湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终319号
上诉人（原审被告，反诉原告）：龙良好，女，1968年7月11日出生，汉族，住武汉市汉阳区，
委托诉讼代理人：李红良，湖北诚明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：郭思思，女，1984年9月10日出生，汉族，住武汉市汉阳区，
委托诉讼代理人：宋程洲，湖北维思德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡媛，湖北维思德律师事务所实习律师。
原审第三人：邹旋，女，1991年5月23日出生，汉族，住武汉市汉阳区，
原审第三人：武汉领誉房地产经纪服务有限公司，住所地武汉市汉阳区棉花街棉花雅苑特1号。
法定代表人：曾繁智，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：邹胜，系该公司职员。
上诉人龙良好因与被上诉人郭思思及原审第三人邹旋、原审第三人武汉领誉房地产经纪服务有限公司（以下简称领誉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2017）鄂0105民初3051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
龙良好上诉请求：撤销湖北省武汉市汉阳区人民法院（2017）鄂0105民初3051号民事判决，依法改判或发回重审，本案一、二审诉讼费用由郭思思承担。事实与理由，1、一审认定事实不清。龙良好并未再次对外委托相关机构对外出售涉案房产，不构成违约，一审判决认定没有事实依据。龙良好于2017年7月10日向郭思思和邹璇、领誉公司发出的《通知函》应当具有解除合同的效力。2、一审判决适用法律错误。一审法院遗漏了张瑞作为案件当事人，且在未进行判决前以法院名义先行收取郭思思的购房款56万元没有法律依据。3、本案中房屋的所有权人龙良好并非拥有房屋完整所有权，这套房屋系夫妻关系存续期间购买的房屋，是夫妻共同财产，夫妻一方未经另一方同意擅自处分夫妻共同财产的，属于无权处分，一审判决判令龙良好与郭思思办理房屋变更登记手续存在法律障碍。
郭思思辩称，第一，在龙良好收到郭思思购房款81万元后，龙良好又通过三家中介公司对外销售该房屋。当时房屋已经办证，贷款已经还清，龙良好告诉其他中介公司其与郭思思合同已经解除并已经将购房款退还郭思思，其他中介公司才予以挂卖。第二，郭思思不存在根本性违约，龙良好解除合同没有依据。郭思思2017年7月9日就通知龙良好7月13日郭思思就可以一次性付款并办证，在此情况下对龙良好的权益不存在任何损害，龙良好虽然向郭思思发出解除通知，但该解除不合法，郭思思要求继续履行。第三，对于主体问题，本案买房主体是郭思思，郭思思的老公张瑞并非案件必须参加诉讼的当事人。龙良好的签约目的是为了收取购房款，现郭思思有能力一次性支付剩余房款，龙良好实现买卖合同目的不存在障碍。龙良好和郭思思签订购房协议时，龙良好自称其婚姻状况为单身状态，且公证机关、民政部门出具的证明材料均显示龙良好为单身。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
邹璇表示同意上诉人龙良好的上诉意见。
领誉公司表示对一审判决没有意见。
郭思思向一审法院起诉请求：1、判令龙良好协助郭思思办理位于汉阳区××都××室的房屋过户手续；2、判令龙良好向郭思思支付违约金274000元；3、本案诉讼费用由龙良好承担。
龙良好反诉请求：1、解除龙良好与郭思思及代办方领誉公司于2017年3月27日签订的《存量房居间（买卖）合同》；2、判令郭思思支付违约金100000元；3、本案案件受理费及反诉费由郭思思负担。
一审法院查明，龙良好、邹旋系母女关系。位于武汉市汉阳区××都××室（建筑面积92.20平方米）房屋系龙良好个人所有。2017年3月27日，卖方龙良好（甲方）与买方张瑞、郭思思（夫妻）（乙方）及代办方领誉公司（丙方）就上述房屋签订《存量房居间（买卖）合同》，约定：房屋买卖成交价1370000元。合同签订当日，乙方支付定金100000元给甲方；2017年3月29日前付410000元为甲方的贷款费用；2017年4月30日前支付首付款310000元；剩余房款550000元由贷款银行代乙方支付给甲方。房屋过户费、中介费、办证费由乙方承担。甲方违约不卖，定金双倍返还给乙方，并赔偿丙方中介服务费；乙方违约不买，定金不退并赔付丙方中介服务费。甲乙双方签订本合同后，不得违约，如甲方违约不卖，赔偿总房款的20%，乙方违约不买，赔偿总房款的20%。