江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）亭民初字第2656号
原告李森。
委托代理人陈永梅（系李森继母），女。
委托代理人李增兵（系李森之父），男。
被告盐城市洋东置业有限公司，住所地盐城市亭湖区海龙路8号丽阳广场7号楼三楼。
法定代表人胡夕山，董事长。
委托代理人陆祥，男。
委托代理人万光德，江苏中盐律师事务所律师。
原告李森与被告盐城市洋东置业有限公司（下称洋东置业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2013年7月10日受理后，依法适用简易程序由审判员杨淑芬独任审判，于同月16日公开开庭进行了审理。后本院依法裁定转为普通程序并组成合议庭，于同年10月8日、2014年3月10日公开开庭进行了审理。原告李森的委托代理人陈永梅、李增兵，被告洋东置业公司的委托代理人陆祥、万光德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李森诉称：2008年11月13日，我与被告签订房屋拆迁协议书约定，产权调换由被告原地安置原告房屋一套及车库一间。双方签订的拆迁户购买安置房协议约定，该安置房款、层差、车库款都已在补偿款中扣除，原告拿新房时除房屋公共维修基金外，不再交付其他任何款项。现被告已将该房及车库钥匙交付给原告已近2年，原告多次要求与被告结算、签订正式购房协议、办理产权证，但被告找诸多借口拒不将办理该房的房地产权证手续交付原告，拒不给付原告临时过渡费、拆迁补偿余款和面积短少损失等款项。请求法院判令：1、被告按约履行向原告办理丽阳广场＊号楼＊室及＊号车库的房地产权证手续的义务；2、被告给付原告拆迁临时安置补助费、安置房屋面积短少损失、退还原告拆迁补偿费余款合计125000元。
被告洋东置业公司辩称：1、原告的第一项请求，根据盐城市房屋登记业务操作规程，属于新建商品房转移登记。在所需要的材料中，必须持有购房发票，契税证明、拆迁协议，因原告尚未与被告结清房屋的差价，开具发票，故不能办理房屋登记的责任在于原告本人。2、原告不是法定的被拆迁人，根据国务院城市房屋拆迁管理条例第四条第三款规定，被拆迁人指的是被拆迁房屋的所有人，因案涉被拆迁的房屋所有权人登记在李增兵名下，在签订拆迁协议时，分别签订了三份协议，一份是李增兵，一份是李增兵与陈永梅，另一份是李增兵与李森。其目的是为了便于李增兵将房屋转移给陈永梅和李森，减少契税，根据合同相对性原则，合同的主体应当是李增兵。3、关于临时安置补助费（过渡费），我们已与李增兵共同结算至2011年9月30日，不存在短少临时安置补助费问题。4、原告已于2011年2月18日领取了房屋，此后，不存在临时安置补助费的问题。另因原告及李增兵未与被告结算房屋结构即预算价以外的有线电视费、网络费及管道燃气费，故未结算开具发票，此责任不在被告。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告洋东置业公司因盐城市亭湖区洋东新村旧城改造一期工程建设需要，经盐拆字第（2003）第29号《盐城市房屋拆迁许可证》批准实施拆迁，原告李森之父李增兵所有的坐落在盐城市亭湖区洋东新村＊巷＊号的房屋（合法面积为511.3平方米）在拆迁范围之内。2008年11月13日，被告与被拆迁人李增兵，被拆迁人陈永梅（李增兵之妻）、李增兵，被拆迁人李森（李增兵之子）、李增兵分别签订三份房屋拆迁协议书。同日，被告与李增兵、陈永梅、李森分别签订三份拆迁户购买安置房协议，其中李森、李增兵与被告签订的房屋拆迁协议书载明的房屋合法面积为130平方米，拆迁户购买安置房协议约定，被告（甲方）安置原告（乙方）在润枫丽莱广场（后更名为丽阳广场）＊号楼＊室建筑面积约121平方米；被拆迁人在拆迁有效面积以外购买商品房住宅优惠价为2180元／㎡（面积不得超过拆迁规定有效面积的15%，超过15%的面积部分按市场价计算）；上述商品房面积为甲方根据工程图纸测定的暂测面积，实际销售核算面积待商品房竣工验收合格交付时，以房产管理局按建设部有关文件规定核定的面积（下称实际面积）为准；车库待该楼图纸确定后，优先选择一间面积12㎡左右的车库；该安置房款、层差、车库款都已在补偿款中扣除，乙方拿新房时除维修基金外，不再交付其他任何款项。合同签订后，李增兵于2008年11月24日将房屋钥匙交付被告，并由被告拆除。
