浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终3658号
上诉人（原审被告）：杭州恒景国贸酒店有限公司，住所地：杭州市西湖区灵溪北路21号8幢。统一社会信用代码：91330106053658391A。
法定代表人：刘小慧，经理。
委托代理人（解除委托）：金建中，浙江沁地律师事务所律师。
委托代理人：胡胜利，北京存诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：浙江科华数码广场有限公司,住所地：杭州市西湖区天目山路327号。统一社会信用代码：91330106722768302H。
法定代表人：沈宇嵩，总经理。
委托代理人：张永，男，1970年6月1日出生，汉族，住杭州市西湖区，系公司员工。
上诉人杭州恒景国贸酒店有限公司（以下简称杭州恒景公司）因与被上诉人浙江科华数码广场有限公司（以下简称浙江科华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初4179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2011年8月15日,浙江科华公司与浙江恒景酒店管理有限公司（以下简称浙江恒景公司）双方签订了1份《商铺租赁合同》、2份《写字楼租赁合同》，约定：浙江科华公司将合法拥有的位于杭州市“合生国贸中心”8号楼，包括1层的89#、90#、91#、92#、93#室，2、3、5、6、7、8层，9层的A、B、C、D、E、F、G、H室全部房屋出租给浙江恒景酒店管理有限公司作商业、办公之用，浙江科华公司将8号楼的现状交付给浙江恒景公司使用，浙江恒景公司自行负责消防、监控的安装与审批；租赁期为20年，自2011年8月15日起至2031年8月14日止。浙江恒景公司于2011年8月22日接收楼房进行装修，并向浙江科华公司一次性缴清了截至2012年12月31日的租金。2012年3月12日，浙江恒景公司向浙江科华公司递交情况说明，要求将租赁主体改为杭州恒景公司，并承诺双方权利义务以新租赁合同为准。2012年8月1日，浙江科华公司、杭州恒景公司双方签订了14份《房屋租赁合同》，将承租主体由浙江恒景公司变更为杭州恒景公司，并约定：租赁期限自2012年8月1日起至2031年8月14日止；租金标准为：2012年8月1日至2031年8月14日，租金为9129347元，2013年8月15日至2014年8月14日，租金为9129347元，2014年8月15日至2015年8月14日，租金上浮5%，为9585814元，自本年度起每满三年租金递增5%；第一期租金应于2012年8月8日前缴纳，计租期间为2013年1月1日至2013年6月30日，第二期租金应于2013年6月15日缴纳，计租期间2013年7月1日至2013年12月31日，之后以此类推即每年6月15日、12月15日缴纳六个月的租金；逾期未足额缴纳的，浙江科华公司有权按应缴未缴额每日5‰收取滞纳金，逾期超过15日的，浙江科华公司有权解除合同；物业服务费以实测建筑面积计算，物业服务费为每平方米每月3元，乙方在租赁期内按期如数交纳租金、物业管理费等相关费用。
上述《房屋租赁合同》签订后，杭州恒景公司未按合同约定支付2013年1月1日至2014年12月31日期间共计18470049元的租金。2015年4月22日，浙江科华公司、杭州恒景公司双方达成《备忘录》一份，约定：杭州恒景公司承诺自2015年1月1日开始正常交纳租金，双方确认仍按原2012年8月1日所签订的租赁合同执行，2013年1月1日至2014年12月31日的租金双方另行解决。此后，杭州恒景公司仍未支付上述欠付租金，浙江科华公司诉至原审法院，要求杭州恒景公司支付2013年1月1日至2014年12月31日期间的租金18470049元，该院于2016年2月14日作出（2014）杭西民初字第432号民事判决书，判决杭州恒景公司支付给浙江科华公司租金18470049元及相应逾期付款违约金。后，杭州恒景公司支付了2015年1月1日至2015年12月1日期间的租金。对于2015年12月1日后的房屋租金，杭州恒景公司仍未按期支付，亦未支付物业费及水电费。期间，杭州恒景公司支付了65万元，浙江科华公司主张该65万元中包含58万元租金及7万元物业费、水电费。庭审中，杭州恒景公司称如按合同约定计算，对浙江科华公司主张的租金金额无异议。
