广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1302民初8497号
原告：惠州颐佳物业服务有限公司，住所地：惠州市江北西24号小区奥林匹克花园。
法定代表人：张祖林，总经理。
委托代理人：张健、曾群锋，均系广东通用律师事务所律师。
被告一：刘钧豪，男，汉族，1975年12月13日出生。住址：广东省，现住惠州市惠城区。
被告二：惠州奥林匹克花园置业投资有限公司，住所地：惠州市江北西24号小区奥林匹克花园。
法定代表人：陈佳，董事长。
委托代理人：周晓芳，系公司员工。
原告惠州颐佳物业服务有限公司诉被告一刘钧豪、被告二惠州奥林匹克花园置业投资有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告惠州颐佳物业服务有限公司诉称，原告系由被告惠州奥林匹克花园置业投资有限公司选聘为奥林匹克花园酒店（含运动城、东座）、综合楼（运动城、西座）的物业管理公司。被告刘钧豪与被告惠州奥林匹克花园置业投资有限公司于2012年2月15日签订了《租赁合同》，租用西座运动城02、03、04号商铺用于经营生鲜超市，该商铺建筑面积为210㎡，被告在租赁期限届满前续签了两次协议，租赁期限从2012年3月1日至2017年2月28日止。两被告签订的《租赁合同》约定物业管理服务按每平方米5元/月收费，水费按4.8元每立方米，电费按1.5元每度计付，如不按约定标准和时间交纳有关费用的，应从逾期之第8天起按每天3%交纳滞纳金。被告从2013年10月至2016年8月拖欠物业服务费共34个月，共计人民币35700元（210㎡×5元/㎡×34个月=35700元），此外，欠缴2016年3月至8月的水费758.4元、电费3558元。原告曾多次向被告刘钧豪书面催讨，被告拒不缴纳，被告刘钧豪还应按约定向原告支付管理费、水电费违约金共计人民币56620.21元。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特具状起诉，请求法院依法判如所请。诉讼请求：1、依法判令被告一向原告支付2013年10月至2016年8月的物业服务费35700元及违约金56227.5元，合计91927.5元。2、依法判令被告一向原告支付2016年3月至8月的水费758.4元、电费3558元及违约金392.71元，合计4709.11元。3、本案全部诉讼费用由被告一承担。以上金额合计：96636.61元。
被告一刘钧豪经传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
被告二惠州奥林匹克花园置业投资有限公司答辩称，被告一租赁我方物业作为超市经营，2016年7月份被告一以装修为由失联，合同约定物业管理费是由被告一缴交的，拖欠物业管理费是事实存在。
本院查明的案件事实
经审理查明，2012年6月28日，惠州奥林匹克花园置业投资有限公司（甲方）与惠州颐佳物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对惠州市奥林匹克花园酒店、综合楼物业提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。第六条：本物业管理区域物业服务收费标准为5元/月?㎡。第七条：甲方或物业使用人应于每月5日之日起交纳物业服务费用。甲方或物业使用人应在约定的时间履行交纳义务。纳入物业管理范围的而没有出租的，其物业服务费用由甲方全额交纳。甲方与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，甲方负连带交纳责任。甲方与物业使用人之间的交费约定，甲方应及时书面告知乙方。第二十六条：甲方或物业使用人违反本合同第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按应缴物业服务费的1%的标准向乙方支付滞纳金。第三十条：本合同期限自2012年7月1日起至业主成立业主委员会选聘物业公司止。
2012年2月15日，惠州奥林匹克花园置业投资有限公司（甲方）与刘钧豪（乙方）签订《租赁合同》，约定：第一条：租赁项目：1、租赁的具体范围、面积：甲方根据合同条款将西座运动城02、03、04号商铺出租给乙方；建筑面积：210平方米；使用功能为经营蔬果、粮油、生鲜、杂货行业。3、物业管理费：自2012年3月1日起，乙方每月管理费按建筑面积计算，每平方米5元；水电费按乙方实际使用数额计算；乙方应按时向上海中体奥林匹克花园物业管理有限公司惠州分公司支付。第二条：租赁期限：1、租赁期限：3年，即2012年3月1日至2015年2月28日。第四条：2、乙方按支付物业管理费给上海中体奥林匹克花园物业管理有限公司惠州分公司，时间为每月的十号前将当月管理费以银行转账或现金方式支付于物管单位。首月管理费在签订本协议时付清，物管单位开具收款证明。第八条：违约责任：1、乙方如未按时向甲方交纳租金及物业管理费，时间超过7个工作日，自第8个工作日起，每延迟一天按拖欠总金额的3%每天向甲方交纳滞纳金。拖欠超过两个月，甲方有权提前终止本合同，并视为乙方违约。后惠州奥林匹克花园置业投资有限公司与刘钧豪续签了两次《租赁合同》，租赁期限延长至2017年2月28日。物业管理相关费用：每月10日前向物业公司支付当月物业管理费及上月水电费，现金或银行转账形式，首月管理费在签订本协议时付清。物业公司开户行：中国农业银行惠州三新支行，户名：惠州颐佳物业服务有限公司，账号：22×××09。其它条款不变。
另查一，被告一从2013年10月至2016年8月拖欠物业服务费共34个月，共计35700元（210㎡×5元/㎡×34个月）。欠缴2016年3月至8月的水费758.4元、电费3558元。
裁判理由和结果
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告二与原告签订《前期物业服务合同》，原告实际为被告一承租的商铺提供物业服务，《租赁合同》中对物业费、水电费亦明确规定由被告一直接支付给原告，上述两份合同未违反法律的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。被告一接受原告的物业服务，未按合同约定支付物业费及水电费，构成违约。原告要求被告一支付2013年10月至2016年8月的物业费35700元及2016年3月至8月的水电费4316.4元（758.4元+3558元），于法有据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，原告要求被告一支付物业服务费违约金56227.5元过高，本院酌情调整为10710元（35700元×30%）。原告要求被告一支付逾期缴交水电费的违约金392.71元，因该水电费已由原告统一缴交，违约金未实际产生，本院不予支持。
被告一刘钧豪经传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利，不影响案件的实体审理。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：
一、被告刘钧豪于本判决生效之日起七天内向原告惠州颐佳物业服务有限公司支付2013年10月至2016年8月的物业管理费35700元及违约金10710元。
二、被告刘钧豪于本判决生效之日起七天内向原告惠州颐佳物业服务有限公司支付2016年3月至2016年8月的水电费4316.4元。
三、驳回原告惠州颐佳物业服务有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理2216元，由原告惠州颐佳物业服务有限公司负担938元，由被告刘钧豪负担1278元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
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审 判 长 许锦环
审 判 员 石 磊
人民陪审员 骆路民
二〇一七年四月六日
法官 助理 陈暹华
书 记 员 吴伟经