甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘01民终1192号
上诉人（原审原告）何某某，男，1982年5月7日出生，汉族，无固定职业，住兰州市城关区。
委托诉讼代理人：张智渊，甘肃泫渊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋雪桂，甘肃泫渊律师事务所律师。
上诉人（原审被告）甘肃亚兰药业有限公司（以下简称亚兰公司）（以下简称亚兰公司），住所地甘肃省榆中县。
法定代表人：董万有，该公司董事长。
委托诉讼代理人：彭振华，甘肃玉榕律师事务所律师。
上诉人何某某因与上诉人甘肃亚兰药业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2016）甘0102民初4632号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
何某某上诉请求：撤销原审判决主文第二项，依法改判亚兰公司返还何某某履约保证金86646.80元。事实和理由：亚兰公司并未提出以何某某所交履约保证金折抵租金，已生效的亚兰公司诉何某某房屋租赁合同纠纷一案也未对履约保证金作出处理，亚兰公司在对生效法律文书申请执行时亦未扣减履约保证金，因此，原审判决驳回我方此项诉讼请求不当。
甘肃亚兰药业有限公司辩称，一、依据双方租赁合同的约定，何某某超过约定付租日30日不交租金，我方可以以其交纳的履约保证金折抵租金，现何某某已拖欠租金一年多时间，对于法院判决其给付租金的义务亦不履行，故我方有权以履约保证金折抵租金，其无权要求返还；二、以双方约定，返还履约保证金的条件为租期届满及何某某无违约行为的情况下才予以返还，但现何某某拖欠租金已构成违约，其亦不能要求返还。
甘肃亚兰药业有限公司上诉请求：一、撤销原审判决主文第一项，依法改判驳回何某某的诉讼请求；二、本案诉讼费用由何某某负担。事实和理由：一、由于何某某经营不善，从而发生了拖欠我方租金的违约行为，我方依据双方约定，诉请解除双方之间的租赁合同，在双方合同中，对于合同终结后租赁房屋内装饰装修已作了明确约定，即能拆除的由何某某予以拆除，不能拆除的归我方所有，因此现判决我方赔偿装饰装修损失违反双方约定；二、何某某所提交的证据并不能证明租赁房屋所在楼宇发生了冒污水事件，之前在我方多次催要租金的过程中，何某某也从未提及，原审认定何某某的装饰装修损失是由于下水堵塞所造成的依据不足；三、维修下水管费用分摊表并不能证明发生了冒污水事件，只能证明物业方尽到了应尽的职责；四、何某某在承租前已对涉案房屋进行了实地勘查，对房屋状况应是了解的，其前手的承租人亦正常使用房屋，并未生因下水管道问题导致无法经营的问题，其在承租期间也未向我方提出过维修请求，即是发生了冒污水的问题也应是何某某装修不当造成的与我方无关。
何某某辩称，一、已生效法律文书只是对我方在合同履行过程中是否存在违约行为作出评判，对于亚兰公司在合同履行过程中是否存在违约行为并未评判，我方在原诉中亦未提出反诉，现另案主张其违约责任与生效文书并不矛盾；二、我方在承租前对涉案房屋虽进行了实地勘查，但下水管道属隐蔽工程，对其实际状况并不清楚，也无法进行勘查，原审判决依据我方所提交的证据对本案基本事实的认定清楚，责任划分适当，对损失部分的判决公平、公正应予维持。
何某某向一审法院起诉请求：一、判令亚兰公司返还何某某交付的租赁合同履约保证金86646.80元；二、判令亚兰公司赔偿何某某装修费214653.11元和泡水之后的维修费用30000元；三、判令亚兰公司赔偿何某某因亚兰公司原因造成营业不能的经营损失1106750元（2013年6月1日—2014年12月31日）；四、本案诉讼费用由亚兰公司承担。
