广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤04民终520号
上诉人（原审原告）：广东粤财投资控股有限公司，住所地：广州市越秀区东风中路481号粤财大厦15楼，统一社会信用代码：91440000728770876K。
法定代表人：杨润贵，董事长。
委托诉讼代理人：付小承，广州金鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：珠海市斗门区大沙农场联合企业公司井岸展销部，住所地：珠海市斗门区井岸镇中心南路，组织机构代码：89267615-2。
负责人：周健伟。
被上诉人（原审被告）：珠海市斗门区大沙农场管理委员会，住所地：珠海市斗门区大沙农场，组织机构代码：00699487-8。
被上诉人（原审被告）：珠海市斗门区莲洲镇大沙社区居民委员会，住所地：珠海市斗门区莲洲镇大沙社区，组织机构代码：75648324-1。
负责人：梁水益，主任。
委托诉讼代理人：吕宁，广东德赛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：珠海市斗门区大沙农场联合企业公司，住所地：珠海市斗门区莲洲镇大沙农场，统一社会信用代码：91440400192671799P。
法定代表人：周国辉。
上诉人广东粤财投资控股有限公司（以下简称粤财投资公司）因与被上诉人珠海市斗门区大沙农场联合企业公司井岸展销部（以下简称井岸展销部）、珠海市斗门区大沙农场管理委员会（以下简称大沙农场管委会）、珠海市斗门区莲洲镇大沙社区居民委员会（以下简称大沙社区居委会）、珠海市斗门区大沙农场联合企业公司（以下简称联合企业公司）金融借款合同纠纷一案，不服广东省珠海市斗门区人民法院（2017）粤0403民初2826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
粤财投资公司上诉请求：一、请求撤销一审判决第四项，改判被上诉人井岸展销部向上诉人偿还2005年7月1日之后的利息448506.68元；二、改判上诉人对斗门县井岸中心南路31号的抵押物（商铺）享有优先受偿权；三、改判被上诉人大沙社区居委会对被上诉人联合企业公司井岸展销上述债务承担连带清偿责任；四、本案二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由如下：
一、一审判决引用《最高人民法院关于审理涉及金融不良债权转让案件工作座谈会纪要》，以上诉人不属于金融资产管理公司为由，认定上诉人应收借款利息只计算至不良债权受让之日，剥夺了上诉人2005年7月1日之后利息债权，明显适用法律不当。
原广东发展银行与上诉人之间的债权转让关系并不属于《纪要》调整范围。（1）《纪要》对适用范围作了严格规定，第十二条“关于《纪要》的适用范围”规定：“不良债权转让包括金融资产管理公司政策性和商业性不良债权的转让。政策性不良债权是指1999年至2000年上述四家金融资产管理公司（注：东方、长城、信达、华融等四家资产管理公司）在国家统一安排下通过再贷款或者财产担保的商业票据形式支付收购成本从中国银行、中国农业银行、中国建设银行、中国工商银行以及国家开发银行收购的不良债权；商业性不良债权是指2004年至2005年上述四家金融资产管理公司在政府主管部门主导下从交通银行、中国银行、中国建设银行和中国工商银行收购的不良债权。”可见，《纪要》是对特定范围内的金融不良债权转让案件确立的特殊处置规则，对金融不良债权的转让时间及转让主体均有明确限定。上诉人与原广东发展银行股份有限公司斗门支行于2006年10月31日签订债权转让协议，受让不良债权，债权转让的时间与主体均不属于《纪要》的调整范围。因此，一审判决适用《纪要》处理本案争议是错误的。（2）《纪要》出台目的是为了防止国有资产流失，《纪要》指出：“为认真落实中央关于研究解决金融不良债权转让过程中国有资产流失问题的精神，统一思想，明确任务，依法公正妥善地审理涉及金融不良债权转让案件，防止国有资产流失，保障金融不良债权处置工作的顺利进行，维护和促进社会和谐稳定，维护社会公共利益和相关当事人的合法权益，最高人民法院商有关部门形成了《关于审理涉及金融不良债权转让案件工作座谈会纪要》”。但在本案中，上诉人作为债权人本身系国有企业，上诉人接收债权资产，并未改变债权资产系国有资产的性质。债权人受让债权之后计收利息，并不会造成国有资产流失，不计收利息，反而会导致国有资产流失。因此，本案不适用《最高人民法院关于审理涉及金融不良债权转让案件工作座谈会纪要》关于“受让人向国有企业债务人主张利息的计算基数应以原借款合同本金为准；受让人向国有企业债务人主张不良债权受让日之后发生的利息的，人民法院不予支持”的规定调整。
