广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4104号
上诉人（原审原告）：广州市馨盛物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：封焯勋，职务：经理。
委托代理人：郭水华，广东华之杰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：林顺莲，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：韩志旅，住广东省广州市越秀区。
上诉人广州市馨盛物业管理有限公司（以下简称馨盛公司）、林顺莲因物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第903号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人馨盛公司的法定代表人封焯勋及其委托代理人郭水华，上诉人林顺莲及其委托代理人韩志旅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：原广州市珠光路荣利新街XXX号房屋是蔡凤的产业，由蔡凤户、叶克雄户、林顺莲户及陈惠珍户共11人居住。1992年12月24日，原审法院作出（1992）东法民字第1115号民事调解：六、被告广协公司应在蔡凤、陈惠珍、叶克雄和林顺莲4户迁出本市珠光路荣利新街XXX号房屋之日起2年半内，在该地段兴建的新楼XX北座第X层北向方位划出一个建筑面积40平方米的套间及在第X层南向方位划出一个居住面积不少于24.15平方米的套间供蔡凤、陈惠珍、叶克雄和林顺莲4户回迁居住，其中第X层的套间作为对蔡凤原有房屋的产权补偿，第X层套间供蔡凤、陈惠珍、叶克雄和林顺莲户回迁居住等。此后，林顺莲户及陈惠珍户按通知要求办理了回迁手续，并接收了广协公司安置的本市珠光路荣利新街XX号XXX房。
2007年7月31日，原审法院作出（2007）越法民三初字第1528号民事判决，确认广州市越秀区珠光路荣利新街XX号XXX房即涉案房屋归馨盛公司所有。该判决已于2007年8月16日发生法律效力。此后，馨盛公司办理该房屋的产权登记手续，根据广州市国土资源和房屋管理局核发的编号为粤房地权证穗字第015001XX**号的《房地产权证》记载，座落在本市越秀区珠光路荣利新街XX号XXX房，建筑面积为43.76平方米，套内建筑面积为38.77平方米，规划用途为住宅，登记时间为2010年9月6日等。
2008年8月11日、2009年6月12日，馨盛公司两次以《律师函》的形式要求林顺莲在发函之日起3天内立即清付拖欠的房屋使用金（按公房租金标准计），并与馨盛公司签署房屋租赁合同，未果。2009年6月19日，馨盛公司在《南方日报》以公告的形式要求上址XXX房等住户缴纳2007年8月16日起至2009年6月30日止的房屋租金，并与馨盛公司签署房屋租赁合同等；仍未果。2010年6月18日，馨盛公司再次于《南方日报》刊登公告。2011年6月17日，馨盛公司�次于《南方日报》刊登公告。2012年6月13日，馨盛公司又再次向林顺莲发出《律师函》，同月20日再次于《南方日报》刊登公告。2014年3月20日，馨盛公司再向林顺莲发出书面函件，要求林顺莲尽快与馨盛公司签订租赁合同、交纳自2007年8月16日以后的租金。上述《律师函》均未送达林顺莲。林顺莲至今没有向馨盛公司支付租金，亦未与馨盛公司签订相关租赁合同。
