广东省汕头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤05民终180号
上诉人（原审原告）：吴南强，男，汉族，1953年10月23日出生，住汕头市。
委托诉讼代理人：陈泽辉，广东科源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨如虹，女，汉族，1972年11月3日出生，住汕头市，实际居住地汕头市龙湖区。
委托诉讼代理人：罗振武，汕头市龙湖区法律服务所法律服务工作者。
委托诉讼代理人：陈镜武，汕头市龙湖区法律服务所法律服务工作者。
上诉人吴南强因与被上诉人杨如虹房屋买卖合同纠纷一案，不服汕头市金平区人民法院（2016）粤0511民初2398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月13日公开开庭进行了审理。上诉人吴南强的委托诉讼代理人陈泽辉、被上诉人杨如虹及其委托诉讼代理人陈镜武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴南强上诉请求：一、撤销原审判决，将本案发回一审法院重审，或者查清事实后改判支持吴南强在一审中的全部诉讼请求；二、本案一审、二审全部诉讼费用由杨如虹承担。事实和理由：
一、一审法院没有依法采纳吴南强的合法申请，导致关键事实无法查清，关键证据无法调取，影响了对案件事实的正确认定和判决。吴南强在一审审理过程中，向一审法院提交了向汕头市金平区海安街道办事处、汕头市房产管理局调查杨如虹申请公租房的相关材料的《调查取证申请书》，以及对涉案“私章”在《字据》和《合同书》上的印文同一性进行鉴定的《鉴定申请书》，但一审法院均不受理申请。一审法院没有受理相关申请，导致本案关键事实无法查清，关键证据无法调取，影响了对本案事实的正确认定和判决。理由是：1、杨如虹在另案和本案中均已承认其曾于近期申请公租房，却辩称其不知道名下有房不可以申请公租房，明显站不住脚。杨如虹作为一个完全民事行为能力人，其不可能不知道。且经吴南强的委托诉讼代理人查询了解，杨如虹在申请公租房时曾在相关申请表、调查表、承诺书上签名确认自己没有任何房产，也证明了其早就认为自己已将涉案房产转让给吴南强，只是后来申请公租房的材料到了房管局，经房管局查询告知，杨如虹才知道涉案房产尚未过户，于是萌生贪念。因此，杨如虹申请公租房的相关材料系本案的关键证据，足以证明杨如虹本人早就将涉案房产转让给吴南强，对本案的审理有重大作用。鉴于吴南强的委托诉讼代理人已进行调查，但相关部门只给予查看，不给予复印盖章，吴南强只好向一审法院申请调查取证。2、一审中，吴南强已提供相关证据形成证据链互相印证，并作出合理解释，而杨如虹却否认其曾在涉案《字据》上盖上其私章，该私章并非其私章，但购房《合同书》上的私章可以明确就是其私章，且其也没有提供证据证明现在私章不在其手中，因此，为有利于人民法院及时、正确审理案件，吴南强曾在一审中向一审法院提出对涉案《字据》和涉案《合同书》上两个私章印文进行同一性鉴定，但一审法院却不照准吴南强的申请。鉴于一审开庭时杨如虹提出要对涉案《字据》上的字迹进行鉴定，因此，吴南强当庭向一审法院撤回了私章印文同一性鉴定的申请，并同时提出该私章鉴定申请应由杨如虹提出并负举证责任的意见。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七条以及第九条等规定，结合本案中杨如虹向房产公司购房的《合同书》中第五条明确约定“交房时产权人应备好一寸免冠近照一张及私章办理产权填表后方准领锁匙”，和《合同书》落款处只加盖“杨如虹”私章而没有其签名等事实情况，足以证明当时特殊社会背景下普遍使用私章的现实情况，并且能得出《合同书》上所盖“杨如虹”的私章印文是真的，该私章是在杨如虹手中这两个结论。那么，吴南强在当时看到《合同书》上的约定内容（“表兄妹”、“合购”的字眼是因杨如虹想要避税才这样写）和私章印文，又看到杨如虹在向房产公司要求将房产证改名的《字据》上盖上其与《合同书》上一样的私章印文，又收到杨如虹交付的涉案房产相关原件的情况下，完全有理由认为杨如虹已将涉案房产转让给吴南强。而《字据》上杨如虹向房产公司要求将房产证改名也足以证明其已收到吴南强的全部购房款。现在吴南强据此提起诉讼，已提供相关证据并作出合理解释，杨如虹既然对吴南强的诉讼请求予以反驳，就应由其提出相反证据和作出合理解释，并且鉴于私章是在其手中，根据公平原则和诚实信用原则，综合双方举证能力等因素，应由其对涉案《字据》上“杨如虹”的私章印文进行鉴定。非常遗憾的是，一审法院并没有采纳吴南强调查取证和鉴定的申请，也没有责令杨如虹对私章提出鉴定并负举证责任，导致本案关键事实无法查清，关键证据无法调取，影响了本案的正确判决。
