山东省济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）历商初字第2653号
原告(反诉被告)中国银行股份有限公司济南开元支行，住所地济南市。
代表人宫明，行长。
委托代理人武海舰，山东康桥律师事务所律师。
委托代理人王亮，山东康桥律师事务所律师。
被告（反诉原告）于国建，男，1953年7月31日出生，汉族，住济南市。
被告周洁，女，1954年1月25日出生，汉族，住济南市。
于国建、周洁委托代理人李晗、张泽伟，北京市惠诚（济南）律师事务所律师。
被告(反诉第三人)济南昌润置业有限公司，住所地济南市商河县。
法定代表人唐艳，董事长。
委托代理人赵岩，北京市邦盛（济南）律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司济南开元支行与被告于国建、周洁、济南昌润置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，于国建以中国银行股份有限公司济南开元支行为被告、济南昌润置业有限公司为第三人,就相同金融借款合同纠纷提起诉讼，本院决定两案合并审理，于国建为本案反诉原告，中国银行股份有限公司济南开元支行为反诉被告，济南昌润置业有限公司为反诉第三人。本院依法组成合议庭，于2015年5月12日公开开庭进行了审理。中国银行股份有限公司济南开元支行委托代理人武海舰、王亮，于国建、周洁的委托代理人李晗，济南昌润置业有限公司委托代理人赵岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
中国银行股份有限公司济南开元支行诉称，2008年9月21日，我行作为贷款人、抵押权人，于国建作为借款人和抵押人、济南昌润置业有限公司作为保证人签订《购房借款合同》约定：我行向于国建发放个人住房（或商业用房）贷款1053000元；贷款利率按照贷款发放日中国人民银行有关政策规定执行，确定为月利率5.4825‰（人行基准利率为6.45‰），如遇中国人民银行调整贷款基准利率，我行根据新基准利率按原浮动比例进行贷款利率调整；若于国建未按约定偿还贷款本息，我行将按中国人民银行规定按借款合同载明的贷款利率水平上加收50%逾期罚息；若于国建不按期偿还贷款利息时，我行有权对于国建未支付的利息计收复利；于国建以齐鲁水郡温泉岛梅园二区7号为其债务提供抵押担保；济南昌润置业有限公司自愿为于建国提供连带责任保证。合同签订后，我行依约向于国建发放个人住房（或商业用房）贷款1053000元，但于国建未能依约按时偿还借款本息。于国建的违约行为，严重损害了我行合法权益。周洁作为于国建的配偶，向我行出具《共同还款责任承诺书》，应对于国建的上述债务承担连带清偿责任。济南昌润置业有限公司作为保证人也应对于国建的上述债务承担连带责任保证。诉讼请求：1、于国建、周洁共同向我行偿还借款529581.38元，并支付利息、逾期罚息、复利直至偿还全部借款为止（截止2014年11月24日，拖欠的利息、逾期罚息合计15543.02元）；2、于国建、周洁承担我行实现债权所支付律师费29656元；3、济南昌润置业有限公司对于国建、周洁的上述债务承担连带清偿责任；4、我行对于国建提供的抵押物享有优先受偿权；5、于国建、周洁、济南昌润置业有限公司承担本案案件受理费、保全费等全部诉讼费用。
中国银行股份有限公司济南开元支行提供如下证据：
证据1、《购房借款合同》。
证据2、个人贷款凭证。
证据3、《商品房买卖合同》。
证据4、个人购房贷款申请书。
证据5、收入证明。
证据6、委托书。
证据7、《共同还款责任承诺书》。
证据8、《承诺函》。
证据9、首付款收据。
于国建、周洁辩称，我方已向济南昌润置业有限公司送达了《解除商品房买卖合同通知》，解除合同的理由:我方贷款所买的房产已被济南昌润置业有限公司抵押给了农村信用社，并被多家法院查封。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，该商品房买卖合同符合法定解除条件，济南昌润置业有限公司向我方复函《同意解除商品房买卖合同》。根据上述最高院的司法解释第二十四条：商品房买卖合同被解除的，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的应予以支持。我方根据该条款向中国银行股份有限公司济南开元支行送达了《解除购房借款合同通知》。根据最高院司法解释第二十五条第二款购房合同被解除，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，据此，应由济南昌润置业有限公司返还购房贷款，我方不应承担还款责任。
济南昌润置业有限公司辩称，认可中国银行股份有限公司济南开元支行所述贷款事实，对其诉讼请求请法院依法判决。
