广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）粤民申7994-8002号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：深圳市康达尔（集团）股份有限公司。住所地：广东省深圳市罗湖区。法定代表人：罗爱华，该公司董事长。委托诉讼代理人：姜海腾，广东金圳律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗苑妮，广东金圳律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：郭亚芹、刘丽、尹玉元、谢文明、许微、王贤明、杨焕平、康勇、汤甜甜、吴国兵、曾卫星（被申请人信息见附表）。再审申请人深圳市康达尔（集团）股份有限公司（以下简称康达尔公司）因与被申请人郭亚芹等商品房预售合同纠纷各案，不服广东省深圳市中级人民法院（2016）粤03民终8494号等9案（案号信息见附表）的民事判决，分别向本院申请再审。本院依法组成合议庭对各案进行了审查，现已审查终结。康达尔公司申请再审称，一、二审判决认定事实不清。1.涉案合同约定的交楼日期为2015年3月31日，涉案房屋于2014年12月31日取得《竣工验收备案收文回执》，已通过竣工验收。各被申请人自认在2014年12月31日收到入伙通知后前往涉案项目收楼，并签署《收楼意见书》。二审判决认定“康达尔公司在2014年底向各被申请人发出入伙通知时涉案楼宇尚未经过竣工验收，不符合交付投入使用的条件”，与事实不符。2.涉案合同未约定康达尔公司取得《建设规划验收合格证》为涉案房屋交付的前提条件。涉案项目在2014年12月31日前建筑工程质量验收合格、配套燃气工程质量验收合格、电梯工程质量验收合格、消防工程质量验收合格、节能专项验收合格、雷电防护装置验收合格。据此，涉案房屋已通过竣工验收，符合建筑法中关于房屋交付的强制性规定及涉案合同的约定，康达尔公司按时履行了交楼义务，不应承担违约责任。二、二审判决适用法律错误。1.《深圳市城市规划条例》属于地方性法规，二审判决以该条例为依据认定涉案房屋交付无效，即认定涉案合同第十条关于房屋交付条件的约定无效，违反了《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条的规定。2.《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条的规定不是效力性规范，未对房屋交付作出规定，属于约束施工单位组织竣工验收条件及程序的管理性规范，不产生合同无效的法律后果。二审判决据此认定涉案房屋交付无效错误。3.涉案合同为深圳市规划和国土资源委员会制定并颁布实施的示范文本，合同第十条关于交付条件的约定开发商无权修改，该条约定涉案房屋的交付条件不包括取得《规划验收合格证》。二审判决将《规划验收合格证》作为交付条件之一，从而认定康达尔公司的交付行为无效，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定的基本原则和立法精神。（三）各被申请人在收到康达尔公司的入伙通知后，办理了收楼入住手续。在房屋质量验收合格、交付条件符合合同约定的情形下，各被申请人的权益并未因涉案房屋未通过规划验收而收到损害。二审判决认定交付无效，判令康达尔公司承担违约责任，违背了公平原则。综上，请求撤销二审判决，改判驳回各被申请人的全部诉讼请求。各被申请人提交意见称，（一）二审判决认定事实清楚，适用法律正确。《中华人民共和国城乡规划法》第45条、《中华人民共和国建筑法》第61条、《中华人民共和国环境保护法》第26条、《深圳市城市规划条例》第61条的规定，从不同角度、不同方面规定了建设工程交付前必须具备的条件，对于商品房交付验收的标准并不矛盾，而是相互补充，构成我国以及深圳商品房验收的强制性标准。即：建设项目交付前必须先通过规划验收、竣工验收、环保验收，各项验收必须同时通过方可交付使用。涉案合同关于“取得竣工验收备案回执即可交楼”的约定违反了上述强制性标准。根据粤高法[2012]240号《全省民事审判工作会议纪要》第6条的规定，康达尔公司关于“《规划验收合格证》等验收证明仅为行政管理性规定，而非合同效力性规定”的理由不成立。（二）一、二审程序合法，本案不存在法律规定的应当进入再审的情形。综上，请求驳回康达尔公司的再审申请。本院经审查认为：所涉各案均为商品房预售合同纠纷。