文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终5216号上诉人（原审原告）：李荣浩。委托诉讼代理人：吴胜峰，江西全灵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市聚祥和物业管理有限公司。法定代表人：黄裕平，董事长。被上诉人（原审被告）：深圳市俊荣物业管理有限公司。法定代表人：黄裕平，董事长。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李洪，广东广和律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：曾招成，广东广和律师事务所律师。原审第三人：深圳市银通实业有限公司。法定代表人：陈小禹，董事长。委托诉讼代理人：杨睿，北京市大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沙志强，北京市大成（深圳）律师事务所律师。上诉人李荣浩因与被上诉人深圳市聚祥和物业管理有限公司（以�简称“聚祥和公司”）、被上诉人深圳市俊荣物业管理有限公司（以下简称“俊荣公司”）、原审第三人深圳市银通实业有限公司（以下简称“银通公司”）返还原物纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初6127号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。李荣浩上诉请求：1、撤销一审判决第一项关于房屋占用使用费的判决，改判为聚祥和公司向李荣浩支付银通住宅综合楼一层70平方米的房产占用使用费71540元（大写：柒万壹仟伍佰肆拾元整，自2014年3月10日暂计至2015年5月28日）。2、撤销一审判决第二项，改判为聚祥和公司、俊荣公司返还占用的银通住宅综合楼第二层西半层386.835平方米的房产给李荣浩，并向李荣浩支付该房产占用使用费395345.37元（大写：叁拾玖万伍仟叁佰肆拾伍元叁角柒分，自2014年3月10日暂计至2015年5月28日）。3、判令本案一审、二审诉讼费由聚祥和公司、俊荣公司共同承担。事实和理由：一、原审法院事实认定不清、判决所依据的证据明显不足。（一）涉案房产（此处指银通住宅综合楼第二层西半层，下文相同）出售前，银通公司系该房产依法登记的唯一所有权人，李荣浩有理由相信其对涉案房产享有全部的处分权。2004年1月12日，银通公司取得银通住宅综合楼第二层（含涉案房产部分）房地产权证（深房地宇第xxxxxxxxxx号），产权证显示上述房产的权利人系银通公司，持有比例100%，房产性质系非市场商品房。2009年9月17日，经银通公司补缴涉案房产地价款1329199元后，房产性质转化为商品房，深圳市国土资源与房产管理局又向银通公司颁发了新的房地产权证（深房字第xxxxxxxxxx号），权利人仍为银通公司，持有比例100%。2009年12月，银通公司将涉案房产出售给李荣浩，二者签订《房地产买卖合同》，并在合同第一条第二款约定，银通公司同意将其享有的目标房屋100%的权益及所有权转让给李荣浩。李荣浩在签订合同时核实了涉案房产的所有权人系银通公司，并进一步核实未发现涉案房产存有抵押、查封等物权处分权限制的情形，基于双方在房地产买卖合同中的约定，根据不动产登记的公示原则以及不动产登记的权利推定效力，李荣浩已尽到了合理注意义务，完全有理由相信银通公司系涉案房产的唯一合法所有权人，其有权对自己享有所有权的房产进行处分。（二）原审法院以李荣浩买房时系银通公司员工，且没有证据显示自己通过正常的市场买卖行为取得涉案房产，认定李荣浩系非善意买受人缺乏法律依据，且与事实不符。第一，就本案是否应该适用善意取得制度，原审法院判断错误。善意取得制度适用前提系出卖人为无权处分人，本案中银通公司在出售涉案房产时已取得完整权利的房产证，如上文所述，对李荣浩而言，银通公司当然属于有权处分人，本案不应适用善意取得制度。原审法院忽视银通公司已取得房产证的事实，以是否善意取得来衡量李荣浩的行为，实际上不合理地增加了李荣浩的义务，即要求买受人在核查房产证产权人的基础上，还应了解房产自建造以来的来龙去脉，甚至要自行判断房产是否存有产权争议，这明显不符合市场交易习惯，且违背不动产登记公示原则。第二，就举证责任而言，原审法院明显分配错误。根据民事诉讼法“谁主张谁举证”的原则，如聚祥和公司、俊荣公司认为李荣浩恶意购房，则举证责任应由其承担。