广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终305号上诉人（原审被告）：梁根洪，男，1973年6月2日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：梁世颂，广东道慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴嘉欣，广东道慧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐伟权，男，1971年6月18日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。被上诉人（原审原告）：叶永洪，男，1970年6月20日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：袁文明，广东邦杰律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：黄绍均，男，1971年10月26日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。上诉人梁根洪因与被上诉人徐伟权、叶永洪、黄绍均房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法三民一初字第1233号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人梁根洪的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回徐伟权、叶永洪的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，错误认定徐伟权、叶永洪是一审的适格原告。梁根洪只与黄绍均签订过租赁合同，从未与徐伟权、叶永洪签订租赁合同，或以其他方式确认双方的租赁关系。梁根洪不知道黄绍均与徐伟权、叶永洪是否存在合伙关系，黄绍均亦从未正式告诉梁根洪其内部合伙的情况。梁根洪作为普通的物业出租方无义务去了解承租人的内部情况，而且根据合同相对性原则，梁根洪也只可能与签订租赁合同的黄绍均存在租赁关系。至于黄绍均是否与徐伟权、叶永洪进行合伙、退伙，徐伟权、叶永洪没有提交具有法律效力的文件进行证明。退一步来说，即使黄绍均与徐伟权、叶永洪确实达成了退伙协议，但退伙行为并不代表租赁关系会随着退伙自动作出变更。一审法院错误地将合伙关系的变更直接延伸到租赁关系的变更，无任何法律依据。从证据方面来看，徐伟权、叶永洪提供的《租赁合同》载明“本合同已委托徐伟权负责，与黄绍均无关”，但这句表述下面并无梁根洪的签名确认。此外，黄绍均一方交付租金的方式均是以徐伟权名义转账到梁根洪账户，一审法院以此认定徐伟权为合同的实际承租人。梁根洪认为，黄绍均从未向其表明徐伟权的身份，梁根洪以常识判断徐伟权可能是黄绍均经营工厂的一般工作人员，不可能就因为负责转账就认定其为实际承租人。二、梁根洪无法证明租赁物业渗水的原因和实际损失数额，也未提供客观证据证明，一审法院将举证责任由梁根洪承担不公平。徐伟权、叶永洪声称厂房渗水是由于梁根洪未进行修缮造成，但徐伟权、叶永洪除了提供数张照片和通话录音外，无任何客观证据证明渗水的情况和原因，更无法证明受损货物的情况。黄绍均在2014年10月租用厂房以后未向梁根洪提出过正式的关于厂房渗水通知。梁根洪举证证明2015年3月黄绍均退出合伙的理由是厂房渗水，但黄绍均或徐伟权、叶永洪均未向梁根洪反映渗水的情况，反而在2015年4月份继续缴纳租金。黄绍均在2015年5月开始拖欠租金的行为已明显违约，黄绍均只是想以厂房渗水为由逃避支付租金的义务和承担违约责任。三、一审法院无视《租赁合同》的约定，强行将租赁保证金退回给徐伟权、叶永洪，给梁根洪造成重大损失。