黑龙江省高级人民法院行 政 裁 定 书（2017）黑行申3号再审申请人（一审第三人、二审上诉人）哈尔滨均信投资担保股份有限公司，住所地哈尔滨市松北区世泽路689号。法定代表人李明中，该公司总经理。委托代理人孙晶，该公司职员。委托代理人贾靖，该公司职员。被申请人(一审原告、二审被上诉人)陈焕兰。委托代理人牛国林。一审被告桦川县房产管理局，住所地桦川县中兴路。法定代表人刘贵宇，该局局长。委托代理人张元龙，该局工作人员。一审第三人孟庆河。再审申请人哈尔滨均信投资担保股份有限公司（以下简称均信担保公司）因陈焕兰诉桦川县房产管理局撤销房屋登记一案，不服佳木斯市中级人民法院（2016）黑08行终12号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，并于2017年1月17日组织当事人对案件有关事实进行了询问，均信担保公司委托代理人孙晶、贾靖，陈焕兰委托代理人牛国林，桦川县房产管理局委托代理人张元龙到庭参加询问。本案现已审查终结。2010年5月8日，陈焕兰与桦川县房地产开发公司委托的桦川县东泰建筑工程有限公司签订了房屋买卖合同，购买桦川县房地产开发公司位于桦川县悦来镇悦东新村小区4号楼4单元702室110.4平方米的房屋，支付了购房款人民币331,410.00元，2011年12月陈焕兰接收了该房屋，对该房屋进行了装饰、装修，并进行了实际管理。2012年7月27日，受桦川县房地产开发公司下设的桦川县悦东新村项目部的委托，佳木斯圣华房地产测绘服务有限公司在对该楼测绘时将该楼单元号与房间号的顺序进行了变更，将陈焕兰购买的房屋由4号楼4单元702室110.4平方米变为4号楼1单元701室，面积为106.385平方米。2012年10月25日，桦川县房产管理局在未取得第三人孟庆河书面申请签字的情况下，仅依据相关领导的签字便受理了以孟庆河名义办理房权证的初始登记申请，同时，桦川县房产管理局未能够实地查验、询问第三人孟庆河，对该栋楼房也未有相关部门经过质检、消防等验收的情况下，仅依据桦川县房地产开发公司在建筑该楼房时经桦川县发展和改革委员会、桦川县房产管理局、桦川县城乡规划局的审批文件和相关的政府会议纪要，便为第三人孟庆河办理了房屋产权登记手续，并颁发了房屋所有权证书。2012年10月25日，案外人周某某向双城市杏山农村信用合作社借款，均信担保公司为周某某提供保证担保，孟庆河以涉案房屋为周某某此笔借款向均信担保公司提供反担保抵押，并签订抵押合同，同日，桦川县房产管理局以涉案房屋为均信担保公司办理了他项权利登记。2015年4月21日由于案外债务人周某某没能够还款，哈尔滨市道里区人民法院依均信担保公司的申请，对该已办理他项权证的陈焕兰购买的在孟庆河名下的房屋进行了查封，陈焕兰始知其购买房屋办理产权登记和他项权抵押登记的情况，陈焕兰认为自己是实际的房屋所有权人，桦川县房产管理局的登记行为侵犯了其房产权，提起行政诉讼，要求依法撤销桦川县房产管理局对第三人孟庆河房屋产权的登记行为。桦川县人民法院（2015）桦行初字第4号行政判决认为，桦川县房产管理局在办理房屋所有权初始登记的过程中，未尽房屋所有权登记的审慎审查义务，违反法定程序，错误的将并非房屋所有权人的第三人孟庆河登记为产权人，其行政行为违反了法律规定，依法应当予以撤销。陈焕兰作为利害关系人，其要求撤销桦川县房产管理局对第三人孟庆河房屋所有权登记的行政行为的诉讼请求予以支持。均信担保公司不同意陈焕兰的诉讼请求，于法无据，不予支持。故依据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十四条、第四十三条、第四十九条、第六十三条、第七十条第一款第（三）项及中华人民共和国建设部《城市房屋权属登记管理办法》第九条、第十条、第十三条、第十六条的规定，判决撤销桦川县房产管理局于2012年10月25日为第三人孟庆河作出的桦房权证字第20120018**号所有权证书的行政登记行为。均信担保公司不服，提起上诉。佳木斯市中级人民法院（2016）黑08行终12号行政判决认为，2010年5月8日，陈焕兰与桦川县东泰建筑工程有限公司签订的商品房买卖合同，落款处虽没有陈焕兰的签字，但该合同首部已有陈焕兰签字，可以确认该合同真实性，且有陈焕兰在原审提交的交款收据佐证，结合其提供的缴纳物业费、水费、电费收据，可以认定该房屋由陈焕兰购买并实际管理。故陈焕兰与诉争房屋具有法律上的利害关系，是该行政行为的相关人，有权提起行政诉讼。参照《房屋登记办法》第十一条、第十八条、第十九条第一款第（一）项、第三十条之规定，桦川县房产管理局在办理房屋所有权初始登记过程中，未尽审慎审查义务，违反法定程序，应予撤销。故原审法院认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律法规正确，原审判决并无不当，应予维持。上诉人均信担保公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。均信担保公司再审申请称：1.在抵押权设立之时，虽然不动产登记簿权属登记错误，但不动产登记簿记载的房屋所有权人是抵押人孟庆河，并且孟庆河进行了物权处分行为，将其名下的房屋为周某某的债务提供了反担保。均信担保公司信赖登记簿上的错误登记，办理了抵押登记，属于以善意取得的方式取得了抵押权，抵押权合法有效。2.根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。均信担保公司构成对涉案房产抵押权的善意取得，房屋所有权证不应撤销。3.适用判决方式不当，依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。因此，一、二审判决撤销登记行为，属于适用法律错误。4.佳木斯市中级人民法院没有公开开庭审理，直接作出判决，违反法定程序。请求撤销一、二审判决，依法予以再审。陈焕兰答辩称，1.均信担保公司主张善意取得抵押权不能成立，桦川县房地产管理局为孟庆河颁证不具有合法性，均信担保公司是在错误的所有权登记上设定的抵押权。本案的起诉案由是撤销登记，桦川县房地产管理局登记不合法，一、二审撤销是正确的。2.均信担保公司在设立抵押权时没有对抵押物调查核实，主观上具有错误。请求维持一、二审判决。桦川县房地产管理局称，一、二审撤销孟庆河的房屋所有权证并无不当，请求驳回均信担保公司的再审申请。本院经审查认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第六条规定，人民法院审理行政案件，对行政行为是否合法进行审查。本案被诉行政行为是桦川县房产管理局于2012年10月25日给孟庆河颁发房屋所有权证的行为。