广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0602民初1376号原告：田象如，男，1953年11月1日，汉族，户籍所在地河北省邯郸市涉县，现住防城港市港口区，被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。法定代表人：谢龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：严小玲，该公司员工。被告：广西梁业富团投资有限公司，住所地广西南宁市白沙大道35号南国花园商城D5栋1层D5-1号商铺。法定代表人：梁章卫，该公司董事长。委托诉讼代理人：严小玲，该公司员工。委托诉讼代理人：韦梦竹，该公司员工。原告田象如与被告广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）、广西梁业富团投资有限公司（以下简称梁业富团公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7�21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田象如，被告富乐华公司及梁业富团公司的委托诉讼代理人严小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田象如向本院提出诉讼请求：1.两被告共同归还原告购房款782581元；2.两被告共同支付原告从交款之日到归还购房预付款之日的贷款利息（2013年12月24日暂计算至2016年8月25日）32个月乘以贷款利率0.022/月元，乘以贷款金额782581元=550936元；3.两被告共同支付原告总房价30%的违约金782581.50元；4.两被告共同致富原告交通费和食宿费49682元（其中交通费21522元，食宿费28160元）；5.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2013年12月23日，经被告推销商的宣传和推荐，原告在防城港中央商务区CBD10号地块的荣顾•购物公园售楼部二楼大厅签订七份《防城港市�顾•购物公园项目（10#）地块合作建房协议》（以下简称《合作建房协议》），其中约定项目名称温德姆酒店写字楼于2014年7月30日前工程建设进度到±0,2014年12月1日前取得《商品房预售许可证》，2016年9月30日前竣工，2016年12月30日前交房。并就如被告违约的违约责任进行约定。签订协议时案涉商品房已打好基础，但到目前为止尚无进展，按时交房已无可能。2014年8月原告提出退房，但被告以交房期限未到拒绝。然而，被告未取得预售证即售房的行为属于违法销售。被告富乐华公司辩称，其与梁业富团公司于2012年7月8日签订《房地产项目定向开发协议书》，约定梁业富团公司的委托，为其定向开发案涉商品房项目并与第三方签订《商品房买卖合同》，而至今指定签订《商品房买卖合同》的期限尚未截止，且其正依法对项目工程进行建设，不存在违约行为。其不是《合作建房协议》的合同主体，根据合同相对性原则，该协议对其不发生法律约束力，其不是本案适格被告。被告梁业富团公司辩称，其与原告签订的《合作建房协议》合法有效，双方应当履行合同。原告要求返还已付建房款、违约金、交通费、食宿费的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的七份《合作建房协议》、《收据》，以上证据真实且与本案有直接的关联，本院予以采纳，作为定案的依据；对原告提交的《关于田象如反应富乐华公司违�销售等问题调处情况的复函》，该证据真实、合法且与本案有直接的关联，本院予以采纳，作为定案的参考依据；对原告提交的《承诺函》，出具承诺函的公司身份不明，该承诺内容效力无法确定，本院不予采纳；对原告提交的《借款协议》，该协议与本案无关联，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月23日，原告为乙方与梁业富团公司为甲方签订七份《合作建房协议》，约定原告自愿认购富乐华公司开发的中央商务区CBD荣顾购物公园温德姆酒店写字楼（暂定名）806、807、808、809、810、811、812号房，并约定房屋面积、单价、总价款以及付款方式及期限；于2014年7月30日前工程建设进度到±0，预计于2014年12月1日前取得预售许可证，于2016年9月30日前竣工，2016年12月30日前交房；乙方未能按本协议约定的方式、期限支付合作建房款的，每逾期一天按欠付金额的万分之三向甲方支付违约金，逾期超过5天的，甲方有权解除本协议，乙方承担违约责任；如乙方提出退房或因其原因被甲方解除本协议时，乙方应按总房款的30%向甲方支付违约金，对于乙方已交纳的房款由甲方在30天内将扣除乙方应承担违约金后的金额无息退回给乙方；如因甲方的原因而导致本协议解除的，甲方应按照总房款的30%向乙方支付违约金，对于乙方已交纳的房款由甲方在5天内全额无息退回给乙方；凡因本协议引起或本协议有关的争议，首先由双方协商解决，协商不成则通过诉讼解决，因诉讼而产生的诉讼费、律师费、公证费、评估费、差旅费等，由败诉方承担。《合作建房协议》还对甲方的逾期交房责任等作具体约定。次日，梁业富团公司向原告出具七张《收据�（编号为：8007741、8007742、8007743、8007744、8007745、8007746、8007747），表示收到原告交来温德姆酒店写字楼806、807、808、809、810、811、812号房合作建房款共计782581元。2015年12月15日，防城港市房地产市场纠纷预防调处工作组就原告反应富乐华公司违规销售等问题调处情况复函原告。2016年7月19日，原告向就退款等事宜向本院提起诉讼。另查明，案涉商品房的开发商为富乐华公司，在梁业富团公司与原告签订《合作建房协议》时及在本案起诉前未取得《商品房预售许可证》。富乐华公司与梁业富团公司合作开发建设案涉商品房项目并委托梁业富团公司代为销售案涉商品房。本院认为，关于原告与梁业富团公司签订的《合作建房协议》是否有效的问题。本案中，原告与梁业富团公司签订的《合作建房协�》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应属商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，梁业富团公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下与�告签订《合作建房协议》且在本案起诉前仍未取得，其行为违反上述法律规定，该七份《合作建房协议》应属无效。关于原告要求梁业富团公司与富乐华公司共同返还购房款782581元并支付利息的问题。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，梁业富团公司应返还其收取原告的购房款并赔偿利息损失。关于利息的计算方法问题，原告诉请的利息计算标准无事实和法律依据，利息应按照中国人民银行同期同类贷款利率自2013年12月24日计算至付清之日止。关于�告主张两被告按照总房款的30%支付违约金782581.50元的问题。由于七份《合作建房协议》无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，原告不能依据无效合同中的违约条款主张违约责任，故本院不予支持该项诉讼请求。关于原告主张交通费、食宿费49682元的问题。由于原告如对该费用的实际发生未提交相关正式票据予以证实，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作�判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，故本院不予支持该项诉讼请求。关于梁业富团公司与富乐华公司是否共同返还责任的问题。梁业富团公司当庭认可其与富乐华公司之间存在代理销售关系，依照《商品房销售管理办法》第二十七条第二款“受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房”、《中华人民共和国民法通则》第六十七条“代理人知道被代理的事项违法仍然进行代理活动的，由被代理人和代理人负连带责任。”的规定，富乐华公司与梁业富团公司对本案债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第二十七条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告广西梁业富团投资有限公司与被告广西富乐华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内连带返还原告田象如购房款782581元并赔偿利息损失（利息以782581元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2013年12月24日计算至付清之日止）；二、驳回原告田象如的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依�《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24126元（原告田象如已预交），由原告田象如负担14851元，被告广西梁业富团投资有限公司、被告广西富乐华房地产开发有限公司负担9275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费24126元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李明娟代理审判员  姚国荃人民陪审员  刘敬佳二〇一七年四月二十二日书 记 员  李佳芮附相关法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第六十七条代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。二、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿�方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。四、《商品房销售管理办法》第二十七条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买�人介绍所代理销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。五、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。