江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终5122号
上诉人（原审被告、反诉原告）：昆山华清建设发展有限公司。
委托诉讼代理人：朱敏怡，北京大成（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马川，北京大成（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：昆山博阳物业管理有限公司。
委托诉讼代理人：徐群，江苏丰田律师事务所律师。
上诉人昆山华清建设发展有限公司（以下简称华清公司）因与被上诉人昆山博阳物业管理有限公司（以下简称博阳公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初4465号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年5月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人华清公司上诉请求：l.请求撤销一审判决，发回重审或查明事实后依法改判。2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未查明被上诉人部分主张已过诉讼时效的事实。被上诉人最早于2016年1月14日发函给上诉人催讨物业费欠款，故2014年1月14日之前的物业费和车位服务费已经超过诉讼时效。二、一审法院未查明被上诉人非法转包的关键事实。2011年9月至2013年9月期间被上诉人实际未提供物业服务，而是将物业服务非法转包给昆山天阳物业管理公司（以下简称天阳公司）。被上诉人在一审中也承认其于2013年10月才接管本案小区物业。三、一审法院未查明被上诉人瑕疵履行以及造成上诉人损失的事实。2011年9月至2013年9月期间，由于被上诉人瑕疵履行造成本案小区电梯及消防设施大面积瘫痪，上诉人因此支出维修保养费用82736.46元。四、一审法院未查明上诉人已经向被转包人支付了部分物业费的事实。2011年9月至2012年9月期间，上诉人及上诉人的租户一直依据被上诉人员工浦建清的指示将物业费及电费交至浦建清亲属浦文龙、天阳公司或其指定的其他第三方处，共计缴纳物业费446774.02元。五、一审法院未依法追加或释明上诉人申请追加与案件结果有利害关系的天阳公司参加诉讼，存在程序瑕疵。六、一审判决计算的物业费有误。一审法院查明上诉人名下20处物业均为商业用房或商业用途，但在计算物业费时认定的物业性质与查明事实不符。一审法院未将上诉人及上诉人租户交至浦建清亲属浦文龙、天阳公司或其指定的其他第三方处的物业费扣减，对上诉人极为不公。七、一审法院认定物业服务合同未解除有失公正。八、一审法院对被上诉人私自将上诉人车位出租赚取租金收益的事实未查明，且对上诉人要求调取证据的申请不予理睬，违反证据规定。
被上诉人博阳公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法判决，维持正常的物业管理秩序和公平正义。
原审原告博阳公司起诉请求：一、判令华清公司支付2011年9月16日至2015年12月31日期间的物业服务费1616189元；二、判令华清公司支付2011年9月16日至2015年12月31日期间的车位服务费166860元；三、判令华清公司支付逾期交纳物业服务费的滞纳金1247869元，自逾期之日起每日按应缴费用的千分之一计算至2016年3月15日；四、判令华清公司赔偿利息损失以3030918元为基数按银行同期贷款利率自起诉之日计算至实际支付之日止；五、本案的诉讼费用由华清公司承担。
反诉原告华清公司反诉请求：一、判令博阳公司赔偿华清公司因博阳公司提供的物业服务不符合合同约定及法律规定而支出的维修保养费用82736.46元及租金损失50万元；二、判令博阳公司返还出租华清公司所有的车位取得的收益24万元；三、本案的反诉费由博阳公司承担。
一审法院认定事实：2011年8月4日，博阳公司与昆山博悦广场小区业主委员会（由昆山博悦广场小区业主大会授权）签订《昆山物业服务合同》，约定：昆山博悦广场小区业主委员会将博悦广场小区委托博阳公司进行物业服务，委托服务期限为3年，自2011年9月16日至2014年9月15日止。博阳公司提供下列物业管理服务事项：1、包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外）；2、包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、电梯、消防设施等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外）；……6、交通和车辆停放秩序的管理；……。博阳公司根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业费：住宅为1.5元/月/平方米；办公楼为2.2元/月/平方米；商业用房为1.65元/月/平方米；会所为2.2元/月/平方米；物业费按月计算，业主或物业使用人应在每年3月、9月的16日前向博阳公司交纳包括本月在内的6个月的物业服务费，业主逾期交纳物业服务费的，博阳公司可以从逾期之日起每日按应缴费用的千分之五加收滞纳金。停车场（库）的使用及管理费用收取：露天车位每月120元；车库车位每月30元；地下车位每月200元；停车场（库）的车位使用费归停车场（库）的权利人所有；车库车位的权利人应按每月30元向博阳公司交纳管理服务费，管理服务费归博阳公司所有。专项维修资金实行专款专用，用于房屋共用部位、共用设备、设施、属业主共用的设施、附属建筑物、构筑物及设施日常维修保养以外的大中修、更新、改造费用开支。