上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1200号
上诉人（原审原告）上海常年房产经纪事务所。
委托代理人廖劲林，上海市傅玄杰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）文明益。
上诉人上海常年房产经纪事务所因居间合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年6月3日公开开庭进行了审理。上诉人上海常年房产经纪事务所的委托代理人廖劲林，被上诉人文明益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2013年4月4日，文明益作为买受方（乙方），签署了一份《委托购房意向书》，约定文明益委托作为居间方（丙方）的上海常年房产经纪事务所（以下简称常年事务所）购买上海市某区某路某弄1支弄54号104室房屋（以下简称系争房屋），总价为人民币1，500，000元（以下币种均为人民币）；乙方同意于签订意向书同时，支付50，000元意向金，作为委托丙方向作为出卖方（甲方）的系争房屋权利人洽谈购房条件确认之凭据；意向书有效期自签署之日起至2013年4月8日21时止，在此期间，乙方同意不取消委托，否则自愿向丙方支付违约金，违约金为系争房屋总价款的百分之一，同时，丙方应在此期间内告知乙方业务处理情况；甲、乙双方应于达到一致意向之日起三日内，依丙方之安排，至丙方签约中心签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同，且积极协助办理产权交易、交屋等相关手续；在甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同当日，甲方及乙方应按协议约定之房地产总价款的1%支付丙方佣金。2013年4月5日，甲作为甲方、常年事务所作为丙方在上述《委托购房意向书》上签名署期，甲并签字确认收到文明益50，000元意向金。
2013年4月5日，甲作为卖售人，文明益及案外人乙作为买受人，签订合同编号为1700250的《上海市房地产买卖合同》，约定双方经过常年事务所居间介绍，由文明益及乙购买甲名下所有的系争房屋，价款为1，500，000元，2013年4月5日支付购房定金50，000元，2013年4月20日支付购房首付款400，000元，其余向银行贷款；双方确认，在2013年7月1日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同一式六份，甲、乙双方各执一份，银行、中介、税务、浦东新区房地产交易中心各执一份。该合同上有常年事务所盖章、文明益及甲签名。合同后另有：“网上合同签订时间：2013年04月05日16时18分50秒”的字样。
2013年4月6日，甲与文明益签署了一份协议，载明，常年事务所工作人员小高于2013年4月6日下午5点左右致电甲问是否同意三方解除买卖合同并退还意向金50，000元，甲同意，后三方一致同意解除买卖合同并于当晚七点由甲退还了文明益全部意向金，并收回了意向金收据。2013年4月7日，甲与常年事务所发生争执，经报警后由派出所调解处理。
甲于2014年1月6日向原审法院出具《情况说明》一份，称其同时委托常年事务所和另一家中介公司出售系争房屋，均约定出售价格为自己净到手价1，500，000元。文明益由另一家中介公司带看了系争房屋，后常年事务所联系自己称文明益要购房。2013年4月5日，自己去常年事务所处收取了文明益的定金50，000元。后来由于之前带文明益看房的中介公司与文明益发生矛盾，且文明益称其自己是二套房，而常年事务所为减少首付比例谎称是一套房，因此自己觉得事情麻烦，至2013年4月6日，其与常年事务所、文明益协商后决定解除买卖合同。
文明益向原审法院出示了甲手中留存的房屋买卖合同一份，经查，该合同内容与常年事务所提供的《上海市房地产买卖合同》一致，但其上仅有甲签名、常年事务所盖章，而无文明益签名，该合同用纸非正式的有水印的房屋买卖合同示范文本用纸。文明益称，2013年4月5日当天三方只共同签订了一份《上海市房地产买卖合同》，即留存在常年事务所处由常年事务所向法庭提供的那份，文明益及甲手上的房屋买卖合同非正式示范合同，且没有文明益签名。常年事务所称，2013年4月5日当天三方共同签订了三份《上海市房地产买卖合同》，由常年事务所、文明益及甲各执一份，其上均有文明益、甲签名，文明益出示的甲处留存的房屋买卖合同不是三方最终签订的正式合同文本，而仅是草签文本。
2013年4月28日，常年事务所以居间合同纠纷为由起诉甲，要求其支付佣金15，000元。因甲在该案中未到庭应诉抗辩，故法院缺席判决甲支付常年事务所居间服务报酬15，000元。
常年事务所确认，根据文明益当庭陈述的其自身及家庭原有房屋状况，文明益此次购房应被认定为二套房，不能按照一套房的购房政策购买房屋。但常年事务所坚称进行居间时询问过文明益关于家庭原有房屋情况，而文明益未如实告知上述情况，有意隐瞒。
原审审理中，常年事务所起诉请求判令文明益立即支付常年事务所中介服务报酬15，000元。文明益辩称：不同意常年事务所的诉讼请求。
原审认为，根据合同法的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。实践中，中介公司与委托人签订的居间合同除了传统的居间服务外还包括其他服务项目，是一种混合合同。涉及到房地产买卖，中介公司的居间还应包括如协助办理贷款手续、代办过户手续、代办交房手续等其他服务项目。本案中，首先，2013年4月5日当天，常年事务所组织文明益及出卖人甲签订了《上海市房地产买卖合同》并在网上登记，但即使如常年事务所所说，当天签订的《上海市房地产买卖合同》份数也并不符合合同约定的一式六份，而仅签订了三份，份数上有欠缺。而至2013年4月6日，文明益与甲即合意解除了上述《上海市房地产买卖合同》，并退还了意向金。常年事务所虽坚称并未参与文明益与甲之间关于解除合同的磋商，但亦认可其在2013年4月7日得知双方解除合同的事实。由此可见，从居间服务的完整性来说，常年事务所并未完成整个居间服务。
