湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘02民终1963号
上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南天易集团有限公司，住所地湖南省株洲市天元区中小企业促进园创新大厦6层。
法定代表人：陈大雄，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：何莎，湖南誉翔律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：株洲天易商业经营管理有限公司，住所地湖南省株洲市天元区中小企业促进园创新大厦6层。
法定代表人：陈大雄，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：何莎，湖南誉翔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马彦羽，女，1974年9月2日出生，汉族，广东省深圳市人，系公司法务部职员，住广东省深圳市罗湖区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：曾子忠，男，1968年10月14日出生，汉族，湖南省株洲县人，住湖南省株洲县。
委托诉讼代理人：袁智彬，湖南东盛律师事务所律师。
上诉人湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司因与被上诉人曾子忠房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2016）湘0211民初851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭，并于2017年11月15日在本院公开开庭审理了本案。上诉人湖南天易集团有限公司与上诉人株洲天易商业经营管理有限公司共同委托诉讼代理人何莎，上诉人株洲天易商业经营管理有限公司委托诉讼代理人马彦羽，被上诉人曾子忠及其委托诉讼代理人袁智彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司共同上诉请求：1、撤销原审判决第三项、第五项，依法改判被上诉人向上诉人支付拖欠的租金及违约金共计186443元；2、撤销原审判决第二项，查清事实后依法改判；3、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：1、上诉人与被上诉人解除《神农·太阳城商铺租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》）的时间是2015年3月31日，一审法院在毫无证据证明的前提下推断双方租赁合同关系在2014年7月份实际终止并由上诉人实际收回商铺属于事实认定错误。一审法院依据上诉人提交的缴费通知单上的时间，推断上诉人在2014年7月之后对被上诉人商铺采取了上锁措施，进而认定双方租赁合同关系2014年7月份实际终止错误，且违反了谁主张谁举证的原则。被上诉人于2012年12月24日开始营业并计算租期，于2015年3月30日因长期拖欠租金被通知解除租赁合同，被上诉人实际使用和占有商铺的时间为27个月零8天，同时，依据租赁合同的约定，被上诉人拖欠租金依法应当承担相应的违约责任。2、一审法院认定被上诉人的货品损失与事实不符。一审中被上诉人提交的进货单据没有提交相应的付款凭证予以印证，且提交的产品目录均系手工填写，其真实性均无法确认，一审法院依据该证据证明被上诉人主张的货品损失有28万元，缺乏合理性且与事实不符。上诉人在一审中提交的商铺腾空时录制的视频资料显示，遗留在现场的货品仅为36件，该36件货品的价值也远远没有28万元。
曾子忠答辩称，1、解除合同的时间应该是上诉人强制锁商铺并停水、停电的时间，一审认定正确。2、上诉人是毛坯交付，解除合同责任在于上诉人。3、被上诉人是营业中被强制关门的。被上诉人的货品清单是根据营业中的货件和进货凭证计算出来的。上诉人的视频无法证明是否是完整视频，其也没有提供具体的清单。一审判决正确、合理，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
