辽宁省庄河市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0283民初5831号
原告：曹禺，男。
委托诉讼代理人：孙世建，系辽宁高望律师事务所律师。
被告：大连丰裕房地产开发有限公司。
法定代表人：张彬，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：叶长青、韩文君，均系辽宁恒信律师事务所律师。
原告曹禺与被告大连丰裕房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月23日作出了（2017）辽0283民初2362号民事判决。宣判后，原告曹禺不服，提出上诉；大连市中级人民法院于2017年8月7日作出了（2017）辽02民终5191号民事裁定，撤销本院（2017）辽0283民初2362号民事判决，将该案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人孙世建、被告的委托诉讼代理人叶长青和韩文君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告自2014年12月25日起按已付房款日万分之二计算至案涉房屋具备办理权属证之日止逾期办理房屋权属证书违约金72972元（计算至2017年3月13日）；2.被告继续履行协助原告办理案涉房屋权属证书的义务。
事实和理由：2012年6月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的国奥.新天居家园第9幢1单元5层01号房产，建筑面积88.78平方米，房屋总价款为
451002元。该合同第八条约定：被告于2012年12月25日前，将被告组织监理与承包单位共同验收合格商品房交付原告使用。关于产权登记，该合同第十五条第3款约定“因出卖人原因，如自交付日起超过二年买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该2年届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之二的违约金”。合同签订后，原告如期履行付款义务，案涉房屋于2013年1月4日交付给原告，但至今无法办理房屋所有权登记或权属证书，被告已构成严重违约。经双方协商未果，为保护原告的合法权益，故诉至法院。
原告围绕诉讼请求向本院提供的证据有：
1、双方于2012年6月15日签订的商品房买卖合同。在合同中约定了房屋的坐落、房屋面积、房屋总价款、房屋的交付时间以及逾期办证的违约责任。关于违约金的起算时间，合同中第十五条第1款约定了商品房交付使用，在第3项提到了自交付日，出现了两种不同的表达方式，关于合同法格式条款理解的法律规定，该交付日应该就是以合同约定的交付时间为准，并且在第十五条，被告逾期办证的违约责任没有约定免责的条款。
2、销售不动产统一发票、中国农业银行个人借款凭证（该两份证据均系复印件）。证明原告按照合同约定履行了支付全部房款的义务，首付款231002元，贷款为220000元。
3、房屋交接单。证明案涉房屋于2013年1月4日办理了交接手续。
4、原告交纳契税的相关证据，证明原告在办理入住的时候，同时交纳给被告4534元契税；还有工本费、公证费、门牌费共计是290元。
5、房屋拆迁许可证（庄河市城乡建设管理局2010年5月13日颁发的）。在许可证中提到案涉地块建筑面积，证明这些面积是具备了土地使用权证，事实根本不是像国土局的会议纪要提到的房屋产权证回收应注销。拆迁单位是庄河市拆迁事务所，根据拆迁条例，不能委托没有拆迁资质的单位进行，而本案是被告负责拆迁的，是不符合拆迁条例的。
6、本院给王振玉作的笔录。证明王振玉不是单纯的一块土地，土地上有建筑物，房屋征收后，土地被依法征收，不需要对土地使用证收回注销。
