上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终6165号
上诉人(原审原告、反诉被告)：上海海鹰机械厂，住所地上海市。法定代表人：徐曙，厂长。委托诉讼代理人：刘春雷，上海刘春雷律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐斌，上海刘春雷律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：上海锦秋酒店管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：周正秀，总经理。委托诉讼代理人：陆应超，男，该公司员工。委托诉讼代理人：齐福英，上海市诚建成律师事务所律师。原审第三人：上海锦荣棋牌休闲娱乐有限公司，住所地上海市。法定代表人：高金生，经理。原审第三人：任行刚，男，1971年2月28日生，汉族，系个体工商户上海市任行刚健身馆经营者，住上海市。原审第三人：上海国红互联网上网服务有限公司，住所地上海市。法定代表人：詹水兴，经理。委托诉讼代理人：杨岚锋，男，该公司员工。上诉人上海海鹰机械厂(以下简称“海鹰机械厂”)因与上诉人上海锦秋酒店管理有限公司(以下简称“锦秋公司”)及原审第三人上海锦荣棋牌休闲娱乐有限公司(以下简称“锦荣公司”)、任行刚、上海国红互联网上网服务有限公司(以下简称“国红公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2014)宝民三(民)初字第1533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本院现已审理终结。海鹰机械厂上诉请求：一、撤销原审判决第二项，依法改判为按照市场评估价支付使用费〔暂估每年人民币(以下币种均为人民币)2,782,519.2元，即日租金7,623.34元〕。二、撤销原审判决第三项，驳回锦秋公司的该项诉讼请求。三、撤销原审判决第四项，依法改判为：1.判令锦秋公司支付所欠租金的违约金，自2013年8月18日起以1,225,908元为本金(根据房屋租赁合同约定，第五年起每个平方增加3元，2013年一整年房屋的租金基数是1,225,908元)，按每日千分之五计算，付至租金付清日止；2.判令锦秋公司按欠付租金773,003.1元为本金(2013年1月1日起至2013年8月17日止的未付租金)，按银行同期贷款利率计算，向海鹰机械厂支付自2013年8月18日起至实际支付日止的利息损失。四、本案一、二审诉讼费用、鉴定费用由锦秋公司承担。事实和理由：锦秋公司未按时支付租金和其他费用已构成根本违约，故海鹰机械厂有权按照合同约定解除合同，合同解除的法律后果是海鹰机械厂有权要求锦秋公司承担相应的违约责任。租赁合同及补充协议解除后，锦秋公司未将涉案房屋整体移交给海鹰机械厂，给海鹰机械厂造成扩大的损失，该部分损失应由锦秋公司负担，锦秋公司应支付其违约金和正式移交前的房屋占用费，由于房屋租赁市场价格上涨幅度大，故应当按照市场评估价来计算房屋占用费。海鹰机械厂一直要求锦秋公司支付2013年欠付的租金及利息，但锦秋公司始终拒绝支付。如果法院认为并非锦秋公司违约而是因为军事斗争需要而解除合同的，那么根据补充协议第八条的规定，海鹰机械厂也仅需结合锦秋公司经营年限的长短和锦秋公司的投资情况，按照公平合理的精神，进行适当补偿。关于酒店装修工程、商务楼装修工程、在鉴定报告中的人工费、材料费都是按照最高值计算的，海鹰机械厂认为是不合理的，应当做相应的调整。新建的钢结构土建工程，应该按照折旧年限50年计算残值。对于KTV的装修工程，此部分与锦秋公司没有任何关系，KTV没有向锦秋公司索要任何赔偿，故锦秋公司无权向其主张该部分的损失。