北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民（商）初字第4906号
原告北京市大兴区黄村镇周村经济合作社，住所地北京市大兴区黄村镇周村。
法定代表人周振泉，社长。
委托代理人刘自海，北京坤宇律师事务所律师。
被告高宝芳，男，1955年7月9日出生，北京黄村宝芳养殖场场主。
委托代理人高媛，女，1983年3月14日出生，无业，住北京市大兴区。
委托代理人李浩，男，1983年11月16日出生，北京天宇硕宏科技发展有限公司职员，住北京市大兴区。
原告北京市大兴区黄村镇周村经济合作社（以下简称：周村经合社）诉被告高宝芳农村土地承包合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周村经合社的委托代理人刘自海，被告高宝芳及其委托代理人高媛、李浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周村经合社诉称：1998年6月8日，原告周村经合社和被告高宝芳签订场地租赁合同一份，约定由被告高宝芳承包经营原告周村经合社集体所有的土地。2011年7月30日，根据经济发展的实际情况及黄村镇人民政府文件要求，双方就土地使用事宜重新签订集体土地使用合同书，约定原告周村经合社将村南20.44亩土地提供给被告高宝芳用于生产、经营、养殖使用，土地使用期限自2012年1月1日至2026年12月31日（计15年），土地使用费首年度每亩5300元,之后年份每年均以第一年土地使用费为基数递增3%；土地使用费采用年度开始预交费方式，即每年的1月10日前一次性交齐全年使用费；被告高宝芳不及时交纳土地使用费的，每逾期一日，按照逾期交纳金额的日5‰支付违约金。上述合同签订后，被告高宝芳实际使用土地20.44亩，但自2012年1月1日起的土地使用费至今未交纳，故起诉请求判令：1、被告高宝芳立即给付2012年1月1日起至2014年12月31日止土地使用费304745.88元；2、判令被告高宝芳立即给付2012年1月1日至2014年12月31日土地使用费逾期付款违约金304745.88元；3、判令被告高宝芳立即给付2015年1月1日至2015年12月31日土地使用费118081.88元；4、判令被告高宝芳自2015年1月11日起至实际付清之日止，以118081.88元为基数，按每日千分之五标准支付逾期付款违约金；5、本案诉讼费由高宝芳承担。
原告周村经合社向本院提交如下证据予以证明：证据1、集体土地使用合同书；证据2、土地性质说明；证据3、证人证言（龙益民、鲁景春）；证据4、测绘图。
被告高宝芳辩称：不同意对方的诉讼请求。应当按照1998年及2001年签订的合同履行，2011年7月30日的合同不是自愿签订的租金数额，是先签的名字，半个月后添加的数额。被告高宝芳不同意合同的数额，该合同是无效的。被告高宝芳实际于2013年9月18日交纳了两笔租金，一笔是4964元，一笔2万元；2014年交纳一笔1万元。不同意按照新的合同履行，不承认有违约金，且合同约定违约金过高。
被告高宝芳向本院提交如下证据予以证明：证据1、收据三张；证据2、公证合同两份；证据3、通知、文件及证明；证据4、大兴区土地承包经营权确权政策材料；证据5、证人证言（周树华、喇德海、郭洪昇、李国方、谢修坤、乔梅智）。
经本院庭审质证，被告高宝芳对原告周村经合社提交的证据的真实性没有异议，本院予以确认。原告周村经合社对被告高宝芳提交的证据1-4真实性予以认可，本院予以确认。