本院将围绕被诉颁证行为的合法性，进行全面审查。根据申请再审程序中各方当事人争议焦点，并结合被诉颁证行为的合法性及原审审理情况，本案主要涉及以下四个方面的问题：一、关于被诉颁证行为的合法性问题《房屋登记办法》第十八条第一款“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。”第十九条“办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记；（二）在建工程抵押权登记；（三）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；（四）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。”本案中，桦川县房产管理局在办理房屋所有权初始登记的过程中，未尽审慎审查义务和实地查看义务，违反了法定程序，错误的将并非房屋所有权人的第三人孟庆河登记为产权人，其行政行为违反了法律规定，依法应当予以撤销。陈焕兰作为利害关系人，其要求撤销桦川县房产管理局给第三人孟庆河颁发房屋所有权证的诉讼请求，有事实及法律依据，一、二审法院予以支持，并无不当。二、关于抵押权善意取得问题根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”之规定，抵押权因抵押登记而生效，不以转移抵押物为要件，抵押物权属的变化，并不直接导致抵押权的丧失。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”第三款“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”之规定，在符合相应要件的前提下，参照不动产或动产所有权善意取得的规定，抵押权可以适用善意取得。因此抵押权的善意取得，能构成房屋登记机关撤销抵押登记的阻却事由，但并不能构成对房屋真实权利人主张房屋所有权的阻却事由。本案中，均信担保公司主张，因其信赖登记簿上的错误登记，办理了抵押登记，属于以善意取得的方式取得了抵押权，进而主张应保留第三人孟庆河房屋所有权证的效力，理由不能成立。三、关于确认违法判决的适用问题根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”之规定，被诉房屋登记行为违法，但房屋已为第三人善意取得的，人民法院应判决确认房屋登记行为违法，保留登记的效力。本案被诉行政行为是桦川县房产管理局于2012年10月25日给孟庆河颁发房屋所有权证的行为，孟庆河并不构成对房屋所有权的善意取得，亦非涉案房屋真实权利人，而第三人均信担保公司同样未善意取得被诉房屋的所有权，因此，本案不属于适用确认违法判决的情形。均信担保公司主张一、二审判决撤销登记行为适用法律错误，应适用确认违法判决，是对法律适用的错误理解，本院不予支持。四、关于二审庭审程序是否合法问题《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条规定，人民法院对上诉案件，经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，也可以不开庭审理。在没有新的事实、证据或者理由的情况下，二审是否开庭审理，属于法官的裁量权。故本案中二审未开庭审理，亦不违反法律规定。均信担保公司主张二审未开庭即作出判决，审判程序违法，无事实和法律根据。其该项申请再审理由，本院不予支持。综上，均信担保公司的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条第（四）、（五）项规定的情形。依照《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第七十四条的规定，裁定如下：驳回哈尔滨均信投资担保股份有限公司的再审申请。审 判 长 王鹏跃审 判 员 钟海峰审 判 员 马鸿达二〇一七年二月二十四日法官助理 董锟钰书 记 员 张 莉附：相关法律规定1、中华人民共和国行政诉讼法第八十六条人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，也可以不开庭审理。第九十一条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（一）不予立案或者驳回起诉确有错误的；（二）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；（三）原判决、裁定认定事实的主要证据不足、未经质证或者系伪造的；（四）原判决、裁定适用法律、法规确有错误的；（五）违反法律规定的诉讼程序，可能影响公正审判的；（六）原判决、裁定遗漏诉讼请求的；（七）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；（八）审判人员在审理该案件时有贪污受贿、徇私舞弊、枉法裁判行为的。第一百零一条人民法院审理行政案件，关于期间、送达、财产保全、开庭审理、调解、中止诉讼、终结诉讼、简易程序、执行等，以及人民检察院对行政案件受理、审理、裁判、执行的监督，本法没有规定的，适用《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定。2、中华人民共和国民事诉讼法第二百零四条第一款人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。3、房屋登记办法第十八条第一款房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。第十九条办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记；（二）在建工程抵押权登记；（三）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；（四）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。”4、中华人民共和国物权法第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。5、最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定第十一条第三款被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。