7、（2017）辽0283民初3038号民事裁定书。时间2017年3月19日，案涉地块拆迁与施工建设时，《房屋拆迁管理条例》已经明确约定了对此类事项的处理办法，被告怠于行使自己的权利，且是在本案诉讼后，在2017年4月份才象征性的向马心娟提出诉讼，因不符合法律规定的程序，被裁定不予受理。证明案涉楼盘至今未能办理权属证书是被告怠于行使自己的权利，所以导致逾期违约至今。
经本院组织质证，被告对原告提供证据的真实性均无异议。但对证据1，对其所要证明的问题有异议。关于合同第十五条的约定，并没有异议，因为按照商品房销售过程中的常规惯例，同一个小区合同中约定的交付日期可能是同一天，但在实际交房过程中，为了避免在同一日收房人过多不便于办理，通常开发商会在约定的交房日前后的一段时间内，通常是几天时间内，分期分批为购房人办理房屋交付手续。合同约定及法律规定，关于产权登记的起算点，均应当以买受人实际接受房屋起算，而并不是合同约定的时间起算。对于原告所称的免责条款的问题，第十五条第3款，对于被告承担违约责任有一个明确的前提条件的约定，就是因出卖人原因，在这一前提下，被告才承担相应的违约责任，而本案中，如刚才答辩意见中所述，造成案涉小区目前无法办理产权证书，责任及原因并不在于被告，因此，该条款在目前情况下，对于被告并不适用。对于证据5，该许可证的发证明时间是2010年5月13日，而《国有土地房屋征收与补偿条例》是2011年1月21日实施的，应适用《城市房屋拆迁管理条例》。根据该许可证的记载，拆迁人是被告，那么被告具有拆迁资格，拆迁的实施单位是具体的施工单位，拆迁的单位是由被告进行委托的单位。根据该许可证以及当时所依据的法律法规，拆迁人是有权利依据许可证对房屋进行拆除，并给予补偿，对土地使用权证的注销，完全是由政府实施的行为。本案涉及王振玉持有土地使用权证，只有它的土地使用权证没有被政府注销，该证没有被注销的情况下，就把一大块土地出让给被告，所以才出现了本案不能办证的问题。对于证据6，王振玉的房子，实际的拆除是在2016年年底，当时土地使用权证未注销，他一直未走，后经政府会议纪要，不影响办理规划验收，政府将土地证收回注销。对于证据7，民事裁定书主要解决的是马心娟的问题，原审一审时被告已明确说明。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、案涉小区至今无法办理房屋产权证书，原因不在被告。庄河市国土资源局在出让该宗土地时，约定交付的土地达到“三通一平”，“净地”交付给被告，但庄河市国土资源局并未进行拆迁，而是由被告替政府实施拆迁。期间，案外人王振玉同样持有合法有效的土地使用权证书，土地主管部门存在“一地两卖”情形。王振玉持有土地使用权证上访，庄河市国土资源局出具的《信访事项处理意见书》意见为：王振玉持有的土地使用权证合法有效，其合法土地权益受法律保护。在其后的5年时间里，尽管被告多次与王振玉沟通协商，但均无结果。后经多方工作，王振玉的房屋于2016年底才予以拆迁，但其持有的土地使用权证书，相关部门至今未予注销。基于上述事实，被告无法对王振玉土地使用权证的土地进行开发建设，无法按照土地规划完成最终的开发建设，从而无法办理规划验收，对此，被告不存在过错。根据《商品房买卖合同》第十五条约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，承担逾期办理产权证违约责任均以“因出卖人原因”为前提，即以被告存在过错为前提，被告不存在过错，不应承担逾期办理产权证违约金。二、因案涉小区房屋无法办理房屋登记的客观情况，已经给被告造成无法预估的损失。而原告正常入住了房屋，尽管未办理产权证书，但并未造成实质性损失，现原告请求的违约金数额高达到占总房款的20%，有失公平，并且，案涉小区有2700余户跟原告一样都未办理产权证书，如果每户都主张违约金，无疑使被告面临破产，届时全部业主的房屋产权证书将无法办理，必然造成双方利益均无法得到保障。三、尽管对案涉小区业户未办理房屋产权证书被告不存在过错，但为了减少各方的损失，被告在交付房屋后，多次向城乡规划局递交该小区建设工程规划验收材料，但规划局始终不予受理。