河南省新郑市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民初字第4717号
原告李连成，男，1970年2月5日出生，汉族。
委托代理人程俊文，河南英泰律师事务所律师。
被告黄福军，男，1966年5月7日出生，汉族。
第三人交通银行股份有限公司河南省分行，地址河南省郑州市金水区。
负责人单增建，该行行长。
委托代理人韩志强，该行职员。
原告李连成诉被告黄福军、第三人交通银行股份有限公司河南省分行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李连成及其委托代理人程俊文，第三人交通银行股份有限公司河南省分行委托代理人韩志强到庭参加诉讼。被告黄福军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告李连成诉称，原、被告双方于2013年6月13日通过新郑市有家房地产营销策划部签订一份房屋买卖合同，被告将其名下拥有的龙湖镇双湖大道南侧21世纪国际城E区7号1601室的房屋（房产证号：10**，建筑面积129.04平方米）以人民币50万元的价格卖给原告。合同约定：原告给被告先行支付25万元房屋首付款，给新郑市有家房地产营销策划部支付11000元房屋中介佣金及9000元购房定金，原、被告双方应在房子满五年（契税票为准）之日起60个工作日内共同到新郑市房管局办理房产过户及相关手续，单方违约时由违约方承担全部佣金。如果原告违约则无权收回购房首付款及定金，如果被告违约则需双倍赔偿原告的购房首付款及定金。合同签订当日，原告按合同规定支付了所有相关费用，被告给原告出具收据一份，并将房屋交付给原告，顺利进行了物业交接，物业费一直由原告交纳至今，房屋由原告进行装修居住。现该房屋2014年4月份已满五年，原告多次找被告办理过户手续，被告均以种种理由予以推诿，不予配合办理相关房屋过户手续。该房屋被告在出售给原告之前，将该房屋抵押给了第三人，房屋他项权利证号为：1003001895，截止目前，被告在第三人处仍有23万元房屋贷款未还。原告认为，与被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应全面、正确履行合同。现原告已经支付了定金及部分购房款，且其同意全额支付涉案房屋的贷款，第三人作为借款人及抵押权人的合法权益可以得到充分保障。原告李连成请求：1、依法判令原告代被告偿还第三人涉案房屋的按揭贷款。2、依法判令被告继续履行房屋买卖合同，并配合原告办理房屋的解除抵押及所有权过户登记手续。3、依法判令第三人协助办理房屋解除抵押手续。4、本案诉讼费由被告全部承担。
被告黄福军未作答辩，也未提交证据。
第三人交通银行股份有限公司河南省分行答辩称，截止2016年1月28日，黄福军共欠我行贷款本金213601.53元，应收未收利息8976.48元，罚息为378.66元。若原告李连成愿意代替被告黄福军偿还所有购房贷款本金、利息及罚息，我行同意协助原告办理解除抵押权手续。
经审理查明，2013年6月13日，卖方（以下简称甲方）黄福军、买方（以下简称乙方）李连成、见证方（以下简称丙方）新郑市有家房地产营销策划部签订一份《房屋买卖合同》，约定的主要内容如下：第一条、房产状况。甲方拥有位于龙湖镇双湖大道南侧21世纪国际城E区7#1601房产，房屋所有权证号1000，房屋建筑面积为129.04平方米（以上内容以房屋所有权证为准），乙方自愿购买甲方上述房产。第二条、成交价格。甲乙双方经协商一致，同意本合同第一条所述房产及其配套设施的总价款为50万元，此价格包含该房屋的相关配套设施及现有配套。第三条、乙方于本合同签订时支付佣金及定金2万元（其中佣金为1万元，代办费0.1万元，按揭服务费为贷款的1%，余额作为代收的定金）。甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方保管。第四条、付款方式。2、按揭贷款。甲乙双方于签订合同后，应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。乙方应在过户立契时，将首付款25万元交付甲方，剩余房款25万元由银行放贷时一次性支付给甲方。以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应当在首付房款时一次性补足。定金冲抵首付房款的同时转为物业交割保证金，仍暂由丙方保管，待物业全部顺利交割完毕后，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金。第五条、立契约过户时间。甲、乙双方应在房子满五年（契税票）之日起60个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。第七条、交付房屋。1、甲方应在收到除物业交割保证金之外的房款之日起15日内向乙方完整有效的交付本合同所签订的房产及其它相关配套附属设施，并保证在立契之日起15日内将该房产名下所有户口全部迁出。第八条、甲乙双方共同到新郑市房地产交易管理部门办理产权过户手续时，应依国家相关法律法规的规定交纳有关税款及相关费用。乙方负担总税费的100%，丙方的佣金由乙方支付人民币1万元。第十一条、其他约定事项（须经三方协商一致，可以变更以上条款）。此房产由甲方自行解押，签订此合同后，乙方向甲方支付购房首付款人民币25万元，同时甲方向乙方交接房屋。如果乙方违约则无权要回购房首付款及定金，如甲方违约则需双倍赔偿乙方的购房首付款及定金。第十五条、本合同自三方签字或盖章之日起生效。本合同正本一式三份，甲、乙、丙各执一份，具有同等法律效力。在该《房屋买卖合同》上，有甲方黄福军、乙方李连成各自的签名，有丙方新郑市有家房地产营销策划部加盖其公章。同日，李连成通过银行转账方式向黄福军支付购房首付款25万元，向新郑市有家房地产营销策划部交纳2万元（购房定金及办理房产服务费）；黄福军向李连成交付房屋、房屋所有权证原件及2009年4月15日的契税完税证原件。李连成将上述房屋装修后入住至今。
