江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终2199号
上诉人（原审原告）胡兴革。
委托代理人李文，江苏狮山律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘月。
原审被告苏州市云房源软件服务有限公司。
委托代理人邱丽。
委托代理人李凤云。
原审第三人艾银燕。
上诉人胡兴革因与被上诉人刘月、原审被告苏州市云房源软件服务有限公司（以下简称云房源公司）、原审第三人艾银燕房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民五初字第00522号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年3月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，苏州市工业园区海悦馨园30幢905室建筑面积为85.8平方米的房屋登记在刘月名下。
2015年5月26日，刘月、胡兴革及云房源公司签订房地产居间买卖合同一份，约定刘月将苏州市工业园区海悦馨园30幢905室建筑面积为85.8平方米的商品房出卖给胡兴革，房屋成交价为1216000元，定金5万元应于合同签订之日支付，该定金于交接房款时冲抵房款。全部房款到齐日期为2015年8月10号（前后可浮动一周），刘月承诺房屋还有70万贷款，垫资费由胡兴革负责，超出部分刘月负责。关于过户方式，双方约定，刘月在签订本合同当时须将房屋所有权证及权属证明原件放于居间方处，并于2015年6月30日前备齐过户及贷款文件交于居间方。双方承诺在双方备齐所有过户及贷款手续后10日内到房管部门递交过户手续，胡兴革对该房屋状况已充分了解并愿意购买，刘月需在交房时负责将房屋以签订本合同时的现状交付胡兴革使用。关于违约责任双方约定如胡兴革未能履行合同导致合同终止或无法履行，则已付的定金将支付给刘月作为违约赔偿，刘月有权再将房屋转让给任何人。如刘月未能履行合同导致合同终止或无法履行，则刘月需双倍返还定金给胡兴革作为违约赔偿。合同履行中若产生解除情况，三方需签订书面协议，若无法达成书面协议，则可提交仲裁或诉讼解决。合同签订当日，胡兴革支付刘月定金50000元。同日，胡兴革与云房源公司签订房地产居间服务合同，约定云房源公司向胡兴革介绍购买本案所涉房屋，胡兴革须于网签当时支付云房源公司居间费10000元。因至今未网签，故胡兴革至今亦未支付该居间费。
2015年6月19日，胡兴革到本案所涉房屋看房时，发现存在严重的渗水问题，之后口头授权云房源公司向刘月发送履约催告函，要求刘月与胡兴革就渗水问题协商解决，后刘月收到该函，但未予以回复。
2015年7月7日，胡兴革委托律师向刘月发律师函，要求刘月在接到函七日内与胡兴革认真协商过户事宜，否则胡兴革保留通过诉讼方式要求刘月履行合同的权利，并要求刘月支付因违约导致胡兴革的损失。2015年7月9日，该函到达刘月处，但刘月未予以回复。
2015年7月17日，胡兴革再次委托律师向刘月发律师函，再次要求刘月在接到函七日内认真履行合同约定的义务，否则应承担违约给胡兴革带来的损失。2015年7月19日，该函到达刘月处，但刘月未予以回复。
另查明，2015年6月29日，艾银燕因购买本案所涉房屋向云房源公司支付意向金5万元。
2015年6月30日，艾银燕向刘月支付定金5万元。三方签订房地产居间买卖合同，约定艾银燕向刘月购买本案所涉房屋，价款为128万元，双方约定同年8月31日前交房。
2015年7月5日，艾银燕与刘月签订房屋交付单，该单明确载明因艾银燕小孩上学需要，须提前装修入住，刘月特同意提前交房给艾银燕。双方在交房当时对该房屋进行了验收。房屋交付后，艾银燕与苏州市利德装饰装潢有限公司胥口装修分公司签订房屋装饰装修合同，艾银燕向该装修公司支付了装修款14万元。
2015年8月4日，艾银燕与刘月签订苏州市存量房买卖合同，约定刘月向艾银燕出售本案所涉房屋，价款为128万元。
2015年8月5日，艾银燕与招商银行签订个人购房借款及担保合同，约定就购买本案所涉房屋事宜向招商银行贷款896000元。
2015年8月6日，艾银燕将购买本案所涉房屋的首付款384000元存入苏州工业园区房地产交易管理中心的托管账户。
