河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终10121号
上诉人(原审被告):李峰，男，1994年6月7日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：杨振超，河南扬善律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):董振辉，男，1985年6月28日出生，汉族，住河南省平顶山市卫东区。
委托诉讼代理人：董文靖，河南言亮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋绍芬，河南言亮律师事务所律师（实习）。
被上诉人（原审第三人）：郑州市正天房地产经纪有限公司，住所地郑州市金水区金水路288号11号楼12层1205号。
法定代表人：郭海军，总经理。
委托诉讼代理人：申金涛，该公司工作人员。
原审被告：彭垒，男，1982年4月15日出生，汉族，住河南省夏邑县。
委托诉讼代理人：王丽侠，河南沃华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈亚娟，河南沃华律师事务所律师（实习）。
上诉人李峰因与被上诉人董振辉、郑州市正天房地产经纪有限公司（简称正天公司）及原审被告彭垒房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初5437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人李峰及其委托诉讼代理人杨振超，被上诉人董振辉的委托诉讼代理人董文靖、宋绍芬，原审被告彭垒的委托诉讼代理人王丽侠到庭参加诉讼。被上诉人正天公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
李峰上诉请求：1.一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，程序违法，请求撤销原判，依法改判或将本案发回重审。2.判令本案的诉讼费用由被上诉人共同承担。事实和理由：1.一审对被上诉人遭受的损失计算方法错误，违背了可预见性规则。2.两被上诉人对合同纠纷的产生均有过错，亦应承担相应责任，一审违背了过错相抵规则。3.上诉人本身的过错非出于故意，在认定被告无权代理时，应考虑上诉人无权代理行为形成的原因，酌情减轻其损害赔偿责任。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，程序违法，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。
董振辉辩称：1.被上诉人董振辉曾在上诉人李峰及被上诉人正天公司带领下，多次对本案涉案房屋布局、装修等基本情况及房屋周围的基础设施进行了实地查看，也核实了上诉人李峰提交的产权证原件、代售委托协议原件等材料，被上诉人董振辉已经尽了买方的注意审查义务。另基于对被上诉人正天公司专业性的信任，被上诉人董振辉完全有理由相信原审被告彭垒确系委托上诉人李峰出手本案涉案房屋，上诉人李峰在签订合同后拒不交付房屋，不配合办理房屋过户手续的行为给被上诉人董振辉造成巨大损失。2.被上诉人董振辉购买本案涉案房屋主要目的是为了孩子上学居住生活使用。临近孩子上学之际，上诉人李峰和原审被告彭垒仍拒绝履行合同，致使被上诉人董振辉不得不另行购买房屋。上诉人李峰和原审被告彭垒拒不履行合同的行为，给被上诉人造成巨大损失，一审法院在以两个房屋的布局、基础设施、绿化面积、地理位置等各种因素为基础，判决上诉人李峰赔偿被上诉人董振辉违约损失823823.07元是具有法律和事实依据的。一审判决上诉人李峰赔偿被上诉人董振辉的损失完全正确，应维持一审判决。
彭垒辩称：1.彭垒没有委托李峰出售房屋，正天公司作为专业机构，在促成交易时没有严格审查手续，被上诉人董振辉在签订合同时及签订后，均没有要求彭垒对其追认，三方均存在过错，即使有损失，也应当由三方共同承担。2.上诉人与被上诉人董振辉签订合同是在2016年8月17日，履行时间为40个工作日，被上诉人董振辉在签订合同时，交付的定金及中介费用共计5万元，该5万元不足以阻止被上诉人董振辉在起诉前，明确知道上诉人无权代理的情况下去购买其他房屋，但是被上诉人董振辉直到2017年5月与他人签订合同，并以此要求损失，被上诉人的行为是放任扩大自己的损失，并且仅以自己的一套房屋来要求损失，不客观不公平。
