江西省吉安县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉民初字第26号
原告：刘某花，女，1964年9月21日出生，汉族，住吉安市吉州区。
原告：龚某，男，1992年5月12日出生，汉族，住吉安市吉州区。
上列原告委托代理人：汪嘉林、戴发泉，江西省吉安市天平法律服务所法律工作者。
被告：吉安市东方房地产开发有限责任公司。住所地：吉安市青原区值夏镇值厦大道***号。机构代码：75110455-6。
法定代表人：胡智焕，总经理。
被告：陈某莲，女，1956年11月26日出生，汉族，住吉安县。
上列被告委托代理人罗瑞华，江西庐陵律师事务所律师。
原告刘某花、龚某与被告吉安市东方房地产开发有限责任公司（以下简称东方开发公司）、陈某莲商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘某花及原告刘某花、龚某的委托代理人汪嘉林，被告陈某莲，被告东方开发公司、陈某莲的委托代理人罗瑞华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某花、龚某诉称，被告陈某莲挂靠于被告东方开发公司名下开发吉安县君山湖现代城。2009年2月23日原告与被告签订了《商品房买卖合同》、《君山湖现代城附属用房使用权属合同书》。其中《商品房买卖合同》第八条约定被告应在2010年9月30日前将吉安县君山湖现代城第8A幢1单元501房交与原告；《君山湖现代城附属用房使用权属合同书》第二条约定该附属用房面积为26.31平方米，单价为1888元。但事实附属用房面积为22左右平方米，比约定面积少了4平方米。因原告已按合同约定支付了房款，但被告却未依约交房，直至2013年12月4日被告才委托物业交付房锁与原告，但被告未提供房屋验收合格证。原告现与被告违约事宜及附属用房面积误差退款、办证事宜协商未果，特提起诉讼，请求法院判令：1、被告支付原告迟延交房违约金102960元；2、被告退还原告车库面积误差款9872元；3、被告协助原告办理房屋权属证。
被告东方开发公司、陈某莲辩称，被告不存在违约事实，应驳回原告的诉请。被告已于2010年10月通知原告交房，且原告也已收房。原告现诉称被告未交房的理由是被告未提供房屋验收合格证等相关证件。2011年2月原告曾因此纠纷提起诉讼后撤诉。后原告委托被告陈某莲将其房屋出售，期间原告刘某花也多次到被告处拿房锁在房屋阳台上悬挂房屋出售牌，但涉案房屋至今未出售成功。物业公司未将钥匙交与原告的原因系原告未交纳物业管理费用。另原告为了达到逃税的目的曾要求陈某莲更改合同，陈某莲告知其要交纳手续费，因原告拒不交纳手续费而使涉案房屋出卖未果。
原告为支持其诉请提供如下证据：1、商品房买卖合同1份，证明原、被告双方已约定逾期交房违约金的计算方法。2、收据3份，证明原告已交清房款。3、附属用房使用权属合同1份，证明原告购买的被告车库实际面积少了4平方米。4、车库面积测量表2份，证明车库面积少了4平方米。
被告东方开发公司、陈某莲对原告提供的证据质证意见为：对证据1的真实性无异议，补充说明原、被告已将交房时间变更至2010年9月30日并已在合同中约定。对证据2的真实性无异议。对证据3的真实性无异议，因原告未按时支付车库价款，后被告与原告对车库单价进行了变更，原告本应支付被告2万余元，但其只支付了10000元。对证据4不予认可。
被告东方开发公司、陈某莲为其辩称提供如下证据：1、起诉材料4份，证明原告曾以此案由起诉，且原告在诉状上的陈述表明其已收房。2、“现代城”业主收楼情况登记表1本，证明涉案房屋所在的楼房已于2010年10月19日开始交付。3、证明1份，证明原告于2010年10月到物业公司拿房锁并在涉案房屋上悬挂出售该房屋的广告，且原告一直未交纳物业管理费。4、竣工验收备案表1份，证明被告所建房屋于2011年12月16日验收合格。
原告对被告提供的证据质证意见为：对证据1的真实性无异议，但与本案无关联。对证据2、4原告不知情。对证据3真实性有异议，原告并未悬挂出售房屋的广告牌。
另被告方在庭审后即2014年2月17日向本院提交申请书及证明各1份，证明被告已于2010年9月6日前交房。2014年2月18日，原告方对该证据质证认为上述两份证据已过举证期限，原告不认可且不予质证，被告实为2013年12月5日交房。
本院经审查对各当事人的证据认证如下：对原告的证据1真实性、合法性、关联性予以采信。对证据2真实性予以认定。对证据3真实性予以认可，但原告在庭审中又称车库面积少了1.31平方米，其陈述自相矛盾，故本院对该证明目的不予采信。对证据4原告未与被告共同测量也非专业机构测量，原告在本院指定的期间内未申请对该面积进行测量鉴定，故对该证据不予采信。
对被告的证据1的真实性予以采信。对证据2中原告刘某花的收楼时间予以采信，但被告交付楼房予第三人不表明房屋符合交付条件且合同中已约定交付的条件之一是房屋必须验收合格，而被告提供的证据4表明房屋验收合格时间明显迟于首次交付于第三人的时间，故其证明目的与本案无关，不予采信。对证据3因被告未提供其他证据印证也无证人证言证实，故对该证据不予采信。对证据4的真实性予以采信。
