杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0110民初3561号
原告：胡建平，男，汉族，1991年1月5日出生，住浙江省常山县。
被告：杭州博越房地产开发有限公司，住所地：杭州市余杭区崇贤街道陆家桥村566号二楼。
法定代表人：罗晓伟，执行董事。
委托代理人：徐进，浙江腾飞金鹰律师事务所律师。
委托代理人：吴浙玲，浙江腾飞金鹰律师事务所律师。
原告胡建平（以下简称原告）与被告杭州博越房地产开发有限公司（以下简称被告）定金合同纠纷一案，本院于2017年3月10日立案受理。依法适用简易程序由审判员钟其炳独任审判，于2017年4月13日公开开庭进行了审理。原告和被告委托代理人徐进、吴浙玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2016年10月20日，原告认购被告开发的位于杭州市余××字××商品房（以下××号商品房），当日向被告支付定金一万元，并与被告签订了《赞成杭家协议书》后，原告数次赴被告售楼处就拟签订的《浙江省商品房买卖合同》相关内容同被告进行磋商，由于购房政策调整，首付比例提高，原告无力凑齐首付，对于被告收取的10000元定金要求退还。被告工作人员明确表示不予退还。在2016年11月26日最后一次磋商中，原告提出退还全部已付定金，被告工作人员强调定金不予退还。2016年11月26日，原告赴被告售楼处提出终止合同，要求被告在退还购房定金10000元。原告认为，原告在签订《赞成杭家协议书》后，本着公平、诚信原则与被告就拟签订的《浙江省商品房买卖合同》相关条款进行了磋商，只是由于购房政策调整，无法就《浙江省商品房买卖合同》达成一致，致使合同不能成立，故属于不可归责于原告一方的原因。这种情况下，《赞成杭家协议书》合同应当终止（因磋商期限届满或一方提出解除而终止）。根据《最高人法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的结算》第4条的规定，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，已付定金应当退还。诉讼请求：1、请求解除原告与被告之间的定金合同；2、请求被告退还原告购房定金一万元人民币；3、诉讼费由被告承担。庭审中，原告补充陈述称，在购房时购房主体是原告，房屋登记名字是原告和郑某，11月4号去付款时被告负责人说原告名下有贷款，不能办理房屋按揭贷款，对方告知原告主体变更为郑某即可办理，此时双方针对这套房子已重新进行协商，主体由原告变为郑某，原来由原告和开发商之间签署的协议书已无效，所以应当把定金退还与原告。
原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
赞成杭家协议书一份（原件）、收据一份（照片打印件）、杭州市区非本市户籍居民家庭住房情况查询记录二份（原件）、情况说明二份（2016年11月7日被告出具的情况说明为盖章确认件、2017年4月10日杭州市余杭区房地产管理处出具的情况说明为原件），共同证明原告没有违约，如有违约因被告造成的事实，其中2016年11月7日情况说明证明被告认为原告无法办理按揭，而造成原告没有履行签协议的因素，2017年4月10日情况说明证明被告同意变更主体的行为。
本院依据原告的申请，准许证人郑某（女，汉族，1990年11月30日出生，住浙江省淳安县威坪镇塔坞村121号，公民身份号码）出庭作证。证人在庭审中陈述：证人和原告目前没有关系。11月2日之前签订购房合同是原告去买的，所以一直是原告去和销售人员协商的。当时证人和原告是男女朋友关系，是想把两人的名字都写在房产证上的。销售人员查某查了两个人的。2016年11月2日被告知原告名下有信用贷款，无法办理按揭，针对信用贷款，原告名下除了信用卡有欠2、3万，其他没有任何信用贷款，所以不存在原告自身原因导致不能办理按揭。无法办理按揭就无法买房，销售人员和原告说把购房主体改为郑某，需要重新查某，查某需要一周左右，不要先付款。