重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝03民终1984号
上诉人（原审被告、反诉原告）：雷远东，男，1970年4月28日出生，汉族，居民，住重庆市武隆区。
委托诉讼代理人：郭水平，重庆祥永律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：黄翠林，女，1982年1月27日出生，汉族，居民，住重庆市武隆区。
委托诉讼代理人：张宇龙，重庆星空律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黎毅，重庆星空律师事务所律师。
上诉人雷远东与上诉人黄翠林因房屋租赁合同纠纷一案，均不服重庆市南川区人民法院（2017）渝0119民初4042号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
雷远东上诉请求：撤销一审判决，依法改判，并由黄翠林承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.黄翠林已经在拆迁办领取了70092元的房屋改扩建及装修补偿费。《花果山农家乐附属物补偿表》中第16项“钢架棚”系违法（违章）建筑物，且不在武隆县巷口镇土地房屋征收指挥部确认的《建构物、附属物等补偿表》中，故不应给予补偿；第17项“砖混结构房屋”既不在《建构物、附属物等补偿表》中，也不在《房屋拆迁奖励补助协议书》中，不应给予补偿。2.按照租赁合同的约定，在黄翠林将房屋交还雷远东时，其因经营的需要对房屋的装修及投资的建筑物无偿归雷远东所有，黄翠林不得向雷远东索要任何费用，因征地拆迁已租赁的房屋给双方造成损失的，互不承担责任，双方当事人在签订合同时就已经预见租赁房屋可能因拆迁被提前收回而给黄翠林造成损失，并针对此作出明确约定，故除“钢架棚”、“砖混结构房屋”以外的装饰物补偿款29746元应当归雷远东所有。3.雷远东在一审中举示的证据足以证明其为涉案房屋的实际经营者，故停产停业损失补偿应归雷远东所有。4.按照房屋租赁合同第9条的约定，租赁合同会因征地拆迁而终止，但双方并未约定在已租赁的房屋涉及被征地拆迁后何时终止，且《房屋拆迁货币补偿安置协议书》和《房屋拆迁奖励补助协议书》仅为债权债务协议，不具有终止合同的效果，故一审判决认定双方的租赁合同关系于2016年6月16日终止错误，涉案房屋是在2016年12月16日才由武隆县巷口镇土地征收指挥部正式接管，之前黄翠林仍在使用该房屋从事经营活动，且武隆县巷口镇土地征收指挥也未对2016年6月16日至12月10日期间的租金提出异议，故房屋租金应当计算至2016年12月10日。5.一审判决适用法律错误。根据合同法的相关规定，并没有规定作为被拆迁人的出租人有向出租人支付拆迁房屋补偿款的义务，且黄翠林所遭受的房屋扩建、装修损失及停产停业损失均是因房屋被拆迁所致，不应当由雷远东承担赔偿责任。按照《国有土地上房屋征收和补偿条例》第1条和第35条的规定，房屋拆迁部门支付给雷远东的一切补偿款只保障了作为被拆迁房屋所有权人的合法权益，不包括对承租人的合法权益保障，故雷远东不应当向黄翠林支付拆迁房屋的任何费用。
黄翠林辩称，1.黄翠林确在拆迁办领取了7万多元，但该费用并不包括本案所涉的添附物。由于涉案房屋需拆迁，黄翠林所所添附的物品未能正常使用，故对没有消耗的添附物的补偿应当归黄翠林所有。2.一审中，黄翠林与雷远东虽均提供了工商营业执照，但雷远东的黄金油菜专业合作社并没有利用涉案房屋实际经营，实际利用涉案房屋经营的系黄翠林开设的农家乐，故停产停业损失补助费应当归黄翠林所有。3.按照物权法第28条的规定，因人民政府的征收决定导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自人民政府的征收决定生效时发生效力，故涉案租赁合同终止的时间应当是雷远东与拆迁部门签订拆迁安置补偿协议时即2016年6月16日，即使黄翠林仍在经营也与雷远东无关，雷远东无权收取2016年6月16日之后的租金。
