广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1991号
上诉人（原审原告）：章裕峰。
委托代理人：廖观荣，广东国晖律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王玮。
委托代理人：张晓黎，北京市中银（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：王思力，北京市中银（深圳）律师事务所律师。
原审被告：中原地产代理（深圳）有限公司。
法定代表人：李耀智，执行董事。
委托代理人：周青林，系该司职员。
委托代理人：梁晶，系该司职员。
原审第三人：马群贤。
上诉人章裕峰、王玮因与被上诉人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）及原审第三人马群贤房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第24号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院经审理查明，位于深圳市南山区兴南路东、东滨路北的京光海景花园A栋x房屋（涉案房产）原为马群贤所有，2014年12月11日，马群贤将涉案房产另行出售于他人。
2014年10月7日，章裕峰（买方）与王玮（作为卖方代理人）签订《二手房买卖合同》，约定：卖方自愿将涉案房产转让给买方，转让成交价为2475000元；买方同意在本合同生效之日起当日内（含当日）向卖方支付定金12万元；本条所约定的定金交由双方所约定的第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；及其他条款。该合同落款处王玮在“代理人”处签名。
同日，章裕峰（乙方）与王玮（甲方代理人）、中原地产公司（丙方）签订《资金托管协议》，约定：甲乙双方同意将定金12万元、交楼押金1万元交由丙方进行托管；及其他内容。
章裕峰于2014年10月7日向中原地产公司刷卡支付12万元，现该12万元仍托管在中原地产公司处。
2014年11月5日，章裕峰委托广东国晖律师事务所律师出具《律师函》，催促王玮、中原地产公司及马群贤在收到该函三日内与该律师联系，并出具授权委托书，按银行要求办理委托公证手续等。王玮、中原地产公司对该函不予认可，并表示并未收到该函。
另查，王玮系马群贤的儿子的朋友。各方签订《二手房买卖合同》时，王玮并未出示马群贤的授权委托书。中原地产提交了其工作人员与马群贤的儿子马某之间的短信记录，并表示签订合同时，各方均清楚当时王玮并没有相关的授权，当时协商好由马群贤在10日后亲自签署合同或出示公证书。
庭审中，章裕峰表示，王玮系表见代理，买卖合同有效；王玮则表示王玮不构成表见代理，涉案买卖合同未成立；中原地产公司认为王玮系无权代理，涉案买卖合同为无效合同。原审法院依法向章裕峰行使释明权，询问其是否变更诉讼请求，章裕峰表示不变更。
章裕峰明确其要求中原地产公司承担的是违反《二手房买卖合同》的违约责任。
章裕峰在一审的诉讼请求为：1、解除章裕峰与王玮签订的二手房买卖合同；2、王玮与中原地产公司承担连带责任，赔偿违约金240000元；3、王玮、中原地产公司承担本案诉讼费。
原审法院认为，根据《民法通则》第六十六条的规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任；未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本案中王玮与章裕峰签订买卖合同时，没有涉案房产实际权利人即马群贤的授权，且涉案房产已另行出售、马群贤也并未对王玮“代理”其签署买卖合同的行为进行追认，故涉案买卖合同系王玮假借马群贤的名义与章裕峰订立的，王玮并非买卖合同规定的当事人，不应承担履行买卖合同的责任，因此，涉案《二手房买卖合同》应为无效合同，故章裕峰要求王玮按照买卖合同的约定支付24万元的违约金并无事实依据。但王玮在没有涉案房产实际产权人的授权下，假借其名义与章裕峰签订买卖合同，致使章裕峰购买涉案房产的目的落空，给章裕峰造成了一定损失，应向章裕峰承担相应的赔偿责任。鉴于章裕峰并未向法院举证证明其因王玮的行为导致的实际损失大小，且考虑到章裕峰在签订买卖合同时理应尽到相应的审查义务，并应采取适当措施防止损失扩大，故原审法院酌情判令王玮向章裕峰赔偿损失5万元。
