温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0302民初15089号原告（反诉被告）:温州市鹿城区莲池又一家快餐店，住所地：温州市鹿城区蛟翔巷**号。经营者：胡宗胜，男，1966年4月6日出生，汉族，住河南省潢川县。委托诉讼代理人：季昌泽，浙江南越律师事务所律师。被告（反诉原告）：温州针棉织总厂，住所地：温州市鹿城区蛟翔巷**号。法定代表人：王爱莲，厂长。委托诉讼代理人：朱捷峰，浙江联英律师事务所律师。委托诉讼代理人：施园园，浙江联英律师事务所律师。原告温州市鹿城区莲池又一家快餐店（以下简称又一家快餐店）与被告温州针棉织总厂（以下简称针棉织总厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案后，被告针棉织总厂向本院提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）又一家快餐店的委托诉讼代理人季昌泽，被告（反诉原告）针棉织总厂的委托诉讼代理人朱捷峰、施园园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）又一家快餐店向本院提出诉讼请求：1.确认原告（反诉被告）与被告（反诉原告）租赁合同关系于2015年4月2日解除；2.判令被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付装修损失508000元、停业损失600000元、员工遣散费40000元、退还押金20000元，共计1168000元；3.本案诉讼费由被告（反诉原告）承担。诉讼期间，原告（反诉被告）申请变更第二项诉讼请求为：判令被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付装修损失324300元、员工遣散费4万元，退还押金20000元，鉴定费20000元，共计404300万元。事实和理由：2013年开始，原告（反诉被告）承租被告（反诉原告）所有的坐落于温州市鹿城区蛟翔巷60号房屋（共三间，总面积325.43平方米，每间面积租金不等）用于快餐店经营。2014年10月，原告（反诉被告）将店面重新装修，花费装修费508061元。2015年1月19日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）继续签订《租赁协议》，约定：原告（反诉被告）继续承租上述三间房屋，租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日，每间租金不等，按季支付，原告（反诉被告）支付20000元作为押金并支付了第一季度租金16500元。2015年2月15日，原告（反诉被告）收到被告（反诉原告）《紧急通知》，要求所有租赁户于3月上旬前完成腾空工作。同年3月27日，收到被告（反诉原告）《通知》要求4月20日前腾空并将于4月1日施行停水停电措施。4月2日，被告（反诉原告）断水断电迫使原告（反诉被告）遣散员工并停止经营。4月8日，再次收到被告（反诉原告）《通知》，要求原告搬离。在此前，原告（反诉被告）已多次书面报告被告（反诉原告）上级领导集团要求停业补偿，均未果。原告（反诉被告）认为，双方签订的租赁合同具有法律效力，对双方均具有约束力。被告（反诉原告）明知或应知政府决策即将落实的情况下未制止原告（反诉被告）重新装修，且仍与原告（反诉被告）签订租赁协议，在没有任何补偿方案的情况下，强行终止租赁关系，已给原告造成严重损失。为维护原告（反诉被告）的合法权益，故诉至法院。被告（反诉原告）针棉织总厂辩称，一、因温州市历史文化名城创建需要，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）腾空符合双方合同约定。被告（反诉原告）系国有企业，涉案租赁房屋系案外人富华染织股份有限公司旧址。2013年，温州市人民政府便决定利用该厂房建设温州方志馆项目，后因故未能正式开展，但被告（反诉原告）自此便已和全部承租人说明且仅进行短期租赁，建议保持原状，不要投入装修。被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订的租赁合同第七条中明确约定，“政府及上级有关部门有重大决策或不可抗拒因素相抵触，甲方要收回房屋时，乙方无条件服从，甲方不承担任何方面经济损失赔偿”。2015年2月15日，市政府召开专题会议，为迎接历史文化名城创建工作，要求有关部门完成攻坚，并进行了任务分解，其中便包括要求被告（反诉原告）的厂房在3月上旬前完成内部腾空工作。被告（反诉原告）接上级部门通知后，于当日向各承租人进行了紧急通知，要求在3月上旬完成腾空工作。