吉林省汪清县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉2424民初1016号
原告：林杰，男，1964年10月24日生，汉族，个体，住汪清县。
原告：孔庆杰，女，1965年7月8日生，汉族，退休，住汪清县。
二原告委托代理人：黄溪波，吉林林海律师事务所律师。
被告：刘延义，男，1963年10月23日生，汉族，个体，住汪清县。
委托代理人：王美玲，吉林海兰江律师事务所律师。
原告林杰、孔庆杰诉被告刘延义买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林杰及其委托代理人黄溪波、被告刘延义及其委托代理人王美玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林杰诉称，2013年5月20日，二原告与被告刘延义签订《买卖协议》，合同约定：将林杰、孔庆杰夫妇在汪清县东光镇东光村独资设立的汪清县益和祥新墙体材料有限公司全部财产（包括院内六座房屋）出售给刘延义，定价10，000，000元，刘延义支付定金2，050，000元后，即接管财产并开始生产，剩余款在2014年12月30日前支付完毕，如逾期按总价款的20%赔偿违约金，协议签订当天被告支付2，050,000元定金后，接管出售的财产并组织生产经营，注册了汪清县锦程新型墙体材料有限公司，于2013年10月23日将土地使用权变更至其开办的公司名下，截止至2015年7月27日被告陆续向原告付款6，200，210元，尚欠3，799，790元未向原告支付。根据《买卖协议》第四条第一项违约责任，应按总价款的20%赔偿或收回厂房设备的约定，为此，刘延义应继续履行《买卖协议》。因上述协议未违反《合同法》第五十二条之规定，现要求被告立即偿付拖欠款3，799，790元，并支付拖欠款20%的违约金。原告的请求符合《合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《民法通则》第一百零六条第一款之规定，应予支持。
被告刘延义辩称，原告无权主张剩余款项及违约金。根据《合同法》第三条第二项规定：解除抵押作财产变更时，刘延义将付3，200,000元人民币。也就是原告变更产权的合同义务与被告支付3，250,000元的合同义务在同一条款中约定，互为债务，同时履行各自义务。现被告已按约定支付3,250,000元，原告没有履行过户义务，被告具有《合同法》66条规定的同时履行抗辩权。同时按照合同约定被告支付剩余款项的义务是2014年12月30日，原告办理过户的时间应当是2013年5月28日，被告付款义务在原告过户义务之后，原告没有履行合同约定的过户义务，此时被告拒绝支付，符合《合同法》67条规定的先履行抗辩权。原告主张的违约金过高，根据《合同法》114条第二款的规定，约定违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《合同法》解释二第29条规定：当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则及诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告2013年5月28日应当为被告办理过户，但是时至今日房屋仍然没有过户，原因是在2012年双方签订合同之前合同涉及的房屋被法院查封，签订合同之后再次被法院查封，被告为了保护自己的权益，没有支付剩余款项，其过错不在被告，而在原告没有按照合同办理过户，违反诚实信用原则。被告认为，原告的实际损失也就是银行的利息，对于此损失因为是原告的过错导致的，被告不应承担该违约责任。合同中约定出租予李维志的场地，至今未交付，违反合同义务。综上，原告诉求没有事实及法律依据，应当予以驳回。
