广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第370号
上诉人（原审被告）：唐伟南，男。
委托代理人：黄家伟，广东凡立（东莞）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱丹丹，女。
委托代理人：廖东江，广东莞彰律师事务所律师。
原审被告：张容，女。
委托代理人：黄家伟，广东凡立（东莞）律师事务所律师。
原审第三人：陈贤君，男。
上诉人唐伟南因与被上诉人朱丹丹、原审被告张容、原审第三人陈贤君房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法民一初字第3565号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年6月18日，朱丹丹向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除朱丹丹与唐伟南、张容及陈贤君于2013年4月23日签订的《房屋买卖合同》；2、判令唐伟南、张容返还朱丹丹定金和双倍返还部分定金合计286000元，并从起诉日始至付清日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息。
原审法院经审理查明：2013年4月23日，唐伟南、张容和朱丹丹、陈贤君签订房屋买卖合同一份，约定唐伟南、张容将广东省东莞市横沥镇瑞康花园瑞金阁4G物业（以下简称案涉房屋，房产证号为C6944746、C14235**）出售给朱丹丹，双方约定的交易价格为430000元，案涉房屋办理房产证过户和银行按揭的一切费用由朱丹丹一方承担。双方约定朱丹丹应当支付定金200000元给唐伟南、张容，唐伟南、张容收到定金后应当将物业资料放于丙方陈贤君处作为转让过户手续之用，尾款230000元，直至朱丹丹在缴纳完办理房产契税和地税完税后，由按揭银行将尾款转到唐伟南、张容的按揭账户上。双方约定“在合同未办理过户之前，唐伟南、张容不得将案涉物业再转卖给他人，否则应当赔偿一倍的定金，并退还已经缴纳的定金200000元；如朱丹丹在办理转名手续之前放弃购买物业，唐伟南、张容可以没收已经支付的定金，合同终止。”合同签订后，唐伟南、张容于2013年4月23日向朱丹丹出具收据一份，内容为“今收到朱丹丹购买东莞市横沥镇瑞康花园瑞金阁4G楼款人民币二十万正。”后朱丹丹以唐伟南、张容拒绝注销抵押为由于2013年6月18日向原审法院起诉，并提出上列诉求。
原审法院另查明：（一）是否支付定金以及数额：唐伟南、张容主张案涉的收据并非是唐伟南、张容的真实意思表示，实际是因张容为案外人张勇勇、林文君的借款提供了担保，由于张勇勇、林文君逃匿，导致朱丹丹要求自己承担保证责任，在被多人胁迫的情况下书写了房屋买卖合同以及收据。朱丹丹表示并没有进行胁迫，但确认收据涉及的200000元确实从张容向朱丹丹的借款转化而来。
另经原审法院释明，朱丹丹陈述自己并不持有任何张容作为担保人、张勇勇和林文君作为借款人的借条；张容也表示在签订房屋买卖合同、收据之后并没有报警处理，也无法提供任何证据证明案涉合同以及收据系胁迫签订。
（二）关于解除合同意愿的调查：唐伟南、张容、陈贤君均同意解除案涉的房屋买卖合同。陈贤君提交了一份证明，内容为唐伟南、张容至今以各种理由不配合办理相关手续，导致该物业交易手续无法进行，上面加盖了东莞市永福实业投资有限公司的公章。对此，唐伟南、张容不予确认，认为该公司以及陈贤君均不是合同的当事人。
另查明，案涉房屋已经于2006年7月3日抵押给中国农业银行东莞市横沥支行，并办理了抵押登记。唐伟南、张容于2013年2月20日在东莞市东部公证处办理一份公证委托，由唐伟南、张容委托朱丹丹全权办理提前还清案涉房产的按揭贷款，代为到银行、房管部门办理上述房产的抵押登记注销手续，打印还款清单、领取结清证明等内容。委托权限自2013年4月28日至上述事项办妥之日止。唐伟南、张容曾于2013年3月25日向中国农业银行股份有限公司东莞横沥支行申请提前清偿借款本息。庭审中，朱丹丹持有案涉房屋的产权证书，并向法庭提交作为证据使用。
原审法院认定以上事实的证据有：朱丹丹提供的房地产权证书、证明、房屋买卖合同、收据；唐伟南、张容提供的公证委托书、银行个人信贷业务要素变更审批表、银行个人信贷业务要素变更申请表以及庭审笔录。
原审法院认为：本案是涉港房屋买卖合同纠纷案件。关于管辖权，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条的规定，本案合同签订地、合同履行地、诉讼标的物所在地均在东莞市横沥镇，故原审法院对本案享有管辖权；关于准据法，当事人没有选择处理合同争议所适用的准据法，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条关于“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，故本案应以中华人民共和国内地法律作为本案争议适用的准据法。本案双方当事人对于解除房屋买卖合同均没有异议，原审法院亦予以确认。综观本案，争议的焦点有以下几个方面：
