,广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0232民初597号原告：梁伟琪，男，汉族，1997年10月24日出生，住广州市花都区。委托诉讼代理人：杨蜀，系广东誉理律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘成坚，系广东誉理律师事务所律师。被告：许路石，男，汉族，1980年7月11日出生，住广东省乳源瑶族自治县。被告：向丽霞，女，汉族，1981年8月17日出生，住广东省乳源瑶族自治县。原告梁伟琪诉被告许路石、向丽霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案受理后，依法由审判员陈茂娣适用简易程序于2017年9月22日公开开庭进行了审理，由法官助理李雄财全程协助办案。原告梁伟琪的委托诉讼代理人刘成坚、被告许路石到庭参加了诉讼；被告向丽霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁伟琪向本院提出诉讼请求：1、判令被告许路石向原告梁伟琪支付2016年9月9日至2017年9月8日的租金共54000元；2、判令被告许路石向原告梁伟琪支付违约金，违约金以所欠租金为基数，按每日的千分之三的标准计算至被告清偿之日止（其中2016年9月9日至2016年12月8日所欠租金13500元的违约金自2016年9月9日起计算至被告清偿之日止；2016年12月9日至2017年3月8日所欠租金13500元的违约金自2016年12月9日起计算至被告清偿之日止；2017年3月9日至2017年6月8日所欠租金13500元的违约金自2017年3月9日起计算至被告清偿之日止；2017年6月9日至2017年9月8日所欠租金13500元的违约金自2017年6月9日起计算至被告清偿之日止）；3、判令被告向丽霞对上述两项请求承担连带清偿责任；4、判令本案的案件受理费由两被告承担。诉讼中，原告梁伟琪变更本案诉讼请求为：1、判令被告许路石向原告梁伟琪支付2016年9月9日至2017年12月8日的租金共67500元；2、判令被告许路石向原告梁伟琪支付违约金，违约金以所欠租金为基数，按每日的千分之三的标准计算至被告清偿之日止；3、判令被告向丽霞对上述两项请求承担连带清偿责任；4、判令本案的案件受理费由两被告承担。事实和理由：原告梁伟琪与被告许路石于2015年6月9日签订《房屋租赁合同》，约定：由被告许路石（乙方）承租原告梁伟琪（甲方）位于乳××自治县鹰峰××文化广场××号面积450平方米的商铺，用于被告两夫妻经营使用；在2015年9月9日至2018年9月9日，商铺每月租金为4500元；租赁期内租金按季度支付，由乙方在每个季度开始前15日缴纳该季度的租金；乙方应当按时支付租金和各项费用，如逾期交纳租金的，每逾一日，乙方应按千分之三的标准向甲方支付违约金。合同签订后，原告梁伟琪按约将商铺交付给被告使用，但被告自2016年9月9日起至今一直未按约定向原告梁伟琪支付租金，且经原告多次催收，两被告仍不予理睬。被告不按约定向原告梁伟琪支付租金及水电费，已构成违约，原告梁伟琪有权要求被告立即支付租金和违约金；被告向丽霞作为被告许路石的妻子，也是商铺的使用人之一，其应当对夫妻关系存续期间的共同债务承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如诉请。被告许路石辩称，一、被告许路石在合同签订当天已支付了三年租金给原告梁伟琪，原告梁伟琪未向其出具收据，涉嫌偷税漏税；二、合同约定房屋租赁税由被告许路石承担不符合法律规定，按照法律规定应由原告梁伟琪承担房屋租赁税；三、在2016年，被告许路石生意经营不善，原告梁伟琪称其未交房租而将商铺锁了三个月，造成食品损坏，导致其损失了20000多元，而且是原告梁伟琪自行将损坏的食品清走。被告向丽霞未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告梁伟琪向本院提交的证据有：1、《房屋租赁合同》，证明原告梁伟琪将涉案商铺出租给被告许路石，前三年每月租金为4500元，租金按季度支付，在季度开始的15日前付清，逾期支付的按每日千分之三计算违约金。