被告庭审后提交的申请及证明，均不足以证明其于2010年9月6日前交房，不能达到其证明目的，故本院对该二组证据的关联性不予采信。
综上所述及结合庭审笔录，本院确认如下法律事实：2009年2月23日，原告刘某花、龚某与被告东方开发公司签订了《商品房买卖合同》及《君山湖现代城附属用房使用权属合同书》各1份。《商品房买卖合同》已于2010年7月17日经双方变更，约定被告应在2010年9月30日前将吉安县君山湖现代城第8A幢1单元501房交予原告，合同中且约定了逾期交房被告应按每日万分之四支付原告违约金等条款。《君山湖现代城附属用房使用权属合同书》约定该附属用房面积即车库为26.31平方米，单价为1888元／平方米，双方于2010年7月17日变更部分面积单价为2468元／平方米。合同签订后原告已按合同约定支付了房价（含车库）共计280759元（含按揭贷款150000元），其中商品房价款为225086元。2011年12月16日涉案房屋的楼层经验收合格备案。2013年12月5日，原告在物业管理公司领取房锁。原告现以被告迟延交房应支付违约金，附属用房即车库面积较合同约定减少应支付误差款，被告应配合原告办理房屋权属证为由向本院提起诉讼，并提出如上诉请。另查明，被告陈某莲为东方开发公司员工，系与原告签订合同的经办人。
本院认为，原告刘某花、龚某与被告东方开发公司签订的商品房买卖合同及附属用房权属合同，系双方真实意思表示，该合同合法有效。各方当事人应信守诚实信用原则，自觉履行合同义务。本案争议的焦点为被告是否存在迟延交房的违约行为？被告称涉案房屋已交付原告、原告曾将房屋出售，但被告提供的证据不足以证明其证明目的，根据举证责任原则，应由被告承担举证不能的不利后果，故本院对被告的其已于2010年10月通知原告交房、原告也已收房的辩称不予支持。实际交房时间应认定为2013年12月5日。因原告已履行了支付房价合同的义务，故被告也应履行将验收合格的房屋交付原告之义务。被告未按合同约定在2010年9月30日前将验收合格的房屋交付原告，原告有权依据合同约定请求被告承担迟延交房的违约责任。故原告按商品房的价格225086元、时间为2010年10月1日至2013年12月4日计算迟延交房违约金，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金的计算标准是否过高，虽然被告在答辩中未提出调整违约金的请求，但其以自身不存在违约应驳回原告诉请为由进行了抗辩。被告以其不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明，故本院庭审中向被告对违约金是否过高进行了释明，被告亦请求法院调整违约金。虽然被告方须对违约金过高承担举证责任，但原告也有对已约定的违约金的合理性承担举证责任。原告诉请被告支付违约金102960元，接近合同金额的50%，明显过高，应予适当调整。合同违约金系对守约方因对方违约造成的损失的补偿，故本案违约金的计算应以实际损失为基础，参照涉案商品房所处的同地段同类房屋租金标准，兼顾合同履行情况等综合因素考虑，本院对违约金的计算标准调整为每日万分之二为宜，即违约金为人民币52265元。另原告已全部履行支付房价义务，被告虽应支付违约金，但不免除其继续履行合同即配合原告办理涉案房屋（不含车库）权属证的义务，故本院对原告的第三项诉请予以支持。因原告放弃对车库面积的测量鉴定，故本院对原告的第二项诉请不予支持。被告陈某莲系被告东方开发公司员工，其代理东方开发公司与原告签约行为系履行职务，由此产生的权利义务由东方开发公司承担，故原告对被告陈某莲提出的诉请应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告吉安市东方房地产开发有限责任公司于本判决生效后30日内支付原告刘某花、龚某迟延交房违约金52265元；
二、被告吉安市东方房地产开发有限责任公司于本判决生效后30日内协助配合原告刘某花、龚某办理吉安县君山湖现代城第8A幢1单元501房房屋权属证（不含附属用房）；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费2556元，由原告负担1449元、被告吉安市东方房地产开发有限责任公司负担1107元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行协助配合办证义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
审 判 长 胡海燕
代理审判员 刘苏华
人民陪审员 张 萌
二〇一四年二月二十日
书 记 员 肖 焰
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。