安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终7336号
上诉人（原审原告）:合肥市蜀山区颐和花园业主委员会，住所地安徽省合肥市青阳北路颐和花园耕苑18#。
负责人：范大鹏，主任。
委托诉讼代理人：杨天祥，安徽瀛鼎律师事务所律师。
上诉人（原审被告）:合肥安景物业服务有限责任公司，住所地合肥市蜀山区望江西路218号港汇广场B区商业A幢B-2509。
法定代表人：葛宜山，总经理。
委托诉讼代理人：胡鹤凌，安徽凯安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李旺，安徽凯安律师事务所律师。
上诉人合肥市蜀山区颐和花园业主委员会（以下简称颐和花园业委会）因与上诉人合肥安景物业服务有限责任公司（以下简称安景物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104民初3361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
颐和花园业委会上诉请求：1、撤销一审判决中第一、三项项判决并依法改判（上诉标底876438元）；2、本案一审、二审诉讼费用由安景物业公司承担。事实与理由：一、本案系物业服务合同纠纷，非确权纠纷，安景物业公司是通过邀请招标的方式依法选聘的物业公司，关于人防车位的收费权，上诉人在招标文件及物业合同中明确约定关于人防车位的收费事宜，且安景物业公司明确承诺认可，因此安景物业公司应当按照合同约定履行；二、依据《颐和花园物业服务合同》、《联席会议》及《颐和花园小区情况统计》等双方确认资料的显示，双方对车位费用的收取、数量、计算方式及价格均明确的确认，没有争议；三、建筑区划内的其他公共场所、公用设施，属于业主共有。地下车库属于建筑物区分所有权的共有部分，不能单独作为所有权的客体，应归全体业主所有。本案中上诉人授权安景物业公司代收取地下车位费并对车位进行管理均系合法行为。一审法院判决中对地下车位的认定于法无据；四、一审法院关于公共收益费用金额及违约金事项的认定有误。根据安景物业公司提供的《颐和花园小区情况统计》及《颐和花园月报表》显示，安景物业公司从2014年12月到2015年6月的公共部位收费1181996元〔停车费1169796元、广告费16960元〕，现上诉人根据安景物业公司提供的相关资料及数据从2014年12月到2016年3月14日安景物业公司应支付给上诉人公共收益费用为2584880元；2、安景物业公司服务期间未经上诉人同意多次更换物业负责人，导致小区管理极度混乱。给小区业主生活带来极大的影响。安景物业公司于2016年3月14日，擅自撤离小区，未通知上诉人和相关主管部门，给小区造成巨大的损失，依据服务合同的约定，安景物业公司应按照《物业管理条例》相关规定办理移交工作，期间上诉人多次要求办理移交手续移交物业管理资料，但安景物业公司拒绝办理，导致小区电梯至今无法年检，造成重大安全隐患。截至到起诉之日起，安景物业公司应支付违约金65万元整。综上，一审判决事实不清，证据不足，适用法律错误，严重侵害了上诉人及小区广大业主的合法权益，请求二审法院依法改判。
安景物业公司答辩称：一、车位收益属于中房公司，（2016）皖0104民初3364号蜀山区法院判决对此予以确认，我方不需要再支付该费用给颐和花园业委会；二、我方依法进行交付，颐和花园业委会没有依法接收相应的建设款项导致交接迟延，责任应由颐和花园业委会承担。安景物业公司也未更换项目经理，不需要承担责任。
