四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川13民终2135号
上诉人（原审被告）:石全胜，男，生于1965年2月17日，汉族，住四川省蓬安县。
委托诉讼代理人：祝慧源，蓬安县助民法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：四川省南部县崚鹰房地产开发有限公司。住所地：四川省南部县迎宾大道崚鹰花园。
法定代表人：赵修君，经理。
委托诉讼代理人：杨祥虎，广东广和（成都）律师事务所律师。
上诉人石全胜因与被上诉人四川省南部县崚鹰房地产开发有限公司（以下简称崚鹰公司）合资合作开发房地产合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2013）南民初字第2079号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人石全胜及其委托诉讼代理人祝慧源，被上诉人崚鹰公司的委托诉讼代理人杨祥虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
石全胜上诉请求：撤销一审判决，驳回崚鹰公司的诉讼请求。事实和理由：1.石全胜向崚鹰公司缴纳保证金180万元，2009年10月10日，崚鹰公司退还保证金110万元，但因2010年3月1日石全胜为解决“金峰园”小区相邻纠纷，支付了6万元鉴定费，3月4日又付给居民补偿费10.3万元，上述共计16.3万元，是取得崚鹰公司同意的情况下石全胜垫付的，应当在保证金中扣除，崚鹰公司只退还了保证金93.7万元。2.2009年5月23日，石全胜给崚鹰公司出具的2万元领条，已于2009年10月10日与崚鹰公司结算应退还的保证金110万时结清，故本案中，不存在石全胜还欠崚鹰公司该2万元。3.崚鹰公司冲抵给石全胜的五套住房折价为90万元，但实际售价为68.5226万元，照此结算，保证金180万元－68.5226元－93.7万元=17.7774万元，石全胜只应补给崚鹰公司17.7774万元。4。本案中，崚鹰公司欠石全胜699万余元，其中有崚鹰公司强占石全胜售房尾款277万余元，按揭售房贷款保证金等其他款项计422万余元，并不是一审判决的石全胜还应给崚鹰公司支付28万元。综上，一审事实不清，判决错误，应当依法撤销。
崚鹰公司辩称：一审判决正确，应当予以维持。事实和理由：1.石全胜主张从110万中扣减10.3万元以及6万元，该主张无证据证明，更与其出具的《收条》相矛盾，属石全胜无理取闹，其上诉不能成立。2.石全胜称2万元已在退还110万保证金时结算清楚，不是事实。3.五套住房折价为90万元，系双方的合同约定。石全胜上诉认为崚鹰公司折抵的五套住房出售价为68万余元不是事实，该五套住房售价不止68万余元，而即便售价只有68万元，也应按照双方的合同约定。4.石全胜主张的699万元，其在一审未提出反诉，也未举证证明，故不在本案审理范围。石全胜的按揭担保金40多万，被税务机关通过法院执行程序划走了，但执行情况我方并不清楚。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。
崚鹰公司向一审法院起诉请求：1、依法判令石全胜向崚鹰公司支付补偿款（房款）人民币29万元及利息（按中国人民银行规定的同期贷款利率计算从起诉之日至付清之日止）。2、本案诉讼费由石全胜负担。
一审法院认定事实：崚鹰公司于2000年5月12日成立，经营范围为房地产开发、销售，物业管理服务等。2000年11月15日，四川省住房和城乡建设厅为其颁发《中华人民共和国房地产开发企业资质证书》，批准从事房地产开发经营业务。
2008年6月1日，崚鹰公司与石全胜签订了《房屋建筑工程承包合同》，合同约定：甲方（崚鹰公司）自愿将位于南隆镇大垭小区临国道212线约12000平方米的“金峰园”商住楼小区的建筑工程发包给乙方（石全胜）全垫资修建，工期24个月（从2008年11月1日起至2010年10月30日止），工程款按建筑面积每平方米580元计算，甲方提供“金峰园”小区商品房开发的各种合法证件等等。
