广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂0403民初12号
原告：梧州市锦华物业管理有限公司，住所梧州市居仁路4号骑楼城D区二层6号铺，统一社会信用代码：914504006801058252。
法定代表人：王雪云，该公司经理。
委托诉讼代理人：梁雄元，广西建梧律师事务所律师。
被告：卢懿，女，1981年5月28日出生，汉族，住梧州市。
被告：潘宏微，男，1981年4月5日出生，汉族，户籍所在地武汉市汉阳区，现住梧州市。
原告梧州市锦华物业管理有限公司（以下简称锦华公司）诉被告卢懿、潘宏微物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用简易程序于2018年1月25日公开开庭进行了审理。原告锦华公司的委托诉讼代理人梁雄元，被告卢懿、潘宏微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告锦华公司向本院提出诉讼请求：1．判令两被告将拖欠的物业服务费本金12736.4元及其滞纳金15788.6元支付给原告；2.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2009年1月1日，原告与骑楼城业主委员会签订《居仁小区商住楼物业管理服务协议》，由原告对居仁路2、4号房屋进行物业管理。该协议约定，地层商铺的物管服务费为每月3.8元/平方米，二层商铺的物管服务费为每月2.55元/平方米；第4款约定，逾期缴纳物业费的，每天缴纳千分之三滞纳金。经业主和业主委员会同意，一层商铺物业管理费自2011年起调整为每月4.2元/平方米，二层商铺物业管理费自2011年起调整为每月2.8元/平方米。被告卢懿、潘宏微是梧州市居仁路4号居仁小区C区地层8#商铺的业主、使用人，是居仁小区D区二层1、2#商铺的使用人（注：使用至2017年3月份）。两被告一直向原告交纳物业服务费至2015年12月。但从2016年1月份起，两被告拒交物业费，经原告多次催收，两被告仍不缴纳。居仁小区D区二层1、2#商铺每个月的物业服务费为469.2元，从2016年1月至2017年3月，被告拖欠原告居仁小区D区二层1、2#商铺物业服务费本金为7038元，应支付给原告滞纳金7977.99元。居仁小区C区地层8#铺每月的物业服务费为335.2元，从2016年1月至2017年5月，被告拖欠该商铺的物业服务费本金5698.4元，应支付给原告滞纳金7810.61元。以上两个商铺合计拖欠物业服务费12736.4元，应支付滞纳金15788.6元。为维护原告合法权益，特诉至法院。
庭审中，原告锦华公司提交如下证据：1.营业执照，证明原告身份情况。2.被告二人身份证复印件、房屋租赁合同，证明被告主体资格及被告是D区二层1、2号商铺租用人。3.居仁小区商住楼物业管理服务协议。4.业主公约。证据3、4证明原告与业委会签订物业服务合同，居仁小区由原告自2009年1月1日开始提供物业管理服务；物业管理服务费原收费标准；业主逾期缴纳物业管理服务费滞纳金计算标准为每日千分之三。5.发票存根、收款单各2张，证明物业费收费标准提升为2.8元/平方米/月，被告D区二层1、2#商铺的物业费为469.2元/月，C区一层8#商铺为335.2元/月，原告是按照商定好的物业费向被告收取物业费；被告从2016年1月份起拖欠物业费及水费，被告已交清水电费的事实。6.通知缴费签收表、催收通知照片各2张，证明原告多次催促被告缴交物业服务费。7.欠费明细表，证明被告两个铺面拖欠原告物业服务费、滞纳金情况。8.梧州市商品房买卖合同复印件（共6页），证明被告主体资格。9.关于调整物业费复函，由居仁小区业委会复函给原告的，证明原告从2011年1月1日起调整物业费收费标准，商铺地层按4.2元每平米每月收费，商铺二层按2.8元每平米每月收费。10.业委会会议记录，证明原告调整物业费取得业主同意。11.收款单4份，证明原告按调整后的物业收费标准收取物业费，物业收费标准是统一的，其他商铺经营者是认可物业费的。
