河北省承德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀08民终702号
上诉人（原审被告）：承德富华房地产开发集团有限公司，住所地：承德双桥区石洞子沟富华山庄内。
法定代表人：隋鑫，董事长。
委托诉讼代理人：顾云凤，河北山庄律师事务所律师。
委托诉讼代理人：索晓君，男，1972年6月7日出生，满族，住承德市隆化县，该公司经理。
被上诉人（原审原告）：陈博君，女,1966年3月14日出生，蒙古族，个体，住河北省承德市。
委托诉讼代理人：李明杰，河北秉通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙长才，男，1958年11月2日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。
上诉人承德富华房地产开发集团有限公司因与被上诉人陈博君因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2017）冀0802民初3600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人承德富华房地产开发集团有限公司的委托诉讼代理人顾云凤、索晓军，被上诉人陈博君的委托诉讼代理人李明杰、孙长才到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
上诉人承德富华房地产开发集团有限公司上诉请求：一、请求二审法院撤销一审判决，依法驳回被上诉人的起诉或依法改判；二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、本案不属于人民法院民事案件的受理范围，被申请人应当依法向房屋拆迁管理部门申请仲裁裁决。根据法律法规、司法解释和地方性政府规范性文件的规定，拆迁安置补偿纠纷，拆迁当事人之间未达成安置补偿协议的，不属于人民法院受案范围。人民法院作为民事案件受理的房屋拆迁安置补偿纠纷，必须是已经签订书面拆迁安置补偿合同，因合同履行过程而发生的纠纷。本案中，被上诉人作为被拆迁人未与拆迁人达成安置补偿协议，就安置补偿数额发生争议，应当由拆迁管理部门进行行政裁决，人民法院不能作为民事案件直接受理，已经受理的应当依法驳回起诉。二、上诉人不是实际拆迁人,不是房屋拆迁安置补偿合同的相对人,不负责对被拆迁人的具体安置。上诉人只负责向政府提供安置房源或货币补偿资金,与被上诉人不产生直接的法律关系。三、被上诉人诉称的具有批示的15.3㎡的平房根本不存在。被上诉人一审提交的2004年7月7日《承德市房屋拆迁现场勘察登记表》,其中平房“15.3㎡”,系被上诉人自报面积。一审判决认定被申请人有三处被拆迁房屋与客观事实严重不符。四、一审法院适用法律错误。一审判决,虽然引用了政府1号令,但是按12号令的安置方法分别安置,严重违背了拆迁政策。
被上诉人陈博君辩称，上诉人与被上诉人于2008年9月份前达成了拆迁安置补偿协议后，将房屋在承德市公证处的公证下交付上诉人，已经履行了搬迁义务，上诉人因房价上涨等因素否认拆迁安置补偿协议，违反合同约定和法律规定，现被上诉人提起民事诉讼向上诉人主张民事权利，合法权益应受法律的保护。故本案一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。理由如下：一、2008年云山南拆迁区域房屋征收时，上诉人与被上诉人已经形成了拆迁安置补偿协议。然而，在房屋面临回迁之时，因近十年房屋价格多次大幅上涨，上诉人违反诚实信用原则，明确拒绝向被上诉人履行安置补偿义务，该案属于人民法院的民事受案范围。根据法律规定未确定补偿方式的，不产生搬迁行为。被上诉人陈博君作为400余户被拆迁人中第七位交付房屋的被拆迁人，已经与上诉人之间于2008年9月份前达成了口头拆迁安置补偿协议。