上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初20617号
原告(反诉被告)：上海鑫华电缆钢带有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：赵天华，董事长。
委托诉讼代理人：潘永跃，男。
委托诉讼代理人：辛果，上海明梓律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海艾科液压技术有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：刘双全，执行董事。
委托诉讼代理人：曹晓霞，上海茂泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：施政，上海茂泰律师事务所律师。
原告上海鑫华电缆钢带有限公司与被告上海艾科液压技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提起反诉，本院依法予以受理，并分别于2017年1月11日、2月28日进行了证据交换。嗣后，因案情复杂，本院将本案转为适用普通程序，并于2017年5月9日进行了第三次证据交换以及公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人辛果、潘永跃和被告的委托诉讼代理人施政到庭参加庭审。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还租赁保证金42,705元(人民币，以下币种同)；2.判令被告赔偿原告经济损失共计158,070元。事实和理由：2014年2月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告将位于本市松江区泗泾镇江河路XXX号院内三号厂房车间南边一跨六间计780平方米(含行车1台)房屋(以下简称“涉案房屋”)出租给原告，租期两年零4个月，自2014年3月1日起至2016年6月30日止等。被告向原告收取租赁保证金42,705元，合同期满后，被告不予退还该保证金。此外，由于租赁房屋系被告从案外人上海华电阀门集团有限公司(以下简称“华电公司”)承租而来，原告进入后，案外人仍然对房屋进行管理和安全检查；华电公司同意并认可原、被告之间的租赁关系，且直接向原告收取物业费等费用。2014年，涉案房屋两次在雨天漏水，给原告造成经济损失5万元；2015年12月4日下午两点，被告检查消防设施操作不当导致消防龙头突然跑水，造成原告产品报废和重新镀锌经济损失108,070.22元(其中重新镀锌费用44,269.84元，报废产品63,800.38元)。原告认为，被告作为房屋出租人，应当保证房屋质量，保证承租人正常使用。但被告未尽法定义务和合同义务，导致房屋跑水漏水给原告造成经济损失，应予赔偿。综上，原告提起诉讼，望判如所请。
被告辩称，不同意原告的全部诉请。首先，对于租赁保证金，一则双方之间尚有水电费未结清，二则原告在使用过程中对涉案房屋地坪造成损坏尚未修复，故该保证金的退还条件尚未成就。其次，对于原告主张的损失赔偿，均缺乏事实依据，被告不予认可。一方面，合同履行期内，涉案房屋未漏雨，原告也始终未向被告提及过漏雨之事。另一方面，被告没有对涉案房屋进行消防检查的相关权利和合同义务，据被告所悉，即便要进行消防例行检查，组织单位也应当是物业公司和消防管理部门，与被告无涉。且原告所称的跑水部位系其承租范围内的水阀门，因其疏忽未关，才致使消防例行检查打开总水闸时，该水阀门处发生了漏水，亦与被告无涉。
被告向本院提出反诉请求：判令原告对涉案房屋地坪下陷损坏部位进行修复。诉讼中，被告又增加一项反诉请求：判令原告向其支付2016年1月1日至2016年6月30日期间的水电费共计11,621元(不含税)。事实和理由：被告向华电公司承租了本市松江区泗泾镇江河路XXX号院内三号厂房，后因经营调整，将南边一跨六间约780平方米腾空后转租给原告，租期从2014年3月1日至2016年6月30日。2016年4月起，原告即拒付租金并要求以租赁保证金冲抵租金，后经交涉，双方明确：租赁关系终止时，经华电公司验收房屋符合返还要求后按约返还保证金。2016年6月30日，原、被告及华电公司三方共同验收房屋，华电公司因厂房地坪下陷约20厘米(原告使用过程中一直堆放钢板，被遮挡，故未及时发现)，拒绝收回房屋，要求修复，并要求将使用费计算至修复完成之日。当日，被告制作了三方会议纪要，要求原告及华电公司签字确认，但该两方均未配合。后被告又就此事多次联络两方，希望协商解决，但未果。需要说明的是，三号厂房内，被告使用的部位，除了与原告相邻处有些影响，其他部位无下沉现象，这也足以说明地坪下陷系原告使用不当所致。此外，原告搬离之前尚拖欠水电费11,621元，该金额系双方于2016年8月10日结算所得，原告理应支付。故而提起反诉。
