辽宁省法库县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）法民二初字第369号
原告郎洪奎，男。
原告郑玉芬，女。
委托代理人郎洪奎。
被告安桂平，男。
第三人王大军，男。
原告郎洪奎、郑玉芬与被告安桂平、第三人王大军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月8日受理，依法由审判员韩子孚独任审判，于2013年11月4日、2013年11月19日公开开庭进行了审理。原告郎洪奎、郑玉芬委托代理人郎洪奎与被告安桂平、第三人王大军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郎洪奎、郑玉芬诉称，2002年，原法库红街物业管理有限公司以其职工王大军的名义购买了法库红街X号楼X号门市房。2004年4月，原法库红街物业管理有限公司将该房屋卖给原告。原告买房后，因故没能将房屋产权过户到自己名下。2011年12月8日，原告与被告签订《协议书》，又将尚未办理产权过户的房屋卖给被告，《协议书》第2条约定：“甲方（原告）在全额收取转让价款的当日，将房屋及登记房主为王大军的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《契证》交给乙方（被告）”，《协议书》第3条约定：“乙方（被告）为完成产权过户，须与登记房主王大军另行签订《房屋买卖合同》，合同内容与甲方（原告）无涉”。可是，被告依双方协议占有房屋并持有王大军的房屋权属证书以后，只找王大军一次，因费用问题双方未谈妥，至今尚未依约与王大军签订房屋买卖合同，致使房屋不能转移登记到被告名下，原、被告间进行房屋买卖，但是却约定了被告与王大军签订协议，是隐名交易，而王大军与被告签订合同是冒名合同，这种房屋买卖形式是违法的，究其实质这里面有归避税费的违法行为，也就没有了交易安全，双方均不能实现合同目的。2013年7月23日，原告曾与被告协商修改或解除房屋买卖《协议书》，双方没能达成一致意见。原告认为，原、被告签订的房屋买卖《协议书》违反了《合同法》、《物权法》等法律、法规的规定，原、被告约定的隐名交易和冒名交易是以合法形式掩盖非法目的，损害国家利益，而原告起诉的原因有两点：一是被告违背了对第三人王大军“给俩钱”的承诺，造成了王大军的不予配合，致使双方合同目的均无法实现。二是被告找法官、找律师研究王大军在法律上有什么责任，又去“红街”调查类似情况都给多少钱，这样一来，就把这个见光即死的黑协议公之于众了，致使原告不敢和被告公开进行隐名交易了，也不敢再支持被告和第三人进行冒名交易了，同时认为原、被告约定的由被告与第三人“另行签订房屋买卖合同”的合同行为并未完成，且相关约定违法，协议的目的条款和核心条款约定无效将导致合同整体无效，故向人民法院提起诉讼，要求确认房屋买卖《协议书》无效，并由被告承担本案诉讼费用。
被告安桂平辩称，答辩人与被答辩人签订的《协议书》合法有效；被答辩人请求人民法院确认房屋买卖《协议书》无效，判令被告返还房屋及房屋权属证书的诉讼请求没有事实和法律依据，既不合法，又不合理，更不合情，请求贵院予以全部驳回。事实和理由：1、被答辩人向法院提供的各种证据和他交给我们的房屋权属证书（已核实真实有效）充分证明，其确实是通过合法途径取得了该房屋的所有权，该房屋也确为有合法权属证书的房产，不是没有房证的“黑房”，其确系该涉案房屋的实际物权人，对该房屋依法享有处分权利，有权出卖该涉案房产；我们合同双方一个愿卖，一个愿买，自愿公平而立的合同，且房屋成交已近两年，虽然没有完成过户，也不能影响它的有效性。原告叫我和王大军签合同，说是隐名合同，根据合同法可以变更，变更条款达到合法为止，但不影响合同有效性。原告称合同违反了几个法律，但并没有提出违反合同法，合同是成立的。2、答辩人和被答辩人都是具有相应民事权利能力和民事行为能力的健全人，被答辩人更是深谙法律的律师，双方在平等、自愿、守法的情况下签订的协议书是有效合同，绝无违反国家强制性规定内容，又不损害第三方利益，理应受到法律保护；3、《物权法》第十五条规定：自合同生效时，未办理物权登记的，不影响合同效力；“合同是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起，登记并不是针对合同行为。而只是针对物权变动的一种公式方法。如果当事人仅就物权的变动达成协议，而没有登记，合同仍然有效。所以，没有过户根本不能成为否定合同有效的理由。《物权法》第一百零六条规定：受让人受让不动产是善意的、不动产是以合理的价格转让的，则受让人取得该不动产的所有权。因此，该协议书符合二手房屋交易的法律属性，在内容和形式上也都是有效的；4、该合同所有条款均为身为律师的被答辩人一方拟定，亲手书写。被答辩人难道是故意把它写成一份无效合同么？5、最高人民法院2012年下发《关于当前形势下加强民事审判、切实保障民生若干问题的通知》中强调，审理合同、物权等民事纠纷过程中，要加大对违背诚信行为制裁力度，保护诚实守信者合法权益，促进社会诚信文化建设。被答辩人身为律师，对法律规定十分清楚，所以两年前他为给女儿买房子急需用钱，他公开打广告卖了房子。那么在庭审之中他为什么又对法官说：“这房子原本就不可以卖，这个合同一开始就是无效的”呢？而又假惺惺的承认错误，还公开表示向法律道歉呢？因为此时他的目的变了，他见房子升值了，要反悔了。他自以为懂得法律，就可以玩弄法律。企图欺骗被告，甚至企图误导视听，不惜牺牲自己的诚信和人格。试问：如果现在房子坏掉了，他能说合同无效么？如果房子贬值了，他还能来打这场官司么？其行为不符合诚信原则，违背了公序良俗，理应受到法律的制裁和道德的谴责。综上，答辩人请求人民法院依法驳回被答辩人的所有诉讼请求，确认合同有效，维护答辩人的合法权益。
