北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）门民初字第1488号
原告:河南银鸽地产有限公司，住所地河南省漯河市郾城区金山路888号。
法定代表人：王卫华，董事长。
委托诉讼代理人：陈程，河南金学苑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙理想，河南金学苑律师事务所律师。
被告：北京德晋置业有限公司，住所地北京市门头沟区石龙北路20号。
法定代表人：朱孟丰，总经理。
委托诉讼代理人：蒋育道，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：赵海涛，北京市中闻律师事务所律师。
原告河南银鸽地产有限公司（以下简称银鸽公司）与被告北京德晋置业有限公司（以下简称德晋公司）合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2015年1月29日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年8月2日公开开庭审理了本案。原告银鸽公司的委托诉讼代理人陈程，被告德晋公司的委托诉讼代理人蒋育道、赵海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告银鸽公司提出诉讼请求：1、判令德晋公司支付银鸽公司土地价款4015.8万元;2、判令德晋公司支付水网改造工程款256.26万元；3、判令德晋公司支付以房抵款未付部分价款33588元；4、判令德晋公司偿还债务20.51万元。事实和理由：2005年6月23日,银鸽公司与德晋公司签订了《合作开发合同》，双方对银鸽公司取得的河南省漯河市金山路200亩土地中剩余的76.8亩土地进行合作开发(二期项目),由德晋公司实际控制项目部并负责项目的开发建设，保证银鸽公司在合作中获得4000万元。在项目基本完成时，银鸽公司对项目开发建设情况进行了核查，发现二期项目存在超出约定的土地面积76.8亩的违约情况和二期项目水网需要并入城市管网等问题。为此，双方于2013年11月29日签订了《关于解决银河湾项目结项前相关问题的协议》，协议约定，2013年12月20日之前，双方共同委托第三方对二期项目实际用地进行测量，如确存在实际开发面积超合同约定问题，参考市值另行解决；水网改造时间双方另行约定，据实进行，由此产生的一切费用按一、二期户数由双方分担；实际抵款房屋面积比协议约定少18.66平方米,由德晋公司补足面积或支付相应价款；20.51万元债务,由双方另行协商解决。该协议签订后，银鸽公司积极推进实际开发面积的测量和水网改造工作，但德晋公司拒不配合。双方于2014年5月27日再次召开协调会，并形成会议纪要，对现场测绘等事项进行规定。此后，德晋公司拒绝参加现场测绘，银鸽公司只能委托漯河市土地勘察测绘队对二期项目实际用地面积进行测量，结论为实际用地面积60757.65平方米（约为91.14亩）,超出约定的面积14.34亩,参照二期项目附近地块成交价每亩280.04万元计算,德晋公司应当支付超出约定面积部分价款4015.8万元。另外，水网改造施工单位漯河市清泉水务工程有限公司编制的工程预算书载明的水网改造工程造价为4326954.15元,德晋公司应当承担256.26万元。德晋公司已支付25440830元，并以价值14354082元的房屋抵偿应付款，抵款房屋面积不足部分价款33588元和剩余20.51万元尚未支付。
