上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终127号
上诉人(原审被告、反诉原告)：胡岚，女，1984年9月29日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：周小强(系胡岚丈夫)，1988年4月4日出生，汉族，住上海市市京一村***号***室。
委托诉讼代理人：周炳钧，上海紫雨律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：陆道权，男，1947年11月24日出生，汉族，住上海市。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：陆栋卿，男，1985年8月17日出生，汉族，住上海市。
上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈海杰，上海陈海杰律师事务所律师。
上诉人胡岚因与被上诉人陆道权、陆栋卿(以下简称“陆道权方”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初13480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
胡岚上诉请求：撤销原判主文第三项，发回重审或依法改判胡岚不承担违约责任；诉讼费用由陆道权方承担。事实和理由：在胡岚与陆道权方就上海市市京一村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《房地产买卖合同补充协议》(以下简称“《补充协议》”)中双方约定2016年5月1日前陆道权方须支付购房款人民币(以下币种均为人民币)450,000元，胡岚收到钱款后待陆道权方通知，配合陆道权方办理审税和过户等相关事宜。该约定明确陆道权方付款在先，胡岚配合过户在后。按照法律规定，履行债务有先后顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。实际陆道权方并未按约付款，因此胡岚有权行使先履行抗辩权。2016年4月15日胡岚已经还清了银行贷款，但时隔5个月直至2016年9月20日系争房屋才解除司法查封，并非胡岚所能掌控。陆道权方以系争房屋被司法查封为由而拒绝支付450,000元购房款是违约在先。胡岚现也同意继续履约，故要求支持胡岚的上诉请求。
陆道权方辩称：在双方签订的《上海市房地产买卖合同》(以下简称“《买卖合同》”)中特别约定，胡岚应在签约后十五日内用收取的首付款720,000元归还银行贷款，取得注销抵押的相关材料，办理交易过户前完成抵押注销手续。实际胡岚并未按约履行。在《补充协议》约定的450,000元支付期限前，经陆道权方核查，系争房屋已因胡岚拖欠还贷而被法院查封，陆道权方与胡岚联系，胡岚却拒绝前来解决问题，陆道权方当然有理由拒付450,000元房款。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，故不同意胡岚的上诉请求，要求维持原判。
陆道权方向一审法院起诉要求：1.继续履行双方于2015年11月28日就系争房屋签订的《买卖合同》，胡岚协助陆道权方办理系争房屋的过户手续；2.胡岚支付逾期办理系争房屋过户手续的违约金，按照每日1,095元(即总房价款的日计万分之五)，从2016年5月1日开始计算至系争房屋房地产权利实际转移之日止。
一审法院认定事实：系争房屋的产权人为胡岚。
2015年9月29日，胡岚出具收据，主要内容为：收到陆道权购买系争房屋订金50,000元。
2015年11月28日，胡岚(甲方)与陆道权方(乙方)签订《买卖合同》，约定甲方将系争房屋出让给乙方，房地产转让价款为2,190,000元。合同主要内容为：签订合同当日，乙方支付首期房价款720,000元(含已付定金50,000元)；2016年4月30日之前，乙方支付甲方第二期房价款1,000,000元；甲、乙双方过户当日，乙方支付甲方第三期房价款450,000元；甲、乙双方办理房地产交付当日，乙方应当支付甲方尾款20,000元；甲、乙双方应在2016年5月1日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方应于2016年5月31日前腾出系争房屋并通知乙方验收交接；乙方未按合同约定期限付款的，应向甲方支付违约金，违约金按照总房价款的日计万分之五计算，自合同约定应付款期限的第二日起计算至实际付款之日止，逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同；甲方未按合同约定期限将系争房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日计万分之五计算，自合同约定的应当交付之日起计算至实际交付之日止。合同补充条款(一)第1条约定：“目前该房地产已设定抵押，抵押权人是兴业银行上海杨浦支行，债权数额设定为人民币840,000元。甲方应于签订本合同后十五日内归还尚欠抵押权人之欠款部分并取得注销抵押相关材料。甲方应于办理房地产交易过户前，至房地产交易中心办理并完成注销抵押手续。”合同另对双方的其他权利、义务进行了约定。
同日，胡岚出具收款收据，载明收到陆道权方陆栋卿支付的用于购买系争房屋的房款670,000元。
2016年4月13日，双方签订《补充协议》，主要内容为：胡岚于2016年4月13日收到陆道权方支付的房款1,000,000元；2016年5月1日之前，陆道权方将剩余房款450,000元支付给胡岚；胡岚同意收到以上款项后待陆道权方通知，配合陆道权方办理审税和过户等相关事宜；本协议为买卖合同的一部分，若本协议与买卖合同不一致，以本协议为准。
同日，胡岚出具收款收据，载明收到陆道权方陆道权支付的用于购买系争房屋的房款1,000,000元。
