北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初8692号
原告（反诉被告）：常家铭，女，1990年4月8日出生，汉族，北京市大兴区清源街道枣园北里社区委员，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：邢雷，北京市圆融律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马岳，北京市圆融律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘婷婷，女，1981年6月23日，汉族，中科软科技股份有限公司工程师，住北京市大兴区。
被告（反诉原告）：刘元华，男，1980年3月22日出生，汉族，北京华思康科技有限公司工程师，住北京市大兴区。
二被告共同委托诉讼代理人：怀向阳，北京盈科律师事务所律师。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：樊耀博，男，1993年4月14日出生，汉族，该公司法务专员。
原告（反诉被告）常家铭与被告（反诉原告）刘婷婷、被告（反诉原告）刘元华、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）常家铭及其委托诉讼代理人邢雷、马岳，被告（反诉原告）刘婷婷、被告（反诉原告）刘元华，第三人链家公司的委托诉讼代理人樊耀博均到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。
常家铭向本院提出诉讼请求：1、刘婷婷、刘元华返还常家铭已支付的定金20万元及支付利息，利息计算方式为自2016年12月4日至实际返还之日止，以20万元为基数，按同期银行贷款利率计算；2、刘婷婷、刘元华支付常家铭违约金69．2万元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月4日，常家铭经链家公司居间服务，购买刘婷婷位于北京市大兴区兴盛街189号院x号楼3层5-302号房屋，三方签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《居间服务合同》，合同价款总计346万元。刘婷婷、刘元华未按合同约定履行合同，现双方已解除合同，但就违约责任未能达成一致，故诉至贵院，望判如所请。
刘婷婷辩称，不同意常家铭的全部诉讼请求。本案系因常家铭迟延履行付款义务超过15日，构成根本违约，刘婷婷主张常家铭违约在先，行使先履行抗辩权，拒绝办理房屋过户手续，双方均认为对方违约，导致矛盾激化，引发诉讼。1、常家铭未如期向刘婷婷支付购房款，事实清楚，按照合同约定已经构成根本违约。合同约定2016年3月27日以前，常家铭需向刘婷婷支付首付款174万元，逾期超过十五日，刘婷婷有权解除房屋买卖合同并要求常家铭支付违约金。实际履行情况为，至2016年4月12日，常家铭也未支付购房款项，且逾期17日，违约事实清楚。2、支付房款是买方的主要义务，常家铭主张刘婷婷拒收房款并无事实和法律依据。合同双方均应当全面履行合同义务，房屋买卖合同关系中，卖方主要义务是交付房屋配合办理过户，而买方的主要义务是按时足额支付房款。本案中刘婷婷一直积极履行合同义务，按照合同约定办理了房屋提前还贷手续，解除抵押，并将房产证等相关资料交给链家公司，配合办理了评估、网签、面签等手续，已经全面履行了合同义务。而常家铭在合同履行过程中以各种借口拒不支付房款。常家铭主张系因刘婷婷拒收房款，导致无法履行付款义务，并无证据予以证实；3、在常家铭没有支付购房款的情况下，刘婷婷有权拒绝办理过户手续。庭审中常家铭提交了“个人二手房屋按揭贷款承诺书”欲证明刘婷婷逾期办理过户手续。首先该文件中明确记载“本贷款承诺函由我行负责人或委托代理人签章并加盖公章后生效。”但该份证据材料并无相关责任人员签字，故从文字内容来看该份文书并未生效。且在合同履行过程中常家铭并未向刘婷婷出示该份证据的原件或者复印件，故刘婷婷不知道常家铭是否已经通过银行批准及通过时间，即便常家铭通过银行批贷审核，在常家铭未支付房屋首付款前，刘婷婷也享有先履行抗辩权，可以拒绝履行房屋所有权转移登记手续；4、房屋买卖合同及补充协议未对签订建委资金监管协议的时间进行约定，链家公司作为居间方，有义务在三方签订房屋买卖合同及补充协议时，通过文字形式明确对建委资金监管的形式、方式及签订时间等明确进行告知，特别是对出卖人获得首付款的时间和条件。