云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终434号
上诉人（原审被告）：王云，男，1971年10月7日出生，汉族，自由职业，住昆明市西山区，
被上诉人（原审原告）：昆明市西山区船房社区居民委员会第六居民小组（简称：船房第六居民小组），住所地：昆明市西山区福海街道办事处船房社区居委会第六居民小组。
组织机构代码：77857640-6。
负责人：严贵金，职务：组长。
委托诉讼代理人：古岚，北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人王云因与被上诉人船房第六居民小组租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2016）云0112民初5890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人王云上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、上诉人于2007年通过公开竞标获得小组公房租赁权，约定租期自2008年1月1日至2014年12月31日，期间因房屋系危房，上诉人投入了100余万元资金修缮维护，对房屋及场地进行了修整。在租期届满之前，上诉人多次向社区提交了续租申请未得到答复。2015年年底，因小组无经济来源用于分红，上诉人主动提出预付两年租金11万元以解小组燃眉之急，待招标后按照新标价确定年租金，故租期到2016年12月31日才届满，被上诉人一审起诉时租期还未到期，故其诉讼请求应予驳回。2、作为本案租赁物的房屋和场地是一个统一的整体，一审认定场地租赁部分有效房屋租赁部分无效，无事实及法律依据。3、本案争议的土地及房屋系农村集体所有，不属于城市、镇规划区的房屋，一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》进行认定系适用法律错误。4、一审判决将协议中有利于被上诉人的部分认定为有效，对其不利的部分认定为无效，显失公平。5、上诉人已履行了协议约定义务，不存在违约、拖欠租金及强占租赁物的行为。
被上诉人船房第六居民小组辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原告船房第六居民小组向一审法院起诉请求：1、确认原、被告签订的《协议》及相关补充协议无效；2、判令被告向原告支付房屋占有使用费82500元（暂计，实际使用费应计算至被告返还原告所有的土地及房屋之日止）；3、判令被告立即返还原告所有的船房村××××土地及地上构筑物（占地面积996.6平方米，厂房面积525.42平方米）、变压器以及附属设备。
一审法院认定事实：昆明市船房村××号由房屋和场地所构成，205号内的房屋建盖时未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准，至今未取得房屋产权证。2007年10月，被告通过竞标方式取得了船房六组205号场地和房屋的承租权。2007年10月26日的船房六组小组会议形成会议结论：1、经过投标，王云中标，每年租金为伍万伍仟元整。2、变压器由王云负责安装，到期属于居民小组所有。3、装修期为2个月，2007年11月1日——2007年12月31日，租期从2008年元月1日起，租金在2007年11月10日之前付清。该会议记录上有被告王云及其他到会人员的签名。2007年11月13日，船房六组小组会议召开，讨论同意将与被告的租期从五年变为七年。2007年12月25日，原告作为甲方，被告作为乙方签订了一份《协议》。协议约定：一、甲方愿将所属船房村内205号（现状占地面积996.6平方米、产房面积525.42平方米）场地出租给乙方做车间产房使用，租金每年为55000元（大写：伍万伍仟元正）。租期为七年，从2008年1月1日至2014年12月31日止。……六、乙方在使用期间若对甲方的场地需要修缮改造，须经得甲方同意后方能施工。乙方在使用期间所添置的不动产到期后将无偿归甲方所有乙方不能有争议。……九、在协议到期后，乙方须提前三个月向甲方提出续租申请，越期则视为放弃。甲方有权另找承租者。如乙方续租在同等的价位上须优先考虑。……合同履行过程中，原告向被告交付了租赁物，所交付的昆明市船房村××号内的房屋为两层砖混结构。被告承租后，在没有批建手续的情况下加盖了三楼的四间房屋。同时，被告更换了房屋屋顶，加装了太阳能热水器，在场地上搭建了彩钢瓦大棚，在场地内的电杆上安装了变压器，并进行过其他修缮工作。被告在使用场地和房屋的过程中，曾用于服装生产，现用于停放电动车和部分房屋出租。2015年7月，因变压器损坏，被告对变压器进行了更换。双方所签订的《协议》2014年12月31日到期后，被告继续使用场地和房屋。2016年1月27日，被告向原告交纳了110000元租金，原告向被告开具的收据的摘要载明有“船房六组老村205号公房租金（2015年1月1日——2015年12月31日）临时用地”字样，并有王云的签名。对于该笔租金，原告认为是一年的租金，被告则认为是按照原合同租金标准交纳的二年租金。2016年8月3日，原告在《都市时报》上刊登公告，要求被告返还租赁物并支付拖欠的租金。2016年8月22日，原告诉至法院，要求确认合同无效，支付房屋占用费并返还租赁物、变压器及架设变压器的电杆、电线的附属设备。庭审中，原告又认为，租赁协议中涉及房屋部分无效，但涉及场地的部分合法有效。案件在审理过程中，法院主持双方对太阳能设施等物品的补偿问题进行了协商，但双方未能达成协议，原告表示，对于太阳能设施，协商不成，可由被告拆走。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第七条规定：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案中，原、被告双方于2007年12月25日签订了关于租赁船房村××号的《协议》，关于该《协议》的效力，从该协议的内容看，租赁时船房村××号占地面积为996.6平方米、厂房面积为525.42平方米，换言之，除房屋面积外，场地面积为471.18平方米，只比房屋面积略小。