上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0105民初18003号
原告(反诉被告)：中融民信资本管理有限公司，住所地北京市。
法定代表人：付东海，职务董事长。
委托诉讼代理人：朱光嘉，上海市中远蓝天律师事务所律师。
被告(反诉原告)：李楠，女，1987年8月2日生，汉族，住北京市。
被告(反诉原告)：段海玲，女，1962年3月8日生，汉族，住河北省石家庄市。
上列两被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人：陈宏，上海大邦律师事务所律师。
原告(反诉被告)中融民信资本管理有限公司与被告(反诉原告)李楠、段海玲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)中融民信资本管理有限公司的委托诉讼代理人朱光嘉，被告(反诉原告)李楠、段海玲的共同委托诉讼代理人陈宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)中融民信资本管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与两被告就本市长宁区淮海西路XXX号XXX、XXX、XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)签订的租赁合同于2016年6月20日解除；2、判令两被告向原告返还房屋租赁保证金548,746.11元；3、判令两被告向原告支付违约金365,830.74元。
事实和理由：2015年8月24日，原告(承租方)与两被告(出租方)就涉讼房屋签订租赁合同，约定租赁期为2015年11月1日至2018年10月31日；月租金为182,915.37元；房屋租赁保证金为548,746.11元；出租方确认，该房屋是可以涉外注册的。原告接收涉讼房屋后，对房屋进行了装修，并开始办理在涉讼房屋处注册成立分公司。但因案外人上海寅舸睿文化传媒有限公司已将涉讼房屋中的606室作为注册地，而两被告拒不履行协助义务，致使原告在涉讼房屋处注册成立分公司不成，租赁合同目的无法实现，故原告于2016年6月20日向两被告送达解除合同的通知书。2016年6月30日，原告腾退房屋。合同解除后，两被告应当向原告返还租赁保证金，并承担违约责任。
被告(反诉原告)李楠、段海玲辩称，原告租用涉讼房屋数月后，提出在涉讼房屋处注册成立公司的要求，两被告并未拒绝。但原告在未与两被告进一步协商的情形下，于2016年6月20日提出解除合同，于法无据。两被告并未违约。原告没有合同解除权。
2016年8月，被告段海玲(出租方)与案外人(承租方)就本市长宁区淮海西路XXX号XXX室房屋(以下简称606室房屋)签订租赁合同，约定于2016年8月22日前交房，租赁期为2016年10月1日至2018年9月30日，月租金为64,480元。两被告同意与原告之间关于606室房屋的租赁合同于2016年8月21日解除。
2016年12月，被告李楠(出租方)与案外人(承租方)就本市长宁区淮海西路XXX号XXX、XXX室房屋(以下简称601、602室房屋)签订租赁合同，约定于2017年1月1日前交房，租赁期为2017年3月1日至2021年12月31日，月租金为111,735元。两被告同意与原告之间关于601、602室房屋的租赁合同于2016年12月31日解除。
租赁保证金应抵作违约赔偿金。故两被告不同意原告的诉讼请求。
被告(反诉原告)李楠、段海玲向本院提出反诉诉讼请求，请求判令：1、原告向两被告支付2016年7月1日至2016年8月21日的涉讼房屋租金或赔偿上述期间房屋空置损失312,710.11元；2、原告向两被告赔偿2015年9月1日至2015年10月31日的免租期租金损失365,830.74元；3、原告向两被告赔偿2016年8月22日至2016年9月30日的606室房屋空置损失87,217.92元；4、原告向两被告赔偿2016年8月22日至2017年2月28日的601、602室房屋空置损失732,142.73元；5、原告向两被告赔偿2018年10月1日至2018年10月31日的606室房屋空置损失67,593.89元；6、原告向两被告赔偿2016年10月1日至2018年9月30日的606室房屋租金差价损失44,214.64元；7、原告向两被告赔偿2017年3月1日至2018年10月31日的601、602室房屋租金差价损失97,161.18元；8、原告向两被告支付2016年7月1日至2016年8月21日的606室房屋物业管理费14,415.18元；9、原告向两被告支付2016年7月1日至2016年12月31日的601、602室房屋物业管理费89,441.52元；10、原告向两被告赔偿房屋恢复原状费156,883元；11、原告向两被告赔偿606室房屋租赁中介费76,584元；12、原告向两被告赔偿601、602室房屋租赁中介费11.1万元。
事实与理由：原告单方提前退租，构成违约，应当承担违约责任。原告应当向两被告偿付租赁期间的租金及物业管理费(若人民法院认定的合同解除之日与两被告主张不一致，则上述租金及物业管理费计为两被告的损失)、房屋空置损失、免租期租金损失、租金差价损失、房屋恢复原状费及房屋另行出租中介费。合同约定的违约金相当于2个月租金，低于两被告的损失。原告应当按两被告的损失支付违约赔偿金。
原告(反诉被告)中融民信资本管理有限公司辩称，因两被告违约，原告已于2016年6月20日解除合同。两被告收回涉讼房屋后未恢复原状即另租他人。两被告主张原告违约并要求原告承担违约责任，于法无据。即使原告提前退租构成违约，违约金也应当低于两个月租金。故原告不同意两被告的反诉诉讼请求。
经审理查明，2011年7月29日，601、602室房屋产权登记至被告李楠名下，606室房屋产权登记至被告段海玲名下。
