上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终8287号
上诉人（原审被告、反诉原告）：卓廷旅游投资（上海）有限公司，住所地上海市浦东新区秀浦路2388号2幢710—13室。
法定代表人张诗杰，副总经理。
委托诉讼代理人：张怡，上海市海华永泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尹若元，上海市海华永泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：温海波，男，1976年12月19日生，满族，户籍地杭州市滨江区。
上诉人卓廷旅游投资（上海）有限公司（以下简称卓廷公司）因与被上诉人温海波房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初2017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
卓廷公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回温海波的原审诉讼请求，并支持卓廷公司原审反诉请求。事实与理由：原审法院认定事实及适用法律均存在错误。其与温海波之间签订的《租赁合同》合法有效，双方应当按照合同履行义务及承担责任。卓廷公司对于合同的解除没有任何过错。温海波签约时已对物业房屋现状进行了充分的考察和了解，对于上海市浦东新区XX路XX弄XX号“XX园”XX座XX楼西侧局部区域、XX楼整层、XX楼整层（以下简称系争房屋）的物业性质是做过充分了解的，卓廷公司没有义务对温海波租赁房屋用途的实现承担责任。《租赁合同》签订后，经卓廷公司反复催告，温海波始终未缴清租赁款项，其拒不履行合同义务，给卓廷公司造成极大损失。因此，按照合同约定，保证金、首期租金和首期物业管理费应不予退还且温海波还应承担相当于两个月租金的违约金。一审法院不仅错误认定卓廷公司有过错，且认定卓廷公司仅有一个月的租金损失，不符合实际情况。系争房屋自租赁合同签订之日起直至目前一直空置。一审法院未考虑房屋的空置期以及重新招租的空置期，仅判决温海波赔偿卓廷公司一个月的租金，有失公允。
被上诉人温海波辩称，不同意卓廷公司的上诉请求。原审认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。
温海波向一审法院起诉请求：1、判决解除其与卓廷公司于2016年12月20日签署的租赁合同；2、判决卓廷公司退还温海波租赁相关费用人民币80万元。
一审中，卓廷公司不同意温海波的诉讼请求，并提起反诉，请求判令：1、解除双方签订的租赁合同，并不予退还租赁保证金、首期租金和物业管理费；2、温海波支付违约金229,405元（两个月租金）。
一审法院认定事实：上海市浦东新区XX路XX弄XX号房屋登记在上海XX有限公司名下，房屋类型为科研设计用房，房屋用途为科研设计，房屋土地用途为科研设计用地。2016年10月24日，上海XX有限公司出具授权书，同意卓廷公司将承租的位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号物业对外进行招商。
2016年12月20日，温海波、卓廷公司签订《租赁合同》，约定由温海波承租系争房屋，租赁期限自2017年1月1日至2028年12月31日，卓廷公司应于2016年12月31日前向温海波交付房屋。合同首部明确温海波对卓廷公司所管理的上海市浦东新区XX路XX弄XX号“XX园”的物业房屋进行了充分的考察，并对该物业整体区域的现状有了充分的了解后，自愿承租该物业的部分房屋。第二条租赁用途中明确温海波确认其承租的房屋仅用于园区配套公寓用途，所有国家对行业规定的证件，温海波均需自行办理；在租赁期限内，未事前征得卓廷公司的书面同意并按规定报经有关部门核准，温海波不得擅自改变该房屋的使用用途。