江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终8121号
上诉人（原审被告）：赵林，男，1989年1月13日生，汉族，住本市。
委托诉讼代理人：张涛，江苏亿诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高雪峰，男，1962年8月21日生，汉族，住本市。
委托诉讼代理人:朱强，北京市中银（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人:陈茜，北京市中银（南京）律师事务所实习律师。
上诉人赵林因与被上诉人高雪峰房屋租买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2017）苏0105民初3288号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年9月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵林上诉请求：一、撤销一审判决并依法改判解除涉案合同，赵林同意返还高雪峰已支付的购房款并按同期银行贷款利率计算支付违约金，或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费由高雪峰承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.涉案房屋是赵林的唯一住房，且系征地拆迁安置房，按规定买受未满五年。2.签订买卖合同并未征得涉案房屋共有权人的同意。赵林与李晓丽于2014年4月30日登记结婚，于2014年11月19日买受涉案房屋，李晓丽对涉案房屋的买卖并不知情，也难以从高雪峰仅给付的50万房款中获得足够份额来充分保障自己的住房权益。3.涉案房屋是赵林和李晓丽在南京仅有的住房，李晓丽现己怀孕，且历经多年治疗不孕症，花费甚巨，受尽磨难，好不容易通过人工授精怀孕，在孩子即将问世的情况下赵林不可能让孩子一出生就随着父母居无定所。现赵林不同意转让涉案房产，而涉案合同事实上己履行不能。更何况高雪峰诚信不足，违约在先，没有在签约当天一次性支付50万元首付款，2017年3月20日也没有按照交易常规先行支付25万元第二次转让款，赵林有理由拒绝继续履行合同。4.涉案合同并非赵林的真实意思表示。高雪峰涉嫌与中介串通，违背赵林的真实意愿，诱导赵林签订权利义务不对等的合同，且合同约定的限制条款苛刻，不按约定付款、尾款是总价款的一半、明知过户难度却多次约定违约金等，不符合房产交易常规。高雪峰在未支付第二笔款时却赵林出具5月15日之前交房，否则承担30万元的承诺书，并在同一张纸条上打下30万元欠条，说明了涉案合同对赵林显失公平，损害了赵林的合法利益。即便按照江苏省高级人民法院民一庭的内部讲话精神，拆迁安置房不满五年转让的，只有具备能够履行的情形才认定有效，涉案合同关于对价的约定也显失公平，不应继续履行，涉案合同应被认定为无效。二、一审判决适用法律不当。1.涉案合同违反五年内不得上市的强制性规定，涉案房屋的土地是国有划拨土地，赵林获得的只是作为拆迁安置房的涉案房屋的有限产权，5年内不能上市交易。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定，“严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易”，涉案买卖合同违反该规定，应为无效。2.涉案合同损害了社会公共利益。国家对经济适用房的管控规定都是为了建立适应我国国情的住房供应体系，发挥社会保障功能，维护民生权利、公共利益。如果获得经济适用房的当事人可以任意买卖经济适用房，就会妨碍其他符合条件的购房人的权利，客观上也损害了社会公共利益。3.涉案合同侵犯了政府优先回购的权利。高雪峰不具备购买经济适用房的条件和资格。如果赵林与妻子和孩子都没有合法的第二居所(有产权证)，未满5年的唯一一套经济适用房不可以上市交易。即使满5年，政府还享有优先收购权。三、一审法院就本案适用普通程序，争议较大，2017年7月20日下午近下班时方结束庭审，第二天即作出判决并交付邮寄送达，效率惊人！一审法院判令赵林在判决生效后十五日内交付房屋，却没有同时判令高雪峰支付第二笔转让款25万，难道还要让赵林再主张权利不成？！
高雪峰辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分。1.一审法院认定涉案合同有效是正确的。涉案房屋系赵林因拆迁安置而获得的房屋，不同于经济适用房，赵林所称的经济适用房系保障性房屋，而赵林也不属于城市低收入人员，涉案合同是双方当事人的真实合意，对双方当事人均有法律约束力。2.赵林的配偶是否出售涉案房屋同意不影响涉案合同的效力。涉案房屋系赵林的婚前财产，涉案房屋并没有实际共有人。退一步讲，即便涉案房屋系赵林于2014年11月19日取得，但李晓丽并非本案当事人，与涉案房屋没有任何关系，其是否同意出售涉案房屋与本案无关。3.涉案合同并不存在不能履行的法定情形。此外，涉案房屋并非赵林的唯一住房，从赵林与高旭峰的配偶的通话录音中可知，赵林自称其家里还有1000多平方米房屋没有拆迁。涉案合同不存在事实上不能履行的情形，赵林应按合同约定履行义务。二、一审判决适用法律正确，程序合法，赵林的上诉理由不能成立。1.一审法院适用《中华人民共和国合同法》第60条的规定正确。涉案合同系双方当事人的真实意思表示，当事人应该按约定全面履行各自的义务。赵林未能按约定及其承诺向高雪峰交付涉案房屋，已构成违约，一审法院判决赵林承担相应违约责任，符合法律规定，并无不当。2.政府优先回购权针对的是具有保障性的经济适用房。根据《南京市经济适用房住房管理实施细则》第42条规定，购买经济适用房满5年，取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》后，可以上市交易，但政府享有优先收购权。涉案房屋的性质系征地拆迁安置房，并没有政府优先回购权的限制。且《南京市经济适用住房管理实施细则》并非法律规定的效力性强制规范，而是管理性规范。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院驳回上诉，维持原判。