甲方应在收到乙方全部房款当日，腾空房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按房款0.1%向乙方支付违约金；乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且因支付逾期期间的违约金，并按全部房款的10%向乙方支付违约金。乙方逾期不交付房款给甲方，甲方不解除合同的，每逾期一日按未付房款的10%向甲方支付违约金；甲方解除合同的，按全部房款的0.1%向甲方支付违约金。合同签订当日，郭思思即依约向龙良好支付购房定金100000元。同年3月31日、5月26日，郭思思分别向龙良好支付购房款410000元、300000元；另，郭思思于5月9日向代理方领誉公司支付房屋办证费11497.81元。
2017年5月8日，湖北省武汉市琴台公证处就申请人龙良好申请委托事项，出具（2017）鄂琴台内证字第15422号《公证书》：“兹证明龙良好于二○一七年五月五日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名，并表示知悉委托的法律意义和法律后果”。《委托书》载：“我委托人名下拥有位于武汉市汉阳区江堤村广电兰亭都荟16栋11层6室，建筑面积92.20平方米的房屋，现我们拟将上述房屋办证、还款、出售，由于我委托人不能亲自办理有关出售事宜，特委托我女儿邹旋为代理人，代我办理如下事宜；1、代为偿还上述房屋的银行贷款、解除抵押等手续，并代为领他项权证和结清证明及领取抵押注销资料等事宜。2、代领办证所需资料，在符合房地管理部门审核条件情况下，办理何领取上述房屋的不动产权证。3、领取上述不动产权证后代为出售上述房屋及代收所售房款。4、代为办理上述房屋的落宗买卖交易和过户手续。5、配合买方办理银行抵押贷款手续。6、代为到民政局、房地局办理调档手续。7、代为缴纳相关税费等手续。8、其他相关事宜。委托期限从即日起至2019年5月5日止”等内容。
2017年5月10日，龙良好办理了诉争房屋的不动产权证书【证书编号：鄂（2017）武汉市汉阳不动产权第00××69号】。随后，代理方领誉公司集合郭思思、邹旋签署银行贷款审批合同，但因郭思思之夫张瑞个人征信问题，未能签订银行贷款合同。同年5月26日，因需要时间解决贷款问题，郭思思于当日向龙良好付款300000元，龙良好代理人邹旋与郭思思并于当日在代理方协调下签订《补充协议》，约定：因龙良好要求郭思思在2017年5月26日支付首付款310000元整，于2017年5月26日郭思思共计已经支付首付款810000元整，现约定以下条款：1、郭思思要在2017年6月16日内找到贷款银行，并且双方应在三个工作日内（即2017年6月21日前）签订贷款合同；2、贷款审批通过，出书面通知后，双方应在三个工作日内配合办理过户手续；3、过户出不动产证后，郭思思应在三个工作日内办理抵押手续。以上条款，任一方不积极配合都视为违约等内容。
2017年7月9日，郭思思向龙良好、邹旋、领誉公司送达《办理过户通知书》，载：“2017年3月27日，我方与你方签订《存量房居间（买卖）合同》，约定我方购买你方位于汉阳区广电兰亭都荟16栋1单元11层6室房屋，房屋总价137万。到目前为止，我方已经支付了定金10万元以及购房款71万元及你方房屋办证费用1.1万余元，总共支付82.1万余元，由于你方拖延办理房屋过户手续，现郑重通知你方，你方房屋贷款及房产证全部是由我方出资办理的，请你方务必在2017年7月13日配合办理房屋过户手续，在房屋过户当天，我方一次性支付剩余购房款56万元”。另，依照中国工商银行武汉芳草路支行出具的郭思思62××××××××20借记卡账户历史明细清单显示：截至2017年7月13日，该账户内资金余额为554055.44元。
2017年7月10日，龙良好、邹旋向郭思思、领誉公司出具《通知函》，载：“于2017年3月27日与我签订一份《商品房买卖合同》，购买汉阳区××都××6室所属产权房屋。我方在2017年6月9日13时44分发短信通知丙方，由丙方协助我方向乙方追讨违约金未果。且乙、丙两方在2017年6月16日24时整，直至签署补充条约的最后一秒都未曾与我方联系，未在有效时间内履行贷款，或者在有效时间内支付购房剩余尾款56万元整。根据相关法律规定以及合同约定第十条：乙方逾期不交付房款给甲方，甲方不解除合同的，每逾期一日按未付房款的10%向甲方支付违约金，现通知如下：1、按补充协议约定应在2017年6月16日前履行相关合同条约义务，但乙方未完成，所应当支付逾期的违约金：56万元整10%×24天（2017年6月16日至2017年7月10日）=134.4万元整；2、丙方在未告知甲方的情况下，擅自将补充协议的时间由2017年6月8日更改为2017年6月16日，其8日逾期的违约金应由丙方承担……；3、请乙、丙两方在2017年7月12日17时前支付逾期的违约金。……，并于过户当天支付房款的尾款56万元整；4、如乙、丙两方在2017年7月12日17时整，无法履行支付逾期违约金，我方将解除与乙、丙两方所签署的所有合同，扣除定金10万元整，择日约齐三方将其余房款当面退还乙方。丙方中介费，由乙、丙两方自行协商”。
