广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终2770号
上诉人（原审被告）：中山市恒茂房地产开发有限公司。住所地广东省中山市石岐区岐关西路**号豪逸华庭*期B型*层8卡。
法定代表人：郑尚容，该公司董事副总经理。
委托诉讼代理人：林嘉涛，广东登都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭穗珊，广东登都律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告)：郑亦敏，男，1969年2月6日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：石立华，广东广中律师事务所律师。
原审第三人：南洋商业银行（中国）有限公司广州分行。住所地广东省广州市天河区天河北路***号中信广场商场***单元及中信广场首层******单元。
主要负责人：曾轲，该分行行长。
委托诉讼代理人：戴雄福，该分行员工。
上诉人中山市恒茂房地产开发有限公司（以下简称恒茂公司）因与被上诉人郑亦敏及原审第三人南洋商业银行（中国）有限公司广州分行（以下简称南洋银行广州分行）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初2415号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
恒茂公司上诉请求：撤销一审判决第一项至第四项。事实和理由：一、因雨天影响、规划设计变更及郑亦敏逾期付款，恒茂公司可据实延期258天向郑亦敏交付涉案房屋，郑亦敏行使合同单方解除权的条件尚未成就，一审法院认定恒茂公司应在2015年5月31日向郑亦敏交付房屋错误，应予撤销。二、即使恒茂公司存在延期交楼的情况，亦应按照涉案合同的约定计算延期交楼违约金。三、一审判决以756000元为本金，从2014年3月11日起按中国人民银行公布的金融机构五年期以上贷款基准利率上浮5%计算郑亦敏的利息损失，超出郑亦敏的主张，违反了不告不理的原则。
郑亦敏辩称，恒茂公司的上诉理由不能成立。郑亦敏诉求要求分段计算利息，一审判决没有将按揭贷款按照分段计算，而是按照南洋银行广州分行提出的银行贷款利率计算利息。因此一审判决认定事实清楚，适用法律正确，并没有违反不告不理的原则，恒茂公司的上诉请求应予以驳回。
一审法院认定事实：2014年1月20日，郑亦敏（买受人）与恒茂公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同（合同条码：1401004519），约定：郑亦敏向恒茂公司买受位于中山市石岐区岐关西路68号豪逸御华庭11幢2102房，房屋建筑面积151.31平方米，套内建筑面积124.56平方米，购房总价1080000元，郑亦敏应于2014年1月20日支付324000元，余款756000元由郑亦敏于2014年3月20日以银行按揭贷款的方式支付；恒茂公司应当在2015年5月31日前将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付给郑亦敏使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，恒茂公司可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2.因国家法律、法规、政策的变化，或因政府部门延误审批、验收、政府规划、设计变更等行政原因，造成工程延误或停工而导致逾期交房的；施工过程中因雨天影响或遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决，造成逾期交房的；郑亦敏未付清购房款以及其他应付款项的；恒茂公司可以据实予以延期，并无须承担上述违约责任。如恒茂公司逾期交房超过180天后，郑亦敏有权解除合同。郑亦敏解除合同的，恒茂公司应当自郑亦敏解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按郑亦敏累计已付款的1%向郑亦敏支付违约金。郑亦敏根据合同约定享有合同解除权利的，应当在享有解除权之日起90日内行使，未在上述期限内行使的，则丧失解除权。合同还约定了其他事项。
