宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬海民初字第1266号
原告：吴洪英。
委托代理人：舒辰，浙江金汉律师事务所律师。
被告：李萍。
原告吴洪英为与被告李萍房屋租赁合同纠纷一案，于2014年10月23日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘晶独任审判，于2014年11月19日公开开庭进行了审理，后因案情复杂裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，于2015年2月10日再次公开开庭进行了审理。原告吴洪英的委托代理人舒辰到庭参加了诉讼，被告李萍到庭参加了第一次诉讼，第二次诉讼经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告吴洪英起诉称：原、被告于2014年7月2日签订《协议书》一份，于同年8月23日签订《房屋租赁合同》一份，《协议书》约定将位于宁波海曙区永寿街164号的家家乐家政转让于被告，转让费（含2014年7月2日至2014年9月25日房租）合计28500元，水电押金1000元。《房屋租赁合同》约定原告承租被告位于宁波市海曙区永寿街164号的房屋，月租金1800元，租房押金1800元。合同签订后，原告向被告支付了6个月租金10800元，租房押金1800元，转让费28500元，水电押金1000元，合计42100元。后原告多次要求被告办理家家乐家政的业主变更手续，被告才告知原告其并非房屋产权人，而是该房屋的承租人，其转租行为也未得到房屋产权人即出租人同意。因双方办理家政过户手续需要原告与房屋产权人之间的房屋租赁合同方能办理，故被告的行为致使合同目的不能实现。原告与被告就退款问题协商不成，诉至法院，请求判令：1.解除原告与被告于2014年8月23日签订的《房屋租赁合同》；2.解除原告与被告于2014年7月2日签订的《协议书》；3.被告立即向原告返还租金10800元，租房押金1800元，并支付违约金1800元；4.被告立即向原告返还转让费26000元；5.被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告明确其主张返还的转让费26000元含水电押金1000元。
被告李萍答辩称：被告不同意解除租赁合同，要求继续履行该合同。1.原告所说起初以为被告是房屋产权人不是事实，原告一开始就知道被告不是房屋产权人，被告已告知过原告自己系转租，原告当时是同意的。原告经营数月以来，被告与房屋产权人均未干涉被告承租及经营，房屋产权人对转租持默许态度；2.原告刚租赁的时候，被告协助原告经营一段时间，当时经营情况较好，后来原告单独经营时，因经营不善导致亏损，故原告要将店面还给被告。原告可以用被告的营业执照继续经营，故不能过户不是原告解除合同的真正原因；3.转让费是因为被告将店中的家具、电器以及大量的客户资料交付给原告，现在家具、电器均有折旧，客户资料因为原告经营不善导致客户流失，故也不同意退还转让费。
原告吴洪英为证明其主张，向本院提供了下列证据：
证1.《房屋租赁合同》一份，拟证明：1.原告与被告之间存在房屋租赁合同关系的事实；2.房屋租赁合同对租金、违约金、管辖等事项作出约定的事实；3.原告支付了房屋租金、押金的事实。被告对该证据无异议，本院予以认定。
证2.《协议书》一份，拟证明：1.被告与原告签订了店面转让协议的事实；2.原告按协议约定支付了转让费、水电押金的事实；3.被告未经房东同意，擅自转租，致使原告的协议目的不能实现的事实。被告对该证据真实性无异议，但认为房东对房屋转租持默许态度，原告无法经营是原告不善经营所致。本院对该证据的真实性予以认定，对该证据能否证明原、被告协议目的不能实现的待证事实在后详述。
证3.网页打印件五页，拟证明家家乐家政的业主还是被告，使原告的经营目的不能实现的事实。被告对该证据的真实性有异议，且认为该证据与本案没有关联性，被告已经与赶集网业务员联系变更网页内容。因该证据系网页打印件，不具备证据的形式要件，故本院对该证据不予认定。
被告李萍为证明其主张，向本院提供了下列证据：
证4.转让清单一份，拟证明房屋转让时被告同时交付给原告大量用品的事实。经质证，原告对该证据没有异议，但提出合同解除后均可返还原告。由于该证据系双方协商转让的原始凭证，合法有效，本院对该证据予以认定。
证5.《房屋租赁合同》一份，拟证明该合同虽没有写同意转租，但是也没有禁止转租的条款，房屋产权人对于转租的事实是默许的。经质证，原告认为对该证据的真实性无法认定，但认为不能因为上面没有写禁止转租，就可以推定房屋产权人同意转租。因为该合同为被告与案外人签订房屋租赁合同的原始凭证，本院对该凭证的真实性予以认定，但经审查，该合同第六条第3款明确约定，承租方不得将房屋转租，故该证据不能证明被告所要证明的事实。
为查明事实，法庭依职权向宁波海曙区永寿街164号房屋产权人杨廷好制作询问笔录一份，杨廷好明确表示该房屋转租未得到其许可，其不可能与原告签订房屋租赁合同，也不可能出具同意转租的声明。经当庭质证：原告对该证据无异议，认为该证据证明了被告未经房屋产权人同意擅自转租的事实，该转租合同无效，被告未到庭，视为放弃对该证据进行质证的权利。本院认为，房屋所有人杨廷好不同意转租的意思表示明确，且该笔录能与其和被告李萍的《房屋租赁合同》相互印证，故本院对该份笔录予以认定。
