江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏11民终3335号
上诉人（原审原告）：丹阳市丹北镇恒润汽车零部件厂，地址丹阳市丹北镇埤城沿江公路西侧。
投资人：殷金梅，女，1948年2月3日出生，汉族，住镇江。
委托诉讼代理人：洪双明，江苏泽友律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：镇江思帕克资产管理有限公司，住所地镇江新区丁岗镇振岗路北38号。
法定代表人：丑建明，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：陈红雨，江苏江成律师事务所律师。
上诉人丹阳市丹北镇恒润汽车零部件厂（以下简称恒润汽车厂）因与被上诉人镇江思帕克资产管理有限公司（以下简称思帕克公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2016）苏1191民初2800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人恒润汽车厂上诉请求：撤销镇江经济开发区人民法院（2016）苏1191民初2800号民事判决，查清事实依法改判；一审二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定开业日是2016年1月1日是错误的，根据合同约定被上诉人应当通知上诉人开业，但是被上诉人至今没有通知上诉人开业；被上诉人断水断电的行为没有事先通知上诉人，断水断电的行为侵害了上诉人的权益；2015年2月28日签订的水会问题汇总及解决方案就明确隔墙位置缺少消防栓，但被上诉人至今没有安装到位；交付安全符合要求的房屋是被上诉人应有的义务，玻璃幕墙的安全防护栏至今没有安装，存在安全隐患；被上诉人拉走了上诉人两台发电机和一台油压机，一审法院没有核实就以证据不足，不予支持是错误的。
被上诉人思帕克公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。广场开业的时间是广大业主都知晓的事实无需通知。被上诉人断电、断水权是合同约定的。被上诉人提供的消防安全检查合格证充分说明被上诉人提供的房屋消防是合格的，对于像上诉人的各个经营户的二级消防是由经营户自行负责。上诉人认为被上诉人拿了上诉人的发电机等物品，举证责任在上诉人。请求驳回上诉维持原判。
上诉人恒润汽车厂向一审法院起诉请求：1、判令思帕克公司恢复供电、供水，恢复上下楼电梯的运行，保障上下楼梯安全出口门和营业场所的出口大门正常通行，保障其正常用电的权利。2、判令思帕克公司补齐消防栓配件设施，打开防火通道门，营业时间不得加锁；3、判令思帕克公司承担自2016年7月28日停电、停水起至实际恢复供电供水之日止原告的所有费用。4、判令思帕克公司重新安装涉案租用场所的安全出口防火门；5、判令思帕克公司返还其发电机两台，油压机一台；6、判令思帕克公司对涉案租赁房屋安装幕墙玻璃安全护栏，消除安全隐患。
一审法院查明事实：思帕克公司原法定代表人为孙涛，2016年12月22日变更为丑建明。
2014年7月28日，恒润汽车厂（乙方）与思帕克公司（甲方）签订玖珑商业广场（一期）租赁合同一份，约定：1、甲方同意将其拥有合法处置权的坐落于镇江新区玖珑商业广场（一期）项目3号楼3层386-1号商铺（以下简称涉案商铺）租赁给乙方。4、乙方应于本合同第4.1条规定的装修期满后次日（若本广场滞后乙方开业则按广场正式对外开业日期为准）正式对外开业（以下简称“开业日”）（合同2.3条）。5、涉案商铺租赁期限为10年，自“开业日”起计算。6、甲方同意给予乙方自商铺交付日起至双方确定的装修期内（以下简称“装修期”）以便其对房屋进行内部装修。装修期内乙方应严格遵守本合同的各项规定。乙方在正常履行本合同的情况下，装修期内乙方无须支付租金但应支付综合管理费及其他应由乙方支付的相关费用（包括但不限于水、电、气及空调费等）。其中，考虑乙方装修期及开业日前乙方未正式运营，装修之日起至开业日前的综合管理费按1.06元/平方米/月由乙方支付。