北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初2917号
原告（反诉被告）：刘玉成，男，1954年7月26日出生，北京物资公司退休干部，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：王慧春（刘玉成之妻），1953年3月4日出生，汉族，文化部退休职工，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：冯波，北京市汉衡律师事务所律师。
被告（反诉原告）：丁秀香，女，1978年9月28日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：乔绪升（丁秀香之夫），1977年10月25日出生，汉族，中企信达基金管理公司职工，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：罗铭君，北京德恒律师事务所律师。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：刘丛，女，1994年2月2日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司职员，住址同单位地址。
委托诉讼代理人：闫松松，男，1987年9月8日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司职员，住址同单位地址。
本院于2015年8月5日立案受理原告（反诉被告）刘玉成诉被告（反诉原告）丁秀香、第三人北京链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2016年5月23日依法作出（2015）西民初字第23997号民事判决书。原告刘玉成、被告丁秀香不服该判决，提出上诉，北京市第二中级人民法院于2016年10月11日依法作出(2016)京02民终6226号民事裁定书，认定原审判决对合同解除的法律后果或合同履行的义务负担以及违约主体的违约责任未作出处理，裁定：一、撤销北京市西城区人民法院(2015)西民初字第23997号民事判决；二、发回北京市西城区人民法院重审。本院重新受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘玉成及委托诉讼代理人王慧春、冯波；被告（反诉原告）丁秀香及其委托代理人乔绪升、罗铭君；第三人北京链家房地产经纪有限公司的委托代理人刘丛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告提出诉讼请求：1、请求法院解除原、被告于2015年5月1日签订的《北京市存量房房屋买卖合同》、《补充协议》及2015年5月24日签订的《补充协议》；2、被告向原告支付违约金138万元；3、诉讼费用由被告承担。事实理由：2015年5月1日，原、被告经第三人签订了《北京市存量房房屋买卖合同》，约定被告购买原告名下位于北京市西城区菜市口大街x号院x号楼xx层x单元xxxx室房屋，房价款700万元。合同约定自签订之日起68日内（即2015年7月7日）办理房屋产权转移登记手续。被告于2015年5月1日当天交付定金10万元。
原告与被告签订合同时，并不知道被告没有购房资质。2015年5月24日，得知被告购房资质未通过，原、被告及第三人签订《补充协议》一份，约定被告继续申请购房资质，若合同到期后资质还没通过，被告如想继续购房，应在合同到期后10日内向原告交付购房款。
被告及其通过第三人均向原告明确表示，愿意继续购买房屋并已将购房款准备好。原告也通过第三人向被告表示希望按照合同约定办理，但被告至今仍未依约履行其付款义务。
综上，原告认为被告在房屋买卖中已根本违约，原、被告所签的《北京市存量房房屋买卖合同》及《补充协议》应予解除，被告按照合同约定向原告支付违约金138万元。
被告辩称：2015年5月1日，被告与原告通过第三人签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》，并同第三人签订《居间服务合同》。合同约定被告以700万元购买原告名下位于北京市西城区菜市口大街x号院x号楼xx层x单元xxxx号的房屋，合同签订当日支付定金10万元，2015年7月6日前通过资金监管支付第一笔首付款104万元，通过资金托管支付第二笔首付款343万元，余款241万元由被告向银行申请贷款。合同还约定：自合同签订后68日内申请房屋权属转移登记，在过户后三个工作日交付房屋。合同签订后，被告如约支付定金10万元。签约后发现因被告社保有漏交情形，未通过购房资格审核，故在2015年5月24日，原、被告及第三人又签订《补充协议》约定，1、乙方（即被告）继续申请购房资质，如资质通过按原合同继续履行。2、如合同到期日购房资质还没通过，乙方还有购买此房的意愿（乙方到2016年1月纳税满5年，也可购房），乙方应在合同到期后10天内把房款支付给甲方，但得留下房款20万元作为过户保证金。被告认为付款期限应当在2016年1月31日合同期满后10日内付款。因原告已经起诉，故未付款。
