上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终7432号
上诉人（原审被告）：上海凝创机械有限公司，住所地浦东新区航头镇航头路144-1664号9幢339室。
法定代表人：施晓弟，总经理。
委托诉讼代理人：范宏，男，上海凝创机械有限公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：上海浦东有申汽配有限公司，住所地上海市浦东新区沪南公路7508弄2-24（双）号3层。
法定代表人：孙祥卿，经理。
上诉人上海凝创机械有限公司（以下简称凝创公司）因与被上诉人上海浦东有申汽配有限公司（以下简称有申公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初21513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
凝创公司上诉请求：撤销原判第二、三项，依法改判驳回被上诉人有申公司原审诉请。事实和理由：上诉人租赁厂房时，被上诉人没有告知房屋是无证建筑，其应当负主要责任。由于2016年6月30日后，承租厂房已经无法正常生产经营，而且2016年7月至9月为政府给予企业的搬迁时间，所以上诉人占用房屋时间应计算至2016年6月30日止。上诉人在2016年6月开始逐步搬离工作，被上诉人的物业管理功能已无用，故不存在物业管理费。
被上诉人有申公司辩称，其不同意上诉人凝创公司的上诉请求。上诉人搬离之前，被上诉人保证供水、电。2017年4月20日前没有停水、停电。上诉人实际使用房屋、正常生产，故应当支付相应费用。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
2017年3月，有申公司向一审法院起诉请求：1、解除有申公司、凝创公司签订的租赁合同；2、凝创公司向有申公司支付拖欠的租金人民币100,863元。审理中，有申公司变更诉讼请求为：1、凝创公司向有申公司支付拖欠的租金38,230元（自2016年7月1日起至9月30日止）、租金的滞纳金20,644.60元、拖欠的物业管理费1,861.20元（自2016年7月1日起至9月30日止），共计60,735.40元；2、凝创公司向有申公司支付逾期归还租赁厂房的违约金62,843.84元；以上两项合计123,579.24元。
一审法院认定事实：2012年7月17日，有申公司作为甲方与作为乙方的凝创公司签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于上海市浦东新区XX路XX号厂区XX号XX区房屋（以下简称系争房屋）出租给乙方使用，建筑面积为1,034平方米，租赁期限自2012年7月1日起至2014年12月31日止。该合同第三条约定：“租金：每年租金144,142元，租金每二年递增3%。租金实行先付后用，签约后先付第一季度租金36,035元，以后每一季度支付一次，分别在前一次租金到期前的半个月内一次付清，甲方收到租金后开具合法凭证给乙方。乙方拖欠租金，按拖欠额的3‰每天计加滞纳金。乙方拖欠租金超过一个月，甲方有权终止本合同，并追回拖欠款。”第七条约定：“……乙方租赁期间，每平方米每天承担2分物业管理费，按月计交。……”第十二条约定：“违约责任：本协议签订之日起，甲、乙双方均应自觉履行本协议，任何一方违约，应支付另一方相当于二个月租金的赔偿金。”合同还约定了其他事宜。合同签订后，有申公司将上述合同约定的租赁房屋交由凝创公司使用，凝创公司按约向有申公司支付租金。2014年12月31日，双方签订《续租合同》，约定双方2012年7月17日签订的租赁合同，其第二期续租时间为2015年1月1日起，到2019年12月31日止。第二期续租合同的其他约定条款完全延续第一期合同的条款（年租金每二年递增一次，第一期与第二期延续计算）。第二期续租合同期间的安全生产管理约定也都完全延续第一期签订的安全生产管理协议书。该合同签订后凝创公司继续使用系争房屋，并支付租金至2016年6月30日。
2016年1月15日，上海市浦东新区城市管理行政执法局向有申公司发出（浦-415）城管限拆字[2016]第0015号《限期拆除决定书》，内容为：“经查你（单位）于2004年9月在航头镇XX路XX号实施未取得建设工程规划许可证进行建设（26处建筑物总面积为20,365.96平方米）的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，本机关责任你（单位）自收到本决定书之日起10日内自行拆除。逾期不拆除的，本机关可以依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条的规定，申请上海市浦东新区人民政府强制拆除，拆除费用由你（单位）承担。……”浦府复议字（2016）第73号《行政复议决定书》中查明被申请人上海市浦东新区城市管理行政执法局作出的（浦-415）城管限拆字[2016]第0015号《限期拆除决定书》认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当。