广东省清新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清新法民二初字第38号
原告：清新县平安物业管理有限公司。
法定代表人：潘贤娟，系该公司经理。
委托代理人：贺佐鹏，系广东定海针（清远）律师事务所律师；
委托代理人：刘少斌，系广东定海针（清远）律师事务所律师。
被告：潘清波
委托代理人：黄洁芳，是被告潘清波的妻子。
原告清新县平安物业管理有限公司（以下简称平安物业公司）诉被告潘清波物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月21日受理后，依法由审判长徐俏斌、审判员朱海兵、郭施雅组成合议庭进行审理，于2014年5月15日公开开庭进行了审理，原告平安物业公司的委托代理人贺佐鹏、被告潘清波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告平安物业公司起诉称：被告系清远市清新区府前路48号龙泉花园的业主。2007年3月19日，原告与龙泉花园的开发商清新县环发房地产开发公司签订了《前期物业管理合同》，合同约定开发商聘请原告对龙泉花园提供前期物业管理服务，物业管理费为每月每户30元，业主违反合同约定应按每月应交服务费用5%的标准向原告支付违约金，合同有效期限自2007年4月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时本合同自动终止。同年4月1日，原告依约进驻龙泉花园为该小区业主提供物业管理服务，2013年2月23日，清远市清新区向群社区龙泉花园业主委员会辞退原告。从2007年4月到2013年2月长达5年10个月期间，被告未向原告支付物业管理费。被告累计拖欠物业管理费为2100元。截止到，被告拖欠原告的物业管理费滞纳金（违约金）为1260元。截止到原告起诉之日，被告共拖欠原告物业管理费和滞纳金（违约金）为3360元。原告在物业管理期间和被辞退后多次催促被告缴纳物业管理费，但被告拒付。为了维护原告的合法权益，现诉诸法院，请求法院判令：1、判令被告向原告支付拖欠物业管理费及滞纳金（违约金）3360元；2、本案的诉讼费用由被告承担。
原告为其主张提供了以下证据：
1、企业法人营业执照、组织机构代码证，证明原告的诉讼主体资格。
2、人口信息表，证明被告的诉讼主体资格、被告是龙泉花园的业主。
3、前期物业管理合同，证明原、被告之间的物业管理合同关系，证明前期物业管理合同关于物业管理的收费标准、违约责任、有效期间等约定。
4、辞退函、证明，证明原告自2007年进驻龙泉花园对该花园提供6年之久的物业管理服务的事实；证实龙泉花园业主委员会在2013年2月23日辞退原告的事实。
5、关于清偿拖欠物业服务费的函告、欠费表，证明被告拖欠物业管理服务费的事实；证明原告催促被告缴纳物业管理费的事实。
6、关于龙泉花园B栋楼顶建微波发射站有关业主要求行政部门处理的情况报告、照片、
7、收据、专用收据。
8、龙泉花园物业管理费明细表
9、资格证书、收费许可证。
被告潘清波答辩称：一、对滞纳金及利息是反对的。二、诉讼时效已过两年，期间我无在此居住，我也没有收到过催告函之类的函件。2007年进驻时原告管理得非常混乱。曾导致我的摩托车被警车严重损毁。三、原告与环发公司签订的合同，是原告没有履行物管义务，我方不交物管费是在情理之中。四、原告将我们业主公司的地方随意更改，乱收费，后门是长期上锁的，完全没有按合同的约定来履行。鱼池垃圾成堆，无及时清理。五、我方没与原告签订合同，我签订的购房合同是与清新县龙泉房地产公司签订的，
被告潘清波为其主张提供以下证据：
被告潘清波身份证复印件证明被告身份及诉讼主体资格。《个人购房担保借款合同》及见证书，证明被告无与环发公司签订购房合同。
经审理查明，2007年3月19日，平安物业公司与龙泉花园开发商清新县环发房地产开发公司（以下简称环发公司）签订《前期物业服务合同》，约定由平安物业公司向龙泉花园提供物业服务，收费标准为每月每户30元，业主违反合同约定应按每月应交服务费用5%的标准向平安物业公司支付违约金，合同有效期限自2007年4月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时本合同自动终止。同年4月1日，平安物业公司进驻龙泉花园为该小区业主提供物业管理服务，2013年2月23日，清远市清新区向群社区龙泉花园业主委员会辞退平安物业公司。潘清波自2003年购买入住龙泉花园小区，在平安物业公司管理小区以来一直未缴纳物业管理费用。
以上事实有原告提供的企业法人营业执照、组织机构代码证、前期物业管理合同、辞退函、环发公司证明、收据、专用收据、龙泉花园物业管理费明细表、资格证书、收费许可证；被告提供身份证、《个人购房担保借款合同》及庭审笔录予以证实
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。
一、合同效力及约束力的问题，平安物业公司与环发公司签订《前期物业服务合同》，该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”平安物业公司主张其已履行物业服务管理义务，要求被告支付物管费，而被告辩称与平安物业公司并未签订合同，不需缴纳物管费。根据最高法司法解释规定，该合同对被告具有约束力。
二、关于物业管理的支付，潘清波作为龙泉花园业主，居住于龙泉花园小区内与其他业主一样在合同约定的服务期限内接受了平安物业公司按合同约定的物业服务，双方当事人存在物业服务管理关系。被告应按合同约定支付物管费；
三、被告辩称平安物业公司服务严重失职，拒绝缴纳物业管理费。平安物业公司提供的是一种持续性服务，内容涵盖公共区域卫生、公共设施维护、公共秩序管理等多个方面，但仅凭现有证据不足以证明平安物业公司不履行合同义务或履行存在重大瑕疵。至于平安物业公司将篮球场改为停车场，是否损害业主的权益，属另一法律关系，宜另行解决。综上所述，物业管理公司诉请潘清波支付物管费本院予以支持。
四、关于平安物业起诉有无超过诉讼时效的问题。本院认为，该拖欠物管费行为是一种持续发生的行为，欠费事实处于连续状态之中，被告辩称指期间从未在小区居住，未有收到催收物管费通知，但又指其在小区保管车辆并按期缴纳车辆保管费，而平安物业诉称按期向业主催收物业管理费，符合行业服务惯例，故对平安物业所称本院于以采信。该案产生诉讼时效中断，诉讼时效从平安物业撤离小区起算，并未超过诉讼时效。
五、滞纳金（违约金）的问题，根据诉请违反合同约定应按每月应交服务费用5%的标准向原告支付违约金，业主每月应交服务费用30元，共计70个月为2100元，违约金则是2100元的5%为105元，平安物业公司要求业主支付1260元滞纳金（违约金）的请求，本院予以部分支持。综上所述，被告应支付平安物业公司物业服务费2100元、违约金105元，合计2205元。
依照《》第第一项、第，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《》第、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：
一、被告潘清波应在本判决发生法律效力之日起五日内给付原告清新县平安物业管理有限公司物业服务费2100元、违约金105元，合计2205元。
二、驳回原告其它诉讼请求。
本案受理费50元，由原告清新县平安物业管理有限公司负担18元，被告潘清波负担32元。此款原告清新县平安物业管理有限公司已预交，由被告潘清波在履行上述判决时一并迳付给原告。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判长 徐俏斌
审判员 郭施雅
审判员 朱海兵
二〇一四年六月十一日
书记员 凌书韵
附有关法律条文：
《》
第一百零六条【归责原则】公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
第一百四十条【】诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百七十四条【买卖合同准用于有偿合同】法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十四条第四款买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第五条第二款对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。