黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0111民初488号原告：郝爱富，男，1987年3月15日出生，汉族，无职业，现住哈尔滨市呼兰区。委托代理人：张立群，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。委托代理人：马洪伟，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。被告：佟会，男，1971年1月24日出生，满族，个体户，现住哈尔滨市呼兰区。被告：刘文龙，男，1979年9月29日出生，汉族，农民，现住哈尔滨市呼兰区。原告郝爱富诉被告佟会、刘文龙土地转让合同纠纷一案，本院于2017年2月14日受理后，依法组成合议庭，于2017年5月11日公开开庭进行了审理。郝爱富及其委托代理人张立群、马洪伟，佟会均到庭参加诉讼。刘文龙经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝爱富向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除郝爱富与佟会签订的《土地转让协议》；2、请求判令佟会双倍返还郝爱富合同定金30万元；3、请求刘文龙对双倍返还定金承担连带责任。事实与理由：郝爱富与佟会于2015年9月24日签订土地转让协议，约定佟会将其享有土地使用权的位于哈尔滨市呼兰区腰堡街道水师村水师屯七队道口处，福林绿色蔬菜种植养殖基地，面积8700平方米土地使用权转让给郝爱富，转让金为50万元，郝爱富于签订协议时给付佟会定金12万元（实际给付15万元），如佟会不履行协议双倍返还原告定金，刘文龙作为担保人在协议书上签字。2015年11月3日佟会向郝爱富承诺于11月28日将土地手续拿回，如果拿不回来退回定金15万元。直到郝爱富起诉时止佟会仍没有将土地手续拿回交给郝爱富，郝爱富与佟会签订的《土地转让协议》因没有土地手续，协议无法履行，佟会的行为已经构成根本违约。佟会辩称，双方于2015年9月24日签订的合同属实，合同确定定金是15万元，当时郝爱富第一次给了12万元，后来又给了3万元，这15万元都是定金。郝爱富说的其他部分不属实，佟会所转让的土地在2015年10月份手续就健全。因此不同意双倍返还定金，也不同意解除合同。当时约定如果佟会的三项设施用地手续拿不回来，就把15万元返回给郝爱富，但是佟会有三项设施用地手续的复印件，原件在土地局备案，工商局的营业执照也在郝爱富处，佟会的土地手续健全。双方签订合同时佟会承诺这地是三项设施用地，佟会也是按照合同履行的。现要求继续履行双方签订的协议，要求郝爱富给付佟会剩余卖地款35万元以及自2015年9月24日至今的利息。当时卖地的时候佟会把土地里的树苗都毁了，如果郝爱富现在要求解除合同，那么要求郝爱富赔偿树苗的损失。被告刘文龙未到庭参加诉讼，本院庭前向其送达时其称：“2015年9月份，郝爱富要买地建厂房，通过刘文龙联系到佟会，在买地现场佟会口头承诺给这块地安装三项动力电、能建厂房3000平方米、土地使用面积10000平方米。于是郝爱富、佟会、刘文龙就到一个律师事务所签订了土地转让协议，刘文龙也在土地转让协议上保证人处签字，当时签字的时候就是让刘文龙保证郝爱富买地是真实的，佟会卖地也是真实的。签订协议后郝爱富就给付佟会现金12万元。时隔三至五天左右，佟会说办理土地手续需要用钱，郝爱富又给付佟会现金3万元。刘文龙没有从郝爱富和佟会处得到一分钱，只是出于帮忙才联系他们认识。因此刘文龙不同意承担合同不能履行的连带违约责任”。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。郝爱富举示了“土地转让协议”一份、呼兰区腰堡街道办事处水师村民委员会出具的介绍信一份、佟会于2015年9月30日出具的“收条”一份、佟会于2015年11月3日出具的“承认”一份，用以证明郝爱富与佟会于2015年9月24日签定了土地转让协议，合同约定了土地转让面积、价格、定金数额、权利义务及违约责任等，刘文龙为土地转让协议的担保人。郝爱富是基于佟会提供的村委会介绍信相信佟会享有8700平方米土地使用权且该权属无争议。