经审理查明：1998年6月8日，原告周村经合社（原名称为大兴县芦城乡周村经济合作社）和被告高宝芳签订猪场转让协议，该协议约定原告周村经合社将周村猪场于1998年4月23日前转让给被告高宝芳（包括猪场所占场地全部地上物）；转让费80800元（包括800元树木折价），被告高宝芳必须于1998年6月30日之前向原告周村经合社交纳转让费40800元，于1998年12月31日前交转让费4万元；原属于猪场建设贷款22.7万元（包括周村账面的5万元贷款）由被告高宝芳偿还；转让后猪场归高宝芳所有，转让后猪场的债权债务与原告周村经合社无关。该协议书于1998年6月8日进行公证。当日，双方签订场地租赁合同，约定周村种猪场转让给被告高宝芳后，原猪场场地租赁事宜，双方达成如下协议：场地坐落在大兴县芦城乡周村，占地面积十亩；租赁期限三十年，从1998年4月23日至2028年4月22日止；租金每亩每年500元，十年后双方均有保留租金增减的权利（特指政策性调整）；被告高宝芳必须按照合同于每年的一月三十日前交周村经合社；被告高宝芳在租赁期限内有权使用场地，如需出租、转让，应征得周村经合社同意；合同期内，双方均不得违反本合同规定内容，如出现违约，违约方应赔偿守约方实际损失；本合同自公证之日起生效。合同公证时间为1998年6月8日。
2001年2月25日，双方签订场地租赁合同，约定被告高宝芳租赁猪场西场地十亩，租赁期限三十年，从2001年5月10日至2031年5月10日；租金前十年，每亩每年300元即24000元于合同生效日交给原告周村经合社，中十年每亩每年350元，每年1月底交款，后十年每亩每年500元每年1月底交款；合同期满后场地归原告周村经合社，地上物归被告高宝芳，如原告周村经合社同意地上物可折旧卖给周村经合社或在地租同等价位情况下，被告高宝芳有优先权。被告高宝芳提交的原告周村村委会记录显示，就将土地（村南果树地，即猪场西场地）出租给被告高宝芳一事，该村征求过社员代表意见，同意出租的代表有21人签字确认。
原告周村经合社提交《北京市大兴区黄村镇农村土地集体土地使用合同书》（2011）周村经合字第5号（黄村镇农村合作经济经营管理站印制）载明内容为，依据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》、《北京市农村集体资产管理条例》以及社员（村民）代表会决议，原告周村经合社（甲方）同意将集体所有的位于村南土地13623.95平方米（折合20.44亩）给被告高宝芳（乙方）作生产、经营、养殖使用，土地四至为东至张书军、南至赵文杰、西至路、北至张书军；土地使用期自2012年1月1日至2026年12月31日，共计15年；土地使用费每年每亩5300元，每年均以第一年土地使用费为基数递增3%，2012年1月10日前，乙方一次性交齐当年使用费108332元，以后于每年1月10日前一次性交清全年使用费，支付方式为现金或支票；乙方享有对土地的使用权、经营权、管理权、收益权；经甲方书面同意，并报经镇政府同意批准，乙方对使用的土地可以转包、转租；合同期内乙方要严格遵守国家的法律、法规、政策，按照合同约定用途管理和使用土地；按合同约定的用途使用土地，不得改变土地用途、不准荒芜、不搞破坏性、掠夺性经营，不得违反有关土地管理的其他规定……在国家、市、区、镇发展规划范围内的重点项目及其他已经规划的重点项目地区的土地，乙方只能种植一般的农作物，不得建温室、大棚、栽树等，违反此条规定，国家征用、集体占用土地时不予补偿，后果由乙方自负。合同违约责任约定：合同双方任何一方违反本合同，均视为违约，违约方应向对方支付违约金，违约金为当年租金的20%，如违约金不足以弥补经济损失的，按实际损失赔偿；乙方不及时交纳土地使用费和押金的，每逾期一日按逾期交纳金额的日千分之五支付违约金，逾期三个月仍未交齐甲方有权单方解除合同，本合同自甲方的书面解除通知送达（含留置送达和邮寄送达）乙方之日起自动解除；乙方违反合同约定进行违法建设、非法经营的，视为乙方自行解除合同、自行腾退土地，合同自动终止，甲方有权单方解除合同，合同自甲方书面解除合同送达（含留置送达和邮寄送达）乙方之日起自动解除；乙方违反约定擅自改变土地用途，或违章建设的，甲方及相关主管部门有权追究乙方的法律责任，所造成的损失由乙方自负，且乙方无条件同意解除本合同，甲方有权单方解除合同，合同自甲方书面解除合同送达（含留置送达和邮寄送达）乙方之日起自动解除……合同的其他事项第（三）项约定合同期内如需变更土地用途，必须经有关部门批准。合同落款处有甲方签章，甲方法定代表人周振泉和被告高宝芳签名，签约时间2011年7月30日，签约地点为周村村委会。被告高宝芳对签名没有异议，但提出签名时合同中的租金单价处为空白。
