盘锦市双台子区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽1102民初1271号
原告(反诉被告)：盘锦新宇房地产开发有限公司。
被告（反诉原告）：北京腾达鸿滨装饰有限公司盘锦分公司。
原告(反诉被告)盘锦新宇房地产开发有限公司与被告（反诉原告）北京腾达鸿滨装饰有限公司盘锦分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)委托代理人杨公财，被告（反诉原告）委托代理人崔岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告向原告支付所欠房屋租金473.5万元，并对逾期未支付的租金承担利息30万元（截止2016年8月30日）。2、因被告不能及时履行合同，原告要求与被告终止租赁合同。3、由被告承担诉讼费。事实及理由：原、被告于2011年6月9日签订房屋租赁协议，原告将自己所有的火车站南双兴路东侧的新宇大楼九层以上的部分楼层及附属设备出租给被告，租期15年，从2011年6月10日至2026年6月10日，双方约定，租金第一年101万元，第二和第三年每年租金135万元，三年期满后每年租金170万元，直至届满。可截止到2016年6月，被告多次只支付了租金377万元，剩余拖欠473.5万元。我方于2016年8月2日致函给被告，要求十日内交付租金或协商解决，可被告无反应。为此，诉至法院。
被告答辩并反诉称，反诉提出诉讼请求1、判令被反诉人偿付因未履行合同义务，导致反诉人延期开业一年的经营损失计2169887.19元人民币。2、判令继续履行合同，并由被反诉人支付剩余十年设备维护、消防员工资、供暖、供水费用共计160万元人民币。3、判令被反诉人偿付因被反诉人交付的房屋质量问题二次装修费用170，309.00元、人工费404，906.63元、电费损失261，000.00元。4、判令被反诉人承担惩罚性违约金1，373，730.85元。5、由被反诉人承担全部涉诉费用。事实和理由：反诉人与被反诉人于2011年6月9日签订房屋租赁协议，反诉人承租被反诉人位于盘锦市双台子区盘锦火车站南侧双兴东侧的新宇大楼（现锦江之星宾馆）九层以上的楼层及附属设施设备。依协议约定，承租期限为15年，第一年租金101万元，第二年、第三年租金为135万元每年，后十二年租金为170万元每年。合同签订后，反诉人依约履行了给付第一年房租的义务，此后按年度支付了房租。履行协议过程中，被反诉人存在严重违约行为：首先被反诉人虽然交付了租赁物，但是依据协议约定，租赁物交付时主消防系统、中央空调等设施设备必须达到使用标准，被反诉人承诺在2011年10月1日前确保验收合格，达到实用功能，保证反诉人可以如期开业。实际上，被反诉人直至2012年9月末才完成验收。致使反诉人延期开业一年，造成经营损失达364万元。其次，自反诉人承租后，被反诉人在水、电、气、暖等方面始终没有履行应承担的义务，包括供暖不达标、供水压力不足（因被反诉人城市配套费未交等原因，供暖、供水压力不足高层不能供应，导致反诉人必须进行二次加压，产生高额电费）。再次，依协议约定水、电、天然气等费用，应由反诉人自行计量、自行缴纳，但是时至今日，反诉人仍然无法实现水、电、暖自行计量、自行缴费，被反诉人收取反诉人的费用也高出电业公司收取的费用标准；不仅如此，在承租期间，反诉人始终在为被反诉人垫付相关费用（包括整栋大厦费用，含承租人承担部分之外的部分）。第四，整栋大厦的消防中控值班人员的培训及工资费用等应由被反诉人承担（消防安全方面应当是被反诉人向反诉人提供的服务，同时也是大厦消防达标的要求），但是实际上前述费用始终是由反诉人垫付，如果反诉人不垫付前述费用，将导致无法继续经营。第五，因被反诉人交付的房屋存在屋顶漏水等质量问题导致反诉人发生二次装修损失。另被反诉人在反诉人承租期间，以借款形式自反诉人手中支取了巨额款项。因此，在综合反诉原告已经交付租金、扣除为反诉被告垫付的各项费用、核减反诉原告一年的租金以及应赔偿反诉原告的经营损失后，反诉被告应当支付上述请求额及违约金。综上所述，恳请人民法院依法支持反诉人的反诉请求，以维护反诉人的合法权益。
