河南省襄城县人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1025民初3042号原告乔海林，男，汉族，1962年8月20日生，住襄城县。被告襄城县朗润房地产开发有限公司，住所地：襄城县八七路与汝河路交叉口。负责人：ＸＸ。委托代理人：任婷婷，公司法务。原告乔海林诉被告襄城县朗润房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员独任审判，于2016年12月27日公开开庭进行了审理。原告、被告襄城县朗润房地产开发有限公司的委托代理人任婷婷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年10月29日，原告来到被告的商品销售处看现房，此时有被告的推销员闫凯迪接待说，今天正好搞优惠活动，想买房先交10000元现金，领你去看房，原告信以为真，就拿了钱被该业务员领到财务处交了，拿了张填好的纸让原告签个名，因天黑被告处下班，该推销员让原告第二天再去细看房，原告走时问该推销员如看不上房交的1万元怎么办，该人回答，明天上午你再来看房，如看不中就是停7-8天照样退给你钱，放心吧。当晚9点多，原告要休息时，拿出那张纸细看，才发现是一张“商品房认购书”上面有定金字样，且上面根本没有写“购房”人有了解、选择、考虑等权利的时间。原告第二天一大早去到被告处要求退款，被其该推销员带着同去看房的人一起去看房，才发现被告所谓的商品房，只是完全看不懂户型的水泥框架，原告再次要求退款，被告的负责人（经理）却说，我们这里只要交了钱就不退，且用种种理由推扯，至今无果。后原告到被告处还得知，被告在2014年承建的第一期商房，与2015年元月份已卖出，且曾向购房户公开承诺，保证在2015年10月底交房，然而时间已超过二年被告所谓的交房仍是无望，其次，被告所承建“朗润美晨”小区墙外50米处就是“电视发射塔”，其辐射对人体的损害保障，被告没有提供依据。故诉至法院。要求：一、要求依法撤销被告的霸王式“商品房认购书”并立即退还收受原告的10000元押金（定金）；二、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：1、原告乔海林作为一名完全民事行为人，对自己的行为应当能够完全负责，该认购书是由原告本人签字并按指印，应当认为是其真实意思的表达；2、根据我国《担保法》解释115条的规定，此定金作为购房合同的担保，在原告先违约的情形下未按照认购书的约定先交尾款，故而此定金不应返还；3、原告所说延期交房问题，应当建立在其先交付尾款的情况下再行考虑，被告认为延期交房问题与本案无关；4、原告所说电视发射塔辐射问题，根本就是无稽之谈没有任何的科学依据，与本案无关。本院在开庭审理过程中，经征得到庭当事人的同意，归纳到庭当事人争议的主要焦点为：原告要求撤销商品房认购合同及要求被告返还定金1万元是否有事实及法律依据，是否应当予以支持。经审理查明：2016年10月29日，原告到被告所开发的朗润·美晨商品房楼盘所在的襄城县泰安路与汝河路交叉口东北侧的售楼部，预购买被告销售的楼房，并与被告签订《朗润·美晨商品房认购书》。其中载明：“朗润·美晨商品房认购书，发展商：襄城县朗润房地产开发有限公司（以下简称甲方），项目地址：襄城县泰安路与汝河路交叉口东北侧；认购方：乔海林（以下简称乙方）。甲乙双方在平等自愿的基础上，经过协商一致，就乙方认购的“朗润·美晨”项目房屋的相关事宜，签订认购书，共同遵守。一、位于襄城县泰安路与汝河路交叉口东北侧的“朗润·美晨”项目﹤以下简称本项目﹥系甲方开发建设的商品房楼盘。二、乙方经过考察，决定自愿认购本项目5号楼1单元4层东户房产；前述房产的建筑面积为147.22㎡。。。。。。三、认购房屋原总价为人民币肆拾柒万玖仟肆佰柒拾贰元整（RMB￥479472.）。已交定金壹万元整（RMB￥10000.）。四、按照甲方销售优惠政策一口价活动，优惠后总房款为人民币：RMB￥425000元，肆拾贰万伍仟元整。五、乙方应当自本人购书签订之日起20日内，按照认购房优惠后总价的首付款或全款向甲方支付剩余的房款（注：乙方已缴纳认筹金在本协议签订后自动转为总房款的一部分）。乙方逾期未支付剩余房款，甲方有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方（已交认的定金不退还）。