被告德晋公司辩称，同意支付以房抵款未付部分价款33588元，不同意银鸽公司其他诉讼请求。德晋公司委托测绘公司测量的结果为76.48亩,并没有超出约定的开发面积。双方对测绘基准点的确定存在争议，银鸽公司选取基准点所形成的测绘区域与德晋公司实际开发的区域不一致。双方合作开发的范围仅限于建筑物占地面积，应以建筑控制线为测量边界，建筑物所占面积之外的绿地、道路、广场等在双方签订合同之前已经建成，不应列入合作开发的76.8亩土地之内。对于水网改造事项，根据协议，银鸽公司负责将市政自来水供水管道敷设到二期地块红线，双方再进行小区内部的水网改造，由于银鸽公司未履行义务，市政供水管道尚未接通到小区红线边，目前尚不具备履行条件。双方经过对账明确了债务数额，除以房抵款面积不足尚欠33588元外，其余均已履行完毕。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
双方当事人无争议的事实：
2003年10月，银鸽公司以出让方式取得位于河南省漯河市金山路023-005-009号的国有土地使用权，使用权面积132733.5平方米。2005年6月21日，银鸽公司经规划部门同意作银鸽新苑小区规划，总用地面积133700平方米，总建筑面积193800平方米，容积率1.45。
2005年6月23日，银鸽公司（甲方）与德晋公司（乙方）签订《合作开发合同》，约定：甲方已经依法取得位于金山路200亩土地的国有土地使用权，已经完成前述土地一期123.2亩的开发，现剩余76.8亩土地尚未开发，已由甲方完成七通一平，大市政由甲方配套到二期地块红线边。合作范围为76.8亩土地的房地产开发建设,包括地上住宅建筑、地下室、人防及其配套设施等。甲方为本项目的名义开发商，合同生效后，以甲方名义成立项目部，项目部由乙方实际控制，甲方积极配合和支持项目部进行本项目开发所进行的一切工作以及按乙方要求对项目重新规划报批。乙方承担本项目开发建设所需资金，乙方保证甲方在双方合作中总计获得4000万元（含甲方应分担的税金），乙方按照销售进度向甲方支付款项。二期项目拟按原规划总面积11万平方米进行建设，乙方提高品质或提高容积率所增加部分面积或收益由乙方单独享有。
2005年11月18日，银鸽公司与德晋公司签订《合作开发补充合同》，德晋公司同意项目拟定的规划等方案经银鸽公司同意后方可向政府部门报批和实施。
2007年11月，银鸽新苑小区二期(即银河湾小区)规划的总用地面积7.31公顷,总建筑面积108180平方米,容积率1.48。由德晋公司出资建设的银河湾小区现已竣工。
2007年2月至2008年10月,德晋公司以银行转账方式支付银鸽公司25440830元。
2008年12月25日，银鸽公司与德晋公司签订《关于以房屋抵应付款的协议》，约定：德晋公司尚欠银鸽公司14359170元，双方同意以银河湾项目房屋共计7974.49平方米，均价1800元/平方米，总金额14354082元抵应付款给银鸽公司，以实测面积结算多还少补。
2013年11月29日，银鸽公司与德晋公司签订《银河湾项目结项前相关问题的协议》，约定：2013年12月20日前，双方共同委托第三方对项目实际用地进行测量，如确存在实际开发超合同约定问题，参考市值双方另行协商。水电改造时间双方另行商定，据实进行，由此产生的一切费用按一、二期户数由双方分担。实际抵款房屋面积比协议约定少18.66平方米,德晋公司补足面积或支付相应价款。关于20.51万元债务问题，双方另行协商解决。
2014年5月27日，银鸽公司与德晋公司再次就相关问题进行协商形成会议纪要：2014年6月4日，银鸽公司协调土地局测绘队前往项目现场，双方共同派员参加并共同确定坐标点和分界线，由测绘队根据现场确定的坐标点和分界线进行测绘。对于水网并网问题，银鸽公司提出双方应尽快确认预算金额，并与施工单位签订正式施工合同，实质推进水网并网工程开工；德晋公司提出水网并网的施工不仅需要进一步确认预算，同时还需要确定协调费用后，经双方确认方与施工单位签订正式施工合同，涉及到市政管网的水接口属昌建地产费用的商谈及园林、市政、移动、燃气等要做好协调工作双方共同参与；双方就该问题达成一致意见，2014年6月15日前，双方力争半个月共同完成施工涉及的协调工作，并与施工单位确认工程预算。
双方当事人就以下事实存在争议：
一、关于二期项目是否超出约定的土地面积问题。
