广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤53民终124号
上诉人（原审原告）：梁继才，男，1976年9月16日出生，汉族，住罗定市。
上诉人（原审原告）：雷汉齐，女，1975年1月16日出生，汉族，住罗定市。
上述两上诉人的共同委托代理人：郑国森，广东安国律师事务所律师。
上述两上诉人的共同委托代理人：李志鹏，广东安国律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：罗定天恒贸易有限公司。住所地：罗定市。
法定代表人：姚永洪，该公司总经理。
委托代理人：朱靖，广东恒晟律师事务所律师。
委托代理人：曾琪杰，广东恒晟律师事务所律师。
上诉人梁继才、雷汉齐因与上诉人罗定天恒贸易有限公司（以下简称“天恒公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2016）粤5381民初1744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
梁继才、雷汉齐上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持我方的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费及相关费用由天恒公司承担。
事实和理由：一、商品房交付使用的�定条件包括五方竣工验收合格以及消防、环保、人防、规划等强制性验收项目验收合格。天恒公司向我方支付逾期交楼违约金应计算至涉案商品房全部取得五方竣工验收合格及消防、环保、人防、规划验收合格后书面通知收楼之日为止。
（一）一审判决认为“涉案商品房在合同约定的交付期限届满时已经取得五方竣工验收合格，达到交付使用条件”，系适用法律错误。
一审判决所引用的国务院2002年《关于取消第一批行政审批项目的决定》、2004年《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》所涉及的是1998年国务院令第248号发布的《城市房地产开发经营管理条例》所规范的事项。而现行的《城市房地产开发经营管理条例》系经2011年国务院令第588号文件修订后发布。适用现行《城市房地产开发经营管理条例》根本无需考虑国务院《关于取消第一批行政审批项目的决定》及《关于第三批取消和�整行政审批项目的决定》的有关规定。
国务院《关于取消第一批行政审批项目的决定》及《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》取消或调整房地产开发项目竣工验收、住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批，仅仅系对政府部门工作方式的调整，而非取消竣工验收和竣工综合验收项目。
2011年修订的现行《城市房地产开发经营管理条例》第十七条依然作出如此规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部�或者单位进行验收”。因此，商品房交付使用前必须经工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位验收合格。
（二）全国人民代表大会制定的《中华人民共和国消防法》第十一、十三条规定建设工程须经消防验收合格方能投入使用。从法律位阶角度，没有任何的行政法规、条例、决定可以对抗消防法的有关规定。因此可以再次确认《城市房地产开发经营管理条例》第十七条所规范的工程质量监督、规划、消防、人防验收合格系商品房交付使用的法定强制性要求。
（三）双方签订的《商品房买卖合同》第八条，约定商品房的交付使用条件为“商品房经验收合格”。该“验收合格”属于大概念，至少包含法定的全部强制性验收合格，即包含了五方竣工验收合格以及消防、环保、人防、规划等强制性验收项目验收合格。如按一审判决所认�的仅指五方验收合格而排除消防、环保、人防、规划等强制性验收项目验收合格，则已违反法律法规强制性规定而归于无效。对争议性合同条款不应刻意引导作违反法律法规强制性规定的解读。
（四）《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》所列验收项目均系法定强制性验收项目。
因天恒公司未举证证明涉案商品房何日全部通过强制性验收项目合格，我方已证实2016年7月31日涉案房屋仍然未通过环保验收，涉案房屋于2016年8月12日取得的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》可以作为全部通过强制性验收项目的标志。