二、一审法院在认定事实不清、证据不足的情况下，片面适用法律，以致作出了错误的判决。根据一审法院查明的事实和相关证据显示，结合众所周知的事实（1990年汕头市房产交易中心尚未成立，社会上购买二手房时普遍采用付款买原业主的原合同和原收据的做法），可以看出，吴南强已实际支付全款并使用涉案房产多年，杨如虹则已收取全部房款并出具《字据》要求房产公司改名，后又搬出涉案房产，双方之间的房屋买卖合同关系已经成立并已实际履行多年，吴南强才是涉案房产的实际所有人，系因杨如虹违约、逃避过户才导致涉案房产仍登记在杨如虹名下。理由如下：1、若涉案房产真的仍属于杨如虹，为何其在长达24年的时间内从不对涉案房产进行管业，甚至不到涉案房产处查看，也不通过其他人或其它途径进行了解，或诉讼、报警进行维权，其陈述自相矛盾，不合情理。杨如虹称其于1991年6月离开汕头到外地工作，直到2015年才回汕，才发现涉案房产被人侵占，但其在庭审中却自认曾于2007年回汕办理其现有身份证，明显自相矛盾。且其既然曾于2007年回汕，为何不到涉案房产处了解情况，也不通过其他人或其它途径了解。而且杨如虹在汕头一直有亲朋好友，其不可能对涉案房产的情况一无所知，唯一合理的解释就是杨如虹早已将涉案房产卖给吴南强。至于杨如虹辩称因惧怕其原男友仍在涉案房产居住的说法，一无证据证明，二也不合情理，若其与男友关系尚可，为何没联系了解情况，若其畏惧其男友到如此程度，为何不通过诉讼或报警的方式进行维权，讨回涉案房产。2、杨如虹对涉案房产原购买、办证、领证过程无法自圆其说，证明其将涉案房产转让给吴南强后就没再交接涉案房产。根据《购房凭证》附约第5条“房屋交付使用时，购房者应凭此证向汕头市房地产管理局办理业权登记，领取房屋所有权证”的约定，及于1992年办出的《房屋所有权证》原件和于1999年领取《房屋所有权证》时缴纳测量费的《收款收据》原件均是写“杨如虹”但却不在杨如虹手中而在吴南强手中的事实，结合《房屋所有权证》存根中领证人一栏为空白的状况，可以看出，杨如虹在购买涉案房产后根本就没有入住涉案房产，也没有向房管部门办理业权登记，更没有领取《房屋所有权证》，而是将涉案房产转让给吴南强后，由吴南强凭相关原件去办理业权登记和领取《房屋所有权证》并缴交测量费。鉴于原购房《合同书》及《收款收据》上是杨如虹的名字，而杨如虹又不再与吴南强联系，逃避配合过户更名，所以《房屋所有权证》和缴纳测量费的《收款收据》只能登记杨如虹的名字，领证人一栏才为空白，《房屋所有权证》和缴纳测量费的《收款收据》才在吴南强手中。杨如虹对相关原件在吴南强手中，及相关材料中显示的事实情况均无法做出合理解释，仅以其“自1991年6月离汕，至2015年才回汕，其他事一概不清楚”为借口，就企图混淆视听，掩盖其非法占有目的，明显难以自圆其说。3、杨如虹在与吴南强儿子吴少群联系的微信语音聊天记录中已多次承认涉案房产已转让给吴南强的事实，并表态愿意配合过户，应视为其真实意思表示，其开庭时的辩解因缺乏事实与证据支持，根据相关法律规定不应采纳。首先，杨如虹在其诉吴南强儿子吴少群返还原物一案【案号列：（2016）粤0511民初2287号】的庭审中，已明确承认吴少群提供的微信语音聊天记录的真实性，而该聊天过程中因双方尚未产生争议，所谈对自己不利的内容应视为双方自认事实。在该微信语音聊天记录中，提取杨如虹以下关键陈述“然后我才能去交易所看如何处理”、“我还想要多一张当时你们买多少钱”、“都说不认识你这个地址”、“然后他们在电脑里删除房屋所有权证上杨如虹的名字…然后能帮我删除电脑里房屋所有权证上杨如虹的名字”、“我听他们说‘你的材料送来然后证实你真的有卖掉的，然后在电脑上给你删除’”、“就是说当年是私下买卖的没通过交易所交易的这一点就不承认，现在产权还是我的，我现在可以通过法律的途径将你们的房子收回，这是第一路，第二条路如果现在我跟你们一起去过户，过这个名字，也没问题，问题就是你们要如何补偿我，拿多少钱来补偿我”、“你们的房子没过户要卖也卖不掉，我们因为名下有一套房子，现在要申请公租房的权利也已经给取消了”、“我申请公租房的权利还保留着，在这段时间内只要把房子过户了，还是同意我去申请公租房”、“没啥钱也行，只要你配合我能在下个星期前把房子过户了，不要钱，就不要钱”、“这件事不能拖过下个星期，我的名额被取消，我也没办法”等等内容可以看出：杨如虹一开始是想要申请公租房，但涉案房产仍登记在其名下所以无法申请，便要求吴少群配合把手头的购房《合同书》、《收款收据》、《房屋所有权证》复印一份给她，便于其办理删名手续，吴少群便同时提出要其配合过户。