山东省五莲县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1121民初538号
原告（反诉被告）：日照鲁正建筑安装工程有限公司，住所地五莲县城五莲山路西段，统一社会信用代码913711211658802889。
法定代表人：郑兆发，董事长。
委托诉讼代理人：厉承海，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：赵庆发，山东阳尔律师事务所律师。
被告（反诉原告）：五莲金龙建设有限公司，住所地五莲县济南路199号，统一社会信用代码913711217544802828。
法定代表人：郑明顺，董事长。
委托诉讼代理人：赵洪巧，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：江红，山东东方太阳律师事务所律师。
被告：五莲金龙房地产开发有限公司，住所地五莲县舜尧街中段（营业执照已被吊销）。
法定代表人：郑明顺，董事长。
委托诉讼代理人：赵洪巧，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：江红，山东东方太阳律师事务所律师。
原告（反诉被告）日照鲁正建筑安装工程有限公司（下称鲁正建筑公司）与被告（反诉原告）五莲金龙建设有限公司（下称金龙建设公司）、被告五莲金龙房地产开发有限公司（下称金龙房地产公司）合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案后，金龙建设公司于2017年3月2日提起反诉。本院于2017年3月16日、3月30日依法适用简易程序，公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年6月9日再次公开开庭审理了本案。鲁正建筑公司委托诉讼代理人厉承海、赵庆发，金龙建设公司、金龙房地产公司的共同委托诉讼代理人赵洪巧、江红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鲁正建筑公司向本院提出诉讼请求：1.判令金龙建设公司、金龙房地产公司协助原告办理位于五莲县洪凝街道大尧居金龙花园2580平方米土地的国有建设用地使用权转移登记手续；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：1999年，原告为建设住宅楼使用金龙房地产公司的土地2580平方米。2003年12月3日，五莲县人民政府作出关于对金龙建设公司违法占地补办用地手续的莲政土管字[2003]221号和[2003]222号批复，同意征用包含涉案土地在内的12859平方米土地并将土地使用权出让给金龙建设公司。后因金龙房地产公司拖欠原告工程款，原告向五莲县人民法院提起诉讼。在诉讼过程中，金龙建设公司于2005年4月28日以金龙房地产公司的名义与原告签订协议书一份，约定金龙房地产公司以涉案土地2580平方米作价30万元抵顶欠原告相应的工程款，原告如需办理土地权证时，金龙房地产公司协助办理。金龙建设公司与金龙房地产公司人格混同，理由如下：1.金龙建设公司与金龙房地产公司在法定代表人、主要股东、经营场所、经营范围、公司管理人员等方面均一致，现在金龙建设公司办公场所仍标识为“金龙房地产”；2.2005年4月28日签订涉案协议时，两公司法定代表人郑明顺对鲁正公司隐瞒涉案土地出让给金龙建设公司的事实，在金龙房地产公司已被吊销的前提下，故意以金龙房地产公司的名义与鲁正公司签订抵顶协议，以达到金龙建设公司逃避法律责任的目的；3.2005年金龙房地产仍以自己的名义对外销售楼房,如销售给潘光波金龙花园5号楼402室，但收入无任何财务反映，证明金龙房地产关于被吊销后即未对外营业的陈述虚假；4.五莲县人民政府2003年第221号、第222号对金龙建设公司的批复为“你单位于1996年未经批准……”1996年，金龙建设公司尚未成立，违法的主体应为金龙房产公司，但金龙公司被吊销后在该批复中政府确定金龙房产公司的违法行为由金龙建设公司承担，也足以说明该两公司之间存在着利益转移、关联混同关系。综上，金龙建设公司与金龙房地产公司人格混同，涉案协议对金龙建设公司亦具有约束力。签订涉案协议后，原告多次催促两被告办理土地权属登记，但直至2016年春五莲金龙建设公司才缴纳土地出让金将涉案土地登记在其名下，但至今两被告拒不协助办理。