2、《房地产权证》，证明涉案商铺属于原告梁伟琪所有，是合法的建筑物。3、《收据》2张、《中国工商银行自助终端凭条》1张，证明原告梁伟琪每次收取租金都有开具收据给被告许路石，且被告许路石都是通过银行转账支付租金。对原告梁伟琪提供的上述证据，被告向丽霞未发表质证意见，被告许路石的质证意见有：对证据1《房屋租赁合同》的真实性无异议，认可该合同系其本人签订；对证据2《房地产权证》无异议；对证据3中的2张《收据》无异议，表示该2张《收据》系其在合同签订时交纳租金后由原告梁伟琪开具给其本人的，但表示原告梁伟琪后来收取租金并未再向其开具收据；对证据3中的1张《中国工商银行自助终端凭条》，表示其不清楚。被告许路石、向丽霞未向本院提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月29日，经乳源瑶族自治县房地产管理所登记颁发，原告梁伟琪取得了坐落于乳××自治县鹰峰××文化广场××号商铺（房屋结构为钢筋混凝土结构、层数为3层、建筑面积为480㎡）的房地产权证（证号：粤房地权证乳字第××号）。2015年6月9日，原告梁伟琪（甲方）与被告许路石（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》；该合同载明：“一、甲方自愿将座落在乳源县鹰峰东路瑶族文化广场一期PG2-2号商铺出租给乙方使用，建筑面积450平方米。（租赁面积以房产证建筑面积为准，实行多退少补）。二、甲乙双方协定的租赁期限及租金如下：（租金按每季度支付一次）。1、租赁期限自2015年9月9日起至2021年9月8日止，共6年/月。2、装修免租期自2015年6月10日起至2015年9月9日止，免租期内乙方无须支付租金但须支付管理费（含空调费、水电费等因该使用租赁房地产产生之一切费用）。3、租金情况：甲乙双方同意按以下方式计算租金：2015年9月9日至2016年9月9日，每月租金4500元；2016年9月9日至2017年9月9日，每月租金4500元；2017年9月9日至2018年9月9日，每月租金4500元；2018年9月9日至2019年9月9日，每月租金5400元；2019年9月9日至2020年9月9日，每月租金6300元；2020年9月9日至2021年9月8日，每月租金7200元。4、上述租金仅为房屋租赁的费用，不包括其他费用（每月的管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费等因使用租赁房地产所产生的其他杂费，均由乙方支付）。5、每月租金乙方必须按时汇入甲方本合同内指定账户，如账户变更，甲方需及时以书面形式通知乙方。户名：汤丽容；账号：62×××12；开户行：工商银行广州花都支行。三、乙方向甲方交纳人民币壹万叁仟伍佰元（￥13500.00）保证金，租赁期满时，乙方将租赁物完好移交给甲方，且结清各项费用后，甲方将保证金无息退回乙方，如因乙方原因导致合同解除，乙方无权收回保证金。四、租赁期内，租金按季度支付一次计算，由乙方每次提前15日依时交纳租金；注：乙方二楼商铺隔墙70.5平米，材料及人工等费用总计7698.00元在第二次支付房租时扣除。五、严格按照商铺的使用性质及该商铺管理的有关规定使用商铺。并按该商铺管理处的有关规定支付管理费及其他费用，乙方在使用该商铺期间发生的一切水、电费、税费及其他费用与甲方无关，一律由乙方负担。乙方负责向税务部门依法申报和缴纳税金，并承担该商铺所产生的租赁税，需每月向甲方提供所交租赁税之复印件。六、乙方不得拆除原有水电表，保证合同期满按期交回商铺给出租方，乙方合同期满不继续承租，不得拆除原有固定结构物件及建筑物，也不得拆除该商铺的所有装修（包括乙方对商铺的装修）。七、租赁期间，乙方不得将该租赁商铺全部或部分转租予其他方。否则一旦出现类似情况，视乙方违约，甲方有权收回该商铺并没收租赁保证金。八、乙方应该注意防火安全，不得在商铺内外堆放易燃、易爆危险物品。否则由此引起甲方的一切经济损失，由乙方一个月内全额赔付给甲方，且乙方必须承担全部法律责任。九、房屋的修缮和装修：房屋的装修和修缮由乙方承担，乙方装修须经甲方同意。乙方装修不得损害房屋的承重载体，不得损害房屋外墙。