2015年1月17日，新郑市有家房地产营销策划部出具书面《证明》，证明李连成在与黄福军签订合同当日已支付购房首付款25万元，并在房屋交接后装修入住；2014年4月15日，房屋购房契税票已满五年，经该部及李连成多次联系黄福军前来办理过户手续，黄福军以无钱解押等为由推脱未办理过户手续，之后再也联系不上黄福军。
另查明，1、2010年7月2日，位于龙湖镇双湖大道南侧（21世纪国际城）E区07号楼1单元6层601房屋登记的所有权人为黄福军，房屋所有权证号为新房权证字第号。该房屋在出售给李连成之前，黄福军已将该房屋抵押给交通银行股份有限公司河南省分行，担保主债权额为26.9万元，履债期限自2009年2月3日至2029年2月3日，房屋他项权证书号为＊＊＊＊＊＊＊＊。截至本案庭审时，该房屋抵押权仍未被注销。2、截止2016年1月28日，黄福军共欠本案第三人银行贷款本金213601.53元，应收未收利息8976.48元，罚息为378.66元。第三人交通银行股份有限公司河南省分行在庭审中明确表示，若原告李连成愿意代替被告黄福军偿还所有购房贷款本金、利息及罚息，该行同意协助原告办理房屋抵押权注销手续。3、2015年1月，本院立案受理李连成诉黄福军房屋买卖合同纠纷一案。该案中，原告李连成诉请：（1）判令黄福军继续履行《房屋买卖合同》，办理房屋过户手续；（2）判令黄福军支付违约金51.8万元、购房佣金1.1万元，共计52.9万元。同年10月15日，本院作出（2015）新民初字第261号民事判决书，判决驳回原告李连成的诉讼请求。该案目前已发生法律效力。4、2015年1月9日，本院因李连成诉黄福军房屋买卖合同纠纷一案，对案涉房屋作出（2015）新民初字第261号诉讼查封，限制金额50万元，限制号为：20150019。2015年8月21日，因赵桂香诉黄福军借款合同纠纷一案，我院对案涉房屋作出（2015）新执字第783号执行轮候查封，限制金额30万元，限制号为：20150844。上述查封目前均未被解封。
上述事实，有当事人的陈述，《房屋买卖合同》，银行转账凭条，收到条，收据，房屋所有权证，契税完税证，新郑市有家房地产营销策划部证明，房屋登记簿，新郑市房屋登记薄，个人住房抵押贷款合同，房屋他项权证，案涉房屋贷款还款明细单，（2015）新民初字第261号民事判决书及相关卷宗材料，（2015）新执字第783号执行裁定书及本案庭审笔录等证据证明。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该法第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中第三人交通银行股份有限公司河南省分行作为抵押权人在庭审中明确表示，只要系争房屋上的贷款本息及罚息全部清偿完毕，可配合办理抵押登记注销手续，可视为抵押权人对本案《房屋买卖合同》效力的追认，故李连成与黄福军签订的《房屋买卖合同》系有效合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照约定行使权利、履行义务。原告李连成已履行合同约定的支付房屋首付款的义务，被告黄福军却未能按照合同约定履行注销抵押登记及过户义务，违反合同约定。故对于原告要求被告继续履行合同，配合办理注销抵押登记及所有权过户手续的诉讼请求，本院予以支持。而在本判决生效之后的实际履行过程中，原告李连成可代被告黄福军清偿案涉房屋贷款本息及罚息以达到注销抵押登记之目的，第三人交通银行股份有限公司河南省分行应予配合。本案系争房屋虽然被本院（2015）新执字第783号执行裁定书查封，但其查封时间在李连成提起诉讼查封之后，属于轮候查封，不影响李连成对涉案房屋主张所有权。被告黄福军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
被告黄福军于本判决生效之日起十日内将坐落于龙湖镇双湖大道南侧（21世纪国际城）E区07号楼1单元6层601房屋上抵押权人为第三人交通银行股份有限公司河南省分行的抵押登记（新房他证字第10030018**号）予以注销。若被告黄福军逾期不履行上述义务，原告李连成可代被告黄福军清偿上述房屋贷款本息及罚息以达到注销抵押登记之目的，第三人交通银行股份有限公司河南省分行应予配合。
被告黄福军于上述抵押登记注销之日起十日内协助原告李连成将坐落于龙湖镇双湖大道南侧（21世纪国际城）E区07号楼1单元6层601房屋（新房权证字第号）过户至原告李连成名下。
驳回原告李连成的其他诉讼请求。
案件受理费8800元，公告费560元，共计9360元，由被告黄福军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 高 魁
审 判 员 徐亚磊
人民陪审员 王法文
二〇一六年三月十八日
代理书记员 李 星