南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初7670号原告：南京瑞居不动产经纪有限公司，住所地本市秦淮区大光路108号112室。法定代表人：王苹，该公司总经理。委托诉讼代理人：高颖凡，该公司中央门分店经理。委托诉讼代理人：杨飞，该公司中央门分店职员。被告：赵民养，男，1951年8月11日出生，汉族。被告：牛建宁，女，1954年1月21日出生，汉族。两被告共同委托诉讼代理人：曾金峰，江苏宁联律师事务所律师。原告南京瑞居不动产经纪有限公司（以下简称瑞居经纪公司）与被告赵民养、牛建宁居间合同纠纷一案，本院于2016年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞居经纪公司的委托诉讼代理人高颖凡，被告赵民养、牛建宁及其共同委托诉讼代理人曾金峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞居经纪公司向本院提出诉讼请求：被告赵民养、牛建宁支付中介费2万元。事实和理由：两被告系夫妻关系，2016年4月20日原、被告签订了本市鼓楼区小市新村36幢302室（以下简称涉案房屋）的《房屋买卖居间合同》，约定被告方在过户当日支付中介费2万元等等。在签订合同之后，原告尽心尽力为被告方办理了过户、交房手续，被告方本应在过户时支付中介费，但被告方表示其买房资金比较紧张，其另外出售的房屋因户口未迁出被扣留尾款2万元，被告方承诺待其购买的上述房屋办结、户口迁入涉案房屋后，用其出售另外房屋的尾款来支付原告的中介费，于是原告在未收取中介费的情况下，为被告方办理了过户手续，并于2016年8月5日为被告方领取了不动产权证，所有手续均已办结，被告方顺利将户口迁入其所购涉案房屋，并收清其出售房屋的尾款，但被告方拒绝支付中介费，经派出所协调，被告方仍拒绝支付。为维护自身的合法权益，原告现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告赵民养、牛建宁辩称，原告在履行居间合同中存在违约行为，被告方不应支付中介费。2016年4月20日被告方在签订《房屋买卖居间合同》之后，按照约定于2016年7月15日前向房屋出卖人支付了全部购房款139.5万元，但在2016年8月5日被告方按照原告的要求和房屋出卖人签订的《南京市存量房买卖合同》中，约定的购房款却是108万元，办理产权证时是按108万元缴纳的税款，给被告带来了很大的精神和心理负担。原告作为居间方，应为被告方提供合法的居间服务，但原告故意隐瞒重要事实，损害了被告方的利益，由于原告存在违约行为，根据合同法的规定，被告方不应支付2万元。2016年7月15日被告方向房屋出卖人支付了全部购房款139.5万元，但原告要求被告方另外支付2020元，原告没有告知被告方该收费项目，除了20元的票据，原告收取该费用没有任何依据。合同约定交付的附属设施中，空调和热水器是坏的，原告没有尽到了解义务；房屋出卖人拖欠电费未结清，原告对此没有起到解决纠纷作用；原告没有告知被告方相关事实，履行中被告方通过银行转账方式开具本票给房屋出卖人；原告上述违约行为，给被告方造成了很大损失。综上，原告方在合同履行过程中存在许多违约行为，不应当收取中介费，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定以下事实：涉案房屋即本市鼓楼区小市新村36幢302室房屋（建筑面积为82.77平方米），原所有权人为案外人呙晓晔。经原告居间，两被告出售了其名下的本市鼓楼区小市新村349号04幢4室房屋后，另外购买了涉案房屋。2016年4月20日，两被告（买方、乙方）与案外人呙晓晔（售方、甲方）以及原告（居间方、丙方）共同签订了一份《房屋买卖居间合同》，约定甲方自愿将涉案房屋出售给乙方，房屋附属设施包括2台空调、1台热水器；房屋价款为139.5万元（净得价），2016年4月20日乙方支付甲方定金2万元，6月30日左右乙方支付甲方首付款135.5万元，并办理过户手续；交房时乙方支付甲方2万元，甲方负责处理好租客，顺利腾空房屋；甲方承诺于全款到位（2016年7月30日）前腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方；交房前甲方结清该房屋所发生的水、电、气、物业等费用，户口迁出；如甲、乙任何一方拒绝履行本合同或解除合同，由违约方向守约方支付房屋实际成交价10%数额的违约金，并赔偿守约方由此产生的一切损失，同时违约方应向丙方支付房屋成交价2.4%数额的中介费；无论房价涨跌，甲、乙方都以此价成交；双方同意做低价格，走资金监管账户等等。上述合同签订当日，两被告向案外人呙晓晔支付了2万元的购房定金，呙晓晔对此出具了一份收条。对于该合同约定的“双方同意做低价格，走资金监管账户”等内容，两被告称当时文化水平低，未能看清，回去后也没有仔细看合同。但原告对此不予认可。2016年6月21日，两被告（卖方）与案外人万志航（买方）以及原告（经纪机构）、南京市房屋置业担保有限公司（交易保证机构）共同签订了一份《南京市存量房交易结算资金及佣金监管协议》，约定两被告将本市鼓楼区小市新村349号04幢4室房屋出卖给万志航，房价款为129万元，其中监管、划转资金为122万元等等。