安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0403民初3310号被告：淮南市房地产管理局，住所地安徽省淮南市洞山中路财金大厦，组织机构代码00305016-9。法定代表人：唐剑，该局局长。委托诉讼代理人：王冰，安徽铸志律师事务所律师。被告：陈晓珍，女，汉族，1963年12月23日生，淮南市雅达鞋业公司退休工人，住安徽省淮南市田家庵区田大路居乐小区一期2栋3单元509室（5楼西户），原告淮南市房地产管理局诉被告陈晓珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案后，依法适用普通程序，于2017年7月4日公开开庭进行了审理。原告淮南市房地产管理局的委托诉讼代理人王冰、被告陈晓珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。淮南市房地产管理局向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即将租赁房屋腾空交还给原告；2.要求被告支付租金11724.16元，支付违约金1172.42元，合计12896.62元；3.诉讼费由被告承担。庭后淮南市房地产管理局对第二项诉讼请求愿意按照公共租赁住房每月5.6元/㎡计算欠付租金数额为8793.12元，违约金为879.31元，合计9672.43元，对超出9672.43元的部分予以放弃。本院依法予以准许。事实和理由：淮南市房地产管理局系淮南市保障房主管部门，负责市级廉租房、公租房的后期管理养护工作。居乐小区是淮南市廉租房项目，陈晓珍承租居乐一期小区二号楼××单元509室，租赁期限到2014年12月31日。租赁到期后经审查发现陈晓珍已不符合廉租房申请条件，应当交回房屋。但陈晓珍一直占据房屋拒不退还房屋，并自2015年1月1日至今未缴纳一分钱租金。为此，特向法院提起诉讼。陈晓珍辩称：2007年11月26日，淮南市房地产管理局直属房管所与陈晓珍签订《房屋拆迁还原补偿合同》，明确约定同意按廉租房方式进行房屋拆迁补偿，还原新建房位于居乐小区一期2栋3单元319室。当时负责拆迁的领导承诺：只要同意拆迁，可按廉租房租金标准租住20年，拆迁安置户不需要摇号，租金也不会提高。2014年12月5日，淮南市保障性住房管理中心与陈晓珍签订《廉租住房租赁合同》，同时收取了2011年10月至2014年12月31日的租金。对2015年以后的租金，淮南市房地产管理局一直未收取。双方签订补偿合同是陈晓珍租赁的基础，廉租房是淮南市房地产管理局补偿陈晓珍还原新建房的行为，淮南市房地产管理局要求交还房屋与合同不符，系违约行为；原告要求支付高额租金与合同约定不符，陈晓珍要求按有关合同的标准支付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.淮南市房地产管理局提交的房屋租赁合同，双方对合同真实性均无异议，本院对真实性予以确认；2.淮南市房地产管理局提交的淮南市人民政府文件（淮府办【2013】51号文）、2013年物价局、财政局、房地产管理局淮价服价【2013】21号文件以及淮价服价【2013】25号，本院经核实对该组证据予以确认；3.陈晓珍提交的房屋拆迁还原补偿合同，与原件核对一致，本院对真实性予以确认；4.陈晓珍提交的新集新达服装厂的证明，淮南市房地产管理局对真实性未否认，本院对真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年以前陈晓珍一直住在淮南市房地产管理局直属房管所所属的田区老酒厂、建设村路东房屋，经相关主管部门批准，决定在此处进行廉租房建设。2007年11月26日，陈晓珍与淮南市房地产管理局直属房管所签订《房屋拆迁还原补偿合同》，合同约定陈晓珍同意选择廉租房方式进行房屋拆迁补偿，房屋坐落于居乐小区2号楼3单元5层319室。2014年12月5日，陈晓珍（乙方，承租人）与淮南市房地产管理局的内设机构淮南市保障性住房管理中心（甲方，出租人）补签了《廉租住房租赁合同》，约定：由乙方承租坐落于田家庵区田大路居乐一期小区2号楼3单元509室房屋，建筑面积52.34平方米，租赁期限一年即从2014年1月1日至2014年12月31日。月租按1元/平方米计收，每月租金52元，现金缴纳。合同第六条约定乙方应按月及时交租，无故拖欠租金时，甲方加收月租额10%的滞纳金。合同第十八条约定承租人在租赁期间家庭人口、收入及住房等情况有变动时，双方约定按以下情况处理：（一）终止合同，承租人或承租人家族成员与甲方结清租金，并腾退住房；（二）经县区住房保障主管部门审批，承租人或承租人家族成员仍符合廉租住房承租条件的，继续履行本合同。合同第十九条约定租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除租赁合同，收回房屋，并索赔损失：1、家庭人均年收入超出本市廉租住房保障申请条件的；……11、无正当理由不及时按本合同第七条的规定向原受理的街道办事处或乡镇人民政府如实申报家庭人口、收入及住房等变动情况的……同日，淮南市保障性住房管理中心按照单价1元/平方米收取了陈晓珍2011年10月至2014年12月31日合计39个月的租金2028元，并出具收据一张。经庭审核实，2007年11月26日合同中约定的“居乐小区2号楼3单元5层319室”与2014年12月5日合同中约定的“田家庵区田大路居乐一期小区2号楼3单元509室房屋”系同一房屋。合同到期后，陈晓珍没有按照规定申报是否具备廉租住房条件，双方未再续签房屋租赁合同，但陈晓珍一直居住涉案房屋且未缴纳2015年1月1日至今的租金，故淮南市房地产管理局向本院提起诉讼，要求陈晓珍按照市场租赁价格支付2015年1月1日至2017年6月30日的租金11724.16元，按照未付租金的10%支付违约金1172.42元，合计12896.62元。