江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0583民初1339号
原告：上海泰昱投资发展有限公司,住所地上海市闵行区光华路2118号第3幢四层D403室,统一社会信用代码91310112080015367N。
法定代表人：刘友华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈海霞，北京盈科（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王觐，北京盈科（上海）律师事务所实习律师。
被告：昆山市假日置业有限公司,住所地昆山市锦溪镇,统一社会信用代码91320583764152784R。
法定代表人：支小毛，该公司总经理。
被告：支小毛,男,1954年7月20日出生,汉族，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：汤福林，昆山市锦溪法律服务所法律工作者，同时代理上述二被告。
第三人：上海本岸房地产经纪有限公司，住所地上海市静安区南山路100号109室，统一社会信用代码91310106551533233J.
法定代表人：朱伟丽，该公司总经理。
原告上海泰昱投资发展有限公司（下称泰昱投资公司）与被告昆山市假日置业有限公司（以下简称假日置业公司）、支小毛商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员朱丽君独任审判，于2017年2月20日公开开庭进行审理。案件审理中，本院依法追加原告上海本岸房地产经纪有限公司（以下简称本岸公司）作为第三人参加诉讼，并于2017年4月7日再次对本案公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2017年6月13日第三次对本案公开开庭进行了审理。原告泰昱投资公司委托诉讼代理人陈海霞，被告假日置业公司及支小毛共同委托诉讼代理人汤福林、第三人本岸公司的法定代表人朱伟丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告泰昱投资公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告偿还原告商品房销售代理服务费3569101元。2、偿还原告补贴金额100000元。3、偿还原告拖欠代理费的逾期付款利息36079.5元（以3669101元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2016年10月30日计算至实际清偿之日）。4、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确委托代理销售合同于2016年6月30日终止，原告给予被告一定的宽限期，故主张利息自2016年10月30日起算。事实和理由：2015年6月30日，原被告签订《假日半岛代理合同》，双方约定原告代理成功销售每一套单元，被告需向原告支付该单位成交总价的10%的代理销售佣金和超出底价40%的溢价分成。原被告双方对于假日半岛71号72号楼可售房源约定底价，底价部分按照以上约定结算佣金，原告高于底价销售的部分，原告可享有40%的分成。合同履行期间，原告成功代理销售71号72号楼中48套公寓及2套别墅，总销售额为37742751元，双方约定合同底价总价为30524034元，原告应得点数结算3052403元，溢价分成2887487元。被告已支付佣金为2676389元（含100000元补贴），被告尚欠佣金3569101元。原告与被告沟通多次，但被告至今尚未付款。
另根据原被告双方签订的《假日半岛会议纪要》，双方约定自2015年7月开始，被告每月补贴原告车费5000元、广告印刷费15000元，尚有5个月的补贴未支付，合计100000元。
