广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1999、2000号
上诉人（原审被告、反诉原告）：徐颂芳。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳巴士集团股份有限公司。
法定代表人：李永生，董事长。
委托代理人：晏妍，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：何晓菁，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。
原审第三人：秦鹏科。
上诉人徐颂芳因与被上诉人深圳巴士集团股份有限公司（以下简称巴士集团公司）、原审第三人秦鹏科房屋租赁合同纠纷两案，不服深圳市南山区人民法院（2012）深南法民三初字第327、328号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本两案进行了审理，本两案现已审理终结。
原审法院审理查明，巴士集团公司系经深圳市市场监督管理局登记成立的未上市的中外合资股份有限公司，经营范围为公共汽车客运、自营汽车车身、本公司候车亭及场站的广告业务、中小巴、出租汽车、汽车租赁、汽车零配件销售、汽车修理、房地产开发、物业出租管理及相关业务、管理公司现有酒店、旅业及各汽车总站的商店、道路危险货物运输业务（成品油运输），营业期限为1982年3月23日至永续经营。1995年12月22日，深圳市公共汽车公司变更为深圳市公共交通（集团）有限公司；2004年12月28日，深圳市公共交通（集团）有限公司变更为深圳巴士集团股份有限公司。徐颂芳系锦龙酒店的经营人。
1992年11月11日，广东省沙河华侨实业总公司（甲方）与原深圳市公共汽车公司（乙方）签订《征地协议书》，约定：按市规划国土局92-065红线图划甲方2号地红线点计算占地面积4992.3平方米，给乙方建公共汽车总站，甲方同意征用。1993年8月24日，深圳市规划国土局与原深圳市公共汽车公司（土地使用者）签订《深圳经济特区土地使用权出让合同书》（深地合字（93-128）号），约定：本合同签订之日起三十天内，市规划国土局将地块编号为7308-2、土地约4992.3平方米（见宗地图红线范围内土地）一次性出让给土地使用者，土地使用年期为30年，从1993年8月24日至2023年8月23日，土地用途为公共汽车站；土地使用者同意向市规划国土局支付本块土地开发费450785元；本块土地为自用，不得转让和参与房地产经营；本合同自签订之日起生效。原深圳市公共汽车公司于1994年12月6日取得深规建许字（1994）n-023号《建筑许可证》（项目名称为锦绣中华总站站房，工程地点为深南路北华侨城西侧，建筑面积为2280平方米，1幢楼3层），并于1995年10月24日实际竣工。巴士集团公司当庭明确涉案的公交总站的名称在不同的时间段曾先后使用锦绣中华公交总站、华侨城223路汽车总站、侨城西街公共汽车总站、世界之窗公交总站，目前使用的名称为华侨城223路汽车总站。
2010年2月10日，巴士集团公司（甲方）与徐颂芳（乙方）签订《深圳市房屋租赁合同书》及《物业租赁合同》，《深圳市房屋租赁合同书》约定：甲方将位于深圳市南山区侨城西街路华侨城公交总站1层东侧102，房屋编码为440305004006030002500002的房屋出租给乙方使用，租赁房屋建筑面积共计460平方米，建筑物总层数为3层，租赁房屋权利人为巴士集团公司，房地产权利证书或者证明其产权（使用权）的其他有效证件名称及号码为建筑许可证（1994）n-023号；租赁房屋的单位租金按房屋建筑面积每平方米每月75元计算，月租金总额为34500元，乙方应于每月15日前向甲方交付租金，甲方收取租金时，应向乙方开具税务发票；乙方租用租赁房屋的期限自2010年1月1日至2010年12月31日，租赁房屋用途为商业，未经甲方书面同意乙方不得将租赁房屋用于其他用途，甲方应于2010年1月1日前将租赁房屋交付乙方使用，并办理有关移交手续；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取3个月租金数额的租赁保证金，即103500元，甲方收取租赁保证金应向乙方开具收据，甲方向乙方返还租赁保证金的条件：认真履行合同条款，结清租赁期内发生的所有费用且退还甲方的房地产（设施、设备）完好无损且结清租赁期内发生