山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终6358号
上诉人（原审被告）：济南东拓置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：刘金辉，总经理。
委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦承龙，山东豪才律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：田锐敏，男，1959年8月18日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：党香连，北京中伦文德济南律师事务所律师。
上诉人济南东拓置业有限公司（以下简称东拓置业）因与被上诉人田锐敏商品房预售合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
东拓置业上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.一审法院未考虑被上诉人系团购客户，在购房时已享受优惠，现在涉案房屋增值巨大的事实，而判决上诉人承担巨额违约金，显失公平。2.车位作为房屋的附属设施，不具有独立的产权，本案无需上诉人单独对逾期交付车位承担违约责任。3.即使上诉人存在违约行为，一审法院违约金计算期间也存在错误。根据合同约定，上诉人应于2013年5月30日前将房屋、车位交付于被上诉人，被上诉人于2013年7月15日办理收房手续，上诉人的逾期交付房屋及车位的期间为2013年5月31日至2013年7月14日，共计44天，而非一审法院认定的2013年5月31日至2013年12月28日。
田锐敏辩称，一审判决正确，应予维持。东拓置业2013年12月28日才取得综合验收备案证明，一审法院判决违约金支付至2013年12月28日符合法律规定。
田锐敏向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期交房违约金40716元；2.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2011年5月21日，原田锐敏（买受人）与被告东拓置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。约定由原告购买被告开发的涵玉翠岭一区2号楼201室房屋一套。房屋建筑面积为125.99平方米，房屋总价款505220元。合同第八条约定：出卖人应当在2013年5月30日前，依照国家有关规定，将取得《综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列约定处理：……逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但必须提出书面通知，出卖人应在接到通知书之日起30日内退还买受人已付房款本金，并按买受人已付房款的千分之十五向买受人支付违约金。若买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。同日，原、被告双方另行签订《地下车位使用权转让协议》一份，约定原告田锐敏向被告东拓置业购买A1车库A1-1099号车位使用权，计价75000元，于2013年5月30日前交付原告使用。如被告逾期交付，违约责任适用上述《商品房买卖合同》第九条的约定。《商品房买卖合同》及《地下车位使用权转让协议》签订后，原告田锐敏依约支付了房款及车位款。2013年7月15日被告东拓置业向原告田锐敏交付了房屋及停车位，并共同签署了《房屋及其附属物交接单》，确定原告办理完交接案涉房屋及车位的交付手续，被告交付钥匙。2014年3月18日，原、被告签署了《房产移交结算书》，确定案涉房屋面积为126.15平方米，房屋总价款505862元。庭审中，原告认可《房屋及其附属物交接单》其签名系本人签名，已领取了钥匙，亦认可系自2013年7月15日起缴纳物业费。原告陈述2013年7月15日交付时小区尚未绿化完毕，且未供水。被告提交了案涉项目《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，记载综合验收备案日期为2013年12月28日。由于被告东拓置业逾期交房，原告田锐敏等诸多购买被告涵玉翠岭小区商品房的业户均陆续向本院提起诉讼，要求被告东拓置业按照合同约定支付其违约金。被告东拓置业抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。诉讼中，被告东拓置业提出鉴定申请，要求对原告的实际损失进行鉴定。一审法院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东裕丰资产评估有限公司对2013年5月30日至2014年2月28日期间，涵玉翠岭小区同等地段房屋每天每平方米的租金价格进行了评估。该评估公司评估结论为：2013年日租金为0.28-0.40元/平方米；2014年日租金为0.29-0.42元/平方米,租金年增长率为1.045。原告对该鉴定结论不予认可，但对被告的违约事实给其造成的实际损失未向本院提供相关证据。
