北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第00595号
上诉人（原审被告）左英明，男，1934年6月10日出生。
委托代理人李雪，北京市天澜律师事务所律师。
委托代理人左静，女，1957年12月22日出生。
被上诉人（原审原告）刘书旺，男，1960年8月5日出生。
委托代理人张天越，北京东然律师事务所律师。
上诉人左英明因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第12108号民事判决，向本院提起上诉，本案现已审理终结。
2013年9月，刘书旺诉至原审法院称：2002年6月9日，我与左英明签订了房屋转让协议，约定左英明将危改分得的房屋以32万元的对价转让给我。我依约支付了合同价款，并于2002年12月10日办理了房屋入住手续。左英明将房屋交付我后，我一直在此房屋内居住至今。我得知左英明现已经取得房屋所有权证，遂要求其履行合同义务，协助我办理房屋过户手续，左英明却以种种理由推脱。故我诉至法院，请求判令左英明继续履行双方于2002年6月9日签订的《转让房屋协议》，协助我办理501号房屋产权转移登记手续；案件诉讼费由左英明承担。
左英明辩称：501号房屋系我私产。我与刘书旺从未见过面，也没有将该房进行买卖或授权他人进行买卖。故我不同意刘书旺的诉讼请求。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。根据该案查明的事实，左锦秀代理左英明与北京市东城区住宅发展中心签订《民安危改区就地安置合同》后，又代左英明与刘书旺签订了《转让房屋协议》，并将《民安危改区就地安置合同》及购房发票原件交付刘书旺。刘书旺将购房款31万元交付左英明之子，后刘书旺办理了入住手续并交纳公共维修基金、物业费及供暖费。虽《转让房屋协议》非左英明本人所签，且左英明没有对《转让房屋协议》进行追认，但左锦秀的行为构成表见代理，其与刘书旺签订的《转让房屋协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该协议对左英明本人具有约束力。现刘书旺已经履行了付款义务，左英明应该依照协议的约定履行自己的义务。现刘书旺要求左英明协助办理诉争房屋所有权转移登记手续，于法有据，法院予以支持。左英明所持抗辩意见不能成立，法院不予采纳。据此，原审法院于2013年11月判决：一、刘书旺给付左英明剩余购房款一万元（已交纳）；二、左英明于本判决生效之日起十五日内协助刘书旺办理五〇一号房屋所有权转移登记手续，将上述房屋所有权登记至刘书旺名下。
判决后，左英明不服，以其子左锦秀以其名义与刘书旺签订《转让房屋协议》不构成表见代理为由，上诉至本院，请求依法改判。刘书旺同意原审判决。
经审理查明：2002年1月21日，左英明之子左锦秀以左英明（乙方，购房人）名义与北京市东城区住宅发展中心（甲方）签订《民安危改区就地安置合同》。合同载明，乙方在民安地区内有正式住房1间，使用面积39.85平方米，建筑面积53平方米，应安置人口3人，分别为左英明、银存娥、张溪。乙方自愿购买的就地安置住房为01号住房，建筑面积67.76平方米，该安置住房用途为普通住宅。购房款为98300元。乙方一次性付清回购安置住房款，应支付98300元。甲方交付乙方安置住房的日期为2003年9月12日，交付地点为合同标的物所在地。合同签订后，左英明将购房款98300元交给北京市东城区住宅发展中心。
2002年6月9日，左锦秀以左英明名义与刘书旺签订《转让房屋协议》。协议载明，经双方协商，达成以下转让房屋协议，甲方左英明（左锦秀之父）愿把因危改所分的01号住房（建筑面积67.76平方米）以32万元人民币的价格转让给乙方刘书旺（详见安置合同地址）。乙方刘书旺愿购买甲方左英明上述房屋。乙方刘书旺已分别于2002年1月12日付给甲方25万元，2002年6月9日付给甲方6万元，共31万元，剩余1万元在（6月9日-9月9日）3个月内付清。甲方负责乙方所需要办理相关的一切合法手续。乙方承担所办理任何手续的相关费用。甲方以上约定为左英明委托之子左锦秀办理。协议签订后，左锦秀将《民安危改区就地安置合同》及购房发票原件交付刘书旺。
