江苏省宿迁市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏13执复60号
复议申请人（被执行人）：曹绪成，男，1968年10月18日出生，汉族，住宿迁市宿城区。
委托诉讼代理人：王朋，江苏苏鲁律师事务所律师。
申请执行人：宿迁市楚天典当有限公司，住所地宿迁市宿城区发展大道139号国大名苑3号门面。
法定代表人：黄佩红，董事长。
被执行人：马英，女，1972年2月7日出生，汉族，住宿迁市宿城区。
宿迁市宿城区人民法院（以下简称宿城法院）在执行宿迁市楚天典当有限公司（楚天典当公司）与曹绪成、马英典当纠纷一案中，曹绪成对宿迁市钟吾房地产评估咨询有限公司（以下简称钟吾评估公司）作出的宿钟吾司鉴估字第（2017-宿城002）号《房地产评估报告书》，向宿城法院提出执行异议。宿城法院经审查后，于2017年8月15日作出（2017）苏1302执异78号执行裁定。曹绪成不服该裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
曹绪成向宿城法院提出异议称，法院在执行楚天典当公司与曹绪成、马英典当纠纷一案中，对曹绪成所有的位于宿迁市宿城区项王小区305幢402室房屋进行评估、拍卖，后委托钟吾评估公司评估并作出宿钟吾司鉴估字第（2017-宿城002）号《房地产评估报告书》。该评估报告称是采用比较法进行评估，但是评估报告通篇未见选取的市场可比实例，该报告中的所谓单方估价没有依据，不应该作为拍卖依据适用。该评估报告中虽然提及涵盖装修，但通篇未见装修投入的装潢费用是如何计取的，未能体现装修装潢的价值。近期市区房价普遍上涨，该评估报告明显与市场行情不符，评估价格过低，申请重新评估。
宿城法院查明，楚天典当公司与曹绪成、马英典当纠纷一案中，宿城法院于2012年4月26日作出（2012）宿城商初字第0222号民事判决，判决曹绪成、马英于判决生效之日起十日内向楚天典当公司偿还借款本息及月综合费共计225400元。因曹绪成、马英未能主动履行生效法律文书确定的义务，楚天典当公司向宿城法院申请强制执行。宿城法院于2017年1月10日作出（2013）宿城执字第2561-6号执行裁定书，裁定对曹绪成所有的宿迁市宿城区项王小区305幢402室房屋进行评估、拍卖。后委托钟吾评估公司对该房屋进行价格鉴定，钟吾评估公司作出宿钟吾司鉴估字第（2017-宿城002）号《房地产评估报告书》，结论为：估价对象在价值试点2017年5月16日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为535998元，单价5139元/平方米。因曹绪成对该评估结论提出异议。钟吾评估公司对该《房地产评估报告书》作出书面的回复，对选取比较法作为评估方法，作出了说明，并且对于选取的三个比较实例进行了详细列举，对于装潢价格问题进行了阐述。
宿城法院认为，申请执行人享有的债权依法受法律保护，在执行过程中，因被执行人未主动履行义务，法院依法对曹绪成名下的房产评估、拍卖，该执行行为符合法律规定。钟吾评估公司具有房地产估价机构资质证书，评估人员具有房地产估价师资格，具有合格的评估资质。钟吾评估公司对委估建筑物位置、状况、用途、装饰装修等进行实地查勘，综合考虑其交通状况、临路状况、区域位置、公共设施等其他因素，遵循估价原则，按照规范要求进行综合测算。评估时以市场比较法进行估价比较，其所作出的估价结论客观公正。异议人提出其评估价值偏低，也未提供证据证实。根据估价对象的特点及本次估价目的，采取比较法进行评估，其评估价值更能反映该房产的实际价值，故曹绪成提出的异议请求不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定：驳回曹绪成对宿迁市钟吾房地产评估咨询有限公司宿钟吾司鉴估字第（2017-宿城002）号《房地产评估报告书》的异议请求。
曹绪成向本院申请复议称，请求撤销宿城法院（2017）苏1302执异78号执行裁定，对宿迁市宿城区项王小区305幢402室房屋进行重新评估。其申请复议的理由与向宿城法院提出异议的理由基本一致。
本院复议审查期间，钟吾评估公司就评估报告作出说明，一、本次评估采用了比较法作为评估方法，并选取了与股价对象类似的三个可比实例，三个实例均在估价对象所在区域且于估价时点同一时期成交的真实可比实例。根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）的规定，估价报告可分为估价结果报告和估价技术报告，估价结果报告应向估价委托人提供，但估价技术报告是否需要提供给估价委托人并无规定，本次评估选取的三个实例均在估价技术报告中载明；二、房屋装潢作为房屋的组成部分，在市场交易中随房屋一起转让，成交价格也包含了装潢的部分。本次确定估价对象的装潢价值系根据选取的三个实例成交价格在与估价对象比较时，根据装潢档次、新旧的差异程度进行价格修正，最后的评估价格已经包含了装潢价格；三、本次评估报告价值时点为2017年5月16日，所选取的可比实例成交日期与评估日期非常接近，评估的价格能够客观反映估价对象在估价时点的价格水平，曹绪成不能以现在的市场价格来主张2017年5与16日的评估价格不合理。
对于宿城法院审理查明的事实，本院依法予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定：当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案钟吾评估公司及其指派的评估人员具备涉案房地产的评估资质，可以接受法院委托从事涉案房地产的评估。曹绪成主张钟吾评估公司在采用比较法评估时未采用实例进行比较、评估价格未包含房屋装潢、评估价格与市场价严重背离，但其未能提供证据予以证实。钟吾评估公司对采用的比较实例、装潢价格等作出了详细的说明并提供估价技术报告予以证实，能够证明评估报告程序及内容不违反相关法律和其他规定。曹绪成申请重新评估的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条之规定，裁定如下：
驳回曹绪成的复议申请，维持宿城区人民法院（2017）苏1302执异78号异议裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 徐淮成
审 判 员 覃卫东
审 判 员 吴军良
二〇一七年九月二十七日
法官助理 陈 鹏
书 记 员 蔡雨桐
附录法律条文
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；
（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；
（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；
（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；
（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。
除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。
人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第六条人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。
当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
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