锦秋公司未给予锦荣公司、任行刚、国红公司任何补偿，故锦秋公司亦无权向其主张该部分的损失。另外，已拆的固定添附工程、钢结构刷防火漆工程、已拆除的配电器工程也不应由海鹰机械厂承担。综上，请求二审法院能够查清事实并准确适用法律，依法支持海鹰机械厂的上诉请求。锦秋公司辩称，2013年8月16日海鹰机械厂向锦秋公司发函提出要收回房屋，锦秋公司次日便停止了对房屋的装修工程，也停止了酒店的经营，不存在占用房屋的情形。而且从2013年8月16日海鹰机械厂发律师函起至2014年7月21日止，海鹰机械厂一直未找锦秋公司协商涉案房屋的交接事宜，反而是锦秋公司一直出钱派人在维持保护现场，故锦秋公司不应支付600,000元房屋占用费。海鹰机械厂发函时也提出会对锦秋公司进行赔偿，故2013年1月1日到2013年8月16日的租金可以和赔偿金额相互抵销，也就不存在所谓欠付的租金及利息的问题。针对新建钢结构土建工程，不存在折旧的说法。关于KTV装修工程，因KTV欠锦秋公司租金和欠款，故其将KTV抵给锦秋公司，现KTV属于锦秋公司的资产，海鹰机械厂应当赔偿该部分损失。海鹰机械厂称其是基于军事斗争需要收回房屋，但卷宗中却没有关于军事斗争的笔录记载，且原审法院没有认可所谓的宪法规定的进入到战争戒备军事斗争需要的状态，故不应由锦秋公司承担任何损失。关于违约金和利息的问题，锦秋公司并未违约，也就不存在违约金和利息。海鹰机械厂称市场价租金偏低，然而按照当时的市场价租金金额是不低的，不存在海鹰机械厂所述的以租金市场评估价来计算违约金。海鹰机械厂突然发函要求终止合同，锦荣公司、任行刚、国红公司也都停止了经营，因未达成一致的赔偿协议才没有搬离，并非是锦秋公司不交接。另外，本案一、二审诉讼费和鉴定费都应由海鹰机械厂负担。综上，锦秋公司不同意海鹰机械厂的上诉请求。锦秋公司上诉请求：一、撤销原审判决第一、二、五项，并改判为海鹰机械厂支付锦秋公司另找他处的租金损失13,854,734.78元、现有出租房屋的租金损失16,952,893.20元、员工遣散费630,466元、搬迁费125,000元、赔偿经营性损失10,319,933.80元、违约金1,846,634.40元、提前终止次承租人基站违约金损失1,441,873元、提前终止次承租人租赁合同的赔偿金损失145,500元、定作家具违约金损失493,920元、停止装修合同的违约金损失1,002,923元、可移动设备损失214,980元、宽带费损失19,000元。二、本案一、二审诉讼费及鉴定费由海鹰机械厂承担。事实和理由：首先，双方签订的合同受法律保护，海鹰机械厂在合同有效期限内无故解除合同构成违约，锦秋公司为了防止损失扩大，积极配合海鹰机械厂的工作，然而海鹰机械厂至今没有采取任何接收房屋的行为。其次，原审法院对补充协议第八条的解释明显偏向于海鹰机械厂，显失公平，锦秋公司的投资将都无法收回。最后，海鹰机械厂违约在先，锦秋公司诉请的费用和损失符合事实和法律依据，理应得到支持。原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法全面审理本案，依法改判支持锦秋公司的上诉请求。海鹰机械厂辩称，双方合同解除是客观事实，合同解除的后果必然涉及房屋收回的问题，如果撤销原审判决第一项就意味着锦秋公司不愿意把涉案房屋移交给海鹰机械厂。合同解除的原因是锦秋公司未向海鹰机械厂支付2013年1月1日至2013年8月17日止的租金，已构成根本性违约，故其应当承担相应的违约责任。但鉴于双方之间的关系及海鹰机械厂希望尽快收回涉案房屋，海鹰机械厂才先以“军事斗争需要”为由终止合同。对于锦秋公司主张的一系列损失，海鹰机械厂都不需要支付。如果二审法院认定双方合同解除的原因是基于军事斗争需要，那么海鹰机械厂也只能对锦秋公司的固定资产投资适当进行补偿。