上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终13688号
上诉人（原审被告）：王志强，男，1986年8月26日生，汉族，住江西省丰城市。
委托诉讼代理人：谷学彬，北京汉卓（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭鹏，北京汉卓（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李圣军，男，1968年12月15日生，汉族，住安徽省寿县。
委托诉讼代理人：李继生，北京市安都律师事务所律师。
原审被告：薛美，女，1986年3月10日生，汉族，住山东省莱芜市钢城区。
上诉人王志强因与被上诉人李圣�、原审被告薛美房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初3886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王志强上诉请求：撤销一审判决第三项，改判驳回李圣军要求王志强赔偿损失的一审诉讼请求。事实和理由：1、双方所签《房地产居间合同（买卖）》（以下简称居间买卖合同）明确约定了定金和违约条款，即便实际损失超出定金和违约条款的，应综合合同性质、签订的情况、履行的义务、双方过失、逾期的利益等因素来认定实际损失。双方所签系意向合同，其违约责任不应大于正式合同约定的违约责任。李圣军仅仅支付了5万元定金和20万元首付款，一审判决赔偿损失金额为房屋升值的绝大部分差额，不合情理。李圣军直至2016年10月才满足购房条件，同时王�强向李圣军告知客观上无法履行居间买卖合同。因此，王志强并未侵害李圣军的机会利益，也未造成机会利益损失。即便考虑房价上涨的因素，且实际损失超过合同约定的双倍定金的，李圣军的实际损失也应当是从居间买卖合同签订之日起计算至王志强明确表示无法履行合同之日止，不应以2017年5月31日的房价作为赔偿依据。2、李圣军仅与王志强签订了预约合同，且李圣军仅支付5万元定金及20万元首付款，李圣军的实际损失有限，在王志强因客观情况无法履行合同并愿意退款和承担违约责任的情况下，一审判决王志强承担房屋过半份额金额的赔偿或超过百分之一百二十的赔偿责任，不符合公平原则。一审法院亦未考虑涉案房屋系王志强唯一住房的因素。李圣军在2016年10月即已知晓王志强无法履行合同，李圣军当时亦已取得购房资格，但其并未采取任何止损行为，将损失扩大到2017年5月向王志强主张差价赔偿，王志强对其扩大损失部分不应承担赔偿责任。请求二审法院支持王志强的上诉请求。
李圣军辩称：居间买卖合同中有完整的房屋买卖合同条款，应视为房屋买卖合同。李圣军取得购房资格后及时通知了王志强，履行了合同义务，但王志强提出涨价并一直拖延签订房屋买卖合同。王志强单方解除合同，但李圣军始终表示要求继续履行合同，李圣军并无违约行为，亦无扩大损失的行为。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
薛美未作陈述。
李圣军向一审法院起诉请求：判令王志强、薛美继续履行房屋买卖合同。后变更诉讼请求为：1、判令解除房屋买卖合同；2、判令王志强、薛美赔偿李圣军损失1,530,000元。
一审法院认定事实如下：上海市奉贤区XX路XX弄XX号XX室房屋（即涉案房屋）登记在�志强、薛美名下。
2016年7月12日，王志强的父亲王某出具承诺书，内容为：“现有承诺人王某承诺已得到上海市奉贤区XX路XX弄XX号XX室之房地产（下称“该房地产”）所有权人（共有权人）王志强、薛美（下称“权利人）的合法授权。权利人授权承诺人代表其签订与李圣军（下称“买受方”）买卖该房地产的《房地产买卖居间协议》（下称“该协议”）并代为收取定金。若之后权利人否认授权而不愿履行该协议，或因本人原因或其他权利人原因导致该协议无法履行的，本人愿意按照该协议中出卖方的义务对买受人承担赔付定金责任及其他责任。即双倍返还定金且向XX事务所支付居间补偿费（房屋总价2%），并承担由此造成的一切后果。本承诺书由本人提供，系本人的真实意思表示！”
2016年7月12日，王某代表王志强、薛美作为甲方，李圣军作为�方，双方签订居间买卖合同，约定：乙方购买甲方的涉案房屋，建筑面积131.36平方米，总价款980,000元；乙方向丙方（即中介上海XX事务所）支付意向金50,000元，如甲方签订本协议，则乙方同意意向金转为定金，待双方签订买卖合同后，乙方同意全部定金转为部分首付房价款。该合同第四条违约责任约定：本协议签订后，甲方若反悔不愿意以本合同约定条件签订买卖合同或无正当理由解除本合同，则应向乙方双倍返还定金；乙方若反悔不愿意以本合同约定条件签订买卖合同或无正当理由解除本合同，则已支付定金不予返还；本协议签订后，如甲、乙方双方中一方或双方违反本协议约定或者甲乙双方合意解除本协议，导致买卖合同未能签订的，则违约方或合意解除协议方应向丙方支付或连带支付居间服务的补偿费数额为本协议第一条约定的房屋总价的2%。