杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0103民初1000号
原告：杭州财富盛典投资有限公司。住所地：杭州市下城区国都公寓*幢*号门***室。
法定代表人：俞康，该公司董事长。
委托代理人：张顺洪、周波，浙江南方中辰律师事务所律师。
被告：郭修云，男，1972年7月6日出生，汉族，住杭州市下城区。
委托代理人：陈顺、殷超，浙江迪索律师事务所律师。
原告杭州财富盛典投资有限公司（以下简称财富盛典公司）诉被告郭修云房屋租赁合同纠纷一案，于2017年2月9日提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员戴晓阳适用简易程序审判，于2017年3月15日公开开庭进行了审理。原告财富盛典公司委托代理人周波，被告郭修云委托代理人殷超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告财富盛典公司诉称：原告于2011年4月向房屋产权人杭州市市级机关物业维修管理服务中心承租位于杭州市下城区武林路××、××、××号的房屋，并有权自主招商、招租及转租，系房屋有权出租人。2014年12月，原告与被告签订《房屋租赁合同》，将位于武林路277号、279号、281号2幢第五层、面积约550平方米的房屋出租给被告使用，租金自2014年8月25日开始计算，被告自租金起算日即已在使用该房屋。根据原被告之间的《房屋租赁合同》第四条之约定，首年租金为63万元，此后租金每年环比递增5%；租金每半年结算一次，先付后用；被告应于每年的1月1日和7月1日前一次性足额支付当期租金（其中首期半年租金应在租赁合同签订后三个工作日内支付）。被告逾期支付租金的，每逾期一日，按当日租金的千分之五支付违约金。根据该合同第十一条之约定，被告未能按约足额支付房屋租金逾期30日及以上的，原告有权单方面终止租赁合同，同时要求被告支付20万元人民币违约金。被告在合同签订后，并未按合同约定足额支付房屋租金，且欠租持续时间远远超过合同约定解约条件。在原告不断的催收下，被告于2015年7月28日至2016年4月25日期间分10笔向原告支付共计908906元的房屋租金。被告现已擅自撤店，人去楼空，原告无法联系到被告。被告长期拖欠租金，已严重违反合同约定，给原告造成了重大损失。为维护合法权益特提起诉讼请求判令：1、解除该房屋租赁合同；2、被告向原告支付拖欠的租金626171元，以及延迟支付违约金6779元（以上金额暂计算至2016年12月31日）；3、被告向原告支付合同违约金20万元；4、本案诉讼费用由被告承担。
为证明以上事实，原告财富盛典公司提交了下述证据材料：
1．《杭州市市直机关事业单位房屋租赁合同》1份，欲证明原告系该房屋的有权出租人。
2．《房屋租赁合同》1份，欲证明原被告之间的房屋租赁关系及双方对有关权利义务的约定。
3．业务回单、补发账务证明10份，欲证明被告已缴纳租金的情况及违约的事实。
被告郭修云辩称：1、被告同意与原告解除《房屋租赁合同》；2、被告并不是拖欠租金，租金支付至2016年6月30日是原告与被告协商一致确认的结果；3、原告并没有全面履行《房屋租赁合同》，原告在履行过程中存在各种违约行为；4、被告并无违约且原告主张的20万元违约金明显过高；5、被告对菊川日本料理餐厅的总投资在400万元以上，因原告违约致使被告经营受影响，被告不放弃在之后向原告主张赔偿。综上，要求驳回原告的全部诉讼请求。
为证明以上事实，被告郭修云提交了下述证据材料：
1．个体工商户营业执照复印件1份，证明因原告承租房产消防验收的原因致使被告部分经营范围未获行政审批的事实。
2．照片复印件1组，证明案外人违法加装通风烟道导致被告包厢就餐体验下降，原告疏于管理的事实。
上述证据，经原、被告当庭举证、质证：
被告对原告提交的证据1的三性均无异议，但认为案涉房屋的消防验收不合格。对证据2的真实性、合法性无异议，该合同的第9.8条恰能证明原告负责消防的整体申报并确保验收合格的义务。对证据3的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为该证据证明原告与被告已确认支付全部租金的事实。
原告对被告提交的证据1的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，认为该证据无法证明因原告消防验收原因导致被告经营范围未获行政审批，且原告和被告的房屋租赁合同是在2014年12月签订的，被告营业执照是在当年4月份办理的。证据2是打印件，对其真实性有异议，合法性无法发表意见，照片模糊无法证明与本案有关。即使该照片是案涉房屋内拍摄的照片也无法证明原告疏于管理的事实，因为双方在签订合同的时候，被告已经使用该房屋。案外人加装通风管道的时间是在双方签订合同之前，原告无法对此负责，案外人加装管道是否侵害被告的利益，现在无法得知。
本院认证如下：
对原告提交的证据1-3，被告对其真实性、合法性均无异议，本院认为，上述3组证据均与本案有关联，并相互佐证，能够证明本案相关租赁事实，本院对其证明力均予以确认。
