上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初5135号
原告：张仁民，男，1966年8月22日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
委托诉讼代理人：王彩明，上海市华亭律师事务所。
被告：章菊云，女，1972年7月10日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
委托诉讼代理人：刘毅，上海东炬律师事务所律师。
原告张仁民与被告章菊云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2016年6月23日第一次公开开庭进行了审理，原告张仁民及其委托诉讼代理人王彩明、被告章菊云及其委托诉讼代理人刘毅到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2016年8月11日转为普通程序。本案于2016年9月29日第二次公开开庭进行了审理，原告张仁民及其委托诉讼代理人王彩明、被告章菊云及其委托诉讼代理人刘毅到庭参加诉讼。经分管院长批准，本案延长审理期限六个月。本案现已审理终结。
原告张仁民向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告立即清空位于青浦区徐泾镇二联家园X号房屋予以返还并恢复原状。事实与理由：2012年10月1日，原、被告签订租赁协议1份，约定原告将坐落于上海市青浦区徐泾镇二联佳园X号房屋出租给被告使用，租期从2013年1月1日起至2020年12月31日，第一年租金人民币6万元，以后每年租金8万元，每半年一付，先付后用。被告在保存房屋主体结构不变的情况下，适当作改动；租赁期间，被告不得私自任意改变房屋结构，不得经营饮食业等。合同另对其他事项作了约定。合同订立后，原告即按约向被告交付了房屋，被告也按时支付房租。但近期原告发现被告未征得原告同意，将房屋主体结构进行了改变：将房屋的原有大门砌封，另开门，且将房屋分割成十几间对外群租，另出租经营熟食等，将房屋两侧绿化破坏，搭建违章建筑。原告虽予以劝阻，但被告置之不理。
被告章菊云辩称，不同意全部诉请。被告没有重大违约行为。首先被告没有将房屋主体结构改变，只是更换了一个进门的地方，而且现在已经恢复原样。其次，被告不是群租性质的，被告分割成十几间是跟原告约好的，而且也参考了原告的意见，原告是明知且同意的。第三，熟食店已经开了三年，原告早就知道了，而且从来没有提出过要求搬走的主张，由此原告对经营熟食是默认的。第四，搭建的部分不是在房屋内部搭建的，只是对房屋的合理使用，而且在去年3、4月份早就拆除了。合同可以继续履行。
本院经审理认定事实如下：原告母亲何金秀作为户主代表一户获得坐落于上海市青浦区徐泾镇二联家园X号房屋1幢作为动迁安置房。2012年10月1日，原、被告签订租房协议1份，约定：一、原告将上述房屋出租给被告，面积约290平方；租赁用途为商业用途；租期从2013年1月1日起至2020年12月31日，第一年租金6万元以后每年租金8万元，每半年一付，每次付4万元，先付后用。二、被告租赁用房屋后，需要进行装修，在保存房屋主体结构不变的情况下，适当作改动，因原告的要求，被告对房屋的楼梯作改动、翻建，费用由被告承担；租赁期满后，若原告继续对外出租，则被告有优先权，若被告不再续租，被告不得移走任何物品，所有物品归原告所有。……五、被告责任：1、租赁期间，被告不得私自任意改变房屋结构(需在原告的同意下)；……4、不得经营饮食业。合同另对其他事项作了约定。合同订立后，原告交付被告房屋(毛坯)，被告按时支付租金。被告经原告同意将楼梯从东南房间移到了西面中间天井中。被告并将全屋进行装修，其中二、三层用于出租给他人居住。2013年下半年，被告将系争房屋一楼西南部分出租给程某某等人用于经营熟食店。
上述事实由以下证据证明：原、被告的陈述，原告提供的租赁协议、分房报告、户口本，上述证据双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。
审理中，原告称，被告租赁房屋是想开办幼儿园，但住宅是不能开办幼儿园的。后来被告擅自改变系争房屋主体结构，在大门外、三楼露台上违章搭建阳光房，将大门外绿化破坏，将二、三楼房屋群租，将一楼西南部分出租给熟食店，上述行为违反合同约定、法律规定，故原告要求解除合同、被告腾退房屋并恢复原状。对此原告提供如下证据：