安景物业公司上诉请求：1、撤销一审判决中第一、第二、第三项并改判驳回颐和花园业委会的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由颐和花园业委会承担。事实与理由：一、一审认定事实不清，实际物业服务收费期限仅仅12个月，并非16.5月，故地上车位总收费计算错误。安景物业公司与颐和花园业委会2014年9月签订《颐和花园物业服务合同》约定物业服务期限为一年，自2014年9月19日起至2015年9月18日止，但实际上，上诉人接管物业是在2014年11月，由于合同到期，颐和花园业委会未同上诉人续签物业服务合同，上诉人在2015年12月15日发出告知函，告知颐和花园业委会将于2016年3月撤场并要求办理交接手续，关于地上车位费用，颐和花园业委会应得收益分配为497040的70%,即347928元(每月41120*12月*70%=347928元)，并非一审认定的683430的70%。二、关于地下车库的停车费用和物业服务管理收费并不是公共收益，颐和花园业委会不应获得任何收益的分配权，一审法院将该部分收益视为公共收益是认定事实和适用法律错误。该地下车库由开发商中国房地产开发合肥有限公司投资所建设，是可以出售的，不属于全体业主共有设施。颐和花园地下车位合计1156个，其中256个出售给业主个人剩余900所有权归中国房地产开发合肥有限公司，无论归个人所有的车位还是归中国房地产开发合肥有限公司所有的车位均不属于公共设施，其产生大的收益也不属于公共收益；关于地下车库费用中归个人或第三人拥有车位收取的50元，是物业公司的物业服务费，是物业公司从事物业管理服务获取的合理报酬，并不属干停车费，关于50元的物业服务费被上诉人也无权要求分配。一审法院将地下车位按照1156个，每个50元收取的物业服务费的70%分配给颐和花园业委会是完全错误的。三、关于一审法院判决上诉人支付15万元的违约金也是错误的。现场管理人员的更换，不代表是项目经理更换，没有任何证据直接证明上诉人将项目经理更换事实，一审认定现场管理人员更换等同项目经理更换是错误的，故上诉人不存在违约问题，无需支付违约金，且上诉人也将人员变更通知告知颐和花园业委会，其同意且接受并未提出任何反对意见。所以上诉人无需支付任何关于项目经理更换的违约金。四、颐和花园业委会已经收取上诉人支付的25万元公共收益，同时扣留上诉人保证金20万元，合计45万元，且上诉人对颐和花园改造投入855693.24元，远远大于需要支付上诉人的地上车位收益347928元，故颐和花园业委会的诉请无任何事实和法律依据。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决中第一，第二，第三项并改判驳回颐和花园业委会的全部诉讼请求。
颐和花园业委会答辩称：1、本案为物业服务合同纠纷而非确权纠纷。本案系物业服务合同纠纷，安景物业公司因为合同的约定而收取的地下人防车位的车位租赁费用，应当支付给颐和花园业委会，中房开发公司并不是本案的当事人，也没有提供人防工程为其所有的证据，一审法院不能因为上诉人没有提供人防地下车位的管理权及使用权的相关证据，即认定上诉人对人上车位不具有管理和使用权。依据地下人防工程“谁投资，谁收益”的原则，颐和花园小区的地下人防车库管理权、收益权理应由颐和花园业委会享有。一审判决就人防车库的管理权和使用认定错误；2、依据《物业服务合同》第二十三条的约定，安景物业公司在物业服务期间多次变更项目经理，并没有按照合同的约定征得颐和花园业委会的同意，根据约定该行为属于根本性违约，依照约定支付违约金20万元。安静物业公司在2016年3月15日晚12时，在未向主管机关及颐和花园业委会告知的情况下，突然撤离，给小区业主造成巨大的财产损失，撤离期间无人值守，致使当晚小区10辆电瓶车被盗取。小区生活垃圾满地，小区多台电梯被人恶意破坏无法使用。安景物业公司直到起诉之日仍然拒绝移交《物管条例》规定的物业管理资料，至一审判决之日安景物业公司仍然未按照合同约定办理承接查验手续及移交相关资料，因此，安景物业公司应按照合同约定自2016年3月15起自今每日支付违约金1万元。安景物业公司服务期间多次违反物业合同，安景物业公司按照约定应支付违约金10万元。一审判决就安景物业公司应支付的违约金数额认定错误。
颐和花园业委会向一审法院起诉请求：1、安景物业公司支付2014年12月至2016年3月的停车费、广告费合计2584880元及利息158356元（从2014年12月1日至起诉之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2、安景物业公司支付违约金65万元；3、安景物业公司按照《安徽省物业管理条例》第五十六条的规定移交物业管理档案资料；4、本案诉讼费用由安景物业公司承担。
