北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终4576号
上诉人（原审被告）:徐天成，男，1997年10月3日出生。
上诉人（原审被告）：贺红，女，1969年9月23日出生。
二上诉人委托诉讼代理人：李永革，北京凯普律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:梁羽辰，男，1988年5月25日出生。
委托诉讼代理人:崔建茹（系梁羽辰之母），住北京市门头沟区。
第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：刘田，董事长。
委托诉讼代理人：马燕凯，男，我爱我家地产公司法务。
第三人：北京伟嘉安捷投资管理有限公司，住所地北京市大兴区安定镇安定北街甲一号。
法定代表人：高晓辉，董事长。
委托诉讼代理人：马燕凯，男，我爱我家地产公司法务。
上诉人贺红、徐天成因与被上诉人梁羽辰、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家地产公司）、第三人北京伟嘉安捷投资管理有限公司（以下简称伟嘉安捷公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2017）京0107民初960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人贺红及贺红、徐天成之委托诉讼代理人李永革，被上诉人梁羽辰及委托诉讼代理人崔建茹，我爱我家地产公司、伟嘉安捷公司之委托诉讼代理人马燕凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
贺红、徐天成上诉请求：撤销原判，改判驳回梁羽辰的诉讼请求。事实和理由：1、贺红作为本案被告主体不适格。根据《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，贺红的义务在房屋赠与权属转移登记完毕之日已经履行完毕，不再承担出卖人的义务，一审法院认定贺红违约无客观证据；2、一审法院认定徐天成与梁羽辰之间成立了房屋买卖合同关系且徐天成违约与事实不符。
梁羽辰辩称，贺红怠于履行合同，我当时已经联系不到贺红了，贺红、徐天成没有任何配合履行合同的行为，所以二人的违约很明确。
我爱我家地产公司、伟嘉安捷公司辩称，同意一审法院判决，贺红、徐天成的上诉意见与我方无关。
梁羽辰向一审法院起诉请求：1、判令解除2016年8月5日梁羽辰与贺红签订的《北京市存量房屋买卖合同》及2016年9月6日的《补充协议》，解除2016年9月7日梁羽辰与贺红、徐天成签订的《补充协议》；2、判令贺红、徐天成共同支付违约金387000元；3、判令贺红、徐天成共同支付居间服务费41800元；4、判令贺红、徐天成共同返还定金160000元。
一审法院认定事实：贺红与徐天成系母子关系。
2016年8月5日，梁羽辰与贺红在我爱我家地产公司、伟嘉安捷公司居间服务下签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定贺红将坐落于北京市石景山区602号房屋（以下简称602号房屋）出售给梁羽辰。合同签约提示部分对出售方风险提示第一条载明：请如实告知出售房屋的权属状况、房屋性质，并向买受方对房屋现状进行充分介绍，若未如实告知会产生承担违约责任及其他法律责任的风险。合同第一条房屋基本情况第四项载明：该房屋是甲方（出售方）家庭唯一住房；甲方购房时间满五年，满五依据房屋所有权证；合同第四条成交总价、付款方式、付款时间载明：房屋成交总价1935000元，合同签订当日乙方向甲方支付定金50000元。乙方采取公积金贷款方式支付房款，拟贷款1200000元。甲、乙双方一致同意，乙方一次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款;第一次公积金初审，乙方向甲方支付人民币685000元，资金通过资金存管方式划转；合同第五条在贷款的其他约定中载明：（一）乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不能超过本合同签订后80日；本合同终止，甲方应返还乙方已付款，乙方按成交总价款的10％承担违约责任，在交易过程中已经发生的各项费用由乙方承担；（二）如因国家法律或政策调整导致贷款机构未对乙方批准贷款，且乙方无法支付该房屋成交总价款的，本合同终止。甲方返还乙方累计已付购房款，甲乙双方互不承担违约责任。合同第六条该房屋买卖交易的承诺：（一）甲方已如实陈述该房屋权属状况、设备、装修情况。甲方保证本人、共有权人同意出售上述房屋，且保证代理人已获得其合法授权出售上述房屋。甲方保证所提供的涉及本房屋交易的全部资料真实、有效。除合同及本次交易附件载明的房屋权属状况外不存在任何第三方在合同签订前及签订后对该房屋通过抵押、诉讼、查封等方式进行任何妨碍乙方取得房屋所有权的情况。