广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院民 事 判 决 书（2015）临民初字第1801号原告梁某，男，侗族，1984年出生，广西龙胜县人，住龙胜各族自治县。原告张某，女，汉族，1985年出生，广西龙胜县人，住龙胜各族自治县。系原告梁某之妻。两原告的委托代理人龙春良，广西春良律师事务所律师。被告桂林某投资有限责任公司，地址：临桂区临桂镇新龙路。法定代表人谢某，该公司董事长。委托代理人周漠，广西永维律师事务所律师。原告梁某、张某诉被告桂林某投资有限责任公司（以下简称某投资公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2015年9月25日受理后，依法组成由审判员李春光担任审判长和人民陪审员叶永付、侯有喜参加的合议庭。并于2015年11月23日公开开庭审理了本案，原告及其委托代理人龙春良和被告的委托代理人周漠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。某、张某诉称，2014年4月13日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发的某华府邸小区3栋2单元5层1号房，购房金额为429033元。合同签订后，原告已按照合同约定履行付款义务。合同约定的房屋交付时间为2014年11月30日前，但被告却未按合同的时间向原告交付房屋。两原告又于2015年3月25日与被告签订了《商品房买卖合同》补充协议，双方重新约定房屋交付时间为2015年8月31日前，现已过交付房屋期限，被告仍未交付房屋，按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定从2014年11月30日起至实际交付之日止，逾期不超过90日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金；逾期超过90日后，被告按日向原告支付已交付房价款万分之四的违约金。因此，从2014年11月30日起计至2015年8月31日被告应向原告支付逾期交房违约金43503元（庭审变更为47365元）。2015年8月31日之后至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之四的违约金，截至起诉之日，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因，原告所购房屋仍在施工过程中。被告延期交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，严重损害了原告的利益。依照合同法第107条以及合同的约定，请求法院：1.判令被告立即履行合同规定的交房义务；2.判令被告给付原告违约金47365元（从2014年11月30日计至2015年8月31日共276天，按276天×429033元×4÷10000计算），2015年8月31日之后至实际交付之日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之四的违约金；3.本案诉讼费用由被告承担。原告原告梁某、张某对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1.梁某的身份证，证明原告梁某的身份情况；2.张某的身份证，证明原告张某的身份情况；3.《商品房买卖合同》，证明原告以429033元购买被告开发的某华府邸小区3栋2单元5层1号商品房，双方形成买卖合同关系的事实；4.《商品房买卖合同》补充协议，证明被告与原告重新约定房屋交付时间为2015年8月31日及违约赔偿的事实；5.销售不动产统一发票两份，证明原告已按照合同约定履行了付款义务。被告桂林某投资有限责任公司辩称，1.同意履行交房义务，但是不能马上交付，因为很多客观原因，还需要一定的时间；2.对于逾期交房违约金，因为现在房屋还未交付，停水停电、气候异常等特殊原因造成可延期交房的天数还无法统计，未能完成具体金额的计算；房屋交付之后，愿意按合同履行，违约金的起算时间应从补充协议重新约定的交房时间（2015年8月31日）开始计算。被告桂林某投资有限责任公司未向法庭提交证据。经开庭质证，被告对原告提供的证据均无异议，本院对原告提供的证据予以认定。依据上述证据以及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：2013年5月23日，被告预收原告的购房款129033元收款发票上载明销售的不动产为“某华府邸3﹟楼二单元3-2-5-1号”房。2014年4月13日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，出卖人是被告桂林某投资有限责任公司，买受人是原告梁某、张某。买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为临房预字2013-026号。合同约定：买卖的商品房为某华府邸第3幢2单元5层1号房、建筑面积130.01平方米、房屋总价款429033元（其中首期款129033元在签订合同之日交纳，余款300000元由买受人自行向住房公积金管理中心申请公积金贷款付清）；合同第八条约定：出卖人应当在2014年11月30日前，依照国家规定，将取得该商品房经建设工程竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同还对违约责任以及出卖人可据实予以延期交房的特殊原因等等内容进行了约定，并约定合同自双方签订之日起生效。合同签订后，该《商品房买卖合同》2014年6月11日在临桂县房地产管理所登记备了案。2014年12月3日，被告收到了原告的购房款300000元。但被告未能在合同约定的2014年11月30日前交房。2015年3月25日，原、被告双方签订一份“《商品房买卖合同》补充协议”，内容为：“乙方已购买由甲方兴建的某华府邸小区3﹟楼2单元5层1号房，现甲乙双方协商一致，就《商品房买卖合同》（以下简称主合同）未尽事宜，订立如下补充协议。