文书内容安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）亳民一初字第00021号原告：田兆其，男，1972年9月13日出生，汉族，农民，住利辛县。委托代理人：范兴龙，安徽公德律师事务所律师。被告：阜阳市宏业房地产开发有限公司，住所地：阜阳市颍州东路物资局院内。法定代表人：张春华，该公司董事长。委托代理人：孔雪静，安徽宝诚律师事务所律师。被告：利辛县宏安卫生用品有限公司，住所地：利辛县阜蚌路南侧。法定代表人：江月兰，该公司经理。委托代理人：刁西月，男，1951年2月3日出生，汉族，住利辛县，系该公司职员。委托代理人：李万，安徽宝诚律师事务所律师。原告田兆其诉被告阜阳市宏业房地产开发有限公司（以下简称宏业公司）、利辛县宏安卫生用品有限公司（以下简称宏安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告田兆其及其委托代理人范兴龙，被告宏业公司的委托代理人孔雪静，被告宏安公司的委托代理人刁西月、李万均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田兆其诉称：原告与被告宏业公司于2008年6月10日、7月8日签订三份购房合同，购买二被告联合开发的“小城之春”一栋一单元101、102，一栋二单元103，二栋二单元202共四套房屋，共计面积456.40平方米。原告依据合同约定共支付购房款45万元，被告违约。依据亳州市中级人民法院（2010）亳民一终字第233号判决认定，被告在未取得商品房销售许可证的情况下，销售给原告房屋，并又将争议房屋卖与他人属一房两卖。为此起诉，请求判决令二被告连带支付原告购房款45万元及利息3万元、损失59万元，并承担45万元的赔偿责任，共计152万元，诉讼费用由被告承担。被告宏业公司辩称：原告起诉内容部分与事实不符，诉请于法无据，二号楼202和一号楼103房均不存在一房二卖；一号楼102房是工作人员的失误造成，将201误写成102，至今该房仍为原告保留；本案应由利辛县人民法院管辖。请求驳回原告的诉讼请求。被告宏安公司辩称：我公司与原告无任何经济往来，不是合同的相对方，原告错列诉讼主体，无权要求我公司赔偿。请求驳回原告的诉讼请求。原告田兆其为支持其诉讼请求，举证如下：1、购房合同三份，以证明原告购买被告四套房屋的事实；2、购房发票，以证明原告支付购房款45万元的事实；3、本院（2010）亳民一终字第233号民事判决书，以证明法院已认定被告一房两卖，无预售许可证，应予以赔偿；4、联合开发协议一份，以证明原告购买的房屋系二被告联合开发；5、本院委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对争议房产的估价报告及评估费13000元的发票。被告宏业公司为支持其抗辩理由，举证如下：1、起诉状复印件一份、二号楼202室照片，以证明通过原告自认的事实及现在202室的房屋现状，二号楼202室不存在“一房二卖”，无权要求各项损失及赔偿；2、收款收据复印件、一号楼103室照片，以证明一号楼103室没有“一房二卖”，无权要求各项损失及赔偿；3、一号楼102室照片，以证明一号楼102室另有其屋。被告宏安公司为支持其抗辩理由，举证如下：1、国有土地使用证，以证明争议房屋所在土地权属状况；2、土地出让金票据，以证明宏安公司已交纳土地出让金；3、利辛县建委收取的各项规费和罚款票据，以证明办理建房手续的花费；4、预订售楼扣回欠款协议，以证明出售“小城之春”一号楼101房的依据；5、收款收据，以证明原告所购“小城之春”一号楼101房屋的部分房款由宏业公司从3号楼转来；6、售楼合同，以证明原告所购“小城之春”一号楼101房屋由宏业公司向其出售，与宏安公司无关。对于原告所举证据，宏业公司、宏安公司质证意见为：对证据1-3的真实性无异议，但不能证明被告“一房二卖”；证据4与本案无关；证据5，评估结论与委托的内容不一致，且估价目的是为了法院执行，不能作为本案使用，评估费应由原告承担。