四川省宜宾市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）川15执复49号
复议申请人（异议人、被执行人）：宜宾市蜀益建筑工程有限责任公司。住所地：四川省宜宾市。
法定代表人：唐明清。
申请执行人：宜宾兴宜村镇银行有限责任公司。住所地：宜宾市宜宾县。
法定代表人：黄强。
申请执行人宜宾兴宜村镇银行有限责任公司（以下简称宜宾兴宜村镇银行）与被执行人宜宾市蜀益建筑工程有限责任公司（以下简称宜宾市蜀益建司）借款合同纠纷执行一案，异议人宜宾市蜀益建司对宜宾市翠屏区人民法院将其所有的房地产委托评估部门出具的评估报告合法性、真实性、可信性及超标的查封的执行行为不服，向该院提出书面异议，请求解除查封。宜宾市翠屏区人民法院作出（2017）川1502执异102号执行裁定，驳回宜宾市蜀益建司的异议请求。宜宾市蜀益建司仍不服，于2017年10月9日向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
宜宾市翠屏区人民法院查明，宜宾兴宜村镇银行有限责任公司申请执行宜宾市蜀益建筑工程有限责任公司实现担保物权纠纷一案，2016年5月27日，本院作出的（2016）川1502民特23号民事裁定书确定对设定担保的被申请人宜宾市蜀益建筑工程有限责任公司所有的位于翠屏区岳武里14号1-3层、翠屏区建设路51号的担保财产予以拍卖或变卖，申请人宜宾兴宜村镇银行有限责任公司对所得价款在437万元的抵押债权范围内优先受偿。该文书发生法律效力后，宜宾兴宜村镇银行有限责任公司向本院申请执行。本院立案后，2016年11月9日，查封了宜宾市蜀益建筑工程有限责任公司所有的位于宜宾市翠屏区岳武里14号1-3层办公用房（宜宾市房权证翠屏区字第X号）和翠屏区建设路51号仓库（宜宾市房权证翠屏区字第X号）。在本院指定期间，宜宾市蜀益建筑工程有限责任公司仍未履行义务，本院依法委托了四川精通达房地产评估有限公司对查封财产进行评估。2017年5月2日，四川精通达房地产评估有限公司出具了位于宜宾市翠屏区岳武里14号1-3层办公用房评估价为3750600元；位于翠屏区建设路51号仓库评估价为4400100元的评估报告。2017年7月3日,宜宾市蜀益建筑工程有限责任公司对评估报告及法院查封财产属超标的的行为提出执行异议。
2017年7月4日，四川精通达房地产评估有限公司对宜宾市蜀益建筑工程有限责任公司提出合法性、真实性、可信性异议进行了回复：1、该公司是根据四川省高级人民法院《2016年度全省法院委托鉴定专业机构备选库和评估、拍卖机构备选名单》通知的入库评估机构；2、该公司接受委托后，严格按照房地产估价程序进行估价，对涉案估价对象进行了实地查勘，在现场张贴了《房地产评估告知书》；3、估价目的符合委托法院《司法评估委托书》和房地产估价规范要求；4、涉案估价对象《房屋所有权证》规划用途为仓库，《国有土地使用权证》载地用途为仓储，该公司严格按房地产估价规范及估价对象用途进行估价；5、该公司已按委托法院要求，房地产估价规范和行业惯例提供估价报告。根据房地产估价规范，估价技术报告可按估价委托合同约定不向委托人提供。
宜宾市翠屏区人民法院认为，1、根据《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”的规定，异议人对评估机构作出的评估报告的合法性、真实性、可信性的异议，不属于人民法院受理执行异议的范畴，故本院不作审查。2、执行财产的评估价在进入拍卖阶段后仅为参考价格，流拍后依法每次应会不低于前一次流拍价的20%的降价，现执行标的为4370000元，异议人的办公用房评估价为3750600元、仓库评估价为4400100元，流拍后再次拍卖每处房产均可能不足清偿债务。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”的规定，异议人提出超标的查封的异议理由不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定，驳回异议人宜宾市蜀益建筑工程有限责任公司的异议。
