太原市小店区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）小民初字第1917号
原告太原绿缘建材家居有限公司，住所地太原市长风街579号。
法定代表人赵存久，董事长。
委托代理人贾洪波，山西启德律师事务所律师。
被告梁洁，个体。
原告太原绿缘建材家居有限公司（以下简称“绿缘建材公司”）与被告梁洁租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告绿缘建材公司委托代理人贾洪波到庭参加了诉讼。被告梁洁经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绿缘建材公司诉称，2013年5月9日，被告因店铺经营需要与原告签订《太原东方家缘场地租赁合同》，合同约定，原告将其位于太原市小店区长风街579号绿源店一层1A-B18、C29号展位出租给被告，租赁面积200平方米，租期自2013年6月20日至2014年6月19日，月租金为人民币10800元，月租金的支付方式为：租金按每三个月为一期支付，被告于本合同签订后3日内支付首期租金，以后支付时间为该周期起始日的15天前支付。被告逾期支付租金、物业费的，逾期一日，则每日按拖欠费用总金额的3‰支付违约金。如被告拖欠租金、物业管理费超过七日，原告有权解除合同。同日，原、被告又订立了《太原东方家缘物业合同》，合同约定，在租赁合同期内，被告每月向原告支付物业费25200元。上述合同签订后，原告将场地交付被告，但被告在租赁期内未按期支付租金和物业管理等费用。特诉至法院，请求依法判令解除原、被告签订的《太原东方家缘场地租赁合同》；判令被告返还租用场地；判令被告支付房屋租金及物业费275800元（暂计算至2013年10月，实际请求计算至被告履行之日）；判令被告支付迟延支付租金、物业费的违约金人民币6099.36元（暂计算至2013年10月，实际请求计算至被告履行之日）。
被告梁洁未作答辩。
经审理查明，2013年4月2日，原、被告就被告租赁原告所有的位于太原市小店区长风街579号东方家缘店一层展位用于经营维多利陶瓷事宜达成意向，被告于当日交付原告展位定金5000元。2013年5月9日，原告（甲方）与被告（乙方）正式签订《太原东方家缘场地租赁合同》一份，合同约定，乙方租用甲方的东方家缘店1A层B18、C29号展位，租赁面积200平方米，用途为经营维多利陶瓷；租期12个月自2013年6月20日至2014年6月19日。甲方给予乙方50天的装修期，自2013年5月10日至2013年6月19日。甲方给予乙方150天的免租期，免租期限内，甲方免予收取乙方租金及物业管理费。上述期限不满一个月的零头天数按实际天数计算外，每月均按30天计算，一年按12个月；乙方所租赁甲方场地每平方米日租金标准为1.8元，每平方米月租金为54元，乙方每月应支付甲方租金10800元，租赁合同期内乙方应支付甲方租金75600元。租金按三个月为一个付款周期，每个付款周期租金为32400元，首个周期租金由乙方在本合同签订后3日内支付，其他各周期租金由乙方在该周期起始日的15天前支付（合同第一章第四条第二项）。乙方未按时向甲方足额交纳租金、物业费、保证金及其它费用，乙方每逾期一日，按拖欠费用总金额的3‰交纳逾期违约金；乙方拖欠租金、物业管理费、保证金、其它费用超过七日，乙方赔偿甲方因此遭受的损失，并同意向甲方支付相当于当年全年租金和物业管理费总额30%的违约金，同时甲方有权解除合同，已经收取的保证金、租金、物业管理费等费用不予退还，合作期间甲方给予乙方免租期、装修期的，乙方应支付甲方免租期、装修期所对应的租金和物业管理费（合同第五章第二条第四项）；乙方同意交纳履约保证金36000元及质量保证金10000元，合同还约定了其他条款。同日，原告（甲方）与被告（乙方）订立《太原东方家缘物业合同》一份，合同约定，乙方在2013年6月20日至2014年6月19日的租赁期内向甲方支付运营管理及服务费用，物业服务费单价4.2元每平方米每日，月费用25200元，租赁期内乙方应支付甲方物业费176400元，该费用包括设施配套费及维管费、安保管理费、环境保洁费、物业维保费、配套设施折旧费等。物业服务费按三个月为一个付款周期，每个付款周期物业费为75600元，首个周期物业费由乙方在本合同签订后3日内支付，并提前再支付一个月的物业费，以后以此类推，同时其他各周期物业费由乙方在该周期起始日的15天前支付。建材类商户运营管理及服务费用、保证金、开业活动费等每月固定收取200元。2013年5月10日。原告将租赁场地交付被告。2013年9月14日，被告支付原告租金10000元，此后再未支付原告任何费用，原告因此诉来本院。庭审中，原告请求判令解除原、被告之间签订的《太原东方家缘场地租赁合同》、《太原东方家缘物业合同》，并要求被告返还场地并支付2013年6月20日至被告实际履行日的租金（按每月10800元计算）、物业费（按每月25200元计算）、服务管理费（按每月200元计算）、履约保证金36000元、质量保证金10000元以及按照日3‰计算的违约金。
