广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终10509号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市xx家居实业有限公司，住所地广东省广州市花都区。
法定代表人：杨泽华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：伍远亮，广东骏道律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：江xx，住广州市白云区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：谭xx，住广东省广州市白云区。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：区向东，广东浩瀚明扬律师事务所律师。
上诉人广州市xx家居实业有限公司（以下简称xx公司）因与被上诉人江xx、谭xx房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初2765号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
xx公司上诉请求：一、撤销原审判决第二项，改判江xx、谭xx赔偿xx公司损失共计4814688元，其中搬迁费350000元、装修人工费892717元、装修材料费811071元、停工损失费800000元、租金损失费1560900元、设备拆装费250000元、办公家具损失费150000元，江xx、谭xx承担连带责任；二、撤销原审判决第四、五项，依法改判；三、本案一审、二审诉讼费用由江xx、谭xx承担。事实和理由：一、原审对无效合同中两条款的效力认定为有效，并适用该两条款确定赔偿数额是错误的。两条款是《厂房租赁合同》中的第十四条第二项第7点、《补充合同（二）》第四条。1.两条款属于江某民、谭xx转嫁风险的条款，旨在减轻自己责任，加重xx公司负担。2.两条款不适用我国《合同法》第五十七条规定。无效合同中条款适用该规定需两个条件：一是属于无效合同中独立存在的条款；二是该独立存在的条款属于对争议解决方法的约定。但该两条款在本案无效合同中并不独立存在，也非争议解决方法的约定。从内容上看，是关于无效合同的后果条款，涉及无效合同情形下的赔偿数额，关乎双方实体权利和义务的分配。3.两条款违背《合同法》有关无效合同的法律后果的强制性规定，排除法律强制性规定的适用。无效合同的法律后果在《合同法》第五十八条中已有明确规定。4.如果允许合同双方通过约定排除法律强制性规定的适用，极易产生规避法律的后果，出现被法律否定的内容还可得到法律救济的自相矛盾的情形。原判即属于此情形。所以，两条款并不属于无效合同中的“独立存在的有关解决争议方法的条款”，其约定内容明显违背法律有关无效合同法律后果的强制性规定，当属无效条款。二、原审对无效合同所导致的赔偿范围和数额的认定，法律适用不当，理据不足。1.原审法院认为“合同无效的损失赔偿范围主要包括双方未订立和履行合同所支出的费用及代价”，并对xx公司主张的租金损失和新租厂房的装修费不予支持，理据不足。（1）对于xx公司主张的租金损失1560900元，xx公司在原审的庭审中提供了两种计算依据和方法，具体由法院认定：第一种是因涉案合同无效而新租厂房时，相比履行涉案合同需多支出的租金损失；第二种是以xx公司已向江某民、谭xx支付的租金4648361元（自2012年7月1日至2015年1月）为依据，根据无效合同中双方的过错来确定xx公司的租金损失数额。但原审法院忽视了xx公司的第二种事实和理由，仅以xx公司新租厂房相比履行涉案合同而增加的租金支出不属于损失赔偿范围，驳回xx公司的请求，显然理据不足。（2）依据《合同法》第五十八条规定，xx公司因涉案合同无效而导致为新租厂房而支出的厂房装修费用和相比履行涉案合同而增加的租金住处（或因履行涉案合同而已经支付的租金），理应属于合同无效的损失赔偿范围，这与涉案合同的履行有直接的因果关系。