上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终4006号
上诉人(原审原告)：徐克俭，男，1962年1月20日出生，回族，户籍地上海市。
委托诉讼代理人：徐瑶(徐克俭之女)，户籍地上海市。
委托诉讼代理人：朱群峰，上海市恒业律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：陶佳烨，男，1983年12月1日出生，汉族，户籍地上海市。
委托诉讼代理人：范木贵，上海市德尚律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：上海欣尚投资有限公司，住所地上海市。
法定代表人：王杰，总经理。
委托诉讼代理人：谢文波，上海李东方律师事务所律师。
原审第三人：杨忠宝，男，1963年1月17日出生，汉族，户籍地上海市。
上诉人徐克俭因与被上诉人陶佳烨、上海欣尚投资有限公司(以下简称“欣尚公司”)，原审第三人杨忠宝房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初4464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
徐克俭上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人一审诉请。事实和理由：徐克俭无出售本市梅川路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)的意思表示。售房公证委托书系徐克俭在急需资金迫不得已的情况下签署的，且委托书载明的委托事项是事先准备好的，公证人员亦未详细说明权利义务。当时的房屋价值人民币(以下币种均为人民币)450万元，而公证委托书中只载明高于210万元的价格挂牌出售，完全可体现徐克俭无出售系争房屋的意思。本案实质为高利贷集团利用公证委托书，在违背徐克俭意愿的情况下，通过出售系争房屋谋取不当利益。欣尚公司及其法定代表人王杰多次参与类似本案房屋出售的行为；欣尚公司并非通过居间机构，也并未在购房时查看系争房屋，不符合一般购房的常理；欣尚公司只是高利贷集团中的一员，不具备善意的条件，存在着明显的恶意。评估公司采用比较法估价，但未公开样本，不具有公信力，评估结论不能作为定案的依据。系争房屋的买卖虽约定了309万元，实际只发生了280万元，远远低于市场价格，明显存在欣尚公司与陶佳烨恶意串通，损害了徐克俭的合法权益。
陶佳烨辩称，不同意徐克俭的上诉请求，请求本院维持原判。徐克俭作为完全民事行为能力人，委托陶佳烨出售房产，对相应的权利义务清楚明确。陶佳烨出售房产的行为，完全依据徐克俭的授权，并未获得任何利益。司法鉴定机构的评估符合实际。陶佳烨与欣尚公司无任何关系，其提出的购买条件好于他人，最终双方达成交易。
欣尚公司辩称，欣尚公司在看到陶佳烨有明确授权的情况下才与其签订买卖合同。陶佳烨要求尽量现金支付，约定309万元的价格未明显低于市场价。公证委托书上写的出售房屋的价款不低于210万元，若欣尚公司与陶佳烨恶意串通，可以比309万元更低的价格进行买卖。因此，欣尚公司完全按照合同约定的时间支付钱款、进行房屋过户，是善意取得房屋。要求本院驳回上诉，维持原判。
杨忠宝述称，不同意上诉人的上诉请求。杨忠宝出具的借条是100万元，利息按银行利率的4倍计算，本息约120-130万元，同意在碰到徐克俭之后将多收的钱还给他。
徐克俭向一审法院起诉请求：1、陶佳烨、欣尚公司之间签订的关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；2、欣尚公司协助徐克俭办理房屋的产权变更登记手续，将产权恢复至徐克俭名下。
一审法院认定事实：
一、2014年11月17日，徐克俭与杨忠宝签订借款抵押合同，主要内容为徐克俭向杨忠宝借款100万元，期限为2014年11月17日至2015年1月16日，徐克俭名下的本市梅川路XXX弄XXX号XXX室房屋作为本次借款的抵押物用于担保。
二、2014年11月20日，徐克俭通过上海市宝山公证处办理“(2014)沪宝证字第15702号”公证委托书一份，主要内容为委托陶佳烨以不低于210万元的价格出售系争房屋，委托期限自2015年1月17日起至2016年1月16日止，委托权限有代为签订定金及买卖合同、收取房款、配合贷款、转移产权、交付房屋等。
三、2015年7月2日，上海市虹口区人民法院作出(2015)虹刑初字第673号刑事判决，以非法持有毒品罪判处徐克俭有期徒刑一年三个月，羁押日自2015年6月10日起至2016年9月8日止。
四、2015年11月18日，陶佳烨以徐克俭代理人的身份与欣尚公司签订《上海市房地产买卖合同》一份，将系争房屋以309万元向该公司出售并于2015年12月7日完成过户。
