安徽省黟县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黟民一初字第00357号
原告：徐英葵，男，住安徽省黟县。
委托代理人：徐华勇，安徽道同律师事务所律师。
被告：王爱媛，女，住北京市房山区。
委托代理人：熊晓珊，安徽金天都律师事务所律师。
本院于2013年7月16日立案受理原告徐英葵诉被告王爱媛确认合同无效纠纷一案，依法由审判员邵全新适用简易程序于2013年9月13日公开开庭进行审理，后依法组成合议庭于2013年11月20日公开开庭进行了审理。原告徐英葵及其委托代理人徐华勇，被告王爱媛及其委托代理人熊晓珊出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
徐英葵诉称：2002年11月22日，徐英葵与王爱媛签订《卖契》，约定徐英葵将黟县碧阳镇南屏村古井巷一号房屋出卖给王爱媛，房屋价款3.5万元，叶某甲为证人。合同签订后，王爱媛至今未支付房屋价款3.5万元，徐英葵一直也未将房屋交付给王爱媛。徐英葵认为，根据相关法律规定，王爱媛作为城镇居民向徐英葵购买农村房屋，双方签订的房屋买卖合同系无效合同。为维护自身的合法权益，徐英葵起诉要求依法判决确认双方于2002年11月22日签订的黟县碧阳镇南屏村古井巷一号房屋《卖契》（房屋买卖合同）无效，并由王爱媛承担本案诉讼费用。
为支持其诉讼请求，徐英葵向本院提供如下证据：
1、徐英葵身份证复印件一份，证明其诉讼主体资格；
2、1983年11月27日《卖契》、黟县西武乡南屏村民委员会《证明》、《土地房产所有证》复印件各一份，证明徐英葵以父亲名义于1983年11月27日购买胡某的古井巷一号房屋及集体土地上房屋的事实；
3、2002年11月22日《卖契》一份，证明徐英葵将房屋出卖王爱媛及价款为3.5万元、叶某甲系证人等事实；
4、证人叶某甲证言及书面证明复印件一份，证明王爱媛一直未支付房屋价款3.5万元等事实；
5、解除合同通知复印件一份，证明2004年10月8日因王爱媛近两年未支付房款，徐英葵已通知王爱媛解除合同的事实。
王爱媛辩称：双方签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，且得到国家相关部门颁证确认并已实际履行，故双方签订的房屋买卖合同是合法有效的，请求法院依法驳回徐英葵的诉讼请求。
王爱媛为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据：
1、王爱媛身份证复印件一份，证明其诉讼主体资格；
2、《黟字第06617号》土地房产证复印件一份；
3、1983年11月27日卖契一份，与证据2共同证明双方所签订的《卖契》（房屋买卖合同）中所涉房屋系徐英葵户购买所得，来源等合法的事实；
4、2002年11月21日收条一份，证明徐英葵收取王爱媛购房定金3000元的事实；
5、2002年11月22日《卖契》一份，证明双方签订房屋买卖合同的事实；
6、黟县碧阳镇南屏村委会证明一份，证明房屋的来源是徐英葵从他人处购得及村委会对双方购房一事认可的事实；
7、便笺一份，证明徐英葵弟弟对房屋买卖一事认可的事实；
8、购房申请一份，证明王爱媛自愿申请为永久南屏村村民的事实；
9、黟县国用（2002）字第214号国有土地使用证及房权证黟房（2003）字第02**号房屋所有权证复印件各一份，证明王爱媛购买房屋已得到国家认可的事实；
10、受聘书一份，证明王爱媛被授予南屏村永久村民称号，即享有购买南屏村房屋的合法资格和身份证明的事实；
11、2003年4月8日委托书一份，证明徐英葵可全权出售和处置合同项下房屋的事实；
12、（2003）××证字第××号公证书一份，证明徐英葵亲属均同意徐英葵卖房的事实；
13、2003年6月22日说明一份，证明双方办理房地产证件的票据及办证的情况，进而证明房屋已办理了相关登记手续及王爱媛缴纳相关费用的事实。
对当事人出示的证据，经庭审举证、质证，本院认证如下：
一、徐英葵提交的证据1、2、3、4，王爱媛对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院经审查均予以确认；徐英葵提交的证据5，王爱媛认为通知并未送达，合同不能解除。因徐英葵所讼请求为确认合同无效，该解除合同通知与本案缺乏关联性，本院经审查不予确认。
二、王爱媛提交的证据，徐英葵对其真实性均无异议，本院经审查均予以确认。
本案事实，经审理查明：王爱媛系城镇居民，2002年11月21日，其与徐英葵就农村宅基地上住宅房屋买卖达成协议，并由王爱媛支付定金3000元，用于办理房地产权证。次日，双方签订《卖契》，约定徐英葵将黟县碧阳镇南屏村古井巷一号房屋出卖给王爱媛，房屋价款3.5万元，叶某甲为证人。合同签订后，徐英葵办理了土地使用权及房屋所有权过户登记手续，领取了登记在王爱媛名下的黟县国用（2002）字第214号国有土地使用证及房权证黟房（2003）字第02**号房屋所有权证。期间，根据王爱媛的申请，南屏村村委会授予其南屏村永久村民称号。徐英葵之亲属均出具委托手续，同意徐英葵出让房屋，并予以公证。后双方因合同价款变更等协商未果，王爱媛未支付约定的房屋价款，徐英葵也未将房屋交付给王爱媛使用。徐英葵认为，根据相关法律规定，王爱媛作为城镇居民购买农村房屋，双方签订的房屋买卖合同无效。为维护自身的合法权益，徐英葵起诉要求依法判决确认双方于2002年11月22日就黟县碧阳镇南屏村古井巷一号房屋买卖签订的《卖契》（房屋买卖合同）无效，并由王爱媛承担本案诉讼费用。
本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定，订立的合同无效。根据土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》等国家有关规定，明确禁止转让给城镇居民。王爱媛虽在购房时提出申请成为所购房屋所在地集体经济组织成员，但未办理户籍迁入手续，其作为城镇居民为购买农村宅基地上农村房屋与徐英葵签订《卖契》（房屋买卖合同），一并转让了宅基地使用权，违反了法律、行政法规的强制性规定，并损害了集体经济组织的利益，该《卖契》（房屋买卖合同）应认定无效。徐英葵要求确认双方于2002年11月22日就黟县碧阳镇南屏村古井巷一号房屋买卖签订的《卖契》（房屋买卖合同）无效的诉讼请求，符合相关法律规定，本院予以支持。王爱媛认为双方签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，且已得到国家相关部门颁证确认，故合同有效的辩论意见，因根据物权区分原则，物权能否变动、是否已经变动，不影响买卖合同的效力，该辩论意见缺乏法律依据，本院不予采纳。据此，经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：
原告徐英葵与被告王爱媛于2002年11月22日就黟县碧阳镇南屏村古井巷一号房屋买卖所签订的《卖契》（房屋买卖合同）无效。
案件受理费80元，由原告徐英葵负担40元，被告王爱媛负担40元（受理费原告已预交，被告负担部分可直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。
审 判 长 邵全新
代理审判员 李征军
人民陪审员 卢国英
二〇一四年六月三日
书 记 员 程文华
附相关法条：
《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。