江苏省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏民再454号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：昆山世茂新发展置业有限公司，住所地在江苏省昆山市开发区前进中路167号。法定代表人：汤沸，该公司董事长。委托诉讼代理人:黄燕，江苏漫修律师事务所律师。委托诉讼代理人:王莉，江苏漫修律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：冯小松，男，汉族，1985年7月10日出生，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人:杨小飞，江苏兴苏律师事务所律师。再审申请人昆山世茂新发展置业有限公司（以下简称世茂公司）因与被申请人冯小松房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市中级人民法院（以下简称苏州中院）（2016）苏05民终306号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年10月16日作出（2017）苏民申1925号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人世茂公司委托诉讼代理人黄燕，被申请人冯小松及其委托诉讼代理人杨小飞，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世茂公司申请再审称：1.双方签订的商品房购销合同第八条约定“世茂公司应当在2014年12月31日交付房屋”，但双方在补充协议（附件四）第6条对此补充约定“出卖人如不能在本合同第八条规定的交付期限内交房的，买受人同意给予出卖人180日（含）宽展期，允许出卖人在该宽展期届满日（2015年6月30日）前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人同意宽展期内继续履行，且出卖人不承担违约责任。”双方在2015年5月2日就涉案房屋进行了交付，世茂公司并不存在逾期交付的违约行为。2.在补充协议中冯小松签字落款上方的第25条载明“买受人确认，已经认真阅读本合同及其附件，理解其含义，出卖人已经提示买受人本合同、附件及其本补充条款对双方权利义务的约定，包括可能减轻或免除买卖双方任何一方责任的条款以及加注“＊”的条款等，买受人理解，接受这些约定并自愿签署。”在合同签订后，冯小松若认为合同存在显失公平、重大误解或欺诈，完全可以在法定的期间内行使撤销权，而冯小松直至一审起诉日，在超过一年半的时间内从未对合同及补充协议提出任何异议，也没有向对合同登记备案的住建部门投诉。冯小松在主合同及补充协议上签字，表明其完全同意主合同及补充协议的约定，其在商品房交付后，对补充协议的约定予以反悔，有违诚信原则。3.涉及宽展期的补充条款，仅对世茂公司在合同约定的交付日后交房所涉责任的调整，即在宽展期180天内交房不承担违约责任，宽展期届满后，世茂公司仍需按照约定承担违约责任。该条款并未免除世茂公司责任，且未加重冯小松的责任或排除冯小松的主要权利，不存在无效的情形。4.涉案的昆山东外滩花苑项目一期于2014年7月即己完工，世茂公司预留了将近5个月时间办理竣工验收手续，按正常的工程项目申报流程，完全可以在2014年12月31日向冯小松交付房屋，但2014年8月2日，位于昆山市昆山经济技术开发区的昆山中荣金属制品有限公司抛光二车间发生特别重大铝粉尘爆炸事故，对该事件的调查工作导致全市的房地产验收和消防、环保等职能部门的审批工作停滞，使得正常只要3个月就能办完的审批流程延长到了8个月。世茂公司未能在2014年12月31日向冯小松交付房屋，属于不可抗力，世茂公司对此并无任何过错。综上，世茂公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定申请再审。冯小松辩称：1.合同约定2014年12月31日前交付房屋，世茂公司2015年5月2日才交付房屋，应当支付延期违约金。2.补充协议中的宽展期条款无效。该格式条款的内容免除世茂公司按约交房的责任，排除了冯小松在内的广大业主按期收房的权利，且没有采取合理的方式提醒相对方注意。世茂公司以补充协议的形式改变了合同的交房时间条款，具有误导及欺骗性，根据消费者权利保护法的规定，宽展期条款也应认定无效。