北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第41718号
原告北京红石丰铭投资有限公司，住所地北京市朝阳区姚家园路105号1号楼1805。
法定代表人沈峰，董事长。
委托代理人孙宗智，北京中勤（天津）律师事务所律师。
委托代理人杨昌彪，男，1989年4月17日出生，北京中勤（天津）律师事务所实习律师。
被告郑亦武，女，1967年2月15日出生。
被告温州市园园五金配件有限公司，住所地温州市瓯海郭溪镇郭溪村（瓯海郭溪求精油压加工场内第1幢第1层）。
法定代表人郑亦武。
原告北京红石丰铭投资有限公司（以下简称红石公司）与被告郑亦武、温州市园园五金配件有限公司（以下简称二被告，分别表述时各简称姓名、园园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。红石公司委托代理人孙宗智、杨昌彪到庭参加了诉讼，郑亦武、园园公司经本院合法传唤未出庭应诉。本案现已审理终结。
红石公司诉称：2010年10月29日，我公司与郑亦武签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定我公司购买郑亦武所有的北京市朝阳区姚家园路105号1号楼1803号和1805号房屋，总价款1500万元，合同签订之日起一个月内支付500万元，余款1000万元在协议签订之日起18个月内付清。合同签订时1805号房屋设有抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司温州分行。郑亦武承诺我们支付完毕全部房款之日起三日内办理抵押注销手续，十日内双方共同到房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。合同签订后，我公司于2010年11月8日向郑亦武指定账户支付100万元，后郑亦武将房屋交付我公司使用，我公司对房屋进行了装修。根据郑亦武的指示，我公司委托第三方海南博鳌红石滩投资有限公司分别于2011年1月14日、1月21日向郑亦武指定的温州福善贸易有限公司支付400万元。在收到我们的首期房款500万元后，郑亦武和园园公司于2011年7月29日向我公司出具承诺函一份，园园公司承诺为郑亦武的合同责任义务承担无限连带保证责任，保证期间至房屋买卖合同履行完毕止。
2011年12月，浙江省温州市瓯海区人民法院查封了我公司购买的涉案房屋。2012年2月8日，北京市朝阳区人民法院根据杨娟的申请，将1803号、1805号房屋查封。
最高人民法院被执行人信息平台显示郑亦武有多笔生效判决进入执行程序，人民法院报公告显示郑亦武另有多笔大额债务已被债权人提出诉讼，且均需公告送达。经向朝阳法院执行庭法官了解，郑亦武被浙江省温州市瓯海区人民法院立案执行的债务达上亿元，且本案房屋已被查封。我公司两次向二被告送达不安抗辩权通知书，中止了合同履行。
我公司曾于2012年4月24日向北京市朝阳区人民法院起诉，请求确认与郑亦武签订的合同合法有效并继续履行合同，办理过户手续。该院生效判决确认，我公司与郑亦武签订的《北京市存量房屋买卖合同》依法有效，但驳回了我公司其他诉讼请求。
根据《北京市存量房屋买卖合同》的约定，郑亦武应支付违约金500万元，但因房屋升值较多，约定的违约金根本无法弥补实际损失。2013年8月，北京市朝阳区人民法院委托评估机构对涉案房屋进行了评估。根据华天通（2013）估字A031号房地产估价报告，1803号房屋市场估价为18779490元，根据华天通（2013）估字A032号房地产估价报告，1805号房屋市场价值为13095572元，两套房屋总价值已达到31875062元，比合同约定的购买价格高出16875062元。根据法院规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院予以增加。故我公司请求将违约金数额增加至16875062元。我公司认为，基于房屋现状和生效判决，双方合同已经无继续履行的可能性，为维护合法利息，我公司提起诉讼，请求法院判决：1、我公司与郑亦武于2010年10月29日签订《北京市存量房屋买卖合同》自判决生效之日解除；2、郑亦武返还我公司购房款1000万元并赔偿购房款的利息，利息的具体计算方法为：第一笔以100万元为基数自2010年11月8日计算至实际退还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；第二笔以200万元为基数自2011年1月14日计算至实际退还之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；第三笔以200万元为基数自2011年1月21日计算至实际退还之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；第四笔以500万元为基数自2011年8月3日计算至实际退还之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；3、郑亦武赔偿我公司违约金16875062元；4、园园公司就上述第2、3项诉讼请求承担连带保证责任。
郑亦武未出庭亦未提交书面答辩意见。
园园公司未出庭亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：红石公司原名称为北京红石滩投资管理有限公司，经工商变更为现名称。
2010年10月29日，红石公司与郑亦武签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定红石公司购买郑亦武所有的北京市朝阳区姚家园路105号1号楼1803号和1805号两套房屋（以下称1803号房屋、1805号房屋），其中1803号房屋建筑面积337.87平方米，1805号房屋建筑面积235.57平方米，总价款为1500万元，合同签订之日起一个月内支付500万元，余款1000万元在协议签订之日起18个月内付清，全部房款付清后十日内双方共同到房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。合同签订时1805号房屋设有抵押负担，抵押权人为中国银行股份有限公司温州分行，郑亦武在红石公司支付完毕全部房款之日起三日内办理抵押注销手续，如郑亦武将房屋出卖给第三人，抵押给第三人或者有任何其他原因致使房屋权利出现瑕疵，导致红石公司不能取得房屋所有权的，郑亦武需向红石公司支付违约金500万元。
