天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津02民终3596号上诉人（原审原告）李洪娟。委托代理人郑鹏海（李洪娟之夫）。被上诉人（原审被告）天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司，住所地天津生态城汉北路7号增119号。法定代表人许世坛，职务：董事长。委托代理人郭立伟，该公司职员。上诉人李洪娟因商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院作出的（2016）津0116民初42851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月7日受理后，依法组成合议庭，于2016年7月20日公开开庭审理了本案。上诉人李洪娟及其委托代理人郑鹏海，被上诉人天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司的委托代理人郭立伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，原、被告签订《商品房买卖合同》前曾签订《认购书》，双方约定物业情况为中新天津生态城和畅路1570号世茂“鲲玺园“项目1单元12层3室商品房，物业单价为9014元/平方米，同时约定：双方同意上述面积和物业价款计算若有误差和错误，以双方最终签署的《天津市商品房买卖合同》中所列为准。同时，原告明确知悉并接受被告无法提供固定车位供其无偿使用，上述物业价款中已经对此给予了充分考虑和优惠，且原告不持异议及任何补偿或其他权利要求。2012年5月17日，原、被告正式签订了《天津市商品房买卖合同》，约定原告以1110768元（单价7619元/平方米）购买被告开发建设的中新生态城和畅路1570号琨玺园1-1203室，建筑面积为145.78平方米，每平方米价格为7619.48元，价款共计为1110768元。其中，附件六《补充合同》第二条第二款约定：就提供地下车库车位使用权及相关事宜，经原、被告充分协商一致后，原告自愿选择放弃被告提供该车位使用权由被告在本条“价款“中给予优惠。原告确认本条”价款“中被告已经对此给予了充分考虑和优惠，买卖合同签订后原告不因政府相关政策对此持有任何异议及向被告提出任何补（赔）偿和/或其他权利要求。第十八条约定：未经被告书面允诺之任何条款，对合同双方当事人均不具有约束力。该商品房的交付标准和条件以买卖合同约定为准。买卖合同未做约定的，以该商品房交付时现状为准。被告的广告、样板房、宣传材料、模型、展示板、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息以及其他宣传资料仅供参考，不构成买卖合同组成部分，原告不得以样板房或以上宣传资料为由追究被告责任。同日，双方另行签订《补充协议》，其中第二条约定：根据原告对该商品房配套使用要求，在该商品房交付后依原告申请，被告以车位使用权转让方式，向原告转让本小区地下车库车位使用权一个，届时该车位使用权转让价格按照人民币70000元/个计算（车位编号、位置由被告另行予以确定）。如原告在被告确定的时间内未能与被告鉴定车位使用权转让文件的，则本条款约定自动失效。第三条约定：被告已经向原告充分提示本补充协议中各方的权利义务约定，包括可能减轻或免除买卖双方任何一方责任的条款，双方理解这些约定并自愿签署。同日，原告亦向被告出具声明书一份，其中第四条约定：就被告为原告提供机动车停车位使用权及相关事宜，原告确认被告已向原告给予了充分说明。经原告本人慎重考虑，自愿选择放弃被告提供的该车位使用权由被告在该房屋”价款“中给予优惠。被告在该房屋”价款“中已经对此给予了充分考虑和优惠原告本人予以认可，《认购书》和/或《天津市商品房买卖合同》签订后，原告不因政府相关政策对此持有任何异议及向被告提出任何补（赔）偿和/或其他权利要求。另查，被告于2015年9月11日公布了涉案小区地下车位网络摇号方案，2015年9月25日通知各购房业主选取车位。原告等业主发现其不属于无偿分配车位的业主，遂于被告就车位问题进行了交涉。被告于2016年1月5日就涉案小区剩余车位进行了公示，2016年3月3日就剩余车位的分配方案进行了公告，其中明确提示：本期剩余未分配地下车库车位使用权转让价款为70000元/个，对有购买意向且签署《补充协议》的业主，请2016年3月20日前到世茂鲲玺园物业进行登记，未按上述时间节点进行登记的业主，按约定视为放弃购买车位的权利。再查，2008年9月28日施行的《中新天津生态城管理规定》第六条第一款规定：生态城的开发建设实行规划控制、指标约束、企业运作、政府监管的模式。中新天津生态城管理委员会建设局2010年10月15日下发的津生建发[2010]46号《关于规范中新天津生态城住宅机动车停车泊位使用管理的通知》要求生态城各房地产开发企业与购房人签订商品房销售合同时，须明确提供一个机动车停车位供该户使用，由于车位不足无法为住户配置机动车停车位的，应在销售价格方面给付购房人适当优惠。2012年4月16日中新天津生态城管理委员会津生纪29号会议纪要要求各投资公司保证各住宅项目每户赠送一个车位，第二个车位可以考虑出售。被告在搜房网网站就涉案小区房屋销售的广告视频介绍“涉案小区采用人车分流的设计方式，地上没有临时的停车车位，全部采用地下停车，每一户基本都是您购房的话就会赠送一个地下车位，这样你使用起来会非常方便”，同时搜房网就被告开发建设的房屋不同时期的价款进行了公示，2012年5月左右房款单价为8200元左右。庭审中，原告对被告提交的《认购书》、《声明书》、《天津市商品房买卖合同》以及补充协议的真实性均无异议，但认为被告提交的上述证据均系格式条款，格式条款的内容违反了政府部门的相关规定，且原、被告在签订上述协议时被告均未按照合同法的相关规定对原告予以释明，格式条款的约定减轻了被告的责任而加重了原告的义务，违反了公平、合法原则，应属无效；其次，原、被告单独签订的《补充协议》中关于地下车位的约定与原、被告签订的附件六《补充协议》中关于地下车位的约定相互矛盾，既然已经约定“原告自愿放弃地下车位，为何还约定原告以70000元的价格购买地下车位使用权”，况且原、被告单独签订的《补充协议》并未在相关部门备案。