安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖12民终316号
上诉人（原审原告）闫俊美，女，1969年7月2日出生，住安徽省阜阳市。
委托代理人：余鸿飞，安徽皖北律师事务所律师。
委托代理人：何胜，安徽皖北律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：安徽利源房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区颍州中路18号。
法定代表人：贺美艳，该公司董事长。
委托代理人：贺利萍，安徽弘大律师事务所律师。
委托代理人：罗柳，安徽弘大律师事务所律师。
原审被告：贺美艳，女，汉族，1984年5月30日出生，住安徽省阜阳市。
上诉人闫俊美因与上诉人安徽利源房地产开发有限公司（以下简称利源房地产公司）、原审被告贺美艳借款合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍泉区人民法院于2015年9月16日作出的（2015）泉民二初字第00815号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年2月23日公开开庭进行了审理。上诉人闫俊美及其委托代理人何胜，利源房地产公司的委托代理人罗柳到庭参加诉讼，贺美艳经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：闫俊美与利源房地产公司于2013年12月2日签订房地产抵押借款合同，约定利源房地产公司向闫俊美借款500000元，借款期限自2013年12月3日至2014年6月3日，利息按月利率2%计算。利源房地产公司又以其位于安徽省阜阳市颍州南路金三角外裙楼206室的房产作为抵押，双方办理了抵押登记手续，闫俊美取得了该房产的他项权利。合同签订后，闫俊美按照合同约定将所借款项汇入贺美艳账户。借款到期后，利源房地产公司一直未能及时偿还借款本息，闫俊美提起诉讼。
原审法院认为：债务应当清偿。闫俊美与利源房地产公司签订的房地产抵押借款合同是双方当事人真实意思表示，符合有关法律规定。闫俊美已经履行了该合同约定的义务，利源房地产公司未按照该合同约定及时偿还借款本息构成违约，其应当承担相应的民事责任。利源房地产公司为签订涉案借款以其位于安徽省阜阳市颍州南路金三角外裙楼206室的房产作为抵押，且办理了抵押登记手续，闫俊美取得了该房产的他项权证，闫俊美对该抵押物折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿的权利。贺美艳系利源房地产公司的法定代表人，其在涉案房地产抵押借款合同中签字行为应为职务行为，由此产生的法律后果应由其公司承担。关于利源房地产公司辩称其通过马晓东、顾奎账户已经超额还清闫俊美借款本息3341800元，案外人李军及闫俊美三个案件本金是2400000元，按借期内的利息计算为288000元，已经多付款项为653800元的问题，因其提交的银行转账明细单及工商银行电子银行回单仅证明其与案外人李军、马晓东、顾奎及闫俊美之间存在多笔资金往来情况，无法认定所涉款项的具体性质。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条的规定，判决：安徽利源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还闫俊美借款本金500000元以及利息（按照月息2%计算，自2015年5月1日起至本金付清时止）；二、闫俊美对安徽利源房地产开发有限公司位于安徽省阜阳市颍州南路金三角外裙楼206室的房产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权利；三、驳回闫俊美对贺美艳的诉讼请求。如果未按本判决履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9110元，减半收取4555元，诉讼保全费3020元，合计7575元，由安徽利源房地产开发有限公司负担。
宣判后，闫俊美与利源房地产公司均不服上述民事判决，分别向本院提起上诉。
闫俊美上诉称：一审判决未支持其诉请的律师费没有依据，属于漏判。请求二审法院，改判利源房地产公司承担律师费25000元。一、二审诉讼费由利源房地产公司负担。
利源房地产公司答辩称：根据合同的相对性原则，借款合同对第三人没有约束力。
利源房地产公司上诉称：马晓东、顾奎是涉案借款的中介人，利源房地产公司通过两中介人偿还闫俊美借款本金及利息合计3341800元，多付款653800元，一审不予认定错误；因涉案抵押房产是抵押给闫俊美等四人，不是闫俊美一人，故一审判决闫俊美对涉案的抵押房产享有优先受偿权错误；马晓东、顾奎是涉案借款的中介人，且是还款的关联人，一审法院未追加两中介人为当事人，属于漏列当事人，程序违法。请求二审法院撤销一审判决，改判驳回闫俊美的诉讼请求。一、二审案件受理费由闫俊美负担。
闫俊美答辩称：利源房地产公司出具借条，闫俊美将款转入利源房地产公司法定代表人贺美艳账户，马晓东、顾奎与本案没有关系，利源房地产公司与马晓东、顾奎之间的经济往来，可另案起诉，一审法院不存在漏列当事人的情况。
二审中，贺美艳未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。
二审中，双方当事人均未提供新证据，对一审中提供的证据未提出新的质证意见。结合二审查明的事实，本院对一审查明的事实予以认定。
本院认为：闫俊美与利源房地产公司签订的房地产抵押借款合同是双方当事人真实意思表示，合同内容不违法法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。利源房地产公司以其房屋抵押向闫俊美借款500000元，有房地产抵押借款合同、借据、个人业务交易单在卷证明，事实清楚。关于利源房地产公司上诉称，马晓东、顾奎是涉案借款的中介人，利源房地产公司通过两中介人偿还闫俊美借款本金及利息合计3341800元，多付款653800元，一审法院不予认定错误及一审法院漏列当事人，程序违法问题。本院认为，利源房地产公司提供的证据不能证明马晓东、顾奎是本案借款的中介人，亦不能证明利源房地产公司将款转入马晓东、顾奎账户与涉案借款合同具有关联性，故利源房地产公司关于一审法院漏列当事人，程序违法的上诉理由不能成立。如果利源房地产公司与马晓东、顾奎有经济往来，应当另案处理，一审法院根据合同的相对性原则，判决利源房地产公司承担还款责任，并无不当。关于利源房地产公司上诉称，涉案抵押房产是抵押给闫俊美、李军等四人，不是闫俊美一人，一审判决闫俊美对涉案的抵押房产享有优先受偿权错误问题。本院认为，利源房地产公司以其位于安徽省阜阳市颍州南路金三角外裙楼206室的房产同时抵押给闫俊美、李军等四人，四人均享有对抵押房屋的优先受偿权，一审法院针对本案，判决闫俊美对抵押房屋享有优先受偿权，不违反法律规定，本院予以支持。关于闫俊美上诉称，一审判决未支持其诉请的律师费，属于漏判问题。本院认为，双方虽对律师费有明确约定，但该费用不是为本次诉讼而开支的必要费用，一审法院未予以支持，并无不当，本院不宜变更。综上，闫俊美、利源房地产公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费合计9535元，由闫俊美负担425元，安徽利源房地产开发有限公司负担9110元。
本判决为终审判决。
审判长 汝 峰
审判员 孙 荣
审判员 褚颍芬
二〇一六年三月二十一日
书记员 李 杨
附本案所适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。