上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终3515号
上诉人(原审被告)：上海宜军餐饮企业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人：袁志军，总经理。
委托诉讼代理人：丁运萍。
上诉人(原审被告)：袁志军，男，1979年1月6日出生，汉族，户籍地江西省宜春市。
上诉人(原审被告)：刘晓兰，女，1982年9月20日出生，汉族，户籍地江西省宜春市。
上列三上诉人共同委托诉讼代理人：李辉，上海衡茂律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海赋尧资产管理有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：龚志伟，执行董事。
委托诉讼代理人：吉峰，上海博拓律师事务所律师。
上诉人上海宜军餐饮企业管理有限公司(以下简称“宜军公司”)、袁志军、刘晓兰因与被上诉人上海赋尧资产管理有限公司(以下简称“赋尧公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初7523号民事判决，向法院提起上诉。法院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
宜军公司、袁志军、刘晓兰上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判。事实和理由：《房产租赁合同》签订后，被上诉人对水电计量未按合同履行。2015年2月被上诉人召集所有承租人开会，单方面要求对水电费加价，上诉人未予同意。同时，上海科峰宾馆有限公司(以下简称“科峰宾馆”)和被上诉人也未将其相关资料交付上诉人使用。合同约定被上诉人应当开具水电费发票，上诉人超过30天未付水电费，被上诉人才可以拉闸限电。而被上诉人2016年5月26日才开具发票，2016年5月31日，被上诉人对上诉人承租区域停水停电，致使上诉人根本无法经营，造成上诉人巨大损失。
赋尧公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。双方签订合同后以会议纪要的形式对水电费作了明确约定。上诉人通过股权转让获得案外人的经营资质，合同履行中有过约定。被上诉人多次开出水电费发票，上诉人都未付水电费，因此被上诉人拉闸断水。故请求驳回上诉，维持原判。
赋尧公司向一审法院起诉请求：一、宜军公司支付赋尧公司自2016年5月15日至2016年11月14日期间拖欠6个月的房屋租金人民币(以下币种均为人民币)1,000,000.20元(计算方式：每月166,666.70元*6=1,000,000.20元)；二、宜军公司偿付拖欠房租滞纳金(即违约金)464,164.81元(计算方式，分段计算：第1期：以166,666.70元为基数，按日千分之五标准，自2016年4月26日计算至2016年11月14日止；第2期：以166,666.70元为基数，按日千分之五标准，自2016年5月26日计算至2016年11月14日止；第3期：以166,666.70元为基数，按日千分之五标准，自2016年6月26日计算至2016年11月14日止；第4期：以166,666.70元为基数，按日千分之五标准，自2016年7月26日计算至2016年11月14日止；第5期：以166,666.70元为基数，按日千分之五标准，自2016年8月26日计算至2016年11月14日止；第6期：以166,666.70元为基数，按日千分之五标准，自2016年9月26日计算至2016年11月14日止)；三、宜军公司支付自2016年1月1日起至2016年6月30日期间拖欠的电费127,139.24元(拖欠月份及金额，1月：48,490.80元，2月：23,482.80元，3月：28,720.80元，4月：13,242.84元，5月：11,895.24元，6月：1,306.76元)；四、宜军公司支付自2016年3月1日至2016年5月31日期间3个月拖欠的水费3,450元(拖欠月份及金额，3月：1,320元；4月：1,025元；5月：1,105元)；五、宜军公司支付违反合同违约金300万元；六、宜军公司支付免租期租金人民币50万元；七、宜军公司支付安保费48,000元(每月6,000元，每月按30天计算，从2016年2月1日计算至2016年9月30日)；八、宜军公司支付物业管理费、设施维护费31,500元(每月3,500元，每月按30天计算，从2016年1月1日计算至2016年9月30日)；九、袁志军、刘晓兰就宜军公司上海宜军餐饮企业管理有限公司所应负担的上述义务承担连带责任。
