广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终2788号
上诉人（原审原告）：惠州市彩恒房地产信息咨询服务有限公司，住所地：惠州市汝湖镇水苑工业园9号小区厂房二楼1室。
法定代表人：刘武棠。
委托诉讼代理人：王健，广东九韬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李振强，广东九韬律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）:卢海春，男，汉族，1976年10月15日出生，户籍住址：惠州市惠城区。
委托诉讼代理人：常颖，广东卓凡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：舒张，广东卓凡律师事务所实习律师。
上诉人惠州市彩恒房地产信息咨询服务有限公司因与被上诉人卢海春房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初5922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人惠州市彩恒房地产信息咨询服务有限公司的法定代表人刘武棠、委托诉讼代理人王健、被上诉人卢海春及其委托诉讼代理人常颖、舒张到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
惠州市彩恒房地产信息咨询服务有限公司上诉请求：一、请求惠州市中级人民法院查清事实，依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；二、本案所有诉讼费用由被上诉人卢海春承担。事实和理由：一、根据上诉人与被上诉人签订的《厂房租赁合同》，上诉人享有单方解除权，发出《厂房租赁合同解除通知书》是其依法行使该项权利，其行为符合《中华人民共和国合同法》的相关规定。上诉人惠州市彩恒房地产信息咨询服务有限公司与被上诉人卢海春于2015年6月23日签订了《厂房租赁合同》，将惠城区汝湖镇水苑工业园9号小区面积为5278.61平方米的厂房租赁给被上诉人使用。《厂房租赁合同》第二条第3款规定“双方约定，乙方须每月8日前全额交清当月租金。如乙方逾期，每日须向甲方缴纳滞纳金为拖欠租金额的3%。拖欠期超过30日，甲方有权单方终止本合同。”根据《厂房租赁合同》的约定被上诉人应于每月8日前全额交清当月租金，在合同签订后被上诉人曾数次拖欠租金，上诉人也多次催促被上诉人支付。后因被上诉人卢海春一直没有支付2016年8月的租金，上诉人于2016年9月10日向被上诉人发出了《厂房租赁合同解除通知书》，正式与被上诉人解除了2015年6月23日签订的《厂房租赁合同》。上诉人行使解除权是基于双方在租赁合同中的约定，也符合《中华人民共和国合同法》中解除权行使的相关规定。一审法院认定被上诉人逾期支付2016年8月的租金超过30天，按合同约定原告可以单方解除合同（一审判决书第七页第一段），但认为被上诉人在租赁厂房中投入资金开办了幼儿园，解除合同对于上诉人不太公平。《厂房租赁合同》系上诉人与被上诉人协商一致签订，双方对于合同�约定都应当全面履行，如果仅仅因为被上诉人在租赁的厂房中进行了投资，就可以肆意违约而无须承担违约责任，对于上诉人而言公平何在？二、被上诉人违反《厂房租赁合同》的约定，应当将厂房恢复原状交付给上诉人，并返还七万元办证补贴款。根据双方签订的《厂房租赁合同》第二条第3款的规定“拖欠期超过30日，甲方有权单方终止本合同。乙方不得异议并须与甲方结清所有账目后自行搬离将厂房怀设施设备交还给甲方”，因为被上诉人卢海春违反合同中租金交付期限的规定，上诉人向被上诉人发出了《厂房租赁合同解除通知书》，双方签订的《厂房租赁合同》已经解除，被上诉人应当将厂房恢复原状并交还给上诉人。根据《厂房租赁合同》第三条第1款的规定，上诉人补贴20000元给被上诉人办理房屋安全证，补贴50000元给被上诉人办理消防安装及所有证照，上述70000元经费上诉人已经从2015年8月、9月的租金抵扣。