杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0109民初9703号
原告浙江为了家投资管理有限公司，机构代码69458596-2，住所地浙江省杭州市萧山区宁围街道市心北路563号B-903室。
法定代表人孙晓，总经理。
原告徐鲁南，男，1992年9月9日出生，汉族，住浙江省乐清市。
两原告的共同委托代理人俞依林、周延峰，浙江博方律师事务所律师。
被告山东富邦盛世房地产开发有限公司，统一社会信用代码91370800751760537K，住所地山东省济宁市洸和路22号新闻大厦办公楼10层。
法定代表人胡克春。
委托代理人孙祥雷，山东民桥律师事务所律师。
委托代理人孔群，员工。
原告浙江为了家投资管理有限公司（以下简称为了家公司）、徐鲁南诉被告山东富邦盛世房地产开发有限公司（以下简称富邦公司）委托合同纠纷一案，本院于2016年6月29日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后因案件复杂，组成合议庭进行审理。期间，原告向本院提出财产保全的申请，本院经审查后依法裁定予以准许。被告在答辩期内提出管辖权异议，本院于2016年10月18日作出驳回其管辖权异议的民事裁定。被告不服提起上诉，杭州市中级人民法院于2016年11月28日作出驳回上诉、维持原裁定的民事裁定。本案于2017年1月17日公开开庭进行了第一次庭审。两原告的委托代理人俞依林，被告的委托代理人孙祥雷、孔群到庭参加诉讼。后经本院院长批准，本案延长审理期间6个月。本案于2017年4月24日公开开庭进行了第二次庭审。两原告的委托代理人俞依林，被告的委托代理人孙祥雷、孔群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告为了家公司、徐鲁南诉称：2014年6月8日，为了家公司、广德县为了家营销策划中心（以下简称为了家中心）与被告富邦公司签订《委托销售代理合同》，约定：富邦公司将位于山东济宁市火炬路与洸河路交汇的“万象和”所属商品房（C区6层、D区6层）的策划、销售事宜委托给为了家公司、为了家中心；项目启动后三个月内，富邦公司应每月1日提供150000元给为了家公司、为了家中心，用于补贴意向客户考察项目的车辆租用费用、餐饮费；代理费包括基础代理费和溢价代理费，基础代理费按照商品房单套实际成交底价的12%计算，溢价代理费按照商品房单套溢价部分总额的30%计算.任何一方违约，则需承担违约责任并向对方支付违约金500000元；被告未按约及时足额向原告支付代理费的，自应付费用之日起，被告向原告支付的滞纳金按所欠金额每日1‰计算等。为了家公司、为了家中心于2014年6月起进场蓄客，于2014年10月撤场。为了家公司、为了家中心已按照《委托销售代理合同》的约定履行了策划销售事宜，为被告代理销售商品房。被告应支付补贴款450000元和代理费512922.82元，但被告实际仅支付了第一个月的销售补贴款150000元和代理费171970.79元，剩余的两个月销售补贴款300000元和欠付的代理费340952.03元至今未付。另，为了家中心经营者为徐鲁南，该中心已于2014年10月9日登记注销。故两原告起诉要求：1.被告支付原告销售补贴款300000元；2.被告支付原告代理费340952.03元。3.被告支付原告以640952.03元为基数至实际履行日止按每日千分之一计算的违约金（其中300000元补贴款自2014年10月2日起算，340952.03元代理费自2014年9月20日起算）。庭审中，原告变更诉讼请求：1.被告支付原告销售补贴款300000元；2.被告支付原告代理费340952.01元。3.被告支付以640952.01元为基数至实际履行日止按月利率2%计算的违约金（其中300000元自2014年10月2日起算，340952.01元自2015年2月21日起算）。
被告富邦公司辩称：一、关于车辆租用费、餐饮费。1.根据《委托销售代理合同》第4页第4.7条，上述费用系购房意向客户考察项目的车辆租用费用、餐饮费，非给原告的报酬，该费用应以实际发生为给付条件。原告实际支出的费用仅50000元，而被告已支付了150000元，故原告要求被告再支付300000元无事实依据。2.双方合同期间为6个月，仅前3个月约定了以下费用的补贴，故每月平均补75000元（如实际发生）。原告仅履行了3个月的代理事务就单方面中止了合同，即使原告确实支出了以上费用，也仅能要求被告总共支付225000元，而不是450000元。3.原告违法销售致使原告提到的11份销售合同完全无效，对此原告应负完全责任，即便上述费用确已发生，也应由原告承担。二、关于代理费。根据《委托销售代理合同》第5页第5.4条，原告保证依法进行该项目的营销工作，不得违反国家有关法律法规。