一审法院另查明：依据58同城网上信息显示，诉争房屋已于2017年6月24日被相关中介机构对外挂价代为出售，挂价1600000元。2017年6月29日，郭思思之母郭灯云以看房人身份与链家房屋中介、华明达房屋中介分别取得联系，证实诉争房屋网上出售信息属实。
一审法院认为：郭思思、龙良好就位于武汉市汉阳区××都××6室（建筑面积92.20平方米）签订的《存量房居间（买卖）合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，双方均应全面履行。合同签订后，郭思思向龙良好支付购房定金100000元、预付款710000元及办证费11497.81元。后双方签订补充协议，对银行贷款合同签订及房屋过户时间进行了约定，但并未对银行具体放款及购房尾款支付时间进行明确约定，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款：“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，双方就变更后的合同内容亦应严格履行。依照变更后的履行约定，郭思思应于2017年6月21日前签订银行贷款合同，但因郭思思共同还款人张瑞的个人征信问题，致未能签订银行贷款合同，其行为已构成违约，但其后郭思思以现金方式于2017年7月13日筹齐购房尾款，该行为应视为对签订银行贷款合同目的，即合同尾款给付义务履行的积极补救，且依照银行贷款审批至实际放款时长的行业习惯看，郭思思筹齐尾款时间远短于银行贷款合同签订至放款的时间，并未造成尾款拖欠之实际后果。现郭思思已履行绝大部分付款行为，尾款亦已备齐并交存至一审法院，具备继续履行的条件，故对郭思思要求龙良好协助其办理诉争房屋过户的请求，予以支持。龙良好主张郭思思未按《补充协议》约定按期付款行为已构成违约，并已通过向郭思思送达《通知函》解除了双方之间房屋买卖合同的观点，该《通知函》系单方通知，其性质系合同履行协商函件，函件中有关合同解除之内容并未经双方协商一致，不具备合同解除之效力。另，《补充协议》中仅就银行贷款合同签订时间进行了约定，贷款合同签订时间与贷款实际发放及尾款给付并非同一概念，龙良好混淆二者内涵并据此要求郭思思支付违约金的主张，不予支持。2017年6月24日，龙良好将诉争房屋再次对外委托相关机构出售并明示不再履行与郭思思房屋买卖合同的行为已构成根本违约，依照双方所签合同之约定，龙良好应向郭思思支付违约金，但鉴于郭思思在履行《补充协议》中，因个人征信问题导致银行贷款签订未能办理，其行为亦存在过错，且双方约定之违约金明显过高，依据《中华人民共和国民法总则》第六条：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”及第七条：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚信、恪守承诺”以及依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，结合合同履行情况、过错程度、预期利益等综合因素，对龙良好应付违约金予以适当调整，酌定龙良好向郭思思支付违约金70000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条第一款、《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、龙良好于本判决发生法律效力之日起十日内协助郭思思办理位于武汉市汉阳区××都××6室（建筑面积92.20平方米）房屋变更登记手续；二、龙良好于本判决发生法律效力之日起十日内付给郭思思70000元；三、郭思思于本判决发生法律效力之日起十日内付给龙良好购房尾款560000元；四、驳回郭思思的其他诉讼请求；五、驳回龙良好的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分案件受理费2705元、保全费5000元、反诉部分案件受理费1150元，合计8855元，均由龙良好承担。
