广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗海法民三初字第527号
原告：罗明清，住江苏省江都市。
委托代理人：葛喜生，广东义法律师事务所律师。
被告：李茂成，住广东省化州市。
委托代理人：许永成、罗东平，均为广东佳思特律师事务所律师。
被告：谢渊，住广东省丰顺县。
被告：广州市龙久物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：曾金宗。
第三人：广东长城建设集团有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：马华新，董事长。
委托代理人：李巧毅，广东金轮律师事务所律师。
第三人：广东业丰房地产开发有限公司，住所地广州市。
法定代表人：莫开业，总经理。
委托代理人：李巧毅、胥科，均为广东金轮律师事务所律师。
第三人：广东省化学纤维研究所，住所地广州市海珠区。
法定代表人：薛孝川，所长。
委托代理人：陈亚精、吴晓航，该所职员，联系地址同该所。
第三人：扬州市江都区鑫塘建筑安装工程有限公司（原江都市鑫塘建筑安装工程有限责任公司），住所地扬州市江都区。
法定代表人：李林，董事长。
委托代理人：葛喜生，广东义法律师事务所律师。
原告罗明清诉被告李茂成、谢渊、广州市龙久物业管理有限公司（以下简称龙久物业）、第三人广东长城建设集团有限公司（以下简称长城集团）、广东业丰房地产开发有限公司（以下简称业丰公司）、广东省化学纤维研究所（以下简称化纤所）、扬州市江都区鑫塘建筑安装工程有限公司（以下简称鑫塘公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗明清及其委托代理人葛喜生、被告李茂成的委托代理人许永成、罗东平、被告龙久物业的法定代表人曾金宗、第三人长城集团的委托代理人李巧毅、第三人业丰公司的委托代理人李巧毅、胥科、第三人化纤所的委托代理人陈亚精、吴晓航、第三人鑫塘公司的委托代理人葛喜生到庭参加了诉讼。被告谢渊下落不明，经本院公告传唤，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年5月1日，原告将新港西路36号地下室出租给被告李茂成，双方签订了《广州市房屋租赁合同》，约定租赁场地6970平方米出租给被告李茂成作停车用途使用，第八条约定(1)此屋为有历史争议，政府回收文件的时间为结束租约的时间，不需要附加任何条件；(2)每月租金最低额为5000元，每月实收租金按每车位100元/月计收。第六条第4项约定“发现乙方（指被告李茂成）擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。”《广州市房屋租赁合同》签订后，被告李茂成先是将租赁场地作为停车场，并按停车位数每车位100元/月的租金单价支付租金，从2013年7月起被告李茂成每月支付租金19000元到原告的广州农村商业银行帐号。由于涉案房产系因业主欠工程款而被原告留置的，存在历史争议问题，2014年8月，政府发文决定收回涉案房产占用地，于是原告于2014年8月要求与被告李茂成终止合同，要求被告李茂成将租赁房产移交给原告，并于2014年9月在租赁场地张贴搬迁的《通知》。可是，被告李茂成却以租赁场地现已改造为仓库并转租给谢渊和龙某物业使用为由，拒绝将租赁房产移交还原告。原告与被告李茂成产生矛盾冲突后，经新港派出所出面协调，双方及龙久物业代表陈女士于2015年1月29日到海珠区新港街道办事处调解，新港派出所也派出干警参加调解。最终调解不成，矛盾越来越激化。在调解过程中，被告李茂成向街道办事处干部和派出所警员出示了被告李茂成将租赁房产转租给被告谢渊的租赁合同。