2002年12月10日，刘书旺作为左英明的委托代理人与北京市东城区住宅发展中心签订《补充协议书》。协议约定，乙方购买的就地安置住房为施工楼号501号，现根据主管部门确定的地名楼号为501号。经测绘，乙方回购的就地安置住房的产权登记面积为69.89平方米。同日，刘书旺作为委托人签订《授权委托书》，委托北京市东城区住宅发展中心为其代理人，全权办理诉争房屋权属登记手续。
2004年3月31日，刘书旺作为左英明代理人与甲方北京市东城区住宅发展中心签订《补充修订条款》，约定甲方收回地下物业管理用房3.5平方米，乙方回购的就地安置住房产权登记面积为66.39平方米。返还项目及金额包括收回地下物业管理用房金额为17500元；返还公共维修基金金额为103.95元；利息支付金额为1246.36元。上述合计支付金额为18850.31元。《回购就地安置住房补充协议书》中与《补充修订条款》中不一致的，以《补充修订条款》为准。
2004年5月，诉争房屋的所有权由北京市东城区住宅发展中心转移登记至左英明名下。
在原审庭审中，左英明否认《民安危改区就地安置合同》及《转让房屋协议》为其本人所签，左锦秀承认《民安危改区就地安置合同》及《转让房屋协议》上”左英明”的签字为左锦秀所签。左英明认可左锦秀代其在《民安危改区就地安置合同》上的签字，但不认可左锦秀代其在《转让房屋协议》上的签字。对此，刘书旺称经过对比笔迹，认可《民安危改区就地安置合同》及《转让房屋协议》中”左英明”的签字不是本人所签，鉴于左锦秀明确表示上述合同中”左英明”的签字为其所签，故刘书旺认为即使上述合同中”左英明”的签字不是左英明所签，但左锦秀的行为构成表见代理。
关于购房款的支付问题，左锦秀认可收到31万元，但认为是其向刘书旺的借款，否认收到剩下的1万元。为证明左锦秀与刘书旺的借贷关系，左锦秀出示其书写《欠条》一张。对《欠条》，刘书旺不予认可并认为已经按照《转让房屋协议》的约定支付了全部购房款，但现没有证据证明支付了剩余的1万元。在原审审理过程中，刘书旺为继续履行《转让房屋协议》，自愿将剩余房款1万元交至原审法院。
刘书旺称自2002年12月10日起一直在诉争房屋内居住，左英明对刘书旺一直在诉争房屋内居住不予认可，但承认自己未到诉争房屋内居住过，也未交纳过公共维修基金、物业费及供暖费。
上述事实，有《民安危改区就地安置合同》、《转让房屋协议》、收据、《补充协议书》、《补充修订条款》、北京市房屋所有权登记申请书、北京市房屋登记表及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：法律规定行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案争议焦点为左锦秀以左英明名义与刘书旺签订《转让房屋协议》是否构成表见代理的问题。现查明，左英明与左锦秀系父子关系，左锦秀代理左英明与北京市东城区住宅发展中心签订《民安危改区就地安置合同》后，又代左英明与刘书旺签订了《转让房屋协议》，并将《民安危改区就地安置合同》及购房发票原件交付刘书旺。故左锦秀以左英明名义与刘书旺签订《转让房屋协议》应构成表见代理。左英明以左锦秀以其名义与刘书旺签订《转让房屋协议》不构成表见代理的上诉请求，本院不予支持。此外，《转让房屋协议》为2002年所签，刘书旺在诉争房屋居住多年，左英明亦从未对该房主张过任何权利。综上，原审法院所作处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由左英明负担（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费70元，由左英明负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 珊
审 判 员 史 伟
代理审判员 赵银豪
二〇一四年二月二十日
书 记 员 左 峥