河北省霸州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）霸民初字第3485号
原告王继财，住黑龙江省巴彦县，联系电话。
被告田春学，住霸州市，联系电话。
被告吴宝琴，住霸州市，联系电话。
委托代理人王印秋，河北天禹律师事务所律师。
原告王继财与被告田春学、吴宝琴为申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年7月30日立案受理，依法由审判员李建民担任审判长，与审判员黄玉栋、马燕组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王继财、被告吴宝琴的委托代理人王印秋到庭参加诉讼。本院对被告田春学经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王继财诉称，原告与被告田春学为借款合同一案，原告于2012年9月5日向霸州市人民法院申请了强制执行，霸州市人民法院于2015年4月30日作出了（2012）霸执字第568-1号执行裁定书，查封了被告田春学的霸州市水岸商城Y5号楼2单元401室楼房。被告吴宝琴却以被告田春学已于2011年7月1日将该房卖与自己为由提出了异议，并提交了所为双方于2011年7月1日签订的买卖协议。霸州市人民法院在没有进行鉴定的情况下，直接采信二被告的协议，作出了（2015）霸执异字第24号裁定书，中止了（2012）霸执字第568-1号裁定书。原告认为，二被告所签订的该房屋买卖协议纯属二被告伪造，根本不具有真实性，从该裁定也可以看出，被告吴宝琴根本也没有在该楼房居住，被告吴宝琴所称其自2011年7月1日就搬入该楼房居住纯属谎言。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判决二被告2011年7月1日签订的霸州市水岸商城Y5号楼2单元401室楼房买卖协议无效，诉讼费用由被告承担。
被告吴宝琴辩称，原告请求确认二被告于2011年7月1日签订的霸州市水岸尚城Y5-2-401的楼房买卖协议无效，无正当依据，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。
被告田春学未答辨。
经审理查明，本院在执行申请执行人王继财与被执行人田春学借款合同纠纷一案中，被执行人田春学拒不履行已生效的（2012）霸民初字第139号民事判决书所规定的义务。本院于2015年4月30日作出（2012）霸执字第568-1号执行裁定书，依法查封了田春学名下坐落于霸州市水岸商城Y5号楼2单元401室房屋。被告吴宝琴认为，其与田春学、张克存夫妇于2011年7月1日签订了房屋买卖协议书，支付了24万元房款后，田春学将该房的相关手续交付给了吴宝琴，吴宝琴搬入该房居住至今。因该楼房为贷款购买，尚有部分贷款未还清，不能办理过户手续，待吴宝琴将剩余购房贷款还清后，由田春学无条件协助吴宝琴办理过户手续。该房屋的实际所有权人为被告吴宝琴，法院应对该房屋解除查封，并向霸州市人民法院提交了执行异议申请书。霸州市人民法院经审查认为，吴宝琴与田春学、张克存订立的房屋买卖协议合法有效，吴宝琴将房款21万元交给田春学后，田春学按照协议约定将房屋交给吴宝琴，且按期偿还该楼房的剩余贷款，吴宝琴搬入该楼房居住至今，因该房屋贷款未还清不能办理过户手续，所有权应属吴宝琴所有，于2015年7月14日作出（2015）霸执异字第24号执行裁定书，依法中止对该房产的执行。原告王继财不服，于2015年7月30日向霸州市人民法院提出申请执行人执行异议之诉，主张二被告签订的房屋买卖协议是虚假的，要求确认二被告2011年7月1日签订的霸州市水岸商城Y5号楼2单元401室楼房买卖协议无效。
又查，2011年7月1日，吴宝琴（甲方）与田春学、张克存（乙方）签订卖房协议，协议约定：“甲乙双方经自愿协商达成协议，乙方自愿将自有房产一处以价格21万元卖给甲方，具体事宜如下：一、乙方二人夫妻关系，二人自愿将位于霸州市水岸商城Y5-2-401室自有房产一处卖给甲方。二、本协议经双方签字生效后，乙方须将所有与上述房产相关手续交予甲方，且此后与该房产相关一切日常费用支出由甲方承担。三、上述房产剩余贷款（自2011年7月开始）由甲方自行偿还，还款存折仍用乙方户名，但款项由甲方每月存入用于还款，与乙方无关。四、乙方须保证该房产产权无瑕疵，未向他方办理过抵押等事宜，且协议签订生效后，乙方不得做出向第三方转让等有损房屋产权的事宜，否则，乙方承担一切法律后果。五、由于该房屋系乙方夫妻二人贷款购买，尚欠银行贷款未还清，故暂时不能办理房屋过手续，将来具备办理房屋过户条件时，乙方须无条件协助甲方办理，过户费由甲方支付。六、本协议一式三份，经甲、乙双方签字生效，生效后上述房产的现有价值及将来产权归甲方所有，此后双方别无其他纠葛，本协议双方各持一份，水岸商城开发商存档一份，效力等同。”协议上有吴宝琴、田春学、张克存的签名、捺印。协议签订后，吴宝琴给付田春学21万元，田春学出具了“今收水岸商城Y52单401购房款贰拾壹万元整”收条。2011年7月1日后，吴宝琴按期偿还该楼房剩余的贷款，向霸州市胜兴物业服务有限公司交纳物业管理费用，并搬入该楼房居住至今。由于该楼房剩余贷款未还清，导致该房至今未能过户。被告吴宝琴主张，涉案房屋的实际所有人为吴宝琴，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告吴宝琴对其主张提供了2011年7月1日吴宝琴与田春学、张克存夫妇签订的协议书、田春学书写的收条、霸州市胜兴物业服务有限公司出具的收据、偿还楼房贷款的银行打款凭条予以证实；原告对协议书、收条、物业公司收据的真实性均有异议，认为协议书和收条是假的，物业公司的票据可以随便出；原告对银行还款凭条的真实性没有异议，对关联性有异议，认为钱都是田春学本人偿还的。原告对其主张未能提供相关证据。
上述事实有原告提供的（2012）霸民初字第139号民事判决书、（2012）霸执字第568-1号执行裁定书、（2015）霸执异字第24号执行裁定书。被告提供的吴宝琴与田春学、张克存夫妇签订的协议书、田春学书写的收条、霸州市胜兴物业服务有限公司出具的收据、偿还楼房贷款的银行打款凭条及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。吴宝琴与田春学、张克存夫妇签订的房屋买卖协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院依法予以确认。吴宝琴给付田春学购房款21万元，田春学将坐落于霸州市水岸商城Y5-2-401的房屋及该房屋的相关手续交付给吴宝琴，吴宝琴按照双方约定按期偿还该房屋的贷款及物业管理费用，并入住使用，因该房屋贷款未还清前不能办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”被告吴宝琴在人民法院查封之前与田春学、张克存夫妇已经签订合法有效的书面买卖合同，并已支付全部价款，合法占有该不动产，且未办理过户登记非因买受人自身原因造成的，被告吴宝琴依法享有霸州市水岸商城Y5号楼2单元401室房屋的物权期待权，该房屋的实际所有权人可以确认为吴宝琴。原告要求确认二被告2011年7月1日签订的霸州市水岸商城Y5号楼2单元401室楼房买卖协议无效的主张，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告王继财的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉案件受理费100元，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。上诉期满七日内不预交上诉费，将按撤回上诉处理。
审判长 李建民
审判员 黄玉栋
审判员 马 燕
二〇一五年十一月十六日
书记员 贾丹丹