上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终7334号
上诉人（原审原告）：倪礼高，男，1961年6月24日出生，汉族，住上海市崇明县。
委托诉讼代理人：文林，上海市申江律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：何岸，男，1980年1月2日出生，汉族，户籍地上海市。
委托诉讼代理人：徐一鸣，上海市东方理律律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海易安房地产经纪有限公司，住所地上海市徐汇区嘉善路98号4号楼B407室。
法定代表人：陆伟，总经理。
上诉人倪礼高因与被上诉人何岸、上海易安房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初33958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
倪礼高上诉请求：要求撤销一审判决，改判支持其在一审的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人何岸承担。事实和理由：何岸违约是明显的事实，损失金额二百万元是协议存续期间的房产差价。其与何岸签订的居间协议不是预约合同，实为公有住房承租权转让协议，故《居间协议》中的定金应是违约赔偿金。上诉人可以通过要求对方赔偿损失的方式来主张权利。上诉人延期支付19万元定金是经过何岸同意的。故一审法院认定事实不清，适用法律错误，违反了合同法的公平原则。
何岸辩称，不同意上诉人倪礼高的上诉请求，要求驳回倪的上诉，维持原判。一审法院认定涉案居间合同是预约合同是正确的。其已经正式通知倪礼高不履行合同了，上诉人完全可以选择购置其他房屋，倪要求赔偿损失没有依据。倪礼高只支付了1万元定金，导致合同无法履行的主要原因在倪一方。
倪礼高向一审法院起诉请求：1.判令何岸按照《不可售公有住房承租权转让居间协议》的约定，履行签订转让合同的义务，上海易安房地产经纪有限公司履行协助义务；2.判令何岸因违约赔偿倪礼高实际损失2,000,000元；3.案件诉讼费由何岸承担。
一审法院认定事实：上海市XX路XX弄XX号承租人为何岸，独用租赁部位为二层东南间（附壁橱壹只）21.40㎡、二层东北间（12.80㎡）、二层西南间（18.60㎡）、二层亭子间（10.90㎡）、二层挑阳台，公用租赁部位为：底层小卫生间、底层中灶间、二层大卫生间等。2016年7月30日，何岸（甲方、转让方）的叔叔通过上海易安房地产经纪有限公司（丙方、居间方）与倪礼高（乙方、受让方）协商系争房屋承租权转让事宜。甲乙丙三方签订了《不可售公有住房承租权转让居间协议》（编号：ZS-017-0000006），约定，甲方委托上海易安房地产经纪有限公司出售系争房屋，甲方委托出售期限为2016年7月24日起至2016年10月23日止。合同第二条约定甲方同意系争房屋的转让价格为6,800,000元，该成交价格包含了一切费用，双方不再另行结算，但以上各项更名产生的费用由乙方承担。合同第三条对系争房屋的付款方式及流程进行了约定。合同第四条约定，甲方同意，待甲方委托丙方出售该公有住房期间，一旦乙方签订本协议，本协议自动生效并自动转为定金协议，乙方应于签订本协议壹个工作日内支付甲方定金200,000元，甲乙双方在此确认，双方同意本协议第三条所述买卖条件，签署本协议收取定金的方式为：乙方签署本协议并支付甲方定金（由丙方财务出具收款收据通知为准），即视为甲方收到乙方支付的购房定金并委托丙方代为保管；且丙方的保管行为不影响定金应具有的法律效力。该条款下方，甲方何岸及乙方倪礼高均签字确认。甲乙双方约定于2016年10月15日或前签订转让合同。丙方应在约定期限内，积极协助甲、乙双方协调签订转让合同的时间及地点。转让合同签订后，转让合同与本协议的内容不一致的，以转让合同的约定为准。甲乙双方确认，甲方转让该公有住房使用权须经该公有住房所在地物业管理部门征询意见，若届时甲方转让该公有住房使用权未经物业管理部门同意（须提供书面），甲乙双方同意解除本协议互不承担违约责任，甲方应在收到乙方书面通知后的三个工作日内将乙方已支付的定金无息返还乙方。若乙方未能按照约定的时间签署转让合同的，乙方已支付甲方的定金不予返还；若甲方未能按照约定的时间签署转让合同的，应向乙方双倍返还定金。签订本协议后，甲乙双方任何一方或双方未能履行本协议，导致双方的转让合同无法签署的，违约方应向丙方支付违约金，违约金数额为本协议第二款所述转让房价款的2%。合同第十条手填内容，载明三方确认，乙方支付剩余定金账号为：开户名上海易安房地产经纪有限公司，开户行上海农村商业银行徐汇支行，账号XXXXXXXXXXXXX7720。何岸到庭表示其于2016年7月24日签订了《不可售公有住房承租权转让居间协议》，在签字时该协议上并没有手填内容。何岸签字后，何岸将《不可售公有住房承租权转让居间协议》原件传真给何岸叔叔，倪礼高及上海易安房地产经纪有限公司于2016年7月30日在该协议的传真件上签字盖章。因签订合同时，何岸并未在现场，倪礼高称其要求出售方提供何岸确认合同的视频后再支付剩余190,000元定金，但何岸叔叔并未提供。倪礼高曾于2016年6月26日支付系争房屋意向金10,000元，合同签订后买卖双方均认可该10,000元转为定金，但倪礼高未按合同约定期限补足剩余定金190,000元。
2016年9月28日，出让方何岸通过中介上海易安房地产经纪有限公司通知倪礼高解除双方签订的居间协议并愿意赔偿。