一审法院认定事实：2014年9月19日,颐和花园业委会（甲方）与安景物业公司（乙方）签订颐和花园物业服务合同一份,内容为：第一条：本合同所涉及的物业基本情况1、物业名称：颐和花园小区，该小区共由8个苑组成。分别为昆苑、澜苑、耕苑、舫苑、慧苑、清苑、澄苑和锦苑；2、物业类型：住宅、学校、商业；3、坐落位置：合肥市蜀山区五里墩街道青阳北路；4、物业管理区域四至（以各苑的实际位置为准）等。第二条：在合同生效后甲方向乙方提供物业用房。物业服务用房建筑面积400平方米，位于颐和花园耕苑18#综合楼。物业服务用房属于全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。第三条：专有部分的设施设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担。第五条：乙方按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业费，具体收费、服务标准如下：多层住宅：每平方米0.68元/月，物业服务等级标准甲级；小高层住宅：每平方米1.1元/月，物业服务等级标准甲级；高层住宅：每平方米1.2元/月，物业服务等级标准甲级；实行物业服务费包干制，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税率、物业服务企业利润以及公共能耗费。第六条：签订本合同前甲方应会同乙方、原物业服务企业对物业共有部位及相应档案进行查验，并按规定向乙方移交物业服务所必需的相关资料。甲方、乙方、原物业服务企业在办理物业查验、移交手续时，对查验、移交中发现的问题及相应解决办法应采用书面方式予以确认。乙方承接物业验收由甲、乙双方与原物业企业共同完成，验收确认书的形式以附件为准，验收后将三方签字的验收确认书作为本合同的补充协议。（具体内容详见附件）。第七条自本合同签订日起发生的物业服务费用，由业主承担；业主应依照本合同第五条约定的标准向乙方缴纳物业服务费。第八条物业服务期间，乙方按包干制收费形式确定物业服务费，即由业主向乙方支付本合同第五条约定的物业服务费用。盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。第九条物业服务费由乙方在每年的第一、三季度向业主收取。乙方可以根据经营需要依法合理预收物业服务费，但预收物业服务费期限不得超越合同期限。甲方支持、配合乙方对无故拖欠物业综合服务费的住户采取限期交纳的合法有效措施。乙方口头、书面催缴仍无效果。甲方可以配合向相关业主发出协助催缴通知书，如相关业主仍不理睬，甲方支持乙方起诉。如业主有正当理由，乙方仍应与业主协商解决。对于无故拖欠车位租赁费或车辆管理费的，按上述原则处理等。第十条停车场管理费收费：小区内停车实行刷卡准入，合同签订后，乙方按照《颐和花园小区机动车辆停放管理暂行规定》负责维护苑内停车秩序，保障消防通道畅通，同时对业主车辆登记造册，切实履行车辆管理职责，禁止车辆无序停放。1、地面车位及地下车库（含人防）产权归全体业主所有，甲方委托乙方规划方案，实施管理、收取停车费。2、对于收取的停车费，乙方按30%提取管理费，其余的70%乙方于每个季度结束后的7个工作日内通过银行转账付给甲方。3、乙方应至少每个季度向甲方书面公布停车费的收取明细情况，否则甲方有权按照实际划定的总车位数量计算乙方代收的停车费。4、停车服务费收费标准（含物业管理费）：地面车位，小型车（蓝牌），80元/月（澄苑、锦苑30），中型车（黄牌），100元/月（澄苑、锦苑50）；室内车库（地下、地上）车位，小中型车180元/月，立体机械升降式停车位，220元/月；小、中型车180元/月；购买独立产权车库，小、中型车50元/月；业主共用车位，摩托车、燃油车15元/月；业主共用车位，自行车5元/月，电动车7元/月，三轮车15元/月。