综上，商品房交付使用的法定条件包括五方竣工验收合格以及消防、环保、人防、规划等强制性验收项目验收合格。根据《中华人民共和国合同法》第七、第五十二条的规定，无论双方在《商品房买卖合同》中对交付使用条件作何种约定，商品房交付使用均应符合“五方竣工验收合格以及消防、环保、人防、规划等强制性验收项目验收合格”的法定条件。未经规划、消防、环保等验收合格的商品房存在各式隐患及功能不完善，致使我方“交付使用”的合同目的无法实现。天恒公司逾期未能将涉案房屋交付给我方使用，已严重侵害我方的权益。天恒公司向我方支付逾期交楼违约金应计算至涉案商品房全部通过五方竣工验收以及消防、环保、人防、规划等强制性验收项目之日（可参考取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》之日，即2016年8月12日）后书面通知收楼日为止。
二、一审判决根据天恒公司提交的《业主领取锁匙签收登记情况》表认定我方已经收楼，属于认定事实错误。
（一）该《业主领取锁匙签收登记情况》表的左侧为签收锁匙栏目，右侧为签名收楼栏目。可见，业主及开发商均认可签名领取锁匙有别于签名收楼。而在签名收楼栏目并未有任何业主签名确认。正如我方所述，业主仅系领取锁匙进入房屋察看状况。
（二）该《业主领取锁匙签收登记情况》表存在大量的涂改，天恒公司亦未能出示证据原件。天恒公司以此证据主张的事实根本无法确认。
（三）该《业主领取锁匙签收登记情况》表的签名日期均在涉案房屋全部通过强制性验收合格之前。即使以签收锁匙推定我方事实收楼，亦应以房屋符合法定交付使用条件为前提。
综上，本案一审判决认定事实错误、适用法律错误，请求贵院依法撤销一审判决，改判支持我方的一审诉讼请求，维护我方的合法权益。
天恒公司辩称：请求二审驳回业主方的上诉请求。1、天恒公司方出卖给业主方的商品房达到合同约定的验收条件，可以在合同约定的期限届满前予以交付，业主方认为我方不具备交付条件的理由不成立，民事活动首先遵循的是双方约定的契约精神，双方在合同以及补充协议中对于交付的条件已经约定明确、清楚，至于业主方认为有关规定，包括消防、环保、规划等规定，只是属于行政机关对开发商的管理性的强制性规定，不是合同效力性的强制性规定。因此，不能以这些法规对抗天恒公司与业主民事行为所约定的交付条件。业主方以法规作为交付的强制性条件，理据不充分。关于强制性规定的问题，在最高院有关合同法的司法解释明确界定违反强制性规定的是指违反效力性的强制性规定，不是违反管理性的强制性规定，所以不能以上述消防等法规认定双方补充协议约定的交付条件违反效力性的强制性规定。2、对于一审判决认定业主收取锁匙的行为属于收楼行为，认定事实正确、适用法律正确，领取锁匙已经得到业主确认，领取锁匙表示业主可以占有、使用涉案房屋，根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第11条规定明确了业主对于房屋占有使用的视为实际交付。因此，我方认为业主方的上诉理据不成立，依法应予驳回�
天恒公司上诉请求：1、撤销一审判决，予以改判；2、驳回梁继才、雷汉齐的诉讼请求；3、本案一、二审受理费由梁继才、雷汉齐承担。
事实和理由：一审判决认定我方没有书面通知梁继才、雷汉齐收楼，据此认定我方没有通知梁继才、雷汉齐收楼属认定事实错误。
一、关于合同约定的交付期限和交付主义务的认定问题。
双方签订的商品房买卖合同，是广东省建设厅、广东省工商行政管理局印制的通用文本。合同第八条是关于交付期限的约定。在该条约定中，除不可抗力外，没有再要求出卖人还要另行对交付时间单独加以通知。因此，出卖人按合同约定的日期交房，应是认定其履行交付主义务的标准。
业主与开发商签订合同后，业主的主要义务是承担付款责任，而开发商承担的主要义务就是房屋按期交付义务。商品房交付有法律上的交付条件。如果开发商不具备法律上的交付条件，在合同第八条约定的交付期限届满时，开发商就要承担不能交付违约责任。涉案房屋已经于2015年3月8日取得《建筑工程竣工验收报告》，符合合同�八条约定的“该商品房经验收合格”以及补充协议第7条约定的交付条件。在此后其它业主收楼过程中，也都取得了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，房屋交付的实质和法律要件都已具备，证明我方在合同约定的交付期限（即2015年3月28日）前已具备合法交付房屋的条件，可以如期交楼。
二、我方没有向梁继才、雷汉齐发出书面收楼通知，是否构成违约问题。
首先，双方签订的商品房买卖合同第十一条关于交付条款约定的原文是：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有�拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”
