云浮市云城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤5302民初1548号
原告：陈明民，男，汉族，1988年7月23日出生，住佛山市。
委托代理人：郭锦霞，广东悦耘律师事务所律师。
被告：苏卉，女，汉族，1989年11月12日出生，住云浮市。
委托代理人：李月平，广东广鑫律师事务所律师。
委托代理人：温彩媚，广东广鑫律师事务所实习律师。
被告：谭裕志，男，汉族，1971年10月30日出生，住云浮市。
被告：麦燕玲，女，汉族，1970年4月20日出生，住云浮市。
第三人：黄雄伟，女，汉族，1973年5月4日出生，住云浮市。
第三人：谭杰城（曾用名谭佐成），男，汉族，2001年2月12日出生，住云浮市。
法定代理人：谭裕志，是谭杰城的父亲，是本案被告之一。
法定代理人：麦燕玲，是谭杰城的母亲，是本案被告之一。
原告陈明民诉被告苏卉、谭裕志、麦燕玲、第三人黄雄伟、谭杰城执行异议之诉一案，本院于2016年10月11日受理后，依法组成合议庭，于2017年2月24日公开开庭进行了审理。原告陈明民的委托代理人郭锦霞，被告苏卉的委托代理人李月平，被告麦燕玲（亦是第三人谭杰城的母亲）到庭参加诉讼；被告谭裕志因羁押在云浮市第一看守所没有到庭参加诉讼；第三人黄雄伟经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈明民诉称：被告麦燕玲及谭裕志、黄雄伟为生意周转需要，2013年11月16日向原告提出借款100万元，并承诺2014年1月16日前归还，后原告如期向被告提供借款。
在借款当天，被告麦燕玲同意将其名下与第三人谭杰城共有位于云浮市市区河南西路1号三河洲花园xx幢的xxx及xxx房作为借款抵押，并约定“如逾期还款，麦燕玲及谭杰城愿意将自有房产租给陈明民20年，全部租金由此借款及利息作抵偿。”原告与被告麦燕玲签订了没有名称及内容表述为房屋租赁合同的书面材料及由被告麦燕玲与谭裕志签订了《抵押合同》，其中谭裕志在《抵押合同》的借款人签名处签了“谭杰城”的名字，在担保人签名处也签名确认《抵押合同》的内容。被告麦燕玲在签订上述材料时将房屋的钥匙及小区的出入门禁卡等全部交给原告，原告从2013年11月16日起一直管理房屋。
借款到期后，各被告没有还款。2016年5月4日，原告缴清了物业费及公摊的水电费等，随后对上述房屋进行装修使用，但期间，原告发现上述房屋遭被告苏卉等人申请拍卖，后原告提出异议，要求停止拍卖，认为拍卖损害其权益，但云城区人民法院认为原告提供的证据不足以证实原告承租和占有涉案房屋，其所提异议事实没任何证据证实，驳回原告的异议请求。
原告认为，在发生借贷关系时，原告已经与被告麦燕玲、谭裕志确立租赁关系，与被告麦燕玲、谭裕志约定如逾期还款则将房屋租金抵偿借款及利息，并没有违反法律的规定。据此，请求法院判令：1、确认原告与被告麦燕玲于2013年11月16日签订的房屋租赁合同合法有效；2、停止对被告麦燕玲及第三人谭杰城名下的位于云浮市市区河南西路1号三河洲花园xx幢的xxx及xxx房进行拍卖；3、本案所有诉讼费用由被告承担。
原告为其陈述事实提供的证据有：
1、身份证（复印件），证明原告的主体资格。
2、身份证户口薄（复印件），证明被告的主体资格。
3、租赁合同、房产证、土地使用权证，证明被告将其名下的房屋出租给原告使用并交付房产证及土地使用权证给原告，双方的约定没有违反法律规定，应当认定合法有效。
4、抵押合同（复印件），证明因与原告存在借贷关系，被告承诺如逾期还款，全部租金由借款及利息作抵偿，此约定没有违反法律规定，应当认定合法有效。
5、档案查询答复书，证明原告在签订租赁合同及借款给被告前，已经查询过被告名下的涉案房产，没有抵押及被查封，尽到了注意义务。
6、照片，证明被告将涉案房产的钥匙及出入门禁卡交给原告，被告实际已经将涉案房屋交付给原告使用。
7、收据、发票，证明原告缴交涉案房屋物业管理费及公摊水电费，对房屋使用的事实。
8、照片，证明原告对涉案房屋进行装修使用的事实。
9、执行裁定书，证明法院在拍卖涉案房屋的程中，认为原告提出停止拍卖的异议不成立，如不服可以提出诉讼。
