北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终4413号
上诉人（原审被告、反诉原告）：翟睿，女，1976年4月1日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘钢，男，1975年3月11日出生。
二上诉人共同委托诉讼代理人：王侃，北京天江律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张帆，女，1993年12月13日出生。
委托诉讼代理人：张友念，北京市同翎正函律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：王翼瑶，女，该公司员工。
原审第三人：中国民生银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区复兴门内大街2号6层。
负责人：马琳，行长。
委托诉讼代理人：曹欢欢，北京市中银律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王泓月，北京市中银律师事务所实习律师。
上诉人翟睿、上诉人刘钢因与被上诉人张帆、被上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、原审第三人中国民生银行股份有限公司北京分行（民生银行北京分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初12678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
翟睿与刘钢（以下简称翟睿二人）上诉请求：请求二审法院撤销原审判决第四项，依法发回重审或改判驳回张帆的该项诉讼请求。主要事实与理由：一、我方并无违约事实，我方还款账户于2016年4月6日及7日转入还款所需全部金额600万元，银行也于次日及时进行了扣款。二、101号房屋（以下简称涉案房屋）解押时间拖延并非我方原因，不应由我方承担责任。本案中，涉案房屋于2016年5月19日最终解押完毕，而合同约定的办理过户时间为5月30日，此期间足够各方继续履行合同，张帆在合同可以履行的情况下仍发出解除合同通知，违背常理和合同约定，涉案房屋解押时间并不影响合同的履行，更不影响合同目的的实现。房屋买卖中认定一方是否因为超期而违约时，应综合考虑交易的过程及相关事实，而不应仅以绝对的时间点来衡量。银行等机构的办事流程并非当事人所能操控，当事人约定的相关期限只能是预估，所以合同中的解押时间应为办理解押的时间而非解押完成的时间。综上，一审判决认定“双方合同因翟睿二人责任解除”系认定事实及适用依据严重错误。三、一审法院判决违约金无合理依据，认定违约金数额依据不明。
张帆辩称，同意一审判决。张帆为了购房，通过北京中融信担保有限公司借款300万元，每月6万元利息，现已持续一年多，因为翟睿二人不配合履约，导致发生100多万元费用，一审判决认定的违约金数额并不过高。因涉案房屋未能依约购得，张帆另购房屋，导致发生很多费用。
链家公司辩称,涉案房屋的解押时间分别为2016年4月18日、2016年5月17日，本案房屋交易无法进行是张帆资金断裂所致。本案中的电话录音证据能够证明张帆因资金问题不想继续履行房屋买卖合同，张帆亦认可该录音的真实性。涉案房屋的网签时间为2016年5月17日，张帆在该日网签应视为其放弃了相应解除权。解押时间延后并非翟睿二人原因。一审法院判决我公司对翟睿二人返还300万元承担连带责任无合同和法律依据，但我方未提出上诉。
民生银行北京分行述称，我方对双方房屋买卖合同及具体约定不了解，对翟睿二人的上诉意见不发表意见。我方在收到翟睿二人的还款后，对涉案房屋进行了解押，还款后一个月左右解押是正常的。
张帆向一审法院起诉请求：1.判决张帆与翟睿、刘钢签署《北京市存量房屋买卖合同》于2016年5月21日解除；2.翟睿、刘钢返还定金10万元；3.翟睿、刘钢返还购房款300万元，链家公司承担连带清偿责任；4.翟睿、刘钢支付违约金144万元（720万元×20%）；5.翟睿、刘钢支付中介费18万元，链家公司承担连带清偿责任；6.翟睿、刘钢赔偿利息损失232880元（第一次借款105080元，第二次借款127800元），公证费4900元。
翟睿、刘钢向一审法院提出反诉请求：1.继续履行合同，张帆支付剩余购房款410万元；2.张帆支付违约金36万元；3.张帆赔偿因违约而导致的借款费用损失87000元；4.张帆承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：
2016年3月3日，张帆与翟睿、刘钢签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张帆购买翟睿、刘钢位于101号房屋，房屋总价款720万元，定金10万元，双方于合同签订之日起90日内办理房屋过户手续。