被告金龙建设公司辩称，1.金龙建设公司与金龙房地产公司是两个完全相互独立的法人，验资报告证实金龙建设公司的股东足额交纳了出资，公司人格完全独立；金龙建设公司与鲁正建筑公司之间并不存在合同关系，涉案协议书对金龙建设公司不具有约束力。2.2016年，金龙建设公司依法取得了涉案土地的国有建设用地使用权证书，至于是否交纳土地出让金及交纳的数额与本案无关。综上，鲁正建筑公司要求金龙建设公司协助办理土地权属变更登记无事实和法律依据。
被告金龙房地产公司辩称，1.金龙房地产公司与金龙建设公司完全相互独立，金龙房地产公司被吊销后即停止营业，营业场所系租赁他人的，后被金龙建设公司购买使用。2.1999年金龙房地产公司已经对涉案土地实施了挖掘、平整等投资开发行为，当时历史背景下可以不用交纳土地出让金即可利用该处集体土地进行开发建设；同年5月，鲁正建筑公司要求使用涉案土地建造宿舍楼时，明知涉案土地当时为集体土地，没有土地使用证。3.对涉案协议的真实性无异议，但双方在协议中约定“如需办理土地证费用由鲁正建筑公司负担”。2005年签订协议时涉案土地仍为集体土地并未交纳土地出让金，鲁正建筑公司对此明知，故办理土地证鲁正建筑公司应交纳土地出让金等费用。只有鲁正公司承担土地出让金403万元后，金龙房地产公司才有义务协助办理权属变更登记。
反诉原告金龙建设公司向本院提出诉讼请求：1.判令鲁正建筑公司偿付金龙建设公司土地出让金403万元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月27日，五莲县国土局向金龙建设公司颁发了鲁（2016）五莲不动产权第0000160号不动产权证书，金龙建设公司已经合法取得了涉案土地的使用权。现在，鲁正建筑公司起诉原告协助办理涉案土地权属变更登记，则应根据现在的地价（每亩104万元）向反诉原告支付土地出让金403万元。
反诉被告鲁正建筑公司辩称，1.鲁正建筑已经足额支付了涉案土地的转让价款。2005年4月，鲁正建筑公司与金龙房地产公司签订的抵账协议，明确约定涉案土地作价30万元抵顶金龙房地产公司所欠的部分工程款，该作价每平方米为116.28元，远远超出金龙建设公司与五莲县国土局签订的国有土地使用权出让合同中约定的单价（每平方米45.79元）。2.2003年12月3日，五莲县人民政府作出关于对五莲金龙建设公司违法占地补办用地手续的莲政土管字[2003]221号和[2003]222号批复，同意征用包含涉案土地在内的12859平方米土地并将土地使用权出让给金龙建设公司。2006年2月，金龙建设公司进行土地登记申请时张冠李戴、偷梁换柱，将根据上述两个批复确定的土地登记在了宗地号为23-（15）-49的13032.71平方米的土地上，致使涉案土地直至2016年春才办理完毕权属登记。如金龙建设公司严格按照2003年的国有土地使用权出让合同履行交纳土地出让金义务，则不会发生交纳403万元土地出让金的问题。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对以下证据：涉案《协议书》、金龙房地产公司出具的收据、金龙建设公司与金龙房地产公司的工商登记信息、金龙建设公司的验资报告、鲁（2016）五莲不动产权第0000160号不动产权证书、本院自五莲县国土局调取的涉案不动产权证书登记档案材料（含不动产登记申请书、莲政土管字[2003]221号和222号批复复印件、编号为2016-03-28-（42）和2016-03-28-（45）的土地使用权转让完税证明复印件、契税完税证明复印件）真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。
双方争议的事实和证据在于：
1、涉案《协议书》中“使用乙方土地作价30万元”中作价的对象是否为土地使用权。
鲁正公司主张，根据协议中“甲方因建设宿舍楼而使用乙方土地作价30万元，甲方如需办理土地证时，费用由甲方负担，乙方协助办理”的约定，可以看出“土地作价”指的是土地使用权作价300000元，折合每平方米116.28元，远超出涉案土地出让合同约定的土地出让金单价（每平方米折合45.79元），并提供了金龙房地产公司于2005年4月30日出具的收据，该收据载有“收土地款300000元”字样。金龙房地产公司质证认为，签订协议时涉案土地还是集体土地，协议约定的30万指的是金龙房产公司早期平整土地、铺设管道等前期投资的补偿，不是土地使用权转让价款，收据系财务人员业务不熟练所致；同期相同地块政府出让价款为55万元每亩（莲储合字【2004】3号国有土地使用权出让合同），金龙建设公司就涉案土地缴纳的每亩3万元罚款是以罚代交，是基于金龙建设公司特殊的情况，政府给予的特殊照顾处理，政府照顾对象是特定的金龙建设公司，不是鲁正公司，3万元/亩的价格惠及不到鲁正公司。
