广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0105民初7293号
原告：徐志勇，男，1975年出生，汉族，住广东省深圳市南山区，
委托代理人：余和生、王琴，分别是北京市京都（深圳）律师事务所律师和实习律师。
被告：冯伟雄，男，1967年出生，汉族，住广东省广州市海珠区，
委托代理人：刘永权、尹香桂，均是广东永通律师事务所律师。
被告：黄长游，1969年出生，汉族，住广东省深圳市宝安区，
原告徐志勇诉被告冯伟雄、黄长游确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐志勇的委托代理人余和生，被告冯伟雄的委托代理人刘永权、尹香桂到庭参加了诉讼。被告黄长游下落不明，经本院公告送达起诉书副本及开庭传票期限届满，没有到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2016年1月11日，原告通过深圳市中资源拍卖有限公司拍卖竞得由被告黄长游持有的广州市海珠区南洲北路南燕三街*号*铺房产，拍卖公告中未称该房产有租约。2016年5月30日原告完成上述房产的所有权转移登记，取得房地产权证书。随后，原告前往房产所在地的物业管理处办理变更业主手续时发现，案涉房产进行装修施工，原告阻止无效，并被告知案涉房产己由被告冯伟雄承租，租期二十年。原告现无法行使业主任何权益。原告认为，两被告签订的《广州市房屋租赁合同》，损害了原告的利益，依照民事诉讼法相关规定，请求判令：1、被*号*铺《广州市房屋租赁合同》无效；2、被告冯伟雄返还广州市海珠区南洲北路南燕三街*号*铺房产；3、被告冯伟雄支付原告租金损失人民币7650元（租金损失按照广州市房屋租赁参考价从2016年6月1日暂计至2016年8月31日，以后计至房屋实际返还之日止）；4、被告冯伟雄、黄长游承担连带责任；5、本案诉讼费由被告冯伟雄承担。
被告冯伟雄辩称，不同意原告全部的诉讼请求，理由如下：一、两被告之间所签订的《南洲花苑A6栋首层租赁合同》及《广州市房屋租赁合同》合法有效，依法受法律保护。被告黄长游于2013年12月30日与被告冯伟雄自愿签订租赁合同，将包括案涉房屋在内的13间商铺出租给被告冯伟雄使用。被告黄长游出租房屋时，既无设置抵押，也不存在司法查封等情况。两被告之间的合同并无违反法律强制性规定，双方的租赁关系合法、有效。在两被告房屋租赁关系存续期间，虽然原告通过拍卖竞买的方式取得案涉房屋的所有权，但根据《合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，原告主张两被告之间租赁合同无效的诉讼请求，于法无据。二、基于两被告之间的房屋租赁关系合法有效，故被告冯伟雄对案涉房屋的占有为有权占有，原告要求被告冯伟雄返还房屋的诉讼请求依法不能成立。三、原业主黄长游出租房屋期间，被告冯伟雄向其支付（预付）了20年的租金，并不违反法律强制性规定。即使原告目前已成为案涉房屋的业主，但其无权向被告冯伟雄重复主张租金收入，因此，其第三项诉讼请求不成立。如原告因被告黄长游预收租金的行为给其带来损失的，应当向其主张权利。四、原告买受物业时，深圳市中资源拍卖有限公司的《拍卖公告》已经明确告知买受人“本次拍卖为现状拍卖”。现状拍卖的题中之意当然既包括了房屋的物理现状，也包括其权利义务现状。而案涉房屋一直在出租经营，这一点，对于购置多间物业且察看过现场的原告而言，一定是非常清楚的。换言之，原告是认可房屋为不交吉而购买的。综上，根据买卖不破租赁的规定，被告出租涉案房屋是没有违反法律法规的相关规定的。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告黄长游没有提交答辩意见和举证。