同日，张帆（乙方）与翟睿、刘钢（甲方）、链家公司（丙方）签订《补充协议》，约定：第二条关于房屋交易具体事宜的约定，1、定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。(1)乙方于2016年3月3日将第一笔定金人民币壹拾万元整自行支付给甲方。2、还款解压：交易房屋是有抵押，交易房屋有抵押的，甲方应于2016年3月31日前向房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年4月30日前办理完毕解除抵押登记手续。3、关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下述方式履行：乙方于2016年3月31日（含）前将第一笔首付款人民币叁佰万元整，以融信托管的方式支付甲方；（2）乙方于甲方办理完毕房屋解押手续后三个工作日内将第二笔首付款人民币叁佰捌拾贰万元整以建委资金监管的方式支付甲方；（3）乙方于过户前三个工作日内将第三笔首付款贰拾叁万元整以理房通托管方式支付甲方；4、权属转移登记：甲乙双方同意，在2016年5月30日（含）之前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和／或乙方到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。第四条违约责任，1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。
同日，张帆与翟睿、刘钢、链家公司签订居间服务合同，约定张帆因链家公司的居间服务行为需向链家公司支付居间服务费158400元。
同日，张帆向翟睿、刘钢支付了定金10万元。
此后，张帆为履行合同，通过抵押贷款的方式对外借款284万元，并因此支付了利息、平台服务费、担保评审费共计105080元，公证费4900元。翟睿、刘钢为履行合同对外借款300万元，并支付利息、平台服务费、担保评审费共计135000元。
2016年3月15日，张帆与翟睿、刘钢、北京理房通支付科技有限公司签订《理房通资金托管协议》，约定由北京理房通支付科技有限公司托管张帆向翟睿、刘钢支付的购房款叁佰万元。同日，张帆与翟睿、刘钢、链家公司、北京理房通支付科技有限公司签订了《房款支付安心承诺协议》两份，约定翟睿、刘钢在满足北京理房通支付科技有限公司要求的情况下，可以解冻张帆在理房通资金托管的资金，金额分别为140万元和160万元，链家公司对此解冻资金向张帆承担先行垫付的责任，即如张帆资金解冻至翟睿、刘钢账户后，非因张帆原因导致双方协商一致解除存量房屋买卖合同或法院判决解除存量房屋买卖合同的，对于张帆解冻至翟睿、刘钢账户的资金，链家公司进行先行垫付。
此后，张帆向北京理房通支付科技有限公司账户支付购房款300万元。2016年3月17日，张帆向链家公司支付居间代理费158400元，并向北京中融信担保有限公司支付保障服务费21600元。
2016年4月6日，北京理房通支付科技有限公司将其托管的300万元购房款付至刘钢在民生银行的账户。2016年4月7日至8日，民生银行从刘钢的账户中划款共计6632674.57元。2016年5月6日，涉案房屋解除其中一项抵押。2016年5月19日，涉案房屋解除第二项抵押，至此涉案房屋抵押全部解除。
2016年5月17日，链家公司完成涉案房屋交易的国土局网上签约。
2016年5月21日，张帆向翟睿、刘钢发出《合同解除通知函》，告知翟睿、刘钢因二人完成房屋解押时间晚于合同约定时限超过15日，要求解除双方所签房屋买卖合同。
此后，翟睿、刘钢不同意解除合同，双方发生争议。
后张帆再次因借款对外支付利息、平台服务费、担保评审费共计127800元。翟睿、刘钢再次因借款对外支付利息、平台服务费、担保评审费共计87000元。
另查明，翟睿、刘钢至今未退还张帆所付定金及首付款。链家公司至今未代为退还张帆购房款300万元。
一审中，翟睿、刘钢认为张帆一方要求解除合同的真实原因为张帆无力支付剩余房款，并就此提交：1.提交录音一份，内容为张帆姐姐张萍及张萍配偶与刘钢、中介工作人员在2016年5月25日的谈话；2.房屋价格网络打印材料。
张帆认可该谈话存在，但不认可证明目的，另外认可涉案房屋价格上涨的事实。
根据上述证据及意见，一审法院认定：张帆与翟睿、刘钢在2016年5月25日曾进行过协商，其间张帆曾提出有一定资金压力。
民生银行北京分行表示：关于解押问题，银行有内部流程，需要逐级审批，而且涉及去房管局办理手续，该行办理解押是按照正常流程走，贷款协议也没有解押时间限制。
