福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽08民终393号
上诉人（原审原告）：许贤荣，男，1981年12月27日出生，汉族，居民，住福建省连城县。
委托诉讼代理人：陈龙义，连城县中心法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审被告）：陈东才，男，1971年8月25日出生，汉族，居民，住福建省连城县。
委托诉讼代理人：熊金平，福建致平律师事务所执业律师。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司连城支行，住所地福建省连城县莲峰镇北大东路24号，组织机构代码9135082558105639B。
法定代表人：孔祥梅，行长。
委托诉讼代理人：游晓玲，女，1991年1月21日出生，汉族，中国建设银行股份有限公司龙岩分行员工，住福建省龙岩市新罗区。
原审第三人：ＸＸ，男，1967年8月6日出生，汉族，居民，住福建省连城县。
原审第三人：罗清梅，女，1970年12月31日出生，汉族，居民，住福建省连城县。
上诉人许贤荣因与被上诉人陈东才、原审第三人ＸＸ、罗清梅、中国建设银行股份有限公司连城支行（以下简称“建行连城支行”）申请执行人执行异议之诉一案，不服福建省连城县人民法院（2016）闽0825民初941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人许贤荣及委托诉讼代理人陈龙义，被上诉人陈东才及委托诉讼代理人熊金平，原审第三人建行连城支行的委托诉讼代理人游晓玲到庭参加诉讼。原审第三人ＸＸ、罗清梅经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
许贤荣上诉请求：撤销连城县人民法院（2016）闽0825民初941号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定“协议约定的过户时间（2015年9月5日）到期后，陈东才将购房余款约22万元准备好，多次联系、催促ＸＸ、罗靖梅夫妇一同去办理房屋过户手续，由于ＸＸ、罗清梅没能筹足款还清银行按揭款，导致没能按时办理好房屋过户手续”错误。协议约定的付清余款时间为2015年9月5日前，但陈东才至今仍未付清余款。一审诉讼中，陈东才没有提供任何证据证明其主张的在2015年9月5日到期后将购房余款约22万元准备好，多次联系、催促ＸＸ、罗清梅夫妇一同去办理房屋过户手续这一事实。二、一审判决认定ＸＸ与陈东才于2015年4月27日签订的《协议书》有效是错误的。《物权法》第191条规定，按揭抵押的房产未经抵押权人的同意不得转让。本案ＸＸ与陈东才签订购房《协议书》时未经抵押权人建行连城支行的同意。三、一审判决书对陈东才至今未付清全部房价款且其对未办理过户登记存在过错这些事实没有认定，属于遗漏重要事实。
陈东才辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。2015年4月27日，答辩人与ＸＸ签订协议书，ＸＸ将其位于连城县莲峰镇莲中路“明珠城”B栋九层B1单元917号房屋以每平方米6000元的价格转让给答辩人。双方在协议书中明确约定购房款支付方式，并约定2015年9月5日前办理好过户手续、付清购房余款等有关事项。协议签订后，答辩人按约在2015年4月30日前支付购房款20万元，又于2015年5月6、7日分两笔转账支付购房款10万元，答辩人总计支付ＸＸ购房款30万元。后答辩人于2015年5月7日从开发商处办理了房屋交接手续，向开发商明珠城房地产开发有限公司交付公共维修基金、代缴税费等3236.20元（何龙光账户），向星辉物业公司交付2015年1－12月物业管理费、装修保证金、公摊水电费等3125元（龙雨账户），接收房屋并且投入大额资金（约16万元）进行装修，于2015年9月入住该房屋至今。2015年5月份ＸＸ以该房屋在中国建设银行股份有限公司连城支行处办理了按揭贷款。协议约定的过户时间（2015年9月5日）届至后，答辩人将购房余款约22万元准备好，除亲自到其家中、店铺多次催促外，还以短信、电话等方式多次联系、催促ＸＸ、罗清梅夫妇一同去办理房屋过户手续，由于ＸＸ、罗清梅没能筹足款还清银行按揭款，导致没能按时办理好房屋过户手续。答辩人于2016年7月12日向连城县人民法院起诉，请求判令ＸＸ、罗清梅履行合同义务将房屋过户给答辩人。2016年8月9日，经各方共同向人民法院申请庭前调解，当天在法庭主持下达成了调解协议，商定由答辩人将购房款余额222360元及为ＸＸ、罗清梅垫付尚欠建行的按揭尾款约44864.97元（按揭款计至2016年8月5日，共约计267224.97元，）连同ＸＸ的个人公积金账户上的60104.29元直接存入、转入ＸＸ在建行的个人住房贷款账户用于归还建设银行的按揭款，ＸＸ、罗清梅协助将房屋过户给答辩人。连城县人民法院于2016年8月10日送达了民事调解书给各方当事人。在办理房屋的过户手续时，才得知连城县人民法院于2016年8月16日作出（2016）闽0825民初646号民事裁定书，将答辩人所购买的房屋进行查封不予办理产权转移手续，导致无法完成过户。