浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终2828号上诉人(原审被告)：潘海林，男，1981年5月24日出生，汉族，住浙江省桐庐县。上诉人(原审被告)：周蓓蓓，女，1982年10月19日出生，汉族，住浙江省桐庐县。两上诉人共同委托代理人（特别授权代理）：徐国赢，浙江春江明珠律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：余守琴，女，1978年12月28日出生，汉族，住河南省商城县。委托代理人（特别授权代理）：陈玲，浙江弘源律师事务所律师。上诉人潘海林、周蓓蓓为与被上诉人余守琴定金合同纠纷一案，不服浙江省桐庐县人民法院（2017）浙0122民初314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案经本院院长审批，延长审理期限三个月。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2016年9月28日，余守琴与潘海林、周蓓蓓签订《个人房屋转让协议》一份，约定余守琴购房潘海林、周蓓蓓所有的位于杭州市××西××山庄××单元××室，建筑面积为88.81平方米（具体面积以政府相关主管部门的确认为准）的房屋，转让成交价为915000元，买方即余守琴在签署本合约时向卖方即潘海林、周蓓蓓支付5万元作为购房定金，交易过程中所有的税费及中介服务费由买方承担。买卖双方同意买方三证办出后交房。如买方未能履行本合约之条款以至本合约不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让予任何人；如卖方在收取定金后不依约将该物业售予买方，则卖方须返还买方双倍定金以弥补买方之损失。2016年9月26日，潘海林、周蓓蓓收到余守琴购房定金5万元,后因房屋转让产生纠纷，故诉至法院。原审法院审理认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金罚则的适用为当事人一方不履行合同构成根本性违约。余守琴已支付潘海林、周蓓蓓购房定金5万元，潘海林、周蓓蓓理应积极配合余守琴签订正式的购房合同，并转让房屋，潘海林、周蓓蓓的迟延履行已构成根本性违约，故对余守琴要求潘海林、周蓓蓓返还定金10万元的主张予以支持。因潘海林、周蓓蓓的违约行为导致无法再实现合同目的，故该个人房屋转让协议应予以解除。余守琴要求潘海林、周蓓蓓赔偿损失的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。潘海林、周蓓蓓未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利，依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、余守琴与潘海林、周蓓蓓于2016年9月28日签订的个人房屋转让协议自判决生效之日起解除；二、潘海林、周蓓蓓于判决生效后十日内返还余守琴定金10万元；三、驳回余守琴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。案件受理费2340元，减半收取计1170元，由潘海林、周蓓蓓负担。余守琴于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；潘海林、周蓓蓓于判决生效之日起七日内交纳上述应负担的案件受理费。宣判后，潘海林、周蓓蓓不服，共同向本院提起上诉称：一、潘海林、周蓓蓓没有迟延履行合同义务，不存在根本违约的情形。1．2016年9月28日，双方签订《个人房屋转让协议》时，余守琴对于涉案的房屋潘海林、周蓓蓓尚未办出三证是知情的。假如说本案存在潘海林、周蓓蓓未事先告知三证未办出的情况，也不影响潘海林、周蓓蓓履行《个人房屋转让协议》约定的义务。2．潘海林、周蓓蓓没有违反《个人房屋转让协议》中关于“买方三证办出后交房”的约定。3．潘海林、周蓓蓓与余守琴并未明确约定潘海林、周蓓蓓办理三证以及双方办理过户手续的时间期限。