四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川民终498号
上诉人（原审原告、反诉被告）成都营韵企业管理有限公司，住所地四川省成都市青羊区二环路西三段同善桥横街1号。
法定代表人张丹丹，执行董事。
委托代理人焦同强（特别授权），北京市京师律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）成都好家乡超市有限公司，住所地四川省成都市青羊区二环路西三段同善桥横街1号东方家园。
法定代表人许平，董事长。
委托代理人鲜江凌（特别授权），北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）四川省好家乡商业有限公司，住所地四川省绵阳市盐亭县云溪镇。
法定代表人许平，董事长。
委托代理人鲜江凌（特别授权），北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。
上诉人成都营韵企业管理有限公司（以下简称营韵公司）、上诉人成都好家乡超市有限公司（以下简称好家乡超市）、四川省好家乡商业有限公司（以下简称好家乡公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2015）成民初字第1847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月27日受理后，依法组成合议庭，于2016年7月13日公开开庭审理了本案。上诉人营韵公司的委托代理人焦同强、上诉人好家乡超市及好家乡公司的共同委托代理人鲜江凌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年6月18日，东方家园（成都）裕金诚建材家居有限公司（2014年8月6日更名为营韵公司，甲方）与好家乡公司（乙方）签署《房屋租赁合同》，主要约定：由好家乡公司承租营韵公司位于成都市青羊区二环路西三段同善桥横街1号东方家园“裕金诚店”部分商业面积作为经营场所使用。总建筑面积16594.33平方米，其中地上一层647.8平方米，地上二层7928.15平方米，地上三层8018.38平方米。租赁期限20年，自免租期届满之次日起计算。房屋租金标准为每建筑平方米每月37元，合同期第1-2年不变，自第三年起每两年在前一年基础上环比递增4%。租赁费用以每三个月为一个支付周期，每期末前10日内支付下期租金，首期租金除外。甲方保证向乙方提供租赁区域墙体外立面正面付费招牌位一块、广告位一块，招牌位价格为每年16万元，广告位价格为每年10万元。乙方可将合同及相关补充合同等的全部权利义务转移给乙方的关联公司，并书面告知甲方，自告知之日，本合同的权利义务转由该关联公司承担，乙方转移给其关联公司后不得改变经营用途，且乙方需承担连带担保责任。甲方应保护乙方对租赁物独家和不受损害的使用权，并不得在合同有效期内及合同期届满6个月前乙方已提出同等条件继续承租申请的前提下，将租赁物收回或重新出租给任何第三方（因乙方违约甲方收回租赁物的情形除外），但甲方有权在不影响乙方正常经营的前提下带领第三方查看租赁物。如甲方违反前述约定的，乙方有权解除合同，甲方应按解约当年年度租金总额的三倍向乙方支付违约金，乙方也有权选择接受甲方赔偿损失后继续履行合同。如乙方不能按时向甲方交纳租金，每延迟一天按拖欠的应付租金额的5‰向甲方交纳滞纳金。延期支付时间超过三个月的，甲方有权选择接受乙方支付滞纳金及欠交租金后继续履行合同，也有权选择解除合同。甲方决定解除本合同的，乙方除应补足应付租金外，还应按解约当年的年租金总额的一倍向甲方支付违约金。双方于同日签订了《经营管理服务协议》，约定乙方每年向甲方支付物管费23.8万元。
营韵公司与好家乡公司签署《房屋租赁合同》之后，好家乡超市在好家乡公司所承租房屋所在地登记注册成立。2009年10月19日，好家乡公司向营韵公司发出《关于房屋租赁合同之权利义务转移第三方关联公司的通知函》，通知营韵公司将《房屋租赁合同》中好家乡公司的权利义务全部转让给好家乡超市。此后，好家乡公司所承租房屋实际由好家乡超市占有、使用，并由好家乡超市实际交纳租金及各项费用。好家乡超市将租金、物业费、广告位使用费交纳至2014年9月19日。后好家乡超市以租赁房屋涉及拆迁改造未达成一致意见为由，未支付其后的租金、物业费、广告位使用费。营韵公司分别于2014年9月19日和2014年10月8日向好家乡超市、好家乡公司（以下统称好家乡）去函，要求好家乡按照合同约定给付租金和物业费等，但好家乡未给付。好家乡超市于2015年3月底歇业。2015年4月23日，营韵公司向好家乡送达了《关于解除房屋租赁合同的通知函》，要求解除《房屋租赁合同》，并按合同约定补足应交租金、物管费，并支付违约金，于收函之日起十五日内将房屋腾退。双方因此酿成纠纷。营韵公司诉请：一、确认营韵公司与好家乡签署的《房屋租赁合同》已经解除；二、好家乡向营韵公司支付欠付租金4554072.57元，物管费138833.33元，广告位使用费151666.67元（暂计至2015年4月19日，具体金额计算至好家乡实际腾房并办理物业交接之日止）；三、好家乡向营韵公司支付违约金7978410.12元；四、好家乡将房屋腾空并交还营韵公司；五、案件受理费由好家乡承担。好家乡反诉请求：一、判令营韵公司向好家乡支付违约金及经济损失25389914.37元；二、本案诉讼费用由营韵公司承担。
