北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终3583号
上诉人（原审原告）：温海珍，女，1955年2月23日出生。
委托诉讼代理人：孙凤起，北京市华泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈道垣，男，1970年11月4日出生。
委托诉讼代理人：周红桂（系陈道垣之妻）。
委托诉讼代理人：阴政宏，北京市京兴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：樊耀博，男，该公司员工。
上诉人温海珍因与被上诉人陈道垣、被上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初16490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人温海珍及其委托诉讼代理人孙凤起、被上诉人陈道垣之委托诉讼代理人周红桂、阴政宏、原审第三人链家公司之委托诉讼代理人樊耀博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
温海珍上诉请求：撤销一审判决，改判：1．解除温海珍与陈道垣签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《买卖合同》）及《补充协议》；2．陈道垣返还定金50万元；3．陈道垣给付违约金414000元；4．陈道垣赔偿居间代理费98529元。事实和理由：一、温海珍购买陈道垣名下的北京市大兴区×××2-401号房屋（以下简称案涉房屋），但是在合同履行过程中房屋被查封，导致合同无法履行，温海珍有权提出解除请求，该查封直到温海珍发送解除通知以及本案立案起诉之日（2017年8月17日）尚未解封；二、合同解除之后，陈道垣理应返还定金，以及按照合同约定向温海珍承担温海珍主张的违约金414000元，以及赔偿温海珍支付的居间代理费98529元。
陈道垣辩称，同意一审判决。陈道垣不存在违约行为；案涉房屋上的查封已经被解除，不存在继续履行的障碍。
链家公司未提出上诉。
温海珍向一审法院起诉请求：1．解除温海珍与陈道垣签订的《买卖合同》及《补充协议》；2．陈道垣返还定金50万元；3．陈道垣给付违约金414000元；4．陈道垣赔偿居间代理费121979元。
一审法院认定事实：2017年3月6日，在链家公司提供居间服务下，出卖人陈道垣与买受人温海珍签订《买卖合同》，约定温海珍向陈道垣购买案涉房屋，该房屋规划设计用途为住宅，房屋所有权证号为X京房权证兴字第XX**号，房屋成交价格为207万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价250万元，买受人向出卖人支付定金50万元，支付方式为直接支付给出卖人。该合同第五条第一款约定，出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、中止或认定无效的，本条款依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。
同日，陈道垣（甲方、出卖方）、温海珍（乙方、买受方）和链家公司（丙方、居间方）还签订了《居间服务合同》以及《补充协议》。其中《补充协议》第二条第二款约定，交易房屋有抵押的，甲方应于2017年4月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2017年4月30日前办理完毕解除抵押登记手续。《补充协议》第四条第二款约定，甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。同日，陈道垣、温海珍与北京方源房地产咨询服务有限公司签订了房屋交易保障服务合同。同日，温海珍给付定金10万元。
2017年3月20日，温海珍给付陈道垣定金40万元。2017年4月12日，温海珍给付链家公司居间代理费98529元、评估费600元，给付北京方源房地产咨询服务有限公司保障服务费22850元。
2017年3月31日，陈道垣与交通银行股份有限公司北京公主坟支行签订抵押合同解除/终止协议（不动产登记专用），约定就案涉房屋共同向不动产登记机构申请办理抵押权注销登记。但陈道垣在办理案涉房屋的抵押注销手续时，发现案涉房屋已经被查封。
另查明：2003年3月26日，案外人龙某与北京中颂泰中美房地产开发有限公司（以下简称：中颂公司）签订《北京市外销商品房买卖契约》，约定由龙某向中颂公司购买案涉房屋。2004年12月2日，一审法院依据中国工商银行股份有限公司北京大兴支行（以下简称：工行大兴支行）的申请，对登记在中颂公司名下的案涉房屋予以保全查封。2009年4月27日，龙某取得案涉房屋的房屋所有权证。2009年7月14日。陈道垣与龙某、北京世纪财富房地产经纪有限公司签订北京市房屋买卖居间合同，约定由陈道垣购买案涉房屋。2009年8月14日，陈道垣取得案涉房屋的房屋所有权证。2009年9月4日，陈道垣取得案涉房屋的土地使用证。2009年9月28日，陈道垣入住案涉房屋。
2017年6月21日，陈道垣提起案外人执行异议之诉，将工行大兴支行、温超、中颂公司诉至一审法院。2017年10月16日，一审法院出具（2017）京0115民初11820号民事判决书，判决：停止对案涉房屋的执行。
