广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）桂03民终1314号上诉人（一审第三人）：张艳艳，女，1974年9月3日生，汉族，无职业，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。委托诉讼代理人：黄惠，广西象山律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：吕泽宁，男，1960年6月2日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。委托诉讼代理人：谢继香，广西远兴律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：张洁，女，1964年4月10日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。委托诉讼代理人：谢继香，广西远兴律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：桂林市松杉房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市。法定代表人：蒋晓群，该公司总经理。被上诉人（一审被告）：桂林润松休闲健身有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市竹江路桂林华侨农场一分场。法定代表人：马晓珍，该公司总经理。上诉人张艳艳因与被上诉人吕泽宁、张洁、桂林市松杉房地产开发有限公司、桂林润松休闲健身有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区灵川县人民法院（2016）桂0323民初487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。张艳艳上诉请求：1、依法撤销灵川县人民法院作出的(2016)桂0323民初23号民事判决；2、依法驳回被上诉人吕泽宁、张洁的起诉；3、本案诉讼费由倍上诉人承担。事实和理由:涉案的“桂林漓江奥林苑”项目是被上诉人桂林市松杉房妣产有限公司、桂林市润松休健身有限公司共同开发，与吕泽宁、张洁签订的《商品房买卖合同》仅有桂林市桂林市松杉房地产有限公司加盖公章，桂林市润松休闲健身有限公司作为开发主体，并没有在合同上加盖公章，因此，该合同缺乏合同主体，依法未生效。二、被上诉人至今仍有5万元房款未交纳，其违反合同约定，不符合交付条件。且根据一审后组织三方当事人到房屋现场勘查交付现状，被诉人吕泽宁、张洁并未实际占有入住。1、本案诉争房屋已经在2014年12月12日抵押给上诉人，并办理了抵押登记。上诉人依法享有抵押权，并取得得桂林市秀峰区人民法院作出的(2016)0302民初313号民事调解书确认的债权和优先受偿权，该案已经申请执行，对该房屋已经查封。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”。根据上述法律规定，被上诉人对房屋并不享有所有权，但可以起诉要求解除合同，其享有的是一般债权。被上诉人吕泽宁、张洁答辩称：一、上诉人无权就本案提起上诉。上诉人是作为无独立请求权的第三人，由一审法院通知参加到被上诉人吕泽宁、张洁与一审被告松杉房地产公司、润松休闲公司的诉讼中。根据《最高人民法院关于适用的解释》第八十二条关于：“在一审诉讼中，无独立请求权的第三人无权提出管辖异议，无权放弃、变更诉讼请求或者申请撤诉，被判决承担民事责任的，有权提起上诉。”的规定，一审判决并未判决上诉人承担本案民事责任，因此，上诉人无权就本案提起上诉。二、一审判决认定事实清楚。1、被上诉人与吕泽宁、张洁签订的《商品房买卖合同》合法有效。根据一审法院从灵川县房产管理局调取的证据《销售证明》显示，在2008年3月26日，润松休闲公司向灵川县房管所出具《销售证明》，其内容为：“我公司委托?林市松杉房抽产开发有限公司对双方共同合作开发的房产项目‘桂林漓江奥林苑’房犀讲行市场销售及相关手续办理，其办理的手续和签定的销售合同，我公司承认有效”，并且一审两位被告己当庭确认了与吕泽宁、张洁签订的《商品房买卖合同》合法有效。2、吕泽宁、张洁已支付购房款957690元，仅余5万元未支付，被上诉人己支付的房款己达伞部需支付房款的95%，并缴纳了房屋契税。一审被告既未完成先履行义务，为被上诉人《商品房买卖合同》登记备案，又经营状况严重恶化，丧失商业信誉，将已卖给业主的商品房拿去抵押，日前因类似案件…。一审法院受理的差不多上百件。因此，吕泽宁、张洁根据《合同法》的规定，有权暂不交纳尾款5万元，待一审被告履行合同义务后，再向一审被告交纳尾款。三、一审判决适用法律正确。