广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤53民终546号上诉人（原审被告）：罗定市诚拓房地产开发有限公司。住所地：广东省罗定市。法定代表人：陈冠烨，董事长。委托诉讼代理人：梁舜，广东端庆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黎浩宇，男，汉族，广东省罗定市人，1957年10月4日出生，身份证住址：广东省罗定市。委托诉讼代理人：欧雄灿，广东德盈律师事务所律师。原审被告：范卓权，男，汉族，罗定市人，1946年7月10日出生，身份证住址：广东省罗定市。上诉人罗定市诚拓房地产开发有限公司（以下简称“诚拓公司”）因与被上诉人黎浩宇、原审被告范卓权商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2016）粤5381民初2250号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。罗定市诚拓房地产开发有限公司上诉请求：1、请求撤销罗定市人民法院作出的（2016）粤5381民初2250号民事判决，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实不清，程序违法，实体处理不当。一、公安机关已受理上诉人法定代表人的报案，上诉人曾多次要求终止本案的诉讼，但原审法院没有中止诉讼，程序明显违法。因本案所涉纠纷，上诉人的法定代表人陈冠烨于2016年11月7日向罗定市公安局报案，该局经济犯罪侦查大队已于当日受理，受理登记表文号为罗公受案字（2016）00521号，案件尚在侦查过程中，公安机关对案涉款项是范卓权个人收取，还是上诉人收取、范卓权是否将所收取的款项交回公司以及范卓权在《收款收据》上盖的“罗定市诚拓房地产开发有限公司业务专用章”是否为上诉人的公司印章等问题作深入调查。调查所得的证据为审理本案的关键证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条的规定，人民法院应中止本案的诉讼。2016年11月28日，上诉人的诉讼委托人曾向原审法院提交《中止诉讼申请书》，上诉人在庭审时也多次要求中止诉讼，而原审法院没有中止诉讼，程序明显违法。二、本案所涉的纠纷是范卓权与被上诉人之间的纠纷，与上诉人无关。原审法院在范卓权同意交付房屋的情况下，判决上诉人承担返还购房款及利息的责任显然是错误的。2013年后，上诉人并没有在罗定市人民中路、人民北路开发房地产，范卓权收取罗城镇人民中路住宅房、罗城镇人民北路套房的款项与上诉人的公司业务无关，而且范卓权本人在庭审时也明确表示其没有将所收到的款项交回上诉人公司，其收取被上诉人及彭文金的资金为贷款，不是购房款，与上诉人无关。范卓权于2013年12月4日和2014年1月28日出具的收据所盖的印章并非上诉人的印章（罗定市公安局经济犯罪侦查大队已查实相关事实，因案件仍在调查期间，上诉人无法向人民法院提供该方面的证据）；范卓权于2013年11月6日、2014年1月20日出具的收据只有其本人的签字，没有公司的盖章，其收到的相关款项与上诉人无关。此外，范卓权所建的房屋已开始动工，其在庭上明确表示同意在房屋符合交付条件后，将房屋交付给被上诉人。原审法院在明知上诉人没有收取被上诉人任何款项，范卓权同意交付房屋的情况下，仍判决上诉人返还46万元及资金占用期间的利息，显然是错误的。三、被上诉人所主张的46万元款项中，有37万元是他人交给范卓权的，其中30万元也不是购房款，且范卓权已还了4万元给被上诉人，原审法院仍判决上诉人返还所有款项没有依据。被上诉人提供的2013年12月4日的《收款据》写明：“今收到黎浩宇代转来的人民币叁拾万元正（￥300000元）”，由此可见，范卓权收到的是被上诉人代转的款项，而且该款项并非购房款。其庭审期间补充提交的《借记卡历史明细清单》证实了汇款给范卓权的是案外人彭文金。因此，被上诉人无权主张返还该30万元。被上诉人提供的2014年1月20日的《收款据》写明“今收到黎浩宇代转来的购房款柒万元正（￥70000元）”，同理，范卓权收到的是被上诉人代转的款项，被上诉人并无权主张返还该7万元。此外，因被上诉人的亲戚生病住院，范卓权于2014年8月5日向彭超云借款12万元，并在当天下午4时许将其中4万元交给同村兄弟范启光，由范启光将该4万元还给被上诉人黎浩宇。原审法院无视上述两笔共37万元的款项，不是被上诉人所支付的款项，无权主张返还以及范卓权已返还4万元给被上诉人的事实，仍判决上诉人返还46万元，属事实不清，是错误的。四、被上诉人并没有与上诉人签订书面合同，并在明知范卓权所销售的房屋还没有开始建设的情况下，仍与范卓权进行交易，存在明显的过错，而且最后一笔款项交付日期为2014年1月28日，原审法院判决上诉人自2014年1月20日支付利息没有法律依据。