南京市鼓楼区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0106执异87号
异议人（案外人）曾维新，男，汉族，1969年12月5日生，住江苏省。
委托代理人孔宪根。
申请执行人嘉兴湖岸一号投资合伙企业，组织机构代码72458857-5，住所地在浙江省嘉兴市南湖区广益路883号联创大厦2号楼5层579室。
委托代理人董云春。
委托代理人戴志祥。
被执行人南京全力汽车销售贸易有限公司，组织机构代码72457036-7，住所地在江苏省南京市栖霞区迈皋桥创业园内。
法定代表人孙红山。
被执行人镇江天峰汽车销售服务有限公司，组织机构代码67764220-8，住所地在江苏省镇江市镇江新区丁卯经十二路东（天峰汽车销售服务有限公司院内）。
法定代表人魏善德。
被执行人连云港市全众汽车销售服务有限公司，组织机构代码69446109-7，住所地在江苏省连云港市海州区海州开发区瀛洲南路6号。
法定代表人孙迎春。
被执行人南京聚诚汽车销售服务有限责任公司，组织机构代码76213066-1，住所地在江苏省南京市栖霞区幕府东路228-2号。
法定代表人梁星刚。
被执行人镇江天宇汽车销售服务有限公司，组织机构代码69789128-7，住所地在江苏省镇江市镇江新区丁卯经十二路东（天峰汽车销售服务有限公司院内）。
法定代表人李志意。
被执行人孙红山，男，汉族，1972年7月24日出生，住江苏省南京市玄武区。
被执行人包逸莹，女，汉族，1972年11月4日生，住江苏省南京市玄武区。
被执行人镇江海众汽车销售服务有限公司，住所地在江苏省镇江市丹徒新城工业园民营经济园（瑞山东路北侧）。
法定代表人杨建华。
被执行人连云港市和众汽车销售服务有限公司，组织机构代码55466656-8，住所地在江苏省连云港市海州区海州经济开发区瀛洲南路7号。
法定代表人李新浩。
被执行人连云港佳通汽车销售服务有限公司，住所地在江苏省连云港市海州区解放东路318号。
法定代表人贡春兆。
被执行人连云港尚众汽车销售服务有限公司，住所地在江苏省连云港市海州区解放东路318号。
法定代表人葛念。
被执行人连云港众达汽车销售服务有限公司，住所地连云港市海州区解放东路318号振兴汽车城。
法定代表人孙迎换。
被执行人连云港全力汽车销售服务有限公司，组织机构代码：78559564-8，住所地连云港市新浦区解放东路318号。
法定代表人耿同刚。
被执行人连云港普众汽车销售服务有限公司，住所地东海县开发区迎宾大道北路14号。
法定代表人陶士洋。
在本院执行平安银行股份有限公司南京分行（以下简称平安银行南京分行）诉南京全力汽车销售贸易有限公司（以下简称南京全力公司）、镇江天峰汽车销售服务有限公司（以下简称镇江天峰公司）、连云港市全众汽车销售服务有限公司（以下简称连云港全众公司）、南京聚诚汽车销售服务有限责任公司（以下简称南京聚诚公司）、镇江天宇汽车销售服务有限公司（以下简称镇江天宇公司）、孙红山、包逸莹、镇江海众汽车销售服务有限公司（以下简称镇江海众公司）、连云港市和众汽车销售服务有限公司（以下简称连云港和众公司）、连云港佳通汽车销售服务有限公司（以下简称连云港佳通公司）、连云港尚众汽车销售服务有限公司（以下简称连云港尚众公司）、连云港众达汽车销售服务有限公司（以下简称连云港众达公司）、连云港全力汽车销售服务有限公司（以下简称连云港全力公司）、连云港普众汽车销售服务有限公司（以下简称连云港普众公司）金融借款合同纠纷一案，案外人曾维新于2017年6月14日对本院出具（2016）苏0106执4275号执行裁定书对镇江市天峰汽车销售服务有限公司名下位于镇江新区丁卯经十二路东的房屋及土地使用权的执行提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人曾维新异议称，2012年5月24日，其与镇江市天峰汽车销售服务有限公司签订协议，约定将涉案房屋和土地出租给异议人，异议人已实际使用房屋和土地，现法院要求异议人于2017年5月2日之前迁出该房屋，侵害了异议人的租赁权。故请求法院撤销对镇江市天峰汽车销售服务有限公司名下位于镇江新区丁卯经十二路东的房屋及土地使用权的执行。
申请执行人嘉兴湖岸一号投资合伙企业答辩称：1、异议人主张的借款既没有借据也没有汇款凭证，不予认可；2、异议人主张的租赁合同系虚构，即使借款存在，这也是一种以房屋使用权的抵债合同，不是真正意义上的租赁合同。综上，请求驳回异议人的异议请求。
被执行人南京全力公司、镇江天峰公司、连云港全众公司、南京聚诚公司、镇江天宇公司、孙红山、包逸莹、镇江海众公司、连云港和众公司、连云港佳通公司、连云港尚众公司、连云港众达公司、连云港全力公司、连云港普众公司未答辩。