2、金龙建设公司与金龙房地产公司是否构成人格混同。
鲁正公司主张：涉案《协议书》金龙建设公司以金龙房地产公司名义所签订，金龙建设公司与金龙房地产公司构成人格混同，并提交了以下证据：于2017年4月21日拍摄的金龙建设公司营业场所照片一宗和金龙房地产公司于2005年5月10日向潘光波出售金龙花园小区5号楼402楼房的房地产买卖契约一份，用于证明金龙建设公司仍然使用金龙房地产公司名称和电话，仍然以金龙房地产公司名义对外从事经营活动。两被告质证认为，照片反映的情况系金龙房产公司吊销前的装修情况，金龙建设公司开发的小区名为“金龙花园”，使用“金龙房产”代表了金龙建设公司，买卖契约恰能证实金龙房地产公司以自己名义从事经营活动，与金龙建设公司完全相互独立，通过两被告的工商登记信息，也能证明两被告完全独立。
金龙建设公司主张：金龙建设公司的财产完全独立，公司人格完全独立，并提交了公司验资报告、营业场所的房屋所有权证、郑明顺自五莲县舜尧街开发办公室购买营业场所房产的买卖协议复印件，金龙建设公司自郑明顺处购买营业场所房产的协议复印件。鲁正公司质证认为，验资报告并不能否定两被告关联性、混同情况，因为两被告法定代表人一致、财物管理统一、经营场所一致、电话号码相同；金龙建设公司自郑明顺处购买营业场所的买卖协议复印件显示金龙建设并未支付购房价款，说明两被告受法定代表人郑明顺控制，随意调配两公司财产。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：1、涉案土地位于五莲县济南路金龙花园小区，北至国土资源局家属院前空地，西至五莲县农商银行院墙，东至金龙花园小区2号楼，南至金龙花园小区9号楼，面积为2580平方米。1999年，经金龙房地产公司同意，鲁正建筑公司在涉案土地上建造宿舍楼一栋。2003年12月3日，五莲县人民政府作出关于对金龙建设公司违法占地补办用地手续的莲政土管字[2003]221号和[2003]222号批复，同意征用包含涉案土地在内的12859平方米土地并将土地使用权出让给金龙建设公司用于住宅建设，出让期限70年。莲政土管字[2003]221号批复载明：“五莲金龙建设有限公司：你单位于1996年，未经批准，私自占用洪凝镇大尧村土地建住宅，其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》有关规定，属‘未经批准，擅自占用土地行为’。依据国土资源部国土资发[2003]365号文件及山东省国土资源厅鲁国土资发[2002]28号文件之规定，已经进行了处罚，现给予补办用地手续，批复如下：同意征用洪凝镇大尧村土地6333平方米，其中耕地1933平方米、未利用地4400平方米，并将上述6333平方米的土地使用权出让给你单位，用于住宅建设。出让期限70年。特此批复。望接此批复后，严格按照批复的面积、用途使用土地，未经批准不得擅自转让、出租、抵押。土地所有权：国家所有。二○○三年十二月三日”。莲政土管字[2003]222号批复载明：“五莲金龙建设有限公司：你单位于1998年，未经批准，私自占用洪凝镇大尧村土地建住宅，其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》有关规定，属‘未经批准，擅自占用土地行为’。依据国土资源部国土资发[2003]365号文件及山东省国土资源厅鲁国土资发[2002]28号文件之规定，已经进行了处罚，现给予补办用地手续，批复如下：同意征用洪凝镇大尧村土地6526平方米，其中耕地1986平方米、未利用地4540平方米，并将上述6526平方米的土地使用权出让给你单位，用于住宅建设。出让期限70年。特此批复。望接此批复后，严格按照批复的面积、用途使用土地，未经批准不得擅自转让、出租、抵押。土地所有权：国家所有。二○○三年十二月三日”
