浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2010）金义廿三里民初字第57号
原告（反诉被告）：金甲。
委托代理人：何某某。
委托�理人：王某某。
被告（反诉原告）：义乌市××工艺饰品有限公司，住
所地：义乌市××工业园区。
法定代表人：赵某某。
委托代理人：汪某某。
原告金甲为与被告义乌市××工艺饰品有限公司（以下
简称为××公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2010年3月25日
向本院起诉，本院于当日予以立案受理，2010年4月1日，申达
某某又提起反诉，经审查本院予以受理，由审判员陈因独任审
判，于2010年4月21日对本诉与反诉合并公开开庭进行了审理
。原告金甲的委托代理人王某某、何某某、被告申达某某的委
托代理人汪某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金甲起诉称：2006年10月23日，原告与被告的法定
代表人赵某某签订租房协议一份，约定将�于义乌市××工×
×区××号的厂房和206、210、212、214、216房间租赁给原
告使用，租赁期限为2006年11月1日至2009年10月31日。协议
签订后，原告每年都依约付清了相应租金（租金已付到2009年
10月31日）。2009年3月7日，被告将206、210房间提前收回。2009年8月1日，被告又将厂房和212、214、216三个房间收回
，但是经催要被告一直未退还剩余租金。2009年9月，原告起
诉赵某某要求解除双方签订的租赁协议并要求退还剩余租金39
730元，经法院审理后确认上述厂房和房屋属于义乌市××工
艺饰品有限公司所有，庭审时赵某某明确表示与原告签订租赁
协议是履行公司的职务行为，由此产生的法律后果应由公司承
担，故法院认定原告起诉主体不适格，裁定驳回了原告对赵某
某的�诉。现再次起诉请求判令：被告申达某某向原告退还三
个月的厂房租金33750元及居住房租金5980元。审理中，对诉
请的具体计算方式原告补充陈述为：厂房租金33750元是以每
月11250元计算三个月得出；居住房租金××其中××按××
／间××××××月××为××元，另三个房间按260元／间
×3间×3个月计算为2340元，合计为5980元。
被告申达某某答辩称：双方争议的房屋租赁合同已于200
9年10月31日到期，双方的权某义务即行终止，由于该房屋租
赁合同对于合同终止及合同期内解除合同是否退还房租未作约
定，因此原告要求返还房租是没有法律根据的。在房屋租赁期
内，原告未向被告提出解除合同，被告也没有同意退还房租。
到目前为止原告尚欠被告租金12000元，水电费�3970.8元，
在合同租赁期间原告搬出承租房屋属于原告处分自己的权某，
被告没有义务退还房租。原告的诉讼请求没有法律根据也没有
事实根据，请求驳回。
反诉原告申达某某起诉称：2006年10月23日，反诉原、
被告经协商签订一份房屋租赁协议，约定反诉原告将位于义乌市××工××区××号的厂房及相关住房出租给反诉被告办厂
使用，租期为三年，从2006年11月1日起至2009年10月31日止
，反诉被告在租赁期间未按规定使用房屋，部分墙体损坏，并
丢失20余只灭火器，至今仍拖欠水电费3970.8元未付。现反诉
要求：1、反诉被告支付拖欠水电费3970.8元。2、反诉被告赔
偿损失2000元。审理中，就第2项反诉请求的构成，反诉原告
作出进一步说明：损失包括20余只灭火器，墙体损坏、玻璃损
坏几项，这几项损失累加实际上已经超过2000元，只是出于成
本方面的考虑，反诉原告没有进行损失评估，根据自己的估算
来主张的。
反诉被告金甲答辩称：其根据反诉原告提供的度数和吨
数计算出来的水电费是3924元，跟反诉原告主张的水电费数额
相差几十元，但是其对反诉原告主张的水电费3970.8元也没什
么意见，该付给反诉原告的，其会付的，从反诉原告该退的房
租里扣除就行了。至于损失，反诉原告将厂房出租给其使用时
是大空房，什么都没有，其并没有损坏墙体和玻璃，反诉原告
当时出租厂房的时候并没有配置灭火器，倒是其自己买了二十
五只灭火器。故损失是不存在的，其不会来承担赔偿责任。
