上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初6270号
反诉原告顾爱民，男，1956年3月9日生，汉族，住上海市浦东新区康桥镇康佳路XXX弄XXX号XXX室。委托代理人张清涛，上海勤周律师所律师。反诉被告周靖，男，1985年5月19日生，汉族，住安徽省广德县卢村乡石峻村小湾10号。反诉被告丁强蕾，女，1989年7月4日生，汉族，住安徽省广德县邱村镇祥凌村马鞍山7号。反诉被告周立宇，男，2013年2月15日生，汉族，住安徽省广德县卢村乡石峻村小湾10号。法定代理人周靖(系反诉被告周立宇的父亲)，住同反诉被告周靖。上列反诉被告共同委托代理人孙胜强，上海必和律师事务所律师。反诉原告顾爱民诉反诉被告周靖、丁强蕾、周立宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年3月14日公开开庭进行了审理。反诉原告顾爱民及其委托代理人张清涛，反诉被告周靖、丁强蕾及反诉被告共同委托代理人孙胜强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。反诉原告顾爱民诉称，2015年8月9日，反诉人与被反诉人签订《房屋买卖合同》，约定：反诉人将上海市浦东新区康佳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)以人民币(以下币种相同)142万出售给被反诉人。网签当日支付55万元首付，贷款87万元应在2015年12月8日前划入反诉人银行账户，12月15日之前验房并交房，尾款2万元当日支付。2015年9月16日，双方正式签订《上海市房地产买卖合同》。2015年11月3日，双方前往房地产交易中心办理了过户手续。20天后，被反诉人顺利拿到产证，银行也拿到了他项权证，但一直到双方约定的交房时间，反诉人一直没收到银行放款。经询问，系被反诉人通知银行不放款。2016年2月22日，反诉人向被反诉人发送催告函，提醒其放款，但被反诉人不予理睬。反诉人于2016年3月6日向被反诉人发出解除通知。综上，反诉人反诉要求：1、确认反诉原告与反诉被告的《上海市房地产买卖合同》于2016年3月7日解除；2、反诉被告支付反诉原告违约金28.40万元；3、反诉被告配合反诉原告办理产权恢复登记至反诉原告名下的手续。反诉被告周靖等辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。第二期房款支付义务人由反诉被告变为贷款银行，这是债务转移，反诉被告仅具有协助义务，如果贷款银行不能放贷，被告可以直接起诉银行。系争房屋产证已经变更到反诉被告名下，买卖合同已经履行完毕，反诉原告不能解除合同。且反诉原告先违反了买卖合同的约定，没有在过户之前将系争房屋内的户口迁出。经审理查明，2015年8月9日，反诉原告(出售方、甲方)与反诉被告(买受方、乙方)签署《房屋买卖合同》，约定：甲方将系争房屋以142万元的价格出售给乙方；甲、乙双方应于乙方银行贷款划入甲方收款账户后7天内，于2015年12月15日前对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付乙方。合同另对其他事项作出约定。同日，反诉被告支付反诉原告定金3万元。2015年8月29日，反诉被告支付反诉原告购房款33万元。2015年8月29日，反诉被告另支付反诉原告购房款17万元。2015年9月16日，反诉原告(出售方、甲方)与反诉被告(买受方、乙方)就系争房屋网签《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方将自有系争房屋出售给乙方，总转让价款125万元；双方确认在2015年11月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第三款内容处理：……(三)乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期付款额的日万分之五计算，违约金自本金应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后，乙方仍未付款的，除应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方依据本条约主张解除本合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方可以从乙方付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方；甲方同意乙方可以向银行申请贷款共计87万元，用于支付部分房款价款；甲方应于办理房地产交易过户手续前，向房屋所在地的公安派出所机构办理原有户口迁出手续，若在前述期限内，原有户口未能迁出的，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口迁出时止。