重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝05民终392号
上诉人（原审原告，反诉被告）：余红亮，男，1974年3月10日出生，汉族。
委托诉讼代理人:冉家祺，泰和泰（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人:陈志平，泰和泰（重庆）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：庄燕珍，女，1976年1月1日出生，汉族。
委托代理人：许瑞平，重庆市巴南区南湖法律服务所法律工作者。
原审第三人：重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行，住所地重庆市南岸区南坪江南大道24号，统一社会信用代码91500108676135378L。
负责人：曹阳，行长。
委托诉讼代理人：陈渤，男，1991年6月13日出生，汉族，重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行员工。
委托诉讼代理人：周训瑜，女，1986年9月28日出生，汉族，重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行员工。
上诉人余红亮因与被上诉人庄燕珍、原审第三人重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行（以下简称农商行南岸支行）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2015）南法民初字第04772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人余红亮的委托诉讼代理人冉家祺，被上诉人庄燕珍及其委托诉讼代理人许瑞平，原审第三人农商行南岸支行的委托诉讼代理人陈渤、周训瑜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
余红亮上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付从2013年11月20日—2015年4月20日房屋占有使用费434300元，以及从2015年4月20日至2015年5月29日止的房屋占有使用费（以租赁合同协议租金标准为准）；一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由：一审法院所确定的房屋占有使用费计算标准属于适用法律错误。一审判决认定上诉人与被上诉人之间签订的《门面联营》协议实为转租协议，因转租行为未得到第三人追认而无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费的人民法院一般应予支持。因此即使《门面联营》协议无效，被上诉人应当按照门面联营协议约定的租金标准支付房屋占有使用费，一审法院以上诉人与第三人所签订《房屋租赁协议》中的租金标准作为本案被上诉人占有使用费计算标准错误。同时一审法院所确定的该占有使用费计算标准显失公平，上诉人与第三人签订的《房屋租赁协议》中，承租范围为南岸区南坪西路x号第一至四层整体房屋，建筑面积约1200平方米，租金为41475元/月，一审法院简单以上述面积平均租金作为参照标准进而认定被上诉人占有使用费为6912.5元/月（41475元/月÷1200平方米×200平方米），完全忽略了被上诉人所租赁的系一楼临街商铺、其租金价格明显高于第二至四层房屋的事实。以一审法院确定的占有使用费计算标准，被上诉人将明显获利，一审判决上诉人退还租金错误。上诉人与涉案房屋楼上承租人的纠纷也在诉讼过程中，按照一审法院的计算方法，将加重楼上房屋承租人的租金支付责任。
庄燕珍答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人请求，维持原判。租金计算标准的问题，上诉人与银行之间的占有使用费已由（2013）南法民初字第09746号判决予以确定，因而我方按该标准向上诉人支付超期的房屋占有使用费合情合理；上诉人与银行之间的租赁期限为2009年5月25日至2012年5月24日，上诉人隐瞒与银行之间的房屋相关事实，向我方超期转租至2013年11月20日，对于2012年5月25日至2013年11月20日超过期限部分的房屋占有使用费449184元系上诉人向我方收取，上诉人并未按照与银行确认的41475元/月的标准向银行支付租金；城镇房屋租赁司法解释第五条并不适用于本案，上诉人在2012年5月25日到期之后没有向银行支付租金，实际上是侵占了集体财产，与我方之间不是一种法律意义上的租赁关系，是利用银行的门面非法获利。
