江苏省靖江市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1282民初2621号
原告杨尉。
委托代理人瞿卫东，江苏苏泰律师事务所律师。
被告江苏龙启房建置业有限公司，住所地江苏省靖江市江阴经济开发区靖江园区人民南路东侧2幢。
法定代表人周璐，董事长。
委托代理人周章明，江苏百川通律师事务所律师。
原告杨尉与被告江苏龙启房建置业有限公司为商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月21日受理后，依法由代理审判员孙萌萌适用简易程序，于2016年5月18日公开开庭进行了审理。原告杨尉委托代理人瞿卫东，被告龙启公司委托代理人周章明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年10月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的靖江龙启城南大院B6幢302号房屋（以下简称302房屋），建筑面积115.24平方米，总价552546元。出卖人在讼争房屋交付后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（以下简称报备案）。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意由出卖人按日支付买受人已付房款万分之二的违约金。2013年12月28日，被告按合同约定期限向原告交付了302房屋，并收取了产权代办费用8527元，原告实际支付被告房款548567元。但时至今日，被告一直未为原告办理302房屋产权证，仅预支付了原告3000元违约金。请求判令被告支付原告逾期办理产权证的违约金50320元（按照每日万分之二自2014年12月24日起计算至2016年4月22日，已付的3000元已扣减）。
被告龙启公司辩称：原告所述其与我司签订房屋买卖合同、我司在2013年12月28日向原告交付了302房屋、收取原告实际购房款548567元、产权代办费8527元以及预支3000元违约金属实。被告未能在约定的期限内向产权登记机关报备，是因江阴－靖江工业园区管委会（以下简称管委会）未履行职责，将位于小区红线外环保不达标的靖江市山昌混凝土有限公司（以下简称山昌公司）最迟在2013年拆除，致使该建设项目不能通过环保部门的环境评估验收，使被告至今未能报备案。被告本着对业主负责的态度，通过多种渠道和方式强烈要求管委会迅速拆除山昌公司，并以诉讼的方式要求管委会履行义务。管委会再次承诺在2015年底拆迁山昌公司，但仍未履行。管委会对山昌公司的拆迁行为，属于政府征收、征用行为。而被告未能按期办理产权报备及办理房屋产权证，是管委会未按承诺履行拆除山昌公司行为所致，非被告故意为之，属合同约定和法律规定的不可抗力的免责事由。故被告不应对不能办理房屋产权证承担违约责任，被告支付每户违约金3000元，是应政府要求，不代表被告认可违约。请求驳回原告的诉讼请求。退一步，即使被告构成违约，起算日期也应扣除办证所需的15天时间，只能从2015年1月12日开始计算，且违约金的标准也过高，延期办证并不必然造成原告的损失，违约金标准应当参照一年期贷款基准利率4.35%，调整至每天万分之一为宜。
针对被告辩称原告补充陈述：被告所述情况不属于不可抗力，山昌公司在被告开发项目前就存在，环保部门在项目环保批复中也告知了风险，原被告在合同中对办理权证事宜也预留了期限，所以，被告对山昌公司不能按时搬迁、项目无法通过环保验收、不能如期报备及无法按约办理权证的情况是可以预见、避免、克服的。被告的行为违反了合同的约定，应当根据约定，承担违约责任，且违约金起算日以及标准应当按照合同约定确定。
经审理查明：2012年10月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定其向被告购买302房屋，出卖方应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按“合同继续履行，出卖人应按日支付买受人已付房款万分之二的违约金”。2013年12月28日被告向原告交付了302房屋并收取了原告代办房屋产权证费用8527元，经双方结算，原告实际支付被告购房款548567元。因302房屋所在的建设项目未通过环保部门的环境保护验收，被告至今未能办理权属登记的备案，致未能为原告办理房屋产权证书，被告已支付了原告3000元违约金。
另查明：被告在2012年9月取得H2-9地块建设用地许可证及龙启城南大院二期规划许可证，并开发建设该项目。泰州市环境保护局江阴－靖江工业园区分局对该项目关于环境影响报告的批复时告知被告，项目东侧的山昌公司必须按环评要求实施，否则因此而产生的相关问题由项目方负责，此项作为本项目竣工验收的必备条件。
上述事实，有原告提供的302房屋商品房买卖合同、销售不动产发票，被告提供的管委会2012年4月1日情况说明、泰州市环境保护局江阴－靖江工业园区分局《关于对江苏龙启房建置业有限公司对沿江高等级公路南侧H2－9地块（城南大院）项目环境影响报告书的批复》、房屋销售结算、收条等以及原、被告当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：本案原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律规定，系有效合同，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。但被告于2013年12月28日向原告交付302房屋并收取原告办理产权证的费用后，至今未按合同约定将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，致使原告未能取得302房屋的权属证书，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。现原告要求被告自逾期之日起承担违约金，并扣减了被告已支付的3000元违约金，符合双方约定和法律规定，本院予以支持，被告要求给予15天办证期限的辩称意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。至于原告主张的违约金标准，并不超过双方约定及法律规定，被告要求调整违约金标准的辩称意见，本院亦不予采纳。
我国合同法规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中被告不能报备案，从而不能为原告办理产权证，是因为其开发的原告所购商品房项目无法通过环保部门的环境保护验收，而环保部门不予验收是因为该项目东侧山昌公司致环境污染，而该污染源在被告开发该项目时即存在，环保部门在该项目环保批复时亦告知被告山昌公司必须按照环评要求实施，否则产生的相关问题由项目方负责。该污染源存在不能按期搬迁的可能性，也就存在届期仍无法通过环境评估验收、无法如期报备案、无法如期为原告办理产权证的可能性，故被告不能如期办产权证不是不能预见，不是不可抗力造成的。故被告抗辩称不应承担违约责任的意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
被告江苏龙启房建置业有限公司在本判决发生法律效力后十日内向原告杨尉支付逾期办理房产权属证书违约金50320元（按房款548567元以每日万分之二自2014年12月24日起计算至2016年4月22日止，已扣除被告支付原告的3000元）。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1144元减半收取572元，由被告江苏龙启房建置业有限公司负担（原告已预交，被告在履行判决时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1144元。
代理审判员 孙萌萌
二〇一六年七月八日
书 记 员 陈 强
本判决援引的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以行当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。