辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终8433号
上诉人（原审原告）：韩书珍，女，1950年8月23日出生，汉族，系沈阳市第二建筑工程公司退休干部，住址：沈阳市沈河区。
委托代理人：周楠，女，1978年8月7日出生，汉族，系上诉人女儿。
被上诉人（原审被告）：尹海林，男，1982年7月27日出生，朝鲜族，系沈阳卡思翻译有限公司经理，住址：吉林省延吉市。
被上诉人（原审第三人）：沈阳三木房地产开发有限公司，住所地：沈阳市皇姑区长江街59号甲2。
法定代表人：王新，系该公司总经理。
上诉人韩书珍因与被上诉人尹海林、沈阳三木房地产开发有限公司（以下简称“三木公司”）申请执行人执行异议之诉一案，不服沈阳市沈河区人民法院[2016]辽01**民初1867号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法由审判员周濛担任审判长，与审判员姜会军、代理审判员朱闻天组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
韩书珍原审诉称：申请执行人韩书珍与被执行人沈阳三木房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，沈阳市沈河区法院在执行过程中，依法查封了2012年7月3日被执行人依法转移登记在申请执行人名下位于沈阳市沈河区六纬路58号511房屋，建筑面积40.85平方米的房产（以下简称该房产）。在执行变现过程中，案外人尹海林向法院提出执行异议，认为购买该房产在先，备案给申请执行人在后，申请法院解除查封。2016年1月25日，沈河区法院经审理下达执行裁定书，裁定中止对该房产的执行。申请执行人认为不动产登记簿上该房产的权利人不是案外人或被执行人，认定案外人尹海林执行异议成立并中止执行，与事实不符，依法无据。原审裁定认定，2009年9月29日被执行人与案外人签订了《商品房买卖合同》，交付了购房款，并已实际入住，虽未更名过户但实际取得房屋所有权，因此异议成立。申请执行人认为此认定无法律依据理由不成立，事实是申请执行人于2012年6月25日同被执行人签订《借款合同》、《房地产抵押合同》抵押合同第四条第三款写明该房产为出租（在法庭庭审时被执行人也说是出租）；2012年7月3日申请执行人与被执行人续签《商品房买卖合同》，是被执行人将名下该房产权属转移登记给申请人，并在房产网上公示无人提出异议，同年7月4日，按房产部门估价支付全款，该房产登记备案真实、合法、有效，我国不动产采取登记生效主义不分先后。依据《物权法》第九条规定“经依法登记，发生效力，未经登记不发生效力”。第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应当登记的，自记载不动产登记簿时发生效力。”第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记及机构申请预告登记，预告登记后未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；”。依据上述及相关法律规定，案外人尹海林未办理产权登记和主张权利的过错，只是买房人，不是该房产的权利人，不享有该房产物权，申请理由不成立。
综上所述，申请执行人认为，沈阳市沈河区法院查封执行该房产并无不当之处，案外人不是该房产登记簿上的权利人，主张解除查封理由不成立，无权利排除该房产执行，请求法院驳回案外人的执行异议申请。沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103执异13号《执行裁定书》中所认定的事实明显为违反了上述法律规定，本案申请执行人是依法办理的预告登记，应受法律保护，请求法院解除（2016）辽0103执异13号中止执行裁定，请求法院许可继续执行依法查封的位于沈阳市沈河区六纬路58号511房间，建筑面积40.85平方米房产的执行，本案所发生诉讼费请求由被执行人承担。
尹海林原审辩称：原告无权强制执行我的房产。首先，我有证据证明我购买了诉争房屋，老百姓是无法自己到房产部门进行备案的，所以，我向第三人要求了很多次，要求其去进行房产备案，但第三人说整个楼需要一起去办理，所以一直没有做。我个人拿着我的合同也到房产局去过，房产局根本不理会。原告主张我的房子是出租的，出租的房子肯定会有出租合同，而且需要我签字，现在原告根本拿不出出租合同，所以原告的主张不成立。如果当时原告给人借贷的时候，诉争房产是否有人入住问一下物业或者现地查看都可以，我入住很多年，邻居都认识，我有证据证明。诉状中说我是买房人，如果我只是买房，不可能不要求任何权利，难道只是为了一个入住，那我不如租房子，我给三木打的款只有一笔，就是30多万元的购房款，按照现在情况惯例，谁租房子能一笔打30多万元。原告说经房产局公示，如果只有一天谁能知道，原告说经房产局估价，按照市价去做评估，首先我看到他们之间的房屋购买合同的房屋价格好像就20多万元左右，当时我2009年买房子的时候已经是30多万元，所以这个价格根本不符合市价，所以我怀疑他们所谓的房屋购买合同的真实性。