3.昆山爆炸事件与涉案小区没有关联性，没有证据证明昆山爆炸事件导致昆山的相关职能部门工作停止或者放假，即使由于政府原因导致延期，也不影响不影响业主主张违约金的权利。综上，请求驳回世茂公司的再审申请。2015年3月23日，冯小松向江苏省昆山市人民法院（以下简称昆山市法院）起诉称：其于2013年9月向世茂公司购买昆山市开发区世茂东外滩花苑14幢1307室商品房，合同第八条约定交付期限为2014年12月31日前，世茂公司没有按约在2014年12月31日前交付房屋，对冯小松的律师函不予理睬。请求判令世茂公司支付冯小松逾期交房违约金37583元（以776517元为基数，从2015年1月1日起按照每日万分之四计算至2015年5月1日止）。昆山市法院一审认定事实：2013年9月，冯小松（买受人）与世茂公司（出卖人）签订编号为2013041660的商品房购销合同，约定冯小松购买世茂公司开发建设的世贸东外滩花苑14幢2单元1307室，房屋建筑面积113.89㎡，房屋总价为776449元。此外，该合同第八条约定出卖人应当在2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书、并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；该合同第九条约定如出卖人逾期交房不超过30日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。同时，双方还签订合同附件四即补充协议，该补充协议第6条（前未加*号）约定，（1）如出卖人不能在合同第八条规定期限交房，买受人同意给予出卖人180日的宽展期，允许出卖人在该宽展期届满日（2015年6月30日）前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任；（2）出卖人逾期交房超过180日但未超过210日的，自本条第（1）款约定的宽展期届满的第二天起至交房通知确定的交房日止，出卖人按日向买受人支付其已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；（3）出卖人逾期交房超过210日后，买受人有权解除合同。该补充协议第25条（前加*号）载明，买受人确认，已经认真阅读本合同及其附件，理解其含义，出卖人已经提示买受人本合同、附件及本补充条款对双方权利义务的约定，包括可能减轻或者免除买卖双方任何一方责任的条款以及已加注“*”的条款等，买受人理解、接受这些约定并自愿签署。在该条款下方由冯小松、世茂公司作为买卖双方签字确认。该补充协议还对商品房情况、面积确认及误差、房款支付、逾期付款责任、规划设计变更、保修等事项做了更为详尽的约定，并在部分条款前加“*”号。合同签订后，冯小松即支付了购房款。2014年9月30日，世茂公司取得建设工程消防验收意见书，工程经消防验收合格；2015年2月13日，世茂公司取得建设工程规划验收合格证；2015年3月19日，世茂公司取得建设工程竣工备案意见书；2015年4月9日，世茂公司取得昆山市商品房屋交付使用备案证书，案涉房屋符合交付条件。2015年5月2日，双方当事人办理了房屋验收交接流程，世茂公司向冯小松交付了案涉商品房。冯小松认为世茂公司交房延迟，故诉诸法院。冯小松主张，购房时销售人员承诺会早于2014年12月31日交房，签合同时，销售人员未提醒注意合同附件的补充协议内容，自己在销售人员的暗示下未能通读合同条款，便在所有签字处盲目签字确认。冯小松申请的证人邢某、曹某、张某、冯某出庭作证，对于该段往来过程的陈述基本与冯小松一致。昆山市法院一审认为：本案的争议焦点为双方签订的合同附件四即补充协议是否属于格式条款，其效力应如何认定。格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款；当事人采用格式条款订立合同的，应该遵循公平原则；格式条款具有本法第五十二条、第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。案涉补充协议的内容属于世茂公司预先拟定、在业主购房时重复使用的条款，符合格式条款的特征，应为格式条款。商品房买卖合同中冯小松的主要合同义务是按时支付购房款，主要合同权利是依约收房；作为世茂公司，其主要合同义务是按约向冯小松交付符合法律法规规定条件的商品房。