成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0191民初2250号
原告：吴洪德，男，1988年12月28日出生，汉族，住四川省泸县。
被告：成都中德红谷投资有限公司，住所地：成都市高新区中和会龙路365号。
法定代表人：汪斌，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘刚，男，1985年1月29日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。系该公司员工，一般授权代理人。
原告吴洪德诉被告成都中德红谷投资有限公司（以下简称：中德红谷）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案受理后，依法由本院审判员周寓先适用简易程序于2017年3月21日公开开庭进行了审理。原告吴洪德、被告中德红谷的委托代理人刘刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴洪德向本院提起诉讼，请求人民法院依法判令被告：1.按照《商品房买卖合同》约定的交房条件向原告交房；2.支付原告逾期交房违约金（违约金结算至2017年2月7日）共计94024.15元；3.按照《商品房买卖合同》约定的产权登记条件取得商品房所在楼宇的权属证明；4支付原告从应当交房至按照合同约定向原告交房时止每月房租损失2200元，暂计至2016年1月31日，总计为26400元。事实与理由：原、被告于2012年10月20日签署了“商品房买卖合同”、“商品房补充协议”等文本，约定原告购买被告开发的位于成都高新区中和街道东寺社区的中德·英伦世邦L区楼盘4幢9层903号商品房（以下简称：诉争房屋），房屋总价为424680元。合同约定被告应在2015年1月31日前向原告交付该商品房，并约定被告应于2016年1月31日前取得商品房所在楼栋的权属证明，但至今被告未能提供。故原告起诉至院，请求人民法院判如所请。
被告中德红谷答辩称：1.原告的房屋已经修建完毕，相关规划验收合格证正在办理过程中；2.原、被告所签订的《商品房买卖合同》及补充协议，对房屋逾期交房的情形约定应当于商品房实际交付之日起10日内支付违约金，现还没有达到支付违约金的条件；3.补充协议约定逾期交房违约金不超过原告已付房款的5%，该约定有效，原告不能主张超过该限度的违约金；4.被告认为万分之三的违约金过高；5.原告主张的其他损失，违约金应该包括，不应再主张租金的损失。
经审理查明，2012年10月20日，原告作为买受人、被告作为出卖人就诉争房屋买卖签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告于2015年1月31日前向原告交付诉争房屋，此时诉争房屋应当取得规划验收合格证及有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告，系住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明》。协议第十二条约定了逾期交房责任：逾期60日内，自逾期交房之日起至实际交付之日止，出卖人按日以已交付房款万分之三计算违约金，并于商品房交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照已付房款5%支付违约金。买受人要求继续履行的，自逾期交房之日起至实际交付之日止，出卖人按日以已交付房款万分之三计算违约金，并于商品房交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。补充协议第五条约定，逾期交房由出卖人承担违约赔偿责任总金额不超过买受人已付房款的5%（被告虽称该条款已经加粗加黑，但并不明显）。该房屋总价款为424680元。合同约定出卖人应当在2016年1月31日前，取得商品房所在楼栋的权属证明。
原告依约支付了全部购房款424680元，诉争房屋虽然截至辩论终结时尚未取得规划验收合格证，但原告于2015年7月19日已经接收诉争房屋，原告在收房时注明房屋未取得所有相关证件，保留追究开发商违约的权利。
在庭审过程中原告提供《房屋租赁合同》，表明其向案外人从2015年2月1日至2016年2月1日租赁房屋，租金为每月2200元，违约金为1100元。
以上证据有本案证据在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，第一，本案中因诉争房屋尚未取得规划验收合格证，被告接收原告房屋的行为并不产生实际交付诉争房屋的法律效果。依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”一方面，规划验收关系到国家城乡建设规划，涉及公共利益，不属于当事人可以自行协商改变交房条件的范畴；另一方面，诉争房屋满足规划验收合格也是双方当事人设定的诉争房屋交付条件。故，未经规划验收合格即使原、被告移交了诉争房屋也不能认定房屋已经完成法律上的交付。故，原告关于判决被告依照诉争协议约定的交房条件向原告交房的诉讼请求本院予以支持。被告未在庭审中提供诉争房屋所在楼栋初始权属登记，对于原告要求被告提供该权属证明的诉讼请求，本院予以支持。
