湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初8829号
原告（反诉被告）王某，男，1990年4月15日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。
委托代理人唐茜，北京中银（长沙）律师事务所律师。
被告（反诉原告）谢某某，女，1956年6月26日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。
委托代理人汪漫，女，1986年10月4日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人朱燕，女，1976年1月17日出生，汉族，住长沙市开福区。
被告湖南某公司，住所地长沙市开福区新河街道芙蓉中路一段88号天健芙蓉盛世花园二期C、D、H栋。
法定代表人徐瑞东，系公司总经理。
委托代理人罗薇薇，女，1988年10月17日出生，土家族，住湖北省利川市，系公司法务。
第三人湖南某担保公司，住所地湖南省长沙市开福区通泰街楠木厅2号一栋一门602房。
法定代表人陈虹。
第三人刘寒晖，男，1983年2月3日出生，汉族，住长沙市岳麓区。
第三人曹斯文，男，1991年4月22日出生，汉族，住湖南省望城县。
原告（反诉被告）王某诉被告（反诉原告）谢某某、湖南某公司（以下简称“房天下公司”），第三人湖南某担保公司（以下简称“联保担保公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月20日立案受理。在审理过程中，被告房天下公司申请追加刘寒晖、曹斯文为第三人参加本案诉讼，本院审查后予以准许。同时，被告谢某某向本院提起反诉，本院经审查依法受理反诉，并决定本诉与反诉合并审理，依法由审判员杨玮担任审判长，与人民陪审员周绍南、周志国组成合议庭于2017年4月10日公开开庭进行了审理，书记员段腾腾担任庭审记录。原告（反诉被告）王某及其委托代理人唐茜，被告（反诉原告）谢某某的委托代理人汪漫、朱燕，被告房天下公司的委托代理人罗薇薇，第三人刘寒晖到庭参加诉讼。第三人联保担保公司、曹斯文经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院进行缺席审理，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王某诉称：2016年9月22日，原告与被告谢某某、房天下公司共同签订《房屋买卖合同》。被告谢某某将座落于西二环一段1538号城西公寓1号栋1103房出售给原告，房屋总售价960000元，合同约定了付款方式等。另，原告以妻子谢灵萍为主体，与被告谢某某、第三人联保担保公司签订《二手房交易阶段性担保合同》，约定由第三方为原告购买本案争议房屋提供阶段性担保。2016年9月22日，原告依照合同约定，向被告谢某某支付了20000元定金，向被告房天下公司支付居间服务费14400元、按揭服务费9200元、评估费800元，合计24400元。2016年9月27日和10月19日原告根据被告房天下公司的要求，在拟贷款银行先后共存入共计175000元现金，以便满足贷款银行发放贷款的要求。根据《二手房交易阶段性担保合同》约定，原告妻子谢灵萍在2016年11月15日向被告房天下公司提供的账户上转入14835元，作为支付给第三方担保费用。原告多次催促被告房天下公司尽快办理贷款发放手续，被告房天下公司以种种理由推脱，截至2016年12月1日，委托被告房天下公司办理的贷款终究没有发放，导致原告根本无法支付购房尾款。同时，被告谢某某在得知原告贷款发放受阻后擅自提高房屋价格，严重侵犯原告的合法权益。故，原告诉至法院，请求判决：一、解除原告与被告谢某某、房天下签订的《房屋买卖合同》；二、解除原告与被告谢某某、第三人联保担保公司签订的《二手房交易阶段性担保合同》；三、被告谢某某向原告支付双倍定金40000元；四、被告房天下公司向原告返还居间服务费14400元、按揭服务9200元、评估费800元，合计24400元；五、被告房天下公司向原告支付20000元违约金；六、由被告谢某某、房天下公司承担本案全部诉讼费用。
