江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）通中民终字第01562号上诉人（原审被告）朱益民。上诉人（原审被告）吴小红。两上诉人共同委托代理人朱从华，如皋市郭园法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）南通宏景房地产开发有限公司，住所地如皋市下原镇兴原路31号。法定代表人汪慧君，董事长。委托代理人胡艳华、葛友高，江苏君哲律师事务所律师。上诉人朱益民、吴小红因商品房合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2015）皋民初字第00021号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，2011年12月22日，宏景公司与朱益民签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买金水庭院（暂定名）第2#商住楼【幢】【座】1、2、3单元（层）1901、1902、1903号房，该商品房的用途为商铺、住宅，建筑共3层，房屋总价格为945064元。付款方式为分期付款，合同签订当日支付总房价的50%，其中总房价的20%为定金，自合同签订之日起30日内付至总房价的100%（该物业单价为一次性定价）。买受人未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理。1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。同日，双方还签订了一份金水庭院第2#商住楼车库19号房的商品房买卖合同，约定车库建筑面积49.42平方米，按照2000元/平方米计算，总金额为98840元。付款方式为合同签订当日支付总房价的100%，其中总房价的20%为定金。2011年5月份，宏景公司向朱益民、吴小红交付了房屋，朱益民、吴小红已实际占有、使用。朱益民于2012年1月10日向宏景公司支付金水庭院1901#、1902#、1903#及19#车库房款573905元购房款，迄今为止，朱益民、吴小红尚欠购房款470000元。宏景公司多次追索未果，故诉至法院，要求判如所请。庭审中，宏景公司对朱益民、吴小红辩称的目前仅欠购房款470000元予以认可。原审另查明，2011年9月9日，如皋市住房和城乡建设局向宏景公司颁发了建字第镇320682201100194号建设工程规划许可证。2011年9月29日，如皋市建筑工程管理局向宏景公司颁发了编号为320682020110006的建筑工程施工许可证。2013年11月1日，如皋市住房和城乡建设局向宏景公司出具了一份如房销（2013）117号商品房销售备案证明书。原审又查明，朱益民、吴小红于1995年9月30日登记结婚，双方系夫妻关系。庭审中，朱益民、吴小红陈述其与宏景公司之间曾约定，由宏景公司的工作人员张广生代其将购房款付清，并由其向张广生出具借条，然后宏景公司协助其办理房屋贷款用以偿还向张广生的借款。宏景公司陈述借款合同是一个实践性合同，因张广生并未向朱益民、吴小红实际交付款项也未向宏景公司给付房款，故朱益民、吴小红与张广生之间的借款合同未成立。经查，案外人张广生曾于2014年7月向如皋市人民法院起诉要求朱益民、吴小红偿还借款，后又撤回起诉。原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。宏景公司与朱益民所签订的商品房买卖合同不违反法律法规的强制性规定，是双方当事人真实意思的表示，合法有效。本案中，朱益民向宏景公司购买房屋，宏景公司已交付了房屋，朱益民、吴小红也应当按约给付购房款。根据双方合同约定，朱益民、吴小红购买商住楼的购房款给付方式为“分期付款合同签订当日支付总房价的50%，其中总房价的20%为定金，自合同签订之日起30日内付至总房价的100%（该物业单价为一次性定价）”。然朱益民、吴小红至今尚欠购房款470000元未能给付，宏景公司主张要求其给付剩余购房款的诉讼请求符合法律规定，应予支持。关于宏景公司主张违约金的问题。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方在合同中约定被告应当“自合同签订之日起30日内付至总房价的100%”，朱益民、吴小红未能按约付款已构成违约，应当按照合同约定的“自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二”支付违约金，宏景公司主张计算至2014年12月10日并无不当。朱益民、吴小红应支付的违约金计算为以470000元为本金，自2012年1月22日起计算至2014年12月10日止计1053日，按照日万分之二计算为98982元。关于朱益民、吴小红辩称的宏景公司未按照约定办理房产证的问题，因其在本案中未提起反诉，暂不理涉。朱益民、吴小红系夫妻关系，案涉欠款发生在夫妻关系存续期间，吴小红未能提供证据证实该笔债务为朱益民的个人债务，故该笔债务应视为夫妻共同债务，由朱益民、吴小红共同偿付。据此，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第八十四、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决朱益民、吴小红共同给付南通宏景房地产开发有限公司购房款470000元以及违约金98982元，于判决生效后十日内履行，驳回南通宏景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4745元，由朱益民、吴小红负担（宏景公司已垫付）。宣判后，朱益民、吴小红不服，向本院提起上诉称：1、宏景公司到目前为止仍不具备出售商品房的合法手续，2013年取得的商品房销售备案证明书不可视为《商品房预售许可证》；2、双方签订的《商品房买卖合同》是格式合同，且宏景公司签订合同时曾承诺帮助上诉人办理房屋贷款手续，上诉人按照约定早已将个人资信提供给被上诉人，宏景公司于2014年3月7日向上诉人发通知可以办证缴费，即使计算违约金只能从2014年3月18日开始计算；3、张广生于2013年9月持上诉人写的借据及宏景公司出具的购房款收据起诉上诉人还款，目前上诉人写给张广生的借据仍在张广生手中，上诉人与被上诉人之间无购房款债权债务关系。