辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民初455号
原告（申请执行人）：杜凤琴，女，汉族，1936年8月20日出生，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：李志强（杜凤琴女婿），男，汉族，1960年8月1日出生。
委托诉讼代理人：褚欣，辽宁同方律师事务所律师。
被告（案外人）：徐玲，女，汉族，1968年6月18日出生，住沈阳市沈河区。
被告（案外人）：张戈，男，汉族，1938年8月10日生，住沈阳市沈河区。
被告（被执行人）：李文具，男，汉族，1956年7月12日出生，住沈阳市铁西区。
被告：沈阳新元建设集团有限公司新辉分公司，住所地新民市辽河大街38号。
负责人：张汝辉，该分公司经理。
委托诉讼代理人：王东平，男，汉族，1954年10月7日出生，该公司工作人员。
原告杜凤琴与被告徐玲、张戈、李文具、沈阳新元建设集团有限公司新辉分公司（以下简称新元公司）申请执行人异议之诉一案，本院于2016年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜凤琴委托代理人李志强、褚欣，被告徐玲、张戈，被告新元公司委托代理人王东平到庭参加诉讼。被告李文具经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杜凤琴向本院提出诉讼请求：继续执行位于沈阳市沈北新区辉山北大街165-12号4-1-3号房屋（涉案房屋）。事实和理由：一、被告徐玲、张戈与被告新元公司签订的所谓“商品房买卖合同”系恶意串通，属于无效合同。被告徐玲、张戈称其于2011年支付全款购买涉案房屋，并已实际占有使用，与事实和常理不符，所谓合同系三被告恶意串通，属于无效合同。被告徐玲、张戈在“签订合同并交付购房款”后始终未要求被告新元公司交付正规发票，未办理合同备案，对结果的发生有重大过错。三被告系恶意串通，故意损害原告作为债权人的合法权益，执行裁定书未查清该部分事实。二、贵院执行裁定适用法律错误。涉案房屋登记在被告新元公司名下，被告新元公司才是权利人，而非被告徐玲、张戈，异议主体不适合。且被告徐玲、张戈提供的合同未备案登记，不得对抗第三人，亦不能证明其异议理由，应驳回其异议请求。
被告徐玲、张戈辩称，2011年10月11日被告徐玲、张戈与沈阳新元建设集团有限公司新辉分公司签署了《商品房买卖合同》，并按约全额支付购房款，双方形成了正常的购销关系，之后实际入住该房屋长达四年半之久。当时要过正式发票，开发商有万般借口，但其言辞灼灼，我方信以为真。（2016）辽01执异360号裁定，已经裁定中止了对沈阳市沈北新区辉山北大街165-12号4-1-3的房屋的执行，原告的诉讼主张无法律依据，现请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告李文具未作答辩。
被告新元公司辩称，驳回原告诉讼请求。一、我公司与被告徐玲、张戈签订的商品房买卖合同合法有效，合同已于2011年履行，被告徐玲、张戈实际占有使用涉案房屋至今。二、原告申请执行涉案房屋没有法律依据。原告和被告李文具的借贷纠纷与涉案房屋没有法律关系。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。有争议证据如下：原告杜凤琴提交了《情况说明》，用以证明诉争房屋所在楼盘系李文具挂靠于新元公司建设的，该项目义务归属于李文具；财产保全相关材料，用以证明其于2011年即申请对案涉房屋进行查封，查封时间为2012年及以后，查封时案涉房屋并未登记，案外人无权提出执行异议；《开发商篡改日期明细》，用以证明后签订买卖合同的人开具的收据编号却在先，新元公司存在造假行为；2016年3月拍摄的照片，用以证明2012年查封时案涉房屋登记信息为绿色，即为可售房屋。新元公司对情况说明认为看不清楚，对真实性有异议，亦不清楚基于什么原因出具该情况说明，不能证明系新元公司出具的；对财产保全申请书真实性有异议。对明细表表示不清楚，认为照片与本案无关。徐玲、张戈对杜凤琴提供的证据质证意见同新元公司。
被告徐玲、张戈提交了商品房买卖合同、专用收款收据、银行取款凭证、入住通知单、缴纳物业费、采暖费收据、停止供暖协议书、执行裁定，用以证明其已经交房款签署合同，并且已经实际办理入住。原告杜凤琴认为合同与收款收据均是假的，按规定从1996年开始必须全额交款，并盖有备案的章，且按规定必须是正规发票，而徐玲提供的合同上没有备案章。房款收据盖的是售楼处的章，并非新元公司公章，与常理不符，时间先后顺序颠倒。即先收款的收据编号却在后，亦与常理不符。新元公司对徐玲提交的上述证据予以认可。
