江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣01民终136号
上诉人（原审原告）：万义维，男，1954年3月22日生，汉族，南昌市人，自由职业，现住南昌市八大山人梅湖景区，
被上诉人（原审被告）：南昌市大山实业发展有限公司，地址：南昌市八大山人梅湖景区，组织机构代码：56106754-7。
法定代表人：张文毅，总经理。
委托诉讼代理人：林瑞兴，江西洪城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：章鹏在，江西洪城律师事务所实习律师。
上诉人万义维因与被上诉人南昌市大山实业发展有限公司（以下简称“大山公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市青云谱区人民法院（2015）青民三初字第86号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人万义维，被上诉人南昌市大山实业发展有限公司的委托诉讼代理人林瑞兴、章鹏在到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
万义维上诉请求：1、请求依法判令大山公司赔偿因《商铺租赁合同》无效给上诉人造成的装饰装修等经济损失三十万元；2、依法对一审判决予以改判、重审；3、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人之间签订的《商铺租赁合同》，因被上诉人过错被认定为无效合同，影响了上诉人正常经营活动，给上诉人造成了重大经济损失；2、一审法院在审理过程中，置法律事实和客观事实于不顾，造成了对上诉人的严重不公待遇。
大山公司辩称，上诉人的上诉理由不能成立。事实和理由：1、上诉人对《商铺租赁合同》及其补充协议认定无效的诉请已由另案处理，与本案无关；2、上诉人主张装修装饰等经济损失没有事实和法律的依据；3、上诉人擅自转租房屋并获得丰厚利润，不存在所谓的经济损失；4、上诉人诉请损失前后出现重大矛盾，足证其损失为虚构。
万义维向一审法院起诉请求：1、请求依法判令大山公司承担因无效合同产生的法律后果，赔偿装饰装修等资产投入经济损失79.6万元；2、万义维无需承担支付房屋占有使用费的责任义务；3、本次诉讼费、律师费等一切相关费用由大山公司承担。
一审法院认定事实:2011年11月1日，以大山公司为甲方、以万义维为乙方，双方签订了一份《墨香街文化休闲主题街区商铺租赁合同》，约定由大山公司将位于南昌市××××区八大山人梅湖景区“墨香街文化休闲主题街区”C1区的C116、C117号、C118号、C119号商铺，面积314.73平方米，共2层，出租给乙方万义维仅限于饮食和文化、书画、陶瓷以及工艺礼品饮料等。本合同约定未经甲方书面同意，乙方超范围经营属违约行为；租赁期限为5年零3个月，即从2011年11月1日起至2017年1月31日止，其中，从签订本合同之日起至2012年1月31日止，为甲方给予乙方的免租金装修期，租金开始计收日为2012年2月1日；租金标准为：合同第一年，19.2元/平方米/月；6043元/月。合同第二年，25.6元/平方米/月；8057元/月。合同第三年，28.8元/平方米/月；9064元/月。合同第四年，32元/平方米/月；10071元/月。合同第五年，32元/平方米/月；10071元/月。商铺的单位管理费标准为1.5元/平方米/月，月管理费总额为472元，合同期第一年免收管理费。本合同签订当日，乙方需一次性向甲方支付保证金共计31629元（为三个月租金和管理费）作为本合同的履约保证金。乙方所缴纳保证金在本合同履行完毕后，若乙方未有违约行为，则由甲方在一周内全额退还（不计利息）；如在合同期内由于乙方原因而造成本合同终止，乙方所缴纳的保证金不予退还。乙方有拖欠商铺租金及管理费达二个月的，视为违约，甲方有权单方面终止合同、收回商铺，且不承担违约责任，所缴纳保证金不予退还。同时本合同第十三条约定如因甲方当第三方或（产权所有人）之间造成乙方不能正常经营，甲方应减、免租金；合同不能履行时，甲方应返还履约保证金。合同签订后，因装修需要，万义维便与大山公司口头约定，从签订合同后交房时起至2012年4月30日的6个月为大山公司给予万义维的免租金装修期，即租金开始计收日为2012年5月1日。