延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉24民终1278号
上诉人（原审被告）:延边吴中房地产开发有限公司（以下简称“吴中公司”），现更名为延边吴城房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市依兰镇北大村1单元101。
法定代表人：符斌，该公司经理。
委托诉讼代理人：鲍丽伟。
被上诉人（原审原告）：肖强，自由职业者，住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：宋强，吉林敖联律师事务所律师。
上诉人延边吴城房地产开发有限公司(以下简称“吴城公司”)因与被上诉人肖强诉房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院(2015)延民初字第7133号民事判决向本院提起上诉。本院于2016年8月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人吴城公司的委托诉讼代理人鲍丽伟，被上诉人肖强的委托诉讼代理人宋强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴城公司上诉称：请求撤销一审判决，发回重审，并判令被上诉人承担本案的诉讼费用。主要理由：1.原审认定“商品房预售合同”（白皮合同）是对“商品房买卖合同”（黄皮合同）进行变更的观点有误。商品房预售合同登记备案制度是行政机关对商品房预售的一种行政管理手段，对合同本身的效力不产生影响，其效力是保护登记权利人的债权请求权。黄皮合同仍然有效，其内容对买卖双方均有约束力。2.原审对交房条件认定有误。黄皮合同约定交房条件是房屋验收合格，后签订的白皮合同约定交房条件是取得建设工程竣工验收备案证明文件。上诉人在2015年8月30日已取得了延吉市住建部门的工程竣工验收报告，应认定已具备交房条件。被上诉人认为该报告不是合同约定的竣工验收备案文件，不符合交房条件而拒绝收房。3.相关证据认定有误。上诉人在一审中提交了网上公布的涉案工程施工期间的延吉市停水通知和天气情况表，以证明施工后期遭遇的停水情况及降水情况，对施工进度造成严重影响。该情况是上诉人无法预见、无法避免的。4.不予采信10天的免责期间有误。目前苏州印象小区入住率未到一半，未成立业主委员会，在小区前期物业管理活动中，临时业主委员会仍是唯一合法代表全体业主行使权利的组织。临时业主委员会给予了上诉人10天的免责期间，该期间上诉人应免责。
肖强辩称：1.关于交房问题，应当以被上诉人签字领取钥匙的时间为准，虽然上诉人在上诉状中多次通知当事人，但没有相关证据予以证明。2.上诉人迟延交付房屋并不是法律规定的不可抗力情形，关于10天免责期上诉人没有证据证明，业主委员会没有合法的身份。一审认定事实清楚，适用法律正确。
肖强向一审法院起诉请求：被告支付逾期交付房屋违约金9536元【总房款454114元×万分之3×70天（2015年8月30日至2015年11月8日止）】。事实与理由：2014年9月28日，原告与被告签订房屋买卖合同，原告以按揭贷款的方式购买被告开发的延吉市苏州印象小区0844幢2单元101室，合同约定于2015年8月30日向原告交付房屋，约定期限届满后被告未履行交房义务，直至2015年11月8日才向原告交付房屋。根据合同约定，被告应按照总房款的日万分之三向原告支付违约金。
一审法院认定事实：2014年9月28日，肖强与吴中公司签订了商品房买卖合同（预售），合同编号为YS00034244，预售许可证号为延房许字第2014123号。约定：原告购买被告开发建设的苏州印象0844幢东2单元302号、建筑面积为88.91平方米的房屋，房屋总价款为454114元，于2014年9月28日前支付首期房款144114元，余款310000元向银行申请贷款支付；房屋交付时间为2015年8月30日前。除不可抗力外，逾期交付在30日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之二的违约金；逾期超过30日后的，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之三的违约金。签订合同后，原告分两次已支付全部房款。被告于2015年8月31日向原告出具了正式的销售不动产统一发票。2015年11月8日，原告向被告交纳电费、供热费、商品房转让费、工本费、城市公共卫生费、生活垃圾处理费、物业服务费、装修垃圾清运费，同时被告将房屋交付给原告。
