浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0382民初1886号
原告：陈文达，男，1973年1月23日出生，汉族，浙江省乐清市人，住乐清市。
委托代理人（特别授权）：董春雷、陈浩，浙江联英（乐清）律师事务所律师。
被告：陈小蕊，男，1955年6月2日出生，汉族，浙江省乐清市人，住乐清市。
委托代理人（特别授权）：周珏，浙江乐泰律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）：徐文轶，浙江乐泰律师事务所实习律师。
原告陈文达为与被告陈小蕊房屋买卖合同纠纷一案，于2016年3月4日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员郑剑适用简易程序独任审判，于2016年4月7日公开开庭进行了审理。原告陈文达的委托代理人董春雷、被告陈小蕊及其委托代理人周珏、陈文轶到庭参加诉讼。本案在审理过程中转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2016年8月18日公开开庭进行了审理，原告陈文达的委托代理人董春雷、被告陈小蕊及其委托代理人周珏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈文达起诉称：原、被告及案外人陈建新均是乐清市翁垟街道南山根村村民。原告因扩建住宅需要在村里寻购老宅，被告正好在村前横地块有一块房屋和宅基地欲转让，该处房屋是被告于1990年向同村村民陈建文、朱世琴、陈岳林及案外人陈建新处受让所得。但至今该处房产未办理宅基地土地使用权和房屋所有权，原告经对房屋进行现场查验并多次征询被告是否能办理产权之问题，被告均回答该房屋符合法律法规政策规定可予以办理产权的情形。原告信以为真，在未向土地和规划建设部门详细了解情况下，于2015年2月15日与被告签订《关于宅基转让的协议书》，为此原告向被告支付19万元的转让款，被告也向原告转交了该房产的权源材料。2015年年底，原告向土地和规划建设部门申请办理受让房屋的扩建工程时，被告知原房屋系违章建筑，而且该房屋不符合办理土地使用权证和房产证情形，该房屋是法律禁止转让的，转让行为当属无效。期间，案外人陈建新也以1990年在该房屋的共有人转让房屋时未经其同意为由，向原告主张权利。原告与被告协商此事，但至今未果。为此，原告提起诉讼，请求判令：依法确认2015年2月15日原、被告签订的《关于宅基地转让协议书》无效；被告返还原告转让款19万元及利息损失（自起诉之日起以中国人民银行规定的同期同档贷款利率计算至实际履行之日止）；3、被告承担本案的诉讼费用。
原告在本院指定的举证期限内提交，并于庭审时出示了下列证据：
1、原告的身份证、被告的户籍信息复印件，以证明原、被告的诉讼主体资格。
2、《关于宅基转让的协议书》，以证明原告向被告买受涉诉房屋的事实。
3、《卖契》，以证明被告受让的房屋情况，原告付清对价后持有卖契的事实。
4、房屋现状的照片，以证明房屋现状及至今不能开工建设的情况。
被告陈小蕊答辩称：一、原告主张房屋系违章建筑没有事实与法律依据，1990年原权利人将房屋转让给被告已经25年之久了，当时都是没有产权证的，本案的房屋不是违章建筑，如果认定为违章建筑应当有国土资源局等相关部门的证明。二、原、被告之间的房屋买卖协议书的主体是合格的，是有效的合同。三、根据物权的区分原则，不影响合同的效力，原告主张房屋买卖合同无效没有法律依据。四、第二次庭审前，被告已经办理了土地使用权证，因此不存在无法办理的情况。综上，请求法院判决驳回原告的诉请。
被告在本院指定的举证期限内提交，并于庭审时出示了下列证据：
1、乐清市翁垟街道南山根村村民委员会的证明，以证明翁垟街道南山根村村民委员会认可涉案房屋的权属交易情况。
2、乐清市翁垟管理所土地登记项目预收件单据、土地使用权证（土地使用权人登记为陈小蕊，乐政集用（2016）第3006号），以证明涉案房屋已经取得土地使用权证，房屋产权证亦可以办理。
