福建省上杭县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0823民初327号
原告：邱旭龙男，1979年10月25日出生，汉族，居民，住厦门市思明区。
委托代理人：李凤光，福建儒佳律师事务所律师。
被告：华筱霞女，1971年2月10日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
被告：范发贵男，1970年8月10日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
以上两被告委托代理人：吴伟兴，福建正廉律师事务所律师。
第三人：苏建娟女，1979年8月12日出生，汉族，居民，住厦门市海沧区。
第三人：何文秀女，1967年4月4日出生，汉族，居民，住福州市仓山区。
以上俩第三人委托代理人：陈文慧，福建力涵律师事务所律师。
第三人：陈乾明男，1995年8月19日出生，汉族，居民，住上杭县。
委托代理人：陈良才男，1973年3月14日出生，汉族，农民，住上杭县，系第三人陈乾明之父。
原告邱旭龙与被告华筱霞、范发贵、第三人苏建娟、何文秀、陈乾明确认合同效力纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人李凤光、被告华筱霞、范发贵的共同委托代理人吴伟兴、第三人苏建娟、何文秀的委托代理人陈文慧、第三人陈乾明的委托代理人陈良才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邱旭龙向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告华筱霞、范发贵于2013年5月25日签订的房地产转让《协议书》有效；2、判决两被告在判决生效十日内履行2013年5月25日签订的房地产转让《协议书》，在判决生效五日内将原告上杭县锰制品厂的土地使用权（土地面积20670平方米）过户登记给原告邱旭龙。事实和理由：2002年12月间，上杭县人民法院在审理清算上杭县锰制品厂企业破产一案中，对该破产企业的房地产经委托上杭县价格认证中心进行鉴定后，委托龙岩市虹桥拍卖行拍卖，被告华筱霞与案外人陈广贤以13.8万元标得，并于2003年1月14日付清了购买款。2003年3月17日上杭县人民法院作出（1993）杭经破字第14号民事裁定书，裁定确认：坐落在上杭县××河西村细岗上茶仁坪原上杭县锰制品厂所有的房屋归华筱霞及陈广贤所有；该厂适用的土地（面积20670平方米），使用权归华筱霞及案外人陈广贤所有，并由申请人陈广贤、华筱霞自行办理房屋所有权及土地使用权相关手续。2008年11月10日，陈广贤、池桂菊夫妇与华筱霞签订协议，将其占有的50%原上杭县锰制品厂所有的房屋所有权和土地使用权转让给华筱霞，该协议已履行完毕。2013年5月25日，原、被告签订《协议书》约定：被告将所拥有的“原上杭县锰制品厂房屋所有权及土地使用权”以60万元的价格转让给原告，由原告在签订协议当天将60万元存入华筱霞指定的银行账户，甲方有权在2013年11月25日前以74万元的价格回购，如在该期限内未回购，被告应无条件将原上杭县锰制品厂房屋及土地交付给原告，原告有权管理、处置，出让方不得干涉；甲方交付房屋及土地后，必须无条件配合乙方，将土地使用权和房屋所有权变更到乙方名下，同时还约定了违约责任及其他条款。协议签订后，原告依约将转让款转入华筱霞指定的银行账户，其中转给华筱霞22.6万元，支付现金2.4万元，转给蓝莹35万元。此后，原告多次要求被告办理房地产的过户手续，均被各种理由拖延。
