广东省潮州市湘桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤5102民初374号
原告：潮州市恒大置业有限公司，住所地广东省潮州市湘桥区潮枫路潮发花园A座写字楼206室。
法定代表人：刘子彬。
委托代理人：郭思源，潮州市恒大置业有限公司职员。
委托代理人：向翠云，潮州市恒大置业有限公司职员。
被告：黄丽红，女，1982年10月5日出生，汉族，住潮州市湘桥区，现住潮州市湘桥区。
原告潮州市恒大置业有限公司（以下简称“恒大公司”）诉被告黄丽红商品房预售合同纠纷一案，本院2016年4月7日受理后，依法组成合议庭，于2016年7月11日公开开庭进行了审理。原告恒大公司之委托代理人郭思源到庭参加诉讼，被告黄丽红经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告恒大公司诉称：2014年5月6日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，被告购买了原告开发的潮州恒大城第二十二幢十六层1603xx号房，总房价款为601206元。约定分期付款，被告于2014年5月7日前支付182184元，2014年11月3日前支付103237元，2015年5月3日前支付103237元，2015年11月3日前支付109310元，2016年5月13日前支付109311元。
被告逾期支付第三笔款项，原告多次以书面催告、短信告知的方式通知被告支付房款，但被告至今仍未履行合同义务，还款意愿差，还款能力不足。
根据《商品房买卖合同》及补充协议约定，被告分期付款，每逾期支付一天，被告须按未付款总金额的万分之一向原告支付违约金。逾期180天仍未按约定全额支付的，原告有权单方解除《商品房买卖合同》，被告所交的全部款项不予退还，同时被告应配合原告办理解除合同手续。2015年11月6日，原告向被告寄发了《合同解除通知书》。因此，原告起诉请求：1.判令确认解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，且被告所交的全部款项285421元不予退还；2.判令被告协同原告办理案涉房屋《商品房买卖合同》的解除手续；3.判令被告支付2015年5月4日至合同解除之日的违约金，每日按逾期款项的万分之一标准计算；4.判令被告承担本案诉讼费。
被告黄丽红没有提交答辩状，也没有提交证据。
经审理查明：恒大公司的经营范围是房地产开发、商品房销售、自有房屋租赁、室内装饰、安装空调制冷设备、园艺工程施工，于2014年4月25日取得潮州恒大城（三期）的商品房预售许可证（潮建预（2014）列007号）。2014年5月6日，恒大公司（××）与黄丽红（××）签订由恒大公司提供的《商品房买卖合同》一份，黄丽红向恒大公司购买位于潮州市湘桥区桥东东山美人城潮州恒大城第二十二幢十六层1603xx号房，双方约定：××购买的商品房为预售商品房，房屋总价款人民币601206元，……。第六条付款方式及期限：分期付款，于2014年5月7日前支付首期房款182784元，于2014年11月3日前支付103237元，于2015年5月3日前支付103237元，于2015年11月3日前支付109310元，于2016年5月13日前支付109311元。第七条××逾期付款的违约责任××如未按本合同时间付款，按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，××有权解除合同。××解除合同的，××按累计应付款的1%向××支付违约金。××愿意继续履行合同的，经××同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限××应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1.该商品房经验收合格。第九条××逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……第二十条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。第二十三条本合同自双方签订之日起生效。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由××向潮州市房地产交易所申请登记备案。双方还对《商品房买卖合同》其他事项作了约定。同日，××恒大公司与××黄丽红签订了《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》一份，双方约定：四、双方同意本合同第七条补充如下：2.如××分期付款，××必须严格按照本协议约定的期限支付逾期楼款，否则，每逾期一天，××须按未付款总金额的万分之一计算，向××支付违约金。××逾期180天仍未按约定全额支付的，××有权单方解除《商品房买卖合同》，××所交的全部款项不予退还，该房屋归××所有，××应无条件配合××到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由××承担。若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于××应交最后一期款的日期，××须在办理交楼手续的日期前付清全部款项，否则××有权不交付该房屋给××，且××无需承担任何违约责任。六、双方同意本合同第九条补充如下：“逾期超过180日后，××要求继续履行合同的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。”……十五、其他约定：1.关于通知的约定：（1）××确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为××向××发出书面通知的送达地址，××不填写地址的，有关书面通知则视××所提供的身份证地址为通讯地址。如出现××提供地址或身份证地址有误的，或××通讯地址变更，没有在五日内书面通知××的，××向上述地址以特快专递或挂号信发出通知，即视为已送达××，由此引起的一切责任由××承担。（2）××按照××所提供的通讯地址寄出信件，即视为××已经履行了通知义务。……5.××逾期未付款，××依本合同及补充协议的规定解除合同的，××有权在××已付房款中直接扣除相应的违约金。6.买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。××进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。十六、本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。双方还对《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》其他事项作了约定。2015年6月15日，双方签订的《商品房买卖合同》在潮州市房地产交易所办理了鉴证登记手续。
