广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗天法民四初字第1340号
原告（反诉被告）：王柏林，住广东省广州市天河区。
委托代理人：陈庆元、吴峰海，均为广东广厚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王秋雷，住海南省海口市龙华区。
委托代理人：许升鹏，广东君之杰律师事务所律师。
原告（反诉被告）王柏林诉被告（反诉原告）王秋雷租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王柏林的委托代理人陈庆元、吴峰海，被告王秋雷及其委托代理人许升鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王柏林诉称：原、被告于2012年7月29日签订《租赁合同》，约定租赁期限自2012年8月21日至2015年8月20日，第一年月租金为78500元，第二年月租金82425元，第三年月租金86546元，每月的第21日前结清下月租金，若逾期支付，每逾期一天，按欠费金额的百分之一支付滞纳金，若逾期超过15天，原告有权断水断电。履约保证金是16万元，被告拖欠租金超过30天的，原告有权终止合同，收回房屋，没收保证金。合同签订后，被告存在未足额交纳租金，自2014年8月21日至2015年6月20日，拖欠未足额交纳的租金共57368元等，另被告拖欠原告2015年期间四个月租金。原告多次向被告催收未果。针对被告的上述违约行为，原告决定在合同届满不再与被告续约。2015年8月20日，被告将房屋移交原告，原告直接与实际承租人签订租赁合同。现维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告向原告支付2015年6月21日至2015年8月20日租金；2、被告向原告支付2014年8月21日至2015年6月20日期间未足额支付的租金52368元；3、被告向原告支付逾期支付上述期间的租金产生的滞纳金（以当月拖欠的租金为本金，按每日千分之五标准，自当月第21日计至2015年7月21日）；4、原告没收被告保证金160000元；5、被告承担本案诉讼费用。
被告王秋雷答辩称：不同意原告的诉讼请求，被告已经全部付清租金，并没有拖欠任何租金。一、双方签订租赁合同后，被告均按照双方约定切实履行合同并交纳租金，在履行合同中存在部分调整，如交纳租金的时间存在提前到当月8日交纳下个月的租金或者当月20日才交纳下个月的租金，根据被告提交的流水单，可以说明只要被告没有超过当月支付租金的情况下，被告就不存在违约。同时双方对租金也进行了调整，从2013年起，双方协商由于生意市场环境不景气，将租金确定不要递增或者仅递增很小的部分，故双方协商在2013年10月2日被告仅向原告支付了82000元的租金，且从2013年11月开始，被告每个月都只是向原告支付8万元的租金，并由我方自行记录并扣除相关的电话费。原告现在并没有提供证据证明向被告追讨租金，及向被告发出的变更收款帐号信息中也没有向被告提出过需要我方补交租金，故被告认为原告在本案中提出原告违约的意见不符合事实。二、关于2015年7、8月租金的问题，被告支付了2015年6月的租金后，原告就分别向被告转租的租户发出声明，要求租户直接与原告签订租赁合同，被告当时对原告的行为表示不同意。由于原告逃避税款，双方签订了其他租赁合同，该租赁期限是至2015年8月止，但是被告认为签订第二份租赁合同只是为了逃避税款。三、被告不存在违约及拖欠租金的问题，因为原告在2015年6月就要求被告退出场地，当时被告并不同意并想向原告支付2015年7、8月的租金，但原告一直不同意收取，并向被告提出过可以用支付的16万元保证金用于抵扣2015年7、8月的租金。四、不同意原告的第三项诉讼请求，被告是被迫被原告霸占了房屋。