合同签订后，郑亦敏分别于2014年1月8日、1月16日、2月17日向恒茂公司支付60000元、70000元、194000元，共计324000元。郑亦敏另通过南洋银行广州分行商业贷款向恒茂公司支付了756000元购房款（该款于2014年3月11日由南洋银行广州分行电汇至恒茂公司账号）。郑亦敏为购买涉案房屋于2014年1月20日缴纳律师见证及工本费共计1050元，2014年4月18日缴纳契税32400元。后恒茂公司未按照合同约定的期限将符合交楼标准的商品房交付给郑亦敏。2015年12月25日，郑亦敏向恒茂公司发出律师函，载明因恒茂公司延迟交楼逾期180天以上，郑亦敏委托律师函告恒茂公司，自该律师函发出之日起正式解除双方签订的中山市商品房买卖合同，并要求恒茂公司30日内退还全部已付款，并依约支付郑亦敏已付款的1%的违约金。郑亦敏通过邮政特快专递向恒茂公司寄送上述律师函，该函于2015年12月29日妥投。后因恒茂公司拒不退还购房款及赔偿损失，郑亦敏遂于2016年1月25日诉至一审法院，请求判令：1.确认郑亦敏与恒茂公司于2014年1月20日签订的合同条码为1401004519的中山市商品房买卖合同已解除；2.恒茂公司立即返还郑亦敏已付购房款1113450元；3.恒茂公司向郑亦敏支付违约金11134.5元；4.恒茂公司赔偿郑亦敏购房款的利息损失[暂计至2016年1月11日止为122497.9元，自2016年1月12日起至返还全部购房款之日止，以879082.02元（879082.02元的构成：2016年1月11日前未还贷款本金555082.02元+首期购房款324000元）为基数按银行年贷款利率4.9%的标准计算利息损失给郑亦敏]；5.恒茂公司承担本案诉讼费。一审诉讼中，郑亦敏变更第4项诉讼请求为：恒茂公司赔偿郑亦敏购房款（全部购房款、契税、律师见证、工本费）的利息损失[暂计至2016年1月11日止为122497.9元，自2016年1月12日起至返还全部购房款之日止，以912532.02元（912532.02元的构成：2016年1月11日前未还本金555082.02元+首期购房款324000元+契税32400元+律师见证、工本费1050元）为基数按银行贷款利率5.14%的标准计算利息损失给郑亦敏。
因恒茂公司拟在涉案商品房所在用地上建商品房，于2014年12月19日向中山市城乡规划局申请建筑工程设计方案审查，并提交审批申请。2015年1月29日，中山市城乡规划局向恒茂公司重新出具《中山市建设工程规划许可证》。2015年11月10日中山市城乡规划局向恒茂公司出具《中山市规划报建变更批复书》，同意调整B1区停车布置及B2区调整规划布局及户型布置。
截至2016年1月11日，郑亦敏共支付按揭贷款利息83617.9元及提前还贷利息723.37元。
一审庭审中，郑亦敏明确表示在本案不要求解除其与南洋银行广州分行签订的房屋抵押贷款合同，南洋银行广州分行对此表示同意。
一审诉讼中，郑亦敏与恒茂公司申请庭外和解7天，但和解期限届满双方未能达成和解协议。
一审法院认为，郑亦敏与恒茂公司签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。本案主要争议焦点有二：一是郑亦敏单方解除合同的条件是否成就；二是合同约定的违约金是否过低。
