广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂01民终4300号
上诉人（原审被告、反诉原告）：雷丽娜
委托诉讼代理人：胡海宁，广西弘景律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：周冠融
委托诉讼代理人：施琴，广西横原律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：雷鸿
委托诉讼代理人：马乃海，广西广合律师事务所律师。
上诉人雷丽娜、周冠融因与被上诉人雷鸿房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2015）兴民一初字第1610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
雷丽娜上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项、第三项和第四项；2、确认雷丽娜与雷鸿于2008年2月4日签订的《指标房转让协议书》和2015年5月12日签订的《存量房买卖合同》无效；3、改判雷鸿向雷丽娜支付损失赔偿254335.05元（包括雷鸿造成雷丽娜父亲雷德威病情加重致其死亡的抢救医疗费3210.77元、死亡赔偿金166515.75元、母亲病情加重增加支付的医疗费5422.5元、造成雷丽娜公积金委托贷款银行帐号内的59989.5元被盗刷的损失、造成雷丽娜不良信息记录损失14117.53元）；4、诉讼费及一审律师代理费10000元、二审律师代理费8000元均由雷鸿负担。事实和理由：1、双方在《指标房转让协议书》中约定剩余房款由雷丽娜以公积金贷款的方式进行交款，款项由雷鸿足额支付，该约定违反国务院《住房公积金管理条例》第三条、第五条的行政法规定。且雷丽娜于2009年2月26日才与广西军粮配送中心签订《市场运作方式建设住房合同》取得该诉争房屋的指标房转让权，雷丽娜与雷鸿于2008年2月4日签订《指标房转让协议书》时尚未取得讼争的指标房的转让权。另雷丽娜于2007年12月22日向广西军粮配送中心交付了80000元首付房款，于2009年9月28日支付了170000元购房款。而170000元购房款是以住房公积金贷款来交纳的，该笔贷款的整个还贷期间（2009年10月至2015年4月）都是在雷丽娜与周冠融婚姻关系存续期间期间偿还，讼争房屋应属雷丽娜与周冠融夫妻共同财产，雷丽娜未经周冠融同意与雷鸿签订《指标房转让协议书》侵犯了周冠融的合法权益。因此,雷丽娜与雷鸿签订的《指标房转让协议书》依法无效。2、《存量房买卖合同》签订时，周冠融并不在场，而雷丽娜之所以与雷鸿签订该合同，是因为雷丽娜在2010年5月31日向雷鸿出具了一张没有实际支付的600000元的欠条，雷丽娜基于该虚假欠条被迫与雷鸿签订《存量房买卖合同》，雷丽娜签订《存量房买卖合同》也未告知周冠融，故该合同也是无效合同。3、雷鸿在与雷丽娜发生纠纷后，到雷丽娜家中闹事，造成雷丽娜父亲病情加重几个月后死亡，母亲病情加重增加5422.5元的医疗费，雷鸿应对此承担赔偿责任。雷鸿将雷丽娜的公积金委托贷款银行帐号提供给案外人雷某、杨某勇，造成雷丽娜该帐户内的59989.5元被盗刷，雷鸿应向雷丽娜赔偿该损失。雷鸿未按《指标房转让协议书》约定，按时偿还贷款，造成雷丽娜不良信息记录，亦应当赔偿雷丽娜14117.53元的损失。
周冠融上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项、第三项和第四项；2、确认雷丽娜与雷鸿于2008年2月4日签订的《指标房转让协议书》和2015年5月12日签订的《存量房买卖合同》无效；3、改判雷鸿向周冠融支付房屋使用费50000元（自2014年10月15日起暂计至2016年6月30日止）4、周冠融支付的一审律师费9500元、二审律师费8000元及一、二审全部诉讼费由雷鸿负担。事实和理由：1、双方在《指标房转让协议书》中约定剩余房款由雷丽娜以公积金贷款的方式进行交款，款项由雷鸿足额支付，该约定违反国务院《住房公积金管理条例》第三条、第五条的行政法规定。且雷丽娜于2009年2月26日才与广西军粮配送中心签订《市场运作方式建设住房合同》取得该诉争房屋的指标房转让权，雷丽娜与雷鸿于2008年2月4日签订《指标房转让协议书》时尚未取得讼争的指标房的转让权。另雷丽娜于2007年12月22日向广西军粮配送中心交付了80000元首付房款，于2009年9月28日支付了170000元购房款。而170000元购房款是以住房公积金贷款来交纳的，该笔贷款的整个还贷期间（2009年10月至2015年4月）都是在雷丽娜与周冠融婚姻关系存续期间期间偿还，讼争房屋应属雷丽娜与周冠融夫妻共同财产，雷丽娜未经周冠融同意与雷鸿签订《指标房转让协议书》侵犯了周冠融的合法权益。因此雷丽娜与雷鸿签订的《指标房转让协议书》依法无效。