广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东一法民一初字第2323号
原告邓利华，男，汉族，XXXX年XX月XX日出生，住XXX，身份证号码：XXX。
委托代理人李燕、罗丽珍，分别系广东旗峰律师事务所律师、实习律师。
被告东莞市罗马假日房地产开发有限公司，住所地：东莞某。
法定代表人赖洪中。
委托代理人张永强、江水，均系广东名成律师事务所律师。
原告邓利华诉被告东莞市罗马假日房地产开发有限公司（以下简称为罗马公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员胡会东适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李燕、罗丽珍，被告委托代理人张永强、江水到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2011年4月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：XXX93）。合同约定原告向被告购买位于东莞某怡丰映玥明轩6号楼904号房，建筑面积为85.13平方米，总价款549622元。合同第三条及附件约定原告所购商品房有2个不封闭阳台。合同第八条约定被告应于2011年11月30日前交付房屋，交付条件为商品房经验收合格。合同第十四条约定，被告承诺与该商品房正常使用直接关联的燃气线路在商品房交付使用时安装完毕。合同第十五条约定被告应于商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案等。经查，交付商品房时，生活阳台和燃气线路均未达到双方约定的使用条件，为此，原告自行补贴生活阳台磁砖的人工材料费共计花费2149元，自行改造天然气管道花费410元。且由于被告的原因，原告直到2012年11月21日仍未取得房地产权证。
合同第十五条约定，“买受人交齐办理产权证所需资料及费用并提出办证申请之日起，由于出卖人的原因导致买受人在360日后未取得房产权证书的，买受人有权提出解除合同；合同解除的，出卖人需按已收取房价款的1‰支付违约金。”原告认为，该条款为格式条款，明显加重原告的责任，减轻被告的义务，应属无效。被告未在双方约定的期限即2012年3月1日前履行办证义务，已构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应向原告支付逾期办证违约金，从2012年3月1日至2012年11月21日，被告逾期确权共计265天。因此，被告需向原告支付逾期办证违约金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息每日万分之二点一为549622×265×0.00021=30586.46元。另外，被告交付商品房时，生活阳台和燃气线路均未达到双方约定的使用条件，被告应支付原告自行补贴磁砖和改管的费用。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告赔偿原告逾期办证违约金30586.46元（庭审时变更为自2012年2月1日至2012年11月21日共294天，逾期办证违约金共计33933.66元。）；2、被告支付原告生活阳台自行贴磁砖的人工材料费2149元；3、被告支付原告天然气改管费410元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，交付的房屋经验收，符合交楼标准，关于办证违约金的问题，原告的请求与合同约定不符，应当不予支持。另外，涉案房屋交楼标准为毛坯房，装修费用自行承担。
经审理查明，2011年4月8日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：XXX93）。合同约定原告向被告购买位于东莞某怡丰映玥明轩6号楼904号房，该商品房建筑面积为85.13平方米，总价款549622元。合同第三条及附件约定原告所购商品房有2个不封闭阳台，贴外墙砖。第八条约定被告应于2011年11月30日前交付房屋，交付条件为商品房经验收合格。第十四条约定，被告承诺与该商品房正常使用直接关联的燃气线路在商品房交付使用时安装完毕，由原告自行申请开通并承担费用。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按以下约定处理：买受人交齐办理产权登记所需资料及费用并提出办证申请之日起，由于出卖人的原因导致买受人在360日后未能取得房地产权证书的，买受人有权提出解除合同；合同解除的，出卖人需按已收取房价款的1‰支付违约金。合同签订后，原告已向被告付清合同约定的全部购房款。原告主张合同约定按期收楼，即2011年11月30日收楼，但没有证据予以证明，被告主张原告于2011年12月2日与被告签订前期物业服务协议，签订前期物业服务协议的时间即为原告实际收楼的时间，并且在原告等业主起诉被告的系列案中，有四宗案件业主主张逾期交楼的违约金，业主所主张被告逾期交楼违约金的诉讼请求中所列明的业主实际收楼时间也与业主签订前期物业服务协议的时间相吻合，故本案中原告签订前期物业服务协议的时间即为原告实际收楼的时间。
案涉商品房所在楼盘已取得竣工验收备案证书，该证书载明验收时间为2011年12月26日。2012年11月21日取得案涉商品房所在楼盘的产权权属证明书。
原告提供收据、新奥燃气收据证明原告支付了生活阳台自行贴磁砖的人工材料费2149元和天然气改管费410元。被告认为收据不是合法的票据，关于阳台贴砖，原告没有证据证明我方交楼时没贴砖。关于改管费，被告交付时已符合合同第十四条第二项的约定，燃气开通由业主自行承担相关费用，与被告无关。
被告提交东莞市寮步房管所收件收据，证明被告交付房屋后已提交资料办理确权手续。收件收据显示，被告向东莞市寮步房管所提交了楼盘的实测报告书、建筑施工平面图、建设工程规划许可证，原告认为上述资料不是办理房地产确权的资料，对此证据不予确认。
以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、收据、新奥燃气收据，被告提交的东莞市寮步房管所收件收据、东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书、前期物业服务协议、情况说明以及本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为，原告就购买案涉房屋与被告签订了商品房买卖合同，该合同是原、被告双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，双方应切实全面履行。
关于原告主张的逾期办证违约金。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，我国现行商品房开发买卖必须持有房屋所有权证，即案涉房屋所在楼盘的房屋产权权属证明书（即俗称的“大确权产权证”），在被告取得该产权证后各买受人才可能办理出各自房屋的房产证（即俗称的“小产权证”）。故房地产开发商办理“大确权产权证”是买受人取得“小产权证”的前提，亦是开发商的义务。案涉合同约定被告需提供资料报产权登记机关备案的义务的直接目的就是为原告办理房地产权证提供前提条件。也就是说，合同条款中约定的“资料”必须包括《商品房屋产权产权权属证明书》在内的材料。案涉的商品房买卖合同第十五条约定了“由于出卖人的原因导致买受人在360日后未取得房产权证书的”情况下，买受人有权提出解除合同，合同解除的，出卖人需按已收取房价款的1‰支付违约金，但并未约定双方当事人继续履行合同的情况下，违约金如何计算。双方在合同中约定的被告履行其协助办证义务的期限为双方约定的交楼期限届满之次日起计算60天，现被告取得《商品房屋产权产权权属证明书》的时间已经超过该履行期限，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应当承担违约责任，需向原告支付逾期办证违约金。
关于原告实际收楼的时间，因原告没有证据证明原告按期收楼，本院采信被告的主张，认定原告签订前期物业服务协议的时间即为原告实际收楼的时间，原告实际收楼的时间为2011年12月2日，故违约金以房款总额549622元按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率从2012年2月1日计算至2012年11月21日止。
关于原告主张的生活阳台自行贴磁砖的人工材料费2149元和天然气改管费410元，本院认为原告无证据证明阳台及燃气线路不符合合同约定的交付标准，本院对原告的以上两项诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条的规定，判决如下：
一、限被告东莞市罗马假日房地产开发有限公司于本判决生效之日起3日内向原告邓利华支付逾期办证违约金，违约金以房款总额549622元按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率从2012年2月1日计算至2012年11月21日止；
二、驳回原告其他诉讼请求。
本案诉讼费314元，由原告邓利华承担130元，被告东莞市罗马假日房地产开发有限公司184元。
如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
（本页无正文）
代理审判员 胡会东
二〇一三年五月二十一日
书 记 员 曾善韦
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条、由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条、当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百二十八条、法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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