济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）历民初字第2049号
原告济南市历下区人民政府建筑新村街道办事处，住所地济南市。
法定代表人潘欣，主任。
委托代理人李乐成，山东胜远律师事务所律师。
委托代理人张晓瑞，山东胜远律师事务所实习律师。
被告马富敏，女，1959年出生，回族，住济南市。
原告济南市历下区人民政府建筑新村街道办事处（以下简称建新办事处）与被告马富敏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,于2015年4月16日公开开庭进行了审理。原告建新办事处的委托代理人李乐成、张晓瑞、被告马富敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告建新办事处诉称，原、被告于2012年12月30日签订《房屋租赁合同》，约定由被告马富敏承租原告建新办事处所有的位于济南市历下区历东商业街*号楼房，面积为115.20平方米，租金为每年138000元，租期自2013年1月1日至2013年12月31日。租赁合同到期后，原告建新办事处按照济南市历下区人民政府及上级政府的要求，收回所出租的房屋用于社会公共服务办公场所，但被告马富敏拒绝从租赁房屋中搬出。故请求法院依法判令被告马富敏立即从涉案房屋中搬出，将房屋返还给原告建新办事处，并向原告建新办事处赔偿自2014年7月1日至实际归还房屋之日的经济损失（按原租金每年138000元计算）。
被告马富敏辩称，被告马富敏于2008年5月在被告建新办事处举行的房屋出租公开竞拍会上竞得涉案房屋的承租权，当时被告建新办事处的负责人当众承诺只要房子不拆，被告马富敏可以一直优先使用。由于历山东路是新开道路，新建门头房经营惨淡，加之房租较高，被告马富敏连续四、五年都赔钱。当被告马富敏向原告建新办事处申请退租时，原告建新办事处多次给被告马富敏做工作，并降低了租金。被告马富敏为了养生意，甚至卖掉了唯一的住房，现在无处居住。2014年初，被告马富敏按时向原告建新办事处交纳了2014年1月1日至6月30日的租金。为了维持经营，经原告建新办事处同意，被告马富敏将部分房屋转租给了武建，双方约定租期自2014年1月18日至2015年1月17日。但从2014年2月份开始，原告建新办事处就通知被告马富敏说因历下区政府要求办事处收回租赁的门头房，要求被告马富敏退房。在此期间，原告建新办事处不但没有给出任何补偿方案，而且多次滥用职权，干扰被告马富敏的正常经营，并导致被告马富敏心脏病复发。2014年4月30日，原告建新办事处擅自停水停电，造成被告马富敏店里购进的即食海参、鲍鱼等变质，造成经济损失51600元。同时，因原告建新办事处的停水停电行为，导致武建经营的饭店无法正常营业，其要求被告马富敏赔偿租金、损坏物品、装修、违约金等损失共计50000元。此外，因原告建新办事处停水停电，被告马富敏的大量客户流失，造成营业损失、人员工资、税费等各项经济损失至少6万元。无奈之下，被告马富敏自行安装了水电，因此支出费用11600元。涉案房屋应属于违章建筑，请求法院依法驳回原告建新办事处的诉讼请求。
经审理查明，2012年12月30日，原告建新办事处（甲方）与被告马富敏（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方承租甲方所有的位于济南市历下区历东商业街*号楼房，面积为115.20平方米，租期为一年，自2013年1月1日至2013年12月31日，年租金为138000元；房租按季度交纳，每季度必须提前15天预交下一季度房租；本房屋产权归属甲方所有，乙方只能使用，不得私自转让、转租、分租、转借，否则甲方有权收回房屋；合同期届满，乙方若继续租赁，须带此合同及本人身份证、暂住证到管理处续签下一年的合同，并交纳相关租金；乙方合同期满如不再继续租赁，或未到期提前终止合同时，不得向甲方结算所有装修费用，并保持房屋现状或恢复房屋原样。该合同签订后，原、被告双方均按约履行了合同。
