广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第437号
上诉人（原审原告）：冯泽源，1958年2月2日，住广州市南沙区。
委托代理人：张燕妃，广东敏锐律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州市瀚成房地产开发有限公司，住所地广州市南沙区。
法定代表人：黄盛洪，总经理。
委托代表人：梅浩斯，系该司职员。
委托代理人：田兰兰，广东智韬律师事务所律师。
上诉人冯泽源、广州市瀚成房地产开发有限公司（以下简称瀚成公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服广州市南沙区人民法院（2014）穗南法民三初字第267号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：瀚成公司是广州市南沙区大岗镇潭灵大道东100号瀚成华府的开发商。2011年3月4日，冯泽源（乙方）与瀚成公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中约定：乙方向甲方购买番禺区（现南沙区）大岗镇潭灵大道东100号2座902房，建筑面积共95.5324平方米，总金额为620069元。付款方式为按揭贷款方式，在预售合同网签之日起5日内支付430000元，余额190069元以按揭方式付款，按揭银行是中国工商银行股份有限公司广州番禺支行。甲方应当在2012年10月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。甲乙双方共同办理《房地产权证》，甲乙双方应当在该商品房交付之日起180个工作日内（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按上述约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期时间达到120日的，乙方有权自120日届满之日起半年内解除合同。另合同补充协议约定，出现下列情形之一的，甲方可据实顺延办理产权转移登记并不承担违约责任：1、乙方未能付清全部房价款、契税、登记费等其他按规定应缴纳的费用、面积差异房价款或因违约产生的违约金等；2、乙方未能自接获甲方通知之日起7个工作日内自行到甲方售楼部向甲方领取申请办理产权转移登记须由甲方盖章及提供证件资料的、提交办理产权转移登记需要由乙方提供的全部证件资料并签署有关文件；3、乙方未能依约办理收楼手续的；4、甲方在合同约定的时间内已向乙方提供申请办理房地产转移登记的资料，因乙方未将上述资料交给产权登记部门或者因产权登记部门的原因造成迟延受理的。同日，冯泽源签署《非诉讼委托代理协议》。约定冯泽源因购买大岗镇潭灵大道东100号2座902房，委托广东仲某律师事务所办理有关购房法律事务，委托事项为协助办理《商品房买卖合同》签约，代甲方到国土局办理预购商品房转移登记手续。
合同签订当日，冯泽源向某公司支付购房款430000元。之后，冯泽源（借款人）与中国工商银行股份有限公司广州番禺支行（贷款人）、瀚成公司（保证人）签订《个人购房借款／担保合同》，约定冯泽源为购房讼争房屋向该银行贷款190069元。2012年5月10日，冯泽源通过银行向某公司支付购房款190069元。2012年10月31日，冯泽源办理了收楼手续，并向某公司交纳了办证手续费394.60元及契税9301.04元。
2013年4月25日，瀚成公司向冯泽源寄送《办理〈房地产权证〉的通知》，提出：现我司已开始统一协助业主办理《房地产权证》，具体办证事项通知如下：办证前须提交资料及应缴纳费用为业权人婚姻证明、业权人及家庭成员身份证和户口簿，提供购买该房屋所缴费用票据，提交《商品房买卖合同》及《广东省房地产预告登记证明》原件；收件时间为2013年4月18日至5月18日；如属业权人自行找银行办理按揭贷款的，则须自行到所属按揭银行借出《抵押登记说明书》、《广东省房地产预告登记证明》、银行已盖章的《广州市房地产他项权利登记申请书》的原件及《按揭合同》原件一并提交办证；关于所购该房屋是否可享受契税的税收优惠，需委托办证员另行电话通知，由业权人本人到房管局开具查册证明，并于查册后3日内交予办证人员，逾期则视业权人放弃此项优惠政策，造成的损失自负。2013年4月30日，瀚成公司向冯泽源出具办证收件回执，确认收到冯泽源的身份证、户口本、房款发票（均为复印件）等办证资料，但冯泽源未提交《商品房买卖合同》、《广东省房地产预告登记证明》、《贷款合同》。冯泽源表示上述资料原件均在按揭银行，应由瀚成公司自行向银行调取。同日，瀚成公司向冯泽源出具《办理房产证须知》，冯泽源在该须知上签名确认。该须知约定：产权人愿意与开发商共同委托广东仲某律师事务所代为办理该房屋的《房地产权证》并自愿缴纳相关委托办证费用；若实测套内建筑面积与合同套内建筑面积有差异的，以实测套内面积为准，并按合同约定的价格据实结算房价款，如需退款的，产权人同意于领取产权时提供存折或银行卡后转账；《房地产权证》办好后因购房产生的权利义务终结并互不追究，但房屋质量的保修责任将按国家法律规定继续承担。
