烟台市牟平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0612民初1278号
原告：徐某。
委托诉讼代理人：孙德健，山东乾元律师事务所律师。
被告：烟台市牟平区人民政府大窑街道办事处刘家口村民委员会，住所地烟台市牟平区大窑街道办事处刘家口村。
法定代表人：刘英时，村委会主任。
委托诉讼代理人：曲庆玖，烟台牟平大窑法律服务所法律工作者。
原告徐某与被告烟台市牟平区人民政府大窑街道办事处刘家口村民委员会（以下简称刘家口村委会）租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告徐某及其委托诉讼代理人孙德健、被告刘家口村委会的委托诉讼代理人曲庆玖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐某向本院提出诉讼请求：1.要求被告停止侵权，支付违约金200000元；2.要求被告立即拆除侵占部分的建筑物，恢复厂区原状；3.要求被告赔偿原告经济损失770000元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年11月1日，原、被告签订厂房租赁合同，约定被告将其村委会的锻造厂厂房、设备租赁给原告使用，租期30年。签订合同后，原告依约定履行合同。2012年9月，被告违反合同约定，将部分厂区租赁给第三人，第三人在厂区内建一大楼，被告这一行为严重违反合同约定，给原告造成巨大经济损失。
刘家口村委会辩称，一、被告没有违约，首先被告允许第三人建设的楼房不在原告租赁范围内，双方房屋设备租赁合同中对厂区的范围已经约定，涉案楼房在该范围外，其次，被告允许第三人建房时，充分征求了原告的意见，并且得到原告认可，而且施工过程中，施工方在涉及原告的事情时按照原告的意思办理，在整个建房过程中，原告也未加以阻止，没有提出任何异议，由于建房时间跨度近一年，如果被告违约，原告有多种制止和维权的手段可以实施，但是直到楼房建好后，原告才以被告违约主张权利，因此，即使被告有违约，那么原告也是任由其损失扩大，对其扩大损失不应得到支持。再次，原被告双方签订合同第十五条，明确约定，“租赁期内，乙方（原告）要服从甲方（被告）及上级政府部门的规划，不得以任何理由阻挠”，所以本案涉及楼房正是被告方为本集体经济组织利益进行规划的一部分，因此根据合同约定，该规划行为不是违约行为，因此原告以被告违约为由要求被告支付违约金没有事实根据，退一步讲，即使被告存在违约行为，那么合同中约定违约金200000元显然属于合同法解释二第二十九条约定违约金过高的行为，应当予以减少。二、原告要求被告赔偿770000元的经济损失，既没有事实依据，也没有法律依据，所以请求法庭不予支持其观点。三、原告方对涉案厂区只是一个租赁和使用的行为，其不享有所有权，因此，对被告方在其自有的权利范围内所建设的房屋，无权要求我们拆除，最多我们只是承担债务责任。综上，请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于租赁范围，被告称南边的一个界点为从北仓库的南墙向南量16.25米，经测量，被告陈述的位置位于机加工车间内，故对被告的陈述不予认可；2.关于被告拆除的6间西厢房是否经过原告同意，被告主张拆除前已经原告同意，原告对此不予认可，被告也没有提供证据予以证实，故对被告的陈述不予采信；3.关于手写添加的违约金部分是否有效，被告未提交其应持有的证据，也未提交证据证明该部分是合同签订后原告单方面添加的，故本院对该手写部分予以采信；4.原告提交的与卫德轩、杜进军的转租合同、建设项目环境影响报告表、杜进军书写的证明复印件能否证明原告的损失为770000元，被告申请本院调取的工商部门对杜进军的行政处罚决定书和环保部门对杜进军出具的环境监察现场调查处理单能否反驳原告主张的损失，本院认为，原告与卫德轩签订的合同在2012年9月之前就已经解除，被告提交的证据足以证明杜进军经营项目的停产非被告的违约行为导致，故对原告提交的证据不予采信，对被告提交的证据予以采信；5.关于涉案房屋的建设情况，被告方有两位证人刘某甲、刘某乙出庭作证，证明涉案房屋于1989年开始建设，约1990年年底建成，当时刘某甲任书记、刘某乙任村长，建设涉案房屋前未办理相关的审批手续，后续是否办理相关手续均不清楚，原告对证人证言表示不清楚。结合证人在建设房屋当时的身份，本院对证人证言予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年11月1日，原告徐某（乙方）与被告刘家口村委会（甲方）签订房屋设备租赁合同，约定“一、甲方将村西锻造厂车间10间，机加工车间9间、西厢房12间，北排仓库中间6间及原有设备厂区包括石头台以北到西厢、北仓库以南西厢房以东16.25米租赁给乙方管理使用。二、租期及租金缴纳时间。租期30年，自2007年11月1日至2037年10月31日止。租金为每年叁万肆仟人民币。自合同签定时一次性缴纳前七年的租金贰拾叁万捌仟元人民币，以后每年的10月31日前将下一年的租金交于甲方(每年交租金叁万元，留肆仟元给承租方做房屋的维修费用)逾期不交视为违约。三、……十四、本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效，甲乙双方必须信守合同条款，不得违约。如果甲方违约，退还乙方已交租金的剩余部分，前七年向乙方交贰拾万元人民币违约金，后二十三年向乙方交贰万元人民币违约金，并赔偿乙方实际经济损失。如乙方违约，除终止合同外，所交租金不退。……”其中“前七年向乙方交贰拾万元人民币违约金，后二十三年”为手写添加。该合同为原告提交，被告未提交其应持有的合同。