浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金义民初字第1650号
原告：陈沛礼。
委托代理人：何惠英。
被告：义乌市稠城街道竹佳里股份经济合作社。
法定代表人：赵能嘻。
委托代理人：陈洵熙。
委托代理人：吕继雷。
陈沛礼诉义乌市稠城街道竹佳里股份经济合作社房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月17日立案受理后，依法由审判员季文超适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案件疑难，转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2013年11月12日公开开庭进行了审理。原告陈沛礼及其委托代理人何惠英、被告义乌市稠城街道竹佳里股份经济合作社的委托代理人陈洵熙、吕继雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈沛礼诉称：2002年11月11日，被告将其下属麻车自然村二处厅屋出卖给原告并签订了《房屋买卖协议》，原告按约支付了上述购房款，但因当时政策所限未办理过户手续。2002年12月，原告购买的这二处房屋被折迁，原告作为被拆迁人办理了所有拆迁安置手续。之后原告在拆迁安置的建户用地（原国际商贸城一期拆迁安置区专业街A9号楼16-18号，现稠城街道长春一街31、33、35号）上建房三间。建房的全部款项由原告支付。2004年房屋建成后一直由原告使用（出租）。2012年初原告得知上述房屋的土地使用权证已颁发给了被告，按有关政策可以办理过户。因此，原告多次要求被告办理过户手续，均被被告无理要求，而至今仍未过户至原告名下。无奈原告只得诉诸贵院，请求：一、依法确认原、被告于2002年11月11日签订的房屋买卖合同协议有效。二、判令被告立即协助原告办理义乌市稠城街道长春一街31、33、35号房屋所有权及土地使用权的过户手续。
被告义乌市稠城街道竹佳里股份经济合作社辩称：一、被告不是《房屋买卖协议》当事人，原告是和麻车村村民签订的《房屋买卖协议》，而不是被告。原竹佳里村民委员会包括麻车、竹佳里等自然村，竹佳里村委会和麻车村不能等同，协议所涉的房屋属于麻车村村民所有，不属于竹佳里村民委员会所有。原告提供的《房屋买卖协议》甲方是“义乌市稠城街道办事处福田麻车自然村厅屋所有共有人”，签字也是由麻车自然村的村民代表签字的，这份合同和被告无关，原告没有理由请求被告履行合同。二、《房屋买卖协议》所涉房屋属于麻车自然村。首先，2000年集体土地使用权登记均明确了涉案房产及宗地的权属。协议书所涉房屋系麻车村祖传房屋，2000年义乌市人民政府对涉案宗地进行土地权属登记时，登记为稠城镇竹佳里村麻车，详见集用（2000）33-30233及集用（2000）33-30235。其次，拆迁安置过程中，相关文件也证明了上述事实。《国际商贸城建设一期拆迁街区安置户部分原用地审批面积核销表》明确载明分别为麻车公屋及麻车厅屋。义政登注（2008）001号《关于注销土地使用权证的通知》也明确集用（2000）33-30233及集用（2000）33-30235的户主是麻车村。义土函（2001）144号《义乌市土地管理局福田市场园区第一批拆迁户土地使用权确权意见的函》确认户主“麻车公屋”31.30平方米。2002年8月8日签订的《义乌市福田市场建设工程个人垂直房拆迁补偿安置协议书》中被拆迁人系“麻车公屋”。义土字（2002）第1664号《稠城镇房屋拆迁用地审批呈报表》显示的户主姓名为“麻车公屋”。2002年12月11日的《竞投定位协议书》也确认“麻车自然村”为中标方。再次，对证号为集用（2000）33-30235土地使用权等安置权益落实过程中，原竹佳里村民委员会越权代理，相关行政部门确权、审批错误，导致了安置权益落实错误。三、义乌国用（2011）第01-02252、第01-02254国有土地使用权证的颁证行为事实错误，程序违法，应当予以撤销。所涉土地使用权属于麻车自然村村民。集用（2000）33-30233及集用（2000）33-30235已经依法登记给麻车村民，义土函（2001）144号文件确权给了麻车村，义土字（2002）第1664号《稠城镇房屋拆迁用地审批呈报表》也批准给麻车村。依据以上事实，相关行政部门不应该颁证给义乌市稠城街道竹佳里股份经济合作社。综上，被告认为自己既不是合同当事人，也不是合同标的物所有人，政府不应该将麻车村村民拆迁安置取得的土地使用权安置给被告，更不应该将安置的土地使用权登记给被告。因此，被告请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。
