苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0591民初2902号
原告：苏州协信远致房地产开发有限公司,住所地苏州工业园区万盛街8号圆融大厦19-20F。
法定代表人：吴旭。
委托诉讼代理人：谢裕宽，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。
被告：苏州林荫大道房地产投资咨询有限公司,住所地苏州工业园区胜浦澄浦路16号。
法定代表人：侯小俊。
原告苏州协信远致房地产开发有限公司（以下简称协信远致公司）诉被告苏州林荫大道房地产投资咨询有限公司（以下简称林荫大道公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2016年4月8日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年8月29日公开开庭进行了审理。原告苏州协信远致房地产开发有限公司的委托诉讼代理人谢裕宽到庭参加诉讼。被告苏州林荫大道房地产投资咨询有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告苏州协信远致公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付未完成销售任务的违约金4590000元；2、判令被告返还2000000元销售奖励；3、判令被告赔偿低于约定底价销售给原告造成的损失1636856元；4、判令被告承担溢价额应缴纳的税费882486元。事实和理由：1、原、被告于2014年签订了《商品房包销协议》，约定被告对于原告开发的苏州阿卡迪亚项目房屋进行包销，双方也就包销的考核节点以及相关的违约责任进行了约定，但是被告未能按照约定的考核节点完成包销任务，应承担相应的违约责任。2、双方合同约定，被告将自持大面积商铺并为社区引进高端超市、儿童乐园、英语培训等人气项目，促进商铺销售，原告奖励其200万元，但是被告不但未自持房屋，也未引进上述项目，甚至还未完成销售任务，所以200万元的奖励理应退还。3、被告在履行销售协议过程中，在销售四套房屋时低于双方约定的销售底价进行销售，该行为违反合同约定而且对原告造成直接的经济损失，该损失理应由被告承担。四、被告已将包销溢价用于抵付其购买商铺的首付款，由于包销溢价包含在商品房签约总价中，溢价部分应缴纳相关的税费合计882486元，该税费应由被告承担。
被告苏州林荫大道房地产投资咨询有限公司未作答辩。
本院经审理认定如下事实：
2014年2月27日，原告作为委托方（甲方），被告作为受托方（乙方），双方签订了一份《商品房包销协议》。协议约定，甲方为苏州阿卡迪亚项目的开发商，乙方为具有代理资格的房地产销售代理公司，甲方委托乙方对该项目进行独家包销代理服务。委托范围为苏州阿卡迪亚项目商品房共计58套，项目地址为苏州工业园区青澄路99号，面积为6311.21平方米，委托包销期限为自甲方取得项目商品房预售许可证之日起至2014年9月30止。包销期内乙方以甲方名义对外销售包销范围内的物业，具体预售或销售合同由具体买受人与甲方签订。
协议第3条关于“委托包销价格及支付方式”的条款约定：“3.1双方商定该委托包销物业的包销价格为一次性固定价格，商铺按6311.21平方米面积计算为每平方米16000元，包销价款总金额为100980192元，该均价需对应甲乙双方共同确认的一铺一价的底价表作为销售依据，乙方的销售价格不得低于该底价表。前述包销价格不包含购买该商品房应由买受人缴纳的税费及小区地下车位、自行车车库地下空间的有偿使用费等；3.2保证金支付：本合同签订后15日内，乙方应向甲方支付保证金一百万元。乙方完成本合同第3.3条约定的包销任务后30日内，甲方将包销保证金无息返还给乙方。3.3包销任务考核：本协议中，包销任务是指完成包销价款总金额(人民币100980192元)的60%。乙方或乙方提供的客户应当在本合同签订后30日(考核节点一)内支付甲方总包销价款的10%(即包销额600万)。2014年6月30日(考核节点二)前支付甲方包销价款的60%(即包销额3600万)，2014年9月30日(考核节点三)前支付甲方包销价款的100%(即包销额6000万)。乙方或乙方提供的客户已签约并办理完按揭手续的贷款金额应计入乙方当期考核金额中。甲方应在乙方完成包销任务日后30日内，将包销保证金无息返还给乙方。3.4甲方与乙方提供的客户即买受人直接签订买卖合同，并依据合同向买受人收取每套房屋的购房款(含银行按揭)，该款冲抵乙方应向甲方支付的房屋包销款。3.5为顺利实现包销物业销售，甲方提供乙方包销总额的1.5%(即90万)作为改造费用。同时甲方及其物业承诺积极配合乙方实现对包销物业的营销和改造。乙方根据销售任务需求，可在包销过程中向甲方申请并使用该款项用于营销或物业改造。包销任务完成后30日内，甲方一次性将营销改造货用余额支付给乙方，据实结算，多退少补。3.6对于乙方指定第三方客户购买的包销物业，甲方承诺在全部包销物业销售完毕之前给予客户一次更名的权利，并积极配合客户退还多收取的部分房款。3.7若乙方在任一考核节点支付款项高于考核价款金额，且商铺成交价格高于附件底价表对应底价，乙方可选择以下两种方式申请返还金额：方案一，乙方可开具相关等额发票，向甲方申请返还金额，甲方在收到乙方发票后30日内返还乙方；方案二，乙方可将该部分余额作为剩余商铺的支付款项，向甲方购买剩余包销物业。
