吉林省吉林市昌邑区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民一初字第1754号
原告：永吉县佰金小额贷款有限公司，住所地：吉林市永吉县口前镇站前路华兴名城2号楼4号门市
法定代表人：李金彪。
委托代理人：宋明晔，该公司职员。
被告：汪志宏，男，1974年11月26日生，汉族，住吉林市船营区乐园一区12-2-7-47号。
委托代理人：张敏楠，吉林松花江律师事务所律师
原告永吉县佰金小额贷款有限公司（以下简称佰金公司）诉被告汪志宏申请执行人执行异议之诉一案，本院于2015年9月28日受理后，依法组成合议庭,于2015年12月14日公开开庭进行了审理。原告佰金公司的委托代理人宋明晔、被告汪志宏的委托代理人张敏楠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
佰金公司诉称：原告收到贵院送达的（2015）昌执外异字第4号《执行裁定书》。原告认为贵院根据案外人被告王志宏对该案中所执行标的提出执行异议而作出的“中止对位于吉林市光华园小区1号楼13号车库的执行”的裁定事项，缺乏事实与法律根据。一、本案给予在执行佰金公司与吉林大和房地产开发有限公司（以下简称大和公司）、担保人ＸＸ飞民间借贷纠纷一案中，贵院依据申请人佰金公司的申请，在吉林市房产局依法查询并依法作出了（2013）昌民执字第388-5号裁定，查封了登记在ＸＸ飞名下的位于吉林市光华园小区1号楼13号车库。依据物权法之相关规定，动产和不动产物权公示方法是不同的，动产的所有权取得以交付和占有为标志、不动产所有权取得以登记为准。佰金公司申请查封的的车库属被执行人ＸＸ飞合法所有财产，有理有据。而贵院仅凭汪志宏与ＸＸ飞的一纸买卖协议，即中止对该车库的执行缺乏事实和法律依据。二、执行异议程序违法，损害了原告的合法诉权。汪志宏与ＸＸ飞执行异议的结果与佰金公司有利害关系，应通知佰金公司参加听证，但事实上直到收到执行裁定书，佰金公司才知情。该案件程序损害了原告的合法诉权。综上，佰金公司为维护自身合法权益，诉至法院，请求：依法判令位于吉林市光华园小区1号楼13号车库许可继续执行。
汪志宏辩称：贵院作出的2015昌执外异字第4号执行裁定书，程序合法，请依法驳回原告的诉请。答辩人有证据证明对佰金公司申请执行的涉案车库，答辩人有权利排除执行。答辩人于2013年6月购买了该车库，支付了全部的价款19万元，并对该车库占有并使用。由于ＸＸ飞工作的原因，经常在外地，所以双方一直未更名。2014年12月份，答辩人在办理过户更名手续过程中，发现该房屋在2013年10月份就已经被查封。答辩人认为该车库的权利人为答辩人，请求法院依法驳回答辩人的诉讼请求。
经审理查明：坐落于吉林市船营区光华园小区1号楼13号建筑面积27.32平方米的车库（所有权证号船字第S110049271号），登记所有权人为案外人ＸＸ飞。ＸＸ飞作为甲方与作为乙方的汪志宏签订买卖协议书，协议约定“将该车库以19万元的价格出售给乙方，在办理合同时已一次性付清”。该协议记载的签订时间为2013年6月3日。2013年6月4日，ＸＸ飞吉林银行卡中存入21万元。2013年6月5日，ＸＸ飞吉林银行卡中存入两笔款项，每笔均为4万元。
坐落于吉林市船营区青岛街十二小4号楼5单元6层58号，建筑面积124.88平方米的房屋（产权证号为S110017592号），登记所有权人为ＸＸ飞。ＸＸ飞作为甲方与作为乙方的汪志宏签订买卖协议书，协议约定“将该房屋以50万元的价格出售给乙方，房款在办理合同时已一次性付清”。该协议记载的签订时间为2013年7月27日。2012年11月30日，汪志宏向ＸＸ飞光大银行卡转账50万元。
ＸＸ飞于2015年8月3日出具情况说明一份，载明：“2012年11月份答应将房屋及车库出售给汪志宏，2013年6月签订买卖协议。汪志宏先后以银行转账的方式支付购房款及车库款共79万元。2013年8月将房屋及车库交给汪志宏使用。办好之后由于工作原因，我一直出差在外地。等我有时间去办理更名手续时，发现该房屋已经被查封，所以导致至今未更名”。
我院作出（2013）昌民二初字第380号民事调解书，调解书认定该案被告吉林省大和房地产开发有限公司（以下简称大和公司）因工程急需购进建筑材料，于2012年7月18日向原告佰金公司借款人民币150万元整，双方及被告ＸＸ飞于2012年11月12日达成补充还款协议，由ＸＸ飞对该笔借款承担连带偿还责任，于协议签订后15日内付清借款，至起诉时止，此笔借款仍未偿还，调解协议内容为：“被告吉林省大和房地产开发有限公司于2013年6月5日前一次性偿还原告永吉县佰金小额贷款有限公司借款本金150万元，并支付该借款2012年7月18日起至2012年11月17日止按照月息1.866％计算的利息，支付该欠款本金自2012年11月18日起至2013年6月5日止按同期银行贷款利率4倍标准计算的利息，如逾期仍不能还款，则需继续按同期银行贷款利率4倍的标准向原告支付利息；二、被告ＸＸ飞对上述款项承担连带给付责任”。