北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民再初字第00028号
原告郑宝君，男，1966年7月30日出生，汉族。
委托代理人张淑云（郑宝君之妻），女，1962年12月2日出生。
被告北京城建弘城物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区马甸南村4号楼二层（德胜园区）。
法定代表人姜敏，总经理。
委托代理人辛雪松，北京市隆安律师事务所律师。
委托代理人金欣，北京市隆安律师事务所律师。
第三人北京城建房地产开发有限公司，住所地北京市西城区马甸南村4号，实际经营地北京市海淀区大柳树富海中心2号楼1918号。
法定代表人郑福臣，董事长。
委托代理人修凭，北京市合川律师事务所律师。
委托代理人张颖，女，该公司职员。
第三人韩秀荣，女，1944年5月11日出生，汉族。
委托代理人郑秀凯，女，1954年8月12日出生。
原告郑宝君与被告北京城建弘城物业管理有限责任公司（以下简称弘城物业公司）、第三人北京城建房地产开发有限公司（以下简称城建房地产公司）、第三人韩秀荣确认合同有效纠纷一案，本院曾于2012年2月24日作出（2012）西民初字第208号民事判决，郑宝君不服，提出上诉，北京市第一中级人民法院于2012年5月18日作出（2012）一中民终字第5721号民事判决，维持了（2012）西民初字第208号民事判决。2014年8月20日，北京市第一中级人民法院作出（2014）一中民再终字第07393号民事判决，撤销了（2012）西民初字第208号民事判决和（2012）一中民终字第5721号民事判决，将本案发回重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑宝君的委托代理人张淑云，被告弘城物业公司的委托代理人金欣，第三人城建房地产公司的委托代理人修凭、张颖，第三人韩秀荣的委托代理人郑秀凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑宝君诉称，原告原住北京市海淀区XXXX村XX-
X号，城建房地产公司对此地进行拆迁时，将原告安置于北京市海淀区XXX小区X号楼X单元XXX号居住。1998年10月24日，原告之兄郑宝锁代原告与弘城物业公司签订《北京市公有住宅租赁合同》，该租赁合同明确注明原告为房屋的承租方。2008年1月18日，因小区变更名称，原告之妻张淑云代理原告与弘城物业公司重新签订《北京市公有住宅租赁合同》，房屋承租方仍为原告郑宝君，住宅座落由原海淀区XXX小区X号楼XXX号更名为海淀区八里庄路XX号X号楼X单元XXX号。然而，城建房地产公司在2010年9月10日出具的一份《说明》中，将北京市海淀区八里庄路XX号X号楼XXX号房屋的承租人郑宝君表述为韩秀荣。该《说明》与原告和弘城物业公司签订的租赁合同发生冲突，直接否认了租赁合同的主体和效力，侵犯了原告合法承租人的合法权益。为维护原告合法权益，特诉至法院请求确认原告与被告北京城建弘城物业管理有限责任公司签订的《北京市公有住宅租赁合同》为有效合同。
被告弘城物业公司辩称，我公司是受城建房地产公司的委托与郑宝君签订租赁合同，我公司认为双方签订的合同没有瑕疵，合同效力没有问题。
第三人城建房地产公司述称，原告与弘城物业公司签订的公有住宅租赁合同应为无效合同，理由如下：一、根据《拆迁安置补助协议》的约定，涉诉公有住房的拆迁安置人为韩秀荣，且对韩秀荣进行拆迁补助时，原告并非拆迁补助对象，不享有补助的资格和份额。二、我公司认为确认租赁合同是否有效，首先应当明确租赁合同的双方主体，在本案中我公司作为涉诉房屋的产权人，理应为该房屋的出租方，我公司仅认可韩秀荣为涉诉房屋的承租人。被告弘城物业公司作为涉诉房屋的物业管理公司不是公有住宅租赁合同的适格主体，我公司仅授权弘城物业公司与拆迁安置人之间签订公有住宅租赁合同，我公司对于安置人未经其同意擅自变更承租人的行为，不予认可。据我公司了解，当初租赁合同的承租人写原告名字，是韩秀荣强烈要求，考虑到其可通过原告单位报销供暖费采取的照顾行为，该变更行为不符合相关法律规定。三、原告要求确认有效的租赁合同违反了相关法律规定。根据《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》，承租人与他人换房须征得出租单位同意。承租者不得将承租的房屋转租、转让、转借他人或擅自调换使用，韩秀荣在安置过程中，将其承租的房屋擅自转借给他人使用的行为已经严重违反了上述规定。综上，不同意原告的诉讼请求。