从该条约定中，可以看出以下2点：
（1）双方合同第十一条约定了应当书面通知买受人收楼，但对于书面通知的形式没有明确进行约定，如能否包括在小区张贴通知的方式并没有作出相应的约定。所谓没有明确约定，是指既没有约定可以，也没有约定不可以。
（2）该条款仅对“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，但对没有采用书面通知或未进行书面通知的违约责任，也未作明确约定，即未约定未履行书面通知义务而产生的延期交房责任由出卖人承担。因此，没有进行书面通知问题，是属于一个合同约定不清的问题。
其次，根据合同法第61、62条的规定，对于合同中未尽事宜，双方应协商解决，达成补充条款。如果不能达成补充条款，则应按合同其他条款、交易惯例及合同目的之序列来判断。从合同其它条款来看，在双方合同第八条中已明确约定了交房日期（本案为2015年3月28日）。因此，交房通知根据实际交房时间与合同第八条约定的交付日期是否相同，可以区分为按期交房的书面通知及逾期交房的书面通知。
按期交房的书面通知所对应的交房日期，即使出卖人没有履行书面通知义务，买受人本身根据合同的事先约定也是可以或应该预知的。从书面通知所对应的双方合同利益来讲，按期交房的书面通知所对应的仅是在于辅助出卖人履行交付房屋的主给付义务以保障买受人如期占有作为合同标的物的房屋，并不在于给买受人增加额外的利益。换言之，对于正常交房的书面通知而言，即便没有书面通知，但实际上并不影响购房人的正常收楼利益。�此，我方通过其他形式的通知，或者有充分证据表明为众多买受人所知，没有书面通知形式也不构成合同违约。
第三，合同第十一条约定中的书面通知，由于列在交付条款中，主要针对交付手续履行中的书面通知问题。这里书面通知所强调的并不是交付期限而是交付手续。所谓的交付手续，既有实质性交付文件，也有附随性交付文件。前者主要包括《建筑工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；后者常见收楼通知书、交楼流程指南、注意事项、交楼时所需要携带的证件、费用计算表等交付手续方面的问题，属于交楼指引性资料。如果开发商未履行合同交付的通知义务，也仅是一种合同附属义务的违反，其后果仅限于相应的责任，其性质不能与交付违约一概而论，对这个问题的理解，也可以从合同相对履行中得出相同的结论。从合同相对性而言，收楼是买受人的权利，也是其合同目的。在合同约定的收楼日来临时，买受人自身也应主动追求合同目的的实现。在合同约定的房屋交付日之前，如果没有收到收楼通知，那么可以出于信赖，进行等待；这种信赖与等待是善意的。在合同约定的房屋交付日截止时，如果仍没有收到收楼通知，此时事情已涉及违约责任问题，应采取相应的措施，了解情况，防止损失扩大化。
就本案而言，业主根据公开的事实和亲身经历的事实，应知悉所购房屋按期交付的情况；即便的确不知情，在合同约定的交付期满后，也应主动了解情况，防止损失扩大化。这不仅是买受人的权利，同时也是买受人在行使权利时应承担的相应附属义务。因此，我方没有向梁继才、雷汉齐发出书面收楼通知，不构成逾期交楼的违约行为。
综上所述，我方认为，我方已经在合同约定的交楼期限内具备房屋交付条件，完全可以交付房屋给梁继才、雷汉齐，不存在逾期未能交付的违约行为。虽然我方未向梁继才、雷汉齐发出书面的收楼通知，但并不影响梁继才、雷汉齐按约定时间行使收楼的权利。梁继才、雷汉齐以没有收到书面通知而不收楼，与我方是否具备交楼条件没有关联性，书面通知仅是合同约定的交楼手续而非交楼条件，且我方没有书面通知是否需要承担什么后果，合同没有约定，法律也没有规定。我方没有书面通知与梁继才、雷汉齐能否如期收楼之间不存在因果关系，因此，一审判决认定我方没有书面通知梁继才、雷汉齐收楼，从而认为我方逾期交楼构成违约，明显缺乏理据。请二审法院撤销一审判决，并支持我方的上诉请求。
梁继才、雷汉齐辩称：1、针对消防法以及建设项目环境保护管理条例等规定属于�力性强制性规定还是管理性强制性规定的问题，业主方认为有关强制性规定属于效力性强制性规定，住宅小区属于群体房地产开发项目，未通过环保、消防等验收，则存在环境污染、消防等隐患，危害社会公共利益，给住户以及周边人群带来生命安全隐患。若此类强制性规定未能落实执行，则消防法的立法目的无法实现。而且有关规定调整对象为一般主体的行为内容，而非单纯限制主体的行为资格，因此，属于效力性强制性规定。广东省高级人民法院粤高法（2012）240号文件也有作出规范，房屋买卖合同交楼标准约定违反建筑法、消防法等法律、行政法规强制性规定的，应认定该条款无效。2、对于签收锁匙是否视为收楼的问题。部分业主签收锁匙，甚至入场装修，都是在开发商明确表示当前未能交楼但可先行进场装修的情况下才签收的，而且锁匙签收表的右侧就是收楼的签名栏目，业主方并未在上面签名，说明当时双方的意思表示，签收锁匙不等同于收楼。任何认定事实收楼行为均应以涉案商品房达到法定交付使用条件为前提。