的所有债权债务及出具完税凭证；出现下列情形之一的，甲方可不予返还保证金：未履行合同条款，因拖欠租金致使合同提前终止或未结清租赁期内发生的相关费用及未出具完税证明或房地产（设施、设备）损坏，未修复原状；租赁期间，甲方负责支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税款、房屋租赁管理费、印花税费，乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋物业管理费、印花税费等因使用租赁房屋所产生的其他费用；租赁期内，乙方不得将租赁房屋全部或部分转租予他人；本合同有效期内，发生不可抗力，使本合同无法履行或政府征用、收回或拆除租赁房屋或双方协商一致的，允许解除或变更合同；乙方拖欠租金达60天（2个月）以上或乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达69000元以上或乙方擅自改变租赁房屋结构或者用途或乙方未经甲方书面同意及有关部门批准擅自将租赁房屋进行装修或乙方擅自将租赁房屋转租第三人的，甲方可就因此造成的损失不予退还租赁保证金，除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记（备案）；甲方无正当理由单方要求提前解除（终止）合同的，乙方可就因此造成的损失向甲方请求损害赔偿，除追究甲方损害赔偿责任或违约责任外，乙方还可依据上述情形向甲方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，乙方有权申请单方解除合同登记（备案）；本合同终止后，乙方应于10日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续，乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金；本合同约定之租赁期间届满，乙方须继续租用租赁房屋的，应于租赁期届满之日前3个月向甲方提出续租要求，在同等条件下，乙方对租赁房屋有优先承租权，双方就续租达成协议的，应重新订立合同，并到房屋租赁主管机关重新登记（备案）；双方就本合同发生的纠纷，可向租赁房屋所在地的人民法院提起诉讼；双方约定以下通信地址为双方通知或文件的送达地址：甲方送达地址：深圳市福田区莲花支路1001号公交大厦，乙方送达地址：深圳市南山区侨城西街华侨城公交总站一层东侧，送达地址未经书面变更通知，一直有效，一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达，如按上述地址邮寄文件被邮政部门退回的，退回之日视为送达之日；本合同自签订之时起生效；及其他。2010年3月18日，该合同经相关部门备案登记。
《物业租赁合同》约定：甲方同意将属下位于深圳市南山区华侨城223路总站220平方米的场地物业租赁给乙方用于自营用途（仅限于营业执照所规定的经营项目），未经甲方同意，乙方不得擅自转租或改作他用；本场地物业租赁合同有效期为12个月，自2010年1月1日起至2010年12月31日止；在租赁合同有效期内，乙方应按40元／平方米*月的价格标准向甲方按时缴交每月场地租金，即乙方每月应向甲方缴纳的月租金为8800元，乙方应于每月15日前向委托银行存足缴款金额，由银行负责转入甲方账户，扣款成功后，甲方将于当月30日前向乙方提供等额财务发票；乙方应按本合同月租金额度的三倍即26400元向甲方缴交物业租赁保证金；上述物业产权隶属深圳投资控股公司，甲方仅具有物业使用权，在租赁合同有效期内存在该处物业被提前收回并恢复公交场站原设计使用功能的可能，以上情况若发生，甲方将不承担任何经济赔偿责任，乙方应明确且风险自担；若因甲方建设或其他因素需要提前收回本租赁物业的，乙方应无条件服从，并不以任何借口进行拖延，甲方将提前一个月通知乙方拆除并恢复至租赁前的原有状态（包括恢复原有围墙）；甲方对乙方的拆迁不作任何经济赔偿；逾期未拆的，甲方将有权委托他人拆除及恢复原状，但相关费用由乙方承担或甲方可以从租赁保证金直接扣除；乙方若须对所租场地上所搭建的临时建筑进行二次装修的，则在装修前应按相关的装修条例、甲方管理处的装修管理规定以及相关申办程序履行有关报批手续，并缴交相关的管理费用，工程竣工后，须办理有关竣工手续，并经甲方辖区管理处验收合格后方可正式启用；在签订物业租赁合同时，乙方应按规定提交有关合法经营证照原件（包括但不限于：营业执照、税务登记、环保证明、特种行业经营许可证等）供甲方核验，并同时将上述证件资料复印件（加盖公章）交送甲方备案；本合同自双方法人授权代表签字之日起生效；及其他。