因上述任何一原因导致合同无效或不能履行，甲方应退还累计已收全部房款，并向乙方承担房屋成交总价的20％违约责任及全部赔偿责任。合同第七条房屋的交付：甲方应当在产权转移完毕后甲方收到全部房款2016年12月31日前将该房屋交付给乙方。合同第九条权属转移登记：（一）甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议；（二）因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。1、如乙方选择解除合同的，适用本合同第十一条第二款约定；（三）因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同。1、甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。合同第十条在违约条款中载明：除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10％向守约方承担违约责任。如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定。合同第十一条合同解除条款：（二）如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20％向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五/日向乙方支付违约金。在房屋交付过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。另解除合同后须配合乙方办理注销网签手续等，如未办理乙方可单独追究甲方违约责任。合同第十四条在其他中载明：（一）本合同自甲乙双方签字或盖章之日起生效。甲乙双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。本合同的补充协议与本合同具有同等法律效力。补充协议与本合同约定不一致之处以补充协议为准。合同附件一载明了买卖交易全流程；合同附件二交易税费参考载明：个人所得税：1、不满5年和满5年非唯一的住宅类房产上市出售：通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，严格按照差额的20％计征；不能提供原值相应凭证，主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的，个人所得税按全额的1％计征；合同附件三存量房交易资金自行划转声明载明：兹有乙方购买甲方602号房屋，《房屋所有权证》证号：京房权证石私字第XX**号，成交总价为1935000元。甲乙双方在认真阅读北京市建设委员会发布的《北京市存量房屋交易资金帐户管理暂行规定》后，双方经我爱我家地产公司自行划转资金风险告知后，仍决定自行划转交易结算资金，特签署本声明。交易过程中发生的资金及权属风险由甲乙双方自行承担。
2016年8月5日，贺红签字的《售房人家庭唯一住房承诺表》载明：本人郑重承诺：本人已全面如实填报拟售住房、家庭成员情况，并承诺本次售房为家庭唯一住房，如有虚假、不实申报等违规行为，本人愿意承担由此产生的一切法律责任。
房屋买卖双方留存的《房地产经纪服务告知和提示》第四条载明，房屋交易过程中双方需提供的证明资料：（一）出售方应提供的证明、资料包括但不限于如下：1、身份证明原件和复印件；2、房产权属证明原件和复印件；3、土地权属证明原件和复印件；4、结婚证明原件和复印件；5、共有权人同意出售证明文件原件；6、户口簿原件和复印件；7、原购房合同。
2016年8月5日，双方与丙方我爱我家地产公司签订的《居间服务合同》第四条权利义务第四项载明：甲乙双方共同授权丙方办理房源核验、购房资质核验、网签及注销手续、资金监管、资金存管、物业交验等手续；甲乙双方在履约过程中对授权事项提出中止或终止，需向丙方出具书面告知书，且因此导致丙方不能履行授权事项，丙方不承担任何责任。
2016年8月5日，双方与伟嘉安捷公司签订的《履约服务合同》第一条《买卖合同》履行服务的具体内容第七项载明：通过电话、短信、函件、面谈等方式催告履约义务方及时依合同履约。
2016年8月5日，梁羽辰在签订合同当日向贺红支付了定金50000元。
2016年8月5日的《业务收据》载明：我爱我家地产公司收到梁羽辰服务佣金41800元。
2016年9月6日，梁羽辰与贺红签订《补充协议》，载明：出卖方：贺红，买受方：梁羽辰，见证方：我爱我家地产公司（张某）。第一条、甲方同意将602号房屋出售给乙方。第二条、甲方办理赠与手续（甲方赠与到儿子徐天成名下）所产生的费用乙方承担三万元整，此笔款项乙方在过户当天交付给甲方。