一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规，该合同合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告履行支付全部购房款的义务，但被告却未能按照合同约定履行按期交付商品房的义务，虽然双方在《商品房买卖合同》中约定遭遇不可抗力可免除迟延交付的违约责任，但根据《中华人民共和国民法通则》规定的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。延吉市于2014年6月份开始确实遭遇严重干旱，水源不足，在原、被告签订合同的2014年9月28日前已经出现供水不足、定时供水的情况，且被告主张遭遇极端天气，但根据气象记录，延吉市并未像沿海城市频繁出现具有较强破坏性的暴雨、台风等灾害天气，偶发情况亦不足以客观上造成整个工期的延误，作为开发单位应合理预见，合理安排施工，被告在明知延吉市水源不足、定时供水，签订合同时是应当预见的风险，不属于不能预见，不能避免且不能克服的客观情况，故被告提供的上述证据并不足以证明不可抗力的客观存在。被告主张其在2015年10月25日通知原告接收房屋，并与原告所属临时业主委员会达成10天的免责期间，但未能举出有效证据佐证其主张，且原告对此予以否认，故根据双方的合同，本院确认迟延交付时间为2015年9月1日至2015年11月8日，共计70天，被告应支付原告已交付房价款454114元的万分之三的违约金，即9536元（454114元×3/10000×70天）。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：被告延边吴中房地产开发有限公司于本判决生效后立即向原告肖强支付逾期交付房屋违约金9536元。如果被告延边吴中房地产开发有限公司未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告延边吴中房地产开发有限公司负担。
吴城公司在二审中向本院提交了企业工商变更登记审批表一份，证明延边吴中房地产开发有限公司更名为延边吴城房地产开发有限公司。
肖强在二审中未提交新的证据。
本院经审查对一审查明的事实予以确认。
另查明，延边吴城房地产开发有限公司与肖强针对同一房屋签订了两份商品房买卖合同。其中后签订的商品房预售合同在房产管理机关备案登记，两份合同中对交付房屋条件约定不一致。
延边吴中房地产开发有限公司现更名为延边吴城房地产开发有限公司。
本院认为：肖强与吴城公司先后针对同一标的签订两份《商品房买卖合同》，但双方并未协商一致对合同效力进行特别约定，因此，该两份合同均系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、法规强制性规定，合法有效，双方应严格按照合同约定全面履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同。”两份合同中约定不一致的内容，应以后合同是否对先合同部分约定进行明确变更为准，有明确的变更内容的应视为后合同对先合同的相关条款的变更，没有重新约定或后合同约定不明确的，仍然从先合同。本案中，后签订的合同与先合同约定的交房条款不一致，后合同对房屋交付条件约定更为明确，应属于对先合同内容的变更，本案交房条件的认定应以后合同约定为准。合同约定交房时间为2015年8月30日，涉案房屋于2015年10月23日起满足约定的交房条件，吴城公司主张其在2015年10月25日通知肖强接收房屋，肖强对此予以否认，因吴城公司未能举出有效证据佐证其主张，故一审认定吴城公司迟延交房时间为2015年9月1日至2015年11月8日并无不当。根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。吴城公司主张的本市天气情况及停水情况不足以构成上述法律规定的不可抗力情形，故吴城公司以气象问题主张免责的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。按照约定的交付条件及交付时间接收房屋，是房屋买卖合同中买受人最重要的合同权利，吴城公司既不能举证证明买受人肖强放弃或免除了吴城公司延期交房的责任，也不能证明肖强对临时业主委员会作出相应授权，故对吴城公司以临时业主委员会给予其10天免责期间而主张免责的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，吴城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人延边吴城房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 全智光
审判员 刘晓娟
审判员 朴美兰
二〇一六年十月二十八日
书记员 徐 妍