2015年8月14日，艾银燕向招商银行申请的贷款经银行核准后予以放款，该款896000元转入苏州工业园区房地产交易管理中心的托管账户。
审理中，胡兴革申请对本案所涉房屋在2015年10月9日的市场价值进行评估。原审法院依法委托苏州同方铭诚土地房地产评估有限公司进行评估。2015年10月29日，苏州同方铭诚土地房地产评估有限公司出具评估报告，评估结论为2015年10月9日涉案房屋的单价为18687元，总价为160.33万元。
审理中，胡兴革本人陈述漏水问题发生后，其与刘月在云房源公司处协商过维修事宜，在协商未果后，胡兴革要把房屋退掉，要求刘月退还全部定金，但刘月只肯退3万定金，双方最终没有协商好。刘月陈述确实协商过，胡兴革说要退房，刘月是同意的，但不同意退还全部定金。之后，胡兴革陈述去找法律咨询，得知漏水该由开发商维修，胡兴革就联系刘月要求继续履行，但刘月说房子不卖了。艾银燕陈述，目前房屋已由其使用，因为房屋过户需要刘月的前妻签字，所以还没有过户，但要求刘月继续履行合同。
上述事实，由胡兴革提交的房地产居间买卖合同、收款收据、律师函及送达凭证、房地产登记簿；刘月提供的履约催告函及EMS凭证、房屋维修记录、房屋渗水照片、房地产居间买卖合同；云房源公司提供的房地产居间合同；艾银燕提供的苏州市存量房买卖合同、房地产居间买卖合同、收款收据、房屋交付单、照片、房屋装饰装修合同及收条、个人购房借款及担保合同、个人贷款借款借据、个人贷款客户放款回单、专用缴款单；原审法院依法委托的房地产估价报告及各方当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
原告胡兴革：一、判令解除三方签订的《房地产居间买卖合同》；二、判令刘月双倍返还胡兴革定金10万元；三、判令刘月与云房源公司共同赔偿胡兴革经济损失414000元；四、诉讼费用由刘月与云房源公司承担。
原审法院认为，胡兴革、刘月及云房源公司共同签订的房地产居间买卖合同系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，依法成立并生效，各方均应恪守合同义务。
关于合同解除的问题。胡兴革认为，解除合同应以三方共同达成的书面协议为准，口头承诺不具有效力，本案不存在书面协议，故合同并未解除。刘月认为胡兴革已发函要求解除合同，并且在协商过程中，胡兴革也坚决表示过不再购买房屋，刘月无奈只得解除合同，双方之间并非协商解除合同，而是胡兴革单方解除合同，无须书面协议。云房源公司认为胡兴革要求解除合同并就定金返还与刘月达成了一致。原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，胡兴革与刘月之间存在房屋买卖关系，与云房源公司之间并不存在房屋买卖关系，故房屋买卖关系是否解除应以胡兴革与刘月的意思表示为准。本案庭审中，胡兴革明确表示2015年6月底在协商渗水事宜未果时，要求把房屋退掉，刘月退还全部定金。对此，刘月陈述当时同意退房，但不同意退还全部定金。原审法院认为，胡兴革要求退房，刘月亦同意退房，那么就退房事宜双方事实上达成了一致的意思表示，合同自该意思表示一致时解除，故胡兴革、刘月及云房源公司共同签订的房地产居间买卖合同于2015年6月底解除。关于胡兴革主张口头承诺不具有效力的意见，原审法院认为，合同并未明确否定口头承诺的效力，以解除合同只能以书面协议的方式为之缺乏合同与法律依据，故该意见原审法院不予采纳。
关于定金的问题。原审法院认为，胡兴革在仅交付了定金5万元并且尚未到交付房屋阶段的情况下，以房屋渗水要求刘月修复，显然属于要求对方履行尚未到期之债务，不合常理。就刘月一方而言，虽然尚未到房屋交付之时，但渗水问题确实存在，按照诚实信用之原则，亦应在签订合同时善意提醒对方，而刘月并未尽到善意提醒之义务。综上，本案所涉房屋渗水并非刘月故意为之，胡兴革亦于庭审中明确表示实际上渗水问题可由开发商予以修复，故原审法院认为，双方协商解除合同不可归责于任何一方，解除合同后，刘月无权继续占有胡兴革支付的定金5万元，应当予以退还。相应地，胡兴革要求刘月双倍返还定金10万元的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，原审法院不予支持。
