西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）莲民二初字第01013号
原告刘霞（反诉被告）。
原告刘培（反诉被告）。
共同委托代理人陈维东，陕西许小平律师事务所律师。
被告高敢（反诉原告）。
委托代理人杨建花、陈大可，陕西克利律师事务所律师。
原告刘霞、刘培与被告高敢房屋买卖合同纠纷本诉及反诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘霞、刘培及其委托代理人陈维东，被告高敢的委托代理人杨建花、陈大可均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘霞、刘培诉称，2003年5月13日被告与二原告刘霞、刘培的姨妈樊爱琴所签订“购房协议”涉及的房产是原告刘霞、刘培父亲刘开国在西安市化工医药供销公司的单位建房，1989年原告刘霞、刘培的父亲去世，由原告刘霞、刘培的母亲樊爱珍缴纳的房款。在没有任何人授权的情况下，原告刘霞、刘培的姨妈樊爱琴与被告签订无效的“购房协议”，被告占有使用房屋至今。原告刘霞、刘培的母亲樊爱珍于2006年6月3日去世，外婆于2009年大年初二去世，原告刘霞、刘培的弟弟刘强于2010年4月5日去世，现原告刘霞、刘培作为该房屋的合法继承人，诉至法院，请求判令：1、确认被告高敢与原告刘霞、刘培的姨妈樊爱琴于2003年5月13日签订的“购房协议”无效；2、被告高敢向二原告腾交位于西安市北马道巷化工大院6号楼1单元3层1号房屋；3、本案诉讼费用由被告高敢承担。
被告（反诉原告）高敢答辩并反诉称，一、原告刘霞、刘培不具备合法的诉讼主体资格，无权提出确认合同无效及腾房要求。被告与樊爱琴于2003年5月13日签订《购房协议》，协议约定的位于西安市北马道巷化工大院6号楼1单元3层1号房屋属于樊爱珍所有，《购房协议》的签订和履行均是在樊爱珍在世时完成的，樊爱珍已将该房屋出售，该房不能作为遗产进行继承，原告刘霞、刘培对该房屋不享有任何权利，原告刘霞、刘培不具有合法的诉讼主体资格。原告刘霞、刘培的母亲樊爱珍生前患有脑萎缩和帕金森综合症，处于植物人的状态，丧失了民事行为能力，樊爱珍与其母亲刘淑德和儿子刘强共同居住，受他们照顾，故樊爱珍在其无民事行为能力的情况下，其母依法系樊爱珍的法定监护人。另外，在西安市莲湖区人民法院（2007）莲民初字第1417号民事诉讼卷宗中，原告刘霞、刘培的姨妈樊爱琴曾明确表示，其代樊爱珍出售该讼争房屋系经其母刘淑德授权并经刘强签字同意的，樊爱琴收到被告高敢给付的140000元购房款后，将此款交给其母刘淑德用于给其姐樊爱珍治病之用。可见，樊爱珍在丧失民事行为能力的情况下，由监护人处理财产是用于给樊爱珍治病，完全符合法律规定，应受法律保护。因樊爱珍的母亲不会写字，委托樊爱琴办理房屋买卖事宜，且经过刘强签字确认，樊爱琴的代理行为符合法律规定，故《购房协议》应属有效。二、原告刘霞、刘培在民事起诉状中适用的法律法规与本案无关，系适用法律不当。原告刘霞、刘培依据的《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条并无第4、5、6项；原告刘霞、刘培适用的《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日起施行，依据“法不溯及既往”的原则，本案讼争《购房协议》签订于2003年5月13日，本案不应适用物权法。三、原告刘霞、刘培的诉请违背了诚信原则、保护交易原则和公序良俗原则，应予驳回。《购房协议》签订于2003年，根据当时西安市二手房交易均价，樊爱琴在房屋中介登记出售面积约70平方米的该讼争房屋，原告按150000元的价格购买，符合当时的西安市二手房交易的正常价格。被告高敢按合同约定已支付140000元购房款并取得房屋居住至今，樊爱珍生前与其共同生活的母亲和儿子均未提出异议，原告刘霞、刘培在相关亲属均已去世的情况下再次提起诉讼，显属恶意诉讼，依法应驳回原告刘霞、刘培的诉讼请求。现被告高敢提出如下反诉请求：1、确认反诉人高敢与樊爱琴于2003年5月13日签订的购房协议有效；2、确认西安市北马道巷化工大院内6号楼一单元三层2-3-1号房屋归反诉人高敢所有；3、本案诉讼费用由被反诉人承担，本案在审理过程中，反诉人高敢自愿放弃了第二项反诉请求。