其实，一审完全曲解了《纪要》上述规定的本意，上述规定原意是金融资产公司从银行受让债权后，再继续转让给非金融资产公司，非金融资产公司债权人不得向国有企业债务人主张不良债权受让日之后发生的利息。本案显然不属于上述情形。况且，一审未对借款人的性质进行查明和认定，一审否认上诉人2005年7月1日后的利息债权没有任何法律依据。
二、一审适用《物权法》处理本案抵押事宜，适用法律错误。
《中华人民共和国担保法》自1995年10月1日起施行，《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日起施行。本案中，原广发行斗门支行（贷款单位）与被上诉人井岸展销部（借款单位）在1994年7月1日签订斗发银信字94010号《借款合同》，并在合同第四条手写“农委担保，铺位抵押”。实际上，抵押行为发生在《担保法》《物权法》实施前，根据《广东省高级人民法院关于民商事审判适用<中华人民共和国担保法>及其司法解释若干问题的指导意见》第八条之“《担保法》施行前订立的房地产抵押合同，双方当事人未对房地产办理抵押登记手续，抵押人已将抵押财产的权利证书交由抵押权人持有的，该抵押合同对合同双方有约束力”的精神，广发行斗门支行与被上诉人签订《借款抵押书》并交付产权证书，应视为抵押担保成立，一审适用《物权法》认定抵押权未设立属于适用法律错误。
三、一审法院否认上诉人公告催收产生诉讼时效中断的法律效力，明显错误。
根据广东省高级人民法院工作会议纪要（2008）5号省法院协调粤财公司处置广发行不良信贷资产涉诉几个问题的座谈会纪要第三点之规定：“广发行、广东粤财公司联合在我省主要报刊发布《债权转让及催收公告》的效力问题。根据《合同法》第80条规定,债权转让应当通知债务人,但无需债务人同意,且自通知债务人时起生效。转让债权通知债务人的目的是让债务人知晓向新的债权人履行债务。省法院于2003年9月25日制定的《关于民商事审判适用诉讼时效制度若干问题的指导意见》第1条规定,由于债务人住所地变更,使债权人难以向债务人主张权利,债权人在债务人所在地公开发行的报纸上刊登公告,催促债务人履行债务的,应认定诉讼时效中断。广东粤财公司处置广发行重组剥高的583亿元不良资产数额巨大,债务人众多。因此,对于采用催收邮寄等方式不能通知,或者债务人拒绝接收邮件,广发行、广东粤财公司在诉讼时效期间内通过在债务人所在地公开发行的主要报刊发布《债权转让及催收公告》的,应当视为已向省内债务人履行了通知义务,并构成诉讼时效中断的效力。”
一审查明2002年被上诉人大沙农场管委会已改制，但上诉人并不知道其改制及债务承担情况，上诉人从广发行整体接受债权时，被上诉人并未向上诉人披露债务承接情况及新旧保证人的详细联系方式，因此，上诉人无法精准送达催收通知，上诉人在2007年至2016年期间，不断就涉案债权分别在《南方日报》上刊登债权转让及催收公告，理应产生诉讼时效中断的法律效果，保证人依然应当承担连带清偿责任。
被上诉人大沙社区居委会答辩如下：一、原审判决认定上诉人受让涉案债权后，以公告催收方式向答辩人主张债权并不产生诉讼时效中断的法律效力，保证合同诉讼时效已过，故答辩人无需承担清偿责任，认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应予维持。
原审判决认为，上诉人并非金融资产管理公司,根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第(四)项、第十九条第一款的规定,当事人以公告的方式主张权利的,应当满足通知对象“下落不明”的前提条件。大沙社区居委会属于典型的基层群众性自治组织,不应认定为“下落不明”。因此,上诉人以公告的方式向大沙社区居委会主张债权,不发生诉讼时效中断或重新起算的效力。而上诉人于2017年11月15日通过诉讼的方式通知保证人（答辩人）债权转让的事实并催收,已过保证合同诉讼时效多年,丧失胜诉权,大沙社区居委会抗辩已过诉讼时效不履行义务的主张有事实和法律依据,判决大沙社区居委会不再承担清偿责任。因此，答辩人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应予维持。