同时查明，本案争议租赁房屋业主系东方家园（成都）置业有限公司。2009年6月11日，该公司更名为成都中兴兴业投资管理有限公司（以下简称兴业公司）。2010年1月26日，兴业公司出具《租赁证明》，同意营韵公司与好家乡超市签订房屋租赁合同。2010年3月15日，兴业公司再次出具《证明》，同意营韵公司将其管理的成都市青羊区二环路西三段同善桥横街1号商铺出租给好家乡公司，同意营韵公司与好家乡公司签订的租赁合同的权利义务由好家乡超市承担，同意好家乡超市将该商铺转租给其他商户使用。
2013年9月5日，成都市青羊区人民政府（以下简称区政府）向兴业公司发出《关于恳请支持将二环路西三段同善桥横街1号地块纳入旧城改造范围的函》，说明拟将该地块纳入旧城改造范围，恳请兴业公司予以支持配合。2013年9月27日，兴业公司回函表示同意将该地块纳入旧城改造范围，并对政府旧城改造工作予以支持配合。2013年10月9日，兴业公司向营韵公司发函，说明案涉地块已被政府纳入旧城改造范围，请营韵公司配合并做好相关准备。2013年10月12日，营韵公司回函表示将积极配合。2013年10月18日，营韵公司向好家乡公司发函，说明案涉地块已被政府纳入旧城改造范围，请好家乡公司配合并做好相关准备。2013年12月18日，好家乡超市回函表示对政府旧城改造支持配合，但要求营韵公司对其停业、搬迁产生的损失予以合理补偿。
2014年6月23日，好家乡公司致函营韵公司，希望营韵公司尽快拿出拆迁方案，并建议第三季度租金以每月为一个周期按期支付。2014年8月22日，好家乡超市致函营韵公司，要求尽快书面通知具体搬迁时间，给予充足的搬迁准备期，同时从8月开始，暂缓支付租金和物管费。营韵公司2014年10月15日给好家乡的《关于催交好家乡同善桥店租金和物业费的函》中明确表示不同意改变租金支付方式。后好家乡超市多次给营韵公司去函，认为因旧城改造给超市经营造成影响，要求尽快确定搬迁时间、方案和赔偿等。
另查明，2014年6月11日，区政府向成都市青羊区危旧房屋改造指挥办公室（以下简称区危改办）发出《关于同意将同善桥横街1号及周边地块纳入旧城改造范围的批复》（成青府发[2014]23号），同意将同善桥横街1号及周边地块纳入青羊区旧城改造范围，并要求“依法按程序组织实施”。2014年6月13日，区危改办向成都市青羊区统一建设办公室（以下简称区统建办）发出《关于同意将同善桥横街1号及周边地块纳入旧城改造范围的批复》（成青危指办[2014]4号），明确了旧城改造项目业主为区统建办，并再次要求“依法按程序办理相关手续”。2014年6月18日和2015年1月29日，区政府在青羊区公众信息网上发布了同善桥横街1号及周边地块旧城改造项目公开召集一级土地投资整理商的信息。
一审中，好家乡还提供了下列证据：
一、《成都市青羊区引进社会资金进行旧城改造项目一级土地整理投资协议书》，拟证明区政府已经与原项目投资人签署了土地整理协议。2014年8月18日《关于好家乡同善桥店拆迁项目的汇报》，拟证明因拆迁原因，好家乡内部、外部皆出现波动，影响正常经营，好家乡请求政府尽快确定具体搬迁时间。营韵公司对证据的真实性不予认可，原审法院对其真实性也无法予以核实，原审法院不予认定。
二、青羊区公众信息网群众来信，拟证明同善桥横街1号地块纳入旧城改造事宜已为社会公众知晓，对经营造成影响。《资产评估委托书》、《搬迁评估业务约定书》、《同善桥店委托评估资料交接表》，拟证明按区统建办及兴业公司要求，好家乡配合进行了搬迁资产评估。《关于好家乡同善桥店拆迁项目的回函》，拟证明好家乡响应政府及营韵公司要求，同意配合旧城改造工作。2014年6月23日《致函》，拟证明好家乡要求将租金支付方式改为按月支付，营韵公司未提出异议。2014年8月22日《关于好家乡同善桥店拆迁面临的紧急情况告知函》，拟证明因拆迁原因好家乡内部、外部皆出现波动，影响正常经营，好家乡要求尽快确定具体搬迁时间，并暂缓支付租金及管理费。2014年9月19日《关于好家乡同善桥店拆迁项目进展紧急沟通函》，拟证明双方已基本达成一致，定于在2014年9月30日前完成拆迁补偿协议签署工作。2014年9月22日《关于好家乡同善桥店租金和物管费沟通函》，拟证明好家乡已向营韵公司重申缓付理由。2014年10月13日《关于好家乡同善桥店租金和物管费的回函》、2014年10月17日《关于好家乡同善桥店拆迁、租金和物管费的函告》和2014年11月1日《关于好家乡同善桥店拆迁事宜的函》，拟证明好家乡曾质问营韵公司就租金问题前后矛盾，要求营韵公司明确意见。