广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0115民初671号原告：广州市莱蒙水榭农业生态园有限公司，住所地广州市南沙区珠江街海傍路3号，统一社会信用代码。法定代表人：钟辉红，职务董事长。委托代理人：严大稳，广东金獬律师事务所律师。委托代理人：陈健媚，广东金獬律师事务所实习人员。被告：齐阿娥，女，1965年8月13日出生，汉族，住浙江省，原告广州市莱蒙水榭农业生态园有限公司诉被告齐阿娥租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人严大稳到庭参加诉讼，被告齐阿娥经本院合法送达，没有依时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市莱蒙水榭农业生态园有限公司诉称：2014年2月12日，原告与从事农业种植经营的被告签订了《农用地租赁合同书》，约定将位于南沙区珠江管理区珠江农场7涌半X号地块租赁给被告用作农业种植，租期为6年，租赁面积为105.927亩，第一年租金每年每亩1700元，每一年递增一次，每次增幅为5%，且被告必须在上一合同年结束前10日内支付下一合同年租金，逾期交付则每日按欠款额的0.3%计收滞纳金。合同签订后，原告依约将租赁地块交付使用，被告经营使用该地块。期间，被告将部分土地未经原告同意，挖塘养鱼，搭建建筑。2014年2月12日及2014年3月18日，被告分别向原告支付了2014年全年租金，但自2015年2月12日起，被告未依约支付2015年度租金及滞纳金，原告多次通过电话联系及送达函件形式催收租金及滞纳金。2015年6月，因政府征地，被告取得青苗补偿，当月27日，被告仅支付2015年的100000元租金，仍拖欠租金共计67038.29元，同年7月15日，双方签订《地号X地块农用地租赁合同补充协议》，补充约定租赁面积改为86.170亩，至本案起诉之日止，被告未支付过租金。因多次催收未果，原告曾于2016年7月1日及2016年7月19日向被告分别送达《解除合同通知书》、《关于X地块收回再出租的通知》，提出解除租赁合同，要求被告撤场并按合同约定支付所欠租金及滞纳金。2016年9月30日，被告悄然撤场失联，但被告至今仍未支付所拖欠租金及滞纳金，并造成鱼塘未回填，建筑未拆除的损害后果。故诉至法院，请求法院判令：1、解除原被告双方2014年2月12日签订的《农用地租赁合同书》、2015年7月15日签订的《补充协议》；2、被告立即清偿拖欠的租金168780.51元（2015年2月1日至2016年1月31日拖欠租金61111.19元，2016年2月1日至2016年9月30日拖欠租金107669.42元）及滞纳金（从2015年1月21日至2015年6月27日，以161111.19元为本金计算；从2015年6月28日至2017年1月13日，以61111.19元为本金计算；从2016年1月21日至2017年1月13日，以107669.42元为本金计算，均按每日千分之三的标准计算）；3、判令被告恢复土地原状（指填平所开挖的鱼塘、拆除租赁物内的地轨）；4、本案全部诉讼费用由被告承担。被告齐阿娥无答辩意见。经审理查明：广州市珠ＸＸ侨农场是广州市番禺区珠江管理区广州市珠江管理区五至九涌的产权人，使用土地面积为15066913.2平方米，登记时间2000年2月28日，宗地号为23-09-1046。2017年3月3日，广州市珠ＸＸ侨农场出具《证明》，内容为坐落于广州市南沙区珠江街五至九涌（除六涌水闸以东515162.8平方米土地外）、宗地号为23-09-1046、面积为14551750.4平方米的土地（土地证号为2000-××5）系政府划拨给广州市珠ＸＸ侨农场使用和管理的国有土地。土地在管理部门登记的权属人为广州市珠ＸＸ侨农场，广州市珠ＸＸ侨农场将上述国有土地全部交由广州市国营珠ＸＸ侨农工商联合公司经营管理。2011年4月25日，广州市国营珠ＸＸ侨农工商联合公司（出租房，甲方）与原告（承租方，乙方）签订《土地租赁合同》约定：南沙现代都市农业产业园规划园区面积约为15000亩，其中甲方出租给乙方的土地范围位于广州市南沙区珠江管理区珠ＸＸ侨农场灵新公路以东六涌至八涌半之间的部分农用地，租赁土地总面积约5524亩农用地，见附件。租赁土地的性质为国有划拨农用地，甲方对该土地拥有使用权、出租权。合同双方按计划移交接收土地，上述所有土地的租赁到期日均为2032年3月31日。乙方租赁甲方土地，以农业生产、种植、养殖为业务基础，租赁期限内，乙方将租赁土地进行开发建设后，可按本项目的经营方式，将租赁土地分块及或分批出租予客户使用。