然而，上诉人因房价多次大幅上涨而反悔，属于人民法院受理民事诉讼案件的范围。退一步讲，若上诉人坚持否认与被上诉人之间已经形成了房屋拆迁安置协议，却在没有政府裁决作出征收决定的情况下拆除了被上诉人的被征收房屋，系违法拆除行为，本案也属于人民法院民事案件受案范围。二、上诉人虽然不是拆迁安置补偿的合同文本中的形式主体，但实体上系云山南区域房屋征收之安置补偿的权利和义务的主体，权利义务是对等的，上诉人作为开发企业不能仅享受开发过程中的各项优惠政策，却拒绝向被拆迁人履行安置补偿义务，将责任义务推给政府。一审庭审中上诉人特别授权的委托诉讼代理人索晓君认可上诉人承德富华房地产开发集团有限公司系“云山南地块拆迁计划与安置”的义务主体，故一审人民法院依据上诉人的自认确定案件事实符合法律规定。三、被上诉人陈博君提供的证据证实被拆迁的房屋为总面积45.3㎡两处私产，以及无批示小房16.56㎡，上诉人没有证据反驳该事实，应承担举证不能的不利后果。四、一审人民法院适用最新法律法规进行审判，一审法院民法院引用最新的承德市政府1号令及拆迁政策对本案进行裁判适用法律正确。
一审法院认定的事实，原告陈博君于2003年11月19日购买案外人付亮坐落于双桥区××报社××层小楼。合同标明该房屋为50.28㎡产权房屋及北墙相邻自建房16㎡、南院自建小棚16㎡及东墙外小房20㎡。房款于2004年3月2日付清。
2008年，案外人原承德市三年大变样拆迁办公室（承德市城镇建设三年上水平工作领导小组）负责对原告陈博君位于云山南拆迁区域的上述房屋拆迁。2008年9月1日，承德市三年大变样拆迁办公室根据国务院第305号令国务院《城市房屋拆迁管理条例》、河北省政府第17号令《河北省承德市房屋拆迁管理办法》、承德市人民政府令（2006）第1号《承德市房屋拆迁管理实施办法》等法律法规及政策，结合云山南地块的实际情况，制定了《云山南地块拆迁计划与安置补偿方案》。2008年9月12日，承德市三年大变样拆迁办公室向各拆迁人下发《拆迁须知》。上述两份文件确定，被拆迁房屋范围内占用的国有土地使用权取得方式、占地面积，以《国有土地使用证》或市国土资源部门土地登记档案的记载为准。选择房屋产权调换的被拆迁人，调换后超出面积部分双方以平均价每平方米4500元结算差价，产权调换只允许增扩一室户型，回迁房无楼层差价。产权调换住宅楼房的户型为不低于50㎡、60㎡、70㎡、80㎡、90㎡。2008年10月31日以前交房验收合格的被拆迁人，可享受被拆迁房屋有效产权面积评估单价20%的奖励。计算房屋差价款时，根据评估价格计算货币补偿的同时，增加附属设施补偿费，根据承德市拆迁管理部门发布的附属设施补偿系数，拆迁具有有效证件的单元式多层楼房和原设计具有独立厨、卫使用功能的楼房安置到高层住宅楼的系数应为0.42。选择产权调换的被拆迁人，由拆迁人付给被拆迁人15元/㎡的搬迁补助和10元/月/㎡的过渡安置补助费。
2008年9月23日在承德市公证处的公证下，原告陈博君将双桥区××报社××层小楼交付第三人承德市城镇建设三年上水平工作领导小组，履行完毕搬迁义务。原告陈博君的被拆迁房屋有产权面积为30㎡，评估单价为4370元/㎡，有批示平房一套15.3㎡，被告未出具《分户评估报告》，另有一间无批示小房为16.56㎡，评估单价为550元/㎡，该房屋为二层小楼的第二层，没有单独的厨、卫使用功能。原告与承德市城镇建设三年上水平工作领导小组并未达成书面拆迁安置补偿协议。
被告承德富华房地产开发集团有限公司是现“云山南地块拆迁计划与安置”的权利和义务主体。云山南拆迁区域实际安置情况为选择产权调换的安置面积为50㎡、60㎡、70㎡、80㎡、90㎡、110㎡。
被告承德富华房地产开发集团有限公司为云山南地块拆迁的安置区域为富华新天地二期B#、C#、D#、E#。
