江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终8096号上诉人（原审被告）：杨兵，男，1968年12月6日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：杨静，江苏致邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：毛广金，男，1989年1月7日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：李浩，江苏金长城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵梦青，女，1988年5月4日出生，汉族，住南京市沿江工业开发区。委托诉讼代理人：李浩，江苏金长城律师事务所律师。上诉人杨兵因与被上诉人毛广金、赵梦青房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院(2016)苏0105民初7763号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人杨兵的委托诉讼代理人杨静，被上诉人赵梦青及被上诉人毛广金、赵梦青的委托诉讼代理人李浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨兵上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判杨兵支付毛广金、赵梦青违约金4万元；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清，涉案房屋属于利德家园小区，不是恒盈名居。根据双方签订的《南京市存量房屋买卖合同》中房屋基本情况中的房屋坐落位置，以及法院依职权调取的不动产登记簿、杨兵的房屋产权�书都表明该房屋坐落在南京市××利××家园××室，涉案房屋是利德家园，而不是恒盈名居。涉案房屋是杨兵于1999年底购买的商品房，2000年办理的房屋产权证。因为地铁施工，造成房屋受损，由南京地铁房地产开发公司收购了利德房地产开发公司开发的163套房屋，2012年地铁公司将163套房屋出售给南京恒盈装饰工程有限公司（以下简称恒盈公司），并由恒盈公司进行统一精装修，对外出售。本案中恒盈名居特指恒盈公司从地铁公司回购的163套房屋，是经过精装修的。涉案房屋属于从开发商手中购入的一手房屋，区别于恒盈公司对外出售的精装修二手房。装修风格从进户门、中央空调、地暖设施等均区别于涉案房屋。一审法院直接认定涉案房屋属于恒盈名居，属于事实认定重大错误。二、一审法院的询价结果表明利德家园小区房价并未有出现大幅度上涨，被上诉人并没有产生实际损失，一审法院违法认定涉案房屋属于恒盈名居，据此判决上诉人承担所谓“巨额损失”，有失公正。三、一审法院认定涉案房屋属于“恒盈名居”增值部分为503750元，且按照上述损失的1.3倍要求杨兵承担违约金654875元，属于基于事实错误导致的适用询价结果错误。一审法院进行的询价结果中利德家园小区没有出现房屋价格上涨以及成交量上涨的现象，恒盈名居房价出现上涨，而涉案房屋属于利德家园小区，并不是恒盈名居，且2016年10月1日以后南京出台房屋限购政策，一审法院认定房屋增值部分为503750为必然损失，并没有考虑到房屋状况、交易情况等各不相同，更与其询价的结果相矛盾。赵梦青、毛广金辩称：一、一审法院认定事实清楚，涉案房屋的不动产登记信息虽然载有利德家园的字样，但实际坐落在恒盈名居小区内。涉案房屋的小区名�、整栋楼名称及单元门名称均为恒盈名居小区。关于利德家园小区与恒盈名居小区的关系问题，恒盈名居小区为拥有2栋住宅楼的独立封闭小区，原名为利德家园，属于利德家园小区的一部分。因为地铁2号线施工，影响房屋对外销售，之后开发商对于该2栋房屋进行整体加固，并精装修对外销售，更名为恒盈名居小区。