被反诉人辩称，一、被告在反诉中提到延期开业一年是原告消防验收不及时造成的，实属证据不足。因为合同签订后，原告交给被告是一个裸楼。水、电、气所有管网都从户外接入楼内地下室主表上，并在合同第六条明确写道“乙方在现有房屋状况下，自行装修房屋，费用自理。”合同是2011年6月9日签订的，租期从2011年6月10日开始免三个月租金，然后乙方就自行装修，装修就有消防工程施工、这些都是乙方自己施工，消防验收是在乙方装修完工的基础上才能验收，所以延迟验收的原因不在原告，而是被告造成，但在整体工程验收之前被告就已经开始营业。另外，在开业后，直至原告诉讼之前被告也没有提出延迟开业及向原告要求赔偿多少损失的意见，一直经营到原告起诉后被告才提此事，对提出自己编制的经营账来要损失，损失的单据有好多名不副实，有的不是锦江酒店的单据也计到里面。因为楼的产权是原告的，必须经原告申报各项验收，但必须是被告施工完后才能验收。所以被告也一直没有提出延迟开业，要求原告做如何赔偿的意见，被告一直正常交租金，酒店正常营业。所以被告反诉无理应予以驳回。被告反诉证据材料第四册的2013年营业各种费用都是单方提出，而且都是2013年正常营业的，即没有原件，也没有可靠依据考证，证据第0072-0074涂改了年份，证据实属虚假，何况与原告没有任何关系，所证据证明力没有效力。二、被告反诉整个大楼消防安全员是工资及保险费用由原告承担。原告认为，这栋大楼整体以被告经营为主，其他几家都有自己的分支设备。谁经营谁管理谁负责。另外，被告提出的编制人员的数量和工资都是虚假的。被告把公司人员工资表都算在消防值班员了，却让原告承担费用。被告证据材料第二册（2-2）有的票据不是锦江的，所有证据都是虚假的。三、关于被告反诉提出水、电费的问题。被告一直想自己安装总电表，可电业部门只对大楼安装一个总表，原告分别对各业主安装了分表，这也是很正常的事情，由于总表与分表合数有差距，电损的数量由几个用户，按用量分摊，住在大楼里的业主都研究同意的，并同意统一由原告对电业部分，所以被告提出的第三册的证据材料都是理所应当交纳的电费，其他业主没有提出任何意见。关于二次水加压问题，房屋租赁协议书已在第七条明确规定：水、电、气、暖、主表以外，由乙方负责连接入户。所以所有用水用什么样设备如何保障用水都是自己根据使用需求来安装设备，所有费用由被告自己承担与原告无任何关系。四、被告在反诉时提出没有供暖，被告购买了54，357.5元的煤炭，保证装修正常运行。合同明确规定供暖接到地下室主管线，主管线以外是被告自己去装供暖系统，而被告正是装修时候，条件不具备，是被告自身造成而且取暖费要被告自己交与原告没有任何关系。所以被告的反诉请求是无理的。五、关于被告反诉因大楼防水渗漏造成酒店维修费170，309.00元，实属虚假证据，第三册复印件0304-0308五处有我方签字，因调试空调，个别地方漏水，当时就制止了，没有造成大的损失，其他地方没有我方人员签字，证据里提出房屋漏水是被告在装修过程中由于卫生间防水没有做好，与原告没有任何关系。另外，空调漏水是被告使用中发生，被告又与青岛宏宇环保空调设备有限公司盘锦办事处签订了中央空调改造安装合同，与原告没有关系，其他被告自己拍照不清的证据，根本没有证据效力，是单方行为。被告把装修房子的预算单的二层吊棚，龙骨架及整个装修工程也算在原告身上作为赔偿，真是无稽之谈。综上所述，被告反诉无理，尽管极力狡辩把没有事实根据提出来，原告起诉：要求被告支付503万房租费，而被告还要求原告去掉房租费还给他493万多元赔偿，难道被告租原告的房子不及时交纳租金，原告还得给他钱吗？就连最后2016年7月8日徐红兵因资金困难答应曹总先交租金50万元，第二天只交了10万元，这怎么能说原告还欠钱。本着以事实为根据以法律为准绳，公正解决此案。要求被告及时偿还尚欠租金503万元，因被告不忠诚守信，坚决与被告终止房屋租赁合同。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方提供的房屋租赁协议的真实性双方无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：
一、关于原告的诉讼请求部分
原告提供的租金明细表一份，证明被告已经缴纳租金377万元，扣除代被告付天燃气费2万元，以及冲减消防电梯费用32.5万元，下欠473.5万元及利逾期利息303，476.67元，被告没有安装约定交纳租金构成违约。被告认为，该明细表是原告单方汇总，并非双方核对后的结果。
被告举证如下：
证据一:证据第四册中租赁协议、原、被告之间往来的信函、2012年9月26日办理的特种行业许可证，证明原告违返协议约定，没有安装协议履行，并导致被告方延期开业一年，同时应当扣减一年租金。