确认以上事实的证据有原告向法庭提交的《太原东方家缘场地租赁合同》、《太原东方家缘物业合同》、房权证并字第××号《房屋产权证》、收款收据两份。上述证据经当庭举证及本院审查，另有本案庭审笔录在卷佐证，足以采信。
本院认为，原、被告签订的《太原东方家缘场地租赁合同》及《太原东方家缘物业合同》均系双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。原告依约将租赁场地交付被告使用，被告长期拖欠原告租金及物业费等相关费用，已构成违约，现原告主张解除与被告间租赁关系及物业服务关系，符合合同约定的解条件，本院予以支持。在原、被告双方租赁关系解除后，被告应当将租赁场地返还原告。原告主张被告支付拖欠的2013年6月20日至实际履行日的租金、物业费、服务管理费、履约保证金及质量保证金，租赁合同中虽约定被告享有150天的免租期，但双方并未明确免租期的期间，结合租赁行业的盈利特性及租赁合同第一章第四条第二项“首个周期租金由被告在合同签订之日起3日内支付”的约定及被告于2013年9月支付租金的事实，可以推定免租期应当是在租期后期即2014年1月20日至2014年6月19日。即使将该免租期计算在租赁前期即2013年6月20日至2013年11月19日，被告也应支付原告2013年11月19日以后的租金及物业管理费、服务费等，而被告至今仅支付原告15000元，仍存在拖欠情形，原告有权依据租赁合同第五章第二条的约定，要求被告支付免租期内的租金及物业管理费等相关费用。因此自2013年6月20日起至2014年3月19日止，被告应支付原告租金10800元／月×9个月=97200元、物业费25200元／月×9个月=226800元、服务管理费200元／月×9个月=1800元，共计325800元。对于被告已支付的15000元租金，应予以核减，即被告在该期间内共应支付原告325800元－15000元=310800元。对于2014年3月20日至被告实际返还租赁场地日止的租金、物业费及服务管理费，由被告按日支付原告，其中租金每日为360元、物业费每日840元、服务管理费为每日6.67元。对于原告主张的履约保证金及质量保证金，因原告已决定不再继续履行其与被告之间的租赁合同，再要求被告支付履约保证金及质量保证金已无现实意义。就违约金问题，原告依据合同约定按照日3‰计算向被告主张违约金，合同中虽对违约金作出约定，但该约定明显过高，结合被告长期拖欠原告租金、物业费及服务费的情况，本院酌定由被告支付原告违约金10000元。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，当缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告绿缘建材公司与被告梁洁于2013年5月9日签订的《太原东方家缘场地租赁合同》及《太原东方家缘物业合同》。
二、被告梁洁于本判决生效后十日内将其租赁的太原市小店区长风街579号的东方家缘店1A层B18、C29号展位退还原告太原绿缘建材公司。
三、被告梁洁于本判决生效后十日内支付原告绿缘建材公司自2013年6月20日至2014年3月19日期间的租金、物业费及服务管理费共计310800元。
四、被告梁洁于本判决生效后十日内支付原告绿缘建材公司自2014年3月20日起至本判决确定退还租赁场地之日止按照每日360元计算的租金、按照每日840元计算的物业费及按照每日6.67元计算的服务管理费。
五、被告梁洁于本判决生效后十日内支付原告绿缘建材公司违约金10000元。
六、驳回原告绿缘建材公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5728元（原告已预交），由原告绿缘建材公司负担1000元，被告梁洁负担4728元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 张潘潘
人民陪审员 刘少峰
人民陪审员 秦爱梅
二〇一四年三月十九日
书 记 员 郝炯凯
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