合同书包括附件1、测绘成果（含现状平面图）；2、社员（村民）代表会决议；3、镇审批文件；4、乙方营业执照副本复印件；5、乙方个人或法定代表人身份证复印件。合同书附件2社员（村民）代表会决议载明，2011年7月18日9时周村召开社员、村民代表会，参会人数38人，参会人员包括镇领导冯淑萍、张学礼、李海成、吴佳琪，表决议题为根据区、镇党委政府关于进一步清理规范农村集体经济合同的文件精神，本着公平、公正的原则，随着人民生活水平的提高及以前签订合同显失公平，跟不上形势的发展，所以根据精神对周村租赁费过低、合同土地款不合理进行清理，年限过长、年限超过20年，租金均要上调，而且逐年递增，现征求代表意见，参会代表均一致表示同意并签名。
2015年7月21日，大兴区黄村镇规划建设与环境保护办公室出具说明，载明高宝芳租用周村土地约20亩，其中猪场西侧用地依据《2013年大兴新城地区土地利用现状图》为林地，土地规划依据《大兴新城地区土地利用总体规划图》为城乡有条件建设区。
被告高宝芳提交的营业执照、组织机构代码证、税务登记证显示高宝芳系北京黄村宝芳养殖场经营者，经营场所为大兴区黄村镇周村，经营范围为家禽养殖（养犬除外）。被告高宝芳提交国土资源部农业部文件国土资发[2007]220号关于促进规模化畜禽养殖有关土地政策的通知，该通知规定在当前土地利用总体规划尚未修编的情况下，县级国土资源管理部门对于规模化畜禽养殖用地实行一事一议，依照现行土地利用规划，做好用地论证等工作，提供用地保障，下一步新一轮土地利用总体规划修编时要统筹安排，价格规模化畜禽养殖用地纳入规划，落实养殖用地，满足用地需求；区别不同情况，采取不同扶持政策：本农村集体经济组织、农民和畜牧业合作经济组织按照乡（镇）土地利用总体规划，兴办规模化畜禽养殖所需用地按农用地管理，作为农业生产结构调整用地，不需办理农用地转用审批手续；其他企业和个人兴办或与农村集体经济组织、农民和畜牧业合作经济组织联合兴办规模化畜禽养殖所需用地，实行分类管理，畜禽舍等生产设施及绿化隔离带用地，按照农用地管理，不需办理农用地转用审批手续；管理和生活用房、疫病防控设施、饲料储藏用房、硬化路面等附属设施，属于永久性建（构）筑物，其用地比照农村集体建设用地管理，需依法办理农用地转用审批手续。2011年7月1日，周村村委会向各承租单位发布通知，内容为：按照区委、区政府专项打非工作总体部署、镇党委、政府“打非”第四阶段关于进一步清理规范农村集体经济合同的文件精神，结合周村实际情况，将周村第四阶段清理规范合同工作安排如下：一、合同清理规范范围，指2011年5月1日之前与村集体签订的农用地租赁合同、集体建设用地租赁合同、租地协议以及其他名称的合同或协议以及村民签订的流转、出租、承包等合同。原合同存在以下情形之一的都在此次合同清理规范范围，应当解除或撤销原合同、重新签订合同：1.没有约定土地用途、或者擅自改变土地用途的；2.未经许可转租的；3.原合同约定期限超过20年的；4.合同涉及租用地块位置描述不清或合同面积与实际使用面积不相符的；5.欠交租金的；6.原合同没有约定终止日期的；7.原合同对双方权利义务表述不清，尤其对承租方义务约定不清的；8.租金过低，与经济发展水平明显不相符、显失公平、群众有意见的；9.只是口头协商，没有签订书面合同的；10.原合同没有经过村民代表大会决议的；11.未经合同管理部门批准的；12.原合同没有到期就提前续签的；13、原合同承租单位已经被工商部门吊销营业执照或注销营业执照的；14.原合同承租人已经死亡的；15.其他违反法律法规或村民自治章程的。通知还要求各承租单位（个人）要积极配合村集体和清理规范工作，对不配合的单位和个人，依据相关规定，村集体有权终止合同收回土地，并责令恢复地貌，由此造成损失村集体不承担任何责任。
