安徽省宿州市中级人民法院
行 政 赔 偿 判 决 书
（2017）皖13行赔初44号
原告：陈枫，男，1955年2月3日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县，
委托代理人：翟桂萍，女，1966年3月17日出生，汉族，住址同上，系陈枫之妻。
委托代理人：王玉峰，安徽陈康律师事务所律师。
被告：萧县人民政府，住所地安徽省萧县龙城镇大同街138号，统一社会信用代码11341322752962659M。
法定代表人：武戈，县长。
委托代理人：李世民，萧县房屋征收办公室工作人员。
原告陈枫诉被告萧县人民政府要求确认房屋拆拆行为违法一案，向本院提起行政诉讼。本院审理后作出（2016）皖13行赔初28号行政赔偿判决。陈枫不服，提起上诉。安徽高级人民法院于2017年8月8日作出（2017）皖行赔终21号行政赔偿裁定，发回本院重审。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭，于2017年10月17日公开开庭审理了本案。原告陈枫及委托代理人翟桂萍、王玉峰，被告萧县人民政府的委托代理人李世民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈枫起诉称：2016年4月15日早上6时许，萧县人民政府副县长陈瑾带领多部门约150名工作人员在没有任何法律手续且未经陈枫同意的情况下，将陈枫座落在萧县龙城镇龙湖路南五间约220平方米商业用房予以拆除，造成巨额的财产损失。请求依法赔偿陈枫商业用房五间（面积220平方米，位于被拆房屋原址，面临龙湖路朝西）。如果不能赔偿房屋，同意接受货币补偿，要求对其支付可以购买220平方商业用房市场价的货币数额。
陈枫提供如下证据：1、身份证复印件，证明陈枫具备原告主体资格；2、萧县人民政府组织机构代码，证明萧县人民政府具备被告主体资格；3、萧房权证龙改字第××号所有权证，证明被毁房屋系陈枫的合法财产，房屋面积是220平方米；4、工商登记信息及租房合同，证明房屋用途系商业；5、房屋被毁前照片一组，证明房屋系临龙湖路沿街门面房；6、照片一组，录音、录像资料，证明被诉行政行为存在。陈枫申请证人陈某出庭作证，证明房屋强拆时现场情况及其被带走的情况；7、萧县房屋征收办公室与陈枫的邻居张福庆签订的协议，证明被告对张福庆是同等面积、同等地块、同等用途进行的置换，陈枫应按照张福庆补偿标准来补偿；8、照片一组，证明陈枫房屋所在区域现在新楼盘建设的情况；9、陈枫房屋所在区域新楼盘平面图一份，证明陈枫房屋所在地点建设成四间门面，即109-112四间，面积略大于陈枫房屋的面积，且该四间门面房空置；10、录音两份，是普通购房者与楼盘销售人员对话，证明陈枫所在区域新楼盘现在的开盘价为每平方2.7万元至2.9万元，约为每平方米2.8万元。
萧县人民政府答辩称：对于陈枫的合法财产，萧县人民政府可以依法赔偿。请求法院依法判决。
萧县人民政府在法定举证期限内向本院提供如下证据：1、房屋拆迁许可证延续申请及延续决定书；2、房屋拆迁许可证；证明萧县人民政府实施拆除的依据；3、房屋征收评估报告单，证明评估依法作出有效；4、拆迁公告及公示照片；5、出让红线图，证明该区域已经出让；6、谈话记录。
本院在审理期间调取2008年航拍图一份，航拍图显示陈枫房屋面积164.87平方米。
经庭审质证，陈枫对萧县人民政府提供的证据发表质证意见：证据1、2，不符合实际情况，拆迁许可证已到期，提供的延续申请不能证明批准许可行为的完整性；证据3，系萧县人民政府单方制作，且系拆除行为之后产生；证据4、拆迁公告时间早已过期，且没有张贴；证据5，该证据能够证明萧县政府在2008年所拍航拍图显示陈枫房屋面积，除房产证记载之外，另有房屋面积80平方米左右，除房产证之外的房屋面积依照被告的政策及相关法律也应予以赔偿，红线图能证明陈枫所在区域除房屋之外的院落面积为26.69平方米；证据6、与本案无关联性。陈枫对本院调取的航拍图无异议，但认为其房屋门口的空地也应属其所有。
