天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民四终字第1113号
上诉人（原审被告）金凤淑。
委托代理人陈亚楠，北京京师（天津）律师事务所律师。
委托代理人孙景芳，北京京师（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）天津鼎铉企业投资咨询有限公司。
法定代表人蔡穗新。
委托代理人王娜，天津鼎运律师事务所律师。
原审被告天津开发区康纳健身会馆。
经营者程文良。
委托代理人吴超，北京京师（天津）律师事务所律师。委托代理人许春，北京京师（天津）律师事务所律师。
原审第三人天津卓越优材教育咨询服务有限公司。
法定代表人齐方亮。
原审第三人陈华云。
原审第三人王敬宝。
原审第三人李星。
原审第三人蔡学明。
上诉人金凤淑因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院作出的（2015）滨民初字第49号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月28日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月17日公开开庭审理了此案。上诉人金凤淑的委托代理人陈亚楠，被上诉人天津鼎铉企业投资咨询有限公司（以下简称鼎铉公司）的委托代理人王娜，原审被告天津开发区康纳健身会馆（以下简称康纳会馆）的委托代理人吴超、许春到庭参加诉讼。原审第三人天津卓越优材教育咨询服务有限公司、陈华云、王敬宝、李星、蔡学明经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2012年12月11日原告天津鼎铉企业投资咨询有限公司与被告天津开发区康纳健身会馆签订了《房地产租赁合同》，该合同有被告天津开发区康纳健身会馆个体工商户的盖章以及经营者程文良的签字。合同第一条约定租赁标的天津经济技术开发区黄海路137号的通用厂房鼎铉二期工业厂房，建筑面积为15783.46平方米，另附加空调机房和院外卫生间面积61平米，共计15844.46平方米。合同第一期租赁期期限为2012年12月11日至2018年12月10日，租期六年。合同第二期租赁期期限为2018年12月11日至2024年12月10日，租期六年。合同第一期租金按每天每平方米0.9元计算，第一期每年为5204905.11元。第三条付款方式第一款“甲乙双方议定上述租赁标的，年租金为5204905.11元人民币，第一承租年度另附加一个月房屋租金的风险抵押金433742.10元人民币。共计5638647.21元人民币。第二年乙方在每季度第一月前10日内向甲方交纳本承租年度四分之一租金。如乙方逾期交付房租，每逾期一天加征1%滞纳金，逾期两个月甲方有权解除合同，并要乙方向甲方支付相当于一个月租金的违约金。”第四条能源和相关费用约定：“乙方在租赁期限使用各种能源所发生的相关费用，甲方依《天津经济技术开发区能源管理规定》之标准，负责代收代付，并开具收据给乙方（附缴费收据复印件）。乙方在收到甲方的费用代缴通知单后5日内缴付给甲方，如果乙方逾期，要缴付每日1%的滞纳金。造成不良结果，后乙方自负。”第六条定期检查：“甲方对房屋及其原有的设施定期检查。乙方需要爱护甲方提供的设备设施，在租赁期间的任何损坏均由乙方负责修复或赔偿。在租赁期间结束时，乙方应完好的将甲方的房屋及其原有的设施交还甲方，任何损坏均由乙方负责修复或赔偿。”第八条租赁房产不得转租：“乙方保证承租上述房地产不得转租，由于乙方自行转租而造成的不良结果，由乙方自负。”
合同签订后，原告依约交付了诉争房屋，被告康纳会馆交纳了2012年12月11日至2013年12月10日的租金。后被告康纳会馆与十三位商户签订了协议书，其中五份为加盟合作协议书，八份为场地使用协议书。一层A区1190平方米由天津开发区天浩人力资源管理服务有限公司实际使用；一层C区486平方米由王学峰实际使用从事快递业务；一层B区2128平方米由刘健麟实际使用经营天津弘轩汽车销售服务有限公司；三层其中420平方米由马妍妍承租经营教育产业，已经不再诉争房屋经营；五层其中建筑面积1100平方米，露台17**平方米由赵金龙承租，但未实际交付房屋，未使用诉争房屋；四层A区830平方米由玄泽松承租经营康纳泰武搏击；二层3区857平方米由陈华云实际使用经营淘气宝；二层A区273平方米由齐方亮承租经营儿童体验中心，已经不再诉争房屋经营，已经撤离了一部分物品。以上八个商户均与被告康纳会馆签订的为场地使用协议书。一层D区43平方米由孟广斌与被告康纳会馆签订加盟合作协议书经营监控，已经不在诉争房屋经营。二层B区362平方米由黄晋峰与被告康纳会馆签订加盟合作协议书，已经与原告协商续租意向，表示不出庭应诉。二层南侧临近货梯位置约500平米由蔡学明与被告康纳会馆签订加盟合作协议书经营餐饮。三层B区437.5平方米由李星与被告康纳会馆签订加盟合作协议书经营室内高尔夫。二层B区224平方米由王敬宝与被告康纳会馆签订加盟合作协议书经营乒乓球培训。诉争房屋第五层以及第四层除去康纳泰武搏击使用的830平方米以外的面积，以及1、2、3层除去以上实际经营者使用的面积，由被告康纳会馆使用。庭审中，原告与第三人李星、蔡学明达成了和解意向，故放弃向第三人李星、蔡学明主张腾房的请求。