2015年3月27日，被告（反诉原告）再次发出通知，要求各承租人在4月20日之前完成腾空。故被告（反诉原告）系因政府政策原因要求原告（反诉被告）搬离涉案房屋，并未违约。之后其他承租人均已配合搬离，但原告（反诉被告）一直提出无理要求，并拒绝腾空。二、原告（反诉被告）的损失系其自身造成，与被告（反诉原告）无关。原告（反诉被告）承租该房屋原系经营又一家快餐店，但涉案合同系由案外人纪相勇作为原告（反诉被告）的委托代理人和被告（反诉原告）签订，后改为阿勇土菜馆，但原告（反诉被告）及案外人纪相勇均未事先告知被告（反诉原告）该事实。现原告（反诉被告）已违反不得转让的合同约定，其内部纠纷由其自行解决。在被告（反诉原告）通知腾空后，该店自行停业，但至今未将涉案租赁房屋归还被告（反诉原告）。因此，有关损失系原告（反诉被告）自身原因造成，与被告（反诉原告）无关。而被告（反诉原告）因原告（反诉被告）未归还涉案房屋造成经济损失已实际发生，原告（反诉被告）应予以赔偿。三、原告（反诉被告）诉称的损失无任何依据。原告（反诉被告）对涉案房屋的装修早在2013年11月间已完成，改成阿勇土菜馆时，仅进行有限的局部改装，且未事先告知被告（反诉原告），其所称巨额装修费用根本不属实，至于其他停业损失及遣散费亦无依据。被告（反诉原告）针棉织总厂向本院提出反诉请求：1.判令原告（反诉被告）将坐落于温州市鹿城区蛟翔巷60号的三间租赁房屋腾空返还给被告（反诉原告）；2.原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付租金（占有使用费）（按照每月5500元的标准，从2015年4月1日计算至原告（反诉被告）实际返还租赁房屋之日止），暂计11万元；3.判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付拖欠水电费10280.90元；4.本案的诉讼费用由原告（反诉被告）承担。事实和理由：2015年1月19日，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订《租赁合同书》三份，约定被告（反诉原告）将坐落于温州市鹿城区蛟翔巷60号厂房的三间店面租赁给原告（反诉被告），每月租金合计5500元，租金按季支付，租赁期一年，从2015年1月1日至2015年12月31日，且明确约定“政府及上级有关部门有重大决策或不可抗拒因素相抵触，甲方要收回房屋时，乙方无条件服从，甲方不承担任何方面经济损失赔偿。”合同签订后，原告（反诉被告）支付了一个季度租金16500元及押金20000元。2015年2月15日，市政府召开专题会议，为迎接历史文化名城创建工作，要求被告（反诉原告）的厂房在3月上旬前完成内部腾空工作。被告（反诉原告）接到上级部门通知后，便于当日向各承租人进行紧急通知，要求在3月上旬完成腾空工作。后因上级部署时间调整，被告（反诉原告）于2015年3月27日再次发出通知，要求各承租人在2015年4月20日之前完成腾空。但原告（反诉被告）不仅未按要求进行腾空，而在合同期满之后至今未能将租赁房屋返还给被告（反诉原告）。2015年2月至4月份的水电费至今未结清，原告（反诉被告）拖欠被告（反诉原告）水电费10280.90元。原告（反诉被告）的上述行为均已严重违约，且给被告（反诉原告）造成重大租金损失。故为维护自身合法权益，特提起反诉。原告（反诉被告）又一家快餐店对被告（反诉原告）针棉织总厂的反诉辩称，一、对于合同解除及腾空均无异议。二、2015年4月1日开始，原告（反诉被告）已停止经营，被告（反诉原告）不能要求原告（反诉被告）按原有租金标准计算，且系被告（反诉原告）违约在先，该损失由其自身原因造成，因此，原告（反诉被告）不应支付占有使用费。三、被告（反诉原告）无法证明原告（反诉被告）尚欠水电费10280.90元，原告（反诉被告）仅就拖欠2015年3月份水电费4300元予以认可。本院经审理认定事实如下：2015年1月19日，原告（反诉被告）又一家快餐店（作为乙方）与被告（反诉原告）针棉织总厂（作为甲方）签订《租赁合同书》三份，约定：被告（反诉原告）将坐落于温州市鹿城区蛟翔巷60号部分房屋租赁给原告（反诉被告）作为开设餐饮店使用，建筑面积分别为75平方米、118.35平方米、132.08平方米；每月租金分别为4500元、4080元、7920元，租金按季支付；租赁期一年，从2015年1月1日至2015年12月31日。合同第五、七条另约定“租赁期间乙方如果需要装修，需经甲方同意，报有关部门批准”“政府及上级有关部门有重大决策或不可抗拒因素相抵触，甲方要收回房屋时，乙方无条件服从，甲方不承担任何方面经济损失赔偿。”