上述房屋租赁合同到期后，原、被告口头约定由被告马富敏继续承租，被告马富敏按照原租赁合同约定的租金标准交纳了2014年1月1日至2014年6月30日期间的租金。对于续租的期限，原、被告双方称述不一致。原告建新办事处称双方口头约定续租期限为6个月，而被告马富敏称当时双方没有对续租期限作出明确约定，被告建新办事处的负责人曾经向其承诺，只要房子不拆，其可以一直承租。原、被告双方对其各自的主张，均未提交证据予以证实。2014年1月1日至本案庭审之日，涉案房屋一直由被告马富敏占有使用。
以上事实有《房屋租赁合同》、庭审笔录予以证实，本院予以认定。
2014年3月5日，原告建新办事处发出《停租通知》一份，内容为：“历山东路商业街各业户：根据上级有关加强社区服务用房和公益事业用房的指示精神，经办事处研究决定，自二〇一四年四月五日起，历山东路商业街出租房屋停租收回。请各业户积极做好停租前的准备工作。办事处对四月五日前退租交房的业户，将按照实际用房时间结算租金。特此通知。”2014年7月17日，原告建新办事处又发出通知一份，要求未退房的租赁业户于2014年7月25日前结清各项费用后腾空房屋并办理交房手续。被告马富敏称该两份通知其均已收到。此外，被告马富敏主张原告建新办事处曾于2014年4月30日擅自对出租房屋停水停电，因此给其造成巨大经济损失。对此，原告建新办事处不予认可。
上述事实有原告建新办事处发出的通知及庭审笔录予以证实，本院予以认定。
另查明，原告建新办事处为证实涉案房屋为其所有，提交2007年12月20日其与济南市英雄山建筑安装工程有限公司签订的《工程承包协议》一份，该协议约定原告建新办事处将位于历山东路南段的商业楼建设工程承包给济南市英雄山建筑安装工程有限公司施工，工程内容包括拆除原有建筑物，新建约1600平方米的二层商业楼。原告建新办事处主张涉案房屋即为该工程建成后的其中一套房屋。但原告建新办事处未提交证据证明该房屋已取得建设工程规划许可证。
以上事实有《工程承包协议》及庭审笔录予以证实，本院予以认定。
本院认为，根据原告建新办事处提交的其于2007年12月20日与济南市英雄山建筑安装工程有限公司签订的《工程承包协议》，可以证实涉案房屋系原告建新办事处出资建设，且在原、被告签订的《房屋租赁合同》中也明确注明涉案房屋产权归原告建新办事处所有，因此原告建新办事处应为涉案房屋的所有权人。但因原告建新办事处未提交证据证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证，因此其与被告马富敏于2012年12月30日签订的《房屋租赁合同》无效。该《房屋租赁合同》到期后，原、被告双方未就续租问题签订新的书面租赁合同，仅口头约定由被告马富敏继续承租涉案房屋，该口头合同亦为无效合同，自始没有法律约束力。因原告建新办事处已于2014年3月5日向被告马富敏发出停租通知，且被告马富敏已收到，故原告建新办事处已在合理期限内履行了告知义务。因此，原告建新办事处要求被告马富敏停租并返还房屋的诉讼请求，符合法律规定。对于原告建新办事处要求被告马富敏按照双方约定的租金价格赔偿2014年7月1日至实际返还房屋之日的经济损失的诉讼请求，因在2014年7月1日至本案庭审之日，涉案房屋一直由被告马富敏占有并使用，而其未向原告建新办事处交纳2014年7月1日之后的房屋使用费，其行为给原告建新办事处造成了经济损失，故对原告建新办事处的该项诉讼请求，本院予以支持。对被告马富敏要求原告建新办事处赔偿其因停水停电造成的经济损失的主张，因被告马富敏在本案中未提出反诉，本案不予审理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、被告马富敏于本判决生效之日起十日内将位于济南市历下区历东商业街*号楼房腾空，返还给原告济南市历下区人民政府建筑新村街道办事处；
二、被告马富敏于本判决生效之日起十日内赔偿原告济南市历下区人民政府建筑新村街道办事处经济损失38295元（该损失计算至2014年10月10日，嗣后至被告马富敏实际返还房屋之日的损失按照租金138000元∕年另行计算）。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14480元，由被告马富敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 孙晓博
人民陪审员 于平吉
人民陪审员 修 芳
二〇一五年五月五日
书 记 员 高理力