�实际上，聚祥和公司、俊荣公司除了在原审答辩时作出“李荣浩与银通公司串通合谋，骗取涉案房产的房产登记，属于非法侵占他人财产的违法犯罪行为”之类极端指控外，并没有提出任何证据加以证明，而据李荣浩所知，聚祥和公司、俊荣公司也从未就其指控做出过控告、举报等实际行动。既然聚祥和公司、俊荣公司没有就其主张提出任何初步证据，那么原审法院仅凭李荣浩购房时系银通公司员工这一因素就将举证责任分配给李荣浩明显不符合法律规定；进一步来说，即便原审法院认定应由李荣浩一方举证，也应充分行使释明权并保证李荣浩得以顺利举证。第三，李荣浩购房是正常的市场买卖行为，而且，李荣浩支付的对价完全符合当时的市场行情。根据李荣浩与银通公司签订的《房地产买卖合同》第二条约定，目标房屋的转让总价款为550万元，目标房屋包括�通住宅综合楼第一层、第二层及该综合楼东侧的银通员工宿舍楼（一至六层18户）。因综合楼东侧的银通员工宿舍楼未取得房产证，不能进行买卖，鉴于此，李荣浩又与银通公司签订了《房屋租赁合同》，约定将上述宿舍楼出租给李荣浩，租赁期限为2010年1月1日至2029年12月31日，租金为50万元。由此可知，银通住宅综合楼第一层、第二层（共计1445.76击）转让总价款为500万元，出售单价约3458元／前，考虑到涉案房产所处位置以及其设施设备与其他商品房相差甚远，再加之2009年深圳房价并不高昂，且李荣浩购买该房产的价格与银通公司出售类似房产的价格保持一致，因此十分合理。而根据聚祥和公司、俊荣公司提交的证据《关于同意抵押物处置方式和处置价格的复函》，2007年9月8日，广东南华水泥有限公司将抵押给聚祥和公司的抵押物（银通住宅综合楼401和402号房产以及银通住宅综合楼二层西半侧，共计561.215平方米）做出处理的价格仅有1183636元，单价约2109元／平。对比来看，更能显示李荣浩购买价格的合理性，反而是南华水泥公司对抵押物的处理价格过低，并不合理。（三）原审法院认定聚祥和公司、俊荣公司对涉案房产享有物权，明显证据不足。第一，签订上述《房地产买卖合同》后，2010年李荣浩与银通公司签订《深圳市二手房房屋买卖合同》，该合同系深圳市规划和国土资源管理委员会提供的模板合同，用于办理房屋过户登记。之后，李荣浩向税务机关缴纳了税费，并取得完税证明。2010年9月10日，在相关手续完备的情况下，李荣浩取得了银通住宅综合楼第二层的房地产权证（深房地字第xxxxxxxxxx号）。至今，聚祥和公司、俊荣公司从未向房产登记机关提出异议或申请撤销、变更登记，李荣浩系目前涉案房产唯一的合法的�有权人。第二，对于聚祥和公司、俊荣公司提供的对涉案房产享有物权的证据，原审法院未进行实质审查。1、聚祥和公司、俊荣公司提供的证据1《银通公司莲塘综合楼产权划分协议》，其真实性存疑。而且，根据该协议仅能判断银通公司与深圳市中物储运工贸公司就涉案房产的权属有过约定，但对于该协议是否实际得到履行无从判断。原审法院对双方如何合作兴建，中物储运工贸公司是否履行完毕合作兴建中的义务，进而取得涉案房产的所有权均未查明。换言之并无证据证明中物储运工贸公司曾经取得过涉案房产的所有权。2、聚祥和公司、俊荣公司提供的证据2《房产抵债协议》，其真实性也存疑。而且，根据该协议可知深圳市中物储运工贸公司以物抵债，将涉案房产抵偿给广东南华水泥有限公司，但是该协议第二条约定，中物储运工贸公司应协助南华水泥公司�理房屋产权证转移及登记手续，而实际上中物储运工贸公司并未如约履行。也就是说，虽然有过物权转移的约定，但是并未实际发生物权转移，当然不能对抗第三人。另外，当时涉案房产尚未进行物权登记，且其土地性质属于集体土地，该协议因违反法律规定而应认定为无效。3、聚祥和公司、俊荣公司提供的证据3、4《借款合同》、《房地产抵押担保合同》、《关于同意抵押物处置方式和处置价格的复函》，以及补充证据《记账凭证》、《预收款凭证》，其真实性同样存疑。根据财务凭证，聚祥和公司只能证明其曾向广东广业建材产业集团有限公司广州分公司付款，不能证明此笔款项系向广东南华水泥有限公司支付的借款。根据合同、函件可知南华水泥公司向聚祥和公司借款共计1183636元，并将银通住宅综合楼401和402号房产以及xx住宅综合楼二层西半侧抵押给了聚祥和公司，其时借款人南华水泥公司已经停产超过一年，聚祥和公司在完全知情的情况下，仍然同意借款显然不符合常理，而且两次借款期限分别为20天、30天，十分短暂，南华水泥公司不可能按时偿还，另外，根据之前的测算，南华水泥公司对抵押物的处置价格过低，再结合聚祥和公司实际上在借款后一直占用涉案房产的事实，李荣浩认为上述合同和函件对涉案房产的抵押处置系变相流质契约，应为无效。