租赁合同解除后，锦秋公司并没有将房屋及时移交给海鹰机械厂，故海鹰机械厂向其收取房屋使用费是依法有据的。鉴于该地段的房屋租赁价格上涨幅度大，双方之前约定的租金金额低，不足以反映实际的租赁价格，故海鹰机械厂要求按照市场评估价来计算房屋使用费。另外，关于本案所产生的诉讼费和鉴定费都应当由锦秋公司承担。原审第三人锦荣公司述称，同意锦秋公司的意见。锦秋公司没有违约，而是海鹰机械厂存在违约行为。海鹰机械厂未提供海鹰大楼的立项批复，故其要求提前解除合同没有合法依据。原审第三人任行刚述称，健身馆会员都是预付费用的，退还费用是很困难的，海鹰机械厂和锦秋公司的房屋租赁合同纠纷给其造成了很大的损失，故要求继续履行合同。原审第三人国红公司述称，同意锦秋公司的观点。另外，国红公司属于互联网网吧，人员的问题、设备的问题、遣散费的问题、装修的费用问题都需要解决，上述问题解决了，才可以退房。海鹰机械厂向一审法院起诉请求：1.锦秋公司迁出场中路XXX号及改扩建房屋；2.锦秋公司支付实际占用期间的租金及占用费(2013年1月1日至2013年8月17日的租金779,813.70元，2013年8月18日起至实际交房日止的租金按1.79元/平方米/天计算)；3.锦秋公司支付所欠租金的违约金，自2013年8月18日起以1,225,908元为本金，按日千分之五计算，付至租金付清日止；4.以欠付租金779,813.70元为本金，按银行同期贷款利率计算，支付自2013年8月18日起至实际支付日止的利息损失。锦秋公司向一审法院反诉请求：1.海鹰机械厂赔偿锦秋公司固定添附损失12,423,671元；2.赔偿锦秋公司另找他处租赁的租金差额损失13,854,734.78元、现有出租房屋的租金损失16,952,893.20元；3.赔偿锦秋公司员工遣散费630,466元、搬迁费125,000元；4.赔偿锦秋公司经营性损失10,319,933.80元5.赔偿违约金1,846,634.40元；6.赔偿锦秋公司提前终止与次承租人基站的租赁合同的违约金1,441,873元、提前终止与其他次承租人租赁合同的赔偿金损失145,500元；7.赔偿锦秋公司定作家具的违约金损失493,920元、停止装修合同的违约金损失1,002,923元、可移动设备损失214,980元、宽带费损失19,000元。一审法院认定事实：2006年5月21日，海鹰机械厂(又名中国人民解放军第四七二四工厂、出租人、甲方)与锦秋公司(承租人、乙方)签订《军队房地产租赁合同》及《补充协议》，主要约定，甲方将上海市场中路XXX号(海鹰大楼)的房屋建筑面积4,318平方米，场地面积1603平方米(含厂房658平方米)出租给乙方使用，租赁用途为酒店及配套设施；房地产年租金为第1-5年年租金1,200,000元，从第6年开始见补充协议，租金按季结算，由乙方在每季的前20日内交付甲方，付款方式现金/支票，自本合同签订后30日内，乙方向甲方支付定金100,000元；乙方逾期交付房地产租金，每逾期1日，由甲方按年租金额的千分之五向乙方加收违约金；逾期10日，即视为乙方不履行本合同，甲方有权终止合同，造成的一切损失由乙方承担；甲方非因军事需要终止合同，应当提前三个月通知乙方，乙方应及时将承租的房地产交还给甲方，对乙方造成的经济损失应当给予合理的补偿；租赁期限15年，暂定从2006年12月1日至2021年11月30日止，实际租赁起始时间从乙方正式施工六个月后的次日计算，届时根据甲方交房的实际情况，双方协商后签约备忘录；甲方同意乙方在海鹰大楼顶房加建一层建筑，建筑面积约980平方，大楼后院改扩建办公、餐厅、仓库等辅助用房增加建筑面积2,200平方；乙方在装修改建房屋施工前，应将施工方案交给甲方，经甲方审核同意后方可施工；房地产租金前五年年租金为1,200,000元，从第六年起在上一年的年租金基础上每平方米增加3元；对乙方改扩建后所增的建筑面积约3,180平方米左右，甲方免收租金，使用期18年；合同签订之日起一个月内，乙方向甲方付100,000元定金；合同期未满时，如遇军事斗争需要，甲方提出解除合同，乙方应不能视为甲方违约，届时甲方按乙方经营年限长短，对乙方投资进行评估，经双方协商一致后，给予乙方经济补偿；甲乙双方无论哪方违反合同规定履行的义务时，均视为违约，违约方应向守约方支付总标的10%的违约金。