北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
2013朝民初字第33256号
原告卓宝松，男，1963年6月25日出生，汉族，河南省濮阳市城市建设集团总经理，住河南省濮阳市。
委托代理人王霞，北京市子悦律师事务所律师。
委托代理人马骋，北京市子悦律师事务所律师。
被告北京银信兴业房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区榆垡镇福顺街1号。
法定代表人董青，董事长。
委托代理人王晓卫，北京市华城律师事务所律师。
被告北京康城花园物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区双桥东路甲9号会所1层1号。
法定代表人王增钰，执行董事。
委托代理人王晓卫，北京市华城律师事务所律师。
原告卓宝松（下称姓名）与被告北京银信兴业房地产开发有限公司（下称银信兴业公司）、北京康城花园物业管理有限公司（下称康城花园公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院作出(2011)朝民初字第22465号民事判决书后，卓宝松提出了上诉。北京市第二中级人民法院审理后作出（2013）二中民终字第6046号民事裁定书，将该案发回本院重新审理。本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。卓宝松的委托代理人王霞、马骋，银信兴业公司、康城花园公司共同的委托代理人王晓卫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
卓宝松诉称：2001年12月25日，卓宝松与银信兴业公司签订《商品房买卖合同》，向银信兴业公司购买了其开发的位于北京市朝阳区X号房屋（以下简称X号房屋）。2003年9月，银信兴业公司向卓宝松交付了房屋。2004年年初，卓宝松发现该房屋的墙面、楼板、阳台等处存在墙体断裂等质量问题，2005年4月以后，裂缝不断扩大，基础也出现了局部沉降，卓宝松多次提出维修要求，银信兴业公司找各种理由拖延。因质量及安全隐患造成房屋无法正常使用、收益，卓宝松被迫在外长期租房居住，造成了严重的经济损失。卓宝松委托鉴定机构对房屋质量问题进行了鉴定，支出了1500元鉴定费用。银信兴业公司是X号房屋的开发商，应对房屋的质量承担保修责任，康城花园公司为该房屋所在小区提供物业服务，应与银信兴业公司承担连带责任。故卓宝松诉至法院，要求二被告对X号房屋墙面、墙体、楼板、地面裂缝处进行修复，并承担相关修复费用；二被告连带赔偿卓宝松自2004年3月至2016年12月期间房屋无法使用和收益的损失，每月按8652元计算，二被告赔偿卓宝松因裂缝导致的房屋贬值损失10万元及鉴定费用1500元。
银信兴业公司辩称：银信兴业公司同意对X号房屋进行维修，但该房屋已经超过了保修期，维修费用不应由银信兴业公司承担。2002年9月16日，X号房屋所在工程通过了竣工验收，质量等级评为优良。同年9月30日，卓宝松现场验房合格后领取了房屋钥匙，并支付了前期物业管理费和公共维修基金等费用。2003年9月，卓宝松将房屋钥匙交给康城花园公司，并表示其住在外地，购买该房屋是为了投资，不准备入住该房屋，希望康城花园公司代为管理房屋。X号房屋为毛坯房，自房屋交付至今卓宝松未对房屋进行装修也未入住，房屋一直处于空置状态。这是卓宝松的自行处置行为，与房屋质量无关，卓宝松提出的租金损失缺乏事实和法律依据。
在没有证据表明房屋存在质量问题的情况下，银信兴业公司在质保期内没有拒绝修复或拖延修复的违法行为。卓宝松是在康城花园公司就其拖欠物业费一事向法院提起诉讼后，才向法院提起了本案诉讼。在本案诉讼过程中，法院也委托鉴定机构对房屋的质量和使用情况进行了鉴定，鉴定结论可以证明，该房屋不存在卓宝松所称的房屋质量结构问题。基于以上事实和法律规定，银信兴业公司认为卓宝松的诉讼请求没有事实依据和法律依据。
