北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）大民初字第13880号
原告张德海，男，1947年2月9日出生。
委托代理人岳仁东，北京市兴涛律师事务所律师。
委托代理人潘永生，北京市兴涛律师事务所律师。
被告北京奕环天和置业有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇南六环路西磁各庄立交桥南200米。
法定代表人栗谦，执行董事。
委托代理人朱洪波，北京泓聚律师事务所律师。
委托代理人冀莹莹，北京泓聚律师事务所律师。
原告张德海与被告北京奕环天和置业有限公司（以下简称：奕环天和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员田琪担任审判长，与人民陪审员江冀兴、人民陪审员路娅丽组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张德海的委托代理人岳仁东、潘永生，被告奕环天和公司的委托代理人冀莹莹到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告张德海诉称：2011年9月，经张德海与奕环天和公司充分协商达成一致，由张德海购买奕环天和公司开发的位于北京市XXX项目中的X号楼X单元XX号房，套内单价16288.02元，总房价款为2225595元。2011年9月15日，奕环天和公司的委托代理人佘剑带着吕兰军到公司财务处为张德海交纳了部分购房款5万元，待网签时张德海一次性交齐剩余房款；同时奕环天和公司出具收据，载明今收到张德海交来X-
X-
XXX房款人民币（大写）伍万元整。正值张德海、奕环天和公司要签订商品房买卖合同时，因奕环天和公司的原因造成XXX项目被北京市大兴区住房和城乡建设委员会（以下简称：大兴建委）封网，导致双方商品房买卖合同未能如期签订。近日，该项目已可以签订商品房买卖合同。因此，张德海起诉要求奕环天和公司按照2011年9月双方的约定与张德海签订商品房买卖合同，并实际交付房屋。在本案审理过程中，因奕环天和公司提交的证据显示涉案房屋已经出卖给他人，张德海申请变更诉讼请求，变更的理由是：1、张德海向奕环天和公司交付的5万元从法律性质上属于房款，奕环天和公司开具的收据中已经明确房号，上述证据可以证明双方存在房屋买卖协议，且房屋买卖协议的核心条款即房屋坐落已经确定，另，张德海已经支付了部分房款且奕环天和公司已经实际接受，故双方已经成立合法有效的房屋买卖合同关系；2、双方未能完成网上签约，是因为奕环天和公司未如实告知项目限制网上签约的事实，后奕环天和公司又将涉案房屋出售给他人；3、奕环天和公司在房价上涨的背景下，在未与张德海解除合同的情况下直接将涉案房屋另行出售并办理完毕房屋过户手续的行为，构成一房二卖，违背诚实信用原则，已经构成严重违约。由于涉案房屋价格上涨，合同约定价款和房屋现行价格的差价客观存在，该差价损失系因奕环天和公司违约行为所致，奕环天和公司应就差价损失进行赔偿，综上，张德海变更诉讼请求，变更后的诉讼请求是：1、判令奕环天和公司返还张德海购房款5万元；2、判令奕环天和公司赔偿张德海经济损失1488349元；3、诉讼费由奕环天和公司承担。
被告奕环天和公司辩称：不同意张德海的诉讼请求，理由是：1、张德海于2011年9月15日向奕环天和公司交纳的5万元属认购押金，奕环天和公司收取认购押金后会给张德海10天的认购期，张德海应在10天的认购期与奕环天和公司签订商品房预售合同，但张德海在认购期内未与奕环天和公司签订商品房预售合同；2、张德海称其之所以未与奕环天和公司签订商品房预售合同是因为涉案房屋被封网，但奕环天和公司提交的证据可以证明张德海交纳认购押金时，与涉案房屋相同、相类似的房屋均可正常办理网签手续；3、张德海因自身原因其未在认购期内与奕环天和公司签订房屋买卖合同，致使双方未形成买卖合同关系。综上，张德海因自身原因导致双方未成立房屋买卖合同关系，故张德海的诉讼请求依据不足，请求驳回。
经审理查明：2010年11月26日，奕环天和公司取得了XXX、XX项目的预售许可证，许可证号：XXX，同日，奕环天和公司开始预售坐落于大兴区XXX地块的XXX、XXX项目。2011年9月15日，张德海向奕环天和公司交纳5万元，奕环天和公司出具收据一张，内容是：“今收到张德海交来X-
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XXX房款人民币（大写）伍万元”，收据交款人处有“吕兰军”的签名。关于收据交款人处没有张德海签名的问题，张德海称其本人与吕兰军（系张德海女婿）一起到奕环天和公司处交款，但因张德海年龄较大，不会写字，故由吕兰军在交款人处签字。但经本院询问，张德海称本案中的起诉状、授权委托书等材料中张德海的签名均系张德海本人所写。张德海向奕环天和公司交款后，双方未签订商品房预售合同，除2011年9月16日的5万元外，张德海未向奕环天和交纳其他款项，奕环天和公司亦未向张德海交付涉案房屋。2014年1月24日，奕环天和公司将涉案房屋出卖给案外人，现涉案房屋已过户至胡德敏名下。
庭审中，张德海提交XXXX号楼价格一览表，该表格对X号楼房屋的建筑面积、套内建筑面积、套内单价、套总价、朝向进行了记载，其中X-X-