期间，被告积极与政府相关部门联系沟通，协商解决办法。被告曾向政府提出愿以自有资金800-1000万元作保证金，或提供相当于被拆迁房屋面积3-4倍的房屋作抵押，以求尽快解决动迁争议，先行办理规划验收，及早为业户办理房产证，但规划局未予同意，致使小区2700余户至今办不了房产证书。对于另一被动迁户马心娟，被告与所在街道作了大量工作，她家应动迁的房屋面积为186平方米，按现行政府动迁补偿标准，其合理补偿价款为1283400元，但该户从最初要求补偿8000000元到后期要求3700000元，最近又涨到4000000元还要另要一套房屋，明显系不合理要求，且小区内已动迁的住户都在关注给予该户的补偿款数额。近期，被告又与新华街道和工人委的相关领导与马心娟协商动迁事宜，仍无结果，无奈，被告将该户诉至法院。四、在被告长期、多方努力下，庄河市人民政府为案涉小区产权证办理事宜召开了专项政府会议，并于2017年9月30日印发会议纪要，现案涉小区已办理完毕了规划验收、综合竣工验收，具备了办理产权证的前提条件，原告于2017年11月9日申请办理了房屋所有权登记，所以被告已没有继续履行协助原告办理案涉房屋权属证书的义务了。
被告围绕答辩意见向本院提供的证据有：
1、出让国有建设用地使用权的批复1份、国有建设用地使用权出让合同1份及附件图纸1份。证明2011年2月22日，庄河市国土资源局与被告签署了《国有建设用地使用权出让合同》，依据前述合法程序，被告依法取得了案涉项目所在的国有建设用地使用权。
2、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证2份、建筑工程施工许可证2份、商品房预售许可证3份、国有土地使用权证3份。以上证据证明被告开发建设的案涉项目建设手续合法，被告依法取得政府主管部门审批的各项证书。
3、国有土地使用权证1份及附图1份。证明国奥新天居家园小区没有完成全部出让土地的开发不是由于被告的原因造成的，而是土地主管部门在将案涉土地使用权出让给被告前，并未完成全部的土地使用权收回工作，存在“一地两卖”的情形。在被告合法取得的土地使用权的范围内，另外还存在一份合法有效的土地使用权证书，该土地使用权证书由庄河市人民政府于2002年12月颁发，使用权人为王振玉，有效期至2042年12月10日。因政府土地主管部门在没有依法收回案外人的土地使用权的情况下，又将包含案外人土地使用权的土地出让给被告，导致被告无法按照土地规划完成最终的开发建设。故无法办理规划验收、无法办理权属登记。解释说明：在附件图纸所标注的案外人的土地位置1、2、3、4这块地，而参照原告提供的证据中所附的图纸，在该份图纸右下脚的位置，比对可以看出，案外人王振玉所拥有的土地使用权，在处于政府向被告出让土地使用权的土地范围内。
4、信访事项处理意见书。该证据是由庄河市国土资源局所出具的，时间为2014年11月26日，出具的对象是王振玉。证明庄河市国土资源局确认王振玉所拥有的土地使用权证书合法有效，其合法土地权益应当依法获得保障，同时也确认了该块土地所在的整体的大块地是属于被告公司所有，被告依法合法取得了土地使用权，被告无权对案外人王振玉所具有合法有效的土地使用权证上的房屋进行动迁处理，所以我们去办理规划验收的时候，规划局以未按规划完成全部出让土地的开发建设为由，不予办理规划验收。该信访处理意见给了王振玉的妻子张淑琴，而张淑琴、王振玉持有该处理意见，就拒不动迁。