2010年11月8日，原告将首期购房款500万元按郑亦武要求支付给胡春苗农行账户100万元，2011年1月14日和21日，红石公司将400万元（每次各支付200万元）根据郑亦武的指定支付给温州福善贸易有限公司。2011年7月29日，郑亦武本人并代表园园公司向红石公司出具《承诺函》，载“一、房屋总价款共计1500万元，北京红石滩投资管理有限公司已经支付500万元。现我指定余款1000万元付至以下账号：×××开户行：建设银行温州市府前支行户名：温州市园园五金配件有限公司。二、收款后我按照房屋买卖合同的约定将房屋A和房屋B过户给北京红石滩投资管理有限公司或其指定的其他主体。三、温州市园园五金配件有限公司同意为我在房屋买卖合同中约定的责任义务及上述第二条承诺承担无限连带保证责任，保证期间至房屋买卖合同履行完毕止，承诺人：郑亦武担保人：温州市园园五金配件有限公司法定代表人：郑亦武”。园园公司未加盖公章。
2011年8月3日，红石公司根据郑亦武的指定将500万元汇入郑亦武名下账户。此后郑亦武交付了1803、1805号房屋，红石公司对房屋进行了装修并使用至今。但此后因郑亦武无法联系，合同没有继续履行。
北京市朝阳区房屋管理局的查询结果显示，在2011年5月，郑亦武分别将1803号房屋和1805号房屋设定了抵押，其中1803号房屋为杨娟设定了抵押，债权数额为500万元，为张志刚设定了抵押，债权数额为500万元，1805号房屋为郑国华设定了抵押，债权数额为1000万元。
2011年12月，本院因强制执行杨娟与郑亦武案件的生效判决，分别将1803号房屋、1805号房屋查封，但当时已为轮候查封。2011年11月郑亦武即因另一房屋买卖纠纷案件被温州市瓯海区人民法院查封了多处房产，其中包括1803号和1805号房屋。本案在上述案件执行中委托北京华天通房地产评估有限公司就1803、1805号房屋价值进行了评估，该公司于2013年8月22日向我院出具（2013）估字A031、A032号房地产估价报告，评估1803号房屋市场价值为18779490元，1805号房屋市场价值为13095572元。另，最高人民法院被执行人信息平台显示郑亦武有多笔生效判决进入执行程序，人民法院报公告显示郑亦武另有多笔大额债务已被债权人提出诉讼，均通过公告方式送达。
另查，红石公司曾诉至本院，要求确认《北京市存量房屋买卖合同》有效，继续履行合同，将1803、1805号房屋过户至红石公司名下。因二被告下落不明，本院缺席审理并于2012年11月9日作出（2012）朝民初字第16874号民事判决书，确认红石公司与郑亦武签订的《北京市存量房屋买卖合同》有效，驳回了红石公司其他诉讼请求。
审理中，红石公司认为根据（2013）估字A031、A032号房地产估价报告，房屋价值已达31875062元，而双方约定违约金数额仅500万元，属于实际损失高于违约金情况，请求法院予以调整违约金数额为16875062元。
以上事实，有当事人当庭陈述、房屋所有权证、《北京市存量房屋买卖合同》、汇款回执、收条、承诺函、北京市朝阳区房屋管理局的查询结果、（2013）估字A031、A032号房地产估价报告、（2012）朝民初字第16874号民事判决书等证据在案佐证。
本院认为：红石公司与郑亦武签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性禁止性规定，双方均应严格履行。根据审理查明的情况，1803、1805号房屋因另案被司法查封，不具备过户条件，故红石公司以郑亦武构成根本违约要求解除《北京市存量房屋买卖合同》、返还已付房款1000万元、赔偿违约金的诉讼请求本院予以支持。
对于违约金的数额，根据法律规定，约定的违约金低于实际损失的，当事人可以请求法院予以增加。本案，参鉴执行评估报告，1803、1805号房屋现值31875062元，房屋差价达到16875062元，较之违约金500万元，属于违约金数额低于实际损失的情况。故红石公司请求调整违约金数额为16875062元的诉讼主张，本予以采纳。
另，担保法规定，连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。本案，郑亦武作为园园公司法定代表人代表园园公司承诺对自身违约行为承担连带保证责任。故红石公司要求园园公司对上述本院确定之各项赔偿承担连带责任，符合法律规定，本院予以支持。
对于红石公司要求二被告赔偿已付房款利息的诉讼请求。本院认为违约责任以可得利益损失为限，本案红石公司实际损失主要表现为合同解除后房屋差价、转售利益损失，经本院调整违约金数额后，违约金已与该实际损失额相当。故红石公司再行要求赔偿已付款利息依据不足，本院不予支持。
二被告经本院依法传唤未到庭，视为放弃答辩和质证的权利，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告北京红石丰铭投资有限公司与被告郑亦武于二〇一〇年十月二十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》自本判决生效之日解除；
二、被告郑亦武于本判决生效后七日内退还原告北京红石丰铭投资有限公司房款一千万元；
三、被告郑亦武于本判决生效后七日内赔偿原告北京红石丰铭投资有限公司违约金一千六百八十七万五千零六十二元；
四、被告温州市园园五金配件有限公司就上述第二、三项与被告郑亦武承担连带给付责任。
五、驳回原告北京红石丰铭投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费184196元，由原告北京红石丰铭投资有限公司负担10000元（已交纳），被告郑亦武、被告温州市园园五金配件有限公司负担174196元（原告北京红石丰铭投资有限公司已交纳，被告郑亦武、被告温州市园园五金配件有限公司于判决生效后七日内支付原告北京红石丰铭投资有限公司）；公告费690元，由被告郑亦武、被告温州市园园五金配件有限公司负担（原告北京红石丰铭投资有限公司已交纳，被告郑亦武、被告温州市园园五金配件有限公司于判决生效后七日内支付原告北京红石丰铭投资有限公司）
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 矫 辰
人民陪审员 韦铁兵
人民陪审员 李智勇
二〇一四年三月五日
书 记 员 贾岐颖