上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三（民）初字第1617号
原告（反诉被告）上海田园坊实业有限公司，住所地上海市。
法定代表人刘淑红，总经理。
委托代理人才浩，上海问学律师事务所律师。
被告（反诉原告）高伟，男，1977年5月5日出生，汉族，住上海市。
委托代理人王京普，上海市鸿生律师事务所律师。
原告上海田园坊实业有限公司（以下简称田园坊公司）诉被告高伟房屋租赁合同纠纷、被告高伟反诉原告上海田园坊实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹北霖独任审判，公开开庭进行了审理。原告田园坊公司的委托代理人才浩，被告高伟及其委托代理人王京普到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告田园坊公司诉称，2012年8月原、被告双方签订了一份房屋租赁合同，合同约定：被告将所有的位于本市虹口区株洲路XXX号建筑面积248.64平方米房屋出租给原告作为商业使用；租赁期限从2012年8月20日起至2017年8月19日止，其中2012年8月20日至2012年10月19日为免租期；租赁价格每年400，000元，从起租日起第三年开始每年递增5%；支付方式为付三押一；租赁期间提前收回房屋或退租该房屋的，需向对方支付2月的租金作为违约金，并赔偿装修及相关费用损失。双方合同履行至2015年6月，因原告经营调整暂时将承租房屋经营的酒庄关门歇业，但被告以此认为原告不再承租该房屋，遂于2015年6月下旬强行将该房屋门锁撬开，锁上自己门锁，并在该房屋门窗处张贴招租广告。原告为此多次与被告交涉，要求被告停止违约行为，但被告始终置若罔闻，对原告要求置之不理。特别是2015年7月20日，原告发现被告已强行对该承租房屋实施装修，使原告原有装修全部遭到破坏。为此，原告在与被告交涉无果情况下，诉至本院，要求：1、判令解除原、被告双方于2012年8月签订的《上海市房屋租赁合同》；2、判令被告返还原告已支付的保证金33，000元；3、判令被告返还自2015年6月30日至7月20日提前收回房屋的租金24，500元；4、判令被告赔偿因提前解除合同给原告造成的装修损失30万元；5、判令被告支付提前解除合同违约金7万元。
被告高伟辩称，不同意原告诉请。双方合同应该是从2015年6月30日解除，这一天原告将房屋钥匙交付给被告。原告注册在系争房屋内的营业执照也是6月29日申请注销的。其实6月中旬的时候，原告的店长熊小姐就口头提出不再租了，我们要求他们注销工商登记，所有东西全部搬走，房屋钥匙要交接给我们，但是押金我们不退。对方也没有提出异议。6月23日原告通过物业拆了中央空调的外机，在6月29日前把房屋内所有东西都拆掉搬走了。因为原告在合同期间单方擅自退租该房屋、解除合同，故一切相应后果应由原告自己承担，并应依约支付2个月租金金额的违约金7万元。
被告高伟反诉称，原告承租被告所有的上海市虹口区株洲路XXX号房屋，双方于2012年8月签订了《上海市房屋租赁合同》。依租赁合同约定：租赁期限为2012年8月20日至2017年8月19日，计五年（第三条）。租金40万元／年，从起租日起第三年开始每年递增5%。租金三月一付，第一期租金（2012年10月20日至2013年1月19日）于2012年8月23日前支付，以后租金每年的付款日期为：1月20日，4月20日，7月20日，10月20日。逾期支付的，每逾期一日，按日租金的50%支付违约金。租金直接汇入原告指定的银行帐户中（第四条）。物业费、水、电、煤费用均由原告支付（第五条第2款）。原告提前退租该房屋的，应支付2个月租金金额的违约金（第九条第5款）。原告承租房屋之后，用于经营酒庄。但原告自承租房屋之后，一直未能按期支付租金，理应承担逾期支付租金的违约责任，违约金总额为61，288元。2015年1月，原告关闭酒庄，停止经营。后来，原告提出改为进行电玩城，被告表示在原告合法经营的情况下，予以同意。但到了2015年6月15日，原告表示单方终止合同，不再承租房屋。原告并将该房屋的所有设备设施、装修进行了拆除，包括所有空调内机、灯具、开关、洗手台水龙头和下水管道等。2015年6月23日，原告通过上海安荣物业管理有限公司开门至楼顶拆除了空调外机。2015年6月29日，原告向工商部门申请注销了在该房屋内注册的上海天峰酒业有限公司虹口分公司，并将注销的收件凭据交付给了被告，同时，原告将该房屋的门锁和钥匙交付给了被告，明确告知被告租赁关系终止。因为原告在合同期间单方擅自退租该房屋、解除合同，原告应依约承担2个月租金的违约金7万元。后经物业催告，被告才知道原告连房屋使用期间2015年4月至6月的物业费也没有支付。该物业费依约应当由原告支付。故起诉法院，1、判令原告支付拖欠的物业费5，967.30元；2、判令原告支付逾期支付租金的违约金61，288元；3、判令反诉被告支付违约金7万元。
原告田园坊公司对反诉辩称，不同意反诉请求。第一项诉请，物业费5，967.30元的结算日期是7月18日，原告实际失去对房屋控制的时间是6月30日，原告愿意交付物业费至6月30日，合同约定是谁使用谁交付。第二项诉请，虽然原告在相关支付月份有逾期情况，但是在逾期支付当期租金的情况下，已经和被告有相关的沟通，征得了被告的同意，因此不同意支付。第三项诉请，造成合同提前解除的原因是在被告，应当由被告向原告支付违约金。根据被告提供的反诉状内容，原告认为虽然原告在2015年6月下旬对相关空调、灯具、开关进行拆除，并不意味原告就此解除租赁关系，被告提及的在该房屋注册的天峰酒业虹口分公司注销的情况，并不适用于租赁的主体双方，实际租赁的主体是田园坊公司，被告以此强调原告提前解除合同并注销房屋，理由不成立。