协议第5条关于“违约责任”的条款约定：“5.1甲方在本合同条款3.3中规定的四个包销考核节点对乙方做包销任务考核。如乙方在任一考核节点未完成包销任务，则甲方可以直接以乙方按本合同支付的保证金冲抵乙方应付包销价款的相应部分且金额补足剩余价款并要求乙方补足合同保证金至一百万元。若乙方未能按照任一考核节点完成包销考核任务且逾期任一考核节点30天未补足剩余价款，或乙方以低于甲方书面确认的底价表销售房屋的，甲方有权不承担任何责任解除本合同，且乙方每逾期一天按照当期包销任务的万分之二向甲方支付违约金。5.2乙方完成包销任务即完成包销价款60%后，乙方可选择继续销售剩余房源，也可选择全部退回给甲方，甲方应无条件接收并返还包销保证金。乙方选择继续销售剩余房源的，剩余房源的包销条件双方另行约定。5.3甲方保证该商品房不存在任何影响乙方按本合同约定进行销售的第三方权利及其他权利瑕疵，也不存在任何具有强制力的判决，裁定，行政命令等引致的禁止或限制销售的情况。甲方对该商品房拥有完全的所有权。5.4甲方承诺324地块商铺的外立面改造在商铺开业前完成，若因甲方原因造成的改造未完成而导致该商铺无法销售，则该部分商铺对应的金额从包销考核金额中扣除。”
2014年3月31日，原被告双方签订了《商品房包销协议（二）》，约定：“甲乙双方在2014年2月27日签署了《商品房包销协议》，明确了乙方对合同第一条所述项目的包销任务为本项目的60%。现经甲、已双方充分协商，就乙方包销本项目剩余的40%有关事宜，签订本合同”。包销期限为自甲方取得项目商品房预售许可证之日起至2014年12月31日止。同时约定因原包销协议中编号为114的商铺为社区用房，不可作为商品房对外销售，故包销商品房数量总数调整为57套，物业面积为6188.05平方，包销金额调整为99350068元。关于保证金支付的条款约定：“本合同签订后当日，乙方应在2014年3月31日前向甲方支付保证金贰百万元，此保证金可从2014年3月31日前，乙方提供的客户即买受人签订买卖合同，并依据合同向买受人收取每套房屋的购房款（含银行按揭）的回款溢价（即买受人购买房屋的价款超出房屋底价部分）中扣除。关于包销任务考核的条款约定：“因原合同约定包销任务是包销价款总金额（人民币99350068元）的60%，故本协议中，包销任务是指完成包销价款总金额（人民币99350068元）剩余的40%。2014年6月30日(考核节点一〉前支付甲方包销价款的50%(即包销额2000万)，2014年12月30日(考核节点二)前支付至甲方包销价款的100%(即包销额99350068元〉。……”
2014年12月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《商品房包销补充协议》，对尚未销售完毕的商品房继续销售事宜达成补充协议，约定尚未销售完毕的商品房由乙方继续对外销售至2014年10月30日止，届时剩余仍未销售的商品房由乙方购买。因截至2014年10月1日，尚未销售完毕的商品房价款余额为人民币3937万元，双方同意，乙方购买价格为上述金额减去2014年10月1日至2014年10月30日之间对外签约总销售额的差额（设为金额A），或金额A加2014年10月1日至2014年10月30日之间对外签约销售的余额（如乙方选择以该部分余额抵充收购房价的首付款），剩余的包销价格为29946748元。2、上述购买价格由乙方在2014年11月30日前支付50%至甲方作为首付款并完成与甲方购买协议的签署。乙方应于2015年1月31日前实现50%按揭款即25%收购总价到位，并于2015年3月31日前实现100%按揭款即50%收购总价到位。3、在甲乙双方签订的原商品房包销协议中规定如乙方在2014年9月30日之前完成签约包销金额，甲方将支付乙方人民币两百万元作为鼓励奖金。后经双方友好磋商，鉴于乙方将自持大面积商铺为社区引进包括高端超市、儿童游乐，英语培训及汽车美容等人气项目，为苏州阿卡迪亚社区改善整体商业环境，促进存量房源销售，作为奖励，甲方将在2014年11月30日前支付给乙方鼓励奖金200万元（贰佰万圆整），乙方也可以选择以该部分奖金抵充本协议第2条所述的首付款。