江西省南昌市湾里区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湾民一初字第2号
原告：保利（江西）金通泰置业有限公司。
法定代表人：该公司董事长。
委托代理人：江西华邦律师事务所律师。
委托代理人：江西华邦律师事务所律师。
被告：褚协军，男，江苏省张家港市人。
原告保利（江西）金通泰置业有限公司（以下简称保利公司）诉被告褚协军商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告保利公司的委托代理人毛建武到庭参加了诉讼，被告褚协军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告保利公司诉称：原、被告双方于2011年6月18日签订《南昌市商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定被告购买原告开发的位于南昌市湾里区红湾大道66号“保利半山国际花园”82#楼某室，房屋总价款为人民币2136374元；且合同对被告支付购房款的时间约定为：被告在2011年6月18日前支付1044055元，在2011年6月25日前支付237770元，在2011年8月18日前支付427275元，在2011年10月18日前支付427274元。合同还约定，买受人（被告）如逾期支付购房款或逾期未签订按揭贷款合同的，自合同规定的期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人（被告）应按日向出卖人（原告）支付逾期应付款万分之四的违约金。合同签订后，被告仅支付购房款1281825元，余款经原告多次催索至今未付，被告的行为已构成违约。原告认为，原、被告之间签订的合同系双方真实意思表示且其内容符合法律规定，对当事人具有法律约束力，被告应依约履行合同义务，但被告的违约行为，已给原告造成严重损失，现原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付购房款共计人民币854549元；2、被告按逾期应付款日万分之四的标准向原告支付违约金共计人民币262004元（暂计算至2013年10月31日）；3、被告承担本案全部诉讼费用。
原告保利公司为支持其主张，提交了如下证据材料：
1、原告企业法人营业执照、组织机构代码证及法人代表证明各一份，用以证明原告主体资格。
2、《南昌市商品房买卖合同》一份，用以证明原告与被告于2011年6月18日签订商品房买卖合同，被告购买本案涉案房屋。合同约定此房屋总价为人民币2136374元。被告应于2011年6月18日前支付1044055元，2011年6月25日前支付237770元，2011年8月18日前支付427275元，2011年10月18日前支付427274元。合同约定自本合同应付款期限之第二天其至全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，合同继续履行。合同还约定：若为邮局投递，则以信件方式发出的通知或文件在邮局投递至指定的地址时视为送达。
3、催告函一份、律师函二份、快递邮寄单二份、电话催款记录一份，用以证明原告分别于2011年10月18日、2012年4月17日、向被告发出律师函及催告函进行催款，且原告在2011年期间不间断向原告电话催缴剩余房款，被告已明知其违反合同约定，原告已尽告知义务。
被告褚协军未提交答辩状，亦未提交证据材料。
经审理查明：2011年6月18日，原告保利公司（出卖人）与被告褚协军（买受人）签订《南昌市商品房买卖合同》一份，并于2011年8月18日向南昌市房产管理局进行了备案登记。该合同约定：被告褚协军购买原告保利公司开发的位于南昌市湾里区红湾大道66号“保利半山国际花园”82#楼某室房屋一套，房屋总价款为人民币2136374元。买受人付款方式为，由买受人在2011年6月18日前支付第一期购房款1044055元，在2011年6月25日前支付第二期购房款237770元，在2011年8月18日前支付第三期购房款427275元，在2011年10月18日前支付第四期购房款427274元。该合同第七条约定，买受人如未按合同约定的时间付款则按逾期时间分别处理：逾期在60日之内，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。
合同附件四《合同补充协议》第二条约定，对于首付款及其他非按揭形式的任何付款，买受人应按合同约定相关条款履行支付，若买受人延迟支付，在接到出卖人书面催款通知的30个工作日内，应向出卖人支付逾期款项。如买受人未在上述期限内向出卖人支付逾期款项，则视为买受人违约，出卖人有权解除本合同，且已付定金及房款不予退还。同时该协议第四条约定，任何与本协议有关由各方发出的通知或其他通讯往来应当采用书面形式并送达至合同正本所载明的地址；任何以书面方式提交之通知或文件递交时视为送达，若为邮局投递，则以信件方式发出的通知或文件在邮局投递至合同指定地址时视为送达（如因上述地址不存在或已更名，邮局投递不能的，邮局收寄之日视为送达）。买受人地址如有变更，应在变更五天内以书面形式通知出卖人，否则由此引起的一切后果均由买受人承担。上述合同签订后，被告褚协军于2011年6月18日支付了第一期购房款1044055元；于2011年7月9日支付了第二期购房款237770元，上述款项共计1281825元；后因被告褚协军未按合同约定的日期支付第三期、第四期购房款，原告在2011年期间多次打电话给被告催缴剩余房款，并于2011年10月18日、2012年4月17日原告以EMS特快专递方式向被告褚协军发出催告函及律师函，该催告函及律师函的主要内容均为告知被告未按合同约定按期支付应付房款人民币854549元，其行为已构成违约，同时告知被告在收到该函之日起的规定期限内履行付款义务，否则原告将通过法律途径追索相关权益，该特快专递被告均已签收。但至本案法庭辩论终结前，购房余款854549元，被告尚未支付。
以上事实有原告保利公司提供的《南昌市商品房买卖合同》、催告函、律师函、快递邮寄单、电话催款记录等证据予以证实。
本院认为，原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》及合同补充协议系双方当事人真实意思表示，且未违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。
根据原、被告所签订的《南昌市商品房买卖合同》及合同补充协议的约定，被告褚协军作为买受人应当在2011年8月18日前支付第三期购房款，在2011年10月18日前支付第四期购房款。但至本案法庭辩论终结前，被告未能按时付款。故对原告要求被告支付854549万元购房余款的诉请，本院予以支持。因被告未按合同约定的期限支付购房款，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任，故被告褚协军应自2011年8月19日起向原告保利公司支付第三期购房款的违约金，自2011年10月19日起向原告保利公司支付第四期房款的违约金。被告褚协军以其与原告在商品房买卖合同中约定按应付款的每日万分之四的比例支付违约金过高为由，向本院提出酌减违约金的申请，本院酌定为每日按应付款的万分之二的比例支付违约金，这既对守约的原告造成的直接经济损失予以了弥补，也使违约的被告较为合理地承担了相应的违约责任。因此被告褚协军需向原告保利公司支付违约金132369.65元（427275×805天×2‱＋427274×744天×2‱）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告褚协军自本判决生效之日起二十日内支付原告保利（江西）金通泰置业有限公司购房款854549元；
二、被告褚协军自本判决生效之日起二十日内支付原告保利（江西）金通泰置业有限公司违约金132369.65元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14849元，由被告褚协军承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向江西省南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 王 倩
代理审判员 项春华
人民陪审员 李 群
二〇一四年六月四日
书 记 员 刘庐琴