北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第07336号
上诉人（原审原告）中国燕兴总公司，住所地北京市西城区月坛南街丙七号。
法定代表人冯再清，总经理。
委托代理人王新军，北京金诚同达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京市天主教爱国会，住所地北京市西城区前门西大街141号。
法定代表人李山，主教。
委托代理人陈健，男，1970年4月6日出生。
上诉人中国燕兴总公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第13296号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年10月，中国燕兴总公司（下称燕兴总公司）起诉至原审法院称：1988年9月29日，机械电子工业部行政司与我公司签订协议书，就×××十八号楼2-3层使用权事项达成房屋调换协议，由我公司以11间房屋向机械电子工业部行政司调换该部所有的×××20间的长期使用权，并约定由我公司出资对×××进行煤气改造和增容电力。该协议书已实际履行。1991年12月30日，机械电子工业部行政司与我公司、北京市天主教爱国会（下称天主教爱国会）签订三方协议，约定了如下内容：×××原系宗教房屋，1961年移交机械电子工业部使用，产权属于机械电子工业部，机械电子工业部经过与天主教爱国会协商，同意将×××产权交还天主教爱国会。交还后，我公司享有对该房屋的长期使用权，由我公司与天主教爱国会另行签订租赁协议，租金按照北京市有关行政事业单位使用办公房租金的规定执行，我公司基于×××共计2050000元投入不再要求天主教爱国会承担。1992年6月19�，我公司与天主教爱国会签订协议书，约定×××788.89平方米房屋的租金为每月每平方米1.98元。1992年6月22日，我公司与天主教爱国会签订补充协议，约定天主教爱国会借用我公司的50000元热力施工款从房租中扣除，自1994年4月1日起我公司再向天主教爱国会支付房租。1989年4月18日，我公司设立国有独资的北京燕兴艺术装璜公司（后更名为北京燕兴装璜广告公司，下称燕兴装璜公司），我公司将×××作为该公司经营场地使用。2000年3月6日，该公司设立了北京燕兴展览有限公司（下称燕兴展览公司），部分×××由展览公司作为经营场地使用。但是，天主教爱国会此后擅自将×××交付燕兴装璜公司和燕兴展览公司之外的其他单位使用，获得高额非法收益约1000000元，并导致我公司作为×××的长期使用权人无法使用房屋。2012年4月16日，我公司上级单位中国兵器装备集团公司（�称兵装集团公司）向天主教爱国会致函，要求天主教爱国会配合我公司做好清理规范×××工作。我公司所拥有的×××的长期使用权是物权性质权利，并由我公司上级单位兵装集团公司确认为国有资产，双方签订了租赁合同，现天主教爱国会擅自占有并将房屋交付第三方使用，侵犯了我公司合法权利，故起诉要求判令天主教爱国会继续履行其与我公司于1991年12月30日签订的《协议书》、1992年6月19日签订的《协议书》和1992年6月22日签订的《补充协议》，将×××十八号楼2、3层788.89平方米房屋腾空并返还给我公司使用，并赔偿我公司损失
500000元。
