广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1020号
上诉人（原审被告）：李广强，现住广州市。
委托代理人：李俭，现住广州市。
委托代理人：徐超一，住广西桂林市七星区，由广州市煤建有限公司推�为李广强的诉讼代理人。
被上诉人（原审原告）：广州市国土资源和房屋管理局，住所地：广州市越秀区。
委托代理人：何卓君、林小兰。
上诉人李广强因租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第2079号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李广强的委托代理人李俭、徐超一，被上诉人广州市国土资源和房屋管理局（以下简称市房管局）的委托代理人何卓君、林小兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市中山七路龙源新街33号房屋是市房管局管理的直管公房。1998年7月1日，市房管局属下的向阳房管站（甲方）与李广强（乙方）签订有《广州市房地产（住宅）租赁契约》，约定甲方将广州市中山七路龙源新街33号302房出租给李广强作住宅使用，使用面积21.78平方�，租赁期限从1998年7月1日至2000年6月30日，月租48.6元，租赁期届满或解除契约之日应交还承租房屋和设备给甲方，如须继续承租房屋，应提前三十日与甲方协商，双方另签订契约；乙方另有房屋居住的应交还承租房屋给甲方等。
上述合同租期届满后，市房管局、李广强没有续订租约，李广强仍按原合同标准向市房管局支付租金。
原审另查明，广州市海珠区工业大道南路嘉鸿一街12号1207房是李广强与李婉婷按份共有之房产，各占1／2，该屋建筑面积82.68平方米，套内建筑面积66.6平方米。广州市荔湾区多宝路141号建筑面积272.27平方米房屋是李广强与他人按份共有之房产，李广强占有10／60。原审庭审中，李广强陈述自2004年起主要在广州市海珠区工业大道南路嘉鸿一街12号1207房居住，广州市荔湾区多宝路141号是祖屋，因危房已无法居住，中山七路龙源新街33号302房在安装一户一电表时由于家里没人，而错过安装电表，由于房屋没电且楼层在三楼，李广强很少回去。
2014年9月28日，市房管局向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除其与李广强之间关于广州市中山七路龙源新街33号302房房屋的租赁关系，并要求李广强及同住人员迁出该房屋，将房屋的使用权交还其；2、本案诉讼费用由李广强承担。
李广强原审辩称：涉案房屋是我单位煤建公司于1989年分配给我的福利分房，并非由市房管局安排入住，其提出收房不当，不同意其诉讼请求。
原审法院认为：市房管局、李广强之间所订立的《广州市房地产（住宅）租赁契约》是当事人的真实意思表示，该合同合法有效。租期届满后，李广强仍按原租金标准交租并使用承租房，市房管局没有提出异议，应视为双方已建立不定期租赁关系。对于不定期租赁关系，当事人可以随时解除合�，且李广强已另自有房产，故市房管局要求解除双方的租赁关系，收回房屋使用权的诉讼请求符合法律规定，原审法院予以支持。李广强虽称是由原工作单位安排入住，但现有证据显示，其单位既非房屋所有人，也非租赁合同的相对方，李广强以单位福利分房而拒绝搬迁的理由不成立，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，于2014年11月20日作出如下判决：一、解除市房管局与李广强就广州市中山七路龙源新街33号302房的租赁关系；二、自原审判决发生法律效力之日起一个月内，李广强（含同住人员）迁出广州市中山七路龙源新街33号302房，将房屋使用权交还市房管局。一审案件受理费50元，由李广强负担。
