江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏01民终405号
上诉人（原审原告）：江苏苏和设备安装有限责任公司,住所地江苏省扬州市邗江区翠柳苑（现代广场）9-737。
法定代表人：戚懿辉，该公司执行董事。
上诉人（原审被告）：南京金宝房地产开发有限公司,住所地江苏省南京市秦淮区苜蓿园大街88号锦湖大厦。
法定代表人：廬葵心，该公司董事长。
委托诉讼代理人：原斌，江苏博亚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵娴，江苏博亚律师事务所律师。
原审第三人：南京锦湖餐饮娱乐有限公司，住所地南京市秦淮区苜蓿园大街88号。
法定代表人：郑青，该公司经理。
原审第三人：南京昭通投资管理有限公司，住所地南京市秦淮区苜蓿园大街88号北18楼。
法定代表人：姚贵元，该公司经理。
委托诉讼代理人：杨俊，男，该公司员工。
上诉人江苏苏和设备安装有限责任公司（以下简称苏和设备公司）因与上诉人南京金宝房地产开发有限公司（以下简称南京金宝公司）以及原审第三人南京锦湖餐饮娱乐有限公司（以下简称锦湖公司）、南京昭通投资管理有限公司（以下简称昭通公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初9924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
苏和设备公司上诉请求并答辩称：1.撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求；2.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。主要事实与理由：1.一审法院未支持三年房屋租金150万元错误。一审法院支持上诉人赔偿给成宁的定金15万元，上诉人按照标准计算预期损失合理，该定金损失及租金损失与事实相符。2.一审法院认定断水断电后上诉人可以采取其他途径方式维权，避免损失扩大有误。成宁案直至2014年12月18日方才作出终审判决，确认上诉人为所有人。上诉人为避免损失，于2014年7月11日与案外人签订租赁协议，后因断水断电导致案外人损失，上诉人即将面临不利后果。被上诉人断水断电是持续的恶意侵权行为，损失应由被上诉人承担。
南京金宝公司上诉请求并答辩称：1.撤销一审判决，改判驳回苏和设备公司的一审全部诉讼请求；2.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。主要事实与理由：本案争议焦点为侵权主体，一审经询问，认定锦湖公司法定代表人郑青为案涉房屋实际管理水电人员，理应认定锦湖公司系断水断电实际侵权人，应由锦湖公司承担侵权责任。一审法院以郑青在南京中院谈话笔录记载郑青为南京金宝公司职工，又以郑青在另案法院谈话时未签字的笔录上称停水停电为南京金宝公司授意及郑青作为南京金宝公司员工从法院领取过材料为由认定南京金宝公司授权郑青停水停电错误。
锦湖公司、昭通公司述称，请求法院依法裁判。
苏和设备公司向一审法院起诉请求：1、判令南京金宝公司赔偿损失1650000元；2、判令南京金宝公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：1999年1月28日，江苏省大宇设备安装公司（乙方）与南京金宝公司(甲方)签订《协议》，约定：乙方向甲方购买涉案房屋，房屋建筑面积919平方米；甲乙同意该房屋的售价为每平方米5876元，房款合计5400000元；乙方于1999年2月10日前付房款1500000元，余款双方另行协商，决算后签订《南京市商品房买卖契约》；甲方于1999年1月31日前，将房屋交付给乙方。1999年1月29日和1999年2月12日，江苏省大宇设备安装公司分别通过转账支票形式向南京金宝公司支付购房款1000000元和300000元购房款，南京金宝公司出具相应收据。1999年1月底南京金宝公司将位于本市秦淮区苜蓿园大街88号一层102室房屋交付于江苏省大宇设备安装公司。