原告银鸽公司主张二期项目实际使用土地面积约为91.14亩，提交了2014年6月委托漯河市土地勘查测绘队出具的面积测量报告，测量结果为银鸽新苑小区（一期）占地面积为71975.84平方米，约107.96亩,银河湾小区（二期）占地面积60757.65平方米，约91.14亩，两个小区测量占地面积总和同土地证用地面积（132733.5平方米,合计199.099亩）吻合；面积测量中间边界以两个小区中间道路的中心线为准,四周边界以原土地证的四周边界为准。
被告德晋公司主张实际开发的面积为76.4869亩,提交了漯河市建舜地理信息技术有限公司2014年10月出具的测量报告及现场参与人员签到表，测量结果为银河湾小区面积为50991.279平方米(76.4869亩),银河湾和银鸽新苑的分界由双方共同指认并喷涂油漆标志，银河湾北侧、西侧和南侧以建筑控制线为边界。
双方当事人对对方提交测量报告出具机构的鉴定资质、程序及测量过程中所使用的科学手段没有异议，对测量范围即基准点的确定不予认可。银鸽公司主张以土地使用红线确定测量范围，因双方签订合同时尚未作出二期规划，不可能以建筑控制线作为开发土地的边界。德晋公司主张以建筑控制线确定测量范围，建筑物占地之外的道路、绿地等在一期开发时已经完成，故不应纳入测量范围，且土地证宗地图建筑物的状况与实际现状也有不同。本院认为，双方当事人的争议系对测量范围的争议，该争议的存在不影响各自委托测量机构所作测量结果的准确性，对两份测量报告的真实性、关联性、合法性予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定：银河湾小区位于银鸽新苑小区（一期）西侧，建筑控制线以外、土地使用红线以内为广场、道路、绿地和车位。以土地使用红线为边界测量银河湾小区的面积为60757.65平方米，约91.14亩，以建筑控制线为边界测量银河湾小区的面积为50991.279平方米，约76.4869亩。
二、关于水网改造费用的负担问题。
银鸽公司主张其对银河湾、银鸽新苑小区供水管线进行改造，工程造价预算为4326954.15元，提交漯河市清泉水务工程有限公司于2014年4月11日编制的工程预算书。德晋公司认为市政供水管道接通到银河湾小区地块红线的相关费用应由银鸽公司负担，双方就此存在争议，其并未对工程预算进行确认，对该证据不予认可。德晋公司主张市政供水管道尚未敷设到小区附近，目前不具备水网改造的条件,提交银鸽公司向房屋管理局报送的供水、供电情况说明复印件，银鸽公司表示不清楚说明所述情况，认可双方就从附近小区接通自来水管道的费用承担问题尚未达成一致。本院认为，银鸽公司与德晋公司在2014年5月27日会议纪要中约定力争半个月共同完成施工涉及的协调工作，并与施工单位确认工程预算，因双方尚未完成施工涉及水接口费用的商谈及与相关单位的协调工作，德晋公司并未确认工程预算，不能以未经确认的工程预算书作为水网改造费用的依据，对该证据的证明效力，本院不予确认。德晋公司提交的供水、供电情况说明系复印件，银鸽公司不予认可，本院对该证据的真实性不予确认。
三、关于20.51万元债务问题。
银鸽公司主张德晋公司所付款项除以房抵款部分外全部通过银行转账，不存在现金支付方式。就《关于以房屋抵应付款的协议》确定德晋公司尚欠银鸽公司14359170元与银行转账付款后余额14559170元相差20万元的问题，银鸽公司表示不清楚原因。德晋公司主张除银行转账之外还有现金等其他付款方式，双方对账后确认了欠款数额。双方均未就是否存在其他付款方式提交证据。
本案诉讼中，关于双方签订《合作开发合同》时的现场情况，德晋公司陈述，2005年6月21日规划图上整个项目公共部分的开发已经完成，没有开发的只有两个坑，与一期之间有围挡，银鸽公司提供的面积，德晋公司对两个坑的面积进行丈量为76.8亩，后双方予以确认。银鸽公司陈述，因为公司负责人变化，不清楚合同签订之前是否测量，是否有围挡。