此后，大山公司于2013年1月29日与万义维就上述合同又签订了补充协议，双方约定聚才苑商户是在2011年11月1日之前签订租赁合同的，从2011年11月1日起计算优惠租金；临街商铺商户是在2012年1月1日之前签订租赁合同的，从2012年1月1日起计算优惠租金；在上述事件以后签订租赁合同的按实际签约时间计算优惠租金。租金优惠截止日期为2015年9月30日。聚才苑商户、街区临街商铺商户（仅为做文化产业商户、不含地下层）分三档次计算优惠租金，1、100平方米以内（含100平方米）每平方米月租金15元；2、101至300平方米（含300平方米）每平方米月租金13元；3、301平方米以上，每平方米月租金11元。万义维根据原合同实际租赁面积按上述优惠租金标准交纳租金，万义维仅为做文化产业的租户，不包括做其他行业的租户。万义维所欠大山公司租金一律按本协议第一条、第二条月租金标准及优惠期限在2013年2月5日之前将所欠交的2013年度之前的租金一次性全部补交结清。2013年全年租金3月31日之前一次性全部交清，2013年度以后每年度的租金应当在当年的1月31日之前将当年全年租金交清。如乙方未按本条约定的时间履行交付租金义务则甲方给予的本协议第一条、第二条的优惠政策取消，大山公司按原合同的租金标准及租赁期限收取万义维的租金。合同签订后，大山公司按约向万义维交付了租赁物，万义维亦向大山公司交纳了履约保证金后将上述商铺进行简易装修后转租给他人从事酒店经营并收取了一定的承包费，至今万义维仍占有、使用该商铺。
另查明，大山公司于2014年向一审法院提起诉讼，该案在审理过程中，大山公司以准备通过庭外协商方式解决本次纠纷为由向一审法院申请撤诉，一审法院书面裁定予以准许。2014年12月26日，万义维以双方签订的《商铺租赁合同》无效，要求大山公司返还万义维所缴纳的保证金31629元、预交租金6043元及续交租金21653元，共计人民币59325元为由向本院提起诉讼，该案审理过程中，大山公司以万义维一直拖欠租金及管理费，要求其归还本案所涉租赁房屋并支付房屋占有使用费计人民币261600元为由提起反诉，一审法院合并审理后，判决如下：“一、确认原告（反诉被告）万义维与被告（反诉原告）南昌市大山实业发展有限公司于2011年11月1日签订的《墨香街文化休闲主题街区商铺租赁合同》及其补充协议无效；二、原告（反诉被告）万义维自本判决生效之日起十五日内腾退被告（反诉原告）南昌市大山实业发展有限公司座落于南昌市××××区八大山人梅湖景区“墨香街文化休闲主题街区”C1区的C116、C117号、C118号、C119号商铺；原告（反诉被告）万义维自本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）南昌市大山实业发展有限公司截止2014年12月26日的房屋占有使用费共计人民币51459.72元；四、驳回本、反诉原、被告的其他诉讼请求。”万义维不服该判决上诉至南昌市中级人民法院，经市中院审理后，判决驳回上诉，维持原判。现该判决已生效。
本案在审理过程中，万义维向一审法院申请就本案诉争的四间商铺装饰、装修等资产损失进行评估，经一审法院询问鉴定机构，回复称无法就该价值进行鉴定。
一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，万义维与大山公司于2011年11月1日签订的《墨香街文化休闲主题街区商铺租赁合同》及其补充协议已经南昌市中级人民法院（2015）洪民三终字第254号生效的民事判决书确定为无效，且上述合同亦约定了免租金装修期，说明大山公司同意其装修，而万义维并无有力证据证实其上述四间商铺装饰、装修的价值数额多少，亦无法委托鉴定机构就该装饰装修物的价值进行评估鉴定，但因合同无效导致万义维的相应损失是客观存在的，故一审法院酌情认定其装饰装修损失折价人民币30000元，该笔费用30000元由大山公司补偿给万义维。至于万义维主张无需承担支付大山公司房屋占有使用费请求，根据我国《民事诉讼法》第一百二十四条第（五）项之规定，对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知万义维申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外。万义维的该项请求已另案判决且已发生法律效力，按照“一事不再理”原则，万义维所主张的该项诉请一审法院不予支持，万义维可另行申请再审。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（五）项之规定，判决如下：“一、被告南昌市大山实业发展有限公司自本判决生效之日起十日内补偿原告万义维因合同无效导致的装饰装修损失计人民币30000元。二、驳回原告的其他诉讼请求。本诉受理费11760元（原告万义维已预交），由原告万义维承担1760元，由被告南昌市大山实业发展有限公司承担10000元。”
