北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终6974号上诉人（原审原告、反诉被告）北京市朝阳农业机械供销公司，住所地北京市朝阳区青年路北口。法定代表人春智和，经理。委托代理人王洪秦，北京市国振律师事务所律师。委托代理人李英宣，女，1986年5月20日出生，北京市国振律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）北京玖达宸物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区东坝乡单店村红坟14号。法定代表人肖宏滨，经理。委托代理人王典，男，1977年7月10日出生，该公司副总经理。上诉人北京市朝阳农业机械供销公司（以下简称朝阳农机公司）因与被上诉人北京玖达宸物业管理有限公司（以下简称玖达宸公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初6109号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，组成合议庭公开开庭审理了本案，朝阳农机公司之委托代理人王洪秦、李英宣，玖达宸公司之委托代理人王典到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。2016年2月，朝阳农机公司起诉至原审法院称：2009年4月7日我公司与北京玖达宸商贸有限公司签订《房屋（资产）租赁合同》，约定该公司承租我公司位于朝阳区东坝乡红坟14号的房屋及院落，我公司同时将房屋的相关设施、设备交由其使用，租赁期限自2009年5月1日至2012年4月30日止。合同签订后我公司依约将房屋、院落及相关设施、设备交由其使用，双方租赁合同于2012年4月30日因租赁期限届满而终止履行。租赁合同终止后该公司陆续腾空部分房屋，但房屋及院落内尚有部分设备及物品没有清空。我公司曾进行催促，但该公司至今尚未处理，我公司因此无法将房屋及院落全部收回。2013年11月14日该公司变更名称为北京玖达宸物业管理有限公司。我公司认为双方租赁合同已经因租赁期限到期届满而终止，我公司有权收回租赁标的物，玖达宸公司负有腾空租赁物交还我方的义务，故我公司诉至法院，请求判令玖达宸公司将位于朝阳区东坝乡红坟14号的房屋及院落腾空并交还给我公司。玖达宸公司答辩并反诉称：我公司与朝阳农机公司于2009年4月7日签订《房屋（资产）租赁合同》，明确约定朝阳区东坝乡红坟14号房屋及院落、相关设施设备交由我公司使用。但是房屋年久失修、院落杂草丛生，相关配套设施几乎不能使用。我公司为了经营，投入巨资对红坟14号院进行全面的修、改、建，上做电缆下修管线、混凝土铺路、修缮扩建房屋。我公司修改建全部完成投入没多久，2011年合同期内，国家相关部门开始对红坟14号院进行测量、规划，开始动员拆迁，导致我公司无法正常经营，所有投入无法收回。2016年1月15日，朝阳农机公司关于红坟14号院与北京市土地整理储备中心朝阳分中心签订了《北京市国有土地收储合同》。2014年，北京市土地整理储备中心朝阳分中心委托北京华正房地产土地评估有限公司对建筑面积6058.28平米进行了全面的价值评估，估值总价为26193258元。北京市土地整理储备中心朝阳分中心以此价值对朝阳农机公司进行货币补偿。估值总价中包括土地使用权价值9930450元，建筑物及附属物价值9447243元，一次性停产停业综合补助费6664108元，拆迁费151457元。我公司按此标准提起反诉，要求法院判令朝阳农机公司给付我方所建建筑2210.37平米对应的补偿款2394336.98元、附属物补偿1092155.65元、一次性停产停业综合补助费2432399.42元、拆迁费55281.8元，以上总计5974173.85元。朝阳农机公司针对玖达宸公司反诉答辩称：一、玖达宸公司提出的反诉请求缺乏法律依据且不符合双方的合同约定，应当予以驳回。1、我公司与玖达宸公司之间不存在拆迁补偿关系，反诉主张没有征收补偿的法律依据。