杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西民初字第1429号
原告：赵辉。
委托代理人：何哲渊，浙江五联律师事务所律师。
被告：张辛利。
委托代理人：林宇，北京大成（杭州）律师事务所律师。
原告赵辉诉被告张辛利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月30日立案受理后，依法由审判员王东篱独任审判，并于2015年6月17日第一次公开开庭进行了审理。因案情较复杂，本案转为普通程序并组成合议庭，于2015年10月8日第二次公开开庭进行了审理。原告委托代理人何哲渊、被告委托代理人林宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年8月10日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告将位于杭州市西湖区翠苑三区15幢底层靠西南面一部分（计两个大厅、三个房间、一个浴室、一个洗手间、一个楼梯间以及现有一个庭院）（以下简称案涉房屋）租给原告经营咖啡馆。使用期限为2013年9月1日至2017年8月30日。双方约定首付85000元，租金半年一付，保证金1万元。同时，原告向前手承租人吴玥交付了装修、设施转让费124100元，并另行支出了近20万元的装修设备费及人工费用。2014年2月26日，原告按时支付了3月至8月的房租。2014年7月29日，杭州西湖区城市管理行政执法局在案涉房屋外张贴公告，内容为原告承租的案涉房屋部分系违章建筑，要求被告在30日内接受调查处理，公告期限届满仍未处理的，将移交有关部门予以拆除。原告发现公告后立即通知被告，要求被告予以处理，并提出如被告无法解决，原告不得不终止房屋租赁合同，被告必须对原告的损失进行赔�。此后，原告多次与被告协商无果，原告于2014年8月15日停止支付被告租金，被告却以告知书的形式催促原告支付租金，并且以该理由要求终止租赁合同。原告碍于执法部门的拆迁要求，不得不于2014年9月5日搬离案涉房屋，并支付了2014年8月31日至搬离之日止的全部租金。故原告诉至本院，请求判令：1、解除原、被告间的租赁合同；2、被告支付原告保证金利息3945.2元、房屋装修损失184457元、购置咖啡店设备折旧费48045.44元、宽带损失1530元、人工遣散费用18547.08元、家具仓储费用5600元等共计262124.72元；3、被告支付原告违约金18万元；4、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉请为：1、被告支付原告保证金利息3945.2元、房屋装修损失184457元、购置咖啡店设备折旧费48045.44元、宽带损失1530元、家具仓储费用5600元等共计243577.64元；2、被告支付原告违约金18万元；3、诉讼�用由被告承担。经释明，原告明确其诉讼请求1中的保证金利息系以保证金1万元为基数，按银行同期贷款利率，自2013年9月1日计算至2014年8月31日止。房屋装修损失包括受让房屋原有装修产生的费用124100元及自行支出的装修费用60357元；其诉讼请求2中的违约金18万中包括人工遣散费1万元及实际经济损失17万元。
被告辩称：原、被告于2013年8月10日签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋及庭院总面积为300平方米，其中违章部分玻璃房面积为50平方米。协议签订后，原告于2013年8月10日支付了第一个半年的房租85000元及保证金1万元，并于2014年2月26日支付了2014年3月1日至2014年8月31日的房租85000元。2014年9月10日，城管执法局拆除了50平方米的玻璃房。因为案涉房屋系被告向房东租来，再转租给原告的，被告从不知道这个玻璃房是违章建筑。后原、被告进行协商，被告向原告建议，阳光房拆除了但咖啡馆依然可以开的，只是墙体后退，面积减小，租金按比例减小。但原告要求解除合同，被告也同意了。双方口头约定：合同自2014年9月17日解除，被告赔偿原告5万元，超期租金按天结算，9月17日先付一半，9月18日搬离再付一半。口头达成协议后，被告于2014年9月17日支付了25000元赔偿金给原告。原告没有于18日搬离，又拖了几天，直到2014年10月1日实际搬离，被告于2014年10月1日支付给原告26400元（其中包括赔偿金25000元，以及保证金1万元扣去拖延期间房租、水电费后的余款1400元）。至此，原、被告的合同已解除，被告也已经赔偿完毕。现原告在取得赔偿款半年后起诉，属于恶意诉讼，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
