上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终8767号
上诉人（原审原告、反诉被告）：上海一普体育管理咨询有限公司，住所地上海市闵行区放鹤路1088号第10幢3036室。
法定代表人：邹馨，董事长。
委托诉讼代理人：郎青青，上海鑫钧律师事务所律师。
委托诉讼代理人：江丽，上海鑫钧律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城镇环湖西二路888号1幢2区324室。
法定代表人：陆成，董事长。
委托诉讼代理人：姚莹莹，该公司职员。
上诉人上海一普体育管理咨询有限公司（以下简称一普公司）与被上诉人上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初3775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人一普公司上诉请求：撤销一审判决第三、四、五项，改判支持其原审诉讼请求，驳回被上诉人中原公司原审反诉请求，并由后者承担全部诉讼费用。
事实和理由：原判未查明广告位是否可合法使用违法，轻率认定上诉人违约并支付全额租金、违约金，严重显失公平。原判认定事实有误、证据不足：一审以上诉人收到钥匙、着手准备装修等事宜认定房屋已交付，显与双方约定的签署房屋交接书程序相违背等；相关法律规定，足以证明涉案广告位不能合法使用，原判缺乏事实依据；按约被上诉人应当证明其提供广告的位置可合法使用广告，被上诉人事先未将房屋具体情况告知上诉人存在过错；按约被上诉人行为已达根本违约，应承担违约责任，原判认定有误。
被上诉人中原公司辩称，其接受一审判决。1、按照合同约定，被上诉人已提供了广告位所在区域的位置，已履行约定义务；上诉人在原审庭审中认可了该位置，是否能够作为广告位使用，上诉人要按照相关部门标准执行，其无法使用的风险应当由上诉人承担。2、合同约定按现状进行交付，对上诉人已经将房屋钥匙交给上诉人，上诉人已经控制了房屋，且已经开始装修，被上诉人已经履行了交房义务。3、上诉人没有相应的证据可以证明所在的区域不能作为广告位使用，即使不能使用也不能构成租赁合同目的无法实现；实际上诉人可以根据有关部门规定进行调整，上诉人擅自解约明显属于违约行为。另外，上诉人要求广告管理部门调取“不予认可”等证明显然与本案关联不大。请求二审法院依法维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
上海一普体育管理咨询有限公司诉至一审法院，请求判令：1.判令解除上海一普体育管理咨询有限公司与上海中原物业顾问有限公司的租赁合同关系；2.判令上海中原物业顾问有限公司返还租赁保证金150,000元及三个月租金150,000元；3.判令上海中原物业顾问有限公司支付违约金150,000元；4.诉讼费由上海中原物业顾问有限公司承担。
上海中原物业顾问有限公司向法院提出反诉请求：1.判令解除上海中原物业顾问有限公司与上海一普体育管理咨询有限公司签订的房屋转租合同；2.判令上海一普体育管理咨询有限公司承担自2017年2月2日起至实际返还房屋之日止的租金（按每月50,000元的标准）；3.判令上海一普体育管理咨询有限公司支付违约金150,000元。
一审法院认定事实：2016年10月21日，上海一普体育管理咨询有限公司（乙方）与上海中原物业顾问有限公司（甲方）签订协议一份，约定，乙方向甲方承租上海市徐汇区XX路XX号XX室房屋（以下简称“系争房屋”），租赁期限自2016年11月1日起至2019年6月15日止，月租金为50,000元。房屋转租期间，在非本合同规定的情况下，乙方中途擅自退租的，乙方应按退租当月的月租金的叁倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵扣甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则应由乙方另行支付。合同并就其他内容进行了约定。该合同补充条款约定，乙方于签订本合同后5日内支付甲方租赁保证金150,000元。乙方于签订本合同后5日内支付首笔叁个月租金150,000元，之后按叁个月为一期支付，房屋先付后用，每期提前五日（含当日）支付下个月房租。甲方全额收到前述款项后并于2016年11月1日前将该房屋交付乙方，交房标志为甲方将该房屋钥匙交付给乙方并签署《房屋交接书》。一方根本性违约的，守约方有权单方面解除租赁合同及本合同，且违约方须支付守约方违约金为当月租金的叁倍。出现转租合同正文第九条约定的违约情形的，适用本条约定，而不使用转租合同正文第九条的约定。乙方入住后需要制作门头灯箱、二楼广告喷绘事宜，甲方负责提供乙方合同中约定的位置的上述广告灯箱及二楼喷绘广告位置以及楼顶亚克力广告位使用，乙方应当遵守管理该房屋物业管理部门的统一规定。在该份合同附件二中，标识出了上海中原物业顾问有限公司应当向上海一普体育管理咨询有限公司提供广告位的具体位置。
