南昌智嘉房地产营销策划有限公司、江西东立房地产开发有限公司与陈立、陈斌商品房委托代理销售合同纠纷
二 审 民 事 判 决 书
江西省高级人民法院
民事判决书
（2015）赣民一终字第294号
上诉人（原审原告、反诉被告）：南昌智嘉房地产营销策划有限公司，住所地：江西省南昌市高新区高新二路28号物业片团综合楼621室。
法定代表人：丁细辉，该公司董事长。
委托代理人：李美平，江西艾民律师事务所律师。
委托代理人：刘晓东，江西策源律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：江西东立房地产开发有限公司，住所地：江西省东乡县街心花园B8-10号。
法定代表人：陈立，该公司总经理。
委托代理人：廖小毛，江西华邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈立，男，汉族，住江西省万年县。
被上诉人（原审被告）：陈斌，男，汉族，住江西省南昌市。
上诉人南昌智嘉房地产营销策划有限公司（以下简称智嘉公司）、江西东立房地产开发有限公司（以下简称东立公司）因与被上诉人陈立、陈斌商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服江西省上饶市中级人民法院（2014）饶中民二初字第43号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人智嘉公司的委托代理人李美平、刘晓东，上诉人东立公司的委托代理人廖小毛及被上诉人陈斌到庭参加诉讼，被上诉人陈立经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，智嘉公司与东立公司的万年分公司于2012年5月13日签订一份《万年万达苑项目委托销售合同》。合同约定：一、委托营销代理之物业。甲方（东立公司）万年分公司委托乙方（智嘉公司）做营销代理的物业为：位于万年县六0大道项目部的1－6号楼，建筑面积约5万平方米左右。二、代理销售期限与任务。乙方代理销售范围为：本合同生效后甲方就所委托的物业为项目1－6号楼，共6栋。乙方第一年的第一个季度销售任务为1200万元合同金额，全年任务为4800万元合同金额，未能完成任务有权视情况解除合同，并且乙方所装修的1号楼售楼部归甲方所有，乙方不收任何费用。乙方所剩余的20%的佣金甲方可以不支付，代理费用结算：1、代理费用指乙方履行合同后所应得即可以获得的报酬、销售佣金、溢价分成两部分组成。项目的销售佣金，为代理销售房价款的2.8%。2、单元（位）代理销售底价收入，为该单元（位）的底限价乘以该单元（位）《商品房买卖合同》的约定面积结算而得。溢价分成为超出销售底价之销售收入的27%。3、单元代理售价超出底价之销售收入，为该单元《商品房买卖合同》约定价格与该单元相对应底限价的差乘以该单元《商品房买卖合同》的约定面积结算而得。4、关于底限价的约定：乙方根据销售计划，拟定各单元（位）的底限价，公开售价并且编制成各个明细表，经双方代表签字盖章后生效。五、双方权责：1、甲方权责，第2条，在本合同生效后，甲方不再委托任何第三方代理销售或自行销售本项目。但如发生甲方将所委托代理的楼盘整体转让的情况，甲方除应支付乙方已代理售出部分（以交定金为准）的代理费外，还应给乙方未销售部分的50%的销售佣金，并承担对已交定金客户的各项责任。2、乙方权责，第3条，乙方专案组在本项目销售筹备阶段制定售楼方案、宣传计划和组织培训，提交相关报告，经甲方认可决策后组织实施。乙方承担有关宣传推广、广告、售楼资料、售楼现场、销售办公（办公电脑、打印机、复印机等设备）、房租、水电费、人员工资等销售中心所需的一切费用。广告推广须征得甲方同意才能实施，并由乙方支付。3、违约责任，甲乙双方在合同期内，不得违约，不得随意解除合同，如一方违约或解除合同，则须赔偿另一方人民币200万元。双方还对其他事项做了约定。2012年9月14日，双方又签订《万年万达苑项目委托销售合同》补充协议，协议约定甲方的7号、8号共2栋房产由乙方销售，代理费与原协议一致。2013年1月7日，双方又签订《万年万达苑项目委托销售合同》补充协议，协议约定甲方的11号、13号共2栋房产由乙方销售，代理费与原协议一致。