XXX的的建筑面积是157.59平方米、套内建筑面积（含阳台）136.64平方米、建面单价14120、套内单价16288.02元、套总价2225595元。张德海提交上述表格以证明表格中记载的X-
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XXX的价格即为涉案房屋的销售价格，结合收据记载的内容，张德海认为收据、价格一览表足以证明双方对房屋买卖合同中的核心要件及房屋坐落、价款、当事人均有明确约定，且奕环天和公司实际接受了张德海交纳的房款，故双方买卖合同关系成立。奕环天和公司对价格一览表的真实性和关联性均不认可，奕环天和公司认为该表格中记载的价格不是涉案房屋的销售价格，另收据虽以房款的名目出具，但该5万元实质为认购押金，张德海交纳5万元后便取得了在认购期内与奕环天和公司签订商品房预售合同的权利，因张德海未在认购期内签约，故双方未成立房屋买卖合同。为证明其主张，奕环天和公司提交XXX、XXX项目X号住宅楼X层X单元X，X号住宅楼X层X单元X，X号住宅楼X单元X层XXX三套房屋的协议书、商品房预售合同，证明XXX项目的销售流程是：购房者向奕环天和公司交纳5万元购房押金，后奕环天和公司与购房者签订协议书或者认购书，签订协议书或认购书后，奕环天和公司为购房者预留10天的认购期，购房者需在认购期内与奕环天和公司签订商品房预售合同并办理网签手续。奕环天和公司提出张德海在交付5万元认购押金后，无正当理由未在认购期内签订合同，导致双方未签订房屋买卖合同。张德海对奕环天和公司陈述的销售流程不予认可，对上述证据的证明目的及与关联性亦不予认可。关于张德海未与奕环天和公司签订商品房预售合同的原因，张德海称系因奕环天和公司自身原因导致其开发的XXX、XXX项目被大兴区建委封网，致使双方无法正常签订房屋买卖合同。奕环天和公司对张德海提出的原因不予认可，并称涉案房屋一直在正常销售，未被大兴区建委封网，奕环天和公司认为系因张德海自身原因导致双方未在认购期内签订商品房买卖合同。
另查明，奕环天和公司销售的XXX项目因违反北京市限购政策，被北京市住房和城乡建设委员会下达《责令整改通知书》并被限制网上签约，限制期间自2011年1月18日起至2011年3月11日止。封网时间早于张德海交纳5万元房款的时间。另，大兴建委出具证明，内容是：涉案房屋在大兴建委网站上的备案价格（总价款）是2225595.05元。
上述事实，有收据、北京市住房和城乡建设委员会、大兴建委出具的证明等证据及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：本案的争议焦点是双方当事人是否成立买卖合同关系。对此，本院认为：双方当事人并未成立买卖合同关系，理由是：1商品房买卖合同属要式合同，买卖双方应当签订书面合同，书面买卖合同应当明确以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期等。本案中，除奕环天和公司出具的一张收据外，双方当事人未签订过其他能够确定买卖双方权利义务的书面协议。从收据内容来看，除买卖双方名称、房号及已付款外，销售价格、付款方式等成立买卖合同所必备的要件在该收据上并未记载，故仅凭该收据不能证明双方已成立买卖合同关系。2、作为房屋买卖合同的核心要件，房屋销售价格应由当事人协商确定。奕环天和公司虽在大兴区建委对涉案房屋的销售价格、房屋面积等进行备案，并在该机构网站上对涉案房屋的房屋面积、销售价格进行了公示，但价格备案是奕环天和公司基于行政管理行为作出的一种行为，该备案价格在未经买卖双方磋商且转化成当事人共同的意思表示前，不应被视为交易双方认可的交易价格，即房屋销售价格仍应当以协商的方式确定，在张德海未提交的证据证明双方就销售价格等内容进行了协商且已达成共同意思表示的情况下，该备案价格不能视为销售价格，故张德海认为销售价格已经确定的意见，本院不予采信。3、对于张德海已支付的5万元的性质，本院认为因双方买卖合同并未成立，故该5万元不属于合同履行行为，另，即使该5万元被认定为合同履行行为，给付5万元亦不能被认定为履行了主要合同义务，故张德海以支付5万元为由认为其履行了合同主要付款义务，并据此认为合同已经成立且实际履行的意见，依据不足，本院不予采信。综上，张德海与奕环天和公司之间的房屋买卖合同未成立，张德海坚持认为双方买卖合同关系成立并要求据此解除合同的请求，于法无据，本院不予支持。关于损失赔偿一项，张德海要求奕环天和公司赔偿的差价损失属于履行利益，但因双方并未成立买卖合同关系，故张德海要求赔偿履行利益的请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第一百三十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
驳回原告张德海的全部诉讼请求。
案件受理费一万三千八百元，由原告张德海负担（已交纳六千九百元，剩余的六千九百元于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 田 琪
人民陪审员 江冀兴
人民陪审员 路娅丽
二〇一四年八月二十日
书 记 员 乔 婷