被告康纳会馆未按照《房地产租赁合同》第二条、第三条的约定给付原告自2013年12月11日始的房屋租金，亦未缴纳相应的水电费和采暖费。根据原告提交的被告康纳会馆于2014年5月20日出具的承诺书、2014年9月28日的房租支付计划，载明了2013年度的采暖费231319元、2014年度的采暖费231319元。根据原告提交的水电费票据载明，2014年9月15日至2015年2月14日期间，原告代付水电费计134939.63元。庭审中，二被告均认可，被告康纳健身会馆经营者程文良与被告金凤淑系夫妻关系。原告起诉，要求依法判令：1、解除原告天津鼎铉企业投资咨询有限公司和被告天津开发区康纳健身会馆签订的《房地产租赁合同》，被告天津开发区康纳健身会馆将开发区黄海路137号标准厂房腾空交还原告。2、二被告按照合同约定连带向原告支付所拖欠的2013年12月11日至2015年3月10日房屋租金6506131.39元；违约金433742.10元；2013年度采暖费231319元；2014年度采暖费231319元，2014年9月15日至2015年2月14日水电费，134939.63元，以上共计7537451.12元。3、第三人天津卓越优才教育咨询服务有限公司、第三人陈华云、王敬宝、李星、蔡学明将占用的诉争房屋腾空交还原告。
原审法院认为，原告与被告康纳会馆双方签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立、有效，对合同双方具有约束力。合同签订后原告依约交付房屋，被告康纳会馆应依约按时交纳房屋租金，合同第三条约定如被告康纳会馆逾期交付房租，每逾期一天加征1%滞纳金，逾期两个月原告有权解除合同，并要求向被告康纳会馆支付相当于一个月租金的违约金。故原告主张与被告康纳会馆解除《房地产租赁合同》以及给付违约金的要求，予以准许。根据合同第四条约定，被告康纳会馆在租赁期限使用各种能源所发生的相关费用由原告代收代付，被告康纳会馆在收到原告的费用代缴通知单后5日内缴付给原告。无论被告康纳会馆在原告起诉前是否收到了水电费代缴通知单，也应在庭审中原告主张水电费的五日内与原告进行核对并交纳该费用。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告与被告康纳会馆双方的租赁合同解除后，原告有权要求被告康纳会馆给付租赁期限实际发生的能源费用。故原告主张被告康纳会馆给付租赁期限欠付的租金、水电费和采暖费以及要求被告康纳会馆腾空房屋的诉请，予以支持。根据合同约定的合同第一期租金按每天每平方米0.9元计算标准，原审法院依法将被告康纳会馆自2013年12月11日至2015年3月10日期间的欠租调整为6474046.36元。
被告康纳会馆未经过原告的同意与部分第三人以及部分案外人签订《场地使用协议书》，实为转租行为。被告康纳会馆与部分第三人以及部分案外人签订了《加盟合作协议书》，但被告康纳会馆亦未举证证明加盟合作的性质，第三人出庭陈述均认为向被告康纳会馆交纳系租金、押金及物业费。因被告康纳会馆的转租行为未经原告同意，故原告有权主张第三人天津卓越优才教育咨询服务有限公司、陈华云、王敬宝、李星、蔡学明腾交房屋，庭审中原告与第三人李星、蔡学明达成和解意向。第三人陈华云未经法庭许可中途退庭，视为放弃其权利主张。第三人王敬宝在庭审中并未明确表示其主张，庭后亦未与原告达成和解意向。对于原告放弃要求部分实际使用人腾空房屋的主张，系原告与部分实际使用人的真实意思表示以及对其合法权利的有效处分，原审法院予以认可。
关于原告主张被告金凤淑承担连带责任的问题。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）》第二十四条的规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”本案中，二被告并未举证证明原告与程文良明确约定为个人债务或者二被告对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，二被告对外所负的债务，原告知道该约定的情形。个体工商户是一种我国特有的公民参与生产经营活动的形式，也是个体经济的一种法律形式。《房地产租赁合同》有被告天津开发区康纳健身会馆个体工商户的盖章以及经营者程文良的签字，经营者程文良应当承担相应法律后果。故，原告主张二被告承担金钱给付的连带责任，予以准许。