博阳公司按有关规定制订专项维修资金使用方案，经业主大会批准后实施；未经批准，博阳公司不得擅自动用专项维修资金，批准权限如下：物业维修和更新费用在2000元以下，经业主委员会主任批准后实施；物业维修和更新费用在10000元以上20000元以下，经业主委员会批准后实施；物业维修和更新费用在20000元以上，经业主大会批准后实施；属于规定的急修项目或物业发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况，由博阳公司直接组织实施。本合同期满，昆山博悦广场小区业主委员会决定不委托博阳公司的，应提前三个月书面通知博阳公司；博阳公司决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知昆山博悦广场小区业主委员会。本合同期满，昆山博悦广场小区业主委员会没有将续聘或解聘博阳公司的意见通知博阳公司，且没有选聘新的物业管理企业，博阳公司继续管理的，视为合同自动延续。延续期限为本合同的期限。合同自动延续期间，昆山博悦广场小区业主委员会决定不委托博阳公司的，应提前三个月通知博阳公司；博阳公司决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知昆山博悦广场小区业主委员会。华清公司向博阳公司交纳2013年10月1日至2014年3月31日的物业服务费43485.7元。
华清公司拥有的物业为：1、B1001（昆山开发区博悦广场2区，1层），商业用房，建筑面积51.76平方米；2、B1002（昆山开发区博悦广场2区，1层），商业用房，建筑面积122.17平方米；3、B1003（昆山开发区博悦广场2区，1层），商业用房，建筑面积121.98平方米；4、B1004（昆山开发区博悦广场2区，1层），商业用房，建筑面积51.76平方米；5、B1005（昆山开发区博悦广场2区，1层），商业用房，建筑面积100.43平方米；6、B1006（昆山开发区博悦广场2区，1层），商业用房，建筑面积108.54平方米；7、B1007（昆山开发区博悦广场2区，1层），商业用房，建筑面积105.12平方米；8、B1008（昆山开发区博悦广场2区，1层），商业用房，建筑面积52.05平方米；9、B1009（昆山开发区博悦广场2区，1层），商业用房，建筑面积54.17平方米；10、B1010（昆山开发区博悦广场2区，1层），商业用房，建筑面积56.03平方米；11、B1016（昆山开发区博悦广场2区，1层），商业用房，建筑面积158.05平方米；12、C1002（昆山开发区博悦广场3区，1层），商业用房，建筑面积105.84平方米；13、C1012（昆山开发区博悦广场3区，1层），商业用房，建筑面积329.53平方米；14、电脑城（昆山开发区博悦广场2区1层、3区1层），商业用房，建筑面积6676.28平方米；15、5号会所（昆山开发区博悦广场5号楼，1层），商业用房，建筑面积299.82平方米；16、5号会所（昆山开发区博悦广场5号楼，2、3层），商业用房，建筑面积916.77平方米（338.01+578.76）；17、B区二层办公楼（昆山开发区博悦广场2区，2层），商业用途，建筑面积1340.47平方米（86.46+138.01+176.86*5+97.27+134.43）；18、网吧三层办公楼（昆山开发区博悦广场2区，3层），商业用途，建筑面积1341.35平方米（86.55+137.95+176.81*5+97.25+135.55）；19、B区四层办公楼（昆山开发区博悦广场2区，4层），商业用途，建筑面积1340.34平方米（86.56+137.95+176.81*5+97.25+135.53）；20、如家酒店办公楼（昆山开发区博悦广场3区），商业用途，建筑面积2686.28平方米（1343.14+1343.14）；21、车位54个。
上述事实，有物业服务合同、商品房交付使用备案证书、编号对照表、房屋产权登记信息查询结果、笔录及各方当事人在庭审中的陈述予以证实。
一审法院认为：房地产开发公司或业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对全体业主具有拘束力，业主按照合同约定享有物业服务之权利，应当履行交纳物业费的义务。关于尚欠物业费之金额，该小区物业服务费的收费标准为办公楼2.2元/月/平方米；商业1.65元/月/平方米；会所2.2元/月/平方米；华清公司所有的博悦广场一期未出售房屋中商业用房的面积为7945.43平方米、会所用房的面积为2257.24平方米、办公楼的面积为5976.19平方米。2011年9月16日至2015年12月31日期间，华清公司共应向博阳公司交纳物业费为1608010.53元（1.65*7945.43*51.5+2.2*2257.24*51.5+2.2*5976.19*51.5），扣除已支付的43485.7元，还需支付1564524.83元。关于尚欠车位服务费之金额，该小区的车位服务费的收费标准为30元/月/个，华清公司共应向博阳公司交纳车位服务费83430元（54*30*51.5），关于博阳公司主张的双方协商一致以博阳公司对华清公司的停车免费为前提，博阳公司按60元/月/车位向华清公司收取车位服务费的主张，由于博阳公司未提供证据予以证明，故一审法院不予采信。