上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初6760号原告(反诉被告)：上海来伊份食品连锁经营有限公司，住所地上海市松江区九亭镇沪松公路XXX弄XXX号XXX层。法定代表人：郁瑞芬。委托诉讼代理人：郭浩，男，该单位工作人员。委托诉讼代理人：唐栋华，男，该单位工作人员。被告(反诉原告)：陆海兵，男，1966年9月6日生，汉族，住江苏省启东市东元镇兴益村十组46号。原告(反诉被告)上海来伊份食品连锁经营有限公司(以下简称来伊份公司)与被告(反诉原告)陆海兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案后，依法适用简易程序，于2016年5月9日公开开庭进行了审理。庭审中，本院根据陆海兵申请，委托万隆建设工程咨询集团有限公司(以下简称万隆建设公司)对本案房屋恢复工程造价进行司法鉴定。2016年8月17日，万隆建设公司出具司法鉴定意见书。本院于2016年9月1日再次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭浩、唐栋华、被告陆海兵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。来伊份公司向本院提出本诉诉讼请求：陆海兵退还保证金人民币(下同)4,000元。事实和理由：2012年11月13日，来伊份公司、陆海兵就位于上海市奉贤区头桥东路XXX号门面房，签订《房屋租赁合同》一份，约定合同终止后7个工作日内，陆海兵应将履约保证金退还，现合同租赁期届满，然陆海兵至今未退还保证金，故诉讼来院。陆海兵辩称，扣除来伊份公司未付清的水费20元，电费453元，剩余保证金愿意返还。陆海兵向本院提出反诉诉讼请求：来伊份公司支付恢复阁楼及大门的费用27,000元。事实和理由：双方签订租赁合同之后，来伊份公司装修设计人员说屋内阁楼的高度略矮，要求抬高，但后来实际装修中，来伊份公司未通知陆海兵，直接将阁楼拆了，陆海兵曾提出异议，来伊份公司的工作人员姚某向其上级汇报后，表示等到期后再说。后合同期满后，陆海兵要求来伊份公司赔偿阁楼损失遭拒，以致涉讼。来伊份公司辩称，陆海兵交付的租赁房屋没有隔楼，其也没有将阁楼拆除，所以不同意恢复，也不同意支付恢复阁楼的费用。关于大门，双方合同约定来伊份公司可以按其连锁经营门店的风格进行装修，故装修时，将原铝合金包边的玻璃移门拆除，换成了无边的钢化玻璃大门，因合同未约定需恢复原状，故其也无需恢复。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，陆海兵对来伊份公司提供的本诉证据均无异议，本院予以确认。来伊份公司对陆海兵提供的反诉证据租赁合同及照片真实性无异议，但对照片的关联性不予确认，本院对证据的真实性予以确认。庭审中，陆海兵申请证人姚某出庭作证，姚某表示其原系来伊份公司的员工，工作范围系为公司在各处找适合经营的店铺，并与房东洽谈签订租赁合同，本案租赁合同即由其代表公司与陆海兵沟通并经公司审核后签订的。当时房屋的状况为上下两层，中间有隔层及楼梯，隔层系用钢条嵌在墙里搭建，并铺上木板，下面用石膏板吊顶且安装了电灯。签订好合同后，来伊份公司装修期间，施工监理曾当着其与陆海兵的面，表示要把屋内的阁楼往上抬高点，但后来陆海兵通知他，阁楼及楼梯都被拆了，其去现场一看，的确被拆了，墙上只留下槽钢，拆下的材料也已由装修人员处理掉，其与公司领导沟通过，领导说等合同到期了再说。来伊份公司对证人所述涉及阁楼的事宜均不认可，对其他的无异议，陆海兵对证人证言无异议。本院认为来伊份公司对姚某曾系其公司员工及工作范围无异议，结合其所签订的合同及房屋交接单，对证人证言予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月13日，来伊份公司与陆海兵签订《房屋租赁合同》一份，约定陆海兵将位于上海市奉贤区头桥东路XXX号门面房出租给来伊份公司，该房屋用隔层隔为上下两层并设有楼梯，隔层上面铺设木板，隔层下面用石膏板吊顶并安装有电灯，该房屋租期至2015年12月4日止，来伊份公司支付保证金4,000元。租赁期内，来伊份公司装修时，将隔层、楼梯及卷帘门均拆除，将大门也由铝合金包边移门改为无框钢化玻璃门。租赁期届满后，陆海兵未返还保证金，来伊份公司未将房屋恢复原状，以致涉讼。庭审中，根据陆海兵的申请，本院依法申请上海市高级人民法院委托万隆建设公司对位于上海市奉贤区头桥东路XXX号房屋恢复工程造价进行司法鉴定。2016年8月17日，万隆建设公司出具司法鉴定意见书，鉴定意见：恢复工程造价为25,283元，其中铝合金门及铝合金卷帘门的造价为6,491元。来伊份公司及陆海兵对该鉴定意见书的真实性均无异议。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。承租人未经出租人同意的装饰装修或者扩建，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中，来伊份公司与陆海兵之间的租赁合同，已于2015年12月4日因租期届满而终止，现双方均同意扣除尚欠的水、电费473元，陆海兵返还来伊份公司保证金3,527元。关于陆海兵要求来伊份公司支付恢复阁楼费用的请求，来伊份公司辩称该阁楼并不存在，也未拆除。本院认为，根据证人姚某的陈述，及鉴定人员在现场查看到墙上留有槽钢的现状，再结合陆海兵与本案讼争房屋权利人张卫红签定的租赁合同中，明确本案租赁房屋为上下二层，陆海兵就其出租给来伊份公司的房屋中设有阁楼的主张已达到高度可能性，对被告的辩称本院不予采信。现来伊份公司未经陆海兵同意，擅自将租赁房屋中的阁楼及楼梯拆除，经法庭释明，来伊份公司表示不愿意恢复原状，经鉴定，该恢复费用为18,792元，故对陆海兵要求来伊份公司支付恢复阁楼费用18,792元的请求，予以支持。关于陆海兵要求来伊份公司支付恢复大门费用的请求，本院认为，双方合同中明确约定陆海兵允许来伊份公司按其连锁经营门店的风格和标准对租赁房进行合理装修和改善，现来伊份公司按约定将房屋及大门进行装修，正常经营使用至租赁期届满并将该房屋返还给陆海兵，返还的房屋符合按约定使用后的状态，故对陆海兵的该请求，本院不予支持。综上所述，原告来伊份公司要求被告陆海兵返还保证金3,527元的诉讼请求，本院予以支持。反诉原告陆海兵要求反诉被告来伊份公司支付恢复阁楼费用18,792元的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百三十五条、《最高人民法院》第十三条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)陆海兵于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海来伊份食品连锁经营有限公司保证金人民币3,527元；二、原告(反诉被告)上海来伊份食品连锁经营有限公司本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)陆海兵恢复阁楼费用18,792元；三、驳回被告(反诉原告)陆海兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币50元，减半收取计25元，由被告(反诉原告)陆海兵负担。反诉案件受理费人民币237元，由原告(反诉被告)上海来伊份食品连锁经营有限公司负担。鉴定费人民币1,000元，由原告(反诉被告)上海来伊份食品连锁经营有限公司负担743元,由被告(反诉原告)陆海兵负担257元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  裴孙英二〇一六年九月十四日书记员  沈 严附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院%26lt;关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释%26gt;》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。