判后，李广强不服，上诉至本院称：一、广州市国土资源和房屋管理局向阳管理站是市房管局的代理人�应作为本案共同当事人参加诉讼，原审法院遗漏诉讼主体，违反我国《民事诉讼法》第一百三十二条的规定；二、原审认定涉案房屋是市房管局管理的直属公房没有合法依据，违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条、第六十八条的规定。根据合同相对性，市房管局不是合同的签约主体，无权提起本案诉讼。根据《房地产登记簿查册表》附注记载，涉案房屋是委托广州市荔湾区房管局管理，该房屋是广州市荔湾区房管局直接负责管理的公房；三、双方租赁合同第4条明确约定“租赁期内，甲方须提前解除契约时，应事先征得乙方同意”，原审法院对此没有查明。涉案合同到期后，虽然双方没有续签合同，但原合同仍有效，只是合同期限变成了不定期，故合同双方当事人均应依约履行，出租方在解除合同时，必须征得承租方的同意；四、原审在�有查明事实，没有合法有效证据的情况下，认定双方在合同租期届满后没有续订租约，我方仍按原合同标准支付租金。上述行为表明租赁关系在合同期满后仍在延续；五、要求二审法院查明海珠区工业大道嘉鸿一街12号1207房是我与李婉婷按份共有之房产的形成与真实使用情况，该房屋并非我出资购买，是我女儿李某将其自有财产挂在我名下，我对该房屋只是形式上拥有，实际上该房屋由包括李某在内的多个家庭成员共同拥有和实际占有。由于涉案房屋长期没有电，无法正常居住，故我只能暂居上址1207房屋；六、对于广州市荔湾区多宝路141号房屋的形成与真实使用情况，要求二审法院依法查明。我因继承而取得上述房屋的少量产权份额，且该房屋是楼龄久的破旧房屋，我方夫妻二人不可能单独居住上址房屋，市房管局不能以此为由要求我交还涉案房屋；七、原审认�我与市房管局之间订立的《广州市房地产（住宅）租赁契约》是当事人的真实意思表示，已经超过市房管局的原审诉讼请求，违反《合同法》第二百二十九条规定；八、原审认定当事人可以随时解除不定期租赁关系错误，违反《合同法》第六十条规定，也不符合双方租赁合同第4条关于市房管局应征得我方同意才能解除合同的约定；九、原审以我另有房产为由，支持了市房管局要求解除双方租赁关系，收回房屋使用权的诉讼请求错误，违反了双方合同第4条约定及《合同法》第六十条规定；十、原审关于“被告虽称是由原工作单位安排入住，但现有证据显示，其单位既非房屋所有人，也非租赁合同的相对方，被告以单位福利分房而拒绝搬迁的理由不成立”的认定，严重有悖众所周知的我国实际国情，违反了《合同法》第三条、第五条规定，属于适用法律错误；十一、原审认定我与市房管局之间是不定期租赁关系，市房管局有权随时解除合同，违背了双方基于租赁合同的约定，可在20年内继续使用涉案房屋的法律事实，且违反《合同法》第二百三十六条的规定，属于适用法律错误。综上，原审认定事实不清，遗漏当事人，且严重违反法定诉讼程序，故我方上诉请求二审法院依法撤销原审判决，并将本案发回重审。
被上诉人市房管局答辩称：一、原审并无遗漏当事人。1、向阳房管站是我方派出机构荔湾区房管局的下属单位，早已于2002年被撤销。我方一直以荔湾区房管局的名义向李广强出具租金发票，我方与李广强之间就涉案房屋形成了事实上的租赁关系。2、向某房管站与本案没有任何利害关系，该站不是涉案房屋所有权人，也不是实际用人，我方直接与李广强建立了租赁关系，实际使用涉案房屋。二、李广强如何入住涉案房屋与本案无关，本案是基于李广强与我方形成事实上的不定期租赁关系而引起的纠纷，李广强已经拥有自有产权房屋，理应交还涉案公房。对于李广强称涉案房屋是其单位的福利分房的主张，我方不予确认。三、原审认定事实清楚，适用法律正确。涉案房屋是我方所有，而李广强拥有私房，原审判令李广强搬迁合法合理。公房是提供给有居住需求的公民使用，李广强拥有私房，却以低廉租金继续占用公有房屋，侵害公众利益，有违社会公德。综上，李广强的上诉理由没有事实和法律依据，请求二审法院驳回其上诉请求。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，上诉人李广强提交如下证据：（2015）穗荔法民三初字第576号案的《起诉状》、《补充民事诉讼状》和《受理案件通知书》，以及关于广州市荔湾区房地产管理局向阳房管站的《组织机构信息�询结果》（查询日期为2015年3月12日），证明李广强已经提起另案诉讼，请求确认其与向阳房管站签订的《广州市房地产（住宅）租赁契约》合法有效等，并证明租赁合同的甲方当事人是向某房管站，本案应该中止审理。李广强还根据上述证据，以其已经另案诉讼，本案审理需以（2015）穗荔法民三初字第576号案的审理结果作为依据为由，向本院提交了《中止诉讼活动的申请书》，申请中止本案审理。市房管局认为其与李广强是租赁关系，上述证据均与本案无关。