5、（2017）辽0283民初3038号民事裁定书一份。证明根据第一次庭审调查的事实，另外一户马心娟一直不予搬迁，其过程在2011年，被告取得土地后就开始了动迁工作，当时所有户按照动迁标准快速的动迁完毕，马心娟一直没有动迁，该户与被告以及街道先后谈了50多次，从最早的800万元到500万元到370万元，到最近马心娟又要价400万元，另外还要一套房子，并且表示如果达不到标准就谁也不见谁也不谈，马心娟房屋的面积是186平方米，按照现在政府动迁的标准，每平方米6900元，合理补偿价款应为1283400元，现在马心娟诉请已远远超过了政府标准的4倍，并且前期已经动迁的动迁户都在关注此户，如果给该户高标准补偿，其他户也会向被告要求补偿相应的拆迁标准，在动迁期间公司承诺前后会一个标准，如果后期多给的，将会补足前期动迁走的动迁户，并且该标准已经体现在合同中，所以被告不可能满足马心娟一直无理的拆迁要求，据被告了解近期新华街道和工人委的相关领导又跟马心娟约谈了几次，但依旧没有效果。后无奈，被告就与马心娟的动迁一事向本院提起了诉讼，本院作出了上述裁定书，裁定不予受理。证明被告已经对马心娟这户进行了长年努力，但也无法满足马心娟的过分要求。
6、设计文件质量检查报告、勘察文件质量检查报告、工程质量评估报告、工程竣工报告、工程竣工验收报告。证明被告开发建设的案涉项目房屋符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件。
7、庄河市国土资源局业务会议纪要（庄国土初审【2017】1号）。证明：1、案涉小区至今无法办理房屋所有权登记，原因不在于被告，根本原因在于在被告通过合法手续取得土地使用权的同一块土地上，案外人王振玉同样持有合法有效的土地使用权证书，土地主管部门存在“一地两卖”的情形，导致被告无法对案外人王振玉持有合法有效的土地使用权证书的土地进行开发建设，无法按照土地规划完成最终的开发建设，进而无法办理规划验收。因此，导致案涉项目无法办理权属登记，被告不存在过错，不应承担逾期办理产权证的违约金。2、庄河市国土资源局未将“净地”出让给被告，宗地交付时未达到合同约定的一平三通标准。被告在拆除地上建筑物时受到阻碍，且应拆除的建筑物同时存在政府颁发的国有土地使用权证，属于政府遗留问题，被告自身无法解决，而城建规划部门以此为由，不予规划验收，从而造成案涉房屋无法办理产权登记，该事件，并非被告原因造成的，故不应由被告承担责任。
8、建设项目竣工环保验收准予行政许可决定书、建设工程竣工验收消防备案凭证、关于同意接受工程使用报告（燃气管道工程）、信报箱工程验收合格证、采暖管网交接协议书、国奥新天居一、二期外线工程竣工验收证明书。证明：尽管被告不存在过错，但为了避免给各方造成进一步损失，维护社会稳定和谐，被告积极与政府相关部门等各方沟通寻求解决方案，客观上为尽早解决房屋所有权登记事宜作了大量工作，并在现有条件下尽最大努力，办理完毕了单项工程的竣工验收手续，包括环保、消防、燃气、信报箱工程、采暖、外线工程等。证明被告主观上始终存在积极的意愿，积极履行企业职责，以期望尽早为全体业主解决问题。
9、土地使用证注销通告（2017年10月24日第五版大连日报）、庄河市人民政府会议纪要（第四十一次）（从庄河市政府复印得到的）、竣工验收备案表（一期）、庄河市不动产转移登记申请书。以上证据证明在被告的长期、多方努力下，庄河市人民政府为案涉小区产权证办理事宜再次召开了专项政府会议，并于2017年9月30日印发会议纪要。尽管案外人王振玉持有的土地使用权证书尚未办理完注销，但在政府的协调下，案涉小区办理完毕了竣工验收，并取得竣工验收备案表，具备了办理产权证的前提条件。原告本人已于2017年11月9日申请办理房屋所有权登记。
10、不动产权证书。证明原告已经取得了案涉房屋权属证书。经本院组织质证，原告对被告提供证据的真实性均无异议。对于证据1，原告认为，根据本案被告与庄河市国土资源局签订《土地出让合同》第三十八条的约定，假如该案涉项目上的土地上存在钉子户导致案涉房屋不能竣工验收，因政府的原因导致的，作为本案被告可依据土地出让合同向土地的出让方要求承担违约责任，跟本案房屋买受人不发生关系的，《合同法》第一百二十一条也对合同一方因第三方原因导致的违约，应当向相对方承担违约责任，被告与第三人的纠纷，应当按照规定与双方约定让第三人承担违约责任作出了规定。对于证据2，原告认为与本案争议事项无关。对证据3，原告对其证明问题有异议。