综合分析上述证据及原、被告的陈述，本院认定如下事实：
被告李萍向案外人杨廷好承租了宁波海曙区永寿街164号房屋并经营宁波海曙家家乐家政服务部。2014年7月2日，被告李萍与原告吴洪英签订《协议书》一份，约定被告李萍将宁波市海曙区永寿街164号家家乐家政店面转让给原告吴洪英，店面转让费（包括到2014年9月20日的房租费）共28500元，另加水电押金1000元整，其中房屋租金每月为1600元。同年8月23日，双方又签订《房屋租赁合同》一份，约定被告李萍将宁波市海曙区永寿街164号房屋租赁给吴洪英经营使用，租期自2014年9月20日到2015年9月19日，为一年，每月租金为1800元，先付后住，其中第一次付款10800元。双方还约定如发生违约情况，违约方应支付给守约方一个月房租为违约金，并按实结算房租。协议签订后，被告将该房屋交付给原告实际使用，并将室内的空调、电话、小灵通、热水器、沙发、保姆月嫂登记册等物品一并交付给原告。但因被告并非该房屋的所有权人，该房屋产权人杨廷好又拒绝提供转租该房屋的同意书，原告吴洪英无法办理个体工商户的营业执照。原告吴洪英与被告李萍就房屋租赁合同相关事宜协商未果，向本院提起诉讼。审理中，因双方意见不一，致调解不成。因被告李萍拒绝接收房屋，原告吴洪英向法庭要求腾退房屋，并于2015年1月28日当面清点了房屋剩余物品并将房屋腾空，将房屋钥匙交给法院保管。
本院认为：依据《中华人民共和国合同法》之规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。现被告未得到出租人杨廷好许可，擅自将自己承租的房屋转租给原告。又依据《个体工商户登记管理办法》之规定，申请个体工商户注册登记，应当提交经营场所证明，原告未能取得房屋所有权人同意转租的材料，无法申请个体工商户注册登记。庭审中，被告也认可原告租赁涉案房屋是为了经营使用。故被告的行为致使双方合同目的无法实现，现原告要求解除双方于2014年8月23日签订的《房屋租赁合同》，于法有据，本院予以支持，该合同自诉状副本送达被告之日起解除。被告辩称房屋产权人对该房屋的转租持默许态度，但房屋产权人已向法庭明确表示不同意转租，且即使房屋产权人未起诉收回房屋，原告未能得到产权人书面许可也无法进行个体工商户登记，故对被告的该抗辩理由，本院不予采纳。被告辩称原告使用自己的营业执照也可以继续经营，原告经营不善是原告自己能力所致，但考虑到该房屋未得到房东同意，房东随时有权解除合同或拒绝继续签订房屋租赁合同，且不能使用自己名下的营业执照对经营也会产生一定影响，故对被告该抗辩理由，本院亦不予采纳。原告要求对原、被告双方关于店铺转让的《协议书》一并解除，因为《房屋租赁合同》解除后，该《协议书》已不可能继续履行，故该《协议书》可以于同日一并解除。
原告要求判令被告返还租金10800元，租房押金1800元，违约金1800元的诉讼请求，本院认为，双方租房合同已解除，被告理应返还租房押金1800元；被告将无权转租的房屋租赁给原告，致使合同目的不能实现，显属违约，被告理应支付违约金1800元；原告在承租期内实际占有房屋并实际进行使用，应当据实支付房租，租房合同解除后，亦应当支付实际占有房屋的使用费至实际腾退之日止，计7800元，被告李萍需归还吴洪英房屋租赁费用3000元，对原告要求全额退还房租的诉讼请求，本院不予支持。
原告要求判令被告返还转让费26000元，本院认为，该《协议书》项下的全部费用为28500元扣除2014年7月2日至9月20日的房租4160元后，实际转让费应为24340元。被告辩称，转让费的对价中包括了装修、电器、家具等及大量的客户资料，装修、电器、家具等存在折旧，客户资料由于原告经营不善损失较大，不同意全额退还，本院认为原告承租期间对装修、电器等实际进行使用，且原告自己也承认未能正常开展经营活动，故被告的抗辩有一定事实与法律依据，考虑到双方房屋租赁合同期共为14个月零8天，原告实际使用6个月26天，被告抗辩故本院酌情认定退还转让费12600元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告吴洪英与被告李萍于2014年8月23日签订的《房屋租赁合同》和2014年7月2日签订的《协议书》自2014年10月28日起解除；
二、被告李萍退还原告吴洪英租房押金1800元，支付违约金1800元，并退还吴洪英自房屋腾退日至2015年3月20日止的房屋租金3000元；
三、被告李萍向原告吴洪英返还转让费12600元，水电押金1000元。上述第二项、第三项的款项相加，被告李萍应支付原告吴洪英20200元，该款被告李萍自本判决生效之日起10日内履清。
四、驳回原告吴洪英其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费810元，由原告吴洪英负担405元，被告李萍负担405元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作放弃上诉处理。
审 判 长 袁永达
代理审判员 刘 晶
人民陪审员 蒋伟成
二〇一五年三月十七日
代书 记员 徐倩倩