佰金公司向本院申请执行，本院立案受理并于2013年10月25日作出（2013）昌民执字第388-4、第388-5号执行裁定书，查封了坐落于船营区青岛街十二小4号楼5单元6层58号（登记所有权人为ＸＸ飞，产权证号为S110017592号，建筑面积124.88平方米）和涉案车库的房籍。汪志宏于2015年1月4日向本院提出书面执行异议。我院于2015年8月7日作出（2015）昌执外异字第4号执行裁定书，裁定中止对该车库的执行。佰金公司不服此裁定，向我院提起诉讼，我院经审查于2015年9月28日立案。我院于2015年10月21日作出（2015）昌执恢字第149-1号执行裁定书，续查封涉案车库的房籍二年（自2015年10月24日至2017年10月23日止）。
认定上述事实的证据有：（2015）昌执恢字149-1号执行裁定书、房屋所有权证、买卖协议、银行明细、房屋档案信息、情况说明及当事人的陈述。
汪志宏提供的照片，佰金公司有异议，该照片未提供参照物，未标注拍摄时间和地点，本院不予采信。
本院认为，佰金公司请求许可执行查封房屋的前提是其持有生效的法律文书。该生效法律文书确定的执行标的为债权。本案中被查封的涉案房屋并非法律文书指定的特定交付物。佰金公司与大和公司及ＸＸ飞的民间借贷纠纷中，亦没有对涉案房屋设定抵押，故佰金对讼争房屋也没有优先受偿权。佰金公司实质上享有的仍是一种债权请求权。而本案被告汪志宏对诉争车库具有的权利则包含所有权的内容，只是从程序上没有履行宣示程序，欠缺所有权的形式要件，其对诉争车库拥有物权的期待权。当两种权利发生冲突时，比较两种权力的优先性，根据物权优于债权的理论，那么针对特定标的物买卖的权利优于一般债权，故本案应优先保护汪志宏对涉案房屋享有的权利。
根据最高人民法院《关于民事执行中查封、冻结、扣押财产的规定》第十七条的规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。因此，我们从以下几方面对申请执行人执行异议之诉是否成立进行实质审查。
1、被执行人ＸＸ飞与汪志宏之间的买卖协议是否真实、是否存在恶意串通，以转移标的物所有权的形式达到规避执行的目的。本案中，汪志宏与ＸＸ飞的车库买卖协议记载的签订时间为2013年6月3日。调解书约定大和公司还款时间为2013年6月5日前，ＸＸ飞承担连带给付责任。汪志宏与ＸＸ飞有恶意串通转移标的物所有权的问题规避执行之嫌。
2、汪志宏是否已支付了全部价款。车库买卖协议约定的价款为19万元。而ＸＸ飞提供的证据显示，2013年6月4日，ＸＸ飞吉林银行卡中存入21万元。2013年6月5日，ＸＸ飞吉林银行卡中存入两笔款项，每笔均为4万元。上述三笔款项共计是29万元，与协议约定不符。汪志宏解释2012年11月30日，汪志宏向ＸＸ飞光大银行卡转账50万元，用以购买ＸＸ飞坐落于船营区青岛街十二小4号楼5单元6层58号（产权证号为S110017592号，建筑面积124.88平方米）的房屋，并于2013年7月27日还签订了房屋买卖协议。因为房屋有装修、家电所以于2013年6月额外再付了10万元，该10万元没有写在协议书。根据ＸＸ飞的情况说明显示2013年8月将车库和房屋交给汪志宏使用。上述解释明显不符合常理。首先汪志宏2012年11月30日转账50万元，而于2013年7月27日再签订买卖协议，不符合一般房屋买卖交易的习惯；其次另外支付的10万元，没有任何证据能够证明是另外给付的家电装修款。上述四笔共计79万元，是否是售房款无法认定。
3、汪志宏是否已实际占有了执行标的。ＸＸ飞作为被执行人，其出具的情况说明证明力较低，汪志宏未提供其它充分证据证明其占有了涉案车库，故亦无法认定汪志宏占有了涉案车库。
4、汪志宏对未办理过户登记手续是否有过错。ＸＸ飞出具的情况说明载明系因出差导致无法更名过户。ＸＸ飞未到庭作证，而且涉案车库在汪志宏主张的付款时间即已经具备更名过户的条件，双方没有更名过户，汪志宏亦未留余款作为保证金，明显不符合常理。
综上，佰金公司申请许可执行查封房屋的诉讼请求，本院予以支持。
本案经合议庭合议，审委会讨论确定,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院<关于民事执行中查封、冻结、扣押财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第二十一条、二十二条、二十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：
许可对坐落于吉林市船营区光华园小区1号楼13号登记所有权人为ＸＸ飞的车库（房权证号：船字第S110049271号，建筑面积27.32平方米）继续执行。
案件受理费100元，由被告汪志宏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 田艳华
人民陪审员 孙春珍
人民陪审员 邱 妍
二〇一六年二月一日
本件与原本核对无异
代理书记员 王 聚
提出申请执行期限为二年