天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）和民二初字第589号
原告天津文化用品商贸有限公司，住所地天津市和平区台儿庄路6号。
法定代理人潘春辉，总经理。
委托代理人刘斌，系该公司职员。
委托代理人毕硕，系该公司职员。
被告聿李（天津）建筑设计有限公司，住所地天津市河东区卫国道丽苑居住区秀丽园18-4-403。
法定代表人朱莎，董事长。
委托代理人李瑞民，系该公司经理。
原告天津文化用品商贸有限公司与被告聿李（天津）建筑设计有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月14日受理后，依法由审判员陈亚洁独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘斌、毕硕，被告的委托代理人李瑞民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津文化用品商贸有限公司诉称，2013年3月14日原、被告双方签订租赁合同，被告租赁原告位于本市和平区共计141平方米的×房屋用于建筑设计，租赁期限为12个月，自2013年2月1日始至2014年1月31日止，合同即将到期时，双方又于2013年11月25日续签了租赁合同，租期10个月，自2014年2月1日始至2014年11月30日止。合同签订后被告未依约向原告支付房屋租金，原告多次以口头或电话方式进行催缴，但被告一直拖延不予交纳。2014年7月9日原告依据租赁合同第37条约定，向被告发出终止合同的书面通知，要求被告腾空房屋，并保持现状完好退给原告，但被告未予理睬。此外，被告尚拖欠原告2013年11月至今的电费及2013年至2014年度采暖费。故诉至法院。当庭陈述诉讼请求：1、依法解除原、被告双方于2013年11月25日订立的房屋租赁合同；2、判令被告将所租赁房屋腾空，并保持现状完好，交付原告；3、判令被告支付拖欠原告的房屋租金51468元、违约金25734元、电费101.8元以及采暖费5640元，合计82943.8元；4、判令被告向原告支付解除合同次日起至房屋实际退还原告之日止的房屋占用费（按每天每平米2元计算）、电费（按实际发生额计算）；5、本案诉讼费用由被告承担。原告提交证据为：1、租赁合同两份；2、产权证；3、通知书及照片；4、修复完好的照片；5、往来函件三份；6、采暖费票据。
被告聿李（天津）建筑设计有限公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。2014年1月6日晚，台儿庄路六号院创意产业园因汽车爆燃发生火灾，我公司位于×楼的办公室窗户在火灾中被烧爆，办公室被水淹浸。原告作为出租方和物业管理方，在我公司的争取下，截止2014年2月17日原告为我们更换了办公室窗户、粉刷了墙壁、更换了地板，但对我公司提出的办公设备和物品损失、因火灾造成的办公室不能使用的误工费用以及因电脑和硬盘被水浸泡损坏造成的设计成果丢失的再制作费用补偿等要求拒绝赔偿，同时拒绝提供失火车辆的信息。故我公司认为火灾发生之前未拖欠过房租，原告以租赁合同第40条的规定拒绝赔偿，但该条款为格式条款，签订前未予我方充分协商，申请法院予以撤销。失火车辆占用六号院对外唯一的消防通道，依据租赁合同第19条和20条的规定，原告负有管理责任，原告的管理失职造成车辆违规停放是造成我公司受损的主要原因。原告作为物业方和火灾受害方，知道并了解失火车辆的相关信息，有责任提供给我公司追诉车辆保险赔偿，但被告拖延回绝，原告恶意隐瞒失火车辆信息是造成事情久拖不决的直接原因。我公司被毁至今，对此向原告明确提出只要赔偿经济损失，我方愿意支付相应的费用，期间原告多次要求我公司搬离，基于双方的纠缠不清，我公司一直处于停滞状态，日常只留一人留守，不是正常的租赁状态，目前租用朋友公司办公室共同办公。在此次火灾中，我公司向原告提出要求返还已支付的2014年1月7日至1月31日的7050元租金、赔偿电脑、音响、硬盘、书籍、本册和家具损坏费用，装修期间17天的占用我办公室补偿费用，因电脑和硬盘损坏造成知识产权（建筑设计成果）损失，以上共计76844元。我公司办公装修完成仅两年，我公司要求按租赁合同执行，不同意终止合同。综上，原告拒绝承担相应责任并恶意隐瞒失火车辆信息，并不认同原告所述拖欠房租，要求驳回原告请求并支持我公司赔偿要求。提交证据为：1、被告回函原告的联系函两份；2、证人于淼证言；3、建筑方案设计合同两份。