合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失。本案章裕峰已向中原地产公司支付定金12万元，因该《二手房买卖合同》无效，中原地产公司应当退还章裕峰已支付的定金12万元。
对于章裕峰要求中原地产公司承担连带责任的问题。章裕峰要求中原地产公司承担违反《二手房买卖合同》的违约责任，对此，原审法院认为，《二手房买卖合同》为无效合同，且章裕峰与中原地产公司之间为居间合同关系，章裕峰要求中原地产公司承担违约责任或承担无效合同的赔偿责任并无事实和法律依据。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、王玮于判决生效之日起十日内向章裕峰赔偿损失5万元；二、驳回章裕峰的其他诉讼请求。当事人如未按判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由章裕峰负担3880元，由王玮负担1020元。
上诉人章裕峰不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原审判决；2、判令王玮与中原地产公司双倍返还定金人民币240000元。3、一审、二审的诉讼费用全部由王玮和中原地产公司承担。上诉理由：王玮以业主马群贤的代理人身份与章裕峰签订《二手房买卖合同》和《资金托管协议》，签订之时声称已取得业主马群贤的授权委托，暂未出示授权委托书，事后补上一定会授权委托书，当场中原地产公司也予以保证会出示授权委托书。由于该房屋买卖一事是业主马群贤委托其儿子马某处理，而马某又委托其好友王玮处理，被上诉人鉴于与业主的儿子马某的好友关系以及对中原地产公司的信任，相信王玮和中原地产公司会事后补上授权委托书，故章裕峰在三方在场的情况下，签订了《二手房买卖合同》和《资金托管协议》，并支付了人民币120000元定金。章裕峰将120000元定金托管至中原地产账户后，王玮一直未办理房屋递件过户手续，章裕峰一直催告王玮与中原地产公司补办授权委托的公证书，王玮、中原地产公司一直表示会予以补办，后才得知业主马群贤现已将该房屋卖予第三人。以上事实，使得章裕峰无法按照合同继续履行取得房屋的所有权。章裕峰认为一审判决认定《二手房买卖合同》无效是无法理依据的。恳请贵院查明事实，依法维护章裕峰的合法权益。
针对章裕峰的上诉，王玮答辩认为，王玮在本案无权代理涉案房产业主马群贤对外签署房屋买卖合同，该合同的签署系章裕峰及中原公司催促下签订的实际上王玮并无权限签署该合同。章裕峰作为成年人，中原公司作为专业从事房屋销售代理的中介机构在未进行核实确认王玮代理权限的情况下，就与王玮签署合同，应当承担相应的法律责任。同时王玮签署该合同时章裕峰以能够预计到王玮没有代理权限的情况下该签署行为是不会对双方产生合同生效的法律后果，因此王玮的签署行为不会给章裕峰造成较大的经济损失，王玮认为章裕峰的损失仅限于其向中介机构缴纳定金的利息损失，故一审法院对损失的认定过高。
针对章裕峰的上诉，中原公司答辩认为，中原公司在本案交易中如实陈述了王玮在签订合同时没有取得书面的代理权限，且进行了积极的协调沟通，在合同履行过程中积极履行了通知协助的等居间服务，不存在任何过错，不应当承担责任。中原公司没有将定金12万元交给卖方，一直托管在我司，直到一审判决后经章裕峰要求已将托管定金12万元返还给章裕峰，以减少章裕峰的损失，因此，我司不应当承担任何责任。
上诉人王玮亦不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原审判决的第一项和第三项；2、改判由王玮按照人民银行公布的同期银行存款利息向章裕峰支付资金占用损失，并根据该资金占用损失与章裕峰诉讼请求之比例，判令王玮和章裕峰对章裕峰业已缴纳的诉讼费按相应比例承担。上诉理由：一审法院判令王玮向章裕峰支付的损失赔偿金畸高，无任何事实和法律依据，依法应予调减，具体理由如下：一审判决书已经认定，章裕峰未向法院举证证明其因王玮的行为导致的实际损失大小。因此，法院应据实认定其损失大小。