一审法院认为，原告田锐敏与被告东拓置业于2011年5月21日所签订的《商品房买卖合同》和《地下车位使用权转让协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。原告田锐敏依照合同约定履行了支付购房款的合同义务，被告东拓置业亦应依照合同约定于2013年5月30日前将本案房屋、车位交付于原告田锐敏。被告东拓置业虽于2013年7月15日将案涉房屋及车位交付原告，但那时尚未取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，不符合双方合同约定的交付条件。被告于2013年12月28日取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，本院可确定该日为逾期交房日。原、被告虽于2014年3月18日签署《房产移交结算单》，但该结算单系原、被告根据案涉房屋实际面积结算房屋余款的证明，并非实际交付案涉房屋的证明，不应以该日作为逾期交房日。被告未就逾期交房提出正当事由，已构成违约。原告田锐敏主张被告东拓置业按照合同约定支付其违约金，被告东拓置业抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原、被告双方合同中约定的违约金标准为“按日支付已付房价款的万分之三”，根据上述合同法及司法解释的相关规定精神，原告主张的违约金应以其实际损失为基础予以调整。鉴于因被告东拓置业违约造成了诸多业户先后起诉，为给当事人节约诉讼成本及防止给当事人造成不必要的“诉累”，在原告未能举证证明其实际损失的情况下，法院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东裕丰资产评估有限公司对2013年5月30日至2014年2月28日期间，涵玉翠岭小区同等地段房屋每天每平方米的租金价格进行了评估。该评估公司评估结论为：2013年日租金为0.28-0.40元/平方米。原告虽对该鉴定结论不予认可，但对被告的违约事实给其造成的实际损失并未向本院提供相关证据证实。山东裕丰资产评估有限公司系一审法院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托，具有相关资质，鉴定程序合法，其鉴定结论一审法院予以采信。综合考虑被告东拓置业违背诚实信用原则造成逾期交付房屋的违约事实，结合原告所购房屋的价格及实际损失等公平因素，参照上述鉴定意见，酌情确定被告东拓置业逾期交房给原告田锐敏造成的实际损失为2013年日租金为0.38元/平方米。依据该标准，依法按照130%支持原告田锐敏主张的违约金。对于案涉停车位，一审法院依法支持被告以车位款75000元为基数，按日万分之三向原告支付违约金。据此，判决如下：一、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告田锐敏自2013年5月31日至2013年12月28日期间的逾期交房违约金13149.12元（126.15平方米×0.38元/平方米/天×211天×130%）；二、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告田锐敏自2013年5月31日至2013年12月28日期间的逾期交付车位违约金4748元（以75000元为基数，按日万分之三计211天）；三、驳回原告田锐敏的其他诉讼请求。如果被告济南东拓置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费818元，由原告田锐敏负担466元，被告济南东拓置业有限公司负担352元。
二审中，当事人均未提交新证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，东拓置业与田锐敏签订的《商品房买卖合同》和《地下车位使用权转让协议》合法有效，对双方均具有拘束力。东拓置业未能依照合同约定时间交付涉案房屋及车位，理应承担相应违约责任。东拓置业上诉主张“一审法院未考虑田锐敏已享受团购优惠，涉案房屋增值巨大的事实，而判决东拓置业承担巨额违约金，显失公平”，于法无据，本院不予采信。东拓置业关于“车位不具有独立产权，无需单独支付逾期交付车位违约金”的主张，亦无事实依据，本院不予支持。关于逾期交房、车位的违约金计算期间，根据涉案合同的约定，应自合同约定最后交付期限的第二天即2013年5月31日计算至实际交付之日止，本案田锐敏于2013年7月15日签收涉案房屋和车位，故违约期间应为2013年5月31日至2013年7月15日。一审法院将违约期间计算至涉案房屋取得综合验收证明时间即2013年12月28日，与合同约定不符，本院予以纠正。
综上所述，东拓置业的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：
一、撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第758号民事判决；
二、上诉人济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人田锐敏逾期交房违约金2742元（126.15平方米×0.38元/平方米·天×44天×130%）；
三、上诉人济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人田锐敏逾期交付车位违约金990元（75000元×44天×0.0003/天）；
四、驳回被上诉人田锐敏的其他诉讼请求。
如未能按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费818元，由上诉人济南东拓置业有限公司负担75元，由被上诉人田锐敏负担743元；二审案件受理费818元，由上诉人济南东拓置业有限公司负担75元，由被上诉人田锐敏负担743元。
本判决为终审判决。
审 判 长 褚 飞
代理审判员 黄宏伟
代理审判员 李 静
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 李在利