四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川15民终829号
上诉人（原审被告）：何健，男，1973年4月出生，汉族，住四川省兴文县。
委托代理人：袁野，四川竹海律师事务所律师。
委托代理人：曹希，四川竹海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:郭显荣，男，1987年4月出生，汉族，住四川省兴文县。
委托代理人：朱相儒，四川鼎证律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘菊莲，女，1982年12月出生，汉族，住四川省兴文县。
委托代理人：朱相儒，四川鼎证律师事务所律师。
上诉人何健因确认合同无效纠纷一案，不服四川省兴文县人民法院（2015）兴民初字第2609号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明，二原告为夫妻关系，系兴文县毓秀苗族乡共新村一组居民，被告系兴文县毓秀苗族乡毓新村三组居民。被告从兴文县毓秀苗族乡惠源村一组居民“购买”一块土地（现仍为该村组集体所有），于2010年在该土地上修建了房屋。被告于2011年与二原告签订了住房转让协议，被告将自己修建的上述房屋中的住房一套、门市一间以238000元的价格卖给原告，另约定原告需办理房权证时，被告为原告提供所需手续。后原告分四次共计支付被告购房款150000元；被告于2012年1月将住房、门市交与原告，原告在得到房屋后进行了装修。后被告向原告追要剩余房款，原告以被告未办理房产手续为由拒绝支付，双方发生争议。现原告起诉至法院，认为原、被告不是同村同组居民，被告将其在另一村修建的住房卖与原告，违反了法律的强制性规定，请求法院判决双方签订的住房转让协议无效，被告退还原告购房款150000元，赔偿原告装修损失50517元，原告将购买的房屋、门市退还被告。
一审法院审理认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”、第三十六条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”、《中华人民共和国物权法》第一百三十五条“宅基地的使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”、第六十条“属于村民集体所有的土地，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权”的规定，宅基地使用权作为农村集体经济组织成员享有的一项用益物权，与物权人特定的身份具有密切的联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，而农村宅基地房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移。被告作为兴文县毓秀苗族乡毓新村一组居民，从兴文县毓秀苗族乡惠源村一组的居民处“购买”土地修建房屋，其行为已违反了《中华人民共和国土地管理法》第三十六条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。”的规定，其购买行为无效，被告至今未取得该土地使用权，该土地为兴文县毓秀苗族乡毓新村一组集体所有；被告后在上述土地上修建房屋并卖与原告，原告为兴文县毓秀苗族乡共新村一组居民，其买卖行为违反了国家的法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的合同无效：……（五）违反法律、行政强制性规定。”的规定，原、被告签订的住房转让协议无效。现原告要求被告退还房款并赔偿其装修费用；根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告应退还原告已付房款150000元，原告应退还被告房屋及门市；原告在得到房屋后进行了装修，但其提供的证据不足以证明装修费用为其主张的50517元，被告在庭审中对原告装修事实予以认可，认为其装修费用为30000元左右，法院对原告主张的装修费支持30000元。原、被告在买卖房屋时均知晓双方身份情况及房屋所处位置，双方的买卖行为均存在一定过错，法院结合本案实际情况认定双方各承担50%的过错责任，即被告应赔偿原告所花费的装修费用15000元。据此依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第三十六条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：一、被告何健于本判决生效之日起十五日内支付原告郭显荣、刘菊莲购房款150000元、装修费15000元，共计165000元；二、原告郭显荣、刘菊莲于本判决生效之日起十五日内将其向被告何健购买的位于兴文县毓秀苗族乡惠源村一组的住房一套、门市一间交付给被告何健。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2153.88元，由原告郭显荣承担1073.88元，被告何健承担1080元。
宣判后，何健不服，向本院提起上诉称，一、上诉人修建房屋得到了村民小组、村委会、国土所同意，一审将国土局的行政许可行为，当做民事行为进行审理；二、国家没有禁止农村居民转让房屋所有权，宅基地使用权转让也不禁止，只是出卖后不能再申请宅基地；三、最高人民法院1992年7月9日《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》现行有效，农村房屋买卖具备书面协议的，应当得到法院支持；四、双方各有损失，装修费不应分担一半。请求撤销原判，依法改判。
郭显荣与刘菊莲答辩称，《土地管理法》规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地，由此可见农村宅基地使用权是具有农村集体经济组织内部成员资格的村民可依法向其所在村集体经济组织申请宅基地，经政府审核审批后取得的宅基地的无偿使用权，与经济组织特定成员身份联系，该身份关系不允许转让，并且一户只能拥有一处宅基地；根据房地一体的格局，何健、郭显荣、刘菊莲均不是惠源村一组的居民，购买行为违反了土地管理法，损害了惠源村一组集体经济组织的利益；本案因不能办理房产证或土地使用权证书的过户手续而不符合最高人民法院1992年7月9日《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》中有效合同的要件；对方如果有损失应当拿出依据另诉，装修费分担正确。一审认定事实清楚，应予以维持。
本院经二审审理，对一审认定的事实予以确认。另查明，何健向兴文县国土局申请占用毓秀苗族乡惠源村一组280㎡土地修建住宅，经村民小组、村委会、乡国土资源所同意，但尚未通过县级部门审批。另双方均自认，不属于同一个农村集体经济组织，且不止拥有一个宅基地。
本院认为，关于上诉人何健上诉称“修建房屋得到了村民小组、村委会、国土所同意，国家没有禁止农村居民转让房屋所有权和宅基地使用权，合同有效”的问题。现阶段，宅基地有社会保障和社会福利性质，《中华人民共和国土地管理法》第十条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”，第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；”对宅基地的流转均有限制。结合本案，上诉人的宅基地使用权未通过审批，上诉人、被上诉人均不属于兴文县毓秀苗族乡惠源村一组的村民，且均不止拥有一处宅基地，无权享受兴文县毓秀苗族乡惠源村一组村组成员的权利，因我国的房屋所有权与土地使用权紧密相连，故双方签订的住房转让协议损害了我国的土地开发政策的“红线”，一审认定合同无效并无不妥，上诉人的该点上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于上诉人上诉称按最高人民法院1992年7月9日《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》住房转让合同应属有效的问题。关于《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》的内容为“房屋买卖系要式法律行为。农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件，要求办理契税或过户手续的地方，还应依办理该项手续后，方能认定买卖有效。本案范怀与郭明华双方既未订立买卖房屋的书面契约，亦未按口头约定付清房款，不具备所有权转移的基本要件，故同意你院审判委员会第一种意见，即：双方口头房屋买卖协议无效，对由此而产生的其他争议，争取合情合理的调解解决。”本院认为，本案双方争议的住房买卖，至今也尚未办理房屋所有权过户手续，故不符合最高院复函的条件，上诉人的该点上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于上诉人上诉称，双方各有损失，不应承担一半装修费的问题。本院认为，上诉人并未在一审中提出该项诉讼请求也未提供证据证明该观点，故一审以上诉人自认的对方装修费30000元判决上诉人承担一半并无不妥，上诉人的该点上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原判结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3600元，由上诉人何健负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 军
审判员 梅兴艳
审判员 李 荷
二〇一六年六月一日
书记员 黄相中