江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第01297号
上诉人（原审被告）张弘。
上诉人（原审第三人）刘玉芳。
上诉人（原审第三人）张曦雨。
被上诉人（原审原告）联想科瑞电力设备投资有限公司。
委托代理人曹宁，北京市大成（苏州）律师事务所律师。
委托代理人王纯，北京市大成（苏州）律师事务所律师。
上诉人张弘、刘玉芳、张曦雨与被上诉人联想科瑞电力设备投资有限公司（以下简称联想科瑞公司）返还原物纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2013）姑苏民五初字第0397号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年2月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审法院经审理查明：
1、苏州联想科瑞开关有限公司（以下简称苏州科瑞公司）于1996年2月5日设立，2007年9月14日注销。苏州科瑞公司设立时，系由香港联想科瑞电力设备投资有限公司（以下简称香港科瑞公司）�苏州开关二厂（以下简称开关二厂）投资的合资企业。2000年4月，香港科瑞公司将其持有的苏州科瑞公司55%的股权转让，其中30%股权转让给开关二厂，25%的股权转让给香港亨利达国际有限公司，嗣后，香港科瑞公司即退出苏州科瑞公司经营。
2、1999年12月17日，联想科瑞公司与苏房集团有限公司签订商品房购销合同，约定由联想科瑞公司购买本市桂花新村18幢203室房屋，建筑面积72.92平方米，房价171362元。2001年5月，联想科瑞公司申请办理产权转移事宜，同年6月，苏房集团有限公司向联想科瑞公司开具购房发票。2001年8月，联想科瑞公司申领到本市桂花新村18幢203室房屋的所有权证和国有土地使用权证。
3、2000年9月29日，苏州科瑞公司向苏房集团物业分公司出具介绍信，载明“今介绍张弘同志前来办理桂花18幢203室房屋入住手续”，其后�张弘在上述房屋内居住。
4、2007年8月，联想科瑞公司向张弘邮寄房屋转让协议及委托书、股东决议等空白文本。在房屋转让协议中约定，联想科瑞公司将本市桂花新村18幢203室房屋以35万元出让给张弘、许丽娟。
审理中，联想科瑞公司陈述称，苏州科瑞公司设立时的合资方香港科瑞公司即联想科瑞公司，二者英文名称一致，当时在合资时冠名“香港”系办理合资企业体现外方所需。联想科瑞公司在2000年4月后即退出苏州科瑞公司投资经营，但桂花新村房屋是1999年就购买的，产证一直未办理，2001年办妥产证后，未安排专人管理，亦不知苏州科瑞公司何故将房屋交由张弘使用。2007年时确曾与张弘夫妇协商出让房屋，但最终未达成合意。
审理中，张弘陈述称，苏州科瑞公司安排其入住诉争房屋后，每月均从其工资中扣除100余元作为租金，至2003年4月苏州科瑞公司歇业后未再支付过租金。在其入住诉争房屋之前，苏州科瑞公司曾先后安排过总经理及财务总监入住。2007年，其出资对房屋进行了装修。2013年1月其与许丽娟离婚后，母亲刘玉芳、儿子张曦雨就一直随其居住在诉争房屋内。
审理中，原审法院走访苏州市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）了解诉争房屋如作为直管公房的租金标准。市住建局提供苏州市房产管理局、苏州市物价局于2006年9月22日作出的文件，其中规定对砖混一等房屋的直管公有住房月租金标准为1.82-2.50元／平方米。2015年1月1日起，砖混一等直管公房月租金上调至4.10元／平方米。
原审原告联想科瑞公司的诉讼请求为：1、张弘、刘玉芳、张曦雨立即搬迁出本市桂花新村18幢203室房屋并将房屋交还联想科瑞公司；2、张弘支付房屋使用费230600元（自2001年8月暂计�至2013年6月，其中2001年8月至2011年8月按1500元／月主张，2011年9月后按每月2300元支付至实际交还房屋之日止）。
原审法院认为，联想科瑞公司作为本市桂花新村18幢203室房屋不动产登记簿上载明的所有权人，享有对上述房屋占有、使用、收益和处分的权利。张弘提出诉争房屋系苏州科瑞公司出资购买、联想科瑞公司并非诉争房屋实际产权人的抗辩意见，因未提供充分证据证明诉争房屋权属登记有误，故对该抗辩意见不予采纳。
