江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏09民终1461号
上诉人（原审原告）：支才荣，男，1983年11月23日出生，汉族，住射阳县。
上诉人（原审原告）：武芸，女，1986年2月2日出生，汉族，住射阳县。
两上诉人共同委托诉讼代理人：汤成，江苏知本律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：盐城九九置业有限公司，住所地射阳县合德镇人民路12号。
法定代表人：茅正飞，该公司总经理。
委托诉讼代理人：尤良生，江苏东界律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐春林，江苏东界律师事务所律师。
原审第三人：于蕾，女，1981年8月3日出生，汉族，住射阳县。
委托诉讼代理人：丁雨尧，江苏公正律师事务所律师。
上诉人支才荣、武芸因与被上诉人盐城九九置业有限公司（以下简称九九公司）、原审第三人于蕾房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省射阳县人民法院（2017）苏0924民初6830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
支才荣、武芸上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持支才荣、武芸的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由九九公司承担。事实和理由：案涉房屋存在两份买卖合同，一份是支才荣、武芸与九九公司之间的房屋买卖合同，另一份是九九公司和于蕾之间的房屋买卖合同。虽然九九公司和于蕾之间的房屋买卖合同是九九公司根据支才荣、武芸的委托销售关系产生，但九九公司是在和于蕾签订合同后向支才荣、武芸发出催缴违约款项通知书和解除购房合同通知书。由此可见，九九公司在向支才荣、武芸发出解除购房合同通知书前，是认可其与支才荣、武芸之间房屋买卖合同仍然有效；支才荣、武芸在合同履行过程中不存在违约行为，故双方之间签订的房屋买卖合同依法不能解除，双方签订的房屋买卖合同未被解除的情况下，九九公司与于蕾之间签订的合同无效，故一审法院认定九九公司和于蕾签订的房屋买卖合同有效，九九公司与支才荣、武芸签订的合同自行解除错误。
九九公司辩称，支才荣、武芸与九九公司之间的房屋买卖合同因支才荣、武芸委托九九公司代为销售，并成功销售给于蕾，双方之间的合同因此而自动解除，故一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
于蕾辩称，支才荣、武芸与九九公司之间原房屋买卖合同合法有效，但支才荣、武芸已经委托九九公司将涉案房屋为其代为销售，双方之间形成委托销售关系。九九公司已于2017年2月17日将该房销售给于蕾，和于蕾之间形成新的房屋买卖合同关系，支才荣、武芸与九九公司之间的商品房买卖合同在2017年2月17日自行解除。支才荣、武芸在一审中主张要求九九公司继续履行房屋买卖合同没有法律依据，本案应当驳回上诉，维持原判。
支才荣、武芸向一审法院提出诉讼请求：1.判令九九公司继续履行双方签订的商品房买卖合同，支才荣、武芸减价支付九九公司剩余房款7万元；2.本案诉讼费由九九公司承担。
一审法院经审理查明：支才荣、武芸购买九九公司开发的阳光海岸小区16号楼2701室及2701室阁楼，于2015年4月7日交纳定金2万元，同年4月22日交纳33.8万元。同年11月5日，双方正式签订合同编号为SYHTBA20151118117的商品房买卖合同，约定房款总计71.8万元，于2015年11月5日前支付首期房价款33.8万元，余款38万元向银行申请贷款支付。2016年6月17日，支才荣、武芸又交付房款19万元。后支才荣、武芸认为其阁楼进户门处的公用面积被2702号房主违章建房一间，要求拆除未果后，与九九公司达成口头协议，委托九九公司销售其购买的房屋，返还已交付的购房款。2017年2月份，双方通过短信多次沟通，九九公司告知支才荣、武芸已找到买家，只是购买人仅交付首付款，支才荣、武芸要求九九公司尽快一次性将其交纳的房款返还。2017年3月3日，支才荣、武芸通过短信向九九公司明确房屋“不退了，自己住”。2017年8月30日，九九公司向支才荣发出一份催交违约款项通知书，要求其在接到通知后5日内交清余款。同年9月20日，武芸复函九九公司，主要内容为余款17万元未支付是因为其进户门处的公用面积被邻居违建一间屋子，向九九公司反映要求恢复原状，并在2017年4月11日向射阳住建局投诉反映，均无人问津。我方于2017年9月14日现场查看时，发现该房被于蕾装潢并报警。你公司应立即纠正违法行为，消除我方履行付款的障碍。2017年10月7日，九九公司向支才荣、武芸发出一份解除购房合同通知书，主要内容为你户拖欠房款尾欠款17万元，已二年多时间未交纳，催交后仍以种种无理要求拒交，我公司决定解除与你户签订的房屋买卖合同，接到通知后3日内来我公司领取已交纳的房款。后支才荣、武芸诉至一审法院。
一审另查明，2017年2月17日，于蕾向九九公司交清房款72.1万元，九九公司将阳光海岸小区16号楼2701室及2701室阁楼出售给于蕾。同年7月1日，于蕾办理相关物业手续后进场装修。同年9月14日，支才荣、武芸发现于蕾在上述房屋内装修后报警，经公安部门协调，于蕾停止装修。
本案审理期间，经一审法院释明，支才荣、武芸仍坚持不变更诉讼请求。