1、系争房屋外观照片5张(原始外观照片1张、2016年3月20日外观照片4张，其中一张系租户程某某在熟食店外烹制食品)，以证明房屋的原状及出租后被告转租的熟食店、改变房屋结构的状况。被告对照片真实性无异议，对于大门的照片，被告是根据原先租客的要求将大门西边的窗户改成货架，原告于2016年3月20日报警后，第二天被告就开始恢复原状，但是通知原告后原告不来看；对饮食店照片，认为房屋里面是卖成品的，外面的炉子有时候使用，原告三年内从未要求被告停止营业。被告对房屋仅装修过一次，且是根据原告建议在原告监督下进行的改动。露台上搭建的房间是卫生间。房屋北面的违章搭建已经拆除。
2、徐泾镇人民政府人口综合服务办公室出具的证明1份(兹证明龙联路XXX弄XXX号户主为何金秀，该房屋出租间数为15间，出租人数为23人)，以证明系争房屋存在群租的事实。被告对证据不予认可，认为该证明无落款时间，其中的“目前”是何时也不明确，该证明是根据办居住证的人数得出的，不是根据实际居住的人来出具的，不能达到原告的证明目的。实际居住的人数是12人。系争房屋原本就有12间房间，楼梯外移后楼梯部位也作为房间，故现在共有15间，原告对房屋出租是明知和认可的。
3、系争房屋一至三层平面图3页，以证明房屋的原状。原告对证据不予认可，认为没有项目名称，也没有出具图纸单位的盖章，无法确定是否是系争房屋的设计图，系争房屋原格局与图纸相似，但参数不记得了。
审理中，被告称一开始是想开办幼儿园，但是幼儿园办不出，被告就用于其他经营项目了。原告对被告装修并出租房屋均是认可的，被告没有改变房屋的主体结构，在一楼大门外搭建阳光房是为了美观和避雨，熟食店内不烧菜也不招待食客，不属于饮食业。对此被告提供如下证据：
1、2016年6月22日拍摄的现场照片7张，以证明房屋已经基本上恢复原样。被告称提供其他房子的照片是为了证明被告的阳光房做得比其他人好，隔壁川菜馆是被告自己的房子。原告对照片真实性无异议，但认为根据照片，被告将原先的窗户和大门的一半封掉砌了墙，并没有恢复原状。
2、程某某书面证言(主要内容为：本人程某某自2013年9月1日起在本房屋开熟食制品店，当时隔壁开的一家水果店，一房东经常骑电瓶车在门口经过也一直看到我们两家在经营中，从未提出让我关掉此店，之后我本人提出办营业执照，一房东曾提供身份证之类的相关证明材料，也没有提出过任何异议)及上海鑫博食品加工有限公司营业执照复印件、生产许可证复印件各1份，以证明该熟食店是有执照的，是规范的，原告早已知晓被告将门面出租给程某某经营的。且该店是一个加盟店，不需要自己制作食品，所以原告才答应的。证人程某某是上海鑫博食品加工有限公司开设的“潮州鹅”的加盟经营者。原告对书面证言不予认可，认为证人应到庭作证，对营业执照、许可证复印件，认为与本案无关，程某某不是这家公司的法定代表人。
3、2016年6月29日转账凭证，证明被告通过现金存款方式已支付原告2016年下半年的租金。被告并称2016年上半年的租金也是通过银行现金存款的方式支付的，其余租金都是原告上门收取现金的，原告一定会看到房屋出租的情况，但原告从来没有提出过异议。原告对汇款凭证无异议，但认为只有第一次收取租金是在系争房屋里收取的，当时没有装修，后来除了银行汇款以外，现金支付租金的情形都是被告送到原告所居住的闵行区申滨路X村小区门口，在车里面交付，然后原告出具收条给被告，一年付两次。原告平时不去系争房屋处的，原告是在2016年3月从原告父母处听说系争房屋的状况的，原告父母有时候会去系争房屋处，但原告父母只对原告说了违章搭建和封大门的事情，因为他们对原、被告签订的租赁协议的具体内容不清楚。
被告另申请证人程某某、章某某出庭作证。程某某当庭作证称：2013年七八月份，程某某本来是在系争房屋附近的罗家小区开店的，后来那个小区要拆迁，程某某就想在附近找一个地方，看到系争房屋的广告，就联系到了被告。一开始被告不同意。过一段时间系争房屋还没有租出去，程某某就又联系了被告，告知被告做加盟的，不在屋里烧，都是公司烧好配送过来的。后来被告经过考察，觉得程某某可以承租，被告说要跟大房东商量。过了一段时间被告联系程某某。程某某和朋友、原告、被告一共四个人在系争房屋里面商量，大房东说如果不在里面烧就可以的。如果大房东不同意，程某某就不会在里面装修的。当时为了办理程某某的营业执照，大房东还提供了材料给程某某。后来因为有人说房屋在小区里面，不是营业房，办理执照很麻烦，要不要无所谓，就没办了，但是资料都递交了。程某某经营的时候大房东有时候骑电瓶车经过的，从来都没有说过不让程某某开店。现在说不让开店，是说不过去的。程某某开的店是加盟店，有加盟的材料，上次给被告了，这次开庭没带。加盟合同签过的，但是没带。加盟商也需要办理证照，但是程某某办不下来。公司给程某某等人提供过公司的营业执照和卫生许可证。程某某在徐泾镇没有办理过居住证，以前在闵行办过，后来程某某在松江买了房子，有松江居住证。