复议申请人宜宾市蜀益建司称：1、翠屏区人民法院在本案的执行中，查封申请人的两处房产没有依法向申请人送达执行裁定法律文书，违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条：“人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权，应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人。”程序违法。2、本案估价报告也属于执行辅助证据之一，应当审查其合法性、真实性、可信性。估价报告的程序违法，应当予以审查补正或重新评估。其一：估价报告没有依法按最新的房地产估价规范、司法鉴定评估规范撰写，导致估价结论合法性、真实性、可信性存在诸多疑点。(1)执行该项目注册房地产估价师未履行告知义务，未让我方当事人了解并签收《房地产司法鉴定评估风险告知书》，导致评估程序不合法；(2)根据《房地产司法鉴定评估指导意见》(试行)(川建房发(2011)89号)，该评估项目的评估性质不明，同时估价报告中“估价目的”的描述与“川建房发(2011)89号”文件相应规定不符；(3)估价对象建设路X号X幢X层仓库系商业仓储用房，并位于中心城区，具有现实收益或潜在收益能力，而非工业企业仓库。根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB／T50291—2015)4.1.2(3)和4.1.3，不能选用成本法评估，而上述估价报告选用成本法估价。其二：评估人未提交支撑估价结论的《房地产估价技术报告》。基于估价机构未依照最新的房地产估价规范、司法鉴定评估规范实施估价，其评估程序不合法、不严谨；估价目的的表述含混不清，估价方法确定的理由不充分，无依据，导致估价人员在估价技术测算时，极有可能在选取可比实例、因素比较和量化(修正)、收益法参数选取、估价结果的最终确定等诸多方面存在问题，其估价结论的客观性、真实性、可信性大为降低。因此，我司要求该估价机构提供能充分证明其估价结论合理性、适当性的《房地产估价技术报告》以让人信服，并支撑其估价结果。3、不能因为本案被查封财产可能流拍而认为已查封的财产不属于明显超标。执行法院对申请人查封的财产就算是依据该估价报告结论价值(375.06万+440.01万=815.07万)已远远大于生效裁判文书确定的标的金额(437万)。判定执行实施案件是否存在超标的查封情形，应当先行查明案件执行标的数额，再根据委托评估价格认定是否存在超标的查封情形。执行法院未确定执行标的数额或未委托评估确定查封财产价值均构成认定事实不清。本案，无论是申请执行人前期对标的物的评估价值还是执行法院委托评估机构作出的估价报告，执行标的物的价值都明显大于生效文书确定的执行标的金额(437万)。执行法院不能以查封标的可能流拍的理由而否认“明显超标的查封”的基本事实。
请求：1、翠屏区人民法院在没有给申请人(被执行人)送达执行裁定的情况下查封申请人的财产，程序违法；2、对精通评估公司出具的川(20117)字第F008号《房地产估价报告》合法性、真实性、可信性持异议；3、执行法院超标的查封申请人财产。请求对超额查封的财产(岳武里14号1—3层办公用房)解除执行查封。
本院查明，申请执行人宜宾兴宜村镇银行与被执行人宜宾市蜀益建司实现担保物权纠纷执行一案。2016年5月27日，翠屏区人民法院作出（2016）川1502民特23号民事裁定，对设定担保的被申请人宜宾市蜀益建司所有的位于翠屏区岳武里14号1-3层、翠屏区建设路51号（他项权证号：宜宾市房他证翠屏区字第X号）的担保财产予以拍卖或变卖，申请人宜宾兴宜村镇银行对所得价款在437万元的抵押债权范围内优先受偿。该法律文书发生法律效力后，宜宾兴宜村镇银行向翠屏区人民法院申请执行。