但在整个过程中，链家公司未对建委资金监管的形式进行解释，也没有通知刘婷婷签订建委资金监管协议的时间和形式，常家铭也未通知刘婷婷接收款项，更未与刘婷婷对房屋首付款的支付时间和方式进行任何协商。故不能证明签订建委资金监管协议是买卖合同或者补充协议中约定的必然履行内容，常家铭也不能据此认定刘婷婷违约；5、刘婷婷不存在拒收涉诉房屋首付款的行为，即使刘婷婷未及时接收款项，常家铭也可通过提存等其他方式履行己方义务。刘婷婷、刘元华不存在拒收首付款的心理动机；即使刘婷婷、刘元华没有配合办理签订资金监管协议，常家铭也可以通过其他方式履行付款义务；常家铭未通过任何方式和刘婷婷、刘元华取得联系，也未以任何方式支付房屋首付款，而依据房屋买卖的交易习惯，购买人先行支付房屋首付款，出售人才办理房屋过户。常家铭始终未支付首付款，刘婷婷、刘元华可以行使先履行抗辩权；6、虽然在履行合同过程中双方曾就合同是否能够解除有过协商，但是并没有达成一致意见，没有签订新的补充协议或者解除协议。刘婷婷、刘元华也没有明确告知常家铭要解除合同。故在没有订立新的协议过程中，原合同仍然是有效的。因此合同双方均应该按照原合同履行。常家铭逾期履行付款义务超过十五日，刘婷婷、刘元华依照合同约定行使解除权，是合理合法的；7、相反，因房屋买卖合同和补充协议签订后，常家铭不按期履行合同义务，不签订《理房通支付服务协议》，也不向刘婷婷、刘元华支付房屋首付款，已构成根本违约，且链家公司在2017年4月1日向常家铭发出了书面的《催告函》，综上，本案违约一方为常家铭。
刘元华辩称，不同意常家铭的诉讼请求，答辩意见同刘婷婷一致。
链家公司述称，若双方均同意解除合同，链家公司不持异议。其他诉讼请求未涉及链家公司，链家公司不发表意见。
刘婷婷、刘元华向本院提出反诉请求：1、常家铭支付刘婷婷、刘元华违约金69．2万元，系合同总价款的20%。2、诉讼费由常家铭承担。事实与理由：2016年12月4日，刘婷婷通过链家公司居间介绍，与常家铭签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，常家铭于2016年12月11日通过理房通支付定金人民币20万元，从合同签订开始，刘婷婷就一直在积极履行自己的义务，按照合同约定办理了本案房屋提前还贷的相关手续，解除了标的物上设定的抵押，并将房屋产权证等资料提交给了链家公司，配合办理评估、网签、面签等过户事宜。刘婷婷、刘元华是为了改善住房置换房屋而出卖此房，且名下就此一套住房，由于常家铭一直没有支付首付，且链家公司反映常家铭的信用卡逾期、收入证明有问题等一直没有获取银行贷款，致使2017年3月17日新政出台后，刘婷婷、刘元华无法达成置换房屋的合同目的。截至2017年4月11日，在签订合同长达4个多月的时间里，常家铭一致没有按照约定支付首付款，按照合同约定已经构成违约，故刘婷婷于2017年4月12日给常家铭和链家公司同时送达了解除合同通知。刘婷婷认为，常家铭的行为已构成违约，且已构成根本违约，为维护合法权益，故提起反诉。
常家铭针对刘婷婷、刘元华的反诉辩称，不同意刘婷婷的反诉请求。是因为刘婷婷、刘元华的原因导致常家铭无法进行支付首付款，2017年3月27日前常家铭已将所有首付款准备好，但是由于刘婷婷、刘元华不签署理房通等协议，导致常家铭无法将首付款支付到理房通，常家铭已经将银行流水交到了链家公司，证明常家铭有相应的首付款；2、常家铭已经进行了批贷，刘婷婷、刘元华未按照合同约定办理房屋过户，属于违约，且合同也未约定办理批贷的时间，常家铭不存在违约，合同的解除是由刘婷婷、刘元华导致的。
链家公司述称：若双方均同意解除合同，链家公司不持异议。其他诉讼请求未涉及链家公司，链家公司不发表意见。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月14日，经链家公司居间，刘婷婷（出卖人）与常家铭（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：出卖人所售房屋为楼房，坐落为大兴区兴盛街189号院x号楼3层5-302（以下简称：涉案房屋），产权证明所载建筑面积为84．75平方米，该房屋规划设计用途为住宅，该房屋性质为商品房……关于贷款的约定：买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为150万元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得和未按照前述拟贷款金额足额批准），双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担期间已发生的及要产生的各项费用。