由此可见，原告出租给被告的租赁物实际上包括场地和房屋两部分，其中的场地和房屋都应当看作是独立的租赁物。因此，原被告所签订的《协议》实际上包含场地出租和房屋出租两个部分。其中，场地系包含在船房村××号内，出租时已进行了地面平整，并非作为农业用途，故《协议》中涉及场地出租的部分应为有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，船房村××号内的房屋的建设并未经过规划，也未经过主管部门的批准，因此，《协议》中涉及房屋租赁的部分因违反法律的规定归于无效。从《协议》内容看，双方约定的场地和房屋每年的费用为55000元，使用期限截止至2014年12月31日，期满后，被告于2016年1月27日又交纳了110000元的“租金”。对于该笔费用，原被告对是一年还是二年的费用存在争议，从交款时开具的《收据》内容看，摘要部分已注明“船房六组老村205号公房租金（2015年1月1日——2015年12月31日）临时用地”字样，收据上有被告的签名，已表明被告交纳的仅是2015年一年的费用，因此，在双方未达成新的协议的情况下，被告应当于2016年1月1日将所承租的船房村××号场地和房屋（占地面积996.6平方米，厂房面积525.42平方米）归还原告。因此，对于原告诉请要求返还场地及房屋的诉讼请求，予以支持。由于被告逾期未能向原告归还场地和房屋，因此，被告还应当支付原告场地房屋占用费。从《收据》内容看，双方有每年场地房屋使用费按110000元计收的意思表示，因此，对于2016年1月1日起至返还之日止的场地房屋占用费，被告应当按照每年110000元的标准向原告支付。至于原告所主张的变压器的归属问题，通过现场查看可以确定，变压器并不在租赁的房屋内，而处于场地的范围。而《协议》中涉及场地部分的约定属有效约定，因此，关于变压器的归属，应当按照双方的约定处理。本案中，在2007年10月26日召开的船房小组会议中，已明确“变压器由王云负责安装，到期属于居民小组所有”，因此，现在使用的变压器应归原告所有，被告应在返还场地时将变压器和包括电杆、电线的附属设备返还原告。庭审中查明，被告租赁场地和房屋后，在场地上方搭建了彩钢瓦大棚，对房屋屋顶进行了更换，在房屋上加装了太阳能设施，对以上设施如何处理的问题，《协议》第六条中约定，“乙方（被告）在使用期间若对甲方（原告）的场地需要修缮改造，须经得甲方（原告）同意后方能施工。乙方（被告）在使用期间所添置的不动产到期后将无偿归甲方（原告）所有乙方（被告）不能有争议”，由于此约定对于场地出租能够适用，属有效约定，故对于场地上所搭建的彩钢瓦大棚，被告在返还原告场地时不能拆除，应一并移交原告。对于原告所更换的房屋屋顶，由于原告租赁给被告房屋时，房屋原来已有屋顶，被告是对原屋顶的更换，故原告返还房屋时，该屋顶作为原屋顶的替换物也应由被告一并移交原告。对于房屋上的太阳能设施的处理问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，双方《协议》中涉及到房屋租赁部分归于无效，因太阳能设施未与房屋形成附和，双方对折价问题未达成一致意见，故按照法律规定，该太阳能设施可由被告拆除，不在移交范围。据此，一审法院判决：一、原告昆明市西山区船房社区居民委员会第六居民小组与被告王云于2007年12月25日所签订的《协议》中涉及到房屋租赁部分的内容无效；二、由被告王云于本判决生效之日起十五日内支付原告昆明市西山区船房社区居民委员会第六居民小组自2016年1月1日起至实际返还所承租的昆明市船房村××号场地及房屋（占地面积996.6平方米，厂房面积525.42平方米）之日止按每年110000元标准计算的占用费；三、由被告王云于本判决生效之日起十五日内将所承租的昆明市船房村××号场地及房屋（占地面积996.6平方米，厂房面积525.42平方米）返还原告昆明市西山区船房社区居民委员会第六居民小组（包括变压器及电杆、电线附属设备、场地上方的彩钢瓦大棚、房屋的屋顶，不包括房屋上的太阳能设施）；四、驳回原告昆明市西山区船房社区居民委员会第六居民小组的其他诉讼请求
对于一审确认的案件事实，上诉人提出异议，不认可房屋大棚建设和变压器租期届满后属于小组。被上诉人对一审确认的案件事实无异议。本院二审审理期间，上诉人向法院提交变压器照片四张、收款收据复印件一张，欲证明其于2015年7月2日因变压器自然毁坏，重新更换过变压器并以此主张变压器应当归其所有。经质证，被上诉人认可上述证据的真实性及合法性，不认可关联性及证明目的。本院认为，上诉人提交的证据与本案审理无关，本院不予采信。对于上诉人所提事实异议因涉及法律适用问题，将在判决说理部分予以评判。
综上，对一审确认的事实，本院予以确认。
归纳双方的诉辩主张，本案争议的焦点为：本案合同是否有效；上诉人于2015年向被上诉人交纳的11万元款项是一年还是二年的租赁物使用费。
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，本案租赁标的由房屋和场地所构成，租赁房屋建盖时未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准，至今未取得房屋产权证。因此，《协议》中涉及房屋租赁的部分因违反法律的规定归于无效，涉及场地部分有效。一审法院根据合同有效部分及相关法律规定就租赁物的返还事宜所作判决，并无不当。上诉人2015年向被上诉人交纳租金11万元，上诉人出具收据一份，该份收据摘要部分载明“船房六组老村205号公房租金（2015年1月1日——2015年12月31日）临时用地”字样，该收据上有被告的签名，在无相反证据的情况下，一审判决确认上诉人所交的11万元为2015年1月1日——2015年12月31日一年的租金符合本案事实及相关法律规定，上诉人主张此为两年的租金无事实及法律依据。故一审判决上诉人承担自2016年1月1日至实际返还租赁物之日止的使用费并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1863元，由上诉人王云负担。
本判决为终审判决。
审判长 薛 艳
审判员 田 庄
审判员 李 蕊
二〇一七年四月十八日
书记员 杨文婷