关于郑亦敏单方解除合同的条件是否成就问题。恒茂公司认为根据合同约定，因雨天影响、规划设计变更、郑亦敏逾期付款等原因，恒茂公司可据实延迟交楼258天。一审法院认为，大雨、暴雨等天气在广东珠三角地区普遍存在，并非不能预见，恒茂公司作为专业的房地产开发商，其应当对可能影响工期的各种天气因素进行充分的评估，科学合理地制定施工进度及竣工交付期限。且根据恒茂公司提交的气象资料，自涉案合同签订后至2015年5月，雨天天数共计56天，其中暴雨天数仅有8天，恒茂公司未能提交现场施工日志或监理日志等证据证明确实存在由于天气原因无法施工的情况，故对恒茂公司关于其因雨天影响，可据实延期200天交楼的抗辩意见，一审法院不予采纳。本案中，中山市城乡规划局于2015年1月29日向恒茂公司出具的《中山市建设工程规划许可证》，是因恒茂公司设计方案调整向中山市城乡规划局申请审批而作出，并非因国家法律、法规、政策的变化，或因政府部门延误审批、验收，政府规划、设计变更等行政原因，故对恒茂公司所称其因规划设计变更原因可延期30天交楼的意见，不予采纳。合同中约定郑亦敏应于2014年1月20日前支付首期购房款324000元，2014年3月20日前付清余款。首期购房款中的194000元，郑亦敏于2014年2月17日才向恒茂公司付清，余款郑亦敏在合同约定时间内通过商业贷款向恒茂公司支付完毕。合同第七条对郑亦敏逾期付款的违约责任作出明确约定，逾期在30日之内，恒茂公司可向郑亦敏主张相应的违约金。郑亦敏在合同约定的时间内，已付清了全部购房款，亦不存在其他未付清的款项，故不符合合同中“买受人未付清购房款以及其他应付款项的，出卖人可据实予以延期，并无须承担上述违约责任”的约定，故恒茂公司以此为由要求延期交楼28天的意见，一审法院不予采纳。恒茂公司至本案起诉前仍未通知郑亦敏收楼，距合同约定的交楼时间2015年5月31日已超过180天，且不存在合同约定恒茂公司可据实予以延期交楼的情形，恒茂公司逾期交楼超过180天，郑亦敏有权解除合同。郑亦敏根据双方签订的商品房预售合同补充协议一第39条中恒茂公司确定的通讯地址即中山市银通街13号送达律师函，要求解除合同。该律师函于2015年12月29日送达至恒茂公司，该日为合同解除之日。恒茂公司的行为已构成违约，恒茂公司应向郑亦敏承担逾期交房的违约责任。
关于合同约定的违约金是否过低问题。一审诉讼中，恒茂公司认为，双方在合同中约定了违约金，应适用违约金条款，郑亦敏同时主张违约金及利息损失无事实与合同依据。郑亦敏则认为合同约定的违约金过低，远低于郑亦敏的实际损失，恒茂公司应按合同约定向郑亦敏支付违约金以外，还应对郑亦敏的实际利息损失进行赔偿。我国法律规定的违约金具有补偿性，主要用于弥补守约方因对方违约受到的损失。郑亦敏因购买涉案商品房，办理按揭商业贷款用于支付购房款，期间其支付的银行贷款利息损失远高于双方合同中约定的违约金。双方在商品房买卖合同第九条第2款中约定违约金条款，恒茂公司逾期交楼超过180天，其除应退还郑亦敏全部已付款外，还应按郑亦敏累计已付款的1%支付违约金。现郑亦敏认为约定的违约金低于恒茂公司违约对其造成的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，郑亦敏可请求法院予以增加，而不应在适用约定违约金条款的同时要求恒茂公司赔偿购房款的利息损失。一审庭审中，郑亦敏的陈述已经包含调高违约金的意思，本案违约金的计算应当以因恒茂公司违约而造成郑亦敏的实际损失来确定。故一审法院支持郑亦敏要求恒茂公司赔偿购房款利息损失的诉讼请求，而不同时支持其要求恒茂公司按已付全部购房款的1%支付违约金的诉讼请求。
对于利息损失计算问题。购房款中，首期购房款的利息按照银行同期贷款基准利率分别从郑亦敏实际支付之日起按郑亦敏实际已付购房款计算至恒茂公司实际清偿之日，现郑亦敏请求以首期购房款324000元为基数，以首期购房款的最后一笔款项的实际支付日期2014年2月17日起算，一审法院予以准许。银行按揭贷款利息损失按郑亦敏与原审第三人南洋银行广州分行签订的房屋抵押贷款合同中约定的利率（按中国人民银行公布的金融机构五年期以上贷款基准利率上浮5%计算至每期房价款付清之日止）计至恒茂公司实际清偿之日（截至2016年1月11日为83617.9元）。对于契税32400元、律师见证及工本费共计1050元的利息损失，双方对此没有约定违约责任，但郑亦敏因购买涉案商品房，已经实际支付上述费用。