黑龙江省东宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑1024民初556号
原告马传壮，男，1922年6月2日出生，汉族，住所地山东省滕州市姜屯镇。
委托代理人卢纪筱，穆棱市法律援助中心律师。
被告哈尔滨铧升金属材料有限公司，住所地哈尔滨市道外区先锋路18号，组织机构代码66565085-X。
法定代表人孙常海，男，该公司经理。
委托代理人廖代龙，黑龙江九洲律师事务所律师。
第三人东宁运和房地产开发有限公司，住所地东宁县东宁镇幸福路18号，组织机构代码68882236-0。
法定代表人林元奏，男，该公司经理。
委托代理人徐广裕，男，1965年9月12日出生，汉族，住所地江苏省江都市吴桥镇。
委托代理人吴元虎，男，1966年2月8日出生，汉族，住所地江苏省江都市吴桥镇。
第三人穆棱市宏达建筑有限公司，组织机构代码55130384-8，住所地牡丹江市穆棱市八面通镇铁路街。
法定代表人赵尔顺，该公司经理。
委托代理人李志刚，男，1981年4月11日出生，汉族，住所地穆棱市八面通镇。
原告马传壮诉被告哈尔滨铧升金属材料有限公司（下称铧升公司）、被告东宁运和房地产开发有限公司（下称运和公司）案外人执行异议纠纷一案，本院于2016年3月16日立案受理，依法适用简易程序于2016年5月9日公开开庭进行了审理。因穆棱市宏达建筑安装有限公司（下称宏达公司）与本案有利害关系，本院在第一庭审后追加其为第三人参加诉讼。第一次庭审原告马传壮及其委托代理人卢纪晓、被告铧升公司的委托代理人廖代龙、第三人运和公司的代理人徐广裕、吴元虎到庭，第二次庭审原告马传壮及其委托代理人卢纪晓、被告铧升公司的委托代理人廖代龙、第三人运和公司的委托代理人徐广裕、吴元虎、第三人宏达公司的委托代理人李志刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马传壮向本院提出诉讼，请求判令停止对穆棱市下城子镇中心花园小区3号楼2单元301室、502室2套住宅的执行，并解除查封；诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年5月25日原告与第三人运和公司签订了《劳务合同分包合同书》，约定：“由原告承包第三人开发建设的下城子镇中心花园小区楼房的钢筋工工程。工程造价按建筑面积每平方米32元结算。工程完工后30%的工程款付现金，70%的工程款以住宅结算。”原告按约定完成了施工。经结算，于2015年11月1日原告与第三人运和公司签订了《下城子镇中心花园小区工程结算工资顶房协议》，约定：“第三人用原告施工的3号楼2单元301室、502室2套住宅抵顶劳务费271326元”，同时，将住宅交付原告，原告已实际占有上述住宅。在被告铧升公司申请执行与第三人运和公司买卖合同纠纷一案中，东宁法院（2016）黑1024执48号执行裁定对原告所有的上述住宅进行了查封，原告提出执行异议被驳回。原告认为根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条的规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条规定：“被执行人将其所有的需要办理过套登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过套登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有、但未办理过套手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。综上，原告是住宅的实际所有人，请求法院查明事实，依法解除查封。