经了解，原来被告李茂成于2012年7月3日与被告谢渊签订了租赁房产的租赁合同，默许被告谢渊改变租赁房产的用途。随后，被告谢渊又将租赁房产转交被告龙某物业管理并分租给他人做布匹仓库使用，产生严重的消防隐患。不仅如此，被告李茂成还拒付从2014年9月1日起的租金，至今已拖欠租金达6个月。综上所述，被告李茂成存在非法转租、改变租赁房产用途、拖欠租金达6个月等根本违约行为，根据《广州市房屋租赁合同》第六条和第八条的约定，原告完全有权解除合同。被告谢渊、龙某物业在既未与原告签租赁合同又未经原告允许的情况下，占用使用租赁房产，属非法占有使用，理应无条件将租赁房产交还原告。故原告起诉请求判令：1、解除原告与被告李茂成签订的《广州市房屋租赁合同》；2、被告李茂成支付从2014年9月1日起至移交租赁房产之日止的租金（每月租金19000元）；3、三被告退出租赁场地，将租赁房产移交原告；4、本案诉讼费由三被告承担。
被告李茂成辩称：我方不同意原告的全部诉讼请求，理由：1、原告并非本案的适格原告，最高院调解书中的当事人是江都市鑫塘建设安装工程有限责任公司，原告仅仅是该公司的副总经理，而且我方支付水电费、污水处理费均是以该公司的名义支付，原告将其与该公司两个相互独立的主体相互混淆是错误的；2、原告并非本案场地所有权人，也并非承租人，事实上无权出租本案的场地，也无权继续收取租金和接收场地；3、由于原告无权出租本案场地的行为导致我方的装修投入的巨大损失，我方保留向其追责的权利。4、鑫塘公司或原告对本案在建工程场地均没有留置权，也无权将本案在建工程场地进行出租收益。留置权产生的对象只能是动产，而本案中的在建工程场地属于不动产，不可能产生有任何法律意义上的留置权，所以尽管长城集团和业丰公司存在拖欠工程款的行为，鑫塘公司或原告确实可以对工程价款主张优先受偿权，但这与留置权有本质上的区别。5、从在建工程场地租金的性质上来讲，鑫塘公司或原告无故收取在建工程场地租金属于不当得利。6、长城集团和业丰公司才是本案在建工程场地的所有权人，拥有对该场地的使用及出租收益的权利，本案中，长城集团和业丰公司也并没有授权鑫塘公司或原告使用或出租，原告也并非所有权人，无权要求我方向其移交场地。
被告谢渊没有提交答辩意见和举证。
被告龙某物业辩称：涉案物业是被告李茂成转租给被告谢渊的，谢渊是龙某物业的股东之一，谢渊代表龙某物业和被告李茂成签订了租赁合同。我方接受涉案物业后就改变了涉案物业的用途，并在公安部门消防备案，并将负二层作为仓库使用，一开始被告李茂成是不同意，但是在利益驱使下，被告李茂成最后也同意了我方将涉案物业做仓库使用，且因为这个行为，当时海珠区消防大队也对我方进行了罚款，我方也缴纳了相应的罚款，现在我方是属于合法使用。另外，当时我方在涉案物业中投入了大量的消防资金，从负二层到地面的电梯、货梯都是我公司投资的；另外，涉案物业当时是合法烂尾楼，且还有漏水的情况，我方将负二层的漏水出资修整好，而且我方也按照顾客的要求将各楼层出租给租户使用，并为其出资进行装修；现在我公司也是属于受害者，在我公司还未有利润的情况下就被撤销合同，所以我方希望得到自己应得的利益和损失。
第三人长城集团、业丰公司共同述称：一、涉案项目用地已经由广州市政府作出了收回的决定，但是因为施工人即本案的鑫塘公司至今拒不将场地交接给我方，导致我方现在还未交还给政府，所以现在场地至今的权利人仍是我方，但我方从未同意过鑫塘公司也没有同意过原告将场地出租给任何人。二、涉案租赁物业是在建工程项目，是不动产，根据担保法第82条第1款、物权法第230条1款的规定，留置权只适用于动产，故鑫塘公司依法不享有留置权，鑫塘公司无权同意原告出租场地。三、我方要求鑫塘公司、原告以及所有承租人、分租人、实际使用人等应立即清场，腾空交还给我司。