根据被上诉人卢海春提供的《教学楼建筑结构检测鉴定报告》可以看出，该报告的委托单位是卢海春本人而不是上诉人。惠州市公安消防支队惠城区大队《建设工程消防验收意见书》中的单位是惠城区汝湖镇兴湖幼儿园，被上诉人没有按照约定用上诉人的名义办理房屋安全及消防验收证照，违反了合同的约定，应当将70000元的办证经费返还给上诉人。三、被上诉人租赁厂房后开办了惠城区汝湖镇兴湖幼儿园，与厂房的出租用途不符，加重了上诉人的安全注意义务，《厂房租赁合同》继续履行对于上诉人显失公平，依法也应当解除。上诉人与被上诉人签订的是《厂房租赁合同》，被上诉人应当将厂房用于工业生产。但在合同签订后被上诉人将厂房进行重新装修，开办了惠城区汝湖镇兴湖幼儿园，根据被上诉人在一审中的陈述，现在幼儿园入园的儿童有三百多名。上诉人的厂房一直用于工业生产用途，现在被上诉人开办了幼儿园，与厂房的出租用途不符合。同时，幼儿园的开办使得上诉人安全注意义务明显加重，继续履行《厂房租赁合同》对于上诉人显失公平，该租赁合同依法也应予以解除。综上所述，一审法院没有查清案件事实情况，适用法律错误，导致上诉人的合法行为没有得到法律的支持。因此，垦请惠州市中级人民法院在查明事实的基础之上依法改判，以切实维护上诉人的合法权益。
卢海春辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律准确，所作判决结果应予维持。答辩人认为一审法院认定事实清楚、适用法律准确，理由如下：（一）一审法院查明被答辩人将补贴给被告的70000元在答辩人应付的2015年8月和9月的租金中予以扣除的这一事实，足以证明答辩人已向被答辩人多支付了一个月的租金，答辩人并不存在违约行为。1、答辩人与被答辩人于2015年6月13日签订的《厂房租赁合同》第二条第一款明确约定“厂房租赁期为10年，自2015年8月1日起至2025年7月31日止，租赁期内，被答辩人同意给予答辩人一个月装修期作为优惠，免收答辩人一个月租金。”由此可见，2015年8月份即为双方约定的免租期，在免租期内答辩人无需向被答辩人支付租金。2、根据答辩人提供的证据一《租金缴纳凭证》中编号为NO1224639《收据》载明“兴湖幼儿园8月、9月房租42229×2=84458-补消防、房屋安检70000-顶楼防水补漏7000共结余人民币7458元”，此收据所载明的内容所显示的信息如下：（1）答辩人向原告支付了2015年8月份即免租期的租金，由此导致直至今日，被答辩人仍多收了答辩人一个月的租金；（2）被答辩人明确知晓答辩人租赁该厂房的用途就是开办兴湖幼儿园；（3）被答辩人按照合同约定补贴给了答辩人70000元的办证费用。因此根据上述事实，假设答辩人不付2016年8月份的租金是故意而为之，也是因为答辩人多付给被答辩人2015年8月份即免租期的租金。若以2015年8月份的租金充抵2016年8月份的租金，则答辩人根本就不存在迟延交付租金的行为。而事实上，导致答辩人无法按时向被答辩人支付2016年8月份的租金恰恰是因为被答辩人的欺骗所致。直至今日，答辩人不仅按时向被答辩人支付每月的租金，且仍然是向被答辩人多支付了一个月的租金。（二）一审法院对答辩人延迟交租的行为并未导致被答辩人的合同目的不能实现、答辩人延迟交租的行为不构成根本性违约的认定准确，符合本案的事实及相关法律的规定。在本案中，被答辩人与答辩人订立《厂房租赁合同》的目的就是通过让渡厂房使用权而获取经济利益，即收取租金，而答辩人延迟了一个多月才交付2016年8月份租金的行为，并不能够导致被答辩人的合同目的不能实现。且从《厂房租赁合同》签订至今，被答辩人不仅能够收到答辩人支付的每期租金，还多收取了答辩人一个月的租金。由此可见，被答辩人收取租金的权益并未受损，且能够实现合同目的。二、从履行《厂房租赁合同》的经济效益及社会意义上来看，答辩人都不会故意延迟交纳租金而使被答辩人具备可以解除合同的条件。