桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）象民初字第1315号原告（反诉被告），申七三，无职业。委托代理人田应武，上海永松健律师事务所律师。被告（反诉原告）中国房地产开发桂林公司，住所地：桂林市七星区花桥商业街3号楼C座3层。委托代理人唐崛、赵霞，广西中纬律师事务所律师。原告（反诉被告）申七三与被告（反诉原告）中国房地产开发桂林公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，被告中国房地产开发桂林公司依法提起反诉，本院组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）申七三及其诉讼代理人与被告（反诉原告）诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）申七三诉称及反诉辩称，2008年10月19日，原、被告签订《拆迁补偿安置房屋协议书》，约定了甲方用东安街铁西2号小区91栋C型4楼、5楼、6楼（每套建筑面积64.68平方米）以及D型5楼、6楼（每套建筑面积54.01平方米）房屋与乙方进行产权调换（含乙方房屋所在土地）。房屋用途为住宅，属混和结构，建筑层数为地上12层，地下0层。建筑面积合计302.06平方米。（原产权面积298平方米按1：1比例调换以上安置房，不足面积302.06平方米—298平方米=4.06平方米用乙方无证面积8.2㎡按2：1比例调换）。本规定以建筑面积（以下简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。协议面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。安置房交付后，产权登记面积与协议面积有差异，双方同意第2种方式处理。即①安置房实际面积以产权登记的总面积为准。②安置房实际面积与本协议所注面积的差额部份按3500元／平方米实行多退少补。被告于2011年3月19日将调换的安置房屋交付原告。2014年4月29日，被告向原告提交《结算协议》（草稿），供双方结算。其第二条内容为“二、安置房（住宅）建筑面积确认。根据桂林市长城房地产中介有限公司2011年4月15日出具的房产测绘报告（实测），甲方按协议书安置乙方住宅五套，为91栋1-5-2号（56.34平方米）、1-6-2号（56.34平方米）、1-4-3号（67.14平方米）、1-5-3号（67.14平方米）、1-6-3号（67.14平方米），合计实际安置建筑面积314.1平方米。原告查阅了被告的结算资料——《房屋分户建筑面积明细表》，其实际数据如下：1-5-2号：套内面积45.82平方米，分摊面积10.52平方米，建筑面积56.34平方米；1-6-2号：套内面积45.82平方米，分摊面积10.52平方米，建筑面积56.34平方米；1-4-3号：套内面积54.6平方米，分摊面积12.54平方米，建筑面积67.14平方米；1-5-3号：套内面积54.6平方米，分摊面积12.54平方米，建筑面积67.14平方米）；1-6-3号：套内面积54.6平方米，分摊面积12.54平方米，建筑面积67.14平方米；合计套内面积255.44平方米，建筑面积314.1平方米。显然，被告提供的《结算协议》，基于其单方利益，有意隐瞒了套内面积的数据的事实。被告应按套内面积298平方米（产权证部分）＋4.06平方米（无产权证部分）=套内面积302.06平方米调换给原告以安置房屋。根据被告的结算资料，实际交付的房屋套内面积为255.44平方米，差额面积为46.62平方米，理由是：1、《桂林市房屋拆迁管理办法》（市政（2005）72号）第48条规定：“实行产权调换的安置房屋的套内面积不得小于被拆迁房屋的套内面积”。本案《拆迁补偿安置房屋协议书》是2008年10月19日签订的，故该文件是该时期桂林市城市房屋拆迁安置补偿的政策依据。2、《拆迁补偿安置房屋协议书》第三条括弧内的文字亦明确：……（原产权面积298平方米按1：1比例调换以上安置房，不足面积302.06平方米-298平方米=4.06平方米用乙方无证面积按2：1比例调换）。3、原告被拆迁的房屋为独立的土地和房屋，未与任何人存在分摊面积共用建筑物的情形。可见被告制作的《拆迁补偿安置房屋协议书》中的“建筑面积”，是指原告房屋的实际面积即套内面积。因此，被告应当按《桂林市房屋拆迁管理办法》（市政（2005）72号）第48条和《拆迁补偿安置房屋协议书》第三条括弧内的文字载明的内容，将套内面积为302.06平方米的房屋交付原告。按被告提供结算的《结算协议》（草稿）结算资料即附件《房屋分户建筑面积明细表》，安置房的实际套内面积为255.44平方米，与应当提供的302.06平方米相差46.62平方米。这显然是严重违约的行为。为此，请求法院判令被告就地补足安置房差额面积46.62平方米的房屋（估价：30万元）；本案诉讼费用由被告承担。被告的反诉请求是不能成立的，理由是：1、被告未给足安置房的面积；2、架空层是被告奖励原告的，是无偿的。如果是补偿，亦应按协议书以产权登记为标准，只有进行产权登记才能计算。