另查，涉案的XXX房原由林顺莲户和陈惠珍户自行间隔共同居住。馨盛公司于2014年5月5日提起诉讼，要求林顺莲户和陈惠珍户腾退搬出荣利新街XX号XXX房以及支付房屋使用金和利息。在该案诉讼过程中，馨盛公司撤回其对林顺莲户的起诉。在该案审理过程中，林顺莲和陈惠珍称“为了居住方便，两被告大概于2003年1月份将涉案房屋自行间隔，其中走道、厕所由两户公用，厨房由林顺莲一人使用”，并查明“经现场测算林顺莲户的居住面积约为16.35平方米”。原审法院于2015年1月29日作出（2014）穗越法民三初字第1069号民事判决：一、陈惠珍户（含其他同住人员）应自本判决发生法律效力之日起，在广州市珠光路荣利新街XX号XXX房暂住两年。暂住期间，陈惠珍应参照房管部门公布的同期同地段住宅租金参考价标准逐月支付房屋租金给馨盛公司（以居住面积14.60平方米为基数）；二、陈惠珍应在本判决发生法律效力之日起七日内向馨盛公司支付自2013年5月5日至2014年5月5日止的租金（以居住面积14.60平方米为基数，按房管部门公布的同期公房住宅租金标准计算）；三、陈惠珍应在本判决发生法律效力之日起七日内向馨盛公司支付自2014年5月6日至本判决发生法律效力之日止的租金（以居住面积14.60平方米为基数，参照房管部门公布的同期同地段住宅租金参考价计算）；四、驳回馨盛公司的其他诉讼请求。判后，馨盛公司不服，提起上诉。在二审审理过程中，馨盛公司与陈惠珍签订《和解协议书》（调解人：越秀区珠光街人民调解委员会），内容为：陈惠珍同意在2015年3月22日中午12点前搬空腾退荣利新街XX号XXX房等。
馨盛公司于2015年4月7日提起本案诉讼。
庭审中，林顺莲称其从2015年5月1日起使用了XXX房的全部，即除了使用其原来使用的位置外，还使用了原陈惠珍使用的部分。馨盛公司表示：我方曾于2015年3月20日与司法所一同上门，当时仍能打开房门，故我方认为林顺莲是于2015年3月21日使用XXX房全部的；我方于2015年5月27日在原大门北面加设了一大门，并封闭了原由通道进入陈惠珍原使用位置的门，当天林顺莲已将放置在陈惠珍屋内的物品全部清走。
原审法院于2015年7月3日到现场勘查，可见XXX房东面有两个�口，分别进入南面部位和北面部位的房间，两房间之间为砖间墙不能互通，其中北面房间有一房一厕所一阳台，房面积约13.42平方米，厕所面积约1.59平方米，阳台面积约4.6平方米；南面房间有一通道一房，其中房面积约11.08平方米，通道面积约3.68平方米，总居住面积约14.76平方米，通道靠近门口位置有一新砌的小水池和水龙头，屋内没有厨房厕所，现由林顺莲及其女儿、外孙居住。根据双方陈述：原XXX房只有东面一大门，东北角分别为厨房厕所，沿着通道一直往西走，有一房间门通往北面部位原由陈惠珍使用的房间。另，林顺莲称XXX房分隔为两个房间之前，走道、厕所由两户公用，厨房由林顺莲一人使用，经馨盛公司间隔后，已没有厨房和厕所使用。馨盛公司表示：在间隔出两个房间前，屋内的走道、厨房和厕所是由林顺莲和陈惠珍共用；确认间隔后林顺莲无法进�原来的厨房、厕所使用，我方同意为林顺莲在其屋内另设一个厨房和厕所，但前提是林顺莲要付清租金。林顺莲表示：是否需要交纳房屋使用费由法院裁判，不考虑在诉讼过程中先行支付房屋使用费。
原审法院认为：馨盛公司作为涉讼房屋的所有权人，对涉讼房屋依法享有占有、使用、收益及处分的权利。林顺莲作为该房屋的使用人，根据公平合理及等价有偿原则，应向馨盛公司支付使用该房屋的租金。因此，馨盛公司要求林顺莲支付租金的诉讼请求合法，予以支持。至于租金标准的问题，因双方未就租金标准达成一致意见，且涉案房屋现已由馨盛公司所有，非原拆迁人广协公司所有，且馨盛公司与林顺莲之间并不存在拆迁安置关系，故根据公平及等价有偿的原则，应从馨盛公司首次向林顺莲提起诉讼之日即2014年5月5日起，租金按房管部门公布的同期同地段住宅租金参考价计算为宜，此前的租金仍应按同期公房租金标准计算为宜。至于馨盛公司诉请的自2007年8月16日起至本案起诉之日的租金问题，由于计付租金的诉讼时效期间为一年，而馨盛公司未能提供证据证明其自2014年5月5日提起（2014）穗越法民三初字第1069号案主张权利之前的倒推一年内曾向林顺莲追讨过租金，故其主张的2007年8月16日至2013年5月5日前的租金已超过了诉讼时效期间，不予支持。