陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终1574号
上诉人（原审原告）雷磊，男，1986年2月26日出生，汉族，西安市长安区。
委托代理人梁翼明，陕西尧普律师事务所律师。
上诉人（原审被告）陕西天宇实业投资有限公司。住所地西安市航天基地神舟四路***号*幢*单元*****室。
法定代表人黄志平，该公司总经理。
委托代理人朱晨，陕西弘业律师事务所律师。
上诉人雷磊因与上诉人陕西天宇实业投资有限公司（以下简称天宇公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初4860号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了该案。上诉人雷磊的委托代理人粱翼明，上诉人天宇公司的委托代理人朱晨均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，天宇公司于2010年以出让方式取得位于西安市航天经济技术开发区航天国用（2010）第016号的土地使用权。上述土地经规划用途为住宅，天宇公司为此小区命名为“天赐颐府”，天宇公司办理了相关的开发手续并进行了开发。雷磊、天宇公司于2012年3月4日签订商品房买卖合同，约定雷磊购买天宇公司开发的上述小区11幢2单元3层20302号单元房一套。双方就付款方式及期限约定为“买受人于2012年3月3日支付房款计（人民币）壹拾陆万贰仟叁佰玖拾玖元整（￥162399元）作为首付款，剩余房款（人民币）叁拾柒万元整办理银行按揭贷款”。合同第十五条即关于产权登记的约定为“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。同时，合同就双方的权利义务及与合同相关的事项均作了明确详细的约定。此后，雷磊向天宇公司支付了房款530304元，天宇公司于2016年4月23日向雷磊出具了正式发票。天宇公司于2014年4月6日向雷磊交付了房屋。时至2016年6月，天宇公司未将相关资料向产权登记机关备案。2016年7月21日，天宇公司在“天赐颐府”小区大门口张贴告知函一份，说明近期有业主陆续反映关于“办证”、退还代缴款等事宜；公司将认真履行与各位业主的合同约定，有关办证延期事宜，待《不动产权证书》办理结束后一并妥善处置；公司正在积极协调政府部门，力争把《不动产权证书》分户办理工作于2017年元月底办理完毕。时至雷磊起诉前，天宇公司仍未将相关资料报产权登记机关备案。雷磊遂诉至法院坚持其诉讼请求。庭审中，雷磊增加了诉讼请求，即天宇公司若于2017年1月31日前未将房屋产权证书办理好，从次日起按房款的日万分之三追加违约金，并一次性支付。雷磊认为其已按合同约定履行了相关义务，天宇公司未能在合同约定期限内将相关资料向产权登记机关备案，亦未在合理期限内为其办理好房屋产权证书，已构成违约，除应按合同约定承担违约金外，还应对后续迟延办证的行为继续承担相应的违约责任。天宇公司答辩中认为依据相关法律规定办理房产证（小证）并非其主要义务，其对此仅负有协助义务；双方合同中对于房产证的办理义务人为天宇公司并未约定，对于办理房产证的期限亦未约定，即使其应对迟延备案登记（办理大证）行为承担违约责任，雷磊所付房价款应理解为其所付首付款与月供之和，不应理解为首付款与银行向雷磊所支付的贷款之和，故雷磊的请求应予以驳回。审理中，雷磊为证明其主张向法院提供了商品房买卖合同，证明合同对总价款、交房日期、备案日期、违约责任等均有约定；提供了销售不动产统一发票，证明其已按合同约定支付了房款；提供了天宇公司收取大修基金的票据，证明其已经履行了办理房产证的主要义务；提供了物业费票据及物业服务管理协议，证明天宇公司的交房时间；提供了告知函，证明天宇公司于2016年7月承诺了办理房屋产权证书的时间。经当庭质证，天宇公司对雷磊提交的证据真实性均予以认可，不认可雷磊的证明目的，理由与答辩意见一致。天宇公司当庭未提交证据。庭审中，促其协商，因双方各自坚持其诉辩意见，调解不立。
雷磊诉至西安市长安区人民法院称，其与天宇公司签订商品房买卖合同一份，按照合同约定其已经履行了付款义务，但天宇公司虽向其交付了房屋却没有按照约定的时间给其办理房屋产权证书，现诉请：1、天宇公司为其办理房屋产权证书并支付迟延办证违约金5303.04元；2、若天宇公司于2017年1月31日前未将房屋产权证书办理好，从次日起按已付房款总额的日万分之三追加违约金，并一次性支付；3、本案诉讼费由天宇公司承担。
天宇公司辩称，承认与雷磊之间存在商品房买卖合同关系，但合同就房屋产权证书（小证）的办理期限并未约定，其公司不存在延期的问题，对此其公司仅有协助义务。按照合同约定其公司仅有初始登记的义务（大证办理），即使其公司对迟延办理大证应承担相应的责任，也认为雷磊就违约金计算的基准存在偏差，故请求驳回雷磊的诉讼请求。
