重庆市江津区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）津法民初字第08741号
原告：重庆市江津区住房保障中心，住所地重庆市江津区几江街道办事处津西路143号，组织机构代码73395913-9。
法定代表人：黄继军，主任。
委托代理人：刘朝阳，重庆津舟律师事务所律师，特别授权。
被告：黄明武，男，汉族，1967年6月29日出生，住重庆市江津区。
被告：肖吉昌，男，汉族，1948年10月4日出生，住重庆市江津区。
原告重庆市江津区住房保障中心（下称江津住房保障中心）与被告黄明武、肖吉昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月25日立案受理后，依法由代理审判员樊珊珊适用简易程序分别于2015年11月24日、2015年12月14日、2015年12月22日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法裁定将本案转为普通程序进行审理，由审判员周思远担任审判长，与代理审判员樊珊珊、人民陪审员周存秀组成合议庭，于2016年2月1日对本案公开开庭进行了审理。原告重庆市江津区住房保障中心特别授权委托代理人刘朝阳，被告黄明武、肖吉昌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告江津住房保障中心诉称：原告经政府授权管理江津区国有直管公房。2006年10月13日，原告与被告黄明武签订《江津市国有直管公房房屋租赁合同》，约定原告将位于重庆市江津区竹器街5号1单元3楼左面房屋出租给被告黄明武，租赁期限为2005年5月1日至2006年4月30日止，每月租金95.7元。合同签订后，原告按约定将租赁房屋交付被告黄明武。合同到期后被告黄明武继续租用该房屋，双方形成不定期租赁合同关系。被告黄明武仅支付原告租金至2011年12月底，之后的租金未再支付。2015年5月26日，原告向被告黄明武送达了《关于解除租赁合同关系的通知书》，通知其于2015年7月31日解除双方的租赁关系，并要求其于解除租赁关系之日将租赁房屋腾退给原告，结清拖欠的租金。但被告黄明武拒不履行通知义务。诉至本院后，原告才得知被告黄明武将涉案房屋擅自转租给了被告肖吉昌，涉案房屋目前由被告肖吉昌所占用。据此，为加强国有公房管理，保障国有住宅公房的保值、增值。现诉至本院请求：1、解除原告与被告黄明武之间的不定期租赁合同关系；2、判令被告肖吉昌将位于重庆市江津区竹器街5号1单元3楼左面房屋腾退给原告；3、判令被告黄明武支付原告从2012年1月至2015年11月期间的租金共4498元。
被告黄明武辩称：1、我与原告之间形成不定期租赁合同是事实，我之前均按期缴纳租金。后因原告要换新证，收回原租赁证后说我有房不给我发新证，从而造成我无法交纳租金。我是经原告同意后从原租房人张可同处转租过来的，且我无过错，故原告不具备解除公房租赁合同的法定情形。2、原告请求的部分租金已超过诉讼时效，我只向原告支付最近一年的租金1140元，之前的租金均过了时效，过了时效的租金不应得到主张。3、我户头上的住房和门市均是我父母在居住、管理和使用，我无其他住房可住，故我符合居住公房的条件，有权继续租赁，且在同等条件下具有优先承租权；4、原告无权单方于2015年7月31日解除与我之间的租赁关系，我并未收到该解除通知书，解除会给我造成很多损失；5、我自愿将涉案房屋转给被告肖吉昌，被告肖吉昌也愿意租，是原告故意为难不同意租给他。综上，请求法院依法判决。
被告肖吉昌辩称：原告与被告黄明武之前的事情我不知晓。涉案房屋是我花了4.3万元转让费从被告黄明武手中转来的，给钱后第二天我就搬进去住了，一直租住至今。因原告没有将租赁证转给我，我也就一直没交租。如果把租赁证办给我，我就交租，如果让我搬，就要黄明武把转让费退给我。
经审理查明：原告原为江津市公房管理所，经建制调整为现有名称。2016年10月13日，原告（甲方）与被告黄明武（乙方）签订《江津市国有直管公房房屋租赁合同》(注：该合同只是直接将租赁房屋之前的租赁合同的承租方姓名改为被告而成，但未改动租期的约定)，约定甲方将位于重庆市江津区竹器街5号1单元3楼左边房屋（原通太滨江7-2工程三楼左边房屋，砖混结构，使用面积83.8平方米）出租给乙方使用，租赁期限自2005年5月1日至2006年4月30日止，每月租金125.7元，每月月底前缴清当月租金。同时，合同第十条还约定，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用；……3、欠租金累计达6个月……。合同签订后，原告按约将租赁房屋交付被告黄明武使用，但被告黄明武在租住期间仅向原告支付租金至2011年12月底，之后未再支付。2015年5月26日，原告向被告黄明武发出了《关于解除租赁合同关系的通知书》，通知其于2015年7月31日解除双方的租赁合同关系，并要求其于解除租赁关系之日前将租赁房屋腾退给原告，完清租金等内容。被告黄明武表示并未收到该通知，原告也无相关证据证明被告已收到。