2014年1月26日，瀚成公司向冯泽源寄送《关于办理〈房地产权证〉的敦促函》，提出申报契税必须提交双方共同签署房屋面积差异处理的《协议书》，如房屋是家庭唯一商品房的，可享受契税的优惠政策，但须到房管部门开具“个人名下房产情况证明”，并到瀚成公司处签署《唯一住房诚信保证书》；或非家庭唯一商品房的，须到瀚成公司处签署《申某》。2014年3月18日，冯泽源向瀚成公司寄送南沙区房地产交易中心出具的冯泽源及其家属的《个人名下房地产登记情况查询证明》。2014年3月21日，瀚成公司向冯泽源寄送《关于商品房面积差异处理的敦促函》，提出冯泽源需补足房价款907元及相应的契税，如冯泽源逾期付款，瀚成公司可据实顺延办理产权转移登记时间并不承担违约责任。2014年4月6日，原、瀚成公司签订《协议书》，一致确认冯泽源应向某公司补交面积差异款907元。同日，冯泽源向某公司交纳907元的面积差异款。2014年4月15日，税务部门向冯泽源开具契税发票，契税税率为1.50，实缴金额为9314.64元。2014年4月28日，南沙区房地产交易中心出具房屋转移登记受理回执。2014年5月8日，房管部门出具讼争房屋的《房地产权证》，瀚成公司于2014年8月14日在本案第二次开庭时将《房地产权证》当庭交付给冯泽源。
冯泽源向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、瀚成公司立即为冯泽源办理南沙区大岗镇潭灵大道东100号2座902房的房地产权证并交付给冯泽源。2、瀚成公司向冯泽源支付延迟办理房产证的违约金（以房屋总价款620069元为本金，按日万分之五标准计算，从2013年7月20日起计算至瀚成公司取得房管部门的受理回执之日止）。3、本案受理费由瀚成公司承担。诉讼过程中，冯泽源撤回第1项诉讼请求。
原审法院另查明，瀚成华府A、B、C座工程于2012年12月3日取得《竣工验收备案表》。2014年1月15日，南沙区大岗镇潭灵大道东100－122号（双号）房屋取得大确权登记。
原审法院认为，冯泽源、瀚成公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。合同约定瀚成公司应在商品房交付之日起180个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，即瀚成公司应在2013年7月19日前为冯泽源办理涉案房屋产权证书，但瀚成公司未能在该期限前为冯泽源办理房地产转移登记，其行为已构成违约，应承担违约责任。冯泽源要求瀚成公司支付延期办理房地产权证的违约金有合同依据，原审法院予以支持。冯泽源在合同约定的办证期限前已付清所有购房款，故瀚成公司以冯泽源延迟支付购房款为由要求顺延办证期限没有依据，原审法院不予支付。瀚成公司在取得大确权登记后的2014年1月26日向冯泽源发出敦促函，要求冯泽源提交个人名下房产情况证明（系享受契税优惠政策必须提交的文件），但冯泽源直至2014年3月18日才将该证明提交给瀚成公司，故该期间在扣除合理期限后的延迟责任应由冯泽源自行承担。瀚成公司在收到冯泽源的个人名下房产情况证明后，直至2014年4月28日才取得房管部门的办证递件回执，则该期间在扣除合理期限后的延迟责任应由瀚成公司承担，双方均需要的合理期限互相予以抵扣。瀚成公司未提交证据证实涉案楼盘的大确权手续办理延迟是由于冯泽源或政府部门的过错造成的，故瀚成公司以此为由提出无需承担违约责任依据不足，原审法院不予采信。瀚成公司在2014年1月26日发出的敦促函中未要求冯泽源提交《商品房买卖合同》、《广东省房地产预告登记证明》、《贷款合同》等文件，而双方签署面积补差协议书并非办理房产证的必要前提条件，故瀚成公司以冯泽源未及时提交上述资料为由提出无需承担延迟办证违约责任也依据不足，原审法院不予支持。《办理房产证须知》中有关“《房地产权证》办好后因购房产生的权利义务终结并互不追究”的约定，不能视为冯泽源已明确放弃追究瀚成公司的延迟办证违约责任的意思表示，故瀚成公司以冯泽源已签署该须知为由提出其无需承担延迟办证违约责任依据不足，原审法院不予支持。