甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘01民终3723号
上诉人（原审被告）周兴阳，男，1985年2月28日出生，汉族，住兰州市城关区。
委托诉讼代理人：孙婷婷，甘肃杰隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文杰，甘肃杰隆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孙雷，男，1968年10月21日出生，汉族，住兰州市城关区。
委托诉讼代理人：王红卫，甘肃瀛强律师事务所律师。
上诉人周兴阳因与被上诉人孙雷房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初4832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周兴阳上诉请求：1、请求撤销一审（2017）甘0102民初4832号民事判决，依法改判或驳回孙雷的诉讼请求。2、由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费。事实和理由：一、本案适用法律错误。1、本案应当认定上诉人周兴阳行使的是不安抗辩权而不是违约行为，应当适用《合同法》关于不安抗辩权的规定。2、周兴阳不应当给被上诉人孙雷支付2016年7月至9月初的房租。涉案房屋在2016年6月至8月期间，频繁被涉案房屋所有权人马祥生数次更换涉案房屋钥匙，数次强行将周兴阳的东西扔到门外，上诉人周兴阳也屡次报警，被上诉人孙雷提供的涉案房屋在此期间根本没有达到适合上诉人承租的功能，因此，上诉人周兴阳不应该支付在此期间房租。3、一审判决的第4页”本案被告已就双方合同解除后给其造成的装修损失等提起诉讼，故被告以不安抗辩权拒交租金的抗辩理由本院不予支持”，该表述”本案被告已就双方合同解除后给其造成的装修损失提起诉讼”和”故被告以不安抗辩权拒交租金的抗辩理由本院不予支持”两者之间不是因果关系。二、一审判决违背民法诚实信用原则，显失公平与公正。上诉人周兴阳由于被上诉人孙雷的违约遭受经济损失，行使的正当权利没有得到法律保护，该判决严重背离了民事法律的诚实信用原则，显失公平公正。
孙雷辩称，1、上诉人根据签订合同应该在2016年6月15日前支付下半年租金，但是直至2016年9月3日双方被房东清理出房屋之后上诉人还未支付房租。2、关于不安抗辩权，是指当事人互负债务有先后履行顺序，先履行的一方有确切证据表明，另一方丧失履行债务能力时，在对方没有履行或者没有提供担保之前，有权终止合同履行的权利，但周兴阳实际在使用被上诉人租给他们的房屋，被上诉人履行了合同义务。如果上诉人行使不安抗辩权就应当在2016年6月15日时腾出房屋拒缴租金，终止履行合同。3、根据协议约定上诉人未向被上诉人按约定的时间交房租，属于违约行为，上诉人违约在先。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。
孙雷向一审法院起诉请求：判令被告支付拖欠原告的2016年7月1日至2016年9月3日租金17499元;判令被告承担违约金和利息50544元。
一审法院认定事实：涉案房屋的所有权人为案外人马祥生。马祥生将涉案房屋出租给了甘肃长鑫职业技术学校，甘肃长鑫职业技术学校又将房屋转租给了甘肃泽远教育服务集团有限公司。2015年6月8日，甘肃泽远教育服务集团有限公司将该房屋六层楼一栋（含食堂、小卖部）出租给了原告开办的甘肃新蕾文化艺术培训中心。2015年12月10日，经甘肃泽远教育服务集团有限公司同意，原告将其租赁的部分房屋转租给了被告，并签订了《房屋租赁契约》，约定租赁期限自2016年1月1日至2019年1月1日，每月租金8333元，租金每半年结算，由被告在每半年的前15日内足额交付原告，逾期视为违约。同时约定原告向被告支付押金8333元。合同签订后，被告向原告支付了押金8333元、半年租金49998元以及物业费1000元。在《房屋租赁契约》履行过程中，房屋的所有人马祥生与承租人甘肃长鑫职业技术学校解除了承租关系，2016年6月28日承租人甘肃长鑫职业技术学校又与次承租人甘肃泽远教育集团解除了租赁关系，但次承租人甘肃泽远教育集团与原告的租赁关系没有解除。原告于2016年7月19日向次承租人甘肃泽远教育集团支付2016-2017年度租金50000元。2016年9月3日，房屋所有人马祥生从被告处将房屋收回。2017年1月3日本案被告周兴阳向一审法院起诉要求判令解除与孙雷签订的房屋租赁契约，判令孙雷退还原告房屋押金8333元、赔偿各项经济损失共计479790元。一审法院于2017年6月21日作出（2017）甘0102民初40号民事判决，判决：一、解除原告周兴阳与被告孙雷于2015年12月9日签订的《房屋租赁契约》；二、被告孙雷于本判决生效后十五日内向原告周兴阳退还房屋押金8333元，赔偿房屋装修损失132223元、空调拆机费用2800元，以上合计143356元；三、驳回原告周兴阳的其他诉讼请求的判决。该判决尚未生效。