天主教爱国会辩称：不同意燕兴总公司的全部诉讼请求。首先，燕兴总公司已不具有×××十八号楼相关房产的长期使用权。×××十八号楼为我会所有的房产。2012年2月14日，我会曾就该房产中存在的北京燕兴昊驰广告有限公司（下称燕兴昊驰公司）和燕兴展览公司遗留问题与燕兴总公司沟通，2012年3月19日，中国北方设备工程公司（下称北方设备公司）总经理张建华一行来到我会，向我会提交该公司与燕兴总公司签订和划收燕兴装璜公司的协议书及兵装集团公司的批复，该协议明确将燕兴装璜公司整建制划转给北方设备公司，其中包括×××十八号楼2-3层788.89平方米的长期使用权。现我会无法确定燕兴总公司依然是上述房产的长期使用权人。其次，依据《中华人民共和国合同法》之规定，燕兴总公司已丧失所谓长期使用权。我会虽然在1991年与燕兴总公司签订长期使用权合同，但这是由于当年燕兴总公司投资2050000元、我会经济困难的情况下，为收回房产而不得不同意的条款。二十余年来，燕兴总公司根本未使用过该房产，也未向我会交纳租金，因燕兴总公司及其遗留的燕兴昊驰公司和燕兴装�公司占据该处房产，使得我会无法获得应有的租金收入，此损失也足以与当年燕兴总公司投资的2050000元相折抵。同时，即使燕兴总公司在1991年投入了2050000元，也并不能以此就形成物权性质的长期使用权。燕兴总公司的权利系基于双方的房屋租赁合同形成的，双方签订的协议书中已明确约定租金标准，故依据该租赁协议也不能成立物权性质的长期使用权。第三，我会将该房产出租给燕兴昊驰公司是为了解决燕兴总公司自身遗留的养老问题，燕兴总公司不应要求我会赔偿1000000元。2000年燕兴总公司改制后，长期忽视该处房产，同意该房产由燕兴昊驰公司和燕兴展览公司使用，我会也为这两家的工商登记出具手续。长期以来，燕兴昊驰公司占据大部分相关房产，而燕兴总公司长期不与我会联系，也不缴纳租金和取暖费，后燕兴昊驰公司及燕兴展览公司多次与我会联系，要求承租该房产用于燕兴总公司遗留员工的养老，我会才以远低于市场价格的租金将房屋交付给上述两家公司承租。最后，燕兴总公司长期不支付租金，我会有权收回房产。因燕兴展览公司长期不缴纳房租和取暖费，2012年1月6日和3月1日，我会向其发出《腾退房屋通知书》，该公司表示无力交纳所欠费用，愿交出使用面积的房产，我会已作为产权人收回。
原审法院经审理认为：根据机械电子工业部行政司与燕兴总公司、天主教爱国会签订的三方协议和燕兴总公司、天主教爱国会签订的协议书，燕兴总公司享有对该房屋的长期使用权，并明确约定租金标准，据此可以认定上述协议实质为房屋租赁合同，故燕兴总公司应当按照合同的约定向天主教爱国会支付租金。现燕兴总公司提交的证据仅能证明燕兴总公司曾于1996年向天主教爱国会支付过租金，不能证明之后的租金支付情况。自2000年起涉诉房屋由燕兴昊驰公司和燕兴展览公司使用，虽然燕兴总公司称其认可燕兴展览公司和2011年之前燕兴昊驰公司对涉诉房屋的使用，但根据工商资料的记载，燕兴总公司出资成立的燕兴装璜公司作为上述两家公司的设立人已于2000年10月和12月分别将上述两家公司的股权全部转让给案外人，故在此之后上述两家公司已成为完全独立于燕兴总公司的实体，其对涉诉房屋的使用和租金支付与燕兴总公司并无关系。鉴于燕兴总公司长期未向天主教爱国会交纳租金，亦未实际使用涉诉房屋，故燕兴总公司要求天主教爱国会继续履行双方签订的协议书、将涉诉房屋腾空返还给燕兴总公司使用并赔偿燕兴总公司损失的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。据此，原审法院于2014年5月判决：驳回中国燕兴总公司的全部诉讼请求。
判决后，燕兴总公司�服，上诉至本院称：根据1988年我公司与机械电子部行政司签订《协议书》、1991年我公司与天主教爱国会签订《协议书》的约定，我公司取得长期使用权并不是基于支付租金而获得，而是基于我公司在1988年以11间单元房和10间其他房屋通过调换方式获得的，还基于我公司承担了1250000元搬迁费用、500000元煤气和热力管道费用的事实。1994年4月25日颁布的《北京市高级人民法院关于房地产案件受理问题的意见（试行）》第8条规定“因行政划拨产生的公房所有权、使用权确权纠纷，不属于法院管辖范围。