山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0281民初9108号原告：来庆艳，女，住山东省胶州市。委托代理人刘加合，山东康元律师事务所律师。被告：青岛联合利丰房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市胶州市。法定代表人：梁炳植，董事长。委托诉讼代理人：于德泉，男，住山东省青岛市市北区，系青岛联合利丰房地产开发有限公司员工。原告来庆艳与被告青岛联合利丰房地产开发有限公司（以下简称联合利丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告来庆艳的委托代理人刘加合及被告联合利丰公司的委托诉讼代理人于德泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告来庆艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付延迟交房违约金人民币112504.81元。2、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2013年8月10日，原告与被告签订了《青岛市商品房预售合同》，合同约定：被告将位于胶州市福州南路267号的半岛蓝湾小区住宅房一套出售给原告；房屋单价为4295.61元每平方米，房屋面积为181.25元。总价778580元；同时特别约定，被告应于2013年9月30日前向原告交付该住宅区；如延迟交房，按照已2013年4月4日交付房款238580元，2013年9月30日前办理完相关的按揭贷款后，一直等待被告按期交付房屋，延迟交房天数达1445天。被告延迟交房的行为，严重违反了双方所签订的《青岛市商品房预售合同》，给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，诉至法院。庭审中明确诉讼请求：2013年10月1日—2017年9月15日起诉之日，本金778580元×日万分之一×1445天=112504.81元。被告联合利丰公司提交书面答辩状辩称：一、原告诉讼主张逾期交楼产生的违约责任已超过诉讼时效1、《商品房预售合同》第十一条约定：甲方（被告，下同）定于2013年9月30日将房屋交付给乙方（原告，下同），除不可抗力外，第十二条“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付给乙方应当向乙方支付违约金，违约金按日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权选择下列第壹种方案追究甲方的责任，壹、乙方有权单方解除本合同，”同时合同第十九条对乙方单方面解除合同甲方承担的责任作了明确的规定。合同约定甲方应于2013年9月30日前交付房屋，至原告2017年9月15日向胶州市人民法院提起诉讼，在此期间，原告并没有行使解除权，那么原告已默认同意延期交付房屋。原告不能一方面怠于行使解除权，同意延期交付房屋；一方面又利用被告的违约事实，要求赔付高额违约金，谋取不当利益。根据商品房买卖合同约定，逾期交付房屋的甲方应当向乙方支付违约金，但同时约定，逾期超过180日。乙方有权选择解除合同，两条约定是平行的，合同约定乙方充分的自主权和维护自行权益的权利，且在原告取得解除权时，被告违约并超过180日，但原告没有选择解除合同，应视为同意延期交付房屋。既然原告同意延期交付房屋，则被告的违约责任即告结束，不能再按日计算违约金。逾期交楼按日计算的违约金应该自被告违约之日起至原告取得解除权之日止。2、合同约定交付的时间是2013年9月30日以前，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：原告应于2015年9月30日前主张请求权，逾期则丧失胜诉权。违约行为一经发生，其侵害了之债权人的合法权益的事实既已确定，违约金无论是按日计算还是按月计算，都只是对如何确定违约金应当承担赔偿的标准或计算方式的确定，并不是因为有这种约定而重新产生了新的债务。违约金的诉讼时效应当自债权人知道或应当知道违约行为发生之日起计算。由于原告怠于行使要求支付违约金，且已超过自合同约定房屋交付时间第二日起计算的2年诉讼时效，已丧失胜诉权。3、诉讼时效是以权利受到侵害为起算点，上海市高级人民法院民一庭在民事法律适用问答（一）（问题17）明确阐述，违约行为一经发生，其侵害了债权人的合法权益的事实既已确定。违约金无论是按日计算还是按月计算，都只是对如何确定违约金应当承担赔偿的标准或计算方式的确定，并不是因为有这种约定而重新产生了新的债务。违约金的诉讼时效应当自债权人知道应当知道违约行发生之日起计算，在上海高级人民法院民一庭民事法律适用问答（二）中，高院对诉讼时效再次进行说明：诉讼时效是以“权利受到侵害”为起算点，而不是以侵害行为终止为起算点的。