青海省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第86号
上诉人（原审原告）西宁天宸电子音响装饰工程有限公司，住所地西宁市。
法定代表人曾德胜，该公司董事长。
委托代理人刘建东，青海晨雨阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）西宁市文物管理所，住所地西宁市。
法定代表人曾永丰，该所所长。
委托代理人汪春虎，青海西海律师事务所律师。
上诉人西宁天宸电子音响装饰工程有限公司（以下简称天宸公司）因与被上诉人西宁市文物管理所（以下简称文物所）房屋租赁合同纠纷一案，不服西宁市中级人民法院（2014）宁民一初字第77号民事判决，提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人天宸公司的法定代表人曾德胜及其委托代理人刘建东，被上诉人文物所的委托代理人汪春虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2006年3月10日，文物所与天宸公司签订《西宁城隍庙保护与开发利用项目引资协议书》，约定由天宸公司出资80万元，对文物所代管的西宁城隍庙部分古建筑修缮后，作为民俗场所对外开放，天宸公司独自经营其租赁部分，利用文物开发部分期限为6年。2006年3月16日，双方签订《西宁城隍庙房屋租赁合同》，约定天宸公司租赁西宁市城中区解放路6号土木结构古建筑，租赁面积300平方米（其中房屋面积90平方米，院内面积210平方米），用途以经营茶艺、餐饮为主，不得任意改变房屋用途。装修期为3个月，租赁期限为6年，自2006年6月13日至2012年6月13日止。租赁期满合同终止，天宸公司须将房屋退还文物所。同日，双方还签订《房屋租赁补充协议》约定，天宸公司对房屋装修及修建时必须按文物所审定方案施工；文物所负责城隍庙对社会公众开放，若未如期开放，责任由文物所承担；房屋租赁期满，天宸公司必须将租赁范围内不可移动设施完好无损的移交文物所。以上协议签订后，天宸公司按合同约定向文物所缴纳2006年租金36000元，并对租赁物进行了修缮。租赁期间，天宸公司以文物所将城隍庙两殿上锁，影响了天宸公司的经营为由于2007年8月15日向西宁市城中区人民法院提起诉讼，请求判令文物所履行合同，开启两殿，返还租赁费36000元，合同履约顺延一年；文物所反诉要求天宸公司支付2007年租赁费43000元，终止双方签订的三份协议。西宁市城中区人民法院判决双方继续履行三份协议，天宸公司给付文物所2007年租赁费43000元，对于天宸公司要求开放两殿及合同顺延一年的诉求、文物所要求终止三份协议的反诉请求未予支持。天宸公司不服上诉至一审法院，一审法院作出（2009）宁民一终字第1号民事判决维持了西宁市城中区人民法院关于双方继续履行三份协议、驳回天宸公司要求开放两殿及合同顺延一年的诉求，文物所要求终止三份协议的反诉请求，撤销了天宸公司给付文物所2007年租赁费43000元的判项。后天宸公司再未向文物所缴纳租赁费直至双方签订的《西宁城隍庙房屋租赁合同》期满。2012年6月7日，文物所向天宸公司发出通知，要求天宸公司于租赁合同期满之前（2012年6月13日）搬出租赁房屋，交还房屋使用权。天宸公司未按通知要求腾退房屋，文物所遂于2012年7月13日诉至西宁市城中区人民法院，该院判决天宸公司腾退房屋，天宸公司拒不履行判决，该院于2013年7月24日对天宸公司租赁房屋内的物品采取了强制执行措施。现天宸公司诉至一审法院，要求文物所赔偿损失297万元并返还租金36000元。
