四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南中法民终字第1354号
上诉人（原审被告）陈坤珍，女，汉族，1953年8月17日出生，住四川省仪陇县。
上诉人（原审被告）张春雷，男，汉族，1981年1月1日出生，住四川省仪陇县。
二上诉人共同委托代理人：郑辉，四川博笃律师事务所律师。
上诉人（原审被告）张丽萍，女，汉族，1985年4月10日出生，住四川省仪陇县。
上诉人（原审被告）张辉，男，汉族，1987年11月12日出生，住四川省仪陇县。
被上诉人张明菊（原审原告），女，汉族，1960年2月12日出生，住四川省仪陇县。
委托代理人：唐崇伟，南充市顺庆区东昇法律服务所法律工作者。
原审被告齐文秀，女，汉族，1930年7月20日出生，住四川省仪陇县。
上诉人陈坤珍、张春雷、张丽萍、张辉因与被上诉人张明菊、原审被告齐文秀房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省仪陇县人民法院（2015）仪民初字第507号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明：张明菊与张明洋系兄妹关系，张明洋与陈坤珍系夫妻关系。2007年左右，张明洋、张春雷与案外人张碧英等共十三人组团联合建房（六一安置二区27号楼）。联建房屋于2008年初建成。2010年7月1日，张明菊与张明洋签订了《购房协议》。协议约定张明菊从张明洋处购买位于仪陇县新政镇六一安置二区27号楼A单元B楼住房一套，户型为两室两厅，一卫一厕，建筑面积大约为98.3平方米。另约定，张明洋于2010年7月1日前将房屋交付给张明菊，张明菊于协议签订之日付给张明洋65，000元，余款35，000元待办理房产、国土过户手续后一次性支付。房产、国土过户手续由张明洋协助张明菊办理，过户手续费由张明菊承担。张明菊于2010年10月20日向张明洋支付了购房款65，000元，又于2014年5月13日向张明洋支付了购房款20，000元，并约定余下15，000元于产权手续办完后一次性支付。2010年，张明菊先后办理了供用水、气手续，此后张明菊一直在本案诉争房屋中居住。2014年11月，张明洋取得了讼争房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》，陈坤珍为房屋及土地使用权的共同共有人。产权证上载明的房屋坐落为仪陇县新政镇吉庆街一段18号（六一﹤二﹥安置区第6幢C单元D层1号），建筑面积为105.89平方米，此房和张明菊与张明洋签订的《购房协议》上的房屋系同一套住房。此后，张明菊多次要求张明洋、陈坤珍为其办理房屋过户手续未果。2015年2月3日，张明洋因病去世。另查明，齐文秀与张明洋系母子关系，张春雷、张丽萍、张辉系张明洋子女，张明菊与张明洋两家人长期毗邻而居。同时查明，陈坤珍、齐文秀、张春雷、张丽萍、张辉在答辩中所称门面款，实为与诉争房屋相关的道路硬化费、贴砖费等。
张明菊的一审诉讼请求为：1.确认张明菊与张明洋于2010年7月1日签订的《购房协议》合法有效；2.判令陈坤珍、齐文秀、张春雷、张丽萍、张辉协助张明菊办理位于仪陇县新政镇吉庆街一段18号（六一安置二区第6幢C单元D层1号）住房的房屋所有权及土地使用权登记；3.案件受理费由陈坤珍、齐文秀、张春雷、张丽萍、张辉承担。
原审认为：张明洋在夫妻关系存续期间以个人名义与张明菊签订购房协议的行为系两人的真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，张明洋与张明菊之间的房屋买卖合同关系成立，应受法律保护。现陈坤珍称其不知张明洋出卖诉争房屋，但两家系亲戚关系，且长期毗邻而居，陈坤珍应当知道张明菊在讼争房屋居住多年的客观事实，但对其居住一直未持异议，因此应当依法认定陈坤珍对丈夫张明洋出卖房屋的事实知晓，且其知晓该事实后未在法定期间内行使对《购房协议》的撤销权，故对其抗辩主张原审法院不予支持。张明洋与张明菊签订的《购房协议》对陈坤珍具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，虽然张明洋在诉讼过程中去世，陈坤珍作为该房屋的共有人与齐文秀、张春雷、张丽萍、张辉系张明洋遗产的法定继承人，仍应按约定协助张明菊办理房屋和土地使用权过户手续。