更名后的恒盈名居小区旁边的国信利德家园小区，分别分属不同小区，两个小区的房屋整体建筑结构、建筑质量、装修水平及是否具有物业均存在明显差别。上诉人一审期间明确自认恒盈名居小区之前名称为利德家园，之后改名为恒盈名居，涉案合同及房产证上的房屋是一套。关于涉案房屋是否在恒盈名居小区，一审法院核实了，涉案房屋的实际坐落就在恒盈名居小区。在一审审理期间，上诉人将涉案房屋挂在中介公司出售，其自己所列小区名称为恒�名居小区。二、关于房屋增值损失问题，一审期间，双方均同意法院通过询价确定涉案房屋的增值损失。根据法院的询价结果，涉案房屋同小区、同类房屋单价区间为3.2万元-3.8万元，一审法院酌定起诉之日时点单价为3.2万元/平方米，从而确定的涉案房屋增值损失是具有事实依据的。三、一审法院根据上诉人的违约情形，结合我方损失，按照涉案房屋增值损失的1.3倍计算违约金是正确的。毛广金、赵梦青向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方所签《南京市存量房屋买卖合同》；2.杨兵向毛广金、赵梦青返还购房定金2万元；3.杨兵向毛广金、赵梦青支付违约金846000元（按总房款的20%）；4.杨兵承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月11日，毛广金、赵梦青与杨兵经云房源公司居间介绍签订《南京市存量房屋买卖合同》，双方约定：杨兵向毛广金、赵梦青出售坐落南京市建邺区江东南路××利××家园××室房屋（以下简称涉案房屋，建筑面积135.25平方米），转让价款为423万元，定金20万元于双方支付房款时冲抵房款，首付款105万元于2016年12月31日前解交资金监管账户，商业贷款296万元，尾款2万元于交房时自行交接；双方于2016年12月31日前共同办理房屋所有权转移登记手续；杨兵房屋内有法院限制，杨兵承诺过户前自行解除限制，否则违约；毛广金、赵梦青承诺于2017年3月1日前将全款支付杨兵否则违约。同日，毛广金、赵梦青向杨兵支付定金2万元，并出具《欠条》，载明毛广金、赵梦青欠杨兵购房定金18万元、于2016年9月30日前付清，亦在同日，杨兵向毛广金、赵梦青出具《收条》，载明其收到毛广金、赵梦青支付的购房定金20万元。2016年9月下旬，杨兵以涉案房屋司法限制无法解除为由告知云房源公司经办人姚四海其拒绝接受毛广金、赵梦青支付的剩余定金，后姚四海组织毛广金、赵梦青与杨兵双方当面协商，但双方就剩余定金收取及合同继续履行事宜未达成一致意见。2016年9月28日，毛广金与杨兵电话沟通售房事宜，杨兵表示不能收取毛广金、赵梦青剩余定金18万元并要求即日解除合同，致双方协商未果。另查明，涉案房屋作为担保物于2015年5月18日经南京市秦淮区人民法院（以下简称秦淮法院）（2015）秦民初字第2630号民事裁定书裁定查封，并于2016年9月27日经秦淮法院（2015）秦民初字第2630-1号民事裁定书裁定解除查封，前述解封裁定书于2016年10月9日送达杨兵。还查明，涉案房屋的不动产登记信息虽载有“利德家园”字样，但其房屋坐落实处“恒盈名居”小区。在本案审理过程中，一审法院前往房产中介机构就毛广金、赵梦青起诉�日与涉案房屋同类、同地段不动产成交情况进行询价，得知与涉案房屋同小区、同类型房屋每平方米单价区间约为3.2万元至3.8万元。一审法院认为，因毛广金、赵梦青起诉要求解除合同，杨兵应诉后同意解除，系双方就解除合同达成合意，一审法院予以确认，杨兵亦同意返还定金2万元，故本案争议焦点为：1.杨兵是否构成违约；2.违约金数额问题。关于争议焦点一，一审法院认为，当事人应按约全面履行自身义务。