经庭审举证、质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4均无异议，但辩称无法证明双方的合同无效。本院审核后，对证据1、2、3、4均予以认定，但上述证据无法证明双方的合同效力。
经庭审举证、质证，原告对被告提供的证据1无异议，本院审核后予以认定。原告对被告提供的证据2的真实性无异议，关联性有异议，辩称即使已经取得土地证，亦不能证明已经取得房产证，没有房产证的建筑物应认定为违章建筑。本院审核后，对证据2亦予以认定。
经审理本院查明：原、被告均是乐清市翁垟街道南山根村村民。涉案房屋坐落于乐清市翁垟街道南山根村，系农村老宅。1990年10月17日，被告向同村村民陈建文、朱世琴等人受让坐落于乐清市翁垟街道南山根村的老宅。2015年，原告因扩建住宅需要，与被告协商购买涉案房屋。2015年2月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《关于宅基转让的协议书》，双方约定：“甲方有坐落在本村前横，其四至，东至大路，南至陈建共墙，西至大路，北至陈希存房屋，及所有陈建文所卖给陈小蕊，陈立荣前菜园包括在内。甲方宅基地皮总转让费共计19万元。……”协议签订后，原告按照约定向被告支付19万元的转让款，被告也向原告转交了该房产的权源材料（卖契等材料）。2015年年底，原告认为该房屋系违章建筑，且该房屋无法办理土地使用权证和房产证，转让行为当属无效。原告与被告协商解决此事未果，故而引起本案之诉。2016年4月12日，乐清市翁垟土地管理所向被告出具了预收件单。2016年4月13日，乐清市翁垟街道南山根村村民委员会出具证明，载明：“乐清市翁垟街道南山根村的陈岳林（陈建文父亲）一家，祖上有老宅2间（约81平方米）建于解放前，随宅配有屋后道坦约46平方米，屋前菜园约38平方米以及西边槽门基约4平方米的使用权。陈岳林一家于1990年将该老宅及3处配地的使用权一并转让给本村村民陈小蕊，2015年陈小蕊将该房屋及3处配地的使用权一并转让给本村村民陈文达。为理清各方权属争议，且以上争议与本村无涉，特此证明。”2016年6月3日，被告办理了涉案土地的土地使用权证（证号：乐证集用（2016）3006号，地类为农村宅基地，使用权面积70.12平方米）。
在审理过程中，本院向原告释明，原告主张的民事行为效力与本院根据案件事实作出的认定不一致，并告知其可以变更诉讼请求。原告表示不变更诉讼请求，并明确主张涉案房屋未办理房产权证，系违章建筑，道坦等是集体所有财产，被告无处分权，原、被告转让协议无效。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的相关规定，当事人之间订立有关不动产转让合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，原、被告之间订立的《宅基地转让协议》，系双方真实意思表示，应当自合同成立时生效。原告以“涉案房屋系违章建筑，道坦等是集体所有财产，被告无处分权”为由，主张合同无效。但原告关于涉案房屋系违章建筑的事实，并未进行充分举证，而被告提供的土地使用权证证明涉案房屋的土地，已经取得集体土地使用权证，故本院对该事实不予采信。本院审核涉案的房屋交易行为：涉案的房屋系农村老宅，交易双方系同村村民，当地村民委员会对该转让行为知晓且认可，因此，原、被告的转让行为，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“合同无效的法定情形”。另《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。故原告以被告对道坦无处分权为由主张合同无效，其主张的理由，显然与上述规定相悖。综上，原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条、《最高人民法院关于〈民事诉讼证据的若干规定〉》第二条、第三十五条的规定，判决如下：
驳回原告陈文达的诉讼请求。
本案受理费80元，减半收取计40元，由原告陈文达负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 郑 剑
人民陪审员 蔡慧微
人民陪审员 汤存本
二〇一六年九月六日
代书 记员 胡晓文