因装修行为或者因使用其装修添加的构筑物而导致的人身及财产损害，由乙方负责。装修形成的不能拆除的财产，归甲方所有，在合同期内，乙方可以使用。乙方装修时，应当和物业公司交涉，按照物业公司的要求进行登记，交纳有关费用。十、合同期满返还：1）租赁期满甲方收回商铺或解除合同之日，应将原承租商铺的设备返还甲方，如需继续承租，应提前3个月与甲方协商，双方另行签订合同。如乙方不继续承租，期满前壹个月应在该商铺门口显眼处张贴出租告示。2）乙方添置的新物可由其自行收回，但仅限于可以拆除且不影响房屋结构及装修现状的；对于已形成添附的装饰、装修及门窗、天花、地板等所有硬装部分乙方不可故意破坏或拆除，乙方放弃所有权并交由甲方处理。3）合同终止后，该房屋内乙方遗留的物品视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置。十一、违约责任：1、乙方应当按时支付租金和各项费用，如逾期交纳租金的，每逾一日，乙方应该按每当月租金的千分之三向甲方支付违约金。逾期超过20天不支付租金的，甲方有权解除合同；乙方欠缴管理费、水电费等费用达20天的，甲方有权解除合。2、如乙方未经甲方同意变更房屋用途，或者使用该房屋进行违法活动的，或者乙方装修时改变主体结构的，或者其他行为使商铺处于不合理的风险中，甲方有权解除本合同。3、因乙方原因导致合同解除的，甲方不退保证金，并对乙方不作任何补偿。4、租赁期内若甲方无正当理由提出解除合同的，甲方退还保证金，并赔偿乙方两个月；若乙方提出解除合同，则租赁保证金不退还给乙方。5、租赁期满，甲乙双方未续合同，或者甲方解除合同的，乙方应期满之日或甲方指定的日期前交回商铺。如乙方逾期不交出承租商铺，除支付占用期的租金外，还应当按占用期内租金总额100%向甲方支付违约金。逾期超过十天以上，甲方有权随时收回商铺，甲方有权采取锁门、限电等强制方法，或者会直接强行开锁收回商铺，乙方留在该商铺内的一切物品同意由甲方作弃置处理，甲方并不负任何法律责任和经济责任。乙方放弃追究甲方一切责任。十一、租赁期内，乙方依法经营。不得在该商铺内进行非法行为或违法经营。十二、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份。”。合同签订当日，被告许路石向原告梁伟琪支付了商铺租赁保证金13500元和三个月租金13500元，原告梁伟琪在收到该款项后向被告许路石出具了2张《收据》；其中，编号为NO：5462324的《收据》载明：“今收到乳源县鹰峰东路瑶族文化广场一期PG2-2号商铺租金保证金（注：租赁面积450㎡）壹万叁仟伍佰元（￥13500.00元）”；编号为NO：5462325的《收据》载明：“今收到乳源县鹰峰东路瑶族文化广场一期PG2-2号商铺三个月租金（注：租赁面积450㎡）壹万叁仟伍佰元（￥13500.00元）”。被告许路石收到原告梁伟琪交付的该商铺后用于经营餐饮，取名“品湘味菜馆”。2016年9月26日，被告许路石以银行转账方式向原告梁伟琪支付了租金13500元。2017年7月18日，原告梁伟琪以被告许路石自2016年9月9日起至今未按约向其支付租金为由向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。庭审中，原告梁伟琪明确表示被告许路石仅通过银行转账方式向其交纳了2015年6月9日至2016年9月8日期间的租金共计67500元，且其每次均有向被告许路石出具收据；被告许路石表示其与被告向丽霞系夫妻关系，其承租原告梁伟琪的商铺系由其个人经营，已于2017年6月16日停业，现正在协商转让中，且其已按约定标准4500元/月并通过现金方式和银行转账方式向原告梁伟琪交纳了2015年9月9日至2017年9月9日期间的租金，但原告梁伟琪仅在合同签订当日向其出具过收据，而在之后并没有向其出具过收据，并请求按照相关法律规定对原告梁伟琪主张的违约金进行调整。经本院释明及征询，原、被告双方均明确表示愿意继续履行合同，被告许路石未在本院指定的期限内提交其与被告向丽霞的婚姻关系证明材料。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告梁伟琪与被告许路石于2015年6月9日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效；双方应按照该合同的约定全面履行自己的义务。