湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0105民初205号原告：刘文贤，男，1973年4月12日出生，苗族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：刘妙君，湖南湘鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：田学军，湖南湘鼎律师事务所律师。被告：长沙市开福区爱瑞特文化传播有限公司，住所地湖南省长沙市开福区四方坪时代先锋2-208号。法定代表人：易斌。被告：易斌，女，1976年3月8日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。原告刘文贤与被告长沙市开福区爱瑞特文化传播有限公司（以下简称爱瑞特公司）、易斌居间合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人田学军、刘妙君，被告易斌，被告爱瑞特公司的法定代表人易斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘文贤向本院提出诉讼请求：1、被告爱瑞特公司、易斌按照合同约定向原告支付进场费（转让费）200000元；2、被告爱瑞特公司、易斌支付租金差价部分1409035.97元；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告爱瑞特公司承租开福区洪山路188号藏珑湖上国际花园会所一楼850平米，欲转租他人，因考虑原告拥有丰富的客户资源，被告爱瑞特公司的法定代表人易斌即与原告商量由原告协助招商，被告支付相应的居间费用。原告在寻找到目标客户后，就该租赁事宜与承租人及被告易斌进行初步的商谈。2016年11月16日，原告与被告爱瑞特公司签订《委托协议书》，约定被告爱瑞特公司委托原告对被告爱瑞特公司享有承租权的涉案商铺进行管理，由原告完成涉案商铺的招商及维护租赁户的关系，约定委托费用的支付方式为：被告爱瑞特公司核定涉案商铺的招商租金为50元/㎡/月（含物业费），每年度递增额度为5%，进场费（转让费）10万元，在被告确定的租金、转让费的基础上，原告所引荐的承租人支付的高出该租金、转让费标准的部分归原告所有，以此作为被告爱瑞特公司支付原告的委托管理费。该《委托协议书》签订的前后时间内，原告经过充分的沟通与谈判，说服承租人天津银河酷娱文化传媒有限公司（以下简称“银河酷娱公司”）按照75元/㎡/月的租金，租金每年度递增额度为5%，转让费30万元，租期5年的标准承租涉案商铺，未低于《委托协议书》确定的标准。被告爱瑞特公司于2016年11月25日与银河酷娱公司签订《商铺租赁合同》，银河酷娱公司已将半年租金382500元、转让费30万元支付至被告易斌账户，但被告拒绝向原告支付约定的委托管理费用并单方要求解除委托协议。《委托协议书》真实、合法、有效，双方之间存在居间服务合同关系，原告已履行合同义务，被告爱瑞特公司未依约向原告支付居间服务费用。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告诉求。被告爱瑞特公司、易斌辩称，1、爱瑞特公司将承租的涉案商铺转租给银河酷娱公司，并非是通过刘文贤达成的，而是被告单独与银河酷娱公司签订。2、虽然被告与刘文贤签订委托协议书，但刘文贤并不是唯一的委托方，被告也可在此期间自行招租。3、原告没有介绍业务的合法资质，且存在欺诈行为，委托协议书无效，被告无需向原告支付居间服务费。4、本案应是被告爱瑞特公司承担责任，被告易斌个人不承担责任。综上，请求驳回原告的诉求。经审理查明：2016年11月16日，原告（乙方）与被告爱瑞特公司（甲方）签订《委托协议书》。协议约定：鉴于甲方承租藏珑湖上国际花园会所一楼850㎡，因乙方具备丰富的客户资源及管理经验，甲方委托乙方进行管理；委托期限自2016年11月16日起至2021年11月15日止；委托内容为乙方带商户租赁甲方拥有租赁权的藏珑花园会所一楼850㎡，乙方维护租赁户的关系；委托费用：甲方对乙方核定招商租金为50元/㎡/月（其中包括物业费），每年度递增额度为5%，押金为10万元，进场费10万元（合同到期不退），租金为每半年度收取一次；乙方按甲方核定招商租金标准高出部分归乙方所有（包括租金、转让费、进场费），高出部分属于乙方的委托管理费，在乙方招商的租赁户交付费用以后三个工作日支付给乙方；管理过程中，如有房屋质量问题及房屋设施的日常维修，甲方出面协调，乙方应积极配合甲方的工作。该合同由原告刘文贤签名，被告爱瑞特公司盖章及法定代表人易斌签名。协议签订后，原告使用微信（名为“刘磊”）与被告爱瑞特公司的法定代表人易斌和员工刘美丹，以及银河酷娱公司的员工李坚能，就涉案商铺的转让费、押金、租金标准及租赁期限等事宜进行联系确认。2016年11月16日，银河酷娱公司的员工李坚能向易斌的银行账户转账支付租赁商铺的定金50000元。2016年11月28日，被告爱瑞特公司（出租方、甲方）与银河酷娱公司（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》。