济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历城民初字第2272号
原告：山东伟枫物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人：位月兰，总经理。
委托诉讼代理人：吕合强，山东智富律师事务所律师。
被告：关晓亮，男，生于1979年4月1日，汉族，户籍所在地济南市。
原告山东伟枫物业管理有限公司（以下简称伟枫物业公司）诉被告关晓亮债权转让合同纠纷暨物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告伟枫物业公司的委托诉讼代理人吕合强到庭参加诉讼。被告关晓亮经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告伟枫物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告关晓亮支付2013年10月17日至2015年6月30日所拖欠的物业费31854.9元、水费901.8元、电费18747.2元；2、支付自拖欠之日起的违约金16054.8元；3、诉讼费由被告承担。庭审中，原告伟枫物业公司明确其违约金计算方式为以31854.9元为基数，按日千分之三计算，自2015年7月14日至本判决生效之日止，如果计算金额大于16054.8元，则按16054.8元主张，如果不超出16054.8元，则以实际计算金额为准。事实与理由：原告是济南市华福国际项目的物业服务公司，被告是该项目1、2号楼C-201号商铺的租户，商铺建筑面积为1558.97平方米。原告为被告提供了物业服务，但被告没有按时支付物业费。2013年10月17日至2015年6月30日，被告共计拖欠物业费31854.9元、水费901.8元、电费18747.2元，以上共计51503.9元。山东明德物业公司在涉案小区进行物业管理服务期间，被告关晓亮未向山东明德物业公司交纳2013年10月至该物业公司退出华福国际小区之日的物业费。山东明德物业公司将该债权转让给了山东万华全福有限公司，后山东万华全福有限公司又将该债权转给了原告伟枫物业公司，故原告伟枫物业公司有权向被告关晓亮主张2013年10月至2015年6月30日的物业管理费。原告伟枫物业公司曾向被告关晓亮催要物业费，但被告关晓亮拒不交纳。被告的行为损害了物业公司的合法权益，故原告提起诉讼，望判如所请。
被告关晓亮（缺席）未答辩。
原告伟枫物业公司围绕其诉讼请求提交了物业服务合同、济南市全福实业公司与被告关晓亮签订的租赁经营合同及补充协议、证明、物业服务合同补充协议。根据上述证据及原告伟枫物业公司的当庭陈述，本院认定以下事实：2015年4月，原告伟枫物业公司与山东万华全福房地产开发有限公司签订华福国际一期物业服务合同，该合同载明：第二条，物业基本情况，物业名称为华福国际一期，物业类型为小高层住宅、住宅底商，座落位置为济南市北园大街49号。物业服务区域四至为东至通往北全福社区道路，南至北园大街，西至北全福小区，北至北全福社区小区道路，小区建筑面积8万平方米。第七条物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中商业物业为每平方米每月1.8元。第八条，1、业主应于每季度的第一个月开始交纳物业服务费用。4、物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度的第一个月（月初10日内）履行交纳义务。第三十四条，合同期限，自2015年4月1日起至2016年3月31日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同约定了物业服务内容、物业服务质量。双方签订协议还约定，业主或使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。原告伟枫物业公司自2015年4月1日起至今为华福国际一期提供物业服务。2010年12月29日，济南市全福实业公司与被告关晓亮签订租赁经营合同，租赁经营合同载明：甲方为济南市全福实业公司，乙方为关晓亮。第一条租赁场地的位置及用途，甲方将位于山东省济南市历城区北园大街47号华福国际商业广场1、2号楼C-201号商铺，建筑面积1558.97平方米租赁给乙方经营。乙方经营业态为幼儿早教、淘气堡游乐场、儿童摄影、婴幼儿泳池、婴幼儿用品及教材、中小学培训。第二条租赁期限，合同期限为10年，自2011年6月1日至2021年5月31日止。第四条5、物业管理费：乙方按租赁建筑面积每平方米1.8元/月。按季度向甲方指定的物业公司缴纳物业管理费。物业公司按国家标准收取物业费，合同一年一签，在当年物业合同中体现当年物业管理费标准。济南市全福实业公司出具的证明载明：“山东万华全福房地产开发有限公司为济南市全福实业公司的子公司，负责经营位于济南市北园大街49号的华福国际小区，原济南市全福实业公司在华福国际小区所有债权债务由山东万华全福房地产开发有限公司所有”。后原告伟枫物业公司与山东万华全福房地产开发有限公司就2015年3月30日所签订的华福国际物业服务合同未尽事宜，达成补充协议，补充协议载明“：甲方为山东万华全福房地产开发有限公司，乙方为山东伟枫物业管理有限公司；协议第一条乙方接管前的物业管理费结算。乙方接管华福国际小区物业管理服务工作前，该项工作由山东明德物业管理有限公司提供。山东明德物业管理有限公司服务合同到期，涉及前期管理中的物业服务费，甲方均已处理完毕。相关费用交接如下：预收业主电费、住宅物业管理费、商业物业管理费、地下车库物业管理费及地上车位停车物业管理费共计364886.53元。