山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）威高民初字第1792号原告(反诉被告)：李青荣，女，1980年2月16日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：徐国荣，山东胶东律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵素鑫，山东胶东律师事务所律师。被告（反诉原告）：张智，女，1967年7月29日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：马嵩泽，男，1966年4月2日出生，汉族，住威海市环翠区，系被告张智之夫。原告李青荣与被告张智房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人徐国荣、被告及其委托诉讼代理人马嵩泽到庭参加诉讼。期间原、被告申请庭外和解未达成一致意见。本案现已审理终结。李青荣向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告房款17万元，并应给付原告违约金（自2009年4月27日起至实际履行之日止，按照人民银行同期贷款利率计付，暂时计算到2015年8月31日为58028元）；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2007年1月9日，原、被告双方签订了一份房屋买卖合同，约定：原告将坐落于威海高技术产业开发区古寨东路249号604室的房屋转让给被告，房款总计48万元等。就该合同，被告起诉原告至威海市环翠区人民法院，该院做出（2010）威环民一再重字第5号判决书，被告不服该判决书向威海市中级人民法院提起上诉，2015年6月29日，威海市中级人民法院做出了（2015）威民再重终字第6号判决书，判决李青荣协助张智办理上述房屋的产权转移登记手续等，并确认原告李青荣可另行主张权利要求张智支付剩余房款17万元。涉案房屋于2009年4月27日已过户至张智名下，但张智至今尚欠房屋款17万元，被告违反了合同的约定，给原告造成了重大损失，故被告应当承担违约责任，向原告支付违约金。张智辩称，1、原告起诉称其违约不属实，原告违约在先，其不应承担违约责任；2、即使双方均违约，涉及到的违约金额应相互抵顶，如果有差额，按差额支付；3、其购买涉案房屋，原告延期交付近6年，被告另行租房居住，为此产生租金应当计算；4、被告购买房屋时约定好是有装修的，房屋中所有的物品包括冰箱、洗衣机等均归被告，但原告交付房屋时房屋已毁坏，被告重新对房屋进行的装修，房屋中也没有任何物品；5、被告从购房至今共打了六个官司，此次是第七次，诉讼给被告造成了人力、物力、财力的损失，对该损失原告应当予以赔偿。张智提出反诉请求:判令反诉被告支付违约金20万元。事实和理由：2007年1月反诉原告购买反诉被告的房屋，房款48万元。因反诉被告违反《房屋买卖合同》的约定，未能按期将房屋交付反诉原告，于2007年3月16日主动承诺：若反诉被告未能在2007年3月23日前，将购房合同变更为反诉原告张智的名字，则反诉被告需从收到反诉原告第一笔房款之日起，按已付款项（31万元）每日千分之二计算违约金。由于反诉被告多次出尔反尔，在反诉原告起诉到法院后，通过强制执行的方式，于2009年4月28日过户到反诉原告名下，期间共违约839天，应付违约金520180元。现反诉原告只主张违约金20万元，并以此抵顶应付给反诉被告的房款。李青荣对上述反诉辩称，其虽有延期交房的事实，但是因房屋所有权登记在威海市华宇房地产开发公司（以下简称“华宇公司”）名下，因华宇公司不配合，原告无法履行变更预售合同主体的义务，属于第三人的原因导致，反诉被告没有违约；如果法院认定反诉被告有违约行为，反诉原告所请求的违约金也过高，应当按反诉原告的实际损失计算。本院经审理认定事实如下：2005年5月18日，原告李青荣与华宇公司签订商品房预售合同一份，约定华宇公司将位于威海火炬高技术产业开发区古寨东路249号604室转让给李青荣，房屋价款434940元，后李青荣以购买上述房屋为由向中国建设银行威海市环翠区支行（以下简称“建行环翠支行”）贷款29万元，华宇公司对此承担不可撤销的保证责任。