湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终字4041号
上诉人（原审被告）：长沙高远实业有限公司，住所地长沙市雨花区红星村（省化肥工业公司井湾子基地内宿舍104房）。
法定代表人：孙少平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王峰，湖南纲维律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭云松，该公司法务人员。
被上诉人（原审原告）：长沙矿山研究院有限责任公司，住所地长沙市岳麓区麓山南路343号。
法定代表人：殷志伟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：梁毅忠，系该公司员工。
上诉人长沙高远实业有限公司（以下简称高远公司）因与被上诉人长沙矿山研究院有限责任公司（以下简称矿山研究院公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院作出（2016）湘0104民初513号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
高远公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实与理由：1、租赁场地位于风景名胜保护区，不能从事化工产品生产与储存，而于2014年7月被岳麓区人民政府勒令关停，至今处于闲置状态，从而导致本案纠纷。2、高远公司不存在违约行为，矿山研究院公司故意隐瞒租赁场地不能生产、经营金属材料和化工产品的事实，致使岳麓区人民政府在上诉人使用租赁场地时被勒令关停，导致合同目的不能实现，合同无法履行，长沙矿山研究院公司应承担主要违约责任，赔偿高远公司相应的损失。
矿山研究院公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
矿山研究院公司向一审法院起诉请求判令：1、高远公司支付租金38万元；2、高远公司支付逾期滞纳金210620元；3、解除双方合同。
一审法院认定事实：2012年7月25日，矿山研究院公司（甲方）与高远公司（乙方）签订了一份《长宏乙炔公司生产经营场地租赁合同》，该合同第一条约定甲方租赁给乙方的生产经营场地位于长沙市郊区桃花村，该租赁经营场地与转让前长宏公司所有场地一致，包括原经营场地的使用权，房屋及地面构筑物，洪水、供电配套设施及通行道路等，面积约为11亩。第二条租赁期限约定：甲方租赁的生产经营场地租期为10年，自2012年8月1日至2022年8月1日，如果双方任何一方有正当理由要求延长租赁期，应在租期届满前6个月以书面形式通知对方，经营场地产权人变动，不影响合同效力，乙方自然可继租，一切条款不变。第三条租金及税费约定：本合同约定租金5年可以商定一次，在本合同基础上随CPI变动协商调整。2012年8月1日至2015年8月1日乙方应向甲方支付每年租金总额为贰拾万元人民币，租金支付时间为每年的8月5日前支付。由甲方负责交纳与租赁场地有关的土地税、房屋税及其它法定的费用。合同第四条约定了甲、乙双方的权利义务。第五条对合同的变更、终止事由进行了约定。合同第六条保证金约定：为保证合同履行，在签订本合同之日起，15个工作日内乙方应向甲方交付人民币贰拾万元整（￥200000元）作为保证金。本合同期满乙方如不再续租，在结清所有费用后（租金／管理费／水电费／赔偿费等），甲方应将保证金无息全部退还给乙方；乙方如在租赁期内终止协议，甲方有权不退还保证金。合同第七条违约责任及损害赔偿约定：1、乙方不按时交缴租金、押金、管理费、每天收取迟缴部分3‰的滞纳金。逾期超过120天时，甲方有权单方面解除合同并收回租赁物，其一切损失由乙方负责。2、在租赁期内，如合同一方无故终止合同，应负相应违约责任并赔偿对方损失。3、在租赁期内，若乙方违反甲方的有关制度或有违反合同的有关条款，经甲方向乙方递交书面整改书而无效时，甲方有权解除合同，所交房租及押金不予退还并有权要求赔偿损失。合同签订后，矿山研究院公司依约向高远公司提供了约定的租赁场地，高远公司也向矿山研究院公司支付了相应的租金及200000元履约保证金，但在2014年8月5日前，高远公司应向矿山研究院公司支付下一年度（2014年8月2日至2015年8月1日）的租金，高远公司于2014年12月向矿山研究院公司支付20000元租金后，便未再支付余下的180000元租金。
另查，矿山研究院公司于2015年8月27日向长沙市雨花区人民法院提起诉讼，要求判令：1、高远公司支付租金38万元；2、高远公司支付逾期滞纳金210620元；3、解除双方合同。该院于2015年11月9日向高远公司送达了起诉书副本、应诉通知书等相关材料，高远公司于2015年11月16日提出管辖异议，该院于同日作出裁定，将该案移送原审法院进行审理。
一审法院认为：双方当事人签订的租赁合同依法成立且有效，双方应全面履行合同。高远公司未按合同的约定按时、足额支付租金，是引起纠纷的根本原因，应承担相应的民事责任。租赁合同约定了解除的条件即高远公司不按时交缴租金、押金、管理费、矿山研究院公司每天收取迟缴部分3‰的滞纳金。逾期超过120天时，矿山研究院公司有权单方面解除合同并收回租赁物。高远公司未按约定给付矿山研究院公司租金已达120日以上，故矿山研究院公司可以请求解除双方的租赁合同，并要求高远公司给付租金及承担相应的合同约定的违约责任。关于租金给付的数额，一审法院认为，矿山研究院公司诉请的租金数额是由2014年8月2日至2015年8月1日实际欠付的180000元和合同约定的应在2015年8月5日前给付的2015年8月2日至2016年8月1日的租金200000元组成，同时矿山研究院公司又于2015年8月27日诉请解除合同，根据《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除导致的是合同关系归于消灭，因此，租金的计算截止日应为合同解除的时间即解除通知送达给高远公司的时间。