广东省清远巿清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1802民初2087号
原告：刘金柱，男，1979年7月10日出生，汉族，住清远市清城区，
委托诉讼代理人：廖再华，广东远大永恒律师事务所律师。
被告：刘思琦，女，1993年12月21日出生，汉族，住清远市清城区，
委托诉讼代理人：廖志球，广东贤兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金秀芳，广东贤兴律师事务所工作人员。
第三人：中国建设银行股份有限公司清远市分行，住所地清远市新城连江路1号。
主要负责人：陈俊文。
委托诉讼代理人：唐劲松，该分行员工。
第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市城区支行，住所地清远市清城沿江一路北二座一号楼邮政大楼。
主要负责人：郭建科。
委托诉讼代理人：黎明亮、何美颜，该支行员工。
原告刘金柱与被告刘思琦、第三人中国建设银行股份有限公司清远市分行、中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市城区支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘金柱及其委托诉讼代理人廖再华、被告刘思琦的委托诉讼代理人廖志球、第三人中国建设银行股份有限公司清远市分行的委托诉讼代理人唐劲松、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市城区支行的委托诉讼代理人黎明亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘金柱向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告刘金柱与被告刘思琦签订的房屋买卖合同有效；2、判决被告刘思琦协助原告刘金柱将清远市××号万科华府三号楼1302号房屋产权过户到原告刘金柱名下；3、被告承担本案的全部诉讼费用、保全费用及律师费等诉讼支出损失。庭审中，原告增加3项诉讼请求：1、判决被告刘思琦向原告支付迟延履行违约金27720元（根据《房地产买卖合同》第十一条约定，以转让总价720000元为基数，以每日万分之五的违约金，自2017年4月11日暂计算至2017年6月26日合计77日，需计算至房屋抵押涂销和赎证完成之日）；2、判决被告刘思琦按照《房地产买卖合同》及《家私家电清单》约定向原告交付全屋家私电器（主人房床除外）；3、判决由申请人（原告）代被告刘思琦向第三人中国建设银行股份有限公司清远市分行偿还清远市××号万科华府三号楼1302号房屋按揭所剩余贷款的本金及利息，并将以上代为偿还的贷款计算入房屋交易总价中予以扣除。事实和理由：2017年3月11日，被告刘思琦之父刘燕星代理被告与原告代理人康格涛通过中介公司清远市清城区新城一昊房屋中介服务部签订了《房地产买卖合同》，原告当场向刘燕星支付了承购定金20000元，并支付中介费2000元。2017年3月12日，原被告双方的委托代理人对需随房屋交付的家私电器进行了清点和确认。2017年3月24日，被告又通过公证委托中介清远市清城区新城一昊房屋中介服务部的工作人员潘智华与原告办理相关房屋买卖相关事项，并在同一天由被告刘思琦配合原告刘金柱在中国邮政储蓄银行申请了贷款按揭。2017年3月27日，原告根据被告的要求在中国邮政储蓄银行办理了个人存款280000元用于交易。2017年4月24日，银行下达了《同意贷款通知书》。中介方及被告公证委托代理人潘智华多次催促被告办理房产赎证、过户等相关交易手续，但被告多次均已没钱赎证为由拒绝配合原告办理。基于原被告通过代理人签订的《房地产买卖合同》合法有效，且原告已经履行了相关义务，而无法行使自己的房屋所有权和使用权等物权权利。被告怠于履行合同义务的行为给原告造成了经济损失。为维护原告的合法权利，原告特向法院提起诉讼。
原告刘金柱提供如下证据：1、原、被告的身份证复印件，拟证明原、被告的诉讼主体资格；2、《房地产买卖合同》、及在邮政储蓄银行调取的《房屋买卖合同》，拟证明原、被告双方通过委托代理人签订房屋买卖合同的客观事实，在邮政储蓄银行调取的《房屋买卖合同》既用于房屋贷款，也能证明双方当事人对于第一份《房地产买卖合同》合同效力的认定；3、家私电器清单，拟证明原、被告代理人对房屋买卖所包含的家私家电进行了确认；4、公证书，拟证明被告在委托其父刘燕星与原告代理人康格涛签订《房地产买卖合同》后，又针对本次交易公证委托中介人员潘智华办理相关交易手续；5、委托书，拟证明原告委托康格涛办理涉案房屋交易的客观事实；6、收款收据，拟证明被告委托人收取原告委托人所支付房屋交易定金20000元的事实；7、收据，拟证明原告支付中介费的事实；8、个人存款证明，拟证明原告配合交易办理个人存款的事实；9、同意贷款通知书，拟证明原、被告申请房屋贷款已经取得银行同意；10、说明书，拟证明交易中介及被告的委托代理人潘智华对双方交易的情况及被告怠于履行合同义务的客观事实进行了说明；11、不动产登记查询登记情况，拟证明涉案房屋存在抵押情况，抵押权人为中国建设银行股份有限公司清远市分行。