另查明，2012年10月26日，苏和设备公司（甲方）与成宁（乙方）以及南京馨之房房地产经纪有限责任公司（丙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：甲方承诺位于本市××区苜蓿××大街××号（以下简称88-3号）的房屋为其合法所有，建筑面积约为515平方米，并将该物业出租给乙方使用，房屋用途为商业。租赁期限自2013年3月16日至2023年6月15日。房屋交付后，甲方免收乙方三个月租金。第一年的租金为500000元，租金每半年支付一次，首次付款时间为2013年3月16日，具体以交房之日为准。定金为150000元，自租赁合同签订七日内付清，定金在交房后自动抵充租金。2012年11月1日，苏和设备公司的法定代表人戚新生向成宁出具收条，该收条记载：“收到成宁房租（定金）苜蓿园大街88号-3人民币壹拾伍（万）元正”。2013年3月10日，苏和设备公司的法定代表人戚新生向成宁出具的收条记载：“收到成宁人民币壹拾肆万元正（月牙湖锦湖大厦88号-3房屋租金含肆万押金）”。2013年3月6日至3月10日间，苏和设备公司将88-3号房屋钥匙交给了成宁。之后，该房屋的一直断水断电。2013年3月29日，南京金宝公司向成宁发出《说明》，称成宁承租的88-3号房屋现仍登记在南京金宝房地产开发有限公司名下，与此房屋有关的诉讼正在进行中。2013年4月2日，苏和设备公司（甲方）、成宁（乙方）以及南京馨之房房地产经纪有限责任公司（丙方）签订书面协议，该协议记载：“因甲方无法保证苜蓿园大街88-3号房屋出租后物业无故断水、断电，以及乙方装修消防无法接入主控房，导致消防无法通过，营业执照不能正常申领而无法正常营业。现甲、乙双方协商决定终止合同”。2013年10月成宁至南京市秦淮区人民法院起诉苏和设备公司，请求法院判令：1、苏和设备公司立即向成宁返还各项费用合计人民币440000元（其中双倍定金300000元、租金100000元、保证金40000元）；2、苏和设备公司承担全部诉讼费用。成宁申请法院向对88-3号房屋的停水、停电原因进行调查。2013年12月24日秦淮法院工作人员向郑青进行询问，调查笔录记载郑青身份为南京金宝物业公司主任，调查笔录载明：“郑青称88-3号房屋原来租户是扬州富春，不租之后我们就停水停电，今年年初的时间…，苏和设备公司并不是88-3号房屋的产权人，该套房子的权属存在争议，苏和设备公司的购房款未付清，南京金宝公司与苏和设备公司就88-3号房屋产权归属问题正在进行诉讼，所以南京金宝物业公司停水停电了。南京金宝物业公司受南京金宝公司委托管理，停水停电也是南京金宝公司授意”。调查笔录末尾写明当事人拒绝签字。秦淮法院审理后判决：江苏苏和设备安装有限责任公司于判决生效之日起十日内返还成宁双倍定金300000元、租金100000元、保证金40000元。后苏和设备公司不服上诉至南京市中级人民法院，2014年12月18日南京市中级人民法院作出（2014）宁民终字第2474号民事判决，维持原判决。在该判决书中，载明：“案件在原审过程中，成宁申请原审法院向负责管理88-3号房屋的金宝物业管理有限责任公司就停水、停电原因进行调查。经原审法院向金宝物业管理有限责任公司调查，金宝物业管理有限责任公司称该公司将88-3号房屋供水、供电切断的原因是苏和设备公司目前尚不是88-3号房屋的产权人，该房屋的产权登记人南京金宝房地产开发有限公司和苏和设备公司就88-3号房屋产权归属问题正在进行诉讼，故经南京金宝房地产开发有限公司授意，物业公司将88-3号房屋的供水、供电切断。该行为的目的就是阻止苏和设备公司将88-3号房屋出租”。
另据南京市中级人民法院已生效的（2016）苏01民终2703号民事判决书，审理查明：2004年8月27日，南京南京金宝公司登记为涉案房屋产权人，建筑面积为833.8平方米。1994年江苏省大宇设备安装公司成立，法定代表人为戚新生。2010年2月1日，江苏省大宇设备安装公司名称变更为江苏苏和设备安装有限责任公司即苏和设备公司苏和设备公司，法定代表人由戚懿辉（戚新生儿子）变更为戚新生。2014年3月4日，苏和设备公司法定代表人由戚新生变更为戚懿辉。