在该《补充协议》签订后，原告借口房价上涨，要求被告加价40万元才能继续履行合同，被告没有认可。被告提出按照《补充协议》交付房款，但原告拒接电话，不回短信。原、被告签订的《买卖定金协议书》上面虽然有账号，但该账号是王慧春的账号，房屋出售人是刘玉成，另外，《买卖定金协议书》上写的是将定金汇入该账号。2015年7月8日，被告通过短信告知原告款项已经准备好，随时可以支付，要求原告提供银行账户，以便被告付款，原告未予理睬。被告也没有收到中介公司转发的原告关于账号没变，还是定金协议上的账号的信息。
本案不属于法定解除和约定解除的条件。被告早已经准备好购房款，现也已通过了购房资格审察，能够购买房屋，所以被告不同意原告的诉讼请求，要求继续履行合同，并提出反诉：1、请求法院判令原告继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，协助被告办理过户手续，交付西城区菜市口大街x号院x号楼xx层x单元xxxx房屋。2、原告承担全部诉讼费用。
对于被告的反诉，原告辩称：原告没有对房屋加价，且一直同意接受房款，原告同时也告知被告，按合同履行，在定金协议上就有王惠春的银行账户，被告向这个账户支付购房款即可。原告也通过短信方式告知第三人，如果履行合同，账号以定金协议为准，另出售房屋时，我们还有夫妻同意出售房屋的说明。2015年6月份的时候原告没有对房屋加价，但由于被告资质审核没有通过，影响了原告出售该房屋和继续购买其他房屋，所以原告要求被告予以补偿。在协商补偿的过程中，被告提出给原告补偿20万，原告认为太少，要求补偿40万，但未达成一致意见。被告在2015年7月8日前没有发过要付款的短信，是2015年7月8日发的，原告11日才看到，原告通过中介回复被告，账号没变，还是定金协议上的账号。在协商过程中，被告说如果解除协议要求原告补偿30万，原告同意补偿10万，最后还是没有商量成。现原告不同意被告的反诉请求。解除合同的原因是被告迟延付款。
第三人述称：合同是第三人居间的，合法有效。第三人听从法院判决。
经审理查明：2015年5月1日，原告（作为出卖人，甲方）与被告（作为买受人，乙方）通过第三人居间服务，签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》，并同第三人签订了《居间服务合同》。合同约定被告以700万元的价格（房屋成交价345万元；家具家电、装饰装修及配套设施折价355万元。共计700万元）购买原告名下的位于北京市西城区菜市口大街x号院x号楼xx层x单元xxxx号房屋。《补充协议》第二条的主要相关条款约定：乙方于2015年5月1日向甲方支付定金10万元；甲方应于2015年6月1日前向房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2015年6月5日前，办理完毕解除抵押登记手续；乙方于2015年7月6日前通过建委资金监管的方式，支付第一笔首付款104万元（不包含前期支付的定金10万元），并将第二笔首付款343万元以建委资金托管的方式支付给甲方；余款241万元被告通过银行贷款的方式支付，双方应于房屋核验和购房资质通过后的3个工作日内，共同前往贷款机构办理贷款申请手续；合同有效期68日，双方约定在合同有效期最后一日即2015年7月8日前，共同办理房屋所有权转移登记手续，并在过户后的三个工作日内交付房屋。《补充协议》第四条的主要相关条款约定，甲乙双方任何一方逾期履行补充协议第二条义务超过15天的，构成根本违约，另一方有权要求解除合同，并有权要求违约方支付房屋总价款20%的违约金。双方签订的《买卖定金协议书》约定，定金转入王惠春（刘玉成之妻）招商银行账号为******的账户中。
合同签订后，被告支付原告定金10万元。在合同履行过程中，因被告社保有漏交情形，未通过购房资格审核，故原、被告及第三人又于2015年5月24日签订了《补充协议》，《补充协议》约定：1、乙方继续申请购房资质，如资质通过按原合同继续履行。2、如合同到期日购房资质还没通过，乙方还有购买此房的意愿（乙方到2016年1月纳税满5年，也可购房），乙方应在合同到期后10天内把房款支付给甲方，但得留下房款20万元作为过户保证金。3、如合同到期后购房资质还没有通过，且乙方无力支付房款，甲方可继续出售该房屋，甲乙双方解除合同，互不承担违约责任。
庭审中，原告表示自己向被告出售房屋后，准备在他处购买新房，但被告购房资质未审核通过，期间房价发生变化，造成了原告的损失，故在2015年6月底、7月初期间与被告协商补偿或解除合同事宜，但双方未达成一致意见。就原告所述损失，原告提供了与案外人签订的购买房屋《定金收付协议书》、中介服务费收据及原告支付24.2万元中介费及支付30万元定金的收条。原告表示因自己的房屋未按时出售，导致与案外人的合同无法履行，与案外人解除了定金协议，并提供了《定金解除协议书》。
被告表示原告要求加价40万元，但被告只同意加价20万元继续购买房屋或原告自己支付30万元解除合同，但最终双方未达成一致意见，故未签订解约协议。就该协商的事实经过，双方均提供了短信记录，其中，被告提供的短信文本记录，页码编码不连续。对于原告提供的与案外人签订的协议及收条，被告表示与本案无关，不认可真实性。