2010年2月10日当日，巴士集团公司（甲方）与徐颂芳（乙方）签订《补充协议》及《房屋租赁合同的环境保护管理补充协议》，《补充协议》约定：经甲方同意将位于深圳市南山区华侨城223路总站首层460平方米（包括在2006年移交给锦龙酒家使用的20平方米原场站公共卫生间）的物业，租赁给乙方作为自营商业用途（仅限于现营业执照所规定的经营项目），未经甲方同意乙方不得擅自转租或改作他用；乙方若须对所租物业进行二次装修的，则在装修前应按相关的装修条例、社区装修管理规定以及相关申办程序履行有关报批手续（如：装修设计及施工单位的营业执照、施工许可证、资质证等复印件、装修工程整套施工图纸、消防报建审核意见等），并缴交相关的管理费用（如：装修押金、水电押金、装修管理费、清洁卫生费、垃圾清运费等），工程竣工后，须办理有关竣工手续，经甲方辖区管理处验收合格后方可正式启用；乙方必须按期缴纳房屋租金、水、电等费用，逾期未缴的，甲方将按有关规定加收延缴滞纳金，租金延缴滞纳金的收费标准为拖欠天数乘以当月租金总额的5‰，拖欠天数自缴费月份的次月1日起算；及其他。
关于租金的支付情况。双方当事人确认徐颂芳已经向巴士集团公司支付了2010年11月的租金42900元、2010年12月的租金42900元，巴士集团公司分别于2010年12月7日、2010年12月28日开具了发票，发票上同时加盖了“银行收讫”章。巴士集团公司要求徐颂芳支付2010年12月以后至徐颂芳实际搬离涉案物业之日止的房屋使用费，徐颂芳虽然对房屋使用费的支付情况不予确认，但并未提交反证。
关于合同的终止情况。巴士集团公司主张在租赁合同到期前巴士集团公司便已提前通知徐颂芳不再续约，巴士集团公司系按合同约定的地址向徐颂芳上门送达相关通知，徐颂芳有签收，巴士集团公司为此提交如下证据：1、《合同到期后不再续约的通知》，落款日期为2010年7月26日，落款人为深圳巴士集团股份有限公司场站管理中心，内容涉及：该管理中心通知徐颂芳，因双方的租赁合同将于2010年12月31日到期，深圳市交通管理委员会在近期对巴士集团公司的场站使用情况进行了检查，发现该物业用于商业用途，违反了场站仅限于营运生产自用的规定，限巴士集团公司立即改正，否则将收回该物业；巴士集团公司结合因扩大营运生产造成用地紧张的实际需求，决定不再与徐颂芳续约，收回该物业自用。通知右下方有“徐颂芳”签名字样。2、《关于提前终止合同并收回物业的通知》，落款日期为2010年12月2日，落款人为深圳巴士集团股份有限公司场站管理中心，内容涉及：该管理中心通知徐颂芳，2010年12月1日中午，锦龙酒家厨房发生火灾，存在安全隐患，对巴士集团公司场站物业造成严重威胁，根据双方签订的补充协议，巴士集团公司曾多次通知徐颂芳合同到期后不再续签合同，鉴于徐颂芳存在违约，请徐颂芳接到通知后，即刻停业，于2010年12月12日前完成物业清理和移交。通知右下方有“徐颂芳”签名字样。3、《关于重申合同到期后收回物业的通知》，落款日期为2011年1月5日，落款人为深圳巴士集团股份有限公司场站管理中心，内容涉及：该管理中心通知徐颂芳，巴士集团公司曾于2010年7月26日、11月30日、12月2日等分别函告并多次上门与徐颂芳面谈，告知徐颂芳本期合同到期后不再续签，巴士集团公司须收回物业自用；限徐颂芳在2011年1月10日前及时退出该物业，结清相关费用。该通知书左下角有手书注明“承租户现场人员拒签。送件人：程鹏飞、张向林。2011.1.715：38”。4、《报告》及《承诺书》，落款时间为2011年12月2日，落款人为徐颂芳，内容涉及：徐颂芳提出申请，因员工就业安置、酒家债务清理、存货处理等因素，徐颂芳承诺整改并请求给予时间处理，合同期满时将无条件搬离。5、《关于参加华侨城物业清退约谈会的通知》，落款时间为2011年11月21日，落款人为深圳巴士集团股份有限公司场站管理中心，内容涉及：该管理中心通知徐颂芳于2011年11月23日下午15时到巴士集团公司总部参加物业清退约谈会。通知左下角有“侯新芝2011.11.22”签名字样。6、《律师函》及顺丰速运交寄单、查询结果打印件，《律师函》的落款时间为2012年2月20日，落款人为广东君言律师事务所律师，内容涉及：该所致函徐颂芳，要求徐颂芳向巴士集团公司交回非法占用的物业并支付非法占用物业期间的房屋使用费。该函由该所于2012年2月20日通过顺丰速运寄给徐颂芳，次日由一周姓人士签收。徐颂芳对证据4予以确认，对其余证据均不予确认，并认为没有收到相关通知。