曾子忠向一审法院起诉请求：1、两被告向原告赔偿装修损失85000元；2、两被告向原告退还已交纳的租金21600元及保证金21600元；3、两被告向原告返还强行扣押的财物，如无法原物返还，两被告应向原告赔偿财物损失280000元；4、两被告承担本案全部诉讼费用。
湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司反诉请求：1、反诉被告曾子忠向反诉原告支付所欠租金及迟延付款违约金共计208243元，扣除反诉被告已交纳的履约保证金21600元，反诉被告还应向反诉原告支付186443元；2、反诉被告曾子忠承担本案全部诉讼费用。
一审法院经审理查明，原告（承租方）与两被告（出租方）于2012年8月29日签订了一份《神农·太阳城商铺租赁合同》，约定由原告承租神农太阳城购物中心南座一层A132A号商铺用于经营“水晶坊”饰品，租期为36个月，自2012年10月1日起至2015年9月30日止，自合同签订并由出租方向承租方下达交房通知书之日起30天内为装修期，装修期内无需交纳物业管理费和租金。双方约定2012年10月1日至2014年9月30日，月租金为7200元；2014年10月1至2015年9月30日，月租金为7920元。计租起始日为装修期届满后之次日。每三个月为一个计租期，承租方在每个计租期结束前15日向出租方支付下一计租期的租金。同时租赁合同亦约定2012年10月1日至12月31日、2013年10月1日至10月31日为出租方向承租方提供4个月免租期，免租期内无需缴纳租金，但须承担营业期内发生的物业管理费、水电等各项能源费。如原告未按约交纳租金时，两被告有权从履约保证金中予以抵扣。合同订立后，原告向被告株洲天易商业经营管理有限公司支付了租金预付款21600元和履约保证金21600元，共计43200元，同时原告对所租赁的商铺进行了装修，并于2012年12月24日开始营业，但之后原告一直未再向两被告支付租金。2013年9月17日，被告株洲天易商业经营管理有限公司向原告发出客户联系函，要求原告在2013年9月23日前缴清欠费，逾期将采取必要措施进行追缴。原告认为两被告在2013年9月23日对其经营的商铺采取了停水停电及锁门的措施，造成其无法继续经营，但原告对其陈述没有充分的证据予以证实。自2014年1月至2014年6月，被告株洲天易商业经营管理有限公司均向原告发出了缴费通知单，原告或其聘请的工作人员签收了缴费单，原告在签收时写具了“租金有异议”的内容，最后一次签收的缴费单载明的时间为2014年6月18日，该缴费单要求原告在2014年7月1日前交纳2014年7月1日至2014年9月30日期间的租金21600元，逾期将按日3‰收取滞纳金。对之后的租金催讨两被告没有相应的证据予以证实，而根据两被告对其他欠缴租金的业主所采取的停水停电及对商铺上锁的催缴措施，足以确定两被告在2014年7月1日之后对原告所经营的商铺采取了上锁的措施。两被告认为其之前没有采取上锁的措施，直到2015年3月30日才通知原告解除合同的主张缺乏充分的证据证实。2015年4月4日，两被告在报纸刊登《解约通知》，通知载明其与原告签订的租赁合同于2015年3月31日解除，限原告在十日内将商铺腾空归还。但原告陈述两被告早已将其商铺上锁，不存在腾空的问题。在原告未对商铺进行腾空的情况下，两被告自行将原告经营的商铺进行了腾空，对原告商铺中的货品和货柜及其他物品进行了搬离，但两被告在对原告经营的商铺进行腾空及物品搬离时没有邀请公证部门或其他第三方参加，在搬离物品后没有及时通知原告，且没有对搬离的物品妥善保管好，造成货品现无法找到，鉴定机构也无法对货品进行价值鉴定，原告就其货品损失提供了进货单及销售情况记录，根据原告提交的进货单其进货总金额为727948元。被告确定货品已无法找到，但认为大部分货品原告已经自己搬离，被告在对原告的商铺腾空时录制了视频资料，根据视频资料可以确定的货品仅为36件。原告在两被告明确表示货品无法找到的情况下，在本案中主张其货品损失为280000元，两被告虽对原告主张的损失金额提出异议，但没有充分有力的证据予以证实其异议成立。原告在与两被告协商未果的情况下向一审法院提起诉讼，请求判如所请。两被告亦提起反诉，请求支持其反诉请求。在本案诉讼过程中，原告自愿申请撤回要求两被告赔偿经营损失、加盟损失的诉讼请求。
一审法院另查明，经原告申请，一审法院依法委托湖南艾普瑞资产评估有限公司对神农太阳城购物中心南座一层A132A号商铺的装修及货物价值进行鉴定，该所对该商铺装修及货物价值鉴定金额合计为140210元。两被告虽对该鉴定意见持有异议，但两被告没有充分的证据证实其异议成立。而对于原告申请的货品价值，鉴定机构明确由于没有实物、双方对数量争议很大，导致货品的数量和材质均无法确定。故退回了该鉴定事项。原告支付鉴定费5000元。
