广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终13081号
上诉人（原审被告)：佛山市高明达隆房地产有限公司，住所广东省佛山市高明区荷城街道沧江路益寿街36号。
法定代表人：劳志昌。
委托诉讼代理人：韩丽茹，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：关东静，北京市盈科（佛山）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：陆文聪，男，汉族，住广东省佛山市。
被上诉人（原审原告）：梁桂喜，女，汉族，住广东省佛山市。
两被上诉人的共同委托诉讼代理人：李洁晶，广东禅都律师事务所律师。
两被上诉人的共同委托诉讼代理人：谢剑飞，广东禅都律师事务所律师。
上诉人佛山市高明达隆房地产有限公司（以下简称达隆公司）因与被上诉人陆文聪、梁桂喜商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2017）粤0608民初988号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年11月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
达隆公司上诉请求：撤销一审判决，驳回陆文聪、梁桂喜的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定“政府部门和案外人的原因导致迟延交楼不构成不可抗力”，属认定事实错误，适用法律错误。2007年8月1日，佛山市规划局高明分局向达隆公司回复称锦秀花苑所在地块的规划用地性质为公共绿地，而达隆公司现持有的国土使用权性质不符，故不能对该地块出具规划意见。2012年10月22日，佛山市高明区发展规划和统计局向达隆公司颁发建设用地规划许可证，明确锦秀花苑的用地性质是二类居住用地。因上述政府部门对锦秀花苑所属地块性质存在矛盾和争议，佛山市高明区国土城建和水务局一直以来利用其对有关单位的管理职能阻碍达隆公司达成竣工验收的条件。首先，达隆公司于2015年5月27日向佛山市高明供电局申请高压新装用电，但本应在7月9日就能确定高压新装供电方案，供电系统本应于2015年7月19日建成投运，但实际上供电部门在2015年11月20日才确认锦秀花苑的供电方案，安装供电期间也被严重拖延，直至2016年6月29日公用配电站才投入使用，导致迟延供电346日，直接导致达隆公司迟延向业主交付房屋。其次，2015年11月16日，达隆公司为锦秀花苑1座（1、2梯）报装供用水管道设施。达隆公司在2016年5月16日，委托案外人佛山市自来水工程有限公司进行锦秀花苑室外给水管道安装水表安装工程施工。按照合同约定，该工程工期为45天（晴雨天），即本应2016年6月30日完工，但实际上该供水工程直到2016年12月17日才验收合格，拖延了170天，直接导致达隆公司不能按照合同约定交付房屋。达隆公司已于2017年5月15日起诉佛山市自来水工程有限公司。第三，达隆公司为申请锦秀花苑的竣工验收和产权初始登记早就于2016年10月20日申请测绘，本应于20个工作日即到2016年11月17日应当测绘完毕，但作为佛山市高明区国土城建和水务局下辖部门的佛山市高明区测绘队，受政府部门有意拖延的授意，直到半年后的2017年5月25日才向达隆公司出具《房屋测量成果报告书》，拖延了189天，佛山市高明区国土城建和水务局利用上述手法拖延于2017年7月18日才同意锦秀花苑项目竣工验收备案。据此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，因政府不可抗力造成达隆公司迟延346天、170天、189天相应的迟延交付房屋的责任应当免除。扣除部分重合的时间后，达隆公司在510日内依法不应承担违约责任。二、陆文聪、梁桂喜诉请的违约金明显过高，依法应予以调整。本案中陆文聪、梁桂喜主张的违约金明显超过损失的30%，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，予以减少。首先，虽然国土部门故意拖延导致达隆公司在2017年6月2日才完成了竣工验收，但涉案房屋在验收前是可以正常入住的，部分业主也在2016年8、9月份验收房屋并入住。其次，关于陆文聪、梁桂喜的损失问题。一审庭审中，陆文聪、梁桂喜确认2017年3月达隆公司已经通知其收楼，若陆文聪、梁桂喜不同意提前入住涉案房屋，因达隆公司逾期交楼而造成其损失，应限定为因不能入住涉案房屋而导致的租金损失。参照涉案房屋200米范围内的小区“绿色世嘉”的租金，与涉案房屋同样面积的房屋租金为1500元/月，也就是日均租金为50元。据此，自约定交付房屋逾期日2016年1月1日起算至涉案房屋竣工验收之日2017年6月2日，扣除510日，即达隆公司应向陆文聪、梁桂喜赔偿的损失为50元/日×（518日-510日）=400元。三、陆文聪、梁桂喜自购房至今可获益41万元，其实际利益并没有任何受损，事实上不需要违约金对其进行补偿。首先，陆文聪、梁桂喜购买的房屋可以正常使用、居住；其次，因房价上涨，现涉案房屋之单价已飙升至9000元/㎡，即陆文聪、梁桂喜已获益41万元。而违约金的用意在于“损害填补”，即以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。在达隆公司不存在过错，也并未对陆文聪、梁桂喜造成损失且其有预期双倍获益的情况下，若陆文聪、梁桂喜坚持认为购买涉案房屋造成了严重的损失，达隆公司同意与陆文聪、梁桂喜解除合同，返还购房款。