庭后，淮南市房地产管理局对第二项诉讼请求愿意按照公共租赁房屋价格每月5.6元/㎡计算欠付租金数额为8793.12元，违约金为879.31元，合计9672.43元，对超出9672.43元的部分予以放弃。另查明：陈晓珍于2013年退休之前系低保户，2013年退休后每月退休金为1900多元，不再享受低保待遇；陈晓珍丈夫顾云鹏系淮南新集新达服装厂职工，每月生活补助110元。再查明：《关于制定公共租赁住房租金标准的请示》（淮价服价【2013】21号）内容显示：田家庵区、大通区的市场平均月租金为8.0元/㎡，公共租赁住房租金标准原则上不高于同地区市场平均租金的百分之七十。《关于淮南市区公共租赁住房租金标准的通知》（淮价服价【2013】25号）规定：田家庵区、大通区公共租赁住房月租金为5.6元/㎡，该租金标准自2013年12月1日起执行。本院认为，原被告双方签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，系合法有效的。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，根据合同第十八条的约定，陈晓珍退休后不再享受低保待遇，家庭收入发生了变化，应当对是否具备廉租住房条件向相关部门进行申报审批，但陈晓珍未进行申报，故双方的合同于2014年12月31日租赁期限届满时终止，陈晓珍应当腾退房屋，淮南市房地产管理局要求陈晓珍将租赁房屋腾空交还的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。合同终止后，陈晓珍一直居住至今，应当支付占有使用房屋费用，因陈晓珍未主动申报，不再享受廉租住房待遇，应当按照市场平均租金价格予以计算，但庭后淮南市房地产管理局自愿按照公共租赁住房租金标准计算租金，对超出部分租金予以放弃，其放弃部分诉请系当事人自行处分权利，不违反相关法律法规，本院予以支持。依照合同第六条约定“乙方应按月及时交租，无故拖欠租金时，甲方加收月租额10%的滞纳金”，淮南市房地产管理局对于违约金的诉请符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。对于陈晓珍辩称根据《房屋拆迁还原补偿合同》约定，陈晓珍选择了廉租住房进行拆迁补偿，可按廉租房租金标准租住20年，拆迁安置户不需要摇号，租金也不会提高；双方签订补偿合同是陈晓珍租赁的基础，廉租房是淮南市房地产管理局补偿陈晓珍还原新建房的行为，淮南市房地产管理局要求交还房屋与合同不符，系违约行为；原告要求支付高额租金与合同约定不符，陈晓珍要求按有关合同的标准支付租金。对于选择廉租住房进行拆迁补偿，有合同在卷佐证，本院予以认可，但合同对于租赁期限、租金水平及租赁方式均未提及，陈晓珍亦未提供其他证据予以佐证，且结合双方于2014年补签的新租赁合同来看，双方对于租赁期限的约定亦只有一年，合同是否能够继续履行需根据是否符合廉租住房条件而定，故本院对该答辩意见不予采信。但交还房屋后，陈晓珍仍然可以根据家庭实际情况是否符合公共租赁住房或廉租住房条件向相关部门再次申请公共租赁住房或廉租住房。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈晓珍于判决生效后十日内将租赁房屋腾空交还给原告淮南市房地产管理局；二、被告陈晓珍于判决生效后十日内支付原告淮南市房地产管理局租金8793.12元，违约金为879.31元，合计9672.43元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费122元，由原告淮南市房地产管理局负担30元，被告陈晓珍负担92元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长  杨 勇人民陪审员  廖春侠人民陪审员  宣 云二〇一七年七月二十五日书 记 员  管振国附1：本案证据目录第1原告淮南市房地产管理局提交证据和证明目的如下：证据一：原告机构代码证。证明原告主体资格适格。证据二：房屋租赁合同，证明合同十九条写明解除条件，2015年要按照要求继续申报；被告租赁房屋事实。证据三：淮南市人民政府文件（淮府办【2013】51号文），证明原告负责廉租房的后期管理工作；2013年物价局、财政局、房地产管理局淮价服价【2013】21号，证明市场价标准；淮价服价【2013】21号，证明公租房的标准是5.6一平方米。证据四：被告户籍身份证明及收据。证明：被告主体情况及收到2014年租金的情况。二、被告陈晓珍提交证据和证明目的如下：证据一：房屋拆迁还原补偿合同，证明被告是原住户和拆迁补偿户；合同明确被告同意选择按廉租房方式进行房屋拆迁补偿；合同确定被告的“还原新建房位于居乐小区一期2栋3单元319室”，2007年签约，2010年10月入住。证据二：原告提供的《廉租住房租赁合同》，证明2014年12月5日才对2014年1月1日-2014年12月31日的租赁情况签订租赁合同，合同不是事先签订，而是到年终后补签；原告有补签租赁合同的管理方式和习惯，未签约与原告管理方式有关，是原告的原因和责任。证据三：原告提供的住房管理中心收据，证明2014年12月5日才一次性收取2011年10月-2014年12月31日的39个月的租金，原告没有按年、月、季收取租金；租金按廉租房标准收取；原告有租赁多年后收取租金的管理方式和收费习惯，答辩人未能交付租金，与原告管理方式有关，是原告的原因和责任。证据四:出院记录，证明答辩人夫妇2013年、2015年、2016年数次在市第一人民医院住院22天、15天、15天等，住院及出院前后需2-3个月治疗，造成被告家庭生活困难。证据五:身份证，证明被告身份。证据六:新集新达服装厂的证明，证明我丈夫是低收入。证据七：户口本，证明夫妻关系。附2：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。