第三，原审法院对李荣浩是否还拥有涉案房产的所有权、银通公司是否曾合法取得涉案房产的所有权、深圳市中物储运工贸公司是否曾取得涉案房产的所有权、聚祥和公司、俊荣公司是否已取得涉案房产的所有权以及后续数手物权转移是否具有连续性等重要事实没有查明。既然原审法院判决驳回李荣浩返还涉案房产的诉讼请求，理应对涉案房产的权属情况进行清楚的界定，如果涉案房产属李荣浩所有，则不应驳回其返还原物的请求；如果涉案房产不属李荣浩所有，那么现在应该属于何人所有；如果聚祥和公司、俊荣公司没有取得涉案房产的所有权，可否代替其上手权利人，甚至是上上手权利人的地位来对抗李荣浩返还原物的请求。二、原审法院法律适用错误。（一）原审法院认为，房屋产权登记是登记机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事法律实体关系，如果当事人之间对产权另有约定且合法有效的情况下，则应依照协议来确认涉案房产的权利主体。对此，李荣浩认为原审法院的观点不符合法律规定，且表述中故意混淆了对当事人范围的认定。第一，原审法院的观点是对物权公示原则的否认，明显不符合法律的规定�《物权法》规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”而且符合法律规定的救济渠道是“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。”第二，虽然《物权法》有“因人民法院的法律文书，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力”的规定，但是本案中聚祥和公司、俊荣公司并未提起反诉，原审法院越俎代庖创设物权，既超越了人民法院的权限，也违背了民事诉讼不告不理的裁判原则。第三，无论李荣浩还是银通公司，均未与聚祥和公司、俊荣公司就涉案房产签订过任何协议或约定，原审法院所谓的“取决于当事人之间的民事法律实体关系，如果当事人之间对产权另有约定且合法有�”中的当事人究竟是指哪些人？如果此处的当事人也包括了深圳市中物储运工贸公司、广东南华水泥有限公司，那么他们为何没有参加诉讼？（二）另外，正如聚祥和公司、俊荣公司提供的证据6（（民事判决书》（2014深中法房终字第715号）所确立的裁判规则一样，债权协议的签署不能必然地推导出物权已经发生转移，物权是否实际发生转移仍需要具体分析。就本案而言，聚祥和公司、俊荣公司占有涉案房产系基于其与广东南华水泥有限公司之间的借款合同关系，之后关于抵押物的处置因违反《担保法》禁止流质契约的规定当属于无效；而广东南华水泥有限公司与深圳市中物储运工贸公司之间的以物抵债协议也并未实际履行，因为当时涉案房产的土地性质决定了无法转移登记；更关键的是，涉案房产长期登记在银通公司名下（初始为绿本，后转为红本），深圳市中�储运工贸公司对此从未提出异议，二者之间是否有其它约定尚不清楚，不能仅凭一份孤立的产权划分协议就认定中物储运工贸公司对涉案房产享有物权。（三）本案中，李荣浩购房时，银通公司已取得涉案房产的房产证，系有权处分人，不符合善意取得制度的规定，原审法院认定李荣浩系非善意购买人，属于法律适用错误。即使原审法院错误地将银通公司视为无权处分人，根据《物权法》第一百零六条的规定“善意取得的构成要件包括：第一，受让人受让该不动产时是善意的；第二，以合理的价格转让；第三，转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。”如前所述，李荣浩在购买涉案房产时已尽到了合理的注意义务，且支付了合理的对价，并已将涉案房产登记在自己名下，其完全符合善意取得的构成要件。因此，即便是按照善意取得制度，李荣浩也已经取�涉案房产的所有权。三、原审法院判令聚祥和公司、俊荣公司支付的房产占用使用费计算不合理。本案中，李荣浩认同原审法院就占用使用费适用诉讼时效的判决内容，但不认同其对占用使用费按每平方米单价25元的认定。原审法院参照《罗湖区2015年下半年度房产租赁指导租金表》，认定聚祥和公司、俊荣公司对xx住宅综合楼一层70平方米、二层西半层386.835平方米的房产占用使用费的计费标准为25元／前，不具有合理性。首先，该指导租金表并非市场价格，根据一般交易习惯，市场价普遍高于政府部门指导价格；其次，聚祥和公司、俊荣公司未按照房地产权证的登记用途，将上述房产用作住宅，而是用于办公，因此按照该指导租金表，其参考价格也应为35元／前。