上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第21232号
原告唐蜜。
委托代理人张笑吟。
被告杨玮。
委托代理人严桦，上海市恒谊律师事务所律师。
委托代理人朱云尉，上海市恒谊律师事务所律师。
原告唐蜜诉被告杨玮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月9日立案受理后，依法适用简易程序，于7月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张笑吟，被告委托代理人严桦、朱云尉均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告唐蜜诉称，2013年12月24日，原告与被告通过上海我爱我家房地产经纪有限公司浦电路店就上海市浦东新区南泉路XXX号A座8B室房屋（以下简称系争房屋）签订了《上海市房地产买卖合同》，合同签订后，原告陆续向被告支付了房价款共计215万元。2014年2月20日，系争合同房产经房产交易中心核价。3月18日，原告至交易中心审税完毕，4月25日也通过了交易中心资格审查。4月28日，原告至银行申请贷款，在银行审批贷款的流程中，原告于5月5日发现被告的房产证于2014年1月22日被注销后重新领了一本房产证，导致原告贷款无法申请，过户更是无法进行，为此，原告备受打击，且原告为购买房屋花费了大量的精力和心血，为置换房屋抛售了自己的房屋，其中损失13万元，将自有享有13%利息的215万元理财产品取出陆续支付被告房款，直接损失有6万多元，为购买房屋缴纳税费2万元，为贷款事宜找人另行花费2万元，其中60万元贷款已经到位后由于被告的违约只能代为保管，需承担相应利息，另行租房每月花费4，000元，因无家可搬，原先家里6万多元的家俱家电只好无偿留给了下家，以上共计直接损失近30万元，原告多次要求被告做些适当补偿，重签合同继续过户，或者将已付款返还给原告，但被告置之不理，并称重签合同将流程再走一遍可以过户。被告显然不诚意履行合同，且隐瞒真实情况，导致继续履行合同不能，原告的合同目的不能实现，故起诉要求判令解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；判令被告支付违约金71万元。审理中，原告还要求判令被告返还购房款215万元。
被告杨玮辩称，原、被告签订房屋买卖合同后，被告为履行合同积极做准备，于2014年1月20日搬离系争房屋过程中，发现遗失了系争房屋产权证和身份证等证件，而实际产权证交在中介处，因中介并未出具相应收据，被告又不能确定这些证件是否遗失，此时又恰逢春节无法联系中介人员，考虑到过年后，双方需办理审核等事宜必须要有产权证等证件，为此，被告去相关部门补办了产权证和身份证。而事实上，被告并未违约，如需办理产证，一种方法是双方重新签订一份合同注明新的产证编号，另一种方法为由中介出具一份补办产权证的情况说明，即可办理产权过户，故被告重新补领产权证并不影响产权过户。另外，原告没有按约履行付款义务，且至今未能按照合同约定履行在办理系争房屋产权变更之前的相应付款义务，故原告享有先履行抗辩权，为此双方没有到房产交易中心办理过户。现被告不同意解除合同，要求继续履行合同，请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：编号为浦XXXXXXXXXX房产证显示，系争房屋的权利人为被告。
2013年12月24日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告向原告转让系争房屋，转让价款为355万元；被告依法取得的房地产权证号为浦XXXXXXXXXX；2014年6月30日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告承诺，在原告或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于被告故意拖延或者不及时提供相关材料的，原告按本合同第十条追究被告的违约责任。合同第四条约定，被告应腾出该房屋并通知原告进行验收交接，原告应在收到通知之日起的5日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。合同第九条约定，原告未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向被告支付违约金，违约金应按照原告逾期未付款日万分之四计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过15日后原告仍未付款的，除原告应向被告支付15日的违约金外，被告可单方面解除本合同，被告单方面解除合同的，应当书面通知原告，原告承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%，被告可以从原告已付款中扣除违约金，余款返还原告，已付款不足违约金的，原告应在接到书面通知之日起10日内向被告支付。第十条约定，被告未按本合同第四条约定期限交接房地产的（包括房地产交接及房地产权利转移）给原告，应当向原告支付违约金，违约金应按照原告已付款日万分之四计算，违约金自本合同应交房期限之第二日起算至实际交房之日止，逾期超过15日后被告仍未交付的，除被告应向原告支付15日的违约金外，原告可单方面解除本合同，原告单方面解除合同的，应当书面通知被告，被告承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%，被告应在接到书面通知之日起10日内退还原告已支付的房价款，并支付违约金。