康城花园公司辩称：卓宝松诉称的房屋质量问题即使存在，也属于开发商应当承担的保修义务，康城花园公司作为物业服务公司，没有义务也没有能力承担这一工作。X号房屋自交付以来，一直未进行装修。卓宝松不在本市居住，与其联系很不顺畅，即使联系上，卓宝松也从来没有向康城花园公司提及过房屋质量问题，康城花园公司并不存在履行工作的前提。另外，卓宝松长期拖欠X号房屋的物业服务费，康城花园公司就此向法院提出了诉讼。基于上述原因，卓宝松针对康城花园公司的诉请没有法律依据和事实依据，应予驳回。
经审理查明：2001年12月25日，卓宝松与银信兴业公司签订《商品房买卖合同》，约定：卓宝松购买银信兴业公司开发的X号房屋；银信兴业公司应当在2002年9月30日前将符合合同约定的商品房交付给卓宝松；《住宅质量保证书》作为本合同的附件，银信兴业公司自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，银信兴业公司应当履行保修义务；因不可抗力或者非银信兴业公司原因造成的损坏，银信兴业公司不承担责任，但可协助维修，维修费用由卓宝松承担；双方还在合同中对其他相关事项进行了约定。作为前述合同附件的《康城房屋质量保证书》中”保修责任认定”条款中约定：”1、经鉴定为设计原因引起的质量安全隐患并影响用户的正常使用。2、经鉴定为施工原因引起的质量安全隐患并影响用户的正常使用。3、其他按国家规定或与住户约定的建设单位责任。””保修期终止后的维修”条款中约定，保修期满后维修费用由产权人承担。”保修程序”条款中约定有”确认属于保修范围的保修项目后，由物业管理公司负责同保修单位进行联系，并监督检查保修项目的完成。质量保证书还约定有”保修期限从本住宅竣工验收合格之日起计算”，”基础及主体结构的保修期限为70年，地面空鼓开裂、大面积起砂保修期限为2年”。《康城花园一期住宅房屋使用管理维修公约》第五章第三条约定有”开发企业应按有关规定承担本物业保修范围的维修责任。在保修期间，开发企业及时处理有关保修事宜，其发生的费用由开发企业负责”。
另查，X号房屋所在工程于2002年9月20日完成竣工备案登记。卓宝松收房后于2004年将房屋钥匙交给康城花园公司保管，诉争房屋一直处于毛坯房状态，并未装修、入住。因房屋存在裂缝，卓宝松曾于2005年4月联系银信兴业公司要求维修，银信兴业公司于2006年11月13日向卓宝松提出”裂缝维修方案”，卓宝松于2006年11月20日收到该”维修方案”并向银信兴业公司提出了关于维修加固的建议，银信兴业公司于2006年11月24日回复称不采纳卓宝松的建议，仍按原先提出的”注浆维修处理”，并提醒卓宝松尽快与之联系维修事宜，如无异议，将在7日后按照上述方案维修。双方最终未能就此达成一致意见，X号房屋裂缝问题至今未进行维修。
再查，康城花园公司为X号房屋所在小区提供物业服务。
庭审中，卓宝松提交现场照片、视频资料及其在2011年自行委托北京连明宇房地产咨询服务有限公司对诉争房屋进行”全面检测”的《检测报告书》，证明X号屋存在严重的质量问题及设计缺陷，达不到基本的居住条件。银信兴业公司和康城花园公司表示，无法确认照片和视频资料是拍摄于X号房屋，而鉴定人员不具备相关资质，鉴定报告系卓宝松单方委托，且与法院委托鉴定机构作出的鉴定结论不符。
案件审理过程中，银信兴业公司提交了《康城花园入伙交接单》，证明其于2002年9月30日将X号房屋交付给了卓宝松。卓宝松认可交接单上的签名确实为其本人所签，但表示其签名时该交接单上并未记载日期，现在交接单上记载的交接日期2002年9月30日是后添加的。但卓宝松亦未能提供证据证明，银信兴业公司延迟交付房屋。
本案在原审过程中，本院应卓宝松的申请，委托北京龙泰房地产评估有限责任公司就诉争房屋自2004年3月至2011年8月23日的租赁价格进行评估，结论为：租金总价为778647元。评估费用35000元由卓宝松预付。
