黑龙江省绥化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑12民终1398号
上诉人（原审被告）：齐艳茹，女，1968年3月9日出生，汉族，现住肇东市。
委托诉讼代理人：高海燕，黑龙江海强律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：肇东市亿科房地产开发有限公司。
法定代表人：刘国清，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨晓峰，男，1971年9月30日出生，汉族，现住肇东市。
上诉人齐艳茹因与被上诉人肇东市亿科房地产开发有限公司（以下简称亿科公司）租赁合同纠纷一案，不服肇东市人民法院（2017）黑1282民初2084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月21日立案后，依法组成合议庭，于2017年12月12日、12月28日开庭进行了审理。上诉人齐艳茹及其委托诉讼代理人高海燕、杜英文、被上诉人亿科公司委托诉讼代理人杨晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
齐艳茹上诉请求：1.撤销肇东市人民法院（2017）黑1282民初2084号民事判决，发回重审，确认合同无效；2.诉讼费由亿科公司承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。齐艳茹租赁涉案房屋经营宾馆，但涉案房屋冬季室温过低不适合居住，无法实现经营宾馆的合同目的。因此亿科公司违约在先，齐艳茹停交租金是合理的，将部分房屋转租是为了防止进一步扩大损失。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，亿科公司对冬季温度达标承担举证责任，一审法院对室温过低，亿科公司违约在先不予审理，也未要求亿科公司就全面履行合同义务进行举证。2.一审判决适用法律错误。一审判决认定“房屋供暖热不热与原告无关，被告租赁的房屋供热单位是华能热力公司，不是原告”“被告有证据证明华能公司供暖不热，可另行起诉”。虽然亿科公司不是供热单位，但是“保证出租房冬季室温达标”是亿科公司应当履行的合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，亿科公司因供热公司的原因造成违约，亿科公司承担违约责任后，有权要求供热公司承担损失。一审判决解除租赁合同，但未判决亿科公司赔偿齐艳茹装饰装修费用损失。齐艳茹租赁涉案房屋时，该房屋为毛坯房，齐艳茹投资50多万对4套商服进行装修，开设车行和宾馆。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第十一条第一款的规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。齐艳茹在上诉状中要求亿科公司赔偿其装饰装修残值，庭审中经法庭释明其在一审中未提出反诉请求，二审不予审理，齐艳茹可另行主张权利。齐艳茹变更上诉请求，要求发回重审，确认合同因涉案房屋未竣工验收合格而无效。
亿科公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确。1.齐艳茹没有证据证明涉案房屋室温不达标，应当承担举证不能的后果。齐艳茹发现室温不达标应当由供热单位、监管部门工作人员上门测量或由具备资质的第三方机构进行检测。2.齐艳茹不能证明亿科公司违约在先，且齐艳茹承认未缴纳取暖费以及转租的违约事实。
亿科公司向一审法院起诉请求：1、解除租赁合同，齐艳茹将承租的肇东市尚城壹品4313、4314、4315、4316商服返还亿科公司，并要求齐艳茹给付房租4万元及延期给付的滞纳金72万元。另增加诉讼请求要求给付取暖费及滞纳金55,865.00元；2、案件受理费由齐艳茹承担。