合同签订后，智嘉公司对售楼部进行了装修，并对发出进行了销售。2013年3月13日，东立公司以智嘉公司违反合同为由，书面通知智嘉公司解除双方签订的《万年万达苑项目委托销售合同》及补充协议。在合同期限内即2012年5月13日到2013年3月13日，智嘉公司共代理销售房屋212套，其中96套已结算，东立公司支付智嘉公司代理佣金1050836元，智嘉公司的法定代表人丁细辉出具了收条，未结算129套，房屋的代理佣金为1539464元。未售房屋的佣金总额为（69535919元乘以2.8%乘以50%）1112957元。两项合计2652421元。东立公司通过陈斌的账户支付李强华2258324元，东立公司认为是支付的代理费。
另查明，东立公司的股东为陈立、陈斌。智嘉公司的法定代表人丁细辉在2012年10月30日发给东立公司财务人员李强华的账号。
本案争议的焦点：一、智嘉公司代理销售了东立公司房屋的数量，未销售的房屋数理及代理费的数额。二、双方谁存在违约，违约金是否应当支付。三、从陈斌的账户支付李强华2，258，324元是否是支付原告的代理费。
原审法院认为，智嘉公司与东立公司万年分公司签订的《万年万达苑项目委托销售合同》及补充协议，是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按合同约定履行，双方提供的合同原件，经司法鉴定，智嘉公司提供的合同是一次制作形成，应以智嘉公司提供的合同为准。东立公司万年分公司不具备独立的法人资格，其对外的民事责任应由东立公司承担。陈立、陈斌虽为该公司股东，但签订合同是东立公司万年分公司，其权利义务应由东立公司承担。智嘉公司称东立公司与陈立、陈斌存在人格混同，要求陈立、陈斌承担连带责任，但未提供证据证实，对该诉请不予支持，东立公司以智嘉公司未完成销售任务通知智嘉公司解除合同，未能提供充分的证据证实，东立公司的行为应于违约，应承担相应的违约责任。但智嘉公司已诉请要求东立公司支付未销售房屋的代理佣金，弥补了智嘉公司的相应损失，对智嘉公司要求支付违约金的诉请，不予支持。经庭审质证，东立公司对智嘉公司在2012年5月至2013年已销售未结佣金的房屋数量为129套基本不持异议，应予认定。只是称有几套房已退房，但合同并未约定退房不应计算销售数量，应以签订销售合同的数量为准。关于未销售房屋的销售佣金问题，合同第五条：双方权责中约定，甲方（东立公司）不再委托任何第三方或自行销售本项目，但如发生甲方将所委托代理的楼盘整体转让的情况，甲方除应支付乙方已代理售出部分（以交定金为准）的代理费外，还应给乙方未销售部分的50%的销售佣金。根据合同约定东立公司应当支付未销售房屋的销售佣金。关于售楼部的装修费、广告费用问题，在双方签订合同中已明确了由谁承担，且智嘉公司已经使用，智嘉公司要求东立公司支付装修费、广告费没有事实依据和法律依据，不予支持。同样，东立公司反诉要求智嘉公司支付垫付的装修费、广告费及其他费用，其证据不足，且已收回自用，对其诉请不予采信。陈斌从个人账户上支付李强华的款项，能否认定是支付了智嘉公司代理费问题。一、从东立公司提供的证据看，不能认定李强华是公司股东，也不能认定是受到智嘉公司的委托。二、陈斌曾经向李强华借过钱，双方存在过债权债务关系。三、支付代理费不是经过东立公司支付到智嘉公司，且智嘉公司未出具收条。综上，陈斌从个人账户上支付李强华款项，除智嘉公司的法定代表人签字的外，其余的款项不能认定是支付了智嘉公司的代理费。关于利息问题，因在合同中没有约定，对利息的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、由东立公司在本判决生效后十日内支付智嘉公司代理费1539475元；二、由东立公司在本判决生效后十日内支付智嘉公司支付未销售的房屋的佣金1112957元；三、驳回智嘉公司的其他诉讼请求；四、驳回东立公司的反诉请求。本诉案件受理费51318元，由智嘉公司负担26000元，由东立公司承担25318元。反诉案件受理费9328元，由东立公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