一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法改判。宏景公司答辩称，案涉房屋为现房，非期房，不适用预售许可的相关规定，宏景公司在一审起诉前已取得商品房销售备案证明书等手续，符合法律规定，上诉人与张广生之间的法律关系与被上诉人无关，与本案无关联性，双方签订的商品房买卖合同非格式合同，是双方合意的结果，被上诉人可以协助办理产权登记。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院查明的事实有证据证实，本院予以确认。二审中，上诉人提交以下材料以证明其主张：1、朱益民向张广生出具的借据复印件，2、宏景公司出具给张广生的收款收据复印件，上述1、2两项用于证明上诉人只欠张广生的借款，不欠被上诉人的房款。3、如皋法院（2014）皋磨民初字第647号裁定书，证明张广生起诉要求上诉人给付借款的事实，且张广生委托代理人与本案宏景公司代理人为同一人，因此宏景公司知道上诉人欠张广生费用。4、宏景公司于2013年1月24日向上诉人出具的贷款通知书，证明在上诉人购房时宏景公司表示帮助办理贷款手续。5、上诉人与张广生之间的通话记录，证明上诉人多次找张广生及宏景公司，张广生是宏景公司股东之一。6、宏景公司给朱益民的通知，证明宏景公司直到2014年才告知可以办理房产证。被上诉人宏景公司质证认为：对于证据1和2，借款是实践性合同，上诉人未收到张广生款项，双方借款合同关系未成立，当时只是配合上诉人办理贷款，借款和收款收据不发生法律效力。在张广生与上诉人的诉讼中，上诉人明确表示未收到张广生借款，不承认双方的借款合同关系，明确欠宏景公司购房款。对于证据3，对裁定书真实性合法性没有意义，但与本案没有关联。对于证据4，真实性没有异议。对于证据5，真实性无法辨认。贷款是上诉人义务，不得以此抗辩向被上诉人支付购房款，同时通话记录也证明上诉人到目前尚欠被上诉人购房款的事实。对于证据6，真实性没有异议，但从内容看，不代表到2014年3月7日案涉房产才可以办理房产证和土地证，且从通知看出，上诉人到2014年3月7日还没有缴纳全部款项。二审另查明，2011年5月12日，朱益民向张广生出具借据，载明“今借到张广生人民币493905元，用于购买金水庭院1901、1902、1903及28、29号车库，借款期限：自开发商具备办理大产权手续，接到开发商贷款通知书之日起一个月内还款……”。2011年5月13日，宏景公司向张广生出具收款收据一份，事由为朱益民金水庭院1901购房款，金额为493905，未加盖宏景公司印章。宏景公司在二审中确认该收据为公司出具，目的是为了配合朱益民办理贷款手续，现已作废。张广生于2014年7月向如皋法院起诉要求朱益民、吴小红偿还借款本金470000元及利息（自2014年3月7日起至2014年7月19日），朱益民在该案庭审中明确表示未收到借款，认为470000元应办理贷款后还给宏景公司。后张广生撤回起诉。二审又查明，宏景公司于2013年1月24日向朱益民出具贷款通知书一份，载明“根据双方约定，我司于2011年10月19日取得办理大产权手续……现再次书面通知，请你们接此通知后，立即备好资料到金水庭院接待中心根据要求办理购房贷款手续”。2014年3月7日，宏景公司向朱益民发出通知，载明“现已可以办理房产证及土地证，希你户在接此通知十日内到我公司售楼部缴纳全部款项及相关费用”。本案的争议焦点为：上诉人是否应向宏景公司支付购房款470000元及违约金。本院认为，上诉人应当按约支付剩余购房款470000及违约金，理由如下：第一，上诉人与宏景公司之间签订的购房合同系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。宏景公司已经交付房屋，上诉人也已实际使用房屋，上诉人按照合同约定支付房款的义务应当履行。上诉人诉称宏景公司曾承诺帮其办理贷款支付剩余房款，但合同中并无此约定，亦无其他证据表明双方之间有此约定，且办理房屋抵押贷款应以购房人为主体，房地产开发企业仅具有协助义务，虽然宏景公司向上诉人出具了贷款通知书，但办理贷款手续的义务主体并不因此而转移，购房者的付款义务也不因此而免除。第二，上诉人诉称其只欠张广生借款而不欠宏景公司房款，但在如皋市人民法院（2014）皋磨民初字第647号张广生诉朱益民、吴小红民间借贷纠纷一案的审理过程中，上诉人明确表示借款并未实际发生，其只欠宏景公司房屋贷款470000元，不欠张广生的借款。上诉人在两个案件中自相矛盾的陈述，是不诚信的行为，对该上诉理由本院不予采信。本案二审中，宏景公司明确表示未收到张广生的房款，出具收款收据是为了协助上诉人办理房屋抵押贷款手续。可见事实上，民间借贷行为并没有发生，宏景公司为上诉人办理贷款手续提供了协助，但上诉人至今尚欠购房款470000元未能给付，宏景公司要求其给付剩余房款的诉讼请求符合法律规定，应予支持。第三，关于违约金的起算点，由于宏景公司协助上诉人办理贷款来履行合同支付房款的义务不能视为上诉人及宏景公司对双方之间关于房款付款方式及时间的约定进行了变更，本院认为依据合同约定计算违约金并无不当。实际上，上诉人无论是办理房屋抵押贷款或是按约发生民间借贷行为，也均需按照银行同期贷款利率支付资金利息，现双方合同约定的违约金与银行同期贷款利率相比并不过高，且上诉人的确存在逾期付款的违约行为，故本院对此不再调整。综上，上诉人朱益民、吴小红的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9490元，由上诉人朱益民、吴小红负担。本判决为终审判决。审 判 长  陆燕红审 判 员  沙 楠代理审判员  陆炜炜二〇一五年九月十七日书 记 员  张晓光附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；