综上，原告认为，原被告双方签订的《假日半岛代理合同》及《会议纪要》真实有效，双方应严格遵守。被告拖欠费用应依法承担相应后果，故原告提起诉讼。
被告假日置业公司、支小毛共同辩称：一、原告主体不适格。从原告提供的代理合同看，被告并未与原告签订代理合同。二、即便原告主体适格，原告起诉也与事实不符，属恶意诉讼。被告与原告于2015年6月30日签订《假日半岛代理合同》（乙方落款刘木健）一份，合同约定了销售房源数量、佣金、溢价分成、结算期限及方式、委托合作范围等。合同签订后，原告开始代理销售。至2016年3月前，由于原告组织管理不力及不具备销售能力，导致原告销售人员仅剩一人，根本无法实施合同约定的广告及开辟销售渠道等项目投入，原告实际已无法履行合同。据此，经原被告双方协商，由原告退出代理销售及终止履行，并由被告与原告推荐的本岸公司签订代理销售合同。原告所销售房屋发生的佣金、溢价分成，依据2015年7月28日的会议纪要，经原告请款被告均按期足额付清并经原告确认。对于原告退出代理未完成的房屋销售部分，被告与原告口头约定，由原告配合本岸公司履行代理销售相关事宜的衔接，但考虑为让原告积极配合及退出代理等因素，被告经原告要求，同意根据本岸公司的实际销售房屋成功的套数，按被告与原告约定的底价的6%给予补偿，结算依据为：由本岸公司销售成功的房屋（即原告提交的由本岸公司客户确认的认购协议书及《商品房购销合同》32套）经原告确认后进行结算，此后，被告实际也依约按期经原告请款向其付清了款项，并经原告确认。
结合2016年3月7日原被告与本岸公司三方形成的会议纪要、本岸公司履行合同、原告自2016年3月终止合同且未对代理销售按约定进行相关投入、对涉案的由本岸公司代理销售的32套房屋自认实际按约定底价的6%请款经被告确认、无依约开辟销售渠道及与客户未发生实际销售等事实，可以证实原告未完成房屋销售，也证实原告对口头约定的实际履行，故原告诉请无事实依据。三、原告诉请并无法律依据。根据法律规定，原告在履行合同过程中因自身原因中途无法履行合同应属违约，被告经原告要求同意原告退出并终止代理属为减少损失无奈之举。此后被告与原告经协商口头达成约定，合法有效，双方也已实际全面履行完毕。被告对于由上海本岸公司代理销售的32套房屋按与原告约定底价6%补偿原告，也是善意促使原告积极诚实的履行口头约定。但现原告反以虚假的事实起诉被告，实属恶意，违背了约定和诚实信用原则。综上，请求驳回原告诉求。另被告保留要求原告返还6%的补偿款的权利。被告支小毛是假日置业公司的法定代表人，代表公司行为，无需承担责任。
第三人本岸公司辩称：第三人认为原告的诉求不合理。据第三人了解，被告在与第三人签订代理销售合同的同时，和原告应该是有个口头的协议，具体协议的内容不太清楚，大致是终止了原来的代理协议，被告以另外的方式进行补偿。曾经在一次会议的时候，被告假日置业公司的法定代表人支小毛也提到过这个事情。当时第三人本岸公司法定代表人朱伟丽对刘木建说，如果因为第三人的合同影响了你的利益，第三人可以给你一部分补偿。支小毛说不需要，假日置业公司已经考虑补偿了，当时刘木建也在，他也同意这种方式。第三人后来才知道，对于第三人销售的32套房屋，被告给了原告六个点的佣金。原告公司有一名员工叫刘忠琼，在第三人处提供了部分工作，第三人付过该员工五六千元的现金，因为毕竟不是第三人的员工。涉案的32套房屋的确是第三人销售，且采用的并非是传统销售模式，而是包销模式，第三人从被告假日置业公司那里已经结算佣金完毕，大概是580多万元。这32套房屋应该是在原被告原来的合同范围内，但书面的东西第三人没见到。
针对第三人意见，原告补充意见：第三人参加诉讼主体不适格。
双方当事人围绕诉讼请求进行了举证和质证。
