四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终918号
上诉人（原审被告）成都云锋投资有限公司。住所地：四川省金堂县沱源*组。
法定代表人李玥玲，总经理。
委托代理人肖驰，四川选择律师事务所律师。
委托代理人郑筱珺，四川君合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）叶洋，女，汉族，1983年3月26日出生，住四川省金堂县。
委托代理人何泽礼，四川蜀都金丰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）彭建，男，汉族，1976年9月4日出生，住四川省金堂县。
委托代理人何泽礼，四川蜀都金丰律师事务所律师。
上诉人成都云锋投资有限公司（以下简称云锋公司）因与被上诉人叶洋、彭建商品房销售合同纠纷一案，不服四川省金堂县人民法院（2015）金堂民初字第1539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年11月4日，叶洋、彭建（买受人）与云锋公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，主要内容为：第三条云锋公司购买叶洋、彭建开发的位于金堂县滨江路二段×××号“金都华府”×幢×层×号（建筑面积44.46㎡）、2号（建筑面积55.35㎡）、3号（建筑面积40.01㎡）、4号（建筑面积36.68㎡）、5号（建筑面积56.85㎡）、6号（建筑面积56.85㎡）、7号（建筑面积36.68㎡）、8号（建筑面积40.01㎡）、9号（建筑面积53.35㎡）共计9间商业用房（以上9间房屋是一个整体）。第五条贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的50%。其与价款可以向中国建设银行股份有限公司金堂支行或住房公积金管理机构借款支付。第十条出卖人应当于2014年5月31日向买受人交付该商品房。第十五条商品房质量、装饰、设备标准（一）出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本省颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。（二）出卖人和买受人约定如下：1、该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格，买受人有权退房。2、该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，该商品房交付之日起60日内，买受人有权退房。3、交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘查、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有质量问题的，由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起60日内负责修复，并承担费用，给买受人造成的损失由出卖人承担赔偿责任。第十六条住宅保修责任，在该商品房保修范围和保修期内发生质量问题，双方有权退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任等。合同签订后，叶洋、彭建向云锋公司支付了商品房首付款。2014年9月4日，云锋公司向叶洋、彭建支付了上述商品房。
2014年11月29日，云锋公司开始装修房屋用于“儿童游乐项目”。装修过程中，叶洋、彭建发现房屋出现贯穿性裂缝，遂于2014年12月8日停止对涉案房屋的装修，并向质监站投诉。质监站组织了开发商、监理公司、施工单位、设计单位、购房业主进行协调，施工方认为裂缝属贯通裂缝，用碳纤维处理。监理公司认为施工单位应按相关规范标准对裂缝进行处理。设计单位认为对裂缝按规范标准要求进行处理，对是否存在安全隐患可请相关检测单位进行检测。业主认为裂缝存在全权隐患，要求开发商就裂缝原因给一个合理意见，并要求赔偿。开发商认为初步判断是由于集中荷载过大造成楼板开裂，已要求施工方提出整改方案并处理。2014年12月20日，2015年1月6、7日，云锋公司组织工作人员欲将涉案房屋修复，叶洋、彭建不同意，坚持将涉案房屋进行鉴定后再修复。2015年1月8日，叶洋、彭建再次向质监站投诉，投诉内容：楼板贯穿性裂缝共计32米，要求开发商提供做房屋质量鉴定的相关资料。质监站再次组织各方协调，形成会议纪要：决定按照《成都市房屋建筑工程施工质量投诉处理暂行办法》第十一条第（三）款“质量投诉处理监督方式（三）难以界定的质量问题，由投诉人与建设单位共同委托法定工程质量检测机构进行检测；检测内容等由工程原设计单位会同建设、设计施工相关责任单位及投诉人按照相关规范标准要求共同确定；设计单位根据检测结果提出处理方案”处理。原审庭审中，叶洋、彭建诉称多次要求云锋公司提交鉴定资料并将涉案房屋提请鉴定，但云锋公司一直未提交鉴定资料导致涉案房屋一直未能得以鉴定。2015年4月7日，叶洋、彭建向原审法院提起诉讼。
