凉城县人民法院民 事 判 决 书（2017）内0925民初217号原告：郑凡平（反诉被告），男，1960年10月23日出生，汉族，无业，住包头市。委托诉讼代理人：郑宏伟，男，1984年11月7日出生，汉族，公司职员，住包头市，系原告郑凡平儿子。委托诉讼代理人：曹文峰，内蒙古义利律师事务所律师。被告：乌兰察布市儒峰房地产开发有限公司（反诉原告），住所地乌兰察布市集宁区新体路7号。法定代表人：张廷儒，公司董事长。被告：康中，男，1972年5月3日出生，汉族，鑫海港湾项目部经理，现住凉城县岱海镇。上述二被告共同委托诉讼代理人张军，内蒙古庆胜律师事务所律师。被告：张海俊，男，1984年3月11日出生，汉族，个体，住凉城县岱海镇。第三人：裴海萍，女，1967年3月20日出生，汉族，个体，住凉城县岱海镇。原告郑凡平诉被告乌兰察布市儒峰房地产开发有限公司（以下简称儒峰公司）、康中、张海俊、第三人裴海萍房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院2016年4月5日立案受理并于2016年6月3日作出（2016）内0925民初157号民事判决，后原告郑凡平上诉，乌兰察布市中级人民法院审理后作出（2016）内09民终576号民事裁定，裁定撤销凉城县人民法院作出的（2016）内0925民初157号民事判决；发回凉城县人民法院重新审判。本院于2017年3月27日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郑凡平及其委托诉讼代理人郑宏伟、曹文峰，被告儒峰公司的委托诉讼代理人张军、被告康中及其委托诉讼代理人张军到庭参加了诉讼。被告张海俊、第三人裴海萍经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。郑凡平向本院提出诉讼请求：1、被告儒峰公司、康中及第三人裴海萍无法交付原告阳面车库一间（建筑面积25.65㎡）加倍赔偿原告购买车库款26万元；2、判决被告乌兰察布市儒峰房地产开发公司、康中及第三人裴海萍履行和原告订立的《房屋产权调换协议书》中的三楼补偿楼层差价，每平米200元，共计20000元，并判决被告为原告办理房屋产权证；3、判决被告乌兰察布市儒峰房地产开发有限公司、康中及第三人裴海萍赔偿因迟延交付住宅楼、车库造成的租金损失32500元；4、诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告变更第一项诉讼请求：同意被告儒峰公司交付位于鑫海港湾小区6号楼17号阳面车库一套。事实与理由：第三人裴海萍于2011年10月24日与原告订立《房屋产权调换协议书》，由其拆迁原告正房三间、南房西房七间及院落一处，按照协议的约定，原告房屋折价830720元，付原告现金530720元，其余30万元用于实物补偿，即调换给原告三层（中间单元）面积100平方米左右住宅楼一套、车库一间，协议订立后，经凉城县公证处进行了公证，有协议书及公证书为证。第三人与原告的协议订立后，被告康中等人与第三人合伙投资建设鑫海港湾住宅项目，并以被告儒峰公司资质进行开发建设，第三人与被告康中等人合伙后也接管了原告与第三人《房屋产权调换协议书》义务。第三人裴海萍支付原告货币补偿30万元（其中包括应付协议约定货币补偿款24万元，以及由于原告搬出1年后仍未动工，也没给原告约定的货币补偿款，另外增加弥补原告损失6万元），之后给原告出具了金额为290720元欠条一张，并承诺三个月内付清，否则按月息1.2分支付利息，有第三人的代理人郭立军出具的欠条为证。2013年9月14日被告康中等人及第三人裴海萍再次与原告形成协议支付补偿款310720元（包括弥补利息2万元在内），有《协议书》为证，第三人与被告康中等合伙投资建设的鑫海港湾项目一期于2015年秋天基本完工，楼房已开始销售，且绝大多数住户已搬入，但依据协议应交付原告的住宅楼及车库迟迟不交，2014年10月被告康中及其合伙人班明飞再次与原告协商一致，将原告的三楼调整为二楼，对应的3号车库（面积为25.65㎡）一间指认给原告，并签了一张分楼表，有《鑫海港湾住宅小区5号楼》表为证，但至今违背约定未交付住宅楼及相应车库，给原告造成了在外长期租赁住房的租金损失，依法应承担赔偿责任。