海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼96民终904号上诉人（一审原告）:孙丽红，女，1957年10月14日出生，汉族，住海南省陵水黎族自治县。委托代理人：袁自强，海南大兴天泰律师事务所律师。被上诉人（一审被告）:海南永泰金缔房地产开发有限公司。住所地：海南省陵水黎族自治县光坡镇香水湾B区。法定代表人：马强，该公司总经理。委托代理人：张燕峥，该公司员工。委托代理人：戴庆博，该公司员工。上诉人孙丽红因与被上诉人海南永泰金缔房地产开发有限公司（以下简称金缔公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省陵水黎族自治县人民法院（2016）琼9028民初263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月26日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人孙丽红的委托代理人袁自强，被上诉人金缔公司的法定代表人马强及委托代理人张燕峥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明：被告金缔公司在陵水黎族自治县香水湾开发建设金缔花园度假村项目，地块用途为旅游用地。其中的1-9号楼共计1603套商品房，1-4号楼于2008年12月18日竣工验收备案，5-9号楼于2010年6月22日竣工验收备案。2009年12月28日，被告取得8号楼的《商品房预售登记许可证》。2012年2月17日，原告与被告签订《陵水县商品房买卖合同》，购买金缔小区8幢1单元1005号房，合同约定房价款为701347元，交房期限为2012年1月23日前。合同第十五条约定：”被告应当在商品房交付之日起720日内，为原告办理房地产权属证书。如因被告的原因，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金。如被告未能在原告取得房屋权属证书之前，未能将土地性质变更为70年土地使用权的住宅建设用地，原告有权要求被告退还已付房款。”合同签订后，原告依约支付了购房款，被告也于2012年1月23日前向原告交房。2009年12月5日，海南省住房和城乡建设厅给陵水县人民政府下发琼建规函【2009】148号复函，同意陵水县政府对香水湾B区进行控制性详细规划调整，金缔花园度假村项目的320亩土地在香水湾B区规划范围内。针对被告1-9号楼房已预售的情况，2012年12月5日，陵水县国土环境资源局（以下简称国土局）下发《关于海南金缔实业发展有限公司土地历史遗留问题处置的函》（陵土环资函【2012】365号），将被告开发的建设用地用途变更为住宅用地，使用年限为70年。2012年12月18日，被告与国土局补签土地出让合同，于2013年1月补缴了5866万元土地出让金，国土局于4月2日出具收据。2013年8月21日，被告取得1-9号楼的大产权证。之后，被告从1号楼开始逐栋楼向陵水县住房保障与房产管理局（以下简称房管局）办理各业主的房屋所有权登记证书。原告的权属证书于2016年1月4日办理完毕。原告孙丽红于2016年1月21日提起诉讼，请求：1、判令被告支付逾期办理房产证违约金51194.9元（2014年1月22日至2016年1月22日共730天×70.13）；2、案件受理费由被告承担。一审法院认为：第一、原告的起诉是否超过诉讼时效期间。案涉合同第十五条约定”如因被告的原因，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金”，这一违约金的给付是一种继续性债权，违约行为在起诉时仍在继续，原告请求的是起诉之日倒推两年的违约金，未超过法律规定的诉讼时效期间。第二、被告逾期为原告办理房屋所有权证是否应当承担违约责任的问题。被告金缔公司开发的××园于2009年12月取得预售许可证，并于2010年6月竣工备案，该商品房符合预售条件。被告提交的证据可证明，陵水县政府于2009年12月开始对香水湾B区进行控制性详细规划调整，控规调整阶段政府对该区域的商品房停止办理产权登记。被告开发的项目于2013年4月取得补缴土地出让金的收据，自此之后才具备办理项目整体初期登记的条件。被告于2013年8月31日取得大产权证后，就陆续办理了1-9号楼的小产权证，足以证明被告于规划调整前后均积极履行了办理房屋所有权证的相关义务，并非是由于自身的原因导致逾期办证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因导致买受人未能在合同约定的期限内取得房屋权属证书应当承担违约责任，同时，案涉合同第十五条也约定如因被告的责任导致逾期办证，被告才应承担违约责任。合同的约定与法律的规定相一致，强调的是被告不履行办证义务才承担责任，反之，则不应承担责任。合同之所以如此约定，是由于被告考虑到企业自身控制不了外部的履约风险，在出现非自身原因未能依约办证的情况下可以免除责任，原告签订合同阅看文本内容时就应清楚被告订立该条款的合同目的，原告接受这一意思表示，说明认可了被告关于该条款的合同目的。现被告提交的证据可证明逾期办证非自身原因所致，依上述法律规定及合同约定，则不应承担违约责任。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：驳回原告孙丽红的诉讼请求。上诉人孙丽红不服一审判决，提起上诉称：被上诉人逾期办证，不是政府的责任。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定”出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理权属证书”，由此可见为上诉人办理权属证书是被上诉人的合同义务。一审查明被上诉人于2013年8月21日取得涉案房屋的大产权证，说明此时被上诉人已具备为上诉人办理权属证书的条件，之前的土地性质调整没有影响到办证。上诉人如果在这个时候积极履行义务，将上诉人办理权属证书的材料报给房屋管理部门备案，不至于等到2016年1月4日才将上诉人的权属证书办理完毕。被上诉人没有提供证据证明其将办理权属登记的材料报政府房管部门，本案没有证据证明逾期办证是政府的责任，逾期办证的责任在于被上诉人。综上所述，上诉人请求：一、撤销（2016）琼9028民初263号民事判决；2、改判被上诉人向上诉人支付逾期办理房产证违约金49792.30元（2014年1月23日至2016年1月3日710×70.13）；三、一、二审案件受理费由被上诉人承担。被上诉人金缔公司答辩称：被上诉人迟延办理房产证是由于政府的原因导致，并不是被上诉人自身拖延。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。二审中，双方均无新的证据提交。对一审提交的证据，各方当事人均无新的质证意见，本院予以确认。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。本院认为：孙丽红与金缔公司签订的《陵水县商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效合同。本案诉讼争议的焦点是：孙丽红的起诉是否超过诉讼时效期间。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：”向人民法院请求保护权利的时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：”诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”本案是合同履行过程中因孙丽红认为金缔公司违约而引发的违约金支付纠纷，属于债权请求权，应当适用二年的普通诉讼时效。根据孙丽红与金缔公司签订的《陵水县商品房买卖合同》第十五条的约定，金缔公司应当在交付房屋后720日内办好房地产权属证书，否则应按已付房价款的1%向孙丽红支付违约金。金缔公司于2012年1月23日向孙丽红交付房屋，依照合同约定，金缔公司应在2014年1月13日前为孙丽红办好房地产权属证书。但金缔公司直至2016年1月4日才为孙丽红办好房地产权属证书，已属逾期办证。孙丽红自2014年1月14日起就应当知道权利受到侵害并应请求支付逾期办证的违约金，因此本案应从2014年1月14日开始起算诉讼时效。孙丽红至2016年1月21日才提起诉讼，且不能举证证明本案存在诉讼时效中止或中断的情形，因此其起诉已超过二年诉讼时效期间，已丧失实体上的胜诉权，故其请求支付逾期办证违约金缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，实体处理恰当，但适用法律错误，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条”原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十一条第一项规定予以维持”的规定，应予维持。上诉人孙丽红的上诉请求缺乏充分的事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1044.81元，由上诉人孙丽红负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴罗南审 判 员 林芝静审 判 员 李凌燕二〇一六年六月二十日法官助理 周忠胜书 记 员 陈超凡附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护权利的时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。