浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙温民终字第860号
上诉人（原审原告）：程远。
委托代理人：邵必忠，浙江海昌律师事务所律师。
委托代理人：程成富。
被上诉人（原审被告）：温州市鹿城区双屿街道牛岭村村民委员会，住所地温州市鹿城区温金路160号边。
法定代表人：杨秀津，主任。
委托代理人：黄作盛，浙江中坚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：温州汇丰拍卖行有限公司，住所地温州市鹿城区杏花路侨房大厦二楼。
法定代表人：李震瓯，董事长
委托代理人：陈婵娟，浙江中坚律师事务所律师。
上诉人程远与被上诉人温州市鹿城区双屿街道牛岭村村民委员会（以下简称：牛岭村委会）、温州汇丰拍卖行有限公司（以下简称：汇丰拍卖行）因拍卖合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2013）温鹿民初字第2405号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年7月23日公开开庭进行了审理。上诉人程远及其委托代理人程成富、邵必忠、被上诉人牛岭村委会的法定代表人杨秀津及其委托代理人黄作盛、被上诉人汇丰拍卖行的委托代理人陈婵娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2005年10月28日，被告牛岭村委会与温州市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，约定：出让宗地位于中国鞋都一期40号地块，出让土地面积为10.829亩，出让宗地用途为商业、住宅用地，土地使用权出让金为1285600元。2006年7月3日，温州市规划局向被告牛岭村委会颁发了《建设工程规划许可证》，载明：建设项目名称为劳力安置房，建设位置为原中国鞋都一期40号地块，建设规模为11297平方米，其中商业907平方米，底层非机动车库500平方米。中国鞋都一期40号地块牛岭村三产安置房建成后，于2009年6月9日在鹿城区建设局予以竣工验收备案。同年11月16日，温州市规划局颁发了《变更行政许可事项决定书》，载明：中国鞋都一期40号地块牛岭村三产安置房建筑面积调整为12003.27平方米，其中商业为971.45平方米，底层非机动车库为493.91平方米。经牛岭村三产安置房业主大会授权，委托严云龙等人办理牛岭村40#地块1号、2号楼一层营业房处置拍卖事宜。同年12月23日，被告牛岭村委会（作为委托人）与被告汇丰拍卖行（作为拍卖人）签订《委托拍卖合同》，约定：委托人将坐落中国鞋都一期40号地块牛岭村三产安置房1#、2#楼一楼营业用房20间委托拍卖人进行公开拍卖；1号楼可在2010年12月前办理产权的建筑面积为661.783平方米，不可办理产权面积约439.65平方米，2号楼可在2010年12月前办理产权的建筑面积为309.662平方米，不可办理产权面积约269.629平方米；拍卖标的物以现状、现功能为准，拍卖人不承担瑕疵担保责任。同年12月24日，被告汇丰拍卖行在温州都市报上刊登拍卖公告，定于2010年1月8日举行拍卖会，对中国鞋都一期40号地块牛岭锦苑1幢2幢一层20间商铺进行拍卖。原告程远有意参加竞拍，于2010年1月8日与被告汇丰拍卖行签订了《告知书》，约定：拍卖房屋为牛岭锦苑1幢14间2幢6间，每间有可办理产权和不可办理产权组成；请竞拍人务必到现场了解相关标的具体情况，一旦进入拍卖会现场即表明已完全了解该拍卖标的一切情况，并愿意承担一切法律责任；拍卖物情况以现状、现功能为准，委托人不承担瑕疵担保责任；拍卖标的物的后门一律不得开启。