黄翠林上诉请求：撤销一审判决，改判雷远东支付黄翠林房屋改扩建及装修补偿费68624.4元、停产停业损失117366.91元。事实和理由：1.双方当事人签订的租赁合同约定，交还房屋时添附物不能拆除，归出租人所有，该条款是对合同期满终止时添附物归属的约定，不包括提前终止的情形，现涉案合同因征收而提前终止，故房屋改建及装修补偿款应全部归黄翠林所有。2.黄翠林是涉案房屋的实际经营者，政府部门补偿的停产停业损失应当全部归黄翠林所有。3.2016年6月16日前的房屋租金，黄翠林已经全部支付，不应再支付。
雷远东辩称，黄翠林在2016年12月10日仍在使用涉案房屋从事经营活动，其于12月16日才交钥匙，故其应当支付该期间的租金。按照租赁合同第8条的约定，不管涉案房屋是否被征收，黄翠林投资的装修和建筑物无偿归雷远东所有。雷远东已经向拆迁办提供了营业执照、税务登记证等，故停产停业损失补助费应当归雷远东所有。
黄翠林向一审法院起诉请求：1.雷远东支付黄翠林房屋改扩建及装修补偿费68624.40元；2.雷远东支付黄翠林停产停业损失117366.91元；3.本案诉讼费用由雷远东承担。
雷远东向一审法院提出反诉请求：黄翠林向雷远东支付租金差额36013.75元。
一审法院认定事实：武集用房地证巷2011字第092XX号房地产权证载明，登记权利人雷远东位于重庆市武隆区巷口镇XX小组拥有农村住宅房屋一栋，房屋共3层，建筑面积441.33平方米。2013年5月21日，雷远东（出租方、甲方）与黄翠林（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定，甲方将位于武隆XX房屋一二层及院坝共计约350平方米出租给乙方，租赁期限为2013年7月至2021年7月30日止，租赁房屋用途为经营农家乐，房屋租金总额46万元，租金支付方式为2013年6月20日前支付16万元，2016年7月30日前再付15万元，2018年7月30日前付清余款15万元。双方还约定，农家乐现有的餐具、厨具及其他为经营添置的物品折价9.5万元由乙方在2013年6月15日前一并支付；乙方不得擅自开门开窗开孔，不能改变原房屋结构，如因经营需要对房屋的装修及投资的建筑物，在交还房屋时无偿归甲方所有。双方还对房屋转租、转借、乙方享有的优先购买权以及合同变更、解除与终止的情形、免责条件等内容进行约定。其中，合同第九条约定“免责条件：1、因不可抗力地质灾害致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。2、因征地拆迁已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。3、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。”合同签订后，黄翠林按约支付了第一期租金16万元以及物品折价款9.5万元。
2016年6月16日，武隆区巷口镇土地房屋征收指挥部（甲方）与雷远东（乙方）签订《房屋拆迁货币补偿安置协议书》。协议书载明，“为加快推进龙山公园A区工程项目建设，需对巷口镇XX小组县城规划区内部分房屋进行拆迁。按照《武隆县人民政府关于进一步调整征地补偿安置标准有关事项的通知》（武隆府发[2013]66号）和本次批准的补偿安置方案。甲乙双方就拆迁补偿安置事宜达成如下协议：一、被拆迁房屋位置：被拆迁房屋及建（构）附属物位于武隆县XX小组。二、实物指标及补偿价格：被拆迁房屋及建（构）附属物的实物数据指标以甲乙双方实物调查签字认可的资料为准，补偿依据以（武隆府发[2013]66号）为准。三、拆迁补偿金额：实行一次性货币补偿。甲方对乙方房屋及建（构）附属物合计补偿金额624956元…。四、支付方式：甲方在乙方签订房屋补偿安置协议后7日内将拆迁补偿款支付给乙方。五、特别约定。（一）乙方应确保被拆迁房地产无任何抵押。乙方将房地产权证原件等交给甲方，由甲方按规定办理注销登记手续。（二）被拆迁房屋及建（构）附属物由甲方实施拆除，其残值归甲方所有，乙方不得以任何理由阻碍甲方拆除施工。六、违约责任：（一）甲方不按本协议书约定支付补偿安置款，每迟延支付一天，承担未支付金额1‰的违约金。（二）乙方在领取补偿安置款后，应于7日内自行搬迁完毕。将被拆迁房屋腾空，并交钥匙给甲方。否则，甲方将依法申请强制拆迁，其相关费用由乙方承担。因第三方原因未搬迁的，乙方可免责。七、本协议书一式五份，甲方四份，乙方一份，经甲乙双方签字盖章后生效。协议履行中如有争议，甲乙双方协商解决，协商不成依法向人民法院诉讼解决。附件：房屋拆迁货币补偿安置表（附表）”。《房屋拆迁货币补偿安置（附表一）》载明雷远东获得房屋补偿、搬迁补助、安置费、空调迁移费、太阳能迁移费、棺木搬迁费、附属物补偿费合计624956元，其中附属物补偿金额159740元。《建构筑物、附属物等补偿表》载明，包含29项内容在内的补偿单位合计补偿费用159740元。