二、根据合同约定，被告逾期交房应予以免责，不应承担违约责任：根据《商品房预售合同》补充条款第九条第一款双方约定：下述情形构成对逾期交房的免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任。其中第四项明确约定，非出卖人原因的市政配套设施批准或者安装延误导致工程拖期或逾期交房的免责。被告逾期交房正是因未安装市政府配套管网造成无法综合验收所致，而非出卖人的原因。2015年4月14日胶州市城市排水管理站出具了一份情况说明：工程名称：半岛蓝湾1-13#楼16-17#楼室外排水工程，地址：204国道以东，花园路以北，工程排水情况说明:周边暂无市政府配套管网，该证据充分证明了小区周边暂无市政配套管网。2017年4月份胶州市建设局还要求被告承诺在半岛蓝湾北区的工程建设中污水的处理要自行处理，待外部市政管网接入时，报市排水行政主管部门审批同意，这也充分证明了涉案小区至今未完善市政管网，因此，被告逾期交房并非被告的原因，而是因为没有市政府配套管网造成无法综合验收所致，被告应予免责，不应承担违约责任。《中华人民共和国住房和城乡建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第六条规定：住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求：----（二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全”。据此，根据合同约定及法律法规规定，被告逾期交房非被告的责任应予以免责，不应承担违约责任。三、原告所购房屋已视为交付，原告要求超期违约金没有事实根据和法律依据。原告所购被告开发的半岛蓝湾小区13号楼1单元202户商品房已达到交付条件，被告于2016年9月4日通过快递方式书面通知原告，通知原告于2016年9月6日至2016年9月11日办理房屋交付手续，原告逾期收房，视为原告所购房屋已交付，其中，原告主张2016年9月11日起以后的逾期交楼违约金没有事实根据和法律依据。《商品房预售合同》主合同第26条约定：以邮寄的方式送达的在投邮后的第7日将被视为已送达另一方。《商品房预售合同》第十三条约定，该房屋符合本同第十条约定的交付条件后，甲方（被告）应在交付日前10天书面通知乙方（原告）办理房屋交付手续，乙方应在收到通知书7天内，会同甲方对房屋进行验收交楼。同时，补充条款第九条对房屋交付的补充约定第4款约定：“在出卖人具备了主合同第十条约定的条件下，买受人（原告）就应在出卖人（被告）书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并领受房屋的义务，买受人未能按照出卖人发出的交房通知书中规定的交付时间、地点及要求与出卖人办理该商品房交接手续的，视为买受人逾期收房”。第6款约定：“买受人逾期收房的，逾期收房超过30日的，则第31日起，每逾期一天应向出卖人支付总房款的万分之一的违约金，逾期达到80日的，出卖人有权单方面解除主合同，由买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付违约责任”。原告来庆艳向本院提交了如下证据材料：证据1、原被告于2013年8月10日签订的《青岛市商品房预售合同》一份，证明原告出资778580元购买被告开发的位于胶州市福州南路267号半岛蓝湾小区13号楼1单元2层2地下一层04户商品房一套（合同第二条、第三条）；双方约定于2013年9月30日被告向原告交付该商品房（合同第十一条）；逾期交房由被告按照房价款的日万分之一承担违约金（合同第十二条）；证据2、收款收据一份，证明原告向被告支付了首付房款238580元。证据3、贷款合同及收据一份，证明原告申请住房公积金贷款54万元支付给被告。被告对原告所提交证据材料质证意见如下：被告对原告所提交证据均无异议。被告联合利丰公司向本院提交了如下证据材料：证据1、工程竣工验收备案证复印件一份，证明涉案工程已于2016年9月2日经过竣工验收；证据2、中国邮政EMS快递单、邮件全程跟踪查询单及《入伙通知书》各一份，证明被告于2016年9月4日向原告送达入伙通知书一份，要求原告于2016年9月6日至2016年9月11日办理收楼手续，该入伙通知书于2016年9月4日由他人（门卫）代收。证据3，情况说明及承诺书各一份，证明被告逾期交房并非被告的原因，而是因为没有市政府配套管网造成无法综合验收所致，被告应予免责，不应承担违约责任。原告对被告所提交证据材料质证意见如下：对证据1真实性没有异议，但是该证据系单体验收，我们认为交房条件应为综合验收。对证据2真实性没有异议，但是我们从未收到过该《入伙通知书》。证据3真实性无异议，当时两份证据不符合证据形式，单位出具证据用该有单位法人的签字，被告提交的情况说明出具方为胶州市排水管理站，并非法人单位，也没有相应签名，该证据系无效证据无证明力。本院对于当事人提供的证据材料认证如下：原告提交的证据1、2、3真实合法与本案具有关联性，且被告对上述证据的真实性均无异议，故，本院对上述证据的真实性予以采信。原告对被告提交的证据1、2、3的真实性均没有异议，仅对证据1质证称该证据系单体验收，我们认为交房条件应为综合验收。