辽宁省大连市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽02民终9124号
上诉人(原审被告)：葛茂君，男，汉族，1969年10月24日生。
委托诉讼代理人：贾承泉，辽宁祝山律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：范广仁，男，汉族，1963年1月4日生。
委托诉讼代理人：张继勇，辽宁生辉律师事务所律师。
上诉人葛茂君因与被上诉人范广仁房屋租赁合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2017）辽0291民初2596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
葛茂君上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审。事实和理由：一、一审法院没有查清事实。上诉人与被上诉人之间存在多年房屋租赁合同关系，该房产又适逢动迁，双方为此在一审法院另有诉讼。诉讼期间，得胜镇政府作为第三人提供了另一份房屋租赁协议书，租赁期间从2014年至2018年，正在履行过程中。一审法院正在核实合同提供方，据上诉人了解该份协议是被上诉人提供的，上诉人是认可该份协议的。同时，动迁补偿款是否已经支付给被上诉人,案涉房产是否仍然属于被上诉人，一审法院没有查明。二、一审法院程序违法。1.被上诉人一审起诉的诉讼请求要求腾退和给付费用84,000元，而庭审中增加一项解除租赁关系诉请，一审法院没有向上诉人释明作为被告有要求延长答辩期间的权利，直接影响上诉人提出反诉、反驳的权利。该案涉房屋因政府动迁，导致合同无法继续履行，应当按照不可抗力进行认定，合同自然终止。2.一审法院在庭审中，已知案涉房产涉及动迁补偿纠纷，该案的审理结果足以影响本案，涉及到本案被上诉人的主体是否适格，案涉财产的归属。根据民诉法的相关规定，案件应该中止审理。据我们了解2016年2月被上诉人已经取得动迁款，案涉房屋及土地均已被政府收回，被上诉人无权再向上诉人主张房屋租赁费用。3．动迁开始以后，评估部门对案涉房产及相应经营进行评估，上诉人方已经停产，上诉人与被上诉人之间的合同无法继续履行，被上诉人向上诉人主张租金无理无据。4.上诉人有新证据证明2014年向被上诉人支付租金是24,000元，欠付6000元，而不是一审判决认定的已付6000元，欠付24,000元。
范广仁辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审判决事实清楚，程序合法，服从一审判决。1．首先案涉房屋虽经过动迁评估，但是并未影响双方合同正常履行，上诉人截至目前仍占有并使用该房屋进行经营生产。2．根据被上诉人所签订的动迁补偿协议约定，案涉房屋并未达到向动迁部门交付的条件，案涉房屋和土地截至目前仍由被上诉人进行管理和所有使用。故被上诉人向上诉人主张租金及占有使用费有法有据。
范广仁向一审法院起诉请求：1．判令解除原、被告之间的房屋租赁关系；2．判令被告将占有的位于缸窑村的厂房、办公室、门岗及宿舍腾退归还给原告；3．判令被告支付租金。
一审法院认定事实：2005年3月9日，原、被告签订《房屋租赁协议书》，约定原告将位于缸窑村仓库大院内的两层小楼的厂房、办公室、门岗及宿舍（下称案涉房屋），房屋面积约五百多平方米，租给被告做皮装加工使用；租期三年，自2005年4月1日至2008年4月1日，年租金3万元，按上打租的方式交款，如到期未交租金，原告有权解除合同。合同签订后，原告将案涉房屋交给被告使用。合同于2008年到期后，原、被告再未签订书面的租赁合同，被告继续租用原告房屋，并按原合同按照年租金3万元的标准交纳房租。2014年4月1日至2015年4月1日，被告交纳租金6,000元，此后再未交纳租金。被告的设备、原材料等物品至今放置在案涉房屋内。庭审中，被告对于原告提出解除租赁合同关系的诉讼请求表示同意。
一审法院认为原、被告于2005年3月9日签订的房屋租赁协议，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，合同期满后，被告继续使用案涉房屋，并按照原合同标准交纳租金，原告表示默许，应认定双方之间的房屋租赁合同关系继续存在，原合同继续有效。现因被告长期不交纳租金，原告要求解除与被告之间的房屋租赁合同关系，被告表示同意，一审法院予以照准。合同解除后，被告应将案涉房屋腾退给原告，并支付欠付的租金84,000元，原告的诉讼请求，于法有据，应予支持。被告关于其2014年至2015年的租金交纳24,000元，而不是6000元的答辩意见，因被告未提交证据证明前述事实，应承担举证不能的法律后果，故该答辩意见，无据证实，不予采纳。被告关于涉及动迁补偿的另案正在审理，故不应向原告支付租金的答辩意见，因本案系房屋租赁合同纠纷，与动迁补偿纠纷不属于同一法律关系，两者不存在关联性，故不予采纳。据此，一审法院判决如下：一、解除原告范广仁与被告葛茂君之间的房屋租赁合同关系；二、被告葛茂君于判决生效后十日内，将位于缸窑村仓库大院内的两层小楼的厂房、办公室、门岗及宿舍房屋腾退给原告范广仁；三、被告葛茂君于判决生效后十日内向原告范广仁支付房屋租金84,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费950元，由被告葛茂君负担。