为此，被告的反诉没有依据，依法不能成立。请求法院驳回被告的反诉，反诉费用由被告承担。原告（反诉被告）申七三对其主张在举证期限内提供证据如下：1、《拆迁补偿安置房屋协议书》，证明被告对原告的实际补偿面积应为302.06平方米。2、《结算协议》及其附件《房产测绘成果报告》，证明房屋建筑面积和套内面积区分，被告应按套内面积302.06平方米补偿原告。3、房产证复印件，证明原告的房屋是独户。4、被告的一个售房广告，证明原告对被告少补偿原告的46.62平方米的估价为30万元的依据和标准。被告（反诉原告）中国房产开发桂林公司辩称及反诉称，原、被告于2008年10月19日签订的《拆迁补偿安置房屋协议书》合法有效的，双方均应按合同约定履行义务。该协议明确约定，房屋置换的面积以建筑面积计算，该约定符合我国《合同法》及《城市拆迁管理条例》等相关规定。被告安置原告的面积为314.1平方米已超出协议规定的302.06平方米（超出协议面积12.06平方米）。为此，原告的诉请无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉请。2008年10月19日，双方当事人签订了《拆迁补偿房屋协议书》（以下简称《协议书》）及《补充协议》，《拆迁协议》约定，原、被告按产权面积1：1比例置换房屋，反诉人以东安路铁西2号小区91栋C型4、5、6楼及D型与5、6楼总建筑面积302.06㎡房屋置换被反诉人总建筑面积298㎡房屋及8.2㎡的无证面积。《补充协议》约定，安置架空层91#楼的架空层8#、9#、10#总面积75.14㎡给被反诉人所有。依据《房屋分户建筑面积明细表》（桂林市长城房地产中介有限责任公司2011年1月3日桂长房测字2010【146】号测绘报告），东安路铁西2号小区91栋C型4、5、6楼及D型5、6楼实际总建筑面积为314.1㎡，即反诉人安置被反诉人的实际面积为314.1㎡，超面积安置12.04㎡，实际安置架空层面积78.23㎡，超面积安置3.09㎡。《拆迁协议》第四条约定：“宅和架空层的市场估价均为3500元／㎡”，第六条：“以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。协议面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”的约定。特提起反诉，请求被反诉人支付反诉人超面积安置的房屋价款52955元；本案反诉费用由被反诉人承担。被告（反诉原告）中国房地产开发桂林公司对其主张在举证期限内提交证据如下：1、《拆迁补偿安置房屋协议书》，证明原、被告约定按产权面积1：1的比例置换房屋和以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理和约定了架空层的市场估价均为3500元／㎡。2、《补充协议》及平面图，证明双方同意同置91号楼架空层8、9、10号总面积75.14㎡为拆迁中面积不足的补充及奖励给原告。3、《房屋测绘成果报告》（2010）146号，证明被告（反诉原告）实际安置原告（反诉被告）的总住宅面积为314.1㎡，架空层面积为72.23㎡。4、被置换房屋的房产证（象山区字）第30089444号，证明原告（反诉被告）被置换房屋总建筑面积为298㎡，其中楼梯面积34.92㎡。经开庭质证，被告（反诉原告）中国房地产开发桂林公司对申七三提交的证据1、2、3的真实性均无异议，对证据内容不予认可。证据4与本案无关。原告（反诉被告）申七三对被告（反诉原告）中国房地产开发桂林公司提交的所有证据的真实性均无异议，对其证明内容均不认可，并认为被告（反诉原告）的证明内容与其相反。结合本案证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：2008年10月19日，原告（反诉被告）申七三（为被拆迁人、乙方）与被告（反诉原告）中国房地产开发桂林公司（为拆迁人、甲方）签订《拆迁补偿安置房屋协议书》，约定了甲方以其位于桂林市东安路铁西2号小区91栋C型4、5、6楼（每套建筑面积64.68㎡）及D型5、6楼（每套建筑面积54.01㎡）房屋与乙方所有的位于本市甲山乡东安路133号，房屋所有权证记载为四层混合结构（建筑面积298㎡）进行产权调换（含乙方房屋所在土地），甲方调换的房屋为住宅，属混和结构，建筑层数为地上12层，建筑面积合计302.06㎡，原产权面积298㎡按1：1比例调换以上安置房，不足面积302.06㎡-298㎡=4.06㎡用乙方无证面积8.2㎡按2：1比例调换。甲方安置房屋的市场估价分别为：住宅价值3500元／㎡、架空层价格3500元／㎡，面积确认及面积差异处理：以建筑面积（以下简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理，协议面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准。安置房交付后，产权登记面积与协议面积存在差异，双方同意安置房实际面积以产权登记的总面积为准，安置房实际面积与本协议所注面积的差额部分按3500元／㎡实行多退少补等内容。