广西壮族自治区田阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂1021民初1223号
原告：田阳县田州古城物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区田阳县田州镇隆平大道A12区10-1号。统一社会信用代码：91451021095741572G。
法定代表人：高荣生，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陆承德，广西桂兴律师事务所律师。
被告：周峥，女，1971年10月9日出生，壮族，广西百色市人，住广西壮族自治区百色市右江区。
第三人：田阳县田州古城商贸有限公司，住所地：广西壮族自治区田阳县田州镇敢壮大道（田阳县人民法院对面）。统一社会信用代码：91451021083634470H。
法定代表人：沙朝春，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈草，女，1987年11月18日出生，壮族，广西田阳县人，田阳县田州古城商贸有限公司职工，住广西壮族自治区田阳县。
原告田阳县田州古城物业服务有限公司与被告周峥、第三人田阳县田州古城商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案受理后，依法适用简易程序于2017年9月11日公开开庭进行了审理。原告田阳县田州古城物业服务有限公司的委托诉讼代理人陆承德及第三人田阳县田州古城商贸有限公司的委托诉讼代理人陈草到庭参加诉讼。被告周峥经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告田阳县田州古城物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的合同编号为田租字2014第215号《田州古城房屋租赁合同》于2017年7月25日正式解除；2、判令被告支付房屋租金35210元（暂计至2017年7月25日）；3、判令被告支付违约金10000元；4、判令被告交纳的租赁押金3000元不予退回；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年10月22日，以原告作为甲方、被告作为乙方、第三人作为丙方就位于田阳县房屋租赁事宜签订一份合同编号为田租字2014第215号《田州古城房屋租赁合同》。合同约定如下：1、租赁面积一层79.89㎡，租赁期限为三年（自2014年11月6日起至2017年11月5日止），月租金为1997.25元，年租金为23967元，租金按年交付，交纳押金3000元。2、合同解除条件（第十一条）：乙方（被告）逾期交纳租金达30日以上的，甲方（原告）有权收回房屋另行出租，并由乙方支付甲方违约金10000元，同时不承担乙方任何损失及连带责任。租赁合同履行过程中，由第三人作为管理方进行管理。被告本应分别于2016年3月1日、2017年3月1日向原告一次性支付第二年、第三年的房屋租金，但截至2017年7月25日，被告仍恶意拖欠原告第二年（2015年11月6日至2016年11月5日）租金17967元和第三年（2016年11月6日暂计至2017年7月25日）租金17243元，共计35210元。原告屡次催款，被告拒不履行支付租金义务，构成根本性违约，给原告造成重大经济损失。2017年7月24日，根据双方解除合同的约定，原告委托律师向被告发出一份《解除合同律师函》，单方解除上述合同。同时，原告的工作人员分别于2017年7月27日、2017年8月2日以书面和手机短信的形式通知被告，并要求被告前来处理解除合同和清偿房屋租金事宜，但被告未予以理睬。现原告向法院起诉，请求判决支持其诉讼请求。
原告对其陈述事实在举证期限内提供如下证据：1、《田州古城房屋租赁合同》1份，证明原、被告之间存在房屋租赁关系的事实；2、《通知书》及《告知书》张贴照片3份，证明原告于2017年3月8日、2017年5月8日分别就被告未支付房屋租金事宜进行催交并给予合理的交纳期限；3、《解除合同律师函》、EMS邮政快递单、快递查询单各1份，证明原告行驶合同解除权，且合同解除通知到达被告的事实；4、《通知书》1份，证明合同解除后，原告书面催促被告交纳房屋租金的事实；5、手机短信，证明合同解除后，原告通过手机短信形式催促被告交纳房屋租金的事实；6、租金收据3张，证明被告共计交纳租金29967元。
被告周峥未到庭参加诉讼，亦未在答辩和举证期限内提交书面答辩和证据。
第三人田阳县田州古城商贸有限公司陈述称，其同意原告的诉讼请求。
第三人为其主张在举证期限内没有提供证据。
经过开庭质证，第三人对原告提供的证据均没有异议。
本院结合各方当事人的举证和质证，认证如下：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。原告提供的证据均与本案待证案件事实具有关联性，本院予以认定。
