黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终3113号
上诉人（原审原告）：邓立君，男，1970年10月5日出生，汉族，木兰县公安局干警，住黑龙江省木兰县。
委托诉讼代理人：任伟，木兰县维民法律服务所法律工作者。
上诉人（原审原告）：周杰，女，1988年1月20日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省木兰县。
委托诉讼代理人：林玉龙（与周杰系夫妻关系），男，1973年4月13日出生，汉族，黑龙江省木兰县松花江湿地管理局干部，住黑龙江省木兰县。
委托诉讼代理人：任伟，木兰县维民法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：胡金忠，男，1968年6月24日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省木兰县。
委托诉讼代理人：费弘霞，木兰县维民法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：张福军，男，1971年8月20日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省木兰县。
原审第三人：孟庆贵，男，1968年6月12日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省木兰县。
上诉人邓立君、周杰因与被上诉人胡金忠、张福军、原审第三人孟庆贵案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省木兰县人民法院（2016）黑0127民初605号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邓立君及其委托诉讼代理人任伟，上诉人周杰的委托诉讼代理人林玉龙、任伟，被上诉人胡金忠及其委托诉讼代理人费弘霞到庭参加诉讼。被上诉人张福军、原审第三人孟庆贵经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邓立君、周杰上诉请求：1.撤销一审判决;2.撤销黑龙江省木兰县人民法院（2015）木商初字第545-1号民事裁定，解除对孟庆贵名下坐落在木兰镇××号房屋（下称案涉房屋）的财产保全。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律不当。孟庆贵所有的位于木兰镇××90.95平方米砖混结构住宅，于2013年5月13日以20万元价格出卖给邓立君、周杰，双方签订了房屋买卖协议，支付了20万元房款，孟庆贵将房屋产权证照原件交给邓立君、周杰。孟庆贵因暂时无房住，又于2013年5月13日起租赁该房屋,住到2014年11月12日。租赁期满后，邓立君、周杰将房屋收回，并实际占有、使用、管理该房屋。2015年4月13日，胡金忠因与孟庆贵民间借贷纠纷一案，申请对孟庆贵名下案涉房屋的一间半予以财产保全，木兰县人民法院作出（2015）木商初字第545-1号民事裁定书，对案涉房屋裁定予以保全查封。邓立君、周杰于2015年5月29日对此提出财产保全异议。木兰县人民法院经审查程序，于2016年1月11日作出（2015）木民初字第545号民事裁定，裁定驳回邓立君、周杰的异议申请。邓立君、周杰于2016年3月22日提起执行异议之诉。一审法院作出的（2016）黑0127民初605号民事判决，驳回邓立君、周杰的诉讼请求。在此期间，邓立君、周杰曾通过诉讼程序，要求对二人与孟庆贵之间房屋买卖合同是否有效作出确认。经审理，木兰县人民法院作出（2016）黑0127民初444号民事判决：确认邓立君、周杰与孟庆贵签订的房屋买卖协议有效，此判决已发生法律效力。二、一审法院作出的（2016）黑0127民初605号民事判决认定邓立君、周杰已按合同的约定支付了全部购房款，但庭审中，举证不足以证实邓立君、周杰已经实际占有�理该房屋这一事实完全错误。一是与同一法院作出的并已发生法律效力的(2016)黑0127民初444号民事判决认定的事实相矛盾。