一审法院认为，通常情况下，作为出租人的文物所应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的，依当事人的约定。本案中天宸公司在租赁文物所房屋时，已明确由天宸公司承担租赁房屋的修缮义务。天宸公司虽对租赁房屋进行了修缮，并支出一定的费用，但双方在租赁合同中约定了租赁期满，天宸公司必须将租赁范围内不可移动设施完好无损的移交文物所，对于房屋的装修及修缮费用未作约定，天宸公司请求文物所赔偿修缮费用无合法依据，不予支持。同时，对于天宸公司申请对其修缮的部分土木建筑及附属工程进行工程造价鉴定，亦不予准许。天宸公司与文物所签订的租赁合同约定租赁房屋的范围不包括本案诉争的两大殿。天宸公司所持两殿未开放，文物所应当承担责任是依据《房屋租赁合同补充协议》中关于“文物所负责城隍庙对社会公众开放，若未开放，责任由文物所负责”的约定，对于文物所如何承担责任未明确约定，文物所认可由于两殿未开放，在天宸公司使用租赁房屋长达6年的期间内，仅收取了一年的租赁费36000元，剩余租金未收取，已对天宸公司进行了补偿；天宸公司就两殿未能开放问题，已于2007年提起诉讼，一审法院（2009）宁民一终字第1号民事判决未支持文物所要求天宸公司缴纳2007年租赁费的反诉请求亦是基于双方补充协议中的此项约定，现天宸公司又以同样的理由起诉要求文物所赔偿损失于法无据，不予支持。如果天宸公司认为其无法按照租赁合同约定经营餐饮、茶艺，导致合同目的无法实现，可及时要求解除合同，但天宸公司反而要求继续履行合同，并依法院判决占有、使用租赁房屋从事其他经营性活动直至合同期限届满，视为其对自己权利的处分行为。天宸公司在租赁期间，从事其他经营活动，其诉求的经营损失150万元系单方估算，无确实证据证明，不予支持。天宸公司在合同届满后拒不执行法院判决，履行腾退租赁房屋的义务，西宁市城中区人民法院依法强制执行，将其租赁房屋内的物品予以查封扣押，天宸公司认为其存在损失要求文物所赔偿，因扣押物品现存放在文物所，并未给天宸公司造成实际损失，其要求赔偿无合法依据，故不予支持。天宸公司要求返还租赁费36000元的诉求在天宸公司2007年起诉时已主张过，西宁市城中区人民法院以天宸公司缴纳租赁费符合合同约定及天宸公司仍继续实际占有、使用租赁物为由驳回了天宸公司的诉求，经一审法院释明，天宸公司仍坚持该项诉求，故对其该项诉求不再审理，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决如下：驳回西宁天宸电子音响装饰工程有限公司的诉讼请求。案件受理费30848元，由西宁天宸电子音响装饰工程有限公司负担。
一审判决后，天宸公司向本院提出上诉称，一、一审法院认定天宸公司在租赁文物所房屋时，已明确由天宸公司承担租赁房屋的修缮义务的事实错误。1.2006年3月16日双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》中并没有约定租赁房屋的修缮义务由天宸公司承担。2.2006年3月10日双方签订的《西宁城隍庙保护与开发利用项目引资协议书》，该协议并不是房屋租赁协议，主要约定内容为天宸公司投资80万元修缮西宁城隍庙，文物所负责将西宁城隍庙作为民俗场所对外开放，天宸公司独自经营其租赁部分。二、一审法院适用法律错误。本案产生纠纷主要原因是双方签订《西宁城隍庙保护与开发利用项目引资协议书》时，文物所没有考虑到将西宁城隍庙作为民俗场所开放、租赁给天宸公司经营餐饮、茶艺，根据《中华人民共和国文物保护法》第二十三条规定“核定为文物保护单位的属于国家所有的纪念建筑物或者古建筑，除可以建立博物馆、保管所或者辟为参观游览场所外，如果必须作其他用途的，应当经核定公布该文物保护单位的人民政府文物行政部门征得上一级文物行政部门同意后，报核定公布该文物保护单位的人民政府批准”，而实际履行协议的过程中，天宸公司按照约定投入巨资修缮完毕后，上级文物行政部门至今未同意、批准西宁城隍庙作为民俗场所开放、经营餐饮、茶艺，由此造成天宸公司巨大经济损失。