被告铧升公司辩称：原告是否为实际施工人，原告是否施工及如何结算被告不知情。第三人运和公司是下城子镇中心花园小区的开发人，其建筑单位是宏达公司，合法的结算应当是开发单位运和公司与建设单位宏达公司结算。对于原告是否进行施工没有证据证实，原告的2套楼房在房产没有备案。东宁法院对住宅的查封符合法律规定，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人运和公司述称：原告在下城子镇中心花园小区具体施工是事实，原告等施工人员到穆棱市下城子镇政府上访，为解决民工的工资问题，运和公司按合同约定给付原告30%的现金和70%的房源，下城子镇政府和穆棱市劳动局出具的证明手续；因为房产不是给原告一个人的，是原告所代表的一个班组的全体工人的，所以怕原告不给其他工人劳务费就没有办理预告登记。下城子镇政府和穆棱市劳动局共同参与处理的这件事情。下城子镇中心花园小区建设时是运和公司和宏达公司签订的合同，宏达公司施工了一个来月不干了，不干以后动迁套到政府上访。运和公司与原告达成的施工协议，把工程分项分包给原告等自然人了。运和公司和原告之间签的施工合同是2014年签的，是2015年11月份结算的，签订合同的时候都约定价格了。现在房子是原告的，应支持原告的请求。
第三人宏达公司述称：宏达公司是运和公司在穆棱开发下城子镇中心花园小区的建设施工单位，该工程2013年6月开始施工，施工进程中因运和公司没有按期拨付工程款，造成工程停工，施工民工及拆迁套上访，为解决矛盾经穆棱市下城子镇政府协调运和公司与宏达公司各工种农民工代表都兴龙、朱昌山、汪旭辉、吴洪苓、马传壮协商，由马传壮等人继续施工，劳务费由运和公司直接给付，部分付现金，部分由建成的住宅抵顶工资款。为保证公司民工权益，化解矛盾宏达公司同意这一方案，后期工程由马传壮等人组织农民工完成，宏达公司也同意运和公司与马传壮等人签订的住宅抵顶劳务费的协议，将劳务费给付给农民工。
根据原告的起诉、被告的答辩和第三人陈述，法庭归纳本案争议焦点：原告要求停止执行2套涉诉住宅的请求是否应当支持？
原告围绕争议焦点举证如下：
证据一.东宁法院执行裁定。证明：原告就（2016）黑1024执异6号执行裁定提出执行异议被驳回，现提出执行异议符合法律程序。
被告铧升公司及第三人运和公司、宏达公司质证均称：没有异议。
证据二.2015年6月28日原告与第三人运和公司签订的《劳务分包合同》、2015年11月1日，原告与第三人运和公司签订的《下城子镇花园小区工程结算工资顶房协议》。证明：劳务合同约定原告承包第三人运和公司开发建设的下城子镇中心花园小区楼房的钢筋工工程，工程款30%付现金，70%以住宅结算。工程完工后，第三人运和公司用中心花园小区3号楼2单元301室、502室2套住宅抵顶劳务费271326元。
被告质证称：该合同被告不予认可，该劳务合同是违法的劳务合同，第三人运和公司是一个开发企业，没有将劳务分包给原告的资质，即使分包存在也是违法的，被告认为运和公司应该知道没有资质与原告签订劳务分包合同，所以合同应该无效。对结算协议被告不予认可，作为开发单位工程小组结算这种行为是违法的，第三人运和公司肢解了实际施工的成果，在东宁第三人运和公司施工了8万平方米的楼房，通过这种方式肢解了施工的成果，侵害了其他人的利益。
第三人运和公司和宏达公司质证称：没有异议。
证据三.2015年10月21日，穆棱市下城子镇政府作出的《关于都兴龙等人信访事项调查情况及处理意见》、2015年10月28日，由穆棱市劳动监察局和下城子镇政府见证的《下城子镇中心花园小区拖欠施工人工费纠纷处理协议》、农民工工资表及身份证复印件。证明：因第三人没有按劳务分包合同约定用住宅抵顶劳务费，原告等近百名农民工到下城子镇政府、穆棱市劳动监察局上访，在下城子镇政府、劳动监察局的协调下签订了住宅抵顶工资的协议，用本案查封的住宅抵顶劳务费，并经下城子镇政府、穆棱市劳动监察局见证，并确认欠9名农民工工资的名细。
被告质证称：真实性没有异议，但是只能证明有9人在第三人工地上做过钢筋工，和本案诉争住宅没有关联性。关于《下城子镇中心花园小区拖欠施工人工费纠纷处理协议》形式要件没有异议，即使这份处理协议书是真实的，但是拨给原告抵债的楼房并没有依法进行备案，原告并没有取得住宅的所有权，处理的协议书只是意向性的协议。《关于都兴龙等人信访事项调查情况及处理意见》属于调查处理意见，并不能证实诉争住宅的归属。
第三人运和公司和宏达公司质证称：没有异议。
证据四.照片4张。证明：原告的工友对本案争议的住宅已经占有。
被告质证称：形式要件没有异议，但是证明问题有异议，不能证明有人在那占有使用。
