重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第03974号
上诉人（原审原告）重庆市广益中学校，住所地重庆市南岸区黄桷垭文峰段78号，组织机构代码45045511-7。
法定代表人章显林，校长。
委托代理人陈渝，重庆中力律师事务所律师。
委托代理人胡军，重庆中力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李晶，女，汉族，1984年1月9日出生。
委托代理人程建，重庆金牧（成都）律师事务所律师。
原审第三人重庆德坤房屋开发有限公司，住所地重庆市南岸区黄桷垭崇文路1号2栋6单元5-3号，组织机构代码74747850-4。
法定代表人刘德举，董事长。
上诉人重庆市广益中学校（下称广益中学）与被上诉人李晶房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2013）南法民初字第07129号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院审理查明：2007年7月8日，广益中学教代会通过了《广益中学集资建房方案》，该方案主要内容为：根据国家房改的相关政策和《重庆市南岸区财政局关于同意广益中学邮村××××××号房屋拆迁补偿的复函》中关于“将邮村房屋拆迁补偿金用于回购房屋按政策出售给教职工，制定本方案。一、参加集资建房的条件。凡是2005年6月30日前在我校在编现仍在岗教职工和在册离退休教职工，本人及配偶均未在国内任何单位享受过集资建房、购买公有住房、购买经济适用房、单位资助购房和享受过货币分房等优惠政策的教职工，均可参加本次集资建房。二、集资房价格。1、1999年1月和2002年6月邮村排危时不是由学校安置的搬迁户参加此次集资建房，其集资房的面积为35平方米、价格为430元／M2，超过35M部分为商品房，价格为1730元／M2，也可以选择下面第2条的价格。2、其余集资房的价格，均为1100元／M2。四、集资房的申请。凡符合本方案所规定的参加集资建房的条件，认同本方案的全部约定并愿意承担违约责任者，均可向学校集资建房小组书面申请参加集资建房。九、参加此次集资建房的教职工，应在我校服务10年，服务未满10年因各种原因离校，必须将集资房退还学校，学校退还集资房款、房屋大修基金、五通费和其它规费。同日广益中学教代会通过了《广益中学选购集资房记分办法》，规定了参加集资建房教职工的选房先后顺序。2007年8月13日，重庆市南岸区教育委员会文件南教（2007）49号关于广益中学《集资建房方案》和《选购集资房记分办法》的批复，同意广益中学制定的上述方案和办法。
2006年11月5日，广益中学（乙方）与重庆德坤房屋开发有限公司（甲方，下称德坤公司）签订了《购房协议》，约定：一、甲方同意乙方在“南山静园”小区购买安置定向商品房2000M2，其价格为建筑面积2065元／平方米。二、双方商定购房款的支付方式为：1、本协议签订后10日内，乙方付购房款的30%；2、乙方在2007年2月1日前，付购房款的30%；3、2007年2月底，乙方付购房款的20%；4、甲方交房时，乙方付余款。三、甲方承诺于2007年12月底以前交房给乙方。四、房屋产权证的办理：1、房屋移交给乙方，乙方应按规定提供有效证件办理房屋产权登记手续，所产生的税费按政策规定甲乙双方各自承担；2、房屋建筑面积以房屋管理部门确认的建筑面积为准，房款多退少补。六、本协议为购房人预定协议，最后以商品房预售合同约定为准。八、如乙方不能按时支付房款，甲方退还其房款并收回该房屋对外销售。同日，甲乙双方又签订了两份《选房单》，主要内容为广益中学（乙方）邮村××××××号属南山静园拆迁范围，经与德坤公司（甲方）协商，由甲方还建5000M2住宅给乙方（扣除甲方还建1313.78M2住宅后，此次应还房3686.22M2）。本案诉争房屋×××××××号就属于乙方购买的2000M2安置定向商品房选择房源中。庭审中，原告和第三人德坤公司均称双方签订的上述合同已经履行完毕，原告广益中学已经将所有购房款付清，然后由广益中学将参加集资建房的老师名单报给第三人，第三人按照原告报给的名单签订房屋买卖合同并给予办证，现第三人对原告提出因学校老师离职而要求将诉争房屋退还给学校的意见没有异议，认为是学校的房子，应该退还给学校。
2008年3月19日，李晶向广益中学集资建房领导小组提交了参加集资建房申请书，并作出以下承诺：1、本人将严格遵守和自觉执行《广益中学集资建房方案》中的各项规定，积极配合学校集资建房领导小组搞好此次集资建房工作。2、按集资建房领导小组要求提供的有关资料信息，本人对其真实性负责。李晶作为广益中学集资人员参与了选房，并选中本案诉争房屋。广益中学集资建房申请人基本情况登记表表明李晶2007年8月参加工作，同年3月19日，李晶向广益中学交纳了2000元的诚信保证金；同年3月31日向广益中学校交纳了51510.14元的购房款。
2008年5月27日，李晶与开发商德坤公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：由李晶购买重庆市南岸区南山路×××××××××××××号房屋，套内面积为37.3平方米，套内单价2003.18元，总价款为74718元。购房款为一次性支付。合同还对交房时间、逾期付款等事项进行了约定。
2008年10月10日，重庆市国土资源和房屋管理局向李晶颁发了编号为106房地证2008字第37593号的房产证，李晶取得南岸区南山街道南山路×××××××××××××号房屋的所有权。
2012年9月7日，李晶向广益中学提交了辞职信，终止了与广益中学的合同关系。