同日，原告参加竞拍并竞得牛岭锦苑1幢111#房产，原告与被告汇丰拍卖行签订《拍卖成交确认书》，约定：汇丰拍卖行受委托，将牛岭村三产安置房牛岭锦苑1幢一层营业用房111#房产，可办理产权面积56.326平方米，不可办理产权面积55.606平方米，合计面积111.932平方米；经公开拍卖，由程远以251万元竞得；程远须于15日内付清拍卖成交款和拍卖成交价款总额1%的佣金25100元；拍卖标的物的土地证、可办理房产权证部分在2010年12月前由牛岭村委会统一代办；在可办理证照权属转移至买受人名下时，买卖双方应交纳的一切税费均由买受人承担。程远按约向被告汇丰拍卖行交纳了拍卖款251万元及佣金25100元。2010年1月28日，被告汇丰拍卖行向原告开具收据二张，分别收到原告牛岭锦苑1幢110室面积56.326平方米拍卖款1263000元和不可办理产权面积55.606平方米的拍卖款1247000元。同时，被告将牛岭锦苑1幢111#房屋交付给原告，当时该房屋中可办理产权部分和不可办理产权部分（实际上系建设工程规划许可证确定的非机动车库）是相通的，没有被隔断。2012年5月17日，温州市房产管理局向被告牛岭村委会颁发了坐落温州市鹿城区鞋都大道牛岭锦苑1幢111室房屋（建筑面积56.33平方米）的所有权证。2012年12月12日，温州市鹿城区城市管理与行政执法局作出《责令限期改正通知书》，载明：发现牛岭锦苑1幢117、118、119室房屋改变使用功能（原非机动车库改为营业用房），责令原告于2012年12月31日前自行恢复原使用功能。2013年8月，原告将牛岭锦苑1幢111室房屋（包括非机动车库）出租给周庆珲使用。同年9月11日，温州市鹿城区城市管理与行政执法局作出《行政处罚决定书》，载明：周庆珲将承租牛岭锦苑1幢111室房屋（包括1幢118室非机动车库）用作加工场，擅自改变建设工程规划许可证确定的房屋用途，责令恢复建设工程规划许可证确定的房屋用途，并处罚款7000元。由于周庆珲未按规定缴纳罚款，温州市鹿城区城市管理与行政执法局于2013年11月5日作出《履行行政决定催告书》，催告周庆珲自收到催告书之日起10日内缴纳罚款7000元及加处罚款7000元。2013年11月7日，牛岭村村民代表会议通过了牛岭村40号地块村民安置房1号、2号楼一层非住宅对外拍卖事宜。原告以未能办理拍卖标的物产权过户及拍卖合同部分无效为由，向原审法院起诉。在审理中，经原审法院释明，原告不同意变更诉讼请求。
原判认为，被告汇丰拍卖行受被告牛岭村委会的委托，依法对涉案房屋进行拍卖，虽拍卖的标的物部分属于不可办理产权的非机动车库，但已经得到牛岭锦苑业主大会及牛岭村民代表会议的授权和同意，被告也履行了拍卖标的物的瑕疵告知义务，对牛岭锦苑1幢111室不可办理产权部分房产拍卖并没有违反法律、行政法规强制性规定，故原告与被告汇丰拍卖行签订的《拍卖成交确认书》合法有效。该合同对原告和两被告均具有法律约束力。原告要求被告牛岭村委会提供相应材料协助原告办理坐落温州市鹿城区鞋都大道牛岭锦苑1幢111室房屋（建筑面积56.33平方米）所有权和土地使用权过户手续，于法有据，予以支持。原告虽对拍卖标的物中不可办理产权的非机动车库的用途在认识上有误解，这不会导致《拍卖成交确认书》无效的法律后果，原告要求确认《拍卖成交确认书》中不可办理产权面积55.606平方米房产买卖合同无效，于法无据，不予支持。原告要求返还给被告牛岭村委会不可办理产权面积55.606平方米房产和要求被告牛岭村委会返还购房款1232000元及利息，均是建立在《拍卖成交确认书》部分无效的基础上提出的，现《拍卖成交确认书》已确认有效，故原告该两项诉讼请求，依据不足，不予支持。本次拍卖程序合法，且原告已经支付了全部拍卖款，并占有使用拍卖标的物，原告要求被告返还拍卖佣金，没有事实和法律依据，不予支持。温州市鹿城区城市管理与行政执法局是针对周庆珲作出的《行政处罚决定书》，原告也没有代为交纳行政罚款及加处罚款，原告现要求两被告赔偿该款项，没有事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条的规定，判决：一、被告温州市鹿城区双屿街道牛岭村村民委员会于本判决生效之日起十五日内协助原告程远办理坐落温州市鹿城区鞋都大道牛岭锦苑1幢111室（建筑面积56.33平方米）房屋的所有权和土地使用权过户至原告程远名下的手续。二、驳回原告程远的其他诉讼请求。案件受理费27092元，减半收取13546元，由原告程远负担5462.5元，由被告温州市鹿城区双屿街道牛岭村村民委员会负担8083.5元。
