天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终5512号上诉人（原审被告）:齐利鹏，男，1990年9月15日出生，汉族，无职业，住天津市西青区。委托诉讼代理人：梁学敏，国浩律师（天津）事务所律师。被上诉人（原审原告）:安静华，女，1983年8月20日出生，汉族，无职业，住天津市西青区。委托诉讼代理人：王莹，天津新华律师事务所律师。原审被告:天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦九层。法定代表人：赖国强，总裁。委托诉讼代理人：鲁晗，男，该公司员工。委托诉讼代理人：蔡广，男，该公司员工。上诉人齐利鹏因与被上诉人安静华、原审被告天津中原物业顾问有限公司（以下简称中原物业）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2017）津0111民初4945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人齐利鹏上诉请求：撤销一审判决,改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求或将本案发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:上诉人与被上诉人之间的合同应当优先适用情势变更原则予以变更，而不能简单解除；如果被上诉人执意要求解除合同的话，应当适用“定金罚则”，并对上诉人的损失予以补偿，以权衡上诉人的利益；一审法院对被上诉人社会保险情况未查清，本案被上诉人社会保险已经缴纳一年零四个月，根据相关部门的规定，可以补缴社会保险，上诉人一审亦表明可以延长过户时间，以原价格将房屋出售给被上诉人。被上诉人安静华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，根据2017年4月1日天津市人民政府出台的《关于进一步深化房地产市场调控工作的实施意见》的规定，被上诉人系外地人无连续缴纳社会保险证明、无完税证明，被上诉人被限制在天津市购房，合同应当予以解除，并且上诉人应当返还被上诉人已缴纳款项。原审被告中原物业辩称，同意一审判决，上诉人提出的诉请不涉及原审被告，如果法院判决继续履行合同，原审被告不退还中介费。原告安静华向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方于2017年3月3日签订的《房产交易合同》；2.被告齐利鹏返还定金50000元、房款100000元，共计150000元；3.被告中原物业退还中介费42760元、评估费1000元、贷款服务费600元，共计44360元；4.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：双方当事人认可事实：1.2017年3月3日经被告中原物业居间介绍，原告与被告齐利鹏签订购买及出售坐落于天津市西青区××路南段西侧华亭丽园××8-1-1404房屋一套，面积93.43平方米，成交价格2480000元的《房产交易合同》；2.原告向被告齐利鹏支付房屋定金50000元、购房款100000元，共计150000元。同时向被告中原物业支付中介费42760元、评估费1000元、贷款服务费600元，共计44360元；3.2017年4月1日天津市人民政府出台《关于进一步深化房地产市场调控工作的实施意见》津政办发（2017）48号文件；4.被告中原物业同意退还原告评估费1000元、贷款服务费600元。本案争议焦点：1.关于原告与被告齐利鹏签订《房产交易合同》是否符合津政办发（2017）48号文件所规定房屋限购政策，而导致该合同解除的问题。原告对此提供其户口本、身份证、无连续两年缴纳社会保险证明。原告认为，其提供证据足以证实原告目前符合天津市房屋限购政策，原告与被告齐利鹏之间合同应予解除，原告不存在违约行为。被告齐利鹏认为，对原告提供三份证据无异议，但其存在损失。被告中原物业认为，原告提供三份证据虽符合房屋限购政策，但并未提供完税证明，其要求解除合同属证据欠缺。对于被告中原物业提出要求，原告向一审法院提交《调取证据申请书》，请求一审法院向相关税务部门调取其完税证明。一审法院经向相关税务部门查询，原告在相关税务部门无完税情况。一审法院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，原告提供的证据及一审法院向相关税务部门查询的情况证实，原告与被告齐利鹏签订《房产交易合同》后，天津市人民政府出台了针对类似原告情况限制购买天津市房屋的政策。这一政策的实施是双方当事人无法预见的客观事实，导致客观上原告的合同目的不能实现，如果再继续履行合同对当事人一方明显不公平，因此，原告请求解除与被告齐利鹏之间签订《房产交易合同》应予支持。2.关于被告齐利鹏是否返还原告定金和购房款共计150000元的问题。