2007年7月12日，上海航鹰物业管理中心与锦秋公司签订《海鹰大楼交接备忘录(二)》，载明：海鹰大楼原客商在2007年1月份已搬迁完毕，整体交给锦秋大酒店装修，根据租赁合同的具体内容和装修过程中的实际情况，从2007年6月18日正式起租交纳租金，租赁期从2007年6月18日开始计算。上述合同签订并交接房屋后，锦秋公司对系争房屋进行装修及改扩建，部分用于自营酒店，部分用于转租他人，并支付租金至2012年12月31日。2013年8月16日，海鹰机械厂向锦秋公司发出《关于我厂与上海锦秋大酒店有限公司终止房屋租赁合同事(函)》，内容为：因工厂十二五规划建设需要，经上级批准，工厂拟将出租给你的场中路XXX号的房屋和场地将于2013年12月31日前收回，终止租赁合同，由于租赁合同未到期，建议善后事宜双方协商解决，望贵公司收函后，予以回复。次日，锦秋公司向海鹰机械厂回函，内容为：应贵厂十二五规划建设需要，经我公司董事会协商决定，从即日起停止上海锦秋大酒店有限公司场中店的经营活动并停止支付房屋租金，停止房屋装修工程并清理施工现场，加强人员值班确保安全，望贵厂尽快安排人员与我公司协商安置、赔偿等事宜，配合贵厂做好房屋收回工作。嗣后，锦秋公司与各次承租人协商，目前尚有锦荣公司、任行刚、国红公司未搬离。2014年7月21日，海鹰机械厂委托律师向锦秋公司发出律师函，催告锦秋公司于收到本函之日起五日内搬出租赁房产，并支付拖欠的租金、占用费、违约金等。因双方就赔偿问题协商未果，故海鹰机械厂于2014年9月向法院起诉。一审审理中，法院根据锦秋公司的申请，委托上海大华工程造价咨询有限公司对系争房屋的固定添附(承租人及次承租人的扩建及装修等)的造价进行鉴定，鉴定意见为，系争房屋固定添附造价为27,227,385元，残值为12,408,657元；注：1、承租人(锦秋公司)固定添附的造价为21,640,995元，残值为10,785,806元，其中，新建钢结构及土建工程的折旧年限根据海鹰机械厂与锦秋公司双方签订的军队房地产租赁合同及其补充协议中约定的租赁期，即按18年(216月)计，钢结构的折旧残值以1,000元/吨计，合计折旧残值=1,000元/吨*298.25吨=298,250元，每月折旧额=(5,697,303-298,250)/216=24,996元。其工程造价为5,697,303元，其残值为3,672,627元。酒店及KTV装修工程按5年、商务楼装修工程按8年折旧净残值率为5%进行计算，安装工程按10年折旧净残值率为5%进行计算，月折旧额=(1-净残值率)*工程造价/使用年限*12。其工程造价为15,943,692元，其残值为7,113,179元。2、网吧装修工程(次承租人)的造价为821,479元，其残值为142,816元。(装修工程按5年折旧净残值率为5%进行计算，安装工程折旧年限按锦秋公司与次承租人双方的租赁合同年限即安装工程按9年折旧净残值率为5%进行计算，月折旧额=(1-净残值率)*工程造价/使用年限*12。)3、任行刚健身馆装修工程(次承租人)的造价为215,867元，其残值为79,151元。(装修工程的折旧年限按锦秋公司与次承租人双方的租赁合同年限即装修、安装工程按5年折旧净残值率为5%进行计算，月折旧额=(1-净残值率)*工程造价/使用年限*12。)4、棋牌室装修工程(次承租人)的造价为804,902元，其残值为544,473元。