河北省承德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀08民终185号
上诉人（原审被告）：承德市承宇房地产开发有限公司承德县分公司，住所地承德县头沟镇头沟村。
法定代表人：于大鹏，职务:经理。
上诉人（原审被告）：承德市承宇房地产开发有限公司，住所地承德市双桥区华峰世纪城一期A-E#商业。
法定代表人：于春锋，职务:总经理。
二上诉人委托代理人：李庚，河北德律律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈伟光，男，1981年10月2日出生，汉族，职业，现住承德县。
委托代理人;张国兴，河北英律律师事务所律师。
上诉人承德市承宇房地产开发有限公司承德县分公司、承德市承宇房地产开发有限公司因与被上诉人陈伟光房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省承德县人民法院（2016）冀0821民初2807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人承德市承宇房地产开发有限公司承德县分公司、上诉人承德市承宇房地产开发有限公司的委托代理人李庚、被上诉人陈伟光及其代理人张国兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
承德市承宇房地产开发有限公司承德县分公司上诉请求：撤销承德县人民法院（2016）冀0821民初2807号民事判决书，判令双方签订的《商品房认购书》无效并予以解除，由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：上诉人与被上诉人于2014年11月27日签订了《商品房认购书》，约定上诉人在取得预售许可证后，通知被上诉人前来与之签订《商品房买卖合同》。上诉人如约通知了被上诉人，但被上诉人以种种理由拒绝与被上诉人签订《商品房买卖合同》。导致合同至今无法签订。而一审法院却颠倒了上述事实，认定系上诉人未通知被上诉人前来缔约，并判令上诉人交付房屋同时承担违约责任，上诉人不服该判决，首先，一审判决判令上诉人向被上诉人交付房屋没有法律依据，实际上也无法履行。双方在《商品房认购书》中约定在上诉人取得预售许可证后，双方进一步缔结《商品房买卖合同》，而《商品房买卖合同》，将进一步明确双方之间的权利义务，且《商品房买卖合同》的内容也不可能完全与《商品房认购书》一致，一审法院直接依据《商品房认购书》来确定本应由合同双方确定的权利义务，毫无事实依据和法律依据，导致在实际上无法履行，因此，应认定该《商品房认购书》不具备法律效力。其次，上诉人取得预售许可证后，被上诉人多次就合同条款及双方的权利与义务与上诉人商谈，因种种原因双方未达成一致，这是在庭审中已经确认的事实，因此本案根本不存在上诉人违约的情形。一审判决强行认定上诉人违约并支付违约金，没有事实依据。特请求二审法院判令双方签订的《商品房认购书》无效并予以解除。
地产开发有限公司上诉�求、事实和理由同另一上诉人。陈伟光辩称，承
陈伟光辩称，承德市承宇房地产开发有限公司承德县分公司、承德市承宇房地产开发有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审裁判认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
陈伟光向一审法院起诉请求：1、请求依法判决二被告依据《商品房认购书》的约定与原告签订《商品房买卖合同》并向原告交付承德县头沟镇头沟村馨城3号楼2单元501室房屋；判决二被告承担20000.00元违约金。2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：本院经审理认定事实如下：2014年3月23日，原告（乙方）陈伟光与被告（甲方）承德市承宇房地产开发有限公司就甲方在头沟粮库开发一事对乙方造成影响的事项进行补偿签订《补偿协议》，约定甲方给乙方房屋一套90㎡，乙方付给甲方人民币10�元，其余房屋面积价值作为对乙方遮阴、噪音、污染事项对乙方造成的不便事宜的补偿。包括甲方后续土墙在原基础改造过程中乙方无条件配合。（注：如若乙方选定其它面积和楼层，按甲方实际销售价格基础上再给甲方补差价，例如：乙方所选定楼层为二楼，面积为111.41平方米，应付给甲方价格为：21.41×2780.00=59519.8+100000.00=159519.80元）。注二、五楼2780.00元／㎡，三、四楼2890.00㎡。乙方选定面积以实际发生面积为准，楼层以签字为准。乙方在签订协议后要无条件配合甲方在开发过程中及以后办理相关手续，乙方在收房时一次性交剩余房款，后续手续相关税费乙方自理等其他条款。