反诉被告刘霞、刘培辩称，本案涉及的房屋是被反诉人刘霞、刘培父母的共有财产，该房屋至今未取得房产证。被反诉人刘霞、刘培的父亲取得该房屋时还在世，该房系单位建房，土地是国家划拨土地，1989年被反诉人刘霞、刘培的父亲去世时实际上已经开始继承，只因被反诉人刘霞、刘培的母亲尚在世，该房屋的产权没有进行明确，本身存在争议。在被反诉人刘霞、刘培的母亲、弟弟及外婆去世后，合法继承人应当是本案的原告刘霞、刘培，在原告刘霞、刘培未授权的情况下，樊爱琴无权与他人签订房屋转让协议。且该房屋产权存在争义，是否具有全产权至今未定，因此被告高敢与原告刘霞、刘培的姨妈樊爱琴签订的“购房协议”应属无效，应当驳回反诉人的诉请。
经审理查明，此案涉及的原告刘霞、刘培亲属有其父亲刘开国、母亲樊爱珍、外婆刘淑德、弟弟刘强和姨妈樊爱琴，刘淑德系樊爱珍与樊爱琴之母，樊爱珍系刘霞、刘培与刘强之母，其中刘开国于1989年去世，樊爱珍于2006年6月3日去世，刘淑德于2009年1月27日去世，刘强于2010年4月5日去世。原告刘霞、刘培、被告高敢对上述原告刘霞、刘培的亲属关系均无异议，本院予以确认。原告的父亲刘开国生前系西安市化工医药供销总公司职工，该公司将位于西安市北马道巷化工大院6号楼西单元三层“2-3-1”号住宅一套分配给刘开国居住。原告的母亲樊爱珍于2001年11月29日以自己的名义向西安市化工医药供销总公司按成本价补交购房款14318元，购得该位于西安市北马道巷化工大院6号楼西单元三层“2-3-1”号房屋。西安市化工医药供销总公司于2003年5月6日出具书面证明，证实其公司已将该房屋售予樊爱珍，且房款已付清，房产证在办理之中。樊爱珍购得该房屋后，2003年前后因患脑萎缩和帕金森综合症丧失行动能力卧病在床，与其母亲刘淑德和儿子刘强共同在位于西安市北马道巷化工大院2号楼3单元1层西户的房屋中居住生活。期间为了给樊爱珍治病，樊爱珍的母亲刘淑德口头委托樊爱琴将同在化工大院的6号楼西单元三层“2-3-1”号房屋出售。2003年5月13日，樊爱琴自称受樊爱珍的子女刘霞、刘培和刘强的委托，与高敢签订《购房协议》，协议约定：甲方高敢购买乙方樊爱珍位于北马道“化工大院”内6#楼一单元三层“2-3-1”号住宅一套，本套住房为全私产，房主拥有100%居住权和处分权；甲方现一次性付给乙方购房款140000元，尚欠10000元待乙方将房产证过户给甲方后付清；在房产证发下以前及过户给甲方以后，此套住宅所属单位若要另外补交房款及其他款项，均由乙方支付，与甲方无任何关系。《购房协议》签订后，同日高敢给付樊爱琴购房款140000元并取得房屋居住至今。其中，西安市北马道化工大院内6号楼一单元三层“2-3-1”号房屋实为西安市北马道巷48号化工大院6号楼西单元三层东户房屋。
庭审中，原告刘霞、刘培认为其并未授权樊爱琴卖房，高敢持有的樊爱琴《委托书》上的原告刘霞、刘培签名系樊爱琴伪造，并申请进行笔迹鉴定。经质证及传唤证人樊爱琴出庭，樊爱琴证言声称该授权委托书上刘霞和刘培的签名确系其伪造。另外，樊爱琴证言还声称，其姐樊爱珍患病丧失表达能力卧床不起，由其母刘淑德和外甥刘强照顾生活起居。因刘霞和刘培远嫁台湾，刘强又没有工作，其母刘淑德为了给樊爱珍治病，授权其代为出售该房屋。其母刘淑德不会写字，因此由其与高敢签订了《购房协议》。其代收的购房款140000元也交给了其母刘淑德。