而原告未按预售证登记的预测绘报告确定的内容进行销售，属于违法销售，致房屋销售合同无效，造成严重后果，包括所售房屋无法到房产部门网签备案，购房户要求退房，被告将不得不退房，现仅因公司资金紧张无法为购房户退款；按揭购房的客户无法办理网签、备案、预抵押按揭贷款手续，无法办理贷款，致使被告无法收到按揭贷款交付的尾款1020000元，该款对应的代理费为122400元。按照《委托销售代理合同》第3页第3.4条，项目销售涉及到的定单、合同等，均由原告销售代表填写并由被告审核确认后生效。故在合同无效的问题上，原告应承担全部或主要责任。综上，原告无权再要求被告支付代理费，相反原告应退还被告部分代理费。请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为了家公司、徐鲁南为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《委托销售代理合同》一份，欲证明被告将位于济宁市火炬路与洸河路交汇的“万象和”所属商品房（C区6层、D区6层）的策划、销售事宜委托给原告，并约定了销售补贴款、销售代理费结算及支付方式、违约金等内容的事实。2.《万象和项目C区6F单套价格表》一份，欲证明商品房单套底价的事实。3.代理费计算表一份及案场日报表八份，欲证明销售业绩及被告应付代理费的事实。经质证，被告对证据1的真实性没有异议，但是应注意的是：合同中第3.2条、3.4条、3.5条、4.7条、5.2条、6.4-4条，均对相关权利义务都做了相应的约定。对证据2，是原告自己制作的，其中房屋的面积、房号和房产交易中心备案的不一致。对证据3，对内容基本没有异议，但是需要说明的是，案场日报表中提到的房屋的面积、房号和房产交易中心备案的不一致；另外从案场日报表中数据可以看出按揭款应该是1020000元。
被告山东富邦盛世房地产开发有限公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.济宁市房屋面积预测绘报告一份（复印件），欲证明本案争议销售房屋C-6-0010、C-6-0011、C-6-0033、C-6-0035、C-6-0068、C-6-0073、C-6-0075共7套，实际面积与原告提交的案场日报表中的房屋实际面积完全不一致；另外原告提交的案场日报表中的另外4套房屋C-6-0140、C-6-0141、C-6-0126、C-6-0183，根本就未在济宁市房屋面积预测绘报告中登记。2.公证书一份，欲证明原告销售的11套房屋都没有在房产交易中心系统上网签、备案，不能网签的原因是原告没有按济宁市房产交易中心要求划分的房屋编号及面积进行销售，私自改动了房屋编号及面积，系非法销售，造成不能网签备案；不能办理银行按揭贷款等手续，购房户最终无法办理产权证为由要求退房，另被告将面临行政处罚。3.建设银行对账单两页、中国工商银行对账单三页，欲证明本案原告提到的按揭贷款没到被告账户，按揭贷款没有办成的事实。4.银行记账凭证、费用报销单、发票各三份，打款凭证两份（均为复印件），欲证明被告付款的情况。经质证，原告对证据1的真实性不予认可，因为是复印件，原告也没有见到过；即使是真实的，之前原告提交的房源单套底价表作为双方合同的附件，上面有被告公司盖章，还有被告公司员工李凤娟和丁巍的签名，原告的工作是策划销售房屋，基础材料是由被告提供的，被告提交的证据1与之前向原告提供的房源单套底价表不一致，是被告自己没有把房屋面积等弄清楚，故对该证据三性均有异议。对证据2的形式真实性没有异议，但是不能证明被告的待证事实，只能证明公证员在网页上操作，但是不能看出不能网签是因为什么原因。原告的工作只是策划销售房屋，其他的工作不是原告做的；该证据不能证明是因为原告原因导致无法登记的。补充：原告提供的案场日报表上都有被告公司员工李凤娟签字确认的，原告向被告主张代理费等都是有事实及法律依据的。对证据3，对账单上盖的是被告公司财务章，是否是原件原告不清楚；即使是原件，也无法证明被告的证明目的，仅凭这几份对账单，没有办法证明按揭款是汇入这两个账户中的其中一个账户；被告也认可有其员工签字的案场日报表上首付款以及全款已收到，但从被告提交的对账单上也看不出来有收款的记录，表明这两个账户并不是被告唯一的账户；这个工商银行的对账单，也看不出是7、8、9整个月的一个记录，不能确定有没有存在删减记录的情况；建设银行这边对账单，只有两页对账单，也并不完整。对证据4，对记账凭证和费用报销单属于被告单位内部记载流程，原告对其真实性不清楚，但提请法庭注意：2014年8月10日和2014年9月3日的记账凭证上写的是“支付为了家费用”，而2014年12月29日的记账凭证上写的是“应付账款”。发票的真实性无异议，但2014年9月9日金额为157896.36元的发票开具给被告后，被告并没有将对应款项支付给原告；打款凭证的真实性无异议，该两笔款项原告已收到。