原告向本院提交的证据有：1、二原告身份证复印件各一份，证明二原告诉讼主体资格。2、买卖协议复印件一份，证明2013年5月20日二原告与被告签订买卖协议，二原告将汪清县益和祥新型墙体材料有限公司全部财产包括6套房屋出让给被告。3、汪清县人民法院（2015）王民一初字第876号民事判决书复印件一份，延边州中级人民法院（2016）吉24民终1039号民事判决书复印件一份，吉林省高级人民法院（2017）吉民申1428号民事裁定书复印件一份，证明原、被告双方签订买卖协议当天被告支付2，050,000元定金后即接管原告转让的财产并组织生产经营，被告注册了汪清县锦程新型墙体材料有限公司，并于2013年10月23日将土地使用权变更至其开办公司名下，截止至2015年7月27日被告陆续向原告付款6，200，210元，尚欠3,799,790元未向原告支付。被告以无法办理房屋产权变更为由，请求解除与原告的买卖合同，经两审法院判决驳回被告解除合同的诉讼请求，被告向吉林省高级人民法院申请再审被驳回。4、照片三张，证明被告刘延义开办的公司现状，2016年9月30日的照片显示被告开办的公司在正常经营中实现了合同目的，房屋查封未对企业生产经营带来影响。
被告向本院提交的证据有：1、被告身份证复印件一份，证明被告的诉讼主体资格。2、买卖协议复印件一份，证明原告在签订合同时只向被告交代了抵押权事宜，并未提及法院查封一事；根据合同第三项第二款约定解除抵押并作产权变更时乙方将付3，250,000元人民币；余款于2014年12月30日之前支付；厂区西侧出租予李维志的土地在合同约定的范围。3、（2012）汪法执查字第218号执行裁定书复印件一份，证明原、被告双方签订合同中约定的房屋被汪清县人民法院于2012年11月7日查封，查封时间在双方签订买卖协议之前。4、付款明细及三张借据及一张中国工商银行的转款凭证，证明原告共收取6，200，210元款项。
经庭审质证，1、原告提供的1号证据，被告未提出异议，被告提供的1号、4号证据原告未提出异议，故本院对上述证据予以采信。
2、原告提供的2号证据，被告对证据的真实性未提出异议，但对原告主张将公司全部资产转让给被告有异议，称合同中只有机械设备、附属物件、库存成平、原材料、土地使用权及房屋。因被告对该证据未提出实质性异议，故本院对该证据真予以采信。
3、原告提供的3号证据，被告称虽然法院判决驳回刘延义的诉讼请求，合同没有解除，但不代表原告方具有主张剩余款项的权利。双方应按照合同的约定各自履行合同上的义务，法院所有的认定均是对合同不予解除的理由，但是双方还是应按照合同的约定履行各自的义务。因原告提供的3号证据均系法院生效裁判，本院对该证据予以采信。
4、原告提供的4号证据，被告称公司是否正常生产经营并不是免除原告办理房屋过户手续的条件。原告方应按照合同约定在收到款项时办理房屋过户手续。本院对被告开办的公司正常经营的事实予以确认。
5、被告提供的2号证据，原告称双方签订合同后抵押权已经解除，法院查封是签订合同之后的事情，李维志的租金已经由被告收取与原告无关。本院对该证据予以采信。
6、被告提供的3号证据，原告称法院查封了原告的小型客车，并解除了对争议房屋的查封。因原告对该证据的真实性无异议，本院对该证据予以采信。
经庭审举证、质证及到庭当事人陈述，综合认定如下事实：
2010年4月30日，原告林杰注册了汪清清风新型墙体材料有限公司，注册资金50，000元。当天注销了该公司重新注册了汪清益和祥新型墙体材料有限公司，注册资金1，000，000元，经营场所位于汪清县东光镇小汪清村。公司院内有原告林杰、孔庆杰夫妻按份共有五座房屋，产权号为46055、46056、46057、46059、46060，原告林杰、孔庆杰各占房屋产权的98%、2%财产份额。因原告林杰拖欠延边春翔房地产开发公司汪清县分公司执行款31，000元，本院于2012年11月7日裁定查封该五座房屋林杰所占的98%份额（已抵押）抵押后的余额。
2013年5月20日，原告林杰与被告刘延义签订《买卖协议》，合同约定：将林杰、孔庆杰夫妇在汪清县东光镇东光村独资注册的汪清县益和祥新型墙体材料有限公司全部财产出售给刘延义，包括林杰、孔庆杰在益和祥新型墙体材料有限公司院内五座房屋（产权号为46055、46056、46057、46059、46060）；汪清清风新型墙体材料有限公司房屋一座（产权号为460**），益和祥新型墙体材料有限公司享有使用权的全部土地及全部机械设备、附属物件，定价为10，000,000元及汪清县益和祥新型墙体材料有限公司价值1，801，751元的库存品及原材料。