广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终1022号
上诉人（原审原告）：李宝洋，男，1979年12月1日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。
被上诉人（原审被告）：彭耀明，男，1950年7月8日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。
被上诉人（原审被告）：彭志泉，男，1975年11月19日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：彭志伟，男，1973年7月19日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。
被上诉人（原审被告）：彭志伟，男，1973年7月19日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。
上诉人李宝洋因与被上诉人彭耀明、彭志伟、彭志泉租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初8395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李宝洋，被上诉人彭志伟、彭耀明、彭志泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李宝洋上诉请求：1.撤销一审判决；2.一审、二审诉讼费用由彭耀明、彭志伟、彭志泉负担。事实和理由：（一）一审法院依据（2012）穗中法民五终字第3012号（以下简称3012号案）民事判决书认定李宝洋与彭耀明、彭志伟、彭志泉于2009年8月22日签订的《广州市房屋租赁合同》合法有效，该认定违反国家行政法律法规的规定。李宝洋与彭耀明、彭志伟、彭志泉于3012号案中的争议焦点问题是从2011年7月1日起至2012年6月30日止的租金，但一审法院并没有查清该共用建筑面积出租的合法性。一审法院在3012号案民事判决书的基础上，根据“一事不再理”原则对彭耀明、彭志伟、彭志泉承包回来的土地再次出租的行为及其不当得利的行为不予处理错误。一审法院对于彭耀明、彭志伟、彭志泉从2006年起至2017年6月30日止是否拥有586.13平方米土地处分权没有审查清楚。（二）李宝洋在诉讼中发现彭耀明、彭志伟、彭志泉在2016年11月21日对凤溪村421号进行房屋安全鉴定，根据（2016）第（1747）号鉴定书的鉴定结论来看，涉案房屋被评定为严重损坏房。彭耀明、彭志伟、彭志泉欺骗李宝洋房屋是危房并且一直收取李宝洋租金。（三）彭耀明、彭志伟、彭志泉的宅基地421号评定为危房，且以承包村集体农用地作为商业用地出租给李宝洋经营酒家，严重违反《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民法通则》第六十八条的相关规定。（四）李宝洋认为该合同违反国家行政法律法规的强制性规定，应自合同签订之日起就视为无效合同，彭耀明、彭志伟、彭志泉所收取的不当得利理应返还。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。
彭耀明、彭志泉、彭志伟共同辩称：同意原审判决，不同意李宝洋的上诉意见。
李宝洋于2017年10月19日向一审法院起诉请求：1.李宝洋与彭耀明、彭志伟、彭志泉2009年8月22日签订广州市房屋租赁合同第二条分摊共用建筑面积586.13平方米认定为无效合同。2.彭耀明、彭志伟、彭志泉三人应返还李宝洋交纳分摊共用建筑面积586.13平方米，从2006年7月1日至2017年7月租金。（其中2006年6月30日至2011年7月1日的租金从彭耀明、彭志伟、彭志泉以借用李宝洋9万元现金抵偿的9万元对半分得出共45000元，2011年7月1日至2012年6月30日的租金为2344元/月；2012年7月1日至2013年6月30日的租金为2344元/月；2013年7月1日至2014年6月30日的租金为2461元/月；2014年7月1日至2015年6月30日的租金为2584元/月；2015年7月1日至2016年6月30日的租金为2713.9元/月；2016年7月1日至2017年6月30日的租金为2849.6元/月，另2017年7月1日至2017年7月15日的租金为3141元）。3.案件诉讼费用由彭耀明、彭志伟、彭志泉三人共同承担。
一审法院认定事实：2006年，李宝洋与彭耀明、彭志伟、彭志泉合作开办酒家，由彭耀明、彭志伟、彭志泉提供宅基地房屋广州市荔湾区凤溪村420、421号，李宝洋负责出资。同年11月2日，工商部门核准在上址房屋成立广州市荔湾区葵鲜坊河鲜酒家，该酒家为个体工商户性质，登记的经营者为卢志广。
2009年彭耀明、彭志伟、彭志泉提出退出合作经营。同年8月22日，彭耀明、彭志伟、彭志泉（甲方）与广州市荔湾区葵鲜坊河鲜酒家（乙方，以下简称葵鲜坊河鲜酒家）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将荔湾区凤溪村420、421号房的房地产出租给乙方作商业使用，建筑面积207.72平方米，分摊公用建筑面积约586.13平方米，租赁其从2012年7月1日至2017年6月30日，旷地约586.13平方米，按每平方米4元租金合计2344.52元，从2012年7月1日起每年递增5%。补充条约：从2006年7月1日至2011年6月30日的租金，甲方以借用乙方之玖万元现金作抵偿。该合同由李宝洋以乙方代理人名义签名。该合同的旷地约586.13平方米作广州市荔湾区葵鲜坊河鲜酒家的大厅使用。