(装修工程按5年折旧残值率为5%进行计算，安装工程折旧年限按锦秋公司与次承租人双方的租赁合同年限即安装工程按10年折旧净残值率为5%进行计算，月折旧额=(1-净残值率)*工程造价/使用年限*12。)5、有争议项目造价为3,744,142元，其残值为856,410元。其中：承租人(锦秋公司)固定添附(现场已拆除)(有争议项目)的造价为2,982,444元，其残值为504,709元。(酒店装修工程按5年折旧净残值率为5%进行计算，安装工程按10年折旧净残值率为5%进行计算，月折旧额=(1-净残值率)*工程造价/使用年限*12。)承租人(锦秋公司)固定添附(钢结构刷防火漆工程)(有争议项目)的造价为462,071元。其残值为297,458元。(钢结构刷防火漆工程按18年折旧净残值率为5%进行计算，月折旧额=(1-净残值率)*工程造价/使用年限*12。)已拆下尚放在现场的客房门工程的造价为175,643元，其残值为8,782元。酒店装修工程按5年折旧净残值率为5%进行计算，月折旧额=(1-净残值率)*工程造价/使用年限*12。)已拆除的空调及配电箱工程的造价为123,984元，其残值为45,461元。(酒店安装工程按10年折旧净残值率为5%进行计算，月折旧额=(1-净残值率)*工程造价/使用年限*12。)海鹰机械厂总结审价存在以下问题：1、锦秋公司提供的部分关键资料不齐，编制依据不充分，计算残值不正确，部分工程量、单价不符合实际情况；2、各项目开始使用时间有误；3、商务楼与酒店装修折旧时间不统一，分别为5年及8年；4、现场已拆除目前尚未进行改建工程，因现场已拆除并进行了装修，不应再进行计算；5、锦秋公司新建土建工程应按使用年限50年进行折旧，扣除合同约定的18年，剩余年数应该由海鹰机械厂进行使用；6、锦秋公司新建房屋时拆除了海鹰机械厂的固定房屋，应扣除该房屋的残值；7、工程造价部分，存在虚高及不实情况应按实际情况进行鉴定；8、钢结构防火涂料现场没有做，但鉴定单位已计算在内；9、各项目的人工价格偏高，鉴定单位均选取市场指导价的最高价，应当取平均价；10、UPS不间断电源不能算作固定添附。鉴定单位表示：1、因锦秋公司提供的部分施工合同均无对应的报价明细，故本次鉴定主要以现场测量为准，同时参考锦秋公司提供的部分设计，依据上海市现行的2000定额相关规定进行计价，作为参考的部分图纸经现场核对修正无误后作为参考；2、各项目开始使用时间根据海鹰机械厂与锦秋公司双方签订的租赁合同以及提交的施工合同、锦秋公司与次承租人签订的租赁合同内容进行计取，开始使用时间即为施工完成时间；3、装修工程一般按5-8年进行折旧，商务楼为公共部位，按8年进行折旧，酒店等装修工程为经营性部位，使用率较高，按5年进行折旧；4、现场已拆除部分的固定添附工程造价根据现场现有相同房间的工程造价进行计取，该工程已列为争议项目，供法院据实裁定时参考；5、锦秋公司新建土建工程根据双方签订的租赁合同年限即18年进行折旧，折旧年限是由使用过程中的社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，或称为经济寿命，使用年限是由结构、质量等决定的自然寿命，二者不能等同，已根据海鹰机械厂的要求另按50年进行折旧计算供法院据实裁定时参考；6、锦秋公司新建房屋时拆除的原有固定房屋不在本次鉴定范围内；7、本次鉴定主要以现场测量为准，同时参考了锦秋公司提供的部分图纸，对海鹰机械厂提出的工程量异议已根据双方共同参与的现场踏勘情况进行了调整；8、根据规范必须要刷防火涂料，且图纸上也有，无法确认钢结构是否涂刷过，已列入争议项目；9、根据施工期的市场指导价计取人工费，鉴定单位考虑到施工困难因素，计取市场价格中的最高价；10、现场有该项目，故计算在内。锦秋公司、锦荣公司、任行刚、国红公司对鉴定报告均无异议。