2016年2月5日，徐克俭诉至法院，请求判如所请。之后，案外人洪某向法院提起另案诉讼，请求判令系争公证委托书载明的委托授权民事行为无效，法院于2016年6月13日作出(2016)沪0107民初15514号民事裁定，以不属于法院处理的民事诉讼范围为由对该起诉不予受理，此裁定经上海市第二中级人民法院维持后生效。
经徐克俭申请，一审法院委托上海大雄房地产评估有限公司对系争房屋于2015年11月18日的市场价值进行了评估，结论为：房屋于该时点的市场价值为357万元。对此结论，徐克俭认为，评估报告未明确估价所采取的方式，如采用“比较法”，则未列明用于比较的依据，如采用“收益法”，则按现今的房产价值推断，系争房屋于评估时点的市场价值应远高于评估结论，同时，评估方未将部分房屋信息如电梯房等于报告中载明，总体而言，评估的方式较为保守草率，亦未公开相应信息，评估结论明显偏低，对其合理性与合法性不能认同。陶佳烨认为，评估结论略高于当时的市场价，但尚可接受。欣尚公司对评估结论无异议。杨忠宝未对评估结论发表意见。针对当事人对评估的意见，评估方的答复为，从房屋的楼层信息即可体现出该房屋为电梯房，本次评估采用比较法而非收益法，选择比对的案例为同一小区或周边类似小区面积相关的房屋，具体信息原则上不公开。
一审法院认为，当事人在民事活动中应遵守诚实信用、善良守诺的原则。徐克俭作为具有完全民事行为的民事主体，具备与一般社会公众常识相符的认知水平，该认知能力应足以使其知晓出具售房公证委托书的后果并为此承担法律责任。在该公证委托生效期间，欣尚公司作为房屋的买受方，与出售方指定的受委托人陶佳烨签订房屋买卖合同符合通常房产交易惯例，且从当事人陈述的挂牌、付款、交接等房屋买卖过程分析，尚无证据证实买受方有不当或过错行为，假设交易过程中用于备案的公证委托书形式上有瑕疵，但整个交易行为并不悖于徐克俭通过公证委托他人售房的意愿——除非该公证委托的效力通过相应程序被否定。关于房屋的交易价格问题，法院认为，具有行业资质的评估方作出的估价结论具有专业性与权威性，且评估方已对当事人的质疑作出合理答复，故对此结论应予采信。虽然当时的房产交易价低于评估价，但考虑到房价基于市场因素的合理波动以及公证委托中对售价设定的下限，该交易价并不足以被认定为畸低而达到了明显损害出售方利益的程度。综上所述，无论徐、陶、杨三方的借款、抵押、委托等民事行为是否存在争议，在公证委托书的效力尚存、现有证据并不足以认定买受方欣尚公司在房产交易过程中存在恶意的情形下，系争房屋买卖合同不符合法定的无效条件，为保障市场秩序及正常的民商事活动得以履行，法院对徐克俭否认合同效力并要求恢复房屋产权人身份的诉请不予支持，如徐克俭认为涉案的借款与抵押存在非法行为或陶佳烨作为形式上的受委托人在售房过程中侵害了委托人利益的，可通过另案诉讼解决。杨忠宝经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。
一审法院判决：对徐克俭的诉讼请求不予支持。
本院二审期间，当事人没有提交新的证据。一审法院认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，徐克俭在向杨忠宝借款时出具了委托书，授权陶佳烨出售房屋。该委托书经公证机关公证，徐克俭无法否认该委托书真实有效。在此情况下，欣尚公司有理由相信陶佳烨获得了有效的授权，陶佳烨所作出的代理行为有效，其与欣尚公司订立的房屋买卖合同应为有效。徐克俭对上海大雄房地产评估有限公司出具的评估结论提出质疑，但未提供反驳的证据，一审法院基于上海大雄房地产评估有限公司系具有行业资质且属司法评估机构，对其出具的评估结论予以采信，本院予以认同。从委托书的内容、房屋买卖合同订立、履行情况来看，欣尚公司买受系争房屋时，合同约定的售房价格未明显低于市场价格；欣尚公司按约支付了房价款，占有了房屋，取得了房地产权证，符合一般的市场交易习惯和流程。在徐克俭有出售房屋的意愿，而出售价不足以被认定为畸低时，陶佳烨作为徐克俭代理人与欣尚公司订立的房屋买卖合同，并未损害徐克俭的利益，徐克俭主张欣尚公司与陶佳烨恶意串通，损害了徐克俭合法权益的主张，法院不予采纳。
综上所述，徐克俭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币31,520元，由上诉人徐克俭负担。
本判决为终审判决。
法官助理杨洁
审 判 长 王 珍
审 判 员 成 皿
代理审判员 马忆蔺
二〇一七年七月十一日
书 记 员 黄琪隽
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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