本案经审理认定事实如下：2015年6月30日，原告泰昱投资公司（乙方）与被告假日置业公司（甲方）签订《假日半岛代理合同》一份，约定：甲方委托乙方为甲方独家代理销售昆山市周庄镇全功路假日半岛71号72号楼项目。一、合同总则。1、本合同为独家代理销售合同，即甲方承诺在本合同履行期限内，由乙方开劈分销渠道为甲方销售现有物业。2、受甲方委托，乙方对该物业提出的分销策略及分销方案，须经双方协商，并经甲方认可后方可执行。甲乙双方在合同履行期限内，均应严格执行上述经双方认可的分销策略及方案，如因市场变化乙方提出变更建议，需征得甲方书面同意后方可执行。3、乙方在合同履行合同中，应谨慎、勤勉尽其所能，为甲方谋取最大的市场效益和经济效益，并以此作为订立本合同的诚信表示，甲方以全面履行合同约定的甲方义务为对应。4、该物业可售房源及约定价格，作对账底价表为合同附件一签订。二、合同履行期限。1、本合同履行期限自2015年7月1日至2016年6月30日。2、合同有效期内，双方不能单方解除合同。3、合同履行期限届满后，若甲方需要继续委托销售该物业，则需双方商量另行签订代理合同。三、合作范围。1、乙方参与的关联公司：乙方及乙方发展的合作单位。2、甲方委托范围：假日半岛项目71号72号楼的剩余房源（具体详见附表）。四、合作方式。1、乙方与甲方销售队伍构成配合销售关系，项目销售大厅现场来访客户由乙方接待，以“认购单确认书”（见附表二）确认乙方客户成交，甲方则按照本合同第七条约定向乙方支付代理销售佣金。2、乙方之广告工作计划及推广费应自行与广告公司及有关设计、制作公司签署相关合同，自行承担并支付包含广告费用在内的相关费用。3、其他或即时发生的预算以外的广告费用、带看客户租车费用、用餐费用、市场推广费用及人员工资由乙方自行承担。五、甲方的职责、权利。1、甲方应承受预售合同或销售合同或其他与承买方签订的任何合同中出售方的权利义务。甲方与承买方在前述合同中形成的权利义务关系与乙方无涉。2、甲方负责提供项目洽谈案场及相关设施、财务出纳、司机、售后服务等人员配合相应的销售工作，上述人员的工资由甲方承担并按双方约定的工作程序进行统一管理。3、甲方指定袁林勇代表甲方工作协调人，负责对乙方提出的需由甲方确认的各项事宜进行审核、签字确认。在合同履行期限内，甲方发生的与该物业销售有关事宜的变动，应由该协调人及时向乙方进行传达和通报，该协调人的确定与变更，甲方应及时书面通知乙方。4、经甲方签章确认的乙方客户，甲方应按照合同第三条和第七条约定进行结算，并支付佣金给乙方。5、合同履行期限内，所有与承买方签订的任何合同均由甲方最终审核签字盖章。甲方负责收取由承买方支付的任何款项，并由甲方出具相应的合法的收款凭证或发票。6、甲方应按照本合同约定按时支付给乙方佣金费用及分成。7、甲方负责解决因该物业规划、设计、建筑施工、产权或交房日期等方面产生的问题，并自行承担相关法律责任。8、合同履行期限内，甲方不得随意变更该物业的单位销售价格及付款方式，如有变动应及时通知乙方，经乙方同意后方可实行。9、甲方有权全面了解乙方的销售安排、销售进度等情况，并对乙方的日常工作提出建议。六、乙方的职责、权利。1、乙方指定刘木健为工作协调人。2、乙方提供正常看房班车和销售团队。3、该物业销售的广告费（含网络）、市场推广费用、看房班车费用、客户用餐费用及相关的销售工作人员的工资都由乙方承担。4、乙方负责向客户推广全面的项目推介房屋，同时乙方安排案场销售员负责接待与客户敲定最终成交价，并签订认购书，如敲定的最终总价低于双方约定的底价，甲方暂不支付乙方佣金，待乙方销售累计达到双方约定的底价时按第七条约定再行结算。意向金由乙方收取并出具相关凭证，定金由甲方签收并出具凭证。乙方保证按照甲方实时给出的价格与客户敲定实际成交价，乙方人员应协助甲方人员与承买方签订预售合同或销售合同。5、乙方在销售过程中应根据提供的项目特性和状况向客户如实介绍，不得夸大隐瞒或过度承诺。如有欺骗行为损害甲方信誉并引起客户误解时，乙方承担相应责任。对于已成交的客户，应及时做好客户资料详情登记。