合同第七�约定：甲乙双方可另行通过附件对相关事宜进行详细约定，附件与协议正文条款具有同等法律效力。合同附件“交易条件”中约定：“付款方式”：签署买卖合同之同时支付首付款（含应付定金）350,000元，银行贷款或交房当日支付剩余房款630,000元；“贷款方式”：若贷款额度不足或无法获得贷款的，乙方应当在过户同时将相应部分支付甲方；“其他特别约定”：甲乙双方均已了解上述购房限购政策，甲乙双方经协商一致约定，自签订本协议后不得以任何限购政策为由解除本协议，等乙方社保满五年且社保中心可以拉出满五年社保证明后10天内，双方须签订买卖合同。付款方式：定金50,000元，2016年8月15日前支付部分首付款200,000元，签订买卖合同当日支付剩余首付款100,000元整，银行贷款630,000元整；甲乙双方约定本次交易所产生的所有税费及中介费全部由乙方承担。本协议特别约定与正文具有同等法律效力，若特别约定和正文相冲突，以特别约定为准。
该合同尾部王志强也签字。王志强、薛美系夫妻关系，王某系王志强的父亲。
2016年7月12日，李圣军支付定金50,000元，王某出具收据。2016年8月14日，李圣军支付房款200,000元，王志强出具收据。
截止2016年10月，李圣军在本市社保缴费已经满五年。
2016年10月16日，李圣军与王志强、薛美在中介公司协商是否继续履行合同事宜，王志强、薛美要求解除合同，李圣军要求继续履行合同，但协商未果。
审理中，一审法院通过上海市高级人民法院委托上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司就涉案房屋的市场价进行评估，评估结论为2,510,000元。李圣军预交评估费7,890元。
一审法院认为，双方争议焦点之一是居间买卖合同系预约合同还是正式合同。从合同内容看，双方未约定房屋交付时间、房屋过户时间、贷款办理时间等合同主要条款，而且合同中多次约定需另外签订买卖合同，故一审法院采信王志强、薛美主张，认定该合同系预约合同。根据居间买卖合同的约定，双方应在李圣军社保缴费年限已满的情况下另行签订正式买卖合同，现签订正式买卖合同的条件已满足，但王志强、薛美不再愿意继续履行合同，不愿意另行协商签订正式合同，故签订该预约合同的王志强应承担违约责任。
双方争议焦点之二是薛美是否知情与同意居间买卖合同的签订与履行。案外人王某代表王志强以及薛美签订，虽王某与薛美关系特殊，也不排除不经薛美同意，即签订买卖合同的可能。虽然李圣军提供的录音中薛美没有直接表示不知情不同意，但也没有表示知情与同意。再则，因认定该合同为预约合�，现王志强、薛美均表示不愿继续履行，故即使认定薛美当时知情与同意，现也不能继续履行合同。一审法院认定薛美未签订该合同，无需承担法律责任，王志强未能让薛美同意并签订正式买卖合同，应承担违约责任。
因居间买卖合同无法继续履行，李圣军诉请解除合同，王志强、薛美也同意解除合同，故对李圣军解除合同的诉请应予以支持。解除合同后，王志强收到的房款250,000元当然应返还。审理中李圣军表示如果解除合同，要求返还房款200,000元，并双倍返还定金100,000元，因李圣军后来选择并变更为由王志强、薛美承担赔偿责任，故其中的定金50,000元作为房款返还。
从李圣军与王志强签约之后的房地产市场情况来看，房价出现了大幅度上涨，李圣军作为买受方，由于王志强违约，存在着机会利益损失，且此机会利益损失远远大于双倍返还�金之数额。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。据此，一审法院从实际情况出发，考虑合同履行情况、当事人过错程度等因素，酌情确定李圣军的损失为1,220,000元。
一审法院审理后，于2017年9月15日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定判决：一、解除李圣军和王志强于2016年7月12日签订的《房地产居间合同（买卖）》；二、王志强于判决生效�日起十日内返还李圣军房款人民币250,000元；三、王志强于判决生效之日起十日内赔偿李圣军损失人民币1,220,000元。四、对李圣军的其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计10,410元，由李圣军负担1,395元，由王志强负担9,015元；评估费7,890元由王志强负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，李圣军系于2017年2月6日提起本案诉讼，于2017年2017年3月8日一审庭审中变更诉请要求王志强赔偿房屋差价损失等并提出评估申请；一审法院在卷的房地产评估登记表载明的移送日为2017年4月24日；涉案房屋评估报告载明的评估价值时点为2017年5月31日。
