山东省莱芜市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莱中民四终字第139号
上诉人（一审原告）：许善梅。
委托代理人：孙德尧，山东棋山律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：莱芜市城子坡建筑安装公司施工四队，住所地：莱芜经济开发区钢城分区付家桥村。
法定代表人：付新国，该队经理。
委托代理人：李爱民，山东鲁中环宇律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：新泰市桂隆房地产开发有限公司，住所地：新泰市青云街道办事处公岭村。
法定代表人：朱惠锦，该公司经理。
第三人：莱芜市玉鼎房地产开发有限公司，住所地：莱芜市钢城区艾山办事处南城子坡村。
法定代表人：张应来，该公司经理。
委托代理人：郑孝宝。系该公司员工。
委托代理人：孟宪政，莱芜钢城正海法律服务所法律工作者。
上诉人许善梅与被上诉人莱芜市城子坡建筑安装公司施工四队（以下简称城子坡施工四队）、新泰市桂隆房地产开发有限公司（以下简称桂隆房地产公司）、第三人莱芜市玉鼎房地产开发有限公司（以下简称玉鼎房地产公司）因案外人执行异议之诉一案，不服莱芜市钢城区人民法院作出的（2015）钢民初字第385号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员高新江担任审判长、审判员蔺双祝、代理审判员焦玉兴参加的合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人许善梅及其委托代理人孙德尧，被上诉人城子坡施工四队的委托代理人李爱民、第三人玉鼎房地产公司的委托代理人郑孝宝、孟宪政到庭参加诉讼，桂隆房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
一审原告许善梅于2015年5月18日诉称：2010年7月24日，原告与第三人汶水二区项目部签订房屋买卖合同一份，约定房屋价款为357480元。同日，第三人汶水二区项目部向原告出具收款收据，并将涉案房屋交付给原告。因案件执行，被告城子坡施工四队申请查封被告桂隆房地产公司的财产，莱芜市钢城区人民法院在执行（2013）钢执字第90号案件的过程中，查封了原告购买的涉案房屋。原告依法提出执行异议，莱芜市钢城区人民法院于2015年4月30日向原告送达（2014）钢执异字第12号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。原告认为被告桂隆房地产公司和第三人是两个相互独立的法人单位，原告购买的房屋是第三人开发建设的，该房屋与被告桂隆房地产公司无任何关系。被告桂隆房地产公司也未取得涉案房屋的证据，执行法院无权查封第三人出售给原告的房屋。故莱芜市钢城区人民法院作出的查封裁定是错误的，应当依法停止对原告房屋的强制执行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，现原告提起诉讼，要求法院依法确认莱芜市钢城区汶水二区6号楼3单元5层西户（502室）房屋为原告所有并停止对该房屋的执行，诉讼费用由被告承担。
一审法院经审理查明：该院在审理城子坡建安公司施工四队与桂隆房地产开发公司工程欠款一案［案号：（2011）钢民初字第753号］过程中，经被告城子坡施工四队申请，该院于2011年8月24日作出（2011）钢民初字第753号查封公告，查封公告载明“查封桂隆房地产公司开发的位于钢城区汶水二区6号住宅楼一栋”。
2012年6月10日，该院作出（2011）钢民初字第753号民事判决书判决，该判决书的判决主文中判决“桂隆房地产公司支付城子坡施工四队工程款1910933.01元，审计费36000元，共计1946933.01元。”
该院在执行（2011）钢民初字第753号案件过程中，原告许善梅对该院查封位于钢城区汶水二区6号楼3单元502室的房产提起异议，要求确认许善梅为该房产所有人。该院于2014年12月19日作出的（2014）钢执异字第12号执行裁定书中驳回了许善梅的异议。后原告许善梅向该院提起案外人执行异议之诉。
另查明，2010年7月24日，原告许善梅与玉鼎房地产公司汶水二区项目部签订《房屋买卖合同》一份，该合同第一条约定，“乙方（许善梅）向甲方（玉鼎房地产公司汶水二区项目部）购买汶水二区花园（小区）6号楼3单元5层西户（502室），共1套”；该合同第三条约定，“经双方协商，该住房每平方米价格为3000.00元整，根据甲方（玉鼎房地产公司汶水二区项目部）暂测的建筑面积，乙方（许善梅）购买该住房价款计357480.00元”。
上述事实，由原、被告的陈述及《房屋买卖合同》、（2011）钢民初字第753号民事判决书、（2014）钢执异字第12号执行裁定书等证据予以证实。