2、讼争房屋属于雷丽娜与周冠融夫妻共同财产，雷丽娜没有与周冠融协商，即与雷鸿签订《存量房买卖合同》侵害了周冠融的合法权益，该合同亦为无效合同。3、周冠融在《家庭唯一住房诚信保证书》上签名是因周冠融认可讼争房屋属雷丽娜与周冠融的唯一住房，该保证书中并没有涉及房屋买卖的事情，一审法院认定周冠融在该保证书上签名是认可雷丽娜与雷鸿就讼争房屋买卖办理交税事宜没有依据。4、因雷丽娜与雷鸿签订的《指标房转让协议书》和《存量房买卖合同》无效，雷鸿无权占有使用讼争房屋，故雷鸿占有讼争房屋应支付占用费。占用费应按租金标准每月2500元支付。5、一审判决案件受理费、财产保全费等诉讼费用全部由雷丽娜、周冠融承担错误。对周冠融因本案纠纷聘请律师支付的律师费不予支持也是错误的。
雷鸿辩称，1、签订《指标房转让协议书》时，雷丽娜已取得讼争房屋的购房权。雷丽娜于2007年12月22日向广西军粮配送中心缴纳了8万元首付款，已取得讼争房屋的购买资格。2、讼争房屋并不是雷丽娜与周冠融的夫妻共同财产。该房首付款8万元是在2007年12月22日交纳，雷丽娜公积金贷款所交的房款也是在2009年9月8日，而雷丽娜与周冠融是在2009年9月28日登记结婚。而所有房款，雷鸿已支付给雷丽娜或以雷丽娜的名义支付，公积金贷款也是由雷鸿偿还。故讼争房屋属于雷丽娜婚前个人财产。3、在雷鸿办理涉案房屋转让的纳税环节，周冠融亦参与并在《家庭唯一住房诚信保证书》上签字，因此周冠融是知道也同意雷丽娜转让讼争房屋的。4、雷丽娜和周冠融要求雷鸿赔偿侵权损失和支付房屋使用费没有事实和法律依据。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
雷鸿向一审法院起诉请求：1、确认雷鸿与雷丽娜双方签订的《指标房转让协议书》、《存量房买卖合同》（房屋转让总价431,364.93元）合法有效；2、确认南宁市兴宁区长堽路×号×栋住宅楼×单元×号房（房屋所有权证号：邕房权字第××号号）归雷鸿所有，并判决雷丽娜协助雷鸿办理该房产权过户变更登记到雷鸿名下手续；3、雷丽娜向雷鸿支付违约金（以房屋转让总价431,364.93元为基数，按月利率的3%自2015年5月28日起计至报告协助雷鸿办理完房屋产权过户变更登记手续为止）；4、承担雷鸿支出的律师费20000元；5、本案诉讼费由雷丽娜承担。
雷丽娜向一审法院提起反诉请求：1、雷鸿支付雷丽娜254335.05元损害赔偿违约金；2、雷鸿赔偿雷丽娜支付的律师费10000元；3、本案诉讼费由雷鸿负担。
周冠融向一审法院请求：1、判令确认雷鸿与雷丽娜于2008年2月4日签订的《指标房转让协议书》无效；2、判令确认雷鸿与雷丽娜于2015年5月12日签订的《存量房买卖合同》无效；3、判令雷鸿向周冠融支付房屋使用费50000元(即自2014年10月15日起至2016年6月30日止，其使用讼争房屋所发生的费用即导致第三人房租损失费。按每月2500元标准计算，共计20个月)；4、判令雷鸿、雷丽娜向第三人周冠融支付律师服务费9500元人民币；5、本案诉讼费用由雷鸿、雷丽娜承担。
一审法院认定事实：2008年2月4日，雷鸿（乙方）与雷丽娜（甲方）签订了一份《指标房转让协议书》，载明：甲方自愿将其参加广西军粮配送中心实行市场运作方式购买的位于长堽路×号建房指标一套转让给乙方，乙方分两次支付给甲方转让金56000元，甲方不得以任何理由再向乙方收取任何其他费用。房屋建造过程中，甲方暂以自己名字无偿为乙方办理交款、办证等一切手续，在甲方的有效票据上由乙方支付款项；所需购房首付8万元由乙方以现金方式支付，剩余房款由甲方以公积金贷款的方式进行交款，款项由乙方足额支付；甲方所拥有的建房权归乙方所有，从乙方支付购房款起，该房屋所有权为乙方所拥有，甲方不得反悔。如甲方反悔，必须向乙方支付三倍购房款的赔付；以甲方名义办得房产证后，该证交给乙方保管，乙方不得用该证进行抵押贷款，乙方可随时要求甲方将产权证原定的名字转为乙方所需的名下，所产生的费用由乙方或者买受人承担，甲方应积极配合并提供一切有关过户所需要的材料。该协议书还就其他事项进行了约定。签订协议书当日，雷鸿向雷丽娜支付了房屋转让金6000元，雷丽娜同日出具收条予以确认。后雷鸿又分别于2009年6月5日、2009年8月8日向雷丽娜支付30000元、20000元，雷丽娜于2009年8月19日出具收据确认收到讼争房屋转让金共计56000元。
2009年2月26日，雷丽娜（乙方）与广西军粮配送中心（甲方）签订《市场运作方式建设住房合同》，载明甲方在南宁市以市场运作方式建设职工住房，乙方购买南宁市兴宁区长堽路×号×栋住宅楼×单元×号房。
