上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第42542号
原告上海缤纷商贸发展有限公司。
法定代表人薛宏。
委托代理人沈壬戌，上海市中茂律师事务所律师。
委托代理人葛宁鹤，上海市中茂律师事务所律师。
被告李爱志。
原告上海缤纷商贸发展有限公司（以下简称缤纷商贸公司）诉被告李爱志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月29日立案受理后，依法适用普通程序，于2014年4月2日公开开庭进行了审理。原告缤纷商贸公司的委托代理人沈壬戌到庭参加了诉讼，被告李爱志经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告缤纷商贸公司诉称，原、被告签订租赁合同，约定由被告承租上海市浦东新区东明路XXX号房屋，租赁期限自2011年1月1日起至2018年12月31日止，月租金为60，531元（人民币，以下币种相同），每次支付两个月，先付后租。被告自2011年6月1日起开始欠付租金，期间原告曾多次催讨，要求其履行支付租金的义务，但被告始终置若罔闻。2012年5月底，被告在未和原告进行任何协商的情况下，直接停止了租赁房屋内所有经营活动，擅自退场。原告已于2012年9月14日发函给被告，依法行使合同解除权，并要求被告支付擅自退场之前发生的所有租金等相关费用并立刻搬离租赁房屋。但时至今日，被告仍未支付任何的欠付费用，并且仍有许多物品遗留在租赁房屋内。为维护原告合法权益，故起诉至法院，要求判令：1、确认原、被告租赁关系解除；2、被告立即腾空并向原告返还租赁房屋；3、被告向原告支付拖欠的租金726，372元（从2011年6月1日到2012年5月30日）；4、被告支付原告违约金181，593元。
被告李爱志未作答辩。
经审理查明，原告缤纷商贸公司系上海市浦东新区泰环路39、91、93号，永泰路XXX弄XXX-
XXX号等房屋（包括东明路XXX号在内）的权利人。原告缤纷商贸公司作为甲方（出租方），被告李爱志作为乙方（承租方），双方签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定由甲方将上海市浦东新区东明路XXX号房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积为917.14平方米，租赁期限自2011年1月1日起至2018年12月31日止，其中2011年1月1日至2011年3月31日为装修免租期，免租期间除租金外，物业管理费及水电费等仍由乙方照常支付。合同3-1条约定，该房屋每日每平方米（建筑面积）租金为2.20元，月租金为60，531元，上述租金在前贰年租赁期限内（即2011年1月1日起至2012年12月31日）不变，第三、四年（即2013年1月1日起至2014年12月31日）每日每平方米租金为2.40元，月租金为66，034元。3-2条约定，乙方应每期提前5个工作日前向甲方支付下期租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按日租金的100%支付违约金，逾期超过30日，甲方可解除合同。3-3条约定，乙方支付租金的方式：每次支付二个月，付二押二，先付后租。4-1条约定，本合同签订时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为贰个月的租金和贰个月物业管理费的总额，即155，914元。4-2条约定，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤、通讯、空调等费用均由乙方承担，该房屋的物业管理费用由乙方承担，物业管理费用为每月每平方米19元。9-2条约定，有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，违约方应向守约方按月租金的三倍支付违约金，前述违约金不足抵付给守约方造成的损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（五）乙方逾期不支付保证金、租金、物业管理费等其他费用、违约金或其他任何应付款项累计超过30日的……合同签订以后，被告向原告支付了至2011年5月底的租金，并支付了押金155，914元。
2012年5月14日，原告向被告送达《催款租金通知书》，告知被告原告已于2012年3月12日将当期应缴交租金通知单送呈被告，但截至2012年5月14日，原告尚未收到该期租金，现要求被告于2012年5月20日前支付2011年6月1日至2012年5月31日期间的租金726，372元，否则原告将通过法律途径追缴所欠租金并追究被告相应的违约责任。
2012年9月14日，原告向被告寄送《解除租赁合同通知函》，表示被告承租房屋后，于2011年6月1日起即欠付租金，原告曾向被告发函催讨欠付租金和违约金，但被告却始终未予支付，故正式通知被告：解除原、被告之间的租赁合同，被告立即向原告返还房屋，并按合同约定向原告支付拖欠的租金、物业管理费、违约金、水、电等费用。
2013年11月29日，原告提起诉讼，诉请如前。
审理中，原告陈述：被告租赁涉案房屋后，因装修不符合消防部门的要求，被勒令停止装修并查封，后在未告知的情况下，于2012年5月底直接停止了经营活动，擅自退场，但房屋里面还有部分被告遗留的物品。鉴于被告没有实际经营，故原告只向被告主张至2012年5月31日止的租金，之后的租金或使用费不再向被告主张，同时，不再要求被告支付违约金。至于押金，同意抵扣被告欠付的租金。
上述事实，由原告的陈述及原告提供的《上海市房地产权证》、《上海市房屋租赁合同》、《催款租金通知书》及《解除租赁合同通知函》等证据和庭审笔录予以佐证。
本院认为，涉案租赁合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，当属合法有效，当事人均应全面切实履行。根据合同约定，被告应每次支付二个月租金，先付后租，且每期应提前5个工作日前向原告支付下期租金，被告自2011年6月1日起欠付原告租金至今，经原告多次催讨仍未支付，显属违约，原告要求解除合同具有合同依据和法律依据，本院予以支持。因被告尚有物品在涉案房屋内，故在合同解除后，被告仍负有腾空并返还房屋的义务，同时仍应向原告支付尚欠的租金和房屋使用费。本案中，原告只要求被告支付2011年6月1日至2012年5月31日期间的租金，之后的租金及使用费不向被告主张，本院可予支持。关于押金，根据原告意见，可直接抵扣被告应当支付的租金。审理中，原告撤回要求被告支付违约金的诉讼请求，系当事人对自己民事诉讼权利的处分，本院可予准许。被告李爱志经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利的表现，由此产生的法律后果只能自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告上海缤纷商贸发展有限公司与被告李爱志之间的《上海市房屋租赁合同》；
二、被告李爱志于本判决生效之日起三十日内自上海市浦东新区东明路XXX号房屋房屋内迁出，并将房屋返还给原告上海缤纷商贸发展有限公司；
三、被告李爱志于本判决生效之日起三十日内支付原告上海缤纷商贸发展有限公司2011年6月1日至2012年5月31日期间的租金人民币570，458元（已扣除押金人民币155，914元）。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币12，879元，由原告上海缤纷商贸发展有限公司承担人民币2，879元，被告上海沛孚贸易有限公司承担人民币10，000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 黄 政
代理审判员 倪军燕
人民陪审员 黄玉娟
二〇一四年五月十二日
书 记 员 杨丽琼
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。