四川省绵阳市涪城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）涪民初字第2244号
原告：邓良效，男，汉族，生于1981年11月26日，武汉市汉阳县人，大专文化，项目经理，住四川省石棉县。
委托代理人：余朝河，四川天府风律师事务所律师。
被告：绵阳市佳利泰房地产开发有限公司，住所地：四川省绵阳市游仙区。
法定代表人：鲁辉，该公司总经理。
委托代理人：唐恕，四川悦皓律师事务所律师。
委托代理人：马燕，林海山庄项目销售部总经理。
上列原告邓良效诉被告绵阳市佳利泰房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月14日受理后，依法由审判员张曦于2013年4月9日适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人、被告的委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2010年10月9日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于科创园区xx路xx号xx山庄xx幢x单元x楼x号商品房，建筑面积136.73平方米，总房价559000元整。合同约定：被告于2011年10月28日前交付房屋，如被告未按期交付房屋的，自2011年10月29日起至房屋实际交付之日，被告向原告支付日万分之三的违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了房款。因被告至今未向原告出具房屋验收合格的证明原件，导致原告一直不能收房入住，且被告逾期办理房屋所有权证书导致商品房上市交易需要交纳高额的营业税和个税，《商品房买卖合同》约定的已付房款万分之五计算的违约金明显过低，不足以弥补原告的损失。原告起诉来院，要求被告继续履行合同并赔偿原告逾期交房违约金81837.60元（计算至2013年2月27日）；判令被告承担原告未能及时取得该房屋有关权证的全部违约责任，支付违约金36614.50元；判令被告支付诉讼产生的所有费用。
被告辩称：原、被告签订的买卖合同无异议。我公司在绵阳晚报发布了公告，通知业主办理交房手续，故我公司不存在逾期交房的违约行为。合同对交付条件进行了约定，测绘报告我方已具备，规划许可证我公司是9月份申报的，后面确实出具晚了这也是行政单位的责任，即使因为这个我公司承担的违约金也是按照日万分之一计算。房子可以交付原告使用，只是相关权证存在一些问题。现在产权证我方正在办理，原告可以选择退房、或者选择万分之五计算违约金。原告要求调整的计算依据，调整的前提是原告的实际损失已经发生，可是本案中原告没有实际损失的发生。
经审理查明：原、被告于2010年10月9日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于科创园区xx路xx号xx山庄xx幢x单元x楼x号商品房，建筑面积136.73平方米，总房价559000元整。合同载明以下内容：第十条交付条件（一）出卖人应当在2011年10月28日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。第十二条逾期交房责任1（2）约定逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十九条产权登记（一）初始登记出卖人应当在2012-01-28前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：买受人不退房，合同继续履行，出卖人按已付房款的万分之五向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。（二）转移登记2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：买受人不退房，合同继续履行，出卖人按已付房款的万分之五向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签订后，原告向被告支付了全部房款。
另查明：被告于2011年9月18日取得房屋面积测绘报告，2012年4月18日取得规划核实合格证（即规划验收合格证），2012年10月23日取得建设工程竣工验收备案证书。
还查明：2011年10月27日，被告在绵阳日报上发布了交房公告，要求业主前往办理交房手续。
以上事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、面积实测报告书、规划核实合格证、竣工验收备案等证据在卷佐证，并经查证属实，足以认定。
本院认为：合法的房屋买卖合同关系受法律保护。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。建设部《关于发布国家标准﹤建筑工程施工质量验收统一标准﹥的通知》6.07规定：单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件报建设行政管理部门备案。说明：建设工程竣工验收备案制度是加强政府监督管理，防止不合格工程流向社会的一个重要手段。建设单位依据《建筑工程质量管理条例》和建设部有关规定，到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案。否则，不允许投入使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的许可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。通过上述法律及行政法规我们可以得出以下结论：竣工验收备案证是工程验收合格的体现，建设工程经验收合格并备案后才能交付使用，故被告向原告交付房屋的时间应为取得竣工验收备案证的时候，即2012年10月23日。《商品房买卖合同》约定的交房时间为2011年10月28日，被告无法按期交房，应承担逾期交房的违约金（559000元×0.0003／天×361天=60539.7元。截止法庭辩论终结前，被告未向本院提交其已经取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，本院认定被告并没有在2012年1月28日前取得该证明，故被告应按照合同的约定向原告支付按已付房款的万分之五计算的违约金279.5元。原告主张该项违约金过低，但未向法院提交其损失的证据，故本院对原告该项诉讼请求中过高的部分不予支持。《商品房买卖合同》中约定的取得房屋所有权证书的时间为商品房交付之日起360个工作日内，即2013年10月18日以前，因法庭辩论终结于此时间之前，本院不能确定被告是否违约，故对原告主张的该部分的违约金不予支持。
为依法保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、建设部《关于发布国家标准﹤建筑工程施工质量验收统一标准﹥的通知》6.07条、《建设工程质量管理条例》第四十九条《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告绵阳市佳利泰房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告邓良效交付位于科创园区xx路xx号林海山庄xx幢x单元x楼x号的商品房并一次性向原告邓良效支付违约金共计60819.2元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告邓良效的其他诉讼请求。
本案案件受理费2660元，减半收取1330元，由原告邓良效承担647元，被告绵阳市佳利泰房地产开发有限公司承担683元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 张曦
二〇一三年九月九日
书记员 范升