2016年9月7日，贺红、徐天成与梁羽辰签订的《补充协议》载明：出卖方：贺红，买受方：梁羽辰，见证方：我爱我家地产公司。第一条、甲方同意将602号房屋出售给乙方。第三条约定，由于原《买卖合同》中甲方个人原因，需要在网签前变更出售方。现经甲乙丙三方友好协商同意，在网签前出售方由原甲方贺红变更为新甲方徐天成。变更后的新甲方徐天成完全承担并无条件履行原甲方贺红在《买卖合同》、《履约服务合同》、《居间服务合同》及《补充协议》中约定的所有责任和义务。同时原甲方贺红已收取的房款无条件变更为新甲方徐天成收取的房款，乙方无需再向新甲方支付该部分房款。第六条违约条款约定：除甲方、乙方、丙方签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20％的违约金。
2016年9月7日的《定金收据》载明：贺红收到梁羽辰购买602号房屋的定金30000元。
2016年9月26日，伟嘉安捷公司的《告知函》载明：贺红女士、徐天成先生：经我爱我家地产公司的居间服务，阁下与梁羽辰先生于2016年8月5日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，同时与我爱我家地产公司签订了《居间服务合同》，与我公司签订了《房屋交易保障服务合同》，合同涉及标的房屋的物业地址为：602号房屋。未配合办理房屋权属转移登记手续，未配合办理网签，未按约定提交变更后房产证复印件。影响了合同的正常履行，此前我司人员张某曾多次与阁下联系办理上述事宜，但阁下至今仍未配合。鉴于上述情况，现我公司郑重通知阁下，请阁下于2016年10月3日前与我司联系，并尽快配合办理上述事宜。如阁下逾期仍未与我公司联系办理上述事宜，阁下将会承担合同约定的相关责任及由此产生的不利后果。请阁下谨慎对待，妥善处理此事！伟嘉安捷公司。
2016年10月19日，伟嘉安捷公司的《告知函》载明：贺红女士、徐天成先生：…现因阁下未配合办理房屋权属转移登记手续，未配合办理网签，未按约定提交变更后房产证复印件。影响了合同的正常履行，此前我司人员张某曾多次与阁下联系，且我司已于2016年9月26日函知阁下办理上述事宜，但阁下至今仍未配合。鉴于上述情况，现我公司郑重通知阁下，请阁下于2016年10月21日前携带变更后房产证复印件前往我爱我家地产公司芳园里店办理相关手续。如阁下逾期未至上述地点办理相关事宜，将视为阁下拒绝继续履行合同。请阁下谨慎对待，妥善处理此事！
2016年10月26日，伟嘉安捷公司的《告知函》载明：贺红女士、徐天成先生：…现因阁下未配合办理房屋权属转移登记手续，未配合办理网签，未按约定提交变更后房产证复印件。影响了合同的正常履行，此前我司人员张某曾多次与阁下联系，且我司已于2016年9月26日函知阁下办理上述事宜，但阁下至今仍未配合。鉴于上述情况，现我公司郑重通知阁下，请阁下于2016年11月2日前携带变更后房产证复印件前往我爱我家地产公司芳园里店办理相关手续。如阁下逾期未至上述地点办理相关事宜，将视为阁下拒绝继续履行合同。请阁下谨慎对待，妥善处理此事！特此函告！
梁羽辰提交的《企业公示信息》显示：2008年7月2日成立的北京靓丽雅商贸有限公司的住所为602号房屋，营业期限至2028年7月1日。
梁羽辰与贺红、徐天成分别提交了2016年8月至2016年11月间的手机短信及微信记录，以证明对方违约，但双方均不认可对方的证明目的。
贺红、徐天成提交了2016年11月4日石景山建委大厅叫号单复印件及建委大厅视频光盘，证明贺红积极履行合同，曾至石景山建委大厅去办核验手续，梁羽辰和第三人均未到场，梁羽辰违约。梁羽辰与第三人不认可贺红、徐天成的证明目的。
伟嘉安捷公司提交了三份告知函及收据，证明向贺红、徐天成寄发了告知函。对此贺红、徐天成不予认可，贺红表示没有收到告知函；伟嘉安捷公司提交2016年9月29日的告知函快递查询截屏打印件证明是贺红本人签收，贺红认可放假前签收过，但表示不是告知函；伟嘉安捷公司称向涉诉房屋及徐天成住址寄发了告知函，2016年10月20日和2016年10月31日的告知函快递均被退回。贺红表示那段时间出差，对此贺红未提供证据证明。
庭审中，贺红、徐天成认可梁羽辰在签订合同当日向贺红支付了定金50000元、认可收到梁羽辰定金30000元及梁羽辰支付了服务佣金41800元的事实；认可分别在《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》签字的事实；贺红认可于2016年9月22日领取了新房本，曾于2016年9月24日与伟嘉安捷公司面谈过房屋买卖的事实；贺红述称，2016年9月13日，602号房屋产权人变更为徐天成。贺红于2016年9月22日领取了徐天成的产权证；贺红认为房屋产权人变了应重新签合同。
证人张某述称，2016年9月7日徐天成签协议时未向徐天成出示买卖合同；伟嘉安捷公司于2016年9月24日约贺红提交新产权证未果，贺红提出解约。贺红当时表示房屋产权人变了，市场价也变了应按新价格重新签合同；张某表示曾先后发过三次告知函，涉诉房屋地址投送两次，户口本地址投送一次。第一次贺红签收了，第二次没有人收，第三次记录显示第一天本人签收，第二天退回；房屋核验手续约定由伟嘉安捷公司代业主办理，贺红未配合办理房屋核验相关手续，一直不提交涉诉房屋新产权证。
