湖北省丹江口市人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鄂0381执异22号
异议人（案外人）：程先梅，女，生于1972年1月20日，汉族。
申请执行人：郑双喜，男，生于1957年12月30日，汉族。
被执行人：陈勇，男，生于1966年10月1日，汉族。
被执行人：林新航，男，生于1977年12月6日，汉族。
本院在执行申请执行人郑双喜与被执行人陈勇、林新航民间借贷纠纷一案中，异议人程先梅对本院作出的（2014）鄂丹江口执字第00152-1号执行裁定，查封及责令其迁出位于丹江口市沿江大道东侧金江大酒店第3、4、5、7、8层房屋不服，于2015年7月27日提出书面异议。本院于2015年9月28日作出（2015）鄂丹江口民执异字第00026号执行裁定，裁定驳回程先梅的异议。裁定书送达后，程先梅不服，向十堰市中级人民法院申请复议，十堰市中级人民法院于2015年11月25日作出（2015）鄂十堰中执复字第00062号执行裁定，裁定驳回程先梅的复议申请。程先梅后向十堰市人民检察院申诉，十堰市人民检察院2016年10月15日受理，并向十堰市中级人民法院发出检察建议书。十堰市中级人民法院于2017年12月15日作出（2017）鄂03执监117号执行裁定，裁定：一、撤销十堰市中级人民法院（2015）鄂十堰中执复字第00062号执行裁定；二、撤销本院（2015）鄂丹江口民执异字第00026号执行裁定；三、发回本院重新审查并作出裁定。本院于2018年5月9日立案，依法重新组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
异议人程先梅称，丹江口市人民法院在执行申请执行人郑双喜与被执行人陈勇、林新航民间借贷纠纷一案中，于2014年5月18日作出（2014）鄂丹江口执字第00152-1号执行裁定书，裁定将被执行人陈勇、林新航所有的位于丹江口市沿江大道东侧3、4、5、7、8层营业用房查封。2015年5月11日、6月19日向异议人及次承租人曹洋、曹峰发出了（2014）丹法执字第00152-3号、（2014）丹法执字第00152-4号协助执行通知书，要求异议人及曹洋、曹峰将上述营业用房移交给法院。2015年7月8日作出（2014）鄂丹江口执字第00152号公告，责令异议人及曹洋在七日内迁出上述房屋。异议人认为，一、法院在查封房屋时违反法律规定的执行程序。法律规定对房屋进行查封时，除在房屋主管部门办理查封登记外，还应当根据最高人民法院关于查封、扣押、冻结财产的规定，现场查封并制作笔录。发现房屋被案外人占有的，应当记入查封笔录。而法院执行机构在查封房屋时，没有按规定张贴封条或公告，也没有制作笔录，更没有将查封房屋的行为告知异议人。二、法院拍卖房屋时违反法律规定的执行程序，剥夺了异议人的优先购买权。本案查封的涉案房屋被执行人陈勇已于2010年6月18日租赁给异议人经营，租期五年。最高人民法院关于查封、扣押、冻结财产的规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。”异议人作为承租人属于法定的优先购买权人，对拍卖房屋享有优先购买权，而至今异议人对拍卖查封房屋的情况一无所知。三、法院违法执行行为侵犯了承租人即异议人的合法用益物权。异议人与被执行人陈勇签订的房屋租赁合同，于2015年6月18日到期，为了继续租赁经营，异议人在租赁合同到期前的2015年5月3日又与被执行人陈勇续签了五年的租赁合同，并支付了部分租金。异议人在续签合同时不知道房屋被查封，被执行人也未告知异议人，根据最高人民法院关于查封、扣押、冻结财产的规定：“人民法院查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”异议人在毫不知情的情况下续签合同，没有违反法律禁止性规定，异议人对涉案房屋依法继续享有用益物权，法院要求移交租赁房屋违反法律规定。为维护合法权益，特提出执行异议，请求：1.中止执行（2014）鄂丹江口执字第00152-1号执行裁定书；2.撤销（2014）丹法执字第00152-3号、（2014）丹法执字第00152-4号协助执行通知书；3.撤销（2014）鄂丹江口执字第00152号公告。
