广东省广州市黄埔区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤0112执异33、34号
异议申请人(案外人)：田某1，男，土家族，2002年6月2日出生，住广东省惠州市惠城区。
法定代理人：田某2，男，土家族，1968年1月7日出生，住广东省惠州市惠城区。
异议申请人(案外人)：刘球珠，女，汉族，1942年7月3日出生，住广东省惠州市惠城区。
委托代理人：梁远均，广东直信律师事务所律师。
申请执行人:中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广东省广州市天河区庆亿街3号401房8-12层。
负责人：黄俊平。
委托代理人：黄珏安、李稚娟，广东金桥百信律师事务所律师。
被执行人：惠州市东江物业开发有限公司，住所地广东省惠州市惠城区麦地东路一号。
法定代表人：刘卜齐。
委托代理人：谭建丰，男，瑶族，1985年1月3日出生，住址：广东省龙门县。
被执行人：惠州博世实业有限公司，住所地广东省惠州市麦地东路1号东江明珠花园3楼。
法定代表人：倪守巧。
被执行人：龙平，男，1971年10月19日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。
被执行人：刘卜齐，女，1964年3月15日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。
在本院执行中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司(以下简称“华融资产广东分公司”)与惠州市东江物业开发有限公司(以下简称“东江开发公司”)、惠州博世实业有限公司(以下简称“博世实业公司”)、龙平、刘卜齐金融借款合同纠纷一案中，异议申请人(案外人)田某1、刘球珠对本院查封后正准备拍卖被执行人东江开发公司名下位于惠州市惠城区麦地东路1号东方明珠花园第3-5栋2层206号、2××号房产提出异议，本院以（2016）粤0112执异33、34号案受理后，依法组成合议庭进行了听证审查，异议申请人的委托代理人梁远均，申请执行人的委托代理人黄珏安，被执行人东江开发公司的委托代理人谭建丰到庭参加听证，被执行人博世实业公司、龙平、刘卜齐经本院合法传唤，均无到庭参加听证。本案现已审查终结。
异议申请人提出异议称：惠州市惠城区××东方明珠花园××、××房产是其向被执行人东江开发公司购买的房产，黄埔区法院于2016年11月17日向其送达(2016)粤0112执3052号之一《执行裁定书》裁定拍卖上述房产，为维护其合法权益，向法院提出执行异议，请求法院：一是停止拍卖和解除查封；二是撤销对涉案房产的抵押登记和对涉案房产租金收入的质押登记；三是将涉案房产过户登记到异议申请人名下并支付违约金。其异议理由如下：
(一)上述涉案房产被设定抵押和查封之前，异议申请人与东江开发公司双方已签订合法有效的买卖合同，并已付清全额购房款，依合同约定东江开发公司应履行将房产登记至异议申请人名下的义务，现东江开发公司没有办过户登记，应承担违约和过错责任
异议申请人于2010年1月14日与被执行人东江开发公司签订了编号为0137532号、0137536号的《广东省商品房买卖合同》，合同约定：异议申请人购买东江开发公司开发的位于惠州市惠城区××东方明珠花园××、××房，房屋总价款为1306166元和1156370元，由买受人于同年1月14日一次性支付上述购房款，买受人委托东江开发公司办理房地产权属证书，所需费用在签订合同时一次性付清。东江开发公司基于异议申请人已交清上述涉案房产的全额购房款，在2010年5月27日向异议申请人开出两张《销售不动产统一发票》说明异议申请人已分别付清206房全额购房款1306166元、207房全额购房款1156370元的事实。依照上述合同约定，东江开发公司理应履行其为异议申请人办理房产证将房产登记在异议申请人名下的义务，现没有办理过户登记就应承担相应的违约责任和过错责任。
(二)上述涉案房产被设定抵押和查封之前，异议申请人已实际占有、出租、收益至今，其对该房产享有的所有权，优先于该房产的抵押权
异议申请人提供的《收楼通知书》、《收楼须知》、《前期物业管理服务协议》、《装修施工许可证》、《房屋租赁合同》《东江明珠商业物业租赁合同》、《银行转帐凭证》证明：东江开发公司于2010年2月已将上述涉案房产交付异议申请人，由异议申请人于同年6月对房屋进行装修后，分别将上述房屋出租他人，且已收益租金。说明异议申请人是上述涉案房产的买受人，支付了全额购房款，且已合法实际占有房产并出租、收益的事实。因此，异议申请人是涉案房产的业主，对房产享有所有权，是对该被执行房产享有实体权益之人，其所有权应优先于抵押权。
(三)东江开发公司无权将已出售给异议申请人的上述房产抵押给他人，且抵押权人在办理抵押登记时存在重大过错，抵押权人与东江开发公司设定的抵押权无效；博世实业公司并非涉案房产权属人，无权将涉案房产出租所得收益设定质押，相关的质押登记应予撤销
东江开发公司在2011年12月与贷款银行工行开发区支行签订《最高额抵押合同》时存在恶意隐瞒房产已经出售给异议申请人的事实，损害了异议申请人的合法权益，因此以已出售的涉案房产为抵押物设定抵押担保的部分条款应认定为无效，以此设定的房产抵押登记应予撤销。