原审法院认为，雷磊、天宇公司在平等、自愿的基础上签订《商品房买卖合同》一份，该合同中就房屋基本状况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限、产权登记、违约责任及双方的权利义务等相关内容均作了明确详细的约定，该内容属双方磋商后自愿达成，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。雷磊、天宇公司应按合同约定的内容全面履行各自的义务。对依法成立的合同，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质和交易习惯履行通知、协助等义务。雷磊按照合同约定履行了交付房款的义务，天宇公司虽履行了交付房屋的义务，但天宇公司未按照合同第十五条即关于产权登记的约定时间将办理权属登记需要由天宇公司提供的资料报产权登记机关备案，天宇公司的行为在事实上已构成违约，天宇公司理应在一定期限内协助雷磊办理房屋产权登记备案手续。基于天宇公司上述违约行为，雷磊依据合同约定要求天宇公司承担违约金5303.04元，事实清楚，证据确凿，依法予以支持；对雷磊要求天宇公司赔偿上述房价款1%的违约金外，还应继续承担自2017年2月1日起至实际履行上述义务之日止的逾期违约金之诉请，因双方在合同中就未办证的违约责任已经予以约定，故雷磊该项请求无事实及合同依据，法院依法不予支持。天宇公司的辩称理由无事实及法律依据，法院亦不予采信。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条及相关民事法律之规定，原审遂判决：一、被告陕西天宇实业投资有限公司于2017年2月1日前协助原告雷磊办理完毕位于西安市航天技术开发区房屋所有权证的登记备案手续。二、被告陕西天宇实业投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告雷磊逾期办证违约金人民币5303.04元。三、驳回原告雷磊其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，原告已预交，由被告承担。
宣判后，雷磊和天宇公司均不服，向本院提起上诉。雷磊上诉称，原审判决事实认定清楚，但部分适用法律错误。一、双方签订的《商品房买卖合同》依法成立，合法有效。在补充协议附件八第五条第三项中明确约定天宇公司有义务为其办理房产证书，并不是天宇公司所说的没有义务。二、其与天宇公司对于延期办理大证的违约金承担数额在原合同中已明确约定，但并未对迟延办理房产证（即天宇公司所说的小证）的违约责任进行约定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原审中天宇公司对迟延办证是承认的，故原审判决天宇公司不承担不能办证的违约责任，属于适用法律错误。上诉请求：1、依法撤销原审判决第三项，改判由天宇公司承担违约责任（自2017年1月31日起以已付购房款为依据按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算）；2、二审案件诉讼费由天宇公司承担。
天宇公司辩称，一、根据《城市房地产开发经营管理条例》及《商品房销售管理办法》的规定，其公司作为房屋的出卖人并不负有为雷磊办理产权证的义务，只负有协助义务，双方签订的《商品房买卖合同》附件中关于办理产权登记的补充约定违反了国家法律、行政法规的强制性规定，应属无效条款，二审法院不应采纳。二、雷磊所引用的商品房买卖合同司法解释第十八条的规定，并不适用于本案。因为双方在签订《商品房买卖合同》时对由于出卖人的原因导致买受人迟延取得房地产权属证书的情况已经约定了违约责任的具体承担方式，故雷磊仅有权要求其公司按照合同约定承担已付房价款1%的违约金，无权要求其公司再支付其他任何费用。请求二审法院驳回雷磊的上诉请求。
天宇公司上诉称，原审判决对案件事实认定基本清楚，但适用法律错误。一、其公司与雷磊签订的《商品房买卖合同》并未就何时为雷磊办理房产证进行具体约定，庭审中，雷磊亦未向原审法院提交证据证明其公司有为雷磊办理房屋所有权证书的义务，也未提交其公司延期办理房产证的相关证据。故雷磊的一审诉求与事实不符，于法无据。雷磊与其公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。据此，其公司仅仅向雷磊承诺将在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由其公司提供的资料报产权登记机关备案，也就是办理房屋的初始登记，即俗称的“大证”，而从未承诺将为雷磊办理房屋所有权证书，即俗称的“小证”。因此，雷磊在一审诉状中明确要求让其公司办理房屋产权证书的诉讼请求无任何事实依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人对自己提出的主张，有责任及时提供证据，即“谁主张，谁举证”。