被告卢懿、潘宏微辩称，答辩人是居仁小区C区1层8#铺的所有权人，是该小区D区二层1、2#商铺的原租用人，但答辩人已于2017年2月底从D区二层1、2#商铺撤场，没有产生2017年3月份物业费，对原告关于D区二层1、2#商铺物业本金计算期间有异议。答辩人不认可原告起诉事由，其不交物业费是有原因的，包括：1.《居仁路小区商住楼物业管理服务协议》约定的委托管理期限是5年，2009年1月1日到2014年12月31日止，原告并未提供2015年后新的管理服务协议，亦未将其与居仁小区业主委员会签订的任何文件到相关部门备案，不认可原告有收取2015年之后居仁小区物业费的资格。2.原告物业费定价不合理，标准过高，且答辩人从未收到任何调整物业费的通知，原告已经分别在2012年、2014年按照诉请的物业费标准向被告收取C区地层8#商铺、D区二层1、2#商铺的物业费，属于多收。3.原告收取物业费无统一标准，原告并未依约向各个商铺收取物业费，各个商铺的物业费有多有少，且可以协商，收费标准从不公开。4.原告未依约提供物业管理服务，具体包括：小区管理混乱，公共通道被随意侵占，电线乱拉，私搭乱建现象严重，车辆随意停放，小区卫生差，无人保洁，商铺墙体漏水原告不解决等。答辩人的物业是临街商铺，没有享受过原告提供的相关服务。因此答辩人只接受以小区居民收费标准来交物业费，不同意向原告交纳滞纳金。
庭审中，被告卢懿、潘宏微提交如下证据：1.照片（共22张）。2.复函一份。证据1、2证明被告于2017年2月结清了D区二层1、2#商铺水电费并清场退出的事实以及居仁小区存在管理混乱、电线乱搭、环境卫生差、铺位漏水等诸多问题。
经庭审质证，被告卢懿、潘宏微对原告锦华公司提交证据的质证意见如下：对证据1、2无异议。对证据3、4，有异议，对于服务管理协议的收费标准有异议，物业公司与业委会成员开会得出的结果不能代表全部商铺使用者的意见。对证据5，无异议。对证据6，被告方没见到有这些文件贴在被告商铺门口，不知道原告何时粘贴。对证据7，不认可，原告提供服务不到位。对证据8，没有异议。对证据9、10，有异议，这是业委会自己开会形成的，没有通知小区居民和商铺的，业委会也没有按照规定流程去备案相关文件，没有人同意调整物业费，这份证据里面签名的人员里面有一半是物业公司的人员，原告工作人员也承认调价文件没有经过政府部门批准，很多居民都说没有签过同意调价的字。对证据11，收款单是2011年，这些商铺现在已经不经营了，不能证明2016年至2017年物业费收费缴费情况，且其他商铺缴物业费和被告商铺都不一样，原告自己所有的商铺收费标准很低。
原告锦华公司对被告卢懿、潘宏微提交证据的质证意见如下：不认可被告提交的证据，被告应区分城管部门、城建部门、水电部门的责任。电线问题是铺面同电业局之间的问题；被告隔壁漏水，物业公司有督促责任，邻居不修理是相邻纠纷问题，应找邻居解决；违章搭建是城建部门负责，城建部门处理不了，物业公司也没有办法。乱停乱放是在何时拍摄的未知，摩托车是业主停放得乱，不能作为证据，如果外来的车辆乱停，物业公司应去制止，如果物业公司不制止，不能单凭照片说物业公司不管。商铺的摆设问题，也是城管部门的责任。因此应当区分物业公司的责任，不是所有的职责都要物业公司承担。
经开庭审查，对于原告提交证据1、2、5、8，被告无异议，本院对上述证据的真实性予以确定。对于原告提交的证据3、4、6、9、10、11，被告虽有异议但未提供相反证据予以推翻，本院对上述证据的真实性予以确定。原告提交的证据1、2、3、4、5、6、8、9、10、11来源合法、客观、真实，与本案具有关联性，本院依法予以认定。对于被告提交的复函，因系被告单方制作，原告亦不予认可，故本院不予认定。对于原告提交的证据7、被告提交的证据1照片（共22张），双方均有争议，本院结合案情予以审查和采纳。