此外，在《个人房屋转让协议》签订后，余守琴与潘海林、周蓓蓓也未就前述事项进行过协商处理。4．在余守琴向桐庐县人民法院起诉前，余守琴未与潘海林、周蓓蓓协商补充约定三证、过户手续办理的时间期限，也未发函给潘海林、周蓓蓓要在合理期限内办理三证以及办理过户手续。在双方关于三证办理及过户事宜未明确约定具体时间期限的情况下，余守琴应先与潘海林、周蓓蓓进行协商补充约定处理前述事宜的具体时间期限，或者余守琴至少应书面发函给潘海林、周蓓蓓希望潘海林、周蓓蓓在合理期限内配合办理过户手续。如潘海林、周蓓蓓在合理期限内，没有配合余守琴办理的，才可追究相关的违约责任。5.涉案房屋的产权证已经办出，且产权证的办理时间未违反《个人房屋转让协议》中的内容约定。6.《关于进一步严格实施住房限购的通知》不影响本案《个人房屋转让协议》的履行。2016年11月9日，杭州市住房保障和房产管理局发布了《关于进一步严格实施住房限购的通知》(以下简称“《通知》”)。该《通知》规定自2016年11月10日起，进一步严格实施住房限购措施，在市区限购范围内暂停对以下非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房：(1)已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭：(2)不能提供自购房之日起前2年内在本市连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险(城镇社会保险)证明的非本市户籍居民家庭(非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房)。从前述《通知》的实施时间可知，《通知》所发布限购政策自2016年11月10日开始实施即在2016年11月10日以后，对不符合《通知》规定内容的人员，规定暂不享有购房的资格。而《通知》并无规定，在《通知》发布之前已签订房屋买卖合同但没办理过户登记的情况也是属于《通知》所涉的不享有购房资格的情况。本案潘海林、周蓓蓓与余守琴签订《个人房屋转让协议》的时间为2016年9月28日。可见潘海林、周蓓蓓与余守琴之间买卖房屋的行为是发生在《通知》实施前。因此，潘海林、周蓓蓓认为根据《通知》的实施时间来看，余守琴享有购房的资格。7．一审判决不符合《个人房屋转让协议》第九条关于返还定金的约定。《个人房屋转让协议》第九条约定“如卖方在收取定金后不依合约条款将物业售予买方，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失”。另根据法律规定，双倍返还定金也只适用于不履行合同义务的情况。因此，只有本案潘海林、周蓓蓓不将房屋售予余守琴的情况下才需要双倍返还定金。但是本案余守琴一审并未提交任何证据证明潘海林、周蓓蓓违反约定，不将房屋售予余守琴。二、即使余守琴属于《通知》规定的暂不享有购房资格的人员范围，对于不能办理过户的原因也不能归责于潘海林、周蓓蓓，具体理由：导致涉案房屋不能办理过户的原因不是潘海林、周蓓蓓未办理涉案房屋的三证，而是《通知》的发布实施。第一，潘海林、周蓓蓓与余守琴之间(包括签订的《个人房屋转让协议》)并无约定潘海林、周蓓蓓具体办理好三证即房屋产权证的时间期限。第二，潘海林、周蓓蓓作为一般百姓无法事先预知《通知》的情况，且一般百姓对于政策的了解知情具有滞后性。事实上，《通知》的发布以及《通知》的内容，潘海林、周蓓蓓也确实是发布实施后很久才知道的。结合前述两点理由，潘海林、周蓓蓓的行为不存在任何违反《个人房屋转让协议》约定之处。此外，潘海林、周蓓蓓认为《通知》发布实施导致涉案房屋无法办理过户的情况属于不可归责于潘海林、周蓓蓓的事由。即使参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，本案中潘海林、周蓓蓓返还5万元定金即可。三、对一审判决第一项解除合同，既然余守琴提出了，那么潘海林、周蓓蓓也是认可的。请求撤销一审判决第二项，并改判驳回余守琴要求返还10万元定金的诉讼请求，余守琴承担一审、二审诉讼费用。