江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终4862号
上诉人（原审被告）：黄小丽，女，1985年10月11日生，汉族，住江苏省南京市六合区。
委托诉讼代理人：厉瑶，江苏海浪律师事务所律师。
委托诉讼代理人:马志秀，江苏海浪律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：徐仕国，男，1976年4月17日生，汉族，住安徽省来安县。
委托诉讼代理人：李欣，江苏致邦律师事务所律师。
上诉人黄小丽因与被上诉人徐仕国房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2016）苏0116民初8148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
黄小丽上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由徐仕国负担。事实及理由：一、一审法院根据诉争房屋为拆迁安置房即认定涉案买卖合同有效，存在错误。二、黄小丽与其父黄羽财为《房屋拆迁补偿协议》中的被拆迁人，诉争房屋为其家庭共有财产，即使涉案合同有效，但黄小丽在无权处分而其他共有人拒绝出售的情况下，该合同也应终止履行。三、徐仕国户籍在外地，本案诉讼过程中，南京市××区施行房屋限购政策，徐仕国不具备涉案房屋买卖过户的条件，一审判决双方继续履行合同，未尽全面审查之责。四、黄小丽父母于2013年11月15日将涉案房屋出租给案外人杨学平，租期为5年，徐仕国对此明知，现杨学平向黄小丽父母主张优先购买权，黄小丽只能向徐仕国提出解除合同的主张。五、徐仕国在签订涉案合同前，明知诉争房屋未办理产权证，其对产权能否过户所存在的风险已有预判力，且其已知晓房屋长期租赁他人，对于合同无法履行的后果具有重大过失；黄小丽在共有人拒绝出售诉争房屋情况下，及时向徐仕国进行了告知并提出解除合同，应减轻过错责任，而徐仕国在黄小丽提出解除合同后，多次带领社会人员试图强占诉争房屋，致双方对合同解除无法达成一致意见，对其扩大的损失应自行承担，一审判决黄小丽承担违约责任不当。综上，请求二审法院查清事实后，依法支持其上诉请求。
徐仕国辩称：一、涉案买卖合同是真实有效的。黄小丽具有完全民事行为能力，其对涉案合同签订后所产生的权利义务是明知的。一审期间，徐仕国去六合区化学工业园区经济适用房发展中心（以下简称经适中心）查询，涉案房屋登记人是黄小丽，并非其父母；拆迁安置房应先签订安置协议，分户后签订购买协议，诉争房屋购买协议登记人是黄小丽；黄小丽作为分户后的实际产权人有权对诉争房屋进行处分。二、涉案合同之所以无法履行，主要原因是黄小丽因房价上涨毁约所致。三、关于过户条件的问题。徐仕国在本案中的诉请是交付房屋，并不涉及过户问题，针对过户问题，徐仕国将另行处理。四、黄小丽提出诉争房屋存在租赁关系，并主张承租人杨学平对该房屋行使优先购买权，徐仕国并不知情，且黄小丽此前并未向其提出，故不予认可。请求二审法院依法维持原判。
徐仕国向一审法院起诉请求：1、判令黄小丽立即向徐仕国履行合同约定的交房义务；2、判令黄小丽向徐仕国支付违约金300000元；3、黄小丽承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年3月13日，徐仕国（乙方）与黄小丽（甲方）签订了《购房协议》一份，约定：黄小丽将拆迁安置所得的六合区大厂芳庭潘园16幢304室（89.67平方米）以81万元的价格出卖给徐仕国，付款方式约定为，乙方于2016年3月6日付购房定金20000元，2016年4月12日前付490000元，甲方于2016年12月1日将房屋钥匙交付乙方，尾款300000元于甲方办理完产权证、土地证过户给乙方之后，乙方申请商业贷款时一次性付清；违约责任约定为，本协议生效后，甲方不得以任何理由不将此房卖给乙方，否则双倍返还定金给乙方，双倍赔偿乙方的装潢费用，额外再付给乙方违约金叁拾万元整。协议还约定其他权利义务。协议签订后，徐仕国于2016年3月6日支付了黄小丽定金20000元，2016年4月12日前支付了房款490000元。2016年11月24日，黄小丽以房屋共有人不同意出售房屋为由，书面向徐仕国提出解除合同，徐仕国不同意，并于2016年12月1日要求黄小丽按约交房，双方产生矛盾，徐仕国诉至一审法院。
一审另查明，六合区大厂芳庭潘园16幢304室系拆迁安置房，截止本案法庭辩论终结前，尚未办理所有权登记证书。经一审法院释明后，徐仕国仍坚持要求继续履行合同并于2017年4月26日将购房尾款300000元付至一审法院。