诉讼中，贺红与徐天成于2017年2月21日以梁羽辰已构成根本违约为由提起反诉，请求解除梁羽辰与贺红于2016年8月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及2016年9月6日签订的《补充协议》，解除梁羽辰与贺红、徐天成于2016年9月7日签订的《补充协议》。
2017年3月13日，贺红与徐天成撤回了反诉。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、业务收据、定金收据、房地产经纪服务告知和提示、《居间服务合同》、《履约服务合同》、短信、微信记录、告知函及收据复印件、快递单复印件、交款书、转帐凭证、户口本、证人证言及当事人陈述等证据在案佐证。
一审法院认为，本案中，梁羽辰与贺红于2016年8月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、2016年9月6日签订的《补充协议》、双方与我爱我家地产公司签订的《居间服务合同》、与伟嘉安捷公司签订的《履约服务合同》及梁羽辰与贺红、徐天成于2016年9月7日签订的《补充协议》均系当事人的真实意思表示。内容不违反法律，行政法规的强制性规定，双方形成合法有效的合同关系，双方均应按照合同约定履行义务。在房屋买卖合同中，如果买卖交易的房屋不符合“满五唯一”条件的将增加买受人的税负，同时也会给出卖方造成房屋出卖的困难。根据本案查明的事实，梁羽辰与贺红于2016年8月5日达成了房屋买卖的合意后，签订了房屋买卖合同。为了买卖双方各自的经济利益，双方于2016年9月6日签订《补充协议》以及2016年9月7日梁羽辰与贺红、徐天成又签订了《补充协议》。2016年9月22日，在贺红、徐天成依据《补充协议》取得了诉争房屋新产权证后，贺红、徐天成怠于继续履行合同，在居间方的催促后仍未按《居间服务合同》的约定，将徐天成取得的产权证提交居间方依约定程序办理相关手续，致使房屋买卖合同履行不能。贺红、徐天成未履行合同主要义务，经催告后在合理期间内仍未履行构成违约，应当承担违约责任。判决：一、解除梁羽辰与贺红于二零一六年八月五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及二零一六年九月六日签订的《补充协议》，解除梁羽辰与贺红、徐天成于二零一六年九月七日签订的《补充协议》；二、贺红、徐天成于本判决生效后七日内支付梁羽辰房屋买卖合同违约金三十八万七千元；三、贺红、徐天成于本判决生效后七日内支付梁羽辰居间服务费四万一千八百元；四、贺红、徐天成于本判决生效后七日内返还梁羽辰房屋过户费用三万元；五、贺红、徐天成于本判决生效后七日内返还梁羽辰定金五万元；六、驳回梁羽辰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，梁羽辰与贺红于2016年8月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、2016年9月6日签订的《补充协议》、双方与我爱我家地产公司签订的《居间服务合同》、与伟嘉安捷公司签订的《履约服务合同》及梁羽辰与贺红、徐天成于2016年9月7日签订的《补充协议》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律，行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应按照合同约定履行义务。在存量房屋买卖过程中，交易房屋税费的数额直接影响到成交周期以及成交价格，税费较低的房屋受到买家的青睐，而税费较高的房屋则会降低买家的购房意愿。作为买方，税费及房款的总合为其购房成本，税费数额与房屋交易价格呈反比例。因此，贺红通过将房屋过户至徐天成名下，再由徐天成过户给梁羽辰的方式完成整个交易流程，此举对买卖双方均有利，更大的受益方为出卖人贺红。贺红、徐天成均负有配合梁羽辰实现合同目的的义务。涉案合同签署后，贺红、徐天成未履行《居间合同》约定的相应义务，迟迟不将徐天成取得的产权证提交居间方办理相关手续，直接导致房屋买卖合同不能继续履行，二人的行为构成违约，应当承担违约责任。依据涉案合同的约定及贺红、徐天成违约的事实，一审法院判令解除涉案合同同时判令贺红、徐天成共同支付梁羽辰违约金、居间服务费、并返还过户费、定金正确，本院予以维持。综上所述，贺红、徐天成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8888元，由贺红、徐天成负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王茂刚
审判员 赵 蕾
审判员 辛 荣
二〇一七年六月二十七日
书记员 舒 妍