江苏省睢宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0324民初4036号
原告：陈岱，男，1963年10月25日生，汉族，邱集镇农技中心工作人员，住睢宁县，现住睢宁县。
委托代理人：陈向东、陈艳秋，江苏千秋业律师事务所律师。
被告：张亚，男，1972年12月13日生，汉族，邱集镇农技中心技术员，住睢宁县。
委托代理人：王金果、唐德乾（实习），睢宁县清泉法律服务所法律工作者。
第三人：睢宁县邱集镇人民政府。
法定代表人：韩啸，该镇镇长。
委托代理人：邱新国，江苏清正苑律师事务所律师。
原告陈岱与被告张亚确认合同效力纠纷一案，本院于2016年7月1日立案后，依法适用简易程序、后因双方当事人争议较大、案情复杂依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈岱及其委托代理人陈向东，被告张亚及其委托代理人王金果、唐德乾，第三人睢宁县邱集镇人民政府的委托代理人邱新国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈岱向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决确认房屋租赁使用合同超过二十年以上部分无效；2、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2000年12月18日，睢宁县邱集镇畜牧技术推广服务站与被告张亚签订房屋使用合同书。合同约定：原告同意被告张亚使用服务站门面楼房二间（二上二下），时间是五十年，被告应先行向服务站一次性交付7万元租金，待合同期满后出租方有权将房屋收回，被告应按照国家房屋折旧标准支付使用折旧费，同时约定承租人不得经营兽药、饲料、添加剂等畜禽用品。但是被告在使用房屋之前，没有足额支付7万元，尚欠15155.79元，同时被告又违反合同约定的经营范围限制条款。2006年11月，邱集镇人民政府根据县委县政府（2004）28号相关体制改革文件精神，对睢宁县邱集镇畜牧技术推广服务站全部资产、债权、债务审计、审核，于2007年8月25日和原告签订转让合同书，合同书约定从签字之日起原兽医站的集体所有资产和债权、债务均由原告承担自行处理。后来原告多次通知被告，政府多次调解，告知其房屋所有权已转让给原告，并要求其按合同约定缴清房屋使用费，但是被告置若罔闻，分文未交。原告认为，根据所签订转让合同，原告已经取得房屋的所有权。被告长期拖欠房屋租金和违反合同约定经营条款，按照合同法相关法律规定，原房屋使用合同长达五十年，违反房屋租赁最长二十年的时间规定，超出时间应属无效。为此，原告特依法提起诉讼。
被告张亚辩称，原告所诉与事实不符，其诉讼请求无事实及法律依据。1、答辩人与睢宁县邱集镇畜牧技术服务站签订的是房屋买卖合同而非租赁合同。2000年12月18日，邱集镇畜牧技术服务站根据县委县政府的指示精神及镇政府领导的研究意见，将原畜牧技术服务站的门面楼向外出售并以同一份合同订售给王中喜（三上三下）、张亚（二上二下）、朱培义（一上一下）、沙兴华等人，合同是原告本人书写，名称虽然是房屋使用合同书，但实质内容是房产出售，且已有购房者依此合同办理了房产转移登记。因原告对张亚经营饲料效益比他好而心存不满，并拒绝协助张亚办理产权转移登记登记产生纠纷。张亚已付清或者支付了大部分房款，且房屋已交付使用长达16年之久，买卖合同已经依法成立并履行，根据物权法规定，张亚虽然未办理产权转移登记，但不影响买卖合同的效力，原告主张涉案合同为租赁合同无事实及法律依据。2、陈岱不具备原告的主体资格。原告作为畜牧技术服务站的负责人明知已将门面房出售给张亚等人后，又于2007年8月25日骗取镇政府与其签订了土地使用权及附属物转让合同，实属暗箱操作，一房两卖，显然属于恶意。原告未交纳购房款，更未实际取得房产，其不是房产的所有权人，也非法定的资产管理人，无权确认涉案合同的效力，其作为原告的主体不适格。3、原告与镇政府签订的转让合同无效。镇政府与原告签订转让合同时，原告未告知房屋已出售给张亚等人的事实，欺骗镇政府，当时原告并非单位合并后的负责人或法定代表人，无权代表单位清理债权、债务及资产；同时，清理债权债务和资产未经审计部门核实和依法评估，也未向社会公示，明显属于暗箱操作，以合法形式掩盖原告侵吞单位资产的非法目的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，其合同自始无效。原告以无效合同否定张亚的有效合同没有依据。即使按照原告的陈述，张亚系承租房屋使用，那么其作为承租人对承租房依法享有同等条件下优先购买权，原告与镇政府的转让合同显然侵害了张亚等人的优先购买权，其合同亦违反了法律规定，当然无效。综上，请求法院依法裁定驳回原告起诉或者判决驳回其诉讼请求。