一审法院认为，原、被告认可“云山南地块拆迁计划与安置”的权利与义务主体系被告承德富华房地产开发集团有限公司，二者之间虽未签订书面的拆迁安置补偿协议，但原告已将被拆迁房屋交由被告拆除，被告应在拆迁区域为原告安置房屋。庭审中原告陈博君提出其被拆迁房屋面积有产权的为30㎡，有承德市双桥区城乡建设环境保护局的批示的平房为15.3㎡，无批示小房16.56㎡，被告承德富华房地产开发集团有限公司虽不认可存在15.3㎡的平房，但从被告方提交的2008年9月7日形成的承德市房屋拆迁现场勘察登记表中，体现出陈博君被拆迁房屋中存在15.3㎡的平房，结合承德市国土资源局出具的《拆除房屋勘察登记情况汇总表》中陈博君被拆迁房屋为私产30㎡，以及区域规划私产15.3㎡，安置实物2套楼房的记载，根据承德市三年大变样拆迁办公室制定的《云山南地块拆迁计划及安置补偿方案》以及下发给被拆迁人的《拆迁须知》中“被拆迁房屋范围内占用的国有土地使用权取得方式、占地面积，以《国有土地使用证》或市国土资源部门土地登记档案的记载为准。”的政策规定，本院确认被告承德富华房地产开发集团有限公司应为陈博君安置楼房2套。根据拆迁政策本院认定选择房屋产权调换的被拆迁人，调换后超出面积部分双方以平均价每㎡4500元结算差价。
从被告承德富华房地产开发集团有限公司所制的《云山南拆迁区域验收、抽号、安置情况一览表》可以看出，通过产权调换方式安置房屋的面积大多数都在90㎡以上，本院认为依照云山南拆迁区域的实际拆迁安置情况，结合原告陈博君的交付被拆迁房屋的时间及顺序，本院酌定被告承德富华房地产开发集团有限公司为原告陈博君安置两套面积分别不低于80㎡、90㎡的住宅。
对于被告承德富华房地产开发集团有限公司应向原告陈博君支付的各项补助、优惠金额折抵房屋面积差价款的问题。原审法院认为，承德市三年大变样拆迁办公室制定的《云山南地块拆迁计划及安置补偿方案》以及下发给被拆迁人的《拆迁须知》中确定，选择产权调换的被拆迁人，由拆迁人付给被拆迁人15元/㎡的搬迁补助，被告无异议，本院予以支持。被告提交的编号为报社二层楼10-1的分户评估报告确认16.56㎡无批示小房的拆迁安置补助费用为9108元，本院予以支持。被拆迁房屋并非多单元式多层楼房和原设计具有独立厨、卫使用功能的楼房，原告要求附属设施补偿应增加系数为0.42予以安置，本院予以支持。原告陈博君于2008年9月23日交付房屋，在优惠期内，要求优惠奖励30%，根据拆迁政策，本院支持优惠奖励20%。
一审法院认定，被拆迁房屋30㎡的各项补助、优惠金额折抵房屋面积差价款后，原告陈博君应向被告缴纳房屋面积差价款183060.00元（一、被告应向原告支付各项补助、优惠金额的总金额：1、被告应付给原告被拆迁房屋货币补偿金额：30㎡×（1＋0.42）×4370元/㎡=186162.00元；2、被告应给予原告原房产权面积市场评估单价的优惠：30㎡×4370元/㎡×20%=26220.00元；3、附属建筑及附属物的价格：9108元；4、搬迁补助费30㎡×15元/㎡=450元。1-4项合计：221940.00元）。二、90㎡房屋的总价款：90㎡×4500元=405000.00元。三原告陈博君应向被告缴纳房屋面积差价款：405000.00元-221940.00元=183060元）。
被拆迁房屋15.3㎡的各项补助、优惠金额折抵房屋面积差价款后，原告陈博君应向被告缴纳房屋面积差价款251455.68元（一、被告应向原告支付各项补助、优惠金额的总金额：1、被告应付给原告被拆迁房屋货币补偿金额：15.3㎡×（1＋0.42）×4370元/㎡=94942.62元；2、被告应给予原告原房产权面积市场评估单价的优惠：15.3㎡×4370元/㎡×20%=13372.2元；3、附属建筑及附属物的价格：/元；4、搬迁补助费15.3㎡×15元/㎡=229.5元；1-4项合计：108544.32元二、80㎡房屋的总价款：80㎡×4500元=360000.00元。三原告陈博君应向被告缴纳房屋面积差价款：360000.00元-108544.32元=251455.68元）。