陆文聪、梁桂喜辩称，即使锦绣花苑所属地块性质存在争议，也是2012年之前的事，与竣工验收延误无关，且供水、供电公司是否有安装延误行为，也与业主无关。违约金条款由达隆公司拟定，双方的权利义务对等，不属于过高。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
陆文聪、梁桂喜向一审法院起诉请求：1.达隆公司立即向陆文聪、梁桂喜交付位于佛山市高明区荷城街道高明大道东240号锦绣花苑某座某梯某号的商品房；2.达隆公司立即向陆文聪、梁桂喜支付逾期交房的违约金（违约金以331144元为本金，按每日万分之四计算，从2016年1月1日开始计至达隆公司向陆文聪、梁桂喜实际交付商品房之日止，暂计至起诉之日为58016.43元）；3.达隆公司立即向陆文聪、梁桂喜支付逾期办理房屋产权登记备案的违约金1655.72元（按照已付房价款0.5%的标准计算）；4.达隆公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年7月24日，陆文聪、梁桂喜与达隆公司签订了一份《广东省商品房买卖合同》，双方约定：陆文聪、梁桂喜向达隆公司购买佛山市高明区荷城街道高明大道东240号锦秀花苑某座某梯某房（建筑面积共90.23平方米），总价款为331144元；逾期付款在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，陆文聪、梁桂喜按日向达隆公司支付逾期应付款万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，达隆公司有权解除合同，达隆公司解除合同的，陆文聪、梁桂喜按累计应付款的0.4%向达隆公司支付违约金，陆文聪、梁桂喜愿意履行合同的，经达隆公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，陆文聪、梁桂喜按日向达隆公司支付逾期应付款万分之四的违约金；达隆公司应在2015年12月31日前将经竣工验收合格的商品房交付给陆文聪、梁桂喜使用；陆文聪、梁桂喜应依买卖合同约定的最后交楼时间之后的15天内，或应依达隆公司提前书面通知陆文聪、梁桂喜办理商品房交付15天内，陆文聪、梁桂喜应亲自前往达隆公司处办理交换手续，如逾期办理的，视为达隆公司已按期交楼；达隆公司逾期交房的，逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，达隆公司按日向陆文聪、梁桂喜支付已交付房价款万分之四的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，陆文聪、梁桂喜有权解除合同，陆文聪、梁桂喜解除合同的，达隆公司应当自陆文聪、梁桂喜解除合同通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按陆文聪、梁桂喜累计已付款的0.4%向陆文聪、梁桂喜支付违约金，陆文聪、梁桂喜要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，达隆公司按日向陆文聪、梁桂喜支付已交付房价款的万分之四的违约金；商品房达到交付使用条件后，达隆公司应当书面通知陆文聪、梁桂喜办理交接手续，双方进行验收交接时，达隆公司应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单；达隆公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由达隆公司提供的资料报产权登记机关备案，如因达隆公司的责任，陆文聪、梁桂喜不能在规定期限内取得房地产权属证书的，陆文聪、梁桂喜不退房，达隆公司按已付房款的0.5%向陆文聪、梁桂喜支付违约金（其余约定详见该合同）。陆文聪、梁桂喜已依约向达隆公司支付了购房款，达隆公司已为陆文聪、梁桂喜开具了正式购房发票。
另查明，涉案锦秀花苑楼盘已于2017年6月2日经竣工验收合格，并于2017年7月18日完成竣工验收备案登记。2017年3月，达隆公司曾电话通知陆文聪、梁桂喜去收楼。
