贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终559号
上诉人（一审原告）：宋香，女，1979年10月8日出生，汉族，住贵阳市花溪区。
委托诉讼代理人：王志，贵州奔达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨小玉，贵州奔达律师事务所实习律师。
被上诉人（一审被告）：贵阳铁五建房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区小河漓江路57号。
法定代理人：聂某，该公司总经理。
委托诉讼代理人：臧兴东，贵州桓智律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李雷，贵州桓智律师事务所实习律师。
上诉人宋香因与被上诉人贵阳铁五建房地产开发有限公司（以下简称铁五建房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初3806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宋香的委托诉讼代理人王志、杨小玉，被上诉人铁五建房开公司的委托诉讼代理人臧兴东、李雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宋香上诉请求：一、依法维持一审判决第一项，并请求确认上诉人没有放弃向被上诉人主张法定违约金的权利（上述法定违约金的违约期限自2013年3月18日被上诉人取得现房销售证明书之日起至被上诉人将其应当提供办理权属登记的全部资料报房地产产权登记机关备案之日止）；二、改判一审判决第二项为：责令被上诉人于本判书生效之日起立即将其应当提供的办理权属登记的全部资料报房地产产权登记机关备案；三、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决存在明显自相矛盾，属于认定事实错误、适用法律错误。被上诉人应当具备履行合同的能力，贵阳市经开区国土分局出具的《关于贵州省贵阳市花溪区人民法院调查函的复函》不能证明被上诉人客观履行不能；且容积率调整与被上诉人履行其与上诉人之间合同义务的能力无关；一审判决认定“待案涉房屋办理不动产权属证书的条件成就后，上诉人另行主张”，该判词不明确具体，使上诉人通过有效合同约定的、本来确定的合法权利因司法裁判反而变为不稳定、不可预测的权利状态，有违审判机关的法定职责；若政府部门存在行政违法事由，或被上诉人自身违法导致被上诉人暂时无法履行其进行相关权属登记的合同义务，也不能成为被上诉人客观履行不能的理由。二、一审判决认定上诉人已经放弃向被上诉人主张15个月以后的迟延申办房地产权属证书违约金的权利，与一审诉讼中原告主张的事实以及本案的客观事实不符，且可能成为上诉人在将来主张合法权利时成为被上诉人拒绝履行其法定义务的依据。
铁五建房开公司辩称，一、一审法院支持了上诉人对违约金请求的数额，如果上诉人主张违约金持续计算应该在一审变更诉讼请求；二、现阶段被上诉人不能配合进行权属登记的客观原因是需要贵阳市政府明确土地出让金的补缴具体数额；三、违约金计算起点为交房后一年，终点为取得现房销售证明书，上诉人要求支付违约金已超过诉讼时效。
宋香向一审法院起诉请求：一、判令被告继续履行2012年4月14日与原告签订的《商品房买卖合同》，由被告立即将其应当提供的办理权属登记的全部资料报房地产产权登记机关备案，并判决被告支付原告迟延申办房地产权属证书的违约金人民币1254.7元；二、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2004年8月5日，被告铁五建房开公司与贵州省国土资源厅贵阳经济技术开发区国土资源分局签订《国有土地使用权出让合同》，被告通过出让的方式获涉案房屋所在地块面积为286133平方米的国有土地使用权，总出让金为24321305元。土地用途为城镇混合住宅。建筑容积率为1.01。经过被告的申请和相关行政审批，2013年10月23日，贵阳市城乡规划局正式同意兴隆城市花园二期容积率调整，容积率大于1.0，小于1.5。
