广西壮族自治区防城港市港口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）港民初字第610号
原告（反诉被告）黄植秋，男，1983年10月12日出生，住所地广西横县，
委托代理人温德里格，男，1987年12月4日出生，住所地南宁市青秀区。
被告（反诉原告）陈广明，男，1965年9月19日出生，住所地广西防城港市港口区，
特别授权委托代理人韦良钢，广西南港律师事务所律师。
特别授权委托代理人江文兵，广西南港律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下称原告）黄植秋与被告（反诉原告，以下称被告）陈广明租赁合同纠纷一案，防城港市中级人民法院发回本院重审，本院于2015年4月29日立案受理后，依法组成由审判员朱海担任审判长，审判员徐祖英、代理审判员栾彩云参加的合议庭于2015年8月24日公开开庭进行了审理，书记员黄馨担任法庭记录。原告黄植秋的委托代理人温德里格、被告陈广明的委托代理人江文兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄植秋诉称：原告与被告于2012年7月13日签订了《房屋租赁协议书》，协议内容约定被告出租位于防城港市港口区的房屋给原告作为经营宾馆使用，租期8年，自2012年8月13日起至2020年8月12日止。协议签订后，原告按照约定当即给付被告3万元现金用于支付水电押金及房租费，尔后又通过银行汇款的方式向被告的银行账户汇入2万元作为补足第一季度的租金。后原告开始雇请工人进行装修，装修内容包括购砖、砌墙、拆门、打门洞、抹灰、铺砖、水电安装、购买水泥、购买钣金材料等多项内部装修，花费材料费、人工费等各项费用共计154351元。装修期间，原告还向材料商订做购置了价值1万多元的玻璃，后来因为被告将房屋另行出租给他人致使玻璃无法安装，原告因而遭受损失。在毛坯房还尚属装修收尾阶段，被告于2013年2月份以原告不交纳第二季度的租金为由不给原告进入施工现场提供便利。3月份当原告再次到达租房地点时，发现该房已另有承租人接手经营宾馆，原告先前装修部分仍依旧可见。原来被告已与他人另签房屋租赁协议，将该房出租坐享其成。原告一直联系被告，要求协商解决，但被告拒绝支付任何赔偿。原告在办理营业执照期间到政务服务中心消防窗口咨询时，被工作人员当场告知：拟申请的住房因为已经改变了房屋的使用性质及使用条件，而且又用于经营宾馆，需要很严格的消防安全设计要求，三层以上的房屋必须具备有2座楼梯为安全出口。原告认为《房屋租赁协议书》已违反有关法律法规的强制性规定，依法应属无效。为维护原告的合法权益，请求人民法院判令：1、原告与被告签订的《房屋租赁协议书》无效；2、被告退还原告租房押金1万元、第一季度租金4万元;3、被告返还原告因装修房屋所支出的材料费、人工费等财产合计154351元;4、被告赔偿原告在装修期间花费的差旅费、玻璃定金损失费合计
6964元。
被告陈广明辩称：1、房屋租赁协议书是合法有效的，没有违反法律规定；2、原告去看房屋时，被告已经将房屋的实际情况明确告知后才与原告签订租房协议的；3、原告是由于拒不缴纳房租导致合同解除，是原告自身行为违约导致的，被告并没有过错。原告称办不了消防证是不存在的，目前被告的房子由别的租户经营，已办了消防证；4、被告没有收到1万元的定金；5、根据合同约定装修材料等归被告所有；6、原告主张被告支付材料费、人工费、差旅费是没有事实和法律依据。
被告陈广明同时反诉称：2012年7月13日，原告找到被告称想租房经营宾馆，被告当时就表示经营宾馆手续非常麻烦，问原告是否办到，原告称能办到。在与原告说明自己的立场后（即只负责收取房租，其他事由原告自己办理），双方在当天下午就签订了《房屋租赁协议书》。根据合同第三条规定，双方约定了交付第二季度房租的期限。但原告不按时交纳房租，不履行合同条款，被告经常打电话催款，原告要求暂缓些日子，被告同意房租可以推迟至2012年11月中旬缴交，但到期后原告仍未履行口头约定交纳租金，被告打电话催款时，原告要么关机要么不接电话。被告分别于2013年1月4日、2013年1月26日、2013年2月1日向原告发出交付房租通知书，说明如再不履行交付房租的义务就将单方解除合同，但原告不予理睬，一直拖欠租金长达半年之久。被告直到2013年6月1日才与他人签订房屋租赁合同。由于原告不履行义务，违反合同约定，现被告要求其赔偿房租损失88000元（即2012年8月13日至2013年5月31日，原告应支付的房租天数为288天，共计128000元，扣除已支付的4万元，实际造成被告房租收入减少88000元）。被告认为，双方的租赁合同合法有效，请求人民法院判令：1、确认被告提出单方解除合同的效力；2、原告承担因违约给被告造成的损失88000元。
原告黄植秋辩称：该合同属于无效合同。签订的协议书违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》等多项规定。原为住宅改变用途来做旅馆，减少缴纳土地出让金，存在欺诈，是导致合同无效的结果。合同的拟定时把违约责任写在前面，缺少真诚合意，原告不愿意缴纳房租是因为行使抗辩权，所以原告有理由拒绝缴纳租金。原告缴纳租金3万元，后银行转帐2万元，共计5万元，其中1万元按照合同的约定是押金，被告在第一次庭审中已经承认收到了原告5万元的款项。由于原告对房屋进行了装修，才致被告的房屋很快出租并取得收益，原告的行为导致被告房屋增值，被告应对原告进行补偿。被告主张原告支付逾期租金已超过诉讼时效。