2.xx公司主张的因停工而导致的经营损失及设备拆装费、办公家具损失费等，均属于因履行涉案合同而导致的损失，该部分损失是客观存在的。因此，原审法院全部驳回与客观事实不符。3.导致涉案合同无效的过错全部在江某民、谭xx，江某民、谭xx应就xx公司的全部损失承担赔偿责任。江某民、谭xx的过错表现在于：（1）江某民、谭xx作为出租方，在明知自己所出租的地块和厂房无法办理用地手续、报建手续、消防验收手续的情形下，为非法获取租金，仍然出租；（2）江某民、谭xx以虚假承诺的方式骗取xx公司的信任并签约；（3）在合同中约定有利于江某民、谭xx的无效合同的赔偿条款，从而将风险转嫁给xx公司；（4）在合同履行过程中，江某民、谭xx拒不兑现合同中的明确承诺，是导致本案合同无效的关键原因。因此，在涉案合同的签订和履行过程中，xx公司对涉案合同的签订和履行并无过错，其过错全部在江某民、谭xx。江某民、谭xx应当就xx公司未签订和履行涉案合同而产生的全部损失承担赔偿责任。三、原审法院判决xx公司参照合同约定的租金标准支付600000元占有使用费，既不合理，显失公平。xx公司承租涉案标的物的目的是为了生产经营，且在涉案厂房能正常使用期间，xx公司均及时足额缴纳了租金。但因涉案厂房及用地涉嫌违法，自2015年1月15日起便无法正常供水，导致工厂全面停工、停产，造成xx公司巨额经营损失。在涉案标的物已不符合使用目的情形下，再要求xx公司参照原租金标准向江某民、谭xx支付占有使用费，违背了双方权利义务的平衡。因此，对于xx公司与江某民、谭xx主张的占有使用费，应当根据无效合同中双方的过错程度来确定xx公司需向江某民、谭xx支付的占有使用费的数额。四、xx公司因合同无效而导致的损失是巨大的，且xx公司在一审中已提交了证明自己损失的证据，证据在本案发生以前就已入账，做成账册，应当认可证据的真实性、合法性。xx公司向江xx、谭xx缴纳的租金从2012年1月至2015年1月共缴纳4894728元，应作为损失证据。
江xx、谭xx答辩称：对于原审判决无异议，合同最终导致无效双方的责任是同等的。在厂房租赁合同第一条里写明了厂房的用地手续是临时用地手续，在厂房租赁合同的第14条第7小点里，双方约定了如果合同无效我方要赔偿对方900000元。在建设厂房过程中，双方都已意识到手续问题，在2012年6月3日就签订了补充合同（二），提出无效赔偿的金额变更为400000元。对方已意识到合同可能无效，但仍坚持租赁场地。
xx公司于2016年3月16日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.xx公司与江xx、谭xx于2012年1月10日签订的厂房租赁合同、2012年1月14日签订的厂房租赁合同补充协议和2012年6月3日签订的补充合同（二）无效；2.江xx、谭xx赔偿xx公司厂房搬迁费350000元；3.江xx、谭xx赔偿xx公司厂房装修人工费892717元；4.江xx、谭xx赔偿xx公司厂房装修材料费811071元；5.江xx、谭xx向某公司返还押金320000元;6.江xx、谭xx向某公司支付租金损失1560900元；7.江xx、谭xx向某公司赔偿设备拆装费250000元；8.江xx、谭xx向某公司赔偿办公家具损失费150000元；9.江xx、谭xx向某公司赔偿工厂停工期间导致的经营损失800000元；10.本案诉讼费用、财产保全费用由江xx、谭xx承担。
谭xx、江xx反诉请求判令：xx公司向江xx、谭xx支付尚未缴清的2014年12月租金14800元，2015年1-4月份租金681600元，2015年5月份租金38477元，租金共计734877元；2015年3月1日至2015年5月7日的电费74040元。两项合计808917元，折抵xx公司支付给江xx、谭xx的赔偿金400000元及返还320000元押金，xx公司应向江xx、谭xx支付88917元。
诉讼中，原审法院向谭xx、江xx释明，假如厂房租赁合同、厂房租赁合同补充协议、补充合同（二）无效，谭xx、江xx是否变更诉讼请求，谭xx、江xx请求将“租金”变更为“占有使用费”，占有使用费参照合同约定计算。
