北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0112民初42158号
原告（反诉被告）：北京典盛置地房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街8号院1号楼1层×室。
法定代表人：李京龙，总经理。
委托诉讼代理人：朱磊，男，1985年12月14日出生，汉族，北京典盛置地房地产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区南湖中园二区210楼1门×号。
被告（反诉原告）：沈志群，女，1971年6月20日出生，汉族，中国铁路经济规划研究院职员，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：张涛，北京金沃律师事务所律师。
第三人：芦海强，男，1985年11月26日出生，汉族，北京洁睿环保科技有限责任公司职员，住北京市通州区。
原告北京典盛置地房地产经纪有限公司（以下简称原告）与被告沈志群（以下简称被告），第三人芦海强(以下简称第三人)合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱磊，被告及委托诉讼代理人张涛到庭参加诉讼。第三人经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告违约金5400元；2.被告退还原告2016年10月22日至2017年1月6日期间的房屋租金4560元；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告于2015年10月6日将其位于北京市通州区砖厂北里141号楼×室（以下简称×室）的房屋委托给原告出租，同时与原告签订《房屋出租委托代理合同》，代理期限自2015年10月7日至2019年1月6日，共计3年3个月。次日，原告向被告一次性支付一年房租21600元（租期2015年10月7日至2017年1月6日），之后，原告又向该房屋内配置空调一部，全自动洗衣机一台。2015年12月应租户注册要求，原告向被告支付4000元场地注册使用费。2016年10月10日至22日，被告先后几次到该房屋强行更换门锁，要求租户搬离，原告与租户报警，协商未果，10月23日租户因无法正常居住，被迫搬离此房屋。被告行为给原告造成经济损失，故诉至法院。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。房屋出租过程中，租客经常扰民，严重影响周边邻居生活休息，并因此导致邻居多次报警，后经协调，租户才同意在10月22日合同到期时搬走。被告根据合同第十条第四款约定解除该租赁合同。此外，租客承租期间将房屋损坏，室内墙面被化学物品腐蚀，被告重新装修房屋，并重新更换了损坏的水龙头等设施。综上所述，被告提出反诉请求如下：1.解除被告与原告签订的《房屋租赁合同》；2.原告赔偿被告房屋维修款1120元、丢失移动衣架110元、丢失不锈钢菜篮40元、丢失6条纯棉被子带被罩3000元、拖欠水费465元、拖欠电费75元、修理水龙头90元、修理热水器200元、换防盗门锁、修理门把手和猫眼250元，以上损失合计5350元，并要求原告归还水卡、电卡、钥匙、门禁卡；3.原告支付被告2016年11月至2017年5月10日期间的注册使用费5800元（第一年的标准是每月400元，第二年的标准是每月1000元）；4.原告赔偿被告房屋租金12000元；5.原告支付被告违约金5400元。
原告针对被告的反诉请求辩称，不同意被告的反诉请求，理由如下：1.被告主张噪音扰民无检测认定证明；2.原告方的承租人员行为并未触犯法律法规，不能认定为影响他人正常生活；3.被告强行收回房屋，侵犯了原告利益，导致原告方的承租人员不能正常租住。至于被告丢失的物品，因被告收回房屋未与原告进行交接，原告不同意进行赔偿；4.原告交纳注册费至被告收回房屋，之后原告并未实际占有此房屋，注册费同意按每月400元标准支付给被告，不同意按照每月1000元标准支付；5.认可双方合同于2016年10月22日解除。
第三人未针对原告诉请及被告的反诉请求进行当庭答辩，但在庭前谈话过程中称，因原告与被告存在矛盾造成其不能正常租住，故决定于租赁期满不再续租，搬出×室房屋。2016年10月22日上午第三人员工搬离之时，原告未前来交接，下午返回2225室房屋取东西时，被告已经在×室房屋，未看到衣架等物品，水卡、电卡等在搬离时均放在×室房屋室内。
本院经审理查明事实如下：2015年10月6日，原告与被告签订《房屋出租代理合同》，就×室房屋的出租代理有关事宜达成协议，约定租赁用途为商住两用，居住人数为3，最多不超过4人；出租代理期自2015年10月7日至2019年1月6日，共计3年3个月，出租代理期限可延长1个月；甲方（被告）应于2015年10月7日前将房屋交付给乙方（原告），《房屋交割清单》见附件二；租金第一年每月1800元，第二年每月2000元，第三年每月2200元，租金总计七万贰仟元，租金收取方式为银行汇款，第二年的打款时间为2017年1月6日，第三年的打款时间为2018年1月6日；第十条合同的解除，（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同1.延迟交付房屋达15日的，2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的，3.不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的，（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.未按约定划付租金达15日以上的，2.擅自改变房屋用途的，3.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，4.保管不妨或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，5.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的，6.放任承租方上述行为的；第十一条违约责任（一）出租代理期内，甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的300%支付违约金，（二）甲方有第十条第三款情形之一的，应按月租金300%向乙方支付违约金，（三）乙方有第十条第四款情形之一的，应按月租金的300%向甲方支付违约金，甲方可要求乙方将房屋恢复原状。补充条款：1.合同免租期为90天，2015年10月7日至2016年1月6日止；6.双方约定办照日期由2015年12月10日至2016年12月9日为一年，乙方向甲方支付办照租住地址费用4800元整，一年期满后如还需提前3个月通知甲方明年费用按市场价格给甲方结算，钱由2017年1月6日随房款一次性打给甲方。附件二《房屋交割清单》显示涉案内有热水器、洗手盆、换气扇、吊柜、茶几、晾衣架、置物柜、布窗帘4个、电磁炉、钥匙2把、门禁卡1张、电卡剩余字数65，水卡剩余字数93。合同签订后，原告支付被告房屋一年租金21600元，2016年1月至2016年10月期间注册费4000元。