一审法院认定事实：2015年10月15日，赋尧公司(作为甲方)与宜军公司(作为乙方)、科峰宾馆(作为丙方)签订《房产租赁合同》，约定位于上海市青浦区胜利路XXX号的房产为上海惠希金实业发展有限公司所有，该房产于2015年3月28日租赁给赋尧公司使用，赋尧公司有权将该房产转租给他人使用。科峰宾馆具有宾馆经营资质，经营地点为上海惠希金实业发展有限公司位于上海市青浦区胜利路XXX号的五层、六层、七层、一楼宾馆前台(以下简称“系争房屋”)。赋尧公司将该处房产的五层、六层、七层、一楼宾馆前台转租给宜军公司承租使用。租赁房产用于宜军公司作宾馆、会务经营使用，除此之外宜军公司不得做其他经营。租赁期限15年，自2015年10月15日起至2030年10月14日止。租赁房产的租金自2016年1月15日起计算，免租期为自2015年10月15日起至2016年1月4日。本合同约定的租金数额不包括宜军公司依据本合同约定应支付的能源费、税费或其他任何费用。本合同约定租赁期限内，租赁房产的第一年年租金为200万元。以后每年在上一年度的基础上增加10万元。租金先付后用，每一个月为一个支付周期，宜军公司应于每月的25日向赋尧公司支付下一月的租金。宜军公司逾期支付租金的，按照每日5%向赋尧公司支付滞纳金，宜军公司逾期30日未付租金的视为违约，赋尧公司有权不予退还保证金100万，宜军公司同时向赋尧公司承担违约责任。租赁房产的保证金为100万元。因宜军公司使用该住房及对外经营所发生的一切费用，包括但不限于税收、水电费、通讯费、网路服务费、设备设施维护费、修理费、电梯使用修理维修费以及政府部门年检等费用均由宜军公司自行承担。水电费由赋尧公司先行支付，宜军公司在赋尧公司每月出具电费发票后的3日内付款，按照水电能源部门的账单据实结算，如逾期未付，则宜军公司支付每日5%的滞纳金，宜军公司超过30天未付水电费的，赋尧公司可以拉闸限电，对此赋尧公司不构成侵权。赋尧公司应于2015年10月20日前向宜军公司交付租赁房产，以交接清单为准。合同签署后，合同各方应按照本合同约定全面履行义务，任何一方违反本合同约定义务均应向对方承担违约责任，支付违约金，违约金标准为300万元。宜军公司未按时、足额向赋尧公司支付本合同约定的租金每逾期支付一日，应按每日百分之5的标准向赋尧公司支付违约金。逾期三十日未支付的，赋尧公司不予退还100万元保证金，并且宜军公司向赋尧公司承担违约赔偿责任。赋尧公司向宜军公司提供的免租期为附条件免租，如宜军公司在租赁期内单方面终止合同，赋尧公司有权撤销三个月免租期，宜军公司应向赋尧公司支付免租期内的租金：50万元，并且赋尧公司不予退还保证金100万元，宜军公司同时承担违约赔偿责任。担保人对宜军公司的违约以及债务承担连带担保责任。丙方自愿无偿将经营资质交于宜军公司使用，用于宾馆、会务的经营。丙方不向宜军公司收取任何资质使用费。赋尧公司与丙方的债权债务互不相干。赋尧公司既不承担丙方的任何债权债务，丙方也不承担赋尧公司的任何债权债务。因宜军公司经营所发生的债务由宜军公司自行承担。宜军公司与丙方的债权债务互不相干。宜军公司既不承担丙方的任何债权债务，丙方也不承担宜军公司的任何债权债务。因宜军公司经营所发生的债务由宜军公司自行承担。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，宜军公司向赋尧公司交付了房屋。
2015年10月15日，袁志军、刘晓兰共同向赋尧公司出具担保函一份，该函主要内容为，鉴于宜军公司与赋尧公司签订了位于上海市青浦区胜利路XXX号的五层、六层、七层的房屋租赁合同，担保人自愿为宜军公司履行该合同的义务及由此产生的相关债务承担连带保证责任。袁志军、刘晓兰作为担保人在该函上签字确认。
2015年12月26日，赋尧公司与宜军公司达成会议纪要。该纪要中载明宜军公司应当对自身的用水、用电量进行自查，或邀请第三方进行检测，水费按5元/吨，电费按1.2元/度计价。
宜军公司租金交付至2016年5月14日，之后的租金未付。宜军公司2016年1月起未支付电费，同年3月起未支付水费。
