成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初8638号原告（反诉被告）：刘远程，男，1984年6月14日出生，汉族，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：王莉丽，四川泰益律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙华祥，四川泰益律师事务所律师。原告（反诉被告）：陈怡，女，1983年11月7日出生，土家族，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：王莉丽，四川泰益律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙华祥，四川泰益律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐晓蓉，女，1973年1月29日出生，汉族，住四川省广元市朝天区。委托诉讼代理人：阎朝旭，四川泰仁律师事务所律师。被告（反诉原告）：马卫全，男，1975年3月5日出生，汉族，住四川省广元市朝天区。委托诉讼代理人：阎朝旭，四川泰仁律师事务所律师。第三人：四川美家园房地产经纪有限公司，住所地：成都市成华区。法定代表人：张华军，系四川美家园房地产经纪有限公司总经理。委托诉讼代理人：邓平，系四川美家园房地产经纪有限公司工作人员。原告刘远程、陈怡诉被告徐晓蓉、马卫全、第三人四川美家园房地产经纪有限公司(简称美家园公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月31日立案受理后，被告徐晓蓉、马卫全对原告刘远程、陈怡提起反诉。本院审查后，依法受理了被告徐晓蓉、马卫全提起的反诉。本诉和反诉案件合并审理，并进行了公开开庭审理。原告（反诉被告）刘远程、陈怡的委托诉讼代理人王莉丽、孙华祥，被告（反诉原告）徐晓蓉、马卫全的委托诉讼代理人阎朝旭，第三人美家园公司的法定代表人张华军及委托诉讼代理人邓平到庭参加诉讼。双方庭外和解期间未能达成一致。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘远程、陈怡向本院提出本诉诉讼请求：1、判决徐晓蓉、马卫全继续向刘远程、陈怡履行2016年7月22日签订的《物业买卖合同》；2、徐晓蓉、马卫全向刘远程、陈怡立即交付位于成都市锦江区牛沙路XXX号X栋X单元XXX层XXXX号房屋，并将该房屋产权及土地使用权证过户到刘远程、陈怡名下；3、徐晓蓉、马卫全向刘远程、陈怡支付违约金193600元。事实和理由：2016年7月22日刘远程、陈怡与徐晓蓉、马卫全以及美家园公司签订了《物业买卖合同》，约定由徐晓蓉、马卫全将位于成都市锦江区牛沙路XX号X栋X单元XX层XXX的房屋出售给刘远程、陈怡，成交价为968000元，首付款支付时间为2016年9月30日案涉房屋银行按揭后三日内或之前至房地产办证中心办理产权过户手续或办理公证当日内由刘远程、陈怡支付徐晓蓉、马卫全，美家园公司收取服务费。该合同签订的当日刘远程、陈怡向徐晓蓉、马卫全支付了定金50000元，后徐晓蓉、马卫全告知美家园公司其已经办理完毕银行按揭手续，但刘远程、陈怡要求其提供在成都市房管局打印的最新的房屋信息摘要以及新的房屋产权证以确认案涉房屋上银行按揭已经结案的事实后立即向其支付首付款，同时美家园公司为刘远程、陈怡办理该套房屋的银行按揭手续也需要上述材料，多次告知徐晓蓉、马卫全其合理要求，但徐晓蓉、马卫全一直拒不提供，并声称刘远程、陈怡已违约。在此期间，刘远程、陈怡得知徐晓蓉、马卫全于2016年10月14日或之前将案涉房屋又委托另一中介机构成都好房优家互联网信息服务有限公司在网上出售，且徐晓蓉、马卫全已经将该套房屋出售给案外人。刘远程、陈怡认为徐晓蓉、马卫全在未与刘远程、陈怡解除房屋买卖合同关系的同时将案涉房屋出售给案外人，该行为属于“一房二卖”的恶意违约行为，且主观过错显而易见，其系故意损害刘远程、陈怡的合法权益。徐晓蓉、马卫全是因为房价上涨的原因才将房屋出售给他人。依据《合同法》第8条的规定及物业买卖合同系双方真实意思表达，不违反法律强制性规定，属合法有效。