2015年10月20日，原告与第三人签订《租赁代理成交合同》，将2225室出租给第三人，租期为2015年10月23日至2017年1月6日。2016年10月22日，第三人搬离×室，被告收回房屋。2017年5月10日，第三人办理公司注册地址变更，将其公司注册地由×室变更至他处。
庭审中，被告主张因租户即第三人扰民，故被告根据合同第十条第（四）款第五项约定提出解除合同，并于2016年10月22日第三人搬走后收回房屋，双方的合同至此解除，为此被告提交了录音及文字资料、110接警服务台电话记录表（显示2016年6月29日报警内容为事主报自由筑141号楼邻居扰民，情况反馈记载此警情与2016062901:35:44事主报自由筑141号楼2单元2层邻居扰民为同一警情属重复报警）、证人证言（证人米某、冯某系××室业主，二人称×室为某公司员工宿舍，经常夜间吵闹喧哗，严重影响了邻居的生活休息）以证明租户扰民的事实。原告认可110接警服务台电话记录表及证人证言的真实性，承认曾收到过租户扰民的投诉，认可双方合同于2016年10月22日解除，但其主张系被告提前解除合同，被告应承担违约责任，并提交了《房屋出租代理合同》予以证明。被告对此不予认可。
为查明案件事实，法庭对×室所在小区的物业人员进行了询问，并制作谈话笔录一份。该笔录显示物业确实收到过关于2225室租户扰民的两次投诉。
本院于2017年5月17日向第三人芦海强邮寄送达了开庭传票，第三人无正当理由未到庭参加诉讼。
本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，第三人芦海强经本院传票传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了相应的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定依法履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。庭审中，原告、被告均认可双方签订的《房屋出租代理合同》于2016年10月22日解除，本院对此不持异议。对原告与被告于2015年10月6日签订的《房屋出租代理合同》于2016年10月22日解除的事实，本院予以认定。关于何方违约的问题。被告提交的110接警服务台电话记录表、证人证言与物业人员关于投诉情况的描述及双方当事人的陈述可以相互印证，证明第三人承租期间住宿人员的行为确实一定程度上妨碍了他人的正常生活，被告在沟通处理未果的情况下，据此解除合同，有法律和合同依据，本院予以采信。但是被告未能提供任何证据证明其在与第三人沟通确定搬离时间后及时有效通知原告解除合同并进行交接，故被告行使解除权的程序存在一定瑕疵。综上，对被告要求原告支付违约金的反诉请求，有事实和法律依据，本院予以支持。对原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。根据查明的事实，原告已交纳房租至2017年1月6日，但被告于2016年10月22日收回房屋，双方合同解除，故对原告要求被告返还其合同解除后房租的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。关于注册使用费一项，根据查明事实，第三人实际占用×室注册地址至2017年5月10日，且原告同意按照每月400元标准支付被告注册使用费，故对被告该项反诉请求的合理部分，本院予以支持，对其过高请求，本院不予支持，具体金额以本院核定为准。对被告关于2017年1月开始注册使用费按照每月1000元市场价计算的主张，依据不足，本院不予采信。关于被告的各项损失，现原告同意支付被告丢失晾衣架及修理门锁、门把手及猫眼的费用，本院对此不持异议。但对于被告主张的房屋维修款、不锈钢菜篮、被子被罩、修理水龙头及热水器、水费、电费等损失，一方面因被告行使解除权，收回房屋的程序存在瑕疵，另一方面被告主张损失的依据不足，故对其相关反诉请求，本院不予支持。因被告未能提交任何证据证明水卡、电卡、钥匙、门禁卡存放于原告处，故对被告要求原告归还上述物品的反诉请求，本院亦不予支持。对被告要求原告赔偿其房屋租金的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告北京典盛置地房地产经纪有限公司与被告沈志群于二〇一五年十月六日签订的《房屋出租代理合同》于二〇一六年十月二十二日解除；
二、被告沈志群退还原告北京典盛置地房地产经纪有限公司二〇一六年十月二十二日至二〇一七年一月六日期间的房屋租金4560元，于本判决生效之日起七日内执行清；
三、原告北京典盛置地房地产经纪有限公司支付被告沈志群违约金5400元，于本判决生效之日起七日内执行清；
四、原告北京典盛置地房地产经纪有限公司支付被告沈志群二〇一六年十一月至二〇一七年五月十日期间注册使用费2529元，于本判决生效之日起七日内执行清；
五、原告北京典盛置地房地产经纪有限公司支付被告沈志群丢失晾衣架、维修门锁、门把手及猫眼的各项费用共计360元，于本判决生效之日起七日内执行清；
六、驳回原告北京典盛置地房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回被告沈志群的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费208元，由原告北京典盛置地房地产经纪有限公司负担158元（已交纳），由被告沈志群负担50元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费419元，由原告北京典盛置地房地产经纪有限公司负担50元，于本判决生效之日起七日内交纳，由被告沈志群负担369元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 芦正明
代理审判员 王宝荣
人民陪审员 李淑玲
二〇一七年六月六日
书 记 员 田琳瑜