原审中，原审法院根据叶洋、彭建的申请，委托西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心对“金都华府”×栋×××-×××房屋现浇板质量及楼板安全性进行鉴定。西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心于2015年9月15日出具《鉴定报告》，鉴定结论为：“金都华府”×栋×××-×××房屋楼板二层7~8*1/OA~E轴板、8~12*1/OA~E轴板、12~15*1/OA~E轴板、15~17*1/OA~E轴板的厚度、正弯矩钢筋保护层厚度均满足设计及规范要求，负弯矩钢筋保护层厚度不满足设计及规范要求。二层12~15*1/OA~E轴板、15~17*1/OA~E轴板正弯矩钢筋间距不满足设计及规范要求，但不影响构件安全；二层7~8*1/OA~E轴板靠8轴侧负弯矩钢筋间距不满足设计及规范要求，但不影响构件安全。上述所测现浇板的最大裂缝宽度均大于规范限值，不满足规范要求。经反复计算，所测现浇板实际的承载力满足使用要求，对主体结构安全无影响，但因裂缝较宽对楼板构件的耐久性、安全性存在一定影响，应对裂缝进行处理。原审庭审中，鉴定人杜振勇陈述如云锋公司按照国家相关法律法规的规定，采取正确的方式进行修复，涉案房屋可以达到满足现浇板的安全性和耐久性的要求。
原审法院另查明，2014年10月30日，叶洋、彭建与金堂晨冉装饰公司（以下简称晨冉公司）签订了一份合同，约定由晨冉公司装修涉案房屋。叶洋、彭建支付了部分已经完工的工程款（门头卡通艺术造型）126800元。涉案房屋质量出现问题后，叶洋、彭建停止了装修，并向晨冉公司支付违约金60000元。
原审法院再查明，涉案房屋同地段同类房屋租金为月租金30元/㎡。叶洋、彭建向成都盛凯物业管理有限公司支付了自2014年7月1日至2014年12月30日的物业管理费计7564元。
原审法院认定上述事实有《商品房买卖合同》，《鉴定结论》，建筑工程施工质量问题投诉登记表，投诉处理监督意见书，投诉质量问题处理协调会议记录，照片，短信，金都华府业主资料登记表，房屋交付会签单，装修承诺书，装修申请表，叶洋、彭建与晨冉公司签订房屋装修合同，赔偿协议，收据，询问笔录，物业费收据，双方当事人身份信息及一致陈述等证据在案为证。
叶洋、彭建在一审的诉讼请求为：云锋公司对叶洋、彭建购买位于金堂县滨江路二段×××号“金都华府”×幢×××-×××营业用房所存在的贯穿性裂缝进行维修；2、云锋公司向叶洋、彭建赔偿各项损失共计344364元：包括装修损失186800元、从2014年12月8日起到房屋修复之日止的房屋空置损失（暂计一年15万元）及物管费损失7564元。
原审法院认为，叶洋、彭建与云锋公司签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，本案中，叶洋、彭建按约向云锋公司支付了购房款，但云锋公司向叶洋、彭建交付的房屋存在裂缝。根据《鉴定报告》的结论，涉案房屋现浇板的裂缝，影响楼板构件的耐久性能和安全性，在一定程度上影响了叶洋、彭建使用。云锋公司作为开发商，应当依法履行保修义务，及时修复涉案房屋。
关于叶洋、彭建主张赔偿损失的问题，原审法院认为，根据合同法的规定，赔偿损失是在违约方履行义务或者采取补救措施后，对方还存在其他损失的，违约方应当承担损害赔偿责任。本案中，叶洋、彭建因云锋公司房屋质量问题而产生的一系列损失，云锋公司应当承担相应的违约赔偿责任。本案中，叶洋、彭建主张的损失包含装修损失，房屋未能使用的空置损失及物业费损失。原审法院就各项损失分述如下：
一、房屋装修费损失问题。叶洋、彭建主张的损失为前期部分装修（门头卡通艺术造型）损失126800元及因装修停工向晨冉公司支付违约金60000元两个部分。原审法院认为，因涉案房屋质量问题而导致装修停工，叶洋、彭建向晨冉公司支付违约金60000元，系叶洋、彭建因涉案房屋质量问题实际支出的费用，且系叶洋、彭建的直接损失，云锋公司应当赔偿，原审法院予以支持。对叶洋、彭建主张的部分装修工程款损失126800元，因涉案房屋在修复之后耐久性和安全性可以得到保障，装修门头卡通艺术造型可以继续使用，故对叶洋、彭建的该部分损失请求，原审法院不予支持。