本案中，杨兵于2016年9月下旬以涉案房屋司法限制无法解除为由告知云房源公司经办人姚四海其拒绝接受毛广金、赵梦青剩余定金，且经云房源公司组织协商，杨兵亦不同意收取毛广金、赵梦青剩余定金，且于2016年9月28日与毛广金、赵梦青电话沟通时要求即日解除合同，但涉案房屋司法限制已于2016年9月27日解除，且杨兵已于2016年10月9日签收解封裁定书，杨兵亦未于知悉涉案房屋解封后作出继续履行合同的意思表示，故杨兵以司法限制无法解除为由要求解除合同且拒绝收取毛广金、赵梦青剩余定金之行为属合同约定的杨兵“拒绝将该房屋出售给毛广金、赵梦青”之情形，构成违约，毛广金、赵梦青有权要求杨兵承担违约责任。关于争议焦点二，一审法院认为，当事人可约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，违约金数额应以损失为基础，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求适当减少，但应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素。本案中，杨兵抗辩称因毛广金、赵梦青未按约定支付定金20万元故其仅应按定金2万元承担违约责任，因毛广金、赵梦青向杨兵实际支付的定金少于合同约定数额，杨兵作为收受定金一�当时未提出异议并拒绝接受定金，且已实际收取毛广金、赵梦青购房定金2万元并接受毛广金、赵梦青出具的“承诺于2016年9月30日前付清购房定金18万元”的《欠条》，亦向毛广金、赵梦青出具“已收定金20万元”的收条，属双方对定金条款的协商变更，但该定金条款变更不影响合同其他约定条款的效力，故对杨兵要求按定金2万元承担违约责任的抗辩，一审法院不予采纳。关于损失，根据双方举证情况，毛广金、赵梦青称其损失包括房屋增值、降价卖房及律师费损失等，对于房屋增值，结合一审法院询价情况，一审法院酌定涉案房屋于毛广金、赵梦青起诉之日即2016年11月2日时点单价为35000元/平方米，故涉案房屋上述时点价值为4733750元（35000元/平方米×135.25平方米），该房屋价值与双方签约时房屋售价4230000元之差值计503750元，属毛广金、赵梦青预期可得利益损失，且毛广金、赵梦青有权按上述损失的1.3倍主张违约金即654875元，但毛广金、赵梦青未有充分证据证实其他损失，且杨兵抗辩称合同约定的违约金数额过高，请求调整，故对毛广金、赵梦青要求杨兵支付违约金的诉讼请求，一审法院支持654875元。综上所述，一审法院对毛广金、赵梦青诉讼请求中符合法律规定的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，一审法院判决：一、毛广金、赵梦青与杨兵于2016年9月11日就坐落南�市××利××家园××室房屋所签《南京市存量房屋买卖合同》解除；二、杨兵应于判决生效之日起十日内向毛广金、赵梦青返还定金2万元；三、杨兵应于判决生效之日起十日内向毛广金、赵梦青支付违约金654875元；四、驳回毛广金、赵梦青的其他诉讼请求。一审案件受理费12260元，由毛广金、赵梦青负担2770元，由杨兵负担9490元。二审审理期间，上诉人杨兵提交了以下证据：1、涉案房屋历史交易情况及不动产登记资料查询结果，证明涉案房屋系杨兵购买的一手房，由南京利德公司出售给杨兵、唐剑峰，并非来自恒盈公司购买的二手房；2、不动产登记资料查询结果及恒盈公司出具的情况说明一份，证明房屋登记部门并未查到恒盈名居小区，在情况说明中恒盈公司也说明了涉案房屋不属于回购的精装修房屋；3、图片19张，其中图片1-3，证明恒盈公司精装修房屋与原利德家园小区房屋的进户门不同，图片4-13证明恒盈公司精装修房屋是有中央空调、地暖设施、进户门、卫浴、洁具等。图片14-17证明恒盈公司精装修房屋进户门、中央空调外挂机、地暖设施都是统一的。图片18、19证明恒盈公司名下的精装修房屋产权证区别于原利德家园小区，主要表现在一个是鼓楼区，一个是建邺区。4、图片3张，证明涉案房屋的进户门区别于精装修房屋统一的进户门，空调使用的是悬挂机，无地暖设施，内部装修风格完全区别于精装修房屋。