一方为此向法院起诉的，应告知其向有关主管部门申请解决。如果房屋所有权、使用权明确，只是为权利、义务的履行发生纠纷的，民庭应予受理。”由此规定可见，当时存在房屋的“使用权”权属情形，并存在“使用权确权”的情况，因此我公司享有的长期使用权具有明�的法律含义，与普通的房屋租赁合同的使用权不同。前述两份《协议书》约定的长期使用权，有明确特定含义，即产权属于机械部或者天主教爱国会，但长期使用权属于我公司，该约定不违反当时法律规定，并符合当时社会政策，且从现行法律看，约定所有权和使用权分离，不违反法律规定，并符合《物权法》中“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利”的规定，因此，我公司的长期使用权系物权的一种，属于用益物权的一种情形。此外，1993年天主教爱国会的《北京市房屋所有权登记申请书》中除了其他常规办理产权登记的文件手续外，我公司与天主教爱国会、机械电子部行政司签订的《协议书》也列为天主教爱国会产权登记的必备文件，且一直存于涉案房屋的产权档案中，这说明天主教爱国会办理房屋产权登记时，约定我�司拥有长期使用权的《协议书》也提交并备案，房屋登记机关的备案行为，可以补强表明我公司的长期使用权受到房地产登记机关的确认和保护，登记机关对房屋所有权和使用权不是同一单位的事实予以确认和记载。自1988年取得长期使用权以来，我公司从未直接向天主教爱国会交付过租金，也从未直接使用过，而是一直将涉案房屋交由下属及关联单位使用，这是我公司对使用权的合法处分行为，我公司下属单位按照约定租金按期缴纳租金，从未欠付租金，天主教爱国会对此完全同意，不仅向我公司下属关联单位出具工商登记场所使用证明，而且签订租赁合同，按期实际收取租金，在此过程中，我公司无任何违约行为。原审判决认定事实不清，适用法律错误，自相矛盾。请求二审法院撤销原判，改判支持我公司原审诉讼请求。
天主教爱国会同意原判。
经审理查明�1988年9月29日，机械电子工业部行政司（甲方）与燕兴总公司（乙方）签订《协议书》，约定双方就调换北京市东城区×××18号楼二、三两层使用权问题达成协议，×××18号楼二、三两层共有使用房20间，其中2间为卫生间，其余18间可作为办公用房；调换后乙方对18号楼二、三两层享有长期使用权，产权仍归机械电子工业部，乙方可根据要求进行维修，安装暖气、空调、煤气管道和增容电力；乙方负责提供已住进的10间住户用房，甲方积极协助乙方动员住户迁出，同时乙方交给甲方11间仅有长期使用权的单元房，以便甲方安排其余10间的住户；乙方向甲方一次性付清房屋维修费150000元。
1989年2月27日，机械电子工业部行政司房产处出具《产权证明》，同意“展览装璜公司”使用×××18号楼二、三层约800平方米。
1991年12月30日，机械电子工业部行政司、天主教爱国会、燕�总公司签订《协议书》，约定：×××18号楼原系宗教房产，1961年移交给当时的农业机械工业部使用，该部于1982年5月与机械工业部合并，即现在为机械电子工业部，目前房屋产权仍属机械电子部所有。根据天主教爱国会要求及有关资料证明，机械电子工业部同意将×××18号楼房屋产权交还给天主教爱国会，并由该会进行管理，通过多次协商，达成如下协议：一、燕兴总公司（现使用单位）及现住居民享有长期使用权，从产权转移之日起，由产权单位另行签订租赁协议或合同。二、房屋租金的收取仍按北京市有关行政事业单位使用办公房租金、居民住户租金的规定执行。