湖北省咸宁市咸安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂咸安民初字第01182号
原告吴志伟。
委托代理人：殷先平，湖北宁华律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。
被告咸宁凯悦投资有限公司（下称凯悦投资公司）。住所：咸宁市咸安区温泉咸宁大道**号。
法定代表人：郑杭伟，董事长。
委托代理人：涂晓军，湖北平合律师事务所律师；黄艳芳，湖北平合律师事务所律师助理，一般授权代理。
原告吴志伟诉被告凯悦投资公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李海成独任审判，于2015年12月10日公开开庭进行了审理，原告吴志伟及其委托代理人殷先平、被告凯悦投资公司的委托代理人黄艳芳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告吴志伟诉称：2010年12月11日与被告凯悦投资公司签订了《商品房买卖合同》（以下称合同），合同约定，原告购买被告凯悦投资公司预售的凯悦·家园第6幢1单元1002号房屋，建筑面积85.32平方米，计价方式按建筑面积计算，单价3251.3元／㎡，房屋价款277401.00元。出卖人（即被告凯悦投资公司）应当于2011年12月28日前交房。商品房达到交房使用条件的，出卖人应当书面通知买受人（即原告）办理交付手续。逾期交房，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约付清了首付款和办理了银行按揭手续。可是截止2013年4月18日，被告凯悦投资公司仍未交房，已逾期500天。为了维护自己的民事权益，特诉请人民法院依法判决：1、被告凯悦投资公司因逾期交房支付原告自2011年11月29日起至2013年4月18日止的违约金13870.00元。2、承担本案的诉讼费。
被告凯悦投资公司辩称：一、原告所诉被告逾期交房的时间无依据，要求被告承担违约金13870.00元不属实。原、被告签订的合同对房屋的交付条件和时间进行了约定，房屋经验收合格即可交付，被告因为客观原因，确实延期交房，但延期交房的时间是2012年3月30日，原告按照2011年11月29日至2013年4月18日来计算违约金没有任何依据。二、被告履行了合同义务。原、被告签订的合同明确约定了房屋经验收即可交付。2012年3月30日，原告所购买的6#楼经验收合格，被告以公告方式通知6#、8#、9#楼业主办理房屋交付手续。这一事实有相关证据证明，还有另案起诉被告的原告张红霞的物业费收据、收条可以证明张红霞的物业费自2012年4月1日起算，相关证据经人民法院作为结案证据予以认可。同时，与原告购买同期、交房条件相同的业主蔡晓梅，其调查笔录也证明了被告以多种形式通知包括原告在内的6#、8#、9#楼业主于2012年3月30日交付房屋的事实。三、经被告查阅本案卷宗时发现，原告立案时的违约金诉讼标的是1万元，被告收到的诉状副本为13870.00元，原告立案后将违约金金额进行了变更，故出现了立案和诉状的违约金金额不一致的情形，可见原告对违约金计算过于随意性，变更的原因及依据是什么，原告应予解释。四、被告愿意在2011年11月29日至2012年3月30日的逾期交房的时间范围内承担违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条第1项第（2）款对违约金进行了约定：出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。经计算，应支付原告的违约金为3412.03元。综上，请求法院予以查明事实，依法公正判决。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据一、居民身份证复印件，拟证明原告的主体资格。
证据二、《商品房买卖合同》，拟证明房屋买卖关系，被告应于合同约定时间2011年11月28日交房。
证据三、购房款收据，拟证明原告已交购房款。
经庭审质证，被告凯悦投资公司认为，对证据一无异议，对证据二，真实性无异议，对证明内容有异议，稍后会有证据提出。对证据三，真实性无异议。
被告凯悦投资公司为了支持自己的抗辩理由，向本院提交下列证据：
1、被告营业执照、组织机构代码证、法人身份证明复印件，拟证明被告的诉讼主体资格。
2、原、被告签订的《商品房买卖合同》，拟证明原、被告的房屋买卖合同关系成立，合同对房屋的交付条件和时间进行了约定，房屋经验收合格即可交付。
3、凯悦学府家园二期的验收报告，拟证明原告所购买的房屋于2012年3月30日经验收合格，达到合同约定的房屋交付条件，被告可以向凯悦学府家园二期房屋买受人包括但不限于本案的原告进行房屋交付。
4、交房公告，拟证明被告于2012年3月30日以公告的形式通知6#、8#、9#楼买受人来办理房屋交付手续，完全尽了交房通知义务。
5、另案原告张红霞的起诉状、房屋买卖合同、撤诉申请、物业费收据、收条，拟证明张红霞与原告购买同期（凯悦学府家园二期）房屋、房屋交付条件和时间约定相同以及与原告同案由起诉被告的事实，张红霞向凯悦学府家园二期物业公司缴纳物业费的收据、收条载明对物业费的缴费时间是自2012年4月1日开始，再次印证被告对6#、8#、9#楼业主（包括但不限于原告）的交房时间是2012年3月30日。
6、蔡晓梅的调查笔录及业主名某申请法院调取，拟证明蔡晓梅是与原告购买同期、交房条件约定相同、以及被告实际交房给6#、8#、9#楼业主（包括但不限于原告）的时间是2012年3月30日的事实，被告以公告、电话的方式尽了交房通知义务。
经庭审质证，原告认为，对证据一无异议，对证据二，真实性无异议，但合同上明确约定了时间及交房条件，与我方提供的证据的证明目的相反。对证据三，验收报告不符合证据要求，且竣工验收需要有分户验收后才能出具竣工验收，不予认可。对证据四，公告在哪里不清楚，真假也不清楚，不具备证明效力。对证据五，与本案无关联性。对证据六，证人笔录需要出庭作证，且与本案无关，对业主名册也不清楚，与本案无关。
本院认为，原告提交的全部证据，真实、合法，与本案具有关联性，可以作为定案的依据。被告凯悦投资公司提交的证据真实、合法、与本案具有关联性，可以作为定案的依据，均予以采信。
