上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0105民初24801号
原告(反诉被告)：上海音奈迅教育培训有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：周树发，执行董事。
委托诉讼代理人：张宓玲，上海中常达律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海亚和投资管理有限公司，住所地上海市长宁区。
法定代表人：孙艾娜，董事长。
委托诉讼代理人：黄磊，上海市铭源律师事务所律师。
原告(反诉被告，以下简称原告)上海音奈迅教育培训有限公司诉被告上海亚和投资管理有限公司(反诉原告，以下简称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后，被告向本院提出反诉。本院经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，组成合议庭，于2017年9月25日公开开庭进行了审理。原告上海音奈迅教育培训有限公司的委托诉讼代理人张宓玲，被告上海亚和投资管理有限公司的委托诉讼代理人黄磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海音奈迅教育培训有限公司向本院提出本诉诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的租赁合同及补充条款；2、被告向原告返还租赁保证金以及物业管理费保证金、公共事业费保证金合计261,547元；3、被告返还原告已经支付的三个月租金、三个月物业管理费合计251,547元；4、被告赔偿违约给原告造成的装修费损失82,166.31元；5、被告支付原告已付租金、物业管理费以及保证金的利息，从2016年4月1日起至判决生效之日止，以513,091元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算；6、本案诉讼费用、律师费以及保全费用等由被告承担。后原告变更第1项诉讼请求为，要求确认原、被告双方之间的租赁合同以及补充条款无效。
事实和理由：2016年4月1日，原、被告签订租赁合同及补充条款，约定由原告承租被告改建后的长宁区虹桥路XXX号星空购物中心B-205、B-206D房屋用于开办音乐培训机构，并约定了相关条款。签约后，原告依约向被告支付保证金261,547元，并支付三个月租金及物业费251,547元。但被告一直隐瞒租赁物业大楼未取得有效的军队房地产租赁许可证的事实。后经原告对此要求，被告才提供过期的军队房地产租赁许可证、说明、授权委托书等资料用于办理各项证照，但原告多次至本市长宁区市场监督管理局，始终未能办出营业执照等证照，致原告至今无法开业。此外，星空购物中心无房屋产权证明，未取得《建设工程规划许可证》等。综上，系争房屋属于违章建筑，《租赁合同》应属无效，被告应返还原告已付费用并赔偿损失。
被告上海亚和投资管理有限公司对本诉辩称及反诉诉称，星空购物中心系被告向案外人中国人民解放军上海警备区第一招待所(以下简称第一招待所)承租而来。2011年11月，第一招待所与原告签订《军队房地产建设、租赁协议》，协议约定：在第一招待所拥有的洛城广场及地下室、和平广场、四号楼的现有基础上，由被告出资全面改建扩容，被告对改扩建后的建设项目拥有租赁经营权。2011年12月28日，上海警备区后勤部就改扩建项目颁发军队工程建设项目施工许可证。此后，被告完成了改扩建项目。2012年5月23日，中国人民解放军房地产管理局颁发军队房地产租赁许可证，其中载明：出租人为上海警备区生产处，承租人为被告，租赁用途为商业，租赁面积为60,000平方米，有效期自2012年3月1日至2015年2月28日。2016年4月1日，原、被告签订《租赁合同》及《补充协议》，2016年4月25日，被告将系争房屋交付原告，2017年4月24日，原告将系争房屋返还被告。因部队未能提供系争房屋改扩建的建设工程规划许可证方面的文件，故《租赁合同》及《补充协议》应属无效，但后果应由原、被告双方共同承担。现同意原告第1至3项诉讼请求，同意承担原告第4项诉讼请求中现值部分的金额75,319.12元(从2016年7月装修完毕至2016年12月原告起诉共5个月，折旧期限为5年，故现值为82,166.31/60*55=75,319.12元)，不同意支付利息及律师费，诉讼费和鉴定费由法院依法处理。被告另提出反诉请求：1、确认原、被告双方签订的房屋租赁合同无效；2、判令原告支付自2016年4月25日至2017年4月24日的房屋使用费738,648元(按每月61,554元计算)；2、判令原告支付自2016年4月25日至2017年4月24日的物业费267,540元(按每月22,295元计算)。
原告上海音奈迅教育培训有限公司对反诉辩称，同意第一项反诉请求，对接受和返还房屋的日期没有异议，对租金和物业费的数额本身也没有异议，但合同无效，原告不应支付使用费和物业管理费，故不同意被告的反诉请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的租赁合同及补充条款、军队房地产租赁许可证、证明、证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：
