江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第01055号
上诉人（原审被告）江苏联盛投资有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇华中南路71号。
法定代表人邹茂春，该公司董事长。
委托代理人张作臻，该公司职员。
委托代理人邱斌，江苏邱斌律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赣榆县亿鑫物业管理有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇南街社区。
法定代表人潘全鹏，该公司经理。
委托代理人赵利，江苏传扬律师事务所律师。
上诉人江苏联盛投资有限公司（以下简称联盛投资公司）与被上诉人赣榆县亿鑫物业管理有限公司（以下简称亿鑫物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2014）赣民初字第1629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月9日公开开庭审理了本案，上诉人联盛投资公司的委托代理人邱斌、张作臻，被上诉人亿鑫物业公司的法定代表人潘全鹏及其委托代理人赵利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
亿鑫物业公司一审诉称：2011年1月29日，涉案双方签订前期物业服务合同，合同约定由亿鑫物业公司给联盛投资公司开发的华府御花园提供前期物业管理服务，业主在领取钥匙之日交纳物业管理费，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，物业服务费由联盛投资公司全额缴纳，未能按时缴纳物业服务费用的，按应交而未交费用的日万分之二向亿鑫物业公司支付违约金。合同签订后，亿鑫物业公司于2011年2月1日进驻该小区进行物业管理服务，但联盛投资公司却没有按照合同履行义务，始终不交纳应缴纳的物业管理费用，经多次协商未果，现累计欠物业管理费用和其他费用共计131712.27元，已构成违约，请求依法判令联盛投资公司支付物业管理费及其他费用131712.27元，并支付欠款总额从应交之日到实际交纳之日每日万分之二的违约金，并承担本案诉讼费用。
联盛投资公司一审辩称：亿鑫物业公司起诉联盛投资公司支付物业费用没有事实依据。1、联盛投资公司已经全部通知业主领取房屋钥匙，且房屋均是现房，均已具备了交付条件，因业主原因导致拖欠的物业费，应由业主承担，与联盛投资公司无关。2、房屋已经全部销售完毕，最后一套房屋在2013年6月28日销售，对于此期间的物业费，我们愿意承担。3、亿鑫物业公司未按照合同约定实现对该小区的管理，导致该小区的大量绿化被破坏，公共设施损坏，对此造成的损失，我们要求法庭一并处理。
原审法院经审理查明：2011年1月29日，亿鑫物业公司（乙方）与联盛投资公司（甲方）就联盛投资公司开发的华府·御花园小区（建筑面积20000平方米）前期物业管理服务事宜签订前期物业服务合同，合同第六条约定，物业服务费由业主按其拥有的建筑面积交纳，住宅0.35元／月／平方米。合同第七条约定，购房业主应于领取钥匙之日交纳物业费（钥匙交由乙方统一发放），由于业主自身原因，在甲方通知验收期限内未领取钥匙的，物业费默认为自通知业主验收、领钥匙的第一日算起。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳，于每季度第一个月10日以前支付给乙方。甲方在合同签订前一次性支付给乙方开办费8000元，甲方必须在合同签订一个月内向乙方移交乙方物业验收的所有手续，逾期移交所产生的所有费用由甲方承担，并另行支付给乙方。合同第十一条约定，甲方应于业主收房前一个月通知乙方承接验收物业，移交物业公用部位、共用设施设备和供作场地、物业管理用房及有关资料。合同第十二条约定，乙方承接物业时，甲方应配合乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验。合同第十三条约定，对于本合同签订承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。第十四条约定，乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1、……等竣工验收资料。2、设施、设备的使用和维护保养等技术资料。3、物业质量保修文件和物业使用说明文件。4、业主清册（包括业主姓名、联系地址和电话，房屋建筑面积、交付时间等）。合同第十五条约定，甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。