成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2014）金牛民初字第2255号原告成都中鹏房地产开发有限公司，住所地：成都市青羊区。法定代表人曾贤麟，董事长。委托代理人兰亚勋，四川雅图律师事务所律师。委托代理人李中华，四川雅图律师事务所律师。被告蒋文晓，女，汉族，1969年8月21日生，住成都市金牛区。委托代理人杨延风，四川公生明律师事务所律师。委托代理人王新顺，四川公生明律师事务所律师。原告成都中鹏房地产开发有限公司（以下简称中鹏公司）与蒋文晓合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员杨实独任审判。被告蒋文晓在答辩期内提出管辖权异议，本院经审查认为其管辖异议不能成立，裁定予以驳回。被告蒋文晓不服提起上诉，成都市中级人民法院裁定驳回其上诉。本院于2014年10月20日公开开庭进行审理。休庭后，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭于2015年4月21日再次开庭公开进行审理。原告中鹏公司的委托代理人兰亚勋、被告蒋文晓及其委托代理人杨延风到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年6月，被告蒋文晓以及宋兵以商品房预售合同纠纷为由向四川省新津县人民法院起诉原告中鹏公司，四川省新津县人民法院于2009年12月4日作出（2009）新津民初字第863号民事判决。2010年2月8日，原告与蒋文晓、宋兵经协商达成《和解协议》，主要约定如下：1、甲方（原告）自愿补偿乙方（蒋文晓、宋兵）40万元……2、甲方按本协议约定补偿乙方后，双方继续履行《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，不按（2009）新津民初字第863号民事判决执行……6、甲方补偿后，乙方可以立即办理收房手续，甲方按原商品房约定的交房一、条件将房屋交付乙方。《和解协议》签署生效后，原告按《和解协议》向被告支付了40万元补偿款，并在房屋具备交付条件后及时通知了被告及宋兵接收房屋。因《和解协议》未涉及到贷款银行，在银行要求被告及宋兵按（2009）新津民初字第863号民事判决书返还借款后，原告与被告对此问题进行了商议，口头约定由原告暂时代被告归还银行借款本息，然后被告另行办理按揭贷款或直接向原告付清全部款项。原告按约定于2010年8月4日代被告、宋兵向银行还清了贷款本息3359291.27元。由于原告的行为属于代被告垫付款项，因此被告尚欠原告3359291.27元，并按银行贷款利率支付资金占用费。原告多次要求被告尽快办理银行按揭贷款或直接向原告付款，但被告均置之不理。2013年12月30日，被告向原告发出《解除通知书》，要求解除双方于2010年2月8日签署的《和解协议》。原告认为，《和解协议》是双方真实意思体现，已生效且已实际履行，被告要求解除的理由与事实不符，无权单方解除《和解协议》。请求法院判决确认被告发出的《解除通知书》无效；由被告承担诉讼费用。被告辩称，蒋文晓、宋兵与原告2007年签订的《商品房买卖合同》约定2008年9月30日之前交房，交房后360日内办理产权证，但原告没有按约定交付房屋，四川省新津县人民法院判决双方买卖合同于2009年3月2日解除，要求原告返还银行385万元。判决生效后，原告与被告不执行法院判决，签订《和解协议》，继续履行原合同。原告应当为蒋文晓、宋兵办理银行按揭手续。《和解协议》签订后，蒋文晓、宋兵只收到一笔补偿款，房屋原告也没有交付，也没有办理到房屋权属证书，原告没有按《和解协议》履行。2013年8月至12月期间，蒋文晓多次找原告商谈此事。蒋文晓委托律师查到原告欠政府1400多万元，房屋没有验收合格，土地使用权证也办不到。原告诉称其按约定代被告、宋兵向银行还清了贷款不是事实。原告已经将南洋国际庄园房屋的初始产权进行了违法抵押。蒋文晓委托律师向原告发出律师函，原告没有理会。蒋文晓根据合同法的相关规定，于2013年12月30日通知原告解除双方之间的《和解协议》。请求法院依法判令驳回原告的诉讼请求。经审理查明，位于成都市锦江区大科甲巷43号×栋×单元×层的1403号、1404号两套住宅房屋系省房公司开发并登记在该公司名下。1999年10月19日，游传志与省房公司签订两份《银行按揭贷款购买商品房合同》，购买上述两套房屋，游传志按约定于1999年10月26日向省房公司支付1404号房屋首付款35747元和1404号房屋首付款46874元，此后没有再支付过购房款。2000年9月18日，上述两套房屋买卖合同在成都市房产管理局进行合同登记备案。