北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）朝民初字第32212号
原告左×，女，1970年2月10日出生。
委托代理人金勇，北京赛尔律师事务所律师。
被告庞×1，男，1968年11月26日出生，身份证号码：×××
委托代理人张瑜，北京君颜律师事务所律师。
第三人庞×2，女，1970年2月10日出生。
第三人庞×3，男，1962年1月8日出生。
委托代理人高海荣，女，1956年11月30日出生。
第三人庞×4，男，1970年12月29日出生。
第三人田×，女，1949年10月1日出生。
第三人庞×5，女，1978年7月5日出生。
第三人庞×6，男，1976年2月22日出生。
原告左×（以下简称姓名）与被告庞×1（以下简称其姓名）离婚后财产纠纷一案，本院受理后，依法追加庞×2、庞×3、庞×4、田×、庞×5、庞×6（以下分别简称其姓名）为本案第三人参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。左×及其委托代理人金勇、庞×1及其委托代理人张瑜、庞×2、庞×3之委托代理人高海荣、庞×4、田×、庞×5、庞×6到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
左×诉称：我与庞×11990年4月8日结婚，同年12月29日办理结婚登记。婚后通过家庭分家分得位于朝阳区崔各庄乡何各庄×号院（以下简称何各庄×号）的四间房屋及独立院落。我和庞×1婚后育有一女，庞×1的父亲庞×7及弟弟庞×8与我们共同生活。我和庞×1先后于1991年、1997年和2002年在何各庄×号院内出资增建房屋达30间。自2006年开始，经何各庄村委会决定，由村委会对我们的房屋进行整体经营，签订了租赁协议，约定每年租金68400元。之后村里将原有房屋拆除，进行了整体改造。后我与庞×1因感情破裂在2011年9月8日经法院调解离婚。在离婚案件中双方未就院落房产及收益问题进行分割。现我生活困难，没有工作，特向法院提起诉讼，请求：1、确认我对何各庄×号院经改造置换之后的房屋享有其中一半房屋的使用权；2、要求庞×1向我支付何各庄×号院房屋自双方离婚之日起两年半的出租收益的一半85000元。
庞×1辩称：不同意左×的诉讼请求。何各庄×号院的宅基地使用权人是我父亲庞×7，院内原有的房屋大部分也是庞×7所建。院内房屋经过村委会改造，原有房屋已经村委会拆除。我有兄弟姐妹五人，何各庄×号院内属于庞×7夫妇的房产还没有经过析产继承。现在房屋经村委会改造后也无法明确能否置换回房屋。左×也没有权利获得置换后房屋的使用权，因为其与我离婚后将户口迁走已经不属于本村村民。关于第二项诉讼请求，何各庄×号院的租金还没有分割清楚，宅基地使用权人是我父亲，置换是根据宅基地置换的，与有多少房屋没有关系。由我领取了从2009年3月至2013年年底的租金，之后的还没有领。
庞×2述称：不同意左×的诉讼请求，因为×号院有庞×7的遗产，我要求继承我应当继承的份额。
庞×3述称：原告要求分割房屋一半使用权和一半租金没有依据，因为何各庄×号院原来房屋还有庞×7的财产，其他几位子女也都赡养了庞×7。
庞×4述称：原何各庄×号院有我父亲庞×7的遗产，所以置换之后的房屋我们也有使用权，租金也有我的一份。
田×、庞×5、庞×6述称：庞×10于2002年去世，对于何各庄×号院中庞×7的遗产我们要求继承庞×10应当继承的份额。
经审理查明：庞×7（此为户籍登记姓名，当事人均称作庞×7，以下均称庞×7，）与庞冯氏系夫妻关系，二人共育有七个子女，分别为庞×2、庞×10、庞×3、庞×9、庞×8、庞×1、庞×4。庞×7于1998年12月去世，庞冯氏于1990年去世，庞×10于2002年去世。庞×10与田×系夫妻关系，二人共育有子女二人，即庞×6和庞×5。庞×9、庞×8有智力残疾，其中庞×9于1987年失踪，至今下落不明，但未经法院宣告失踪或死亡，庞×8于1999年去世。经询，本案当事人均称庞×8生前未曾结婚，庞×9于失踪前也未曾结婚。左×与庞×11990年12月29日登记结婚，婚后育有一女庞×11，现已年满十八周岁，二人于2011年9月8日因感情不和经本院主持调解离婚。