佟会共收到15万元定金，并承诺2015年11月30日拿回土地使用手续，拿不回来返还15万元定金。经当庭质证，佟会对以上证据均无异议，本院对以上证据真实性及证明问题均予以确认并在卷佐证。综合以上证据本院认定事实如下：佟会作为甲方、郝爱富作为乙方，双方于2015年9月24日签订“土地转让协议”一份，约定佟会将其位于“哈尔滨市呼兰区腰堡街道水师村水师屯七队道口处，福林绿色蔬菜种植养殖基地，面积8700平方米，东邻乡道、西邻孙宝贵、南邻乡道、北邻乡道”土地转让给郝爱富，转让期限至佟会承包合同期期满，转让价格为50万元，并约定“于签订本协议时乙方支付给甲方定金人民币壹拾贰万元，如甲方不继续履行本协议，双倍返还给乙方，如乙方不继续履行本协议，乙方无权要求退回定金”。郝爱富于协议签订当日给付佟会定金12万元。2015年9月30日，佟会出具“收条”一份，载明“今收到卖地款叁万元整”，庭审中，郝爱富与佟会均称这3万元系定金。2015年11月3日郝爱富与佟会又签订“协议”一份，载明“今有郝爱富买水师七对（队）道口佟会的地，土地手续在11月28日拿回，如果土地手续拿不回来，退回定金15万元，特此正（证）明”。庭审中，郝爱富与佟会均称该份协议中“土地手续”为“福林绿色蔬菜种植基地的三项设施用地手续及佟会个人8700平方米土地使用权的手续”。佟会没有将双方约定土地手续交给郝爱富。双方诉争土地一直由佟会管理。本案争议的焦点为：郝爱富与佟会签订的协议是否应予解除；如果解除，佟会是否应双倍返还定金30万元，刘文龙是否承担连带责任。本院认为：郝爱富与佟会、刘文龙签订的“土地转让协议”，系双方真实意思表示，双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”从郝爱富与佟会2015年11月3日签订的“协议”可知，土地转让协议签订时佟会并未取得诉争土地的用地手续。佟会至今仍无法履行将土地手续交予郝爱富的义务，佟会的行为构成违约，该违约行为使郝爱富购买土地的目的不能实现，故郝爱富要求解除双方签订的协议，本院予以支持。佟会称已将土地手续交予郝爱富的抗辩理由，未向本院举止证据证实，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故该协议解除后，协议终止履行，基于该协议而取得的财产应予以返还。由于郝爱富与佟会对于购买土地的手续问题于第一次签订协议后再次进行了协商，双方明确约定如果佟会不能提供土地手续，将返还定金15万元。这是双方对原协议的违约责任进行重新约定，故郝爱富要求佟会双倍返还定金30万元的诉讼请求，本院不予支持，佟会应返还郝爱富定金15万元。关于郝爱富主张刘文龙承担连带责任的请求，由于刘文龙作为保证人在协议上签字，保证合同成立，签订协议后即有保证协议履行的义务。而刘文龙明知佟会在签订协议时就没有土地手续仍提供担保，现协议不能继续履行，其应对解除协议返还15万元承担保证责任。签订协议时双方对保证方式没有约定，应视为连带责任保证，故郝爱富要求刘文龙对佟会返还15万元承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。刘文龙的只为卖地和买地的真实性提供担保的抗辩主张，本院不予采纳。关于佟会要求郝爱富承担毁损诉争土地上的玉米和树苗的损失的问题，因其既未提起反诉又未提供证据证实，故本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第二条、第十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款及相关法律之规定，判决如下：一、解除佟会与郝爱富于2015年9月24日签订的土地转让协议；二、佟会于判决生效之日起十日内返还郝爱富150000元；三、刘文龙对上款承担连带给付责任；四、驳回郝爱富的其他诉讼请求。案件受理费5800元，由郝爱富负担2900元，佟会负担2900元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  陈玉芳审 判 员  张春秋人民陪审员  孙佳宇二〇一七年七月十八日书 记 员  冯莹莹