内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内08民终385号
上诉人（原审被告）巴彦淖尔市国泰房地产开发有限公司，住所地巴彦淖尔市临河区。
法定代表人王海春，公司总经理。
委托诉讼代理人胡忠，内蒙古大法扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李祥军，男，1968年5月12日出生，汉族，现住巴彦淖尔市临河区。
委托诉讼代理人陈金梅，内蒙古扬阳律师事务所律师。
上诉人巴彦淖尔市国泰房地产开发有限公司（以下简称国泰公司）因与被上诉人李祥军商品房买卖合同纠纷一案，不服巴彦淖尔市临河区人民法院(2014)临民初字第3483号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年5月18日公开开庭进行了审理，上诉人国泰公司的委托诉讼代理人胡忠，被上诉人李祥军的委托诉讼代理人陈金梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年8月2日，原告李祥军与被告国泰公司签订《商品房买卖合同》，约定“出卖人：国泰公司，买受人：李祥军；买受人购买的商品房为泰城新居（四季花城）第一区9-1号楼1单元2101号房；该商品房建筑面积共94.99㎡；出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，每平方米价格为3048元，价款为289530元。买受人于2010年4月24日已交清房款，出卖人应当在2010年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起180日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.0050%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.0050%向买受人支付违约金。本合同自双方签订之日起生效，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向当地房地产主管部门申请登记备案”等内容。2010年7月30日，被告国泰公司将涉诉房屋交付原告。被告国泰公司自认至今未将办理涉诉房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告至今未取得涉诉房屋的权属证书。
该院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告李祥军与被告国泰公司订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。取得房屋权属证书是原告与被告签订《商品房买卖合同》的重要目的，原、被告双方在《商品房买卖合同》第十五条“出卖人在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”中对被告的备案义务也进行明确约定。本案《商品房买卖合同》签订前，被告国泰公司即向原告李祥军交付了房屋，但其自认至今未将办理涉诉房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应承担违约金。由于双方未选择合同第十五条第2项买受人不退房的违约情况，应认定双方对出卖人迟延办理房屋权属证书的违约金没有约定。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（三）项、第二款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定,被告国泰公司于2010年7月30日交付涉诉房屋，双方于2010年8月2日签订商品房买卖合同，其应于2010年10月30日前向房屋权属登记机关提交涉诉房屋产权登记资料，故违约金起算时间应为2010年10月31日，截止时间应为被告将房产权属证书资料提交齐全之日止。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条二款的规定，被告国泰公司应向原告李祥军支付迟延办理房屋权属证书违约金，按已付购房款总额289530元，自2010年10月31日起依照中国人民银行规定的同期半年期贷款基准利率上浮百分之五十的逾期贷款利息计算至被告将房产权属证书资料提交齐全之日止。被告抗辩认为：逾期办证的违约责任是由于多重因素造成的，而并非全部是被告的责任，故应当减轻被告的违约责任。况且，从客观上来说，原告逾期拿到房产证并没有多大的损失。本案，逾期办证的违约责任，并非完全由被告方造成，所以，被告抗辩理由的合理部分应与考虑，应当在以上违约金计算标准的基础上按照百分之五十计付为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款（三）项、第二款的规定，判决：一、被告巴彦淖尔市国泰房地产开发有限公司于本判决生效后一个月内将办理涉诉房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助原告李祥军办理涉诉房屋权属证书。二、被告巴彦淖尔市国泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李祥军支付迟延办理房屋权属证书违约金（数额按已付购房款总额289530元，自2010年10月31日起依照中国人民银行规定的同期半年期贷款基准利率上浮百分之五十的逾期贷款利息计算至被告将房产权属证书资料提交齐全之日止的百分之五十计付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1938元，由被告巴彦淖尔市国泰房地产开发有限公司负担。
上诉人国泰公司不服一审民事判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误，判决错误。理由如下，第一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.“买受人退房，出卖人按已付房价款的0.0050%向买受人支付违约金”，该约定合法有效，应当支持，应优先于法定的参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审判决认定双方对出卖人迟延办理房屋权属证书的违约金没有约定无事实依据。双方当事人已选择了合同十五条第1项处理房屋权属登记争议，且该约定合法有效。一审判决自相矛盾，违背了合同双方契约自由的原则。第二、该约定没有显失公平，不属于当事人申请法院调整的情形。被上诉人诉称的逾期办理房屋权属证书的损失无事实证据，其请求增加损失赔偿数额无理无据。被上诉人不选择买受人退房，而选择买受人不退房，那么出卖人按已付房价款的0.0050%向买受人支付违约金将自动适用，三、逾期办证是因多重因素造成的，并非全部是上诉人的责任，应减轻上诉人逾期办证违约责任。故请求撤销一审判决第二项，按照合同约定按已付购房款的0.0050%支付逾期办证违约金。