徐晓蓉、马卫全理应继续履行案涉合同，并承担违约行为责任。被告（反诉原告）徐晓蓉、马卫全本诉辩称，1、案涉买卖合同有效，是双方真实意思的表达。2、合同约定2016年9月30日之前支付首付款418000元，但刘远程、陈怡并未支付，故刘远程、陈怡已构成实质违约，违约时间从2016年10月1日起计算至今。3、2016年9月27日银行贷款已经结按，徐晓蓉、马卫全把该消息告知美家园公司，美家园公司再告知刘远程、陈怡，根据合同约定三日内支付首付款。4、2016年10月14日徐晓蓉、马卫全在银行的贷款抵押已经注销，该消息也告知了美家园公司，美家园公司告知了刘远程、陈怡，但刘远程、陈怡也未支付，故刘远程、陈怡实质违约。5、刘远程、陈怡不支付首付款构成违约。6、房屋信息摘要的提供是本合同履行过程中的附随义务，根据最高人民法院的指导思想，即使最终未及时随附履行也不能视为违约。7、刘远程、陈怡要求提供房屋信息的时间是2016年10月20日左右，因刘远程、陈怡违约在先，故徐晓蓉、马卫全有权享有先履行抗辩权。8、刘远程、陈怡要求徐晓蓉、马卫全先给房屋查档资料再付首付款，是对原合同主要内容的改变，是新要约，徐晓蓉、马卫全有权要求刘远程、陈怡依照合同履行。9、房屋信息摘要是为合同的第三步履行创造条件，是为刘远程、陈怡方便贷款。合同履行中第二步即支付首付款应优先履行。10、根据合同法的规定，房屋信息登记表属于附随义务，是协助其办理贷款的义务，与支付首付款的主要义务相比，完全不具有对等性。刘远程、陈怡以此对抗支付首付款不成立，请求法院予以驳回。11、合同第三步的前期履行，徐晓蓉、马卫全已经配合刘远程、陈怡履行，包括签订贷款及公证。刘远程、陈怡并不是需要资料而是故意找茬，其可以自行去房管局打印，且徐晓蓉、马卫全已经将复印件给予刘远程、陈怡。12、2016年9月30日之前，刘远程、陈怡无支付能力，其是在拖延时间，故该责任应由刘远程、陈怡自行承担。根据合同法第九十三条、九十四条规定，徐晓蓉、马卫全有权在2016年10月1日起拥有解除合同的权利及另行处理的权利。徐晓蓉、马卫全已通过美家园公司告知要求解除合同的要求。13、刘远程、陈怡无证据证明徐晓蓉、马卫全一房二卖，徐晓蓉、马卫全并未和案外人签订过协议，案涉房屋已被本案保全冻结，不存在一房二卖的问题。在出卖给刘远程、陈怡之前，徐晓蓉、马卫全将案涉房屋信息登记在多家中介机构。综上，请求驳回刘远程、陈怡的本诉诉请。第三人美家园公司针对本诉的陈述，1、整个买卖过程出现问题后，美家园公司联系双方进行协调，由于徐晓蓉、马卫全不理解且反对美家园公司向其解读的相关信息，双方未能达成一致。2、美家园公司对刘远程、陈怡称案涉房屋已出售给案外人的情况不知情，但刘远程、陈怡的其他陈述全部属实。3、房屋交易信息美家园公司在房管局进行了公示及打印了经济服务合同，如双方要解除和撤销买卖合同，需要到房管局撤销公示。目前案涉房屋应不会已出售给案外人。4、贷款结按需要很多手续，除了到银行结清按揭款以外，还需要银行出具贷款结清证明、他项权证等，并且到房管局注销抵押登记，才能叫结按的完成。5、房屋查档原件对合同履行至关重要（查档原件必须产权人本人或公证委托的代理人持有效手续才能到房管局查档），刘远程、陈怡贷款需要提供的资料包括了查档原件，当时且至今在公积金中心要求查档信息无任何抵押和查封的情况下才符合审批的条件。美家园公司作为经纪方要保证徐晓蓉、马卫全收到定金、首付款及尾款，因为刘远程、陈怡是贷款购房，故申请贷款工作必须提前进行，美家园公司认为提供贷款必备的材料并不违反支付尾款的工作先于支付首付款，美家园公司已将该情况告知了徐晓蓉、马卫全。在2016年9月27日徐晓蓉、马卫全给美家园公司工作人员发送信息告知房屋贷款已经结清，但美家园公司通过网上查询，该房屋的抵押并未注销，美家园公司就告知徐晓蓉、马卫全结按贷款还需到银行办理房屋抵押注销的相关手续，但徐晓蓉、马卫全称去问一下，后就一直未给美家园公司回话，美家园公司查询该房屋的状态一直处于抵押状态，直至2016年10月14日经美家园公司查询案涉房屋才注销抵押登记，美家园公司就告诉了双方。