一审宣判后，程远不服，向本院提起上诉称，一、原判认定事实不清。1、一审认为汇丰拍卖行已经履行了拍卖标的物瑕疵告知义务，与事实不符。被上诉人汇丰拍卖行一审提供的证据，不能证明拍卖行已经告知不可办理产权面积原系非机动车库。二被上诉人偷换概念，采取欺骗方式，拍卖了非机动车库，该重大瑕疵在拍卖时未曾告知。2、拍卖前附于《告知书》背后的牛岭锦苑第1、2幢平面图，可见在规划设计的各段营业用房于非机动车库的隔墙在该平面图中已被取消，原通往机动车库的后门已被封闭且在该平面图上没有门的标志，测绘成果书中标有的“非机动车库”等表示房屋设计用途的字样已被删除。3、拍卖非机动车库的行为，违反了相关法律、行政法规强制性规定，同时也违反强制性政策规定。4、根据2009年6月12日上午在牛岭村会议室召开的关于牛岭安置房分配会议及牛岭村委会于2012年5月3日向温州市房屋登记中心出具的证明，证明非机动车库仍保持共同共有状态。牛岭锦苑业主大会在《委托书》中仅委托严云龙等12人负责牛岭40号地块1号、2号楼一层营业房处置拍卖有关事宜，并未包括一层非机动车库或者物业管理用房，而牛岭村委会在无授权的情况下，处分全体业主共同财产，其处分行为自始无效。二、原判适用法律错误。本案应适用《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（二）项和第五十二条第（五）项的规定，而非第四十四条第一款、第六十条的规定。三、原判主文第一条遗漏判令被上诉人汇丰拍卖行必须提供房地产登记部门规定的各项要件的内容，应予变更。四、该违法拍卖的“营业房”已被有关行政执法部门作出行政处罚，目前已进入执行阶段。上诉人正面临罚款及腾空、恢复建设工程规划许可证确定的房屋用途的不利后果，导致上诉人的合法权益遭到侵害。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人一审的诉讼请求，本案一、二审受理费由被上诉人负担。
被上诉人牛岭村委会答辩称，一、牛岭村委会已经履行了拍卖标的物的瑕疵告知义务。牛岭村委会在委托汇丰拍卖行进行拍卖时，已经告知拍卖行标的物以现状、现功能为准，同时提供了建设工程规划许可证，明确告知汇丰拍卖行不可办理产权面积部分系非机动车库。拍卖行也以告知书的形式明确告知上诉人去现场勘察，上诉人如果去现场勘察，牛岭村委会也都如实告知不可办理产权面积部分系非机动车库。二、牛岭村委会对涉案房屋具有处分权，上诉人通过拍卖形式买下房屋，买卖合同有效。涉案房屋属于牛岭村委会的三产安置房，非机动车库虽然属于全体业主所有，但根据《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百条的规定，牛岭村委会在经过全体业主三分之二以上同意的情况下，对涉案标的进行委托拍卖的处分行为合法有效。村里召开业主大会时，村委会和业主对处置内容十分清楚，包括营业部分和非机动车库，只是字面表述存在瑕疵，但拍卖款项已经分发给业主，且业主对此也均无异议，应当视为业主委托村委会对非机动车库进行处分。三、牛岭村委会并未改变非机动车库的使用功能，只是改变了部分结构。上诉人自己改变了非机动车库的使用功能，不利后果应该由上诉人自行承担，行政处罚与牛岭村委会无关。四、原审法院认为拍卖合同有效，并适用相关法律作出判决，适用法律正确。五、涉案房屋已经可以办理房屋过户登记手续，牛岭村委会也愿意积极配合办理过户手续，上诉人要求变更原审判决第一项判决内容的诉讼请求没有意义。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人汇丰拍卖行答辩称，一、汇丰拍卖行已经履行了瑕疵告知义务。汇丰拍卖行在本案拍卖中，通过拍卖公告、出具书面告知书并由竞买人签署、标的现场展示及接受问讯这三种方式告知了竞买人标的物的瑕疵情况，已经尽到了告知义务。