萧县人民政府对陈枫提供的证据发表质证意见：证据1、2、5、6，无异议；证据3，与陈枫主张的220平方米有冲突；证据4，与本案无关联性；证据7，不认可真实性，该协议属于私人协议，对陈枫获得该协议的渠道有异议；证据8-10，就地安置不等同于原地安置，且现在所建小区和所拆除房屋建筑材料、相关规划不能同日而语。萧县人民政府对本院调取的航拍图无异议，但认为陈枫房屋因2008年修路被拆除了一部分，实际房屋面积小于航拍图面积。
本院对上述证据认证如下：陈枫提供的证据1-8的真实性、合法性、关联性予以确认；证据9、10，因不能证明真实性，不予认定。萧县人民政府提供的证据1、2，真实性予以确认，但拆迁许可证的延续期间存在空白延续的情况，合法性不予确认；证据3，无陈枫户人员签字，不予采信；证据4、5，真实性、合法性、关联性予以采信；证据6，与本案无关联性。本院调取的航拍图真实性、合法性、关联性予以确认。
经审理查明：2010年5月17日，安徽嘉鸿置业有限公司取得房屋拆迁许可证，拆迁范围为龙城镇龙河西侧、淮海路南侧、交通路北侧，拆迁期限为2010年5月17日至2010年11月17日。2015年12月10日，安徽嘉鸿置业有限公司办理房屋拆迁许可证延续申请，2015年12月15日，萧县房屋征收安置管理办公室准许延续，期限自2015年12月31日至2016年12月31日。2010年6月5日，萧县房屋拆迁安置管理办公室发布拆迁公告，拆迁范围为东至龙河、西至龙湖路、南至交通路、北至淮海路；房屋拆迁补偿方式：实行货币补偿或产权调换；门面房拆迁安置补偿办法，门面房认定同时具备以下条件：1、有房屋所有权证，2、房产证上标注有商业用途，门面房在新建商业街按1:0.85予以置换；住宅的安置补偿方法：住房选择产权调换的，按1:1进行置换，住宅安置房统一安置在该地块南区范围，提供六栋多层和一栋小高层楼房作为安置房。2016年11月10日，萧县人民政府作出《关于农委区域房屋征收补偿的说明》，规定被征收人选择产权调换的：被征收房屋合法面积产权调换按1:1比例执行；被征收人选择货币补偿，住宅按照2600元/平方米，门面房按照住宅3倍被予以补偿，即7800元/平方米。《萧县国有土地上房屋征收与补偿试行办法》中规定，对多余的土地面积，一级地段按80%置换成房屋面积进行补偿安置，并注明了一级地段的范围为南至交通路、西至健康路、北至凤山路、东至龙山路。
陈枫在拆迁范围内拥有房地产一处，于2001年10月22日办理了萧房权证龙改字第××号房产证，载明房屋2幢，面积分别为94.7平方米、36.7平方米，土地性质为国有，使用土地面积201.90平方米。陈枫与苗苏北签订租房协议，协议约定陈枫把县农行以北、路东房屋（堂屋三间半、西屋2间、东屋2间、院子一个）租给苗苏北，期间2009年8月1日至2011年8月1日。苗苏北办理了个体工商户登记，核准经营日期2009年9月16日之2013年9月15日。2009年9月16日，陈枫与魏苏光签订租房协议，将陈枫位于龙湖路南段门面房一间租给魏苏光使用，用于小吃服务。2016年4月15日，萧县人民政府组织人员对陈枫的房屋实施了强制拆除。
本院认为：根据《中华人民共和国国家赔偿法》第四条（四）项之规定，行政机关及其工作人员在行使行政职权时，实施造成财产损害的其他违法行为，受害人有取得赔偿的权利。本案中，陈枫所在拆迁区域项目虽是《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施之前取得房屋拆迁许可的项目，但在陈枫与拆迁方就房屋拆迁尚未达成协议，萧县人民政府实施强制拆除行为违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，本院已于2016年11月29日作出（2016）皖13行初107号行政判决，确认萧县人民政府强制拆除陈枫房屋行为违法，故陈枫有取得赔偿的权利。
针对本案中陈枫要求赔偿其房屋损失的请求。因本案的房屋已被萧县人民政府强制拆除，房屋已经灭失，且陈枫亦不申请对房屋损失进行评估。鉴于本案系因土地征收而导致的房屋拆迁案件。萧县房屋拆迁安置管理办公室发布拆迁公告载明的安置方案已作为本区域被拆迁户补偿予以统一适用。为体现公平原则，对陈枫房屋损失的赔偿应参照该区域的安置补偿原则予以确定。