上述商品房买卖合同及补充协议签订后，黄丽红依约支付了首期款项人民币182184元及第二期（2014年11月3日）款项人民币103237元。
2015年8月18日，恒大公司通过邮政特快专递向黄丽红发出还款通知书，告知黄丽红应于2015年8月22日前支付第三期（2015年5月3日）应付楼款103237元及违约金，同时告知若没有依约还款，恒大公司按照合同约定有权单方解除《商品房买卖合同》等内容。2015年8月19日该通知书送达黄丽红。因黄丽红没有履行还款义务，2015年11月6日，恒大公司通过邮政特快专递向黄丽红发出合同解除通知书，告知黄丽红因其经催示付款仍没有付还，且未按合同约定时间付款达180日以上，已构成严重违约，恒大公司解除签订的《商品房买卖合同》及补充协议，本通知到达时合同解除。黄丽红于2015年11月7日收到上述合同解除通知书。2016年4月7日，恒大公司诉至本院，提出上述诉讼请求。
本院认为：恒大公司与黄丽红签订的《商品房买卖合同》及补充协议，除约定的××逾期180天仍未按约定全额支付房款，若××单方解除《商品房买卖合同》，××所交的全部款项不予退还条款之外，其余条款系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。”及《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，该《商品房买卖合同》及补充协议自成立时生效，受法律保护。
关于恒大公司是否可以解除合同及合同解除时间认定问题。《商品房买卖合同》及补充协议约定黄丽红若逾期180日没有支付购房款，恒大公司有权单方解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，至2015年11月6日，黄丽红应还第三期（2015年5月3日）房款逾期180日未还，双方约定的合同解除条件成就，故恒大公司有权解除《商品房买卖合同》及补充协议。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，恒大公司的《合同解除通知书》于2015年11月7日通知到达黄丽红，故双方的《商品房买卖合同》及补充协议于2015年11月7日起解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，双方签订的《商品房买卖合同》已于2015年11月7日起解除，故恒大公司尚未交付的房产终止履行。
关于恒大公司主张的合同解除法律后果即恒大公司无须向黄丽红返还其所支付的购房款是否可以得到支持问题，恒大公司与黄丽红签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定，××逾期180天仍未按约定全额支付的，××有权单方解除《商品房买卖合同》，××所交的全部款项不予退还，该房屋归××所有。××逾期180日未付款致合同解除的违约责任约定没有约定违约金的数额，也没有约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，且该约定系恒大公司单方出具的格式条款，故恒大公司仅以此约定主张不予退还××已支付的全部款项，理据不足，本院不予采纳。
关于恒大公司请求黄丽红支付自2015年5月4日起至合同解除之日按逾期款项日万分之一计算违约金问题。因黄丽红逾期付款构成违约，应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，××逾期付款超过180日后，××有权解除合同，××解除合同的，××按累计应付款的1%向××支付违约金。根据该约定，××恒大公司解除合同，××黄丽红应按累计应付款的1%向××支付违约金，本案黄丽红累计应付第三期、第四期款项共人民币212547元，应支付违约金为人民币2125.47元。现恒大公司请求判令黄丽红支付应付购房款逾期之日起按日万分之一计的违约金，根据恒大公司的此项请求，因上述本院已确认双方签订的《商品房买卖合同》于2015年11月7日起解除，故恒大公司据此请求支付违约金可计至解除之日止，即违约金为第三期应付购房款人民币103237元自2015年5月4日起计、第四期应付购房款109310元自2015年11月4日起计，按日万分之一计至2015年11月7日合同解除之日止的违约金数额为人民币1985.77元。因恒大公司请求黄丽红支付自2015年5月4日起至合同解除之日按逾期款项日万分之一计算的违约金数额不超过约定的违约金数额，本院予以照准，即黄丽红应支付恒大公司违约金人民币1985.77元。上述黄丽红已支付的购房款285421元与应赔偿恒大公司的违约金1985.77元相抵后，恒大公司应退还黄丽红购房款人民币283435.23元。
恒大公司庭审时提出黄丽红违约造成其房屋贬值、打折重新销售、交易机会、交易成本、诉讼成本等损失的抗辩意见，恒大公司对此没有提出赔偿主张，也没有举证证明，本院不予采纳。
对恒大公司主张黄丽红应协助办理案涉房屋《商品房买卖合同》备案终止手续，因双方签订的《商品房买卖合同》已解除，且该《商品房买卖合同》也已在房管部门进行了鉴证，故恒大公司请求黄丽红协助办理终止《商品房买卖合同》备案登记手续本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告潮州市恒大置业有限公司与被告黄丽红于2014年5月6日签订的《商品房买卖合同》及补充协议自2015年11月7日起解除；
二、原告潮州市恒大置业有限公司应于本判决生效之日起10日内返还被告黄丽红购房款人民币283435.23元；
三、被告黄丽红应于本判决生效之日起10日内协助原告潮州市恒大置业有限公司办理《商品房买卖合同》解除备案登记手续；
四、驳回原告潮州市恒大置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币9812元，由被告黄丽红负担，被告黄丽红应于本判决发生法律效力之日起5日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。
审 判 长 蔡锡焕
人民陪审员 郑绍定
人民陪审员 林本崇
二〇一六年十月八日
书 记 员 孙 榕
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