河南省三门峡市陕州区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1203民初391号原告李淑琴（反诉被告），女，生于1959年10月20日，汉族，住陕西省潼关县。委托代理人黄娟，女，生于1986年8月29日，汉族，住三门峡市湖滨区，代理权限特别授权。被告张伟（反诉原告），男，生于1980年7月25日，汉族，现住河南省灵宝市。委托代理人崔金春，河南陕州律师事务所律师，代理权限特别授权。原告（反诉被告）李淑琴与被告张伟（反诉原告）房屋买卖合同纠纷两案，本院受理后，将二案合并，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李淑琴（反诉被告）的委托代理人黄娟、被告张伟（反诉原告）及其委托代理人崔金春到庭参加诉讼。现两案已审理终结。原告李淑琴诉称：2016年6月17日，原告与被告签订《房地产买卖契约》，约定房款270000元，被告之前已支付定金20000元，后原告按照合同约定，于2016年6月17日将原告所有的坐落于三门峡西广场路北侧陕县大营供销社4号住宅楼4单元4层西户的房屋过户给被告，已履行合同义务。被告张伟却违反合同约定未支付购房余款250000元，被告违约行为导致原告合法权利受到侵害。原告诉至法院，请求被告履行购房合同价款250000元及违约金，诉讼费由被告承担。庭审中，原告进一步明确其诉讼请求，请求违约金从2016年6月18日起按照合同总价款270000元的千分之一计算，每日270元，计算至合同价款付清之日。被告张伟辩称：1、原告要求被告支付剩余房款以及违约金不成立，原告没有按照合同约定将土地使用权证书过户到被告名下，导致被告无法获取公积金贷款，不能支付剩余250000房款；2、原告采取欺诈行为，致使张伟与其签订房屋买卖合同，应承担相应的定金责任。基于以上两点，依法驳回原告诉讼请求。反诉原告张伟诉称：张伟与李淑琴于2016年3月17日签订一份《房屋买卖合同书》，于2016年6月17日签订一份《房地产买卖契约》，二份合同均关于三门峡西广场路北侧陕县大营供销社4号住宅楼4单元4层西户房地产转让一事。依据合同约定：房地产转让价格270000元，张伟支付李淑琴定金20000元，余款250000元于张伟公积金贷款申请获批后银行房款之日支付。张伟支付20000元首付款后，李淑琴配合张伟办理房地产过户手续。李淑琴故意隐瞒该房屋无土地使用权证书事实，致使张伟手持过户后房屋所有权证书申请办理公积金贷款时遭拒，余款250000元不能支付。因李淑琴采取欺诈行为签订合同，张伟支付20000元定金并支出4426.14元房屋过户费用。现张伟提起反诉，请求依法判决撤销张伟、李淑琴双方签订的《房屋买卖合同书》及《房地产买卖契约》，李淑琴返还张伟双倍定金40000元并赔偿损失4426.14元，本案诉讼费及反诉费由李淑琴承担。反诉被告李淑琴辩称：1、签订合同是6月17日，对方支付定金是6月18日，这个事实证明我方没有欺骗对方。2、房地产买卖契约是张伟本人书写完成，说明他完全清楚房产基本情况，并且愿意购买房产。签订合同后的2个月就可以发放公积金，我方在合同签订后已经完成配合发放公积金的所有情况，而公积金不能发放是政府在10月1日出了新的政策，中间有5个月的时间可以办理公积金贷款，对方在房产过户以后故意为难我方，提出降价，并且发信息辱骂，也就是说他们以公积金不能发放故意要挟我们提出降价。经审理查明：2016年3月17日，李淑琴（甲方）和张伟（乙方）签订《房屋买卖合同书》，其中约定：“一、甲方自愿将坐落在三门峡西广场路北侧陕县大营供销社4号住宅楼4单元4层西户（建筑面积127.25平方米，储藏室19.6平方米，产权证号：陕县房权证字第××号）房产出卖给乙方。二、双方议定上述房产及储藏室总价款为人民币大写：贰拾柒万元，即人民币小写：270000元。三、乙方在签订本合同时，支付定金贰万元，即小写20000元。四、乙方支付定金之日起，乙方于公积金申请获批后银行放款之日，向甲方支付全部房款人民币：贰拾伍万元（小写：250000元）。五、甲方保证该房产合法、权属清楚。六、办理房产证手续所产生的有关税费由乙方承担。七、乙方支付首付款后，甲方应积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余额….”。后在2016年6月17日，李淑琴（甲方）和张伟（乙方）又签订了《房地产买卖契约》一份，其中约定：“由于甲方已收到乙方预付的购房定金人民币（大写）贰万元整20000，双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守。