河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫07民终335号
上诉人（原审被告）：新乡宏铭房地产开发有限公司。住所地：新乡市凤泉区文化广场。
法定代表人：申振威，董事长。
委托诉讼代理人：岳碧云，河南新基星湖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：申会珍，女，1971年2月28日出生，汉族，住新乡市。
委托诉讼代理人：吴光丽，河南新基星湖律师事务所律师。
上诉人新乡宏铭房地产开发有限公司（以下简称宏铭公司）因与被上诉人申会珍房屋买卖合同纠纷一案，不服新乡市凤泉区人民法院（2016）豫0704民初346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年01月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宏铭公司及其委托诉讼代理人岳碧云、被上诉人申会珍及其委托诉讼代理人吴光丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宏铭公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案诉讼费由申会珍承担。事实与理由：1、在合同双方对合同约定面积与实际面积不一致情况下，一审法院未按合同约定的处理方式，直接按法律规定处理，违背了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。2、申会琴一审提交的《应付款明细》显示双方认可，逾期交房违约金冲抵物业费，一审判决宏铭公司向申会珍支付逾期交房违约金系认定事实及适用法律错误。3、宏铭公司已按合同约定将办理权属登记所需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，宏铭公司没有义务为申会珍办理产权证或协助其办理产权证。一审判决无事实依据。4、案涉房屋依据有关部门的设计图纸施工，宏铭公司没有向申会珍承诺上下水在室内，且交付房屋时申会珍未提出异议。一审判决要求宏铭公司为申会珍接通上下水无依据。5、一审超诉讼请求判决，申会珍起诉要求宏铭公司返还多付房款309044元及违约金262454.18元，一审判决宏铭公司双倍返还申会珍购房面积误差比3%以上的房价款共计571498.18元，显然超出了诉讼请求。一审中申会珍增诉讼请求，一审法院未给宏铭公司举证及答辩期，也未让申会珍补交诉讼费，属于程序错误。
申会珍辩称：双方合同仅约定了“按实结算，多退少补”，而对面积误差比例及处理方式都没有进行约定，双方仅约定预测面积与实测面积有误差时据实结算，只能理解为是在“合理误差范围内的据实结算”，然而，双方可以自行约定误差的合理范围（并不一定是3%）却没有约定，应当视为约定不明。宏铭公司逾期交付是事实。合同约定房屋交付时间为2012年3月30日，上诉人实际交付时间是2012年9月。《情况说明》、《应付款明细》，不是双方达成的协议，仅作为证明宏铭公司诉前认可合同违约及计算赔偿的方法的证据使用。由于合同约定面积与房屋实际面积相差过大，房管部门拒绝办理产权登记，宏铭公司有义务协助被上诉人办理产权登记。当事人双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定宏铭公司交房时水、电、路与房屋同时交付使用。《商品房买卖合同》中，房屋面积475.22平方米里包含上、下水设施的。宏铭公司将合同面积475.22平方米减少到交付面积380.63平方米，就是把含上、下水设施的房屋剥离，造成申会珍实际面积减少的同时，没有了上、下水设施。原审判令宏铭公司履行合同义务，安装上、下水设施，接通上、下水是正确的。宏铭公司退还购房面积误差比3%以内的房价款，并双倍返还被上诉人购房面积误差比3%以上的房价款共计571498.18元。该判决数额与申会珍的诉求一致，不存在超过诉讼请求之说。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。宏铭公司的上诉理由不能成立。
申会珍向一审法院起诉，请求判令：1、宏铭公司偿还申会珍多付的房款309044元及利息，庭审中申会珍要求支付利息变更为要求支付违约金262454.18元；2、支付逾期交房违约金48131元；3、支付产权登记违约金3105元；4、为申会珍接通上、下水；5、履行办理产权登记义务。
一审法院查明：2011年2月18日，申会珍向宏铭公司申请了宏铭时代广场VIP会员，并填写《置业计划书》，申请书中载明VIP会员申请金为5万元，计划书中载明的商铺位置为1号楼402铺。2011年5月3日，申会珍向宏铭公司的账户交存款（房款）5万元。宏铭公司在收取申会珍782637元房款后，于2011年11月21日向申会珍出具收到房款782637元的收据。2012年5月28日（根据合同中显示的下载日期，实际日期应为2011年11月），申会珍（××）与宏铭公司（出卖人）签订编号为2012-041945的《商品房买卖合同》，主要内容为：××购买的商品房为预售商品房，为宏铭公司开发建设的位于区××与市场交叉口东北角、××时代广场××楼××单元××房；该商品房建筑面积共475.22平方米，单价为每平方米3267.20元，总金额1552637元；面积差异处理：商品房交付后，产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积发生差异的，双方同意按双方自行约定的每平方米单价格保持不变，房价款总金额按产权登记面积据实结算，多退少补；付款期限及方式：2011年11月16日××付首付房款782637元，剩余房款77万元办理银行按揭贷款；交付期限：出卖人应当在2012年3月30日0:00:00前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“工程经《建设工程质量管理条例》规定的五方责任主体验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用，但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按以下自行约定的方式处理：⑴按逾期时间，分别处理（不加累计）a.逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；b.逾期超过60日后，××有权解除合同，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房款万分之二的违约金；⑵如遇政府部门的原因导致相关验收不能按时完成，出卖人不承担逾期交房的违约责任；出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：交房时水、电、路与房屋同时交付使用；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意××不退房，出卖人按已付房价的0.2%向××支付违约金。双方同时还在合同中对其他事项进行了约定。2012年9月，宏铭公司将案涉房屋向申会珍进行了交付。2012年10月25日，申会珍与中国工商银行股份有限公司新乡凤泉支行签订《个人购房借款/担保合同》，贷款人同意向申会珍发放个人购置商用房贷款，金额为77万元。申会珍授权贷款人将贷款一次性划入户名为“新乡宏铭房地产开发有限公司”的账户。申会珍共计支付宏铭公司购房款1552637元，2014年4月4日宏铭公司向申会珍开具了发票。2015年3月10日，宏铭公司对案涉房屋办理了新乡房权字凤泉区第201505334号房屋的所有权证，登记的建筑面积为380.63m2。2015年11月6日，宏铭公司方营销部出具《情况说明》，内容为：“我公司和申会珍在履行2012-041945号商品房买卖合同中，申会珍购买我1号楼402室，已付房款1552637元。因房管局测绘面积比原合同面积小94.56平方米，按照《购房合同》第五条之规定，面积误差3%以内的有14.25平方米，价值46577.20元，误差面积超过3%的有80.31平方米，价值262395.36元应双倍退还，合计571367.93元。按合同第十五条之规定，逾期产权登记违约金按已付房款的0.2%计算，计3105.27元，共计应退还申会珍款574473.2元”。宏铭公司的营销经理侯建杰在情况说明中签署“情况属实”的意见。案涉房屋经测绘的实际面积比合同约定的面积少94.59m2，面积误差比绝对值为19.90%。宏铭公司向申会珍交付的房屋所使用的上、下水设施位于该房屋套内建筑面积之外的公共部位。
一审法院认为，申会珍、宏铭公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行自己义务。申会珍按合同约定履行向宏铭公司交付购房款后，宏铭公司未能按合同约定履行义务，属违约行为，应承担相应的民事责任。双方合同约定宏铭公司应在2012年3月30日0:00:00前，将约定的商品房交付××使用，申会珍在庭审中称宏铭公司于2012年9月将案涉房屋交付使用，宏铭公司并未提出异议。申会珍要求宏铭公司按合同约定支付逾期交房违约金48131元，宏铭公司对该数额并未提出异议，故本院予以支持。对宏铭公司称申会珍同意以该款充抵物业费，申会珍要求支付违约金不应支持的意见，因宏铭公司所称的物业费与本案不具关联性，并不能免除宏铭公司对该责任的承担，故对宏铭公司该意见，本院不予采纳。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而宏铭公司于2015年3月10日对案涉房屋办理了房屋所有权证，已构成违约。申会珍要求宏铭公司支付产权登记违约金3105元，宏铭公司也未提出异议，故本院予以支持。宏铭公司向申会珍交付的案涉房屋测绘面积为380.63m2，比合同约定的面积475.22m2少94.59m2，面积误差比绝对值为19.90%，严重超过3%的合理范围，造成宏铭公司向申会珍交付的房屋面积减少的主要原因，是宏铭公司将公共部位的建筑面积计入申会珍套内建筑面积与申会珍签订买卖合同。宏铭公司作为房地产开发企业对造成交付申会珍使用的房屋建筑面积与商品房买卖合同约定面积严重不符，宏铭公司负有过错责任。对面积差异的处理双方虽在合同中约定“同意按双方自行约定的每平方米单价格保持不变，房价款总金额按产权登记面积据实结算，多退少补”，但对面积误差比例及处理方式未进行约定，不应视为双方对误差进行了另行约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，××请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，××请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。××同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由××按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归××；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还××，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还××”。