为了开办惠州市惠城区汝湖镇兴湖幼儿园，答辩人已投入了300多万元的资金用于兴建和完善兴湖幼儿园，且在开办的第一年答辩人还陆续贴入工资款及租金等100余万元。正是在答辩人的苦心经营下，截至2017年8月份，兴湖幼儿园入园在册的小孩已有360余名、在职教职员工及后勤行政人员有45余位。因此，答辩人不仅有支付每月4万多元租金的能力，且有继续履行租赁合同的强烈意愿，并通过多方努力保证租赁合同的顺利履行。答辩人非常清楚一旦《厂房租赁合同》被解除，将会给答辩人造成的巨大经济损失。因此，答辩人怎会因为故意拖延支付区区一个月的租金4万余元，而导致几百万元的巨额投资血本无归？从双方签订《厂房租赁合同》至今，答辩人开办的兴湖幼儿园不仅保障了被答辩人的合同目的能够实现，而且为推动汝湖地区教育事业的进步以及解决当地的就业问题均作出了较大的贡献。从个人经济利益的实现以及兴湖幼儿园所承载的社会责任上来看，答辩人都不会故意延迟交纳租金而使被答辩人达到可以解除合同的条件。综上，答辩人延迟交纳一期租金的行为并不构成根本性违约，并不能导致被答辩人无法实现合同目的。敬请法院查明案件事实，依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。
惠州市彩恒房地产信息咨询服务有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判决确认双方签订的《厂房租赁合同》已于2016年9月12日合法解除；2、依法判决被告向原告支付拖欠的2016年8月份租金42229元及滞纳金（滞纳金以42229元为基数，按照每日3%的标准计算，从2016年8月8日计算至被告支付全部租金之日止，现暂算至起诉之日为38006元）；3、依法判决被告向原告返还70000元办证补贴款；4、依法判令被告承担本案的全部诉讼费。
一审法院认定事实：2015年6月23日，原告（甲方）和被告（乙方）签订了一份《厂房租赁合同》，其中约定：原告将其所有的位于惠州市汝湖镇水苑工业园9号小区的总面积为5278.61平方米的厂房[以下简称“涉案房产”，实际包括一栋厂房（房产证号：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积：4452.48平方米）和一栋宿舍楼（房产证号：�房地权证惠州字第××号，建筑面积：826.13平方米）]出租给被告，租赁期限为10年，自2015年8月1日至2025年7月31日止，被告于本合同签字之日向原告支付厂房租赁保证金45000元，租金为每月42229元，租金每五年递增10%，后五年按每月46452元计算；被告须每月8日前全额交清当月租金，如逾期，每日须向原告缴纳滞纳金为拖欠租金额的3%，拖欠其超过30日，原告有权单方终止本合同。该合同第三条第一款约定：经协商双方同意由原告补贴被告20000元给被告办理房屋安全证，由原告补贴50000元给被告，由被告负责办妥消防安装及所有证照，所需业主手续文件由原告提供，上述两个证照以业主名字办理。
在以上合同签订的当天，案外人卢少洲代被告向原告支付了押金45000元，原告收到该款项后出具了一张收条。
之后，原告将涉案房产交给被告使用，被告则用于开办惠州市惠城区汝湖镇兴湖幼儿园。原告按约定将补贴给被告的70000元在被告应付的2015年8月和9月的租金中予以抵扣。
被告委托深圳市建工质量检测鉴定中心有限公司对涉案房产进行主体结构及抗震性能检测鉴定，该公司于2015年7月21日作出编号为SZJG/JD-2015072101Y的《教学楼建筑结构检测鉴定报告》，认定涉案房产综合抗震能力基本满足抗震要求。
2015年9月24日，惠州市公安消防支队惠城区大队出具了编号为惠城公消验字[2015]第0085号建设工程消防验收意见书，综合评定惠州市惠城区汝湖镇兴湖幼儿园工程消防验收合格。