被告（反诉原告）徐晓蓉、马卫全向本院提出反诉诉讼请求：1、解除徐晓蓉、马卫全与刘远程、陈怡之间的房屋买卖合同；2、刘远程、陈怡向徐晓蓉、马卫全支付违约金193600元；3、刘远程、陈怡支付徐晓蓉、马卫全所造成的直接6个月的房屋租金损失17400元（2900元/月）、公证费800元、文印费40元；4、刘远程、陈怡错误冻结本案房屋所带来的损失50000元，(庭审中徐晓蓉、马卫全明确该损失为因案涉房屋保全不便于出租，后期的租金损失)最终计算到法院解除冻结时间为止；5、刘远程、陈怡承担本案所有的诉讼费用。事实和理由：2016年7月22日，徐晓蓉、马卫全与刘远程、陈怡、美家园公司签订房屋买卖合同，其中对合同房款履行步骤及支付方式明确约定如下：履行步骤按先后顺序分三步进行，定金、首付款、尾款，(1)定金50000元为签约当日即支付，履行方式为同时履行。(2)首付款418000元，“须在2016年9月30日或之前(银行按揭结案后三日内)到房产交易中心办理产权过户手续或办理公证当日内由买方支付于卖方，经纪方、买卖方必须协同前往，不得拒绝，否则视不配合方为违约方”，履行时间要求为9月30日或之前支付，如有按揭贷款，必须银行结按后3日内支付，履行内容为同时办理过户手续签委托公证(房产经纪业称“文件”)和支付首付款，履行方式为同时履行，当日之内必须履行完成，当日即付首付款、交件(办理过户)。(3)尾款500000元由银行按揭贷款支付或由买方一次性现金支付。合同签订后，徐晓蓉、马卫全把已经出租的房屋收回，并且损失6个月的租金，可见徐晓蓉、马卫全是有诚意的、是守约的。合同签订后，徐晓蓉、马卫全积极借款260000元归还银行贷款结按。2016年9月27日，成都银行扣款成功，结清按揭，已经满足第二步支付首付款履行条件，并立即通过经纪方通知买方支付首付款，但刘远程、陈怡不予理会。2016年10月13日银行注销抵押，完成具备了履行首付款的条件，10月14日徐晓蓉、马卫全告知经纪人邓平此事，并且与邓平一同至房管局查看了《房屋信息登记表》状况，确认银行已注销抵押，徐晓蓉、马卫全就要求邓平通知刘远程、陈怡立即支付首付款，按照合同约定推进履行合同，并于2016年10月15日徐晓蓉、马卫全把成都市房管局查档的《房屋信息登记表》交到经纪方邓平手上，并让邓平立即通知刘远程、陈怡支付首付款、履行合同办理过户手续等，然而刘远程、陈怡不予理睬，此后三天即10月15日、16日、17日每天分别多次通过经纪人通知对方履行合同，支付首付款，刘远程、陈怡不予理睬。经过了最后的履约期限(2016年10月17日24时)，刘远程、陈怡在知悉徐晓蓉、马卫全银行收款账号的情况下，仍然拒不汇款，构成实质性违约。其事实真相是，刘远程、陈怡到最后履约时间，其资金不足100000元，完全没有履约能力，说明刘远程、陈怡从开始(7月22日)就是在欺骗卖方和经纪人，说明刘远程、陈怡没有诚信、没有履约能力，使该项交易处于风险之中，应解除合同，并由刘远程、陈怡支付违约金和直接损失。刘远程、陈怡为了拖延时间，提出新的要求，要求提供查档原件用于评估，用于刘远程、陈怡以该房屋在银行贷款之需要，然后再付首付款。该要求单方面改变了原合同的主要条款，徐晓蓉、马卫全有权予以拒绝并要求按照原合同进行履行。因刘远程、陈怡的不诚信和没有资金、履约能力造成合同不能履行，应由刘远程、陈怡支付违约金和赔偿直接经济损失和房屋被错误冻结的经济损失。刘远程、陈怡的违约具体表现在以下方面：1、刘远程、陈怡没有足够的资金，没有履约能力，不诚信，涉嫌恶意欺骗；2、刘远程、陈怡首先违约，不按照约定的步骤和方法支付首付款，徐晓蓉、马卫全和经纪方催促了多次，刘远程、陈怡因当时没有钱没有履行合同，刘远程、陈怡属于违约方；3、买方提出的新要求，先给查档原件《房屋信息登记表》和新房产证，是对原合同主要内容的改变，为新要约，徐晓蓉、马卫全有权拒绝并要求按原合同履行。合同没有约定查档原件成为刘远程、陈怡支付首付款的先决条件，查档只是刘远程、陈怡为了拖延时间而采用的借口，而且刘远程、陈怡要求提供《房屋信息登记表》的目的只是为房屋评估所用，与首付款的支付没有直接关系，不能成为刘远程、陈怡不支付首付款的理由。而且该文件于2016年10月15日上午已给了经纪方，如果需要原件，刘远程、陈怡可以通过经纪方凭借其提供的产权证原件、身份证及结婚证复印件自行到房产交易中心提取。4、刘远程、陈怡诉称其一房二卖，却申请法院查封了案涉房屋，自相矛盾。