陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）西民二终字第1062号
上诉人（原审被告）西安东凯置业有限责任公司。住所地：西安市火炬路东新世纪广场*层。
法定代理人沈国兴。
委托代理人张冬生，陕西永嘉信律师事务所律师。
委托代理人倪景红。
被上诉人（原审原告）姚颖，无业。
委托代理人姚文华，男，1928年5月19日出生，汉族，系姚颖之父。
委托代理人杨素华，女，1937年1月26日出生，汉族，系姚颖之母。
上诉人西安东凯置业有限责任公司（以下简称东凯公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2009）碑民二初字第251号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案公开进行了审理，本案现已审理终结。
原审判决认定，2004年3月27日姚颖胞弟姚砾与西安东凯置业有限责任公司（以下简称东凯公司）签订了《商品房买卖合同》（合同登记号411756）。合同约定姚砾以460479元购买东凯公司开发的东新城市花园7B幢1单元4层011402号房，东凯公司于2004年11月30日前交房。姚砾于2004年11月9日前交清了购房款460479元。2005年4月13日姚砾提交了合同更名申请书，要求将其所购的该商品房更名到姚颖名下，东凯公司将合同购房人更名为姚颖。同时也变更了原合同的交房日期与办理房产证日期（合同登记号523048）。更名后的合同约定东凯公司应于2005年9月30日前将该商品房交付姚颖使用，交房条件为该房水通、电明、电梯、有线、宽带达到使用条件。2005年9月2日东凯公司按变更后的合同规定将该房交付姚颖使用，姚颖也已经入住。2006年11月20日东凯公司取得该房的质检合格证书。该合同还约定东凯公司应在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产登记机关备案。2008年1月16日东凯公司缴纳维修基金。姚颖实际于2008年12月12日才领取到房屋权属证书。审理中东凯公司不能证明其将办理权属登记的资料报产权登记机关备案的具体时间。
姚颖于2008年12月1日将东凯公司诉至西安市碑林区人民法院称，其胞弟姚砾与东凯公司2004年3月27日签订了《商品房买卖合同》（合同登记号411756），并于2004年11月9日交清房款。合同约定东凯公司应于2004年11月30日前交房，但到了交房日期，东凯公司以房屋质检不合格为由经多次催促仍不交房。2005年初，其弟提出更名将所购该商品房让给自己，东凯公司却利用更名之机修改了合同，更名后的合同（合同登记号523048）将交房日期与办理房产证的日期均推迟，并将违约责任变小。据更名后的合同，东凯公司应于2005年9月30日前交房，却拖延到2006年11月20日该楼质检合格证书签发之日才交付使用，逾期416天。另外，合同约定东凯公司应于2007年11月20日前为其办理房屋权属证书，东凯公司于2008年12月5日才为其发放了房产证，逾期380天。请求法院判令东凯公司支付其逾期交房违约金38311.85元及逾期办理房屋权属证书违约金35718.13元，共计74029.98元。
东凯公司辩称，姚颖与其签订的《商品房买卖合同》中约定交房日期为2005年9月30日之前，交房条件为该房水通、电明、电梯、有线、宽带达到使用条件。2005年6月17日之前姚颖所购房屋处的东新城市花园已经竣工验收，可以交付使用。2005年9月初公司已经将该房交付姚颖使用，姚颖也已经入住，故不存在逾期交房事实。另外，合同约定其应于商品房交付使用后365日内为姚颖办理房屋权属证书，其也已经按约定在该日期前将需由姚颖提供的材料报西安市房屋管理局备案。但姚颖提交上述材料后，西安市房屋管理局更改了办理房产证的流程，根据新流程要求其重新提交上述材料，其重新提交上述材料后直至2008年7月25日，西安市房屋管理局才同意为姚颖办理房屋权属证书，从该日起至2008年12月12日姚颖取得房屋权属证书，只有140天，不存在逾期之说，请求法院驳回姚颖的诉讼请求。
原审法院认为，姚颖与东凯公司签订的《商品房买卖合同》（合同登记号523048）系双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应为有效。合同关于交房及产权登记的约定对双方均具有约束力。合同约定东凯公司应于2005年9月30日前将该商品房交付姚颖使用，交房条件为该房水通、电明、电梯、有线、宽带达到使用条件。东凯公司于2005年9月2日按合同约定将该房交付姚颖使用，姚颖也已经入住，应认定为东凯公司已经按合同约定履行了交房义务，不存在逾期交付房屋的事实，故对姚颖请求东凯公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。合同约定东凯公司应在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报产权登记机关备案，但东凯公司不提供证据证明其向产权登记机关备案的具体时间，推定其通知姚颖交纳房屋维修基金为其已完成备案义务的日期。