原告金甲为证明自己的主张，提供以下证据：
1、租房协议一份，证明原、被告存在租赁关系。
2、收条四份，证明被告已经收取原告至2009年10月31日
止的厂房租金和居住房租金。
3、载明水电及退房情况的字据二份，其中第一份字据为
被告申达某某法定代表人赵某某的小儿子所写并署名，第二份字据部分内容为赵某某所写，证明原告停止租赁厂房和居住房
的时间。
4、录音资料、移动电话通话记录及通话详单，证明原告
向被告催要剩余房租的事实。
5、户口本信息一份，证明何某某与金甲系夫妻关系。
6、（2009）金乙初字第5334号民事裁定书一份，证明原
告曾起诉赵某某，后因主体问题被法院裁定驳回起诉。
7、反诉状一份，证明赵某某曾经在（2009）金乙初字第
5334号案件中提起反诉，要求原告支付拖欠水电费，同时证明
水电费计算至2009年7月31日。
8、房产档案一份，证明出租厂房和居住房的所有权人为
被告申达某某。
9、廿三里龙某某36号租赁的厂房内设备和机动车辆转让
协议一份（当庭提交），证明2009年7月原告为配合腾房，将
租赁房屋内的设备和机动车辆转让给了案外人季夏冰，转让时
间与原告搬迁时间能相吻合。
被告申达某某质证认为：对证据1、2没有意见。证据3是
原告自己所写，被告没有签字认可，不能达到原告的证明目的
。对证据4，有过这么一次通话属实，但被告认为书面整理稿
的内容和录音有部分内容是不吻合的，录音的整体内容与本案
无关，没有指明是哪个房子，是谁与谁之间的承租和出租关系
，主叫何某某也不是本案当事人，录音中明显是何某某自说自
话，有诱导的成分，尽管何某某在诱导，但赵某某也对何某某
讲的不符合事实的话全部予以否认了，因此，原告不能以此证明本案争议的出租房屋已经停止租赁的事实，也不能证明原告
向被告催要剩余房屋租金的事实。在录音中何某某跟赵某某商
量退一点，则原告要举证退一点是什么意思，也说明不是全退
，对其他部分是放弃的。被告在电话当中不想跟何某某谈这个
事情，对于何某某提出的退一点房租赵某某也没有明确同意，
只是表示说在电话里讲不清楚。对证据5，与本案争议的标的
没有关系。对证据6、7、8的真实性没有异议。对证据9，该证
据已经超过了举证期限，不属新证据，与本案争议的标的没有
关系，不予认可。
原告对电话录音作如下补充说明：1、录音中赵某某明确
承认2009年8月3日有人搬进去了，并且说明租给他人的厂房是
按9.5元每平方米的租赁价格计价。2、何某某当时提出退还房
租原本是三个月，但因赵某某提出是8月3日进住，差二天，不
足三个月，所以退一点是指三个月差二天的房租。4、赵某某
在电话录音中没有否认何某某凭他一个电话没有交接就已经搬
走的事实。5、我方提供了通话详单，8月1日至10日期间何某
某与赵某某有过多次通话，证明原告向被告多次讨要退还房租
的事实。
本院认为：被告对证据1、2没有异议，本院确认《租房
协议》和收条的证明力，根据收条载明的事实，可以认定厂房
2楼已由被告于2008年3月20日收回以及原告金甲又向被告租用
了宿某楼的5个房间（房号为206、210、212、214、216）并已
付清该5个房间自2006年11月至2009年10月底止租金的事实。
对证据3中的第一份字据，原告已明确字据中的内容系被告申达某某法定代表人赵某某的小儿子所写并签名确认，庭审中被
告仅对此表示“时间长了，记不清了”，而作为被告完全有条
件对字据的真实性予以核实，其最终并未完全否认该字据的真
实性，更未提供反驳证据，因此本院确认第一份字据的真实性
。由于被告系私营性质企业，投资人彼此间为家庭成员关系，
被告申达某某法定代表人赵某某小儿子基于其特定的身份，由
其出面与原告结算水电及退房费用，具有可采性，由此可认定
宿某楼5个�间中的2个已由原告于2009年3月退回给被告，该
房每间租金为260元／月，应退7个月房租计为3640元；对证据
3中的第二份字据，虽有部分内容系被告申达某某法定代表人
赵某某所写，但内容系水电结算的内容，单凭该证据尚无法达
到原告的证明目的。对证据4，被告对真实性无异议，本院确
认录音资料的真实性，根据录音证据中被告申达某某法定代表
人赵某某的陈述可认定被告已经于2009年8月3日将厂房另租他
人，而原告则在此之前即已搬离厂房。对证据5，因上述通话
发生在原告妻子何某某和被告申达某某法定代表人赵某某之间