关于被告康纳会馆抗辩诉争房屋因漏雨问题存在不适租的状态、原告没有履行定期检查义务以及原告占用了诉争房屋院里的场地停放车辆，故不交纳房租系行驶其合法抗辩权。根据《房地产租赁合同》第六条约定，原告对房屋及其原有的设施定期检查。但被告康纳会馆需要爱护原告提供的设备设施，在租赁期间的任何损坏均由被告康纳会馆负责修复或赔偿。在租赁期间结束时，被告康纳会馆应完好的将原告的房屋及其原有的设施交还原告，任何损坏均由原告负责修复或赔偿。双方合同明确约定被告康纳会馆具有维护维修诉争房屋及原有设施的义务。最后一次庭审中，被告康纳会馆在抗辩过程口头申请对漏雨问题是房屋质量问题还是不当使用造成进行鉴定，经法庭释明被告康纳会馆未提出反诉请求和明确主张，故原审法院不予准许。被告康纳会馆抗辩原告占用了院内场地通行处，影响被告通行，双方合同第一条约定被告康纳会馆承租的是原告的通用厂房鼎铉二期工业厂房，建筑面积为15783.46平方米，另附加空调机房和院外卫生间面积61平米。双方对院内场地的使用并未约定。关于院里场地以及通行处的使用没有约定时，双方可另行协商，被告康纳会馆不能以此作为不交纳房租的依据，故被告康纳会馆的抗辩，不予采信。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定判决：一、解除原告天津鼎铉企业投资咨询有限公司与被告天津开发区康纳健身会馆于2012年12月11日签订的《房地产租赁合同》；二、被告天津开发区康纳健身会馆于本判决生效之日起三十日内给付原告天津鼎铉企业投资咨询有限公司自2013年12月11日至2015年3月10日止期间的房屋租金6474046.36元，被告金凤淑承担连带给付义务；三、被告天津开发区康纳健身会馆于本判决生效之日起三十日内给付原告天津鼎铉企业投资咨询有限公司违约金433742.10元，被告金凤淑承担连带给付义务；四、被告天津开发区康纳健身会馆于本判决生效之日起三十日内给付原告天津鼎铉企业投资咨询有限公司欠付的采暖费462638元、水电费134939.63元，被告金凤淑承担连带给付义务；五、被告天津开发区康纳健身会馆于本判决生效之日起三十日内将占用的开发区黄海路137号房屋的第五层以及第1、2、3、4层中被告天津开发区康纳健身会馆占用的部分腾空交还原告天津鼎铉企业投资咨询有限公司；六、第三人天津卓越优才教育咨询服务有限公司将开发区黄海路137号房屋的第二层A区273平方米腾空交还原告天津鼎铉企业投资咨询有限公司；七、第三人陈华云将开发区黄海路137号房屋的第二层3区857平方米腾空交还原告天津鼎铉企业投资咨询有限公司；八、第三人王敬宝将开发区黄海路137号房屋的第二层B区224平方米腾空交还原告天津鼎铉企业投资咨询有限公司。被告如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64562元，保全费5000元，由被告天津开发区康纳健身会馆负担。
原审法院判决后，上诉人金凤淑不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人在一审的诉讼请求，或发回原审法院重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：1、原审判决存在程序错误，符合发回重审相关法律规定。上诉人在一审就房屋漏雨属于房屋质量问题还是使用问题申请鉴定，但一审未准予申请也未阐述理由，剥夺了上诉人的权利。2、被上诉人起诉主体错误，一审法院应当裁定驳回。被上诉人最初立案时起诉的是程文良、金凤淑，主体不对一审应当裁定驳回，但一审却准予被上诉人变更被告属程序错误。3、认定事实不清，适用法律错误，判决缺乏证据及违反法律规定。本案适格的当事人只有康纳会馆，上诉人不具备一审被告的资格。4、本案承租方是康纳会馆，履行合同的主体也是康纳会馆不是程文良，程文良不应当承担法律后果，上诉人也不应承担连带责任，况且上诉人与程文良已经不是夫妻。5、合同约定被上诉人对水、电、暖等有代收代缴的义务，但被上诉人不履行该义务，而非康纳会馆故意不交付。
被上诉人鼎铉公司答辩，不同意上诉人的上诉请求，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告康纳会馆答辩，同意上诉人的意见。
