.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}河北省秦皇岛市海港区人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）冀0302民初902号原告：秦皇岛港方大天安物业服务有限公司，组织机构代码：67034XXXX。法定代表人：艾鹭江，总经理。委托诉讼代理人：朱越，河北权智律师事务所律师。被告：贺德勤，男，1953年6月25日出生，汉族，现住秦皇岛市。委托诉讼代理人：李元璋，河北高俊霞律师事务所律师。原告秦皇岛港方大天安物业服务有限公司与被告贺德勤物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告秦皇岛港方大天安物业服务有限公司委托诉讼代理人朱越，被告贺德勤及委托诉讼代理人李元璋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦皇岛港方大天安物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告给付自2009年2月6日至2015年3月31日期间的物业管理等各项费用共计人民币13997.83元；2、请求判令被告按照每日万分之五支付自2015年3月31日起至交清全部物业管理费之日止的滞纳金；3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2007年12月31日，原告与秦皇岛港方大房地产开发有限责任公司签订了《某城住宅小区前期物业服务合同》，合同约定由原告向被告所居住的小区提供物业管理服务，合同期限为三年；原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，被告应按建筑面积向原告交纳物业管理费，收费标准按照秦皇岛市物价局审批的收费标准执行，如被告逾期交费，则从逾期之日起按每日万分之五的标准向原告支付滞纳金。2010年12月31日原告又与秦皇岛港方大房地产开发有限责任公司续签了《某城住宅小区前期物业服务合同》，合同约定由原告继续向被告所居住的小区提供物业管理服务，合同期限自2011年1月1日至2015年12月31日。被告系原告管理的小区业主，建筑面积144.31平方米。原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告并未依约向原告交纳物业管理等各项费用，自2009年2月6日至2015年3月31日止（共计74个月），被告欠原告上述费用共计人民币13997.83元，原告多次对其书面及上门催交，均无效果。被告拒不交纳物业管理费的行为严重违反了《某城住宅小区前期物业服务合同》，故原告将此事诉至法院，望人民法院公正裁决，维护原告的合法权益。被告辩称，一、原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效。根据第135条规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。原告请求的时间从立案之日起往前推两年是在诉讼时效内，其他时间已经超了法律规定的诉讼时效，依法不应予以保护。二、原告未履行《物业服务合同》约定的义务.因此被告拒交物业费于法有据。1、原告未全面履行协助维修房屋义务。在业主入住时，开发商”秦皇岛港方大房地产开发有限责任公司”将房屋维修事项委托给原告，其中承诺对”有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏”维修期为5年（2006.7.30-2011.7.30）。而被告房屋出现漏水、渗水，墙皮大面积脱落等质量问题后多次向原告反映问题，要求维修，可原告敷衍了事，拒不履行协助维修义务或是维修后仍然漏水。2、原告不履行维护公共设施的义务。方大地产公司与原告签订的《物业合同》中第三条明确约定了原告负有维护公共设施的义务。但是，原告并没有按照合同约定履行维护义务。如楼宇可视对讲损坏，小区内路灯常年不亮，物业未及时维修，给业主夜间出行造成安全隐患，业主多次向物业反映，但物业不予维修。3、不履行协助维护公共秩序的义务。物业合同第四条第2款中约定门岗室美观整洁，小区出入口设专人24小时在岗执勤，并有详细的交接班记录和外来人员、车辆的登记记录。对重点区域、重点部位每小时巡查1次，小区设有安全监控设施的，实施24小时监控约定。而原告在履行合同中，原告的门卫保安形同虚设，来车、来人、进门、出门没有人询问，不进行登记，小区也无物业保安巡逻。导致小区内频繁发生汽车被划、轮胎被扎，电动车被盗事件，报警后到物业调取监控录像，不是看不清楚，就是监控设备损坏，导致警方无法取证及时破案。4、未经业主同意，私自将绿化面积非法改造成停车位，物业方收取车位费。5、合同第五条规定，原告有保洁义务，但原告未认真履行。小区内垃圾、动物粪便随处可见，门上和门旁的墙壁上贴有小广告和盖有大量电话的广告章，物业公司对这种情况没有采取有效措施解决。6、第六条第二款约定，园林绿地长势良好，成活率在95%以上，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。而实际上，绿化养护管理未达到定期清理、修剪、补种的承诺，致使大片草坪干枯，黄土裸露，杂草丛生。7、对占用公共用地，私搭乱建的行为管理不到位。8、侵害业主权利，私自占用28、31、34栋北侧土地为其他小区安装供暖管道。