广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0203民初3632号原告：柳州市泓福物业服务有限责任公司，住所：柳州市柳北区雅儒路西四巷6号。法定代表人：林宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：雷代新，男，该公司员工。委托诉讼代理人：蒋春雄，广西弘邦律师事务所律师。被告：张文华，男，1970年10月25日出生，汉族，住南宁市青秀区，现住广西柳州市。原告柳州市泓福物业服务有限责任公司（以下简称泓福公司）与被告张文华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告泓福公司的委托诉讼代理人雷代新、蒋春雄，被告张文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泓福公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告支付物业服务费4658.4元及滞纳金5424.8元，梯间灯公摊费用78.8元，化粪池公摊费用55元，白蚁防治费21元；二、请求法院判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告于2007年8月6日与原告办理了领房手续。被告自2014年1月至2017年5月，未向原告缴纳物业费4658.4元、滞纳金5424.8元，梯间灯公摊费用78.8元，化粪池公摊费用55元，白蚁防治费21元。2014年至2017年期间，原告多次催促被告缴纳所欠物业费未果。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求法院判如所请。被告张文华辩称，被告于2007年8月6日与原告办理了领房手续，且按时交纳物业费至2011年。由于原告长期擅自占用消防通道设置垃圾堆放点，违反小区总面积规划图，影响了被告的居住环境，故被告才没有支付物业费。2013年，原告曾就物业费一事起诉被告，在法院调解下，原告清理了垃圾场，将垃圾堆放点设置在小区外面，被告随即补交了物业服务费。但在2014年1月，原告又将垃圾场设回原处，被告与原告交涉，原告答复是小区外没办法设置垃圾场。被告认为原告违反调解协议，请法院驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：原告系壹级资质的物业服务企业法人。被告系柳州市东环路西一巷6号协和家园·嘉年华庭住宅小区10栋2单元4-2号房屋的业主，该房屋建筑面积为153.2平方米。2007年8月6日，被告签署《房屋交接书》。同日，原、被告签订《协和家园·嘉年·华庭前期物业管理服务协议》（以下简称《前期物业服务协议》），其中第四条约定：物业管理服务费首次交费时间以建设单位发出入伙通知之日起计收，之后每季度第一个月10日前预先交纳当季应付的物业管理费用；收费标准按建筑面积，多层及小高层住宅0.6元/平方米/月；物业管理服务费中未计入的共用设施设备（如：电梯、水泵、楼道灯等）运行能耗费用，另行按实向业主分摊；等等。当日，被告还签署《承诺书》，承诺遵守《嘉年·华庭住宅小区业主临时公约》（以下简称《业主临时公约》），同意接受原告为嘉年·华庭住宅小区提供前期物业服务。其中，《业主临时公约》约定：本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制；业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用；业主未按时交纳物业管理费及本公约内涉及的其他费用时，物业管理企业视情况向业主发出通知，说明所欠款项及清还期限，若逾期未付，则物业管理企业有权收取未交付款项的违约金，按日（标准为3‰）计算，从到期之日起至实际交纳之日止。2014年12月18日，原告将协和家园·嘉年华庭小区的物业服务费调整至0.8元／平方米，并经柳州市鱼峰区住房和城乡建设局以及柳州市物价局价格管理�备案。2017年5月16日，原告向被告发出《费用提醒单》，催收2014年1月1日至2017年5月31日的物业服务费及其他费用，并在被告房屋大门张贴。因被告未按时交纳物业服务费，故酿成本案纠纷。另查明，原告在涉诉小区空地设置临时绿化废弃物堆放点。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方在自愿、平等的情形下签订的，未违反法律规定，属有效协议，双方之间成立物业服务合同关系。原、被告双方均应按照协议约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，亦应受该合同约束，履行交费义务。原告将涉诉小区的物业服务费调整至0.8元／平方米，并经柳州市鱼峰区住房和城乡建设局以及柳州市物价局价格管理科备案，程序合法，被告作为涉诉小区的业主，亦应当按照调整后的标准向原告支付物业服务费。因此，被告需向原告支付从2014年1月1日起至2014年12月31日止期间的物业服务费1103元（0.6元／平方米／月×153.2平方米×12个月），以及从2015年1月1日起至2017年5月31日止期间的物业服务费3554.2元（0.8元／平方米／月×153.2平方米×29个月），合计4657.2元；原告主张4658.4元，超出部分于法无据，本院不予支持。关于被告辩称原告占用消防通道设置垃圾场，影响其生活，因被告未提供证据证实涉案空地属于消防通道，且原告在涉诉小区空地设置临时绿化废弃物堆放点的行为未达严重影响业主生活、构成根本违约的程度，被告的此项抗辩理由不足以作为其拒交物业费的理由，本院对其辩解意见不予采纳。关于梯间灯公摊费用、化粪池公摊费用、白蚁防治费，原告并未提供收取上述费用的完整凭据以及分摊明细表，不足以证实上述费用已实际发生且合理分摊，故本院对此不予支持。关于违约金，被告逾期未交纳物业服务费，根据《业主临时公约》的约定已构成违约，依法应支付违约金。该公约约定违约金“按日（标准为3‰）”的计算标准明显高于原告造成的损失，考虑本案的实际情况，原告因被告迟延支付物业服务费造成的实际损失应为利息损失，根据公平原则，以及参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，本院依法酌情予以调整，确定被告应承担的违约金为954.7元（4657.2元×6%÷12个月×41个月）；原告主张超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告张文华支付原告柳州市泓福物业服务有限责任公司物业服务费4657.2元、违约金954.7元，合计5611.9元；二、驳回原告柳州市泓福物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元（原告已向本院预交），减半收取25元，由被告张文华负担。上述应付款项，义务人应于本案判决书送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间�行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。本判决为终审判决。审判员 李 旎二〇一七年十二月十三日书记员 黄晓珺附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的�率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。