三、一审人民法院没有考虑到本案基本事实，仅就房屋租赁合同就事论事，致使判决存在严重错误。双方签订的三份合同已经成立但并未生效，根据我国《合同法》第四十四条第二款“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效”之规定，西宁城隍庙在1988年9月15日被确定为省级文物保护单位。按照《文物保护法》的规定，作为民俗场所对外开放、从事餐饮茶艺，需要经有关部门审批，为履行双方协议，文物所具有负责报上一级文物行政部门和相关人民政府批准的合同义务，然而其作为西宁城隍庙文物管理和保护单位，违反诚实信用原则，在天宸公司投入巨资保护修缮后，至今没有取得相关部门的批准，天宸公司至合同期限届满也没有按约定使用租赁房屋，由此给天宸公司造成的巨额损失，应由文物所赔偿。四、一审判决书中书写的审判人员及文字存在错误。故请求：撤销一审判决，依法改判文物所赔偿天宸公司经济损失300.6万元。
2011年11月10日，天宸公司提交补充上诉状，请求：文物所赔偿返还取得利益300.6万，扣押财产损失35万，不含拿功德箱内3.2万元；确认天宸公司保护国家文物非遗民俗，文化古迹“名宦祠”一幅，收集发现古砖雕230套，泥掩盖壁画200㎡，古木雕画，古残壁，石壁坐古树等无价之宝不可再生文物13件；应依法奖励、确认天宸公司投资修缮遵照国家鼓励和支持依法设立城隍庙非物质文化遗产，民俗展示场所，即城隍庙房屋租赁合同约定第十条优先权的合法权益；本案诉讼费61696元由文物所承担。并提出相应事实理由：1.一审法院遗漏现场调查取证的重要笔录。开庭前一审法官二人会同双方及代理人，到城中区解放路6号恰遇文物所招投标的某施工队，砸毁拆除天宸公司部分投资修缮成果，一审法官要求文物所三日内提交出租房屋的产权产籍手续等证据，并要求天宸公司法人确认投资修缮古建筑房屋改造项目，此节事实在判决书中遗漏。2.现查明文物所将天宸公司投资修缮改造成果，特别是对整体主体古、仿建筑经包装装饰粉刷后，又在2014年青洽会期间引资招商成功（原合同第十条租赁期满，在同等条件下原告享有优先权），由他人重设立“城隍庙传媒公司”，一审法院不判文物所赔偿天宸公司的损失，支持文物所违法侵权行为，既然文物所招商开放城隍庙非遗、民俗场所，根据天宸公司修缮城隍庙焕然一新的事实，天宸公司有优先开放城隍庙的权利，请二审法院予以确认。
文物所辩称，一是签订合同履行完毕，修缮为天宸公司合同义务，修缮完毕也已交付房屋；根据《房屋租赁合同补充协议》第6条的规定，无权要求投资补偿。二是本案合同已充分履行完毕，经天宸公司多次诉讼，均以有效合同为基础，合同效力已予以确认，本次诉讼一审中亦未提及合同效力问题，不是二审法院审理范围。三是扣押物品问题，天宸公司拒不搬迁，暂扣我处，可随时领取。四是优先权及其他上诉请求在一审中未提，也不是二审法院审理范围。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，二审法院应驳回上诉，维持原判。
二审查明，2006年3月10日，文物所与天宸公司签订《西宁城隍庙保护与开发利用项目引资协议书》，约定由天宸公司出资80万元，对文物所代管的西宁城隍庙部分古建筑修缮后，可作为民俗场所对外开放，天宸公司独自经营其租赁部分；2006年6月前文物保护修缮工程竣工，天宸公司利用文物开发部分期限为6年。2006年3月16日，双方签订《房屋租赁合同》，约定天宸公司租赁西宁市城中区解放路6号（西宁城隍庙）土木结构古建筑，租赁面积300平方米（其中房屋面积90平方米，院面积210平方米）；用途以经营茶艺、餐饮为主，不得任意改变房屋用途；装修期为2006年3月16日-6月13日，租赁期限为2006年3月16日-2012年3月16日，租金共计28.54万元；退租时除另有约定外，文物所有权要求天宸公司恢复原状；租赁期满合同终止，天宸公司须将房屋退还文物所。