另查明，2013年7月15日，被告黄明武与被告肖吉昌签订《转让协议》，约定被告黄明武以43000元的价格将涉案房屋（包括水、电、气、闭路等全部在内）转给被告肖吉昌租用。同日，被告肖吉昌支付43000元转让费后，被告黄明武向其出具了相应收条。次日，被告肖吉昌搬进涉案房屋租住至今。被告肖吉昌租住期间未向原告支付过租金。
再查明，被告黄明武名下有六处房产，被告肖吉昌名下无房产。
庭审中，原告、被告黄明武和被告肖吉昌一致认可欠缴租金的标准为每月95.7元。
上述事实，有双方当事人的陈述及提供的政府文件、《江津市国有直管公房房屋租赁合同》、2015年4月21日档案查询单、《关于解除租赁合同关系的通知书》、邮政回执、2015年12月14日的两份档案查询结果、2016年1月27日档案查询结果、《售房协议书》及收条、租金收据、家庭住房保有情况表、《转让协议》及收条、公房转让协议等证据经庭审质证，在卷佐证。
本院认为，原告与被告黄明武之间签订的《江津市公房管理所直管公房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。签订合同时，因原告与被告黄明武系将原告与他人签订的合同直接将承租人姓名改为被告黄明武而成，但双方并未改动合同中原约定的租赁期限，应视为双方未对租赁期限进行约定，故原告与被告黄明武之间为不定期租赁合同关系。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故原告请求解除与被告黄明武的租赁合同，本院予以支持。合同解除后，原告与被告黄明武之间的房屋租赁关系终止，被告黄明武应将涉案房屋退腾给原告。目前涉案房屋由被告肖吉昌占用，且二被告之间的转租并未经过原告同意，故原告请求解除其与被告黄明武间不定期房屋租赁关系，并要求被告肖吉昌腾空并交付房屋的请求，符合法律规定，本院予以支持。至于前述法条关于提前通知的规定，是为了让被告肖吉昌有时间寻找其他租赁房屋，因此本院在判决搬离租赁房屋时将给予适当的时间。根据合同相对性，以及上述租赁合同的约定，对合同解除前，被告黄明武尚欠原告的租金，被告黄明武应予支付。故原告仅向被告黄明武要求支付尚欠租金的诉求，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告黄明武辩称原告无权解除租赁关系，以及不存在拖欠租金的理由，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。关于部分租金是否已过诉讼时效的问题，根据《合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”，以及《民法通则》第136条第三项“延付或拒付租金的，诉讼时效期间为1年”的规定，本案诉讼时效适用一年的规定。本案中，涉案房屋租金应按月支付。被告黄明武尚欠原告从2012年1月起至今的租金，原告在起诉之前并未向被告主张过权利，仅于2015年9月25日向本院起诉要求支付，则2014年9月以前的租金已过诉讼时效。故被告辩称部分租金已过诉讼时效的理由，具有法律和事实依据，本院予以采纳。因诉讼时效问题，原告仅能向被告黄明武主张从2014年9月起至租赁关系解除之日止的租金。本案中，原告只主张租金支付到2015年11月，故本院支持原告要求被告黄明武支付从2014月9月至2015年11月期间的租金共1435.5元（95.7元/月×15月）的主张，多余部分租金的主张，本院不予以支持。至于被告肖吉昌辩称被告黄明武退转让费就腾房的内容，因是其与被告黄明武之间的纠纷，属另一法律关系，本案不予处理，故该辩称理由，本院不予支持。为了保障公有住房的公平使用，依照我国《民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：
一、解除原告重庆市江津区住房保障中心与被告黄明武之间的不定期房屋租赁合同关系。
二、被告肖吉昌于本判决生效后四十五日内将位于重庆市江津区竹器街5号1单元3楼左边房屋（原通太滨江7-2工程三楼左边房屋，砖混结构，使用面积83.8平方米）腾空后交付原告重庆市江津区住房保障中心。
三、被告黄明武于本判决生效后十五日内支付原告重庆市江津区住房保障中心从2014年9月起至2015年11月期间的房屋租金1435.5元。
四、驳回原告重庆市江津区住房保障中心的其余诉讼请求。
如果被告黄明武未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告黄明武负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内，均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 周思远
代理审判员 樊珊珊
人民陪审员 周存秀
二〇一六年八月二十三日
书 记 员 白 欧