农商行南岸支行答辩称：我方是争议房屋的产权人，我们与上诉人签订了房屋租赁协议，协议里约定了房屋不能转租，合同到期后我方不知道上诉人将房屋擅自转租给了被上诉人，在合同到期后上诉人一直对房屋进行占有，应当按照（2013）南法民初第09746号判决确定的标准向我方支付占有使用费，至今为止我方未收到上诉人支付的占有使用费。对上诉人的上诉请求和理由我方无意见，请法院依法判决。
余红亮向一审法院起诉请求：2010年11月21日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将南岸区南坪西路x号第一层右面门面租给庄燕珍用于开电子游戏使用，租期为2010年7月1日-2013年11月20日，租金第一年23000元，第二年24150元，第三年25300元，按季度缴纳，保证金为30000元，另约定租赁期满，乙方应返还该房屋及附属设施，双方应结清各自承担的费用。并约定合同期满，乙方无违约行为保证金退还乙方，如乙方有违约行为保证金不退还。由于该房屋系农商行南坪支行的房屋，而在原告在与农商行南岸支行的租期满后未能取得该房屋的续租，所以原告也告知被告因为没有继续续租该房屋，要求被告在合同期满后返还该房屋，但被告一直未搬离该房屋，已属违约。由于该房屋是原告于2009年与农商行南坪支行签订到期日为2012年5月24日，合同期满后农商行南坪支行告知因总行不同意继续出租该房屋要求原告返还房屋，但是因为被告拒不搬离房屋而于2013年9月起诉原告立即搬离该房屋并向农商行南坪支行支付合同期满后占有该房使用费。被告于2015年5月底搬离门面，但租金尚未支付，故原告起诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付保证金共计30000元；二、被告向原告支付从2013年11月20日-2015年4月20日房屋占有使用费434300元以及从2015年4月20日至房屋退还之日止的房屋占有使用费（以租赁合同协议的租金标准计算）；三、诉讼费用由被告承担。
反诉原告庄燕珍反诉称：被反诉人与反诉人于2010年11月12日签订《门面联营》协议（实质为转租协议），协议主要内容为南坪西路x号1层部分门面约200平方米，联营时间为2010年11月21日至2013年11月20日止，联营金额为每月23000元，反诉人向被反诉人缴纳30000元作为联营保证金，约定到期后反诉人向被反诉人有优先承租权，反诉人有权转让及违约转让等。对于上列房屋，系农商行南岸支行所有，被反诉人与银行签订的租赁协议期限为2009年5月23日至2012年5月24日，但被反诉人一直欺瞒反诉人，于2010年11月单方擅自将上列门面超期转租给反诉人，超期转租17个月零25天，而该期间的租金反诉人支付被反诉人后，该被反诉人却分文没有支付银行，由被反诉人全部占有。联营协议签订后，反诉人按约定全面履行了义务，但到期后却不退还保证金；其次，被反诉人隐瞒上列房屋系银行所有的事实，超期租赁18个月，直到2013年10月银行起诉被反诉人，反诉人才知道；再有，被反诉人收取了反诉人超期18个月的租金449184元，而该笔款项被反诉人未支付银行租金，被其全部占有。双方签订的联营协议属无效协议，反诉请求：一、确认双方于2010年11月签订的《门面联营》协议无效；二、要求被反诉人退还反诉人联营保证金30000元；三、要求被反诉人退还反诉人2012年5月25日至2013年11月20日18个月因协议无效的租金449184元；四、诉讼费由被反诉人承担。
一审法院认定事实：2009年3月19日，原告与第三人签订《房屋租赁协议》，约定第三人将位于重庆市南岸区南坪街道南坪西路x号第一层、第二层、第三层、第四层（即南岸区南坪街道南坪西路31号1-7号、2-8号、3-6号、4-8号房屋）建筑面积约1200平方米的房屋租给原告使用，租赁期为3年，自2009年5月25日至2012年5月24日止，租赁期满第三人有权收回房屋，租金为每季度124425元（即1382.50元/天），每季度支付一次，保证金为41500元等，并约定未经第三人同意，原告不得将该房屋部分或全部转租给他人。
2010年11月21日，原告作为甲方与乙方即本案被告签订《门面联营》，约定：“甲方将位于重庆市南岸区南坪西路x号1层部分门面，建筑面积约200平方米出租给乙方。联营时间2010年11月21日起至2013年11月20日止。联营金额为每月贰万叁仟元，每年递增门面租金5%，每季度缴纳，每次提前半个月交下一季度租金，超过7天不交则视为乙方违约，甲方有权收回门面；联营保证金为叁万元正。联营期满或合同解除后，如乙方无违约行为，保证金退还乙方，如乙方有违约行为，保证金不予退还。合同到期后乙方有优先承租权，乙方有权转让，甲方须配合乙方签字。……”合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋，被告于2010年11月12日向原告支付了保证金30000元及租金，原、被告均按协议约定的内容履行。