本院经审理认定事实如下：2008年8月10日原告锦华公司（乙方）与骑楼城居仁小区业主委员会（甲方）签订《居仁小区商住楼物业管理服务协议》，约定锦华公司为居仁路2号、4号商、住小区全体业主和物业使用人提供物业管理服务，服务期限5年，自2009年1月1日起至2014年12月31日止。该协议第三条对委托管理事项进行约定，包括房屋共用部位的维修、养护和管理，公共设施、设备的维修、养护运行和管理，公共环境卫生、房屋公用部位的公共场所的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨污水管道的疏通以及物业公用部位的维修，公共绿化的养护与管理，车辆通行和停放秩序的管理，维持小区内公共秩序，管理物业相关的工程图纸、业主档案与竣工验收资料，通知有关单位维修市政公用设施，对业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施、设备的维修养护提供便利条件或有偿服务，对业主和物业使用人违反《业主公约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。第六条对物业管理服务质量中保安、保洁、公共设施设备的维护保养等三项服务进行约定，第一款保安服务约定“4、车辆通行、停放有序。”第二款保洁服务约定“3、楼道内无卫生死角，无散落垃圾，公共设施设备无蛛网浮尘。”第十条第一款约定，“乙方每月按建筑面积向住宅业主、非住宅业主和物业使用人收取物业管理服务费……①地层商铺：3.8元/平方米/月，②二层商铺：2.55元/平方米/月，……”第十条第四款约定，“甲方应于每月1-5日前缴交当月的物业管理费，甲方拖欠交纳物业管理费的从逾期之日起另按每天应交纳物业管理费的千分之三交纳滞纳金。”合同履行期内，骑楼城居仁小区业主委员会于2010年9月13日，向锦华公司发出《关于调整物业费复函》，载明“梧州市锦华物业管理有限公司：贵公司提出从2011年1月1日起调整收取物业管理费的方案；经业委会研讨和在9月4日晚的业主大会征询各业主意见，已通过2/3以上的业主同意：从2011年1月1日实行（住宅按0.55/m2/月；商铺地层按4.2元/m2/月；二层按2.8元/m2/月收取物业管理费）。”庭审中，原告称物业费不包含水、电等费用。《居仁小区商住楼物业管理服务协议》约定的服务期满后，自2015年1月起至2017年5月止，原告锦华公司继续在居仁小区提供物业管理服务，并按《关于调整物业费复函》记载的物业收费标准向小区各业主收取物业费，但未与骑楼城居仁小区业主委员会签订书面物业服务合同。2017年6月，原告锦华公司撤出居仁小区。
2010年11月17日，被告卢懿、潘宏微购买梧州市居仁路4号居仁小区C区地层8#商铺，产权登记在被告二人名下，建筑面积79.81平方米。2014年1月1日，被告卢懿、潘宏微向案外人田久平承租梧州市居仁路4号居仁小区D区二层1、2#商铺，建筑面积167.56平方米，租期五年，从2014年1月1日起至2019年1月31日止，双方约定每月物业费由承租方承担。自2016年1月1日起，被告二人以二层1、2#商铺墙体漏水原告不处理，物业收费无标准、不统一，原告没有提供与物业管理协议相对应的服务等为由，拒绝向原告缴纳上述两间商铺的物业费。原告于2017年9月20日向被告发出催缴物业费通知，通知张贴在商铺门外。该通知主要内容为：“本公司于2017年5月31日按相关程序结束居仁小区的物业管理工作。在2017年10月20日前主动与我公司结清物业管理欠费（含水电、垃圾费）的，按70%缴交欠费（不含水电、垃圾费）。逾期我公司将通过法律途径追讨全额欠款和相应的滞纳金，并于2017年10月20日向法院提出立案申请，请相关业主尽快缴清拖欠的物业管理费。”至今被告未缴纳物业费，原告遂向本院提出以上诉求。
另查明，被告未缴纳居仁小区C区地层8#商铺2016年1月至2017年5月的物业费。庭审中，原告主张被告未缴纳居仁小区D区二层1、2#商铺2016年1月至2017年3月的物业费，认为上述商铺的新承租人于2017年4月开始缴纳物业费，该商铺2017年3月物业费无人交纳，故应由被告缴纳；原告亦表示不要求D区二层1、2#商铺的出租人承担物业费。被告卢懿、潘宏微在庭审中表示，其已于2017年2月底从居仁小区D区二层1、2#商铺清场退出并结清了2017年2月水电费，该商铺物业费应计算到2017年2月止。