至于租金的计算面积问题，馨盛公司称林顺莲从2015年3月21日起使用XXX房全部，但未能提供证据证明，故对该主张不予采信，但因林顺莲自认其从2015年5月1日起使用XXX房全部，故根据等价有偿原则，从2015年5月1日起的租金应按XXX房的全部面积计算，2015年5月1日之前的租金按其居住面积16.35平方米计算。根据查明事实，馨盛公司于2015年5月27日将XXX房分隔成两个独立进出的房�，并将原由两户共同使用的厨房厕所归入馨盛公司使用的位置，首先，馨盛公司已提起本案诉讼主张收回房屋和租金，在案件尚未审结前，林顺莲仍有正常使用涉案房屋的权利，馨盛公司在明知XXX房的厨房和厕所原属两户共用的情况下，在诉讼过程中仍自主间隔房屋，导致林顺莲无法使用厨房和厕所；其次，在原审法院得知馨盛公司实施该行为后告知其行为后果和责任风险的情况下，馨盛公司仍以林顺莲付清租金作为为林顺莲另设厨房厕所的条件，未能及时恢复或完善林顺莲的生活基本设施。因此，在馨盛公司未能采取措施保证林顺莲有厨房和厕所使用的情况下，酌情判令林顺莲按房管部门公布的同期同地段住宅租金参考价的一半标准计付2015年5月27日起的租金。至于逾期交租的利息问题，因双方对租金计算标准一直未能协商一致，未交租的责任不能归咎于林顺莲�故馨盛公司提出的该请求，不予支持。鉴于林顺莲属于回迁居住户，其在本市没有其他房屋可供搬迁，故馨盛公司要求林顺莲立即交还房屋的诉讼请求，难以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条之规定，于2015年7月7日判决：一、林顺莲户（含其他同住人员）应自本判决发生法律效力之日起，在广州市珠光路荣利新街XX号XXX房（南面部分）暂住两年。暂住期间，林顺莲应参照房管部门公布的同期同地段住宅租金参考价标准逐月支付房屋租金（以居住面积14.76平方米为基数计）给馨盛公司；若暂住期间馨盛公司未能提供厨房、厕所给林顺莲使用，则租金标准按房管部门公布的同期同地段住宅租金参考价的50%计算；二、林顺莲应在本判决发生法律效力之日起十日内，向馨盛公司一次性支付自2013年5月5日至2014年5月5�止的租金（以居住面积16.35平方米为基数，按房管部门公布的同期公房住宅租金标准计算）；三、林顺莲应在本判决发生法律效力之日起十日内，向馨盛公司支付自2014年5月6日至2015年5月26日的租金（参照房管部门公布的同期同地段住宅租金参考价计算，其中2014年5月6日至2015年4月30日期间的租金以居住面积16.35平方米为基数计，2015年5月1日至2015年5月26日期间以建筑面积43.76平方米为基数计）；四、林顺莲应在本判决发生法律效力之日起十日内，向馨盛公司支付自2015年5月27日起至本判决发生法律效力之日止的租金（以居住面积14.76平方米为基数，参照房管部门公布的同期同地段住宅租金参考价的50%计算）；五、驳回馨盛公司的其他诉讼请求。
判后，馨盛公司、林顺莲均不服，分别向本院提起上诉。馨盛公司上诉称：1.原判认定2013年5月5日前的租金已超过诉讼时效，属认定事实和适用法律错误。从（2007）越法民三初字第1528号民事判决于2007年8月16日发生法律效力后，自2008年始馨盛公司连续不断地向林顺莲追索从2007年8月16日开始的房屋使用费，并要求签订租赁合同，完善租赁手续。其中，2008年8月12日发送律师函给涉案房屋住户蔡风、林顺莲，该邮件由林顺莲签收，妥投；2009年6月14日，第二次给林顺莲发送律师函，林顺莲拒绝签收；馨盛公司于2009年6月19日在《南方日报》上公告催租；2010年6月3日，馨盛公司第三次给林顺莲发送律师函，林顺莲拒绝签收；馨盛公司于2010年6月18日在《南方日报》上公告催租；2011年6月11日，第四次给林顺莲发送律师函，林顺莲拒绝签收；馨盛公司于2010年6月17日在《南方日报》上公告催租；2012年6月13日，第五次给林顺莲发送律师函，林顺莲签收，在（2014）穗越法民三初字第1069号案中，�顺莲答辩时也确认收到此邮件，并且就租金标准问题回复了馨盛公司，馨盛公司为此于2012年6月18日再次回复林顺莲要求按照私房租金参考价执行；馨盛公司于2012年6月20日在《南方日报》上公告催租；2013年6月9日，馨盛公司再次给林顺莲发送律师函，林顺莲拒绝签收，并被退件；2014年5月5日，馨盛公司提起（2014）穗越法民三初字第1069号案诉讼，2015年4月7日提起本案诉讼。