成都市成华区人民法院民 事 判 决 书（2014）成华民初字第3673号原告景萍。原告李洋。委托代理人刁伟玮，四川法银律师事务所律师。特别授权。委托代理人赵艺雯，四川法银律师事务所律师。特别授权。被告成都博瑞房地产开发有限公司，住所地：成都市青羊区。法定代表人江兵，总经理。委托代理人杨红军，四川公生明律师事务所律师。特别授权。原告景萍、李洋与被告成都博瑞房地产开发有限公司（以下简称博瑞公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘宗华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告景萍、李洋的委托代理人刁伟玮，被告博瑞公司的委托代理人杨红军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景萍、李洋诉称，2014年7月20日，被告向二原告销售优品尚东三期商品房一套，当天被告即与原告签订《认购协议书》，约定按揭购房，首付三成，余款按揭支付，原告随即向被告交纳了20000元认购金。然而，与被告签订商品房买卖合同前，被告却告知原告必须离婚才能“按揭购房，首付三成，余款按揭支付”，否则认购金不退，房屋另售。原告对此不能接受。被告作为开发商，对房地产相关限购政策必然熟悉，在对原告情况十分清楚的情况下，仍以首付三成贷款购房的条件向原告销售房屋，主观上有明显欺诈故意，且原告存在重大误解。原告认为，被告故意与原告签订实际无法履行的《认购协议书》，侵害了原告合法权益，现起诉，1.判令被告立即向原告返还20000元；2.判令被告向二原告加倍返还20000元；3.案件受理费由被告承担。被告博瑞公司辩称，原告所陈述的认购协议约定了按揭贷款3成以及在签订合同前，被告方告知原告要离婚才能享受贷款均不是事实。主要原因房价现在在下滑，原告为了不买房，认购协议上没有任何的按揭贷款条款。认购协议中付款方式中有两种方式，一种是一次性付款，一种是按揭，没有对其中之一进行选择。认购协议是可以履行的。签订的认购协议后可以选择一次性付款和按揭。原告不签订合同构成违约，定金就不应返还。故请求驳回原告诉讼请求。原告为支持其诉请，提交下列证据：1.《认购协议》。拟证明二原告是以夫妻名义与被告签订协议，购房人为二人。2.付款pos单。拟证明二原告向被告交纳了定金20000元。3.“优品道·上东区”户型图，该户型图有手写的按揭贷款首付、贷款期限、金额及还款方式。拟证明该手写贷款内容为被告置业顾问书写，双方选择的是付款方式是贷款方式。4.房屋信息摘要、房产证。拟证明原告李洋在彭州天彭镇有一套房屋，二原告在锦江区还有一套房屋，根据限贷政策，二原告是不可能取得贷款，故贷款方式无法履行。5.录音资料。拟证明双方在签订认购协议后，原告为取得贷款，被告方要求二原告离婚。被告为反驳原告诉请，提交下列证据：1．《认购协议》。拟证明在认购协议上没有约定要选择首付三成的按揭贷款，认购协议是可以履行的。2.收据。拟证明被告方收到20000元定金，如果不签订商品房合同，应当作为违约金不退。3.2014年8月2日发出的《限期签订商品房买卖合同及附件催告函》及快递单。拟证明被告逾期签订合同，被告发函要求二原告签订合同，否则将追究其违约责任。4.2014年8月9日发出的《房屋另行销售和定金没收通知书》及快递单。拟证明在二原告违约情况下，被告通知解除《认购协议》，且所订购房屋另行销售，所付定金不予退还。上列证据经庭审质证。本院认为，上述证据具有真实性、合法性、关联系，予以采信。但能否达到各自的证明目的，本院在下面说理部分进行综合评判。经审理查明，2014年7月20日，原告景萍、李洋夫妻二人与被告博瑞公司签订《认购协议》。协议约定：乙方（景萍、李洋）购买甲方（博瑞公司）开发的位于成都市成华区槐柳一路的优品尚东三期的商品房，建筑面积87.68㎡，建筑面积单价8588元／㎡，房款计752996元，乙方购买上述商品房的定金为20000元。协议第四条约定：乙方签署本协议并全额交付定金后，即表示乙方已定购上述商品房，乙方在签署本协议后七日内未签订《商品房买卖合同》及其附件或未向甲方交付全额房款（按揭付款的为首期款），乙方所付定金不予退还。其中，在该协议书的第三条中载明付款方式为□1.一次性付款方式：乙方须于本协议签订后七日内携带本协议、定金收据、身份证原件及其它甲方要求的相关资料到甲方销售中心签订《商品房买买卖合同》及其附件，同时付清全额房款；□2.按揭贷款付款方式：乙方须于本协议签订后七日内携带本协议、定金收据、身份证原件及其它甲方要求的相关资料到甲方销售中心签订《商品房买买卖合同》及其附件，同时付清首付款，并须于签订《商品房买卖合同》及其附件后七日内主动将办理贷款的相关资料备齐，到银行办理贷款。