于国建反诉称,于国建因购买济南昌润置业有限公司开发的齐鲁水郡温泉岛梅园二区7号房产，与中国银行股份有限公司济南开元支行签订《购房借款合同》。于国建多次向济南昌润置业有限公司要求交付房产，济南昌润置业有限公司一直拖延，经过向商河县住建委查询，于国建所购买的房产已被济南昌润置业有限公司抵押给济南市历城区农村信用合作联社，并被多家法院查封。2014年12月25日，于国建向济南昌润置业有限公司送达了《解除商品房买卖合同通知书》。根据《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，要求解除《商品房买卖合同》。当日济南昌润置业有限公司复函，同意解除《商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。本案中，《商品房买卖合同》已经被解除，购房借款合同的目的无法实现，请求法院解除《购房借款合同》符合法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。根据该司法解释，《购房借款合同》解除后，济南昌润置业有限公司应向于国建返还购房贷款，于国建不应承担还款责任。反诉请求：1、解除《购房借款合同》；2、于国建对中国银行股份有限公司济南开元支行不再承担还款责任；3、诉讼费由中国银行股份有限公司济南开元支行承担。
于国建提供如下证据：
证据1、首付款收据。于国建称其现金交付济南昌润置业有限公司首付款702050元。
证据2、《购房借款合同》。
证据3、《解除商品房买卖合同通知》。
证据4、《同意解除商品房买卖合同通知》、《解除购房借款合同通知》。
证据5、邮件查询回单。
证据6、济南市中级人民法院协助执行通知书、民事裁定书
证据7、催收函。
中国银行股份有限公司济南开元支行针对于国建反诉请求辩称，一、于国建与我行签订的《购房借款合同》合同目的已经实现，于国建、周洁的购房合同目的是购买商品房，这一目的充其量是借款合同的一个动机，而不是借款合同的目的，借款合同的目的是发放贷款，该目的已实现，其无权解除该合同；二、解除商品房贷款合同以购房者已向房屋出售人交付房屋出售款为前提，于国建未提供证据证明已向房屋出售人交付过购房款，因此，无权依据最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释第二十五条解除借款合同；三、双方贷款合同第十一条明确约定：在贷款发放后，借款人与售房者就该房屋有关质量、条件、权属或其它事宜发生任何纠纷，均与贷款人无关，本合同应正常履行，借款人应当归还借款本息，该约定不违反任何法律法规，合同有效，应依约履行；四、购房合同签订于2008年9月8日，约定的交房时间为2009年12月31日，该房屋早已具备交房条件，不存在购房目的无法实现的情况，而该房屋抵押给历城农村信用社发生在2011年。购房人在期间未办理过户手续，致使该房屋被查封，购房人存在明显过错。于国建、周洁现在随意解除购房合同，使贷款人承受了收贷风险，于国建、周洁明显存在串通的恶意。
济南昌润置业有限公司针对于国建反诉请求称，认可于国建所述事实与理由，同意解除《商品房买卖合同》，请法院依法判决。
本院经审理认定，2008年9月8日，于国建（买受人）与济南昌润置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。约定:买受人购买的商品房位于齐鲁水郡温泉岛梅园二区7号住房；商品房交付买受人使用的期限为2009年12月31日前；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日之内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；办理房屋权属证书的期限自商品房交付之日起2年；商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向济南市商河县建管局申请登记备案。
2008年9月21日，中国银行股份有限公司济南开元支行（贷款人、抵押权人）与于国建（借款人、抵押人）、济南昌润置业有限公司（保证人）签订《购房借款合同》，相关条款约定：贷款金额1053000元，用于借款人购买齐鲁水郡温泉岛梅园二区7号住房。借款人不可撤销地授权贷款人在本合同生效后（或登记备案后），以借款人购房款的名义将贷款分一次以转账形式划入济南昌润置业有限公司（售房者）在银行开立的账户，贷款期限120个月。保证人自愿为借款人提供连带责任保证。借款人连续三个月付款期或在本合同期内累计6个月付款期未按时偿息；借款人无法在规定的时间内办理抵押登记手续；因担保人、抵押物发生变故等情形，贷款人有权宣布本合同项下的全部贷款提前到期。本合同自借款人、贷款人、抵押人、担保人签字或盖章后生效。该合同第十六条（六）约定“抵押人应向债权人预先通知在抵押有效期内发生的任何形式的产权变动或经营方式改变。抵押人不因上述产权变动或经营方式的改变而免除担保责任”。第二十三条约定“设定抵押物需要到房地产行政主管部门进行抵押登记，抵押人应与贷款人、保证人合作”。第二十九条约定“如保证人为售房人，其保证期间在本合同签订之日起至借款人办妥正式抵押登记手续并向贷款人交付他项权益证之日止”。
