江苏省徐州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏03执异9号
案外人：薛潺，男，1976年3月20日生，汉族，住邳州市。
委托诉讼代理人：孟秋，江苏淮海正大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张贺，江苏淮海正大律师事务所律师。
申请执行人：江苏张家港农村商业银行股份有限公司邳州支行，住所地江苏省邳州市运河镇珠江东路北侧（珠江东路20号）。
负责人：肖忠，该支行行长。
委托诉讼代理人：高立永，江苏大运河律师事务所律师。
被执行人：徐州汇金置业有限公司，住所地江苏省邳州市运河镇万兴路北侧。
法定代表人：尚宪国，该公司总经理。
被执行人：邳州奥特莱斯精品商城有限公司，住所地江苏省邳州市运河镇万兴商业步行街万兴大楼。
法定代表人：薛峰，该公司总经理。
被执行人：薛峰，男，1965年5月18日生，汉族，住江苏省邳州市。
被执行人：杨健，男，1969年2月25日生，汉族，住北京市宣武区。
案外人薛潺对本院查封邳州奥特莱斯精品商城有限公司（以下简称邳州奥特莱斯公司）所有的位于邳州市万兴商业步行街的房产（所有权证号为商××号）提出异议。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查。现已审查终结。
案外人薛潺异议称，2011年8月6日，案外人与被执行人邳州奥特莱斯公司签订了一份购房合同，由案外人购买邳州奥特莱斯公司所有的位于邳州市万兴商业步行街二期5区5号楼129号（商铺），双方约定该商铺的总价为7725185元，合同签订10日内案外人支付200万元，合同签订8个月内支付总房款的70%以上，剩余房款于过户后10日内付清。合同签订后，案外人已经按合同约定支付了购房款，分别是：2011年8月16日支付200万元，2012年3月7日支付470万元，以上共计支付购房款670万元。案外人委托邳州奥特莱斯公司将该商铺对外出租。2013年10月，案外人准备支付剩余房款，办理房屋过户手续时，发现邳州奥特莱斯公司将该商铺抵押给了江苏张家港农商银行股份有限公司邳州支行（以下简称张家港农商行邳州支行）用于银行贷款。案外人多次催促邳州奥特莱斯公司，邳州奥特莱斯公司表示尽快还上银行贷款，办理过户手续。现在案外人的商铺已由法院委托评估，并进行拍卖。该商铺是案外人购买，已经支付了相应价款，并已经实际出租使用，没有办理房屋过户手续不是案外人的过错。故提出执行异议，请求：停止对邳州市万兴商业步行街二期5区5号楼129号（商铺）的执行，该商铺为案外人所有。
申请执行人张家港农商行邳州支行答辩称，案外人的异议请求无事实和法律依据。生效判决已经确认张家港农村商业银行对涉案财产的拍卖款项具有优先受偿权，请求法院驳回异议请求。
经审查查明，张家港农商行邳州支行与徐州汇金置业有限公司（以下简称汇金置业公司）、邳州奥特莱斯公司、薛峰、钟运娥、杨健金融借款合同纠纷一案，本院于2015年4月1日作出（2015）徐商初字第00136-1号民事裁定书，裁定：冻结被告徐州汇金置业有限公司、邳州奥特莱斯精品商城有限公司、尚宪国、薛峰、杨健的银行存款940万元；如存款不足冻结数额，则查封被告相应价值的其他财产。2015年4月13日，本院查封了登记在邳州奥特莱斯公司名下的位于邳州市万兴商业步行街的房产（所有权证号为商××号及120003号）。2015年8月24日，本院作出（2015）徐商初字第00136号民事判决，查明：邳州奥特莱斯公司与张家港农商行邳州支行签订最高额抵押担保合同，约定：被担保的主债权为张家港农商行邳州支行自2013年9月26日起至2015年9月25日期间向汇金置业公司办理的各类融资业务所形成的债权；担保的主债权本金最高余额1000万元；抵押财产为邳州奥特莱斯公司名下位于江苏省邳州市运河镇万兴步行街5幢5-129号的房地产，房产证号为：商1121**号，土地使用权证号为：邳国用2011第04464号。同日，双方当事人至邳州市房产管理局、邳州市国土资源局办理了房地产抵押登记手续，张家港农商行邳州支行分别取得邳房他证2013字第9**号房屋他项权证（登记的债权数额为950万元）、邳他项（2013）第00343号土地他项权证（登记的债权数额为50万元）。