江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣07民终1197号
上诉人（原审原告）:江西上犹农村商业银行股份有限公司，住所地：上犹县东山镇。
法定代表人：蔡忠伟,董事长。
委托诉讼代理人：王传宇，该行客户经理，特别授权代理。
委托诉讼代理人：刘天高，江西南芳律师事务所律师，一般授权代理。
被上诉人（原审被告）：邱惠兰，女，1969年5月9日生，汉族，住上犹县。
被上诉人（原审被告）：温占浩，男，1968年8月16日生，汉族，住上犹县。
上诉人江西上犹农村商业银行股份有限公司(以下简称“上犹农商银行”)因与被上诉人温占浩、邱惠兰金融借款合同纠纷一案，不服江西省上犹县人民法院作出的（2016）赣0724民初879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上犹农商银行上诉请求：依法撤销原判第三项中“或者申请以拍卖、变卖后的价款在30万元内优先受偿”，改判上犹农商银行在申请以拍卖、变卖后的价款优先受偿。本案诉讼费用由温占浩、邱惠兰承担。事实和理由：原审法院认定上犹农商银行超过30万元部分的债权不享有优先受偿权，是错误的。一、当事双方已约定抵押担保债权包括本金、利息、罚息及实现债权的其他费用等。二、他项权证上等级的债权数额30万元是起抵押权登记的公示作用，登记机关无权就优先受偿范围设立金额限制。综上，上犹农商银行认为自己对抵押房屋的优先受偿权包括借款本金、利息、罚息及复利等，原审法院判决不当，请求二审法院依法改判。
温占浩、邱惠兰未作答辩。
上犹农商银行向一审法院起诉请求:1.判决温占浩、邱惠兰归还借款本金299000元，截止2016年8月19日止共结欠的利息54979.24元，两项合计353979.24元；2.判决温占浩、邱惠兰自2016年8月20日起至还清借款之日止按罚息月利率13.375‰计付利息，并按罚息月利率13.375‰计收复利；3.判决温占浩、邱惠兰如未按法院判决履行义务，上犹农商银行有权申请依法拍卖抵押物，所得价款优先受偿；4.本案诉讼费由温占浩、邱惠兰承担。
一审法院认定：2013年3月5日，温占浩因承包公路硬化工程需资金周转，与上犹农商银行下属机构油石信用社签订了编号为[2013]XXXX个借字第XXXXXXX号的《个人借款合同》，合同约定借款金额30万元，借款期限36个月，自2013年3月5日起至2016年3月4日，借款日期自实际提款（即办理借款凭证）日起算，具体借款期限及日期以借款凭证为准，借款用途为承包公路硬化工程，借款利率：按贷款出账日原告的贷款利率期限同档次执行。双方还约定：若借款人未按照约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，对借款人不能按期支付的利息以及罚息，以按月结息的方式，按约定的罚息利率计收复利，逾期贷款的罚息利率按借款利率水平上加收50%，双方还约定该合同项下借款为抵押担保借款，担保合同另行签订。同日，温占浩的妻子邱惠兰向油石出具《同意抵（质）押意见书》一份，承诺同意作为担保人，以自身有权处分的温占浩、邱惠兰房产对温占浩在上犹农商银行处的30万元借款本息设定抵押担保。为确保上述合同的履行，油石信用社与温占浩、邱惠兰于2013年3月5日签订了《最高额抵押合同》，约定温占浩、邱惠兰自愿以两人所有的位于上××县东山镇××大道××花园××楼××号的上房权证上房字第××号房产作抵押，担保[2013]XXXXX个借字第XXXXXXX号个人借款合同规定的期间和最高贷款余额内连续发放的借款，担保范围包括主合同项下的借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、赔偿金和法律服务、评估、登记、保险、保管、鉴定、公正以及乙方为实现债权的所有费用。2013年3月27日，各方按照《最高额抵押合同》的约定将上述房产进行了抵押登记，登记房屋所有权人为温占浩，房屋他项权利人为上犹县农村信用合作联社油石信用社，房屋所有权证号XXXXXXX房屋坐落东山镇水南大道××花园××楼××号，他项权利种类为最高额抵押权设立，登记债权数额为30万元整。2015年3月29日，各方签订了借款凭证，该凭证约定借款年利率为10.7%（折合月利率8.917‰），借款日期为2015年3月29日至2016年3月25日，担保方式为房屋抵押。同日，上犹农商银行按照借款合同的约定向温占浩发放了299000元的贷款。借款到期后，温占浩仅支付了部分利息，借款本金299000元及截止2016年5月18日的利息54979.24元未付。上犹农商银行经多次催收无果，遂诉至法院，要求温占浩、邱惠兰归还本息，并对抵押物优先受偿。另查明，温占浩与邱惠兰于1990年登记结婚，温占浩向上犹农商银行借款时系夫妻关系存续期间。