二审中，龙良好提交下列证据，证据一、邹璇与华明达公司的微信聊天记录，拟证明华明达中介在2017年3月5日已经得知龙良好的房产出售，并不是2017年6月29日由郭登云和华明达公司联系之后房屋才出售。证据二、亿房网与邹璇的微信聊天记录，拟证明2017年3月16日（本次买卖合同未签订之前）亿房网就知道该房屋要出售，且房屋门是坏的，任何中介均可以直接带人看房。证据三、龙良好与其外籍丈夫的护照以及经中华人民共和国驻新加坡大使馆认证的结婚登记核实副本文件和中文译本，拟证明龙良好无权处分夫妻共同财产。郭思思质证后对上述证据一、证据二的真实性以及证明目的均持有异议，对证据三的真实性、合法性提出异议。领誉公司质证认为邹璇与其他中介公司的聊天记录时间发生在诉争房屋刚刚挂售初期，并不能证明本案房屋买卖合同签订之后，龙良好再无挂卖行为。对于证据三，龙良好在多次签订合同办理手续时一直表示自己是单身状态且向领誉公司提供了一份婚姻登记证明，显示其为单身。领誉公司也曾经核实审查过龙良好的婚姻状态确实是单身。邹璇认同龙良好提交证据的目的。本院认为，上诉人龙良好提供的证据一、二均系2017年3月龙良好之女邹璇与其他中介公司的聊天记录，不能证明龙良好未在2017年6月24日将案涉房屋在其他中介机构委托挂卖。证据三未经龙良好结婚登记所在国的公证部门公证，本院无法确认婚姻关系的法律效力。综上，龙良好二审举证的证明目的本院不予采信。
一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，郭思思、龙良好于2017年3月27日就位于武汉市汉阳区××都××6室（建筑面积92.20平方米）签订的《存量房居间（买卖）合同》真实、合法、有效，双方均应依约全面履行。合同签订后郭思思已向龙良好支付了定金10万元、首期购房款71万元以及龙良好房屋办证费用11497.81元，总共支付821497.81元，剩余购房款郭思思拟通过办理银行贷款的方式支付，后因郭思思之夫张瑞个人征信问题导致不能办理银行贷款手续，双方后于2017年5月26日签订《补充协议》，约定郭思思应于2017年6月16日内找到贷款银行，并且双方应在三个工作日内（即2017年6月21日前）签订贷款合同；贷款审批通过出书面通知后，双方应在三个工作日内配合办理过户手续。但郭思思未能找到贷款银行签订合同，存在过错及违约。但郭思思后于2017年7月9日筹齐购房尾款56万元并向龙良好致函表示愿意在房屋过户当天一次性支付，视其积极履约的补救行为，且《补充协议》中仅就银行贷款合同签订时间进行了约定，而贷款合同签订时间与贷款实际发放及尾款给付并非同一概念，况且依照银行贷款审批至实际放款时长的行业习惯看，郭思思筹齐尾款的时间远短于银行贷款合同签订至放款的时间，郭思思的履约行为是有利于双方房屋买卖合同目的之实现。因此，龙良好于2017年7月10日向郭思思发出的《通知函》不具备解除合同的事实及法律依据，龙良好的该项上诉请求本院不予支持；
关于龙良好上诉主张诉争房屋系其与跨国婚姻丈夫的共同财产，其无权处分的问题。首先本院无法确认龙良好涉外婚姻的法律效力；其次，案涉房屋买卖合同签订及履行过程中，郭思思、领誉公司均尽到了审查注意义务，郭思思、领誉公司要求龙良好提供武汉市民政局出具的婚姻登记查询等证明材料，相关证明文件显示龙良好的婚姻状况为单身，且龙良好据此办理了不动产权证，载明物权登记系龙良好单独所有，因此，郭思思有理由相信龙良好有权出售诉争房屋。最后，郭思思已将剩余购房尾款交存至一审法院，一审判决龙良好协助郭思思办理案涉房屋变更登记手续并不存在法律障碍。鉴于郭思思在履行合同中亦存在过错及违约行为，根据合同履行情况、预期利益等因素兼顾公平原则，一审判决龙良好向郭思思支付违约金7万元欠妥，本院予以纠正。综上，上诉人龙良好的上诉请求部分成立，其上诉请求部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市汉阳区人民法院（2017）鄂0105民初3051号民事判决第一项、第三项、第五项；
二、撤销湖北省武汉市汉阳区人民法院（2017）鄂0105民初3051号民事判决第二项、第四项；
三、驳回郭思思的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉部分案件受理费2705元、保全费5000元、反诉部分案件受理费1150元，合计8855元，由郭思思承担1771元，由龙良好承担7084元。
二审案件受理费3855元，由郭思思承担771元，由龙良好承担3084元。
本判决为终审判决。
审 判 长 熊 青
审 判 员 李斌成
审 判 员 安林锋
二〇一八年三月三十日
法官助理 杜 文
书 记 员 舒 渲