一审法院认为，支才荣、武芸与九九公司之间的签订的商品房买卖合同虽合法有效，但从双方均无异议的短信聊天记录内容来看，在商品房买卖合同履行过程中，支才荣、武芸与九九公司之间又存在委托销售关系，即支才荣、武芸委托九九公司将其购买的房屋另行销售，销售后返还其已交付的购房款。支才荣、武芸在2017年3月3日明确房屋“不退了，自己住”即解除委托之前，九九公司已将案涉房屋销售给于蕾，于蕾也已付清房款，表明九九公司与于蕾之间的商品房买卖合同已成立并合法有效，支才荣、武芸与九九公司之间的商品房买卖合同已自行解除。支才荣、武芸虽提出双方之间口头约定的委托销售期限至2016年12月底前结束，但九九公司不予认可，支才荣、武芸亦未提供证据证明，且与双方之间2017年3月3日前的短信聊天内容明显不符，一审法院不予采纳。九九公司作为受托人，将房屋销售给于蕾后未及时将取得的房款返还给支才荣、武芸，构成违约，应承担相应的违约责任。尽管九九公司之后又向支才荣、武芸发出催交违约款项通知书和解除购房合同通知书，但并不影响支才荣、武芸与九九公司之间的商品房买卖合同自九九公司将房屋销售给于蕾后已自行解除的事实。现支才荣、武芸仍要求九九公司继续履行双方签订的商品房买卖合同，无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回支才荣、武芸的诉讼请求。本案受理费1550元，减半收取计775元，由支才荣、武芸负担。
二审审理中，支才荣、武芸提交了一张户名为武芸的射阳县供电公司居民用户缴费查询卡，证明支才荣、武芸是案涉房屋所有权人。九九公司和于蕾均认为该居民用户缴费查询卡系支才荣、武芸在一审诉讼期间到供电局所办，是根据支才荣、武芸和九九公司的购房合同所办理，不能证明支才荣、武芸系案涉房屋的所有权人。本院经审核认为，该居民用户缴费查询卡不能证明支才荣、武芸系案涉房屋所有权人。
二审另查明，2017年2月28日，九九公司茅建萍向支才荣发短信称：“你好，我考虑了一下，算了，就按你所说的，等你哪天回来我把你交的房款一次性都给你，你和我到房管部门把合同撤了，其实我的朋友还没有回来，上次我和你提起孩子身体不好吗，考虑你总觉得我没有诚信，现在我先把我朋友要做贷款的钱我来帮他垫上，我等他贷款下来再给我，你看行吗”。2017年3月3日，支才荣向九九公司发出短信“不退了，自己住”，九九公司回复，“你怎么出尔反尔，你如果不退，第一要承担违约金，我的尾款你怎么算”，支才荣回复，“尾款把28楼那个拆了，立即给你”。
再查明，支才荣、武芸与九九公司之间签订的商品房买卖合同第六条约定：买受人应当于2015年11月5日前支付首期房价款338000元，占全部房价款的47.7%，余款380000元向银行申请贷款支付。第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理。1.按预期时间，分别处理（不作累加）（1）……（2）逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行……。对
对一审法院审理查明的事实，本院予以确认。
本院认为，支才荣、武芸与九九公司之间签订的商品房买卖合同合法有效，对双方均具有约束力。在商品房买卖合同履行过程中，双方曾就案涉房屋买卖合同的解除进行了磋商。双方虽曾协商一致同意解除，但对于解除的条件、时间存在分歧。支才荣认为九九公司应将其交付的房款全部退还，双方之间的买卖合同才予以解除。九九公司认为当其将房屋出售给第三人时，其与支才荣、武芸的房屋买卖合同便予以解除。对此，双方就合同解除问题仅是口头磋商，并未形成书面协议。但从九九公司于2017年2月28日和支才荣的短信来看，九九公司在2017年2月28日亦认可其和支才荣、武芸的房屋买卖合同解除的条件是将房款全部退还给支才荣、武芸。嗣后，支才荣于2017年3月3日明确表示不退房，九九公司亦未将房款退给支才荣、武芸，亦未办理更名或撤销备案合同等手续。因双方之间并无九九公司将房屋另行销售给他人后，双方之间合同即自行解除的明确约定，故一审认为九九公司已将案涉房屋销售给第三人，第三人也已付清房款，九九公司与支才荣、武芸之间的商品房买卖合同自行解除的观点缺乏相应依据。
九九公司与支才荣、武芸之间的商品房买卖合同约定房款总价71.8万元，首期房价款33.8万元，余款38万元向银行申请贷款支付，支才荣、武芸在向九九公司缴纳2万元定金及33.8万元首付款后，因未能向银行贷款，于2016年6月17日向九九公司缴纳了19万元现金，还剩尾款17万元未支付。双方在合同中并未约定该款项具体给付的时间，故支才荣、武芸应在合理期限内向九九公司支付。在2017年3月3日，支才荣、武芸明确向九九公司表示案涉房屋“不退了，自己住”，九九公司随即也通过短信表示了索要尾款的意思，支才荣、武芸以隔壁业主违规搭建为由，表明九九公司拆除后才给予尾款。后九九公司又于2017年8月30日向支才荣发出催交违约款项通知书，要求其在接到通知后5日内交清余款。支才荣、武芸仍以隔壁业主违规搭建为由，表明九九公司拆除后才给予尾款。隔壁业主是否存有违规搭建，并非九九公司所导致，支才荣、武芸应向相关行政部门反映，其以该理由拒付剩余房款没有法律和合同依据。九九公司在向支才荣、武芸催交尾款并给予合理的履行期限后，支才荣、武芸仍未履行合同约定的缴纳尾款的义务，故九九公司有权根据合同约定行使单方解除权，其于2017年10月7日向支才荣、武芸发出的解除购房合同通知书符合法律和合同规定，九九公司与支才荣、武芸之间的房屋买卖合同应予解除。综上，支才荣、武芸要求九九公司继续履行与其签订的商品房买卖合同的上诉理由不能成立，本院不予支持，一审法院判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元，由上诉人支才荣、武芸负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁益钧
审判员 李 砚
审判员 谢超亮
二〇一八年六月八日
书记员 刘 湘