(2016)黑0127民初444号民事判决认定邓立君、周杰已经实际占有、使用、管理案涉房屋。三、在本案中，邓立君、周杰为了证明二人已经实际占有、使用及管理案涉房屋的事实成立，提交了系列充分有效的证据，而一审判决无理由不予确认。周杰的电费、垃圾处理费，尽管已被(2016)黑0127民初444号判决确认，但在本案中却一概不予确认，导致判决错误。四、一审判决认为“没有过户理由不充分”，没有事实根据。因为在2015年4月14日，邓立君、周杰与卖房人孟庆贵一同到木兰县房地产交易中心去办理过户手续，当时已经填写了全套房产过户表格，交易中心工作人员到现场进行了测量，出卖人孟庆贵、买房人周杰在过户表上签名，交易中心领导也签字批�，就待领取房产证书时，木兰县法院工作人员在没有民事裁定书的情况下，口头制止了过户登记。木兰房产交易中心遵照法院工作人员的口头指示，停止了发证行为。直到第二天才送达书面保全裁定书。邓立君、周杰没有过户不是自身原因造成的,这完全符合“非因当事人的原因没有过户的法定条件。”
胡金忠辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应予维持，并维持（2015）木商初字第545-1号民事裁定书。2015年4月16日胡金忠起诉孟庆贵债务纠纷，同时申请对孟庆贵名下的案涉房屋进行诉讼保全，这期间邓立君、周杰曾于2014年4月18日找胡金忠及案外人王洪波协商处置案涉房屋，因各方未达成协议，邓立君、周杰才提起诉讼，但其诉讼不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，首先邓立君、周杰不能提供合法有效的证据证实其已实际占有案涉房屋，其次没有证据证实非其本人的原因没有办理产权过户手续。因庭审中出示的证据有疑，不能起到合法有效证据的效力。二、买卖协议有效不能代表物权实际转移，（2016）黑0127民初444号民事判决存疑，虽判决协议有效但不能代表物权已实际转移，该判决认定2014年11月13日案涉房屋已由孟庆贵交付给邓立君、周杰，但2013年5月13日签订的买卖协议中约定交房日期为2013年11月12日，2013年5月13日签订的租赁协议中约定2013年5月13日交房。2013年11月13日邓立君、周杰与孟庆贵签订交接书，表明2013年11月13日为交付日，房屋买卖协议、租赁协议、交接书三份证据对交付日期表述不一致，相互矛盾。2013年5月13日租赁协议中周杰未签字且不能作出合理解释。可见，邓立君、周杰出示的证据不能证实案涉房屋已经交付。�谓的房屋修缮照片，证人杨某的证言，电费票据、垃圾处理费不能作为占有使用房屋的证据。三、案涉房产权属至今未依法变更，拖延办理过户手续的不利后果应由邓立君、周杰承担。邓立君、周杰2013年5月13日签订买卖协议后长达2年的时间没有办理过户，2015年4月14日才开始办理，但并未在胡金忠保全之前办理完毕，可见未办理过户手续是由其自身原因造成。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，由于邓立君、周杰没有实际占有案涉房屋，也没有证据证实非本人过错造成没有过户，因此其要求撤销（2015）木商初字第545-1号民事裁定，解除案涉房屋保全的证据不足，一审法院驳回其诉讼请求正确。
张福军、孟庆贵未答辩。
邓立君、周杰向一审法院起诉请求：1.确认邓立君、周杰与孟庆贵之间的房屋买卖合同有效（庭审时撤回此项请求）；2.撤销木兰县人民法院（2015）木商初字第545-1号民事裁定书，解冻对孟庆贵名下坐落在木兰镇××号房屋的财产保全；3.诉讼费用由胡金忠承担。