一审审理中，一审法院依职权至涉案房屋及国家电网公司了解停水停电情况。经了解，涉案房屋国家电网公司未主动采取停电措施。2017年4月1日，一审法院至秦淮区苜蓿园大街88号对南京江南中鑫物业管理有限公司经理卢静进行询问，其表示苜蓿园大街88号四楼以上住宅由南京江南中鑫物业管理有限公司进行物业管理，四楼以下的裙楼基本系开发商南京金宝公司产权所有，由它的物业公司金宝物业管理，具体是由郑青负责管理，后卢静拒绝在笔录上签字。2017年4月14日，一审法院至秦淮区苜蓿××大街××楼设备房对郑青进行了询问，其陈述：郑青系锦湖公司管理人员，该公司负责管理秦淮区苜蓿园大街88号1-3楼的水电，因苜蓿园大街88号1-3楼的裙楼（除了涉案房屋、银行）最开始由该公司承租，所以一直由锦湖公司进行苜蓿园大街88号1-3楼的水电管理，涉案房屋开始由富春餐饮在租用，后来富春不租了，锦湖公司就停水停电了，原因为该房屋的产权存在争议，在该房屋产权确定后便恢复了供水供电。郑青承认2013年12月24日有秦淮法院的工作人员到该处进行了调查，但当时房屋内还有其他人员，其并没有说过停水停电系南京金宝公司授意，也不存在南京金宝物业管理有限公司，其也不是南京金宝物业管理有限公司的员工。2017年5月17日，一审法院至秦淮区苜蓿园大街88号交通银行月牙湖支行进行调查，工作人员陈行国称交通银行租用南京金宝公司的房屋，一直由郑青、岳会计进行水电管理，水电费开始交给锦湖公司，后交给昭通公司。苏和设备公司称郑青系南京金宝公司员工，提供了2007年9月17日南京市中级人民法院的谈话笔录，该笔录记录记载谈话参加人郑青的身份系南京南京金宝公司职员。苏和设备公司另提供南京金宝公司、昭通公司、锦湖公司工商信息的网络打印件及昭通公司出具的收据复印件一份，称2016年12月底缴纳水电费给郑青，由郑青开出了盖有昭通公司公章的收据，可以证明南京金宝公司、昭通公司、锦湖公司为关联公司。另郑青于2016年12月1日持南京金宝公司开具的介绍信，前往一审法院领取南京金宝公司的诉状材料。庭审中郑青陈述苜蓿园大街88号的裙楼（1-3楼）只有一个配电房，从1999年开始一直由其负责管理。
一审法院还查明，南京金宝物业管理有限公司成立于1998年11月6日，2004年7月13日吊销执照。锦湖公司成立于1992年11月28日，法定代表人为郑青，系公司执行董事，也为自然人股东。2016年8月，秦淮区苜蓿园大街88号一层102室的房屋产权变更登记至苏和设备公司名下，建筑面积为833.8平方米，88-3号房屋即涉案房屋为其中一部分，建筑面积约为515平方米。2008年1月1日至2011年12月31日间，第三人锦湖公司（乙方）租赁南京金宝公司南京南京金宝公司（甲方）位于苜蓿园大街88号的房屋，建筑面积合计4828平方米，双方签订了房屋租赁合同，约定：甲方将向乙方提供水电，乙方应每月及时按实向有关部门缴纳所有水电费用，乙方未按本合同所定之期限交纳房租，超过一个月，甲方有权停止向乙方提供水电。2012年至2014年间，在秦淮区苜蓿园大街88号裙楼营业的交通银行月牙湖支行、招商银行月牙湖支行、紫金农商行月牙湖支行将水电费缴纳给第三人锦湖公司。2013年12月31日，南京金宝公司、第三人昭通公司联合向交通银行月牙湖支行发出通知：南京金宝公司将您单位所租苜蓿园大街88号（锦湖大厦）营业用房从2014年1月1日委托南京昭通投资管理有限公司管理。所发生的水电费、停车费及相关费用自2014年1月1日起由昭通公司向贵单位收取。2014年开始交通银行月牙湖支行、招商银行月牙湖支行、紫金农商行月牙湖支行将水电费缴纳给第三人昭通公司。
一审法院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。行为人因过错侵害他人民事权益的，应当承担侵权责任。案涉房屋在苏和设备公司、南京金宝公司双方签订房屋买卖合同后，已由南京金宝公司交付于苏和设备公司，虽然一直延至2016年8月才办理房屋产权证，但自房屋交付之日起，苏和设备公司已依据合同获得占有、利用该房屋的权利。苏和设备公司主张南京金宝公司系实施停水停电的授意人，为实际侵权人，主要依据为2013年12月24日一审法院另案所作的调查笔录及南京中院判决书认定的事实：郑青陈述系南京金宝公司授意南京金宝物业公司停水停电。南京金宝公司称自己非为水电管理人，也非水电维修人，未实施侵权行为，不应承担责任。苏和设备公司、南京金宝公司争议的焦点为侵权人是否系南京金宝公司。一审法院认为，南京金宝公司在2016年8月前都为涉案房屋的登记产权人，2013年3月南京金宝公司向涉案房屋承租人成宁发出《说明》，亦表明其名义产权人身份，2013年底南京金宝公司也发给租户交通银行月牙湖支行通知，授权第三人昭通公司代收水电，故南京金宝公司对外即为水电管理人，南京金宝公司有管理水电的权利和义务。