湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂恩施中民终字第01288号
上诉人（原审被告）贺孝进（又名贺孝敬、贺孝建），男，生于1968年2月26日，汉族，湖北省建始县人，农民，住建始县。
被上诉人（原审原告）张金忠，男，生于1971年9月8日，汉族，湖北省建始县人，农民，住建始县。
委托代理人（一般代理）周乃庆，建始县业州镇法律服务所法律工作者。
上诉人贺孝进因与被上诉人张金忠农村房屋买卖合同纠纷一案，不服建始县人民法院（2015）鄂建始民初字第01011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月3日受理后，依法组成由审判员朱华忠担任审判长，审判员李志华、杨芳参加的合议庭，于2016年1月25日公开开庭进行了审理，上诉人贺孝进、被上诉人张金忠及其委托代理人周乃庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张金忠一审时诉称，2005年3月11日，张金忠与贺孝进签订《关于张金忠买贺孝建房屋的协议书》，贺孝进将其所有的位于建始县长梁乡广龙村3组的钢筋水泥结构房屋一栋大小共六间转让给张金忠。同时，经建始县长梁乡广龙村村民委员会同意将贺孝进承包的水田0.95亩、旱田0.6亩流转给张金忠。协议还约定，房屋左边后面同房屋后筋墙相齐后再向后让五尺作为修路用。在中间人和广龙村村民委员会的参与和见证下，双方当场签字履行协议，张金忠付清价款32000元，贺孝进交付了《集体土地建设用地使用证》。随后贺孝进腾退了房屋并交付了钥匙，张金忠举家迁进该房居住生活并对流转的土地管理耕种至今。双方相邻而居，十年来和平友好相处，但一直未办理房屋产权过户登记。期间，贺孝进因故从张金忠处取回《集体土地建设用地使用证》。2015年，在办理过户登记过程中，因贺孝进出门在外，其妻胡厚英在《房屋过户申请书》“申请人”处签名捺印，并向张金忠提供其家庭《户口登记簿》以便于办理过户登记，建始县长梁乡广龙村村民委员会在《房屋过户申请书》上亦签署了“情况属实”的意见，并加盖有村委会印章。后因登记部门要求贺孝进夫妇现场签字确认，但贺孝进夫妇不予配合，致过户登记不成。请求判决双方签订的房屋买卖协议有效；贺孝进协助张金忠办理涉案房屋《集体土地建设用地使用证》过户手续。
贺孝进一审时辩称，张金忠所诉属实，但与张金忠签订房屋买卖、土地流转合同后，贺孝进一直在积极协助张金忠办理过户手续，张金忠应无起诉的理由。
原审查明，2005年3月11日，张金忠与贺孝进签订《关于张金忠买贺孝建房屋的协议书》，建始县长梁乡广龙村村民委员会在协议书上加盖村委会印章同意。协议载明：“张金忠购买广龙村三组贺孝建钢筋水泥结构房屋一栋，大小六间，占地面积130平方米。其周边土地界为：前到贺孝建水田里坎；后到贺孝兰场坝坎；右到堰塘坎；左边模到毛公路水沟，此地前面与龙世槐旱田接界，房屋左角与龙世槐这块旱田交界于干柑树，此树属买方张金忠所有。左边后面同房屋后筋墙相齐后再向后让五尺作为修路用。经买卖双方协商：此房屋价值贰万元人民币，卖方同意给买方永久性转让水田9分5厘、旱田6分。其一切手续由买方张金忠办理。”协议签订后，张金忠当即付款32000元，贺孝进出具收款收条，并交付《集体土地建设用地使用证》。随后贺孝进腾退房屋并交付了钥匙，张金忠举家迁进该房居住生活并对流转的土地管理耕种至今。双方相邻而居，十年来和平友好相处，但一直未办理房屋产权过户登记。期间，贺孝进因故从张金忠处取回《集体土地建设用地使用证》。2015年，张金忠着手办理过户登记，因贺孝进出门在外，其妻胡厚英在《房屋过户申请书》“申请人”处签字“贺孝进、胡厚英”并捺印，还向张金忠提供其家庭《户口登记簿》以便办理过户，建始县长梁乡广龙村村民委员会在《房屋过户申请书》上亦签署了“情况属实”意见并加盖村委会印章。后因登记部门要求贺孝进夫妇现场签字确认，贺孝进夫妇拒绝。故张金忠诉至法院，请求判令双方签订的房屋买卖协议有效；贺孝进协助张金忠办理涉诉房屋《集体土地建设用地使用证》过户手续。