关于滞纳金博阳公司主张按日千分之五计算标准过高，一审法院依法调整为日万分之五，博阳公司自逾期之日起主张滞纳金至2016年3月15日并无不当，滞纳金计算为761072.96元（187341.04*1640*0.0005+187341.04*365*4*0.0005+187341.04*1275*0.0005+187341.04*365*3*0.0005+187341.04*910*0.0005+187341.04*365*2*0.0005+187341.04*545*0.0005+187341.04*365*0.0005+109282.27*180*0.0005），扣除已交纳的2013年10月1日至2014年3月31日的物业服务费43485.7元的滞纳金23808.42元（43485.7*1095*0.0005），另外，华清公司逾期交纳车位服务费的滞纳金为39487.5元（9720*1640*0.0005+9720*1460*0.0005+9720*1275*0.0005+9720*1095*0.0005+9720*910*0.0005+9720*730*0.0005+9720*545*0.0005+9720*365*0.0005+5670*180*0.0005），综上，华清公司应支付博阳公司的滞纳金为776752.04元（761072.96-23808.42+39487.5）。博阳公司要求华清公司支付以华清公司应支付的物业费及滞纳金为基数自起诉之日起计算利息无事实与法律依据，一审法院不予支持。关于合同期限，合同到期后，昆山博悦广场小区业主委员会没有将续聘或解聘博阳公司的意见通知博阳公司，且没有选聘新的物业管理企业，博阳公司继续管理的，视为合同自动延续，延续期限为本合同的期限，昆山博悦广场小区业主委员会决定不委托博阳公司的，应提前三个月通知博阳公司，华清公司抗辩的昆山博悦广场小区业主委员会已向博阳公司发出解除委托的通知，但未提供证据证明曾向博阳公司送达过该份通知，故一审法院不予采信。
华清公司主张的因博阳公司提供的物业服务不符合合同约定及法律规定而支出的维修保养费用82736.46元，其中，电梯的保修、大修并不属于日常养护即不属于博阳公司的服务范围，故一审法院对于华清公司要求博阳公司支付该项费用的诉讼请求不予支持。关于华清公司主张的租金损失，由于华清公司的租户并未与其解除租赁合同，华清公司主张租金损失没有依据，故一审法院对于华清公司的该项主张不予支持。关于华清公司要求博阳公司返还的出租华清公司所有的车位取得的收益，由于华清公司未提供任何证据，故不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五款、第四十二条第一款，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、昆山华清建设发展有限公司于本判决生效后十日内支付昆山博阳物业管理有限公司物业费1564524.83元。二、昆山华清建设发展有限公司于本判决生效后十日内支付昆山博阳物业管理有限公司车位服务费83430元。三、昆山华清建设发展有限公司于本判决生效后十日内支付昆山博阳物业管理有限公司滞纳金776752.04元。四、驳回昆山博阳物业管理有限公司的其他诉讼请求。五、驳回昆山华清建设发展有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费31056元，由昆山博阳物业管理有限公司承担6212元，由昆山华清建设发展有限公司承担24844元；反诉案件受理费12026元，由昆山华清建设发展有限公司承担。
本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，2011年8月4日博阳公司与昆山博悦广场小区业主委员会签订的《昆山物业服务合同》合法有效。关于华清公司上诉提出的诉讼时效问题，本院认为，博阳公司连续为昆山博悦广场小区提供物业服务至今，物业服务费债务具有整体性，故华清公司主张部分物业服务费已过诉讼时效，本院不予支持。关于华清公司上诉提出的2011年9月至2013年9月期间博阳公司将物业服务非法转包给天阳公司的问题，本院认为，博阳公司对此不予认可，华清公司也未能提供有效证据证明华清公司与天阳公司之间存在转包关系，故对华清公司的该项上诉主张，本院不予支持。关于华清公司上诉提出的博阳公司瑕疵履行给其造成损失的问题，本院认为，华清公司未提供证据证明其因电梯和消防设施维护问题向博阳公司积极主张过权利，而博阳公司怠于履行义务，故华清公司主张因此支出维修保养费用82736.46元，依据不足，本院碍难支持。关于华清公司上诉提出的其已经向被转包人支付部分物业费的问题，本院认为，因无证据证明博阳公司明确授权浦建清亲属浦文龙、天阳公司或其指定的其他第三方收取物业服务费，故华清公司及华清公司租户将物业服务费支付给上述主体，对博阳公司不具有法律效力。关于华清公司上诉提出的程序问题，本院认为，一审中华清公司曾申请追加天阳公司为反诉被告，后又撤回了申请，鉴于天阳公司不属于本案必须参加诉讼的当事人，一审法院未予追加，并无不当。关于华清公司上诉提出的物业服务费计算问题，本院认为，《物业服务合同》约定的收费标准为：办公楼2.2元/月/平方米、商业用房1.65元/月/平方米、会所2.2元/月/平方米，华清公司主张所有面积均应按商业用房标准收费，与合同约定明显不符，本院不予支持。关于华清公司上诉提出的物业服务合同解除问题，本院认为，华清公司未提供证据证明涉案物业服务合同已经依法解除，且博阳公司至今仍在为涉案小区提供物业服务，故华清公司主张涉案物业服务合同已解除，本院不予支持。关于华清公司上诉提出的博阳公司擅自出租车位问题，本院认为，华清公司对此负有举证证明责任，华清公司未能提供证据，理应承担举证不能的法律后果。
综上，华清公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费31056元，由上诉人昆山华清建设发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 红
审判员 黄文杰
审判员 曾雪蓉
二〇一七年九月八日
书记员 王文君