周洁与于国建系夫妻。2008年9月10日，周洁作为共同还款责任人出具《共同还款责任承诺书》。。
2008年9月22日，中国银行股份有限公司济南开元支行将向于国建发放了贷款1053000元。经于国建授权，中国银行股份有限公司济南开元支行将该贷款划至济南昌润置业有限公司账户。
合同约定的抵押房屋位于齐鲁水郡温泉岛梅园二区7号,未办理预抵押登记。该房屋登记的所有权人为济南昌润置业有限公司。济南昌润置业有限公司至今未将该房屋交付于国建。济南昌润置业有限公司于2010年12月17日取得涉案房屋所有权证;于2011年8月将涉案房屋抵押给济南市历城农村信用合作联社。2012年12月，涉案房屋被济南市中级人民法院查封。
截止2014年11月24日,于国建尚欠借款本金529581.38元，利息15543.02元。
常住人口登记卡记载：于国建服务处所为山东鸿苑房地产开发有限公司，职业为副总经理。登记日期为2003年6月12日。
因于国建未按约履行还款义务，中国银行股份有限公司济南开元支行于2014年12月10日诉至本院。2014年12月25日，于国建向济南昌润置业有限公司出具《解除商品房买卖合同通知》，记载：于国建于2008年9月8日与济南昌润置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买济南昌润置业有限公司开发的位于齐鲁水郡梅园二区七号房产，并以按揭贷款形式付清了房款。现经查实双方的房屋买卖合同目的已不能实现。根据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第八条之规定，通知与济南昌润置业有限公司解除《商品房买卖合同》并要求济南昌润置业有限公司根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第二十五条第二款，将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。济南昌润置业有限公司收到于国建《解除商品房买卖合同通知》的当日，向于国建出具《同意解除商品房买卖合同通知》，记载：济南昌润置业有限公司无法向于国建交付房产，双方合同目的已无法实现。现同意根据《合同法》相关法律规定与于国建解除《商品房买卖合同》。
2015年1月27日，于国建向中国银行股份有限公司济南开元支行发出《解除购房借款合同通知》。
本院认为，中国银行股份有限公司济南开元支行与于国建、济南昌润置业有限公司签订《购房借款合同》,系当事人自愿，合法有效，各方当事人均应依约享有权利、履行义务。中国银行股份有限公司济南开元支行按约向于国建发放了贷款，于国建有义务偿还贷款，并按约付息。于国建与周洁系夫妻，周洁对该债务应承担共同还款责任。济南昌润置业有限公司应按约对该债务承担连带清偿责任。
济南昌润置业有限公司已将涉案房屋抵押给他人,《购房借款合同》约定的抵押房产失去作为抵押物的条件,抵押权不成立。中国银行股份有限公司济南开元支行主张对抵押房屋享有优先受偿权，证据不足,不予支持。中国银行股份有限公司济南开元支行主张律师费，未提供相关证据，不予支持。
于国建与济南昌润置业有限公司签订的《商品房买卖合同》中,以按揭贷款方式付款的约定，是中国银行股份有限公司济南开元支行与于国建、济南昌润置业有限公司签订《购房借款合同》的成因，《购房借款合同》的履行，关联《商品房买卖合同》的履行。《购房借款合同》与《商品房买卖合同》虽属关联合同，但系两个相对独立的合同，不具有从属关系。《商品房买卖合同》的解除，不仅担保物发生变化，其后果将导致贷款用途背离合同目的。在于国建与济南昌润置业有限公司解除《商品房买卖合同》后，《购房借款合同》的成因消灭，且出现于国建迟延履行债务；济南昌润置业有限公司未按约履行义务；中国银行股份有限公司济南开元支行主张提前收贷等情况，因此，该《购房借款合同》应予以解除。合同解除后，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。中国银行股份有限公司济南开元支行不同意解除该《购房借款合同》的抗辩,于法无据,且背离了其主张提前收回贷款的诉讼请求，对其该项抗辩，不予采信。
预售商品房的预抵押登记，是预告登记制度的一种，属期待权的抵押，其目的旨在防范一房多贷，是否进行预抵押登记,合同当事人具有选择权。本案中,《购房借款合同》当事人在合同生效条件选择时,放弃了“办妥预抵押手续后生效”的条款,选择了“合同签字或盖章后生效”条款。因此,合同约定的抵押房屋未进行预抵押登记,不能归责于当事人违约。按照《购房借款合同》第十六条（六）、第二十三条、第二十九条等条款的约定，于国建作为借款人，是合同约定的抵押房屋的买受人和建成房产的抵押人，应当积极行使《商品房买卖合同》约定的权利，有义务申请或督促相关方办理抵押房产的抵押登记，将发生的任何形式的产权变动预先通知债权人，并在房屋抵押登记后,将取得的房屋他项权利证交付抵押权人。于国建未提供其履行了相关义务的证据。