第三人王大军述称，2002年，我在法库县粮食局下属单位上班，红街门市建成后，单位要求以个人名义贷款购买，本案争议的房屋就由我担名购买，2004年红街物业把房屋卖给原告这事属实，今年5、6月份，被告打电话找我并与我面谈一次，我才知道原告把房屋卖给被告，被告提出要办理过户，我就说要5万元，被告也没往下说，至于他们之间怎么签的合同有什么约束我没参与，我不知道。
经审理查明，2002年4月，红街物业公司以职工即第三人王大军个人名义购买了位于法库镇团结街红街X号楼X号门市房一套，面积为133.74平方米，2004年红街物业公司将该房屋出卖给原告，并将仍登记在王大军名下的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《契证》同时移交，约定办理房屋产权过户一切税费均由买方承担。但原告购买后并未办理过户手续。2011年11月8日，原告郎洪奎、郑玉芬与安桂平签订《协议书》，将该房卖给被告安桂平，协议约定：一、甲方将该房屋转让给乙方，转让价款为陆拾肆万元整；二、甲方在全额收取转让款的当日，将房屋及《房屋所有权证》、《土地使用证》、《契证》交给乙方；三、乙方为完成产权过户，须与登记房主王大军另行签订房屋买卖合同，合同内容与甲方无涉；四、一切税费由乙方负担。原、被告签订该协议，第三人王大军不在场、不知情。协议签订当日，被告依约付款，原告也将房屋及登记房主为王大军的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《契证》一并交与被告。2013年4、5月份，被告与第三人电话约会见面一次，谈房屋产权过户事宜，第三人提出要5万元，被告未置可否，房屋产权过户事宜继续搁置。2013年7月23日原告与被告交涉解除或修改房屋买卖协议未果。同年10月8日原告提起诉讼，并于起诉前到法库县房产管理局办理了房屋产权异议登记。关于迟迟未办理产权过户的原因，原、被告及第三人各执一词，原告称被告不按这类事的潜规则办事，对王大军违背了自己“给俩钱”的承诺，房屋到手就变卦了，不想拿真钱办成这件假事；被告称之所以没有过户，是原告没把他与王大军的买卖手续交给我，没有这手续王大军不同意与我过户，并称“王大军从我要钱我可以考虑，但与本案无关”。第三人王大军说：“我说完要5万，被告也没往下说，没有下文了
上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提交的协议书复印件、房屋所有权证复印件、土地使用证复印件、契证复印件、王希国证实及身份证复印件、购楼及交款明细1组3页等证据在卷，经庭审质证，予以确认。
本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案诉争房屋的《房屋所有权证》登记的房屋所有权人为第三人王大军，原告郎洪奎、郑玉芬买受后，并未办理过户手续，又与被告安桂平达成房屋转让协议，而房屋买卖是应税行为，本案原、被告在明知房屋已经转让给原告但登记房主仍为第三人王大军的情况下，以协议方式约定被告为完成产权过户须与登记房主王大军另行签订房屋买卖合同，并约定合同内容与甲方（原告）无涉，该约定虽系原、被告的真实意思表示，但其实质是以合法形式掩盖非法目的、逃避国家税费的违法行为，损害了国家的税收利益，违反了国家法律的效力性强制规定，属于无效民事行为，鉴于该条款是协议的目的条款、核心条款，也是原、被告房屋买卖的行为基础，故根据合同整体解释（体系解释）、目的解释规则，应认定该协议整体无效。至于协议能否修改则应遵循当事人处分原则，由原、被告双方自主协议达成合意。另外，虽然涉案房屋已依据双方协议实现转移占有，但就合同行为而言，原、被告约定的由被告与第三人另行签订房屋买卖合同的合同行为并未完成，第三人不论基于何种原因的不予配合，原、被告的合同目的均无法实现，而原、被告之间的房屋买卖协议本身并不代表一个依法成立的房屋买卖关系。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
确认原告郎洪奎、郑玉芬与被告安桂平签订的房屋买卖《协议书》无效；
案件受理费1000.00元，减半收取500.00元，由原告郎洪奎、郑玉芬负担250.00元，被告安桂平负担250.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费1000.00元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 韩子孚
二〇一三年十二月二十七日
书记员 李艳飞