2012年2月1日，被执行人博世实业公司与工行开发区支行将上述涉案房产中的206房(出租给惠州市名匠装饰设计工程有限公司所产生)的租金收入进行质押的部分合同条款应属无效，其质押登记应予撤销。
(四)人民法院应停止对涉案房产的执行，不得执行该执行标的物，并解除对涉案房产的查封
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给申请人，申请人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；申请人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果申请人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，异议申请人的所有权能够排除法院对上述房产的执行，法院不得查封其上述房产，应予解除查封。
结合本案异议申请人在法院查封上述涉案房产之前，已与东江开发公司签订合法有效的书面买卖合同，已支付全额购房价款，并已合法占有该房产。在没有证据证明异议申请人对涉案房产没有办理过户登记手续存在过错的情况下，应认定异议申请人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，请求法院裁决停止对上述涉案房产的执行，并解除对涉案房产的查封，以便东江开发公司履行将涉案房产过户登记办证到异议申请人名下的义务。
异议申请人方为证明其上述主张所举证据有：《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《收款收据》、《收楼通知书》及收楼后的物业服务收费标准、《装修施工许可证》、《房屋租赁合同》、《东江明珠商业物业租赁合同》、银行个人网银转帐交易记录、《确认书》、《建筑工程施工合同》、《建筑工程施工合同的补充协议》、《函》、《建筑业统一发票》、《收据》等。
申请执行人华融资产广东分公司对异议申请人的上述证据的真实性、合法性、关联性均持有异议，发表质证和辩解意见如下：一、异议申请人田某1在签订购房合同当时并不具有行为能力；二、异议申请人提供证据显示其购房款是将东江开发公司所欠工程款与购房款相互抵扣，这与正常的购房行为不符；三、上述涉案房产有其抵押权登记备案，按目前状况无法办理过户；四、原抵押权人工行开发区支行在办理抵押登记时已尽谨慎义务；五、房屋所有权是以登记为公示要件，涉案上述房产仍登记在东江开发公司名下，房产所有权人仍是东江开发公司；六、其享有抵押权，对涉案房产享有优先受偿权；七、其抵押权设立在先，异议申请人在惠城区法院提起诉讼在后，黄埔区法院的判决书可印证，其抵押优先受偿权应处于优先地位。因此，其不同意异议申请人提出的停止拍卖、中止执行以及解除查封意见。
申请执行人华融资产广东分公司为证明其辩解意见和主张，其所举证据有：1、《房地产权证》(粤房地证字第C6430018号)；2、《公司全体股东大会决议》；3、《四方资金账户监管协议》。
被执行人东江开发公司对两异议申请人的上述举证证据的真实性、合法性、关联性均不持异议，均认为属实；对于异议申请人异议中提出上述涉案房产为其购买并已实际交付其占有使用出租，且已付清全部购房款项的事实予以确认。对于申请执行人华融资产广东分公司的上述举证中其公司的盖章以及将房产抵押登记的事实也予以确认，但认为本案的争执应由法院作出公正合理裁决。
被执行人博世实业公司、龙平、刘卜齐均无辩解意见。
经听证审查查明：2014年11月5日，工行开发区支行向本院起诉东江开发公司、博世实业公司、龙平、刘卜齐的金融借款合同纠纷一案，本院以（2014）穗萝法民二初字第667号立案受理后，因工行开发区支行申请财产保全，本院于2014年11月21日以（2014）穗萝法民二初字第667号《民事裁定书》查封东江开发公司名下位于惠州市麦地东路××明珠花园××号、××、××、××、××以及××房产。
上述涉案房产由东江开发公司于2008年7月28日办理了房产登记(房产证号Ｃ6××24、Ｃ6××23)，至今该房产权属人仍为东江开发公司。
2015年6月10日，本院作出(2014)穗萝法民二初字第667号《民事判决书》判决确定：一、博世实业公司于判决生效之日起十日内偿还工行开发区支行借款本金19860747.89元及利息、罚息、律师费73333元；二、当博世实业公司未履行上述义务时，工行开发区支行有权在上述债权范围内就博世实业公司在2010年9月18日至2013年9月17日期间出租给惠州市名匠装饰设计工程有限公司等公司的麦地东路1号明珠商业广场第3-5栋一层A004、A007、A019-A022、二层206、207、211、212、三层310号房产所产生的租金收入优先受偿；三、工行开发区支行有权处分东江开发公司提供位于惠州市麦地东路××明珠花园××、××、××、××、××、××、××、××号商场的物业，所得价款由工行开发区支行就上述第一、二项判决义务示受清偿部分在最高本金余额26000000元限度内优先受偿；四、龙平、刘卜齐对上述第一、二项判决义务未受清偿部分承担连带保证责任。但博世实业公司、东江开发公司、龙平、刘卜齐均无履行上述还款义务。