济南昌润置业有限公司未交付房屋，于国建在《商品房买卖合同》约定的房屋最后交付期限届满至中国银行股份有限公司济南开元支行诉讼近5年时间，没有有效行使《商品房买卖合同》权利。涉案房产不能进行抵押登记，于国建和济南昌润置业有限公司负有责任。
于国建与济南昌润置业有限公司之间签订的《商品房买卖合同》，系于国建与济南昌润置业有限公司之间权利义务的约定，即便是济南昌润置业有限公司未能按期交房构成违约，致使《商品房买卖合同》的合同目的无法实现，也系开发商的过错造成的《商品房买卖合同》违约纠纷。中国银行股份有限公司济南开元支行不是《商品房买卖合同》的当事人，《商品房买卖合同》解除后产生的法律责任，与中国银行股份有限公司济南开元支行无关。《商品房买卖合同》解除，不能免除于国建在《购房借款合同》中作为借款人应当承担的还款责任。关于《商品房买卖合同》解除，《购房借款合同》亦解除，商品房开发商应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人的规定，仅限于处理买房人和购房人、担保人和担保权人之间的责任关系，不及于贷款人和借款人之间的责任关系，并不能成为借款人不承担偿还借款责任的依据。于国建与济南昌润置业有限公司之间就《商品房买卖合同》达成的相关协议，只对于国建与济南昌润置业有限公司具有约束力，对中国银行股份有限公司济南开元支行不产生效力。
于国建是或者曾经是房地产公司的副总经理，对于商品房买卖中申请购房合同登记、房屋交付、房屋所有权证的取得及过户程序、合同维权等常识性权益，应当十分清楚。于国建对开发商不履行《商品房买卖合同》中“自本合同生效之日起30日内，由开发商向济南市商河县建管局申请登记备案”的约定，未提出异议；对开发商没有在2009年12月31日前交付房屋，没有主张权利；在涉案房屋取得了房屋所有权证后，于国建亦未主张合同权利；涉案房屋被开发商济南昌润置业有限公司抵押给他人，于国建也没有通过有效途径维权。自交付房屋期限届满至中国银行股份有限公司济南开元支行诉讼近5年，于国建未按合同约定提出解除《商品房买卖合同》、要求开发商承担违约责任;直至中国银行股份有限公司济南开元支行起诉其还款时，于国建才向开发商提出解除《商品房买卖合同》。从于建国提交的证据看，于国建向济南昌润置业有限公司出具了《解除商品房买卖合同通知》，要求解除《商品房买卖合同》，由济南昌润置业有限公司将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，但没有具体数额。济南昌润置业有限公司的《同意解除商品房买卖合同通知》，则仅限于同意解除《商品房买卖合同》。也就是说双方达成协议的内容仅限于解除合同，不包括合同清算的内容，即不包括购房人应当享有的法律规定和合同约定的利益。于国建实际上未提出任何按照《商品房买卖合同》应当享有的利益的主张，包括于国建所称其现金支付的70余万元的首付款。前述现象，不符合常理。如果于国建作为房屋买受人积极地及时维护《商品房买卖合同》权益，向贷款人履行告知义务，及时调整、变更《购房借款合同》的相关事项，抵押房产就有可能免于流失，从而最大限度的避免贷款损失。数年后，在济南昌润置业有限公司出现“资金周转问题，无法偿还贷款”,无能力履行担保义务的情况下，于国建再以解除《商品房买卖合同》为由，要求免除《购房借款合同》的合同责任，显失公平。于国建第2项反诉请求“对中国银行股份有限公司济南开元支行不再承担还款责任”，应属于对中国银行股份有限公司济南开元支行诉讼请求的抗辩,不应当作为于国建独立的反诉请求。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十六条、?第九十八条、第一百零八条,《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十一条之规定，判决如下：
一、解除中国银行股份有限公司济南开元支行与于国建、济南昌润置业有限公司签订的《购房借款合同》。
二、于国建、周洁偿还中国银行股份有限公司济南开元支行贷款本金529581.38元。
三、于国建、周洁支付中国银行股份有限公司济南开元支行贷款利息（截止2014年11月24日利息15543.02元；自2014年11月25日至本判决生效之日止的利息，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计付）。
四、济南昌润置业有限公司对上述第二、三条款项承担连带清偿责任。
五、驳回中国银行股份有限公司济南开元支行的其他诉讼请求。
上述第二、三项条款项，于本判决生效之日起十日内履行，
案件本诉受理费9650元、保全费3420元，由于国建、周洁、济南昌润置业有限公司负担；案件反诉受理费9550元，由中国银行股份有限公司济南开元支行负担。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 闫群
人民陪审员 丁惠
人民陪审员 刘丽
二〇一五年六月十八日
书 记 员 孟芸