证据二：证据第一册中合同、2012年间双方往来信函及交纳租金收据。证明原告没有按照协议约定的期限完成消防验收以及空调系统等设施正常使用，导致被告无法按照协议约定期限正常开业，同时证明被告已经支付租金449万元。
二、关于反诉原告反诉请求部分
反诉原告举证如下：
证据一：证据第二册（2-1）协议书及收据，证明反诉原告垫付购买消防电梯、安装及电梯井改造的费用合计396，462.00元。
证据二：证据第二册（2-2）消防员工资表以及交纳各类保险收据，证明反诉原告为反诉被告垫付雇佣消防人员共支出908，711.00元。
证据三：证据第三册电费收据，证明被告已经为反诉被告垫付80万元。
证据四：证据第三册2011年购买煤碳费用收据，证明反诉被告交付房屋时没有接入供暖管网，所发生购买煤炭费用54，357.50元。
证据五：特许经营合同一份，证明因延期开业额外向锦江之星总店支付费用。
证据六：证据第四册2013年-2016年酒店收入明细，证明2011年10月1日-2012年10月1日延期开业间，核减租金135万元后，经营损失为2169，887.19元。
证据七：证据第二册（2-2）证明酒店需二次供水、供暖加压，比照其人员工资以及消防员工资表以及交纳各类保险收据，估算未来十年人员费用共计160万元。
证据八：证据第三册财务预算、照片，证明房屋质量存在问题，导致反诉原告二次装修费用170，309.00元、人工费404，906.63元、电费损失261，000.00元。
经质证反诉被告对上述证据不予认可，认为上述费用与其无关。
反诉被告举证
情况说明一份，证明水、电、气收费标准。
经质证反诉原告认为上述证据不真实。
经查：2011年6月9日，原、被告签订房屋租赁协议，协议第一条至第三条约定：原告（甲方）将其所有的火车站南双兴路东侧的新宇大楼九层以上的部分楼层及附属设施、设备出租给被告（乙方），租期15年，从2011年6月10日至2026年6月10日，租金第一年101万元，第二年和第三年每年租金135万元，三年期满后每年租金170万元，直至届满。该协议签订后五日内，乙方向甲方交纳租金60万元，余下第一年租金41万元，于2011年9月10日交给甲方。从第二年起每年5月10日前交清当年租金。同时约定了逾期支付租金，每延期1日乙方需向甲方支付违约金为年租金的3‰。协议第六条约定：本合同签订之日起10个工作日内，甲方向乙方交付租赁房屋（包括与该房屋配套的设施、设备、消防疏散通道、大楼地下室区域和承租的房屋平面图），乙方现有房屋状况下，自行装修房屋、费用自理。水、电气费用由乙方自行计量，自行交费。第七条约定：甲方负责交付的主系统消防、中央空调等设施、设备应以有关部门验收为准，若验收不合格，由甲方整改，直到验收合格为止，确保乙方于2011年10月1日前开业。主电源、天然气、供暖、水、电，由甲方负责从户外接入地下室并安装连接到地下室主表上，费用由甲方承担。主表以外的由乙方负责连接入户，费用由乙方承担。乙方装修完毕后，需提前5个工作日通知甲方，由甲方负责组织到有关部门办理消防验收，若因乙方装修造成验收不合格，由乙方负责整改，直到验收合格为止，费用乙方承担，如因乙方原因耽误乙方开业时间，甲方不承担任何违约责任。乙方专用两部电梯的定做、安装等由乙方承担，费用自理。第十一条对违约责任约定：任何乙方违反本协议所约定的义务严重违约，造成本合同无法履行的，赔偿非违约方2000万元。协议签订后，原告按约定将租赁房屋交付给被告后，被告即进行装修用于经营“锦江之星酒店”。期间，原、被告双方就消防电梯费用达成协议，协议约定由被告代付消防电梯的定制与安装，费用总计325，000.00元，此笔费用从租金中扣除，电梯产权归原告所有。协议签订后，被告代付上述电梯费用及电梯安装、电梯井改造的费用合计396462.00元。截止到目前，按照协议约定被告总计应交租金为881万元，被告已经向原告支付租金449万元，其中2011年6月11日交纳60万元、2012年1月19日交纳50万元、2013年2月6日交纳17万元、2013年2月7日交纳53万元、2014年2月20日交纳20万元、2014年4月30日交纳19万元、2014年5月6日交纳40万元、2014年6月23日交纳20万元、2014年7月21日交纳50万元、2014年8月19日交纳20万元、2015年12月23日交纳7万元、2015年12月31日交纳43万元、2016年3月19日交纳40万元、2016年7月8日交纳10万元。
