重庆市第四中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）渝四中法民终字第00472号
上诉人（原审原告）：陈永亮，男，1956年12月8日出生，土家族，住重庆市酉阳县。
委托代理人：李德平，重庆光界律师事务所律师。
委托代理人：王世国，重庆光界律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：重庆市宇帝房地产开发有限公司，住所地：重庆市南岸区南坪街道开发路31号23-6，组织机构代码68145694-2.
法定代表人：文跃武，该公司董事长。
委托代理人：赵海军，重庆平正律师事务所律师。
委托代理人：宋小江，重庆平正律师事务所律师。
上诉人陈永亮与上诉人重庆市宇帝房地产开发有限公司（以下简称宇帝公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，酉阳土家族苗族自治县人民法院于2015年4月2�作出（2014）酉法民初字第03206号民事判决，陈永亮、宇帝公司不服该判决向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月10日公开开庭对本案进行了审理，上诉人陈永亮及其委托代理人李德平、王世国，上诉人宇帝公司委托代理人赵海军、宋小江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2010年2月5日，宇帝公司（甲方）与陈永亮（乙方）签订《房屋拆迁产权调换安置协议》，协议载明以下内容：1.第二条第2款：原拆迁房屋建筑面积514.3平方米（混合结构），按‘拆一还一’的原则选择还建安置房靠南面C户型8层建筑面积116.16平方米、靠北面C户型8层116.16平方米、靠北面D户型8层89.81平方米、第2层320平方米（详见界限附图为准）房屋共计4套，房屋建筑面积共642.13平方米。2.第四条第2款：甲方负责按照规划、设计方案在二年内落实还建安置�进行产权调换。3.第四条第3款：甲方负责在相互结清产权调换差价的前提下，由甲方按有关规定给乙方办理房地产权证四套。2012年1月19日，双方签订《〈房屋拆迁产权调换安置协议〉补充协议》（以下简称《补充协议》），协议内容如下：“因甲方违反原《房屋拆迁产权调换安置协议》第二条第2款及第四条第2款之关于第二层320平方米商业物业的产权置换约定。经双方协商，乙方同意甲方延期一年交房。一、因甲方未能按双方约定交房自愿将现已建好并投入经营的北面二楼相同面积320平方米给乙方作为抵押（见原协议附图）。二、抵押期间，甲方按每月人民币一万元整付给乙方租金。三、租金支付方式：前半年每季度付一次，每次三万元，应提前一周支付。后半年每月付一次，每次一万元整，应提前一周支付。若甲方延迟付款，则按应付金额的5%每天支付滞纳金。四、若甲方在2013年2月2日前仍未拆除南面建筑物（原日化厂宿舍），则甲方将作为抵押物的北面二层产权包含现有的装修转移给乙方，并保证该物业的公用通道、消防通道、通风管道等畅通无阻，并保留酒店楼层内公共广告位置。五、若甲方在2013年2月2日已开始施工，但无法在2013年2月2日前将竣工验收合格的物业交给乙方，则甲方继续按本补充协议第二条与第三条支付乙方租金。若甲方到2013年5月1日还不能将竣工验收合格的南面二楼商业交给乙方，则按本协议第四条执行。六、双方签订协议后若一方违约，则甲乙双方再出现违约情况，违约方赔偿守约方的经济损失，并支付违约金10万元整。……。”2012年8月22日，宇帝公司（参会人员陈建军）与宇帝城市之光业主代表陈伟等人在利斯卡尔酒店大厅二楼商讨违约金等问题，由酉阳县金安物业管理公司宇帝城市之光管理处作了会议记录。2013年7月23日，陈永亮向宇帝公司工作人员陈建军反映房屋拆迁产权置换的相关问题，陈建军表示上报相关部门协商处理。2014年3月7日，陈永亮与陈建军签订《关于还建房二楼门面相关事宜业主意见》，载明“租金原一万元涨到壹万陆千元，时限为一年计算。付款时间为3月30日前，如超期按应付金额每天5%滞纳金支付。违约金壹拾万元需支付（即付）。如产权未办理完，租金双方另行协商。”2014年8月26日，双方因拆迁还建房纠纷在酉阳县国土房管局房管科彭华主持下进行调解未果。
