上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）浦民一(民)初字第3987号 原告(反诉被告)黄惠忠。 原告(反诉被告)关明俊。 委托代理人黄惠忠。 被告(反诉原告)花秀兰。 委托代理人居玮骏。 原告(反诉被告)黄惠忠、关明俊与被告(反诉原告)花秀兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年3月13日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)黄惠忠，被告(反诉原告)花秀兰及其委托代理人居玮骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄惠忠、关明俊诉称，原、被告于2013年1月18日签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称《买卖合同》)，约定被告将坐落上海市浦东新区航头镇环镇东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出卖给原告，转让价人民币(以下币种相同)70万元；原告于2013年1月18日至4月2日将房款的90%支付给被告。后由于被告欠债不还，系争房屋被司法查封。被告还向原告借款5万元用于清偿债务。2013年11月10日，原告将剩余房款全部支付给被告，被告口头答应立即与原告办理房产过户手续，但至今未履行相关义务。现原告要求：一、判令被告协助原告办理系争房屋产权过户手续；二、判令被告支付违约金5,000元。 被告花秀兰辩称，不同意原告的诉讼请求。原告延迟17天支付第二期房款，故被告同意于原告支付逾期违约金后配合原告办理房产过户手续。 反诉原告花秀兰诉称，《买卖合同》约定反诉被告于2013年3月15日前支付第二笔房款40万元，逾期付款的，每逾期一日应按逾期未付款的2%支付违约金。反诉被告于2013年4月2日才支付第二笔房款，故反诉原告要求反诉被告支付逾期付款违约金136,000元并承担本案诉讼费。 反诉被告黄惠忠、关明俊辩称，反诉被告将自己房屋出售，买受人是以贷款方式支付购房款。当时，反诉被告告诉反诉原告房款支付可能延期，反诉原告同意最迟于2013年4月2日支付第二期房款的。故不同意反诉原告的诉讼请求。 经审理查明，系争房屋于2011年5月26日登记于花秀兰名下。2013年1月18日，黄惠忠、关明俊作为买受人(乙方)、花秀兰作为卖售人(甲方)签订《买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款共计70万元。甲方于2013年1月25日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；双方于2013年3月31日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的2%的违约金，合同继续履行。合同第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款2%的违约金，合同继续履行。附件三付款协议约定：1、乙方于2013年1月18日支付甲方房款42万元(内含定金2万元)，为保障交易安全，甲方同意将该房屋资料原件暂存于中介方上海卓联房产经纪事务所。2、甲、乙双方于2013年3月31日前至上海市浦东新区房地产交易中心办理过户手续，在办理交易过户当日乙方第二笔房款用现金方式支付给甲方。补充条款(一)第6条约定，甲方于乙方付清第一笔房款25日前将该房屋交付乙方，交付标志为甲方将该房屋的钥匙交付乙方，……。第九条约定，……甲方拿首付款去银行撤销抵押，然后动迁协议和房产证留在中介方保管。第十条约定，甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，且逾期达15日，则甲方应按本合同第十条第1款之约定违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条第1款之约定违约金比例承担违约责任。同日，双方又签订补充协议，约定系争房屋实际成交价为92万元，双方协商一致同意将合同成交价做成70万元整，另外22万元差价在签买卖合同当日支付给甲方。具体付款方式以以下方式为准：1、乙方于2013年1月18日支付甲方房款42万元(内含定金2万元)，为保障交易安全，甲方同意将该房屋资料原件暂存于中介方上海卓联房产经纪事务所。