其次，关于常年事务所主张的其已经履行的居间服务，包括帮助买卖双方洽谈了包括房价、维修基金、煤气初装费、有线电视初装费、装修等费用，让甲承担一部分居间费用，为双方准备房地产买卖合同的文本等，这其中最重要的、也是中介公司最主要的服务内容，就是就房屋买卖的主要条款尤其是房屋价格及支付方式进行居间，促使双方达成合意。但本案中，根据常年事务所、文明益之陈述，可知文明益不符合首套房的购买条件，根据现行政策不能适用首套房的贷款政策，而三方签订的《上海市房地产买卖合同》却是按照首套房的购买政策签订的，根据现行政策，客观上将无法通过房地产交易中心的审核，无法最终实现房地产交易的目的。而按照常理，在国家对房地产交易市场进行严格调控的现状下，所有市场参与者都会更加关注政策调控对自身的影响，购房者会更加关注自身条件是否符合购房条件及符合何种购房条件，中介公司则会尽量掌握上、下家的实际情况并向双方详尽披露、解释相关政策，以保证所居间的交易符合相关国家政策并最终通过房地产交易中心的审核，促成交易目的的最终实现。而且对相关政策的披露和解释，本身也是中介公司负有的一项义务。因此，本案中，常年事务所称文明益未如实告知自身情况才导致常年事务所按照首套房政策提供居间服务并据此引导双方签订了《上海市房地产买卖合同》的主张，与常理相悖，不予采信，常年事务所已经提供的居间服务亦存在重大瑕疵。综上，常年事务所主张居间报酬于法无据，不予支持。但考虑到常年事务所在从事居间服务过程中付出了一定的劳务，包括提供规范文本的《上海市房地产买卖合同》、帮助买卖双方洽谈相关费用等，原审据此酌定必要的居间费用金额为2，000元。
原审法院审理后于二〇一四年三月二十四日作出判决：文明益于判决生效之日起十日内给付上海常年房产经纪事务所居间必要费用人民币2，000元。负有金钱给付义务的当事人如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币175元，减半收取计87.50元，由常年事务所负担人民币62.50元，文明益负担人民币25元。
判决后，常年事务所不服，上诉于本院称：上诉人已促成被上诉人与案外人就系争房屋签订买卖合同，协助办理贷款、办理过户手续、办理交接房屋等手续并不在合同约定的居间服务范围内，上诉人已完成了居间合同约定的居间义务，被上诉人应按约支付合同约定的佣金。在促成交易过程中，上诉人没有重大瑕疵，被上诉人并未如实告知上诉人其家庭购房状况，对被上诉人不能按照首套房屋获得银行贷款，上诉人没有过错，且合同中约定贷款不足部分，被上诉人应以现金形式补足。上诉人并未同意被上诉人与案外人解除房屋买卖合同，故上诉请求撤销原审判决，改判支持上诉人原审中的诉讼请求。
被上诉人文明益辩称：被上诉人之所以与案外人解除房屋买卖合同，系因上诉人与另外一家中介公司就系争房屋的居间产生纠纷，案外人与上诉人都是同意解除房屋买卖合同的，故被上诉人与案外人签订了解除房屋买卖合同的协议，对此，上诉人明知并且是同意的，且上诉人至本案诉讼前，从未向被上诉人主张过中介费。被上诉人已将家庭购房情况明确告知上诉人，上诉人仍然按照首套房的标准让被上诉人与案外人签订房屋买卖合同，上诉人有过错。被上诉人请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，上诉人已促成被上诉人与案外人甲就系争房屋签订房屋买卖合同，完成了促成合同成立的居间义务，被上诉人应支付上诉人相应的居间报酬。就买卖合同解除的原因，被上诉人陈述系上诉人与案外人产生纠纷致交易不能履行，但被上诉人未能提供证据证明上诉人与案外人间纠纷的存在及该纠纷致买卖合同不能履行，且即便上诉人与案外人存在纠纷，亦非上诉人向被上诉人提供的居间服务本身存在过错，故对于房屋买卖合同未能履行，上诉人并无过错。被上诉人虽提供了其与案外人合意解除买卖合同的协议，且主张上诉人对此也是认可的。但该协议未经上诉人签字确认，被上诉人亦未提供证据证明上诉人同意系争房屋买卖双方解除合同可以免收居间报酬，加之上诉人对此亦予否认，故对被上诉人的上述主张，本院不予采信。
就上诉人向被上诉人提供的居间服务有无其他瑕疵的问题。上诉人庭审中也陈述按照被上诉人的情况，被上诉人无法按照首套房屋的标准获得银行贷款。本院认为，上海市关于房屋购买的限制政策，上诉人与被上诉人均应明知，上诉人有审慎审查购房人购房及贷款资格以合理促成房屋正常交易的义务，被上诉人也有披露己方信息之义务，但上诉人仍按照首套房屋的标准促成系争房屋买卖合同的订立，该情况必然对被上诉人履行房屋买卖合同带来障碍，增加被上诉人履行买卖合同的风险及成本，故本院认为，上诉人未尽到相应的审慎义务，其向被上诉人提供的居间服务存在瑕疵。本院综合考量居间服务完成的状况、居间服务的瑕疵、被上诉人与甲解除房屋买卖合同的理由等因素，酌情确定被上诉人支付上诉人居间报酬人民币9，000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第273号民事判决；
二、被上诉人文明益应于本判决生效之日起十日内支付上诉人上海常年房产经纪事务所居间报酬人民币9，000元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币87.50元，二审案件受理费人民币125元，两项合计212.50元，由被上诉人文明益负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一四年六月十六日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条
居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
二、《中华人民共和国合同法》第四百二十六条
居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……