原告周村经合社申请龙益民、鲁景春出庭作证，龙益民陈述称2012年1月周村召开土地调整会议，龙益民作为社员代表参会，会议调整内容为除了承包土地外占用土地需要收钱，调整之后为每月4000元，每年递增3%，调整之后签订合同。鲁景春陈述称参加2011年土地调整动员会，会议内容为调整土地租金，鲁景春所在企业每亩租金为8000元，鲁景春不是周村村民。
被告高宝芳申请周树华、喇德海、郭洪昇、李国方、谢修坤和乔梅智出庭作证，周树华陈述称周村猪场1988年建设，当时村里聘请被告高宝芳为猪场场长，给村里作出很大贡献，周村发展高宝芳为党员，将其户口迁入周村，后高宝芳为孩子上学又迁至小陈庄；猪场原为沙荒地，因用于养殖享受优惠政策。喇德海陈述其1998年到周村宁进行扶贫，当时猪场场长为高宝芳，九几年时高宝芳把猪场买断，猪场当时为沙荒地。郭洪昇陈述2011年7月上旬开动员会时村书记承诺高宝芳享受村民待遇，签订合同时高宝芳签字的合同上没写每亩租金金额，合同签订时间是上午，书面说明书是别人写的郭洪昇签字，签合同时郭洪昇、高宝芳和李国方在场，不优惠的租金为8000元每亩，养殖地3500元每亩，合同是和书记签的，合同都是现成的，租金金额是签订合同当时填写的。李国方出庭陈述2011年7月初开动员会，书记承诺高宝芳享受村民待遇，签订合同时合同上没有写租金；证人证言是李国方陈述别人书写，签订合同时间为下午，有包村干部参加，书记承诺给李国方每亩3500元，但合同上是8000元，所以李国方没有取合同，但签字了。谢修坤陈述2011年土地租金涨价召开动员会，养殖的2000元每亩，谢修坤签订的合同建设厂房被镇政府拆除；高宝芳签合同时写的租金为2000元，合同是下午签订的。乔梅智陈述2011年7月周村租地涨租金，约定可以盖房，但后来拆除；召开动员会时书记说高宝芳按照村民待遇2000元每亩。
2011年7月双方签订集体土地使用合同后，被告高宝芳称其仍然按照原来公证的合同租金标准向周村交纳租金，其提交收据三张，载明2013年9月18日分别交纳4964元（5#合同2011年4月23日-2011年12月31日租金3431元；9#合同2011年5月10日-2011年12月31日租金1533元）和2万元（2012年1月1日至2012年12月31日租金），2014年12月17日交纳租金1万元（2014年1月1日至2014年12月31日租金）。
经现场勘验，被告高宝芳在周村村南路东、西分别承租两处场地，以村中道路为间隔分成两处院落，具体两处院落地上物建筑与合同书附件2011年7月21日测绘图一致，东院猪场北侧房屋为2001年翻建，北侧东部为饲料区，南侧为生产区；西院南侧平房为2009年建设，该平房南的房屋是2000年建设，西院北侧两层楼房2000年建设，西院原来也是沙荒地，实际建设房屋的出资现无法准确统计，东西院落的房屋建设时间较早，均没有审批手续。
