江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏09民终2797号
上诉人（原审被告）：黄海军，男，1972年3月6日生，汉族，居民，住江苏省滨海县。
委托诉讼代理人：李国志，江苏瑞信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江苏立信中小企业担保有限公司，住所地滨海县海滨大道34号。
法定代表人：陈昌涛，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘伟，该公司业务部经理。
委托诉讼代理人：沈振华，滨海县滨淮法律服务所法律工作者。
上诉人黄海军因与被上诉人江苏立信中小企业担保有限公司（以下简称立信公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省滨海县人民法院（2016）苏0922民初4748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄海军上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人要求上诉人支付房屋及场地使用费的诉讼请求。事实和理由：一、一审未查明本案全部事实。1、上诉人租赁滨海金航船舶制造有限公司（以下简称金航公司）场地及房屋用于经营，租金一直交付至2016年4月，上诉人已提供了充分证据进行证明，一审法院却不予查明。2、场地原承租人金航公司已向法院书面说明，场地经营权的抵押事实未告知上诉人，且不认可与滨海县通榆河河堤管理所（以下简称河堤管理所）的合同已解除，场地也没有移交给被上诉人，上诉人的租金已交至2016年4月等内容，一审法院没有查明。二、一审判决适用法律不当。1、一审法院适用《中华人民共和国物权法》第二百二十三条是错误的。目前无有关租赁经营权属于可以出质的财产权利的法律、行政法规。而金航公司的经营权是从河堤管理所租赁场地产生的，后又转租给上诉人，这种权利的行使受到多方的制约，没有相关方许可，无权进行抵押。因此，租赁经营权不能作为担保物权的标的，这种抵押是无效的。金航公司从河堤管理所取得的是场地的承租权，又将部分场地转租给上诉人，使用权在上诉人，金航公司在未征得场地所有人同意，又未告知场地使用人的情况下，无权将此权利进行抵押。2、既然经营权的抵押是无效的，被上诉人没有优先受偿的权利，其债务和金航公司与上诉人债务是同等的，而金航公司已将欠上诉人的债务抵冲上诉人的租金，双方已实际履行完毕，被上诉人的债务也已通过诉讼途径进行了判决。但案涉场地经营权的转让并没有通过合法途径予以确认。三份合同涉及四方当事人，现两方当事人已提出异议，法院在没有调查确认合同是否有效的情况下，直接判决上诉人支付被上诉人租金是错误的。3、被上诉人取得的场地经营权是无效的，上诉人与金航公司的租赁合同没有解除。因为场地所有人河堤管理所与金航公司、金航公司与上诉人之间的租赁协议都没有合法解除。对前一份合同，双方虽有约定，但这种约定是无效的，同时金航公司已书面提出异议，故河堤管理所和被上诉人无权解除金航公司与河堤管理所的合同。上诉人与金航公司虽无书面合同，但系不定期合同，金航公司与上诉人均未提出解除合同，故租赁关系仍然有效。三、一审法院判决不当。一审法院于2015年12月7日作出（2015）滨执字第02081-1号执行裁定书及公告，查封了案涉土地和房屋的使用权，而被上诉人主张的租金是2014年4月至2016年4月，明显违反了以上裁定及公告，故一审支持其诉讼请求不当。请求二审支持上诉人的上诉请求。
