广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终5604号
上诉人（原审原告）：区玉燕，女，1974年6月26日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。
委托代理人：陈峰，广东东方昆仑律师事务所律师。
委托代理人：曹晶晶，广东东方昆仑律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：黄创基，男，1948年10月21日出生，
香港居民，身份证号码：R377337（9）。
委托代理人：刘仁利，广东岭南律师事务所律师。
委托代理人：李爱国，广东锐锋律师事务所律师。
原审第三人：广州市华丰房产发展有限公司，住所地广东省广州市荔湾区西华路132号。
法定代表人：林建峰。
上诉人区玉燕因与被上诉人黄创基、原审第三人广州市华丰房产发展有限公司（以下简称华丰公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初7083号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
区玉燕上诉称：其是广州市荔湾区人民北路金门大厦D幢D1004号房屋（以下简称涉案房屋）的实际使用人及购买人。其以人民币582000元向原审第三人华丰公司的股东广州光大南方经济发展公司（以下简称光大公司）购买涉案房屋，已于2007年9月29日前支付了房款300000元，光大公司出具了收据，并于当日声明代表华丰公司出售涉案房屋并将房产交付其使用至今近8年。其收楼后开始使用涉案房屋，并花了几十万巨资进行装修。光大公司屡次承诺签订正式的商品房买卖合同并办理房地产权证，但至今没有为其办妥房地产权证。2016年7月7日，其发现了张贴的案号为（2006）荔法执字第5351号的《强制执行告知书》，才知道法院要执行涉案房屋。根据现有证据，可以确认其对涉案房屋未能办理产权登记不存在过错，依法应认定其购买房产的行为合法、有效。故请求：1、判决撤销一审判决；2、判决立即停止（2006）荔法执字第5351号案对涉案房屋的强制执行；3、判决本案的一审、二审全部诉讼费由被上诉人黄创基负担。
被上诉人黄创基二审答辩表示不同意区玉燕的上诉请求。
原审第三人华丰公司二审未有到庭答辩及举证。
区玉燕向一审法院起诉称，涉案房屋由其购买，支付了部分房款，并实际居住使用多年，无法办理房屋过户手续并非其过错，故请求停止对涉案房屋的执行，由黄创基负担案件的诉讼费用。
一审法院认定事实：1999年4月，广州市新怡发房地产开发有限公司（以下简称新怡发公司）与第三人华丰公司经协商，新怡发公司分别以黄创基与黄创岳的名义向华丰公司购买包括涉案房屋在内的华丰公司开发的金门大厦合共20套商品房。1999年4月6日，新怡发公司代黄创基与黄创岳向华丰公司支付了购买上述20套商品房的定金400000元，其中分摊到涉案房屋的定金为20000元。1999年5月11日，新怡发公司代黄创基与黄创岳向华丰公司支付了购买上述20套商品房的房款3000000元，分摊到涉案房屋的购房款为60063元。1999年9月27日，黄创基与华丰公司签订购买华丰公司开发的涉案房屋的《商品房预售合同》（编号：穗房预合字98120208号），约定总房价款为474330元等；上述合同签订后，黄创基通过银行按揭向华丰公司付款280000元。由于华丰公司一直未交楼，黄创基于2005年12月1日根据上述合同中的仲裁条款向广州仲裁委员会申请仲裁，广州仲裁委员会于2006年6月27日作出（2005）穗仲案字第2707号裁决：华丰公司于裁决书送达之日起三十日内向黄创基按双方在1999年9月28日签订的《商品房预售合同》约定的条件交付涉案房屋等。该裁决书于2006年7月5日送达黄创基与华丰公司双方。因华丰公司没有按上述生效裁决书履行义务，黄创基于2006年10月12日向一审法院申请执行，一审法院以（2006）荔法执字第5351号立案执行，该案后因暂无法执行而中止执行。2016年1月14日，黄创基以已取得涉案房屋的产权登记为由申请恢复执行，要求华丰公司交付涉案房屋。一审法院以（2016）粤0103执恢19号立案执行。在恢复执行过程中，一审法院于2016年6月16日到涉案房屋所在地张贴《强制执行告知书》及《公告》，责令华丰公司及涉案房屋实际使用人在2016年7月1日前清理屋内所有物品，将房屋交付给黄创基，并告知如逾期不履行的，法院则强制执行。
2016年7月20日，区玉燕对一审法院强制执行将涉案房屋交付给黄创基提出书面异议。一审法院于2016年10月15日作出（2016）粤0103执异81号执行裁定，驳回区玉燕的异议请求。区玉燕遂于2016年11月8日提起本案诉讼，
区玉燕为证明其是涉案房屋的实际使用人及购买人，向一审法院提交了以下证据：1、证明及承诺书，拟证实区玉燕与光大公司签订协议，约定购买华丰公司开发的涉案房屋，总房款582000元；2.收据及银行流水记录，拟证实区玉燕向光大公司支付购买涉案房屋房款合计300000元，其中收据经手人处签名为叶际英；3、水电、燃气、宽带、物业费用等发票，拟证实户名均为区玉燕；4、叶际英名片，拟证实叶际英是华丰公司董事及财务部经理。黄创基对上述证据均不予确认。
一审法院另查明，涉案房屋地址人民北路金门大厦D幢D1004号房屋与金门大厦10D04房为同一房屋，现址为广州市荔湾区人民北路759号1011房。2013年12月3日，黄创基取得该址房屋的房地产权证。