此后购房主体由原告变更为郑某，销售人员与证人有进行协商，所以证人认为原告之前跟赞成杭家签订的购房协议以及承诺书已经失效，证人认为被告应当返还定金10000元。之后销售人员在11月7日提交撤销证人和原告针对该套房子的查某记录，重新查某，11月10日销售人员向证人要身份证，当时证人不知道首付比例提高的政策，查某后证人才知道首付提高的政策。证人去查查某记录时才知道11月11日销售人员查某。这两份查某可以证明销售人员已经知道购房主体变更为郑某的事情。证人觉得定金10000应该返还，销售人员没有尽到责任，他既然已经知道了政策，应该告知证人和原告。定金协议主体和证人没有关系，证人和原告只是男女朋友关系，原告的钱是他的。与证人还没有签任何手续，只是口头的。因为销售人员知道，所以去查某了，故可以证明被告是知道并同意的。证人或原告与被告没有签订商品房买卖合同。原告没有签是因为原告无法办理按揭贷款，证人是因为还没有签约就存在纠纷，关于政策提高首付比例的问题。
被告答辩称：原告因其自身原因，未按赞成杭家协议书的签订商品房买卖合同、支付房款，构成根本违约，原告应承担定金没收的责任。2016年10月20日，原告与被告签订了《赞成杭家协议书》双方约定原告向被告预定赞成杭家9-2701室商品房一套，定金50000元整，原告应于2016年10月30日前与被告签订商品房买卖合同、支付房款。同日，原告向被告支付了定金10000元整。但是原告因其自述原因未按约定与被告签订商品房买卖合同、支付房款，构成根本违约。根据《赞成杭家协议书》第三条的约定和担保法的规定，原告无权要求返还定金。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告当庭陈述的意见，被告认为履行合同的相对方是原告，不是郑某，原告因为其履行合同的能力问题而要求郑某一起购房。其后要求将购房主体变更为郑某，这是其不具备履行合同能力的体现，故被告认为是原告自身原因，应当承担违约责任。原、被告之间从未签订过变更主体的协议，造成目前不能签订房屋买卖合同的原因是被告自身经济和时间拖延的原因。
被告为支持其答辩意见，在庭审中陈述并出示了下列证据材料：
1、商品房预售证一份（原件）、赞成杭家协议书一份（原件），证明原、被告双方签署的定金协议合法有效的事实；
2、承诺书一份（原件），证明原告承诺其最晚于2016年11月4日签订商品房买卖合同及支付首付款，若有违约，开发商有权没收一万元定金并可以再次出售该房源的事实；
3、2016年11月原告和被告销售人员之间的微信聊天记录一份（打印件），证明因为原告的原因导致合同没有签成的事实。
上述证据材料，经双方当事人当庭质证，本院作如下认证：
原告出示的证据材料，被告对协议书的三性没有异议；认可收据记载的付钱事实；对2016年11月7日情况说明和二份查询记录的真实性无异议，关联性有异议，认为该情况说明表明原告个人支付能力有问题，因为支付能力有问题，当时要求和其女朋友一起买房，因两人买房有问题，就变成郑某一人买房；对2017年4月10日情况说明的真实性无异议，关联性有异议，认为不能证明被告同意变更签约主体，为郑某查某不代表被告同意变更签约主体。本院审查后认为，协议书符合有效证据的采信规则，确认其作为认定本案相关事实的依据；收据虽为打印件，但被告对原告交付定金的事实没有异议，故对该事实予以确认；查询记录、情况说明的真实性予以确认，并结合其他有效证据综合认定本案相关事实。
证人陈述的证言，原告无异议；被告认为证人如与原告是男女朋友关系，对她的证词效力有异议，且其提出销售人员告知原告信用贷款有问题，不属实；本院审查后认为，证人陈述的住房情况查询与原告提供的证据相印证，故对该部分事实予以确认。
被告出示的证据材料，原告均无异议；经审查，证据1、2符合有效证据的采信规则，本院确认其作为认定本案相关事实的依据；证据3虽为打印件，因原告无异议，故本院对其真实性予以确认。
根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：