合同签订后，上海一普体育管理咨询有限公司按约向上海中原物业顾问有限公司支付了租赁保证金150,000元及三个月租金150,000元。
2016年11月，上海一普体育管理咨询有限公司多次向上海中原物业顾问有限公司发函称，经其向相关行政部门了解，上海中原物业顾问有限公司提供的广告位置的二楼无法进行广告喷绘，要求上海中原物业顾问有限公司与相关部门进行协商。对于以上两份函件，上海中原物业顾问有限公司均表示已经收到了，双方也就此事进行过协商。2016年12月2日，上海一普体育管理咨询有限公司向上海中原物业顾问有限公司发函要求解除租赁合同，并要求上海中原物业顾问有限公司返还上海一普体育管理咨询有限公司的租金、租赁保证金并支付违约金。对于解除合同通知函，上海中原物业顾问有限公司表示收到过，但认为是上海一普体育管理咨询有限公司单方面的意思表示。
一审庭审中，上海一普体育管理咨询有限公司陈述，双方并未签署过交接书，上海中原物业顾问有限公司仅仅向其交付了房屋钥匙，方便上海一普体育管理咨询有限公司对系争房屋进行装修等准备事宜。上海一普体育管理咨询有限公司一直将上海中原物业顾问有限公司交付的系争房屋钥匙放在上海一普体育管理咨询有限公司行政部，若上海一普体育管理咨询有限公司工作人员节假日需要查看系争房屋，一直是由上海中原物业顾问有限公司工作人员持备用钥匙开门的。其已经于2016年11月18日将系争房屋的钥匙交还给上海中原物业顾问有限公司工作人员。且因广告位无法使用，其并未要求上海中原物业顾问有限公司实际交房。上海中原物业顾问有限公司认可双方并未签署房屋交接书，但认为上海一普体育管理咨询有限公司已经开始准备装修事宜，已经实际使用系争房屋。上海中原物业顾问有限公司否认收到上海一普体育管理咨询有限公司交还的系争房屋钥匙。就合同约定应当由上海中原物业顾问有限公司提供的广告位，上海一普体育管理咨询有限公司认为，上海中原物业顾问有限公司已经向上海一普体育管理咨询有限公司提供了合同附件所示部位，在上海一普体育管理咨询有限公司准备装修之前，特地向相关行政部门进行了询问，上海中原物业顾问有限公司知二楼无法进行广告喷绘。因上海一普体育管理咨询有限公司尚未实际使用广告位，故从未收到过相关部门的行政处罚。
诉讼过程中，上海中原物业顾问有限公司陈述，其已经于2017年4月12日自行收回系争房屋。对此，上海一普体育管理咨询有限公司表示，其早在2016年11月就已经将系争房屋返还给上海中原物业顾问有限公司，上海中原物业顾问有限公司于2017年4月12日收回房屋和其无关。
以上事实，根据双方庭审中的陈述，上海一普体育管理咨询有限公司提交的房屋转租合同、付款回单，协商函及签收记录、催告函及签收记录、通知函及签收记录、上海中原物业顾问有限公司工作人员王某的名片，上海中原物业顾问有限公司提供的房屋转租合同、协商函等证据，经庭审质证无异议，法院予以确认并在卷佐证。就上海一普体育管理咨询有限公司提供的微信记录，因上海中原物业顾问有限公司不予认可，上海一普体育管理咨询有限公司并未提供其他书面证据予以佐证，故法院对此不予确认。就上海中原物业顾问有限公司提供的商铺照片，因上海一普体育管理咨询有限公司不认可，上海中原物业顾问有限公司并未提供其他书面证据予以佐证，故法院对此不予确认。
一审法院认为：双方签订的房屋转租合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。现双方对于合同的解除不持异议，故就上海一普体育管理咨询有限公司要求解除合同的诉请，法院依法予以支持。
本案中，上海中原物业顾问有限公司已经按照合同约定提供了合同附件中标识的广告位置并交付了系争房屋的钥匙，应认定上海中原物业顾问有限公司按照合同履行了义务。上海一普体育管理咨询有限公司提出，系争房屋的交房标志为交付钥匙并签署房屋交接书，因双方并未就系争房屋签署过房屋交接书，故上海一普体育管理咨询有限公司从未实际控制过系争房屋之意见。对此，法院认为，因上海一普体育管理咨询有限公司已经收到系争房屋的钥匙并已经对系争房屋着手进行装修准备等事宜。且上海一普体育管理咨询有限公司从未就系争房屋的交付问题和上海中原物业顾问有限公司进行过交涉，仅以双方未签署房屋交接书即认为上海中原物业顾问有限公司未向上海一普体育管理咨询有限公司交付系争房屋，于理不合，就上海一普体育管理咨询有限公司的该项陈述，法院不予采信。
上海一普体育管理咨询有限公司提出，根据其向相关行政部门了解，就上海中原物业顾问有限公司提供的广告位，二楼不能进行广告喷绘。对此，法院认为，上海一普体育管理咨询有限公司并未实际发布广告，亦从未受到相关部门的处罚，亦未向法院提供广告位不能实际使用的充分证据。且根据双方协商函中陈述，上海一普体育管理咨询有限公司向相关部门了解的情况是二楼不能进行广告喷绘，此情况并不导致本案中双方之间转租合同的合同目的不能实现。现上海一普体育管理咨询有限公司擅自退租，显属根本违约，故就上海一普体育管理咨询有限公司要求上海中原物业顾问有限公司返还租金并支付违约金的诉请，法院不予支持。
就上海一普体育管理咨询有限公司支付的保证金，在合同解除后，应当由上海中原物业顾问有限公司予以返还，故就上海一普体育管理咨询有限公司要求上海中原物业顾问有限公司返还保证金的诉请，法院依法予以支持。
