公司向冠良公司供应冠良御景（一期）地下车库项目的钢材。因第三人冠良公司拖欠桓台兴达商贸有限公司部分钢材款，第三人冠良公司（甲方）与原告于瑞清（乙方）于2014年3月21日达成以房屋抵钢材款合意，双方签订两份《冠良御景意向书》，约定由乙方购买冠良御景8号楼1单元101室、304室两套房屋，房屋总价分别为663066元、601671元，并约定乙方与甲方签订本意向书后等待甲方通知签定《商品房买卖合同》，双方具体的权利和义务、该商品房的实际面积及附属配套等具体事项以最终的《商品房买卖合同》所规定的为准，乙方必须自收到甲方通知7日内签定《商品房买卖合同》并按照合同约定支付房款。意向书签订后，原告于瑞清购买上述两套房屋需支付的房款共计1264737元，由第三人冠良公司所欠相应钢材款抵顶，第三人冠良公司将两套房屋的钥匙交付原告于瑞清。冠良御景（一期）8号住宅楼工程于2014年6月竣工后，原告将案涉两套房屋中一套用于出租，一套用于自住，但至今均未办理过户登记手续。
2014年7月14日，经本院主持调解，被告刘云、王平与第三人冠良公司、徐继展等就前述民间借贷达成调解协议，由第三人冠良公司于2014年7月18日、2014年9月30日前清偿所欠被告刘云、王平的借款本息，本院出具了（2014）张民初字第1683-1692号民事调解书。上述民事调解书生效后，第三人冠良公司未按法律文书规定履行清偿借款本息义务，被告刘云、王平遂向本院申请强制执行，本院于2014年11月7日查封了包括案涉两套房屋在内的第三人冠良公司开发建设的多套房屋，并于2016年11月6日再次进行续查封。此后，被告刘云、王平向本院申请执行案涉房屋，原告于瑞清向本院提出执行异议，认为该两套房屋其已由第三人冠良公司顶账给她，应归其所有，要求解除对该两套房屋的查封。本院于2017年2月23日作出（2017）鲁0303执异33号执行裁定书，驳回了于瑞清所提的执行异议申请。本院向原告于瑞清送达上述裁定书后，原告对上述裁定书仍不服，遂向本院提起案外人执行异议之诉。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《冠良御景意向书》、《钢材采购合同》、入库单、冠良御景项目房屋抵钢材款房款明细、物业费收据、电费收据、燃气费收据、（2014）张民初字第1683-1692号民事调解书、（2014）张执字第1273、1274、1800-1807号执行裁定书、备案房产档案查档证明、（2017）鲁0303执异33号执行裁定书等在卷佐证，足以认定。
庭审时，原告于瑞清还向法庭提供一份日期为2013年1月27日的欠条，拟证明山东清河建工有限责任公司欠原告的钢材款，应由冠良公司代付，并认为这是冠良公司应支付的建设工程价款，具有法定的优先权，原告据此而取得案涉房屋的所有权也优先于被告。经质证，被告对该欠条有异议，认为欠条形成日期是2013年1月27日，以房抵债日期是2014年3月21日，日期不符，且该欠条山东清河建工有限责任公司注明的是“我同意由冠良公司扣减应付我方的相应数额的工程款直接交付给于瑞清”，并不是用两套房屋抵顶给原告，与冠良御景意向书不吻合，不具有真实性。经审核，该欠条系由山东清河建工有限责任公司项目负责人李庆春于2013年1月27日出具，内容为“共欠钢材款3782750元，已付款2170000元，计欠钢材款1612700元李庆春”，欠条右上角载明“2013年7月26日付130002013年7月18号付90000”，欠条下方载明“注：如果在2013年5月31号前不能付清上述欠款，我同意由淄博冠良房地产开发公司扣减应付我方的相应数额的工程款直接交付给于瑞清”，并加盖了山东清河建工有限责任公司的公章。从欠条内容来看，系山东清河建工有限责任公司拖欠于瑞清钢材款1612700元，扣减已付的130000元和90000元，实际尚欠原告钢材款1392700元，但原告目前尚持有该欠条原件，与其主张的以房款抵顶钢材款数额并不一致，若以该欠条所载明的钢材款折抵房款，该欠条通常会被冠良公司收回用于充抵所欠山东清河建工有限责任公司的工程款，或者在欠条上面注明已抵顶房款的具体数额，现原告仍持有该欠条且未作抵顶房款的记载，有违常理及交易习惯，故本院认为该欠条与本案缺乏关联性，在本案中不予采纳。在此还需向原告阐明，建设工程价款的优先受偿权应由建设工程承包人行使，即除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿，原告并非本案建设工程承包人，即便承包人同意冠良公司扣减相应数额的工程款直接支付给原告，亦因债权主体、债权性质的变更而转变为一般债权。
本院认为，本案的主要争议焦点问题是：原告于瑞清对案涉两套房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，作为提起执行异议的案外人，原告于瑞清应对其主张承担举证责任，若举证不能则应承担不利法律后果。
原告于瑞清与第三人冠良公司于2014年3月21日就以房抵债达成合意并签订两份《冠良御景意向书》，约定由原告购买案涉两套房屋，购房款以第三人冠良公司所欠相应钢材款抵顶，应系其双方真实意思的表示，其实质内容是第三人冠良公司用以房抵债的方式来履行债务。但原告于瑞清与第三人冠良公司此后并没有根据《冠良御景意向书》约定就案涉两套房屋签订正式的《商品房买卖合同》，且当时案涉两套房屋已分别网签备案登记在第三人王少林、常秀清名下，其双方亦未办理过户登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效，但法律另有规定的除外”，案涉两套房屋的物权并未实际发生变动。同时，占有不动产并不产生物权变动的效力，即使于瑞清已占有案涉房屋，也不能据此认定其取得了案涉房屋的所有权及土地使用权。因此，原告依据《冠良御景意向书》及物业费、电费和燃气费收据要求确认其对案涉两套房屋享有所有权及土地使用权，缺乏法律依据，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
对于原告于瑞清向法庭提供的日期为2013年1月27日的欠条，其效力问题前面已作论述，在此不再赘述。依据原告于瑞清与第三人冠良公司达成的以房抵债合意，作为因抵债而拟受让不动产的受让人，原告仅享有未来据实抵债的普通债权请求权，鉴于以房抵债合意首先以消灭金钱债务为目的，而房屋的交付仅为以房抵债的实际履行方式，此即与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》所规定的基于买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别，故在完成不动产法定登记之前，该以房抵债合意并不足以形成优先于一般债权的利益，原告不能据此产生针对案涉两套房屋的物权期待权。原告于瑞清与第三人冠良公司之间仅存在普通债权，不具有优先性，无理由排除被告刘云、王平等其他债权人对案涉两套房屋的执行，故本院依据被告（申请执行人）刘云、王平对案涉两套房屋执行查封并无不当，因此，对原告诉求的停止对案涉两套房屋的执行并解除查封，本院亦不予支持。
综上所述，根据本案原告提供的现有证据，尚不能证明原告对案涉两套房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告的诉讼请求难以成立，本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：
驳回原告于瑞清的诉讼请求。
案件受理费16183元，由原告于瑞清负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。
审 判 长 张克峰
审 判 员 于东镇
人民陪审员 尹德良
二〇一七年七月三十一日
书 记 员 田皓月