6、合同履行期限内，乙方对该物业的任何代理销售行为均应符合法律规定，若因乙方工作人员销售不当引起的销售争议，由乙方负责协调解决，并完全承担相应责任。7、负责客户的售后跟进工作，及时提示、催促欠款。合理耐心的解释客户询问。8、案场当月发生的相关费用（水、电、电话）由甲方承担。9、车位由客户自愿购买，甲方不作强求。10、乙方销售方案中提出的团购费（不得高于3万）由乙方收取并出具凭证，客户应在付团购费后七日内到甲方指定的售楼处签订购房合同，在此之间如客户原因提出退房，乙方必须退还客户团购费，否则因此产生的纠纷由乙方承担。七、代理服务费及支付方式。1、对于乙方代理销售成功之每一套单元，甲方须向乙方支付该单元成交总价的10%代理销售佣金和超出底价40%的溢价分成。但乙方须提供正规发票并符合国家税务政策可以计入成本。2、甲乙双方对于假日半岛71号、72号楼可售房源约定底价，底价部分按照以上约定结算佣金，高于底价销售的部分，乙方享有40%的分成，其余归甲方所有。溢价部分不计算佣金，请款时提供相应发票。佣金、分成的支付以代理成功为前提。甲乙双方确认代理成功的标志为，乙方客户与甲方签署《昆山市商品房预售合同》或《昆山市商品房购销合同》等有效合同后，若乙方客户一次性付款的，则当买受方签订购房合同并支付全部房款后，即为乙方代理成功；如乙方客户采取分期付款，首付总房款40%即可结算全部佣金。若在佣金结算过程中，如客户原因退房解除合同，甲方从乙方未结算佣金中扣除该户已结算佣金及分成，不足时乙方补足；从委托期限起，以每月2次代理费计算周期分别15日一次30日一次（遇法定假日顺延），甲方应按本条所述代理费计算方法将代理费及溢价分成支付到乙方指定账户（若乙方已收认购款的金额或销售合同价低于约定底价的不足部分，可从发放佣金时扣除）。八、合同附件及补充协议与本合同具有同等效力。该份代理合同附件《公寓价目表》对假日半岛71号楼21套公寓、72号楼32套公寓的底价进行了约定。上述代理合同及附件由原告方刘木建及被告方支小毛签字确认。原被告均确认刘木建、支小毛签字的效力，同时确认该份合同的约束力。
2015年7月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《假日半岛会议纪要》一份，约定：1、2015年7月份开始，原由乙方负责接送客户，现考虑到市场因素，甲方每月补贴乙方5000元车费。2、乙方每月广告单页印刷费用，考虑到市场因素，甲方补贴每月15000元。3、上述两项费用共计20000元，于次月凭乙方所开正规发票支付。对于该份会议纪要，被告认可其已按照每个月20000元的标准自签订会议纪要的次月开始补贴原告，总的补了7个月，至2016年2月底，之后原被告双方终止了原来的代理关系，被告也就不再补贴。
2015年10月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》一份，约定：一、剩余别墅价格，57号101,168万元，57号103,148万元，49号106,138万元。二、以上房屋佣金（含装修）为6%，超出以上价格部分按四六分，乙方为四，甲方为六。被告假日置业公司认可该《补充协议》约定的款项已经付清。原被告双方均确认该三套房屋不在本案争议的32套房屋之中。
2016年4月12日，本岸公司（乙方）与被告假日置业公司（甲方）签署《会议纪要》一份，约定：乙方于2016年3月7日定掉假日半岛71号、72号公寓33套，至2016年4月12日签订购房合同14套，按揭办理14套，其中贷款下来及银行资料已拿到的有5套，贷款下来银行资料未拿到的有7套，贷款审批的有1套，贷款批不下来的有1套（该套要撤销网签购房合同）。剩余20套已经签订购房订单未签购房合同。接下来工作计划：……4、剩余已签订单未签购房合同的20套于2016年4月30日前全部签订购房合同办理贷款手续，于2016年5月31日前办出全部房屋权证。该份会议纪要由被告方支小毛、支晓英、原告方刘木建及本岸公司朱伟丽签字。