赋尧公司于2016年5月31日对宜军公司承租的区域停电。2016年6月1日，宜军公司发通知函给赋尧公司，内容为由于赋尧公司在2016年5月31日下午16：15左右严重违反《房屋租赁合同》的相关条款，对宜军公司强行停电，赋尧公司的行为已造成宜军公司无法经营，故要求赋尧公司在2016年6月2日中午12点前恢复供电，如逾期，赋尧公司与宜军公司之间签订的《房屋租赁合同》将解除，并追究赋尧公司的法律责任。2016年6月2日，宜军公司将酒店客人及其员工均转移至他处，双方发生冲突，赋尧公司、宜军公司双方未办理交接。之后，赋尧公司一直未恢复供电，直至2016年11月14日赋尧公司、宜军公司双方进行系争房屋交接。
系争房屋的所有权人为上海惠希金实业发展有限公司。2015年3月28日，赋尧公司与上海惠希金实业发展有限公司签订《房产租赁合同》，约定上海惠希金实业发展有限公司将上海市青浦区胜利路XXX号整幢房屋交付赋尧公司承租使用，赋尧公司可以向第三方转租全部承租房产或部分房产。
2016年7月18日，法院立案受理了宜军公司作为原告诉赋尧公司、科峰宾馆作为被告的房屋租赁合同纠纷，案号为(2016)沪0118民初7579号。宜军公司起诉请求判令：1、宜军公司与赋尧公司、科峰宾馆之间签订的《房产租赁合同》于2016年6月2日解除；2、赋尧公司、科峰宾馆返还保证金100万元；3、赋尧公司、科峰宾馆承担违约金100万元。法院经审理后于2016年12月16日作出(2016)沪0118民初7579号民事判决：一、上海宜军餐饮企业管理有限公司与上海赋尧资产管理有限公司、上海科峰宾馆有限公司之间于2015年10月15日签订的《房产租赁合同》于2016年11月14日解除；二、上海宜军餐饮企业管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。
本案中，赋尧公司、宜军公司之间主要争议如下：
一、关于房屋租金及相应的滞纳金问题。赋尧公司认为，宜军公司交付的房租支付至2016年5月14日，至2016年11月14日赋尧公司、宜军公司双方就系争房屋进行了交接，并明确当天解除系争房屋的租赁合同。故赋尧公司主张自2016年5月15日至2016年11月14日期间6个月拖欠的房屋租金。宜军公司认为，赋尧公司在2016年5月31日强行断电，宜军公司未与赋尧公司办理交接，自行撤离，宜军公司确认仍有部分物品遗留在系争房屋内。之后并未实际使用过系争房屋，故不存在占有系争房屋的情况。租金计算应从2016年5月15日计算至2016年5月31日，对于租金计算标准无异议。宜军公司还认为，宜军公司曾于2016年6月1日通知赋尧公司解除合同，为此，宜军公司提供了快递回执单、解除函、录音光盘、短信记录、报警记录、谈话笔录、微信记录截图、照片等证据。赋尧公司对报警记录无异议，对宜军公司提供的上述其他证据均不予认可。庭审中，赋尧公司、宜军公司均明确双方是在2016年11月14日进行交接，宜军公司向赋尧公司交付了钥匙，也于当天解除租赁合同。因宜军公司未按约支付租金，赋尧公司基于合同约定，向宜军公司主张相应的滞纳金(即违约金)。宜军公司对此不同意偿付。法院认为，鉴于(2016)沪0118民初第7579号民事判决书已就赋尧公司、宜军公司之间房屋租赁合同作出判决，宜军公司与赋尧公司、科峰宾馆之间于2015年10月15日签订的《房产租赁合同》于2016年11月14日解除。宜军公司租金支付至2016年5月14日，对此，赋尧公司、宜军公司双方均无异议；2016年11月14日，宜军公司向赋尧公司交付了系争房屋钥匙，应视为系争房屋在2016年11月14日之前一直由宜军公司掌控。现赋尧公司主张自2016年5月15日至2016年11月14日期间6个月拖欠的房屋租金，赋尧公司的主张有相应的事实依据，法院予以支持。宜军公司未按约支付租金，显属违约，赋尧公司主张滞纳金有相应的合同依据，但按照日千分之五标准计算宜军公司也认为过高，故法院酌情调整为日千分之一。
