云南省大理市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云2901民初927号
原告（反诉被告）:齐辉，男，1976年12月2日生，汉族，天津市人，自由职业者，住天津市河西区。
原告（反诉被告）：李文治，男，1969年9月14日生，汉族，天津市人，个体户，住天津市河西区。
委托代理人：吴卓名，云南欣晨光律师事务所律师。特别授权代理。
被告（反诉原告）：赵军，男，1977年10月22日生，白族，云南省大理市人，职员，住云南省大理白族自治州大理市。
委托代理人:刘以斌，云南境源律师事务所律师。特别授权代理。
原告齐辉、李文治诉被告赵军租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案受理后，被告赵军在答辩期限内提出反诉，本院依法适用简易程序将本诉与反诉合并公开开庭审理。原告（反诉被告）委托代理人吴卓名到庭参加诉讼、被告（反诉原告）委托代理人刘以斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告齐辉、李文治诉称：二原告系合伙关系，2015年8月6日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于大理市喜洲镇上关村渔业社自家建盖的房屋出租给原告用于经营客栈。租赁期限自2015年9月1日至2025年8月31日止，房屋租金为每年60000元，押金为人民币20000元，同时约定原告须留两间房屋给被告使用，合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告开始对房屋进行装修，后因被告无理要求原告留三间房归其使用，双方无法协商一致致使原告无法在所租房屋上经营客栈，在协商无果的情况下，被告擅自将房屋转租给第三人。现原告特向法院起诉请求：1、请求判令被告向原告退还租金及押金共计人民币80000元；2、请求判令被告赔偿原告经济损失11074元；3、请求判令被告向原告支付违约金100000元；4、请求判令被告承担本案诉讼费用。
被告赵军辩称：一、李文治与被告不存在房屋租赁关系，其不是适格原告；二、预留房屋不是被告违约，而是齐辉违约，其在合同履行过程中反悔只同意留一间房；三、原告逾期支付租金，已经构成严重违约。综上，请求法院依法驳回原告齐辉的诉讼请求。
被告（反诉原告）赵军反诉称：被告与原告齐辉签订了《房屋租赁合同》，约定将被告位于喜洲镇上关村渔业社的房屋出租给齐辉使用，除租赁期限、租金等内容外，该合同第五条约定：“乙方必须按时向甲方缴纳租金”，第二十二条第4款约定：“每年交付租金时间不得超过9月1日”，但齐辉一直拖欠未交付第二年租金，根据合同第十三条第4款的约定，被告有权解除合同，同时，因原告的行为致使被告的房屋闲置，现诉请：1、请求解除原告齐辉与被告签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令原告齐辉向被告赔偿损失4个月房租20000元；3、请求判令本诉、反诉的诉讼费用由被反诉人承担。
原告（反诉被告）齐辉辩称：1、反诉人请求解除合同没有事实和法律依据；2、被告赵军要求赔偿20000元的损失没有事实和法律依据。
综合双方的诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：1、本诉原告李文治主体是否适格；2、违约责任如何承担？3、原告已经支付的租金与押金如何处理？
原告齐辉、李文治为证明自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：
第一组原告、被告居民身份证复印件三份，拟证明：原告、被告的身份情况及诉讼主体资格；
第二组1、《合作协议》复印件一份；2、营业执照复印件一份；3、排放污染物许可证复印件一份；4、《房屋租赁合同》复印件一份；5、微信截图一份，拟证明：原告李文治具备原告主体资格，原告已经依约支付租金及押金，双方合同还约定了违约责任的承担；
第三组1、通话录音（含文字材料）一份；2、律师函复印件一份；3、邮政快递单复印件一份，拟证明：因被告原因致使原告无法装修房屋合同无法履行，被告的行为已经构成违约；
第四组1、发票复印件三份；2、收据复印件二份；3、付款证明单复印件一份；4、赵军污水管道工程收条复印件两份，拟证明：被告的违约导致原告遭受的经济损失以及原告办理营业执照、排污许可证支出的费用。
经质证，被告赵军对第一组证据不认可证明方向，对第二组证据中的1、2、3均不认可，认为与本案没有关联性，对4不认可证明方向，对5真实性、合法性、关联性均不予认可；对第三组证据中1不予认可，但恰好证明被告没有同意对楼梯间进行改造以及原告违约，对2、3真实性、合法性、关联性均不予认可；对第四组证据不予认可，与本案无关。
为证明自己的答辩及反诉主张，被告赵军向本院提交了以下证据：
1、身份证复印件一份，拟证明：被告的身份情况；
2、《房屋租赁合同》复印件一份，拟证明：李文治不是适格原告、原告违约不同意预留两间房屋、原告逾期未支付租金；
3、房屋照片，拟证明：原告将楼梯间算作预留的两间房屋中的一间，违反合同约定。
经质证，原告齐辉、李文治对被告提交的证据1、2、3真实性、合法性、关联性均无异议，但对证据2、3证明方向不予认可。