1、一审判决根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持“。被上诉人已支付购房款957690元，仅余5万元未支付，被上诉人已支付的房款己达全部需支付房款的95%，并缴纳了房屋契税，吕泽宁、张洁己履行了自己的合同主要义务，并且已实际占有了讼争房屋。2、本案吕泽宁、张洁与一审被告的商品房买卖关系在前，一审被告与上诉人的抵押行为在后，上诉人的抵押权无效。四、本案吕泽宁、张洁起诉在先，起诉时，本案所涉不动产并未被执行局查封、扣押、冻结，因此，不适用最高人民法院《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第二十六条规定。综上所述，上诉人的上诉请求无事实依据和法律依据，请贵院依法驳回上诉，维持原判.被上诉人吕泽宁、张洁向一审法院起诉请求：判决被告将办理桂林漓江奥林苑A22栋A22号房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；为原告办理上述房屋所有权证及土地使用权证，并交付原告。2、判决被告为原告上述房屋提供安装永久性供水、供电等基础配套设施。3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实:2006年4月9日，原告吕泽宁与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订了《商品房定向建购协议书》一份，双方约定原告吕泽宁购买被告开发的“桂林漓江奥林苑”第A22编号独体户型A组团房屋，房屋总价款为1007690元，双方还对付款方式等进行了约定。协议签订后，原告吕泽宁向被告桂林市松杉房地产开发有限公司支付了购房款475000元。2014年2月20日，二原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订了正式的《商品房买卖合同》，合同约定：二原告购买被告桂林市松杉房地产开发有限公司开发建设的位于灵川县房屋一套，房屋建筑面积为360.63平方米，总价款为1007690元。被告桂林市松杉房地产开发有限公司承诺该商品房正常使用直接关联的水电配套、公共交通、绿化等基础生活设施在交房时正常运行。双方还约定，被告桂林市松杉房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后270个工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权机关备案，房屋权证由被告桂林市松杉房地产开发有限公司统一代办代领。合同签订后，二原告于当日向被告桂林市松杉房地产开发有限公司支付了购房款400000元，被告向二原告出具了875000元的销售不动产统一发票（包含原支付的475000元），同日，二原告向税务部门交纳了房屋契税30230.70元。2014年4月17日，二原告向被告桂林市松杉房地产开发有限公司支付了购房款82690元。现二原告已实际占有房屋。但二被告并未实现对供水、供电、道路、通讯、绿化等配套设施正常运行的交付承诺。二被告也未按合同约定为原告办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。另查明，“桂林漓江奥林苑”项目系由被告桂林市松杉房地产开发有限公司与被告桂林润松休闲健身有限公司共同合作开发。被告桂林润松休闲健身有限公司对原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的关于灵川县房屋的《商品房买卖合同》予以认可。再查明，2014年12月12日，两被告将“桂林漓江奥林苑”A22栋A22号房屋等房产作为借款的抵押担保物办理了抵押登记，抵押权人为本案第三人。2016年4月28日，桂林市秀峰区人民法院就案外人桂林市润松建筑安装工程有限公司、本案二被告与第三人的民间借贷纠纷出具调解书，确认本案第三人享有本案讼争房产的优先受偿权。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。二原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反国家法律规定，也不损害国家、集体和他人利益，被告桂林润松休闲健身有限公司也予以认可，并愿意承担相应的合同义务，故该合同合法有效，对二原告及二被告均具有约束力，各当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，二原告已支付购房款957690元，仅余50000元未支付，原告已支付的房款已达全部需支付房款的95%，并缴纳了房屋契税，已履行了自己的合同主要义务，并且原告已实际占有了讼争房屋，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条的规定：“当事人有证据证明不动产登记本的记载与真实权利状态不符、其为不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”原告实际上已取得了房屋的所有权，但因本案讼争房产所处的地块已被抵押给了第三人，并办理了抵押登记，在抵押登记存在的情况下，暂时不具备将相关产权证办理至二原告名下的条件，故，对二原告要求办理房屋所有权证及土地使用权证的诉讼请求不予支持。