对以上证据，本院依据有效证据的“三性”特征并结合原、被告的质证意见，作如下认证：
1.对原告提供的证据1，鉴于被告对其真实性无异议，故本院对其真实性予以确认。
2.对原告提供的证据2，来源形式合法，内容客观明确，与本案事实具有关联性，故本院予以采纳；至于被告提出的该价格表系原告自行制作的异议，本院认为，从原告提供的证据1和被告提供的记账凭证、费用报销单来看，李凤娟和王巍均系被告公司的员工，该价格表上有该两人的签名及被告公司的盖章，故被告的该异议不成立。
3.对原告提供的证据3，案场日报表上面均由被告指定的员工李凤娟的签名，且被告对其真实性亦无异议，故本院对其真实性予以采纳；至于代理费计算表，被告在庭审中对底价、合同价及计算方式无异议，但表示后续的按揭款均未收到，不应计算代理费；本院认为，从上述案场日报表来看，2014年7月21日成交的房号为C-6-0140、C-6-0141两套商品房的价款321790元和323307元，2014年8月19日成交的房号为C-6-0033、C-6-0035两套商品房的价款490590元和615213元，2014年9月1日成交的房号为C-0183商品房的价款332789元均已于成交当天结清，按照《委托销售代理合同》和《万象和项目C区6F单套价格表》的约定，被告应支付原告上述5套房屋的代理费共计250262.22元；2014年7月20日成交的房号为C-6-0073、C-6-0075两套商品房,2014年8月2日成交的房号为C-6-0126商品房,2014年8月17日成交的房号为C6-0068商品房的案场日报表上记载上述四套商品房的尾款均采取按揭贷款的方式交付，且案场日报表上均记载上述四套商品房的按揭款均放款，原告解释该记载表明银行已受理上述商品房的按揭贷款手续，结合2014年8月9日成交的房号为C-6-0010和2014年9月19日成交的房号为C6-0011两套商品房的案场日报表上未记载今日按揭放款的差别，以及银行受理购房者的按揭材料只要购房者支付首付并提交购房合同等基础材料，本院认为原告的该解释合理，故按照《委托销售代理合同》和《万象和项目C区6F单套价格表》的约定，购房者采用银行按揭支付后续房款的，被告支付原告按揭代理费的最后期限为银行受理后6个月，故被告至少应在2015年2月17日前向原告支付该四套商品房的代理费173244.53元；2014年8月9日成交的房号为C-6-0010和2014年9月19日成交的房号为C6-0011两套商品房，鉴于案场日报表上仅记载了首付款240817元、180000元已支付，未记载银行按揭贷款的办理、发放情况以及分期付款的付款情况，且原告也未能提交相应证据证明银行已受理上述两套商品房的按揭手续或按揭（分期付款）款项发放情况，故按照双方的约定，目前原告就该两套房仅能主张首付款的代理费，就该两套商品房原告可向被告主张代理费50817.23元。
4.对被告提供的证据1，鉴于该证据系复印件，本院无法核实其真实性；即便该证据系真实的，根据《委托销售代理合同》的约定，案涉商品房的单套建筑面积、建筑层高等具体数据由被告以《商品房预测报告》的方式提交给原告，原告仅根据平均底价制定最低销售单价并形成以被告签字确认的《万象和项目C区6F单套价格表》，因此即便《万象和项目C区6F单套价格表》中商品房的单套建筑面积与实际不一致，鉴于单套建筑面积的数据系被告提供，故该责任应由被告承担，除非被告能举证证明原告单方将被告提交的单套建筑面积等数据进行了变更。
5.对被告提供的证据2，该证据尚不足以证明原告私自更改了案涉商品房的编号及面积的事实。
6.对被告提供的证据3，结合法庭调查，案涉商品房销售的时间均为2014年7月至9月，首付款也均是在该期间交付，但是从被告提供的该份证据中无法显示该部分款项的入账情况，可见被告的银行账户不止该两个，故该证据尚不足以证明被告欲证明的事实。
7.对被告提供的证据4，对其中的两份打款凭证，原告无异议，故本院予以采纳，与该两份打款凭证相对应的记账凭证和费用报销单、发票，本院亦予以采纳；对金额为157896.36元的记账凭证、费用报销单和发票，结合《委托销售代理合同》及双方的交易习惯，被告应在原告开具发票后3个工作日内支付代理费，被告未能提供相应的款项支付凭证，故该部分证据尚不足以证明被告向原告支付了157896.36元款项。