双方于2009年4月7日签订《房屋（资产）租赁合同》，合同履行至2012年4月30日因期限届满而终止，在租赁期内租赁院落并没有进行征地补偿，北京市土地整理储备中心朝阳分中心对于该院落的征收对象是土地使用权人即我公司，土地征收行为与作为承租人的玖达宸公司无关。玖达宸公司请求中所称的“建筑物及附属物、一次性停产停业综合补助费、搬迁费等补偿费”均是北京市土地整理储备中心朝阳分中心基于征收土地合同给予我公司的征收补偿项目和费用，玖达宸公司不是被征收和补偿对象，其不享有上述补偿项目和费用的权利。现玖达宸公司以被征收对象名义以上述征收补偿项目和费用作为诉讼请求向我公司提出反诉，因我公司并不是征收单位，且双方之间仅存在租赁合同关系，不存在征收补偿关系，故玖达宸公司的主张不符合征收补偿相关法律的规定。2、玖达宸公司的反诉请求不符合双方之间租赁合同的约定。首先，2009年4月7日的《房屋（资产）租赁合同》是双方签订的合法有效的租赁合同，玖达宸公司作为承租人应严格按照租赁合同约定内容履行义务和行使权利。其次，租赁合同中并没有关于玖达宸公司就其添附的地上物等基于拆迁补偿项目有权向我公司主张权利的明确约定，根据双方的租赁合同约定内容玖达宸公司无权提出索要补偿款的主张。再次，租赁合同第七条第1款第(2)项约定：“租赁期满或由于其他任何原因导致合同终止的情况下，甲方有权收回租赁标的物及相关设备、设施：租赁标的物范围内乙方增添的地上附着物和房屋装修、装饰物，均无偿归甲方所有”，根据该约定，在合同期限届满而终止后，玖达宸公司增添的地上附着物和装饰装修均无偿归我公司，我公司没有给予玖达宸公司补偿的合同义务。二、玖达宸公司在租赁期内投资建设行为既是违约行为也是违法行为，不应得到法律保护，双方的《房屋（资产）租赁合同》中并未对玖达宸公司有权在租赁期内进行建设施工进行明确约定，同时合同第九条第7款(4)项中明确约定了玖达宸公司不得在承租区域私搭乱建各类设施，否则应承担违约责任。玖达宸公司无视双方的合同约定，在未经我公司同意的情况下开始进行建设施工，经我公司多次劝阻、发放书面停建通知的情况下仍一意孤行的继续施工，玖达宸公司的行为已属明显的违背交易诚信、合同约定的行为。就玖达宸公司的投资建设行为而言，其并未取得合法的建设施工审批手续，属违法建设行为，所建成的建筑亦属违法建筑。对于玖达宸公司基于违反双方合同约定而进行的违法建设行为，包括违法建设成果，均不应得到法律的认可和保护，投资损失等法律后果只能由玖达宸公司自己承担。综上，我公司认为玖达宸公司在租赁期内擅自建设的行为不仅违背了双方的租赁合同约定，还违反了相关的建设管理法规，其基于违法建设所提出的索要补偿款的反诉请求没有合同依据和相关法律依据，该请求不能成立，故我公司请求法院依法予以驳回。原审法院经审理查明：北京市朝阳区东坝乡红坟14号土地使用者为朝阳农机公司，用途为仓库用地，使用权类型为划拨。2009年4月7日朝阳农机公司与玖达宸公司（北京玖达宸商贸有限公司，2013年11月14日变更名称为北京玖达宸物业管理有限公司）签订《房屋（资产）租赁合同》，约定玖达宸公司承租朝阳农机公司位于朝阳区东坝乡红坟14号的房屋及院落，总面积约8亩地，其中房屋建筑面积约1100平方米，朝阳农机公司同时将房屋的相关设施、设备交由玖达宸公司使用，租赁期限自2009年5月1日至2012年4月30日止；朝阳农机公司同意玖达宸公司在不损坏、不改变房屋主体结构的情况下对所承租的房屋进行装修，但应在施工前将装修方案及施工单位的详细情况以书面形式报送，经朝阳农机公司书面同意后方可施工，合同终止后，装修及装饰物归朝阳农机公司所有，玖达宸公司不得自行拆除。经查，《房屋（资产）租赁合同》签订未经市县土地管理部门及房屋管理部门批准。合同签订后，玖达宸公司重做了租赁场地的管线设施，平整了路面并新建了房屋以及其他设备设施。2009年9月29日朝阳农机公司向玖达宸公司发送《通知书》，内容为：“1、你公司违反双方合同约定，在未取得我公司同意的情况下擅自搭建房屋，属违约行为；2、因你公司违反规划进行私搭房屋导致政府相关主管部门进行行政处罚或在施工过程中发生一切安全事故均由你公司自行承担；3、因你公司违反规划进行私搭房屋导致我公司遭受行政处罚或经济损失的，我公司有权解除双方的租赁合同，并有权向你公司追偿全部经济损失；4、在租赁合同终止后，你公司所建全部建筑物及装修，全部归我公司所有，并无需向你公司进行任何赔偿。”