杨如虹原是承认房产已转让的事实并愿意协助更名过户的，但因其向房产部门了解后知道当时其与吴南强之间的买卖手续不完善，又看到涉案房产增值，在他人鼓动下，其想要多索取所谓补偿。后因申请公租房时间紧迫，其又同意不需补偿，只要吴少群配合将房产过户，但因最后其公租房名额被取消，双方又协商不成，其便虚构、隐瞒事实向公安机关报警并向法院提起诉讼，企图以诉讼方式掩盖其非法目的，侵占其早在25年前就转让给吴南强的房产。其次，杨如虹在微信聊天中虽声称其不知道当时转让过程也没有收到购房款，但根据上述分析，结合证据规则，不排除其虚假陈述成分，应以在案相关证据、结合情理进行分析判断。最后，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》及相关法律精神，在案证据与法庭查明的事实与吴南强所陈述能互相印证，形成证据链条，吴南强已完成举证责任，足以证明自己的主张。而杨如虹的陈述错漏百出，自相矛盾，也与在案证据不相符，其应对其反驳吴南强诉讼请求的理由进行举证，对本案中私章印文进行鉴定，否则其应承担举证不能的责任。但一审法院却以本案系房屋买卖合同纠纷，房屋买卖系要式民事法律行为，主张合同关系成立的一方当事人对合同订立的事实承担举证责任，该《字据》内容未能体现双方存在房屋买卖的合同关系等为由，仅以《字据》来认定本案不属于房屋买卖合同，不对本案相关关键事实和关键证据进行审查认定，片面地适用法律，以致作出错误的判决。
杨如虹二审答辩称，一审法院认定事实清楚、适应法律正确，判决公正。杨如虹与吴南强之间不存在与涉案房屋有关的买卖合同关系，吴南强也没有向杨如虹支付过购房款，吴南强的诉讼请求依法不能成立。首先，直至现在杨如虹与吴南强素未谋面，吴南强在起诉过程中所称的买房经过完全是其自己捏造的，双方之间根本没有签订过与涉案房屋有关的买卖合同，也从未形成买卖涉案房产的合意，故不存在涉案房屋的买卖合同关系。在一审法庭调查时吴南强承认与杨如虹之间没有签订过涉案房屋买卖合同，时至今天吴南强也没有证据可证明其与杨如虹之间有买卖房产的合同关系。其次，事实上吴南强没有向杨如虹支付过涉案房产的购房款，吴南强至今也没有证据证明其向杨如虹支付过购房资金。吴南强据以主张的致“金砂区建设开发公司”字据也是吴南强所炮制的，内容严重失实，如字据的内容中称杨如虹与吴南强是“表兄妹关系”，但事实上吴南强也承认不实，“要求改名人”的“杨如虹”签名根本不是杨如虹所签。综上所述，根据法律及司法解释的规定，房屋买卖是要式合同，但本案没有证据证明杨如虹与吴南强之间存在涉案房屋的买卖合同关系，也没有证据证明吴南强向杨如虹支付过购房款。而直至目前涉案房屋的合法物权人仍是杨如虹，因此，一审法院的判决正确。吴南强的诉讼请求没有客观事实及法律事实存在，依法应当予以驳回。
吴南强于2016年10月31日向一审法院起诉请求：一、确认吴南强与杨如虹之间买卖杨如虹名下位于汕头市××路××横××房产（原址：汕头市陵海路××横××房）的买卖行为合法有效；二、杨如虹无条件协助吴南强办理上述房产的过户手续；三、本案全部诉讼费用由杨如虹负担。
一审法院认定事实：本案讼争房产位于汕头市××路××横××号（原址：汕头市陵海路××横××房），该房产的权属现登记在杨如虹名下，《房屋所有权证》（证号列：粤房字第××号）由吴南强持有。讼争房产现由吴南强之子吴少群实际管理使用。吴南强认为，1990年8月20日，吴南强与杨如虹经协商达成口头房屋买卖合同，吴南强向杨如虹购买本案讼争房产，购房价款为128000元（该款包括购房款及屋内的家电、家具折价费用）。当日，吴南强向杨如虹全额支付购房款，杨如虹将上述房产交付吴南强管理使用。杨如虹出具《字据》一份，要求房产开发公司将《房产证》改名为吴南强，该《字据》落款有杨如虹签名和亲自加盖与原购房《合同书》上同一的私章，附上杨如虹当年的《居民身份证》复印件。同时，杨如虹将其与房产开发公司签订的购房《合同书》原件一份、《收款收据》原件二份、及讼争房产钥匙两套一并交给吴南强，杨如虹向吴南强承诺待办理房产证时可到其身份证载明地址找其配合办理讼争房产的更名过户手续。