原审法院认定事实：涉案厂房位于广州市花都区雅瑶镇旧村广花路以东地段（土名：东龙、细坑），土地使用权人为花都区雅瑶镇旧村第一经济合作社及第二经济合作社。2004年12月9日，花都区雅瑶镇旧村第一经济合作社及第二经济合作社将涉案厂房所在土地出租给案外人胡某、李某乙、陈某使用。2011年6月7日，胡某、李某乙、陈某再将涉案土地转租给江xx、谭xx，江xx、谭xx在未取得建设工程规划许可证的情况下在涉案土地上建造了涉案厂房。
xx公司原名称为广州市xx家具实业有限公司，于2015年11月19日变更为现名称。
2012年1月10日，谭xx、江xx（以上二人为甲方、出租方）与xx公司（乙方、承租方）签订厂房租赁合同，约定甲方将涉案厂房（现状为在建工地）出租给乙方，供乙方作板材衣柜、橱柜、玻璃等家具的生产基地使用。甲方提供该租赁物业合法的临时用地手续及办理相关建设手续，并按双方确认的图纸进行厂房建设，甲方确保租赁厂房在本合同签订之日起五年内不因手续不合法而被拆除。出租标的包括一层的钢架结构约8100平方米，框架综合楼2楼及首层部分共约2400平方米，厂内空地约6500平方米，实际计租面积以建成后实际投影面积为准。租赁期限为10年，即从2012年7月1日至2022年6月30日，租金计算方法为：1.面积以投影面积算，一层以上则每层累计；2.钢结构厂房按13元/㎡每月计算，框架综合楼按12元/㎡每月计算，厂内空地（道路）按4元/㎡每月计算；3.暂计每月租金约为160100元/月，其中钢厂房约8100㎡×13元/㎡=105300元；框架综合楼2400㎡×12元/㎡=28800元；厂内空地6500㎡×4元/㎡=26000元。租金分两期计费，第一至五年为起点租金，第六年至第十年为第二期，第二期在原基础上递增8%。合同第七条约定了各项建筑交付使用日期，装修租期及正式起租日期：1.钢结构厂房及北边框架结构综合楼于2012年5月1日前完工并交付乙方使用，厂房交付后60天为装修期免租期，自2012年7月1日正式计收租金。2.南边框架结构综合楼于2012年6月1日前完工并交付乙方使用，综合楼交付后30天为装修免租期，自2012年7月1日正式计收租金。在装修免租期内即2012年6月份，乙方要支付60000元给甲方作为地租补贴。3.厂内空地（道路）于2012年6月1日前完工并交付乙方使用。第八条、双方签约后乙方需向甲方支付1500000元作为租赁定金。第九条、租赁押金为2个月租金金额，此押金在租期满后及双方结清水电等所有费用后5天内由甲方一次性不计利息退回乙方。第十一条、电价格按1.2每度电，水价格按照4.4元每吨收费。第十三条、乙方在当月15日前向甲方缴纳当月租金及上月水电费。第十四条、合同解除。2.在下列情形，乙方有权解除合同：⑦厂房自交付日起五年内建筑物被拆除，乙方有权解除合同，甲方须退还乙方已支付的抵扣定金、租赁押金，并且须赔偿乙方搬厂损失、装修费及滞工费损失900000元。如果厂房建设手续不合法导致乙方无法使用厂房足够五年的，无论本合同是否被确认为无效，甲方同意仍按上述约定，在退还乙方已支付的抵扣定金、租赁定金的同时，赔偿乙方搬厂损失、装修费及滞工损失900000元。甲方、乙方同意不再根据具体情况对乙方的搬厂损失、装修费及滞工损失费进行评估，直接以900000元作为赔偿额。
2012年1月14日，谭xx、江xx（以上二人为甲方、出租方）与xx公司（乙方、承租方）签订厂房租赁合同补充协议，约定：一、乙方支付第一期租赁定金200000元后，甲方应当与施工队签订施工合同，并将合同原件出示给乙方，同时向乙方提供一份复印件。二、2012年2月10日前，施工队应当完成开工的全部准备，桩基础开工仪式第5天，乙方向甲方支付300000元作为第二期租赁保证金。如果施工队的机械设备、人员的规模与工程项目不相符的，乙方有权延迟支付第二期租赁定金。……