合同签订后，原告（反诉被告）已支付一个季度（2015年1月1日至2015年3月31日）租金16500元及租赁押金20000元。2015年2月15日，案外人温州市工业投资集团有限公司向被告（反诉原告）发出《关于要求限期腾空通知》，告知蛟翔巷60号厂区原富华染织股份有限公司旧址文保点被列为工业遗产保护利用范例（茶歇点），要求被告（反诉原告）的厂房在3月上旬前完成内部腾空工作。同日，被告（反诉原告）向涉案房屋承租人发送《紧急通知》，要求在3月上旬完成腾空工作。2015年3月27日，被告（反诉原告）再次发送《通知》，要求各承租户于2015年4月20日前完成场地腾空，并将于4月1日实行停水停电措施。2015年4月1日，被告（反诉原告）对涉案房屋采取停电措施。原告（反诉被告）亦开始停业。2015年4月8日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发出《通知》，要求其于4月10日前签订《限期腾空协议书》，并于2015年4月20日前完成腾空。但原告（反诉被告）将涉案房屋大门进行上锁，且部分物品至今未腾空。另查明，一、2013年5月9日，温州市人民政府办公室就温州方志馆选址等有关问题进行协调并做专题会议纪要，明确同意温州方志馆项目选址在蛟翔巷温州针棉织总厂地块；原温州针棉织总厂产权划转温州市工业集团，由温州市工业集团作为业主，但建成后的使用权和管理权归温州方志馆（地情展示中心）等。二、原告（反诉被告）又一家快餐店所承租店铺名称已更换为阿勇土菜馆，但工商登记信息未变更。诉讼期间，经原告（反诉被告）申请，本院就涉案房屋装修价值委托温州瓯江资产评估有限公司进行评估，该公司于2017年2月10日出具温瓯江评报（2017）003号《资产评估报告书》，确定涉案房屋的评估价值为217400元。关于《资产评估报告书》，原告（反诉被告）对评估基准的时间有异议，认为评估基准时间应系2015年4月2日，且按照评估书上成新率是94%，装修损失应为345000元*94%=324300元，故对《资产评估报告书》评估结论不予认可。被告（反诉原告）认为《资产评估报告书》评估结论过高，评估报告没有附详细的具体的评估价值组成，装修超过正常的1000元/平方米，原告（反诉被告）的装修比较简陋，且从2010年由原告（反诉被告）经营者胡宗胜已进行装修用于餐饮，之后原告（反诉被告）仅是局部装修。以上事实有原、被告提供的营业执照、经营者身份信息。工商登记信息、租赁合同书、收款收据、紧急通知、通知、温州市人民政府专题会议纪要〔2013〕78号、温州市名城建设投资集团有限公司会议纪要〔2013〕29号、温州市人民政府办公室温政办〔2015〕20号文件、照片、关于要求限期腾空通知等证据、资产评估报告书及双方庭审陈述予以证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。案外人纪相勇受原告（反诉被告）委托与被告（反诉原告）于2015年1月19日签订的三份《租赁合同书》，系基于原告（反诉被告）与被告（反诉原告）的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。经当事人协商一致，可以解除合同。鉴于原告（反诉被告）与被告（反诉原告）一致同意双方租赁合同关系于2015年4月2日解除，故原告（反诉被告）诉请要求确认其与被告（反诉原告）之间的租赁合同关系于2015年4月2日解除，本院予以支持。合同解除后，原告（反诉被告）依法应及时腾空并将涉案房屋返还给被告（反诉原告），但原告（反诉被告）至今未予腾空，故被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）腾空并返还涉案房屋，于法有据，本院予以支持。关于被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）支付自2015年4月1日起至实际返还涉案房屋之日止的占有使用费，原告（反诉被告）承认涉案房屋尚未腾空，但辩称其于2015年4月1日已停止经营，且在向被告（反诉原告）上级单位报告要求给予补偿，该损失系由被告（反诉原告）自身造成，不应由原告（反诉被告）支付。本院认为，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）上级单位报告要求给予补偿，并不能成为其于合同解除后继续占用涉案房屋的合理抗辩事由，且被告（反诉原告）一直书面通知要求原告（反诉被告）进行腾空，但原告（反诉被告）擅自将涉案房屋上锁至今，且未对房屋内物品予以腾空，故被告（反诉原告）诉请要求原告（反诉被告）支付占有使用费，于法有据，本院予以支持。另就占有使用费支付标准，本院参照合同期内双方约定的租金标准予以计算，即自2015年4月2日起至原告（反诉被告）实际腾空之日止，按月租金5500元计算。