2016年3月17日，原告发现被告儒峰公司及康中将应交付原告的5号楼西单元阳面3号车库出售给被告张海俊，为此产生纠纷，公安派出所介入。现因被告无法交付原告《房屋产权调换协议书》约定的阳面车库一间（建筑面积为25.65平方米），依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定，被告儒峰公司、被告康中、第三人裴海萍应当双倍赔偿原告购买车库款，被告将车库以13万元的价格出售，应按26万赔偿。同时，由于被告未按《房屋产权调换协议书》交付原告三楼，与二楼存在差价，被告应补偿原告每平方米200元即20000元。被告儒峰公司、被告康中未在答辩期内提交书面答辩状，当庭辩称，一、被告康中不是《房屋产权调换协议书》的合同相对人，做为本案的被告不适格。康中系儒峰公司鑫海港湾项目部经理，本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，根据合同相对性原则，被告康中不是合同相对人，该协议产生的一切权利和义务均与被告康中无关，被告康中作为本案的被告属于主体不适格。二、原告郑凡平收到被告儒峰公司给付的房屋拆迁补偿为590720，并不是原告说的530720元。2011年11月2日原告郑凡平与鑫海港湾项目部签订《房屋产权调换协议书》，协议约定原告郑凡平以自己拥有的的位××县以东的平房及院落调换鑫海港湾项目部新建的住宅楼，原告楼房折价830720元，被告项目部给付原告现金610720元（其中有2万元利息），剩余240000元以实物补偿。2011年7月1日原告郑凡平收到儒峰公司项目部给付的人民币30万元，2013年9月4日收到310720元，其中有2万元利息，两次收到补偿款共计590720元。三、原告拒不补齐房屋及车库差价被告才没有交付车库，不存在无法交付的情形，不应当支付26万车库赔偿款及楼房差价2万元。原告房屋折价830720元，被告项目部给付原告现金610720元（其中有2万元利息），剩余240000以实物补偿，即调换给原告三层中间单元100平米左右住房一套及该房屋附近20平米车库一间。双方约定原告调换的房屋折价与其拆迁的房屋剩余价值不一致时双方互找差价。2013年4月3日被告项目部与原告就调换房屋一事签订补充协议，协议将原三楼100平米住房改为三楼90平米住房，其他不变。被告公司房屋完工后，原告拒不补齐房屋及车库差价并于2016年3月10日强行撬锁入住装修5号楼西单元2楼东户房屋，房屋价值225852元。原告按照约定只需要交付住宅附近20平米车库一间，车库每平米2700元。由于原告拒不补齐房屋及车库差价被告才没有交付车库，不存在无法交付的情形，不应当支付26万元补偿及2万元差价。四、原告郑凡平未按约定于2011年11月15日将被拆迁房屋内棺材腾空，导致工期顺延，故被告不存在迟延交付房屋及车库的问题，不应当支付租金损失。被告儒峰公司与原告签订的《房屋产权调换协议书》第五条明确约定原告保证于2011年11月15日将房屋腾空交付乙方拆除，一直没有落实。2012年7月1日领取30万元拆迁补偿款时承诺7日内搬空房屋让项目部进行拆除，否则项目部有权强拆。由于原告郑凡平未将院内放置的两口棺材腾空，导致拆迁工作无法进行，直至2013年9月14日原告与被告儒峰公司就棺材搬迁一事达成协议，协议载明棺木一事系原告郑凡平与范家之事与被告无关，出于大局考虑被告又出资6万元，原告出资2万元补偿，该棺木方才搬走，拆迁工作顺利进行。2014年10月被告将回迁房屋按约建好并通知原告郑凡平补齐差价并交付相关费用即可入住，原告拒不交付才导致被告儒峰公司未将相关房屋及车库交付原告。故不存在被告迟延交付房屋及车库的问题，反而是原告郑凡平未按照约定及时将院内棺木移走延误了工期，违约在先，故被告不应当赔偿原告的相关租金损失。综上所述原告的诉讼请求于法无据，恳请一审法院依法驳回。被告儒峰公司反诉称，2011年10月24日，郑凡平与鑫海港湾项目部签订《房屋产权调换协议书》，协议约定：被反诉人以自己所有的的坐落××县以东的平房及其院落一处调换鑫海港湾项目部新建住宅楼。