同日，武隆区巷口镇土地房屋征收指挥部（甲方）与雷远东（乙方）还签订了《房屋拆迁奖励补助协议书》。协议书载明，“甲方因实施龙山公园A区工程项目，需拆迁产权属乙方的房屋及建（构）附属物，根据本次批准的补偿安置方案。甲乙双方就房屋拆迁补助事宜达成如下协议：一、被拆迁房屋位置…二、奖励补助原则：在规定时间内签订协议并搬迁的给予奖励和补助。三、奖励补助类别、标准、金额。（一）安置住房补助费…（二）拆迁房屋补助费…（三）违法（违章）在期限内自行拆除费…3、砖木结构（建筑面积）21.46平方米，补助单价220元/平方米，补助金额4721.20元。4、钢架棚271.31平方米，补助单价120元/平方米，补助金额32557.20元。四、签约搬迁奖励费…附件：房屋拆迁奖励补助表（附表）”。《房屋拆迁奖励补助表（附表二）》载明雷远东获得安置住房补助费、拆迁房屋补助费、签约搬迁奖励费、违法（违章）在期限内自行拆除费、利用住房进行经营停产停业等补助费用共计2061447.55元，其中钢架棚自行拆除补助费用32557.20元、“砖瓦结构”自行拆除补助费用4721.20元；利用住房进行经营停产停业按房屋评估总价6%计算补助为117366.91元。
2016年11月29日，武隆县巷口镇土地房屋征收指挥部向雷远东发出《通知》，载明“雷远东被征收户：请你于2016年12月10日前将房屋腾空，移交钥匙到武隆县巷口镇土地房屋征收指挥部。并将水、电、气、电视网络等办理注销手续。交钥匙后三天内付清奖励补助款。”2016年12月16日，经武隆区拆迁部门对黄翠林、雷远东之间的补偿款争议调解无果后，12月20日拆迁部门扣留18万元将房屋其余补偿款支付雷远东。《花果山农家乐附属物补偿表》载明含“110下水道管”在内的17项补偿单位合计补偿款67024.4元，2016年12月16日，雷远东在表中注明“以上是现合同乙方黄翠林提出的装修建构筑物的争议部分67024.40元”以及“另有8台空调搬迁费1600元，大写壹仟陆佰元整”的内容，黄翠林也于同日在该补偿表上签名。补偿表中的补偿项目能够与雷远东《建构筑物、附属物等补偿表》、《房屋拆迁奖励补助表（附表二）》中的补偿项目和补偿价款相对应。
一审中，黄翠林自述其在2016年12月16日双方将争议部分提出并确认征收部门扣留18万元款项后交出钥匙，雷远东自述其在2016年12月19日将房屋第三层钥匙交给拆迁部门。黄翠林自认向拆迁部门领取了一万余元补偿费用，但该费用与双方本案争议无关。雷远东确认《房屋拆迁奖励补助表（附表二）》中钢架棚和“砖瓦结构”部分由黄翠林安装和建筑，钢架棚并非由雷远东拆除，一审庭审时涉案房屋仍未灭失；黄翠林确认钢架棚和“砖瓦结构”部分都由其自行拆除。
黄翠林系登记经营“武隆县XX农家乐”的个体工商户，经营场所位于重庆市武隆区XX小组。雷远东提交了一份营业执照，载明“武隆XX合作社”，类型：农民专业合作社，住所：重庆市武隆县XX村XX组，法定代表人：雷远东，成员出资总额：伍拾叁万元整。
一审法院认为，关于本诉部分，黄翠林与雷远东签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方本应按约履行，但因涉案房屋已被依法征收，继续履行合同的条件已经丧失，黄翠林所主张的诉讼请求应按法律规定和双方约定进行处理。黄翠林所主张的房屋改扩建及装修补偿费68624.40元，系雷远东于2016年12月16日在《XX农家乐》表中注明“以上是现合同乙方黄翠林提出的装修建构筑物的争议部分67024.40元”及“另有8台空调搬迁费1600元”。一审中，雷远东对“钢架棚”、“砖瓦结构”部分由黄翠林安装、建筑的事实予以确认，即《XX农家乐附属物补偿表》中载明的“附属物”由黄翠林进行添附。因雷远东并未拆除钢架棚、“砖瓦结构”部分以及搬迁其中8台空调，而黄翠林主张自行拆除了钢架棚、“砖瓦结构”部分以及搬迁其中8台空调，该三项费用为据实产生的费用，即钢架棚、“砖瓦结构”房屋拆除费用及空调搬迁费用共计38878.4元（32557.2元+4721.2元+1600元）由黄翠林享有。