据此，判决：（一）汇金置业公司于本判决生效之日起十日内偿还张家港农商行邳州支行借款本金800万元及相应利息；（二）汇金置业公司于本判决生效之日起十日内给付张家港农商行邳州支行实现债权所支出的律师费82700元；（三）如汇金置业公司不能按期履行上述义务，张家港农商行邳州支行有权就邳房他证2013字第9**号房屋他项权证项下的房产以拍卖、变卖所得价款，在950万元范围内优先受偿，有权就邳他项（2013）第00343号土地他项权证项下的国有土地使用权以拍卖、变卖所得价款，在50万元范围内优先受偿。邳州奥特莱斯公司在承担担保责任后，有权在以其提供的抵押财产清偿本案债务数额范围内向汇金置业公司进行追偿；（四）薛峰、杨健对上述债务承担连带保证责任；薛峰、杨健承担保证责任后，有权向汇金置业公司追偿或要求其他保证人承担相应份额。
上述判决生效后，被执行人汇金置业公司、邳州奥特莱斯公司、薛峰、杨健未履行判决书确定的义务，张家港农商行邳州支行向本院申请强制执行，本院于2016年9月9日委托徐州华信房地产土地咨询评估有限公司对邳州市万兴商业步行街二期5区5号楼129号房地产进行评估，并于2017年5月27日张贴公告向邳州奥特莱斯公司送达评估报告。为此，薛潺向本院提出执行异议。
为证明其主张案外人薛潺向本院提供购房合同、银行进账单、转账凭条。购房合同载明：江苏省邳州市万兴市场5区5号楼129（商铺），房屋所有权证号：邳公房112134号，国有土地使用权证号：邳国用（2011）第04464号；上述房产交易价格为6500元/平方米，总价7725185元；签订合同后十日内，支付200万元，签订合同8个月内支付总房款70%以上，余款于过户后十日内付清。银行进账单、转账凭条载明：薛潺向薛峰银行账户转入现金470万元、向邳州奥特莱斯公司账户存入现金200万元。上述证据拟证明在2011年8月16日案外人向邳州奥特莱斯公司购买涉案房屋，按照合同约定向邳州奥特莱斯公司支付购房款，该房屋归案外人所有。
申请执行人张家港农商行邳州支行对薛潺提供的证据有异议。认为即使真实的支付了款项，只能证明双方资金的一种交易，而不能证明案外人的观点。
以上事实有当事人陈述、调解书、裁定书、协助执行通知书、送达回证等证据予以证明。
根据案外人的异议请求及申请执行人的答辩，本案的争议焦点为：案外人对涉案房屋是否有阻却执行的权利。
本院认为，本院（2015）徐商初字第00136号民事判决书已经生效，被执行人应按照生效法律文书确定的义务履行。被执行人邳州奥特莱斯公司等人没有履行还款义务，申请执行人申请法院强制执行。在执行过程中本院查封被执行人邳州奥特莱斯公司名下的房产，并对查封的房产进行评估拍卖，有法律依据。薛潺要求排除执行，应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，即：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，薛潺虽然在法院查封涉案房产前，与邳州奥特莱斯公司签订了书面买卖合同，也缴纳了部分购房款，但其未提供其占有使用该房产的证据，且没有交清全部购房款或者将剩余购房款交至法院。从2011年8月与邳州奥特莱斯公司签订购房合同，至今没有办理房屋的过户手续，是怠于行使自己的权利，对没有过户存在过错。因此，薛潺请求停止对涉案房屋执行异议请求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，申请执行人张家港农商行邳州支行就邳房他证2013字第9**号房屋他项权证项下的房产以拍卖、变卖所得价款，在950万元范围内优先受偿，有权就邳他项（2013）第00343号土地他项权证项下的国有土地使用权以拍卖、变卖所得价款，在50万元范围内优先受偿，是有生效法律文书确认的。故案外人薛潺请求排除执行异议，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人薛潺的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 张 锐
审判员 孙 燕
审判员 王英惠
二〇一七年十月十六日
书记员 孙 健