2015年5月12日，雷鸿（乙方）与雷丽娜（甲方）签订了一份《存量房买卖合同》，载明：一、甲方自愿将坐落于南宁市兴宁区长堽路×号×栋住宅楼×单元×号房（房屋建筑总面积137.14㎡）出售给乙方。二、甲乙双方议定上述房屋买卖成交价为431364.93元。三、付款方式：现金或转账；付款期限：已付清。四、甲方应在收到乙方全部房款10日，将房屋交付给乙方。五、乙方不能按期向甲方付清房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方按全部房款的1%向对方支付违约金……第十条、本合同自双方签字之日起生效。第十二条：双方约定的其它事项：1、自本合同签订之日其15日内，甲方负责办理完买卖房屋过户变更登记手续（指乙方获得南宁市房屋产权交易中心受理回执），逾期办理，每逾期一日，亦该房屋转让总价为基数，按月利率3%，赔偿乙方。2、任何一方违约，守约方因提起诉讼而支出的律师费、诉讼费、财产保全费等费用由违约方承担。2015年5月15日，雷鸿缴纳了购买该房屋的契税（个人房屋买卖）23158.69元。因雷丽娜未能按约定办理房屋过户手续，雷鸿起诉至一审法院，雷丽娜则提出反诉，诉请如前。
诉讼过程中，雷鸿表示涉案房屋转让价款包括以下价款：讼争房屋指标转让金56000元，代雷丽娜交付的房款80000元、50000元、2405元、18000元、购房契税5725.07元、物业专项维修资金10559.78元以及偿还按揭款共计208675.08元。其中讼争房屋按揭款从2009年10月偿还至2015年4月2日：2009年10月至12月按每月885.17元偿还，2010年期间按每月885.2元偿还，2011年期间按每月924元偿还，2012年、2013年期间均按每月978元偿还，2014年1月至2015年3月期间均按每月943元偿还，2015年4月2日一次性偿还146692.17元，共计208675.08元。个别月份由于不清楚还款具体数额，所以实际偿还1000元或1050元，故雷鸿实际偿还的总金额多于前述金额，但在结算时双方是按照208675.08元确认按揭款的总金额及购房款总金额。
另查明，雷鸿以雷丽娜名义分别于2007年12月22日、2009年2月27日、2010年1月7日、2010年8月6日向广西军粮配送中心交付诉争首期房款80000元、50000元（雷鸿转账时间为2009年2月20日）、2405元（雷鸿转账时间为2009年12月31日）、18000元（雷鸿转账时间为2010年8月5日）；雷鸿以雷丽娜名义于2010年1月7日交付讼争房屋契税5725.07元；雷鸿亦以雷丽娜名义于2014年8月1日交付讼争房屋物业专项维修资金10559.78元。2008年2月4日雷丽娜出具一份《收条》，载明：“今收到雷鸿购买本人参加广西军粮配送中心实行市场运作方式建设住房壹套（130平方米）的首付款捌万元整（￥80000）。特此证明”。
雷鸿向雷丽娜名下公积金还款账户转账情况如下：2010年6月1日、7月11日、8月13日、9月2日、10月2日、11月3日、12月1日以及2011年1月13日、1月31日、3月3日、4月4日、5月5日分别转账885.2元，2011年6月3日转账1000元、2011年8月2日（雷鸣转）、9月5日（雷鸣转）、10月2日、11月2日、12月2日（杨某勇转）分别转账924元，2012年1月4日（杨某勇转）、2月1日转账949.02元，2012年3月2日、4月1日分别转账1000元，2012年5月2日、6月4日、7月3日、8月1日、9月5日、10月8日、10月31日、12月5日及2013年1月5日、2月2日分别转账978元，2013年3月5日、4月3日、5月2日、6月3日、7月5日、8月1日、8月31日、10月8日、11月7日、12月2日及2014年1月3日、2月8日、3月3日、4月9日、5月5日、6月2日、7月2日、8月4日、8月31日、10月6日、11月3日、12月2日以及2015年1月4日分别转账943元，2015年2月1日、3月1日分别转账938.3，2015年4月2日转账146692.17元以及现存400元。此外，2010年5月27日，雷丽娜向雷鸿出具一份《收条》，载明收到雷鸿交来讼争房屋2009年10月至2010年5月期间的公积金贷款的还款共计7081.6元。双方均确认按揭款以雷丽娜名义办理由雷鸿负责偿还。
另外，雷鸿于2010年9月2日向雷丽娜转入885.2元，于2011年7月3日向雷丽娜转账1050元（汇款人处注明“雷鸣”，客户签名为“雷鸿”）。案外人雷某分别于2011年8月2日、2011年9月5日各向雷丽娜转账924元，案外人杨某勇分别于2011年12月2日、2012年1月4日各向雷丽娜转账924元。经一审法院向案外人雷某、杨某勇调查，其二人均表示向雷丽娜所转款项均是代雷鸿向雷丽娜支付的按揭款。雷鸿还表示2011年7月3日所转账1050元，系其本人所转，“雷鸣”是银行工作人员的笔误。雷丽娜对此前述内容均不予认可，并认为前述案外人所转款项非雷鸿所转，与本案无关。