合同第二十四条约定，甲方违反本合同第六条、第七条的约定，未能将已收款按时交纳物业服务费的，按应交而未交纳物业管理服务费用每日万分之二的标准向乙方支付违约金。合同签订后，联盛投资公司按合同约定支付给亿鑫物业公司物业开办费用8000元，亿鑫物业公司于2011年1月30日进驻小区进行管理。2011年4月18日，联盛投资公司将华府御花园小区进户门钥匙124套、单元门钥匙27套、电表箱钥匙27套、天台钥匙58套交给亿鑫物业公司，亿鑫物业公司出具了收条。原审审理中，亿鑫物业公司、联盛投资公司均没有提供双方物业交接清单及相关资料。联盛投资公司开发的华府御花园小区共124套房屋，总面积20000平方米，现已经交付给业主签订物业合同的共有90套，联盛投资公司对亿鑫物业公司提供的90套房屋物业合同签订时间予以确认，其中最早交付房屋时间为2011年4月10日，剩余34套房屋至今未签订物业合同。联盛投资公司主张有七套房屋因被法院保全没有售出，其余房屋全部售出，但没有提供证据证明其向业主发出通知告知业主领取钥匙接收房屋的时间。
原审法院另查明，亿鑫物业公司在审理中主张对于未领取钥匙的34套空置房物业费计算至起诉之日按35个月计算，对于联盛投资公司所欠物业费主张自起诉之日按同期银行贷款利率支付利息。
原审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。亿鑫物业公司、联盛投资公司于2011年1月29日签订的华府御花园小区前期物业服务合同是双方当事人真实意思表示，且不违背法律的规定，合法有效。合同签订后，亿鑫物业公司依约进驻小区进行物业管理，但联盛投资公司未按合同约定于每季度第一个月10号以前向亿鑫物业公司交纳物业管理费，已构成违约，应承担违约责任。依据双方签订的前期物业合同第七条约定，购房业主应于领取钥匙之日交纳物业费，由于业主自身原因，在建设单位通知验收期限内未领取钥匙的，物业费默认为自通知业主验收、领钥匙的第一日算起，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因联盛投资公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由联盛投资公司全额交纳。由此表明，联盛投资公司对于已经售出的房屋应当通知业主查验接收房屋，在通知业主查验接收房屋之前的物业费应当由联盛投资公司承担。因联盛投资公司没有提供证据证明其向业主发出通知告知业主领取钥匙接收房屋的时间，应由联盛投资公司承担举证不能的法律后果，故应按亿鑫物业公司与业主签订物业合同的时间确定房屋交付的时间。亿鑫物业公司自2011年1月30日进驻小区，亿鑫物业公司主张自2011年2月1日起开始计算物业费，不违反法律规定，应予准许。联盛投资公司开发的华府御花园小区房屋自2011年4月10起陆续交付给买受人，自亿鑫物业公司进驻小区进行管理之日即2011年2月1日起至首套房屋开始交付之日前一日即2011年4月9日止，期间2.3个月20000平方米房屋的物业服务费计16310元（20000平方米×0.35元×2.3月=16100元）；另90套房屋已经交付业主并签订物业合同，自2011年4月10日起至每户交付房屋签订物业合同前一日止期间的物业费共计25611.8元，亿鑫物业公司在审理中主张24231元，少于应交纳的数额，属于亿鑫物业公司行使处分权，应予支持。另34套房屋面积合计5824.32平方米，亿鑫物业公司、联盛投资公司对此面积均无异议，联盛投资公司认为其中27套已经售出，但未能提供证据证明通知业主领取钥匙交付房屋的时间，联盛投资公司应承担举证不能的法律后果。至今，该部分房屋没有业主到亿鑫物业公司处领取钥匙签订物业合同，故该34套房屋应视为空置房，自2011年2月1日起至业主领取钥匙签订物业合同之前的物业费应由联盛投资公司承担。亿鑫物业公司在审理中主张自2011年2月1日计算至起诉之日按35个月计算物业费，该期间短于联盛投资公司应承担物业费的期间，属于亿鑫物业公司行使处分权，应予支持。34套房屋5824.32平方米的物业费计71347.92元（5824.32平方米×0.35元×35个月=71347.92元）。综上，联盛投资公司应交给亿鑫物业公司的物业管理费共计为111678.92元。由于联盛投资公司未按合同约定履行义务，联盛投资公司应当支付违约金，由于合同约定的违约金过高，亿鑫物业公司主张联盛投资公司自起诉之日起按同期银行贷款利率支付利息，不违反法律规定，应予支持。亿鑫物业公司主张联盛投资公司支付前期看护人员工资、2011年春节过节费、2012年8月25日拔草费，联盛投资公司不予认可，亿鑫物业公司该请求缺少事实和法律依据，原审法院不予支持。联盛投资公司辩解请求亿鑫物业公司承担管理不力给其造成的损失，因联盛投资公司未提供充分有效的证据予以证实，本案中不予处理，联盛投资公司可以另行起诉。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决：一、联盛投资公司应于判决生效之日起十日内给付亿鑫物业公司物业管理费111678.92元及其利息（利息自2014年3月5日计算至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；二、驳回亿鑫物业公司对联盛投资公司其他诉讼请求。一审案件受理费2740元，由亿鑫物业公司承担207元，由联盛投资公司承担2533元。