2008年8月12日，崚鹰公司与石全胜又重新签订了《联合开发合同》，合同约定主要内容：“1、甲方（崚鹰公司）愿将南隆镇幸福大道西延线南侧德仁中学对面5.13亩享有国有出让土地使用权的土地作为联合开发的投资交与乙方（石全胜）自行设计开发，按相关职能部门的规划进行建设。乙方在签订本合同的当日，向甲方首付定金5万元，在合同签订之日起乙方在十五日内交清全部保证金180万元，已交5万元从中扣除。甲方收到乙方的全部保证金后，将此款作为甲方办理土地出让金使用。待甲方第一批贷款成功，就必须还乙方100万元的保证金，其余80万元在甲方出售口面获得80万元资金时就将80万元的保证金返还给乙方。如甲方口面房未出售，乙方不得找甲方还保证金80万元。所涉土地纠纷和土地上应缴的税费一律由甲方承担。乙方自愿接手同意开发无异议。2、乙方在开发过程中，必须以甲方的名义，自行申报项目、自行设计、自行报批、自行组织施工队伍施工，其相关的一切税、费和工程款、人工工资、地基钻探等费用一律由乙方自行承担，与甲方无关，但甲方应积极配合乙方的上述工作。3、乙方在签订本合同之日起，必须在90日内到相关职能部门办理好必备的各种合法证件和交清应缴的各种税费，在取得合法修建证件后，必须在2009年3月1日前开工修建，最迟在2011年2月30日前全面竣工。甲方必须向乙方提供办证所需手续，否则视为甲方违约。4、乙方在修建过程中，必须高度重视安全，如出现工伤等事故，一律由乙方承担赔偿责任，与甲方无关。5、乙方修建竣工，经相关部门验收合格，必须把所修房屋的一楼临街面口面房除给乙方留一间靠大垭广场一侧的一间口面房外，其余全部归甲方所有。同时，乙方如能按规划修成七层商住楼（7楼只能修建大约2/3的面积），乙方就必须把从3楼起至七楼顶的同一单元的五套住房无偿交与甲方，每套住房的面积在100平方米左右；如果乙方因相关部门干涉不能修成7层商住楼，甲方无权再要这五套住房。乙方返还给甲方的房屋营业税由甲方承担……。”该合同签订的同日，石全胜向崚鹰公司交了保证金5万元。
2008年8月25日，崚鹰公司与石全胜又签订了《承诺书》，主要内容为：“1、承诺人（崚鹰公司）在要约人（石全胜）缴清180万元的保证金后，必须尽快到南部国土资源局办好幸福大道西延线南侧德仁中学对面自有国有出让土地5.13亩的国有出让土地使用证，并用该宗土地使用证用于银行抵押贷款，一旦贷到款后，承诺人必须在2009年6月30日前将要约人的100万元保证金如数退还给要约人。如承诺人在2009年6月30日前不能贷到款，无论什么原因，承诺人都必须在2009年8月30日前归还要约人100万元的保证金。2、承诺人承诺联合开发合同中乙方所开发的所有房屋除按合同第5条的约定还给甲方口面房外，一楼临街口面房靠大垭广场一侧的一间口面房属乙方所有。2至6+1楼的房屋除按合同第5条的约定应还甲方的房屋外，其余全部归乙方所有。乙方对自己享有的房屋有权自行销售处理，甲方不得干涉，但乙方必须以甲方的名义进行售房，由甲方提供售房所需的印件和公司现有的售房的相关手续，甲方有权对乙方的售房过程进行监督，一旦发现乙方在修建和售房过程中，有抽逃资金或中途停工等不法行为时，甲方有权中止合同的履行，所造成的损失由乙方承担责任，除上述1-2项的承诺外，一律按2008年8月12日所签订的联合开发合同中的各项约定执行。从承诺和该宗土地抵押贷款之日起，该宗土地的债权债务一律由承诺人承担，与要约人无关。但在修建工程上的一切债权债务与承诺人无关，由要约人全部承担责任。”
2008年8月29日，石全胜向崚鹰公司交保证金1750000元。
2009年5月1日，崚鹰公司向石全胜出具一份《授权委托书》，授权石全胜修建“金峰园”商住楼，为该项目部经理，并提供项目部公章一枚，该工程对外所涉的相关纠纷的排解、建设工程中一切事项的安排、雇请人员及报酬、按《联合开发合同》约定乙方的房屋销售等均由石全胜全权负责处理，公司不得干预。