四、涉案工程项目至今未办理任何的验收手续，不是一个合法使用的建筑，施工人鑫塘公司、原告、转租人、分租人等擅自使用场地，存放大量的布匹，存在重大的隐患，我司向所有人声明，如果场地发生任何的火灾等事故的话，在我公司明确告知的情况下，我司概不承担任何的责任。五、鑫塘公司、原告以及所有的承租人、转租人、分租人实际使用人等擅自使用我司的场地，对我司构成侵权，所以应共同承担侵权责任，我司保留追索场地占用费的权利。六、根据房管局穗国房业务（2014）453号市国土局关于新港西路以南地块收地补偿有关情况的函（即原告的证据1），政府收地补偿给业主方（即我方）11576万元，但是领取这些补偿款需先向政府移交场地，但是本案的原告擅自将场地出租给承租人、分租人、实际使用人，这些人擅自使用我方的场地，拒不交还，导致我方无法向政府领取补偿款，利息高达每天17000余元，现在我方的利息损失已超过了3000万元，所以我方请求所有人立刻腾空场地、交还场地，我司保留追索利息损失的权利。
第三人化纤所述称：1、我方对原告出租涉案地块不知情也不知道。2、我方希望按照市政府的相关文件，尽快将场地交给政府，海珠区教育局。
第三人鑫塘公司述称：一、涉案物业是我公司施工的，我公司享有对涉案物业的工程款债权，涉案物业仍在我公司的控制下。涉案物业位于广州市海珠区新港西路36号，系由长城集团与业丰公司作为发包方发包给我公司施工的，原项目名为“业丰大厦”又名“荣升广场”。因建设用地大部分被政府征收用于建设东某路立交桥而停止了工程项目，我公司仅完成了地下二层的施工建设。由于发包方未付清工程款，因此，我公司提起了工程款的诉讼。经广州市中级人民法院和广东省高级人民法院二级审判，依法判决发包单位长城集团与业丰公司应支付工程款等合计约二千多万元。二、案涉物业工程款的实际受益人系原告罗明清。由于当时对案涉工程进行施工时，是罗明清代表我公司负责该施工项目的，所有材料供应款、管理费、工人工资等都是由罗明清垫付的。罗明清当时为此项目付出了巨大的心血努力，也付出了巨额资金，现在还欠了一大堆债务。由于该项目工程款未收回，罗明清与我公司结清了债权债务，应收回的工程款我公司收回后也是返还给罗明清。罗明清现年已七十二岁，就因为此项目而不能享受退休待遇，至今生活清苦。我公司与发包方均确认罗明清是该案涉物业工程款的实际受益人，这点在我公司与长城集团与业丰公司签订的调解协议里已经很明确认可了。三、我公司享有对案涉物业的留置权，我公司同意由原告罗明清出租并收取租金。由于施工合同系承揽合同，债权人拥有建筑物的留置权。又长城集团与业丰公司一直未履行判决书所确定的给付工程款等款项的义务，故涉案物业二层地下室目前仍在我公司的留置控制下。我公司委托原告罗明清代为管理案涉物业，并同意由罗明清出租给被告李茂成作为停车场使用。罗明清出租给李茂成作为停车场使用的物业即是我公司施工的原“业丰大厦”（或“荣升广场”）的二层地下室。罗明清管理案涉物业须支付相关的维护费用和管理费用，因此，我公司同意由罗明清收取租金。四、同意原告的诉请，请求法院依法判决诸被告将案涉物业移交罗明清。从原告提供的证据看，被告李茂成未经罗明清书面同意擅自将案涉物业转租，并且同意或默许二手承租人改变案涉物业的用途，被告将地下车库作为布匹仓库使用，严重违约，同时，被告李茂成又违反合同按时支付租金的义务，拖欠租金时间已达到租赁合同约定的解除合同的条件。因此，我公司同意原告罗明清的诉请，请求法院依法判决解除租赁合同，并判决诸被告将案涉物业移交罗明清，再由罗明清在与发包方结清债权债务后移交还建设单位。
