安徽省六安市裕安区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）皖1503执异17号
案外人：李来军，男，汉族，1975年12月14日出生，住六安市裕安区。
案外人：翁向阳，男，汉族，1971年6月24日出生，住六安市裕安区。
申请执行人：六安市融资担保有限公司，住所地安徽省六安市皖西路城投大厦，组织机构代码55455037-0。
被执行人：六安市胜庆木业有限责任公司，住所地安徽省六安市裕安区平桥工业园，组织机构代码56065265-6。
被执行人：陈庆亮，男，1975年4月7日出生，汉族，住福建省周宁县。
被执行人：陈明良，男，1967年2月2日出生，汉族，住福建省周宁县。
本院在执行申请执行人六安市融资担保有限公司（以下简称六安担保公司）与被执行人六安市胜庆木业有限责任公司（以下简称胜庆木业公司）、陈庆亮、陈明良追偿权纠纷一案中，案外人李来军、翁向阳于2017年3月2日提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人李来军、翁向阳称，请求中止执行（2015）六裕执字第01160号执行案件，妥善处理案外人对被执行人胜庆木业公司厂内4#车间享有的租赁权。其提出的事实和理由是：案外人于2017年2月28日得知其租赁的胜庆木业公司厂内4#车间被本院查封，即将拍卖，并公告所有占用该公司厂房及其他财产的单位和个人于2017年3月17日前迁出。案外人认为不应被强制迁出，故提出异议。其提出的事实根据为：2014年9月18日，案外人与胜庆木业公司签订《厂房租赁协议》，约定由案外人租赁其厂内4#车间，租期6年，自2014年9月18日至2020年9月18日，双方同意以胜庆木业公司自2013年9月至2014年6月欠案外人借款本金60万元及相应利息比除租金。案外人认为，其在法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产，买卖不破租赁规定应同样适用于执行程序，案外人对该正在执行查封、执行标的物享有足以排除强制执行的租赁权，请求查明事实，暂停拍卖，中止执行。案外人提供了厂房租赁协议、本院2017年2月24日作出的搬迁公告及身份材料。
本院查明：安徽省六安市中级人民法院于2015年2月6日、2015年2月6日、2015年3月23日、2015年5月4日，分别作出(2014)六民二初字第00512号、(2014)六民二初字第00513号、（2014）六民二初字第00583号(2015)六民二初字第00033号民事判决书。综合上述判决认定的事实为：2013年6月28日，六安担保公司与陈庆亮、陈明良和胜庆木业公司分别签订《反担保保证合同》和《最高额反担保抵押合同》，约定：陈庆亮、陈明良向六安担保公司为胜庆木业公司贷款的保证行为提供反担保连带责任保证；胜庆木业公司以其所有及使用的位于六安市裕安区平桥工业园区的房屋（房产证号：41××10、41××09、4161908号）及土地使用权［土地证号：六土裕国用（2013）第00**号］，向六安担保公司自2013年6月28日至2014年6月28日期间在1400万元和400万元最高额余额内所有委托担保合同项下的融资、非融资担保提供最高额反担保抵押，并于当日办理了抵押登记[房地产他证裕安字第02867号、裕他项（2013）第061号]。
2013年6月28日，六安担保公司与胜庆木业公司、陈庆亮、陈明良签订《委托担保合同》后为胜庆木业公司向六安市郊区农村信用合作联社借款1000万元本息等提供了连带责任保证。借款到期后，因胜庆木业公司未全部履行还款义务，六安担保公司为胜庆木业公司代偿本息3136498.11元和7384351.75元，计10520849.9元。
2013年8月13日，六安担保公司与胜庆木业公司、陈庆亮、陈明良签订《委托担保合同》后为胜庆木业公司向中国银行六安分行借款300万元提供了连带责任保证。借款到期后，因胜庆木业公司未全部履行还款义务，六安担保公司为胜庆木业公司代偿本息3078537.72元。
2013年10月15日，六安担保公司与胜庆木业公司、陈庆亮、陈明良签订《委托担保合同》后为胜庆木业公司向中国工商银行六安分行借款400万元提供了连带责任保证。借款到期后，因胜庆木业公司未全部履行还款义务，六安担保公司为胜庆木业公司代偿本息4103142.22元。
六安担保公司代偿上述贷款后，经向胜庆木业公司催讨未还，逐提起诉讼，安徽省六安市中级人民法院审理后分别作出上述判决书。综合四份判决的内容为：1、被告胜庆木业公司于本判决生效之日起十日内偿还原告六安担保公司代偿款3136498.11元、3078537.72元、4103142.22元、7384351.75元，计17702529.8元及其利息（自代偿之日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至偿还之日止）；2、被告胜庆木业公司于本判决生效之日起十日内给付原告六安担保公司违约金18万元、18万元、24万、35万，计95万元；3、原告六安担保有限公司对被告胜庆木业公司抵押的财产在抵押限额内享有优先受偿权；4、被告陈庆亮、陈明良对被告胜庆木业公司抵押财产在拍卖或变卖后尚不足以偿付的部分承担连带清偿责任；5、驳回原告六安担保公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费179336元，诉讼保全费20000元，合计199336元，由被告胜庆木业公司、陈庆亮、陈明良承担188000元，原告六安担保有限公司承担11336元。诉讼期间，安徽省六安市中级人民法院分别在四件案件中作出裁定，查封了胜庆木业公司全部房地产及土地使用权，并于判决生效后，分别裁定指定本院执行。
本院在完成对被执行人胜庆木业公司全部房地产、土地使用权、附属设施评估后，于2017年2月13日作出（2015）六裕执字第01160号执行裁定书，裁定拍卖胜庆木业公司在六安市裕安区平桥乡工业园1号、2号、3号、4号厂房、办公楼、公寓楼及其他附属设施以清偿债务。2017年2月24日，本院发出公告，限所有占用拍卖范围土地、厂房等单位和个人在2017年3月17日前迁出，逾期强制执行。公告发出后，案外人李来军、翁向阳提出前述执行异议，其所称2014年9月18日租赁被执行人胜庆木业公司的4#车间，承租的房屋在抵押房屋和土地使用权范围内，承租时间在抵押设立时间即2013年6月28日之后。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权”的规定，被执行人胜庆木业公司将案涉房产、土地使用权抵押给六安担保公司在先，出租给案外人李来军、翁向阳在后，因此，案外人主张的租赁权不能对申请执行人六安担保公司享有的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”综上所述，案外人李来军、翁向阳的异议依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：
驳回案外人李来军、翁向阳的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向六安市裕安区人民法院提起诉讼。
审判长 吴昊坦
审判员 宣圣文
审判员 周维真
二〇一七年三月十六日
书记员 辛安建
附有关法律条文：
1、《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。