被告刘思琦书辩称：1、答辩人没有与原告签订房屋买卖合同，应驳回原告要求确认房屋买卖合同有效及要求过户给原告的诉讼请求。根据原告提供的《房屋买卖合同》显示，房屋的买卖双方是刘燕星、康格涛，原告并非房屋买卖合同的当事人，因此对原告的诉讼请求应予以驳回；2、卖房人并没有取得答辩人的授权，所签订的房屋买卖合同无效。答辩人是成年人，对自己的财产有处分权，其他人未经答辩人同意，无权处分答辩人名下的财产。现涉案的房屋属答辩人所有，因此刘燕星无权在未经答辩人授权的情况下出售答辩人所有的房屋，由于刘燕星没有代理权，因此与康格涛所签订的房屋买卖合同是无效合同；3、补充的《房屋买卖合同》的用途只是用于申请按揭贷款，按照合同第六条约定，答辩人一方可以随时解除该合同，另按照合同第二条约定，合同签约当天原告就应当给予房款27万元，根据以上两条合同条款，已经满足解除事由，我方有权可以解除合同；而对于原告增加的诉讼请求，我方认为应当予以驳回。
被告刘思琦没有提供证据。
第三人中国建设银行股份有限公司清远市分行述称：我方对该房屋有优先受偿权，双方的实体诉讼会影响到我方的债权及抵押权，希望法庭能够在保障我方利益情况下作出判决，由那方清偿我方并没意见。
第三人中国建设银行股份有限公司清远市分行提供如下证据：个人住房（商业用房）借款合同、房地产他项权证、中国建设银行个人贷款对账单，拟证明被告刘思琦以所购房屋作抵押，目前尚欠按揭贷款39万元的事实。
第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市城区支行述称：同贷书的履行期限过后，借款人必须重新申请经过批准后我方才能继续出借贷款。
第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市城区支行没有提供证据。
本院经审理认定事实如下，2017年3月11日，原告刘金柱的姐夫康格涛（买方）与被告刘思琦的父亲刘燕星（卖方）、清远市清城区新城一昊房屋中介服务部（居间方）签订的一份《房地产买卖合同》，合同约定：“买卖双方交易的房地产位于清远市××号万科华府三号楼1302号，建筑面积为105.36平方米，转让总价款为720000元。定金20000元，买方应在签署本合同之同时交付给卖方；首期楼款200000元，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方。楼价余款500000元办理银行按揭贷款，卖方应在签署本合同后10日内提供齐全办理贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭；买方应在签署本合同后10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并签署银行按揭文件及支付贷款所需费用。该房屋处于抵押状态，卖方承诺于本合同签订之日起30日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方。买卖双方应在2017年4月30日前居间方完成本次交易的递件过户手续，卖方交付房屋予买方使用之日期为收到首期楼款当天。如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同。总价款含屋内所有家私家电（其中主人房床除外）。”上述合同签订后，康格涛当即向刘燕星支付了定金20000元，向清远市清城区新城一昊房屋中介服务部支付了中介费2000元。次日，康格涛与刘燕星对涉案房屋中的家私电器的名称、数量及型号进行了清点，双方并在家私电器清单上签名确认。同
同年3月24日，原告刘金柱为涉案房屋申请办理银行按揭贷款，与被告刘思琦一起到第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市城区支行处并以房地产买卖合同示范文本就涉案房屋签订了一份《房地产买卖合同》，该合同明确转让方为刘思琦、受让方为刘金柱、转让位于清远市××号华府三号楼13层02号、交易总金额720000元，合同的原件由第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市城区支行收执。同日，被告刘思琦并在清远市国信公证处办理了全权委托潘智华为其代理人代为办理将涉案房屋出售给刘金柱的转移过户登记、纳税等事项的公证手续。同
同年3月27日，原告刘金柱向其在第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市城区支行的账户存入提存款项280000元。