因原告梁伟琪在该合同签订后已按合同约定将坐落于乳××自治县鹰峰××文化广场××号商铺交付给了被告许路石使用，故被告许路石在租赁使用该商铺期间应按照合同的约定履行支付租金义务。根据原告起诉、被告答辩及双方庭审举证质证情况，本案的争议焦点为：一、被告许路石是否拖欠原告梁伟琪2016年9月9日至2017年12月8日期间的租金共67500元的问题；二、被告许路石应否向原告梁伟琪支付逾期付款违约金及违约金计算标准的问题；三、被告向丽霞对前述租金及逾期付款违约金是否应承担连带清偿责任的问题。对此，本院认定如下：一、关于被告许路石是否拖欠原告梁伟琪2016年9月9日至2017年12月8日期间的租金共67500元的问题。在本案庭审中，原告梁伟琪明确表示被告许路石仅通过银行转账方式向其交纳了2015年6月9日至2016年9月8日期间的租金共计67500元；根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”的规定，对被告许路石已向原告梁伟琪支付租金67500元的事实本院予以确认。由于原、被告在《房屋租赁合同》中约定被告许路石在装修免租期（自2015年6月10日起至2015年9月9日止）无须支付租金，且双方又在合同中约定2015年9月9日至2018年9月9日期间的租金为4500元/月，故被告许路石已向原告梁伟琪支付的67500元租金应为2015年9月9日至2016年12月8日期间共15个月的租金，被告许路石仍应自2016年12月9日起按合同约定向原告梁伟琪支付租金。对原告梁伟琪诉请要求被告许路石支付2016年9月9日至2017年12月8日期间租金共67500元的主张，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”和第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，结合《房屋租赁合同》第二条“甲乙双方协定的租赁期限及租金如下：（租金按每季度支付一次）。”和第四条“租赁期内，租金按季度支付一次计算，由乙方每次提前15日依时交纳租金；”的约定，本院予以部分支持，即被告许路石应向原告梁伟琪支付2016年12月9日至2017年12月8日期间的租金，共54000元（4500元/月×12月）。被告许路石抗辩称其已按4500元/月的标准向原告梁伟琪支付了2015年9月9日至2017年9月9日期间的租金，因其未提供证据对该抗辩主张的事实予以证实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告许路石该抗辩理由证据不足，本院不予采纳。二、关于被告许路石应否向原告梁伟琪支付逾期付款违约金及违约金计算标准的问题。（一）应否支付逾期付款违约金问题。由于被告许路石自2016年12月9日起未按合同约定向原告梁伟琪支付租金，对原告梁伟琪诉请要求被告许路石自2016年9月9日起按照合同约定支付逾期付款违约金的主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，结合《房屋租赁合同》第四条“租赁期内，租金按季度支付一次计算，由乙方每次提前15日依时交纳租金；”和第十一条“违约责任：1、乙方应当按时支付租金和各项费用，如逾期交纳租金的，每逾一日，乙方应该按每当月租金的千分之三向甲方支付违约金。”的约定，本院予以部分支持，即被告许路石应自2016年12月9日起向原告梁伟琪支付逾期交纳租金的违约金。（二）逾期付款违约金支付标准问题。因原告梁伟琪与被告许路石在签订的《房屋租赁合同》中并未约定逾期付款损失赔偿额计算方法，故该逾期付款损失主要表现为原告梁伟琪的利息损失，即当被告许路石按照约定的期限支付租金时，原告梁伟琪本可以获得由该金钱所产生的法定孳息，但由于被告许路石并没有按期支付，由此给原告梁伟琪造成的法定孳息的损失；该逾期付款损失应以中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率为基础，按逾期罚息利率标准计付。