关于涉案物业的装修、加建的损失情况。巴士集团公司主张徐颂芳未经其允许私自改装加建房屋，徐颂芳的加建部分已经构成了违章建筑，给巴士集团公司的日常管理工作带来了极大的阻力；徐颂芳在经营期间还发生了火灾，存在严重安全隐患，给巴士集团公司的场站造成了严重影响。双方反复协商均无法达成一致共识，巴士集团公司就徐颂芳长期非法占据巴士集团公司的物业、拒不搬离的行为多次向主管部门进行投诉建议拆除；巴士集团公司收回涉案物业后准备拆除违章建筑，不同意继续使用徐颂芳残留的内部装修、加建建筑。因此，巴士集团公司无须就徐颂芳的装修、加建损失进行赔偿。巴士集团公司为此提交如下证据：1、《火灾事故简易调查认定书》，出具人为深圳市公安局消防支队南山大队，起火单位与地点为南山区华侨城223路公共汽车总站侧，法定代表人徐颂芳，报警时间为2010年12月1日12时10分，现场调查情况为：2010年10月1日12时10分，深圳市消防指挥中心接到群众的电话报警，称深圳市南山区华侨城223路公共汽车总站侧锦龙酒家发生火灾，接报后，南山消防大队民警立即前往现场调查。经现场调查时位于该餐厅厨房后侧排烟管道发生故障引起冒烟，由于没人购买保险，无经济损失，无人员受伤，由餐厅自行处理解决。2、《关于清理违章建筑净化社区环境的请求》，落款时间为2010年12月8日，落款人为深圳市巴士集团场站建设管理中心，内容涉及：该中心向南山区沙河街道办事处综合执法队致函，请求该执法部门对涉案物业的违章搭建、潜在的消防隐患等进行查处。3、《关于世界之窗公交总站“市容环境提升行动”的回复》，落款时间为2011年3月16日，落款人为深圳市巴士集团场站建设管理中心，内容涉及：该中心向深圳市南山区建筑工务局致函，请求政府部门协商清退世界之窗公交总站内过期商铺，拆除违章建筑，恢复场站原设计用途。4、《关于华侨城场站维稳问题的告知函》，落款时间为2011年3月24日，落款人为深圳市巴士集团场站建设管理中心，内容涉及：该中心向南山区沙河街道办事处致函，锦龙酒家、祥发餐厅、豪达招待所拒不搬离巴士集团公司的物业，祥发餐厅、豪达招待所存在私接水电的行为已经构成辖区安全隐患，特通报政府相关部门。5、《进场申请书》，落款人为中国十九冶集团有限公司，落款时间为2011年3月29日，内容涉及：该公司向公汽分公司华侨城东队致函，因该公司承建世界之窗公交站外墙改造工程，但由于世界之窗公交站场与附属建筑物的租房未协商完善，未能及时提供施工场地，该公司申请进场开工。6、《关于清理违章建筑的请求》，落款人为深圳巴士集团股份有限公司场站建设管理中心，落款时间为2011年9月20日，内容涉及：该中心向南山区沙河街道办事处致函，请求该部门能够从考虑公共安全的角度上出发，对公交场站中的违章建筑进行拆除。徐颂芳对上述证据均不予确认，主张徐颂芳租用巴士集团公司的物业进行酒楼经营已经有十多年，徐颂芳曾在2005年和2009年对涉案物业进行了较大规模的装修和加建，巴士集团公司均未提过任何异议，且在2010年依旧与徐颂芳签订租赁合同，巴士集团公司的行为已经默许或是追认了徐颂芳的装修和加建行为。徐颂芳为证明其装修损失，另提交《收条》两份，显示：领款人叶小明分别于2005年5月18日及2009年9月12日收取徐颂芳支付的装修材料款438000元、装修款356000元。诉讼中，原审法院询问徐颂芳对涉案加建建筑及室内装饰装修的现值是否申请评估，徐颂芳明确不申请。
2012年5月1日，徐颂芳与秦鹏科签订《酒楼转让协议》，徐颂芳将锦龙酒楼整体转让给秦鹏科经营，包括现有一切经营所需物品（餐具厨具、柜台桌椅、空调冰箱、装修饰品及自建房屋），转让费为498万元。徐颂芳确认锦龙酒楼现由秦鹏科在实际经营，涉案物业由秦鹏科在实际使用，其进行转让未经巴士集团公司同意。巴士集团公司不确认秦鹏科的使用权。
关于交付的物业情况。巴士集团公司主张327号案的涉案物业为460平方米房屋；328号案的涉案物业为空置场地，未有任何建筑。徐颂芳明确327号案中其承租的物业中230平方米为房屋，230平方米为场地，后徐颂芳在场地上加建了230平方米的房屋；328号案承租了220平方米的场地，并在此加建了房屋；上述房屋均按照酒楼类的常规标准进行了装修，没有经过相关部门的审批，但有巴士集团公司的同意。巴士集团公司于诉状中明确要求徐颂芳在返还涉案物业时需要恢复原状，但在第二次庭审时明确涉案物业可以以现状返还。
