上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初30753号原告：上海六百社区商业发展有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：孙浩然，总经理。委托诉讼代理人：姚祺晨，上海汇金百货有限公司员工。被告：上海香禾企业投资管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：张克胜，经理。被告：张克胜，男，汉族，户籍地安徽省金寨县。两被告共同委托诉讼代理人：乔智，上海市万方律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：周黎明，上海市万方律师事务所律师。原告上海六百社区商业发展有限公司(以下简称六百公司)诉被告上海香禾企业投资管理有限公司(以下简称香禾公司)、张克胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告六百公司的委托代理人姚祺晨、被告香禾公司的法定代表人暨被告张克胜及两被告的共同委托代理人乔智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。六百公司向本院提出诉讼请求：1.判令与被告张克胜间租赁协议书于2016年8月15日解除，被告交还上海市龙吟路XXX号-2一层、二层；2.判令两被告支付2013年1月1日至2016年8月15日间租金2,931,585.81元，并支付2014年1月1日-2016年8月15日间物业管理费755,612.90元，合计3,687,198.71元；3.判令两被告按每月109,045元为标准，支付自2016年8月16日起至实际腾退房屋交还原告之日期间的房屋使用费和物业管理费；4.判令两被告按未支付总额的0.05%支付每日逾期付款滞纳金，共计应支付租金滞纳金1,143,425.81元；5.要求两被告支付半年的租金(按当年租金计算)为违约金，共计510,270元；6.本案诉讼费用由被告承担。庭审后，原告鉴于被告张克胜已将系争房屋的钥匙交还原告，但有设备设施仍在系争房屋内，故撤回诉请1中交还房屋及诉请3，暂不主张，保留诉权。事实和理由：原、被告于2012年10月1日签订租赁协议，约定，被告租赁原告在上海市龙吟路XXX号-2一层、二层房屋(以下简称系争房屋)经营使用，自2012年10月1日起至2017年9月30日止，第一年2012年10月1日至2013年9月30日每月租金为48,545元(其中从交付至2012年12月25日为免租期)，第二年至第三年即2013年10月1日至2015年9月30日月租金为66,795元，第四年2015年10月1日至2016年9月30日月租金为85,045元；合同同时约定违约责任。合同签订后，原告按约向被告交付系争房屋，被告应于2016年3月20日前支付租金2,931,585.81元(2013年1月1日至2016年8月15日)及物业管理费755,612.90元，但被告一直拖延至今为付清，期间，原告对此发函敦促被告支付租金等相关费用，未果。香禾公司、张克胜辩称，原告的诉请1，系争房屋的用途为社会服务中心用房，是为了社区居民利益，国家划拨给当地政府便于提供相关民政服务，现原告将其出租，明显损害居民利益即社会公共利益，为第三人牟利，因此租赁合同无效，无效合同自始无效。被告已于2016年8月6日-7日根据原告的要求将系争房屋交还给物业，有移交清单。根据中华人民共和国公司法司法解释三第3条的规定，在香禾公司未成立前由其法定代表人签字，公司成立后由香禾公司承担相应的民事责任，合同的相对人为原告、被告香禾公司，与张克胜无关，故被告张克胜不是租赁关系的权利义务承受人，被告张克胜不是适格被告。原告诉请2-3的欠费数额无异议。原告的诉请4-5均为惩罚性违约金，故有冲突，原告择一诉请，计算利率较高希望法庭调整。本院经审理认定事实如下：系争房屋的权利人为上海市徐汇区华泾镇人民政府，用途为社会服务中心；原告六百公司向案外人上海华泾商贸发展有限公司承租系争房屋。2012年10月1日，原告六百公司(甲方)与被告张克胜(乙方)签订租赁协议书，约定，第一章，一、房屋地点位置，甲方提供上海市徐汇区龙吟路XXX号-2室的一层及二层的指定场地出租给乙方经营使用，乙方经营品牌为“两岸咖啡”或“香苑咖啡”，乙方经营用途为“两岸咖啡”或“香苑咖啡”特色西餐、咖啡餐饮，二、租赁期为2012年10月1日至2017年9月30日，租赁建筑面积为1200平方米，其中，1、甲方场地交付日为2012年9月28日前将该场地按现状和协议书约定的条件交付乙方，2、乙方施工装潢期，自场地交付之日起至2012年12月25日，为乙方装潢期，甲方免收乙方租金，但该期间因乙方施工所发生的物业管理费、水费、电费、垃圾清运费、夜间施工管理费、装修保证金等费用，由乙方承担；三、租金和物业管理费，第一年2012年10月1日至2013年9月30日每月租金为48,545元(其中从交付至2012年12月25日为免租期)，第二年至第三年即2013年10月1日至2015年9月30日月租金为66,795元，第四年2015年10月1日至2016年9月30日月租金为85,045元。