而《房屋租赁合同》约定的逾期付款违约金计算方法为“如逾期交纳租金的，每逾一日，乙方应该按每当月租金的千分之三向甲方支付违约金。”，明显超过逾期付款损失的30%，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本院认定该逾期付款违约金过分高于逾期付款造成的损失。在本案庭审中，被告许路石请求按照相关法律规定对原告梁伟琪主张的违约金进行调整；对其该抗辩主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”的规定，本院予以采纳。由于被告许路石尚欠原告梁伟琪2016年12月9日至2017年3月8日、2017年3月9日至2017年6月8日、2017年6月9日至2017年9月8日、2017年9月9日至2017年12月8日期间的租金各13500元，且双方约定租金按季度结算，由被告许路石每次提前15日依时交纳租金；故对原告梁伟琪诉请要求被告许路石以所欠租金为基数、按每日的千分之三的标准计付逾期付款违约金至清偿之日止的主张，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，结合本案实际，本院确定被告许路石应自2016年12月9日起以13500元为基数计付违约金至本判决确定的履行之日止、自2017年3月9日起以13500元为基数计付违约金至本判决确定的履行之日止、自2017年6月9日起以13500元为基数计付违约金至本判决确定的履行之日止、自2017年9月9日起起以13500元为基数计付违约金至本判决确定的履行之日止，且前述各时间段的违约金均以中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率为基础、按逾期罚息利率标准计付。三、关于被告向丽霞对前述租金及逾期付款违约金是否应承担连带清偿责任的问题。本案中，被告许路石是以个人名义签订租赁合同并经营餐饮，原告梁伟琪未向本院提交两被告的婚姻关系证明材料，也未申请本院调取两被告的婚姻关系证明材料，亦无证据证明被告许路石的经营收入已用于其家庭生产生活；虽被告许路石庭审认可其与被告向丽霞是夫妻关系，但未在法院规定的期限内提交婚姻关系证明；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，对原告梁伟琪诉请要求被告向丽霞对涉案租金及逾期付款违约金承担连带清偿责任的主张，证据不足，本院不予支持。被告向丽霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的抗辩权利，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告许路石于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付租金54000元给原告梁伟琪。二、限被告许路石于本判决发生法律效力之日起十日内以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础、按逾期罚息利率标准计付逾期付款违约金给原告梁伟琪，其中2016年12月9日至2017年3月8日期间的逾期付款违约金自2016年12月9日起以13500元为基数计付至本判决确定的履行之日止、2017年3月9日至2017年6月8日期间的逾期付款违约金自2017年3月9日起以13500元为基数计付至本判决确定的履行之日止、2017年6月9日至2017年9月8日期间的逾期付款违约金自2017年6月9日起以13500元为基数计付至本判决确定的履行之日止、2017年9月9日至2017年12月8日期间的逾期付款违约金自2017年9月9日起以13500元为基数计付至本判决确定的履行之日止。三、驳回原告梁伟琪的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1150元，适用简易程序审理减半收取即575元，由被告许路石负担。如不服本判决,可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员 陈茂娣二〇一七年十月十六日法官助理 李雄财书 记 员 曾 敏