被上诉人辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应当依法维持。双方没有选定合同十五条第2项不退房条款，该条款对双方没有约束力，不能自动适用。本案不存在违约金调整的情形，一审完全依照法律规定逾期办证无法确定损失的，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期办证的责任应由上诉人承担，一审法院充分考虑了企业生存等问题，减轻了上诉人的责任，判决减半承担责任是合理的。故请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，本院查明的案件事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。上诉人国泰公司与被上诉人李祥军订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案《商品房买卖合同》签订前，上诉人国泰公司已向被上诉人李祥军交付了涉诉房屋，但其自认在买受人起诉前未将办理涉诉房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应承担违约责任。双方争议的焦点是上诉人国泰公司按合同约定应否支付逾期办理房屋权属证书违约金及按何标准支付。
一、关于双方在《商品房买卖合同》》中对涉案房屋产权登记责任是否有明确约定及是否合法有效。本院认为，取得房屋权属证书是买受人李祥军与出卖人国泰公司签订《商品房买卖合同》的重要目的。经查，双方在《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定“出卖人在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下面第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起180日内将买受人已付的房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.0050%赔偿买受人损失”。商品房买卖合同与其他类型的民事合同无异，也应遵循当事人意思自治原则，出卖人和买受人在订立合同时，可以就房价、付款及交房时间、违约责任等条款进行协商约定，只要该约定不违反法律或者行政法规的强制性规定，就应当认定为有效。本案《商品房买卖合同》是内蒙古自治区建设厅、工商局监制，合同第十五条约定内容具体、明确，并不存在歧义，该约定合法、有效。双方当事人已选择了《商品房买卖合同》第十五条第1项处理房屋权属登记争议，就应当按照该约定处理房屋权属登记争议，履行自己的义务。不能自动适用双方未约定的《商品房买卖合同》第十五条第2项，买受人不退房出卖人按已售房价款的0.0050%向买受人支付违约金。故上诉人国泰公司提出“被上诉人不选择买受人退房，而选择买受人不退房，那么出卖人按已付房价款的0.0050%向买受人支付违约金将自动适用”上诉理由不能成立。
二、上诉人国泰公司应如何承担因其责任导致买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的违约责任。买受人李祥军在未能取得涉案房屋权属登记证书的情况下，应当依据双方签订的《商品房买卖合同》》第十五条第1项之约定向出卖人国泰公司主张权利。该约定属于《合同法》规定的协议解除合同条件，作为当事人自己意思表示的结果，合同成立生效后，当事人就要受到合同约定的权利义务的约束。本院考虑到双方当事人签订合同目的是通过履行合同获得履行后的期待利益，而非希望在对方当事人违约后解除合同获得金钱赔偿，故双方订约的根本目的应是履约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。守约方李祥军在利益衡量后，认为继续履行合同对其更为有利的，可选择继续履行合同，也符合双方订立合同目的，有利社会经济良性发展，交易稳定，故本院支持守约方李祥军要求继续履行合同。违约方国泰公司应及时采取补救措施，尽快协助守约方李祥军办理房屋权属证书，且协助买受人李祥军办理权属证书亦是其合同义务。关于国泰公司应如何承担因其责任导致买受人李祥军不能在约定期限内取得房地产权属证书违约金的数额。双方签约前，国泰公司已向买受人交付了房屋，履行了合同主要义务，买受人李祥军在使用房屋过程中，由于市场房价普遍上涨，事实上购房后获得利益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因买受人李祥军未能提交证据证明由于国泰公司迟延办理房屋权属证书给其造成损失数额，故买受人李祥军此主张无事实和法律依据，本院依法不予支持买受人李祥军要求国泰公司支付延限办理房屋权属证书违约金的诉讼请求。作为守约方的买受人不按合同约定行使权利，属自行放弃合同约定的关于产权登记违约处理方式。在买受人李祥军利益权衡后，不选择双方签订的《商品房买卖合同》》第十五条第1项之约定向出卖人国泰公司主张权利，本案能否直接依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”进行裁判？本院认为，该司法解释第十八条明确当事人契约自由，只要当事人之间对办理房屋权属登记违约处理方式有约定的，在不违反法律强制性规定的前提下，对双方当事人都有约束力，适用该司法解释的前提是当事人对办理房屋产权登记违约处理方式无特殊约定，既然双方当事人在《商品房买卖合同》第十五条中对办理产权登记进行了合法约定，双方当事人不得任意改变，否则，违背当事人契约自由的原则。故一审判决认定双方对出卖人迟延办理房屋权属证书的违约金没有约定，进而依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条作出判决不当。上诉人国泰公司提出“《商品房买卖合同》第十五条约定合法有效，应当支持，应优先于法定的参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审判决认定双方对出卖人迟延办理房屋权属证书的违约金没有约定无事实依据”上诉理由成立。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院依法予以纠正，上诉人国泰公司上诉理由部分成立，本院对合理部分予以支持。依照《中华人民共和合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下；
一、维持巴彦淖尔临河区人民法院(2014)临民初字第3483号民事判决第一项，即一、被告巴彦淖尔市国泰房地产开发有限公司于本判决生效后一个月内将办理涉诉房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助原告李祥军办理涉诉房屋权属证书；
二、撤销巴彦淖尔临河区人民法院(2014)临民初字第3483号民事判决第二项，即二、被告巴彦淖尔市国泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李祥军支付迟延办理房屋权属证书违约金（数额按已付购房款总额289530元，自2010年10月31日起依照中国人民银行规定的同期半年期贷款基准利率上浮百分之五十的逾期贷款利息计算至被告将房产权属证书资料提交齐全之日止的百分之五十计付）；
三、驳回被上诉人李祥军其他诉讼请求。
一、二审案件受理费3876元，由上诉人巴彦淖尔市国泰房地产开发有限公司负担1938元，由被上诉人李祥军负担1938元。
本判决为终审判决。
审判长 辛健伟
审判员 仲佳才
审判员 贾东升
二〇一六年十二月五日
书记员 董缙威
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；