二、上诉人提出的上诉理由缺乏事实和法律依据，应予驳回，理由如下：
1、即使依据广省高院的有关会议纪要精神，上诉人受让广发银行涉案债权后，直接采用公告催收也不发生诉讼时效中断的法律效力。
上诉人引述的广东省高级人民法院工作会议纪要（2008）5号省法院协调粤财公司处置广发不良信贷资产涉诉几个问题的座谈会纪要第三点：“广发行、广东粤财公司联合在我省主要报刊发布《债权转让及催收公告》的效力问题。根据《合同法》第80条规定,债权转让应当通知债务人,但无需债务人同意,且自通知债务人时起生效。转让债权通知债务人的目的是让债务人知晓向新的债权人履行债务。省法院于2003年9月25日制定的《关于民商事审判适用诉讼时效制度若干问题的指导意见》第1条规定,由于债务人住所地变更,使债权人难以向债务人主张权利,债权人在债务人所在地公开发行的报纸上刊登公告,催促债务人履行债务的,应认定诉讼时效中断。广东粤财公司处置广发行重组剥离的583亿元不良资产数额巨大,债务人众多。因此,对于采用催收邮寄等方式不能通知,或者债务人拒绝接收邮件,广发行、广东粵财公司在诉讼时效期间内通过在债务人所在地公开发行的主要报刊发布《债权转让及催收公告》的,应当视为已向省内债务人履行了通知义务,并构成诉讼时效中断的效力。”上诉人试图证明省高院纪要规定其从广发行受让债权后可以采用公告催收方式并产生诉讼时效中断的效力，明显不符合省高院纪要的原意。省高院在该纪要第三点中明确规定（1）粤财公司以公告催收方式催促债务人履行债务，认定为诉讼时效中断，首先需要符合广东省高院《关于民商事审判适用诉讼时效制度若干问题的指导意见》第1条规定即“债务人住所地变更,使债权人难以向债务人主张权利”；其次，对于采用催收邮寄等方式不能通知,或者债务人拒绝接收邮件，可以在债务人所在地公开发行的主要报刊发布公告催收。一审庭审中，法院已查明，斗门区莲洲镇大沙社区居民委员会及其前身原斗门区大沙农场管理委员会，地址从未发生变更，更没有下落不明；同时在一审庭审中上诉人也明确，债权转让之后，没有进行其他催收方式，只有公告催收。由此可见，即便客观上存在所谓省高院会议纪要，也明确规定了采用公告方式催收发生诉讼时效中断的法律效力的适用前提条件，即应当满足通过催收邮寄等方式无法通知,或者证明债务人拒绝接收邮件。而上诉人没有证据证明其符合上述规定条件，直接采用公告催收也不符合其所谓的广东省高院会议纪要精神，更不能产生诉讼时效中断的法律效力。
2、上诉人辩称其并不知道答辩人于2002年由大沙农场变为大沙社区居委会的改制情况及债务承担情况，也与事实严重不符。
一审法院查明，2002年11月因政企分开，大沙农场管理委员会改制为大沙社区居民委员会。此后，原债权人广发银行陆续向大沙社区居委会送达14份催收通知书（见一审上诉人《证据材料》第27-40页）。第一份的签收时间为2003年3月27日，其中从第5至14份催收通知书被催收人一栏均出现了“大沙社区居委会”的抬头。这充分证明原债权人广发银行清楚知道大沙农场改制为大沙社区居委会的事实。另，从上诉人在一审提交的其在南方日报上刊登的《债权催收公告》中可见，2007年1月13日、2008年12月2日、2010年10月19日的公告中，在担保人名称处也记载有大沙社区居委会。因此上诉人辩称并不知道答辩人改制情况及债务承担情况，以及其接收债权后答辩人并未向其披露债务承接的情况及新旧保证人的详细联系地址，所以无法精准送达催收通知，完全罔顾事实，自相矛盾。
3、最高人民法院有关司法解释对以公告方式催收债权构成诉讼时效中断的法律效力的主体和债权的适用范围有明确的限定，上诉人及其主张的涉案债权均不适用；且答辩人并不存在下落不明和住所变更的情形，联系地址未发生变化，上诉人可以通过法定的直接催收方式向债务人及答辩人主张债权，故上诉人采用公告催收方式主张债权不符合法律和司法解释的规定，不能产生诉讼时效中断的法律后果，有关答辩理由已在答辩人一审提交的答辩状中详细阐述，在此不再赘述。