2012年6月3日，谭xx、江xx（以上二人为甲方、出租方）与xx公司（乙方、承租方）签订补充合同（二），约定：本合同是甲、乙双方于2012年1月10日签订的“厂房租赁合同”（以下简称“原合同”）及2012年1月14日签订的“厂房租赁合同补充协议”（以下简称“原补充协议”）的补充内容，若本合同与“原合同”及“原补充协议”有异议部分则以本合同为准。三、钢结构厂房及北边框架结构综合楼于2012年7月1日前完工并交付乙方使用，厂房交付后60天为装修期免租期，自2012年9月1日正式计收租金；南边框架结构综合楼于2012年8月1日前完工并交付乙方使用，综合楼交付后30天为装修免租期，自2012年9月1日正式计收租金。四、“原合同”第十四条、第2项、第⑦点及其补充说明，甲方赔偿给乙方金额由900000元更改为400000元。
2013年1月17日，xx公司与江xx确认空地、厂房、综合楼（商铺除外）、北综合楼商铺每月租金为165600元。其中，空地部分每月25702.4元，厂房部分每月106344元，综合楼部分（商铺除外）每月28645.92元，北综合楼商铺每月租金4999.2元。北综合楼商铺租金中包含在厂房租赁合同内的租金是每月1551.6元，厂房租赁合同外的租金是每月3447.6元。
厂房租赁合同签订后，江xx、谭xx于2012年11月1日将涉案厂房交付给xx公司使用，xx公司向江xx、谭xx缴纳押金320000元，并按每月165600元的租金标准缴纳租金至2014年11月份。之后，xx公司以涉案厂房停水影响其使用为由仅缴纳了2014年12月及2015年1月的部分租金，之后的租金未再缴纳。其中，2015年1月2日缴纳了2014年12月份的部分租金155600元。
另外，xx公司提交一张落款时间为2015年1月22日的收据，拟证明其缴纳了2015年1月份的部分厂房租金60000元，该收据载明：今收到广州市xx家具实业有限公司花都雅瑶厂房租金60000元，经手人为江xx。江xx、谭xx对该收据的真实性无异议，但认为该60000元是厂房租赁合同第七条约定的地租并非厂房租金。
xx公司及江xx、谭xx均确认涉案厂房电费缴纳至2015年2月28日，之后的电费xx公司未再缴纳，电费的计算方式为用电量×100倍率×1.2元/度，2015年2月28日的电表读数为4540,2015年5月7日的电表读数为5157，该段期间的电费为（5157－4540）×100×1.2=74040元。
2015年2月10日，广州市国土资源和房屋管理局花都区分局向花都区自来水公司发函，函号为穗花国房函〔2015〕163号。该函的主要内容为：广东冠粤路桥有限公司位于新雅街旧村第一、二经济社广花公路以东（土名：东龙、细坑）存在违法用地行为，涉及面积约105.9亩，其中97.49亩原为广清高速扩建工程临时用地的使用期限已于2014年7月27日届满，包括广州市xx家具实业有限公司作为家具生产涉嫌改变用途面积约26.5亩。经现场复核，广东冠粤路桥有限公司至今仍未按要求对该地块上的建构筑物进行拆除与清场，恢复土地原状。……请你公司接本函后依职责落实对该宗违法用地的停止供水工作，以协助我局进一步开展相关的违法用地整治和案件调查工作。
2015年3月3日，江xx、谭xx向某公司发送搬迁通知函，主要内容如下：我们之间的租赁合同从即天起解除，限贵公司于2015年3月15日前搬离并将该厂房交还给我方，以便我方配合政府机关进行土地恢复工作，我方承诺按双方租赁合同的约定向贵公司承担赔偿责任。否则，造成一切损失和后果将由贵公司独自承担，望妥善处理之。
2015年3月20日，广州市国土资源和房屋管理局花都区分局向某公司发函，函号为穗花国房函〔2015〕275号，要求xx公司立即停止对上述地块的违法占用行为，同时积极配合有关部门落实清场整改措施。
2015年4月25日，国土部门开始对涉案的钢结构厂房进行拆除。xx公司于2015年5月7日完全搬离涉案厂房，现涉案厂房已拆除完毕。
诉讼中，xx公司提交厂房租赁合同书一份拟证明其在涉案厂房无法使用后向案外人承租了新的厂房，租金每月247150元，与涉案厂房相比每月需多支付租金18150元，按涉案合同未履行完的期限86个月计算，xx公司需多支付租金1560900元。江xx、谭xx称无法确认该证据的真实性，即使真实也与本案无关。