由此看出，多年来馨盛公司已经连续不断地向林顺莲追索债务，诉讼时效一直合法中断，诉讼时效并无超过。况且，原审法院和本院在审理馨盛公司与同小区其他住户的同类物权保护纠纷案件时，均认定了馨盛公司有效合法地主张了权利，驳回了住户有关超过诉讼时效的抗辩。因此，林顺莲缴纳租金的时间应从2007年8月16日起计算。2.原判按照公房租金缴纳2013年5月5日至2014年5月5日止的租金，没有事�和法律依据。拆迁前林顺莲承租的并非是公房，而是私房。拆迁人广协公司按照政策规定对林顺莲等承租人予以增大面积安置，由林顺莲向产权人承租而已。无论拆迁前后，林顺莲都没有理由以公房租金来交租。涉案房屋是馨盛公司的私有财产，馨盛公司也一直要求林顺莲按照广州市住宅房屋参考租金价支付租金，从来没有签署书面合同同意其按照公房租金标准付租，原审在双方没有协议约定的前提下，判决按照公房租金标准付租，侵犯了私有财产的合法权益，完全没有法律依据，也纵容了租户的无理苛求。3.原判第一、四项认定林顺莲以居住面积14.76平方米为基数以及第二、三项以居住面积16.35平方米为基数缴纳租金错误。首先，涉案房屋是一个房地产权证，一个物权，尽管原审查明涉案房屋住有林顺莲户和陈惠珍户，但从法律上讲，均是涉案房屋的住户，应该相互有连带清偿整间房屋租金的义务。其次，馨盛公司与林顺莲、陈惠珍并无签署租赁合同，亦无同意其按照各自使用的建筑面积对馨盛公司承担按份支付租金，两住户私下分割两个居住单元，属于内部分割协议，对外没有法律效力，两住户之间的分割约定不得对抗馨盛公司。最后，涉案房屋建筑面积43.76平方米，套内建筑面积38.77平方米，若按照（2014）穗越法民三初字第1069号民事判决的认定来看，陈惠珍以居住的14.06平方米交租，林顺莲以居住的16.35平方米交租，合计交租居住面积为30.41平方米，比建筑面积少了13.35平方米，少交租的房屋面积达30.51％，这显然对馨盛公司极为不公。因此，林顺莲应按照建筑面积43.76平方米向馨盛公司交纳租金。至少，林顺莲也应该按实际居住房屋面积比53.77％（16.35平方米÷30.41平方米），承担实际占用面积23．53平方米（43.76平方米×53.77％）的租金。另外，对于（2014）穗越法民三初字第1069号民事判决，馨盛公司已依法提起上诉，后因陈惠珍与馨盛公司达成和解，馨盛公司依法撤回了上诉，原判仍适用该判决认定的事实来认定林顺莲以居住面积16.35平方米缴纳租金，显然是错误的，也是不负责任的。同理，原判第一、四项以现场勘查的数据判决林顺莲以14.76平方米为基数缴纳租金也是错误的。至少，林顺莲也应按实际居住房屋面积比48.54％（14.76平方米÷30.41平方米），承担实际占用面积21.24平方米（43.76平方米×48.54％）的租金。4.原审判决林顺莲在涉案房屋暂住两年，没有法律依据。林顺莲实际使用涉案房屋20多年，从未与任何人签署合同和缴纳租金。馨盛公司依法取得涉案房屋产权后，无数次与林顺莲沟通，希望其能签署合同、完善租赁登记手续和缴纳租金，但均被无理拒绝，且态度极为恶劣和激烈。原审在这种情况下判决其暂住两年，无疑是对馨盛公司合法物权的侵害，鼓励不诚信行为。5.原判第三项错误，应改判为“自2015年3月21日至2015年5月26日期间以建筑面积43.76平方米为基数计算”。如前所述，2015年3月19日，馨盛公司与陈惠珍签署和解协议，当日馨盛公司便将陈惠珍所占用的房屋收回。2015年3月21日，司法所派人与馨盛公司法定代表人去看房时，林顺莲将共用防盗门锁死，不给开门，致使馨盛公司无法对收回的房屋进行管理使用和出租。一审第一次开庭时，林顺莲承认2015年3月20左右将馨盛公司的房屋清空强占，但原判却认定林顺莲“自2015年5月1日至2015年5月26日期间以建筑面积43.76平方米为基数计算”，这完全是偏帮一方。