被告苏卉辩称：1、原告没有证据证实陈明民、麦燕玲、谭裕志之间存在借贷关系。2、陈明民与麦燕玲签订的租赁合同不具有法律效力，且没有实际履行。该份租赁合同不具有效力。建立租金关系并非双方签订租赁合同的真实意图，只是原告作为债权实现担保的形式。该担保形式非担保法等法律确定的有效担保形式，因此该租赁合同不具有法律效力。其次，即使原告与麦燕玲存在借贷关系，并签订租赁合同作为担保，该合同没有实际履行。据原告所称，本案的租赁合同签订于2013年11月16日，而借款在2014年1月16日到期，借款到期后，原告未向麦燕玲主张债权或以租赁权抵偿债务并签订相关的协议。租赁合同中的两套房屋，在2016年4月左右执行异议阶段，认为毛坯房从未有人装修或租住过，根本不符合租赁合同的使用标准。原告在借款到期后从未使用或装修过该两套房屋，可见，该租赁合同从未实际履行过。由此可知，原告认为对本案的两套房屋拥有租赁权，没有任何事实和法律依据。3、即使原告对本案的房屋拥有租赁权，依据担保法的相关规定，不影响本案两套房屋的拍卖，原告要求对两套房屋停止评估拍卖程序，是没有法律依据。综上所述，原告提起的执行异议之诉没有事实和法律依据，其所提交的租赁合同完全是被执行人为了抗拒执行而签订的合同，请求法院依法驳回。
被告苏卉为其辩解没有提供证据。
被告谭裕志辩称：对尚欠原告的借款的本金及利息应予扣除租金，与原告陈明的租赁合同是合法有效的。
被告谭裕志为其辩解没有提供证据。
被告麦燕玲、第三人谭杰城共同辩称：被告麦燕玲的丈夫谭裕志向原告陈明民借款100万元，当时麦燕玲答应用麦燕玲及其儿子谭杰城的两套房屋作为该借款的抵押。由于麦燕玲文化水平低，当时麦燕玲曾经表达若未能归还借款的情况下，麦燕玲可以卖两套房屋给原告，但原告提出不买，只可以租赁该两套房屋20年，麦燕玲考虑到确实向原告借款了100万元，其要求租赁20年，也同意，所以在租赁合同上签名。对于租赁合同上是何人拿给麦燕玲签名记不起来了，但麦燕玲确认在租赁合同上签名。
被告麦燕玲、第三人谭杰城为其辩解没有提供证据。
第三人黄雄伟没有提出答辩，在诉讼中亦没有提供证据。
经审理查明：苏卉因与谭裕志、黄雄伟、麦燕玲民间借贷纠纷一案提起诉讼，本院作出（2014）云城法民一初字第655号《民事判决书》。判决生效后，谭裕志、黄雄伟、麦燕玲未能履行生效法律文书确定的义务，本院于2015年2月6日立案执行。2015年4月30日，本院依法委托广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司对麦燕玲、谭杰城名下的位于云浮市市区河南西路1号三河洲花园第xx幢第xx层xxx、xxx房进行评估。2015年9月8日，本院依法将上述房产在淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖。
原告陈明民于2015年9月17日对执行标的提出书面异议，请求事项为：停止对位于云浮市市区河南西路1号三河洲花园第xx幢第xx层xxx、xxx房的拍卖。本院于2016年7月25日作出（2015）云城法执异字第10号《执行裁定书》，认为从异议人陈明民仅向本院提供的没有名称、内容表述为房屋租赁的书面材料来看，第一，该书面材料载明租金月3200元，第二，该书面材料没有承租人签名，房屋租赁关系不能成立。从申请执行人苏卉向本院提供房屋照片显示，此两套房屋目前还未装修，仍是无坯房，更无人居住。因此，应当确认陈明民并没有承租和占有该两套房屋，其所提异议事实没有任何证据证实，其请求停止对位于云浮市市区河南西路1号三河洲花园第xx幢第xx层xxx、xxx房的拍卖，本院不予支持。裁定：驳回异议人陈明民的异议请求。
原告陈明民对上述裁定不服，向本院提起诉讼。
云浮市市区河南西路1号三河洲花园第xx幢第xx层xxx、xxx房的房屋权属人为麦燕玲、谭杰城。原告陈明民提供的2013年11月16日签订的《租赁合同》载明，出租人为麦燕玲，承租人为陈明民；租赁房屋为云浮市云城区三河洲花园（三期）xxx、xxx房；租赁期限为2013年11月16日至2033年11月15日，每月租金3200元，租金按月交付，合同签订后陈明民应向麦燕玲支付第一季度租金；合同一式三份，双方各执一份，报公安部门备案一份。合同还对其他事宜进行了约定，原告陈明民与被告麦燕玲在合同下方的出租人、求租人处分别签名确认。对于（2015）云城法执异字第10号案中，陈明民提供的《租赁合同》的下方没有求租方签名的问题，原告陈明民的委托代理人在庭审中陈述称，合同有一式三份，原告陈明民提起本案诉讼时提交给委托代理人的《租赁合同》的求租人处是有陈明民签名的。