井岸展销部、大沙农场管委会、联合企业公司未发表答辩意见。
粤财投资公司一审起诉请求：1.井岸展销部偿还借款本金15万元及利息592987.72元（利息暂计至2017年8月20日）；2.粤财投资公司对合同项下位于斗门县井岸中心南路31号的抵押物（商铺）享有优先受偿权；3.大沙农场管委会、大沙社区居委会对井岸展销部的债务承担连带清偿责任；4.联合企业公司对井岸展销部的债务承担补充清偿责任；5.井岸展销部、大沙农场管委会、大沙社区居委会、联合企业公司共同承担本案诉讼费。
经原审法院查明：1994年7月1日，广东发展银行斗门支行（以下简称“广发行斗门支行”）（贷款单位）与井岸展销部（借款单位）签订编号为斗发银信字94010号的《借款合同》，主要约定井岸展销部向其借款35万元，借款用途为购买材料，借款利率为月息9‰，借款期限自1994年7月1日起至1994年12月20日止。合同的第四条其他手写“农委担保，铺位抵押”。
同日，广发行斗门支行向井岸展销部发放借款35万元，并出具借款借据。
斗门县农业委员会出具《证明书》，兹证明大沙农场有铺位一间在井岸中心南路31号面积200平方米，属该场所有，特此证明。
1997年4月29日，经办人钟恩伟出具《关于井岸展销部在县发展行贷款的情况》，载明：一九九四年农场经济暂时有一定困难，农场书记梁仲强和阮康锦及井岸展销部经理钟恩伟等三人，到发展行找殷行长商量解决大沙场的困难，殷行长研究后同意贷款给农场叁拾万元整。该项贷款手续是由井岸展销部钟恩伟经理到发展行办理的，在同年7月30日以井岸展销部名称贷款叁拾万元整，钟恩伟经理将这叁拾万元转给大沙场财务组收，九五年十一月十三日由大沙场财务组汇壹拾伍万元整汇入井岸展销部代为还款。即至今农场仍欠井岸展销部壹拾伍万元整，但是九六年井岸展部承包期满，所欠发展行壹拾伍万元整，从一九九七年一月一日起转由农场归还本息。
大沙农场管委会在上述《关于井岸展销部在县发展行贷款的情况》下方注明“经研究同意将原大沙场展销部壹拾伍万元贷款从九七年一月一日起的本息由斗门县大沙农场归还。斗门县大沙农场97.5.6”，并加盖公章。
2000年4月18日，广发行斗门支行（贷款人）与大沙农场管委会（保证人）签订《保证合同》，约定由大沙农场管委会作为保证人，担保井岸展销部履行斗发银信字94010号《借款合同》项下所约定的债务责任。合同第十五条其他约定手写记载“大沙农场井岸展销部钟恩伟在发展银行贷15万元的本金利息由一九九七年一月一日起由我场归还”。
借款到期后，广发行斗门支行自1996年12月31日至2002年11月15日期间，持续向井岸展销部、大沙农场管委会送达到（逾）期贷款、利息催收通知书、催/还款通知书、付（催）还款通知书，通知书的抬头均为井岸展销部。
广发行斗门支行自2003年3月27日至2004年4月16日期间，持续向大沙社区居委会送达到贷款本金（利息）催收通知书、催/还款通知书、催/还款通知书（借款人），通知书的抬头包括井岸展销部、斗门区大沙农场、被告大沙社区居委会。后广发行斗门支行更名为广东发展银行股份有限公司珠海斗门支行。
广东发展银行股份有限公司珠海分行及广东发展银行股份有限公司珠海斗门支行分别于2004年7月5日、2004年9月30日、2005年1月12日、2005年7月12日、2005年9月29日、2006年2月6日、2006年3月29日持续向大沙社区居委会送达催/还款通知书（借款人），通知书的抬头均为井岸展销部、大沙社区居委会，大沙社区居委会在通知书上盖章签收。
上述通知书上均载明了涉案债务的逾期本金金额（15万元）及拖欠利息、罚息、复息的金额。
2006年10月31日，广东发展银行股份有限公司珠海斗门支行（转让方）与粤财投资公司（受让方）签订编号为11130003的《债权转让协议》，主要约定广东发展银行股份有限公司珠海斗门支行将本案借款债权转让给粤财投资公司，双方确认该借款债权项下的风险和利益的转移基准日为2005年6月30日。粤财投资公司享有该债权自2005年6月30日次日起产生的收益，并承担自2005年6月30日次日起与该债权相关的风险，及广发行斗门支行本次移交的原有借款合同、担保合同、抵债协议、还款协议等有关法律文件项下的全部义务、风险与责任。并由粤财投资公司将转让事实以法律认可的方式及时通知义务人，及承担相应费用。
