新疆维吾尔自治区乌鲁木齐县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌民一初字第474号
原告：马艳萍。
委托代理人：师玉闽，新疆星河律师事务所律师。
被告：新疆新城力鼎房地产开发有限公司，住所地：乌鲁木齐县萨尔达坂乡白湖路1599号。
法定代理人：邱新明，系该公司经理。
委托代理人：赵贞，新疆威宇律师事务所律师。
第三人：华夏银行股份有限公司河南路支行，住所地：乌河南西路77号。
法定代理人：史黎明，系该行行长。
委托代理人：谢海明，新疆力和力律师事务所律师。
委托代理人：郭锦云，新疆力和力律师事务所律师。
原告马艳萍与被告力鼎房产公司、第三人华夏银行河南路支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月2日受理后，适用简易程序于2015年12月21日公开开庭进行了审理，原告马艳萍、被告力鼎房产公司委托代理人赵贞、第三人华夏银行河南路支行委托代理人谢海明、郭锦云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：我与第一被告于2013年6月12日签订了《商品房买卖合同》，购买的位于乌鲁木齐县萨尔达坂乡白湖路1599号力鼎新城盛世华府东区9栋1单元802号的房屋，建筑面积94.04㎡，总房款为475654.32元，首付143654.32元，其余款由第一被告提供担保，原告在第二被告处办理了银行贷款。原告于2013年9月18日开始至2015年10月31日止缴纳银行贷款68352元，共缴纳房款合计总额为212006.32元。加上原告支付的契税、维修基金、工本费、公证费等原告已缴纳17083.04元。由于第一被告违约，原告与第一被告之间的《商品房买卖合同》已被法院解除，现要求：一、第一被告返还购房款及购房相关费用224739.36元；二、第一被告支付房款利息17610.83元；三、第一被告赔偿因违约造成的损失26836.42元；四、第一被告赔偿违约金47565.4元；以上合计316752.01元。五、解除原告与第二被告的《个人房屋抵押借款合同》；六、诉讼费由第一被告承担。
被告力鼎房产公司辩称：原告用法院判决书证明与我们签订的合同是不属实的，因为面积误差超过3﹪，原告有权退房，所以一审法院依照原告的要求判决解除合同，并非撤销合同，真实性认可，与本案的关联性不认可。根据买卖合同的补充协议第四条：双方约定在履行过程中不能擅自终止合同，如有特殊原因要求终止的，经双方协商一致的情况下，责任方承担违约责任。我们不是责任方，不同意原告的诉讼请求。我们并没有向原告收取购房相关费用，不同意返还。针对第三、四项诉求，违约金和损失属于重复主张，房产公司并没有违约，虽然已解除合同，但不是因为我方违约而解除合同，所以我们不承担各项诉讼请求及费用。第五项与我公司无关。
第三人华夏银行河南路支行诉称：1、原告的主体不适格，根据合同的相对性原则，本案的第二被告并非当事人，不享有合同权利，也不承担合同义务，不应作为被告参加诉讼，法庭应当驳回原告的诉求。2、原告要求解除与我方的《个人房屋抵押借款合同》诉求不成立，签订此合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合同签订之后，我行足额将贷款发放，完成了相关义务，原告要求解除合同既无法律依据也无事实依据。3、商品房买卖合同与个人房屋抵押借款合同是两个独立的合同，不能混为一谈，即使根据原告与被告签订的合同由于第一被告存在违约行为，原告可以提出解除房屋买卖合同。根据最高人民法院的司法解释，合同解除后，应向答辩人返还已支付的借款及利息，现原告只是提出解除合同，并未说明由谁偿还借款本息，对答辩人不公。4、原告用行为表示不再履行与答辩人的借款合同，按照合同约定，答辩人有权要求提前偿还我行的借款本息，第一被告承担连带责任。原告要求解除《个人房屋抵押借款合同》无事实依据。请法院驳回原告的诉讼请求，维护第三人的合法权益。
经审理查明，2013年6月12日，原告与被告力鼎房产公司签订了一份编号为1211916的《商品房买卖合同》，购买了被告公司的位于乌鲁木齐县萨尔达坂乡白湖路1599号力鼎新城盛世华府东区9栋1单元802号商品房一套，合同第三条约定原告所购房建筑面积为94.04㎡。原告于2013年6月12日向被告力鼎房产公司交清了首付款143654.32元，2013年7月10日，原告（抵押人）与第三人（抵押权人）华夏银行河南路支行及被告（保证人）力鼎房产公司签订了《个人房屋抵押借款合同》。约定：总房款为475654.32元，首付143654.32元，本合同第3条贷款金额为332000元。贷款期限为20年，即从2013年7月10日起至2033年7月10日止。2013年8月起至2015年11月，共还贷款68352元。原告得知被告所要交付房屋结构有变及有误差4.67㎡后，找到被告要求退房，解除合同。