经审理查明，涉诉房屋坐落于天津市和平区×房屋，系原告所有的国有自管产。被告于2010年开始与原告建立租赁关系，双方签订2013年2月1日至2014年1月31日租赁合同，后于2013年11月25日续签2014年2月1日至2014年11月30日的租赁合同，该合同约定，被告租赁诉争房屋面积141平方米。租赁物交付时的状况为：房屋内部（包括墙面、地面、屋顶、电路系统、暖气设备等）一切完好。租金按照每平米2元／天计算，每月租金8578元，三个月一付，被告每期开始之前，十日内将当期应交租金足额送达原告管理部门。被告用电，原告负责单独安装分电表，被告以分电表的计量，按月向原告交纳电费，每度电单价按当月实际发生为准。被告按照租赁面积，向原告交纳采暖费，基本采暖费为每采暖期36元／平方米（市供暖单价若有变化，随之相应调整），应在每年11月15日之前一次性足额交齐。本合同首次签订时，被告以一个月租金为标准（8578元／月）向原告交纳定金，合同生效自动转为保证金，用于治安及守约保证等。合同期满若不再续租，核减应扣除款项后，其余返还乙方。原告负责维护管理公用场地的秩序和泊车调度等工作，被告不准在场院内泊车，车辆及人员的出入必须服从原告管理人员的人场管理协调。租赁物以外，过道、场院、楼梯等处的治安消防、环境卫生、管道疏通和公共设施的运行等，由原告负责。被告应遵守各项管理规定，不损坏公物，不堵占公用通道，不得擅自在外墙安装护栏、空调、遮阳罩、招牌或其它伸出物、悬挂物等。租赁期限届满或本合同被依法终止，被告应在到期之日起，五日内返还租赁房屋，逾期不返还的，被告承担违约责任。被告返还时租赁物如果难以保持原状，应保证租赁物处于符合正常使用后的合理状态，若有损坏被告照价赔偿。返还房屋被告应将具有自主产权可移动的所有物品和设施搬出，装修附着物无偿归原告所有，否则被告应将建筑物恢复原状，所需费用由被告承担。租赁期限届满或本合同被依法终止后，原告可以将租赁物返还而被告未返还的，被告应按本合同中约定的租金标准的三倍向原告支付逾期违约费用，并且原告有权随时可以采取应急措施清场，对被告或第三方的遗留物品视为无主财产处置。被告必须严格按照本合同的约定支付租金和相关费用，如按规定付款日延迟五天以上则为违约，每延期支付一天（含前五天）原告按被告所欠款额的每日万分之五加收滞纳金。从应交租、费日起，被告违约逾期超过半个月未交纳的，则视为自动退租，保证金不退，本合同立即终止。保证金余额不足以抵偿欠款时，被告应将差额予以补齐，原告保留依法追究其违约责任的权利。同时还约定，非原告原因该租赁物内或相邻场所发生火灾、水患、盗窃、抢劫或刑事犯罪，使被告蒙受损失的，原告免除责任。
双方续签合同后的2014年1月6日，即双方仍在履行2013年2月1日至2014年1月31日期间的租赁合同过程中，因六号院门前停放的车辆失火，在救火过程中，被告办公室的部分窗户、墙面、地板受损，原、被告双方协商后，原告对受损部位进行了修复并于2014年2月17日完成修复工作。
经本院前往天津市和平区公安消防支队调取《火灾事故认定书》，认定火灾原因为：2014年1月6日17时52分许，天津市和平区台儿庄路六号院门前一辆道奇轿车发生火灾，此起火灾无人员伤亡，不排除轿车内部电气线路电热作用引燃车内可燃物发生火灾的因素，起火部位为轿车靠中间座椅位置。
火灾发生后，被告数次致函原告，要求原告承担因对消防问题管理不当、处置不力使被告受损的责任，要求被告将办公室环境恢复至原先状态，并要求赔偿物品及误工损失（截止2014年2月11日要求赔偿5万元），并减免一定期间的房租、采暖费及相关费用。2014年2月10日原告向被告复函表示原告不同意承担任何责任。2014年7月9日，原告向被告发出《通知书》，称因被告拖欠的租金、电费及采暖费，决定终止与原告的租赁合同，要求被告支付相关费用并腾房，2014年7月10日被告回函再次要求原告就其损失进行赔偿。后原告诉至法院。
另查，原告已实际交纳六号院整体建筑的2013年至2014年度的采暖费，费用标准为每平方米40元。被告已交纳原告至2014年1月31的租金。
庭审后本院前往诉争房屋进行勘验，双方确认截至2014年10月27日被告欠付电费121.6元，但被告提出原告进行修复时使用了被告的电，应当扣除，原告予以否认并表示当时的修复工作使用的是原告的电，表示对2014年10月27日之后产生的电费不再主张。
上述事实，有当事人的当庭陈述及提交的相关证据、本院调取的证据及现场勘验笔录予以证实，经质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告于2012年11月25日签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案原告已将诉争房屋交与被告使用，被告应当承担按照合同的约定交纳租金的义务。现被告以因六号院门前停放的汽车发生火灾对其造成损失要求原告承担赔偿并减免房租等相关费用的抗辩意见，本院不予支持。
关于被告主张因原告管理失职造成车辆违规停放造成其火灾受损，本院认为，经火灾事故认定书可以证明失火车辆停放位置为六号院门前，并非院内。双方签订的租赁合同中第19条和第20条对六号院内的维护管理公用场地的秩序和泊车调度等工作进行了约定。租赁物以外，过道、场院、楼梯等处的治安消防、环境卫生、管道疏通和公共设施的运行等，由原告负责。因失火车辆停放在六号院门外，该车辆发生火灾致被告受损，原告对此并无过错。