2016年4月15日，兴业银行股份有限公司上海杨浦支行向胡岚出具《兴业银行个人贷款结清证明》，主要内容为：借款人胡岚办理的个人二手住房贷款(长期)，贷款金额840,000元，全部贷款本息于2016年4月15日结清，该笔贷款抵押物地址为系争房屋。
2016年4月25日，陆道权方赴上海市杨浦区房地产交易中心查询，得知系争房屋被上海市静安区人民法院司法查封，限制文件编号为：(2015)静民四(商)初字第6452号，查封期限为2015年12月29日起至2018年12月28日止。
2016年6月19日，陆道权方支付了系争房屋的交易契税。
2016年8月15日，陆道权方具状来院，要求判如所请。
2016年8月24日，胡岚向陆道权方发出《解除合同通知书》，主要内容为：根据双方于2015年11月28日签订的《买卖合同》及2016年4月13日签订的补充协议，陆道权方应在2016年5月1日之前支付450,000元，逾期超过二十日胡岚有权单方面解除合同，因陆道权方至今未向胡岚付款，胡岚已有权单方面解除《买卖合同》。
2016年8月25日，陆道权方收到胡岚于2016年8月24日发出的上述《解除合同通知书》。
一审法院另查明，因胡岚拖欠返还住房贷款，兴业银行股份有限公司上海杨浦支行诉至上海市静安区人民法院，要求胡岚还本付息并承担违约责任，案号为：(2015)静民四(商)初字第6452号。该案于2015年12月9日立案，系争房屋于2015年12月29日被上海市静安区人民法院司法查封，因胡岚无正当理由未到庭参加诉讼，法院缺席审理，并于2016年1月19日作出判决。该判决生效后，兴业银行股份有限公司上海杨浦支行已申请法院强制执行。2016年4月15日胡岚还清贷款后，兴业银行股份有限公司上海杨浦支行已经将解除查封的申请递交上海市静安区人民法院，系争房屋已经于2016年9月20日解除司法查封。
一审中，胡岚抗辩享有先履行抗辩权，应当由陆道权方先履行付款义务，胡岚才履行协助过户义务。并且胡岚提出反诉，认为陆道权方未按时支付第三期房价款450,000元，构成违约，要求解除《买卖合同》并由陆道权方支付违约金和解除合同的赔偿金。
一审法院认为，胡岚与与陆道权方签订的《买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。按照合同约定期限，陆道权方履行了第一期和第二期房款的付款义务，第三期房款依约应在办理房屋过户登记手续同时支付。但在合同约定的过户截止日之前，陆道权方发现系争房屋存在司法查封，无法办理过户登记，且司法查封的原因在于胡岚未按时归还住房贷款，遂督促胡岚尽快结清住房贷款并办理解除查封的手续，但胡岚直至合同约定的过户截止日仍未能涤除系争房屋上的司法查封，导致系争房屋无法在合同约定期限内完成过户登记，胡岚行为显系违约，应当承担相应的违约责任。现系争房屋上的司法查封业已解除，陆道权方要求胡岚继续履行《买卖合同》并协助办理系争房屋的产权过户登记手续已无障碍，且于法有据，应予支持。陆道权方要求胡岚按照总房价款日计万分之五的标准支付违约金至系争房屋房地产权利转移之日止的诉讼请求，符合合同约定，与法不悖，亦应支持。至于胡岚要求解除买卖合同并由陆道权方承担违约责任的反诉请求，无事实和法律依据，法院不予支持。判决：一、陆道权、陆栋卿与胡岚于2015年11月28日就上海市杨浦区市京一村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、胡岚应于判决生效之日起十日内配合陆道权、陆栋卿办理上海市杨浦区市京一村XXX号XXX室房屋的产权过户登记手续，将上海市杨浦区市京一村XXX号XXX室房屋的产权过户登记陆道权、陆栋卿名下；三、胡岚应于判决生效之日起十日内支付陆道权、陆栋卿逾期过户违约金，按照每日1,095元的标准，从2016年5月2日起计算至上海市杨浦区市京一村XXX号XXX室房屋的产权实际登记至陆道权、陆栋卿名下之日止；四、陆道权、陆栋卿应于胡岚与陆道权、陆栋卿共同办理上海市杨浦区市京一村XXX号XXX室房屋的产权过户登记申请之日，支付胡岚房款450,000元；五、胡岚应于上海市杨浦区市京一村XXX号XXX室房屋的产权过户登记至陆道权、陆栋卿名下之日起三十日内腾出上海市杨浦区市京一村XXX号XXX室房屋并交付陆道权、陆栋卿；六、陆道权、陆栋卿应于接收上海市杨浦区市京一村XXX号XXX室房屋之日，支付胡岚房价尾款20,000元；七、驳回胡岚要求解除陆道权、陆栋卿与胡岚于2015年11月28日就上海市杨浦区市京一村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》以及要求陆道权、陆栋卿承担未按照合同约定期限支付剩余房款的从2016年5月1日起至2016年5月20日止的20天的违约金21,900元、解除《上海市房地产买卖合同》的赔偿金438,000元的反诉请求。
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。二审中，胡岚承认其自2015年1月起开始拖欠归还银行贷款。
本院认为，胡岚与陆道权方就系争房屋签订的《买卖合同》及《补充协议》真实意思表示，与法不悖，双方均应恪守履行。双方签约前，胡岚已存在拖欠归还银行贷款的行为。签约后，胡岚也未按约办理抵押注销手续，并因欠款而导致系争房屋被司法查封，使双方交易过户手续的办理因此受阻。一审法院确认其构成违约是正确的，相应责任应由胡岚承担。胡岚坚持不同意承担违约责任，理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币10,820元，由上诉人胡岚负担。
本判决为终审判决。
审判长 周刘金
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一七年一月十日
书记员 朱 敏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……