2007年1月13日、2008年12月2日、2010年10月19日、2012年9月18日、2014年9月2日、2016年8月19日，粤财投资公司就涉案借款债权分别在《南方日报》上刊登了债权转让及催收公告。其中，2012年9月18日、2014年9月2日、2016年8月19日的报纸担保人名称处并未记载大沙社区居委会。
原审法院另查明，粤财投资公司未取得中国人民银行颁发的《金融机构法人许可证》。
井岸展销部成立于1986年6月5日，企业类型为内资非法人企业、非公司私营企业及内资非公司企业分支机构，企业状态为因被吊销营业执照而吊销。
原审法院再查明，中共珠海市斗门区委办公室文件（斗办字[2002]79号）中关于印发《珠海市斗门区社区建设意见》的通知，第三部分第3小点载明“将现有大沙农场管理体制进行政企分开改制，分别改设“大沙社区居民委员会”和“大沙场经济发展有限公司”。一审庭审中，大沙社区居委会向原审法院明确是由大沙农场管委会改制而来，承继其职能。
一审庭审中，粤财投资公司明确债权转让之后，没有进行其他催收方式，只有公告催收。大沙社区居委会明确大沙农场管委会签订《保证合同》是承担连带保证担保责任。
原审法院认为，粤财投资公司与井岸展销部、大沙农场管委会、大沙社区居委会、联合企业公司之间并未产生资金借贷关系，双方纠纷源于债权转让的事实，本案案由应确定为债权转让纠纷。涉案《借款合同》、《保证合同》、《债权转让协议》为各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约行使权利和履行义务。广发行斗门支行（广东发展银行股份有限公司珠海斗门支行）将案涉债权转让给粤财投资公司，并约定由粤财投资公司履行债权转让通知的义务。根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，粤财投资公司是否依约通知债务人只产生对债务人发生法律效力的问题，并不影响转让合同的效力，粤财投资公司依法成为本案所涉借款债权的债权人。
关于拖欠的借款本金。依据粤财投资公司提交的《借款合同》、借款借据、催收通知等证据记载的金额，可以确定井岸展销部拖欠的借款本金为150000元。
关于利息问题。依据《金融资产管理公司条例》第二条“金融资产管理公司，是指经国务院决定设立的收购国有银行不良贷款，管理和处置因收购国有银行不良贷款形成的资产的国有独资非银行金融机构”、第六条“金融资产管理公司由中国人民银行颁发《金融机构法人许可证》，并向工商行政管理部门依法办理登记”的规定，及《最高人民法院关于审理涉及金融不良债权转让案件工作座谈会纪要》第九条关于受让人收取利息的问题“……受让人向国有企业债务人主张利息的计算基数应以原借款合同本金为准；受让人向国有企业债务人主张不良债权受让日之后发生的利息的，人民法院不予支持……”、第十二条关于《纪要》的适用范围“……受让人是指非金融资产管理公司法人、自然人……”的规定，粤财投资公司并非金融资产管理公司，井岸展销部承担的借款利息应计算至不良债权受让之日。涉案《债权转让协议》约定涉案借款债权项下的风险和利益的转移基准日为2005年6月30日，故井岸展销部承担的借款利息应计算至2005年6月30日，粤财投资公司主张的2005年6月30日之后的利息，于法无据，原审法院不予支持。参照《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第七条“债务人逾期归还贷款，原借款合同约定的利息计算方法不违反法律法规规定的，该约定有效”的规定，利息的计算应按原借款合同的约定计算。按照涉案《借款合同》的约定，借款期限内的利息应以借款本金150000元为基数，按月息9‰的标准从1994年7月1日起计算至1994年12月20日止，金额为7605元。