（合同4.1条）。7、租金起止日自开业日起计算至合同约定的租赁期满日止。8、乙方采用固定租金标准及租金支付方式向甲方支付租金，第一至四年，按照乙方月营业额的10%缴纳租金，每六个月为一个租金支付期；第五至十年，乙方年营业额在194万元以内的，年租金为30万元，乙方营业额在194万元以上的，以乙方月营业总额的15%作为乙方承租期限内的月度承租金，每三个月为一个租金支付期限。9、自交付之日起至开业日前，乙方按照合同4.1条支付综合管理费，自开业日至租赁期结束日，乙方必须按时支付综合管理费约40000元/年。10、甲、乙双方约定，乙方在合同签署5日内缴纳50000元作为履约保证金，整个租赁期内保证金由甲方保管，无需支付保证金租赁期内的利息。11、在不影响甲方根据法律及本合同规定所享有的其他权利及补救的同时，甲方有权在下列任何时间之日发生后的任何时间提前终止本合同并合法提前收回该商铺或其任何部分：（3）乙方未按照合同约定支付租金、综合管理费或者其他任何费用且逾期15日仍未支付或逾期支付上述任何费用累计达3次。12、如乙方违反本合同项下任何乙方义务，在不影响甲方其他权利及补救的前提下，甲方有权事先通知乙方后切断该房屋水、电供应或其他服务或采取合法的其他措施、行动，直到乙方前述违约行为得到纠正。在前述切断水、电供应或其他服务期间乙方仍应按照本合同的规定支付租金、综合管理费、公用事业费等其他乙方应付费用，且乙方应承担因此而产生的一切后果及所有费用。13、若乙方未能在本合同规定之开业日正式对外营业，或若在租赁期内乙方无故中断、停止其营业但中断、停止营业累计连续未超过三日的，乙方除应按照本合同规定按时支付本条项下的租金、综合管理费、公用事业费及其他乙方应付费用外，还应自开业日或中断、停止营业之日起算，每日向甲方缴纳相当于自装修期与免租期结束后的租赁期第1年日基础租金3倍的违约金，直至乙方正式对外营业或恢复营业之日止。如乙方未能按时正式对外营业系不可抗力事件或政府原因且在事件发生之日起30日内即向甲方提供甲方满意由政府相关部门出具的证明，则乙方可以免除依照本条应付的违约金。合同签订之日，恒润汽车厂缴纳了押金50000元。
2015年2月28日，恒润汽车厂委托诉讼代理人殷荣宝（乙方）与思帕克公司原法定代表人孙涛（甲方）签订了“水会问题汇总及解决方案”一份。载明：一、水会对现有条件提出以下异议：1、消防问题（隔墙位置缺少消防栓）2、电；3、同层排水；4、热水管走水位置；5、水表；6、水管保温问题；7、排风问题；8、楼顶招牌；9、燃气；10、验收问题。二、解决方案：水会保证在2015年5月份全面开业的基础上，甲方提供以下支持：1、消防栓根据消防规范要求添加到位；2、排水甲方补贴3000元，由甲方监督，乙方负责施工及后期问题；3、燃气根据燃气公司出示的方案，公共部分费用由甲方承担；4、锅炉位置、大小、数量有乙方出示图纸，经甲方确认后方能实施；5、楼顶招牌由乙方先出示效果图，根据最终效果确定位置。
2015年4月13日，思帕克公司向恒润汽车厂发出告知函一份，载明：贵司于2014年7月28日与本公司签署了关于涉案商铺租赁合同，经本公司多次电话通知，催促贵司进场装修，但贵司迟迟没有动静。鉴于平等原则，本公司承诺对贵公司办理装修进场手续后，相应的配套本公司将在规定时间内完成。但如贵司在收到告知函后15日内还未进场装修，按照合同规定，贵司将构成违约，本公司有权终止合同并没收保证金。
2015年4月21日，恒润汽车厂向思帕克公司出具商铺内装修工程技术申请表，其中载明商铺名称为“镇江新区丁岗悦云桔子温泉会所”，位置为3号楼386-1号。消防设施中喷淋、烟感、消火栓、手报、声光报警、喇叭均需改动。同日，恒润汽车厂向思帕克公司出具了租户装修承诺书，载明：本公司为玖珑城商业中心3号楼386-1号租户，现定于2015年4月28日开始对单位进行室内装修，计划于2015年7月28日完工。同日，思帕克公司向恒润汽车厂出具了商户进场装修许可证，其中载明消防设施改造费由商户自己改造。2015年4月27日，思帕克公司将涉案商铺交付给恒润汽车厂，并出具了商铺移交验收表，其中载明了交付的商铺地面、墙面、顶面、立柱等情况，同时载明消火栓箱、手动报警按钮、声光报警器、防火卷帘门、消防喇叭、防火卷帘门等完好。2015年4月28日，恒润汽车厂在该验收表上签章确认。