被告认为合同第40条的约定系格式条款，应当予以撤销。本院认为，根据法律规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。若格式条款具有合同法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，则该条款无效。而本案中涉及的房屋租赁合同是双方协商的结果，该合同的内容不存在法律规定的无效情形，也没有证据证明在订立时未与被告协商，故被告的该抗辩意见本院不予采信。
被告主张失火车辆占用消防通道，现无证据显示车辆停放位置占用六号院的消防通道，退一步讲即使占用的位置属于消防通道，那么该消防通道也仅是为六号院内的消防安全起到防范的作用。因六号院门外的汽车失火，在救火过程中对被告所承租的房屋造成一定损坏，根据《天津市消防条例》规定，因灭火需要拆除或者破损建（构）筑物、使用养殖水源给有关单位或者个人造成的损失，需要对火灾原因进行技术鉴定的费用，以及参加扑救外单位火灾的专职消防队、义务消防队所损耗的燃料、灭火剂和器材、装备等，应当从保险公司支付的施救费中予以补偿；火灾发生的单位、个人未参加保险的，由该单位、个人负责补偿。补偿费由公安消防机构依照有关规定给予核准。故被告因汽车失火给其造成损失可以向有关单位或个人索赔，被告以此拖欠原告房租及相关费用的理由不能成立。原告于2014年2月17日对被告因火灾导致的受损部位进行修复系双方的合意行为，原告并不因此承担被告因火灾受损的责任。
根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现被告未按照合同的约定支付租金等相关费用，已构成违约，原告有权解除合同，要求被告腾房并给付拖欠的2014年2月1日至2014年7月31日期间的租金51468元并按照每天282元租金计算自2014年8月1日至本判决生效之日的租金及自判决生效之日起至实际腾房之日止的房屋使用费，此外被告还应支付使用涉诉房屋期间产生的采暖费5640元和电费121.6元。对于被告主张的原告在修复中使用其电量的主张因无证据证实，本院不予采纳。原告对2014年10月27日之后产生的电费不再主张，本院予以照准。
根据合同约定，由于被告违约，原告有权不予退还已经收取的8578元保证金。对于原告依据合同第36条主张的违约金25734元，因系对逾期交房产生违约金的约定，经本院向原告释明，原告表示如果其主张得不到支持，将依据合同第37条约定的按照每日万分之五主张逾期交纳房租的违约金。经本院向被告释明，被告认为该违约金约定过高。据此，本院予以调整，结合合同约定的应给付房租的期限，被告应当给付自2014年2月11日至本判决生效之日以当期应交纳的租金25734元为基数按照人民银行同期贷款利率计算的利息，以及自2014年5月11日至本判决生效之日以当期应交纳的租金25734元为基数按照人民银行同期贷款利率计算的利息。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十三条，第九十六条，第九十七条，第一百一十四条，第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、解除原、被告于2013年11月25日签订的《房屋租赁合同》；
二、本判决生效之日起十五日内，被告腾空天津市和平区×房间交还原告；
三、本判决生效之日起十五日内，被告给付原告拖欠的2014年2月1日至2014年7月31日期间的租金51468元，并按照每日282元的标准给付原告自2014年8月1日至本判决生效之日止的房租，以及被告按照每日租金282元的标准给付原告自本判决生效之日起至实际腾房之日止的房屋使用费；
四、本判决生效之日起十五日内，被告给付原告按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算的2014年2月11日至本判决生效之日以租金25734元为基数计算的利息，以及2014年5月11日至本判决生效之日以租金25734元为基数计算的利息；
五、本判决生效之日起十五日内，被告给付原告截至2014年10月27日拖欠的电费121.6元和拖欠的2013-2014年采暖费5640元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费13089元，减半收取6544.5元，由被告全部负担，保全费849元由被告负担（由被告负担的诉费及保全费于本判决生效后十五日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 陈亚洁
二〇一四年十一月三日
书记员 马 克
附：本裁判文书所依据的法律规定的具体条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。