2003年12月3日，金龙建设公司与五莲县国土资源局签订两份国有土地使用权出让合同，其中在宗地面积为6526平方米的合同中约定的出让金总额为298805元，在宗地面积为6333平方米的合同中约定的出让金总额为290026元，土地使用权出让年期均为70年，宗地交付日期为2003年12月12日前，出让金支付日期均为合同签订之日起30日内。合同第十五条约定：“受让人在按本合同约定支付全部土地使用权出让金之日起30日内，应持本合同和土地使用权出让金支付凭证，按规定向出让人申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权。出让人应在受理土地登记申请之日起30日内，依法为受让人办理出让土地使用权登记，颁发《国有土地使用证》”；第二十条约定：“受让人按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用证》，取得土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、交换和赠与）剩余年期土地使用权时，应当经出让人认定符合下列第一款规定之条件：（一）按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上；……”。合同签订后，被告金龙建设公司未按合同约定就上述土地申请办理土地登记，亦未取得《国有土地使用证》。
2016年4月25日，金龙建设公司依据上述批复及国有土地使用权出让合同申请不动产首次登记。2016年4月27日，五莲县国土资源局向金龙建设公司颁发鲁（2016）五莲不动产权第0000160号不动产权证书，登记用途为“城镇住宅用地”，权利类型为“国有建设用地使用权”，权利性质为“出让”，使用期限为“国有建设用地使用权年月日起2073年12月11日止”。经查询该不动产权证书登记依据，发现登记档案材料中有编号为2016-03-28-（42）和2016-03-28-（45）的土地使用权转让完税证明复印件、两份契税完税证明复印件及土地有偿使用收入专用票据复印件。土地使用权转让完税证明时间为2016年3月28日，分别载明：宗地面积6526平方米，地价总额298865元，宗地面积6333平方米，地价总额290026元。土地有偿使用收入专用票据系复印件内容不清，显示日期为2003年12月25日，金额为3068538元
2、2005年4月28日，鲁正建筑公司（甲方）与金龙房地产公司（乙方）签订《协议书》一份，约定“一、乙方欠甲方工程款1980696.99其中兆峰工程￥15000.00元双方一次性结清元整，甲方同意乙方用下列款项抵顶：1、甲方因建设宿舍楼而使用乙方土地作价30万元，甲方如需办理土地证时，费用由甲方负担，乙方协助办理……六、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字盖章生效”。鲁正建筑公司与金龙房地产公司分别在该《协议书》上加盖公章，鲁正建筑公司法定代表人郑兆发、金龙房地产公司法定代表人郑明顺（同期亦为金龙建设公司的法定代表人）在该《协议书》上签字。同年4月30日，金龙房地产公司向鲁正建筑公司出具收款凭证一份，载明“收土地款300000.00元”。
3、金龙房地产公司成立于1998年9月29日，登记住所为五莲县城舜尧街九号，登记经营范围为代管代建房屋、建材销售，法定代表人为郑明顺，郑明顺担任董事长兼总经理，董事为：赵洪巧、王泽娥，监事为张善云，2001年6月22日至今的登记股东18人，分别为：郑明顺（认缴出资比例51%）、王均修、赵洪巧、张善云、许波、郑世贵、王宗玉、张加青、李慎良、王云、郑晓、许洁、刘莹、周龙、席加庆、王泽娥、刘志勇、刘建光，该公司已于2003年3月6日因未参加年检被五莲县工商行政管理局吊销营业执照，但至今未进行清算。金龙建设公司于2003年9月22日成立，住所为五莲县城舜尧街，登记经营范围为商品房开发及租赁，法定代表人为郑明顺，郑明顺担任董事长兼总经理，董事为：赵洪巧、张善云，监事为郑晓，成立时的登记股东为郑明顺（认缴出资比例53.85%）、王均修、赵洪巧、张善云、许波、郑世贵、王宗玉、张加青、李慎良、王云、郑晓、许铭文、解廷愿，至今的登记股东为郑明顺（认缴出资比例61.54%）、王均修、赵洪巧、张善云、许波、王宗玉、张加青、王云、郑晓、许铭文、解廷愿。其中郑明顺、王均修、赵洪巧、张善云、许波、郑世贵、王宗玉、张加青、李慎良、王云、郑晓等11人既是金龙房地产公司的股东（占股比例72.56），也是金龙建设公司的发起人（占股份比例为94.23%）；金龙建设公司的营业场所与金龙房地产公司的营业场所一致，且金龙建设公司在其营业场所显著位置标识为“金龙房产”“金龙房地产”。
本院认为，本案争议的焦点在于：一、涉案《协议书》中“土地作价30万元”中作价的对象是否为土地使用权；二、涉案《协议书》对金龙建设公司是否具有约束力。