被告王秋雷反诉称：2010年11月30日，原、被告签订《广州房屋租赁合同》，另2012年8月20日，双方将租期延长至2017年9月30日，合同进行备案。原告为提高租金，达到逃税的目的，原告承诺按《广州房屋租赁合同》履行。之后，被告将房屋分租给许金菊、肖某、蔡某。从2012年8月29日起，被告以转账方式支付租金，原告经常变更账户，被告于每月29日前向原告支付下一月租金78500元。由于生意难做，经协商，原告同意从2013年11月起租金递增至每月80000元。从2013年11月29日起，被告按与原告的口头协议，每月向原告转账80000元，原告是同意的，而且2013年11月至2015年5月期间，原告均接受该数额，从未提出异议，更没有要求被告增加。2015年6月4日，原告未经与被告协商，就直接向实际承租人许金菊、肖某、蔡某发出《声明》，要求三租户在2015年8月20日直接与其租赁商铺。许金菊、肖某、蔡某接到《声明》后，从2015年6月起，不再向被告支付租金。得知情况后，被告与原告交涉，要求履行备案的《广州房屋租赁合同》，将租期延长至2017年9月30日，原告不同意，要求被告在8月20日前搬出房屋，并表示不再接受转账支付租金，6至8月租金16万元从保证金扣除，不再退还。被告无奈，被赶出租赁的房屋。原告违背诚实信用原则，损害被告合法权益，被告已转账租金至2015年6月，被告同意租金变更为80000元，而且在一年多的时间里，已经认可并接受这一事实，现却要求补足租金。原告突然向许金菊、肖某、蔡某发出《声明》，导致三租户不再支付2015年7月、8月租金，导致租金损失235010元。为维护被告的合法权益，提起反诉，请求判令：1、原告赔偿被告2015年7月至8月的租金损失235010元；2、原告返还被告租赁保证金160000元；3、原告承担本案诉讼费用。
原告王柏林对被告王秋雷的反诉答辩称：不同意被告的反诉请求。一、被告所称双方签订《广州房屋租赁合同》歪曲事实，被告持有的合同并非本人签署，双方没有变更租赁期限。双方应执行《租赁合同》，租赁期限至2015年8月20日。二、被告提出双方口头协商将每月租金变更为80000元不属实，被告应按约定支付租金。从2013年11月开始，被告每月仅向原告支付80000元租金，当原告提出异议时，被告常以生意难做等理由敷衍，但不能认为原告同意变更租金。三、被告自2015年6月4日向三位次承租人许金菊、肖某、蔡某发出《声明》要求在租赁期满日2015年8月20日将房屋交回或另行签订租赁合同符合法律规定。首先，被告长期不足额支付租金及拖欠租金已构成违约，丧失租赁优先权，原告为了自己合法权益有权到期终止与被告的租赁关系。另被告与许金菊、肖某、蔡某签订的合同超过原租赁合同期限，也属违约和侵权行为。四、被告提出要求原告赔偿2015年7月、8月租金损失235010元无凭无据，依据合同相对性原则，被告应向三人追偿租金，而不是要求原告支付租金。五、被告长期拖欠租金，构成违约，原告可没收租赁保证金。
经审理查明：原告为位于广州市天河区天河东路49号首层（以下简称“涉案房屋”）的权属人，房屋建筑面积368.05平方米。
2012年7月29日，原告（出租方、甲方）、被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，租期从2012年8月21日至2015年8月20日，第一年月租金78500元，第二年月租金82425元，第三年月租金86546元，乙方在每月的第21日前结清下月租金，乙方必须按期缴纳租金，否则除继续交纳租金外，每逾期一天，应按欠款金额的百分之一支付滞纳金，若逾期超过15天，甲方有权断水断电，由此责成的一切损失由乙方承担，乙方交付租金的方式为转账支付。本合同签订之日，乙方向甲方支付保证金160000元，租赁期满，乙方付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方。若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用。甲方不干涉乙方合法的经验活动。乙方有下列情况行为之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金：1.未征得甲方同意，擅自将该房屋转租、分租他人使用或调换使用的；2、利用该房产进行违法活动的；3、拖欠租金超过30天等。本合同提前终止或有效期届满，甲乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日起或租赁期届满之日迁离房屋。
被告向原告支付租赁保证金160000元。
合同签订后，被告将涉案房屋分租案外人蔡某、许金菊、肖某，分别签订租赁合同，约定租金标准等。