建行环翠支行则于2005年5月30日将上述贷款打至华宇公司账户。由于贷款当时并未办理涉案房屋产权登记手续，故一直未办理涉案房屋的抵押登记。2007年1月9日，被告张智与李青荣签订了房屋买卖合同一份，载明李青荣根据国家规定已依法取得古寨东路249号604室房屋所有权，对房屋现状负全责；张智愿意在上述条款成立的前提下，向李青荣购买上述房屋的完全产权之事签订协议，并有权在此种情况下签订才具有法律效力；房屋转让价款为48万元，张智决定购买该房屋时预付4万元为订金，李青荣收到张智订金后次日与张智签订房屋买卖合同，签订房屋买卖合同时张智以现金的方式向李青荣支付30万元，张智在办理变更房屋合同手续现场支付剩余房款14万元；协议签订后，李青荣负责变更相关合同。该合同下方甲方处除李青荣签字外另有谢存晓的签字，张智称谢存晓与李青荣为夫妻关系，李青荣则称其与谢存晓是恋爱关系，并未登记结婚。张智于2007年1月8日向李青荣支付订金4万元，于同年1月10日支付房款17万元，于1月13日支付房款10万元。后李青荣于2007年2月2日补充书写单方协议一份，载明张智2007年3月6日行使房屋使用权；房屋内的物品、电视、热水器、洗衣机、冰箱留给张智。后又于2007年3月16日向张智出具承诺书一份，承诺李青荣在2007年3月23日前将购房合同（商品房预售合同）由原户名李青荣变更为张智。变更完当日买方须交纳完所有剩余房款；若卖方不能在2007年3月23日前，将购房合同变更为张智的名称，则李青荣需从收到张智第一笔房款之日起，按已付款项（31万元）每日2‰违约金交纳给张智。2008年4月10日，张智以李青荣为被告诉至威海市环翠区人民法院，要求李青荣继续履行双方签订的房屋买卖合同，并为其办理涉案房屋产权转移手续。在该案审理过程中，经调解，张智和李青荣达成调解协议，并以民事调解书予以确认，调解协议内容如下：一、李青荣于2008年5月26日将诉争房屋过户至张智名下，并支付张智违约金15000元；逾期，李青荣需按张智已付款项31万元的每日2‰支付自2007年1月8日起至其过户之日止的违约金；二、李青荣于2008年6月15日前将房屋交付张智，逾期，需向张智额外支付违约金10000元；三、张智于房屋过户之日付给李青荣房款100000元，于房屋交付之日给付剩余房款70000元。后，华宇公司向检察机关申诉，威海市环翠区人民检察院于2010年5月11日作出威环检建字（2010）9号检察建议书，建议原审法院再审，原审法院经审判委员会讨论决定，裁定再审此案。该院再审过程中，追加华宇公司作为第三人参加诉讼，并于2011年3月3日作出（2010）威环民一再字第5号民事判决书。张智不服该判决，向威海市中级人民法院提出上诉，该院于2013年9月4日作出（2012）威民再终字第14号民事裁定书，撤销威海市环翠区人民法院（2010）威环民一再字第5号民事判决书，发回该院重审。该院于2014年12月18日作出（2010）威环民一再重字第5号民事判决书。判决：一、撤销威海市环翠区人民法院（2008）威环民一初字第786号民事调解书；二、威海市华宇房地产开发公司、李青荣于判决生效后十日内协助张智办理位于威海高技术产业开发区古寨东路249号604室房屋产权转移登记手续；三、张智于判决生效后十日内向李青荣支付剩余房屋价款17万元；四、李青荣于判决生效后十日内支付张智财产保全费1520元。张智、华宇公司均不服，向威海市中级人民法院提出上诉，2015年6月19日，该院做出（2015）威民再重终字第6号民事判决书，判决：一、维持威海市环翠区人民法院（2010）威环民一再重字第5号民事判决书第一、二、四项，即（一）撤销威海市环翠区人民法院（2008）威环民一初字第786号民事调解书；（二）威海市华宇房地产开发公司、李青荣于本判决生效后十日内协助张智办理位于威海高技术产业开发区古寨东路249号604室房屋产权转移登记手续；（四）李青荣于本判决生效后十日内支付张智财产保全费1520元。二、撤销威海市环翠区人民法院（2010）威环民一再重字第5号民事判决书第三项。另查明，涉案房屋于2009年4月27日已经由威海市环翠区法院依据（2008）威环民一初字第786号民事调解书强制执行过户至被告张智名下。但被告张智直到2011年11月才通过诉讼取得涉案房屋的使用权。本院认为，根据已经生效的威海市中级人民法院（2015）威民再重终字第6号民事判决书，张智与李青荣之间的房屋买卖合同有效。