经审理查明：江都市鑫塘建筑安装工程有限责任公司曾因对工程款存在争议，向广州市中级人民法院提起诉讼，要求业丰公司、长城集团、化纤所支付工程款等。广州市中级人民法院以（2006）穗中法民五初字第34号民事判决书查明以下事实：1、1993年1月18日，广州市规划局发出（93）穗城规南片地018号《建设用地规划许可证》，载明用地单位为长城集团，用地项目为河南新港西路南商品楼、研究楼，用地面积为7243平方米。2001年9月16日，广州市城市规划局向长城集团和化纤所发出穗规地复字[2001]556号《关于建设单位名称问题的复函》，表示同意其申请，将上址用地单位改为长城集团和化纤所。2002年9月16日，广州市国土资源和房屋管理局向长城集团和化纤所发出穗国土建用函[2002]268号《关于更改办理用地手续单位名称的复函》，同意其申请，将穗国土[1994]建用通字第1070号《建设用地通知书》中办理用地手续的单位改为长城集团和化纤所。2006年5月15日，广州市国土资源和房屋管理局作出《收回闲置土地决定书》。2008年9月16日，广州市国土资源和房屋管理局作出《收回国有土地使用权决定书》，内容：经现场勘察，该地块3796平方米已建成某立交，余下3447平方米已建成两层地下室；经市规划局核实，3447平方米用地现规划控制为绿地及道路，本局决定收回《建设用地通知书》（穗国土[1994]建用通字第1070号）穗国土[1997]建用复字57号文、穗国土建用通函[1997]47号、穗国土建用函[2002]268号文所列的7243平方米土地，并注销原用地批文；等。2、1998年6月5日，长城集团向江都市第三建筑安装工程公司（以下简称江都三建）出具《证明》，载明“我公司现与业丰公司联合开发投资新港中路36号业丰商住大厦，今后由业丰公司负责该项目的资金投入及管理”；等。1998年6月10日，业丰公司与江都三建签订《业丰商住大厦工程施工合同补充协议书》。3、关于交接场地问题，江都市塘头建筑安装工程公司（以下简称塘头公司）一方面表示其已于2000年12月3日将涉案工程移交给了业丰公司，但无证据证明；另一方面又表示涉案工程由其看管。业丰公司表示涉案工程至今没有交付给其使用，仍由塘头公司看管。长城集团表示同意业丰公司的意见。化纤所表示不清楚。关于是否愿意办理工程交接手续，塘头公司表示业丰公司不支付工程款，其不同意交接；业丰公司表示其同意接收，但其无钱支付工程款；长城集团表示同意业丰公司的意见；省化纤所表示交接没有法律依据。该案中，广州市中级人民法院依据证据认定江都市塘头建筑安装工程公司（即江都市鑫塘建筑安装工程有限责任公司前身）为涉案工程的实际施工人。该案判决江都三建与业丰公司签订的《业丰商住大厦工程施工合同补充协议书》无效，业丰公司向塘头公司支付工程款、配套费和设计费及利息，长城集团对上述款项承担连带责任；等。业丰公司和长城集团不服判决，提起上诉。广东省高级人民法院于2011年11月21日作出（2010）粤高法民一终字第133号民事判决：驳回上诉，维持原判。
后业丰公司又提起再审，再审期间，当事人达成调解协议，最高人民法院于2014年作出（2014）民提字第225号民事调解书：一、由业丰公司支付1750万元给鑫塘公司，作为广州市新港西路36号科研大楼工程项目的余款及其它费用；分二期支付：首期于签订本协议起七日内支付200万元；二期于鑫塘公司结清拖欠第三方的水、电、管理、押金、保证金、赔偿、补偿等费用并移交交吉的施工场地及相关工程资料给业丰公司的同时支付1550万元；二、鑫塘公司收到上述第一条款项后，即业丰公司付清了案涉执行款，鑫塘公司与业丰公司、长城集团之间的债权债务关系全部结清，鑫塘公司不再追索业丰公司的其余债务，也不再向长城集团主张追索连带债务，鑫塘公司并应即日向广州市中级人民法院申请裁定终结此案执行；三、业丰公司支付给鑫塘公司的款项，均应支付至该工程实际受益人罗明清先生的帐户；四、本协议履行后，就最高人民法院（2013）民申字第01734号案相关纠纷，三方无其它争议；五、业丰公司如不能按本协议第一条约定的时间和金额支付款项给鑫塘公司，前述约定无效，按二审判决的内容执行（扣减已支付部分）；六、鑫塘公司收取首期款项后四个月内处理完施工现场存在的租赁等法律关系并搬迁完毕，将无纠纷的、交吉的施工现场和相关工程资料移交给业丰公司；逾期未能移交的……；等。