庭审中，原被告均认可双方签订的《假日半岛代理合同》中约定由原告代理销售的50套房屋中，除了诉争的32套房屋之外的18套房屋的销售佣金及溢价分成均已按照合同约定支付完毕，诉争的32套房屋按照销售底价的6%结算的佣金也已经原告请款并由被告支付完毕。但原告认为，被告就该32套房屋未支付约定的其余佣金及溢价分成，被告则认为，该32套房屋实际并非原告代理销售，原被告双方已口头达成协议，由原告退出该32套房屋的销售代理，并由被告按销售底价的6%对原告进行补偿，原告也已就该补偿进行请款并由被告支付完毕。后原被告双方就该32套房屋的佣金及溢价分成的支付协商未果，故原告诉至本院。
另认定：被告假日置业公司（甲方）与第三人本岸公司（乙方）签订《代理合同》一份，约定：甲方将昆山市周庄镇全功路东侧的假日半岛项目委托乙方代理销售，代理销售面积约3480.09平方米，剩余可售房源33套，双方确认平均底价为6300元每平米，具体代理房屋清单及单套底价在签订本合同时作为本合同的有效附件；乙方代理销售平均单价不超过8000元每平米，甲方根据实际销售价格开具购房发票，实际售价与6300元每平米之间的差价，全部归属乙方所有，不足6300的由乙方补足；双方同意，合同期限为合同签订之日至2016年6月16日，乙方承诺至2016年5月15日内销售完毕本合同约定可售面积；乙方客户支付购房定金5万元每套，该购房定金在本合同签署后即支付至甲方账户，该购房定金支付至甲方账户后，乙方客户进场签署购房合同，若乙方客户在约定日期未能完成全部购房合同的签署，则该定金视为乙方的违约金，由甲方没收。《代理合同》还对其他事项进行了约定。被告假日置业公司及第三人本岸公司均陈述，合同签订后，由本岸公司以包销方式代理销售了假日置业公司的33套房屋，其中包含涉案的原被告发生争议的32套房屋，且被告已按约支付第三人该32套房屋的销售佣金。
另认定：关于原被告产生争议的32套房屋，第三人本岸公司陈述：第三人与原告没有任何的书面或口头约定，第三人并非原告开发的渠道商；该32套房屋实际由第三人代理销售，从原告提供的32份《认购协议书》可以看出，其中有九套房屋的购房人不对应，不对应的原因是购房人第一次从第三人处认购后，不符合购房条件然后退房，原告提供的《认购协议书》显示的是第一次认购人的名单；原告认为王华晨认购的24套房屋应视为原告代理销售没有依据，据第三人所知，王华晨没有支付过原告任何房款及其他款项，如果王华晨是原告的客户的话，原告不可能不知道王华晨没有交过款，因为这是一个非常大的客户；当时第三人与假日置业公司的代理销售是由第三人的法定代表人朱伟丽与假日置业公司的法定代表人支小毛及原告代表刘木建谈的，王华晨与第三人没有隶属关系，与朱伟丽系朋友关系，王华晨签认购协议书的事情，第三人并不清楚。针对第三人上述陈述，原告认为：首先，原告提供的认购协议书上认购人与实际购房人不一致，这在原告进行代理过程中是经常会发生的，原告与被告签订的购销合同约定认购成功即为代理成功，之后由于订房人无法达到购房条件，可能由其他人来替代签订合同，这并不影响原被告双方约定的佣金支付条件；其次，双方争议焦点并非签订购房合同的主体是第三人开发还是原告开发的，第三人从原告手中所购的房屋就是原告所开发的渠道，根据原被告的代理合同约定，本身原告就有权开发类似第三人这样的渠道，这本身就视为原告代理成功的标志；原告与第三人的负责人王华晨签订了《认购协议书》，当时就由王华晨订购了24套，并且支付了相应的定金，后来在原告的组织之下，有24个人过来签了《认购协议书》，另外9套是王华晨、朱伟丽一起带过来十几个人订购的，33套都是同一天订购的，订购时间都是3月7日，后来退了一套，还有32套，也就是说，原告在3月7日就已经完成了所有的代理销售任务，3月7日以后，第三人再转卖给案外人或者再与被告签订任何协议，与原告没有任何关系。