《购房协议》约定的是整套住房出卖，并未对除水、电、气以外的其它配套设施费用作出约定，因此，陈坤珍、张春雷、张丽萍、张辉要求张明菊支付张明洋已向社区缴纳的门面款的主张缺乏事实依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认张明菊与张明洋于2010年7月1日签订的《购房协议》有效；二、齐文秀、陈坤珍、张春雷、张明菊、张辉于判决生效之日起十日内协助张明菊办理位于仪陇县新政镇吉庆街一段18号（六一﹤二﹥安置区第6幢C单元D层1号）的房屋所有权及土地使用权变更登记手续。案件受理费1，100元，由陈坤珍、张春雷、张明菊、张辉共同承担。
宣判后，陈坤珍、张春雷、张明菊、张辉不服，向本院提起上诉。
陈坤珍、张春雷、张明菊、张辉上诉认为：原审认定事实错误。第一，原审认定张明洋出卖案涉房屋给张明菊系陈坤珍知晓和同意错误。事实上张明洋与陈坤珍分居多年，张明洋告知陈坤珍案涉房屋系出租给张明菊。第二，即使《购房协议》有效，案涉房屋面积超出《购房协议》约定的房屋面积，张明菊应当补差。请求：1.撤销四川省仪陇县人民法院（2015）仪民初字第507号民事判决；2.改判驳回张明菊的诉讼请求；3.一二审诉讼费用由张明菊承担。
张明菊答辩认为：张明菊购买案涉房屋，签订《购房协议》和缴纳房款是事实，上诉人应当协助过户；张明洋出卖案涉房屋陈坤珍知晓且并未反对，上诉人称案涉房屋系出租给张明菊并无证据证明。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，各方当事人对原审查明的案件事实没有异议，本院予以确认。
二审中，陈坤珍、张春雷、张明菊、张辉称案涉房屋系出租给张明菊居住，但并未提供相关证据予以证明。
本院认为：
第一，关于2010年7月1日张明洋与张明菊签订的《购房协议》的效力问题以及是否应当履行的问题。关于陈坤珍、张春雷、张明菊、张辉称《购房协议》约定的售房价格极为低廉，系张明洋与张明菊恶意串通损害陈坤珍合法权益的问题，一方面陈坤珍、张春雷、张明菊、张辉并未举证证明《购房协议》约定的售房价格与当时同地段同类型房屋的价格差距过大；另一方面张明洋与张明菊两家长期毗邻而居，陈坤珍称其不知晓张明洋出售案涉房屋不符合常理，应当认定陈坤珍知道并同意张明洋出售案涉房屋。故2010年7月1日张明洋与张明菊签订的《购房协议》系双方当事人真实意思表示，并未违反相关法律法规的规定，应属有效。
关于陈坤珍、张春雷、张明菊、张辉称张明洋出售张明洋与陈坤珍夫妻共同所有的案涉房屋未经过陈坤珍同意，《购房协议》无效的问题，根据《最高人民法院《婚姻法司法解释（一）》的十七条“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”之规定，张明菊有理由相信张明洋转让案涉房屋为夫妻共同意思表示，陈坤珍称不知情的理由不能对抗张明菊。
张明菊按约向张明洋交付绝大部分房款并约定余款15，000元在完成产权过户后一次性交付，且从2010年起张明菊一家持续居住在案涉房屋内，而陈坤珍、张春雷、张明菊、张辉并无证据证明案涉房屋系张明菊依据租赁合同关系占有使用，故《购房协议》应当履行。
第二，关于案涉房屋面积超出《购房协议》约定的房屋面积张明菊应否补差的问题。
因《购房协议》载明的案涉房屋建筑面积“大约”为98.3平方米，总价10万元，且并未约定面积误差如何处理，故案涉房屋的买卖并未按照每平方米单价计算购房款，而是按套出售。案涉房屋产权证书载明的建筑面积为105.89平方米，比《购房协议》载明的“大约为98.3平方米”面积大，并不影响案涉房屋整套出售的价格。故陈坤珍、张春雷、张明菊、张辉主张即使《购房协议》有效，张明菊也应对超面积进行补偿的上诉理由不成立。
综上所述，陈坤珍、张春雷、张明菊、张辉的上诉请求和理由均不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，100元，由陈坤珍、张春雷、张明菊、张辉共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐晓兰
代理审判员 任雅莉
代理审判员 石 炜
二〇一五年十一月五日
书 记 员 赖姝伶