现因恒茂公司延迟交楼的违约行为导致郑亦敏提出解除合同，客观上造成了郑亦敏的损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，恒茂公司应退回郑亦敏为此支出的律师见证及工本费，并赔偿郑亦敏契税、律师见证及工本费的利息损失。根据我国现行契税政策规定，商品房买卖过程中，对交易双方已签订房屋买卖合同，但因故最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税，在期房退房手续后，对其已缴纳的契税款应予以退还。因此，本案中，郑亦敏在解除双方合同后，可以向相关机关申请退还契税。因此，退还契税的主体并非恒茂公司，郑亦敏在未向相关机关办理退税手续前提下，直接要求恒茂公司返还其契税，依据不足，予以驳回。本案契税的利息损失从2014年4月18日起按中国人民银行同期贷款基准利率暂计至本案判决生效之日，此后部分一审法院暂不处理，如日后确因恒茂公司原因不能办理退税手续，继续造成郑亦敏相关损失，郑亦敏可另行主张权利。律师见证及工本费共计1050元，恒茂公司应予退还，利息损失从支付之日即2014年1月20日按中国人民银行同期贷款基准利率计至恒茂公司清偿全部购房款之日止。本案郑亦敏要求解除其与恒茂公司签订的商品房买卖合同，但要求不解除其与南洋银行广州分行签订的房屋抵押贷款合同，南洋银行广州分行对此表示同意且在本案中未提出诉讼请求，故本案仅处理商品房买卖合同关系。
综上，郑亦敏诉求合理部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认郑亦敏与恒茂公司于2014年1月20日签订的中山市商品房买卖合同（合同条码：1401004519）于2015年12月29日解除；二、恒茂公司于一审判决生效之日起七日内，向郑亦敏退还购房款1080000元及赔偿郑亦敏利息损失（其中，以购房款324000元为基数，从2014年2月17日按中国人民银行同期贷款基准利率计至恒茂公司退回全部购房款之日止；以购房款756000元为基数，从2014年3月11日起按中国人民银行公布的金融机构五年期以上贷款基准利率上浮5%计算至恒茂公司退回全部购房款之日止）；三、恒茂公司于一审判决生效之日起七日内退回郑亦敏律师见证费、工本费1050元及赔偿郑亦敏利息损失（从2014年1月20日起按中国人民银行同期贷款基准利率计至恒茂公司实际退回之日止）；四、恒茂公司于一审判决生效之日起七日内赔偿郑亦敏所缴契税的利息损失（以32400元为基数，从2014年4月18日起按中国人民银行同期贷款基准利率计至一审判决生效之日止）；五、驳回郑亦敏的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16024元，减半收取为8012元（郑亦敏已预交），由郑亦敏负担196元，恒茂公司负担7816元（恒茂公司负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付郑亦敏）。
二审中，当事人没有提交新证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。双方签订的涉案合同为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。双方均应按合同约定履行各自所负义务。本案二审争议焦点有二，一是郑亦敏行使合同解除权的条件是否已成就；二是一审判决是否超出郑亦敏的诉求。