该地段占地面积共计377.6平方米，折价830720元，按照协议约定，鑫海港湾项目部将三层面积约100平方米的房屋及住宅楼附近20平方米车库一间的产权调换给被反诉人，剩余以货币形式补偿。双方房屋折价不一致时，互找差价。协议签订后，鑫海港湾项目部先后向被反诉人支付了拆迁补偿款610720元。之后被反诉人违反协议约定，私自抢占反诉人开发的5号楼西单元二层东户102.66㎡×2200元/㎡房屋，房款合计为225852元，并调换一间20㎡×2700元/㎡=54000元的车库。在交付房屋时，被反诉人需缴纳房屋维修基金、物业费等各项费用共计7385元，与被反诉人拆迁房屋价格核算后，互找差价，被反诉人还应支付反诉人47237元。故反诉人提起反诉，要求被反诉人郑凡平交纳房屋及车库差价款、房屋维修基金，物业费等各项费用47237元，并承担反诉费。被告张海俊未答辩。第三人裴海萍未答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《房屋产权调换协议书》的公证书，证明原被告双方约定2013年11月底前交付房屋，被告逾期交房应承担违约责任，被告儒峰公司认可该证据，按照公证书第五条，工期顺延，没有违约，已经交付楼房。该证据真实合法有效，本院予以采信。2.原告提交的裴海萍2015年12月22日书写的《房款补充证明》，证明2012年7月1日原告收到的30万元包括房款24万元、补偿款6万元，被告儒峰公司对该证据不认可，2013年裴海萍退股时交待30万元拆迁补偿款不包括6万元补偿，对真实性有异议，是不是裴海萍写的，不认可。对该证据本院不予采信，理由如下：一、《房屋产权调换协议书》未约定被告儒峰公司给付原告郑凡平其他额外补偿款，该补偿款没有任何书面记载；二、2012年7月1日原告郑凡平签字的收条中未载明30万元中包含6万元补偿款；三、2015年裴海萍与被告儒峰公司在本院处于诉讼阶段，裴海萍是利害关系人，其证明力明显偏低，且未出庭作证，不能作为定案的依据。四、裴海萍的委托代理人郭立军在本院的调查笔录中否认存在6万元的补偿，称其经手的30万元全部是房款，与裴海萍的证明相互矛盾，郭立军与原、被告无利害关系，其证明力高于裴海萍的证明力，应予采信。3.原告提交的协议书，证明2013年9月14日原告收到的310720元包括290720元房款及20000元利息，被告认可该证据，对该证据本院予以采信。4.原告提交的郭立军出具的欠条复印件，证明2012年6月30日欠原告拆迁房款290720元的事实，被告认可该证据，且原告承认该款项被告已经给付，本院对该证据予以采信。5.原告提交的鑫海港湾住宅小区5号楼分楼表，证明被告给原告回迁安置的房屋确定为5号楼西单元2层东户住宅和阳面3号车库，被告认为该证据是手机拍下来的，随便做一个表就可以。经审查，该证据为拍照后打印，且仅有原告签名，无被告签章或其他人员签字、其余车库分配情况，对该证据本院不予采信。6.结算表，证明原被告就回迁安置有关事宜进行过结算确定被告给原告回迁安置的楼层是2楼102.66平米住宅和25.65平米车库的事实，被告认可是初步预算。经审查，由于原被告双方并未确定车库的具体位置，导致车库面积不能确定，该结算表仅仅为初步预算，与本案争议无关，本院不予确认。7.原告提交的补充协议，证明2013年11月3日原被告双方协商对回迁房屋进行调整的事实，被告儒峰公司否认该证据，原告已经入住五号楼二楼东户，已经变更补充协议。该协议已经被原告已经入住5号楼2楼东户的行为实质变更，对该协议本院不予采信。8.原告提交的房屋租赁合同，证明原告从2012年1月8日起以每月500元的价格租赁房屋，被告儒峰公司不认可，房屋已经实际交付并入住，原告是为了做扫帚生意方便才租的房，并不是实际需要。经本院核实，原告郑凡平已经租房居住三年左右，租金每月500元，对原告郑凡平租房居住的事实本院予以确认，租金为每月500元。9.原告提交的裴海萍通话录音及书面材料，证明2015年6月8日裴海萍明确说有6万元补偿款，被告不认可，从通话录音中裴海萍说加上六万是二十九万多，算的是总账。