本案为冯泽源、瀚成公司双方因履行商品房买卖合同而产生的纠纷，与广东仲某律师事务所不存在利害关系，故瀚成公司提出应追加该事务所作为当事人没有依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2014年8月29日作出如下判决：一、广州市瀚成房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向冯泽源支付逾期办理房地产权证违约金（从2013年7月20日起计至2014年1月26日止及从2014年3月19日起至2014年4月28日止，按已付房价款620069元的每日万分之五的标准计算）。二、驳回冯泽源的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费818元由冯泽源负担118元，广州市瀚成房地产开发有限公司负担700元。上述受理费已经由冯泽源预交，冯泽源同意由广州市瀚成房地产开发有限公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给冯泽源。
判后，广州市瀚成房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决查明事实不清。原审判决审理查明的事实证实了冯泽源未按照合同约定付款，但是一审法院并未作出合理的认定。另外，《办理房产证须知》是双方就双方办证有关权利义务协商签订的，冯泽源并非只是签名确认。二、一审法院认定事实错误。1、根据合同约定，涉案产权证应由双方共同办理，在房屋交付之日起180日内双方都有各自应履行的义务，且不存在履行义务的先后顺序，冯泽源在取得大确权之前就需要履行其应尽义务，双方都没有履行义务则办证期限应当顺延，互不追究责任。而且办理产权证的主体是冯泽源，冯泽源应当向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，须填写《广州市房地产转移登记申请书》、《广州市房地产他项权利登记申请书》，连同其他相关资料上交到房管局进行审批，冯泽源不能举证期在约定期限内履行上述义务。根据补充协议第十一条第一款的约定，冯泽源未能自接获我方书面通知之日起7个工作日内自行到我方售楼部领取申请办理产权转移登记资料、提交办理产权转移登记所需证件资料并签署有关文件的，我方给可据实顺延办理产权转移登记并不承担违约责任。2、我方已经提交涉案房屋竣工验收备案表证明涉案房屋于2012年12月3日已竣工验收备案，由于番禺、南沙两区行政区域调整，迟迟未完成档案资料移交及业务移交，导致有关业务拖延长达8个多月。我方还提交涉案房屋的房屋面积测量成果报告书证明涉案房屋的面积差异已经确定，但是由于南沙国土局的原因导致该份报告不能使用。3、一审提交的证据《广州南沙开发区地方税务局大岗税务分局契税指引（一）——存量房（一手房）契税申报征收指引》上明确要求存在补差价或变更的提供《补充协议》，广州地税契税征管办公室公告栏中也表明一手房契税申报资料中，涉案房屋由面积差异的，须提交补差协议及补款发票。根据补充协议，冯泽源未能付清面积差异房价款或因违约产生违约金的，我方可据实顺延办理产权转移登记并不承担违约责任。冯泽源直到2014年4月6日才签署面积差异协议及补交面积差异款，属于怠于履行的违约行为。4、双方签署《办理房产证须知》，免责条款以排除法方式明确，冯泽源未在签署时提出异议，是其真实意思表示，没有证据证明我方有误导、欺诈、胁迫行为。5、税务部门开具的契税发票显示的实缴金额与冯泽源向我方交纳的契税款项的差额是由我方垫付，冯泽源至今没有归还。根据补充协议，在冯泽源未能付清全部契税情况下，我方可以据实顺延办理产权转移登记并不承担违约责任。三、原审法院程序严重违法。1、原审查明我方与冯泽源均委托广东仲某律师事务所代为办理涉案房屋的《房地产权证》，需追加该律所作为本案共同被告以查清律所是否有影响办证的迟延。2、涉案楼盘大确权情况不属于人民法院认为审理案件需要的证据，原审法院却自行向南沙区国土去调取，违反有关举证规定。故请求二审法院判决撤销原审判决，驳回冯泽源全部诉讼请求，并判令其承担本案全部诉讼费用。
上诉人冯泽源答辩称：一、冯泽源已于瀚成公司寄送的《办理（房地产权证）的通知》载明的期限内提交了冯泽源所能提交的资料，按照该通知，冯泽源逾期提交《个人名下房产情况证明》视为冯泽源放弃享受契税优惠。二、瀚成公司在2014年1月26日发出《关于办理（房地产权证）的敦促函》提出申报契税需提交双方签署的处理房屋面积差异的《协议书》，瀚成公司也就是向冯泽源表示《协议书》才是申报契税所必须提交的资料，冯泽源未提供《个人名下房产情况证明》不妨碍申报人缴纳契税，更不影响房地产权证的办理。三、瀚成公司没有为冯泽源申报契税，也未告知冯泽源预交的契税是否足够，是否需要补缴。