梁继才、雷汉齐向一审法院起诉请求：1、天恒公司向梁继才、雷汉齐支付从2015年3月29日起暂时计算至2016年7月31日止（共491天）的违约金46047.89元，从2016年8月1日起至实际交付房屋之日止的违约金按照合同约定的每日支付“合同总价款312613元×3÷10000”计算；2、本案诉讼费由天恒公司承担。
一审法院认定事实：天恒公司是具有房地产开发、销售资格的企业，座落于罗定市XX街道XX路XX号的XX花园商住小区的土地使用权属其所有，在取得罗定市城乡建设规划局相继颁发罗城规证（2013）地字第XX号《建设用地规划许可证》、罗建房预字第201XXXX号《商品房预售许可证》后，天恒公司开始对�土地进行商品楼建造、预售。2014年9月30日，梁继才、雷汉齐作为买受方与天恒公司作为出卖方签订了《商品房买卖合同》，主要约定“一、梁继才、雷汉齐向天恒公司购买座落于罗定市XX街道XX路89号XX花园XX小区的X座X梯XX号商品房。二、商品房用途：住宅。三、建筑面积：88.06㎡（套内建筑面积73.83㎡）；四、总价款：312613元（4234.23元/㎡）。五、付款方式（合同第六条）：买受人于签订本合同之日前交清首期款102613元，并于签订合同3天内到出卖人指定银行办理按揭贷款手续，贷款人民币210000元。买受人应按以上约定付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为罗定市农村信用合作联社的专用账户为8002000000595XXXX。六、交付期限及条件（合同第八条）：出卖人应于2015年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1�条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的。七、出卖人逾期交房违约责任（合同第九条）：1、逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实�交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。八、交接方式（合同第十一条）：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：甲方《收楼通知书》中的交楼期限届满之日即为该商品房交付时间。九、争议处理方式：依法向人民法院提起诉讼。该合同经双方签名、捺印、盖章。合同签订后，梁继才、雷汉齐已按合同约定支付了全部购房款给被告。天恒公司于2015年3月8日取得《建筑工程竣工验收报告》。该报告列明：天恒公司建设单位）、广州市宏业金基建设监理咨询有限公司（监理单位）、广州地质勘察基础工程公司（勘察单位）、广东省大成注建工程设计有限公司（设计单位）、罗定市第六建筑工程公司（承建单位）。天恒公司至今没有通知梁继才、雷汉齐进行涉案房屋交接，也没有向梁继才、雷汉齐出示《建筑工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，梁继才、雷汉齐以天恒公司违约为由诉至一审法院，要求处理。
又查明，天恒公司开发的XX花园（一、二期）于2016年8月12日取得罗定市城乡建设局的房屋建筑工程和市政基础设施工程《竣工验收备案表》。梁继才、雷汉齐于2015年8月13日领取房屋锁匙，已于2015年12月19日装修。
一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。梁继才、雷汉齐与天恒公司签订的《商品房买卖合同》，属双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同及补充协议约定各自享有权利和履行义务。本案争议焦点是：1、涉案商品房在合同约定的交付期限届满时，有无达到交付使用条件？2、天恒公司应否向梁继才、雷汉齐支付迟延交楼的违约金？
