黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑2701民初561号原告：大兴安岭南慧物业有限公司，住所地黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区。法定代表人：张惠，董事长。委托诉讼代理人：李淑坤，女，该公司工作人员。被告：钟鑫，男，1971年7月10日出生，汉族，住黑龙江省。原告大兴安岭南慧物业有限公司与被告钟鑫物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大兴安岭南慧物业有限公司的委托诉讼代理人李淑坤、被告钟鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大兴安岭南慧物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告给付物业费2013年531.00元、2014年531.00元、2015年531.00元、2016年724.00元，合计2317.00元；2.被告承担案件诉讼费。事实和理由：原告通过投标的方式，被加格达奇区政府和安悦小区业主委员会选聘为安悦小区的物业服务企业，并在2009年1月1日与安悦小区业主委员会签订了物业服务协议。在2008年11月15日原告正式对安悦小区开始服务和管理。2009年至2016年的8年里，原告按物业服务协议规定的权利与义务进行工作，安悦小区的物业管理有了很大提升，广大业主和加格达奇区政府都给予了充分的肯定。按照物业服务协议的约定，被告在2013年至2016年度应交纳物业费2317.00元,被告家的建筑面积为134.02平方米,2013年至2015年每年的物业费按每月每平方米0.33元计算为531.00元（0.33元×134.02平方米×12个月），3年共计1593.00元。2016年的物业费按每月每平方米0.45元计算为724.00元（0.45元×134.02平方米×12个月）。原告多次催缴，被告以各种无理要求拒不交纳物业费，经过4年来多种方式的努力，依然无果。根据《大兴安岭地区物业管理暂行办法》第五十四条规定，现对被告提起民事诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。钟鑫辩称，原告诉请中所说的钟鑫的房屋建筑面积134.02平方米不准确，钟鑫有房证为证。原告说钟鑫以各种理由不交物业费，各种理由指的哪些。钟鑫家窗外有非法建筑，现在的14号楼华洋1区，在钟鑫家窗外，在雨达上，建了一个铁梯子，占用了公用面积，铁梯子经过钟鑫家的窗户，钟鑫家女儿现在都大了，从入住到现在女儿在家都不敢洗澡。如果有人上梯子，钟鑫家人的隐私被暴露、人身安全得不到保障。钟鑫家窗外的铁梯子若对他人造成意外，是否需要钟鑫承担责任。钟鑫不想矛盾激化，只想解决这个问题。原告将钟鑫起诉，是原告臆想一些事情，对钟鑫是不负责任的，钟鑫从来也没有抵触交纳物业费，业主与物业是一种共盈的关系，原告提供有偿服务，钟鑫没说不交，必须交纳物业费，而且还要多交纳，但要解决钟鑫提出的问题。原告说钟鑫无理何为无理，原告是否存在诬告行为。物业工作人员到钟鑫家收物业费时，还张口骂钟鑫家孩子，这种态度无法让人接受。我们单元形成了一个业主签字的材料，反映窗外铁梯子的问题，但后来就不了了知了，业主签字的材料现在在哪里。如果物业解决不了，物业应该给出书面答复，我们可以继续向上级反映解决问题。钟鑫现在居住的房屋由于窗外铁梯子，房屋价值受到直接影响。原告在接收这个物业之前，应该知道铁梯子是非法设施，现在让钟鑫交物业费，钟鑫是要交给原告的，但原告应该对这个事有个服务监督的作用。这个事不是钟鑫个人的利益，而是整个单元业主的利益。我们单元的单元门形同虚设，从铁梯子上可以很轻松的进入三楼。钟鑫家人的人身安全应得到保障，我们没有起诉涉事业主。钟鑫听从法院的审判。本院经审理认定事实如下：钟鑫为加格达奇区安悦小区xx号楼x单元xxx室的业主,该房屋建筑面积为129.43平方米。钟鑫所在安悦小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了五份物业服务委托合同，合同约定的内容基本相同，合同中约定的服务期限连接起来即从2009年1月1日起至2019年12月31日，合同约定的内容有：“第一章总则第二条物业服务管辖区域的范围安悦小区19栋住宅（非住宅）楼及19栋楼的公共区域；公共区域内的公共设施。第二章委托服务事项第四条房屋建筑共用部位的检查、养护、维修和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、通道。第五条共用设施、设备的维修养护、运行和管理，包括：道路、共用的下水管线、落水管、化粪池、沟渠、池井、楼内消防设施、运动场地的健身器材。第六条公共环境卫生，包括：公共区域、房屋共用部位的清洁卫生，生活垃圾的收集、清运。