同年11月9日，翠屏区人民法院作出（2016）川1502执2155号执行裁定，查封宜宾市蜀益建司所有的位于宜宾市翠屏区岳武里14号1-3层办公用房（宜宾市房权证翠屏区字第X号）和翠屏区建设路51号仓库（宜宾市房权证翠屏区字第X号）。12月7日，翠屏区人民法院向宜宾市蜀益建司送达执行通知书、随机抽取评估机构通知书。12月22日，宜宾市蜀益建司叶燕鸿和宜宾兴宜村镇银行冯容到翠屏区人民法院对抽取的评估机构四川精通达房地产评估有限公司签字认可。12月26日，翠屏区人民法院依法委托了四川精通达房地产评估有限公司对查封财产进行评估。2017年4月17日，翠屏区人民法院在查封的房屋处张贴查封公告。同年5月2日，四川精通达房地产评估有限公司作出川精房评（2017）字第F008号《房地产评估报告》，评估结果为：位于宜宾市翠屏区岳武里14号1-3层办公用房评估价为3750600元；位于翠屏区建设路51号仓库评估价为4400100元。同年6月23日，翠屏区人民法院向宜宾市蜀益建司送达川精房评（2017）字第F008号《房地产评估报告》和告知评估结果通知书。7月3日,宜宾市蜀益建司对评估报告及法院查封财产属超标的的行为向翠屏区人民法院提出执行异议。
2017年7月4日，四川精通达房地产评估有限公司对宜宾市蜀益建司提出合法性、真实性、可信性异议进行了回复：1、该公司是根据四川省高级人民法院《2016年度全省法院委托鉴定专业机构备选库和评估、拍卖机构备选名单》通知的入库评估机构；2、该公司接受委托后，严格按照房地产估价程序进行估价，对涉案估价对象进行了实地查勘，在现场张贴了《房地产评估告知书》；3、估价目的符合委托法院《司法评估委托书》和房地产估价规范要求；4、涉案估价对象《房屋所有权证》规划用途为仓库，《国有土地使用权证》载地用途为仓储，该公司严格按房地产估价规范及估价对象用途进行估价；5、该公司已按委托法院要求，房地产估价规范和行业惯例提供估价报告。根据房地产估价规范，估价技术报告可按估价委托合同约定不向委托人提供。
本院认为，1、关于查封宜宾市蜀益建司的两处房产没有向其送达执行裁定，程序违法问题，经查，宜宾市翠屏区人民法院在查封后选择评估机构时，宜宾市蜀益建司派人参与，应当知道查封的事实。之后，翠屏区人民法院采用公告送达方式，送达程序上有一定瑕疵，但不影响实体处理。2、根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》第三条：“人民法院采用随机方式确定评估、拍卖机构”、第九条：“人民法院选择评估、拍卖机构，应当提前通知各方当事人到场；”本案中，翠屏区人民法院通知申请执行人和被执行人到场见证了评估机构的选定。并向选定的评估机构出具委托书。且该评估机构是四川省高级人民法院《2016年度全省法院委托鉴定专业机构备选库和评估、拍卖机构备选名单》通知的入库评估机构。评估勘验也是在执行法官的见证下进行的，符合相关评估规定。宜宾市蜀益建司对评估机构作出的评估报告的合法性、真实性、可信性的意见，未提供证据证明，其申请重新评估的请求，本院不予支持。3、关于超标的查封问题，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”的规定，本案中，执行的财产为不可分物，被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务，且执行的变现价值尚不能确定。故宜宾市蜀益建司提出的超标的查封理由不能成立。综上，对宜宾市蜀益建司提出的复议请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第（五）项、第十七条第一款第（一）项的规定，建议裁定如下：
驳回宜宾市蜀益建筑工程有限责任公司的复议申请，维持四川省宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502执异102号异议裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 邱柱华
审判员 吕晓宏
审判员 赵宗秉
二〇一七年十月二十日
书记员 刘冬梅