汕头市潮阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汕阳法民二初字第55号
原告中国建设银行股份有限公司汕头潮阳支行，住所地：汕头市潮阳区。
负责人陈子德。
委托代理人王健平。
委托代理人吴政南。
被告郑瑞贤，男，汉族，住汕头市潮阳区。
被告张粉璇，女，汉族，住址同上。
以上两被告的共同委托代理人郑豪升、陈嘉，均系广东明捷律师事务所律师。
被告汕头中信南烽房地产有限公司，住所地：汕头市潮阳区。
法定代表人陈少江，董事长。
委托代理人方智伟，广东执信律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司汕头潮阳支行（以下简称“建行潮阳支行”）诉被告郑瑞贤、张粉璇、汕头中信南烽房地产有限公司（以下简称“中信南烽公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年2月2日立案受理后，依法由审判员李统才适用简易程序于2015年4月8日公开开庭进行了审理。原告建行潮阳支行的委托代理人王健平、吴政南，被告郑瑞贤、张粉璇的共同委托代理人陈嘉，被告中信南烽公司的委托代理人方智伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行潮阳支行起诉称，被告郑瑞贤因购买汕头市潮阳区中信华庭第11幢8层801号房产自有资金不足，向原告申请个人住房贷款。2012年9月19日，被告郑瑞贤与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款金额人民币90万元，借款期限自2012年11月1日起至2022年11月1日止，年利率6.2225%（2015年1月1日起按年息5.8425%计），分12期付还。同时，被告郑瑞贤与配偶被告张粉璇在借款合同抵押人一栏签字，以所购买的汕头市潮阳区中信华庭第11幢8层801号房产作为上述贷款的抵押物，并办理了抵押登记手续。被告中信南烽公司也在《个人住房（商业用房）借款合同》“保证人”一栏盖章，为被告郑瑞贤的上述债务提供连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止。上述个人住房借款合同签订后，经公证处公证，原告依约发放了贷款。该债务发生于被告郑瑞贤、张粉璇婚姻存续期间，属夫妻共同债务。发放贷款后，被告郑瑞贤、张粉璇自2014年10月1日起未能偿还本息，被告中信南烽公司亦未代偿。原告多次催讨未果。据此，原告起诉请求：1.依法解除合同，判令被告郑瑞贤、张粉璇共同偿还原告借款本金771734.81元及利息、罚息（利息、罚息暂计至2015年1月1日为12184.65元，2015年1月1日以后利息、罚息计至被告实际还清借款之日止）；2.判令原告对被告郑瑞贤、张粉璇提供的抵押物享有优先受偿权；3.判令被告中信南烽对上述债务承担连带保证责任；4.本案的全部诉讼费用由上述被告承担。
原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据材料有：1.原告的《营业执照（副本）》复印件、《金融许可证》复印件、《主要负责人身份证明书》各1份；2.被告郑瑞贤、张粉璇的居民身份证复印件、常住人口登记卡复印件、结婚证书复印件各1份；3.被告中信南烽公司的《企业法人营业执照（副本）》复印件、《核准变更登记通知书》复印件各1份；4.附编号440654500-011-2012000153《个人住房（商业用房）借款合同》的（2012）粤汕潮南第2195号《公证书》、《中国建设银行个人贷款支付凭证》各1份；5.潮阳房他字第12301号《他项权利证明》、潮阳房售A№0002784号《汕头市潮阳区商品房买卖合同》各1份；6.《拖欠明细清单》1份。
被告郑瑞贤、张粉璇答辩称，对向原告借款的事实无异议，但由于被告郑瑞贤目前因资金困难，暂时无法偿还按揭的本金，请求继续履行借款合同。请求法院驳回原告的诉讼请求，继续履行合同的权利义务。
被告中信南烽公司答辩称：第一，原告要求中信南烽公司承担责任的《个人住房（商业用房）借款合同》的合同条款均为原告单方制作、重复使用的格式条款，其中涉及中信南烽公司保证责任的格式条款，即第十二条保证条款中“五、保证责任”的第（二）项及第三十六条关于保证期间的约定加重了中信南烽公司的责任。按照担保法第二十八条的规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。根据物权法第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。依据上述法律规定，中信南烽公司完全有权选择在物的担保之外来承担保证责任，前述格式合同条款将中信南烽公司拥有的选择权排除在外明显加重了中信南烽公司的责任；同时第三十六条约定，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。根据《房屋登记办法》第四十二条、第四十三条的规定，房屋设定抵押应当由抵押当事人及抵押人和抵押权人提出抵押权登记申请，申请抵押权登记应当提交包括抵押合同、主债权合同等文件，这些文件均不掌握在中信南烽公司手中，合同条款将办理抵押登记及提交抵押登记证明文件正本及其他权利证书的义务设定给中信南烽公司完全是原告利用其缔约优势地位强加给中信南烽公司，上述合同条款原告均未采取合理的方式提请中信南烽公司注意，根据《合同法》第三十九条、第四十条的规定，前述涉及中信南烽公司承担保证责任的格式条款依法无效。第二，原告对被告郑瑞贤、张粉璇所购汕头市潮阳区中信华庭第11幢8层801号房产享有优先受偿权，中信南烽公司的保证责任已经终止。根据《借款合同》第三十五条的约定，本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证，结合借款合同第三十六条关于保证期间的约定内容清楚表明，中信南烽公司所承担的保证责任是阶段性的保证责任而非全程保证责任，中信南烽公司的保证责任期间止于原告依法对被告郑瑞贤、张粉璇所购汕头市潮阳区中信华庭第11幢8层801号房产享有优先受偿权。2012年10月26日，汕头市潮阳区房地产管理局以潮阳房他字第12301号他项权利证明对抵押房产依法办理了抵押登记，原告对该抵押房产享有优先受偿权合法有效，因此，按照约定，中信南烽公司的保证责任期间自原告取得抵押房产优先受偿权之日已经届满，中信南烽公司根本无需对被告郑瑞贤、张粉璇所负债务承担连带保证责任。综上，原告要求中信南烽公司对被告郑瑞贤、张粉璇所负债务承担连带保证责任的诉讼请求既无事实根据又无法律依据，依法不能成立，祈请予以驳回。