同年4月23日，第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市城区支行向原告刘金柱出具个人房屋贷款审批通知书，决定给予原告刘金柱450000元的贷款金额。
涉案房屋登记的权属人为被告刘思琦（房地产权证号02××05），抵押权人为第三人中国建设银行股份有限公司清远市分行。截至2017年6月2日，被告刘思琦尚欠第三人中国建设银行股份有限公司清远市分行贷款本金293132.65元。原告刘金柱为证明其能一次性支付本案购房款余款700000元，已将该款交至了本院。原告对于请求的律师费，并无提供相关依据。
本院认为，刘燕星与康格涛于2017年3月11日签订的《商品房买卖合同》，虽然均不是以原、被告的名义签订，但从被告在此后到中国邮政储蓄银行协助原告申请房屋按揭贷款、与原告再签订一份《房地产买卖合同》交给银行方、公证委托潘智华作为其在办理将涉案房屋出售给原告的转移过户登记、纳税等事项的代理人的一系列行为，足可认定出卖涉案房屋是被告的真实意思表示，被告父亲刘燕星出卖涉案房屋是经过被告的授权，且合同内容合法，该合同对原、被告均具有约束力，双方均应按合同约定恪守履行。对于被告提出的刘燕星无代理权而导致合同无效的答辩意见，本院不予采纳。
原告已依合同约定向被告交付了定金，被告亦应依约履行过户等相关约定，但被告并无履行，有违诚实信用原则，已经构成对合同义务的违反，依约应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不继续履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告作为合同的守约方，有权要求被告采取继续履行合同等的方式承担违约责任。鉴于原告已将购房款余款交至本院，合同亦并不存在导致不能实际履行的情形，为维护交易秩序稳定，对原告要求被告协助原告将涉案房屋产权过户到原告名下、及被告在交付房屋时按照双方所签的“家私电器清单”上所列物品交付给原告的诉讼请求，本院予以支持。
对于原告要求被告向原告支付迟延履行违约金的诉讼请求，根据合同约定，被告承诺于本合同签订之日起30日内自行筹资还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续；原、被告双方应在2017年4月30日前配合居间方完成本次交易的递件过户手续；如被告未按照合同约定期限履行义务，原告有权要求被告以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行。由于被告违约，故原告有权要求被告依合同约定以转让总价款720000元为基数按每日万分之五计付违约金，该违约金应从2017年5月1日起计算至房屋抵押涂销赎回房屋产权证之日止[暂计算至庭审日2017年6月26日为20520元（720000元×0.0005×57）]。
对于原告要求代为向第三人中国建设银行股份有限公司清远市分行偿还涉案房屋按揭所欠贷款本息的诉讼请求，因第三人中国建设银行股份有限公司清远市分行在庭审中表示对被告出卖涉案房屋的行为并不反对，且原告交到本院的700000元可足额清偿抵押权人对涉案房屋的优先受偿债权，在清偿抵押权人债权后才可涂销抵押登记、解除涉案房屋过户登记的交易障碍，本案合同才能得以完全履行，故对原告的此项请求，本院予以支持。对于原告请求的律师费损失，因原告并无提供证据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，判决如下：
一、被告刘思琦于判决生效之日起10日内向原告刘金柱支付迟延履行违约金（该违约金以总房价720000元及每日万分之五从2017年5月1日起计至房屋抵押涂销赎回房屋产权证之日止，暂计至2017年6月26日为20520元）；
二、被告刘思琦于判决生效之日起10日内清偿欠第三人中国建设银行股份有限公司清远市分行的贷款本金293132.65元及利息，逾期由原告刘金柱代被告刘思琦向第三人中国建设银行股份有限公司清远市分行清偿上述贷款本息，款项在购房款当中扣减；
三、被告刘思琦于涂销房屋抵押登记后赎回房屋产权证之日起10日内协助原告刘金柱办理位于清远市新城银泉南路31号万科华府三号楼13层02号房屋的产权转移登记手续；
四、被告刘思琦在向原告刘金柱交付房屋时同时按“家私电器清单”上所列物品交付家私家电；
五、驳回原告刘金柱的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11493元，减半收取计5746元，保全费4120元，合共9866元，由被告刘思琦负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 潘献春
二〇一七年八月二日
书记员 肖颂洋
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。