原告为其主张及辩解在举证期限内提供的证据为：1、《房屋租赁协议书》，证明被告将房屋出租给原告用于经营宾馆的事实；2、收条，证明被告已到原告交纳的押金和部分租金的事实；3、记账凭证，证明原告通过银行向被告账户汇入2万元作为补足第一季度租金；4、营业执照办证一次性告知事项，证明原告在征询时被告知需要提供房产证明及消防验收许可等；5、消防审核许可一次性告知事项，证明在征询时被告知涉案房屋因改变使用性质后达不到消防验收合格要求；6、出租屋税收政策，证明被告改变房屋使用性质出租，规避应缴税率，已损害国家利益；7、国有土地使用证及建设工程规划许可证，证明被告房屋建设规划及土地使用性质已限定为住宅用途；8、改变土地用途办理事项须知，证明被告没有办理变更手续就改变房屋使用性质出租，规避出让金的交纳，已损害国家利益；9、实体装修目录及明细清单，证明原告装修被告房屋投入的材料费、人工费等费用；10、差旅费清单，证明原告带南宁的工人到防城港装修被告房屋所支出的差旅费损失；11、购买玻璃的定金收据，证明被毁约后，导致原告购买的玻璃定金被没收的损失；12、告知书、通知书、指令书、决定书，证明原告装修被告房屋尚欠工人人工费的事实；13、身份证复印件，证明被告的主体身份。
被告为其辩解及主张在举证期限内提供的证据为：1、交付房租通知书(两份)，证明被告已向原告发出交付房租通知书，并声明再不缴纳将单方解除合同；2、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，证明私人住宅可以作为公众聚集场所使用，防城港市公安消防支队予以发证；3、《房屋租赁合同》，证明被告于2013年6月1日才与第三人再次签订《房屋租赁合同》；4、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证；5、特种行业许可证；6、电脑咨询单，证明原告无法取得许可证与被告无关。最后三份证据是与现在的房屋承租人签订的，均为他们所办理的手续。
经开庭质证，被告对原告的证据1无异议，证明该房屋租赁是双方的真实意思表示，是合法有效的；证据2收条说明只收到租金3万元，没有提到任何押金；证据3只能证明缴纳了第一季度租金，原告要求被告缴纳租金的通知书是缴纳第二季度的，所以和本案无关，对该证据的真实性没有异议；证据4、5与本案无关，只能证明相关部门对办理这些执照和审核手续时提出来的要求，不是说不能办理；证据6与本案无关，应该由原告缴纳；证据7与本案无关；证据8-13真实性、合法性没有异议，但与本案无关，恰好证明由于原告的原因没有办理相关的手续导致不能正常经营宾馆。原告对被告的证据1有异议，认为没有收到该通知；证据2认为合格证与所租房屋的客观事实是不一样，原告租整栋楼六层全部用于作为宾馆，现在承租人的是租三楼，情况严重不符；消防安全检查合格证不能证明能做宾馆，如被举报会被撤销经营许可证的，和原告申请的情况也不符合；证据3是被告与第三人签订的租赁合同，该合同被告是租给第三人五层楼作为经营宾馆，而第三人申请的消防许可证只是申请3楼的消防许可证；证据4、5、6与本案无关。
本院结合各方当事人的举证和质证，认证如下：对双方确认的书证证据予以采信；对双方提出异议的证据，因各自无相反证据予以否定，且该类证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
经审理查明，2012年7月13日，被告陈广明（甲方）与原告黄植秋（乙方）签订一份《房屋租赁协议书》，约定乙方租用甲方位于防城港市港口区西湾广场紫荆小区F14号房，用途为宾馆经营或者办公使用；租期8年，从2012年8月13日起至2020年8月12日止；第一年租金按季度支付，租金每季度4万元，第二年至第八年按年支付，每年租金为：第二年租金16万元，每三年租金16.8万元，第四年租金17.6万元，第五年租金18.5万元，第六年租金20万元，第七年租金21.6万元，第八年租金23.3万元。第一年租金于每季到期日前5天支付，第二年以后为每年的8月5日前；乙方在本协议生效当天支付押金1万元，若中途退房的，保证金归甲方所有；乙方拖欠1个月以上租金的，则视为自行终止协议处理。乙方应在接到甲方通知后三天内自行迁出，并补交所欠甲方的一切费用；若乙方不按时迁出。则从协议终止之日起计收逾期金，每逾期一天按本协议所定的日租金、物业管理费和水电费金额的两倍计；协议终止后，其墙面、门、窗、天花、灯具、地板、招牌底、防盗网等不动产无偿归甲方所有，乙方不得拆除，否则乙方必须将其所使用的工作用房恢复原状后方可取回押金，房间的建筑和各种设施若因乙方装修拆改或使用不当，或人为损坏，由乙方赔偿。
合同签订后，原告黄植秋于2012年7月13日向被告支付房租费3万元，通过银行向被告支付了2万元，其中1万元为押金，4万元为第一年第一季度的租金。原告黄植秋并对房屋进行了初步装修，包括增设卫生间、铺设地板砖、凿挖门洞和安装水电管、房门、吊顶木方、铺面铝塑板等。后原告黄植秋在办理消防许可时，已被主管部门告知三层以上建筑物用作宾馆经营的需要两个消防楼梯，不予办理消防许可证。原告以被告陈广明提供的房屋不符合合同约定的用途为由，从2012年11月起拒付租金，并撤离施工现场。被告陈广明多次追索租金无果，最后一次的时间为2013年2月1日。2013年6月1日，被告陈广明与案外人何志明签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋另行出租给何志明作宾馆经营。根据原、被告陈述，现该房屋已几次更换承租人，各承租人都对该房屋装修进行了部分拆装。