一审法院认为，徐仕国、黄小丽签订的《购房协议》合法有效，双方应按合同约定履行各自权利义务，未按合同约定履行义务应当承担违约责任；黄小丽出售给徐仕国的房屋虽尚未办理所有权证，并不影响交付义务的履行，故徐仕国要求黄小丽继续履行合同并承担逾期交付房屋的违约责任一审法院予以支持。由于双方约定的30万元违约金针对的是双方终止合同的情形，因此，徐仕国主张的违约金可按延期交付期间以房屋的成交价为基数，参照中国人民银行同期贷款基准利率计付。黄小丽主张徐仕国有过错应损失相抵，没有事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，一审法院判决：一、黄小丽于判决生效后三十日内将六合区大厂芳庭潘园16幢304室交付徐仕国。二、黄小丽于判决生效后十日内，以810000元为基数，自2016年12月1日起至实际交房之日止，按中国人民银行同期贷款利率向徐仕国黄仕国支付逾期交房违约金。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14790元、诉讼保全费4570元，合计19360元由黄小丽负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
黄小丽向本院提供《个人租房合同》、《通知书》。租赁合同系由黄小丽父母黄羽财、张玉梅（甲方）与案外人杨学平（乙方）签订，约定甲方将诉争房屋出租给杨学平，租赁期限自2015年11月15日至2020年11月15日，合同无具体落款时间；通知书系杨学平向黄羽财、张玉梅发出，认为其作为承租人的优先购买权受到侵害，要求黄羽财、张玉梅与其签订房屋房屋买卖合同。黄小丽主张，诉争房屋在出卖时存在租赁关系，承租人杨学平已向其父母主张优先购买权，涉案合同无法继续履行。徐仕国质证认为，该组证据的真实性不予认可，本案纠纷发生时，徐仕国与杨学平见过面，但杨学平从未向其主张过优先购买权，黄小丽与徐仕国沟通售房事宜时，已向其告知杨学平的租期至2016年11月28日左右届满，所以双方在合同约定房屋交付时间为2016年12月1日。2017年8月9日，本院向黄羽财、杨学平调查：黄羽财陈述，其在2016年春节前后，告知杨学平以77、78万元左右的价格将房子卖给杨学平，等卖的时间再谈；杨学平陈述，2016年2、3月份，其想买这个房子，所以问黄羽财价格是多少，黄羽财说78万元，我回答等真正卖房子的时候再商讨。
二审过程中，针对诉争房屋产权能否办至黄小丽名下问题，本院向诉争房屋主管部门六合区化学工业园区经济适用房发展中心（以下简称经适中心）核实，黄小丽已经与经适中心签订《房屋买卖契约》，黄小丽将来可依据该《房屋买卖契约》将诉争房屋产权办至其名下。
以上事实，由《个人租房合同》、《通知书》、《房屋买卖契约》、质证笔录、询问笔录等在卷证实。
本院认为，上诉人黄小丽与被上诉人徐仕国签订的《购房协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应按约定履行，黄小丽主张该《购房协议》无效的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。根据本院向经适中心调查核实的情况来看，本案诉争房屋已确定由黄小丽一人从经适中心购买，而黄小丽家庭其他成员并非作为共同购买人与经适中心签订《房屋买卖契约》，故本院对黄小丽主张诉争房屋存在其他共有人的意见，与事实不符，黄小丽以此为由主张《购房协议》无法继续履行的意见，本院不予采纳。二审中，黄小丽向本院提交《个人租房合同》，以诉争房屋存在租赁关系为由主张《购房协议》无法继续履行。对此，本院认为，黄小丽在一审诉讼中既未提交该租房合同，也未向法庭明确其与案外人杨学平之间存在长期租赁关系的事实，且该合同亦未注明落款时间，至目前，杨学平并未申请加入本案诉讼主张权利，故黄小丽仅以杨学平向其主张优先购买权的理由，免除其作为合同相对人需向买受人徐仕国履行标的物交付责任，缺乏事实及法律依据。涉案合同签订时间发生在南京市××区限购政策出台之前，本次交易不应受到房产调控政策的影响，故黄小丽以此为由拒绝履行合同交付义务，无事实依据，本院不予支持。由于黄小丽拒绝履行合同存在根本违约，一审法院判令其向徐仕国承担违约责任并无不当，且一审法院也酌情将约定300000元违约金标准调低至以约定总房价为基数按银行同期贷款利率标准计付，已有利于黄小丽，故本院对黄小丽该项上诉理由，不予采纳。
综上所述，黄小丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14790元，由上诉人黄小丽负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 白文虎
二〇一七年十月三十日
书记员 孙雪松