2015年1月23日《关于好家乡同善桥店租金和物管费的函》，拟证明因业主方更换项目实施主体，导致拆迁时间延后，再次明确营韵公司自2014年9月1日后不应再收取租金。2015年3月19日《关于好家乡同善桥店拆迁安置事宜的函》，拟证明因业主原因将项目拆迁时间一再拖延，好家乡无法继续经营，通知营韵公司将于3月底暂时停止营业。2015年3月26日《关于好家乡同善桥店拆迁安置事宜的函》，拟证明好家乡要求营韵公司尽快完成搬迁补偿等问题。2015年3月30日《关于明确好家乡同善桥店拆迁安置事宜代表人资格的函》，拟证明营韵公司继续推诿责任不落实补偿问题，好家乡严正要求其将相关事实予以明确。《公证书》，拟证明好家乡与营韵公司部分函件往来情况。2015年5月7日《关于好家乡同善桥店房屋租赁事宜的函》，拟证明好家乡反对解除合同。区府南街道办《关于好家乡同善桥店拆迁安置工作的说明》、区商务局《关于好家乡同善桥店拆迁安置工作的说明》、区统建办《情况说明》，拟证明好家乡全力配合旧城改造项目，且补偿方案已基本确定。《资产评估报告书》，拟证明造成好家乡经营损失15881500元。2015年4月2日出警记录，拟证明好家乡被迫遣散员工发生纠纷，对好家乡社会形象造成负面影响。办公场所照片两张，拟证明营韵公司与原项目投资人办公场所状况。营韵公司对上述证据本身真实性无异议，但对与事实不符的内容不予认可，且对关联性和证明目的均不予认可。原审法院认为，上述证据能够认定好家乡因拆迁作出了相应准备工作，但不能证明营韵公司在租赁合同履行中存在违约行为，不能完全达到好家乡的证明目的，原审法院依法对能够证明的部分予以采信。
三、2014年9月15日《搬迁安置补偿协议》，拟证明双方已进入协议拟订阶段。2014年9月19日《关于好家乡同善桥店拆迁项目进展的汇报》，拟证明好家乡致函政府部门，请求督促落实拆迁补偿协议的签订。2014年9月25日《关于好家乡同善桥店拆迁的函告》，拟证明好家乡敦促营韵公司尽快确定补偿细节，双方初步确定在2014年10月19日闭店。《房屋租赁合同终止协议》、《搬迁安置补赔偿协议》、《预购买协议》，拟证明双方反复协商基本条件已确定，好家乡提供了协议初稿。2015年2月28日《关于好家乡同善桥店拆迁安置工作的紧急报告》，拟证明好家乡发函政府，要求尽快落实安置补偿。2015年3月19日《关于好家乡同善桥店拆迁安置工作的报告》，拟证明因业主原因拆迁时间一再拖延，好家乡无法继续经营，通知营韵公司及政府部门将于3月底暂时停止营业。2015年3月30日《关于好家乡同善桥店拆迁安置事宜的函》，拟证明好家乡要求营韵公司将相关事宜予以明确。媒体相关报道，拟证明因同善桥店停止经营引起社会关注。媒体关于“东方家园”的相关报道，拟证明营韵公司的关联公司涉及重大债务纠纷，有大量不诚信记录，并有高级管理人员涉嫌经济犯罪。好家乡同善桥店二次开业方案和好家乡同善桥店二次开店人工成本预算表，拟证明其重新开业成本。营韵公司对上述证据的真实性、关联性和证明目的均不予认可。原审法院认为，上述证据的真实性不能确定，且不能以此证明营韵公司存在过错和违约行为，故不能达到好家乡的证明目的，原审法院依法不予采信。
原审法院认为，《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。
一、关于营韵公司主张解除合同有无事实和法律依据的问题。
根据《房屋租赁合同》约定，租赁费用以每三个月为一个支付周期，每期末前10日内支付下期租金。好家乡应于2014年9月19日前支付2014年9月20日至2014年12月19日的租金，经营韵公司两次发函催收后，好家乡至今未交纳相应租金。按照租赁合同约定，好家乡延期支付时间超过三个月的，营韵公司有权选择解除合同，好家乡除应补足应付租金外，还应按解约当年的年租金总额的一倍向营韵公司支付违约金。同时根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，营韵公司于2015年4月23日向好家乡送达了解除合同通知，符合合同约定及法律规定，原审法院予以确认。好家乡辩称未给付租金是因旧城改造行使不安抗辩权和已与营韵公司达成新的给付方式，但好家乡要求的按月给付和暂缓给付并未得到营韵公司的同意，营韵公司在给好家乡的催收函中也明确表示不同意。同时也不符合行使不安抗辩权的条件，故其辩称的未违约的理由不能成立，对其辩称理由原审法院依法不予采纳。
二、关于营韵公司主张的租金、物管费、广告位使用费、违约金及腾退房屋是否有事实和法律依据，应当由谁承担的问题。
因双方合同已于2015年4月23日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，营韵公司请求好家乡腾退租赁房屋于法有据，原审法院予以支持，结合实际情况，原审法院确定好家乡腾退房屋的准备时间为30日。
