山东省济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0105民初849号
原告：山东南侨房地产发展有限公司，住所地山东省济南市。
法定代表人：徐伟福，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：陈冬冬，国浩律师（济南）事务所律师。
委托诉讼代理人：孙立香，国浩律师（济南）事务所实习律师。
被告：单海敏，住山东省济南市。
委托诉讼代理人：刘光振，山东杰俊律师事务所律师。
原告山东南侨房地产发展有限公司（以下简称南侨房地产公司）与被告单海敏商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南侨房地产公司的委托诉讼代理人陈冬冬，被告单海敏及其委托诉讼代理人刘光振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
南侨房地产公司向本院提出如下诉讼请求：1.确认原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》已解除；2.判令单海敏协助南侨房地产公司办理该商品房买卖合同的网签备案撤销手续，并支付违约金，以房屋总价款1151619元为基数，自2017年2月4日起至商品房�卖合同备案撤销之日止，按每日万分之三标准计算；3.判令单海敏腾交济南市天桥区名泉春晓一期工程（F地块南）某室房产，并支付违约金，以房屋总价款1151619元为基数，自2017年2月4日起至商品房腾交之日止，按每日万分之三标准计算；4.判令单海敏支付解除合同违约金230303.8元；5.判令单海敏支付房屋折旧费，以房屋总价款1151619元为基数，自2014年11月27日起至商品房买卖合同备案撤销之日止，按每年百分之五标准计算；6.判令单海敏偿还垫付款项825778.07元，并支付违约金165155.6元；7.判令单海敏赔偿律师代理费3.6万元；8.本案案件受理费由单海敏承担；9.判令上述2-8项诉讼请求在南侨房地产公司向单海敏返还的购房款中抵扣，不足部分由单海敏承担付款责任。事实与理由：原、被告于2013年4月16日签订了《济南市商品房买卖合同》，合同约定南侨房地产公司将位于济南市天桥区名泉春晓一期工程（F地块南）某室商品房（以下简称涉案房屋）出售给单海敏，房屋总价款为1151706元。商品房买卖合同签订后，单海敏在招商银行办理了按揭贷款手续，南侨房地产公司为其提供阶段性连带责任保证。后因单海敏未按约定偿还按揭贷款，致使招商银行提前收回贷款，南侨房地产公司承担了保证责任，代单海敏清偿了贷款本息、罚息、复利、赔偿金等共计825778.07元。根据商品房买卖合同附件五补充协议相关约定：如因单海敏不履行贷款还款义务，导致银行提前解除贷款合同而使南侨房地产公司承担连带责任的，单海敏应于南侨房地产公司通知后10日内偿还全部代偿款项，并支付该款项20%的违约金；单海敏逾期30日未付清的，南侨房地产公司有权解除合同；南侨房地产公司选择解除合同的，单海敏还应承担房屋总价款20%的违约金；单海敏需在解除合同通知后10日内配合南侨房地产公司办理网签备案撤销手续，如单海敏已经入住，还须在该期限内腾交房屋，并支付每年5%的折旧费；单海敏逾期办理网签和腾退房屋的，应支付逾期违约金。为维护合法权益，南侨房地产公司诉至法院，请求判如所请。
单海敏辩称，单海敏从未收到南侨房地产公司任何解除商品房买卖合同的通知，双方之间的商品房买卖合同未解除，并判令双方继续履行合同。南侨房地产公司所诉的第2-5项诉讼请求是建立在双方解除商品房买卖合同的基础上，应依法驳回上述诉讼请求。南侨房地产公司所述的第6、7项诉讼请求，单海敏同意在南侨房地产公司实际支付且合法合理的范围内调解处理。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。�当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月16日，原、被告签订了《济南市商品房买卖合同》（以下简称涉案合同）一份。涉案合同约定，单海敏购买南侨房地产公司开发的位于济南市天桥区名泉春晓一期工程（F地块南）某室商品房，建筑面积133.19平方米，房屋总价款为1151706元。双方约定以银行按揭贷款方式支付购房款，其中首付款351706元，剩余房款80万元申请银行按揭贷款。