对该证据本院不予采信，理由如下：一、第一页证据中裴海萍说“开始不是给你打了30万，最后剩下23万几，加上6万那不是短你29万零七百几”，该陈述中说6万元是包含在第二次给付的房款中，与裴海萍之前出具的《房款补充说明》中6万元包含在第一次给付的房款相互矛盾；二、在开庭审理时原告陈述6万元是补偿款，但在与裴海萍的通话录音中6万元是损失费，两者性质不同；三、与郭立军的陈述及郭立军出具的欠条相互矛盾。10.被告儒峰公司提交的股东会决议、声明、乌兰察布晚报的声明，证明裴海萍的行为与公司无关，原告郑凡平对该组证据的真实性关联性有异议，对证明目的不认可，股东会决议只加盖公司印章没有股东签名，不能证明该决议的真实性，对于声明和报纸声明事项与事实不符，裴海萍是鑫海港湾项目的投资人，个人产生的债务如何承担是要看债务产生的原因。因该组证据与本案无关，且被告儒峰公司对裴海萍与原告签订的协议认可，本院对该组证据不予确认。11.被告儒峰公司提交的公证书及补充协议，证明因不可抗力可以顺延工期，交付原告住宅附近二十平米车库一间，互找差价多退少补，原告郑凡平对公证书真实性无异议，被告方说的两口棺材不属于不可抗力。经审查，公证书双方无异议，本院予以采信，因原被告双方的行为导致补充协议没有实际履行，本院不予确认。棺材问题不属于不可抗力，被告存在迟延交付房屋的情形。12.被告儒峰公司提交的收条和领条，证明2012年7月1日原告收到鑫海港湾支付的30万元，没有注明是24万房款加6万补偿，到2013年9月13日处理完棺材才拆迁，2013年9月14日郑凡平领取310720元。原告郑凡平对收条和领条的真实性无异议，对证明目的有异议，收条30万中有24万元房款6万元补偿款。对该组证据，本院予以采信。13.被告儒峰公司提交的协议书、收条、施工日志，证明棺材问题，公司拿6万郑凡平拿2万，处理完棺材才开始施工，被告对协议书真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明是因原告而拖延了工期，收条与本案不具有关联性，不能作为定案证据使用，施工日志2013年9月13日和10月6日以及2014年4月的监理日志也不能证明原告造成工期延误，2013年9月13日施工日志记载中午郑凡平棺材搬迁，在上面有一到四号楼的施工记载，一号楼六层已经有了主体，怎么能说棺材影响施工。原告郑凡平的质证意见合情合理，本院予以采纳，工期的延误并非原告的行为导致。因原告郑凡平对协议书予以认可，本院对协议书予以采信。14.被告儒峰公司提交的通知，证明原告郑凡平于2016年抢占了五号楼二楼东户，需要交清欠款。原告郑凡平对该通知的真实性不予认可，称没有收到这份通知。该证据不能证明被告儒峰公司将通知送达给原告，且在公证书中双方约定房屋交付后互找差价，原告郑凡平承认自己抢占楼房，对该证据本院不予采信。双方没有争议的事实：2011年10月24日，原告郑凡平与第三人裴海萍的委托代理人郭立军签订了《房屋产权调换协议书》，原告郑凡平将自己所有的坐落在凉城县岱海镇解放二居委广播局巷以东的平房及相应院落一处调换给第三人裴海萍新建住宅楼，平房及院落共折价830720元，原告获得三层100平米楼房一套及前述住宅楼附近20平米车库一间，双方在房屋交付前互找差价。协议约定调换给原告郑凡平的房价为二、五楼2200元/㎡，车库为2700元/㎡；约定2013年11月底前交付房屋。该协议于2011年11月1日经凉城县公证处进行了公证。2013年9月14日郑凡平与第三人裴海萍签订协议书，协议第一项为解决范家棺材问题；第二项为裴海萍支付郑凡平房款290720元及利息20000元；第三项为2014年底裴海萍将回迁房建好并安排回迁事宜，郑凡平不再提其他事项。2012年7月1日，原告郑凡平收到鑫海港湾项目部给付的现金30万元。2013年9月14日，原告收到鑫海港湾项目部拆迁余款310720元，其中2万元为利息、290720元为房款。2016年3月份原告郑凡平私自撬开鑫海港湾5号楼3单元2楼东户住宅门锁装修并入住，被告儒峰公司同意按照该住宅楼交付。庭审过程中，被告提出交付鑫海港湾小区6号楼17号阳面车库（24㎡），原告愿意继续履行合同，同意以6号楼17号阳面车库交付车库。