4、若乙方未按照本协议第2条所述的期限支付首付款或按揭款，则由乙方支付滞纳金，滞纳金计算方式为：以迟延支付金额年化15%的利率成本按日计取。本协议第3条所述的200万元鼓励奖金乙方可以选择在11月31日签约时在首付款部分抵扣。若乙方未能在2014年12月31日前将50%签约商铺金额对应的按揭材料送进银行审批，则乙方需返还甲方50万元鼓励奖金；若乙方未能在2015年2月28日前将100%签约商铺金额对应的按揭材料送进银行审批，则乙方需返还甲方50万元鼓励奖金。已网签未全额回款的商铺（不含本次包销的商铺）需于2015年3月31日前全款到账，否则乙方需支付滞纳金，滞纳金的计算方式为：以迟延支付金额年化15%的利率成本按日计取。
双方签订前述补充协议后，由被告以法定代表人侯小俊以及其他员工名义与原告签订了商品房买卖合同并签订了多份《抵付购房款协议》，以原告对被告的应付溢价款、奖励抵付购房首付款。
2016年1月14日，原告向被告发出函，明确包销期限截止时间为2014年12月31日，2015年1月1日起，被告无权继续对外销售阿卡迪亚商铺。2015年1月1日起销售的商铺均按原告自行销售处理，收益归原告所有，不与被告结算溢价。仍未销售的25栋129号及1栋119号商铺被告不得对外销售。同时，要求被告承担与其未完成各考核节点销售任务的违约金共计459万元并要求退还奖励200万元。被告对此进行了回复，但原告未能向本院提供该回复函。2016年1月25日，原告又向被告发出《回函》，再次通知被告双方包销关于2014年12月31日终止，未销售的2套商铺被告无权销售，同时要求被告支付违约金及返还200万奖励。此后被告方失去联络，下落不明，原告遂诉至本院。
审理过程中：关于原告第一项诉讼请求，原告主张被告未能按照约定的考核节点完成包销任务，被告存在如下违约情形：第一份协议中，2014年3月31日为考核节点一，应完成销售指标为600万元，实际完成991万元；2014年6月30日为考核节点二，应完成指标为3000万元，实际完成2140万元；2014年9月30日为考核节点三，应完成指标为2400万元，实际完成2690万元。第二份协议中，2014年6月30日为考核节点一，应完成指标2000万元，实际完成0元；2014年12月31日为考核节点二，应完成指标2000万元，实际完成1759万元；补充协议中，被告应于2015年3月31日前完成所有包销任务并回款，应回款9935万元，实际完成回款8376万元。为此，原告提供了相应销售明细清单、销售发票、财务凭证等予以证实，而被告未作抗辩，故本院对原告提供的销售清单中上述被告的销售完成情况的事实予以确认。另根据原告提供的清单计算，截至2014年10月30日，第二份协议第二个考核期完成的销售回款为851万元。
关于原告第二项诉讼请求，原告主张被告未能自持商铺并为社区引进相关商业项目，被告应当返还200万元奖励。该奖励以商铺首付款抵付，为此原告提供了相关抵付购房款协议以及相应的计算明细，证据显示原被告签订抵付协议，以首付款抵付被告应收款共计13092564元。被告未作抗辩，双方协议中对抵付又有相关约定，故本院对原告所述以抵付方式支付被告200万元的事实予以确认。
关于原告第三项诉讼，原告主张被告在销售过程对四套房屋存在低于底价销售行为，为此提供了销售底价表以及实际签订的销售合同，证据显示：1、苏州工业园区青澄路97号青澄花园二区25幢126室底价表中约定的销售底价为1735606元，商品房合同中销售价格为1590000元；2、25幢130室销售底价为1780401元，销售价格为1254260元；3、25幢131室销售底价为1744324元，销售价格为1260560元；4、25幢132室销售底价为1735606元，销售价格为1254260元。上述差额共计1636857元。被告对此未作抗辩，本院对上述事实予以确认。
关于原告第四项诉讼请求，原告主张被告不低于底价销售完成的溢价总金额为11859882.74元，被告以房屋首付款抵付。该溢价部分原告需承担营业税等税费，该部分税费应由被告承担。为此原告提供了销售发票等财务凭证，被告对此未作抗辩，本院对上述销售溢价的金额予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原被告签订了《商品房包销协议》、《商品房包销协议（二）》、《商品房包销补充协议》，该三份协议系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按约履行合同。原告向被告主张四项违约责任，本院分别论述如下：
