浙江省宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0212民初6844号
原告：宁波鼎豪城乡置业有限公司（统一社会信用代码为91330212698247100F）。住所地：宁波市鄞州区云龙镇前后陈村。
法定代表人：谢识才，该公司董事长。
委托代理人：李建树，浙江之星律师事务所律师。
委托代理人：金朱品，浙江之星律师事务所律师。
被告：杨琴娟，女，1968年6月17日出生，汉族，户籍所在地为奉化市。现下落不明。
原告宁波鼎豪城乡置业有限公司（以下简称鼎豪公司）为与被告杨琴娟商品房预售合同纠纷一案，于2016年7月26日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员徐旭霞适用简易程序审理，后因案情复杂，本案依法转为普通程序组成合议庭进行审理。审理期间，本院根据原告的申请，依法对被告实施了财产保全。本案于2017年1月26日公开开庭进行了审理。原告鼎豪公司的委托代理人李建树到庭参加诉讼，被告杨琴娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
原告鼎豪公司起诉称：2015年8月28日，原告就被告购买原告所开发的鼎豪名苑7幢10单元602室房屋与被告签订了编号为2014004300131的《商品房买卖合同》。之后，被告因资金不足，向原告申请垫资付购房首付款。为此，原、被告又签订《商品房买卖合同》之补充协议。该补充协议约定：乙方还清所有垫付借款之后，甲方为乙方办理相应产权文件。2015年10月19日，原、被告向中国银行宁波市鄞州分行办理了《个人一手住房贷款合同》的按揭贷款手续，原告作为该按揭贷款合同的担保方承担连带保证责任。《商品房买卖合同》附件八第三、6条约定：在房屋他项权证办妥之前，如发生买受人所购的房屋被司法机关查封或买受人连续三期不按实归还银行按揭等事宜的，则视为买受人违约，买受人同意出卖人可单方解除合同，并同意配合办理撤销备案（和预告）登记和注销房屋权证。买受人同意出卖人直接从已付的房款中扣除相当于主合同约定的总房价款的18%的违约金和出卖人因此遭受的损失，并同意出卖人将余款直接优先偿还银行的按揭贷款。现被告连续三期未按期偿还按揭贷款，且逾期归还首付款超过30天，原告有权解除合同。该房屋的总价为81万元，被告应向原告支付的违约金为145800元，扣除被告向原告支付的预付款81000元，支付的银行按揭还款本金5502.06元以及利息14516.70元，被告尚应支付违约金44781.20元。基于被告已根本性违约，现请求判令：1、解除原、被告于2015年8月28日签订的编号为2014004300131的《商品房买卖合同》；2、被告支付原告违约金145800元，扣除被告向原告支付的预付款81000元，银行按揭还本金5502.06元及利息14516.70元，尚应支付违约金44781.20元。审理中，原告将第二项诉讼请求变更为被告支付原告违约金145800元，扣除被告支付的首付款81000元，银行按揭还款本金16771.59元以及利息12309.97元，被告还需支付违约金35718.44元。
被告杨琴娟未到庭亦未提交书面答辩意见。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1、《商品房买卖合同》1份，拟证明2015年8月28日，原告就被告购买原告所开发的鼎豪名苑7幢602室房屋一事与被告签订编号为2014004300131的《商品房买卖合同》，原、被告双方约定了房屋价格、违约责任等事实；
2、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》1份，拟证明被告向中国银行鄞州分行按揭贷款，原告为被告的按揭贷款进行担保的事实；
3、中国银行鄞州分行公函1份，拟证明被告连续三期不按实归还银行按揭贷款的事实；
4、证明1份，拟证明原告已为被告支付银行按揭贷款，承担了担保责任的事实；
5、《商品房买卖合同》之补充协议1份，拟证明原告为被告垫付了部分首付款，并同时约定被告逾期30天未归还首付房款要承担的违约责任等事实；
6、付款凭证3份（原件1份，复印件2份），拟证明被告支付首付款81000元的事实；
7、付款单2份、银行流水1份，拟证明被告欠银行的按揭贷款已由原告还清的事实。
被告未向本院提交证据材料。
对原告提交的证据，被告未到庭，视为放弃质证权利。证据1、2、3、4、5、7均系原件，能相互印证，且无明显瑕疵，本院均予以认定。证据6系被告向原告付款的凭证，既然原告自认被告已支付首付款81000元，故本院对该证据予以认定，对被告已支付首付款81000元的事实予以确认。
综上，本院根据原告的诉称意见及本院确认的有效证据，认定本案事实如下：