2012年4月14日，原告宋香（买受人）与被告铁五建房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：一、出卖人以出让方式取得位于开发区××与甘平路交汇处地块的土地使用权，总土地面积为286133平方米，规划用途为城镇混合住宅，土地使用年限自2004年8月5日至2054年8月5日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名兴隆城市花园二期沐风园。建设工程规划许可证号为2006162，施工许可证号为520106200712180101。预售商品房批准机关为贵阳市房产管理局，商品房预售许可证号为2010筑商房预字第160号。二、该商品房为第3栋1单元14层3号房。建筑面积121.57平方米，其中套内建筑面积94.03平方米。三、按套内建筑面积计算，该商品房单价为6671.84平方米，总金额为627353元。四、买受人于2012年4月14日支付197353元，余款430000元在2012年4月21日支付完毕。五、出卖人应当在2013年1月1日前交付房屋。六、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人在房屋交付使用后1年内未能取得现房销售证明书的，在1年后，超过每满一个月则出卖人承担违约金为买受人已付房款的0.5‰。该合同附件四中约定出卖人办理现房销售证明书后公告通知（在《贵州都市报》或《贵阳晚报》或本小区公告栏通知）贵阳买受人办理申领产权证。买受人须在出卖人公告后30天内向房地产产权部门申办房地产权利转移手续，如因买受人原因未能办理，买受人承担相关损失和责任。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，被告亦向原告交付了房屋。2014年6月18日，被告取得了《商品房现房销售证明书》，2014年8月25日，原告领取了办理房屋所有权证的相关资料。2015年12月23日，贵阳市发布《关于实施不动产统一登记的公告》，自2015年12月28日起在贵阳市行政区域内实施不动产统一登记。原告在庭审中陈述其主张的违约金期间从2014年1月至2014年5月。
另查明：因兴隆城市花园二期地块建筑容积率调整，被告需补缴土地出让金。贵阳市国土资源局经济技术开发区分局在向本院的复函里表明：被告应当补缴的土地出让金总价款须贵阳市人民政府批准同意后才能确认具体金额。
以上事实，有当事人的陈述、原告身份证、被告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、《国有土地使用权出让合同》、土地使用权预登记证、《商品房买卖合同》、贵阳市商品房预售合同备案登记表、收款收据、商品房现房销售证明书、贵阳市小河区人民政府“关于商请完善兴隆城市花园二期项目容积率调整相关程序的函”、贵阳市城乡规划局“关于小河区兴隆城市花园二期地块规划条件调整有关问题的请示”、贵阳市城乡规划局“关于经开区兴隆城市花园二期地块补办用地规划指标的复函”、贵阳市国土资源局经济技术开发区分局给我院的复函等已经质证的与本案有关联的相关证据及庭审笔录予以佐证。
一审法院认为，原告宋香与被告铁五建房开公司签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，属合法有效的合同，原、被告应当严格履行合同约定。本案中，原告宋香按照合同约定履行了支付购房款的义务，被告应当按约履行合同约定的义务及其他法定义务。对原告要求被告履行合同约定，立即将应当由其提供的办理权属登记的资料报产权登记机关备案的诉讼请求，因贵阳市在2015年12月28日起实施不动产统一登记，房屋所有权证与国有土地使用权证两证合一为不动产权证书。截止于2016年11月，案涉房屋所使用的地块土地出让金因具体金额须贵阳市人民政府批准同意后才能确定，故该地块的土地出让金尚未缴清，被告因此暂不能取得案涉房屋所占地块的土地使用权证。被告还未取得土地使用权证的情况下，按现行政策，现阶段尚不满足办理不动产登记的条件。因现阶段要求被告将办理不动产登记的资料报产权登记机关备案的请求客观上不能履行，故法院对原告的该项诉请不予支持，待案涉房屋办理不动产权属证书的条件成就后，原告可另行主张。