2015年5月25日，工行开发区支行与华融资产广东分公司签订了债权转让协议后，将其对上述被执行人享有的债权全部转让给了申请执行人华融资产广东分公司，并于2015年6月10日在《南方日报》上对上述债权转让进行公告。
2016年10月12日，华融资产广东分公司向本院申请执行，本院以(2016)粤0112执3052号案受理执行。
2016年11月17日，本院再以(2016)粤0112执3052号《执行裁定书》继续查封上述涉案房产，于2016年11月16日以(2016)粤0112执3052号之一《执行裁定书》裁定拍卖上述房产。为此，异议申请人向本院提出执行异议。
(一)异议申请人提供的证据证明在本案查封涉案房产之前，其已与东江开发公司签订合法有效的书面买卖合同购买该房产，并已支付全部价款
根据异议申请人提供的编号为惠州N00137532、N00137536的两份《广东省商品房买卖合同》、两份《销售不动产统一发票》、《收款收据》证明：两异议申请人与东江开发公司于2010年1月14日签订了合法有效的书面买卖合同，两异议申请人向东江开发公司购买了本案涉案的位于惠州市麦地东路××明珠花园××、××房产(206号房价金额1306166元、2××号房价金额1156370元)，两异议申请人已向东江开发公司支付两房产的全额购房款，在2010年1月14日当天同时支付了206号、2××号房的办理房产证以及田某2以后缴纳物管费共计237464.88元。
根据异议申请人提供的《确认书》、《建筑工程施工合同》、《建筑工程施工合同的补充协议》、《函》、《建筑业统一发票》、《收据》证明：东江开发公司在开发建设惠州东江明珠房地产项目时因拖欠施工方中国建筑二局第四建筑工程公司(以下简称“中建二局四公司”)的工程款，由东江开发公司与中建二局四公司指定本案两异议申请人购买本案涉案房产，并与东江开发公司签订上述商品房买卖合同，东江开发公司出具收到异议申请人购房款发票，中建二局四公司开具收到东江开发公司工程款发票的事实。
(二)异议申请人提供的证据证明在本案查封涉案房产之前，异议申请人已合法占有支配该房产并出租他人
根据异议申请人提供的《收楼通知书》、《收楼须知》、《前期物业管理协议》、《装修施工许可证》、《房屋租赁合同》、《东江明珠商业物业租赁合同》等证据证明：东江开发公司于2010年2月5日向两异议申请人发出《收楼通知书》通知异议申请人于2010年3月13日前办理上述涉案房产的收楼手续，自2010年3月13日起开始收取相关的物业管理费；在2010年6月12日至8月11日，经东江开发公司的物业管理公司批准异议申请人对上述两处涉案房产进行了装修施工；在2010年5月27日由异议申请人与他人签订《房屋租赁合同》后将上述涉案房产出租他人。说明上述涉案房产自2010年5月起已由异议申请人持续占有并出租他人使用的事实。
(三)异议申请人提供的证据证明本案涉案房产未办理过户登记，非因买受人自身原因造成
根据异议申请人提供的《广东省商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定中的内容：东江开发公司在交付房产使用后的360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；如因其的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。异议申请人提供的上述《收款收据》显示其已向东江开发公司支付206号、2××号房产的办证费和物管费共计237464.88元。但东江开发公司却一直没有为异议申请人办理上述涉案房产的过户登记手续。所以，上述房产至今未办理过户，是东江开发公司造成，并非因异议申请人自身原因未办理过户登记。
本院认为，异议申请人提供证据证实在本案查封之前其与东江开发公司已经签订合法有效的书面买卖合同，且已按照合同约定支付全额购房款，况且在法院查封之前已经合法实际占有该房产；虽然该房产仍登记在东江开发公司名下，尚未办理过户登记手续，但并非由于异议申请人自身原因造成。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。认定本案异议申请人提出的异议理由成立，对其停止拍卖、中止执行的请求予以支持。
至于异议申请人异议中提出，要求撤销上述涉案房产的抵押登记和房产租金收益的质押登记，以及将涉案房产过户登记到异议申请人名下并支付违约金的诉请问题，均应由异议申请人另寻法律途经去解决，本案不宜一并处理。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
对广东省惠州市惠城区麦地东路1号东方明珠花园第3-5栋二层206号、2××号房产的中止执行、停止拍卖。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 杨 桦
代理审判员 王新喜
代理审判员 刘 云
二〇一七年××月××日
书 记 员 曾维维
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。