三、×××18号原为二层楼房，1963年加盖一层建筑费用为100000元，1988年危房翻建，建筑费用200000元，1988年燕兴总公司搬迁12户居民购房20间，搬迁等费用1250000元，1989年安装煤气、接热力管道、装修费500000元，共计投资2050000元，以上部分费用应由接收产权单位承担，鉴于天主教爱国会目前经济困难，无力支付，经机械电子工业部、天主教爱国会、燕兴总公司友好协商，根据国务院（1980）188号文件精神，机械电子工业部不再要求天主教爱国会承担以上费用，从1992年1月1日起由燕兴总公司向天主教爱国会交纳租金；四、居民住户房屋租金由天主教爱国会自行收取；五、产权移交后该房屋的维修、大修等统由天主教爱国会负全部责任，机械电子工业部对该房屋，不再承担任何义务和责任；六、本协议一式八份，自1992年1月1日生效。
1992年6月19日，天主教爱国会、燕兴总公司签订《协议书》，约定：根据天主教爱国会与机电部、燕兴总公司三方协议精神，燕兴总公司享有长期租用×××18号楼房2-3层788.89平方米权利（包括6户待迁居民，迁出后房屋由燕兴总公司长期使用），�金按行政办公用房标准制定。根据国家对教会现行房产政策，行政办公用房每平方米每月租金1.98元，总计每月租金1561.82元，每年6月份交纳当年租金。
1992年6月22日，天主教爱国会、燕兴总公司签订《补充协议》，约定天主教爱国会借用燕兴总公司50000元热力施工款从房租中扣除（时间自1992年1月至1994年3月底），自1994年4月1日起按双方协议燕兴总公司向天主教爱国会支付房租。
1993年9月29日，北京市东城区房地产管理局向天主教爱国会颁发《房屋所有权证》，记载房屋坐落东城区×××大街18、14、16、20号。
1993年，燕兴总公司出资设立北京燕兴艺术装璜公司（后更名为燕兴装璜公司），燕兴装璜公司的工商登记住所地为北京市东城区×××大街18号。涉案房屋由燕兴装璜公司实际使用。
2000年1月，燕兴装璜公司与13名自然人共同出资
1000000元设立燕兴昊驰公司，其中燕兴装璜公司出资
500000元。同年6月份，燕兴装璜公司将其持有的100000元股份转让给案外人王学玲（受让55000元股份）、张建生（受让22500元股份）、方玲（受让22500元股份）。同年10月份，燕兴装璜公司将其持有的剩余400000元股份转让给案外人南方工业科技发展有限公司。此后，燕兴装璜公司不再持有燕兴昊驰公司股份。
2000年3月，燕兴装璜公司与8名自然人共同出资600000元设立燕兴展览公司，其中燕兴装璜公司出资300000元。
燕兴昊驰公司、燕兴展览公司成立后，涉案房屋实际由该两家公司使用。
2000年12月6日，燕兴总公司（甲方）与北方设备公司（乙方）签订《协议书》，约定：乙方整建制划收甲方所属燕兴装璜公司。具体条款如下：一、甲方将其所属燕兴装璜公司整建制划转给乙方。包括动产（不含对昊驰广告公司的投资及2000年以前的收益）、不动产（含东城区×××18号楼2-3层共788.89平方米的长期使用权，租金仍按每月1.98元／平方米于每年6月份向产权单位交纳当年租金，其中几户居民待迁出后的房屋长期使用权归乙方），并负责接受、安置在岗人员、退休人员。二、燕兴装璜公司划转后按照有关规定办理变更手续，请甲乙双方上级主管下达文件予以确认。三、燕兴装璜公司被乙方划收后，与甲方脱离关系，不承担甲方的债务及连带法律责任，同时保持法人主体地位不变。四、本次划转，乙方对甲方给予适当经济补偿，双方另行签订补充协议。五、……六、甲方有义务配合乙方与产权单位落实×××18号楼长期使用权转移事宜。七、本协议双方法人代表签字盖章后生效。
2000年12月，燕兴装璜公司的出资人变更为北方设备公司。
2002年7月26日，天主教爱国会与燕兴昊驰公司签订《协议书》，约定×××18号燕兴昊驰公司现使用房屋由其承租使用，房租每年30000元，租期5年，从2000年7月1日至2007年6月30日。