2012年1月10日，原告在北京市注册成立。
2014年7月15日，案外人上海寅舸睿文化传媒有限公司注册成立，注册住所为606室房屋，注册法定代表人为被告李楠。
2015年8月24日，原告作为承租方(乙方)，两被告作为出租方(甲方)，就涉讼房屋签订租赁合同。合同记载，租赁该房屋作为办公使用；租赁期自2015年11月1日至2018年10月31日；2015年9月1日至2015年10月31日为装修免租期，期间无需支付租金但需支付物业管理费；月租金为182,915.37元；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为叁个月租金，即548,746.11元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、物业管理等费用由乙方承担；乙方返还房屋应恢复原状；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的2倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付；甲方确认，该房屋是可以涉外注册的。
合同签订后，原告向两被告交付房屋租赁保证金548,746.11元，两被告向原告交付涉讼房屋，原告对涉讼房屋进行了装修。原告向两被告支付了2015年11月1日至2016年6月30日的租金。
2016年6月20日，原告向两被告送达解除合同通知书，称经多次催促，两被告未履行合同义务，导致原告未完成办公地址注册，合同目的无法实现。
2016年6月29日,原告(乙方)与两被告(甲方)就交房事项作出约定：乙方在2016年6月30日之前将房屋物品搬空;乙方在2016年6月30日将房屋交还给甲方,房屋内余留物品及装修设施由甲方处理，归甲方所有；交房完毕后视为乙方完成交房义务；关于恢复事宜双方另行提交法院解决。
2016年6月30日，双方完成涉讼房屋交接。
上述事实，有房地产权证、企业档案机读材料、房屋租赁合同、房屋租赁保证金收据、解除合同通知书、交房事项约定书、门锁交接单以及双方当事人的陈述等证据为证，经庭审核实无误。
审理中，两被告确认其未将涉讼房屋恢复原状即将涉讼房屋出租给案外人。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
原告于2012年1月10日在他处注册成立。双方在租赁合同中未就原告将涉讼房屋作为注册住所作出明确约定。原告并未提供证据证明两被告拒绝履行协助义务。原告主张其有权解除合同，本院不予采纳。原告提出确认合同解除的诉讼请求，鉴于两被告于2016年6月30日收回涉讼房屋，本院认定租赁合同于2016年6月30日解除。原告请求判令两被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
合同解除后，原告不负有支付租金的义务。两被告请求判令原告支付2016年7月1日至2016年8月21日的租金，本院不予支持。
原告在无权解除合同的情形下提出解除合同并腾退房屋的行为，表明其不继续履行合同义务，构成违约，应当承担违约责任。
承租人提前退租后，出租人可能发生房屋空置、租金收益减少以及房屋另行出租居间服务费的损失。对此，双方在签订租赁合同时应当有所预见。上述损失发生与否及大小受到包括出租人自身在内的多方因素的影响。因双方在签订合同时已就原告擅自退租的违约金作出约定，该约定反映了双方对包括上述损失在内的一般性损失的合理估算，两被告请求判令原告按两被告所主张的房屋空置损失、租金差价损失及房屋另行出租中介费支付违约赔偿金，其中超过约定违约金的部分，本院不予支持。双方约定租赁期为3年，原告实际租赁涉讼房屋仅8个月即退租，既有悖诚实信用原则，亦有悖租赁常态。两被告请求判令原告赔偿免租期租金损失，本院酌定原告除应向两被告支付合同约定的违约金外，另向两被告支付相当于一个月租金的赔偿金计182,915.37元。交纳物业管理费应属业主的法定义务。合同解除后，原告并未实际占用涉讼房屋，两被告请求判令原告支付物业管理费，本院不予支持。原告对涉讼房屋进行装修经两被告同意。两被告确认其收回涉讼房屋后，在涉讼房屋未恢复原状的情况下即将涉讼房屋出租，两被告请求判令原告赔偿房屋恢复原状费，本院不予支持。
原告应向两被告支付违约赔偿金合计为548,746.11元。两被告根据合同约定主张将租赁保证金抵作违约赔偿金，本院予以采纳。原告请求判令两被告返还租赁保证金，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)中融民信资本管理有限公司与被告(反诉原告)李楠、段海玲就上海市长宁区淮海西路XXX号XXX、XXX、XXX室房屋签订的租赁合同于2016年6月30日解除；
二、原告(反诉被告)中融民信资本管理有限公司应向被告(反诉原告)李楠、段海玲支付违约赔偿金548,746.11元(以原告(反诉被告)中融民信资本管理有限公司向被告(反诉原告)李楠、段海玲支付的租赁保证金548,746.11元作抵)；
三、驳回原告(反诉被告)中融民信资本管理有限公司的其余诉讼请求；
四、驳回被告(反诉原告)李楠、段海玲的其余反诉诉讼请求。
本诉案件受理费12,945.77元，由原告(反诉被告)中融民信资本管理有限公司负担。反诉案件受理费减半收取计12,020.78元，由原告(反诉被告)中融民信资本管理有限公司负担3,060.68元，被告(反诉原告)李楠、段海玲共同负担8,960.10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 马浩波
人民陪审员 牟世荣
人民陪审员 陆荣骏
二〇一七年六月三十日
书 记 员 范丽娜
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。