上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终6004号
上诉人(原审被告、反诉原告)：上海熹栎家庭服务有限公司，住所地上海市。
法定代表人：邱庆霞，经理。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海泰琪房地产有限公司，住所地上海市。
法定代表人：MICHAELMURRAYPIERCE，董事长。
委托诉讼代理人：成志勇、沙黎。
上诉人上海熹栎家庭服务有限公司(以下简称“熹栎公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101民初26965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人熹栎公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判熹栎公司仅承担部分修复费用计900余元，且熹栎公司不需赔偿租金损失。事实与理由：第一，司法鉴定意见书中确定的修复金额不应全部由熹栎公司承担。法院应当根据上海市鲁班路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的原始损坏情况，在分清责任的情况下确定熹栎公司应当承担的费用。而且，上海泰琪房地产有限公司(以下简称“泰琪公司”)对系争房屋的装修范围远远大于实际损坏部分，且泰琪公司的装修方案也极不合理，造成实际修复费用远大于通常情况下对系争房屋损坏合理的修复费用。第二，泰琪公司的租金损失不应由熹栎公司承担。此部分租金损失系补偿系争房屋修复工程工期25天的租金损失费用，但这25天工期是泰琪公司过度装修造成的，该部分损失不应由上诉人承担。
被上诉人泰琪公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。熹栎公司应当依照司法鉴定意见支付修复费用，并应当支付修复期间的租金损失。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
泰琪公司向一审法院起诉请求判决：1、熹栎公司支付房屋修复费用59,000元；2、熹栎公司赔偿房屋修复期间租金损失15,000元(月租金为18,000元、按修复时间为25日予以折算)。
熹栎公司向一审法院反诉请求判决：1、泰琪公司返还房屋押金36,000元；(2)泰琪公司就上述押金偿付逾期付款滞纳金(自2016年8月10日起至实际付款日止、以押金数额、每日按0.5%计算)。
一审法院认定事实：2014年7月，泰琪公司与熹栎公司签订《房屋租赁合同》一份，约定(1)泰琪公司将系争房屋出租予熹栎公司作为住宅使用，租期自2014年7月21日起至2016年7月20日止；(2)月租金为15,018元，月管理费为2,982元，租金及管理费由熹栎公司支付予泰琪公司及泰琪公司指定之物业管理公司；(3)熹栎公司应付房屋押金36,000元，在合同期满、协议终止时，泰琪公司在熹栎公司清结所有未付清费用后14个工作日内将押金一次性无息返还予熹栎公司；(4)熹栎公司退房时，须按物业交房标准(详见物业交房清单，包括附件所列之家具设备)将房屋完好退还予泰琪公司，除自然损耗外，如有损坏，熹栎公司负责照价赔偿；(5)如熹栎公司逾期迟付租金，则每逾期1日，熹栎公司须按月租金0.5%缴纳滞纳金。签约后，双方履行各自合同义务，熹栎公司亦按约缴纳押金36,000元。2016年8月9日，熹栎公司办理退租手续。同日，熹栎公司对退租时23D室房屋受损状态予以书面列项确认。2016年9月6日，泰琪公司致熹栎公司《公函》，要求熹栎公司限期进行23D室房屋恢复及修复工程。熹栎公司收函后未进行房屋修复。鉴此，泰琪公司遂委托第三方对系争房屋损坏予以修复。
一审中，泰琪公司申请对系争房屋修复费用进行司法鉴定。2016年12月20日，上海四海建设工程造价咨询监理有限公司(以下简称“四海公司”)出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为(1)双方均确认之房屋修复工程造价为986.39元；(2)双方存在争议项目之房屋修复工程造价为49,840.87元。同时，意见书中明确工程量系按照双方确认之现场实测记录予以确定，价格则按照上海市现行定额予以计价。对于该份《司法鉴定意见书》，泰琪公司没有异议，但称泰琪公司实际支出之工程款为59,000元；熹栎公司则对部分材料计价表示异议。另外，四海公司称上述修复工程所需工期约为25日。
