浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0602民初3322号
原告（反诉被告）周文娥，女，1957年9月13日出生，汉族，住绍兴市越城区。
委托代理人（特别授权代理）李荣强、俞亚云，浙江杰扬律师事务所律师。
被告（反诉原告）华夏人寿保险股份有限公司浙江分公司，住所地杭州市上城区解放路18号601-604室。
负责人曹祥涛，总经理。
委托代理人（特别授权代理）吴凌云、曹纵舵，浙江金麟律师事务所律师。
原告周文娥与被告华夏人寿保险股份有限公司浙江分公司（以下简称华夏保险公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年3月20日向本院起诉。本院于同日受理后，由审判员赵钦适用简易程序独任审判。诉讼中，被告华夏保险公司提起反诉，本院依法予以受理。本案于2017年5月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人李荣强、俞亚云、被告（反诉原告）委托代理人曹纵舵到庭参加庭审。本案现已审理终结。
原告周文娥诉称：2014年3月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》1份，合同约定原告将位于绍兴市迪荡湖路68号昆仑国际2号楼26层2601、2605室，合计建筑面积593.51平方米的房屋租赁给被告，租赁期限为2014年3月1日至2019年2月28日，前三年年租金为346656元，第四年年租金为363988.8元，第五年年租金为382188.24元。合同对违约责任等相关事项进行了约定。上述合同签订后，原告按约履行了作为出租方的义务，被告亦向原告支付了2014年3月1日至2017年2月28日期间的租金。但目前被告单方面表示不再履行与原告之间的《房屋租赁合同》，并拒绝支付2017年3月1日至2017年8月31日期间的租金。原告认为《房屋租赁合同》合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按约履行，且被告不具备行使单方解除合同的法定或约定的解除权。为此请求法院判令：一、被告继续履行与原告于2014年3月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告立即向原告支付2017年3月1日至2017年8月31日期间的租金181994.4元，并支付自2017年2月18日起至实际付清上述租金之日止按950元/天计算的违约金；三、本案诉讼费由被告承担。
被告华夏保险公司辩称：一、被告已经提前通知原告租赁合同履行至2017年2月28日结束。因被告规模扩大、人员增多，现有涉案房屋面积不能满足被告正常工作需要，被告自2016年8月起就不断告知原告租赁合同履行至2017年2月28日结束，要原告做好准备，积极招租，以减少损失。二、被告已于2017年2月28日前将涉案房屋腾空交付给原告，同物业公司解除了物业服务合同。2017年2月28日前，被告将租赁原告的房屋腾空腾退，将截止至2017年2月28日的租金支付完毕，将涉案房屋的钥匙等全部返还原告。被告在2017年2月28日同物业公司签订了解除物业服务协议，将截止至2017年2月28日的水电费、物业费等全部交割清楚。三、房屋租赁合同是为了满足被告使用房屋的需要，在被告确定不再需要使用承租房屋，将导致房屋长期闲置，使被告在不占有使用房屋的情况下承担租金损失。为了充分发挥物的价值，有效利用资源，减少财产浪费，对于实际上确实无法继续履行的房屋租赁合同，应当予以及时解除。在被告已经提前通知原告租赁合同履行至2017年2月28日，且被告已于2017年2月28日腾空腾退房屋的情况下，租赁合同事实上已经解除。四、被告已同案外人签订了新的租赁合同，并投入使用，新租赁的房屋面积比涉案房屋面积大近一倍，方便了被告工作的开展。五、据了解，原告目前已经找到新的承租人，处于协商签订合同阶段，原告以实际行为也认可了双方租赁合同已经解除。综上，本案房屋租赁合同事实上已不能继续履行，已经于2017年2月28日解除，请法庭依法查明，作出公正判决。
同时反诉称：2014年3月1日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定反诉被告将位于迪荡湖路68号昆仑国际2号楼26层2601/2605室出租给反诉原告，租赁期限为2014年3月1日至2019年2月28日，合同签订时反诉原告支付给反诉被告房屋押金57776元。此外合同对租金、违约责任等也做了约定。合同签订后，反诉原告按照合同约定支付租金。之后，反诉原告经营规模扩大、人员增加较多，现有房屋面积无法满足日常需要。2017年年初，反诉原告同反诉被告协商，欲解除租赁合同。2017年1月反诉原告同物业公司签订协议解除物业服务合同。2017年2月底，反诉原告将涉案房屋腾空，并告知反诉被告。反诉原告认为，在反诉原告已搬离涉案房屋情况下，租赁合同事实上无法继续履行。反诉原告提前告知反诉被告，反诉被告应当采取合理措施避免损失进一步扩大。现反诉原告起诉至本院，请求法院判令：一、反诉被告返还反诉原告房屋押金57776元；二、本案诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告周文娥答辩称：双方的房屋租赁合同应当继续履行。反诉原告要求返还押金没有事实和法律依据，在涉案房屋租赁合同履行过程中反诉原告有违约行为。要求驳回对反诉原告的全部反诉请求。
原告（反诉被告）在举证期限内向本院提供：
证据1、房屋所有权证1份，要求证明原告系出租房屋的合法所有人。被告（反诉原告）对该证据没有异议。本院对该证据予以认定，可以证明案涉房屋登记在原告（反诉被告）名下的事实。
证据2、房屋租赁合同1份、银行交易明细1组、发票1组，要求证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系及租金标准、支付情况等。被告（反诉原告）对该证据没有异议。本院对该证据予以认定，可以证明原、被告签订房屋租赁合同，并对租赁期限、租金标准、违约责任等权利义务进行约定的事实。
被告（反诉原告）在举证期限内向本院提供：