但吴南强却未能提供其与杨如虹之间存在有关房屋买卖合同及购房款收付凭证,也未能提供讼争房产凭证的交付或移交手续。吴南强在多年未能联系到杨如虹的情况下，于1999年12月，用杨如虹交付的原购房《合同书》及《收款收据》自行通过房产开发公司办妥并领取讼争房产的《房屋所有权证》。因房产开发公司是以原购房人名字对讼争房产的权属进行登记，故讼争房产的权属只能登记在杨如虹名下，并交纳测量费250元，获得《收款收据》原件，因《房屋所有权证》上的名字是“杨如虹”，所以《收款收据》上的名字只能写“杨如虹”。又因杨如虹音讯全无，致使讼争房产的过户问题一直未能获得解决。2016年6月21日，吴南强的儿子吴少群看到杨如虹在讼争房产处留下的纸条（上面写着“杨如虹”的名字及联系电话137××××9354），就按纸条存留的电话号码与杨如虹联系询问情况，与其添加微信进行沟通。杨如虹因讼争房产仍登记在其名下而无法申请公租房，要求吴南强配合把持有的原购房《合同书》、《收款收据》、《房屋所有权证》各复印一份交给杨如虹，便于其协助办理讼争房产的更名过户手续，吴南强之子吴少群也要求杨如虹配合办理讼争房产的更名过户手续。杨如虹原承认吴南强与杨如虹之间存在转让讼争房产的事实，并愿意协助办理过户手续，后因杨如虹反悔要求吴南强返还讼争房产或者对其进行补偿。因双方协商未果，2016年8月3日，杨如虹以讼争房产被非法侵占为由报警，并于2016年10月8日向一审法院提起诉讼（案号列：（2016）粤0511民初2287号），要求吴南强儿子吴少群返还、腾退本案讼争房产。吴南强认为，双方已达成口头买卖涉讼房产的合同，吴南强已支付全部购房款128000元，杨如虹收取全部购房款后，也将相应购房凭证原件交付吴南强，并出具《字据》承诺配合办理过户，吴南强至今已实际管理使用涉讼房产二十多年，双方均已履行合同的主要义务，形成客观、真实、有效的房屋买卖民事法律关系，该民事法律关系应受法律保护。但杨如虹多年来采用失联的方式，不配合吴南强办理讼争房产的过户手续，杨如虹的行为已构成违约，现又虚构事实，企图侵占其在二十多年前就转让给吴南强的涉案房产，杨如虹的行为更是涉嫌违法，吴南强为维护自身的合法民事权益，遂于2016年10月31日向一审法院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。庭审中，杨如虹对吴南强诉求所涉事实、理由均予以否认。杨如虹辩称其并不认识吴南强，也没有出具《字据》给房产开发公司要求为讼争房产进行更名登记。吴南强提交的《字据》实际上是其自行炮制的，《字据》落款“杨如虹”的签名不是杨如虹所签，“杨如虹”的私章也不是杨如虹所加盖的，《字据》内容也与事实不符。吴南强提交的《字据》载明内容为：我杨如虹与表兄吴南强一九九0年三月二十日合购×××路西侧（×××内×××号房）建筑面积67.28平方米，总付款76573.49元正，于90年7月25日全部房款付清。原签订合同和收款收据是杨如虹，现要做户权证，要求改为吴南强表兄之姓名，恳请给予改名，特此立据。该《字据》落款签名为“杨如虹”，加盖有“杨如虹”个人私章。案在审理期间，吴南强申请对《字据》上“杨如虹”的私章印痕与杨如虹原购房《合同书》上“杨如虹”的私章印痕同一性进行鉴定。因该申请与本案买卖关系是否成立的待证事实不存在关联性，依法予以驳回。吴南强当庭申请撤回上述申请，吴南强的撤回鉴定申请，属自行处分其民事诉讼权利，不违反法律规定，予以照准。杨如虹申请对《字据》上“杨如虹”的签名笔迹是否属杨如虹所签进行司法鉴定，因该申请与本案买卖关系是否成立的待证事实不存在关联性，依法予以驳回。另查，吴南强与案外人吴少群系父子关系。2016年10月8日，杨如虹以登记在其名下的本案讼争房产被案外人吴少群非法侵占为由向一审法院提起诉讼，请求案外人吴少群返还、腾退讼争房产，一审法院已立案受理（案号列：（2016）粤0511民初2287号），该案现正在审理之中。以上事实有当事人提供的《居民身份证》、《户口簿》、《字据》、《收款收据》、《房屋所有权证》（证号列：粤房字第××号）（包括内档存根）、《购房凭证》、《关于办理房地产权证地址变更的通知》、《情况反映》、《微信个人资料页面》、《微信聊天记录截图、文字说明和刻录光盘》、《受理案件通知书》及《庭审笔录》等材料在卷为证，足资认定。