第八条交付期限约定，出卖人应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用…补充协议第五条逾期付款约定1、若买受人未按约定期限付清购房款，应按照如下方式承担违约责任：（1）逾期在30�之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人除应当按照上述规定承担违约责任至合同解除之日外，还应向出卖人支付累计应付款20%的违约金，并赔偿出卖人因此遭受的损失（包括但不限于按同期贷款利率计算的利息损失、诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）；出卖人不解除合同的，合同继续履行，自出卖人规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之五的违约金，并赔偿出卖人因此遭受的损失（包括但不限于按同期贷款利率计算的利息损失、诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）。六、抵押担保贷款的约定（一）抵押担保贷款合同签订前…（二）出卖人为买受人与贷款银行签订的购房借款合同提供担保期间，双方约定如下：如买受人未能按期向贷款银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函10日内，将出卖人代其向银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于按同期贷款利率计算的利息损失、诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，并支付给出卖人代清偿之款项金额20%的违约金。买受人逾期30日仍未付清前述全部款项及违约金的，则出卖人有权解除合同。出卖人选择解除合同的，除有权扣除其代买受人向贷款银行支付的全部款项、违约金外，还有权按照本补充协议第七条约定扣除相关费用。七、合同解除1、除本协议另有约定外，如因买受人原因导致本合同及补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）买受人应向�卖人支付房屋总价款20%的违约金。出卖人因购买本房屋而产生的相关税、费、诉讼费、律师费以及因此发生的其他费用均由买受人承担。出卖人有权在退还买受人购房款（无息）前将违约金和上述税费先行予以扣除。如买受人已支付的购房款不足以抵扣违约金和税费的，出卖人有权继续向买受人追偿。如买受人选择按揭贷款方式付款，除承担前述责任外，买受人应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如需出卖人协助的，出卖人由此产生的费用由买受人承担。如因此造成出卖人损失的，买受人应予以赔偿。（2）如合同解除后需要办理合同备案或预告登记撤销手续，买受人应在出卖人发出合同解除通知之日起10日内，配合出卖人办理相关撤销手续。买受人自收到通知之日起10日仍未办理的，每逾期一天应向出卖人支付房屋总价款万分之三的违约金。（3）如合同解除�买受人腾房的，除出卖人书面允许保留的装修外，买受人应当在出卖人发出腾房通知书之日起30日内，将该房屋恢复至交付时原状，解除该房屋所设定的全部权利负担，将该房屋交还给出卖人，并支付房屋折旧费（按房屋总价款5%的年折旧率计算），房屋如有损坏，买受人还应另行予以赔偿。出卖人有权在退还买受人已付购房款前扣除上述折旧费及赔偿金。如买受人未在前述期限内腾房并退还出卖人的，出卖人有权采取断水、断电等措施，并有权通过公证及诉讼等形式自行腾空该房屋内物品，由此产生的诉讼费及律师费用、违约金（每日按房屋总价款的万分之三计算，自逾期腾房之日起至实际腾房之日止）及房屋折旧费（按房屋总价款5%的年折旧率计算）从买受人已支付购房款中先行扣除…涉案合同签订后，单海敏依约支付了首付款351706元，南�房地产公司依约交付上述涉案房屋。2013年5月7日，单海敏、南侨房地产公司、招商银行股份有限公司济南分行（以下简称招商银行）签订了《个人购房借款及担保合同》，贷款80万元以支付剩余购房款，借款期限240个月，自2013年5月7日至2033年5月7日，南侨房地产公司为单海敏的该笔借款提供保证责任，保证期间自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或房地产他项权证交由贷款人保管之日内。