从东凯公司交付房屋至东凯公司通知姚颖缴纳维修基金已超过了365日，按有关法律规定应承担逾期的违约责任。故姚颖请求东凯公司支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求符合法律规定，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、本判决书生效后三日内，被告西安东凯置业有限责任公司按中国人民银行规定贷款利率以原告已交购房款总额460479元计算向原告支付2006年9月30日至2008年1月16日之间的逾期办证违约金。二、驳回原告姚颖的其余诉讼请求。诉讼费1481元由西安东凯置业有限责任公司负担1000元，姚颖承担481元。
宣判后，东凯公司不服，向本院提起上诉称，原审判决适用法律错误。第一，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的前提条件是出卖人对于逾期办理房产证的责任没有明确约定，而本案中双方对此在买卖合同中有约定，因此不适用该解释。根据该商品房买卖合同，被上诉人现只能请求其承担4600元的违约金。第二，原审中被上诉人未退房，上诉人诉求的违约期间是2007年11月20日至2008年11月30日，计12个月余。原审判决支持的违约期间是2006年9月30日至2008年1月16日，计15.5个月，超出了当事人的诉讼请求。综上，请求二审法院撤销原判第一项，依法改判其承担逾期办证违约金4604.79元；诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人姚颖答辩称，第一，高院“解释”第十八条就是针对类似案件制定的，原审判决依据《合同法》和该解释是正确的。第二，在其与上诉人签订的买卖合同中，对“办证”违约责任的约定并未写明“买受人退房”和“买受人不退房”均按房价款的1%违约金赔偿，其不退房，不应适用“买受人退房”的违约金赔偿标准。第三，原审判决的违约时间，并未超出当事人的请求。原审判决只是将其诉请的逾期交房违约时间转入逾期办证违约时间段。第四，原审判决上诉人逾期办证时间至2008年1月16日是以推定的时间，而不是以实际上报备案时间，其不能接受，要求依实际上报备案的时间为判决依据。综上，其请求将上报备案时间改判为2008年7月25日，以此日起计算违约时间；诉讼费由上诉人承担。
经审理查明，原审判决认定事实清楚。
本院认为，东凯公司与姚颖之间的商品房买卖合同合法有效。根据合同约定，上诉人东凯公司应于2005年9月30日前将商品房交付被上诉人姚颖使用，并应在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记相关备案。上诉人东凯公司于2005年9月2日将房屋交付被上诉人姚颖使用，其应于2006年9月30日之前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，而其不能提供证据证明其报产权登记机关备案的具体时间，原审法院以其2008年1月16日通知姚颖缴纳维修基金的时间推定为其完成产权登记备案日期并无不妥，其行为已构成逾期办证，理应承担逾期办证的违约责任。在双方签订的房屋买卖合同中，只约定了逾期办理房产证，买受人退房时出卖人应承担的违约责任，并未约定买受人不退房情况下，出卖人的违约责任，故原审法院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条判处并无不当，上诉人东凯公司称应按双方合同中约定的买受人退房情况下，出卖人承担的违约责任判处理由不成立。上诉人东凯公司称原审判决超出了姚颖的诉讼请求，由于姚颖起诉请求东凯公司承担违约责任的期间为2005年9月30日至2008年11月30日，其对东凯公司应承担逾期交房责任还是逾期办证责任认识有误，原审法院在查明事实后，判处东凯公司仅承担2006年9月30日至2008年1月16日逾期办证责任并非超诉请判处，上诉人该项上诉请求应予驳回。原审判处的其他事项，当事人未上诉，视其服判，予以维持。原审判决主文第一项表述不清，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
一、维持西安市碑林区人民法院（2009）碑民二初字第251号民事判决第二项；
二、变更西安市碑林区人民法院（2009）碑民二初字第251号民事判决第一项内容为：本判决生效后三日内，西安东凯置业有限责任公司按中国人民银行规定的同期同类贷款利率以姚颖已交购房款总额460479元计算向姚颖支付2006年9月30日至2008年1月16日之间的逾期办证违约金。
一审案件受理费按原审判决执行；二审案件受理费407元由西安东凯置业有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭莲枝
代理审判员 赵达西
代理审判员 肖晓通
二００九年七月十三日
书 记 员 赵娅莉