为证明其诉讼主张，原告提供了以下证据：
证据一、房屋买卖协议一份，以证明原告向被告购买房屋的事实。
证据二、存款凭证一份，以证明原告支付购房款的事实。
证据三、一期拆迁户专业街安置一览表一份，以证明原告购买的房屋被拆迁安置的事实。
证据四、公证书一份，以证明原告购买的房屋被拆迁安置公开竞投定位的事实。
证据五、（2009）浙民终字第72号民事判决书一份，以证明原告出资建造拆迁安置后的房屋。
证据六、发票、收条四份，以证明原告交纳拆迁安置房建房的有关费用。
证据七、存款凭证一份，以证明原告交纳拆迁安置房的建造费用。
证据八、土地使用权证复印件两份，以证明被告已取得土地使用权，但拒绝过户给原告。
证据九、麻车村厅屋出卖投标细则一份，以证明本案原告购买的房屋系被告公开出卖投标。
证据十、关于麻车村厅及堂屋土地使用权出卖的决定一份，以证明原告购买的房屋由被告村民集体决定出卖的。
证据十一、房屋出租协议书二十二份，以证明原告自2005年起至今拆迁后所建的房屋一直原告出租和居住。
证据十二、户口本一份，以证明陈兰英系原告的妻子，出租协议大部分由陈兰英与承租人签订的。
证据十三、证明一份，以证明原告房屋的门牌号原为饰品专业街9幢1-3号，现为长春一街31-35号。
证据十四、土管局档案室调取材料一份三十页，以证明1、厅、堂屋确权的事实。2、拆迁安置的事实。3、被告取得了土地使用证的事实。
被告对原告提供的证据质证认为：
对证据一《房屋买卖协议》，对该证据的真实性、合法性有异议，被告不是合同的当事人，对关联性及证明目的有异议。被告不是协议书标的物的所有权人，也不是合同当事人，原告与被告之间没有房屋买卖关系，也没有签订房屋买卖合同。从房屋买卖协议的的三个方面可以看出，出卖方是义乌市稠城街道福田麻车自然村厅屋的共有权人。合同的开头部分，交易对象是麻车自然村祖传遗留的厅屋两处。依据是2001第41号文件，合同标的也是麻车村的房子，而非竹佳里村的房子。合同签字的另一方是麻车村的村民代表。
对证据二存款凭条，对该证据的真实性、合法性有异议，对关联性及证明目的有异议。被告没有收到原告的任何款项，也没有委托他人向原告收款。
对证据三一期拆迁户专业街安置一览表，对该份证据形式的真实性没有异议，对证据部分内容的真实性及证据关联性及证明目的有异议。该表格中123.8平方米的土地使用权人属于麻车自然村，不属于竹佳里村民委员会，此处公示错误；关于36平方米确权给“麻车公屋”没有异议。
对证据四公证书二份的真实性、合法性及关联性及证明目的均有异议。这两处房屋所有权和土地使用权属于麻车村，竹佳里村委会无权竞投，也无权与福田市场建设指挥部签订《竞投定位协议》。该协议书乙方的落款为“竹佳里村委会麻车自然村”，但既没有村民委员会盖章及法定代表人的签字，也没有麻车自然村村民或代表的签字，也没有村委会和麻车自然村村民或代表授权委托书，该协议依法不成立。公证机关对未经合同当事人签字或盖章确认的协议书予以公证，违反公证法的规定，也侵犯了相关当事人的合法权益。该公证书依法应予以撤销。
对证据五民事判决书，被告不是当事人，对该份证据真实性、合法性不能确认，对关联性和证明目的有异议，原告不是《竞投定位协议》确定土地的使用权人，无权出资在上面建设房屋。
对证据六发票、收条，对该证据真实性、合法性无法确认，对关联性和证明目的均有异议。该票据交款单位是竹佳里村委会，或陈沛礼。但竹佳里村委会不是产权人，无权竞投，也无权与福田市场建设指挥部签订《竞投定位协议》，无权交纳相关款项，陈沛礼也没有接受村委会委托，不能代表村委会、参加竞投和交款。
对证据七存款凭条的真实性、合法性无法确认，关联性和证明目的均有异议。无法从该凭条看出汇款人和汇款用途，即使如原告所说是缴纳的拆迁安置房建房费用，原告也无权在该安置土地上建房。
对证据八的真实性无异议，对合法性、关联性和证明目的均有异议。被拆迁的房屋属于麻车村，相关行政部门不应该颁证给义乌市稠城街道竹佳里股份经济合作社，被告无权取得涉讼的土地使用权证，该国有土地使用权证的颁证行为事实错误，程序违法，应当予以撤销。原告无理由要求被告将土地进行过户。
