陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）西民二终字第270号
上诉人（原审被告）刘亚平，无业。
被上诉人（原审原告）单玉芬，无业。
委托代理人王云生，陕西达明行律师事务所律师。
上诉人刘亚平因房屋转售协议纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2008）雁民初字第2350号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审判决认定，2000年12月18日，刘亚平向西安紫薇实业发展有限公司购得位于西安市雁塔区电子正街125号紫薇城市花园9栋9271室房屋。2004年9月8日，单玉芬与刘亚平签订房屋转售协议，由刘亚平将其购得房屋转让于单玉芬，协议对房屋的相关情况以及产生的相关费用等进行了详细的约定。随后双方前往银行办理房屋过户手续以及按揭款的缴纳转移手续时，被银行和西安紫薇实业发展有限公司拒绝。此时单玉芬已经居住在该房内。2004年9月至2005年5月，单玉芬以付房款的形式向刘亚平交纳了27000元。2005年7月31日，刘亚平致函要求单玉芬腾出房屋，单玉芬未回复。2006年9月15日，单玉芬起诉要求刘亚平，要求确认该房屋转让协议无效，并要求刘亚平承担相应的损失。2007年6月8日，在原一审庭审过程中，当事人双方均认为房屋转售协议已经无效，原一审合议庭向双方告知应当及时交接房屋，单玉芬也愿意交回房屋，但刘亚平却以细节问题没有说清为由，不同意接收房屋，从那时起该房一直闲置至今。经单玉芬申请，2006年12月26日，陕西通海资产评估有限责任公司出具陕通海评报字（2006）066号《资产评估报告书》，对该诉争房屋以2006年10月25日为评估基准日，确定该装修的继续使用价值为57380元。该案经雁塔法院一审审理后，刘亚平不服判决，上诉于西安市中级人民法院。二审法院审查后认为原审判决从程序到实体方面存在一定问题，依法发回重审。在本次审理中，刘亚平对陕通海评报字（2006）066号《资产评估报告书》仍不认可，经法院再三释明，拒不申请评估。另查明，单玉芬支付的物业费为每月173.19平方米×1.1元=190.51元，从2003年5月1日至2004年11月1日共计3429.2元。
原审判决认为，单玉芬与刘亚平签订的转售协议虽出自双方当事人真实意思表示，但双方的转让行为未征得担保人及其抵押权人的同意，其行为违反相关法律规定，应属无效民事行为。因协议无效的责任在于单玉芬与刘亚平双方，故对协议无效而产生的法律责任应由双方各自承担。在双方当事人签订转售协议后，单玉芬一直居住在该房屋内，且单玉芬的装修也使房屋有所添附，合同无效后，单玉芬退出房屋，刘亚平对该房恢复所有，故单玉芬要求刘亚平支付房屋装修的继续使用价值应予支持，但在该房屋转让行为中双方都有过错，对装修的继续使用价值全部由刘亚平承担也有失偏颇，法院酌情认定刘亚平返还单玉芬装修继续使用价值57380元的三分之二38253.33元为宜。关于单玉芬要求赔偿按揭款27000元，因转售协议已归于无效，刘亚平理应将按揭房款退还单玉芬，法院对此予以支持。关于物业费问题，2004年9月8日以后，单玉芬实际使用该房，故从2003年5月1日至2004年9月8日的物业费3092.63元由刘亚平承担，2004年9月8日至2004年11月1日的物业费336.57元由单玉芬承担。关于原先诉请的监工费6000元在装修部分已经处理过了，不再重复处理。关于单玉芬诉请的房屋升值部分的损失，因该无效协议双方均有过错，故对单玉芬的该项主张法院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条之规定，判决：一、原告单玉芬与被告刘亚平于2004年9月8日签订的房屋转售协议无效。二、被告刘亚平应于本判决生效之日起十日内返还原告房屋按揭款27000元，赔偿原告房屋装修费用38253.33元，以上两项合计65253.33元。三、被告刘亚平于本判决生效之日起十日内返还原告物业费3092.63元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告单玉芬的其余诉讼请求。本案诉讼费用5738元、鉴定费1000元，以上共计6738元，其中由原告承担2246元，被告承担4492元，因原告已垫付，故被告应当于本判决生效之日起十日内支付原告。
