西藏自治区林芝市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）藏04民终10号
上诉人（原审被告）：任艳洁，女，1979年8月1日出生，汉族，户籍地陕西省长武县，系经商人员，现住西藏自治区林芝市，公民身份号码×××。
上诉人（原审被告）：张文年，男，1971年10月9日出生，汉族，户籍地西藏林芝市，系林芝市公安局退休人员，现住西藏自治区林芝市，公民身份号码×××。
被上诉人（原审原告）：闫志伟，男，1982年9月21日出生，汉族，户籍地河南省商丘市，系经商�员，现住西藏自治区林芝市，公民身份号码×××。
上诉人任艳洁、张文年因与被上诉人闫志伟房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区林芝市巴宜区人民法院（2016）藏2621民初227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人任艳洁、张文年、被上诉人闫志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
任艳洁、张文年上诉请求：一、依法撤销（2016）藏2621民初227号民事判决；二、依法判决驳回闫志伟的全部诉讼请求；三、一审二审的案件受理费由闫志伟承担。事实和理由：一、作为转让和出租权人的任艳洁除整体转让需要与马古伯重新签订合同外，有权转让和出租其权利范围内的房屋，《西北饭店转让合同》以及（2015）林中民一终字第00001号判决，均可证明，2015年4月28日任艳洁与闫志伟签订的《�屋租赁合同》和《补充协议》是其在合法行使权利期限内的法律行为，应当受到保护。2015年8月巴宜区法院执行局已从闫志伟处执行房租并交给马古伯，从该时起闫志伟未支付租金给任艳洁。二、一审判决中涉及到的两份判决书都是关于马古伯与任艳洁之间合同是否有效的重要依据，但一审法院对未在法庭上出示的证据予以认定，并认定闫志伟与马古伯签订的合同有效，而对任艳洁提交的证据却以与本案无关为由不予认定。三、一审判决书第六页第二段第二行至第五行无事实和法律依据，任艳洁与闫志伟签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》从未通过任何合法途径被解除，判决认定马古伯与闫志伟重新签订的房屋租赁合同有效无事实和法律依据。任艳洁作为转让和出租权人，转让和出租其权利范围内的房屋，无需承担法律责任。因任艳洁与闫志伟签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》未解除，故一审判决所依据的法律与本案无关，属于法律适用错误。应当依据《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律＞若干问题的解释》第十五条：”承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”。第十六条：”出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定驳回闫志伟的全部诉讼请求。
闫志伟辩称，一审判决适用法律正确，应予以维持。
闫志伟向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判决解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2.请求法院判决二被告共同退还原告给付的房屋转让费300000.00元、押金50000.00元；3.请求法院判决被告向原告支付违约金540894.00元。4.请求法院判决本案诉讼费用由二被告承担。
一审法院认定事实：马古伯与魏周茂、任艳洁、王伟于2012年1月1日签订《西北饭店转让合同》，后王伟、魏周茂退出合伙，《西北饭店转让合同》第五条乙方的权利和义务约定：”有权依照法律及合同，自主经营该宾馆，乙方有权进行转让，由甲乙双方与第三方进行协商，重新签订合同，原合同条款不变”。任艳洁与闫志伟于2015年4月28日签订《房屋租赁合同》和《补充协议》，闫志伟据此向任艳洁交纳房屋转让费300000.00元（其中100000.00元由巴宜区法院执行局保管），押金20000.00元，保证金30000.00元，《房屋租赁合同》第五条、第十一条分别约定押金、保证金在合同租期届满后退还，《西北饭店转让合�》涉及的房屋包括闫志伟从任艳洁处租赁的房屋。（2015）林中民一终字第00001号民事判决确认马古伯与任艳洁签订的《西北饭店转让合同》有效并继续履行，（2016）藏26民终25号民事判决解除马古伯与任艳洁签订的《西北饭店转让合同》。马古伯与闫志伟于2016年10月21日签订《房屋租赁合同》。