一审法院认为：上犹农商银行与温占浩签订的《个人借款合同》、《借款凭证》以及与温占浩、邱惠兰签订的《最高额抵押合同》系各方的真实意思表示，并不违反法律的禁止性规定，合法有效，合同项下的权利及义务对双方当事人均具有法律约束力，各方均应按照合同的约定行使权利、履行义务。借款到期后，温占浩未按照约定的期限归还本息，其行为已构成违约，除应归还本息外，还应按照借款合同的约定支付罚息和复利。邱惠兰作为温占浩的妻子，承诺自愿为借款担保，且借款发生在夫妻关系存息期间，系夫妻共同债务，应当与温占浩共同承担上述债务的还款义务。由于温占浩、邱惠兰将自己所有、位于东山镇水南大道××花园××楼××号的房屋为借款合同中的债务提供了担保，并办理了债权为30万元的抵押登记，上犹农商银行在无法实现该债权时，有权在其债权30万元范围内就上述房产价款优先受偿，超过30万元部分的债权，不享有优先受偿权。上犹农商银行要求温占浩及邱惠兰归还借款本金299000元及截止2016年8月19日结欠的利息54979.24元，同时要求温占浩及邱惠兰自2016年8月20日起至还清借款本金之日止按罚息月利率13.375‰计付利息，并按罚息月利率13.375‰计收复利的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，应当予以支持。温占浩、邱惠兰经一审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃质辩权。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百九十五条、第二百零三条第一款、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出判决如下：一、温占浩欠上犹农商银行借款本金299000元及截止2016年8月19日的利息54979.24元，限温占浩、邱惠兰于判决生效后三十日内归还。二、温占浩、邱惠兰自2016年8月20日起至清偿之日止对借款本金299000元按罚息月利率13.375‰计付利息，并对不能按期支付的利息及罚息按罚息月利率13.375‰计算复利给上犹农商银行，利随本清。三、温占浩、邱惠兰届期不履行上述第一、二项判决义务，上犹农商银行可以以抵押的房产（房产证号：上房字第××号）折价，或者申请以拍卖、变卖后的价款在30万元内优先受偿。四、驳回上犹农商银行的其他诉讼请求。案件受理费6609.69元，由温占浩、邱惠兰承担，限于判决生效后七日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，对一审判决认定的事实本院予以确认。
本院认为，抵押权他项权证载明的被担保债权数额仅为贷款本金，而抵押合同约定的抵押担保范围为贷款本金、利息及其他费用，应如何认定抵押担保范围。根据《中华人民共和国担保法》第四十六条规定：“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”因此，在抵押合同法律关系中行使抵押权，应以合同约定的抵押担保范围作为确定抵押物处理后所得价款的优先受偿范围。因此，上犹农商银行上诉认为温占浩、邱惠兰到期不履行判决义务，其可以以抵押房产拍卖、变卖后的价款优先受偿，有事实和法律依据，本院予以支持。原判认定事实清楚，但处理欠妥，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）之规定，判决如下：
一、维持江西省上犹县人民法院（2016）赣0724民初879号民事判决第一、二项；
二、撤销江西省上犹县人民法院（2016）赣0724民初879号民事判决第四项；
三、变更江西省上犹县人民法院（2016）赣0724民初879号民事判决民事判决第三项为：温占浩、邱惠兰到期未履行上述判决确定的债务，上犹农村商业银行股份有限公司有权以温占浩、邱惠兰提供的抵押物（房产证号：上房字第××号）折价或拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6609.69元，二审案件受理费1841元，合计8450.69元，由温占浩、邱惠兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 任 琰
审判员 蒋桥生
审判员 侯文君
二〇一七年八月十日
书记员 刘 菲