浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙01民终1616号上诉人（原审被告）：临安汇锦金昕房地产有限公司，住所地：浙江省临安区锦城街道钱王街898号。统一社会信用代码：91330185694589429D。法定代表人：盛军，执行董事。委托诉讼代理人：卢雅琴，女，1978年8月2日出生，汉族，住杭州市临安区，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：沈旭红，男，1982年11月25日出生，汉族，住杭州市临安区。被上诉人（原审原告）：阮琳翠，女，1985年9月10日出生，汉族，住杭州市临安区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王显峰，浙江天晟律师事务所律师。上诉人临安汇锦金昕房地产有限公司（以下简称汇锦公司）因与被上诉人沈旭红、阮琳翠商品房销售合同纠纷一案，不服杭州市临安区人民法院（2017）浙0185民初6730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，2013年8月2日，沈旭红、阮琳翠与汇锦公司签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2013预0002570），约定沈旭红、阮琳翠购买汇锦公司开发的金色时代花园3幢1301号房，总价款为1388674.86元。合同第九条约定出卖人应当在2015年7月30日前，向沈旭红、阮琳翠交付符合合同约定条件的案涉房屋。合同第十条约定如出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十六条约定：出卖人承诺于2015年10月30日前取得案涉房屋的初始权证，交付给买受人，买受人自行办理案涉商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①或②项处理：……；②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证明或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，沈旭红、阮琳翠按约支付购房款1388674.86元，2016年3月22日，沈旭红、阮琳翠收到汇锦公司的交房通知。2016年7月15日，沈旭红、阮琳翠收到汇锦公司的办证通知。沈旭红、阮琳翠于2017年11月17日起诉至原审法院，请求判令：1、汇锦公司支付逾期交房违约金65174.9元（从2015年7月31日始按日支付房款1386686.86元万分之二的违约金，至2016年3月22日止）；2、汇锦公司支付逾期交付《土地使用权证书》、《房屋所有权证》违约金71831.06元（从2015年10月30日始按日支付房款1386686.86元万分之二的违约金，至2016年7月15日止）。上述款项合计137005.96元。原审法院认为，沈旭红、阮琳翠与汇锦公司之间签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方在平等、自愿基础上签订，是双方的真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，沈旭红、阮琳翠与汇锦公司理应按照合同约定行使权利、履行义务。沈旭红、阮琳翠已按约支付了购房款，但汇锦公司未能按约及时交付房屋并办妥相关的产权证，汇锦公司应承担相应的违约责任。经计算，沈旭红、阮琳翠主张的违约金数额符合合同约定，该院支持。汇锦公司认为违约系政府原因，属不可抗力，故其不应承担违约责任。该院认为，该辩称证据不足，该院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四第一款之规定，于2018年1月29日判决：临安汇锦金昕房地产有限公司于判决生效之日起十日内支付沈旭红、阮琳翠违约金137005.96元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3040元，减半收取1520元，财产保全申请费1220元，合计2740元，由临安汇锦金昕房地产有限公司负担。宣判后，汇锦公司不服，向本院提起上诉称：汇锦公司逾期交房系县级以上规划、文物、环保等主管部门依法采取行政措施所致，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》的相关约定，汇锦公司不承担违约责任。汇锦公司逾期交房行为系因规划部门规划市政道路所致，该事由属于不可抗力，根据上述合同的相关约定，汇锦公司也不承担违约责任。即使要承担违约责任，万分之二的违约金计算标准也对汇锦公司过于苛刻，请求予以降低。综上，请求二审法院查明事实后依法撤销原审判决，改判驳回沈旭红、阮琳翠的诉讼请求，一、二审案件受理费由沈旭红、阮琳翠承担。被上诉人沈旭红、阮琳翠共同答辩称：1、汇锦公司逾期交房、逾期交证的违约行为是事实，应该按约支付违约金。2、案涉情形不符合合同关于交房最多延期3个月的条件。案涉房屋建设工程未遭遇不可抗力，汇锦公司也未在所谓困难发生之日起30日内告知购房者。案涉房屋不能通过验收不是因为县级主管部门依法作出的决定，更不是依法作出的行政措施。汇锦公司未将不能通过验收的原因在15日内告知购房者。汇锦公司作为专业开发商，对基本的楼盘路面开通、通水、通电等常识性知识的预判力应高于购房者，汇锦公司认为道路未能完工验收，不合常理。汇锦公司认为是道路施工部门影响验收进度，汇锦公司可以向道路施工部门主张权益，不应免除对购房者的违约责任。3、原审判决的违约金数额正确，不应减少。案涉合同是汇锦公司提供格式版本，作为强势一方更应尊重自己拟定的条款。合同的违约金约定未违反法律、行政法规的强制性规定，应当尊重当事人意思自治的原则。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，汇锦公司向本院提交交房费用清单一份，以证明汇锦公司已经支付的违约金12498元应在一审认定的违约金数额中予以扣除。沈旭红、阮琳翠未向本院提交新的证据，对汇锦公司主张的扣减数额予以认可，本院予以确认。本院经审理查明，沈旭红、阮琳翠起诉前，汇锦公司已经支付沈旭红、阮琳翠延期交房赔偿金12498元。本院经审理查明的其余事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：汇锦公司对于原审判决所认定的其存在逾期交房以及逾期办证的违约事实之认定并未提出异议，本院予以确认。汇锦公司诉称其违约系相关部门采取行政措施所导致，就此主张，汇锦公司不能举证予以证实；即使该主张成立，根据案涉合同第九条的约定，汇锦公司也应在该事件发生之日起15日内告知沈旭红、阮琳翠。汇锦公司未能举证证实其已按约告知沈旭红、阮琳翠，故汇锦公司上述主张不能成立。汇锦公司另诉称其逾期交房行为属于不可抗力，但汇锦公司未举证证实其已按约在发生之日起30日内通知沈旭红、阮琳翠，且根据案涉合同上述条款的约定，汇锦公司对于因规划等行政主管部门依法采取的行政措施导致逾期交房已有预见并约定了免责期限，故汇锦公司关于不可抗力的主张也不能成立。案涉合同关于汇锦公司逾期交房以及逾期办证的违约金的约定，并未过分高于沈旭红、阮琳翠就此受到的损失，一审法院认定汇锦公司支付沈旭红、阮琳翠违约金137005.96元，并无不当。但根据汇锦公司二审中提交的新证据，汇锦公司已经支付沈旭红、阮琳翠逾期交房赔偿金12498元，故汇锦公司尚应支付沈旭红、阮琳翠违约金124507.96元。综上所述，汇锦公司的上诉请求部分成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本案系基于汇锦公司二审中提交的新证据予以改判，原审判决不属于错判。依照依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四第一款之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销杭州市临安区人民法院（2017）浙0185民初6730号民事判决；二、临安汇锦金昕房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付沈旭红、阮琳翠违约金124507.96元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3040元，减半收取1520元，财产保全申请费1220元；二审案件受理费3040元，均由临安汇锦金昕房地产有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  毕克来审判员  徐 丹审判员  盛 峰二〇一八年四月二十五日书记员  姚丽萍??