按照租赁合同约定产生的租金、物管费、广告位使用费数额营韵公司和好家乡均无异议，但好家乡认为应停止支付，但又无应当停止支付的合同依据和法律依据。故截止2015年4月23日产生的上述费用好家乡应当按合同约定给付。但合同解除后至房屋腾退前产生的相应费用系营韵公司的损失，营韵公司于2013年10月18日向好家乡发出了《关于同善桥横街1号地块纳入旧城改造事宜的函》，说明案涉地块已被政府纳入旧城改造范围，请好家乡配合并做好相关准备。因面临拆迁，好家乡必须对员工的劳动关系、与供货商的合作关系、与顾客的关系等提前做出相应的准备，且因此于2015年3月底歇业，在营韵公司向好家乡发函后长达一年半的时间里，旧城改造工程也未实际启动，却导致好家乡因此而提前做出准备，故该损失营韵公司应承担不可推卸的责任。但好家乡在应对准备工作中，采取的措施、方式、方法不当，导致损失进一步扩大，也应承担相应责任，故该损失双方各承担一半。
租金、物管费、广告位使用费按照合同约定计算至2015年4月23日分别为4742608.39元、141477.77元、151666.67元。对合同解除后至腾退时的损失，因双方对房屋租金、物管费、广告位使用费有约定，应参照约定费用予以计算。
对营韵公司主张的违约金，虽然双方合同约定为“按解约当年的年租金总额的一倍”，但根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，好家乡认为违约金约定过高，且营韵公司并未举证证明其损失数额，原审法院兼顾好家乡在合同签订后的几年内一直按约履行合同，且停止支付租金也是基于可能拆迁的事实，同时结合当前民间资金市场融资成本并参照民间借贷关于利率的相关法律规定，酌情调整其违约金按照截止2015年4月23日好家乡应付费用的中国人民银行发布的同期同档贷款利率予以计算。
因好家乡公司已将其租赁合同的权利义务转让给好家乡超市，故上述义务应由好家乡超市承担。好家乡公司在合同中虽然表示愿意承担连带责任，但营韵公司在诉讼请求中是要求好家乡公司与好家乡超市承担共同支付责任，其该项请求无法律依据，原审法院对此不予支持。
三、关于营韵公司在履行合同中，是否有违约行为的问题。
从双方的履行合同情况看，营韵公司并无违反合同约定的“营韵公司应保护好家乡对租赁物独家和不受损害的使用权，并不得在合同有效期内及合同期届满6个月前好家乡已提出同等条件继续承租申请的前提下，将租赁物收回或重新出租给任何第三方”的相关情形。同时，好家乡主张的其已与营韵公司就拆迁达成一致协议，仅因营韵公司拖延导致好家乡产生巨大经济损失的理由，首先无双方签字的协议内容予以证实，其次好家乡主张的对方代表张向明、刘建国是否能代表营韵公司，其证据也不足以证明。故好家乡请求营韵公司赔偿损失无事实及法律依据，原审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、二、三款之规定，判决如下：一、确认成都营韵企业管理有限公司与四川省好家乡商业有限公司于2009年6月18日签订的《房屋租赁合同》于2015年４月23日解除；二、成都好家乡超市有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退上述房屋租赁合同所涉及的房屋；三、成都好家乡超市有限公司在本判决生效之日起十日内支付成都营韵企业管理有限公司2014年9月20日至2015年4月23日的房屋租金4742608.39元、物管费141477.77元、广告位使用费151666.67元，并支付违约金（以上述应付房屋租金、物业费、广告位租赁费为基数，从其合同应付之日至付清时止，按中国人民银行公布的同期同档贷款利率进行计算，并以7978410.12元为限）；四、成都好家乡超市有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿成都营韵企业管理有限公司的损失4853288.63元的50%即2426644.32元（暂从2015年4月24日计算至2015年11月19日，其计算标准参照房屋租赁合同约定的租金、物业费、广告位租赁费，并计算至该房屋实际腾退时止）；五、驳回成都营韵企业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回成都好家乡超市有限公司、四川省好家乡商业有限公司的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费98737.90元，由成都好家乡超市有限公司负担58737.90元，成都营韵企业管理有限公司负担40000元。反诉案件受理费168749.57元，由成都好家乡超市有限公司、四川省好家乡商业有限公司负担。
