甘肃省金昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘03民终5号上诉人（原审原告）：马占民，男，1964年10月16日出生，汉族，住永昌县。委托诉讼代理人：范可庆，甘肃可庆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金昌金华联房地产开发有限公司。住所地永昌县城关镇甘新路**号。法定代表人：金华联，董事长。委托诉讼代理人：陈炷昌，甘肃维正律师事务所律师。委托诉讼代理人：王虎，甘肃维正律师事务所律师。上诉人马占民因与被上诉人金昌金华联房地产开发有限公司（以下简称金华联公司）商品房销售合同纠纷一案，不服永昌县人民法院（2016）甘0321民初1482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马占民的委托诉讼代理人范可庆、被上诉人金华联公司的委托诉讼代理人陈炷昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马占民上诉请求：撤销原判，依法改判由金华联公司协助马占民办理房屋所有权登记手续。事实和理由：金华联公司拆迁马占民所有的房屋。2010年8月15日，双方签订《房屋拆迁安置协议书》，由金华联公司将其位于永昌县城关镇和顺佳苑小区五号楼商铺16号面积约288平方米门面房置换马占民所有的面积为224.12平方米的被拆迁房屋。其中差额面积62平方米，由马占民补交差价款。差价款为309600元（62平方米×4800元/平方米+12000元=309600元），以整数计算为310000元。马占民与金华联公司签订了面积为62平方米的《商品房买卖合同》，向金华联公司补交差价款310000元，金华联公司也向马占民出具收款凭证。因此，马占民与金华联公司签订的《房屋拆迁安置协议书》、《商品房买卖合同》及收款凭证，足以证实金华联公司拆迁马占民所有的房屋后将涉案商铺出卖给马占民的事实；2.马占民现实际居住使用永昌县城关镇和顺佳苑小区五号楼商铺16号门面房屋，一审法院现场实地勘查后的房屋与《商品房买卖合同》及收款凭证中记载的房屋名称均为和顺佳苑小区五号楼商铺16号门面房屋。房屋买卖合同的标的具有唯一性；综上，金华联公司将和顺佳苑小区五号楼商铺16号门面房屋出卖给马占民，作为出卖人金华联公司应当履行出卖人义务，协助将涉案房屋的产权登记在马占民名下。金华联公司辩称，马占民与金华联公司签订《房屋拆迁安置协议书》后，因房屋价格问题，马占民对《房屋拆迁安置协议书》反悔，导致金华联公司未将马占民所有的旧房占用范围内的土地纳入开发范围。后经金华联公司的负责人季晓龙介绍，由和顺佳苑小区的朱某施工队将涉案房屋进行修建，该房屋属马占民自拆自建的，证人朱某也证明该事实；马占民提供的《商品房买卖合同》中的公章确系金华联公司的公章，但该合同中并没有金华联公司法定代表人的私章和代理人的私章，不符合金华联公司签订合同的惯常做法。合同中约定的房屋面积为62平方米，实际上涉案房屋的面积为280多平方米。因此，《商品房买卖合同》中的印章真实，并不证明双方签订的《商品房买卖合同》是真实的。因涉案房屋是由朱某修建的，不属于金华联公司开发的和顺佳苑范围内，涉案房屋的产权登记手续应当由马占民自行办理，金华联公司没有义务协助马占民办理产权登记手续。一审判决正确，请求二审法院予以维持。马占民向一审法院的起诉请求：请求依法判令金华联公司协助马占民办理房屋所有权登记手续。一审法院认定事实：2010年，金华联公司开发建设永昌县城关镇和顺佳苑住宅小区。2010年8月15日，马占民与金华联公司签订《房屋拆迁安置协议书》、《被拆迁人入住安置房协议书》。房屋拆迁安置协议约定，乙方（马占民）拆迁砖混楼房面积224.12平方米，砖混平房29.52平方米，砖木脊房126.34平方米；甲方（和顺佳苑拆迁办）给乙方安置五号框架门面楼房（现北头方向第一、二间）两间上下楼房计284.5平方米，除去乙方砖混楼224.12平方米外，下余60平方米由乙方按每平方米4800元计（288000元）交付给甲方房款。