洞头县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）温洞民初字第86号
原告：庄某某。
委托代理人（特别授权代理）：李某某。
委托代理人（特别授权代理）：徐某某。
被告：浙江××置业有限公司，住所地：衢州市××。
法定代表人：黄某某。
委托代理人（特别授权代理）：汪某某。
委托代理人（特别授权代理）：薛某某。
原告庄某某为与被告浙江××置业有限公司商品房预售
合同纠纷一案，于2010年6月1日向本院起诉，本院于同日受理
后，依法由代理审判员郭灵燕适用简易程序于2010年6月22日
公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，依法组成
由审判员叶明铁担任审判长、代理审判员郭灵燕、人民陪审员曾海芬参加评议的合议庭，于2010年8月25日公开开庭进行了
审理。原告庄某某委托代理人徐某某、李某某，被告浙江××
置业有限公司委托代理人汪某某到庭参加诉讼。经本院审判委
员会讨论决定，本案现已审理终结。
原告庄某某起诉称：2006年11月9日，原告与被告签订《
商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的洞头县新城区绿园
大厦北楼二单元902室房屋一套。合同约定：商品房建筑面积
共180.13平方米，价款按建筑面积计算，单价每平方米2775元
，总价499861元。出卖人须在2006年12月18日前将该商品房经
验收合格后交付给买受人使用；出卖人逾期交房超过60日后，
买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第
二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价
万分之十的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，
将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证
书的，出卖人按已付购房款的1%向买受人支付违约金。《商品
房买卖合同》签订后，原告依约付清了全部购房款，但被告至
今未按照合同约定协助原告办理房屋权属证书。绿园大厦于20
09年8月27日才经勘察、设计、施工、监理和建设五家单位竣
工验收合格，2009年9月29日洞头县规划建设局才同意被告备
案。原告认为被告依法应当继续履行合同协助原告办理房屋产
权某某，且应按合同约定承担逾期交房和逾期办证的违约责任
，考虑到约定的逾期交房违约金过高，在诉讼请求中直接予以
调低，故原告诉至法院要求：1、判决被告协助原告办理洞头县新城区绿园大厦北楼二单元902室房屋所有权某某和国有土
地使用权某某；2、判决被告向某告支付逾期交房的违约金（
每日按已交房价款499861元的万分之五从2006年12月19日起计
算到2009年9月29日止）；3、判决被告向某告支付逾期协助办
理房屋权属证书的违约金4998.61元。
原告在本院指定的举证期限内提供了如下证据：
1、商品房买卖合同复印件一份，用以证明（1）原、被
告双方存在的商品房买卖合同关系；（2）原告购买被告开发
建设的绿园大厦北楼二单元902室；（3）约定的购房款及支付
期限；（4）约定的被告交房期限及逾期违约责任。
2、发票原件一张，用以证明原告已依约付清了全部购房
款。
3、竣工验收备案表一份，用以证明绿园大厦竣工验收备
案时间。
被告浙江××置业有限公司在法定期限内未作出书面答
辩，在庭审中辩称：1、绿园大厦于2006年9月份已经验收合格
，原告在2006年12月4日已领取钥匙入住。2、原告诉称要求逾
期交房违约金和逾期办证违约金某某过诉讼时效。3、未办证
是行政部门的原因，过错不在被告方，不应由被告承担违约责
任。4、若要判决违约金，原告要求的违约金过高。
被告在本院指定的举证期限内提供了如下证据：
1、绿园大厦竣工验收资料及竣工验收备案表各一份，用
以证明绿园大厦工程2006年9月30日已验收合格，2009年8月27
日进行综合验收，2009年8月31日进行备案；2、领取钥匙名单一份，用以证明2006年12月4日原告已
领取了房屋钥匙。
为查清绿园大厦的竣工验收时间，本院依职权对绿园大
厦竣工验收经办人董某某进行调查取证。
原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，对原告提
供的证据1、2，被告无异议；对原告提供的证据3，被告对其
真实性无异议，但认为该竣工验收是综合验收，而不是合同约
定的交付条件的“经验收合格”的验收。对被告提供的证据1
，原告认为竣工验收资料和竣工验收备案表的时间是矛盾的，
应以备案表时间为准；对被告提供的证据2，原告对其真实性
无异议，但认为领取了房屋钥匙并不能说明被告交付的商品房
是符合条件的。对董某某的调查取证，原告认为董某某并不清
楚“单体验收”和“综合验收”两个概念，不能以董某某的证
言来确定绿园大厦的竣工验收时间；被告认为董某某的谈话能
充分证明绿园大厦在2006年就已竣工验收合格。
本院认为，原告提供的证据1、2，被告无异议，予以采
信；对原告提供的证据3，被告对其真实性无异议，本院予以
采信。被告提供的证据1，是相关部门出示的材料，具有真实
性、合法性，予以采信；对被告提供的证据2，原告对其真实
性无异议，本院予以采信。对董某某的调查取证，原告虽有异
议，但结合原、被告双方签定的《商品房买卖合同》约定的内
容，对董某某对“单体验收”和“综合验收”的解释本院予以
采信，至于双方对验收的不同理解，待在裁判理由中阐述。
经审理，本院认定的事实如下：洞头县新城区绿园大厦由被告浙江××置业有限公司开发、销售。2006年11月9日，
原告庄某某与被告浙江××置业有限公司签订了一份《商品房
买卖合同》。合同约定：原告购买洞头县新城区绿园大厦北楼
二单元902号商品房一套，房价为499861元。被告应当于2006
