湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘10民终649号上诉人（原审被告）：郴州市美世界房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区人民西路29号郴建集团19栋204号。法定代表人：曾楷峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：张炫擎，女，该公司法务。被上诉人（原审原告）：代世勇。被上诉人（原审原告）：王小兰，系被上诉人代世勇之妻。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：李建雄，湖南民浩律师事务所律师。上诉人郴州市美世界房地产开发有限公司因与被上诉人代世勇、王小兰房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2016）湘1002民初1306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郴州市美世界房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张炫擎，被上诉人代世勇、王小兰及其共同委托诉讼代理人李建雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郴州市美世界房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销一审判决并改判驳回代世勇、王小兰的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由代世勇、王小兰负担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清。代世勇、王小兰并未提交证据证实本案银行按揭贷款无法发放，代世勇、王小兰提交的《特殊事务申请表》不具有真实性且并不能作为解除本案合同的依据，而郴州市美世界房地产开发有限公司一直在积极履行合同义务并主张继续履行合同。2、代世勇、王小兰系违约一方，既不享有约定解除权，也不享有法定解除权，而本案合同具有继续履行的条件和基础，在郴州市美世界房地产开发有限公司作为守约方主张继续履行合同的前提下，一审判决解除本案合同属适用法律错误。代世勇、王小兰辩称：1、郴州市美世界房地产开发有限公司已经向贷款银行提交了符合规定的手续和资料，并由银行的工作人员签字确认。2、郴州市美世界房地产开发有限公司未按照合同约定交付房屋属严重违约，且其他法院生效判决认定郴州市美世界房地产开发有限公司在2014年11月至2015年9月长期停工，代世勇、王小兰要求解除合同并返还购房款系行使不安抗辩权。3、代世勇、王小兰是依据双方约定以及郴州市美世界房地产开发有限公司无法交付合格房屋的实际情况而行使解除权。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。代世勇、王小兰向一审法院起诉请求：1、解除代世勇、王小兰与郴州市美世界房地产开发有限公司之间的《郴州市商品房买卖合同》；2、郴州市美世界房地产开发有限公司返还购房款158412元，支付违约金15841.2元并负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年9月29日，代世勇、王小兰购买郴州市美世界房地产开发有限公司开发的位于湖南省郴州市人民西路“郴州市美美世界城市商业广场”项目中，面积为22.62平方米的第某号商业用房。2014年10月30日，双方签订了编号为2013****号《郴州市商品房买卖合同》和《补充协议》。合同约定：第四条，商品房的总价款为596206元；第五条，代世勇、王小兰应于合同签订之日向郴州市美世界房地产开发有限公司交付首期房款306206元，余款290000元向工行郴州财兴支行申请贷款……；该条还约定，因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。对此，双方的《补充协议》约定：第二条，3、如因买受人原因导致贷款无法发放或获得贷款少于申请贷款数额的，自银行做出不放款决定或做出放款少于申请贷款数额决定之日起7日内，买受人应一次性支付剩余房款。否则，每逾期一日，按应付款项的万分之二支付违约金，逾期30日，出卖人有权单方解除合同，出卖人解除合同的，除按日收取万分之二违约金外，买受人应另行向出卖人支付总房价款百分之十的违约金。4、因非归责于双方的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，如买受人不能在接到银行书面通知之日起15日内一次性支付购房款，出卖人单方解除合同，在此情形下，出卖人除退还买受人预付款本金（含定金）外，无须另行给付利息。合同约定：第九条，出卖人应当在2015年10月1日前，将依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、如果合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）；……第十条，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第九条的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2014年9月29日，合同签订之前，代世勇、王小兰已分两笔向郴州市美世界房地产开发有限公司交纳房款158412元，并向郴州市美世界房地产开发有限公司提交首期房款分三笔支付的“特殊事务申请表”。