另查明，宇帝公司支付陈永亮“租金”至2013年4月，之后未支付。至一审庭审结束时，宇帝公司未取得涉案拆迁安置房的房地产权证。
陈永亮一审诉称:宇帝公司未按照《房屋拆迁产权调换安置协议》的约定，在两年内按设计方案（附图）完成安置房产权调换并办理房地�权证；也没有按照《补充协议》的约定于2013年5月1日交付门面以及支付租金。宇帝公司已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，请求法院判令：1.宇帝公司按《房屋拆迁产权调换安置协议》约定的条件交付房屋并办理房屋产权证；2.确认宇帝公司违约并支付违约金10万元；3.宇帝公司支付租金27.2万元并从2013年5月起按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍支付滞纳金至付清租金之日止；4.宇帝公司从2014年10月起按每月1.6万元支付租金至交付竣工验收合格的房屋之日止。
宇帝公司一审辩称：1.宇帝公司已通知陈永亮接房；2.《关于还建房二楼门面相关事宜业主意见》是陈永亮单方意思表示，对宇帝公司不发生效力。3.《补充协议》第四条和第五条后半部分因属于流押，为无效条款。4.陈永亮未取得房屋所有权，无权将“南面二楼320平方米还建安置房”租赁�宇帝公司。《补充协议》约定在2013年2月2日或之前宇帝公司动工了或者抵押成立的条件下，宇帝公司才应支付租金。而条件尚未成就，不应支付租金。5.《补充协议》约定存在两次违约行为才支付违约金10万元，宇帝公司没有支付租金的义务，不构成《补充协议》约定的违约行为。6.滞纳金不是民事责任形式，故滞纳金的主张不能支持。
一审法院认为：《房屋拆迁产权调换安置协议》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、法规的规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。针对陈永亮的诉讼请求，分别评述如下：一、根据《房屋拆迁产权调换安置协议》的约定，宇帝公司应交付房屋并办理房屋产权证。故对陈永亮请求宇帝公司按《房屋拆迁产权调换安置协议》约定的条件交付房屋并办理房屋产权证的诉讼请求，予�支持。二、根据《补充协议》的约定，因陈永亮同意宇帝公司延期一年交房，宇帝公司将自己的已建好并投入经营的门面抵押给陈永亮，并在抵押期间支付租金。虽然《补充协议》中表述的是“租金”，但“租金”性质属于补偿金。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定“以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时成立。”宇帝公司未办理抵押登记，抵押权未成立，抵押期间也未产生，因此没有义务支付陈永亮“租金”以及逾期支付租金的滞纳金。《关于还建房二楼门面相关事宜补充协议》就支付“租金”做了新的约定，但支付“租金”的条件没有变，仍是《补充协议》约定的抵押期间。故对陈永亮请求按每月1.6万元支付租金至交付房屋之日止的诉讼请求，不予支持。三、《补充协议》第六条表述上虽有瑕疵，但根据文义及目的解�可以推定该条款中的“则甲乙双方再出现违约情况”是基于补充协议开头所述的“因甲方违反《房屋拆迁产权调换安置协议》”而言的再次违约。因此，对第六条的理解是：如果一方违约，违约方应赔偿守约方的经济损失并支付违约金10万元整。宇帝公司未办理该拆迁安置房的房地产权证，构成违约，
应当支付陈永亮违约金。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第一百八十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:一、宇帝公司按《房屋拆迁产权调换安置协议》约定的条件向陈永亮交付房屋并协助办理房屋产�证。二、宇帝司支付陈永亮违约金10万元，限于判决生效之日起30日内付清。三、驳回陈永亮其他诉讼请求。案件受理费6880元，由宇帝公司负担4128元，由陈永亮承担2752元。