另查明：1、关于涉案物业的用途情况。巴士集团公司明确涉案物业的用途未经商业用途审批，巴士集团公司经营的系公益性的公交服务，需要政府进行补贴，巴士集团公司把涉案物业出租给徐颂芳，虽然手续不完备，但属于政府默许。2、关于双方租赁关系的存续时间情况。巴士集团公司确认涉案区域由巴士集团公司设立的一个管理处在管理。巴士集团公司代理人明确不清楚双方的租赁关系实际存续多久；徐颂芳主张双方的租赁关系从1999年开始，最后一次合同签了一年期限，之前的合同无法确定是否与现在的合同内容一致，但租金有所增加。
以上事实，有深规建许字（1994）n-023号《建筑许可证》、《深圳市房屋租赁合同书》等证据及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。
327号案的诉讼请求为：1、徐颂芳将承租房屋交还巴士集团公司；2、徐颂芳向巴士集团公司支付逾期搬离违法占用物业期间的赔偿金（双倍租金）1023000元（自2011年1月份起算暂计至2012年3月共15个月，应计至徐颂芳实际退还房屋之日止，据实结算）；3、徐颂芳恢复物业使用原状；4、徐颂芳承担本案诉讼费用。
328号案的诉讼请求为：1、徐颂芳将承租物业交还巴士集团公司；2、徐颂芳向巴士集团公司支付逾期搬离违法占用物业期间的赔偿金（双倍租金）264000元（自2011年1月份起算暂计至2012年3月共15个月，应计至徐颂芳实际返还物业之日止，据实结算）；3、徐颂芳恢复物业使用原状；4、徐颂芳承担本案诉讼费用。
徐颂芳反诉请求为：1、巴士集团公司向徐颂芳支付补偿金10万元；2、巴士集团公司承担反诉的诉讼费用。
原审法院认为，秦鹏科未到庭应诉、答辩、举证、质证，应视为其自由处分诉讼权利的行为。本案经原审法院缺席审理，现可缺席判决。
根据上述查明的情况，巴士集团公司在建筑涉案公交总站站房时，取得了深圳市规划国土局南山分局批准同意的《建筑许可证》；巴士集团公司未经相关主管部门批准改变涉案土地的用途（限于公交场站建设），与徐颂芳订立租赁合同将涉案物业出租给徐颂芳进行商业使用（经营酒楼），其行为虽然超出了巴士集团公司在取得涉案土地使用权时关于土地的用途范围，但并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。双方当事人签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《补充协议》、《物业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人应依约履行。《深圳市房屋租赁合同书》及《物业租赁合同》约定涉案房屋及场地的租赁关系的到期时间为2010年12月31日，巴士集团公司明确其在合同到期前已经向徐颂芳发出《合同到期后不再续约的通知》等通知表示合同到期后不再与徐颂芳续约，徐颂芳在庭审中虽主张之前徐颂芳并未收到相关通知，但根据巴士集团公司提交的徐颂芳出具的《申请报告》及《承诺书》、消防部门出具的《火灾事故简易调查认定书》等证据，徐颂芳在租赁合同存续期间发生过火灾且经消防部门处理，徐颂芳于火灾发生后请求巴士集团公司给予时间处理并承诺合同期满后无条件搬离。基于以上因素，原审法院可以认定巴士集团公司在租赁合同到期后未再与徐颂芳续约并且已经在租赁合同到期之前将不再续约的意思表示明确以书面形式告知了徐颂芳，双方当事人的租赁关系已经于2010年12月31日因租赁期间届满而终止。
关于涉案房屋及场地的返还问题。327号案中，《深圳市房屋租赁合同书》约定：合同终止后，徐颂芳应于10日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由徐颂芳承担的各项费用并办理有关移交手续，徐颂芳逾期不迁离或不返还租赁房屋的，巴士集团公司有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋。自2010年12月31日涉案房屋的租赁期间届满后，徐颂芳一直未依约向巴士集团公司返还涉案房屋，并且至今仍实际占有使用，现巴士集团公司请求返还，事实与法律依据充分，原审法院予以支持。328号案中，《场地租赁合同》虽然未直接约定租赁合同终止后涉案场地的返还问题，但依据常理，合同终止后，巴士集团公司作为出租方请求徐颂芳返还涉案场地，合法且合理，其请求事实与法律依据充分，原审法院予以支持。徐颂芳未经巴士集团公司同意在租赁合同期满终止后仍然将锦龙酒楼转让给秦鹏科使用，其转让行为不符合《深圳市房屋租赁合同书》关于租赁期内徐颂芳不得将租赁房屋全部或部分转租予他人以及《物业租赁合同》关于未经巴士集团公司同意不得擅自转租或改作他用的约定，侵害了巴士集团公司的物权。涉案房屋及场地现由秦鹏科在实际占有使用，因此，秦鹏科应当协助徐颂芳搬离涉案房屋及场地。依据巴士集团公司庭审中的请求，在不影响涉案房屋主体结构的情况下，涉案物业可以现状予以返还。
