苏州市吴中区�民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴开民初字第609号
原告王存礼，男，1964年10月2日生，汉族，住苏州市吴江区。
委托代理人刘坚，江苏衡鼎律师事务所律师。
被告苏州新华房地产有限公司，住所地苏州市吴中区东吴北路299号吴中大厦21层2101室。
法定代表人张文艺，董事长。
委托代理人张建林，江苏华海中天律师事务所律师。
委托代理人乔扬，江苏华海中天律师事务所律师。
原告王存礼诉被告苏州新华房地产有限公司（以下简称新华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月23日立案受理。依法由代理审判员王丽娜适用简易程序公开开庭�行了审理。原告王存礼及其委托代理人刘坚，被告新华公司的委托代理人张建林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王存礼诉称，2013年7月1日，其与被告签订商品房买卖合同，约定由其购买被告建造的住宅（期房），该房屋为地上3层，地下1层，设户内楼梯，与相邻房屋用共用墙相隔。2014年1月19日，被告通知其验房，当时已逾期19天，且未按约向其交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、并未出示《建筑节能工程专项验收报告》。其在被告通知的时间去验房，发现水不通、电表箱损坏、楼梯门打不开、地下一层两户共用墙上增设2个门、地下一层墙体有被水浸泡痕迹等质量问题，要求被告尽快修复，但被告拖延至今未解决，未向其交付房屋。其认被告违反合同约定，至今未履行交房义务，故请求判令被告将地下室共用墙上的两个门封闭、消除地下室墙体水泡痕迹、履行交付房屋义务；支付自逾期之日起至实际交房日止的逾期交房违约金，自2013年12月31日至2014年1月30日每日按合同总价的万分之五计算，2014年1月31日后每日按合同总价的万分之八计算，扣减已付19475元，暂算至2014年8月31日违约金为358955元。后原告明确放弃要求被告将地下室共用墙上的两个门封闭、消除地下室墙体水泡痕迹的诉讼请求。
被告新华公司辩称，1、原告逾期支付合同约定的第二期购房款1400000元，该款按约于签约后七日内支付，但原告实际于2013年9月12日支付，产生违约金39200元，该违约金可与逾期交房违约金抵销。另，按合同约定如原告逾期支付购房款可以免除其逾期交房违约责任。2、原告诉称水不通、电表箱损坏、楼梯门打不开等质量问题并无证据证明；其已于2014年1月17日书面通知原告�来交房，后按约将住宅使用说明书、住宅质量保证书、建筑节能工程专项验收报告或出示或交付给原告，但原告拒收。之后其将钥匙交给物业，而物业24小时值班，原告随时可去收房，其于2014年5月18日、21日两次电话通知原告要求收房，但原告拒收，其已按约完成相关义务，不利后果应由原告自行承担。3、其已将逾期交房违约金19475元付给原告的配偶（共同购房人），其逾期交房违约责任已履行完毕。
经审理查明，2013年7月1日，原告和其配偶沈志凤（买受方）与被告新华公司（出卖方）签订商品房买卖合同一份，约定：买受人购买被告建设的位于苏州市吴中区临湖镇××室低密度住宅一套，该商品房地上3层、地下一层，为毛坯房，合计建筑面积333.42平方米，套内建筑面积317.1570平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.2580平方米，总价款为2050000元；付款方式为贷款方式支付，即合同签订之日支付首付款650000元，余款1400000元于本合同签订后7天内付清；若买受方申请贷款不足或银行贷款发放额不足的，买受方应在银行放款之日后的10天内补足差额部分，否则视为买受方逾期付款，应按约承担逾期付款违约责任；若银行未能发放贷款的，买受人在签订合同后30天内直接向出卖方付清全部房款，否则视为买受方逾期付款，应按约承担逾期付款违约责任；若买受方逾期付款，则出卖方有权在买受方付清全部房款及可能发生的违约金后交房，并不承担逾期交房的违约责任；未按上述约定支付购房款，逾期在30天之内，自购房款应付期限第二天起，至出卖方实际收到逾期相应购房款之日止，按照房屋总价款的万分之五每日向出卖方支付违约金，合同继续履行；逾期超过30天，出卖方有权解除合同，若合同继续履�的，买受方自购房款应付期限第二天起，至出卖方实际收到逾期相应购房款之日止，按照房屋总价款的万分之八每日向出卖方支付违约金。