广东省江门市新会区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0705民初3175号
原告：江门市新会区圭峰花园物业管理有限公司，住所地：广东省江门市新会区会城圭峰山风景区荔枝山。
法定代表人：关淑琼，是该公司总经理。
委托诉讼代理人：关锦华，是广东三良律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄芸，是广东三良律师事务所律师。
被告：梁宇清，女，汉族，住广东省江门市新会区。
原告江门市新会区圭峰花园物业管理有限公司（以下简称“圭峰物管公司”）诉被告梁宇清物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告圭峰物管公司的委托诉讼代理人黄芸到庭参加诉讼，被告梁宇清经本院传票传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告圭峰物管公司向本院提出如下诉讼请求：1.被告梁宇清向原告圭峰物管公司支付拖欠的自2015年9月1日至2017年6日30日的物业管理费16264.82元、逾期滞纳金2203.14元，以上合计18467.96元（滞纳金按日千分之三暂计算至起诉日，此后继续计算至被告梁宇清清偿为止）。事实和理由如下：被告梁宇清购买了由江门市新会区江宁发展有限公司圭峰豪庭分公司（以下简称“江宁公司”）开发的、位于江门市××区××号圭峰豪庭73座房屋，房屋面积为492.87㎡，圭峰物管公司是该小区的物业管理单位，被告梁宇清于2013年7月针对房屋外墙事宜发函件给圭峰物管公司，梁宇清按圭峰物管公司物业管理工作的要求办理了房屋装修手续并领取了有关文件。虽然因其私人原因并未与圭峰物管公司签订《物业管理服务协议》，但被告梁宇清自2014年2月起一直按照房屋建筑面积1.5元/㎡计付物业管理费，即每月支付物业管理费739.31元给原告圭峰物管公司。梁宇清自2015年9月起拖欠物业管理费，圭峰物管公司多次联系梁宇清，并于2016年11月19日与2017年4月13日向梁宇清发送了书面的催缴费通知，但梁宇清一直怠于履行付款义务。迄今，被告梁宇清已经逾期22月，欠缴物业管理费达16264.82元，由此产生的逾期滞纳金为2203.14元。根据我国相关法律的规定，梁宇清的行为已构成违约。圭峰物管公司为催讨梁宇清拖欠的物业管理费，已经支出了律师费用3000元，故梁宇清除应补缴欠款、支付滞纳金外，还应向圭峰物管公司支付律师费用。为维护圭峰物管公司的合法权益，遂向法院提起诉讼。
原告圭峰物管公司为证明其主张，在举证期限内向本院提交如下证据：
1.工商登记资料1份，证明原告圭峰物管公司的诉讼主体资格。
2.身份证1份，证明被告梁宇清的诉讼主体资格。
3.房地产权档案查阅答复书1份、物业管理服务协议书1份、缴费凭证18份，证明梁宇清购买位于江门市××区××号圭峰豪庭73座的房屋，面积为492.87㎡，物业管理费的计付标准为每平方米1.5元，若逾期应按每日千分之三标准向圭峰物管公司支付滞纳金的事实。
4.最后催缴费通知及快递单各2份，证明原告圭峰物管公司通过多种方式、多次通知梁宇清，但梁宇清怠于履行支付物业管理费的事实。
5.委托代理合同及发票各1份，证明圭峰物管公司向梁宇清催缴欠费所产生的必要费用，应由被告梁宇清承担。
6.装修文件1组，证明梁宇清已对房屋进行维修并已签署相关装修文件。
被告梁宇清书面答辩称：一、圭峰物管公司请求梁宇清支付16264.82元的物业管理费是没有事实和法律依据的。梁宇清的圭峰豪庭73座房屋在2013年4月竣工，2013年7月计划先对花园进行规划装修，需对花园靠近山边的围墙进行拆除迁移。因此，向开发商申请，得到批准。由于涉及到今后的维护管理，开发商要求梁宇清与圭峰物管公司协商。因此，梁宇清向圭峰物管公司发了一份函并写了一份承诺书。圭峰物管公司据此要求梁宇清在装修期间每月暂按739.31元支付临时管理费给圭峰物管公司才可以开工，待梁宇清全面完工后，双方将根据实际情况签订《物业管理服务协议》后才正式纳入管理和付管理费。为了能尽快开工，梁宇清向圭峰物管公司提供了工商银行账户进行扣付。房屋在2015年8月因故停止了装修，因此从2015年9月开始，梁宇清不需要再向圭峰物管公司缴纳因装修而产生的临时管理费。即使法院认为梁宇清需缴纳16264.82元的管理费，梁宇清现在也无力缴纳。在2015年9月，梁宇清因卷入经济纠纷，所有账户及财产被新会法院查封和冻结，因此，账户里的钱也用不了。二、圭峰物管公司要求梁宇清支付逾期滞纳金以及律师费用没有事实和法律依据。梁宇清从未与圭峰物管公司签订《物业管理服务协议》，也没有口头约定滞纳金，每月按照739.31元支付是原告圭峰物管公司与梁宇清口头约定在梁宇清装修期间暂缴的临时管理费用。而梁宇清在2015年8月已经停工，据此，梁宇清没有违约，更不可能产生滞纳金和因此引起的律师费。
被告梁宇清在举证期限内没有向本院提交证据。
经审查，原告圭峰物管公司提供的证据来源合法真实，能客观反映案件事实，本院予以采信。