原告认为，由于天津市出台房屋限购政策，导致无法购买被告房屋、合同无法履行，原告在此中无违约行为，合同解除后被告齐利鹏应将定金和购房款150000元返还原告。被告齐利鹏认为，其在合同履行过程中无违约行为，不同意原告诉讼请求。一审法院认为，双方当事人不能履行合同致使解除，非双方当事人违约造成，属于不可归责于双方当事人的情形，对此被告齐利鹏应返还原告向其支付的定金和购房款150000元。而被告齐利鹏所述，原告不能购买其房屋，影响其购买其他房屋。一审法院认为，原告与被告齐利鹏签订购房合同，向被告支付房款，并不能必然得出被告齐利鹏购买其他房屋的结果，原告对此不具备预判力，对于被告齐利鹏的意见不予采纳。3.关于被告中原物业是否返还中介费42760元、评估费1000元、贷款服务费600元，共计44360元的问题。原告认为，因政策原因导致合同解除，被告中原物业应将中介费等共计44360元退还原告。被告中原物业认为，其已尽中介服务的义务，中介费理应收取不应退还，而对于未发生评估费、贷款服务费可以退还。一审法院认为，本案合同的解除是因政府政策所导致，合同双方当事人均无过错，属不可归责的情形，但被告中原物业在中介服务过程中已尽部分服务义务，结合当事人合同约定，原告应向被告中原物业支付一定数额的中介费，剩余中介费应返还原告。鉴于被告中原物业同意退还原告评估费和贷款服务费，应予支持。一审法院认为，2017年4月1日天津市人民政府出台《关于进一步深化房地产市场调控工作的实施意见》，该实施意见从政府层面对一段时间内本市房地产市场进行必要的调控。从原告提供的证据及一审法院调取查询证实，原告在没有满足上述实施意见所设定的条件下，限制了原告在本市购房。原告与被告齐利鹏所签订《房产交易合同》正是在这一背景下签署，从而导致该合同不能如常履行而终止，该情况符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情形，应予解除。因此，对于原告要求与被告齐利鹏解除签订的《房产交易合同》请求，一审法院应准予。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告与被告之间的合同终止和解除属于不可归责的情形，被告齐利鹏理应将原告向其支付定金和购房款150000元返还原告，将合同恢复到原始状态，故对于原告要求被告齐利鹏返还定金50000元和购房款100000元，共计150000元的诉讼请求，应予支持。针对原告要求被告中原物业退还中介费、评估费、贷款服务费的请求，一审法院认为，鉴于被告中原物业同意退还评估费和贷款服务费之外，其确实付出部分中介服务义务，结合合同约定，原告应酌情向被告中原物业支付中介费10000元，剩余中介费32760元应返还原告。一审法院判决：一、解除原告安静华与被告齐利鹏之间签订的《房产交易合同》；二、被告齐利鹏于本判决生效之日起十日内返还原告安静华定金50000元、购房款100000元，共计150000元；三、被告天津中原物业顾问有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告安静华中介费32760元、评估费1000元、贷款服务费600元，共计34360元；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2094元，由原告安静华负担108元，被告齐利鹏负担1616元，被告天津中原物业顾问有限公司负担370元。二审中,当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，2017年4月1日天津市人民政府出台《关于进一步深化房地产市场调控工作的实施意见》，该实施意见从政府层面对一段时间内本市房地产市场进行必要的调控。根据被上诉人提供的证据以及一审法院调取查询的被上诉人相关情况，被上诉人在没有满足上述实施意见所设定的条件下，限制了被上诉人在本市购房，上诉人与被上诉人所签订《房产交易合同》正是在这一背景下签署，从而导致该合同不能如常履行而终止，该情况符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情形，一审法院根据被上诉人的请求判令解除上诉人与被上诉人之间签订的《房产交易合同》并无不当，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。上诉人与被上诉人之间的合同终止和解除属于不可归责的情形，上诉人理应将被诉人向其支付的定金和购房款共计150000元返还给被上诉人，将合同恢复到原始状态。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人齐利鹏负担。本判决为终审判决。审 判 长 姚 玉代理审判员 邵 丹代理审判员 豆 艳二〇一七年八月二日书 记 员 吴松涛附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……