湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郴民一终字第681号
上诉人（原审被告）郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司，住所地湖南省郴州市西街（陈家巷三栋一楼）。
法定代表人周俊，该公司总经理。
委托代理人李建雄，湖南民浩律师事务所律师。
上诉人（原审被告）郴州市泰发房地产开发有限责任公司，住所地湖南省郴州市北湖区西街陈家巷小区7栋。
法定代表人雷雄，该公司总经理。
委托代理人冯源，湖南民浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孟亦军，女。
上诉人郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司（以下简称泰锋酒店公司）、郴州市泰发房地产开发有限责任公司（以下简称泰发房地产公司）因与被上诉人孟亦军房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2013）郴北民二初字第2031号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年10月10日公开开庭审理了本案。上诉人泰锋酒店公司的委托代理人李建雄，上诉人泰发房地产公司的委托代理人冯源，被上诉人孟亦军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：孟亦军购买了泰发房地产公司开发的位于湖南省郴州市西街泰发大厦南幢九层A905房。孟亦军按合同约定支付了全部购房款，但尚未办理房屋权属证书，泰发房地产公司也未履行交房手续。2005年5月1日，泰锋酒店公司（乙方）与孟亦军（甲方）签订了《商品房租赁意见协议书》，协议主要约定：第一条甲方将其向泰发房地产公司购买的市西街泰发大厦九楼A905号住宅房共80.32平方米，租赁给乙方经营使用；第二条租赁期限共十五年，从2005年5月1日起至2020年5月1日止；第三条乙方每月支付租金690元给甲方，每月五号前必须支付到位；第四条乙方承租甲方房屋后，有权将房屋进行改造及装饰装修并自主经营，但设计应符合质量安全要求。合同期满后，如甲、乙双方未续订租赁合同，甲方房屋内由乙方所装饰、装修中不可拆除部分经双方协商后进行作价处理；第七条违约责任：（1）乙方如不按期支付租金给甲方，须承担月租金的10%违约金给甲方。如连续三个月乙方逾期不支付租金，甲方有权向开发商（担保方）索赔人民币贰万元整，并有权向开发商以原价办理房屋退购手续。泰锋酒店公司在承租方处加盖了公司的合同专用章。泰发房地产公司为合同的担保方，在“担保方”处加盖了公司合同专用章，同时泰发房地产公司在合同尾部的“合同补充协议”处承诺：“开发商保证‘泰发大厦’正式交付之日起，每日给予出租方三天免房费入住。甲方精装修后的酒店公寓，只需交付该房10%的运营服务费的权利，直至15年经营期满。如出租方不入住，则以每日70元补偿出租方，两个月的房屋押金从主体封顶，按揭到位起开始支付”。合同签订后，泰锋酒店公司将租赁物投入经营使用，并支付租金至2010年9月，之后未再支付租金。经孟亦军多次催讨，拖欠至今，孟亦军诉至法院，请求：1、解除孟亦军与泰锋酒店公司签订的《商品房租赁意向协议书》；2、泰锋酒店公司立即返还孟亦军的房屋；3、泰锋酒店公司支付孟亦军租金24840元（租金自2010年10月起计算至2013年9月止，此后租金继续支付至泰锋酒店公司返还房屋时止）；4、泰锋酒店公司支付孟亦军补偿款7560元（按每月210元的标准自2012年10月计算至2013年9月，此后继续支付至泰锋酒店公司返还房屋时止）；5、判令泰锋酒店公司支付孟亦军违约金9190元（每月按未付租金的10%计算至2013年9月，此后继续按此标准计算）；6、依法判决泰发房地产公司承担上述款项的连带偿还责任；7、依法判决泰发房地产公司赔偿孟亦军20000元，以上合计61590元；8、诉讼费由泰锋酒店公司、泰发房地产公司负担。
诉讼中，针对泰锋酒店公司、泰发房地产公司提出的租赁房屋装饰装修残值问题，原审法院组织双方进行了调解，由于双方当事人分歧较大，调解未能达成一致意见。泰发房地产公司未按合同约定每月提供三天免费房给孟亦军。