立信公司答辩称：1、一审法院查明事实清楚，本案的事实是金航公司租赁了河堤管理所的场地从事经营，后因经营需要向相关银行贷款，被上诉人为其提供担保，金航公司以租赁土地及厂房提供了反担保，承诺到期后如不归还，其经营权等均由被上诉人持有。我公司为其代偿贷款后，金航公司一直未能归还代偿款，我公司依据约定取得了经营权，同时，因金航公司未能履行与河堤管理所签订的租赁协议，拖欠了河堤管理所租金，河堤管理所于2014年1月15日与被上诉人重新签订了租赁协议，在合同第一条明确注明甲方终止原与金航公司签订的租赁合同，同意将该土地从2014年1月1日承包给被上诉人，被上诉人为金航公司代交金航公司所欠的河堤管理所的租金。协议签订后被上诉人全面履行了合同义务，并且河堤管理所及被上诉人一同向原有的承租方发放了相关告示，并在金航公司的出租场地张贴了告示，该场地共涉及13户承租户，其中11户接到告示后均与被上诉人签订了租赁协议，但上诉人拒绝与被上诉人签订合同，这些事实一审法院均已查明。2、关于上诉人称所有的租金已全部上交给金航公司，在一审中所举相关证据及证人证言相互矛盾，不能证明其主张。综上所述，一审法院适用法律正确，判决公正。上诉人的上诉理由，无法律依据，恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
立信公司向一审法院起诉请求：1、判令黄海军立即归还拖欠立信公司的场地、房屋使用费用30000元；2、诉讼费用由黄海军承担。
一审法院查明事实：河堤管理所与金航公司于2010年5月1日签订合同书，载明：甲方：河堤管理所（以下简称甲方），乙方：金航公司（以下简称乙方）。按照县委“两个聚焦”的要求，积极响应主管局招商引资的号召，充分发挥资源优势，促进水利经济发展，在不影响通榆河工程安全的前提下，本着互利互惠的原则，甲方同意乙方以租赁的方式占用丁字港堆堤。经双方协商，乙方在甲方指定范围内从事船舶修造和建材的生产经营。现签订合同如下：一、租赁范围：通榆河丁字港北堤，东至滨海县港务处西围墙交界，南至丁字港北河口，西至进出口贸易有限责任公司东围墙交界，北至北圩河南河口，东西长175米、南北宽140米，面积计36亩（附占地平面图）。二、租赁时间：原合同租赁期限为20年，即从2004年12月10日起至2024年12月9日止。三、租金及支付方式：每亩每年租金600元，合计年租金21600元。租金每两年交纳一次，签订合同时先交纳当期的租金，新增面积纳入当期的约定交纳租金时间收缴。乙方逾期一个月未向甲方支付租金的，甲方有权终止合同。四、有关事宜：…乙方不得改变土地用途，确保北围墙外侧沿堆30米东西道路贯通，未经甲方同意不得擅自转租他人，否则甲方有权终止合同。乙方与原“滨海县第二林场”2004年12月10日签订的租赁合同在本合同签订后终止。合同还约定了其他事项。
立信公司与金航公司于2012年6月12日签订反担保合同，载明：担保人：立信公司，被担保人：金航公司，反担保人：徐善进、孙华。……第一条：被担保人因生产经营需要，与昆山农村商业银行滨海支行（银行）签订编号为昆农商银承字第号的《银行承兑汇票承兑合同》，申请承兑期限为陆个月，金额为人民币贰佰伍拾万元的承兑汇票人民币，申请期限自年月日起至年月日止（可单笔或多笔分期开立票据，实际期限以银行开具凭证为准）。担保人同意为上述承兑汇票中的敞口部分壹佰伍拾万元（申请款）提供连带责任的保证担保，并于2012年6月12日与被担保人签订了编号为苏信承担保字第201206004号的《承兑汇票担保合同》。第二条：上述反担保人一致同意为被担保人的上述承兑汇票申请（款）向担保人提供保证责任的反担保。保证方式：连带责任保证。合同还规定了其他条款。
