湖南省株洲市芦淞区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芦法民一初字第26号
原告李小茜，女，1981年6月16日生，汉族，北京市人，其它从业人员。
委托代理人孙文亮，湖南星奥律师事务所律师。代理权限为特别授权（即代为与对方当事人进行协调、谈判；代为申请财产保全；代为起诉、递交和签收法律文书、收集相关证据；代为追加、变更被告和第三人；代为申请回避和控告；代为参加诉讼、陈述事实和理由、出示证据、质证和辩论；代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解、提出上诉）。
被告株洲金冠置业有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区建设南路68号江南商城商务宾馆5010号。
法定代表人康健乐，系该公司董事长。
委托代理人魏健，株洲市中良法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解、调解，提起反诉，代为签收法律文书）。
原告李小茜诉被告株洲金冠置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月24日受理后，依法组成由审判员舒家良担任审判长、代理审判员李美林、人民陪审员易新能参加的合议庭，于2014年2月28日、2014年6月10日公开开庭进行了审理。原告李小茜的委托代理人孙文亮、被告株洲金冠置业有限公司的委托代理人魏健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李小茜诉称，2012年10月18日，原告与被告签订商铺认购协议，由原告出资购买被告开发的位于株洲市建设南路“金冠服饰传媒大楼”壹层1061号商铺，面积9.43平方米，总价1131600元。原告签约当天按约支付了定金400000元。近日，原告发现该房产早已抵押给第三方并被查封，被告违反诚信的行为给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告合法权益诉至贵院，支持原告如下诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的商铺认购协议；2、判令被告双倍返还原告购房定金800000元及利息5600元（2012年10月19日至2013年12月18日共计14个月，按月利率0.5%计算）；3、判令被告返还原告物业保证金8000元；4、判令被告赔偿原告400000元；5、由被告承担本案的诉讼费。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
1、原告李小茜身份证复印件，用以证明原告的诉讼主体资格；
2、被告株洲金冠服饰置业有限公司企业注册资料，用以证明被告的诉讼主体资格；
3、“金冠服饰文化传媒大楼”商铺认购协议，用以证明：1、原告购买被告商铺的事实，2、原、被告双方约定400000元定金的事实，3、被告未告知该销售的商铺被查封的事实；
4、收据一张，用以证明原告支付被告400000元定金的事实；
5、前期物业管理合同，用以证明原告购买被告开发的商铺及商铺已交付的事实；
6、物业保证金收据一张，用以证明原告购买被告开发的商铺的事实；
7、市场管理使用公约消防安全责任，用以证明原告购买被告开发商铺的事实；
8、房屋登记薄，用以证明原告与被告签订商铺认购协议时商铺已被查封的事实；
9、2014年6月9日调取的房屋登记薄，用以证明诉争商铺于2014年5月26日再次被湖南省高级人民法院查封；
10、微信记录，用以证明被告在签订协议的时候隐瞒了商铺被查封的事实。
被告株洲金冠置业有限公司辩称，原告要求被告双倍返还定金、返还物业保证金及被告赔偿原告400000元没有依据，恳请贵院驳回原告的诉讼请求。
被告株洲金冠置业有限公司在举证期限内没有向本院提交证据。
对原告提交的证据，被告发表如下质证意见：证据1、2没有异议；证据3的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，认为原告购买的商铺是从案外人王振华手中转让而来，在原、被告签订协议时已告知商铺被查封；证据4的真实性没有异议，但认为此款不是定金是商铺款；证据5、6、7与本案无关；证据8的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，认为在原、被告签订协议时已告知商铺被查封的事实；证据9、10，已过举证期限，不予质证。
对原告提交的证据，本院认证如下：证据1、2、8、9，符合证据三性，予以采信；证据3、4，对其真实性予以采信，对其关联性予以综合认证；证据5、6、7，因合同的相对方是株洲市银座物业管理有限责任公司，与本案的被告株洲金冠置业有限公司没有关联，故对其关联性不予采信；证据10，对其真实性不予采信。
经审理查明，2012年10月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《“金冠服饰文化传媒大楼”商铺认购协议》，约定如下：1、乙方自愿认购甲方开发的位于株洲市建设南路“金冠服饰文化传媒大楼”商铺壹层1061号，面积9.43平方米，单价120000元／平方米，总价款1131600元；2、在本协议签订之日，乙方交纳购房定金计人民币400000元；3、乙方应在接甲方通知（电话通知、现场公告或者株洲晚报公告）7日内到本项目售楼部按本议约定内容改签正式的《商品房买卖合同》，如乙方逾期未来签订《商品房买卖合同》，甲方有权将乙方依据本协议所认购的物业另售他人，对乙方依据本协议所交纳的定金不予退还，对乙方依据本协议所交纳的购房款由甲方在将该物业另售他人并收具相应购房款后的3日内向乙方返还（不计利息）；4、甲方在本协议约定期限内不得将乙方依据本协议所认购的物业另售他人，否则，甲方须向乙方双倍返还所收取的定金，同时，全额返还乙方所交纳的预付购房款。并于同日，原告向被告交纳定金400000元，被告向原告出具了收款收据。