第三人睢宁县邱集镇人民政府述称：2000年12月18日，睢宁县邱集镇畜牧技术推广服务站与被告张亚签订的房屋使用合同书实际上是一种买卖合同，况且原兽医站的相关领导人无权处分上述合同，上述合同中谈到的本案原告陈岱和被告张亚当时均在兽医站任职，该合同有二人恶意串通损害国家、集体、他人利益的情况，因此该合同应当是无效的，第三人基于无效合同申请法庭判令作为行使国家土地使用权的邱集镇人民政府应当收回上述财产，使国有资产不受损失。
综合当事人的诉辩意见，本院依法归纳本案的争议焦点为：1、原告的诉讼请求所依据的基础事实到底是双方存在房屋租赁关系还是房屋买卖关系；2、原告诉讼主体是否适格；3、2007年8月25日原告与镇政府签订了转让合同是否无效；4、原告对涉案房屋土地进行的出租或是出售是否为有权处分行为。
为了支持自己关于涉案的房屋使用合同系租赁合同的诉讼主张，原告主要向法庭提供如下证据：
睢宁县邱集镇畜牧技术推广服务站与被告张亚以及其他人于2000年12月18日共同签订的一份房屋使用合同书，主要证明如下事实：每套二上二下的房屋使用期限是五十年，要使用房屋之前必须缴齐7万元的房屋价值款，门面楼使用到期要按照国家的规定收回，租金按照国家的折旧标准予以扣除，另外使用房屋期间不得经营和兽医站经营相同的畜禽用品，该房屋使用合同的特殊性是要先行缴齐7万元，另外证明五十年期限是违反了合同法所规定的租赁最长为20年的期限。被告质证称对合同的真实性没有异议，且该合同证明房屋是出售给我们的，关于合同当中有其他人员禁止经营兽药饲料没有明确规定是哪些人员，合同中提到50年是符合法律规定的，因为我们是门面房，合同提到购房使用门面楼说明我们是购房的，当时提到7万元的意见，因为当时我们站里面包括每家一间让1000元，所以我应该支付68000元，当时缴的是67420元整，发票上有时任的站长陈岱签字，日期为2004年11月29日。第三人质证认为这个合同实际上是一种买卖合同，而且原兽医站的相关领导人无权处分上述合同，该合同有原、被告二人恶意串通损害国家集体他人利益的情况，因此该合同应当是无效的，第三人基于该合同无效申请法庭判令作为行使土地使用权的邱集镇人民政府收回上述财产。
2、邱集兽医站土地使用权及附属物的转让合同，证明在2007年的8月25日，邱集镇人民政府与原告签订资产转让合同，邱集镇人民政府将兽医站的房屋5.5间包括本案的张亚所租赁的2间房屋及后院的土地使用权以及5.5间房屋的土地使用权还有其他的资产，包括兽医站对被告张亚所享有的债权，全部出售给了本案的原告陈岱，作价为17万余元，同时证明本合同签订之日起陈岱承担了兽医站的一切的债权和债务处理工作。原告通过购买政府的资产取得了涉案房屋的所有权，对本案的原房屋使用合同有权提起诉讼；被告质证对该份证据的真实性有异议，合同上的公章不知是从何处盖上的，同时甲方的签字被告不认识，不知道是谁签的，相关合同所有的内容均没有经过调查落实，合同附件里面的财务审理报告陈正良、汤从胜、李本运都不是审计所的工作人员，而且没有盖审计所的章，他们的签字只能代表个人的意思，陈正良、汤从胜只是村里面的会计，是镇政府的临时工，李本运是原来农技中心的负责人、已经去世几年了，该合同附件中处理实施方案的账目内容不真实，实施处理方案的时间和真正体制改革的时间是不一致的，2004年体改之前的债务应当是属实的、但是有待落实，体改后的债务就不属实了。
涉案房屋照片一张，证明被告所使用的房屋的门面是二上二下门面后面还有一部分院子，目前被告张亚还在继续使用。被告质证称对照片的真实性没有异议，对原告要证明的观点也没有异议。
5、事业单位法人登记证书复印件一份，证明邱集乡畜牧技术推广服务站是按照国家规定进行了事业法人登记，日期为1996年12月1日，是全民的事业单位，证明畜牧技术推广服务站有权对外签订合同，有民事行为能力。被告质证称该法人登记证书已经过期了。
被告张亚为支持自己涉案房屋使用合同系买卖合同的抗辩观点，主要向法庭提供如下证据：
1、收据十张，证明被告张亚在与畜牧技术服务站签订合同以后，共缴纳购房款67420元，该收据上明确载明是缴购房款，印证了房屋使用合同实质为房屋买卖合同；原告质证称在原始凭证上只有四张票据，在2004年底审核的时候多出现6张票据，兽医站所欠张亚的钱进行过扎账，再出现应付款票据原告不承认。
2、沙兴华的睢土集用（2006）第6076224号土地使用证复印件一份，沙兴华是原告之妻，证明原告代表单位依据房屋使用合同为其妻办理了土地使用权转移登记，进一步证实原告也是认可房屋使用合同是买卖合同性质的，因为同一份合同的当事人不可能存在两种不同的法律关系；原告质证称沙兴华在变更合同内容、明确了买卖关系后才办证的。
3、涉案房屋照片3张，证明张亚合法占有使用两间房屋16年以后的现状，并且其已对房屋进行了修缮和增建；原告质证称对照片真实性没有异议，但不认可原告的证明观点。