另查明，在本院(2007)莲民初字第1417号民事案卷庭审笔录中，樊爱琴作为(2007)莲民初字第1417号民事案件的被告，承认其交付高敢的《委托书》中刘强的签名系本人书写。原告及刘强对樊爱琴收到高敢给付的购房款140000元用于给樊爱珍治病花费未持异议，亦对刘强本人在《委托书》上签字未持异议。
以上事实，有原告提供的购房款缴纳收据、台湾地区出入境管理机关出具的刘霞出入境证明、刘淑德的骨灰证、刘强的死亡殡葬证、樊爱珍的公墓安葬证、樊爱琴的证人证言，被告提供的《购房协议》及《委托书》、西安市化工医药供销总公司出具的房屋产权证明和情况说明、樊爱琴出具的购房款收条、肖军、屈桂英、陈文祥、王群旺证人证言，本院（2007）莲民初字第1417号民事案件庭审笔录及本案庭审笔录附卷为证。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。西安市化工医药供销总公司将位于西安市北马道巷48号化工大院6号楼西单元三层东户住房分配给刘开国居住使用，刘开国的妻子樊爱珍又于2001年11月19日向西安市化工医药供销总公司补交购房款14318元购得该房屋，刘霞、刘培和刘强作为刘开国、樊爱珍夫妇的子女，在刘开国去世后，与樊爱珍共同享有该房屋的所有权。樊爱珍因患病丧失表达能力，其母刘淑德和其子刘强作为有监护资格的亲属，有权为樊爱珍的利益处分樊爱珍的财产。为了替樊爱珍治病筹集钱款，刘淑德和刘强在原告刘霞、刘培远在台湾无法为其母樊爱珍尽孝的情况下，委托樊爱琴与高敢签订《购房协议》，将位于西安市北马道巷48号化工大院6号楼西单元三层东户房屋出售所得用于给樊爱珍治病，樊爱琴的售房行为应属正当。高敢以合理的价格购买该房屋并履行了合同约定的付款义务，其购房行为应属善意。故双方签订的《购房协议》应属有效。关于原告刘霞、刘培对《委托书》中原告刘霞、刘培签字的真伪进行笔迹鉴定的申请，因刘强作为共同共有人签字同意授权，被告高敢作为善意第三人按照合理的价款购买该房屋并履行了付款义务，该签字的真伪并不影响《购房协议》的有效性，故其鉴定申请本院依法不予支持。高敢按照《购房协议》的约定履行了付款义务并居住至今，其对该房屋的占有使用行为并无不当，故对原告刘霞、刘培要求高敢腾交房屋的诉请本院依法不予支持。本案在审理过程中，反诉人高敢放弃了要求确认位于西安市北马道巷化工大院内6号楼一单元三层“2-3-1”号房屋归反诉人高敢所有的反诉请求，其主张不违反相关法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七条、第十三条、第十七条、第十八条、《中华人民共和国合同法》第八条，参照《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第七条、第八十九条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）刘霞、刘培要求确认高敢与樊爱珍于2003年5月13日所签的购房协议无效的诉讼请求；
二、驳回原告（反诉被告）刘霞、刘培要求被告（反诉原告）高敢向其腾交位于西安市北马道巷化工大院6号楼1单元3层1号房屋的诉讼请求；
三、确认被告（反诉原告）高敢与樊爱琴于2003年5月13日所签的购房协议有效。
本案诉讼费3600元（原告已预交），由原告（反诉被告）刘霞、刘培共同承担。反诉费1700元（反诉原告已预交），亦由原告（反诉被告）刘霞、刘培共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 朱保建
审 判 员 张文兵
代理审判员 赵兴华
二〇一一年十一月七日
书 记 员 张 帆
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