原审过程中，本院还应卓宝松的申请，委托北京市建筑工程研究院建筑工程质量司法鉴定中心对诉争房屋中墙面、楼板、墙体等处存在的所有裂缝的形成原因及对房屋的影响进行鉴定。该中心出具《司法鉴定意见书》，结论为：上述裂缝系因温度干缩引起的砖砌体开裂、温度干缩变形、一层外延窗台地基下沉、温度和混凝土本身的收缩变形等原因造成的；现场测量的8条裂缝的结构构件安全性、正常使用性按裂缝的宽度评级并不构成显著影响；裂缝较多，对结构承载力没有显著影响，为保证结构的耐久性和使用功能，建议对裂缝进行及时处理。此次鉴定的鉴定费用4万元由卓宝松预付。卓宝松不认可该鉴定结论，二被告对该鉴定结论无异议。
本案发回重审后，本院就X号房屋的裂缝与该房屋的设计、施工、材料匹配等因素之间是否存在因果关系，先后向北京市建设工程质量第一检测所有限责任公司司法鉴定所、北京市建设工程质量第三检测所有限责任公司司法鉴定所、北京市建筑工程研究院建筑工程质量司法鉴定中心发出委托鉴定函。三家鉴定机构均回函表示，无法进行相应鉴定。本院亦咨询了其他多家相关司法鉴定机构，均回复无法作出进一步的鉴定结论。
另外，卓宝松还向银信兴业公司购买了118号楼326号房屋，并基于相同的问题向二被告提起了诉讼。在该案审理过程中，本院应卓宝松的申请，通过摇号方式委托华信房地产评估有限公司对房屋裂缝对房屋造成的贬值损失进行鉴定。该公司回函表示，在目前条件下无法承接此项鉴定。后本院又咨询了多家评估机构，均表示无法承接此项鉴定。
上述事实，有《商品房买卖合同》、评估报告、鉴定结论、往来函件、照片、视频资料及当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：卓宝松与银信兴业公司签订的《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。卓宝松主张其向银信兴业公司购买的X号房屋中的裂缝属于房屋质量问题，并据此要求银信兴业公司和康城花园公司对房屋进行维修，并赔偿其各项经济损失。
根据质量保证书的约定：银信兴业公司的质量保修范围为”1、经鉴定为设计原因引起的质量安全隐患并影响用户的正常使用。2、经鉴定为施工原因引起的质量安全隐患并影响用户的正常使用。3、其他按国家规定或与住户约定的建设单位责任”。根据鉴定结论，X号房屋中的裂缝多系温度干缩变形所致，对结构承载力没有显著影响，为保证结构的耐久性和使用功能，建议对裂缝进行及时处理。虽然X号房屋中的裂缝不属于质量保证书约定的保修范围，但鉴于房屋裂缝确需及时进行处理，且银信兴业公司亦同意对此进行维修。本院对卓宝松要求银信兴业公司对诉争房屋墙面、地面裂缝处进行修复的诉讼请求予以支持，但其要求由银信兴业公司承担修复费用于法无据，本院不予支持。
关于损失赔偿，卓宝松主张的房屋贬值损失，缺乏事实依据，本院无法支持。卓宝松虽称因诉争房屋存在质量问题致其长期在外租房居住、造成了相应损失，但其就此未提供有效证据，银信兴业公司对此亦不予认可，对卓宝松要求银信兴业公司赔偿房屋租赁费的诉讼请求，本院不予支持。卓宝松并未举证证明，其自行委托鉴定支出的1500元鉴定费系由银信兴业公司造成，其要求银信兴业公司赔偿鉴定费的诉讼请求，本院亦不予支持。
关于连带责任，康城花园公司系诉争房屋的物业管理单位，根据上述《房屋质量保证书》，康城花园公司对保修事宜仅负有”联系”、”监督检查”之责，并不负有直接的义务。卓宝松要求康城花园公司就本案承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告北京银信兴业房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内对北京市朝阳区X号房屋墙体和顶板处的裂缝进行维修，以保证结构的耐久性和使用功能；原告卓宝松负责配合，并自行承担相应费用；
二、驳回原告卓宝松的其他诉讼请求。
原审案件受理费16410元、鉴定费4万元、评估费用35000元由原告卓宝松负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 甄玉斌
人民陪审员 刘凤芝
人民陪审员 王桂香
二〇一七年二月六日
书 记 员 ＸＸ晶
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