沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0103民初10960号
原告：广发银行股份有限公司沈阳分行，住所地：沈阳市沈河区惠工205号甲1。
负责人：陈静波，该银行行长。
委托代理人：王智，辽宁弘立律师服务所律师。
被告：冯学义，男，1963年10月21日出生,汉族，住址沈阳市铁西区大青乡四王村*组8.
被告：赵凤珍，女，1964年2月22日出生,汉族，住址沈阳市铁西区建业路*号1-1-1.
被告：沈阳华锐置业有限公司，住所地沈阳市于洪区汪河路115号。
法定代表人：杨文杰。
原告广发银行股份有限公司沈阳分行与被告冯学义、赵凤珍、沈阳华锐置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月22日受理后，依法由审判员张育红担任审判长，与代理审判员张琪（主审）、人民陪审员张玉华组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广发银行股份有限公司沈阳分行委托代理人王智到庭参加诉讼，被告冯学义、赵凤珍、沈阳华锐置业有限公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告广发银行股份有限公司沈阳分行诉称，2012年11月28日，原告与被告冯学义、赵凤珍签订了《个人房屋按揭（抵押）贷款合同》（以下简称“合同”），原告向被告冯学义、赵凤珍发放个人住房按揭贷款510000元，贷款期限自2012年12月至2027年12月止，贷款利率6.55%（注：实际发生贷款时，如中国人民银行调整利率，原告将按照中国人民银行的规定调整利率）。如被告未按合同约定期限归还贷款本金及利息的，原告有权对逾期贷款计收罚息（罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%），并且原告有权依照中国人民银行的规定对逾期利息计收复利。被告冯学义、赵凤珍将其所有的位于沈阳市于洪区南阳湖街71-1号2-16-2的房产作为该笔贷款的抵押，并办理了房屋抵押登记手续，被告沈阳华锐置业有限公司为该笔贷款本金及利息承担连带清偿保证责任。合同签订之后，原告履行了发放贷款的义务。现在被告冯学义、赵凤珍已连续多期未履行还款义务，截至2016年2月24日，被告冯学义、赵凤珍尚欠贷款本金474747.63元，利息57535.41元。原告多次向被告冯学义、赵凤珍催要贷款，被告都未予理会。根据合同第十五条第三项的约定，原告有权宣布贷款本金及利息全部到期，�求被告冯学义、赵凤珍立即归还贷款本息、利息及相关费用。综上，被告冯学义、赵凤珍作为××未按约定履行还款义务，被告沈阳华锐置业有限公司作为连带责任保证人，未按约定承担连带责任，均构成了违约。为此原告提起诉讼，诉讼请求：1、判令被告冯学义、赵凤珍偿还贷款本金474747.63元，利息57535.41元（包括约定利息、罚息和复利）（截至2016年7月17日）及自2016年7月18日始至实际给付之日止按《个人房屋按揭（抵押）贷款合同》约定的计息办法产生的全部贷款利息（包括约定利息、罚息和复利）；2、判令原告对被告冯学义、赵凤珍抵押的房产（沈阳市于洪区南阳湖街71-1号2-16-2）享有优先受偿权；3、判令被告沈阳华锐置业有限公司对上述贷款本金及利息承担连带偿还责任；4、判令被告承担本案诉讼费用、公告费及其他费用。
被告冯学义未到庭，未提交书面答辩意见。
被告赵凤珍未到庭，未提交书面答辩意见。
被告沈阳华锐置业有限公司未到庭，未提交书面答辩意见。
经审理查明，被告冯学义、赵凤珍借款时系夫妻关系。2012年11月28日，广发银行股份有限公司沈阳分行作（××）、被告冯学义、赵凤珍（××）、沈阳华锐置业有限公司（保证人），签订了《个人房屋按揭贷款合同》一份，约定：被告冯学义、赵凤珍向原告借款51万元，用于购买坐落于于洪区南阳湖街71-1号2-16-2的房产。借款期限为15年，利率为浮动利率，以实际放款日适用的中国人民银行公布实施的相应档次的贷款基准利率计息，逾期贷款罚息利率为本合同约定的借款利率水平上加收50%.同时约定，如××、保证人发生违约情形，××有权宣布本合同项下�款全部或部分提前到期，要求××立即归还借款本息及相关费用。合同同时约定以被告购买的前述房屋作为抵押物，向原告提供抵押担保，双方办理了预购商品房抵押权预告登记，但未办理抵押权设立登记。合同另约定：沈阳华锐置业有限公司提供连带责任保证。保证期间为本合同生效之日起至办妥本合同项下抵押财产的所有权登记及抵押权登记手续并将相关他项权利证明文件交甲方保存时止。合同签订后，原告按约定发放了贷款，但被告未按期偿还借款，截止至2016年7月17日，被告尚欠借款本金人民币474747.63元、利息人民币49397.44元、罚息人民币3488.98元、复利人民币4648.99元。现原告起诉来院。
审理中，原告提出财产保全申请，要求冻结被告冯学义、赵凤珍、沈阳华锐置业有限公司名下银行存款人民币550000元或查封其他同等价值财产。
上述事实，有当事人陈述、《个人房屋按揭贷款合同》、借据、欠款本息清单、工商登记信息、被告身份证复印件、结婚证复印件等证据，经质证认证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，广发银行股份有限公司沈阳分行与被告签订的《个人房屋按揭贷款合同》系各方真实意思表示，依法成立，合法有效。各方当事人均应按合同约定履行义务，广发银行股份有限公司沈阳分行依约履行了贷款义务，而被告未按合同约定的时间履行还款义务，构成违约，应承担违约责任，故原告要求被告立即偿还全部贷款本金及利息，符合合同约定和法律规定，本院应予支持。关于原告请求判令对冯学义、赵凤珍抵押于原告的房屋依法享有有限受偿权的诉讼请求，本案所涉房产仅办理了备案登记的批复，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，但并非对本案所涉房屋享有现实抵押权。故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告沈阳华锐置业有限公司作为借款合同的保证人，且在保证期间内，应当承担连带保证责任。故对于原告请求判令被告沈阳华锐置业有限公司对被告冯学义、赵凤珍所负债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告冯学义、赵凤珍于本判决生效后十�内偿还原告广发银行股份有限公司沈阳分行借款本金人民币474747.63元；
二、被告冯学义、赵凤珍于本判决生效后十日内支付原告广发银行股份有限公司沈阳分行借款本金474747.63元的利息人民币49397.44元、罚息人民币3488.98元、复利人民币4648.99元。（截止至2016年7月17日，自2016年7月18日起至债务实际清偿之日止的利息、罚息及复利，按合同约定计算）；
三、被告沈阳华锐置业有限公司对本判决第一项、第二项承担连带给付义务；
四、驳回原告广发银行股份有限公司沈阳分行其他诉讼请求及被告冯学义、赵凤珍、沈阳华锐置业有限公司的其他抗辩意见。
如被告冯学义、赵凤珍、沈阳华锐置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼�》第二百五十三条之规定，加倍支付给原告迟延履行期间的利息。
案件受理费人民币9123元、保全费人民币3270元，邮寄费人民币120元、公告费人民币400元，由被告冯学义、赵凤珍、沈阳华锐置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 张育红
代理审判员 张 琪
人民陪审员 张玉华
二〇一六年十二月十六日
书 记 员 李卓月
本判决所依据的法律规定
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百九十六条借款合同是××向××借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零七条××未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国担保法》
第十三条保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的�他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。