经审查查明，2012年2月23日，陈勇、林新航将其所有的原丹江口市金鹿大酒店第3、4、5、7、8层营业用房（房产证号12169**）向中国农业银行股份有限公司丹江口市支行办理抵押登记，该行向陈勇贷款180万元，向林新航贷款220万元，期限1年。2013年3月6日，中国农业银行股份有限公司丹江口市支行将债权转让由郑双喜享有。因陈勇、林新航未能按约偿还借款引起诉讼。经本院主持调解，双方自愿达成协议，2013年12月4日，本院作出（2013）鄂丹江口民初字第00897号／第01049号民事调解书，确认：如未按约定期限还款，截止2014年3月8日，陈勇、林新航除偿还郑双喜本金外，另支付补偿金、违约金及利息。郑双喜对陈勇、林新航的抵押房产享有依法申请拍卖，优先清偿债权的权利。
2014年3月11日，申请人执行人郑双喜向本院申请强制执行，本院受理后，向被执行人陈勇、林新航送达了强制执行通知书。二被执行人逾期未履行义务。2014年5月18日，本院作出（2014）鄂丹江口执字第00152-1号执行裁定书，裁定将被执行人陈勇、林新航所有的位于丹江口市沿江大道东侧金江大酒店（房产证号12169**）第3、4、5、7、8层营业用房予以查封。于2014年5月26日向被执行人送达了查封房屋裁定书并在丹江口市房产局办理了查封登记手续，本院于2014年5月26日第一次委托拍卖房屋，2014年8月5日第二次委托拍卖房屋，均流拍。
2010年6月18日，被执行人陈勇以“丹江口市金鹿大酒店”代表人的身份与李红签订经营权转包合同书，约定将金鹿大酒店经营权转让给李红，期限5年，自2010年6月18日起至2015年6月15日止。后李红与程先梅、陈飞、陈亮、柯爽等人按比例出资，并更名为“丹江口市金江大酒店”经营。2011年6月17日，金江大酒店合伙人签订股权转让协议，约定由程先梅一人经营金江大酒店，其他合伙人在程先梅付清股份出资后退出酒店经营。此后，由程先梅履行原李红与陈勇签订所签合同项下的全部权利和义务，独自经营金江大酒店。
执行过程中，本院于2014年5月9日向原房屋承租人李红告知了房屋执行情况，于2015年5月11日向李红及程先梅发出（2014）丹法执字第00152-3号协助执行通知书，于2015年6月19日向程先梅、曹洋发出（2014）丹法执字第00152-4号协助执行通知书，要求将承租的房屋及辅助设施移交本院，于2015年7月9日发出（2014）鄂丹江口执字第00152号房屋迁出公告，责令程先梅、曹洋自公告发出之日起7日内迁出上述涉案房屋。
本院认为，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院依法可以查封被执行人名下的不动产及其他财产。本院在裁定查封涉案房屋时，因考虑到房屋涉及租赁经营情况，遂采取了灵活的查封方式，未封闭房屋张贴封条，将查封裁定送达被执行人，并在房产管理机关办理查封登记，同时在查封裁定中明确告知，不得对查封房屋续租、转租。是基于最大限度保护出租人、承租人的相关权益，本院的查封措施不违反法律规定。本院于2014年5月9日向原房屋承租人李红告知了房屋执行情况，被执行人陈勇、林新航是与李红签订的经营转让合同，而李红等人退出经营，由程先梅独自经营该酒店房屋的情况，是其合伙组织内部管理事务，本院并不知情，本院通知李红即履行了告知义务，不影响其优先购买权的行使，李红、程先梅与陈勇的合同自2010年6月18日起至2015年6月15日止。本院的查封、执行行为并未禁止、干扰其正常经营活动，对此期间承租人的相关权益不产生影响。至于该合同到期后，2015年5月3日被执行人陈勇又与曹洋、程先梅签订的经营转包合同（期限从2015年6月19日至2020年6月19日止），其合同是否合法有效等问题，应当通过诉讼程序予以审理，不应由执行异议审查程序处理。综上，异议人的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款之规定，裁定如下：
驳回异议人程先梅的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 薛金凤
审 判 员 王汝军
人民陪审员 杨 月
二〇一八年五月二十三日
书 记 员 李祥敏
本案适用的相关法律依据：
1.《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。
案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。