雷丽娜名下公积金还款账户逾期还款情况：2011年4月8日逾期16.15元本金未还，2011年5月5日偿还该本金以及支付罚息0.08元；2011年5月8日逾期54.98元本金未还，次日偿还该本金及支付罚息0.01元；2012年2月8日逾期26.58元本金未还，2012年3月2偿还该本金及支付罚息0.12元；2012年3月8日逾期4.34元本金未还，2012年3月21日偿还逾期本金0.24元，于2012年4月1日偿还逾期本金4.1元及支付罚息0.02元；2012年9月8日逾期18.74元本金未还，次日偿还该逾期本金；2014年4月8日逾期本金375.48元、利息539.17元未还，次日偿还该本金及支付利息539.34元；2015年2月8日逾期400.8元本金、利息236.4元为还，次日偿还该逾期本金及支付利息236.51元。2015年4月2日提前清偿该按揭贷款。
还查明，雷丽娜与周冠融于2009年9月28日登记结婚。讼争房屋于2014年10月14日办理产权登记（房屋所有权证号：邕房权证字第××号，建筑面积137.14㎡），登记所有权人为雷丽娜，单独所有，该房系2009年2月参加广西军粮配送中心市场运作方式建房，该房屋曾于2009年8月19日办理银行按揭贷款抵押登记，但已于2015年4月24日注销该抵押登记。雷鸿、雷丽娜确认现由雷鸿管理、掌控。雷丽娜与周冠融于2009年9月28日登记结婚，据此周冠融认为讼争房屋为雷丽娜与其的夫妻共同财产，本案诉讼遗漏必要诉讼参与人，雷丽娜单方与雷鸿签订的《存量房买卖合同》无效。雷丽娜还明确表示在签订《存量房买卖合同》后，其在发现因雷鸿逾期偿还按揭贷款导致失信问题时即不同意办理讼争房屋过户登记手续。雷丽娜还认为双方约定逾期办理过户登记手续违约金过高，如法院认定雷丽娜存在违约的情况下，违约金应予以调低。
2015年8月30日，雷鸿与广西广合律师事务所签订《委托代理合同》委托与广西广合律师事务所代理本案诉讼，为此雷鸿支付律师费20000元。周冠融因本案支付了律师费9500元。
因周冠融诉请主张《指标房转让协议书》、《存量房买卖合同》的效力有可能与一审法院认定不一致，遂向其释明可变更诉讼请求，周冠融明确表示坚持原诉请，不作变更。
再查明，2015年5月15日，雷丽娜、周冠融在南宁市青秀山风景区地方税务局就本案讼争所涉南宁市兴宁区长堽路×号×栋×单元×号房的二手房买卖交易办理了契税交纳手续，并共同在《家庭唯一住房诚信保证书》上签名。周冠融认可前述办税事宜系雷鸿通知其与雷丽娜一同前去办理的，但去之前并不知道是将该房屋卖与雷鸿。
一审法院认为：一、关于双方签订的《指标房转让协议书》、《存量房买卖合同》的效力问题。雷鸿、雷丽娜于2008年2月4日签订的《指标房转让协议书》，意思表示真实，且亦未违反法律的禁止性规定，双方就雷丽娜参加案外人广西军粮配送中心以市场运作方式建设住房分配指标的转让协议达成合意，并约定房屋建造过程中，暂以雷丽娜名义办理交款、办证等手续。签订协议书当日，雷鸿分别向雷丽娜支付6000元指标转让金及80000元购房款。雷丽娜于2009年2月26日与案外人广西军粮配送中心签订《市场运作方式建设住房合同》时确定其选购房屋即本案诉讼房屋，此时前述指标转让协议所涉及房屋已确定，雷鸿、雷丽娜双方即已就诉讼房屋买卖达成一致合意。雷鸿后亦向雷丽娜支付完剩余50000元的指标转让金。从本案查明情况看，除了首期房款80000元系由雷丽娜本人于2007年12月20日向案外人广西军粮配送中心支付外，其余的房款（包含以被告名义办理的银行按揭贷款）均在双方签订《指标房转让协议书》后，由雷鸿以雷丽娜名义支付。2015年5月12日，雷鸿、雷丽娜所签订的《存量房买卖合同》，实为双方前述指标房转让协议书所涉的房屋买卖的追认与补充，其合同意思表示真实，内容亦未违反法律的禁止性规定。
周冠融提出讼争房屋属于两人的夫妻共同财产而雷丽娜单方处分，故雷鸿、雷丽娜所签订的《指标房转让协议书》、《存量房买卖合同》无效，一审法院认为，由于雷鸿、雷丽娜双方签订《指标房转让协议书》、雷丽娜与案外人广西军粮配送中心签订《市场运作方式建设住房合同》均在雷丽娜与周冠融结婚之前，双方就房屋买卖形成合意即成立房屋买卖合同关系是在雷丽娜与周冠融结婚之前，雷鸿、雷丽娜所签订的《存量房买卖合同》仅仅是对前述《指标房转让协议书》的追认及补充，虽然取得房屋所有权证是在雷丽娜、周冠融结婚之后，但购买该房屋的首期款、按揭贷款等款项均系雷鸿实际支付，该房的银行按揭贷款亦是在雷丽娜、周冠融结婚前已办理，本案中无证据证实在雷丽娜、周冠融结婚后讼争标的房屋相关主要款项的实际支付或负担系由两人夫妻共同财产开支，房屋所有权证亦记载由所有权人雷丽娜“单独所有”，故对外雷丽娜就讼争房产享有完全的处分权。雷丽娜与周冠融之间就该房产的权属分配或约定是否另有约定，不影响雷鸿与雷丽娜之间的房屋买卖合同效力。即使讼争标的房屋属于雷丽娜与周冠融的夫妻共同财产，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，前述《指标房转让协议书》、《存量房买卖合同》亦应为有效。而且，根据本案查明的事实，雷丽娜与周冠融是夫妻关系，从日常生活经验来说，对于本案标的房屋的买卖，夫妻双方均知情是一般常情，且2015年5月15日，雷丽娜、周冠融在南宁市青秀山风景区地方税务局就本案讼争标的房屋交易办理了二手房买卖交易的契税交纳手续，周冠融亦认可前述办税事宜系雷鸿通知其与雷丽娜一同前去办理的，由此可见，周冠融对于雷丽娜将标的房屋出售给雷鸿一事是明知或应当明知的；周冠融抗辨不知道该二手房买卖交易税费手续的办理是针对出卖给雷鸿的，却未能提供相应的证据予以佐证，故一审法院对其主张不予采信；周冠融明知雷丽娜将讼争标的房屋出卖与雷鸿而未提出异议，视为其同意雷丽娜该出卖行为，雷鸿有充分理由相信雷丽娜有权代表周冠融处理与讼争房产买卖有关的事项。