一审法院认为，邓立君、周杰对被查封的孟庆贵名下坐落在木兰镇××号（房屋所有权证字号为第00002154号）砖瓦结构90.95平方米房屋所享有的权利是否足以阻却对上述房产的执行是本案争议的关键所在。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支�部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；合同自合同成立时生效。本案邓立君、周杰与孟庆贵于2013年5月13日订立书面房屋买卖协议时，不存在法律规定的无效情形，双方意思表示真实，买卖合同自双方签字时成立并生效。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三�对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。占有案涉房屋以阻却法院执行的必须同时满足三个前提条件：存在真实有效的交易、支付了全部价款并实际占有、第三人不存在过错。本案中，邓立君、周杰已按合同的约定支付了全部购房款，但庭审中举证不足以证实其已经实际占有管理该房屋，且2013年5月13日双方签订房屋买卖协议后，邓立君、周杰于2015年4月14日才开始着手办理房屋过户手续，可见未能办理过户登记手续系邓立君、周杰拖延所致。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，邓立君、周杰诉请撤销木兰县人民法院（2015）木商初字第545-1号民事裁定书，解冻对孟庆贵名下坐落在木兰镇××号房屋的财产保全，理由不充分，不予支持。综上所述，邓立君、周杰的诉讼请求不成立，不予支持。依照《中华�民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十八条、第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回原告邓立君、周杰的诉讼请求。案件受理费50元，由原告邓立君、周杰自行负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明，2013年5月13日，孟庆贵与邓立君、周杰签订《房屋买卖协议书》，协议主要内容约定，孟庆贵将其所有的位于黑龙江省木兰县××××号（房屋所有权证号为木镇人字第00002154号）砖瓦结构，建筑面积90.95平方米房屋，附属仓房60米，以20万元价款转让给邓立君、周杰；钱款以现金的形式一次性当面付清，交款日期即达成协议日期即2013年5月13日，自2013年5月13�始房屋归邓立君、周杰所有，房照交给邓立君、周杰。孟庆贵交付房屋日期为2013年11月12日；同日，孟庆贵为邓立君、周杰出具收到20万元房款的收据一份。2013年5月13日，孟庆贵与邓立君签订《房屋租赁协议书》，该协议约定：2013年5月13日，孟庆贵将案涉房屋卖给邓立君，但孟庆贵暂无住处，双方商定自该日起孟庆贵倒房给邓立君，如自2013年5月13日起，孟庆贵继续居住此房，孟庆贵每年给付邓立君租金3000元。孟庆贵居住房屋期间产生的一切费用由孟庆贵负责。2014年11月13日，因租赁期满，邓立君、周杰与孟庆贵签订交接书，孟庆贵将坐落在人民街一委七组86栋1号房屋、仓房、室内家居、电器、厨具一并交付给接受人邓立君、周杰。
另案因王洪波与孟庆贵民间借贷纠纷一案，木兰县人民法院立案后，王洪波向一审法院提交财产保全申请，请求对孟庆贵名下的案涉房屋一半（西侧）予以保全查封。2015年4月14日，孟庆贵与邓立君、周杰到木兰县房产交易中心办理案涉房产转移登记手续。同日，依王洪波申请，木兰县人民法院作出（2015）木商初字第523-1号民事裁定，裁定：查封孟庆贵所有的坐落在木兰县××人民街砖瓦结构三间房屋的一半（西侧），孟庆贵不得擅自买卖、转让、抵押或赠与等处置行为，由孟庆贵自行保管。如不服本裁定，可以向该院申请复议一次。复议期间不停止裁定执行。一审法院将该裁定向木兰县房产交易中心送达后，该中心停止正在办理的案涉房屋转移登记手续。
胡金忠与孟庆贵民间借贷纠纷一案，木兰县人民法院立案后，胡金忠向一审法院提交财产保全申请，请求对孟庆贵名下的案涉房屋予以保全查封。2015年4月14日，孟庆贵与邓立君、周杰到木兰县房产交易中心办理案涉房屋转移登记手续。2015年4月16日，木兰县人民法院作出（2015）木商初字第545-1号民事裁定书，裁定：查封孟庆贵所有的位于木兰县××××号（房屋所有权证字号为：第00002154号）砖瓦结构90.95平方米房屋，孟庆贵不得有擅自买卖、转让、抵押或赠与等处置行为，由孟庆贵自行保管。如不服本裁定，可以向该院申请复议一次。复议期间不停止裁定执行。该裁定已向木兰县房产交易中心送达。