甲乙双方商定：在甲乙双方签订本人购书之日起20日内，甲乙双方协商商品房买卖合同的相关条款。六、乙方未在第五条约定的期限内与甲方协商商品房买卖合同相关条款的，甲方有权解除本认购书。甲方解除本认购书的，乙方已支付的房款不予退还，甲方有权将乙方认购的房屋另行出卖给第三方。七、本认购书一经签订，不得更名，不得更换认购房源，不得退房。。。。。。九、本认购书自双方签字盖章之日起生效，双方签订的商品房买卖合同生效后本认购书自行终止。本认购书终止后，认购定金自动转为房款。十、本认购书壹式叁份，甲方持有贰份，乙方是有壹份，具有同等法律效力。甲方（盖章）襄城县朗润房地产开发有限公司销售专用章，乙方：乔海林（签字按指印），时间：2016年10月29日。”原告于当日交给被告10000元，被告给原告出具《收据》一份，其中载明：“收据，凭证号码：1010218。出具日期：2016年10月27日。兹收到乔海林交来定金人民币壹万元，￥10000元，收款人：邓亚娟，收款单位：襄城县朗润房地产开发有限公司财务专用章。”2016年10月31日，原告给被告的销售人员闫凯迪通电话，说不再购买被告的房产，要求被告退还缴纳的定金10000元。被告销售人员闫凯迪称尽量向其领导申请办理。2016年11月14日，原告到购买被告的房产销售部看了《商品房买卖合同》，并复印了其中的第九页。并在该页所载“出卖人逾期交房的违约责任”中的第2项空白处书写：“⑴逾期超过（30天），买受人有权解除合同，出卖人应当按照同期银行房贷利率退还全部已付款本息；⑵出卖人就电视塔对人体在100米内无损害应向买受人提供依据，上述如同意两天内答复签合同事宜。”2016年11月16日，原告上述自己书写上条款的第九页交给了被告销售人员闫凯迪。闫凯迪在上述复印件上书写“收到乔海林交来，2016（年）11（月）16（日），闫凯迪。”2016年11月22、23日，原告两次又向被告销售人员闫凯迪通话要求退还定金，闫凯迪称给领导汇报后领导未答复，让原告先去销售部填写退款单，原告填写了退款单。2016年11月30日，原告两次又向被告销售人员闫凯迪通话要求退还定金的事情办理的情况，闫凯迪称总经理不同意退款。原告于2016年12月5日诉至我院。本院认为：原、被告签订的《商品房认购书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不能认定为商品房买卖合同，而属于独立的商品房买卖预约合同，即对将来签订本约合同（商品房买卖合同）而达成的契约。原、被告对没有签订《预售商品房买卖合同》均无过错，因为双方就有关签订商品房买卖合同进行了协商，就有关条款原告要求被告答复，被告没有答复，双方均无故意或过失，因而双方均无过错。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案双方未能就达成正式的预售合同内容达成一致意见，导致该合同未能订立，该后果不能归责于任何方，双方均无过错，出卖方被告应将定金返还买受人原告。故原告要求被告返还定金10000元，理由正当，应予支持。本院为保护当事人的合法权益不受侵犯，经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：原告乔海林与被告襄城县朗润房地产开发有限公司签订的《商品房认购书》属无效合同。被告襄城县朗润房地产开发有限公司于本判决生效后三日内返还原告乔海林定金10000元。如果未按照判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告襄城县朗润房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院；并于递交上诉状之日起七日内预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。逾期不上诉，则本判决书即发生法律效力。当事人必须自觉履行，否则本院将根据对方当事人的申请予以强制执行。当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定的期间内，向本院申请执行。逾期不申请，本院将视为放弃权利。审判员  张双召二〇一六年十二月二十八日书记员  姜培亮