2014年11月27日，原告（乙方）陈伟光与被告（甲方）承德市承宇房地产开发有限公司承德县分公司签订商品房认购书，合同约定：1.1乙方所认购的商品房为甲方开发的位于承德县头沟镇头沟村馨城项目中的第3号楼2单元501号房。1.2该商品房的建筑面积为113.45平方米，以上面积以房地局测绘中心最终测绘面积为准，多退少补。2.1该商品房建筑面积为113.45平方米，其中90平方米为遮阴补偿，作价10万元，此款补偿方需一次性支付给出卖方。房屋面积超出部分为23.45平方米，按2781.00元／平方米支付给出卖方，金额为65191.00元（大写陆万伍仟壹佰玖拾壹元整）。房款合计金额为165191.00元（大写壹拾陆万伍仟壹佰玖拾壹元整）。活动优惠15191.00元（大写壹万伍仟壹佰玖拾壹元整），实交150000.00元（大写壹拾伍万元整）。3.1乙方于本认购书签订之日，一次性向甲方支付认购款计人民币150000.00元（大写壹拾伍万元整），乙方逾期未支付认购款的，该认购书自行解除，无须另行通知，甲方有权将该商品房出卖给第三人。3.2甲方在取得预售许可证后，通知乙方。乙方在接到甲方的签约通知次日起3日内签署《商品房买卖合同》，乙方已交纳的认购款转作商品房的购房款，无需返还给乙方。4.1双方共同遵守本协议，如一方违约，违约方需向守约方给付2万元违约金。原告陈伟光于2014年11月27日，给付被告承德市承宇房地产开发有限公司承德县分公司购房款150000.00元。至今未签订《商品房买卖合同》，未交付房屋。
另查明，被告承德市承宇房地产开发有限公司承德县分公司在庭审前已取得商品房预售许可证。被告承德市承宇房地产开发有限公司承德县分公司系被告承德市承宇房地产开发有限公司分公司。
一审认为:原告陈伟光与被告承德市承宇房地产开发有限公司承德县分公司签订的《商品房认购书》虽然是原被告双方为了将来能够签订《商品房买卖合同》订立的预约合同，但是由于《商品房认购书》具�《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，对双方买卖房屋的标的、单价、总价款、付款时间等作了明确具体的约定，该认购书虽名为《商品房认购书》，但其已具备《商品房销售管理办理》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告陈伟光已支付了全部购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该《商品房认购书》应当认定为商品房买卖合同。所以《商品房认购书》应当视为本合同，双方均有义务切实履行。被告关于《商品房认购书》无效的辩称，本院不予支持。《城市房地产管理法》第二十六条：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《商品房认购书》对于开发商交房时间未做约定，根据《合同法》第六十二条第四项规定：“履行期限不明�的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。原告要求被告交付房屋的诉请，本院予以支持。关于违约金20000.00元的诉请，合同约定，甲方在取得预售许可证后，通知乙方。乙方在接到甲方的签约通知次日起3日内签署《商品房买卖合同》，乙方已交纳的认购款转作商品房的购房款，无需返还给乙方。双方共同遵守本协议，如一方违约，违约方需向守约方给付2万元违约金。被告无证据证实在取得预售许可证后通知原告签订《商品房买卖合同》，导致未签署《商品房买卖合同》，未交付房屋，被告违约，应承担违约责任，本院予以支持。根据《中华人民共和国公司法》第四十一条第一款规定：公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担�故交付房屋及承担违约责任的民事责任由被告承德市承宇房地产开发有限公司承担。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，判决如下：一、被告承德市承宇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内交付原告陈伟光位于承德县头沟镇头沟村馨城小区第3号楼2单元501号房；二、被告承德市承宇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内承担原告陈伟光违约金20000.00元；三、驳回原告陈伟光其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据,一审法院判决认定的事实,经本院审查事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本院认为：上诉人陈伟光与被上诉人承德市承宇房地产开发有限公司承德县分公司签订的《商品房认购书》》系对双方买卖位于承德县头�镇头沟村馨城小区第3号楼2单元501号房的约定，从其内容上看，有具体的房屋号、单价、总价款、付款时间、违约责任等。原审法院判决认定该《商品房认购书》应当认定为《商品房买卖合同》并无不当，上诉人以《商品房认购书》无效的上诉理由本院不予支持。《商品房认购书》中虽然约定了违约责任为上诉人取得预售许可证后通知被上诉人在3日内签订《商品房买卖合同》，但在签订该合同时，上诉人改变了《商品房认购书》的内容，致使双方《商品房买卖合同》未签署，上诉人存在违约行为，原审法院判决上诉人给付被上诉人违约金并无不当。
综上，二上诉人上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
�回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人承德市承宇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 亚 秋
审 判 员 李 莉
代理审判员 付相如二〇一七年二月二十七日
书 记 员 段 映 雪