第三章，十二、若本协议期满或因乙方违约而终止，则租赁区域内乙方固定设施设备财产等均归甲方所有，甲方不承担任何补偿费用。双方协议终止或协商后提前终止，乙方应于终止日3天内撤离甲方场地，逾期撤离场地的，则按违约处理。第四章，二、乙方向甲方支付租金及物业管理费，以付叁月，押叁月(押金随租金变化调整)为结算方式，第一次付款日为2012年12月20日前，双方租金结算以每叁个自然月为一个结算期，每个结算期的前一月20日之前，乙方向甲方支付下一结算期租金和物业管理费，…押金于协议终止后三个月内无息返回乙方(乙方须注销该处的相关经营证照后)，三、乙方使用的水、电、燃气、通讯等相关费用由乙方根据实际使用量、公共分摊系数和甲方当月核算的单价，于次月10日前支付给甲方。第六章违约责任，一、乙方未按本协议条款执行，逾期支付各项约定费用(如租金及其与费用等)，甲方可按有关法律规定要求乙方履约、并承担滞纳金，滞纳金为欠付金额的万分之五每天计算至实际支付日，二、若乙方逾期七天未能交付租金、押金及乙方应付的水、电、燃气、通讯等相关费用，甲方应向乙方发出书面催讨通知，若乙方在收到甲方要求其纠正违约的书面通知后10天内，未予纠正，甲方有权向乙方索赔滞纳金及违约金，滞纳金按每天租金的万分之五支付甲方，违约金为乙方半年的租金(按当年租金计算)，并且甲方可发函或挂号信给乙方终止协议，乙方所收到函或挂号信之日，即为双方租赁协议终止之日，协议终止后，乙方应按本协议时间与要求撤离甲方场地；三、任何乙方若有违反本协议约定，应承担违约责任，向守约方支付违约金，因违约方的行为给守约方及第三方造成经济损失或声誉损害的，违约方应承担相应的经济赔偿责任，违约方承诺7天内向守约方支付违约金和赔偿金，若乙方违约并发生到期未支付或未补足违约金和赔偿金，甲方有权扣留乙方商品及财产，并可解除本协议，违约金为半年的租金(按当年租金计算，具体违约金数额由守约方根据实际违约性质决定)；合同下方被告张克胜于2012年10月1日签名，原告六百公司于2012年9月27日盖章，该合同上方和下方均注乙方上海香禾企业投资管理有限公司。合同签订后，原告六百公司向被告张克胜交付系争房屋，浙江省两岸食品连锁有限公司授权被告张克胜在系争房屋内开设两岸咖啡华泾加盟店，2012年10月30日，被告香禾公司在系争房屋内注册成立，法定代表人为被告张克胜。被告香禾公司成立后，由被告香禾公司向原告六百公司支付系争房屋的租金。2013年4月2日、2014年7月15日、2014年11月12日、2015年2月1日，原告六百公司分别向被告香禾公司发出催款通知书，被告收到后，陆续向原告六百公司支付部分费用，仍拖欠相关费用。2013年10月11日，被告香禾公司致函原告六百公司，要求与原告商洽给被告造成损失及赔偿事宜；2013年10月15日，被告香禾公司致函原告六百公司，要求减免2013年全年租金及其全部相关；2013年10月21日，原告六百公司向被告香禾公司发出商务函，要求被告继续履行合同，按约支付租金和物业管理费、水电费、广告费等费用。期间，原告委托律师向被告张克胜发出律师函。2015年6月23日，原告六百公司向被告香禾公司发出催款通知，要求被告香禾公司支付截止2015年6月30日累计拖欠的租金(2013年租金637,290元、2014年租金801,540元、2015年1-6月租金400,770元)、物业管理费(2014年物业管理费288,000元、2015年1-6月物业管理费144,000元)、广告费5,400元、2013年度租金及物业费押金补差272,385元，合计1,549,385元，要求被告香禾公司于2015年7月10日前付清。被告收到后，未付清相关费用。2016年6月14日，原告六百公司(甲方)与被告香禾公司(乙方)签订调解协议书，约定，一、乙方承诺于2016年8月15日前交还所租赁的全部场地(上海市龙吟路XXX号-2一层、二层)、并与物业确认及身份签字；二、乙方承诺于2016年12月31日前分三期向甲方付清2014年1月1日至2016年8月15日欠付的总计756,000元的物业管理费，三期分别为，1、2016年8月30日前支付100,000元，2、2016年10月30日前支付356,000元，3、2016年12月31日前支付300,000元；三、乙方承诺按双方租赁协议约定，在2016年12月31日前一次性支付2015年1月1日至2016年8月15日期间的租金1,494,127.50元，如甲方取得房屋产权人该期间的租金减免，甲方承诺按同比例减免乙方该期间的租金；四、如乙方按照本调解协议履行付款义务，甲方同意免除乙方至2014年12月31日应付租金、滞纳金和违约金，如乙方未按本调解协议履行任何一项承诺，则本调解协议全部失效，甲方重新就乙方欠费事项提起诉讼；协议书下方张克胜作为签约代表人签名。调解协议书签订后，被告香禾公司未按约付款。2016年8月15日，被告张克胜将系争房屋的钥匙交还给原告，但被告香禾公司经营所需的设备设施仍在系争房屋内。以上事实，有产权证、授权委托书、租赁合同、租赁协议书、调解协议书、催款函、汇款凭证、双方来往信函、邮寄凭证等证据证实，并经当庭质证无疑，本院依法予以确认并在卷佐证。