另查明，原、被告双方就位于株洲市建设南路“金冠服饰文化传媒大楼”商铺壹层1061号未签订《商品房买卖合同》。
再查明，2012年2月29日，永州市冷水滩区人民法院查封“金冠服饰文化传媒大楼”商铺壹层1061号，查封期限自2012年2月29日至2014年2月28日，查封文号：（2012）永冷民初字第191号。2013年5月31日，永州市冷水滩区人民法院解除对该商铺的查封。2013年5月31日，湘潭市中级人民法院查封“金冠服饰文化传媒大楼”商铺壹层1061号，查封期限自2013年5月31日至2015年5月30日，查封文号：（2013）潭中民二初字第16-3号。2013年6月5日，湘潭市中级人民法院查封“金冠服饰文化传媒大楼”商铺壹层1061号，查封期限自2013年6月5日至2015年6月4日，查封文号：（2013）潭中民二初字第2-1号。2014年5月26日，湖南省高级人民法院查封“金冠服饰文化传媒大楼”商铺壹层1061号，查封期限自2014年5月26日至2016年5月25日，查封文号：（2014）湘高法民二初字第14-1号。
又查明，2012年10月18日，原告与株洲市银座物业管理有限责任公司签订了前期物业管理服务合同，同日，原告向株洲市银座物业管理有限责任公司交纳物业保证金8000元。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点：1、原、被告间签订的《“金冠服饰文化传媒大楼”商铺认购协议》是否应当解除；2、被告是否应当双倍返还原告购房定金800000元；3、被告是否应当返还物业保证金8000元给原告；4、被告是否应当赔偿原告400000元。分析如下：
1、原、被告间签订的《“金冠服饰文化传媒大楼”商铺认购协议》是否应当解除。
原告与被告签订的《“金冠服饰文化传媒大楼”商铺认购协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应依照合同享受权利履行义务。原告在签订《“金冠服饰文化传媒大楼”商铺认购协议》的当日，依约向被告交纳定金400000元。由于合同标的物在原、被告签订合同之前就已被永州市冷水滩区人民法院查封，后又被湘潭市中级人民、湖南省高级人民法院查封，至今仍没有解除查封，致使合同目的无法达成，现原告要求与被告解除《“金冠服饰文化传媒大楼”商铺认购协议》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
2、被告是否应当双倍返还原告购房定金800000元。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。在本案中，被告收取原告400000元作为商铺订立商品买卖房买卖合同的担保，现由于被告的原因即原告认购的商铺被法院查封，致使不能实现合同目的，被告应双倍返还定金给原告。但由于原、被告约定的定金高于主合同标的额的20%，故被告应返还原告626320元（400000元–（1131600元×20%）＋（1131600元×20%×2）】。由于被告已双倍返还定金给原告，现原告仍要求被告支付定金的利息于法无据，本院不予支持。
3、被告是否应当返还物业保证金8000元给原告。
原告与株洲市银座物业管理有限责任公司签订前期物业管理服务合同，并向株洲市银座物业管理有限责任公司交纳物业保证金8000元。基于合同的相对性原则，原告要求被告退还物业保证金8000元没有法律依据。
4、被告是否应当赔偿原告400000元。
首先，原、被告双方签订是商铺认购协议而不是商品房买卖合同，故不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》关于惩罚性的条款。其次，合同标的物被法院查封也不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》中第八条、第九条关于惩罚性规定的情形。故原告要求被告赔偿400000元没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十四条、九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第八条、第九条之规定，判决如下：
一、解除原告李小茜与被告株洲金冠置业有限公司签订的《“金冠服饰文化传媒大楼”商铺认购协议》；
二、限被告株洲金冠置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告李小茜626320元；
三、驳回原告李小茜的其它诉讼请求。
如被告未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15722元，由原告李小茜承担5658.8元，由被告株洲金冠置业有限公司承担10063.2元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 舒家良
代理审判员 李美林
人民陪审员 易新能
二〇一四年六月十日
书 记 员 王 毅
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。