2016年3月18日，浙江科华公司出具《解除合同通知书》，并将该《解除合同通知书》张贴于案涉房屋的大门上，主张“自2016年3月18日本通知书送达贵司之日解除与贵司的《房屋租赁合同》，请贵司在2016年3月18日之前，停止一切经营活动，将工作人员撤离现场，将所租赁的房屋移交我司。否则，我司将按照协议第6条第1款的规定于2016年3月18日采取停水、停电、停止燃气等能源供应并强制收回。”2016年5月，浙江科华公司对案涉房屋进行了停电停水措施。
原审法院另查明，自2011年11月起，浙江科华公司委托广东康景物业服务有限公司杭州分公司为案涉房屋所在的杭州合生国贸中心（杭州国贸中心）提供物业管理服务工作。且依据《合生国贸中心管理规约》规定，物业管理费应按月交纳，应于每月第一个工作日或之前缴交当月管理费，凡逾期者，每逾期一天加收应付金额的千分之三的违约金。
浙江科华公司于2016年5月9日起诉至原审法院，请求：1、解除浙江科华公司与杭州恒景公司的租赁合同关系，杭州恒景公司返还所承租的房屋及场地；2、杭州恒景公司支付拖欠的租金（2015年12月1日至2016年3月18日）2258828.52元、物业费（2012年2月15日至2016年3月18日）1348467.6元、水电费（2015年3月13日至2016年3月18日）1251729.28元，合计4859025.4元及逾期付款违约金（按每逾期一日万分之四计算）702831.69元，共计5561857.09元；3、杭州恒景公司支付自2016年3月18日至房屋交接手续完成之日实际占用期间的房租、物业费及其他费用；4、本案诉讼费用由杭州恒景公司承担。原审审理过程中，浙江科华公司将上述第1项诉讼请求变更为：确认浙江科华公司与杭州恒景公司的房屋租赁合同于2016年3月18日解除。
原审法院认为，浙江科华公司、杭州恒景公司间就案涉房屋签订的14份《房屋租赁合同》均系当事人真实意思表示，合法有效，生效的民事合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人均应履行合同约定的义务。浙江科华公司履行交付出租房屋的义务，杭州恒景公司应当支付相应租金及其他费用。根据查明事实，扣除杭州恒景公司已支付的65万元（其中包含58万元租金及7万元物业费、水电费），杭州恒景公司尚欠租金（指2015年12月1日至2016年3月18日间租期）2258828.52元，对此数额杭州恒景公司并无异议，因此，浙江科华公司要求杭州恒景公司支付尚欠租金2258828.52元的诉讼请求于法有据，该院予以支持。至于杭州恒景公司主张的因双方在交涉中浙江科华公司明确承诺免除相应租金及浙江科华公司需赔偿相应损失的意见，因杭州恒景公司未提供双方已达成免除相应租金的一致意见的证据，且杭州恒景公司主张浙江科华公司需赔偿相应损失，但要求浙江科华公司赔偿相应损失，系独立的诉讼请求，但本案中，杭州恒景公司未据此提起反诉，故对该主张，该院不予审查，杭州恒景公司可另行主张。依据双方签订的《房屋租赁合同》，杭州恒景公司应按每平方米每月3元的标准支付物业管理费，庭审中，浙江科华公司主张杭州恒景公司尚欠的物业管理费（自2012年8月1日至2016年3月18日期间）金额为1169990.93元，杭州恒景公司对该金额亦不持异议，故对该物业费，杭州恒景公司理应支付。至于杭州恒景公司辩称浙江科华公司并未按约履行物业服务的意见，因杭州恒景公司未提交相应证据证明，该院不予支持。至于浙江科华公司主张的水电费，虽双方签订的《房屋租赁合同》中明确载明杭州恒景公司应支付水电费，但依据浙江科华公司提交的证据，其向相应单位缴纳的水电费除了包含案涉房屋之外，还包含其他的房屋，且依据浙江科华公司提交的现有证据，该院无法确认案涉房屋所对应的水电费，故在本案中，该院无法处理水电费，浙江科华公司可待其有足够证据确定杭州恒景公司所应支付的水电费后，另行主张。