合同约定：租赁商铺为藏珑湖上国际花园藏珑会所，商铺使用面积为1000㎡（第一层靠西南面商铺包含地下厨房及红酒吧），另赠送楼顶550㎡免费使用；租期从2016年11月16日至2021年12月15日（其中2016年11月16日-12月15日给予装修免租期）；租赁金额：第一年租金765000元（含物业费），每半年支付一次为382500元，每年车位管理费28800元，每半年支付一次为14400元，甲方提供前坪八个停车位，另外赠送前坪四个车位，乙方在签订合同之日付清第一个半年期的房租382500元和车位租金14400元，另设备转让费30万元和房屋押金10万元，共计796900元；房租在上一年基础上递增5%，每次提前15日交纳下半年租金及车位管理费；甲方收款账户：户名易斌，开户行招商银行长沙王府支行，账号62×××05。合同签订后，银河酷娱公司陆续将转让费300000元、第一年（2016年12月16日-2017年12月15日）租金765000元（含定金）等款项付至易斌的银行账户。以上事实有《委托协议书》、微信聊天记录、《商铺租赁合同》、付款凭证、门面定金单、收据、当事人陈述等证据材料及庭审笔录在卷佐证。本院认为：一、协议效力问题。被告主张原告存在欺诈，但缺失证据证明，并且签约时被告应预见实际出租的租金及进场费与协议确定的费用之差是由原告受益，即协议约定标准越低，被告实际应付给原告的费用越高。被告刚开始要求的转让费是不少于30万元，其作为具有民事行为能力的主体，在之后签约时更应该谨慎考虑约定的费用标准妥当与否。被告在签约盖章后再主张欺诈，明显不能成立，故本院不予采纳。关于原告没有相应资质的问题，被告不能证明委托协议因该问题而违反法律、行政法规的强制性规定，故该项抗辩亦不能成立，《委托协议书》应属合法有效。二、合同履行问题。被告主张是其自行与承租人联系后签约，被告对此缺少证据证明，亦不能证明其促成签约的参与度问题，应承担举证不能的法律后果。《委托协议书》，以及微信聊天记录、付款情况和《商铺租赁合同》等内容，足以证明原告已履行协议约定的义务，被告爱瑞特公司应依约向原告付款。三、付款问题。被告主张收到的30万元系设备转让费，不应按此差额支付进场费。根据协议约定，进场费为10万元，没有明确约定转让费，但是微信聊天记录已明确转让费问题，根据该微信记录以及实际履约情况，原告主张进场费（转让费）按30万元减去10万元计算20万元，并无不妥，应予支持。被告主张实际出租面积远超出委托管理的850㎡，还包括赠送的楼顶550㎡及车位问题。即使赠送部分是影响租金标准的因素，这也是被告对自身权利的处分，且原告并非租赁合同当事人，在计算原告租金费用时，不宜将赠送部分一并计入，按合同约定的使用面积计算，第一年每月每平方米的租金为63.75元（765000元÷1000㎡÷12个月）。原告主张租金标准为75元/㎡/月,系按850㎡计算，与租赁合同约定不符，且原告证据不足以证明租金仅仅是按850㎡计算，故应按合同约定的使用面积计算。因此，被告爱瑞特公司应支付原告第一年租金差额140250元，即（63.75元-50元）×12个月×850㎡，以后每年递增5%（以商铺租赁合同存续为前提）。之后租金差额分别为第二年147262.5元、第三年154625.63元、第四年162356.91元，第五年因委托协议截至日期为2021年11月15日，早于租赁届满期限一个月，故该年度差额只应计算11个月156268.53元（162356.91元×105%÷12个月×11个月），以上租金差额共计760763.57元，如商铺租赁合同提前终止则计算至终止之日，租金差额相应核减。按约定，被告爱瑞特公司应在收到银河酷娱公司支付的租金以后三个工作日支付给原告。四、原告主张两被告存在人格混同，虽然被告易斌系爱瑞特公司的法定代表人，租赁合同约定收款账户为易斌所有，但易斌是作为法定代表人参与协商、签约并经公司指定为收款人，原则上为职务行为，不能认定为人格混同，故原告上述主张难以成立，本院对原告要求被告易斌承担责任的诉求不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、限被告长沙市开福区爱瑞特文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘文贤支付进场费（转让费）20万元；二、限被告长沙市开福区爱瑞特文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘文贤支付2017年12月15日之前的租金差额140250元，并按照《委托协议书》的约定期限向原告刘文贤支付自2017年12月16日起至2021年11月15日止的租金差额（2017年12月16日至2018年12月15日为147262.5元，之后每年12月16日起递增5%，如《商铺租赁合同》提前终止则只计算至该终止之日，租金差额相应核减）；三、驳回原告刘文贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19281元，财产保全费5000元，共计24281元，由原告刘文贤负担3000元，被告长沙市开福区爱瑞特文化传播有限公司负担21281元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  李龙挺人民陪审员  陈毓奇人民陪审员  黄巧红二〇一七年八月二十四日代理书记员  沈 沙附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。