福建省将乐县人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）将执异字第2号
案外人：王铭娟，女，1984年6月5日出生，汉族，户籍地：福建省将乐县，现住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：王有金，男，1962年12月11日出生，汉族，住福建省将乐县。
申请执行人：徐金钟，男，1962年9月20日出生，汉族，福建省将乐县号。
申请执行人：吴美芳，女，1968年6月19日出生，汉族，住福建省将乐县。
申请执行人：徐妍，女，1989年2月25日出生，汉族，住福建省将乐县。
被执行人：福建旭日商业运营管理有限公司，住所地福建省将乐县古镛镇华山新村047幢2楼。
法定代表人：赖辉，该公司执行董事兼总经理。
被执行人：福建省将乐县恒华房地产开发有限公司，住所地福建省将乐县古镛镇新将路13号（东方商厦）5层店面502。
法定代表人：赖辉，该公司经理。
在本院执行申请执行人徐金钟、吴美芳、徐妍与被执行人福建旭日商业运营管理有限公司（以下简称“旭日公司”）、福建省将乐县恒华房地产开发有限公司（以下简称“恒华房地产公司”）房屋租赁合同纠纷一案中，案外人王铭娟于2015年11月5日对本院依法查封的位于将乐县古镛镇新将路13号，“东方商厦”一楼的107号店面提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，因案情复杂、需调查取证，分别延长执限六个月，并于2016年10月11日举行了听证。案外人王铭娟的委托诉讼代理人王有金参加了听证，申请人徐金钟、吴美芳、徐妍，被执行人旭日公司、恒华房地产公司经本院公告传唤，未到庭参加听证。现已审查终结。
王铭娟称，异议房产将乐县“东方商厦”一楼七号店铺系异议案外人王铭娟所有的财产。2012年1月，该店铺原系恒华房地产公司出售给钟红梅，由于钟红梅没有经济能力交纳购房款，2013年8月，经案外人父亲王有金、钟红梅以及开发商恒华房地产公司协商，同意钟红梅解除《商品房买卖合同》，将店铺退还开发商公司，再由开发商公司出售给案外人。2013年8月5日，案外人与开发商公司签订了书面《商品房买卖合同》，并已全部交清房价款和向开发商公司缴纳了购房税费，案外人也已实际占有使用该店铺，只是没有办理网签合同，那是由于当时开发商公司的公章被带到厦门办理其他事务，后又因开发商公司没有交纳2014年网签服务费，被省厅把网签的密匙锁了，要办理网签合同需要重新申报，致使案外人至今没有办理网签合同。期间，开发商公司又将“东方商厦”未出让的商业用房和整个公司都转让给了戴奋发经营管理，由于戴奋发经营管理不善，“东方商厦”二层以上业主引起诉讼，法院在执行期间将开发商公司没有网签合同的房地产全部查封、冻结、其中案外人的房产也在其中。
综上所述，案外人认为，“东方商厦”七号店铺的产权已明确无误的属于案外人所有，买卖关系成立，案外人是依法善意取得该房产所有权。依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”据此，请求法院依法解除对东方商厦七号店铺的查封，以维护案外人的合法权益。
王铭娟向本院提供以下证据：1、开发商恒华房地产公司出具给将乐县税务局《报告》，可以证实案外人早于2013年12月就已缴纳购房税费，只因当时开发商公司整体转让，造成未开具税务发票给案外人；2、开发商公司向将乐县房地产交易管理所出具的《申请报告》，证实东方商厦七号店铺属于案外人购买，要求给予证明办理相关手续；3、案外人与丈夫陈银洲双方签订的《婚姻财产约定》，证明案外人夫妻双方对东方商厦七号店铺的产权进行了约定，将乐县房地产交易管理所也在该约定书上盖章予以证实，这也说明该七号店铺是异案外人的产权；4、恒华房地产公司财务记帐凭证、将乐县税务机关出具的《销售不动产统一发票》办证联，可以证实案外人对东方商厦七号店铺已经缴纳税费；5、案外人与开发商恒华房地产公司签订的书面《商品房买卖合同》，可以证实东方商厦七号店铺产权是案外人所有；6、店面租赁合同、照片和将乐县自来水缴费记录簿，证明案外人实际占有已将讼争房屋，并于2014年装修完毕，租赁给大地保险公司，有该店面交纳水费记录及照片予以证实。
申请执行人徐金钟、吴美芳、徐妍与被执行人旭日公司、恒华房地产公司均未提出书面答辩意见。
本院查明，2012年1月12日，本案被执行人恒华房地产公司与钟红梅、陈燕签订了《东方商厦商品客户认购单》，双方约定：恒华房地产公司拟将坐落于福建省将乐县古镛镇新将路13号（东方商厦）店面107出售给钟红梅、陈燕，该店面建筑面积56.56平方米，单价40951元，总价2319191元。认购单签订当日，钟红梅、陈燕预交认购定金50000元，该预售合同由恒华房地产公司于2014年1月14日交由将乐县房地产管所（以下简称“房管所”）备案登记。房管所《商品房买卖合同备案信息》中记载：合同号为201200008，买房人为钟红梅，身份证号码为等购房作息。后因买受人无力支付余款，该店面被开发商收回，于2014年3月7日被注销。2015年1月23日，因申请执行人徐金钟、吴美芳、徐妍与被执行人旭日公司、恒华房地产公司房屋租赁合同纠纷一案，本院以（2015）将执行字第102号民事裁定书、执行通知书，对旭日公司、恒华房地产公司所有的，坐落于将乐县古镛镇新将路13号，“东方商厦”107和2009号店面进行了查封。2015年7月24日，王铭娟到将乐县税务局开具《销售不动产统一发票》。
本院认为，王铭娟提供的《商品房买卖合同》，证实王铭娟与开发商恒华房地产公司签订该合同的日期为2013年8月5日签订，买受人为王铭娟，合同编号为201200008，与钟红梅的预售合同编号完全一致；买受人居民身份证号码为（是钟红梅的身份信息），本案案外人王铭娟的身份证号码为。由此可见，王铭娟提供的这份《商品房买卖合同》存在瑕疵，无法作为其购买本案讼争房屋的依据。钟红梅、陈燕与开发商恒华房地产公司与签订了《东方商厦商品客户认购单》，预交认购定金50000元，该预售合同经将乐县房管所备案登记，后因买受人钟红梅无力支付余款，该店面被开发商收回，房管所于2014年3月7日办理注销登记手续。王铭娟未在该店面注销后与开发商正式签订《商品房买卖合同》，也未按相关规定办理网签合同；其提供的《销售不动产统一发票》是在本院对该店面查封之后才开出的，故未能办理契税完税证，因此王铭娟对无法办理讼争房屋的所有权过户登记存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”综上，对案外人王铭娟要求解除对讼争房屋的查封的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条第一款，第十二条、第十六条第二款、第二十四条、第二十九条规定，裁定如下：
驳回案外人王铭娟的异议请求。
本裁定送达后立即生效。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 谢秀琴
审判员 李建忠
审判员 陈显跃
二〇一六年十月二十四日
书记员 葛 强
附：法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(98761,0)?)》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十一条人民法院审查执行异议或者复议案件，应当依法组成合议庭。
……
第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。
第十六条人民法院依照民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)第二百二十五条(?javascript:SLC(183386,225)?)规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。
人民法院依照民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)第二百二十七条(?javascript:SLC(183386,227)?)规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。