根据以上所采纳的证据和法庭调查，本院认定以下事实：2014年6月8日，原告为了家公司、为了家中心与被告签订《委托销售代理合同》，约定：被告将位于山东省济宁市火炬路与洸河路交汇的“万象和”所属C区6层、D区6层商品房的策划、销售事宜委托给原告为了家公司、为了家中心；委托销售的建筑面积约1.5万平方米；委托期限自本合同签订生效之日起至本次委托的商品房销售正式开盘满6个月止（遇春节顺延两个月）；被告负责落实本项目销售按揭放款银行并负责为购置方办理按揭贷款提供相应服务；在项目正式启动客户带看后三个月，被告每月1日支付原告为了家公司、为了家中心150000元，用于补贴意向客户考察项目的车辆租用费用、餐饮费，三个月后该费用由双方另行协商；受托方完成销售业绩的，被告按本合同相关约定支付代理费，包括基础代理费和溢价代理费，基础代理费按商品房单套实际成交底价的12%支付，溢价代理费按商品房单套溢价部分总额的30%支付，代理费每半个月结算并于当月5日、20日支付；代理费以实际到账资金进行结算（包括实际到账资金部分对应比例的基础代理费和溢价代理费），采用银行按揭支付后续房款的，按揭款到达被告账户后支付按揭部分的代理费，最后期限为银行受理后6个月，采用分期付款支付后续房款的，被告待购置方支付后续房款后支付后续房款对应的代理费（包括后续房款对应比例的基础代理费和溢价代理费）；任何一方违约，须承担违约责任并向对方支付违约金500000元；被告未按约及时足额向原告支付代理费的，自应付费用之日起，应向原告支付的滞纳金按所欠金额的每日千分之一计算；被告指定李凤娟作为本项目的日常工作对接人。后，原告为了家公司、为了家中心按约履行了相应的合同义务，共为被告销售了十一套商品房计代理费474323.98元。被告陆续支付了补贴款150000元和代理费171970.79元，剩余的补贴款及代理费至今未付。
另查明：为了家中心系个体工商户，经营者为徐鲁南，已于2014年10月9日登记注销。
本院认为：1.为了家公司、为了家中心与被告之间的商品房委托代理销售合同依法成立并有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。现为了家中心已依法登记注销，徐鲁南作为经营者有权作为原告提起诉讼。2.按照案涉委托合同约定及法庭调查，被告应在2014年7月1日、8月1日、9月1日各支付补贴款150000元，被告仅支付了第一期的150000元，未按约支付剩余两期，应承担相应的民事责任。原告要求被告支付剩余的300000元补贴款，于法有据，本院予以支持。至于补贴款相对应的违约金，鉴于双方未约定补贴款逾期支付的违约金，原告主张按月利率2%缺乏依据，本院酌情调整按年利率6%计算。被告关于补贴款应按实际发生金额为准等抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采信。3.至于代理费，经本院核算，被告共应支付两原告代理费474323.98元，扣除已支付的171970.79元，尚欠302353.19元；同时，按照案涉委托合同约定，被告应在每月5月、20日支付实际到账资金部分对应的代理费，其中按揭贷款的最后支付期限为银行受理后6个月，若逾期则被告应按日千分之一计算滞纳金，鉴于银行受理案涉最后一套商品房的按揭手续的时间为2014年8月17日，故原告要求被告支付302353.19元及该款自2015年2月21日起按月利率2%计算的违约金，证据充分，且符合法律规定，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。被告关于原告未按预售证登记的预测绘报告确定的内容进行销售致使房屋销售合同无效，被告无需支付代理费以及被告已支付的代理费金额为179867.15元等抗辩意见，依据不足，本院不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、第四百零五条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:
一、山东富邦盛世房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付浙江为了家投资管理有限公司、徐鲁南补贴款300000元，及该款自2014年10月2日起至实际履行日止按年利率6%计算的违约金；
二、山东富邦盛世房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付浙江为了家投资管理有限公司、徐鲁南代理费302353.19元，及该款自2015年2月21日起至实际履行日止按月利率2%计算的违约金；
三、驳回浙江为了家投资管理有限公司、徐鲁南的其余诉讼请求。
如山东富邦盛世房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14131元，财产保全申请费5000元，合计19131元，由浙江为了家投资管理有限公司、徐鲁南负担3894元，由山东富邦盛世房地产开发有限公司负担15237元。
浙江为了家投资管理有限公司、徐鲁南于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；山东富邦盛世房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 谢金金
人民陪审员 王条珍
人民陪审员 孔柳萍
二〇一七年六月三十日
书 记 员 王海燕