二审审理�，王志强要求变更上诉请求，请求撤销一审判决主文第三项，改判王志强赔偿李圣军经济损失50万元。
本院认为，鉴于王志强拒绝履行居间买卖合同构成违约的事实明确，且其本人亦对应承担相应违约责任不持异议，故本案争议焦点为对居间买卖合同解除所致李圣军损失金额应如何认定？
首先，本院认同一审法院关于居间买卖合同系预约合同的相关认定意见。
其次，一审法院系认为李圣军因无法购买涉案房屋存在机会利益损失，由此依据最高院买卖合同司法解释第二条的规定酌情判令王志强赔偿李圣军损失1,220,000元。对此，预约合同系指当事人之间约定为在将来一定期限内订立本约合同而达成的协议，而之所以要区分预约合同和本约合同，是因为在很大程度上违反两者的责任是不同的。因预约所处的阶段实质是本约的缔约阶段，所以�常而言，预约的违约责任范围大致相当于本约的缔约过失责任，预约违约赔偿的利益范围大致与本约的信赖利益相当，包括直接损失和间接损失。结合本案实际情况，李圣军因王志强拒绝履行合同遭受的损失主要包括其实际支付款项的法定孳息损失、李圣军为缔约而实际发生的费用以及李圣军因与王志强签约而丧失在当时与他人签约并如约购买房屋的机会利益损失等。李圣军在一审中主张王志强应赔偿其损失共计1,530,000元，实际系涉案房屋在2017年5月31日这一时点的市场价值与双方约定转让价之间的差额。鉴于房屋差价损失系可得利益损失而属于本约违约赔偿的范围，故李圣军以此作为其预约违约损失的计算标准缺乏依据。一审法院虽对该损失金额酌情调整为1,220,000元，但本院认为该金额仍然过高而存在不当之处，理由为：1、涉案房屋权利人之一的薛美并未签署居间买卖合同，一审法院也已认定并无充分证据证明薛美对王某或王志强出具承诺书、签署居间买卖合同系知情且认可，故在作为预约合同的居间买卖合同缺少权利人之一薛美签字认可的情况下，对完全有可能无法如约签订正式买卖合同李圣军应有一定预见。2、根据评估报告记载，就涉案房屋市场价值的评估结论系以2017年5月31日为价值时点，但根据在案证据，至迟在2016年10月16日，王志强、薛美已明确告知李圣军不再与其签订正式房屋买卖合同，基于薛美本非居间买卖合同的签订方，故在此时李圣军即应另寻途径购房而减少相应损失，此亦不影响李圣军同时追究王志强相应违约责任的权利。然，李圣军却坚持要求继续履行居间买卖合同，在双方无法就此达成一致的情况下，李圣军提起一审诉讼仍要求继续履行居间买卖合同，其系在一审诉讼中变更诉请主张解除预约合同并赔偿损失、申请对系争房屋的市场价值价进行评估，由此导致评估报告出具当时即2017年5月31日这一时点涉案房屋的市场价值已高达251万元。因拖延至该时点系因李圣军诉讼不当而未采取有效止损行为、司法评估流程等因素所致，在出售方尤其是薛美已经在2016年10月16日明确告知李圣军不予签订正式买卖合同的情况下，因上述原因拖延导致涉案房屋市场价值波动的不利后果，不应由王志强承担。一审法院系以2017年5月31日的涉案房屋市场价值与预约合同约定的房价98万元之间的差价作为确定李圣军所受机会利益损失的基本依据并进行酌情调整，缺乏依据。综合考量2016年10月16日王志强、薛美明确拒绝与李圣军签订正式买卖合同时距离居间买卖合同的签订仅三个月左右的时间，李圣军亦仅支付了5万元定金和20万元房款，且因薛美并未签订预约合同故正式买卖合同未能签订李圣军自身亦负有一定责任等因素，现王志强在二审期间自愿赔偿李圣军违约损失50万元，本院认为该金额应可补偿王志强因违反预约合同给李圣军造成的损失，本院对此予以照准。综上所述，一审相关判项不当，本院对此予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初3886号民事判决主文第一、第二项；
二、撤销上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初3886号民事判决主文第四项；
三、变更上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初3886号民事判决主文第三项为：王志强于本判决生效之日起十日内赔偿李圣军损失人民币500,000元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五�三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取计10,410元，由李圣军负担6,940元，王志强负担3,470元；评估费7,890元，由李圣军负担3,945元，王志强负担3,945元。二审案件受理费15,780元，由王志强负担8,800元，由李圣军负担6,980元。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一八年一月三十一日
书记员 朱丽娟
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……