2009年5月23日，石全胜以“金峰园项目部”的名义在崚鹰公司处领取人民币20000元，并向崚鹰公司出具《收条》一份，内容为：“兹崚鹰大垭村土地上调解中的费用，我项目工程部支付人民币两万元，包房子修建完工中的纠纷调解费。一切包干顺利进场到完工。（完工后在保证金中扣除）收款人：金峰园项目部石小朋（石全胜）”。2009年10月10日，石全胜从崚鹰公司处收回保证金1100000元，并向崚鹰公司出具《收条》一份，内容为：“今收到南部崚鹰房地产开发有限公司合伙开发保证金（按约定退保证金）1100000.00元，大写壹佰壹拾万元正，包括公司代支凭据合计473500.00元，实付现金陆拾贰万陆仟伍佰元正。收据（款）人：石小朋（石全胜）”。2010年2月1日，李卫国向崚鹰公司法定代表人赵修君出具一份《收条》，内容为“今收到赵总现金壹万元正（小写1万元）”。2010年3月1日，石全胜向崚鹰公司借款人民币60000元，并向崚鹰公司出具《借条》一份，内容为：“金峰园项目为大垭小区杨万保等七户房屋鉴定支付鉴定费一共陆万元正，小写60000.00元，借款人金峰园项目部石小朋，2010.3.1日，此据石全胜”。
2010年5月10日，崚鹰公司与石全胜双方就房屋分配的相关事宜进一步协商后，签订了《还房协议》。约定：1、甲（崚鹰公司）、乙（石全胜）双方均同意将《联合开发合同》第五条“关于还住房五套的约定，变更为用货币补偿方式由乙方向甲方支付五套住房的房款。”2、每套住房的面积按100平方米计算，单价为每平方米1800元人民币，五套住房的总价值为人民币玖拾万元正。此款在乙方所修建的金峰园商品房竣工验收合格时起，五日内向甲方一次性支付清结。3、乙方在向甲方支付玖拾万元房款时，扣除这五套房子应向税务部门交纳的税和乙方未退的保证金。协议签订后，石全胜现已将前述货币补偿的五套住房以每平方米2000多元的价格进行了销售。案涉工程项目于2011年竣工。
另查明：2008年10月6日，南部县人民政府向崚鹰公司颁发了南国用（2008）第3XX1号《中华人民共和国国有土地使用证》，使用证载明土地座落南部县南隆镇幸福大道西延线南侧，地类（用途）商业、住宅（70年），使用权类型出让，使用权面积3420㎡。2009年5月18日，南部县发展和改革局根据崚鹰公司的申请，向崚鹰公司颁发了备案号：〔511321XXXX201〕00033号《企业投资项目备案通知书》，通知书载明“你单位申请备案的‘金峰园’小区商品房开发（项目）经审核，符合有关要求，准予备案，请相关部门据此依法独立进行审查和办理相关手续等”。2009年6月22日，崚鹰公司的法定代表人赵修君变更为谢泳梅。2009年9月17日和10月30日，南部县规划和建设局为崚鹰公司颁发了案涉工程项目建字第规51132120090xxxx号《中华人民共和国建设工程规划许可证》和编号5129222009103XXXX《中华人民共和国建设工程施工许可证》。2009年5月14日，南部县房地产管理局为崚鹰公司颁发了案涉工程项目《商品房预售许可证》。2015年7月14日，崚鹰公司的法定代表人谢泳梅变更为赵修君。
一审法院认为，崚鹰公司与石全胜签订的《房屋建筑工程承包合同》，虽违反法律及行政法规的禁止性规定而无效，但该合同事实上未履行，故不予处理。双方签订的《联合开发合同》、《承诺书》、《还房协议》均是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。关于保证金，虽石全胜向崚鹰公司借款60000元未明确可以抵消保证金，但崚鹰公司应向石全胜退还保证金，双方互负到期债务，且该债务的标的物种类、品质相同，故崚鹰公司可以将自己的债务与石全胜的债务抵销，因此，崚鹰公司应退还石全胜保证金1800000元，扣减已退回保证金1120000元（包括石全胜以其项目部的名义在崚鹰公司处领取并同意在保证金中扣除的20000元在内）和借款60000元，崚鹰公司尚差石全胜保证金620000元。