江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0583民初471号
原告吴国斌。
委托代理人季君，江苏展驰律师事务所律师。
被告昆山市张浦镇周巷富民合作社，住所地江苏省昆山市张浦镇周巷村委会内。
负责人杨红弟，系该社文员。
委托代理人贡莲，江苏王建华律师事务所律师。
委托代理人赵斌，江苏王建华律师事务所实习律师。
本院于2016年1月6日立案受理了原告吴国斌诉被告昆山市张浦镇周巷富民合作社（以下简称周巷富民合作社）房屋租赁合同纠纷一案，本案依法由审判员潘丽莉独任审判，于2016年1月22日公开开庭进行了审理。原告吴国斌及其委托代理人季君、被告委托代理人贡莲、赵斌到庭参加了诉讼。本案现已审理完结。
原告吴国斌诉称：2014年7月原告因学前儿童看护点用途以红苹果早教园名义与苏州英格玛服务外包有限公司签订《房屋租赁转让合同》，被告以房屋所有者身份见证合同签订。2014年9月原、被告正式签订《房屋租赁合同》，原告依约履行了合同各项义务。然而被告房屋无竣工验收或者鉴定报告致使原告无法申报消防设计备案、卫生许可证等国家规定手续，进而无法实现合同目的。原告为维护自身合法权益诉至法院，要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，要求被告返还保证金10000元，赔偿房屋转让费、装饰装修费、广告设计费等损失合计911310.5元损失；诉讼费由被告承担。
被告周巷富民合作社辩称：双方签订的房屋租赁合同已经由被告在另一案中申请法院判令解除，解除原因系原告未能使用房屋从事合法经营，因此我方对原告在本案中的诉求不予认可。理由如下：1、原告在签订房屋租赁转让合同之前，已明知周东路打工楼没有房产证，无法开办儿童看护点，也明知该房屋在英格玛公司签订的租赁合同中系做宿舍用途，虽然经过分管领导多次当面强调不得用于开办儿童看护点，原告仍然一意孤行，坚持承租，原告对此因承担过错。2、如上所述，无法办理儿童看护点的首要原因系打工楼没有房产证，这是由于政府颁布的政策明令规定的，在原告签订租赁转让合同时原告也是完全知晓的。3、正因为主管部门曾经亲自踏勘，并回复不能开办儿童看护点，所以被告在签订租赁合同时并未与红苹果早教幼儿园签署，仅同意与原告自然人直接签署，并在合同中明确约定房屋仅限用于正规合法经营项目，也就是集体打工楼可以经营的合法项目，同时合同中也并未约定被告负有办理儿童看护点证照的义务，基于以上原告使用被告房屋违法经营，被告对租赁合同的解除不存在任何过错。请求驳回原告诉请。
本案经审理查明：2013年初，周巷富民合作社与案外人苏州英格玛服务外包有限公司（以下简称英格玛公司）签订一份房屋租赁合同，约定英格玛公司租赁原告位于昆山市张浦镇周巷红房子市场东侧、展艺小学对面56间房屋（以下简称涉讼房屋），建筑面积2100平方米，用途为宿舍，租赁期限自2013年2月1日至2018年1月31日止，租金为18900元/月。
2014年7月30日，英格玛公司与吴国斌签订房屋租赁转让合同，将涉讼房屋转租给被告，并约定由原告与被告订立正式的房屋租赁合同。合同中注明的受让方为“红苹果早教园”，由吴国斌签字确认。
同年9月9日，原、被告签订房屋租赁合同，周巷富民合作社（甲方）将涉讼房屋出租给吴国斌（乙方），租赁用途约定为“正规合法经营项目”；租赁期限自2014年9月1日至2017年8月31日，租金为56700元/季，第一年租金在签约时一次性付清，以后租金一年一交，先交后租；承租方需于同年9月10日前交纳履约保证金10000元。合同第五条约定，“乙方有下列情形之一的，甲方除已收的租金、履约保证金不退还外，还有权立即终止本合同，有权立即直接进驻并收回租赁房屋及其设施，因此所造成的经济损失和法律责任全部由乙方承担。1、乙方不按时交纳租金的；2、乙方擅自将租赁房屋转租、转让或转借的；3、乙方擅自将租赁房屋入股或与他人联合经营的；4、乙方利用租赁房屋进行违法活动的或者不合法经营的；5、租赁期满或本合同履行终止，乙方不立即无条件的向甲方返还承租房屋的；6、乙方擅自改变该房屋用途的或者擅自对租赁房屋进行装修或装饰。7、乙方经营的项目必须有合法手续【如营业执行（笔误，应为‘照’）、税务登记证等】。”双方还约定“租赁期乙方如需对租赁房屋进行装饰装修的，须书面报甲方同意及拟定方案报相关管理部门审核，并在保证租赁房屋安全、不损坏租赁房屋结构的情况下进行……本租赁合同履行终结，乙方所有装修设备设施除甲方同意拆除带走的外，全部无偿归甲方所有”。
此后吴国斌在涉讼房屋内开办了“红苹果学前儿童看护点”（以下简称红苹果看护点），但该看护点至今未依法办理审核、批准、注册和备案手续。
2015年8月21日，张浦镇人民政府和昆山市教育局向周巷富民合作社、学生家长和红苹果看护点同时下发了《关停告知书》，要求该看护点于2015年8月25日前关停，拒不关停的将从2015年8月27日起采取停止供电措施。但红苹果看护点未按照要求关停。
