河北省秦皇岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）秦民再终字第58号再审申请人（一审被告、二审上诉人）李秀，女，1969年6月9日出生，汉族，住秦皇岛市经济技术开发区。委托诉讼代理人梁静，河北九略律师事务所律师。委托诉讼代理人杨悦，河北九略律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）田忠贵，男，1962年1月1日出生，汉族，住秦皇岛市海港区。委托诉讼代理人张彦军，河北昊海律师事务所律师。原审被告朱福辰，男，1966年10月19日出生，汉族，住秦皇岛经济技术开发区。李秀与田忠贵房屋买卖合同纠纷一案，秦皇岛市海港区人民法院于2014年11月13日作出（2014）海民初字第3613号民事判决，李秀不服，向本院提出上诉。本院于2015年3月30日作出（2015）秦民终字第485号民事判决，已经发生法律效力。判后，李秀不服，向河北省高级人民法院提出再审申请，河北省高级人民法院于2015年8月20日作出（2015）冀民申字第894号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理本案，现已审理终结。一审法院审理查明，诉争位于海港区新店子村3段107号，该房屋自1995或1996年建成后一直由田忠贵占有使用。该房屋没有房屋所有权证和宅基地使用证。仅有一张1996年6月19日新店子村委会开具的收取李秀房基地款6000元的收据。现因新店子村拆迁改造，该诉争房屋列入拆迁范围，2014年1月7日李秀与海港区西部旧村改造工作指挥部签订了《海港区西港镇西店子村国有土地上房屋征收补偿安置协议》。补偿金额经计算折合成货币补偿总计为830343元。有争议的事实，双方存在房屋买卖关系还是房屋租赁关系。田忠贵主张双方存在房屋买卖关系，提供证人于某证言证明：1993年2002年证人在田忠贵的福祥装饰材料厂做会计，大约1996年夏季朱福辰购买田忠贵福祥装饰材料厂的木质门窗框，欠款大约50000元。经朱福辰、田忠贵、田某1和我协商确定用朱福辰的新店子的房子顶所欠货款，房屋作价53000元，抵账后田忠贵应付朱福辰3700元左右。买卖房屋的合同是证人所写，当时朱福辰和田忠贵，即田忠贵的二哥田某1在场，朱福辰、田忠贵和我在合同上签字。所签合同已经入到了企业的账目中。2002年我离开该厂时3700元还未给付。田忠贵称后来不再经营企业了，把企业的账目卖给了收破烂的了。证人刘某证明在一九九几年一直担任村支部书记，田忠贵买朱福辰房屋时到村部问过村里，这样的房子能否购买，证人答应能够购买，当时村里的干部都知道。证人管某证明在给田忠贵所购买的本案诉争房屋打过焦子（做房顶），问过田忠贵花多少钱买的，田忠贵说花53000元。后期又给田忠贵装修了上述房屋，2004年左右，证人担任村主任期间，田忠贵找过他办理房屋产权登记，因为田忠贵不是本村村民，未能办成。证人回答被告代理律师发问时称打焦子在1992年。装修大约在1993年或1994年。李秀为证明双方没有买卖关系提供了李秀与朱福辰的离婚证明，证明1996年4月15日离婚；1996年4月12日离婚协议书，证明协议中约定诉争房产给李秀；2014年11月3日新店子村委会证明一份，证明诉争房屋的建造时间为1995年4、5月份；李秀对于双方形成的房屋租赁关系没有提供证据，对曾经向田忠贵催要房屋的行为没有提供证据。一审法院认为，买卖双方虽然对田忠贵一直占有使用房屋无争议，但是对田忠贵是基于买卖占有房屋还是基于租赁占有房屋，双方各持一词，并且都列举了证据。但都没有充分、直接的证据支持各自的主张。田忠贵提交的证人证言可相互印证，证明双方之间存在用房屋抵顶货款关系。与田忠贵长期占用房屋的事实相互印证。朱福辰也认可确实存在拖欠田忠贵货款的事实。朱福辰认为双方是用租赁房屋的租金抵顶货款，但没有提交证据证明田忠贵租房的事实，也没有能够证明向田忠贵索要过房屋，不能证明租房事实存在。李秀提交的离婚协议属于秀、朱福辰之间的约定，仅对其二人有约束力，不能对抗善意第三人。该协议不能否定双方的房屋买卖关系。一审判决根据证据优势原则认定双方之间存在房屋买卖事实。但是，国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》、《国务院关于深化改革土地管理的决定》、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律政策的通知》均明令禁止城镇户口人员到农村购买房屋。本案田忠贵不属于新店子村村民，购买了李秀、田忠贵的农宅不符合我国法律、政策的规定，田忠贵与李秀、朱福辰买卖农村房屋的行为属于无效行为。根据法律规定，双方应当互相返还房屋和价款，并根据双方的过错承担赔偿责任。