第三人运和公司和宏达公司质证称：没有异议。
证据五.2014年8月3日第三人运和公司与宏达公司签订的《建设工程施工合同》、2016年4月26日宏达公司证明一份。证明：第三人运和公司与宏达公司签订的施工合同没有全部履行，原告是本案住宅的实际施工人，住宅已交付使用，原告有权主张劳务费。
被告质证称：对于宏达公司签订的《建设工程施工合同》没有异议。对于签订的证明有异议，宏达公司与第三人运和公司签订了建筑施工合同，并不像第三人运和公司所述宏达公司中途退出了管理，该小区的验收也是由宏达公司完成，作为建筑企业宏达公司以农民工上访的方式索要工程款是所有建筑行业通用的规则，所以宏达公司把分包的施工人推向开发商索要工程款其出具的证明是不真实的，被告认为原告就是宏达公司下属的施工工人，没有权利直接与第三人运和公司结算。
第三人运和公司和宏达公司质证称：没有异议。
本院认为：原告的上述证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。
被告铧升公司、第三人运和公司和第三人宏达公司未向法庭出示证据。
根据原告举证、被告和第三人质证，法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
运和公司在穆棱市下城子镇开发建设下城子镇中心花园小区综合楼。2014年8月3日，运和公司与宏达公司签订了建设工程施工合同，将下城子镇中心花园小区综合楼建设工程发包给宏达公司。宏达公司施工1个月后，因运和公司拖欠其工程款，宏达公司停止施工。2015年5月25日运和公司将工程肢解分包给原告马传壮等人施工建设，与马传壮签订劳务分包合同，将工程中的钢筋工项目分包给马传壮，约定以现金形式付总工程款的30%，剩余70%以房源结算。马传壮组织人员将钢筋工项目施工完毕，因运和公司未按约定结算工程款，马传壮等农民工上访至穆棱市下城子镇政府。2015年10月21日，穆棱市下城子镇政府作出处理意见，建议马传壮等人通过劳动监察部门或司法程序解决纠纷。2015年10月28日，在穆棱市劳动监察局和穆棱市下城子镇政府的见证下，运和公司和马传壮等人达成协议，双方签订“穆棱市下城子镇中心花园小区拖欠农民工施工人工费纠纷处理协议书”，约定运和公司用中心花园小区3号楼2单元301室、502室2套住宅抵顶271326元，并将上述住宅交付马传壮。2015年11月1日，运和公司和马传壮签订下城子镇中心花园小区工程结算工资顶房协议。运和公司已按协议约定将上述住宅交付马传壮。
穆棱市下城子镇中心花园小区一期3、4号楼的售房单位为运和公司。在铧升公司申请执行运和公司买卖合同纠纷一案中，本院2016年1月22日作出的（2016）黑1024执48号执行裁定查封了上述2套住宅楼。马传壮提出执行异议，（2016）黑1024执异6号执行裁定以争议的2套住宅所有权人为运和公司为由，驳回了马传壮的执行异议。
本院认为：本案系案外人执行异议之诉。第三人运和公司将穆棱市下城子镇中心花园小区楼房建设工程肢解分包，马传壮不具有建筑工程施工资质，运和公司与马传壮之间签订的劳务分包合同无效。但马传壮等人施工完毕后，工程质量合格的，运和公司应当给付工程款。在穆棱市劳动监察局和穆棱市下城子镇政府的见证下，运和公司和马传壮等人达成以房抵顶工程款的协议是双方当事人的真实意思表示，该以物抵债协议合法有效，且签订于人民法院采取强制措施之前，运和公司将争议的2套住宅已交付原告马传壮，马传壮已合法占有争议住宅，诉争的2套住宅虽未办理产权变更登记手续，但马传壮对其已享有足以排除强制执行的民事权益。原告关于停止执行争议的2套住宅的请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、不得执行穆棱市下城子镇中心花园小区3号楼2单元301室、502室2套住宅；
二、驳回原告马传壮其他诉讼请求。
案件受理费50元，由被告哈尔滨铧升金属材料有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于牡丹江市中级人民法院。
审判员 蔡晓东
二〇一六年十月二十日
书记员 穆 霖