关于租金情况，被告通过转账方式向原告支付租金。庭审时，本院询问双方，原告表示被告自2014年8月21日至2015年2月20日、2015年3月21日至2015年4月20日、2015年5月21日至2015年6月20日期间8个月存在的个月存在不足额支付租金，各月拖欠租金6546元。被告对上述期间每月支付80000元租金予以确认，抗辩称其自2013年11月起没有按约定标准支付租金，原因是双方口头协商对租金标准进行调整，而且期间原告从未提出异议。原告对于口头协商调整租金予以否认。另被告表示原告在收取租金后，未向其出示收据。
2015年6月4日，原告现在张贴《声明》：涉案房屋是我本人物业，我与王秋雷租赁合同到2015年8月20日到期，现租用本铺的承租人请明白，到2015年8月20日必须将49号铺交回本人出租，如要继续租用49号铺必须与本人洽谈重新签订合同，如不继续租用本铺，必须在2015年8月20日当天交出本铺。
关于2015年7月、8月租金（2015年6月21日至2015年8月20日），被告表示未向原告支付租金，抗辩双方口头协商以租赁保证金160000元冲抵该两月租金，原告予以否认。
庭审时，双方确认2015年8月20日对房屋进行交接，现由原告与实际承租人签订租赁合同。
关于被告的第一项反诉请求，其表示因原告张贴《声明》等，导致实际承租人未向其支付2015年7、8月，导致产生租金损失235010元。
另原告撤回对被告2014年8月21日至2015年6月20日拖欠租金产生的滞纳金主张。
本院认为：原告撤回部分诉讼请求，属其权利自由处分，并无增加被告负担，本院予以准许。
原、被告签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约切实履行。
《租赁合同》约定租金交付标准，被告抗辩双方协商变更租金标准，原告予以否认，被告向原告转账交付租金，期间被告未向原告出示收据确认足额收取当月租金，原告未提出异议，不等同放弃权利，被告的抗辩仅有陈述，未有其他证据予以佐证证实，不予采纳。现原告主张2014年8月21日至2015年2月20日、2015年3月21日至2015年4月20日、2015年5月21日至2015年6月20日未足额支付的租金具有合同依据，应予支持。现双方确认每月未付租金为6546元，合计52368元。对于2015年6月21日至2015年8月20日租金，被告抗辩双方口头协商在租金即将届满以保证金冲抵该两月租金缺乏事实依据，本院不予采纳。被告存在多月不足额支付租金及拖欠2015年6月21日至2015年8月20日租金的违约情况，原告依约可没收保证金，被告请求返还该款缺乏合同依据，依法驳回。被告逾期支付2015年7、8月租金，依约定“每逾期一天，应按欠款金额的百分之一支付滞纳金”可请求滞纳金，现其主动降低计算标准为千分之五，属其权利自由处分，本院予以照准。违约金均计至2015年7月21日止。
被告逾期支付租金，构成违约，其反诉请求原告赔偿租金损失缺乏合同依据及法律依据，亦有违合同相对性原则，依法驳回。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告王秋雷于本判决发生法律效力之日起10日内向原告王柏林支付2015年6月21日至2015年8月20日租金173092元。
二、被告王秋雷于本判决发生法律效力之日起10日内向原告王柏林支付2014年8月21日至2015年6月20日期间未付租金合计52368元。
三、被告王秋雷于本判决发生法律效力之日起10日内向原告支付拖欠2015年6月21日至2015年8月20日期间租金期间产生的滞纳金（每月的滞纳金，均以当月租金86546元为本金，按每日千分之五标准，自当月第21日计至2015年7月21日）。
四、原告王柏林没收被告王秋雷支付的保证金160000元。
五、驳回被告王秋雷的反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费7300元及反诉受理费3613元均由被告王秋雷负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 谭巨文
人民陪审员 陈礼荣
人民陪审员 肖致富
二〇一五年十月二十日
书 记 员 何嘉杰
曾妙仪
判决书于2015年10月日送达