新元公司提供了商品房买卖合同及收款收据，用以证明其与徐玲买卖关系成立。原告杜凤琴认为合同与收款收据均是假的，按规定从1996年开始必须全额交款，并盖有备案的黑章，且按规定必须是正规发票，而徐玲提供的合同上没有备案章。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年10月11日，新元公司（出卖人）与徐玲（买受人）签订《商品房买卖合同》，主要内容：1.出卖人以出让方式取得位于清水台镇编号为沈北国用2009第259号的地块的土地使用权。该地块土地面积为43115/㎡，规划用途为商住。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房环宇绿洲。建设工程规划许可证号为建字第沈北建附字2009023号，施工许可证号为210113200909150102。2.商品房预售许可证号为沈房预售第09318号。3.买受人购买的商品房为12幢4-1-3号房屋，建筑面积为71.43平方米。4.商品房单价2718元，房款总额194,146.74元。5.买受人于2011年10月11日付房款194,147元。
2011年10月11日，新元公司为徐玲开具房款专用收款收据，房款数额为194,147元，徐玲缴纳了契税、维修基金、采暖费、水费、物业费，新元公司为徐玲开具了入住通知单。2012年徐玲交纳了采暖费，2014年、2015年、2016年办理了停止供暖协议。
杜凤琴于2014年4月14日向本院申请强制执行。本院于2015年3月3日查封新元公司位于沈阳市沈北新区辉山北大街165-12号4-1-3房屋。徐玲提出执行异议，本院于2016年6月27日作出（2016）辽01执异360号执行裁定，以“徐玲在法院查封之前与新元公司存在房屋买卖关系，已支付约定价款且已交付房屋”为由支持案外人徐玲的异议，裁定中止对本案案涉房屋的执行。
审理期间，杜凤琴提出对商品房买卖合同及房屋收款收据形成时间进行鉴定，确定前述文件的具体形成时间与文件落款时间是否一致。
根据杜凤琴提出的鉴定申请，本院已经委托鉴定机构进行鉴定，但鉴定机构以“送检材料不充分、不规范以及送检材料条件的局限性和专家、鉴定人意见的不同一性，无法得出准确鉴定意见”为由终止鉴定。
本院认为，本案为申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院对案外人即被告徐玲就执行标的即位于沈阳市沈北新区辉山北大街165-12号4-1-3房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审理,并在此基础之上进行判决。首先，徐玲与新元公司签订了《商品房买卖合同》，徐玲出具了案涉房屋的物业费、采暖费等交款凭证，以及新元公司出具的收款收据。由此可见，徐玲的举证基本形成证据链条，证明其与新元公司之间存在房屋买卖关系。
其次，徐玲实际交纳的全部购房款，新元公司对此予以认可，同时为其开具专用收款收据，故对于徐玲已交纳全部购房款的事实，本院予以认定。
再次，从原、被告各自行为发生时间先后来看，法院对案涉房屋办理预查封时间发生在徐玲与新元公司签订购房合同及徐玲向新元公司付款时间之后，可以认定徐玲在法院查封之前与新元公司存在房屋买卖关系，徐玲已支付约定价款且已实际占有使用。上述证据系徐玲与新元公司之间的真实意思表示，符合证据标准，本院予以采纳。
最后，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，就本案争议而言，一方面，从订立合同及交付购房款来看，如前所述，可以认定徐玲与新元公司之间订立了商品房买卖合同并支付了全额购房款；另一方面，从房屋实际占有情况来看，本案中徐玲已经实际占有涉案房屋，并交纳办理房屋产权登记的各项费用，而后新元公司未能为其办理房屋产权登记。徐玲在此过程中并没有过错。
综上，因鉴定机构已经做出终止鉴定的意见，故杜凤琴主张徐玲提供的证据不真实，本院无法采信。比较杜凤琴与徐玲提供的证据效力，徐玲提供的证据效力更大，本院予以采信。徐玲对于登记在新元公司名下的案涉房屋享有排除执行的权利，属于人民法院不得查封的适用情形。
综上所述，对于原告杜凤琴提出的继续执行案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零八条、第三百一十三条之规定，判决如下：
驳回原告杜凤琴的诉讼请求。
案件受理费4183元，由被告李文具负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审 判 长 孙 悦
审 判 员 单 立
代理审判员 吕长辉
二〇一七年五月二十五日
书 记 员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零八条规定：申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条规定：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照以下情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。