云南省保山市隆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0502民初2881号
原告（反诉被告）：白有焕，女，保山市隆阳区人。
被告（反诉原告）：陈智萍，女，保山市隆阳区人。
委托代理人：段俊卿，云南援边律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告（反诉被告）白有焕诉被告（反诉原告）陈智萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月26日立案受理后，依法由审判员张云喜适用简易程序，于2017年8月1日公开开庭进行了审理。原告白有焕，被告陈智萍的委托代理人段俊卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告白有焕向本院提出诉讼请求：1、请求判令出租人陈智萍返还承租人白有焕租赁定金（押金）人民币3000元；2、判令出租人陈智萍返还承租人白有焕因解除《房屋租赁合同》后，剩余租金人民币19000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年2月16日，原、被告在自愿前提下，经平等协商一致签订《房屋租赁合同》。合同约定：被告作为出租人将坐落于隆阳区兰城街道太保南路易乐上苑B18-A03号一楼房屋出租给原告作为经营用房使用。租赁期自2016年2月25日起至2019年2月24日止；租金每年44000元（第一年租金自2016年2月16日支付22000元，2016年3月20日支付22000元），还约定原告于2016年3月20日交房屋押金3000元及物业管理费、装修、续租、转租、拆迁大修、违约责任、争议解决等事宜。合同签订后，双方忠实履行各自义务，原告如期支付第一年租金44000元及房屋租赁定金（押金）3000元；被告交付出租房屋。原告租赁被告出租房屋至2016年7月3日，因原告家中发生重大不幸之事，便向被告提出提前解除房屋租赁合同的请求，被告表示同意，并愿意退还原告第一年剩余7个月租金及押金合计28200元。之后，原告要求被告退还租金及押金，被告反悔前期承诺，又要求减退原告一个月租金，原告表示同意，由被告退还原告剩余6个月租金及押金24600元，但被告还是不退还原告。由于被告迟迟不退还原告剩余租金及押金，原告在与被告多次协商无果的情形下，被迫采取不交给被告出租房屋钥匙的办法，促使其被告退还原告剩余的租金及押金。原告也请律师介入解决，但被告怀有钱在其手上，出租房原告也拿不走的心态，采取拖延方式，最终未予解决。2017年6月被告将出租房租赁给他人，但对原告的租金和押金置之不理。原告认为，原告提出解除《房屋租赁合同》的理由正当，已取得被告的同意，已形成解除租赁合同及退回剩余6个月租金、押金的合意，被告应诚实履行。期间，有新的承租人提出租房请求，要求被告必须提交房产证才能办理租赁事宜，但被告在一个多月也未办下房产证，新的承租人便放弃租房请求。2016年9月18日，又有新的承租人向被告提出租房请求，被告向新承租人要求交10000元的转让费，并且，房屋租金由原来的每月3666元增加至每月3866元，新的承租人表示不能接受，便放弃租赁请求。故造成被告房屋不能及时出租他人的责任和过错不在原告，而在被告自己。被告拒不退还原告剩余租金和押金的行为，侵犯了原告的合法权益。原告自2016年7月后就没有对被告出租的房屋行使占有、收益、使用，已将出租房屋交还被告，租赁关系已解除，原告不存在履行租赁合同的义务，也不再继续向被告支付租金和押金，不享有权利也不应该承担义务。恳请人民法院依法维护原告的合法权益，对被告损害原告合法权益的行为依法予以制裁。
被告陈智萍辩称，被告将坐落于隆阳区兰城街道太保南路易乐上苑B18-A03号房屋租给原告属实。但原告在诉状中所述与事实不符。原告与被告于2016年2月16日签订房屋租赁合同，租期为3年（自2016年2月16日至2019年2月24日止），租金为每年44000元，按年支付，合同履行原则为先付租金后使用。原告交付第一年租金后，一直在使用该铺面，故原告要求被告退租的请求不能成立。截止双方约定的第二年房屋租金交付时间前一个星期左右，也就是2017年2月19日，被告以房屋租赁履约提醒函方式告知原告按照2016年2月16日签订的《房屋租赁合同》支付第二年房屋租金，但原告置之不理。原告逾期支付房租后，被告多次与原告沟通，要求其支付房租，原告不但不支付房租，还将房屋门紧锁躲避，被告张贴清退通知后仍然没有得到原告的任何回应。原告不履行合同约定的行为已经构成违约，应承担违约责任，被告不应退还原告交给被告的3000元押金。2017年3月后，被告将房屋租赁给他人时，原告还从中作梗，以各种手段对被告房屋进行不同程度的损毁，并以短信、电话等方式威胁被告，原告的各种行为严重侵害被告的合法权益，请求人民法院依法驳回原告的所有诉讼请求。