杭州恒景公司未及时支付租金及物业管理费的行为已构成违约，浙江科华公司有权依据合同违约责任条款的约定要求杭州恒景公司承担违约责任。依据《房屋租赁合同》的约定，逾期未足额缴纳的，浙江科华公司有权按应缴未缴额每日5‰收取滞纳金；依据《合生国贸中心管理规约》规定，物业管理费应按月交纳，应于每月第一个工作日或之前缴交当月管理费，凡逾期者，每逾期一天加收应付金额的千分之三的违约金。现浙江科华公司依据该些约定主张逾期付款违约金，并将计算标准调整至每日万分之四，符合合同约定与法律规定，该院予以支持，暂计算至2016年3月18日为447983元。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，依据《房屋租赁合同》的约定，逾期支付租金超过15日的，浙江科华公司有权解除合同。现截至2016年3月18日，杭州恒景公司逾期支付租金已超过15日，据此，浙江科华公司主张解除合同的条件已成就。浙江科华公司于2016年3月18日在案涉房屋大门上张贴《解除合同通知书》，杭州恒景公司对该《解除合同通知书》的真实性亦无异议，故该院确认该《解除合同通知书》已于2016年3月18日合法送达至杭州恒景公司，据此，浙江科华公司与杭州恒景公司签订的14份《房屋租赁合同》自2016年3月18日解除。杭州恒景公司辩称其仍需继续经营，浙江科华公司无权主张解除合同的意见无依据，该院不予采信。合同解除后，杭州恒景公司依法应返还租赁物，故对浙江科华公司主张杭州恒景公司返还租赁物的诉讼请求，该院予以支持。现因杭州恒景公司在合同解除后仍继续占有租赁物，浙江科华公司主张按原《房屋租赁合同》的标准计算实际占有期间的租金及按原物业管理费标准继续计算物业管理费，该院亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，于2017年4月11日判决：一、浙江科华数码广场有限公司与杭州恒景国贸酒店有限公司就位于杭州市“合生国贸中心”8号楼整栋房屋签订的14份《房屋租赁合同》于2016年3月18日解除。二、杭州恒景国贸酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江科华数码广场有限公司租金（2015年12月1日至2016年3月18日期间）2258828.52元、物业费1169990.93元（物业费暂计算至2016年3月18日）、逾期付款违约金447983元（逾期付款违约金暂计算至2016年3月18日），共计3876802.45元；自2016年3月19日至上述款项实际清偿之日期间的逾期付款违约金以未付的租金及物业费为基数按日万分之四的标准另行计付。三、杭州恒景国贸酒店有限公司于判决生效之日起十日内将位于杭州市“合生国贸中心”8号楼整栋房屋腾空并交付给浙江科华数码广场有限公司。四、2016年3月18日至杭州恒景国贸酒店有限公司将上述房屋腾空并交付给浙江科华数码广场有限公司之日期间的租金及物业费，按原《房屋租赁合同》约定的标准由杭州恒景国贸酒店有限公司另行计付给浙江科华数码广场有限公司。五、驳回浙江科华数码广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50733元，由浙江科华数码广场有限公司负担15370元，由杭州恒景国贸酒店有限公司负担35363元。
宣判后，杭州恒景公司不服，向本院提起上诉称：一、本案中，浙江科华公司违约在先，原判决事实认定不清。根据双方签订的《房屋租赁合同》，浙江科华公司除将案涉房屋租赁给杭州恒景公司外，还应向杭州恒景公司提供物业管理服务。但该合同签订以后，浙江科华公司虽然将房屋交付给杭州恒景公司，但并没有完全按照合同的约定提供物业管理服务。因杭州恒景公司系经营酒店业务，由于浙江科华公司在消防、供水、供电、管道燃气等方面的原因，对杭州恒景公司的经营造成了严重的影响。正是在这种情况下，双方交涉后，浙江科华公司承诺可免除租金至2014年9月。此后一定期间内浙江科华公司提供的物业管理服务仍不符合合同约定的要求，杭州恒景公司再次情况下拒绝支付房屋租金及物业费并非故意，而是对浙江科华公司的违约行为采取的一种维权方式。