湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1002民初1089号
原告刘文国，男，汉族，1970年5月5日出生，汉族，现住郴州市北湖区。
委托代理人：张富友，湖南天剑法律服务所法律工作者。
被告郴州君联房地产开发有限公司，统一社会信用代码914310005827900647，住所地湖南省郴州市七里洞村高湾组五岭公园管理处办公楼4楼。
法定代表人：段钬，系该公司董事长。
委托代理人：彭建华，湖南福城律师事务所律师。
委托代理人：李美静，湖南福城律师事务所律师。
原告刘文国诉被告郴州君联房地产开发有限公司（以下简称君联公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘文国的委托代理人张富友，被告君联公司的委托代理人彭建华、李美静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘文国请求本院判令：1、请求法院判决被告支付延期交房违约金8178.07元（逾期违约金按照每日万分之一从2015年11月1日起计算至2016年7月5日）；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告君联公司答辩要点：1、虽被告依合同约定延迟了一百多天向原告交付商品房，但造成被告延期交房的原因是由于政府行为和天气多雨等自然灾害的客观因素等原因所致，依据法律规定和双方合同约定，被告不应向原告承担违约责任。2、原告所诉房屋在符合双方签订的《房屋买卖合同》约定的交房条件且不违反法律规定的情况下，经被告通知收房后，原告迟迟不收房产生的一切经济损失应当由原告自行承担。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：
一、双方当事人无争议的事实
2014年11月19日，刘文国作为买受人，君联公司作为出卖人，签订《商品房买卖合同》。约定何新华、刘文国购买君联公司开发的位于郴州市XX路“XX名都”项目XX栋XX号房，合同约定建筑面积132.01㎡，总房款为329761元。《商品房买卖合同》第五条，付款方式及期限：买受人按下列第2种方式按期付款：2、银行按揭或公积金贷款，买受人以公积金贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）（￥159761元），余款170000元向郴州市公积金中心申请贷款。买受人于本合同签署后15天内自行向公积金中心申请贷款，应保证所贷款项在签订本合同后90日付至出卖人。逾期按合同第六条处理……第六条买受人逾期付款的违约责任；买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期未超过90日，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之一的违约金。第九条，交付期限及条件：出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……1、该商品房经验收合格并符合本合同附件二所约定的装饰、设备标准。……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1）遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；第十条，房屋交接及违约处理方式，商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。前款所述书面通知包括出卖人在当地公众媒体、报纸上发布的通知、公告等。由于出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”……由于买受人的原因，未能按期接受房屋的，双方同意按1方式处理：1、视同买受人已经合格验收。出卖人按逾期每天15元向买受人收取房屋管理费，买受人并承担从出卖人通知买受人交房起的物业管理费，项目物管处有权向买受人催缴，且该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。……刘文国已支付了全部房款329761元，并已于2016年7月5日收房。
另查明，被告君联公司开发的“XX名都”项目共有8栋，其中1－5栋楼高18层，6栋楼高22层，7-8栋楼高26层，主体工程完工后，2016年1月28日，建设单位君联公司会同中太建设集团股份有限公司（施工单位）、广东省启源建设工程设计有限公司（设计单位）、郴州五岭建设工程监理有限公司（监理单位）、湖南湘南工程勘察有限公司（勘察单位）及郴州市建设工程质量安全监督站相关人员参与竣工验收，并分别在《建设工程竣工验收报告》签字，除君联公司加盖单位公章外，其余单位均未加盖单位公章,其中郴州市建设工程质量安全监督站吴伟军、李周庭、曹亚琴参与验收，李周庭、曹亚琴、吴伟军签字的时间是2016年4月18日。君联公司于2016年4月7日以发信息方式通知原告于同年4月9日至10日收房，领取入住通知书，办理入住手续。2016年4月29日又将交房通知刊登在2016年4月30日的《郴州日报》。
二、双方当事人有争议的事实
1、XX名都项目是否达到交房条件和时间的确定。原、被告签订的房屋买卖合同中约定房屋交付的标准为“该商品房经验收合格并符合本合同附件二所约定的装饰、设备标准”。刘文国认为，XX名都项目没有到质监部门验收备案或未经质监部门验收合格。XX名都1-6号栋的建设工程竣工验收报告是被告内部人员参与的验收，没有规划、消防、质监、环保等相关职能部门的参与及验收；竣工验收报告并不代表工程经质监部门验收合格，也不代表被告通知原告收房的商品房符合合同约定的交付条件。君联公司则认为，2016年1月28日止，XX名都项目就通过郴州市建设工程质量监督管理站会同建设单位、施工单位、设计单位、监理单位的竣工验收，并取得了商品房的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。