智嘉公司上诉称，（一）原审法院认定事实不清。首先，陈立、陈斌为东立公司股东，且该公司为家族企业，公司资金大部由股东个人账户支出及收取，实质上造成公司法人与个人的财务混同。因此，陈立、陈斌应当对东立公司的债务承担连带责任。其次，东立公司未支付的销售代理费为1，912361元。原审法院认定1539475元，只是象征性地将少量已经销售的代理费划归为未销售代理费，而未销售代理费只需要补偿50%给智嘉公司，致使东立公司承担的费用合计减少了278889元。第三，售楼部的装修费用及广告费用是由智嘉公司支付的，虽然合同约定是由智嘉公司承担，前提是由智嘉公司销售并获取销售代理收益，而智嘉公司未获得销售代理收益。售楼部被东立公司霸占并使用，广告效益也被其享有且产生巨大收益。（二）原审判决不公，偏袒东立公司等。首先，智嘉公司经多方努力，销售势头非常好，不存在严重违约，东立公司将销售权收回严重违约，但原审法院未认定东立公司违约金200万元及逾期利息。东立公司承担的未销售楼盘的代理费1112957元是合同约定整体转让或者收回销售权应当支付的费用，与200万元的违约金及逾期利息总额相比，不足以弥补智嘉公司的损失，更未对违约责任构成惩罚。其次，鉴定费用28600元应当由过错方承担鉴定费用。东立公司存在伪造证据行为，但原审法院未追究其伪造证据的责任，连鉴定费用都没有让其全部承担。第三，原审审判决支持了智嘉公司的诉讼请求达一半以上，东立公司应承担至少一半以上的诉讼费，却让智嘉公司承担大部分诉讼费。综上，请求：1．东立公司支付销售代理费1840675元，未销售楼房的佣金1112957元及违约金200万，合计4853632元，并承担逾期利息至付清款项之日止（按同期银行贷款利率从2013年3月21日暂时计算至2015年5月21日止为337541元）；2．东立公司承担售楼部装修及广告费损失50万元；3．陈立、陈斌对东立公司的全部义务承担连带责任；4．东立公司承担鉴定费用28600元；5．一、二审全部诉讼费用由东立公司、陈立、陈斌承担。
东立公司答辩称，一、主体是东立公司，原审法院对此认定正确。智嘉公司认为东立公司是家族企业，没有证据证明。二、未支付智嘉公司代理销售费是592830元，包括税收。三、本案是智嘉公司违约，东立公司是依照约定依照法律解除合同，没有违约。四、鉴定费用由二审法院依法认定。请驳回智嘉公司的上诉请求。
陈斌答辩称，其只负责公司的具体运作，现不是公司的股东，不应当承担连带责任。
陈立未提交答辩意见。
东立公司上诉称，（一）原审法院判令东立公司支付智嘉公司未销售房屋的佣金1112957元，属认定事实及适用法律错误。1.智嘉公司违约，东立公司系依法、依约解除合同。至2013年2月9日止，智嘉公司销售1#—6#房屋的总金额是4200多万元，之后，其不再履行代理销售行为，以行为表明其根本违约。签订合同后，智嘉公司在本项目的三位合伙人丁细辉、李强华、洪军辉基本能做到保证一人以上在现场安排、组织销售工作，但2013年2月9日后，三位合伙人再无一人到现场。东立公司多次催告未果后，只得自行进行销售。2013年3月9日左右，东立公司通过售楼人员得知，2013年1月始，丁细辉、李强华、洪军辉与他人合作在万载县已拿土地搞房地产开发了，无心继续销售，还准备带他们去万载为其销售。鉴于此，东立公司通知智嘉公司解除合同，而智嘉公司收到通知后未在异议期内提出异议，故合同依法解除。2.原审判令东立公司支付智嘉公司未销售部分的50%销售佣金1112957元，属适用法律错误，违背合同约定。东立公司解除合同不属违约行为，双方合同的权利义务终止，对已经履行进行清算，原审法院依据合同约定，认定智嘉公司在合同解除后还享有合同权利，判令东立公司支付智嘉公司未销售房屋的佣金1112957元错误。合同第五条约定“如发生甲方将所委托代理的楼盘整体转让的情况，甲方除应支付乙方已代理售出部分（以交定金为准）的代理费外，还应给乙方未销售部分的50%的销售佣金”。而事实上，东立公司从2013年2月10日开始销售房屋，未将所委托代理的楼盘整体转让。（二）原审判决东立公司支付智嘉公司销售代理费1，539475元错误。东立公司应支付智嘉公司代理费共计1286476元（80%佣金的税后款），抵扣预付款2，491，324元，智嘉公司应退还1204847元。