关于占有使用费的问题。巴士集团公司现主张租赁合同届满后的占有使用费，徐颂芳虽予以否认但未提交反驳证据。327号案中，《深圳市房屋租赁合同书》约定：合同终止后，徐颂芳应于10日内迁离并返还租赁房屋，徐颂芳逾期不迁离或不返还租赁房屋的，巴士集团公司就逾期部分向徐颂芳收取相当于双倍租金的赔偿金。徐颂芳在租赁合同到期后仍然持续占用涉案房屋，现巴士集团公司请求徐颂芳以原合同约定的双倍租金标准支付逾期腾房的房屋占有使用费，事实与法律依据充分，原审法院予以支持，租赁合同约定的10天时间属于合理的搬迁时间，可以予以扣除，因此，房屋占有使用费的起算时间应自合同约定的返还涉案房屋的最后期限的次日起算，即应自2011年1月11日起算，徐颂芳应当以69000元／月（34500元／月×2）的标准向巴士集团公司支付2011年1月11日至本判决确定的返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费。328号案中，《物业租赁合同》对逾期不迁离或不返还租赁场地如何收取场地占有使用费未作约定。徐颂芳在租赁协议到期后仍然持续占用涉案物业，原审法院依据损益相当原则并结合《场地租赁协议》关于租金的相关约定，酌定徐颂芳以原协议约定的租金标准即8800元／月的标准向巴士集团公司支付2011年1月1日至本判决确定的返还涉案场地之日止的场地占有使用费。
关于装饰装修损失的问题。巴士集团公司明确不同意利用该部分室内装修装饰，双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《物业租赁协议》也未对装修如何处理作出约定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。依此规定，本案双方当事人最后一次签订租赁合同的期限为一年，巴士集团公司在租赁合同期限届满前已经向徐颂芳发出书面通知表示不再与徐颂芳续约并要求徐颂芳对涉案物业恢复原状，因此，徐颂芳对巴士集团公司收回涉案物业是可以预期的，对巴士集团公司不同意利用涉案物业的装饰装修及加建也是清楚的，现徐颂芳请求巴士集团公司赔偿涉案房产及场地的装饰装修、加建损失，没有事实与法律依据，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、徐颂芳应于本判决生效之日起三十日内向深圳巴士集团股份有限公司返还327号案涉及的深圳市南山区侨城西街路华侨城公交总站一楼东侧102面积为460平方米的房屋；
二、徐颂芳应于本判决生效之日起三十日内向深圳巴士集团股份有限公司返还328号案涉及的深圳市南山区侨城西街路华侨城公交总站面积为220平方米的场地；
三、秦鹏科应当协助徐颂芳向深圳巴士集团股份有限公司返还上述327号案及328号案涉及的房屋及场地；
四、徐颂芳应于本判决生效之日起三十日内按69000元／月的标准向深圳巴士集团股份有限公司支付327号案涉及的深圳市南山区侨城西街路华侨城公交总站一楼东侧面积为460平方米的房屋2011年1月11日至本判决确定的徐颂芳向巴士集团股份有限公司返还该房屋之日止的房屋占有使用费；
五、徐颂芳应于本判决生效之日起三十日内按8800元／月的标准向深圳巴士集团股份有限公司支付328号案涉及的深圳市南山区侨城西街路华侨城公交总站面积为220平方米的场地2011年1月1日至本判决确定的徐颂芳向巴士集团股份有限公司返还该场地之日止的场地占有使用费；
六、驳回巴士集团股份有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回徐颂芳的其他反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
327号案本诉案件受理费14007元，反诉案件受理费1150元，均由徐颂芳承担。
328号案本诉案件受理费5260元，反诉案件受理费1150元，均由徐颂芳承担。
