北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第19708号
原告（反诉被告）：北京育苗幼儿艺术培训中心，经营场所北京市朝阳区崔各庄乡善各庄村村南中国邮政*层。
经营者：王在灵，园长。
委托诉讼代理人：赵小峰，北京市中迈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡楠，北京市中迈律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：龙隆昌（北京）节能环保科技发展有限责任公司，住所地北京市丰台区东铁匠营横七条44号503室。
法定代表人：李晖，执行董事。
委托诉讼代理人：王卫，男，1976年1月26日出生。
委托诉讼代理人：周琛，男，1969年8月12日出生。
原告（反诉被告）北京育苗幼儿艺术培训中心（以下简称育苗培训中心）与被告（反诉原告）龙隆昌（北京）节能环保科技发展有限责任公司（以下简称龙隆昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。育苗培训中心经营者王在灵、委托诉讼代理人赵小峰、蔡楠，龙隆昌公司委托诉讼代理人王卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告育苗培训中心向本院提出诉讼请求：一、解除双方签订的房屋租赁合同；二、被告返还原告租金348000元；三、被告返还房屋租赁保证金36000元；四、被告赔偿装修损失35万元；五、被告赔偿经营损失30万元；六、诉讼费被告承担。事实与理由：2014年1月8日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告将位于北京市丰台区东铁匠营横七条×号龙隆昌大厦地上×层左侧房屋租给原告作为培训使用。合同签订后，原告出资对房屋进行装修，并依约向被告支付了租金及保证金。但被告向原告提交的房屋无法提供房屋产权证书，致使原告承租房屋达不到签订租赁合同的目的，无法正常经营。
被告龙隆昌公司辩称：应依法驳回原告全部诉讼请求。原告无法正常经营、达到合同目的的真实原因是原告严重无证经营、违法经营，被政府机关多次依法取缔。原告早在2013年10月11日被吊销，明知不可能办理工商注册，但原告仍隐瞒真相，与答辩人签订合同。原告不能办理注册，是因为其已被依法吊销，与房屋产权证书无关系。原告未经任何审批，在被吊销的情况下，非法私设幼儿园，违法从事经营活动。原告的上述行为导致其被丰台区教委，丰台区人民政府东铁匠营街道办事处等机关多次约谈；还导致答辩人也多次被约谈，要求配合取缔。原告严重违反合同，擅自改变房屋用途，擅自改变经营范围，长期拖欠租金。原告完全是依照承租房的原样在使用承租房屋，除制作门牌、改变部分墙体颜色外，原告未改变任何房屋格局，未做任何变动、装修，不存在原告所谓装修损失。基于以上理由，我方提出反诉：一、解除双方签订的《房屋租赁合同》；二、被反诉人支付2015年9月7日至2015年11月7日房租72000元；三、被反诉人支付违约金864000元；四、被反诉人承担诉讼费。
反诉被告育苗培训中心辩称：不同意全部反诉请求，我方不存在违约行为，违约根本原因在于反诉人，我方于2015年11月17日已经提出诉讼。龙隆昌提供的租赁物没有产权证，达不到租赁合同的目的。其出租的租赁物产权有争议，造成第三人三番五次来捣乱，影响我方正常经营。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审查认定如下：2014年1月8日，出租方（甲方）龙隆昌公司与承租方（乙方）育苗培训中心签订《房屋租赁合同》，约定：一、租赁房屋情况、用途及注意事项。1.1位置：北京市丰台区东铁营横七条×号龙隆昌大厦地上×层左侧。1.2用途：甲方出租给乙方的房屋仅作为培训使用。乙方在租赁期内未征得甲方同意及按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变房屋的用途。二、租赁期限。2.1租赁期限为6年7个月，本合同签订日期为2014年1月7日，乙方于合同签订日一次性支付齐租赁保证金与首期租金于甲方。2014年1月7日至3月6日为免租期。在2014年3月6日后进入计算租金的租赁期，即租赁期自2014年3月7日至2020年9月30日止。三、租金、支付方式及递增。3.1租金为：432000元/年。3.2付租方式：3个月为一支付期，本合同签订之日起乙方向甲方实际支付首期租金108000元。四、房屋租赁保证金。4.1租赁保证金为36000元。4.2租赁保证金与首期租金同步支付。