综上，《指标房转让协议书》、《存量房买卖合同》为有效合同，合同当事人应当恪守履行。周冠融诉请要求确认《指标房转让协议书》、《存量房买卖合同》无效，一审法院不予支持。
二、关于讼争房屋的权属以及雷鸿要求雷丽娜办理过户登记问题。如前所述，作为《指标房转让协议书》的补充，《存量房买卖合同》约定讼争房屋的购房款为431364.93元。雷鸿表示该价款包含了指标转让金56000元、以雷丽娜名字交付的房款80000元、50000元、2405元、18000元、购房契税5725.07元、物业专项维修资金10559.78元以及偿还按揭款共计208675.08元。雷鸿对于诉讼房屋价款的构成陈述符合《指标房转让协议书》的约定及交易习惯，一审法院予以采信。雷鸿为证明其已经支付了指标转让金、房款、契税、物业专项维修资金提交了雷丽娜出具的收条、相应的转账记录、契税完税证以及物业专项维修资金专用收据，故一审法院对雷鸿该主张亦予以支持。至于涉案房屋的按揭款问题，雷鸿、雷丽娜双方均确认按揭款以雷丽娜名义办理由雷鸿负责偿还，一审法院对此予以确认。从一审法院查明的情况来看，雷鸿于2010年6月1日至2015年4月2日所存转入雷丽娜名下公积金贷款还款账户的款项均为雷鸿代偿讼争房屋的按揭贷款，共计201603.19元，以及现金向雷丽娜支付2009年10月至2010年5月期间的按揭贷款共计7081.6元，雷鸿实际共向雷丽娜支付按揭款共计208684.79元。综上，雷鸿于2015年4月2日即已支付讼争房屋购房款431374.64元，雷鸿、雷丽娜于2015年5月12日签订《存量房买卖合同》后，亦已于2015年5月15日缴纳诉讼房屋个人房屋买卖契税，已完全履行《存量房买卖合同》中约定的支付购房款义务，依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，雷丽娜应该按照约定全面履行协合同义务。本案中，《指标房转让协议书》“以甲方名义办得房产证后，该证交给乙方保管，乙方不得用该证进行抵押贷款，乙方可随时要求甲方将产权证原定的名字转为乙方所需的名下，所产生的费用由乙方或者买受人承担，甲方应积极配合并提供一切有关过户所需要的材料。”以及《存量房买卖合同》“自本合同签订之日起15日内，甲方负责办理完买卖房屋过户变更登记手续（指乙方获得南宁市房屋产权交易中心受理回执），逾期办理，每逾期一日，以该房屋转让总价为基数，按月利率3%，赔偿乙方”的约定，雷丽娜应按照合同规定的时间内配合、协助办理过户手续，但雷丽娜至今未履行前述义务，现雷鸿要求雷丽娜协助办理诉讼房屋过户变更登记至雷鸿名下，符合双方的约定，予以支持。
至于雷丽娜主张雷鸿存在逾期支付银行按揭贷款的行为，违约在先，故其有权行使先履行抗辩权拒绝履行合同约定义务。在雷鸿、雷丽娜于2015年5月12日签订《存量房买卖合同》时即已经注明房款已付清，且雷鸿实际上亦已经足额支付合同约定的房款，在此情况下可以推断雷鸿、雷丽娜在签订合同时即已经对支付房款事宜进行了结算并达成一致合意，现雷丽娜又以雷鸿存在逾期还款为由行使先履行抗辩权，违反了合同法诚实信用原则，故一审法院对雷丽娜该抗辩主张不予支持。至于雷丽娜主张雷鸿未偿还2010年9月、2011年7月、8月、9月、12月、2012年1、9、10、11、12月的按揭款问题，雷鸿提交转账时间分别为2010年9月2日、2011年7月3日汇款人为雷鸿的工商银行个人业务凭证（复印件）、转账时间为2011年8月2日、9月5日汇款人为“雷某”的工商银行个人业务凭证（复印件）的转账信息与雷丽娜名下公积金贷款还款账户交易明细的相关转款内容一致，故一审法院对该部分证据予以采信。同时，雷丽娜名下公积金贷款还款账户交易明细载明了案外人杨某勇于2011年12月、2012年1月分别向雷丽娜转账924元，雷某2012年9月至12月分别每月向雷丽娜转账978元。此外，诉讼过程中，经一审法院向案外人雷某、杨某勇核实，其二人均表示其均是受雷鸿的委托向雷丽娜所转的款项。综上，虽然雷鸿确实存在少量逾期还款的行为，但相对其已履行绝大部分合同义务而言，此仅是雷鸿履行合同过程中的瑕疵，并不构成违约，且双方亦已确认雷鸿已履行完毕支付房款的义务，故雷丽娜的该抗辩主张缺乏依据，一审法院不予采信。
因本案为房屋买卖合同纠纷，而非所有权确认纠纷，本案所涉合同中亦无所有权归属的约定，雷鸿基于合同要求直接确认讼争房屋所有权归其所有，不予支持。
