广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终5641号上诉人（原审被告）：戴伟池，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）：陈慧思（曾用名陈四妹），住广州市越秀区。两上诉人的共同委托代理人：蓝丽丝、罗俊杰，广东绥爰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李健新，住广东省佛山市禅城区。委托代理人:高超文、陆梓峰，北京市盈科（佛山）律师事务所律师、实习律师。上诉人戴伟池、陈慧思因与被上诉人李健新租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初1523号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人戴伟池、陈慧思上诉请求：1、撤销原审判决第一项、第二项；2、改判戴伟池、陈慧思按685元／月的标准，支付从2013年12月18日起至2016年2月17日止的租金，此后至房屋交还之日止的房屋使用费，参照有资质的评估机构评定同地段同类房屋的租金标准计算；3、驳回李健新其他诉讼请求；4、案件受理费由李健新承担。事实与理由：一、戴伟池、陈慧思与原房屋业主的租约成立生效后，直至李健新起诉本案前均未解除，双方存在租赁合同关系。原审法院以双方未签订书面合同和戴伟池、陈慧思未交租金为由否定双方的租赁关系，于法无据。1、戴伟池、陈慧思与原业主存在合法有效的租赁关系，合同到期后，双方均未解除合同，双方存在不定期租赁关系，租赁关系依然合法有效。即便租赁合同赋予原业主在戴伟池、陈慧思未按约支付租金时享有单方解除权，但原业主直至转让涉案房屋时仍未解除租赁合同，故双方租赁关系依法继续有效。法律对于租赁关系在租赁物所有权发生转移后继续有效的情形，并未附加任何条件。在原业主未解除租赁关系的前提下，李健新取得房屋所有权后，即受到原租赁关系约束，成为新的出租人，不需以双方重新签订书面合同，或戴伟池、陈慧思支付租金为成立条件。可见，原审法院据此否定戴伟池、陈慧思与李健新的租赁合同关系，无法律依据。原审法院既已认定李健新在取得涉案房屋后的8年期间，从未向戴伟池、陈慧思主张过任何权利，足以证明李健新同意戴伟池、陈慧思继续承租使用涉案房屋，租赁关系并未终止，故双方应依约履行合同。二、直至2016年2月17日李健新起诉前，双方的租赁合同关系仍未解除，戴伟池、陈慧思应当依约按10元／月／平方米(即686元／月)的租金标准履行合同。在李健新起诉要求返还房屋前，租赁关系仍未解除，戴伟池、陈慧思居住涉案房屋为合法占有，所需向李健新支付的是租金，而非房屋使用费。在双方以及新业主末变更租金标准的前提下，应按原协议继续履行。被上诉人李健新答辩称：戴伟池、陈慧思与原业主的固定期限是3年，而不是不定期的租赁关系。戴伟池、陈慧思在原审中一直坚持主张其与李健新有租赁关系，二审又主张与原业主有租赁关系，说明前后矛盾，歪曲了事实。请求驳回上诉，维持原判。李健新向原审法院起诉请求：1、戴伟池、陈慧思立即搬离广州市海珠区江南大道南路翠怡一街5号802房，并将涉案房屋返还给李健新；2、戴伟池、陈慧思按每月3500元的标准向李健新支付自2008年12月25日起至戴伟池、陈慧思实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；3、案件的诉讼费用由戴伟池、陈慧思共同承担。原审法院经审理查明：广州市海珠区江南大道南路翠怡一街5号802房原是登记在戴伟池名下的房屋。广州市国土资源和房屋管理局于2008年12月25日核发了涉案房屋的《房地产权证》记载，权属人为李健新，建筑面积68.5846平方米；等。2015年12月18日，李健新通过邮政特快专递向戴伟池寄出《律师函》，该函载明：现了解到，未经李健新同意，戴伟池长期擅自占用李健新的涉案房屋。李健新曾委托他人请求戴伟池予以返还，但遭到拒绝。鉴于以上事实，李健新特授权该律师正式通知戴伟池：戴伟池、陈慧思的行为已经违反《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国物权法》的相关规定，严重损害到李健新对于涉案房屋的所有权及相关合法权益，请戴伟池在收到该函之日起一个月内向李健新返该房屋并支付相应的占有使用费，否则李健新将会通过法律途径实现其合法要求；等。戴伟池在2015年12月19日签收了上述函件。2016年2月17日，李健新提起本案诉讼。诉讼中，李健新与戴伟池、陈慧思均确认双方没有就涉案房屋签订过租赁合同或书面协议，戴伟池、陈慧思从未向李健新支付过房屋使用费，目前涉案房屋由戴伟池、陈慧思共同使用。李健新为证明曾向戴伟池、陈慧思主张过权利，提交了一份欧某出具的《情况说明》，该说明事实如下：2010年的夏天，其受李健新的委托到李健新所有的房屋即广东省广州市海珠区江南大道南路翠怡一街5号802房，催促戴伟池向李健新返还该房屋，但戴伟池称该房屋是其唯一住房，拒绝搬离该房屋。