2015年5月13日，双方签订补充协议一份，约定：现玖珑城3#3F386-1号铺，租赁项目：综合商务休闲水会客房，租赁面积为3153M²，租赁方：丹阳市丹北镇恒润汽车零部件厂，承诺在2015年9月30日前全面开业，甲方将会把原有的租金政策调整为：前4年，保底租金36万/乙方营业总额8%扣点，后6年，保底租金36万/乙方营业总额10%扣点（按租金高的一项收取）。其他按原协议执行。但如果水会方在9月30日前不能开业，本协议则作废按原合同实行。
2015年7月8日，镇江市公安局消防支队向镇江智仁房地产开发有限公司出具了镇公消验字（2015）第0108号通知，载明：2015年6月18日对镇江智仁房地产开发有限公司申报的玖珑城3号楼土建工程进行消防验收，按照相关规范、规则、规定，经审查资料及现场检查测试，认定：1、综合评定该工程消防验收合格；2、建筑内疏散通道、安全出口、消防车道应保证畅通；3、对消防设施、器材和消防安全标志应当定期组织维修保养、确保完好有效。消防控制室应保证每日24小时双人不间断值班，值班人员应持证上岗。4、该工程若需扩建、改造（含室内外装修、建筑保温、用途变更）应依法向本支队申请建设工程消防设计审核和验收，违者将依法查处。5、投入使用、营业前应向新区公安消防大队申报消防安全检查，经消防安全检查合格后方可投入使用、营业。
恒润汽车厂自2015年7月15日前后开始对涉案房屋进行室内装修，其中木工部分在2016年7月28日停止，油漆粉刷部分于2015年9月开始，2016年1月退场。
2015年10月14日，思帕克公司向恒润汽车厂发出告知函，载明：根据2015年5月13日的补充协议，水会应该在2015年9月30日开业，贵司擅自改变水会用途，于2015年9月1日利用水会场地设立力美健身会所已经试营业，并且办理了不少会员卡，据了解收款已约100万元，但一直未到本公司报账，按照合同贵公司拿出8%的营业额作为租金交给本公司。请贵方在收到通知的一周内将相关费用补齐，否则本公司将根据就双方协议按违约条款处理。
2016年1月18日，恒润汽车厂向思帕克公司发出告知函，载明：根据2015年10月14日本公司向贵司发出的告知函，催促贵司把办理会员卡所收的款项向我公司报账，但至今贵司仍未到我是缴纳相关费用，根据贵司同本公司签订的合同规定，贵司即构成违约并承担违约责任，本公司有权提前终止合同，并没收全部保证金。
2016年1月25日，思帕克公司向恒润汽车厂发出告知函，载明：贵司在2014年7月28日与本公司签署了关于涉案商铺租赁合同，2015年4月28日进场装修，签署了租户装修承诺书，该承诺书规定装修应于2015年7月28日完工。然贵司于2015年9月对外招募健身会员，并办理会员卡，但水会至今未对外正式开业。玖珑商业广场于2016年1月1日对外正式开业，本公司与贵司签订的租赁合同约定了开业日期和缴纳租金的日期及方式，但贵司迟迟不开业，也未缴纳租金已对本公司造成经济损失。根据目前情况，本公司作出如下决定：1、2016年1月1日起至贵司正式开业期间，房租按照保底租金30万元/年收取，每3个月为一个支付期，并于每次租金支付月到期日的15天前向本公司支付下一个支付期的租金。如预付租金对应的期间贵司正式开业，则按照833.33元/天收取，余下租金租金顺延至下个支付期。贵司应在收到该告知函后5日内缴纳7.5万元，逾期支付的，除仍须向本公司支付相应的租金外，每逾期一日，贵司还需按相当于所欠租金的0.1%的标准向本公司支付滞纳金。2、贵司正式开业以后，按照原先合同规定执行。3、2016年1月1日起综合管理费按照合同的4万/年收取。
2016年7月6日，思帕克公司向恒润汽车厂发出通知函，载明：恒润汽车厂作为承租方承租了玖珑商业广场3#3F386-1号商铺，用于经营水会。双方签订的租赁合同和补充协议，对恒润汽车厂承租的商铺的租金金额及支付方式进行了约定。玖珑商业广场已于2016年1月1日开业，到目前为止，恒润汽车厂已对外正式营业6个月之久，根据合同规定租金每半年结算一次。通知恒润汽车厂在收到通知函后十五日内将租金缴至思帕克公司公司。如逾期缴纳，思帕克公司将按照合同违约条款处理，产生的一切损失由恒润汽车厂方承担。
