贵州省遵义市汇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0303民初1463号
原告（反诉被告）：遵义市泰来房地产有限责任公司，统一社会信用代码：91520300741149734L。
住所地：贵州省遵义市汇川区沈阳路。
法定代表人：杨寅寅，职务：董事长。
委托诉讼代理人：刘峰，男，汉族，1973年3月31日出生，户籍所在地贵州省遵义市红花岗区，系该公司员工。
被告（反诉原告）：邓晓玲（曾用名邓小玲），女，汉族，1971年8月8日出生，户籍所在地贵州省遵义市红花岗区，
委托诉讼代理人：邓力之，贵州名城律师事务所律师。
原告遵义市泰来房地产有限责任公司（以下简称泰来房产公司）与被告邓晓玲房屋买卖合同纠纷一案。本院于2017年3月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，被告邓晓玲于2017年4月7日提出反诉，本院于同日予以受理后，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）泰来房产公司的委托诉讼代理人刘峰、被告（反诉原告）邓晓玲的委托诉讼代理人邓力之到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告泰来房产公司向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告返还位于遵义市××区××路××小区××单元××室住房（价值24万元）并支付房屋租金（占有费）50000元；2、请求判令被告承担本案的诉讼费。本案审理过程中，原告增加诉讼请求：请求解除与被告之间的房屋买卖合同关系，原告其余诉讼请求不变。事实和理由：原告承建遵义市汇川区沈阳路添阳小区路边两侧经济适用住房并对该房屋享有所有权，2005年被告所属单位遵义市公共交通有限责任公司将遵义市××区××路××小区××单元××室经济适用住房房号分配给被告，但被告既不与原告签订租赁合同，又不签订经济适用住房买卖合同，强行将原告所有的房屋霸占居住至今，原告为此多次与被告协商但被告却置之不理。因此，原告为维护自己的合法权益，遂诉至法院，诉如所请。
被告邓晓玲辩称：我方对原告将经济适用房分配给我方的事实认可。我方是2005年得到的房屋，2008年装修的。我方与原告不存在不签订合同，被告一直居住在沈阳路××小区××单元××号房屋中，后来因为被告从公交公司调到了运管处，原告没有接到缴费通知，被告也不知道该找谁办理。应当驳回原告的诉讼请求。
被告邓晓玲向本院提出反诉诉讼请求：1、请求判令反诉人与被反诉人继续履行合同，由反诉人按合同价每平方米650元支付房款，被反诉人协助反诉人办理添阳小区13栋2单元701号房屋的产权登记手续；2、诉讼费、反诉费由被反诉人承担。事实与理由：我于2005年由遵义市公共交通有限责任公司分配取得位于遵义市××区××路××小区××单元××室经济适用房。随后装修入住至今，期间，我以业主身份办理并交纳了水电费、电视费及物管费等费用，系合法占有。我在遵义市公共交通有限责任公司分配诉争房屋期间，借调至遵义市城管局中心调度室工作。为此，公交公司在将该房屋分配给我后，便多次到房管局相关部门反映未果。我是遵义市公共交通有限责任公司的职工，由于经济困难且无房居住，才取得购买经济适用房的资格，该房系我唯一住房。泰来房产公司的要求既不合情也无法律依据，不应当得到支持。经济适用房具有社会保障性、实用性，泰来房产公司只是经济适用房合同的履行者，无权变更、解除合同。综上，我方已入住讼争房屋多年，泰来房产公司的请求已过时效且于法无据，不应当得到支持。
反诉被告泰来房产公司辩称：在邓晓玲得到房子之后，15天之内应到我公司付款并办理购房的手续，但因为被告一直未来办理，该房子应当退回。因我公司对该房屋没有进行妥善管理，也没有物管对该房屋进行管理，导致邓晓玲一直居住在该房屋至今。和邓晓玲同时期购买的房屋在当时就已经付款并办理完了相关手续。我方有短信截图能够证明我方已经对邓晓玲进行了催收购房款，其实我方早在四、五年前就对邓晓玲进行催收的。
本院经审理查明事实如下：2005年，邓晓玲作为遵义市公共交通有限责任公司员工，分配得到位于遵义市××区××路××小区××单元××号（建筑面积：84.67平方米）经济适用房一套。2008年邓晓玲将该房屋装修后居住至今。邓晓玲至今未与泰来房产公司签订房屋买卖合同，也未缴纳购房款，泰来房产公司4、5年前开始催收未果，遂诉至本院，诉如所请。
2011年7月8日，遵义市公共交通有限责任公司出具证明，证明内容为：“兹有我司女职工邓小玲，2005年元月借调遵义市城管局中心调度室工作，曾经过公示并分得遵义市添阳小区经济适用房壹套(13栋2单元701号房B-2-7-1)”。2012年12月23日，遵义市经济适用住房发展中心出具“关于添阳小区沈阳路、长青路两侧非住宅房的情况说明”，内容为“遵义市中级人民法院：添阳小区经济适用住房（廉租公寓）建设项目始建于2003年，该项目的经济适用住房、廉租房已于2008年交付使用，涉及该小区沈阳路、长春路两侧的非住宅房事宜，根据2003年遵义市经济适用住房发展中心与遵义市泰来房地产有限责任公司签订的《合作协议》第十二条之约定“添阳小区和道路两侧开发的所有经济适用住房和商品房的销售收入及形成的资产归遵义市泰来房地产有限责任公司所有”相关产权手续由泰来房地产公司按规定自行负责完善”。
另查明，经本院向遵义市城乡与住房建设局经济适用房发展中心工作人员核实，本案讼争房屋的买受人应当和泰来房产公司签订房屋买卖合同，并将购房款支付给泰来房产公司。泰来房产公司与邓晓玲均认可沈阳路××小区××单元××号房屋在2005年的出售单价为650元/平方米。
审理过程中，本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，向泰来房产公司释明后，泰来房产公司变更诉讼请求为：如法院判决不解除我方与邓晓玲的房屋买卖合同，我方请求：1、要求被告按照房屋现有价值30万元支付购房款；2、要求被告支付占有费50000元；3、要求被告支付违约金20000元(参照邓晓玲未支付购房款的银行同期贷款利率计算，按650元/平方米计算购房款)。
