呼和浩特市赛罕区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内0105民初1559号
原告：张利梅，无业，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：刘志刚（系原告之子），住呼和浩特市。
被告：吴志强，无业，住呼和浩特市。
原告张利梅与被告吴志强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月21日公开开庭进行了审理。原告张利梅的委托诉讼代理人刘志刚、被告吴志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张利梅向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2016年2月26日签订的《租房合同协议书》于2017年2月17日解除；
2.判令被告立即腾退房屋并支付租金（以每天56元计算，自2017年2月27日起至实际腾退房屋之日止），判令被告支付第一年租金尾款2000元；3.判令被告赔偿原告6个月房屋空租期的租金损失10,000元，租金差价损失4500元；4.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年2月26日签订《租房合同协议书》，约定：”原告（甲方）将位于呼和浩特市××区号商铺出租给被告（乙方）；出租期为三年，自2016年2月26日起至2019年2月26日止；租金标准：每年20,000元人民币；付款方式：按年一次性支付；租房押金3000元”。合同签订后，被告支付了第一年的租金18,000元，尚欠2000元。2017年2月12日，被告声称经营不善，商铺不租了。依据合同约定”在租赁期内，甲、乙双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方，协商后解除本协议”。被告未履行合同约定，提前一个月通知原告，使原告错过了最佳租赁时间，导致现在房屋非常难出租，给原告造成了很大损失，被告迟延通知的行为已构成违约。就损失赔偿一事，经多次协商未果，原告要求被告交钥匙并腾房，被告至今未腾房，也未交钥匙。原告认为，被告拒不腾房的行为，侵犯了原告的合法权益。综上，原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼。
吴志强辩称，第一年租金已经全部支付，包括20,000元租金和3000元押金。2016年12月18日，被告已通知原告不租房，跟原告协商解除合同，但原告没有同意。2017年3月11日，刘志刚（原告之子）发短信告知其想要另行出租房屋，因被告在北京，且房屋内还有被告的物品，故被告未同意。刘志刚又发短信告知被告已将房屋卷帘门的锁更换，被告此后无法进入租赁房屋。合同第一年租期到2017年2月26日，原告另行出租不存在6个月的空租期。现被告要求原告退还押金3000元和安装卷帘门的费用2600元，还要求原告赔偿被告的精神损失。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织被告进行质证。本院经审理认定事实如下：
2014年5月4日，原告张利梅与内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司签订《旺第嘉苑认购协议书》一份，约定原告认购旺第嘉苑小区第×号楼×号商铺，房屋建筑面积54.01平方米。
2016年2月26日，原告张利梅（甲方）与被告吴志强（乙方）签订《租房合同协议书》一份，第一条约定，租赁地址为呼和浩特市××区面房。第二条约定，租用期限自2016年2月26日起至2019年2月26日；房屋租金每年20,000元；付款方式为按年一次性支付，另付押金3000元，租房终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息。第三条第五款约定，在租赁期内，甲、乙双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方，协商后解除本协议。
原告提供录音四份，系原告之子刘志刚与被告的通话录音，被告对其真实性予以认可。通过第一份录音，2017年2月15日，刘志刚与被告就解除租赁合同一事进行磋商，被告反复强调其已无法继续租赁，让原告租给他人，且称半年前其已经为原告张贴出租广告；刘志刚称，被告未通知过原告退租，如果被告不租，要求被告按照年租金19,000元自行将房屋转租他人。通过第四份录音，刘志刚于2017年2月17日通知被告解除合同，要求被告搬出房屋，但被告要求原告将押金退还，并支付安装卷帘门的费用，否则不予搬离。通过第二份录音，直至2017年3月11日，刘志刚与被告一直就解除租赁合同一事进行协商，被告要求原告必须退还押金，否则不予腾房，但刘志刚未同意；协商过程中，刘志刚称约定租期三年，租金每年20,000元，但被告要求对租金优惠，所以才在第一年收取了18,000元的租金，被告对此未提出异议。第三份录音系多个案外人就本案所涉房屋的租金向刘志刚询价的内容。