2016年7月28日，由于恒润汽车厂未按照思帕克公司要求缴纳租金，思帕克公司对恒润汽车厂承租的商铺实行断水、断电至今。
另查明：思帕克公司确认截止2016年7月28日，恒润汽车厂付清了除租金以外的其他费用。玖珑商业广场于2016年1月1日对外开始营业。恒润汽车厂承租的商铺至今仍是未装修完毕的状态，始终未对外正式营业。
恒润汽车厂与思帕克公司因租金的缴纳方式及时间产生矛盾，未能协商一致，恒润汽车厂提起诉讼。
一审法院认为，恒润汽车厂与思帕克公司于2014年7月28日签订的商铺租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定享受和履行各自的权利义务。根据上述租赁合同约定，恒润汽车厂支付租金的起始时间是自“开业日”计算。合同中的“开业日”，并非恒润汽车厂的水会正式对外营业日，而是双方确认的租金支付的起点日。根据合同约定，思帕克公司给予恒润汽车厂自房屋交付之日起至双方确认的装修期，以便恒润汽车厂对房屋进行内部装修，而恒润汽车厂应于规定的装修期满后次日（若广场滞后于恒润汽车厂开业之日之日以广场正式对外开业日日期为准）正式对外开业（即“开业日”）。可见“开业日”的计算应该有两种情形，第一种即以恒润汽车厂的水会装修期满之次日计算，另一种即以广场开业日计算。本案中，恒润汽车厂于2015年4月21日出具的租户装修承诺书中明确，装修的期间为2015年4月28日起至2015年7月28日结束。如不考虑广场的开业日期，则计算“开业日”应该为2015年7月29日，但玖珑商业广场对外开业的时间是2016年1月1日，故计算“开业日”的时间应为2016年1月1日。双方签订的商铺承租合同中约定如果恒润汽车厂未能在合同规定的“开业日”正式对外营业，恒润汽车厂除应按照合同规定按时支付合同项下租金、综合管理费等费用外，还应自“开业日”起算，每日向思帕克公司缴纳相当于自装修期结束后的租赁期第1年日基础租金三倍的违约金，直至乙方正式对外营业或恢复营业之日止，但系不可抗力事件或政府原因且恒润汽车厂已向思帕克公司出具政府的相关证明的，可以免除恒润汽车厂应支付的违约金。由此更进一步说明“开业日”并非恒润汽车厂正式营业日。综上，按照双方签订商铺承租合同规定，第1承租年度的租金每6个月支付一次，故2016年7月28日，思帕克公司有权采取合理的方式向恒润汽车厂催收租金。
双方签订的商铺租赁合同中约定了如恒润汽车厂违反合同约定的义务，思帕克公司有权经事先通知恒润汽车厂后切断涉案商铺水、电供应。但思帕克公司在2016年7月6日向恒润汽车厂发出的函件中并未载明会采取切断水、电供应的措施。思帕克公司现也无证据证明其在2016年7月28日切断涉案商铺水、电供应时已事先告知恒润汽车厂。而2016年7月28日前涉案商铺始终处于装修状态，思帕克公司未经通知即采取切断水、电供应的措施，势必对恒润汽车厂的装修造成一定的阻碍和损失，且思帕克公司对涉案商铺切断水、电供应至今并不妥当，对此造成的损失，恒润汽车厂可另行举证主张。至于思帕克公司抗辩恒润汽车厂存在违约情形，其应根据双方合同及法律规定采取合法的救济途径进行维权。现双方之间的租赁合同并未解除，思帕克公司应及时恢复向恒润汽车厂承租的商铺供应水、电。
关于恒润汽车厂提出由思帕克公司补齐消防栓配件设施的诉讼请求，2015年4月27日思帕克公司将涉案商铺交付给恒润汽车厂时，恒润汽车厂于次日签收确认消防设施都是完好的，现恒润汽车厂已对商铺进行装修，且恒润汽车厂在向思帕克公司提出装修申请时明确由其自费对消防设施进行改造。恒润汽车厂未能进一步举证消防栓配件缺失系思帕克公司的责任，故本院对该项诉讼请求不予支持。对于恒润汽车厂主张由思帕克公司安装玻璃幕墙防护栏的问题，双方在签订商铺租赁合同时并未就该问题进行明确，该义务也并非法律规定的出租人的强制义务，而恒润汽车厂在接收商铺时并未提出异议，同意以当时的现状接收房屋，故本院对恒润汽车厂要求思帕克公司对恒润汽车厂承租商铺的玻璃幕墙加装防护栏的诉讼请求不予支持。对于恒润汽车厂主张的防火门问题，应该有消防部门出具意见，确定安装、拆除的意见，并由思帕克公司根据消防部门的意见落实。对于恒润汽车厂主张由思帕克公司返还发电机两台、油压机一台的诉讼请求，恒润汽车厂未能举证是思帕克公司所为，思帕克公司对此也不予认可，恒润汽车厂已以盗窃为由向公安机关报案，故本院对恒润汽车厂该项诉讼请求不予支持。