保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。因单海敏逾期偿还贷款，招商银行于2016年4月22日将南侨房地产公司诉至本院，双方于2016年9月21日达成了（2016）鲁0105民初2396号民事调解书。2016年11月24日，南侨房地产公司代偿了贷款本金750377.6元、利息47960.47元、诉讼费5940元、保全费5000元、律师费16500元，共计825778.07元。2016年12月9日，南侨房地产公司依据约定的通信地址向单海敏邮寄《关于立即偿还代偿款及支付违约金的告知函》，要求单海敏在发出告知函之日起10日内偿还全部代偿款825778.07元并支付违约金165155.61元，共计990933.68元。该告知函于2016年12月11日被退回。2017年1月23日，南侨房地产公司依据约定通信地址发出《解除合同通知函》，通知单海敏解除商品房买卖合同。该通知于2017年2月9日被退回。另查明，南侨房地产公司为本案支付律师代理费3.6万元。
本院认为，原、被告双方签订的《济南市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有拘束力。因单海敏逾期偿还银行贷款，南侨房地产公司代偿了贷款本金750377.6元、利息47960.47元、诉讼费5940元、保全费5000元、律师费16500元，共计825778.07元。根据合同约定，单海敏应当在接到南侨房地产公司告知函10日内偿还上述款项。南侨房地产公司依照双方约定的通信地址向单海敏履行了通知义务，单海敏未能收到该通知，也未能在约定期限内偿还上述款项，应由其自行承担相应的法律后果。南侨房地产公司在告知函限定的30日期满后，行使解除商品房买卖合同的权利，并依约定通信地址通知了单海敏，符合法律规定，双方之间签订的商品房买卖合同已经实际于2017年2月9日解除。商品房买卖合同解除后，单海敏应当返还涉案房屋，并协助办理商品房买卖合同网签备案的撤销手续。南侨房地产公司要求单海敏清偿其代付款项825778.07元的请求，符合双方合同约定，本�予以支持；其要求单海敏按照合同总价款20%的标准支付解除合同违约金230303.8元以及律师代理费3.6万元的请求，符合合同约定，本院予以支持。南侨房地产公司要求将上述款项在单海敏已付购房款中予以扣除，符合双方合同约定，本院予以支持。关于南侨房地产公司主张的房屋折旧费（以房屋总价款1151619元为基数，自2014年11月27日起至商品房买卖合同备案撤销之日止，按每年百分之五标准计算）以及代付银行贷款而产生的违约金165155.6元，以及腾交房屋、撤销商品房买卖合同备案手续的违约金的请求。本院认为，一方面，南侨房地产公司依据合同约定追偿了代偿款项，其损失已经得到了相应弥补。另一方面，涉案房屋在该合同履行期间内，房价大幅上涨是众所周知的事实，南侨房地产公司解除商品房买卖合同后，其损失亦可进行相应的弥补。结合本院已判令单�敏支付了总房价款20%的违约金，对南侨房地产公司的该项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：
一、原、被告双方于2013年4月16日签订的《济南市商品房买卖合同》已解除，被告单海敏于本判决生效之日起10日内协助原告山东南侨房地产发展有限公司办理该商品房买卖合同的合同备案登记撤销手续；
二、被告单海敏于本判决生效之日起10日内向原告山东南侨房地产发展有限公司腾交位于济南市天桥区名泉春晓一期工程（F地块南）某室商品房；
三、被告单海敏于本判决生效之日起10日内向原告山东南�房地产发展有限公司偿还垫付款项825778.07元；
四、被告单海敏于本判决生效之日起10日内向原告山东南侨房地产发展有限公司支付违约金230303.8元；
五、被告单海敏于本判决生效之日起10日内向原告山东南侨房地产发展有限公司赔偿律师代理费3.6万元；
六、上述第三、四、五项在被告单海敏已付购房款中抵扣；
七、驳回原告山东南侨房地产发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15170元，财产保全费5000元，合计20170元，由被告单海敏负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 韩 峰
人民陪审员 蔡建红
人民陪审员 朱建军
二〇一八年一月十五日
书 记 员 蔺 菲