原审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，孟亦军与泰锋酒店公司签订的《商品房租赁意向协议书》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定，全面履行各自的义务。本案的争议焦点为：泰锋酒店公司、泰发房地产公司主张违约金过高是否应予核减，租赁房屋装修剩余价值是否应予折价，孟亦军的其他诉讼请求是否应予支持。根据《商品房租赁意向协议书》的约定，泰锋酒店公司应按月支付租金690元，如未按期支付租金，须承担月租金10%的违约责任，如连续三个月泰锋酒店公司不支付租金，孟亦军有权向担保方泰发房地产公司索赔20000元。本案中，泰锋酒店公司从2010年10月1日起未再支付租金，经孟亦军催讨，拖欠至今。根据《中华人民共和国合同法》的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，故孟亦军要求解除与泰锋酒店公司签订的《商品房租赁意向协议书》的诉讼请求，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故对孟亦军要求泰锋酒店公司返还房屋并支付从拖欠之日至起诉之日的租金的诉讼请求，亦予以支持，租金应为24840元（690元／月×36个月，从2010年10月1日起计算至2013年9月1日共36个月）。孟亦军主张根据“合同补充协议”的约定，承租方应每月提供三天免费房，因泰锋酒店公司未提供免费房，要求泰锋酒店公司赔偿7560元（按每月210元，自2012年10月计算至2013年9月）。因“合同补充协议”处的承诺系泰发房地产公司作出，孟亦军也没有在举证期限内向泰发房地产公司主张赔偿7560元，故对孟亦军要求泰锋酒店公司赔偿7560元的请求，不予支持。另根据合同约定，如泰锋酒店公司未按期支付租金，须承担月租金10%的违约责任，故对孟亦军要求泰锋酒店公司按该约定支付孟亦军违约金的诉讼请求，予以支持，该违约金应为2484元（690元×10%×36个月），对孟亦军超出该部分的请求，不予支持。因泰发房地产公司系《商品房租赁意向协议书》的担保方，且未约定担保方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，泰发房地产公司应对泰锋酒店公司的义务承担连带保证责任，故对孟亦军要求泰发房地产公司对泰锋酒店公司拖欠孟亦军的租金及违约金承担连带责任的诉讼请求，予以支持。合同还约定，如泰锋酒店公司连续三个月不支付租金，孟亦军有权向担保方泰发房地产公司索赔贰万元整。该约定不违反法律规定，故对孟亦军要求泰发房地产公司赔偿孟亦军20000元的诉讼请求，亦予以支持。泰发房地产公司辩称违约金过高，要求核减，不予采信。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，由于泰锋酒店公司拖欠租金导致租赁合同解除，经法院组织双方调解，双方就剩余租赁期内装饰装修残值损失折价问题未达成一致意见，孟亦军也不同意利用，故对泰锋酒店公司、泰发房地产公司要求对房屋装修部分折价的抗辩，不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、解除原告孟亦军与被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司签订的《商品房租赁意向协议书》；二、被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司于本判决生效后五日内返还原告孟亦军所有的位于湖南省郴州市西街的泰发大厦九楼A905号房屋；三、被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司支付原告孟亦军租金24840元（从2010年10月1日起计算至2013年9月1日，之后按合同约定继续支付房屋占用费至房屋返还时止）；四、被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司支付原告孟亦军违约金2484元（690元×10%×36个月，每月按未付租金部分的10%计算至2013年9月）；以上三、四项合计27324元，该款限被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司于本判决生效后五日内付清；五、被告郴州市泰发房地产开发有限责任公司对上述三、四项给付款项承担连带偿还责任；六、被告郴州市泰发房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内赔偿原告孟亦军20000元；七、驳回原告孟亦军的其他诉讼请求。如果被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司、郴州市泰发房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司未按本判决指定的期间返还房屋给原告孟亦军，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费1420元，诉讼财产保全费720元，合计2140元，由被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司负担1140元，被告郴州市泰发房地产开发有限责任公司负担1000元。
