广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第1634号
上诉人（原审原告）：卢连娣，女，1973年8月14日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：贺四平，广东正鸿律师事务所律师。
委托代理人：侯明玉，广东正鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中山市时尚京都物业管理有限公司。住所地：广东省中山市。
法定代表人：邓向阳，该公司经理。
被上诉人（原审被告）：邓向阳，男，1972年10月10日出生，汉族，户籍所在地湖北省麻城市，现住广东省中山市。
原审被告：黄灿，男，1984年8月6日出生，汉族，户籍所在地浙江省乐清市，现于广东省番禺监狱服刑。
上诉人卢连娣因与被上诉人中山市时尚京都物业管理有限公司（以下简称时尚京都公司）、邓向阳，原审被告黄灿房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法民一初字第1563号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2013年1月29日，以黄灿作为出卖人，由时尚京都公司代理黄灿与卢连娣作为买受人签订房产买卖合同，合同约定买受人购买出卖人代产权拥有人出售的中山市西区富华道383号柏景台2层028号商铺，该商铺建筑面积共13.25平方米，商铺总价为171756元。合同第四条约定付款方式为：买受人于2013年1月29日前支付全部房价款的59%即101756元，余下房价款7万元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号。合同第六条约定出卖人应于2013年2月1日前交付符合本合同约定的商铺。合同第十条约定：在商铺交付后的150个工作日内，由出卖人负责向中山市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人必须在出卖人或出卖人的委托人通知的时间内配合出卖人到国土部门签署过户文件、缴纳相关税费并提供办理过户手续所需的一切材料。出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：（1）逾期不超过30日的，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过30日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日60天内退还全部已付房价款，并按房价款5%的标准向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。该合同由卢连娣签名捺印，出卖人方由时尚京都公司盖章。
同日，以卢连娣为出租方与时尚京都公司为承租方签订了［时尚京都服饰城］商铺租赁合同，约定卢连娣将商铺出租给时尚京都公司，租期为三年，即从2013年2月1日至2016年1月31日。卢连娣于合同签订当日向时尚京都公司支付房款101756元。黄灿未按约履行上述办证义务，后卢连娣发现涉案商铺已抵押给案外人，遂于2014年5月26日诉至原审法院，请求判令：1.确认涉案房产买卖合同无效；2.黄灿返还购房款人民币101756元及赔偿利息损失（利息自2013年1月29日起按银行同期同类贷款利率计至款项还清之日止，暂计至2014年6月28日为11000元）；3.时尚京都公司、邓向阳对上述债务承担连带清偿责任；4.黄灿、时尚京都公司、邓向阳承担诉讼费用。诉讼中，卢连娣以根据合同法规定，卢连娣有权解除涉案房产买卖合同为由，变更其第1项诉讼请求为：解除涉案房产买卖合同。其他诉讼请求不变，并明确要求时尚京都公司、邓向阳承担连带责任，理由是时尚京都公司、邓向阳受黄灿的委托，明知涉案房产已抵押不能出售，其代理行为属于违法代理。
原审法院另查：2012年4月16日，黄灿在中山市公证处签名授权时尚京都公司以受托人自己的名义销售、使用、出租黄灿名下的中山市西区富华道383号柏景台1层1卡、2层1卡、5层以及地下负2层或该房地产分割后的房地产，有效期为两年，自签名之日起生效。涉案商铺属于黄灿名下的中山市西区富华道383号柏景台2层1卡（建筑面积3700.64平方米）的其中一个卡位，尚未办理产权分割手续，至今仍登记在黄灿名下。该卡位于2012年8月23日办理抵押登记在案外人黄冠强名下，现已被查封。
原审法院又查：黄灿于2013年11月8日被羁押并于同年12月13日被逮捕。2014年6月9日，中山市中级人民法院受理了被告人郑立锋、叶亦秋、黄灿涉嫌合同诈骗一案，并于2015年1月12日作出（2014）中中法刑二初字第19号刑事判决，判决被告人郑立锋犯合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，没收个人全部财产；被告人叶亦秋犯合同诈骗罪，判处有期徒刑八年，并处罚金人民币三十万元；被告人黄灿犯合同诈骗罪，判处有期徒刑四年，并处罚金人民币十万元。2015年4月7日，广东省高级人民法院作出（2015）粤高法刑二终字第80号刑事裁定，裁定驳回上诉，维持原判。
原审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。卢连娣、时尚京都公司签订的房产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，当事人应遵守履行。黄灿、时尚京都公司未按合同约定日期履行办证义务，且逾期时间达到卢连娣可行使单方解除权的条件。卢连娣请求解除与时尚京都公司代黄灿签订的房产买卖合同，理据充分，原审法院予以支持。卢连娣有权要求黄灿返还已付购房款101756元，因房产买卖合同约定的5%房价款的违约金低于卢连娣的付款利息损失，故卢连娣主张增加违约金至上述已付款项的银行利息损失，原审法院予以支持，即利息以已付款101756元为本金，自款项支付的次日即2013年1月30日起，按银行同期同类贷款利率计至清偿之日止。
