青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2017）青0104民初776号原告：车海强，男，汉族，1983年8月15日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：齐远松，北京市汉卓（西宁）律师事务所律师。被告：西宁新华联房地产有限公司，住所地：西宁市城西区五四西路57号1号楼。统一社会信用代码：91630100579908041L（1-2）法定代表人：苏波，该公司总经理。委托诉讼代理人：张倩，青海致琨律师事务所律师。委托诉讼代理人：史成军，青海致琨律师事务所律师。原告车海强与被告西宁新华联房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月22日公开开庭进行了审理。原告车海强的委托诉讼代理人齐远松，被告西宁新华联房地产有限公司的委托诉讼代理人张倩到庭参加诉讼，本案现已审理�结。原告车海强向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令依法解除原被告签订的《商品房现房买卖合同》2、请求人民法院判令被告向原告返还购房款及契税、维修基金、办证费共计168309.2元及返还之日止的全部利息（以贷款基准利率5.75%为标准，截止2017年4月1日，利息为27576.4元）；起止日期是从合同签订后2015年1月30日开始计算至2017年4月1日，共计789天，贷款基准利率5.75%是中国人民银行公布的一年期以上的基准贷款利率计算的。3、请求人民法院判令被告赔偿原告160000元；4、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2015年1月28日，原告车海强与被告西宁新华联房地产有限公司签订了《商品房现房买卖合同》，约定被告将位于西宁市城西区文景街7号第2号地块地下室186号（面积30.88㎡）房出卖给原告。合同签订当日，原告一次性向被告支付了房款160000元以及契税、维修金、代办费用8309.2元，共计168309.2元。根据合同第13条关于产权登记的约定，被告应于合同签订之日起60日内向房屋产权登记机构办理《房屋所有权证》。但时至今日，已过去两年之久，被告仍未给原告办理房屋产权证。期间，原告多次要求被告办理产权证，被告几经推诿后告知原告，无法办理产权证。原告之所以购买被告186号房，是由于被告在销售之前承诺可以办理产权证，在合同目的无法实现后，原告多次与被告沟通，要求退还购房款及相关费用，被告却拒绝退还，后经过原告了解得知，被告所售第2号地块地下室186号房根本未取得建筑规划许可，也未取得商品房预售许可及销售许可，故无法给原告办理产权证，由此致使原告《商品房现房买卖合同》的合同目的无法实现。故原告诉至人民法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，1、原告主张解除合同理由是认为186号车库没有取得相关许可证，但是事实是我们拥有规划许可证及预售许可证，双方签订合同后在2015年1月30日我们就向原告交付了，并由原告使用到现在，已经达到了相应的合同目的，请求法院驳回原告的诉求；2、合同第13条，双方进行了明确的约定，买受人委托出卖人办理产权证。办理房产证的义务是所有权人的义务也就是原告有义务向相关机构进行办理，我们只是受原告的委托进行办理，我方也不存在违约行为；3、关于原告的诉求第二项，车位款16万元，公共维修基金2779.2元、车位契税、印花税4880元、车位办证费650元、四种款项中涉及办理房屋所有权的费用是后三项，我们受原告的委托代为办证的费用，合计5330元，目前产权证没有办理，我们可以退回办证的费用5330元，其他费用是原告必须要付的费用，我们不予退还。