上诉人冯泽源不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误，冯泽源逾期提交《个人名下房产情况证明》只会导致不能享受优惠政策，而并非是不能办理房地产权证，因此，原审法院扣除上述冯泽源提交《个人名下房产情况证明》的期间是错误的。二、瀚成公司在2014年1月26日发出《关于办理（房地产权证）的敦促函》提出申报契税需提交双方签署的处理房屋面积差异的《协议书》，瀚成公司也就是向冯泽源表示《协议书》才是申报契税所必须提交的资料，冯泽源未提供《个人名下房产情况证明》不妨碍申报人缴纳契税，更不影响房地产权证的办理。瀚成公司没有为冯泽源申报契税，也未告知冯泽源预交的契税是否足够，是否需要补缴，所以逾期办证的责任应当由瀚成公司承担。综上所述，请求判令：撤销原审判决，改判广州市瀚成房地产开发有限公司向冯泽源支付迟延办理房地产权证违约金（（以房屋总价款620069元为本金，按日万分之五标准计算，从2013年7月20日起计算至2014年4月28日止）。本案受理费由广州市瀚成房地产开发有限公司承担。
上诉人广州市瀚成房地产开发有限公司答辩称：冯泽源的上诉理由不能成立，应当予以驳回。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
另查明，冯泽源于2012年5月10日付清全部购房款，瀚成公司出具了收款发票。
本院认为，本案的二审争议焦点是瀚成公司迟延办证的责任能否免除？瀚成公司主张因行政区域调整以及国土部门移交资料、业务迟延才导致迟延办理房产证。但是，其并未向本院提供证据证明，迟延办理房产证与行政部门过错之间具有因果关系，所以，对其主张本院不予采信。另外，瀚成公司主张冯泽源逾期支付购房款，其可以顺延办理涉案房屋产权证，并且涉案房屋产权证应当由双方共同办理，涉案楼盘未办理大确权并不影响冯泽源履行合同义务，由于冯泽源并未及时向房管部门提交资料，所以瀚成公司有权顺延办证期间。对此，本院认为，冯泽源于2012年5月10日已经支付全部购房款，瀚成公司在办理涉案房屋产权证时，其并未向业主提出顺延办证期限的理由，瀚成公司现主张顺延办理涉案房屋产权证的期限理据不足，并且涉案楼盘办理大确权是冯泽源履行合同约定的办证义务的前提，因瀚成公司迟延办理涉案楼盘的大确权，所以，冯泽源对于迟延履行义务并无过错，瀚成公司主张顺延办证期限的理据不足，本院不予支持。关于冯泽源是否免除瀚成公司逾期办证责任的问题。本院认为，双方签署的《办理房产证须知》中载明《房地产权证》办好后因购房产生的权利义务终结并互不追究，但是该须知作为瀚成公司事先准备以反复使用的格式合同，预先免除了其在房屋买卖关系中重要的责任，排除了冯泽源的合法权利，应属无效条款，不产生终结双方权利义务的效果。关于补缴面积差异款以及契税的问题。本院认为，双方签署面积差异补差协议书并非是办理房产证的必要条件，并且由于瀚成公司迟延为冯泽源申报缴交税费，而在2014年1月26日发出督促函时也并未及时告知冯泽源应当补缴纳税费的具体数额和时间，故该逾期责任应当由瀚成公司承担，瀚成公司上诉主张顺延办证期限理据不足，本院不予支持。由于瀚成公司在涉案楼盘办理大确权之后，在2014年1月26日已经向冯泽源发出了要求提交个人名下房产证明的敦促函，但由于冯泽源直至2014年3月18日才提交了个人名下房产证明资料，并且冯泽源也实际享受了契税优惠，故该期间逾期办证责任应当由冯泽源承担，所以原审法院认定逾期办证违约金应当从2013年7月20日起计至2014年1月26日及从2014年3月19日起至2014年4月28日止理据充分，本院予以支持，原审判决第一项应当维持，冯泽源的上诉主张不能成立，本院不予支持。
瀚成公司诉称原审调取涉案楼盘大确权情况程序违法，本院认为，涉案楼盘办理大确权时间对于认定本案事实至关重要，原审法院主动调查相关证据，符合民诉法的规定。另外，广东仲某律师事务所并非涉案房屋买卖合同关系的主体，原审未追加广东仲某律师事务所作为本案当事人并无不当，瀚成公司主张广东仲某律师事务所影响办证，应当另行主张权利，本院不予处理。综上所述，瀚成公司和冯泽源的上诉理由均不能成立，应当予以驳回，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1636元，由上诉人广州市瀚成房地产开发有限公司负担1400元，上诉人冯泽源负担236元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 余 盾
二〇一五年九月十八日
书 记 员 阮志雄
宋德光