2012年3月20日彭耀明、彭志伟、彭志泉向广州市荔湾区人民法院起诉案号为（2012）穗荔法民三初字第454号案，起诉卢志广、李宝洋支付2011年7月至租赁房屋实际交还之日的租金及利息；解除彭耀明、彭志伟、彭志泉与卢志广、李宝洋于2009年8月22日签订的《广州市房屋租赁合同》，交还租赁物。一审法院开庭审理后，以（2012）穗荔法民三初字第454号民事判决书作出处理，在该案一审法院认为，彭耀明、彭志伟、彭志泉与广州市荔湾区葵鲜坊河鲜酒家签订的《广州市房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。葵鲜坊河鲜酒家登记的业主为卢志广，实际经营者为李宝洋，故应由卢志广、李宝洋共同承担承租人的权利义务。因双方对租金的支付上存在约定不明，在双方对租金存在争议的情况下，卢志广、李宝洋未支付2011年7月1日起的租金并未构成根本违约，彭耀明、彭志伟、彭志泉要求解除合同的依据不足，对彭耀明、彭志伟、彭志泉要求解除合同及返还租赁物的请求不予支持。判决卢志广、李宝洋共同向彭耀明、彭志伟、彭志泉支付2011年7月1日至2012年6月30日的租金；驳回彭耀明、彭志伟、彭志泉的其他诉讼请求。彭耀明、彭志伟、彭志泉不服一审判决上诉，广州市中级人民法院以3012号案民事判决书判决驳回上诉，维持原判。
彭耀明、彭志伟、彭志泉为证明对涉案争议的分摊公用建筑面积约586.13平方彭耀明、彭志伟、彭志泉向葵蓬股份合作经济联合社承租并有偿使用，提供了彭耀明（乙方）与葵蓬股份合作经济联合社（甲方）签订的《土地有偿使用合同》，约定本合同的有偿使用合同期从2009年11月1日至2015年2月28日止。乙方使用宅基地，手续完备、有使用证、无证房屋用地、屋边无建筑物用地共计有1.5亩。其中宅基地，手续完备、有使用证的屋房用地0.302亩（不计收），无证房屋用地0.941亩，有偿使用费每年5646元。屋边无建筑物用地（屋边地）0.257亩，有偿使用费每年1028元，合计6674元/年。
李宝洋确认拖欠彭耀明、彭志伟、彭志泉2017年1月1日至2017年6月30日的租金。
一审法院认为：在（2012）穗荔法民三初字第454号民事判决书，3012号案民事判决书均已认定李宝洋与彭耀明、彭志伟、彭志泉签订的《广州市房屋租赁合同》是合法有效的，对合同效力已作出认定；对2011年7月1日至2012年6月30日的租金也已作出了处理，在本案李宝洋又起诉要求一审法院确认双方签订的上述合同的出租分摊共用建筑面积586.13平方米条款为无效合同，提出要求上述时间段的租金，根据“一事不再理”的原则，一审法院不再作处理。
对于李宝洋起诉要求彭耀明、彭志伟、彭志泉返还租金的诉讼请求，李宝洋实际使用了案涉场地，双方签订的合同无论是有效还是无效，李宝洋也应交纳租金。故李宝洋要求彭耀明、彭志伟、彭志泉返还租金（除2011年7月1日至2012年6月30日的租金）的诉讼请求，一审法院不予支持。
综上所述，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定，于2017年11月30日作出如下判决：驳回李宝洋要求彭耀明、彭志伟、彭志泉返还分摊共用建筑面积586.13平方米从2006年7月1日至2011年6月30日止及2012年7月1日至2017年7月止租金的诉讼请求。本案受理费2994元，由李宝洋负担。
二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。
经审理，本院对于一审判决查明的事实予以确认。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据李宝洋的上诉及彭耀明、彭志泉、彭志伟的答辩意见来看，本案的争议焦点问题为：李宝洋要求彭耀明、彭志泉、彭志伟返还其已付租金是否应予支持。
关于本案的争议焦点问题。首先，关于涉案《广州市房屋租赁合同》的效力问题，本院已生效的3012号案民事判决书已认定该合同合法有效，李宝洋在本案中要求确认该合同无效，于法无据，故本院不予支持。其次，关于李宝洋是否应向彭耀明、彭志泉、彭志伟支付从2011年7月1日起至2012年6月30日止租金的问题。对于该部分租金，上述3012号案民事判决书已认定李宝洋应支付相应的租金给彭耀明、彭志泉、彭志伟。李宝洋在本案中起诉要求彭耀明、彭志泉、彭志伟退回其该部分租金，于法无据，故本院不予支持。最后，关于李宝洋要求彭耀明、彭志泉、彭志伟返还其从2012年7月1日起已付租金的问题。由于李宝洋已实际使用了案涉场地，因此无论双方签订的合同是有效还是无效，李宝洋均应支付相应的租金给彭耀明、彭志泉、彭志伟。况且，从上述判决生效之后的四年半时间李宝洋均依约向彭耀明、彭志泉、彭志伟支付相应租金的事实来看，李宝洋在这期间对于应向彭耀明、彭志泉、彭志伟支付租金并无异议。至于李宝洋称涉案租赁物为危房的问题，若彭耀明、彭志伟、彭志泉交付给李宝洋的租赁物确实属于危房导致其不能使用，那么李宝洋则可以对此行使解除权，而非在使用过后才以涉案租赁物为危房为由，要求彭耀明、彭志伟、彭志泉返其还已支付的租金。故基于上述理由，本院对于李宝洋上诉要求彭耀明、彭志伟、彭志泉返还其已交纳租金的上诉请求不予支持。
综上所述，李宝洋上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5988元，由上诉人李宝洋负担。
本判决为终审判决。
审判长 王会峰
审判员 蔡培娟
审判员 黄春成
二〇一八年二月二十八日
书记员 甄雪皓
王敏