庭审过程中，原告自认，其于2017年3月11日将本案所涉房屋卷帘门锁心更换，房屋钥匙由其保管，被告无法进入房屋；原、被告均表示愿意继续履行《租房合同协议书》，原告仅主张被告支付第一年租金尾款2000元，不再主张其他诉讼请求；原告亦同意将房屋卷帘门钥匙交付被告，但被告拒绝接收。
经本院庭后询问，原告自认其已于2017年3月27日将被告物品自房屋中搬出，另行安置，产生雇车、人工、出租屋等费用。被告亦于2017年5月11日向本院表明，其不再租赁本案所涉房屋。
本院认为，原、被告签订的《租房合同协议书》为双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议的约定履行各自的义务。
对于原告主张被告支付第一年欠付租金2000元的诉讼请求，本院认为，原告称被告现金支付第一年租金18,000元，且其为被告开具了收条；被告称其现金支付第一年租金20,000元，但收条遗失，无其他证据证明支付数额。根据第二份录音，原、被告对第一年租金为18,000元已达成合意，且被告已经支付该租金，现原告因被告在租期内要求退租而主张被告补足剩余2000元租金，于法无据，本院不予支持。
对于原告主张确认《租房合同协议书》解除的诉讼请求，本院认为，协议第二条、第三条约定，租期至2019年2月26日止，双方协商一致可解除协议，原、被告任何一方均无单方解除协议的权利。根据原告提供的证据和原、被告的当庭陈述，原、被告就解除协议一直进行磋商，但始终没有达成一致意见。虽然原、被告曾在庭审过程中均表明同意继续履行协议，但被告拒绝自原告处接收卷帘门钥匙，亦未向原告支付第二年度租金，其以行为表明不愿继续履行协议。原告亦于2017年3月27日将被告物品自房屋中搬出，故根据原、被告双方的行为及房屋的现状，《租房合同协议书》已无继续履行的可能，本院确认《租房合同协议书》于2017年3月27日解除。另外，因原告已经收回本案所涉房屋，故对其主张被告腾退房屋的诉讼请求，本院不再处理。
对原告主张被告支付自2017年2月27日起至实际腾退房屋之日止房屋租金的诉讼请求，本院认为，被告第一年租期结束后再未支付租金，原、被告均认可，原告于2017年3月11日更换卷帘门锁心，被告无法进入房屋。故至2017年3月11日，被告已经失去对房屋控制和使用的权利，被告应当向原告支付自2016年2月27日至2017年3月11日的房屋租金712.27元（13天*54.79元/天）。
对于原告主张被告支付房屋空租期租金损失10,000元和租金差价损失4500元的诉讼请求，本院认为，原、被告签订《租房合同协议书》后，均应按照协议约定履行各自的义务。本案系被告不愿继续租赁房屋导致协议解除，而原告在协议解除后的一定时间内无法出租房屋，影响其租金收益，本院酌定被告支付原告两个月的租金损失3333.34元（2月*1666.67元/月）。另外，原告提供的证据不足以证明其主张的租金差价损失，故本院不予支持。
对房屋押金3000元，因协议第二条约定，租房终止，原告验收后将押金退还被告，原告已于2017年3月27日将被告的物品搬出，其亦未举证证明扣除被告押金存在合法依据，故原告应将押金3000元退还被告。
被告辩称，其已经于2016年12月18日通知原告退租，原告故意拖延导致租期延长，因其未提供证据证明，原告对此亦不予认可，故本院不予采信。被告辩称，其安装卷帘门时电话征求了刘志刚的同意，原告应当退还其卷帘门费用。原告称，被告的确告知过安装卷帘门，但是被告要求原告在租期届满后把卷帘门折现退还被告，原告认为卷帘门是被告自己安装的，而且是否折现退还也是租期到后的事情。本院认为，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：”承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除；因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。故即使原告知道被告安装卷帘门，但被告未举证证明其已与原告商定租期届满后将卷帘门折现返还，现协议解除，被告可拆除卷帘门；如因拆除造成房屋毁损的，被告应当恢复原状。
故被告应向原告支付租金712.27元、租金损失3333.34元，被告应退还原告押金3000元，相互扣减，被告应向原告支付租金损失1045.61元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告张利梅与被告吴志强签订的《租房合同协议书》于2017年3月27日解除；
二、被告吴志强于本判决生效之日起三十日内向原告张利梅支付房屋租金1045.61元；
三、驳回原告张利梅的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费216元，减半收取计108元（原告已预交），由原告负担50元，由被告负担58元。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
代理审判员 冯一凡
二〇一七年五月十二日
书 记 员 暴丽杰