本补充协议的约定与主合同的约定不一致的，则以本补充协议的约定为准。除本补充协议另有约定外，本补充协议的用语与主合同的用语具有相同的含义。一、违约赔偿除主合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按主合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限（2014年11月30日）的第一天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限（2014年11月30日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金；3.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5﹪向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2015年3月起逐月将逾期交房违约金存入买受人指定账户，直至付清。乙方签定《商品房买卖合同》补充协议视为选择继续履行合同，从签定本协议之日至2015年8月31日，乙方不得以任何理由在此期间向甲方申请退房。（逾期时间界定为：自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止）二、交付期限按主合同第八条规定，出卖人应当在2014年11月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。现因天气等不可抗力因素导致工期延误出卖人重新约定商品房于2015年8月31日前通过相关部门五方验收，合格后交付买受人装修”。另外，补充协议中还写有原告张某的桂林银行的帐号62×××63。签订补充协议之后，被告未按约定给付原告违约金。补充协议的约定到期后，被告仍未交房，原告提起诉讼，诉请被告交付房屋、给付逾期交房违约金。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同》补充协议，是双方的真实意思表示，内容未违反法律规定，是合法有效的，应受法律保护，双方应按约定全面履行。原告要求继续履行合同，被告并无异议，本院予以确认，因此，被告应将原告所购房屋按合同约定交付给原告。原告按合同约定支付了房价款429033元给被告，履行了合同约定的付款义务，而被告至今未能交房给原告，其行为已构成违约，被告应对其违约行为承担违约责任，原告要求被告给付违约金的诉请，本院予以支持。根据“《商品房买卖合同》补充协议”中“除主合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按主合同规定的期限将该商品房交付买受人使用；乙方签定《商品房买卖合同》补充协议视为选择继续履行合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2015年3月起逐月将逾期交房违约金存入买受人指定账户，直至付清。（逾期时间界定为：自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止）”的约定，诉讼中被告未提供证据证明有合同第八条规定的可以延期交房的特殊情况，依照双方的约定和法律规定，逾期交房的起算时间应从2014年11月30日之次日起算；原告主张从2014年11月30日起算不符合约定，本院不予采信；被告主张违约金的起算时间应从补充协议重新约定的交房时间（2015年8月31日）开始计算，因双方签订的补充协议中第一点关于“违约赔偿”方面，已明确约定“逾期时间界定为：自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止”，而补充协议中重新约定的交房时间只是在违约交房的情况下双方约定的一个交房日期，是不让被告无限期的拖延而不交房，同时约定原告在此时间之前不得退房，该约定不能否定前面对“逾期时间界定”的约定，故被告的这一主张本院亦不予采信。被告至今未交付房屋给原告，应当立即交付约定的商品房给原告。因逾期交房超过了90日，依约定被告应按日向原告支付已交付房价款万分之四的违约金。原告要求被告按日向原告支付已付房价款万分之四的违约金的诉请符合双方的约定，本院予以支持。从2014年12月1日至2014年12月3日共计3天，原告已付房价款129003元，按万分之四计算，该时间段的违约金为155元(3天×129033元×4÷10000)；2014年12月4日至2015年8月31日（271天）按已付房价款429033元万分之四计算，该时间段的违约金为46507元（271天×429033元×4÷10000）。截止至2015年8月31日，被告应给付原告违约金共计46662元。原告主张截止至2015年8月31日，被告应给付原告违约金47365元，其诉请超出本院审核的部分，本院不予支持。2015年8月31日之后至实际交付止的违约金，原告请求被告按日向原告支付已交付房价款万分之四的违约金，未违反法律规定并符合双方的约定，本院亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：一、被告桂林某投资有限责任公司应将“某华府邸3﹟楼二单元3-2-5-1号”商品房交付给原告梁某、张某；二、被告桂林某投资有限责任公司支付逾期交房违约金46662元（违约金已计算至2015年8月31日止，之后的违约金以已付房价款429033元按每日万分之四计算至实际交房之日止）给原告梁某、张某；三、驳回原告梁某、张某的其他诉讼请求。本案案件受理费938元，由原告梁某、张某负担38元，由被告桂林某投资有限责任公司负担900元。上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费938元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  李春光人民陪审员  叶永付人民陪审员  侯有喜二〇一五年十二月十八日书 记 员  尹 康