本案中，梁根洪已有充分证据证明黄绍均自从2015年5月开始拖欠租金直至搬出厂房（2015年7月），根据《租赁合同》的约定乙方拖欠房屋租金的，甲方有权没收保证金，一审法院却认定双方未明确约定保证金予以没收的情况。黄绍均拖欠租金的时间（2015年5月）远比提出厂房渗水的时间（2015年7月）要早，其违约的事实清楚明确，梁根洪有充分理由没收其保证金。综上所述，梁根洪认为一审判决认定部分事实不清，适用法律不当，判决不公。请求二审法院依法予以改判。被上诉人徐伟权、叶永洪答辩称，第一，本案中徐伟权、叶永洪是适格的主体。1.黄绍均与徐伟权、叶永洪是合伙关系，黄绍均代表徐伟权、叶永洪签署租赁合同，梁根洪是清楚的。2.黄绍均于2015年3月10日已经退出合伙，该事实也有告知梁根洪，涉案租赁合同由徐伟权、叶永洪继续履行。所以，涉案租赁合同第一页下方于2015年6月24日补充手写内容上乙方已作了变更，梁根洪确认徐伟权、叶永洪作为承租者的地位。3.徐伟权、叶永洪所提交的录音证据可以证明当时因为厂房漏水问题，徐伟权、叶永洪也是以承租者的身份与梁根洪进行沟通。第二、徐伟权、叶永洪的损失在一审中已经提供了单据予以证明。徐伟权、叶永洪的损失是非常明确的，有相应的录音、录像等其他证据佐证。第三、因为梁根洪的违约给徐伟权、叶永洪严重损失，根据租赁合同的约定，保证金应当退还给徐伟权、叶永洪。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人黄绍均答辩称，其已经退伙了，涉案租赁合同的权利义务由徐伟权、叶永洪承担。至于损失问题，其认为徐伟权、叶永洪的损失主张应当得到支持。徐伟权、叶永洪向一审法院起诉请求：1.梁根洪向徐伟权、叶永洪退回保证金18360元；2.梁根洪向徐伟权、叶永洪支付违约金18360元，以及一次性赔偿徐伟权、叶永洪损失87465元。一审法院认定事实：2014年10月20日，黄绍均（合伙人甲）与叶永洪（合伙人乙）、徐伟权（合伙人丙）签订《合伙协议书》一份，约定：各方在中山市板芙镇金钟村蚝门围1号共同经营开设“中山德森家具有限公司”；合伙出资共计227040元，其中甲方黄绍均出资90816元，占比例40%，乙方叶永洪出资68112元，占比例30%，丙方徐伟权出资68112元，占比例30%；黄绍均为合伙负责人，权限是对外开展业务，订立合同、对合伙实业进行日常管理等。2014年11月9日，黄绍均（乙方、承租方）与梁根洪（甲方、出租房）签订《租赁合同》一份，合同约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于中山市××队首层的房产（厂房），建筑面积765平方米；乙方承租用作家具的经营场所；租赁期限自2014年11月9日至2019年3月15日止，甲方应在2014年11月10日之前将租赁房屋交付给乙方；从2014年12月1日起计租。租金每1年递增5%；房屋每月租金为6120元，乙方应在签订本合同时，向甲方交纳保证金18360元，保证金在合同期满，乙方没有任何违约行为，且结清所有租金、水电等全部费用的情况下，甲方应在合同期满后，乙方交换租赁物业经甲方核对无误之日起30日内无息返还乙方；合同还约定了其他事项。梁根洪在甲方落款处签名、黄绍均在乙方落款处签名。合同签订当日，梁根洪收取了黄绍均支付的厂房押金（保证金）18360元并出具了收据。2015年3月10日，黄绍均（合伙人甲）与叶永洪（合伙人乙）、徐伟权（合伙人丙）签订《退伙协议书》一份，约定：经甲乙丙三方认定，在中山市××队首层房产（厂房）共同经营，因厂房漏水等情况无法再共同合作经营，现乙丙双方同意甲方退伙；叶永洪、徐伟权退还黄绍均的合伙资金，称承诺以后由在中山市××队首层房产（厂房）共同经营产生的债务和利润与黄绍均无关；中山市××队首层房产（厂房）共同经营的场所以后所要每月交付给梁根洪的厂房租赁合同由乙方叶永洪和丙方徐伟权负责缴付，与黄绍均无关。甲方与梁根洪的厂房租赁合同由乙方和丙方与梁根洪履行，租金也由乙方或丙方向梁根洪支付。