2011年8月22日，天主教爱国会（甲方、出租方）与燕兴昊驰公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定房屋坐落×××18号，建筑面积约400平方米（以实地测量为准），甲方同意乙方现使用的房屋继续由乙方承租使用，租期自2011年9月1日至2016年8月31日，共计5年，租金每年
100000元。
2012年3月19日，北方设备公司总经理张建华等人持该公司与燕兴总公司于2000年12月6日签订的《协议书》和燕兴总公司上级单位兵装集团公司《关于同意燕兴总公司总部部分经营实体划转申请的批复》与天主教爱国会洽谈，称上述文件已确定将燕兴装璜公司整建制划转给北方设备公司，其中包括×××18号楼2-3层共788.89平方米的长期使用权，故北方设备公司系涉案房屋的长期使用权人。
2012年3月30日，燕兴总公司、北方设备公司共同做出《就2000年12月6日所达成协议书废止条款的说明》，记载：根据实际情况，经双方协商一致，同意删除并废止《协议书》中有关×××18号楼房2-3层共计788.89平方米的长期使用权的所有条款，并具体说明相关协议内容如下：一、《协议书》第一条变更为：甲方将其所属燕兴装璜公司整建制划转给乙方。包括动产（不含对昊驰广告公司的投资及2000年以前的收益）。二、《协议书》第六条删除并废止。三、燕兴总公司依据与天主教爱国会、机械部行政司《协议书》及相关事项的执行，均与北方设备公司无关。
2012年4月16日，兵装集团公司资本运营部向天主教爱国会出具《关于燕兴总公司对×××18号楼房产拥有长期使用权的函》，称2012年2月23日该部就北方设备公司使用18号楼房产使用权问题向天主教爱国会所发函件作废，燕兴总公司拥有×××18号楼2-3层788.89平方米房产的长期使用权。
2012年7月18日，燕兴展览公司向天主教爱国会出具《证明》，记载燕兴展览公司因种种原因导致经营不善，在2006年已经难以维持，公司办公地点只是空架子，无法支付工资，也不能正常上班，公司自2000年成立之初，未向天主教爱国会交纳任何房屋租金供暖费等费用，燕兴展览公司愿意放弃×××大街18号房屋使用权，归还给教会。
燕兴展览公司原占用的房屋已由天主教爱国会收回。现涉案房屋其他部分由燕兴昊驰公司占用并对外出租。
诉讼中，燕兴总公司称因其成立的燕兴装璜公司持有燕兴展览公司股份，故对于燕兴展览公司使用涉案房屋无异议，至于燕兴昊驰公司，因该公司于2011年已完成改制，之后该公司股东均为个人，故仅认可2011年之前该公司对涉案房屋的使用，不认可该公司在2011年之后的使用。关于租金支付，燕兴总公�称因燕兴装璜公司大部分文件已无法查询，现仅能提供该公司1996年支付租金的单据，显示1996年10月22日天主教爱国会收到燕兴装璜公司交来1996年7至12月房租
15000元。天主教爱国会认可该单据，但称因分立的两家公司长期欠付租金且租金交纳情况混乱，无法确定之后的租金支付情况。本院审理中，天主教爱国会表示从1994年4月由燕兴装璜公司开始交租金，有据可查的是交到1996年，2000年燕兴昊驰公司成立后由其交纳租金，至于1997年至2000年期间的租金是否交纳，天主教爱国会表示不清楚。燕兴总公司主张1997年至2000年期间的租金由燕兴装璜公司交纳。
燕兴总公司提交2014年7月28日兵装集团公司资本运营部出具的《关于我司下属燕兴总公司拥有×××18号楼2-3层房屋长期使用权的说明》，记载：由我司根据国资委授权，负责对下属企业国有资产保值增值等进行管理，燕兴�公司拥有×××的长期使用权与以支付租金为条件的房屋租赁合同的承租权完全不同，属于我司下属单位的国有资产的一种形式，请给予保障和保护。燕兴总公司另表示，根据国务院文件，兵装集团公司享有国务院授权的对本集团内国有资产监督和管理职能，代行国资委的资产管理职能，兵装集团公司资本运营部是具体执行该项职能的部门，故前述文件属于有权机构作出的文件，根据前述文件，燕兴总公司对涉案房屋的长期使用权不是租赁关系，按国有资产进行管理。天主教爱国会对此不予认可。