5、小区车库车位不得租售给非本苑区住户使用。第十一条乙方应与停车场车位使用人签订书面停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。乙方应当建立健全车辆停放服务及收费的内部管理制度，做好车辆进出管理、停车场所保洁、照明、巡视（或监视）等服务维护停车场安全，并负责对各类停车场所以及相关设施设备进行日常维护、保养、安检，确保正常使用等工作。第十二条本物业管理区域内按规划建的停车场，由乙方进行管理和维护，乙方应当按照有关规范设置相关标识，并按照相关规定做好停车场的照明、消防、环境卫生等工作。合同第二十三条约定：本合同签订之日起3日内，乙方须向甲方支付履约保证金贰拾万元整，由甲方无息保管。当乙方有违约行为时，则由甲乙双方共同负责事实认定并按人次予以扣除。违约行为分根本违约、重大违约、较大违约和一般违约四种情形扣除履约保证金。根本性违约一次扣除履约保证金贰拾万元并有权立即解除合同；较大违约一次扣除履约保证金1000元；一般违约一次扣除履约保证金200元。当履约保证金扣除总额达到贰万元时，乙方应在5日内向甲方补充履约保证金至足额状态（贰拾万元）。服务期满结束时甲方归还乙方的履约保证金。1、根本性违约：未经书面上报甲方同意利用物业公共部位，小区公共区域、公共设施等进行经营性活动的；隐瞒物业分包事实，私自将物业分包给挂靠单位的；对甲方成员进行威胁、恐吓甚至攻击的；拒绝甲方要求更换物业服务负责人的；物业服务人数少于本合同约定达到30人的。2、重大违约：电梯、泵阀等重大设施设备未定期维护或未通过强制检测的；设备失修、带病运转造成重大隐患的；人车门禁系统故障未及时检修；饮水设施、设备逾期未按规定清洗；化粪池板结；不补充履约保证金；超越合同期限预收业主物业费；隐瞒小区安全隐患的；乙方违反投标文件的。3、较大违约：化粪池逾期未疏通、清淤；消防器材缺失或失修；灭火器未及时修检；泄露业主信息的；伪造业主调查报告；小区重要资产部件失窃未补件的。4、一般违约：员工恶意与业主、房屋使用人发生肢体摩擦；员工对业主进行辱骂、诽谤等言语攻击的；未及时处理业主反映的问题的。5、当乙方出现上述规定的违约行为时，甲方应书面通知乙方，书面通知包括违约情况（含证据）、适用条款、违约处理及应扣除履约保证金情况。乙方应在接到甲方书面通知后三日内给予书面回复。对于证据确实而乙方拒不认可的，或乙方不予书面回复的，累计三次，计为重大违约一次。证据确实指包括有明确的违约情况发生的时间、地点、乙方责任人等。6、乙方出现违约时，在收到甲方书面通知后3日内自行处理完成的，或在甲乙双方商定的时限内处理完成的，不视为违约。7、乙方拟选派葛宜山为本项目的物业服务负责人（项目经理）。物业负责人不能胜任工作，甲方有权要求乙方更换，乙方在收到更换通知之日起3日作出更换意见并书面通知甲方。经甲方书面确认后，更换后物业服务负责人方可就职；乙方不得私自更换物业负责人，如需更换，应书面征得甲方同意，否则按根本性违约处理。8、乙方用于本项目的物业服务人数不得少于137人，如果乙方在服务过程中的实际服务人数少于承诺人数达30人，则每人次甲方有权按较大违约处理，并要求乙方在5日内补充至符合要求。本合同终止时，乙方应按照省、市《物业管理条例》相关规定，7日内办理物业承接查验移交和项目退出手续。乙方逾期不按约定、规定办理移交工作、退出项目的，由乙方向全体业主每日支付违约金人民币1万元，违约金由甲方从乙方履约保证金中扣除。第三十一条：本合同期限届满前90日，甲乙双方应协商是否另行签订物业服务合同；经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后60日内继续履行本合同，甲方应在此期间依法选聘新的物业服务企业或其他管理人。第三十三条：本合同期限自2014年9月19日起至2015年9月18日止。合同签订后，安景物业公司交纳履约保证金20万元，2014年12月1日涉案小区实际由安景物业公司进行管理。