对于宏业公司所举证据，原告的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但被告违反房屋买卖的约定，没验收也没预售许可证；对证据2，一号楼103房已被法院查封，也没有验收，没有预售许可证，也未交付原告；对证据3，被告的错误与原告无关，对被告的观点原告不认可，被告属于一房二卖；宏安公司对此无异议。对于宏安公司所举证据，原告的质证意见为：对证据1无异议；对证据2有异议，不代表土地已开发；对证据3有异议，不代表可以建房；对证据4有异议，与原告无关；对证据5无异议；对证据6有异议，房屋是二被告联合开发的，应由二被告共同承担责任；宏业公司对此无异议。根据双方当事人的举证、质证及陈述，本院查明以下事实：2006年4月18日，被告宏业公司与宏安公司签订“联合开发协议书”，协议内容：属宏安公司使用的位于阜蚌路南侧的2868.24平方米土地及厂房作价96万元交由宏业公司开发住宿楼向外出售，由宏安公司办理相关手续。宏业公司分期支付宏安公司土地及厂房折价款。双方对违约责任进行了约定，未约定联合开发的利润分配和亏损负担等事项。2007年12月12日，宏业公司与宏安公司达成以房抵付欠款协议，以17套楼房抵付宏安公司的土地、逾期付款利息、厂房等款项，其中包括原被告争议的1号楼1单元101室。后宏安公司将该房卖于他人，并已交付。2008年6月10日，原告与被告宏业公司签订商品房买卖合同一份，约定：原告购买宏业公司开发的“小城之春”1号楼2单元103室，购房款为150000元，合同签订时交付140000元，余款待办发房产证后一次性付清，同年6月30日前宏业公司将经综合验收合格的商品房交付。同日，原告与宏业公司又签订商品房买卖合同一份，约定购买宏业公司开发的“小城之春”2号楼2单元202室，购房款为111936元。2008年7月8日，原告与宏业公司再次签订商品房买卖合同一份，约定：原告购买宏业公司开发的“小城之春”1号楼1单元101、102室，购房款共300000元，其中200000元于合同签订时交付，房屋交付时付款80000元，办好房产证时付20000元，同年8月30日前宏业公司将经综合验收合格的商品房交付。合同签订后，原告按合同约定交付宏业公司1号楼1单元101、102室房款各100000元，共200000元（两房屋面积相同），交付宏业公司1号楼2单元103室房款140000元。2号楼202室房款是2007年3月28日、12月15日原告与宏业公司签订合同前预付，预付款110000元。上述三份商品房买卖合同均约定买受人购买的商品房为现房，“预售商品房批准机关”和“商品房预售许可证号”栏中均未填写文字。被告进行房地产开发没有取得建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证，没有提供商品房经综合验收合格的有关证据。原告购买的四套房屋除2号楼2单元202室外，均未交付。本案审理过程中，经原告申请，本院委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对争议房屋的价值进行了评估，经评估上述房屋现价值为人民币1051300元，每平方米价格为2300元，其中1号楼1单元101、102室价值分别为270900元，1号楼2单元103室价值275500元，2号楼2单元202室价值234000元。原告为此支付评估费13000元。本院认为：本案双方当事人争议的焦点是：1、双方签订的商品房买卖合同是否有效；2、被告对原告是否存在“一房二卖”和故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的行为；3、宏安公司是否应与宏业公司承担连带赔偿责任；4、本案是否属于本院管辖。（一）建设部《商品房销售管理办法》第三条规定：商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。本案被告宏业公司将其开发的房屋出售给原告，虽然买卖合同约定购买的房屋是“现房”，原告也认可当时是看过房子后签订的买卖合同，但是双方签订合同及原告支付房款时，该房屋尚未经过验收，根据《商品房销售管理办法》的规定，宏业公司售房的行为仍然属于预售。而宏业公司预售商品房未取得商品房预售许可证，且开发房屋未取得建设工程规划许可证、施工许可证，违反《房地产管理法》等法律强制性规定，双方签订的商品房买卖合同是无效的。