5、恒盈公司提供的情况说明，证明国信利德家园小区与本案利德家园小区没有任何关系，国信利德家园小区和利德家园小区是两个不同的独立的小区，房屋坐落位置、结构等都不相同，且国信利德家园小区是在利德家园小区之后开发的，分属不同的开发商进行，在房屋登记部门也是两个独立的小区。6、图�三张，证明涉案房屋并不是恒盈公司对外出售的精装修二手房屋，其没有中央空调、地暖、边户门等，装修风格区别于恒盈公司统一精装修的风格，价格明显低于精装修的价格。被上诉人毛广金、赵梦青质证认为：对证据1的真实性无异议。对对方的证明目的存在异议，涉案房屋属于建邺区江东南路。对证据2的真实性无异议，恒盈公司名下的房屋名称都没有更改，小区名称未进行变更是符合客观实际的，该情况说明没有否认涉案房屋在恒盈名居小区，涉案房屋也是精装修的，但是杨兵自己装修的。对证据3的真实性无异议，该组照片只是个体装修，实际上公共部分的装修是一致的。现在两个小区的登记都在建邺区。所有房屋的门牌号码都是恒盈名居。对证据4的真实性无异议，该3张照片只是厨房的一个角落，无法全面反映房屋状况，涉案房屋的装修明显好于开发商的装修。对证据5的真实性无法确认，对其证明目的不予认可，恒盈公司的说明是不了解情况，不符合客观事实的。对证据6的真实性予以认可，该三张图片也可以证明两个小区的建筑风格、建筑质量和建筑档次是完全不能对等。因被上诉人对上诉人提交的证据1、2、3、4、6的真实性均无异议，对证据5的真实性无法确认，但亦未提交相反的证据予以证明，故本院以上证据的真实性予以确认。上诉人杨兵对一审法院查明的“涉案房屋的不动产登记信息虽载有利德家园字样，但其房屋坐落实处恒盈名居小区”有异议，其认为与事实不符，不存在恒盈名居小区。双方当事人对一审法院查明的其他事实无异议，本院依法予以确认。另查明，双方签订的《南京市存量房屋买卖合同》约定，甲方拒绝将房屋出售给乙方或者擅自提高该房屋的交易价格的�构成根本违约，乙方有权解除合同。甲方应当向乙方支付违约金，违约金的数额为定金或总房款的20%。一审中，一审法官询问关于房屋增值损失，双方是否同意法院通过询价来确定房屋增值额度，双方当事人均表示同意。一审法院通过走访中原地产、我爱我家房屋置换租赁有限公司、链家房地产公司，对坐落在南京市鼓楼区江东南路××利××家园××室房屋同地段同类型房屋于2016年11月2日的成交价格进行了询价。本院认为，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，毛广金、赵梦青与杨兵签订了《南京市存量房屋买卖合同》，因杨兵拒绝继续履行合同，构成违约，应当承担相应的违约责任。毛广金、赵梦青起诉要求解除合同，杨兵返还定金并支付违约金，符合合同及法律规定。关于�约金的数额，杨兵认为该数额太高，故一审法院根据房屋增值损失等予以调整。一审中，双方当事人均同意由一审法院进行询价来确定房屋增值损失，一审法院在走访三家中介公司后，对涉案房屋同地段同类型房屋进行了询价，并不违反法律规定。关于询价的时间点，因本案系上诉人违约，被上诉人于2016年11月2日起诉解除合同，一审法院以该时间点为房屋增值损失起算点，被上诉人未提出异议，本院亦予以确认。一审法院最终在询价的基础上，酌定涉案房屋在2016年11月2日的价值为4733750元，并将违约金数额调整为654875元，系其依法行使自由裁定权，本院依法予以维持。上诉人认为涉案房屋并非恒盈名居精装修的房屋，但一审法院询价时，已经考虑该因素，所询价格为涉案房屋同地段同类型房屋，故本院对上诉人该主张不予采信。综上所述，上诉人杨兵的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10348.75元，保全费3945元，均由上诉人杨兵负担。本判决为终审判决。审判长 付 双审判员 马 帅审判员 汪德全二〇一七年十二月十一日书记员 王 笑书记员 孙雪松