广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终573号
上诉人（原审被告、反诉原告）：雷开端，男，1980年11月5日出生，汉族，住湖北省房县。
委托诉讼代理人：陈艺金，广东正日律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈科，广东正日律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱庆霞，女，1991年5月28日出生，汉族，住湖北省仙桃市。
委托诉讼代理人：陈诚，男，1985年12月15日出生，汉族，住湖北省仙桃市，系朱庆霞的丈夫。
上诉人雷开端因与被上诉人朱庆霞房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初11768号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
雷开端上诉请求：撤销一审判决第二项，改判朱庆霞向雷开端支付违约金43600元。事实和理由：一、雷开端已经按照合同约定及经纪方的通知积极履行了自身的义务，在沟通过程中，经纪方并未告知雷开端需要补充资料，且即使需要补充资料，经纪方要求雷开端补充资料时已经超过了合同约定的按揭期限，雷开端有权拒绝提供资料。二、经纪方没有确认履约催告函，雷开端无法认定该履约催告函的真实性，且因其寄发时间已经超过了合同约定的贷款时间，雷开端有权拒绝按照要求履行。三、朱庆霞贷款未能获得审批通过的原因在于其自身收入证明、按揭资料不全。
朱庆霞辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。二、在涉案合同履行过程中，雷开端以各种理由拖延协助朱庆霞办理按揭贷款手续，拒不提供结婚证和离婚证，导致朱庆霞不能在约定的期限内办理银行按揭贷款。
朱庆霞向一审法院起诉请求：雷开端赔偿朱庆霞所交押金50000元及违约金50000元。一审庭审中，朱庆霞明确诉讼请求为判令解除朱庆霞与雷开端签订的房地产买卖合同并由雷开端双倍返还定金共计100000元。
雷开端向一审法院反诉请求：1.解除朱庆霞与雷开端签署的关于xxx市xxx镇xxxxx城H3-2-102房的《房地产买卖及居间合同》；2.朱庆霞按购房总价10%即43600元向雷开端支付违约金。
一审法院认定事实：2016年3月20日，朱庆霞（买方）、雷开端（卖方）及中山市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）签订房地产买卖及居间合同（合同编号为：xxxx，约定：本合同履行过程中所有文件及通知以特快专递或挂号信的形式发出至上述或买卖双方确认之地址或身份证记载地址5天后即视为送达，而无论是否收讫（包括收件人拒收或未签收导致等退回、他人签收等情形）。地址变更需提前7天书面通知其他各方。卖方以436000元的价格将其名下位于xxx市xxx镇xxxxx城H3-2-102房[房地产权证/不动产权证号：xxxxx823]的房地产转让给买方。该物业成交定金为20000元，由买方在签署本合同当日付清，否则视为违约。除定金之外的房款416000元买卖双方约定由买方按银行按揭付款：首期款76000元买方应在获得银行按揭贷款同意书之日起七日内支付给卖方；余款360000元由买方向银行申请按揭贷款支付给卖方，放款程序按银行规定。买方应自买卖双方签署本合同之日起20日内递交完毕全部银行按揭申请资料及签署相应文件，卖方须无条件配合提交按揭申请所需的资料及签署相关文件，否则视为违约；办理银行按揭所产生的按揭服务费、律师费、保险费、抵押公证费、评估费、抵押登记费、按揭合同印花税等各项税费均由买方承担。若买方已按前述约定期限内向贷款银行办结全部银行按揭申请手续，但自买卖双方签署合同之日起60日内受理贷款的银行仍未作出批准或不批准贷款的（买方在前述期限内有权选择（含更换）不超过共三家银行申请贷款），或如因买方自身原因及贷款政策调整，买方无法取得银行贷款承诺或银行贷款额不足以支付房款的，买方应在本款前述约定的期限届满或收到银行拒绝按揭贷款的通知或部分不予批准贷款的通知之日起15日内一次性向卖方补足应付房款，否则视为违约。买方应对银行全部或部分不予批准贷款时需以现款付清全部房款的情形予以预见，并不得据此拒绝履行合同，否则视为买方违约。合同签订时物业现状为无查封有抵押，卖方应在合同签订之日起3日内将房地产权证/不动产权证原件托管于居间方处作为转让过户之用，否则视为卖方违约。如该物业是抵押状态则按卖方自行赎楼处理，卖方应于签署合同之日起60日内自行筹资赎楼办妥注销抵押登记手续，并在注销抵押登记之日起3日内将不动产权证原件托管于居间方处作为转让过户之用，否则视为卖方违约。