被告华筱霞、范发贵辩称，被告华筱霞仅原告收到22.6万元的转让款，原告支付给蓝莹的35万元与被告没有因果关系，也没有收到2.4万元现金，在原告未向被告充分履行付款义务的情况下，被告有权拒绝履行相应的合同义务。原告与被告签订的协议书及补充协议是无效的，华筱霞拍卖获得了原上杭县锰制品厂房屋所有权及土地使用权但没有依法向主管部门补缴土地使用权出让金，并取得相应的房屋所有权、土地使用权的权属证书。因该土地没有补缴土地出让金，及办理好相应的权属证书，尚不具备法定的转让条件，所以原、被告签订的转让协议书是无效的。即使前述协议书及补充协议有效，原告已将合同权利转让给第三人苏建娟且告知被告向第三人苏建娟履行义务，将该土地转让给第三人苏建娟，原告已将所有权转让给第三人苏建娟，被告应向苏建娟履行义务，而不是向原告履行义务。
第三人苏建娟、何文秀述称，2014年12月1日原告与苏建娟签订转让协议书，将其向被告所购的讼争房地产转让给苏建娟，第三人苏建娟已将转让款支付给了原告，当时被告在场，在原告要求被告已向第三人苏建娟移交前述转让协议书第二条第3项所确定的相关材料，被告已向第三人苏建娟履行相关义务。2015年6月14日第三人苏建娟、何文秀签订转让协议书，苏建娟将讼争土地房地产转让给何文秀，同时将相关材料移交给何文秀，要求被告向何文秀履行相关义务，根据原告与苏建娟签订的转让协议内容，原告已将其享有的权利义务转让给苏建娟，且原告已将该合同转让事由通知被告，原告与被告之间的合同关系已经归于消灭，被告依法仅应向新的债权人何文秀履行义务，原告的诉请没有依据，应当驳回。
第三人陈乾明述称，原告与被告签订的涉案房地产转让合同成立、生效，其不持异议；涉案房地产已转让给其，其已实际占有和使用涉案房地产。2014年1月20日，其与原告签订了涉案房地产的《转让协议书》，其已按协议约定将转让款支付给了原告，原告已将涉案房地产及资料原件移交给其；（2016）闽0823民特57号裁定书第二项内容违反法律规定，属于无效协议。
在审理过程中，原告为了证明其主张，向本院提供了如下证据：
1、（1993）杭经破字第民事裁定书、拍卖成交确认书复印件各一份，证明华筱霞、陈广贤于2012年12月25日通过拍卖竟得涉案房地产，经过法院裁定确认，涉案房屋所有权和土地使用权属华筱霞、陈广贤共有。
被告华筱霞、范发贵，第三人苏建娟、何文秀质证认为，真实性无异议。
第三人陈乾明质证认为，真实性无异议，（1993）杭经破字第民事裁定书原件在其手上。
2、华筱霞与陈广贤、池桂菊于2008年11月10日签订的《协议》复印件一份，证明陈广贤、池桂菊将其占有的50%涉案房地产份额于2008年11月10日转让给华筱霞。
被告华筱霞、范发贵质证认为，对证据真实性无异议。
第三人苏建娟、何文秀质证认为，真实性由法院予以审查。
第三人陈乾明质证认为，对证据真实性无异议，原件在其手上。
3、2013年5月25日华筱霞、范发贵与原告签订的《协议书》、2013年11月26日华筱霞、范发贵与原告签订的《补充协议》复印件各一份、2013年11月26日华筱霞出具给原告的收据复印件一份、银行流水交易记录原件一张，证明被告2013年5月25日俩被告将其拥有的“原上杭县锰制品厂房屋所有权及土地使用权”以126万元的价格转让给原告，原告已经付清了转让款，俩被告将涉案房地产所有的依据原件移交给了原告。
被告华筱霞、范发贵质证认为，对2013年5月25日提供的协议书人工手写的加盖指纹内容有异议，这不是被告所为，对该协议书其他内容无异议。
第三人苏建娟、何文秀质证认为，对签订协议的具体情况不清楚、履行情况也不清楚。
第三人陈乾明质证认为，对证据真实性无异议，协议书的原件在其手上。
4、2014年1月20日原告与第三人陈乾明签订的转让协议书复印件一份，证明涉案房地产在2014年1月20日已经转让给了第三人陈乾明。
被告华筱霞、范发贵质证认为，对三性有异议。原告向第三人签订转让协议，并没有告知被告，这不具有法律效力，原告向第三人苏建娟转让时有告知被告。
第三人苏建娟、何文秀质证认为，证据三性有异议。原告将涉案房地产转让给苏建娟的事并没有告知第三人陈乾明。
第三人陈乾明质证认为，协议书是真实有效的，原件在其手中。
在审理过程中，被告华筱霞、范发贵为了证明其主张，向本院提供了如下证据：
1、2013年5月25日原、被告签订的协议书复印件一份，庭后提供原件，证明该份协议书第一页是没有人工手写及按指纹的，按指纹不是被告按的，该份协议书没有履行完毕；