原告为证明其主张，向本院提供以下证据：
1、《房屋租赁合同》。证明原、被告之间的房屋租赁�系，案涉房屋的平面图、建筑面积及当时约定的房屋格局。
2、公告。证明案涉房屋部分属于违法搭建，2014年7月29日被城管公告要求拆除，2014年9月10日被实际拆除，原告无法继续进行营业活动，租赁合同无法继续履行。
3、收条2份。证明原告已经付清搬出前所有的房租费用。
4、店铺转让协议书、银行流水。证明原告向前手承租人吴玥支付了转让款，取得了案涉房屋内之前的装修、装饰等。
5、收据、装修改造组价分析表。证明原告对案涉房屋进行装修，支付了装修款60357元以及明细单。
6、除虫服务协议书、淘宝购物清单72项、购物发票及收据。证明原告为经营咖啡店购置各种大小家电、营业必需品所支出的具体费用。
7、发票3份。证明原告支付的网络、电话等费用。
8、仓储租赁协议。证明原告�无法继续租赁房屋而导致所有的家具、设备需另行存放所产生的仓储费用。
9、照片两组。第一组是案涉房屋正常经营咖啡店时的格局；第二组是拆违后的状况，证明原告合同目的无法实现。
10、短信记录。证明原告在看到城管公告之后与被告协商解除合同及赔偿事宜的情况。
11、录音。证明原告自始至终不知道案涉房屋存在部分违章建筑。
经质证，被告对原告提交的证据发表如下质证意见：
对证据1的三性无异议，但拆除的50平方米只占案涉房屋总面积的六分之一；对证据2的真实性无异议，对证明对象有异议，不能证明案涉租赁合同无法履行；对证据3的三性无异议；对证据4的真实性无异议，证明对象有异议，被告自愿承担转让费和原告无关；对证据5的三性有异议，被告没有提供装修公司的资质证明，装修公司存�与否无从得知，没有正式发票，只是白头收据不能证明后期又装修4万多元，同时装修款不应由被告补偿；对证据6中的收款收据三性有异议，被告没有提供收款单位的资质证明，不能证明这些单位实际存在、费用已实际发生。对淘宝网截屏三性有异议，网络截屏需要经过公证，淘宝购物是可以退货的，具体有无发生退货，物品有无用于咖啡店都难以证明；对证据7的真实性无异议，证明对象有异议，网络电话都是可以移机的，即使被告有过错，损失也不存在；对证据8的三性有异议，无法证明原告为本案支出仓储费用5600元；对证据9的真实性无异议，拆除的仅是一个阳光房，拆除后还是可以继续经营的，不能证明原告的主张；对证据10真实性没有异议，但不能证明原告明确要求解除合同；对证据11三性有异议。
被告为证明其主张，向本院提供以下证据：
1、租赁合同、房屋产权证。证明案涉房屋所有权人是俞文杰，被告有权转租给原告。
2、案涉房屋的手绘平面图。证明拆除的玻璃房占案涉房屋总面积的六分之一。
3、照片4张。证明案涉房屋的现状，拆除玻璃房后仍能继续营业。
4、收条2张。证明2014年9月17日，被告给付原告25000元补偿费；2014年10月1日，被告又给付原告26400元，其中包括25000元的补偿费及水电保证金的余款1400元，双方已经解除合同并补偿完毕。
经质证，原告对被告提交的证据发表如下质证意见：
对证据1的真实性、合法性没有异议，被告作为案涉房屋的长期承租人，应当知道房屋的情况，但被告在和原告订立合同时没有充分告知；对证据2的三性无异议，对证据3的真实性、合法性无异议，关联性有异议，案涉房屋拆违后现在经营的是酒吧，酒吧和咖啡馆经营条件不同，违章部分拆除后原告无法经营咖啡馆；对证据4的真实性、合法性无异议，关联性有异议，这只是部分补偿款，收条中也写了补偿款，并未写明纠纷就此了结。由于被告违约在先，1万元保证金应全额退还，不应该抵扣超期的房屋使用费等。
根据当事人对证据的质证意见及证据间的相互关系，本院作如下认证：
原告提供的证据1、3，被告没有异议，本院予以认定。原告提供的证据2系城管部门作出的公告，本院予以认定。原告提供的证据4，被告对真实性没有异议，但认为转让费与本案无关。鉴于原告提供的店铺转让协议与银行流水能够互相印证，本院认定原告为受让案涉房屋的原有装饰、装修支出转让费124100元。证据5，被告对三性不予确认，鉴于原告提供的为原件，且收据与组价分析表能互相印证，考虑到原告经营咖啡馆确�一定装修投入，本院对该组证据予以认定。原告提供的证据6包括除虫服务协议书、淘宝购物清单、购物发票及收据，被告对真实性不予确认，本院无法核实该组证据的真实性。