被上诉人市房管局在二审中提交如下证据：1、广州市荔湾区机构编制委员会于2004年11月8日作出的《关于撤销杉木栏、带河、向阳和新风等四个房管站的批复》；2、广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局于2011年6月1日出具的《授权委托书》，其中载明广州市荔湾区土地房屋管理所是该局属下事业单位，该局确认并追认之前广州市荔湾区土地房屋管理所以其名义与承租人签订的所有合同效力；3、广州市人民政府于2006年5月22日作出的穗府（2006）18号《关于印发广州市国土资源管理体制改革实施意见的通知》，其中载明各区房管局是市房管局的派出机构。以上证据1-3证明向某房管站已于2004年11月8日撤销，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局是市房管局的派出机构，而房管所是各区分局的下属事业单位；4、开票日期为2015年3月12日的租金发票一张，证明李广强与市房管局之间存在事实上的租赁关系。李广强对此发表如下质证意见：证据1、2、3均是多年前形成的，市房管局在原审中没有提供该证据，现在提交证据违反证据规则，不能作为二审新证据，我方不予质证；对证据4租金发票的真实性没有异议，但该证据不合法，该发票也没有交给我方，与本案没有关系，即使�房管局收取租金也不是本案合同关系的主体。
二审另查明，据市房管局在原审中提交的查册日期为2014年9月16日的《房地产登记簿查册表》记载：房产地址：荔湾区中山七路龙源新街33号房屋，单位名：广州市房地产管理局，占有部分：全部（所有权人），登记附注：该房地委托荔湾区房管局管理，如发生产权处分及扩、加、改建，需经市房地局批准。
本院认为，根据上述《房地产登记簿查册表》显示，涉案房屋属于市房管局管理的直管公房。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，代理人的代理行为的后果由被代理人承担，故市房管局委托其下属单位管理该房屋，并就该房屋与李广强签订涉案《广州市房地产（住宅）租赁契约》的行为后果，应由市房管局承担。李广强关于本案遗漏向某房管站作为诉讼主体的上诉主张，理由不成立，对其据此要求将�案发回重审的上诉请求，本院不予支持。据此，李广强另案提起的（2015）穗荔法民三初字第576号案的审理结果并不影响本案处理，故对李广强提出的中止审理申请，本院不予接纳。原审基于市房管局在上述合同约定的租赁期限届满后，未与李广强签订合同，而李广强继续交租的事实，认定双方之间形成不定的租赁关系，并无不当。根据上述合同约定，李广强另有房屋居住的应交还涉案房屋，而李广强现已拥有自有产权房屋，且其在原审中确认其自2004年起主要在其自有产权房屋居住，很少回涉案房屋，故市房管局要求解除双方租赁关系，收回房屋的诉讼请求合法合理。至于李广强关于其自有房屋的具体形成和使用情况的上诉主张，并不能改变李广强已经拥有自有产权房屋居住、使用的事实，故李广强以此为由不同意交还涉案公房无理，本院不予支持。虽然李广强主张涉案房屋是其单位分配给其的福利住房，但李广强对此未举证，且市房管局对此不予确认，而李广强亦一直是向房管部门交租，并未向其单位交租，故李广强该项上诉理由依据不足，本院不予采信。
综上，审查原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人李广强的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李广强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 党春婷