本院认为：本院认为：①原、被告在《商品房买卖合同》的第九条中约定：被告应当在2015年10月31日前，向买受人交付“该商品房经验收合格并符合本合同附件二所约定的装饰、设备标准”的房屋。在建商品房竣工验收流程当中，建设单位、施工单位、设计单位、监理单位在对商品房进行验收时，质监部门仅参与并监督验收过程即可，并无质监部门直接验收并出具验收合格报告的做法。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”涉案商品房在质监部门的监督参与下，于2016年1月28日会同建设单位、监理单位、施工单位、设计单位对涉案商品房进行了竣工验收，符合交付的法定条件之一，同时也符合双方约定的交房条件。②《商品房买卖合同》示范文本中关于房屋交付条件，有多个选项可供双方协商选择。其中，综合验收通过以包括消防、规划、人防、国土、市政设施工程等验收合格为前提。在有多项选择的情况下，买卖双方仍选择第一项，即竣工验收合格为交楼条件，这表明当事人的交易意愿。同时，原《消防法》的立法意图来分析，规定未经公安消防机构进行消防验收的建筑工程不得投入使用，主要是用来规范建设单位的行为的，规制的是建设主管部门与建设单位之间的行政管理关系，而并非开发商与买房人之间的房屋买卖关系。2009年5月1日起施行的修订后的《消防法》以及国家公安部规章，将原规定的建设单位应当申请公安消防机构进行验收修改为：建设单位应在取得工程竣工验收合格之日起七日内将消防设计和竣工验收备案受理系统报公安消防机构录入进行备案。这意味着，消防验收从审批制改为备案制。自此以后，不必由公安消防机构进行验收，而是由当事人直接进行验收，然后报公安消防机构备案。故，2016年4月30日被告君联公司在郴州日报上刊登交房通知时，已具备了房屋的交房条件。
2、是否存在不可抗力的审查。君联公司辩称因政府规划的骆仙西区的基础设施建设未及时到位，如安排的水电等综合管网时间安排是2014年12月-2016年12月，道路改造时间安排是2014年12月-2015年12月，消防设施时间安排是2014年12月-2015年12月。加上施工期间大雨和暴雨较多等客观因素符合合同约定的不可抗力情形可据实顺延交房时间。君联公司向本院提交了由郴州市气象科技服务中心出具的“郴州市城区2014年11月-2016年4月气象资料”、关于骆仙西区基础设施建设和城市管理提质有关问题的会议备忘录、关于郴城西区建设有关问题的会议纪要和附件和关于申请XX名都项目尽快安装高压进线电源的报告、新装增容送电单。拟证明XX名都项目自实际开工之日起至竣工验收合格之日止，受政府原因和天气多雨客观因素影响，导致工程延期完工并竣工验收，属合同约定的不可抗力之情形。这些不可抗力的情形其已于2015年10月23日和12月31日下达《告知函》方式通知了三个购房团购单位。刘文国认为，通知购房单位并不是告知了个人，购房合同是业主个人和被告签订的，在合同相对方没有认可及书面同意的情形下，对其无约束力；气象资料中并没有君联公司所称的天气自然灾害，不存在合同约定延期交付的情形。本院认为，根据我国《民法通则》第一百五十三条及《合同法》第一百一十七条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。合同中的不可抗力事件，必须同时具备上述三个要件，缺一不可。本案中，被告提出的“不可抗力”：1、“郴州市城区2014年11月-2016年4月气象资料”仅为对此期间天气状况的客观记载，气象部门并未作出此期间有天气反常的结论，并无水灾、冰灾等自然灾害。2、道路、水、电等市政配套工程的批准与安装的延误。作为建房单位,在事先应了解市政配套工程等情况,确保新建房屋供电供水等问题,才能将房屋预售出去。被告在签订合同时，约定交付时间前就应该予以合理扣减，而不能在实际延期后再要求扣减该时间。所以被告提出的这两种情况都不属于合同中不可抗力的情形。因此开发商应该承担违约责任。且君联公司系单方变更交房时间，对刘文国并无约束力。故，本院对被告认为出现不可抗力应当免责的辩解意见不予采信。
判决的理由与结果
本案属房屋买卖合同纠纷。原、被告（反诉原告）签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订，符合相关法律规定，对双方均具有法律约束力。本案的主要争议焦点是：君联公司逾期交房违约责任的承担问题；
君联公司逾期交房的违约责任。按照合同约定，被告应于2015年10月31日前交房，逾期交房期间为合同约定最后交房期限的次日即2015年11月1日至2016年4月30日，逾期天数为182天，应按合同约定承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。被告应支付原告逾期交房违约金为6001.7元（329761元×0.0001×182天）。据此，本院对刘文国诉请要求君联公司支付违约金8178.07元予以部分支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：
被告郴州君联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘文国逾期交房违约金6001.7元。
如果被告郴州君联房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，由被告郴州君联房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 罗 琛
人民陪审员 黎冬玉
人民陪审员 张建国
二〇一七年十月十六日
书 记 员 周 丽
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《中华人民共和国消防法》
第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：
(一)本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收;
(二)其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》
合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。