对于2014年之前的水电管理，南京金宝公司及第三人锦湖公司均称由锦湖公司代管，原因系南京金宝公司处无人，一直由锦湖公司代管并形成惯例，但这并未改变南京金宝公司水电管理人的身份。故对于南京金宝公司称自己非水电管理人的抗辩，一审法院不予采纳。在一审法院于2017年4月14日对郑青所作笔录中，郑青表示其非南京金宝物业有限公司员工，也未称停水停电系南京金宝公司授意。对比前后笔录，内容相差较大。一审法院认为，郑青身份从现有证据看为锦湖公司的法定代表人，但郑青在其他案件中又以南京金宝公司的工作人员出现过，在本案中也以南京金宝公司的工作人员身份前来领取诉讼材料，且南京金宝物业有限公司已在2004年吊销营业执照，郑青在调查笔录中亦否认系南京金宝物业有限公司的工作人员，结合一审法院对南京江南中鑫物业管理有限公司、交通银行月牙湖支行的调查，可以确认一致的是：苜蓿园大街88号（锦湖大厦）1-3楼的水电一直由郑青操作管理，郑青实施了断电断水。鉴于郑青的陈述前后不一，一审法院采信南京市中级人民法院（2014）宁民终字第2474号民事判决书中确认的部分事实，同时因郑青与南京金宝公司之间存在关联利害关系，一审法院认定2013年郑青实施的断水断电系由南京金宝公司授意，实际侵权人应为南京金宝公司。对于郑青称其代表第三人锦湖公司管理水电，因涉案房屋产权存在纠纷故第三人停水停电，一审法院认为，第三人锦湖公司与苏和设备公司不存在利害关系，在其未获得登记产权人授权情形下，其所称断水断电的理由不符合常理，一审法院对此不予采信。对于苏和设备公司主张的损失，因2013年的断电，苏和设备公司已经向第三方成宁赔偿150000元定金，一审法院对此损失予以确认；苏和设备公司主张的租金损失1500000元（3年的房租），一审法院认为，苏和设备公司依据房屋买卖合同占有该房屋，其本可以通过出租方式获取利益，在停水停电发生之后，其预期收益必然受损，但苏和设备公司主张三年的租金损失过高，苏和设备公司在断水断电事件发生后，可以及时通过其他途径方式进行维权，避免损失的扩大，一审法院对房租损失酌情定为166667元。故苏和设备公司的损失为316667元，南京金宝公司应予以赔偿。
判决：一、南京金宝房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿江苏苏和设备安装有限责任公司损失316667元。二、驳回江苏苏和设备安装有限责任公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费19650元，由苏和设备公司负担15879元，南京金宝公司负担3771元
当事人对一审法院查明的事实并无异议，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提供新的证据。
本案二审的争议焦点为：南京金宝公司是否应赔偿苏和设备公司损失。
本院认为，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。涉案房屋在苏和设备公司、南京金宝公司双方签订房屋买卖合同后，已交付给苏和设备公司，苏和设备公司已依据该合同享有占有、使用、收益的权利。但涉案房屋一直停水停电，苏和设备公司无法正常使用、收益，侵权人应该赔偿苏和设备公司相应损失。断水断电的具体实施人虽为郑青，但综合法院查明的事实以及郑青在关联案件中接受法院调查时的陈述，可以认定该断水断电行为是受南京金宝公司授意。郑青虽在本案中予以否认，但该否认实为对其之前陈述的反言，根据禁反言规则，本院不予采纳。结合郑青在另案中曾以南京金宝公司的工作人员身份出现，在本案中南京金宝公司也曾向一审法院出具介绍信，介绍郑青作为南京金宝公司员工领取南京金宝公司诉讼材料，一审法院认定应由南京金宝公司承担侵权责任，并无不当。一审法院综合本案实际情况，酌定南京金宝公司应该赔偿损失的数额，亦符合实际情况。
综上，苏和设备公司、南京金宝公司上诉请求依据不足，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19650元，由江苏苏和设备安装有限责任公司负担9825元，南京金宝房地产开发有限公司负担9825元。
本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 张卓慧
二〇一八年四月八日
书记员 汪海燕