证据1、昆仑商务中心前期物业管理服务协议终止协议书1份，要求证明2017年1月被告（反诉原告）同物业公司签订了解除物业服务的协议。原告（反诉被告）质证认为，该证据与原告无关，被告与物业公司解除物业服务关系并不能证明与原、被告解除房屋租赁关系。本院对该证据的关联性不予认定，并不能证明原、被告已解除合同的事实。
证据2、房屋租赁合同2份，要求证明被告（反诉原告）经营规模扩大、人员增加较多，现有房屋面积无法满足日常需要，被告（反诉原告）租赁了面积更大的房屋，涉案房屋租赁合同无法实际履行。原告（反诉被告）质证认为，对真实性、关联性有异议，是被告（反诉原告）自身的经营行为，与原、被告继续履行房屋租赁关系没有关系。本院认为该证据与本案缺乏关联性，在本案中不予认定。
证据3、收款收据1份，要求证明被告（反诉原告）支付给原告（反诉被告）57776元。原告（反诉被告）对该证据没有异议。本院对该证据予以认定，可以证明被告（反诉原告）支付租房保证金的事实。
证据4、录音文件1份，要求证明被告（反诉原告）于2017年初同原告（反诉被告）协商过解除合同，在被告（反诉原告）实际已经搬离涉案房屋的情况下，原告（反诉被告）应当采取措施避免损失进一步扩大。原告（反诉被告）质证认为，该录音摘录可以证明双方协商中对被告提前单方面终止租赁合同原告是不同意的，也可以说明被告承租的房屋有一块玻璃是破碎的，原告要求被告修好。本院对该证据的真实性予以认定，从录音内容可以反映被告（反诉原告）方人员与原告（反诉被告）方人员协商终止合同事宜，但最终未能达成一致。
经审理本院认定，2014年3月1日，原告（反诉被告）周文娥（甲方）与被告（反诉原告）华夏保险公司（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定：甲方将其所有的位于绍兴市迪荡湖路68号昆仑国际2号楼26层2601、2605室房屋出租给乙方作为办公之用。租赁期限共60个月，自2014年3月1日起至2019年2月28日止。租金标准为28888元/月，年租金346656元。房屋租金前三年不变，第四年开始每年递增5%，即前三年年租金为346656元，第四年年租金为363988.8元，第五年年租金为382188.24元（上述租金含税）。双方约定，租金每半年支付一次，支付时间为每年2月18日和8月18日（遇节假日往后顺延）。合同签订时，乙方向甲方交付房屋租赁保证金57776元。合同终止时，乙方付清所有应付租金和相关费用后，甲方应在合同终止后三日内向乙方一次性退还上述保证金。同时约定：乙方逾期支付租金的，应按每迟延一日向甲方支付950元的标准支付违约金；除不可抗力、双方协商解除本合同及本合同约定的解除合同情况外，任何一方均不得提前解除本合同，否则违约方应当向对方支付57776元的违约金。合同同时对双方其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交付了案涉房屋。被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交付房屋租赁保证金57776元。此后被告（反诉原告）支付房屋租金至2017年2月28日，剩余房租至今未付。
本院认为，原告（反诉被告）周文娥与被告（反诉原告）华夏保险公司之间的房屋租赁合同，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。根据双方合同约定，案涉房屋租赁合同的租赁期限自2014年3月1日至2019年2月28日。诉讼中，被告主张合同已提前于租赁期限解除。但被告主张解除合同的理由系其自身业务扩大需要，既不是合同约定解除合同的情形，也不符合《合同法》关于解除合同的法定条件。同时根据被告提供的录音材料，可知双方虽就解除案涉合同进行过协商，但未能达成一致，原告拒绝提前解除合同，并且不同意办理房屋移交手续。被告虽主张其已与物业公司解除物业服务协议以及其与案外人签订其他房屋租赁合同，但上述行为均系被告单方行为，既不能约束原告，也不是案涉租赁合同已经解除的条件。综上，本院认为案涉房屋租赁合同尚未解除，且被告没有证据可以证明案涉房屋已交还给原告，案涉房屋仍处于被告控制之下，对原告要求被告继续履行合同的诉请，本院予以支持。同时，根据双方合同约定，被告应于2017年2月18日支付2017年3月1日至8月31日期间的房屋租金计181994.4元，原告要求被告支付上述租金的诉请，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于原告主张的违约金，因被告逾期支付房屋租金已构成违约，其应当承担相应的违约责任。但原告主张的违约金标准过高，本院依法调整为按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，对原告主张违约金合理部分，本院予以支持。关于反诉，反诉原告要求退还租房保证金的请求，根据双方合同约定，该保证金在案涉合同终止后方可退还，现案涉合同未终止，反诉原告无权主张退还该保证金。对反诉原告该项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第之规定，判决如下：
一、被告华夏人寿保险股份有限公司浙江分公司应继续履行与原告周文娥于2014年3月1日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告华夏人寿保险股份有限公司浙江分公司于本判决生效之日起三十日内向原告周文娥支付房屋租金181994.4元，并支付自2017年2月19日起至实际履行之日止的违约金（按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）；
三、驳回原告周文娥的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告华夏人寿保险股份有限公司浙江分公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取1970元，由被告华夏人寿保险股份有限公司浙江分公司负担。反诉案件受理费减半收取622元，由反诉原告华夏人寿保险股份有限公司浙江分公司负担，上述款项于本判决生效之日起七日内向本院履行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 赵钦
二〇一七年六月九日
书记员 相熠
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。