湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）怀鹤民一初字第151号
原告谢国安，男，汉族，出生于1948年2月10日。
委托代理人尹显凤，怀化市鹤城区鹤阳法律服务所法律工作者。
被告武思欢，男，汉族，出生于1972年6月29日。
被告张红，男，汉族，出生于1975年12月11日。
二被告共同委托代理人舒晓兵（特别授权），湖南宏峰律师事务所律师。
原告谢国安与被告武思欢、被告张红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月11日立案，依法组成由审判员陈发林担任审判长，人民陪审员倪勇、丁伟参加的合议庭，代理书记员曾群担任法庭记录，于2014年6月5日、2014年7月9日公开开庭对本案进行了审理。原告谢国安及委托代理人尹显凤、被告武思欢与被告张红及共同委托代理人舒晓兵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谢国安诉称：原告将其所有的位于怀化市迎丰东路132号的房屋一、二层全部租赁给被告经营餐饮，双方于2011年6月20日签订《房屋租赁合同》约定：租赁期限5年，自2011年6月20日至2016年7月19日，年租金4万元，租赁期内被告享有转让转租权，但必须经原告同意；双方还就与租赁有关的其他事项进行了约定。但在2013年11月份，被告在未征得原告同意的情形下，擅自将该租赁房屋转租给他人使用，由此引发纠纷，被告还威胁原告并纠集他人打伤原告之子。被告尚欠2013年11月至12月水电费1800元及2014年1月至3月房租金10000元未支付。原告认为，被告擅自转让引发纠纷，且被告纠集他人到原告家闹事并打伤原告之子，其违约在先，且有不法行为，侵害了原告的合法权益，导致合同不能履行，责任在被告。原告现诉至人民法院，请求判令：1、解除原、被告于2011年6月20日所签《房屋租赁合同》；2、被告支付租赁期间所欠房租1万元及所欠水电费1800元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告武思欢口头辩称：1、原告要求解除合同，没有合同约定；2、原告私自将门面转让给其他业主，被告方无法在酒店继续经营，被告方装修的五十多万元没有得到任何补偿；3、被告方门面一直是几个合伙人在经营，不存在擅自转让门面；4、被告方打伤原告儿子的不是事实；5、原告方在2013年12月将被告经营的场地锁了，被告无法经营。
被告张红的答辩意见与被告武思欢相同。
经审理查明：2011年6月20日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：第一条房屋的座落、面积、装修、设施情况。1、甲方将自己所有的座落在怀化市迎丰东路132号的房屋一、二层全部出租给乙方经营使用。……第三条租赁期限：五年（自2011年6月20日起至2016年7月19日止）。……第四条租金及支付方式。1、该房屋每年租金为肆万元整。2、房屋租金支付方式如下：签订本合同之日，乙方向甲方支付半年的租赁费贰万元；今后每年1月20日前乙方向甲方一次性交清下一年度的房屋租赁费肆万元（如2012年1月20日前交清2012年1月20日至2013年1月19日的租赁费，以下类推）。3、乙方在签订合同之日应向甲方交质保金壹万元整。4、甲方收款后应给乙方出具收款凭证。……第六条房屋及设施修缮与使用。乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复。乙方如改变房屋的结构、装修，事先应征得甲方同意后方可施工。该租赁房屋的维修由甲方负责。……第七条房屋的转让与转租。1、租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。2、甲方出售房屋，须在出售房屋1个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。3、租赁期内乙方享有转让转租权，但必须经甲方同意。第八条合同的变更、解除与终止1、双方可以协商变更或终止本合同。2、甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定的。（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响乙方经营的。3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同：（1）未经甲方面同意，擅自改变房屋结构。（2）未在规定的时间交纳租赁费用，并给甲方造成严重损害的。4、租赁期满合同自然终止。5、因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。6、合同期满后，乙方应将甲方现有的二楼厨房恢复灶台，不得损坏甲方的房屋内的门窗、玻璃及相关设施。