2014年2月12日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《农用地租赁合同书》约定：一、出租地块的基本情况：位置（或地块号）X，界址（或四至）7涌半，面积为105.927亩。三、乙方承租的耕地属租赁性质，属于基本农田，不能用作拍卖和抵押，只能用于农业种植。四、合同期内，乙方按以下标准向甲方支付租金：第1年至第2年（即2014年2月1日至2015年2月1日），每年每亩1700元，每年总租金180076元；从第2个合同年起租金以上一年租金标准为基准价，每1年递增一次，每次增幅为5%，即2015年2月1日至2016年2月1日每年每亩1785元，依此类推。五、合同期内实行先交租金后使用地的办法。签订合同前乙方要一次性付清第一合同年的租金给甲方，以后每合同年的租金，乙方必须在上一合同年结束前10日内交付下一合同年租金给甲方。如逾期交付，甲方则每天按欠款额的3‰计收滞纳金，乙方逾期30天还未缴清所拖欠的租金和滞纳金的，视作乙方违约处理，甲方有权单方解除合同，无条件收回土地，并追收拖欠的租金和滞纳金。六、为了保证乙方严格履行合同，乙方在签订本合同前向甲方一次性缴纳定金300元/亩，合共31178元的履约定金。定金待履行合同期满且乙方无违约行为的甲方如数退还给乙方（不计息）。如乙方逾期未缴纳定金的，本合同不再履行，甲方可将本合同所涉及农用地另行发包。七、合同期内，经甲方书面同意，并向有关部门办理申请审批手续，乙方可在租赁耕地范围内建设安装水、电、道路、排灌等配套设施，但由乙方负责依法报批、建设、管理及维护。乙方要依照我国相关法律法规及有关政策对土地进行合理的开发使用，确保土地质量不低于原有标准，保持土地的地形、地貌，不得改变土地性质。十九、违约责任:甲、乙双方应自觉履行本合同，任何一方不能全面履行本合同的均属违约，守约方有权向违约方索取因违约造成的损失。此外，如甲方违约导致解除合同，甲方按双倍定金返还给乙方，如乙方违约，定金归甲方所有，甲方有权单方解除合同，收回土地，乙方在地上的投入和所有设施归甲方所有，甲方不对乙方作任何赔（补）偿。2014年2月12日、3月18日，被告通过银行转账的方式分两笔向原告支付2014年度租金共计180076元；2015年6月27日，被告向原告支付了租金100000元。2015年7月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《补充协议》约定：一、南沙区万新大道征收需要，原合同面积为105.927亩，征收地块面积为19.757亩，剩余地块交租面积为86.170亩。二、征收土地确认退场时间为2015年6月15日。三、2015年应缴租金为167038.29元，原合同履约定金为每亩300元，应退回履约定金5927.10元，作为2015年租金不予退回，2015年实缴租金为161111.19元，乙方需退回原履约保证金单据，甲方重新开具新履约定金单据，金额为25851元。四、本补充协议作为原合同之组成部分，与原合同具有相同法律效力；本补充协议与原合同约定不一致的，以本补充协议为准；除本补充协议约定的事项外，原合同其他条款保持不变。2015年10月28日，原告向被告发出《欠款催收函》，内容为:截止至2015年10月28日，被告尚欠原告款项合计67038.29元，请尽快支付，若对本函内容存有任何异议，请于2015年10月31日前书面通知原告。该函件上注明“陈然勤代”字样，原告当庭陈述陈然勤是被告的丈夫。2016年4月20日，原告向被告发出《欠款催收函》，内容为：截止至2016年4月20日，被告尚欠原告款项合计228542.41元，请尽快支付等。该函件上在签收栏中有齐阿娥的签名捺印。2016年7月1日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》内容为：被告承租原告位于广州市南沙区珠江管理区珠江农场7涌750号地块，经双方协商于2014年2月12日签订了《农用地租赁合同》，并于2015年7月15日就租赁地块未尽事宜签订了《补充协议》。因被告违反合同约定，欠缴费用达17个月零10天。原告已于2016年4月20日向阁下发出《催款函》，要求被告付清所欠费用，但被告仍欠租金合计133409.85元和相应的延期违约金176580.22元。根据原租赁合同规定，现正式通知被告：一、自本通知书发出之日起，即解除双方签署的原租赁合同。请被告在收到该通知书后15日内搬离租赁地块，并按原租赁合同之约定返还租赁地块予原告，及缴清所欠租金133409.85元和相应的延期违约金176580.22元，合计309990.07元。二、根据原租赁合同之规定，租赁保证金31778元作为违约金不予退还。