年12月18日前交付已验收合格的商品房于某告。若逾期超过60
日，原告有权解除合同，被告应当自解除合同通知到达之日起
30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的30%支付违约
金；原告若要求继续履行合同，自合同约定的最后交付期限的
第二天起至实际交付之日止，被告需按日向某告支付已交付房
价款万分之十的违约金。在商品房达到交付使用条件后，被告
应当书面通知原告办理交付手续，并签署房屋交接单。所购商
品房若为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅
使用说明书》。交付时，被告应出示或提供齐全的证明文件，
否则原告有权拒绝交接，而由此产生的延期交房责任由被告承
担。被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括
契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由其提供的资
料报产权登记机关备案。如因被告原因致使原告不能在规定期
限内取得房地产权属证书的，原告可要求退房，被告在原告提
出退房要求之日起30日内退还已付房款，并按已付房价款的1%
赔偿原告损失。原告若不退房，被告需按已付房价款的1%支付
违约金。合同签订后，原告已依约付清了全部房款499861元，
并于2006年12月4日领取了房屋钥匙。但因土地规划原因，该
商品房产权某某至今无法办理。
本院认为，原告庄某某与被告浙江××置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系当事人双方的真实意思表示，内容
、形式不违反法律，应受法律保护。原、被告双方在合同第八
条对房屋的交付条件上“经验收合格”与“经综合验收合格”
等选项中，选择“经验收合格”作为房屋交付条件，虽然原、
被告双方对“经验收合格”和“经综合验收合格”的理解存有
争议，但《商品房买卖合同》是由浙江省建设厅和浙江省工商
行政管理局监制的，已把“经验收合格”与“经综合验收合格
”作为两个条件让当事人签约时进行选择，且对两概念进行区
别。从相关规定及结合本案证据表明，“经验收合格”指房屋
主体结构质量的合格，仅指单体验收的合格，而非另需消防、
环保、气象等的综合验收合格。绿园大厦于2006年9月30日经
验收合格，仅是单体验收的合格，而2009年8月27日的验收合
格才是综合验收合格。原、被告明确选择“经验收合格”作为
交房条件，绿园大厦于2006年9月30日已验收合格具备交房条
件。至于被告未按相关规定履行备案义务，并不影响交房条件
的认定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适
用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定“对房屋的转
移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，
原告于2006年12月4日领取了房屋钥匙实际占有房屋，应视为2
006年12月4日涉案房屋已交付使用，而合同约定2006年12月18
日前交付房屋，故不存在延期交付的问题，原告要求被告承担
延期交房的违约责任，诉请无据，本院不予支持。合同约定，
房屋交付使用后90日内因出卖人的原因无法办证的，买受人未
要求退房的，出卖人应按合同约定承担逾期办证的违约责任。但我国《民法通则》明确规定，向人民法院请求保护民事权利
的诉讼时效期间为二年，而诉讼时效期间应当从知道或者应当
知道权利被侵害时起计算。原告在合同约定的产权登记的期限
届满次日即2007年3月5日开始就应该知道自己的权利受到侵害
，从2007年3月5日开始算至起诉之日，在没有证据证明诉讼时
效发生中断或中止的情况下，现要求被告承担逾期办证违约责
任的诉请已过诉讼时效，本院不予支持。被告未履行办证义务
是否是行政部门的原因方面，没有任何证据予以证明，故被告
仍应按合同约定履行义务。原告要求被告按合同约定协助原告
办理洞头县新城区绿园大厦北楼二单元902室房屋所有权某某
和国有土地使用权某某，理由合法得当，本院予以支持。综上
所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第
一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最
高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干
问题的解释》第十八条第一款的规定，判决如下：
一、被告浙江××置业有限公司于本判决生效之日起90
日内协助原告庄某某办理洞头县新城区绿园大厦北楼二单元90
2室房屋所有权某某和国有土地使用权某某，如因被告原因导
致房屋所有权某某和国有土地使用权某某无法按期办理则被告
应按双方签订的《商品房买卖合同》的约定承担违约责任；
二、驳回原告庄某某其他诉讼请求。
本案受理费5050元，由原告庄某某负担4950元，被告浙
江××置业有限公司负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州
市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件
受理费5050元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部
分以后退还），款汇温州市中级人民法院，浙江省省级财政专
户结算分户，开户行：温州市农行营业部，账号31×××10
40006651，逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 叶明铁
代理审判员 郭灵燕
人民陪审员 曾海芬
二〇一〇年九月十六日
书 记 员 谢 力