关于原告（反诉被告）诉请要求被告（反诉原告）支付因合同解除导致的装修损失。本院认为，双方于2015年1月19日签订的三份租赁合同书均明确约定“租赁期间乙方如果需要装修，需经甲方同意，报有关部门批准”，但被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）未就装修事宜进行告知，原告（反诉被告）亦未举证证明其于装修前已征得被告（反诉原告）同意。合同另约定“政府及上级有关部门有重大决策或不可抗拒因素相抵触，甲方要收回房屋时，乙方无条件服从，甲方不承担任何方面经济损失赔偿”，据此，原告（反诉被告）对于涉案房屋随时可能因政策原因被收回，系属明知，应自行承担风险。综上，原告（反诉被告）上述诉请缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原告（反诉被告）主张租赁合同书第七条系格式条款，且被告（反诉原告）于2013年已知悉涉案房屋将被征收，仍将该房屋出租给原告（反诉被告），存在主观恶意。本院认为，基于涉案房屋早于2013年即被列入温州方志馆项目建设计划，被告（反诉原告）于租赁合同书中就此存在的风险进行约定，系对原告（反诉被告）的合理提示，原告（反诉被告）在明知该条款内容的情形下，可自主选择是否与被告（反诉原告）继续签订合同，或就该条款提出异议、另行协商，且原告（反诉被告）未提供证据证明被告（反诉原告）于签订合同时已知晓即将进行腾空的事实，故原告（反诉被告）诉请要求被告支付装修损失，于法无据，本院不予支持。关于鉴定费20000元，本院亦不予支持。原告（反诉被告）主张因停业支出员工遣散费40000元，但未提供证据证明该笔费用已实际产生，本院不予支持。关于租赁押金20000元，被告（反诉原告）实际已收取原告（反诉被告）该笔押金款，根据合同约定，该押金系用于保障房屋内整体结构完好，故被告（反诉原告）应于原告（反诉被告）腾空并返还租赁房屋后予以返还。被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）拖欠2015年2、3、4月份水电费合计10280.90元，但仅提供其单方制作的水电费收缴报表，并无其他证据相佐证，故无法证明其上述主张。但鉴于原告（反诉被告）自认拖欠2015年3月份水电费4300元，本院予以认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）温州市鹿城区莲池又一家快餐店与被告（反诉原告）温州针棉织总厂于2015年1月19日签订的三份《租赁合同书》于2015年4月2日解除。二、原告（反诉被告）温州市鹿城区莲池又一家快餐店于本判决生效之日起十五日内腾空并向被告（反诉原告）温州针棉织总厂返还坐落于温州市鹿城区蛟翔巷60号房屋。三、被告（反诉原告）温州针棉织总厂于原告（反诉被告）温州市鹿城区莲池又一家快餐店履行完毕本判决确定的第二项义务之日起三日内，向原告（反诉被告）温州市鹿城区莲池又一家快餐店归还租赁押金20000元。四、原告（反诉被告）温州市鹿城区莲池又一家快餐店于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）温州针棉织总厂支付占有使用费（自2015年4月2日起至实际腾空之日止，按每月5500元的标准计算）。五、原告（反诉被告）温州市鹿城区莲池又一家快餐店于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）温州针棉织总厂支付水电费4300元。六、驳回原告（反诉被告）温州市鹿城区莲池又一家快餐店的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）温州针棉织总厂的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费15312，减半收取7656元，由原告（反诉被告）温州市鹿城区莲池又一家快餐店负担7277元，被告（反诉原告）温州针棉织总厂负担379；反诉受理费1352.8元，由原告（反诉被告）温州市鹿城区莲池又一家快餐店负担1304元，由被告（反诉原告）温州针棉织总厂负担48.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。代理审判员  黄光辉二〇一七年四月十二无书 记 员  周泱鸯附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第一款：当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。