一审法院认为，本案的由来系吴南强主张涉讼房产是其向杨如虹购买，而杨如虹未依约协助办理房产过户手续而引发的纷争，故本案应确定为房屋买卖合同纠纷。房屋买卖系要式民事法律行为，吴南强与杨如虹的房屋买卖应具备双方订有书面合同，按合同约定交付房款以及管理房屋的要件。本案吴南强与杨如虹既未订立买卖房屋的书面合同，亦无证据证明吴南强有向杨如虹支付购房款的事实，双方也无法提供办理讼争房产交付的相关手续及凭证，不具备所有权转移的基本要件，而当事人达成合意是合同的成立的必备要件。吴南强以其提交的《字据》作为双方形成房屋买卖合同关系的依据，杨如虹否认《字据》的存在，杨如虹实质上是否认与吴南强达成房屋买卖合意成立合同关系，此时就涉及到就合同关系是否成立的举证责任的分配问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立的一方当事人对合同订立的事实承担举证责任，即在吴南强与杨如虹就房屋买卖合同关系是否成立存在争议的情况下，应由主张合同关系成立的吴南强承担举证责任。在杨如虹否认与吴南强有签订过书面房屋买卖合同，也未收取吴南强支付购房款，双方没有办理讼争房产的交付手续，吴南强负有举证证明其与杨如虹之间就涉讼房产成立了买卖合同关系，但吴南强未能充分举证证明，应依法承担举证不能的法律后果。吴南强在本案审理中一直主张其与杨如虹之间存在合法的房产买卖合同关系，但其提交的《字据》证据不足以证明上述待证事实。理由是：《字据》内容不具备买卖合同的主要条款，不属双方签订转让讼争房产的合同，该份证据落款“杨如虹”的签名及加盖的私章，没有登记备案的要求，对外不具有公示效力。而法律确认识别身份的办法是签名，因为签名具有唯一性，能反映个人的书写特征。私章仅能反映和盖章人的姓名一致，并不能确定盖章人的真实身份。当杨如虹对签名予以否认时，《字据》内容未能证明吴南强与杨如虹之间曾发生房屋买卖的民事行为。从涉案吴南强起诉所述的事实和理由看，没有证据显示杨如虹有出卖涉讼房产的意思表示，《字据》内容未能体现吴南强与杨如虹之间存在房屋买卖的合同关系。因此，应认定吴南强与杨如虹之间不存在涉案房产的买卖合同关系，涉案《字据》内容对杨如虹没有法律约束力。吴南强主张确认其与杨如虹之间买卖杨如虹名下位于汕头市××路××横××房产（原址：汕头市陵海路××横××房）的买卖行为合法有效的诉讼请求依法不予以支持。我国物权法律对不动产所有权人的确定非常明确，即登记在权属证书上的权利人就视为是该不动产的所有权人。本案中，虽然吴南强认为争议房产是其付款向杨如虹购买，并且持有与该房产的《房屋所有证》和相关《收款收据》，但由于讼争房产登记在杨如虹名下，房屋权属证书上也同样载明权属登记人是杨如虹名字，由于这种房屋登记具有社会公示、公信的法律效应，社会公众有理由相信权属证书上登记的权利人就是不动产的产权人，杨如虹才有权对房产行使物权赋予的民事权利。吴南强认为其为讼争房产的实际权利人，却从未向房产管理部门提出对讼争房产权属更正登记或异议登记的申请，据此，吴南强主张杨如虹协助其办理讼争房产的过户更名手续的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，该项诉讼请求依法应予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六条、第七十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款的规定，判决驳回吴南强的诉讼请求。案件受理费减半为50元收取，由吴南强负担。
二审审理期间，吴南强、杨如虹均向本院申请司法鉴定。吴南强申请的事项是鉴定1990年8月20日《字据》上要求改名人处“杨如虹”红色印文与1990年3月20日《合同书》上甲方代表（签章）处“杨如虹”红色印文是否为同一枚印章所盖；杨如虹申请的事项是鉴定1990年8月20日《字据》上要求改名人处“杨如虹”的签名是否其本人所写。本院依法委托广东华生司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心于2017年7月5日分别作出粤华生司鉴中心[2017]文鉴字第185号、粤华生司鉴中心[2017]文鉴字第186号《鉴定意见书》。鉴定意见是：1990年8月20日《字据》上要求改名人处“杨如虹”红色印文与1990年3月20日《合同书》上甲方代表（签章）处“杨如虹”红色印文是同一枚印章所盖；1990年8月20日《字据》上要求改名人处“杨如虹”的签名与本院提供的杨如虹样本笔迹不是同一人所写。
吴南强对上述鉴定意见质证如下：对吴南强申请鉴定的两份证据上印章同一性的结论没有意见，对杨如虹申请鉴定的《鉴定意见书》本身的真实性、合法性没有异议。但是需要说明的是，吴南强在本案一、二审均陈述没有亲眼看到杨如虹写这个字据及签名，是对方写好拿给吴南强的。因此，杨如虹一方的鉴定结论与吴南强的陈述不矛盾。