2015年1月25日，颐和花园业委会与安景物业公司达成协议如下：一、双方同意就关于公共收益开支和报销事项，严格按照以下流程实施：1、安景公司在（包括地上地下车位费、公共区域广告费、会所和幼儿园租赁费）公共收益收费期内按照合同约定代收公共收益费用。2、收费期结束后5日内将所收公共收益总额明细表交由业委会审核。3、经业委会全体会议审核后，安景公司自收到公共收益费用审核意见起3日内，将公共收益70%转入业委会公共收益管理账户中。4、（1）安景公司提供需要使用公共收益费用的公共维修项目的方案、合同、详细清单并书面承诺价格不得高于同类产品的市场价格。（2）业委会全体开会审核，经审核通过后，安景公司根据审核意见先自行垫资实施维修项目。（3）维修项目完工后，经业委会会议核实后填写维修项目审核意见表并签字盖章后，按照财务制度和相关的法律规定办理相应的结算手续。（4）由业委会财务负责人根据维修项目审核意见表将维修项目转入安景公司账户。安景物业同意未按上述流程完成审核手续的维修项目费用由安景公司自行承担。针对以上流程使用中如遇未尽事宜，双方另行协商。二、双方就物业管理中和来往函件使用印章效力问题达成以下意见：1、合肥安景物业服务有限责任公司对在物业管理文件中和业委会来往函件中使用的（合肥安景物业服务有限责任公司、合肥安景物业服务有限责任公司颐和花园管理处）两枚印章予以认可，认同两枚印章所印制的文件可以代表合肥安景物业服务有限责任公司的意思表示。2、合肥市蜀山区颐和花园业主委员会和安景公司来往函件、物业管理审批手续所使用的（合肥颐和花园业主委员会）印章所印制的来往函可以代表合肥市蜀山区颐和花园业主委员会的意思表示，维修项目审批意见等物业管理审批手续除需业委会印章印制外还须业委会负责人签字，否则该文件无效。
2015年3月8日，颐和花园业委会向安景物业公司发《物业服务合同违约扣罚告知书》一份，提出安景物业公司一般违约30次（未及时处理业主反映问题及投诉的），违约金每次200元，共6000元。较大违约3次：1、违反投标文件承诺；2、人车门禁系统故障未及时检修；3、服务人数少于合同承诺的137人（报告少2人，抽查少10人，共12人），违约金额每（人）次1000元；共14000元。保洁、保安现场抽查少人数共10人次，每人月工资按2000元计，4个月违约成本共80000元整。安景物业公司针对颐和花园业委会的告知书回复：贵委员会2015年3月8日的告知书收悉。合肥安景物业服务有限责任公司自正式接手颐和花园的物业管理工作以来，我司在小区的接管查验、公共设施设备的维修改造、小区机动车管理、业主档案的建立、文明创建及日常服务工作上投入大量的人力和资金。纵观2014年9月至今，颐和花园小区的居住环境在逐步改善，我司的物管工作也在逐步提高。至于我司在小区物管和服务工作中存在的瑕疵，我司的意见是双方共同协商、研究解决方案，如我司主观上不尊重贵委员会的意见、建议、消极应对，导致在服务中发生重大的质量事件，贵委员会可依据合同的相关约定给予相应的处罚。综上所述，我司对贵委员会《告知书》中的处罚意见实难接受。安景物业公司确认同意支付颐和花园业委会违约金3万元，并已实际支付。
2015年3月31日，安景物业公司任命蔡燕为颐和花园物管处经理，2015年5月27日，安景物业公司函告颐和花园业委会，因我公司内部人事调整，颐和花园现场负责人蔡燕已调离该项目。为确保颐和花园小区物业工作的正常开展，我司选派范恒君为该项目现场负责人。颐和花园业委会对安景物业公司更换项目现场负责人为范恒君未提出异议。
2015年10月27日，加盖合肥安景物业服务有限责任公司颐和花园物管处公章的颐和花园小区情况统计表载明:室内停车位1156个,室外(含露天)停车位544个。
2015年12月15日，安景物业公司向颐和花园业委会发关于要求终止物业服务（撤场）的函一份，载明：小区物业服务合同到期后，业委会鉴于业主反映强烈以物业服务不达标，整改不到位为由尚未同我司续签物业服务合同。请求终止服务，请业委会做好招投标工作，与我司做好交接清算。