关于罚息金额，依据《中华人民共和国合同法》第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”、中国人民银行颁发的《人民币利率管理规定》第二十五条“逾期贷款从逾期之日起按罚息利率计收罚息，直到清偿本息为止，遇罚息利率调整分段计息……”、《广东省高级人民法院关于审理金融机构借贷纠纷案件的指导意见》第二十一条“……借款到期后，借款人没有归还应付本金和利息，对逾期本金部分按同期贷款的罚息标准计收逾期罚息；对逾期罚息不再计收复息”的规定，及《中国人民银行关于调整贷款利率后有关计算办法的通知》（银发【1995】237号）、《中国人民银行关于降低金融机构存贷款利率的通知》（银发【1996】156号）、《中国人民银行关于降低存款利率的通知》（银发【1998】586号）、《中国人民银行关于降低存贷款利率的通知》（银发【1999】192号）、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发【2003】251号）的规定。中国人民银行于1990年4月7日起调整逾期贷款利率为日万分之三、于1995年5月1日起调整逾期贷款利率为日利率万分之五、于1995年7月1日起调整逾期贷款利率为日利率万分之四至万分之六，于1996年5月1日起调整逾期贷款利率为日利率万分之四，于1998年12月7日起调整逾期贷款利率为日利率万分之三，于1999年6月10日起调整逾期贷款利率为日利率万分之二点一，于2004年1月1日起调整逾期贷款利率为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。因此，粤财投资公司以年利率7.56%的标准（即日利率万分之二点一）计算逾期利息的主张，均低于中国人民银行同期逾期贷款利率和借款合同载明的贷款利率上限即日利率万分之四点五（月息9‰÷30天×1.5倍），减少了相对方的支付义务，属于粤财投资公司对自己权利的处分，原审法院予以准许。故罚息金额以尚欠借款本金150000元为基数，按年利率7.56%的标准从1994年12月21日起计算至2005年6月30日止，共计119353.5元。
关于复利，依据《广东省高级人民法院关于审理金融机构借贷纠纷案件的指导意见》第二十一条“……借款合同没有约定计算复息，金融机构要求借款人支付复息的，不予支持，但借款人明确同意的除外。借款到期后，借款人没有归还应付本金和利息，对逾期本金部分按同期贷款的罚息标准计收逾期罚息；对逾期罚息不再计收复息”的规定，涉案《借款合同》中并未约定计算复利，故粤财投资公司主张计算复利，无事实及法律依据，原审法院不予支持。
关于粤财投资公司对合同项下井岸中心南路31号商铺是否享有优先受偿权的问题。粤财投资公司对此并未提交相关的权属证明，依据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”、第一百八十条第一款第一项至第三项“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；……”及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，涉案房产抵押权的设立是以登记公示的方式作为成立的要件，但双方未办理涉案房产的抵押登记，抵押合同虽有效，但抵押权未设立，不产生物权变动的效力。故粤财投资公司诉请对合同项下井岸中心南路31号商铺享有优先受偿权的主张，于法无据，原审法院不予支持。
关于大沙农场管委会的责任问题，根据涉案证据以及斗办字[2002]79号文件的记载，被告大沙农场管委会经政企改制已由大沙社区居委会承继其权利和义务，故原审法院对粤财投资公司请求大沙农场管委会承担清偿责任的主张不予支持。
本案争议焦点问题为债权转让后，大沙社区居委会是否承担清偿责任。粤财投资公司并非金融资产管理公司，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第（四）项、第十九条第一款的规定，当事人以公告的方式主张权利内容的，应当满足通知对象“下落不明”的前提条件。本案大沙社区居委会属于典型的基层群众性自治组织，不应认定为“下落不明”。因此，粤财投资公司以公告的方式向大沙社区居委会主张债权，不发生诉讼时效中断或重新起算的效力。而粤财投资公司于2017年11月15日通过诉讼的方式通知保证人债权转让的事实并催收，已过保证合同诉讼时效多年，丧失胜诉权，大沙社区居委会抗辩已过诉讼时效不履行义务的主张有事实和法律依据，原审法院予以支持，大沙社区居委会不再承担清偿责任。