要求：2014年9月29日付款156206元；2014年12月29日前支付47794元；2015年9月29日前付清余款10万元。双方以此为内容签订了《分期付款协议书》，将后两笔款项共计147794元，以郴州市美世界房地产开发有限公司出借方式提供给代世勇、王小兰，且约定：该笔购房款的发票，在借款本息全部清偿前交由郴州市美世界房地产开发有限公司保管。与此同时，代世勇、王小兰因担心银行不予正常发放按揭贷款，又填写了一份“特殊事务申请表”，要求郴州市美世界房地产开发有限公司承诺“代世勇在银行无征信不良情况下并积极配合公司提交商业按揭贷款所需资料的情况下，如贷款未成功，公司承诺无条件退还所有已交款项”。营销部签署意见为“同意”。2014年12月8日代世勇向中国银行股份有限公司郴州北湖支行写出了贷款申请。《中国银行湖南省分行个人贷款申请及初审意见表》上，在征信意见一栏有“经查询人行征信系统，借贷人信用记录正常”。“……符合我行一手商铺按揭贷款的条件……同意向该客户发放一手商铺按揭贷款29万元……”的意见。表上有信贷员签名，落款时间为2015年11月25日。此后，该笔按揭贷款未成功发放。一审法院认为：本案属商品房买卖合同纠纷。依法成立的合同受法律保护。代世勇、王小兰与郴州市美世界房地产开发有限公司于2014年10月30日签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性或禁止性规定，合法有效。双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点问题是：一、代世勇、王小兰是否付清首期房款，是否首先构成违约；二、双方签订的《郴州市商品房买卖合同》是否应该解除、郴州市美世界房地产开发有限公司是否应该全额退款；三、代世勇、王小兰要求郴州市美世界房地产开发有限公司支付违约金是否应予支持。一、代世勇、王小兰是否付清首期房款，是否首先构成违约的问题。2014年9月29日，代世勇、王小兰向郴州市美世界房地产开发有限公司提出首期房款分三笔支付的要求，得到了郴州市美世界房地产开发有限公司同意。双方为此签订了由郴州市美世界房地产开发有限公司出借第二、三笔共计147794元房款给代世勇、王小兰的《分期付款协议书》。2014年9月29日代世勇、王小兰支付了首笔房款158412元，履行了《分期付款协议书》。加上郴州市美世界房地产开发有限公司以出借方式提供给代世勇、王小兰的147794元房款，在合同签订的2014年10月30日，应认定代世勇、王小兰已向郴州市美世界房地产开发有限公司付清了首期房款。故，郴州市美世界房地产开发有限公司主张该协议未实际履行的抗辩理由不能成立。郴州市美世界房地产开发有限公司主张代世勇、王小兰未履行“在2014年12月29日前支付47794元；2015年9月29日前付清余款10万元”的约定而构成违约。因《分期付款协议书》是双方签订的《郴州市商品房买卖合同》的重要组成部分，代世勇、王小兰未履行双方《分期付款协议书》中按期偿还借款的行为，实质就是商品房买卖合同中的违约行为。对郴州市美世界房地产开发有限公司的该项主张予以支持。故，本案中，代世勇、王小兰未履行《分期付款协议书》应尽的义务，已构成违约。由于郴州市美世界房地产开发有限公司未提起诉请，故不予审理。对代世勇、王小兰的违约行为，郴州市美世界房地产开发有限公司可以另行主张权利。二、双方签订的《郴州市商品房买卖合同》是否应该解除，郴州市美世界房地产开发有限公司是否应该全额退款的问题。2014年9月29日，双方达成了“代世勇在银行无征信不良情况下并积极配合公司提交商业按揭贷款所需资料的情况下，如贷款未成功，公司承诺无条件退还所有已交款项”的意向。本案中，代世勇在银行无征信不良情况下按揭贷款未成功。代世勇、王小兰主张是因为郴州市美世界房地产开发有限公司的原因未能在约定的工商银行贷款而转至中国银行又无法贷款造成的，郴州市美世界房地产开发有限公司主张是因为代世勇、王小兰提交商业按揭贷款所需资料不全造成的。双方均没有提供充分的证据证实自己的主张。代世勇在银行按揭贷款未成功的情况下，亦未通过其他途径支付剩余购房款，是以自己的行为表明不履行主要债务。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。”故，对代世勇、王小兰诉请要求解除《郴州市商品房买卖合同》予以支持。合同解除之后，郴州市美世界房地产开发有限公司应该退还代世勇、王小兰已实际交付的首付房款158412元。三、代世勇、王小兰要求郴州市美世界房地产开发有限公司支付违约金，是否应该支持。本案中，代世勇、王小兰要求根据《郴州市商品房买卖合同》第九条、第十条第一款第（2）项约定，要求郴州市美世界房地产开发有限公司支付违约金。因合同第九条虽然约定出卖人应当在2015年10月1日前交房，但同时约定：如果合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等），出卖人可据实予以延期。代世勇在银行按揭贷款未成功的情况下，直至起诉之日止，亦未通过其他途径向出卖人支付全部剩余购房款，郴州市美世界房地产开发有限公司可以据实延期交房，故对代世勇、王小兰要求郴州市美世界房地产开发有限公司支付违约金15841.2元的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，作出如下判决：“一、解除原告代世勇、王小兰与被告郴州市美世界房地产开发有限公司于2014年10月30日签订的编号为2013****号《郴州市商品房买卖合同》。二、被告郴州市美世界房地产开发有限公司返还原告代世勇、王小兰购房款158412元，此款限被告郴州市美世界房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付给原告。