广西壮族自治区梧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂04民终235号
上诉人（一审原告、反诉被告）广西梧州广厦房产实业有限责任公司，住所地广西梧州市小南路30-32号。
法定代表人黄子维，总经理。
委托代理人卢远乐，广西彤日律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）陆展文，无业。
被上诉人（一审被告、反诉原告）苏英姬，无业。
两被上诉人的共同委托代理人陈亮，广西顺景律师事务所律师。
上诉人广西梧州广厦房产实业有限责任公司（以下简称广厦公司）因与被上诉人陆展文、苏英姬房屋买卖合同纠纷一案，不服梧州市龙圩区人民法院（2015）龙民初字第955民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年3月25日立案受理后，依法组成合议庭，并于2016年5月19日公开开庭进行了审理。上诉人广厦公司的委托代理人卢远乐，被上诉人陆展文、苏英姬的共同委托代理人陈亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2014年1月6日，原告广厦公司与被告陆展文、苏英姬签订三份《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买该公司开发的梧州市龙圩区龙圩镇龙湖东三路5号“湖景碧水轩”二层203#、204#、205#商铺三间，每间商铺价格分别为686083元、800726元、598299元，三间商铺价款合计2085108元，买受人应于签订合同当天付清首期1043108元（包括已支付的定金180000元），第二期1042000元于2014年1月30日前到银行办理按揭贷款手续付清给出卖人，按揭金额以银行实际批准金额为准，按揭未获批准部分，买受人须以现金方式向出卖人一次性付清。买受人逾期付款的，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起按日万分之0.9支付违约金；商品房经验收合格且买受人按揭支付的房款到达出卖人账户，出卖人应在2014年4月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同，出卖人应当退还全部已付款，并按买受人累计已付的1%向买受人支付违约金等。被告于签订三份合同当日支付了首期款1043108元，被告除在2014年12月1日向原告支付200000元外，因为银行无法为被告办理银行按揭贷款，被告没有支付第二期购房款。2014年12月30日，原告委托广西彤日律师事务所向被告发出《律师函》，内容为被告不履行二期付款义务，已构成严重违约，自本函发出之日起五日内，被告必须到广厦公司办理解除上述合同并按合同约定结算领回所交房款抵扣定金、违约金后的余款等。被告收到该函后，没有到广厦公司办理解除合同的有关手续，并于2015年1月30日向原告出具《碧水轩二层商铺余款付款计划》，该计划内容为就余下购房款842000元的支付拟分五期支付完毕，请原告斟酌同意。2015年3月20日，被告向原告发出《关于同意解除合同的函》，内容为同意与原告解除三份《商品房买卖合同》。2015年6月13日，原告函复被告，不同意解除三份合同，要求被告继续履行合同。2015年6月25日，被告向原告发出《复函》，要求按解除合同执行。原告为此起诉至法院提出上述诉讼请求。在诉讼过程中，被告于2015年11月30日提出反诉并提出上述反诉请求。
一审法院审理认为，原告广厦公司与被告陆展文、苏英姬签订三份《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买该公司开发的梧州市龙圩区龙圩镇龙湖东三路5号“湖景碧水轩”二层203#、204#、205#商铺三间，合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，该三份合同合法有效。2014年12月30日，原告委托广西彤日律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告到广厦公司办理解除上述合同并按合同约定结算领回所交房款抵扣定金、违约金后的余款。被告收到《律师函》后于2015年3月20日向原告发出《关于同意解除合同的函》，同意解除与原告签订的三份《商品房买卖合同》，至此，原告委托律师事务所向被告发出的《律师函》要求解除与被告签订的合同符合《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，自被告收到《律师函》时解除，且被告于2015年3月20日复函同意解除合同。合同解除后，原告没有按合同的约定将被告所交纳的款项退还给被告，显属违约，应按合同的约定承担相应的违约责任，因此，反诉原告主张反诉被告返还已支付的购房款和支付违约金的诉讼请求，理据充分，该院依法予以支持。由于原告与被告签订的三份《商品房买卖合同》已于2015年3月20日解除，双方的权利义务已经终止，原告主张被告陆展文、苏英姬共同向原告支付尚欠的购房款并从逾期付款之日即2014年2月1日起按日万分之0.9计算违约金的诉讼请求，没有事实依据，该院依法不以支持。原告提出被告没有在举证期限内提出反诉，程序不合法，因法律规定被告可以在一审法庭辩论结束前提出反诉，对原告的抗辩意见，该院不予支持。