对证据2质证称原告从未收到过该《入伙通知书》。对证据3质证称两份证据不符合证据形式，单位出具证据用该有单位法人的签字，被告提交的情况说明出具方为胶州市排水管理站，并非法人单位，也没有相应签名，该证据系无效证据无证明力。故本院对被告提交的证据1、2、3的真实性予以认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告于2013年8月10日年签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买胶州市福州南路半岛蓝湾小区267号半岛蓝湾小区13号楼1单元2层2地下一层04户一套，房屋价款778580元。合同第十条约定，该房屋交付必须符合的条件是房屋竣工验收，原告按照约定履行了付款及其他约定义务。合同第十一条约定，被告应于2013年9月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定，被告如未在约定期限内将房屋交付给原告，应当向原告支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。2016年9月2日，涉案房屋办理了胶州市建设工程竣工验收备案证。2016年9月4日被告向原告寄出入伙通知书一份，要求原告于2016年9月6日至2016年9月11日办理收楼手续，该入伙通知书于2016年9月4日由他人（门卫）代收。本院认为，被告辩称原告要求违约金的期限超过诉讼时效，经本院开庭审查，被告逾期交房的违约行为持续存在，故原告主张的违约金不存在超诉讼时效的问题，本院对被告的抗辩不予支持。被告抗辩逾期交房系市政配套设施不足等因素所致，根据相关法律规定及双方合同约定应予以免责。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因被告提交的证据不足以判断是否属于法律规定及合同约定不可抗力的免责情形，应当承担举证不能的法律后果，对其该抗辩主张本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定,“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原被告双方签订的合同，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均是合法有效的合同，双方应依其约定全面履行各自义务。根据双方签订的合同约定，涉案房屋交付时间应为2013年9月30日前，原告已经支付全部购房款，被告逾期未交付房屋，逾期交付房屋的违约事实存在，应按合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。合同第十条约定，该房屋交付必须符合的条件是房屋竣工验收，原告按照约定履行了付款及其他约定义务。涉案房屋直到2016年9月2日取得胶州市建设工程竣工验收备案证，房屋具备了合同约定的交付条件。被告于2016年9月4日向原告送达入伙通知书一份，要求原告于2016年9月6日至2016年9月11日办理收楼手续，该入伙通知书于2016年9月4日由他人（门卫）代收。虽然原告称没有该入伙通知书，但根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》补充条款九第6点约定，由买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日起视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付违约责任，故原告主张2016年9月11日之后的逾期交房违约金本院不予支持。根据原被告签订的《青岛市商品房预售合同》第十二条约定，若逾期交付房屋，被告应当向原告支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自最后交付期限之第二天起算。因合同约定涉案房屋的交付时间应为2013年9月30日前，房屋总价款为778580元，故本院确认被告应支付原告2013年10月1日至2016年9月11日共1078天，以778580元为基数按日万分之一计算逾期交房违约金，共计83931元（本金778580元×日万分之一×1078天）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告青岛联合利丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告来庆艳逾期交付房屋违约金共计83931元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2550元，适用简易程序减半收取1275元，由被告青岛联合利丰房地产开发有限公司负担949.5元，由原告负担325.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇一七年十一月二十一日书记员 汤振生