经审理查明，据2014年9月29日房地产登记簿查册表记载，位于海珠区南洲北路××号××号铺产权人是黄长游，产权登记时间2013年11月1日，附注2014年1月26日，黄长游、王旭东申请持房产证抵押（已正式收件），2014年1月28日核准登记。
2013年12月30日，被告黄长游与被告冯伟雄签订《南洲花苑A6栋首层租赁合同》，主要约定，被告冯伟雄向被告黄长游租赁位于广州市海珠区南洲北路南燕三街128、136、138、*、148、156、166、168、176、178、186、206、*号房屋作商业使用，房屋建筑面积为685.8437平方米，租赁时间自2014年1月1日至2033年12月30日，每月租金10400元，租金从2016年1月1日起递增，其中2014年1月1日至2015年12月30日，每月10400元，合计249600元；2016年1月1日至2017年12月30日，每月11100元，合计266400元；2018年1月1日至2020年12月30日，每月12210元，合计439560元，2021年1月1日至2023年12月30日，每月13431元，合计483516元；2024年1月1日至2026年12月30日，每月14774元，合计531864元；2027年1月1日至2029年12月30日，每月16251元，合计585036元；2030年1月1日至2032年12月30日，每月17876元，合计643536元；2033年1月1日至2033年12月30日，每月19663元，合计235956元。被告冯伟雄在本合同签订当天起25日内将20年合同期的租金全部给被告黄长游，逾期则视为被告冯伟雄违约。等。
2013年12月30日，被告黄长游与被告冯伟雄签订《广州市房屋租赁合同》，主要约定，被告黄长游同意将坐落在海珠区南洲北路南燕三街2-238号178号的房地产出租给被告冯伟雄作商业使用，建筑面积51.7231平方米，租赁期限、租金情况如下：2014年1月1日至2015年12月30日，每月784.12元；2016年1月至2017年12月30日，每月836.88元；2018年1月1日至2020年12月30日，每月920.67元；2021年1月1日至2023年12月30日，每月1012.74元；2024年1月1日至2026年12月30日，每月1114.12元；2027年1月1日至2029年12月30日，每月1225.84元；2030年1月1日至2032年12月30日，每月1347.90元；2033年1月1日至2033年12月30日，每月1482.90元。租金按月结算，具体执行细则按双方签订的《南洲花苑A6栋首层租赁合同》执行，租赁期间，被告冯伟雄有权转租、分租、不必征得被告黄长游同意，等。合同经广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局登记备案。
2014年1月17日，被告冯伟雄转账支付给被告黄长游1200000元，2014年1月20日，被告冯伟雄转账支付给被告黄长游2235468元。
2017年1月6日，广州三新物业管理有限公司南洲花苑管理处出具证明，内容如下：兹证明广州市海珠区南洲北路南燕三街2-238号128号铺、首层*号铺、首层166号铺、178号铺、首层*号铺属于我物业管理范围，该五间商铺自2014年1月1日起至2016年5月份装修前一直处于经营出租状态，无空置情况。
2014年8月22日，深圳仲裁委员会以[2014]深仲裁字第931号裁决书裁决被申请人深圳市金凯进光电仪器有限公司向申请人王旭东偿还借款10000000元借款及利息，申请人王旭东对被申请人黄长游所有的位于广州市海珠区南洲北路南燕三街2-238号128号铺、178号铺、首层*号铺、首层166号铺、首层*号铺享有抵押权，处置抵押物所得款优先偿还上述款项，被申请人李宜璇，台山市合成旅游服务有限公司承担连带清偿责任。
深圳市中资源拍卖有限公司的拍卖公告记载，受委托，兹定于2015年11月23日公开拍卖被执行人黄长游名下位于广州市海珠区南洲北路南燕三街2-238号首层128、*、166、178、*号铺，本次拍卖为现状拍卖，等。