乙方拆迁的楼房是砖混结构，甲方安置的楼房是框架结构，乙方应向甲方补交房屋差价12000元，合计乙方向甲方共交付房款300000元，此楼房甲方在2011年8月前交付乙方。付款方式由乙方用水泥抵顶，每吨430元计算，......。2010年8月28日，永昌县房产测绘中心房产测绘成果书记载，永昌和顺佳苑5号商业楼面积表中商服标号只有1-14号商铺，并无15-16号商铺。2011年11月11日，金华联公司收取马占民现金31万元，收据中注明收款事由为和顺佳苑5号商铺16号门面并加盖金华联房地产开发有限公司和顺佳苑售楼专用章。2012年11月16日，金华联公司开发建设的永昌县城关镇和顺佳苑住宅小区5号楼（11-18轴）由勘察、设计、施工、监理、建设单位综合验收合格并由永昌县住房和城乡建设局备案。涉案房产是由案外人朱某于2011年承建，工程款由金华联公司从马占民的水泥款中支付，完工后由朱某交付马占民。一审法院认为，商品房买卖中出卖人协助买受人办理房产登记手续是出卖人的基本义务，在具备登记条件后出卖人应当协助买受人办理房产登记手续。本案涉及房屋拆迁安置，马占民与金华联公司争议的焦点问题即双方签订的拆迁安置协议是否实际履行、涉案房产的建设方是谁。因金华联公司按照安置协议的约定收取了安置涉案房产的差价款，房产已实际交付被拆迁人即马占民使用，该协议第3条约定的安置房也实际交付马占民使用。拆迁安置协议已经履行。涉案房产是由金华联公司与案外人朱某协商后由朱某承建，工程价款也是由金华联公司向朱某支付的，涉案房产应当是金华联公司开发建设。但在金华联公司向有关部门进行竣工验收备案时，涉案房产未进行验收备案，测绘表中亦未记载。经一审法院现场勘查，涉案房产长12米、宽12米，为上下两层，马占民与金华联公司在《商品房买卖合同》中约定的房产面积62平方米与实际相差甚远，双方应当按照实际情况完善《商品房买卖合同》的相关内容，并经有关部门竣工验收后该房产才能办理登记手续。马占民提供的《商品房买卖合同》中记载的62平方米的房屋实际不存在。综上所述，马占民诉请依法判令金华联公司协助其办理房产登记的请求不符合法律的规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用解释》第九十条的规定，判决：驳回马占民要求金华联公司协助办理房产登记手续的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由马占民负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。金华联公司提交了施工情况说明1份、决算书1份、中标通知书复印件3份，证明涉案商铺不是由金华联公司开发建设的事实。经质证，马占民认为上述证据不能证明金华联公司的证明目的。本院二审诉讼中依法向永昌县住房和城乡建设局调取了永昌县和顺佳苑5号商铺楼《建设工程竣工验收报告》1份、《建设工程竣工验收备案表》1份，向永昌县房地产交易中心调取了永昌县城关镇十二区和顺佳苑5号商业楼的房产登记档案、永昌县和顺佳苑住宅小区5号楼《建设工程竣工验收备案表》1份、永昌县房地产交易中心对办理房屋产权初始登记提交的资料清单1份。经质证，双方当事人对上述证据的真实性均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于金华联公司与马占民之间是否形成涉案房屋买卖合同关系。金华联公司于2010年开发建设永昌县城关镇和顺佳苑住宅小区。按照金华联公司与马占民签订的《房屋拆迁安置协议书》、《被拆迁人入住安置房协议书》记载，金华联公司拆迁马占民所有的砖混楼房面积224.12平方米，砖混平房29.52平方米，砖木脊房126.34平方米。金华联公司用住宅楼壹套置换马占民所有的砖混平房29.52平方米、砖木脊房126.34平方米共计155.86平方米，双方对该部分置换房屋已按照《房屋拆迁安置协议书》、《被拆迁人入住安置房协议书》约定履行完毕。金华联公司用和顺佳苑小区五号楼商铺16号门面房屋安置补偿马占民所有的224.12平方米砖混楼房。双方在《房屋拆迁安置协议书》中对此补偿安置进行了明确约定。