另，原告在签订合同后已缴纳契税7141.95元、维修资金费9513.09元、工本费378元、公证费50元，四项费用合计17083.04元。2015年3月3日，原告以第一被告违约解除合同为由向本院起诉。2015年5月25日（2015）乌民一初字第136号民事判决书，判决解除合同。被告提出上诉，2015年10月19日（2015）乌中民四终字第1090号民事判决书作出驳回上诉维持原判的判决。
以上事实，有《商品房买卖合同》、《个人房屋抵押借款合同》，收据、凭证、契税凭证、维修资金凭证、还款清单、及各项应交费用凭证，一、二审法院民事判决书、当事人陈述为证。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，系合法有效合同，双方均应严格按约履行。由于被告力鼎房产公司在房屋修建完毕之后，擅自改变了房屋的户型及面积误差比绝对值超出3﹪，原告马艳萍于2015年3月以解除与被告力鼎房产公司的《商品房买卖合同》为由向本院提起诉讼。2015年5月25日对受理的（2015）乌民一初字第136号民事案件，进行了审理后，判决解除了双方的合同。被告力鼎房产公司不服判决，上诉乌鲁木齐市中级人民法院，2015年10月19日，中院（2015）乌中民四终字第1090号民事判决书维持了本院的判决。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。对其原告要求解除个人购房借款及担保合同的请求予以支持。对第三人主张原告与我行签订的《个人房屋抵押借款合同》所形成的借款关系是独立的于买卖合同关系之外的法律关系，解除《房屋买卖合同》并不构成撤销《个人房屋抵押借款合同》的条件，要求本院驳回原告的诉讼请求的理由不能成立。本院不予支持。
合同解除后，尚未履行的、终止履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房买卖合同解除后被告力鼎房产公司理应向原告马艳萍返还购房款本金143654.32元、签订贷款合同后所缴纳的房屋贷款68352元及买房所产生的契税、维修基金、公证费、工本费的费用17083.04元，合计224739.36元。原告第一项诉讼请求合计数额为224739.36元，本院核实数额为229089.36元，比其核实的数额少4350元，符合法律规定。本院对原告的诉讼请求予以支持。第二项诉讼请求：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。所以原告请求购房款利息计算方式是按照银行利率计算，符合相关规定，本院予以支持。被告力鼎房产公司理应向原告支付利息17610.83元。针对原告第三项请求：被告力鼎房产公司赔偿因违约造成的损失26836.42元，因未提供相关证据证实此主张，故本院不予采纳。针对原告第四项请求：被告力鼎房产公司支付违约金47565.4元，原告依据原、被告双方签订《商品房买卖合同补充协议》第四项按总房款的10﹪赔偿过高，本院综合考虑予以部分支持。即按总房款的3﹪计算，应支持的部分为（475654.32元ⅹ3﹪）14269.63元。针对原告第五项请求：解除与第三人华夏银行河南路支行的《个人房屋抵押借款合同》的诉求予以支持。对其第三人华夏银行河南路支行要求继续履行《个人房屋抵押借款合同》的诉求不予采信。本院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：以担保贷款为房款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理，未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：
一、被告力鼎房产公司返还原告马艳萍购房款及购房相关费用合计224739.36元（其中首付款143654.32元，银行还贷款68352元，契税7141.95元、维修基金9513.09元、公证费50元、工本费378元）；
二、被告力鼎房产公司赔偿原告马艳萍购房款利息17610.83元；
三、被告力鼎房产公司赔偿原告马艳萍购房违约金14269.63元（475654.32元ⅹ3﹪）；
四、解除原告马艳萍与第三人华夏银行河南路支行、被告（保证人）力鼎房产公司的《个人房屋抵押借款合同》；
五、驳回原告马艳萍第四项赔偿损失的诉讼请求；
六、驳回第三人华夏银行河南路支行要求继续履行《个人房屋抵押借款合同》的诉讼请求；
以上被告力鼎房产公司给付原告马艳萍款项合计256619.82元，须于本判决生效后十日内付清，如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案原告请求标的316752.01元，核定给付金额256619.82元，案件受理费6051.28元（原告已预交）减半收取3025.84元，由原告负担451.19元，由被告负担2574.65元，剩余案件受理费3025.64元，由本院退还原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
审判员 ：肖玲
二〇一六年二月二十九日
书记员 ：李娜