一审法院判决：一、思帕克公司应于判决生效之日起立即恢复对恒润汽车厂承租的玖珑商业广场3号楼3楼386-1号商铺的水、电供应。思帕克公司还应保障恒润汽车厂承租上述商铺期间商场公用设施能够正常、安全使用，公共区域消防设施符合安全标准。二、驳回恒润汽车厂其他诉讼请求。
本院审理期间，上诉人恒润汽车厂围绕上诉请求提交了《接出警工作登记表》两份，以证明被上诉人抢走了上诉人的发电机和油压机。被上诉人思帕克公司对《接出警工作登记表》的真实性没有异议，但认为该登记表不能证明是其公司扣留了发电机和油压机。恒润汽车厂提交了工程竣工验收图，以证明应当安装玻璃幕墙防护栏。思帕克公司认为，该图纸上显示安装玻璃幕墙防护栏的位置不是上诉人承租房屋的位置，该工程已经通过工程竣工验收，符合安全标准，其没有另外安装防护栏的义务。对于该上述证据，本院将在说理部分一并进行评判。本院对一审法院查明事实予以确认。
本院认为，一、关于开业日的确定。合同约定，乙方应于本合同第4.1条规定的装修期满后次日（若本广场滞后乙方开业则按广场正式对外开业日期为准）正式对外开业（以下简称“开业日”）（合同2.3条）。恒润汽车厂于2015年4月21日出具的租户装修承诺书中明确，装修的期间为2015年4月28日起至2015年7月28日结束。按照该承诺水会应当于2015年7月29日开业，依据合同4.1条的约定如果不考虑广场开业日期，开业日应当是2015年9月29日，但是广场开业日为2016年1月1日晚于该日期，故根据合同4.1条，一审法院认为开业日应当为2016年1月1日，并无不当。
关于思帕克公司是否应当按照玻璃幕墙防护栏。二审期间思帕克公司提供竣工验收图纸，以证明按照验收标准，思帕克公司应当安装玻璃幕墙。思帕克公司认为，该图纸显示应该安装玻璃幕墙防护栏的位置不是上诉人承租的房屋。思帕克公司向恒润汽车厂交付涉案租赁房屋时，该房屋已经由建设部门竣工验收合格，且双方签订的租赁合同也没有约定由思帕克公司承担安装涉案房屋玻璃幕墙防护栏的义务，恒润汽车厂承租思帕克公司提供的房屋，系现状租赁。故一审法院不予支持恒润汽车厂要求思帕克公司安装玻璃幕墙的诉讼请求，并无不当。
关于思帕克公司是否应当返还了恒润汽车厂的发电机和油压机。二审期间恒润汽车厂提交了《接出警工作登记表》两份，以证明被上诉人抢走了上诉人的发电机和油压机，但是该登记表不能看出是思帕克公司盗走了恒润汽车厂的发电机和油压机，况且恒润汽车厂就丢失发电机和油压机事件已经向公安机关报案。一审法院认为该诉讼请求不予支持，并无不当。
关于思帕克公司是否应当补齐消防设施。2015年4月27日思帕克公司将涉案商铺交付给恒润汽车厂时，恒润汽车厂于次日签收确认消防设施都是完好的。2015年4月21日，恒润汽车厂向思帕克公司出具商铺内装修工程技术申请表载明，消防设施中喷淋、烟感、消火栓、手报、声光报警、喇叭均需改动。同日，思帕克公司向恒润汽车厂出具了商户进场装修许可证，其中载明消防设施改造费由商户自己改造。根据以上查明的事实，消防设施交付时是完好的，改造费用由恒润汽车厂自行承担，故一审法院恒润汽车厂要求思帕克公司补齐消防设施不予支持，并无不当。
关于思帕克公司是否可以断水断电。一审法院认为思帕克公司在没有事先通知的情况下采取断水断电的方式，讨要租金实属不当，判令思帕克公司恢复供水供电。本院认为，由于租赁合同没有解除还处于履行阶段，出租方应当保证水电正常使用，一审法院的认定，并无不当。
上诉人丹阳市丹北镇恒润汽车零部件厂上诉理由与事实不符，也无法律依据，上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人丹阳市丹北镇恒润汽车零部件厂负担。
本判决为终审判决。
审判长 孟 涛
审判员 姜 玲
审判员 宋 涛
二〇一七年十一月二十七日
书记员 柳婷婷