宏铭公司应退还申会珍面积误差比在3%以内部分的房价款46579.16元（475.22×3%×3267.20），并双倍返还申会珍面积误差比超过3％部分的房价款524930.57元[（94.59-14.2566）×3267.20×2]，合计571509.73元。申会珍要求宏铭公司退还多付的房款并支付违约金共计571498.18元，实为申会珍要求宏铭公司退还面积误差比在3%以内部分的房价款及双倍返还面积误差比超过3％部分的房价款，予以支持。申会珍要求宏铭公司为其接通上、下水，其实是要求宏铭公司在其购买的房屋套内建筑面积的范围内增加上、下水的设施，因房管部门在对案涉房屋进行测绘时，将位于公共部位的上、下水设施在内的建筑面积排除在申会珍房屋套内建筑面积之外是造成申会珍房屋套内建筑面积的范围内没有上、下水设施的主要原因，而宏铭公司作为房屋开发企业对销售的房屋套内建筑面积的范围应予明知，故宏铭公司对其交付申会珍的房屋套内建筑面积的范围内没有上、下水设施应承担相应的民事责任，申会珍的该项请求符合双方合同约定的真实意思表示，予以支持。申会珍要求宏铭公司履行办理产权登记义务的请求，因申会珍购买宏铭公司房屋，宏铭公司有协助申会珍办理产权登记的义务，故对申会珍的该请求，予以支持。综上，申会珍要求宏铭公司退还房价款及支付违约金571498.18元，并要求宏铭公司支付逾期交房违约金48131元、产权登记违约金3105元、协助申会珍办理产权登记、接通上下水设施，理由正当，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，经一审法院审判委员会研究判定，判决：一、由宏铭公司退还申会珍购房面积误差比3％以内的房价款，并双倍返还申会珍购房面积误差比3％以上的房价款共计571498.18元；二、由宏铭公司支付申会珍逾期交房违约金48131元；三、由宏铭公司支付申会珍产权登记违约金3105元；四、宏铭公司在判决生效后三十日内协助申会珍办理房屋产权登记；五、由宏铭公司在判决生效后三十日内为申会珍购买的房屋套内建筑面积范围内安装上、下水设施，接通上、下水。以上宏铭公司应付申会珍的款项，由宏铭公司在判决生效后十日内支付申会珍。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10027元，财产保全费2720元，共计12747元，由宏铭公司负担。
二审中，当事人未提交新证据。根据二审现场勘察情况，宏铭公司向申会珍交付房屋与双方所签订的商品房买卖合同房屋平面图显示不一致，其中卫生间上、下水部分未向申会珍交付。
二审查明的其他事实与原审认定一致。
本院认为：关于当事人双方对于案涉房屋面积误差比的处理问题，宏铭公司与申会珍所签订的商品房买卖合同中约定“同意按双方自行约定的每平方米单价格保持不变，房价款总金额按产权登记面积据实结算，多退少补”，2015年11月5日申会珍向宏铭公司申请退还多付房款，宏铭公司营销经理侯建杰签字并写明“具体还款金额见附表及情况说明”。2015年11月6日宏铭公司营销经理侯建杰签字认可“情况说明”中关于案涉房屋面积误差比及逾期产权登记违约金的具体计算方式及数额。即“面积误差3%以内的有14.25平方米，价值46577.20元，误差面积超过3%的有80.31平方米，价值262395.36元应双倍退还，合计571367.93元。按合同第十五条之规定，逾期产权登记违约金按已付房款的0.2%计算，计3105.27元，共计应退还申会珍款574473.2元”。该情况说明应当是双方对面积误差比及逾期产权登记违约金的明确，该计算方式与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于房屋误差比计算方式一致，一审法院依此判决要求宏铭公司返还多支付房款及支付违约金、逾期产权登记违约金并无不当。关于宏铭公司主张逾期交房违约金充抵物业费问题，宏铭公司未在商品房买卖合同约定的交房日期2012年3月30日向申会珍交付房屋，一审中宏铭公司认可案涉房屋存在延期交付，根据合同约定，宏铭公司应当向申会珍支付延期交房违约金，因宏铭公司无证据证明曾与申会珍以延期交房违约金充抵物业费达成一致，故宏铭公司的该项上诉请求，本院不予支持。关于宏铭公司主张一审判决主文第一项与申会珍起诉主张的数额不一致的问题，申会珍起诉主张要求宏铭公司偿还多付的房款309044元及利息，一审庭审中申会珍明确利息实际为违约金262454.18元，该两项数额总和即为一审判决主文第一项数额571498.18元。一审判决未超出申会珍诉讼请求的数额，宏铭公司的该项上诉主张不成立，本院不予以支持。关于宏铭公司是否有义务为申会珍所购案涉房屋接通上下水，并协助申会珍办理案涉房屋的产权登记问题。双方所签订的商品房买卖合同房屋平面图中，卫生间上、下水设施部分包含在申会珍所购房屋面积内，即双方签订房屋买卖合同时，均认可申会珍所购房屋内应当有上、下水设施。宏铭公司向申会珍实际交付的房屋中该上、下水设施并未一并交付，而是排除在申会珍所购房屋面积以外，致使申会珍所购房屋套内无上、下水设施。对此一审判决宏铭公司应当承担为申会珍所购房屋套内接通上、下水设施的责任，符合双方的约定。因宏铭公司向申会珍实际交付房屋与合同约定的面积相差过大，致使申会珍无法单独完成办理案涉房屋的产权登记手续，故此，申会珍要求宏铭公司协助其办理案涉房屋产权登记理由正当，一审判决并无不当。综上，宏铭公司的上诉理由均不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10027元，由新乡宏铭房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵霞
审判员 王华
审判员 贾威
二〇一七年三月十四日
书记员 刘冬