一审法院经审理认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。原告许善梅与玉鼎房地产公司汶水二区项目部签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，权利义务明确，不违反法律的强制性规定，是合法有效的。依据该《房屋买卖合同》，玉鼎房地产公司汶水二区项目部作为出卖人享有受领房屋价款的权利同时负有出让房屋所有权的义务，原告许善梅作为买受人享有受让房屋所有权的权利同时负有支付房屋价款的义务。故对签订《房屋买卖合同》的双方当事人形成的法律关系是一项债权，即请求权，并不产生物权变动的效力。
《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。不动产物权变动以登记为生效要件，未经登记不发生物权变动的效力。房屋出卖人向买受人转移房屋所有权须依法办理登记，单纯交付买受人占有使用，并不发生房屋所有权变动的效力。原告许善梅与玉鼎房地产公司汶水二区项目部签订《房屋买卖合同》后，出卖人并未依法办理房屋所有权转移登记，故原告所提供的证据，无法证实原告系钢城区汶水二区6号楼3单元502室房产的合法所有人，原告主张确认钢城区汶水二区6号楼3单元502室房屋为其所有，证据不足，无法认定，不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，“当事人对自己的主张，有责任提供证据”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。当事人对自己提出的主张有责任提供证据，原告提起案外人执行异议之诉，但其提供的证据无法认定系钢城区汶水二区6号楼3单元502室房屋的合法所有人，不足以排除强制执行。故原告主张停止对涉案房屋的执行，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条之规定，判决：驳回原告许善梅的诉讼请求。案件受理费100元，由原告许善梅承担。
上诉人许善梅不服一审法院作出的上述民事判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，判决错误，依法应当予以撤销并改判。理由如下：一、一审判决认定“房屋出卖人向买受人转移房屋所有权须依法办理登记，单纯交付买受人占有使用，并不发生房屋所有权变动的效力”是错误的。涉案房屋不具备办理房产登记的条件，无法办理房屋所有权的转移登记，上诉人支付了房屋的全部价款并合法占有使用了涉案房屋，不能依据物权登记的规定排除上诉人对房屋的所有权，上诉人对房屋的所有权完全可以在开发商完善手续后办理登记。即使现在不能依法确认房屋的所有权，上诉人支付房款并占有使用房屋的事实也能够排除强制执行。二、一审判决认定上诉人“主张停止对涉案房屋的执行，证据不足”是错误的。上诉人在一审中向法庭提交的证据能够证实上诉人支付了全部房款并占用使用了涉案房屋。上诉人于2010年7月24日签订房屋买卖合同，因该合同为现房买卖合同，合同签订后双方当事人即办理了房屋的交接手续，上诉人合法占有了该房屋，房屋价款全部付清，三方认可并签订了确认协议，未办理过户登记不是由于上诉人的原因。人民法院的查封是在2011年8月24日，是在上诉人购买并占有使用一年之后，因此上诉人的情况完全符合最高法院的规定，人民法院应当不予执行。三、如果不能认定涉案房屋属于被执行人所有，人民法院也不能对涉案房屋进行执行。涉案的房屋未进行登记，应当按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断权利人，上诉人认为，如果没有证据证实涉案房屋属于被执行人所有，人民法院就不能执行涉案房屋。四、涉案房屋在执行过程中已经达成《执行和解协议》，在各方按照《执行和解协议》履行的情况下，不能恢复涉案房屋的强制执行。综上所述，上诉人认为本案涉案房屋不能以登记确定所有权，如果以登记确定所有权也不能确认房屋所有权属于被执行人，在上诉人付清房款并实际占有使用涉案房屋的情况下，人民法院不能执行，在达成《执行和解协议》的情况下应当终结对涉案房屋的强制执行。因此上诉人认为一审判决错误，应当依法予以撤销并改判。
被上诉人城子坡施工四队答辩称：一审判决和执行裁定认定事实清楚，判决正确，依法应予维持。理由如下：一、上诉人没有证据证明涉案房屋属上诉人所有，执行的标的是被上诉人桂隆房地产公司开发，城子坡施工四队建设的楼房，这一事实已被生效判决所确认，上诉人非以审判监督程序撤销作为执行依据的生效判决，就无权要求法院停止对涉案房屋的执行。二、不动产物权变动以登记为生效要件，上诉人与第三人签订合同，仅得到的是请求权，并未获得楼房的物权，上诉人只能行使请求权，不能行使物权对抗法院对生效判决的执行，上诉人以与案外人签订的合同对抗法院对被上诉人财产的查封和执行没有法律依据。