一审法院还认定，被告承德富华房地产开发集团有限公司应向原告陈博君支付的各项补助、优惠金额折抵房屋面积差价款后，原告陈博君应向被告承德富华房地产开发集团有限公司补缴房屋面积差价款434515.68元。
对于被告承德富华房地产开发集团有限公司是否有义务向原告陈博君支付过渡费。原审法院认为，承德市政府1号令、承德市三年大变样拆迁办公室制定的《云山南地块拆迁计划及安置补偿方案》以及下发给被拆迁人的《拆迁须知》中确定，选择产权调换的被拆迁人，由拆迁人付给被拆迁人10元/月/平的过渡安置补助费。被告承德富华房地产开发集团有限公司验收原告陈博君的被拆迁房屋后，至今未向原告陈博君交付房屋，亦未支付过渡费用，违反法律法规、政策的规定，故对原告陈博君主张的拆迁过渡费予以支持。被告认为合理工期为50个月，本院予以认定，期间每平方米每月补偿标准执行承德市政府1号令以及《云山南地块拆迁计划及安置补偿方案》，即10元/月/㎡；对期满后的过渡费用，执行承德市政府1号令，即20元/月/㎡，给付至交付拆迁安置房屋为止。据此判决：一、由被告承德富华房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内将富华新天地二期B#、C#、D#、E#区域中安置原告陈博君面积分别为80㎡、90㎡的住宅两套。同时，原告陈博君向被告承德富华房地产开发集团有限公司补缴房屋面积差价款434515.68元（该金额按补缴至面积为80㎡、90㎡各一套计算，超出上述面积部分按该区域内同等楼层、同等室型的售出均价补足价款）。二、被告承德富华房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告陈博君自2008年9月23日起至2012年11月23日止的过渡费22650.00元，2012年11月24至2017年12月23日止的过渡费55266.00元，合计77916.00元，并支付自2017年12月24日起至向原告交付房屋之日止的过渡费用（按45.3㎡以20元/月/㎡支付）。三、驳回原告陈博君的其他诉讼请求。
本院二审期间，上诉人提交1号证据，城市房屋拆迁管理条例；2号证据，上诉人与原承德市三年大变样拆迁办公室于2008年8月15日签订的协议；3号证据，杨大伟的拆迁安置勘察登记表及材料；4号证据，王树奎的拆迁勘察登记表及拆迁材料；5号证据，刘星的房屋勘察登记表及拆迁资料；6号证据，承德市临时建筑占地执照。对于上诉人提交的1-6号证据被上诉人认为不是二审新证据，且与本案无关，均不予认可。被上诉人提交了张文堂的拆迁安置补偿协议，上诉人对被上诉人提交的证据真实性认可，认为达不到被上诉人的证明目的。庭审后，上诉人承德富华房地产开发集团有限公司向本院提交调取证据申请，本院认为上诉人申请调取的承德市国土资源局出具的《拆除房屋勘察登记情况汇总表》系一审人民法院调取，一审庭审中上诉人予以认可，本院不予重复调取；关于上诉人申请调取的1992年12月22日证明付亮在南园报社住宅楼接建一间不挡光房屋，一审中上诉人已经认可被上诉人提交的承德市双桥区城乡建设环境保护局的批示的真实性，本院不予重复调取。
二审经审理查明的事实与一审查明并认定的事实基本一致。
另查明，2005年上诉人承德富华房地产开发集团有限公司取得“云山南地块”，2008年8月15日与原承德市三年大变样拆迁办公室签订协议，约定上诉人取得土地，由政府派驻拆迁工作组配合上诉人实施迁拆工作。
本院认为，结合本案证据，当事人的陈述，本案的争议焦点有四个：1、本案是否属于人民法院民事案件受案范围。2、上诉人承德富华房地产开发集团有限公司作为本案的被告是否适格。3、被上诉人是否存在有批示的15.3㎡的平房。4、一审法院判决由上诉人给被上诉人安置房屋及拆迁过渡费适用法律是否正确。