针对被告的反诉，原告辩称，首先，不同意原告所提修复地坪的诉请，理由有二：一则涉案房屋并非新建，双方对于履约之初的租赁物状况缺乏记载，被告并无证据证实地坪下陷系在合同履行期内发生的。二则被告也无证据证明地坪下陷是由原告造成的，被告不是涉案房屋的产权人，也未取得相应的追偿权，其无权要求原告予以修复。其次，对于水电费的金额无异议，但只有在被告已实际支付了该水电费的情况下，才享有对原告的追索权。故原告认为，应先由被告开具发票，再由原告付款。
本院经审理认定事实如下：涉案房屋登记的权利人为案外人华电公司。2010年6月12日，被告与华电公司签订《厂房租赁合同》，约定由被告向华电公司承租本市松江区泗泾镇双施路上、面积为2,070平方米的厂房，该厂房包含涉案房屋。租期从2010年7月1日至2016年6月30日。租赁期满后，该租赁物归还时，应当符合正常使用状态，等等。
2014年2月17日，原告作为乙方(承租方)与被告作为甲方(出租方)签订《房屋租赁合同书》，约定由乙方向甲方承租涉案房屋，用作生产车间之用。租期两年零四个月，从2014年3月1日起至2016年6月30日止。双方约定，甲方交付厂房时，乙方已向甲方支付租赁保证金42,705元，该保证金在租赁关系终止时，除用以抵充合同约定由乙方应承担的费用外，剩余部分无息退还乙方。租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、物业费由乙方承担。甲方应将厂房的现有设施完好无损的交付乙方使用，发现租赁物有漏雨或损坏的地方及时维修。除不可抗力，乙方使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，应负责赔偿或修复。租赁期间，乙方要爱护甲方的厂房和设备，行车设备年费及厂房的门窗、供电供水设备、卫生设备的维护保养等，费用均由乙方自行负担。若给甲方造成设备损失的，乙方还应负责赔偿。合同另对其他相关事宜进行了约定。
2014年2月18日，原告向被告支付租赁保证金42,705元，并由被告开具收据，载明的收款事由为租房押金。
2016年4月15日，被告向原告出具承诺函，载明：针对租赁保证金42,705元，确认已收取。租赁关系终止时，经房东验收签字确认房屋符合返还要求后，双方核对需抵充合同中约定由原告承担水电、物业费等费用，剩余部分于冲抵金额明确后七个工作日内无息返还原告。
诉讼中，原告称，其于2016年6月30日之前就搬离了涉案房屋，且与被告有交接，具体交接日期为2016年6月30日，系现场交接，未签订书面交接文书。而对此被告则称，原告确实在租期届满前搬走了，2016年6月30日当天，被告召集原告及华电公司到租赁物现场进行验收交接，为此还制作了三方会议纪要，但因华电公司提出租赁物受损、原告提出漏水损失索赔，该两方均不愿在会议纪要上签字，导致当天未能如愿完成交接。原告对三方到现场验收的时间提出了异议，称其并非2016年6月30日，而是距离该天2-3周之后的某一天。
诉讼中，原告提交了物业费收据及票据若干张，以此证明华电公司同意并认可被告将涉案房屋转租给原告，并直接向原告收取了物业费。被告对该证据的真实性及证明目的均无异议，并称，其将涉案房屋转租给原告的事情，虽无华电公司的书面同意，但华电公司知情后并未提出过异议，从其向原告收取物业费的时间来看，足以说明华电公司早就知道转租一事，但却从未就转租问题向被告提出过异议，甚至在2016年6月30日三方验收交接时，也仅仅提到了房屋受损的问题，对擅自转租一事并未提及。
诉讼中，关于租金和水电费。双方确认：除了欠付2016年1月1日至2016年6月30日期间的水电费11,621元(不含税)，被告应付的租金及其他费用均已结清。诉讼中，被告主张将该11,621元在租赁保证金中予以抵偿。
