河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0105民初972号
原告（反诉被告）张伟峰，男，汉族，1983年8月16日出生，住河南省新郑市。
委托代理人王鹏、赵坤，河南国基律师事务所律师。
被告（反诉原告）贾小兰，女，汉族，1956年1月23日出生，住郑州市金水区。
被告（反诉原告）张兴建，男，汉族，1955年11月4日出生，住郑州市金水区。
委托代理人张辉建、赵蒙(实习)，河南欣成律师事务所律师。
原告张伟峰诉被告贾小兰、张兴建及反诉原告贾小兰、张兴建诉反诉被告张伟峰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张伟峰及委托代理人赵坤、被告（反诉原告）贾小兰、张兴建的委托代理人张辉建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告张伟峰诉称：2016年6月27日，原告与被告约定由原告出资189万元购买被告位于金水花园东院81号楼2层东户房产，原告当场向被告贾小兰支付定金5万元，后由于房价上涨，被告拒绝按约定的189万元出售房屋，经过双方协商一致，于2016年8月14日原被告双方在见证方张纪攀的见证下签订了新的房屋买卖协议，协议对付款时间、解押过户、违约责任等进行了明确约定（详见《房屋买卖协议》第一条、第三条、第四条、第五条）。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了定金5万元及首付款75万元，后被告以无能力解押等各种理由明确表示不再出卖房屋，恶意违约，给原告及家庭造成了重大损失，经原告多次向其主张前期购房款及违约责任和利息后，被告向原告退回前期首付款及定金80万元，但利息及违约金迟迟未付，原告多次催要，被告一直推诿，拒绝支付，截止目前仍未支付。原告认为，原被告之间签订的《房屋买卖协议》合法有效，应受法律保护，被告的行为严重损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求法院依法判令：1、被告向原告支付前期购房款利息16000元；2、被告向原告支付违约金200000元；3、本案诉讼费用由被告承担。
本诉被告张兴建、贾小兰辩称，一、原告在房屋买卖协议履行期间内单方面提出不再继续履行《房屋买卖协议》，被告为了息事宁人已将收取的购房款全部退还原告，双方之间的房屋买卖协议即解除，但是被告不存在违约行为，原告无权要求被告支付购房款利息16000元，违约金20万元。《房屋买卖协议》签订后，因国家政策调整，成立不动产登记交易中心，正值郑州市住房保障和房地产管理局与郑州市国土资源局就不动产登记业务全面交接之际（在此期间中央还派出工作组进驻督促指导工作），所有房产过户业务全面放缓，直接导致被告无法按照《房屋买卖协议》约定时间（如2016年11月30日之前）将上述房屋产权过户给原告，这是双方订立协议时无法预见的情形，属于不可抗力，过错不在被告一方；这是众所周知的事情，对此情形原告是知情的，原告于2016年9月18日明确告知被告不再购买该套房屋，要求退还购房款，同时将银行账号发给被告，被告当时非常气愤，但为了息事宁人，贾小兰于2016年9月23日通过工商银行柜台将原告交付80万元购房款汇至原告账户内（账号：62×××06，开户行：郑州建行期货城支行，户名张伟峰），至此，双方房屋买卖协议已经解除，权利义务已处理完毕。但这依然掩盖不了原告违约在先的事实，故此，原告诉请要求支付利息、违约金没有事实和法律依据。被告在签订及履行房屋买卖协议过程中不存在违约行为，造成房屋无法按照约定的期限过户因素是政府政策调整所致，致使房屋买卖协议解除过错在于原告方，在原告未支付全部房款的情况下先行入住，足以证明被告认真履行协议的态度，在原告方提出解除协议后，被告将原告支付的购房款80万元全部返还，并未扣除任何费用，如房屋使用费，房屋内设备损坏折价赔偿费用等；被告认为原告先行违约，协议签订及履行过程中并未造成原告任何实际经济损失，同时协议房屋买卖协议中条款内容多以限制被告权利，加重被告义务，权利义务不对等，显失公平、公正，不符合诚实信用原则及市场公平、公正的交易习惯。综上，原告单方面违反协议约定，应承担相应法律责任，被告不存在违约行为且已将购房款全部退还原告，没有给原告造成经济损失，双方之间的房屋买卖协议已经解除，原告要求被告支付购房款利息16000元，违约金20万元缺乏事实和法律依据，应当依法予以驳回该诉请。原告主张支付前期购房款利息16000元，同时又要求被告支付违约金20万元没有法律依据，被告认为根据《中华人民共和国合同法》及司法解释相关规定，利息损失与违约金不能够同时主张。假设原告有充足证据证实被告存在违约行为之前提下，原告所主张的违约金20万元过高，远远超出因本协议履行给原告所造成的实际经济损失，对于过高的违约金不应得到支持。根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释之规定，若原告存在客观损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，原告主张违约金20万元已远远超过签订合同时被告能够预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，被告请求法院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量确定，被告认为假设存在违约为前提，同时给原告造成实际经济损失，关于违约损失赔偿问题也应参照双方在《房屋买卖协议》尾部手写条款内容认定，即按照购房款乘以1.5分（月息），结合被告占用资金期限来予以确定损失。关于原告违反《房屋买卖协议》单方面明确表示解除协议，给被告造成的系列损失，被告已经在举证期限内提出反诉，要求原告向被告支付5万元购房定金，依据是《房屋买卖协议》第五条第二项内容，如原告违约，则原告已交的购房定金归被告所有，因此，结合本案事实及相关证据，原告应当依法向被告支付5万元购房定金。综上，原告起诉内容与事实不符，诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当依法予以驳回，同时鉴于原告违约行为，应当依法向被告支付5万元购房定金。原告在合同约定的期限内单方面解除合同，被告将所收取的款项全部退还原告，致使合同无法履行的责任在于原告方，房屋买卖协议约定的解押时间是2016年11月14日之前，过户时间是2016年11月30日之前，被告于2016年9月23日将所有款项退还原告，直接说明双方合同没有履行的必要性。
