贵州省安顺市平坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0403民初1215号
原告：张磊，男，1993年6月6日生，汉族，河北省高碑店市人，户籍所在地为河北省高碑店市，现住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：孙鹏，贵州九黎律师事务所律师。
被告：张越，男，1966年9月9日生，汉族，天津市滨海新区人，户籍所在地为天津市滨海新区，现住天津市滨海新区。
被告：贵州安顺精石房地产开发有限公司，住所：贵州省安顺市平坝区夏云钻石广场。
法定代表人：赵士芬，系该公司经理。
统一社会信用代码：91520421067702402L。
委托诉讼代理人：余清凯、贾君君（实习），北京盈科（贵阳）律师事务所律师。
被告：贵州世纪万通商业运营管理有限公司，住所：贵州省安顺市平坝区夏云镇贵安第一城2-1-41。
法定代表人：贺尔琴。
社会统一信用代码：91520421MA6DJCFP6T。
原告张磊与被告张越、贵州安顺精石房地产开发有限公司（以下简称“精石房开”）及贵州世纪万通商业运营管理有限公司（以下简称“万通商运”）之间确认合同无效纠纷一案，本院于2017年6月26日立案后，依法适用简易程序于2017年7月21日公开开庭进行审理。庭审中，原告口头申请撤回对被告万通商运的起诉，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第三款的规定口头裁定予以准许，并就本案其余当事人之间争议的事项继续开庭审理。原被告双方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张磊向本院提出诉讼请求：1.判决确认二被告签订的《商品房买卖合同》无效；2.本案诉讼费由二被告负担。
事实及理由:2017年4月28日，被告张越以原告张磊的名义与被告精石房开签订商品房买卖合同，合同编号为：金石希尔顿2-3-112。合同约定：该商品房为商业用途，位于平坝区××××路金石希尔顿2栋3-112号，建筑面积为22平方米，套内面积14.05平方米，总价款为191727元。
直到2017年6月初，原告才得知被告以自己的名义与被告精石房开签订商品房买卖合同。因原告并非在贵州工作，也非在贵州居住生活，就连现在居住的房屋都还是单位宿舍，没有能力购买商品房，因此不可能在贵州购买商业用途的商品房。并且，该商品房买卖合同落款处的签名和手印皆为被告张越所留，首付款亦系张越所付。被告张越虽系原告父亲，但其以被告精石房开签订的商品房买卖合同原告并不认可。
综上所述，二被告的行为已经侵害了原告的合法权益，故特依法起诉，请求人民法院判如所请。
被告精石房开辩称，被告张越在代原告签订商品房买卖合同前，已在被告精石房开处为其三儿子张喆购买了房屋，代张磊购买的实际是第二套。2017年4月28日，张越要求我公司变更购买者为张磊，并在合同文本上代张磊签名。在此过程中，销售人员多次提醒张越要求张磊本人签名确认。后张磊前往被告处办理按揭手续，我公司销售人员还与其进行过电话和短信沟通。并且，被告张越在与我公司签订合同时，出具了张磊的身份证原件，我公司有理由相信其系经张磊授权与我公司签订合同购买房屋，为维护交易的稳定性，我公司认为张越以张磊的名义与我公司签订合同的行为构成表见代理。此外，即便张越的行为不构成表见代理，鉴于案涉商品房买卖合同并不存在合同法有关合同无效的情况，原告主张合同无效亦无请求权基础，其依法只能主张撤销合同。故此，原告诉请无合法依据，请求人民法院依法判决驳回。
被告张越辩称，一、我以张磊的名义向被告精石房开购买房屋的行为是我的个人行为，张磊并不知情。在签订该房屋买卖合同过程中，张磊并未在现场，我也没有向被告精石房开出具委托手续，精石房开销售人员让我提供的只是张磊身份证复印件，并且其还指使我在合同上签署和按捺“张磊”的签名和手印。二、被告精石房开在销售过程中存在重大过错。该公司销售人员在明知我没有代理权的情况下，仍与我进行购房交易，本身不存在合同双方当事人的真实意思表示，该购房行为应认定为无效。
经审理查明：2017年2月，被告张越到贵州省旅游期间，在贵阳市收到被告精石房开工作人员散发的商品房销售广告宣传单。当月23日，被告张越乘坐被告精石房开看房接送车前往其开发建设的“金石希尔顿”售房处，就购买被告精石房开“金石希尔顿”2-4-99号房交纳定金10000元。次日，被告张越与被告精石房开就“金石希尔顿”2-4-99和4-2-8-2号房分别签署《认购房屋证明单》，被告张越并于该日就购买4-2-8-2号房交纳定金10000元。
2017年4月28日，被告张越向被告精石房开出具《房号姓名变更申请》，将前述认购的4-2-8-2号房变更为案涉2-3-112号商业用房，购买人变更为原告张磊，张越在该申请落款处同时署名“张越”和“张磊”。同日，被告张越就前述2-3-112号商业用房以原告张磊的名义与被告精石房开签订《商品房买卖合同》（编号为：金石希尔顿2-3-112），并于当日向被告精石房开交纳101727元首付房款及其它费用。