被上诉人余守琴答辩称：首先，潘海林、周蓓蓓在与余守琴签订案涉房屋购买合同时，潘海林、周蓓蓓承诺在协议签订后二周内进行网签，网签前提是办理三证，但潘海林、周蓓蓓至余守琴起诉时仍然没有办理出三证。导致在限购政策出台前，双方未签订合同并办理网签。政策出来后，余守琴无法在杭州购买房屋。其次，即使潘海林、周蓓蓓与余守琴在合同签字时未明确约定网签及交付房屋的时间，根据合同法第61条的规定，对网签或交付房屋时间没有约定或者约定不明确的，可以根据房屋交易习惯确定，潘海林、周蓓蓓签订房屋转让协议并收取定金后没有立即办理案涉房屋的三证，属于迟延履行合同义务的行为。此外，根据合同法诚实信用的原则，潘海林、周蓓蓓也应当在签订合同收到定金后，积极配合余守琴签订合同、办理三证。综上，余守琴认为潘海林、周蓓蓓存在迟延履行合同义务，导致余守琴无法实现合同目的，构成根本性违约。请求法庭维持原判。二审期间，上诉人潘海林、周蓓蓓向本院提交了证据1、个人房屋转让协议，证明该协议无明确约定签订正式购房合同的时间，而且该协议已具备二手房屋买卖合同的要件，无需签订正式的购房合同，潘海林、周蓓蓓未违反该协议关于交房时间等约定。证据2、税收缴款书、房屋交易告知单，证明潘海林、周蓓蓓一直在办理房屋产权事宜。证据3、不动产权属证书，证明案涉房屋的产权证已于2017年3月14日办理出来。证据4、杭州市住房保障和房产管理局《关于进一步严格实施住房限购的通知》，证明本案余守琴无法在杭州市市区购买的实际原因系政府政策导致，而且该政策发布到实施仅隔一天，潘海林、周蓓蓓对此无法预知，潘海林、周蓓蓓在本案中没有过错。被上诉人余守琴未向本院提交新的证据。经质证，余守琴认为，证据1真实性没有异议，但证明目的有异议，首先，根据杭州市住建局的规定，双方进行二手房屋买卖需要签订规定版本的购房合同并办理网签，虽然双方在合同中未约定网签时间，但实际上双方口头对网签的时间是进行过约定的，故不能实现潘海林、周蓓蓓的证明目的。证据2真实性没有异议，但证明目的有异议，潘海林、周蓓蓓于2016年9月26日收到余守琴的定金，双方于2016年9月28日签订合同，潘海林、周蓓蓓直到三个月后才去缴纳税费，到余守琴起诉前才去办理三证，说明潘海林、周蓓蓓怠于履行合同，不能达到潘海林、周蓓蓓证明目的。证据3三性没有异议，但可以证明潘海林、周蓓蓓怠于履行合同义务。证据4真实性没有异议，但证明目的有异议，在合同签订时余守琴具有在杭州市区内购买房屋的资格，但因为潘海林、周蓓蓓迟延履行合同义务，才导致余守琴在政策出台后失去了在杭州市购买房屋的资格。本院经审查后认为，潘海林、周蓓蓓向本院提交的证据1-4，余守琴对其真实性均无异议，本院对该些证据的真实性均予以认可。经审理，本院二审查明的事实除与原审法院查明事实一致予以确认外，另查明：2016年11月9日杭州市住房保障和房产管理局发布《关于进一步严格实施住房限购的通知》。潘海林、周蓓蓓于2017年3月14日办理完毕不动产权属登记手续并领取不动产权证书。本院认为：案渉《个人房屋转让协议》系双方当事人真实意思表示，也没有违反国家法律、行政法规强制性规定，应当有效。因该协议在“付款方式”中已明确记载了“签署《杭州市房地产买卖协议（现售）》”，而双方至今未签署供网签备案的《杭州市房地产买卖协议（现售）》并办理过户转让手续，原审判决认定该协议应当解除无误，潘海林、周蓓蓓对协议解除亦无异议，本院予以确认。协议解除后，本案现有证据表明潘海林、周蓓蓓于2016年9月28日签订案渉协议后直至2017年3月14日方始办理完毕自身的不动产权属登记手续并领取不动产权证书，迟延履行的情形明显，结合2016年11月杭州市房屋限购政策，因潘海林、周蓓蓓的迟延履行行为已经导致合同目的无法实现，潘海林、周蓓蓓对此应当承担相应的违约责任，原审判决据此认定潘海林、周蓓蓓应当双倍返还已收受的定金5万元并无不当，本院予以确认。综上所述，潘海林、周蓓蓓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理2300元，由潘海林、周蓓蓓负担。本判决为终审判决。审判长 陈 剑审判员 崔 丽审判员 夏明贵二〇一七年九月二十二日书记员 金佳惠??１?