福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第10590号
原告厦门市思明区万鹤食品包装加工厂，住所地厦门市思明区夹舨寮*号*楼。
诉讼代表人张允陆。
委托代理人李云林，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
被告杨伟志，男，1981年11月4日出生，汉族，住福建省漳浦县，现暂住厦门市思明区。
原告厦门市思明区万鹤食品包装加工厂（以下简称“万鹤加工厂”）与被告杨伟志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月21日受理后，依法由代理审判员吕逗秋公开开庭进行审理。在审理过程中，原告诉讼代表人张允陆、原告委托代理人李云林、被告杨伟志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万鹤加工厂诉称，2013年10月22日原被告签订了店面租赁合同，根据合同的约定原告将位于厦门市思明区开元路260号店面出租给被告用于经营活动，租赁期限为三年，自2013年7月7日起至2016年7月6日止。租金每季度支付一次，首年的租金为每季度30000元，两年后每年的租金在原有基础上递增15%。根据店面租赁合同约定，被告必须按照合同的约定向原告支付租金，如有违反，原告有权没收被告支付的押金，并有权要求被告腾空店面，返还给原告使用。本案中，截止原告起诉之日，被告总共拖欠原告房屋租金11500元。原告多次要求被告支付拖欠的房屋租金，被告总是找各种理由拒绝支付，故请求法院判令：1、被告向原告支付2014年4月1日到2014年6月30日期间拖欠的房屋租金11500元；2、解除原被告之间的租赁关系；3、被告腾空位于厦门市思明区开元路260号店面，并交还原告使用；4、被告承担本案诉讼费用。
被告杨伟志辩称，1、被告仅欠原告租金2500元，原告主张被告欠租金11500元与事实不符。2、被告之所以未向原告支付租金是因为原告无权转租该讼争店面，且原告与原房东所签订的租赁合同期限为二年，而转租给被告的租赁合同期限为三年。3、原告曾经承诺为被告办理经营所需营业执照，但是原告未实际履行。
经审理查明，2013年7月5日，原告负责人张允陆与案外人厦门市民利印刷有限公司签订《店面租赁合同》，由张允陆向厦门市民利印刷有限公司租赁址于厦门市思明区开元路260号店面。合同租赁期限为二年，自2013年7月7日起至2015年7月6日止。合同并未对该店面是否可以转租作出约定。
2013年10月22日，原告与被告签订《店面租赁合同》，约定原告将上述位于厦门市思明区开元路260号店面租赁给被告，租赁面积150平方米，租赁期限为三年，自2013年7月7日起至2016年7月6日止。合同第一条第五款第一项约定：“首年租金为每叁个月人民币叁万元整，押金为人民币壹万元整，三年后每年租金、押金在原有基础上递增15%，乙方以现金形式向甲方支付租金及押金。”合同第一条第五款第三项约定：“乙方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠视为乙方违约，甲方有权没收押金及收回房屋并要求乙方在违约的一周内腾空房屋。”
另查明，2013年10月7日，原告负责人张允陆与被告签订《转让协议书》，张允陆将位于上述店面（用于大排档经营）转让给被告经营，转让费为176000元。
上述事实，有原告与厦门市民利印刷有限公司签订的《店面租赁合同》、原告与被告签订的《店面租赁合同》、《转让协议书》及庭审陈述为证。
本院认为，本案的争议焦点为：一、原被告签订的租赁《店面租赁合同》是否有效；二、原告是否有权解除与被告之间的《店面租赁合同》。
一、原被告签订的租赁《店面租赁合同》是否有效。
《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”从而可见，未经出租人同意的转租合同的法律后果是可以解除，而并非合同无效。故是否经过出租人同意不影响转租合同的效力，该转租合同仍然有效。本案中，虽然厦门市民利印刷有限公司并未同意原告将讼争店面转租给被告，但并不影响原告与被告之间的转租合同的效力，该转租合同仍然有效。
然而原告与厦门市民利印刷有限公司签订的《店面租赁合同》的租赁期限为二年，自2013年7月7日至2015年7月6日止，而原告与被告签订的《店面租赁合同》的租赁期限为三年，自2013年7月7日至2016年7月6日止，已超过原告与厦门市民利印刷有限公司签订的《店面租赁合同》的租赁期限。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”若承租人未经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限亦超过承租人剩余期限的，该超出部分也应认定为无效。
故本案中原被告之间签订的《店面租赁合同》自2013年7月7日至2015年7月6日的部分为有效，自2015年7月7日至2016年7月6日的部分为无效。
二、原告是否有权解除与被告之间的《店面租赁合同》。
本院认为，本案原告要求被告支付所欠的2014年4月1日至2014年6月30日的房租，该时段属于合同有效部分，双方均应依约履行。现原告主张被告自2014年4月1日起拖欠原告房租11500元，已构成根本违约。被告辩称其仅欠房租2500元，但并未提交证据予以证明，本院对被告的抗辩意见不予采纳。故原告请求依照合同法第九十四条的规定解除双方之间《店面租赁合同》并依据该合同第一条第五款第三项的约定要求被告腾空房屋，于法有据，本院予以支持。
综上，本院认为，原被告签订《店面租赁合同》系双方的真实意思表示，该合同自2013年7月7日至2015年7月6日的部分合法有效。原告已依约提供租赁房屋，被告自2014年4月1日至2014年6月30日逾期未支付元租金11500元，已构成根本违约。原告要求被告支付2014年4月1日至2014年6月30日所欠租金，并解除双方之间签订的《店面租赁合同》，符合法律规定，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第二百二十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款之规定，判决如下：
一、原告厦门市思明区万鹤食品包装加工厂与被告杨伟志于2013年10月22日签订的《店面租赁合同》于本判决生效之日起解除；
二、被告杨伟志于本判决生效后七日内将租赁物即“厦门市思明区开元路260号店面”腾空并交还给原告厦门市思明区万鹤食品包装加工厂；
三、被告杨伟志于本判决生效后七日内支付原告厦门市思明区万鹤食品包装加工厂房屋租金11500元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，由被告杨伟志负担，款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 吕逗秋
二〇一四年十月十三日
代书 记员 陈伟萍
附件：本案所适用法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第二百二十四条第二款承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第五条第二款对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。