6.原判第一、四项认定林顺莲从2015年5月27日起至暂住两年期间，按照广州市房地产管理部门公布的同期同地段房屋租金参考价标准�50％向馨盛公司支付租金，属于认定事实和适用法律错误。林顺莲拒不配合馨盛公司从原共用防盗门出入，经馨盛公司协商、街道、居委、司法所轮番做思想工作，林顺莲均拒不接受，馨盛公司于2015年5月20日张贴通知，要求林顺莲不要单方锁闭公共使用的大门。林顺莲拒不接受、拒不开门。为防止事态冲突进一步恶化，馨盛公司无奈之下才在2015年5月27日另开一扇门通往自己的房屋部分。这属于合法的私力救济措施。由于现在分为两门进入，原来共用的通道现在是林顺莲单用，而且原判以现在改变结构为由，认定林顺莲只需付50％的房租，没有法律依据。据此，请求：1.撤销原审判决；2.改判林顺莲户（含同住人员）立即搬空腾退涉案房屋给馨盛公司；3.改判林顺莲户（含同住人员）按照广州市房地产管理部门公布的同期同地段房屋租金参考价标准向馨盛公司支付涉�房屋的租金（自2007年8月16日起至2015年3月20日按照实际使用建筑面积22.76平方米计算；从2015年3月21日起至2015年5月26日按建筑面积43.76平方米计算；从2015年5月27日起至实际搬空腾退上述房屋之日止按建筑面积23平方米计算）；4.从2007年9月16日开始逐月按照中国人民银行规定的逾期贷款利率为标准支付上月房屋使用金的利息直至清付全部款项日为止；5.本案的全部诉讼费用由林顺莲承担。
林顺莲上诉称：1.原判查明事实不清，证据不足。林顺莲作为涉案房屋的租户本应享有优先购买权，但当时林顺莲对于广协公司与馨盛公司的纠纷一无所知，也未参与双方之间的诉讼，导致涉案房屋被法院判归馨盛公司所有，这本身已经侵害了林顺莲的优先购买权。即使该房屋已归馨盛公司所有，鉴于买卖不破租赁的规定，馨盛公司也无权要求林顺莲腾空房屋。既然馨盛公司无权要求林顺莲腾空房屋，原审也不能无视事实及法律的规定，判决林顺莲暂住两年。林顺莲是基于拆迁回迁居住在涉案房屋，若林顺莲所居住的房屋未被拆迁，林顺莲现在仍有房可居。只因房屋被拆迁，林顺莲才回迁至拆迁人安排的地方，现原审判决林顺莲只能暂住两年，两年后林顺莲将处于无房可住的境地，于法于理不符。2.原审判决程序错误。馨盛公司要求林顺莲腾空房屋的请求被原审法院驳回，原审法院又超出其诉讼请求判决林顺莲在涉案房屋暂住两年，违反了法律规定。林顺莲在涉案房屋居住了十几年，在广州并无其他的居所，一起居住的女儿是智残四级残疾证，林顺莲已将近七十岁，不止要照顾女儿，还要照顾一个一岁的外孙。广州房价高企，无力在外租房，两年后，林顺莲祖孙三人在广州无瓦遮头，可能沦落到流浪街头的境地。原判罔顾林顺莲的合法�利，于法于理不符。2003年回迁入住涉案房屋时是毛坯房，林顺莲自己请人装修，花费几千元才能入住。回迁时，广协公司与林顺莲签订协议书，注明回迁之日起一个月内到当地房管部门订立租约，因当时广协公司推说没有领到房产证，暂时安心住，将来会通知的。1992年时广协公司是国企，所以应按公房租金交租，由于广协公司拖欠回迁费滞纳金，所以没有要求林顺莲交租。馨盛公司没有与林顺莲签订任何合同，封焯勋来拆厨房、封厕所，林顺莲是合法回迁，要求恢复厨房厕所。3.原判遗漏查明相关事实。（1）（2004）越法民二初字第967号民事调解书查明，馨盛公司是以中南水电安装公司和馨园物业管理有限公司的名义向广协公司追收欠款，上述两公司是国有企业，追收到的以房抵债房屋应交回该两公司所有，并非馨盛公司所有，林顺莲的公房租金也应由该两公司收取，与馨盛公司无关。（2）林顺莲2003年已回迁安置居住在涉案房屋内，但馨盛公司2010年办理房产证时，填写《房地产交易与权屋登记询问记录表》时却欺骗房管部门涉案房屋无承租人，无拆迁安置户，无优先购买权人，说明馨盛公司完全放弃对涉案房屋的收租权利。若馨盛公司实事求是填写林顺莲已在涉案房屋回迁安置七年多，是广协公司出租的回迁户，那么房管部门就会要求馨盛公司通知林顺莲到房管部门确认其是否放弃优先购买权。