高雪峰向一审法院起诉请求：确认其与赵林签订的《南京市拆迁安置房买卖专用合同》合法有效，同时要求赵林交付涉案房屋并支付逾期交房违约金30万元，赵林并配合高雪峰办理房屋产权过户手续。
一审法院认定事实：赵林因征地拆迁于2014年11月购买南京市红星街90号11幢906室（即涉案房屋），2016年6月，涉案房屋产权登记至赵林名下，相应所有权证及房屋登记簿中均注明涉案房屋系征地拆迁安置房，5年内不得上市。2017年1月，高雪峰与赵林签订《南京市拆迁安置房买卖专用合同》，合同载明：高雪峰购买赵林名下906室房屋，总房款150万元，高雪峰应于合同签订当日支付首付款50万元，赵林应于2017年3月20日前将涉案房屋交付给高雪峰，高雪峰应于交房当日支付第二笔房款25万元，剩余尾款75万元应于涉案房屋过户当日支付；如赵林逾期交付房屋，应按总房款20%向高雪峰支付违约金。合同签订后，高雪峰支付了首付款50万元，但赵林未在合同约定的2017年3月20日前交付涉案房屋，为此赵林于2017年3月24日向高雪峰出具承诺书，承诺于2017年5月15日前将涉案房屋交给高雪峰，如不能按时交房，愿承担30万元违约金。2017年5月18日，高雪峰提起本案诉讼。一审审理中，赵林认为双方约定的违约金30万元过高，提出应按高雪峰已付房款的银行同期贷款利息计算违约金。
一审法院认为，涉案房屋系赵林通过支付对价而购买的征地拆迁安置房，赵林将涉案房屋售与高雪峰，双方为此签订的《南京市拆迁安置房买卖专用合同》系双方真实合意，并不存在合同无效的法定事由，对双方当事人均有法律约束力。高雪峰关于合同无效的抗辩意见，缺少事实及法律依据，理由不充分，不能成立。赵林未能按照合同约定及自己的承诺按期向高雪峰交付涉案房屋，已构成违约，高雪峰据此诉请要求赵林交付涉案房屋并承担逾期交房违约金，理由正当，但双方约定的违约金数额30万元明显过高，依法应予调整，赵林关于按高雪峰已付房款的银行同期贷款利息计算违约金的意见，并无不当，一审法院予以采纳。涉案房屋作为征地拆迁安置房5年内不得上市，而自赵林2014年购买涉案房屋至今尚不足5年，故涉案房屋目前尚不具备过户条件，高雪峰关于要求赵林办理房屋过户手续的诉求因此不能成立。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：一、高雪峰与赵林就涉案房屋签订的《南京市拆迁安置房买卖专用合同》有效；二、赵林于判决生效之日起十五日内将涉案房屋交付给高雪峰；三、赵林于判决生效之日起十五日内向高雪峰支付逾期交房违约金（以50万元为基数，自2017年3月21日起至赵林交付房屋之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、驳回高雪峰其他诉讼请求。一审案件受理费21000元，保全费5000元，合计26000元，由高雪峰负担8000元，赵林负担18000元。
一审判决查明的事实有相应证据证实，本院依法予以确认。
二审期间，高雪峰提交录音光盘及录音整理资料一份，用于证明赵林自称还有1000多平方米的房屋等待拆迁，表明其并不缺乏住所。案涉合同的履行不会对赵林有影响。赵林质证认为，高雪峰没有提交录音光盘的文件源，没有说明是何时何地进行的录音。且录音在赵林不知情的情况下进行，存在诱导的可能，存在不确定性。即使赵林自称家中有1000多平方米的房屋等待拆迁，也不代表赵林的相应陈述真实，据了解，赵林家中没有1000多平方米的房屋，即使有也是其父辈的财产，与赵林无关，综上，赵林对高雪峰提交的上述证据不予认可。
二审期间，本院就赵林关于高雪峰诚信不足，违约在先，没有在签约当天一次性支付50万元首付款，也未在2017年3月20日按交易常规先行支付25万元第二次转让款的主张询问高雪峰。高雪峰陈述，50万元未能一次给付，而是先给付了30万元，隔一天之后又给付了20万元，这是一个履行瑕疵。至于尚余25万元的房款，是因为赵林没有按约定于3月20日交付房屋，高雪峰因此没有支付对应的25万元。高雪峰愿意在赵林交付涉案房屋的当天向赵林支付25万元。
以上事实，有录音光盘、录音整理资料以及本院询问笔录在案为凭。
赵林上诉称，因涉案房屋系拆迁安置房，有5年内不得转让的限制，故双方当事人就涉案房屋签订买卖合同应为无效，对此本院认为，涉案房屋的所有权证载明，涉案房屋系征地拆迁安置房，与《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房属于不同性质的房屋，赵林根据针对经济适用房的规定主张涉案合同无效，于法无据。
依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，赵林未按合同约定于2017年3月20日交付房屋，向高雪峰出具承诺交房后，再次拒绝交付房屋，高雪峰因此诉请要求赵林履行交付房屋的义务，一审法院根据双方当事人约定判令赵林交付涉案房屋，有事实和法律依据，本院予以维持。
综上所述，上诉人赵林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人赵林负担。
本判决为终审判决。
审判长 王劲松
审判员 郑 慧
审判员 龚 震
二〇一七年十二月七日
书记员 戴 苗