另，根据李荣浩与江苏京东信息技术有限公司、北京京邦达贸易有限公司签订的《房产租赁合同》，李荣浩就xx住宅综合楼一层的租房价格平均在80元／前。因此，李荣浩以70元／击的同类市场价格作为参照，并无不当。综上，原审法院事实认定不清，法律适用错误，导致作出的判决错误，严重侵害了李荣浩的合法权益。因此请求二审法院在查明本案事实的基础上，依法予以改判，支持李荣浩的上诉请求。聚祥和公司、俊荣公司辩称,一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。银通公司述称，同意李荣浩的上诉意见。李荣浩向一审法院起诉请求：1、聚祥和公司、俊荣公司返还占有李荣浩的xx住宅xx楼一层70平米、二层386平米；2、聚祥和公司、俊荣公司支付一层租金294000元（按照同类房屋办公市场价每平米70元，从2010年5月28日暂计至2015年5月28日，共计五年）、二层租金1554000元（按照同类房屋办公市场价每平米70元，从2010年9月10日暂计至2015年9月10日，共计五年），合计1848000元；3、聚祥和公司、俊荣公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：涉案房产位于深圳市xx区xxxx花园东侧xx住宅xx楼第一层、第二层，其中xx住宅xx楼第一层于2010年5月28日从银通公司名下转移登记至李荣浩名下，xx住宅xx楼第二层于2010年9月10日从银通公司名下转移登记至李荣浩名下，第一、二层房屋用途均为单身公寓。原审庭审中，李荣浩、银通公司均陈述李荣浩是通过买卖的方式由银通公司处取得房产产权，购买房产时李荣浩为银通公司的员工。目前xx住宅xx楼第一层中的70平方米由聚祥和公司作为管理处使用，第二层西半层386平方米由聚祥和公司和俊荣公司共同作为办公场地使用。另查，涉案xx住宅xx楼原由银通公司与案外人中物储运公司合作兴建，双方于1999年12月15日签订《银通公司xxxx楼产权划分协议》，约定银通公司分得第一层672.29平方及第二层东半层386.835平方米，案外人中物储运公司分得第二层西半层386.835平方米。案外人中物储运公司于2000年3月1日与南华水泥公司签订协议，将涉案xx住宅楼第二层西半层386.835平方米抵债给南华水泥公�，银通公司于2000年3月2日盖章认可了该协议；聚祥和公司、俊荣公司提供的证据显示，2007年南华水泥公司因向聚祥和公司借款而将银通xx楼第二层西半层作为抵押给聚祥和公司；2007年9月8日南华水泥公司向聚祥和公司出具《关于同意抵押物处置方式和处置价格的复函》，南华水泥公司同意将约定的通住宅楼第二层西半层由聚祥和公司收回自用，并有权转让抵押物。再查，原审庭审中，聚祥和公司、俊荣公司对于第一层权属原属银通公司没有争议，而对于第二层西半层386.835平方米聚祥和公司、俊荣公司主张实际权利人应为聚祥和公司。涉案房产同地段2015年下半年房屋租赁指导租金“不带电梯、住宅”项目为每月每平方米25元。一审法院认为，对于涉案银通xx楼第一层70平方米房产，一审法院认为，银通xx楼原为银通公司与案外人中物储运公司合作兴建并分配给了银通公司，李荣浩系从银通公司处取得了产权，聚祥和公司、俊荣公司对此也没有异议，仅对租金的标准和诉讼时效提出了意见。因此，李荣浩要求聚祥和公司、俊荣公司支付占有使用费的诉讼请求，一审法院予以采纳。聚祥和公司、俊荣公司提出李荣浩诉讼请求中的占有使用费计算标准过高，一审法院认为，李荣浩所主张的每月每平方米70元的“市场价”标准并没有相应的法律依据，一审法院依照涉案房产“单身公寓”的用途参照同期同地段同类型“住宅”的政府指导租金标准计算；聚祥和公司、俊荣公司还提出李荣浩诉求的“租金”大部分已经过了一年的诉讼时效，一审法院认为，本案为侵权纠纷，李荣浩要求的“租金”实为房屋占有使用费，应适用《民法通则》第一百三十五条中两年的诉讼时效的有关规定。由于李荣浩主张的xx住宅xx楼第一层70平方米系聚祥和公司占用，故应由聚祥和公司承担返还及支付占有费的法律责任，占有费的计算期间为本案立案前两年即2014年3月10日至李荣浩主张的截止期限即2015年5月28日，计算过程为14月18天×70平方米×每月每平方25元＝25550元。对于涉案银通xx楼第二层西半层约386平方米房产，一审法院认为，李荣浩诉讼请求的主要依据是李荣浩为涉案房产的登记权利人，但房屋产权登记是登记机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，并不创设具体的权利义务�系，当事人是否享有对登记不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系，如果当事人之间对产权另有约定且合法有效的情况下，则应依照协议来确认涉案房产的权利主体。