经审理查明，原告于2010年12月11日与被告凯悦投资公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号XN201010031），合同约定：原告购买被告凯悦投资公司预售的凯悦·家园第6幢1单元1002号房屋，建筑面积85.32平方米，计价方式按建筑面积计算，单价3251.3元／㎡，房屋价款277401.00元。其中，第六条付款方式及期限约定，买受人于2010年12月11日之前付首付款83401.00元，余款194000.00元于2010年12月11日之前办齐银行按揭等相关手续；第八条交付期限约定，出卖人应当在2011年11月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交房买受人使用：1．该商品房经验收合格。2．该商品房经综合验收合格。3．该商品房经分期综合验收合格。4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5．（空白）。第九条出卖人逾期交房的违约责任第1种方式第2项约定，逾期超过60日后，买受人逾期继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。签订后，原告依约付清了首付款和办理了银行抵押贷款手续。被告于2012年3月30日对房屋完成了竣工验收，于当日在售楼部门口以公告和工作人员用电话等可以将交房信息送达至购房业主的形式，通知6#、8#、9#楼的买受人来办理房屋交付手续。此后，部分业主到被告的交楼部门办理房屋交接手续，领取了各户钥匙。原告以没有收到专门通知为由没有按时到售楼部交接房屋，后按照被告工作人员要求，提交了办理房产抵押贷款的个人证件资料，被告为原告办理房产抵押贷款和房屋产权证。
本院认为，原、被告自愿订立的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律的禁止性规定，双方均应按照合同约定履行义务。一、合同第八条约定的4种交房条件程度逐渐递升的层级约定，而双方当事人自愿选择了上述第1种条件（即经验收合格）作为案涉房屋的交付条件，则双方应当按照该约定履行。根据相关规定，建设单位是工程竣工验收的组织者，建设、设计、施工、工程监理等相关单位是工程竣工验收的实施者；合同约定的“经验收合格”即指经建设、设计、施工、监理等单位对建设工程质量验收合格。现被告提交了案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位分别出具的工程符合要求、质量合格的报告，在原告未提交充分证据证明案涉工程并未验收合格的情况下，应对上述报告的效力予以确认。故案涉房屋于2012年3月30日即具备合同约定的交付条件。二、根据被告提交的证据照片，可以证明公告张贴在售楼部，且，其他买受人也依此到售楼部办理了交房手续，证人也证明按照此公告前来售楼部办理了交接手续。此后，原告配合被告提交办理抵押贷款手续、房产证手续，不能排除是其他通知方式知悉的。三、由本院审理的另案原告张红霞与本案被告凯悦投资公司房屋买卖合同纠纷案，张红霞的起诉状、房屋买卖合同、撤诉申请、物业费收据、收条，已由本院审结，相关文书已被我院采信，可以作本案证据使用。四、根据我国民事诉讼法律相关规定，人民法院有权向原告单位和个人调查取证，第73条证人应当出庭作证，有正当理由不能出庭作证的，经人民法院许可，可以通过书面证言等方式作证。因此，证人蔡晓梅的调查笔录及业主名某由被告申请本院调取，可以证明蔡晓梅是与原告购买同期、交房条件约定相同、以及被告实际交房给6#、8#、9#楼业主（包括但不限于原告）的时间是2012年3月30日的事实，被告以公告、电话的方式尽了交房通知义务。
根据双方当事人的诉辩主张，原、被告对于逾期交房的事实均予以认可，争议焦点主要是逾期交房的最后日期。被告凯悦投资公司于2012年3月30日，采取公告和电话等方式通知原告和与同期购买凯悦学府家园二期6#、8#、9#楼房屋的其他业主交接房屋，其他业主按照通知办理了房屋交接手续和协助办理了房屋产权证等相关证件，说明公告方式符合交易习惯，与合同约定交房以书面通知方式并不相悖。合同约定的书面通知方式不能理解为只是专门信函方式，专门信函方式是一种更为严谨的书面方式，合同没有特别约定采取专门信函通知方式并邮寄送达业主，因此，被告凯悦投资公司公告通知原告和同期购买房屋的其他业主交接房屋，且多数业主已按照公告通知陆续前往被告处收房，说明这种方式可以达到合同目的。此后，原告按照被告工作人员要求，提交相关资料，配合办理房屋产权证，说明对交接房屋的通知已知悉，因此，商品房实际交付时间应为2012年3月30日。被告凯悦投资公司没有按照该合同约定的2011年11月28日前，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，应当承担违约责任。因此，对于原告要求被告凯悦投资公司按照合同约定，按日支付已交付房价款万分之一的违约金的诉讼请求，本院予以部分支持；被告凯悦投资公司逾期交房应承担违约责任，但其部分抗辩理由成立。为了保护合同当事人的合法权益，维护正常的社会经济秩序，根据公平原则，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
被告凯悦投资公司向原告吴志伟支付逾期交房违约金3412.03元，自本判决发生法律效力之日30日内偿清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25.00元，由被告凯悦投资公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费。账户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行咸宁金穗支行；账号：17×××50。汇款用途：xxx的上诉费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李海成
二０一五年十二月十七日
书记员 金 露
附：相关法律、司法解释规定
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。