四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）川民提字第145号
申请再审人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：郑友权，男，1957年11月6日出生，汉族。
申请再审人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：杨朝君，女，1956年7月23日出生，汉族。
委托代理人：郑友权，男，1957年11月6日出生，汉族，系杨朝君之夫。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：高朝富，男，1951年3月5日出生，汉族�
委托代理人：颜德华，四川戎星律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：杨朝贵，女，1951年1月28日出生，汉族。
委托代理人：颜德华，四川戎星律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉第三人、二审被上诉人）：杨朝荣，男，1938年7月19日出生，汉族。
被申请人（一审被告、反诉第三人、二审被上诉人）：岳登维，女，1946年4月13日出生，汉族。
申请再审人郑友权、杨朝君因与被申请人高朝富、杨朝贵、杨朝荣、岳登维房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省宜宾市中级人民法院（2014）宜民终字第54号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年12月3日作出（2014）川民申字第1966号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人郑友权、申请再审�杨朝君的委托代理人郑友权、被申请人高朝富、杨朝贵及其委托代理人颜德华、被申请人杨朝荣到庭参加诉讼。被申请人岳登维经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
2013年10月15日，一审原告郑友权、杨朝君起诉至兴文县人民法院，请求判令高朝富、杨朝贵、杨朝荣、岳登维返还房屋；给付房屋租金27000元；支付因违约造成的经济损失6000元；判令高朝富、杨朝贵支付违约金50000元，并承担本案的诉讼费用。
高朝富、杨朝贵提起反诉，请求判令郑友权、杨朝君继续履行《购房协议书》约定的义务，协助办理房屋过户手续；支付高朝富、杨朝贵违约金50000元。
兴文县人民法院一审查明，郑友权、杨朝君系夫妻关系，高朝富、杨朝贵系夫妻关系，杨朝荣、岳登维系夫妻关系，杨朝君、杨朝贵、杨朝荣又系同胞兄妹关系。1996年，郑友权、杨朝君在兴文县原中城镇修建了一幢砖混结构房屋，共计四层，面积为274.80平方米，并办理了房屋所有权证和国有土地使用权证。1997年1月6日，郑友权、杨朝君与高朝富、杨朝贵在杨朝荣的见证下，签订了《购房协议书》，郑友权、杨朝君将房屋的第三层出售给高朝富、杨朝贵。《购房协议书》约定：一、因杨朝贵与杨朝君系亲姐妹关系，故郑友权夫妇以26000元的低价优惠售给。房权证手续由高朝富夫妇去办理。二、若因以后高朝富夫妇及高丽不住该住房时，高家必须以原价优先售给郑家及子孙，况若郑家都不要时，方可对外出售。如果高丽不住此房时，不能对外出租，更不能以高丽的名义住进此房。……六、此协议经高、郑两家签字生效，不得违背。否则除赔偿一切经济损失外，另给予50000元的违约金处罚。《购房协议书》签订后，高朝富、杨朝贵�搬进了此房居住，并支付了购房款26000元。2008年，高朝富、杨朝贵夫妇之女高丽在本县城另购住房后，高朝富、杨朝贵夫妇便与其女儿一起居住生活，2009年4月，杨朝荣、岳登维搬进本案争议的房屋居住至今。该房至今尚未办理产权过户登记手续。
高朝富、杨朝贵与杨朝荣、岳登维在庭审中均陈述，本案争议的房屋并未出租或出售给杨朝荣夫妇，杨朝荣夫妇仅是暂时帮高朝富夫妇看管房屋。
兴文县人民法院一审认为，郑友权、杨朝君与高朝富、杨朝贵签订的《购房协议书》不违反国家法律、行政法规的强制性规定，法院予以确认。郑友权、杨朝君与高朝富、杨朝贵均应当按照协议全面履行义务，受协议的约束。高朝富、杨朝贵夫妇以及女儿高丽目前未居住在本案争议的房屋里，并由杨朝荣、岳登维夫妇看管房屋，但高家并未将房屋出租或者出售，且郑友权、杨朝君也未提供证据证明高朝富夫妇无再住此房之可能，根据《购房协议书》第一条的约定，以及《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，高朝富、杨朝贵购房的目的是为了居住，并非将该房租售，此时未居住在此，以后可能仍需居住此房，并未构成违约。杨朝荣、岳登维夫妇应高朝富夫妇之邀看管房屋，并无任何违约或侵权行为，故郑友权、杨朝君要求高朝富、杨朝贵以及杨朝荣、岳登维返还房屋、支付租金以及赔偿损失和违约金的诉讼请求，于法无据。