2016年3月2日，颐和花园业委会向安景物业公司发关于移交颐和花园小区公共收益费用的函一份，内容为：依据《颐和花园物业服务合同》约定，我委多次督促贵司将代收的公共收益按照合同约定如期转入业委会账户中，但贵司一直借故未切实履行。现我委已对截止到2016年2月份按照合同约定贵公司应移交公共收益款项（车位费、广告收益等）金额为2162696.93元。请贵司在3日内将应付的公共收益费用全额移交到业委会账户中，否则可能对贵司参与新物业选聘工作产生巨大影响等。
2016年3月14日，颐和花园业委会与安景物业公司召开会议协商安景物业公司撤场事宜，2016年3月15日，安景物业公司撤场。安景物业公司未按合同约定向颐和花园业委会提供车辆收费信息。在退场时亦未向颐和花园业委会移交停车费及广告费等公共收益的收费信息。
2016年4月20日，五里墩街道物管办向安景物业公司发函一份，内容为：4月1日，蜀山区住建局××××街道、家家景园小区社区、颐和花园业委会、合肥安景物业服务有限责任公司（以下简称安景物业）、顺昌物业调解，达成以下意见：于2016年4月8日安景物业与顺昌物业进行颐和花园小区业主信息、车辆信息、水电表基数等资料的移交工作。截至4月19日，贵公司仍未与颐和花园业委会、顺昌物业进行颐和花园小区的资料移交工作。现要求贵公司于2016年5月10日之前完成与颐和花园业委会、顺昌物业关于颐和花园小区资料移交的所有相关事宜，妥善处理好退出颐和花园小区的后续工作。
依据安景物业公司提交的颐和花园小区情况统计表载明的停车位，地下停车费每月为172880元（含昆苑203个，单价180元，合计36540元；澜苑105个，单价180元，合计18900元；耕苑266个，单价180元，合计47880元；舫苑106个，单价50元，合计5300元；澄苑84个，单价50元，合计4200元；清苑287个，单价180元，合计51660元；慧苑105个，单价80元，合计8400元）；地面停车费每月为41420元（其中昆苑、澜苑、耕苑、舫苑，合计403个，单价80元，合计32240元；澄苑42个，单价30元，合计1260元；清苑68个，单价80元，合计5440元；慧苑31个，单价80元，合计2480元）。2014年12月1日至2016年3月15日的停车费为3535950元。
安景物业公司主张地上车位总数少120个，未提供证据证明。安景物业公司主张慧苑的136个车位2015年11月底投入使用未提供证据证明。安景物业公司主张地下停车位一年租赁费按2000元收取及2015年11月1日后的停车费只收取50000元均未提供证据证明。安景物业公司对颐和花园业委会主张的地下车位数量无异议。
颐和花园业委会未提供证据证明涉案小区的地下车库（含人防车库及机械升降车库）所有权归全体业主所有，其有权委托安景物业公司进行租赁，收取租赁费。
安景物业公司认可收取广告及公共场地租赁费的收益为43496.25元。
颐和花园业委会确认要求安景物业公司移交的物业管理资料为：1、竣工总平面图、单体建筑结构设备竣工图、配套设施地下管网工程竣工、分户验收等竣工验收资料；2、设备设施的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件、物业使用说明文件；4、物业管理区域内各类建筑物场地设施设备清单；5、园林施工图纸及树种清单；6、业主名册；7、物业的使用、维护管理必需的其他资料；8、移交物业服务期间形成的有关物业及设备设施改造维修运行保养的有关资料及物业服务档案；9、物业服务用房和物业共用部位、设备设施；10、移交清算、预收、代收的有关费用及相关账册、票据。
安景物业公司认可第10项资料未移交，提出其余资料均已移交给现小区的物业管理公司。
一审案件审理中，颐和花园业委会确认不要求安景物业公司移交上述1-9项资料。
安景物业公司分别于2015年2月3日，2月16日向颐和花园业委会支付小区公共收益分成25万元。