一审法院认为，海鹰机械厂与锦秋公司签订的《军队房地产租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思，均应恪守履行。海鹰机械厂于2013年8月16日向锦秋公司发出终止双方合同的函件，锦秋公司收到后于次日回复，并停止营业、清退次承租人等，故上述租赁合同双方已解除。双方合同解除后，锦秋公司、锦荣公司、任行刚、国红公司作为实际使用人应将系争房屋返还海鹰机械厂。锦秋公司至今尚未将系争房屋交还，应支付自2013年1月1日起至实际返还日止的租金、使用费，2013年8月17日之前的租金应按双方合同约定进行计算，对于之后的使用费，考虑到锦秋公司在收到终止合同的函件后即停止营业并积极配合清退各次承租人，目前仅有三位次承租人占有使用，锦秋公司在诉讼中亦多次要求就其他部位进行交接但海鹰机械厂坚持要求整体交接的情况，法院认为海鹰机械厂对于损失的扩大未采取必要措施，综上，法院结合案件实际情况，兼顾公平原则，酌情将2013年8月17日起的使用费减少为每年600,000元。关于系争租赁合同的解除原因。首先，锦秋公司提供的往年的租金支付凭证及发票可印证其关于租金支付习惯为先用后付的陈述，再结合海鹰机械厂在2013年8月16日发出终止合同的函件时并未提及租金问题，直至2014年7月委托律师发出的律师函中才提及租金欠付问题的事实，法院难以认定锦秋公司自2013年1月1日起未付租金系属违约，海鹰机械厂主张系因锦秋公司未付租金而解约的意见，不符合事实情况，法院不予采纳，故对于海鹰机械厂关于违约金和利息的请求，不予准许。其次，各方争议的焦点在于对“军事斗争需要”的理解。一审法院认为，根据国防法的规定，国家在依照宪法规定宣布战争状态时，采取各种措施集中一切人力、物力、财力，以抵抗侵略，保卫祖国。故若“军事斗争需要”仅理解为“战争状态”，则补充协议就该条无需约定。现结合《租赁合同》中第六条“非因军事需要终止合同”和补充协议中第八条“如遇军事斗争需要”的约定来看，该“军事斗争需要”约定的真实意思应为与军事用途相关的需要。根据海鹰机械厂提供的《关于收回海鹰大楼情况说明》，一审法院认为合同解除符合双方《补充协议》中“如遇军事斗争需要”的情形，解除合同的后果应适用该条约定进行处理，即对锦秋公司投资进行评估后给予补偿。锦秋公司反诉请求中关于另找他处的租金差额损失、现有出租房屋的租金损失、员工遣散费、搬迁费、经营性损失、违约金、提前终止与次承租人的租赁合同的违约金损失、定做家具的违约金损失、停止装修合同的违约金、可移动的设备损失、宽带费损失等，不符合双方合同约定，法院难以准许。根据双方合同的约定，合同解除后，海鹰机械厂应对锦秋公司所作投资进行补偿。上海大华工程造价咨询有限公司对系争房屋上固定添附工程出具的鉴定意见，可以作为确定该投资的依据。鉴定意见确定无争议项目工程(包含锦秋公司、锦荣公司、任行刚、国红公司)造价共计23,483,243元，经折旧后残值共计11,552,247元，法院予以确认。海鹰机械厂认为不应按合同期限进行折旧，应按使用年限进行折旧的意见，无法律依据，法院不予采纳。关于各项目开始使用时间及商务楼与酒店装修折旧时间问题，鉴定单位系根据租赁合同等进行判断，法院采纳鉴定单位意见。关于现场已拆除部分的固定添附工程、已拆下尚放在现场的客房门、已拆除的空调及配电箱部分，一审法院认为锦秋公司在收到海鹰机械厂的终止合同函件时，正在进行二次装修，该拆除部分系拆除锦秋公司所作的原有装修，该部分亦应计入其所作投资范围。海鹰机械厂提出锦秋公司在新建房屋时拆除了原有固定房屋，应扣除该房屋的残值问题，因锦秋公司改扩建房屋系经海鹰机械厂同意，故对该意见法院不予采纳。关于钢结构刷防火漆工程，鉴定单位表示根据规范必须要刷防火涂料，图纸上亦有，故法院将该项亦计入锦秋公司所作投资范围。