宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）宁01民终2073号上诉人（原审原告）戎某某，女，1968年11月18日出生，汉族，退休职员，住宁夏回族自治区银川市。上诉人（原审原告）尚某某，女，1962年9月22日出生，回族，职员，住宁夏�族自治区银川市。上诉人（原审原告）肖某某，女，1964年7月21日出生，汉族，公务员，住宁夏回族自治区银川市。上诉人（原审原告）赵某某，女，1967年12月22日出生，汉族，退休职员，住宁夏回族自治区银川市。上诉人（原审原告）刘某某，女，1962年10月15日出生，汉族，教师，住宁夏回族自治区银川市。上诉人（原审原告）庞某某，女，1957年2月22日出生，汉族，退休职员，住宁夏回族自治区银川市。上诉人（原审原告）陶某某，女，1952年12月5日出生，汉族，退休职员，住宁夏回族自治区银川市。上诉人（原审原告）王某甲，女，1961年9月20日出生，汉族，退休职员，住宁夏回族自治区银川市。上诉人（原审原告）蒋某某，男，1965年12月8日出生，汉族，职员，住宁夏回族自治区银川市。以上上诉人共同委托诉讼代理人：张某某、茹某某，宁夏新中元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）宁夏家园房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区和信商务中心A号楼401室。法定代表人：纳某甲，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁某某，宁夏天器律师事务所律师。委托诉讼代理人：纳某乙，男，1974年12月26日出生，回族，该公司总经理，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被上诉人（原审被告）宁夏绿地房地产有限责任公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区进宁北街68号。法定代表人：王某乙，该公司董事长。委托诉讼代理人郝某某，女，1971年7月14日出生，汉族，该公司员工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。上诉人戎某某、尚某某、肖某某、赵某某、刘某某、庞某某、陶某某、王某甲、蒋某某因与被上诉人宁夏家园房地产开发有限公司（以下简称家园公司）、宁夏绿地房地产有限责任公司（以下简称绿地公司）合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2014）金民初字第1515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人戎某某、尚某某、肖某某、赵某某、刘某某、庞某某、陶某某、王某甲、蒋某某的上诉请求：改判支持上诉人一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：原审法院认定涉案补偿协议无效不当，该协议没有违反法律规定，符合契约自由精神，家园公司对涉案土地拥有处分权，上述协议合法有效；原审法院对案件事实认定不清，相关政府部门明确告知家园公司，只有处理了上诉人的事宜才可以建设相邻建筑，原审法院认定协议条款无效是错误的；被上诉人家园公司已经履行了涉案补偿协议的部分义务，应当继续完成剩余部分的约定义务。被上诉人宁夏家园房地产开发有限公司辩称，上诉人的上诉理由不成立，被上诉人家园公司与上诉人所签订的补偿协议及出具的承诺书是在上诉人的要挟下形成的，被上诉人为确保其所开发的西岸国际花园项目顺利实施而违背真实意思表示而签署的，协议书及承诺中所确定的确保小区八米通道取直并按照小区道路标准铺设通行道砖的条款直接损害了该通道所占土地使用权人的合法权益，属于无效约定，同时，由于上诉人对于该通道土地使用权并未取得相应权利，其无权要求在案外人的合法权属土地之上规划并施工铺设道路，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人宁夏绿地房地产有限责任公司辩称，上诉人的上诉理由不成立，请求依法驳回。