原审原告广益中学诉称，该校在2007年8月13日经南岸区教育委员会南教（2007）49号文件“关于广益中学《集资建房方案》和《选购集资房记分办法》的批复”的批准，决定按批准的方案进行集资建房，并将该集资建房方案和分配方案向全体教职工进行了公示。该方案第九条规定：“参加此次集资建房的教职工，应在我校服务10年，服务未满10年的，因各种原因离校，必须将集资房退还学校，学校退还集资房款、房屋大修基金、五通费和其它规费。”据此，李晶在2008年3月19日参加广益中学组织的集资建房时，明确表示遵守上述方案中的各项规定。之后，李晶与负责开发建房的开发商签订了商品房买卖合同，取得了本案诉争房屋。2012年9月7日，李晶未满服务年限却向学校提出辞职。故起诉来院，要求判令：1、判决李晶返还位于重庆市南岸区“南山静园”小区×××××××××号房屋；2、判决广益中学返还李晶购房款53510.14元；3、本案诉讼费用由李晶承担。
原审被告李晶辩称，1、广益中学主张返还房屋没有法律与合同依据，李晶与开发商签订合同合法有效，并办理了房屋登记手续，具有完整的房屋产权。2、广益中学认为，李晶违反了集资建房方案中关于服务10年期限的限制，应当按集资方案返还房屋，但是根据广益中学举示的《购房协议》和《选房协议》，均能证明李晶购买的房屋不属于集资建房的范围。3、李晶房屋是从开发商处购买，并非从广益中学购买，实际上开发商与广益中学签订了购房协议，但未实际履行，李晶亦与开发商签订了购买协议，开发商的行为是一房二卖，房屋应该归实际履行合同的购买方（李晶）取得。4、广益中学安排李晶购买商品房并代收房款的行为，属于广益中学组织团购商品房的行为，仅仅为购房组织者，享受团购优惠，并非集资房方案中规定的价格。5、即使李晶购买的房屋为适用集资建房方案，享受的优惠最多21208.56元，若广益中学收回房屋，显失公平，且承担的违约责任过高。
原审第三人德坤公司认为，德坤公司在得到广益中学校授权后，与广益中学提交的学校老师签订购房合同，如果没有得到广益中学的同意，德坤公司不会以实际价格与李晶签订购房合同，购房款也是广益中学收的，对于广益中学要求李晶退房，德坤公司没有意见，是广益中学的房子，应该退给广益中学。
原审法院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案诉争房屋包含在广益中学从德坤公司处购买的定向安置房中，但广益中学并没有在购买后将上述房屋过户到自己名下，故房屋的实际权属人仍为德坤公司；德坤公司与李晶签订了买卖合同，并将房屋所有权转移给李晶，且广益中学并不是合同的相对方。因此，根据物权法定原则，广益中学在这一过程中，并未成为涉案房屋法定的所有权人，并未取得该房屋的物权。关于李晶为获得单位的特殊待遇而承诺接受建房方案中的各项规定，该事实清楚成立。该建房方案中核心是参加集资建房的教职工应在广益中学服务10年。一审法院认为，对于违反服务年限约定而应承担的违约责任应受剩余服务期与原约定服务期的比例的制约；发生争议的，应受人事劳动相关法律规定调整。由于广益中学自始未取得诉争房屋的所有权登记，在李晶应承担违约责任未予明确的情况下，其要求李晶因未满服务年限而退还诉争房屋即回转物权给其的诉求无法律依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，遂判决：驳回重庆市广益中学校的诉讼请求。案件受理费1217元，由广益中学负担。
宣判后，广益中学不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判李晶返还广益中学位于重庆市南岸区“南山静园”小区×××××××××号房屋，一、二审诉讼费由李晶承担。其理由是：李晶是广益中学的教职工，在符合参加集资建房的条件下才能购买涉案房屋，《广益中学集资建房方案》是李晶与德坤公司签订购房协议、房屋买卖合同的前提和基础，不能简单地认为广益中学不是房屋买卖合同的相对方就不能要求返还房屋。且涉案房屋包含在广益中学与德坤公司签订的购房协议之中，其实际购房人是广益中学，而不是李晶，在学校授权后，德坤公司才与李晶签订房屋买卖合同。即使学校不是房屋买卖合同相对方，因李晶违反了《广益中学集资建房方案》的约定，学校也有权直接要求李晶退还房屋。
被上诉人李晶答辩称：集资建房方案与本案无关，李晶所购房屋不在集资建房范围内。广益中学与李晶之间并未签订房屋买卖合同，广益中学也从未成为涉案房屋的产权登记人，无权要求李晶返还房屋。广益中学曾与德坤公司签订过买卖协议，但没有实际履行，广益中学仅组织李晶等教师购买房屋，价格方面也没有优惠。
二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实相同，本院对此予以确认。
本院认为：广益中学与德坤公司签订的购房协议虽包含涉案房屋，但广益中学并未将该房屋过户至自己名下，其并非房屋所有权人；之后李晶就涉案房屋与德坤公司签订了买卖合同，并经登记为房屋所有权人。广益中学既非房屋买卖合同的出售方，又非房屋的实际所有权人，其要求李晶退还房屋给学校于法无据，本院不予支持。广益中学认为李晶违反集资建房服务年限的约定，应承担退还房屋的责任的观点，因属于劳动人事相关法律调整的范畴，本案不予处理，广益中学可另行主张相关权利。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1217元，由重庆市广益中学校负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江信红
审 判 员 苏 渝
代理审判员 钱昳心
二〇一四年十月十日
书 记 员 肖 姗