对证据九麻车村厅屋出卖投标细则，该行为不是被告的行为，对该证据真实性、合法性无法确认，对关联性和证明目的有异议，投标细则的最后一行载明，以上细则由麻车村村民代表决定，该行为是麻车村村民代表的行为，被告不是该投标细则所涉房屋的所有人，也没有将房屋出卖给原告。
对证据十的真实性、合法性无法确认，对证明目的和关联性均有异议，原告是从麻车村购买的房屋，被告从未将属于麻车村的房屋出卖给原告。关于权益的第一条，厅屋及堂屋出卖款总额提成40万元为同姓所有人分配，其余按本村在村人口分配，签字也是麻车村的村民代表。
对证据十一房屋出租协议书的真实性、合法性、关联性均有异议。被告不是合同的当事人，原告无权在使用权不属于自己的土地上建设房屋。
对证据十二户口本无异议。
对证据十三证明无异议。
对证据十四土管局档案调取材料中，对公证书真实性、合法性及关联性、证明目的均有异议，这两处房屋所有权和土地使用权属于麻车村，竹佳里村委会无权与福田市场建设指挥部签订拆迁补偿安置协议书。
对《城镇房屋拆迁用地审批呈报表》二份的真实性无异议，对该证据的部分合法性、关联性证明目的有异议。所涉土地使用权属于麻车自然村村民。义集用（2000）33-30233及义集用（2000）33-30235两宗土地已经依法登记给麻车村民，义土字（2002）第1665号审批表将123.8㎡的土地批准给竹佳里村委会属于审批错误，依法应当撤销。对《建设工程规划许可证》的真实性无异议，对合法性、关联性和证明目的均有异议。该证据第二页写的99.03平，户主应该和28.8一样是麻车村。该两处面积与本案有关，但99.03平方米应当属于麻车村。对义乌市土地管理局2001年12月17日《关于福田市场园区有关拆迁户土地使用权确权的函》的真实性无异议，对合法性、关联性和证明目的部分有异议。该证据所附清单将麻车村123.8平方米土地使用权确认给竹佳里村委会是错误的，一是与事实不符；二是与《国际商贸城建设一期拆迁街区安置户部分原用地审批面积核销表》和2008年6月18日义政登注（2008）001号《关于注销土地使用证的通知》注销清单中土地使用权人矛盾。实际上，土地使用权人一直是麻车村。对义乌市土地管理局2001年8月17日义土函（2001）144号《关于福田市场园区第一批拆迁户土地使用权确权意见的函》的真实性无异议，该证据显示，31.30平方米属于麻车村公屋。对竹佳里股份经济合作社2011年3月29日出具的《证明》的真实性、合法性、关联性和证明目的均有异议。其证明的内容不属实，义土字（2002）第1664号及1665号户主均系麻车自然村，也就是123.8平户主也是麻车村所有，不属于竹佳里村委会。拆迁的两处宗地均属于麻车村所有，应当安置给麻车村。对《关于成立竹佳里等股份经济合作社的通知》的真实性、合法性无异议，对于关联性和证明目的有异议。竹佳里股份经济合作社是在原竹佳里村委会撤销的基础上成立的，和麻车村不能等同。对2005年10月10日义乌市稠城街道办事处《关于稠城街道竹佳里股份经济合作社换届选举结果的通知》，对该证据真实性、合法性无异议，但是对关联性有异议。对《国际商贸城建设一期拆迁街区安置户部分原用地审批面积核销报表》的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议。该证据可以证明两处土地户主都是麻车村。对义乌市人民政府2008年6月18日《关于注销土地使用证的通知》的真实性、合法性无异议，原户主为麻车童氏厅屋和童氏堂屋，对关联性和证明目的有异议，该通知的注销清单明确写明本案中的土地使用权人是麻车村，不属于竹佳里村委会。对《一期拆迁户专业街安置一览表》的真实性、合法性无法确定，对关联性和证明目的部分有异议。其中123.8平土地户主错误，不应是竹佳里村委会，应该是麻车村。对联建报告及竹佳里村拆迁安置情况登记表各一份的真实性无法确认，对合法性、关联性及证明目的部分有异议。户主不应是竹佳里村委。对义土字2002第1664号城镇房屋拆迁用地审批呈报表，其中明确记载户主姓名是麻车公屋，家庭住址是麻车，原建面积为36平方米，审批面积也是36平方米，审批给了麻车自然村。
为证明其辩解主张，被告提供以下证据：
证据一、80087号土地使用权查询证明一份。