被告郑瑞贤、张粉璇、中信南烽公司均未向本院递交证据。
经审理查明，2012年8月22日，被告郑瑞贤与被告中信南烽公司签订合同编号为潮阳房售A№0002784号《汕头市潮阳区商品房买卖合同》，约定被告郑瑞贤向被告中信南烽公司购买址于汕头市潮阳区潮阳中信华庭第11幢8层801号商品房。2012年9月19日，被告郑瑞贤、张粉璇（××）、中信南烽公司（作为保证人）向原告建行潮阳支行申请房地产抵押按揭贷款。同日，被告郑瑞贤（××）、被告张粉璇（××）、被告中信南烽公司（作为保证人）与原告（××）签订编号为440654500-011-2012000153《个人住房（商业用房）借款合同》，主要约定：被告郑瑞贤向原告借款人民币90万元，用于购置汕头市潮阳区潮阳中信华庭第11幢8层801号商品房，借款期限自2012年11月1日起至2022年11月1日，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为人民币10092.7元；本合同项下贷款的利率调整日为每年的1月1日；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止；无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不得提出任何异议；抵押财产为汕头市潮阳区潮阳中信华庭第11幢8层801号商品房。双方申请汕头市潮南公证处对签订编号为440654500-011-2012000153号《个人住房（商业用房）借款合同》的过程进行了公证。合同签订后，双方向汕头市潮阳区房地产管理局办理按揭登记。2012年10月26日，汕头市潮阳区房地产管理局向原告颁发了潮阳房他字第12301号《他项权利证明》。2012年11月1日，原告向被告郑瑞贤发放了贷款90万元。发放贷款后，被告郑瑞贤向原告偿还本息至2014年9月30日止，自2014年10月1日起没有向原告偿付借款本息。截至2015年2月2日止，被告郑瑞贤拖欠原告借款本金人民币771734.81元（其中，未到期本金743088.02元，逾期本金28646.79元）、利息15497.82元、逾期利息601.99元。
另查明，上述房产现尚未核发《房地产权证》。目前，基准利率为年利率5.90%，罚息按年利率5.90%×95%×（1+50%）计算。被告郑瑞贤与被告张粉璇于1988年1月5日办理结婚登记。
本院认为，原、被告自愿成立保证借款关系、抵押担保关系，各方意思表示真实，且内容不违反法律法规的禁止性规定，应为有效。被告郑瑞贤未按约偿还借款本息，原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告郑瑞贤依法应返还拖欠的借款本金771734.81元，并支付相应的利息、罚息。该债务发生在被告郑瑞贤、张粉璇夫妻关系存续期间，依法应按夫妻共同债务处理。被告郑瑞贤、张粉璇提供的抵押物业经抵押预告登记，原告依法享有对抵押物的优先受偿权。被告中信南烽公司在《个人住房（商业用房）借款合同》上签字盖章，为被告郑瑞贤的上述债务提供连带责任保证，故应当在约定的保证范围内承担连带保证责任。被告中信南烽公司提出其中涉及被告中信南烽公司保证责任的条款属于格式条款，依法无效，可是，双方约定的上述条款并不违背法律的规定，也并不加重被告中信南烽公司的负担，因此，被告中信南烽公司的辩解意见无理，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十六条和《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司汕头潮阳支行与被告郑瑞贤、张粉璇、汕头市中信南烽房地产有限公司于2012年9月19日签订的编号为440654500-011-2012000153号《个人住房（商业用房）借款合同》。
二、被告郑瑞贤、张粉璇应于本判决发生法律效力之日起10日内付还原告中国建设银行股份有限公司汕头潮阳支行借款本金人民币771734.81元，并支付利息15497.82元、罚息[其中，截至2015年2月2日止，罚息为601.99元；从2015年2月3日起至还清款项之日止，罚息按年利率5.90%×95%×（1+50%）计算]。
三、被告汕头市中信南烽房地产有限公司对上述债务承担连带偿还责任。
四、被告郑瑞贤、张粉璇如未按期偿还上述债务，原告有权就被告郑瑞贤、张粉璇共有的坐落于汕头市潮阳区中信华庭第11幢8层801号的商品房折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。
如果三被告未按本判决指定的期间履行给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11638元，减半收取5819元，由被告郑瑞贤、张粉璇负担。原告已预交的诉讼费不再退还，由被告郑瑞贤、张粉璇在履行还款义务时迳付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。
审判员 李 统 才
二〇一五年四月二十日
书记员 马金潮（代）
相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
三、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。