其见戴伟池不肯返还房屋，便要戴伟池交纳自2008年12月25日以来截止至当月的租金及继续使用的租金，但戴伟池不肯与其商谈租金问题，要与李健新本人商谈。戴伟池、陈慧思质证表示，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，该情况说明是证人证言，但证人欧某并没有出庭，对于其所陈述的事实并没有其他证据予以印证，不应作为本案证据使用。戴伟池、陈慧思就其抗辩也提交了一份广州市荔湾区人民法院档案材料《谈话笔录》，该笔录中记载的被询问人是李健佳（申请人星朗器材厂法定代表人）和戴伟池（被执行人），载明申请人与被执行人达成和解协议如下：戴伟池将其所有的广州市江南大道南翠怡一街5号802房产权变卖给申请人星朗器材厂以清偿所欠债务，申请人同意继续将涉案房屋给戴伟池居住，期限三年，前一年六个月免租，后一年六个月按每平方米每月10元计交，三个月交租一次给申请人，逾期申请人有权提出收回房屋。原审法院认为:广州市海珠区江南大道南路翠怡一街5号802房原是登记在戴伟池名下的房屋。2001年2月5日，经法院主持执行调解，戴伟池自愿将涉案房屋变卖给星朗器材厂以清偿所欠债务，双方还达成房屋租赁使用协议，星朗器材厂同意戴伟池、陈慧思使用涉案房屋3年，租金每月每平方米10元，三个月交租一次。现星朗器材厂已经将涉案房屋的产权转让给李健新，且李健新于2008年12月25日取得了涉案房屋的房地产权证，戴伟池、陈慧思在与星朗器材厂约定的租赁期满后继续使用涉案房屋，但没有与李健新签订书面的租赁协议且未支付任何的房屋使用费，故戴伟池、陈慧思抗辩其与李健新之间存在租赁合同关系，原审法院不予采纳。李健新作为涉案房屋的所有权人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，因此，李健新要求戴伟池、陈慧思立即搬出涉案房屋并将房屋归还给其，合法合理，原审法院予以支持。在戴伟池、陈慧思占用涉案房屋期间，李健新要求戴伟池、陈慧思支付房屋使用费合法合理。李健新于2015年12月18日发函要求戴伟池、陈慧思返还房屋并支付房屋使用费，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。李健新取得涉案房屋的产权后，明知戴伟池、陈慧思在实际使用涉案房屋，但没有充分的证据证实其此前有向戴伟池、陈慧思主张过权利，故房屋使用费的起算应从2013年12月18日起算。鉴于双方对房屋使用费的标准没有约定，房屋使用费应参照有资质的评估机构评定同地段同类房屋的租金标准计算。李健新要求戴伟池、陈慧思按照每月3500元的标准支付房屋使用费缺乏依据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十九条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2016年12月7日作出判决：一、戴伟池、陈慧思在判决生效之日起十五日内，搬出广州市海珠区江南大道南路翠怡一街5号802房，并将上述房屋腾空交还给李健新；二、戴伟池、陈慧思在判决生效之日起十五日内，支付从2013年12月18日起至履行判决主文第一项义务之日止的房屋使用费（参照有资质的评估机构评定同地段同类房屋的租金标准计算）给李健新；三、驳回李健新的其他诉讼请求。案件受理费5710元，由戴伟池、陈慧思共同负担。经查，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。李健新于2008年12月25日取得涉案房屋所有权后,依法享有对涉案房屋占有、使用、收益和处分的权利。虽然戴伟池、陈慧思与原业主存在租赁关系，但该租赁关系在李健新取得涉案房屋产权前租期已届满，并不符合《中华人民共和国合同》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，戴伟池、陈慧思主张与李健新之间就涉案房屋存在不定期租赁关系依据不足，本院不予支持，原审法院对李健新要求戴伟池、陈慧思立即搬出并归还涉案房屋的主张予以支持并无不当。戴伟池、陈慧思居住使用涉案房屋没有依据，应当向李健新支付使用费，涉案房屋属私房性质，原审法院认为房屋使用费应参照有资质的评估机构评定同地段同类房屋的租金标准计算并无不当，戴伟池、陈慧思主张按照10元／月／平方米(即686元／月)的标准支付缺乏依据，本院不予支持。综上所述，戴伟池、陈慧思的上诉理由不成立，其上诉请求应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费245元，由戴伟池、陈慧思共同负担。本判决为终审判决。审判长  曹佑平审判员  蔡粤海审判员  闫 娜二〇一七年六月二十日书记员  吴 桐