2016年9月29日，倪礼高向上海易安房地产经纪有限公司支付190,000元，上海易安房地产经纪有限公司向倪礼高出具收据，载明系购买徐汇区XX路XX弄XX号XX层西南间等剩余定金。现倪礼高支付的200,000元款项均在上海易安房地产经纪有限公司处。
2016年10月5日，何岸向上海易安房地产经纪有限公司工作人员张某发送邮件，附件内容为告知解约书，载明：何岸通过上海易安房地产经纪有限公司居间介绍于2016年7月30日与购房方倪礼高就公有住房签订《上海市公有住房承租权转让居间协议》（编号：ZS-017-0000006），现何岸正式通知购买方倪礼高解除双方签订的居间协议，何岸愿意按照居间协议规定支付购买方双倍定金的违约金，即因购买方倪礼高签订完居间协议后的壹个工作日内实际支付的定金为10,000元整，故何岸同意按照居间协议规定支付购买方倪礼高实际支付定金双倍的违约金计20,000元。何岸于签订本告知解约书当日或前已将上述违约金支付至上海易安房地产经纪有限公司，并委托上海易安房地产经纪有限公司将上述违约金转付至购买方倪礼高。10月6日，上海易安房地产经纪有限公司通过微信将该解约告知书发送给倪礼高。
一审庭审后，倪礼高提供系争房屋所在区域房地产价格网上截屏，拟证明其损失包括了房屋上涨的差价，经质证，何岸认为该证据的真实性无法确认，没有参考价值，上海易安房地产经纪有限公司对该证据真实性没有异议，但认为网上的价格偏高，因该证据系网页截屏，不符合证据的有效形式，故一审法院对该证据不予确认。何岸提供上海XX有限公司证明，证明系争房屋承租人已经变更为案外人王某，经质证，倪礼高认为该证据的真实性无法确认，承租人应该以房卡为准，上海易安房地产经纪有限公司对该证据没有异议，因物业公司未到庭作证，一审法院无法核实该证据的真实性，故不予确认。上海易安房地产经纪有限公司提供农商银行收款通知，证明其于2016年9月30日收到何岸方支付的20,000元违约金，经质证，何岸及倪礼高都无法确认该事实,上海易安房地产经纪有限公司也未进一步举证,故一审法院对该证据不予确认。
一审法院认为，倪礼高、何岸及上海易安房地产经纪有限公司签订的居间协议系三方当事人真实意思表示，于法不悖，合法有效。何岸提出其不知情系争房屋出售给倪礼高，也从未委托其叔叔出售系争房屋，故该协议对其没有约束力的抗辩意见，但根据居间协议及解约告知书上何岸的签字，可以认定何岸明知系争房屋出售事宜，对居间协议的效力也予以认可，故对何岸的抗辩意见，不予采纳。关于倪礼高主张何岸按照居间协议履行签订转让合同义务之诉请，从居间协议内容看，明确约定如倪礼高未能按照约定的时间签署转让合同的，倪礼高已支付何岸的定金不予返还；若何岸未能按照约定的时间签署转让合同的，应向倪礼高双倍返还定金；且双方约定倪礼高转让该公有住房使用权须经该公有住房所在地物业管理部门征询意见，若届时转让该公有住房使用权未经物业管理部门同意（须提供书面），双方同意解除本协议互不承担违约责任。双方交易实际须经第三方物业管理部门同意方可继续履行，故认定涉案居间协议属于预约合同，协议约定的定金性质属于为保证转让合同签订的立约定金，故在何岸不同意转让的情况下，倪礼高无权要求继续履行，只能通过定金罚则主张相关权利，故对于倪礼高的该项诉请，不予支持。关于倪礼高主张违约赔偿之诉请，在何岸通过中介上海易安房地产经纪有限公司通知倪礼高解除双方签订的居间协议的情形下，倪礼高应及时另行购房以避免损失扩大，而不必拘泥于购买系争房屋，因此倪礼高要求赔偿实际损失200万元的诉请，缺乏依据，难以支持。至于是否适用以及如何适用定金罚则，由于倪礼高并未主张，故不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条第一款之规定，判决：驳回倪礼高的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计11,400元，由倪礼高负担。
二审中，当事人没有提交新证据。被上诉人何岸在二审期间，确认上海易安房地产经纪有限公司在一审提供的金额为2万元的农商银行收款通知，系何岸的父亲何某支付。倪礼高在二审期间表示，如果涉案房屋确已转让给案外人，其可以不要求继续履行合同，但坚持赔偿要求。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，倪礼高、何岸及上海易安房地产经纪有限公司签订的居间协议系三方真实意思表示，亦符合相关法律规定，故合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上述居间协议除规定居间三方当事人的主要权利义务外，还特别约定系争房屋交易双方在一定期限内签订房屋和转让合同，因此，无论从协议的名称、刑事，还是协议的内容看，该协议属预约合同，其主要功能就是为了保障房屋承租权转让合同的签订。倪礼高诉称该居间协议实为住房承租权的转让协议系认识错误，并无事实依据。为保障该居间协议的履行，该协议明确规定了相应的定金罚则，违约方可按定金罚则处置。同时，原判因倪礼高未作相应主张而没有适用定金罚则对本案进行处理，依法有据。故倪礼高要求赔偿损失200万元的主张，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币22,800元，由上诉人倪礼高负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王列宾
代理审判员 王 奕
代理审判员 胡天和
二〇一七年八月十七日
书 记 员 谢瑄瑄
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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