但在2016年5月，浙江科华公司在合同尚未解除的情况下，强行对租赁房屋进行断水断电，导致杭州恒景公司无法正常经营，造成了巨大损失。一审法院对浙江科华公司的上述违约行为没有进行认定，未采纳杭州恒景公司的意见，是错误的。二、一审法院适用法律错误。一审法院事实认定不清，导致适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，本案中，浙江科华公司未按照合同约定提供相应的服务违约在先，杭州恒景公司是在其先行违约的情况下才拒绝支付房屋租赁费及物业费，符合《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定，有相应的法律依据，一审法院未予采信，是错误的。原审判决事实认定不清，适用法律错误。无视浙江科华公司的违约行为给杭州恒景公司造成的损失，从而做出错误判决，请求二审法院依法撤销杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初4179号民事判决，改判：1、驳回浙江科华公司的诉讼请求，双方继续履行合同；2、浙江科华公司赔偿因其违约行为影响杭州恒景公司正常经营所造成的损失；3、本案诉讼费及保全费由浙江科华公司承担。
被上诉人浙江科华公司答辩称：一、杭州恒景公司的上诉请求不能成立。（一）杭州恒景公司的上诉请求无视其自身的严重违约行为，事实合同约定和法律规定，以及在原审庭审中自认的事实，要求继续履行合同，无事实及法律依据。（二）杭州恒景公司在一审中并未提交确实充分的证据证明浙江科华公司有违约行为给其造成的所为损失，也未向一审法院提起反诉请求，其要求赔偿损失的上诉请求缺乏程序及实体依据。（三）杭州恒景公司上诉所主张的保全费缺乏依据，本案一审中双方均未提起财产保全。二、杭州恒景公司的上诉理由不能成立，依法应予驳回。（一）《房屋租赁合同》签订后，浙江科华公司依照合同约定的条件将出租房屋场地交给杭州恒景公司，合同明确约定的交房条件为现状交房，杭州恒景公司对此亦属明知，且办理了收房及装修手续，并未提出任何异议。由此可知，租赁场所符合杭州恒景公司预期的交付条件。浙江科华公司已履行了交付合乎合同约定的出租场所的义务。本案纠纷系因杭州恒景公司长期拒不履行合同约定的按时支付租金、物业费及其他各项费用的合同义务，浙江科华公司并无违约事实。一审法院根据合同约定的解除条件判决解除案涉房屋租赁合同，有充分的事实和法律依据。（二）合同签订后，浙江科华公司即委托专业物业管理公司对案涉房屋进行尽职物业管理。杭州恒景公司对此亦属明知，并于一审中已经确认，其在一审庭审中对所拖欠的物业费金额并无异议，一审法院将此列为无争议的已查明事实。（三）杭州恒景公司主张浙江科华公司免除其租金至2014年9月，但未在一审中提出有效证据证明其主张。合同履行过程中，浙江科华公司一直积极主张债权，要求杭州恒景公司尽快履行付款义务，以期双方的合作能继续下去。杭州恒景公司虽寻找种种借口要求减免其拖欠的租金，但被浙江科华公司拒绝，并要求其按照合同约定完全履行合同义务。（四）杭州恒景公司主张在2016年5月，浙江科华公司对案涉房屋停水、停电，并在2016年6月17日打砸抢酒店内财务，并无事实依据加以证实。首先，浙江科华公司对租赁房屋停水、停电是在杭州恒景公司长期拒不支付租金、物业费等严重违约行为前提下，按照合同约定采取的救济措施。其次，本案一审中，杭州恒景公司亦提出浙江科华公司存在打砸抢行为，但并未提起反诉，也未提交证据对此予以证明。且浙江科华公司于本案中主张的是2015年12月1日至2016年3月18日期间的租金，杭州恒景公司的上述说法既不符合客观事实，也与本案的审理范围不具有关联性。原审法院适用法律正确，杭州恒景公司的上诉请求无事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，杭州恒景公司向本院提交西湖区公安分局立案登记表一份，以证明：关于本案已经立案审查起诉，该案犯罪嫌疑人均是浙江科华公司的员工以及其召集来的人。浙江科华公司认为，该两份证据与本案不具有关联性，本案审理的拖欠租金的期限是自2015年12月1日至2016年3月18日期间的租金、物业费及其他应该缴纳的费用，而该证据的发生时间是在2016年6月17日，并且与本案所审理的租赁合同纠纷没有关联性；其次，该两份证据不属于民诉法规定的新证据，不具有新证据的特征，二审不应予以认定及采纳。本院认为，浙江科华公司的异议成立，该证据与本案的审理范围不具有关联性，本院不予确认。