好家乡上诉请求：一、撤销原判，改判驳回营韵公司的诉讼请求；二、判令因情势变更，好家乡在动迁期内合理承担租金，并判令营韵公司撤除租赁场地围栏，继续履行租赁合同。事实与理由：一、一审判决未依法认定本案合同履行中发生的情势变更。营韵公司向好家乡发出租赁物拆迁通知后，好家乡超市受到动迁事实严重影响，被迫进入商议拆迁和准备拆迁的状态。合同履行出现情势变更，无法维系供货和人力资源的正常安排和组织。好家提出缓交租金并非违约，即便缓交，也不影响在干扰合同正常履行的因素处理完毕后营韵公司完整收取租金的利益。二、好家乡缓交租金不构成根本违约。好家乡的租金与拆迁产生的经济补偿可以抵偿，缓交租金具有抵偿条件。三、一审判决支持了违背诚信原则的恶意起诉，未促进合同履行。营韵公司一方面与好家乡谈补偿，一方面进行着解除合同的起诉。四、营韵公司在租赁合同没有确定解除时，设置围栏封锁经营场地予以控制，一审法院反而判令好家乡支付租金、损失和其他费用，并且赔偿损失也并非属于营韵公司的诉讼请求。
营韵公司答辩称：一、本案中，租赁房屋拟被纳入旧城改造至最终被决定拆除前，完全符合租赁合同约定的使用要求，不影响正常经营使用。在租赁合同可以正常履行的情况下，好家乡单方违约更改租金支付方式，随后又拒绝支付租金，属于严重的违约行为，应当承担违约责任。二、假设租赁房屋拟被纳入旧城改造可以视为影响租赁合同正常履行的重大变化，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，好家乡可以向人民法院起诉请求变更或者解除合同。好家乡并未适用情势变更原则也印证好家乡所主张的情势变更根本不存在。三、好家乡上诉理由当中多处表述与事实不符。四、营韵公司设置围栏是为了确保物业安全，未侵害好家乡的利益，不影响腾房。请求依法驳回好家乡的全部上诉请求。
营韵公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判营韵公司与好家乡超市之间的《房屋租赁合同》于2015年4月23日解除。二、撤销一审判决第三项，改判好家乡超市在判决生效之日起十日内支付营韵公司2014年9月20日至2015年4月23日的房屋租金4742608.39元，物管费141477.77元，广告位使用费151666.67元，并支付违约金7978410.12元，好家乡公司对好家乡超市的上述支付义务承担连带责任。三、撤销一审判决第四项，改判好家乡超市在判决生效之日起十日内赔偿营韵公司的损失4853288.63元（暂从2015年4月24日计算至2015年11月19日，其计算标准参照房屋租赁合同约定的租金、物业费、广告位租赁费，最终以计算至该房屋实际腾退之日止的金额为准)，并判令好家乡商业对好家乡超市的上述支付义务承担连带责任。四、诉讼费用由好家乡承担。事实与理由：一、一审法院判决确认营韵公司与好家乡公司于2009年6月18日签订的《房屋租赁合同》于2015年4月23日解除错误。二、一审法院称“营韵公司在诉讼请求中是要求好家乡商业与好家乡超市承担共同支付责任”，纯属主观臆断。好家乡公司应承担连带责任。即便一审法院认为营韵公司主张的法律关系与一审法院根据案件事实认定的不一致，也应及时向营韵公司释明。三、一审判决按照房屋租金、物管费和广告位租赁费金额的50％计算损失错误，无事实和法律依据。1.营韵公司的损失，是由于好家乡超市违约导致合同解除，并在好家乡超市拒绝腾房的情况下发生的，好家乡超市必须承担全部的赔偿责任。2.营韵公司2013年10月18日给好家乡超市和好家乡商业发函并没有过错。3.好家乡超市开业以来持续亏损。好家乡超市的一系列所谓旧改准备行为跟营韵公司没有任何关系。如好家乡超市确实因准备旧改而造成损失也是由好家乡超市自己处理不当造成的。四、一审法院未全部支持营韵公司主张的违约金错误。
好家乡答辩称：营韵公司的上诉请求应当被驳回。营韵公司隐瞒了自己是转租人的身份，一审法院应该通知中兴公司参加诉讼。租赁物处于非正常状态，在这种情况下要求好家乡履行合同，不符合合同法的精神，损害了好家乡变更合同的权利。
经审理查明，二审审理中，各方当事人对原审法院查明的基本事实无异议，本院予以确认。但营韵公司对原审法院认定好家乡因拆迁作出了相应准备工作、好家乡对原审法院对其提交的证据的证明力的分析有异议。
二审审理中，为证明其主张，好家乡提交了以下证据材料：1.租赁物现场照片，拟证明好家乡超市以及东方家园建材超市因旧城改造动迁停业的事实，租赁合同并非处于正常履行状态。2.现场照片一组，拟证明营韵公司采取围栏、设障、聘用社会人员等方式封锁标的物、好家乡无法使用租赁物。3.政府信息公开申请告知书，拟证明租赁合同应当继续履行。营韵公司误判了形势仓促向好家乡发出旧城改造通知，导致好家乡超市没法再继续经营。
营韵公司质证认为：对证据1、2照片的真实性认可、关联性、证明目的不认可。营韵公司为了维护自身权益，为确保物业和人员的安全对好家乡破坏围栏、冲击物业，向物业内运送燃油发电机的行为采取了安全防范措施。对证据3真实性认可，对关联性、证明目的不认可。旧城改造是政府主导，目前尚未引进土地整理商。所谓拆迁、情势变更不存在。
因当事人对以上证据的真实性无异议，本院对证据真实性予以确认，对关联性、证明力结合全案事实论述。