证据二，80088号土地使用权查询证明一份，
证据一、二共同证明原告向麻车村购买的房屋属于麻车村，不属于竹佳里村委会。
原告对被告提供的证据进行质证认为：
被告没有在法定时间内提供证据，对证明目的有异议，麻车村是竹佳里村的一部分，竹佳里行政村有三部分组成。被告提出房屋属于麻车村，而不是竹佳里村，但是麻车是竹佳里行政村的一部分，是下属的自然村，这两份证据不能达到被告的证明目的。
经庭审质证，本院对原告提供的证据的真实性均予以认定。对被告提供的两份证据的真实性均予以认定。
经审理查明：麻车村系原义乌市稠城街道竹佳里村民委员会下的一个自然村。2005年5月8日，原义乌市稠城街道竹佳里村民委员会被义乌市人民政府撤销并成立了义乌市稠城街道竹佳里股份经济合作社。麻车自然村原有公屋两处，一处占地123.8平方米，另一处占地36平方米。因义乌国际商贸城建设，竹佳里村在拆迁红线内。为此，麻车村决定将上述公屋公开竞价转让。原告通过竞价取得受让权。原告与十名村民代表于2002年11月11日签订了《房屋买卖协议》一份，协议载明：两处厅屋面积共计159.8平方米，由于该两处厅屋毗连福田市场并已纳入规划拆迁红线范围之内，按目前相关文件、政策规定，如遇拆迁赔偿，拥有该两处厅屋的所有者，有资格在义乌市人民政府安排在福田市场专业街内重新竞投专业街上的土地使用权。房价为20200元／平方米，合计价款3227960元。如上述两处厅房可办理房屋过户手续，则出卖方应无条件协助办理。买方付清全部购房款后，两处厅屋的一切民事权利和义务均归买方享有和承担。合同签订后，原告全部支付了转让价款。后因义乌国际商贸城建设，上述房屋被拆迁。原告将该部分面积与其向吴新勇购买的2.2平方米共计162平方米，竞投街面房三间计131.03平方米（竞投街面房面积要打折），定位在原国际商贸城一期拆迁安置区专业街A9号楼16-18号，原告交纳了选址费每平方米17800元。后原告出资在在原国际商贸城一期拆迁安置区专业街A9号楼16-18号宅基地上建成房屋三间，现地名为义乌市稠城街道长春一街31、33、35号。2004年11月房屋建成后由原告使用至今。经被告申请，2011年4月18日，义乌市人民政府给被告颁发了义乌市稠城街道长春一街31、33、35号房屋的义乌国用（2011）第01-02252号、义乌国用（2011）第01-02254号《国有土地使用权证》土地使用权面积分别为99平方米、28.8平方米。
本院认为，本案所涉的两处房屋原系原义乌市稠城街道竹佳里村民委员会辖下的麻车自然村所有。经麻车自然村所有成员同意通过公开竞价由原告受让，原义乌市稠城街道竹佳里村民委员会应当明知。原告陈沛礼与被告十名村民代表于2002年11月11日签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，应当认定合法有效。协议载明实际转让的是有资格在义乌市人民政府安排在福田市场专业街内重新竞投专业街上的土地使用权。这符合义乌国际商贸城建设拆迁中转让建设用地权益的交易习惯。原义乌市稠城街道竹佳里村民委员会撤销后，村集体的所有资产均由新成立的义乌市稠城街道竹佳里股份经济合作社即被告接管，权利义务由其享有、承担。原告的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，判决如下：
一、确认原告陈沛礼与被告十名村民代表于2002年11月11日签订的《房屋买卖协议》有效。
二、被告义乌市稠城街道竹佳里股份经济合作社于本判决生效之日起十五日内协助原告陈沛礼办理义乌市稠城街道长春一街31、33、35号三间房屋中占地127.83平方米的房屋的土地使用权、房屋所有权转移登记给原告陈沛礼的有关手续。登记及过户应交纳的费用均由原告陈沛礼负担。
案件受理费32624元，由被告义乌市稠城街道竹佳里股份经济合作社负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费人民币32624.00元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：19×××37，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
审 判 长 季文超
人民陪审员 吴旭璐
人民陪审员 冯德泰
二〇一四年一月八日
书 记 员 朱晗晟