阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1702民初42号
原告：中国银行股份有限公司阳江分行。住所地：阳江市江城区。
负责人：李俊涛，该行行长。
委托代理人：林锋，该行员工。
被告：彭贺棠，男，汉族，住东莞市，公民身份号码：×××4393。
被告：黄东换，女，汉族，住东莞市，公民身份号码：×××4269。
被告：阳江市华越房地产开发有限公司。住所地：阳江市江城区金山路南、创业路西。
法定代表人：周荣昌，该公司董事长。
委托代理人：徐志坚，广东真智律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司阳江分行（以下简称中国银行阳江分行）诉被告彭贺棠、黄东换、阳江市华越房地产开发有限公司（下简称华越公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理后，依法由审判员杨冬航适用简易程序进行审理，后依法转为适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中国银行阳江分行的委托代理人林锋，被告华越公司的委托代理人徐志坚均到庭参加了诉讼；被告彭贺棠、黄东换经本院公告送达开庭传票，无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国银行阳江分行诉称：2014年5月16曰，被告彭贺棠、黄东换以购买阳江市江城区创业北路263号御景豪园5幢13层1301房房产为由向原告贷款246000元，并签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（合同号：JG86AA20140439号），贷款期限为10年，并约定还款方式为按月等额本息还款法，每月1日为还款日，该笔贷款由被告华越公司提供全程连带责任保证担保至办妥按揭房产的房地产权证及原告正式执管他项权证正本之日止，并用被告彭贺棠、黄东换名下的座落于阳江市江城区创业北路263号御景豪园5幢13层1301房房产作抵押，已在阳江市住房和城乡规划建设局办理了预告登记权利人为原告的抵押登记手续。贷款合同签订后，原告依约在2014年7月4日发放了贷款246000元。截至2015年11月23日止，被告只偿还了贷款本金20410.58元及利息20220.44元、罚息606.26元（其中华越公司代偿贷款本金7565.19元及利息7052.34元、罚息545.03元），尚拖欠原告2期供款，尚欠原告贷款本金225589.42元、利息3208.84元和罚息54.9元。经原告多次催收，被告彭贺棠、黄东换都无法按时偿还贷款，且房产仍未办妥他项权证。被告的行为已构成违约，为保障原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、解除原告与被告彭贺棠、黄东换、华越公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：JG86AA20140439号）；二、被告彭贺棠、黄东换偿还尚拖欠原告的贷款本金225589.42元、利息3208.84元和罚息54.9元（利息、罚息计至2015年11月23日止，此后的利息、罚息按照合同约定利率计付）；三、若被告逾期还款，则拍卖彭贺棠、黄东换名下的座落于阳江市江城区创业北路263号御景豪园5幢13层1301房房产，所得价款由原告优先受偿；四、被告华越公司对上述请求第二项被告彭贺棠、黄东换的债务承担连带清偿责任；五、本案诉讼费由被告承担。
被告华越公司辩称：一、同意拍卖被告彭贺棠、黄东换名下的座落于阳江市江城区创业北路263号御景豪园5幢13层1301房产，所得价款由原告优先受偿。二、被告华越公司在本案中没有过错，不应当承担连带偿还责任。根据《个人一手住房贷款合同》第十八条的约定，办理房屋预告抵押登记以及正式抵押登记是××和××的义务，华越公司对此没有任何义务，原告与被告彭贺棠、黄东换办理了房屋预告抵押登记后，迟迟不办理正式抵押登记，双方存在过错，对此迟延办理抵押登记的风险应当由他们双方承担，不应将此责任强加给华越公司。三、原告提供的《个人房屋贷款合作协议》第六条第四点一项规定“华越公司是提供金额不可撤销连带责任保证的期限至所办的抵押的抵押登记证明止”，原告提交的房地产预告抵押登记证明已证实办理了预购商品房抵押权预告登记，因此华越公司的担保责任已经履行完毕。四、涉案房屋已办理抵押预告登记，原告对涉案房屋享有优先受偿权。五、原告提供的证据不足以证明被告拖欠原告的实际款项，原告应该提供被告的还款清单。六、退一步讲，假设法院判决华越公司承担责任，那么华越公司享有向被告彭贺棠、黄东换追偿的权利。
被告彭贺棠、黄东换均没有作答辩，在举证期限内亦没有向本院提供证据。
经审理查明：被告彭贺棠与被告黄东换是夫妻关系。2014年5月16日，原告中国银行阳江分行（××）与被告彭贺棠、黄东换（××）、华越公司（保证人、开发商）签订了合同编号为JG86AA20140439号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定：“贷款金额246000元；贷款期限10年；贷款用途，本合同项下的贷款由××支付其购买座落于阳江市江城区创业北路263号御景豪园5幢13层1301房；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内，贷款月利率为6.27708‰。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮15%作为下一个浮动周期的适用利率；按月结息和付息，每月1日为结息日和付息日；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%，挪用贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收100%；贷款按月等额本息还款法，即按月等额归还贷款本息；××愿意以座落于阳江市江城区创业北路263号御景豪园5幢13层1301房房地产向××提供抵押担保，保证人（开发商）提供阶段性连带性责任保证，自××办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且××收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，保证人仍应承担相应的保证责任；××出现下列事件之一即构成或视为本合同项下违约：未按期归还贷款本息。出现前款规定的违约事件时，××有权分别或同时采取下列措施。宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期、终止或解除本合同、依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权、要求保证人承担保证责任。等等”。原告和被告彭贺棠、黄东换、华越公司均在合同上签字盖章。