综上，原、被告达成的有关地下车位的全部条款均是无效，可予撤销的条款。原告起诉请求：依法判令原、被告2012年5月17日签订的《商品房买卖合同》附件六补充合同第二条第二款约定无效；依法判令被告按照中新生态城管委会的管理规定，免费赠予原告琨玺园地下车位使用权，原告与琨玺园其他业主享有同等地下车位使用权和分配权（非支付70000元所购）；本案诉讼费用全部由被告承担。原审法院认为，关于双方诉争的地下车位事宜双方分别签署的《认购书》、《商品房买卖合同》以及《补充协议》均有明确约定，不可否认上述协议均属被告提供的格式文件，对于地下车位事宜约定的条款除《认购书》注明外，其余条款均标注了“*”号，那么被告是否就地下车位条款尽到了合理提示以及说明义务，通过被告提交的《认购书》来看，原、被告双方正式签订《商品房买卖合同》之前已就地下车位事宜进行了约定“无法提供固定车位供其无偿使用”，双方其后签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》与《认购书》约定的内容并不矛盾，况且原告出具的声明书中明确记载了就机动车停车位使用权相关事宜被告已经向原告给予了充分说明，原告经慎重考虑，自愿放弃，可见被告已尽合理提示及说明义务。其次，关于双方约定的地下车位条款是否免除了被告应尽的责任而加重了原告的责任，排除了原告的主要权利。从双方约定的车下车位事宜条款来看，原告自愿放弃地下车位的同时取得了房屋价款的优惠，结合原、被告签署《认购书》上约定的房屋价款、正式签约时约定的房屋价款以及搜房网上所公布的同时段的房屋价款，可以看出原告确取得了房屋价款优惠，故原告关于地下车位条款免除被告责任、加重原告责任、排除了原告主要权利的主张，不予支持。同时，关于涉案小区的销售广告中出现的“每一户基本都是您购房的话就会赠送一个地下车位，这样你使用起来会非常方”之类似语言，因原、被告在签订《商品房买卖合同》时已明确约定未经被告书面允诺之任何条款，对合同双方当事人均不具有约束力。被告的广告、样板房、宣传材料、模型、展示板、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息以及其他宣传资料仅供参考，不构成买卖合同组成部分，原告不得以样板房或以上宣传资料为由追究被告责任。故，原告以涉案房屋宣传广告主张被告免费给予地下车位之主张，不予支持。最后，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，“因故意或者重大过失造成对方财产损失的”免责条款无效，“订立合同时显失公平的“合同条款可以撤销，有关中新天津生态城管理委员会下发的会议纪要以及中新天津生态城管理委员会建设局下发的《机动车停车泊位使用管理的通知》仅为指导意见，并非合同效力性法律、法规的规定，况且原告放弃地下车位使用权的同时亦得到房屋价款的优惠，并未显失公平，故原告以地下车位条款违反合同法的相关规定、违反了中新天津生态城管委会的相关规定，认为涉案地下车位条款是无效、可撤销条款的主张不符合法律规定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条第（五）项、第五十三条第（二）项、第五十四条第一款第（项）、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第九条之规定，判决：驳回原告李洪娟的诉讼请求。案件受理费人民币775元，由原告李洪娟担负。原审判决后，上诉人李洪娟不服，向本院提起上诉，上诉请求：撤销原判，改判支持其原审诉讼请求。诉讼费费由被上诉人负担。上诉理由：原审认定被上诉人尽到合理提示义务是错误且缺乏依据，认购时被上诉人售房人员宣传时未提及地下车位的情况，认购书无法提供车位无偿使用条款没有合法依据。原审认定上诉人放弃车位取得房屋优惠无明确依据；原审法院免除被上诉人责任、加重上诉人责任，排除上诉人主要权利的主张是采用证据错误的认定。小区广告未经甲方书面允诺条款对当事人均不具有约束力的认定错误，被上诉人存在欺诈。《中新天津生态城管理规定》及会议纪要已经成为具有普遍约束力的文件，应严格贯彻执行。被上诉人答辩意见，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。二审庭审中，上诉人提交证据1、客户签约资料表，用于证明原单价和优惠方案不涉及车位。证据2、低金券证明被上诉人给上诉人优惠不涉及车位。证据3、房屋交付通知，证明未按附件六履行。证据四、调查材料，证明原审认定是本人放弃车位缺乏依据。被上诉人质证意见对上诉人提交的证据1、能够证明原价款为9014元/平方米，优惠后为7619元/平方米。证据1、2、3不能达到上诉人主张的证明目的。证据4，通过上诉人自行与调查人相比，上诉人房屋存在优惠。被上诉人不认可上诉人主张的证明目的。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，双方对使用地下车位事宜产生争议，双方签署的《认购书》、《商品房买卖合同》以及《补充协议》均有明确约定，明确上诉人并非无偿取得车位使用权。关于上诉人主张买卖合同附件六及补充合同二条二款无效，合同格式条款是当事人重复使用而预先拟定并在订立合同时订立的条款。关于条款效力的问题，关键在于条款本身是否免除被上诉人应尽责任，或排除上诉人主要权利。从本案情况分析，上诉人在未取得地下车位的情况下，同时对于房屋价款取得了一定优惠，因此，上诉人主张合同条款无效的主张不能成立，综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人李洪娟承担。本判决为终审判决。审 判 长  崔 军审 判 员  王 珊代理审判员  李宝罡二〇一六年七月二十日书 记 员  穆 艺速 录 员  马 冉