湖北省黄石市黄石港区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0202民初1693号
原告：杜美华。
委托诉讼代理人：阮红生，湖北润丰律师事务所律师。
被告：湖北鄂东市场发展经营有限公司，住所地黄石市黄石港区公园路33号，统一社会信用代码91420200MA48B9P3X7。
法定代表人：郭庆，董事长。
委托诉讼代理人：谷开亮，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：彭文和，湖北群力律师事务所律师。
原告杜美华诉被告湖北鄂东市场发展经营有限公司租赁合同纠纷一�，本院于2017年6月23日立案受理后，依法适用简易程序于2017年8月31日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人阮红生，被告委托诉讼代理人谷开亮、彭文和到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还承租资格费20000元；2、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告上世纪90年代末在黄石市中心购物广场租赁一摊位（中心购物广场一楼北区86号）从事个体经营，并与黄石市市场开发服务中心签订书面租赁合同，期满后多次续租。2014年7月，市场方以黄石市市场发展管理中心的名义与原告续签合同，租期至2015年7月31日。租赁期间，两中心利用其优势地位多次违规、违约向经营户收取各种费用。2011年9月份，黄石市市场开发服务中心不顾众商户的反对强行收取原告“承租资格费”20000元。2015年5月中旬，被告�张贴通知的方式通知经营户，称市场从2015年6月14日起要进行消防整改，要求经营户即刻搬离，包括原告在内的经营户多次找两中心交涉未果。2015年6月18日，市场停电关门，原告被迫搬离市场。两中心违规、违约强行收取承租资格费的行为违反了合同公平、平等、自愿原则，损害了原告合法权益。2016年7月，两中心进行了改革，在两中心的基础上建立湖北鄂东市场发展经营有限公司（2016年8月19日注册成立）即本案被告，原黄石市市场发展管理中心的人员、资产、债权债务由被告整体承接，故而成讼。
被告辩称：一、原告交付承租资格费是为了订立租赁合同的自愿行为，被告收取承租资格费是合法的民事法律行为。1、由于被告经营的中心市场租金低、区位好，商铺出租供不应求；2、原告与被告之间是平等主体之间的租赁合同关系，并无其他法律关系；3、被告收取承租资格费的实质是增加租金收入，用于市场的维修、保养、更新改造，提高档次，承租资格费与租金都是原告为了订立租赁合同自愿支付的对价，都是发生在出租人与承租人之间的平等自由的交易行为，名称虽不同，实质并无差异，都是被告通过出租行为取得的合法财产和商业利益，是财产的合法转移，应受法律保护。二、原告请求返还承租资格费与法律规定相违背，应依法驳回其诉讼请求。原告交付承租资格费后，被告即与之订立了租赁合同，双方之间要约与承诺过程即完毕，此后双方又四次续订租赁合同，现原告起诉请求返还其2011年9月交纳的承租资格费在法律上是主张合同无效，这是违背诚信原则的无理要求，没有法律依据。三、原告请求返还承租资格费超过了诉讼时效。综上，被告请求驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2003年，原告与黄石市市场开发服务中心签订了商铺租赁合同，由原告承租黄石市中心购物广场一楼北区86号商铺，双方对于租赁期限、租金、承租人在同等条件下的优先承租权等事项均进行了约定，但对承租资格费未进行约定。合同到期后，原告于2011年9月26日在交纳了承租资格费20000元后与黄石市市场开发服务中心续签了租赁合同。2011年10月25日，原告与黄石市市场开发服务中心签订了一份《租赁合同补充协议》，该协议约定：经过双方共同协商，本次签订的租赁合同到期后，在下一次重新签订合同时，如原告愿意继续承租，在按时交纳市场摊位租金、水电卫生费、空调费等正常经营费用外，服务中心不再向其收取其他费用；本补充协议与租赁合同有同等法律效力，本协议自下次重新签订租赁合同时废止。在此期间，原告一直承租该商�。