经审理查明，被告系上海市虹口区株洲路XXX号全幢的房屋产权人。2012年8月原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定：被告将所有的上海市虹口区株洲路XXX号房屋出租给原告，建筑面积248.64平方米。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商业使用。甲乙双方约定，甲方于2012年8月20日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2012年8月20日起至2017年8月19日止。该房屋年租金总计为（人民币）400，000元。从起租日起第三年开始每年递增5%。付款方式：付3个月押1个月。乙方应2012-8-20起3日内给付甲方2012-10-20到2013-1-20的租金10万元整及保证金3.3万元整。以后每年的付款日期分别是：1月20号，4月20号，7月20号，10月20号。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的50%支付违约金。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，即（人民币）33，000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、有线电视、物业管理等相关费用由乙方承担。租赁期间，非本合同规定的情况甲方或乙方需要解除本合同，提前收回或退租该房屋的，需向对方支付2月的租金作为违约金，若违约金不足抵付对方损失的，不足部分由甲乙双方商议赔付。同年8月24日，双方签订《补充协议》，约定：本协议日期2012年8月20日至2017年8月19日，合同期五年，免租金两个月（2012年8月20日至2012年10月19日）。合同签订后，被告依约向原告交付系争房屋，原告向被告支付保证金33，000元，并支付租金至2015年7月19日。
又查明，2015年6月，原告拆除了系争房屋内设施设备及装修，并于6月29日向上海市虹口区市场监督管理局申请注销上海天峰酒业有限公司虹口分公司，该公司于2015年7月3日注销登记。
另查明，2015年7月17日，原告向上海安荣物业管理服务有限公司支付了2015年4-6月物业管理费5，967.30元。
以上事实，有当事人陈述、《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》、录音、录像、照片、《装饰装修工程合同书》及装修款支付凭据、押金付款回单、租金付款回单、上海市房地产权证、交通银行流水明细、通话记录、企业登记申请收件凭据、档案机读材料、物业费发票、付款凭证等证据予以佐证，并经当庭质证。
本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行，不得擅自变更或者解除合同。在合同履行中，双方虽均未提供解除租赁合同、交接房屋的有效书面证据，但原告于2015年6月拆除了系争房屋内的装修及设备设施，并注销了在系争房屋内注册的上海天峰酒业有限公司虹口分公司，系以实际行动表示不再履行租赁合同，并且该行为足以导致作为出租方的被告作出原告提前解除合同的判断，故被告于2015年6月30日收回房屋并无不当，双方的租赁合同可于该日解除。被告应返还原告2015年7月1日至7月19日的租金及租赁保证金33，000元，2015年4月-6月的物业管理费应由原告承担。因原告系提前解除合同的违约方，故应按合同约定向被告承担2个月租金金额的违约金。对于原告提出的装修损失，因提前解约的过错在于原告，且原告亦拆除了大部分的装修及设备设施，故对于该诉讼请求，本院不予支持。对于被告要求原告承担逾期支付租金的违约金的反诉请求，因原告支付已付租金的日期仅是略有延误，被告在收取租金时也未提出异议或主张违约金，故对于该项反诉请求，本院亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告上海田园坊实业有限公司与被告高伟2012年8月签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年6月30日解除；
二、被告应于本判决生效之日起10日内返还原告2015年7月1日至2015年7月19日房屋租金22，166.67元；
三、被告应于本判决生效之日起10日内返还原告房屋租赁保证金33，000元；
四、原告应于本判决生效之日起10日内支付被告违约金70，000元；
五、原告应于本判决生效之日起10日内支付被告2015年4月-6月物业管理费5，967.30元；
六、对原告的其余诉讼请求不予支持；
七、对被告的其余反诉请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费7，712.50元，减半收取3，856.25元，由原告上海田园坊实业有限公司负担3，358.62元，被告高伟负担497.63元；反诉受理费1，522.55元，由原告上海田园坊实业有限公司负担842.69元，被告高伟负担679.86元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 曹北霖
二〇一六年二月一日
书记员 陆 兆
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条??依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条??合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条??当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。