被告（反诉原告）谢某某辩称：被告于2016年9月22日与原告、被告房天下公司签订《房屋买卖合同》，被告将涉案房屋出售给原告，合同约定了相应付款方式。同时约定，原告于2016年10月30日前支付购房首付款20000元，支付购房尾款银行贷款920000元。由于原告未按时支付，被告于2016年11月29日和2016年12月1日两次通知原告与被告房天下公司，因原告违约被告解除合同。一、原告称被告违约，要求被告支付双倍定金40000元的主张违背事实，于法无据。二、原告诉状说“原告与被告一共同委托被告二负责办理银行贷款或公积金贷款及其他手续”，应正确理解。原告委托被告房天下公司办理贷款手续完全是其个人行为，他们之间如何谈的、如何操作被告并不知情。且合同条款中提到的“甲乙双方必须配合办理”，就被告房天下公司所说谢某某需提交的为房产证、身份证等资质证明复印件，而这些复印件已于合同签订的当日及次日全部提交给了房天下公司。三、原告称被告在得知其贷款发放受阻后擅自提高房屋价格并不成立，因原告已违约，被告已提出解约，只是提出再次交易的假设，并未构成侵权事实。四、被告同意以960000元的价格卖给原告，是基于原告提出国庆节前后就能办理过户，才在价格上做出了让步。且该价格较低还遭到了小区其他住户的指责。在整个房屋交易期间，被告始终保持着宽容与配合，在与原告、被告房天下公司多次沟通未果并达到解约条件之后才提出的解约。综上，请求判令原告与被告谢某某、房天下公司签订的《房屋买卖合同》已解除，并解除原告与被告谢某某、第三人签订的《二手房交易阶段性担保合同》。原告诉请被告支付双倍定金40000元与事实不符，请求予以驳回。同时，原告应支付被告合同定金20000元，现被告只收取了5000元，剩余15000元由被告房天下公司以托管定金的理由截流在其账户上，同时原告应向被告支付违约金20000元及承担本次诉请的一切费用。
被告房天下公司辩称：1、被告房天下公司不是合格的主体，理由：该合同并非被告房天下公司提供的，该合同中所盖的印章也并非被告房天下公司的合同章，是属于私刻伪造的被告房天下公司的章；被告房天下公司并没有收取原告提出的居间服务费、按揭服务费及评估费，原告提供的收款收据并非被告房天下公司提供，该收据的财务章也并非被告房天下公司财务的章；2、即使被告房天下公司作为居间方也不应当为买卖双方的违约承担责任，作为居间方，是提供居间服务，在配合买卖双方签订买卖合同时，已经完成了居间服务，不存在违约的情形，因此，不应当承担违约责任。
第三人刘寒晖述称：买卖双方是9月22日签订了房屋买卖合同，约定10月30日之前过户给买方，买方付款给卖方，收完资料是大概在过完国庆节后，10月9日，居间方才收到原告的贷款资料，递交给银行，但是由于九、十月份当时的房地产价格变化，及银行贷款业务积压较多，且由于原告的征信资质问题，原告的贷款金额比较高，导致银行贷款审批很慢，11月8日银行贷款才审批下来。
第三人曹斯文述称：第三人作为当时原房天下公司业务员，在王某与谢某某房屋交易买卖中，第三人只带王某看房子。其他签合同、售后工作都是第三人当时的经理刘寒晖在处理，第三人只是在中间传达信息、负责沟通，听从刘寒晖的工作安排，至于其他的事，并不知情，经理刘寒晖更加清楚当时的情况。
第三人联保担保公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。
反诉原告（本诉被告）谢某某反诉称：反诉原告于2016年9月22日与反诉被告、被告房天下公司共同签订了《房屋买卖合同》。根据合同约定，反诉原告将涉案房屋出售给反诉被告，并约定了相应付款方式。合同明确约定，反诉被告于2016年10月30日前支付反诉原告购房首付款20000元，支付购房尾款银行贷款920000元。同时合同约定“合同一方未按本合同约定条款履行其义务，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付于本合同定金数目相同的违约金”。由于反诉被告在合同约定期限到期日并未向反诉原告支付应付的购房首、尾款，属合同违约，应承担合同约定的违约责任。故反诉至法院，请求依法判决：一、驳回反诉被告要求反诉原告支付双倍定金40000元的诉讼请求；二、反诉被告向反诉原告支付合同违约金20000元；三、反诉被告承担本案本诉与反诉的一切费用，包括律师费、法院诉讼费、往返交通住宿费、误工费等合计约20000元。
反诉被告（本诉原告）王某对反诉辩称：1、原告与被告房天下公司签订合同，合同第四条规定了甲乙双方委托办理银行贷款，此合同是被告房天下公司提供的，合同上的主体名称及合同后面的盖章全部是房天下公司，合同章是合同专用章，签订时间是2016年9月22日；关于收款收据，有居间费14400元、保障服务费9200元，付款人均是王某，在右下侧的单位盖章是房天下公司的财务专用章；关于王某与曹斯文的聊天记录，在整个购房交易过程中，原告多次催促曹斯文办理贷款的流程及询问贷款的进度，从聊天记录中，可以看出曹斯文及房天下公司都是对银行贷款的事项拖延，但是又没有说明拖延的原因及贷款的具体事项，从上述几份证据可以证明房天下公司及曹斯文作为专业的人员，并没有按照合同约定，提供相关义务，对原告的按揭贷款的手续及为原告的购房造成了实质的损害。