营韵公司提交以下证据材料：1.2016年4月11日《关于好家乡私设燃油发电机发生浓烟事件的紧急情况报告》及现场照片，拟证明好家乡拒绝腾房，而且破坏物业强运燃油发电机。2.2016年4月12日成都市青羊区公安消防大队《责令限期改正通知书》以及《关于物业消防设施年检事宜的情况说明》，证明好家乡冲击物业，消防大队发出整改通知。
好家乡质证认为：对证据1的真实性有异议，照片只能证明本案涉及员工生计，处理不当易引发社会问题。对证据2通知书的真实性没有异议，对照片的真实性不认可。只能证明营韵公司自身消防管理问题。营韵公司出具的情况说明与本案无关联性。
本院对成都市青羊区公安消防大队《责令限期改正通知书》的真实性予以确认，对关联性、证明力结合全案事实论述。
另查明：
一、《政府信息公开申请告知书》（2016年第036号）载明：“该项目已于2014年6月纳入青羊区旧城改造范围，青羊区统建办根据旧城改造的相关政策和流程，开展了招商引资工作，但由于种种原因，该项目目前暂无土地投资整理商，无旧城改造资金，项目暂未启动。旧城改造的原则是成熟一片，启动一片，程序是由政府在取得业主的同意后纳入旧城改造范围，再由政府统一进行招商，待具备改造资金和改造时机成熟后启动旧城改造”。《政府信息公开申请告知书》（2016年第046号）载明：“成都好家乡超市有限公司：2016年4月20日收到你提交的关于《申请公开旧城改造的条件以及青羊区二环路西三段同善桥横街1号纳入旧城改造的合规性依据》的政府信息公开申请。1.旧城改造的依据、标准和条件：成都市青羊区旧城改造根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关条款之规定，本着自愿改造的原则，按照《青羊区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》的要求，结合城市总体规划对旧城区改善环境、完善配套、提升功能、优化业态的标准，由我区旧城改造牵头实施单位会同街道、房管、规划、国土等相关职能部门，对拟改造区域房屋居住环境、产业业态、配套设施、交通条件等因素进行综合评估，并在充分征求拟改造范围内所有业主或产权人意愿的前提下，报请业务主管部门及人民政府审批后纳入旧城改造范围。2.同善桥横街1号旧城改造情况：同善桥横街1号经充分征求范围业主的改造意愿后，于2014年6月纳入青羊区旧城改造范围。我区旧城改造项目采取的是通过公开招商方式引进社会资金进行一级土地整理的模式。同善桥横街1号旧城改造项目目前尚未成功引进一级土地整理商，启动时间暂无法确定”。该事实有两份《政府信息公开申请告知书》为证。
二、东方家园建材超市于2013年1月以前已经停业。该事实有2013年1月11日东方家园（成都）裕金城建材家居有限公司给好家乡超市函件为证。
本院认为：
一、关于好家乡超市与营韵公司的租赁合同是否应当解除的问题。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。本案中，2013年9月区政府拟将案涉地块纳入旧城改造范围，2014年6月，涉案地块明确被区政府纳入旧城改造范围。该事实确系双方合同履行中的变化事项。但该变化尚不至于立刻影响好家乡超市继续履行合同，迫使好家乡超市必须立即停产停业，更不会导致继续履行合同对于好家乡超市明显不公平或者不能实现合同目的。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二章“征收决定”、第三章“补偿”规定，国有土地上房屋征收与补偿的程序包括纳入市县级国民经济和社会发展年度计划、对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，公布调查结果、评估、房屋征收部门拟定征收补偿方案报市、县级人民政府、市、县级人民政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见，并将征求意见情况和根据公众意见修改的情况进行公布、市县级人民政府进行社会稳定风险评估、征收补偿费用到位、作出房屋征收决定、公告房屋征收决定、补偿、搬迁。并且，该条例第二十七条规定：“实施房屋征收前应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路同行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动”。故案涉地块虽被纳入旧城改造范围，但是否能够顺利进行征收、补偿、搬迁尚存在不确定性。目前也没有证据表明任何部门和单位通知房屋所有权人中兴公司进行搬迁，通知房屋使用人好家乡超市停业。好家乡二审中提交的照片虽表明案涉商铺另一承租人东方家园建材超市也处于停业状态，但因东方家园建材超市在2013年1月就已经停业，此时案涉地块尚未被纳入旧城改造范围，故不能证明好家乡超市因拆迁必须停业。同时，根据好家乡二审中提交的两份《政府信息公开申请告知书》载明的内容，案涉地块旧城改造尚未启动。因此，好家乡上诉主张本案构成情势变更的理由不能成立。且在以上情况出现后，好家乡向营韵公司提出按月交纳租金、缓交租金被营韵公司拒绝后，亦并未按照最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，以情势变更为由请求人民法院变更或解除合同。在一审中，好家乡也仅仅以行使不安抗辩权为由进行抗辩，因此，本案不符合该条所规定的情势变更情形，一审法院未认定情势变更并无不当。