诉讼中，xx公司称由于涉案厂房没有取得合法的用地手续和报建手续，导致涉案厂房被拆除并重新另找厂房，给其造成了巨大的经济损失，该损失包括搬迁至涉案厂房的搬迁费150000元，从涉案厂房搬迁到新厂房的搬迁费200000元，装修涉案厂房的人工费478500元、材料费435008.7元，装修新厂房的的人工费236217元、材料费376062.3元。为此，xx公司提交了转账清单、借支单、支付证明单、收据、销售单、送货单、产品协议、出货单、订货单等单据予以证明。江xx、谭xx对上述证据的真实性、合法性均不予确认，理由是合同已经确定了具体的赔偿金额。xx公司还称因两次搬迁导致设备拆装损失250000元、家具损失150000元，停工、停厂损失800000元。其中，设备拆装损失包括不可拆装的中央吸尘管道安装材料费150000元，其他可拆设备的安装调试费100000元。对于上述三项损失，xx公司并未提供证据证明。
2013年1月25日，江xx（甲方、出租方）与xx公司（乙方、承租方）又签订一份租赁合同，约定甲方将位于广州市花都区雅瑶旧村新广花路东龙段地铺自编①-
⑥号出租给乙方使用，其中，首层245平方米、门前空地400平方米。租赁期限为三年，即2013年5月1日至2016年4月31日。2013年5月1日至2015年4月31日的租金约为4800元/月，2015年5月1日至2016年4月31日的租金约为5290元/月。江xx、谭xx称xx公司从合同约定的时间开始缴纳租金，缴纳至2014年11月。xx公司认为江xx、谭xx提交的该份租赁合同与本案无关，因为其本诉并未对该租赁物主张权利。
原审法院认为，xx公司与江xx、谭xx签订的厂房租赁合同、厂房租赁合同补充协议、补充合同（二）因涉案厂房未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，上述合同为无效合同，但是厂房租赁合同第十四条第2项第⑦点中约定的：“如果厂房建设手续不合法导致乙方无法使用厂房足够五年的，无论本合同是否被确认为无效，甲方同意仍按上述约定，在退还乙方已支付的抵扣定金、租赁定金的同时，赔偿乙方搬厂损失、装修费及滞工费损失900000元”及补充合同（二）第四条对赔偿金额变更的约定是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，是有效条款，对于合同无效导致的损失赔偿，双方应参照该条款处理。xx公司辩称该条款属于无效条款的理据不足，原审法院不予采纳。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由此可见，合同无效的处理原则为相互返还，及根据各自过错承担相应的损失赔偿责任。本案中，江xx、谭xx收取了xx公司押金320000元，按照该规定，江xx、谭xx应将收取的该押金返还给xx公司，因此，xx公司的该项诉讼请求理据充足，原审法院予以支持。至于搬迁费、装修费、租金损失、设备拆装费、家具损失费及经营损失。由于xx公司及江xx、谭xx在签订涉案合同时均已认识到涉案厂房可能无法取得合法的报建手续将导致合同无效，仍继续交易，因此双方对合同无效均有过错，应根据各自过错承担相应的损失赔偿责任。而合同无效的损失赔偿范围主要包括双方为订立和履行合同所支出的费用及代价，因此本案中xx公司为订立和履行合同所支出的费用主要包括两次搬迁的费用、对涉案厂房的装修费及停止经营损失费，而搬迁费、涉案厂房的装修费及滞工损失费在补充合同（二）已经明确约定以400000元作为赔偿，因此江xx、谭xx应赔偿xx公司搬迁费、装修费400000元，对于超出400000元的部分，原审法院不予支持。至于xx公司对新厂房的装修费及租金损失是其为履行新的合同所支出的费用，与涉案合同无关，也并非涉案合同无效的赔偿范围，因此，xx公司请求江xx、谭xx赔偿其上述损失的依据不足，原审法院不予支持。至于xx公司诉请的设备拆装费、家具损失费因xx公司没有提供证据证明，应承担举证不能的法律后果，对其该项诉讼请求，原审法院亦不予支持。