同日，刘婷婷（甲方，出卖方）、常家铭（乙方，买受方）与链家公司（丙方、居间方）签订补充协议，协议约定：第一条，成交价格：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为346万元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条，关于房屋交易具体事宜的约定：1、定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分（1）乙方于2016年12月4日将第一笔定金人民币10万元以自行支付的方式支付甲方；（2）乙方于2016年12月10日将第二笔定金10万元以理房通托管的方式支付甲方；2、还款解押，交易房屋有抵押的，甲方应于2016年2月20日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2017年2月28日前办理完毕解除抵押登记手续……4、首付款：（1）乙方于2016年3月27日将第一笔首付款人民币82万元以建委资金监管的方式支付甲方；（2）乙方于2016年3月27日将第二笔首付款人民币93万元以理房通托管的方式支付甲方。5、申请购房贷款：甲乙双方应于乙方资质审核通过后3个工作日内，共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6、权属转移登记：甲乙双方同意，在银行批贷后10个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理，乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任……第四条，违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将房屋出售给第三方的；甲方出现上述根本违约情形的，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生制日期十五日内，已相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。4、在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。关于首付款的约定，双方均认可2016年3月27日中2016年应为2017年，刘婷婷、刘元华称约定的时间为2017年3月10日，但未能提供证据证明，常家铭认可约定时间为2017年3月27日。双方还于当日签订了买卖定金协议书、居间服务合同、房屋交易保障合同。刘婷婷于同日出具收据，载明其收到购买人常家铭购买涉案房屋的定金共计20万元。上述协议签订后，双方于2017年1月20日进行了网签备案手续，2017年2月19日进行了面签。2017年3月21日，常家铭的贷款申请获得审批通过。
2017年3月23日，刘元华向常家铭发送微信，内容为：“新政出台后，我们一直和链家沟通我们合同的事情，我们之间的合同由于你们的拖延和新政的不可抗力，导致我们购房成本无形中增加了70多万，不知道链家什么情况，我们一直也没有见面，这几天我们家里出了点事，刚才链家又联系我们说明天要交税，好像什么事都没发生似的，新政一出台那天我们就把情况给她们说得很清楚了。既然这样，我觉得直接告诉你们也更好，你们是他们的客户，我们卖房也是他们的客户。如果链家隐瞒不给你们说，我就直接给你们说吧。由于你们面签之后的拖拉不配合和新政的影响，导致我们再买房成本大大增加，这些你们要占一大部分的原因，如果你们能够积极配合，我们什么纠纷都不会存在。现在发生了对于我们来可以说算是天大的事，双方都要承担后果，我们现在买房算二套房，百分之六十的首付和1．1倍利率，我现在希望你们能加20万，当作对我们的补偿。我们会继续履行合同，如果你们觉得不行，那就另说了”。
2017年4月1日，链家公司向常家铭、刘婷婷分别发送催告函，内容为：为交易涉案房屋之目的，您委托我公司办理缴税、过户事宜，且您已签署了相关法律文件，包括但不限于与房屋交易相关的任何合同、协议、承诺及确认等。基于我公司工作人员已通过电话、短信或上门拜访等方式多次与您沟通并催促未果，现我公司向您发出本催告函，敬请您于2017年4月11日前，办理如下事宜：1、签署理房通支付服务协议等法律文件；2、办理缴税、过户。
