湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终4292号
上诉人（原审原告）：祁雪，女，1988年12月10日出生，汉族，身份证登记住址湖北省武汉市江岸区，
委托诉讼代理人：许雄，湖北珞珈律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：赵昌明，男，1974年6月24日出生，汉族，身份证登记住址湖北省武汉市江夏区，
委托诉讼代理人：吴林钊，湖北万泽律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：殷楚平，女，1978年8月25日出生，汉族，身份证登记住址湖北省孝感市孝南区，
委托诉讼代理人：吴林钊，湖北万泽律师事务所律师。
原审被告：武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区江汉路250号船舶国际广场18层R2号
法定代表人：高凡春，该公司经理。
委托诉讼代理人：范珍，女，该公司职员。
原审被告：中信银行股份有限公司武汉分行，住所地湖北省武汉市江汉区建设大道747号中信大厦。
负责人：徐晓华，该行行长。
委托诉讼代理人：曾敏，湖北民本律师事务所律师。
上诉人祁雪因与上诉人赵昌明、殷楚平及原审被告武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司（以下简称搜房公司）、中信银行股份有限公司武汉分行（以下简称中信银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初313号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
祁雪的上诉请求：一、依法撤销一审判决第二项中“祁雪于房屋所有权变更登记手续完成当日将剩余购房款573,796.49元支付给赵昌明和殷楚平”部分；二、依法改判祁雪于房屋所有权变更登记手续完成当日将剩余购房款358,796.49元（1,500,000元－831,203.51元－150,000－130,000元－30,000元）支付给赵昌明和殷楚平；三、上诉费用由赵昌明、殷楚平承担。事实与理由：一审判决认定赵昌明、殷楚平没有违约行为与事实不符，二审应予以纠正；同时，赵昌明、殷楚平应按合同约定向祁雪支付违约金150,000元。二、一审判决认定赵昌明、殷楚平只承担65,000元律师费没有法律依据，与事实不符，二审应予以纠正，赵昌明、殷楚平应支付律师费130,000元。
赵昌明、殷楚平的上诉请求：一、撤销一审判决第二项并改判祁雪于本判决书生效之日起十日内将剩余购房款638,796.49元支付给赵昌明、殷楚平，赵昌明、殷楚平于案涉房屋解除抵押手续且祁雪付清剩余购房款之日起十日内共同协助祁雪办理坐落于武汉市洪山区珞狮路449号狮城名居4栋1单元4层402室房屋所有权变更登记手续，房屋交易税费由祁雪负担。二、由祁雪承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致错误判决。一审判决已经认定赵昌明、殷楚平无违约行为，却在祁雪未提交充分证据证明其支出130,000元律师代理费的情况下，恣意不当适用“公平原则”判决赵昌明、殷楚平承担律师代理费的一半费用即65,000元，系认定事实不清，适用法律错误。一审判决赵昌明、殷楚平办理涉案房屋所有权变更登记手续在前，祁雪支付剩余购房款在后，若祁雪怠于履行付款义务，又将引起新的诉讼，增加诉累，且不能确保必然执行到位。
搜房公司述称：同意继续履行相关合同。
中信银行述称：其不是涉案合同的相对方，请求二审法院依法裁决。
祁雪向一审法院提出诉讼请求：1、判令赵昌明、殷楚平继续履行合同，协助祁雪办理房屋解押、房屋办理按揭贷款及过户手续；2、判令赵昌明、殷楚平支付违约金15万元及支付律师代理费13万元整；3、判令搜房公司继续履行居间合同义务；4、本案诉讼费由赵昌明、殷楚平承担。
一审法院认定的事实：赵昌明与殷楚平系夫妻关系，2016年2月，赵昌明为向中信银行申请个人房抵经营贷90万元，将登记在其个人名下位于武汉市洪山区珞狮路449号狮城名居4栋1单元4层402室建筑面积为141.58平方米的商品房作为抵押，并办理了抵押登记，抵押权人为中信银行。2016年3月，殷楚平委托搜房公司将案涉房屋公开出售，祁雪得知后与搜房公司取得联系并表示购买意愿，2016年5月21日，祁雪与殷楚平、搜房公司经协商，分别签订了《武汉市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《综合保障服务协议》等购房相关合同及附件。其中祁雪（作为乙方）与甲方赵昌明（作为甲方）在《武汉市存量房屋买卖合同》中约定，“第二条，房屋权属情况。……。该房屋已经设定抵押，抵押权人为中信银行，抵押金额为90万元，该房屋的抵押，甲方应在过户之前办理抵押注销手续。……。第三条，成交总价格、付款方式、付款时间。……。该房屋成交总价为138万元，乙方应在合同签订当日，向甲方支付购房定金3万元。……。乙方采用贷款方式支付该房屋成交总价款。