上诉人作为完全民事行为能力人，应当仔细查看拍卖标的物及有关资料，慎重决定竞价行为，并对其竞拍行为负责。现上诉人称其未对拍卖标的物进行全面了解，误以为涉案标的性质不是非机动车库，由此造成的后果理应按拍卖规则由上诉人自行承担。二、牛岭村委会对非机动车库拥有控制及处分权，汇丰拍卖行接受委托后组织的拍卖活动不违反法律的强制性规定。依照《中华人民共和国物权法》的规定，物业区域内共用配套的非机动车库归全体业主所有，业主依法享有的物业共用部位、共用设备的所有权或者使用权。本案非机动车库属于小区全体业主共有，为法定共有。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。法律没有强制性规定非机动车库不能拍卖或者其使用范围仅用于车辆停放，故业主在法律范围内完全可以进行相对自由的处置。三、根据《中华人民共和国物权法》第103条的规定，本案非机动车库的处置只需三分之二以上的业主同意即可，上诉人认为须经全体业主同意，属于对法条的片面理解。牛岭村委会与汇丰拍卖行签订的委托合同，牛岭村委会是有权处置的主体，即使授权书上未完全详尽委托内容，也应属于效力待定，也不是上诉人所称的委托合同自始无效。况且至今均没有业主对委托合同提出异议。四、上诉人于一审阶段请求确认关于不可办理产权部分的房产拍卖合同无效，其依据是《中华人民共和国合同法》第五十二条，而本案中不可办理产权部分房产拍卖并没有违反法律、行政法规强制性规定，上诉人也未举证证明，故一审法院适用《中华人民共和国合同法》第四十四条及第六十条处理本案正确。五、上诉人受到行政执法部门处罚，是由于上诉人自行改变拍卖房屋的使用用途，将非机动车库改变为营业房，该行为系上诉人自身过错造成，与汇丰拍卖行无关。综上，上诉人系由于涉案房屋市场价下跌而产生反悔之心，其诉讼行为是不诚信的恶意诉讼。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，被上诉人汇丰拍卖行未提供新的证据。被上诉人牛岭村委会提供了由村民签名的委托书，拟证明牛岭锦苑1幢、2幢一层非住宅的处置拍卖已经得到村民追认。经质证，上诉人认为，该证据已经超过二审举证期限；对该委托书的真实性有异议，该委托书上的业主签名与原来作为拍卖依据的委托书上的业主签名存在多处不一致；且该委托书中所谓的“非住宅”具体面积不明。被上诉人汇丰拍卖行对该证据的三性均无异议，认为可以证明拍卖行当时与村委会签订委托书时，牛岭村委会有处分权；小区业主人数众多，又是分两次签订，故第一次签字的业主没有时间参与第二次签字的情况也的确存在，而不同时间签名稍有不同，也是客观存在的，上诉人称该委托书上的业主签名不真实，但是未提供证据予以佐证。本院认为，被上诉人牛岭村委会提供的该委托书真实，可以证明牛岭村委会对一层非住宅的处置拍卖已经获得业主授权，对该证据予以认定。上诉人提供了如下证据：证据一、牛岭安置房分配会议，证据二、双屿街道牛岭村民委员会2012年5月3日向温州市房屋登记中心出具的证明，证据三、牛岭村委会2011年3月21日向温州市房管局出具的《关于要求办理房屋产权的报告》，上述证据拟证明牛岭锦苑1幢、2幢非机动车库等公共配套用房未作分配，属于全体业主共有的事实；证据四、牛岭锦苑1幢、2幢一层平面图，拟证明被上诉人不但没有告知标的物瑕疵，反而隐瞒瑕疵，故意欺骗竞买人的事实；证据五、张慧辉公民身份证及调查取证笔录，拟证明牛岭锦苑1幢、2幢一层平面图的来源；证据六、（2014）温鹿行审字第192号行政裁定书，拟证明鹿城区城市管理与行政执法局要求上诉人腾空影响房屋用途的物品；证据七、温州市鹿城区城市管理与行政执法局的温鹿城法执通字第69号执行通知书，拟证明执行通知书的内容。上诉人提供的二审证据清单上的其他证据，均已由当事人在一审过程中提供，故不属于二审中新的证据。经质证，牛岭村委会质证如下：证据一至证据四，均不属于一审判决后产生的新证据，也不属于当事人申请法院调取而未调取的证据，均不属于新证据；证据五的实质属于证人证言，证人应出庭接受质询，故该证据不能作为二审新的证据；证据六、证据七与本案不存在关联性。