三、关于雷鸿要求雷丽娜支付逾期办理过户登记手续的违约金问题。依据《存量房买卖合同》“自本合同签订之日其15日内，甲方负责办理完买卖房屋过户变更登记手续（指乙方获得南宁市房屋产权交易中心受理回执），逾期办理，每逾期一日，亦该房屋转让总价为基数，按月利率3%，赔偿乙方”的约定，雷丽娜明确表示至今未办理过户登记手续，已构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，现雷鸿要求雷丽娜支付逾期办理房屋过户登记手续违约金，符合双方的约定，一审法院予以支持。至于违约金计算方式问题，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，雷丽娜主张双方约定以合同约定购房总价款431364.93元为基数按月利率3%计付逾期办理过户登记手续的违约金过高并请求予以调整，本案中，雷丽娜逾期办理过户登记手续直接导致的雷鸿损失实质相当于雷丽娜占用合同约定购房总价款相同数额资金期间的利息，现合同中约定按月利率3%计付逾期办理过户登记手续的违约金已远远高于同期贷款利率，故酌情认定本案违约金计算方式：以431364.93元为基数，从雷丽娜逾期之日即2015年5月28日起算至雷丽娜办结讼争房屋过户更名登记手续之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率的1.5倍分段计付。
四、关于雷鸿、雷丽娜、周冠融均诉请负担律师费的主张。
雷鸿、雷丽娜签订的《存量房买卖合同》约定：“任何一方违约，守约方因提起诉讼而支出的律师费、诉讼费、财产保全费等费用由违约方承担”。
现雷丽娜存在逾期办理过户更名手续的违约行为，雷鸿要求其承担本案律师费20000元，符合前述合同约定，亦有委托代理合同及发票为证，予以支持。
雷丽娜要求雷鸿负担其支付出的律师费，不符合前述合同约定，不予支持。
周冠融要求雷鸿、雷丽娜负担其因本案支出的律师费，没有合同依据及法律依据，不予支持。
五、关于雷丽娜要求雷鸿承担违约赔偿金问题。
雷丽娜主张因雷鸿未按时偿还按揭抵扣导致其信用损失。本案为合同之诉，在合同履行过程中，雷鸿确实存在少量逾期还款的履行瑕疵行为，但并未达到违约的严重程度，且从雷鸿的还款已经支付了相应逾期还款产生利息的事实来看，雷丽娜也无充分证据证明其具体所遭受实际损失，故一审法院对雷丽娜该项主张不予支持。至于雷丽娜提出因雷鸿逾期还款导致其失信产生的名誉损失、精神损害以及因雷鸿到雷丽娜家中闹事导致雷丽娜家人病情恶化所造成的损失，该部分主张明显属侵权法律关系调整的范畴，不应在本案一并处理，故在本案中不予认定及处理。至于雷丽娜要求雷鸿承担雷丽娜名下公积金贷款还款账户被他人盗刷造成雷丽娜损失问题，作为合同当事人，在履行过程中对于相关身份、账号等信息负有非经对方同意不得透露的保密附随义务，但本案中雷丽娜未能提交证据证实其账户确实被盗刷以及被盗刷系因雷鸿违反该义务而导致，故一审法院对雷丽娜该项主张不予支持。
六、关于周冠融要求判令雷鸿向其支付房屋使用费50000元(自2014年10月15日起至2016年6月30日止)的诉请。
雷鸿系依据其与雷丽娜所签订的《指标房转让协议书》、《存量房买卖合同》而占有、使用讼争标的房屋，如前述本院的认定，雷鸿该占有、使用标的房屋的行为有合法依据，不构成对周冠融民事权益的非法侵犯，对于周冠融此项诉请，一审法院不予支持。诉讼过程中，周冠融申请对讼争房屋2014年10月15日起至2016年6月30日期间租金标准进行评估，同理，一审法院不予准许。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、雷鸿与雷丽娜于2008年2月4日签订的《指标房转让协议书》、于2015年5月12日签订的《存量房买卖合同》合法有效；二、雷丽娜协助雷鸿办理将南宁市兴宁区长堽路×号×栋住宅楼×单元×号房（房屋所有权证号：邕房权证字第××号，建筑面积137.14㎡）变更登记至雷鸿名下的手续；三、雷丽娜向雷鸿支付逾期办理房屋过户更名手续违约金（违约金计算：以431364.93元为基数，从2015年5月28日起至南宁市兴宁区长堽路×号×栋住宅楼×单元×号房过户更名至雷鸿名下之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率的1.5倍分段计付）；四、雷丽娜向雷鸿支付律师费20000元；五、驳回雷鸿的其他诉讼请求；六、驳回雷丽娜的反诉请求；七、驳回周冠融的诉讼请求。本诉案件受理费8653元，由雷鸿负担285元，由雷丽娜负担8368元；财产保全费2970元，由雷丽娜负担；反诉案件受理费650元（雷丽娜已预交2633元，由一审法院退回1983元），由雷丽娜负担；周冠融独立之诉案件受理费644元，由周冠融负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：1、对一审查明《指标房转让协议书》，载明：甲方自愿将其参加广西军粮配送中心实行市场运作方式购买的位于长堽路×号建房指标一套转让给乙方，雷丽娜、周冠融提出异议，主张协议中约定的是甲方取得的建房指标转让给乙方，并非甲方购买的建房指标，对雷丽娜、周冠融该异议，本院经核查双方签订的《指标房转让协议书》，第一条约定甲方自愿将本人在本单位参加广西军粮配送中心实行市场运作取得建房指标130平米壹套转让给乙方，一审认定为购买的建房指标有误，本院予以更正。