上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第3284号
原告张小娟，女，1969年10月11日出生，汉族。
原告喻世伦，男，1996年4月30日出生，汉族。
两原告共同委托代理人汤洋，男，1983年2月26日出生，汉族。
被告龚龙杰，1954年7月11日出生，汉族。
第三人李全战，男，1981年9月12日出生，汉族。
第三人沈兵剑，男，1975年3月12日出生，汉族。
原告张小娟、喻世伦诉被告龚龙杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月10日立案受理后，依法由代理审判员金艳独任审判。本案于2014年10月16日第一次公开开庭进行了审理，原告张小娟、喻世伦的委托代理人汤洋、被告龚龙杰到庭参加诉讼。2014年10月20日本院依法追加李全战和沈兵剑作为第三人参加诉讼。本案于2014年11月19日第二次公开开庭进行了审理，原告张小娟、喻世伦的委托代理人汤洋、被告龚龙杰、第三人沈兵剑到庭参加诉讼，第三人李全战经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告张小娟、喻世伦诉称：2012年2月25日，原告张小娟与被告龚龙杰签订《房屋租赁协议》，将其自有房屋（上海市青浦区徐泾镇盈港东路1500-1502号）租赁给被告，租期2012年3月10日至2015年3月9日，租金为每年人民币12万元。租赁协议约定被告无权将房屋转租给第三者。2014年4月起，被告不按时向原告支付租金，而且还将该房屋转租给第三方经营茶庄。被告的行为违反了合同约定，原告通知被告立即支付所欠房租并交还房屋，但被告置之不理，至今未腾退，故原告诉至本院要求：1、解除原、被告之间签订的房屋租赁协议，被告向原告交还房屋；2、被告支付原告2014年6月10日至9月9日期间所欠的房屋租金15，000元；3、被告支付原告2014年9月10日之后的房屋租金（以每月1万元为标准，计算至被告实际腾退之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。在案件审理过程中，原告表示要求第三人沈兵剑一并腾退，被告将房屋交还原告。
被告龚龙杰辩称：2014年5月10日至20日期间被告已经从自己使用的一半房屋搬离并且告知原告，没有办理交接手续。系争房屋是被告从原告处承租的，被告承租后和第三人李全战共同使用，一人一半，租金也是一人一半。原告在系争房屋内经营酒庄，第三人李全战经营茶叶店，后第三人李全战将其使用的部分转让给第三人沈兵剑经营棋牌室。被告同意解除租赁协议，被告也已经将自己使用的一半进行腾退，但是另一半被告无权处分，被第三人沈兵剑占用。因被告已经腾退系争房屋，故不同意支付租金，被告腾退时也明确告知原告，被告自己支付的押金5，000元作为补偿，不再要求退还。
第三人李全战未到庭陈述。
第三人沈兵剑述称：第三人沈兵剑与第三人李全战签订了租赁合同，期限2年，目前合同未到期，不同意腾退。第三人沈兵剑使用的部分租金由其本人正常支付，开始租金支付给被告，2013年年底左右被告告知原告的账户，之后第三人沈兵剑将房租直接转账给原告。目前第三人沈兵剑租金已经支付至2014年12月9日，按照每月5，000元标准，每三个月支付一次。
经开庭审理查明：2012年2月25日，原告张小娟（甲方）与被告龚龙杰（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将上海市青浦区徐泾镇盈港东路1500-1502号楼下门面房（底楼东面阳光房甲乙双方合用）出租给乙方，租赁期限自2012年3月10日至2015年3月9日，租金一个季度一付，先付后用，租金一年为12万元。自签订协议之日起，乙方支付押金1万元，在租赁协议结束时，乙方如无拖欠租金及其他违约行为，甲方如数退还。每季度租金在每季度第一个月的10号内付款，如乙方未能按协议要求支付房租，甲方可采取适当措施，并有权终止协议。乙方在提前终止协议或租赁期结束时，不得拆除和毁坏固定装饰的相关材料和用品，有关广告终止时，必须清理干净。协议任何一方因特殊原因，需提前解除协议的，必须提前一个月告知对方，提前终止协议的任何一方必须支付另一方一个月的租金作为补偿。乙方无权将甲方的房屋抵押给第三者，乙方无权将房屋转租给第三者。合同另对其他权利义务作了约定。原告委托案外人郎鸿飞在该份合同上签字。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告自己使用其中一半，另一半转租给第三人李全战使用，被告与第三人李全战之间未签订书面租赁合同。被告于2012年2月27日支付原告押金1万元，被告已经付清截至2014年6月9日的租金。
另查明，2013年5月13日，第三人李全战（甲方）与第三人沈兵剑（乙方）签订《茶叶店转让协议》，约定甲方将青浦区徐泾镇盈港东路1500号岩香茗茶茶叶店转让给乙方经营。从2013年5月13日开始转让，甲方的房屋租赁合同约为2015年5月30日，两年的场地经营权乙方所有。乙方应付清茶叶及相关物品款项155，000元。协议还约定了其他权利义务。协议签订后，第三人李全战将其使用的房屋交付第三人沈兵剑使用。2013年5月15日第三人李全战出具收条表示收到第三人沈兵剑的转让费155，000元。