本院二审期间，2017年4月18日，本院组织双方当事人到现场勘查，就万义维的装饰装修情况制作了现场勘查笔录，并拍摄了一组照片。当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了两组证据：1、（2011）青民重字第12号附1号裁定书复印件及2011年10月15日八大山人梅湖景区管理委员会经营管理开发部与万义维签订的《协议书》一份，证明其与大山公司签订的租赁合同原因的形成，及现在四个店铺装修启动资金来自政府补偿，实际资金不止30万元；2、22张照片，证明装饰装修的基本情况。大山公司质证认为第1组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为与本案无关；证据2照片认为能看出是本案的租赁房屋，但不能确认是万义维装修的。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：万义维二审中提交的裁定书及协议书，具有真实性、合法性，但与其证明目的不具有关联性，本院不予采信；照片的真实性、合法性大山公司未提出异议，且与本院现场勘查情况基本吻合，本院予以确认，大山公司认为不能确定是由万义维装修的，但又未提供相应的证据证明系案外人装修，对其异议不予采信。本院二审查明的其他事实与一审相同。
本院认为：本案二审双方当事人争议的焦点是：被上诉人是否应当对上诉人的装饰装修损失进行赔偿，若是赔偿应当按照何种标准。万义维与大山公司于2011年11月1日签订的《墨香街文化休闲主题街区商铺租赁合同》及其补充协议中约定的免租装修期，说明双方对装修事项已经达成合意，现本案租赁合同因大山公司提供的涉案商铺未取得建设工程规划许可证、也未按建设工程规划许可证的规定建设而被确认无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，对于万义维所支出的装饰装修费用，万义维和大山公司应该各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。万义维已提供装修平面布置图、部分购买材料凭证、装修费收据及装饰装修现场照片等证明租赁房屋现有的装饰装修系其所为，大山公司认为租赁房屋现有的装饰装修不能确定系万义维所为还是前任承包人所为，但未能提供相应证据，故本院对租赁房屋现有的装饰装修为万义维所为这一事实予以确认。万义维在一、二审中均申请对其装饰装修等资产损失进行鉴定，考虑到一审法院经询问鉴定机构回复称无法鉴定，且万义维、大山公司双方就装饰装修的工程量无法确认，故对万义维的鉴定申请本院不予准许。至于万义维所主张的装饰装修等经济损失，一审法院酌情认定万义维装饰装修损失折价人民币30000元明显偏低，本院结合双方当事人对合同无效所负责任、租赁合同中约定的房屋面积、使用折旧及现场勘查情况，酌情认定万义维装饰装修损失折价人民币100000元，该笔费用由大山公司补偿给万义维。
综上所述，上诉人万义维的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销江西省南昌市青云谱区人民法院（2015）青民三初字第86号民事判决；
二、被上诉人南昌市大山实业发展有限公司自本判决生效之日起十日内补偿上诉人万义维因合同无效导致的装饰装修损失人民币100000元。
三、驳回上诉人万义维其他诉讼请求。
一审案件受理费11760元，由万义维承担1760元，南昌市大山实业发展有限公司承担10000元。二审案件受理费5800元，由万义维承担800元，由南昌市大山实业发展有限公司承担5000元。
本判决为终审判决。
审判长 刘卫平
审判员 裴重芳
审判员 陈大奎
二〇一七年八月三十日
书记员 王佳蕾