对于补偿表中剩余装饰物补偿款29746元（67024.4元+1600元-38878.4元），因双方租赁合同中明确约定黄翠林因经营需要对房屋的装修及投资的建筑物在交还房屋时无偿归雷远东所有，现因涉案房屋被征收导致双方合同无法继续履行完毕，故本案所涉装饰物补偿款完全归属黄翠林或雷远东都不符合双方约定。双方约定租赁期限为97个月（2013年7月至2021年7月30日），至房屋被征收时实际承租期限为35.5个月（2013年7月至2016年6月15日），酌情按照未履行合同期限确定本案所涉装饰物补偿分配，即黄翠林分配18859.58元[（97-35.5）个月÷97个月×29746元]，雷远东分配10886.42元（29746元-18859.58元）。故，对黄翠林主张雷远东支付房屋改扩建及装修补偿费68624.40元的诉讼请求本院予以部分支持，雷远东应向黄翠林支付房屋改扩建及装修补偿费57737.98元（38878.4元+18859.58元）。停产停业损失费用属于对被征收人定型化的补偿项目，是补偿被征收人的名目，本案停产停业损失费用系按照房屋估价6%一次性计算支付。黄翠林租用本案所涉房屋经营农家乐，而雷远东提交的证据不能充分证明其为法定代表人的“武隆县XX合作社”也在案涉房屋进行实际经营，故涉案房屋被征收人与使用房屋进行经营者并非一致。黄翠林、雷远东在履约的过程中并非因双方自身原因导致合同不能继续履行，虽然双方约定征地拆迁属于双方互相免责的情形，但黄翠林系案涉房屋实际经营者，合同不能履行客观上对黄翠林造成一定的停产停业损失。现雷远东系被征收人且无违约行为，在双方对停产停业损失并无合同约定、黄翠林在未举证证明停产停业具体损失而损失客观存在的情形下该停产停业补助全部由雷远东享有或是全部确定由黄翠林享有都是不公平的。考虑到合同不能履行客观上对黄翠林造成一定的停产停业损失，黄翠林搬迁及重新恢复生产经营也需要一定的期限，酌情涉案停产停业补助费用117366.91元，由雷远东向黄翠林支付82156.84元（117366.91元×70%）。
关于反诉部分。雷远东于2016年6月16日与拆迁部门签订《房屋拆迁货币补偿安置协议书》、《房屋拆迁奖励补助协议书》，其与拆迁部门通过协议方式对本案所涉房屋征收拆迁相关事宜达成合意，双方签订协议的行为具有对《房屋租赁合同》终止的效果。雷远东、黄翠林签订《房屋租赁合同》约定租赁期限内租金总额为46万元，该租金并未分段计算，且双方合同还约定因征地拆迁而终止合同，租金按照实际使用时间计算，不足整月按天数计算。故，黄翠林应当向雷远东支付自2013年7月起至2016年6月15日租金168448.51元（460000元÷2952天×1081天）。因黄翠林已经支付租金16万元，故还应向雷远东支付租金差额8448.51元。对于雷远东主张的双方租赁合同终止之后产生的房租，依法不应予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、雷远东于判决生效后十日内向黄翠林支付房屋改扩建及装修补偿费57737.98元、停产停业损失补助费82156.84元，合计139894.82元；二、黄翠林于判决生效后十日内向雷远东支付租金差额8448.51元；三、驳回黄翠林的其他诉讼请求；四、驳回雷远东的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2010元，由黄翠林负担510元，由雷远东负担1500元；一审反诉案件受理费350元，由雷远东负担200元，由黄翠林负担150元。
二审中，雷远东为证明其上诉主张，向本院提供了如下证据：
1.房屋拆迁货币安置协议书（黄翠林与武隆县巷口镇土地房屋征收指挥部签订）、房屋征收登记表及建构筑物、附属物等补偿表，拟证明黄翠林因涉案房屋的拆迁已获得房屋及建（构)附属物的补偿费70092元。
2.证明一份、对私客户对账单两张，拟证明雷远东于2016年6月16日与武隆县巷口镇土地房屋征收指挥部签订了补偿安置协议，于同年12月16日移交了涉案房屋，拆迁部门于12月20日向雷远东支付了部分拆迁安置补偿款；2017年11月22日，涉案房屋被拆除，拆迁部门向雷远东支付了拆迁安置补偿款的尾款；黄翠林应当向雷远东支付2016年6月16日至2016年12月10日的租金。
3.准予注销登记通知、武国税一所税通[2017]2028号税务事项通知书、武地税征税通[2017]4213号税务事项通知书，拟证明武隆县XX合作社因涉案房屋被拆迁已于2017年11月27日注销。