对于海鹰机械厂提出的其他异议，鉴定单位均一一予以回复，法院采纳鉴定单位的意见，不再赘述。综上，一审法院确认系争房屋固定添附工程(含次承租人)造价总计27,227,385元，经折旧后残值为12,408,657元，海鹰机械厂应对锦秋公司予以补偿。判决：一、上海锦秋酒店管理有限公司、上海锦荣棋牌休闲娱乐有限公司、任行刚、上海国红互联网上网服务有限公司于判决生效之日起三十日内迁出上海市场中路XXX号(海鹰大楼)并返还给上海海鹰机械厂；二、上海锦秋酒店管理有限公司于判决生效之日起三十日内支付上海海鹰机械厂自2013年1月1日至2013年8月17日的租金773,003.10元，并按每年600,000元计算，支付上海海鹰机械厂自2013年8月18日起至实际返还日止的使用费；三、上海海鹰机械厂于判决生效之日起三十日内支付上海锦秋酒店管理有限公司补偿款12,408,657元；四、上海海鹰机械厂的其余诉讼请求，不予支持；五、上海锦秋酒店管理有限公司的其余反诉请求，不予支持。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，海鹰机械厂与锦秋公司之间的《军队房地产租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思的表示，均应恪守履行。海鹰机械厂向锦秋公司发函要求终止合同，锦秋公司收到后于次日回复，并停止营业、清退次承租人等，故双方之间的租赁合同关系已解除。合同解除后，锦秋公司、锦荣公司、任行刚、国红公司作为实际使用人应当将涉案房屋返还海鹰机械厂。因锦秋公司至今尚未归还房屋，故其应当支付自2013年8月17日起至实际返还日止的房屋使用费。一审法院综合锦秋公司在收到合同终止函后的积极配合行为以及海鹰机械厂对房屋整体交接的消极应对情况，兼顾公平原则，酌情确定600,000元的房屋使用费尚属适当，本院予以认可。海鹰机械厂上诉主张按照市场评估价计算房屋使用费，理由不能成立，本院难以支持。关于租赁合同的解除原因，虽然海鹰机械厂2014年7月发出的律师函提及锦秋公司租金欠付的事实，但双方租金支付的惯例是先用后付且海鹰机械厂在2013年8月16日发给锦秋公司的终止合同函中亦未提及租金欠付问题，一审法院据此认定合同解除并非锦秋公司未付租金并无不妥，本院予以认可。补充协议中约定合同未满时，如遇军事斗争需要，甲方提出解除合同，乙方不能视为甲方违约，结合海鹰机械厂提供的《关于收回海鹰大楼情况说明》可知，本案合同解除符合双方补充协议中“如遇军事斗争需要”的情形，合同解除的法律后果应当按照该条约定处理，一审法院所作判决并无不当，本院亦予以认可。锦秋公司上诉主张另找他处的租金差额损失、现有出租房屋的租金损失、员工遣散费、搬迁费、经营性损失、违约金、提前终止与次承租人的租赁合同的违约金损失、定做家具的违约金损失、停止装修合同的违约金、可移动的设备损失、宽带费损失等，不符合双方合同约定，对其主张本院难以支持。关于锦秋公司所作投资的确定问题，一审法院依据锦秋公司的申请，委托上海大华工程造价咨询有限公司对房屋的固定添附进行了鉴定，并将该鉴定意见作为锦秋公司所作投资的补偿依据，并无不当，本院予以认可。综上所述，海鹰机械厂和锦秋公司的上诉请求均不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费183,479元，由上诉人上海海鹰机械厂负担91,739.50元，上诉人上海锦秋酒店管理有限公司负担91,739.50元。本判决为终审判决。
审判长 周刘金
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一六年九月七日
书记员 朱 敏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……