关于本案是否属于人民法院民事案件受案范围的问题。本院认为，上诉人与被上诉人之间虽没有签订书面拆迁安置补偿协议，但基于被上诉人陈博君交付被拆迁房屋南园报社二层小楼的时间和顺序，上诉人接收并拆除了陈博君的房屋的事实，说明上诉人与被上诉人就拆迁安置补偿问题已经达成了一致意见，依据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条、《承德市城市房屋拆迁管理实施办法》第二十条规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。”。故上诉人认为与被上诉人并未达成书面的拆迁安置补偿协议，认为本案不是人民法院民事案件的受案范围，上诉人承德富华房地产开发集团有限公司提出驳回被上诉人起诉的上诉请求，本院不予支持。
关于上诉人承德富华房地产开发集团有限公司作为本案的被告是否适格的问题。本院认为，上诉人承德富华房地产开发集团有限公司于2005年取得“云山南地块”，2008年与原承德市三年大变样拆迁办公室签订协议，承继原承德市三年大变样拆迁办公室的权利义务，实体上是“云山南地块”拆迁人。2008年9月23日，陈博君将被拆迁房屋交付原承德市三年大变样拆迁办公室，后由上诉人承德富华房地产开发集团有限公司拆除。一审中，上诉人承德富华房地产开发集团有限公司认可系“云山南地块拆迁计划与安置”的权利义务主体。故上诉人承德富华房地产开发集团有限公司作为本案的被告适格，应在拆迁区域为被上诉人陈博君安置房屋，其上诉主张本院不予支持。
关于被上诉人是否存在有批示的15.3㎡平房的问题。本院认为，从上诉人提交的2008年9月7日形成的承德市房屋拆迁现场勘察登记表中，体现出陈博君被拆迁房屋中存在15.3㎡的平房，结合承德市国土资源局出具的《拆除房屋勘察登记情况汇总表》中陈博君被拆迁房屋为私产30㎡，以及区域规划私产15.3㎡，安置实物2套楼房的记载，根据承德市三年大变样拆迁办公室制定的《云山南地块拆迁计划及安置补偿方案》以及下发给被拆迁人的《拆迁须知》中“被拆迁房屋范围内占用的国有土地使用权取得方式、占地面积，以《国有土地使用证》或市国土资源部门土地登记档案的记载为准。”的政策规定，一审法院确认存在有批示的15.3㎡平房并无不当。上诉人认为国土资源部门土地登记档案为陈博君的自报面积没有法律和政策依据，上诉人承德富华房地产开发集团有限公司认为不存在15.3㎡的平房没有有效证据证明，上诉要求为被上诉人安置一套住宅的上诉理由不成立。
关于一审法院判决由上诉人给被上诉人安置房屋及拆迁过渡费适用法律是否正确的问题。本院认为，承德市人民政府令（2006）第1号《承德市房屋拆迁管理实施办法》第五十五条规定：“各县人民政府可根据国务院《城市房屋拆迁管理调理》和《河北省城市房屋拆迁管理办法》及本办法的规定，结合实际，制定具体的房屋拆迁管理实施办法。”《拆除房屋勘察登记情况汇总表》中陈博君被拆迁房屋为私产30㎡，以及区域规划私产15.3㎡，安置实物2套楼房的记载，一审法院根据承德市三年大变样拆迁办公室制定的《云山南地块拆迁计划及安置补偿方案》以及下发给被拆迁人的《拆迁须知》中“被拆迁房屋范围内占用的国有土地使用权取得方式、占地面积，以《国有土地使用证》或市国土资源部门土地登记档案的记载为准。”的政策规定，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十七条规定,判令上诉人承德富华房地产开发集团有限公司应为陈博君安置楼房2套，适用法律并无不当。
综上，上诉人承德富华房地产开发集团有限公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8924.32元，由上诉人承德富华房地产开发集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周亚秋
审 判 员 刘连起
代理审判员 应春明
二〇一八年四月十三日
书 记 员 刘明喆