深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深宝法民二初字第1632号
原告（反诉被告）深圳市汉X物业管理有限公司。
法定代表人张某云。
委托代理人李某。
被告（反诉原告）王某林。
委托代理人鲁某，广东广X律师事务所律师。
原告深圳市汉X物业管理有限公司（反诉被告）与被告王某林（反诉原告）存房业务合同纠纷一案，本院立案受理后，按简易程序依法公开开庭进行审理。被告王某林提出反诉，本院依法合并审理。原告法定代表人张某云、原告的委托代理人李某及被告的委托代理人鲁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2010年4月4日签署了一份存房业务合同书，被告王某林将宝安区龙华某花园A2栋811房屋交由原告全权代理出租后，被告于2010年4月18日跟原告公司工作人员当面说要终止合同，于2010年4月24日又发信息通知原告要单方终止委托合同，并且单方收回房屋出租，致使租户向原告要求巨额赔偿。为维护原告合法权益，原告特诉至法院，请求：判令被告赔偿原告壹万零伍佰元整。
原告提供了下列证据以证明其主张：1、存房业务合同。2、业主授权委托书。3、租户索赔相关损失的声明。
被告对原告所提供的上述证据质证意见为：对证据1、证据2真实性予以认可。对证据3真实性不予认可，该声明上没有租户的签名，且这些损失没有发生，也不可能发生。
被告辩称：一、原告所称的解除合同的时间不属实，双方的合同关系终止是在2010年5月30日，5月30日时，被告被迫自行收回了房屋，并且解除双方的合同关系。二、解除合同关系的原因是原告严重违约，违约分成两个部分：1、原告从来不向被告支付应付的租金，原告是在2010年4月13日就将该房屋出租给第三方，直到5月30日为止，原告从未向被告移交任何租金。2、房屋的承租人叫邱某生，邱某生有损坏房屋的行为，被告多次要求原告进行整改，但原告始终未采取行动，最后迫使被告自行收回房屋进行整改，在这样严重违约的行为下，被告收回房屋是为了避免损失扩大，是合法的。三、原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，不清楚金额是如何计算的。
被告反诉称：原、被告于2010年4月4日签署了一份《存房业务合同》，合同约定：由原告代理被告出租811房屋，租金为人民币3500元／月，如原告高于此价格出租则超出部分原告与被告按20%：80%分配；合同签订45天后，即使房屋未能出租，原告保证按月向被告支付租金；原告提供物业一条龙服务，包括咨询、出租、保养、退租、交易、物业费用跟踪监督。合同签订当日，被告将811房屋移交给原告。2010年4月10日，原告与邱某生签订房屋租赁合同，将811房屋出租于邱某生，租期自2010年4月13日至2011年4月9日，租金为人民币3600元／月。邱某生占用被告的房屋后，将阳台改装成厨房，还擅自改装煤气管道，不但破坏被告的房屋结构，更影响房屋安全。花园管理处于2010年4月18日要求整改。被告多次要求原告履行其所谓物业一条龙服务的合同义务，立即进行整改，但原告未履行其义务。直至2010年5月30日，房屋仍未进行整改，被告也未收到一分钱的房租。为避免损失扩大，被告不得不于2010年5月30日收回了房屋。原告不履行其承诺，给被告造成了经济损失，为此，特请求法院：1、判令原告赔偿被告房屋租金损失人民币5608.61元（自2010年4月13日至2010年5月30日）；2、判令原告赔偿被告物业费用（含水、电、气、物管费等）损失人民币681.77元；3、判令原告赔偿被告收回房屋所发生的费用人民币270元；4、本案一切诉讼费用由原告承担。
被告提供了下列证据以证明其主张：1、存房业务合同。2、业主授权委托书。3、物业使用状况表。4、原告房屋理财介绍。5、房屋租赁合同。6、整改通知单。7、现场照片。8、管理处情况说明。9、水电气物管费用票据。10、换锁费用收据。
原告对被告所提供的证据质证意见如下：对证据1-证据5真实性均予以认可，但对证据4关联性不予认可：双方没有签字确认，故不属于合同条款。对证据6真实性予以认可。对证据7真实性予以认可。对证据8真实性予以认可。对证据9真实性予以认可，但关联性不予认可。对证据10真实性予以认可，但关联性不予认可。
原告针对被告的反诉辩称：对反诉请求一的答辩意见是，按合同第7条规定，4月10日至5月25日是属于原告公司的招租期限，租户最多是从5月26日至5月29日之间的房租，按合同规定，是5月25日之后的七个工作日转给被告5月26日至6月25日的房租，在被告不违约的情况下，原告会在此七个工作日内将房租转给被告。4月18日被告约原告面谈要求终止合同，4月24日发信息给原告要求终止合同，4月26日被告也约原告面谈要求终止合同，即使是5月30日收回房屋，也是属于被告违约。被告要求租金损失是无理的要求，与合同无关。对反诉请求二的答辩意见是，如果在租户使用期间，原告会承担物业费用，但不在租户使用期间，原告是不用承担物业费用的。对反诉请求三的答辩意见是，房屋是被告强行收回的，故收回房屋发生的费用与原告无关。对反诉请求四的答辩意见是，由于是被告违约，故本案的全部诉讼费用应当由被告承担。
