吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民终1409号
上诉人（原审被告）：尹芳清，女，1970年3月10日出生，住吉林省吉林市昌邑区。
委托诉讼代理人：田秀琴，北京大成（吉林）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩永固，北京大成（吉林）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：范喜良，男，1949年7月4日出生，住吉林省吉林市昌邑区。
上诉人尹芳清因与被上诉人范喜良房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林市昌邑区人民法院（2016）吉0202民初2169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人尹芳清及其委托诉讼代理人田秀琴、韩永固、被上诉人范喜良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
尹芳清上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，依法改判解除尹芳清与范喜良之间的租赁合同，范喜良赔偿尹芳清10万元的损失。事实和理由：一、一审判决认定基本事实有误。1.一审判决认定范喜良与尹芳清因更换零件的费用发生分歧，致使无法正常供热错误。根据涉案合同的约定，范喜良负有维修义务，经尹芳清长期催告，其仍然不予解决，致使无法供热。2.一审判决遗漏了重要基本事实。尹芳清于2016年1月2日给范喜良发微信，表明“此通知送达你手中七个工作日内，仍未解决供暖问题，我方将选择停止营业”；于2016年1月7日发微信，表明“因空调机组老化，不能供暖已有70天了……”；于2016年8月10日发微信，表明“由于供暖设备于2015年11月8日无法进行取暖工作……生意无法经营……现在已没有钱再进货了，无奈撤出房屋。”尹芳清确于2016年8月10日撤出了承租房屋。另外，2011年2月25日，在尹芳清与次承租人裴立春签订转租合同后，范喜良与裴立春签订了“房主签定”协议，双方约定同意直接拨款，即裴立春将租金直接交付给范喜良。二、一审判决适用法律不当。1.尹芳清在范喜良未予解决供暖问题的情况下，于2016年8月10日撤出所租房屋，并通知了范喜良，双方已经解除并终止了租赁合同。2.范喜良与裴立春约定，裴立春直接将租金交付给范喜良，一审判决尹芳清支付全部租金错误。3.出租房屋因冬季不能供热，影响尹芳清的使用，范喜良构成违约，即使不解除合同，也应相应减少约定的租金。
范喜良辩称，1.一审判决结果正确，应予维持。2.房屋不能供暖是因为尹芳清人为造成的。3.实际上，因为用现有的取暖设备，每月电费过高，尹芳清要求另行安排取暖设备。范喜良根据其要求自制供暖设备，但是尹芳清又说没有许可证不能使用。
范喜良向一审法院起诉请求：1.判令尹芳清给付2016年房屋租金30万元；2.判令尹芳清承担违约金10万元；3.判令尹芳清在判决日起支付上述款项，逾期不支付，按银行利息标准支付逾期付款的利息损失；4.诉讼费用由尹芳清负担。
尹芳清向一审法院反诉请求：1.判令尹芳清与范喜良在2015年11月8日解除房屋租赁合同；2.判令范喜良赔偿尹芳清10万元的损失。
一审法院认定事实：吉林市昌邑区×号楼北侧1-3房屋为范喜良经过建设工程规划许可并批准的自建房屋。2010年12月8日，尹芳清与赵锐合伙经营共同承租该房屋，并由赵锐与范喜良签订了补偿合同书。2011年2月，赵锐与尹芳清解除合伙关系，尹芳清继续承租范喜良房屋用于经营。尹芳清与范喜良重新签订了补偿合同，只对交租金的日期和违约责任部分有改变，其余内容与赵锐原来签订的补偿合同大体一致。尹芳清与范喜良约定，每年补偿金为30万元，补偿期为20年；补偿款一年分2次，2月8日为第一次，8月8日为第二次；网点地板、地源热泵等由范喜良提供给尹芳清；房屋及设备由范喜良负责维修。电费、水费及其他费用由尹芳清负责；合同有效期为20年，尹芳清有优先购买权；经范喜良同意尹芳清有转让权；不按期支付补偿金视为违约，违约金为30万元。2011年2月25日，尹芳清经范喜良同意将其承租的房屋2-3层转租给裴立春，使用期为7年，补偿金为15万元。2015年11月，因地源热泵老化坏了，不能供热，范喜良与尹芳清因更换零件的费用发生分歧，致使无法正常供热。尹芳清拖欠2016年2月8日至2017年2月7日租金30万元未付。
一审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第三十四条第二款的规定，合伙人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。本案赵锐在与尹芳清合伙经营期间与范喜良签订合同，承租范喜良的房屋用于合伙经营活动，赵锐的经营活动可以由尹芳清承受，故赵锐与范喜良签订的补偿合同效力及于尹芳清。赵锐退出合伙后尹芳清与范喜良重新签订的补偿合同日期与原合同一致，内容与原合同大致相同，只是变更了交付租金的期限及违约责任，合同双方当事人经协商可以变更合同内容，此合同应视为对原合同的部分变更。尹芳清与范喜良签订的补偿合同实质上是房屋租赁合同，该合同是双方的真实意思表示，故该合同为有效合同。尹芳清与裴立春签订的补偿合同实质上为转租合同，该转租合同经出租人范喜良同意，转租期在承租期范围内，是双方的真实意思表示，该合同为有效合同。合同有效，双方应按照合同的约定履行自己的义务，按照合同的约定尹芳清应于2月8日、8月8日合计给付房屋租金30万元，尹芳清未按照合同的约定履行给付义务是不对的，系违约。