上诉人联盛投资公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审法院在未查清事实的情形下，盲目认定上诉人没有将房屋交付各业主，属于认定事实错误。2、原审法院认为上诉人没有提供证据证明其向业主发出通知领取钥匙接收房屋的时间，也属于认定事实错误。3、原审法院认定涉案房屋有34套空置房，明显错误。4、本案的部分物业费用计算重复。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人亿鑫物业公司答辩称：1、一审法院认定事实准确，上诉人上诉的理由就是34套房屋是否交付问题，一审法院已经查明很清楚，上诉人没有提供相关证据证明34套房屋已经交付给业主，在一审审理过程中，一审法院曾多次让上诉人提交交付房屋的通知以及房屋验收的相关手续，但是上诉人都没有提供；2、物业费的计算在一审审理时上诉人是认可的，不存在重复计算的说法，因此请求二审查明本案事实，驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院依法予以确认。
二审期间上诉人联盛投资公司向本院提交以下证据：
1、2010年10月5日在《赣榆广播电视新周刊》发布的广告，证明：在此期间，上诉人出售的都是现房，不存在由开发商承担物业费的情况。
2、商品房买卖合同一组，证明：上诉人和业主签订商品房买卖合同时候已经明确约定交房的时间，不需要上诉人再另行通知业主接收房屋。时至今日没有一户业主通过诉讼渠道或者其他渠道向上诉人主张逾期交房的事实。
被上诉人亿鑫物业公司质证称：对证据1，该证据不能作为现房交易的证据使用，是否是现房应当以相关的验收资料为准。
对证据2，对其真实性无异议，但是不能证明上诉人要证明的事实，该证据在一审时上诉人已提交过，上诉人应当提交交付通知以及房产验收的相关证明来证明交付的事实。
被上诉人亿鑫物业公司未提供新证据。
本案在二审期间的争议焦点为：1、涉案小区内上诉人联盛投资公司与被上诉人亿鑫物业公司争议的34套房产是否已经实际交付给业主；2、涉案小区的物业费是否存在重复计算。
关于第一个争议焦点，本院审查后认为，上诉人联盛投资公司主张涉案的34套房屋均已交付给业主，但未能提供相关证据予以证明。上诉人联盛投资公司在二审期间提交的两组证据无法证明原审法院认定的34套空置房已实际交付。被上诉人亿鑫物业公司认为目前该34套房产的钥匙仍在被上诉人手中，无人领取。原审法院认定涉案小区有34套房屋未实际交付给业主并无不当，本院对上诉人的该项上诉理由不予采信。
关于第二个争议焦点，本院经审查后认为，上诉人联盛投资公司主张涉案小区的物业费存在重复，其主张应按每套房屋的售出时间开始计算每套房屋的物业费用，并提供了计算明细。被上诉人对此不予认可。本院认为，依据双方签订的前期物业合同第七条约定，购房业主应于领取钥匙之日交纳物业费，由于业主自身原因，在建设单位通知验收期限内未领取钥匙的，物业费默认为自通知业主验收、领钥匙的第一日算起，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因联盛投资公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由联盛投资公司全额交纳。因此，涉案房屋的物业费应自业主验收、领取钥匙之日开始计算，联盛投资公司目前无证据证明涉案空置的34套房屋已通知业主验房领取钥匙，故按合同约定涉案房屋的物业费仍应由联盛投资公司支付。联盛投资公司主张其仅支付房屋售出日期到合同约定的交付日期之间的物业费无事实与法律依据，本院对该项上诉理由不予采信。
综上，联盛投资公司的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2740元，由上诉人江苏联盛投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一五年七月三十日
书 记 员 杨 慧
法律条文附录
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。