2016年6月22日，两被告（卖方）与案外人万志航（买方）以及原告（经纪机构）签订了一份《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》，约定两被告将本市鼓楼区小市新村349号04幢4室房屋（建筑面积69.96平方米）出卖给万志航，房价款为129万元，其中定金2万元，首付款37万元于2016年5月20日前解交监管账户，银行贷款85万元，尾款5万元在房屋交付时自行交割等等。在办理涉案房屋产权过户过程中，经原告协调，两被告与案外人呙晓晔同意直接交接有关购房款，不再走资金监管流程。2016年7月15日，两被告向案外人呙晓晔支付了涉案房屋购房款137.5万元，呙晓晔对此出具了一份收条，并言明同时办理房屋交接手续。当日，两被告还与案外人呙晓晔签订了一份《南京市存量房买卖合同》，约定呙晓晔以108万元的价格将涉案房屋出售给两被告，2016年7月30日前现金支付108万元等等。2016年8月5日，两被告交纳了涉案房屋的住房转让手续费100元、住房登记费80元、房屋权属证书费10元，并按照108万元的价格交纳了契税1.08万元，同时开具了购房费发票。两被告另以出售方名义交纳了涉案房屋的住房转让手续费100元、个人所得税1.08万元。之后，涉案房屋过户至两被告名下，两被告更换了电费缴费卡，并结清了之前的电费437元。在上述两套房屋交易过程中，两被告向有关人员另行支付了2000余元费用，除20元测绘费用外，其余款项未开具发票。涉案房屋过户后，两被告的户籍已经迁入，并实际入住。两被告对支付2000余元的上述费用没有票据以及结清电费的承担、附属设施有损坏等事实持有异议，认为原告未尽到居间义务。原告则称两被告只有出售其房屋取得售房款之后，才能支付涉案房屋的购房款，由于购买被告方房屋的购买人需要银行贷款，时间较久，故为及时办理才支付了该费用，两被告对此是同意的；附属设施合同有明确约定，且已经交接完毕；电费可以与出卖方协调支付等等。原、被告双方因中介费支付等问题产生争议，经协商未果，原告后诉至本院，要求判如所请。审理中，被告方表示系原告违约在先，但如果调解，可以支付原告8000元中介费。原告对此不予同意。因当事人意见分歧较大，致未能调解解决。以上事实，有双方当事人陈述；双方提供的《房屋买卖居间合同》、《南京市存量房买卖合同》、收条、发票等证据；以及本案开庭笔录予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案原、被告就涉案房屋买卖居间事宜所签订的《房屋买卖居间合同》、《南京市存量房买卖合同》，意思表示真实，上述两份合同对房屋价款的约定不一致，应以《房屋买卖居间合同》约定的实际成交价即139.5万元为准，《南京市存量房买卖合同》约定的房屋价款为108万元，系当事人为降低应缴税费而串通确定，违反法律法规的效力性强制性规定，该价款约定无效，当事人对此均负有责任。除了上述房屋价款条款，上述合同的其余内容合法有效。根据上述合同内容分析，合同中包含了房屋买卖和房屋居间两种不同类型的权利义务约定，两被告与案外人就涉案房屋买卖形成房屋买卖合同关系，原告和两被告、案外人之间又形成居间合同法律关系。对于原、被告而言，双方均应按照居间合同的约定履行各自合同义务。根据法律规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，依据当事人提供的证据，可以认定原告为两被告购买涉案房屋提供了居间服务，促成两被告与案外人订立了涉案房屋买卖合同，并已办理过户、入住等手续，履行了有关合同义务，故原告有权收取居间报酬。两被告抗辩认为原告存在许多违约行为故不应收取其居间报酬，原告则予以否认，对此争议事实，两被告作为主张积极事实成立的当事人，应提供充分的证据加以证明，否则应当承担举证不能的不利后果。根据本案中查明的事实，原告虽然在合同订立过程中引导当事人约定“双方同意做低价格，走资金监管账户”等内容，但两被告予以签名确认，对此亦负有责任，且两被告并未提供证据证明其因此产生了实际损失；两被告在契税等交易规费之外向有关人员支付的2000余元费用，系其自愿支付，目的是尽快获得自己房屋的售房款以及时支付涉案房屋的购房款，两被告应对其民事法律行为自行承担责任；涉案房屋及附属设施已交接完毕，两被告此后支付的有关电费，可另行与案外人结清并依法处理。两被告上述抗辩意见，理由不能成立，不符合法律规定，本院不予支持。综上，原告要求两被告支付2万元居间报酬的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告赵民养、牛建宁于本判决生效之日起五日内一次性给付原告南京瑞居不动产经纪有限公司中介费2万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费300元，减半收取150元，由被告赵民养、牛建宁负担（原告已预交，故被告赵民养、牛建宁在给付上述款项时一并将该款给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  杨向涛二〇一六年十一月七日书记员  汪慧娣