广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终3918号上诉人（一审被告）：庄汉文，男，1965年1月10日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市朝阳区。委托诉讼代理人：方如大，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：周宦生，广东格林律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：广州市港晟地产代理有限公司，住所地广州市白云区汇桥路14号103房号自编之二。法定代表人：邓楚刚，经理。委托诉讼代理人：何树雄，广东辅安律师事务所律师。上诉人庄汉文因与被上诉人广州市港晟地产代理有限公司（以下简称港晟公司）居间合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初14719号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。庄汉文上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回港晟公司的全部诉讼请求。2、上诉费用由港晟公司承担。事实与理由：原审判决认定事实不清、适用法律错误，依法应当予以撤销，港晟公司的诉讼请求没有事实根据和法律依据，依法应予以全部驳回。事实和理由：一、港晟公司向庄汉文主张的5万元中介服务费应为港晟公司协助房屋买卖合同得以履行完毕的后续服务对价，而非简单的促成合同成立的居间服务对价，原审判决将争议中介费认定为促成合同成立的居间服务报酬明显是错误的。1、根据《服务收费确认书》中“该费用之缴交日期为：递件过户当天给2万，收齐尾款给3万元。……”争议中介费的支付期限为递件过户当天和收齐尾款后。从上述约定可以看出，争议中介费的支付是以满足房产实际过户及收齐尾款为条件的，由此可见，争议中介费的支付是以房屋买卖合同实际履行内容为付款条件的，而并非简单的促成房屋买卖合同成立。换言之，争议中介费所对应的服务应当为在促成房屋买卖合同成立之后的继续由港晟公司提供的辅助房屋买卖合同履行的协议服务，包括协助办理交易过户、收取楼款等内容。因此，争议中介费应当是房屋买卖合同已经成立之后的后续服务对价，并非促成合同成立的居间服务对价。2、就签订《服务收费确认书》的目的而言，庄汉文作为本次房屋买卖交易的出售方，其主要目的是出售房屋并收取房款，而非简单的签订房屋买卖合同，而庄汉文签订《服务收费确认书》的目的是为了发挥港晟公司作为专业房产交易服务机构的作用，利用港晟公司对房产交易过户登记过程提供的协助递件及办理过户登记等服务，以促使房屋买卖合同成立后能高效、快捷履行，进而完成本次房产买卖交易过户登记并收齐房款。故庄汉文在所签订的《服务收费确认书》中，明确争议中介费的支付时间节点分别为“递件过户当天”和“收齐尾款(后)”，即在基本可以确保本次房屋买卖交易已经实际履行且基本上可以确保交易成功的情况下方支付该争议中介费，由此也可印证争议中介费应当是房屋买卖合同已经成立之后的后续服务对价，并非促成合同成立的居间服务对价。3、对于港晟公司促成庄汉文作为卖方与案外人吴国雄(即买方)签订房屋买卖合同的居间报酬，庄汉文、港晟公司及买方吴国雄所签订的《房屋买卖合同》第十条明确约定由买方吴国雄向港晟公司支付4万元作为港晟公司促成买卖双方签订本合同的中介服务报酬，庄汉文作为卖方无需向港晟公司支付中介费。由此可见，港晟公司促成房屋买卖合同成立的居间报酬，应经由庄汉文、港晟公司及买方吴国雄一致明确约定为4万元，并且由买方吴国雄支付。而且，在明知买方吴国雄向港晟公司支付居间服务费4万元的情况下，如仍将争议中介费认定为居间服务费，则无异于港晟公司对于其促成房屋买卖合同成立这一居间服务重复收费，违反一般交易规则，既为暴利又相当不合理，严重违反权利义务一致的基本法律原则。综上，争议中介费应当是房屋买卖合同已经成立之后的后续服务对价，并非促成合同成立的居间服务对价，原审判决将争议中介费认定为促成合同成立的居间服务报酬明显是错误的。二、《服务收费确认书》约定的“递件过户当天给2万，收齐尾款给3万”，应当属付款条件，并非付款期限。原审判决错误将此认定为付款期限，因购房合同无法继续交易而认定该付款期限为不明确的付款期限，进而得出港晟公司可随时要求庄汉文支付的结论是错误的。1、根据我国《合同法》精神，当事人对合同效力可以约定附条件，也可以约定附期限，而附条件与附期限最重要的区别是条件是将来可能发生但不必然发生的客观事实，期限是以将来必然发生的事实为衡量标准。