原审原告一审法院起诉请求：1、二被告履行承诺书约定，按附件一载明的标准为原告所在的”绿地二区”完成小区八米通道自小区北入口至小区南边界取直并按小区道路标准铺设行道砖建设义务；2、二被告履行承诺书约定，按附件一载明的标准为原告所在”绿地二区”完成围墙建设义务；3、二被告向原告支付违约金54万元；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：涉案的绿园二期小区系被告绿地公司开发建设，已投入使用多年。西岸国际花园小区系被告家园公司开发建设，于2012年分期取得国有土地使用权，并于2013年4月底前取得部分在建商品房的预售许可，该小区现已建设完毕。因西岸国际花园项目规划用地与绿园二期小区用地存在部分重叠，经协商，被告家园公司与存在重叠的绿园二期2号、4号楼业主达成协议，由该公司购买上述两栋楼业主的房屋并进行拆迁开发。因拆迁牵涉其他业主利益，家园公司于2013年4月24日向绿园二期业主出具《承诺书》一份，载明”我公司在银川市金凤区黄河路南侧、唐徕渠西侧开发建设的''西岸国际花园''项目，根据城市规划要求，将绿园二区2号、4号楼纳入规划，作为该区域的街坊道路，给绿园二区业主带来了不便和影响，为减少对该小区业主的影响，我公司承诺：1、我公司负责在小区2号、4号楼西山墙砌筑标准化小区封闭围墙，将原来东围墙的遮阳板恢复到新围墙上，由宁夏百聚物业服务有限公司设置周界防护。2、我公司负责保护好小区原东围墙，如果因我方施工造成围墙出现倒塌或损坏，由我公司负责修缮并赔偿由此给业主带来的一切损失。3、我公司负责将2号、4号楼的供电、给水、天然气、采暖管网改造，与小区电路、给水、天然气、供暖分开，单独处置，所有费用由我公司自行承担。4、我公司负责由我方造成的排水堵塞的清掏，保证小区排水畅通。5、为保证小区排水�通，我公司给小区业主先交1万元（大写：壹万元整）押金，暂由宁夏百聚物业服务有限公司代为保管，待2号、4号楼拆除、不再使用此排水管道后，将押金退还我公司，如不能保证排水畅通，小区业主有权另行委托他人进行清掏排水管网，并扣除保证金。”同年7月13日，原告与被告家园公司签订《”绿园二期”业主相邻关系（采光）补偿等事项的协议》一份，载明”一、确保小区八米通道取直（自小区北入口至小区南边界）并按照小区道路标准铺设通行道砖；二、补偿费用：1、绿地园二区2号楼下半地下部分物业管理用房及自行车库需拆迁，故给予未拆迁业主每户补偿损失费95136元；2、相邻关系（采光）补偿费为每平方米800元（以房产证面积为准）；三、确保拆迁后的水、暖、电等公共设施恢复正常使用功能；四、物业用房（不少于30平方米）、围墙的具体设计方案作为此协议书附件附后；五、物业用房、小区道路、围墙等公共配套设施由宁夏家园房地产开发有限公司实施建设并承担相关费用，具体建设时间为2013年11月30日前完成，在此之前维持现状，如宁夏家园房地产开发有限公司未按约定实施建设，每逾期一天向业主支付违约金叁仟元整；六、宁夏家园房地产开发有限公司于2013年4月24日给绿园二区业主的承诺书中提及相关内容一并落实实现；七、本协议书一式贰份。附件：1、物业用房及围墙的设计方案2、宁夏家园房地产开发有限公司于2013年4月24日给绿园二区业主的承诺书”。同日，作为双方中间人的绿地公司给原告出具《承诺书》一份，该《承诺书》除重申家园公司7月13日的承诺内容外，将原承诺的第五条补增为”如宁夏家园房地产开发有限公司未按约定实施建设，由宁夏绿地房地产有限责任公司承接完成建设并承担相关费用，如逾期，每逾期一天向业主支付违约金叁仟元整”；将原承诺的第七条更改为”绿园二期业主对宁夏家园房地产开发有限公司签署承诺书，宁夏绿地房地产有限责任公司承诺自签署承诺书之日起二日内向已签署承诺书的业主支付上述补偿费用，如在约定期内未支付上述补偿费用或未完全支付则全部协议作废，并由宁夏绿地房地产有限责任公司以拖欠数额的双倍向业主支付违约金”；同时增加第八、九、十条，该三条内容为”八、1号楼下半地下部分的自行车库产权属宁夏绿地房地产有限责任公司，1号楼半地下部分现使用的物业管理用房归全体业主共有；九、绿园二区业主领取补偿费时需出示房产证并提供房产证复印件；十、本承诺书一式九份。