原告邱旭龙质证认为，真实性由法庭确认。这份协议书内容一致，其提供的协议书是在原告付钱后做的注明，证明其与被告之间的合同是已经履行了，已经支付了60万元。
第三人苏建娟、何文秀质证认为，对转让的事实无异议，具体协议履行情况不清楚。
第三人陈乾明质证认为，对证据真实性有异议。
2、2013年11月26日收据复印件一份，证明该转让款66万元是不存在的；
原告邱旭龙质证认为，没异议，是不存在的。
第三人苏建娟、何文秀质证认为，该事实不清楚。
第三人陈乾明质证认为，没异议。
3.2014年12月1日原告与第三人苏建娟签订的转让协议书复印件一份，证明原告已将其从被告处购得的房屋土地产权转让给了第三人苏建娟的情况，以及支付了转让款的情况；
原告邱旭龙质证认为，对证据真实性无异议，但实际成交价格是50万元，多写了66万元。
第三人苏建娟、何文秀质证认为，对证据真实性无异议，当时成交的价格是116万元，按合同约定的。
第三人陈乾明质证认为，与原告的质证意见一致。
4、农商行业务汇款凭证、汇兑往来凭证复印件2张，总共汇款35万元，成交价格是116万元，其余款项是2014年12月1日现金支付的；
原告邱旭龙质证认为，对证据真实性无异议，实际转账35万元。
第三人苏建娟、何文秀质证认为，没有异议。
第三人陈乾明质证认为，与原告的质证意见一致。
5、2015年6月14日第三人苏建娟与何文秀的转让协议书复印件一份，证明第三人苏建娟向第三人何文秀转让房屋土地所有权的事实；
原告邱旭龙质证认为，真实性有待确认，这份协议不影响原告与俩被告之间的转让协议，对原告没有约束力，没有证据证明该协议已经履行了，根据协议的约定既没有定金也没有转让凭证，协议书中约定的付款时间不符合常理，没办法证明何文秀已经占有涉案房地产，实际是由陈乾明占有。
第三人苏建娟、何文秀质证认为，无异议。
第三人陈乾明质证认为，与原告质证意见一致。
6、（2016）闽0823民特57号民事裁定书、告知书复印件一份，原件庭后提供，证明因苏建娟已向何文秀转让原上杭县锰制品厂房屋土地所有权，被告尚欠28.9万元，苏建娟要求被告华筱霞向何文秀履行义务，何文秀与华筱霞进行调解，对前述借款本金进行抵销的事实；
原告邱旭龙质证认为，裁定书真实性无异议，告知书真实性由法庭确认，裁定书第二项内容违反法律规定，属于不合法约定，不具有法律效力，该调解协议成交价格过低，该协议不影响本案原、被告转让协议的成立与生效。
第三人苏建娟、何文秀质证认为，无异议。
第三人陈乾明质证认为，与原告质证意见一致。
在审理过程中，第三人陈乾明为了证明其事实，向本院提供了如下证据：
2014年1月20日与原告签订的转让协议复印件一份及收条原件二份，证明原告已经把原上杭县锰制品厂房屋土地产权转让给第三人陈乾明了。
原告邱旭龙质证认为，无异议。
被告华筱霞、范发贵质证认为，签订协议并没有告知被告，但原告与第三人苏建娟签订转让协议是明确告知了被告，而且明确要求被告向苏建娟履行合同义务，所以被告相信这份协议是事后捏造补签的，该协议不具有法律效力，也对被告不具有约束力，第三人陈乾明提供的两张欠条并没有相应的银行转账凭证予以验证，被告认为这两份欠条是不能证明第三人主张的事实依据。
第三人苏建娟、何文秀质证认为，与被告质证意见一致。原告也并未告知苏建娟将原上杭县锰制品厂房屋土地转让给陈乾明这事。
本院出示的证据有：本院审理清算原上杭县锰制品厂破产一案时给上杭县国土资源局、建设局的函各一份（复印件），本院的介绍信附卷一份。
原告邱旭龙；被告华筱霞、范发贵；第三人苏建娟、何文秀、陈乾明质证认为，无异议。