一审法院认为：本案所涉《房屋租赁合同》系双方当事人据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，双方当事人作为签约方均应恪守合同约定之义务。合同约定，熹栎公司退租时须将房屋完好退还，如存在自然损耗外之损坏，熹栎公司须负责赔偿。根据该项约定，熹栎公司对于退房时系争房屋损坏应予修复或赔偿损失。鉴于熹栎公司拒绝修复，泰琪公司遂自行修复，经司法鉴定，该项修复工程总造价为50,827.26元，该项修复费用应由熹栎公司承担。至于熹栎公司辩称部分损坏列项并非熹栎公司使用所致、且部分损坏列项应属物业维修范围并含入物业管理费一节，鉴于(1)按照常理，熹栎公司于退租时所签字确认之房屋损坏状况应当不属自然损耗情形；(2)除自然损耗外之房屋损坏赔偿责任在租赁合同中已作明确约定。鉴此，一审法院对熹栎公司上述辩称意见不予采纳。对于泰琪公司诉请之租金损失，鉴于(1)泰琪公司自行修复系因熹栎公司损坏房屋并不予修复所致，故泰琪公司修复期间遭受之租金损失系因熹栎公司违约所致，熹栎公司对于该项损失负有赔偿义务；(2)泰琪公司所称月租金18,000元实质包括月租金15,018元及月管理费2,982元，合同约定，管理费系由熹栎公司直接支付予物业管理公司，而泰琪公司仅收取租金。鉴此，泰琪公司仅可按照月租金15,018元要求熹栎公司赔偿25日工期之租金损失。至于熹栎公司辩称系争房屋系作为空置单元处理，故泰琪公司并不存在租金损失一节，根据熹栎公司所提供之物业公司函件，其中所谓空置单元仅系针对停止供应水电、燃气而言，故一审法院对熹栎公司该项辩称意见亦不予采纳。对于熹栎公司所付房屋押金，按照合同约定，熹栎公司须先行清结所有应付费用，泰琪公司在费用清结完毕后14个工作日内予以一次性无息返还。对于熹栎公司诉请之延迟退还押金滞纳金，鉴于熹栎公司在租赁合同项下尚有费用未予清结，熹栎公司在应付费用未予清结完毕之前无权要求返还押金，故一审法院对熹栎公司该项滞纳金诉请依法予以驳回。
据此，一审法院作出判决：一、熹栎公司于判决生效之日起十日内支付泰琪公司房屋修复费用50,827.26元；二、熹栎公司于判决生效之日起十日内赔偿泰琪公司租金损失12,515元；三、泰琪公司于熹栎公司就上述第一、二项履行完毕后14个工作日内返还熹栎公司就上海市鲁班路XXX号XXX室房屋所付押金36,000元；四、驳回熹栎公司要求泰琪公司就押金偿付逾期还款滞纳金的反诉请求。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：根据双方房屋租赁合同的约定，承租人退租房屋时，须按物业交房标准将房屋完好地退还给出租人，如有损坏(自然损耗除外)，承租人负责照价赔偿。2016年8月9日，熹栎公司退房时，双方对系争房屋需要复原的项目予以了书面列项确认。现熹栎公司称上述经双方确认的需复原项目并非均由熹栎公司导致，熹栎公司不应承担全部责任的意见，缺乏依据，亦不合常理，本院难以采纳。熹栎公司经泰琪公司催告未履行修复义务，故应当承担泰琪公司自行委托第三方进行修复所产生的修复费用。经司法鉴定，该修复工程的总造价为50827.56元。熹栎公司认为该造价过高，是因泰琪公司过度装修所致，但未提供相应证据证明其该项主张，且泰琪公司的维修是在熹栎公司经催告仍不予修复后，故对熹栎公司的该项主张本院亦难以采信。因完成系争房屋修复工程约需25天工期，泰琪公司要求熹栎公司承担此修复期间的租金损失，于法有据，应予支持。
综上所述，熹栎公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1,625元，由上海熹栎家庭服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 卢薇薇
审判员 余 艺
审判员 邬海蓉
二〇一七年七月二十日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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