2008年11月8日至14日期间，丽阳广场8号楼对建设工程规划许可证进行批前公示，2009年1月7日正式发放建设工程规划许可证。同年5月11日，盐城市房地产测绘中心对丽阳广场8号楼建筑面积进行预测，预测报告反映，＊室建筑面积为103.04平方米，＊室建筑面积为110.45平方米。2010年10月，盐城市房地产测绘中心对丽阳广场8号楼建筑面积进行测量，实测结果为：＊室建筑面积为103.04平方米，＊室建筑面积为110.45平方米。同月25日，丽阳广场＊号楼、＊地下车库通过竣工验收。2011年2月18日，被告给原告安置了＊号楼＊室房屋，建筑面积为110.45平方米。同年5月20日＊号楼工程在相关部门登记备案，同年6月2日，被告将＊号建筑面积为16.08平方米的车库交付给原告。
2009年9月15日、2010年1月20日、10月11日，李增兵分三次从被告处领取临时安置补助费72087元，加上三户房屋冲抵房款24543元，合计96630元。庭审中，原告对临时安置补助费问题，提供了计算清单，即原告认可李增兵代其领取至2010年8月30日的费用计20800元，尚有31959.2元（130＊16元／月＊8个月＋130＊24元／月＊1个月＋19.55＊24元／月＊26个月）被告未予支付。被告不同意原告的意见，认为该费用应由被拆迁人李增兵统一领取，且该房的领取截止时间应至2011年2月18日，面积为130平方米。2011年11月5日，被告通知李增兵领取房屋时，双方对＊号楼＊室房屋少面积及原告应付剩余房款以及临时安置补助费发生争议，李增兵未能领取＊号＊室房屋及车库。此后，因李增兵未与被告结算有线电视费、网络费及管道燃气费，故被告未向李增兵开具结算发票。
另查明，2008年11月13日，被告与被拆迁人李增兵签订一份拆迁户购买安置房协议，该协议约定，被告（甲方）安置李增兵（乙方）在润枫丽莱广场＊号楼＊室建筑面积约130平方米、＊号楼＊室建筑面积约104平方米、＊号楼＊室建筑面积不低于100平方米三套房屋。后被告实际安置给李增兵＊号楼＊室建筑面积为135平方米、＊号楼＊室建筑面积为106.12平方米、＊号楼＊室建筑面积为147.95平方米（诉讼后调整）三套房屋。其中＊号楼＊室建筑面积为135平方米的房屋被被告以住房5700元／平方米、车库3200元／平方米的价格回购。2008年11月13日，被告与陈永梅签订一份拆迁户购买安置房协议，该协议约定，被告（甲方）安置陈永梅（乙方）在润枫丽莱广场＊号楼＊室建筑面积约104平方米。后被告实际安置给陈永梅＊号楼＊室建筑面积为106.12平方米的房屋。被告给被拆迁人李增兵户实际安置房屋5套，建筑面积合计为605.64平方米；车库六间，建筑面积为99.11平方米。
2012年2月，李增兵为洋东置业公司对其安置的＊号楼＊室房屋少面积、应付未付剩余房款和临时安置补助费等发生纠纷，诉至本院。本院经审理于2012年8月15日作出（2012）亭民初字第1022号民事判决，判决：1、被告将＊号楼＊室房屋予以调换（面积不得低于100平方米）；2、被告给付李增兵至2012年4月23日临时安置补助费86800元。洋东置业公司不服该判决，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。盐城市中级人民法院经审理于2013年1月27日作出（2012）盐民终字第1750号民事判决：驳回上诉，维持原判。
本案的争议焦点为：（一）被告应否协助原告办理丽阳广场＊号楼＊室房屋和＊车库的产权登记手续；（二）被告是否应当支付原告临时安置补助费、拆迁补偿费余款；（三）被告给原告的安置房面积短少有无过错，应否赔偿原告房屋面积短少的损失。若赔偿按何标准计算。