1.智嘉公司代理销售的终止日期是2013年2月9日。证据证明2013年2月9日以后，智嘉公司再无派人安排、组织代理销售。原审庭审时，智嘉公司不清楚2013年2月9日以后卖了哪些房源。原审法院以解除合同日期（2013年3月13日）认定为智嘉公司代理销售的终止日期错误。2.原审法院未将退房户、关系户的代理费71045元扣减错误。2012年5月16日至2013年2月9日期间，智嘉公司销售但退房的6户，关系户1户。合同未明确约定退房仍应计算并支付代理费。合同第五条第1款约定销售房屋收取首付款并签订房地产买卖合同，才结算代理费，退购实际是没有销售房屋，不需计付代理费。3.东立公司预付了佣金2491324元。东立公司项目负责人员与智嘉公司的三位合伙人在本项目合作之时是好朋友，故东立公司在未达到付款条件的情况下，经智嘉公司请求，陆续预付给智嘉公司代理费共计2491324元。理由：一是代理费均没有依规转入智嘉公司的基本账户；二是智嘉公司法定代表人丁细辉于2012年10月将李强华的账号以短信形式，告知东立公司的财务人员，且李强华承认陈斌转入他账户的是预付佣金款；三是2013年3月9日智嘉公司认可并出具收条的1050836元（税后款）佣金，就是从东立公司预付款中直接抵扣的。4.原审认定智嘉公司已收到的佣金金额为1050836元错误，应是1117910元。合同第五条第11款约定“乙方需缴纳总结算佣金6%税点”。2013年3月9日，丁细辉出具的《收条》备注“此款已扣除6%税点”，也就是说智嘉公司收到的佣金金额（含税）是1117910元（1050836元÷【1-6%】）。5.原审未扣减20%佣金342148元（1710740×20%）错误。合同第二条第四款约定“乙方未完成任务的，乙方所剩余的20%的佣金甲方可以不支付”。至2013年2月9日止，智嘉公司1#--6#房屋总销售金额大约4200万元，没有达到约定的4800万元，20%的佣金应扣除。综上，至2013年2月9日，智嘉公司共销售房屋152套，退房6套，实际应结算的套数为146套，代理费共计1710740元，其应收1710740×80%×（1-6%）=1，286476元，东立公司预付了2491324元，故智嘉公司应退还东立公司2491324—1286476.48=1204847.52元。（三）智嘉公司应支付东立公司垫付的广告位转让费等销售中心所需的一切费用510358元。合同第四条约定“甲方目前获得城区4处广告位发布权（时效1年），甲方在签订合同之日起广告位发布权转让给乙方，乙方支付相关费用”。合同第五条第二款第3项约定“乙方承担有关宣传推广、广告、售楼资料、售楼现场、销售办公（办公电脑、打印件、复印机等设备）、房租、水电费、人员工资等销售中心所需的一切费用”。合同第五条第二款第4项约定“在项目营销各阶段与制作公司、装饰公司及各媒体签订合约，承担相关费用，制作物业模型、透视图、售楼书等供在售楼时使用”。证据证明东立公司先行垫付销售中心所需的一切费用共计金额为510358元，该费用应由智嘉公司承担。综上，请求：1.撤销原审判决第一、二、四项，维持第三项；2.驳回智嘉公司请求支付拖欠代理费和未销售的房屋佣金的诉讼请求；3.判决智嘉公司支付东立公司垫付的广告位转让费等销售中心所需的一切费用510358元，及返还多支付的代理费共计1204847.52元；4.一、二审诉讼费用由智嘉公司承担。
智嘉公司答辩称，（一）违约问题。东立公司认为2013年2月9日之前就停止销售，说2013年2月13日未销售达标等等。东立公司计算的业务是到2013年3月13日止，东立公司不认可自己所说的2013年2月9日之前就违约的观点。（二）东立公司称50%的佣金没有依据不正确。东立公司解除合同的理由不成立，是擅自解除合同，应支付违约金给智嘉公司。2013年2月13日没有将楼盘整体转让。解除合同的日期，东立公司说2013年2月9日而不是3月13日，这个理由已经被对方自己推翻了。（三）20%的佣金问题。条件是智嘉公司存在违约的情况，但是智嘉公司不存在违约，不应扣除20%的佣金。（四）预付款的问题。智嘉公司从来没有要求过东立公司支付，其也未支付，且预付款应在合同范围之内。（五）原审判决驳回智嘉公司的诉讼请求错误。垫付费用的问题，东立公司未垫付费用。