金航公司因经营不善，无力偿还贷款，于2012年12月18日向立信公司书写承诺书一份，载明：我公司因生产经营需要，请贵公司为我公司在昆山农村商业银行滨海支行申请150万元银行流动资金贷款提供担保。我公司全体股东为此承诺：我公司保证按时归还到期贷款，如不能及时归还，并由贵公司承担代偿责任的，由我司承租的位于滨海县丁字港北堤东与县港务处交界处向西176米，南起丁字港北河口向北136米，计35亩租赁土地尚未到期的经营权全部转让给贵公司，我公司因承租土地而投资的机械设备及房产亦随之转移，由贵公司用经营所得偿还债务。我公司同时保证现有租赁户的租赁合同到期后不得续签，租赁合同未到期的其租赁费转由贵公司收取用于偿还债务。股东徐善进、孙华在该承诺书上也签名保证。之后，立信公司承担了保证责任，向昆山农村商业银行代金航公司偿还借款本金150万元及利息。金航公司也一直未履行借款人的责任。根据金航公司的经营状况，已无力偿还所欠债务。河堤管理所于2013年12月23日在金航公司承租的场地里张贴通知一份，载明：由于金航公司在合同约定期限内未缴纳租金并未按合同要求规范经营，现在甲方依据《合同》第三条和第四条第八款决定与你公司终止合同，限金航公司在三日内缴清租金和违约金，清理并搬离场地，如果金航公司法人不能在三日内来我所处理相关事宜，将视为自动放弃，因此造成的一切损失与我所无关。特此通知。河堤管理所。
2014年前金航公司欠交的土地租金等费用已由立信公司垫付。河堤管理所与立信公司于2014年1月15日签订协议一份，载明：甲方：河堤管理所（以下简称甲方），乙方：立信公司（以下简称乙方）。甲方为充分发挥资源优势，促进水利经济发展，于二0一0年五月一日将通榆河丁字港北堤，东至滨海县港务处西围墙交界，南至丁字港北河口，西至进出口贸易有限责任公司东围墙交界，北至北圩河南河口，东西长175米、南北宽140米，面积计36亩土地租赁给金航公司从事生产经营。现因金航公司经营不善，不仅长期没有按时交纳甲方土地租金，而且没有按时归还乙方为该公司在昆山农村商业银行滨海支行担保贷款。甲乙双方从保护自身合法权益出发，在金航公司与甲方签订的土地租赁合同以及与乙方签订的贷款担保合同的基础上，经甲乙双方协商一致达成如下协议：1、甲方终止原与金航公司签订的土地租赁合同，同意将该宗土地从二0一四年一月一日起给乙方经营。二0一四年前金航公司欠交的土地承包金由乙方签订该协议时一次性垫付给甲方。2、原合同约定的租赁期限、租金以及租金支付方式等不变。3、对原承租人金航公司在承租期间面上投资的建筑物等由乙方接管使用，相关权利和义务由乙方和金航公司协商处理，如金航公司向甲方主张权利，一切由乙方负责解决，如因甲方转租行为造成甲方的一切损失，由乙方承担赔偿责任。4、未尽事宜由甲乙双方协商商定。5、本合同一式六份，甲、乙双方各执二份，其余备用，合同自甲乙双方签字和律师见证后生效。
因金航公司无力偿还所欠债务，立信公司也于2014年2月21日在金航公司原承租的场地里张贴告示一份，载明：由于金航公司没有按时归还银行贷款，按合同约定和相关承诺，河堤管理所已依法解除与金航公司的土地租赁关系，并与我司签订了土地租赁合同，现有土地租赁权及附属物所有权全部由我司接管经营。我司在春节前已垫付了金航公司以前年度所欠的全部土地租金。为有效行使土地经营管理权和承租户的合法权益，请场内有续租需求的承租户于2014年3月15日前到我司安保部（门卫）登记签约。凡没有和我司签订租赁合同的承租户，请于本告示发布之日起30日内自行搬离，逾期对不愿配合的租户将强行搬离，敬请合作。
一审法院另查明，金航公司在租赁的场地内，建筑部分房屋，没有经有关部门办理批准手续。黄海军于2010年5月起承租金航公司的场地从事汽车修理业务至今。且双方没有签订书面合同。每年租金为14000元。立信公司与经营场地的原承租户11人已签订了新的租赁协议，根据租赁场地的大小，收取了承租户年租金15000元至25000元不等的数额。黄海军拒绝签订新的租赁协议和交纳场地、房屋使用费。
本案一审争议焦点为：关于黄海军是否应该支付立信公司的场地、房屋使用费30000元的问题。