……本合同租赁期满后，乙方未违约、未违反物业管理规定、且未损坏承租房屋的主体设施及装修，并经甲方验收合格后，甲方向乙方无息退还全额租赁保证金。六、甲方权利与义务。6.1租赁期内，甲方保证乙方拥有出租房屋的使用权，如因甲方原因导致乙方无法正常经营和使用该出租房屋的，甲方应赔偿乙方的全部损失。……6.5租赁期间，因违法被消防、环保、工商、税务、城管、街道等所有国家机关处罚而产生的一切责任及给甲方带来的损失和不良影响均由乙方独自承担并进行相应的赔偿。6.6在办理相关营业手续时，甲方应积极给予配合并提供自身范围内可提供的有关文件资料，如乙方有确凿证据证明甲方拥有相关材料却拒不提供的，视为甲方违约，且由甲方自行承担相关责任，并赔偿因此给乙方带来的全部损失。6.10甲方有权在乙方不能完全履行本合同中的任一条款（包括但不限于租金、电费、能源费等的支付）及因乙方原因造成甲方损失时，按照实际赔偿金额乙方交付的房屋租赁保证金中扣除，若租赁保证金不足以弥补其给甲方造的损失，甲方有权继续向乙方追索赔偿金。七、乙方权利与义务。7.1乙方保证全面履行本合同中规定的各项义务并按照合同规定按时向甲方支付租金、房屋租赁保证金及其他费用，如迟延支付，则应按该年度租金总额的2%每日支付违约金于甲方。若30日内乙方仍未向甲方按时支付齐应付款项，甲方可单方解约，并由乙方承担所有的违约责任及因此给甲方带来的全部损失。7.4乙方应根据国家法律法规要求，领取工商、税务、消防、环保、卫生等全部合法经营需要的许可证照，并按时通过年检。在租赁期内乙方需保证其一切经营行为的合法性。如有违反，则视为乙方违约，由乙方自行承担相关责任，并赔偿因此给甲方带来的全部损失。八、租赁房屋的交付与收回。……8.2乙方于本合同权利义务终止的7日内，将租赁房屋实物全部交付甲方，并保证所有设施设备的正常运行。8.3乙方返还房屋时应保证该房屋符合正常使用的状态，乙方增添的不可移动的设施物品，或移动后将对房屋产生不良影响的设施物品（包括但不限于附着于墙体、地面、屋顶、水、电、暖上的设备设施及消防设备及装修等附属物）均无偿归甲方所有，乙方不得对此提出折价补偿要求，亦不得进行拆除和破坏。否则，乙方应按届时年合同租金总额的50%承担赔偿责任。九、合同终止及变更。……9.2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按当年租金的两倍支付违约金；如给对方造成损失，而支付的违约金不足以补偿该损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分：……（4）乙方迟延支付租金及租赁保证金达20日的，或乙方违法经营的，或乙方违反本合同条款之一的，或因乙方行为导致甲方受到行政处罚或被追究民事、行政责任的。十、违约及赔偿责任。10.1任何一方违反本合同均构成违约。除本合同以上条款列明的违约责任承担方式外，还应按照下列方式承担违约责任：……（3）乙方在经营使用过程中如被发现存在违法行为，或未按本合同约定使用本房屋的，甲方有权单方解除本合同，并要求乙方赔偿由此给甲方造成的全部损失。合同签订后，育苗培训中心依约交纳了保证金36000元及2014年3月7日至2015年9月6日的房屋租金，并对涉案房屋进行了装修改造。
本案审理过程中，龙隆昌公司提供加盖有北京市恒物物产公司（以下简称恒物公司）印章的《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《建设工程规划许可证》及附件、《建设工程规划验收合格通知书》、《建筑工程施工许可证》等，上述材料中记载建设单位为北京市木材总公司，建设项目名称为御都旅社业务楼及地下车库，建设位置为丰台区东铁匠营横七条44号，经查，本案涉诉房屋所述的龙隆昌大厦与上述御都旅社业务楼及地下车库为同一地址。另，北京市木材总公司于2008年1月7日更名为恒物公司。庭审中，龙隆昌公司称龙隆昌大厦为其关联公司即北京龙隆昌企业管理有限责任公司（龙隆昌管理公司）自恒物公司处承租，并提交龙隆昌管理公司与恒物公司签订的房屋租赁合同复印件予以佐证。
龙隆昌公司主张，因育苗培训中心未按期交纳租金，其于2015年11月7日，将涉案房屋锁门并断水、断电。同时，龙隆昌公司自述，涉案房屋在2013年1月因国家政策调整，办不了营业执照。育苗培训中心主张，因案外人吴爽锁门影响正常经营，2015年9月7日交租金，找龙隆昌公司协商这个事，龙隆昌公司协商解决，后9月10日停电，断电后十来天锁门。