即便该组证据是真实的，其中除虫协议书的有效期自2013年8月21日至2014年8月20日止，该期间内原告正实际租用案涉房屋并进行经营，故除虫支出并非原告的损失。淘宝购物清单及收据显示原告购买的均为小家电、日用品、花木之类可移动物品，原告在庭审中也确认案涉房屋中的物品现均已搬走。故本院对该组证据不予认定。原告提供的证据7，被告对真实性没有异议，但认为固定电话、宽带均可移机。经审查，原告提供的通信费、宽带费基本产生于原告实际经营期间，无法认定为原告的实际损失。故本院对该组证据不予认定。原告提供的证据8，仅凭该仓库租赁协议不能证明实际产生的租金数额�本院不予认定。原告提供的证据9、10，被告对真实性没有异议，本院对照片和微信记录的真实性予以认定，但原告截取的微信记录仅能证明原告就赔偿事项与被告进行沟通，不能证明原告向被告提出明确的解除合同要求。原告提供的证据11，该录音系原告与案外人的通话，本院无法核实其真实性，不予认定。
被告提供的证据1-4，原告对真实性均无异议，但认为不能证明被告的主张。经审查，本院对被告提供的证据1、2予以认定，对于被告提供的证据3、4，本院对真实性予以认定，对于证明效力将结合案情在本院认为部分作出认定。
本院根据原、被告陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2013年8月10日，原告作为承租人（乙方），被告作为出租人（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于杭州市西湖区翠苑三区15幢底层靠西南面一部分（计两个大厅、三个房间、一个浴室、一个洗手间，一个楼梯间及现有一个庭院）租赁给乙方经营咖啡馆；租赁时间自2013年9月1日至2017年8月30日；年租金17万元，租赁期内每两年递增6%，每半年一付，首付85000元，下期必须提前半个月一次性付清；乙方一次性交给甲方1万元作为履行合同并按时交纳水、电费等的保证金，合同期满后乙方无任何违约行为，甲方全额退还；乙方租赁期内的水、电费按营业性质收取，两个月收取一次，水费由乙方承担70%，甲方承担30%，电费按一元一度的惯例收取；乙方必须按房屋的正常结构进行合理的装修，并严格遵守消防部门规定的各项规章；乙方在合同期满时可以带走自己投入的可带走物品。
2013年8月10日，原告支付给被告保证金1万元。2013年8月10日，原告支付给被告2013年9月1日至2014年2月28日的�年房租费用85000元。2014年2月26日，原告支付给被告2014年3月1日至2014年8月31日的半年房租费用85000元。被告向原告出具了相应的收条。
2014年7月29日，杭州市西湖区城市管理行政执法局作出公告，内容为：“经群众举报、本机关调查和规划行政主管部门认定，位于西湖区××××幢院子南侧和北侧的建筑物属违法建设。南侧简易房利用原有的北面砖墙，东、西、南面用砖混结构构成，顶部以彩钢板覆盖，东西长10米，南北宽5.1米，建筑面积为51平方米，高度3米；现用于开咖啡店；院子北侧简易房利用原有的南面砖墙，东、西、北面用砖混构成，顶部以彩钢板覆盖，东西长14米，南北宽7米，建筑面积为98平方米，高度2.6米，现用于堆放杂物。两处简易房合计建筑面积为149平方米。院子南侧违法建筑物现由翠苑三区15幢承租人张辛利转租给他人开咖啡店，院子北侧违�建筑物目前由翠苑三区15幢承租人张辛利用作堆放杂物。……根据《浙江省城乡规划条例》第六十四条第一款规定，现要求该违法建筑的建设单位或者个人于本公告之日起30日内到西湖区城市管理行政执法局翠苑中队接受调查处理，公告期限届满仍未来处理的，本机关将依法移交有关部门予以拆除”。
2014年8月5日、8月28日，原、被告通过微信就案涉房屋的拆违问题进行沟通。原告要求被告赔偿，被告要求原告依约支付房租。
2014年9月5日，西湖区清理和拆除违法建筑工作领导小组作出公告：“根据杭人大常（1999）21号《关于拆除违法建筑遏制违法建设行为的决定》、杭政函（2015）176号《关于进一步规范杭州市区违法建筑查处工作的意见》和杭州市清理和拆除违法建设工作领导小组第1号通告，对已经发出《责令（限期）改正通知书》的违建，至今�自行恢复的，将于2014年9月10日进行强制恢复。后案涉房屋中违章搭建部分被依法拆除。
2014年9月17日、10月1日，被告分别向原告支付补偿费25000元及26400元。原告出具收条予以确认。2014年10月1日，原告搬出案涉房屋。审理中，原、被告均确认案涉《房屋租赁合同》已于2014年10月1日解除。