在租赁涉案房产期间，被告起初一直按月向原告支付租金，但是其逾期支付2016年8月的租金超过了30天。对此，原告通过快递向被告发出了一份《厂房租赁合同解除通知书》，要求解除合同，并要求被告返还涉案房产及支付有关费用。被告于2016年9月12日收到该份通知书，便于2016年9月13日一次性向原告支付了2016年8月和9月的租金，但并不同意解除合同，也未将涉案房产返还给原告。
原告遂于2016年9月14日诉至本院，请求判如所请。
另查，为了开办惠州市惠城区汝湖镇兴湖幼儿园，被告投入资金对涉案房产进行了装修。被告仍在使用涉案房产，并按月向原告支付租金。目前，该幼儿园入园的小孩有三百多个。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告经协商一致、以平等自愿的原则于2015年6月23日签订的《厂房租赁合同》，是具有完全民事行为能力的双方当事人的真实意思表示，该份合同合法有效，对当事人具有约束力，应受法律保护。
原、被告双方争议的焦点是原告是否能单方解除双方签订的《厂房租赁合同》，对此，分析如下�
首先，被告逾期支付2016年8月的租金超过了30天，按合同约定原告可以单方解除合同，但是，在合同履行过程中，被告在此之前一直按月支付租金，并不存在未付租金的情况，而且，被告在收到原告的《厂房租赁合同解除通知书》后，于2016年9月13日一次性向原告支付了2016年8月和9月的租金，可见，原告并未因被告的上述行为导致其当初订立《厂房租赁合同》时的合同目的不能实现，也就是说，被告在客观上逾期支付2016年8月租金的行为不构成根本性违约。此外，被告在原告起诉后依然按月支付租金，没有恶意拖欠租金，表明其愿意继续履行合同。
其次，被告在承租涉案房产后投入较大资金开办了惠州市惠城区汝湖镇兴湖幼儿园，目前招收了不少学龄前儿童，若只因被告逾期支付一个月的租金而解除合同，则过于严苛，这样不仅是对社会资源的极大浪费，也会使已入园的大量学龄前儿童学习中断，造成不良的社会影响。
总之，不管出于什么原因，被告逾期支付2016年8月的租金并未严重影响原告实现其出租涉案房产来收取租金的合同目的，而且因此而解除合同对被告不太公平，也不利于节约资源，故双方签订的《厂房租赁合同》目前不宜解除，应继续履行，被告无需向原告返还涉案房产。
关于逾期支付租金的滞纳金。根据合同的约定，被告逾期支付租金，应每日按未付租金的3%向原告支付滞纳金。被告辩称其逾期支付2016年8月的租金是原告造成的，但其未提供相关的证据予以证明，不予采信。那么，被告应支付的滞纳金金额为44340.45元（42229元×0.03/天×35天）。
关于补贴款的问题。被告在承租涉案房产后委托专业机构对涉案房产的安全性进行了检测，其开办的幼儿园的消防工�也验收合格，所以，原告诉求被告返还其补贴的用于这两项事务的款项，依据不足，不予支持。
综上，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条的规定，判决如下：一、被告卢海春应于本判决生效之日起十日内向原告惠州市彩恒房地产信息咨询服务有限公司支付逾期支付租金的滞纳金人民币44340.45元。二、驳回原告惠州市彩恒房地产信息咨询服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3305元，由原告惠州市彩恒房地产信息咨询服务有限公司负担2305元，被告卢海春负担1000元。
二审中，惠州市彩恒房地产信息咨询服务有限公司围绕上诉请求提交了四组证据材料作为新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。证据一、证明、房地产平面图、照片，拟证明被上诉人卢海春雇佣工头邹炳友将一楼厂房外墙大面积拆除。证据二、要求公安机关立案申请书，拟证明上诉人对于被上诉人拆除外墙行为要求公安机关立案侦查。证据三、紧急排除重大安全隐患举报请求信、快递单，拟证明对被上诉人拆除外墙的行为向市委、市政府、教育局领导进行举报。证据四、服务指南，拟证明建筑物改变使用功能应当经过行政审批。卢海春质证认为，上述证据均为上诉人单方制作，对其真实性、合法性、关联性存疑，上诉人在企图增加租金的目的没有达到的情况下，不仅仅是通过诉讼的手段给被上诉人的经营以及名誉造成了影响，而且通过上诉人提交的四份证据恰恰能证明上诉人还通过四处举报、投诉甚至向公安机关举报立案的方式给被上诉人造成事实上的压力，以此来达到其不合理的要求和目的。