第二，原告主张被告承担违约金及月租实际损失赔偿责任。一方违约应当承担实际损失，但依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”故而，在本案中原告无权同时主张约定违约金和实际损失。本案被告抗辩合同约定违约金应当于诉争房屋实际交付后10日内支付，原告主张违约金不符合双方约定的支付条件。本院认为，该抗辩并不成立。法律意义上的条件，是指可能发生也可能不发生的事项，依照法理，合同义务一般不能作为双方当事人约定的条件，而且，在本案中原告一旦选择合同继续履行，被告依约交付房屋在法律上就是具体明确应当发生的结果，一旦做出行为给付判决，就能确定违约金应当支付的时间。即使在判决确定的时间范围内，事实上没有交付诉争房屋，其所产生的则是被告不履行生效法律文书确定义务的公法法律后果，而原被告之间的私法法律关系经判决可以得以明确。故被告的该项抗辩，不予采纳。
第三，关于本案违约金是否应当调整降低。虽然《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条都有相应规定，但实践中确实也存在违约金调整比较普遍和随意的现象。最高人民法院在（2016）最高法民终字第106号判决中法理深刻地对违约金调整问题进行了阐述其指出：“根据协议约定，鑫臻房开公司应当就其违约行为向黑龙江建工集团支付工程总价款百分之二十的违约金。该协议中违约金数额的约定，是在双方当事人就案涉工程施工已经发生较大矛盾并造成停工的情况下，在当地政府主持下达成，高额违约金的约定，其主要目的在于预防双方再次出现违约行为，激化双方矛盾。该违约金的约定适用条件，对双方当事人公平一致，即任何一方违约均应适用。且在签订协议时，双方当事人对于工程总造价应当具有合理预期，任何一方违约承担的支付违约金的数额，并未超出双方当事人签订该协议时应当预见的范围。现鑫臻房开公司上诉主张违约金数额明显过高，一方面并未就其该主张提供证据证明约定的违约金数额明显高于黑龙江建工集团实际遭受的损失，另一方面该违约金调减请求，与双方当事人签订上述协议时约定高额违约金的目的明显不符，最终不予调整违约金。”由此可见，违约金主要要考虑违约造成的实际损失，也要考虑双方当事人在签订合同时应当的预见范围。本案中一个显著特征在于被告在与原告签订的合同当中对自身的违约责任进行了不超过原告已付总房款5%的限制，该限制条款作为格式条款，提示程度并未达到足以使人完全注意的效果，所以不能直接适用该条作为判断当事人之间权利义务的基础，但该条款可以视为被告在签订合同时的合理预期。当然违约金应当以弥补原告实际损失为主要目的，如果原告的实际损失超过该预期，也不能对抗对原告的实际损失进行弥补。被告逾期交房其最为主要的损失就是同地段同类房屋租金，原告于2015年7月19日在知晓被告不满足交房相关证件的情况下收房，从收房时原告已经使用诉争房屋，故应当作为计算租金损失的终结点。原告提供的房屋租金即使加上提前退租的违约金也确实远远低于双方当事人关于逾期每日总房款万分之三的约定。故而，以实际损失为基础，不超过原告已付房款总额5%的逾期交房违约金可以弥补原告的主要损失，同时也符合当事人在签订合同时的预期。主要实际损失不等于全部实际损失，至于（总房款的5%）21234元是否仍然过高，应当由被告承担举证责任。故本院以原告实际损失为基础，兼顾双方签订合同的预期及案情，综合调整确定逾期交房违约金为21234元。
虽然本案对违约金采用固定的方式予以支持，同时对违约金进行了调整。但判决一旦确定被告依约交房的特定行为给付义务后，被告不履行义务，其产生的为强制执行公法上的法律义务。产生延迟履行特定义务的公法惩处，可以对原告权利形成补充保护。
本案诉争系由被告引起，诉讼费用由被告完全负担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告成都中德红谷投资有限公司于本判决生效之日起60日内向原告吴洪德交付符合合同约定（需含规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告、住宅质量保证书、住宅使用说明）的位于成都高新区中和街道东寺社区的中德·英伦世邦L区楼盘4幢9层903号的房屋；
二、被告成都中德红谷投资有限公司于本判决生效之日起60日内向原告吴洪德提供位于成都高新区中和街道东寺社区的中德·英伦世邦L区楼盘4幢9层903号房屋所在楼栋的初始权属证明；
三、被告成都中德红谷投资有限公司于本判决生效之日起10日向原告吴洪德支付违约金21234元；
四、驳回原告吴洪德的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1354元，由被告成都中德红谷投资有限公司负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起10日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 周寓先
二〇一七年四月一日
书记员 陈思芸