浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0602民初10309号
原告绍兴市百家物业有限公司，住所地绍兴市越城区武勋坊26号。
法定代表人徐素娟，董事长。
委托代理人（特别授权代理）郦海忠，浙江鉴水律师事务所律师。
被告张丽萍，女，1956年10月22日出生，汉族，住北京市昌平区。
原告绍兴市百家物业有限公司与被告张丽萍物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案受理。依法由代理审判员刘婷婷适用简易程序独任审判，于2016年12月13日公开开庭进行了审理。原告绍兴市百家物业有限公司之委托代理人郦海忠、被告张丽萍到庭参加诉讼。本案庭外和解四个月。本案现已审理终结。
原告绍兴市百家物业有限公司诉称：原告绍兴市百家物业有限公司受绍兴市水岸香堤物业小区开发商浙江星源建设投资有限公司及绍兴市水岸香堤业主委员会委托，与浙江星源建设投资有限公司及绍兴市水岸香堤业主委员会订立相关的前期物业管理服务合同和物业管理服务合同，为位于绍兴市××城区××路绍兴市水岸香堤物业小区提供物业管理服务。被告张丽萍系绍兴市水岸香堤物业小区5幢103室（2幢）及5-79号地下车位的业主，经多次催收，被告张丽萍至今尚未缴纳2014年10月25日至2016年12月31日的物业服务费用。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求判令：1、被告张丽萍支付绍兴市水岸香堤5幢103室2014年10月25日至2016年12月31日的物业服务费用（包含物业服务费、能耗费、5-79号地下车位服务费）7408.5元，并支付自2015年2月1日起按未付物业服务费用日万分之五计付至2016年8月31日的违约金1265.9元；2、本案诉讼费用全部由被告承担。
被告张丽萍答辩称：原告的主张与事实不符。原告的账目混乱，物业费和能耗费的计算时间有误，原告物业费和能耗费在时间衔接上重复收费53天，2012年10月25日-2013年10月24日应更正为2012年12月17日-2013年12月16日。原告起诉被告欠2016年的停车服务费没有依据。2013年12月17日-2014年12月16日期间的物业费，因房屋外墙钢砖不断从高层掉落到被告家赠送的精装修私家花园内，而且钢砖一半脱离墙面，一半挂着，随时都会掉下，被告多次向物业要求启动动用维修基金的程序，但物业始终不作为。后物业公司减半收取物业费，之后钢砖掉落次数越来越频繁，面积也越来越大。之后，钢砖摇摇欲坠，风险也在不断地积聚，小不补成大患。2016年7月20日，高层墙面钢砖大面积坠落。物业就从未履行过服务合同中约定的相关服务的职责。2015年至2016年，这两年被告从未缴纳物业费的原因，是因为物业没有尽到责任，2016年的物业管理合同第六章第二十三条第1款和第二十五条都对物业公司应尽的义务进行了约定。由于物业不履行物业服务合同约定的义务，使掉落现象越来越严重，导致2016年7月20日钢砖坠落把被告的钢棚玻璃砸碎，被告支付更换玻璃费1000元，该损失应当由物业公司赔偿。关于停车服务费，2015年1月1日，业主委员会与物业公司签订的《水岸香堤二期、三期物业管理服务合同》中第四章第十八条第3款约定：地下室停车库物业服务费按每个月80元收取，因为二期和三期的交房日不同，二期为2014年10月25日到2015年1月，三期为2014年7月1日到2015年1月1日。被告的交房时间是2010年10月30日，显然，这个收费标准对向不是被告。物业公司的收费对向错误。关于滞纳金的问题，物业从未公示过账目的使用情况，其中能耗费被告始终不知情，到底有多少结余，还需缴纳多少，一概不知，物业公司违反了公示的义务。
原告为证明其主张的内容，向本院提交了如下证据：
1、变更登记情况1份，证明绍兴市诚信物业管理有限公司更名绍兴市百家物业有限公司的事实。
2、前期物业服务合同1份、水岸香堤二期、三期物业管理服务合同1份、水岸香堤物业服务合同1份，证明自2010年起水岸香堤小区的物业管理一直由原告公司提供物业服务，并约定了相应的物业费收费标准等。
经质证，被告认为上述两组证据都是在收到法院传票同时附加进来的，之前从来没有看到过。本院对上述两组证据予以确认。
3、前期物业管理服务协议及业主临时规约1份，证明被告张丽萍系水岸香堤小区5幢103室房屋的业主。经质证，被告认为被告是房屋5幢103室所有人没有异议。但认为这个服务协议是有时效性的，业委会成立后这个协议就自动作废。2014年业委会成立，而2014年之后的所有协议被告都没有看到过。本院对该份证据予以确认。
4、律师函复印件1份、快递单复印件1份及快递回执查询单复印件1份，证明原告起诉前曾向被告书面催讨物业费及被告已经收到催讨函的事实。经质证，被告认为材料受到的，但是不知道之前应该缴，原告没有送达被告2014年、2015年催缴材料，这个材料是在8月16日送给被告的，8月17日被告就进行了回复函。本院对该组证据本身的真实性予以确认。
被告为证明其主张的内容，向本院提交了如下证据：
5、函1份，证明被告就不缴纳物业费的原因等进行了书面回复的事实。经质证，原告认为材料是收到的。本院对该份证据本身的真实性予以确认。