综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决：一、确认原告广西梧州广厦房产实业有限责任公司与被告陆展文、苏英姬签订的三份《商品房买卖合同》已于2015年3月20日解除；二、原告广西梧州广厦房产实业有限责任公司应返还被告陆展文、苏英姬购房款1243108元和违约金12431.08元；三、驳回原告广西梧州广厦房产实业有限责任公司对被告陆展文、苏英姬的诉讼请求。本案案件受理费12710元（原告已预交法院）、反诉费16100元（被告已预交法院），合计28810元，由原告广西梧州广厦房产实业有限责任公司负担。
上诉人广厦公司不服一审判决，上诉称：1、本案一审判决存在严重程序违法。本案一审举证期限是2015年10月2日，提出反诉应在举证期限内提出。虽然开庭时间改为2015年11月30日，但举证期间并没有变化，被上诉人于2015年11月24日提出反诉，一审予以受理并合并审理属于程序违法。2、一审对本案的关键事实没有做出认定。上诉人委托广西彤日律师事务所发出的《律师函》并不是解除合同通知书，只是委托律师代为诉讼。3、一审判决实体处理错误。本案明显是被上诉人存在违约事实，逾期交纳购房款。而上诉人并不存在逾期交房的事实，一审却判决上诉人违约并承担违约责任。综上，请求二审法院依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人陆展文、苏英姬辩称：1、本案不存在程序违法，被上诉人在一审庭审结束前提出反诉，一审予以审理并合并处理是符合民事诉讼法司法解释的规定。2、一审认定双方的合同已经解除是符合法律规定的。3、一审判决上诉人向被上诉人返还购房款1243108元及违约金12431.08元是正确的。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，2013年5月29日，高坚、邓敏、陈智娜与上诉人广厦公司签订了《订房协议》，协商购买湖景碧水轩一层10号商铺，建筑面积140.80平方米，优惠价为每平方米12635元；二层整体商铺，建筑面积为1382.55平方米，优惠单价为每平米2986.83元。2013年12月30日，高坚、邓敏、陈智娜发函给上诉人广厦公司，要求变更二层1、2、6、7号商铺的购买人为邓敏、杨刚；二层3、4、5和一层10-1、10-2号商铺的购买人为被上诉人陆展文、苏英姬，并对优惠价进行了约定。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的合同属于合法有效的合同，双方都应当按照合同约定全面履行合同。根据合同的约定，被上诉人在被银行拒绝放贷后，应当以现金一次性支付第二期购铺款1042000元，但是被上诉人除了在2014年12月1日向上诉人支付了200000元外，没有再支付余款842000元。本案中上诉人2014年12月30日委托律师向被上诉人发出了《律师函》进行催收及协商是否解除合同，2015年1月30日被上诉人复函给上诉人一份《碧水轩二层商铺余款付款计划》，之后双方就付款方式协商不成，2015年3月20日被上诉人又发出《关于同意解除合同的函》给上诉人，上诉人又于2015年6月13日复函不同意解除合同，2015年6月25日，被上诉人向上诉人发出《复函》，要求按解除合同执行。上述这些往来函件，足以证明双方当事人最终就是否解除合同问题没有达成一致意见。因此，一审认定上诉人广厦公司与被上诉人陆展文、苏英姬签订三份《商品房买卖合同》已经解除，属于事实认定错误，本院予以纠正。关于上诉人认为被上诉人提出的反诉属于程序违法问题，因一审已经论述清楚，本院不再赘述。
被上诉人无法获得银行的贷款后，没有及时依《商品房买卖合同》的约定以现金方式支付购铺余款，存在违约行为，应按合同约定从2014年2月1日起承担违约责任。而上诉人与被上诉人签订的合同约定，被上诉人交清房款，商铺经验收合格后才交付商铺。现被上诉人没有履行交清购铺款的义务，其作为合同的违约方，无权提出解除合同。由于上诉人不同意解除合同，因此双方不构成合意解除合同。因此，被上诉人的一审反诉请求没有事实及法律依据，本院依法予以驳回。
综上，一审判决认定事实部分不清，适用法律不正确，实体处理不当，本院依法予以纠正。上诉人的上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销梧州市龙圩区人民法院（2015）龙民初字第955民事判决；
二、被上诉人陆展文、苏英姬应支付上诉人广西梧州广厦房产实业有限责任公司购铺余款842000元及违约金（违约金以842000元为本金按照日万分之0.9计算，自2014年2月1日起计至被上诉人付清购房款止）；
三、驳回被上诉人陆展文、苏英姬的反诉请求。
一审案件受理费12710元、反诉费16100元，二审案件受理费12710元，合计41520元，由被上诉人陆展文、苏英姬负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾超
审 判 员 莫芮
代理审判员 薛华
二〇一六年六月二十一日
书 记 员 梁军
附法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。