经审理查明，鑫海港湾住宅小区项目挂靠于被告儒峰公司，第三人裴海萍是该项目的投资人之一，被告康中是该项目部经理。被告儒峰公司认可第三人裴海萍与原告郑凡平所签订的《房屋产权调换协议书》。另查明，在庭审过程中，被告儒峰公司撤回对原告郑凡平的反诉，本院当庭予以准许。就双方争议的事实，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：棺材问题不属于不可抗力，被告迟延交付房屋。2012年7月1日原告郑凡平从鑫海港湾项目部领取的30万元现金全部为房款，不包含6万元补偿款。原告郑凡平在外租房，租金为每月500元。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告郑凡平与第三人裴海萍委托代理人郭立军签订的《房屋产权调换协议书》，系双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，该协议合法有效，本院予以确认，双方应按照协议书的约定内容互找差价、进行结算。2013年4月3日、2013年11月3日原告郑凡平与郭立军签订的两份补充协议，因补充协议被郑凡平与被告儒峰公司的实际履行更改，两份补充协议未产生效力。原告郑凡平自行撬开鑫海港湾5号楼3单元2楼东户住宅门锁装修并入住，被告儒峰公司同意按照该住宅楼交付，本院予以确认，鑫海港湾5号楼3单元2楼东户楼房一套归原告郑凡平所有，该楼房面积102.66㎡，总价225852元（2200元/㎡×102.66㎡）；在开庭审理过程中，原被告均同意车库以鑫海港湾小区6号楼17号阳面车库（24㎡）交付，该车库总价64800元（2700元/㎡×24㎡）；原告郑凡平从鑫海港湾领取房款590720元（300000元+290720元）；以上三项合计881372元，而原告郑凡平的拆迁楼房共折价830720元，核减后，原告郑凡平还应支付被告儒峰公司价款50652元（881372元-830720元），应于领取车库钥匙时支付。根据原告郑凡平与第三人裴海萍2013年9月14日签订的协议书，协议第三项内容为“2014年底裴海萍将回迁房建好并安排回迁事宜，郑凡平不再提其他事项”，该项协议实际上是对双方签订的《房屋产权调换协议书》中交房时间的变更，交房时间为2014年底，“原告郑凡平不再提其他事项”等于原告也放弃了主张2014年底前租房费用的权利，被告儒峰公司应在2014年底前交房，对原告郑凡平2015年1月至2016年3月的租房费用，被告应当赔偿，租金为每月500元，租房费用共计7500元。2016年3月时原告撬锁入住楼房，视为房屋已经交付，本院对原告2016年3月至今的租房费用不予支持。另本案《房屋产权调换协议书》的权利义务主体为原告郑凡平和被告儒峰公司，被告康中、被告张海俊、第三人裴海萍并非合同的相对人，不承担合同的义务，因此，原告要求被告康中、张海俊、第三人裴海萍返还楼层差价、赔偿租金损失的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百三十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第十条、第六十九条、第七十七条的规定，判决如下：一、位于鑫海港湾小区5号楼3单元2楼东户楼房一套归原告郑凡平所有，由被告乌兰察布市儒峰房地产开发有限公司负责办理房屋过户手续并承担相关费用；二、位于鑫海港湾小区6号楼17号阳面车库一间归原告郑凡平所有；三、原告郑凡平在领取车库钥匙当日给付被告乌兰察布市儒峰房地产开发有限公司剩余款项50652元；四、被告乌兰察布市儒峰房地产开发公司赔偿原告郑凡平租房费用7500元，限于原告郑凡平领取车库钥匙当日给付；五、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费770元，由被告乌兰察布市儒峰房地产开发有限公司负担，反诉费490元，由被告乌兰察布市儒峰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌兰察布市中级人民法院。审 判 长  李恩梅审 判 员  宣 慧人民陪审员  霍彦军二〇一七年八月二日书 记 员  李小菲