不能办产权证的原因是地下车位没有单独的土地证导致现在全国的车位都办理不了不动产登记证，不是我方的违约行为，是政府的原因；4、关于原告的诉求第三项没有合同及法律依据，请求驳回原告的诉求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，即2015年1月28日原告车海强与被告西宁新华联房地产有限公司签订《商品房现房买卖合同》，约定被告将位于西宁市城西区文景街7号第2号地块地下室186号（面积30.88㎡）房出卖给原告。合同签订当日，原告一次性向被告支付了房款160000元以及契税、维修金、代办费用8309.2元，共计168309.2元。以上事实本院予以确认。原告当庭提交证据二组：第一组、商品房现房买卖合同。证明原告与被告签订了合同，该合同是范本合同，签订该合同的目的就是拿到房屋，办理产权�，并非仅仅是使用权的协议；第二组、西宁新华联公司收据4份及结算单。证明原告向被告交付了车位款等共计168309.2元，原告已经向被告交纳了办证的费用，实际上已经委托了被告办理相关的产权证，但是被告至今为止没有办理。被告发表质证意见如下：证据1没有异议，对证明方向有意见，在合同中没有约定对于不能办理房屋所有权证的情况下原告享有解除权的相应约定，在本合同中第13条明确约定是买受人委托出卖人办理房屋所有权证，买受人将资料提供给出卖人，出卖人60日内向房屋登记部门提交办理申请。证据2车位款、契税等费用均认可，没有异议。对车位结算单也予以认可，没有异议。原告提交的以上两组证据为有效证据（原件当庭退原告，留复印件存卷）。被告当庭举证如下：1、西宁新华联房地产有限公司营业执照。证�被告公司的主体资格。2、西宁新华联房地产有限公司法定代表人身份证明。证明被告公司的主体资格。3、法定代表人身份证。证明被告公司的主体资格。4、商品房预售许可证。证明被告出售车位符合相关审批要求。5、规划证许可证。证明被告出售车位符合相关审批要求。6、原告与青海悦豪公司签订的《停车管理服务协议》。证明原告占有并使用车位至今。7、2015年度、2016年度、2017年度收费收据。证明原告占有并使用车位至今。8、收据。证明为办理缴纳的费用数额。原告质证意见如下：对证据1-3没有异议予以认可；证据4-5真实性没有异议，对证明方向不予认可，商品房预售许可证表明房屋用途为住宅，不包括本案涉及的车位；建设工程规划许可证，关于建设规模等陈述没有异议，对证明方向有异议，不能直观反映出被告出售给原告的房屋是取得预售�可的，我们向西宁市不动产登记咨询过，地下车库的使用权是没有审批的，同时西宁市给予地表以上的建筑有规划许可证；证据6真实性不予认可；证据7真实性予以认可，对证明方向没有异议，但是与本案没有关联性；证据8真实性没有异议，予以认可。但是对其证明方向有异议，原告已经向被告交纳了办证费用，实际上已经是一个委托办证的行为。被告提交的以上一至3组证据，四至五组证据，六至八组证据为有效证据（原件当庭退被告，留复印件存卷）。原告对被告提交的《停车管理服务协议》不予认可，但对该《停车管理服务协议》上的签字予以认可，且原告没有提交相关的证据对《停车管理服务协议》的真实性、合法性、关联性予以否定，因此该份协议认定为有效证据。商品房应是由房地产开发企业开发建设并向社会公开出售�房屋。从现行法律、法规及司法解释、部门规章所使用的商品房一词的实际情况看，商品房往往与房地产开发经营行为联系在一起使用的，是专指房地产开发企业开发经营房屋时的专用词语。《解释》所称的商品房也就是此种含义，是狭义上的商品房。按照房屋的存在状态，商品房可分为现房和期房。期房也称待建房屋、楼花。根据《商品房销售管理办法》规定，现房是指已竣工验收合格的房屋，期房是指正在建设中的房屋。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的规定”建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”被告西宁新华联房地产有限公司以商品房出售地下车位的行为不符合物权法的规定。原告车海强与被告西宁新华联房地产有限公司之间签订的《商品房现房买卖合同》应该予以解除。原告车海强依此合同向被告西宁新华联房地产有限公司支付了房款160000元以及契税、维修金、代办费用8309.2元，共计168309.2元。建筑区划内的车位具有构造和使用上的独立性，能够作为专有部分的客体，其权属应依据当事人之间的约定来确定。