同日，双方还签订《房屋租赁合同补充协议》，约定天宸公司对房屋装修及修建时必须按文物所审定方案施工；文物所负责城隍庙对社会公众开放，若未如期开放，责任由文物所承担；房屋租赁期满，天宸公司必须将租赁范围内不可移动设施完好无损的移交文物所。以上协议签订后，天宸公司按合同约定向文物所缴纳2006年租金36000元，并对租赁物进行了修缮。租赁期间，天宸公司以文物所将城隍庙两殿上锁，影响了天宸公司的经营为由于2007年8月15日向西宁市城中区人民法院提起诉讼，请求判令文物所履行合同，开启两殿，返还租赁费36000元，合同履约顺延一年；文物所反诉要求天宸公司支付2007年租赁费43000元，终止双方签订的三份协议。西宁市城中区人民法院判决双方继续履行三份协议，天宸公司给付文物所2007年租赁费43000元，对于天宸公司要求开放两殿及合同顺延一年的诉求、文物所要求终止三份协议的反诉请求未予支持。天宸公司不服上诉至一审法院，一审法院作出（2009）宁民一终字第1号民事判决维持了西宁市城中区人民法院关于双方继续履行三份协议，驳回天宸公司要求开放两殿及合同顺延一年的诉求、文物所要求终止三份协议的反诉请求，撤销了天宸公司给付文物所2007年租赁费43000元的判项。后天宸公司再未向文物所缴纳租赁费直至双方签订的《西宁城隍庙房屋租赁合同》期满。2012年6月7日，文物所向天宸公司发出通知，要求天宸公司于租赁合同期满之前（2012年6月13日）搬出租赁房屋，交还房屋使用权。天宸公司未按通知要求腾退房屋。2012年7月10日，天宸公司向西宁市人民政府提出复议申请，请求依法撤销该搬离通知书，2012年7月16日，西宁市人民政府作出宁复（2012）19号不予受理行政复议申请决定书。期间，2012年7月13日，文物所诉至西宁市城中区人民法院，该院判决天宸公司腾退房屋，天宸公司拒不履行判决，该院于2013年7月24日对天宸公司租赁房屋内的物品采取了强制执行措施。2013年1月17日，天宸公司以不服西宁市人民政府作出的不予受理行政复议申请决定书及要求文物所赔偿损失668.6万元为由，向一审法院提起行政诉讼，一审法院作出（2013）宁行初字第2号行政判决书维持西宁市人民政府作出的不予受理行政复议申请决定书，驳回天宸公司要求文物所赔偿损失668.6万元的诉讼请求。天宸公司不服上诉至本院，本院作出（2013）青行终字第9号行政判决书，驳回上诉，维持原判。
综合当事人的诉辩主张，总结本案争议焦点并分析论证：
一、关于双方签订的《西宁城隍庙保护与开发利用项目引资协议书》、《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的性质及效力问题
本院认为，从双方签订的三份协议内容看，该三份协议是彼此关联、相互交叉，概括约定双方权利义务内容的合同，天宸公司具有承租西宁市城隍庙面积为300平方米（房屋面积90平方米，院内面积210平方米）古建筑并用以经营茶艺、餐饮的权利，承担出资80万元对西宁城隍庙部分古建筑进行修缮，并交纳其承租部分6年租金28.54万元的义务。文物所具有接收修缮后古建筑、收取租金28.54万元、租期届满要求天宸公司按原状返还的权利，承担交付租赁房屋及院内面积、负责城隍庙对社会公众如期开放的义务。