关于第一个争议焦点，即涉案商品房在合同约定的交付期限届满时，有无达到交付使用条件的问题。根据梁继才、雷汉齐与天恒公司签订的《商品房买卖合同》第八条，双方对商品房的交付使用条件约定为“商品房经验收合格”。而对于如何理解“商品房经验收合格”的内涵，现双方当事人存在较大争议：梁继才、雷汉齐认为应理解为经工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或单位验收合格才为“验收合格”，才符合交付条件；而天恒公司认为应理解为商品房经建设单位组织勘察、设计、施工、监理、建设五单位进行竣工验收合格则符合交付条件。一审法院认为，根据2000年1月30日施行的国务院《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条、第四十九条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工验收报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用；建设工程质量实施监督管理，可以由建设行政主管部门或其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施；建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。2000年6月30日施行的建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第四条规定：“工程竣工验收工作，由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。”国务院于2002年11月1日颁布了《关于取消第一批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关房地产开发项目竣工验收的行政审批项目；国务院于2004年5月19日颁布了《关于取消第三批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目。即2000年以后，以建设单位组织进行、由建设行政主管部门委托质量监督机构进行监督的竣工验收制度逐步取代了建设行政主管部门组织竣工验收及住宅小区竣工综合验收相关制度；竣工验收由建设单位组织五方单位进行，由质监机构实施监督；竣工验收现实施的是质监机构确认下的五方验收标准。因此，结合行政法规、规章的相关规定，可以认定双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的“商品房经验收合格”是指质监机构确认的五方竣工验收合格。综上所述，由于双方当事人约定的是“商品房经验收合格”作为涉案商品房交付条件，而非需经工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或单位验收合格作为交付条件。梁继才、雷汉齐的主张是缺乏理据的，因为在通过五方单位竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的文件报建设行政主管部门或其他部门备案，是公安消防、环保部门履行行政权利的行为，公安消防、环保等部门的验收属于综合验收的范畴，而不属于竣工验收的范畴，而合同双方约定的�是“经综合验收合格”。因天恒公司的XX花园一期、二期工程已于2015年3月8日经建设、勘察、设计、施工、监理五个单位进行竣工验收合格，即涉案商品房在合同约定的交付期限届满时已达到交付使用条件。故梁继才、雷汉齐认为涉案商品房在合同约定的交付期限届满时未符合交付使用条件的主张，理据不足，不予支持。
关于第二个争议焦点，天恒公司应否向梁继才、雷汉齐支付迟延交楼的违约金的问题。根据合同约定，天恒公司本应于2015年3月28日前将涉案商品房交付给梁继才、雷汉齐使用，并应当书面通知梁继才、雷汉齐办理收楼手续。但实际上天恒公司在合同约定的交付期限届满后，并没有书面通知梁继才、雷汉齐收楼，而是在梁继才、雷汉齐向其询问了解后，才于2015年8月13日将涉案房屋锁匙交付给梁继才、雷汉齐，但该日期已迟于合同约定的交�期限，属于天恒公司怠于履行通知义务所造成的后果。天恒公司的行为已经违反了双方签订的《商品房买卖合同》的约定，应当按照合同约定承担逾期交楼的违约责任。故天恒公司认为逾期交楼是梁继才、雷汉齐所导致的，其不应向梁继才、雷汉齐支付逾期交楼违约金的抗辩意见，理据不足，不予采纳。至于逾期时间计至何时的问题，一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。一审法院认为，这里的交付使用即为交锁匙行为，虽然天恒公司并没有书面通知梁继才、雷汉齐收楼，但是在梁继才、雷汉齐从天恒公司处领取涉案房屋的锁匙时起，梁继才、雷汉齐即可实际控制涉案房屋，随时可使用该房屋，天恒公司将涉案房屋的锁匙交给梁继才、雷汉齐的那一刻起，该房屋已转移给梁继才、雷汉齐占有。故一审法院认定，梁继才、雷汉齐领取涉案房屋锁匙的行为即视为其已接收该房屋，天恒公司已将该房屋交付给梁继才、雷汉齐使用。故天恒公司逾期交楼的时间，应从合同约定的交付之日的次日起计至梁继才、雷汉齐领取涉案房屋锁匙时止。