本案中，矿山研究院公司在高远公司违约怠于履行合同义务时，根据合同的约定，矿山研究院公司可以行使合同解除权。矿山研究院公司以起诉的方式解除合同，不违反法律的规定，其将解除合同的通知通过诉讼以传票方式告知高远公司解除合同的意思，故应以传票送达之日确定为解除合同通知之日。因此，租金应计算至传票送达高远公司之日止为宜。此外，关于传票送达的时间，因本案由长沙市雨花区人民法院移送至原审法院，该院在移送前已将相关起诉书副本及传票等相关材料于2015年11月9日对高远公司进行了送达，此时，矿山研究院公司要解除合同的意思表示，高远公司已于收到上述材料时已经知晓，故传票送达高远公司之日即为2015年11月9日。因此，高远公司应给付矿山研究院公司租金为2014年8月2日至2015年8月1日间实际欠付的租金180000元及2015年8月2日至2015年11月9日应给付的租金54385元【（200000/12*3）+（200000/365*8）】之和，共计234385元，矿山研究院公司主张的超出部分，不予支持。如高远公司在合同解除后继续占用租赁物给矿山研究院公司造成损失，因矿山研究院公司未提出相关主张，本案对此不做处理，如发生，可另行主张。
关于滞纳金，根据合同法第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”矿山研究院公司要求高远公司依据租赁合同按每天3‰收取迟缴部分的滞纳金，而双方约定的滞纳金，其实质就是违约金，双方约定的违约金明显高于因违约行为给矿山研究院公司带来的损失。高远公司已根据合同的约定向矿山研究院公司支付了200000元保证金，而租赁保证金与违约金在目的上是一致的，是为了保证合同的顺利执行，具有一定的违约惩戒性质，只不过租赁保证金是针对承租人乙方而已。在承租人违约的情况下，应充分考虑出租人的损失和承租人为违约所支付的成本，租赁保证金作为已经事先支付的款项，应当考虑到守约方的违约损失计算之中，因此，根据公平原则，参照矿山研究院公司的实际损失等因素，酌定按矿山研究院公司主张的违约金数额扣减已付保证金以确定违约金金额即10620元，对于超出部分，不予支持。
关于高远公司辩称欠付380000元租金已经冲抵的问题。高远公司辩称将其对案外人的债权冲抵截止至2016年8月1日的租金380000元，该行为实质上是将其应对矿山研究院公司的债务承担转移给了第三人，根据合同法的规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。而高远公司仅提交一份《关于抵销租金的函》，并未提交其他证据证明该份函件已经矿山研究院公司同意，且高远公司所称的抵销租金，亦不符合合同法关于适用抵销的规定。故对于高远公司的该抗辩理由，不予采纳。原审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定判决：（一）长沙高远实业有限公司在本判决生效之日起五日内向长沙矿山研究院有限责任公司支付租金234385元及违约金10620元，共计245005元；（二）解除长沙矿山研究院有限责任公司与长沙高远实业有限公司签订的《长宏乙炔公司生产经营场地租赁合同》；（三）驳回长沙矿山研究院有限责任公司的其他诉讼请求。本案案件受理费9706元，减半收取4853元，由长沙高远实业公司有限公司负担。
本院二审期间，高远公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定长沙市人民政府办公厅《关于长宏乙炔有限公司危险化学品生产储存有关问题的复函》及相关照片的证明力，并据此确认下列事实：2015年5月21日，高远公司相关生产设备被查封。2015年10月15日，长沙市人民政府办公厅向岳麓区人民政府下达《关于长宏乙炔有限公司危险化学品生产储存有关问题的复函》，基于生产场所与风景名胜区的距离问题，无法通过限期整改达到安全要求，已不具备安全生产条件，依法停止长宏乙炔有限公司在现址进行的乙炔生产和危险化学品储存，报请注销相关安全生产许可证并对企业实施停产。本院二审查明的其他事实与原判认定的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点为高远公司应否承担违约责任。根据双方签订的《长宏乙炔公司生产经营场地租赁合同》的约定，高远公司应当在2014年8月5日前支付下一年度的租金，而高远公司仅于2014年12月向矿山研究院公司支付了2万元租金，因此，高远公司违反了支付租金的约定，应当承担相应的违约责任。合同约定迟延支付租金的违约金为迟缴金额的3‰/天，明显高于矿山研究院公司的损失，应予减少，本院酌情确定为5万元。基于生产场所与风景名胜区的距离，长沙市人民政府为确保安全生产而批复同意岳麓区政府关停涉案场地的生产，从而导致合同目的不能实现。而高远公司向矿山研究院公司交纳的履约保证金20万元，原判以此作为高远公司逾期支付租金的违约金并另行确定高远公司还须支付违约金10620元，总计210620元，明显过高。综上，高远公司应支付矿山研究院公司租金234385元及违约金50000元，扣除高远公司的履约保证金20万元，还应支付租金及违约金84385元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初513号民事判决第二、三项；
二、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初513号民事判决第一项为：长沙高远实业有限公司在本判决生效之日起五日内向长沙矿山研究院有限责任公司支付租金及违约金84385元。
如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审诉讼费4853元，二审诉讼费9706元，共计14559元，由长沙高远实业有限公司负担11559元，长沙矿山研究院有限责任公司负担3000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一六年八月二十二日
书 记 员 杨 蓓
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。