陈斌述称，同意东立公司的上诉。
陈立未提交答辩意见。
二审期间，智嘉公司未提交新证据。东立公司提供一份补强证据即销售人员工资表、考勤表，以证明2013年2月起销售部门工作人员是由东立公司管理、发放工资，智嘉公司以行为表明其不履行代理销售，属于根本违约。智嘉公司质证认为，其对证据的真实性、合法性、关联性不予认可。证据都是手写体，没有智嘉公司方面的签字认可，是原始的还是事后补造的无法考证。另外所有人的签字笔迹都差不多，同一个人的考勤表上的签字和工资表上的签字不一样。2013年2、3月份都有涂改的痕迹。工资不真实，销售工资是底薪加提成，很少有工资一致的情况。工资表应当整体提交，而不是单独拿几页出来。这些工作人员都是智嘉公司的原工作人员，不是对方聘请的新工作人员，3月份的工资智嘉公司已支付，东立公司未提出异议。如果东立公司再伪造证据，应追究其刑事责任。陈斌认为，原审提供了几个员工的证据，可以证明过了2013年后智嘉公司就没有再派人过来。工资表是从春节就开始发了，可以鉴定出日期。上面全部是底薪，没有提成，提成是卖房后再算的。陈斌提交了其与李强华签的合同，以证明李强华与对方是一起的，是合伙人，其没有销售资格，是以智嘉公司的名义销售。智嘉公司质证后认为，对证据的真实性、合法性、关联性不认可，李强华与本案无关。因李强华不在这里，真实性无法核实。对方提交的合同签字的日期是2012年5月4日，2012年5月13日是东立公司与智嘉公司签合同，这是李强华与东立公司签的合同，这说明是经常变动的。合同中的销售内容与智嘉公司与东立公司之间的合同中的销售内容不一致。东立公司对该证据并无异议。本院认为，东立公司提交的工资表及陈斌提交的销售合同，因智嘉公司不予认可证据的真实性、合法性、关联性，且并无其他证据予以佐证，即使上述证据为原件，也难以达到证明目的，故不予采信。
二审查明，《万年万达苑项目委托销售合同》约定，智嘉公司需缴纳总结算费用计6%的税点。2013年3月9日，丁细辉向东立公司出具收条，内容为现收到东立公司佣金1050836元，共计96户，已全部结清。丁细辉在该收条上注明此款已扣除6%税点。智嘉公司、东立公司各支付鉴定费用14300元，共计28600元。其他事实与原审查明的一致。
本院认为，本案争议的焦点为：1．智嘉公司及东立公司是否存在违约行为？2．东立公司与智嘉公司之间的代理佣金与损失应如何确认及承担？3．陈立、陈斌是否应对东立公司的债务承担连带责任？
（一）关于智嘉公司及东立公司是否存在违约行为的问题。本案中，智嘉公司与东立公司签订的《万年万达苑项目委托销售合同》及补充协议，性质属委托合同。东立公司作为委托人，可依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条关于“委托人或者受托人可以随时解除合委托合同。因解除合同给相对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失”的规定解除上述合同及补充协议，但东立公司在本案中主张智嘉公司构成根本违约，未能提供充分的证据证实，其不能依照合同约定来解除案涉合同与协议，东立公司行使法定解除合同权利，但由于智嘉公司在解除合同中并不存在过错，东立公司则应赔偿智嘉公司的相关损失。
（二）关于东立公司与智嘉公司之间的代理佣金与损失应如何确认及承担的问题。经查，在合同期限内即2012年5月13日到2013年3月13日，智嘉公司共代理销售房屋212套，其中96套已结算。未结算129套，房屋的代理佣金为1539464元，根据双方合同的约定，智嘉公司应承担6%的税点即92367.84元，则东立公司支付的佣金为1447096.16元。智嘉公司认为有部分已销售的房屋未计代理费用，但并未提供充分证据证明系其销售，其认为应当计代理费用的理由不予采纳。东立公司认为，未将退房户、关系户的代理费扣减不当，但双方的协议并未约定退房不应计算销售数量，故应以签订销售合同的数量为准，对东立公司的该上诉理由不予采纳。