杨如虹对上述鉴定意见质证如下：对杨如虹申请鉴定的这份《鉴定意见书》没有异议，刚好印证了杨如虹从来没有与吴南强就本案讼争房产达成任何买卖的合意。对于吴南强申请鉴定的《鉴定意见书》，《字据》上的印文和原《合同书》上的印文为同一枚印章加盖的，并无法因此说明是自己加盖的。印章只是一个模板，能够证明是加盖印章的当事人自己的意愿时才能产生效力。但从《鉴定意见书》及《字据》的内容上看，正好印证了吴南强的陈述是自相矛盾的。在既有印章又有签名的情况下，应当以签名的真实性来判断《字据》是否杨如虹当时的意思表示，但《鉴定意见书》的鉴定意见是“杨如虹”的签名并非杨如虹本人所签，正好印证《字据》系吴南强所炮制的。从《字据》的内容看，均不符合房屋买卖合同以及法律规定的合同成立要件。再者，吴南强一直称已支付了购房对价，但只是一面之词，无法提供有效的证据予以证明。因此，吴南强无法提供双方存在房屋买卖合意的合同证据及支付对价的证据，其上诉请求与事实不符，依法无据。
二审审理期间，本院依职权于2017年7月26日向汕头市房产管理局调查取证。经查，杨如虹及其儿子杨创曾于2015年11月申请公租房。汕头市房产管理局核查发现，除已申报的位于万安花园2幢309房的19.5平方米自有房产外，杨如虹名下有位于陵海路××横××房全套的自有房产，面积63.21平方米。故该户人均住房面积超标，不符合当年公租房保障标准，予以退档。为进一步查明事实，本院于2017年8月4日向金平区海安街道办事处调取杨如虹申请公租房时提交的《公租房保障资格审核入户调查表》《公租房申请人申报承诺书》《申请报告》等材料。
吴南强对法院调取的证据质证如下：二审法院调取的证据证明杨如虹在2015年申报自己名下没有房产，并且在申请材料上承诺名下没有房产，也就意味着本案讼争房产早已转让，并不属于杨如虹。如果讼争房产仍属杨如虹所有，其何必申请公租房，而不直接向吴南强主张权利，证明杨如虹是在申请公租房受阻时发现本案讼争房产仍未办理过户手续，因此产生贪念，向吴南强主张不合理的所谓补偿无果后才隐瞒事实，不承认转让房产的事实。
杨如虹对法院调取的证据质证如下：对法院调取的资料真实性无异议，但与本案无关。正因为杨如虹居住条件困难，所以才向房管部门申请公租房。市房管局复函中不符合2015年公租房保障条件的申请家庭名单，所载明的不符合条件原因中列明杨如虹有位于×××横×号×××房的房产，该房即涉案房产。由于被吴南强占用，所以杨如虹无法使用。另外，位于××花园×××号房产系杨如虹胞兄即杨炳林居住。因此，杨如虹无自己的固定住所，所以才向房产管理部门申请公租房。
本院经审理查明，一审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、吴南强向杨如虹购买讼争房产的诉讼主张是否属实；二、吴南强购买讼争房产的行为是否具有法律效力；三、杨如虹是否应当协助吴南强办理讼争房产的过户登记手续。
关于吴南强向杨如虹购买讼争房产的诉讼主张是否属实的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，吴南强起诉主张其向杨如虹购买讼争房产，对该事实主张，吴南强负有举证责任。吴南强为证明其诉讼主张，在一审向法院提交了《字据》（1990年8月20日）、《收款收据》（付房款、测量费共三张）、《房屋所有权证》以及微信聊天记录等证据。对吴南强提交的上述主要证据，结合本院调查取证的情况，本院综合认定如下：
一、经过二审司法鉴定，对吴南强提供的《字据》的真实性应予确认。根据广东华生司法鉴定中心的鉴定意见，《字据》上要求改名人处“杨如虹”的签名虽不是杨如虹本人所写，但要求改名人处“杨如虹”红色印文与1990年3月20日购房《合同书》上甲方代表（签章）处“杨如虹”红色印文是同一枚印章所加盖。从购房《合同书》上甲方代表（签章）处只加盖“杨如虹”私章而没有杨如虹本人的签名，以及汕头市房地产档案馆存档的《购房凭证》上购房者（签章）处只加盖“杨如虹”私章而没有杨如虹本人的签名可以看出，在向金砂区建设开发公司购买讼争房产的过程中，杨如虹一方只使用“杨如虹”私章，而没有杨如虹本人签名。由此可见，“杨如虹”的私章在本案证据认定中的重要性和唯一性。这也是本院接受双方当事人的申请，对《字据》中“杨如虹”的签名及红色印文进行司法鉴定的原因。