广西壮族自治区临桂县人民法院民 事 判 决 书（2015）临民初字第328号原告临桂某某有限公司，住所地临桂县临桂镇青源居民区健安巷81号。法定代表人李某，该公司总经理。委托代理人王某某，桂林市星宇法律事务所法律工作者。被告秦某某，男，1966年2月3日出生，汉族，住广西临桂县。被告冯某，女，1964年5月19日出生，汉族，住广西桂林市七星区。原告临桂某某有限公司（以下简称原告一高物业公司）诉被告秦某某、冯某物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月3日立案受理。依法由代理审判员金汕适用简易程序于2015年3日31日公开开庭进行了审理。原告一高物业公司的委托代理人王某某、被告冯某到庭参加诉讼，被告秦某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告一高物业公司诉称，原告一高物业公司分别于2010年8月23日与房产公司签订了前期物业管理服务委托合同，2011年3月1日与被告住所佳和花园的业主委员会签订了物业管理服务委托合同。两被告自2010年9月1日至2014年12月，四年间从未缴纳物业管理费，其中2010年9月至2011年2月的物业管理费每平方米0.4元，2011年3月至2014年12月的物业管理费每平方米0.45元，即838.05㎡×0.4元/㎡×6个月+838.05㎡×0.45元/㎡×46个月=19359元。水电公摊费从2010年9月至2011年2月每月1元，2011年3月至2014年12月每月2.5元，即6个月×1元/月+46个月×2.5元/月=121元。生活垃圾费每月7元，从2010年9月至2014年12月一共52个月，即7元/月×52个月=364元，以上三项共计19844元。以上三项，经本公司多次催缴，被告以各种理由予以拒绝缴付。原告为维护本公司的合法权利不受非法侵害，向法院提起诉讼，请求：1、判令两被告缴纳物业管理费19359元，水电公摊费121元，生活垃圾费364元，以上3项共计人民币19844元给原告；2、本案的诉讼费由被告承担。被告冯某答辩称，一、物业与业主委员会的合同于2014年3月已过期；二、水电公摊费不应再收；三、物业公司的催缴通知业主无从知晓；四、物业应提供相应的物业服务；五、物业应在欠费2年内通知业主，但业主未接到通知，已过诉讼时效；六、房屋已出租给他人使用且已将租赁合同转交物业，物业应直接向承租人收取物业费。被告秦某某未作答辩，在举证期限内亦未提供证据。经审理查明，2010年8月23日，委托方（甲方）桂林市京安房地产开发有限公司有限责任公司临桂分公司与受托方（乙方）原告一高物业公司签订了《前期物业管理委托合同》，该合同约定了双方的权利义务，并约定委托管理期限为二年，自2010年9月1日起至2012年8月31日止。同时，该合同第二十二条约定物业管理服务费收取的标准：1、本物业的管理服务费，前略；商铺由乙方按照建筑面积每月每平方米0.40元向业主或物业使用人收取，在每月的首5日内收取该月物业管理费。2、代收生活垃圾费7元/月一户，单元楼道电费及灯具维修费2元/户，绿化管护费1元/户。4-5、（略）。该合同履行过程中，2011年3月1日，委托方（甲方）桂林市临桂县佳和花园业主委员会与受托方（乙方）原告一高物业公司签订了《物业服务委托合同》，该合同亦约定了双方的权利义务，并约定委托管理期限为叁年，自2011年3月1日起至2014年3月1日止。该合同第二十二条约定物业管理服务费收取的标准：1（略）。2、物业管理服务费用，由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：商铺：0.45元/月·㎡；其余略。3、代收生活垃圾费7元/月一户，水电公摊费（单元楼道电费及灯具维修费1.50元/户，绿化管护费1.00元/户）。4-5（略）。对于合同期限届满的约定，该合同第三十九条约定合同期限届满，甲方没有以书面形式通知乙方停止服务，乙方继续提供物业管理服务。本合同继续延续有效。上述合同签订后，原告即按合同的约定对临桂县佳和花园小区的物业进行管理，并为该小区的业主及住户提供服务。本案诉讼中查明，被告秦某某、冯某是临桂县佳和花园小区的业主，其所有的商铺建筑面积为838.05㎡。