根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十三条、《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，井岸展销部、联合企业公司未向原审法院提出诉讼时效抗辩，其仍应对讼争债务承担还款责任。井岸展销部经工商核准、合法设立，应当承担与其民事行为能力相适应的民事责任。但因其不具有法人资格，为保障债权人的利益，联合企业公司应对井岸展销部不能清偿的债务承担补充清偿责任。
井岸展销部、大沙农场管委会、联合企业公司经原审法院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，原审法院予以缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条第一款、第八十一条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条、第一百九十三条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十三条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十八条、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第（四）项、第十九条第一款、第二十一条第一款、《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第七条之规定，原审法院判决如下：
一、珠海市斗门区大沙农场联合企业公司井岸展销部应于判决发生法律效力之日起七日内向广东粤财投资控股有限公司清偿借款本金150000元；
二、珠海市斗门区大沙农场联合企业公司井岸展销部应于判决发生法律效力之日起七日内向广东粤财投资控股有限公司清偿利息（包含正常利息和罚息，其中正常利息7605元、从1994年12月21日起计算至2005年6月30日止的罚息119353.5元）；
三、珠海市斗门区大沙农场联合企业公司对珠海市斗门区大沙农场联合企业公司井岸展销部的上述债务承担补充清偿责任；
四、驳回广东粤财投资控股有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11230元，由广东粤财投资控股有限公司负担7044元，由珠海市斗门区大沙农场联合企业公司井岸展销部、珠海市斗门区大沙农场联合企业公司负担4186元。
二审期间，各方当事人均没有提交新证据。
本院认为，本案二审争议焦点在于粤财投资公司是否享有债权受让日之后的利息及是否享有斗门县井岸中心南路31号抵押物的优先受偿权和斗门区莲洲镇大沙社区居民委员是否应承担连带清偿责任。对此，本院分别评析如下：
（一）粤财投资公司是否享有债权受让日（即2005年6月30日）之后的利息。最高人民法院《关于审理涉及金融不良债权转让案件工作座谈会纪要》第十二条“关于《纪要》的适用范围”中规定：“…在《纪要》中，金融资产管理公司包括华融、长城、东方和信达等金融资产管理公司和资产管理公司通过组建或参股等方式成立的资产处置联合体。国有企业债务人包括国有独资和国有控股的企业法人。受让人是指非金融资产管理公司法人、自然人。不良债权转让包括金融资产管理公司政策性和商业性不良债权的转让。政策性不良债权是指1999年、2000年上述四家金融资产管理公司在国家统一安排下通过再贷款或者财政担保的商业票据形式支付收购成本从中国银行、中国农业银行、中国工商银行以及国家开发银行收购的不良债权；商业性不良债权是指2004年至2005年上述四家金融资产管理公司在政府主管部门主导下从交通银行、中国银行、中国建设银行和中国工商银行收购的不良债权。”以上规定对相关概念的内涵予以了明确，特别是针对特定范围的不良债权转让明确限定了转让时间、转让主体。本案中粤财投资公司是2006年10月31日与广发斗门支行签订《债权转让协议》，转让时间与转让主体均不符合以上规定。故一审判决适用《纪要》不当。另外，粤财投资公司虽然未取得中国人民银行颁发的《金融机构法人许可证》，依法不符合《金融资产管理公司条例》第二条、第六条的规定，是非金融资产管理公司，但粤财投资公司是由广东省人民政府投资设立的国有独资有限责任公司，其经营范围有资本运营管理、资产受托管理等，应认定粤财投资公司不同于社会上普通的债权受让人；本院认为一审法院适用以上《纪要》第九条不予支持粤财投资公司主张2005年6月30日之后的利息，也与该规定不符。粤财投资公司对此的上诉理由成立，本院予以采纳。