其中，《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的性质为房屋租赁合同，《西宁城隍庙保护与开发利用项目引资协议书》虽以保护与开发利用项目引资为名，约定由天宸公司出资80万元对部分附属古建筑实施修缮，但双方同时约定“出资方独自经营其租赁部分”、“出资利用文物开发部分期限为6年”，与其后两份合同相互印证，可确认双方在《西宁城隍庙保护与开发利用项目引资协议书》中权利义务实质内容即为天宸公司出资80万元对部分附属古建筑进行修缮，文物所向其出租部分古建筑并作为民俗场所对外开放，故该《西宁城隍庙保护与开发利用项目引资协议书》、《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》为相互依存、递进、细化双方权利义务，并以房屋租赁为核心内容，其性质均为房屋租赁合同。（2009）宁民一终字第1号民事判决为生效民事判决，该判决确认双方签订的三份协议合法有效，应予确认。
二、关于文物所应否赔偿天宸公司经济损失300.6万元的问题
本院认为，首先，双方签订的三份协议相互关联，并以房屋租赁为核心内容，其性质均为房屋租赁合同，综合三份协议前后内容，可确认本案中天宸公司在租赁文物所房屋时，已明确由天宸公司承担租赁房屋的修缮义务。天宸公司虽对租赁房屋进行了修缮，并支出一定的费用，但双方在租赁合同中约定“租赁期满，天宸公司必须将租赁范围内不可移动设施完好无损的移交文物所”，对于房屋的装修及修缮费用未作约定，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”之规定，天宸公司上诉请求文物所赔偿修缮费用无合同及法律依据。其次，天宸公司与文物所签订的租赁合同约定租赁房屋的范围不包括本案诉争的两大殿。天宸公司所持两殿未开放，文物所应当承担赔偿责任，是依据《房屋租赁合同补充协议》中关于“文物所负责城隍庙对社会公众开放，若未开放，责任由文物所负责”的约定，对于文物所如何承担责任在合同中未明确约定，文物所认可由于两殿未开放，在天宸公司使用租赁房屋长达6年的期间内，仅收取了一年的租赁费36000元，剩余租金未收取，已对天宸公司进行了补偿；天宸公司就两殿未能开放问题，已于2007年提起诉讼，（2009）宁民一终字第1号民事判决未支持文物所要求天宸公司缴纳2007年租赁费的反诉请求亦是基于双方补充协议中的此项约定，现天宸公司又以同样的理由要求文物所赔偿损失于法无据，若天宸公司认为其无法按照租赁合同约定经营餐饮、茶艺，导致合同目的无法实现，可及时要求解除合同，但天宸公司反而要求继续履行合同，并依法院判决占有、使用租赁房屋从事其他经营性活动直至合同期限届满，是其对自己权利的处分行为。再次，天宸公司提交《工程投资预算书》、《合同书》、收据、照片等拟证明其对西宁市城隍庙部分古建筑的修缮、装修费用及相应损失数额，一方面系单方估算，另一方面从双方签订的《西宁城隍庙保护与开发利用项目引资协议书》约定天宸公司出资80万元看，超出部分亦属其单方行为。天宸公司在合同届满后拒不执行法院判决，履行腾退租赁房屋的义务，西宁市城中区人民法院依法强制执行，将其租赁房屋内的物品予以查封扣押，天宸公司认为其存在损失要求文物所赔偿，因扣押物品现存放在文物所，并未给天宸公司造成实际损失，其要求财物损失赔偿无法律依据。同时，天宸公司要求返还租赁费36000元的诉求在已生效的（2009）宁民一终字第1号民事判决中已作处理，经一、二审释明，天宸公司仍坚持该项诉求，对该项诉求不再审理。天宸公司补充上诉请求中部分内容超出其一审诉求范围，不属本案审理范围。天宸公司的上诉请求，无法律、合同及事实依据，本院不予支持。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费照一审判决收取；二审案件受理费30848元，由西宁天宸电子音响装饰工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 祁得春
审 判 员 白云辉
代理审判员 商海英
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 吴晓琴