本院认为，原告提交的第二组证据中1、5及第四组证据1、2与本案不具有关联性，不予认可，第三组证据1虽是单纯文字记录材料，但与其他证据可以相互印证，本院予以认定，其余原、被告证据来源合法，内容真实，与本案有关联性，本院予以确认。
根据本院确认的上述证据及双方当事人的一致陈述，本院确认本案如下法律事实：2015年8月6日，原告齐辉与被告赵军签订《房屋租赁合同》，约定被告将其位于大理市喜洲镇上关村委会渔业社的房屋出租给原告齐辉用于经营客栈，租赁期限自2015年9月1日起至2035年8月31日止，每年租金60000元，自第2021年起每年递增10%，每五年增长不超过30%，每年租金交付时间不得超过9月1日，合同还约定了风险抵押金、违约责任、租赁期间费用承担等内容。合同签订后，原告齐辉按照合同约定支付了第一年房屋租金人民币60000元及风险抵押金20000元。2016年3月依据双方约定，原告齐辉进行了排污管道改造并办理了名为“大理市天海之恋酒店有限公司”营业执照和排放污染物许可证，证书上法定代表人均为赵军。双方在合同第十条约定“乙方如需对房屋进行装修或增扩设备时，应事先征得甲方书面同意，并按规定向有关部门办理申报手续后，方可进行”，第二十二条约定“乙方（原告）必须留两间房屋给甲方（被告）使用，位置由乙方安排”，后双方因两间房间的位置及楼梯间改造发生争议，合同无法继续履行。
本院认为，原、被告均为合法的民事主体，双方签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，其形式和内容均不违反法律规定，属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，协议签订后，原告按照合同约定向被告支付租金，被告亦按照协议的约定交付了房屋，但因被告不同意原告改造楼梯间并作为预留的两间房屋之一，导致双方的合同无法继续履行，现被告反诉主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，原告亦主张被告已经单方面解除合同，双方当事人对解除合同均予以认可，故对于被告主张解除《房屋租赁合同》的反诉主张，本院予以支持。
本案的第一个争议焦点即李文治是否系本案的适格原告，本院认为，原告齐辉与被告赵军签订《房屋租赁合同》的时间为2015年8月6日，而齐辉、李文治签订合作协议的时间为2015年11月19日，且二人并未办理相关的合伙营业执照，李文治也未在合同上署名，故李文治并非本案适格的原告，被告赵军答辩李文治主体不适格的意见，本院予以采纳。
对于违约责任的承担，合同第十条明确约定，若原告对房屋进行装修和增扩设备，应事先征得被告赵军的书面同意，本案中，原告打算将通往二楼的楼梯间改造成房间并作为预留的两间房间之一，而被告不同意改造楼梯间，从合同约定看，被告的行为并没有违反合同约定，且是否改造楼梯间并不必然导致对合同履行的目的造成实质性和根本性的影响，故被告的行为并不构成违约，原告齐辉要求被告支付违约金100000元的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
原告交付的租金及押金的处理，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告要求返还风险抵押金20000元的诉讼请求，本院予以支持。根据双方提交的证据及庭审查明的事实，双方因预留房屋及楼梯间改造发生争议时间为营业执照办理后，具体时间无法确定，但在双方无法协商一致的情况下，原告应根据合同约定向法院提起诉讼以解除合同，但原告直至2017年4月才诉至法院，期间虽向被告邮寄律师函，但律师函并不具有解除合同的效力，双方第一年的租赁合同已经实际履行，故对于原告主张返还租金60000元的诉讼请求，本院不予支持。
对于被告赵军反诉要求支付4个月房租20000元的诉讼请求，本院认为，双方签订的合同第十三条第4款约定“拖欠租金累计一个月以上的，甲方有权终止合同，收回房屋……”,《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，被告明知双方已经就合同履行发生争议，且在原告已经迟延履行交付租金的主债务的情况下，没有采取适当措施终止合同，防止损失扩大，无权就扩大的损失部分要求赔偿，故对于被告赵军反诉4个月房租20000元的诉讼请求，本院不予支持。
对于原告要求被告赔偿经济损失11074元的诉讼请求，原告称为办理营业执照、排放污染物许可证支出的费用，双方的合同并未对该费用的承担进行明确约定，但第八条约定：“租赁期内所产生的水费、电费、物业费、垃圾费、手续费、设备费、装修费（包括但不局限于以上费用）均由乙方负责”，对装修费用应由乙方即原告自行承担，故对该诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
解除原告齐辉与被告赵军签订的《房屋租赁合同》；
二、由被告赵军于本判决生效后十日内返还原告齐辉风险抵押金人民币20000元；
三、驳回原告齐辉的其他诉讼请求；
四、驳回原告李文治的起诉；
五、驳回被告赵军的其他反诉请求。
本诉案件受理费4088元，减半收取2044元，由原告齐辉承担1500元，被告赵军承担544元，反诉案件受理费300元减半收取150元，由被告赵军承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期间为二年。
审判员 项用全
二〇一七年七月十日
书记员 洪 泓