（一）关于被告应否协助原告办理丽阳广场＊号楼＊室房屋和＊车库的产权登记手续问题。原、被告签订了拆迁户购买安置房协议，被告将丽阳广场＊号楼＊室房屋和＊车库安置给原告。作为出卖人和安置人，被告应当有协助原告办理产权登记的义务。本案中，被告已将上述房屋交付给原告，但其提出因李增兵未能缴纳有线电视费、网络费、管道燃气费等，致使被告无法向原告出具发票。该辩解意见与双方合同约定不一致。原、被告签订的拆迁户购买安置房协议约定，该安置房款、层差、车库款都已在补偿款中扣除，乙方接收新房时除维修基金外，不再交付其他任何款项。况且，李增兵是否交纳有线电视费、网络费、管道燃气费等，并不影响被告承担出具发票的义务。故被告的辩解意见不能成立，本院不予采信。
（二）关于被告是否应当支付原告临时安置补助费、拆迁补偿费余款问题。1、原、被告分别签订了房屋拆迁协议书及拆迁户购买安置房协议。房屋拆迁协议书中的被拆迁人为李森和李增兵，现李增兵当庭表示李森房屋的临时安置补助费由李森领取，因此，李森主张领取该款符合规定。2、关于领取临时安置补助费的数额问题。＊号楼于2010年12月25日通过竣工验收，被告于2011年2月18日通知原告领取＊室，但于同年5月20日才进行登记备案，该房屋符合交付条件，故临时安置补助费应计算至2011年5月20日，按被拆迁房屋的合法面积130平方米计算，即为43472元，原告已领取20800元，尚欠22672元。对原告提出被告少安置19.55平方米部分，属于房屋面积短少部分，该部分不存在临时安置补助费。3、关于拆迁补偿费余款。被告应补偿原告费用278400元，现原告购买房屋110.45平方米计220900元，车库16.08平方米计27336元，则被告应退回原告30164元。
（三）关于被告给原告安置的房屋面积是否短少，应否赔偿以及赔偿标准问题。被告给原告安置房屋面积短少存在过错，应当赔偿原告房屋面积短少的损失。拆迁户购买安置房协议系双方自愿订立，合法有效。双方应当按合同的约定履行。现安置协议约定安置房屋的建筑面积约为121平方米，实际销售核算面积按商品房竣工验收合格交付时，以房产管理局核定的面积为准。事实上，被告与原告签订协议时，已有工程图纸测定的暂测面积，但其提供的＊号楼＊室房屋的暂测面积与盐城市房地产测绘中心提供的＊号楼＊室房屋的建筑面积相差太多，尽管被告主动为其调整为＊室（建筑面积为110.45平方米，＊号楼上面积最大的户型），但该＊室的建筑面积仍不足121平方米，且已超过国家规定的3%的标准，过错在被告，故被告应当按照市场实际销售的差价返还给原告。被告认可＊号楼的市场价为物价部门核准的5900元／平方米，原告房屋面积少10.55平方米，减去成本价2000元／平方米，被告应返还原告面积短少损失41145元。原告认为应按拆迁协议书中合法面积130平方米与实际安置房屋面积差赔偿其损失无依据，本院不能采信。
综上，原告的诉讼请求，依法予适当支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项之规定，判决如下：
一、被告盐城市洋东置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告李森办理丽阳广场＊号楼＊室房屋及＊车库的所有权登记手续。
二、被告盐城市洋东置业有限公司应于本判生效之日起十日内赔偿原告李森房屋面积短少损失41145元、退还补偿款30164元、支付临时安置补助费22672元，合计93981元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2800元，由原告李森负担650元，被告盐城市洋东置业有限公司负担2150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该法院预交上诉案件受理费。
审 判 长 杨淑芬
审 判 员 蔡永平
人民陪审员 钱海燕
二〇一四年三月十三日
书 记 员 刘 鑫
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释（2003）7号
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）不发达房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。