2015年8月28日，原、被告签订编号为2014004300131的《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于宁波市鄞州区云龙镇鼎豪名苑7幢602号住宅一套，建筑面积共87.35平方米，单价每平方米9273.04元，总价款81万元。付款方式及期限：买受人按下列第3种方式按期付款：2015年8月21日前付清25万元，2015年8月26日前办妥56万元的银行按揭手续（第七条）。买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期不超过120日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过120日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的18%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定（合同第八条）。交付期限及条件，出卖人应当在2015-09-30前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用（合同第九条）。出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期不超过120日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起90天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的18%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。2、因买受人未按合同约定付清房屋款项的，出卖人不承担逾期交付违约责任，并由买受人承担逾期付款的违约责任（合同第十条）。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续（合同第十二条）。关于产权登记的约定，出卖人承诺于2015-12-30前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人【委托出卖人】办理该商品房转移登记。约定日期起120日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②项处理：②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（合同第十六条）。合同还另行约定了其他权利义务等内容。
上述合同的附件八《住宅、商铺补充协议内容》约定：其中第三条第6项，在房屋他项权证办妥之前，如发生买受人所购的房屋被司法机关查封或买受人连续三期不按实归还银行按揭等事宜的，则视为买受人违约，买受人同意出卖人可单方解除合同、并同意配合办理撤销备案（和预告）登记和注销房屋权证。买受人同意出卖人直接从已付的房款中扣除相当于主合同约定的总房价款的18%的违约金和出卖人因此遭受的损失，并同意出卖人将余款直接优先偿还银行的按揭贷款。第四条，关于合同第十二条双方补充约定：1、商品房达到交付使用条件后，出卖人即采取寄挂号信的方式或在有关媒体登报方式发出交房通知。买受人应在接到交付通知后15日内办理交付手续（交付通知中有关交付日期另行约定的，从另行约定）。
2015年10月19日，被告为办理涉案房屋的按揭贷款，与中国银行鄞州分行及原告签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定被告向中国银行鄞州分行借款56万元，借款期限自2015年10月21日起至2025年10月20日止，还款方式每月还等额本息。上述借款，由原告作为保证人。上述贷款合同签订后，被告取得56万元按揭贷款用于支付购房款。
此后，原告（甲方）、被告（乙方）与宁波市狼驰信息科技有限公司（以下简称狼驰公司）（丙方，担保方）、张勇（丁方，担保方）签订《商品房买卖合同》之补充协议——垫付购房首付款，内容主要为乙方为购买甲方所开发项目“鼎豪名苑”的房屋7幢602室房屋与甲方签订编号为2014004300131的《商品房买卖合同》（“房屋买卖合同”），因资金不足，特向甲方申请垫付购房首付款。经双方平等协商，根据平等自愿原则达成如下协议：一、甲方为乙方垫付款项仅限于购买甲方所开发项目“鼎豪名苑”的7幢602室房屋之用，该笔款项全部直接用于支付该房屋首付款，不得用于其他任何用途。同时乙方承诺借款后仅办理商业贷款。二、垫付款金额为22万元。三、本协议项下资金的支付均采取甲方受托支付方式支付。乙方同意委托甲方将全部垫付款项直接存入甲方用于收取房屋买卖合同约定房屋首付款的账户。四、还款时间约定如下：从2015年8月28日起到2016年2月28日止，乙方还款22万元。五、还款期限为6个月，即从2015年8月26日起到2016年2月28日止。