本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对物业服务企业、业主、物业使用人具有约束力，各方均应依约履行。本案中，骑楼城居仁小区业主委员会与原告锦华公司签订的《居仁小区商住楼物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，合法有效，对该小区业主、物业使用人及原告具有约束力。2014年12月31日上述协议到期后，骑楼城居仁小区业主委员会虽没有与原告重新签订合同，但也未聘请新的物业服务企业，原告锦华公司仍然在居仁小区提供物业服务并向小区业主、物业使用人收取物业管理费用，被告作为居仁小区业主及物业使用人，没有明确提出异议且继续向原告缴纳物业管理服务费用至2015年12月，因此原、被告双方均以自己的实际行为履行了合同主要义务，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系，本院予以确认。被告关于原告与小区业主委员会之间没有签订2015年之后书面物业管理服务协议，原告不具备收取物业费资格的抗辩，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。原、被告双方均应按原合同的约定，享受权利、履行义务；现被告经原告催缴未按期缴纳物业费，实属违约，原告起诉要求被告支付拖欠的物业费于法有据，本院予以支持，但是被告应当缴纳的物业费具体数额应当依法确定。
关于物业费的收费标准问题。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，2010年9月13日《关于调整物业费复函》证明了原告锦华公司与骑楼城居仁小区业主委员会在《居仁小区商住楼物业管理服务协议》约定的履行期内，达成了变更物业收费标准的合意。被告不认可上述复函，主张调整物业收费标准未经全体业主同意，复函是原告与业主委员会私下制作，但未能提供相应证据推翻上述复函，而被告亦在庭上陈述2016年之前其均是按照原告诉请的物业费收费标准向原告缴费，因此被告关于物业费收费标准的抗辩，缺乏事实依据，本院不予采信。另外，被告主张原告收取物业费标准过高且未经有关部门备案，但未提供证据证实，现行法律亦未有要求物业公司将物业管理服务费用的具体收费标准到有关部门备案且备案后生效的规定，因此对于被告的上述抗辩本院亦不予采信。《居仁小区商住楼物业管理服务协议》到期后，2015年1月至2017年5月的物业费应当参照《关于调整物业费复函》确定的标准收取，即：地层商铺按4.2元/平方米/月收取物业费；二层商铺按2.8元/平方米/月收取物业费。
关于被告欠缴物业费的期限问题。原告主张被告未缴纳居仁小区C区地层8#商铺2016年1月至2017年5月的物业费，被告予以认可，因此本院予以确认。关于居仁小区D区二层1、2#商铺被告欠缴物业费的期限，被告认可其从2016年1月开始未缴纳上述商铺物业费，但主张其不应支付2017年3月的物业费，并提供了2016年1月至2017年2月与原告结清上述商铺水电费的照片予以反驳；原告虽主张被告应缴纳居仁小区D区二层1、2#商铺2017年3月物业费但未能提供证据证明被告于2017年3月仍使用上述商铺，因此对于原告主张被告承担居仁小区D区二层1、2#商铺2017年3月物业费的请求，本院不予支持，居仁小区D区二层1、2#商铺被告欠缴物业费的期限应从2016年1月计算至2017年2月。
关于被告反映的原告未依约提供维修、车辆停放、保洁、用电管理等物业服务问题。本院认为，被告主张原告提供的物业服务不符合合同约定，提供了照片予以佐证，这些照片是业主对原告提供的物业服务质量与水准的直接感受，证实了原告在管理居仁小区期间存在维修、车辆停放、保洁、用电管理等方面的服务瑕疵。原告虽不认可被告提供的照片，认为被告反映的问题应当分别由城管、城建、水电部门承担，不属于原告处理范围，但原告并未提供证据证明其尽到了《居仁小区商住楼物业管理服务协议》约定的维修、管理、保洁等义务。因此，被告提供的照片，本院予以采信；原告在未依约履行合同义务的情况下要求被告全额支付物业费的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。结合《居仁小区商住楼物业管理服务协议》的约定、原告实际提供的物业服务水平，本院酌定被告按照未缴物业费的70%标准向原告缴纳。
