云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第675号
上诉人（原审被告、反诉原告）王家信，男，回族，1928年3月30日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）马莲英，女，回族，1941年11月30日出生。
两上诉人共同特别授权诉讼代理人曹龙、李景平，云南震序律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张德勇，男，汉族，1971年11月5日出生。
特别授权诉讼代理人刘佳、曹云磊，云南汇同律师事务所律师。
上诉人王家信、马莲英与被上诉人张德勇房屋买卖合同纠纷一案，上诉人王家信、马莲英不服昆明市五华区人民法院（2014）五法民二初字第114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月21日受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
一审法院经审理确认以下法律事实：2013年11月23日，王家信、马莲英和张德勇通过昆明新亚房地产经纪有限公司居间介绍签订一份《房产买卖居间合同》。合同约定王家信、马莲英将坐落于昆明市顺城街顺城豪庭顺康阁6层D4号的房屋（产权证号：2002738**）按现状出售给张德勇，房屋面积166.69㎡，房屋成交价格为2150000元。签订合同时，王家信、马莲英自愿将与房屋合法销售的相应证明文件交由昆明新亚房地产经纪有限公司代为保管，同时张德勇交付购房定金80000元。合同还约定在2013年12月25日之前，张德勇将首付款290000元交给王家信、马莲英，剩余房款1860000由张德勇银行贷款支付给王家信、马莲英。王家信、马莲英与张德勇约定于2013年12月25日16：00前办理房屋产权证过户手续。合同另约定，除不可抗力因素外，双方不可毁约，如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方该房价的20%作为违约金。张德勇不能按期向王家信、马莲英付清房款，王家信、马莲英不按期向张德勇交付房屋，双方任何一方未按期办理过户手续等情况，每逾期一日，由逾期方向对方支付每日166元作为补偿，超过15日则视为重大违约，按合同第九条第一款约定处理。合同第十二条补充条款④中约定，签订合同时张德勇支付王家信、马莲英定金40000元，张德勇剩下40000元定金在2013年11月25日之前交给王家信、马莲英。房子定金已被王家信、马莲英带走。根据昆明新亚房地产经纪有限公司出具的收条，王家信、马莲英按照合同约定将房屋产权证、房屋土地证和房屋产权共有权证交由昆明新亚房地产经纪有限公司保管。2014年1月14日昆明新亚房地产经纪有限公司的工作人员王燚向张德勇出具的《收条》中载明，收到张德勇交来的购买顺城豪庭顺康阁604房过户贷款费用壹拾肆万元整，意向金收据壹张（收据编号：0030797）。
还查明，王家信、马莲英分别于2013年11月23日、2013年11月25日分别收到张德勇购买顺城豪庭顺康阁6层D4号房屋的定金40000元整，共计80000元整。2014年2月27日原告张德勇向本院提起诉讼，2014年3月8日王家信、马莲英通过银行转账的方式退还张德勇50000元，2013年3月12日王家信、马莲英通过银行转账的方式退还张德勇30000元。另外，庭审中证人王燚向本院陈述称合同有交付首付款的日期，但到合同交付日期后王家信、马莲英没有来履行合同，后多次催促王家信、马莲英来履行合同，但王家信、马莲英以种种借口不来履行合同。张德勇遂诉至一审法院，请求判令：1、解除张德勇与王家信、马莲英于2013年11月23日签订的《房屋买卖居间合同》；2、王家信、马莲英向张德勇双倍返还定金160000元；3、王家信、马莲英承担本案的诉讼费、律师费7700元等实现债权的费用。一审庭审中，张德勇陈述起诉后王家信、马莲英已退还定金80000元，现还需返还80000元。王家信、马莲英提起反诉，请求判令：1、解除双方于2013年11月23日签订的《房屋买卖居间合同》；2、张德勇支付违约金430000元；3、张德勇承担本案诉讼费用。
一审法院认为：张德勇与王家信、马莲英均同意解除双方于2013年11月23日签订的《房屋买卖居间合同》，一审法院对此予以确认。
关于张德勇的诉讼请求。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中合同未能继续履行系因为王家信、马莲英不协助张德勇办理过户手续，王家信、马莲英的行为已构成违约。故对张德勇要求王家信、马莲英双倍返还定金的诉请依法予以支持。鉴于王家信、马莲英已在诉讼过程中向张德勇返还定金人民币8万元，一审法院确定由王家信、马莲英向张德勇返还定金人民币8万元。另外，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”张德勇并未向一审法院提交确实充分的证据证明律师费等实现债权的费用及具体数额，对此应由张德勇承担举证不能的证明责任，故一审法院对于张德勇要求王家信、马莲英承担除诉讼费外的实现债权的费用的诉讼请求不予支持。