2010年4月8日北京市朝阳区种植业养殖业服务中心向玖达宸公司发送《关于禁止违法建设的通知》，内容为：“一、禁止任何企业和个人在承租范围内进行私搭乱建的违法活动，正在施工中的违法建设一律停止，听候处理。二、凡是承租企业私搭乱建的违法建筑，一经有关部门查处，责任人要无条件服从，不得以任何借口进行抵制。三、承租企业在承租范围内建设的违法建筑，在合同终止、征用拆迁时一律不予补偿。四、因承租企业私搭乱建违法建筑造成的一切后果和经济损失均由违建责任人自负。”玖达宸公司确认收到了上述两份通知，但称因涉案场地低洼，排水堵塞，房屋无法经营使用，无奈进行修改建，且收到通知时房屋建造已接近完毕，资金已全部投入，为减少损失故继续建造完成。2011年7月，因涉案场地涉及土储工作，北京市土地整理储备中心朝阳分中心委托北京华正房地产土地评估有限公司对位于北京市朝阳区东坝红坟14号国有建设用地使用权和地上建筑物的现状市场价值进行评估，评估机构进行了土地及现场房屋测量、评估工作，2015年4月20日出具了《房地产估价报告》，确定估价对象包含搬迁补助费、一次性停产停业综合补助费等费用价值为26193258元，其中：土地使用权价值9930459元，建筑物及附属物价值9447243元，一次性停产停业综合补助费6664108元，搬迁费151457元。朝阳农机公司及玖达宸公司均认可，双方签订的《房屋（资产）租赁合同》租赁标的物仅是《房地产估价报告》估价对象的一部分，结合《北京市非住宅房屋腾退补偿价格结果通知单》及《房屋平面图》，红坟14号地上房屋总建筑面积为6058.28平米，玖达宸公司建造房屋包括标号4、5、21、25、27、28、30、31、32、33、34，建筑面积共计2210.37平米，对应评估补偿款2394336.98元。玖达宸公司按照造价主张暖气、上水管、水池、下水管、灯、电表、铁板门、蹲便器、化粪池、浴盆、监控设备、院地、电线电缆、防护门、防护窗、广告牌、配电箱及配电柜、路灯、旗杆、空调、排水管道，设备及附属物补偿共计1092155.65元，按照其自建建筑占估价对象全部房屋建筑面积比例主张一次性停产停业综合补助费2432399.42元、拆迁费55281.8元。《北京市非住宅房屋腾退补偿价格结果通知单》设备及附属物项下玖达宸公司认可与其无关项目包括渗水井、水表井、水漏斗、水落管、回灌井、棚房（含雨搭）、回水井、树、烟囱、水塔、消防栓、机井、电线杆。朝阳农机公司认可玖达宸公司建造项目及现价包括：暖气、下水管(12784.64元)、水池(15563.12元)、灯(7718元)、电表(7609.04元)、挂便器(1203.1元)、坐便器(3380.03元)、蹲便器(10866.49元)、浴盆(8439.86元)、动物窝(100元)、旗杆(1149.21元)。另查，2016年3月24日，朝阳农机公司与玖达宸公司进行了涉案房屋及院落腾退交接工作。原审法院经审理认为：划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准可以出租，当事人未办理土地登记手续的，其行为无效，不受法律保护。朝阳农机公司未经有权部门批准将国有划拨土地及地上建筑出租，其与玖达宸公司签订的《房屋（资产）租赁合同》无效。玖达宸继续占用涉案场地房屋无依据，应予腾退。玖达宸公司在使用涉案场地期间未经朝阳农机公司同意，在场地内建造了房屋设施，该房屋列入国有土地收储建筑物评估、补偿范围，朝阳农机公司获得了拆迁补偿款。朝阳农机公司事实上利用玖达宸公司建造房屋设施获得拆迁利益，应对玖达宸公司进行折价补偿。鉴于玖达宸公司在朝阳农机公司明确通知禁止继续施工建造的情况下，仍建造完毕，本身存在过错，考虑其过错程度，法院判令朝阳农机公司按照相关房屋设施认定价值及其他相关费用金额的80％向玖达宸公司进行折价补偿。法院根据证据情况对各项房屋设施对应补偿款进行认定。玖达宸公司建造房屋建筑面积2210.37平米，对应评估补偿款2394336.98元、停产停业损失2432399.42元、拆迁费55281.8元，法院予以认定。玖达宸公司按照造价主张设备及附属物补偿无事实和法律依据，法院不予支持。