成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）武侯民初字第4291号
原告张芳。
委托代理人薛友华，四川法锐律师事务所律师。
被告成都美居天友房地产有限公司（以下简称美居天友公司），住所地：成都市二环路西一段天友办公楼。
法定代表人白燕川，美居天友公司总经理。
委托代理人张义文，四川科信律师事务所律师。
委托代理人唐贵宣，四川红盾律师事务所律师。
原告张芳与被告美居天友公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2008年8月18日受理后进行了审理，于2009年3月27日进行了宣判。宣判后，被告美居天友公司不服，上诉于成都市中级人民法院，成都市中级人民法院发回本院重审。本院于2009年10月23日立案后，依法适用普通程序重新组成合议庭，于2010年1月13日公开开庭进行了审理。原告张芳的委托代理人薛友华，被告美居天友公司的委托代理人张义文、唐贵宣均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告张芳诉称，2006年11月25日，原、被告（原成都天友发展有限公司）签订1份《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买面积为96.31平方米的“双楠映象”商品房1套。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款412977元，被告应按合同约定在2008年3月30日前向原告交付该商品房，但因被告未取得《规划验收合格证》而拖延至今仍未能交付。经原告方多次催促，仍未办理。被告的行为已经构成严重违约。原告认为，房屋不能交付的责任完全在被告，原告为了维护自己的合法权益，特起诉至法院，请求法院判决被告美居天友公司立即支付从2008年3月31日起至2009年4月30日止，按日计算向原告支付总房款万分之3逾期交房违约金并承担本案诉讼费。
被告美居天友公司辩称，原告张芳已于2009年4月30日接收房屋，并签署了《承诺书》，此承诺书可以确定违约金的截至日为2009年4月30日；2008年1月初至2月，因遭受雪灾，导致被告楼盘用于绿化的植物受冻后大部分不能使用，致使被告未能如期取得楼盘《规划验收合格证》。该事件影响被告交房时间达3个月，故被告交房时间应从2008年3月30日顺延至2008年6月30日。在被告可顺延期间遭受“512”地震，根据成都市建委通知，应再扣减80日的违约期，即被告的违约责任应自2008年9月20日起算；原告方主张的违约金过分高于因被告违约造成的经济损失，被告认为应当按照成都市物价局及成都市房地产管理局文件以6元／平方米计算。原告方购买的房屋在2008年3月30日前已经竣工验收合格，可以交付使用，没有取得《规划验收合格证》的行为不构成根本性违约，而原告方拒收房屋任由损失扩大存在过错。被告在遭受雪灾、地震、金融风波、企业经济及其他困难的情况下积极主动地采取补救措施，并于2009年8月21日已经取得《规划验收合格证》，行为理应得到原告方的谅解。此外，在双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中均约定全部房价款指原告方向开发商实际已支付的款项以及已向按揭银行支付的实际金额之和，故违约金计算的基数应以此为依据。请求法院依法公正判决。
为了支持自己的诉讼请求，原告方向本院提交了1份《租赁合同》，内容为钟山租赁他人的位于高新区天府大道南“齐盛艺境”128平方米房屋，租金为3200元／月。原告方举证认为，因未能及时收房，钟山只得在外租房另住，若要计算实际损失，也应按此标准计算。原告张芳与钟山情况相同。被告美居天友公司质证认为，租赁房屋与“双楠映象”没有可比性，不应采信。
为了反驳原告方的诉讼请求，被告美居天友公司向本院出具了如下证据材料：
1.《关于园林绿化工程受地震影响工期延迟的报告》、《关于地震影响园林绿化工程延期的回复》、《关于我市在建工程受地震影响造成工期延迟问题答复的通知》；
2.成房发（2000）第3号《关于公布成都市五城区、高新区2000年房屋租赁市场指导价的通知》；
3.《竣工验收备案表》6份。
被告美居天友公司举证认为，证据材料1证明被告方未及时取得规划验收合格证是因为园林绿化受了雪灾影响延迟3个月。后又受地震影响，无法施工，根据成都市建委通知，正在施工的在建工程，工期可顺延80天，故违约期的计算应扣除3个月又80日；证据材料2证明根据成都市物价局、成都市房地产管理局的文件，“双楠映象”的房屋租金应按6元／平方米计，故违约金应按此标准调整；证据材料3证明原告方购买的房屋在2008年3月30日之前已竣工验收合格，可以交付使用，没有取得《规划验收合格证》不构成根本性违约；对于证据材料3的真实性无异议，但与本案无关。
原告方质证认为，证据材料1是被告方委托的绿化公司与被告之间的往来函件，与本案无关。成都地区不是雪灾灾区，不能作为延迟的理由。按照约定，取得《规划验收合格证》是在地震之前，因此说受地震影响顺延80日是没有法律依据的。且被告方主张未按时取得《规划验收合格证》是因绿化原因并无证据证明，据知被告方实际是因未按原规划修建游泳池而未取得的；证据材料2是10年前的文件，没有指导意义。房屋的租金视装修、周边环境配置、面积以及承租人的经济状况等情况而定的；房屋的价格是根据多方原因决定的，包括小区建设等，被告方没有达到合同约定的交付条件，就是根本性违约。