但双方在签订协议书时，未在可选择付款方式的“□”内进行勾选。签订《认购协议》后，二原告随即向被告支付了20000元定金。但原告未在约定的签订协议后七日内到被告处签订《商品房买卖合同》及其附件。2014年8月2日，被告通过快递方式向二原告送达了《限期签订商品房买卖合同及附件催告函》，声称因原告未在约定的期限内签订《商品房买卖合同》及其附件，要求其在2014年8月9日前备齐资料及款项至被告销售中心签订合同及附件，并付清相应房款。否则，将另行出售所购房屋，并不退还定金。2014年8月9日，被告再次以快递方式向原告发出《房屋另行销售和定金没收通知书》，声称截止2014年8月9日，原告仍未至被告处签订合同及附件，也未付清房款，被告决定立即解除双方签订的《认购协议》，上述房屋另行销售，所付定金不予退还。2014年9月12日，原告诉讼来院。另查明，1.原告李洋名下有彭州天彭镇朝阳南路有房屋一套（无贷款），产权登记时间为2009年8月11日。原告李洋、景萍夫妇在锦江区大业路共有一套房屋（有按揭贷款），产权登记时间为2012年8月13日。2.被告销售人员在推销商品房期间，向原告提供了“优品道.上东区”户型图，上面有销售人员手写的购房总价、三成首付金额、贷款金额、月供金额、贷款期限等。3.二原告与被告签订《认购协议》后，原告李洋找到被告其他工作人员，问如果不能办到贷款，其所交定金及今后所缴款项能否退还。并称当初在签订《认购协议》前，自己已经将已有二套房的情况向原销售人员韩桂彬说清楚了的，韩桂彬向其作出了能够贷款3成承诺，且基于相信开发商与银行有关系，才签订了《认购协议》。在交谈中，该销售人员称如果李洋妻子名下没有财产及贷款，可以离婚解决贷款问题。李洋将以上通话进行了录音，并将录音提交法庭，以此证明被告存在欺诈。本院认为，2011年2月15日，成都市房管、发改、财政、国土、地税、金融等部门联合印发《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》。其中规定：自本意见发布之日起在本市锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区等主城区暂时实行住房限购措施。本市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房，暂停购买第3套住房。外地户籍居民家庭在本市主城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭暂停在主城区购房。严格执行差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的居民家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。上述《实施意见》作为国家房屋调控下的宏观政策，是针对不特定人发布的成都市住房买卖限购政策。二原告均在成都工作、生活，并于2012年时还在锦江区按揭贷款购买了住房，应当说对限购政策清楚明白，通过原告提供的录音也能印证原告明知。其次，在原、被告签订的《认购协议》中，双方并未约定购买商品房是一次性付款还是按揭贷款付款。第三，原告提供的“优品道·上东区”户型图，上面有虽有销售人员手写的购房总价、三成首付金额、贷款金额、月供金额、贷款期限等，只能证明销售人员向购房户的参考性意见，并不能体现是双方协商的结果，且在《认购协议》中，原告也未明确选择按揭贷款。最后，原告提供的录音资料是双方发生纠纷后，原告与其他销售人员之间的对话，不能客观真实反映签订协议时双方之间协商内容。综上，原告在明知限购政策的情况下，与被告签订《认购协议》，并不存在重大误解。在《认购协议》中，原告没有明确选择按揭贷款，且其提供的证据也不能证明被告存在欺诈。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。因原告未按约定在指定的期限内签订《商品房买卖合同》及其附件，其行为已构成违约。故对其要求双倍返还定金的诉讼请求，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李洋、景萍的全部诉讼请求。案件受理费400元，由原告李洋、景萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本、院递交上述状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  刘宗华二〇一四年十二月四日书记员  杨 帆