另，合同第八条约定：出卖方应在2013年12月30日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》并符合合同约定的商品房交付买受方使用；商品房达到交付条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续，买受方应当在交接通知书到达之日起7天内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验，双方进行勘验时，出卖方应当出示《苏州市商品房交付使用通知书》，勘验情况符合合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接；买受方所购商品为住宅的，出卖方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出示《建筑节能工程专项验收报告》，出卖方不提供或不出示上述文件，买受方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担；由于买受方原因，不能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如买受方未按出卖方通知的交付日期办理该房屋交接手续，则从通知规定的交付日期次日起视为商品房已经交付，该商品房的风险责任转移予买受方，物业管理费用及开通燃气、电话、有线电视、宽带网等设施所产生的相关费用由买受方承担。合同第九条约定：逾期交房在30日内，自合同约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付房屋总价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房款如数退还买受方，并按房屋总价款的20%支付违约金，造成其他损失的，另行承担赔偿责任；买受方要求继续�行合同的，合同继续履行的，自合同约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付房屋总价款万分之八的违约金。
嗣后，原告于2013年7月1日向被告支付购房款650000元，余款1400000元于2013年9月12日支付。
2014年1月17日，被告向原告邮寄交房通知书，告知原告所购买的太湖富力都房屋已符合交付条件，请携带身份证及其他材料、物业管理费等其他相关费用到太湖富力都销售中心办理房屋交房手续，请最迟于2014年1月29日之前办理接受房屋手续；若未在前述时间内前来办理接受房屋手续的，即视为已在上述时限内接受该商品房，并视为你所购买的房屋已验收，同时需开始计算物业管理费，因物业公司已进驻本小区，开始对所有房屋进行管理。原告于2014年1月19日收到该�知书后曾至被告处办理交房验收，因认为商品房存在质量问题未接收，致使房屋未交付。
审理中，原告陈述，未交钥匙就是未交房，其接到被告通知如期去验房时因发现房屋存在水不通、电表箱损坏、楼梯门打不开、地下一层两户共用墙上增设2个门、地下一层墙体有被水浸泡痕迹等质量问题要求修复，当时被告没有交钥匙的意思表示，表示钥匙在物业处，但其去物业处领钥匙时物业公司却要求其交清物业费，其认为房屋空关物业费应打7折故未交，物业公司也就未交钥匙给其。虽房屋存在质量问题，但其仍要求继续履行合同，不要求解除合同，并明确在本案中仅主张逾期交房违约金，且即便存在逾期付款按约其应承担逾期付款违约金，其也不同意在本案中以逾期付款违约金与逾期交房违约金抵销。
被告新华公司陈�，涉案商品房所涉工程项目名称为太湖富力都，地块编号为苏地20074-B-7号地块，公安编号为苏州市吴中区临湖镇前青街185号，该项目工程的竣工验收资料于2014年1月17日经吴中区住建局通过备案，符合交付条件。原告收到交房通知书后于2014年1月19日来其处办理交接手续，但原告拒绝收房，故其计算19天的逾期交房违约金19475元给原告，原告逾期收房视为原告已接收房屋。2014年1月29日后其将涉案商品房钥匙交给物业，由物业代交钥匙，原告随时可去物业拿钥匙，且其在2014年5月18日、21日数次打电话要求原告来交房，但原告拒绝接收房屋，为此申请物业公司经理彭某到庭作证。