……甲乙双方议定的上述房产成交价格为人民币贰拾柒万元（￥270000元）。乙方于2016年6月17日1次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：转账。….”，签订该《房地产买卖契约》的当天，李淑琴配合张伟办理了涉案房屋的过户手续，张伟支付了房屋过户的费用契税3857.14元。次日，张伟向李淑琴支付定金20000元，同年6月29日张伟取得房屋所有权证书（产权证号：陕州区房权证字第××号）。李淑琴将房屋钥匙也交付给了张伟。后张伟持办理好的相关房产手续，进行公积金贷款手续的办理，期间，张伟曾与李淑琴就涉案房屋的价款协商降价。庭审中，张伟称其办理公积金贷款，房管局及其单位称让其国庆节过后到不动产登记中心办理，后在同年10月份国庆节过后，其再去不动产登记中心，被告知大的土地使用权证书不能办理，需要分到每户的土地使用权证，才可办理公积金贷款。另查明，2016年7月11日张伟支付了房屋转让手续费509元、住房房屋登记费60元，合计569元。后李淑琴以张伟违约，未支付购房余款250000元，诉至法院，请求被告履行购房合同价款250000元及违约金。张伟以李淑琴故意隐瞒房屋无土地使用权证书的事实，致其不能办理公积金贷款为由，提起反诉，请求撤销《房屋买卖合同书》及《房地产买卖契约》，并返还双倍定金40000元，赔偿损失4426.14元。本院认为：本案中，李淑琴和张伟签订的《房屋买卖合同书》和《房地产买卖契约》，系双方真实意思表示，且至本案诉讼时，双方并未对两份合同予以解除，故该两份合同属有效合同，李淑琴和张伟均应依约履行自己的义务。在两份合同签订后，李淑琴按照双方约定将涉案房产过户于张伟，张伟向李淑琴支付了房屋定金20000元，后张伟在办理公积金贷款时，因没有涉案房屋土地使用权证书，致公积金贷款不能办理，双方发生纠纷，该事实有原告提交的合同、银行凭证、被告提交的合同、房屋所有权证书、有关票据等及双方当事人的当庭陈述，在卷佐证，应予认定。关于本诉案件原告李淑琴要求被告张伟支付其剩余购房款250000元的请求，本院认为，按照双方的约定，李淑琴和张伟均履行了合同中的部分约定，剩余房款250000元张伟未支付李淑琴，对于剩余房款的支付方式，在上述两份有效合同中双方虽有不同的约定，也仅是对剩余房款如何履行的约定，但不影响双方房屋买卖行为的成立，且涉案房产李淑琴过户于张伟并交付房屋，故张伟依法应向李淑琴支付剩余房款250000元。对于张伟抗辩李淑琴未按合同约定将土地使用权证书过户其名下，导致其无法获取公积金贷款，故不能支付剩余250000元房款，对该主张因张伟未提交充分证据予以证实，且与查明的事实不符，对张伟的该意见，本院依法不予采纳。关于李淑琴要求张伟按合同总价款270000元的日千分之一支付其违约金的请求，因李淑琴未提交充分证据证实双方对违约金有明确约定，故对李淑琴的该项请求，依法不予支持。关于反诉原告张伟以反诉被告李淑琴故意隐瞒涉案房屋无土地使用权证书，采取欺诈行为签订合同，要求撤销《房屋买卖合同书》和《房地产买卖契约》，但张伟提交的证据不足以证明其主张成立，张伟要求李淑娟返还双倍定金40000元、赔偿损失4426.14元，亦缺乏事实和法律依据，故对张伟的反诉请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条第一款、第一百三十条、第一百五十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：（1）被告张伟于本判决生效后60日内支付原告李淑琴剩余房款250000元；（1）驳回原告李淑琴的其它诉讼请求；（1）驳回反诉原告张伟的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5050元，反诉案件受理费910元，合计5960元，由张伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审 判 长  张洪涛审 判 员  田 元人民陪审员  芦先菊二〇一七年九月三十日书 记 员  杨晓婉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（1）因重大误解订立的；（1）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。