（二）宏业公司在与原告签订商品房买卖合同前，将1号楼1单元101室抵付给宏安公司，后又卖于他人，将1号楼1单元102室卖于他人，均已构成“一房二卖”。宏业公司辩称1号楼1单元102室不属“一房二卖”，而是售楼工作人员失误造成，缺乏事实依据，不予采信。宏业公司与原告签订的商品房买卖合同中，没有填写商品房预售许可证的相关信息，与其未取得商品房预售许可证的事实是相符的，故不能证明宏业公司在销售房屋中存在“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明”的行为。（三）宏业公司与宏安公司签订了联合开发房地产协议，约定宏安公司将其使用的土地交由宏业公司开发，土地及附属物作价96万元，由宏业公司分期付给宏安公司，协议中没有约定开发利润的分配及亏损的负担。故宏业公司与宏安公司名为联合开发房地产，实质是土地使用权转让的行为，原告主张宏安公司承担民事责任无法律依据，不予支持。（四）原告的起诉标的额已达到本院受理民事案件标准，且宏业公司未在法定期间提出管辖权异议申请，宏业公司要求将本案移送管辖的主张，本院不予采纳。综上所述，原告与宏业公司签订的商品房买卖合同无效，双方因合同无效取得的财产应相互返还，原告因此所受损失应根据双方过错予以赔偿，宏业公司因向原告出售的部分房屋存在“一房二卖”行为，应承担不超过该房屋已付购房款一倍的赔偿责任。具体处理方式：宏业公司应返还原告已付购房款450000元及利息，原告诉请利息30000元未超过自付款之日起至起诉时按同期银行存款利率计算的数额，予以支持；原告返还宏业公司2号楼2单元202室房屋。原告的损失为预期利益损失，即所购房屋升值部分，但原告未付清购房款，应按其所付购房款的比例计算较为合理，即：1号楼1单元101、102室，合同价300000元，原告交付200000元，占应付房款的66.67%，上述房屋现价541800元（270900元×2），原告损失为，541800元×66.67%—200000元＝161218元。以此方法计算，原告因购1号楼2单元103室所受损失为117133元[275500元×（140000元÷150000元）—140000元]，因购2号楼2单元202室所受损失为119953元[234000元×（110000元÷111936元）—110000元]。原告损失共计398304元。宏业公司未取得商品房预售许可证等相关售房、建房资格，是导致双方合同无效的主要因素，应承担主要过错责任，原告在购房时对宏业公司是否取得商品房预售许可证未尽到审查义务，具有一定过错，应承担次要过错责任。故对于原告的损失根据双方过错程度，以宏业公司承担80%的赔偿责任为宜。因原告所购1号楼1单元101、102室存在宏业公司“一房二卖”情形，宏业公司应承担不超过原告已付购房款200000元的赔偿责任，考虑到原告在购房时存在过错，以宏业公司承担160000元的赔偿责任为宜。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第（三）项，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，判决如下：一、被告阜阳市宏业房地产开发有限公司返还原告田兆其购房款450000元及利息30000元，赔偿原告田兆其损失318643元（398304元×80%），并承担不超过原告田兆其所购1号楼1单元101、102室房屋已付房款一倍的赔偿责任，为160000元；以上款项合计958643元，于判决生效之日起十五日内履行完毕。原告田兆其同时将位于阜蚌路南侧“小城之春”2号楼2单元202室房屋一套返还给被告阜阳市宏业房地产开发有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告田兆其的其它诉讼请求。案件受理费18480元，鉴定费13000元，合计31480元，由原告田兆其负担11648元，被告阜阳市宏业房地产开发有限公司负担19832元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省高级人民法院。审判长  江海洋审判员  杜亚莉审判员  刘长友二〇一一年八月十五日书记员  孟艳杰