另外，诉讼中，原告曾对水电费问题提出抗辩称，应当先由被告开具发票，再由其付款。针对此抗辩，被告则认为，一则其不具备开具水电费发票的资质，二则被告仅是垫付水电费，无给付发票的义务，故无法直接开具水电费发票，但若原告做账需要，被告可按双方之间的交易习惯，配合将水电费金额纳入租金金额中开具租金发票，但相应的税金应由原告承担。对于这样的开票方式，原告亦表示接受。故在诉讼中，被告于2017年3月13日向原告开具了金额为12,899.31元的租赁费发票，该金额中包含本金11,621元及税额1,278.31元。原告对收到该发票无异议，但其并未在收到发票后及时向被告支付该12,899.31元，理由是其在收到发票后发现被告已人去楼空，导致双方沟通出现障碍，加之担心被告责任能力和态度方面出现问题，故而未付该钱款。但在本案审理中，原告明确表示，其同意向被告支付该12,899.31元。
诉讼中，就损失赔偿问题，原告提供了如下证据：1.2015年12月拍摄的照片6张，证明被告在消防检查时操作不当造成龙头跑水，并导致原告货物遭水浸泡；2.损失明细一张、购货合同两份及购货发票三张，证明上述泡水事件造成原告损失的具体情况；3.2015年8月拍摄的照片两张，证明涉案房屋在雨天漏水，给原告造成损失。对上述证据1，被告虽然对真实性无异议，但关联性有异议，并认为该证据证明不了损失的存在，也证明不了损失发生的原因；对上述证据2，损失明细系原告单方制作，不具有证明力，对购货合同的真实性、合法性、关联性均不认可；对发票的真实性无异议，但不认可证明目的。对上述证据3的真实性、合法性、关联性均不认可。同时，为证明原告不当使用导致涉案房屋损坏，被告也提供了照片9张，原告对其真实性、合法性、关联性均不认可，亦不认可被告的证明目的。
上述事实，有上海市房地产登记薄、《厂房租赁合同》、《房屋租赁合同书》、承诺函、收据、租赁费发票及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。证据不足或缺乏证明力的，理应承担相应的不利后果。本案中，无论是原告主张的漏雨致损还是泡水致损，依其现有证据，均难以证明其主张，故本院对原告的该项诉请，依法不予支持。而同样的，对于被告所提修复受损房屋的诉请，因亦缺乏相应的证据证明该情形系由被告不当使用所致，故对该项诉请，本院亦不予支持。
至于本、反诉的其余诉请，本院认为，租赁保证金应由双方按约及时结算，既然被告所提涉案房屋因原告不当使用受损并要求修复的主张未得到本院支持，则其以此为由不予退还租赁保证金就缺乏依据，故本院对该抗辩意见不予采纳。在此情况下，租赁保证金应及时结算并妥善处理。被告所提将水电费与租赁保证金抵偿的主张并无不妥，本院予以支持。故经折算，本案中，被告尚需向原告返还保证金29,805.69元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第(二)项之规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)上海艾科液压技术有限公司向原告(反诉被告)上海鑫华电缆钢带有限公司退还保证金42,705元；原告(反诉被告)上海鑫华电缆钢带有限公司支付被告(反诉原告)上海艾科液压技术有限公司水电费12,899.31元(含税)；
上述两款相抵后，被告(反诉原告)上海艾科液压技术有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海鑫华电缆钢带有限公司退还保证金29,805.69元；
二、驳回原告(反诉被告)上海鑫华电缆钢带有限公司的其余诉讼请求；
三、驳回被告(反诉原告)上海艾科液压技术有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4,312元，反诉案件受理费85元，合计诉讼费4,397元，由原告(反诉被告)上海鑫华电缆钢带有限公司负担3,440元(已付)，由被告(反诉原告)上海艾科液压技术有限公司负担957元(已付85元，余款872元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨惠星
审 判 员 李晓蕾
人民陪审员 陆为明
二〇一七年六月十六日
书 记 员 周昳歆
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
……
（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。