刘延义支付定金2，050,000元后，即接管原告的财产并开始生产；双方一同办理偿还五个设立房屋他项权人及一个设立房屋抵押权债权人借款，解除抵押权并作产权变更时，被告刘延义支付3，200,000元，剩余4，700,000元被告将于2014年12月30日之前支付完毕。库存品及原材料款1，801，751元从汪清县兴达房地产开发有限公司应付款结算。并约定违约责任：1、若被告未能在2014年12月30日付清剩余4，700,000元，原告有权终止合同，由被告刘延义赔偿总价款20%违约金或收回厂房设备。2、若原告未能在2014年12月30日前及时解除他项权及房屋抵押，原告付款期限自然顺延，原告无权解除买卖协议。
《买卖协议》签订当天，刘延义支付2，050,000元定金后，接管原告出售的财产并组织生产经营，刘延义注册了汪清县锦程新型墙体有限公司，于2013年10月23日将土地使用权变更至汪清县锦程新型墙体材料有限公司名下。2015年4月8日，本院向林杰发出执行通知书，要求林杰支付申请执行人周霞1，390，591.98元，并对公司院内林杰、孔庆杰夫妻按份共有五座房屋（已解除抵押）林杰所占98%份额进行查封。刘延义以2015年8月末才得知原告房屋被法院查封，无法为其办理产权变更，双方的合同无法履行为由，于2015年9月18日向林杰发出书面解除合同通知书；林杰于2015年9月22日书面提出解除异议。刘延义于2015年11月26日提起诉讼，要求解除双方签订的买卖协议。本院审理后判决驳回刘延义的诉讼请求，刘延义不服上诉至延边州朝鲜族自治州中级人民法院，州法院驳回上诉，维持原判。刘延义不服向吉林省高级人民法院申请再审被驳回。后刘延义向延边朝鲜族自治州人民检察院申请监督，州检察院决定不支持刘延义的监督申请。
另查明，截止目前，刘延义共向林杰支付6，200，210元。二原告对被告该数额予以认可。庭审中原告变更诉讼请求为：请求被告支付剩余合同款项3，799，790元及利息。
本院认为，原、被告签订的《买卖协议》系合同当事人真实意思表示，原、被告均应按合同约定履行各自的合同义务。根据双方《买卖协议》约定，双方一同办理偿还五个设立房屋他项权人及一个设立房屋抵押权债权人借款，解除抵押权并作产权变更时被告刘延义支付3，200,000元，现被告刘延义已支付3，200,000元，涉案房屋的抵押权已经解除，但未办理产权变更。原告至今未办理房屋产权变更，其原因为在双方签订《买卖协议》之前，因林杰拖欠他人债务涉案房屋已被法院查封，导致房屋无法办理产权变更手续。被告以法院的查封行为给双方的合同履行带来不确定性为由至今未履行剩余合同款项。据此原告要求被告支付剩余款项利息的请求，本院不予支持。根据已发生法律效力的延边朝鲜族自治州中级人民法院作出的（2016）吉24民终1093号民事判决书，被告刘延义请求解除双方之间的《买卖协议》的诉请被驳回，即该《买卖协议》不予解除。根据《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原告应当为被告办理五座房屋过户手续，被告向原告支付合同剩余价款。对于合同剩余价款，双方在庭审中达成一致意见，将合同剩余价款定为3，799，790元。因此被告应继续向原告支付合同剩余价款3，799，790元。同时林杰、孔庆杰协助刘延义办理涉案房屋过户手续。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、限被告刘延义于本判决发生法律效力之日起三十日内一次性向原告支付剩余合同价款3，799，790元，原告林杰于本判决发生法律效力之日起三十日内为刘延义办理产权证分别号为46055、46056、46057、46059、46060五座房屋的产权变更手续。
二、驳回原告林杰、孔庆杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费37198.00元、保全费5000.00,由被告刘延义负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉到延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 梁明国
代理审判员 秦四福
代理审判员 李艺兰
二〇一七年十二月十八日
书 记 员 梁 峰