被告陈智萍向本院提出的反诉请求：1、请求判令原告承担被告房屋损毁修复费、物业管理费及水电费共计人民币4967.50元；2、责令原告停止对被告及房屋的侵害；3、本案本诉与反诉的诉讼费由原告承担。事实和理由：2016年2月16日被告与原告签订房屋租赁合同，原告租用被告坐落于隆阳区兰城街道太保南路以西易乐上苑B区18幢A03号商铺面积56.14平方米。房屋租赁合同约定租期为3年（自2016年2月16日至2019年2月24日止），租金为每年44000元，按年支付，合同履行原则为先付租金后使用。租赁合同中规定营业范围足浴经营。原告交付第一年租金后，一直在使用该铺面，故原告要求被告退租的请求不能成立。截止双方约定的第二年房屋租金交付时间前一个星期左右，也就是2017年2月19日，被告以房屋租赁履约提醒函方式告知原告按照2016年2月16日签订的《房屋租赁合同》支付第二年房屋租金，但原告置之不理。原告逾期支付房租后，被告多次与原告沟通，要求其支付房租，原告不但不支付房租，还将房屋门紧锁躲避，被告张贴清退通知后仍然没有得到原告的任何回应。原告不履行合同约定的行为已经构成违约，应当承担违约责任。2017年3月至6月期间，原告在被告与他人谈房屋租赁时，以各种手段、方式从中作梗让被告的房屋无法租赁，而且对被告房屋进行不同程度的损毁，并以短信、电话等方式威胁被告，原告的各种行为严重侵害被告的合法权益，为此，请求人民法院支持被告的反诉请求。
原告白有焕辩称，被告在反诉状中称自2016年2月16日起至2017年2月19日，原告一直在使用其房屋的陈述不是事实。正如原告在本诉的诉讼状中陈述的一样，原告与被告于2016年2月16日签订房屋租赁合同后，如约支付给被告第一年租金44000元、押金3000元，合计47000元。房屋交付给原告使用至2016年7月3日，原告实际共使用不足5个月。2016年7月3日，原告打电话给被告商量说：因自己家中有事不能继续租用被告的房屋，能否转让给别人，被告在电话上同意原告把房屋转租给他人（有证人在场证实）。得到被告的同意后，原告在房门上张贴招租告示，几天后一个姓周的男青年上门来谈租房事宜，已谈妥按原租价承租，但周姓青年提出要与房主签订房屋租赁合同。随后，周姓青年到昆明电话找到被告后，被告不见周姓青年，周姓青年便向被告提出要看出租房的《房产证》，因被告拿不出《房产证》，周姓青年放弃租房的打算；这个事实恰恰印证被告的房产证是2016年7月25日才登记领取的。没有《房产证》，房屋转租不拟的责任应当由被告负责。房屋转租不成，原告便与被告商量退房租和押金的事情，被告给原告说：时间还剩八个月，因转租耽误了一个月，只能退给原7个月的租金和押金，让原告继续帮被告转租，等转租拿到钱后，一并把钱退给原告，原告同意。直到2016年9月中旬，一个20多岁的小伙子找原告谈租房的事情，谈妥后，小伙子于2016年9月18日开始动工对房屋进行装修。装修期间小伙子与被告谈签租房合同的事情，被告提出要小伙子交1万元转租费，并且，每月租金还要增加2000元，才能签合同。小伙子说：我吃亏了，不租了。原告退还小伙子交的租金，小伙子10天后也离开了。被告连续二次与转租人谈不成后，原告向被告表示说不再参与帮忙转租的事情，请被告自己作主，并要求被告退还原告租金和押金。但被告说：只退给原6个月的租金和押金。之后，被告只是口头上答应退钱给原告，行动上并不实施。至今被告仍没有退钱给原告，还制造种种谎言，企图赖账。事实充分说明自2016年7月3日以后，原告已不再租用被告的房屋，并且，是被告同意。同年8月、9月转租的事情都是原告帮被告的忙，实际上是被告对房屋已经实行了控制，正如被告的证据材料证实对房屋张贴出租广告，并有被告的联系方式电话。关于保山易乐怡和物业公司2017年5月8日出具的物业票据（5300162320）显示：被告交纳的是2017年1月1日至2017年12月31日的物业管理费808元，凭什么要原告承担物业管理费。如果是原告在租赁期间发生的费用，原告承担，决不赖账。被告于2017年4月20日付给董元生刮瓷费、水电费4000元，董元生凭什么收取水电费，难道董元生是供水商、供电商，这种不明不白的费用，原告概不负责。被告称刮瓷是原告的行为造成房屋损毁而发生的修复，应由原告负责。原告已经说明是被告请原告帮找转租人小伙子于2016年9月18日至28日对房屋墙面划线、打眼装修造成的，原告不负责，要说负责应由被告找小伙子负责。并且，被告与小伙子已谈妥房屋租赁，但被告节外生枝、从中作梗、加钱加价造成房屋不能租赁。被告的保山易乐怡和物业公司物业单据显示2016年10月17日交2016年7月水电费136.40元；2017年1月9日交2016年10月水电费23.10元，合计159.50元。二笔费用均发生在原告与被告解除租赁关系之后，原告不应承担。关于被告给原告发的短信，因原告是一个不识字的文盲，被告在与原告解除房屋租赁关系后近半年，被告又反悔用短信提示原告要按《房屋租赁合同》履约，交付租金。又告知原告违约，并将短信内容完整保留，以作为对原告的反诉证据提供给法院，用心险恶，手段卑劣。但被告在发给原告短信之前，已在其自己的房屋门上张贴招租广告，恰恰说明原告已不再向被告续租房屋的事实。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据：房屋租赁合同一份。被告围绕答辩请求依法提交了证据：1、房屋租赁合同一份，2、房屋所有权证一本，3、物业管理、水电费二页，4、电话、短信四页，5、见证委托书一页、视频资料一个、房屋损毁照片十页。