林顺莲如果得知上述消息，一定会借钱购买涉案房屋，把房款交回广协公司，广协公司即可偿还欠款给馨盛公司，这样就是公开透明，实事求是，公平正义使各方都受益，由此就不会发生数十宗纠纷案，浪费司法资源，全体回迁户也能安居乐业。但馨盛公司弄虚作假，隐瞒事实真相，把林顺莲等回迁户蒙在鼓里，剥夺林顺莲等人的�情权和优先购买权，实属违法和侵害。（3）广协公司确认并以拖欠的临迁费抵扣林顺莲回迁安置公房的租金，还确认馨盛公司应承继支付广协公司拖欠的上述临迁费和应收取公房租金。2011年10月10日，原审法院通过调查核实后向广州市人大常委会和拆迁回迁户进行信访回复，确认馨盛公司应承继广协公司的权利义务，应向回迁户收取公房租金，并支付广协公司拖欠的临迁费和滞迁费，才能以每平方米1050元的超低价以房抵债。（4）原审法院和本院，以及广东省高级人民法院曾经先后多次就馨盛公司应向拆迁回迁户收取公房租金、驳回其收取私房租金和要求回迁户腾空搬出的诉求以及重审申请作出判决和裁定，维护了司法公平正义，维护了拆迁回迁安置户的合法权益。馨盛公司2014年以同一事实同一理由重复起诉，误导原审法院作出错误判决，实属违反“一事不再理�的原则。（5）广州公资交函（2014）226号《广州公共资源交易中心关于温建达等人举报国企党委书记胡钊文诈骗案的复函》确认，广协公司拖欠全体拆迁回迁户大量临迁费，其中的39户被拖欠临迁费本金约52万元，并督促广州交易集团继续协助解决珠光路项目的历史遗留问题，解决彼此纠纷。广交集函（2015）14号《广州交易所集团关于韩志旅、李统等人有关信访问题的复函》确认：广协公司与新业权人馨盛公司签订协议将所欠临迁费和房屋租赁关系转移给新业权人；广协公司为维护回迁安置户的合法权益，强调以不交吉房屋抵偿馨盛公司部份工程款；馨盛公司在涉案房屋转移过户过程中采取欺骗手段骗取房产证，经查并非广协公司所为；广协公司把房产转移给馨盛公司之前，所欠临迁费事实上已在抵扣租金，转移后仍拖欠的临迁费转移给馨盛公司支付。但至今广协公司和馨盛公司均未与林顺莲进行结算和支付，故此林顺莲认为被拖欠的临迁费仍用于抵扣回迁房的租金。（6）原判没有查明（1992）东法民字第1115号民事调解书确认拆迁安置林顺莲回涉案房屋是属于临迁安置？还是永久安置？既然是永久安置，林顺莲无其他住房，同时广协公司与馨盛公司以房屋抵偿部分工程款的协议书明白写清楚是以不交吉方式以房抵债的，广协公司是国有企业，房屋是公司房，又有广协公司的上级主管单位和人民法院的信访回复，以及各级人民法院对系列案件的多次判决和裁定，本案原审仍按临迁房的待遇判决林顺莲居住两年，并判决林顺莲在此期间交私房租金，有违司法公平正义，是偏帮馨盛公司，违法侵害回迁户。4.原判认定“并将原由两户共同使用的厨房归入原告使用位置”错误，应为“厨房由林顺莲一户使用和厕所两户共用全部归入原�使用位置”。5.虽然原审指明馨盛公司未判决前对抗法院的案件审理活动，侵害林顺莲回迁安置并出资建设装修的生活基本设施属违法侵权，但没有判决其恢复原状属错误判决，应该纠正。馨盛公司应立即恢复原状确保林顺莲正常使用生活设施。据此，请求：1.撤销原审判决的第一、三、四项；2.改判林顺莲户（含其他同住人员）是涉案房屋（南面部分）的合法回迁户，可永久居住使用；3.改判林顺莲2014年5月6日起以居住面积16.35平方米为基数，按房管部门公布的同期公房住宅租金标准计算支付租金（包括厨房厕所计算）；4.改判馨盛公司恢复完善林顺莲的生活基本设施，令涉诉房屋符合基本生活条件，恢复原回迁厨房厕所。
