福建省平潭县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0128民初3219号原告：林拥治，男，1963年1月16日出生，汉族，住福建省平潭县。原告：丁金玉，女，1964年1月18日出生，回族，住福建省平潭县。上列原告共同委托诉讼代理人：邹金狮，福建凯峰律师事务所律师。被告：林谋山，男，1976年11月9日出生，汉族，住福建省平潭县。被告：林华，女，1976年4月9日出生，汉族，住福建省平潭县。上列被告共同委托诉讼代理人：陈友福，福建名仕律师事务所律师。原告林拥治、丁金玉诉被告林谋山、林华房屋买卖合同纠纷一案，福州市仓山区人民法院于2016年4月22日立案，因被告林谋山提出管辖权异议移送至本院。本院于2016年10月24日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林拥治、丁金玉的共同委托诉讼代理人邹金狮，被告林谋山、林华的共同委托诉讼代理人陈友福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林拥治、丁金玉向本院提出诉讼请求：1.请求确认《房屋买卖协议》有效；2.判令林谋山、林华继续履行《房屋买卖协议》，配合林拥治、丁金玉办理坐落于福州市××街道××（××大道东侧）中庚城X楼X、X单元房屋（下称X单元、X单元房屋）的银行抵押解除手续及不动产权证变更登记手续。事实与理由：2009年初，林拥治、丁金玉经亲戚介绍向林谋山、林华购买了坐落于福州市××街道××（××大道东侧）中庚城X楼X、X单元房屋，并支付了部分购房款。2009年9月5日，双方签订正式《房屋买卖协议》，确认林拥治、丁金玉购买林谋山、林华所有的X单元、X单元房屋。根据双方合同约定，X单元、X单元房屋的月供由林拥治、丁金玉代为偿还。在房产证发证后可办理过户时，林谋山、林华应配合尽快办理移户手续（最长不超过2年）。因林拥治、丁金玉初次购房，缺乏法律意识，再加上当时房产尚未办理房屋所有权证，林拥治、丁金玉以为X单元、X单元房屋就只有一本产权证，故在《房屋买卖协议》中只写X单元房产及相应的购房合同书证号，但事实上面积及银行贷款数额等相关记载均按照两套房子的总和进行填写。合同签订后，林拥治、丁金玉代为林谋山、林华偿还月供，林谋山、林华亦将房屋交予林拥治、丁金玉装修并入住至今。2011年6月，在开发商通知可办理房屋所有权证后，林拥治、丁金玉依约为林谋山、林华交纳了相关税费，林谋山、林华也配合林拥治、丁金玉办理了林华名下的《房屋所有权证》并交由林拥治、丁金玉保管。之后林拥治、丁金玉要求林谋山、林华配合办理银行解押及过户手续，但林谋山、林华均以各种理由拖延，拒不配合办理，后又加价20万元才愿意配合办理相关手续。无奈，林拥治、丁金玉向法院提起诉讼，请求判如所请。林谋山、林华辩称，本案《房屋买卖协议》因违反法律规定应认定为无效合同。依据福州市2017年3月29日出台的限购政策规定，本案《房屋买卖协议》应当免责解除。《房屋买卖协议》于2009年签订，林拥治、丁金玉诉状中亦称2011年即可办理产权证，但林拥治、丁金玉直至2016年4月才起诉要求办理过户手续，林拥治、丁金玉的诉讼请求超过诉讼时效。林拥治、丁金玉围绕其诉讼请求依法提交了证据，林谋山、林华对林拥治、丁金玉提交的上列证据除证据六、七外（林谋山、林华质证认为对其真实性无法确认，具体由法院认定）真实性均不持异议，本院予以确认，对于证据六、七本院将在下文结合本案具体情况予以综合分析认定。林谋山、林华为支持其抗辩主张向本院提交了《离婚证》，林拥治、丁金玉对其三性均不持异议，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据，对本案事实作如下认定：2009年9月5日，林拥治、丁金玉与林谋山、林华就坐落于福州市××街道××（××大道东侧）中庚城X楼X单元套房签订一份《房屋买卖协议》，约定套房面积为127.79平方米，总价为698838元，林拥治、丁金玉在签订本协议之前支付给林谋山、林华定金77838元，该款于2009年3月7日支付；第二期购房款由林拥治、丁金玉直接付给开发商70000元及原林谋山、林华已支付银行贷款10500元，于2009年7月28日之前支付，尚有押金10000元在办理移户手续后支付。立本协议之日起林谋山、林华原贷款约547000元扣除已付款所剩下的银行按揭由林拥治、丁金玉每月按期还款。今后在房产证发证后可办理移户时，林拥治、丁金玉应尽快办理移户手续，林谋山、林华应无条件协助，移户费用全部由林拥治、丁金玉自理。签订上述《房屋买卖协议》后，林谋山、林华将X、X单元房屋的《个人住房借款合同》原件交由林拥治、丁金玉保管。后林谋山、林华向林拥治、丁金玉出具《收条》一份，确认收到首付款77838元加上2009年7月28日之前支付银行贷款10500元加上林拥治自愿付给林谋山、林华的27162元，合计115500元，扣除押金10000元实收105500元。签订协议后，林拥治、丁金玉按约代林谋山、林华向中国建设银行福建省分行偿还X单元、X单元房屋的按揭贷款。另查，签订《房屋买卖协议》后，林拥治、丁金玉实际占有使用X单元、X单元房屋。2011年5月9日林拥治、丁金玉的女儿林婷琼代林华与福建中庚置业有限公司签订《补充协议》，对X单元、X单元房屋的面积差价进行多退少补，并确认X单元、X单元房屋的实际面积比购房合同中约定的面积少了1.02平方米，福建中庚置业有限公司退还面积差价5579元。2011年6月2日林拥治、丁金玉代林谋山、林华交纳407单元、408单元房屋的专项维修资金5674元、8191元及缴纳购房权转房屋抵押印花税170元、170元。