本院查明，平安银行股份有限公司南京分行诉南京全力公司、镇江天峰公司、连云港全众公司、南京聚诚公司、镇江天宇公司、孙红山、包逸莹、镇江海众公司、连云港和众公司、连云港佳通公司、连云港尚众公司、连云港众达公司、连云港全力公司、连云港普众公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月12日作出（2015）鼓商初字第2041号民事判决书，判决确定：一、被告南京全力汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告平安银行股份有限公司南京分行贷款本金4000万元，并自2015年10月10日起至本金付清之日止期间按合同约定的标准支付利息、罚息；二、被告连云港市全众汽车销售服务有限公司、南京聚诚汽车销售服务有限责任公司、镇江天宇汽车销售服务有限公司、孙红山、包逸莹、镇江海众汽车销售服务有限公司、连云港市和众汽车销售服务有限公司、连云港佳通汽车销售服务有限公司、连云港尚众汽车销售服务有限公司、连云港众达汽车销售服务有限公司、连云港全力汽车销售服务有限公司、连云港普众汽车销售服务有限公司对上述（一）项债务承担连带清偿责任，其在承担保证责任后，有权向被告南京尚众汽车销售服务有限公司追偿或者要求其他连带责任保证人承担其应当承担的份额；三、如被告南京全力汽车销售服务有限公司未履行上述债务，原告平安银行股份有限公司南京分行有权对被告镇江天峰汽车销售服务有限公司名下坐落于镇江市镇江新区丁卯经十二路东的房屋及土地使用权折价或拍卖、变卖的价款在3853万元的债权范围内享有优先受偿权。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
另，经多次受让，平安银行南京分行享有的前述债权由嘉兴湖岸一号投资合伙企业取得。因被告未履行判决确定的义务，嘉兴湖岸一号投资合伙企业于2016年12月7日向本院申请强制执行，本院于2017年4月19日作出（2016）苏0106执4275号执行裁定书，裁定拍卖、变卖镇江市天峰汽车销售服务有限公司名下位于镇江新区丁卯经十二路东的房屋及土地使用权。
审查中，异议人曾维新举证其于2012年5月24日与镇江天峰公司签订的租赁协议（其上的签署时间系打印字），欲证明根据租赁协议约定，镇江天峰公司将涉案房屋和土地使用权出租给曾维新使用，租赁期自2012年5月24日至2032年5月23日，租金为每年50万元，租金由南京全力公司相关联公司所欠款项抵扣。同时，其还举证镇江天峰公司、镇江天翼公司、镇江海众公司、镇江天宇公司、丹阳惠达公司、江苏全力公司于2015年5月24日出具的承诺书一份，该承诺书载，无论前述哪家公司向曾维新借款，各承诺人均承担还款责任，最终结算以孙红山签字为准。据孙红山签订的结算说明载，全力集团共向曾维新借款4500万元，尚欠1300万未还。除此之外，异议人未能举证证明其已经按照合同约定的租金标准实际向镇江天峰公司支付过租金，也未举证证实其于租期开始时即占有、使用该租赁物。
另查，2014年7月21日，平安银行南京分行在镇江天峰公司名下镇江新区丁卯经十二路东的房屋及土地使用权上设定抵押登记，并取得他项权证。
本院认为，房屋及土地租赁协议是指房屋或土地的出租人将房屋或土地提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议，故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。本案中，曾维新与镇江天峰公司签订的租赁合同中虽约定了租金标准，但并未按照该租金标准实际履行，而是约定该租金由南京全力公司相关联公司所欠款项抵扣。从该合同及结算说明来看，曾维新为了使自己的债权得到清偿，同意镇江天峰公司以让渡涉案房屋及土地20年使用权的方式抵顶剩余借款。可见，案涉《租赁协议》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。另，曾维新虽依据《租赁协议》与结算说明主张其对于案涉房屋及土地享有租赁使用权，但其所举证据并不能证实其根据协议约定对该房屋及土地进行实际占用和使用的状况。因此，本院认定，曾维新举证的《租赁协议》实质上并非房屋或土地的租赁合同，故本案不使用合同法规定的“买卖不破租赁”原则，曾维新要求法院撤销对镇江市天峰汽车销售服务有限公司名下位于镇江新区丁卯经十二路东的房屋及土地使用权的执行措施，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款，裁定如下：
驳回案外人曾维新的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 皮轶之
人民陪审员 邱建伟
人民陪审员 王小玲
二〇一七年九月十二日
见习书记员 张靖佳