第一、朱丹丹是否已经支付唐伟南、张容定金200000元。
朱丹丹主张自己与唐伟南、张容曾存在借款关系，虽然自己没有实际支付200000元定金，但双方的借款200000元已经实际通过协商转化为购房的定金。唐伟南、张容也确认200000元的收据是从借款转化而来，但认为是因张容对外承担保证责任引起的，唐伟南、张容并非是直接的借款人。原审法院认为，案涉房屋买卖合同、收据均是唐伟南、张容亲笔书写，二人没有提交任何证据证明以上内容是被胁迫的情况下签订，也未在签订协议之后报警，现主张协议内容无效，没有事实依据。此外，从唐伟南、张容提供的公证委托书、朱丹丹持有案涉房产权证书等情况来看，唐伟南、张容已经为转让案涉房屋进行了必要的前期准备工作，转让案涉房屋应是唐伟南、张容的真实意思表示。虽然朱丹丹、唐伟南、张容对于200000元定金的来源存有争议，但均认可是从其他借款转化而来，因此，原审法院认定唐伟南、张容书写收据的行为视为双方同意将案外借款转化为朱丹丹交付的房屋转让定金。因此，原审法院认定朱丹丹已经实际支付唐伟南、张容定金200000元。
第二、张容、唐伟南是否应当双倍返还定金。
朱丹丹主张张容、唐伟南未办理注销按揭登记导致房屋无法过户，因此应当双倍返还定金，唐伟南、张容对此不予认可。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据以上规定，未经抵押权人同意的房屋转让合同并不当然无效，转让人可以提前清偿债务，受让人亦可以代为清偿债务使得合同继续履行。原审法院认为，从公证委托书来看，朱丹丹、唐伟南和张容均同意张容、唐伟南委托朱丹丹全权办理提前还清案涉房产的按揭贷款，代为到银行、房管部门办理上述房产的抵押登记注销手续。但案涉房屋买卖合同并未明确约定提前清偿按揭贷款的主体、案涉抵押权注销的期限等具体内容，导致当事人双方对于注销抵押义务的具体履行方式存在争议。因此，原审法院认为，案涉合同的解除是由于双方合同约定不明导致，张容、唐伟南没有明确违反合同的约定。此外，案涉合同第三条约定双倍返还定金的条件是“未办理过户前，甲方（唐伟南、张容）将该物业转卖给他人”，本案中，唐伟南、张容并不存在上述行为，因此，朱丹丹要求唐伟南、张容双倍返还定金的诉请不应当予以支持，但可以要求唐伟南、张容退回已经收取的定金200000元，并从起诉之日即2013年6月18日要求唐伟南、张容按照中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率支付利息直至判决确定的清偿之日为止。
原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百六十五条、第二百六十八条、第二百六十九条的规定，于2013年9月23日作出判决：一、确认朱丹丹和唐伟南、张容、陈贤君于2013年4月23日签订的《房屋买卖合同》解除；二、限唐伟南、张容于判决发生法律效力之日起五日内退还朱丹丹购房定金200000元，并从2013年6月18日开始按照中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率计算利息直至判决确定的清偿之日为止；三、驳回朱丹丹的其他诉讼请求。一审案件受理费2795元，财产保全申请费1520元，由唐伟南、张容负担3017元，朱丹丹负担1298元。
唐伟南不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院认定“张容、唐伟南书写收据的行为视为双方同意将案外借款转化为朱丹丹交付的房屋转让定金”没有依据。首先收据是朱丹丹胁迫张容、唐伟南所写，其次朱丹丹主张案涉收据是借款给张容而来的，但朱丹丹没有证据证明收据是其借款给张容的，所以应承担举证不能的责任。（二）案涉房屋买卖合同尚未生效，原审法院判决解除，没有事实依据。根据双方签订的《房屋买卖合同》第四条第五点约定“本合同以甲方收到乙方定金后生效”，唐伟南并没有收到朱丹丹的任何定金款项，所以合同未生效。据此，唐伟南向本院上诉请求：1、依法撤销东莞市第三人民法院（2013）东三法民一初字第3565号民事判决。2、判决驳回朱丹丹的全部诉讼请求。
被上诉人朱丹丹未在答辩期限内向本院提交书面答辩意见。
原审被告张容、原审第三人陈贤君未在答辩期限内向本院提交书面意见。
