.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}青海省西宁市城东区人民法院p t ; ” > 执 行 裁 定 书（2018）青0102执异6号异议人（案外人）：何超（身份证号×××），男，撒拉族，1992年9月6日出生，住西宁市城东区夏都大街***号*号楼*单元****室。委托代理人：马骁骧，新疆金侨律师事务所律师。委托代理人：张洁，新疆金侨律师事务所律师。申请执行人：张生山，男，汉族，1970年10月7日出生，住西宁市。被执行申请人：马会萍（身份证号×××），女，回族，住西宁市城东区大众街86号121室。（现羁押于西宁市第二看守所）在本院执行申请执行人张生山与被执行人马会萍民间借贷纠纷一案中，异议人何超于2018年3月12日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人何超称，关于张生山与马会萍民间借贷纠纷一案,张生山在诉讼前对马会萍名下的房屋进行了保全,该房屋位于西宁市城东区夏都大街188号7号楼1单元1032室,现异议人提出以下几点意见,请求城东区人民法院依法予以审查核定：一、异议人与马会萍在2015年12月5日就签订了买卖合同,并且于同年12月10日在西宁市房产局完成了房屋转移登记受理(见证据)。以上事实说明,异议人与马会萍的购房行为是真实、合法有效的法律事实,物权转移登记即将完成,只是由于马会萍后期失联及成立不动产局而导致办理产证程序滞后,但转移登记单载明的7项内容(包括房产证原件)说明,异议人与马会萍属于物权关系,而且异议人一直实际居住于该房屋,说明异议人已经实际取得了该房屋的物权,根据法学原理,物权优先于债权,所以,异议人的转移登记行为完全可以排斥原案申请人张生山与被申请人马会萍之间的债权行为；二、异议人与被申请人马会萍之间的买卖行为发生在前。根据异议人与马会萍双方实际议定的交易价格是1500000元(该交易价格符合该地段的商业价值),发生时间在2015年12月5日,同日,异议人委托马艾乙布向马会萍母亲(周英)转账1200000元(见证据二、证据三),后又将剩余款项转账至马会萍指定的马如意名下258000元,剩余42000元待办理完毕过户后异议人再支付给马会萍。由此进一步说明异议人与马会萍的房屋买卖行为是真实合法的,且发生在马会萍与申请执行人张生山借贷行为之前,可以成为异议人阻却原案申请人张生山的理由。综上所述,被保全的房屋实属异议人的合法财产,应当得到法律保护,请求城东区人民法院解除对西宁市城东区夏都大街188号7号楼1单元1032室不动产产权移转的冻结,停止对上述房屋的拍卖或以物抵债的执行程序。申请执行人张生山称，保全裁定是法院在认真审査所有材料的基础上作出的,其行为合法,没有违反法律规定。本案答辩人在向城东区人民法院申请诉前保全时,已提交从西宁市不动产登记中心调取的关于”城东区夏都大街188号7号楼1单元1032室”的权属状况材料,其可以证明该房屋的所有权人为马会萍,并不存在房屋已经出售、过户问题。因此,依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第一条第(四):”明确被保全财产信息或者具体的被保全财产线索”之规定裁定将属于马会萍所有的”城东区夏都大街188号7号楼1单元1032室”进行冻结,没有违反法律规定。保全裁定书是法院依法进行执行行为、维护答辩人合法权益的正义之举,是维护法律尊严的正当行为。根据不动产登记制度,保全房屋并非属于案外异议人何超所有,其针对该案提起执行异议,主体不适格。《物权法》第九条规定:”不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”,明确规定,我国不动产实行统一登记制度,案外异议人何超即使与马会萍签订了《房屋买卖合同》,也履行了相应的付款义务,但并没有办理过户手续,其之间的物权转让行为因未进行登记,不发生法律效力。因此,该保全房屋所有权人仍然为马会萍,答辩人依法保全属于马会萍所有的房屋,何超针对其提起异议,主体不适合。综上,请求人民法院依法驳回案外人何超的异议,依法维护答辩人的合法权益,维护法律的神圣尊严。被申请执行人马会萍称,何超所述情况属实，房子是1500000元卖给了何超，房款一笔转给了我母亲周英，另一笔转给了中介，因为房子是通过中发源对面如意房屋中介卖的，这房子我2015年就卖掉了，是在借张生山高利贷之前就已经卖给何超了。房款还剩40000左右没给，在何超手里，说办完过户手续后给。我借张生山的钱是在2016年，房产局和如意房屋中介都有记录。本院查明，申请人张生山与被执行人马会萍民间借贷纠纷一案，本院于2016年11月9日作出（2016）青0102财保23号民事裁定书，裁定冻结被申请人马会萍位于本市城东区夏都大街188号7号楼1单元1032室不动产产权的移转及设置他项权利,期限为三年。2017年7月7日作出(2016)青0102民初2672号《民事判决书》并已发生法律效力，确认被执行人马会萍偿还申请人张生山借款1900000元，马会萍给付张生山财产保全费5000元、保险费7600元。因被执行人马会萍未履行法律文书确定的义务，经申请执行人张生山申请，本院于2017年11月28日立案执行，并作出（2017）青0102执966号执行裁定书。裁定被执行人马会萍支付申请执行人借款1900000元,财产保全费5000元,保险费7600元,案件受理费21974元,公告费600元,共计1935174元。2018年3月12日异议人何超提出执行异议，请求人民法院依法解除对西宁市城东区夏都大街188号7号楼1单元1032室不动产权移转的冻结。另查明，被执行人马会萍与异议人何超于2015年12月5日在如意房屋中介就位于西宁市城东区夏都大街188号7号楼1单元1032室的房屋买卖事宜达成了意向。2015年12月5日异议人何超委托马艾乙布向周英（马会萍之母）转账100000、12月7日转账1100000元，2015年12月10日马会萍与何超在西宁市房屋权属登记中心做了二手房买卖转移登记并签订了西宁市存量房买卖合同。2015年12月12日何超向中介公司马如意转账258000元，后中介公司将该笔房款给付了马会萍。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本条是对无过错买受人物权期待权保护的要件，买受人需同时满足以上四个要件，其享有的权利即可排除申请执行人的执行，本案中涉案的房屋在西宁市城东区人民法院查封之前已转让给异议人何超。故异议人何超于本院冻结涉案房产前已满足了以上四个要件。异议人何超对位于西宁市城东区夏都大街188号7号楼1单元1032室房屋享有足以排除强制执行的权益，其提出的异议理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于西宁市城东区夏都大街188号7号楼1单元1032室房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本裁定送达后立即生效。审判长蒲万富审判员马德林审判员马秀花二〇一八年三月二十二日书记员宋晓芸