章某某当庭作证称：章某某第一次见原告是在2013年七八月份要租房子的时候，当时程某某和原、被告都在场，达成的协议就是两位房东同意章某某租房子开店，大房东说只要不生火就可以。章某某和程某某是合伙关系，对外的事情都是程某某处理的。今年4月份又看到原告，原告到店里面来问做得怎么样，住在哪里，原告和第一次见面时比较没有大的变化，就是变老了。熟食店曾经申请过营业执照、卫生许可证，但因为系争房屋不能办，就用了加盟公司的。
原告对证人证言不予认可，两位证人与被告存在利害关系。程某某称没有在徐泾镇办过居住证，但是根据被告提供的程某某的身份信息，程某某曾经办过的。证人称原告出具相关资料是用于办理营业执照，该说法不正确，只要系争房屋居住性质不变，就无法办理营业执照，对此商人都知道。章某某称原告没变化，是在说谎，其实原告以前肤色很白，后来开始钓鱼晒黑了。事实上原告没有参与被告的房屋转租事宜，合同已约定不得用于饮食业，原告不可能同意经营熟食店。
本院认证如下：1、关于原告提供的照片，被告予以认可，本院予以采纳；2、关于原告提供的出租证明，虽有青浦区徐泾镇人口综合服务和管理领导小组办公室盖章，但无落款日期，无法明确该证明针对的期间，被告不予认可，本院不予采纳；3、关于原告提供的房型图，未注明设计单位和房屋位置，被告不予认可，本院不予采纳；4、关于被告提供的照片，原告对真实性无异议，本院予以采纳；5、关于被告提供的营业执照复印件、卫生许可证复印件，被告未提供原件予以核对，被告亦未举证证明该公司与本案的关联性，原告不予认可，本院不予采纳；关于被告提供的转账凭证，原告予以认可，本院予以采纳；关于证人程某某、章某某的证言，两位证人均称原告于2013年七八月份口头当着被告与两位证人的面，同意两位证人租赁系争房屋用于开办熟食店，但在案证据无法反映章某某与本案存在关联性，若被告与两位证人所述两位证人均是熟食店的经营者的事实属实，则两位证人与本案系争房屋存在利害关系；另，被告在第一次庭审中的陈述和提交的程某某证言也只提及原告默认熟食店的经营，并未提及原告曾口头同意熟食店租赁系争房屋。故对证人证言中关于原告曾同意程某某等人租赁房屋用于经营熟食店的部分，本院不予采信。但是关于原告是否明知熟食店的经营情况，原告称租金由被告送到原告在闵行居住地，被告称系原告到系争房屋处来收取，本院认为被告主张的支付方式更符合常理，故本院对关于证人证言中关于原告知道程某某等人租赁房屋用于经营熟食店的部分予以采信。
综上，本院确认如下事实：在合同履行过程中，被告未经审批与原告同意，擅自在系争房屋大门外搭建阳光棚，在三楼露台上搭建阳光棚及卫生间；被告将系争房屋一楼西南部分出租给程某某用于经营熟食店后，原告对此是明知的。
审理中，经本院释明，被告表示无论法院判决解除合同或合同无效，被告均将另案主张被告损失。
审理中，本院查实，系争房屋所在住宅小区的房屋的建造均未经合法审批手续，至今未办理产权登记手续。
本院认为：本案房屋建造未经合法审批手续，故本案合同无效。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故对原告要求被告腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的恢复原状的诉请，原告提供的照片可反映房屋原来的外观，被告擅自搭建部分，应予拆除。但关于房屋内部结构，原告提供的房型图不足以证明交付时房屋内部的装修情况，合同中亦反映原告同意被告在内部进行装修，且被告表示将另案主张其因合同无效而产生的损失，故本案中不予处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：
一、原告张仁民与被告章菊云于2012年10月1日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告章菊云应于本判决生效之日起三十日内拆除其擅自在上海市青浦区徐泾镇二联家园X号房屋大门外搭建的阳光棚和在三楼露台上搭建的阳光棚及卫生间，腾退上述房屋并交还给原告张仁民。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费80元，减半收取计40元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陈菊芳
人民陪审员 许丽英
人民陪审员 张 鸿
二〇一七年三月三十一日
书 记 员 周 诗
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。