中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）最高法民申3635号
再审申请人(一审被告、二审上诉人)：吴能,男,汉族,住辽宁省沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：张博，辽宁建隆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周博，辽宁建隆律师事务所律师。
被申请人(一审原告、二审被上诉人)：海洋,男，回族,住辽宁省沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：黄敏，辽宁瀛沈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王晶晶，辽宁开宇律师事务所律师。
原审第三人：孙晓军,男，汉族,住辽宁省盘锦市双台子区。
委托诉讼代理人：岳国庆，辽宁盛典律师事务所律师。
原审第三人：柳艳,女,汉族,住辽宁省盘锦市兴隆台区。
委托诉讼代理人：岳国庆，辽宁盛典律师事务所律师。
再审申请人吴能因与被申请人海洋及原审第三人孙晓军、柳艳案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省高级人民法院（2016）辽民终752号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
吴能申请再审称,一、海洋与孙晓军签订的《商品房买卖合同》及购房款支付方式不符合交易习惯，全额支付案涉房屋首付款不真实。1.2013年11月26日,孙晓军与大连东方水城发展有限公司签订案涉两套房屋的《商品房买卖合同》，而在孙晓军与大连东方水城发展有限公司签订《商品房买卖合同》之前，2013年10月8日和2013年11月11日海洋分别通过沈阳新同航空机械有限公司和沈阳嘉盛禾商贸有限公司共电汇给孙晓军控制的盘锦双维化塑有限公司2000万元（没有汇款用途）。2014年2月17日孙晓军、柳艳与海洋、纪某签订两份《房屋预购合同书》，并办理公证。海洋先付购房款，后与孙晓军签订《房屋预购合同书》并公证，该行为不符合房屋买卖正常交易习惯。2.海洋通过企业转账的2000万元应为借款。3.海洋给孙晓军转款中只有2000万元转款记录，3772980元没有转款凭据，亦无现金来源证据，不能证明海洋向孙晓军支付全部购房首付款的事实。二、海洋在辽宁省沈阳市中级人民法院查封两套案涉房屋前占有违反法律规定和合同约定，其所提交的证据和法官调取的证言涉嫌伪证。1.根据合同约定和法律规定，开发商合法交付买受人的商品房必须是竣工验收合格的房屋，买受人才能基于此合法占有。本案案涉房屋竣工验收备案的时间为2015年6月30日，在案涉房屋被辽宁省沈阳市中级人民法院查封之后，不能认定买受人为合法占有。2.海洋及其原代理律师杨陆璐向辽宁省沈阳市中级人民法院陈述的案涉房屋交付时间前后不一，且大部分交房时间是在查封之后，而海洋向一审法院出示的交房证据及一审法官调取的证人证言，却证明交房在案涉房屋被查封之前。3.一审法院应采信2015年1月28日对大连东方水城发展有限公司部门经理曲某及2015年8月4日对海昌东方水城物业管理中心运营负责人张某的询问笔录，从而应该认定案涉房屋没有交付使用。4.关于海洋向一审法院提交大连海昌物业管理有限公司为其开具六张专用收款收据的问题。案涉房屋尚未竣工验收交付，没有签订《前期物业管理服务协议》，不能收取物业等相关费用。且该组证据证明的时间，均是在查封案涉房屋之后，对于已查封的案涉房屋收取物业费等相关费用，明显不合常理。三、海洋与孙晓军签订的《房屋预购合同书》转让的是物权期待权，其交易行为没有满足物权期待权取得的条件，不能对抗法院执行。综上，一审、二审认定事实错误，请求撤销一审、二审判决，再审或者提审改判本案，驳回海洋的诉讼请求。