本案中，《服务收费确认书》约定的“递件过户当天给2万，收齐尾款给3万”，实际上是以递件过户及收齐尾款为条件，至于“递件过户当天”中的“当天”，及收齐尾款(的当天或之后)，仅仅是所约定条件成就时的日期，并非期限。原审判决将《服务收费确认书》约定的“递件过户当天给2万，收齐尾款给3万”认定为付款期限，显然违反我国《合同法》的规定，是错误的。2、根据《合同法》以及《广东省高级人民法院民二庭关于民商事审判实践中有关疑难法律问题的解答意见》的相关规定和意见，居间人与委托人可以约定给付报酬的条件，居间人促成合同成立之后，委托人是否应当支付报酬应该按照双方约定为准，居间人促成合同成立后并非一定享有支付报酬请求权。在本案中，庄汉文与港晟公司之间约定的给付报酬条件是“递件过户”和“收齐尾款”，是以合同得以履行完毕为前提条件的，后因交易无法继续进行，支付报酬的条件未达成，且港晟公司也未提供后续居间服务，故也不产生支付报酬请求权。3、根据《合同法》的相关规定，《服务收费确认书》中关于“递件过户”及“收齐尾款”的条件均未成就，而且，涉案购房合同无法继续交易，并非庄汉文原因造成，故港晟公司要求庄汉文支付争议中介费的条件也不成立，港晟公司并未享有争议中介费的付款请求权。4、即使将争议中介费认定为促成房屋买卖合同成立的居间报酬，但由于付款条件并非成就，即《服务收费确认书中关于付款的条款并未生效，港晟公司也无权要求庄汉文支付争议中介费。原审判决将付款条件认定为付款期限，明显属于适用法律错误，其因此得出的因交易无法进行,港晟公司可随时要求庄汉文支付的结论是没有任何依据的。三、港晟公司并没有提供买卖合同的后续服务内容，无权要求庄汉文向其支付争议中介费。涉案房屋买卖合同成立后，庄汉文为履行合同依约交付房屋，向他人融资借款积极涂销了该房产的抵押，但最终仍由于非庄汉文的原因导致房屋买卖合同无法继续交易，庄汉文并不存在任何过错。同时，由于房屋买卖合同无法继续交易，港晟公司亦没有提供房产交易的过程中的协助递件、收款等服务内容。既然没有提供协助交易的后续服务，当然也不产生支付争议中介费的付款请求权。原审判决无视影响涉案房屋买卖合同无法继续交易的重要事实，进而武断判决庄汉文承担争议中介费，显然是错误的。庄汉文补充上诉意见如下：一、港晟公司起诉吴国雄主张另外4万元的中介费，说明案涉合同所约定的中介费存在重复主张的情形。二、一审法院遗漏中介方还有负责后续合同履行的协助义务，这个主要是体现在案涉合同的第十九条，港晟公司必须协助合同的后续履行，尤其是关于税费的处理以及过户的处理。所以港晟公司其应履行的义务并不仅仅是促成合同。所以本案我方的中介费支付一方面是与港晟公司后续的中介服务挂钩的，也就是后续的中介服务的完成作为条件的。另外一方面该费用的支付是以后续服务的完成作为对价的。三、涉案服务收费确认书，其实是港晟公司单方制定的格式文件，这个格式文件当中已经印刷的文字内容不应该视为双方真实一致的意思表示。法院应该重点考量其中手写部分的内容。并且根据手写部分的内容，来衡量判断当时双方的真实意思表示。本案关于过户当天给2万元，收齐尾款给3万元的约定，应该是付款条件的约定，而不是一审法院所理解的付款期限的约定。另外一审法院把付款期限和付款条件对立起来看待也是不对的，因为付款期限跟付款条件经常是互为一体的。所以本案的付款条件没有成就，就不存在庄汉文要付中介费的问题。请求法院根据《合同法》关于格式文件的适用中不利于制定方的解释的规定作出认定。港晟公司答辩称：一、根据《合同法》的相关规定，居间人促成合同成立的，委托人应按照约定支付报酬。港晟公司与庄汉文签订的《房屋买卖合同》第十条明确约定：基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方己促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意买方于本合同签订之日向经纪方支付人民币40000元作为咨询及中介服务费。另有双方签订的《服务收费确认书》约定：基于经纪方提供的中介服务，现本人(庄汉文)同意向经纪方支付人民币伍万元；本《服务收费确认书》作为《房屋买卖合同》之附件，与其具有同等效力。故港晟公司要求庄汉文按上述协议约定支付中介费有事实与法律依据。二、庄汉文诉称《服务收费确认书》约定的付款期限因未届而无需支付的理由，因双方已明确涉案中介费的产生是基于港晟公司促成《房屋买卖合同》的签订而非是该合同的履行更非是“递件过户当天”及“收齐尾款”等期限的届至，故双方关于五万元中介费的债权债务关系而确定。现因卖方中途违约，致《房屋买卖合同》无法履行而使庄汉文“递件过户当天”及“收齐尾款”等期限利益的丧失，故庄汉文支付中介费的期限自港晟公司要求其支付之时即视为到期。三、房屋买卖合同与居间合同之间具有相对的独立性，居间人促成合同成立后即视为其已经完成合同的义务，即可要求支付居间报酬。