综上，经本院核算，从2016年1月起至2017年5月止，被告应向原告支付的居仁小区C区地层8#商铺物业费为3988.90元（4.2元/平方米/月×79.81平方米×70%×17个月）；从2016年1月起至2017年2月止，被告应向原告支付的居仁小区D区二层1、2#商铺物业费为4597.85元（2.8元/平方米/月×167.56平方米×70%×14个月）；合计8586.75元（3988.90元+4597.85元）。对于原告诉请物业费中超出此金额的部分，本院不予支持。关于原告诉请的滞纳金问题，被告主张滞纳金计算标准过高。本院认为，原告主张的滞纳金过高，依法应予调整，且《居仁小区商住楼物业管理服务协议》第十条第4项约定业主缴交物业费的时间为每月1-5日，因此本案滞纳金应以实际欠款数为基数从2016年1月6日起按照中国人民银行同期流动资金贷款年利率4.35%分段计付至物业费付清之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、国务院《物业管理条例》第三十五条第一款、第四十一条第一款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：
被告卢懿、潘宏微应于本案判决生效之日起十日内向原告梧州市锦华物业管理有限公司支付物业费8586.75元及滞纳金[滞纳金应以实际欠款数(详见判决书附件)为基数从2016年1月6日起按照中国人民银行同期流动资金贷款年利率4.35%分段计付至物业费付清之日止]。
本案案件受理费514元，减半收取计257元，由原告梧州市锦华物业管理有限公司负担175元，被告卢懿、潘宏微负担82元。
义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。
审判员 梁木水
二〇一八年二月五日
书记员 马维莉
附件：被告卢懿、潘宏微应付物业费清单
序号
欠费项目
欠缴月份
实际欠款数
欠费项目
欠缴月份
实际欠款数
8#商铺物业费
2016年1月
234.64元
1、2#商铺物业费
2016年1月
328.42元
8#商铺物业费
2016年2月
234.64元
1、2#商铺物业费
2016年2月
328.42元
8#商铺物业费
2016年3月
234.64元
1、2#商铺物业费
2016年3月
328.42元
8#商铺物业费
2016年4月
234.64元
1、2#商铺物业费
2016年4月
328.42元
8#商铺物业费
2016年5月
234.64元
1、2#商铺物业费
2016年5月
328.42元
8#商铺物业费
2016年6月
234.64元
1、2#商铺物业费
2016年6月
328.42元
8#商铺物业费
2016年7月
234.64元
1、2#商铺物业费
2016年7月
328.42元
8#商铺物业费
2016年8月
234.64元
1、2#商铺物业费
2016年8月
328.42元
8#商铺物业费
2016年9月
234.64元
1、2#商铺物业费
2016年9月
328.42元
8#商铺物业费
2016年10月
234.64元
1、2#商铺物业费
2016年10月
328.42元
8#商铺物业费
2016年11月
234.64元
1、2#商铺物业费
2016年11月
328.42元
8#商铺物业费
2016年12月
234.64元
1、2#商铺物业费
2016年12月
328.42元
8#商铺物业费
2017年1月
234.64元
1、2#商铺物业费
2017年1月
328.42元
8#商铺物业费
2017年2月
234.64元
1、2#商铺物业费
2017年2月
328.42元
8#商铺物业费
2017年3月
234.64元
8#商铺物业费
2017年4月
234.64元
8#商铺物业费
2017年5月
234.64元
附录所适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。