四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第1649号
上诉人（原审原告）张晏溶，女，1989年3月8日出生，汉族，住四川省金堂县。
委托代理人曾庆和，男，1955年12月5日出生，汉族，系金堂县赵镇玉龙街社区居民委员会推荐的代理人。住四川省金堂县。
委托代理人曾锟，四川华神律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）四川省三和房地产开发有限责任公司。住所地：四川省成都市武侯区。
法定代表人郑维，总经理。
委托代理人徐飞，男，1984年8月24日出生，汉族，系该公司员工。住四川省宣汉县。
上诉人张晏溶因与被上诉人四川省三和房地产开发有限责任公司（以下简称三和公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省金堂县人民法院（2014）金堂民初字第2778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，张晏溶与三和公司于2010年3月23日签订了一份《商品房买卖合同》，其主要内容为：出卖人：三和公司，买受人：张晏溶。第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于汇龙路129号地块的国有土地使用权。该地块国有土地使用证号为：赵镇国有（2007）第03024号、03025号，土地使用权面积为12135.73平方米。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房核准名称为三和·水城之星（）-汇龙金港，建设工程规划许可证号为金规建字第510121200830016，开工日期为2008年8月4日，竣工日期为2010年1月22日。第二条商品房销售依据。商品房预售许可证号为221。第三条买受人所购商品房的基本情况。1栋2单元13楼47号，建筑面积为139.48平方米，其中，套内建筑面积115.40平方米，共用分摊建筑面积24.08平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3833.77元，总价款为442417元。第五条付款方式及期限。买受人采取商业贷款付款。第八条设计变更的约定。经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的变更影响到买受人所购商品房屋质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。第十条交付条件。出卖人应当在2011年5月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当具备该商品房已取得规划验收合格证等条件。第十二条逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第四十条交接手续。（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。第十九条产权登记。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）协商处理。附件五：付款方式及期限的约定，买受人采取按揭付款方式，于签订合同时支付购房首付款152417元，剩余房款290000元向银行按揭贷款支付。商品房买卖合同签订后，三和公司于2011年11月1日将张晏溶购买的商品房交付使用，张晏溶于2011年11月18日向三和公司支付购房款442417元。张晏溶于2012年11月29日取得所购商品房的房屋所有权证，于2013年4月23日取得国有土地使用权证。
原审法院另查明，2011年至2012年期间，金堂县赵镇水城之星90㎡至130㎡的住宅，未装修的月租金约为600-700元，精装修的月租金约为1000元至1300元。中国人民银行于2012年7月5日公布六个月贷款年利率为5.60%，一年期贷款年利率为6%。
原审法院认定上述事实有商品房买卖合同、销售不动产统一发票，金房权证监证字第03628**号房屋所有权证、金堂国用（2013）第2165号国有土地使用权证、（2012）金堂民初字第2062号民事判决书以及当事人一致的陈述等证据在案佐证。
张晏溶在原审的诉讼请求为：1、判令三和公司向其支付因其逾期取得所购房屋权属证明的违约金46700元；2、判令三和公司向其支付逾期交付房屋的违约金16200元；3、诉讼费用由三和公司承担。
原审法院审理认为，张晏溶与三和公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》不违反法律法规禁止性规定，合法有效。双方当事人应当严格按照约定全面履行权利义务。首先，关于逾期交房违约金的问题，双方在《商品房买卖合同》中约定出卖人应当在2011年5月31日前向买受人交付该商品房。三和公司实际于2011年11月1日将张晏溶购买的商品房交付使用。三和公司辩称在施工过程中，因桩基设计变更、高考、雨天等因素，导致延期162天，应扣减相应期限。该辩称理由是基于案外人与三和公司之间建设工程施工合同法律关系而产生，与本案商品房买卖合同法律关系不同，其理由不能约束张晏溶，且又不属于不可抗力的范围，原审法院不予采信。因此，三和公司于2011年11月1日将张晏溶购买的商品房交付使用，其行为构成违约。双方在《商品房买卖合同》中约定逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。按该约定三和公司应向张晏溶支付逾期交房违约金13537.96元（442417元×153天×0.2‰／天）（从2011年6月1日起至2011年10月31日止）。原审庭审中，三和公司认为逾期交房违约金已过2年的诉讼时效。对此原审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算”的规定，本案涉及主张支付逾期交房违约金的诉讼时效为2年，从2011年11月1日交房之日起，张晏溶就应当知道自己的权利受到侵害。