同时，居间人并不是其促成合同的签约当事人，不享有房屋买卖合同约定的权利，也无需承担合同义务，也不是合同履行的担保人。所以居间人对于合同的履行、变更、解除等情况是无法控制的，不能在法律规定之外加重、延伸其义务。综上所述，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。港晟公司补充答辩意见如下：一、法律并不禁止中介人向双方收取中介费。二、港晟公司的协助义务的履行必须以买卖双方履行义务为前提条件。任何一方根本违约，港晟公司的附随义务即不能履行。三、服务收费确认书有庄汉文签字确认，并注明日期，是其真实意思。庄汉文应秉承诚实信用原则履行该确认书。港晟公司向一审法院起诉请求:1、庄汉文立即支付中介服务费50000元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率自起诉之日计算至实际清偿之日止）；2、本案诉讼费由庄汉文承担。审理过程中，港晟公司申请增加诉讼请求：撤销《服务收费确认书》中“该费用之缴交日期为：递件过户当天给2万，收齐尾款给3万”的约定。一审法院经审理查明：庄汉文为广州市白云区云城西路888号3403房登记产权人。2017年4月23日，港晟公司（经纪方）与庄汉文（卖方）、吴国雄（买方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：买卖之房屋地址为白云区云城西路888号3403房，成交价为546万元。第八条，该物业以现状售予买方，买方已检查并同意以现状购买该物业，现状为带租约，买方连现有之租约一起购入该物业，卖方须协助买方与租户签订新的租约，带家私电器。第十条，基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意买方（该“买”字系将合同中打印的“卖”字划去在左侧手写添加“买”字）于本合同签订之日向经纪方支付40000元作为咨询及中介服务费。买方或卖方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的5%向经纪方支付违约金。如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则非违约方有权向违约方追讨其已向经纪方支付的咨询及中介服务费等等。同日，庄汉文出具《服务收费确认书》，写明庄汉文同意向港晟公司支付50000元作为中介费。该费用之缴交日期为：递件过户当天给2万，收齐尾款给3万。如逾期支付该费用，则每逾期一日按应付费用的1%向经纪方支付滞纳金，直到清偿之日为止。服务确认书作为房屋买卖合同之附件，与其具有同等法律效应。港晟公司另提交庄汉文于2017年4月23日出具的《收款收据》复印件，记载庄汉文已收到吴国雄交来承购涉案房屋定金200000元。庄汉文对该《收款收据》无异议。庭审中，庄汉文确认涉案合同第十条进行手写修改的地方是在合同签订时修改的；称房屋未能继续交易的原因系买方吴国雄未能付款；另称涉案房屋系有承租方，且承租方为外国人，出售房屋时已取得承租方口头同意。以上事实，有房屋买卖合同、服务收费确认书、收款收据复印件及当事人陈述予以证实。一审法院认为：港晟公司、庄汉文及买方吴国雄于2017年4月23日签订的《房屋买卖合同》是三方当事人的真实意思表示，港晟公司、庄汉文签订的《服务收费确认书》亦为港晟公司、庄汉文真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，该合同及确认书合法有效，各方应恪守履行。根据《服务收费确认书》的约定，庄汉文应向港晟公司支付50000元中介费。庄汉文以涉案合同约定咨询及中介服务费由买方支付作抗辩，根据《服务收费确认书》约定，服务确认书作为《房屋买卖合同》之附件，与其具有同等法律效应，且《房屋买卖合同》中并未约定在买方承担中介费后即无需庄汉文重复支付，亦无法律规定禁止居间人向买卖双方同时收取费用，故一审法院对庄汉文的抗辩不予采纳。根据《合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。结合本案，虽《服务收费确认书》约定中介费为递件过户当天给2万、收齐尾款给3万，该约定仅为付款期限的约定，并非付款条件，该期限系基于庄汉文与买家的购房合同可正常交易过户的情况下所做的约定，现庄汉文确认购房合同已无法继续交易下去，故上述付款期限的约定已为不明确的付款期限，港晟公司可随时要求庄汉文支付。港晟公司已促成买卖双方签订购房合同，现港晟公司要求庄汉文按约定支付中介服务费及利息的诉请具有事实及法律依据，一审法院依法予以支持。