本市长宁区虹桥路XXX号房屋于1989年2月登记，产权人为中国人民解放军总后勤部，建筑面积合计15,003平方米。
2000年，上海市城市规划管理局就云峰综合楼建设工程项目颁发建设工程规划许可证。该许可证记载，建设单位为上海警备区第一招待所；建设地址为本市长宁区虹桥路XXX号；建设规模为17,600平方米。此后，该项目建成并投入使用，对外名为“洛城广场”。
2011年11月14日，上海市发展和改革委员会固定资产投资处向上海警备区后勤部出具沪发改投便字【2011】第215号便函，同意该部在虹桥路XXX号上海警备区第一招待所附属广场(洛城广场、和平广场)进行整体改扩建，建设上海警备区综合性保障服务接待中心，项目总建筑面积60,000平方米。
2011年11月25日，上海警备区第一招待所与被告签订《军队房地产建设、租赁协议书》，约定由被告投资建设“洛城、和平广场、四号楼综合楼改扩建项目”，被告对改扩建项目及云峰花苑剩余10幢别墅拥有租赁经营权。改造扩建工程规划设计方案由被告负责，但需报经上海警备区第一招待所及政府有关部门批准，费用由被告承担。
2011年12月28日，上海警备区后勤部就上海警备区综合性保障服务接待中心工程项目颁发施工许可证，期限自2012年3月至2013年12月。此后，该项目建成并投入使用，对外名为“星空购物中心”。
2012年5月23日，中国人民解放军房地产管理局就本市虹桥路XXX号房屋颁发军队房地产租赁许可证。该许可证记载，出租人为上海警备区生产处，承租人为被告，租赁用途为商业，租赁建筑面积为6万平方米，有效期为2012年3月1日至2015年2月28日。
2013年10月8日，中国人民解放军上海警备区后勤部出具情况说明，表示上海市警备区对外空余房地产租赁管理部门为中国人民解放军上海警备区后勤部生产管理处，是上海警备区第一招待所业务主管部门，出具的军队房地产租赁许可证合法有效，地址更正为“虹桥路XXX号”。2013年11月1日，上海警备区后勤部生产管理处出具授权委托书，委托被告代为行使长宁区虹桥路XXX号1-6层房屋(含车库、地下室)的管理权、使用权、经营权、租赁权。
2014年4月24日，南京军区第一房地产管理分局向上海市工商局出具证明，同意被告将部分房屋分租用于商业、办公，望凭证明给予办理工商登记注册等手续。
2016年4月1日，原告(乙方)、被告(甲方)签订租赁合同及补充条款，约定甲方向乙方出租本市虹桥路XXX号星空广场B-205、B-206D单元的房屋(以下简称系争房屋)，房屋交付日为2016年4月1日，装修期自实际交付日开始起90天，装修期内无须缴付保底租金及物业管理费，起租日至装修期结束次日起，起租日起的第一年每月租金为61,554元，剩余年限每月保底租金为61,554元，第一年无抽成租金，第二年每月抽成租金为月营业额15%。租金先付后用，乙方应于本合同签署之日起5日内向甲方支付起租日后第一期租金(相当于三个月首年保底租金)184,662元，第二期租金甲方于每个公历月15日向乙方发放下个公历月之付费账单，乙方须于每个公历月25日之前支付下个公历月之租金。物业费每月22,295元，先付后用，支付方式同租金的支付方式。乙方应在本合同签署之日起5日内向甲方支付相当于三个月保底租金金额的租赁保证金和三个月物业费保证金以及公共事业保证金合计261,547元，甲方收到后，合同方生效。甲方有义务保证在本合同期限内对购物中心拥有合法有效的房屋所有权或房屋使用权及其相应的证照或证明文件，并保证其受让人和承继人有此等权利和证照。甲方有义务应乙方要求提供租赁物业的权属证明文件，配合乙方办理工商、税务等部门的注册登记手续。除本合同约定的合同解除情形外，任何一方严重违反本合同有关条款的行为，导致合同目的无法实现的，经守约方书面通知要求改正后十五日内仍未得到纠正的，守约方有权解除合同。非因甲方原因造成的合同提前终止，甲方有权要求乙方支付装修其内免除的所有租金。本合同因甲方原因解除时，乙方有权在退还租赁物业后采取下列行动：要求甲方返还合同保证金；赔偿乙方因甲方违约而造成的损失折算租金为9个月，包括但不限于违约金、赔偿金、装修补偿、员工遣散、诉讼费、律师费、罚金、滞纳金等。若因乙方原因解除时，甲方有权单方面采取下列行动：没收乙方的合同保证金，收回租赁物业，已交租金不予退还，向乙方追偿因其违约所给甲方带来的损失折算租金为6个月。
合同签订后，原告向被告支付了合同保证金261,547元，并支付了三个月租金184,662元以及三个月物业费66,885元。被告于2016年4月18日开具了相应金额的发票。
2016年4月25日，被告将涉案房屋交付给原告。
2016年5月9日，原告与案外人签订装修合同，约定自2016年5月11日开始装修至2016年6月30日装修结束，合同总价款为466,250元。后原告向案外人支付工程款82,166.31元。原告陈述，2016年5月，其发现工商营业执照无法办理，就停止装修，系争房屋装修未能完成，门也未安装，尚属于敞开式空间。
2016年11月25日，原告致函被告，称被告隐瞒未取得租赁许可证的事实，签订合同前口头承诺能够办理营业执照，但至今原告仍无法办理证照，无法开业，故要求被告在接函后十五日内向原告提供有效的租赁许可证，否则将采取措施维护权益。后被告始终未能提供有效的办理证照的文件。原告遂起诉来院。