三、驳回原告代世勇、王小兰的其他诉讼请求。如果被告郴州市美世界房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3785元，由原告代世勇、王小兰共同负担378.5元，被告郴州市美世界房地产开发有限公司负担3406.5元”。本院二审期间，郴州市美世界房地产开发有限公司提交了2份证据：证据1、李浩维出具的情况说明，拟证明银行按揭贷款并非客观上不能办妥，是代世勇、王小兰违约在先，未补充相关材料导致贷款无法办理；证据2、商铺委托经营及管理协议书，拟证明本案商铺延期交付的损失由郴州美世界商业管理有限公司承担，不会给代世勇、王小兰造成实际损失。代世勇、王小兰提交了2份证据：证据3、湖南省郴州市北湖区人民法院（2016）湘1002民初3525号民事判决书，证据4、湖南省郴州市中级人民法院（2016）湘10民终1398号民事判决书，拟共同证明法院已认定郴州市美世界房地产开发有限公司自2014年11月至2015年9月近一年时间停工，已无法按时交房。本院组织当事人进行了证据交换和质证。代世勇、王小兰质证认为：对证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，出具情况说明的经办人李浩维未出庭，无法确认系由李浩维出具，且该证据与郴州市美世界房地产开发有限公司提供的贷款资料确认的事实不一致；对证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可，代世勇并未签订该合同，该合同以租金抵扣房款的形式违法，且代世勇、王小兰从未收到过租金，该合同并未履行。郴州市美世界房地产开发有限公司质证认为：证据3、证据4中涉及郴州市美世界房地产开发有限公司的项目是住宅项目，而非本案的商铺，且该两份判决书的案件情况与本案情况并不相同，不能以此对本案事实予以认定。本院认证如下：李浩维未出庭，无法确认证据1的真实性，本院不予采信；证据2郴州美世界商业管理有限公司并未在合同中加盖印章及签字，对其真实性无法确认，本院不予采信；证据3、4与本案的处理不具有关联性，本院不予采信。本院除对一审认定的事实予以确认外，另查明：1、2014年9月29日，代世勇、王小兰与郴州市美世界房地产开发有限公司签订的《分期付款协议书》中约定：“本协议约定与《商品房买卖合同》约定不一致的，以本协议约定为准，本协议未作约定事项，按《商品房买卖合同》约定执行。”2、双方当事人在二审庭审中均认可，本案办理银行按揭贷款，代世勇、王小兰仅需提交资料。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，本案二审的争议焦点为：双方当事人签订的《郴州市商品房买卖合同》是否应予解除。本院分析如下：一、一审判决认为代世勇、王小兰未按照约定期限付清购房款，对代世勇、王小兰诉请解除合同的主张予以支持。在一方违约的情况下，享有合同解除权的应为守约方，而非违约方。因此，一审判决适用法律错误。二、本案现有证据尚不能确定未获贷款的原因在于代世勇、王小兰或郴州市美世界房地产开发有限公司，由此导致代世勇、王小兰未能交清剩余房款。2014年9月29日，代世勇、王小兰填写的《特殊事务申请表》中要求郴州市美世界房地产开发有限公司承诺“代世勇在银行无征信不良情况下并积极配合公司提交商业按揭贷款所需资料的情况下，如贷款未成功，公司承诺无条件退还所有已交款项”，营销部签署意见为“同意”。该特别约定意味着双方约定在非因代世勇、王小兰的原因未获贷款的情况下，可以解除合同。双方当事人于2014年10月30日签订的《郴州市商品房买卖合同》系郴州市美世界房地产开发有限公司提供的格式合同，上述格式合同中对2014年9月29日的以上特别约定作出改变，但未充分提示代世勇、王小兰，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的立法精神，应当适用2014年9月29日的特别约定。因此，代世勇、王小兰据此享有合同解除权。三、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，双方签订《郴州市商品房买卖合同》约定，郴州市美世界房地产开发有限公司应当在2015年10月1日前将验收合格的商品房交付代世勇、王小兰使用。郴州市美世界房地产开发有限公司至今未提交证据证实其房屋已经验收合格符合交付条件，亦未交付代世勇、王小兰使用，已致使代世勇、王小兰无法实现合同目的，代世勇、王小兰有权解除合同。郴州市美世界房地产开发有限公司辩称代世勇、王小兰委托郴州美世界商业管理有限公司对涉案商铺办理交付手续并经营管理，但其未提交充分证据证实代世勇、王小兰办理了委托交付、经营管理的事实，且未提交证据证实其已将商铺交付给郴州美世界商业管理有限公司并将交付事宜告知代世勇、王小兰，故郴州美世界商业管理有限公司的抗辩理由不成立。本案合同解除后，郴州市美世界房地产开发有限公司应向代世勇、王小兰返还已支付的购房款158412元。综上所述，郴州市美世界房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽适用法律错误，但处理正确，本院纠正后予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3468元，由郴州市美世界房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 超审 判 员  刘 军审 判 员  林海波二〇一七年五月十五日法官助理  刘芳岑书 记 员  李荷花附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。