关于王家信、马莲英的反诉请求。一审法院认为，本案中王家信、马莲英并未向法庭提交确实充分的证据证明张德勇存在违约行为，对此应由王家信、马莲英承担举证不能的证明责任。故一审法院对于王家信、马莲英要求张德勇承担违约金430000元的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：“一、解除原告（反诉被告）张德勇与被告（反诉原告）王家信、马莲英于2013年11月23日签订的《房产买卖居间合同》；二、被告王家信、马莲英在本判决生效后十日内返还原告张德勇定金人民币80000元；三、驳回原告张德勇的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王家信、马莲英的其他诉讼请求。”本诉案件受理费人民币3500元，由王家信、马莲英承担人民币3500元；反诉案件受理费人民币3800元，由王家信、马莲英承担人民币3800元。
一审判决宣判后，一审被告王家信、马莲英不服，向本院提起上诉，请求判令：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求，支持上诉人一审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1、双方买卖合同约定被上诉人购买的房屋过户到张有芬的名下，故该合同的实际业主并非被上诉人，而是张有芬，合同的权利义务主体应为上诉人与张有芬，签订合同时被上诉人与张有芬是否属于昆明市购房的限购范围一审并未查清；2、被上诉人未按时支付首付款，也没有按照合同约定办理银行贷款，被上诉人向上诉人明确表示放弃购买房屋，正是被上诉人的原因导致合同无法继续履行，被上诉人应承担相应违约责任。
被上诉人张德勇答辩称：1、合同系被上诉人与上诉人共同签署，根据合同相对性原理，被上诉人系适格主体，指定人员是否具有购房资格不能成为上诉人违约的免责理由；2、上诉人存在严重违约行为，未在合同约定的过户日到达约定地点办理过户手续，也未准备所需材料，经被上诉人多次协商均以各种理由拒绝办理过户，上诉人所称双方已经将首付款金额变更为70万元没有依据，二手房交易惯例应当先办理过户再办理贷款。
二审中，上诉人提交以下证据：1、短信两份，被上诉人于2013年12月24日晚上9点47分和10点21分，分别向上诉人发出两份短信，以证实被上诉人截止到此时为止，仍没有足额的购房首付款支付给上诉人的事实；2、短信一份，被上诉人于2013年12月25日上午10点57分向上诉人发出一份短信，以证实被上诉人因没有准备足额的购房款，遂放弃购买本案纠纷所涉房屋，并要求上诉人将定金8万元返还的事实。被上诉人质证认为，对两组证据的合法性、关联性均不予认可，认可系其制作和发送的短信。本院认为对于上诉人出示的两份证据被上诉人均认可系其制作和发送的短信，故本院对该两组证据的真实性予以确认。被上诉人未向本院提交新证据。
双方当事人对一审判决认定的事实无异议，本院予以确认。二审补充认定：2013年12月25日，张德勇向马莲英发出短信，载明：马阿姨您好！我很喜欢您们顺城豪庭的房子，地段位置、户型都很好，我想了很多办法，找了好几个亲戚朋友，都因年底钱紧张，不能满足您们的条件，我感到很可惜，但又不能耽误您们，我只能忍痛放弃！马阿姨您和王叔叔都是非常好的两个老人，您们和我的父母一样。我的工行卡号6222082502003160611开户行是工商银行昆明城市开发支行，户名是张德勇。定金8万，麻烦马阿姨让王哥抽空办理一下，您的半个儿子张德勇祝王叔叔早日康复！
本案二审争议焦点为：哪一方违约，及违约责任的确定。
本院认为：首先，依照《中华人民共和国合同法》第八条关于：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”以及第六十条关于：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，本案中，王家信、马莲英与张德勇于2013年11月23日签订的《房产买卖居间合同》系双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定，属于合法有效的合同，双方应依约履行。双方在履行该合同的过程中，张德勇于2013年12月25日向马莲英发出短信，要求解除双方签订的《房产买卖居间合同》，并退还其已支付的8万元定金，后王家信、马莲英于2014年3月8日、3月12日分两次退还了该8万元定金，应视为双方达成一致意见，共同解除双方签订的《房产买卖居间合同》，故本院确认，双方2013年11月23日签订的《房产买卖居间合同》已于2014年3月12日解除，一审对此判决有误，本院予以纠正。对于张德勇起诉主张王家信、马莲英违约，不予配合办理过户手续，严重违反合同约定，应当承担双倍返还定金的责任，本院认为，张德勇已于2013年12月25日向马莲英发出短信，要求解除双方签订的合同，张德勇已表示不愿买房，之后双方处于协商阶段，在双方未达成一致的情况下，则王家信、马莲英不再负有为张德勇办理过户的义务，也不存在任何违约行为，故张德勇的主张无事实和法律依据，本院不予采信，一审认定错误，本院予以纠正。对于王家信、马莲英反诉主张张德勇存在违约行为，其无相应证据予以证实，本院对此不予采信。
综上，原判认定事实清楚，但适用法律不当，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条，及《中华人民共和国合同法》第八条，以及《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：
一、撤销昆明市五华区人民法院（2014）五法民二初字第114号民事判决。
二、驳回张德勇的诉讼请求。
三、驳回王家信、马莲英的反诉请求。
一、二审本诉案件受理费合计3600元，由上诉人王家信、马莲英承担1800元，由被上诉人张德勇承担1800元。反诉费案件受理费3800元由被上诉人王家信、马莲英承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘昕光
审 判 员 蔡 芸
代理审判员 熊梓旭
二〇一五年一月十六日
书 记 员 寸杨杰