四川省邻水县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邻水民初字第1285号
原告蒋祥军，男，汉族，生于1970年10月24日，现住邻水县。
原告赖增花，女，汉族，生于1971年9月6日，住邻水县，系原告蒋祥军之妻。
二原告委托代理人陈克亮，邻水县鼎屏旭升法律服务所法律工作者。
被告邻水县农村信用合作联社，住所地邻水县鼎屏镇。
法定代表人江勇，该社理事长。
委托代理人李军，四川欣锐律师事务所律师。
第三人蒋祥荣，男，汉族，生于1963年2月12日，住邻水县，系原告同胞兄弟。
委托代理人范建川，邻水县鼎屏旭升法律服务所法律工作者，特别授权代理。
第三人张淑华，女，汉族，生于1929年5月11日，现住邻水县，系原告蒋祥军之母。
委托代理人洪保全，邻水县鼎屏旭升法律服务所法律工作者，特别授权代理。
原告蒋祥军、赖增花诉被告邻水县农村信用合作联社（以下简称邻水县信用社）、第三人蒋祥荣、张淑华抵押合同纠纷一案，本院于2014年10月16日受理，经审理后认为，二原告不具有主体资格，于2015年3月3日作出（2014）邻水民初字第4130号民事裁定书，驳回二原告的起诉。二原告上诉至四川省广安市中级人民法院，该院于2015年5月7日裁定撤销本院（2014）邻水民初字第4130号民事裁定书，指令本院继续审理本案。在审理过程中，二原告认为张淑华与本案有利害关系，申请追加其为第三人参加本案诉讼。本院依法组成合议庭，于2015年8月19日公开开庭进行了审理，原告蒋祥军、赖增花的委托代理人陈克亮，被告邻水县信用社委托代理人李军，第三人蒋祥荣委托代理人范建川、第三人张淑华委托代理人洪保全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，第三人张淑华及其夫蒋吉才于1998年10月1日立契约将位于邻水县鼎屏镇一碗水77号底层面积为95平方米的房产，以8000元的价款卖与二原告，二原告一直居住在该房屋至今。鉴于二原告与第三人张淑华、蒋吉才系父子关系，房产证没有交付。2004年7月20日，第三人张淑华、蒋吉才应第三人蒋祥荣的请求，将已出售的房屋为蒋祥荣在邻水县城北信用社3万元贷款作抵押担保，并签订《最高额抵押担保借款合同》，该合同抵押期及贷款期至2006年7月20日止。第三人蒋祥荣没有还清其贷款及部分利息，邻水县信用社没有在法定期间内追偿借款或行使对房屋的抵押权，导致超过诉讼时效期间。2012年4月28日，抵押人蒋吉才因病逝世，由此产生继承。因1998年10月1日，第三人张淑华、蒋吉才已将房产卖与二原告，二原告丧失继承权，但继承人有法定义务为二原告办理买卖房屋产权过户登记。为此，二原告于2014年4月25日诉至法院请求依法确认二原告与张淑华、蒋吉才签订的房屋买卖合同有效并继续履行，并协助二原告办理买卖房屋产权过户登记。2014年8月13日，法院作出判决：原告蒋祥军、赖增花与张淑华、蒋吉才签订契约合法有效，现该判决已生效。综上，请求法院：1、依法确认第三人张淑华、蒋吉才和第三人蒋祥荣与被告邻水县信用社所签订的《最高额抵押担保借款合同》已过诉讼时效期间，不受法律保护，免除张淑华、蒋吉才的担保责任；2、判决被告向邻水县房地产业产权监理所申请抵押权注销登记，归还房屋产权证给二原告或者由原告向邻水县房地产业产权监理所申请抵押权注销登记；3、诉讼费用由被告及第三人承担。
被告邻水县信用社辩称，根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的变动须经过依法登记才发生效力。本案中，第三人张淑华夫妇虽将诉争房屋出卖给二原告，但买卖双方未办理变更登记，不能产生物权变动的效力，二原告并未取得诉争房屋的物权。（2014）邻水民初字第2039号民事判决书是对二原告与张淑华之间买卖债权行为的确认，而非对不动产物权归属的确权判决。因此，二原告未取得诉争房屋的所有权，不能以其与张淑华之间的买卖债权行为对抗张淑华与被告之间的担保物权行为。综上，应该驳回二原告的诉讼请求。
第三人蒋祥荣述称，对原告方主张的事实无异议，但被告与第三人所签订的《最高额抵押借款合同》已过诉讼时效，不应得到法院保护，请求法院依法判决免除第三人蒋祥荣的贷款责任及利息。
第三人张淑华述称，蒋祥荣向被告贷款属实，但该贷款已过诉讼时效，由此产生的抵押权也过诉讼时效，抵押权应当消灭，请求法院免除张淑华的抵押担保责任，将抵押物的房产证退还给二原告。