关于赔偿损失的问题。原审法院认为，买卖合同已于2015年6月底经双方协商解除，解除之后，胡兴革自可另购其他房屋以防房价大涨从而错失购房良机，但其并未购买其他房屋。如今房价大涨，胡兴革错失购房良机应属于自己决策之失误，不应归咎于他人，故其现以刘月及云房源公司违约为由要求赔偿损失，缺乏法律依据，故原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条之规定，原审法院判决：一、确认胡兴革、刘月及苏州市云房源软件服务有限公司于2015年5月26日签订的房地产居间买卖合同于2015年6月底解除。二、刘月于本判决生效之日起十日内退还胡兴革定金5万元。三、驳回胡兴革的其他所有诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15744元，财产保全费5000元，合计20744元，由胡兴革负担10744元，由刘月负担10000元。
上诉人胡兴革不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、上诉人与被上诉人未就解除合同达成口头上的一致，原审判定有误。2015年6月28日双方到中介处商谈，房屋维修一事未谈好，退房一事也没有谈拢。上诉人的方案是退房，返还全部定金，被上诉人的方案是同意退房，退3万定金，因双方互不接受对方的方案，商谈无果而终。定金处理是协商解除合同不可分割的内容，原审判决将退房和定金处理割裂开来既违背事实，也违反经济生活的常理。原审一次开庭时被上诉人明确表示未就合同解除的全部内容达成一致，原审判决却认定双方已经口头达成一致，令人惊讶。二、房地产居间买卖合同第十条明确约定，协商解除合同“三方需签订书面协议”，原审判决认为本案合同解除不必书面形式实属错误。三、上诉人从6月28日与被上诉人协商维修、退房之事未果，到7月2日电话与被上诉人沟通明确要求继续履行合同，再到7月7日发律师函，中间间隔时间短，房价涨幅并不大，并非解除合同后又因房价大涨而反悔。上诉人综合考虑房价变动、定金、维修、另购房屋等多种因素，作出仍按原合同履行的决定。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人刘月辩称，不认可原审判决其退还上诉人购房定金5万元。当时胡兴革明确表示不要此房产，云房源公司也在场。其知道房屋漏水情况后，也咨询过物业公司，该问题并不是很难解决，其表示可以将房屋维修好后再次追问胡兴革是否要此房产，胡兴革明确表示不要了。因为胡兴革不要买此房产，后来才谈到退定金事宜，如果胡兴革要此房产就不会谈及退定金事宜。当时其急需资金，胡兴革拖了一个月后才告知其不要此房产，其感到很无奈和气愤。
原审被告云房源公司表示认可原审判决。
原审第三人艾银燕表示认可原审判决，希望二审法院尽快解决此事，公正判决。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，胡兴革、刘月与云房源公司签订的房地产居间买卖合同合法有效。该合同第十条约定，合同履行过程中若产生赔偿情况或解除情况，三方需签订书面协议，若无法达成书面协议，则按照合同第十二条处理；第十二条约定，买卖双方因履行本合同产生争议，应及时协商解决，协商不成时，可提交□苏州仲裁委员会仲裁□房屋所在地人民法院诉讼。从上述两个条款的内容来看，买卖双方可以通过签订书面协议的方式解除合同，但不排除买卖双方就解除合同发生争议无法达成书面协议时，通过诉讼方式由法院审查判断合同是否解除，故胡兴革上诉认为合同解除必须签订书面协议，本院不予采纳。根据胡兴革、刘月在诉讼过程中的陈述，在2015年6月28日协商时，胡兴革明确要求退房，刘月也同意退房，虽然双方对退房后的定金返还问题未能达成一致意见，但这不影响双方就退房问题所达成的合意。退房即意味着解除房屋买卖合同，故房屋买卖合同经双方协商一致已于2015年6月28日予以解除。至于合同解除后的定金返还问题，双方不能协商一致的，可以通过诉讼处理。胡兴革在合同解除后，又发函要求继续履行合同，明显依据不足。因本案中房屋买卖合同系双方协商一致予以解除，故合同解除后刘月应当将收取的5万元定金返还给胡兴革。胡兴革要求刘月双倍返还定金以及赔偿损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15744元，由上诉人胡兴革负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 军
审判员 周 红
二〇一六年五月二十六日
书记员 王文君