浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0681民初3号原告：中国人民解放军南京军区第六房地产管理分局，住所地：杭州市上仓桥路11号。法定代表人：祝小明。委托诉讼代理人：郭敏、王碧群，浙江天韵律师事务所律师。被告：浙江省诸暨市依人家私有限公司，住所地：浙江省诸暨市浣东街道暨东村（陶湖自然村）。法定代表人：袁均生。被告：袁均生，男，1973年6月5日出生，汉族，住诸暨市。被告：杨岚，女，1976年10月15日出生，汉族，住诸暨市。被告：诸暨市美庭假日酒店有限公司，住所地：诸暨市暨阳街道艮塔路38号。法定代表人：袁均生。四被告委托诉讼代理人：徐觉醒，浙江司正律师事务所律师。原告中国人民解放军南京军区第六房地产管理分局（以下简称房管分局）与被告浙江省诸暨市依人家私有限公司（以下简称依人公司）、袁均生、杨岚房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年12月30日向本院起诉，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。后原告申请追加诸暨市美庭假日酒店有限公司（以下简称美庭公司）为本案被告，本院依法予以准许。审理中，被告依人公司提出反诉，要求房管分局赔偿违约损失13,000,000元，因依人公司在本院送达交纳诉讼费用通知后，未在七日内预交案件受理费，本院依法应按撤回反诉处理。本案于2017年6月5日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，于2017年7月31日再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭敏、王碧群，被告依人公司、袁均生、杨岚、美庭公司的共同委托诉讼代理人徐觉醒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房管分局向本院提出诉讼请求：1.判令被告依人公司立即向原告支付拖欠房屋租金5,434,000元，并支付截至2016年12月29日的逾期付款违约金3,146,910元以及2016年12月29日起至实际付清之日止按5,434,000元为基数按每日千分之三计算的违约金；2.判令被告袁均生、杨岚、美庭公司对被告依人公司上述全部债务承担连带保证责任。庭审中原告增加诉讼请求，要求被告支付2017年3月15日至2017年9月14日的租金2,834,000元，以及至2017年5月17日的逾期违约金535,625元。事实与理由：2015年11月9日，原告与被告依人公司签订了一份编号为0038095-A的《军队房地产租赁合同》，合同约定：原告将位于浙江省诸暨市艮塔路38号（坐落号：南浙字第7672号）的房屋出租给被告依人公司使用，该房屋建筑面积为7,195平方米；租赁期限自2015年9月15日起至2019年9月14日止；合同总租金为22,204,000元，其中2015年9月15日起到2016年9月14日的年租金为5,200,000元，2016年9月15日到2017年9月14日的年租金为5,668,000元；租金按半年结算，被告应于每半年的前十日内支付；若被告依人公司逾期支付该合同项下的任何款项，应按照滞交款项每日0.3％累计承担逾期付款违约金。被告袁均生、杨岚均在该租赁合同担保人处签字，同意对被告依人公司履行合同项下的所有义务提供担保，承担连带责任。2015年11月18日，中国人民解放军南京军区房地产管理局审核同意了双方签订的上述租赁合同。上述合同签订后，原告按约向被告依人公司交付了租赁房屋，但被告仅支付了首期租金2,600,000元，后续租金一直迟迟未予支付。原告曾于2016年11月24日向被告发送催告函要求支付剩余租金，但被告一直未予支付。四被告答辩称：对双方签订合同的事实没有异议，被告方已经支付了2016年3月15日之前的房租。2016年3月，原告发通知给被告，要求收回该房屋，但不愿意承担因提前终止租赁合同给被告造成的损失，导致本案纠纷。本合同因原告要求提前解除，给被告造成了比较大的损失，原告应依法予以赔偿，不应向被告收取2016年3月之后的房租。综上，被告认为原告要求支付拖欠租金以及违约金的请求不应得到支持。即使支持，违约金约定偏高，要求予以调整。原告房管分局为证明自己的主张向本院提供以下证据：1、军队房地产租赁合同一份，以证明原告与被告签订房屋租赁协议，约定相关权利义务等事实。2、国有土地使用证一份，以证明涉案房屋原告所有的事实。3、律师函一份，EMS快递单及查询单各三份，以证明被告拖欠租金，原告向被告方发送律师函催讨租金，被告方已签收律师函等事实。4、照片一组，以证明涉案租赁房屋一直由被告依人公司占有使用，原、被告合同未解除的事实。5、保函一份，以证明被告美庭公司为讼争债务的保证人的事实。经质证，四被告对上述证据1、2、3、5的真实性均没有异议；对证据4的真实性无法确定，认为照片反应的内容仅仅记录了街面房屋的情况，不能反映其他内容。被告依人公司、被告袁均生、杨岚、美庭酒店为证明自己的主张，向本院提交以下证据：6、2016年3月份原告发送给被告依人公司的《关于停止军队房地产租赁项目通知》复印件一份，以证明原告明确告知被告需要提前终止租赁讼争房屋，原告方违约的事实。经质证，原告对其真实性无异议。