二、关于房屋空置损失的问题。叶洋、彭建主张参照同地段同类房屋租金标准，自装修停工之日即2014年12月8日起计算至房屋修复之日止。云锋公司辩称在叶洋、彭建提出房屋质量问题后，云锋公司积极采取措施为叶洋、彭建进行修复，因叶洋、彭建多次拒绝施工，故该损失系叶洋、彭建扩大的损失，云锋公司不应赔偿。原审法院认为，叶洋、彭建在2014年12月8日、2015年1月8日向质监站投诉涉案房屋质量问题，质监站组织协并要求当事人对房屋质量问题进行鉴定，且叶洋、彭建在投诉中亦要求云锋公司提交鉴定资料，但涉案房屋迟迟未进行鉴定。分析其原因，与云锋公司未提交鉴定资料有一定的关联性（因鉴定资料掌握在云锋公司手中）。但在云锋公司欲将涉案房屋修复的过程中，叶洋、彭建也不能一味地阻止云锋公司施工，可以选择其他方式处理纠纷，以避免房屋空置损失继续扩大。据此，涉案房屋至今未能修复，云锋公司对叶洋、彭建在上述时间段无法使用涉案房屋所造成的损失负有主要责任，叶洋、彭建负有次要责任。至于房屋空置损失的计算方式，根据原审法院的调查，涉案房屋同地段同类房屋租金标准为月租金30元/㎡，叶洋、彭建所购房屋面积为9间共计420.24㎡（叶洋、彭建所购房屋是通间，只能整体使用）。原审法院计算叶洋、彭建涉案房屋空置损失（暂计至判决之日）为420.24㎡*月租金30元/㎡*12个月=151286.4元。综合考虑云锋公司在整个问题处理过程中的过错程度，原审法院酌定云锋公司按70%的比例承担赔偿责任，即151286.4元*70%=105900.48元。云锋公司应按此算法给付叶洋、彭建空置损失，直至涉案房屋修复之日止。
三、关于涉案房屋物业管理费损失。本案中，叶洋、彭建因云锋公司交付的房屋质量问题未能使用房屋，未能享受到交纳物业管理费所带来的物业服务，故对叶洋、彭建要求云锋公司赔偿该部分损失，原审法院予以支持。原审法院审理中，叶洋、彭建向本院提交了自2014年7月1日至2014年12月30日共计7564元的物业管理费票据。原审法院认为，叶洋、彭建发现房屋质量问题是在叶洋、彭建装修动工之日即2014年11月29日之后，但其提交的物业管理费票据中，只有一个月在此期间，故云锋公司应赔偿叶洋、彭建一个月物业损失1261元。叶洋、彭建主张云锋公司应赔偿7564元，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《建设工程质量管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决：一、判决生效后三十日内，云锋公司按合同及工程质量规范要求，对叶洋、彭建购买的位于金堂县滨江路二段×××号“金都华府”×幢附×××-×××营业用房中存在的现浇板裂缝进行修复；修复后，经验收合格后交付叶洋、彭建使用；二、判决生效后十日内，云锋公司赔偿叶洋、彭建房屋装修损失60000元，物业管理费损失1261元，房屋空置损失105900.48元（此损失暂计至2015年12月8日，2015年12月9日至涉案房屋修复之日的损失，以420.24㎡*月租金30元/㎡*具体时间为标准计算）；三、驳回叶洋、彭建的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3233元，鉴定费30000元，由云锋公司负担31822元，由叶洋、彭建负担1411元。
宣判后，云锋公司不服原审判决，向本院提起上诉，认为，1、案涉房屋按法定程序进行了竣工验收，且结论为合格，同时司法鉴定结论也认为案涉房屋不存在主体结构的质量问题，因此叶洋、彭建主张的裂缝属于案涉商品房买卖合同约定的一般质量缺陷，云锋公司应当予以修复，当叶洋、彭建要求云锋公司修复时，云锋公司积极安排施工单位予以维修，但叶洋、彭建不同意，因此云锋公司不存在违约行为，故叶洋、彭建的损失应由其自行承担；2、原审法院审理程序错误，表现为，叶洋、彭建在原审最后一次庭审辩论终结后将其诉讼请求变更为344364元，原审法院予以同意，但未给云锋公司另行指定举证期间，同时，云锋公司一直主张不具有违约行为，但原审法院在认定云锋公司存在违约行为的情况下，未依法对云锋公司进行释明；3、装修合同解除后叶洋、彭建支付的违约金不属于云锋公司在签订案涉商品房买卖合同时可以预见的、必然发生的损失，且与云锋公司的行为之间无因果关系，也不属于实际损失范围，故云锋公司不应当承担，案涉房屋空置损失及物业管理费损失不应由云锋公司承担。综上，请求撤销原判第二项，改判驳回叶洋、彭建主张的装修损失、物业管理损失、房屋空置损失的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由叶洋、彭建承担。