汇丰拍卖行质证如下：上诉人提供的证据均不属于二审中新的证据。关于证据一，在2009年6月12日之后，村民于2013年11月7日召开了村民代表大会，对非住宅对外拍卖进行了决议；证据五属于证人证言，证人应当出庭接受质询，上诉人也没有提供证据证明证人符合不出庭作证的条件，故对证据五的三性均有异议；证据六、证据七与本案无关联性，系上诉人自身过错导致的法律后果，与汇丰拍卖行无关。本院认为，上诉人提供的证据一、证据二、证据三系一审庭审之前就客观存在的证据，也不属于因客观原因无法调取的证据，故该证据不属于二审中新的证据；证据四系复印件，真实性无法确认，本院不予认定；证据五的实质应为证人证言，但证人未出庭接受各方质询，故本院对该证据不予采信；证据六、证据七与本案不具有关联性，本院不予认定。
本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原审法院认定的事实予以确认。
另查明，二审期间牛岭锦苑业主出具了同意委托严云龙等12人处置牛岭村40号地块1号、2号楼一层非住宅处置拍卖有关事宜的委托书。
本院认为，二审双方当事人的争议焦点如下：第一，被上诉人牛岭村委会对委托被上诉人汇丰拍卖行的拍卖标的物是否具有处分权；第二，被上诉人牛岭村委会、汇丰拍卖行在拍卖过程中是否已告知“不可办理产权部分”为非机动车库；第三，上诉人要求被上诉人赔偿行政罚款及加处罚款有无依据。
第一，村委会提交的《国有土地使用权证》、《规划建设许可证》及相关资料，可证明拍卖标的物为牛岭村部分村民的安置房及其附属部分，小区业主对此享有所有权。在拍卖成交后至今，未有小区业主对拍卖标的物的权属提出异议。二审中被上诉人牛岭村委会提供了小区业主授权处置牛岭锦苑1、2号楼非住宅的委托书，表明小区业主对被上诉人牛岭村委会的处分行为进行了追认。而对非机动车库的拍卖并没有违反法律、行政法规的强制性规定，故被上诉人牛岭村委会对拍卖标的物的处分行为有效。
第二，被上诉人汇丰拍卖行在发出拍卖公告15日后举行了拍卖会，给上诉人预留了充足的踏勘时间，且将房屋的可办理产权和不可办理产权情况制作成清单并明确告知上诉人。被上诉人汇丰拍卖行与上诉人签订的《告知书》第三条约定，“请竞买人务必现场踏勘了解相关标的物具体情况，一旦进入拍卖会场即表明完全了解该拍卖标的的一切情况，并愿意承担一切法律责任。”上诉人在《告知书》上签名确认，表明上诉人已认可拍卖标的物包含不可办理产权部分，并明确知道标的物的瑕疵情况。在明知拍卖标的物包含“不可办理产权部分”的情况下，上诉人作为完全民事行为能力人，在商铺购买等重大经济活动中，负有一定的谨慎注意义务。上诉人主张对“不可办理产权部分”为非机动车库的事实不知情，有悖常理，本院不予采信。
第三，关于行政罚款及加处罚款，由于该两项处罚的对象是案外人周庆珲，而上诉人也没有为周庆珲交纳行政罚款及加处罚款，故上诉人要求被上诉人赔偿该罚款，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。
关于上诉人要求被上诉人汇丰拍卖行提供相应材料协助办理牛岭锦苑1幢112室房屋所有权和土地使用权过户手续的请求，涉案房屋的产权已经登记于牛岭村委会名下，上诉人未提供充分证据证明办理涉案房屋所有权和土地使用权手续的过程中需汇丰拍卖行提供协助，故原审法院判决主文未将汇丰拍卖行作为履行协助义务的主体，并无不当。若今后办证过程中，确须汇丰拍卖行提供协助，汇丰拍卖行亦应履行相应的协助义务。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人程远的上诉理由不能成立，本院对其请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27092元，由上诉人程远负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张苗苗
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一四年十二月四日
书 记 员 詹旭初