辽宁省阜新市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽09民初154号
原告（案外人）：孟庆才。
委托代理人：孟凡凡。
被告（申请执行人）：阜新蒙古族自治县君悦小额贷款有限公司。
法定代表人：朱君。
被告（被执行人）：阜新海罗恒基房地产有限公司。
法定代表人：胡宝全。
被告（被执行人）：阜新市海州区三鑫小额贷款有限公司。
法定代表人：胡涛。
委托代理人：胡宝全。
被告（被执行人）：阜新三鑫融资担保有限公司。
法定代理人：胡宝全。
原告孟庆才与阜新蒙古族自治县君悦小额贷款有限公司（以下简称君悦公司）、阜新海罗恒基房地产有限公司（以下简称海罗公司）、阜新市海州区三鑫小额贷款有限公司（以下简称三鑫小贷公司）、阜新三鑫融资担保有限公司（以下简称三鑫公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孟庆才、被告海罗公司的法定代表人胡宝全、被告三鑫小贷公司的委托代理人胡宝全、被告三鑫公司均到庭参加诉讼。被告君悦公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
原告孟庆才向本院提出诉讼请求：一、请求判令位于阜新市细河区迎宾大街甲364-2141号房屋产权归原告所有；二、请求法院依法解除对该房的查封并停止强制执行；三、请求解除该房产在房产登记部门的网签名称归原告；四、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月29日，孟庆才在阜新海罗翡翠蓝湾售楼处购买位于细河区迎宾大街甲364-2141号楼房一户，并于当日与海罗公司签订了《商品房买卖合同》，合同价款26万元，原告缴纳了首付款10万元，物业费1万元，其余房款办理住房公积金贷款海罗公司为其出具了收款收据。原告是在该房在人民法院依法查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。原告未交房款的50%不是原告自身原因，原告曾多次找开发商要大票办理房屋贷款，被告海罗公司一直没有给原告出具大票，致使原告未能续交剩余的65%房款，责任在于开发商。
原告于2014年11月4日得知阜新市中级人民法院作出（2014）阜民三初字第92号民事裁定书，裁定查封了细河区迎宾大街甲364-2141号商品房，2016年6月20日原告向阜新市中级人民法院提出书面异议。2016年7月15日原告收到阜新市中级人民法院送达的（2016）辽09执民202号执行裁定书“驳回案外人孟庆才的异议”。原告认为贵院驳回原告提出的执行异议的裁定事项缺乏事实和法律依据。
海罗公司辩称：原告交款事实如果与我公司底联一致，商品房买卖合同继续有效，同意继续履行。原告当时要求办理过户登记手续，因房屋未完工无法办理手续。
三鑫小贷公司辩称同意海罗公司意见。
三鑫公司辩称同意海罗公司意见。
君悦公司未到庭未答辩。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，双方当事人无异议的证据有《商品房买卖合同》、收款收据、商品房销售（预售）许可证、（2016）辽09执异251号执行裁定书等。根据上述证据本院认定：2013年7月9日，孟庆才向海罗公司交纳购房定金2000元。2013年8月29日，缴纳房屋首付款99225元。海罗公司均为其出具了收据。2013年9月18日，与海罗公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：孟庆才购买位于阜新市细河区迎宾大街甲364-2141号房屋，合同价款260754元，该房屋系住宅。该《商品房买卖合同》第六条约定，签订本合同后的5日之内向出卖人支付首期房款100754元，定金无息充抵首期购房款，余款计人民币16万元，申请银行个人按揭贷款。第十九条约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，提交阜新市仲裁委员会仲裁。因房屋未完工，孟庆才无法办理过户登记手续。2014年10月11日，孟庆才与海罗公司签订补充协议，协议约定由孟庆才先入住，待海罗公司能开正式发票时，孟庆才配合做好贷款一事，保证贷款到账，如因孟庆才原因不能贷款不能到账，海罗公司收回此房。孟庆才于当日交纳垃圾清运费、供热费等费用。
阜新市房屋开发征收管理办公室于2012年11月23日向海罗公司颁发了商品房销售（预售）许可证。
因海罗公司与君悦公司借款合同纠纷，应君悦公司的申请，本院于2014年11月4日作出（2014）阜民三初字第92号裁定，裁定查封了阜新市细河区迎宾大街甲364-2141号房屋。
孟庆才于2016年7月5日提出案外人异议申请，阜新中院以（2016）辽09执异202号执行裁定驳回孟庆才的异议申请。
本院认为，本案系案外人孟庆才针对申请执行人申请执行提出的执行异议之诉，其请求本院停止对被执行人海罗公司坐落于阜新市细河区迎宾大街甲364-2141号房屋的执行，解除查封，并确认其对案涉房产享有所有权。故本案的争议焦点：1、孟庆才要求继续履行合同并确认诉争房屋归其所有是否应予支持；2、孟庆才请求停止执行的诉讼请求是否应予支持。
关于第一个争议焦点，孟庆才要求继续履行合同诉争房屋归其所有是否应予支持问题。孟庆才于2013年8月29日缴纳了首付款合计101225元，于2013年9月18日即与海罗公司签订了商品房买卖合同。海罗公司于2012年11月23日已取得了所开发的翡翠蓝湾商品房预售许可证。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售，并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依照《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，出卖人在起诉前取得房屋预售许可证明的，可以认定商品房合同有效。《中华人民共和国物权法》第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故孟庆才与海罗公司签订的商品房买卖合同有效，因该商品房尚未交付使用，故孟庆才尚未能进行产权登记，孟庆才尚未能取得房屋所有权，其能否实现该权利即要求海罗公司交付房屋及协助办理过户手续属于合同履行问题，不属于执行异议之诉审理范围。
关于第二个争议焦点孟庆才请求停止执行的诉讼请求是否应予支持的问题。在法律适用上，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定就应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。
依据本案相关证据，在法院查封涉案房屋之前，孟庆才即与海罗公司签订了商品房买卖合同并支付部分价款，其商品房买卖合同合法有效，支付了购房款项的事实有相应证据证实。其购买房屋时间在先，裁定查封时间在后，即孟庆才是在法院查封之前，房屋产权完全归海罗公司所有的情况下与其签订的合法有效的书面买卖合同，孟庆才支付了部分购房款并开具了收款收据，因被告房屋未交工，致使孟庆才无法办理按揭贷款。故孟庆才未能占有使用该房屋及交付余款，没有办理房屋过户登记手续，并非孟庆才的过错，孟庆才基于信赖所签订商品房买卖合同目的是为了取得诉争房屋物权，且其签订合同在先，君悦公司及王素清诉讼保全在后，故孟庆才对诉争房屋所享有的权利优于君悦公司和王素清的一般金钱债权，孟庆才对诉争房产所享有的权利应当能够阻却对本案诉争房产的执行，应当停止对诉争房产的执行。
综上所述，依照《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第一条、第二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
一、停止对座落于阜新市细河区迎宾大街甲364-2141号房屋的执行；
二、驳回原告孟庆才的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由阜新蒙古族自治县君悦小额贷款有限公司、阜新海罗恒基房地产有限公司、阜新市海州区三鑫小额贷款有限公司、阜新三鑫融资担保有限公司各自负担25元。
如不服本判决书，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审 判 长 李淑杰
审 判 员 朱有明
代理审判员 黄 华
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 杨 冰