叶洋、彭建辩称，云锋公司所诉称的事实与实际情况不符，叶洋、彭建在装修过程中发现有贯穿性裂缝后，与云锋公司协商，并经过质检站协调处理，但云锋公司一直未能配合进行鉴定，也未拿出有效的修复方案，因此才导致叶洋、彭建与案外人解除了装修合同，并支付了违约金，因此装修损失和违约金都是直接损失，云锋公司应当支付。原审法院的审理程序合法。云锋公司虽然进行了维修，但是至今仍没有将修复完毕的房屋交付给叶洋、彭建。综上，请求驳回云锋公司的上诉请求。
本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下：
一、关于云锋公司是否应当向叶洋、彭建赔偿其解除装修合同支付的违约金、房屋空置损失以及物管费用的问题
本院认为，因案涉房屋存在裂缝导致装修无法进行时，为避免装修工程停工导致损失进一步扩大，叶洋、彭建解除了装修合同并支付了违约金，该违约金应当作为叶洋、彭建的损失。且按照一般社会经验法则，云锋公司在与叶洋、彭建签订案涉商品房买卖合同时能够认识到如果案涉房屋存在问题会导致无法装修使用、装修合同不能继续履行等情况发生，也能认识到此时对于叶洋、彭建会产生相应的损失。因此，云锋公司关于叶洋、彭建解除装修合同支付的违约金不应作为其损失的主张，本院依法不予支持。同时，因案涉房屋存在裂缝导致无法使用，至修复期间的租金损失应当桑作为叶洋、彭建的损失并且在此期间无法使用案涉房屋却支出了相应的物管费也应属于其损失。
鉴定机构认定案涉房屋裂缝对楼板构件的耐久性、安全性存在一定影响，应对裂缝进行处理。由此，可以看出该裂缝应当予以修复，且应采取恰当的方式予以修复，否则对叶洋、彭建的使用存在影响。本案中，双方当事人对以何种方式修复未能达成一致，导致案涉房屋长时间未能进行修复，双方当事人在此过程中均存在一定过错。综合本案事实，本院对原审法院确定云锋公司应就本案中叶洋、彭建的损失应承担70%比例的赔偿责任予以赞同。但原审法院在确定云锋公司承担的物业费损失和叶洋、彭建解除装修合同支付的违约金损失时，未能按此比例认定错误，本院依法对此予以纠正。即云锋公司应当赔偿叶洋、彭建解除装修合同支付的违约金损失为42000元（60000元×70%）、物业管理费损失882.7元（1261元×70%）。对原审法院确认的房屋空置损失，本院予以确认。
二、关于原审程序是否错误的问题
云锋公司认为叶洋、彭建变更诉讼请求后，原审法院未向其另行指定举证期限错误。对此，本院认为，按照民事诉讼法的规定，当事人变更诉讼请求后，应当另行指定举证期限，当事人同意不再另行指定举证期限的除外，故原审法院未另行指定举证期限的行为确属不当，但云锋公司并未举证证明该行为严重损害其诉讼权利。二审中，本院已向双方当事人重新指定举证期限，已充分保障双方当事人的诉讼权利。
综上所述，云锋公司的上诉理由部分成立。原审认定事实清楚，适用法律部分错误，导致判决结果部分不当，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持四川省金堂县人民法院（2015）金堂民初字第1539号民事判决第一项即“本判决生效后三十日内，被告成都云锋投资有限公司按合同及工程质量规范要求，对原告叶洋、彭建购买的位于金堂县滨江路二段×××号‘金都华府’×幢附×××-×××营业用房中存在的现浇板裂缝进行修复；修复后，经验收合格后交付原告叶洋、彭建使用”和第三项即“驳回原告叶洋、彭建的其他诉讼请求”；
二、变更四川省金堂县人民法院（2015）金堂民初字第1539号民事判决第二项“本判决生效后十日内，被告成都云锋投资有限公司赔偿原告叶洋、彭建房屋装修损失60000元，物业管理费损失1261元，房屋空置损失105900.48元（此损失暂计至2015年12月8日，2015年12月9日至涉案房屋修复之日的损失，以420.24㎡*月租金30元/㎡*具体时间为标准计算）”为“本判决生效后十日内，被告成都云锋投资有限公司赔偿原告叶洋、彭建房屋装修损失42000元，物业管理费损失882.7元，房屋空置损失105900.48元（此损失暂计至2015年12月8日，2015年12月9日至涉案房屋修复之日的损失，以420.24㎡*月租金30元/㎡*具体时间为标准计算）”；
本案一审案件受理费按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费6466元，由成都云锋投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何广智
代理审判员 龚 耘
代理审判员 赵 锋
二〇一六年四月十三日
书 记 员 杨大准