2017年4月24日，原、被告签署《房屋交接确认书》，确认原告按照房屋现状向被告交付房屋，房屋交接完毕后，原告不再支付任何占有使用费，被告收回该房屋，双方其他争议由法院判决。
审理中，原、被告双方确认系争房屋的装修现值为75,319.12元。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在本案法庭辩论终结前，被告不能证明“星空购物中心”已取得建设工程规划许可证或经规划部门批准建设，且原、被告均以此为由请求确认双方就系争房屋签订的《租赁合同》及《补充条款》无效，本院据此予以准许。被告同意返还原告已支付的各项保证金、押金及租金、物业管理费，原告的相关诉请，本院予以支持。双方关于原告是否应当向被告支付使用费以及《租赁合同》及《补充条款》无效后的赔偿责任存在争议。
就上述争议，本院认为，原告承租系争房屋应当向被告支付相应的使用费等费用。但本案中，租赁合同被确认无效合同无法继续履行的原因在于系争房屋所属的“星空购物中心”未取得建设工程规划许可证，以及军队房屋租赁许可证过期所致，原告在装修期间得知信息后即停工并与被告交涉，不成后提起本案诉讼，故原告并未实际使用系争房屋营业获利；同时，考虑到原告作为商业主体，应当在承租房屋前对房屋的状况、产权情况以及军队房屋出租需要租赁许可证等事宜有充分的了解以及后果预计，但原告轻信可以避免今日之结果，综合考虑上述因素，本院酌情让原告承担使用费和物业管理费即100,600元。
合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据被告与上海警备区第一招待所签订的合同，“星空购物中心”的改扩建工程由被告出资并负责规划设计方案，被告在规划设计方案未获规划部门审批通过的情况下即开工建设，故《租赁合同》及《补充条款》无效的过错主要在于被告。受军队和武警部队全面停止有偿服务工作的影响，虹桥路XXX号房屋无法获得有效的租赁许可证，进而对经营活动产生影响，对于该情况，原、被告均无法预见，故对合同无效后的损失赔偿，由本院综合各种因素，结合原、被告各自责任，酌情予以确定。对原告主张的装修费损失及利息损失，因原、被告均同意按照装修现值予以赔偿，双方对于现值的计算方式也达成一致，本院予以准许；至于利息损失，因双方存在租赁合同关系，原告支出的租金、物业管理费以及保证金均据此而支付，被告对于上述款项的占有并非没有依据，现合同被确认无效后，被告也同意返还，故原告要求主张利息的请求缺乏依据，本院难以支持。
对原告主张的律师费，不属于因诉讼必然产生的费用，故该项诉讼请求本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)上海音奈迅教育培训有限公司与被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司就上海市长宁区虹桥路XXX号“星空购物中心”B-205、B-206d单元签订的《租赁合同》及《补充条款》无效；
二、被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海音奈迅教育培训有限公司租金保证金、物业管理费保证金、公共事业费保证金合计261,547元；
三、被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海音奈迅教育培训有限公司租金、物业管理费合计251,547元；
四、被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海音奈迅教育培训有限公司装修费计75,319.12元；
五、驳回原告(反诉被告)上海音奈迅教育培训有限公司的其余本诉请求；
六、原告(反诉被告)上海音奈迅教育培训有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司的使用费及物业管理费合计100,600元；
七、驳回被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
财产保全费3,520元，由原告(反诉被告)上海音奈迅教育培训有限公司与被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司各半负担。
本诉案件受理费9，752.60元，由原告(反诉被告)上海音奈迅教育培训有限公司负担112.13元，被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司负担9,640.47元。
反诉案件受理费6,927.85元，由原告(反诉被告)上海音奈迅教育培训有限公司负担692.65元，被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司负担6,235.20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡桂霞
人民陪审员 杨耀丰
人民陪审员 牟世荣
二〇一七年十月十二日
书 记 员 徐晓敏
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。