江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0508民初1250号
原告顾学萍，男,1981年11月5日出生,汉族，住苏州市姑苏区。
委托代理人陈烈生，江苏恒则律师事务所律师。
委托代理人郝月玲，江苏恒则律师事务所实习律师。
被告钱惠民，女，1959年8月30日出生，汉族，住苏州市姑苏区。
原告顾学萍与被告钱惠民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顾学萍及其委托诉讼代理人陈烈生、郝月玲、被告钱惠民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告顾学萍向本院提出请求：1、判令被告承担违约金273.75万元;2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年8月11日原、被告双方签订了《房屋买卖（居间）合同》及《补充协议》，约定被告以1825万元价格向原告出售位于苏州市××区××号商铺。同日，原告向被告支付定金80万元。根据合同第六条的约定，被告需保证该房屋的权属无争议，否则，被告需负责解决并承担一切后果及违约责任。其中违约金以商铺成交价格的30%计算。现第三方向被告提起诉讼，并保全了所涉商铺，导致该商铺无法过户。后双方经过多次协商，要求被告继续履行合同，但2016年12月被告又将商铺出售给他人，无奈之下，诉来法院，请求判决被告按商铺成交价格15%支付违约金。
被告钱惠民辩称：合同未能履行主要是合同履行过程中房屋被法院查封了无法过户，我知道情况后及时将定金全部退还给了原告，所以我不应该承担违约责任。2016年12月法院解封后，我告诉原告可以去办理过户，但原告一定要先过户到他名下，才愿意付款，这变更了原来的合同意思。如果要求我承担违约责任的，原告诉请违约金过高，请求法院依法调整。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人共同提供的《房屋买卖（居间）合同》及《补充协议》，银行付款凭证、收条等证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，经本院审理认定事实如下：2016年8月11日原告（乙方）、被告（甲方）在沧浪区美舍房屋信息咨询服务部（丙方）的居间下签订《房屋买卖（居间）合同》一份（编号为1802692），约定;甲方将其所有的位于苏州市××区××号商铺出售给乙方，面积516.16平方米；合同第二条：成交价格为1825万元，该房屋产权过户时产生的个税、营业税、契税由乙方承担，其他相关税、费及房屋配套设施过户的相关税、费用均由乙方承担；第四条付款约定：（1）、乙方于2016年8月11日向甲方支付定金50万元；（2）、乙方于现租户清场协议签订，开具新租户发票时，再支付30万元；（3）、乙方于2016年9月13日前付房款1330万元，付款当日甲方须提供注销他项权证所需材料，乙方见材料付房款，付款后甲方立即注销他项权证，双方共同配合中介办理过户手续；第六条违约责任：甲方需保证该房屋的权属证件的真实性、合法性及有效性现全责，且须保证该房屋权属无争议，若发生与乙方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同房屋成交价格的30%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；第八条其它事宜：（1）、该商铺过户产生的税和费用由乙方承担；（2）、双方须提供过户的所需材料，若过户过程中有任何一方的原因，致该商铺无法顺利过户，则视作违约，违约方按合同约定承担30%的违约责任；（3）、甲方承诺吴中区甪直农村小额贷款有限公司（以下简称甪直小额贷款公司）在过户前配合双方及中介方前往房管局落实注销他项权证事宜，且被告收到房款1330万元的同时当即还清贷款，注销他项权证，配合原告、中介办理过户手续，否则视为甲方违约；（4）、另约定事项见补充协议。
合同签订当日，甲、乙、丙三方签订《补充协议》一份，就苏州市××区××号商铺出售的约定事宜作补充条款，其中第2条约定：甲方同意乙方为购买此商铺所做的抵押贷款若在2016年9月13日前银行确认无法放贷，甲方承诺于2016年9月18日前将房款80万元还于乙方，不作乙方违约。此售房合同条款同时作废，此条款具有独立性不与其它条款有任何相关。甲方若逾期归还按归还全额的千分之五支付于乙方；第3条约定甲、乙方双方约定，若新承租方在2016年9月13日前无法顺利进场，且甲方同意此商铺以1610万元的成交价出售给乙方，所有过户税、费由乙方承担。甲、乙方双方于2016年9月14日至房管局办理过户手续，若有任何一方单方原因不愿过户，则视作违约，违约方承担房价30%的违约金，另支付中介费15万元。上述合同及补充协议签订后，原告向被告支付80万元，其中定金50万元，房款30万元。
