山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淄民一终字第316号
上诉人（原审原告、反诉被告）：孟庆杰，农民。
委托代理人：于秀红，农民。
上诉人（原审被告、反诉原告）：淄博黄河房地产开发有限公司。住所地：山东省高青县高苑路**号。
法定代表人：张福泉，经理。
委托代理人：柴静，山东同方律师事务所律师。
上诉人孟庆杰、淄博黄河房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省高青县人民法院（2014）高民初字第880号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孟庆杰及其委托代理人于秀红，上诉人淄博黄河房地产开发有限公司的委托代理人柴静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：一、2009年11月23日，原被告签订了王府井商业街26号楼12号及11号一半的商品房买卖合同房屋总价款398140.00元。同日原被告双方签订了一份王府井商业街商铺委托经营书，根据该委托经营书，原告将所购商铺交由被告无偿使用三年，被告使用三年后，原告视为向被告交纳了21%的首付款即83587.14元。商品房买卖合同签订前，原告已经向被告交纳购房定金44288.00元（其中包括2008年12月13日原被告签订王府井商业街认购协议原告交给被告购房定金5000.00元，2008年12月26日孟成（原告之子）交给被告购房定金25052.00元及马月为原告垫支的购房定金14236.00元）。2010年1月15日原告从银行贷款267000.00元交纳剩余房款。
二、2010年10月30日，被告将原告所购房屋的后院单独卖与原告，共计价款13339.00元；2011年9月23日，原告向被告交纳19213.00元办证费用，2012年10月12日原告又向被告交纳7383.00元办证费用。被告至今未给原告办理相关的房产证件，未将该商铺交予原告。
三、2010年10月28日王府井商业街开业，按照原被告双方签订的王府井商业街商铺委托经营书，被告无偿使用原告购买的商铺时间为2010年10月28日至2013年10月27日。2010年10月28日被告将原告购买的商铺租给王庆凯，租赁期自2010年10月28日起至2011年10月27日止，租赁费6000.00元，租赁费交给淄博龙瑞物业管理有限公司。期间王庆凯欲将租赁的商铺经营饭店，将原告单独购买的后院作为厨房使用，因与原告协商不成只能作罢。2012年8月21日王庆凯向物业公司交纳租金2760.00元，租赁的仍然是原告购买的商铺。
原审法院认为，一、被告应当返还原告所购买的位于高青县王府井商业街26号楼12号及11号一半的房屋并协助原告办理相关的房产证件。原告已经向被告交纳购房定金44288.00元，并从银行贷款267000.00元交纳剩余房款。被告辩称因原告的阻挠导致原告购买的商铺未能租出去，致使被告的利益受损，故不应该返还原告21%的首付款即83587.14元。但原告称被告已经将该商铺租给了王庆凯，并提供证据证实承租人向物业公司交纳了租金，且被告将该商铺的钥匙直接交给了王庆凯，钥匙也一直在王庆凯手里至2014年，原告现有的证据能够证实被告已经将商铺承租出去。依据原被告签订的委托经营书，本院认为被告应返还原告21%的首付款即83587.14元。被告认为原告剩余房款86852.00元未交清，扣除被告应返还的83587.14元首付款，原告无证据证实已将剩余房款3264.86元（86852.00元-83587.14元）交清，原告主张已付清全部房款，不予支持，故原告应将剩余房款交清。被告反诉原告支付违约金，自贷款之日2010年1月15日起，按照银行同期同类贷款利率支付违约金至本判决指定的履行期限届满之日止，被告的部分请求符合法律规定，依法予以支持。根据原被告双方签订的王府井商业街商铺委托经营书，原告将所购商铺交由被告无偿使用三年，王府井商业街自2010年10月28日开业，至2013年10月27日已满三年，因委托经营期限已届满，故被告应当返还原告所购买的位于高青县王府井商业街26号楼12号及11号一半的房屋。原告已向被告交纳各类办证费用共计26596.00元，故被告应协助原告办理相关的房产证件。二、庭审中被告同意返还原告交纳的26号楼12号及11号一半的房屋后院的款项13339.00元，这是被告对自己民事权利的处分，不违反法律规定，依法予以确认。