2015年3月10日，黄绍均在其保管的《租赁合同》中载明：本合同已委托徐伟权负责，与黄绍均无关。因徐伟权、叶永洪向梁根洪反映厂房存在漏水等情形，分别于2015年7月21日及2015年7月24日进行了协商，双方于2015年6月24日在《租赁合同》中备注：乙方将使用中的租赁物约100平方米（正门右侧）退还甲方，时间从2015年7月1日起，由甲方自行处理，双方同意签名确认。梁根洪在甲方落款处签名，徐伟权在乙方落款处签名。后双方就漏水问题协商不成，徐伟权、叶永洪遂于2015年7月31日搬离厂房。梁根洪亦将涉案厂房租给他人使用。徐伟权、叶永洪于2015年11月19日以梁根洪违约为由，诉至一审法院，提出上述诉求。一审法院另查：涉案房地产坐落中山市板芙镇金钟村，土地证号为国（2007）300577（2007）3005**，房产证号为Ｃ5××74;权属人为徐一平、黄丽君。2013年12月21日，徐一平、黄丽君与肖玉霞、梁根洪签订《租赁协议书》一份，将包含本案涉案厂房在内的房地产租赁给肖玉霞、梁根洪管理使用，租赁期限从2014年3月15日至2019年3月15日。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。黄绍均与梁根洪签订租赁合同，用于经营其与叶永洪、徐伟权的合伙体，并向梁根洪支付了租赁保证金18360元的事实，有双方提交的租赁合同、保证金收据、合伙协议书、退伙协议书等证据，黄绍均亦作了相应陈述，一审法院予以确认。本案的争议焦点主要有：一、叶永洪、徐伟权是否为本案适格原告；二、涉案厂房因渗水产生的违约责任应由谁承担；三、梁根洪是否应将保证金18360元退还给叶永洪、徐伟权；四、梁根洪是否应赔偿徐伟权、叶永洪损失87465元，并支付违约金18360元。关于焦点一，叶永洪、徐伟权及黄绍均主张本案承租人为黄绍均、叶永洪、徐伟权，黄绍均作为代表与梁根洪签订租赁合同，黄绍均退伙后，由叶永洪、徐伟权作为承租人继续履行合同并口头告知了梁根洪。梁根洪主张租赁合同承租人为黄绍均，叶永洪、徐伟权不是适格原告。一审法院认为，黄绍均、叶永洪、徐伟权三人签订合同协议书，约定黄绍均负责对外开展业务，订立合同。合同履行过程中，徐伟权、叶永洪与黄绍均一直以徐伟权账户向梁根洪支付租金，徐伟权于2015年6月24日作为乙方参与了租赁合同的修改，黄绍均亦在庭上明确表示其关于合同的权利义务由叶永洪、徐伟权承担。综上，一审法院认为徐伟权、叶永洪是本案租赁合同的实际承租人，租赁使用了涉案厂房并且承担向梁根洪支付租金的义务，是本案适格原告。关于焦点二，徐伟权、叶永洪主张涉案房产存在质量问题导致渗水，给徐伟权、叶永洪造成经济损失，要求梁根洪予以赔偿；梁根洪主张双方未就租赁房屋漏水问题进行过协商，是否漏水并不清楚，涉案房产被水淹有其他原因，与梁根洪无关。一审法院认为，根据徐伟权、叶永洪的提供的录音及照片来看，涉案厂房至少在2015年7月份发生过多次渗水，导致徐伟权、叶永洪货物被水淹浸，徐伟权、叶永洪与梁根洪就此进行了协商，梁根洪还于2015年7月24日承诺找人修缮。梁根洪作为本案租赁合同的出租人，应当提供能够正常经营使用的厂房。徐伟权、叶永洪证据证明了涉案厂房确实发生渗水，而梁根洪对涉案厂房渗水与其无关的主张，未能提供证据予以证实，梁根洪应承担举证不能的不利后果。故一审法院认定，梁根洪应当对涉案厂房的渗水问题负责，向徐伟权、叶永洪承担违约责任。关于焦点三，徐伟权、叶永洪主张梁根洪应当退还保证金18360元，梁根洪主张保证金18360元应予以没收。一审法院认为，《租赁合同》并未明确约定保证金予以没收的情形，且本案双方因房屋渗水导致无法继续履行合同的原因在于梁根洪，徐伟权、叶永洪未存在明显的违约情形。关于梁根洪主张徐伟权、叶永洪未支付租金及水电费，经一审法院询问，梁根洪明确表示其将另案主张。且黄绍均亦主张本案租赁保证金应退还给徐伟权、叶永洪。故一审法院认为，梁根洪应当向徐伟权、叶永洪返还保证金18360元。