两被告自2010年9月1日起至2014年12月31日止拖欠原告的物业服务费三项共计为19844元，其中原告自2010年9月1日起至2014年12月31日止拖欠物业服务费为19359元（6个月×838.05㎡×0.4元/月·㎡+46个月×838.05㎡×0.45元/月）；原告自2010年9月1日至2014年12月31日止代被告支付了水电公摊费为121元[2010年9月1日至2011年2月28日止，原告仅按1元/月计算，被告所拖欠水电公摊费为6元（6个月×1元/月=6元）+2011年3月1日至2014年12月31日止拖欠水电公摊费为115元（46个月×2.5元/月=115元）]；原告自2010年9月1日至2014年12月31日止代被告支付了生活垃圾费为364元（52个月×7元/月）。对于被告所欠原告的物业管理费用，原告通过电话催收及在小区公告栏张贴催缴物业费、垃圾费通知等方式向被告催收，但被告未予支付。2015年2月3日，原告诉至本院，请求：1、判令被告缴纳物业管理费19359元，水电公摊费121元，生活垃圾费364元，合计19844元给原告；2、本案诉讼费由被告承担。另查明，原告一高物业公司于2009年4月23日向临桂县工商行政管理局申请成立，营业期限从2009年4月23日至2029年4月23日，资质等级为三级。从2010年9月1日起至今，原告一高物业公司一直为临桂县佳和花园小区提供物业管理服务。以上事实，有原告一高物业公司出具的营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明复印件、物业管理服务委托合同复印件2份、催缴物业费、垃圾费催缴单及照片、业主委员会证明原件、及本案庭审笔录等证据所证实。本院认为，桂林市京安房地产开发有限公司有限责任公司临桂分公司作为房地产开发企业，在销售物业之前，为保障业主的利益，进行物业管理活动，在过渡期选聘并与原告一高物业公司签订了《前期物业管理委托合同》，其内容未违反法律、法规的强制性规定，亦未损害被告的利益，应属有效合同，受到法律的保护。同时，临桂县佳和花园业主委员会是由临桂县佳和花园小区的业主选举而产生，其职责之一就是代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。因此，原告一高物业公司与临桂县佳和花园业主委员会签订的《物业服务委托合同》，是原、被告双方在平等自愿的基础上协商一致达成的协议，是原、被告的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，受到法律的保护。根据本案查明的事实，上述《物业服务委托合同》签订后，原告一直至今均按上述合同为包括被告在内的业主提供物业管理服务，因此，被告应当依照合同的约定，向原告交纳物业服务费及支付原告为其垫付的水电公摊费、生活垃圾费，对于被告不应再收水电公摊费的抗辩理由不予采信。被告未交纳物业服务费及支付原告代为支付的水电公摊费、生活垃圾费，其行为已构成违约，依法应当承担民事责任。因此，原告诉请要求被告支付原告物业服务费19359元、水电公摊费121元、生活垃圾费364元，三项合计19844元的诉讼请求，其诉请要求合理，符合法律的规定，本院予以支持。关于本案是否已超过诉讼时效的问题，从本案查明的事实来看，对于被告所欠的物业管理费、水电公摊费、生活垃圾费，因原告公司每年均在小区公告栏以张贴催缴物业费、垃圾费的方式通知各个业主，对包含被告在内的欠费业主进行了催告，主张过权利，故本案的诉讼时效存在中断的情形。因此，原告就本案提起的诉讼未超过2年的诉讼时效要件。被告对此提出诉讼时效已过的抗辩理由不能成立，本院不予采信。至于被告提出的房屋已出租给他人使用且已将租赁合同转交物业收执的抗辩理由，因二被告系该房屋的业主，其按照合同的约定，应向原告缴纳物业管理、水电公摊及垃圾费等，至于二被告将房屋出租给他人使用，并不能成为免除其二人缴纳以上相关费用的理由，因此该抗辩与本案查明的事实及法律不符，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第六十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告秦某某、冯某支付2010年9月1日至2014年12月31日止的物业服务费19359元、水费公摊费121元、生活垃圾费364元，合计19844元给原告临桂某某有限公司。本案案件受理费296元，因适用简易程序，依法减半收取148元，由被告秦某某、冯某负担。上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费296元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。代理审判员 金 汕二〇一五年四月三十日书 记 员 朱艳红