被告出示的移交清单(庭审后补租赁方宋坚签名及注2016年8月15日已与我共同核清钥匙交物业保管)，拟证明，被告已将系争房屋交还物业公司，经质证，原告认为，该材料虽有原告方工作人员签字收到系争房屋的钥匙，但被告香禾公司的设备设施仍在系争房屋内，只是暂停营业，且被告自认，被告方经营的设备仍在系争房屋内，故予以认定。被告出示的免租申请单，经质证，原告表示，需要被告提供签收单，本院认为，被告未进一步提供原告签收或原告同意免租的相关材料，故不予认定。审理中，两被告表示，被告张克胜与原告签订租赁协议书后，张克胜未向原告支付费用，而在被告香禾公司成立后，由被告香禾公司向原告支付相关的费用，现被告香禾公司亏损严重，无力支付，要求将已付的18万元押金和在系争房屋内设备设施抵欠费，对此，原告表示，其未收到被告支付的押金18万元，也不接受以租赁场地内的相关物品抵扣部分欠款。原告表示，本案中未主张广告费。本院认为，原告六百公司与被告张克胜签订的房屋租赁协议书系签约方真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，现两被告提出，社会服务中心用途的房屋是为了社区居民的利益，应提供相关民政服务，原告将系争房屋出租给被告，明显损害居民的利益之意见，未提供损害居民利益的充分证据，故被告上述答辩意见，本院不予采纳，原告与被告张克胜间租赁协议书合法有效，双方均应恪守。根据原告与被告香禾公司间调解协议书的约定，被告香禾公司在租赁协议书履行过程中，未按约支付租金等费用，在调解协议书签订后，仍未按其承诺履行付款义务，被告香禾公司的行为构成违约，对此应承担相应的民事责任。被告张克胜为被告香禾公司的法定代表人及股东之一，张克胜以设立中香禾公司名义与原告签订租赁协议书，被告香禾公司成立后，由被告香禾公司实际使用系争房屋并向原告支付物业管理费等相关费用，且调解协议书由被告香禾公司与原告签订，现原告未提供被告张克胜与被告香禾公司应共同承担民事责任的相关依据，故原告要求确认原告与被告张克胜签订的租赁协议书于2016年8月15日解除及被告香禾公司交还系争房屋、被告香禾公司支付2013年1月1日至2016年8月15日间租金、2014年1月1日至2016年8月15日间物业管理费之诉讼请求，理由正当，本院予以支持，原告要求被告张克胜支付租金、物业管理费、滞纳金、违约金之诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。至于被告提出，滞纳金与违约金有冲突，要求原告择一诉请之意见，缺乏依据，本院不予采纳。鉴于被告抗辩滞纳金利率过高，而原告未提供其有实际损失的相关依据，故原告要求被告香禾公司支付违约金及滞纳金之诉讼请求，理由正当，本院予以支持，但滞纳金具体数额由本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素酌情判处。原告自愿撤回部分诉讼请求，并无不当，本院予以准许。关于系争房屋的押金，原告称未收到押金18万元，而被告张克胜提出已支付押金18万元，但在法院规定的举证期间内未提供付款凭证，故押金本案不予处理，被告有证据可另案起诉主张权利。关于被告存放在系争房屋的设备设施，双方均未主张，本案也不予处理。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第三条第一款规定，判决如下：一、上海六百社区商业发展有限公司与张克胜就上海市徐汇区龙吟路XXX号-2一层、二层房屋签订的租赁协议书于2016年8月15日解除；二、上海香禾企业投资管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海六百社区商业发展有限公司支付自2013年1月1日至2016年8月15日间租金2,931,585.81元并支付2014年1月1日至2016年8月15日间物业管理费755,612.90元；三、上海香禾企业投资管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海六百社区商业发展有限公司支付滞纳金350,000元；四、上海香禾企业投资管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海六百社区商业发展有限公司支付违约金510,270元；五、驳回上海六百社区商业发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费49,186元，减半申请计24,593元，由上海六百社区商业发展有限公司负担3,647.50元，上海香禾企业投资管理有限公司负担20,905.50元，张克胜负担40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院审判员  汪俭蓉二〇一六年十二月七日书记员  薛 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国公司法%26gt;若干问题的规定（三）》第三条发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。