山东省寿光市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0783民初5144号
原告：中国工商银行股份有限公司寿光支行。住所地：寿光市城区银海路***号。统一社会信用代码：913707838657053767。
法定代表人：肖剑峰，行长。
委托诉讼代理人：张广正，�东寿城律师事务所律师。
被告：刘敏，女，1983年2月5日生，汉族，住寿光市。
被告：潍坊市住房置业担保有限公司寿光分公司。住所地：寿光市建新街与幸福路交叉路口西北角。
负责人：李晓红。
原告中国工商银行股份有限公司寿光支行与被告刘敏、潍坊市住房置业担保有限公司寿光分公司（以下简称潍坊住房担保寿光分公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张广正、被告刘敏到庭参加诉讼，被告潍坊住房担保寿光分公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告刘敏偿还原告借款本金274945.22元及利息1197.73元（利息计算至2015年12月10日，以后利息按实际偿还日期另行计算）；2、判令原告对寿光市银丰新都16号楼2单元501室商品房及16号楼22号车库抵押登记合法有效，并享有优先受偿权；3、判令被告潍坊住房担保寿光分公司对上述借款本息承担连带保证责任；4、本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年8月11日，原告与被告刘敏签订《个人购房借款担保合同》。合同约定刘敏以寿光市银丰新都16号楼2单元501室的房产作抵押向原告借款33万元，并由被告潍坊住房担保寿光分公司对上述贷款承担连带保证责任，贷款期限为240个月。合同签订后，原告依约履行了放款义务，但被告刘敏没有按期归还贷款本息，原告多次向被告刘敏索要，均拒绝还款。因此，原告依照合同约定，决定提前收回全部贷款本息，请求依法支持原告的诉讼请求。
被告�敏辩称：借款属实，但自我丈夫崔国通去世后我暂无能力还款，以后有能力的时候一定偿还，希望不要收回我的房子。
被告潍坊住房担保寿光分公司未提交答辩意见。
经审理查明：2010年8月11日，原告（贷款人）与被告刘敏（借款人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定：原告向刘敏发放个人购置住房贷款，金额330000元，贷款期限为20年（240个月），实际放款日与到期日以借据为准；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮15%，据此确定年利率为5.049%，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按以下方式处理：贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在�个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及约定的下浮15%的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人授权贷款人将贷款分一次划入下列账户，贷款利息自实际房贷日起计算：户名寿光五苑房地产开发有限公司，账号16×××74，开户行工行寿光支行。借款人按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按法罚息利率计收复利，罚息利率按上述约定利率基础上加收30%确定（利率调整的，罚息利率亦相应变动）。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款�以及所产生的利息、罚息及其他费用。合同同时约定了抵押条款、保证条款等其他事项，其中抵押条款约定，抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》，《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。刘敏作为合同的借款人和抵押人，崔国通作为共同借款人和共同抵押人在合同上签字并摁手印。《抵押物清单》载明，被告刘敏作为抵押人，将寿光市银丰新都16幢2单元501室，面积为161.84平方米的房屋及16幢22号车库抵押给原告，并于同日在寿光市房地产管理局办理了预售商品房抵押预告登记。
另外，刘敏、崔国通于2010年7月30日给原告出具抵押声明和承诺书，确认系自愿将寿光市银丰新都16号楼2单元501室商品房及16号楼22号车库抵押给原告。
2010年7月29日，被告潍坊住房担保寿光分�司（甲方）、原告（乙方）、刘敏（丙方）三方签订《债权转让协议》约定，根据原、被告的借款合同，经甲、乙、丙三方友好协商，就有关甲方担保及债权转让事宜达成如下协议：上述贷款除由丙方以所购房产抵押外，另有甲方作为保证人提供全程连带保证责任，保证期限为贷款日起至贷款全部结清日止。
2010年8月17日，原告将330000元借款转入涉案合同约定账户，被告刘敏依约支付本息至2015年11月27日，此后未能按约还款。按照被告实际已支付本息及合同约定利率计算，截止2015年12月10日，被告欠原告借款本金274945.22元、利息1197.73元。保证人潍坊住房担保寿光分公司未履行保证责任。
另查明，潍坊住房担保寿光分公司系潍坊市住房置业担保有限公司的分公司，已领取营业执照。2004年5月8日，潍坊住房置业担保有限�司给潍坊住房担保寿光分公司出具授权书一份，内容为“经公司研究决定：授权潍坊市住房置业担保有限公司寿光分公司办理寿光市行政区域内的‘住房置业担保；房地产经营；房屋中介’业务”。
上述事实，有原告提交的个人购房借款/担保合同及抵押条款、抵押声明、承诺书、抵押物清单、债权转让协议中的保证条款、担保授权书、营业执照、借款凭证、银行账户历史明细及当事人陈述记录在案为证。
本院认为：原告与被告刘敏签订的借款合同及抵押条款，原告与被告潍坊住房担保寿光分公司订立的保证条款均系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，均为有效合同。原告与被告刘敏按照抵押条款的约定，于2010年8月11日对寿光市银丰新都16号楼2单元501室住房及16号楼22号车库办理了预售商品房抵押预告登记，该抵押预告登记合法有效。原告作为贷款人，其提交的借款合同、借款凭证能够证实其已按合同约定向被告刘敏提供了借款，被告刘敏作为借款人，未按合同约定期限按时履行还款义务，已构成违约，原告有权依合同约定宣布全部借款提前到期，故原告要求被告返还剩余全部借款本金及利息的诉讼请求事实清楚，证据充分，本院予以支持。被告潍坊住房担保寿光分公司在《债权转让协议》中与原告订立保证条款，约定对涉案债务承担连带保证责任；其作为潍坊住房置业担保有限公司的分支机构，事先经过公司法人书面授权，虽然该授权书对保证债务的范围等授权不明，但根据法律规定，法人的分支机构应当对保证合同约定的全部债务承担保证责任；双方对保证期限约定为自贷款日起至贷款全部结清日止，系约定不明，依照法律规定，保证期间为主债务履行期届满之�起两年；潍坊住房担保寿光分公司未在保证期间履行保证义务，应承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，可向借款人追偿。被告潍坊住房担保寿光分公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为放弃答辩和质证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第十七条第二款、第三十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘敏于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司寿光支行借款本金274945.22元及利息1197.73元（利息计算至2015年12月10日，之后利息按合同约定标准�算至本判决确定的履行之日止）；
二、被告潍坊市住房置业担保有限公司寿光分公司对上述债务承担连带清偿责任；保证人承担保证责任后，有权向被告刘敏追偿；
三、驳回原告的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2721元，由两被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审判员 于 学 信
二〇一七年一月四日
书记员 �李丽华