乙方在确保二楼厨房灶台和未损坏甲方的房屋内的门窗、玻璃（但乙方装修时经甲方同意改变房屋内结构的除外）的情况下，甲方应全额退还乙方的质保金壹万元整……。合同签订后，两被告以租赁房屋从事餐饮业。2013年12月2日后，两被告经营的酒店放假，准备开年后另请厨师，内部重装修后再开业。原告在第二次开庭时在法庭上陈述：2013年12月13日（第二次开庭时该日期为2014年1月12日，原告解释为记错。）因水电公司查水电费，两被告店内无人，在未与被告取得联系的情况下，原告将酒店正门的锁剪掉并另行换锁。对原告换锁后是否交付给被告钥匙一事，原告的当庭陈述为：“2014年1月13日舒跃昌（被告武思欢称该人为酒店合伙人之一）来我家里，估计是来拿钥匙，然后我儿子脾气丑，就要他出去，说我不在家，要他明天再来，他带了八、九个人去我家，后来他就把我儿子给打了，钥匙他也没有找我要了，我也不会给他。”被告武思欢的当庭陈述为：“我给原告打过电话，问他为什么剪我们的锁，原告说那是我家里，我想剪就剪。”此后，原、被告一直未就租赁事项达成协议。2014年3月28日，原告将两被告租赁的门面租给了案外人孙美英。庭审中，原、被告双方确认房租交至2013年12月31日止；另原告未就被告欠缴水电费进行举证。
上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证并辩论，本院确认，有下列证据予以证实：
1、谢国安身份证复印件、武思欢、张红身份证明各一份，证明原、被告的身份；
2、房屋租赁合同复印件，证明双方房屋租赁关系。
3、庭审笔录二份，证明本案的其他事实。
本院认为，原、被告于2011年6月20日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且已部分履行，故本院认定合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。根据采信的证据，本案案情为：原、被告的租赁合同从2011年6月20日起至2016年7月19日止，履行过程中，原告在未与两被告联系的情况下，换掉租赁房屋的正门锁，双方因此发生争议，此后双方一直未就租赁合同的履行达成一致，以至于2014年3月28日，原告将租赁房屋转租给案外人孙美英。从上述案情分析：原告将租赁房屋换锁后至原告转租前，租赁门面实际处于无法使用获利的状态，租赁房屋转租则直接导致原、被告已经丧失继续合作的基础。以法律规定结合案情，本院认定：原、被告于2011年6月20日签订的《房屋租赁合同》履行成本过高，已不适于继续履行，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。因原告未提供证据证明两被告转租的事实，故对原告的该主张，本院不予采纳。因原告在换租赁房屋正面锁时未与两被告联系，其换锁的紧迫性现无证据证明，且原告在法庭陈述称，即使两被告要求原告给付钥匙，原告也不会交付，故换锁之后的房租，两被告不应承担。第一次开庭时，原告对于换锁时间的陈述为：剪锁时间为2013年12月2日，换锁时间为2013年12月13日；第二次开庭时，原告对换锁时间的陈述为2014年1月12日，根据自认非经对方当事人同意不得撤回等证据规则，本院确认原告的换锁时间为2013年12月13日，两被告已交房租至2013年12月31日，故对原告要求被告给付2014年1月至3月房租的诉讼请求本院不予支持。因原告未提供证据证明被告拖欠水电费，故对原告要求被告支付水电费的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条之规定，判决如下：
一、解除原告谢国安与被告武思欢、被告张红于2011年6月20日所签《房屋租赁合同》；
二、驳回原告谢国安要求被告武思欢、被告张红支付租赁期间所欠房租1万元及所欠水电费1800元的诉讼请求；
本案诉讼费2095元，由原告谢国安负担1095元，被告武思欢与被告张红各承担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 陈发林
人民陪审员 倪 勇
人民陪审员 丁 伟
二〇一四年七月二十七日
代理书记员 曾 群
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第八条诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。
对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或者否定的，视为对该项事实的承认。
当事人委托代理人参加诉讼的，代理人的承认视为当事人的承认。但未经特别授权的代理人对事实的承认直接导致承认对方诉讼请求的除外；当事人在场但对其代理人的承认不作否认表示的，视为当事人的承认。
当事人在法庭辩论终结前撤回承认并经对方当事人同意，或者有充分证据证明其承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实不符的，不能免除对方当事人的举证责任。