5、由于刘远程、陈怡违约在先，根据合同及法律规定，徐晓蓉、马卫全有权解除合同。原告（反诉被告）刘远程、陈怡反诉辩称，一、首付款的支付时间为双方办理房屋过户手续的当日或是办理公证的当日，即同时履行。但由于徐晓蓉、马卫全一直既不按照案涉《物业买卖合同》第7条第3款之约定在支付首付款前向刘远程、陈怡交付向银行办理按揭所需的相关资料（即刘远程、陈怡一直要求徐晓蓉、马卫全交付的房屋信息摘要原件，而不是徐晓蓉、马卫全所谓的其单方面改变原合同主要条款），也不前往房管局办理过户手续，故刘远程、陈怡支付首付款的条件根本未成就。相反，2016年10月14日徐晓蓉、马卫全在58同城上委托另外的中介机构将案涉房屋进行出售；2016年10月22日徐晓蓉、马卫全故意骗取本应保管在美家园公司处的房屋产权证原件；徐晓蓉、马卫全在当时即使打印出加盖有房管局档案查询专用章的案涉房屋信息摘要，却也一直拒不提供给美家园公司；再结合当时成都市房屋价格疯涨的现状、刘远程的通话记录以及其当时的代理人徐德川与美家园公司员工邓平的短信内容等一系列证据，可以肯定徐晓蓉、马卫全一直拒不履行案涉房屋的过户手续（包括提供房屋信息摘要原件给刘远程、陈怡以协助其办理银行按揭手续）等合同约定义务的真实原因系房价上涨，徐晓蓉、马卫全不愿意履行案涉《物业买卖合同》，其意图将案涉房屋出售给案外人，以获取更高的利益回报。二、鉴于徐晓蓉、马卫全的上述严重违约行为，依据相关法律法规之规定，徐晓蓉、马卫全根本无合同解除权。况且，刘远程、陈怡至今未收到徐晓蓉、马卫全所谓的《解除合同书》，根据合同解除的“到达生效”原则，徐晓蓉、马卫全即使在有解除权的前提下其解除也并未发生效力。因此，双方签订的《物业买卖合同》至今合法有效，依法应可以继续履行。三、至于徐晓蓉、马卫全所述的刘远程、陈怡无履约能力，涉嫌恶意欺骗完全与事实不符。徐晓蓉、马卫全所提交的刘远程的银行账户余额只是刘远程其中的一个银行账户，并不能代表其无履约能力。加之，案涉房屋的购买方还有刘远程的配偶陈怡，徐晓蓉、马卫全也未提交其无存款的证明，就更不能得出刘远程、陈怡无履约能力的结论。刘远程、陈怡提交的银行存款余额以及短信记录能够充分证明其履约能力和诚意。四、关于徐晓蓉、马卫全陈述刘远程、陈怡可凭其提供的材料自行打印房屋信息摘要，而打印该信息需凭本人持身份证或公证被委托人持身份证，或法院立案后律师持相关材料或司法机关自行打印。关于徐晓蓉、马卫全主张的损失，房屋租金损失和打印费与本案无关，房屋保全系由于徐晓蓉、马卫全违约，刘远程、陈怡向法院起诉而产生，该损失的数额徐晓蓉、马卫全并不能证明，因此徐晓蓉、马卫全的相关诉讼请求不能成立。第三人美家园公司针对反诉的陈述，1、刘远程、陈怡的陈述系事实。2、美家园公司与刘远程、陈怡沟通过，其购房资金早已备齐。3、徐晓蓉、马卫全陈述的定金、首付款收取步骤既是事实但以偏概全了，徐晓蓉、马卫全未提及自己的义务。定金必须在提供全部资料（包括身份证、产权证、户口本等）真实有效，还得保证该物业无任何债务和纠纷下签订合同，支付定金，徐晓蓉、马卫全才去银行进行结按。4、徐晓蓉、马卫全在收取首付款之前，必须履行注销案涉房屋的抵押登记的义务，并且在过户受理成功后才能收到，合同备注以银行结按的时间为准。支付首付款的条款中有明确的约定。5、合同约定了支付购房尾款的前置条件是徐晓蓉、马卫全必须提供相关资料（包括查档原件），徐晓蓉、马卫全在未提供查档原件情况下要求支付尾款，侵犯了刘远程、陈怡的权利，也可说是徐晓蓉、马卫全的违约。根据合同第7.3条约定，徐晓蓉、马卫全未及时提供相关资料，系徐晓蓉、马卫全的违约。6、成都市公积金中心贷款资料上载明了贷款购房的流程，公积金中心要求过户手续必须在贷款审批之后，若在之前公积金中心认为该贷款不真实，会拒绝放贷。美家园公司经办人通过短信与徐晓蓉、马卫全沟通这件事，但徐晓蓉、马卫全并不理睬。