故范喜良要求尹芳清给付房屋租金30万元（2016年2月8日至2017年2月7日）予以支持。关于尹芳清与范喜良签订的补偿合同是否符合解除的条件。合同的解除分为约定解除和法定解除两种。关于约定解除，在合同中双方没有约定解除权，在实际使用过程中双方没有协商一致解除合同，故本案不符合约定解除条件。关于法定解除，本案中尹芳清以范喜良违约未按照合同约定对设备（地源热泵）进行维修，故要求解除合同。范喜良确系未按照合同约定履行维修义务，系违约。但尹芳清未按照合同约定履行给付房租义务，系违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。如范喜良不履行维修义务，尹芳清为防止损失扩大，应维修，所支出的费用应由范喜良承担，故尹芳清要求解除合同不予支持。尹芳清要求范喜良违约赔偿10万元，因尹芳清向一审法院提供证据不足，不予支持。关于范喜良要求尹芳清承担违约金10万元，尹芳清未按合同约定给付房租30万元，系违约，因范喜良违约在先，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任，故不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、尹芳清于判决生效后十日内给付范喜良房屋租金30万元（2016年2月8日起至2017年2月7日止）；二、驳回范喜良的其他诉讼请求；三、驳回尹芳清的诉讼请求。案件受理费7300元，由范喜良承担1500元，尹芳清承担5800元。反诉费1150元，由尹芳清承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：尹芳清提交了三组证据。第一组证据为微信截图三张，证明尹芳清通过微信的方式通知范喜良有关事宜，范喜良收到上述通知。第二组证据为记账明细单9张，证明尹芳清的经营性损失。第三组证据为2011年2月25日，范喜良收到裴立春的房租款8万元的收据（复印件），证明裴立春是向范喜良交付租金。范喜良质证认为，微信其没有收到，经营性损失与范喜良无关，裴立春仅在第一年转租时给付过8万元，以后再也没有向范喜良支付过租金。关于要求裴立春支付租金一事，范喜良还提起过诉讼，法院认定基于合同相对性，范喜良无权要求裴立春直接支付租金。经审查认为，对于第一组证据，因范喜良否认其收到该微信，且现有证据无法证明范喜良确实收到了该微信，故本院对微信截图所要证明的范喜良收到上述通知的主张不予支持。对于第二组证据，系尹芳清的单方记账，对其真实性无法确认，本院不予采信。对于第三组证据，因尹芳清在庭审中陈述裴立春2012年-2015年的房租均是尹芳清收取的，故对第三组证据所要证明的范喜良直接收取裴立春房租的主张，本院不予支持。对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点有三个：一是涉案合同是否符合解除条件；二是尹芳清是否应给付范喜良2016年2月8日起至2017年2月7日止的房屋租金30万元；三、尹芳清诉请范喜良赔偿10万元的损失是否有事实和法律依据。范喜良与尹芳清于2010年12月8日签订的补偿合同书，实质上是涉案房屋的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，该合同合法有效。第一，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”尹芳清提出因范喜良对租赁房屋供暖设备故障不予维修而应当解除合同的主张，不符合上述三种情形。且根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”根据涉案合同约定，范喜良负有供暖设备的维修义务，其未按约定履行义务，尹芳清可以自行维修，维修费用由范喜良负担，结合尹芳清自认其是在2016年8月10日才从涉案房屋搬离的情况，可以认定范喜良不维修涉案房屋的供暖设备并不必然导致涉案房屋不能使用，故尹芳清以范喜良不履行维修义务而要求解除合同，亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的合同法定解除的情形。综上，对尹芳清主张的2015年11月8日解除涉案房屋租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。第二，因涉案合同不符合合同的法定解除条件，尚在履行过程中，当事人双方均应按照约定全面履行自己的义务，尹芳清应当按照合同约定履行给付2016年2月8日起至2017年2月7日止房屋租金的合同义务。关于尹芳清主张的其转租的二、三楼房屋租金15万元，系次承租人裴立春直接向范喜良交付，与庭审中尹芳清陈述其自行收取裴立春2012年-2015年的租金不符，故本院对该主张不予支持。第三，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百二十条规定，“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案中，范喜良不履行涉案房屋供暖设备的维修义务，构成违约，应当承担赔偿尹芳清损失的违约责任；尹芳清未按合同约定交付房租，亦构成违约，应当承担给付违约金的责任。因双方当事人均违反合同约定，故一审法院酌情确定双方各自承担相应的责任，并无不当，应予维持。
综上所述，尹芳清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由尹芳清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高忠华
代理审判员 王 东
代理审判员 佟 宁
二〇一七年五月十五日
书 记 员 于 丹