一、关于房屋面积的确定。本案中，陈枫主张房屋面积220平方米，其提供的房产证载明房屋面积131.4平方米，萧县人民政府提供的房屋征收评估报告载明房屋面积133.26平方米。鉴于双方提供的证据对房屋现状显示的并不一致，双方当事人均同意调取2008年航拍图作为参考依据。本院依法调取了陈枫房屋2008年航拍图，经审核，该航拍图显示房屋面积为164.87平方米。结合房产证、航拍图以及萧县人民政府提供的测绘图，从有利于被拆迁人合法利益角度出发，故以航拍图作为认定房屋面积的依据，对陈枫房屋的面积认定为164.87平方米。因房产证载明其使用土地面积为201.90平方米，故除去其房屋所占土地的面积，其院内剩余土地面积为37.03平方米。按照《萧县国有土地上房屋征收与补偿试行办法》中规定，对多余的土地面积，一级地段按80%置换成房屋面积进行补偿安置，陈枫的房屋位于一级地段，其院内多余土地37.03平方米，可按80%置换成29.624平方米房屋。因此，陈枫可予补偿的房屋面积共计194.494平方米（164.87平方米＋29.624平方米）。
二、关于房屋性质的认定。
《萧县国有土地上房屋征收与补偿试行办法》第二十一条（三）项规定，建设手续齐全的沿街底层房屋（住改商），确属历史形成，自县政府发布征收公告之日前已连续经营满10年以上的（含10年），能提供有效营业执照、组织机构代码证、税务登记证，沿街第一自然间按商业用房标准补偿。国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（国办明发[2003]42号），规定“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营状况，经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿”。本案中，陈枫的房屋西邻龙湖路，该路系交通干道，该房屋办理了房屋产权登记且提供了其于2009年向外出租作为经营用房使用的证据，承租人办理了个体工商户工商登记，结合房屋实际使用情况，可对陈枫房屋沿龙湖路第一自然间的部分认定为门面房。航拍图显示陈枫房屋共有两间临街作为商业用房使用，南部分面积37.24平方米，北部分沿街第一自然间面积为23.793平方米，故认定陈枫有商业用房面积共计61.033平方米。其余的房屋面积133.461平方米为住宅。陈枫认为北部分房屋当时虽做了隔断但是均设置了门一并作为营业用房使用，该100平方米均应认定为商业用房的理由不能成立，不予采信。综上，萧县人民政府应赔偿陈枫房屋损失面积确定为商业用房61.033平方米，住宅133.461平方米。
三、关于房屋的赔偿方式，该拆迁地块的《拆迁公告》载明，房屋拆迁补偿实行货币补偿或产权置换方式，故陈枫可以选择产权置换的方式，亦可选择货币补偿的方式。
1、若陈枫选择产权置换
对于安置地点的确定，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。本案中，该地块《拆迁公告》的规定，门面房在新建商业街予以置换，住宅安置房统一安置在该地块南区范围，符合上述规定。陈枫原一审中要求萧县人民政府赔偿其商业用房220平方米、位于被拆房屋原址、面临龙湖路朝西的诉讼请求不能成立。
萧县人民政府作出的《关于农委区域房屋征收补偿的说明》规定，被征收人选择产权调换的，被征收房屋合法面积产权调换按1:1比例执行，故萧县人民政府在该拆迁地块新建商业街为陈枫安置一层商业用房61.033平方米，在该地块南区房屋为陈枫安置住宅133.461平方米。
2、若陈枫选择货币补偿
本次重审中，陈枫表示若不能赔偿房屋，同意接受货币补偿，要求对其支付可以购买市场价220平方商业用房的货币数额。萧县人民政府作出的《关于农委区域房屋征收补偿的说明》中载明，被征收人选择货币补偿，住宅按2600元/平方米、门面房按住宅3倍予以补偿，即7800元/平方米。因该说明制作于2016年11月，距今已逾一年，经本院调查，萧县房地产管理局作出的《2017年11月份均价统计》显示，2017年11月份，萧县城区商品房住宅成交均价为每平方米4045元，商业用房的成交均价为每平方米7283元。