福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民终字第3109号
上诉人（原审被告）福建泉州市土地开发有限公司。
法定代表人陈茂强，该公司总经理。
委托代理人罗德昌，福建协力人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张道霞，女，1979年12月5日出生，汉族。
委托代理人苏清柱、苏华梅，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。
上诉人福建泉州市土地开发有限公司（以下简称土地公司）因与被上诉人张道霞商品房预售合同纠纷一案，不服泉州市丰泽区人民法院（2014）丰民初字第2169号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明，原、被告于2011年8月26日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买田庵花苑1号楼910号房，房屋总价款为975000元。合同第八条约定，出卖人应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合竣工验收等条件的商品房交付买受人使用。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款975000元。原告于2012年7月20日接收诉争商品房。原、被告于2012年7月18日签订一份《商品房买卖合同》补充协议书，该补充协议书第2条约定，甲方（即被告）在住建局等相关主管部门确认房屋测量结果和验收备案结果之日起60日内，书面通知乙方（即原告）办理产权的相关事宜，乙方应于该通知发出之日起30日内，至甲方指定的地点办理产权手续及因“产权登记面积”与“合同约定面积”发生差异所引起的补、退房款的手续……如果因为甲方重复销售、抵押、权属关系不清等原因致使该商品房的产权证未能如期办理，由甲方承担相关违约责任。被告至今未履行合同义务办理诉争房屋所有权初始登记，诉争商品房尚不具备办理权属证书的条件。原告于2014年4月21日起诉，请求判令：1.被告立即将办理房屋所有权证书登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理址于丰泽区丰泽街道东涂社区田庵花苑1号楼910号房屋的所有权证书；2.被告自2012年9月8日起至被告通知原告办理房屋所有权证书之日止，按原告已付购房款97.5万元的日0.01%标准向原告支付逾期办证违约金（暂计至2014年4月14日止共56647.5元）。
原审判决认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依合同约定履行义务。被告未依约在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，原告至今不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，对原告要求被告履行协助办证义务的诉求，予以支持，因被告已构成违约，应自逾期之日即2012年10月19日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。原告主张双方是以2012年6月8日作为交房时间来处理逾期交房纠纷，故本案应按2012年6月8日计算逾期办证违约金；但处理逾期交房违约金时将交房时间算至2012年6月8日属原告自行处分自己的权利，现原告据此主张逾期办证违约金的起算时间，依法无据，不予支持。截止至本案起诉之日即2014年4月21日，被告逾期550天，应付的违约金为975000元×0.01%×550天＝53625元，原告要求被告支付逾期办证违约金合法有据，予以支持。被告辩称未能办证不可归咎于被告，缺乏依据，不予采纳。被告又辩称原告主张的违约金标准过高，请求调整，但其并未举证证明合同约定的违约金标准过分高于原告的实际损失，故该辩解缺乏事实依据，不予采纳。另，被告辩称原告逾期付款应顺延其办证期限，但根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议书第1条约定，双方已协商同意互相免责，按如期交房和如期交付房款处理，被告据此要求行使后履行抗辩权而主张应顺延办证期限的抗辩事由已经消除，故对该辩解不予采纳。被告还以补充协议的约定辩称其通知办证是在住建局等相关主管部门确认房屋测量结果和验收备案结果之日起60日内，但该约定的内容系被告何时通知原告办证，与《商品房买卖合同》第十四条关于被告应办理房屋初始登记并将办证所需的资料交付原告以及协助原告取得房屋权属证书的约定属不同的内容，补充协议并未对原合同第十四条被告协助办证义务的期限及应承担的违约责任予以变更，故被告此辩解缺乏依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决：一、被告福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日起10日内，将办理泉州市丰泽区丰泽街道东涂社区田庵花苑1号楼910号房屋所有权证书需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告张道霞办理上述房屋的权属登记；二、被告福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告张道霞支付上述房屋截至2014年4月21日的逾期协助办证违约金53625元，并按原告张道霞已付购房款975000元以每日0.01%标准向原告张道霞支付自2014年4月22日起至实际履行协助办证义务之日止的逾期协助办证违约金；三、驳回原告张道霞的其他诉讼请求。受理费1216元，减半收取608元，由原告张道霞负担32元，被告福建泉州市土地开发有限公司负担576元。
宣判后，被告土地公司不服，向本院提起上诉。
上诉人土地公司上诉称，并非上诉人的原因导致被上诉人未能取得产权证书，上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任。本案中被上诉人并未能举证逾期办证所受到的实际损失，其所主张的逾期办证违约金显然过高，原判要求上诉人对酌情减低违约金标准承担举证责任，显然倒置了举证责任，明显不当，应予改判。被上诉人未按《商品房买卖合同》的约定办理按揭贷款，存在逾期付款的违约行为，根据《合同法》第六十七条的规定，上诉人可以相应顺延协助履行办证的时间。双方签订的《补充协议》关于办证事项的约定系对《商品房买卖合同》第十四条上诉人协助办证义务期限的变更，原判未予认定，应予改判。请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人张道霞答辩称，上诉人的原因导致诉争的房屋不能办理产权证，并不存在免责的情形，上诉人应承担逾期协助办证的违约责任。双方在《商品房买卖合同》中约定了逾期办证违约金，上诉人认为违约金过高，负有举证责任。被上诉人在交房前已经付清全部购房款，上诉人根据《合同法》第六十七条主张的后履行抗辩情形已经消失。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人争议的焦点为：1.上诉人是否应承担逾期协助办证违约责任；2.被上诉人逾期付款是否应相应顺延上诉人协助办证的时间；3.双方约定的逾期协助办证违约金是否应予调低。除上述争议所涉事实外，双方当事人对原判认定的其余事实均无争议。本院对双方无争议的事实予以确认。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，主体适格，双方当事人意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法应认定有效。上诉人未能按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由上诉人提供的资料交付给被上诉人，导致被上诉人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，已构成违约。被上诉人虽有逾期支付购房款的行为，但在交房前已付清购房款并接收诉争房屋，上诉人关于不应承担逾期协助办证的违约责任及被上诉人逾期支付购房款的时间应顺延协助办证时间的上诉主张，缺乏依据，不予采纳。上诉人虽主张逾期协助办证的违约金标准过高，但并未能举证证明约定的逾期协助办证违约金标准是否存在过分高于被上诉人的实际损失的情形。因此，上诉人关于协助办证违约金应予调低的主张，证据不足，不予采纳。上诉人应自逾期之日起每日按被上诉人已付购房款的0.01%向被上诉人支付逾期协助办证违约金。双方签订的《补充协议》只补充约定上诉人何时通知被上诉人办证及期限，并未变更《商品房买卖合同》第十四条约定的上诉人协助办证的期限。上诉人的上诉请求及理由，依据不足，不予支持。原审判决认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1216元，由上诉人福建泉州市土地开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林海峰
审 判 员 戴 强
代理审判员 张 萍
二〇一四年九月十日
书 记 员 吴悦明
附：本案适用的主要法条及执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。