一审法院认为，当事人签订的《买卖合同》及《补充协议》，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据（2017）京0115民初11820号民事判决书判决的内容，可知继续履行北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）及补充协议已不存在障碍，且陈道垣对涉案房屋的查封并不存在过错，不应认定陈道垣存在违约行为，各方均应继续履行《买卖合同》及《补充协议》，故对温海珍的诉讼请求，法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，于2017年12月29日判决：驳回温海珍的诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。温海珍提供三份证据，证据一，2017年3月6日温海珍出卖房屋的买卖合同，出卖房屋是为了购买案涉房屋；证据二，2017年7月19日温海珍购买房屋的买卖合同，因为案涉房屋无法履行，所以只能购买海淀的房子；证据三，《通知》，拟证明温海珍已于2017年7月25日向陈道垣发出了解除合同的意思。陈道垣对证据一、证据二两份合同的真实性认可，但认为对方陈述发出解除通知的时间，可知道温海珍在解除之前已经另购房屋，违约在先，但陈道垣不认可证据三，不认可陈道垣收到过。链家公司认可温海珍提交的三份证据真实性，并表示将《通知》送达了陈道垣。结合当事人陈述及证据质证情况，本院认定如下：一、温海珍在2017年3月6日出售房屋、在2017年7月19日另购他处房屋；二、温海珍现有证据无法证明其已将《通知》送达陈道垣，同时温海珍又起诉要求解除合同，故本院不认定该《通知》已送达陈道垣，温海珍是否有权解除《买卖合同》及《补充协议》应根据其他在案事实认定；三、2017年12月13日，案涉房屋上没有抵押、没有查封。
当事人对一审法院认定事实均无异议，本院予以确认。
本院审理中，法院询问其损失的范围，温海珍表示损失有：定金利息；一审、二审诉讼费用；律师费用；房屋不能入住在外租房损失。链家公司陈述案涉房屋从2017年3月6日到2017年7月9日案涉房屋房价没有太大变化。本院向陈道垣释明若法院认定其构成违约时是否申请违约金酌减，陈道垣当庭表示申请酌减。
本院审理中，温海珍主张合同解除的依据是《买卖合同》第五条第一款、《补充协议》第四条第二款第二项、第三项之规定。
本院认为，结合当事人诉讼请求，本案的争议焦点是：温海珍是否享有合同解除权；如果温海珍有权解除，陈道垣如何承担责任。
焦点一，温海珍是否享有合同解除权。
首先，陈道垣在合同履行过程中存在违约行为。根据查明事实可知，2017年3月31日陈道垣在办理解抵押手续时发现案涉房屋被查封，但事后陈道垣通过诉讼积极解决案涉房屋上的查封事宜，2017年12月13日案涉房屋上的查封已经消除。但案涉房屋上存在查封的事实已使陈道垣违反了《买卖合同》及《补充协议》的约定。陈道垣违约一事系因案外人所致，但陈道垣仍应向温海珍承担违约责任。
其次，陈道垣违约行为已符合约定的解除条件。《补充协议》明确约定了合同解除条件，陈道垣的违约行为完全符合解除条件，所以温海珍享有合同解除权。
焦点二，如果温海珍有权解除，陈道垣如何承担责任。
首先，合同解除后，陈道垣收取温海珍支付的定金，应予以返还。
其次，陈道垣作为违约方应向温海珍承担赔偿责任。
最后，温海珍主张违约金414000元、居间代理费98529元，陈道垣申请酌减。认定是否应予酌减，需要审查温海珍主张的违约金是否过分高于其实际损失。温海珍对其损失的范围进行了陈述，虽然并没有对数额进行详细列明，但根据其所列举的范围再结合相关损失持续的时间，应认定温海珍主张的违约金过分高于其实际损失，陈道垣要求酌减，可予支持。结合温海珍陈述损失的范围以及相关损失持续的时间，本院酌定陈道垣应向温海珍支付违约金25万元。温海珍主张陈道垣赔付居间代理费，虽有合同约定，但上述违约金已足以弥补温海珍的损失，温海珍再行主张属不合理，本院不予支持。链家公司在合同履行过程中是否有不适当行为以致影响链家公司是否应部分或者全部退还收取的居间费用，本案中不予处理。
综上所述，温海珍的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初16490号民事判决；
二、解除温海珍与陈道垣签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；
三、陈道垣于本判决生效后七日内返还温海珍定金五十万元；
四、陈道垣于本判决生效后七日内支付温海珍违约金二十五万元；
五、驳回温海珍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费21680元，由温海珍负担1106元（已交纳），由陈道垣负担20574元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费43360元，由温海珍负担2019元（已交纳），由陈道垣负担41341元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵文军
审 判 员 蒋春燕
审 判 员 王艳芳
二〇一八年五月三十日
法官助理 高 磊
书 记 员 杨 竹