，该证据有助于厘清何某某与原告的关系，故户口本与本案存
在关联性。因被告无异议，本院对证据6、7、8的真实性予以
确认。对�据9，与本案的待证事实间不存在必然的联系，对
该证据的证明力，本院不予认定。
被告申达某某未提供证据。
反诉原告申达某某和反诉被告金甲均未就反诉提供证据
。
审理中，原告申请调取本院（2009）金乙初字第5334号案卷中的庭审笔录，欲证明2009年7月31日原、被告进行过水
电费的结算，由此从侧面证实双方已于2009年7月31日解除《
租房协议》的事实。经审查，本院认为，仅凭双方结算水电的
内容，无法达到证明双方解除《租房协议》的目的，原告调取
上述庭审笔录的申请不具备必要性，本院不予准许。
根据本院确认的有效证据，结合原告（反诉被告）金甲
与被告（反诉原告）申达某某的庭审陈述，本院认定如下事实
：
2006年10月23日，被告申达某某（甲方）与原告金甲（
乙方）签订《租房协议》一份，其中载明：“一、自2006年11
月1日至2009年10月31日止乙方向某方某租一楼坐北朝南加女
厕一个及二楼坐东朝北（约2000平方米左右），每年租金1460
00元正一次性付清，第二、三年租金提前一个月打入甲方帐号
。二、一楼厕所男女隔墙由乙方负责，二楼男女厕所由甲乙方
共同使用，二楼男女厕所卫生由甲方负责清扫。三、使用期间
，除能搞清水电登记情况外，共用部分（包括水电、电梯）双
方某某解决，请乙方按规定交纳费用。四、因乙方需租用工厂
居住房时，按实际情况再作协商。五、食堂使用双方共同协商
。六、使用期间，房屋及设施如有损坏，照价赔偿，三年后到
期如需续租，乙方需提前一个月向某方某某，同等条件下，乙
方优先。”签约后，原告金甲于2006年10月支付了第一年（20
06年11月至2007年10月止）的租金145000元，被告申达某某法
定代表人赵某某出具了收条；2006年11月，原告金甲又向被告
租用了宿某楼的5个房间（房号为206、210、212、214、216）。2008年3月20日，经双方某某，被告申达某某收回了2楼厂房
，原告金甲支付了第二年（2007年11月至2008年10月止）的租
金117000元，被告申达某某法定代表人赵某某出具了收条；20
08年10月，原告金甲支付了第三年（2008年11月至2009年10月
止）的租金135000元，被告申达某某法定代表人赵某某出具了
收条。2009年1月12日，被告申达某某法定代表人赵某某又出
具给原告收条一份，载明收到原告金甲支付的自2006年至2008
年12月底止的水电费及2006年11月至2009年10月底止宿某楼（
5个房间）的租金合计71952元。2009年3月，被告提前收回宿
某楼2个房间（房号为206、210），经被告计算，尚应退原告2
009年4月至2009年10月止7个月的房租2间×260元／间×7个月
计3640元。2009年7月中、下旬，因原告经营状况不好，原、
被告协商解除双方间的租房协议，2009年8月3日，被告申达某
某将厂房和剩余的宿某楼3个房间（房号为212、214、216）自
原告处收回并交付给新承租人使用。
另，2009年9月，原告金甲曾向本院起诉赵某某要求解除
双方签订的租房协议并退还三个月厂房租金33750元及居住房
租金5980元，经本院审理确认上述厂房和居住房属于被告申达
某某所有，赵某某在庭审中也已�确表示与原告签订租赁协议
是履行公司的职务行为，由此产生的法律后果应由公司承担，
故在该案中赵某某的主体不适格，本院遂裁定驳回原告金甲的
起诉。
本院认为：原、被告签订的《租房协议》内容合法，双
方意思表示真实，应确认有效。双方都应按照约定履行相应的义务。合同履行中，原告增租宿某楼5个房间及退回2楼厂房属
双方某某一致变更《租房协议》的行为，也应认定有效。本案
主要争议是双方是否已协议解除《租房协议》及《租房协议》
何时解除。对此，庭审中原告表示因其经营状况不好，故于20
09年7月中旬即与被告申达某某的法定代表人赵某某协商，希
望由被告提前收回厂房，而根据录音证据并结合庭审被告陈述
可认定，被告确已在2009年8月3日将厂房另租他人，如果当时
被告未曾同意解除《租房协议》，其完全可以要求原告继续履
行《租房协议》，而不会在租赁期限未届满时，即将租赁标的