合同签订后，原告支付了前七年的租金238000元，开始使用租赁房屋。2012年9月，被告拆除了租赁给原告的西厢房6间，允许第三人烟台市牟平区盛源塑料有限公司在原告的租赁范围内建设房屋，经过约一年的时间，新建的二层楼房和厂房建成。经实地勘验房屋的四至、厂区内车间、房屋的位置为：北仓库位于厂区最北面共15间，原告租赁的为中间6间，北仓库的东、西两侧邻东、西院墙，北仓库向南9米分别是10间锻造车间和9间机加工车间，南北宽均约12.5米，2个车间不相连，中间间隔约15米，其中10间锻造车间在西边，邻西院墙，9间机加工车间在东边，邻东院墙，机加工车间南墙向南约9米为被告允许第三人建设的二层楼房，该二层楼房向北约4米为石头台，该二层楼房的西墙与机加工车间的西墙基本上位于一条水平线上，锻造车间南面为西厢房，宽约6.5米，为12间，被告于2012年9月拆除了南面的6间，被告允许第三人新盖的厂房与西厢房相邻，宽于西厢房，为L型，与西厢房相邻的一侧门朝东，另一侧门朝北，西厢房的门朝东，石头台与西厢不相连。2008年12月28日原告与卫德轩签订转租合同，因卫德轩在经营过程中没有及时支付租金，原告于2011年12月12日向本院提起诉讼[案号（2012）烟牟大民初字第21号]，本院于2012年12月10日依法判决原告与卫德轩终止合同，卫德轩支付原告租金12174.20元及违约金20000元，并赔偿厂房、设备损失24604元。2011年10月16日原告与杜进军签订转租合同，杜进军从事金属喷沙除锈项目，2012年7月17日，烟台市牟平区环境监察大队作出环境监察现场调查处理单，责令于2012年8月31日前对粉尘处理设施进行整改，对生产过程中产生的噪声采取有效措施进行治理。2013年9月2日，烟台工商行政管理局牟平分局作出烟牟工商处字[2013]320号行政处罚决定书，其中记载“经立案查明：当事人杜进军于2013年2月份至今，未经工商行政管理部门核准登记取得营业执照，擅自从事金属加工业务，期间获利500元。”原告自认已收到杜进军三年的租金105000元。经勘验，原告原租赁面积为3343.80平方米，被告占用原告租赁场地（包括拆除的六间西厢房）为1385平方米，原告现在实际使用的面积为1958.80平方米（包括厂房）。涉案房屋建设于1989年，约1990年年底建成，建设前没有进行相关的建设规划审批手续，至今未取得房屋产权证书。经本院向相关的规划、建设部门调查，在《中华人民共和国城乡规划法》实施前，牟平区大窑街道办事处刘家口村不属于城乡规划范围，在《中华人民共和国城乡规划法》实施后，牟平区大窑街道办事处刘家口村属于城乡规划范围。《中华人民共和国城乡规划法》于2007年10月28日公布，于2008年1月1日起实施。
本院认为，涉案房屋虽未取得相关的建设审批手续、未取得房产证，但涉案房屋建设时，其不属于城乡规划范围，故原、被告签订的合同不属于因违反法律、行政法规的强制性规定而无效的合同。该合同约定租赁期限为三十年，超过了法律规定的二十年，故本院认为超过的部分无效，其余条款均合法有效。在履行合同过程中，被告违反合同约定，未经原告允许拆除西厢房六间并允许第三人在原告的租赁范围内建设房屋，应承担违约责任。关于违约金的数额，本院认为原、被告关于违约金约定的本意是如果被告在前七年违约，双方终止合同履行，并且被告支付违约金200000元，现原、被告双方均未提出终止履行租赁合同，故原告要求被告支付违约金200000元显然与合同约定不符，不予支持。根据被告的违约情节、结合租金约定的数额等情况，酌情认定被告应承担违约金150000元。关于原告主张的经济损失770000元，本院认为没有事实和法律依据，本院不予支持。理由如下：一、原告与卫德轩转租合同的损失。在被告拆除西厢房六间并允许第三人在原告的租赁范围内建设房屋前，原告已提起诉讼，要求与卫德轩终止合同，故原告要求该转租合同的租金损失没有事实和法律依据，本院不予支持。二、原告与杜进军转租合同的损失。原告未提交证据证明杜进军的停产是因为被告的违约造成的，故对原告的该主张不予支持。关于原告要求被告停止施工、要求被告立即拆除侵占部分的建筑物，恢复厂区原状的诉讼请求。新建的二层楼房与厂房已建成，根据新建的二层楼房的位置，其北墙与机加工车间的南墙之间的距离为9米，其西墙与机加工车间的西墙基本处于同一水平线，这个位置不足以影响原告使用租赁物，拆除西厢房6间后新建的与西厢房相邻一侧厂房的门朝向与西厢房相同，也未影响原告使有租赁物，原、被告之间为租赁关系，原告作为承租人，对租赁物只享有使用、收益的权利，不享有处分权，处分权仍归被告享有，但被告的处分权因租赁合同的存在而受到限制，被告将已租赁给原告的租赁物，又允许第三人使用，侵害了原告的财产权益，原告可以要求被告承担违约责任、赔偿损失，故原告要求被告停止施工，立即拆除第三人建筑的建筑物，恢复厂区原状的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条规定，判决如下：
一、被告烟台市牟平区大窑街道办事处刘家口村民委员会向原告徐某支付违约金150000元，于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告徐某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13500元，由原告徐某负担10000元，被告烟台市牟平区大窑街道办事处刘家口村民委员会负担3500元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 宫兆伟
代理审判员 姜培生
人民陪审员 赵元刚
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 刘秦羽