深圳市中资源拍卖有限公司的拍卖成交确认书记载，买受人徐志勇于2016年1月11日通过公开竞价成交被执行人黄长游名下位于广州市海珠区南洲北路南燕三街2-238号首层128、*、166、178、*号铺，总金额2331000元，按现状拍卖移交，等。
2016年4月7日，广东省深圳市中级人民法院作出（2014）深中法执字第1544-2号执行裁定书，裁定将被执行人黄长游名下位于广州市海珠区南洲北路南燕三街2-238号首层128、*、166、178、*号铺分别以30万、40万、68万、56万、28万的价格强制转让给原告徐志勇所有。
2016年5月31日，广州市国土资源和房屋管理局核发了涉案物业的房地产权证给原告徐志勇。
2016年6月22日，原告徐志勇的委托代理人余和生向南洲花苑管理处发出《律师函》，内容主要是，我们受徐志勇先生的委托，就委托人名下的商铺遭受非法侵害事宜，致函如下：2015年11月23日，委托人经竟拍取得位于广州市海珠区南洲北路南燕三街2-238号一楼共五套商铺所有权，铺位号分别为128、*、166、178、*，并于2016年6月2日将所有权主体变更登记委托人名下，上述商铺由你方提供物业管理服务。经委托人前往商铺现场查看，发现位于一楼的整层商铺均在装修，其中包括委托人竞买的五套商铺。经与商铺管理人取得联系，对方称上述商铺己与他人存在租赁关系，租期为二十年，租金已经支付。在委托人要求商铺管理人提供租赁合同证明时，遭到对方拒绝。在委托人向商铺管理人表明自己是五套商铺所有权人后，对方仍以各种理由拒绝提供租赁合同，也不停止对商铺的施工。……本律师向你方郑重函告：1、委托人是上述五套商铺的唯一、合法的所有权人；2、你方应自收到本函后立即停止办理上述五套商铺的相关施工手续；3、立即阻止施工方对上述五套商铺的施工，以排除对委托人商铺所有权的侵害。
原告于2016年9月8日提起本诉讼。
诉讼中，原告为证明其主张，提交了以下的证据：1、（2014）深中法执字第1544-2号执行裁定书，证明原告于2016年4月7日通过深圳市中级人民法院拍卖取得涉案房屋的所有权;2、不动产产权证，权利人徐志勇，证明原告已于2016年5月30日在广州市不动产权中心取得涉案房屋的产权;3、京都律师事务所律师函，证明原告于2016年6月22日委托律师向南洲花苑管理处发送律师函、EMS快递单及妥投证明，要求管理处对涉案房屋阻止第三人装修，维护原告的合法权益，该律师函已于2016年6月23日签收；4、被告黄长游和被告冯伟雄于2013年12月30日签订的《广州市房屋租赁合同》，原告在租赁所调取到的，证明涉案房屋承租人为被告冯伟雄，租赁合同约定的租金价格只有市场价的四分之一，每平方米价格为15元，但市场价每平方米为80元，租赁合同签订时间为2013年12月30日，备案时间为2014年1月25日；5、（2014）深仲裁字第931号深圳仲裁委员会裁决书，证明2013年12月16日被告黄长游作为担保人在案外人王旭东与深圳市金凯进光电仪器有限公司借款合同中承担担保责任，借款时间为2013年12月16日，2014年1月17日被告黄长游与出借人签订了房地产抵押合同，2014年1月28日进行了抵押登记，这和两被告的租赁合同签订时间可看出在被告黄长游承担了担保责任后，马上将涉案房屋与被告冯伟雄进行了租赁行为，在两被告2014年1月25日进行租赁登记第二天，2014年1月28日，被告黄长游即与案外人进行了抵押登记，但在查册表中的抵押登记递件时间为2014年1月26日，从而看出两被告具有恶意；6、房地产登记簿查册表，证明被告黄长游取得产权时间为2013年11月1日，可推翻两被告陈述涉案房屋从2013年7月1日开始出租的事实，2013年7月1日被告黄长游尚未取得涉案房屋的产权；7、2015年广州市房屋租金参考价，说明南洲花苑租金参考价为每平方米80元，但涉案房屋的租金为每平方米15元，相差5倍。