……。乙方选择商业贷款申办贷款的，拟贷款金额为88万元（具体批贷金额和批贷时间以银行为准），甲乙双方一致同意，乙方分1次向甲方支付除签约当日所支付的定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于2016年7月1日【提前还贷】的当天，乙方向甲方支付47万元，资金自行交接方式划转。……。经过丙方风险提示后，甲乙双方协商同意在两证满2年（2016.12.5）日后办理过户手续。甲乙双方约定，办理银行贷款面签的时间为房屋抵押注销后90日内。……。第四条，贷款的其他约定。……。具体贷款金额与年限以银行审批为准，不足部分乙方于过户当日一次性以现金补齐。……。第六条，房屋的交付。（一）甲方应当在2016年7月10日前（首付款收到三日内），将该房屋交付给乙方。……。第七条，税、费相关规定。（一）本次交易应缴纳的所有税费以及产权转移中产生的其他费用由乙方承担全部。……。第九条，违约条款。……。（五）除本合同明确约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行义务，守约方可以选择是否继续履行合同。如守约法选择继续履行的，甲乙双方须继续履行，违约方须按成交总价的10%向守约方承担违约责任；如守约方选择解除合同，适用本合同第十条解除条款约定。……。第十二条，争议解决方式。……。（二）因维权产生的费用，包括不限于律师费、差旅费、鉴定费、评估费等，由违约方承担。……。”当日，祁雪向殷楚平支付了购房定金3万元，殷楚平即将案涉房屋钥匙交付给祁雪。
上述合同及附件签订后，祁雪与赵昌明、殷楚平因首付款支付金额及祁雪在案涉房屋内进行装修等事项发生争议，导致房屋交易手续未能按期进行。后经协商，祁雪与赵昌明、殷楚平又于2016年8月21日签订了《补充协议》，约定，1、原合同的协议价138万，现经双方协商一致调整为150万元；2、付款方式，双方于2016年8月22日双方到房天下三方约定；3、本合同仅作为房屋买卖合同不可分割的，具有同等法律效力；4、双方一致同意买方装修。祁雪的代理人李伟和赵昌明、殷楚平在该《补充协议》上签字。同时，因祁雪需支付赵昌明、殷楚平的首付款经双方协商提高至80万元，祁雪申请通过搜房公司向银行办理赎楼贷款，2016年9月2日，该贷款通过银行资格审核。但此时，赵昌明、殷楚平与祁雪又因该贷款手续费约3万元如何承担发生纠纷，导致房屋交易手续再次搁置，后祁雪、搜房公司多次向赵昌明、殷楚平发出催告，要求赵昌明、殷楚平继续履行合同，办理赎楼解除抵押及其他相关手续，但因双方始终存在分歧并将交易搁置至今。
另查明，赵昌明从2016年2月4日起，一直在向中信银行正常偿还案涉房屋银行贷款，截止至2017年3月14日，贷款余额831,203.51元。祁雪对案涉房屋重新进行了装修并已入住，在本案中为聘请律师支付了律师费共计13万元。
一审法院经审理认为，祁雪和赵昌明、殷楚平先后签订了《武汉市存量房屋买卖合同》（以下简称《合同》）和《补充协议》，建立了房屋买卖关系，亦是双方真实意思的表示，且未违反国家有关法律规定，中信银行亦表示只要清偿贷款，愿意配合办理抵押，故双方之间的买卖合同关系合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自义务。而归纳本案的双方诉辩观点，本案的争议焦点如下：
一、赵昌明、殷楚平是否应承担违约责任并赔偿祁雪的损失。本案《合同》签订后，签约双方又因房屋总价、首付款支付金额及祁雪在案涉房屋内进行装修等事项发生争议，并经自愿协商后在搜房公司并未参与的情况下再次签订《补充协议》，实际上对《合同》部分条款自行进行了调整，但随后双方又未能对赎楼贷款手续费承担达成新的一致意见，导致本案交易搁置，现双方均表示愿意继续履行《合同》及相关协议，故《合同》履行搁置不应归责任何一方，祁雪与赵昌明、殷楚平均不构成违约，赵昌明、殷楚平无需承担违约责任，支付违约金。但因赵昌明、殷楚平一直未能与祁雪积极协商，致使祁雪提起诉讼并支付律师费13万元，该费用系祁雪的实际损失，一审法院从公平原则出发，酌定赵昌明、殷楚平承担该律师费的一半为宜，向祁雪赔偿65,000元。
二、祁雪与赵昌明、殷楚平如何履行房屋交易手续。本案当事人应积极按约定履行合同义务，办理完案涉房屋所有权变更登记手续。同时考虑到本案实际情况，鉴于祁雪同意支付全款1,500,000元，并代为支付赵昌明的抵押债务，扣除相关损失后，将余款交由赵昌明、殷楚平；而赵昌明、殷楚平亦提出希望减少不必要的诉累，在房屋过户前祁雪一次性支付余下全部购房款，故根据本案实际情况，一审法院酌定由祁雪直接向中信银行支付赵昌明应偿还的贷款余831,203.51元，中信银行在案涉房屋的全部贷款本息偿清后应予配合办理解除抵押登记。扣除祁雪已支付的定金30,000元及赵昌明、殷楚平应赔偿祁雪损失65,000元后，祁雪需向赵昌明、殷楚平支付剩余购房款573,796.49元（1,500,000元－831,203.51元－65,000元－30,000元），同时赵昌明、殷楚平协助祁雪办理案涉房屋所有权变更登记手续，房屋交易过程的税费由祁雪承担。在此过程中，搜房公司应继续履行居间服务合同义务。