由于杨如虹一方在购买讼争房产时只使用“杨如虹”私章，而《字据》上“杨如虹”红色印文与购房《合同书》上“杨如虹”红色印文系同一枚印章所盖，故可认定在《字据》上加盖“杨如虹”红色印文的人，就是在购房《合同书》上加盖“杨如虹”私章的持有人。因此，对吴南强关于《字据》是其购买讼争房产时由杨如虹一方提供的事实主张，本院予以采信。《字据》中关于杨如虹与吴南强系表兄妹的内容虽不符合事实，但关于杨如虹向金砂区建设开发公司购买讼争房产的时间、面积、房款及还款时间等内容与事实相符。虽然吴南强在本案未能提供证据证明其已支付讼争房产的购房款，但《字据》系杨如虹一方向金砂区建设开发公司作出的意思表示，杨如虹一方同意讼争房产在办理产权证时改为吴南强名下，既证明吴南强有购买讼争房产的事实，也能够佐证吴南强已支付了对价。
二、吴南强提供的《收款收据》（付房款、测量费共三张）、《房屋所有权证》系原件，真实性没有争议。根据汕头市房地产档案馆存档的《购房凭证》中“附约”第5条的内容，“房屋交付使用时，购房者应凭此证向汕头市房地产管理局办理业权登记，领取房屋所有权证。”现《收款收据》（测量费）及《房屋所有权证》的原件均由吴南强持有，证明讼争房产的《房屋所有权证》系吴南强代杨如虹领取的。吴南强不是讼争房产的权属人，却能够领取到《房屋所有权证》，说明吴南强原已持有1990年3月20日购房《合同书》、《购房凭证》等杨如虹购房的原始凭证。并且，金砂区建设开发公司开具的收到杨如虹全部购房款的二张《收款收据》的原件，也由吴南强持有。反而，杨如虹本人却未持有任何关于讼争房产的购房原始凭证及相关权属证明。因此，上述证据原件均由吴南强持有，进一步印证吴南强购买讼争房产的事实，以及杨如虹一方将购房《合同书》、房款《收款收据》、《购房凭证》等购房原始凭证交由吴南强存执的事实。
三、杨如虹对吴南强提供的微信聊天记录的真实性予以确认，故该微信聊天记录依法可作为认定本案事实的依据。由于微信聊天记录发生在双方当事人产生纠纷之前，故该证据更能反映本案客观事实以及双方的真实意思表示。根据双方微信聊天的内容，能够确认以下二个基本事实：一是讼争房产不是杨如虹自己购买的，而是杨如虹当年的男朋友（杨如虹在微信中称“丈夫”）买给杨如虹的，也即是杨如虹当年的男朋友以杨如虹的名义购买的；二是杨如虹是在申请公租房的过程中才知道自己名下还有房产。当杨如虹得知自己名下还有房产时，一开始是要找吴南强协助提供相关材料以便顺利申请到公租房。吴南强提出让杨如虹配合过户，一次性解决问题。杨如虹则要求吴南强予以补偿。后来，因申请公租房的期限即将届满，杨如虹为能顺利申请到公租房，又提出只要吴南强尽快配合过户，可以不要求补偿。
二审期间，本院依职权向汕头市房产管理局及金平区海安街道办事处调查取证，调查取证的结果与微信聊天记录能够相互印证，证明杨如虹在申请公租房时承诺其名下没有房产，直至申请公租房的材料送至市房产管理局，经该局核查，才得知其名下尚有一套房产，即本案讼争房产。杨如虹在申请公租房时不知道自己名下尚有房产，说明杨如虹或是认为讼争房产早已不属自己的，或是认为讼争房产早已转卖给他人。
针对吴南强的起诉，杨如虹在一审提供的证据，仅能证明讼争房产一直登记在其名下。杨如虹未持有任何能够反映其购买讼争房产的原始凭证，也未持有讼争房产的《房屋所有权证》。对此，杨如虹未能作出合理的解释。对于为何在长达25年的时间内对讼争房产不闻不问，为何不主张权利要回讼争房产，杨如虹同样未能作出合理的解释。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”据此，吴南强在本案提供的证据以及本院调查取证的结果，结合双方当事人的陈述以及本案一、二审庭审中查明的相关事实，能够确信吴南强的事实主张具有高度可能性，故应当认定如下事实存在：讼争房产系杨如虹当年的男朋友以杨如虹的名义购买。杨如虹一方（包括其男朋友）将讼争房产转卖给吴南强，吴南强取得了1990年3月20日购房《合同书》、二张房款《收款收据》、《购房凭证》等购房原始凭证以及1990年8月20日要求改名的《字据》。由于杨如虹在吴南强购买讼争房产之后不久离开汕头市，吴南强一直无法联系到杨如虹。1999年12月，吴南强以购房《合同书》、《购房凭证》等购房原始凭证换取了讼争房产的《房屋所有权证》。为取得《房屋所有权证》，吴南强还以杨如虹的名义支付测量费250元。吴南强一家在讼争房产一直居住至今，长达25年。杨如虹于2015年返回汕头市，无自有住房，在申请公租房的过程中，经市房管局核查，发现其名下尚有房产，即本案讼争房产。杨如虹得知自己名下还有房产，找到吴南强要求其协助提供相关材料以便顺利申请到公租房。吴南强提出让杨如虹配合过户，一次性解决问题。杨如虹则要求吴南强予以补偿。后来，因申请公租房的期限即将届满，杨如虹为能顺利申请到公租房，又提出只要吴南强尽快配合过户，可以不要求补偿。最终，因杨如虹的申请被退回，杨如虹遂要求吴南强返还讼争房产，引发本案诉讼。
