广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1416号
上诉人（原审被告）：严仲池，男，1946年12月27日出生，汉族，身份证住址：广州市海珠区。
上诉人（原审被告）：严凯容，女，1976年1月11日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区。
委托代理人：邹夕云，广东沁森律师事务所律师。
委托代理人：刘彩凤，广东沁森律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：严永明，男，1964年7月30日出生，香港特别行政区居民，现住香港。
委托代理人：严铭安，男，1956年10月4日出生，汉族，身份证住址：广州市白云区。
委托代理人：刘绍安，广东中大圣律师事务所律师。
上诉人严仲池、严凯容因与被上诉人严永明物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1531号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：据广州市国土资源和房屋管理局于2004年12月15日核发的穗集地证第0074661号《广州市集体土地房产证》记载，白云区瑶台前进大街四巷1号，权属人为严永明，1996年新建，用地面积70.82平方米，总建筑面积555.47平方米，钢筋混凝土7层半，备注：该用地1985年经三元里区公所批准使用（宅基地证号2416**），超出批准用地面积11.10平方米未经批准使用；其中建筑面积共304.57平方米未经批准新建。
上述房屋第六层由严仲池、严凯容使用至今。因本案纠纷，严永明于2013年5月29日向原审法院提起诉讼。请求判令：一、严仲池、严凯容立即搬出广州市越秀区矿泉街瑶台前进大街四巷1号第六、七、八楼；二、严仲池、严凯容向严永明支付从2011年6月起至实际搬出上述房屋之日止的占用费（每月每层按照1000元的标准计算即每月3000元）。
诉讼过程中，严永明表示鉴于无法证明严仲池、严凯容占用涉案房屋第七、八层，故撤回涉案房屋第七、八层的相关诉讼请求，明确其诉讼请求为：一、严仲池、严凯容立即搬出广州市越秀区矿泉街瑶台前进大街四巷1号第六楼；二、严仲池、严凯容向严永明支付从2011年6月起至实际搬出上述房屋之日止的占用费（按照每月1000元计）。
严仲池、严凯容原审共同辩称：2000年严笑馨与严仲池达成已将房屋交付严仲池，涉案房屋第六层从2000年始至今一直由严仲池、严凯容居住。严笑馨作为管理人、权利人之一将涉案房屋第六层抵债给严仲池，现涉案房屋第六层属违章建筑不受保护，所以严永明无权要求严仲池、严凯容搬离涉案房屋第六层。
严仲池、严凯容就其答辩提交了严伟豪、严仲池（为乙方）与严笑卿（注：双方确认即是严笑馨）、严伯庆（为甲方）于2000年1月26日签订的《协议书》、原《农村宅基地使用证》复印件和韦宁玲、严志强、严庭信、严妙芬、赵淑英的证言予以证明。其中《协议书》的内容为：甲方于1998年4月10日向乙方借到了80000元（包括利息），现归还期已届满，因甲方经济困难暂无资金还款，经甲乙双方协商同意，甲方愿将自有的广州市矿泉街瑶台前进四巷一号六楼一层房屋作为向乙方抵折还款的物业，即甲方自愿将广州市矿泉街瑶台村前进四巷一号六楼一层面积约为80平方米房屋的产权赠与给乙方偿还所欠乙方的80000元债务，甲方乙方待到公证处办理赠与手续然后再到房管部门办理产权证过名手续，甲方必须无条件协助乙方办理转名手续，待政府房管部门发出以乙方名义登记的产权证后，方可视为甲方将欠款还清；……经甲方乙方双方协定2000年3月31日前甲方保证无条件将赠与乙方六楼的房屋迁出交给乙方使用等。严永明否认严仲池、严凯容提交的上述证据。
对于涉案房屋的面积，严永明表示：估计80多平方米，但没有去量度，按照宅基地使用证载明建筑面积为70.82平方米；占用费同意按建筑面积70.82平方米来计算。严仲池、严凯容表示：不同意支付房屋使用费，也不同意严永明主张的1000元／月计费标准；如果需要支付，则应按宅基地使用证载明建筑面积为70.82平方米来计算。