根据康达尔公司的再审申请，本案审查的主要问题为康达尔公司是否应当承担逾期交楼的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，不同的违约行为对应不同的违约责任。本案中，各被申请人在合同约定的交楼日期前在收楼意见书上签字表示同意收楼，认可并接受了康达尔公司的交付行为。虽然涉案房屋并未经过竣工验收合格，不符合合同约定及法律规定，康达尔公司对此应承担违约责任，但该违约责任仅为瑕疵交付的违约责任，并非逾期交楼的违约责任。二审判决对此认定错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款第二项的规定，本案依法应进入再审。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第一款、《最高人民法院关于民事审判监督程序严格依法适用指令再审和发回重审若干问题的规定》第二条第一款第三项的规定，裁定如下：指令广东省深圳市中级人民法院对各案（案号信息见附表）进行再审；二、再审期间，中止各案（案号信息见附表）原判决的执行。审判长  杜以星审判员  辜恩臻审判员  莫 菲二〇一七年一月二十二日书记员  田里程附：案号及当事人信息申请再审案号二审案号被申请人信息（2016）粤民申7994号（2016）粤03民终8494号郭亚芹，女，1970年9月1日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区富安大道华南大道l号。（2016）粤民申7995号（2016）粤03民终8495号刘丽，女，1984年2月23日出生，汉族，住广东省深圳市南山区勤学路1008号锦隆花园锦云阁D-701。尹玉元，男，1982年11月4日出生，汉族，住湖南省邵东县团山镇柏树村增加组37号。（2016）粤民申7996号（2016）粤03民终8496号谢文明，男，1965年1月11日出生，汉族，住广东省深圳市安宝区宝城前进一路50号。（2016）粤民申7997号（2016）粤03民终8497号许微，女，1987年4月25日出生，汉族，住广东省汕头市龙湖区鸥汀街道鸥下十德里16号之二。（2016）粤民申7998号（2016）粤03民终8498号王贤明，女，1970年10月4日出生，汉族，住黑龙江省巴彦县巴彦镇元宝委十一组。（2016）粤民申7999号（2016）粤03民终8499号杨焕平，男，1988年5月8日出生，汉族，住福建省泉州台商投资区洛阳镇上浦村吉贝300号。（2016）粤民申8000号（2016）粤03民终8500号康勇，男，1981年4月4日出生，汉族，住广东省深圳市南山区高新中三道2号深圳软件园10#楼602。汤甜甜，女，1987年9月9日出生，汉族，住湖南省涟源市蓝田办事处文艺路市信用联社宿舍。（2016）粤民申8001号（2016）粤03民终8501号吴国兵，男，1977年11月2日出生，汉族，住河南省固始县柳树店乡沙岗村公关组。（2016）粤民申8002号（2016）粤03民终8502号曾卫星，女，1988年6月3日出生，汉族，住江西省抚州市临川区大岗镇红旗街大岗居委会红旗街。附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；（十）未经传票传唤，缺席判决的；（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。第二百零六条按照审判监督程序决定再审的案件，裁定中止原判决、裁定、调解书的执行，但追索赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用、劳动报酬等案件，可以不中止执行。《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。《最高人民法院关于民事审判监督程序严格依法适用指令再审和发回重审若干问题的规定》第二条因当事人申请裁定再审的案件一般应当由裁定再审的人民法院审理。有下列情形之一的，最高人民法院、高级人民法院可以指令原审人民法院再审：（一）依据民事诉讼法第二百条第（四）项、第（五）项或者第（九）项裁定再审的；（二）发生法律效力的判决、裁定、调解书是由第一审法院作出的；（三）当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的；（四）经审判委员会讨论决定的其他情形。人民检察院提出抗诉的案件，由接受抗诉的人民法院审理，具有民事诉讼法第二百条第（一）至第（五）项规定情形之一的，可