梁继才、雷汉齐已支付购房款312613元，故天恒公司应支付从2015年3月29日起计至2015年8月13日止共137天的违约金12848.39元（312613元×3/10000×137天）给梁继才、雷汉齐。综上，梁继才、雷汉齐的诉请及天恒公司的抗辩理据充分的，予以支持；梁继才、雷汉齐的诉请及天恒公司的抗辩理据不足的，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干�题的解释》第十七条的规定，判决：一、限罗定天恒贸易有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内支付从2015年3月29日起计算至2015年8月13日止的违约金12848.39元给梁继才、雷汉齐。二、驳回梁继才、雷汉齐的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费476元（梁继才、雷汉齐已预交），由梁继才、雷汉齐承担415元，由罗定天恒贸易有限公司承担61元。
本院二审期间，梁继才、雷汉齐为支持其上诉请求向本院提交了以下证据：《环境保护预验收结果公告表》复印件一份，拟证明XX花园于2016年9月7日才通过环境保护预验收，天恒公司一审提交的证据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（2016年8月12日）不具有合法性。
天恒公司对上述证据质证认为：对证据的真实性、合法性、关联性有异议，是在网站上打印的资料，我方不予认可。该证据不能证明我方一审提交的验收备案表不具有真实性和合法性，验收备案表是行政主管部门出具的，业主方仅以网站打印的环保验收时间否定验收备案表的真实性、合法性，理据不成立。
本院二审期间，天恒公司为支持其上诉请求向本院提交了以下证据：《附件四：补充协议》复印件一份，拟证明双方签订的合同还包括《附件四：补充协议》，业主方提交的合同文本中遗漏了该份补充协议，对合同有详尽的约定，补充协议第7条明确房屋在满足合同第八条的约定（验收合格指经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过）时，即达到交付标准，买受人以其他理由拒绝或拖延办理交付手续的以交楼期限届满之日即为该商品�的交付时间；补充协议第11条约定了买受人以收到收楼通知书之日起15日内没有提出异议视为同意接收该商品房；补充协议第12条约定：买受人将全部商品房买卖涉及房价款支付完毕，包括选择按揭贷款支付用银行贷款将全部房价款支付完毕，出卖人才有义务交付商品房。
梁继才、雷汉齐对上述证据质证认为：补充协议不具合法性，补充协议签订后并未将其中的一联交给业主方，也未有在房管局进行备案。根据主合同第13页附记内容，特别提示凡未经房管局备案的条款，与主合同条款不相同时，均以备案合同为准。备案合同的《附件四：补充协议》内容是空白的。补充协议约定的内容违反法律强制性规定，有部分内容是格式条款中免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款，且未采取合理的方式提请对方注意，应认定为无效。业主方在一审时已�提交支付全部购房款的发票，根据最高院的司法解释，可认定业主方已支付全部购房款，即使部分业主支付首期款后向银行按揭贷款支付剩余购房款的，但有关贷款合同是由银行、开发商、业主三方签订的，款项由银行直接划拨给开发商的，即使具体的划拨日期有所延迟，责任也不在业主方，有可能是开发商盖章延误所导致的，或者是涉案商品房未达到银行要求的条件所导致的，双方在合同第7条只是约定了买受人逾期付款应承担的违约责任，仅限于支付违约金或者解除合同。
本院查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。
另查明：2014年9月30日，天恒公司与梁继才、雷汉齐签订《附件四：补充协议》，该协议第7条载明：“买卖双方一致同意：出卖人及买卖合同项下的房屋在满足合同第八条的约定（验收合格指经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过）时，即达到交付标准……”。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。梁继才、雷汉齐与天恒公司签订的《商品房买卖合同》及《附件四：补充协议》，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同及补充协议的约定各自享有权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题为：1、涉案商品房交付条件是否成就；2、天恒公司是否存在逾期交楼的违约行为；3、天恒公司应支付多少逾期交楼违约金。