一审法院认为：民事活动应当遵循诚实、信用的原则。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于黄海军是否应该支付场地、房屋使用费30000元的问题。第一，金航公司在签订反担保合同后做出的承诺应该视为对场地经营权的质押，在立信公司履行担保义务后，依担保合同和承诺书与河堤管理所签订了新的租赁协议，应该认定立信公司取得金航公司原场地的经营权是合法的。第二、立信公司作为权利受让人，在涉案经营场地已经张贴了告示，对所有金航公司的原承租户进行了告知，应认定黄海军知晓立信公司取得了涉案场地及房屋使用权这一事实。第三、证人于某和金航公司股东是亲属，有利害关系，对其证言依法不予采信，立信公司在2014年2月21日张贴告示后，黄海军明知立信公司取得了涉案场地及房屋使用权，在其他经营户和立信公司签订了租赁协议的情况下，拒不缴纳租赁费用，也不续签租赁协议，违反了公平、诚实原则，应承担本案的全部责任。黄海军主张2014年4月30日至2016年4月30日租金已交给案外人于某，未提供充分证据，对其该主张，依法不予采信。现黄海军仍在其经营的场地中从事汽车维修业务，双方存在事实上的租赁关系，黄海军应该支付场地及房屋的使用费，对立信公司要求黄海军支付场地、房屋使用费的请求，依法应予支持。租赁费用根据立信公司和其他承租人的租金标准及黄海军的陈述，一审法院酌情认定年租金按13000元。对立信公司要求黄海军支付2014年4月30日至2016年4月30日场地和房屋使用费用26000元的请求依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、《中华人民共和国物权法》第二百二十三条、《中华人民共和国合同法》第九条、第十五条、第一百一十五条、第二百三十二条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决：一、黄海军于判决生效之日起十日内支付立信公司2014年4月30日至2016年4月30日场地和房屋使用费用人民币26000元。2、驳回立信公司其他诉讼请求。案件受理费550元，由黄海军承担。
二审中，双方当事人均未提供新证据。
本院查明事实与一审相同，对一审查明事实，本院予以确认。
本案二审当事人争议焦点为：立信公司向上诉人主张场地房屋使用费有无事实和法律依据。
本院认为，1、立信公司作为担保人，按约为金航公司偿还了银行贷款，但金航公司未能偿还立信公司为其代偿的款项。根据金航公司的承诺，如其不能按时归还贷款，并由立信公司代偿的，金航公司将其承租的未到期的土地经营权转让给立信公司,其投资的房产同时转移，以经营所得偿还债务，该承诺是其自愿作出，不违反法律规定，且立信公司与出租人河堤管理所也已签订土地租赁协议，因此，立信公司取得出租土地的经营权是合法的。对于涉案经营权的抵押、质押，并无法律禁止性规定。2、立信公司在与河堤管理所签订协议后，于2014年2月15日已向原承租户进行告知，并在租赁场地内张贴了公告，要求场地原承租户与立信公司签订租赁协议，事实上部分承租户也已与立信公司签订了协议，故应认定立信公司取得承租经营权上诉人是明知的。上诉人认为，其已向金航公司交纳租金至2016年4月，其虽提供于某出庭作证等证据，但立信公司并不认可其委托于某代收租金，上诉人也未提供其他证据印证，而金航公司作为利害关系人，其证明效力明显较低，且在立信公司取得租赁经营权后，金航公司已无权收取租金，故上诉人认为其租金已交至2016年4月的主张，本院不予支持。3、案涉土地和房屋是否被法院查封，不影响租赁权的行使。综上，黄海军上诉理由不能成立，本院予以驳回；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费450元，由上诉人黄海军负担。
本判决为终审判决。
审判长 李晓平
审判员 陈素娟
审判员 钟红梅
二〇一七年九月十一日
书记员 吉元昌