本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁协议意思表示真实、不违反法律规定，该协议有效。民事活动应当遵守诚实信用的原则，在享受权利的同时，严格履行协议所约定的各项义务。关于违约问题，因被告未按约定时间交纳租金，同时被告租用房屋系用于开办酒店从事经营活动，其场所内消防系统须经有关部门验收合格后并办理特种行业许可证后方可允许开业，通过双方往来信函可以证明因原告方的原因直到2012年9月26日办理的特种行业许可证，导致协议第七条约定的被告于2011年10月1日前开业的目的无法实现，因此，双方均存在违约行为。在双务合同中，双方均存在违约的情况下，应根据合同义务的分配情况、履行程度及违约责任大小综合考虑当事人是否享有合同的解除权，因此综合考虑本案中被告对酒店已经投入大量资金、部分义务已经履行被告方不存在根本违约，故原告要求解除租赁合同的诉讼请求本院不予支持。但本着公平的原则，被告应当承担在没有超出合同第三条约定范围，因被告违约原告所主张的逾期给付租金的利息30万元。同时原告应当免除被告2011年10月1日至2012年9月30日间无法正常营业的房租金即1，094，755.00元。
关于原告主张的为被告代付天然气费2万元，因原告未能向本院提供发票等证据且也不能说明该费用系为被告垫付，因此该请求本院不予支持。
关于反诉原告主张为反诉被告垫付雇佣消防人员共支出908，711.00元、垫付80万元，装修期间购买煤炭费用54，357.50元，因延期开业额外向锦江之星总店支付费用，因反诉原告作为实际受益人，上述费用应当由其自行承担，故对该请求本院不予支持。
关于反诉原告要求反诉被告赔偿延期开业一年的经营损失2169，887.19元并支付剩余十年设备维护、消防员工作、供暖、供水等费用合计160万元，因该请求没有法律依据，本院不予支持。
关于反诉原告提出因房屋质量存在问题，导致反诉原告二次装修费用170，309.00元、人工费404，906.63元、电费损失261，000.00元，因反诉原告提供的证据无法证明上述费用系因房屋质量问题所导致且漏水问题发生在反诉原告正在装修期间该费用亦在总体装修费之内，因此对请求本院不予支持。
关于反诉原告主张的要求反诉被告承担惩罚性违约金1，373，730.85元，协议第十一条规定的违约责任明示任何一方违反本协议所约定的义务严重违约，造成本合同无法履行的，赔偿费违约方2，000万元作为惩罚性违约金，因反诉被告虽然在履行合同期间存在违约，但已经采取补救措施并使合同继续履行且双方对反诉被告一般违约行为的违约责任没有约定，因此，反诉原告的该项请求没有法律部依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第二款、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决如下：
一、被告北京腾达鸿滨装饰有限公司盘锦分公司于本判决生效后十日内给付拖欠原告盘锦新宇房地产开发有限公司房租金3，225，245.00元（至2017年6月10日前。该费用已经核减2011年10月1日至2012年9月30日间的房租金即1，094，755.00元）及利息30万元。
二、反诉被告盘锦新宇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付反诉原告北京腾达鸿滨装饰有限公司盘锦分公司所垫付的购买消防电梯、电梯安装及电梯井改造的费用合计396，462.00元。
上述款项逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
三、驳回原告盘锦新宇房地产开发有限公司及反诉原告北京腾达鸿滨装饰有限公司盘锦分公司的其他诉讼请求。
案件受理费47，050.00元，由原告承担14，450.00元，被告承担32，600.00元；反诉费53，240.00元，由反诉原告承担35，030.00元，反诉被告承担18，210.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。
审 判 长 王鸿君
代理审判员 王晓明
人民陪审员 石友林
二〇一七年二月十四日
书 记 员 田晓红