2014年6月19日，原告与被告彭贺棠、黄东换在阳江市住房和城乡规划建设局就座落于阳江市江城区创业北路263号御景豪园5幢13层1301房房地产办理了《广东省房地产预告登记证明》（编号：粤房地预登阳预押字第0100032219号），证书载明：“预告登记权利人中国银行阳江分行，预告登记义务人彭贺棠、黄东换，预告登记业务种类预购商品房抵押权预告登记，预告登记依据合同号JG86AA20140439。”
2014年6月24日，原告向被告彭贺棠、黄东换发放贷款246000元，被告彭贺棠、黄东换在《借款借据》签名确认，该借据载明：“××彭贺棠、黄东换，借款金额246000元，借款月利率6.27708‰，借款期限10年，借款期数120期，借款用途购买住房。”
发放贷款后，被告只按合同约定偿还部分贷款本金和利息。截至2015年11月23日止，被告只偿还了贷款本金20410.58元、利息20220.44元和罚息606.26元（其中华越公司代偿贷款本金7565.19元、利息7052.34元和罚息545.03元），尚拖欠原告2期到期供款，尚欠原告贷款本金225589.42元、利息3208.84元和罚息54.9元。原告向被告催收未果，遂向本院提起诉讼，请求如诉称。
以上事实有原告提供的身份证、户口簿、结婚证、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、借款借据、欠款清单、预告登记证明、个人房屋贷款合作协议、贷款已还款明细清单及手工还款通知书等证据及庭审笔录证实，上述证据来源合法并经被告华越公司质证，被告彭贺棠、黄东换经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃质证、辨证权利，本院对上述证据予以采纳。
本院认为：原告中国银行阳江分行与被告彭贺棠、黄东换、华越公司签订编号为JG86AA20140439号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，是各方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，应认定为合法有效。原告与被告彭贺棠、黄东换之间形成了借款合同关系和抵押担保合同关系，原告与被告华越公司形成了保证合同关系。签订合同后，原告依约履行了发放贷款的义务，但被告彭贺棠、黄东换未按时足额偿还借款本息。截至2015年11月23日止，被告只偿还了贷款本金20410.58元、利息20220.44元和罚息606.26元（其中华越公司代偿贷款本金7565.19元、利息7052.34元和罚息545.03元），尚拖欠原告2期供款，尚欠原告贷款本金225589.42元、利息3208.84元和罚息54.9元，其行为已构成违约。根据原告与被告彭贺棠、黄东换、华越公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，现原告请求解除与被告彭贺棠、黄东换、华越公司签订的编号为JG86AA20140439号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，并要求被告彭贺棠、黄东换提前清偿借款本金225589.42元、利息和罚息（计至2015年11月23日利息为3208.84元、罚息为54.9元，此后起至被告全部清偿借款本息之日止的利息、罚息按合同约定的利率计算），合法合理，本院予以支持。
关于原告对被告彭贺棠、黄东换提供的抵押房产是否享有优先权的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现原告就涉案房屋主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房屋享有抵押权，而房屋的抵押权属于不动产物权，而不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记，虽然原告与被告彭贺棠、黄东换就涉案房屋办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现原告与被告彭贺棠、黄东换双方并未办理涉案房屋的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。综上，原告就涉案房屋主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
被告华越公司为涉案借款提供阶段性连带保证，根据中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定“保证人（开发商）提供阶段性连带性责任保证，自××办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且××收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，保证人仍应承担相应的保证责任”因此，在涉案房产办理正式抵押登记手续即房地产他项权利证书的抵押权人设定为原告中国银行阳江分行之前，被告华越公司的阶段性连带保证期间届满条件尚未成就，被告华越公司应按约定在保证担保范围内对被告彭贺棠、黄东换的债务承担连带保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，被告华越公司承担保证责任后，有权向被告彭贺棠、黄东换追偿。被告华越公司辩称涉案房屋已办理抵押预告登记，原告对涉案房屋享有优先受偿权，因此华越公司的担保责任已经履行完毕。被告华越公司的上述辩称意见，理据不足，本院对该辩称意见不予采纳。
被告彭贺棠、黄东换经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十八条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条和的规定，判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司阳江分行与被告彭贺棠、黄东换、阳江市华越房地产开发有限公司签订的合同编号为JG86AA20140439号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；
二、限被告彭贺棠、黄东换在本判决发生法律效力之日起十日内共同偿还借款本金225589.42元、利息和罚息（计至2015年11月23日利息为3208.84元、罚息为54.9元，此后起至被告全部清偿借款本息之日止的利息、罚息按合同约定的利率计算）给原告中国银行股份有限公司阳江分行；
三、被告阳江市华越房地产开发有限公司对上述判决第二项确定的债务承担连带清偿责任。被告阳江市华越房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告彭贺棠、黄东换追偿；
四、驳回原告中国银行股份有限公司阳江分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4990元（原告已预缴），由被告彭贺棠、黄东换共同负担，被告阳江市华越房地产开发有限公司连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 杨冬航
人民陪审员 林良策
人民陪审员 林天成
二〇一六年七月十一日
书 记 员 敖卓斌