一审法院再查明，神农太阳城内圈、外围（南区）建设工程的消防验收意见书于2013年9月30日由株洲市公安消防支队出具。原告在两被告向其交付商铺后即进行装修，并开业。两被告在商城建设伊始，便通过招商手册、报纸等媒介发布各种广告，在招商推介中称该商场“精心打造八大亮点，在湖南地区首屈一指”，但神农太阳城开业后，两被告招商宣传中部分知名品牌和主力店未全部进驻。两被告在收回原告经营的商铺后，于2015年9月28日将该商铺另行出租给他人，新租户对原告装修的地面、墙面及顶部继续予以使用。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案原、被告争议的焦点为：1、原、被告之间签订的《商铺租赁合同》是否有效？双方的租赁合同关系是否已经终止？终止的原因及责任如何？2、在履约过程中，原、被告是否存在违约行为？是否应承担相应的违约责任？两被告是否应当承担退还原告已交纳的租金、履约保证金及赔偿加盟损失的责任？两被告所主张的租金金额有无依据？原告是否应承担支付迟延付款违约金的责任？两被告主张的违约金金额有无依据？3、原告要求两被告承担商铺装修及物品损失有无依据？原告主张的损失金额是否应予全额支持？4、两被告有无扣押原告货品的事实？该货品是否应当返还？原告要求两被告赔偿货品损失的请求及其主张的赔偿金额280000元有无依据？具体分析如下：
一、关于焦点一。原、被告系自愿签订《商铺租赁合同》，合同内容系双方的真实意思表示，双方在签订合同时，神农城虽尚未经消防验收合格，但在原、被告就本案诉争纠纷向法院起诉前，神农太阳城已获得《建设工程消防验收意见书》，双方所签订的合同也已实际履行，故原、被告所签订的合同应属有效合同，双方基于该合同所形成的租赁合同关系依法成立有效，受法律保护。在履约过程中，在原告未按期支付租金的情况下，两被告在2014年7月份对原告经营的商铺进行上锁，造成原告无法继续经营，之后两被告将原告经营的商铺清空并另行出租给他人，合同无法实际履行，故应视为两被告单方通知原告解除合同，双方的租赁合同关系在2014年7月份实际终止，且原告经营的商铺实际在两被告的控制范围之内，故应视为两被告在2014年7月份租赁合同关系终止时已经实际收回商铺。根据本案查明的事实，两被告在向原告交付商铺时存在未经消防验收的情形，且在招商时两被告为吸引租户承租商铺，存在一定的夸大宣传事实，两被告的前述行为也是导致原告拖欠租金的直接原因，故对于租赁合同关系的终止，原、被告均存在过错。
二、关于争议焦点二。在履约过程中，由于双方的过错导致租赁合同关系终止，应互不承担违约责任，而在诉讼过程中原告自愿申请撤回要求两被告赔偿经营损失、加盟损失的诉讼请求，原告的该意思表示真实，应予准许，由此，对原告要求两被告退还其已经交纳的租金、履约保证金的诉讼请求及两被告主张的不予退还履约保证金并承担支付延期付款违约金的请求，一审法院均不予支持。按照合同约定及合同履行的实际，原告应自2012年10月1日起按7200元／月的标准向两被告支付租金，直至2014年6月30日（租赁合同关系于2014年7月份实际终止，2014年6月30日之后的租金应不予计算），共计21个月的租金，按合同约定扣减4个月的免租期，原告实际应向两被告支付的租金为122400元（7200元／月×17个月），原告在签订租赁合同时两被告预付租金21600元，应予以抵扣，同时对于已经支付的履约保证金21600元原告同意由两被告直接抵扣租金，由此，原告还应向两被告支付的租金金额为79200元（122400元-21600元-21600元），对两被告主张过高的部分，一审法院不予支持。
三、关于争议焦点三。本案所涉租赁合同因原、被告双方的原因提前终止，两被告将商铺自行收回后重新予以出租，新的承租人证实原告对商铺进行的部分装修仍在继续使用，由此足见原告对租赁房屋进行装修的添附物尚具有残余利用价值，两被告应就该部分残余价值对原告作出相应的补偿。经一审法院委托，鉴定机构就原告经营商铺的装修及添附物的残余价值进行了鉴定，确定价值为140210元，两被告对该鉴定意见提出的异议理由没有充分的证据予以证实，一审法院不予采信。在租赁合同于2014年7月份终止时合同履行时间已经过半，且原告对于合同的终止存在过错，故对于装修残值损失酌情确定由原告及两被告各承担50％较为合理，由此，两被告应承担的损失金额为70105元（140210元×50％），对原告主张过高的部分，一审法院不予支持。