以上费用抵扣：商户所欠山东明德物业管理有限公司物业费47413.05元，车位管理费42900元、预售物业费送大米费用10922.63元，三项费用抵扣后，山东明德物业管理公司退还给甲方268392.16元。以上费用，在甲乙双方签订华福国际物业服务合同后三日内，由甲方转让给乙方，用于乙方在合同履行期间的相关服务费用，乙方就山东明德物业管理服务有限公司所预收小区业主（使用人）的物业管理费，不再重复收取。本协议是在甲乙双方无任何纠纷前提下签订”。2016年4月10日，山东明德物业管理有限公司出具证明，证明载明：“我公司原服务的华福国际一期合同中关晓亮租赁的早教中心的物业费27178.04元，我公司转给了业主山东万华全福房地产开发公司，此费用抵扣我公司之前预收的该项目其他业主的物业费，是等价交换。业主方转给山东伟枫物业管理有限公司，也是折抵我公司预收物业费，是等价交换”。该证明加盖有山东明德物业管理有限公司、山东万华全福房地产开发公司及伟枫物业公司的公章。山东万华全福房地产开发公司出具的证明载明：济南历城区北园大街47号和49号均为华福国际小区的联系地址。
庭审中，原告伟枫物业公司主张被告关晓亮支付自2013年10月17日至2015年6月30日的物业费31854.9元（1558.97平方米×1元/平方米/月×20个月+1558.97平方米×1元/平方米/月÷30天×13天）。原告伟枫物业公司主张2013年10月14日至2015年6月29日被告关晓亮共计欠水费6237元，扣除其于2015年4月17日交纳的水费5335.2元，尚欠水费901.8元；被告关晓亮自2013年10月14日至2015年6月29日共计欠电费38412元，扣除其于2015年4月17日交纳的电费19664.8元，尚欠电费18747.2元。原告伟枫物业公司对此提交水电费发票、费用明细表、水电表抄表记录、催费通知单。发票载明的时间分别为2015年5月、6月、7月，地址分别为北全福社区49号华福国际、北园大街47号。原告伟枫物业公司提交早教中心的水电费及物业费明细表中载明：“2013年10月14日、2015年6月29日水费用量1155，金额6237元，电费用量32010度，金额38412元。2015年4月17日，被告关晓亮交纳电费19664.8元，水费5335.2元，故水费还欠901.8元，电费还欠18747.2元”。
本院认为，原告伟枫物业公司与山东万华全福房地产开发有限公司签订的物业服务合同是双方当事人真实意思的表示，合法有效。根据原告伟枫物业公司提交的被告关晓亮与济南市全福实业公司签订的租赁经营合同可以确认被告关晓亮系山东省济南市历城区北园大街47号华福国际商业广场1、2号楼C-201号商铺的承租人，山东明德物业公司及山东万华全福有限公司将其对被告关晓亮所享有的2013年10月至山东明德物业公司退出华福国际小区之日的物业费的债权转让给了原告伟枫物业公司。故被告关晓亮应当按照法律规定及合同约定交纳物业管理费。原告伟枫物业公司主张被告关晓亮未按合同约定支付2013年10月17日至2015年6月30日的物业服务费共计31854.9元，并提交有效证据证实其主张。故本院对原告伟枫物业公司的该项诉讼请求予以支持。原告伟枫物业公司主张被告关晓亮支付水费901.8元、电费18747.2元，但其提交的物业服务合同补充协议中并未提及涉案小区商户所欠山东明德物业管理有限公司水电费的抵扣问题。且原告伟枫物业公司所提交的加盖有山东明德物业管理有限公司、山东万华全福房地产开发公司及伟枫物业公司公章的证明中也未提及山东明德物业管理有限公司提供服务期间水电费的转让情况。故本院认为原告伟枫物业公司未能提交有效证据证实其对于2015年4月1日前的水电费是否系该公司为被告关晓亮垫付，亦未能明确2015年4月1日至2015年6月29日其为被告关晓亮垫付水电费的具体数额，且其自认被告关晓亮曾于2015年4月17日支付过水电费，故本院对原告伟枫物业公司的该项请求不予支持。原告伟枫物业公司主张违约金，计算方式为以31854.9元为基数，按日千分之三计算，自2015年7月14日至本判决生效之日止，如果计算金额大于16054.8元，则按16054.8元主张，如果不超出16054.8元，则以实际计算金额为准。被告关晓亮未按时交纳物业费，违反了合同约定，应承担违约责任，但原告伟枫物业公司主张的违约金数额不明确，本院认为被告关晓亮应支付原告伟枫物业公司经济损失，计算方式为以31854.9元为基数，自2015年7月14日至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告关晓亮于本判决生效之日起十日内支付原告山东伟枫物业管理有限公司2013年10月17日至2015年6月30日的物业服务费31854.9元。
二、被告关晓亮于本判决生效之日起十日内支付原告山东伟枫物业管理有限公司违约金，计算方式为以31854.9元为基数，自2015年7月14日至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算。
三、驳回原告山东伟枫物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1088元，由原告山东伟枫物业管理有限公司负担415元，被告关晓亮负担673元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 常 颖
人民陪审员 许成军
人民陪审员 吕春华
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 岳 静