重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江法民初字第11192号
原告：林雯雯，女，1982年11月4日生，汉族，住重庆市渝中区。
委托代理人：伍世君，女，1954年4月19日生，汉族，住址同林雯雯。
被告：重庆邵氏珠宝有限公司，住所地重庆市江北区渝北三村32号17－1，组织机构代码588932713。
法定代表人：邵有红，总经理。
被告：邵有红，男，1971年6月29日生，汉族，住浙江省兰溪市。
原告林雯雯与被告重庆邵氏珠宝有限公司（以下简称邵氏珠宝公司）、邵有红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林雯雯的委托代理人伍世君到庭参加诉讼，被告邵氏珠宝公司、邵有红经本院公告送达了诉状副本、举证通知书、合议庭组成人员通知书、开庭传票等诉讼材料，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告林雯雯诉称，2015年1月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于重庆市江北区渝北三村红鼎国际名苑大厦X栋X－X房屋作为办公用途；租赁期间从2015年1月16日起至2016年1月15日止；保证金2600元；租金每月3800元。但被告在支付第一季度的租金时就延期，第二季度的租金至今未支付，房屋也未交还给原告。根据合同约定，被告拖欠租金一个月以上，原告有权解除合同，原告于2015年5月15日向被告发送了解除合同的通知，双方合同于这天解除。被告的行为损害了原告的合法利益。特起诉请求：1、判令被告立即腾空房屋交还给原告；2、判令被告支付原告2015年4月16日起至2015年5月15日止的租金3800元；3、判令被告支付从2015年5月16日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费，按每月3800元的标准计算；4、判令被告支付原告代缴的电费46.62元、水费16.8元、2015年6月至2015年11月期间的物管费及公摊费1271.42元；5、判令被告支付逾期缴纳租金的违约金4104元（45600元×0.003×30天）；6、确认原告不予退还被告缴纳的保证金2600元。
被告邵氏珠宝公司、邵有红未出庭答辩。
经审理查明，2014年1月17日，原告（甲方）与被告邵氏珠宝公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：乙方自愿承租甲方位于江北区渝北三村红鼎国际名苑小区/大厦X栋X－X室，该房屋套内面积为66.24平方米，户型为1房1厨1卫生间作为办公用途；房屋租金为9500元/季度，乙方每次需提前10日向甲方一次性支付下壹个季度房屋租金9500元整，该租金不含其它任何费用。承租期限为壹年，即2014年1月16日至2015年1月15日，合同期满乙方如需续租，应在本合同期满前30日内通知甲方，并与甲方商定续租合同，在同等条件下乙方享有优先承租权。合同签署时，乙方须向甲方交付房屋租赁保证金2600元整，并交纳下个季度的房屋租金，合计9500元。（注：租赁保证金为上年度结转）。合同签署后，即由乙方负责按相关规定支付物业管理费、水电费等所有发生的日常费用，甲方不再承担有关该房屋产生的相关费用。租赁期间乙方对所租用的室内物品、设备、设施等必须妥善保管及使用，并承担相应的维修保养费用。合同期满或合同解除时双方对该房屋和附属物品进行交接，如有损坏、缺少、使用不当造成损失，由乙方负责维修或照价赔偿，否则甲方有权没收其房屋租赁保证金（合理的自然损耗不在此列）。乙方应按时缴纳租金，如到期不交，甲方有权按年度总额收取每日千分之三的滞纳金，超过15日仍未缴租金，甲方有权收回房屋和无条件没收乙方房屋租赁保证金，并追收乙方应缴的租金和物管费、水电费等相关费用，方可同意退还其物品和设备等撤出本物业。超过30日乙方仍拒履行“违约责任”第1条款，甲方有权单方面处置乙方全部物品和设备用作抵偿赔偿金。2015年1月2日，原告与被告邵有红签订了《房屋租赁合同》，约定：租金为11400元/季度，承租期为壹年，即2015年1月16日至2016年1月15日；租赁保证金2600元（注：租赁保证金为上年度结转）；备注：经双方协商，乙方如要提前退租需提前壹月通知甲方，在保证本合同中房屋不损坏条款的前提下，全额退还乙方保证金。该合同约定的其他内容与2014年1月17日签订的《房屋租赁合同》一致。乙方一栏仅有邵有红的签名。
2015年4月15日、同月18日、同月25日、同月26日、同月30日、同年5月5日、同月11日，原告均向被告邵有红发送短信，催促被告缴纳房屋租金，否则要采取断水电等措施。被告邵有红于2015年4月26日、同年5月11日回复短信，均表示要交纳租金。2015年5月15日，原告再次向被告邵有红发送短信，内容为：邵氏珠宝有限公司：给你们本月十四日的最后期限已过，你们仍未将拖欠租金打入我账户。为此，按双方签订的租房合同，你方应承担违约责任和经济赔偿并解除合同。为此本业主要求你们第一，从今天开始到本周日（17号）晚20点前，请你们派人来结清所欠红鼎国际X座－X－X房欠租等费用，把你们的办公家具和物品搬离该物业。第二，超过第一条规定时间期限，你方仍未派人搬离该物业，该业主即视为你方因欠租弃租主动放弃对该物业内物品等的所有权，本业主即于下周一（18日）正式向所在地商圈办、派出所、红鼎物管等相关部门报备并换锁及清场重新招租。并再次重申：因此造成的损失概由你方承担全部责任。红鼎国际X座－X－X号房业主全权委托人伍世君。同月18日，被告邵有红回复短信，称其在浙江要21日回重庆，当天会把租金汇入，有什么事等其回到重庆后再说。