该份证据不能证明所谓王振玉这一户影响了该案涉工程的施工与验收，只是证明王振玉在该案涉土地上有房屋产权证，不能证明该案涉产权证上这一户没有动迁。对于证据4，该处理意见书明确了被告负责动迁及支付补偿款，这块地出让是2010年签订的出让合同，将近7年，被告怠于行使自己的权利，未向法院采取法律手段进行拆迁，其责任应由被告承担，该份证据恰恰证明了被告违反合同约定，应当承担违约责任。对于证据5，对其证明事项有异议。通过裁定的时间看，是2017年4月23日，从土地使用权取得至今已7年的时间，而且是在原告起诉后，更加证明被告怠于行使自己的权利，并且该裁定证明不了被告所论述的事实。并且《城市房屋拆迁管理条例》第十五条和《国有土地房屋征收补偿条例》第三十五条都有明确规定，而本案被告都没有依据法律规定采取相应的措施，导致被告的违约行为，在于被告自身，被告应当承担违约责任。对于证据6，原告认为与本案争议事项无关。对于证据7，原告认为该纪要是严重违反法律规定的，庄河法院曾给王振玉作了笔录，其不但有土地，土地上也是有建筑物的。对于证据8，对其证明事项有异议。本案的被告提供的现有的证据不能证明案涉的工程除了规划验收以外，都具备了办理房屋权属证书的条件，根据被告曾经提供的建设工程档案提交目录，被告需要提交的竣工材料达到32项之多，而本次只提供了其中的几项，因此房屋不能办理权属证书，不能认定是由于规划不能验收的原因，有住户没有动迁所导致的，还有其他的原因存在。关于庄河法院的民事裁定，时间是2017年4月23日，这个裁定是本院不予受理，这个时间是在本案的诉讼以后，本案被告为了应付所以才起诉，而且是因为违反了相关法律规定，被告应当先申请裁决，没有走前置程序，而直接起诉到法院，因不符合法律的规定，所以法院不予受理，也说明了本案的被告是明知应当采取法律规定的措施，进行裁决，申请政府和法院对未动迁的住户强制动迁，但本案的被告都没有采取法律规定的措施，导致了房屋规划验收至今没有进行，过错也在于本案的被告。对于证据9，对其证明事项有异议。庄河市人民政府会议纪要（第四十一次）第二段明确指出国奥新天居规划范围内有一户未搬迁，影响规划核实，是导致未办理房屋产权证的主要原因，规划没有验收，不是案涉房屋无法办理房屋权属证书的唯一原因，只是导致了房屋无法办理权属证书的原因之一，还存在被告有其他原因不能办理房屋权属证书，因此，本案的被告也不能把责任推给政府。如果王振玉对动迁有异议，在政府动迁补偿决定公告后，应当提起复议，然后提起诉讼，如果其不采取法律措施，人民政府可以申请人民法院强制执行。本案的被告都没有依法来处理王振玉的动迁问题，并且是被告怠于行使权利，本案的住户多次到政府信访，在这种情况下，相关部门才依据了法律规定，才以报纸公告的形式，注销了王振玉的使用权证，2017年才履行的公告行为，导致案涉房屋至今不能办理房屋登记证书。通过本院给王振玉作的笔录，王振玉不单单有一块土地的使用权，地上是有建筑物的，相关法律明确约定，在征收房屋的同时，国有土地使用权同时被收回，而不需要先收回和注销，只要是征收了，国有土地使用权同时是被收回的。
经本院组织质证，对原、被告提供的证据，因原、被告对其真实性均无异议，本院予以确认。
本院根据确认的证据，结合原告和被告的陈述，可以确认以下事实：2012年6月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定，原告购买被告开发的位于庄河市新华街道工人委国奥新天居家园第9幢1单元5层1号房屋，建筑面积88.78平方米，每平方米5080元，房屋总价款为451002元。合同约定，出卖人应当在2012年12月25日前交付房屋。关于产权登记，合同约定：“如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第3项处理：因卖方原因如自交付之日起超过二年买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该2年届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之二的违约金”。上述合同签订后，原告依约履行了交付房款义务，并于2013年1月4日与被告办理了入户交接手续。
