本溪市平山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民初字第01783号
原告冯显梅，女，1962年11月27日出生，汉族，辽宁省辽阳市人，无业，现住本溪市平山区。
被告本溪铜锣湾银座商场管理有限公司，住所地：本溪市平山区。
法定代表人何静，该公司总经理。
委托代理人张学德，该公司法律顾问。
原告冯显梅诉被告本溪铜锣湾银座商场管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯显梅、被告本溪铜锣湾银座商场管理有限公司的委托代理人张学德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：我购买了本溪铜锣湾银座购物广场商铺，产权建筑面积25.84平方米，包括套内建筑面积11.53平方米与公共房屋分摊建筑面积14.31平方米。我所买店铺位于第一排并面对大堂景观，商铺前视野开阔，顾客离很远就能看到，该商铺属客流量很大的繁华地段，购买时多花了很多钱。购买商铺合同表明买受人对公共部位和设施享有的权利及承担的义务，且出卖人不得擅自改变与购买商品房关联的公共部分和设施的使用性质。银座购物广场产品说明书上标明B1F具有一处1000平方米的中央大堂，属于商场共享公共空间。法律及司法解释规定业主对共有部分享有共同管理的权利，业主共有部分包括通道、大堂、前面、屋顶等。我与被告于2008年3月6日签订的《物业协议》是入户时被强制签的，当时商场内部规划未被改变，内部结构同开发商的施工图纸是一样的，但2013年被告在中央大堂建违建房。我经本溪百姓热线询问本溪建委得到答复，银座购物广场只有整栋楼的一次审批手续，没有单独审批2千多平方米的手续。被告提供的房权证平山区第200……号、建筑面积2034.5平方米、户号484号的产权证，是建委审批的中央景观大堂，但并未批准被告在该区域建房。我对商铺、公共部位及设施有所有权，而被告只是开发商雇用的物业管理公司，对商场并没有所有权。被告未经业主同意擅自占用银座地下一层中央大堂，建设大量商铺出租营利，且有两排房屋遮挡我的商铺，致使店铺客流量急剧减少，店铺无法经营也租不出去。我的店铺赚不到钱反要交较高的物业管理费。被告取得的商铺租金、广告费都被其私吞，并未全部用于商场改善。被告未按物业协议规定每年年底向全体业主公布收支账项及制定下一年收费标准，未公布出租收入以及用于物业维护和减免物业的明细。故诉至法院，要求：1、被告拆除地下一层遮挡BB002门前违建商铺；2、被告赔偿因违法占用中央大厅建设商铺造成原告店铺不能正常经营的损失1万元、物业费3156元，合计1.3156万元；3、被告按照物业协议规定于每年年底公布物业费用收支账项及占用公共面积店铺出租收入明细、用于物业维护及减免物业费明细。
被告辩称：原告的诉讼请求无事实及法律依据。理由：1、原告商业单元门前通道另一面是开发商本溪九洲房地产开发有限公司依法取得的商业用房，房屋产权证号为200……，建筑面积为2013.5平方米，我公司与开发商依法共同取得商业用房的管理和使用权。对外招商租赁亦取得本溪市房产局批准的房屋租赁证，我公司有权对外招商租赁。原告称遮挡其商业单元门前系违建商铺，并无依据；2、《银座购物广场物业管理协议》、《物业管理协议》分别对公共区域、公共设施做出明确规定。我公司使用合法取得的商业用房，与公共区域、公共设施无关；3、原告与本溪九洲房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同约定商场公共区域使用权归属商场物业管理公司，同时《银座购物广场物业管理协议》、《物业管理协议》对保留区域亦做出明确规定，除了依法出售的商业单元外我公司对银座购物广场均有权使用。我公司合法使用的商业用房不是原告所购买的商业单元关联的公共部位和设施；4、法律及司法解释对共有部分做出规定，但法律并未规定所有的购物广场建筑均须具备法律规定的共有部分，所以银座购物广场未设计大堂并不违法。开发商依法取得用途明确的商业用房，不是法律所指的共有部分；5、2008年3月，原告与我公司签订《物业管理协议》，该协议对每一个商业单元收取管理费标准都是按业主所购买的产权使用面积统一定价收取。2008年管理费严重亏损，但2009年、2010年仍按上一年度收费标准执行。根据当时物业管理协议约定，2008年、2009年、2010年在银座购物广场公示板和财务部门都对外进行公示。2011年1月26日《本溪市物业管理条例》修改，商场管理不再受《本溪市物业管理条例》调整。我公司与业主重新签订《商场管理协议》，实行有偿服务，管理收费由市场调节，同时参照省内和本地区同行业的收费标准确定银座购物广场的收费标准，但从2011年至今仍然执行2008年的收费标准。2011年，我公司与业主签订的《商场管理协议》并未规定每天向全体业主公布收支情况；6、原告与开发商签订的商品房买卖合同及原告与我公司签订的物业管理协议均约定如对签订的合同、协议发生争议，应当到本溪仲裁委申请仲裁。本案应当由本溪仲裁委管辖。