一审法院认为，本案属商品房预售合同纠纷。陆文聪、梁桂喜与达隆公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行合同约定的义务和享有合同约定的权利。按照上述合同的约定，达隆公司应在2015年12月31日前将经竣工验收合格的商品房交付给陆文聪、梁桂喜使用，但达隆公司所开发的锦秀花苑楼盘直至2017年6月2日才竣工验收合格，并于2017年7月18日完成竣工验收备案登记，这说明，达隆公司已违约。达隆公司辩称是因为政府部门和案外人的原因导致其延迟交楼，但达隆公司辩称的理由不构成不可抗力，根据合同相对性原理，达隆公司仍应向陆文聪、梁桂喜承担违约责任。对于陆文聪、梁桂喜要求达隆公司立即交付位于佛山市高明区荷城街道高明大道东240号锦绣花苑某座某梯某号商品房的诉讼请求，予以支持。根据双方的合同约定，达隆公司逾期交楼的，在陆文聪、梁桂喜不解除房屋买卖合同的情况下，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，达隆公司应按日向陆文聪、梁桂喜支付已交付房价款的万分之四的违约金。据此，对于陆文聪、梁桂喜要求达隆公司支付逾期交房的违约金（违约金以331144元为本金，按每日万分之四计算，从2016年1月1日开始计至达隆公司向陆文聪、梁桂喜实际交付商品房之日止）的诉讼请求，予以支持。关于陆文聪、梁桂喜诉求的逾期办证违约金问题。根据双方的约定，达隆公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由达隆公司提供的资料报产权登记机关备案，而目前涉案商品房尚未交付，因此，陆文聪、梁桂喜该项诉请的条件尚不具备，对于陆文聪、梁桂喜的该项诉请，不予支持。陆文聪、梁桂喜可待实际收楼后再根据双方合同的约定另行主张权利。达隆公司并未举证证明双方约定的违约金过高，涉案商品房的房价上涨不能成为达隆公司减少或不支付违约金的理由，对达隆公司的相应抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、达隆公司应于判决生效之日立即交付位于佛山市高明区荷城街道高明大道东240号锦绣花苑某座某梯某号商品房给陆文聪、梁桂喜；二、达隆公司应于判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金（违约金以331144元为本金，按每日万分之四计算，从2016年1月1日开始计至达隆公司向陆文聪、梁桂喜实际交付商品房之日止）给陆文聪、梁桂喜；三、驳回陆文聪、梁桂喜的其他诉讼请求。本案受理费1250元，减半收取625元（陆文聪、梁桂喜已预交），由达隆公司负担。
二审期间，上诉人达隆公司向本院提供了佛山高明荷城供电所出具的《关于达隆公司开发的锦绣花苑统建小区接电说明》，拟证明涉案房屋未按期交付并非达隆公司造成的，而是政府部门未按期安装供电设施造成，应当属于不可抗力。被上诉人陆文聪、梁桂喜在二审期间没有提交新证据。本院依法组织当事人对上述证据进行了质证。对于上述证据的真实性本院予以确认，但该证据只证明达隆公司申请供电安装的情况，并不足以证明上述事实构成不可抗力，故本院对达隆公司的证据主张不予采纳。
经审理，本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，达隆公司上诉主张政府相关部门、供电、供水公司故意或因过错拖延其规划许可、安装水电和验收等手续，直接导致迟延向业主交楼，属于不可抗力，应扣除该部分逾期天数。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。达隆公司所提出的上述事由，显然不属不可抗力的范畴，此其一；其二，达隆公司没有充分证据证明政府相关部门、供电、供水公司故意存在拖延行为，并且涉案楼盘之建设工程在2017年6月2日才竣工验收，此时已严重逾期，将责任归咎于政府之行为显然不尽合理。况且即使存在达隆公司所主张的部分事由，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，达隆公司仍应当向合同相对方的陆文聪、梁桂喜承担违约责任。因此，一审法院认定达隆公司逾期交付房屋构成违约，处理正确，本院予以维持。
关于违约金是否因过高而调整的问题。经审查，逾期交楼违约金之计算标准是达隆公司作为开发商拟定的格式条款，该条款广泛适用于众多购房者而未与对方协商，应当推定该条款是其在权衡利弊后以审慎之态度而拟定，并且该条款与合同中约定的购房者因逾期付款时应当承担的违约金计算标准一致，表明合同对双方在违约方面的权利义务之约定是公平合理的。现在达隆公司在其违约时，又以该条款约定的违约金标准过高为由主张减少，显然与公平原则不符。另外，考虑日万分之四的标准折合年利率为14.4%，并不属于明显过高的范围。至于购房者因房屋价格上涨而受益，更不是开发商不应承担违约责任的理由。因此，达隆公司请求减少违约金的上诉主张，理由不充分，本院不予支持。
综上所述，达隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1250元，由上诉人佛山市高明区达隆房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴健南
审判员 张雪洁
审判员 邱程辉
二〇一七年十二月二十五日
书记员 杨思韫