2016年5月31日，浦东新区“三违”整治工作领导小组办公室发出《公告》，要求：“（一）整治范围内的涉及的违法行为必须立即整改、消除，违法建筑内的物品必须在2016年6月30日前自行清空、搬离，违法建筑必须自行拆除；存在违规经营、违法排污、消防安全隐患和安全生产隐患的，应当立即整改。逾期不整改的，由政府执法部门依法进行查处，拆除违法建筑；涉及犯罪的，依法追究法律责任。（二）根据整治进展，将适时采取停电、停水、停气等措施。”2016年8月24日，作为甲方的案外人上海XX公司房产经营分公司与作为乙方的凝创公司签订《协议》一份，约定：“一、乙方自愿于2016年9月30日前迁出承租上海浦东有申汽配有限公司搭建的无证建筑，并将建筑物交航头镇三违整治工作领导小组办公室依法处置。……”2016年9月30日，凝创公司搬离系争房屋。有申公司分别于2017年1月10日、2月3日两次向凝创公司发送函，要求凝创公司办理相关手续、交还钥匙，并支付拖欠的租金、物业管理费。现因凝创公司仍未支付拖欠的相关费用，故有申公司于2017年3月诉至法院，要求判如所请。
一审审理中，法院经向有申公司、凝创公司释明双方之间签订的合同效力后，有申公司表示对合同效力，尊重法院的认定，若合同无效，同意租金变更为使用费，在本案中，没有需要其他法律后果处理。凝创公司认为合同无效，对于其损失将另行主张，没有其他法律后果需要处理。
一审法院认为，本案中，双方签订的《租赁合同》及《续租合同》中所涉的系争房屋无合法建造手续，故双方的租赁合同应为无效。租赁合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所发生的损失根据过错承担相应的责任。因双方均表示没有其他法律后果需在本案中处理，故法院仅对有申公司在本案中提起的诉讼请求予以处理。凝创公司因实际占有系争房屋期间在事实上获得利益，应当承担占有期间的使用费、物业管理费。对于使用费和物业管理费可参照合同约定的标准予以计算。对于有申公司主张的违约金和滞纳金，因租赁合同无效，双方对此约定无法律约束力，故法院不予支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，于二○一七年四月二十七日作出判决：一、上海浦东有申汽配有限公司、上海凝创机械有限公司于2012年7月17日签订的《租赁合同》、2014年12月31日签订的《续租合同》均无效；二、上海凝创机械有限公司于判决生效之日起十日内支付上海浦东有申汽配有限公司自2016年7月1日起至2016年9月30日止的房屋使用费38,230元；三、上海凝创机械有限公司于判决生效之日起十日内支付上海浦东有申汽配有限公司自2016年7月1日起至2016年9月30日止的物业管理费1,861.20元；四、驳回上海浦东有申汽配有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2,317元，减半收取计1,158.5元，由上海浦东有申汽配有限公司负担558.50元，上海凝创机械有限公司负担600元。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院二审期间，凝创公司提供浦东新区航头镇人民政府出具的证明及附件，欲证明政府给予凝创公司7、8、9三个月搬迁时间。有申公司认为该证据的证明内容不符合事实。有申公司提供大中地块环境综合整治配合拆违补贴奖励办法、2016年7月26日信访录音、2015年10月至2016年10月XX路XX号厂区电费明细表等证据，欲证明拆迁方案于8月1日通过，2016年7月至9月用电情况无异常，证明凝创公司主张6月开始搬迁、停产是不实之词。凝创公司对上述证据均不予认可。
鉴于双方当事人的上述证据材料与本案系争事实缺乏直接关联性，本院均不予采纳。
本院认为，本案双方当事人先后签订的《租赁合同》、《续租合同》，虽系双方真实意思表示，但所涉的系争房屋无合法建造手续，故双方签订的租赁合同应为无效。上诉人凝创公司在实际占有使用系争房屋期间，应承担占有期间的房屋使用费、物业管理费。一审法院在本案中认定房屋使用费、物业管理费可参照上述合同约定的标准予以计算，并无不当，符合本案实际，本院予以确认。上诉人上诉有关其于2016年6月起开始搬离等事实及其在同年7至9月不应支付涉案相关费用的意见，缺乏确凿的事实依据和相关法律依据，法院对此不予支持。综上，上诉人凝创公司的上诉因缺乏依据，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币802元，由上诉人上海凝创机械有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金绍奇
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一七年八月十五日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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