经审理查明，2007年6月27日，原告与本溪九洲房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，内容为：“……第三条买受人所购买商品房的基本情况……该商品房产权登记建筑面积共25.84平方米，其中套内建筑面积11.53平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.31平方米……第十八条买受人的房屋仅作商业经营使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，按下述第1种方式解决：1、提交本溪仲裁委员会仲裁2、依法向人民法院起诉……”2008年3月6日，原告与被告签订《银座购物广场物业管理协议》，内容为：“……第一章定义在本协议中，下列用语将有以下意义：……3、公共区域：指商场各出入口、服务台、门厅走廊、通道、卫生间、楼梯间及有关水电、机电、消防、空调管理、服务空间、屋顶突出物、外墙及其他公共使用区域。4、公共设施：指为商场公共利益而安排的各种机电设备仪器装置等（包括给排水系统、中央空调系统、消防系统、供电系统、通讯系统、照明系统、公共系统、广播音响系统、卫生设备、电扶梯设备、顾客安全保障设备等）。5、保留区域：指发展商拥有或仅供发展商出租之商场部分，包括商场之跳台、外墙、停车场及商场内非出售区域。……第二章管理者与管理……（二）物业管理费及其他税费……（3）甲方（被告）可以合理使用商场的公共部分面积，所得收入扣除成本后结余部分的60%用于物业维护，40%用于弥补减免的物业管理费及其他支出，但该收益不得作为乙方（原告）拒付物业管理费用的理由。（4）管理者应于每年年底向商场全体业主、用户公布物业费用收支账项，并制定出下一年度的收费标准……第三章乙方（原告）的权利与责任（一）乙方（原告）的权利……3、可根据本协议条款监督管理者及管理人员的工作，并对管理者之工作拥有建议权、监督权以及投诉权……第四章其他事项……3、本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，直接向本溪仲裁委员会申请仲裁……”位于银座购物广场负一层484号有商铺与原告所有的商铺并行，其中由通行道间隔。2015年8月5日，本溪市房产产权管理处给原告出具一份说明，内容为：“冯显梅业主：昨日你反映银座商场，你摊位前被物业建房影响你正常经营的情况，以及中庭大厅产权情况，这里给你说明一下。1、我单位是房屋产权管理部门，没有管理物业的职能。2、中庭大厅在2008年，由九洲开发申请，同整个商场一并办理了产权登记，建筑面积2034.50m2，其中套内建筑面积1126.47m2、分摊面积908.03m2。也就是说这2034m2的面积并没有分摊给业主。当年登记时，开发商提供的商场分布图纸中，中庭部位空置，没有经营摊位及房间。我处登记发证并无不妥。3、你的情况我们同情理解，你的主张我们赞同，我们认为不经过全体业主的同意，任何一方也没有改变原始设计的权利，不得改变通道、公厕、中庭设计用途。如有违反，应由司法部门解决。特此说明”。原告于2015年7月30日向本溪仲裁委员会申请仲裁，要求被告拆除地下一层遮挡BB002门前违建商铺、被告赔偿损失及返还因出租共有面积所得收入。2015年7月30日，该委员会做出［2015］本仲决字第17号决定，决定对原告的仲裁申请不予受理。
另查，2008年9月9日，本溪九洲房地产开发有限公司取得银座购物广场负一层商业用房所有权证（本房权证平山区字第200……），该商业用房建筑面积2034.50平方米，套内建筑面积1126.47平方米，户号484号。2015年11月10日，大连九洲建设集团有限公司出具一份情况说明，内容为：“本溪银座购物广场是本溪九洲房地产开发有限公司和香港铜锣湾集团的合作项目，本溪银座购物广场所有登记在本溪九洲房地产开发有限公司名下的房地产物业，本溪九洲房地产开发有限公司已授权给本溪铜锣湾银座商场管理有限公司管理和使用。本溪九洲房地产开发有限公司已注销，资产归属于大连九洲建设集团有限公司负责”。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《银座购物广场物业管理协议》、本溪市房产产权管理处说明、照片、［2015］本仲决字第17号决定书、仲裁申请书、房屋所有权证、大连九洲建设集团有限公司情况说明及当事人陈述笔录在案为凭，已经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，本案争议焦点问题为：1、原告主张拆除商铺所占区域是否为公共区域，该区域是否为被告提供物业服务区域；2、原告的诉讼请求法院是否具有管辖权。
关于第一个争议焦点问题。物业服务是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。原告要求拆除商铺所占区域系经所有权人授权给被告进行管理和使用，即被告系该区域合法权利人，亦即该区域非公共区域，非系被告为其他业主提供物业服务区域。原、被告相对于各自的专有部分而言应为相邻的不动产权利人，现原告以物业服务合同纠纷为由，要求拆除位于被告享有权利区域商铺并赔偿其经营损失、物业费的诉请，因无事实依据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点问题。关于要求拆除商铺及赔偿损失、物业费的诉请已在第一个争议焦点问题中论述，此处不再赘述。关于要求被告按照物业协议规定公布物业费用收支帐项、占用公共面积出租店铺收入明细及用于物业维护、减免物业费用明细的诉请，在原告与被告于2008年签订的物业管理协议中第二章管理者与管理部分做出约定，而该协议双方亦约定发生争议的解决方式。故原告的上述诉请不属于法院管辖，原告可另行主张权利。
据此，依照《物业管理条例》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告冯显梅的诉讼请求。
案件受理费129元（原告已预交），由原告冯显梅负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。
审 判 长 周 芳
人民陪审员 张玉兰
人民陪审员 姚 虹
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 闫光媚
附：相关法律条文
《物业管理条例》
第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。