经质证，被告冯伟雄意见：对证据1、2真实性无异议，但两被告的租赁行为早已在法院作出裁定前两年多的时间已存在;对证据3真实性认可，虽然原告委托律师维权，但其主张权利的事实依据不存在，我方不认可律师函中所反映的内容及主张权利的相关依据，2016年年中被告冯伟雄对涉案房屋进行合法装修，不存在非法侵害原告房屋的情形;对证据4真实性认可，通过该合同可看出，两被告之间的租赁合同是经过合法登记备案的，且早于原告取得物权的两年半前，根本不存在恶意串通的情形;对证据5真实性认可，关联性有异议，我方不认识王旭东，也不清楚其与黄长游之间存在抵押合同关系，不可能与黄长游恶意串通，损害相关权利人的权利，裁决书黄长游所担保的主债务到期日为2014年3月16日，该笔借款期限为3个月，因此在此之前并不能认为黄长游是必然的债务人，且两被告签订租赁合同时黄长游也不可能预知主债务在借款期满后无力还款，故黄长游不可能事先故意与冯伟雄串通，也不可能低价出租房屋，且两被告签订的租赁合同共5份，签订租赁合同时间分别为2013年6月份及2013年12月底，而黄长游与王旭东签订抵押合同时间迟于两被告签订租赁合同的时间，若租赁合同的成立对抵押合同成立构成权利上的损害，主张权利的人也应是王旭东，也不是本案原告，两被告之间的租赁合同是早于房屋抵押时间，已办理租赁备案手续，在法律上也是没有瑕疵的;对证据6真实性无异议，被告冯伟雄向被告黄长游所承租的四间房屋，在2013年12月底，被告黄长游在同年11月1日对涉案房屋进行产权登记是没有任何问题，*号铺虽然显示登记时间为11月1日，但黄长游在同年7月份已拥有了房屋权利，故其出租给被告冯伟雄使用是完全合法的，房屋查册表并不是反映房屋所有权的唯一依据;对证据7关联性有异议，该租金参考价是2016年才形成，而两被告租赁合同是2013年底已签订，不适用后来的租金标准，每间房屋差别性很大，包括低端、装修、人流及周边商业氛围，因此该证据所反映的价格仅仅是参考价，并不是准确的租金定价，不能以此反映涉案房屋租金的依据，同时由于被告冯伟雄是预付20年内的租金，存在一定程度的优惠也是情理之中，且被告黄长游与被告冯伟雄商定租金价格是被告黄长游自由支配权利，不存在损害他人情形，故该证据缺乏关联性。
被告冯伟雄为证明其主张，提交了以下的证据：1、南洲花苑A6首层租赁合同，证明被告黄长游于2013年12月30日与被告冯伟雄自愿签订租赁合同，将包括案涉案房屋在内的13间商铺出租给被告冯伟雄使用，被告黄长游出租房屋时，既无设置抵押，也不存在司法查封等情况，双方的租赁关系合法、有效；2、广州市房屋租赁合同，证明被告黄长游与被告冯伟雄签订了租赁合同按照商铺门牌号，逐一进行了租赁备案登记，不存在任何瑕疵；3、中国工商银行凭证，证明被告冯伟雄于2014年1月17日及2014年1月20日分两次向被告黄长游支付了包括涉案房屋在内的20年的房屋租金，一共3435468元；4、房屋租赁登记备案证明（首层*铺），证明被告黄长游早于2013年7月1日已经将广州市海珠区南洲北路南燕三街*号首层*号铺出租给了被告冯伟雄使用，租赁期自2014年1月1日之后起算的租赁合同为双方续签，可看出双方的租赁关系属于正常的经济行为，不存在合同无效的情形，且*8号铺的租赁时间早于抵押合同的时间；5、银行进账单（*）、银行进账单（*），总共金额为3435468元，证明广州市海珠区南洲北路南燕三街2-238号首层的房屋属含被告黄长游在内的多名业主所有，被告冯伟雄除向被告黄长游承租房屋外，还向被告谢伟成等业主承租房屋，被告所建立的租赁关系均为合法有效；6、证明，证明涉案房屋一直在经营出租，而原告在购买5套房屋时一定去了现场查看，且拍卖公告也注明按现状拍卖，故原告是清楚被告黄长游出租的事实下购买涉案房屋的；7、拍卖公告，证明原告买受房屋时，拍卖公司已经明确告知原告“本次拍卖为现状拍卖”