1991年11月10日，庞×7主持分家，与庞×3、庞×1、庞×4之间达成“分家单”一份，内容为：“庞×7现因年老体弱和子女已成家立业，今决定将房屋产业以及赡养后事等立字如下：财产分割，房屋由东至西北房十间按院居住，分割如下：傻子庞×8东头北房一间，二套马车一挂，与其父和庞×9同居，庞×1分北房三间，本人愿赡养庞×8，将其养老送终，并与其父、庞×8、庞×9同居，即日起二套马车归庞×1所有；庞×3分北房三间，庞×4分北房三间并赡养庞×9，一切费用与他人无关。庞×10、庞×3、庞×1、庞×4四人每月各给庞×7赡养费30元，至旧历三十之前360元一分不欠少。庞×7生活由庞×3、庞×1、庞×4三人照应，庞×7口粮生活费用以及丧葬费用等一切费用开支由庞×3、庞×1、庞×4三人平分，与庞×10、庞×2无关。债务分配：欠债6125元，庞×3、庞×1、庞×4每人各分担2042元，盖房木料欠款平分，以上三人还债期限91.11.18——93.11.18还齐，以上条款兄弟之间互相监督，如不执行，追回其全部家产并绳之以法。此字据一式三份，庞×3、庞×1、庞×4各执一份，具有同等效力。立字人：庞×7，当事人：庞×3、庞×1、庞×4。”
上述分家单签订后，各方均按照分家单履行，庞×7、庞×8与庞×1共同居住，庞×3、庞×4各自在分得的院落内居住。至1993年，庞×3和庞×4所分得院落的宅基地均登记至各自名下。经查1993年农村宅基地使用情况调查表和发证审批表，显示何各庄村×号（当时为34号）的土地使用者为庞×7，家庭人口5人，人口情况为之五子、之五子妻、之孙女、之六子，宅基地总使用面积248平方米，四至为：东至鱼坑、南至道、西至庞×4、北至鱼坑，并注明房后滴水1米，房东1米，土地使用者签字处由左×签字。
上述分家单签订后，何各庄村×号院内陆续有建房的情况。左×称其和庞×1在1996年、1997年的时候在院内建造了三间西厢房，同时在原有北房东边接了二间耳房，后又于2004年从村里借钱盖了六间东厢房、在原三间西厢房的南边新建三间西厢房，同时在院子东边原来的鱼坑处新建了12间房屋，形成独立的小院。庞×1称西厢房三间系1998年4月由其父亲建造，北房东边的二间耳房（不在宅基地范围内）系1998年建造，2004年，其借钱在院内建造了东厢房三间，同时在宅基地之外新建了近20间房屋，包括北房北边的六间正房、东厢房东边的六间西厢房、原东西厢房南边各接的三间厢房。庞×1、庞×3、庞×4均称庞×7在建造西厢房三间时有参与出资，称庞×7当时有自己的收入，其每月都给庞×7生活费，庞×7自己还倒卖牲口，田×、庞×6、庞×5称当时庞×10每月给庞×750元生活费，左×认为庞×7当时已经80多岁，没有参与出资，但认可生产队当时每月发给庞×750元钱。另，左×称北房四间于1990年年底盖成，庞×1称北房四间于1990年5月至7月期间建成，双方对于各自陈述均未举证。庞×2、庞×3、庞×4、田×、庞×6、庞×5均认可其在1991年分家之后未参与何各庄村×号院内建房。
2009年3月11日，庞×1作为委托方（甲方）户主与被委托方（乙方）北京市朝阳区崔各庄乡人民政府何各庄村民委员会（以下简称何各庄村委会）就甲方位于崔各庄乡何各庄村的宅基地及地上建筑物（红本面积）委托给乙方改造经营一事达成《房屋委托改造经营合同》一份，合同约定，甲方将其房屋全部委托给乙方改造，合同约定的租期为10年，自2009年3月11日至2019年6月11日止（其中包括免租装修期3个月），房屋年租金为68200元，租金每三年递增一次，递增率为10%，其他时间甲方不得以任何理由任意调整租金，乙方于合同签订当天交纳订金2万元，首期租金于起租日期前交纳，租金交纳方式为半年付，以后每期租金由乙方于每半年结束之前向甲方支付。合同第九条约定，甲方房屋交付乙方时，必须保证原房屋及院落的现状没有任何破坏，乙方可根据经营需要对原有房屋进行结构和装修改造，但必须保证改造后建筑面积不得小于原红本面积（不包括红本外面积），投资由乙方自理。房屋退还时除另有约定外，甲方有权要求乙方保留改造后的房屋结构及装修，并不向甲方索求改造装修费用（可移动设备除外）。上述合同签订后，何各庄村×号院及院内房屋交由何各庄村委会改造经营，村委会已将该院内原有房屋拆除，并新建了房屋。
就2009年3月11日庞×1与何各庄村委会签订《房屋委托改造经营合同》之前何各庄村×号院在宅基地范围内的房屋情况，左×称宅基地范围内共有20间房屋，分别为：北房四间、北房东侧的耳房二间、西厢房六间、东厢房六间、正房和东、西厢房之间各有一间小房；庞×1称宅基地范围内的房屋为北房四间、西厢房三间、东厢房三间，并称北房和东、西厢房之间的是棚子，不能算作房屋，北房东侧的耳房不在宅基地范围内；庞×2、庞×3、庞×4、田×、庞×5、庞×6均称只有北房四间、西厢房三间、东厢房三间在宅基地范围内。