9、原告并未按照物业条例合同约定每年向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目。基于以上事实，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持，因此被告拒交物业费于法有据。三、原告要求被告支付滞纳金于法无据。1、被告支付物业费是为了购买原告的服务，从权利与义务对等原则来说，原告没有权利主张被告尚欠的没有尽服务义务的物业费。另外，滞纳金在我国合同法上是没有规定的。一般滞纳金适用于行政机关处罚行政相对人的。滞纳金并不适用于民事案件。所以，原告主张被告滞纳金不能成立。2、〈物业合同〉性质应为双务合同。双方当事人应同时履行各自义务，也就是作为物业公司必须要向业主提供符合双方约定的管理与服务，业主才有按约定缴纳物业费的义务，如果物业公司提供的物业管理服务没有达到双方约定，系违约行为，应由其自行承担违约所产生的法律后果，业主完全有权按〈合同法〉的相关规定行使抗辩权利。其是对物业管理公司的违约行为依法行使违约救济权的合法行为。四、原告对被告的电梯费不应该计算，被告因未交物业费原告没有发放电梯扣，被告的电梯费2013年10月至2015年12月31日应予以扣除，因为没有使用电梯。五、对原告与方大地产续签的合同有质疑。有些业主接到的起诉状是2011年1月1日至2012年12月31日，被告是2011年1月1日至2015年12月31日接到的起诉状，时间上存在矛盾。同时合同的终止日期是2015年12月31日，可原告追缴的物业费终止日期是2015年3月31日，被告提出质疑。原告在合同期没到时候就不干了，原告违约。被告推断这个合同是后期制作的，制作时时间衔接出现漏洞，所以对合同真实性提出质疑。原告严重失职，原告说被告不交物业费导致原告运营困难，那原告为什么不积极有效的追缴。原告所说的提供了优质高效的服务，那为什么还有这么多人不交物业费，这就说明多数业主对原告的服务是不满意的，实际服务与承诺的服务相差很远。原告为支持其诉讼请求向法院提供如下证据：证据一、《某城住宅小区前期物业服务合同》，证明：（1）、2007年12月31日原告与秦皇岛港方大房地产开发有限责任公司签订了《某城住宅小区前期物业服务合同》，合同约定由原告向被告所居住的小区提供物业管理服务，合同期限自2008年1月1日至2010年12月31日；（2）、合同约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，被告应按建筑面积向原告交纳物业管理费；（3）、合同约定被告逾期交费，则从逾期之日起按每日万分之五的标准向原告支付滞纳金。证据二、《某城住宅小区前期物业服务合同》，证明：2010年12月31日原告又与秦皇岛港方大房地产开发有限责任公司续签了《某城住宅小区前期物业服务合同》，合同约定由原告向被告所居住的小区提供物业管理服务，合同期限自2011年1月1日起2015年12月31日。证据三、《收费许可证》（证号：040XXXXXXXX），证明：原告有权按照秦皇岛市物价局批准的0.65元/月.平方米（多层，不含垃圾费）和0.94/月.平方米（小高层，不含垃圾费）的收费标准向被告收取物业服务费，有效期自2007年7月至2010年7月。证据四、《经营服务收费证》（证号：540XXXXXXXX），证明：原告有权按照秦皇岛市物价局批准的0.65元/月.平方米（多层，不含垃圾费）和0.94/月.平方米（小高层，不含垃圾费）的收费标准向被告收取物业服务费，有效期自2014年6月23日至2017年6月23日。证据五、秦皇岛市物价局物业服务收费准予备案表（秦价证服备字【2009】030号，秦价证服备字【2011】004号），证明：原告已将某城多层和小高层2009年-2014年物业服务等级、服务期限及服务收费标准报秦皇岛市物价局备案确认。证据六、计算明细，证明被告未给付物业管理各项具体费用。针对原告上述证据及所主张的证明事项，被告发表如下质证意见：对证据一至证据五的合法性和真实性予以认可，但对其关联性不予认可。原告的证据只能够证明双方的合同成立，不能证明原告已经全面履行了合同约定的义务。对证据二中的续签合同，我们有业主接到的起诉状中的服务日期是错误的，是到2012年12月31日，时间矛盾。我们认为合同是后补的。对证据六中除电梯费之外均予以认可，因为原告没有给被告使用电梯刷卡，故被告不应交纳电梯费。被告就自己的主张提交以下证据材料：证据一、秦皇岛市商品住宅质量保证书一份（质量保证书第七项）。证据二、因漏水造成被告房屋损坏的照片70张和业主张思华的房屋检测鉴定报告8页。上述证据证明原告对房屋有维修义务，房屋受损情况及原告未履行房屋维修义务。在业主入住时，开发商”秦皇岛港方大房地产开发有限责任公司”将房屋维修事项委托给原告，其中承诺对”有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏”维修期为5年（2006.7.30-2011.7.30）。而被告房屋出现漏水、渗水、墙皮大面积脱落等质量问题后多次向原告反映问题，要求维修，可原告置之不理，拒不履行协助维修义务。证据三、照片13张，证明原告不履行维护公用设施的义务。证据四、照片6张，证明原告不履行保洁义务。证据五、照片15张，证明原告绿化养护管理未达到合同约定。针对被告上述证据及所主张的证明事项，原告发表如下质证意见：对证据一的真实性，合法性无异议，关联性有异议，第七条只写明原告有及时答复和妥善处理义务并没有维修的义务，维修义务在开发商；对证据二、三、四、五的真实性、合法性、关联性均不予认可。