一审法院认为，颐和花园业委会与安景物业公司签订的颐和花园物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，合法、有效。安景物业公司未按合同约定每个季度向颐和花园业委会公布停车费的收取明细，也未在撤场时向安景物业公司提交收费明细，依据合同约定，颐和花园业委会有权按安景物业公司统计的停车位要求安景物业公司支付相关费用，颐和花园业委会无证据证明涉案的地下车位（含人防车位、机械升降车位）的所有权属全体业主所有，其有权委托安景物业公司收取地下车位的租赁费，故颐和花园业委会要求安景物业公司支付地下车位租赁费70%的收益，无法律依据，不予支持。安景物业公司应支付颐和花园业委会地面停车位停车费683430元（41420元×16.5个月）的70%及地下车位管理费953700元（按已购买产权车位每月收取50元的标准×1156个车位×16.5个月）的70%，合计1145991元。颐和花园业委会要求安景物业公司支付停车费70%的收益2475165元的诉讼请求，超出部分，不予支持。颐和花园业委会要求安景物业公司支付广告收益109715元，未提供符合法律规定的证据证明，安景物业公司确认已收取的广告费用为43496.25元，安景物业公司应支付颐和花园业委会该部分收益的70%计30447元，颐和花园业委会诉请超出部分，不予支持。综上，安景物业公司合计应支付颐和花园业委会1176438元。扣除安景物业公司已支付的公共收益25万元及履约保证金20万元，尚应支付颐和花园业委会726438元。颐和花园业委会要求安景物业公司自2014年12月1日起至2016年3月15日以停车费及公共收益2584880元为基数，按银行同期贷款利率支付颐和花园业委会利息158356元，于法无据，不予支持。安景物业公司提出颐和花园业委会应支付其投入的费用855693.24元，颐和花园业委会不予认可，安景物业公司未提起反诉，不予审理。
2015年3月8日，颐和花园业委会向安景物业公司所发《物业服务合同违约扣罚告知书》主张的应支付违约金的项目及数额，安景物业公司未予确认，安景物业公司认可应支付3万元并已实际支付，颐和花园业委会主张安景物业公司应按《物业服务合同违约扣罚告知书》的内容支付违约金10万元，不予支持。安景物业公司确认未向颐和花园业委会移交清算、预收、代收的有关费用及相关账册、票据。颐和花园业委会要求安景物业公司移交清算、预收、代收的有关费用及相关账册、票据的诉讼请求,予以支持。安景物业公司未按合同约定移交相关物业资料，构成违约；安景物业公司在合同履行过程中将合同约定的项目经理葛宜山变更为蔡燕，未征得颐和花园业委会同意，构成违约；颐和花园业委会要求安景物业公司支付违约金，符合合同约定，但双方约定的违约金过高，依据公平原则，应予以核减，确认安景物业公司应支付颐和花园业委会违约金15万元。综上，颐和花园业委会要求安景物业公司支付违约金45万元，超出15万元的部分，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款,《物业管理条例》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、安景物业公司于本判决生效之日起10日内支付颐和花园业委会停车费（含管理费）及广告收益726438元；二、安景物业公司于本判决生效之日起10日内向颐和花园业委会移交清算、预收、代收的有关费用及相关账册、票据；三、安景物业公司于本判决生效之日起10日内支付颐和花园业委会违约金15万元；四、驳回颐和花园业委会的其他诉讼请求。案件受理费33946元，由颐和花园业委会负担20946元；安景物业公司负担13000元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院二审对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点问题为：一、案涉物业服务的收费期限应如何确定；二、地下车库的车位费与管理费收益应如何分配；三、广告收益部分数额应如何确认；四、安景物业公司是否应当承担违约责任。对此，分析如下：