4、原审计所所长金伦向镇政府提供的调查材料一份，证明金伦曾受党委政府的委托对原被告的纠纷进行过调查，结果证明张亚是购房使用的，同时证明邱集镇审计所从未参与过对原兽医站的资产债权债务进行清理和审计工作，对原告自己所列出的债权债务等也不予认可。原告质证认为金伦出具的调查材料是复印件不是原始件，另外它不是单位的正式意见，仅仅是个人初步的看法，金伦的调查材料不实。
围绕本案第一个争议焦点，本院经审理认定如下事实：2000年12月18日、2001年3月31日、2001年4月1日，甲方睢宁县邱集镇畜牧技术推广服务站与乙方即被告张亚和案外人朱培义、沙兴华、王中喜共同签订了房屋使用合同书：“根据县委县政府有关政策的允许，在保证单位正常发挥技术服务职能的情况下，按照原乡政府在1998年对我单位房产出售价格核定标准每套（两上两下、前至西大街、后边拖四米、使用五十年）是柒万元的意见。因单位偿还原建楼欠款，经单位领导研究决定，同意王中喜、张亚、朱培义、沙兴华四位同志购房使用门面楼，到期按照国家折旧标准收回。同时按上级体改政策规定，房屋使用中其它（应为“他”）人员禁止经营兽药、饲料、添加剂等畜禽用品。此合同一式五份，按规定交款，签章生效。”原告陈岱当时任邱集镇畜牧技术推广服务站站长，系该合同书的起草人，被告张亚系该单位会计，沙兴华系原告之妻。
本院认为，原告基于涉案房屋系租赁给被告的事实主张提起诉讼，本案第一个争议焦点为原告诉讼请求能否获得法律支持的首要解决的问题。被告张亚已向本院另行起诉原告陈岱、第三人睢宁县邱集镇人民政府请求确认二者于2007年8月25日所签订的转让合同无效。关于本案的其他争议焦点，无论该转让合同是否无效，原告是否基于该转让合同取得了对涉案房屋的处分权、是否有资格提起本案的诉讼请求，其所依据的基础事实——睢宁县邱集镇畜牧技术推广服务站与被告张亚签订的合同到底是房屋租赁合同还是房屋买卖合同，这是决定原告的诉讼请求能否得到法律支持的首要条件。睢宁县邱集镇畜牧技术推广服务站与被告张亚和案外人朱培义、沙兴华、王中喜共同签订的房屋使用合同书采用了“使用合同”这一语义宽泛模糊的词语，因此对该合同必须进行必要的解释以探寻当事人的真意，进而正确认定案件事实。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”首先，涉案的房屋使用合同书中通篇无“租赁”一词，却载明“房屋出售价格”、“购房使用”等明显体现买卖意思表示的词汇，原告在向被告出具的收据上亦载明“购房款”字样，而在2017年4月24日的庭审中，原告在回答法庭询问时称：“作为买卖我很明确，对于租赁和使用我自己也有点区分不清楚，当时我认为租赁和使用是一样的……”，明显存在自相矛盾之处，原告作为时任站长职务的完全民事行为能力人，其称自己区分不清楚“使用”、“租赁”的含义亦有违常理。其次，原告与其妻沙兴华于2003年1月10日通过在房屋使用合同书上添注“在原合同基础向楼后再延伸4米合计是8米占地”、“说明：房屋的标准间9.3尺沙兴华中间一间4米（12尺），同意缴转让经营费、单位同意出售”等内容并认为“在原合同的基础上多缴一点钱就可以把租赁变更为买卖了”。在回答法庭询问“沙兴华履行合同缴了多少转让经营费”时，原告答：“兽药经营转让费2万元、房屋使用费是3.5万元，共计5.5万元”，原告在增加了占地面积后缴纳的费用甚至低于合同书中约定的每套7万元的房屋价值，而且出于取得标的物所有权的目的进行过土地权属登记。对同一份合同书而言，原告之妻通过增加的“同意缴转让经营费、单位同意出售”就可以谋取房屋所有权，而被告张亚却系承租房屋，既不符合当事人真实意思表示，也明显自相矛盾。原告作为房屋使用合同书的起草人，无论其故意或者无意使用了模棱两可的诸如“使用”、“收回”等词语，但是综合该合同所使用的词句、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，不难看出该合同各方当事人订立合同系基于房屋买卖的真实意思。原告对自己提出的诉讼请求所依据的事实未能提供充分的证据加以证明，应当承担不利的法律后果。第三人称该合同系原、被告恶意串通损害国家集体他人利益、其应当收回上述财产，可以在提供充分证据足以证实其相关诉求的基础上另行诉讼。故依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告陈岱的诉讼请求。
案件受理费人民币1550元，由原告陈岱负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 李 猛
审 判 员 李亚林
人民陪审员 娄 浩
二〇一七年四月二十七日
书 记 员 刘 欢
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百二十五条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。