2、雷丽娜、周冠融主张本案诉争的房屋是南宁长堽路×号×栋×单元×号房，并非南宁长堽路×号×栋住宅楼×单元×号房。根据双方提交的证据显示，雷丽娜与雷鸿签订的《指标房转让协议》、《存量房买卖合同》、及雷丽娜与广西军粮配送中心签订的《市场运作方式建设住房合同》中约定的房屋为南宁长堽路×号×栋×单元×号房，雷丽娜取得的房屋产权证登记的房屋为南宁长堽路×号×栋住宅楼×单元×号房，两者的区别仅仅是一个写有住宅楼，一个没有写，其他地址、栋号、单元号、房号均一致，雷丽娜、周冠融并未举证证明南宁长堽路×号×栋×单元×号房，和南宁长堽路×号×栋住宅楼×单元×号房是两套住房，故对雷丽娜、周冠融该异议，本院不予采纳。3、对一审查明雷鸿以雷丽娜名义分别于2007年12月22日、2009年2月27日、2010年1月7日、2010年8月6日向广西军粮配送中心交付诉争首期房款80000元、50000元、2405元、18000元；雷鸿以雷丽娜名义于2010年1月7日交付讼争房屋契税5725.07元；雷鸿亦以雷丽娜名义于2014年8月1日交付讼争房屋物业专项维修资金10559.78元。雷丽娜、周冠融提出异议，并主张80000元首付款是雷丽娜自己支付的，并非雷鸿向广西军粮配送中心支付的，50000元是雷鸿代雷丽娜支付的，2405元、18000元、5725.07元是雷鸿代雷丽娜和周冠融支付的。对80000元首付款，雷鸿、雷丽娜均认可是雷丽娜于2007年12月22日向广西军粮配送中心支付，雷鸿在2008年2月4日才向雷丽娜支付该款，故一审认定80000元首付款也是雷鸿以雷丽娜名义支付有误，本院予以纠正。对其他款项雷丽娜、周冠融均认可是雷鸿支付，但认为并非是以雷丽娜的名义支付，而是代雷丽娜和周冠融支付，但未提供相应证据证实，也与雷鸿与雷丽娜签订的《指标房转让协议书》的约定不符，故对其该异议，本院不予采纳。4、对一审查明双方均确认按揭款以雷丽娜名义办理由雷鸿负责偿还，雷丽娜、周冠融提出异议，并主张雷丽娜办理的住房公积金贷款是由雷丽娜和周冠融负责偿还的，但雷丽娜、周冠融对此未提交相应证据证实，且与其一审自认的事实不符，本院不予支持。5、对一审查明雷鸿、雷丽娜确认讼争房屋现由雷鸿管理、掌控，雷丽娜提出异议，但其在一审庭审中已认可讼争房屋是由雷鸿管理、掌控，其在二审也认可广西军粮配送中心于2012年将讼争房屋交付后，其即将该房钥匙交给雷鸿，故对雷丽娜该异议，本院不予支持。对一审查明其他事实，双方没有异议，本院予以确认。
本院认为，一、关于雷丽娜与雷鸿签订的《指标房转让协议书》、《存量房买卖合同》的效力。《指标房转让协议书》、《存量房买卖合同》均是雷丽娜与雷鸿双方真实意思表示，雷丽娜主张其签订《存量房买卖合同》是被迫签订，但未提交证据证实，本院不予采信。《指标房转让协议书》签订时，雷丽娜虽未取得讼争房屋的所有权，但雷丽娜在2014年10月14日已取得讼争房屋的产权证，而雷丽娜取得产权证后，又与雷鸿于2015年5月12日就讼争房屋的转让签订了《存量房买卖合同》，故双方签订的《指标房转让协议书》、《存量房买卖合同》并未违反相关法律法规关于合同效力性的禁止性规定，上述两份合同均为有效合同。
雷丽娜、周冠融以讼争房屋为两人夫妻共同财产，雷丽娜未经周冠融同意将讼争房屋转让给雷鸿为由主张上述合同无效。对此，本院认为，雷鸿、雷丽娜签订《指标房转让协议书》、雷丽娜与广西军粮配送中心签订《市场运作方式建设住房合同》均在雷丽娜与周冠融结婚之前。虽然讼争房屋取得房屋所有权证是在雷丽娜、周冠融结婚之后，但购买该房屋的首期款80000元，雷鸿在2008年2月4日即雷丽娜与周冠融结婚之前已支付给雷丽娜。雷丽娜与中国工商银行股份有限公司南宁市民族支行就讼争房屋贷款签订的个人购房借款/担保合同是在2009年9月8日，也是在雷丽娜与周冠融登记结婚之前，虽该贷款偿还时间是在雷丽娜与周冠融结婚之后，但该贷款仅是以雷丽娜名义办理，实际是由雷鸿偿还，讼争房屋所有权证亦记载所有权人为雷丽娜“单独所有”，雷丽娜、周冠融并无证据证实讼争房屋属两人夫妻共同财产，故对讼争房屋雷丽娜享有完全的处分权。即便讼争的房屋属于雷丽娜与周冠融的夫妻共同财产，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，前述《指标房转让协议书》、《存量房买卖合同》亦应为有效。且2015年5月15日，雷丽娜、周冠融在南宁市青秀山风景区地方税务局就本案讼争标的房屋交易办理了二手房买卖交易的契税交纳手续，周冠融亦认可前述办税事宜系雷鸿通知其与雷丽娜一同前去办理的，由此可见，周冠融对于雷丽娜将讼争房屋出售给雷鸿一事是明知或应当知道的；周冠融抗辨不知道讼争房屋买卖交易税费手续的办理是针对出卖给雷鸿的，却未能提供相应的证据予以佐证，故一审法院认定周冠融明知雷丽娜将讼争标房屋出卖于雷鸿而未提出异议，视为其同意雷丽娜该出卖行为，并无不当。综上，雷丽娜、周冠融以讼争房屋属两人夫妻共同财产为由，主张雷丽娜未经周冠融同意与雷鸿签订的《指标房转让协议书》、《存量房买卖合同》无效，理由不成立，本院不予支持。