2015年9月28日，东铁营街道办事处向龙隆昌公司出具《东铁营街道关于龙隆昌大厦出租给北京育苗幼儿培训中心开办幼儿园存在重大消防安全隐患情况的函》“承租贵公司二层的育贝儿幼儿园存在类似发生在福建宁德火灾事故的安全隐患。为了吸取此次火灾事故的严重教训，街道办事处多次组织相关都门进行检查，经查育贝儿幼儿园在2009年8月以北京育苗幼儿艺术中心为名在工商部门注册，注册地址是北京市朝阳区崔各庄乡善各庄村，执照有效期为2009年8月26日至2013年8年25日，未在教育部门取得合法开办幼儿园的相关手续，且幼儿园开办场所未达到相关的办园标准，存在较大的食品、消防等安全隐患，属于无证办园。”
2016年5月，育苗培训中心搬离涉案房屋。
本案审理过程中，委托北京中新国地工程造价咨询有限公司对涉案房屋的装修工程进行造价评估，评估结果为：“人民币壹拾伍万肆仟壹佰陆拾叁元玖角叁分（小写：154163.93），其中无争议部分造价为：人民币壹拾壹万贰仟玖陌零叁元壹角壹分（小写：112903.11），有争议部分造价为：人民肆万壹仟贰佰陆拾元捌角贰分（小写：41260.82）。在现场踏勘时，被告对l、5号房间的轻钢龙骨石膏板隔墙及瓷砖踢脚线；2号房间的轻钢龙骨石膏板隔墙；4、5号房间的地面砖及地面填充物、墙砖、洗手台的台面、砌体、墙砖、地砖；大厅的安全出口指示灯、电表、配电箱均不认可为原告施工，因原、被告双方存在争议，故将其单独列出，计入有争议部分。”育苗培训中心支付鉴定费11000元，育苗培训中心提交王在灵与党国立于2014年3月27日签订的《协议书》，主张异议部分由其施工。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，各方均应依约履行。本案中，龙隆昌公司作为出租方，明知涉案房屋无法办理营业执照的情况下，在租赁合同中约定“提供自身范围内可提供的有关文件资料”，有明显的逃避责任之嫌。龙隆昌公司明知不能办理营业执照，仍与育苗培训中心签订租赁合同，致使合同目的不能实现，应承担一定的违约责任。依照东铁营街道办事处的函件，育苗培训中心本身亦存在食品、安全隐患。故，育苗培训中心亦对其无法正常经营负有责任。因育苗培训中心已于2016年5月搬离涉案房屋，双方的租赁合同已经事实解除。故，双方要求解除租赁合同的诉讼请求，因事实上已经实现，本院不予支持。育苗培训中心已经实际使用了涉案房屋，应支付其实际使用期间的租金。其要求退还租金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于房屋保证金问题，依照双方合同约定，保证金可用于抵扣房屋租金。现育苗培训中心未足额支付房屋租金，故房屋保证金应先抵扣租金。扣除保证金后，龙隆昌公司诉求的至2015年11月7日的租金，育苗培训中心还应支付36000元。育苗培训中心要求退还保证金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于经营损失的问题，育苗培训中心提交的名单、收费标准等均系其单方制作，对其真实性本院无法确认。故对其经营损失，无证据佐证，本院不予支持。关于装修损失，租赁合同无法继续履行，龙隆昌公司及育苗培训中心均有一定责任。故，对装修损失双方无异议的部分，本院按照双方过错比例予以分配。有异议的部分，因育苗培训中心虽提交协议书，但对该协议书真实性无法核实，且育苗培训中心亦未举证证明该协议实际履行，故对该部分本院不予支持。因合同无法履行系双方原因所致，故龙隆昌公司要求支付违约金的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第八条之规定，判决如下：
一、龙隆昌（北京）节能环保科技发展有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付北京育苗幼儿艺术培训中心装修损失56451.56元；
二、北京育苗幼儿艺术培训中心于本判决生效之日起七日内给付龙隆昌（北京）节能环保科技发展有限责任公司房屋租金36000元；
三、驳回北京育苗幼儿艺术培训中心其他诉讼请求；
四、驳回龙隆昌（北京）节能环保科技发展有限责任公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费14344元，由北京育苗幼儿艺术培训中心负担（已交纳），反诉案件受理费14344元，由龙隆昌（北京）节能环保科技发展有限责任公司负担（已交纳）。鉴定费11000元，由北京育苗幼儿艺术培训中心负担5500元（已交纳），由龙隆昌（北京）节能环保科技发展有限责任公司负担5500元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 董 会
人民陪审员 刘永红
人民陪审员 刘 媛
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 刘艳华