案涉补充协议中有关“宽展期180日”的条款，既不存在合同法第五十二条、第五十三条规定的合同或条款无效之情形，也未加重冯小松的合同义务，仅是有条件的免除了世茂公司作为出卖人的部分责任，而非彻底或无限期的免除其交房责任；同时该条款后仍约定了世茂公司如在宽展期180日内未能交房的，冯小松仍可依据合同追究其违约责任，并未排除冯小松的合同权利。补充协议第25条明确约定冯小松已确认、理解可能减轻或免除任何一方责任的条款或已加注“*”号的条款，该条款本身亦加注“*”号，且位于当事人签字落款处的上方；冯小松作为完全民事行为能力人，在签订该合同及协议时，应对重点条款尽到审慎的注意义务，尤其是对其签字上方已加“*”的条款，应予查阅，对交房条款的变化做充分的了解。故本案不存在协议条款无效的情形，如冯小松认为显失公平，其应当自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内提出，未在该期限内行使的，撤销权消灭。综上，双方之间的合同及补充协议合法有效，双方应按约履行合同义务。世茂公司在2015年5月2日向冯小松交付标的房屋，符合合同约定，冯小松主张世茂公司存在逾期交房的违约行为，无事实和法律依据，对冯小松的诉讼请求不予支持。该院于2017年3月2日作出（2015）昆民初字第1258号民事判决：驳回冯小松的诉讼请求。一审案件受理费740元由冯小松负担。冯小松不服一审判决，向苏州中院上诉称：补充协议第6条“宽限期180日”的条款属于免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，在不给予任何经济补偿的情况下，片面免除开发商按期交房的义务，排除了业主按时收房和获得违约金的权利，条款前也未加注*号，世茂公司没有通过合理的方式尽到提示说明义务，该条款无效。根据证人证言，购房时开发商的销售经理明确承诺交房日期会早于2014年12月31日，业主基于信任才签订合同。世茂公司的抗辩主张不应当得到支持，请求撤销原判，改判世茂公司支付逾期交房违约金。二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。苏州中院二审认为：双方当事人签订的商品房购销合同及其附件系开发商为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未就权利义务的具体内容与购房者自由磋商，因此应属格式合同的范畴。由于当事人在订立合同时地位并不完全对等，提供格式条款一方通常处于优势地位，合同对方则处于相对劣势，其仅可以表示接受或者拒绝，无权改变条款的具体内容，因此为了衡平当事人利益，合同法规定采用格式条款订立合同的，条款制订方应当遵循公平原则确定双方的权利义务，同时规定提供格式条款一方免除自己责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中双方当事人在商品房购销合同正本中对交房期限及违约责任作出了明确约定，但是合同附件四补充协议中则作出了相矛盾的约定，给予了开发商180天的交房宽展期，同时限制了购房者的合同解除权。双方当事人关于前述补充条款的效力意见不一，上述条款应当被认定为无效，理由如下：第一，补充协议本来是合同当事人对正文中的未尽事宜及细节性问题作出的更进一步约定，具有补缺性和递进性，其不应当作出与合同正文相违背的约定，大多数人通常意义上都会作出如此理解。本案中开发商以补充协议的形式，改变了原合同正文的约定，具有一定误导性；第二，相比较于合同正文，补充协议中关于宽展期的部分无论字体大小还是间距更不容易引起他人注意，相应条款前也未加注*号。法律规定提供格式条款一方应对其已尽合理提示及说明义务承担举证责任，而世茂公司未能就此完成举证义务；三、按照合同约定期限交付房屋是开发商的主要义务之一，否则其应当承担相应的违约责任，补充协议中的相关约定免除了其该项责任，同时限制了购房者获得违约赔偿及解除合同等法定救济性权利，双方的权利义务严重失衡，违反了公平原则，应属无效条款。一审法院认定补充协议的相关约定合法有效确有不当，属于适用法律错误，二审依法应当予以纠正。商品房购销合同中约定开发商逾期交房超出30日，买受人选择继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应当以已付购房款为基数，按照每日万分之四的标准支付逾期交房期间的违约金，上述约定合法有效，并不存在违约金过分高于实际损失等情形，故对于冯小松的二审诉请予以支持。