关于焦点一。从一审法院查明的事实可知，安景物业公司于2014年12月1日对案涉小区进行物业管理，至2016年3月15日撤场，其物业服务的时间为15.5个月，且颐和花园业委会起诉的请求亦为要求安景物业公司支付自2014年12月至2016年3月的相关费用，故一审确定安景物业公司支付款项的期间以16.5个月计算与事实不符，亦超出颐和花园业委会的诉请，对此，二审予以纠正，即以15.5个月为安景物业公司应支付相应费用的单位计算，安景物业公司应支付颐和花园业委会地面停车位停车费642010元（41420元×15.5个月）的70%及地下车位管理费895900元（按已购买产权车位每月收取50元的标准×1156个车位×15.5个月）的70%，合计1076537元。
关于焦点二。依据案涉物业合同的约定，对于收取的停车费，安景物业公司按30%提取管理费，其余70%由该公司转账付给颐和花园业委会。该约定为双方的真实意思表示，应依约履行，也即，对安景物业公司收取的停车费，其应将其中的70%交付颐和花园业委会。本案中，案涉小区的停车位分地面和地下两部分，对于地下部分的车位，其性质上不属于占用业主共有道路或者其他场地用于停放的车位，具有独立性和可出售性，故在小区开发商未以约定或出售的方式明确地下车位归全体业主所有的情况下，不能认定地下车位归业主全体，据此，一审法院按已购买产权车位以每月50元为标准计算安景物业公司收取的停车费并无不当。同时，案涉合同约定，安景物业公司应至少每季度向颐和花园业委会书面公布停车费的收取明细，否则颐和花园业委会可以实际划定的总车位数量计算安景公司的停车费，因安景物业公司并未依约办理，故一审法院以地下实际车位数1156个计算停车费有事实依据。
关于焦点三。对于广告收益，颐和花园业委会以2014年12月至2015年6月的广告费，计算出安景物业公司应支付的广告收益属证据不足，本院不予支持，一审法院以安景物业公司确认的数额作出其广告公益计算基数正确。
关于焦点四。依据案涉合同的约定，对于违约有一般性违约和根本性违约，其中安景物业公司更换项目经理而未得到颐和花园业委会同意属于根本性违约。本案中，在合同履行过程中，安景物业公司未经颐和花园业委会的同意，将合同中约定的项目经理擅自进行了更换，构成了根本性违约，但对此颐和花园业委会在得知安景物业公司变更项目经理后并未提出异议，以其默示行为表示一定程度的认可。故一审法院依据公平原则调整违约金正确。
综上，一审法院认定事实基本清楚，适用法律并无不当。安景物业公司的部分上诉理由成立，予以支持。颐和花园业委会的上诉理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（三）项，第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持安徽省合肥市蜀山区人民法院(2016)皖0104民初3361号民事判决第二项、第三项、第四项；即合肥安景物业服务有限责任公司于本判决生效之日起10日内向合肥市蜀山区颐和花园业主委员会移交清算、预收、代收的有关费用及相关账册、票据；合肥安景物业服务有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付合肥市蜀山区颐和花园业主委员会违约金15万元；驳回合肥市蜀山区颐和花园业主委员会的其他诉讼请求；
二、变更安徽省合肥市蜀山区人民法院(2016)皖0104民初3361号民事判决第一项为：一、合肥安景物业服务有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付合肥市蜀山区颐和花园业主委员会停车费（含管理费）及广告收益656984元。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费46510元，由上诉人合肥市蜀山区颐和花园业主委员会负担15564元，合肥安景物业服务有限责任公司负担30946元。
本判决为终审判决。
审判长 钱爱民
审判员 陆文波
审判员 张 健
二〇一八年二月十二日
书记员 朱斌斌
附本案适用的法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。