经审理查明，2002年12月25日，案外人陈广贤通过龙岩市虹桥拍卖行拍卖以13.8万元竟得了原上杭县锰制品厂（全民所有制企业）房屋及土地使用权(整体拍卖)，当日签订了《福建省拍卖成交确认书》。2003年3月17日，上杭县人民法院作出（1993）杭经破字第14号民事裁定，裁定：坐落在上杭县××河西村细岗上茶仁坪原上杭县锰制品厂所有的房屋归申请人陈广贤、华筱霞所有；该厂使用的土地（面积20670平方米，四至界址以自墙为界），使用权归申请人陈广贤、华筱霞所有，并由申请人陈广贤、华筱霞自行办理房屋所有权及土地使用权相关手续。2008年11月10日，案外人陈广贤、池桂菊夫妇与华筱霞签订协议，将其占有的50%原上杭县锰制品厂所有的房屋所有权和土地使用权转让给华筱霞，后把前述房屋及相关材料原件移交给被告华筱霞、范发贵。2013年5月25日，原告邱旭龙与被告华筱霞、范发贵签订《协议书》，该协议载明：“由于甲方的原因，该房屋、土地的房屋所有权证和土地使用权证至今未办理”、被告华筱霞、范发贵将所拥有的“原上杭县锰制品厂房屋所有权及土地使用权”以60万元的价格转让给原告、“甲方交付上杭县锰制品厂房屋及土地后，必须无条件配合乙方，将土地使用权和房屋所有权变更到乙方名下”、“如因甲方原因致使房屋所有权证、土地使用权证在2013年12月31日前仍无法变更到乙方名下，甲方应支付乙方违约金人民币壹拾万元（100000元）”等。
本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十五条规定，“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。”意即一物多卖的多重合同，只要没有法定的无效情形，均不否定其合同效力。本案中原告邱旭龙与被告华筱霞、范发贵就原告邱旭龙购买原上杭县锰制品厂（全民所有制企业）房屋及土地使用权事宜，于2013年5月25日签订了《协议书》一份，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应当认定为有效。原告要求确认原告与被告华筱霞、范发贵于2013年5月25日签订的《协议书》有效，理由正当，本院予以支持。本案中原、被告2013年5月25日签订了《协议书》载明了“由于甲方的原因，该房屋、土地的房屋所有权证和土地使用权证至今未办理”、“甲方交付上杭县锰制品厂房屋及土地后，必须无条件配合乙方，将土地使用权和房屋所有权变更到乙方名下”、“如因甲方原因致使房屋所有权证、土地使用权证在2013年12月31日前仍无法变更到乙方名下，甲方应支付乙方违约金人民币壹拾万元（100000元）”，开庭时俩被告仍未对本案涉及的原上杭县锰制品厂（全民所有制企业）房屋及土地使用权办理权属登记手续，同时原上杭县锰制品厂土地使用权本院审理清算该厂破产一案时的拍卖竟买人陈广贤、华筱霞在本院于2003年3月18日向上杭县国土资源局发有书面的函后未及时办理土地使用权登记手续（在《物权法》实施前办理登记手续相对较容易些），在俩被告未办理权属登记手续的情况下无法过户登记给原告邱旭龙，且双方合同中约定的“将土地使用权和房屋所有权”“变更”到原告名下，由此，原告要求两被告履行2013年5月25日签订的房地产转让《协议书》在判决生效五日内将原告上杭县锰制品厂的土地使用权（土地面积20670平方米）过户登记给原告邱旭龙，本院无法予以支持。如俩被告、第三人认为与原告之间还有其他纠纷，可另案处理为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：
一、确认原告邱旭龙与被告华筱霞、范发贵于2013年5月25日签订的《协议书》有效；
二、驳回原告邱旭龙其余的诉讼请求。
案件受理费300元，由原告邱旭龙负担150元，由被告华筱霞、范发贵负担150元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审 判 长 温云球
人民陪审员 郭文广
人民陪审员 林阳华
二〇一七年九月二十八日
法官 助理 陈桂莲
代理书记员 刘 婷
附：法律条文
中华人民共和国合同法
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
《中华人民共和国物权法》
第十五条【合同效力和物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。