之后，合同履行过程中，被告知涉诉房屋被法院查封，无法办理过户手续。2016年9月26日被告退还原告45万元、同年10月27日又退还15万元、同年11月11日再退还20万元，共计80万元，原告分别向被告出具了三份收条，均明确因涉诉房屋被查封导致无法过户而退款。2016年12月27日被告向原告发短信，表示房子解封已经二十多天了，要求原告按原来约定将1300万元房款汇给甪直小额贷款公司然后直接过户，原告回复被告要求按合同约定由被告向其承担违约责任，因双方协商未果引发纠纷。
审理中，原告称：为履行与被告签订的合同，我方向中国光大银行股份有限公司苏州姑苏支行贷款750万元，后于2016年12月30日归还上述贷款，支付利息22050元；2016年8月23日中国邮政储蓄银行股份有限公司苏州市人民桥支行向我方放贷700万元，目前每月归还本息134355.29元。同时表示签订合同时只知道涉诉房屋上有抵押权，并不知道已被法院查封的事实。
审理中，被告称签订合同时，涉诉房屋有二笔抵押贷款共计1950万元，抵押权人为甪直小额贷款公司，抵押时间为2013年8月22日到2015年8月22日，因逾期归还，甪直小额贷款公司催得急，故只能出售涉诉房屋用来归还贷款。经甪直小额贷款公司同意，只要购房款1300万元到帐，他们同意协助办理注销他项权证，故签订合同时告知原告，合同中也作了明确的约定，由原告将1300万元直接汇给甪直小额贷款公司，以便注销他项权证后双方办理过户手续。但涉诉房屋被法院查封是在合同履行中知道的，签订合同时并不知情。并提供苏州市不动产登记中心档案查询，显示涉诉房屋于2016年6月17日被吴中区人民法院以（2016）苏0508民初3855号、3857号（轮候）民事裁定查封，于2016年12月7日注销查封。后被告与案外人达成了房屋买卖协议，目前涉诉房屋于2017年1月16日已登记在案外人名下。
沧浪区美舍房屋信息咨询服务部刘丽萍出庭陈述：原、被告合同签订之前向吴中区甪直小额贷款公司了解过涉诉房屋的抵押情况，合同签订后原告准备向甪直小额贷款公司付款，双方准备办理过户手续时才知道涉诉房屋被法院查封，法院解封之后，双方协商过继续履行合同，但原告担心再被查封，要求被告房屋贷款先归还，后继续履行合同。
本院认为，原、被告间签订的《房屋买卖（居间）合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照执行。现买卖双方在合同履行过程中因被告另案涉诉，涉诉房屋被法院查封，致使双方无法办理过户手续，交易未能完成。综合双方当事人的诉辩意见，本院认为：双方签订合同之时涉诉房屋事实上已被告法院查封，被告表示不知情，原告也未认为被告当时是知情的或是故意隐瞒被法院查封的事实，故造成涉诉房屋未能过户被告主观上没有过错责任。同时，被告在得知无法与原告办理房屋过户后，即于2016年9月26日退还原告45万元，至同年11月11日退还20万元后，被告收取原告的80万元已全部退还，此时被告已用自己的行为表明不再履行合同的义务，原告全额收取被告退款后虽未明确表示同意合同解除，但事实上原、被告间的合同已解除。然，确实是由于被告涉诉另案纠纷，造成原、被告间签订的合同无法继续履行，对此，被告应向原告承担违约责任，故原告要求被告承担违约责任的诉讼，本院予以支持。
关于原告主张违约金273.75万元的问题。原告认为合同约定违约方应按房价30%的承担违约金，其已自行调整为房价15%。被告认为定金已全部退回，不存在违约行为，即使要计算违约金的，原告主张的违约金过高要求法院调整。本院审查后认为双方合同签订后，原告除支付80万元之外，并未履行合同的其他部分；原告为履行合同向银行贷款，但仅于2016年12月30日向银行归还其中的750万元贷款，700万元的贷款仍处于每月还贷中，系属于未及时采取措施防止损失扩大的行为。综上，虑及被告退款时间、原告购买涉诉房屋后的租金收益及银行贷款的利息等实际损失，本院酌情确定被告应向原告支付违约金25万元。
关于被告辩称法院解封后即要求原告按原合同约定先付款后过户，但原告提出先过户后付款的要求是变更了原来的合同意思。本院认为，当被告向原告退还定金之时合同已解除，故当涉诉房屋解封之后，双方就是否再购买进行协商是一个新的要约与承诺，故被告抗辩理由不成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（二）项、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十九条的规定，判决如下：
被告钱惠民于本判决生效后十日内向原告顾学萍支付违约金25万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28700元，减半收取14350元，由原告顾学萍负担11825元，被告钱惠民负担2525元，被告负担部分由本判决生效后十日内直接给付原告。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。
审判员 沈录印
二〇一七年五月十七日
书记员 陶 敏