本院经审理认定案件法律事实如下：2014年10月22日，原告（甲方）与被告（乙方）及第三人（丙方）签订一份合同编号为田租字2014第215号《田州古城房屋租赁合同》。合同主要约定：一、乙方承租甲方位于田阳县田州镇田州古城锦绣园街区7幢C7-1号房屋（面积79.89㎡），用于经营根雕、茶几、奇石。二、租赁期限为三年，自2014年11月6日起至2017年11月5日止。三、月租金为1997.25元，年租金为23967元，租金每年一付，三年租金交纳时间依次为2014年10月22日、2016年3月1日、2017年3月1日。四、甲方给予乙方免收7个月房租的优惠政策，若本合同因乙方发生违约或不属于本合同约定的可变更情形时乙方即提出变更或解除合同的，则视为乙方自租赁期间开始时即不享有免租期待遇，按实际使用时间计算租金。五、合同一经签署，乙方即交纳押金3000元；合同终止，乙方交清各项费用后，甲方即退还押金；若乙方提前解除合同或有本合同第十一条约定的违约行为，所交纳的租金与押金不予退还。六、（第十一条）乙方有下列行为之一的，甲方、丙方有权收回房屋另行出租，并由乙方支付甲方违约金10000元：（1）将承租的房屋擅自转租的；（2）未征得甲方、丙方书面同意将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；（3）逾期交纳租金达30日以上的……七、丙方受甲方委托，向乙方进行服务管理。合同签订后，被告向原告交纳押金3000元，第三人依照合同约定进行服务管理。
在合同履行过程中，被告分别于2014年12月4日、2014年12月30日、2016年8月12日向原告交纳租金17000元、6967元、6000元，共计29967元。因被告未按合同约定交纳第二年、第三年房屋租金，原告多次向被告催收租金。2017年7月24日，原告委托律师向被告邮寄一份《解除合同律师函》，通知被告解除合同及要求收到函件后3日内缴清拖欠租金并退出房屋等相关事宜。2017年7月25日，被告签收该邮件。
2017年8月15日，原告向本院提起本案诉讼。
本院认为，关于合同是否解除的问题。原告与被告及第三人于2014年10月22日签订的《田州古城房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，应为合法有效，受法律保护，各方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。被告逾期交纳租金构成根本性违约，原告可依据租赁合同第十一条关于合同解除的约定主张解除合同，且应当通知对方。原告单方解除租赁合同并委托律师向被告邮寄《解除合同律师函》，被告于2017年7月25日签收该邮件，原告已经尽到解除合同的通知义务，故本院确认本案《田州古城房屋租赁合同》于2017年7月25日解除。故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。
关于原告主张要求被告支付房屋租金及不予退还押金的问题。截止2017年7月25日，被告尚欠原告房屋租金35210元（第二年尚欠租金17967元＋第三年尚欠租金17243元），本院予以确认。在民事活动中，押金系担保的一种形式，当债务人不履行其债务时，债权人可从其受领的押金中抵扣或优先受偿。本案原告依据房屋租赁合同的约定主张要求不予退还被告交纳的押金3000元，没有法律依据，本院不予支持。本院将押金3000元抵扣房屋租金，故被告尚欠原告房屋租金为32210元（35210元－3000元）。现原告主张要求被告支付房屋租金32210元有事实及法律依据，本院予以支持；对于超出部分，本院不予支持。
关于原告主张要求被告支付违约金的问题。在房屋租赁合同履行过程中，被告未按照合同约定的期限向原告交纳租金，已构成违约，其应当按照合同中关于违约金的约定向原告支付违约金。现原告主张要求被告支付违约金10000元有事实及法律依据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四之规定，判决如下：
确认原告田阳县田州古城物业服务有限公司与被告周峥及第三人田阳县田州古城商贸有限公司于2014年10月22日签订的合同编号为田租字2014第215号《田州古城房屋租赁合同》于2017年7月25日解除。二
被告周峥向原告田阳县田州古城物业服务有限公司支付房屋租金32210元。三
被告周峥向原告田阳县田州古城物业服务有限公司支付违约金10000元。四
四、驳回原告田阳县田州古城物业服务有限公司的其他诉讼请求。
上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
案件受理费1005元，适用简易程序审理减半收取503元（原告已预交），由原告田阳县田州古城物业服务有限公司负担63元，被告周峥负担440元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并按上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定，收款单位：百色市财政局，户名：待结算财政款项
--法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：中国农业银行百色分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 潘少勇
二〇一七年十月十日
书记员 周楚楚