广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中二法东民一初字第694号
原告：陈必金，男，汉族，1983年3月11日出生，住广东省五华县，
委托代理人：廖锐斌，广东知明律师事务所律师。
被告：中山市益泰房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东凤镇。
法定代表人：吕江涛。
第三人：中国工商银行股份有限公司中山东凤支行，住所地广东省中山市东凤镇。
代表人：李子强。
委托代理人：罗赞坤，男，1976年9月15日出生，汉族，该公司员工，住广东省中山市，
委托代理人：吴照坤，男，1982年12月23日出生，汉族，该公司员工，住广东省中山市，
原告陈必金诉被告中山市益泰房地产开发有限公司（以下简称益泰公司）、第三人中国工商银行股份有限公司中山东凤支行（以下简称工行东凤支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月9日、3月29日公开开庭进行了审理。原告陈必金及其委托代理人廖锐斌、被告益泰公司委托代理人刘翔到庭参加诉讼。第三人工行东凤支行经本院传票依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年10月25日，原告与被告益泰公司签订《中山市商品房买卖合同》及附件，约定原告购买被告开发的晶都花园5座1404房，购房款共计485995元。合同中约定被告在2015年5月30日将取得建设工程竣工验收备案登记证并符合约定的房产交付原告使用，但被告一直未能按约交付房屋，原告遂向被告发出解除合同通知并要求退还款项，依法承担违约责任，但被告仍置之不理，为此原告诉至法院，要求：1.判令确认双方签订的编号为1301072759号中山市商品房买卖合同已解除；2.判令被告退还原告的购房款145995元；3.判令被告退还原告从2014年6月10日至判决生效之日止原告已实际支付的银行贷款本息；4.判令被告按累计已付款485995元的10%的标准向原告支付违约金48599.5元；5.判令被告配合原告向税务机关办理退回购房契税手续；6.判令被告退还原告办证综合费275元；7.判令被告退回原告住宅专项维修资金与管理费3900元；8.判令被告向原告支付律师费、交通费等费用共计10000元；9.判令被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告方要求追加工行东凤支行作为本案的第三人，称原告因购买益泰公司的预售商品房向工行东凤支行申请了贷款，如涉案中山市商品房买卖合同最终被确认解除，必然涉及已付购房款的返还问题，因此案件的处理结果与被申请人具有法律上的利害关系，故要求追加工行东风支行作为第三人。庭审中，原告方变更第三项诉讼请求为要求被告返还已经向银行支付的本金34万元及截止2016年2月25日被告每月已累计向原告支付的利息共计36294.63元。2015年10月21日原告方要求解除与第三人工行东凤支行签订的个人一手住房贷款合同。
益泰公司答辩称：本案的商品房买卖合同一直在履行中，并没有解除，被告已于2015年5月30日将涉案房产交付给原告，原告已经实际占有该房产，根据相关法律规定，商品房实际交付以转移占有为标准，原告对该商品房的实际占有应视为商品房已完成交付手续。原告至今仍然实际占有该商品房，买卖合同也实际在履行过程中，并不存在任何解除商品房买卖合同并退还原告已支付的购房款及银行贷款本息的情形。同时也不存在需要向原告支付解除合同的违约金的事实及向原告退还其他相关费用的事实。原告在要求被告支付违约金的情况下仍然要求被告支付利息损失以及律师费、交通费等费用，属于重复计算，依法应当予以驳回。涉案房屋于2016年3月9日取得中山市建设工程竣工验收登记证书。本案所涉的合同关系为商品房买卖合同关系，在原告已对商品房接受及实际占有，以及在办理竣工验收的情况下解除商品房买卖合同将产生一连串的连锁反应，基于商品房买卖合同存在的原告与第三人之间的按揭贷款合同也因此需要解除。而在贷款合同解除前若商品房买卖合同解除将导致仍然需要向第三人支付银行贷款，涉案房产依然处于抵押状态，被告无法将涉案房产转卖给其他人，因此可能导致多个权利义务关系处于不确定状态，同时导致原被告及第三人之间的相应的成本过高，因此综合考虑本案，商品房买卖合同不应该解除。
经审理查明：2013年10月25日，原告陈必金作为买受人与作为出卖人的被告中山市益泰房地产开发有限公司签订中山市商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于东××镇××大道××都花园××房；按套内建筑面积计价，单价为人民币每平方米5868.8元，总金额为485995元；并约定其中145995以现金方式支付，34万元以商业贷款方式支付；关于交付期限，双方约定出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；同时双方在合同中约定逾期交房的违约责任为：“1、逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项种的比率）的违约金，该违约金的总额最高不超总房款的10％。2、若买受人选择解除合同的，应在达到解除合同的条件之日起十五日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。”双方在合同中还详细约定了其他权利及义务。
原告于2013年10月19日向益泰公司支付定金10000元、10月25日支付首期款135995元，同日缴纳办证综合费275元。2014年1月10日原告缴纳普通标准住宅契税7289.93元。2014年1月29日原告陈必金与第三人工行东凤支行签订个人购房借款/担保合同，约定原告为购买位于东××镇××大道××都花园××房向第三人工行东凤支行贷款340000元，并约定将贷款一次性转入益泰公司账户内。2014年6月10日工行东凤支行将陈必金所借贷款34万元直接支付至益泰公司账户内。2015年5月30日原告向广州海伦堡物业管理有限公司中山分公司支付住宅专项维修资金3168.9元、管理费731.1元。原告卡号为62×××49的借记卡账户历史明细清单显示，自2014年7月10日至2016年2月25日原告累计偿还贷款利息36204.63元。