关于焦点四，因房屋渗水导致双方无法继续履行合同的责任由梁根洪承担，故梁根洪应当按照合同约定，向徐伟权、叶永洪赔偿损失。徐伟权、叶永洪主张其货物因水浸泡产生损失87465元，并提交了与案外人交易的送货单，梁根洪对此予以否认。一审法院认为徐伟权、叶永洪提交的送货单无法证明送货单载明的货物为本案中因渗水而浸泡的货物，徐伟权、叶永洪关于损失金额87465元的主张，理据不足，一审法院不予采信。鉴于徐伟权、叶永洪确实会因为渗水产生损失，结合双方关于保证金18360元的约定，以及梁根洪在本案中的责任，一审法院酌定梁根洪应当向徐伟权、叶永洪赔偿因厂房渗水造成的损失为18360元。关于徐伟权、叶永洪主张梁根洪支付违约金18360元，《租赁合同》对此并未有明确约定，且徐伟权、叶永洪因渗水问题造成的损失已经作了认定及赔偿，故徐伟权、叶永洪该主张理据不足，一审法院不予支持。双方均确认徐伟权、叶永洪已于2015年7月31日搬离涉案厂房，梁根洪亦已涉案厂房租赁给他人使用，租赁合同无法继续履行，一审法院予以解除。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、二百一十二条之规定，判决：一、解除黄绍均与梁根洪于2014年11月9日签订的《租赁合同》；二、梁根洪应于一审判决生效之日起七日内向徐伟权、叶永洪返还保证金18360元，并向徐伟权、叶永洪赔偿损失18360元，以上合共36720元；三、驳回徐伟权、叶永洪的其他诉讼请求。如梁根洪未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2784元（徐伟权、叶永洪已预缴），由徐伟权、叶永洪负担1961元，由梁根洪负担823元（该款梁根洪应于一审判决生效之日起七日内迳付徐伟权、叶永洪）。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案二审争议的主要焦点为：一、徐伟权、叶永洪是否为本案适格原告；二、徐伟权叶永洪主张退还保证金及经济损失是否予以支持。关于焦点一：梁根洪上诉称，租赁合同是其与黄绍均签订的，根据合同相对性原理，徐伟权、叶永洪并非本案适格原告。经查，虽然涉案的租赁合同是由梁根洪与黄绍均签订，合同签订后，一直由徐伟权向梁根洪缴纳租金，再结合2015年6月24日梁根洪亦与徐伟权在租赁合同上对租赁合同内容进行修改的事实，且黄绍均一审庭审中陈述，其退伙时已告知梁根洪，明确表示合同的权利义务由徐伟权、叶永洪承担。故一审法院认定徐伟权、叶永洪是本案租赁合同的实际承租人，是本案适格原告正确，本院予以维持。关于焦点二：关于涉案厂房的渗水的原因，双方在一审中均未提出鉴定申请，但根据徐伟权、叶永洪的提供的录音及照片来看，涉案厂房确实在2015年7月份发生过渗水，导致徐伟权、叶永洪的货物被水泡，徐伟权为此与梁根洪在电话中进行过协商，梁根洪在电话中确认存在水淹的问题，并承诺维修。故此，梁根洪作为出租人，应当向承租人提供能够正常使用的厂房，因梁根洪提供的厂房存在渗水的问题，故一审法院认定梁根洪向徐伟权、叶永洪退还保证金18360元并无不当，本院予以维持。对于徐伟权、叶永洪主张经济损失的问题，从徐伟权、叶永洪提供的进货单及照片显示，其在厂房摆设的物品主要系木材，若厂房被水淹，客观上必然会造成徐伟权、叶永洪一定的经济损失，虽然徐伟权、叶永洪一审提供的送货单不能证明其实际经济损失，但一审法院酌定梁根洪应当向徐伟权、叶永洪赔偿因厂房渗水造成的损失为18360元的实体处理亦无明显不当，本院亦予以维持。另，其他当事人不上诉部分，本院二审不作审查。综上，上诉人梁根洪的上诉请求以及所依据的事实和理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2784元（梁根洪已预交），由上诉人梁根洪负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲代理审判员  吴碧英代理审判员  吴合波二〇一七年七月二十日书 记 员  孙翠红