三、至于原告所诉的被告赔偿其经济损失3万元，原告对此无证据证实，对原告的该项主张，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）淄博黄河房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）孟庆杰所购买的位于高青县王府井商业街26号楼12号及11号一半的房屋，并协助原告（反诉被告）孟庆杰办理相关的房产证件；二、被告（反诉原告）淄博黄河房地产开发有限公司返还原告（反诉被告）孟庆杰交纳的26号楼12号及11号一半的房屋后院的款项13339.00元，于本判决生效之日起三日内付清；三、原告（反诉被告）孟庆杰偿还被告（反诉原告）淄博黄河房地产开发有限公司剩余房款3264.86元，于本判决生效之日起三日内付清；四、原告（反诉被告）孟庆杰于本判决生效之日起三日内支付被告（反诉原告）淄博黄河房地产开发有限公司自2010年1月15日起至本判决指定的履行期限届满之日止的违约金（按房款3264.86元，以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；五、驳回原告（反诉被告）孟庆杰的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）淄博黄河房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1083.00元，由原告（反诉被告）孟庆杰承担783.00元，被告（反诉原告）淄博黄河房地产开发有限公司承担300.00元；反诉费1255.00元，由被告（反诉原告）淄博黄河房地产开发有限公司负担。
孟庆杰不服原审判决，向本院提起上诉称：上诉人孟庆杰已于2011年9月23日和2012年10月12日向淄博黄河房地产开发有限公司分两次缴纳了办证费共计26596.00元，亦已将身份证复印件交与黄河房地产开发有限公司，其他业主的各项证件早已办完，也应无条件给上诉人办理。上诉人2010年1月15日贷款267000.00元已经还清了房款，此数额是淄博黄河房地产开发有限公司的专业会计计算的，不存在欠付房款的事实，淄博黄河房地产开发有限公司至今没有向上诉人交房，给上诉人造成的经济损失也应承担。综上，请求二审法院查清事实，支持上诉人的上诉请求。
淄博黄河房地产开发有限公司答辩称：上诉人孟庆杰的上诉理由不成立，请求二审法院依法驳回上诉人孟庆杰的上诉请求。
淄博黄河房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：上诉人黄河房地产公司与上诉人孟庆杰签订商品房买卖合同后，上诉人按合同履行了交房义务并签订协议确认了返租事实，但合同签订后，虽然孟庆杰对第三方的经营进行阻拦导致最终商铺退租的事实。一审法院对此未予认定，上诉人孟庆杰提交的证据不能证明第三人王庆凯持续租用房屋的事实。上诉人黄河房地产公司之所以没有给上诉人办理房产证件，是因为上诉人孟庆杰的阻挠行为导致双方签订的委托经营合同没有实际履行，因此对上诉人孟庆杰来说其21%的房款尚未交付完毕，是上诉人孟庆杰违约在先。另，原审法院仅判决返还小院使用费却没有判决上诉人孟庆杰返还小院不符合权利义务相对等的原则。综上，请求二审法院查清事实，依法改判或发回重审。
孟庆杰答辩称：上诉人黄河房地产公司主张我方阻拦王庆凯经营不属实。我方提交的010年10月19日和2012年8月21日两张收据，房租都是同一个房子，同一个房号，证明王庆凯至2012年还向上诉人黄河房地产公司交纳租金。涉案小院不是上诉人黄河房地产公司的，应该是业主的，强行买卖是违法的，因此应该退给原告13339.00元。上诉人黄河房地产公司占用了我的房产四年多，应该依法补偿我们损失。关于房款，我交的钱已交多了，按照国家房地产政策，交不够不可能给贷款，是上诉人黄河房地产公司专业会计算的贷款数额，也是他们给找的银行贷的。因此，请求法庭判令上诉人黄河房地产公司赔偿晚交房期间的损失3万元或按照国家规定给予赔偿。
本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。
上述事实，有商品房买卖合同、王府井商业街认购协议、预收购房定金收据、宣传广告册、收据、照片、录音材料、契证、王府井商业城业主意向明细、王府井商业街商铺委托经营合同书、证明、2010年10月6日都市信息报、结婚证、个体工商户设立登记情况及双方当事人的当庭陈述等证据在卷佐证。
本院认为，关于上诉人孟庆杰购房款是否已交清的问题。涉案商品房买卖合同约定的房款为398034.00元，现双方当事人均无异议的已交房款数额为：孟庆杰交纳定金5000.00元，马月代交定金5000.00元，孟成交纳25052.00元，银行贷款267000.00元，合计302052.00元。双方尚存争议的款项第一笔：对2008年12月26日马月交纳43524.00元中是否有1／4份额即10881.00元系马月代上诉人孟庆杰交纳，对此，与上诉人孟庆杰合买11号房产的马月在接受双方询问时已明确予以认可且上诉人黄河房地产公司为其出具的收据上也载明为10号、11号房款，而非10号、11号房产1／2房款，对上诉人孟庆杰的该主张依法应予支持。第二笔：购房优惠4000.00元是给予马月一人还是马月与孟庆杰共享的问题。