但雷磊并未提供证据证明其公司与雷磊之间曾经对何时办理房屋所有权证书一事进行具体约定，更未提供证据证明其公司延期办证。根据《城市房地产丌发经营管理条例》及《商品房销售管理办法》的规定，其公司作为房屋的出卖人并不负有为雷磊办理产权证的义务，只负有协助义务，且原合同并未约定办理房产证的具体时间，因此不存在延期办证的问题。原审法院应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，要求雷磊对自己的主张提供证据，否则，应当驳回雷磊的诉讼请求。二、原审判决对于延期办证违约金的计算方式存在偏差。根据原合同第十五条的约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。因雷磊是通过按揭方式购买诉争房屋，这里的“已付房价款”应理解为雷磊即买受人支付的首付房款与实际履行过程中的月供之和，不包括银行已经向其公司即出卖人支付的价款，因为此时，雷磊与银行之间并没有形成真正的抵押关系，银行的付款是以其公司的担保为前提的。据此，原审判决不应该以总房价款的1%来计算延期办证违约金，而应以雷磊向其公司支付的房款首付加已向银行归还的贷款本金作为基数来计算迟延办证的违约金。上诉请求：1、依法撤销原审判决；2、依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
雷磊辩称，天宇公司的上诉请求及所陈述的事实和理由与事实不符，于理于法均无依据，请求驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明，原审判决查明事实属实。
本院认为，雷磊与天宇公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，雷磊用支付首付购房款及办理银行按揭贷款的付款方式向天宇公司支付全部购房款。天宇公司也向雷磊交付了涉案房屋。现雷磊以房屋至今未办房产证为由起诉要求天宇公司办理房产证并支付逾期办证违约金。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“…如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。天宇公司至今未在上述合同约定的期限内办理涉案房屋的产权手续，该行为构成违约，应按合同约定承担已付购房款1%的违约金。雷磊已经向天宇公司支付了全部购房款530304元，原审判决天宇公司按照已付房价款的1%承担5303.04元逾期办证违约金正确，予以确认。天宇公司上诉要求驳回雷磊该诉讼请求的主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。对于雷磊上诉要求天宇公司承担自2017年1月31日起至实际履行上述义务之日止以已付购房款为依据按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的理由，因双方在合同中明确对逾期办证违约金进行了约定，双方也选择了一次性的违约金支付方式，且在履行过程中双方未就逾期办证违约金的计算方式进行协商变更，故雷磊该上诉请求，无合同约定，也无法律依据，本院依法不予支持。因天宇公司未在合同约定的期限内将办理权属登记需要由天宇公司提供的资料报产权登记机关备案，导致雷磊不能在规定期限内取得涉案房屋的权属证书，应承担继续履行合同的义务，原审判决天宇公司协助雷磊办理涉案房屋权属证书正确，但该判项确定的履行期限不妥，应变更为天宇公司于本判决生效之日起三十日内协助雷磊办理涉案房屋所有权登记手续。综上，维持原审判决第二项、第三项，变更原审判决第一项。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初4860号民事判决第二项、第三项。
二、变更西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初4860号民事判决第一项为：陕西天宇实业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内协助雷磊办理西安市航天经济技术开发区神舟三路239号天赐颐府第11幢2单元3层20302号房屋所有权登记手续。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，雷磊已预交，由陕西天宇实业投资有限公司承担。二审案件受理费，雷磊已预交50元，由雷磊承担；陕西天宇实业投资有限公司已预交50元，由陕西天宇实业投资有限公司承担。陕西天宇实业投资有限公司连同判决款项一并向雷磊支付。
本判决为终审判决。
审判长 徐琳茹
审判员 张秦生
审判员 王慧芳
二〇一七年四月十四日
书记员 高 柱