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：房屋所有权证一本，能够证实该房屋为被告所有，本院予以采信。物业管理、水电费二页，但被告的物业管理费是交2017年1月至12月期间的808元，而被告的见证委托书已证实被告于2017年3月15日自行收回出租房，故对物业费2个月（2017年1月至2月），计134.66元，本院予以采信。被告支出5个月（2016年7月至9月）水电费，计159.50元（136.40元+23.10元），本院予以采信。电话、短信四页，对于电话只是一个显示，没有相应的语音记录与之印证，无法证实本案的事实，本院不予采信。短信能够证实本案的事实，本院予以采信。见证委托书一页、视频资料一个、房屋损毁照片十页，原告认可见证委托书，能够证实本案的事实，本院予以采信。视频资料、房屋损毁照片与见证委托书中“……该铺面内设及外部未构成任何毁损……”相矛盾，本院不予采信。
综合以上采信的证据和当事人的陈述，认定以下事实：原、被告于2016年2月16日自愿签订房屋租赁合同，原告将位于隆阳区兰城街道太保南路以西易乐上苑B区18幢A03号商铺面积56.14平方米出租给原告用于足浴经营。租赁期自2016年2月25日至2019年2月24日止，租金及支付方式每年44000元，先付租金后使用，按年支付，如逾期未交租金则视为违约，出租方有权即日收回房屋。第一年租金于2016年2月16日支付22000元，2016年3月30日支付22000元；第二年租金于2017年2月24日前支付；第三年租金于2018年2月24日前支付。原告在签订合同后于2016年3月30日须交纳房屋押金3000元，租期满后如无违约责任发生并结清相关费用后由被告一次性退还。租期内该房屋的水、电、物业管理费及相关费用由原告承担。原告按照合同约定向被告支付第一年租金44000元及房屋押金3000元。第一年租期满后，原告未向被告支付第二年的房屋租金，被告于2016年2月19日、2月26日通过短信及在该出租房屋张贴告示，要求原告按约向原告支付第二年房屋租金及收回出租房屋的表示。被告于2017年5月8日替原告支付2017年1月-2月物业管理费134.66元及2016年7月-12月的水电费159.50元。被告出租房屋内设及外部未构成任何毁损。
本院认为，原、被告争议的焦点是2016年7月原告是否将出租房屋退还给被告，原告是否造成被告4000元的损失。根据认定的事实及依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告与被告于2016年2月16日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人在平等自愿前提下签订的，未违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，对当事人具有法律约束力。但原告于2017年2月24日前再未交付第二年租金，其行为已违反了合同的约定，被告解除与原告房屋租赁合同的行为，符合约定的合同解除条件。原告称2016年7月已与被告解除房屋租赁合同，无证据与之印证，故对原告要求被告返还剩余租金19000元及押金3000元的请求，本院不予确认。对被告反诉请求原告承担被告房屋损毁修复费、物业管理费及水电费共计人民币4967.50元的请求，因被告的见证委托书已说明被告的“铺面内设及外部未构成任何毁损”，故对被告要求原告承担房屋损毁修复费4000元的请求，本院不予确认。对物业管理费808元的请求，因部分物业管理费是在原告租赁期间产生的，本院部分确认134.66元。对水电费159.50元的请求，是在原告租赁期间产生的，本院予以确认。对被告要求原告停止对被告及房屋的侵害，无相应证据与之印证，本院不予确认。
综上所述，对原告要求被告返还剩余租金19000元及押金3000元，合计22000元的诉讼请求，本院不予支持。对被告要求原告承担房屋损毁修复费4000元的反诉请求，本院不予支持。被告要求原告承担物业管理费808元的反诉请求，本院部分予以支持134.66元。被告要求原告承担水电费159.50元的反诉请求，本院予以支持。依照最高人民法院关于适用依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、驳回原告白有焕的诉讼请求；
二、由原告白有焕偿还被告陈智萍物业管理费134.66元、水电费159.50元，合计294.16元，于本判决生效后五日内付清；
三、驳回被告陈智萍的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费及反诉费500元，减半征收250元，由原告白有焕负担179.50元，被告陈智萍负担70.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的被告不自动履行本判决，享有权在本判决生效三十日内利的原告可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审判员 张云喜
二〇一七年九月七日
书记员 张振华