第三人玉鼎房地产公司述称：一、本案列玉鼎房地产公司为第三人缺乏法律依据，第三人玉鼎房地产公司既不是本案的申请执行人，也不是本案的被申请执行人，因本案是案外人执行异议确认之诉，因此列玉鼎房地产公司为第三人错误。二、本案的涉案房屋不是玉鼎房地产公司开发的，而是桓台县祥龙房建综合开发有限公司开发的，玉鼎房地产公司未收过上诉人的购房款，也未销售过该涉案房屋。三、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人桂隆房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未进行答辩。
根据上诉人的上诉和被上诉人、第三人的答辩，本案双方当事人争议焦点是：一、涉案房屋是否为上诉人许善梅所有；二、上诉人的异议能否阻却执行，是否应停止对涉案房屋的执行。对上述争议焦点，当事人无异议，无补充。
二审审理查明：钢城区汶水二区6号楼原由莱芜市玉鼎房地产开发有限公司汶水二区项目部开发，后莱芜市玉鼎房地产开发有限公司汶水二区项目部相关的权利义务由被上诉人桂隆房地产公司承继，该房产未办理房产登记手续。2013年12月2日，城子坡施工四队、桂隆房地产公司、许善梅三方达成执行和解协议：协议第一条内容为：第三人许善梅购买被执行人桂隆公司开发的位于钢城区汶水二区6号楼三单元五层西户一套。房款价格共计357480元。第三人已向被执行人桂隆公司交房款357480元，余款0元未支付。被执行人桂隆公司及申请人城子坡公司对第三人许善梅上述购房情况认可无异议。该协议由三方签字。其他查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，关于涉案房屋是否为上诉人许善梅所有的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”，此规定是确定权利人的判断标准，本案涉案房产未进行不动产登记，上诉人许善梅亦不能提交土地使用权登记簿、建设工程规划许可等其他证据证实其系涉案房屋的权利人，上诉人许善梅提供了与玉鼎房地产公司汶水二区项目部签订的《房屋买卖合同》，用以证实其系涉案房屋的所有权人，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，不动产物权设立须以登记为生效要件，未经登记不发生物权设立的效力，上诉人许善梅虽然与玉鼎房地产公司汶水二区项目部签订了《房屋买卖合同》，但并未依法办理房产登记手续，因此不产生物权设立的效力。许善梅等三方在法院执行过程中达成的执行和解协议，不属于物权法第二十八条规定的物权变动的特殊原因，不能发生物权变动的效力。综上，许善梅主张涉案房屋的所有权没有法律依据，一审法院不支持许善梅房屋所有权适用法律正确，应予维持。
关于上诉人许善梅的异议能否阻却执行，是否应停止对涉案房屋的执行的问题。案外人是否对执行标的享有能够产生阻止执行效力的实体权利，是人民法院审理案外人执行异议之诉应予认定的核心问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，上诉人许善梅与玉鼎房地产公司汶水二区项目部签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，虽然未办理物权登记，但不影响合同的效力，该房屋买卖合同应认定有效。
被上诉人桂隆房地产公司作为玉鼎房地产公司汶水二区项目部权利与义务的承继人，应按照合同履行，由于涉案房产未依法办理物权登记，不能产生物权变动的效力，许善梅依据该买卖合同享有的是一种物权期待权，不同于一般债权，判定该权利是否够阻却执行，需要看该权利是否具有排除的效力。在法院查封涉案房屋之前，上诉人许善梅与玉鼎房地产公司汶水二区项目部已签订买卖合同且实际占有使用本案所涉房产，玉鼎房地产公司汶水二区项目部已为许善梅出具收款收据，而未办理房产登记并非许善梅自身原因造成，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”情形，许善梅主张的权利能够排除执行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”，本案应停止执行。
综上，上诉人许善梅要求确认涉案房屋的所有权的上诉理由不能成立，涉案房屋停止执行的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决适用法律不当，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销莱芜市钢城区人民法院作出的（2015）钢民初字第385号民事判决；
二、停止对莱芜市钢城区汶水二区6号楼3单元5层西户（502室）房屋的执行；
三、驳回上诉人许善梅的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费各100元，由被上诉人莱芜市城子坡建筑安装公司施工四队、新泰市桂隆房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高新江
审 判 员 蔺双祝
代理审判员 焦玉兴
二〇一五年九月十一日
书 记 员 吕 敏