第七条公共区域的环境绿化。对绿地、树木花草进行养护和管理。第八条物业档案资料的管理。第九条维护小区公共秩序，包括：智能监控，保安巡逻，门岗执勤。第十条交通与车辆停放秩序的管理。第十一条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维护和养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。第六章物业服务费用第二十三条本物业的服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.33元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.45元向业主或物业使用人收取。第二十四条空置房屋的服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米0.21元向开发公司收取。第二十五条乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备的维修、养护和其它物业服务，按乙方公布（经区物价部门审批）的服务标准收费或由乙方与特定的业主和物业使用人商定。第二十六条房屋共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：房屋共用部位、共用设施、设备、公共场地的小修费用，公共绿地的养护费用，由乙方承担；共用部位、共用设施、设备、公共场地的大中修费用、更新费用，公共绿地的改造、更新养护费用，由专项维修资金承担。小修、大中修标准按照建设部和省区文件标准执行，没有标准的甲乙双方商定。...”落款处有安悦小区业主委员会和原告的公章，彭泽润、张惠分别签字。服务期限2016年1月1日至2019年12月31日的合同约定的内容中，第六章物业服务费用进行了调整，“第二十三条本物业的服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.45元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.70元向业主或物业使用人收取。第二十四条空置房屋的服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米0.33元向产权人收取。产权人必须事前向物业公司书面说明空置原因及时间。”根据加格达奇区人民政府文件（加政发[2008]102号）《关于制定物业服务收费政府指导价的通知》中“普通住宅小区物业服务收费政府指导价为按建筑面积每平方米每月0.30元。可按物业企业等级和服务项目上下浮动，上浮不超过50%，下浮不超过10%，具体收费标准由业主与物业管理企业根据经批准的基准价格和浮动幅度在物业服务合同中约定”的规定，2016年4月20日原告在物价部门备案，将物业服务费的标准调整为住宅物业服务费每月每平方米0.45元，商服物业服务费每月每平方米0.70元，车库物业服务费每月每平方米0.45元。另查明，原告物业服务资质等级为叁级。被告居住的房屋室外建了一个铁梯子，铁梯子对着被告家的窗户。以上事实有原、被告提供的证据、庭审中原、被告的陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，被告所在安悦小区业主委员会代表该小区全体业主与原告签订物业服务委托合同，是双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效。该合同对安悦小区的每一位业主均具有约束力。按照合同约定，原告为该小区业主提供了物业服务，基本履行了自己应尽的义务，被告亦应当按照合同约定交纳物业费。被告未能按时交纳物业费，其行为属于违约行为，依法应承担违约责任。故原告要求被告交纳拖欠物业费的诉讼请求，予以支持。原告主张的物业费数额不准确，根据被告房屋建筑面积129.43平方米及收费标准计算应为2237.00元[129.43平方米×12个月（0.33元×3年+0.45元×1年）]，被告应按该数额给付原告物业费。被告要求原告解决室外铁梯子拆除问题，否则不交纳物业费的抗辩意见，因被告无证据证明铁梯子的产权人为原告，且与本案不属于同一法律关系，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：钟鑫于本判决生效后十日内给付大兴安岭南慧物业有限公司物业费2237.00元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由钟鑫负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于大兴安岭地区中级人民法院。审 判 员 徐文波二〇一七年八月二十一日法官助理 梁 爽书 记 员 纪 巍