同时，原告出具的承诺书，被告持有，说明该承诺书也是原、被告房屋买卖合同的组成部分，其内容不违反法律法规的强制性规定，对原、被告双方均具有法律约束力，双方均应依约履行各自的合同义务。根据双方合同约定，原告以48万元价格将涉案房屋卖予被告，被告已经给付原告31万元，剩余17万元未给付，原、被告在承诺书中约定，被告应当在原告在涉案房屋的预售合同买房人变更为被告时，被告将剩余17万元给付原告。但因原、被告与案外人之间的诉讼，该房屋在2009年被强制执行过户至被告名下，故原告要求被告给付剩余的房款17万元，符合双方合同约定，本院予以支持。关于原告主张的违约金，本院认为，威海市中级人民法院在上述判决书中认定原、被告之间的合同有效，并判令华宇公司、李青荣于该判决生效后十日内协助张智办理涉案房屋的产权转移登记手续。虽然涉案房屋早在2009年已经由威海市环翠区法院依据上述调解书强制执行过户至张智名下，但因原、被告达成的（2008）威环民一初字第786号民事调解书违反法定程序并在之后的诉讼中被撤销，故该执行行为的效力实际上是在2015年6月29日的（2015）威民再重终字第6号民事判决书中予以确认的，即在此之前虽涉案房屋已经过户至张智名下，但效力待定，直至2015年6月29日，该过户行为方得到确认有效。鉴于被告享有后履行抗辩权以及被告购房多年才取得房屋居住权的实际情况，被告支付逾期付款违约金应当自2015年6月30日起算，原告要求自2009年4月27日起计算理由不当，本院不予支持；但原告要求按照人民银行同期贷款利率计付，不违反法律规定，本院予以支持。被告的抗辩部分成立，本院予以采纳。关于反诉原告的反诉请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告未按承诺书约定的时间办理产权变更手续，属于违约行为，即使其违约是由于第三人的原因导致，其作为合同相对方，仍应当承担违约责任。反诉被告李青荣以属于第三人的原因导致逾期交房，不应承担违约责任的理由不当，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。反诉被告李青荣承诺若其未能在2007年3月23日前，将购房合同变更为张智的名字，则从收到张智第一笔房款之日起，按已付款项（31万元）每日2‰计算违约金，符合上述法律规定。但该条同时规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。而每日2‰相当于年息73%，显然属于过分高于造成的损失，反诉被告李青荣主张应予调整，符合法律规定，本院予以采纳。鉴于反诉被告李青荣所承诺的相当于逾期办证的违约金，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的规定，考虑到反诉原告张智多年陷于诉讼，不能如期办证、不能如期入住，主要是由反诉被告李青荣的违约行为导致，以及逾期贷款利息存在一定的浮动等原因，本院酌定反诉被告李青荣自2007年1月8日起至2009年4月27日止，以31万元为基数、按照年利率12%向反诉原告张智支付违约金，违约金总额为85509元。综上，原告本诉请求中的合理部分及被告反诉请求中的合理部分，本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、第二十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告张智于本判决生效后十日内给付原告李青荣剩余房款17万元，并给付利息（以17万元为本金，自2015年6月30日起按银行同期贷款利率计算至被告实际履行之日止）；二、反诉被告李青荣于本判决生效后十日内给付反诉原告张智违约金85509元；三、驳回原告李青荣本诉的其他请求及反诉原告张智的其他请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1850元，由原告负担150元，被告张智负担1700元；反诉费2150元，由反诉被告李青荣负担920元，由反诉原告张智负担1230元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员 焦 卫二〇一七年四月十九日书记员 吕雅琼