东立公司认为智嘉公司销售期间的截止时间为2013年2月9日，但是其提供的解除合同的通知为2013年3月13日，也就是在2013年3月13日之前未解除合同，智嘉公司仍有权利依据协议主张合同解除前的代理费用，故东立公司的该项上诉理由不成立。对于东立公司主张要扣除20%的剩余佣金的问题，对此，本院认为，东立公司主张智嘉公司未完成合同约定的任务，故智嘉公司所剩余的佣金可以不支付，从东立公司提出的证据来看，无法证明智嘉公司存在根本违约，其解除合同的依据在于法定合同解除权，其不能依据合同第二条第四款的约定来扣除佣金。对于智嘉公司主张200万元违约金及利息和未销售房屋的销售佣金的主张，本院认为，虽然东立公司有任意解除委托合同的权利，但应当根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定赔偿东立公司的损失，本案中，双方在委托合同中已经将解除合同行为确定为违约行为，则损失赔偿与一般违约责任中的损失赔偿已无本质不同。本案中，东立公司即主张违约金、利息又主张未销售部分50%的销售佣金等，从合同第五条的约定来看，其预期利益也不过未销售部分50%的销售佣金。因此，合同解除后，智嘉公司仍主张东立公司支付的200万元违约金，明显过高。而东立公司在本案中，主张其不违约，智嘉公司违约，东立公司不应承担违约金及未售房产佣金等。本院根据双方履行合同的过错、预期利益及存在的部分实际损失的情况，依据公平原则和诚实信用原则，酌定东立公司赔偿智嘉公司损失140万元，故智嘉公司关于东立公司应支付200万元违约金、未售部分50%的销售佣金、装修费用等的主张，不予支持。而东立公司要求智嘉公司支付垫付的装修费、广告费及其他费用，因东立公司已收回自用，且在酌定赔偿损失中已作考量，故其由对方承担上述费用的要求，不予支持。至于东立公司主张陈斌从其个人账户上给李强华及丁细辉账户上2258324元，应作为预付代理费，但从本案双方提供的证据来看，除部分费用，智嘉公司出具收据外，其他的智嘉公司并未出具收据，且李强华与陈斌之间存在债权债务关系，李强华并非智嘉公司的股东，也无受托收款的证据，故难以认定为预付代理费，东立公司的该项上诉主张，不予支持。
（三）陈立、陈斌是否应对东立公司的债务承担连带责任的问题。从智嘉公司提供的东立公司的公司登记资料来看，陈立、陈斌为东立公司的股东，但智嘉公司并未提供东立公司与陈立、陈斌之间存在人格混同的充分证据，故其主张陈立、陈斌应对东立公司的债务承担连带责任的上诉请求不予支持。
至于鉴定费用，原审未予处理不妥，本院予以纠正。
综上，原审判决认定事实部分有误，适用法律存在不当。依照《中华人民共和国合同法》第四百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项及第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省上饶市中级人民法院（2014）饶中民二初字第43号民事判决第三项、第四项；
二、变更江西省上饶市中级人民法院（2014）饶中民二初字第43号民事判决第一项为由江西东立房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付南昌智嘉房地产营销策划有限公司已售房屋的代理佣金1447096.16元；
三、变更江西省上饶市中级人民法院（2014）饶中民二初字第43号民事判决第二项为由江西东立房地产开发有限公司在本判决生效后十日内偿付南昌智嘉房地产营销策划有限公司损失1400000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费51318元，反诉案件受理费9328元，一审鉴定费用28600元，二审案件受理费91785元，诉讼保全费5000元，合计186031元，由南昌智嘉房地产营销策划有限公司承担80636元，由江西东立房地产开发有限公司承担105395元。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭海鹏
代理审判员 肖童亮
代理审判员 李 平
二〇一六年三月十五日
书 记 员 张 英
附：本案适用的有关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。