六、乙方归还甲方借款须打入以下宁波鼎豪城乡置业有限公司账户，开户银行：宁波鄞州农村合作银行，账号：81×××44。七、保证条款，（一）乙方所购上述房屋之全款发票由甲方保管，直至乙方还清所有借款时归还；（二）乙方购买上述房屋需缴纳的各种税费由甲方代收代缴的，乙方在付清所有垫付款时必须一并返还甲方，若乙方不支付相应代缴税费等相关费用的，视同乙方未付清所有款项；（三）乙方还清所有垫付款之后，甲方为乙方办理相应产权文件，相关费用由乙方承担。若实际办理时间与房屋买卖合同不符的，以本协议为准，并免除按双方签订的《商品房买卖合同》应承担的逾期办理产证、逾期交房等违约责任；（四）乙方签订本协议视同其符合银行按揭要求，并应当在本协议签订之日起1周内完成商业贷款按揭相关手续办理，否则视同违约；（五）丙方、丁方作为担保方，提供连带责任担保，担保期限为还款期限届满之日起一年；(六)乙方与任意第三方及丙、丁方的债权债务与甲方无关；（七）甲方为房屋买卖合同约定房源第一顺位债权人，直至乙方还清房屋买卖合同100%房款及借款并产权交接时止。
原告确认被告已向其支付购房首付款81000元。
2016年7月15日，中国银行鄞州分行向原告发送《公函》一份，内容为：贵司客户杨琴娟（购买贵司7幢602室，商品房买卖合同编号2014004300131）、仲侃（购买贵司13幢601室，商品房买卖合同编号2014004300128）、张德全（购买贵司13幢19单元401室，商品房买卖合同编号2014004300123）、尹俊辉（购买贵司7幢902室，商品房买卖合同编号2014004300134）、曹波（购买贵司13幢701室，商品房买卖合同编号2014004300127）及孟君祥（购买贵司9幢301室，商品房买卖合同编号2014004300135）在我司办理按揭贷款业务，贵司承担担保义务。上述客户中杨琴娟、张德全、尹俊辉和孟君祥在我行的按揭贷款自2016年5月15日至2016年7月15日已连续断供3个月，仲侃和曹波在我行的按揭贷款自2016年6月15日至2016年7月15日已经连续断供2个月。我行郑重通知贵司尽快履行担保义务，代为归还上述6名客户相应的拖欠款项。2016年7月29日，原告代被告向中国银行鄞州分行归还了涉案房屋按揭贷款的剩余本金543228.41元及利息7329.85元。根据中国银行鄞州分行还款明细清单记载，涉案房屋按揭贷款已还拖欠本金为56万元，已还应收利息合计19639.82元。
本院认为：原、被告于2015年8月28日签订的编号为2014004300131的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行。根据涉案合同附件八的约定，在房屋他项权证办妥之前，如发生买受人所购的房屋被司法机关查封或买受人连续三期不按实归还银行按揭等事宜的，则视为买受人违约，买受人同意出卖人可单方解除合同，并同意配合办理撤销备案（和预告）登记和注销房屋权证。买受人同意出卖人直接从已付的房款中扣除相当于主合同约定的总房价款的18%的违约金和出卖人因此遭受的损失，并同意出卖人将余款直接优先偿还银行的按揭贷款。本院认为，上述约定对被告具有约束力。根据本院查明的事实，被告的银行按揭贷款自2016年5月15日至2016年7月15日已连续断供3个月。2016年7月29日，原告代被告向中国银行鄞州分行归还了涉案房屋按揭贷款的剩余全部本金及利息。故对于原告要求解除原、被告于2015年8月28日签订的编号为2014004300131的《商品房买卖合同》及由被告支付原告违约金145800元的诉请，符合合同约定。原告自愿同意在被告应支付的违约金中扣除被告已付的首付款81000元、已归还的银行按揭本金16771.59元以及利息12309.97元，系其对自身权利的处分，本院予以同意。经扣减，被告还需支付的违约金金额为35718.44元，对原告该项诉讼请求本院予以支持。被告经合法传唤未到庭应诉，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告宁波鼎豪城乡置业有限公司与被告杨琴娟于2015年8月28日签订的编号为2014004300131的《商品房买卖合同》；
二、限被告杨琴娟于本判决生效之日起十日内向原告宁波鼎豪城乡置业有限公司支付违约金35718.44元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确认的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）
案件受理费693元，保全费1249元，公告费400元，诉讼费用合计2342元，由原告宁波鼎豪城乡置业有限公司负担872元，被告杨琴娟负担1470元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 徐旭霞
人民陪审员 闻文波
人民陪审员 姚亚玉
二〇一七年八月七日
代书 记员 戚丹燕