一审法院认为，张帆、翟睿、刘钢所签《存量房屋买卖合同》及三人与链家公司所签《补充协议》、《居间服务合同》均系各方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应为有效协议。其中《补充协议》约定了如翟睿、刘钢未在2016年5月15日前完成房屋的解押，则张帆即已享有合同的解除权，故张帆在2016年5月21日所发解除合同通知函具有法律效力，即《存量房屋买卖合同》、《补充协议》已于2016年5月21日解除。需要说明的是，翟睿、刘钢对于其完成解押时间晚于合同约定时限是否存在过错，张帆是否因自身资金问题无力购买房屋，均不影响张帆依照合同享有和行使合同解除权。因翟睿、刘钢违反合同约定，导致《存量房屋买卖合同》、《补充协议》解除，其理应承担相应的法律责任。另外，依照张帆与翟睿、刘钢、链家公司、北京理房通支付科技有限公司签订的《房款支付安心承诺协议》约定，在非因张帆原因导致合同解除，而张帆支付理房通托管的购房款已经实际打入翟睿、刘钢账户时，链家公司有义务先行垫付该托管房款，基于本案中双方合同因翟睿、刘钢责任解除，故链家公司有义务垫付张帆理房通托管的300万元购房款。现张帆要求确认其与翟睿、刘钢签署《北京市存量房屋买卖合同》于2016年5月21日解除；翟睿、刘钢返还定金10万元；翟睿、刘钢返还购房款300万元，链家公司承担连带清偿责任的请求，并无不当，该院予以支持。张帆要求翟睿、刘钢支付违约金144万元，数额过高，该院依据双方的过错程度、实际损失、房屋价格差，酌情予以确定。张帆要求翟睿、刘钢赔偿中介费18万元、利息损失232880元，因该院已判决翟睿、刘钢赔偿张帆违约金，该违约金已足以弥补张帆的全部损失，故该院对于张帆的该项诉求，不再支持。
翟睿、刘钢反诉要求继续履行合同，张帆支付剩余购房款410万元；张帆支付违约金36万元；张帆赔偿因违约而导致的借款费用损失87000元的请求，无事实及法律依据，该院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、张帆与翟睿、刘钢就买卖101号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》于二〇一六年五月二十一日解除；二、翟睿、刘钢于判决生效之日起十日内返还张帆定金十万元；三、翟睿、刘钢于判决生效之日起十日内返还张帆购房款三百万元，北京链家房地产经纪有限公司对此购房款的返还承担连带清偿责任；四、翟睿、刘钢于判决生效之日起十日内支付张帆违约金一百一十八万元；五、驳回张帆的其他诉讼请求；六、驳回翟睿、刘钢的反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审认定的事实与一审法院认定事实一致。
上述事实，有当事人陈述意见、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、收据、《理房通资金托管协议》、《房款支付安心承诺协议》、房屋产权证书、《合同解除通知函》、录音证据、银行账户明细等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案《补充协议》约定：翟睿二人最迟应于2016年4月30日前办理完毕解除抵押登记手续；翟睿二人若出现逾期履行前述义务超过十五日的，构成根本违约，张帆有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。现翟睿二人于2016年5月19日方办理完毕涉案房屋解除抵押登记手续，构成违约，故依照上述合同约定，张帆享有合同解除权，合同解除后，翟睿二人应当向张帆支付违约金。就违约金的数额，本院考虑翟睿二人的过错程度、张帆为了履行买卖合同支出的必要费用、合同履行的实际情况，结合本案合同解除发生在约定过户日之前等因素，酌定翟睿、刘钢应向张帆支付违约金50万元。一审法院依据房屋价格差等因素酌定的违约金数额过高，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初12678号民事判决第一项、第二项、第三项、第六项；
二、撤销北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初12678号民事判决第四项、第五项；
三、翟睿、刘钢于本判决生效之日起十日内支付张帆违约金50万元；
四、驳回张帆的其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费62200元，反诉案件受理费21588元，均由翟睿、刘钢负担（其中21588元已交纳，余款62200元于本判决生效后七日内交至一审法院）。
二审案件受理费15420元，由翟睿、刘钢负担6534元（已交纳），由张帆负担8886元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 姚 颖
审判员 李 珊
审判员 陈雨菡
二〇一七年五月二十五日
书记员 马博文