关于江xx、谭xx反诉xx公司支付房屋占有使用费的问题，由于江xx、谭xx的反诉既包含厂房租赁合同约定的租金又包含2013年1月25日签订的租赁合同的租金，而xx公司仅是对厂房租赁合同的诉讼标的提起诉讼，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十四条的规定，江xx、谭xx对于租赁合同租金的反诉与本诉的事实、理由无关联，因此对于江xx、谭xx反诉中涉及租赁合同部分的法律关系在本案中不予处理，江xx、谭xx可以另案起诉，本案仅处理厂房租赁合同中钢厂房、框架综合楼及厂内空地三部分占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”由于2015年4月25日拆除的仅是涉案的钢结构厂房，而根据江xx、谭xx提交的照片及xx公司的陈述，xx公司在2015年5月7日才彻底搬离，由此可见，综合楼在2015年5月7日前尚未拆除。因此钢结构厂房的占有使用费仅应计算到2015年4月24日，框架综合楼及首层部分、厂内空地的占有使用费应计算到2015年5月7日，现xx公司从2014年12月份开始未足额缴纳占有使用费，经核算，xx公司尚欠江xx、谭xx占有使用费604989.86元（106344元×4个月+106344元/30天×24天+25702.4元×5个月+25702.4元/31天×7天+33645.12元×5个月+33645.12元/31天×7天－155600元－60000元）。江xx、谭xx称xx公司2015年1月22日支付的60000元是厂房租赁合同第七条约定的地租补贴而非租金，但是根据江xx经手的收据明确载明为“厂房租金”，因此原审法院认定xx公司2015年1月22日缴纳的60000元是厂房租金而非地租补贴，江xx、谭xx的该抗辩意见理据不足，原审法院不予采纳。
关于电费，由于xx公司仅支付电费至2015年2月28日，之后的电费未再缴纳，而xx公司2015年5月7日才搬离，因此在此期间xx公司所产生的电费理应由xx公司负担。经核算，2015年2月28日至2015年5月7日的电费为74040元，xx公司理应支付给江xx、谭xx。xx公司辩称2015年4月25日之后因拆迁部门也需要用电，应予以相应扣除，但xx公司对该意见并没有提交相应的证据证明，因此，xx公司的该抗辩意见理据不足，原审法院不予采纳。
根据《中华人民共和国合同法》第一百条的规定：“当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。”现xx公司不同意相互抵销，因此应各自承担所负债务。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、五十八条、第一百条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十四条的规定，原审法院于2016年6月6日作出判决：一、原告广州市xx家居实业有限公司与被告江xx、谭xx于2012年1月10日签订的厂房租赁合同、2012年1月14日签订的厂房租赁合同补充协议和2012年6月3日签订的补充合同（二）为无效合同；二、被告江xx、谭xx在本判决发生效力之日起十日内赔偿原告广州市xx家居实业有限公司搬迁费、装修人工费、装修材料费、停工损失费400000元；三、被告江xx、谭xx在本判决发生效力之日起十日内返还原告广州市xx家居实业有限公司缴纳的押金320000元；四、原告广州市xx家居实业有限公司在本判决发生效力之日起十日内向被告江xx、谭xx支付占有使用费604989.86元；五、原告广州市xx家居实业有限公司在本判决发生效力之日起十日内向被告江xx、谭xx支付电费74040元；六、驳回原告广州市xx家居实业有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告江xx、谭xx的其他反诉请求。本诉案件受理费24431元，由原告广州市xx家居实业有限公司负担21005元，被告江xx、谭xx负担3426元；反诉受理费5945元，由原告广州市xx家居实业有限公司负担4990元，被告江xx、谭xx负担955元。