鉴于经纪方已促成买卖双方之间的买卖合同成立，买卖双方确认：买方应向居间方支付13080元中间服务费；上述居间服务费应在买卖双方签署《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》前全部付清。如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同；如买方逾期履行义务超过20日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付合同成交总价10%的违约金或没收定金。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行义务超过20日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付合同成交总价10%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。居间方已向买卖双方讲解交易流程、合同条款及交易风险；除加盖有居间方公司公章的补充协议、承诺函等文件外，其他任何无加盖居间方公章的文书均不视为居间方，即使这些文书是居间方的经纪人、员工出具但无公司盖章也不视为居间方同意或认同，居间方未授权其经纪人、员工或任何人士代表居间方签订或出具本合同外的法律文件。合同还约定了其它相关事项。
合同签订当日，雷开端开具收款收据（单号为：SK1308537），收据显示：收到朱庆霞交来购买xxx市xxx镇xxxxx城H3-2-102房之定金20000元。2016年4月9日，雷开端开具收款收据（单号为：SK1308541），收据显示：收到朱庆霞交来购买xxx市xxx镇xxxxx城H3-2-102房之部分房款30000元，备注：此房款将用于卖方赎楼使用，买方将在过户时从首付中扣除。2016年6月7日，朱庆霞向一审法院提起诉讼，主张前述实体权利。
一审另查明：朱庆霞提交声称为世华公司及其按上述合同中雷开端预留地址于2016年6月6日向雷开端寄送了履约催告函。该函记载：《房地产买卖及居间合同》（编号：xxxxx0）签署后，买方如约支付了定金20000元并已备齐了办理银行按揭申请资料。我司多次通知阁下配合提交银行要求卖方出具的按揭申请所需资料，阁下却不履行合同义务，一直拖延至今未完整提交，现阁下已构成逾期配合办理银行按揭手续且逾期时间已超过20日的根本违约情形。现我司及买方特出具此函，通知您方已构成根本违约，买方有权选择要求您方继续履行或解除合同并要求您方承担违约责任。请阁下在本函送达之日起3日内联系我司及买方签订补充协议明确合约补救方式。否则，视为阁下拒绝协商，因此引起的法律后果由阁下自行承担，请阁下虑及个人声誉及将会产生的严重后果，依时办理相关手续。该函还记载了其它相关内容。
2016年6月12日，雷开端委托广东正日律师事务所陈艺金律师按上述合同中朱庆霞预留地址向朱庆霞寄送了律师函（解约通知书）。该函记载：卖方于2016年4月16日到贷款银行即广发银行中山分行配合阁下办理按揭贷款申请手续。2016年6月6日，居间方（经办人：傅某先生）通知卖方，由于阁下自身按揭资料原因，阁下上述按揭贷款申请无法获得银行审批，按揭银行已将全部资料退回给居间方。阁下至今尚欠剩余房价款386000元未付。根据买卖合同的约定，若在买卖合同签署之日起60日按揭银行仍未对阁下按揭贷款申请作出批准或不批准贷款的，或因阁下自身原因及贷款政策调整，阁下无法取得银行贷款审批或贷款不足以支付房款的，阁下应在上述约定的期限届满或收到银行拒绝按揭贷款的通知或部分不予批准贷款的通知之日起15日内一次性向卖方补足应付房款，否则视为违约。由于阁下至今尚未支付上述不予审批的房价款，阁下的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。请阁下在2016年6月21日向卖方付清剩余全部房价款386000元（含按揭银行不予审批的款项360000元），逾期视为阁下违约，卖方将于上述期限届满之次日即2016年6月22日解除上述三方签署的《房地产买卖及居间合同》，按约定计收阁下违约金，并收回上述房屋另行处分，由此引起的后果及损失均由阁下自行承担。
一审再查明：一审庭审中，朱庆霞、雷开端确认合同约定的银行按揭申请资料及签署相应文件的期限为2016年4月20日，双方在中介的陪同下于前述日期前到银行办理了前述手续。朱庆霞申请世华公司的中介人员傅某出庭作证，其陈述称：买方就涉案买卖的房地产通过银行的综合评分，但是同贷书没有批下来，因为缺卖方的资料。其确认按揭审批进度不是其本人负责，其不清楚朱庆霞资金情况，朱庆霞支付给雷开端的50000元中，其中20000元是定金，另外30000元是购房款。