二审中，上诉人林顺莲提交如下证据：1.本院（2012）穗中法民五终字第3726号民事判决、（2013）穗中法民申字第256号民事裁定、广州市�民检察院穗检民不字（2013）178号民事行政检察不支持监督申请决定书、广东省高级人民法院（2011）粤高法民一申字第2584号民事裁定，拟证明人民法院、人民检察院均判决或裁定馨盛公司应承继广协公司的权利义务，收取回迁户公房租金，不准把回迁户居住的房屋腾空搬出，驳回了馨盛公司的抗诉以及重审的申请。2.广协公司与馨盛公司于2004年12月12日签订的《以房屋抵偿部分工程款的协议》，拟证明广协公司没有支付的临迁费由馨盛公司承担。3.广州公共资源交易中心于2014年12月10日出具的《广州公共资源交易中心关于温建达等人举报国企党委书记胡钊诈骗案的复函》，拟证明广协公司拖欠回迁户大量的临迁费，该临迁费已经抵偿欠款房租，其余临迁费一并转到馨盛公司支付，且按照公房标准交租。4.广州交易所集团有限公司于2015年5月8日出具的《广州交易所集团关于韩志旅、李统等人有关信访问题的复函》，拟证明临迁费交给馨盛公司承担，房屋没有给馨盛公司之前，所欠下的租金抵扣了一部分临迁费，房屋所有权转移后，租金和临迁费问题由馨盛公司承担。5.落款日期为2002年2月22日的《广州市广协物业管理有限公司法定代表人履历表》、落款日期为2002年2月19日的《法定代表人任职证明书》、《企业法人（公司）申请变更登记事项》，拟证明封焯勋曾经是广协公司的副经理，又任广州市广协物业管理有限公司和广州市馨园物业管理有限公司的法定代表人、董事长，利用职权，以权谋私。6.原审法院于2011年10月10月出具的对林燕萍、黄伟平、黎安伟、李统、陈炳勋信访材料的函复情况，拟证明馨盛公司不但要保持原有的租赁关系，按公房标准收取租金，还要承担广协公司原本拖欠的临迁费。7.《珠光路C4拆迁安置明细表（附�三）》，拟证明拆迁时已确认回迁的是广协公司的回迁房，是公房。8.《强烈请求人民法院依法处理荣利新街49号大楼污水横流的大问题》及照片，拟证明馨盛公司非法封闭夺取林顺莲回迁安置的厨房厕所，至大楼污水横流激起义愤。上诉人馨盛公司质证认为上述证据均非二审新证据，其中证据1只能作为参考，不应作为证据；对证据2的真实性予以确认，关联性不予确认；对证据3、4的三性均不予确认；对证据5的三性不予确认，封焯勋没有担任过这些职位，也没从广协公司拿过工资；对证据6、7的真实性予以确认，对关联性不予确认；对证据8的三性不予确认。
经审理查明，2008年8月12日，馨盛公司向林顺莲邮寄送达《律师函》，要求其在发函之日起3天内立即清付拖欠的房屋使用金（自2007年8月16日起按照同期公房租金标准计算至今的房屋使用金），并同时与馨盛公司签署房屋租赁合同，完善双方的租赁合同关系；林顺莲于2008年8月13日签收该邮件。2009年6月14日，馨盛公司再次向林顺莲邮寄送达《律师函》，该邮件未妥投；馨盛公司遂于2009年6月19日在《南方日报》上刊登公告。2010年6月3日，馨盛公司再次向林顺莲邮寄送达《律师函》，该邮件未妥投；馨盛公司遂于2010年6月18日在《南方日报》上刊登公告。2011年6月10日，馨盛公司再次向林顺莲邮寄送达《律师函》，该邮件未妥投；馨盛公司遂于2011年6月17日在《南方日报》上刊登公告。2012年6月13日，馨盛公司再次向林顺莲邮寄送达《律师函》，林顺莲于2012年6月14日签收该邮件；6月19日，馨盛公司向林顺莲邮寄送达函件，该邮件未妥投，馨盛公司遂于2012年6月20日在《南方日报》上刊登公告。2013年6月9日，馨盛公司再次向林顺莲邮寄送达《律师函》，该邮件因多班投递无人�领而被退回。2014年3月21日，馨盛公司向林顺莲邮寄送达租赁合同等，该邮件未妥投。原审法院查明事实有误，本院予以纠正。除此之外，原审查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，（2007）越法民三初字第1528号民事判决已经确认涉案房屋归馨盛公司所有，该判决于2007年8月16日发生法律效力，故馨盛公司于2007年8月16日被确认取得上述房屋的所有权。根据（1992）东法民字第1115号民事调解书的调解内容，广协公司应安排居住面积不少于24.15平方米的套间给林顺莲等人回迁居住。馨盛公司从广协公司处取得涉案房屋产权后，理应承接林顺莲与广协公司之间的租赁关系。现并无证据证明林顺莲与广协公司签订了租赁合同，且林顺莲一直未与馨盛公司签订租赁合同，故林顺莲与馨盛公司之间存在的是不定期租赁关系，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，馨盛公司作为不定期租赁关系中的出租人，可以随时解除合同。鉴于目前涉案房屋的使用人林顺莲不具备搬出涉案房屋的条件，原审判决由林顺莲暂住涉案房屋两年并无不当。馨盛公司上诉要求林顺莲立即腾空交还涉案房屋依据不足，本院不予支持。