X单元、X单元房屋分别于2011年6月13日、6月9日办理产权登记（面积分别为51.88平方米、74.89平方米），登记在林华名下。上列房屋所有权证原件均由林拥治、丁金玉保管。又查，2016年8月25日，本院受理林梅珠诉林华民间借贷纠纷一案，因林梅珠申请财产保全，本院于2016年9月作出（2016）闽0128执保320号民事裁定书，裁定查封407单元房屋。同年11月9日，林拥治、丁金玉向本院提出执行异议，要求中止对上述房产的执行并解除查封。同年11月14日、23日，林拥治、丁金玉通过其女儿林妹妹账户支付407单元、408单元房屋的银行按揭余款共计397739.39元，X单元、X单元房屋的银行按揭已全部结清。同年11月16日，林拥治、丁金玉将《房屋买卖协议》约定的购房款中押金10000元存入（2016）闽0128民初2636号执行款账户。同年11月23日本院作出（2016）闽0128执异61号执行裁定书，裁定中止对407单元房屋的执行。再查，林谋山、林华于2009年12月11日登记离婚。本院认为，结合双方举证、质证及法庭调查，本案主要存在以下几个争议焦点：一、《房屋买卖协议》的效力问题。关于《房屋买卖协议》的效力问题，林谋山、林华抗辩认为，根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，本案双方签订《房屋买卖协议》时X单元、X单元房屋尚未办理产权登记，故本案《房屋买卖协议》是无效的。本院认为，根据《城市房地产管理法》第一条规定可知，该法的立法目的是为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，该法属于管理性强制性规范，而非效力性强制性规范。依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”林拥治、丁金玉与林谋山、林华签订《房屋买卖协议》时已经具备相应的民事行为能力，系双方的真实意思表示。本案现无任何证据证明该协议存在违反法律或者社会公共利益而应当认定为无效的情形，故对其效力本院予以确认，林谋山、林华应按照合同约定履行相应义务。林谋山、林华尚抗辩认为本案《房屋买卖协议》因违反福州市2017年3月19日出台的限购政策，应当免责解除。鉴于双方签订《房屋买卖协议》的时间是在限购政策出台之前（即2009年9月5日），且已实际履行，故对林谋山、林华上述抗辩主张本院不予采纳。二、关于《房屋买卖协议》中转让标的物问题。本案林谋山、林华抗辩认为，按照《房屋买卖协议》约定，林谋山、林华仅将X单元房屋转让给林拥治、丁金玉，并未转让X单元房屋。结合《房屋买卖协议》内容可知，双方约定转让房产的面积为127.79平方米，而X单元产权登记面积仅为74.89平方米（X单元产权登记面积为51.88平方米），福建中庚置业有限公司退还1.02平方米差价给林拥治、丁金玉，产权登记面积126.77平方米加上面积差1.02平方米与双方约定的127.79平方米面积一致。另，X单元与X单元系母子房，实际上只有一个大门。签订《房屋买卖协议》后林谋山、林华将X单元、X单元房屋的房屋所有权证原件及个人借款合同原件均交由林拥治、丁金玉保管，并实际占有、使用X单元、X单元房屋。综上，可以推定双方签订《房屋买卖协议》时的真实意思系转让X单元、X单元房屋。三、本案林拥治、丁金玉主张办理移户手续是否超过诉讼时效问题。林谋山、林华抗辩认为，X单元、X单元房屋于2011年6月就已办理产权登记，林拥治、丁金玉直至2016年才提起诉讼要求办理过户登记手续，超出法律规定的2年诉讼时效。本院认为，不动产交付与不动产的移户，两者共同构成了不动产物权取得的完整性，林拥治、丁金玉作为买受人请求出卖人林谋山、林华办理银行抵押解除手续及产权变更登记，其目的在于完成不动产的权属登记，以取得具有排他权利的所有权。因此，在X单元、X单元房屋已完成交付的前提下，林拥治、丁金玉请求办理产权变更登记的请求权不同于一般的债权请求权，是一种具有物权性质的请求权，因此不受诉讼时效的限制。林拥治、丁金玉已按约支付全部购房款（银行按揭贷款亦已清偿完毕，剩余押金10000元已交本院另案执行账户），林谋山、林华应按照《房屋买卖协议》约定，办理X单元、X单元房屋的银行抵押解除相关手续及移户手续。鉴于目前已实行不动产权属统一登记，故林拥治、丁金玉变更诉讼请求要求林谋山、林华办理不动产权证变更登记手续，本院予以支持。综上，林拥治、丁金玉的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第一条规定，判决如下：一、林拥治、丁金玉与林谋山、林华于2009年9月5日签订的《房屋买卖协议》合法有效；二、林谋山、林华应于本判决生效之日起十五日内配合将坐落于福州市××街道××（××大道东侧）中庚城X楼X单元、X单元房屋的不动产权证办理至林拥治、丁金玉名下。本案案件受理费10790元，由林谋山、林华共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  高巧萍人民陪审员  林光英人民陪审员  翁珠娇二〇一七年七月十八日书 记 员  潘 欣附：1.本案适用的主要法律条文《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第一条为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。2、申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。