《购房协议书》明确办理房权证的义务在高朝富夫妇，高朝富、杨朝贵也未能提供证据证明郑友权、杨朝君未履行协助义务，故郑友权、杨朝君无违约行为。对高朝富、杨朝贵要求郑友权、杨朝君支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。因郑友权、杨朝君与高朝富、杨朝贵之间系房屋买卖关系，虽《购房协议书》约定“房权证手续由高朝富夫妇去办理”，但根据合同性质，郑友权、杨朝君应当履行协助义务，协助高朝富、杨朝贵办理房权过户手续。兴文县人民法院于2013年11月18日作出（2013）兴古民初字第458号民事判决：一、驳回郑友权、杨朝君的诉讼请求；二、郑友权、杨朝君出售给高朝富、杨朝贵的位于兴文县古宋镇的房屋［国有土地使用权证号为：兴文（中城）国用（2003）字第0839）第三层的产权过户手续由高朝富、杨朝贵负责办理，郑友权、杨朝君协助办理；三、驳回高朝富、杨朝贵的其他反诉请求。本诉受理费2480元，由郑友权、杨朝君负担；反诉受理费1700元，由高朝富、杨朝贵负担。
郑友权、杨朝君不服一审判决，向四川省宜宾市中级人民法院提起上诉称，一审判决认定事实不清，程序违法，适用法律不当。杨朝荣夫妇已入住高朝富夫妇房屋多年，高朝富夫妇也对房屋进行过重新装修，可以推定两家存在租赁关系；两家以看管房屋为幌子合谋侵犯郑友权、杨朝君的利益。
四川省宜宾市中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
四川省宜宾市中级人民法院二审认为，郑友权、杨朝君与高朝富、杨朝贵于1997年1月6日签订的《购房协议书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，系有效协议。协议签订后，高朝富、杨朝贵向郑友权、杨朝君支付了购房款，郑友权、杨朝君也向高朝富、杨朝贵交付了房屋，双方的主要合同义务均已履行完毕。根据《购房协议书》第一条的约定，高朝富、杨朝贵违约情形是�房屋对外出租或出售，本案中虽然杨朝荣夫妇居住在高朝富夫妇房屋的事实存在，但郑友权、杨朝君无证据证明高朝富夫妇将房屋出租或出售给了杨朝荣夫妇，故郑友权、杨朝君主张高朝富、杨朝贵违约的理由不成立。郑友权、杨朝君与高朝富、杨朝贵的买卖房屋合同成立生效并已实际履行，依照法律规定郑友权、杨朝君有义务协助高朝富、杨朝贵办理房屋产权过户手续。四川省宜宾市中级人民法院于2014年2月12日作出（2014）宜民终字第54号民事判决：驳回上诉、维持原判。二审诉讼费4180元，由郑友权、杨朝君负担。
郑友权、杨朝君申请再审称，一、二审判决认定事实、适用法律错误。房屋买卖合同必须到房产管理机关办理过户登记手续后，才能生效。高朝富、杨朝贵夫妇与杨朝荣、岳登维夫妇之间存在租赁关系，不是所谓的“暂时看管房屋”。二审判�所称“双方主要合同义务均已履行完毕”属于认定错误；二、二审审判程序不合法。
再审中，郑友权、杨朝君出示照片四张，拟证明杨朝荣夫妇已居住在诉争房屋内。高朝富、杨朝贵、杨朝荣质证认为与本案无关联性。本院认为，郑友权、杨朝君所举的证据与本案争议的事实无关联性，本院不予采信。
本院再审查明的事实与四川省宜宾市中级人民法院二审查明的事实一致。
本院再审认为，郑友权、杨朝君与高朝富、杨朝贵于1997年1月6日签订的《购房协议书》系双方的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规强制性规定，系合法有效协议。《购房协议书》签订后，高朝富、杨朝贵向郑友权、杨朝君支付了全部购房价款，郑友权、杨朝君也向高朝富、杨朝贵交付了房屋，双方的主要合同义务均已履行完毕。现郑友权、杨朝君主张�高朝富、杨朝贵违反《购房协议书》第二条的约定，将涉案房屋出租给杨朝荣、岳登维，并要求高朝富、杨朝贵返还房屋，对于该主张的事实，负有举证责任的郑友权、杨朝君未提供充分证据予以证实，其要求高朝富、杨朝贵返还房屋的主张亦无法律依据。故对郑友权、杨朝君的再审请求，本院不予支持。郑友权、杨朝君主张，二审庭审违反法定程序。经查，本案二审合议庭结合案情实际，组织双方询问后未开庭审理，符合《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，二审审理程序并无违法之处。故郑友权、杨朝君该再审主张亦不成立。
综上，四川省宜宾市中级人民法院二审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持四�省宜宾市中级人民法院（2014）宜民终字第54号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦永健
审 判 员 何 丛
代理审判员 戚小虎
二〇一五年五月四日
书 记 员 韩 瑛
附相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
……
第一�七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；