江西省浮梁县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0222民初139号
原告：中国农业银行股份有限公司浮梁县支行，住所地江西省景德镇市浮梁县。
主要负责人：马建萍，该支行行长。
委托诉讼代理人：曹晓华，男，该支行工作人员。
委托诉讼代理人：李兴林，男，该支行工作人员。
被告：张建敏，住江西省景德镇市。
被告：浮梁宏城建设有限公司，住所地江西省景德镇市浮梁县。
法定代表人：梅长春，该公司董事长。
委托诉讼代理人：谢九华，江西华镇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李元，江西华镇律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司浮梁县支行（以下简称农行浮梁支行）与被告张建敏、浮梁宏城建设有限公司（以下简称宏城公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行浮梁支行的诉讼代理人曹晓华，被告宏城公司的诉讼代理人李元到庭参加诉讼。被告张建敏经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
农行浮梁支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告张建敏归还贷款本金320335.11元、利息12413.60元（算至2016年1月20日），其后利息按年利率7.35%计算至实际清偿之日；2.判令被告宏城公司承担连带保证责任，原告对抵押财产折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：张建敏于2014年7月8日，向农行浮梁支行申请个人住房按揭贷款330000元，用于购买浮梁县金域蓝湾商住小区5#1703室的房产。经审批，农行浮梁支行于2014年9月29日向张建敏发放了个人住房按揭贷款人民币330000元，贷款期限15年，还款方式为“等额本息”，还款周期为“1个月”。贷款发放后初期，张建敏尚能按期正常还款。自2015年7月20日起，张建敏开始不履行还款义务。截至2016年1月20日，已欠农行浮梁支行贷款达7期，结欠贷款本金320335.11元、利息12413.60元。经多次催收，张建敏一直未偿还，严重违约。宏城公司在此借款合同中是担保方，也未履行担保责任，故诉至法院要求判如所请。
张建敏经传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权利。
宏城公司辩称，合同约定保证人承担保证责任的前提有两项：一是借款人违约，逾期两次以上未归还借款；二是贷款人因为借款人违约而宣布提前收回全部或部分借款。截至2016年4月20日，张建敏欠农行浮梁支行2015年7月20日至2016年1月20日期间的七期银行按揭贷款已经还清，被告无权主张提前收回全部贷款。农行浮梁支行诉前也未履行通知义务，宣布该笔贷款提前到期。因此保证人承担责任的期限未到。即使贷款到期，保证担保和借款人抵押担保并存，宏城公司作为保证人仅就抵押担保以外的债务承担保证责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月25日，农行浮梁支行与张建敏、宏城公司签订了《个人购房担保借款合同》，约定农行浮梁支行向张建敏发放贷款330000元，用以购买宏城公司开发的位于浮梁县城金域蓝湾一期5#1703的房产，借款期限180个月，借款利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%，逾期借款罚息为借款执行利率基础上上浮50%计收。还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期末月的20日。借款担保方式为阶段性保证+抵押。由宏城公司提供阶段性连带责任保证，保证期间为“办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年”。由张建敏以所购金域蓝湾一期5#1703房屋为抵押担保，并在房管部门办理了抵押预告登记。同年9月29日，农行浮梁支行向张建敏发放了贷款330000元。初期，张建敏均按期足额还款，自2015年7月20日起直至农行浮梁支行起诉之日，张建敏一直未履行按期还款义务。后2016年3月31日，宏城公司代张建敏偿还了全部9期欠款。但至2016年5月31日本案开庭审理之日，张建敏又逾期未还两期，共计结欠本金309654.83元，利息2775.88元。此外，张建敏所购金域蓝湾一期5#1703房屋一直未能办理合法房产权属登记。
本院认为，本案的主要争议焦点是1、原告农行浮梁支行是否可以提前收回贷款并要求被告宏城公司履行担保责任？2、提前收回贷款是否应履行通知义务？对于争议焦点1，原告农行浮梁支行与被告张建敏、宏城公司签订的《个人购房担保借款合同》违约责任条款11.4明确约定：借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。因此，原告农行浮梁支行在被告张建敏多期贷款逾期未还的情况下，有权依照合同约定，提前收回贷款并要求保证人承担保证责任。虽然之后被告宏城公司采取了代被告张建敏偿还9期贷款的补救措施，但其后被告张建敏仍然未履行还款义务，被告宏城公司也未能继续代被告张建敏按期偿还贷款，原告农行浮梁支行提前收回贷款的条件始终成就。对于争议焦点2，《个人购房担保借款合同》条款21.7约定：贷款人依照法律法规规定或者合同约定行使解除权的，借款人、担保人的异议期间为七个工作日，自贷款人以书面、口头或者其他形式通知之日起计算。原告农行浮梁支行向本院起诉的行为可视为其他形式通知了被告张建敏、宏城公司贷款提前到期。被告宏城公司称原告农行浮梁支行未履行通知义务的抗辩理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第二百零七条规定:借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。原告农行浮梁支行有权要求被告张建敏按逾期利率支付利息。由于被告张建敏提供抵押担保的金域蓝湾一期5#1703房产至今未能办理权属登记，物权不能确立，相应的抵押物权也未能正式登记设立。因此原告农行浮梁支行要求享有抵押权优先受偿的请求，可在相关物权设立后再主张。被告宏城公司要求仅就抵押担保以外的债务承担保证责任的辩称也就没有事实基础。《个人购房担保借款合同》条款9.1.2约定的保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金……。被告宏城公司应对被告张建敏的全部贷款本金及利息承担连带责任。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。被告宏城公司承担保证责任后，有权向被告张建敏追偿。
综上所述，对原告农行浮梁支行要求被告张建敏立即归还全部借款本金、支付逾期利息并要求被告宏城公司承担连带保证责任的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张建敏于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司浮梁县支行借款本金309654.83元及利息2775.88元（截至2016年5月31日，其后利息按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的1.1×1.5=1.65倍计算至实际清偿之日）。
二、被告浮梁宏城建设有限公司对以上债务承担连带责任。
三、被告浮梁宏城建设有限公司承担保证责任后，有权向被告张建敏追偿。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6291元，由被告张建敏、浮梁宏城建设有限公司共同负担。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。
审 判 长 冯全镇
审 判 员 徐玉平
审 判 员 程双八
二〇一六年九月五日
代书记员 苏晓超
法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零七条【逾期利息】借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条【连带责任保证】当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条【保证人的追偿权】保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十七条【不动产抵押登记】以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。