一审法院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，该院予以确认。但因第一承租人马古伯与第二承租人任艳洁签订的合同已经解除，第二承租人任艳洁与第三承租人闫志伟之间的合同也随之解除。因二被告系合法夫妻关系，双方共同债务应共同偿还。现闫志伟要求二被告共同返还房屋转让费300000.00元的诉请，该院酌情予以支持244736.84元，对于违约金540894.00元的诉请该院不予支持。闫志伟要求二被告退还押金20000.00元、保证金30000.00元的诉请，该院�为，双方合同已经解除，押金及保证金因按合同约定退还闫志伟。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第一款第(二)项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告任艳洁、张文年在判决生效之日起二十日内向原告闫志伟退还转让费244736.84元、押金20000.00元、保证金30000.00元，共计294736.84元；二、驳回原告闫志伟的其他诉讼请求。案件受理费12708.94元，由原告闫志伟负担6987.89元；由被告任艳洁、张文年负担5721.05元。
本院经审理查明的事实与一审法院一致。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。任艳洁提交的第一组证据13张照片、《林芝奥得威量贩KTV装修合同》原件一份及第二组证据11张照片均为逾期提交的证据，不属于新证据，且无法证实其上诉主张，本院依法不予采信。任艳洁提交的第三组证据林芝市巴宜区人民法院出具的100000.00元收条一张，为逾期提交的证据且只能证实该法院从威奥电动车行（即闫志伟处）收到100000.00元转让费，不能证实从2015年8月份开始该法院就将闫志伟的房租和转让费直接收走交给马古伯，并且马古伯知道任艳洁将房子转让给闫志伟的事实。闫志伟提交的告知书一份为逾期提交的证据，且不属于新证据，本院不予采信。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：任艳洁与马古伯签订的《西北饭店转让合同》第五条乙方的权利和义务约定：”有权依照法律及合同，自主经营该宾馆，乙方有权进行转让，由甲乙双方与第三方进行协商，重新签订合同，原合同条款不变。”但任艳洁并未提供证据证明其转租行为按照该条约定履行，并经马古伯同意。任艳洁认为马古伯知晓其将该房屋转让给闫志伟，但其提交的证据100000.00元收条无法证实其主张。（2015）林中民一终字第00001号民事判决确认马古伯与任艳洁签订的《西北饭店转让合同》有效并继续履行，但之后的（2016）藏26民终25号民事判决解除马古伯与任艳洁签订的《西北饭店转让合同》。马古伯与任艳洁签订的《西北饭店转让合同》解除后，任艳洁已丧失了对诉争房屋占用、使用、收益的权利，任艳洁与闫志伟于2015年4月28日签订的《房屋租赁合同》已丧失继续履行的基础，随之解除。任艳洁在收取了闫志伟转让费300000.00元后，理应保证闫志伟在合同约定的期限内对诉争房屋享有使用权，但闫志伟与任艳洁之间的房屋租赁合同仅履行了一年零四个月，一审法院酌情认定任艳洁退还闫志伟转让费244736.84元并无不妥。任艳洁与闫志伟于2015年4月28日签订的《房屋租赁合同》第五条、第十一条分别约定押金、保证金在合同租期届满后退还，任艳洁对此也认可，故押金20000.00元及保证金30000.00元应予退还，一审法院对此认定正确，本院予以支持。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。马古伯与任艳洁签订的《西北饭店转让合同》因被解除，任艳洁与闫志伟签订的《房屋租赁合同》也随之解除，故闫志伟与任艳洁之间的房屋租赁合同实际仅履行了一年零四个月，任艳洁应退还闫志伟转让费244736.84元。合同解除后，任艳洁应按合同约定退还押金及保证金。
综上所述，任艳洁、张文年的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法�第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12709.00元，由上诉人任艳洁、张文年负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 静
代理审判员 央 宗
代理审判员 荣小华
二〇一七年六月十二日
书 记 员 赵俊风