结合当事人的陈述、举证以及本院对证据的采纳情况，本院查清事实如下：江宁公司与圭峰物管公司于2005年10月28日签订《前期物业管理委托合同》，约定江宁公司将位于江门市新会区圭峰山风景区圭阳北路68号圭峰豪庭封闭式小区委托于圭峰物管公司实行前期物业管理，物业类型包括别墅住宅、多层无电梯公寓楼、电梯洋房，其中，已出售的别墅住宅按照每月1.5元/㎡计收物业管理费，计算收费时间以江宁公司向业主办理房屋移交手续之日起。梁宇清为江门市××区××号73座房屋的业主，其于2013年7月向圭峰物管公司发出《关于拆除73号内部分围墙及迁移部分红外线监控的函》以及《承诺书》各1份，就上述房屋花园规划装修的问题请求圭峰物管公司做好协调处理工作，并承诺因改动围墙引起的问题由梁宇清负责。梁宇清没有与圭峰物管公司签订物业服务合同，但梁宇清自2014年2月起通过其名下的在中国工商银行开设的9558822012000009273账户按照739.31元/月（492.87㎡×1.5元/㎡）的标准向圭峰物管公司支付物业管理费至2015年8月，此后不再支付。圭峰物管公司认为梁宇清逾期支付物业管理费的行为已损害其合法权益，遂于2016年11月19日以及2017年4月13日向梁宇清发出《最后催缴费通知》各1份，催促梁宇清缴付拖欠的物业管理费及相应滞纳金。但梁宇清仍不支付，圭峰物管公司于2017年7月12日向本院提起本案诉讼，由此成讼。
另查明，江门市××区××号圭峰豪庭73座房屋已于2013年4月竣工，于2015年9月8日办理房产登记手续，建筑面积为492.87㎡。
再查明，圭峰物管公司为向梁宇清追讨所欠物业管理费，委托广东三良律师事务所关锦华、黄芸律师处理本次诉讼，由此支出律师费用3000元。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。综合原、被告的诉辩主张，本院归纳本案的争议焦点为：（一）原、被告之间是否存在物业服务合同关系？（二）圭峰物管公司主张梁宇清支付拖欠的物业管理费、逾期滞纳金及律师费用是否合理，应否支持？
针对第一个争议焦点。原、被告并未签订书面的物业服务合同，但梁宇清在购入圭峰豪庭73座房屋后，曾就该房屋花园改建的事宜向圭峰物管公司发函要求协助，并自2014年2月起向圭峰物管公司交付物业管理费，上述行为中，梁宇清实际已通过支付对价的方式接受圭峰物管公司提供的物业服务，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”以及第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，原、被告之间的物业服务合同依法成立并生效。
针对第二个争议焦点。圭峰物管公司自2014年2月起至2015年8月均按照739.31元/月（492.87㎡×1.5元/㎡）的标准向梁宇清收取物业管理费，梁宇清并未提出异议，本院对该收费标准予以确认。自2015年9月起梁宇清的扣费账户资金不足，致使银行无法扣取物业管理费，经圭峰物管公司书面催讨后，梁宇清仍不履行支付物业管理费的义务，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”的规定，原告圭峰物管公司请求被告梁宇清支付从2015年9月1日起至2017年6月30日合共22个月的物业费16264.82元（739.31元/月×22个月），符合法律规定，本院予以支持。此外，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，现梁宇清迟延缴交物业管理费已构成违约，圭峰物管公司主张向其收取的逾期滞纳金实际是指违约金，但因原、被告并未就违约金的计付方式进行约定，故违约金应按中国人民银行同期一年期贷款利率自2015年9月1日起，以当月实际欠缴的物业管理费为基准计算违约金至实际清偿之日止。至于圭峰物管公司主张的律师费问题，因原、被告之间并未约定违约方需要承担对方因主张债权所产生的相关费用，且圭峰物管公司已向梁宇清收取违约金，足以弥补圭峰物管公司因梁宇清迟延缴交物业管理费所产生的损失，圭峰物管公司再向梁宇清主张律师费用并无事实和法律依据，应予驳回。
圭峰物管公司另向本院主张要求梁宇清在本案起诉日后应依时缴纳物业管理费，本院认为，圭峰物管公司的该项主张属于被告梁宇清基于双方之间的物业服务合同应履行的合同义务，当事人应依照法律的规定以及合同的约定积极主动履行，而无需本院通过判决的方式要求履行，故本院对该项主张不作处理。
被告梁宇清经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本院依法缺席判决。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告梁宇清应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市新会区圭峰花园物业管理有限公司支付2015年9月1日至2017年6月30日的物业管理费合共16264.82元及相应违约金（违约金自2015年9月1日起以相应时日所欠的物业管理费为本金，按照中国人民银行同期一年期贷款利率计算至实际清偿之日止）。
二、驳回原告江门市新会区圭峰花园物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费因适用简易程序减半收取为168.35元，由被告梁宇清负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审判员 陈仲庆
二〇一七年九月二十五日
书记员 梁韶华