另查，涉案房屋规划许可的层高是4.5层，实际建造的层高是5.5层，至今未办理房屋产权证。
本院认为，本案的争议焦点为：1、原告与被告签订的《房屋租赁协议书》是否合法有效；2、原告主张被告退还押金、第一季租金并支付装修材料费等损失是否应得到支持；3、原告应否向被告支付逾期租金，被告主张逾期租金是否已超过诉讼时效。
关于第一个争议焦点，涉诉房屋规划许可的层高是4.5层，实际建造的层高是5.5层，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”之规定，被告陈广明出租的房屋为未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，故原告与被告签订的《房屋租赁协议书》无效。
关于第二个争议焦点，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第五条第二款“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”以及第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时未形成附合的装饰装修。出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修。出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担损失。”本案中，被告未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋出租给原告，是导致合同无效的原因之一。原告黄植秋作为宾馆从业经营者，应当知道国家对宾馆经营场地设施设备的要求和条件，理应在合同签订前并查看房屋并对房屋是否符合宾馆经营等条件进行充分了解，导致经营宾馆之目的无法实现的责任，其自身亦存在过错。故原告黄植秋也应当对合同无效承担同等的过错责任。因原告对租赁房屋的装修与房屋已形成附合，被告在另租给第三人时，已实际利用了原告的装修，故被告应当根据双方的过错程度适当补偿原告的装修损失。对于原告的装修损失，原告主张其支出材料费、人工费为154351元，但其提供了证据的真实性无法确认，故本院不予采信。因该房屋已经过几手租赁，原、被告双方也确认无法通过评估来确认已装修的价值，本院只能依据房屋装修现状及双方的陈述，酌情由被告补偿给原告25000元。对于原告交纳的押金1万元，被告无权收取，应予以退还给原告。原告要求被告赔偿装修期间的差旅费、玻璃定金损失6964元，因被告对合同无效有过错，且玻璃定金收据的真实性无法确认，故原告该请求本院不予支持。关于原告要求退还第一季租金4万元的问题，本院在第三个争议焦点中予以论述。
关于第三个争议焦点，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，本案合同虽然无效，但原告实际占有使用被告的房屋，直至被告于2013年6月1日与案外人另行签订《房屋租赁合同》时止。因此，对该期间的房屋占有使用费，原告应当按照合同约定的租金给付，因此，原告要求被告退还其已交纳的第一季度的租金4万元，本院不予支持。对原告尚未支付的从第二季度（2012年11月12日）起至2013年5月31日期间的房屋占有使用费88000元，原告理应向被告支付，但被告陈广明在2014年5月4日才向法院提出反诉主张该租金损失，根据合同约定的第二季度支付时间应为2012年11月，被告提供的证据证明其最迟追索租金时间为2013年2月1日。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为1年：（三）延付或者拒付租金的”之规定，该期间的租金请求权已超过1年的诉讼时效，故本院不予支持。
根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、原告（反诉被告）黄植秋与被告（反诉原告）陈广明签订的《房屋租赁协议书》无效；
二、被告（反诉原告）陈广明返还原告（反诉被告）黄植秋押金1万元及装修费用25000元；
三、驳回原告（反诉被告）黄植秋的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）陈广明的反诉请求。
本诉案件受理费4470元，由原告（反诉被告）黄植秋承担3620元，由被告（反诉原告）陈广明承担850元，反诉案件受理费2000元，由被告（反诉原告）陈广明承担。
上述债务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本，副本三份，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费6470元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：中国农业银行防城港分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 朱 海
审 判 员 徐祖英
代理审判员 栾彩云
二〇一五年十一月十四日
书 记 员 黄 馨