第四条约定，温海波于本合同签订十日内向卓廷公司支付相当于三个月租金的保证金344,086元，若温海波在上述期限内未能按时支付全部保证金，自拖欠之日起至系争房屋交付之日止，每逾期一天，温海波需额外支付相当于逾期支付金额千分之五的滞纳金，若温海波自本合同签订之日起十日内仍未足额缴纳上述保证金及滞纳金，卓廷公司有权单方终止本合同；若温海波未能遵守合同规定，未及时支付租金、物业管理费或其他费用或单方擅自解除本合同，温海波同意卓廷公司不予退还保证金。第五条约定，系争房屋首年租金1,376,342元，租金已包含物业管理费，自第三年开始租金在上一年租金的基础上每2年递增6%；合同签订后卓廷公司给予温海波6个月装修期，自2017年1月1日至2017年6月30日，此期间无需支付租金，但在此期间产生的物业管理费、水、电、垃圾清运费等由温海波租赁系争房屋而产生的费用由温海波承担，装修期间物业管理费71,988元与房屋首期租金与押金一并向卓廷公司支付；温海波于签订本合同当日内支付2017年7月1日至2017年12月31日的首期租金即344,086元，自2017年7月1日起，温海波按3个月为一期支付租金，每期房租须提前三十日支付，先付后用；就B座2楼和3楼租赁区域温海波同意向卓廷公司一次性支付20万元现有固定工程转让费，该费用与房屋首笔租金与押金一并向卓廷公司支付；第五条所涉所有款项每逾期一天，温海波需额外支付相当于逾期支付金额千分之五的滞纳金。合同第十一条卓廷公司的权利义务第1项约定，卓廷公司有权要求温海波按期交付租金及其他各项费用，如温海波拖欠租金或其他费用超过10个工作日，卓廷公司可以向温海波发出催款通知或告知乙方已违约，卓廷公司可单方解除合同，温海波同意卓廷公司不予退还租赁保证金；第15项约定，温海波在卓廷公司书面/短信/邮件通知的交付日之日起计七天内不办理租赁场地交付手续的，则卓廷公司有权即时收回租赁场地，终止合同及将租赁场地租予第三人，同时温海波无权要求返还已支付的定金、押金、首期租金及首期物业费。第十三条第二项约定，除本合同另有约定外，在合同有效期内，未经双方协商一致，任何一方不得提前终止本合同，否则应向对方承担相当于两个月租金（不含物业管理费）的违约金。
合同签订当日，温海波即向卓廷公司支付30万元及50万元。
2017年1月12日、1月20日，卓廷公司发送电子邮件给温海波，催缴相应尾款。
2017年2月7日，温海波向卓廷公司发送解约函，称温海波承租房屋用途为园区配套公寓，而系争房屋用途为科研设计，故无法申领公寓开业的相关证照，温海波租赁合同目的无法实现，故通知卓廷公司解除双方于2016年12月20签订的租赁合同，并要求卓廷公司及时退还乙方的80万元。
一审法院另查明，代理卓廷公司招商的工作人员倪某于2016年11月22日在微信朋友圈发布信息，称11号地铁站秀沿路出口，仅600米距离，研发办公室（商住两用，部门商铺配套面积热招）火热招商，50平米起，称高5.5，稀缺房源均有出租，并附有宣传照片，其中一张照片显示项目地址：上海市浦东新区XX路XX弄XX号，SOHO商住办公，宜办公宜居住、XX号XX线XX路站、享受5.5米超高LOFT办公空间等。
一审法院再查明，2017年2月8日，上海市浦东新区规划和土地管理局回信温海波，就其咨询其承租的系争房屋是否可以改造成营业性居住类公寓及法律依据问题作出答复，表示土地使用人应当按照出让合同约定的土地用途使用土地，且根据《上海市城市更新实施办法》及《上海市城市更新规划土地实施细则（试行）》，城市更新主要适用于本市建成区中现状情况较差、改善需求迫切的区域，温海波咨询地块属新建成项目，不属于上述范围。
一审法院认为，温海波、卓廷公司之间签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。现双方均提出解除该合同，法院予以准许。对于合同解除的原因，温海波认为系卓廷公司不实广告等导致其合同目的无法实现，卓廷公司则认为系温海波未按照合同约定支付相应款项并接收系争房屋，系温海波违约造成合同解除。