对被告提交的证据1，系杭州市下城区岚菊潮川料理店（以下简称岚菊潮川料理店）个体工商户营业执照，原告对其真实性无异议，该营业执照发照日期为2014年4月16日，许可经营项目：服务：面条、寿司制作供应，即被告郭修云在2014年12月5日与原告财富盛典公司签订房屋租赁合同前已开始个体经营，故该证据不足以证明被告经营范围未获行政审批系原告消防验收原因所导致。证据2系通风烟道照片复印件，本院认为，被告所租赁的房屋位于武林路277号、279号、281号2幢第五层，面积约550平方米，而该通风烟道系案外人加装的通风烟道，被告拟以此证明被告包厢就餐体验下降，原告疏于管理，理由不足，本院不予采信。
依据上述有效证据及相关当事人的陈述，本院认定事实如下：
杭州市下城区武林路××、××、××号原市疾控中心办公楼所有权人为案外人杭州市市级机关事务管理局，房屋规划用途为非住宅。2011年4月20日原告财富盛典公司与杭州市市级机关物业维修管理服务中心签订《杭州市市直机关事业单位房屋租赁合同》，向杭州市市级机关事务管理局承租上述房屋，租赁期限自2011年5月21日至2021年5月20日。2014年12月15日，原告财富盛典公司与被告郭修云签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：被告向原告承租坐落于武林路277号、279号、281号2幢第五层房屋，建筑面积约为550平方米，被告确认已充分了解该房屋的租赁相关信息，并愿意以现状承租该物业；被告承租该房屋的用途为菊川品牌日本料理餐厅，被告明确，签订本合同前，已充分了解本合同约定的房屋情况、周边情况及经营必备的相关营业报批手续，被告应当自行取得经营所需的行政许可并承担相关费用，原告应当提供必要协助；租赁期限自2014年11月28日至2021年8月24日；该房屋首期年租金为63万元（2014年8月25日至2015年8月24日），自2014年8月25日开始，租金在首期房租的基础上，每年环比递增5%；租金每半年结算一次，先付后用；首期房租的一半31.5万元在合同签订三个工作日内支付，以后被告应于每年的1月1日和7月1日前一次性足额支付当期租金；被告逾期支付租金的，每逾期一日，按当日租金的千分之五支付违约金，被告如拖欠一个月的，则原告有权单方终止合同，并有权要求被告承担相应的赔偿责任；被告向浙江武林汇商业投资管理有限公司缴纳的履约保证金人民币5万元，被告应提供相应的凭证给原告由原告向浙江武林汇商业投资管理有限公司结算，如不能提供相应凭证的则被告应在本合同签订之日内向原告缴纳相应的履约保证金；被告未能按约足额支付房屋租金逾期30日及以上的，原告有权单方面终止租赁合同，同时要求被告支付20万元人民币违约金且被告支付的履约保证金不予退还等。合同签订后，被告缴纳了50000元履约保证金。但是，被告未按约定支付房租，经原告不断催收，被告于2015年7月28日支付150000元、11月3日支付50000元、11月23日分六次支付50000元、50000元、50000元、50000元、50000元、8906元、12月31日支付50000元、2016年4月25日支付400000元，共计支付原告908906元的房租。
另查明，被告于2016年12月停止经营岚菊潮川料理店。原告庭后确认原告于2016年12月23日向被告发出解除合同通知，该房屋原告已出租给杭州汉鼎宇佑商业发展有限公司。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，故本院依法确认该合同合法有效，合同条款对于原、被告双方均具有约束力。被告未按约支付租金，原告依据合同约定对合同行使解除权，理由充分，本院予以支持。被告未能根据合同约定及时支付租金，故应承担相应的民事责任。被告已支付租金908906元，故截至2016年12月23日，被告应支付原告拖欠的房租610947元。被告辩称其不是拖欠租金，而是原、被告协商一致确认租金支付至2016年6月30日，依据不足，本院不予采信。在与原告签订房屋租赁合同之前，被告已在经营岚菊潮川料理店，并在2014年12月15日与原告签订《房屋租赁合同》，表示愿意按照现状承租该房屋，现被告再认为原告在履行过程中存在消防验收、疏于管理等违约行为，理由欠当，本院不予支持。关于违约责任。本案中，该租赁合同即约定了被告逾期支付租金按日租金的千分之五计付违约金，又约定了合同解除后被告支付20万元违约金，还约定了履约保证金不予退还，故本院认为本案双方约定的多项违约金过分高于造成的损失，应予以调整，考虑原告已出租案涉房屋，且原告不予退还履约保证金50000元，被告同意以履约保证金50000元折抵违约金，故本院酌情确定违约金为50000元，以履约保证金折抵，原告不必退还被告履约保证金50000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告杭州财富盛典投资有限公司与被告郭修云于2014年12月5日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告郭修云于本判决生效之日起十日内向原告杭州财富盛典投资有限公司给付租金610947元（计至2016年12月23日）；
三、被告郭修云向原告杭州财富盛典投资有限公司支付违约金50000元（以郭修云已交纳的50000元履约保证金折抵）；
四、驳回原告杭州财富盛典投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币12130元，减半收取6065元，由原告杭州财富盛典投资有限公司负担1252元，被告郭修云负担4813元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 员 戴晓阳
二〇一七年五月五日
代书记员 陈丽阳