本院认为，萧县房地产管理局出具的统计说明中，萧县城区商品房住宅成交均价每平方米4045元，可以作为对陈枫住宅补偿的标准予以认定。关于对陈枫商业用房的补偿标准，因商业用房一般均作为商业经营使用，其地理位置的不同决定着房屋价格的不同，且这种区位价值的差异更甚于住宅区位价格的差异，虽萧县房地产管理局出具的统计说明显示商业用房的成交均价为每平方米7283元，但该价格系城区均价，而陈枫原房屋位临萧县城区主干道龙湖路，区位优势相对明显，该均价不足以体现该处房屋的价值。鉴于此，结合萧县人民政府制定的《关于农委区域房屋征收补偿的说明》中门面房按住宅价格的3倍予以补偿的规定，综合萧县人民政府愿意安置新建小区商业街内街门面房的事实，从保护陈枫合法权益角度及被征收区域的整体公平出发，按照就高原则，对陈枫房屋的补偿标准参照住宅均价的3倍计算，即每平方米12135元（4045元/平方米×3）。对陈枫提出的按新建小区门面房的开盘价赔偿请求，本院认为，陈枫称其原房屋建于上世纪八十年代，至2016年被拆除时已使用多年，房屋已老旧，而用于安置的房屋系新建小区，其配套设施、居住经营环境、物业管理等均优于原房屋，新建小区的价格也自然包含了配套的软硬件设施的价格，故赔偿标准不应简单地折算，故对陈枫的这一理由不予支持。综上，若陈枫选择货币补偿方式，萧县人民政府应赔偿陈枫商业用房价值740635.46元(12135元×61.033平方米)、住宅价值539849.75元(4045元×133.461平方米)，合计1280485.21元。陈枫要求萧县人民政府赔偿其可以购买220平方商业用房市场价的货币数额的诉讼请求不能成立，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国国家赔偿法》第四条(四)项、第三十六条（八）项之规定，判决如下：
一、被告萧县人民政府在本判决生效之日起60日内向原告陈枫赔偿房屋损失1280485.21元（若陈枫选择产权置换方式，被告萧县人民政府应在该拆迁地块新建商业街为陈枫安置一层商业用房61.033平方米，在该地块南区房屋为陈枫安置住宅133.461平方米）；
二、驳回原告陈枫的其他赔偿请求。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 潘庆飞
审 判 员 戴宝琴
人民陪审员 庄志勇
二〇一七年十二月二十八日
法官 助理 武晓程
书 记 员 吴 鹤
附法律条文：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第二十一条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
《中华人民共和国国家赔偿法》
第四条行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：
（一）违法实施罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚的；
（二）违法对财产采取查封、扣押、冻结等行政强制措施的；
（三）违法征收、征用财产的；
（四）造成财产损害的其他违法行为。
第三十六条侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成损害的，按照下列规定处理：
（一）处罚款、罚金、追缴、没收财产或者违法征收、征用财产的，返还财产；
（二）查封、扣押、冻结财产的，解除对财产的查封、扣押、冻结，造成财产损坏或者灭失的，依照本条第三项、第四项的规定赔偿；
（三）应当返还的财产损坏的，能够恢复原状的恢复原状，不能恢复原状的，按照损害程度给付相应的赔偿金；
（四）应当返还的财产灭失的，给付相应的赔偿金；
（五）财产已经拍卖或者变卖的，给付拍卖或者变卖所得的价款；变卖的价款明显低于财产价值的，应当支付相应的赔偿金；
（六）吊销许可证和执照、责令停产停业的，赔偿停产停业期间必要的经常性费用开支；
（七）返还执行的罚款或者罚金、追缴或者没收的金钱，解除冻结的存款或者汇款的，应当支付银行同期存款利息；
（八）对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。