原告提供了2013年11月16日的《抵押合同》，载明借款人签名处为谭杰城、麦燕玲，担保人处签名处为谭裕志，约定涉案的两套房产作为抵押给陈明民借款100万元的抵押物，借款期限为两个月（即从2013年11月16日起到2014年1月16日），借款期间麦燕玲、谭杰城将该两套房地产权证的原件交陈明民保存抵押，待还清借款后归还，如逾期还款，麦燕玲及谭杰城愿意将自有房产租给陈明民20年，全部租金由此借款及利息作抵偿。
另外，原告陈明民持有涉案两套房屋房地产权证、国有土地使用权证、钥匙、出入门禁卡，交纳涉案房屋物业管理费及公摊水电费的票据，对此，原告称被告麦燕玲已将房屋交付给原告使用。
另查明，陈明民以谭裕志、麦燕玲、谭杰城欠其借款100万元及利息，向本院提起诉讼，本院依法作出（2015）云城法民一初字第457号《民事调解书》，调解协议如下：一、原告与被告谭裕志、麦燕玲、谭杰城确认麦燕玲、谭杰城借到原告借款100万元。上述100万元借款，被告谭裕志、麦燕玲、谭杰城从2015年7月起于每月3号前归还2万元给原告陈明民，直至还清全部款项之日止。……。对此，原告称虽然双方签订了《租赁合同》，但原告希望谭裕志、麦燕玲一次过归还借款，尽快收回资金，才提起诉讼。
因谭裕志现羁押在云浮市第一看守所，本院到看守所向谭裕志作了询问笔录，谭裕志陈述称，其向陈明民借款100万元，交付本金的方式为转账，原告举证的房产证、土地使用权证是借款当天由谭裕志或麦燕玲交给陈明民的，目的是作为借款抵押物，签订《租赁合同》的目的是用租金抵扣借款本金。被告麦燕玲在庭审中陈述称，麦燕玲是在家中处理家庭事务，平时都是丈夫谭裕志处理生意上的事务，是谭裕志叫麦燕玲签名，当时约定是用租金抵扣借款本金和利息，所以陈明民没有支付过租金，房产证、土地证原来是由麦燕玲保管，是谭裕志向麦燕玲取后交给陈明民的。
本院认为：对于被告麦燕玲、第三人谭杰城名下的云浮市市区河南西路1号三河洲花园第xx幢第xx层xxx、xxx房是否应当停止拍卖的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”由此可见，租赁期间是允许发生以买卖等形式的所有权变动，只不过是所有权变动不影响租赁合同的效力，本院对涉案房屋的拍卖，就是所有权变动的方式，是法律允许的。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审查，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。……。”原告以其是涉案房屋的承租者，提出执行异议，请求停止对涉案房屋的拍卖，法律并没有赋予承租者有该项权利，故无论原告与被告麦燕玲签订的租赁合同是否有效，原告亦无权以承租者为身份进行抗辩，即原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，该请求理据不足，本院不予支持。
本案是执行异议之诉，无论原告与被告麦燕玲签订的租赁合同是否有效，都不影响本院对涉案房屋的拍卖，为此，本案对原告与被告麦燕珍签订的租赁合同是否有效不作审理。
第三人黄雄伟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。
依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告陈明民请求停止对位于云浮市市区河南西路1号三河洲花园第xx幢第xx层xxx、xxx房拍卖的诉讼请求。
本案诉讼费100元（该款原告已预交），由原告陈明民负担。公告费300元（原告已预交300元），由原告陈明民负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审 判 长 申少斌
审 判 员 刘星荣
人民陪审员 杜亚全
二〇一七年五月四日
书 记 员 麦绮莹
冯秋梅