原告可在相关条件成就后，再行要求办理相关产权证件。二原告要求二被告为本案讼争房屋提供永久性供水、供电等基础配套设施，符合原、被告在双方签订的《商品房买卖合同》中的约定，也符合法律法规的有关规定，二被告称为二原告提供符合正常生活要求的配套基础设施存在一定困难，不能作为其未履行义务的抗辩理由。故，对二原告要求二被告为本案讼争房屋提供永久性供水、供电等基础配套设施的诉讼请求依法予以支持。在二被告履行完合同义务后，二原告应将未支付的房款50000元支付给二被告。关于第三人的抵押权是否有效及如何保护的问题。因抵押权设立所依据的抵押合同为从合同，要确定抵押权的效力及保护问题，不仅仅要审查抵押合同及抵押行为本身，还应全面审查抵押合同所依附的主合同的效力及履行情况。而审查抵押合同所依附的主合同的效力及履行情况必将对主合同的各方当事人的利益产生影响，且本案中其他法院已对抵押权的效力及保护进行了裁判。故，本案中，本院仅对抵押权是否存在及抵押权的存在对处理本案的影响进行认定。对抵押权是否有效及如何保护的问题，本案不宜再进行处理，各当事人可另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决：一、被告桂林市松杉房地产开发有限公司及被告桂林润松休闲健身有限公司在本判决生效后60日内为原告吕泽宁、张洁所有的灵川县房屋提供符合交付使用条件的永久性供水、供电等基础配套设施；二、驳回原告吕泽宁、张洁的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告桂林市松杉房地产开发有限公司及被告桂林润松休闲健身有限公司负担。双方对一审法院查明的事实均无异议，对一审法院认定事实本院予以确认。本院另查明，本案涉诉的桂林漓江奥林苑A22栋A22号房屋在2014年12月，已由被上诉人桂林市松杉房地产开发有限公司、桂林润松休闲健身有限公司办理了20××60号《房屋产权证书》，该证上的产权人为桂林市松杉房地产开发有限公司，桂林润松休闲健身有限公司为该产权证的共有人。因桂林市润松建筑安装工程有限公司所欠上诉人张艳艳借款逾期未归还，上诉人张艳艳向广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院提起诉讼，要求借款人桂林市润松建筑安装工程有限公司归还借款，抵押保证人桂林市松杉房地产开发有限公司，桂林润松休闲健身有限公司承担抵押担保责任。广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院受理后，于2016年3月21日作出(2016)桂0302民初313号民事调解书，该调解书已发生法律效力。本院认为，被上诉人吕泽明、张洁起诉请求的标的为与桂林漓江奥林苑A22栋A22号房屋相关的物权权利。被上诉人吕泽明、张洁只是桂林漓江奥林苑A22栋A22号房屋的二手房买受人。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，在涉诉标的存在抵押担保物权情况下，被上诉人吕泽明、张洁只对桂林润松休闲健身有限公司，桂林市松杉房地产开发有限公司享有债权，而不能对桂林漓江奥林苑A22栋A22号房屋享有物权。且涉诉的桂林漓江奥林苑A22栋A22号房屋的抵押担保物权已被生效的广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院2016)桂0302民初313号民事调解书确认有效抵押。上诉人张艳艳对涉诉的桂林漓江奥林苑A22栋A22号房屋的抵押担保物权在折价、变卖后享有优先受偿权。在该生效裁决文书确定上诉人张艳艳享有的担保物权未被撤销、放弃和消灭时，被上诉人吕泽明、张洁不具有对桂林漓江奥林苑A22栋A22号房屋相关的物权主张权利的主体资格。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九第一款第一项规定，裁定如下：销广西壮族自治区灵川县人民法院（2016）桂0323民初487号民事判决。二、二、驳回吕泽明、张洁起诉。一审案件受理费100元，由一审法院退回给吕泽明、张洁。上诉人张艳艳预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  吕秀文审判员  王治斌审判员  陈海涛二〇一七年六月十九日书记员  申峰峰