虽然马月陈述关于优惠的事情由其与上诉人孟庆杰协商确定，但上诉人黄河房地产公司亦认可马月与孟庆杰共享一个号优惠4000.00元，因此，现因马月与孟庆杰均无异议，优惠价格应认定每人享受2000.00元为宜。第三笔：上诉人孟庆杰是否已履行涉案商铺委托经营书义务以抵顶首付款83587.14元。上诉人黄河房地产公司主张其与王庆凯之间的租赁关系已于2010年11月5日解除，但王庆凯则陈述至租赁一年后即2011年才解除，上诉人黄河房地产公司虽对2012年8月21日王庆凯向其交纳租金的收据不予认可但并未提交证据予以反驳，且直至2014年王庆凯才将东西自涉案房产中清出，即使如上诉人黄河房地产公司所述上诉人孟庆杰阻止王庆凯在其另行购买的院落中设置厨房，并不必然成为阻碍上诉人黄河房地产公司将涉案房产另行出租收益的理由，其怠于行使权利造成的损失不应由上诉人孟庆杰承担，因此，上诉人黄河房地产主张上诉人孟庆杰未履行委托经营书义务欠缺事实依据。另，上诉人黄河房地产公司一直主张上诉人孟庆杰尚欠购房款，但并未提交证据证明其一直向上诉人孟庆杰追要欠付房款，反而于2011年9月23日和2012年10月12日两次收取上诉人孟庆杰办证费用26596.00元，与常理不符。综上，上诉人孟庆杰已交纳房款合计398520.14元，对上诉人黄河房地产公司关于上诉人孟庆杰尚欠购房款的主张不予支持，对上诉人孟庆杰关于已交纳应付房款的主张予以支持，上诉人黄河房地产公司应及时为上诉人孟庆杰办理相关权属证件。
关于上诉人孟庆杰主张的延期交房的损失3万元应否予以支持的问题。依据相关法律规定，合同双方当事人之间的权利义务关系应首先依双方之间的约定予以确立。2013年10月27日涉案房产委托经营到期，依据双方签订的《王府井商业街商铺委托经营合同书》第五条第10款项的约定，委托经营到期后，如没重新签订书面合同，视为甲方即上诉人孟庆杰收回房屋，乙方即上诉人黄河房地产公司不再利用甲方商铺从事经营活动。合同履行期间双方虽有争议，但上诉人黄河房地产公司并未解除双方之间的房产买卖及委托经营合同，上诉人孟庆杰亦主张己方一直按照合同约定履行义务，即合同约定的双方权利义务条款对双方依然有约束力，因此，委托经营期限到期后，因双方并未重新签订委托经营合同，依双方约定应视为上诉人孟庆杰已收回房屋，时涉案房产被第三人占用，但上诉人孟庆杰并未提交有效证据证明其已积极行使其收回权，根据合同法减损原则的规定，第三人一方违约后，对方没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，因此，对上诉人孟庆杰要求委托经营期限到期至其起诉前的经济损失的诉讼请求不予支持。
关于上诉人黄河房地产公司上诉主张的原审法院仅判决返还小院使用费却未判决上诉人孟庆杰同时返还小院是否违反权利义务相对等原则的问题。经二审审理认为，上诉人孟庆杰该项诉求属确认合同无效纠纷，关于院落使用权买卖系双方另行口头达成协议，在双方签署的涉案商品房买卖合同及委托经营合同中并未涉及或有所体现，是否应确认双方小院使用权口头买卖协议无效应从小院来源、性质及归属等方面重新作出认定，与本案审理的房屋买卖合同纠纷属不同法律关系，且原审在未对上诉人孟庆杰的此项主张进行审理及认定的情况下，仅依据上诉人黄河房地产公司自己陈述的意见判决返还购买小院的款项不当，对此，双方可自行协商或另行主张解决，不宜一并予以处理。综上，上诉人孟庆杰的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。上诉人淄博黄河房地产开发有限公司的上诉主张不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持山东省高青县人民法院（2014）高民初字第880号民事判决第一项。即：上诉人淄博黄河房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还上诉人孟庆杰所购买的位于高青县王府井商业街26号楼12号及11号一半的房屋，并协助上诉人孟庆杰办理相关的房产证件；
二、撤销山东省高青县人民法院（2014）高民初字第880号民事判决第二、三、四、五、六项；
三、驳回上诉人孟庆杰的其他诉讼请求；
四、驳回上诉人淄博黄河房地产开发有限公司的反诉请求。
一审本诉案件受理费1083.00元，由上诉人孟庆杰负担600.00元，上诉人淄博黄河房地产开发有限公司负担483.00元；一审反诉案件受理费1255.00元，由上诉人淄博黄河房地产开发有限公司负担。二审案件受理费2338.00元，由上诉人孟庆杰负担701.00元，上诉人淄博黄河房地产开发有限公司负担1637.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李兴民
审 判 员 徐连宏
代理审判员 姜修娟
二〇一五年七月二十日
书 记 员 宋金来