粤财投资公司依法受让广发斗门支行对井岸展销部的债权，其合法权益应受法律保护。《债权转让协议》明确约定粤财投资公司享有该债权自2005年6月30日次日起产生的收益，故对粤财投资公司主张2005年6月30日之后的利息，应予支持。鉴于粤财投资公司非金融机构，其主张的2005年6月30日之后的利息，不应包括复息，而应作为普通借款计息。参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（二）项的规定：借贷双方约定了借期内的利率但未约定预期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。现粤财投资公司主张以年利率7.56%计息，未超过原《借款合同》约定的利率标准，也不超过法律保护的民间借贷最高利率标准，故本院予以支持，判决井岸展销部向粤财投资公司支付2005年6月30日之后的利息，以15万元为本金，从2005年7月1日起算，按年利率7.56%计至付清之日止。
（二）粤财投资公司是否对斗门县井岸中心南路31号的抵押物（商铺）享有优先受偿权。粤财投资公司并未与斗门县井岸中心南路31号的抵押物（商铺）所有人签订抵押合同，也没有持有该商铺的权利证书，双方之间并未成立有效的抵押合同。虽然广发斗门支行出借贷款给粤财投资公司时，《中华人民共和国担保法》尚未颁布，但95年该法颁布实施，依照《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：以城镇房地产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。广发斗门支行作为专业银行应该知道担保法该规定对其权益保护的重要性，但广发斗门支行并没有去补签抵押合同和办理抵押登记手续，其甚至至今也不清楚该房产的产权状况，一审判决认定其抵押权未设立正确。其上诉主张享有优先受偿权的法律依据不足，本院不予支持。
三、斗门区莲洲镇大沙社区居民委员是否应承担连带清偿责任。2002年11月因政企分开，大沙农场管理委员会改制为大沙社区居民委员会。而原债权人广发银行陆续向大沙社区居委会送达14份催收通知书。大部分催收通知书被催收人一栏均出现了“大沙社区居委会”的抬头。这充分证明原债权人广发银行清楚知道大沙农场改制为大沙社区居委会的事实。上诉人辩称并不知道答辩人改制情况及债务承担情况，以及其接收债权后大沙社区居委会并未向其披露债务承接的情况及新旧保证人的详细联系地址，所以无法精准送达催收通知，与事实不符，本院不予采信。上诉人在可以采取直接送达大沙社区居委会情形下，仍直接采用公告催收方式，不能产生诉讼时效中断效果。原审法院认定大沙社区居委会不承担清偿责任，并无不当，本院予以维持。
综上，一审判决认定事实清楚，但部分法律适用错误，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持广东省珠海市斗门区人民法院（2017）粤0403民初2826号民事判决第一、二、三项；
二、撤销广东省珠海市斗门区人民法院（2017）粤0403民初2826号民事判决第四项；
三、珠海市斗门区大沙农场联合企业公司井岸展销部于本判决生效之起十日内向广东粤财投资控股有限公司支付利息，以15万元本金为基数，从2005年7月1日起，按年利率7.56%计至付清之日止；
四、驳回广东粤财投资控股有限公司其他上诉请求。
如果珠海市斗门区大沙农场联合企业公司井岸展销部未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费11230元，由珠海市斗门区大沙农场联合企业公司井岸展销部负担7835元，广东粤财投资控股有限公司负担3395元。二审案件受理费8228元，由珠海市斗门区大沙农场联合企业公司井岸展销部负担4938元，广东粤财投资控股有限公司负担3290元。
本判决为终审判决。
审判长 马翠平
审判员 陈永成
审判员 张榕华
二〇一八年三月三十一日
书记员 肖奕徽