关于联想科瑞公司主张迁让房屋的问题。本案中，联想科瑞公司曾参与苏州科瑞公司经营，张弘系作为职工被苏州科瑞公司安排入住诉争房屋。2003年4月张弘离职苏州科瑞公司后长期占有、使用诉争房屋。2007年8月联想科瑞公司向其表明房屋产权人身份后，在双方未就房屋转让或使用事宜协商一致的情况下继续占有、使用房屋，缺乏合法理由。鉴于我国已在1998年以后取消了福利分房制度，根据张弘庭审中的陈述，诉争房屋在其入住前亦曾安排公司其他职员居住使用，调离或离职后即退出该房，故苏州科瑞公司安排张弘入住诉争房屋并非计划经济时期的福利分房行为，张弘在2003年4月离职苏州科瑞公司后应当及时退还房屋。现联想科瑞公司以诉争房屋所有权人在本案中行使物权的排他性权利，要求实际占用房屋的张弘、刘玉芳、张曦雨搬离、交还诉争房屋的诉讼请求，于法有据，予以支持。联系科瑞公司主张返还房屋的诉讼请求作为物权请求权，不适用诉讼时效制度，故对张弘提出时效抗辩的观点，不予采纳。
关于联想科瑞公司主张的房屋使用费问题。联想科瑞公司虽于2000年4月退出苏州科瑞公司经营，但在2001年8月申领到诉争房屋产权证后并未及时向苏州科瑞公司或张弘主张�退房屋，疏于管理，直至2007年8月才与张弘、许丽娟协商出售诉争房屋事宜，在协商未果情况下于2013年起诉，联想科瑞公司对本案纠纷的引发亦存在过错。虑及联想科瑞公司曾参与苏州科瑞公司经营以及张弘系作为苏州科瑞公司职工被安排入住诉争房屋，且张弘在苏州科瑞公司工作至2003年4月，故张弘自2003年4月起继续占有使用房屋缺乏法律依据，故对联想科瑞公司主张要求张弘支付2001年8月至2003年3月房屋使用费的诉讼请求，不予支持。2003年4月张弘离职苏州科瑞公司后，已不再具备该司职工身份，亦未向苏州科瑞公司或联想科瑞公司支付过使用诉争房屋的合理对价，故联想科瑞公司作为房屋所有权人，有权要求张弘支付2003年4月至实际迁让房屋之日止的房屋使用费，对联想科瑞公司主张上述期间房屋使用费的诉讼请求予以支持。至于张弘提出部分房屋使用费的诉�请求已过诉讼时效的观点，因其占有使用诉争房屋的状态自2003年4月起连续至今，故对其提出时效抗辩的观点，不予支持。
关于房屋使用费标准的问题。苏州科瑞公司最初将房屋交由张弘使用系带有一定的职工宿舍性质，而联想科瑞公司在2007年8月与张弘就转让诉争房屋未成后长期怠于主张权利，现在诉讼中要求张弘按照市场租金标准支付房屋使用费，有违公平原则。虑及张弘使用诉争房屋的历史原因，参照原告起诉时本市直管公房中砖混一等房屋的租金标准，酌情对联想科瑞公司主张的房屋使用费标准进行调整，确定张弘应按如下标准向联想科瑞公司支付房屋使用费：2003年4月至2014年12月期间按185元／月计算；2015年1月1日至实际迁让房屋之日止按300元／月计算。
此外，张弘虽在庭审中陈述2007年对诉争房屋添附了装修，并在审理中申请对诉争房�内不可拆除的装修进行评估。然在原审法院委托评估鉴定后，张弘拒绝交纳鉴定费用致使评估未成，举证不能，由此产生的不利后果由其自行承担。
第三人刘玉芳、张曦雨经本院传票传唤无正当理由未到庭，视为放弃陈述和质证的权利，由此产生的不利后果由其自行承担。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定之规定，一审判决：张弘、刘玉芳、张曦雨于判决生效之日起30日内搬离苏州市桂花新村18幢203室房屋，并将上述房屋交还联想科瑞公司；张弘于判决生效之日起30日内支付联想科瑞公司房屋使用费（2003年4月至2014年12月期间按185元／月计算；2015年1月1日至实际迁让房屋之日止按300元／月计算）。
上诉人张弘、刘玉芳、张曦雨不服上述民事判决，向本院提起上诉，认为一审判决认定事实不清，请求撤销一审判决，发回重审或依法改判。其主要理由为：1、上诉人入住涉案房屋合理合法；2、被上诉人非法侵占了涉案房屋产权证；3、2007年被上诉人要求上诉人以35万价格买下涉案房屋，但又毁约，耽误了上诉人的购房时机，应赔偿相应的损失。
被上诉人联想科瑞公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实与原审一致。
本院认为，联想科瑞公司作为本市桂花新村18幢203室房屋不动产登记簿上载明的所有权人，享有对上述房屋占有、使用、收益和处分的权利。本案中，张弘系作为职工被苏州科瑞公司安排入住诉争房屋。2003年4月张弘离职苏州科瑞公司后长期占有、使用诉争房屋。2007年8月联想科瑞公司�其表明房屋产权人身份后，在双方未就房屋转让或使用事宜协商一致的情况下继续占有、使用房屋，缺乏合法理由。现联想科瑞公司以诉争房屋所有权人在本案中行使物权的排他性权利，要求实际占用房屋的张弘、刘玉芳、张曦雨搬离、交还诉争房屋的诉讼请求，于法有据，应予以支持。至于上诉人关于因被上诉人毁约导致上诉人错失购房时机而应获得相应赔偿的主张，其可以收集证据另行向人民法院主张。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由张弘、刘玉芳、张曦雨负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 红
审判员 任小明
二〇一五年五月二十七日
书记员 杨颖颖