北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第13565号
上诉人（原审被告）张德禄，男，1957年12月21日出生。
被上诉人（原审原告）唐永霞，女，1974年7月9日出生。
委托代理人崔振德，北京市天宁律师事务所律师。
委托代理人刘画荣，北京市天宁律师事务所律师。
原审被告田全辉，女，1970年3月3日出生。
上诉人张德禄因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第14903号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
唐永霞在原审法院诉称：2011年3月13日，我与张德禄签订了《房屋买卖合同》，约定张德禄将其所有的位于北京市朝阳区高碑店乡北花园×号楼×单元×层×号房屋（以下简称涉案房屋）出售给我，房屋总价款为1286000元。2011年3月14日，我将房屋全款支付给张德禄，张德禄于次日向我出具了购房款收据一张，并与其妻子田全辉共同到北京东方公证处办理了房屋买卖授权委托公证书，授权我的姐姐唐永辉办理房屋买卖交易手续。《房屋买卖合同》第5条约定，张德禄应积极配合办理涉案房屋的入住手续。2013年12月25日，涉案房屋的开发商北京国隆置业有限公司开始为业主办理入住手续。2014年1月3日，张德禄向我出具了承诺书，认可我已付清购房款，承诺2014年1月7日前办理交房手续，否则应将房款补偿金及利息退还给我。但此后张德禄拒绝配合办理涉案房屋的入住手续，后我才得知张德禄已于2014年2月将涉案房屋另行出售给他人，价格为1900000元。因张德禄与田全辉的根本违约，导致我与张德禄签订房屋买卖合同的目的无法实现，故诉至法院。我的诉讼请求为：1.解除我与张德禄签订的《房屋买卖合同》；2.要求张德禄、田全辉返还我购房款1286000元；3.要求张德禄、田全辉向我支付上述购房款的利息（自2011年3月14日至2014年4月24日活期存款利息损失13996.26元，自2014年4月24日至实际返还购房款之日止的活期存款利息）；4.要求张德禄、田全辉赔偿我经济损失614000元（房屋差价）。
张德禄、田全辉在原审法院共同辩称：我们不同意唐永霞的诉讼请求。1.涉案房屋系我们夫妻及儿子一家三口的拆迁安置房，是三人的共同财产。张德禄与唐永霞签订的《房屋买卖合同》中约定田全辉及儿子作为家庭成员需要见证签字，而张德禄并未取得其他两位家庭成员的授权，在明知涉案房屋为拆迁安置房的情况下，双方所签订的《房屋买卖合同》属于无效协议，不应得到法律的保护。2.根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。因双方签署的协议所涉及的是回迁房，没有产权证，根据法律规定，此房屋不得买卖，即针对此类房屋不得以买卖的形式进行交易，所以双方签订的房屋买卖协议违反法律的禁止性规定，双方的买卖协议应属于无效协议。3.张德禄于2011年3月15日书写了一份收条，但未注明是收到哪处房产的房款，所以不能单纯依据张德禄出具的收条就认为张德禄收到了双方协议中约定的买卖涉案房屋的购房款，而事实上张德禄并未收到任何房款，张德禄出具收条只是按照中间人国士来的要求所写，双方并未就房屋买卖实际履行。另外，由于资金紧张，我们确实已将涉案房屋另行转让他人，合同无法继续履行，但房屋买卖合同是无效的，请求法院驳回唐永霞的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2010年6月，张德禄作为被拆迁人与北京国隆置业有限公司签订了《定向安置房认购协议》，认购了包括涉案房屋在内的两套北花园居住小区定向安置房，产权人均确定为张德禄，涉案房屋的购房款757644元直接从张德禄的拆迁补偿款折抵，房屋定于2013年12月31日前交付。