1、关于未完成销售任务的违约金。双方签订的两份商品房包销协议中约定了各个时间节点被告应支付的销售价款并约定了逾期的违约责任，双方均应按约履行。现被告未能按各个考核节点完成销售任务，已构成违约，应承担相应的违约责任。双方约定的违约金计算方式为每日计取当期包销任务总额的万分之二，该违约金计算方式未能明确计算的截止日期，故本院综合双方协议履行情况及被告违约程度等情况酌情予以考量违约金。双方签订的补充协议中明确尚未销售完毕的商品房销售至2014年10月30日止，届时未销售完毕的商品房由乙方购买，故该协议系对双方原约定销售期限的变更，至该日期时，双方对未完成的包销任务如何处理作出了最后安排，即由被告方购买而不继续对外销售。该日期可视为双方原包销协议约定的包销任务终止之日以及最终考核结算之日，故本院酌情确定该日期为计算违约金截至之日，据此认定被告应按照合同约定的标准支付违约金至该日。经核算，本院酌情确定被告应支付原告截至2014年10月30日未按期完成各期包销任务的违约金共计120万元。至于双方补充协议中第4条约定按年化15%计取的滞纳金不是双方关于原两份包销协议中销售任务逾期未完成的违约金的约定，该部分违约金不在原告诉请范围之内，本院在本案中不予理涉，双方如对于补充协议中被告购买剩余商铺相关约定的履行存在争议，可另行主张权利。
2、关于返还销售奖励。双方补充协议中约定原告支付该奖金系基于“乙方将自持大面积商铺并为社区引进包括高端超市，儿童游乐，英语培训及汽车美容等人气项目，为苏州阿卡迪亚社区改善整体商业环境”而支付的款项，现原告认为被告未能履行上述约定的义务而要求返还该款项，被告未能举证证明其已经履行了上述义务，应承担举证不利的后果，故对于原告的主张，本院予以采信。被告未按约履行上述义务，原告有权要求被告返还对价，原告要求被告返还该200万元奖励的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。
3、关于低于底价销售造成的损失。双方包销协议及其附件中约定了被告包销各商品房销售的底价，被告不得低于底价进行销售。根据本院前述认定的事实，被告在销售过程中，对四套商品房低于底价进行销售，该行为已构成违约，如违约造成原告损害，应予赔偿。被告低于底价销售的差额共计1636857元，被告未能举证证明该低于底价销售的行为经原告方同意认可，该款项应由被告予以补足。根据原告提供的销售明细，被告其他高于底价销售完成的销售溢价共计11859883元，加上2000000元奖励，原告应支付被告共计13859883元，原告已以商品房首付款抵付13092564元，还应支付被告767319元，该款项在被告应补足的差额1636857元中扣除结算后，被告还应支付原告低于底价销售的差额869538元。
4、关于溢价额应缴纳的税费。原告作为涉案商铺的开发商，该部分税款依照相应法律法规本应由原告方承担，双方签订的几份协议中对于该部分税费问题均未有作任何约定，故原告要求被告按溢价额的比例承担原应由原告承担的相应税费，缺乏事实及法律上的依据，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七、第一百一十三、第一百一十四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告苏州林荫大道房地产投资咨询有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告未按约完成销售任务的违约金1200000元；
二、被告苏州林荫大道房地产投资咨询有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告苏州协信远致房地产开发有限公司销售奖励2000000元；
三、被告苏州林荫大道房地产投资咨询有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告苏州协信远致房地产开发有限公司低于底价销售造成的损失869538元；
四、驳回原告苏州协信远致房地产开发有限公司其余诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75565元，由原告苏州协信远致房地产开发有限公司负担41807元，由被告苏州林荫大道房地产投资咨询有限公司负担33758元；公告费690元，由被告苏州林荫大道房地产投资咨询有限公司负担。此款已由原告苏州协信远致房地产开发有限公司预交，由被告在履行上述付款义务时一并向原告支付34448元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 刘佳政
人民陪审员 费 珊
人民陪审员 陈学珠
二〇一七年六月二十八日
书 记 员 王巧云
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