黄翠林质证后认为，证据1、2不属于二审中新证据的范畴；对证据1的真实性、合法性无异议，但该证据产生于在本案争议发生前半年，与本案不相关联；对证据2的真实性、合法性无异议，但与本案争议的租金无关；对证据3的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为该证据不能证明武隆县黄金油菜专业合作社在涉案房屋拆迁时正在经营。
经审查，雷远东向本院提供的证据具有真实性，合法性；其中，证据1系黄翠林与武隆县巷口镇土地房屋征收指挥部签订的安置补偿协议，补偿安置的建构筑物、附属物并非本案争议的建构筑物、附属物，与本案不相关联，不能达到雷远东的证明目的，本院不予采信；证据2系涉案房屋的移交、拆除情况以及雷远东获得拆迁安置补偿款的情况，黄翠林是否应当交纳租金需结合其他证据综合认定；证据3系雷远东开设的武隆县XX合作社的注销情况，与本案相关联，本院予以采信。
本院二审查明：涉案房屋即房地产权证号为武集用房地证巷2011字第092XX号的房屋已于2017年11月22日拆除。武隆县XX合作社于2017年11月27日注销。
本院二审查明的其余事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：1.黄翠林与雷远东之间的租赁合同关系何时终止？2.黄翠林所主张的房屋改扩建及装修补偿费用是否应当由雷远东支付？数额如何确定？3.本案所涉停产停业损失补助费应当归谁所有？
关于黄翠林与雷远东之间租赁合同关系终止的时间。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”按照前述法律的规定，人民政府进行征收时，征收决定送达被征收人时发生法律效力，被征收的房屋所有权自征收决定送达时转移给国家，物权发生变动。本案中，雷远东于2016年6月16日以签订补偿安置协议的方式就涉案房屋的征收拆迁事宜与拆迁部门达成协议，并承诺将被拆迁房屋腾空，应当认为雷远东与黄翠林之间的租赁合同因租赁房屋被政府征收拆迁而无法继续履行，双方的权利义务也因此而终止，故一审判决认定双方租赁合同关系于此时终止并无不当，本院予以支持。
关于黄翠林所主张的房屋改扩建及装修补偿费用是否应当由雷远东支付，数额如何确定的问题。黄翠林签订雷远东的房屋租赁合同因政府的征收行为而提前终止，并不属于租赁期满交回房屋的情形，不应适用租赁合同第8条第4项的约定。黄翠林作为承租人，就其因政府的征收拆迁行为而遭受的损失，向已获得拆迁补偿费用的雷远东主张，不违反法律规定，本院予以支持。本案中，双方当事人争议的房屋改建及装修补偿费用为68624.4元，包括装修建构筑物的争议部分67024.4元和8台空调搬迁费1600元。其中，钢架棚、“砖瓦结构”部分属于房屋拆迁奖励补助的范围，8台空调迁移费属于房屋拆迁补偿安置的范围，经查，前述钢架棚、“砖瓦结构”部分的拆除和空调的搬迁均系黄翠林自行实施，故该部分的所补偿补助的费用应当归黄翠林所有，共计38878.4元。雷远东主张该部分不属于补偿项目，且为违法（违章）建筑，不应给予补偿的理由不能成立，本院不予支持。对于剩余争议的装饰物补偿款29746元，考虑到租赁合同的履行情况、双方当事人的损失等因素，一审判决酌定按照未履行合同期限确定剩余争议的装饰物补偿款的分配并无不当。黄翠林、雷远东均主张该款项归其所有的理由不能成立，本院不予支持。
关于停产停业损失的补助费的问题。停产停业损失补助费虽是补偿被征收人的明目，但针对的是利用涉案房屋进行经营活动的经营者，现双方当事人均能提供营业执照证明其从事经营活动的经营场所与涉案房屋的位置相一致，考虑到双方当事人的损失、从事经营活动的情况等因素，一审判决酌定按照黄翠林70%、雷远东30%的比例分配停产停业损失补助费并无不当，本院予以支持。黄翠林、雷远东均主张该费用应归其全部所有的理由不能成立，本院不予支持。
综上，黄翠林、雷远东的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4020元，由上诉人黄翠林负担2010元，由上诉人雷远东负担2010元。
本判决为终审判决。
审 判 长 余云中
审 判 员 张 艳
代理审判员 郑 煜
二〇一七年十二月二十一日
书 记 员 洪 燕