四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川19民终735号
上诉人（原审原告）：张圣，男，生于1975年11月15日，汉族，高中文化，居民，住四川省巴中市恩阳区。
委托诉讼代理人：王晔，四川宏坤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄世顺，男，生于1961年3月15日，汉族，小学文化，居民，住四川省巴中市巴州区。
被上诉人（原审被告）：汪明翠，女，生于1964年11月13日，汉族，初识字，居民，住四川省巴中市巴州区。
上诉人张圣因与被上诉人黄世顺、汪明翠房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院（2017）川1902民初1828号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人张圣上诉请求：1.请求撤销（2017）川1902民初1828号民事判决书第二条，改判被上诉人立即为上诉人办理巴州区曾口镇曾溪街荣华楼B-1-01号商用住房的产权过户登记手续，过户费用由被上诉人承担；2.判令被上诉人向上诉人支付违约金13660元；3.本案二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：一、原审认定事实部分错误。上诉人与被上诉人于2010年5月10日签订房屋买卖协议，上诉人分别于2010年5月10日，2011年1月1日向被上诉人支付了购房款，被上诉人于2010年8月将该房屋交付给了上诉人，上诉随即使用至今，而该房屋被抵押及查封时间为2016年9月30日之后，即在该房屋被抵押查封之前，上诉人已经购买了该房屋，原审认定在该房屋抵押权消灭及查封解除之前，该房屋不能进行转让，这一认定错误。2.上诉人与被上诉人签订的协议第九条规定，甲乙双方签字生效，如一方反悔，由反悔方按售房房价的10%赔偿给未反悔方。一审认为该房屋不能进行转让，又认为反悔责任并不等同于违约责任，明显是矛盾和错误的。二、原审适用法律不当。根据《中华人民共和国合同法》第十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，上诉人与被上诉人之间的房屋转让行为是合法有效的，且该房屋依法应当属于上诉人所有。原审法院适用上述规定支持上诉人的上诉请求而未予支持，属于法律适用不当。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，从而导致判决错误，请求二审法院依法改判。
被上诉人黄世顺、汪明翠答辩称：因为办理房产证办理的时候是在一起办的，当时签订协议的时候是黄世顺签订的，他们前后一共交给了我们115000元，根刘永生他们一样，把水电上户和房产证分户的税钱公摊面积5㎡的前给我，我就去给他们过户。
张圣一审诉讼请求：1.确认原、被告双方于2010年5月10日签订的《房屋买卖协议》合法有效；2.判令被告立即为原告办理位于巴州区曾口镇曾溪街荣华楼B-1-01号商业用房（面积37.52㎡）的产权过户登记手续，过户费用由原、被告双方按约定承担；3.判令被告向原告支付违约金13660元；4.由被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年5月10日，被告黄世顺、汪明翠为甲方与原告张圣为乙方签订《房屋买卖协议》，双方约定：甲方将位于巴州区曾口镇中街荣华楼B幢一号门面屋出卖给乙方；门面房长12.74米，宽3.3米，共计42.042㎡，合计售房价为壹拾叁万陆仟陆佰元；付款方式为双方达成协议签订后，乙方首付购房款壹拾万元，下余款待甲方办理好产权两证时由乙方交清下余购房款；甲方所卖门市在办理产权时所涉及的营业税、交易税、产权办证费等由甲方负责，乙方负责购房契税（以实际缴纳为准），产权两证由甲方在一年内负责给乙方办理好；甲方定为2010年8月30日前交与乙方门市房，由乙方自行设计装修及使用；甲方卖与乙方的门市房甲方保证无任何产权及经济纠纷，如有任何纠纷由甲方自行解决，如给乙方造成损失，由甲方赔与乙方；反悔责任：甲、乙双方签字生效，如一方反悔，由反悔方按售房价的总合10%赔付给未反悔方，并由反悔方负责一切经济、法律责任。同时查明，双方签订《房屋买卖协议》的当日，被告黄世顺向原告张圣出具收条一张，载明：“今收到张圣购房款100000.00元，共计：壹拾万元，此据，笔：黄世顺，2010年5月10日”。原告张圣支付购房款后即占有使用该房屋至今。2011年1月1日，被告黄世顺向原告张圣出具收条一张，载明：“今收到张圣购房款15000元，共计：壹万伍仟元正，备注：但黄世顺在2011年5月份把土地使用证和房产证办好再收下余的房款，如不办好后果由我负。此据，笔：黄世顺，2011年1月1日”。另查明，2017年6月15日，巴中市不动产登记中心巴州分中心出具的个人及家庭不动产登记记录显示，坐落于巴州区曾口镇曾溪街荣华楼B栋1层1号【证书号巴州国用（2016）第0245号，巴房权证监证字第0027795、00277**号】不动产权利人为黄世顺、汪明翠，建筑面积37.52㎡，房屋用途为商业服务，登记时间为2016年9月30日，状态为抵押且被法院查封。还查明，被告汪明翠在庭审中表示其与黄世顺系夫妻关系。
一审法院认为，原、被告双方于2010年5月10日签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违背相关法律规定，现原告主张原、被告双方于2010年5月10日签订的《房屋买卖协议》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。由于双方在买卖本案所涉房屋时未办理房屋权属变更登记，不能产生物权变动的法律效力，现该房屋已经办理抵押登记，故本案所涉房屋的担保物权应优先于原告基于合同产生的债权的效力。同时，因该房屋已经被生效法律文书裁定查封，故在该房屋抵押权消灭及查封解除之前，该房屋不能进行转让。综上，对原告主张被告协助办理巴州区曾口镇曾溪街荣华楼B栋1层1号房屋产权过户手续及办理过户手续的费用由被告承担的诉讼请求，不予支持。关于原告请求被告支付违约金的问题。原告主张被告支付违约金的依据为《协议》第九条的反悔责任，结合该《协议》的内容，并根据文意理解，《协议》中的反悔责任并不等同于违约责任，故对原告的该项诉求，不予支持。关于被告汪明翠辩称要求原告支付水电上户费用及承担5㎡公摊面积的费用的问题。因双方在协议中并未对此进行约定，同时，被告亦未提供充分的证据予以证实，故对于被告的该项辩称，不予采信。据此判决：一、原告张圣与被告黄世顺、汪明翠于2010年5月10日签订的《房屋买卖协议》有效；二、驳回原告张圣的其他诉讼请求。
二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人张圣与被上诉人黄世顺于2010年5月10日签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违背相关法律规定，双方签订的合同合法有效。上诉人张圣在购买的房屋后居住使用至今，其后被上诉人黄世顺、汪明翠办理了未分户的产权登记，却未按合同约定及时通知和协助上诉人张圣办理房屋权属分户的变更登记，就将出售的房屋再次进行抵押存在明显过错。由于该房屋已经办理抵押登记，并被生效法律文书裁定查封，在抵押权消灭及查封解除之前，该房屋无法进行产权变更登记，故原审未支持张圣请求黄世顺、汪明翠为其办理产权过户的诉请符合法律规定。关于上诉人张圣认为依据为《房屋买卖协议》第九条的反悔责任的约定，被上诉人黄世顺、汪明翠应当支付违约金。但结合该协议的内容，根据其文意理解，协议中的反悔责任并不等同于违约责任，原审以约定不明未支持违约金的诉请是符合法律规定的。综上，原审认定事实清楚，证据确实充分，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费200元，由上诉人张圣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄晓东
审 判 员 黎 明
审 判 员 郭 毅
二〇一七年八月二十八日
法官助理 张志民
书 记 员 魏廷桓