另租他人，因此解除《租房协议》应是双方某某一致的结果，
结合双方的陈述及举证，本院认定原、被告签订的《租房协议
》已于2009年8月3日提前解除。本案另一争议是原告有否付清
租金以及被告应否退还租金。虽然双方订立协议时约定的年租
金是146000元，但在协议履行期间（2008年3月20日），原告
已经将2楼厂房退回被告，被告也予接受，因此被告收取第三
年（2008年11月至2009年10月止）的租金135000元，该年度租
金和原协议约定租金间存在的差额应理解为系因扣减2楼厂房
租金后所产生的，被告认为该差额是原告欠付的厂房租金理由
不充分，本院不予采纳。另外，被告申达某某法定代表人赵某
某于2009年1月12日出具给原告的收条中，明确载明其所收取
的71952元款项中包含原告金甲支付的自2006年11月至2009年1
0月底止宿某楼（5个房间）的租金，由此也应认定原告金甲已
将宿某楼（5个房间）的租金支付至2009年10月底止。综上，
原告已将厂房和宿某楼（5个房间）的租金支付至2009年10月31日止，而双方的《租房协议》已于2009年8月3日提前解除，
因此自2009年8月3日至2009年10月31日止双方终止履行部分的
房屋租金被告理应退还给原告。原告的诉请中，2009年3月，
被告提前收回宿某楼2个房间（房号为206、210），应退房款3
640元已经被告申达某某确认，合理合法，本院予以支持；厂
房应退租金为135000／365×90计为33288元；宿某楼另外3个
房间（房号为212、214、216）应退租金为260／30×3×90计
为2340元。反诉原告申达某某的诉请中，水电费反诉被告已予
自认并同意在应退租金中抵扣，故该项反诉请求，合法有据，
本院予以支持。反诉原告主张反诉被告应予赔偿灭火器、墙体
和玻璃损坏几项损失2000元，但未提供任何证据，反诉原告应
承担举证不能的法律后果，对其该项反诉请求本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十三条、第
九十七条的规定，判决如下：
一、被告义乌市××工艺饰品有限公司退还原告金甲厂
房租金33288元及宿某楼居住用房租金5980元。
二、反诉被告金甲支付反诉原告义乌市××工�饰品有
限公司水电费3970.8元。
上述两项折抵后，被告义乌市××工艺饰品有限公司尚
应退还原告金甲35297.2元，于本判决生效后十日内履行完毕
。
三、驳回原告金甲的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告义乌市××工艺饰品有限公司的其他
诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，
加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费794元，减半收取397元，由原告金甲负
担6元，被告义乌市××工艺饰品有限公司负担391元；反诉案
件受理费25元，由反诉原告义乌市××工艺饰品有限公司负担
10元，反诉被告金甲负担15元。
如不服本判决，可在判决书送�之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省金华市中级人民法院。
审 判 员 陈 因
二〇一〇年六月十一日
代书记员 李设倩
【附注】
（2010）金义廿三里民初字第57号民事判决书
适用法律条文具体内容
1、《中华人民共和国合同法》第第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，
依照其规定。
2、《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：
当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件
成就时，解除权人可以解除合同。
2．《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根
据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他
补救措施、并有权要求赔偿损失。