铁岭市银州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽1202民初1113号
原告：杨亚萍。
委托代理人：高文秀、张晓宇，系辽宁富洲律师事务所律师。
代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求，和解，调解，代收法律文书。
被告：穆桂荣。
被告：杨金伟（系穆桂荣丈夫）。
被告：铁岭市百财房地产经纪有限公司，住所地铁岭市银州区柴河街惠源11号东区西厢门市南数7号。
法定代表人：邹秀英，系该公司董事长。
委托代理人：王剑锋，系该公司员工。
代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求，和解，调解，代收法律文书。
原告杨亚萍与被告穆桂荣、杨金伟、铁岭市百财房地产经纪有限公司（以下简称百财公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年04月21日立案受理，并依法组成合议庭于2017年06月23日公开开庭进行审理，原告杨亚萍及其委托代理人高文秀、张晓宇，被告杨金伟，被告百财公司的法定代理人邹秀英及委托代理人王建峰到庭参加诉讼，被告穆桂荣经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2016年10月09日，原告与被告穆桂荣、杨金伟签订了买卖合同，原告购买二被告位于铁岭市银州区金湾尚城55号楼2单元901室住宅楼一套，面积为81.64平方米。合同双方约定售房价格为31万元，首付房款共计4万元，原告先交付被告定金1万元，被告先行办理房屋所有权证。被告明确保证在2016年12月16日前能将房照办下来，并于当日通过中介交付原告，同日协助原告办理房屋所有权过户登记，原告通过中介交付余下首付款3万元，按揭还楼房贷款。被告百财公司作为中介方居间买卖楼�，见证房屋买卖双方交易经过，负责原告房屋买卖合同的履行，代理原告办理首付款交付及按揭还贷相关手续，原告于该房屋买卖合同签订之日交付定金1万元给被告杨金伟，杨金伟在定金收条上签字。同时原告交付被告铁岭市百财房地产经纪有限公司中介费及贷款费4000元。2016年12月16日，二被告未按约定办理完毕房屋所有权证，也拒不交付楼房，以至于原告不能办理房屋所有权过户登记，不能按约定交付首付款及办理按揭贷款。原告购买该房屋是儿子结婚所用，6月份婚期将至，因二被告的违约行为，儿媳妇和儿子分手，给原告造成巨大精神损害，原告花费大量精力和财力多次寻找被告穆桂荣、杨金伟，去被告百财公司，要求继续履行合同，至今被告仍未履行，被告百财公司也未能保证房屋买卖合同继续履行，因此，原告依法起诉至法院，请求支持原告的诉讼请求�1、解除房屋买卖合；2、被告穆桂荣、杨金伟返还定金1万元，支付违约金并赔偿损失、中介费共计76945元（赔偿损失945元，违约金62000元，返还中介费4000元，定金1万元），三被告连带承担赔偿责任；3、被告承担诉讼费。
被告杨金伟辩称：我与穆桂荣系夫妻关系，房屋登记在我俩名下，我没有违约，我的房照在2016年12月07日就办理完毕了，我打电话告诉了中介。由于原告方需要贷款，我一直等着，也没有消息，我多次催促中介，快过春节了中介给我打电话让我过去，我过去后原告也在中介，原告说房屋不买了，我问为什么不买了，原告说孩子结婚没有时间装修。原告不买房屋了，与无我无关。
被告百财公司辩称：2016年10月09日签署买卖合同，甲方（被告穆桂荣、杨金伟）房屋有贷款，所以约定2016年12月16日前办理过户手续，甲方于2016年12月07日解�房屋抵押并办理完毕产权证，我方2016年12月08日通知双方办理银行贷款手续，乙方（杨亚萍）以未准备贷款手续为由，拒绝配合办理。双方于2016年12月17日第一次进行调解，乙方提出不买了，并要求甲方退还定金，甲方拒绝并要求继续履行合同，合同约定超期15日为违约，之后我方多次调解未果，我方起到居间协调作用，并付出大量人力、物力，故我方无过错，不应该承担赔偿责任。
原告举证如下：
1、房屋买卖合同（证明约定了双方的权利义务，合同约定了违约金的计算方法）。
被告对证据真实性均无异议，本院予以采信。
2、被告杨金伟出具的定金收条（证明原告交付定金1万元）。
被告均无异议，本院予以采信。
3、中介费收据一份、贷款收据一份（证明铁岭市百财房地产经纪有限公司收取费用4000元）。
被告均无异议，本院予以采信。
4、中介公司店长李世祥证明材料（证明被告杨金伟没有在2016年12月16日前办理房照，三被告串通欺骗原告）。
被告百财公司质证称，李世祥是我们店店长，证明的意思不是杨金伟房照没办理下来，是杨金伟当时没有把房照送过来。被告杨金伟没有异议。本院认为，原告未申请证人李世祥出庭作证、仅举证证人证言，且无其他证据予以佐证，本院对此证据不予采信。
被告杨金伟举证如下：
1、房产证复印件（证明本被告于2016年12月07日办理完毕房照）。
原告质证称此复印件看不清，不真实。被告百财公司无异议。本院认为，此复印件不能同原件予以核对，不能确认其真实性，本院不予采信。
经庭审举证、质证、本院认证及当事人陈述，查明案件事实如下：2016年10�09日，经被告百财公司介绍，原告与被告穆桂荣、杨金伟签订了房屋买卖合同，原告以31万元价款从被告穆桂荣、杨金伟处购买铁岭市银州区金湾尚城55号楼2单元901室房屋，双方约定于2016年12月16日前向房屋交易中心申请办理过户手续。合同签订当日，原告向被告杨金伟交付了定金10000元。另查明，原告向被告百财公司交付了中介费及代为办理贷款的相关费用共计4000元。
又查明，双方签订房屋买卖合同时，被告穆桂荣、杨金伟并未取得涉诉房屋所有权证书，且本案当事人对此事项均知悉，双方至庭审之日止尚未办理房屋过户登记。
本院认为，被告穆桂荣、杨金伟未取得涉诉房屋所有权证书而将房屋卖予原告杨亚萍，双方签订的房屋买卖合同为无效合同，三被告因该合同取得的财产，应当返还原告。因合同签订时，原告对合同无效事由已知晓，对�原告超出上述数额的诉讼请求，本院不予支持。被告穆桂荣经传票传唤未到庭参加诉讼，可予缺席判决。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。）、《中华人民共和国合同法》第五十二条（有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。）、第五十八条（合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。）、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条（被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决）之规定，判决如下：
一、原告杨亚萍与被告穆桂荣、杨金伟于2016年10月09日签订的房屋买卖合同无效；
二、被告杨金伟返还原告杨亚萍10000元；
三、被告铁岭市百财房地产经纪有限公司返还原告杨亚萍4000元。
以上各项于判决生效之日起10日内履行，逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条�规定执行。
案件受理费1720元（原告预交），由原告承担500元；被告穆桂荣、杨金伟承担500元；被告铁岭市百财房地产经纪有限公司承担720元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。
上诉人在递交上诉状次日起七日内交纳上诉费（收款单位：中国农业银行铁岭河畔支行，铁岭市财政局非税收入财政专户，账号：06794101049200005。并在汇款用途中注明“046001铁岭市中级人民法院诉讼费”），逾期交纳按撤回上诉处理。
审 判 长 孟立宸
人民陪审员 李晓安
人民陪审员 朱 莹
二〇一七年七月六日
书 记 员 吕爱华