本院认为，本案系因原告泰来房产公司与被告邓晓玲因买卖经济适用房而产生的纠纷，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。2003年，遵义市经济适用住房发展中心与泰来房产公司签订的《合作协议》第十二条之约定“添阳小区和道路两侧开发的所有经济适用住房和商品房的销售收入及形成的资产归遵义市泰来房地产有限责任公司所有”，泰来房产公司具有出卖添阳小区经济适用房并收取购房款的资格。邓晓玲在2005年取得经济适用住房购买资格后，分配得到位于遵义市××区××路××小区××单元××号（建筑面积：84.67平方米）房屋，邓晓玲应当在合理的期限内与泰来房产公司签订房屋买卖合同，支付相应的价款。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”之规定，房屋买卖合同的订立应当采用书面的形式。但根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，虽然邓晓玲与泰来房产公司未签订书面房屋买卖合同，但泰来房产公司履行了交付房屋的主要义务，且邓晓玲从2008年装修以来居住至今，因此，邓晓玲与泰来房产公司之间的房屋买卖合同成立。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，邓晓玲与泰来房产公司间的房屋买卖合同已生效。
因邓晓玲至今未支付购房款，泰来房产公司请求解除与邓晓玲之间的房屋买卖合同是否应当得到支持。本院认为，原被告双方未约定履行主要债务的期限，也未约定解除合同的条件及解除合同的行使期限，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”之规定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭”之规定，商品房买卖合同解除权行使的期限为三个月或一年，泰来房产公司自认在四、五年前催告过邓晓玲交纳购房款，“四、五年”已非合理期限，因此本院认定原告未在合理期限内行使解除权，原告的解除权消灭。且本案讼争房屋属于经济适用房，经济适用房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房，具有经济性、保障性、适用性性质。取得经济适用房资格的群体应属中低收入家庭，为保障该部分人群的利益，如无法定事由，不宜解除已经与之成立并生效的经济适用房买卖合同，而泰来房产公司将房屋交付给邓晓玲居住使用至今，经催告后未也在合理期限内行使解除权，综上，本院对泰来房产公司要求解除与邓晓玲的房屋买卖合同的请求不予支持，对邓晓玲要求继续履行与泰来房产公司之间的房屋买卖合同的反诉请求予以支持，对泰来房产公司要求邓晓玲返还房屋的请求于法无据，亦不予支持。
邓晓玲与泰来房产公司双方的房屋买卖合同于2005年成立并生效，双方应按合同履行。双方均认可讼争房屋在2005年的单价为650元/平方米，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百五十九条“买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定”之规定，邓晓玲应当支付给泰来房产公司的购房款为650元/平方米×84.67平方米=55035.5元，本院对泰来房产公司要求按房屋现有价值30万元支付购房款的请求不予支持。泰来房产公司要求邓晓玲参照房屋租金标准支付占有费50000元，本院认为，邓晓玲购买的房屋系遵义市公共交通有限责任公司分配的经济适用房，且该公司其他购房者已在2005年签订了房屋买卖合同并交纳了购房款，邓晓玲明知自己未交房款而无偿占有房屋十多年，存在故意未履行合同主要义务的行为，对泰来房产公司要求邓晓玲参照房屋租金标准支付占有费50000元的请求本院予以支持。泰来房产公司要求邓晓玲支付违约金20000元，本院认为，双方合同虽未约定房款支付期限，但泰来房产公司已向邓晓玲催收，邓晓玲故意不支付购房款的行为已构成违约，且客观上也给泰来房产公司造成了资金占用的损失，就算从2005年参照银行同期贷款利率计算房款55035.5元的利息，利息总金额已超过20000元，因此，对泰来房产要求邓晓玲支付违约金20000元本院予以支持。邓晓玲要求泰来房产公司协助其办理房产登记手续，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当时应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，本院对被告的该项反诉请求予以支持。
综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第九十五条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）遵义市泰来房地产有限责任公司与被告（反诉原告）邓晓玲之间的房屋买卖合同继续履行。
二、被告（反诉原告）邓晓玲于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）遵义市泰来房地产有限责任公司购房款55035.5元。
三、被告（反诉原告）邓晓玲于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）遵义市泰来房地产有限责任公司房屋占有费50000元。
四、被告（反诉原告）邓晓玲于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）遵义市泰来房地产有限责任公司违约金20000元。
五、原告（反诉被告）遵义市泰来房地产有限责任公司于本判决生效后二十日内协助被告（反诉原告）邓晓玲办理位于遵义市××区××路××小区××单元××号（建筑面积：84.67平方米）房屋的产权登记手续。
六、驳回原告（反诉被告）遵义市泰来房地产有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5660元，减半收取计2830元，反诉费580元，合计3410元，由原告（反诉被告）遵义市泰来房地产有限责任公司负担1700元，由被告邓晓玲负担1710元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。
审判员 钟 红
二〇一七年六月十四日
书记员 李晓姝