根据各方提供的证据，被上诉人并没有与上诉人签订书面合同，被上诉人提供的收款收据记载的款项也没有交到上诉人的公司帐户，被上诉人是否将相应的款项交给范卓权也没有相关的证据印证。而且，即使被上诉人将相关的款项交付给范卓权，由于被上诉人在明知范卓权所销售的房屋还没有开始建设的情况下，仍与范卓权进行交易，存在明显的过错，双方也没有对利息作出约定，其要求支付利息没有理据。此外，被上诉人提供的《收款收据》上记载的最后一笔款项的交付日期为2014年1月28日，而原审法院判决上诉人自2014年1月20日支付利息，即被上诉人还没有将钱交给范卓权，法院就判决上诉人支付利息给被上诉人，没有依据。综上，上诉人并没有收取被上诉人的任何款项。案涉的46万元中有37万元不是被上诉人交付给范卓权的，被上诉人无权主张，且范卓权已返还4万元给被上诉人。原审法院判决上诉人返还46万元给被上诉人并支付利息明显错误。原审判决认定事实不清，程序违法，实体处理不当，请求二审法院撤销原判，依法改判。黎浩宇辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。范卓权辩称：同意上诉人的上诉意见。黎浩宇向一审法院起诉请求：1.解除黎浩宇与诚拓公司签订的《定购商品房协议书》；2.诚拓公司返还购房款460000元，双倍返还定金70000元，并支付从2014年1月20日起至清偿日止的利息（以人民银行同期贷款利率计算，暂计至起诉日止为73600元），以上合计603600元；3.范卓权对诚拓公司的债务承担连带责任；4.诚拓公司、范卓权承担本案受理费。一审法院认定事实：诚拓公司于2009年11月17日注册成立，公司成立时法定代表人为范卓权，该公司于2016年8月29日变更法定代表人为陈冠烨（曾用名：陈兴）。诚拓公司于2013年12月8日与罗定市房地产管理局签订《合作改造合同》，约定由诚拓公司改造罗定市人民中路24、26、28号旧楼项目。2013年12月份，黎浩宇与时任诚拓公司的法定代表人范卓权口头协议购买罗定市人民中路28号的在建商品房两套，黎浩宇共向范卓权支付46万元，其中7万元为定金。诚拓公司于2016年5月27日与案外人邓源签订《房地产合作开发协议》，约定由诚拓公司将其在罗定市人民中路24、26、28号旧楼改造项目中的利益转让给案外人邓源。黎浩宇以诚拓公司已将涉案房产转让，没有实际履行能力为由，诉至法院要求处理。一审法院认为：本案为商品房销售合同纠纷。黎浩宇与时任诚拓公司的法定代表人范卓权口头订立的商品房销售协议，有范卓权确认。根据《中华人民共和国民法通则》第三十八条：“依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人，是法人的法定代表人”及根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款的规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”，法定代表人代表法人行使职权，以法人名义对外作出的行为应由法人承担责任，故该合同关系成立。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”双方当事人均未举证证明涉案房产已取得商品房预售许可证，一审法院认定其未取得商品房预售许可证，该涉案合同应属无效，黎浩宇预付的购房款应予退回。本案的争议焦点为：退回购房款的义务应由何人承担。诚拓公司声称涉案的房产开发项目虽以其名义获得，但实际承受该项目权利义务的为范卓权，收取黎浩宇购房款的亦为范卓权，因此诚拓公司主张违约责任应由范卓权自行负担，范卓权亦表示本案的46万元由其本人负责返还。一审法院认为，从诚拓公司与案外人邓源签订的《房地产合作开发协议》可知，涉案的罗定市人民中路24、26、28号的开发销售者原为诚拓公司。范卓权作为当时的公司法定代表人，其对外代表公司，其收取购房款的行为应认定为诚拓公司的行为。范卓权为诚拓公司股东，在本案事实发生时其为诚拓公司法定代表人，如前所述法定代表人以法人名义对外作出的行为应由法人承担责任，不论其内部如何约定，均不得对抗外部第三人，范卓权对外的行为代表公司，本案退回购房款的义务亦应由诚拓公司承担。其公司股东内部约定应由其股东内部另行解决，本案不作处理。根据合同相对性，与黎浩宇达成商品房买卖协议的是诚拓公司，黎浩宇要求诚拓公司的股东、原法定代表人承担连带责任并无法律依据，一审法院不予支持。综上所述，涉案合同为无效合同，黎浩宇要求诚拓公司双倍返还定金并无法律依据，一审法院不予支持，但诚拓公司应支付资金占用期间的利息损失，一审法院酌定按中国人民银行同期同类贷款利率计算。