经审理查明，原告蒋祥军、赖增花系夫妻关系。1998年10月1日，原告蒋祥军与第三人张淑华及其夫蒋吉才（系原告蒋祥军父母）签订契约，约定二原告购买张淑华夫妇位于邻水县鼎屏镇一碗水77号底层房屋（建筑面积95平方米）。因蒋祥军与张淑华夫妇系母子关系，故对该房屋一直未办理过户登记手续，但二原告一直在居住使用该房屋。
2004年7月20日，第三人蒋祥荣（系原告蒋祥军同胞兄弟）向被告邻水县信用社下辖的城北信用社申请贷款3万元，同日签定《最高额抵押担保借款合同》，借款到期日为2006年7月20日。张淑华、蒋吉才夫妇用位于邻水县鼎屏镇一碗水77号底层的房屋为蒋祥荣的3万元贷款作为抵押担保，并办理了抵押登记，抵押期限为2004年7月20日至2006年7月20日止。贷款到期后，第三人蒋祥荣未履行还款义务及支付利息，被告邻水县信用社亦未在法律规定时间内主张追偿借款和行使抵押房屋的抵押权。
2012年4月28日，第三人张淑华之夫蒋吉才因病去世，由于诉争房屋未办理产权变更登记手续，导致该房屋蒋吉才所有的份额产生继承，为此二原告于2014年4月25日起诉至本院要求依法确认其与张淑华、蒋吉才签订的房屋买卖契约有效并要求该房屋的所有继承人协助二原告办理房屋产权过户手续。2014年8月13日，本院作出（2014）邻水民初字第2039号民事判决：一、蒋祥军与张淑华、蒋吉才签订的房屋买卖契约合法有效；二、张淑华、蒋祥儒、蒋祥中、蒋祥光、蒋祥荣、蒋祥文、蒋祥辉于本判决生效之日起十日内协助蒋祥军、赖增花办理诉争房屋产权过户登记手续。该判决于2014年10月13日已生效。二原告在办理诉争房屋过户登记时，因该房屋设有抵押权不能进行变更登记，故起诉至法院要求判如所请。
以上事实有四川省邻水县人民法院（2014）邻水民初字第2039号民事判决书及生效证明书、房屋信息登记摘要、房屋他项权证、最高额抵押担保借款合同、抵押物品清单及当事人陈述等证据佐证。上列证据经庭审质证，本院予以采信。
本院认为，第三人蒋祥荣、被告邻水县信用社与第三人张淑华及其夫蒋吉才三方于2004年7月20日签订的《最高额抵押担保借款合同》，证明蒋祥荣与邻水县信用社之间设立了金融借款合同法律关系，张淑华夫妇以位于邻水县鼎屏镇一碗水77号底层的房产为蒋祥荣的借款提供担保，并办理了抵押登记，因此张淑华夫妇与邻水县信用社之间建立了相应抵押合同法律关系，张淑华夫妇为抵押人，邻水县信用社为抵押权人，享有抵押权。《最高额抵押担保借款合同》约定的借款期限为2004年7月20日至2006年7月20日止，该合同的还款期限届满之日，借款人即本案第三人蒋祥荣应当按照合同约定偿还借款本息。借款人逾期未偿还借款，则贷款人即本案被告邻水县信用社应于清偿期限届满后两年内积极行使其对蒋祥荣享有的债权请求权，然被告未举示相关证据证明其在合法期限内向第三人蒋祥荣主张过权利，故该债权不受法律保护，已属自然债权。根据《中华人民共和国物权法》第二百零二条“抵押权人应该在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护”之规定，被告对第三人张淑华及其夫蒋吉才享有的抵押权应在主债务诉讼时效期间内行使，但被告在法律规定的期间内亦未行使抵押权，故被告的抵押权不受法律保护，已经消灭，第三人张淑华不再承担抵押担保责任。因本院作出的（2014）邻水民初字第2039号民事判决书已依法确认了本案二原告与第三人张淑华及其夫蒋吉才于1998年10月1日签订的房屋买卖契约合法有效，则二原告在1998年10月1日起已是本案诉争房屋的实际权利享有人，故二原告有权向邻水县房地产业产权监理所办理诉争房屋抵押权注销登记。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十七条、二百零二条之规定，判决如下：
一、原告蒋祥军、赖增花于本判决生效之日起即可向邻水县房地产业产权监理所办理位于邻水县鼎屏镇一碗水77号底层房屋的抵押权注销登记。
二、驳回原告蒋祥军、赖增花的其他诉讼请求。
案件受理费550元，由原告蒋祥军、赖增花负担250元，被告邻水县农村信用合作联社负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。
审 判 长 蒋 宇
人民陪审员 冯 冲
人民陪审员 陈永志
二〇一五年九月二十四日
书 记 员 马林东