上诉人徐颂芳不服原审两案判决向本院提起上诉，请求：
1、判决撤销原审判第一、二、七项。2、判决变更原判决第四、五项，即徐颂芳无须支付2012年4月30日后产生的租金（2012年4月30日前产生租金分别按原《房屋租赁合同》（34100元／月）、《物业租赁合同》（8800元／月）约定标准计付］。3、判令巴士集团公司承担本案一审、二审之全部诉讼费用。事实与理由：
（一）涉案物业已由他人实际使用，原审判决要求徐颂芳继续支付租金费用无事实与法律依据。
徐颂芳自2005年租用涉案物业以来，徐颂芳与巴士集团公司就涉案物业租赁事宜存在屡次倒签的事实，故徐颂芳在最后一期合约到期后巴士集团公司将按惯例继续续签合同，故于2012年5月1日经与秦鹏科协商一致，将锦龙酒楼整体转让给了秦鹏科。因此，自2012年5月1日起，徐颂芳已未实际使用涉案物业，自该日起所产生的租金等均与徐颂芳无关，因此，一审法院要求徐颂芳支付该段期间租金的判决明显无事实及法律依据。
（二）即使徐颂芳继续使用物业，巴士集团公司主张收回涉案物业，那么巴士集团公司也应对涉案物业的建设及装修予以赔偿、补偿。
徐颂芳自2005年起租用涉案物业，当时327号房屋系空房，328号房屋系空地，徐颂芳对涉案物业进行了搭建后装修，之后巴士集团公司才将该物业出租给徐颂芳使用，因此，所有的搭建及装修均是得到巴士集团公司默许的，巴士集团公司只是为了提前收回物业，方才辩称该等搭建及装修未得到其同意。因此，徐颂芳在此空地上花费巨资建设涉案物业，巴士集团公司据此出租获取巨额租金，如巴士集团公司在徐颂芳对涉案物业进行全面负责建设、装修后未待徐颂芳收回所付出的巨额成本即宣布不予以续租的行为，对徐颂芳极为不公，为此，理应对徐颂芳给以适当补偿。
（三）原审判决要求徐颂芳自2011年1月11日起计付双倍租金的要求无事实及法律依据。
徐颂芳自2005年租用涉案物业以来，徐颂芳与巴士集团公司就涉案物业租赁事宜存在屡次倒签的事实，并且巴士集团公司领导也曾口头允诺在处理好内部问题后将继续将涉案物业租给徐颂芳使用。因此，徐颂芳并不存在非法占用物业的情形，不应按照双倍租金标准计付占用费用。退一步来说，即使巴士集团公司因内部问题无法继续出租涉案物业而需要收回，也应从自向法院起诉之日起按此标准进行计付，况且，涉案物业现己非徐颂芳在实际使用。故原审判决要求徐颂芳自2011年1月11日起以69000元／月标准要求徐颂芳支付谓房屋占有使用费的判决无事实及法律依据。
综上所述，徐颂芳认为原审判决认定事实存在错误，判决结论是不正确、不公正，恳请贵院在查明案件事实后，依法判如所请。
巴士集团公司答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回徐颂芳的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
二审期间，本院另查明，关于涉案460平方米房屋，巴士集团公司确认收回5.46平方米自用，收回部分物业相应核减租金400元／月，实际交付租金为34100元／月。
本院认为，巴士集团公司在建筑涉案公交总站站房时，取得了深圳市规划国土局南山分局批准同意的《建筑许可证》；巴士集团公司未经相关主管部门批准改变涉案土地的用途（限于公交场站建设），与徐颂芳订立租赁合同将涉案物业出租给徐颂芳进行商业使用（经营酒楼），其行为虽然超出了巴士集团公司在取得涉案土地使用权时关于土地的用途范围，但并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。双方当事人签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《补充协议》、《物业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人应严格遵照履行。原审法院对此认定正确，本院予以维持。
本院认为，本案争议焦点问题为：一、徐颂芳是否应向巴士集团公司支付2012年5月1日之后的租金。二、徐颂芳主张的巴士集团公司赔偿装修损失10万元是否有理。三、巴士集团公司主张的双倍租金是否有据。