若逾期超过十五日后甲方户口仍未迁出的，乙方有权按照本合同第十条约定追究甲方违约责任；签订本合同前，乙方已支付定金3万元；签订本合同当日，乙方应支付33万元；待房地产交易中心出具乙方为产权人的房地产权证，贷款银行为抵押权人的他项权利证明后，乙方应委托贷款银行将第二期房价款计87万元支付至甲方指定账户；待甲方收到上述全部款项后十五日内，甲、乙双方应办理房地产交付手续并签订房地产交接书。并于办理房地产交付当日，乙方应支付甲方房价尾款人民币2万元整。同日，双方签署《房地产买卖合同补充协议》，约定系争房屋的合同价为125万元，但未包括房屋内的装潢、厨卫及其他，包含上述补偿标的总价款为142万元整，乙方就该房地产的室内装潢、厨卫及附属设施等向甲方支付补偿标的共计17万元，在签署本协议前支付给甲方。协议签订后，双方按约履行。2015年11月3日，双方前往房地产交易中心办理过户手续。2015年11月19日，系争房屋登记至反诉被告名下。2016年3月17日，反诉原告注销其向中国银行洋泾支行提供的贷款发放账户，导致该行无法将第二笔购房款87万元打入反诉原告账户。为进一步查明贷款发放情况，我院于2016年3月23日前往中国银行洋泾支行调查核实案情。该行工作人员称：2016年1月6日，该行正准备向反诉原告账户放款时，反诉被告致电该行，要求暂缓发放贷款，原因是反诉原告的上家户口还未从系争房屋内迁出。故该行当时暂停了贷款的发放。由于公积金贷款额度收回后如果再申请额度需要两周左右时间，再加上过年，故该行再次申请发放贷款时间就延长至3月初。2016年3月17日，该行再次向反诉原告发放贷款时，发现反诉原告将银行账户注销。对于上述调查笔录，反诉原告表示，真实性无异议。反诉被告表示，2016年1月初并未要求银行暂缓放贷。另查，目前，系争房屋内仍有案外人陈永峰、李菊燕两人户口尚未迁出。庭审中，反诉被告表示，2015年12月份，反诉被告发现系争房屋上有他人户口未迁出，故要求反诉原告办理户口迁出手续。2016年3月1日，反诉被告确认收到反诉原告的《催款函》。反诉原告则表示，系争房屋也是反诉原告通过诉讼方式判决过户至反诉原告名下的，其上家(即陈永峰、李菊燕)前案中即通过公告方式送达传票，故无法联系两人，直到反诉被告通知其时，反诉原告才知道系争房屋内有户口未迁出。关于解除合同的理由，反诉原告表示，由于第二笔贷款至今未付，且系争房屋内的户口反诉原告无能力迁出，故要求解除《上海市房地产买卖合同》。反诉原告另表示，2016年3月7日，反诉原告曾向反诉被告寄送《解除通知函》，快递寄送的地址和号码均与2016年3月1日寄送的《催告函》一致，快递查询单据显示反诉被告签收。但反诉被告表示没有收到过。以上事实，由经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》、房地产权证、收款凭证、调查笔录等证据及原、被告的当庭陈述在案佐证。本院认为，反诉原告与反诉被告双方就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。本案的争议焦点在于，反诉原告有无合同解除权。根据反诉原告的庭审陈述，反诉原告基于两点行使解除权：一、反诉被告贷款逾期发放；二、反诉原告无能力迁出上家户口。对此，本院认为，首先，双方2015年9月16日网签的《上海市房地产买卖合同》对于第二笔房款的发放时间并未明确约定，亦未对交房时间进行约定。反诉原告依据双方2015年8月9日签订的《房屋买卖合同》上的条款，推导出反诉被告应当在2015年12月15日交房之前一周支付第二笔房款。然双方此后网签的《上海市房地产买卖合同》已然对该条款进行了变更。故反诉原告主张贷款逾期发放，没有合同依据；其次，根据双方合同的约定，逾期迁出户口系反诉原告违约，享有单方解除权的是反诉被告。在反诉被告不主张行使单方解除权时，反诉原告无权利主张单方解除合同。另外，关于2016年1月初，反诉被告是否通知中国银行暂缓发放贷款一事，反诉被告与中国银行各执一词。即便确实如中国银行所言，系反诉被告要求其暂缓发放贷款，本院注意到，系争房屋确实存在户口未迁出一事，反诉被告此行为虽欠妥，但事出有因，不足以构成反诉原告解除合同乃至注销银行账户的理由。综上，反诉原告的诉讼请求，本院难以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回反诉原告顾爱民的诉讼请求。反诉案件受理费2,780元(已减半收取)，由反诉原告顾爱民承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 孙 闫
二〇一六年四月五日
书记员 尹俐媛
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。