2011年3月13日，经中间人国士来介绍，张德禄（甲方）与唐永霞（乙方）签订了《房屋买卖合同》一份，该合同约定的主要内容如下：一、甲方认可将本人名下涉案房屋自愿出售给乙方，出售价格为壹佰贰拾捌万陆仟元，并保证家庭成员一致同意。二、甲乙双方一致认可，所出售房为回迁房，因房产证尚未办理，认可以全权委托公证买卖形式完成交易，并达成一致认可，由乙方代为办理房产证后，甲方积极配合过户到乙方指定自然人名下。三、甲方保证在该房过户转移前无任何债权债务纠纷，如有自行解决与该房无关。以确保乙方完成该房过户手续。四、甲方确保出售该房后有其他固定居住地点，并保证其他家庭成员有居住地，并提供其他自有住房房本复印件为证。五、因该房拆迁协议仅有一份，并在出售人本人名下，为确保此合同顺利执行，甲方指定原被拆迁家庭成员为此合同履行担保人及此合同签约的见证人，以便此合同顺利履行，甲方积极配合乙方办理该房入住、办理房产证及过户给乙方指定自然人等相关手续。六、该合同签订后至该房过户时产生相关费用均由乙方承担。七、因为该房房产证尚未办理，双方交易时间为签订此合同时，对以后国家政策和房屋价格不确定，故双方一致认可如下违约责任：1.如因甲方及甲方相关人员导致此合同无法履行，则甲方自愿一次性退还乙方所付款项，并一次性赔付乙方所付款项的双倍的款项作为违约金支付给乙方，双方约定赔付时间为房产证下发五日内一次性赔付。2.如因乙方及乙方相关人员导致此合同无法履行，则由乙方自行解决。3.届时如因国家政策调整原因，则由乙方自行解决。次日，唐永霞通过其姐姐唐永辉的中国工商银行尾号2254账户向中间人国士来的妻子云丽转账支付了1286000元。第三天，张德禄向唐永霞出具了收到购房款1286000元的收条。当日，张德禄与田全辉共同到北京东方公证处办理了一份《委托书》的公证，《委托书》的主要内容就是张德禄、田全辉共同委托唐永辉作为代理人办理涉案房屋领取房屋所有权证及之后出售的手续。
2013年12月26日，北京国隆置业有限公司通知定向安置房业主办理入住手续。2014年1月3日，张德禄向唐永霞出具《承诺书》一份，内容为：“我郑重承诺高碑店北花园×楼×单元×号房屋系我卖给唐永霞住房，房款已付清。此房的交房和办理房产的过户手续与东坝等其他房子没有关系。现承诺2014年1月7日前，办理交房手续或将房款、补偿金和利息退给购房人唐永霞。”此后，张德禄并未依约配合唐永霞到北京国隆置业有限公司办理涉案房屋的入住手续。
2014年2月12日，张德禄、田全辉与案外人就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》，以1900000元的价格将涉案房屋卖给案外人了。现张德禄、田全辉已将涉案房屋交付给案外人，案外人已基本完成了涉案房屋的装修，并安装了热水器。
庭审中，本院询问唐永霞为何向云丽转账支付购房款，唐永霞表示因张德禄对中间人国士来负有债务，所以应张德禄要求直接向国士来的妻子云丽转账，张德禄在确认云丽收到款项后向其出具了收条，并在之后的《承诺书》中再次确认收到全部购房款。张德禄、田全辉则表示出具收条系应国士来之要求，其并未实际收到款项。
原审法院认定上述事实的证据有：《定向安置房认购协议》、购房款收据、唐永霞与张德禄签订的《房屋买卖合同》、银行业务凭证、收条、公证书、结婚证、户口本、《承诺书》、张德禄与案外人签订的《房屋买卖合同》、现场照片、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。
原审法院判决认为：张德禄作为被拆迁人与北京国隆置业有限公司签订了《定向安置房认购协议》，认购了涉案房屋，并确定产权人为其本人，而田全辉作为张德禄的妻子与张德禄一起办理了委托唐永辉办理涉案房屋产权及出售手续的公证，故其对张德禄向唐永霞出售涉案房屋应系明知且同意，故张德禄与唐永霞就涉案房屋所签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方均应依约履行。张德禄、田全辉以涉案房屋系回迁房、未征得其他家庭成员同意等作为合同无效的抗辩理由，缺乏依据，法院不予采信。