同日，上述甲、乙方再签署《补充协议》，约定了甲方同意将东安街新建91#楼的架空层8#（22.44㎡）、9#（22.79㎡）、10#（21.76㎡），合计面积为66.98㎡，作为补足乙方此次拆迁中安置面积不足部分及奖励。此架空层归乙方所有等内容。2011年3月，中房桂林分公司将协议约定的调换房交付申七三。2011年4月15日，桂林长城房地产中介有限责任公司出具《房产测绘成果报告》（实测）（2010）146号，在该报告“三、房屋分户建筑面积明细表”中载明申七三所有的1-5-2号房及1-6-2号房每套套内建筑面积各为45.82㎡、分摊面积各为10.52㎡、建筑面积各为56.34㎡、分摊系数各为0.229599；其1-4-3号房、1-5-3号房、1-6-3号房每套的套内建筑各为54.60㎡、分摊面积各为12.54㎡、建筑面积各为67.14㎡，分摊系数各为0.229599。2014年4月29日，申七三领到中房桂林公司（为甲方）、申七三（为乙方）的《结算协议》，该协议记载了甲方按协议安置乙方住宅5套，即安置91栋住宅1-5-2号（56.34㎡）、1-6-2号（56.34㎡）、1-4-3号（67.14㎡）、1-5-3号（67.14㎡）、1-6-3号（67.14㎡）合计：实际安置建筑面积314.1㎡。协议书安置建筑面积302.06㎡，超面积安置12.04㎡。2008年10月19日补充协议书约定安置91栋架空层8#-10#共66.98㎡，实际安置架空层面积共72.03㎡，超面积安置5.05㎡。根据协议书规定，乙方须向甲方支付超面积安置住宅和架空层费用：12.04㎡＋5.05㎡=17.09㎡×3500元／㎡=59815元等内容。申七三得此结算协议后，认为中房桂林公司有意隐瞒了套内面积的数据，在与中房桂林公司协商未果后，即向本院提起诉讼。本院认为，原告（反诉被告）申七三与被告（反诉原告）中国房地产开发桂林公司均为平等民事主体，双方当事人在自愿公平的基础上，经充分协商后签署的《拆迁补偿安置房屋协议书》，是双方当事人的真实意思表示，故该协议书依法应属有效，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。从庭审查明的事实看，双方当事人在合同中选择了以房屋产权建筑面积进行产权调换，且在面积确认及面积差异处理时以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，同时安置房的实际面积以产权登记的总面积为准，（申七三的产权登记面积为建筑面积298㎡）。故申七三要求中房桂林公司按套内面积进行安置房的产权调换的诉求与上述合同的约定不符，其关于产权登记的建筑面积即为其套内面积的诉称无证据证实，并且，申七三亦未提供其用于与中房桂林公司进行产权调换的位于本市甲山乡东安路133号房屋的套内面积的确切证据。为此，申七三引用《桂林市房屋拆迁管理办法》市政（2005）72号第四十八条的规定与本案事实不符，本院对申七三的诉请不予支持。关于中国房地产开发桂林公司的反诉，本院认为，双方当事人签署的《拆迁补偿安置房屋协议书》约定了双方进行产权调换的建筑面积为302.06㎡，而从前述房屋分户建筑面积明细表和《结算协议》中可看出，中房桂林公司实际安置申七三的建筑面积已达314.1㎡，故中房桂林公司实际安置申七三的建筑面积比协议约定的安置面积超出12.04㎡，故此超出的安置面积12.04㎡申七三应按约定的3500元／㎡给付中房桂林公司面积差额款为42140元。而从双方签署的《补偿协议》看，双方约定的架空层补偿面积合计为66.98㎡，中房桂林公司在反诉状中表述的实际安置申七三架空层的面积为78.23㎡，该公司在庭审中表述的实际安置申七三架空层总面积为72.23㎡，在上述《结算协议》中约定的实际安置申七三架空层总面积为72.03㎡。可见中房桂林分公司对实际安置申七三架空层的总面积处于不确定状态。同时从补充协议的内容看，中房桂林分公司出于奖励的目的将架空层给付申七三，现该公司要求申七三给付架空层价款与补充协议约定不符。故本院对该公司关于架空层面积的反诉部分不予支持。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）申七三的诉讼请求。二、原告（反诉被告）申七三给付被告（反诉原告）中国房地产开发桂林分公司超面积安置房价款42140元整（12.04㎡×3500元／㎡）。三、驳回原告（反诉被告）中国房地产开发桂林分公司的其它诉讼请求。本案案件受理费5800元，由申七三负担；本案反诉费562元，申七三负担400元，中房桂林分公司负担162元。上述款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费5800元，反诉费562元，合计6362元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：304216301040001416，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审判长刘海鹏人民陪审员苏坚人民陪审员沈振如二〇一四年十二月十九日代书记员卢秋燕