依据《北京市非住宅房屋腾退补偿价格结果通知单》及当事人在案陈述，法院认定相关项目对应补偿款如下：下水管12480元、地漏390元、水池15563.12元、灯7718元、电表7609.04元、挂便器1203.1元、坐便器3380.03元、蹲便器9960元、浴盆2600元、动物窝100元、旗杆1149.21元、电线电缆38930元、配电柜（箱）5720元、暖气27937.69元、上水管16429.19元、化粪池774.38元、监控设备2232.85元、广告牌7108元、路灯2336.28元、院地191172.56元。以上暖气、上水管、化粪池、监控设备、广告牌、路灯项目补偿款双方均未提交证据证明项目评估范围，法院酌情按照玖达宸公司自建建筑所占总建筑面积比例对各项逐一认定。院地一项法院按照玖达宸公司使用场地面积5333.36平米，扣除建筑面积3310.37平米，乘以重置成新单价94.5元/平米计算所得。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《划拨土地使用权管理暂行办法》第三十二条之规定，于2016年4月判决：一、北京市朝阳农业机械供销公司与北京玖达宸物业管理有限公司签订《房屋（资产）租赁合同》无效；二、北京玖达宸物业管理有限公司于判决生效后三日内将位于朝阳区东坝乡红坟14号的房屋及院落腾空并交还给北京市朝阳农业机械供销公司；三、北京市朝阳农业机械供销公司于判决生效后三日内给付北京玖达宸物业管理有限公司折价款四百一十八万九千四百四十九元三角二分；四、驳回北京玖达宸物业管理有限公司其他反诉请求。一审判决后，朝阳农机公司不服上诉至本院，要求撤销原判第一项、第三项，改判驳回玖达宸公司的全部反诉请求。其主要上诉理由为：1、原审判决认定《房屋（资产）租赁合同》无效所适用的法律是错误的；2、根据《房屋（资产）租赁合同》第七条第一款第（2）项：“租赁标的物范围内乙方增添的地上附着物和房屋装修、装饰物，均无偿归甲方所有”，且玖达宸公司完全系在未征得朝阳农机公司的同意下擅自加盖房屋，原审法院认定朝阳农机公司事实上利用玖达宸公司建造房屋设施获得拆迁利益的事实是错误的。玖达宸公司同意原审法院判决。本院查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。上述事实，有《房屋（资产）租赁合同》、《房地产估价报告》、《房屋平面图》等书证及当事人在案陈述为证。本院认为，本案的争议焦点有二：一是朝阳农机公司与玖达宸公司签订的《房屋（资产）租赁合同》的效力问题；二是朝阳农机公司是否应就土地征用获得的收益向玖达宸公司进行给付。首先，关于争议焦点一《房屋（资产）租赁合同》的效力问题。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”又，根据《最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“《合同法》第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”《合同法》确立合同无效的规则在于防止合同当事人滥用合同自由，订立有损社会秩序和公共利益的合同，故本院以为在判断一条法律规定是否属于效力性强制性规定时，应当以《合同法》第52条合同无效的其他法定情形为参考，判断某一行为是否有碍于公序良俗、社会公共利益和国家利益。具体到本案，本案涉及的租赁标的物土地使用权类型为划拨。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”根据上述规定，本院认为法律和行政法规并未限制划拨土地使用权的有偿使用行为，但是对转让、出租、抵押划拨土地使用权的前提和要求进行了明确的规定，除按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定办理转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，其余情形应认定按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条处理。