庭审中，原告陈述是通过邮件向被告寄送的该证据，但邮件被退回。2016年7月19日，原告向被告发出《关于750地块收回再出租的通知》内容为：由于被告违反租赁合同，原告于2016年7月1日已经发出《解除租赁合同通知书》的通知函，并且被告已经接收，现750地块已经进行新的招租并即将签订合约，请被告立即搬离租赁地块，并清理属于你自己的产物，如不清理，视为放弃，新承租方进场后，处理权利属于新承租方。庭审中，原告陈述是通过邮件向被告寄送的该通知，但邮件被退回。诉讼中，本院工作人员对涉案租赁物进行现场勘验，原告确认涉案租赁物现已于2017年4月1日出租给案外人，租赁物尚未种植农作物，但已进行了翻土。涉案租赁物的靠近南边的有一个鱼塘（30米*30米，深约1.7米），现租户将之前的三条地轨搬到了水渠边。另外租赁物的东南边有一排工地板房约1.1亩，原告陈述被告系出租给万新大道七涌至八涌段的项目工程部，该工程部在该承租的土地上搭建了该板房。以上事实，有原告证据及当事人陈述予以证实，以上证据有经过法庭的核实，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据原告证据可以证明原告有权将租赁土地分块或分批出租予客户使用，原告与被告签订《农用地租赁合同书》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应自觉履行。双方在合同及补充协议中对租金的缴交时间等有明确约定，被告未按照合同约定依时缴交租金，其行为已构成违约，原告诉请依约解除双方的合同及给付租金合理有据，本院予以支持。根据双方补充协议，2015年（从2015年2月1日至2016年1月31日）的实缴租金为161111.19元，根据原告证据，被告仅缴纳了100000元；按照双方合同约定，2016年2月1日至9月30日期间的租金为107669.42元（每亩年租金1785×105%×86.17亩÷12个月×8个月），合计为168780.61元，原告主张被告给付租金168780.51元，未超过被告拖欠的租金总额，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金的问题。原被告双方签订的合同约定被告必须在上一合同年结束前10日内交付下一合同年租金给原告，如逾期交付，原告则每天按欠款额的3‰计收滞纳金。根据约定，被告应于2015年1月21日前缴纳第2个合同年（2015年2月1日至2016年2月1日）的租金，于2016年1月21日前缴纳第3合同年（2016年1月21日至2016年9月30日）的租金，被告仅在2015年6月27日向原告缴纳了租金100000元，被告未提供相反证据证明已经依约履行了给付租金的义务，应当承担举证不能的不利后果，故对原告主张的滞纳金，本院予以支持，但上述租金的滞纳金不应超过欠款本金。关于原告请求被告恢复土地原状的问题。原告请求被告填平鱼塘，拆除地轨。但原告并未提供证据证明涉案租赁物交付时的原有状况，亦未举证证明涉案租赁物现有的鱼塘及地轨系被告修建的，应承担举证不能的法律后果，故对于原告请求被告恢复土地原状的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（三）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告广州市莱蒙水榭农业生态园有限公司与被告齐阿娥于2014年2月12日签订的《农用地租赁合同书》及2015年7月15日签订的《地号X地块农用地租赁合同补充协议》；二、被告齐阿娥应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市莱蒙水榭农业生态园有限公司支付拖欠的租金168780.61元及滞纳金（从2015年1月21日至2015年6月27日，以161111.19元为本金计算；从2015年6月28日至2017年1月13日，以61111.19元为本金计算，从2016年1月21日至2017年1月13日，以107669.42元为本金计算；以上均按每日3‰的标准计算，滞纳金总额均不得超过本金）；三、驳回原告广州市莱蒙水榭农业生态园有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8718元，由原告广州市莱蒙水榭农业生态园有限公司承担100元，被告齐阿娥负担8618元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  邓小春代理审判员  李慧娟人民陪审员  王莉莉二〇一七年九月二十九日法官 助理  周书宇书 记 员  梁凤茵