二、关于水、电费问题。赋尧公司认为宜军公司2016年1月起未支付电费，同年3月起未支付水费，并主张拖欠的费用。为此，赋尧公司提供了水、点费分摊明细表、发票及签收单等证据。宜军公司在第一次庭审中陈述对水费计价标准有异议，第二次庭审中对于2016年3月至5月期间的水费无异议，同意支付。但对于自2016年1月1日起至2016年6月30日期间拖欠的电费，宜军公司认可拖欠自2016年1月1日起至2016年5月31日期间电费，对于该期间的用电量也予以确认，但不认可计算标准，要求按照电力公司实际报价结算。对于2016年6月1日至6月30日期间的电费不予认可。法院认为，赋尧公司主张的水费，赋尧公司、宜军公司之间均无异议，法院予以确认。对于2016年1月1日起至2016年5月31日期间电费，法院认为，宜军公司对计算标准有异议，但计算标准已经在赋尧公司、宜军公司签字确认的会议纪要中予以明确，宜军公司称其在会议纪要上的签字不代表其对该标准的同意，法院不予采信。对于赋尧公司主张的2016年1月1日起至2016年5月31日期间电费，赋尧公司该主张有相应的事实依据，法院予以支持。对于2016年6月1日至6月30日期间的电费，对于电费用量度数，宜军公司不予确认，赋尧公司提供的证据尚不充分，法院不予支持。
三、关于违反合同违约金300万元及免租期租金50万元问题。赋尧公司认为，宜军公司违反合同约定的事项主要有：拖欠房租；拖欠水电费及未经赋尧公司书面许可，对房屋进行改建，且宜军公司要求单方解除合同。宜军公司认为，对房屋进行改建系经赋尧公司同意。对于单方解除合同，宜军公司是在行使单方解除权，且是基于赋尧公司的违约，赋尧公司单方断电、未按照约定向宜军公司提供经营宾馆的相应经营资质、水电费计价方式等侵害行为。对于赋尧公司认为的其他违约事项，宜军公司不予认可。同时，宜军公司认为赋尧公司主张的违约金过高，请求酌情调整。赋尧公司就其主张的宜军公司违约所造成损失，包括房屋空置100万元、房屋维修、设备设施的添置、维护100.9万元、宜军公司在经营期间对房屋进行改建后恢复所需要花费的费用20万元，提供了房屋整改、后续整改费用及空置损失明细、联通移动通信室内覆盖建设协议、热水系统零件购销及维修合同、自动门安装调试保养合同、水泵设备维修保养合同、酒店麻将机购销合同、交通道闸施工维保合同、电梯维修调试验收年检合同、地砖修复合同、弱电安装整改维修调试合同、发票、防水补漏施工承包合同、装修施工合同、消防工程委托合同、委托代理合同、销售合同、照片等证据。宜军公司对上述证据的真实性均不予确认。法院认为，根据庭审查明的事实，宜军公司在双方未作交接的情况下，自行搬离系争房屋，且未按约支付房租及水电费等，显属违约，赋尧公司主张违约金有相应的依据，但宜军公司认为该违约金过高，请求酌情调整，法院认为，赋尧公司主张违约金300万元，仍属过高，法院酌情确定为50万元。对于免租期租金50万元。根据赋尧公司、宜军公司双方合同约定，赋尧公司向宜军公司提供的免租期为附条件免租，如宜军公司在租赁期内单方面终止合同，赋尧公司有权撤销三个月免租期，宜军公司应向赋尧公司支付免租期内的租金50万元。赋尧公司据此主张有相应的事实依据，法院一并予以支持。
四、关于安保费及物业管理费、设施维护费问题。
对于安保费，赋尧公司认为合同内确实无约定，但是合同在实际履行中发生了安保费，双方经协商并口头约定，赋尧公司聘请保安公司，由宜军公司前期每月分担6,000元，宜军公司交付安保费至2016年1月31日，宜军公司每月向赋尧公司支付6,000元，赋尧公司计算8个月，从2016年2月1日计算至2016年9月30日，后续的安保费赋尧公司不再主张。设施维护费是根据合同第2页第4条第2款约定，物业管理费是根据合同第3页第5条第2款第3项约定。合同无明确具体金额，但双方在实际履行中，宜军公司曾向赋尧公司交付过具体费用，两项费用合计每月3,500元，故赋尧公司同样主张自2016年1月1日计算至2016年9月30日。设施维护费包括停车场、消防设施维护等日常费用。物业管理费指的是赋尧公司单方雇佣的保洁公司。为此，赋尧公司提供了水电工管理费、保安管理费签收单、发票、发票签收单、转账记录，证明之前的电工管理费、保安管理费，宜军公司已付。水电工管理费即为赋尧公司主张的设施维护费。安保费从2月开始，物业管理费从1月份开始计算。宜军公司对上述证据真实性无异议。宜军公司认可已交过上述费用，对于未交的费用，宜军公司则不予认可，双方合同无约定，也不同意交付。法院认为，安保费及物业管理费、设施维护费均是在合同实际履行中发生的费用，且相应的缴纳标准及费用，宜军公司也认可之前确实缴纳过，现宜军公司抗辩不同意继续交付，理由并不充分。因此，可以认定上述费用符合赋尧公司、宜军公司双方协商并口头约定之事实，法院对赋尧公司所述意见予以采信，对赋尧公司主张上述费用予以支持。