第三人韩秀荣述称，1998年城建房地产公司在我居住的北京市海淀区亮甲店新村进行危房改造，通过房屋拆迁安置补助协议书的形式给我安置了二套回迁房。由于我常年有病，老伴没有工作，我的退休费很少，无力承担承租房的各种费用。更为重要的是考虑到我百年后二个儿子为该二套房产生矛盾，影响亲情，为此我家召开了一个重要的家庭会议，通过协商决定把拆迁补助协议给的二套房中的XXX小区X号楼X单元231号由大儿子郑宝锁承租，XXX小区X号楼X单元XXX号由二儿子郑宝君承租。因当时郑宝君在外地工作，我让郑宝锁代签了承租合同。在办理房本时，我把家里的以上情况跟物业的负责人讲的非常明确，所以顺利办理了承租合同。办理房本后发生的郑永祯债务纠纷一事我不太清楚。物业公司领导是知道我家情况的，经物业公司同意发给我们物业承租合同，这是企业行为，不是个人行为，是受法律保护的。承租合同的法律效力大于安置协议书。现同意原告的诉讼请求。
经审理查明：1998年4月6日，北京市城市建设工程开发公司（第三人城建房地产公司原名）与韩秀荣签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，约定北京市城市建设工程开发公司对韩秀荣居住的海淀区XXXX村XX-
X号房屋进行拆迁，同时安置其房屋两套，即XXX小区X号楼X单元XXX号及XXX小区X号楼X单元231号。
北京市海淀区八里庄路XX号X号楼XXX号房屋产权人为第三人城建房地产公司。城建房地产公司委托弘城物业公司与住户签订租赁合同。
1998年10月24日，郑宝锁代理原告与被告城建弘城物业公司签订《北京市公有住宅租赁合同》，约定由原告承租海淀区亮甲店小区3号楼401号房屋。2008年1月18日，原告之妻张淑云代理原告与城建弘城物业公司重新签订《北京市公有住宅租赁合同》，约定由原告承租海淀区八里庄路XX号院X号楼X单元XXX号房屋。
另查，第三人韩秀荣之夫郑永祯曾因民间借贷纠纷被诉至北京市海淀区人民法院。该院于2006年9月20日判决郑永祯偿还赫晶借款人民币50万元。2010年9月10日，第三人城建房地产公司向北京市海淀区人民法院出具《说明》，其中载有：“北京市海淀区八里庄路XX号X号楼XXX号房屋所有权为我公司，现承租人为韩秀荣，该套房屋经测绘的建筑面积为46.9平方米。特此说明!”2011年2月25日，北京市海淀区人民法院作出强制执行裁定书，裁定强制将被执行人郑永祯之妻韩秀荣承租的北京城建房地产开发有限公司所有的位于北京市海淀区八里庄路61号3号楼4门401号房屋的使用权以评估价年租金19284元折抵案款69.3568万元由申请人赫晶对北京市海淀区八里庄路XX号X号楼X门XXX号的房屋使用36年。本案原审中，法院认为，郑宝君虽然提供了其与被告城建弘城物业公司签订的《北京市公有住宅租赁合同》，但该证据的效力低于人民法院发生法律效力的裁判文书的效力，故判决驳回其诉讼请求。
此后，郑宝君在北京市海淀区人民法院提起诉讼，要求判令确认郑宝君为北京市海淀区八里庄路XX号X号楼X门XXX号的合法承租人并停止对该房屋的执行。北京市海淀区人民法院审理后作出（2012）海民初字第8765号民事判决，驳回了郑宝君的诉讼请求。北京市第一中级人民法院（2012）一中民终字第9744号民事判决，维持了（2012）海民初字第8765号民事判决。现北京市第一中级人民法院又作出（2014）一中民再终字第3168号民事裁定，撤销了（2012）一中民终字第9744号民事判决和（2012）海民初字第8765号民事判决。
以上事实，有《北京市公有住宅租赁合同》、城建房地产公司的《说明》、北京市海淀区人民法院和北京市第一中级人民法院判决书、裁定书及当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为，虽然韩秀荣与城建房地产公司签有《拆迁安置补助协议书》，但在1998年回迁房屋入住时，郑宝君即与弘城物业公司签订了《北京市公有住宅租赁合同》，在2008年时弘城物业公司再次与郑宝君签订《北京市公有住宅租赁合同》。弘城物业公司虽然不是涉案房屋的产权人，但城建房地产公司已委托其与承租人签订租赁合同。现无证据证明城建房地产公司已明确告知弘城物业公司只能与韩秀荣签订租赁合同，弘城物业公司与郑宝君签订租赁合同的行为，超出了城建房地产公司给弘城物业公司的授权；且从1998年到2010年期间，城建房地产公司从未对郑宝君作为承租人与弘城物业公司签订《北京市公有住宅租赁合同》提出异议，据此可以认定城建房地产公司认可弘城物业公司与郑宝君签订的租赁合同的效力。城建房地产公司向北京市海淀区人民法院出具的《说明》，不能否定《北京市公有住宅租赁合同》的效力。城建房地产公司主张租赁合同无效的理由不能成立。鉴于1998年10月24日的《北京市公有住宅租赁合同》已被2008年1月18日的《北京市公有住宅租赁合同》所取代，故本院只对2008年1月18日的《北京市公有住宅租赁合同》的效力予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，判决如下：
原告郑宝君与被告北京城建弘城物业管理有限责任公司于2008年1月18日签订的《北京市公有住宅租赁合同》有效。
案件受理费七十元，由被告北京城建弘城物业管理有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赵 源
人民陪审员 李丹萍
人民陪审员 佟凤华
二〇一四年十二月十日
书 记 员 王 飞