应被告申请，本院通知证人彭某到庭作证，其称：其是苏州永诚物业管理有限公司经理，其公司于2013年12月31日正式接管太湖富力都小区物业，2014年1月29日之后被告将未收房的业主的钥匙交给其公司，其公司24小时值班，且不因业主未缴物业费而拒绝交钥匙给业主。
以上事实由原告提供的商品房买卖合同、挂号信封，被告提供的通过竣工备案意见书、收条、交房通知书、邮件封发清单、付款凭证及庭审笔录等予以证实。
审理中，原告提供了住宅工程质量分户验收合格证，称该证系粘贴其房屋上的，认为系被告单方提供的文件，验收结论不客观，并提供房屋内照片4张，以证明房屋地下层两户共用墙上增设2个门、地下层墙体有被水浸泡痕迹等质量问题。被告对住宅工程质量分户验收合格证无异议，称恰恰证明房屋质量合格，对照片称无法确认系拍摄于涉案房屋，且双方买卖的是毛坯房，地下室有水印属正常，而地下室两户之间开设2个门符合设计要求，也符合消防要求属逃生通道。被告提供住宅使用说明书、住宅质量保证书、建筑节能工程专项验收报告、设计蓝图等，以证明涉案房屋在其通知原告交房时符合交房条件并符合约定。原告认为上述证据均系被告单方制作。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担相应的违约责任。本案中，原、被告之间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告主张的违约金系逾期交房违约金，故违约金的计算期间应自合同约定的交房期限届满次日至被告实际交付之日，但被告明确表示可以交房，原告不予收房的，逾期交房违约金应终止计算。本案中，合同约定的交房日期为2013年12月30日前，后被告于通知原告于2014年1月29日前交房，但原告称其如期至被告处验房，因发现房屋存在质量问题要求修复，并表示被告未有交钥匙即交房的意思表示。被告称其于2014年1月17日发交房通知书时涉案房屋已经具备交付条件，原告于2014年1月19日来办理交房手续，其已计算19天的逾期交房违约金给原告，原告逾期收房应视为房屋已交付。对此，因被告向原告发交房通知书即为通知交房的意思表示，并非仅通知验房，而原告认为房屋存在质量问题要求被告修复未收房，被告在庭审中也明确事后其曾于2014年5月18日、21日数次电话通知原告要求交房，故可确认该次交房未成。因原告并未在本案中针对其主张的房屋存在的质量问题要求被告承担违约责任或赔偿损失，且审理中原告明确表示并不会因房屋存在上述问题要求解除双方签订的商品房买卖合同，仍要求继续履行合同，故逾期交房违约金应计算原告拒绝收房之日止。同时，因被告通知交房的时间为2014年1月29日前，而原告在1月29日之前并未去办理交接手续，故逾期交房违约金应计算至交房期间届满之日即2014年1月29日。原告所购房屋如存在其主张的质量问题给其造成损失，原告可另行主张。综合以上情形，本院认定被告逾期交房天数为29天。合同约定的逾期交房违约金为房屋总价款每日万分之五，经核算逾期交房违约金为29725元，因被告已付逾期交房违约金19475元，原告予以认可，故被告还应支付逾期交房违约金10250元。关于被告主张以原告逾期付款的违约金予以抵销，因被告未就此提起反诉，而原告明确不同意在本案中以逾期付款违约金与逾期交房违约金抵销，故对被告以逾期付款违约金抵销的主张，本院不予支持，有关纠纷被告可另行主张。关于被告主张原告逾期付款即可免除其逾期交房违约责任，根据合同关于“若买受方逾期付款，则出卖方有权在买受方付清全部房款及可能发生的违约金后交房，并不承担逾期交房的违约责任”的约定，该款仅适用买受方逾期付款，出卖方行使先履行抗辩权拒绝交房且不因此承担逾期交房违约责任的情况，并非如被告理解的如买受人存在逾期付款情形即可免除其逾期交房违约责任，故对被告上述抗辩主张，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告苏州新华房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王存礼逾期交房违约金人民币10250元。
二、驳回原告王存礼的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期�的债务利息。
案件受理费减半收取为人民币3339元，由原告王存礼负担3300元，由被告苏州新华房地产有限公司负担39元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
代理审判员 王丽娜
二〇一四年十二月十三日
书 记 员 吴彬峰