一审法院认为，本案原告经第三人同意与被告签订《房屋租赁契约》将涉案房屋出租给被告，该合同不违反法律、法规及行政法规，应为有效。在合同履行过程中，由于房屋的所有权人马祥生解除了其与承租人的租赁关系，承租人又解除了其与次承租人的租赁关系，造成本案原被告签订的合同不能履行，双方解除了租赁关系。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告使用涉案房屋至2016年9月3日，依据原、被告双方签订的《房屋租赁契约》约定，被告应于2016年6月16日之前向原告支付房屋租金49998元。被告未依约缴纳租金已构成违约行为。故对原告主张要求被告支付实际使用房屋期间房屋租金17499元的诉求，一审法院应予支持。关于原告主张要求被告按双方签订的《房屋租赁契约》约定除补交欠租外，以合同月租金的5%按日向原告计付利息和违约金的请求，因该约定明显过高，根据公平原则，一审法院予以酌减，按被告拖欠房租总额的30%计算违约金。关于被告提出拒交房租是在行使不安抗辩权。不安抗辩权是指当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有履行或者没有提供担保之前，有权中止合同履行的权利。本案被告已就双方合同解除后给其造成的装修等损失提起诉讼，故被告以不安抗辩权拒交租金的抗辩理由一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条之规定，判决:一、被告周兴阳于一审判决生效后十日内向原告孙雷支付2016年7月1日至2016年9月3日租金17499元，支付违约金5249.70元，共计22748.70元。二、驳回原告孙雷的其他诉讼请求。案件受理费751元，原告孙雷承担400元，被告周兴阳承担351元。
二审中，当事人没有提交证据。一审法院认定的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为，上诉人周兴阳与被上诉人孙雷签订的租赁契约，经前手承租人同意转租，为有效协议，在该协议履行中由于房屋所有人马祥生解除租赁关系，致使次承租关系无法履行，被上诉人转租行为也应解除。但在双方未解除合同之前，上诉人应依协议约定支付租金，未按期支付租金构成违约，应承担相应的责任。关于上诉人称一审适用法律错误的问题，上诉人认为，应认定其行使的是不安抗辩权而不是违约行为。不安抗辩权是指当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有履行或者没有提供担保之前，有权终止合同履行的权利，上诉人依据租赁协议已占有使用出租的房屋，被上诉人已履行了交付房屋的义务，不符合《合同法》不安抗辩权的条件，因此，该理由不能成立。上诉人还认为涉案房屋在2016年6月至8月期间，频繁被涉案房屋所有权人马祥生数次更换涉案房屋钥匙，数次强行将周兴阳的东西扔到门外，被上诉人提供的涉案房屋在此期间根本没有达到适合上诉人承租的功能，不应该支付在此期间房租。因属另一法律关系，不予支持。关于一审违背民法诚实信用原则，显失公平与公正的问题，因本案合同解除给上诉人造成的损失，已在另案中处理，并由被上诉人赔偿，其合法权益已得到保护，其在本案中未依协议约定支付租金，应支付实际使用期间的租金，符合法律规定，该理由无事实依据不予支持。
综上所述，上诉人周兴阳的上诉请求不能成立，应予以驳回，一审判决，认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费702元，由上诉人周兴阳负担。
本判决为终审判决。
审判长 张亦工
审判员 邓代林
审判员 金文丽
二〇一八年三月十三日
书记员 潘晓娟
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