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：刘远程、陈怡提交的刘远程与美家园公司工作人员邓平之间的短信记录，因美家园公司对此予以认可，故本院对该项证据予以采信；刘远程、陈怡提交的美家园公司出具的《情况说明》、《关于徐德川“骗取”房产证的情况说明》，系美家园公司对房屋买卖交易过程所作的陈述，其陈述的事实应根据美家园公司庭审中的陈述并结合相关证据进行综合认定，故该两份证明不作为本案证据使用；刘远程、陈怡提交的成都及锦江区房价走势图与本案不具有关联性，本院不予采信；刘远程、陈怡提交的录音通话整理资料无法核实其真实性，本院不予采信；徐晓蓉、马卫全提交的《收条》，美家园公司对该《收条》的真实性不持异议，但认为《收条》下半部分关于2016年10月13日、10月14日、10月15日的陈述不是工作人员邓平所写，故本院对该部分内容不予采信；徐晓蓉、马卫全提交的资料费收据，不能证明该费用系本案纠纷产生的费用，本院不予采信；徐晓蓉、马卫全申请证人陈君、张军宁出庭作证的证言，因证人陈君系案涉房屋的承租方，证人张军宁与马卫全、徐德川系朋友关系，两位证人与徐晓蓉、马卫全具有利害关系，且证人并未实际参与整个房屋买卖交易过程，只是听说买方违约，陪同徐晓蓉、马卫全或徐德川处理相关事宜，故对上述两位证人的证言本院不予采信；徐晓蓉、马卫全申请证人徐德川出庭作证的证言，因证人徐德川系徐晓蓉的弟弟，且系徐晓蓉、马卫全委托处理案涉房屋的代理人，证人徐德川与徐晓蓉、马卫全具有利害关系，对其证言本院不予采信。依据当事人提交的有效证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：成都市锦江区牛沙路XXX号X栋X单元XX层XXXX号房屋系徐晓蓉、马卫全共同共有。2016年3月15日，徐晓蓉、马卫全与案外人张静、陈君签订一份《住房临时合同》，徐晓蓉、马卫全将案涉房屋出租给张静、陈君，租赁时间12个月，月租2900元。2016年7月22日，徐晓蓉、马卫全(卖方)与刘远程、陈怡(买方)、美家园公司(经纪方)签订一份《物业买卖合同》，约定：买方购入卖方物业位于成都市锦江区牛沙路XXX号X栋X单元XX层XXXX号房屋，建筑面积89.88平方米，该物业已出租；该物业已设定抵押，卖方承诺在2016年9月30日前办理完成还款及注销抵押登记(具体时间以银行为准)；该物业成交价为968000元；定金50000元买方在签本合同之同时支付卖方；首付款418000元须在2016年9月30日(银行按揭结按后三日内)或之前至房地产办证中心办理产权过户手续或办理公证当日内由买方支付于卖方，经纪方及买卖双方必须协同前往，不得拒绝，否则视不配合方违约；尾款500000元买方以向银行按揭形式支付，即由贷款银行直接划付卖方，经纪方及买卖双方应在2016年8月5日前备齐贷款所需相关材料，前往相关银行签订贷款合同，届时，如果买方不能申请到贷款或贷款额度不够，由买方以现金方式一次性补足差额部分；买卖双方由本合同中买卖该物业所产生的税金及费用需按相关政府部门、机构规定收费标准交纳，其中买方支付契税、交易手续费、转移登记费、个人所得税、土地出让金、维修资金、公证费、查档费、印花税、按揭服务费、评估及担保、抵押费用；买卖双方协商同意，卖方须于收清尾款三个工作日内将该物业交予买方使用；如买方不能履行本合同条款以至本合同顺利完成，则已付定金不予退还，卖方另可追诉买方以该物业成交总价的20%作为违约金进行赔偿，而卖方有权再将该物业另行转让；如卖方在收取定金后不履行合同条款以至本合同不能顺利完成，则卖方须返还买方双倍定金，若定金在经纪方托管，则经纪方无须经过卖方同意便可退还于买方，买方另可追诉卖方以该物业成交总价的20%作为违约金进行赔偿；卖方同意支付经纪方9680元(于收首付款当日支付全额佣金)及买方同意支付经纪方14500元(于签署本合同之后取产权证当日支付全额佣金)作为服务费；卖方在收首付款当天支付5000元予经纪方作为交房押金，待房屋交割完成后由经纪方退还于卖方(交割包括水、电气和光纤结清)；买方定金打入徐晓蓉名下成都银行账户内；卖方除签贷款合同亲自至场，卖方债权委托徐德川办理。2016年7月22日，徐晓蓉出具内容为“今收到刘远程按合同规定交付购房定金50000元”的定金收据。当日，美家园公司向徐晓蓉出具一份《权证收据》，内容为：收到徐晓蓉、马卫全位于成都市锦江区牛沙路XXX号X栋X单元XX层XXXX号房屋的产权证原件一本(权XXXXX)、国土证原件一本(国土证号第XX**)；定金须于2016年7月22日到账；买方或经纪方违约，三方协议自动取消，经纪方须3日内退还以上已收证件，直接转交徐德川。