另查，依据庄河市人民政府庄政地字（2011）017号“关于向大连丰裕房地产开发有限公司出让国有建设用地使用权的批复”，庄河市国土资源局于2011年2月22日与被告签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定，将位于庄河市新华街道工人委（老庙岭民主果园），宗地编号为2011-017，宗地面积为115331.64平方米土地出让给被告用作商住用地。该合同第六条约定，出让人同意在2011年3月12日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到场地平整达到一平，周围基础设施达到三通……。上述合同签订后，庄河市国土资源局在实际履行合同中未以“净地”出让，而以“毛地”形式将案涉宗地出让给被告，宗地内未达到合同约定的三通一平标准。被告受让该宗地后，进行宗地内住户、商户等动迁工作，开发建设国奥.新天居家园住宅小区。期间，被告取得了案涉宗地的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证。
被告在动迁过程中，有一被动迁户王振玉持有由庄河市人民政府于2002年12月11日颁发的庄国用（2002）字第03092号国有土地使用权证，面积69.97㎡，该权证未被注销，其拒绝动迁。期间，王振玉通过信访，反映其位于被告开发建设用地内享用一处40年土地使用权的土地，被政府又卖给被告，要求政府赔偿损失，追究相关人员责任。2014年11月26日，庄河市国土资源局就王振玉的上访诉求作出处理意见：我局经研究提出答复意见如下：庄河市土地储备交易中心于2010年2月已将老庙岭民主果园地块公开出让，按照挂牌文件约定，大连丰裕房地产开发公司负责动迁及支付土地补偿等费用，由于开发单位与你没有就动迁补偿达成协议，该宗土地及地上物仍然保留至今，你持有的该宗国有土地使用权证依然合法有效，你的合法土地权益将依法获得保障。期间，另有一商户马心娟门市房因故亦拒绝动迁。案涉楼房经竣工验收后，被告将房屋交付给了原告，之后即申请政府职能部门对案涉住宅小区建设工程进行验收。期间，政府相关部门因故未予验收。2016年12月15日，在政府相关部门的参与下，被告与被动迁户王振玉最终达成了动迁安置协议，并于2016年12月30日拆除旧有建筑物，但王振玉持有的庄国用（2002）字第03092号国有土地使用权证至今未予注销。马心娟的门市房至今未拆除。
诉讼期间，庄河市城乡规划建设局于2017年4月17日向本院复函，主要内容为：我局收到大连丰裕房地产开发有限公司规划核实申请后，到现场对该项目进行过规划核实，因该项目用地红线内应动迁建筑物未拆除，未达到规划核实条件，规划核实不合格。依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实，未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”。目前该小区用地红线内应拆除建筑物仍未完全拆除，不具备规划核实条件。被告于本案的诉讼期间，向本院提起诉讼，以马心娟拒绝动迁为由，要求判令马心娟与大连丰裕房地产开发有限公司按国家动迁标准签订动迁安置补偿协议。本院于2017年4月23日作出（2017）辽0283民初3038号民事裁定书，裁定不予受理。