首先，章裕峰的实际经济损失仅为其交纳的定金人民币12万元的同期银行贷款利息，而从王玮和章裕峰签订《二手房买卖合同》之日（即2014年10月7日）计算至章裕峰就本案起诉之日（即2014年11月14日），仅有39天，按人民银行公布的同期银行贷款年利率6%计算，章裕峰的实际经济损失仅为人民币769.32元。其次，由于从王玮和章裕峰签订《二手房买卖合同》到章裕峰就本案起诉之日仅有39天，二手房市场这么短的时间内并未发生任何明显变化，故王玮的行为不可能导致章裕峰的任何间接经济损失。且章裕峰亦未向法院举证证明，因签订本案之《二手房买卖合同》而导致章裕峰丧失了其他购房机会，以及由此造成的经济损失。再次，一审法院已经认定，本案的发生与章裕峰在签署《二手房买卖合同》时未尽到相应的审查义务有关，故章裕峰亦应对其损失承担一定的责任，也就是说，王玮实际上对章裕峰的损失仅应承担部分责任。基于上述理由，法院理应以案件事实为基础，认定王玮对章裕峰承担合理的损失赔偿金额，而原审判决判令王玮向章裕峰赔偿人民币5万元损失，显然远远高出了章裕峰的实际经济损失额，原审判决对损失赔偿金额认定不仅畸高，而且无任何事实和法律依据，导致判决结果对章裕峰严重不公，依法应予调减。综上，为维护王玮的合法权益，恳请二审法院撤销原审判决，依法改判，支持王玮诉请求，以维护法律的严肃性和公平性。
针对王玮的上诉，章裕峰答辩认为，在合同签订时王玮表示自己是取得业主的授权事后一定补过来，且作为中原公司在场也表示有授权，而且合同签订后也缴纳了定金，因此章裕峰认为王玮作为马群贤的代理人有权出售涉案房产，所以章裕峰才与王玮签订合同并交付定金。王玮及中原公司在和签订后也收取了定金是因为房价飞涨，章裕峰多次催告王玮、马群贤及中原公司补交后期的相关委托手续，但一直办理委托手续且擅自把房屋变卖给其他人，对章裕峰来说已经造成了严重损失。章裕峰的定金及首期款一直还在监管中，未退还给章裕峰，导致章裕峰至今仍未办法买到合适的房子，请求法院判决中原公司、王玮、马群贤承担因合同约定的责任。
针对王玮的上诉，中原公司答辩意见与对章裕峰的答辩意见一致。
本院经审理查明，章裕峰支付的12万元定金已由中原地产公司退还给章裕峰。原审查明的其他事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。王玮以马群贤代理人的身份与章裕峰签订涉案《二手房买卖合同》，因王玮在签订合同时并未取得马群贤的授权，事后亦未得到马群贤的追认，故王玮的行为系无权代理，涉案《二手房买卖合同》对马群贤不发生法律效力。但涉案《二手房买卖合同》是王玮与章裕峰的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，该合同应认定为有效，合同的相应民事责任应由无权代理人王玮承担。原审判决认定涉案《二手房买卖合同》无效系认定错误，本院予以纠正。
涉案《二手房买卖合同》因王玮未能取得涉案房产产权人马群贤的授权而无法履行，章裕峰有权解除合同，在章裕峰的起诉状送达王玮时合同解除。涉案合同解除后，章裕峰有权要求行为人王玮依约双倍返还定金，或者支付房产转让成交价百分之二十的违约金。章裕峰据此选择请求王玮双倍返还定金24万元的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。由于章裕峰支付的12万元定金已由中原地产公司退还给章裕峰，王玮还应向章裕峰退还12万元。
综上，章裕峰的上诉理由成立，本院予以支持。王玮的上诉主张缺乏依据，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市南山区（2015）深南法民三初字第24号民事判决；
二、章裕峰与王玮签订的《二手房买卖合同》已解除。
三、王玮应在本判决生效之日起十日内向章裕峰返还定金人民币12万元；
四、驳回章裕峰的其他诉讼请求；
五、驳回王玮的上诉请求。
本案一、二审案件受理费共计14700元，均由上诉人王玮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨潮声
审 判 员 聂 效
助理审判员 王丹妮
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 李全慧
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。