2014年7月，原告与黄石市市场发展管理中心续签了租赁合同，双方约定：租赁期限为一年，即从2014年8月1日起至2015年7月31日止，租赁期满，同等条件原告享有续租优先权；商铺的摊位租赁费按95元/平方米的收费标准收取，在合同期限内，发展中心可视市场经营状况、市场行情变化酌情调整摊位租金，原告按先交后用的方法在每月25日前按时足额交付；水、电、空调等费用参照物价部门标准结合实际发生数额收取；发展中心承担房屋修缮及公共供水、供电、空调、管线等设施的维修义务，除因供水、供电部门停水、停电外，发展中心应在接到原告情况反映后，及时修缮或维修，保障原告的正常使用；根据有关行政机关及法律、法规的规定和要求，协调、配合做好市场内消防、治安管理工作；原告在租赁摊位之前，应向发展中心交纳10000元摊位押金，该押金在本合同�止或解除时退还原告；原告不服从购物广场统一规划、行业布局调整，以及有意违反物业管理、消防管理规定并造成严重影响的，发展中心有权解除合同；租赁期限内，双方不得擅自终止合同，否则除按合同条款追究违约责任外，另向他方支付违约金2000元。双方还对其它租赁事项进行了约定。合同签订后，双方均按约履行了各自义务。2015年1月13日、2015年1月22日，黄石市黄石港区公安消防大队对黄石市中心购物广场进行消防监督检查并作出消防整改通知书，将其列入重大火灾隐患单位，要求该广场于2015年7月1日前改正。2015年3月25日，黄石市人民政府办公室作出黄政办[2015]40号《关于对全市重大火灾隐患挂牌督办的通知》，要求黄石市中心购物广场等20家重大火灾隐患单位全力整改，消除火灾隐患。黄石市市场发展管理中心于2015年5月份在黄石市中心购物广场内张贴书面通知，告知原告及广场其他租户因广场进行消防整改，要求与原告及其他租户终止租赁合同。2015年6月份，黄石市中心购物广场关门停业进行消防整改（黄石市中心购物广场曾于2003年进行整体装修，并通过消防验收）。另在双方租赁期间，原、被告均按约履行各自义务，没有其他违约行为。
另查明，黄石市市场开发服务中心和黄石市市场发展管理中心于2016年进行了改革，通过资产划转整合组建湖北鄂东市场发展经营有限公司，实行企业化运作；湖北鄂东市场发展经营有限公司已于2016年8月19日注册成立，该公司为黄石市国有资产经营有限公司的全资子公司，原黄石市市场发展管理中心、黄石市市场开发服务中心的人员、资产、债权债务由黄石市国有资产经营有限公司整体承接。
本院认为，对于承租资格费是否应当返还的问题。《中华人民共和国合同法》第三条规定：合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第五条规定：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中，原告与黄石市市场开发服务中心签订的商铺租赁合同约定了租金、租期等内容，并未约定承租资格费的相关内容，且双方在合同中约定了原告在合同到期后，原告在同等条件下享有续租优先权。据此约定，合同到期后，只要出租人继续出租摊位，原告即有权在同等条件下优先承租，而黄石市市场开发服务中心要求原告在交纳承租资格费后才与其续签合同，不仅违背了合同中关于优先承租的约定，亦有悖于合同的公平、平等、自愿原则。故被告辩称的承租资格费的交纳纯属双方自愿，与客观事实不符，理由不能成立，本院不予支持。对于诉讼时效期间问题。2015年6月份，黄�市中心购物广场关门停业进行消防整改，至此黄石市市场发展管理中心终止了与原告的租赁合同关系。因黄石市市场开发服务中心收取原告的承租资格费是在双方的租赁期间内，该行为具有持续性，故原告请求返还承租资格费未超出诉讼时效期间。因黄石市市场开发服务中心和黄石市市场发展管理中心已在2016年进行了改革，两中心的人财物及职能由被告承接，故被告应承担返还承租资格费的民事责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六十条之规定，判决如下：
被告湖北鄂东市场发展经营有限公司于本判决生效后三日内返还原告杜美华承租资格费20000元。
如果被告湖北鄂东市场发展经营有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费150元，由被告湖北鄂东市场发展经营有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。
审判员 周雷刚
二〇一七年九月三日
书记员 肖 君