李秀、朱福辰不仅违反了法律、政策的规定，到后期李秀还违背了诚实信用原则，擅自与拆迁部门签订房屋拆迁安置协议，获取拆迁利益，应当承担主要过错责任。现因诉争房屋已经被征用并拆迁，并由李秀签订了拆迁安置补偿协议。对于田忠贵的经济损失应当有李秀进行赔偿。原审法院酌定由李秀赔偿田忠贵经济损失58万元。其余部分归被告所有。遂判决：李秀赔偿田忠贵经济损失58万元，于判决生效后十日内履行。案件受理费9800元，田忠贵负担400元，李秀负担9400元，于判决生效后十日内交纳。判后，李秀不服上诉至本院称，1、一审判决认定事实不清，且判决中对朱福辰是否承担责任没有说明。根据物权法的规定，田忠贵即使在诉争房屋内长期居住，也不影响李秀是诉争房屋所有权人的事实。2、一审认定李秀与田忠贵之间存在买卖关系的证据不足。3、田忠贵起诉状中诉讼请求为分割诉争房屋的拆迁补偿款，并没有诉请要求赔偿经济损失，而一审判决李秀赔偿田忠贵经济损失明显超出田忠贵的诉讼请求。田忠贵辩称：1、一审法院已经送达并通知朱福辰参加诉讼，朱福辰是否出庭不影响案件的审理。2、一审法院认定田忠贵与李秀之间存在房屋买卖合同关系正确。另李秀是新店子村村民，田忠贵系非本集体经济组织成员，房屋买卖合同无效，法院酌定李秀赔偿田忠贵经济损失58万元是有法律和事实依据的。本院原二审庭审中，田忠贵的证人田某1出庭证实，证实田忠贵与朱福辰、李秀双方之间的房屋买卖过程。上诉人李秀的质证意见为：证人田某1是田忠贵的哥哥，李秀不认识田某2。田某1所说的不是事实。经本院原二审审核，对田忠贵提供的证人田某2的证言作如下确认：对田某1的证言，与本案具有关联性，真实性，本院予以采信。另查明，该争议房屋拆迁补偿款共计830343元，在海港区西部旧村改造工作指挥部存放。本院原二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院原二审认为，李秀对田忠贵在诉争房屋中一直占有使用近20年时间这一事实无异议。而对田忠贵主张双方之间为房屋买卖关系有异议。本案争议的焦点为，双方之间对诉争房屋是买卖关系，还是租赁关系。一审中，证人于某（时任田忠贵工厂会计）、刘某（时任新店子村村书记）、管某（2004年任新店子村村主任）及二审证人田某2（田忠贵工厂业务厂长），上述证人的证言能够相互印证，证实田忠贵与朱福辰、李秀之间的房屋买卖过程及用货款抵顶房屋的事实。这与田忠贵长期占有使用诉争房屋的事实相互印证。一审法院根据证据优势原则，认定双方之间形成房屋买卖合同关系，同时依据相关法律规定，认定双方之间房屋买卖合同无效并根据双方过错各自承担相应责任赔偿经济损失是正确的，现房屋拆迁款数额明确，本院予以支持。李秀称双方之间不存在房屋买卖关系，该房屋是朱福辰与田忠贵之间的租赁关系，该房屋的所有权人为李秀，对其主张，李秀未能提供充足证据佐证，本院不予支持。遂判决，驳回上诉，维持原判。案件受理费9400元，由李秀负担。李秀申请再审具体理由如下：1、原审判决认定事实不清，买卖双方之间存在买卖关系的证据不足；2、一、二审法院程序违法，判决内容超出田忠贵的诉讼请求。3、本院二审开庭随意变更开庭日期，未通知朱福辰到庭参加诉讼。本院再审查明的事实与原审判决认定事实一致。本院再审庭审时，朱福辰认可其欠田忠贵货款至今未还，但否认用其欠款抵顶房款的事实。本院认为，田忠贵主张对诉争房屋占有使用近20年的事实，朱福辰、李秀无异议，田忠贵主张诉争房屋系用货款抵顶房款，与证人于某、刘某、管某、田某1的证言相互佐证，朱福辰亦认可拖欠田忠贵货款。虽然证人证明诉争房屋建设时间与李秀提交的新店子村委会证明的建设时间不完全一致，但考虑到建房时间久远，在证人与田忠贵在无人身依附关系的情况下，记忆上出现偏差，符合客观规律，能够认定田忠贵与李秀、朱福臣之间形成房屋买卖关系。因诉争房屋买卖违反我国法律、政策的规定，原审判决认定双方房屋买卖行为无效、双方均有过错并无不当。鉴于诉争房屋被征用，双方互相返还房屋和价款已无法实现。因李秀单方与拆迁部门签订房屋拆迁安置协议，获取拆迁利益，故李秀应赔偿田忠贵的经济损失。综合本案情况，酌定由李秀赔偿田忠贵经济损失42万元的经济损失为宜，其余部分归李秀所有。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2015）秦民终字第485号民事判决及秦皇岛市海港区人民法院（2014）海民初字第3613号民事判决；二、李秀赔偿田忠贵经济损失42万元；三、驳回田忠贵其他诉讼请求。一审案件受理费9800元，田忠贵负担2940元，李秀负担6860元；二审案件受理费9400元，由李秀负担6768元，田忠贵负担2632元。本判决为终审判决。审 判 长 崔冠军代审判员 张永军代审判员 可小平二〇一六年十二月二十六日代书记员 杜禹泽