上述事实，有《假日半岛代理合同》、《认购协议书》、《商品房购销合同》、《代理合同》、付款凭证、请佣表等以及当事人陈述所证实。
本院认为：原、被告双方签订的《假日半岛代理合同》系双方真实意思表达，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。
本案中，关于原告泰昱投资公司主张被告假日置业公司支付的商品房销售代理服务费3569101元，原被告均确认双方签订的《假日半岛代理合同》中约定由原告代理销售的50套房屋中，除了存在争议的32套房屋之外的18套房屋的销售佣金及溢价分成被告均已按照合同约定支付完毕，存在争议的32套房屋被告也已按照销售底价的6%结算佣金且已经原告请款并由被告支付完毕，双方争议焦点在于该32套房屋，被告是否还应支付销售底价4%的佣金及超出销售底价部分40%的溢价分成。对此，原告泰昱投资公司认为，原告系独家代理，且该32套房屋系由原告代理销售成功，故被告应依约支付剩余的佣金及溢价分成。被告假日置业公司则认为，该32套房屋实际系由第三人本岸公司包销销售，并非由原告代理销售，且原被告双方已口头达成协议，由原告退出该32套房屋的销售代理，并由被告按销售底价的6%对原告进行补偿，原告也已就该6%的补偿进行请款并由被告支付完毕，故原告再主张佣金和溢价分成没有依据。本院认为，根据庭审查明事实，可以认定原被告双方存在争议的32套房屋实际系由第三人本岸公司代理销售，结合该32套房屋的《认购协议书》的签订时间以及原告在被告与第三人于2016年4月12日签订的《会议纪要》上签名的实际，同时结合原告的请款及发票开具实际及被告的款项支付实际，再结合被告与第三人《代理合同》的约定及佣金支付实际，本院认为，虽原被告双方未书面解除双方签订的《假日半岛代理合同》，但现有证据能够相互印证，证实被告陈述的原被告双方通过协商由原告退出产生争议的32套房屋的代理销售，并由被告与本岸公司签订代理销售合同，同时由被告对原告予以销售底价6%的补偿，故原告就该产生争议的32套房屋再行依据《假日半岛代理合同》主张剩余佣金和溢价分成缺乏充分依据，也欠缺公平，本院依法不予支持。
关于原告要求被告偿还原告剩余补贴金额100000元的主张，原告陈述，根据原被告双方签订的《假日半岛会议纪要》，双方约定自2015年7月开始，被告每月补贴原告车费5000元，广告印刷费15000元，尚有5个月的补贴未支付，合计100000元。对此，被告认为其已按照《假日半岛会议纪要》以每个月20000元的标准自2015年8月开始补贴原告，总的补了7个月，至2016年2月底，之后原被告双方终止了原来的代理关系，被告也就不再补贴。本院认为，查明的事实足以证实原被告双方已通过协商由原告退出代理销售，同时由被告对产生争议的32套房屋给予原告销售底价6%的补偿，结合被告与第三人签订代理合同的时间及该32份认购协议的签订时间，本院认为原告再行主张每月20000元的车费及广告费补贴缺乏依据，本院依法不予支持。
关于原告要求被告偿还拖欠代理费的逾期付款利息36079.5元的主张，亦缺乏依据，本院依法不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告上海泰昱投资发展有限公司的诉讼请求。
案件受理费36442元，保全费5000元，上述两项合计41442元，由原告上海泰昱投资发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据国务院《人民法院诉讼费交纳办法》规定，同时应于递交上诉状之日起七日内向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 朱丽君
人民陪审员 周新民
人民陪审员 夏国栋
二〇一七年七月二十六日
书 记 员 朱晓磊
〈附相关法律条文〉
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。