，现状拍卖的题中之意是既包括了房屋的物理现状，也包括其权利义务现状;8、拍卖成交确认书，证明原告确认拍卖公司按现状拍卖移交房屋，其对两被告之间的租赁关系是非常清楚的;9、广东增值税普通发票，证明被告冯伟雄承租房屋后，一直在管控房屋，并按时向物管公司支付管理费;10、房屋租赁登记备案证明（首层*铺，出租给瑞宝街道办事处），证明被告冯伟雄于2013年7月1月承租广州市海珠区南洲北路南燕三街*号首层*号铺后，转租给行政机关使用，被告冯伟雄承租、转租房屋的行为属于正常的经营活动，不存在合同无效的情形;11、银行进帐单（黄应翔），证明广州市海珠区南洲北路南燕三街*号首层的房屋属含被告黄长游在内的多名业主所有，被告冯伟雄2014年1月份除向被告黄长游承租房屋外，还向黄应翔等业主承租房屋，被告冯伟雄与所有业主所建立的租赁关系均为合法有效。
经质证，原告意见：对证据1合法性不确认，真实性无法辨认，两被告是恶意串通签订的合同，损害了原告的利益，两被告约定的租赁价格与市场价差距大，且一次性支付20年租金在租赁市场中很罕见，一般是在司法拍卖阶段中常用的手段，且与备案合同不同，约定的关键条款、租金的支付方式截然不同;对证据2合法性不确认，两被告是恶意串通签订的合同，在被告黄长游即将承担担保责任前串通签订的合同，从合同签订时间及备案时间可证明，且备案合同与私下合同在租金支付方式上有重大区别，在备案租赁合同显示，租金按月结算，每月5日前缴付出租人，但总合同是一次性支付20年;对证据3真实性认可，合法性不认可，即使有银行转账记录，但不能证明两被告之间的租赁合同有效性;对证据4所反映的事实不认可，涉案房屋并不是2013年7月1日租赁的;对证据5关联性不认可，与本案无关;对证据6真实性、合法性、关联性认可;对证据7、8真实性认可，但被告冯伟雄陈述的原告了解现状，不能证明出租行为的合法性，拍卖现状与真实情况是有差异的，原告作为竞买人不可能知道所有的租赁情况，对证明目的不认可;对证据9真实性、合法性、关联性认可;对证据10的证明内容不认可，不能反映案件的真实情况;对证据11关联性不认可。
本院认为，被告黄长游与被告冯伟雄签订的《南洲花苑A6栋首层租赁合同》和《广州市房屋租赁合同》是双方当时的真实意思表示，并没有违反相关法律法规的规定，是有效合同，对双方均具有约束力。被告黄长游原是涉案物业的产权人，依法有权处分自有的涉案物业，当时，涉案物业并没有查封、抵押，被告黄长游有权约定一次性收取20年的租金，原告是通过拍卖购得涉案物业，拍卖公告明确本次拍卖为现状拍卖，原告应预测该拍卖的后果，承担相应的风险。现在房屋价格暴涨，原告以现在租金比两被告约定租金相差较大，认为两被告存在恶意串通，根据谁主张谁举证的原则，原告对此并不能提供充分的证据证明，应承担举证不能的后果，原告要求判决被告冯伟雄、黄长游签订的位于广州市海珠区南洲北路南燕*街*号*铺《广州市房屋租赁合同》无效，依据不足，本院不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。被告冯伟雄已经履行《南洲花苑A6栋首层租赁合同》和《广州市房屋租赁合同》所确定的义务，并没有违约，故原告要求被告冯伟雄返还涉案房屋无理，本院不予支持。
被告冯伟雄已向原业主被告黄长游缴纳房屋租金，原告要求被告冯伟雄再支付租金损失，理由不充分，本院不予采纳。至于原告成为业主后，被告黄长游收取的不当得利，原告可另遁其他途径解决。
原告要求被告冯伟雄、被告黄长游承担连带责任，依据不足，予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告的全部诉讼请求。
本案受理费4791元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄学文
人民陪审员 王君碧
人民陪审员 李伟坚
二〇一七年三月二十三日
书 记 员 易 芳
张春映