原审第三人天津卓越优材教育咨询服务有限公司、陈华云、王敬宝、李星、蔡学明未出庭答辩，也未提供书面意见。
经审理查明，本院查明的事实与原审法院认定一致，本院予以确认。另查，上诉人金凤淑提供结婚证与离婚证，证实其与康纳会馆的经营者程文良于2004年12月18日登记结婚，于2009年6月16日登记离婚。2013年12月27日登记复婚，又于2014年11月27日登记离婚。被上诉人及原审被告对于上述事实均与认可。上诉人还提供收入证明一份，用以证明上诉人有收入，康纳会馆的收入没有用于夫妻共同生活，上诉人不应当承担连带责任。被上诉人鼎铉公司对该证据的证据的真实性、关联性均不予认可。原审被告康纳会馆与上诉人的意见一致。本院认证意见，上诉人提供的结婚证、离婚证所证明的上诉人与康纳会馆的经营者程文良的婚姻状况客观真实，与本案争议的问题具有关联性，本院予以确认。上诉人提供收入证明，证明本身存在瑕疵，且无工资单等其他证据予以佐证，与本案争议的问题不具有关联性，不予确认。庭审中，上诉人提出鉴定申请，请求对涉诉房屋损坏的时间进行鉴定。本院认为上诉人提出的鉴定请求事项与本案争议的问题无关，不予采信。
本院认为，关于诉讼主体资格问题，被上诉人于2014年12月24日起诉程文良，是基于程文良是康纳会馆的经营者，符合当时对个体工商户起诉以营业执照上登记的业主为当事人的法律规定，2015年2月4日《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和民事诉讼法﹥》的解释实施后，原审法院于2015年3月10日就被告的主体资格问题对被上诉人进行释明，被上诉人当庭变更被告程文良为被告康纳会馆，并要求上诉人承担连带责任，因上诉人系康纳会馆的经营者程文良原配偶，被上诉人对上诉人主张权利，不违反上述法律规定。上诉人认为其不具备被告的主体资格，缺乏法律依据。关于上诉人是否应当承担连带责任问题，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥》若干问题的解释（二）》的规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”上诉人未能提供充足证据证明在婚姻关系存续期间原审被告康纳会馆的经营者程文良与被上诉人约定为程文良的个人债务，亦不能证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形，原审判决上诉人对康纳会馆所欠鼎铉公司的债务承担连带给付义务，并无不当，但根据上诉人于二审期间提供的结婚证和离婚证，在康纳会馆承租期间，程文良与上诉人于2013年12月27日登记复婚，又于2014年11月27日登记离婚。依照法律规定，上诉人应当仅就与程文良夫妻关系存续期间的债务承担连带责任。综合其他事实，本院参考夫妻共同债务所占比例酌定上诉人应负连带责任的范围。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持天津市滨海新区人民法院（2015）滨民初字第49号民事判决第一、五、六、七、八项；
二、变更天津市滨海新区人民法院（2015）滨民初字第49号民事判决第二项为：原审被告天津开发区康纳健身会馆于本判决生效之日起三十日内给付被上诉人天津鼎铉企业投资咨询有限公司自2013年12月11日至2015年3月10日止期间的房屋租金6474046.36元，上诉人金凤淑对其中的4800000元承担连带给付义务；
三、变更天津市滨海新区人民法院（2015）滨民初字第49号民事判决第三项为：原审被告天津开发区康纳健身会馆于本判决生效之日起三十日内给付被上诉人天津鼎铉企业投资咨询有限公司违约金433742.10元，上诉人金凤淑对其中的320000元承担连带给付义务；
四、变更天津市滨海新区人民法院（2015）滨民初字第49号民事判决第四项为：原审被告天津开发区康纳健身会馆于本判决生效之日起三十日内给付被上诉人天津鼎铉企业投资咨询有限公司欠付的采暖费462638元、水电费134939.63元，共计597577.63元，上诉人金凤淑对其中的230000元承担连带给付义务；
五、驳回上诉人的其他上诉请求。
如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费64562元，保全费5000元，由原审被告天津开发区康纳健身会馆负担。二审案件受理费64338元，由上诉人金凤淑负担45723元；被上诉人天津鼎铉企业投资咨询有限公司负担18615元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 健
审判员 安丽霞
审判员 强国琴
二〇一五年十二月二十一日
书记员 牛卫峰
速录员 李 楠