2011年5月1日，原告（出租人、甲方）与被告李茂成（承租人、乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将海珠区新港西路36号两层地下室出租给乙方作停车用途使用，建筑面积6970平方米，租赁期限从2011年5月1日至2031年5月1日，月租5000元；租金按月结算，由乙方在每月的第1日前按现金付款方式缴付租金给甲方；发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金；此屋为有历史争议，政府回收文件的时间为结束租约的时间，不需要附加任何条件；每月租金最低额为5000元，每月实收租金按每车位100元/月计收；等。
2012年7月3日，被告李茂成与被告谢渊签订《房屋租赁合同》，李茂成将新港西路36号负一层、负二层出租给谢渊，面积共约6000平方米，租赁期自2012年8月1日至2022年7月31日止；等。
2014年8月27日，广州市国土资源和房屋管理局向第三人长城集团和化纤所发出《市国土房管局关于新港西路以南地块收地补偿有关情况的函》{穗国房业务[2014]453号}，主要内容：为实施城市规划，我局以《收回国有土地使用权决定书》（穗国房字[2008]710号）收回你两单位位于海珠区新港西路以南、东某路以东地段，面积7243平方米的用地；按照现行规划，上述收回地块剩余的3447平方米用地控制为小学用地，请你两单位在收文后尽快与海珠区教育局签订土地接管确认书；等。
本案诉讼中，经本院释明合同效力及相关法律，原告表示坚持本案诉讼请求。第三人长城集团、业丰公司和化纤所均表示其未授权原告或鑫塘公司对涉案场地进行出租并收益，不同意由原告收回涉案场地，应当将涉案场地交还给该三个第三人，其将另案主张权利。关于被告龙某物业是否转租的问题，本院分别于2016年8月4日、8月23日责令被告龙某物业提交相关证据和次承租人的身份资料，但被告龙某物业逾期未提交，并于2016年9月6日明确表示其已将转租出去的全部场地收回，涉案场地现在的实际承租人就是龙某物业，没有其他承租人，若法院判决被告搬出涉案场地，则相关的清场责任均由龙某物业承担。原告表示尊重被告龙某物业的决定，不申请追加其他所谓的实际承租人参加本案诉讼。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”广州市海珠区新港西路36号两层地下室的用地单位长城集团、化纤所及涉案工程的合作方业丰公司均明确表示其未授权原告或第三人鑫塘公司对涉案场地进行出租并收益，第三人鑫塘公司作为涉案工程的实际施工人，无权对涉案场地进行出租并收益，也无权授权原告对涉案场地进行出租并收益。故原告对涉案场地无处分权，其与被告李茂成签订的《广州市房屋租赁合同》应为无效合同。且长城集团、化纤所及业丰公司均明确表示要求收回涉案场地，故原告依据《广州市房屋租赁合同》，以其有合法出租权为由，要求解除合同、被告李茂成支付租金及三被告退出并移交涉案场地给原告无理无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告罗明清的全部诉讼请求。
本案受理费13500元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 钟 琴
人民陪审员 李卓文
人民陪审员 王穗仪
二〇一六年××月××日
书 记 员 徐 石
程淑玲