本院采信证据的意见为，上述四组证据与本案待证事实不具有关联性，本院不予认定。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，惠州市惠城区汝湖镇兴湖幼儿园于2015年10月
26日取得惠州市惠城区民政局颁发的《民办非企业单位登记证书》，有效期自2016年7月25日至2020年7月24日；于2015年9月25日取得惠州市惠城区教育局颁发的《民办学校办学许可证》，有效期四年。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据双方当事人的诉辩情况，本案二审争议焦点是：一、《厂房租赁合同》是否应当解除;
二、《厂房租赁合同》约定的70000元补贴是否应当返还给上诉人。
关于焦点一，《厂房租赁合同》是否应当解除的问题。上诉人惠州市彩恒房地产信息咨询服务有限公司是本案争议房屋的产权人，其与被上诉人卢海春签订的《厂房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同的内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据上述租赁合同的约定：被上诉人须每月8日前全额交清当月租金。如逾期，每日须向上诉人缴纳拖欠租金数额3%的滞纳金；拖欠期超过30日，上诉人有权单方终止本合同。在本案合同实际履行过程中，被上诉人确实存在延迟35天支付租金的行为，在上诉人催告后，被上诉人及时付清了拖欠的租金。被上诉人的行为构成轻微违约，但该轻微违约行为通过判处缴纳滞纳金的方式予以处罚，基本弥补了上诉人的损失；同时，被上诉人的违约行为，没有达到《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的条件，�有构成根本性违约。原审结合本案实际,考虑到涉案房屋租赁的用途是开办幼儿园，且相关行政主管部门核发了办学许可证；同时，被上诉人也对租赁物进行了一定的投入，故判决租赁合同继续履行正确，本院予以维持。关于上诉人主张涉案房屋不能开办幼儿园及开办的幼儿园存在安全隐患等问题，属于行政主管部门对被上诉人办学条件是否许可的管理范畴，因开办幼儿园必须符合安全办学条件，上诉人应将上述问题及时向相关行政主管部门反映，待相关行政主管部门认定后，再循法律途径解决。
关于焦点二，《厂房租赁合同》约定的70000元补贴是否应当返还给上诉人的问题。根据《厂房租赁合同》第三条第一款约定，补贴款用于被上诉人办理房屋安全证和消防安装及所有证照。被上诉人已委托专业机构对涉案房产的主体结构及抗震性能进行了检测鉴定，取得了《教学楼建筑结构检测鉴定报告》，利用该房产开办的幼儿园也取得了工程消防验收合格的评定意见，也即，该70000元补贴款对应的义务被上诉人已基本履行完毕。因此，原审没有支持上诉人要求被上诉人返还70000元补贴款有事实和法律依据,本院亦予以维持。
综上所述，惠州市彩恒房地产信息咨询服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3305元，由惠州市彩恒房地产信息咨询服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 磊
审判员 池 志 勇
审判员 郭 志 文
二〇一七年十一月九日
法 官 �理刘剑锋
书记员 蒋 琳
法律条文：
法律条文：附相关
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原审判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。