2017年4月12日，庄河市国土资源局召开2017年第1次建设项目用地选址初审会议，并形成业务会议纪要（庄国土初审【2017】1号）。其中第十条规定，大连丰裕房地产开发有限公司申请完善土地登记地块，位于原民主果园，占地面积69.97平方米。该地块包含在2010年2月大连丰裕房地产开发有限公司通过竞标取得115331.64平方米土地开发权之中，已签订了国有建设用地使用权出让合同，已缴清了全部土地出让价款。由于各种原因，该地块在招标出让时，没有及时注销王振玉的土地登记，收回国有建设用地使用权证，导致受让人无法办理该地块的土地登记，王振玉通过工作现已迁出。同意在注销该地块土地登记和收回国有建设用地使用权证后，受让人提供或我局查阅相关招标出让原始证明材料，完善土地登记。2017年9月25日，庄河市人民政府召开会议，专题研究“国奥新天居”一期、三期房屋产权证办理问题。并于当月29日形成庄河市人民政府会议纪要（第四十一次）。主要内容有：大连丰裕房地产开发有限公司（以下简称开发公司）2011年开发建设的“国奥新天居”一期、三期项目，规划范围内有一户未搬迁，影响规划核实，是导致未办理房屋产权证的主要原因；会议决定由开发公司按照我市棚户区改造货币补偿标准，缴纳一定数额的保证金、提供相应的房源，作为完成后续搬迁补偿的保证金和安置房源；开发公司要及时完成工程自验，并向市规划建设局报送竣工验收备案所需要的相关手续；市规划建设局要及时组织实施“国奥新天居”一期、三期工程的规划核实和竣工验收备案工作，早日解决房屋产权证办理问题；验收合格后，由开发商收集整理住户办理不动产权证有关手续，手续齐全后10日内提交至市不动产登记中心，市不动产登记中心要在20个工作日内核发不动产权证书。2017年10月24日，庄河市国土资源局在《大连日报》上刊登了《土地使用证注销通告》，拟注销王振玉的土地使用证。2017年11月8日，王振玉的土地使用证被注销。后案涉工程通过竣工验收，于2017年10月27日取得了包括案涉房屋在内的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。2017年11月9日，原告填写了庄河市不动产转移登记申请书;2017年11月15日，原告取得了案涉房屋的不动产权证。
在诉讼过程中，庄河市城乡规划建设局向本院复函，主要内容为：马心娟的拆迁问题，市政府已出具会议纪要，故马心娟拆迁问题不影响办理产权证。2017年11月16日，庄河市国土资源局向本院复函，主要内容为：王振玉的土地使用证已注销。
本院认为，本案双方争议的焦点为，被告应否承担逾期办理案涉房屋不动产权证的违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第3项处理：因卖方原因，如自交付之日起超过二年买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该2年届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之二的违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。从上述合同约定及法律规定可见，出卖人承担逾期办理不动产权证违约责任应当以出卖人存在过错为前提。本案中，案涉房屋未能及时办理不动产权证书，非被告过错所致，其原因系被告受让的案涉土地并非“三通一平”，被告在拆除地上建筑物时受到阻碍，且应拆除的建筑物同时存在政府颁发的国有土地使用权证，属于政府遗留问题，被告自身无法解决。而城建规划部门以此为由，不予规划验收，从而造成案涉房屋无法办理产权登记。现原告要求被告承担逾期办理不动产权证的违约金，不符合双方的合同约定，亦无法律依据，本院不予支持。2013年1月4日，原告与被告办理了入户交接手续后就入住案涉房屋，现案涉房屋已办理了不动产权证书，原告再请求被告协助其办理产权证已无事实基础，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告曹禺的诉讼请求。
案件受理费1626元，由原告曹禺负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判长 林荣祥
审判员 孙雪梅
审判员 张维唯
二〇一七年十二月二十六日
书记员 白晓钰