附件：1、物业用房及围墙的设计方案2、宁夏家园房�产开发有限公司与宁夏绿地房地产有限责任公司签订的协议3、宁夏家园房地产开发有限公司于2013年4月24日给绿园二区业主的承诺书”。其余内容同家园公司的《承诺书》。同年7月15日，被告家园公司又向被告绿地公司出具《承诺书》一份，载明”宁夏绿地房地产开发有限公司关于给绿苑二区建设门房和围墙事宜，在没有任何干扰的情况下，我公司承诺在2013年11月30日前完成。”现因二被告未履行小区道路拓宽取直、道砖铺设及新围墙建设义务，原告遂诉至该院，请求判如所请。一审法院认为，本案焦点在于二被告承诺的”确保小区八米通道取直（自小区北入口至小区南边界）并按照小区道路标准铺设通行道砖”条款是否有效。经审查绿园二期总平面图可知，该小区2、4号楼成一列在东，1、3、5、6、7号楼成一�在西，两列楼平行排列，两列之间建有一条宽6米的小区通道。该通道由北至南至4号楼处（坐标为X=41384.661／Y=49906.721）变窄。现被告家园公司已取得2号、4号楼所在位置的国有土地使用权并将该两栋楼拆除，原告要求被告依约沿现存的1、3、5、6、7号楼的东山墙外扩8米建设小区围墙，若依照该承诺建设，则围墙圈占区域必然侵占西岸国际花园的规划用地。故在协议内容侵害第三方利益的情况下，该协议应属无效。对于该协议的无效，原、被告均有责任，因为作为小区业主的原告应知晓其所在小区的规划边界，而作为被告的家园公司系专业的房地产公司，其应知晓其在签订协议之前的预售行为已导致涉案土地的部分权属发生转移，其无权对小区公有部分进行单独处置。在原、被告均明知其权利边界的情况下，双方仍然签订涉案协议，该院有理由相信双方的缔约行为系以恶意串通的方式，损害西岸国际花园小区其他业主的利益。因此，在双方均有过错的情况下，因涉案协议无效产生的损失，由原、被告自行承担。综上，原告的诉讼请求，该院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：驳回原告戎某某、尚某某、肖某某、赵某某、刘某某、庞其燕、陶某某、王某甲、蒋某某的诉讼请求。本案受理费9200元，由原告戎某某、尚某某、肖某某、赵某某、刘某某、庞其燕、陶某某、王某甲、蒋某某负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，上诉人向法庭提交了银川市人民政府文件复印件一份，证明2013年3月21日后银川市人民政府同意被上诉人家园公司可以办理西岸国际花园的土地使用证。被上诉人宁夏家园房地产开发有限公司经质证，认为该证据真实性、合法性无法确认，对该证据的证明目的不予认可，该证据系复印件，批复内容已明确按照市规划管理局批准的规划方案执行，上诉人与被上诉人之间关于道路取直的约定与已批准的规划不符。被上诉人绿地公司经质证，同意家园公司的质证意见。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人要求被上诉人依照双方补偿协议约定外扩8米建设小区围墙，但依照该协议建设，围墙圈占区域必然侵占西岸国际花园小区的规划用地。一审法院认定在上述协议内容侵害第三方利益的情况下，该协议应属无效，该认定符合法律规定，并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法�第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9200元，由上诉人戎某某、尚某某、肖某某、赵某某、刘某某、庞某某、陶某某、王某甲、蒋某某负担。本判决为终审判决。审 判 长  李山山审 判 员  邢雪梅代理审判员  任朝霞二〇一七年三月一日书 记 员  陈丽霞