山东省广饶县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0523民初3386号
原告：李孟华。
被告：山东澳亚置业股份有限公司，住所地：东营市广饶县经济开发区。
法定代表人：门瑞营，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈文超，山东良远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙少山，山东良远律师事务所律师。
原告李孟华诉被告山东澳亚置业股份有限公司（以下简称澳亚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李孟华、被告澳亚公司的委托诉讼代理人陈文超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李孟华向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的“湖滨泰和公馆预定协议书”；2、被告返还原告支付的定金300万元；3、诉讼费用由被告承担。
原告诉称，2014年12月17日，原、被告签订湖滨泰和公馆预定协议书，约定由原告自愿预定被告开发的湖滨泰和公馆房号为A-25东西、A-22东西、A-27东的商品房并支付定金300万元。后由于贷款政策变动，原告无力购买，说明情况要求被告退还定金，被告至今未办理。
被告辩称，原告自认系因无力购买致合同不能继续履行，原告违约被告不应当返还定金，而应将300万元定金直接扣留。
原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交了预定协议书及收据各1份，拟证明原告向被告缴纳300万元购买房屋。
被告对收据的真实性无异议，被告确实收到原告缴纳的300万元定金。预定协议书中被告的印章及经办人陈绪森的签字均为真实的，该预定协议中涉及的5套房屋及每套房屋的单价、总价款均没有异议。
被告为支持自己的辩驳主张，向本院提交了以下证据，经原告当庭质证并发表质证意见。
证据1，律师函、EMS邮件单据客户联、网页查询单号凭证各1份，拟证明：原告收到被告委托律师发出的律师函，要求原告履行预定协议书，前来签订商品房买卖合同，逾期完全扣留300万元定金，至今原告已逾期。
原告认为被告提交的邮件客户联及查询凭证是伪造的，原告一直没有收到该编号邮件；对于被告提交的律师函，原告收到了。
证据2，预定协议书5份，拟证明双方合议每套房屋缴纳的定金是200万元，以及其他违约的约定。
原告对于该证据中自己签字的真实性无异议，但被告让其签署该5份协议的原因是被告需要将涉案5套房产分作5个合同，在签署该5份协议时被告并未告知原告要将定金变更为1000万元，原告签署的是空白合同，原告认为该合同是无效的，双方也没有履行。
经审查，原告提交的证据内容合法、形式要件具备、与待证事实相关联，被告对其真实性亦无异议，可以作为认定案件事实的依据。被告提交的证据1内容合法、形式要件具备、原告亦认可其已收到律师函，该证据可以作为认定案件事实的依据。被告提交的证据2本院将综合认定。
根据本院认定的证据证明的事实及庭审查明的情况，本院确认以下事实：
2014年12月17日，原告李孟华（买受人）与被告澳亚公司（出卖人）签订《湖滨·泰和公馆预定协议书》一式两份，约定由买受人李孟华购买出卖人澳亚公司开发的湖滨·泰和公馆房号为A-25东西、A-22东西、A-27东商品房，总价款为2490万元。买受人李孟华选择按揭贷款的方式付款，合同约定选择按揭贷款方式须于办理按揭贷款手续之前补足首付款（总房款的50%），并按银行相关规定办理按揭贷款手续。协议第三条约定，双方在签订本协议书时，买受人愿意支付300万元人民币给出卖人作为预定该商住房的定金。合同第四条约定：双方签订《商品房买卖合同》时，定金抵作买受人购房款；如买受人在接到出卖人通知10日内不前来补齐相应房款并签订《商品房买卖合同》视为自动放弃其所预定该套房屋之权利，出卖人有权扣除买受人已缴付定金的20%作为违约补偿金，并将该套房屋另行出售；第六条同时约定，签订本协议后买受人不得退房，若买受人退房，出卖人有权扣除买受人缴付定金的20%作为违约补偿金，并将该套房屋另行出售。协议签订当天，原告李孟华以承兑汇票方式向被告交付定金300万元并由被告出具收据一张，载明：今收到李孟华交来房屋定金款（A-25东西、A-22东西、A-27东）叁佰万元整，收款人陈绪森（被告公司涉案业务经办人）、交款人李孟华均签字确认，被告公司加盖财务专用章予以确认。协议签定至今原告未就涉案房屋办理按揭贷款手续。同日，原、被告又就涉案A-25东西、A-22东西、A-27东商品房分别签订5份预定协议书，载明的定金为各套200万元，共计1000万元。被告未收回约定定金金额为300万元的预定协议书。2016年7月被告向原告寄送律师函一份，要求原告于收函后十日内到被告处协商处理、逾期未协商被告将扣留原告缴纳的全部定金。
庭审中，原、被告陈述除本案中提交的协议外双方均不再持有就涉案的湖滨·泰和公馆A-25东户、A-25西户、A-22东户、A-22西户、A-27东户共5套房屋签署的任何预定协议书。
本院认为，合同应当全面履行。原告提交的预定协议书与原、被告双方认可的就涉案5套房屋交付定金300万元的履行情况相吻合，被告对该协议的真实性亦予以认可，该协议系原、被告双方真实意思的表示，合法、有效，对双方当事人均具有约束力。本案原、被告签订的协议为立约合同，现原告李孟华要求退房，被告亦同意，原告要求解除双方预定协议书的请求本院予以支持。原告李孟华交付的300万元为立约定金，依照双方合同约定，在原告李孟华退房时应扣除其缴付定金的20%作为对被告的违约补偿金，原告要求被告退还定金300万元请求中合理的部分本院予以支持，不合理的部分本院不予支持。原告所称退房原因系被告工程延期竣工不应扣除20%的意见，未向法庭提交证据予以证实，且双方签订的系预定协议，双方尚未签订商品房买卖合同、不涉及房屋的交付时间问题，该意见与本案没有关联性，本院不予采纳。被告所称原告未在其律师函通知的期限内处理相关事宜应扣除全部300万元定金的意见，系被告对双方已签订协议作出的不利于原告的单方通知，庭审中原告对此变更表示不同意，该变更对原告没有约束力。对于原、被告提交的六份预定协议书，被告虽称原告提交的协议已经作废，但原告对此不予认可，被告亦不能够提交证据予以证实，被告提出的原告持有合同已作废的意见不能成立；原、被告没有依照被告提交的5份协议中缴纳定金1000万元的约定实际履行该5份协议；且原、被告提交的六份协议中对原告退房时应承担的违约补偿金的约定是相一致的，均为扣除原告缴付定金的20%，而原告实际交付的定金确为300万元。对于被告提出的应适用定金罚则的意见，本案中原、被告双方对预定协议的性质及交付款项的性质进行了明确约定，双方对原告退房时扣除缴付定金20%作为违约补偿金的约定系在原告出现违约时对已缴付定金作出的明确约定，现原告出现违约，应优先适用双方约定，被告的该意见本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，判决如下：
一、解除原告李孟华与被告山东澳亚置业股份有限公司就A-25东户、A-25西户、A-22东户、A-22西户、A-27东户签订的湖滨·泰和公馆预定协议书。
二、被告山东澳亚置业股份有限公司于本判决生效后十日内返还原告李孟华支付的定金240万元。
三、驳回原告李孟华的其他诉讼请求。
案件受理费30800，减半收取15400元，由被告山东澳亚置业股份有限公司负担12320元，原告李孟华负担3080元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审判员 庞小霞
二〇一六年九月二十二日
书记员 延 旭
法律链接：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。