鉴于涉案房屋现已归馨盛公司所有，非原拆迁人广协公司所有，馨盛公司作为涉案房屋的所有权人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，原审法院根据公平、等价有偿原则，判决林顺莲按房管部门公布的同期同地段同类住宅租金参考价标准，支付自馨盛公司首次向原审法院提起诉讼之日�2014年5月5日起至本判决发生法律效力之日止及原判林顺莲在涉案房屋暂住两年期间的“租金及房屋使用费”，并无不当。由于馨盛公司与林顺莲不存在拆迁安置关系，馨盛公司已合法取得涉案房屋的所有权，林顺莲上诉要求永久居住使用涉案房屋并按公房租金标准支付租金没有合同和法律依据，本院不予支持。
至于馨盛公司起诉日之前的租金，馨盛公司于2008年8月12日向林顺莲邮寄送达《律师函》时，确认林顺莲应按照同期公房租金标准计算房屋使用费，原审法院判决起诉日之前的租金按照房管部门公布的同期公房住宅租金标准计缴，并无不当。馨盛公司上诉要求起诉日之前的租金按房管部门公布的同期同地段同类住宅租金参考价标准计算，依据不足，本院不予支持。由于馨盛公司已按照涉案房屋的地址多次向林顺莲邮寄送达《律师函》，并在报纸上刊登公告，向林顺莲催讨涉案房屋的租金等，故馨盛公司上诉要求林顺莲自2007年8月16日起支付涉案房屋的租金，于法有据，本院予以支持。原审判决认定没有证据证明馨盛公司曾在起诉前向林顺莲追讨过租金，与事实不符，本院予以纠正。
至于涉案房屋的计租面积，由于2015年5月1日前涉案房屋是由林顺莲户和陈惠珍户共同租住，2015年5月27日起馨盛公司收回部分涉案房屋，故原审判决按林顺莲的实际居住面积来计付租金，并无不当。原审法院经过现场勘测认定林顺莲自2015年5月27日起的租住面积为14.76平方米，馨盛公司的法定代表人封焯勋在现场勘验笔录和平面图上均签名确认，现馨盛公司上诉要求按照建筑面积23平方米来计租，依据不足，本院不予支持。在（2014）穗越法民三初字第1069号案中，原审法院经过现场勘测认定林顺莲2015年5月1日前的租住面积为16.35平方米，馨盛公司虽对此提出异议，但未能举出相反证据，本院对上述勘测结果予以合理采信。现馨盛公司上诉要求按照建筑面积22.76平方米来计租，依据不足，本院不予支持。
至于逾期交租的利息问题，由于双方对租金计算标准未能协商一致，未交租的责任不能完全归咎于林顺莲，故馨盛公司的该项上诉主张依据不足，本院不予支持。至于林顺莲上诉主张的优先购买权和临迁费问题，均属于另一法律关系，林顺莲可另循合法途径解决。
综上所述，原审判决部分有误，对其有误部分，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第903号民事判决的第一、三、四、五项。
二、变更广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第903号民事判决的第二项为：林顺莲在本判决发生法律效力之日起十日内，向馨盛公司支付从2007年8月16日起至2014年5月5日止的租金（以居住面积16.35平方米为基数，按房管部门公布的同期公房住宅租金标准计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费25元，由馨盛公司负担15元，由林顺莲负担10元；二审案件受理费100元，由馨盛公司负担50元，由林顺莲负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 黄文劲
审判员 苗玉红
审判员 钟淑敏
二〇一五年十二月十五日
书记员 刘 琦
邱穗珠