上述事实，有当事人提交的上述证据、现场勘验照片及笔录和双方当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：首先，关于本案土地租赁合同的效力认定。根据法律、司法解释的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告周村经合社依据其与被告高宝芳之间订立的集体土地使用合同主张被告高宝芳支付租金及违约金。被告高宝芳对该合同效力提出异议，认为其签字之时合同上没有书写租金单价数额。被告高宝芳就此申请证人出庭作证，经庭审质证，证人郭洪昇称其提交的证明书系别人书写后郭洪昇签字其自述上午签订合同，签订合同时有李国方、高宝芳在场，养殖地的租金3500元，非优惠资金8000元，租金金额是签订合同当时填写；李国方陈述合同签订时间为下午，有包村干部参加，书记承诺给高宝芳3500元每亩，李国方称其证人证言也是被人所书写。谢修坤陈述2011年周村土地租金动员会召开时养殖的2000元每亩，高宝芳的合同是下午签订，签合同时写的租金是2000元；乔梅智陈述称2011年走出召开土地租金动员会时书记说高宝芳按村民待遇2000元每亩。上述证人的陈述在合同签订时间、租金金额等方面均有矛盾之处，且李国方、谢修坤、乔梅智均因租金问题与周村存在矛盾，故依据上述证人陈述内容不足以证实被告高宝芳关于合同租金金额空白的抗辩意见。根据被告高宝芳提交的经公证的合同，1998年6月8日被告高宝芳与原告周村经合社签订的场地租赁合同明确约定租金每亩每年500元，十年后双方均有保留租金增减的权利（特指政策性调整）。被告高宝芳提交的2011年7月1日周村村委会通知显示，2011年周村对村内各承租单位依据区委、区政府专项打非工作总体部署及镇党委、政府“打非”第四阶段关于进一步清理规范农村集体经济合同的文件精神进行租赁合同的清理和规范，被告高宝芳原租赁合同约定租期30年，属于清理规范的范围；该通知还要求对不配合的单位和个人，村集体有权终止合同收回土地。故2011年原告周村经合社与被告高宝芳签订的集体土地使用合同系根据区、镇政策要求对原租地合同进行调整，且该调整亦符合原租地合同的约定。此外，集体土地使用合同附件显示，该土地租赁调整系经过社员（村民）代表会讨论决议，镇政府领导参加代表会，故也符合土地承包、租赁的民主议定程序。综上，原告周村经合社与被告高宝芳签订的集体土地租赁合同并不违反法律规定，应属合法有效。
其次，关于被告高宝芳欠付租金及违约金金额。被告高宝芳应当按照上述合同约定履行其义务。合同约定土地使用费每亩每年5300元，每年均以第一年土地使用费为基数递增3%，2012年1月10日之前，被告高宝芳应一次性交齐当年使用费108332元，以后每年1月10日之前一次性交清全年使用费。被告高宝芳交纳租金中2012年之后的部分为3万元，应当扣除。故对原告周村经合社主张的土地使用费符合合同约定，本院予以支持。关于原告周村经合社主张的违约金，双方签订的集体土地使用合同约定逾期交纳土地使用费的，每逾期一日按逾期交纳金额的日千分之五支付违约金。被告高宝芳提出异议，认为违约金不成立且约定过高。因原告周村经合社并未就被告高宝芳逾期违约给其造成的损失提交相关证据，且被告高宝芳逾期交纳系因租金金额存在争议,故本院对原告周村经合社的该项请求不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告高宝芳于本判决生效后十日内给付原告北京市大兴区黄村镇周村经济合作社二〇一二年一月一日至二〇一四年十二月三十一日土地使用费三十万四千七百四十五元八角八分；
二、被告高宝芳于本判决生效后十日内给付原告北京市大兴区黄村镇周村经济合作社二〇一五年一月一日至二〇一五年十二月三十一日土地使用费十一万八千零八十一元八角八分；
三、驳回原告北京市大兴区黄村镇周村经济合作社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万一千六百七十六元，由原告北京市大兴区黄村镇周村经济合作社负担一千六百七十六元（已交纳），由被告高宝芳负担一万元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘虎成
人民陪审员 宋景艳
人民陪审员 王香菊
二〇一六年二月三日
书 记 员 赵家禹