海洋提交意见称，一、关于购房款支付的问题。海洋提交的银行转账记录及收条等证据能够证明，海洋依约全额支付了案涉房屋首付款并履行了继续偿还房屋按揭贷款的合同义务。1.海洋的付款方式及时间不影响买卖合同成立且有效的事实。且在海洋付款之前，双方就已达成房屋买卖之合意并签订了一份购房协议。2.海洋的本意是向孙晓军购买案涉房屋而不是向开发商，若海洋直接与开发商签订商品房买卖合同，将可能有逃税避税的法律风险。3.仅因2000万购房款在银行转账时没有标明用途而认定应为借款毫无根据。4.关于3772980元购房款没有转款凭证的问题。对于300多万现金付款及收条，结合本案当事人经济情况，并有合同及当事人陈述等相佐证，已达到证据的高度盖然性证明标准，该收条能够证明海洋已完成了支付全部购房款的事实。二、关于对案涉房屋实际占有的问题，法院对案涉房屋的查封时间是2014年8月，海洋在2014年5月，即查封前就已对房屋形成合法占有。1.孙晓军与开发商约定的房屋交付期限是否届满，不影响海洋客观上对案涉房屋是否能占有。2.竣工备案后交付房屋，是对开发商出售房屋质量应达标准的要求，而不是对购房人占有房屋权利的限制。案涉房屋交付条件是否成就，不影响海洋对房屋的占有能力及客观事实。3.2014年5月，物业公司向海洋交付钥匙、办理入住手续，即应视海洋对房屋已经有事实上的管理和支配权，形成合法占有。三、吴能主张的伪证问题缺乏事实。二审法院并非仅根据曲某2016年4月7日询问笔录所作的证言来认定海洋占有房屋的时间和事实，而是在有物业公司的回复函、物业费收据、装修管理收据、水电费收据、其他证人证言及当事人陈述、法院实地调查结果等相佐证的情况下作出综合判断。没有法律规定房屋被查封后可以不必或不能缴纳物业费，也没有物业公司因房屋被查封而不能收取物业费的情况。四、海洋与孙晓军签订的房屋买卖合同合法有效，时间发生在房屋被查封之前，且海洋依约支付了合同价款并履行还贷义务，虽然尚未办理物权登记手续，但错不在海洋，符合上述法律规定中对买受人物权期待权的保护情形。综上，一审、二审判决认定事实清楚、法律适用正确，请求依法驳回吴能的再审申请。
原审第三人孙晓军、柳艳述称，一、对于回复函和交付钥匙的问题，孙晓军、柳艳均不了解，不发表意见。二、关于付款的问题，孙晓军、柳艳已收到了海洋的购房款。
本院对一审、二审查明的事实予以确认。
本院认为，根据一审、二审判决和吴能的再审申请理由、海洋的答辩意见以及原审第三人孙晓军、柳艳的答辩意见，本案的主要争议焦点为：海洋对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，1.吴能申请查封案涉房屋的时间为2014年8月14日，孙晓军、柳艳与海洋就案涉房屋所于2014年2月17日签订的两份《房屋预购合同书》，合同签订的时间先于申请查封的时间。2.2014年5月案涉房屋所在物业公司即大连海昌物业公司就已将案涉房屋钥匙交付给海洋进行装修。2015年1月27日至2015年6月3日，海洋向大连海昌物业公司缴纳了装修管理费、物业费以及水电费，期间也对案涉房屋进行装修。海洋对案涉房屋在吴能申请查封之前就合法占有。3.孙晓军、柳艳与海洋就案涉两处房屋所签订的两份《房屋预购合同书》约定的付款方式为海洋向孙晓军、柳艳支付房屋价款21436020元和2336960元，孙晓军、柳艳因案涉房屋向银行办理的按揭贷款由海洋负责偿还。该两份合同载明海洋已经向孙晓军、柳艳支付了前述房屋价款。海洋通过汇款方式向孙晓军、柳艳支付了购房款项2000万元，以现金形式支付了300余万元，结合孙晓军、柳艳于签订前述两份《房屋预购合同书》当日为海洋出具收到海洋预购房款23772980元的收条，以及前述两份《房屋预购合同书》载明海洋已向孙晓军、柳艳支付了全部房屋价款,应当认定海洋在《房屋预购合同书》签订之时已经向孙晓军、柳艳支付了前述两份《房屋预购合同书》约定的全部房屋价款23,772,980元。据此，二审认定，海洋已经依照两份房屋买卖合同的约定，实际履行了全部到期付款及代为偿还贷款的合同义务，该认定并无不当，本院予以维持。4.根据海洋与孙晓军、柳艳签订的《房屋预购合同书》的约定，孙晓军、柳艳将案涉房屋过户登记至海洋名下的条件至今尚未成就。据此，二审法院认定海洋未能在人民法院依法查封案涉两套房屋前办理过户登记手续不存在过错，该认定并无不当，本院予以维持。综上，二审法院认定海洋对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，该认定并无不当，本院予以维持。
综上，吴能的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第六项规定的情形。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：
驳回吴能的再审申请。
审 判 长 骆 电
审 判 员 万 挺
审 判 员 武建华
二〇一七年九月二十九日
法官助理 兴成鹏
书 记 员 张 丹