按照约定，金华联公司用284.5平方米的门面房屋安置补偿马占民所有的224.12平方米砖混楼房，差额面积60平方米由马占民按每平方米4800元向金华联公司支付购房差价款及补交房屋差价12000元，合计房款300000元。金华联公司与马占民签订差额面积部分的《商品房买卖合同》，合同中约定的价款为310000元。2011年11月11日，金华联公司又向马占民收取房款310000元，并出具收据，明确载明系和顺佳苑五号商铺16号门面房。《商品房买卖合同》中约定内容与金华联公司收取合同约定中的房屋差价款的事实相互印证，足以证明该《商品房买卖合同》的真实性。金华联公司抗辩《商品房买卖合同》中的印章真实但合同内容不真实的理由与事实不符。和顺佳苑小区是由金华联公司开发建设，其将工程发包给具体的建设单位施工，并不影响其与具体被拆迁户之间因拆迁安置达成的安置协议。诉讼中，金华联公司申请出庭作证的证人朱某也证实，由金华联公司的项目负责人季晓龙与朱某具体商量涉案房屋的价款及施工事宜，由季晓龙让朱某修建。因此，金华联公司二审提交的施工情况说明、决算书、中标通知书复印件，不能证明其与马占民之间不存在涉案商铺买卖合同关系的事实。无据证实双方达成安置补偿协议后马占民反悔并解除安置补偿协议的事实，该抗辩理由也与金华联公司向马占民安置住宅楼壹套及实际向马占民收取涉案商铺差价款310000元的事实相悖，对金华联的该项抗辩理由，本院不予支持。一审法院认定涉案房产系由金华联公司开发建设、其与马占民的拆迁安置已经履行，金华联公司对此亦未提出上诉。以上事实足以说明，金华联公司与马占民达成和顺佳苑小区五号楼商铺16号门面房屋买卖合同；2.金华联公司与马占民达成和顺佳苑小区五号楼商铺16号门面房屋买卖合同能否办理房屋产权登记的问题。根据双方当事人的陈述，金华联公司开发建设和顺佳苑小区，金华联公司办理了包括涉案商铺在内的所有相关建设工程许可手续。施工图纸中显示的包括涉案商铺的图纸范围为11-20轴。涉案商铺属19-20轴。金华联公司在一审诉讼中向法庭提交的《建设工程验收备案表》中显示，工程名称为永昌县和顺佳苑住宅小区5#楼（11-18轴）、建筑面积为924.3平方米，该建筑面积有明显的涂改迹象。本院在二审中依法向永昌县房地产交易中心调取了永昌县城关镇十二区和顺佳苑5号商业楼的房产登记档案、永昌县和顺佳苑住宅小区5号楼《建设工程竣工验收备案表》。房产登记档案中涉案商铺未予登记。调取的《建设工程竣工验收备案表》中显示，工程名称为永昌县和顺佳苑住宅小区5#楼、建筑面积为12048平方米。根据本院调取的永昌县和顺佳苑住宅小区5号楼《建设工程竣工验收备案表》，涉案商铺已进行竣工验收。永昌县和顺佳苑住宅小区5号楼均是由金华联公司开发建设，永昌县房地产交易中心对办理房屋产权初始登记提交的资料清单中要求办理初始登记的资料均由金华联公司持有。作为涉案商铺的开发建设单位，向房产登记部门提交办理初始登记的资料，即可办理房产登记手续。本院认为，金华联公司用284.5平方米的涉案门面房屋安置补偿马占民所有的224.12平方米，马占民按照约定实际支付差价款310000元并占有使用涉案门面房屋。双方之间形成房屋买卖合同关系并已履行。现房屋买受人马占民要求出卖人金华联公司履行协助办理涉案房屋的产权登记手续，符合法律规定，对其请求，依法应当予以支持。综上所述，马占民的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定部分事实不清，判决结果错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销永昌县人民法院（2016）甘0321民初1482号民事判决；二、金昌市金华联房地产开发有公司于本判决生效后10日内协助马占民将永昌县和顺佳苑五号商铺16号门面房的产权登记在马占民名下。一审案件受理费100元，减半收取50元。二审案件受理费100元，以上共计150元，由金昌市金华联房地产开发有公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴建红审 判 员  李 静代理审判员  张 琴二〇一七年五月二十二日书 记 员  龙 瑶