《补充条款（一）》约定，被告应于签订买卖合同当日将该房屋《上海市房地产权证》交与上海我爱我家房屋租赁置换有限公司保存，在产证保管期间，被告不得对该产证申请挂失补办，在本次买卖交易过程中，双方须相互配合，于2014年5月31日前提供相关身份材料共赴上海市浦东新区房地产交易中心办理税收申报手续；待原告办妥银行贷款审批手续且双方税收申报完毕后5个工作日内共赴上海市浦东新区房地产交易中心办理房屋产权交易过户手续；被告于房地产交易中心出具以原告为权利人的该房屋《上海市房地产权证》且被告收到原告支付的除尾款外的所有房款（含贷款部分）后5日内将该房屋交付原告，该房屋交付标志为双方签订物业交验单（房屋交接书）；原告应于付足首付款后10日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，被告须配合原告办理相关贷款手续，若原告贷款银行需被告提供包括但不限于：被告身份信息、配偶身份信息、相关银行卡及同住人签字等，被告须给予提供并到场完成贷款合同签订事宜，若原告未按约定及时办理贷款手续，则被告有权单方面解除本合同，原告须按本合同第九条之约定违约金比例承担违约责任；双方若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则被告应按本合同第十条的约定违约金比例承担违约责任，原告应按本合同第九条的约定比例承担违约责任。《附件三付款协议》约定：原告于2013年12月24日支付被告定金5万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分；于2014年1月30日前支付房款95万元；于2014年3月10日前支付50万元；于产权交易过户前，支付房款33万元；待房地产交易中心出具以原告为权利人的该房屋《上海市房地产权证》，被告将该所售房屋内的所有户口全部迁出（若有）且双方对该房屋进行交接并签署物业交验单后，由原告将房款2万元于交房当日直接支付给被告；原告于双方至房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以原告为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，以贷款银行发放贷款的方式直接将房款170万元支付给被告。
同日，原、被告还签订《协议》，约定原告同意支付被告装修补偿款115万元，该笔款项应予交易过户之前直接支付给被告。
上述合同签订后，原告于当日向被告支付定金5万元，于2014年1月14日支付房款55万元，于1月18日支付房款20万元，于2月11日支付房款35万元，于3月19日支付房款48万元，于3月21日支付房款12万元，于5月2日支付房款40万元，以上合计支付215万元。
期间，被告于2014年1月22日向上海市房地产交易中心申请挂失补办系争房屋的房地产权证，上海市房地产交易中心于2014年2月27日向被告补发了编号为浦XXXXXXXXXX的房地产权证。
2014年3月19日，原、被告至上海市房地产交易中心办理了系争房屋的审税手续，并预约了2014年5月21日办理缴税事项。
2014年5月20日，被告委托律师向原告发出《关于房屋买卖相关事项的催告和提示函》，称：鉴于付款期限临近，要求原告尽快筹措资金或落实贷款，以保障合同的顺利履行等。
另查明，原告为上海户籍，单身。
2014年5月7日，上海我爱我家房屋租赁置换有限公司向被告出具《收条》，言明收到被告系争房屋产权证。
系争房屋所在的上海恒茂物业管理有限公司金浦花园管理处于2014年5月19日出具《证明》，言明：被告为系争房屋的业主，自2014年1月20日搬离本小区后，该处房屋一直空置，至今无人入住居住。
审理中，原、被告确认系争房屋实际转让价款为470万元，包括《上海市房地产买卖合同》中约定的房价款355万元和《协议》中约定的装修补偿款。
证明上述事实的证据有：上海市房地产登记簿、上海市房地产买卖合同及附件、协议、原有住房信息查询申请表及告知书、关于房屋买卖相关事项的催告和提示函、户口簿、无婚姻登记记录证明、收条、证明、庭审笔录为证。原告还提交的申请贷款和过户的报告、石峰出具的情况说明、吕文广出具的收条，因被告不予认可，且原告无其他证据印证上述证据的真实性，本院不予确认。原告提交的凯易国际律师事务所的文件，因该文件形成在境外，未经相关部门的有效认证，本院对该证据的真实性不予采信。被告提交的新申领的身份证及网络下载的上海市浦东新区南泉路XXX号房屋的租赁价格单，因与本案并无直接关联性，本院不作认定。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及其附件系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约严格履行。现被告在履行合同过程中，办理了系争房屋产权证的挂失补办手续，虽违反了《补充条款（一）》中关于“不得对该产证申请挂失补办”的约定，被告的上述行为并非根本性违约，也不会导致原告合同目的不能实现。且从被告自2014年1月20开始腾空系争房屋、2014年3月19日至上海市房地产交易中心配合审税等行为也表明被告在为履行合同作出积极的准备工作。而根据上述房地产买卖合同和《协议》的约定，原告应当在产权过户交易之前向被告支付房价款298万元，在原告仅支付了215万元的情况下，被告于2014年5月20日前发函催告原告筹措资金、保障合同的顺利履行，亦表明被告具有履行合同的意思表示和诚意。至于原告认为因被告挂失补办了系争房屋产权证导致其贷款不能、过户不能等意见，完全可以通过签订补充协议等补办一定的手续得以完成，且从原告诉状表述亦表明被告对此也愿意配合原告完成，审理中，被告仍然要求继续履行合同。综上，原告以被告擅自挂失补办系争房屋产权证为由，认为导致双方房地产买卖合同不能履行、合同目的无法实现的意见和理由不能成立，为此，原告要求解除合同，并返还房价款的诉讼请求，本院不予支持。因原告在本案中主张房屋总价款20%的违约金系双方针对解约违约金的约定，本院亦不能支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告唐蜜的诉讼请求。
案件受理费10，900元，减半收取5，450元，由原告唐蜜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 胡铁红
二〇一四年九月二日
书记员 陈佳琳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
三、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。