本院经审理查明，对于案涉收据记载的200000元款项的发生原因，朱丹丹一审庭审时主张，朱丹丹付款前是唐伟南、张容向朱丹丹借款，借款后是用于唐伟南、张容的朋友使用，唐伟南、张容的朋友逃债，朱丹丹认为唐伟南、张容是债务人，通过签订的买卖合同与收据转化成购房定金。对此，唐伟南、张容一审庭审时则主张，其没有向朱丹丹借款，是案外人张勇勇、林文君向朱丹丹借款，后来张勇勇、林文君逃债后朱丹丹要求唐伟南、张容承担责任，唐伟南、张容一直愿意承担担保责任，在朱丹丹多人胁迫下签订了房屋买卖合同及收据。对原审查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据唐伟南的上诉理由，本案二审争议焦点是：朱丹丹主张唐伟南、张容返还200000元款项理由是否充分。对此，本院主要作如下分析：
首先，唐伟南、张容签订案涉房屋买卖合同及收据后并未作报警处理，结合双方在签订案涉房屋买卖合同及出具案涉收据之前唐伟南、张容有去公证处办理公证委托书，授权朱丹丹全权办理提前还清案涉房产的按揭贷款，代为到银行、房管部门办理案涉房产的抵押登记注销手续，本院认为是唐伟南、张容先委托朱丹丹出售案涉房屋，由于朱丹丹无法成功售出，双方才达成将案涉房屋转让给朱丹丹的合意。唐伟南、张容主张签订案涉房屋买卖合同及出具案涉收据时受到朱丹丹的胁迫，与其公证授权朱丹丹办理案涉房屋事宜的做法相矛盾，又没有其他证据佐证，本院对该主张不予采纳。
其次，对于案涉收据记载的200000元楼款，朱丹丹主张系从唐伟南、张容与朱丹丹之间的借贷关系中抵扣转化而来；唐伟南、张容则主张系因张容为案外人张勇勇、林文君的借款提供担保，由于张勇勇、林文君逃匿，朱丹丹要求张容承担保证责任才出具。虽然双方对案涉收据所载款项的性质不予认可，但出具该收据是唐伟南、张容的真实意思表示，且唐伟南、张容一审庭审确认承担担保责任，结合唐伟南、张容不能提供证据证明其受到胁迫，本院认定唐伟南、张容向朱丹丹出具案涉收据是双方达成的合意，唐伟南、张容出具案涉收据的行为应视为双方同意将案外借款的担保责任转化为朱丹丹向唐伟南、张容交付的房屋转让款。由于唐伟南、张容出具的收据记载内容为“今收到朱丹丹购买东莞市横沥镇瑞康花园瑞金阁4G楼款人民币二十万正。”，依据《中华人民共和国担保法》第九十条的规定，该款不宜认定为定金。原审认定案涉《房屋买卖合同》的定金视为已经交付，处理不当，本院予以纠正。由于朱丹丹没有支付定金，依照案涉合同第四条第五点的约定及《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，案涉合同不生效。由于解除合同的前提条件是合同成立有效，故原审判决解除案涉合同处理不当，本院予以纠正。
综上，虽然案涉房屋买卖合同不生效，原审判决双方解除案涉合同不当，但唐伟南、张容出具案涉收据的行为应视为双方达成合意将张容对案外借款的担保责任转化为朱丹丹向唐伟南、张容交付的房屋转让款，该行为没有违反法律强制性规定，合法有效。由于房屋买卖合同未生效，且双方无法继续履行合同，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，朱丹丹要求唐伟南、张容返还200000元款项，并从起诉之日起即2013年6月18日要求唐伟南、张容按照中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率支付利息，理由充分，本院予以支持。
综上所述，唐伟南的上诉理由部分成立，本院对其成立部分予以支持，其余予以驳回。原审判决认定事实不当，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国担保法》第九十条、《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法民一初字第3565号民事判决第一项、第二项。
二、变更广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法民一初字第3565号民事判决第二项为：限唐伟南、张容于本判决发生法律效力之日起五日内退还朱丹丹款项200000元，并从2013年6月18日起按照中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率计算利息直至判决确定的清偿之日为止；
三、驳回朱丹丹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费2795元，财产保全申请费1520元，由唐伟南、张容负担3017元，朱丹丹负担1298元。二审案件受理费4300元（唐伟南已预交），由唐伟南、张容负担3010元，朱丹丹负担1290元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 钟满福
代理审判员 钟 雯
二〇一四年十一月三日
书 记 员 刘嘉星
附相关法律条文（节选）：
《中华人民共和国担保法》
第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
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