云南省晋宁县人民法院民 事 判 决 书（2014）晋法民初字第869号原告张亚萍，女，汉族，1984年4月6日生，住云南省曲靖市富源县，现住晋宁县。被告庞英，女，汉族，1969年12月2日生，住云南省昆明市西山区。原告张亚萍诉被告庞英房屋租赁合同纠纷一案，本院2014年7月8日受理后，依法适用普通程序，于2014年12月1日公开开庭进行了审理。原告张亚萍到庭参加诉讼，被告庞英经本院公告送达诉状副本、合议庭组成人员通知、开庭传票等材料无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张亚萍诉称：2013年8月29日，被告未经昆明嘉誉物资有限公司（以下简称嘉誉公司）同意将昆阳嘉誉景苑楼下的6号商铺租给原告，租金每年57000元且每年一付，同日原告向被告缴纳了1000元押金，约定2013年9月10日签订租赁协议，剩余56000元于9月10日一次性付清。2013年9月10日，原告向被告缴纳了剩余一年的租金56000元，并签订了租赁协议，租期自2013年9月10日至2018年9月10日，租期共5年。2014年6月18日，嘉誉公司告知原告，2013年嘉誉公司已与被告签订租赁合同，合同期自2013年6月7日至2014年6月6日，为期一年，已于2014年6月6日到期，造成同一铺面两份合同相差94天。2014年6月23日，嘉誉公司断了铺面水电致使原告无法经营，原告要求被告向嘉誉公司缴纳94天的租金，或者退还原告94天的租金好让原告和嘉誉公司签订新的租赁协议，经原告多次催促被告均不理睬，并到原告铺面里滋事吵闹，妨碍原告正常经营。2014年6月30日，嘉誉公司告知原告，如果再不缴纳租金，就要收回铺面，并向法院起诉，无奈之下，原告只得又和嘉誉公司签订租赁合同。原告要求被告退还剩余94天的租金，但被告不闻不问，故诉请法院：一、依法确认原告与被告签订的合同无效；二、要求被告赔偿原告损失人民币共计25814.43元，上述费用包含重合部分自2013年9月10日至2014年6月6日止共计271天的差价41.09元×271天=11135.39元、以及未重合部分2014年6月7日至2014年9月10日止共计94天的损失94天×156.16元=14679.04元；三、诉讼费由被告承担。被告庞英未到庭答辩。原告为证明其诉讼主张，向本院提交昆明嘉誉物资有限公司商铺租赁合同两份、申请书一份、铺面租赁协议一份、收条一份，证明2013年9月10日，原告与被告签订租赁协议，约定将位于嘉誉景苑6号铺面一间租给原告使用，租期是2013年9月10日至2018年9月10日，租金每年57000元，原告依约向被告交纳了一年的租金。原告后来才得知被告与嘉誉签订的租赁合同租期为2013年6月7日到2014年6月6日，造成租期相差94天，且租金仅为每年42000元。原告与被告协商无果后，无奈与嘉誉签订新租赁合同，租期为2014年6月6日至2015年6月5日。综上，上述证据能够证明被告恶意隐瞒铺面相关情况造成原告蒙受重大损失，应当判决支持原告的诉讼请求。被告庞英未到庭发表质证意见，未向本院提交证据。本院认为，原告提交的上述证据印鉴齐全，有相关当事人签名，内容形式符合证据构成要件，故本院对上述证据予以采信，对于上述证据的证明效力将在下文予以阐述。经审理查明：2013年8月28日，原告向被告缴纳租房押金1000元，并约定剩余租金56000元于2013年9月10日一次性付清。2013年9月10日原、被告双方签订了嘉誉景苑6号商铺的《铺面租赁协议》，租期五年自2013年9月10日至2018年9月10日，原告向被告缴纳了一年的剩余租金56000元。后原告得知针对同一铺面嘉誉公司已与被告签订过租赁合同，租期一年自2013年6月7日至2014年6月6日，租金为42000元，合同已于2014年6月6日到期，造成同一铺面两份合同相差94天。2014年7月4日，原告张亚萍与嘉誉公司签订上述商铺的租赁合同，约定租期为2014年6月6日至2015年6月5日。另查，原告自2013年9月10日一直使用涉案商铺至庭审结束。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均因按照合同约定履行义务。本案争议的焦点为：一、原告与被告2013年9月10日签订《铺面租赁协议》是否有效？二、原告的损失如何认定？针对争议焦点一：根据审理查明的事实，涉案6号商铺属嘉誉公司，嘉誉公司于2013年7月10日与被告庞英签订商铺租赁合同，租期为2013年6月7日至2014年6月6日，并约定该商铺转租需经嘉誉公司同意。2013年9月10日，被告庞英在未经嘉誉公司同意的情况下将同一商铺出租给原告张亚萍，租期为2013年9月10日至2018年9月10日，该合同属无处分权人订立的效力待定合同，经权利人即嘉誉公司追认或无处分权人取得处分权后，该合同有效。本案中，嘉誉公司虽未明确表示是否追认上述《铺面租赁协议》，但嘉誉公司于2014年7月4日与原告张亚萍签订同一商铺的租赁合同，租期为2014年6月6日至2015年6月5日，两份合同有部分租期重合，且嘉誉公司未收取租期重合部分的租金，嘉誉公司用实际方式同意了原、被告所签《铺面租赁协议》租期为2013年9月10日至2014年6月5日的部分，否定了上述合同租期为2014年6月6日至2018年9月10日的部分。故本院认为，原、被告于2013年9月10日签订的《铺面租赁协议》部分有效部分无效，即租期为2013年9月10日至2014年6月5日的部分有效，租期为2014年6月6日至2018年9月10日的部分无效。根据合同部分无效不影响有效部分的法律效力，双方当事人应当按照有效的部分履行合同。针对争议焦点二：对于原告要求被告赔偿2013年9月10日至2014年6月6日的总差价11135.39元，因合同租期重合部分有效，且原告已实际使用了涉案商铺，嘉誉公司亦未予追究及重复收取租金，故本院对上述费用不予支持。对于原告要求赔偿合同未重合部分2014年6月7日至2014年9月10的损失14679.04元，因双方所签合同租期为2014年6月6日至2018年9月10日的部分无效，被告因无效部分取得的财产应当返还原告。根据原告提交的证据及原告一直使用涉案商铺的事实，可以认定原告已向被告庞英支付了自2013年9月10日至2014年9月10日一年的租金57000元，且原告又重复向嘉誉公司支付2014年6月6日至2014年9月10日的租金，故对原告要求赔偿2014年6月7日-2014年9月10日间的损失14679.04元，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、第二百二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款、第一百四十四条以之规定，判决如下：一、原告张亚萍与被告庞英于2013年9月10日签订的《铺面租赁协议》部分无效，即租期为2014年6月6日至2018年9月10日的部分无效。二、由被告庞英于本判决生效后十五日内向原告张亚萍支付人民币14679.04元（大写：人民币壹万肆仟陆佰柒拾玖元零肆分）。三、驳回原告张亚萍的其余诉讼请求。案件受理费445元，由原告张亚萍承担133.50元，被告庞英承担311.50元。如在本判决生效后，未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请执行；申请执行的期间为二年。审 判 长  王 梅代理审判员  刘建君人民陪审员  李永涛二〇一四年十二月十五日书 记 员  周 雪