另查明，伍世君系原告的母亲。出租房屋及与被告联系等事宜均由其代理。2015年6月10日，伍世君到重庆市公安局江北区分局观音桥商业区派出所报警，称2012年1月其把位于渝北三村X号X（红鼎国际X座X）的房子租给重庆市邵氏珠宝有限公司邵有红使用，房屋业主系其女儿林雯雯。2015年1月16日双方续租1年，对方一直未交第二季度租金，按照合同约定，超过一个月没有交租金，伍世君作为业主方有权利处置房屋内物品等，5月18日伍世君将房间换锁，现房间内仍有邵有红物品，多次与邵有红联系处理，邵有红均不出面处理，伍世君特来反映情况。2015年5月28日，原告通过支付宝缴纳了涉案房屋的电费46.62元；原告缴纳了2015年5月的水费16.8元、2015年6月至同年11月期间的物管费及公摊电费共计1208元。
重庆红鼎国际名苑物业服务中心出具的证明：2015年5月18日，在确定了业主身份及业主已向观音桥派出所报案的前提下，我司协管部派队员陪同见证了红鼎国际名苑X座－X－X业主开锁换锁芯的过程，特此证明。对开锁的过程及进入室内的状况，原告录制了视频。
以上事实，有《房屋租赁合同》、名片、短信联系内容、通话记录查询、照片、收据、证明、光盘、重庆市公安局案件接报回执及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，关于合同相对方的问题。原告与被告邵氏珠宝公司于2014年1月17日签订了《房屋租赁合同》，2015年1月2日的《房屋租赁合同》乙方一栏虽然只有被告邵有红的签名，但由于被告邵有红系被告邵氏珠宝公司的法定代表人，且合同中关于租赁保证金注明是上年度结转，故该合同应是原告与被告邵氏珠宝公司续签的租赁合同，其合同相对方仍应为原告与被告邵氏珠宝公司，被告邵有红不是本案的适格被告。原告与被告邵氏珠宝公司2015年1月2日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享受权利并履行义务。根据合同约定，被告邵氏珠宝公司本应于2015年4月6日前支付下一个季度的房屋租金，但被告邵氏珠宝公司一直未支付租金，原告根据合同约定于2015年5月15日向被告邵氏珠宝公司发送了解除合同的通知书，且被告的法定代表人也回复了短信，故双方的租赁合同于2015年5月15日解除，同时原告可不予退还其缴纳的租赁保证金。被告邵氏珠宝公司还应支付合同解除前即2015年4月16日至2015年5月15日期间未支付的租金3800元。由于双方合同解除后，被告邵氏珠宝公司负有腾空房屋交付给原告的义务，同时还应按每月3800元的标准，从2015年5月16日起至实际交付房屋之日止，支付原告房屋占用使用费，对原告的上述诉讼请求，本院予以支持。另由于被告邵氏珠宝公司在占用房屋期间未缴纳相关费用，给原告造成了损失，被告邵氏珠宝公司还应支付原告代缴的电费46.62元、2015年5月的水费16.8元、2015年6月至同年11月期间的物管费及公摊电费1208元。原告超过此部分的诉讼请求，本院不予支持。按时支付租金是被告邵氏珠宝公司的义务，由于被告邵氏珠宝公司未按期支付租金，还应按照合同约定支付逾期支付租金的违约金4104元。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告重庆邵氏珠宝有限公司于本判决生效之日起十日内腾空房屋交还给原告林雯雯；
二、被告重庆邵氏珠宝有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林雯雯2015年4月16日起至2015年5月15日止的租金3800元；
三、被告重庆邵氏珠宝有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林雯雯从2015年5月16日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费，按每月3800元的标准计算；
四、被告重庆邵氏珠宝有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林雯雯代缴的电费46.62元、水费16.8元、2015年6月至2015年11月期间的物管费及公摊费1208元；
五、被告重庆邵氏珠宝有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林雯雯逾期缴纳租金的违约金4104元；
六、确认原告林雯雯不予退还被告重庆邵氏珠宝有限公司缴纳的保证金2600元。
七、驳回原告林雯雯的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费148元，公告费600元，共计748元由被告重庆邵氏珠宝有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 胡潇予
审 判 员 黄 静
人民陪审员 郭 敏
二〇一六年五月五日
书 记 员 陈亚玮