2015年5月31日被告向原告交付楼房钥匙等收楼物品，原告为此签署售楼物品签领表。2015年9月5日原告陈必金向被告益泰公司邮寄退房通知书。经查该邮件收件人为吕江涛，单位名称为益泰公司，地址为中山市东凤镇，电话为0760-2277****。该邮寄单据上收件人信息与双方签订的中山市商品房买卖合同中益泰公司的地址及电话、法定代表人信息一致。2015年9月6日该邮件被签收。原告提供的解除商品房买卖合同通知书称益泰公司在向原告交付房屋钥匙时称证件齐全，但此后才得知被告未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，因此被告已构成违约，故要求解除合同，双方共同办理解除手续及备案、预告登记、抵押的注销事宜，同时退还全部已付款并支付10%的违约金等。
2016年3月9日益泰公司建设的中山市东凤镇晶都花园1-7商住楼及地下车库工程取得中山市建设工程竣工验收备案登记证；2016年5月11日中山市人民政府土地房产发证办公室收取益泰公司竣工验收备案登记证正本两份。
另查明：2015年10月9日广东知明律师事务所向原告开具金额为5000元、项目为律师费的深圳增值税普通发票。
原告认为被告逾期取得建设工程竣工验收备案登记证，构成违约，因此诉至本院，并提出上述诉讼请求。
上述事实有中山市商品房买卖合同、广东省地方税收通用发票、税收缴款书、退房通知函、EMS邮寄单、邮单查询、收款收据、回执、个人购房借款/担保合同、个人住房贷款借据、借记卡账户历史明细清单、解除商品房买卖合同通知书、深圳增值税普通发票、中山市建设工程竣工验收备案登记证、中山市国土资源局商品房确权收件回执邮件查询单及当事人的陈述在卷佐证。
本院认为：原、被告双方签订的中山市商品房买卖合同系当事人真实的意思表示，内容也未违反法律、法规的强制性规定，依法应属有效，双方当事人应按约定全面履行合同义务。
关于原告方要求解除与工行东凤支行签订的个人购房借款/担保合同的主张。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，工行东凤支行作为有独立请求权的第三人并未提出诉讼请求，故本案仅处理商品房买卖合同纠纷。
根据原告方提供的证据可知，原告作为买受人已按约履行支付购房款的合同义务。被告作为商品房出卖人应当按照合同约定于2015年5月30日前取得涉案工程的建设工程竣工验收备案登记证并向原告交付房屋。本案中，被告益泰公司虽于2015年5月31日向原告交付房屋钥匙，但于2016年3月9日方取得涉案工程的建设工程竣工验收备案登记证，因此被告益泰公司2015年5月31日向原告交付房屋钥匙并未满足房屋交付条件，不能构成有效交付，因此被告益泰公司已构成违约，理应向原告陈必金承担违约责任。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”2015年9月5日，陈必金根据约定已就解除合同事宜致函被告益泰公司，合同于通知书到达益泰公司时即2015年9月6日解除。同时，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”据此，陈必金要求益泰公司退还已付购房款485995元及办证综合费275元，于法有据，本院予以支持。另，因案涉商品房已备案登记在陈必金名下，故陈必金应协助益泰公司办理有关涉案商品房的注销备案登记手续。
关于原告要求被告益泰公司支付违约金48599.5元的诉讼请求，双方在合同中明确约定如被告逾期90日交付房屋，原告方有权要求解除合同并要求益泰公司按已付购房款10%的标准支付违约金，现被告方逾期交付房屋已超出90日，双方约定的违约金支付条件已成就，且双方约定已付房款10%的违约金并未超出法律规定的标准，故益泰公司认为违约金过高并要求调整的主张，本院不予支持。因此益泰公司应向原告陈必金支付违约金48599.5元。
关于原告主张的购房贷款利息、住宅专项维修资金、管理费、律师费、交通费。本院认为，原告主张的购房贷款利息、住宅专项维修资金、管理费、律师费、交通费均属于原告方因购房所产生的实际损失，由于本案中双方已约定被告逾期交房原告方要求解除合同时益泰公司须按已付购房款的10%支付违约金，但截至2016年2月25日原告支付的贷款利息、住宅专项维修资金、管理费、律师费累计金额并未超出双方约定的违约金48599.5元，因此双方约定的违约金足以弥补其实际经济损失，故对原告要求被告赔偿购房贷款利息、住宅专项维修资金、管理费、律师费、交通费的主张，本院均不予支持。
关于原告要求被告配合原告向税务机关办理退税手续的诉讼请求，因原告方已实际缴纳购房契税，现双方签订的中山市商品房买卖合同已解除，故原告方要求益泰公司配合办理退税手续于法有据，本院予以支持。
第三人工行东凤支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，可视为放弃对本案的抗辩权，但不影响本院依法判决。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告陈必金与被告中山市益泰房地产开发有限公司于2013年10月25日签订的中山市商品房买卖合同于2015年9月6日解除；
二、被告中山市益泰房地产开发有限公司于本判决生效之日立即向原告陈必金返还购房款485995元及办证综合费275元；
三、被告中山市益泰房地产开发有限公司于本判决生效之日立即向原告陈必金支付违约金48599.5元；
四、被告中山市益泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告陈必金办理购房契税退税手续；
五、驳回原告陈必金其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11408元，由原告负担1408元，被告中山市益泰房地产开发有限公司负担10000元（该款原告已预交，被告应于本判决生效之日起7日内直接向原告支付，本院不另收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 文国盛
审判员 卢钊洪
审判员 马孟秋
二〇一六年六月三十日
书记员 潘霞慧
黎素霞