许贤荣与ＸＸ、罗清梅之间系民间借贷纠纷，其诉讼请求仅为17万元，而答辩人是经过合法交易并已实际占有了该房屋，虽然没有办理过户登记手续，但答辩人对此无任何过错，属于善意取得房产，并且答辩人与ＸＸ、罗清梅、建设银行经人民法院主持调解就房屋买卖的款项支付、按揭款的归还、房屋过户登记事项达成一致意见，人民法院已作出民事调解书予以确认其法律效力。因此，答辩人依法对上诉人所提的财产保全措施提出异议并经连城县人民法院审理，于2016年9月19日作出裁定撤销了（2016）闽0825民初646号民事裁定书。答辩人认为人民法院经审查撤销（2016）闽0825民初646号民事裁定书是正确、合法的纠错之举，依法应当维持。上诉人所申请保全的房屋，一则是答辩人所购买的；二则是建行尚在按揭的；三则是该房屋已经由人民法院于2016年8月10日就已生效的法律文书－民事调解书所明确是应当过户给答辩人的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的立法精神，对上诉人的保全申请都不应当支持。
建行连城支行辩称，无论本案对于涉案的房产的判决为何结果，建行连城支行系涉案房产的抵押权人属确定不变的事实，对于涉案房产的执行所得或转让所得均具有优先受偿权。
许贤荣向一审法院起诉请求：1.撤销连城县人民法院于2016年9月19日作出的(2016)闽0825执异11号执行裁定书；2.判决准予查封执行ＸＸ、罗清梅名下的坐落于连城县莲中路明珠城B栋九层B1单元917号房屋及其范围内的土地使用权。
一审法院认定事实：2015年4月27日，陈东才与ＸＸ签订一份协议书，协议书约定：“ＸＸ将其购买的座落于连城县莲峰镇莲中路明珠城B栋九层B1单元917号房屋以每平方米6000元的价格转让给陈东才，房屋总价款524160元，陈东才应于2015年4月30日前支付购房定金200000元给ＸＸ，ＸＸ应于2015年4月30日前将从开发商处领取的交房手续、钥匙、合格证交付给陈东才，陈东才获得该房所有权并开始进行房屋装修。双方于2015年7月5日后、2015年9月5日前签订正式房屋买卖合同，陈东才付清剩余324160元购房款，双方办理房产过户手续。如有按揭贷款，由ＸＸ承担利息及费用，在办房产过户手续之前，应还清按揭贷款本息，协议等同买卖合同的法律效力”。协议签订的次日，2015年4月28日，ＸＸ以该房屋作抵押，在中国建设银行股份有限公司连城支行处办理了按揭贷款。协议签订后，陈东才在2015年4月30日前支付购房款20万元，陈东才于2015年5月6、7日分两笔转账支付购房款10万元，陈东才总计向ＸＸ支付购房款30万元。2015年5月6日，ＸＸ出具了一张金额为300000元的收条交由陈东才收执。陈东才于2015年5月7日向开发商缴纳了公共维修基金、税费3236.2元，向物业公司缴纳了2015年度物业管理费、装修保证金、公摊水电费等3125元后接收了房屋。陈东才接收房屋后对房屋进行装修，并于2015年9月入住该房屋。协议约定的过户时间（2015年9月5日）到期后，陈东才将购房余款约22万元准备好，多次联系、催促ＸＸ、罗靖梅夫妇一同去办理房屋过户手续，由于ＸＸ、罗清梅没能筹足款还清银行按揭款，导致没能按时办理好房屋过户手续。陈东才于2016年7月12日向一审法院起诉，请求判令ＸＸ、罗清梅履行合同义务将房屋过户给陈东才。2016年8月9日，陈东才、ＸＸ、罗清梅、建行连城支行在一审法院的主持下达成了调解协议，一审法院根据双方达成的调解协议作出了（2016）闽0825民初941号民事调解书，上述民事调解书于2016年8月10日生效。上述民事调解书规定：至2016年8月5日，ＸＸ、罗清梅尚欠按揭款327311.26元，由ＸＸ将个人公积金帐户上的60104.29元转入贷款账户用于归还按揭款，陈东才将购房款余额222360元及为ＸＸ、罗清梅垫付尚欠建行的按揭尾款约44864.97元（共约计267224.97元）真接存入ＸＸ在建行的个人住房贷款账户用于归还建设银行的按揭款，ＸＸ、罗清梅协助将房屋过户给陈东才。
另查明，2016年7月3日一审法院立案受理许贤荣与ＸＸ、罗清梅民间借贷纠纷一案，2016年8月1日一审法院作出(2016)闽0825民初646号民事判决书，判决ＸＸ、罗清梅应于判决生效之日起十五日内偿还许贤荣本金170000元，并支付自2015年4月27日起至实际还款之日止按月利率2%计算的利息。2016年8月12日，许贤荣向一审法院申请财产保全，请求查封ＸＸ、罗清梅名下的坐落于连城县莲中路明珠城B栋九层B1单元917号房屋及其范围内的土地使用权（房屋所有权证：连房权证字第××号，土地使用权证：连国用[2015]第1399号），一审法院于2016年8月16日作出(2016)闽0825民初646号民事裁定书，裁定限制ＸＸ、罗清梅名下的该套房屋及土地使用权的产权转移过户。2016年9月5日，陈东才向一审法院提出书面异议，申请撤销(2016)闽0825民初646号民事裁定书并解除查封，一审法院经审查后认为陈东才异议成立，一审法院于2016年9月19日作出（2016）闽0825执异11号民事裁定书，裁定撤销(2016)闽0825民初646号民事裁定书。许贤荣收到（2016）闽0825执异11号民事裁定书后，不服裁定，在法定期限内向一审法院提起诉讼。