本诉被告房天下公司对反诉辩称：同本诉答辩意见一致。
本诉第三人刘寒晖对反诉述称：同本诉答辩意见一致。至于原告的银行贷款下来慢的原因是原告的贷款资料有问题，原告当时给的离婚证，影响了贷款的进度。
经审理查明：涉案房屋位于长沙市××城××公寓××房。王某与谢灵萍系夫妻关系。谢某某与汪洪波系夫妻关系。2016年9月22日，汪洪波代表谢某某（卖方）、王某（买方）与房天下公司在第三人房天下麓谷E家人门店就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》。该合同约定：卖方将涉案房屋卖给买方，购房价款为960000元，买方于2016年9月22日支付购房定金20000元；买方于2016年10月30日前支付卖方购房首付款20000元，并通过银行贷款支付购房款尾款920000元；卖方在签定本合同5日内将办理该房屋过户及贷款所需的相关文件资料准备齐全，买方按合同约定的时间按期付款；房屋未设抵押。该合同还约定，合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。另谢灵萍（买方、贷款人）与谢某某（卖方、原房东）、第三人联保担保公司就涉案房屋银行按揭贷款事宜签订《二手房交易阶段性担保合同》。
合同签订当日，王某按照合同的约定交纳了定金20000元，汪洪波代谢某某向王某出具了《收条》，该收条载明：今收到王某购买长沙市西二环一段1538号城西公寓1栋1103房的定金贰万元整（20000）。该定金20000元，实际由谢某某收取了5000元，剩余15000元现已由刘寒晖退还原告。之后王某未按照合同约定在2016年10月30日之前支付房屋首付款20000元及购房尾款920000元，且王某关于涉案房屋的银行按揭贷款亦于2016年11月9日才通过银行审批。2016年11月29日，谢某某通过微信方式向刘寒晖发函明确表示解除合同，刘寒晖将谢某某要求解除合同的意向告知了王某。2016年12月1日，谢某某的配偶汪洪波通过微信与王某联系，并明确表示：“不多说了，合同已经逾期，你还要就是100万，这还是这个楼盘目前的优惠价，不能接受我就不卖了。”
另查明，1、涉案房屋原登记在被告谢某某名下，现已出卖给案外人。2、原告为此次购房于2016年9月22日支付居间服务费14400元、按揭服务费9200元。3、在庭审过程中，谢某某表示同意解除《房屋买卖合同》。4、在涉案合同签订的当时，第三人刘寒晖及曹斯文系房天下公司的工作人员。
上述事实，有当事人当庭陈述，当事人提交并经庭审质证的《房屋买卖合同》、《二手房交易阶段性担保合同》、《收条》、收款收据、浦发银行业务凭证及客户卡对账单、微信记录、解除合同函等证据予以证明，本院予以确认。
本院认为，案外人汪洪波代表谢某某与王某、房天下公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同的约定严格履行义务。依据《房屋买卖合同》的约定，王某应在2016年10月30日前支付购房首付款20000元，并通过银行贷款方式支付购房尾款920000元，但王某的银行按揭贷款于2016年11月9日才通过银行审批，且至2016年10月30日，王某亦未向谢某某支付购房首付款20000元及购房尾款920000元。而在2016年12月1日，谢某某的配偶汪洪波与王某联系，并通过微信向王某表示要把购房价格提高到1000000元，否则不将涉案房屋出售给王某。综上，本院认为，原、被告双方在合同履行过程中均存在违约行为，因双方的违约行为导致合同未能得到继续履行，现王某主张要求解除合同，谢某某表示同意解除，故本院确认汪洪波代表谢某某、王某与房天下公司于2016年9月22日签订的《房屋买卖合同》解除。至于《房屋买卖合同》解除的时间，本院依据向谢某某送达起诉状副本等诉讼材料的时间，确定为2017年3月17日。谢某某抗辩主张合同已经于2016年11月29日解除。对此，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知达到对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，谢某某仅通过微信方式向刘寒晖发送了解除合同的函件，而并未向王某发出解除合同的通知，故对谢某某的上述抗辩主张，本院不予采纳。