又查明，2006年10月21日，两原告取得了上海市青浦区徐泾镇徐泾中路820-822号房屋的房地产权证，现房屋地址变更为上海市青浦区徐泾镇盈港东路1500-1502号。2014年5月上旬，被告电话通知原告不再使用系争房屋，要求解除合同，原告于2014年5月15日表示同意解除合同，要求被告将房屋腾退交还原告。2014年5月底被告搬离其使用的房屋，另一半由第三人沈兵剑使用至今。
以上事实，由原告、被告及第三人沈兵剑的陈述、原告提供的房屋租赁协议、上海市房地产权证、证明，被告提供的收条，第三人沈兵剑提供的茶叶店转让协议、收条等证据予以佐证，并经庭审出证、质证，本院予以确认。
审理中，两原告认为：1、合同解除后，被告没有及时将房屋腾退交还原告，也没有足额支付租金，原告在催讨过程中发现系争房屋的一半实际由第三人沈兵剑使用，被告的转租行为未经过原告同意；2、2014年6月10日起之后的租金，原告已经收到了3万元，原告认为所有租金都是被告支付的，押金1万元同意抵扣被告欠付的租金。
被告龚龙杰认为：1、签订合同时原告知晓被告和第三人李全战一人一半共同使用，原告也表示同意。2013年5月被告发现原由第三人李全战使用的部分变为第三人沈兵剑在使用，当时被告与第三人李全战交涉表示不同意转让，第三人沈兵剑表示其花费了十几万元的转让费。2014年5月前，被告发现第三人沈兵剑开始经营棋牌室，影响被告经营，双方关系恶化。2014年5月15日原、被告协商一致解除合同，但是被告无法让第三人沈兵剑腾退；2、第三人李全战使用期间将租金支付给被告，被告一并支付给原告。第三人李全战转让给第三人沈兵剑后，由第三人沈兵剑将房租支付给被告，被告一并支付给原告。2013年12月起，被告向原告支付自己使用部分的房屋租金，被告将原告的租金收款账户告诉第三人沈兵剑，由第三人沈兵剑将其使用部分的房屋租金直接支付到原告账户。押金1万元由被告和第三人李全战各出资5，000元，由被告一并支付给原告，押金同意抵扣所欠费用。2014年6月10日起之后的租金由第三人沈兵剑直接支付给原告，被告没有再支付过租金。
第三人沈兵剑认为：1、2013年5月13日其从第三人李全战处转让得系争房屋的一半，没有查看过第三人李全战有无租赁合同，也从没有与原告联系过。转让协议约定的期限到2015年5月30日，目前没有到期，故不愿意腾退；2、转让后的租金开始是由第三人沈兵剑交给被告，从2013年12月起被告提供了原告账户，其直接支付租金给原告，原告也未提出异议。租金每月5，000元，每三个月支付一次；3、如果法院认定原、被告之间的租赁协议解除，要求其腾退，则要求赔偿转让费、装修损失及店内物品损失。
在案件审理过程中，原告表示两原告系母子关系，签订合同时原告喻世伦尚未成年，故由原告张小娟并作为原告喻世伦的法定代理人签订合同，租金实际由两原告共同所有。
根据庭审确认的事实，本院认为：原告张小娟与被告签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思的表示，并不违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。原告主张租赁协议系张小娟本人并作为原告喻世伦的法定代理人与被告签订的，因协议中并未出现原告喻世伦的名字，故本院认定《房屋租赁协议》系原告张小娟所签订，相关权益由两原告自行解决。原、被告一致确认双方签订的《房屋租赁协议》已经于2014年5月15日解除。合同解除后，被告理应腾退系争房屋，第三人作为实际使用人也负有腾退义务。被告虽认为其已经于2014年5月底腾退自己使用部分的房屋，但是因第三人使用的房屋并未一并腾退交还原告，原告也未予以接受，故被告作为承租人未完成腾退义务，理应支付原告合同解除后的房屋使用费。现原告确认从2014年6月10日起之后的费用已收到3万元，原、被告协商一致被告支付的1万元押金冲抵所欠费用，故被告实际已经付清了截至2014年10月9日的租金和使用费。第三人沈兵剑未与原告之间形成租赁合同关系，故其提出的赔偿主张可以通过其他法律途径主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第162条之规定，判决如下：
一、原告张小娟与被告龚龙杰在2012年2月25日签订的《房屋租赁协议》于2014年5月15日解除；
二、被告龚龙杰、第三人沈兵剑应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区徐泾镇盈港东路1500-1502号房屋，由被告龚龙杰将上述房屋归还原告张小娟；
三、被告龚龙杰应于本判决生效之日起十日内支付原告张小娟房屋使用费（以每月1万元为标准，自2014年10月10日起计算至实际腾退之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币335元，减半收取计人民币167.50元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 金 艳
二〇一四年十二月二十九日
书 记 员 赵晖晖
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履
行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》。
162、无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。