另在2017年3月14日之后，赵昌明向中信银行支付的正常还款，中信银行应在房屋交易手续完成后返还给赵昌明（如有必要可扣除合理费用）。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决：一、祁雪于本判决生效之日起十日内代为赵昌明向中信银行股份有限公司武汉分行清偿坐落于武汉市洪山区珞狮路449号狮城名居4栋1单元4层402室房屋的剩余抵押贷款831,203.51元；中信银行股份有限公司武汉分行自前述贷款本息偿清之日起二十日内办理完案涉房屋的解除抵押登记手续并将他项权利证书等解除抵押登记文件移交给祁雪；二、赵昌明、殷楚平于案涉房屋解除抵押手续完成之日起十日内共同协助祁雪办理坐落于武汉市洪山区珞狮路449号狮城名居4栋1单元4层402室房屋所有权变更登记手续，房屋交易税费均由祁雪负担；祁雪于房屋所有权变更登记手续完成当日将剩余购房款573,796.49元支付给赵昌明和殷楚平；三、在上述房屋所有权变更登记手续履行过程中，武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司应继续履行居间服务合同义务；四、驳回祁雪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,500元因适用简易程序减半收取2,750元，由祁雪负担1,375元，由赵昌明、殷楚平共同负担1,375元。
经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。
在二审诉讼过程中，中信银行出具《情况说明》一份，载明：兹有我行贷款客户赵昌明，公民身份号码：，贷款协议号811152021595。我行于2016年2月4日向赵昌明发放一笔个人房抵经营贷，金额90万元，期限115个月，2025年9月4日到期，按月还款。截止2017年8月25日，尚欠贷款本金794999.76元、利息605.97元，此后的利息计算至贷款本金结清之日止。对此，其他当事人均表示予以认可。
对于律师代理费130,000元，祁雪自述律师事务所出具了税务发票，但其未实际支付。
本院认为，祁雪和赵昌明、殷楚平先后签订了《合同》和《补充协议》，建立了房屋买卖关系，是双方真实意思的表示，且未违反国家有关法律规定，合法有效。但双方签订的《合同》对于购房环节相关事宜如何衔接的约定存在不够严谨之处。涉案《合同》签订后，签约双方又因房屋总价、首付款支付金额及祁雪在案涉房屋内进行装修等事项发生争议，并经自愿协商后在搜房公司并未参与的情况下再次签订《补充协议》，实际上对《合同》部分条款自行进行了调整，但随后双方又未能就赎楼贷款手续费如何承担达成新的一致意见，导致涉案房屋交易搁置，现双方均表示愿意继续履行《合同》及相关协议，故《合同》履行搁置不应归责任何一方，祁雪与赵昌明、殷楚平均不构成违约，互不承担违约责任。祁雪提起本次诉讼，委托代理人参与诉讼，虽然律师事务所向祁雪开具了130,000元的税务发票，但祁雪未将该款项实际支付，该损失还未实际发生，祁雪要求赵昌明、殷楚平承担该款项，无事实依据。对于如何履行涉案房屋交易手续问题，根据《合同》约定的义务先后履行顺序，一审对于如何履行涉案房屋交易手续的判决并无不当。赵昌明、殷楚平的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；祁雪的上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上，一审判决虽认定事实清楚，但适用法律错误，同时，在二审诉讼过程中出现新的事实，本院依法对一审判决予以调整和纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初313号民事判决；
二、祁雪于本判决生效之日起十日内代为赵昌明向中信银行股份有限公司武汉分行清偿坐落于武汉市洪山区珞狮路449号狮城名居4栋1单元4层402室房屋的剩余抵押贷款794,999.76元；中信银行股份有限公司武汉分行自前述贷款本息偿清之日起二十日内办理完案涉房屋的解除抵押登记手续并将他项权利证书等解除抵押登记文件移交给祁雪；
三、赵昌明、殷楚平于案涉房屋解除抵押手续完成之日起十日内共同协助祁雪办理坐落于武汉市洪山区珞狮路449号狮城名居4栋1单元4层402室房屋所有权变更登记手续，房屋交易税费均由祁雪负担；祁雪于该房屋所有权变更登记手续完成当日将剩余购房款675,000.24元支付给赵昌明和殷楚平；
四、在上述房屋所有权变更登记手续履行过程中，武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司应继续履行居间服务合同义务；
五、驳回祁雪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
维持一审关于诉讼费用负担的判决。
二审案件受理费2,750元，由祁雪负担1,450元，由赵昌明、殷楚平共同负担1,300元。
本判决为终审判决。
审判长 张立新
审判员 王 阳
审判员 陈继红
二〇一七年九月十八日
书记员 何 瑛