一审中，好家乡提交的证据区府南街道办《关于好家乡同善桥店拆迁安置工作的说明》、区商务局《关于好家乡同善桥店拆迁安置工作的说明》、区统建办《情况说明》，仅能够证明好家乡为旧城改造进行了相关准备，不能证明在此阶段，好家乡超市必须以停业来配合旧城改造。因本案没有证据证明任何部门、单位通知好家乡停业、搬迁，也没有证据证明好家乡已与营韵公司就好家乡超市停业达成一致。好家乡在一审中所举证据《公证书》不能证明营韵公司、好家乡就好家乡超市立即停业、停止交纳租金或对停业和搬迁的时间达成一致意见。并且在2014年6月23日、2014年8月22日，好家乡向营韵公司提出改变租金交纳方式和缓交租金，营韵公司于2014年9月18日、2014年9月19日、2014年10月15日致函要求继续按合同约定履行，事后也没有证据证明营韵公司同意好家乡超市暂缓交纳租金。故好家乡超市在2014年9月19日后即不再交纳租金没有合法理由。好家乡上诉认为，缓交租金可以在后来的拆迁补偿中抵扣，其不构成根本违约。本院认为，一是租金与补偿分别属于不同的法律关系；二是是否拆迁，好家乡能否获得补偿存在不确定性；三是根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，本案系营韵公司行使约定解除权，是否构成根本违约不影响在本案中，已经出现当事人约定的解除合同的条件成就的情形。在该情形下，营韵公司具有选择权，营韵公司按照合同约定选择了解除合同并无不当。一审法院确认《房屋租赁合同》从2015年4月23日营韵公司向好家乡送达解除通知之日起解除正确，本院予以维持。
《房屋租赁合同》约定，好家乡公司可将合同及相关补充合同等的全部权利义务转移给好家乡公司的关联公司，并书面告知营韵公司，自告知之日合同的权利义务转由该关联公司承担。营韵公司与好家乡公司签署《房屋租赁合同》之后，好家乡超市在好家乡公司所承租房屋登记注册成立。2009年10月19日，好家乡公司向营韵公司发出《关于房屋租赁合同之权利义务转移第三方关联公司的通知函》，通知营韵公司将《房屋租赁合同》中好家乡公司的权利义务全部转让给好家乡超市。此后，好家乡公司所承租房屋实际由好家乡超市占有、使用，并由好家乡超市实际交纳租金及与租赁房屋相关各项费用。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，好家乡公司已经将其在《房屋租赁合同》中的权利义务一并转让给好家乡超市，本案《房屋租赁合同》的合同乙方已经变更为好家乡超市。故一审法院判决解除好家乡公司与营韵公司之间的租赁合同不当，应予纠正，应当为解除好家乡超市与营韵公司之间的租赁合同。
好家乡超市与好家乡公司在答辩中称，营韵公司隐瞒了自己是转租人的身份，一审法院应该通知中兴公司参加诉讼。因中兴公司出具《证明》，同意营韵公司将其管理的案涉商铺出租给好家乡公司，同意营韵公司与好家乡公司签订的租赁合同的权利义务由好家乡超市承担，同意好家乡超市将该商铺转租给其他商户使用。故该案系好家乡与营韵公司之间的租赁合同纠纷，中兴公司是否参加诉讼不影响本案处理结果。故一审法院未通知中兴公司参加诉讼并无不当。
二、关于好家乡超市是否违约，应否承担违约金以及承担的具体金额的问题。
如前所述，好家乡超市未按约定交纳租金，构成违约，应当承担违约责任。但一方面案涉地块纳入旧城改造范围后，好家乡超市确实必须作出相应准备，如提前做准备处理与员工、供货商、客户的关系，提前考虑、协商搬迁补偿的问题，好家乡超市经营会受到一定影响。另一方面，双方约定的当年租金一倍的违约金确属过高，营韵公司也未举证证明除好家乡超市欠交的租金和其他费用外，其还存在其他损失以及其损失的具体金额。故一审法院将违约金按欠交租金、费用的贷款利息进行调整并无不当，本院予以维持。营韵公司上诉主张好家乡超市应当按照约定的数额承担违约金的理由不能成立，本院不予支持。
三、关于好家乡超市是否应就合同解除后营韵公司的租金及其他费用损失承担责任的问题。
营韵公司于2015年4月29日起诉的诉讼请求是：好家乡向营韵公司支付欠付租金4554072.57元，物管费138833.33元，广告位使用费151666.67元（暂计至2015年4月19日，具体金额计算至好家乡实际腾房并办理物业交接之日止）。该诉讼请求包括了合同解除后至腾房交接之日止的租金和其他费用。一审法院判决好家乡承担合同解除后的租金和其他费用损失并未超出营韵公司的诉讼请求。