关于争议焦点一，本案中，金龙房地产公司（乙方）与鲁正公司（甲方）在涉案《协议书》中约定“乙方欠甲方工程款1980696.99其中兆峰工程￥15000.00元双方一次性结清元整，甲方同意乙方用下列款项抵顶：1、甲方因建设宿舍楼而使用乙方土地作价30万元，甲方如需办理土地证时，费用由甲方负担，乙方协助办理……”，抵顶协议签订后，金龙房地产亦向鲁正公司出具了载明“收土地款300000元”的收据，根据对上述协议内容的通常理解，结合金龙房地产出具的收据，能够认定双方约定的作价对象为涉案土地的使用权，金龙房地产公司应当根据约定协助鲁正公司办理涉案土地使用权的权属证书。金龙房地产公司的诉讼主张，既不符合《协议书》的约定，也未提供证据予以证实，故本院不予支持。
关于争议焦点二，本院分析认定如下：1.金龙房地产公司与金龙建设公司在法定代表人、董事、监事、主要股东、业务范围、经营场所等方面高度一致，具体情况如下：法定代表人均为郑明顺；赵洪巧、张善云在两公司均任董事或监事；郑明顺、王均修、赵洪巧、张善云、许波、郑世贵、王宗玉、张加青、李慎良、王云、郑晓等11人既是金龙房地产公司的股东（占股比例72.56），也是金龙建设公司的发起人（占股份比例为94.23%）；业务范围均属房地产开发行业；营业场所一致，且金龙建设公司现在的营业场所显著位置标识为“金龙房产”“金龙房地产”。2.五莲县人民政府作出的莲政土管字[2003]221号和[2003]222号批复所述私自占用土地的违法行为发生于1996年和1998年，此时金龙建设公司并未成立且占用涉案土地的单位为金龙房地产公司，但金龙建设公司却代金龙房地产公司接受处罚并补办用地手续，足以表明金龙建设公司愿意承受金龙房地产公司占用、处分涉案土地行为的法律后果，两公司在涉案土地使用权处理上存在着利益输送、关联混同关系。3.签订涉案协议书时，金龙建设公司已根据政府批复意见签订了国有土地使用权出让合同，作为两公司法定代表人的郑明顺对土地权属性质应十分清楚，但郑明顺仍以金龙房地产公司的名义与鲁正公司签订抵债协议处分了涉案土地使用权，故其行为应系代表了金龙建设公司与金龙房地产公司。4.两被告虽在工商登记部门登记为彼此独立的企业法人，但实际上相互之间界线模糊、人格混同，金龙房地产公司已被吊销多年、名存实亡，客观上无力履行涉案协议书中约定的“协助办证”义务。综上，两被告的共同法定代表人郑明顺隐瞒涉案土地权属真实状况与鲁正公司签订涉案协议书的行为，违背了法人制度设立宗旨和诚实信用原则，郑明顺的行为应系代表了其实际控制的两个公司，金龙建设公司与金龙房地产公司构成人格混同，故涉案协议书对金龙建设公司亦具有约束力。
现在，我国已实行不动产统一登记制度，土地使用权权属证书为不动产权证，金龙建设公司已经按照规定办理了包含涉案土地在内的不动产权证书，故《协议书》中用涉案土地使用权作价300000元抵顶债务的约定，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。金龙建设公司和金龙房地产公司应当按照《协议书》中的相关约定，协助鲁正公司办理不动产权转移登记，故对于鲁正公司要求两被告协助办理涉案土地国有土地建设用地使用权转移登记手续的诉讼请求，本院予以支持。金龙建设公司要求鲁正公司按现在的地价偿付土地出让金403万元，既不符合涉案《协议书》的约定，亦无法律依据，本院不予支持。据上依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、第六十条、《中华人民共和国公司法》第三条、第二十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告五莲金龙建设有限公司、五莲金龙房地产开发有限公司协助原告日照鲁正建筑安装工程有限公司办理位于五莲县济南路金龙花园小区中的2580平方米土地（四至以本判决事实认定部分查明的为准）的国有建设用地使用权转移登记手续，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
二、驳回被告（反诉原告）五莲金龙建设有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费5900元，由被告五莲金龙建设有限公司、五莲金龙房地产开发有限公司负担，反诉案件受理费19520元，由被告五莲金龙建设有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。
审 判 长 王义江
审 判 员 仲崇镇
人民陪审员 白孝刚
二〇一七年七月十七日
书 记 员 王 臻