正天公司没有答辩。
董振辉向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付违约金、经济损失等共计1000000元；2.判令被告返还原告定金50000元；3.诉讼费由被告负担。
一审法院认定事实：2016年8月17日，经第三人居间，被告李峰持被告彭垒的房屋所有权证与原告签订房屋买卖合同，约定：原告购买被告彭垒名下的位于郑州市郑东新区××·中央××单元××房屋及附属设施，建筑面积147.08平方米，总价款1970000元；原告于本合同签订时支付定金及佣金50000元，其中佣金及过户服务费39000元，余额作为代收定金；原告于签订本合同后40个工作日内，将全部房款交于房管局资金监管账户/被告李峰，同时被告李峰配合原告办理产权过户手续；被告李峰于本合同签订之日将房屋权属证明交与第三人，并承诺于过户当天腾空该房屋，同时将房屋钥匙交于原告；被告李峰保证该房屋权属清晰，若发生与被告李峰有关的权属纠纷或债务纠纷，由被告李峰负责解决并承担一切后果及违约责任；任何一方拒绝履行合同或者擅自解除合同，或发生违约，均由违约方向另一方支付房屋成交价的10%作为违约金。当日，第三人代收原告支付的50000元，第三人出具的收据载明为购房定金。
原告、第三人提交2016年8月10日被告李峰与第三人签订限时代售委托协议，约定：委托人彭磊委托李峰出售郑东新区金水X路鑫苑X花园X区X号楼东X单元X层X号的房屋，委托代理期限为90日。被告李峰认为协议签名与房屋买卖合同不一致，对该协议不予认可。被告彭垒认为协议中李峰签名与房屋买卖合同不一致，对该协议不予认可。
2017年5月7日，原告与案外人陈XX经郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司居间签订房屋买卖合同，购买陈XX位于X路X号X楼X单元X层X号的房屋，建筑面积123.65平方米，成交价2480000元。原告于2017年5月18日向陈XX支付1200000元购房款。原告提交的该份房屋买卖合同及履行的相关证据，证明其购房损失。被告李峰认为该部分证据与该案无关联性；被告彭垒认为该部分证据与该案无关联性；第三人对关联性和证明目的有异议。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。被告李峰没有取得被告彭垒的授权，与原告与及第三人签订房屋买卖合同，现被告彭垒拒绝追认，房屋买卖合同对被告彭垒不发生效力，但原告与被告李峰及第三人约定的权利义务依然产生法律效力。房屋买卖合同的履行可能产生不动产权属转移登记或变更登记的法律后果，因此，房屋买卖合同中的委托手续应当采用书面形式，并且应当载明代理人的姓名或名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章。第三人作为居间人应当充分了解本案房屋状况，要求买卖双方提交合法手续及相关材料，促成可以交易的标的物成交。第三人在被告彭垒没有提交书面委托书的情况下，仅凭被告李峰持有被告彭垒的房屋所有权证及个人陈述就相信其有权代理，促成房屋买卖合同的签订，第三人存在重大过错。原告及第三人提交的限时代售委托协议中被告李峰的签名与房屋买卖合同中明显不一致，且二被告均不予认可，故该院对该份证据不予采信。被告李峰在签订房屋买卖合同时虽未取得被告彭垒的授权，但其可以通过让被告彭垒追认的方式促成合同对被告彭垒生效。被告李峰违反诚实信用原则，未按约定履行合同义务，应当承担违约责任。合同约定的违约金为房屋成交价的10%，违约金197000元应当由被告李峰承担。原告请求判令被告返还定金50000元，因该笔定金由第三人保管，第三人应当返还原告。原告与被告李峰签订的房屋买卖合同每平方米价格为13394.07元，此后原告与案外人陈XX签订的房屋买卖合同每平方米价格为20056.61元，每平方米价格上涨6662.54元。因被告李峰违约，导致原告另行购买房屋，造成原告损失823823.07元（6662.54元×123.65平方米），被告李峰应予赔偿。被告李峰、第三人认为原告与案外人陈XX签订的房屋买卖合同与该案无关，不予采信。原告与被告李峰约定的违约金低于原告的损失，原告请求被告支付违约金、经济损失等共计1000000元，该院依照法律规定以不超过实际损失额为限，认定被告李峰应赔偿823823.07元，对原告该请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告李峰赔偿原告董振辉违约损失823823.07元，于本判决生效后十日内付清。二、第三人正天公司返还原告董振辉定金50000元，于本判决生效后十日内付清。三、驳回原告董振辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14250元，减半收取7125元，由被告李峰负担。