但车库根据其用途，在现行房地产法律法规框架下，只能作为商品房的附属设施进行使用。导致本案原、被告之间产生矛盾的原因是因为被告西宁新华联房地产有限公司未能按照双方的约定给原告车海强办理停车位的产权登记致使纠纷产生。被告西宁新华联房地产有限公司与原告车海强之间签订《商品房现房买卖合同》时，应该按照物权法的规定对地下车库进行处置，而不能将地下车库按照商品房的属性予以出售。原告车海强在签订《商品房现房买卖合同》时已经知道合同内容，并且签字予以认�。现原告车海强提出诉求要求依法解除与被告西宁新华联房地产有限公司之间签订的《商品房现房买卖合同》，该解除意思真实，被告西宁新华联房地产有限公司亦表示同意解除，因此对原告车海强此项诉求予以支持。原告车海强第二项诉求请求人民法院判令被告向原告返还购房款及契税、维修基金、办证费共计168309.2元及返还之日止的全部利息（以贷款基准利率5.75%为标准，截止2017年4月1日，利息为27576.4元）；起止日期是从合同签订后2015年1月30日开始计算至2017年4月1日，共计789天。被告西宁新华联房地产有限公司亦表示愿意在人民银行规定的利息范围内适当予以赔偿。但原告车海强计算利息的起止时间计算有误。本案违约起算日应该从原告车海强与被告西宁新华联房地产有限公司之间约定的60日内办理产权登记证起算，60日后逾期仍然不能办理产权登记的时间从2015年3月30日开始计算至2017年4月1日,共计760天，计算为两年零30天。被告西宁新华联房地产有限公司未能按照原、被告双方约定办理产权登记的逾期期间产生在双方签订《商品房现房买卖合同》生效日之后的60日期间届满后至原告提起诉讼之日之内。按照原、被告双方签订《商品房现房买卖合同》办理产权登记手续时间段，对原告主张的利息的计算，适用中国人民银行公布的2016年一至三年期贷款利率4.75%计算对原、被告双方均比较公平。对被告关于承担利息的抗辩意见应予以采纳。原告车海强主张的利息计算方式及数额调整为：168309.2元×0.0475÷365天×760天=16646.47元。原告车海强主张的第三项诉求请求人民法院判令被告赔偿原告160000元。原告车海强与被告西宁新华联房地产有限公司双方之间签订了《商品房现房买卖合同》，在签订该合同前原告车海强应该对该制式合同的文本内容予以了解，其亦在该合同上予以签名，该合同是原、被告之间真实的意思表示。被告西宁新华联房地产有限公司按约向原告车海强交付了186号停车位。原告已经占有使用了该停车位达760天以上，至此原、被告双方的合同目的已经基本实现。被告西宁新华联房地产有限公司销售地下车库停车位的行为存在瑕疵，但不存在隐瞒和欺骗行为，以上有原告车海强与被告西宁新华联房地产有限公司双方之间签订的《商品房现房买卖合同》在案佐证，足以认定。由于该车位不属于商品房，不能用商品房买卖赔偿内容来予以规制。因此对原告车海强请求判令被告赔偿原告160000元的诉求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四�第一款、第一百六十一条，《最高人民法院关于的解释》第二百五十八条第一款之规定，判决如下：一、解除原告车海强与被告西宁新华联房地产有限公司之间签订的《商品房现房买卖合同》；二、被告西宁新华联房地产有限公司退还原告车海强购房款160000元及契税、维修基金、办证费用8309.20元，共计168309.20元；被告西宁新华联房地产有限公司赔偿原告车海强利息损失16646.47元；三、驳回原告车海强要求被告西宁新华联房地产有限公司赔偿160000元的诉讼请求。以上三项合计人民币184955.67元，于本判决书生效后10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6639元，减半收取3319.14元，由原告车海强负担663.8元，被告新华联房地产有限公司负担2655.3元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员  董晓冬二〇一七年九月二十七日书记员  窦 楠