法院认为，倪某系卓廷公司委托的招商代理机构工作人员，其行为代表被告，倪某就系争房屋招租在其朋友圈发布的广告，上写明房屋“商住两用”，该广告足以引起有意租赁房屋人对房屋的用途产生误解，卓廷公司虽称根据相关规定科技园区内可以有公寓性质房屋存在，但事实上系争房屋房地产登记簿载明用途为科研设计用房；而温海波作为承租方，租赁合同首部陈述其对租赁房屋“现状有了充分的了解”，但温海波租赁系争房屋有特殊用途，根据其所述签订合同时并未查看相应房屋产权登记信息，仅凭卓廷公司发布广告内容即签订合同并约定租赁房屋用途，显然温海波对于租赁房屋最终无法实现合同目的亦存有过错。鉴于双方对解除合同均无异议，而合同解除双方均负有责任，故考虑到系争房屋虽未实际交付温海波但确存在空置，温海波在合同签订一个多月后即提出解除合同等情况，故法院酌情在温海波已付款金额内扣除相当于一个月租金金额后，余款予以返还，对于卓廷公司提起反诉要求温海波承担违约责任的请求，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、解除温海波与卓廷旅游投资（上海）有限公司于2016年12月20日签订的租赁合同；二、卓廷旅游投资（上海）有限公司判决生效后十五日内返还温海波685,305元；三、温海波已支付卓廷旅游投资（上海）有限公司的114,695元不予返还；四、驳回卓廷旅游投资（上海）有限公司的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11,800元，减半收取计5,900元，财产保全费4,520元，合计10,420元，由温海波负担1,494元，卓廷旅游投资（上海）有限公司负担8,926元；反诉案件受理费2,370.50元，由卓廷旅游投资（上海）有限公司负担。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，系争房屋类型为科研设计用房，房屋用途为科研设计，房屋土地用途为科研设计用地。另根据上海市浦东新区规划和土地管理局2017年2月8日给温海波的回信中强调的土地使用人应当按照出让合同约定的土地用途使用土地等事实，卓廷公司与温海波就系争房屋签订的《租赁合同》约定将房屋用于园区配套公寓，与房屋及土地的登记用途以及相关管理部门的要求不符。现温海波要求解除合同，卓廷公司亦同意解除合同，因此，一审判决解除双方之间的《租赁合同》，并无不当，本院予以确认。
虽然合同为双方合意解除，但作为承租方的温海波认为系卓廷公司不实广告等导致其合同目的无法实现，卓廷公司则认为系温海波未按照合同约定支付相应款项并接收系争房屋，系温海波违约造成合同解除。对此，本院认为，在签署《租赁合同》前，代理卓廷公司招商的工作人员倪某于2016年11月22日在微信朋友圈发布信息，称系争房屋可商住两用而进行招商，该广告足以引起有意租赁房屋人对房屋的用途产生误解。温海波作为房屋承租人理应在签署《租赁合同》时对房屋的登记用途与其租赁用途是否相符进行仔细审核；作为出租人的卓廷公司在出租系争房屋时，也应当审核承租人的租赁用途与登记用途是否相符。然双方仍于2016年12月20日签署了将系争房屋用于园区配套公寓用途的《租赁合同》，由此导致的合同无法履行而致解除的后果双方均负有相应的责任。因此，一审法院综合考虑系争房屋虽未实际交付温海波但确存在空置，温海波在合同签订一个多月后即提出解除合同等情况，所作出的有关酌情在温海波已付款金额内扣除相当于一个月租金金额后，余款予以返还，驳回卓廷公司反诉要求温海波承担违约责任的诉请等的处理决定，并无明显不当之处。上诉人卓廷公司提出温海波属于违约，并应承担违约责任的上诉意见，本院难以采纳，其上诉请求，本院难以支持。原审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币11,950元，由上诉人卓廷旅游投资（上海）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金绍奇
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一七年八月二十四日
书 记 员 罗静深
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……