本院二审期间，上诉人李峰为支持其上诉请求提交《以房屋抵付工程款说明》一份。用以证明本案是彭欢以彭垒的名义将涉案房屋抵偿其拖欠贺进军的工程款，贺进军委托李峰出售该房屋变现。董振辉的质证意见：对该证据的真实性、关联性有异议，不能明确该房产是涉案房产。彭垒的质证意见：对此不知情，该《说明》上房屋的建筑面积与涉案房屋不一致，不是同一套房屋。
被上诉人董振辉为支持其答辩意见提交两组证据。第一组：1.董振辉与他人签订的《郑州市存量房买卖合同》一份；2.董振辉与他人签订的《个人购买私有住房贷款阶段性担保委托合同》一份；3.董振辉与他人签订的《郑州市存量房交易结算资金监管协议》一份；4.郑州市物业维修基金管理中心向董振辉出具的郑州市房屋专项维修资金交存凭证一份；5.关于董振辉购买商品住房缴纳契税的税收缴款书一份；6.河南增值税普通发票一份；7.郑州市住房保障和房地产管理局直属分局出具的关于郑州市郑东新区××楼××单元××号的房屋归属于董振辉单独所有的郑州市个人房屋权属查询证明一份；8.郑州市不动产登记中心出具的关于郑州市郑东新区××楼××单元××号的房屋归属于董振辉单独所有的不动产权属证明一份；9.户主为董振辉的居民户口簿一份。证明目的：因李峰违约，董振辉失去以同等价格购买其他房屋机会，产生经济损失。第二组：1.涉案房屋周围基础设施、绿化等照片9份；2.董振辉新购买的位于郑东新区商鼎路X号X号楼X单元X层X号的房屋周围基础设施、绿化等照片9份；3.关于上述两套房屋地理位置截屏2份；4.郑州市二七区人民法院于2017年7月对位于郑东新区金水X路X号鑫苑·X区房屋进行网络司法拍卖公告2份。证明目的：原判以两套房屋的布局、基础设施、绿化面积、地理位置等因素为基础判李峰赔偿董振辉损失数额完全符合事实，有法律依据。李峰的质证意见：对两组证据的真实性、证明目的均有异议。不排除董振辉与他人签订虚假合同，两套房屋地段不同，价格差异大，董振辉的经济损失应当由有鉴定资质的机构进行鉴定。彭垒的质证意见：第一组证据与本案无关联性；对第二组证据的真实性、证明目的均有异议，前三份与本案无关联性，对第四份的真实性有异议，第四份也不能反映是真实价值，有可能流拍。
李峰提交的《以房屋抵付工程款说明》中房屋面积与本案涉案房屋面积不一致，本院对该证据不予采信。董振辉提交的证据中，《河南增值税普通发票》加盖有郑州市郑东新区地方税务局代开发票专用章；《郑州市个人房屋权属查询证明》加盖有郑州市住房保障和房地产管理局直属分局档案查询专用章。李峰对该两份证据的真实性提出异议，但没有相应证据证明。本院对该证据的真实性予以采信。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，《合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。李峰没有取得彭垒的授权，与董振辉及正天公司签订房屋买卖合同，彭垒拒绝对该房屋买卖合同进行追认，该房屋买卖合同对彭垒不发生效力但对董振辉、李峰及正天公司发生效力。正天公司在彭垒没有提交书面委托书的情况下，仅凭李峰持有彭垒的房屋所有权证及个人陈述就相信其有权代理，促成房屋买卖合同的签订，存在重大过错。李峰在签订房屋买卖合同后可以让彭垒进行追认，但李峰违反诚实信用原则，不履行合同义务，违约的故意明显，其应当承担违约责任。董振辉提交的《河南增值税普通发票》、《郑州市个人房屋权属查询证明》进一步印证董振辉以单价20056.61元购买位于郑州市郑东新区××楼××单元××号房屋的事实。综上所述，李峰上诉请求，证据不足，理由不成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14250元，由上诉人李峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 钟晓奇
审判员 董忠智
审判员 邵晓斐
二〇一七年九月十九日
书记员 宋杨莉