张晏溶诉称于2011年11月底收房后，即要求三和公司按约支付逾期交房违约金，三和公司称要待房屋权属证书办理完毕后才统一处理违约事宜，又于2013年11月要求三和公司支付逾期交房违约金。该诉称内容仅有张晏溶单方陈述，三和公司又不认可该事实，又无其他证据佐证，原审法院不予采信。因此，张晏溶于2014年9月11日主张三和公司给付逾期交房违约金13537.96元，已超过2年的诉讼时效，其主张原审法院不予支持。其次，关于逾期办理房屋权属证书的问题，双方在《商品房买卖合同》中约定商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意协商处理。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”及《房屋登记办法》第八条“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占有范围内的土地使用权权利主体一致的原则”的规定，张晏溶和三和公司约定的办理房屋权属转移登记应包括房屋产权证登记和国有土地使用权证登记两项。本案中，三和公司于2011年11月1日将张晏溶购买的商品房交付使用，按约应于2012年10月27日前办理完涉案房屋的权属证书，而三和公司实际于2012年11月29日取得所购商品房的房屋所有权证，于2013年4月23日取得国有土地使用权证，逾期办理权属证书达177天，三和公司又未提供证据证实逾期办理权属证书的原因不属于自己的行为所致，其行为构成违约。由于双方未对逾期办理权属证书的违约金进行约定，仅约定协商处理，但双方却不能达成一致意见。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本案逾期办理权属证书的违约金为12181.21元（442417元×177天／360天×5.60%）。原审庭审中，三和公司认为若构成违约，张晏溶主张的违约金过高，要求调减。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚是信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，对违约金的调整应当参照实际损失综合各种因素予以确定。张晏溶和三和公司均未提供逾期办理房屋权属证书所造成的实际损失数额。原审法院根据涉案合同违约的时间、合同履行、逾期利益以及违约金的性质等因素，酌定本案违约金为3045元（违约金12181.21元×25%）。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条。第一百三十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、三和公司于判决生效之日起十日内给付张晏溶逾期办理房屋权属证书违约金合计3045元；二、驳回张晏溶的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费686元。由三和公司负担。
宣判后，张晏溶不服原审判决，向本院提起上诉。认为：1、三和公司应当向张晏溶支付逾期交房违约金的时间在2011年12月，但双方合同约定，对于合同争议可以通过协商的方式解决，但是双方对于协商解决的期限没有进行约定，因此，逾期交房违约金的诉讼时效期间应当从双方协议不成而起诉的时间或三和公司明确拒绝履行的时间开始计算，所以，张晏溶要求三和公司支付逾期交房违约金请求的诉讼时效就没有届满；2、三和公司确实逾期办证，应当承担违约责任，因为双方没有约定违约金的计算比例，因此，应该按照相关司法解释的规定来确定违约金，人民法院不应再调减违约金。综上，请求：撤销原判，依法改判。本案一、二审诉讼费由三和公司承担。
三和公司辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人提出的上诉理由不成立，请求依法驳回其上诉请求，维持一审判决。
本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致，对此，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为：1、张晏溶要求三和公司支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效期间；2、原审法院调整逾期办证违约金是否正确。对此，本院作如下评判：
第一，案涉房屋买卖合同中约定的交房日期为2011年5月31日，而三和公司实际交房日期为2011年11月1日，按照双方的约定，逾期交房的违约金计算方式是从约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，并于商品房实际交付之日起30日至支付与买受人。简而言之，按照双方合同约定，三和公司应当最晚在2011年12月1日将逾期交房的违约金（从2011年6月1日算至2011年11月1日止）支付与张晏溶。因此，本院依法确认应当从2011年12月2日起至2013年12月1日止计算逾期交房违约金的诉讼时效期间。现张晏溶通过人民法院向三和公司主张权利的时间在2014年9月11日，加之张晏溶未能提交证据证明存在诉讼时效中断、中止的情形，故本院依法确认张晏溶要求三和公司支付逾期交房违约金请求的诉讼时效已经届满，张晏溶就此已经丧失胜诉权，故其要求三和公司支付逾期交房违约金的请求，本院依法不予支持。
第二，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，在张晏溶未举出实际损失的证据的前提下，原审法院根据案件情况，结合三和公司的违约程度等因素，将违约金数额调整为3045元并无不当，本院予以确认。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，本院依法予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按一审判决确定的方式执行。本案二审案件受理费1372元，由张晏溶负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宿 波
代理审判员 张 琦
代理审判员 何广智
二〇一五年三月二十四日
书 记 员 杨大准