陈永亮不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第一项、第三项，依法改判支持其全部诉讼请求。主要上诉及答辩理由如下：1.一审判决第一项“按《房屋拆迁产权调换安置协议》约定的条件交付房屋并协助办理房屋产权证”，该判项未明确房屋交付时间以及办证费用应由宇帝公司负担，不具操作性，给执行留下争议。2.抵押条款是从条款，从条款无效，并不影响主条款的效力。《补充协议》约定的目的是，陈永亮同意宇帝公司延期一年交房，但在延期交房的期间，宇帝公司应按租金的方式支付损失即一审认定的补偿金。《补充协议》中约定的不动产抵押是否有效，并不影响宇帝公司�约定向陈永亮支付延期交付房屋应承担的租金。3.宇帝公司不仅存在逾期交付房屋、逾期办理房产证的违约行为，还存在擅自变更规划的违约行为。一审判决宇帝公司支付违约金10万元正确。
宇帝公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第二项，并依法改判驳回陈永亮关于违约金的诉讼请求。主要上诉及答辩理由如下：1.《补充协议》第六条约定的“再次违约”是针对“违反《房屋拆迁产权调换安置协议》”而言，而宇帝公司并不存在“再次违约”行为，不应支付陈永亮违约金10万元。2.宇帝公司支付陈永亮租金至2013年4月，租金性质上是补偿金，因此一审同时支持了同为补偿金性质的租金和违约金。
二审中，陈永亮向本院出示了以下证据：1.酉阳县国土资源和房屋管理局出具的证明，证明宇帝公司在国土局没有房地产登记信息，涉案房屋不具备办证条件；2.照片二张，证明宇帝公司擅自改变了涉案房屋的规划设计，将楼梯建在了房屋的中间，导致面积缩水20平方米。宇帝公司质证认为，二份证据均不属于二审新证据：1.证明没有加盖公章并由经办人签名，证据形式不合法，且与本案无关联；2.照片无法核实真实性，且达不到证明目的，公司可以提交符合规划的文件。经审查认为，对证据1合法性、真实性、关联性予以确认，作为新证据予以采用；证据2达不到证明宇帝公司改变门面规划的目的，不作为新证据采用。
本院二审查明：宇帝公司开发的宇帝．城市之光楼盘，尚未取得竣工验收备案登记证及房地产权总证。二审中，陈永亮称述：1.宇帝公司将楼梯建在涉案门面的中间，改变了规划，导致面积缩水20平方米。2.如果长期不具备办证条件的话，要求解除《房屋拆迁产权调换安置协议》，并由宇帝公司赔偿其损�。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，首先，一审法院在审理过程中，未查明涉案房屋不具备办证条件的事实，进而向陈永亮释明是否请求解除合同并相应的变更诉讼请求。陈永亮一审中的诉讼请求是以继续履行双方签订的《房屋拆迁产权调换安置协议》为前提，从而主张宇帝公司交付房屋、办理房屋产权证并承担违约责任。但是二审查明的事实是，涉案房屋未取得竣工验收备案登记证及房地产权总证，根本就不具备办理房屋产权证的条件。根据陈永亮在二审中的称述，若长期不具备办证条件，则请求解除《房屋拆迁产权调换安置协议》，并由宇帝公司赔偿其损失。因此，一审法院未行使释明权，可能影响陈永亮正确选择其权利救济途径。其次，陈永亮对涉案房屋的面积及规划均持异议，而一审法院对该关键事实未查明。陈永亮一审中�具体诉讼请求为，要求宇帝公司按照《房屋拆迁产权调换安置协议》约定的条件交付房屋；而根据《房屋拆迁产权调换安置协议》的约定，交付的房屋面积为320平方米，具体界限以附图为准。因此，涉案房屋是否符合约定的交房条件，是本案必须查明的关键事实。如若查明涉案房屋存在面积缩水等不符合交房条件的情形，陈永亮可以选择接房，同时请求宇帝公司赔偿面积缩水损失并承担相应的违约责任。
综上所述，因二审当事人作出新的称述，并出现新证据，导致一审认定事实不清，并可能影响案件的公正审判，故应当裁定撤销原判，发回重审。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销酉阳土家族苗族自治县人民法院（2014）酉法民初字第03206号民事判决；
二、本案发回酉阳土家族苗族自治县人民法院重�。
审 判 长 谭中宜
审 判 员 钟雨锋
代理审判员 刘文玉
二〇一五年八月十三日
书 记 员 陈桂华