经过对案涉证据材料真实性、合法性和关联性的综合审核，结合对当事人当庭陈述和书面诉辩、质证、代理意见的综合审查分析，本院依法认定本案事实如下：被告贺德勤系秦皇岛市海港区某城业主，该房屋建筑面积144.31平方米。2007年12月31日，原告（乙方）与秦皇岛港方大房地产开发有限责任公司（甲方）签订《某城住宅小区前期物业服务合同》，约定，”......物业名称秦皇岛市某城小区......第二条乙方为小区业主提供前期物业管理服务......第四条本物业管理区域物业服务收费方式为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积及标准交纳，采用按月或按年收取，具体收费标准按照秦皇岛市物价局审批的收费标准执行......第二十条乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，应按不达标项的收费标准向甲方、业主支付违约金......第二十一条甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按每天万分之五的标准向乙方支付滞纳金......第二十四条本合同期限三年，自2008年1月1日起至2010年12月31日止......”。2010年12月31日，原告（乙方）与秦皇岛港方大房地产开发有限责任公司（甲方）续签了《某城住宅小区前期物业服务合同》，约定，”......甲方同意选聘乙方继续为某城住宅小区提供前期物业管理服务，并就相关的事宜订立本合同......第一条物业基本情况秦皇岛市某城小区，总建筑面积35.4万平方米，有住宅65栋共计2550户，其中多层住宅57栋1664户，小高层住宅7栋350户，二十四层住宅1栋536户......第二条本合同期限：自2011年1月1日起至2015年12月31日止......第七条乙方在物业管理区域内，必须按照《秦皇岛市普通住宅小区四星级物业服务等级标准》的服务内容及标准，为某城住宅小区业主提供优质的前期物业服务......第八条乙方必须按照《秦价行服字【2007】230号》的批复进行收费，不得随意上调收费标准或变相乱收费。其收费标准：多层住宅0.65元/㎡·月、小高层住宅0.94元/㎡·月、二十四层住宅1.00元/㎡·月......”。《秦皇岛市物价局物业服务收费准予备案表》载明：同意秦皇岛港方大天安物业服务有限公司所服务的某城多层和小高层执行秦皇岛市普通住宅小区四星级物业服务标准，物业服务费为多层0.65/月.平方米，小高层0.94元/月.平方米（此收费标准不含垃圾处理费），高层电梯和二次供水所发生的电费，按实际发生额由物业使用人按比例分摊，准予备案。合同签订后，原告开始为某城小区提供物业服务，但服务内容和质量存在瑕疵。原告在小区安装了电梯扣，被告辩称电梯费2013年10月至2015年12月31日应予以扣除，因为没有使用电梯。被告未付原告物业费10038.20元（2009年2月6日至2015年3月31日，0.94元/月.平方米×144.31平方米×74个月）；电梯费3737.63元（0.35元/月.平方米×144.31平方米×74个月）；垃圾费222元（3元/月×74个月）。本院认为，原告与秦皇岛港方大房地产开发有限责任公司于2007年12月31日、2010年12月31日签订的二份《某城住宅小区前期物业服务合同》合法有效。原告是秦皇岛市海港区某城小区的物业服务企业，原告按照合同约定为某城小区提供物业管理服务，被告是该小区业主，被告接受服务，应该缴纳物业费、电梯费、垃圾处理费。现被告辩称原告请求的时间从立案之日起往前推两年是在诉讼时效内，其他时间已经超过了法律规定的诉讼时效，依法不应保护。原告诉请依据是前期物业管理服务合同，合同约定原告持续为小区提供物业服务，服务期间为2008年1月1日起至2015年12月31日止，物业服务费用业主应按月或按年缴纳。这段期间产生的所有物业费用为一个整体，业主按月或按年缴纳费用属于整体债务的分期履行，诉讼时效应从最后一期物业费缴纳期限届满之日起计算，原告最后服务期限为2015年3月31日，故原告诉请未超过诉讼时效。原告的服务存在瑕疵，没有完全履行协议约定的服务管理义务，应承担相应的违约责任。根据物业服务收费标准与服务水平相适应原则，对照原、被告双方约定的收费标准及原告的实际服务情况，酌情予以扣减15%物业费较为合理。原告主张的垃圾费本院予以支持。因原告在小区安装了电梯扣，原告未有证据证明被告在安装电梯扣后使用了电梯，故对原告主张的2013年10月至2015年3月31日期间的电梯费应予扣除。被告应给付原告电梯费2828元〔0.35元×（74个月－18个月）×144.31平方米〕。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：一、被告贺德勤向原告秦皇岛港方大天安物业服务有限公司给付物业费8532.47元（10038.20元×85%）、电梯费2828元、垃圾费222元，以上合计11582．47元。于本判决生效后五日内履行。二、驳回原告秦皇岛港方大天安物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告贺德勤负担，于本判决生效后五日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审判长池卫杰人民陪审员王曦人民陪审员张丽艳二0一七年七月十一日书记员朱文博