本院对原被告提交的证据材料认证如下：对于原告方提交的《租赁合同》，因该租赁合同是租赁本市天府大道南“齐盛艺境”128平方米房屋，与本案双方讼争房屋无关联性，故本院不予采信；对于被告美居天友公司提交的《关于园林绿化工程受地震影响工期延迟的报告》、《关于地震影响园林绿化工程延期的回复》，因被告美居天友公司无其他证据证明未按时取得规划验收合格证是因绿化原因造成，故对该2份证据材料，本院不予采信。对于《关于我市在建工程受地震影响造成工期延迟问题答复的通知》，因系政府部门公告文件，予以采信。成房发（2000）第3号《关于公布成都市五城区、高新区2000年房屋租赁市场指导价的通知》，因该通知下达时间距今已近10年，与本案无关联性，故不予采信。《竣工验收备案表》系原件，对其真实性予以确认。
经审理查明，2006年11月25日，原告张芳与成都天友发展有限公司（后经工商行政管理机关核准登记更名为美居天友公司）签订1份《商品房买卖合同》，合同约定，原告张芳以按揭贷款付款方式支付总价款412977元购买美居天友公司开发建设的位于武侯大道双楠段“双楠映象”6幢3单元2楼3号商品房1套。美居天友公司应在2008年3月30日前交付房屋，交付的商品房应当已取得规划验收合格证，有具资质房产测绘机构出具的房屋面积实测报告，应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等。合同第12条约定，出卖人未按照约定的期限和条件交付房屋的，在商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。逾期超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金。同时，原告张芳与被告方还签订了1份《补充协议》，该《补充协议》第10条载明“合同及本补充协议中的已交付全部房价款指乙方（买受人）向开发商实际已支付的款项以及已向按揭银行支付的实际金额之和”。上述合同及协议还对双方的其他权利义务以及违约责任做了约定。
签订合同后，原告张芳按约向被告方交纳了首付款123977元，余款289000元以按揭付款方式支付。被告美居天友公司因未在2008年3月30日之前取得《规划验收合格证》，于同年4月10日向原告张芳等人出具《情况说明》，载明“兹因本公司开发的双楠映象未取得规划验收合格证，合同中约定的违约行为本公司将严格按照双方签订的《购房合同》及补充协议的解决方式处理”。
2009年4月30日，原告张芳接收了上述商品房。同日，原告张芳出具承诺书，内容为“我自愿放弃从实际收房之日2009年4月30日起至2009年8月31日期间开发商因逾期办理规划验收合格证的违约金。收房前的违约金以及2009年9月1日之后的违约金以法院终审判决执行。如开发商未能在2009年9月1日前取得规划验收合格证，则此承诺书属无效承诺”。2009年8月21日，被告美居天友公司取得了成都市规划管理局颁发的《建设工程规划验收合格证》。
上述事实有工商信息查询通知单、企业名称变更通知书、《商品房买卖合同》、补充协议、购房款收据、个人借款凭证、《承诺书》、《建设工程规划验收合格证》、双方当事人的陈述记录等收集在案予以佐证。
本院认为，原告张芳与被告美居天友公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容不违反法律行政法规强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。被告美居天友公司未按约定期限取得《规划验收合格证》，已构成违约，应承担违约责任。对于违约金的计算标准，综观本案原告当事人的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为，该标准以张芳已交付房款为基数，按违约期间的每日万分之0.9计算为宜。对于违约期间的计算，因原告方做出承诺，若被告美居天友公司在2009年8月31日前取得规划验收合格证，则放弃2009年4月30以后的违约金。故期限应为2008年3月31日至2009年4月29日。此外，根据成都市建设委员会通知，受地震影响施工的在建工程，可顺延不超过80日的工期。同理，整改期限亦可顺延80日，因此违约期限扣除80日。故被告美居天友公司应当以每日支付412977元的万分之0.9违约金的标准，自2008年3月31日至2009年4月29日（扣除80日，为315日），向原告张芳支付11708元。
对于被告美居天友公司认为，“全部房款”是指向开发商实际已支付的款项以及已向按揭银行支付的实际金额之和，因原告方无论是以一次性付款还是按揭贷款方式购房，被告方均是获得了双方约定的购房款的全部，故违约金的计算基数应以房屋购房全款为依据。对于被告美居天友公司认为，未能如期取得《规划验收合格证》是因受雪灾影响绿化未到位所致，因未提供证据，故对被告美居天友公司的上述主张，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告成都美居天友房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张芳违约金11708元；
二、驳回原告张芳的其他诉讼请求。
案件受理费170元，由原告张芳负担50元，被告成都美居天友房地产有限公司承担120元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 林 娜
人民陪审员 代君秀
人民陪审员 雷文慧
二〇一〇年三月二十五日
书 记 员 朱 梅