另查，2015年7月8日，被告通过中介工作人员王毅，向原告发短信称：刘玉成、王惠春，根据房屋买卖合同及2015年5月24日的补充协议，我方已多次明确表示继续购买此房意愿，我方已经准备好款项，随时可以支付，请你方按协议提供银行账户，以便我方付款，另请你方准备履行协议相应义务。对于2015年7月8日的短信，被告表示原告当时就回复了。被告并表示，按照当时原告提的要求，要加房款40万，如果加钱交到定金的账号，如果不加钱，退钱还是定金账号，但是没明确说定金账号可以付购房款。庭审中，被告未提供原告的该条短信内容。2015年7月10日，被告向中介工作人员王毅发短信称：王店长好，知道经过这么多天调和辛苦了，我先生已去诉讼，我知道你刚才说诉讼对双方都没有好处并都会有损失是事实，你从中调劝也是为双方好，我也再劝劝他，别的不说，对方至少要补偿我们已经发生的20万元损失，而对方要求加钱太多，我们前期为凑钱已全力才凑成，我们已没太大能力。中介工作人员王毅将被告短信转发原告，2015年7月11日原告向中介公司王毅回短信称：我的账号没变，还是签协议时留的上次转定金时的账号，若对方同意我也按对方转定金时的账号将款打过去。原告并请求中介公司王毅做协调，发短信称：小王，辛苦你做下调解吧，我说的10万，是在尽我的最大努力，我家为此事已经发生重大矛盾，不仅不能同价位买卖房屋、失去资质，同时给家人在其他方面也造成了很大被动……。2015年7月12日，原告向中介公司王毅发短信称：按合同走吧。中介公司王毅询问原告，是按合同还是按补充协议走，原告没有正面回答。2015年7月15日，王毅询问原告解约协议可以定了吗？原告表示：正在筹钱。2015年7月17日中介公司王毅向原告发短信称：客户现在说差不多有资质了，不同意解约协议了。原告对此没有及时回复信息。2015年7月26日，原告向中介公司王毅发短信称：王店长，房子之事我已委托律师，请转告买方，并表示买方今天下午到我家激烈砸门，大喊大叫。被告通过中介公司王毅向原告发短信称：最后一次调解后，多次电话、短信联系您，您仅回了一个短信说正在筹钱，之后一直没有回音，过了一段时间您才告知已经交给律师，我给您电话也不接，我本人认为发生事情应当积极、友好、和平解决，而不是一味回避，事情终究需要处理。
再查，北京市西城区菜市口大街x号院x号楼xx层x单元xxxx号房屋为登记在原告名下的夫妻共同财产，原告之妻当庭表示对原告签订合同出售房屋的行为知情并同意。2015年6月3日，原告已将其出售的房屋住房贷款全部还清，2016年3月25日，涉案房屋上登记的他项权利消灭。据第三人提交的系统网页截屏显示：2015年9月28日，被告之夫乔绪升在我市取得了购房资质。
上述事实，有三方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《居间服务协议》、《房屋买卖定金协议书》及收据、2015年5月24日的《补充协议》、原告解除抵押登记手续的相关材料、原告的《房屋所有权登记证书》、短信图片材料、原告《个人贷款结清证明》、《定金收付协议书》、中介费收据、定金收条、《定金解除协议书》及被告获得购房资格的证明等材料在案佐证。
本院认为：原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
双方虽然在合同履行期间，曾通过电话短信协商变更或解除合同，但最终未达成一致意见，故双方应当按照原合同及补充协议继续履行。
结合原、被告签订的买卖合同及补充协议的表述，本院认为，原、被告就被告取得购房资格的时间进行了变更，变更至2016年1月31日之前。对于付款时间，双方未进行变更，被告应在合同有效期届满前即2015年7月8日前完成付款。至于付款方式，由于被告延迟通过购房资格核验，导致其无法办理银行贷款手续，亦无法办理建委资金托管。被告向本院举证证明其具备一次性付款全部购房款的能力，意味着被告意识到其在未取得购房资格时，若想继续购买涉案房屋，应当变更合同中的付款方式，改为一次性给付全部购房款。现被告未在2015年7月8日前向原告支付购房款，已属于根本违约。故本院对于原告要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求予以支持。被告亦应当按照合同约定向原告支付总房款20%违约金。结合目前房地产市场价格上涨的情况，原告并无实际损失，本院将对违约金数额予以调整。
从原、被告之间的履行情况看，被告对于王惠春名下的银行定金账号是明知的，被告如果真心支付购房款，可按照交易习惯将该款打入定金账号中。同时，被告也可以提存该款。故此，对被告抗辩不知道账号而未向原告支付购房款的抗辩理由，本院不予采纳。
2015年6月3日，原告已将涉案房屋的住房贷款全部还清，符合双方买卖合同的约定。虽然房屋产权登记信息中的他项权利于2016年3月25日解除，但不会对买卖合同的履行构成阻碍，且被告要求履行房屋买卖合同，未主张该事实，本院对此不予处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第九十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除刘玉成与丁秀香就位于北京市西城区菜市口大街6号院4号楼15层3单元1802号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；
二、丁秀香于本判决生效后七日内给付刘玉成违约金十万元；
三、驳回刘玉成的其他诉讼请求。
四、驳回丁秀香的反诉请求。
本诉案件受理费六万零八百元，由原告（反诉被告）刘玉成负担九千二百八十七元（已交纳）；由被告（反诉原告）丁秀香负担五万一千五百一十三元（自本判决生效后七日内交纳）。
反诉费三万零四百元，由被告（反诉原告）丁秀香负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韩 楠
人民陪审员 马 静
人民陪审员 王培发
二〇一七年八月十八日
书 记 员 李 婷