另外，因崚鹰公司未提交证据证明李卫国收取崚鹰公司的10000元系代石全胜收取，且石全胜否认收到该款，故崚鹰公司主张该款应从退还的保证金中扣除的理由不能成立，不予支持。本案中，崚鹰公司与石全胜多次签订合同，根据后合同优于先合同的从新原则，双方应按新的约定全面履行，因《还房协议》约定石全胜将应还崚鹰公司的五套住房变更为补偿崚鹰公司人民币900000元，按照互负到期债务可以抵销的原则，石全胜尚欠崚鹰公司补偿款280000元（900000元－620000元）。案涉工程已于2011年竣工，石全胜并已将应予货币补偿崚鹰公司的五套住房进行了销售，而其至今不对崚鹰公司补偿，显属违约，依法应承担相应的民事责任。石全胜抗辩双方相互还有其他经济往来，在开发“金峰园”时石全胜为崚鹰公司垫支了3810000元，加上崚鹰公司手中还掌握着石全胜的资金3470000元，崚鹰公司还差石全胜6990000元未付的事实，因缺乏证据支持，且崚鹰公司予以否认，故不予采纳。综上所述，崚鹰公司要求石全胜支付补偿款，并从起诉之日起计付利息损失的理由成立，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第九十九条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：石全胜于本判决生效后十日内向崚鹰公司支付人民币280000元，并从2013年6月13日起至本判决确定的本金给付之日止，以中国人民银行规定的金融机构同期贷款（一年至三年期）基准利率计付利息。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止。如石全胜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2875元，由石全胜负担。
本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：本案争议焦点是,石全胜应向崚鹰公司支付款项的金额问题。本院综合双方当事人的诉辩意见并结合相关证据，做如下评判：
石全胜与崚鹰公司先后签订了《联合开发合同》、《承诺书》、《还房协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
本案中，石全胜向崚鹰公司共计缴纳保证金180万元，2009年10月10日，崚鹰公司向石全胜退还保证金110万元。剩余保证金70万元以及其他各项费用的结算问题。
本院认为，第一，石全胜收到崚鹰公司的调解费2万元，虽《收条》中注明“完工后，在保证金中扣除”，但崚鹰公司否认已经扣除，石全胜又未举证证明已结清的事实存在，故该2万元应在剩余保证金中扣除。第二，石全胜认为其向崚鹰公司借款6万元都能扣除，那么石全胜代崚鹰公司解决“金峰园”小区房屋质量问题支付的16.3万元，亦应当在本案中一并处理。本院认为，因该费用的承担主体涉及另一法律关系，本院不予审理，石全胜可另案主张。第三，关于崚鹰公司抵扣的五套房屋价款问题。“五套住房折价为90万元”系石全胜与崚鹰公司在合同中的真实意思表示，故无论五套房屋售出价格高低，石全胜均应按约向崚鹰公司支付房屋折价款90万元。第四，关于崚鹰公司是否欠石全胜699万余元，石全胜无证据证明，本院不予支持。石全胜应向崚鹰公司支付的款项金额为：180万元－110万元＝70万元，该剩余70万保证金扣减欠款2万元以及借款6万元，崚鹰公司尚欠石全胜保证金62万元。因石全胜还应向崚鹰公司给付房屋折价款90万元，故石全胜应当向崚鹰公司支付28万元。
综上，石全胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5500元，由石全胜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 任雅莉
审 判 员 蒙秀梅
代理审判员 王婵轶
二〇一七年四月十三日
书 记 员 范云荣