冯小松的已付购房款金额为776449元，世茂公司交付房屋的日期为2015年5月2日，实际逾期121天，逾期交房违约金37580.13元，应当由世茂公司向冯小松支付。综上，一审判决认定事实清楚，但是适用法律不当，导致判决结果错误，予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，该院二审判决：（一）撤销昆山市法院（2015）昆民初字第1258号民事判决；（二）世茂公司于判决生效之日起十五日内支付冯小松违约金37580.13元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各740元均由世茂公司负担。本院再审查明：一、二审判决查明的事实正确，本院予以确认。本院再审另查明：1.案涉补充协议第24条载明，补充协议中约定的内容与合同正文上印刷、手写、加注的内容不一致的，以补充协议的内容为准。2.2015年2月2日，江苏兴苏律师事务所律师杨小飞受包括冯小松在内的250名业主的委托致函世茂公司，认为世茂公司未能在2014年12月31日前交付房屋，构成违约，应支付自2015年1月1日起计算的逾期交房违约金。3.冯小松二审申请出庭作证的邢某等四名证人均系案涉小区商品房的买受人，均已对世茂公司提起了诉讼。经双方当事人确认，本案再审争议焦点为：案涉补充协议关于180日的交房宽展期的约定是否有效，世茂公司是否应承担逾期交房违约金。本院再审认为：冯小松与世茂公司签订的商品房买卖合同第八条虽约定世茂公司应当在2014年12月31日前交付房屋，但双方同时签订的补充协议第6条第（1）项约定，如出卖人不能在本合同第八条规定期限交房，买受人同意给予出卖人180日的宽展期，允许出卖人在该宽展期届满日（2015年6月30日）前交付商品房，出卖人不承担违约责任。补充协议的上述约定虽然免除了世茂公司的部分责任（即交房的宽展期为180日，在此期限内交房不承担违约责任），但并未加重冯小松的责任，也未排除冯小松的主要权利，根据补充协议第6条第（2）、（3）项的约定，世茂公司在宽展期届满时不能交房的仍应承担相应的违约责任。补充协议第24条载明，补充协议中约定的内容与合同正文不一致的，以补充协议为准；第25条载明，买受人确认已经认真阅读合同及补充协议，买受人理解、接受可能减轻或免除买卖双方任何一方责任条款的约定。冯小松在补充协议上签字，应视为其认可了补充协议的内容，对交房期限的变化有充分的了解，世茂公司已提醒冯小松注意补充协议对交房期限作出了变更，补充协议不存在无效的情形。冯小松称自己在销售人员的暗示下未能通读合同条款便盲目签字确认，但双方的商品房买卖合同及补充协议签订于2013年9月，冯小松在委托律师于2015年2月2日致函世茂公司之前长达近一年半的时间内，从未主张自己在签约时对合同内容存在重大误解、或者受到世茂公司的欺诈，或者合同内容显失公平，即使冯小松诉讼时能举证证明存在上述情形（事实上，冯小松诉讼时提交的证据不足以证明存在上述情形），因其未在法定的期间内行使撤销权，其请求对合同的撤销或变更的权利亦已消灭，双方的商品房买卖合同及补充协议仍属合法有效。根据双方在补充协议中的约定，双方最终议定的交房最后期限为2015年6月30日，世茂公司在此之前交房的，合同继续履行，世茂公司不承担违约责任。涉案房屋于2015年3月19日取得建设工程竣工备案意见书，2015年4月9日取得昆山市商品房屋交付使用备案证书，世茂公司于2015年5月2日向冯小松交付了案涉商品房，不违反约定，世茂公司不应承担违约责任。综上所述，冯小松主张世茂公司逾期交房应承担逾期交房违约金的诉讼请求无事实与法律依据，不能成立。世茂公司的申请再审理由成立，一审判决正确，二审改判错误，依法应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十四条、第五十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销江苏省苏州市中级人民法院（2016）苏05民终306号民事判决；二、维持江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第1258号民事判决。一、二审案件受理费各740元均由冯小松负担。本判决为终审判决。审判长  张戎亚审判员  罗荣辉审判员  徐美芬二〇一七年十二月二十七日书记员  李 鑫