原审法院认为，根据广州市国土资源和房屋管理局于2004年12月15日核发的穗集地证第0074661号《广州市集体土地房产证》记载，广州市白云区瑶台前进大街四巷1号房屋的权属人为严永明。虽然有部分面积未经批准使用和兴建，但在行政部门未对此作出处理前，有关房屋的权利仍应由严永明行使。现严永明要求严仲池、严凯容搬出占用的涉案房屋第六层交还给严永明，并支付房屋占用费，合法合理，原审法院予以支持。鉴于双方对房屋占用费的计算标准无法协商一致，依公平原则，可参照房管部门公布的同时期同地段住宅房屋租金参考价计付，如据该参考价计得的租金标准高于严永明主张的1000元／月，则按1000元／月计算。至于严仲池、严凯容抗辩称涉案房屋第六层已由严笑馨抵债给严仲池，因严笑馨非涉案房屋的权属人，现有的证据也不足以证明涉案房屋第六层经合建后归严笑馨所有，故严笑馨无权处分涉案房屋第六层，严仲池、严凯容的抗辩理据不足，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，于2013年10月21日判决：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，严仲池、严凯容搬出广州市越秀区瑶台前进大街四巷1号房屋第六层，并将房屋交回给严永明。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，严仲池、严凯容向严永明支付从2011年6月起至本判决发生法律效力之日止的上述房屋占用费（按建筑面积70.82平方米，参照房管部门公布的同时期同地段住宅房屋租金参考价计付，如据租金参考价计得的标准高于1000元／月，则按1000元／月计算）；从本判决发生法律效力之次日起至上述房屋搬出交回之日止，严仲池、严凯容按上述标准逐月计付房屋占用费给严永明。三、驳回严永明的其他诉讼请求。本案受理费1600元，由严永明负担1067元，严仲池、严凯容负担533元。
判后，严仲池、严凯容不服原审判决，向本院提起上诉。具体事实与理由如下：一、本案不符合立案条件，不应受理严永明委托的代理人（受委托人无权接受委托）的起诉，应驳回起诉。一审严永明委托严铭安不符合民事诉讼法第58条的规定，严铭安无权提起本案诉讼及转委托律师。二、严永明作为白云区瑶台前进大街四巷1号的权属登记人，权利来源部分不合法，部分权利不应得到法律保护，即涉案房屋的四至七层半是违章建筑不受法律保护。严永明与严笑馨合作于1996年新建行为违反法律规定超面积使用土地，地上建筑物也当然违法。现一审法院判决严仲池、严笑馨搬出涉案房屋第六层及支付占用费，因权利来源不合法而不应得到法律保护。三、涉案房屋系严笑馨与严永明合建，严笑馨已将涉案房屋第六层抵债给上诉人严仲池，上诉人严仲池已支付居住房屋的对价，上诉人严仲池、严凯容有权不搬离现居住房屋且无需支付占有（使用）费。四、严笑馨抵债涉案房屋给严仲池的时间为2000年，涉案房屋的权利证书颁发时间为2004年，严永明要求严仲池、严笑馨搬离并支付占用费无法律依据。2000年严笑馨与严仲池达成已将房屋交付严仲池，涉案房屋第六层从2000年始至今一直由严仲池、严凯容居住。严笑馨作为管理人、权利人之一将涉案房屋第六层抵债给严仲池，现涉案房屋第六层属违章建筑不受保护，所以严永明无权要求严仲池、严凯容搬离涉案房屋第六层。五、严笑馨系严永明的代理人，代理人严笑馨越权处分涉案房屋，代理人的越权代理行为所产生的法律后果应由委托人（严永明）承担。严永明委托严笑馨管理涉案房屋，严永明应对代理人严笑馨的代理行为承担相应的法律后果，2000年后严笑馨将涉案房屋交给严仲池、严凯容使用，严笑馨因为有代理权，所以该行为合法。如果法院认定严笑馨交付房屋给严仲池、严凯容的行为属代理权的越权行为，则由此产生的法律后果应由越权代理人严笑馨或者严永明承担。上诉人严仲池、严凯容上诉请求本院：一、撤销一审判决第一、二项；二、驳回被上诉人严永明的起诉。