关于港晟公司要求撤销《服务收费确认书》中“该费用之缴交日期为：递件过户当天给2万，收齐尾款给3万”的约定的诉讼请求，因港晟公司要求庄汉文支付中介服务费50000元及利息的诉请已包含了撤销的意思表示，港晟公司重复主张，一审法院不再处理。关于庄汉文抗辩称其非违约方，不应承担中介费，一审法院认为，依据购房合同第十条的约定，非违约方支付的中介费可另行向违约方进行追讨，故若庄汉文为非违约方，承担中介费后可另行主张权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同》第六十条、第六十二条第（四）项、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条的规定，于2017年12月25日作出如下判决：庄汉文向广州市港晟地产代理有限公司支付居间服务费50000元及利息（利息以50000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年11月20日起计算至实际清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费525元，由庄汉文负担，并于本判决生效之日起3日内向广州市港晟地产代理有限公司直接支付。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审审理期间，双方当事人均没有提交新证据。本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：庄汉文是否应当向港晟公司支付居间服务费及具体金额问题。港晟公司、庄汉文与吴国雄签订了《房屋买卖合同》，港晟公司与庄汉文亦签订了《房屋收费确认书》，双方据此形成居间合同法律关系。现港晟公司已促成了买卖双方订立《房屋买卖合同》，港晟公司依约有权向庄汉文收取报酬。关于港晟公司是否可获取全额报酬的问题。港晟公司作为居间人，应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。案涉房屋土地性质为商务金融用地，规划用途为办公，案涉合同签订于2017年4月23日，而2017年3月30日广州市人民政府办公厅发布的《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（穗府办函【2017】65号）已经明确对商服类房地产项目加强了管理和限制，港晟公司作为专业的中介机构，理应及时知悉政府部门限购规定的变化以及是否会对涉案房屋能否正常交易造成影响，尤其是新的限购政策出台之后，港晟公司更应对此作出必要、明确的告知。现庄汉文称《房屋买卖合同》无法实际履行的原因在于吴国雄未能支付购房款，而吴国雄确认由于广州市限贷政策导致其申请的贷款无法通过，港晟公司对于《房屋买卖合同》无法履行应负审查不严之责，其未能尽到完全的审查职责，提供的居间合同服务行为存在瑕疵，无权获取全额报酬。而对庄汉文而言，因签订《房屋买卖合同》时恰逢新的限购规定的出台不久，庄汉文作为完全民事行为能力人，在出售房屋此类价值巨大的财产时，亦应当留意政府限购规定的变化，并对交易是否能够正常履行有明确的认知，而不是仅仅依赖于中介机构的告知，故本院认为，庄汉文对于《房屋买卖合同》无法履行亦应承担相应责任。综合考虑案件情况及双方责任，本院酌定港晟公司、庄汉文的过错比例应为70%：30%，由庄汉文承担30%的咨询及中介服务费，即15000元及相应利息，其余咨询及中介服务费损失由港晟公司自行承担。庄汉文主张中介服务费并非居间服务对价，其完全不用向港晟公司支付任何费用，并无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，本案上诉人上诉理由部分成立，本院应予以支持。原审判决处理欠妥，本院应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：变更广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初14719号民事判决为：庄汉文向广州市港晟地产代理有限公司支付居间服务费15000元及利息（利息以15000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年11月20日起计算至实际清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费525元，由庄汉文负担158元，由广州市港晟地产代理有限公司负担367元。二审案件受理费1050元，由庄汉文负担316元，由广州市港晟地产代理有限公司负担734元。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇一八年五月二十八日书记员 毕晓蕾吴桐