四、关于争议焦点四。两被告在对原告经营的商铺进行清空时对商铺内的货品进行了搬离，但在搬离时两被告没有制作货品清单，没有邀请第三方进行见证，也没有证据证实在搬离前及搬离后通知原告到场或将货品领回，故对于搬离的货品两被告应当承担返还责任，而根据本案查明的事实，两被告对搬离的货品没有予以妥善保管，无法实际返还，同时造成鉴定机构对货品的数量和材质无法确定，不能作出价值评估，就货品的价值原告提供了进货单据予以证实，且原告在本案中所主张的货品损失280000元远远低于其提供的进货单据所体现的金额，结合原告装修的投入情况及经营实际，原告所主张的损失金额具有合理性，应当予以认定。但原告对于本案所涉租赁合同的终止存在过错，应当适当减轻两被告对货品损失的赔偿责任，综合本案的实际情况，酌情确定由两被告赔偿其中的70％较为适宜，由此，两被告应向原告赔偿的货品损失为196000元（280000元×70％），对原告主张过高的部分，一审法院不予支持。
综上，本案经一审法院组织调解，双方未能达成一致协议，据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司向原告（反诉被告）曾子忠给付装修损失70105元；
二、被告（反诉原告）湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司向原告（反诉被告）曾子忠给付货品损失196000元；
三、原告（反诉被告）曾子忠向被告（反诉原告）湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司给付差欠的租金79200元（已扣减原告曾子忠交纳的履约保证金21600元）；
四、驳回原告（反诉被告）曾子忠的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司的其他反诉请求。
上述第一、二、三项给付款项相抵，被告（反诉原告）湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司还应向原告（反诉被告）曾子忠给付186905元，限被告（反诉原告）湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司于本判决生效后十日内付清给原告（反诉被告）曾子忠。
本案案件受理费3388元、反诉费2014元、司法鉴定费5000元，共计10402元，由原告（反诉被告）曾子忠承担3120.6元，被告（反诉原告）湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司承担7281.4元。
二审中，各方当事人均未提交新证据，二审对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方当事人争议的焦点是：1、双方的《商铺租赁合同》何时解除？2、被上诉人主张的28万元货品损失能否支持。
一、关于双方租赁合同的解除时间问题
本案，根据上诉人一审提交的证据2016年6月18日的缴费通知单，结合其他生效案件认定的上诉人对其他欠缴租金业主采取停水停电和对商铺上锁进行催缴的事实，可以认定上诉人在2014年7月份对被上诉人所经营的商铺采取了上锁的催缴措施。上诉人的上锁及之后清空商铺并将商铺转租他人的行为，可以认定上诉人于2014年7月份单方面解除租赁合同。上诉人主张租赁合同解除时间是2015年3月31日的上诉理由与事实不符，本院不予支持。
二、关于货品损失的价值问题
本案，上诉人对涉案商铺上锁后，单方面清空商铺，并因保管不善致被上诉人货品及有关销售记录灭失。上诉人的上述行为导致被上诉人对商铺留存货品价值无法提供直接、充分的证据予以证明，而上诉人又不能提供证据证明商铺留存货品的价值，因此，一审根据被上诉人提供的证据进货单据，结合被上诉人装修的投入情况及经营实际，酌情认定货品损失为280000元并无不妥。上诉人关于商铺留存货品仅36件价值远低于280000元的上诉理由依据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5849元，由上诉人湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 石安旭
审判员 陈 蓉
审判员 梁雄文
二〇一七年十二月五日
书记员 谭 婧