一审法院认定事实：2012年8月，亚兰公司与甘肃亚兰药业有限公司（以下简称亚兰公司）联合对外发布房屋招租公告，以公开招标的方式对外出租兰州市城关区天水南路19号长源大厦的三楼、四楼办公用房。其中三楼的房屋（建筑面积410.7平方米）属于亚兰公司所有，四楼的房屋（建筑面积410.7平方米）属于亚兰公司所有。招标公告发出后何某某参与投标并中标。何某某中标后于2013年3月1日与亚兰公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定亚兰公司将其位于兰州市城关区天水南路19号长源大厦四楼的办公用房出租给何某某，租金为每月46元/㎡，年租金为226706.40元，租金每半年缴纳一次，租赁期限为5年，自2013年6月1日起到2018年6月30日止，其中2013年3月1日至2013年5月31日为装修期。该合同还约定合同签订时何某某需向亚兰公司交纳履约保证金86646.8元，该保证金在租赁期满无违约行为后无息退还，若何某某超过30日不交租金，亚兰公司有权从何某某交纳的合同履约保证金中扣除。在双方合同签订前，亚兰公司已将兰州市城关区天水南路19号长源大厦三楼的办公用房交与何某某使用，何某某进行了装修，装修中何某某在两个房间内加建了卫生间，装修完毕后何某某在此经营的360旅馆于2013年6月1日开业。2013年7月3日，因长源大厦物管部维修下水主管道，何某某承担了1320元维修费。2013年4月，二楼经营“网友招待所”的承租人在一楼公共区域内修建接待吧台，亚兰公司委托甘肃合睿律师事务所律师，于2013年11月28日，向网友招待所及其负责人金宽泉、马贵环送达律师函，要求停止侵权、恢复原状。另查，何某某在投标时已经向亚兰公司与农垦医药公司交纳了40万元的投标保证金，双方签订房屋租赁合同后该笔款项转为履约保证金和房屋租金，亚兰公司与农垦医药公司各20万元。何某某与亚兰公司在签订的房屋租赁合同中约定的履约保证金为86646.8元，剩余113353.2元转为房屋租金，故何某某的房屋租金实际交至2013年11月30日。后因何某某再未按约向亚兰公司交纳房屋租金，亚兰公司于2014年8月7日将何某某诉至兰州市城关区人民法院。2014年12月19日，兰州市城关区人民法院作出（2014）城民一初字第776号民事判决，判决解除双方于2013年3月1日签订的房屋租赁合同、腾交房屋并由本案何某某向亚兰公司支付2013年12月1日至2014年11月30日期间的房屋租金226706.4元。判决生效后，何某某于2015年4月3日向兰州市中级人民法院申请再审，兰州市中级人民法院作出了（2015）兰民申字第62号民事裁定书，裁定驳回何某某的再审申请。但至今何某某未向亚兰公司支付（2014）城民一初字第776号民事判决确定的租金226706.4元。2013年12月21日，亚兰公司召开会议，本案双方当事人就何某某承租的房屋在租赁期间产生的纠纷达成一致意见：1、同意何某某对外转让，转让范围为租赁房内的装饰、装修设施及由亚兰公司购置的资产，转让价格由何某某决定；2、何某某转让后，亚兰公司与新承租人签订合同，并同时解除与何某某的租赁合同；3、何某某应在约定的一个月内完成转让，如不能转让，何某某、亚兰公司之间的租赁合同继续有效并履行；4、亚兰公司与新的承租人签订合同后，退还何某某的保证金及半年房屋租金。会议纪要形成后，何某某对外发布信息，转让未果。本案在审理过程中，何某某申请对360商务旅馆的装修费用、经营损失进行评估鉴定，经甘肃信诺工程造价咨询有限公司鉴定，位于兰州市城关区天水南路19号长源大厦360商务旅馆三楼装饰装修工程造价为210039.39元，四楼装饰装修工程造价为192498.83元，楼梯间及室外逃生楼梯装饰装修工程造价为9226.44元。对于何某某申请对360商务旅馆经营损失进行评估的事项，甘肃中勤资产评估有限公司以何某某无法提供相关经营会计核算资料致使无法开展此项评估工作为由予以退回。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，何某某与亚兰公司于2013年3月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。关于何某某要求亚兰公司返还履约保证金的主张，双方签订的房屋租赁合同约定，何某某向亚兰公司交纳履约保证金86646.8元，若何某某超过30日不交租金，亚兰公司有权从何某某交纳的合同履约保证金中扣除，该约定说明在何某某拖欠房屋租金超过30的情况下，该履约保证金可以折抵租金。