一审法院认为，陈东才与ＸＸ于2015年4月27日签订了房屋转让协议书，ＸＸ将其从开发商处购买的位于连城县莲峰镇莲中路“明珠城”B栋九层B1单元917号房屋转让给陈东才，陈东才按协议约定支付了30万元房屋价款，实际占有使用该房屋，并按时缴纳税费、物业费等。由于ＸＸ、罗清梅无法筹足款还清银行按揭贷款，导致无法按协议约定及时办理房屋过户手续。依照《中华人民共和物权法》第十五条的规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。陈东才与ＸＸ间的关于民间买卖房屋的协议书自签订起成立并生效。2016年8月9日，陈东才与ＸＸ、罗清梅、中国建设银行股份有限公司连城支行对购房余款、按揭款的归还、房屋过户登记事项等达成调解协议，该协议未违反法律强制性规定，一审法院根据该协议作出的（2016）闽0825民初689号民事调解书已发生法律效力，应得到法律保护。一审法院裁定撤销(2016)闽0825民初646号民事裁定书正确。判决：驳回许贤荣要求撤销连城县人民法院作出的(2016)闽0825执异11号执行裁定书的诉讼请求。一审案件受理费100元，由许贤荣负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：许贤荣认为一审判决认定“协议约定的过户时间（2015年9月5日）到期后，陈东才将购房余款约22万元准备好，多次联系、催促ＸＸ、罗靖梅夫妇一同去办理房屋过户手续，由于ＸＸ、罗清梅没能筹足款还清银行按揭款，导致没能按时办理好房屋过户手续”的事实有误，其认为上述事实无任何证据证明。陈东才、建行连城支行对一审判决查明的事实均无异议。陈东才向本院提供2015年8月至起诉之前ＸＸ和陈东才的短信记录及ＸＸ在（2016）闽0825民初689号案件中的民事答辩状，证明履行合同过程中陈东才多次向ＸＸ、罗青梅催促办理过户手续；ＸＸ在（2016）闽0825民初689号案件中的答辩状确认ＸＸ和罗青梅因无法凑到按揭余款而无法办理过户手续的事实。本院经审查认为陈东才提供的短信记录真实性无法确认，且许贤荣与建行连城支行对该证据的真实性有异议，故对该短信记录本院不予采信。至于ＸＸ在（2016）闽0825民初689号案件中的民事答辩状，内容真实，来源合法，能够与本案的相关事实相互印证，对该证据，本院予以采信。ＸＸ在（2016）闽0825民初689号案件中的民事答辩状结合二审庭审调查中建行连城支行关于陈东才与ＸＸ等确实有多次与建行连城支行协商办理过户的陈述，可以证实“协议约定的过户时间（2015年9月5日）到期后，陈东才将购房余款约22万元准备好，多次联系、催促ＸＸ、罗靖梅夫妇一同去办理房屋过户手续，由于ＸＸ、罗清梅没能筹足款还清银行按揭款，导致没能按时办理好房屋过户手续”这一事实，故许贤荣对该事实提出的异议，本院不予采纳。综上，一审判决查明的事实清楚、证据确凿，本院予以确认。
本院认为，本案双方争议的焦点为：对涉案房产是否应当停止执行。关于该争议焦点，本院分析认定如下：
就本案而言，陈东才在许贤荣对涉案房产提出财产保全申请之前就与涉案房产原产权人ＸＸ、罗清梅签订了合法有效的书面房屋买卖合同，并按合同约定支付了大部分购房款，对涉案房产占有、管理、使用至今。只是由于涉案的房产仍处于按揭还款状态导致陈东才无法将涉案房产变更登记在其名下，因此，陈东才至今未办理涉案房产所有权转移登记，非因其自身原因所致，其对涉案房产未办理所有权转移登记不存在过错。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，陈东才在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有涉案房产，且已支付大部分价款，又非因其自身原因未办理过户登记；对于剩余未支付的购房款，经陈东才与ＸＸ、罗清梅及房屋抵押权人建行连城支行协商，在一审法院的主持下达成了调解协议，一审法院根据该协议作出了（2016）闽0825民初689号民事调解书，该调解书已发生法律效力，故应当视为买受人陈东才将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。因此，可以认定陈东才就涉案的房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，应停止对涉案房产的执行。一审法院据此作出（2016）闽0825执异11号民事裁定书，并停止对涉案房产的执行，合法有据。
综上所述，许贤荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审第三人ＸＸ、罗清梅经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由许贤荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈日耀
审判员 胡盛源
审判员 张寿安
二〇一七年五月二十五日
书记员 许文婉
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。