双方当事人对于原审判决查明事实均无异议，本院予以确认。
本院二审期间，xx公司提交《xx公司支付雅瑶厂房租金明细表（2012.1-2015.1）》，称由于江xx、谭xx完全否认xx公司一审提交的有关租金损失的证据，所以二审才提交上述证据。
江xx、谭xx称上述明细表里2012年10月装修补偿款没有给，其他款项需庭后核实，对于原审法院认定xx公司支付租金的截止时间并无异议，认为xx公司系变更诉讼请求。
xx公司称其并未变更诉讼请求，仍然要求江xx、谭xx支付1560000元的租金损失。
关于停水问题，xx公司称实际停水时间是2015年春节前，具体那一天不记得。停水之后有半个月停产，该公司从隔壁接了水管复工，最后停产时间是国土部门拆除钢结构厂房的4月25日。
关于为何厂房租赁合同和补充合同（二）约定赔偿金额，江xx、谭xx称，当时我方提出出租厂房有风险，如果要租的话，赔偿数额就是900000元，如果不同意就不出租，但对方同意，900000元是估算的，也是我能接受的数额。合同签订五个月之后，我方了解到用地手续不完备有被拆的风险，就提出不租给对方，但对方坚持要租，宁可减少赔偿的金额和消防的条件。xx公司则表示对此不清楚。
本院认为，根据xx公司的上诉请求和理由，二审争议焦点在于：一、合同无效的过错责任；二、损失赔偿应否支持；三、占有使用费如何计算；四、电费应否支付。
关于合同无效的过错责任。作为出租人，江xx、谭xx负有确保涉案厂房合法并适于出租的义务；而作为承租人，xx公司亦负有谨慎注意的义务。根据厂房租赁合同的内容，双方签订合同时均已认识到涉案厂房尚无合法报建手续，可能导致合同无效，并约定了因涉案厂房建设手续不合法导致xx公司无法使用厂房足够五年的损失赔偿金额，故原审法院认定双方对合同无效均有过错，并无不当，本院予以维持。
关于损失赔偿。首先，厂房租赁合同无效，但该合同第十四条约定，如果厂房建设手续不合法导致乙方无法使用厂房足够五年的，无论本合同是否被确认为无效，甲方同意仍按上述约定，在退还乙方已支付的抵扣定金、租赁定金的同时，赔偿乙方搬厂损失、装修费及滞工损失900000元。甲方、乙方同意不再根据具体情况对乙方的搬厂损失、装修费及滞工损失费进行评估，直接以900000元作为赔偿额。双方随后又签订补充合同（二），约定上述损失赔偿金额变更为400000元。xx公司未能证明上述约定违背其意愿，故上述约定系双方的真实意思表示。原审法院参照上述约定处理搬迁费、装修人工费、装修材料费、停工损失费，并无不当。xx公司上诉主张上述条款无效不应适用，有悖诚实信用原则，本院不予支持。其次，关于租金损失1560900元，合同无效的赔偿请求系基于缔约过失的请求权，赔偿范围限于信赖利益损失，而xx公司为新租厂房支付租金显然不属此范围，原审法院不予支持，并无不当。关于设备拆装费、家具损失费，因xx公司未能举证证明，原审法院不予支持，亦无不当。
关于占有使用费。双方对于合同无效均有过错，而xx公司占有使用涉案厂房，应当支付相应对价。原审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定进行处理，并无不当。至于xx公司主张涉案厂房因停水影响使用的问题，根据查明事实，系广州市国土资源和房屋管理局因违法用地问题向花都区自来水公司发函要求落实停止供水工作，且xx公司承认停水后又复工直至涉案厂房被拆除，故其以此抗辩拒绝支付占有使用费，不能成立。
关于电费。双方对于合同无效均有过错，xx公司应当支付占有使用涉案厂房期间发生的电费。xx公司以其对于合同无效并无过错为由拒绝支付电费，不能成立，本院不予支持。
xx公司二审期间提交的证据不属于新的证据，亦无涉本案处理，本院不予采纳。
综上所述，xx公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费47412.5元，由上诉人广州市xx家居实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张燕宁
审判员 李 静
审判员 郑怀勇
二〇一六年十月十七日
书记员 杨仁义
黄妙丽