经本院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。
上述事实，有双方当事人陈述、《协议书》、《补充协议》、《房屋所有权证》、工商登记材料、《房屋租赁合同》等证据在案佐证。
本院认为：根据1991年12月30日机械电子工业部行政司、天主教爱国会、燕兴总公司签订�《协议书》以及1992年6月19日天主教爱国会、燕兴总公司签订的《协议书》，燕兴总公司取得涉案房屋的长期使用权，同时燕兴总公司应当向天主教爱国会交纳房屋租金，从上述协议所约定的当事人的权利义务内容看，燕兴总公司与天主教爱国会之间应为房屋租赁合同关系，并对租赁标的物享有长期使用权。燕兴总公司主张其对涉案房屋的长期使用权不是租赁关系，应当指出，租赁关系与长期使用权并不矛盾，长期使用权系对承租期限的约定，以长期使用权否定租赁关系不能成立。
1993年燕兴总公司设立燕兴装璜公司并将涉案房屋交由该公司实际使用，2000年燕兴装璜公司与若干自然人共同出资相继设立燕兴昊驰公司、燕兴展览公司，此后涉案房屋实际由燕兴昊驰公司、燕兴展览公司使用。
2000年10月，燕兴装璜公司将其持有的燕兴昊驰公司的股权转让给南方工业科技发展有限公司，燕兴装璜公司不再持有燕兴昊驰公司的股权，燕兴总公司与燕兴昊驰公司之间亦无股权控制关系。2000年12月，燕兴总公司将燕兴装璜公司整建制划转给北方设备公司，燕兴装璜公司的出资人亦相继并更为北方设备公司，故此后燕兴装璜公司持有部分股权的燕兴展览公司与燕兴总公司之间亦无股权控制关系。虽然燕兴总公司主张其与南方工业科技发展有限公司、北方设备公司均系兵装集团公司的下属公司，系关联公司，但根据这种关联关系不能推断出燕兴总公司对2000年10月之后已经由燕兴昊驰公司占有使用的涉案房屋以及2000年12月之后已经由燕兴展览公司占有使用的涉案房屋仍享有使用权。事实上，在燕兴总公司出资设立燕兴装璜公司将涉案房屋交由燕兴装璜公司使用，而后燕兴装璜公司又将涉案房屋转给燕兴昊驰公司、燕兴展览公司使用后，燕兴�公司对涉案房屋的使用权已经发生了移转，燕兴总公司不再实际使用涉案房屋。2002年燕兴昊驰公司与天主教爱国会就燕兴昊驰公司使用的涉案部分房屋另行签订《协议书》约定由燕兴昊驰公司承租其现使用的涉案部分房屋，后燕兴昊驰公司又续租至2016年8月31日，而燕兴展览公司出具证明认可其自2000年成立起未向天主教爱国会交纳任何房屋租金并同意将其占用的房屋交还天主教爱国会且燕兴展览公司占用的房屋实际已由天主教爱国会收回等事实也表明，燕兴总公司与天主教爱国会之间就涉案房屋所达成的长期使用权协议客观上已经终止，燕兴总公司无权要求天主教爱国会按照1991年12月30日签订的《协议书》、1992年6月19日签订的《协议书》和1992年6月22日签订的《补充协议》履行。
根据上述认定，燕兴总公司基于长期使用权仍然存续而上诉主张天主教爱国会侵犯其�期使用权要求天主教爱国会赔偿损失的请求，本院亦不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费8800元，由中国燕兴总公司负担（已交纳6900元，余款于本判决生效后7日内交纳至原审法院）；二审案件受理费8800元，由中国燕兴总公司负担（已交纳6900元，余款于本判决生效后7日内交纳至原审法院）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 何江恒
代理审判员 赵胤晨
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 祝 石