2017年4月9日，刘婷婷给链家公司工作人员发送微信，内容为：“王经理，我给他们补偿30万元他们不愿意，咨询一下打官司至少拖个半年一年的，那我现在让一步，他们给我们补30万元，我们可以马上给他们过户，由于我们的房子到8月2日满五唯一，还有一种方式，他们补偿我们40万，我们8月3日给她按摩过户，他们少缴21万元的个税，相当于他们给我们补偿19万。我们找好房子，5月份他们就可以先住进来，我现在觉得只有这种方式能把双方的损失降低并达到一个平衡点，如果不行那就真的不行了，麻烦你和他们再沟通一下，谢谢！”此后，链家公司工作人员回复刘婷婷“客户过来了，说最多给您10万，马上过户”。
2017年4月12日，刘婷婷向常家铭、链家公司发出《解除二手房买卖合同通知书》，内容为：通知人与常家铭经链家公司居间磋商，2016年12月4日签订《房屋买卖业务》，根据《合同》补充协议第二条，由于常家铭的违约行为，通知人按照约定通知解除合同，并保留追究常家铭违约责任的行为。请由链家公司转呈常家铭。
庭审中，常家铭提交其母亲、丈夫与链家公司工作人员沟通情况的录音，其中3月24日的录音中，链家工作人员要求常家铭提交银行流水以证明其具备履约能力；3月29日的录音中，常家铭一方向链家公司表明其能够立刻履行；4月8日的录音中链家工作人员表示刘婷婷、刘元华要求常家铭加钱购买涉案房屋；4月10日的通话录音中链家公司的工作人员表明只有签订合同才能支付首付款，支付首付款的日期应当是2017年3月27日，并且陈述未支付首付款系刘婷婷、刘元华拒收导致。
庭审中，关于实际损失部分，常家铭陈述其损失主要包括支付的定金及利息，以及为购买涉案房屋将原有房屋出售导致没有地方居住，贷款已批贷成功以后再购买房屋属于二套房屋，贷款额度和利率方面均有损失。刘婷婷、刘元华陈述其实际损失主要包括为出售房屋进行提前还贷而支付的信用贷款的利息损失以及该利息与公积金贷款之间的差额，并且因为常家铭未按期支付首付款导致其未能实现换房的目的。
本案审理过程中，2017年9月4日，刘婷婷（甲方，出售人）、常家铭（乙方，买受人）与链家公司（丙方）签订解约协议书，内容为：解除甲方通过丙方居间向乙方出售涉案房屋过程中三方分别或共同签署的相关法律文件，合同解除后，相关违约责任以及违约金，由北京市大兴区人民法院依法判决。协议生效后10个工作日内，双方办理网签注销手续。法院判决下发之日起10个工作日内，丙方退还乙方居间服务费保障服务费等共计人民币81420元。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议、定金收条、录音及文字整理稿、微信截图、《解除二手房买卖合同通知书》及当事人陈述意见等证据在案佐证。
本院认为：常家铭与刘婷婷签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。现双方均同意解除合同，本院不持异议。本案中，刘婷婷于2017年3月23日发送微信表明希望常家铭加价购买涉案房屋，在2017年4月1日链家发出催告函要求履行合同，签订理财通托管协议时并未签订相关合同，且在2017年4月9日向链家工作人员发送微信时表明希望涨价。与此同时，常家铭多次表达自己愿意立刻履行的意愿，在此情况下，链家公司的工作人员明确向常家铭表达在刘婷婷未签订相关协议的前提下无法支付首付款。综上，本案中，违约方系刘婷婷、刘元华一方。关于常家铭要求刘婷婷、刘元华退还定金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于常家铭要求刘婷婷、刘元华依据合同支付违约金的诉讼请求，因常家铭所提供证据证明的其因此受到实际经济损失的数额明显低于该数额，且刘婷婷、刘元华提出约定违约金过高，要求法院予以调整，故根据相关法律规定，参考合同履行情况、当事人的过错程度、常家铭的实际损失等因素综合考虑，本院对违约金数额酌情调整为刘婷婷、刘元华一次性给付常家铭违约金20万元，对于其要求支付利息的诉讼请求，本院不予支持。对于刘婷婷、刘元华的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、刘婷婷、刘元华于本判决生效后10日内向常家铭返还定金20万元；
二、刘婷婷、刘元华于本判决生效后10日内向常家铭支付违约金20万元；
三、驳回常家铭其他诉讼请求；
四、驳回刘婷婷、刘元华全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费12720元，由常家铭负担5420元（已交纳），由刘婷婷、刘元华负担7300元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费5360元，由刘婷婷、刘元华负担（已交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 静
人民陪审员 江冀兴
人民陪审员 于凤伟
二〇一八年三月二十一日
书 记 员 刘 璐