上述证据1、2、3、5、6的真实性双方均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。四被告在庭审中陈述其仍占有使用讼争房屋，可以与证据4相印证，故本院对证据4亦予以确认。经审理，本院查明如下事实：被告一直租赁原告位于浙江省诸暨市艮塔路38号（坐落号：南浙字第7672号）的房屋。2015年11月9日，原告（甲方）与被告依人公司（乙方）签订了编号为0038095-A《军队房地产租赁合同》一份，合同约定：原告将位于浙江省诸暨市艮塔路38号（坐落号：南浙字第7672号）的房屋出租给被告依人公司使用，该房屋建筑面积为7,195平方米；租赁期限自2015年9月15日起至2019年9月14日止；合同总租金为22,204,000元，租金按半年结算，乙方应于每半年的前十日内交付甲方。该合同第八条内容：租赁期内，乙方应当履行下列义务：…（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方…。第九条，合同的解除：…（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任；…。第十一条，乙方违约责任：乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金。第十五条双方承认的附加条款如下：总租期4年，自2015年9月15日起至2019年9月14日止，合同总租金为22,204,000元，其中2015年9月15日起到2016年9月14日的年租金为5,200,000元，2016年9月15日到2017年9月14日、2017年9月15日到2018年9月14日、2018年9月15日到2019年9月14日的年租金均为5,668,000元。浙江省诸暨市依人家私有限公司股东袁均生、杨岚和诸暨市美庭假日酒店（有限公司）对被告依人公司履行合同项下的所有义务提供担保，承担连带责任，袁均生、杨岚在该租赁合同担保人处签字。2015年11月18日，中国人民解放军南京军区房地产管理局审核同意了双方签订的上述租赁合同。被告美庭公司具函表示愿意与浙江省诸暨市依人家私有限公司共同履行《军队房地产租赁合同》乙方所有义务。2015年9月15日前被告依人公司支付了2015年9月15日至2016年3月14日半年的租金2,600,000元，后续租金未予支付。2016年3月，原告向被告依人公司送达了《关于停止军队房地产租赁项目的通知》,通知内容：承租单位（户）：浙江依人家私有限公司为贯彻落实习主席“必须下决心全面停止军队开展对外有偿服务”的决策指示。按照中央军委等上级有关通知精神，现将有关事项告知如下：一、部队所有到期租赁项目，不再续签。二、已到期的租赁项目，收回房地产办理交接手续。三、未到期的租赁项目，需提前搬离的承租单位（户），可办理终止租赁合同，按规定办理退租相关手续。请各承租单位（户）接此通知后，及时寻找新的租赁场所，按照《军队房地产租赁合同》约定，将承租的房地产及时完好的交还部队。希望各承租单位（户）给予理解、支持和配合，共同完成军队政策法规调整目标任务。原告于2016年11月25日向被告方送达律师函要求支付剩余租金。本院认为，原、被告双方签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方当事人均应按照合同的约定履行义务。被告依人公司尚欠原告2016年3月15日起到2016年9月14日半年租金2,600,000元，2016年9月15日到2017年3月14日半年租金2,834,000元、2017年3月15日到2017年9月14日半年租金2,834,000元，共计8,268,000元，以及相应的违约金。双方约定“租金按半年结算，乙方应于每半年的前十日内交付甲方”，故违约金的起算时间应按2,600,000元自2016年3月15日起、2,834,000元自2016年9月15日起、2,834,000元自2017年3月15日起计算，至于原告要求违约金按日3‰计算，该违约金约定明显偏高，本院根据合同的履行情况、违约程度以及造成的实际损失等情况，酌情调整为按月息2％计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条规定，判决如下：一、被告浙江省诸暨市依人家私有限公司应支付原告中国人民解放军南京军区第六房地产管理分局房屋租赁费8,268,000元，并支付2,600,000元自2016年3月15日起、2,834,000元自2016年9月15日起、2,834,000元自2017年3月15日起均至款付清之日止按月息2％计算的违约金，款定于本判决生效之日起十日内付清；二、被告袁均生、杨岚、诸暨市美庭假日酒店有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告中国人民解放军南京军区第六房地产管理分局其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费110,131元，由原告中国人民解放军南京军区第六房地产管理分局负担25,131元，被告浙江省诸暨市依人家私有限公司、袁均生、杨岚、诸暨市美庭假日酒店有限公司负担85,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  周敬涛代理审判员  徐国平人民陪审员  斯梦洁二〇一七年八月三十日书 记 员  郑小玲