原告与第三人的《房屋租赁协议》期满后，第三人于2012年6月10日向原告送达了《退房通知书》，要求原告于2012年6月13日前退还上述房屋。2013年11月21日，第三人向一审法院起诉请求原告退还上述房屋并支付房屋占有使用费及保证金41500元。2014年4月15日，一审法院作出（2013）南法民初字第09746号民事判决书，判决原告搬出上述房屋并返还给第三人，支付房屋使用费（按照人民币1382.50元/天计算，从2012年5月25日起计算至实际迁出上述房屋之日止），支付保证金41500元。该判决已于2014年5月9日生效。第三人当庭陈述其并不知晓原告将上述房屋转租的事实。
2013年11月20日，原被告《门面联营》到期后，被告未再向原告支付租金，但一直占有使用该门面。2014年10月，被告用该门面经营的项目已停止营业，2015年5月29日，被告将该门面移交于第三人农商行南坪支行。
一审庭审中，原告认可被告从2014年10月起停业，自愿从此时起每月减免30%的租金。
一审法院认为，原告与第三人签订《房屋租赁协议》形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，应属真实有效，受法律保护，双方均应当按照协议内容履行。协议中明确定未经第三人同意，原告不得将该房屋部分或全部转租给他人。原被告之间签订的《门面联营》，实为转租，虽然该协议系双方当事人的真实意思表示，但原告系未经第三人同意将房屋转租，并且事后未得到第三人的追认，其行为为无权转租，故该协议应属无效协议。被告作为房屋的实际占有使用人负有交还房屋的义务，但其一直未予履行，并当庭认可从2010年11月12日至2015年5月29日系其一直占有使用本案诉争房屋，故被告应当支付相应房屋占有使用费。对于房屋占有使用费的标准，原告为无权转租人，在原租赁合同到期后，对本案诉争房屋亦无任何权利，更不能因其无权转租行为而获利，而已经生效的法律文书明确原告应当支付第三人房屋使用费的标准为按照原租赁合同41475元/月计算，一审法院认为本案中的房屋占有使用费也应当以此标准计算，故2013年11月20日至2015年4月20日，共计17个月的房屋占有使用费为117513元（41475元/月÷1200平方米×200平方米×17月）。从2015年4月20日至房屋退还之日止的房屋占有使用费，因被告于2015年5月29日将房屋交还第三人，期间共39日，房屋占有使用费为8986元（41475元/月÷1200平方米×200平方米÷30天×39天）。
关于被告要求原告退还联营保证金30000元的反诉请求，一审法院认为，被告并无违约行为，该保证金原告应予退还。关于被告要求原告退还2012年5月25日至2013年11月20日18个月因协议无效的租金449184元的反诉请求，一审法院认为，原告与第三人签订《房屋租赁协议》租赁期为2009年5月25日至2012年5月24日，此后原告对本案诉争房屋确属无权处分，其多收取的房屋占有使用费，应予返还。2012年5月25日至2013年11月20日（共17个月26天），被告应向原告交纳的房屋占有使用费为123503元（41475元/月÷1200平方米×200平方米×17月+41475元/月÷1200平方米÷30天×200平方米×26天），多收取的为325681元，应当返还。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，一审法院判决：一、被告庄燕珍于本判决生效之日起十日内向原告余红亮支付上述房屋占用损失126499元；二、反诉被告余红亮于本判决生效之日起十日内向反诉原告庄燕珍多收取的房屋占有使用费325681元，并退还联营保证金30000元；三、驳回原告余红亮其他诉讼请求；四、驳回反诉原告庄燕珍其他诉讼请求。案件受理费12744元，由原告余红亮负担10244元，由被告庄燕珍负担2500元。
二审中，当事人未举示新证据。