三木公司原审述称：一、案外人与被执行人于2009年9月29日签订本案511号房的《商品房买卖合同》，该商品房位于沈阳市沈河区六纬路58号5层11号房，建筑面积40.85平方米，总价333，009元。合同签订后，案外人既按合同约定交付房款，被执行人开出全部房款收据333，009元。此后，被执行人即将该合同511号转交给案外人实际占有使用，使用期间，案外人物业费等其他费用交给了另外主体“沈阳鸿泰高校后勤物业管理有限公司”。被执行人因当时要求所有房产统一办手续，因而没有办理房产过户登记。二、申请执行人用虚假案由，扭曲本案基本事实，因而错误引用法律，侵权案外人合法房产，本案原判决案由是《借款合同》纠纷，不是所谓“商品房销售合同”纠纷。三、申请执行人与被执行人的《借款合同》及与其他相关合同法律关系已经过沈河区法院（2014）沈河民二初字第455号民事判决书审理认定、判决生效。沈河法院（2016）辽0103执异13号执行裁定书裁定中止执行准确。综上所述，案外人与被执行人签订的《商品房买卖合同》及履行行为合法有效，沈河法院（2014）沈河民二初字第455号民事判决书认定事实清楚、判决准确，发生法律效力，是执行本案的最根本依据，该判令与本案511号房产无直接联系，该案案由是借款合同纠纷，不是所谓商品房买卖合同纠纷，商品房买卖关系虚假。申请执行人是以（2014）沈河民二初字第455号民事判决书为依据向法院申请执行“偿还借款本金及利息”又查封了案外人房产，此时，申请执行人为执行案外人房产，将借款合同纠纷诡辩成商品房销售合同纠纷，扭曲了本案原始的、客观的基本事实，进行断章取义，又引律的诡辩，不会得到法律支持。沈河法院（2016）辽0103执异13号执行裁定书裁定中止执行依法认定事实清楚，裁定准确，恳请本案审理法院，依法维护案外人合法购房，合法居住权，维护（2016）辽0103执异13号执行裁定书中止执行裁定结果。
原审法院经审理查明：韩书珍与沈阳三木房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年9月25日作出（2014）沈河区民二初字第455号民事判决书，判决沈阳三木房地产开发有限公司偿还韩书珍借款本金90万元及利息。判决生效后，被执行人未按期履行判决，韩书珍向本院申请强制执行。本院依法向沈阳三木房地产开发有限公司下达了执行通知书，查封了坐落于沈阳市沈河区六纬路58号511号，建筑面积40.85平方米房屋。在执行过程中，尹海林作为案外人向本院提出执行异议。异议人尹海林称，2009年9月29日，其购买了由沈阳三木房地产开发有限公司开发建设的涵泰商务大厦511号房产，建筑面积40.85平方米，该房屋的实体权利人系尹海林，法院不应查封及执行该房产。因此要求解除对位于沈阳市沈河区六纬路58号511号，建筑面积40.85平方米房屋的查封，并中止对上述财产的执行。对尹海林的异议本院经审查于2016年1月25日作出（2016）辽0103执异13号执行裁定书：中止对坐落于沈阳市沈河区六纬路58号511号，建筑面积40.85平方米房屋的执行。韩书珍对（2016）辽0103执异13号执行裁定书不服，向本院提起异议之诉。另查明：被告尹海林于2009年与被告沈阳三木房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定尹海林购买位于沈阳市沈河区六纬路58号511号，建筑面积40.85平方米房屋，买受人于2009年9月29日一次性付清总房款333，009元。赵德民于同日一次性给付王忠瑞、艾会敏现金42万元。合同签订后，被告尹海林于2009年9月29日向被告沈阳三木房地产开发有限公司转账全部购房款人民币333，009元，被告沈阳三木房地产开发有限公司将房屋交付被告尹海林使用。
原审法院认为：被告尹海林提供的证据能够证明其在法院查封前，已经与被告沈阳三木房地产开发有限公司签订了合法有效的商品房买卖合同，给付全部购房款333，009元，并实际占有该房产，该房屋买卖关系真实合法。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本院认为，对上述房产本院不宜强制执行，原告韩书珍的主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：驳回申请执行人韩书珍的诉讼请求。案件受理费人民币1，000元，由原告韩书珍负担。
宣判后，韩书珍不服，上诉至本院。理由：上诉人预告登记的涉案511房产，具有排除被上诉人执行异议法律依据，尹海林未办理房产登记手续，不具有排除对511房产强制执行的理由，故原审判决明显违反了相关法律规定。请求：1、撤销原审判决，依法改判继续对涉案房产的查封；2、本案全部诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人尹海林辩称：答辩人提供的证据能够证明答辩人从2009年购买涉案房产后，一直居住并使用到2015年，由于本人无法到房产局进行备案，也无权利进行备案，只能由开发商统一进行备案，但开发商一直拖延，因此，我方对涉案房产未进行备案并不构成重大过失。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院查明事实与原审法院认定事实基本一致。
上述事实，有双方的陈述及其提供的（2016）辽0103执异13号执行裁定书、商品房买卖合同、转账凭证、收据等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”结合本案，首先，涉案房屋被法院查封的时间为2014年以后，而通过庭审中尹海林提供的相关证据显示，其购买涉案房屋的时间为2009年，即法院查封涉案房屋的时间远远晚于尹海林购买涉案房屋的时间；其次，从尹海林购买涉案房屋的履行情况来看，通过尹海林提供的专用收款收据、记账凭证、沈阳泓科物业管理有限公司出具的情况说明、沈阳惠远供暖有限公司出具的采暖费证明等证据，能够证明尹海林从开发商处购买涉案房屋后，支付了购房款人民币333，009元，并实际占有该房产及交纳了其占有期间的物业费、采暖费等相关费用；第三，通过庭审调查可知，尹海林未能办理涉案房产登记手续系开发商的原因，而非尹海林的过错。且上诉人亦未提供相关证据证明尹海林对未能办理涉案房产登记手续存在过错。故原审法院依据相关法律规定认定涉案房产不宜强制执行并无不当，本院对上诉人的上诉主张不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，000元，由上诉人韩书珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一六年八月十八日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；