6、收款收据1份，证明被告张丽萍已经缴纳2016年车位管理费的事实。经质证，原告予以认可，认为由法院依法核减。本院对该份证据的三性予以确认。
7、收款收据2份、绍兴晚报1份，证明因原告不作为，导致楼上的钢砖砸下来对被告的钢棚造成损失，当时原告也因此事对被告2013年10月25日到2014年10月25日的物业费打对折的事实。经质证，原告认为钢砖掉落及砸坏钢棚的事实是存在的，但并不是原告不作为，而且这是质量问题造成的，原告认为该证据与本案无关。经质证，本院对该组证据本身的真实性予以确认。
8、收款收据2份，证明原告多收被告53天的物业费的事实，要求在本案中相应抵扣。经质证，原告对证据的真实性没有异议，如果是多收的话，同意进行相应抵扣。本院对该份证据本身的真实性予以确认。
经审理查明：被告为绍兴市水岸香堤5幢103室的业主。房屋建筑面积为133.52平方米。2008年9月23日，浙江星源建设投资有限公司与绍兴市诚信物业管理有限公司订立《前期物业服务合同》1份，约定由绍兴市诚信物业管理有限公司为被告房屋所在小区提供物业管理服务，物业服务费按年缴纳，业主或者物业使用人应在次年第一个月履行交纳义务。2010年，绍兴市诚信物业管理有限公司变更名字为绍兴市百家物业有限公司。2011年1月13日，原告百家物业有限公司与被告张丽萍签订一份《前期物业服务协议及业主临时规约》一份，其中对原、被告的权利义务也进行了约定。2015年1月1日，原告绍兴市百家物业有限公司与绍兴市水岸香堤业主委员会签订《水岸香堤二期、三期物业管理服务合同》1份，合同约定自2015年1月1日至2015年12月31日，由原告绍兴市百家物业有限公司为水岸香堤二期、三期小区提供物业服务，高层物业服务费按建筑面积每平方米每月1.35元收取，二期能耗费每户每月30元收取，地下车库停车库物业服务费按每个每月80收取。约定业主的物业费及地下车位服务费缴纳时间二、三期为每年2月份-9月份，从2015年10月1日起，对于未交或者拒交的业主，物业公司将根据相关条例以法律途经收取业主逾期缴纳服务费的，物业公司可以从逾期之日每日按应缴费用的千分之五加收违约金。2015年12月，原告绍兴市百家物业有限公司与绍兴市水岸香堤业主委员会签订《水岸香堤物业服务合同》一份，合同期限自2016年1月1日起至2017年12月31日止，高层住宅的物业费收费标准为1.35元/㎡·月。能耗费按原标准执行，地下车位的物业服务费为60元/个·月。物业公司向业主每次预收一年的物业管理服务费，业主应在物业费和能耗费到期之日起三个月内向物业公司主动交纳物业服务费和能耗费，逾期不缴纳的，自逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金。
本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。2008年9月23日，绍兴市诚信物业管理有限公司与浙江星源建设投资有限公司签订的《前期物业服务合同》，双方主体适格，系真实意思表示，合法有效。被告作为业主，应遵守合同约定。后绍兴市诚信物业管理有限公司变更名字为绍兴市百家物业有限公司，与绍兴市水岸香堤业主先后签订了《水岸香堤二期、三期物业管理服务合同》1份、《水岸香堤物业服务合同》一份，原告绍兴市百家物业有限公司为被告所在小区提供了物业管理服务，被告也实际接受了原告提供的包括安保、卫生等物业服务，被告至今拖欠部分物业服务费、能耗费、车位管理费等未付，故对原告请求被告支付物业服务费的请求，符合法律规定，本院予以支持，根据双方约定的物业费收取条款，结合被告提供的已支付的物业费票据了，扣除原告多收取的物业费，本院确定被告尚应向原告支付2014年10月25至2016年12月31日的物业管理费为4403.58元。原告主张的能耗费786元于法有据，金额合理，本院予以支持。因被告已经缴纳2016年车位管理费，故被告尚应支付给原告车位管理费1180元。原告要求被告支付逾期付款违约金的请求，本院根据合同约定，核定数额为682.64元。被告答辩所称原告物业管理中存在的瑕疵问题，因未能举证证实，本院不予采信；若被告认为确因原告的原因导致对被告造成了财产损失，被告可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：
一、被告张丽萍应于本判决生效之日起三十日内向原告绍兴市百家物业有限公司支付2014年10月25日起至2016年12月31日止的物业管理费人民币4403.58元、能耗费人民币786元，2014年10月25日至2015年12月31日止的车位管理费人民币1180元，并支付自2015年2月1日起至2016年8月31日止的违约金人民币682.64元，以上共计人民币7052.22元；
二、驳回原告绍兴市百家物业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，被告张丽萍负担20元，原告绍兴市百家物业有限公司负担5元，由被告负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
代理审判员 刘婷婷
二〇一七年五月五日
书 记 员 李 芳
附页：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。