另查明，双方约定的实际价款为32000元，但为办理过户登记少缴税费，房屋买卖协议中转让价款只约定为20000元。
原审认为，从张金忠与贺孝进各自代表其家庭签订《关于张金忠买贺孝进房屋的协议书》及双方履行交付义务的一系列过程来看，该协议是双方当事人的真实意思，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效协议。贺孝进应当遵循诚实信用原则，全面履行自己的合同义务，协助张金忠办理涉案房屋的土地使用权变更登记。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：原告张金忠与被告贺孝进于2005年3月11日签订的《关于张金忠买贺孝进房屋的协议书》有效；被告贺孝进协助原告张金忠办理本案涉诉房屋的土地使用权变更登记。案件受理费80元，减半收取40元，由被告贺孝进负担。
上诉人贺孝进不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审程序严重违法。诉争房屋系贺孝进与胡厚英二人的夫妻共同财产，胡厚英是共同共有人，与诉争房屋有利害关系，一审法院未追加其为当事人，剥夺了胡厚英的诉讼权利；二、一审裁判结果错误。贺孝进与张金忠二人签订的房屋买卖合同未经共同共有人胡厚英的同意，按照法律规定应属无效，且根据土地管理法的规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准，如果合同有效，贺孝进夫妇将失去赖以生存的宅基地。因此，一审判决程序违法，适用法律错误，请求二审法院依法予以改判。
张金忠二审时答辩称，贺孝进上诉称一审程序违法没有事实依据。本案审理的是合同效力确认和涉诉标的协助过户纠纷，人民法院只需要对合同相对人及有关事实进行审查，程序并无不当，而且合法。双方签订房屋买卖协议之后，张金忠已经占有使用诉争房屋十年之久，交付转让的土地也由张金忠耕种至今并已办理变更登记手续。贺孝进上诉称其妻不知情与事实不符。诉争房屋卖与张金忠之后，贺孝进并非没有房屋，且不止一处房屋。综上所述，一审判决程序合法，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
贺孝进为支持其上诉主张，在二审中向本院提交建房申请书复印件一份。拟证明：贺孝进没有多处房屋，除了卖给张金忠的房屋以外只有一栋瓦屋，且在申请重建。
张金忠质证认为，该证据不能否定贺孝进别处有房屋的事实，达不到其证明目的。
本院经审查认为，该份证据与本案不具有关联性，且达不到其证明目的，故对该份证据本院不予采信。
张金忠在二审中未向本院提交新的证据。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，贺孝进与张金忠于2005年3月11日签订《关于张金忠买贺孝进房屋的协议书》，贺孝进妻子虽未在协议上签名，但协议签订后，张金忠即占有并使用该房屋至今，双方毗邻而居十年之久，胡厚英应当知道该房屋已经由张金忠占有使用的事实，且胡厚英于2015年2月27日在《房屋过户申请书》中的申请人处签名的行为可以认定胡厚英对贺孝进与张金忠签订《关于张金忠买贺孝进房屋的协议书》知情且予以认可，故张金忠与贺孝进签订的《关于张金忠买贺孝进房屋的协议书》系双方真实意思表示，内容明确具体，且不违反法律效力性强制性规定，合法有效。张金忠已经履行交付房款的义务，贺孝进亦应当遵循诚实信用原则履行协助过户的义务。贺孝进上诉以其妻作为房屋共有权人未在《关于张金忠买贺孝进房屋的协议书》上签名为由认为合同无效的理由不能成立，本院不予支持。
综上，原判程序合法，实体处理恰当，贺孝进的上诉理由不能成立。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人贺孝进负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱华忠
审判员 李志华
审判员 杨 芳
二〇一六年二月二日
书记员 何奕娥