2015年5月29日，邓立君、周杰作为案外人向木兰县人民法院提出执行异议，主要理由是：“被保全房屋不属于孟庆贵所有，而是案外人财产。案涉房屋早在2013年5月13日就已出售给异议人，双方签订了买卖合同，异议人给付孟庆贵20万元价款，孟庆贵出具收据，并将房屋产权证交付给了异议人，交易已经完成，异议人已经实际占有了该房屋，异议人成为房屋所有人”。木兰县人民法院经审查认为：“案外人邓立君、周杰所提异议是排除执行异议，案外人应系执行标的权利人，且权利合法、真实、排除执行。2015年4月16日，木兰县人民法院下发（2015）木商初字第545-1号民事裁定书，已对异议财产进行了保全，保全裁定书已经给被执行人孟庆贵送达。案外人邓立君、周杰提供了房屋买卖协议书、收条、房产证书、房屋租赁协议、交接书、卫生费、电费票据、到房产住宅局办理变更登记表等实际占有使用异议财产证据，用以证明其是被执行财产的实际购买人、实际所有权人。该院保全的房屋系不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记、发生法律效力；未经登记，不发生效力。本案中异议人未在房产部门办理变更登记，亦不能证明其已在法院查封之前已经合法占有不动产、非因买受人的自身原因未办理过户登记，异议申请不成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十八条、第三十二条规定，裁定：驳回邓立君、周杰的异议。”邓立君、周杰不服该裁定，向一审法院提起诉讼。
另，因王洪波与孟庆贵民间借贷纠纷一案，依王洪波申请一审法院作出保全裁定，对此邓立君、周杰未提出执行异议，一审法院以与本案相同理由，驳回邓丽君、周杰的异议，邓立君、周杰不服，上诉至本院。
本院认为，邓立君、周杰与孟庆贵签订关于案涉房屋买卖合同真实有效。依合同约定，邓立君、周杰已支付全部购房款，履行了付款义务,有孟庆贵收取房款的收据佐证。协议签订后，2014年11月13日，孟庆贵将案涉房屋交付给邓立君、周杰的事实，有双方签订的房屋交接手续证实，邓立君、周杰实际占有使用了案涉房屋的事实成立。胡金忠抗辩主张邓立君、周杰并未实际占有案涉房屋，未提交充分证据予以反驳，其应承担举证不能的法律后果。2015年4月14日，邓立君、周杰与孟庆贵到木兰房产交易中心办理案涉房屋产权转移登记手续，在木兰房产交易中心已经受理双方申请并在办理过程中，因王洪波与孟庆贵民间借贷纠纷一案诉讼保全的查封行为，致使木兰房产交易中心停止办理案涉房屋产权转移登记手续，未完成房屋产权转移登记手续，非因邓立君、周杰自身原因，邓立君、周杰无过错。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案与另案王洪波诉孟庆贵民间借贷纠纷一案，查封房产系同一房产，另案查封房产一半，即案涉房产的西侧，虽本案查封全部房产，但对西侧房产的查封属轮后查封，对该西侧房产提起的执行异议，不属于执行异议之诉受理范围，且邓立君、周杰在另案已对该部分房产提起案外人执行异议之诉，本案邓立君、周杰对案涉房产的西侧提起的案外人执行异议之诉不予处理。结合已查明事实，邓立君、周杰主张对案涉房屋东侧（除西侧外剩余部分）排除强制执行，符合上述法律规定，邓立君、周杰对该部分房产提�执行异议理由成立，本院应予支持。一审判决驳回邓立君、周杰执行异议请求，适用法律错误，本院予以纠正。
综上所述，邓立君、周杰的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销黑龙江省木兰县人民法院（2016）黑0127民初605号民事判决；
二、不得执行原审第三人孟庆贵名下坐落在木兰镇人民街一委七组86栋1号东侧房屋（除西侧以外剩余部分）;
三、驳回上诉人邓立君、周杰其他诉讼请求。
一、二审案件受理费100元，由上诉人邓立君、周杰负担50元负担，由被上诉人胡金忠负担50元。
黑龙江省木兰县人民法院（2015）木民初字第545号民事裁定于本判决生效时自动失效。
本判决为终审判决。
审判长 李庆军
审判员 金 玲
审判员 贾延春
二〇一七年十二月二十七日
书记员 赵春莹