而在本案中，朝阳农机公司将划拨取得的土地出租给玖达宸公司收取租金，并未取得市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，不符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条的除外情形，故应认定朝阳农机公司与玖达宸公司签订的《房屋（资产）租赁合同》违反了行政法规的强制性规定，为无效合同。原审法院认定合同无效是正确的，但适用法律时引用了《划拨土地使用权管理暂行办法》属适用法律不当，本院将予以纠正。关于争议焦点二，朝阳农机公司是否应就土地征用获得的收益向玖达宸公司进行给付。朝阳农机公司上诉称根据《房屋（资产）租赁合同》第七条第一款第（2）项：“租赁标的物范围内乙方增添的地上附着物和房屋装修、装饰物，均无偿归甲方所有”，且玖达宸公司完全系在未征得朝阳农机公司的同意下擅自加盖房屋，原审法院认定朝阳农机公司事实上利用玖达宸公司建造房屋设施获得拆迁利益的事实是错误的。本案中存在两个事实，一是玖达宸公司在其使用租赁土地期间加建、修建了房屋及设施，二是双方均确认《房屋（资产）租赁合同》中租赁标的物是《房地产估价报告》估价对象的一部分，朝阳农机公司因此可获得拆迁补偿款。基于此，本院认为在分析朝阳农机公司是否应就土地征用获得的收益向玖达宸公司进行给付问题可以分解为以下两个层次：首先，朝阳农机公司称根据《房屋（资产）租赁合同》第七条第一款第（2）项的约定2012年4月30日合同期满后，玖达宸公司修建的房屋、设施均应归朝阳农机公司所有，且不必对此赔偿任何损失。本院认为，朝阳农机公司的该项上诉理由的前提是《房屋（资产）租赁合同》合法有效，而通过本院对争议焦点一的分析，能够认定《房屋（资产）租赁合同》无效，则朝阳农机公司的该项上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予采信。其次，根据《合同法》第五十八条规定，合同无效自始不对合同当事人发生法律约束力，因此合同当事人各自依据合同所取得的财产，均应当予以返还，恢复到当事人缔约之前的财产状态。所谓不能返还，包括事实上的不能返还和法律上的不能返还，在这种情况下，不能返还的一方应当对另一方支付一定的补偿。本案中的《房屋（资产）租赁合同》被认定为无效，而玖达宸公司在租赁合同存续期间已经在租赁场地上修建了房屋设施等不可返还的物体，朝阳农机公司因玖达宸公司建造的房屋设施获得的拆迁补偿款应返还给玖达宸公司。原审法院根据已查明的事实、双方当事人的陈述、《北京市非住宅房屋腾退补偿价格结果通知单》对朝阳农机公司应向玖达宸公司给付的拆迁补偿款数额认定无误，本院予以确认。另外，原审法院亦考虑到玖达宸公司系在朝阳农机公司明确通知其禁止继续施工建造情况下继续建造的房屋及设施，存在一定过错，原审法院按照玖达宸公司的过错程度判令朝阳农机公司按照相关房屋设施认定价值及其他相关费用金额的80％向玖达宸公司进行折价补偿亦无不当。综上，朝阳农机公司关于不同意就土地征用获得的收益向玖达宸公司进行给付的上诉理由本院不予采信，其相应的上诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于的解释》第三百三十四条之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费35元，由北京玖达宸物业管理有限公司负担（北京市朝阳农业机械供销公司已交纳，北京玖达宸物业管理有限公司于本判决生效后3日内给付北京市朝阳农业机械供销公司），一审反诉案件受理费26809.61元，由北京玖达宸物业管理有限公司负担6651.81元（已交纳），由北京市朝阳农业机械供销公司负担20157.8元（北京玖达宸物业管理有限公司已交纳，北京市朝阳农业机械供销公司于本判决生效后3日内给付北京玖达宸物业管理有限公司）；二审案件受理费40316元，由北京市朝阳农业机械供销公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 周 易审 判 员 蒋 巍代理审判员 楚 静二〇一六年八月十二日书 记 员 刘旭萌