上诉人泰锋酒店公司、泰发房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决并依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由孟亦军负担。理由：一、原审判决认定事实不清，适用法律错误。原审审理的是租赁合同纠纷，那涉案房屋产权属于孟亦军应提供证据证明。依物权法定原则及相关规定，房屋所有人对房屋进行了产权登记确权才能明确产权归属，而孟亦军没有房屋产权登记证明，且孟亦军只提供了商品房买卖合同，没有提供房款支付凭证。房屋没有实际支付，商品房买卖合同没有履行完毕，原审法院以此认定涉案房屋产权属于孟亦军是认定事实不清，适用法律错误。二、租赁合同有以返租金抵扣房款的情形，违反国家强制性规定，商品房买卖合同属于无效合同。三、涉案房屋实际无法支付。郴州市房产管理局已发函给泰发房地产公司，涉案房屋不具备办理房屋产权登记的条件，涉案房屋实际无法支付。四、原审判决解除孟亦军与泰锋酒店公司签订的《商品房租赁意向协议书》没有合同依据，不符合法律规定。原审判决泰锋酒店公司支付孟亦军的租金、违约金及泰发房地产公司赔偿孟亦军20000元后，《商品房租赁意向协议书》应继续履行。原审法院在孟亦军没有依法行使解除权的情况下，判决解除孟亦军与泰锋酒店公司签订的《商品房租赁意向协议书》没有合同依据，不符合法律规定。
被上诉人孟亦军口头答辩称：1、孟亦军已按照商品房买卖合同的约定一次性缴清购房款，租赁合同不存在返租金抵扣房款的情形，故商品房买卖合同合法有效。2、泰锋酒店公司、泰发房地产公司存在违约行为，原审判决解除双方签订的《商品房租赁意向协议书》符合法律规定。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明：泰发房地产公司（出卖人）与孟亦军（买受人）签订的《商品房买卖合同》约定：孟亦军购买泰发房地产公司开发的郴州市中山西街“西街综合楼”南栋九层A905号房屋，建筑面积80.32平方米，每平方米1580元，总金额为126906元；孟亦军首付10000元签约，七天内付足总房款的100%；泰发房地产公司在2005年5月1日前将该房屋交付孟亦军使用，并在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。孟亦军已按照《商品房买卖合同》的约定一次性付清购房款126906元。其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是孟亦军与泰锋酒店公司签订的《商品房租赁意向协议书》是否合法有效，是否应予解除。孟亦军的房屋是在与泰发房地产公司签订了《商品房买卖合同》并按照合同约定将购房款全部付清后，再与泰锋酒店公司签订的《商品房租赁意向协议书》，虽然孟亦军尚未取得涉案房屋的房屋所有权证，但该责任不在孟亦军，而在泰发房地产公司，并不能以此为由认定房屋租赁合同无效。孟亦军与泰锋酒店公司签订的《商品房租赁意向协议书》中并无以返还租金抵扣房款的情形，涉案房屋也具备交付条件，故该房屋租赁合同合法有效。上诉人泰锋酒店公司、泰发房地产公司上诉认为房屋租赁合同无效的理由不能成立，本院不予支持。
根据《商品房租赁意向协议书》第七条的约定，如泰锋酒店公司不按期支付租金给孟亦军，须支付月租金的10%的违约金给孟亦军。如泰锋酒店公司连续三个月不支付租金，孟亦军有权向泰发房地产公司索赔20000元，并有权要求泰发房地产公司以原价办理房屋退购手续。从该约定可以看出，在泰锋酒店公司未按期支付租金的情况下，孟亦军既可以要求泰锋酒店公司支付违约金，还可以要求泰发房地产公司赔偿损失。泰锋酒店公司从2010年10月之后未再支付孟亦军的房屋租金，已经构成违约，泰锋酒店公司应每月支付月租金的10%的违约金给孟亦军，孟亦军也有权向泰发房地产公司索赔20000元。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。虽然双方在合同中未约定泰锋酒店公司支付违约金后房屋租赁合同是否解除，但因泰锋酒店公司目前为止无法继续履行房屋租赁合同，孟亦军在要求泰锋酒店公司承担月租金的10%违约金后，仍有权要求解除房屋租赁合同，故原审判决解除孟亦军与泰锋酒店公司签订的《商品房租赁意向协议书》并无不当。上诉人泰锋酒店公司、泰发房地产公司上诉认为孟亦军应先向泰锋酒店公司下达解除合同通知后才能向法院提起合同解除之诉的理由没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司预交的二审案件受理费483元，由上诉人郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司负担；上诉人郴州市泰发房地产开发有限责任公司预交的二审案件受理费983元，由上诉人郴州市泰发房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭艳飞
审 判 员 雷 闻
代理审判员 曹 颖
二〇一四年十二月四日
书 记 员 郭慧英
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。