2016年8月4日，徐晓蓉、马卫全(委托人)向徐德川(受托人)出具一份《委托书》，委托徐德川办理成都市锦江区牛沙路XXX号X栋X单元XX层XXXX号房屋相关事宜，委托内容主要为：代表委托人结清上述房屋的抵押贷款余款，解除抵押登记(包括解除预告登记、预抵押登记)，注销他项权证；查询上述房屋的档案资料，查询委托人个人及家庭房屋登记记录；代表委托人出售上述房屋，与买方商定房价款，签订售房合同，并代收售房款(含按揭款)；代表委托人协助买方至房地产管理部门办理上述房屋所有权及其土地使用权过户登记(包括预告登记)、领取产权证及其土地使用证等相关手续；如上述房屋在出售时买方以按揭方式购买，受托人有权代表委托人协助买方办理与按揭贷款相关的一切事宜。上述《委托书》经四川省成都市蜀都公证处公证。2016年8月4日，徐晓蓉、马卫全配合刘远程、陈怡到成都市住房公积金中心签订贷款合同，但因案涉房屋尚未结清按揭、注销抵押登记，贷款合同未正式签订。2016年9月26日，徐晓蓉向按揭贷款银行结清贷款本息，成都银行股份有限锦江支行出具《贷款结清证明》。徐晓蓉、马卫全于2016年10月15日到成都市房产管理局查询打印的案涉房屋的《房屋信息摘要3》显示：该房屋无抵押、限制信息。2016年10月15日，美家园公司工作人员邓平出具《收条》，内容为：今收到徐晓蓉锦江区牛沙路XXX号X栋X单元XXXX号查档资料复印件3张。经纪方转告买方履行买卖合同协议，收到首付款后双方约定签约网签合同。庭审中，徐晓蓉、马卫全与刘远程、陈怡及美家园公司陈述：美家园公司于2016年10月14日网上查询案涉房屋注销抵押，徐晓蓉、马卫全于2016年10月15日查询打印《房屋信息摘要3》后，只向美家园公司提交了《房屋信息摘要3》的复印件。2016年9月26日，美家园公司工作人员邓平向徐德川发信息称“等银行注销后我们一起去查档，然后银行开始审批客户贷款资料，通过后就可以过户打首付款”。2016年10月14日，邓平向徐德川发信息称“贷款已经注销，你看今天有时间没有，我们去查个档，这边银行好审批”，徐德川回复称“卖方这边已结清贷款，并已经解压，请买方尽快按协议约定流程推进”。2016年10月15日，邓平向徐德川发信息称“你今天去查档没有，我好过来来拿”，徐德川回复称“你一定要仔细给买方说按协议履行，10月17日前把首付款付了哈”。2016年10月16日至2016年10月19日，邓平多次向徐德川发送信息要求其将查档资料的原件拿给邓平，并告知需要交银行，不然银行无法审批。2016年10月19日，徐德川向邓平发信息要求买方最迟应在2016年10月17日前把首付款付了，如买方违约，请中介想办法卖给其他买主。2016年10月19日，刘远程向邓平发信息，主要内容为“麻烦通知房主提供审批过户所需要的材料交给你，我的首付款已全部准备妥当，过户后立刻可以转账给房主”。2016年10月19日，邓平回复刘远程称“目前你们贷款审批资料已全部补起，目前只差卖方房屋查档资料原件，只要卖方把资料提供给银行，马上可以进入贷款审批流程”。2016年10月22日，徐德川称须向房管局办理查档手续，从美家园公司取走了案涉房屋的房产证原件。2016年10月24日，邓平向刘远程、徐德川发信息称“按照双方约定的今日在13：00我短信通知你关于案涉房屋买卖合同事宜是否继续履行通知你。今日通知买方、卖方及受托人是否继续三方签订的买卖合同，如不履行请及时回复”。徐晓蓉、马卫全的委托代理人徐德川就其与邓平之间的短信对话内容向成都市国力公证处申请保全证据公证，支付了公证费800元。2016年10月14日，58同城网上有案涉房屋出售的信息。2016年10月31日，刘远程、陈怡向本院提起诉讼，并申请对案涉房屋进行保全，本院依法采取保全措施。2016年11月8日、2016年11月9日徐晓蓉、马卫全分别向刘远程、陈怡和美家园公司发出一份《告知函》，内容为：由于刘远程、陈怡没有按照买方、卖方及经纪方签订《物业买卖合同》的约定，应于2016年10月17日前(即2016年9月27日徐晓蓉、马卫全在成都银行的按揭尾款结案，2016年10月14日房管局解抵至2016年10月17日)支付首付款418000元给卖方，已构成事实违约，本人依法解除合同，由此产生的法律后果由刘远程、陈怡全部承担。