同时，（2014）城民一初字第776号生效判决书认定何某某的租金支付至2013年11月30日，判决本案何某某向亚兰公司支付2013年12月1日至2014年11月30日期间的房屋租金226706.4元，而何某某至今未按此生效判决向亚兰公司支付上述租金。因此，根据租赁合同的约定，亚兰公司有权将该履约保证金扣除用以折抵上述判决的租金，故对何某某该项诉讼请求，不予支持。关于何某某要求亚兰公司赔偿装修费214653.11元的主张，根据何某某提供的2013年7月3日长源大厦物管部“长源大楼维修下水主管道费用分摊表”，可以说明长源大楼下水主管道存在问题的事实。而何某某租赁涉案房屋用于经营360商务旅馆，该用途对排水系统要求更为严格，因此在双方无特别约定的情况下，亚兰公司作为出租人负有对出租房屋的维修义务以保证何某某的正常使用，但亚兰公司并未提供证据证明其尽到了乙方责任。因此，鉴于何某某在租赁房屋内加建卫生间的行为，其亦应承担一定的责任，故认定对于何某某的装修损失亚兰公司承担60%的责任，何某某承担40%的责任。因此，亚兰公司应赔偿何某某装修费128791元。关于何某某要求亚兰公司赔偿因被泡水而支出的维修费3万元的请求，何某某仅仅提供了两份收条，其并未提供其他证据印证其该项主张，故对何某某该项请求，不予支持。关于何某某要求亚兰公司赔偿经营损失1106750元的请求，因何某某并未提供证据证明该项损失的发生，故对何某某该项请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十条之规定，判决：一、被告甘肃亚兰药业有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告何某某装修损失128791元；二、驳回原告何某某的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20096元，原告何某某负担15096元，被告甘肃亚兰药业有限公司负担5000元。
二审中，当事人没有提交新的证据。原审判决查明的本案基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为，对亚兰公司是否应当向何某某返还履约保证金的问题，原审判决对此问题的认定及处理并无不当，且在二审中何某某亦同意用该笔款项折抵另案中其应付的房屋租金，亚兰公司亦表示该笔款项应折抵何某某所欠租金，因此双方可在另案执行中对此一并予以解决。涉案房屋的设计用途为办公用房，亚兰公司却将该房屋出租作为旅馆经营使用，依据常理，办公用房的相关配套设计与旅馆经营性用房的相关配套设计有很大的不同，改变房屋设计用途对房屋进行使用出现相关问题的概率较高，本案双方当事人在合同中虽未对房屋用途作出约定，但亚兰公司对后来该房屋的实际使用并未提出异议或加以阻止，因此对此其也负有一定的过错。何某某在承租涉案房屋前虽进行了实地勘查，但合同履行过程中出现问题的下水管道属隐蔽工程，其无法判定下水管道能否满足房屋的实际使用，依据何某某所提交的证据，在亚兰公司无足够的依据予以否定的情况下，原审认定涉案房屋在何某某承租期间发生下水管道堵塞无法满足使用的事实认定并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第百二十条规定，出租人应当履行租赁物维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中，双方当事人并未就涉案房屋的维修作出另行约定，因此亚兰公司应履行涉案房屋的维修义务，在涉案房屋出现前述问题的情况下，亚兰公司并无足够的证据证明其履行了该义务，鉴于此，原审判决结合何某某对房屋实际使用中存在问题对本案双方责任的最终认定与处理符合法律规定。
综上所述，上诉人何某某与上诉人甘肃亚兰药业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人何某某预交的二审案件受理费1966元，上诉人甘肃亚兰药业有限公司预交的二审案件受理费2876元，由各自自行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张建军
审 判 员 白丽娟
代理审判员 冯 诚
二〇一七年六月六日
书 记 员 卢淑娟