本案中，银通xx楼第二层西半层原为银通公司与中物储运公司合作兴建并分配给了中物储运公司，中物储运公司又将该部分房产抵债给南华水泥公司，该抵债协议得到银通公司的确认。银通公司明知该第二层西半层并非分配给银通公司，而是分配给中物储运公司且已被中物储运公司对外抵债的情况下，办理了第二层整层的房产证并擅自将第二层转让给李荣浩，具有明显过错。而李荣浩自银通公司处购买第二层房产时是银通公司员工，也没有证据显示系通过正常的市场买卖行为取得涉案房产，不能认定为善意买受人。因此，结合本案查明的案情，李荣浩仅凭房产证要求聚祥和公司、俊荣公司返还房产、支付房屋占有使用费证据不足，一审法院不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、聚祥和公司应于判决生效之日起十日内向李荣浩返还占用的xx区xxxx住宅xx楼一层70平方米的房产，并支付2014年3月10日至2015年5月28日的房屋占用使用费25550元；二、驳回李荣浩的其他诉讼请求。案件受理费21432元，由李荣浩负担20000元，聚祥和公司负担1432元。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为返还原物纠纷。结合双方当事人的上诉请求及诉辩理由，本案二审的争议焦点是：1、李荣浩是否涉案银通xx楼第二层西半层约386平方米房产的合法所有权人及是否有权请求聚祥和公司、俊荣公司返还；2、涉案房产的房屋占有费损失如何确定。关于第一个焦点问题，《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。从上述规定可知，我国实行的不动产登记公示公信原则，涉案银通xx楼第二层房产所有权已经登记在李荣浩名下，该登记目前合法有效，李荣浩据此主张其是合法所有权人依据充分。聚祥和公司主张其对涉案银通xx楼第二层西半层约386平方米房产享有物权，但其依据的是几份协议，即使该几份协议为真，其依据协议享有的是债权请求权，未经登记，并不产生物权变动的效果，不能对抗李荣浩享有的合法物权。李荣浩作为涉案涉案银通xx楼第二层西半层约386平方米房产的合法所有权人，请求聚祥和公司、俊荣公司返还占有的该部分房产依据充分，应予支持，原审法院未予支持有误，本院予以纠正。若聚祥和公司、俊荣公司主张该房产产权登记有误，其应另寻法律途径解决。关于第二个焦点问题，李荣浩主张涉案房产的房屋占有费应按每月每平方米70元的“市场价”标准计算，但对此未提供充分证据证明，原审法院根据房屋性质参照同期同地段同类型“住宅”的政府指导租金标准计算房屋占有使用费并无不当，本院予以确认。因涉案银通xx楼第二层西半层约386平方米房产由聚祥和公司、俊荣公司占用，故李荣浩上诉请求的2014年3月10日至2015年5月28日期间该部分房产的房屋占有费140890元（14月18天×386平方米×每月每平方25元）应由聚祥和公司、俊荣公司承担。综上所述，李荣浩的上诉请求部分成立，对成立的部分本院予以支持；一审判决实体处理部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初6127号民事判决第一项；二、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初6127号民事判决第二项；三、聚祥和公司、俊荣公司应�本判决生效之日起十日内向李荣浩返还占用的xx区莲塘xx住宅xx楼二层西半层约386平方米房产，并支付2014年3月10日至2015年5月28日的房屋占用使用费140890元；四、驳回李荣浩的其他诉讼请求。一审案件受理费21432元，由李荣浩负担1432元，聚祥和公司负担12000元，俊荣公司负担8000元；二审案件受理费7920元，由李荣浩负担920元，聚祥和公司负担3500元，俊荣公司负担3500元。本判决为终审判决。审 判 长 俞    红审 判 员 吴  思  罕代理审判员 邓    媛二〇一七年十月三十一日书 记 员 王倚霖（兼）附法律条文：《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属�书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。