审理中，宜军公司、袁志军、刘晓兰明确袁志军、刘晓兰就宜军公司所应负担的义务愿意承担连带责任，无异议。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，赋尧公司、宜军公司签订的《房产租赁合同》是双方真实意思的表示，应为合法有效。宜军公司理应按照合同约定支付租金等费用，现宜军公司未按合同约定履行义务，显属违约，应承担相应的违约责任。主张袁志军、刘晓兰就上海宜军餐饮管理有限公司所应负担的义务承担连带责任，宜军公司、袁志军、刘晓兰对此无异议。赋尧公司该项主张也符合相关法律规定，故法院亦予以支持。
一审法院判决如下：一、上海宜军餐饮企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海赋尧资产管理有限公司自2016年5月15日至2016年11月14日期间拖欠6个月的房屋租金人民币1,000,000.20元；二、上海宜军餐饮企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内偿付上海赋尧资产管理有限公司滞纳金(计算方式：第1期，以166,666.70元为基数，按日千分之一标准，自2016年4月26日计算至2016年11月14日止；第2期，以166,666.70元为基数，按日千分之一标准，自2016年5月26日计算至2016年11月14日止；第3期，以166,666.70元为基数，按日千分之一标准，自2016年6月26日计算至2016年11月14日止；第4期，以166,666.70元为基数，按日千分之一标准，自2016年7月26日计算至2016年11月14日止；第5期，以166,666.70元为基数，按日千分之一标准，自2016年8月26日计算至2016年11月14日止；第6期，以166,666.70元为基数，按日千分之一标准，自2016年9月26日计算至2016年11月14日止)；三、上海宜军餐饮企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海赋尧资产管理有限公司电费人民币125,832.48元；四、上海宜军餐饮企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海赋尧资产管理有限公司水费人民币3,450元；五、上海宜军餐饮企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内偿付上海赋尧资产管理有限公司违约金人民币50万元；六、上海宜军餐饮企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海赋尧资产管理有限公司免租期租金人民币50万元；七、上海宜军餐饮企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海赋尧资产管理有限公司安保费人民币48,000元；八、上海宜军餐饮企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海赋尧资产管理有限公司物业管理费、设施维护费人民币31,500元；九、袁志军、刘晓兰对上海宜军餐饮管理有限公司所应负担的上述各项义务承担连带责任。
本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，宜军公司与赋尧公司签订的《房产租赁合同》是双方真实意思的表示，应为合法有效，各方应当恪守。根据已查明的事实，宜军公司未能支付租金以及水电费的行为已经构成违约。虽然宜军公司对水电费的计价标准、宾馆资质交付的衔接等环节存有异议，但此异议尚不足以构成其欠付相应费用的抗辩。故宜军公司作为合同违约一方，应当承担违约责任。一审法院支持赋尧公司的请求，判令宜军公司支付使用费、承担违约责任，并无不当。一审法院阐明的理由，本院予以认同，不再赘述。且一审法院已经对相关违约金予以酌定，数额尚属合理，本院不再行调整。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币24,470.30元，由上诉人上海宜军餐饮企业管理有限公司、袁志军、刘晓兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 成 皿
代理审判员 马忆蔺
二〇一七年六月三十日
书 记 员 任思琦
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……