2004年5月29日，四川省成都市中级人民法院作出（2004）成执字第296号民事裁定书，裁定对省房公司位于成都市大科甲巷43-75号的在建工程“京都大厦”全楼以及国有土地使用权予以查封，查封期间，未经法院许可不得以任何形式租赁、预售、转让、过户及设置抵押。2009年2月5日，游传志与其丈夫廖瑞杰向省房公司出具收条两份，明确收到省房公司退还1403号房屋的购房款35747元、补偿费40752.6元和1403号房屋的购房款46874元、补偿费77125.6元。同日，游传志和廖瑞杰办理公证委托，委托陈宇翔为其办理上述两套房屋的商品房买卖合同撤销手续、退房手续等。富登城北分公司与四川光洋包装印刷有限公司、游传志、方重小额借款合同纠纷一案，经本院调解达成协议，本院（2012）金牛民初字第5030号民事调解书予以确认。富登城北分公司依据该民事调解书向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2012年11月12日裁定查封位于成都市大科甲巷43号×栋×单元×层1403号、1404号房屋，省房公司遂向本院提出执行异议。本院经审查认为，对上述房屋的查封符合法律规定，于2013年1月9日作出（2013）金牛执裁字第1号民事裁定书，裁定驳回案外人省房公司的异议。省房公司不服该裁定书，向本院提起诉讼。上述事实，有当事人身份证明、房屋初始登记记录单两张、银行按揭贷款购买商品房合同两份、收条两张、收据两张、公证书两份、（2004）成执字第296号民事裁定书、（2013）金牛执裁字第1号民事裁定书，当事人陈述及庭审笔录等证据在案予以佐证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点系游传志与省房公司签订的《银行按揭贷款购买商品房合同》在成都市房产管理局进行的商品房预售合同登记备案是否具有物权效力。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”之规定，商品房预售合同的登记备案是行政主管部门行使监督权、房地产企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为，该行为中登记备案的是商品房预售合同，而非现实的物权变动。而根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”之规定，预告登记是不动产买卖协议的当事人，为保障将来实现物权而向登记机构进行登记，从而确定取得不动产所有权的登记制度，该行为中登记备案的是一种物权行为，具有对抗第三人的效力。而商品房预售合同登记备案并不属于《中国人民共和国物权法》规定的物权范畴，商品房预售合同登记备案与预告登记属于不同性质的登记备案，虽然上述两份合同进行了商品房预售合同登记备案，但合同性质仍未改变，经备案登记的商品房预售合同在售房者省房公司与购房者游传志之间形成的仍是债权债务关系，不具备对抗第三人的物权效力，故本案中涉及房屋的所有权人不因商品房预售合同登记备案而发生改变，仍应是省房公司。四川省成都市中级人民法院（2004）成执字第296号民事裁定书裁定对省房公司位于成都市大科甲巷43-75号的在建工程“京都大厦”全楼以及国有土地使用权予以查封，限制的是对该房屋进行租赁、以及物权处分行为，而省房公司与游传志于2009年2月5日解除双方之间《银行按揭贷款购买商品房合同》，是对双方债权关系的解除，并未影响涉案房屋的物权，不在该民事裁定书限制的范围内。该解除行为是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，受法律保护。富登公司城北分公司提出的该解除行为无效的抗辩理由不能成立。省房公司要求确认成都市大科甲巷43号×栋×单元×层1403号、1404号房屋的所有权人为原告，并停止对上述房屋的强制执行，解除对上述房屋查封的诉讼请求，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十二条、第三十三条之规定，判决如下：一、确认四川省房地产开发建设公司为成都市大科甲巷43号×栋×单元×层1403号、1404号房屋的所有权人。二、解除对成都市锦江区大科甲巷43号×栋×单元×层1403号、1404号房屋的查封。案件受理费2701元（简易程序减半收取），由游传志承担。（上述款项已由四川省房地产开发建设公司垫付，游传志应于本判决生效之日起10日内支付给四川省房地产开发建设公司）。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 杨 实二〇一三年四月二十二日书记员 冯施语