2015年1月25日，被告领取余售许字（2015）第00014号商品房预售证，载明其开发建设的杭家5、8、9、13幢商品房屋具备公开预售条件。
2016年10月20日，原、被告签订《赞成杭家协议书》一份，约定以下主要内容：原告向被告预定赞成·杭家9幢2701室商品房一套，该商品房预售许可证号余售许字（2015）第00014号；签订本合同时支付定金5万元，双方签订商品房买卖合同后定金转为房价款；双方商定应于2016年10月30日前签订《浙江省商品房买卖合同》及相关协议，并支付相应款项；如原告未能按期签约、缴款，视为自动放弃所预选的房屋，被告可另行出售该房屋并无需通知原告，且乙方无权要求被告退还已付定金。协议书未约定购房款的支付方式。同日，原告出具《承诺书》一份，载明：其已定购被告开发的“赞成杭家”项目房源9幢1单元2701室，今日支付定金1万元，承诺2016年11月4日前付清首付款并签订商品房买卖合同。如有违约，开发商则有权没收1万元定金并可以再次出售该房源。当日，被告出具收据，确认收到原告交纳的定金1万元。
“杭州市区非本市户籍居民家庭住房情况查询记录”显示，因原告和郑某的申请，被告于2016年10月27日通过杭州市住房保障和房产综合管理系统查询两人的住房情况，未发现住房信息。
被告于2016年11月7日向杭州市余杭区房地产管理处出具《情况说明》一份，载明：客户胡建平、郑某购买赞成杭家房源9－1－2701室。由于胡建平有银行信用贷款，无法办理银行按揭，银行要求减名将胡建平去除，才可办理按揭，由于之前两人都已查某均通过，现需重新录入购房信息才能产生新的查某申请表，故需将之前的查某编号取消。
被告提供的微信聊天记录表示，2016年11月7日被告销售人员曾通过微信联系原告，要求周三签合同和支付首付款。原告表示“周三没有时间啊，周六过来”“是谁拖啊大姐”“我钱早就准备好了”。
2017年4月10日，杭州市余杭区房地产管理处出具《情况说明》一份，载明：经杭州市住房保障和房产综合管理系统查询，郑某于2016年11月11日经杭州博越房地产开发有限公司办理过查某用途为“限购”的查某业务，并已通过了限购查询。
庭审中，原、被告均确认双方之间最终没有签订房屋买卖合同。原告还陈述，被告销售人员说其有信用贷款可能办不了按揭，所以被告同意把名字改为郑某；案涉房屋是原告和女朋友郑某共同想买的；原告买房必须要按揭贷款；现在案涉房屋已没有成交可能，因主体已经变更为郑某。被告陈述因原告没有按期签约，定金做没收处理，协议已结束。
本院认为，依据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，案涉《赞成杭家协议书》系原、被告真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，依法应予以保护。原告起诉认为由于购房政策调整，无法就《浙江省商品房买卖合同》达成一致，属于不可归责于原告一方的原因，故应当终止该合同，退回定金。但根据“杭州市区非本市户籍居民家庭住房情况查询记录”，当时原告并不符合政策规定的“限购”条件，而案涉协议书亦没有约定具体的付款方式，原告以此为理由要求解除案涉协议书缺乏依据，本院不予支持。庭审中，原告主张案涉商品房买卖主体已变更为郑某，原、被告之间签署的协议书已无效，所以应当把定金退还，但被告予以否认。根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。现原告没有提供证据证明其与被告签订的《赞成杭家协议书》已协议解除，或具有法律规定的原告可以解除合同的情形，故该主张与法律规定不符，本院不予支持。综上，原告未能提供证据证明其事实主张，应承担举证不能的不利后果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告胡建平的全部诉讼请求。
本案案件受理费减半收取25元，由原告胡建平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 钟其炳
二〇一七年四月十八日
书记员 朱少梅