本院认为：上诉人与被上诉人之间所签订的名为“门面联营”实为转租合同的协议，因未得到涉案房屋产权人即第三人的同意及事后追认，故该协议应属无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。由于被上诉人在实际占有房屋期间所获得的利益并非有形财产，不能现实返还，故应当通过支付房屋占有使用费的方式予以折价补偿。本案上诉人与被上诉人转租合同中所约定租金标准，是当事人协商一致的结果，与订立合同时市场行情相符，对于被上诉人而言按照协议标准支付占有使用费，既不违背其订立合同时对所需支付对价的预期，也符合涉案房屋当时该地区特定地段、位置的占有使用的市场价值，并不构成显失公平。参照该协议约定租金标准计算房屋占有使用费，也不影响国家利益、社会公共利益或第三人利益，故本案中并无法院通过司法裁量对2012年5月25日至2014年9月30日期间占有使用费进行调整的必要。被上诉人辩称其与上诉人之间并非租赁合同关系，缺乏法律及事实依据，本院不予采纳。
（2013）南法民初字第09746号民事判决所确定房屋占有使用费是依据上诉人与第三人所签订租赁协议约定的租金标准，该判决既判力范围仅限于该案件当事人及所诉争的法律关系，并不当然涉及和约束其他第三方或相应法律关系。上诉人在从第三人处承租房屋后，违反合同约定分别将房屋分楼层进行转租，且存在超过原合同租期的情况，应当对第三人依法承担责任，但其商业行为并未违反法律禁止性规定。在上诉人对第三人须依法承担给付责任的情况下，其依照转租协议向被上诉人主张占有使用费既有对价也符合法律规定，且实际转租中，不同楼层租金价格也有明显差别，而何时能够转租以及时间长短均难以预计，上诉人的该行为也有一定商业风险，不能仅依据上诉人与第三人所签租赁协议四层房屋总建筑面积平均租金数额与上诉人和被上诉人之间有关一楼门面转租协议所反映的租金价格差异即推断上诉人总体获益，一审法院有关无权转租不能获取利益的论断，也缺乏法律依据。本案一审判决直接将上诉人与第三人签订房屋租赁协议所涉四层房屋总建筑面积平均租金数额作为计算依据，忽略了被上诉人所使用房屋位置为一楼门面、价值显著高于楼上房屋的实际情况，在缺乏充足理由的情况下调整被上诉人所应支付的占有使用费，导致被上诉人所需支付占有使用费与其实际使用房屋所获收益明显不匹配，被上诉人获取该部分利益于法无据。相比较而言，由于上诉人需遵照生效判决向第三人履行给付占有使用费的义务，相关利益由上诉人享有并充实其承担债务的责任财产，更有利于第三人债权的实现。故一审判决对此处理属适用法律不当，应予以纠正。
至于2014年10月之后的涉案房屋占有使用费，因被上诉人提交证据证明已经停止在该房屋的营业，故其从该房屋占有中所获收益较之先前明显减少，结合上诉人有关从该时起愿意减少租金的意思表示，如继续参照转租协议租金标准计算房屋占有使用费对被上诉人则明显过高、有失公平，故应当对2014年10月之后的房屋占有使用费予以调整，根据本案实际情况及引起该纠纷中上诉人自身责任因素，本院将其确定为参照转租协议约定标准50%计算。
结合前述分析，被上诉人应向上诉人支付从2013年11月20日至2015年5月29日期间的房屋占有使用费，其中2013年11月20日至2014年9月30日期间房屋占有使用费参照双方联营协议约定租金价格计算；2014年10月1日至2015年5月29日期间房屋占有使用费参照双方联营协议约定租金价格的50%计算。2013年11月20日至2014年9月30日共计10个月零10天的房屋占有使用费为275040.12元（23000元/月×1.05×1.05×1.05×10.33月）；从2014年9月30日至2015年5月29日期间的房屋占有使用费为110295.62元【（23000元/月×1.05×1.05×1.05×1.67月+23000元/月×1.05×1.05×1.05×1.05×6.3月）×50%】，以上共计385335.74元。被上诉人有关要求上诉人退还2012年5月25日至2013年11月20日期间已支付租金的反诉请求，缺乏法律依据，应予驳回。但被上诉人有关退还联营保证金的反诉请求，由于转租协议无效，上诉人继续占有缺乏依据，上诉人应当予以返还。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误。上诉人的上诉理由符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市南岸区人民法院（2015）南法民初字第04772号民事判决；
二、庄燕珍于本判决生效之日起十日内向余红亮支付房屋占用使用费385335.74元；
三、余红亮于本判决生效之日起十日内向庄燕珍退还联营保证金30000元；
四、以上第二、三项品迭后，由庄燕珍于本判决生效之日起十日内向余红亮支付355335.74元；
五、驳回余红亮的其他诉讼请求；
六、驳回庄燕珍的其他诉讼请求。
一审案件审理费12744元由余红亮负担2744元，由庄燕珍负担10000元；二审案件审理费12744元由余红亮负担2744元，由庄燕珍负担10000元。
本判决为终审判决。
审判长 胡智勇
审判员 苏致礼
审判员 陈 华
二〇一八年三月二十六日
书记员 王丽丽