综上所述，吴南强确有向杨如虹一方（包括其男朋友）购买讼争房产，吴南强与杨如虹一方存在事实上的房屋买卖合同关系。由于杨如虹与其男朋友当时系同居关系，其男朋友愿意以杨如虹本人的名义为其购买房产，说明二人的关系非同一般。杨如虹在本案抗辩提出其因害怕男朋友实施家暴而离家出走，再也没有回到讼争房产处，其对吴南强购买讼争房产不知情等主张，理由牵强，未能自圆其说，本院不予采纳。
关于吴南强购买讼争房产的行为是否具有法律效力的问题。吴南强向杨如虹一方购买讼争房产的时间，发生在1990年8月。吴南强通过支付对价的方式，取得讼争房产的购房原始凭证，符合当时的交易习惯。并且，本案房屋买卖合同关系发生在《中华人民共和国合同法》颁布实施之前，不能以现行的法律规定来规范以前的交易行为。另一方面，即使杨如虹不知情，或者没有参与讼争房产的交易，基于其男朋友与杨如虹的同居关系，且持有杨如虹的所有购房原始凭证，并用杨如虹的私章出具要求改名的《字据》，也足以构成表见代理，让吴南强信赖其男朋友能够代表杨如虹出卖讼争房产。事实上，吴南强购买讼争房产时，讼争房产尚未办理《房屋所有权证》，尚未登记在杨如虹名下。因此，杨如虹当时也并非讼争房产的所有权人。杨如虹的男朋友作为实际购买人，有权处分讼争房产。杨如虹于二审辩称讼争房产系其父亲出资给其购买的，该抗辩意见既与微信聊天记录中杨如虹本人的陈述不一致，也不符合常理。如若讼争房产是杨如虹的父亲出资的，在杨如虹离开汕头市长达25年的时间内，即使杨如虹对该房产不闻不问，其父亲也不可能对该房产置之不理。也不可能在其父亲去世之后，仅留下××花园×幢×××房39平方米的住房，现由杨如虹的胞兄居住。杨如虹返回汕头市之后，如若认为讼争房产仍归自己所有，也不会选择向房管部门申请公租房。因此，鉴于讼争房产事实上为杨如虹的男朋友以杨如虹的名义购买的，本案不能排除杨如虹参与或清楚讼争房产转卖给吴南强的情况，且吴南强持有讼争房产的所有原始凭证并实际占有使用房产，故对吴南强起诉请求法院确认其购买汕头市××路××横××房产（原汕头市陵海路××横××房）的法律效力，应予支持。
关于杨如虹是否应当协助吴南强办理讼争房产的过户登记手续的问题。本案中，杨如虹自称于1991年离开汕头市，于2015年才回汕头市。故吴南强主张其因一直无法联系到杨如虹本人，无法办理讼争房产的过户手续，符合客观事实。吴南强即使持有要求改名的《字据》，如没有杨如虹的配合，也无法更改《房屋所有权证》的权属。因此，吴南强向杨如虹一方购买讼争房产之后，一直无法办理房产过户登记手续，过错不在于吴南强一方。虽然讼争房产一直登记在杨如虹名下，但吴南强持有讼争房产的原始凭证及《房屋所有权证》的原件，实际占有并在讼争房产居住至今长达25年的时间。若法院支持吴南强的诉讼主张，既是尊重历史，也是尊重事实。权衡双方的利益得失，应当支持吴南强的诉讼主张。因此，杨如虹应当协助吴南强办理汕头市××路××横××房产（原汕头市陵海路××横××房）的过户登记手续。但在办理上述过户手续的过程中按照房产管理部门的要求需缴纳的费用，应由吴南强一方自行承担。
综上所述，吴南强的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销汕头市金平区人民法院（2016）粤0511民初2398号民事判决；
二、吴南强购买汕头市××路×横×号×座×××号房产（原汕头市陵海路××横×号×××房）的行为具有法律效力；
三、杨如虹应于本判决发生法律效力之日起30日内协助吴南强办理汕头市××路×横×号×座×××号房产（原汕头市陵海路××横×号×××房）的过户登记手续，在办理上述过户手续的过程中按照房产管理部门的要求需缴纳的费用由吴南强一方自行承担。
一审案件受理费减半为50元，由吴南强负担。二审案件受理费100元，由吴南强负担。二审鉴定申请费12400元（包括杨如虹预交的鉴定申请费4200元），由吴南强负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 林 立
审 判 员 姚焕丹
审 判 员 张佩芝
二〇一七年八月九日
法官助理 李 豪
书 记 员 姚晓銮