浙江科华公司未向本院提交新的证据。
本院经审理查明，浙江科华公司起诉至原审法院，要求杭州恒景公司支付2013年1月1日至2014年12月31日的租金18470049元，原审法院作出的判决应为（2015）杭西民初字第3821号民事判决书，原审法院认定为（2014）杭西民初字第432号错误。本院经审理查明的其余事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：关于杭州恒景公司是否应当支付浙江科华公司租金、物业费的问题。本院认为，本案所涉浙江科华公司与杭州恒景公司签订的14份房屋租赁合同已经被生效判决原审法院（2015）杭西民初字第3821号民事判决所确认，双方当事人亦无新的证据可以推翻生效判决所确认的事实，故本院亦予以确认。根据本案查明的事实，截止2016年3月18日，杭州恒景公司尚欠浙江科华公司租金2258828.52元、物业管理费1169990.93元，杭州恒景公司对前述租金、物业管理费的数额并无异议，原审法院予以支持，符合双方合同的约定。杭州恒景公司主张浙江科华公司在消防、供水、供电、管道燃气等方面的存在违约行为，浙江科华公司承诺其可免除租金至2014年9月，且其未支付租金系行使相应的履行抗辩权。本院认为，2014年12月31日之前的租金，已经在原审法院（2015）杭西民初字第3821号民事判决已经处理完毕，杭州恒景公司所主张的前述情形，均发生于该段时间之内，不属于本案之有效抗辩，本院不予采信。且杭州恒景公司一则没有提交充分有效的证据证明该些情形存在，二则根据合同约定，浙江科华公司系将8号楼按现状交付，浙江恒景公司自行负责消防、监控的安装与审批。杭州恒景公司以该些情形为由主张其逾期支付租赁费等享有抗辩权的理由不能成立，原审法院未予采信，并无不当。一审中，浙江科华公司已经提交初步证据证明其履行了提供物业服务的合同义务，杭州恒景公司主张浙江科华公司未提供物业服务，不应收取物业服务费的理由不能成立。故原审法院认定杭州恒景公司应支付浙江科华公司截止至2016年3月18日的租金2258828.52元、物业管理费1169990.93元及相应的逾期付款违约金，并无不当。
关于案涉合同是否已经解除的问题。本院认为，根据双方签订的合同之约定，杭州恒景公司逾期支付租金超过15日的，浙江科华公司即有权解除合同。现根据前述查明的杭州恒景公司所存在的逾期付款支付租金等违约行为，浙江科华公司有权解除合同。而浙江科华公司通过张贴《解除合同通知书》的方式将解除合同的意思表示送达杭州恒景公司，故原审法院认定案涉杭州恒景公司与浙江科华公司签订的14份房屋租赁合同已经于2016年3月18日解除，杭州恒景公司应将案涉房屋腾空并交还浙江科华公司，并无不当。至于杭州恒景公司所提出的2016年3月18日之后发生的事实，均不影响双方的合同已经解除的事实。对于该些行为是否存在以及是否给杭州恒景公司造成了损失，杭州恒景公司于本案中并未提出相应的诉讼请求，按照其陈述亦已经另行起诉提出相应的主张，本案不予处理。
关于杭州恒景公司是否应当支付合同解除之后的租金及物业费。本院认为，虽然双方的合同已经于2016年3月18日解除，但杭州恒景公司一直占有使用案涉房屋用于经营，应参照合同的约定支付占有使用费、物业费，原审法院虽将占用使用费认定为租金用词有误，但实体处理并无不当，本院予以维持。
综上，原审判决事实认定清楚，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费37814元，由杭州恒景国贸酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 丹
审判员 金瑞芳
审判员 毕克来
二〇一七年十一月九日
书记员 姚丽萍