2017年1月13日，四川本濠信息咨询有限公司出具一份《证明》，内容为：我公司为锦江区牛沙路XXX号X栋X单元XX层XXXX号房屋产权人徐晓蓉、马卫全与购房贷款人陈怡、刘远程，于2016年8月4日由我公司协助其到银行签定《个人住房公积金借款合同》至今日止，成都市住房公积金管理中心对贷款对象及其所购房产的要求和条件中有：贷款人所购买的房产不得有任何抵押及查封，如则必须解除查封及注销抵押登记，并提供房管局查档信息原件，否则不具备贷款审批审理条件，并告知了卖方。另查明，2016年8月5日陈怡的银行账户余额为500000元，2016年8月21日陈怡的定期账户余额为400000元，2016年10月20日陈怡向刘远程转账402000元。2016年9月25日刘远程的银行账户余额为94125.25元，2016年10月20日的账户余额为500125.25元。刘远程、陈怡提交的多家房产经纪公司出具的《二手房交易流程行业标准的证明》载明：成都住房公积金中心对贷款审批要求卖方提供资料包括：由房管局打印所售房产查档信息原件(不能有抵押信息及查封，如有则必须注销抵押、解除查封，否则不具备贷款审批受理条件)。美家园公司陈述二手房屋交易惯例为：办理贷款及过户的前提是房屋要注销抵押，签订贷款合同当天经纪方及卖方都应当配合买方提供相应资料，卖方要提供产权证、国土证、结婚证、查档资料原件等，支付款须在办理产权过户的当日内支付，所以支付首付款都需要注销抵押登记及提供查档原件。诉讼过程中，刘远程、陈怡向本院提交书面意见，表示愿意按合同约定过户当天支付首付款418000元，余款500000元通过银行按揭贷款的形式支付给徐晓蓉、马卫全，若从易于执行的角度出发，刘远程、陈怡也愿意一次性向徐晓蓉、马卫全支付购房款。本院认为，刘远程、陈怡与徐晓蓉、马卫全签订的《物业买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同应属合法、有效，双方均应按照合同约定履行其义务。本案争议焦点为：1、案涉房屋买卖合同是应当继续履行，还是应当解除；2、违约方是否应当赔偿守约方违约金及相应的损失。对此本院认定如下：一、案涉房屋买卖合同是应当继续履行，还是应当解除。根据《物业买卖合同》的约定：卖方承诺在2016年9月30日前办理完成还款及注销抵押登记(具体时间以银行为准)；首付款418000元须在2016年9月30日(银行按揭结按后三日内)或之前至房地产办证中心办理产权过户手续或办理公证当日内由买方支付于卖方；尾款500000元买方以向银行按揭形式支付，即由贷款银行直接划付卖方，经纪方及买卖双方应在2016年8月5日前备齐贷款所需相关材料，前往相关银行签订贷款合同。虽然徐晓蓉、马卫全于2016年8月4日配合刘远程、陈怡到成都市住房公积金中心签订贷款合同，但因案涉房屋尚未结清按揭、注销抵押登记，贷款合同未正式签订。根据二手房交易的惯例、公积金中心办理贷款的要求及上述合同的约定，买方采取银行按揭形式支付购房尾款的，卖方应在买方支付首付款前向买方交付办理银行按揭所需的相关资料(包括注销抵押登记的房屋信息查档原件)。上述行业惯例及合同的约定是为了确保银行提前审批贷款，在双方办理过户后能顺利发放贷款，以保障卖方能按期收到尾款。因案涉房屋设定抵押，徐晓蓉、马卫全于2016年9月26日结清按揭贷款，案涉房屋于2016年10月14日注销抵押，美家园公司于2016年9月26日、10月14日均向徐晓蓉、马卫全的代理人徐德川告知案涉房屋注销抵押后须查询房屋信息，便于银行审批贷款。徐晓蓉、马卫全于2016年10月15日查询打印了案涉房屋的《房屋信息摘要3》后，美家园公司于2016年10月16日至2016年10月19日又向徐德川告知须交房屋信息查档原件，而直至起诉之日，徐晓蓉、马卫全仍未向刘远程、陈怡和美家园公司提供注销抵押后的房屋查档信息原件。因刘远程、陈怡在起诉前无法自行到房管局打印房屋信息查档原件，而徐晓蓉、马卫全也一直未提交房屋信息查档原件，导致刘远程、陈怡无法向银行申请贷款，《物业买卖合同》未能按期正常履行，徐晓蓉、马卫全已构成违约。本案中刘远程、陈怡已按合同约定向徐晓蓉、马卫全履行了给付定金50000元的义务，根据合同约定，首付款的支付时间为双方办理房屋过户手续的当日或是办理公证的当日同时履行，但由于徐晓蓉、马卫全未按约在支付首付款前向刘远程、陈怡交付办理银行按揭所需的房屋查档信息原件，也未协助办理过户手续，刘远程、陈怡支付首付款的条件尚未成就，故徐晓蓉、马卫全认为刘远程、陈怡未按约支付首付款存在违约的辩称理由不能成立，本院不予采纳。