就反诉部分，上海一普体育管理咨询有限公司没有充分证据证明其已经于2016年11月18日将系争房屋的钥匙交还给上海中原物业顾问有限公司，且上海中原物业顾问有限公司持有备用钥匙并不免除上海一普体育管理咨询有限公司在交还房屋时应当将持有的系争房屋钥匙交还给上海中原物业顾问有限公司的义务。现上海中原物业顾问有限公司认可其已经于2017年4月12日收回系争房屋，租金应计算至2017年4月12日止。故就上海中原物业顾问有限公司要求上海一普体育管理咨询有限公司支付自2017年2月2日至2017年4月12日租金的诉请，法院依法予以支持。因上海一普体育管理咨询有限公司擅自退租，显属违约，故就上海中原物业顾问有限公司要求上海一普体育管理咨询有限公司承担违约责任的诉请，法院依法予以支持。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,于二〇一七年五月二十七日作出判决：一、解除上海一普体育管理咨询有限公司与上海中原物业顾问有限公司于2016年10月21日签订的转租合同；二、上海中原物业顾问有限公司于判决生效之日起十日内返还上海一普体育管理咨询有限公司租赁保证金150,000元；三、驳回上海一普体育管理咨询有限公司的其余诉讼请求；四、上海一普体育管理咨询有限公司于判决生效之日起十日内支付上海中原物业顾问有限公司自2017年2月2日起至2017年4月12日的租金116,670元;五、上海一普体育管理咨询有限公司于判决生效之日起十日内支付上海中原物业顾问有限公司违约金150,000元。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费8,130元，减半收取计4,065元，由上海一普体育管理咨询有限公司负担2,690元，上海中原物业顾问有限公司负担1,375元。反诉案件受理费减半收取计2,650元，由上海一普体育管理咨询有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
另查明，双方《上海市房屋转租合同》中补充条款5.1条约定：“……如任何一方未按转租合同或本补充协议约定履行，除转租合同或本合同另有特别约定相关责任外，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视为根本性违约，并按本条第二款处理。”5.1条约定：“一方根本性违约，守约方有权单方面解除租赁合同及本合同，违约方需支付守约方违约金，为当月租金的三倍。”
本院认为，上诉人一普公司与被上诉人中原公司2016年10月21日签订《上海市房屋转租合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反强制性法律规定，双方由之建立的房屋租赁合同关系依法应属有效。
有效合同依法约束双方按约履行。本案一审期间双方均同意解除合同，原审据之解约于法不悖，双方上诉阶段未就之提出异议，本院应予维持。
本案上诉争议焦点之一为解约责任的确定。上诉人一、二审期间坚持主张，被上诉人履行属根本违约，其交付的标的房屋不符合合同约定，导致上诉人不能合法使用二楼广告位，应按约承担解约违约责任。根据查明事实，双方上述合同（补充条款）明确约定，关于“二楼广告喷绘事宜”等，由被上诉人负责提供相关广告位置。至于该等广告是否今后能实际获得有关部门批准合法运营，根据现有证据，被上诉人作为出租人于此并无约定或法定瑕疵担保义务。本院注意到，该等位置实际是否能够获批广告运营许可，并无相关证据证明，即使实际其未能获得有关部门广告许可，亦不能就此认为被上诉人于此约定存在违约责任，甚至构成根本性违约。上诉人就此提出解约，显然不具有合法依据，原审据之判令其承担擅自解约违约责任于法有据，应予维持。
本案上诉争议焦点二为本案标的房屋是否业经交付承租人之上诉人。根据查明事实，双方合同中确有约定交房标志为交付钥匙，并签署房屋交接书，但法庭注意到，双方显然在合同及其他明示或默示之意思表示中未排除其他合理交付方式。本案履行中，双方已确认交付钥匙，并由上诉人对系争房屋做装修准备工作，应该认为，该履行行为已符合不动产占有交付之基本特征，在无相反证据条件下，原判认定房屋已实际交付于法有据，应予维持。据此，原判有关房屋租金等计算符合法律规定，亦应维持。其余理由原判已阐述详尽、合理，本院不再赘述。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5,300元，由上诉人上海一普体育管理咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 王振伟
审 判 员 刘 佳
二〇一七年八月三十一日
书 记 员 郭圣达
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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