反诉原告张兴建、贾小兰反诉称：2016年8月份，反诉原告与反诉被告签订《房屋买卖协议》一份，反诉原告将位于金水区纬四路东9号院81号楼2层东B号及地下室作价20万元出售给反诉被告，反诉被告向反诉原告支付购房定金5万元，前期购房款75万元，2016年9月1日反诉被告搬入涉诉房屋内居住。后因国家政策调整，成立不动产登记中心，正值郑州市住房保障和房地产管理局与郑州市国土资源局就不动产登记业务全面交接之际（在此期间中央还派出工作组进驻督促指导工作），所有房产过户等业务无限期延长，反诉被告于2016年9月份突然提出要求返还购房款及定金，不再购买该套房屋，反诉原告非常气愤，反诉原告当时出于息事宁人角度考虑将上述款项通过银行柜台转账支付给反诉被告，但这依然掩盖不了反诉被告违约在先的事实，《房屋买卖协议》是反诉被告提供的格式合同，协议内容多以限制约束反诉原告的权利，增加反诉原告的义务，权利义务不对等，不符合诚实信用原则及市场公平、公正的交易习惯，即便如此，反诉原告认为反诉被告明显违反协议约定，在未与反诉原告协商的基础上单方面解除协议，构成违约，同时反诉被告在居住使用房屋期间将上述房屋予以损坏，给反诉原告造成经济损失，应当适用定金罚则，应依法向反诉原告支付5万元定金。为维护自身合法权益，现诉至法院，请求法院依法判决：1、反诉被告向反诉原告支付购房定金5万元；2、反诉被告承担本案全部诉讼费用。
反诉被告辩称，反诉请求没有任何事实及法律依据，诉争房屋没有交付，也没有办理解押，双方房屋买卖合同未能履行的原因是被告违约导致的，合同目的不能实现，与国家房管局的政策没有任何关系。房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，且房屋产权登记人知情且同意，因此该合同不违反法律任何强制性规定，更不存在反诉原告所述的任何格式性条款，反诉原告应当按照合同约定承担违约责任。
经审理查明：1、张伟峰与张兴建（由贾小兰代签）签订《房屋买卖协议》一份主要约定：张伟峰购买张兴建位于金水区纬四路东9号院81号楼2层东B号及地下室，房屋产权证编号字第××号。房屋交易价格200万元，该房屋配套设施过户的相关费用由张伟峰承担；张兴建出售的上述房屋有银行抵押贷款，张兴建承诺在2016年11月14日之前由张兴建自行出资办理上述房产的解押手续；张伟峰于合同签订时向张兴建支付前期购房款75万元；在签订本合同前，张伟峰已向张兴建支付购房定金5万元整；张兴建承诺在2016年11月30日之前办理上述房屋产权过户给张伟峰的过户手续；如果张兴建违约，张兴建要在违约之后5个工作日内向张伟峰退还已交付的前期全部的购房款，并向张伟峰支付前期购房款的月利率2%的利息，还要向张伟峰支付总房款10%的违约金；如张伟峰违约，则张伟峰已交的购房定金归张兴建所有。则张兴建要向张伟峰退还前期支付的购房款（此款项不计息）。在该《房屋买卖协议》最后一页，乙方张伟峰与甲方贾小兰又达成如下协议“如乙方在房屋过户之前如有变动，另选其他房屋的话，甲方不追究任何责任，并将收到房款定金如数退回乙方，并按1分5利息付给乙方”。
3、2016年8月13日，贾小兰出具《定金收条》一份，主要内容为：今收到张伟峰交来购买房屋金水区纬四路东9号院81号楼2层东B号及地下室的房屋购房定金5万元。
4、张伟峰于2016年8月15日向贾小兰转账75万元。2016年8月16日，贾小兰、张兴建出具《购房款收条》一份，主要内容为：今贾小兰代卖方张兴建收到买方交来购买房屋金水区纬四路东9号院81号楼2层东B号及地下室的房屋前期购房款75万元。
5、贾小兰于2016年9月23日转账给张伟峰80万元。
6、张兴建、贾小兰认可其二人系夫妻关系。
本院认为，贾小兰代张兴建与张伟峰签订的《房屋买卖协议》，张兴建予以认可，该《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应及时全面履行。张伟峰向贾小兰缴纳定金及首付款共计80万元，在约定的办理涉案房屋的解押及过户手续之前，贾小兰将上述80万元退还给张伟峰，张伟峰予以接收，张伟峰与张兴建、贾小兰的实际行为表明双方均同意不再履行《房屋买卖协议》。张伟峰要求张兴建、贾小兰按照《房屋买卖协议》第五条的约定支付利息和违约金，但证据不力，本院不予支持；张兴建、贾小兰以张伟峰违约且损坏房屋为由要求张伟峰支付定金50000元，亦未提交有力证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告张伟峰的诉讼请求。
二、驳回反诉原告张兴建、贾小兰的反诉请求。
本诉案件受理费4540元，由原告（反诉被告）张伟峰负担。反诉案件受理费525元，由被告（反诉原告）贾小兰、张兴建负担525元。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 何 珂
人民陪审员 周海玲
人民陪审员 杨玉汶
二〇一七年六月二十日
书 记 员 乔 洁