一审法院认定事实：2015年9月1日，双方当事人签订商服租赁合同，齐艳茹承租肇东市尚城壹品4313、4314、4315、4316商服，建筑面积559.92平方米，租赁期共五年，每年租金肆万元。齐艳茹现拖欠租金40,000.00元。另查明，齐艳茹已将部分房屋转租他人。一审法院认为，合同当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；当事人一方主张解除合同时，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。双方当事人签订的《商服租赁合同》系双方的真实意思表示，齐艳茹（承租方）擅自将房屋转租他人，且拖欠租金已超过30天，亿科公司（出租方）有权收回房屋。亿科公司已多次口头通知齐艳茹解除合同，鉴于双方约定的合同解除条件已成就，亿科公司请求解除合同并收回房屋，一审法院予以支持；关于亿科公司请求齐艳茹给付拖欠的租金4万元，一审法院予以支持；关于亿科公司请求齐艳茹给付拖欠租金的滞纳金72万元，一审法院认为，亿科公司未在规定的期限内足额补交诉讼费，应按亿科公司撤回请求齐艳茹给付滞纳金72万元处理；关于亿科公司增加诉讼请求要求给付取暖费及滞纳金55,865.00元，一审法院认为，庭审中亿科公司主张房租与取暖热不热是两个法律关系，齐艳茹有证据证明华能公司供暖不热，可以另行起诉，取暖热不热与亿科公司无关，齐艳茹租赁的房屋供热单位是肇东华能热力有限公司，而不是亿科公司。本案是租赁合同法律关系，而取暖费纠纷是供用热力合同法律关系，应另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条规定，判决：一、解除肇东市亿科房地产开发有限公司与齐艳茹于2015年9月1日签订的《商服租赁合同》；二、齐艳茹于判决生效后立即给付拖欠的租金40,000.00元；三、肇东市亿科房地产开发有限公司于判决生效后立即收回肇东市尚城壹品4313、4314、4315、4316商服；案件受理费400.00元，由齐艳茹负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：齐艳茹提交证据一.肇东市物业管理办公室肇物办（2017）14号文件、涉案小区集体上访信、涉案小区微信聊天记录截图各1份，证明涉案小区业主集体上访，反映小区室内温度不达标，管线质量不过关、口径小，用户多等问题。证据二.视频资料1份，证明肇东市物业管理局王局长现场确认涉案小区供热管道过细等问题。亿科公司质证称，证据一不能证明涉案房屋自2015年开始温度不达标。证据二中的业主及物业公司的工作人员不具备资质证明小区管线是否合格。亿科公司提交《黑龙江省城市供热条例（2015）》1份、照片5份，证明非居民用户室内温度由供用热双方在合同中约定，并未要求达到18℃，且齐艳茹将其租赁的商服由地热改成暖气。经本院审查核实，齐艳茹提交的证据一仅能证明肇东市物业管理办公室于2017年10月25日签发意见书，排查停热原因为小区“百姓食堂”商服管道漏点，文件并未认可涉案房屋温度不达标以及管线有质量问题。其他两份证据也不能证明涉案房屋温度不达标。供热管道型号是否符合行业标准并符合质量要求应当由具备相应职能的单位或者鉴定机构出具证明，因此本院对齐艳茹提交的两份证据，不予采信。亿科公司向本院提交建设工程竣工验收备案证书1份、房产测绘2份，证明涉案商服已经经过整体验收。齐艳茹质证称涉案商服不包含在验收证书中。亿科公司提交肇东市益恒房屋测绘服务有限公司出具的证明1份，证明黑建备字2015年055号建设工程竣工验收备案证书中亿科现代城（即涉案小区）A区2#、3#、4#、5#楼测绘面积包括尚城壹品小区2#、3#、4#、5#楼的主楼和东西两侧的裙楼商服。亿科公司提交的证据真实、合法、能够形成证据链条，证明涉案商服已经验收。二审法院与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案的焦点问题是：1.亿科公司在合同履行过程中是否存在违约在先的情况。齐艳茹主张涉案房屋温度不达标，但提交的两份证据与涉案房屋缺乏关联性，无法证明室温过低。因此本院对齐艳茹主张亿科公司违约在先的事实，不能认定。2.租赁合同是否是无效合同。齐艳茹称涉案商服未经整体验收，违反《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国消防法》的强制性规定，租赁合同应当无效。亿科公司庭审中所举证据，证明涉案商服已经经过验收，因此本院对齐艳茹的主张不能认可。
综上所述，齐艳茹的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800.00元，由齐艳茹负担。
本判决为终审判决。
审判长 苑淑华
审判员 张晓弘
审判员 李 妍
二〇一七年十二月二十八日
书记员 韩喜宁