2、乙方于2013年3月15日前支付甲方第二笔房款40万元；3、甲、乙双方于2013年3月31日前至上海市浦东新区房地产交易中心办理过户手续，在办理交易过户当日乙方第三笔房款10万元用现金方式支付给甲方。黄惠忠、关明俊于2013年1月18日支付房屋首付款42万元(包括购房定金2万元)、后于2013年1月30日、3月4日、4月2日、6月14日、11月9日分别支付2万元、2万元、40万元、2万元、4万元，共计50万元。花秀兰称收取的92万元中90万元系房款，而1月30日支付的2万元为黄惠忠、关明俊借给花秀兰聘请律师代理诉讼的费用。花秀兰于2013年1、2月间将系争房屋交付于黄惠忠、关明俊，但未按约于收取首付款后注销系争房屋的抵押权登记。2013年7月26日，花秀兰就与案外人姚某某的抵押权纠纷向本院起诉，本院于2013年10月18日出具民事调解书：“一、原告花秀兰于2013年11月5日前给付被告姚某某人民币9万元；二、被告姚某某于全额收到上述第一项约定的款项后三日内协助原告花秀兰办理上海市浦东新区航头镇环镇东路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押权撤销登记手续；三、双方全部债权债务就此了结，别无其他经济纠葛。”系争房屋抵押权登记于2013年11月间被撤销，但花秀兰仍未与黄惠忠、关明俊办理系争房屋产权过户手续。花秀兰称待黄惠忠、关明俊支付逾期付款违约金后，才能与之办理房产过户手续。系争房屋于2014年2月18日又作了抵押权登记，抵押权人为花雪梅(系花秀兰妹妹)，债权数额6万元。黄惠忠、关明俊要求花秀兰涤除系争房屋抵押登记后协助办理房产过户手续，并表示本案中不追究花秀兰逾期办理房产过户的违约责任。 上述事实，有黄惠忠、关明俊提供的《买卖合同》、收条，花秀兰提供的上海市房地产权证、《买卖合同》、补充协议、银行账户明细清单、(2013)浦民一(民)初字第25596号民事调解书、上海市房地产登记证明(抵押权登记)、上海市公安局户籍证明、户口簿以及双方当事人当庭陈述在案佐证，本院予以确认。 本院认为，系争房屋《买卖合同》、补充协议系双方当事人真实意思表示，且未违反法律与行政法规禁止性规定，合法有效，当事人均应恪守履行。花秀兰称收取的92万元中2万元系借款，但其就该款出具的为收条，与收取其余房款出具的收条相一致，且花秀兰并未举证证明2万元系借款，故应当认定黄惠忠、关明俊已向花秀兰支付了全部购房款92万元。虽然补充协议约定黄惠忠、关明俊应于2013年3月15日前支付甲方第二笔房款40万元，改变了《买卖合同》中黄惠忠、关明俊于2013年3月31日前双方办理交易过户当日支付第二笔房款的约定，但《买卖合同》关于花秀兰用首付款去撤销抵押权登记的约定对花秀兰仍具约束力，且就时间安排而言，该义务应先于黄惠忠、关明俊第二笔房款支付义务的履行。而花秀兰未能及时清偿全部债务，导致房屋抵押权登记经过诉讼后于2013年11月方才撤销，花秀兰已违反合同义务在先，作为后履行的黄惠忠、关明俊依法有权拒绝履行付款的义务。黄惠忠、关明俊嗣后继续付款并不构成违约，花秀兰要求黄惠忠、关明俊支付逾期付款违约金，于法无据，本院不予支持。现系争房屋虽已符合过户条件，但鉴于房屋再次进行了抵押权登记，故黄惠忠、关明俊要求花秀兰涤除系争房屋抵押权登记后再协助办理房产过户手续的诉讼请求，依法应予支持。黄惠忠、关明俊自愿在本案中放弃追究花秀兰的违约责任，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条的规定，判决如下： 一、被告(反诉原告)花秀兰于本判决生效之日起五日内涤除上海市浦东新区航头镇环镇东路XXX弄XXX号XXX室房屋上设定的抵押权登记； 二、被告(反诉原告)花秀兰于上述抵押权登记涤除之日协助原告(反诉被告)黄惠忠、关明俊办理将上海市浦东新区航头镇环镇东路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告(反诉被告)黄惠忠、关明俊名下的手续； 三、驳回反诉原告花秀兰的全部诉讼请求。 本诉案件受理费13,000元，减半收取计6,500元，由被告花秀兰负担；反诉案件受理费1,510元，由反诉原告花秀兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员  全炜琦 二〇一四年五月十九日 书记员  沈 嬿 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。