严永明二审答辩称：被上诉人严永明是房屋产权人，其有权提起本案诉讼。严永明委托了中大圣所律师处理本案纠纷，是当着律师面授权委托严铭安代理处理房屋事务的，故本案严永明委托手续合法。严仲池、严凯容所述涉案房屋4-6层是违章建筑，这属于行政管理问题，并不影响产权人对产权的处分行为。严仲池、严凯容使用期间不管谁占用都应当支付使用费。严仲池、严凯容称其与案外人严笑馨之间存在借款关系，这里面存在上诉人严仲池发放高利贷行为，而且严仲池与案外人严笑馨之间存在什么关系严永明是不清楚的。严仲池、严凯容没有合法理由占用使用涉案房屋，故严永明主张收回被占用的房屋并要求严仲池、严凯容支付相应对价是合理的。严仲池、严凯容提及的租金诉讼时效问题，因为严仲池、严凯容侵权时间太长，严永明也放弃了对之前占用费的主张，而且本案严永明主张的是占用费而非租金，故本案不存在超过诉讼时效的问题。严永明认为严仲池、严凯容的上诉请求和理由不能成立，请二审法院予以维持。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
二审期间，严仲池、严凯容向本院提交租赁收据2张及肖凤兰和严凯容之间的房屋租赁合同一份，证明严凯容已经搬离涉案房屋，严凯容不需再承担交还房屋及支付房屋占用费的义务。严永明则向本院提交2014年4月22日由矿泉街瑶台村经济合作社出具的证明一份，证明严铭安与严永明系堂兄弟关系，严铭安的代理权限合法。
二审期间，本院依法传唤询问案外人严笑馨。严笑馨陈述其与严永明是叔堂姐弟关系，涉案的广州市白云区瑶台前进大街四巷1号房屋是由严永明出地，严笑馨出钱并办理报建手续建成的，建成后两人约定一至三层归严永明所有，四至七层半归严笑馨所有。严笑馨建房时曾向严仲池借款五万元，加上利息大概是八万元。之后，为了还钱，严笑馨的丈夫将房屋抵偿给严仲池，即本案双方争议的第六层。严笑馨不否认上述抵偿涉案房屋第六层给严仲池的事实。对严笑馨的陈述，上诉人严仲池、严凯容予以确认。被上诉人严永明称：严笑馨根本就没有钱建房。严笑馨分三次取款，第一次是十万元，第二次五万元，第三次十万元，三次总共二十五万元，是严笑馨去深圳边界向严永明拿的。该事实是严永明的母亲亲自说的，严永明的母亲已去世，没有证据可以证明。对于严笑馨所说的涉案房屋一至三层和四至七成半的处分约定，因为严笑馨在改建房屋的过程中没有资金来支付建房款，所以不存在严笑馨和严永明之间对涉案房屋楼层处分的约定。
本院认为：根据物权登记公示公告原则，房产证是物权登记的证明形式之一。严永明所持广州市国土资源和房屋管理局于2004年12月15日核发的穗集地证第0074661号《广州市集体土地房产证》载明七层半房屋建筑面积为555.47平方米，虽有304.57平方米未经批准新建的记载，但该部分建筑的形成与严仲池、严凯容无关，原审法院认定在行政部门未对此作出处理前，有关房屋的权利仍由严永明行使并无不当。现涉案房屋登记在严永明名下，而严仲池、严凯容主张案涉房屋第六层为严永明的代管人严笑馨以房给其抵债，但严永明并不认可，且目前无生效法律文书予以确认，故该部分物权处分行为（即以房抵债行为）不能约束严永明。据此，原审法院判决严仲池、严笑馨搬出案涉房屋，并将房屋交回严永明并无不妥。
至于房屋的使用费问题。因严永明将案涉房屋将严笑馨代管，而作为代管人的严笑馨自认以抵债方式将房屋交付严仲池、严凯容使用，故上诉人并非基于租赁关系而使用案涉房屋，且本案并无证据显示案涉房屋有租金的收益发生，故严永明诉请严仲池、严凯容向其支付从2006年起至判决发生法律效力之日止的房屋占用费理据不足，本院不予支持；原审法院对此处理不妥，本院予以更正。
综上所述，上诉人严仲池、严凯容上诉请求、理由部分成立，本院予以支持，原审判决应相应予以变更。依照《中华人民共和国物权法》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项的规定，判决如下：
一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1531号民事判决第一、三项；
二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1531号民事判决第二项。
一审案件受理费1600元，由严永明负担400元，由严仲池、严凯容负担1200元；二审案件受理费533元，由严永明负担133元，同严仲池、严凯容负担400元。
本判决为终审判决。