依照《中华人民共和国民法通则》第三十八条，《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，一审法院判决如下：限罗定市诚拓房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起五日内返还460000元及资金占用期间的利息（利息从2014年1月20日起至清偿日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）给黎浩宇。驳回黎浩宇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9836元，由黎浩宇承担2340元，由罗定市诚拓房地产开发有限公司负担7496元。二审中，诚拓公司围绕上诉请求依法提交了以下证据：1、罗定市公安局作出的《立案决定书》；2、罗定市公安局治安管理大队出具的《证明》；3、陈冠烨的报案笔录、询问笔录；4、范卓权的询问、讯问笔录；5、黎浩宇的询问笔录2份；上述证据均拟证明本案所涉46万元是范卓权收取，其中30万元由案外人彭文金转来，陈冠烨已向罗定市公安局报案，罗定市公安局以范卓权涉嫌职务侵占罪进行刑事立案侦查。黎浩宇经质证后认为，上述5组证据均不是新证据，不应采纳。证据的内容只能证明上诉人公司内部关系，均与本案无关。本院查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。另查明，范卓权及诚拓公司分四次收取黎浩宇购房款共46万元，其中：2013年11月6日收取2万元，2013年12月4日收取30万元，2014年1月20日收取7万元，2014年1月28日收取7万元。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：1、本案是否应当中止审理；2、诚拓公司是否应当返还购房款46万元给黎浩宇；3、黎浩宇在本案中的实际损失如何计算。关于争议焦点1，诚拓公司主张其法定代表人陈冠烨向罗定市公安局报警，罗定市公安局已于2017年1月5日作出《立案决定书》，对范卓权涉嫌职务侵占一案进行立案侦查，本案应当中止审理。本院认为，本案与另案审理的法律关系不同，案件事实与诉讼请求也不同，本案非必须以另案的审理结果为依据，故诚拓公司的申请不符合中止审理的条件，本院不予支持。关于争议焦点2，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”的规定，时任诚拓公司的法定代表人范卓权以法人名义与黎浩宇口头订立的商品房销售协议，对外作出的行为应由诚拓公司承担责任。黎浩宇直接将购房款交付给诚拓公司，诚拓公司亦出具《收据》交黎浩宇收执，诚拓公司与黎浩宇是本案合同当事人，双方之间的合同关系成立。因诚拓公司违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，在未取得商品房预售许可证明情况下与黎浩宇订立商品房销售合同，故导致该合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，诚拓公司应将收取的购房款46万元返还给黎浩宇。诚拓公司主张购房款46万元中有37万元属于黎浩宇代他人转来的款项，黎浩宇无权主张返还，且范卓权已归还黎浩宇4万元，但没有提供充分的证据予以证明，本院不予采纳。关于争议焦点3，黎浩宇先后四次向诚拓公司支付购房款46万元，最后一次支付时间为2014年1月28日，一审法院判决诚拓公司支付以46万元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年1月20日至清偿日止计算资金占用利息不当，本院予以纠正。诚拓公司应支付自2014年1月28日起至清偿之日止以46万元为本金按中国人民银行同期同类银行贷款利率计付利息给黎浩宇。综上所述，一审判决认定事实部分不清，导致实体处理不当，本院依法予以纠正。诚拓公司的上诉请求合法合理部分，予以支持；不合理部分，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销罗定市人民法院（2016）粤5381民初2250号民事判决；二、限罗定市诚拓房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内返还460000元及资金占用期间的利息（利息从2014年1月28日起至清偿日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）给黎浩宇；三、驳回黎浩宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9836元，由黎浩宇承担2340元，由罗定市诚拓房地产开发有限公司负担7496元。二审案件受理费8200元，由黎浩宇承担200元，由罗定市诚拓房地产开发有限公司负担8000元。本判决为终审判决。审 判 长  邓建勇审 判 员  陈 阳代理审判员  尹 蕾二〇一七年九月二十日书 记 员  冯家玲