经审理查明：原、被告于2010年4月4日签署了一份《存房业务合同》，被告将宝安区龙华某花园A2栋811房屋交由原告代理出租。双方在合同中对代理租赁期限、租金、违约责任等做了明确约定。
还查，2010年4月10日，原告与邱某生签订房屋租赁合同，将811房屋出租于邱某生，租期自2010年4月13日至2011年4月9日，租金为人民币3600元／月。邱某生占有被告的房屋后，将阳台改装成厨房，并改装煤气管道。某花园管理处于2010年4月18日要求整改。2010年5月30日，被告开锁进入811房屋，原告将违章建筑拆除。被告于2010年5月30日收回房屋。
上述事实，有双方当事人的陈述与前述证据等相互佐证，并经庭审质证，应予认定。
经审理，双方争议的焦点为：1、被告是否构成违约。原、被告之间于2010年4月4日签订的《存房业务合同》合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。被告要求收回房屋，并开锁进入房屋，已明确表示并以自己的行为表明不再履行《存房业务合同》，应视为违约。但原告主张被告在合同有效期内自行将房屋出租，依据双方签署的《存房业务合同》第十条，被告要赔偿原告三个月的房租，即壹万零伍佰元整的诉讼请求，由于原告没有提供被告已将上述房产转租他人的证据，本院不予支持。被告收回房屋，按双方《存房业务合同》第十条相关约定被告应提前一个月书面通知原告并征得原告同意，被告没有履行相关约定，故本院认为被告须按约定赔偿原告一个月的租金金额3500元。2、如何计算原告支付被告多少租金。原被告双方在存房业务合同第七条中约定“合同签订45天（空置期和交接期）后，无论房屋出租与否，原告保证在第46天起将租金按月（7个工作日内）划入被告收租账户”，但对此条款的理解不应脱离合同本身。双方在订立履行期限为一年的涉案存房业务合同中有39天（合同签订45天内，但合同签订之日为4月4日，代理租赁期限起始日期为4月10日）的空置期和交接期。此条款庭审中原告认为是其与租户交接的时间，也是其利润空间；但被告放弃39天的租金收益，目的是为获得一年的租金收益，这也是被告愿意接受关于空置期和交接期的约定的原因之一。本案中，原被告双方的合同实际履行期限为50天。如让被告放弃39天的租金收益，是违背合同公平原则的。故此，本院认为根据双方在订立合同时所依据和信赖的损益比例，就本案履行期限为50天的存房合同关系中，其相应的空置期和交接期应约为5天（按39／365×50计算）。因此，原告应支付给被告的租金为5292.42元{按［（3580×10＋3580×22／31）／（365-39）］×45计算}。3、关于被告物业费用（含水、电、气、物管费等）损失人民币681.77元应由谁负担。2010年4月份管理费、水费、燃气费等合计332.52元，因原告代理租赁期限起始时间为2010年4月10日，故原告承担上述费用221.68元（332.52／30天×20天）。2010年5月的管理费为266.65元、本体维修金为37.04元，以上合计303.69元，因5月涉案房屋被告没有收回，故此款由原告支付。对于被告提交的电费缴费单45.56元，因电费计费时段显示为2010年3月5日至2010年5月2日，故在此段时间原告应承担相关电费16.7元（45.56／60天×22天）。综上，原告因承担物业等费用共计542.07元。4、被告收回房屋所发生的费用人民币270元应由谁负担。本院认为被告换锁的目的在于将房屋收回，故由此产生的相关费用由被告承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第一百一十三条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王某林在本判决生效后三日内赔偿原告（反诉被告）深圳市汉X物业管理有限公司损失3500元。
二、原告（反诉被告）深圳市汉X物业管理有限公司在本判决生效后三日内偿付被告（反诉原告）王某林租金5292.42元。
三、原告（反诉被告）深圳市汉X物业管理有限公司在本判决生效后三日内偿付被告（反诉原告）王某林物业费用（含水、电、气、物管费等）542.07元。
四、驳回原告（反诉被告）深圳市汉X物业管理有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）王某林的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币31元，由被告王某林负担；反诉受理费13元，由原告深圳市XX物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 马秀萍
二〇一〇年九月三日
书 记 员 朱 梨
书 记 员 黄粤宝
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