关于唐永霞是否支付张德禄全部购房款一节，根据查明的事实，唐永霞应张德禄之要求向云丽支付的相应的购房款，而后张德禄向唐永霞出具了收条，并在此后的《承诺书》中确认收到了全部购房款，故应认定唐永霞已按照买卖合同约定向张德禄支付了全部购房款。
因张德禄、田全辉已将涉案房屋再次转让给案外人，案外人亦对房屋进行了装修，唐永霞与张德禄之间的《房屋买卖合同》客观上已无法履行，张德禄、田全辉“一房二卖”的行为已经构成根本违约，故唐永霞要求解除合同的请求，于法有据，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人双方的《房屋买卖合同》解除后，张德禄、田全辉应向唐永霞返还已付全部购房款1286000元，并赔偿唐永霞因无法履行合同所遭受的损失，数额以张德禄因“一房二卖”所取得的差价为准，唐永霞要求支付利息的请求，法院不再支持。据此，原审法院于2014年7月判决：一、解除唐永霞与张德禄就位于北京市朝阳区高碑店乡北花园居住小区×楼×单元×号房屋所签订的《房屋买卖合同》；二、张德禄、田全辉于本判决生效之日起七日内返还唐永霞购房款一百二十八万六千元；三、张德禄、田全辉于本判决生效之日起七日内赔偿唐永霞经济损失六十一万四千元；四、驳回唐永霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，张德禄不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销原审判决第一、二、三项内容。上诉理由：1.原审一方面认定涉案房产属于定向安置房，另一方面又认定双方签订的房屋买卖协议有效，属于认定事实不清，适用法律错误；2.上诉人是在中间人国士来的欺骗下才出具的收条，上诉人并未收到被上诉人给付的任何款项；3.田全辉未在合同上签字，未授权给上诉人买卖房屋，也未在收款收据上签字，只是在委托出售房屋办理过户手续的公证书上签字，其签字所产生的法律效力只是办理过户手续的法律责任，不能判决田全辉承担还款责任。田全辉同意张德禄上诉意见。
本院经审理查明：当事人对原审法院认定的事实无争议，且本院查明的事实与原审法院认定的事实相同，故本院对原审法院认定的事实予以确认。
上述事实有当事人在二审期间的陈述、《定向安置房认购协议》、购房款收据、唐永霞与张德禄签订的《房屋买卖合同》、银行业务凭证、收条等证据在案佐证。
本院认为：原审关于张德禄、田全辉与唐永霞签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，依法有效，双方均应依约履行的认定正确。张德禄主张该合同系无效合同无事实和法律依据，本院不予支持。原审根据张德禄向唐永霞出具的收条、承诺书认定唐永霞已向张德禄支付了全部购房款的认定证据充分，本院予以确认。由于张德禄、田全辉已将诉争房屋转让给案外人，导致其与唐永霞之间房屋买卖合同无法履行，故原审关于二人行为系根本违约，应返还唐永霞购房款并赔偿损失的认定正确。原审判决充分体现了合同的约束力，提倡契约精神，原审依据张德禄因“一房二卖”所取得的差价确定其赔偿唐永霞损失的数额合理，本院予以确认。鉴于田全辉并未提起上诉，其不承担还款责任的抗辩亦没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，张德禄未能尊重合同中约定的法律义务，故其上诉意见，本院不予采信。
综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费22061元，由唐永霞负担61元（已交纳），由张德禄、田全辉负担22000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费22000元，由张德禄负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 解学锋
代理审判员 张 羽
代理审判员 史智军
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 刘 爽