2017年6月5日，被告张越通过微信与被告精石房开销售人员马应（本案证人）进行交流，内容涉及委托、被告张越应提供的材料等。2017年6月6日，被告张越通过微信将张磊使用的“185××××0331”手机号告知马应，马应于次日（6月7日）通过手机短信与张磊取得联系，张磊回复短信称“我刚下飞机，明天过去办手续”。2017年6月8日，马应与原告张磊及被告张越均有过手机通话，内容未知。
上述事实，有原被告的诉辩意见、《收款收据》、《认购房屋证明单》、《房号姓名变更申请》、《商品房买卖合同》（编号为：金石希尔顿2-3-112）、手机短信及微信通讯内容等在卷为凭，并经庭审审查，足以认定。
本院认为，综合查明的事实，本案原被告双方争议的焦点问题是：一、被告张越以原告张磊的名义与被告精石房开签订《商品房买卖合同》的行为是否构表见代理；二、张磊对张越的购房行为是否进行过追认；三、原告主张案涉《商品房买卖合同》无效有无法律依据。
对于焦点问题一，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”这是法律对表见代理行为的明确规定，其意义在于维护交易安全，保护善意第三人的合法权益。据此规定，成立表见代理须同时满足以下条件：1.行为人无代理权；2.行为人具备有权代理的外观；3.相对人善意且无过失。具体到本案，首先，被告张越以原告的名义向被告精石房开购买商业用房，并签订《商品房买卖合同》。在具体签约时，被告张越并未提交由原告张磊出具的授权委托书，原告亦明确表示从未授权张越到贵州购买房屋，故被告张越以原告之名义向被告购房应属无权代理。其次，根据庭审查明情况，被告张越签约时，仅向被告精石房开出示了张磊的身份证复制件，且其与张磊之父子关系亦系其单方陈述，此条件不足以使一般人产生合理依赖，不能作为有权代理的外观表现。再次，张磊系心智健全的成年人，能够独立实施民事行为，即便张越与张磊客观上系父子关系，但在张越之代理行为明显存在瑕疵的情况下，被告精石房开至少应于签约时通过电话等方式征询原告意见，以尽合理的审查义务。事实上精石房开并未做到这一点，存在重大过失，不属于善意相对人。综上所述，被告张越以原告张磊的名义与被告精石房开签订《商品房买卖合同》的行为属无权代理，被告精石房开有关表见代理的抗辩意见不成立，本院不予采纳。
对于焦点问题二，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定，无权代理订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。案涉《商品房买卖合同》签订后，被告精石房开销售人员与原告张磊进行的短信和电话联系，其中张磊短信称“明天过去办手续”不能排除其意欲办理退房手续的可能，由于被告精石房开未举证证明电话通话内容，故其提出张磊系想要办理房屋按揭手续无事实依据，本院不予采信。对此，结合原告客观上未与被告精石房开相关人员谋面，亦未到过案涉房屋所在地的事实，本院认定精石房开与张磊之间的短信和电话通话系被告精石房开催告原告张磊对被告张越之无权代理行为进行追认，而张磊未予追认。
对于焦点问题三，判断一个民事行为是否成立并生效，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，应看其是否同时具备以下条件：一是行为人具有相应行为能力；二是意思表示真实；三是内容不违反法律、行政法规，亦无损社会公共利益。本案中，被告张越以原告的名义与被告精石房开签订《商品房买卖合同》，精石房开作出的是将案涉房屋出售给原告张磊的意思表示，张越作出的是代理原告购买案涉房屋并签订合同的意思表示。鉴于张越之代理行为如前所述系无权代理，该无权代理在原告张磊追认前，其效力处于待定状态。由于张磊明确表示拒绝追认，其与被告精石房开作为前述《商品房买卖合同》预设的当事人，并未就案涉房屋（金石希尔顿2-3-112）的买卖形成合意。故此，该《商品房买卖合同》对原告张磊不发生效力，原告张磊不受之拘束。
合同对特定主体不发生效力与合同无效是两个不同的法律概念，故因无权代理签订的合同，即便被代理人拒绝追认而对其不发生效力，亦不能由此得出该合同无效的结论，而只能理解为所涉合同在特定主体之间（合同预设的当事人之间）不发生效力，且此情形并不影响善意相对人比照合同约定要求行为人履行债务的权利，亦不影响善意相对人要求行为人赔偿其因此受到的合理损失的权利。鉴此，原告诉判确认案涉《商品房买卖合同》无效理据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十五条、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第四十九条之规定，判决如下：
驳回原告张磊的诉讼请求。
案件受理费减半收取30元，由原告张磊负担。限于本判决生效之日交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费60元（至迟于当事人向本院递交上诉状之日起七日内交纳，逾期按自动撤回上诉处理），上诉于贵州省安顺市中级人民法院。
逾期不上诉，本判决即发生法律效力。
审 判 员 常礼武
二〇一七年七月二十三日
法官助理 肖志惠
书 记 员 刘 莹