本院认为，银鸽公司与德晋公司约定的合作开发范围为76.8亩土地的房地产开发建设。双方签订合同时，并未明确76.8亩土地的界限，合作开发的范围以土地使用红线还是以建筑控制线作为范围边界，需要通过合同文本及合同交易和履行情况探究双方应当具有的合理意思。对此，本院进行如下评述：第一，银鸽公司在先行开发银鸽新苑小区之后同意德晋公司以其名义对剩余76.8亩土地进行房地产开发,包括地上住宅建筑、地下室、人防及其配套设施等，并未列明道路、绿地部分，亦未约定对公共面积进行分摊，从合同文义理解德晋公司开发的土地应以建筑物基底为边界。第二，银鸽公司作为银鸽新苑小区的开发商，一期建设并没有单独编制规划，而是对其享有土地使用权的全部土地编制整体规划，作为二期建设的名义开发商，其表明已经完成一期123.2亩土地的开发，仍然可能将二期建筑物周边道路、绿地等列入其开发土地的范围之内。因为该条款所涉及土地面积系银鸽公司提供，其应当尽到应有的注意进行清晰、明确的表达，如就此产生分歧、存在异议，应做出不利于提供合同条款一方的解释。第三，双方在合同中约定了二期项目拟按原规划总面积11万平方米进行建设，相反对土地范围未作明确界定，可以说明建筑面积因素对于合作开发房地产的收益确定更具意义。如果以土地使用红线计算德晋公司开发土地的面积，会造成用于构建建筑物的土地面积和建筑面积并未增多而土地开发成本增加的结果，有失公平。第四，德晋公司拟定的规划方案需经银鸽公司同意后方可报批实施。二期建设(银河湾小区)规划总用地面积为7.31公顷，超过合同约定的实际开发面积，银鸽公司当时并未提出异议而是协助德晋公司报批，说明双方约定的开发面积与规划用地面积并不相同。第五，虽然合同签订时二期规划尚未编制，但并不排除现场对合作开发的土地四至予以标明，对比银鸽公司和德晋公司的陈述，德晋公司对当时的现场情况更加了解，描述更为具体。综上，本院认为银鸽公司主张以土地使用红线作为德晋公司开发土地的边界并无事实依据，对其要求德晋公司支付超出约定面积部分价款4015.8万元的诉讼请求，本院不予支持。
关于水网改造费用分担问题，双方在合同中约定已由银鸽公司完成七通一平，大市政由银鸽公司配套到二期地块红线边，此后约定水电改造的一切费用按一、二期户数由双方分担，系对合同内容的补充。双方在会议纪要中达成共同完成施工涉及的协调工作并与施工单位确认工程预算仅为双方实施水网改造工作中的一个步骤，在与相关单位的协调工作尚未完成、水网改造工程亦未实施、施工费用并未实际发生的情况下，银鸽公司仅以工程预算书要求德晋公司承担水网改造费用，事实依据不充分，本院不予支持。
银鸽公司与德晋公司签订关于以房屋抵应付款的协议，明确德晋公司尚欠银鸽公司14359170元，双方同意以总金额14354082元的房屋抵应付款给银鸽公司。因双方持续合作时间较长,不能排除存在银行转账之外的付款方式，在银鸽公司未就对账过程和结果进行合理解释说明的情况下，应以该协议为依据确定双方的债务数额。对银鸽公司主张的20.51万元债务,并无事实依据,本院不予支持。对于以房抵款面积不足部分价款33588元，德晋公司应当继续支付。
综上所述，银鸽公司要求德晋公司给付以房抵款面积不足部分的欠款33588元，本院予以支持，其他诉讼请求并无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告北京德晋置业有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告河南银鸽地产有限公司33588元；
二、驳回原告河南银鸽地产有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五万六千五百九十六元，由河南银鸽地产有限公司负担二十五万五千九百五十六元，已交纳；由北京德晋置业有限公司负担六百四十元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判长 安 辉
审判员 付 蕾
审判员 耿迎涛
二〇一六年八月二十四日
书记员 潘 蕾