关于徐颂芳是否应向巴士集团公司支付2012年5月1日之后的租金问题。徐颂芳上诉称已将涉案租赁房屋及场地于2012年5月1日整体转让给了第三人秦鹏科，故此后租赁房屋及场地已与徐颂芳无关，其已无需支付此时间之后的租金。本院认为，涉案合同终止后，徐颂芳与秦鹏科关于涉案租赁房屋及场地的转租行为未经得巴士集团公司的同意，徐颂芳将锦龙酒楼转租给秦鹏科使用，其转租行为不符合双方合同约定，该转租行为无效，涉案租赁房屋及场地仍应视为徐颂芳在使用，巴士集团公司诉请徐颂芳支付2012年5月1日后至实际返还涉案租赁房屋及场地之日的租金于法有据。徐颂芳的该上诉理由缺乏法律及事实依据，本院不予支持。原审法院对此处理正确，本院予以维持。
关于巴士集团公司是否应向徐颂芳支付装修补偿的问题。本院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条约定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，双方未就合同期满后装修如何处理作出约定，巴士集团公司明确租赁期间届满后不同意利用该部分室内装修装饰，且部分加建亦未经得巴士集团公司的同意，就该部分加建巴士集团公司已向相关部分进行举报。因此，在巴士集团公司明确不同意利用涉案物业的装饰装修及加建的情况下，徐颂芳要求巴士集团公司对该部分装修及加建进行补偿没有事实及法律依据，本院不予支持。原审法院对此处理正确，本院予以维持。
关于巴士集团公司主张的双倍租金是否有理。本院认为，第327号案租赁合同已终止，徐颂芳未及时返还涉案租赁房屋并继续占用的行为已经构成违约，巴士集团公司有权依据合同约定主张违约责任。巴士集团公司要求徐颂芳支付双倍租金符合《中华人民共和国合同法》一百一十四条第一款的规定，原审判决相应处理于法有据。在徐颂芳未能举证证明本案双倍租金显著高于一般市场租金水平的情况下，尚不足以认定巴士集团公司诉请的双倍租金过分高于违约所造成的损失，故原审判决相关处理并无不当，且亦符合《深圳经济特区房屋租赁条例》第四十三条的规定，本院对此予以确认。因该租赁房屋实际租金为34100元／月，原审法院以34500元／月计算租金属认定事实错误，本院予以纠正。租赁合同约定的10天时间属于合理的搬迁时间，应在计算租金时予以扣减。徐颂芳应自2011年1月11日起，以68200元／月（34100元／月×2）向巴士集团公司支付2011年1月11日至本判决确定的返还房屋之日止的房屋占有使用费。
同理，第328号案双方对合同期满后逾期不搬迁或不返还租赁场地如何处理并未作出约定，但徐颂芳在合同到期后继续占用涉案场地属于不当得利，应当以支付占有使用费的形式将不当得利返还给巴士集团公司，原审法院结合原合同租金的标准即8800元／月的标准酌定徐颂芳向巴士集团公司支付2011年1月1日至本判决确定的房屋涉案场地之日止的场地占有使用费并无不当，本院予以维持。
另，原审法院并未支持徐颂芳的反诉请求，但却判决驳回徐颂芳的其他反诉请求不当，本院予以纠正。
综上，原审判决认定事实清楚，法律适用正确，但部分处理不当，本院对正确部分予以维持，对错误部分予以纠正。徐颂芳的上诉请求及理由均不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持深圳市南山区人民法院（2012）深南法民三初字第327、328号民事判决第一、二、三、五项；
二、撤销深圳市南山区人民法院（2012）深南法民三初字第327、328号民事判决第六、七项；
三、变更深圳市南山区人民法院（2012）深南法民三初字第327、328号民事判决第四项为：徐颂芳应于本判决生效之日起三十日内按68200元／月的标准向深圳巴士集团股份有限公司支付327号案涉及的深圳市南山区侨城西街路华侨城公交总站一楼东侧面积为460平方米的房屋2011年1月11日至本判决确定的徐颂芳向巴士集团股份有限公司返还该房屋之日止的房屋占有使用费；
四、驳回深圳巴士集团股份有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回徐颂芳的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
第1999号案一审受理费14007元、反诉受理费1150元、二审受理费15157元，第2000号案一审受理费5260元、反诉受理费1150元、二审受理费6410元，均由上诉人徐颂芳承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
代理审判员 唐 毅
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 邹俊辉（兼）