关于争议焦点一，即郑亦敏行使合同解除权的条件是否已成就的问题。一审法院已认定恒茂公司超过合同约定的交楼时间180天未向郑亦敏交楼，恒茂公司及郑亦敏对该事实均无异议，本院予以确认。恒茂公司主张其有权顺延258天交楼，理由有三，一是涉案建设工程受雨天影响；二是涉案建设工程规划设计发生变更；三是郑亦敏逾期付款。本院认为，恒茂公司的上述理由均不能成立，理由如下:一、恒茂公司虽然提供了相应的气象资料证明涉案建设工程在施工期间遭遇雨天，但雨天为常见天气现象，是否足以影响施工或造成停工，恒茂公司尚需进一步提供相关的证据进行佐证。现恒茂公司未能提供现场施工日志或监理日志等资料证明涉案建设工程确因雨天而停工，从而造成工程延误。同时，恒茂公司作为专业的房地产开发公司，其应当预见到涉案建设工程在建设过程中可能出现的不利气象条件，并应在充分评估不利气象条件对于涉案工程的施工进度的影响后确定合理的交楼时间。故恒茂公司主张涉案建设工程的施工因雨天影响而有延误，其可顺延交楼的主张不能成立，本院不予支持。关于建设工程规划设计发生变更的问题。恒茂公司提供的证据显示涉案建设工程的规划虽有变更，但该规划变更系基于恒茂公司的申请所致，并非相关政府部门主动调整规划等行政原因导致的结果。恒茂公司以此为由主张顺延交楼时间，理据不足，本院不予支持。此外，虽然郑亦敏逾期交纳首付款，但其已在购房合同约定的期限内交纳全部购房款，即本案并不存在买受人未付清购房款或其他应付款的情况。故恒茂公司以此为由主张顺延交楼时间，与双方约定不符，一审法院不予支持并无不妥，本院予以确认。因此，恒茂公司关于其有权顺延交楼时间的理由均不能成立，本院不予支持。本院认定郑亦敏解除合同的条件已成就。
关于争议焦点二，一审判决是否超出郑亦敏的诉求的问题。郑亦敏的一审诉求主要有三项，一是要求确认涉案购房合同已解除；二是要求恒茂公司返还购房款1113450元；三是要求恒茂公司赔偿其损失。其中，郑亦敏关于恒茂公司赔偿其损失的部分主要由违约金11134.5元及已付款（包括购房款、契税、律师见证费及工本费）的利息损失两部分构成。一审判决未支持郑亦敏主张的违约金损失，仅判令恒茂公司向其支付利息损失。同时，一审判决确定恒茂公司应向郑亦敏支付的利息损失与郑亦敏主张的利息损失二者的计算方法并不一致。郑亦敏主张对其已付款的利息损失分段计算，即分别计算其已付款2016年1月11日前产生的利息损失及2016年1月12日后至恒茂公司返还全部购房款之日止的利息。根据郑亦敏一审时提交的利息损失赔偿一览表可知，其主张的2016年1月11日前已付款的利息损失包括首付款324000元及按揭贷款756000元自付款之日起至2016年1月11日产生的利息，2016年1月12日之后的利息损失郑亦敏主张以其2016年1月11日尚欠银行贷款本金555082.02元、首付款324000元、契税32400元、律师见证费及工本费1050元为基数按5.145%的利率计算。一审判决对恒茂公司应赔偿郑亦敏的利息损失未分段计算，只对郑亦敏已支付之首付款324000元、契税32400元、律师见证费及工本费1050元，分别按中国人民银行同期贷款基准利率计算，对郑亦民的银行贷款756000元则按郑亦敏与南洋银行广州分行签订的房屋抵押贷款合同约定的中国人民银行公布的金融机构五年期以上贷款基准利率上浮5%计算。因上述两种利息计算方法的计算基数、期间及利率均不相同，因此，仅凭一审判决确定部分利息计算基数及计算标准超过郑亦敏主张的部分利息的计算基数及计算标准，不足以证明一审判决确定的恒茂公司应向郑亦敏支付的利息损失超出郑亦敏主张的利息损失，更无法证明一审判决确定的恒茂公司应赔偿郑亦敏的损失（包括违约金及利息损失）高于郑亦敏主张的损失。故本院其该抗辩主张不予支持。
关于恒茂公司应承担违约责任的计算标准问题。虽然恒茂公司主张其应按双方合同约定的标准（按郑亦敏已付购房款的1%）向郑亦敏支付违约金。但郑亦敏主张的损失包括按已付购房款的1%计算的违约金及已付款的利息损失，一审法院根据损失填补原则，依据郑亦敏的实际付款情况及郑亦敏与南洋银行广州分行签订的贷款合同约定的贷款利息计算标准，确定郑亦敏的实际损失，理据充分，本院予以支持。
综上，恒茂公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14529元（中山市恒茂房地产开发有限公司已预交16024元），由中山市恒茂房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 刘 通
代理审判员 马燕清
二〇一六年九月十八日
书 记 员 易嘉璇