对于原告要求被告支付迟延申办房地产权属证书违约金的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人在房屋交付使用后1年内未能取得现房销售证明书的，在1年后，超过每满一个月则出卖人承担违约金为买受人已付房价款的0.5‰”。据此，被告交付房屋的时间是2013年1月1日，合同约定的应取得现房销售证明书的时间为2014年1月1日，而被告实际取得兴隆城市花园二期沐风园3栋住宅的商品房现房销售证明书的时间是2014年6月18日，已超过合同约定时间5个月，法院从其自愿，违约金金额为人民币1254.7元（627353×0.5‰×4个月=1254.7元）。对原告的违约金是否过了诉讼时效的问题。法院认为，房屋的权属登记包括房屋所有权登记和土地使用权登记，被告虽取得了《商品房现房销售证明书》，但该文书仅能办理房屋所有权证。因被告土地出让金未缴清，无论房地产政策是否变动，被告均无履行协助原告办理土地使用权证的可能，被告的违约行为一直持续至今。违约金权利作为办证权利的从权利，诉讼时效不应与办证请求权这一主权利相分离。故原告的违约金请求未过诉讼时效。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳铁五建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宋香支付违约金人民币1254.7元。二、驳回原告宋香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告贵阳铁五建房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本案事实有当事人的陈述、原告身份证、被告营业执照、《国有土地使用权出让合同》、土地使用权预登记证、《商品房买卖合同》、贵阳市商品房预售合同备案登记表、收款收据、商品房现房销售证明书、房屋产权证书、贵阳市小河区人民政府“关于商请完善兴隆城市花园二期项目容积率调整相关程序的函”、贵阳市城乡规划局“关于小河区兴隆城市花园二期地块规划条件调整有关问题的请示”、贵阳市城乡规划局“关于经开区兴隆城市花园二期地块补办用地规划指标的复函”、贵阳市国土资源局经济技术开发区分局给一审法院的复函等已经质证的与本案有关联的相关证据及庭审笔录予以佐证，且经质证，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的权利义务。本案二审争议的第一个焦点是：被上诉人能否立即将不动产权属登记的全部资料报不动产登记机关备案。在贵阳市行政区域内自2015年12月28日起实施不动产统一登记，原本办理房屋所有权证与国有土地使用权证的合并办理为不动产权证书。因案涉地块的容积率调整导致土地出让金需要补缴，而土地出让金补缴的具体金额须贵阳市人民政府批准同意后才能确定，故案涉地块的土地出让金尚未缴清，案涉房屋虽已办理了房屋所有权证书，但现阶段尚不满足办理不动产登记的条件。上诉人要求铁五建房开公司立即将办理不动产登记的资料报不动产登记机关备案的请求客观上不能履行，故该项上诉请求本院不予支持，待案涉房屋办理不动产权属证书的条件成就后，上诉人可另行主张。本案二审争议的第二个焦点是：逾期办证违约金的计算是否错误。双方在合同中明确约定了逾期办证违约金的计算方式为：出卖人在房屋交付使用后1年内未能取得现房销售证明书的，在1年后，超过每满一个月则出卖人承担违约金为买受人已付房价款的0.5‰，铁五建房开公司实际取得商品房现房销售证明书的时间为2013年3月18日，已超过合同约定时间2011年11月27日15个月，故违约金金额为人民币2343元（312376×0.5‰×15个月=2343元）。上诉人主张一审法院认定上诉人放弃主张15个月以后的逾期办证违约金的权利，与一审诉讼中原告主张的事实以及本案的客观事实不符。因上诉人在一审诉状中明确其诉讼请求为“判被告支付原告迟延申办房地产权属证书的违约金人民币2343元”，并未主张自2013年3月18日铁五建房开公司取得现房销售证明书之日起至将其应当提供办理权属登记的全部资料报房地产产权登记机关备案之日止的违约金，故一审法院仅对截止取得现房销售证明书这段期间的违约金作出判决并无不妥，该上诉主张本院不予支持。至于铁五建房开公司主张上诉人起诉已超过诉讼时效，因未办理不动产登记的行为一直在持续，故该项主张本院亦不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人宋香负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 妍
审判员 唐有临
审判员 李云鹤
二〇一七年三月十日
书记员 田 鹏