二、关于合同应否继续履行及雷丽娜应否承担违约责任。《指标房转让协议书》、《存量房买卖合同》既为有效合同，双方应按照合同约定履行各自义务。双方约定讼争房屋的购房款为431364.93元。雷鸿表示该价款包含了指标转让金56000元、购房首付款80000元、50000元、2405元、18000元、购房契税5725.07元、物业专项维修资金10559.78元以及偿还按揭款共计208675.08元。雷鸿对于诉讼房屋价款的构成陈述符合《指标房转让协议书》的约定，也与雷鸿提交的雷丽娜出具的收条、相应的转账记录、契税完税证以及物业专项维修资金专用收据相吻合，且雷鸿与雷丽娜签订的《存量房买卖合同》在付款时限中也明确已付清，故雷鸿主张其已付清购房款，本院予以采信。雷鸿已付清购房款，雷丽娜则应依约协助雷鸿办理房屋过户手续。雷丽娜主张雷鸿存在逾期支付银行按揭贷款的行为，违约在先，故其有权行使先履行抗辩权拒绝履行合同约定义务。虽然雷鸿确实存在少量逾期还款的行为，但相对其已履行绝大部分合同义务而言，此仅是雷鸿履行合同过程中的瑕疵，并不构成根本性违约，且雷鸿在2015年5月12日与雷丽娜签订《存量房买卖合同》时已履行完毕支付房款的义务，双方合同明确约定自该合同签订之日起15日内，雷丽娜负责办理完买卖房屋过户变更登记手续，故雷丽娜以雷鸿存在逾期还款为由，主张其有权拒绝履行协助办理过户的义务，本院不予支持。雷鸿要求雷丽娜协助办理诉讼房屋过户变更登记至雷鸿名下，符合双方的约定，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。雷丽娜至今未按约定履行协助办理房屋过户变更登记手续，构成违约，应承担违约责任。《存量房买卖合同》约定，雷丽娜违约，每逾期一日，以房屋转让总价为基数，按月利率3%，赔偿乙方，一审认定合同中约定按月利率3%计付逾期办理过户登记手续的违约金过高，将违约金计算方式调整为：以431364.93元为基数，从雷丽娜逾期之日即2015年5月28日起算至雷丽娜办结讼争房屋过户更名登记手续之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率的1.5倍分段计付，雷鸿对此并无异议，本院予以维持。
三、关于雷鸿应否向雷丽娜承担赔偿责任。雷丽娜主张因雷鸿未按时偿还按揭贷款导致其信用损失。虽然雷鸿确实存在少量逾期还款的行为，但雷鸿已经支付了相应逾期还款产生的利息。雷丽娜主张雷鸿逾期还贷给其造成不良信息记录损失为14117.53元，但未能提交相应证据证实，对其该主张，本院不予支持。至于雷丽娜主张因雷鸿到雷丽娜家中闹事导致雷丽娜家人病情恶化，雷鸿应承担由此所造成的损失及要求雷鸿承担雷丽娜名下公积金贷款还款账户被他人盗刷造成的损失，该部分主张属侵权法律关系调整的范畴，而本案为雷鸿与雷丽娜的合同之诉，雷丽娜的该主张与本案合同之诉不属同一法律关系调整范围，不应在本案一并处理，本院在本案中不予认定及处理。
四、关于雷鸿应否向周冠融支付房屋使用费50000元的问题。雷鸿占有、使用讼争房屋是依据其与雷丽娜所签订的《指标房转让协议书》、《存量房买卖合同》，且是由雷丽娜将房屋交给雷鸿，故雷鸿该占有、使用讼争房屋的行为有合法依据，周冠融要求雷鸿向其支付房屋使用费，没有依据，一审法院不予支持正确。
五、关于雷鸿、雷丽娜、周冠融均诉请的律师费。雷鸿、雷丽娜签订的《存量房买卖合同》约定：“任何一方违约，守约方因提起诉讼而支出的律师费、诉讼费、财产保全费等费用由违约方承担”。现雷丽娜存在逾期办理过户更名手续的违约行为，雷鸿要求其承担本案律师费20000元，符合双方约定，亦有委托代理合同及发票为证，一审法院予以支持正确。雷丽娜要求雷鸿负担其支付的律师费，不符合前述合同约定，本院不予支持。周冠融要求雷鸿负担其因本案支出的律师费，没有合同依据及法律依据，本院亦不予支持。
综上所述，雷丽娜、周冠融的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9303元，由雷丽娜负担4651.5元，由周冠融负担4651.5元，雷丽娜、周冠融已分别预交二审案件受理费9303元，由本院退回雷丽娜多预交的4651.5元，退回周冠融多预交的4651.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 浩
审 判 员 邓 杰
代理审判员 王飞道
二〇一七年三月十日
书 记 员 王 琨