刘亚平不服上述判决向本院提起上诉称：重审第二项赔偿原告房屋装修费用38253.33元的事实不清。单玉芬与刘亚平签订房屋转售协议时，单玉芬当时即已明知该房屋被抵押，单玉芬在明知转按揭手续无法办理，房屋转售协议无法实际履行的情况下，仍然坚持对房屋进行了装修，存在着主观和客观上故意扩大损失的过错。且装修方案并未经刘亚平认可，刘亚平对装修结果不予接受。单玉芬应当至少承担三分之二装修费用。单玉芬在评估过程中存在误导，导致评估结果严重与客观事实不符，是导致房屋至今无法交接的根本原因。从2006年至今单玉芬装修残值早已不复存在，重审仍让刘亚平承担2006年的装修评估，这不公平。房屋占用费平均每平米才4.18元／月，显然与客观事实不符。原审程序违法，重审仍旧坚持这一错误决定，明显偏袒被上诉人单玉芬。陕通海评报字（2006）066号《资产评估报告书》鉴定程序违法，不能作为本案定案依据。原判决书第三项返还原告物业费3092.63元缺少事实依据，刘亚平不予认可。刘亚平另有不少于8000元的装修材料放置于9271室，由于缺少证据也就不另外向单玉芬索取了。应由单玉芬承担2006年底至交接日的物业费、有线电视费等费用，承担陕西华业装饰工程有限责任公司的工商调档费100元，及向上诉人刘亚平支付占有使用其房产期间的房屋使用费。故请求：撤销原判第二项和第三项；对单玉芬装修残值按实际交接日进行折旧，由单玉芬承担三分之二责任；两审诉讼费用由单玉芬负担；由单玉芬承担陕西华业装饰工程有限责任公司的工商调档费100元，承担2006年底至今的物业费、有线电视费等费用，及由其承担房屋（含车位）的占用费。
单玉芬答辩称，原审判决认定刘亚平就房屋转售协议的签订存在主要的过错，因此应当承担主要责任即承担赔偿装修费用的三分之二38253.33元是正确的。陕西华业装饰工程有限责任公司是否被吊销营业执照，以及在吊销执照后是否再营业涉及一个行政处罚的问题，与单玉芬无关。原一审在就答辩人的房屋装修投入委托评估机关进行鉴定时，以及后来就评估报告的质证认定，程序合法。一审判决就答辩人在2004年9月以前代垫的物业费要求上诉人予以支付的判决，是正确的。上诉人要求答辩人交纳至今的物业费及有线电视费等费用与本案无关。房屋使用费和车位的问题，与本案无关，是上诉人起诉的另外一个案件审查的问题。故一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
原审判决认定事实除刘亚平认为3429.2元物业费是自己所交而非单玉芬交纳，但未能提供证据证明外，其余事实双方无异议，本院予以确认。
本院认为：刘亚平以按揭方式购得房屋，在未征得按揭银行和担保人同意的情况下与单玉芬签订房屋转售协议，协议签订后单玉芬即装修入住，后因办理相关更名手续时银行和担保人均不同意，从而导致过户不能，双方产生纠纷。原审判决认定该房屋转售行为属无效民事行为，据此认定转售协议无效是正确的。单玉芬要求刘亚平承担其损失即装修费、所交房屋按揭款、代垫物业费及监工费，原审判决中认定刘亚平应承担部分损失并无不当。刘亚平不服提起上诉，称其不愿承担原判二、三项应支付的费用，要求对装修残值按实际交接日折旧，并由单玉芬承担三分之二等理由，因造成协议的无效双方都有责任，故对造成的损失双方均应相应承担，原审对装修曾进行了评估，刘亚平虽对评估价值不服，但原审对是否再次进行评估征询其意见时，刘亚平表示不愿再评估，故原审参照原评估价值认定的损失额，在装修保留的情况下，判决刘亚平承担三分之二，单玉芬承担三分之一并无不当。刘亚平上诉不愿承担，本院不予支持。单玉芬已交付的按揭款27000元，按无效合同处理原则应当予以返还，原审此项判决符合法律规定，刘亚平不愿返还的理由依法不能支持。关于原判第三项物业费部分，因该款是双方协议签订前刘亚平因未实际居住所欠物业费用，单玉芬入住时以刘亚平名义补交该费用，并持有票据，刘亚平虽否认该费用系单玉芬所交，但刘亚平承认自己不持有交费票据，故原审认定对于该项费用刘亚平应返还给单玉芬并无不当。刘亚平要求撤销原判第三项理由不成立，不予支持。关于刘亚平要求单玉芬承担2006年至今的房屋占用费、物业费，有线电视费等费用，刘亚平已另案起诉，在本案中其仅为被告，并未反诉，故此请求不属于本案审理范围。综上，刘亚平上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费833元，由刘亚平承担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 军
审判员 张克民
审判员 张亚凤
二〇〇九年三月四日
书记员 王 慧