二审期间，葛茂君提举了两份证据：1.其与范广仁谈话录音，用以证明2014年其向范广仁缴纳租金是24,000元。范广仁对录音证据的形成时间存在异议，认为该份证据不符合二审程序中可以提交的新证据范畴，不应当采信；该录音证据从证据形式上讲属于视听资料，不能以此孤立的视听资料作为认定案件事实的依据；葛茂君提供的节选的断章取义的录音文字记录内容根本无法证明其所主张的事实成立。2.评估报告书一份，用以证明2015年4月29日辽宁新华资产评估有限公司对葛茂君的工厂进行了停产评估。范广仁认为由于该份证据系复印件，对真实性无法确定，即使该份证据系真实的，也无法证明葛茂君欲证明的问题成立。另外该份证据也不符合法律所规定的新证据的范围。范广仁提举了企业动迁协议书，用以证明其所有的公司与动迁部门签订了动迁协议书，并明确约定需要在动迁部门支付动迁补偿款总额70%以后才具备将案涉房屋及土地交付动迁部门的条件，在此之前仍归属范广仁。葛茂君因为其不是该协议书的当事人，范广仁没有向法院提供该证据原件，对该份证据的真实性无法认定。并主张假设该份证据是真实的，范广仁是否已经拿到了70%的动迁补偿款也不得而知，需要范广仁方继续向法庭提供证据。
在葛茂君提举的谈话录音中存在如下内容：”葛：14年我就差你6000块钱。范：14年就给我6000块钱。葛：我就差你6000块钱，给嫂子了，原本差一万块钱，我又给嫂子4000块钱，差6000块钱，完了后期15年钱我就没给你，那玩应儿差不了。范：那15，16又两年。葛：不，15年的4月1号到16年的4月1号这一年三万元我没给你，加上14年就36,000，再就算吧，16年4月1号，5月1号，6月1号...总共也就5万多块钱，范：那这就5万块钱。”。在葛茂君强调其又给范广仁妻子4000元、只差6000元后，范广仁没有再坚称葛茂君欠付24,000元。而且在葛茂君继续算账，14年欠6000元加上2015年租金为36,000元再加2016年租金总共5万多元时，范广仁随后认可欠5万多元。根据谈话内容可以认定2014年葛茂君欠付租金6000元。因此，一审判决认定”2014年4月1日至2015年4月1日，被告交纳租金6,000元，此后再未交纳租金。”有误，应为”2014年4月1日至2015年4月1日葛茂君交纳租金24,000元，此后再未交纳租金。”本院对一审法院认定的其他事实予以认定。
本院认为，葛茂君没有证据证明范广仁取得了动迁补偿款并将案涉房屋及土地交付给政府，因此范广仁具有诉讼主体资格。
虽然范广仁起诉状中没有解除合同这一诉讼请求，但范广仁起诉状中要求判令葛茂君将占有的位于缸窑村的厂房、办公室、门岗及宿舍腾退的诉讼请求的前提条件就是合同解除，而且庭审中范广仁增加解除合同诉讼请求时，葛茂君同意解除合同，是否给予延长答辩期间，并不影响判决解除合同的结果。
一审庭审时，范广仁提举《房屋租赁协议书》，用以证明合同约定租赁期届满后双方延续原合同，葛茂君并未提出异议。现葛茂君上诉提出得胜镇政府在另案提供了另一份租赁期间从2014年至2018年的房屋租赁协议书，但葛茂君并未提举证据予以证明，并且葛茂君认可另一份租赁协议并未履行。因此，在双方签订的《房屋租赁协议书》约定的租赁期届满后，双方之间形成的是不定期租赁。范广仁要求解除案涉《房屋租赁协议书》，葛茂君表示同意，该协议应予解除。合同解除后，葛茂君应将案涉房屋腾退给范广仁。无论葛茂君是否仍在进行生产，因其物品未搬离案涉房屋，其就应支付占有使用费。
动迁补偿纠纷与本案的房屋租赁合同纠纷属于不同法律关系，另案的处理并不影响本案判决结果，本案无需中止。
综上所述，由于葛茂君在二审期间提举新证据，导致案件事实发生变化，本院对一审判决予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持大连经济技术开发区人民法院（2017）辽0291民初2596号民事判决第一项、第二项；
二、变更大连经济技术开发区人民法院（2017）辽0291民初2596号民事判决第三项为：被告葛茂君于本判决生效后十日内向原告范广仁支付房屋租金66,000元；
三、驳回范广仁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费950元（范广仁预付），由葛茂君负担725元，范广仁负担225元。二审案件受理费1900元，由葛茂君负担1450元，范广仁负担450元。
本判决为终审判决。
审判长赵虹
审判员张萍萍
审判员陈伟
二〇一八年一月三日
书记员杜玉洁