另查明：案涉房屋的所有权人为案外人俞文杰，被告为第一承租人。原告在承租案涉房屋时向案外人吴玥支付了房屋转让款124100元，取得了案涉房屋中已有的装修、装饰、设备等。同时，原告为在案涉房屋中经营咖啡馆，另行支出装修款60357元。
本院认为：依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。原、被告签订�《房屋租赁合同》虽为双方真实意思的表示，但合同项下的房屋（西湖区××××幢底层靠西南面一部分，计两个大厅、三个房间、一个浴室、一个洗手间，一个楼梯间及现有一个庭院）中南面一个厅（东西长10米，南北宽5.1米，建筑面积为51平方米，高度3米）被杭州市西湖区城市管理行政执法局认定为属违法建筑，故该《房屋租赁合同》中涉及该违法建筑的部分无效。原告主张被告未告知案涉房屋部分系违法建筑，构成根本违约，本院不予采纳。原、被告双方作为承租人及出租人，均主张对案涉房屋有部分系违法建筑的事实不知情。但案涉房屋位于翠苑三区15幢底层，作为小区住宅，在有同幢其他房屋及小区相似房屋可供参照的情况下，原、被告称不知情显然有违一般常理，本院不予采信。对于案涉《房屋租赁合同》部分无效的过错比例，本院酌情认定被告作为出�人占70%，原告作为承租人占30%。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，双方应按约履行。现原、被告均认可案涉《房屋租赁合同》已于2014年10月1日解除，本院予以确认。本案的主要争议焦点有二：一、被告已支付的补偿费数额；二、原告实际损失的认定。
一、被告已支付的补偿费数额。被告主张原、被告协商确定被告赔偿原告损失5万元，2014年10月1日被告向原告支付的补偿费26400元中包括补偿费25000元，水电保证金1万元扣除水电、房租后的剩余费用1400元。原告主张被告第二笔补偿费用26400元中包括被告归还原告的保证金1万元。但双方均未提供证据证明其主张。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。且结合原告在起诉状事实与理由部分的陈述，原告也确认自2014年8月31日至2014年10月1日期间的房租费已经付清。据此，本院对被告的主张予以采纳，认定被告向原告实际已支付的赔偿数额为5万元。
二、原告实际损失的认定。对于原告要求被告支付原告保证金利息3945.2元的主张，原告明确其计算方式为，按银行同期贷款利率自2013年9月1日计算至2014年8月31日止。依据双方《房屋租赁合同》约定，被告交纳的1万元系作为履约及按时交纳水、电费的保证金。鉴于原告于2013年9月1日至2014年10月1日期间，实际租用了案涉房屋，故其要求被告支付占有保证金期间的利息，缺乏依据，本院不予支持。对于原告要求被告赔偿房屋装修损失184457元、购置咖啡店设备折旧费48045.44元、宽带损失1530元、家具仓储费用5600元的诉请，其中购置咖啡�设备折旧费、宽带损失、家具仓储费用缺乏有效证据支持，本院不予认定。对于房屋装修损失184457元，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。原、被告《房屋租赁合同》约定的租赁期间为2013年9月1日至2017年8月30日，原告现已经使用一年，故装饰装修费用余值为138343元。原、被告按合同无效的过错分担，则被告应负担其中的70%即96840元。鉴于被告已经给付被告赔偿款5万元，故其还应赔偿原告46840元。对于原告主张的违约金18万元，经释明，原告明确18万中包括人工遣散费1万元及实际经济损失17万元。但原、被告《房屋租赁合同》并未对违约金作出约定，原告也未提供证据证明其人工遣散费的支出，故本院对此亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条第二款之规定，判决如下：
一、张辛利支付赵辉房屋装饰装修损失46840元，于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回赵辉的其他诉讼请求。
案件受理费7932元，由赵辉负担7092元，张辛利负担840元，其中由张辛利负担部分于本判决生效之日起十日内支付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部�的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 王东篱
人民陪审员 王景莉
人民陪审员 王文仙
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 郑福余