因好家乡超市未按时支付租金构成违约，营韵公司行使解除权，该解除行为合法有效。在解除通知送达后好家乡超市应向营韵公司腾退房屋。好家乡超市未及时腾退房屋，使营韵公司不能出租，给营韵公司造成的租金和其他费用损失，好家乡超市应该承担赔偿责任。根据好家乡二审中提交的证据照片、营韵公司二审中提交的证据成都市青羊区公安消防大队《责令限期改正通知书》以及双方在庭审质证中确认的事实：目前租赁物现场被营韵公司设置围栏控制，双方矛盾尖锐。因腾退交接需要双方配合，且纳入旧城改造范围好家乡确实进行了一些准备工作，对其造成了一定影响，由于案涉地块已经纳入旧城改造的范围并为社会公众知悉，营韵公司能否顺利出租商铺并立即收取租金、费用存在不确定性，并且营韵公司设置围栏，双方矛盾激化给好家乡超市的腾退造成了一定的影响，好家乡超市也未完全占有租赁物继续经营并完全行使使用、收益的权利。考虑到以上各种因素以及公平原则，好家乡超市不应对营韵公司的租金和其他费用损失承担百分之百的责任。一审法院酌情调整为好家乡超市承担一半的责任并无不当，本院予以维持。
因好家乡超市的清理、腾退需要一定时间，一审法院给予好家乡超市30日的腾退期间正确。因营韵公司的解除行为有效，本案租赁合同已于2015年4月23日解除，好家乡从合同解除之日即2015年4月23日起30日内就应该向营韵公司腾退租赁物，故好家乡超市应在2015年5月23日以前腾退，逾期不腾退则给营韵公司造成租金和物管费、广告费损失。故营韵公司的损失应从2015年5月24日起计算。一审法院从2015年4月24日起计算损失不当，本院予以纠正。
四、关于好家乡公司应否承担连带责任的问题。
《房屋租赁合同》约定，好家乡公司将合同权利义务转移给其关联公司后，好家乡公司需承担连带担保责任。营韵公司诉请判令好家乡超市、好家乡公司支付若干款项，并未明确二者间为共同责任，营韵公司的诉讼请求虽未明确指出承担何种责任，但是该表述方式涵盖了共同责任与连带责任两种责任承担方式。营韵公司在其起诉状事实与理由部分称，《房屋租赁合同》中好家乡公司的权利义务全部转让给好家乡超市，好家乡公司承担连带责任。结合其诉讼请求和事实理由以及双方《房屋租赁合同》约定，好家乡公司应当承担连带责任。故原审法院认为营韵公司请求的是共同责任而未判决好家乡公司承担连带责任不当，本院予以纠正。
综上，原判决认定部分事实错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持四川省成都市中级人民法院（2015）成民初字第1847号民事判决第二项、第三项、第六项，即：“二、成都好家乡超市有限公司在本判决生效之日起三十日内腾退上述房屋租赁合同所涉及的房屋；三、成都好家乡超市有限公司在本判决生效之日起十日内支付成都营韵企业管理有限公司2014年9月20日至2015年4月23日的房屋租金4742608.39元、物管费141477.77元、广告位使用费151666.67元，并支付违约金（以上述应付房屋租金、物业费、广告位租赁费为基数，从其合同应付之日至付清时止，按中国人民银行公布的同期同档贷款利率进行计算，并以7978410.12元为限）；六、驳回成都好家乡超市有限公司、四川省好家乡商业有限公司的诉讼请求”；
二、撤销四川省成都市中级人民法院（2015）成民初字第1847号民事判决第五项，即“五、驳回成都营韵企业管理有限公司的其他诉讼请求”；
三、变更四川省成都市中级人民法院（2015）成民初字第1847号民事判决第一项、第四项即“一、确认成都营韵企业管理有限公司与四川省好家乡商业有限公司于2009年6月18日签订的《房屋租赁合同》于2015年４月23日解除；四、成都好家乡超市有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿成都营韵企业管理有限公司的损失4853288.63元的50%即2426644.32元（暂从2015年4月24日计算至2015年11月19日，其计算标准参照房屋租赁合同约定的租金、物业费、广告位租赁费，并计算至该房屋实际腾退时止）”为：“一、确认成都营韵企业管理有限公司与成都好家乡超市之间的《房屋租赁合同》于2015年４月23日解除；四、成都好家乡超市有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿成都营韵企业管理有限公司的损失2073534.38元（暂从2015年5月24日计算至2015年11月19日，其计算标准参照房屋租赁合同约定的租金、物业费、广告位租赁费的50%，并计算至该房屋实际腾退时止）；
四、四川省好家乡商业有限公司对上述支付义务承担连带责任；
五、驳回成都营韵企业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费负担方式不变；二审案件受理费179761.19元,由成都营韵企业管理有限公司负担106840.23元，成都好家乡超市有限公司、四川省好家乡商业有限公司负担72920.96元。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪秀兰
代理审判员 刘长江
代理审判员 蔡源原
二〇一六年八月二十二日
书 记 员 王 景