2015年10月19日，吴国斌向张浦镇社会事业发展和管理局邮寄了看护点备案申请。同年10月27日，张浦镇社会事业发展和管理局书面回复吴国斌，回复函中明确以下事实：1、2014年7月中旬，红苹果看护点举办人多次去该局咨询看护点备案申请事宜，该局已告知因打工楼无房产证、房屋结构不符合消防要求，不能用做看护点园舍使用，但反复规劝无果；同年7月31日，昆山市学前看护点建设管理联合工作小组成员到现场实地踏勘，明确对举办人作出此处不适合开办看护点的答复。2、2015年1月27日张浦镇社会事业发展和管理局联合多部门前往红苹果看护点发放《关停告知》和《告家长书》，要求举办人停止招生，已招收的退回相应费用，并于2015年2月7日前关停。2015年8月21日张浦镇社会事业发展和管理局再次联合多部门向看护点举办人、房屋产权人周巷富民合作社、在园幼儿园家长发放关停告知书，要求停止招生，并于8月25日前关停。但红苹果看护点拒不关停，并且私自接电，自行恢复用电，秋季新学期仍照常进行招生活动。3、因红苹果看护点房屋无房产证，不符合看护点的用房要求，其消防验收合格意见是针对打工楼工程，而非学前儿童看护点内装修工程消防合格意见书，所以不能视作通过消防验收合格，看护点食堂没有餐饮服务许可证，因此不予筹设。吴国斌收到上述答复后仍然继续经营看护点。双方协商解除租赁合同未果，遂成讼。
另查明，涉案房屋于2005年4月27日取得建设用地许可证，1#打工楼于同年6月10日取得建设工程规划许可证，12月29日取得建筑工程施工许可证，建设工程规划许可证与建筑工程施工许可证上建设单位均为昆山市周巷建设合作社有限公司。2006年10月22日，昆山市公安局出具《建筑工程消防验收意见书》，1#、2#打工楼通过消防验收。上述工程完工后，昆山市周巷建设合作社有限公司与本案原告签订《打工楼移交协议》，将1#、2#打工楼移交原告使用，由原告承担昆山市周巷建设合作社有限公司代建的全部费用。
再查明，周巷富民合作社于2015年10月14日将吴国斌诉至本院，要求解除租赁合同，吴国斌返还房屋、支付租金和违约金，同时没收保证金。该案现已审理终结。
上述事实有房屋租赁合同、房屋租赁转让合同、关停告知书、邮寄凭证、《关于红苹果幼儿园筹设申请的回复》、建设用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、《打工楼移交协议》、《建筑工程消防验收意见书》及当事人庭审陈述所证实，本院予以认定。
本院认为，关于解除租赁合同、保证金的退还问题双方已经在（2015）昆张民初字第00646号案件中主张处理，根据一事不再理的原则，上述诉讼请求在本案中不再理涉。
本案的争议焦点在于导致合同解除的责任在于哪一方。周巷富民合作社认为吴国斌从事红苹果看护点的经营，至今未能取得合法经营手续，有违双方在租赁合同中合法经营的约定，因此要求解除。吴国斌则认为出租房屋未通过竣工验收，不符合交付使用条件是导致看护点无法通过审核备案的原因，因此应由周巷富民合作社承担违约责任。本院认为，合法经营是双方在租赁合同中的约定，更是法律的基本要求，承租人应严格按照该要求使用租赁物。吴国斌在签订房屋租赁合同前即已经确定租赁房屋用途为开办儿童看护点，从规避经营风险的角度看，应当事先做好开办前准备，包括了解相关规定中开办儿童看护点应当具备的条件。事实上根据张浦镇社会事业发展和管理局出具的回复以及吴国斌在庭审中的陈述可知，吴国斌确实在租赁房屋前就向该局咨询了看护点备案申请事宜，而该局也已经告知涉讼房屋并不符合开办儿童看护点的条件。吴国斌在庭审中认可张浦镇社会事业发展和管理局并未作出同意其开办看护点的答复，其所谓未作出不予开设的答复即应认定政府默认其开设的说法显然是站不住脚的。吴国斌在明知开办看护点办理法定手续存在障碍的情况下仍然与周巷富民合作社签订租赁合同，随之而产生的风险与责任应由其自行承担。租赁合同签订后吴国斌仍然未能及时办妥看护点的审核备案手续，带来极大的安全隐患，也违反了合同约定，因此应由吴国斌承担违约责任。综上，原告要求被告赔偿房屋转让费、装饰装修费及广告费等日常营运支出的诉讼请求无事实与法律依据，本院不予支持。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定，“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。周巷富民合作社未对是否同意利用装饰装修物并作出适当补偿作出意思表示，该部分双方可在吴国斌退出涉讼房屋时另行协商处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第九十四条第（五）项、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十条、第十一条第（二）项的规定，判决如下：
驳回原告吴国斌的全部诉讼请求。
案件受理费13014元，减半收取6507元由原告承担。
如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果未按本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审判员 潘丽莉
二〇一六年四月六日
书记员 周玉燕
条文附录：
《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。