一审法院认为，朱庆霞、雷开端与世华公司于2016年3月20日签订《房地产买卖及居间合同》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，合法有效。一审庭审中，朱庆霞、雷开端均表示同意解除双方之间的前述房地产买卖合同关系，一审法院予以照准。本案争议焦点在于是可归责于哪一方的原因导致合同不能继续履行，如何承担违约责任。
雷开端确认朱庆霞已经按照上述房地产买卖合同的约定支付定金20000元、部分购房款30000元及朱庆霞、雷开端确认双方在合同约定期限内就按揭申请向银行递交了资料及签署相应文件的事实，一审法院予以认定。根据上述合同约定：朱庆霞应在签订合同之日起60日内取得银行贷款承诺或银行贷款额不足以支付房款的，朱庆霞应在前述约定的期限届满或收到银行拒绝按揭贷款的通知或部分不予批准贷款的通知之日起15日内一次性向雷开端补足应付房款。即朱庆霞应于2016年5月20日前取得银行贷款承诺，或者在2016年6月5日前一次性向雷开端补足应付房款。但从合同履行的实际情况来看，未能在合同约定的期限内取得银行贷款承诺的主要原因是雷开端未及时提交其个人的婚姻状况证明所致，因为从世华公司于2016年6月6日向雷开端寄送了履约催告函及世华公司工作人员傅某的证人证言均可以证明。世华公司是居间方，作为促进交易双方成交而从中收取报酬的中间人，是整个交易过程的亲历者，其当时发出的履约催告函，最能体现当时的交易状况。且结合雷开端未依合同约定于签署合同之日起60日内自行筹资赎楼办妥注销抵押登记手续的事实，一审法院认定是可归责于雷开端的原因致合同不能继续履行，雷开端应承担相应的违约责任。根据朱庆霞主张的诉讼请求，朱庆霞向雷开端支付的是定金20000元及首付款30000元，则雷开端应向朱庆霞双倍返还定金40000元并返还首付款30000元。雷开端的反诉理由依据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除朱庆霞与雷开端及案外人世华公司于2016年3月20日签订的《房地产买卖及居间合同》（合同编号为：1602640）中朱庆霞与雷开端的房屋买卖合同关系；二、雷开端于一审判决发生法律效力之日起七日内向朱庆霞双倍返还定金40000元并返还首付款30000元，合计70000元；三、驳回朱庆霞的其他诉讼请求；四、驳回雷开端的反诉请求。如果雷开端未按一审判决指定的期间向朱庆霞履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2300元，保全费1020元，合计3320元（朱庆霞已预交），由朱庆霞负担996元，雷开端负担2324元。一审反诉案件受理费445元，由雷开端负担（雷开端于一审判决生效之日起七日内迳付朱庆霞2324元）。
二审中双方当事人均未提交新证据。
一审判决审理查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，雷开端与傅某于2016年4月25日的聊天记录中，雷开端问傅某（朱庆霞）“收入证明会不会搞不下来”。傅某回复“搞的下来的”，雷开端称“搞得下来就好了”。
本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案为房屋买卖合同纠纷，双方对一审判决解除房地产买卖及居间合同中房屋买卖合同关系均未提起上诉，本院予以确认。结合双方诉辩意见，本案的争议焦点为：涉案房屋买卖合同不能继续履行归责于何方当事人。对此，本院作如下分析：
从双方庭审陈述及证人傅某的证言可知，双方均在合同约定的时间即签订合同之日起20天内履行了向银行递交申请按揭贷款的资料，但经银行审核，因双方递交的资料均有欠缺，需要补交。此时，双方应秉着诚实信用原则，按照银行要求补齐办理按揭所需的相关资料。关于需要补交资料的事实，亦有雷开端一审提交的其与傅某2016年4月25日微信聊天记录佐证，该聊天记录也表明雷开端对朱庆霞继续补交资料无异议。此后，从经纪方世华公司2016年6月6日向雷开端寄送的履约催告函及傅某证言可见，朱庆霞补齐了资料，但雷开端却未提交银行所需的个人婚姻状况证明，导致朱庆霞未能取得银行同意贷款承诺书。本院认为，世华公司作为经纪方，促成双方房屋买卖关系成交，也经历、见证了双方整个交易过程，世华公司发出的履约催告函及傅某的证言能较为客观地反映交易情况，本院对此予以采信。此外，合同约定卖方须于签订合同之日起60日内即2016年5月20日前办理涉案房产注销抵押登记手续，但至世华公司2016年6月6日向雷开端寄送履约催告函之时，雷开端尚未办理注销抵押登记手续，亦有违合同约定。故合同无法继续履行应归责于雷开端。
综上所述，上诉人雷开端的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元（上诉人雷开端已预交），由上诉人雷开端负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 刘 通
代理审判员 马燕清
二〇一七年七月十六日
书 记 员 张欣琪