关于王某主张解除《二手房交易阶段性担保合同》，本院认为，依据庭审查明的事实可知，《二手房交易阶段性担保合同》签订的三方主体为谢灵萍、谢某某及联保担保公司，王某并非合同的当事人，故对王某的该项诉请，本院不予支持。
关于王某主张谢某某双倍返还定金40000元。本院认为，上已述及，合同已于2017年3月17日解除，王某支付的购房定金15000元已由刘寒晖退还，谢某某实收取购房定金5000元，该5000元购房定金谢某某应予返还。关于王某主张依据定金法则，要求谢某某支付20000元。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，王某与谢某某双方均存在违约行为，由于双方的违约行为导致合同未能得到继续履行，故王某主张依据定金法则，要求谢某某支付20000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于谢某某反诉主张要求王某支付违约金20000元。本院认为，上已述及，在合同履行过程中，谢某某亦存在违约行为，故谢某某无权要求王某承担违约金20000元。
关于王某主张房天下公司返还居间服务费14400元、按揭服务费9200元、评估费800元及支付违约金20000元的问题。本院认为，房天下公司作为合同的居间方，已经促成王某与谢某某之间签订《房屋买卖合同》，合同约定的居间服务义务房天下公司已经完成，且合同解除并非房天下公司的原因所致，另王某关于涉案房屋的银行按揭贷款在房天下公司办理下已经通过银行审批，评估费800元亦是在王某办理银行按揭贷款过程中对涉案房屋价值评估实际产生的费用，故王某主张房天下公司返还中介费14400元、按揭服务费9200元、评估费800元，理据不足，本院不予支持。另王某主张依据合同第八条要求房天下公司支付违约金20000元，本院认为，依据合同约定，房天下公司的主要义务是为达成涉案合同提供居间服务，王某并未提供证据证明房天下公司在提供居间服务过程中存在违约行为，故王某的上述主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。房天下公司抗辩称其并非合同主体，合同并非房天下公司提供，合同及收据上的印章并非公司印章，房天下公司亦没有收取王某的居间费及按揭服务费。本院认为，曹斯文在合同签订时，系房天下公司的员工，且合同在房天下公司麓谷E家人门店签订，且合同落款处上盖有字样为“湖南某公司合同专用章”的印章，收据上盖有字样为“湖南某公司财务专用章”的印章，王某及谢某某有理由相信曹斯文有权代理房天下公司签订合同并收取居间服务费及按揭服务费，曹斯文的行为构成表见代理，故本院认为，房天下公司为合同签订一方，房天下公司的抗辩主张，本院不予采纳。
关于谢某某反诉要求王某承担包括律师费、交通住宿费、误工费等共计20000元。本院认为，谢某某未能提供证据证明基于涉案房屋买卖的事宜产生的交通住宿费、误工费的具体数额，另谢某某支出的律师费并非诉讼必要费用，且谢某某亦未提供合同及有效票据予以证明该项费用的产生，且谢某某自身存在违约行为，故本院认为，谢某某的上述主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。第三人联保担保公司、曹斯文经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃辩论的权利。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）王某与被告（反诉原告）谢某某、被告湖南某公司于2016年9月22日签订的《房屋买卖合同》自2017年3月17日解除；
二、被告（反诉原告）谢某某于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）王某返还购房定金5000元；
三、驳回原告（反诉被告）王某其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）谢某某全部反诉请求。
如果被告（反诉原告）谢某某未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本诉案件受理费收取1910元，由原告（反诉被告）王某负担1650元，被告（反诉原告）谢某某负担260元；反诉案件受理费900元，由被告（反诉原告）谢某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 杨 玮
人民陪审员 周志国
人民陪审员 周绍南
二〇一七年四月十七日
书 记 员 段腾腾
附适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。