关于涉案商品房交付条件是否成就的问题。梁继才、雷汉齐上诉认为涉案商品房应通过消防、环保、人防、规划等强制性验收项目验收合格后才符合交付使用标准。双方签订的《商品房买卖合同》约定涉案商品房经验收合格为涉案商品房的交付条件，本案中涉案房屋交付条件是否成就的关键在于如何理解合同中约定的“该商品房经验收合格”。双方签订的《合同补充协议》第7条载明：买卖双方一致同意：出卖人及买卖合同项下的房屋在满足合同第八条的约定（验收合格指经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过）时达到交付标准。即双方已确认商品房经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过即符合交楼条件，该约定与《中华人民共和国建筑法》第六十一条及国务院于2000年1月30日施行的《建设工程质量管理条例》第十六条规定相符，本院予以确认。天恒公司已于2015年3月8日组织了建设、监理、施工、勘察、设计相关单位对涉案房屋进行了验收，《工程竣工验收报告》的结论为合格，涉案商品房已符合合同约定的交付条件，即从2015年3月8日起，交付条件已成就。梁继才、雷汉齐上诉认为根据《城市房地产开发�营管理条例》第十七条，《建设工程质量管理条例》第四十九条及《中华人民共和国消防法》第十一、十三条的规定，涉案商品房应通过消防、环保、人防、规划等强制性验收项目验收合格后才符合交付使用标准。因《中华人民共和国消防法》第十三条是国家对消防的管理性强制性规定，不是《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的效力性强制性规定，不能以此认定本案合同第八及补充合同第7条的约定无效；而《城市房地产开发经营管理条例》第十七条及《建设工程质量管理条例》第四十九条亦不是《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的效力性强制性规定，不能以此认定本案合同第八及补充合同第7条的约定无效，梁继才、雷汉齐的上诉理由不成立，本院不予采纳。
关于天恒公司是否存在逾期交楼的违约行为的问题。双�签订的合同约定，天恒公司应于2015年3月28日前，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。天恒公司认为其已经在合同约定的交楼期限内具备房屋交付条件，完全可以交付房屋给梁继才、雷汉齐，不存在逾期未能交付的违约行为。虽然天恒公司未向梁继才、雷汉齐发出书面的收楼通知，但并不影响梁继才、雷汉齐按约定时间行使收楼的权利，故其不存在逾期交楼的违约行为。本院认为，根据双方签订的合同约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。天恒公司上述抗辩理由与双方签订的合同约定不符，本院不予采纳。现天恒公司未能提供证据证明其在2015年3月28日前将房屋交付给梁继才、雷汉齐，已构成违约，应承担逾期交楼的违约责任。
关于天恒公司应支付多少逾期交楼违约金的问题。梁继才、雷汉齐于2015年8月13日接收了�案商品房的锁匙，涉案商品房在2015年3月8日已经验收合格符合交付标准，而双方合同约定交付房屋日期为2015年3月28日。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，梁继才、雷汉齐已从天恒公司处领取了符合交付标准的涉案房屋的锁匙，从此时起，梁继才、雷汉齐已可实际控制涉案房屋，随时使用该房屋，根据上述司法解释的规定，可视为房屋的交付转移。一审判决认定天恒公司应支付的逾期交楼违约金至梁继才、雷汉齐领取涉案房屋锁匙之日止正确，本院予以维持。梁继才、雷汉齐上诉认为其签收锁匙的行为不是收楼行为，要求天恒公司支付违约金至天恒公司实际交房日止的理由不成立，本院不予采纳。天恒公司应支付自2015年3月29日起至2015年8月13日止的逾期交楼违约金给梁继才、雷汉齐。一审判决天恒公司支付逾期交楼违约金12848.39元（312613×3/10000×137天）给梁继才、雷汉齐正确，本院依法予以维持。
综上所述，一审判决认定基本事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1073元，由罗定天恒贸易有限公司负担121元，由梁继才、雷汉齐负担952元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
审 判 员 陈 阳
代理审判员 尹 蕾
二〇一七年六月二十九日
书 记 员 冯家玲