案件审理中，本院到何各庄村委会就本案涉及的房屋及租金问题进行调查，该村委会负责人称，村委会不同意本案当事人之间就经过村委会改造之后的置换房屋的使用权进行分割，认为双方的合同还在履行过程中，房屋委托改造经营合同的甲方只享有收取租金的权利，只有在合同解除或到期不再续租的情况下，经村委会改造之后的房屋才可能退还给甲方，现在改造之后的房屋使用权属于村委会。假如村民遇到离婚、继承等问题，村委会可以在其内部已经确定对原有房屋各自享有比例的情况下，根据该比例向各自支付租金。
经询，庞×1称其领取的何各庄村×号院的租金截止到2013年年底。
另查，左×与庞×1离婚时，未处理何各庄村×号院内的房屋及租金。
上述事实，有户派出所证明信、民事调解书、北京市朝阳区十八里店乡西直河村村民委员会证明、何各庄村农村宅基地发证审批表及调查表、《房屋委托改造经营合同》、调查笔录等书证及当事人庭审陈述等证据在案佐证。
本院认为：农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地使用权人依法对宅基地享有占有和使用的权利，有权依法利用宅基地建造住宅及附属设施。根据1993年农村宅基地使用情况调查表和发证审批表的记载，左×作为家庭成员和庞×7、庞×1共同享有何各庄村×号宅基地的使用权。根据双方陈述，何各庄村×号院内的北房四间系在1990年年底之前建成，庞×7、庞×3、庞×1、庞×4在1991年签订的分家单上虽无庞×2和庞×10的签字，但其二人在知道分家之后并未对此提出异议，且分家之后庞×3、庞×4已单独取得相应院落的宅基地使用权并分开单过多年，故应当认定该分家单的效力。1998年建造西厢房三间时，庞×7尚在世，根据各方当事人的陈述，庞×7当时有一定的收入，且与庞×1、左×共同居住，故应当认定其参与了该西厢房三间的建造。该院内其他房屋均建造于左×和庞×1婚姻关系存续期间，应当认定为二人的夫妻共同财产。左×与庞×1离婚后，其有权主张分割上述夫妻共同财产。但根据庞×12009年3月11日与何各庄村委会所签订的《房屋委托改造经营合同》，何各庄村×号院原有房屋已交由村委会改造经营，原有房屋已经灭失，当事人依附于上述房屋的权利已相应地转化为该合同中甲方所应享有的相关权益，包括收取租金的权利和有关改造后房屋的约定权利。由于双方对于上述《房屋委托改造经营合同》开始履行前何各庄村×号院在宅基地范围内的房屋情况陈述不一且均无举证，而该房屋现已灭失，本院充分考虑何各庄村×号院原有建房情况，各方当事人的陈述等，又考虑到合同的相对性、该《房屋委托改造经营合同》的特殊性以及该合同正在履行过程中的实际情况，依法认定何各庄村×号宅基地范围内经何各庄村委会改造之后的房屋使用权份额中，80%属于左×和庞×1的夫妻共同份额，10%属于庞×7的遗产份额，10%属于庞×8的遗产份额，并依法认定左×享有夫妻共同份额中的一半。在左×与庞×1离婚后，上述委托改造经营的租金均由庞×1收取，本院根据领取租金的情况依法确定庞×1应当向左×支付的租金数额。由于本案系左×起诉的离婚后财产分割纠纷，关于庞×7和庞×8的遗产分割问题，各方当事人之间可以另行解决。
综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国物权法》第六十四条、第一百五十二条、《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国婚姻法》第三十九条之规定，判决如下：
一、原告左×对位于北京市朝阳区崔各庄乡何各庄村×号的宅基地范围内经北京市朝阳区崔各庄乡人民政府何各庄村民委员会改造后的房屋享有百分之四十的使用权份额；
二、被告庞×1于本判决生效后十五日内给付原告左×二〇一一年九月九日至二〇一三年十二月十一日期间的租金六万五千七百五十六元；
三、驳回原告左×的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一百五十元，由原告左×负担七十五元（已交纳），由被告庞×1负担七十五元（于本判决生效后交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 张帅宾
代理审判员 陈 蕾
代理审判员 陈建斌
二〇一四年十二月八日
书 记 员 唐 琪