根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”及《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，卢连娣签订合同时明知时尚京都公司系代理黄灿处分涉案房产，该代理权限经过公证授权，没有证据证明时尚京都公司、邓向阳明知房屋已抵押而出售，且邓向阳仅是时尚京都公司的法定代表人，其代表公司实施的非个人行为。卢连娣以时尚京都公司、邓向阳实施违法代理要求其承担连带责任的理据不足，原审法院不予采纳。邓向阳、黄灿经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证、辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除卢连娣与时尚京都公司代理黄灿签订的卢连娣购买中山市西区富华道383号柏景台2层028号商铺的房产买卖合同；二、黄灿于判决生效之日起七日内，向卢连娣返还购房款101756元并赔偿利息损失（以购房款101756元为本金，自2013年1月30日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计至清偿之日止）；三、驳回卢连娣的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2555元（卢连娣缓交），由黄灿负担（黄灿于判决生效之日起七日内向原审法院交纳）。
上诉人卢连娣不服原审判决，向本院提起上诉称：一、时尚京都公司、邓向阳明知涉案房产已经抵押给黄冠强作借款担保，仍违法代理将涉案房产出售给卢连娣并一房多卖。已抵押房产无法正常办理产权过户手续，涉案合同根本不能履行。黄灿、时尚京都公司收取卢连娣的购房款后，不偿还黄冠强的借款以解除抵押，而是将购房款转移给多人。时尚京都公司、邓向阳是与黄灿恶意串通，合谋诈骗卢连娣的财产。《中华人民共和国民法通则》第六十七条规定：“代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。”为此卢连娣上诉至二审法院，请求撤销原审判决第三项，判决时尚京都公司、邓向阳对黄灿的本案债务承担连带清偿责任，本案的诉讼费由时尚京都公司、邓向阳承担。
被上诉人时尚京都公司、邓向阳，原审被告黄灿经本院合法传唤，没有出庭应诉及提供书面答辩意见。
本院经审理查明：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：（2014）中中法刑二初字第19号刑事判决认定有以下事实：2011年下半年，郑立锋以其实际控制的广州银罗湾投资有限公司（以下简称银罗湾公司）及黄灿的名义，通过拍卖、转让等方式，取得中山市西区富华道383号柏景台负二层至六层的产权，其中一层1卡、二层1卡登记为黄灿所有，一层2卡、二层2卡、三层1-5卡（全层）登记为银罗湾公司所有。其后，郑立锋将上述三层物业拆分为多个商铺，以“时尚京都服饰城”的名义，通过其所控制的时尚京都公司对外公开销售；2012年8月24日至2013年1月29日，郑立锋伙同叶亦秋、黄灿隐瞒中山市西区富华道383号柏景台二层1、2卡及三层的部分商铺已抵押的情况，将已抵押给黄某强、广东省某典当行有限责任公司的59个商铺出售黄某荣、路某忠、陈某贤等54名被害人，骗得销售款1065.4万元，属郑立锋、叶亦秋、黄灿合同诈骗金额。卢连娣属于该刑事裁判文书中认定的上述54名被害人之一。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本案二审争议的主要焦点在于时尚京都公司、邓向阳是否应对黄灿的本案债务承担连带责任。
时尚京都公司在与卢连娣签订《商铺买卖合同》，黄灿在中山市公证处向时尚京都公司出具《授权委托书》，单从这些证据材料的字面上而言，时尚京都公司是受黄灿的委托办理签订商铺买卖合同事宜，时尚京都公司亦是代理黄灿收取购房款等款项。但是，根据本院（2014）中中法刑二初字第19号刑事判决中认定的事实可知，卢连娣购买的涉案商铺实际为郑立锋以黄灿的名义，通过其所控制的时尚京都公司以“时尚京都服饰城”的名义对外公开销售的众多商铺之一，故依刑事判决认定的事实，本院认定时尚京都公司实际并非单纯仅是受黄灿的委托而销售涉案商铺，实际是受郑立锋的控制指示而与黄灿共同实施对外销售商铺行为。另外，从卢连娣支付购房款的情况来看，在卢连娣刷卡可直接支付至黄灿的银行账户情况下，时尚京都公司并未要求卢连娣将全部购房款直接刷卡支付至黄灿银行的账户，而是让卢连娣将购房款直接刷卡支付至时尚京都公司银行账户，时尚京都公司亦未举证证明其公司将相应款项后支付给了黄灿。因此，时尚京都公司与黄灿实为销售涉案商铺的共同利益体，在涉案商铺买卖合同解除后，时尚京都公司负有与黄灿共同退还卢连娣购房款本金、代办证费用及支付违约金的义务，故现卢连娣要求时尚京都公司承担连带责任的上诉请求成立，本院予以支持。至于卢连娣要求时尚京都公司法定代表人邓向阳也一同承担连带责任的主张，经查，相关刑事案中并无认定邓向阳有共同参与涉案的合同诈骗犯罪行为，也没有证据显示邓向阳个人有侵占涉案购房款的事实，故原审法院以邓向阳代表公司实施的非个人行为为由，不予支持卢连娣该部分主张并无不当，本院予以维持。
综上，卢连娣的部分上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实部分不清，实体处理有误，本院予以纠正。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第一人民法院（2014）中一法民一初字1563号民事判决第一项、第二项；
二、撤销广东省中山市第一人民法院（2014）中一法民一初字1563号民事判决第三项；
三、被上诉人中山市时尚京都物业管理有限公司对原审被告黄灿的本案债务承担连带清偿责任；
四、驳回上诉人卢连娣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2555元（卢连娣缓交），由原审被告黄灿、被上诉人中山市时尚京都物业管理有限公司连带负担；二审案件受理费2555（卢连娣已预交），由被上诉人中山市时尚京都物业管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 何泳东
代理审判员 张群立
代理审判员 赖晓筠
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 黄锦洋
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