现成都市锦江区牛沙路166号2栋1单元32层3203号房屋已注销了抵押，涉案房屋不存在权利瑕疵。故刘远程、陈怡要求徐晓蓉、马卫全继续履行《物业买卖合同》，协助将成都市锦江区牛沙路XXX号X栋X单元XX层XXXX号房屋的产权过户至刘远程、陈怡名下的诉请，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。虽然徐晓蓉、马卫全于2016年11月8日向刘远程、陈怡邮寄了一份关于解除合同的《告知函》，但该解除函系徐晓蓉、马卫全在刘远程、陈怡向本院提起诉讼要求继续履行合同后才发出，且徐晓蓉、马卫全未提交证据证明该函已送达到刘远程、陈怡，故该解除合同的《告知函》并未发生法律效力。根据刘远程、陈怡的银行账户记录，刘远程、陈怡具有履行支付购房款的能力，徐晓蓉、马卫全认为刘远程、陈怡不具有履约能力，存在欺骗行为，要求解除合同的理由不能成立，本院不予采纳。且根据上述认定，徐晓蓉、马卫全认为刘远程、陈怡未按约支付首付款存在违约的理由亦不成立，而徐晓蓉、马卫全在合同履行中存在违约行为，其不享有法定的合同解除权，其反诉要求解除《物业买卖合同》的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。根据合同约定，刘远程、陈怡支付首付款的义务与徐晓蓉、马卫全协助办证过户的义务应同时履行，刘远程、陈怡支付购房尾款的义务先于徐晓蓉、马卫全的交房义务。本案中刘远程、陈怡同意依约支付剩余购房款，虽然徐晓蓉、马卫全以刘远程、陈怡未支付首付款作为履行抗辩，其未就支付剩余购房款提起反诉请求，但为了减少讼累，以保障双方的利益不受到损害，刘远程、陈怡应在办理房屋过户手续当日，向徐晓蓉、马卫全支付剩余购房款918000元，徐晓蓉、马卫全在收到剩余购房款后三日内向刘远程、陈怡交付房屋，本院对此一并处理。二、关于违约金及相应损失。虽然徐晓蓉、马卫全在履行合同过程中违背双方的契约精神，本院应当对违反诚信原则擅自违约的行为予以必要的惩戒，但结合本案的实际情况，本院已判决徐晓蓉、马卫全继续履行合同，将案涉房屋的产权过户至刘远程、陈怡名下，刘远程、陈怡购买房屋的合同目的已实现，且徐晓蓉、马卫全逾期履行合同的行为并未给刘远程、陈怡造成实际损失，故刘远程、陈怡要求徐晓蓉、马卫全支付违约金193600元的诉请无事实依据，本院不予支持。根据上述认定，刘远程、陈怡按约履行了其合同义务，未构成违约，故徐晓蓉、马卫全反诉要求刘远程、陈怡支付违约金193600元和赔偿租金损失17400元、公证费损失800元、文印费损失40元及保全错误的损失50000元的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款的规定，判决如下：一、被告徐晓蓉、马卫全应于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告刘远程、陈怡将位于成都市锦江区牛沙路XXX号X栋X单元XX层XXXX号房屋的产权过户登记至原告刘远程、陈怡名下，原告刘远程、陈怡承担房屋过户的一切税费以及因过户产生的相关费用；二、原告刘远程、陈怡应于办理上述房屋产权过户手续当日支付被告徐晓蓉、马卫全剩余购房款918000元；三、被告徐晓蓉、马卫全在收到上述剩余购房款后三日内将上述房屋交付原告刘远程、陈怡；四、驳回原告刘远程、陈怡的其他本诉诉讼请求；五、驳回反诉原告徐晓蓉、马卫全的反诉诉讼请求。如果刘远程、陈怡未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费15254元，减半收取7627元，保全费5000元，两项合计12627元，由原告刘远程、陈怡负担887元，由本诉被告徐晓蓉、马卫全负担11740元；反诉案件受理费5228元，减半收取2614元，由反诉原告徐晓蓉、马卫全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  何理二〇一七年八月三十日书记员  刘茜