一审法院认为，依照《中华人民共和国物权法》的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。现有证据表明，涉案房屋所在商品房项目由第三人华丰公司开发建设，黄创基向华丰公司购买了涉案房屋并取得物权登记，是涉案房屋的合法产权人。区玉燕提供的证据不能证明其向涉案房屋的合法权利人购买涉案房屋，也不能证明房屋不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，从而不享有足以对抗黄创基物权登记的权利，因此区玉燕要求停止对涉案房屋强制执行的诉讼请求依据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年12月22日作出判决：驳回区玉燕要求停止（2006）荔法执字第5351号案对于涉案房屋强制执行的诉讼请求；案件受理费100元，由区玉燕负担。
对一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院二审期间，区玉燕向本院当庭提交了以下证据：1、广州市公安局荔湾区分局《立案决定书》【穗公荔立字（2004）01203号】；2、2010年8月1日关于《广州市人民政府办公厅转发广州市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》；3、广州市解决历史遗留的办理房产证问题办公室出具的《通告》；4、华丰公司的《异议书》；5、金门大厦未付清房款业主名单。6、黄创基的《具结书》。上述证据1拟证明华丰公司的法定代表人王少钢涉嫌职务侵占未侦查结案；证据2-5拟证明涉案房屋通过广州市历史遗留问题程序办理房产证，违反了相关政策；证据6拟证明黄创基在办理房产证时声称已经付清房款的陈述与事实不符。区玉燕补充提交的上述证据均为复印件。黄创基质证认为对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。
本院另查明,据区玉燕提交的证据反映，2007年3月9日，光大公司向区玉燕出具一份《承诺书》，称：涉案房屋由华丰公司前法定代表人王少钢假卖及假按揭给黄创基，光大公司作为华丰公司的股东之一，向法院提出行政诉讼，要求撤销商品房买卖合同的备案登记，同时也向公安部门报案，公安部门已立案侦查。鉴于上述情况，暂不能为区玉燕签订商品房买卖合同及办理合同备案登记手续，但区玉燕在购买涉案房屋后可立即入住。区玉燕在向光大公司支付总购房款58.2万元后一年内，华丰公司与区玉燕签订《商品房买卖合同》并办理合同备案登记，一年半内办理相关房产权属证件等。承诺书中有手写“注：2007年9月28日已交房款叁拾万元整。”2007年9月28日，区玉燕通过广东发展银行广州德政路支行向叶际英的个人账户转账300000元。同日，叶际英向区玉燕开具购买涉案房屋房款300000元的收据，收据中有光大公司的盖章。2016年5月19日，光大公司出具一份《确认书》，称：2007年3月9日，该公司出具的《承诺书》中关于购买涉案房屋一年内区玉燕与华丰公司签订《商品房买卖合同》并办理合同备案登记、一年半内相关房产权属证明的承诺内容未能兑现，系该公司责任。2016年7月10日，光大公司出具《证明》，称其司以承诺书的方式将华丰公司开发的涉案房屋提供给区玉燕，区玉燕已于2007年9月28日向其司支付款项300000元，并于当日将该房交付给区玉燕使用至今等。区玉燕提交的水费、数码电视发票及金门大厦管理处出具的证明反映，区玉燕是涉案房屋住户。
此外，2014年，华丰公司以广州市国土资源和房屋管理局为被告，认为涉案房屋登记于黄创基名下错误。2014年12月2日，本院作出（2014）穗中法行终字第679号终审行政判决，驳回华丰公司的诉讼请求。2016年，华丰公司向本院提起不予执行（2005）穗仲案字第2707号仲裁裁决。2016年11月7日，本院作出（2016）粤01执异407号民事裁定，驳回华丰公司的申请。
本院认为，本案为案外人提起的执行异议之诉，审查的关键是区玉燕对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的实体权益。
根据《中华人民共和国物权法》第十六条第一款的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。该法第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，广州仲裁委员会（2005）穗仲案字第2707号裁决书已经裁决，华丰公司应将涉案房屋交付给黄创基。而涉案房屋亦于2013年12月登记于黄创基名下。此后，虽然该房屋的原产权人华丰公司认为上述产权登记错误曾诉至法院，但已被本院终审判决驳回其诉讼请求。即黄创基是涉案房屋的所有权人。区玉燕向法庭提供了光大公司的承诺书、确认书、证明及收款收据等，但上述证据仅反映光大公司与区玉燕之间的约定，且区玉燕实际向叶际英个人支付款项，以上证据依法均不能约束涉案房屋原产权人华丰公司。综上，区玉燕对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的实体权益，其上诉请求停止对涉案房屋的执行，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条及第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条及第三百一十二条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由区玉燕负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 雯
审判员 刘卓江
审判员 刘 皓
二〇一七年五月二十七日
书记员 叶 迪