湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终4255号
上诉人（原审被告）：武汉汉口北信和农贸市场有限公司。住所地：武汉市黄陂区滠口汉口北大道**号。
法定代表人：郑应存，该公司执行董事。
委托代理人：胡钦勇，湖北法辉律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：招商银行股份有限公司武汉分行，住所地：武汉市汉口建设大道518号。
负责人：文行赤，该银行行长。
委托代理人：张江、袁光汉，该单位职工。
被上诉人（原审原告）：赵秋梅。
委托代理人：成和彬，湖北鼎君律师事务所律师。
委托代理人：胡蕊，湖北鼎君律师事务所实习律师。
上诉人武汉汉口北信和农贸市场有限公司（以下简称信和农贸公司）、招商银行股份有限公司武汉分行（以下简称招行武汉分行）因与被上诉人赵秋梅商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2015）鄂黄陂民商初字第00201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年4月14日，赵秋梅诉至一审法院称：2013年12月18日，赵秋梅与信和农贸公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份。合同约定：赵秋梅购买信和农贸公司位于武汉市黄陂区滠口街滠口村的湖北汉口四季美农贸城第2号楼1单元16层9号房；购房总价为378083元，交房时间为2014年7月31日前。合同签订后，赵秋梅支付购房款首付款193083元。余款按揭付款。2014年2月12日，赵秋梅与信和农贸公司、招行武汉分行签订了《个人购房借款及担保合同》，三方约定由招行武汉分行向赵秋梅提供贷款185000元，赵秋梅所借贷款由招行武汉分行直接划入信和农贸公司在招行武汉分行开立的存款账户。赵秋梅归还贷款本息。但在交房届满之后，信和农贸公司未能交付房屋。2014年10月30日，信和农贸公司向赵秋梅发放《关于汉北轻轨1号交房方案》及《公告》，承认其逾期交房90天并单方将交房日期延至2015年1月31日。赵秋梅与信和农贸公司签订《汉北轻轨1号迟延交房协议书》，约定信和农贸公司向赵秋梅支付自2014年8月1日至2015年1月31日期间违约金。但截至本诉讼提出之日信和农贸公司既未按约定交房，也未足额支付逾期交房违约金。请求法院判令：1、解除赵秋梅与信和农贸公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及《汉北轻轨1号迟延交房协议书》；2、解除赵秋梅与信和农贸公司、招行武汉分行签订的《个人购房借款及担保合同》；3、由信和农贸公司返还赵秋梅已支付首期购房款193083元；4、由信和农贸公司支付赵秋梅利息损失至首期购房款清偿完毕时止（以本金193083元为基数，按银行同期贷款利率计算）；5、由信和农贸公司返还赵秋梅已还贷款本金及利息至首期购房款清偿完毕时止；6、由信和农贸公司返还招行武汉分行剩余贷款本金及利息；6、由信和农贸公司承担本案诉讼费用。
信和农贸公司辩称：1、赵秋梅没有交存住宅专项维修资金，不符合解除合同的条件，不享有解除权；2、违约金过高，不符合合同的约定，赵秋梅不应该从付款第二日计算逾期交房违约金，那时还没有达到合同约定的交房日期；3、由《汉北轻轨一号迟延交房协议书》可看出赵秋梅没有解除权了，而且赵秋梅收到了违约金，更是不享有解除权；4、赵秋梅对招行武汉分行的诉求不应合并审理。请求驳回赵秋梅的诉求，诉讼费由赵秋梅承担。
招行武汉分行辩称：1、我行与赵秋梅签订的《个人购房借款及担保合同》是合法有效的；2、赵秋梅与信和农贸公司的民事纠纷不能影响答辩人作为抵押权人的优先受偿权，赵秋梅将答辩人的所有债务清偿后，答辩人才同意解除《个人购房借款及担保合同》；3、赵秋梅将答辩人由第三人变更为被告，并且要求解除赵秋梅与答辩人的《个人购房借款及担保合同》，但法院已将本案案由定为商品房销售合同纠纷，如赵秋梅起诉解除《个人购房借款及担保合同》则与本案案由相悖，另外，本案答辩人并未提出诉讼请求，本案应仅处理商品房买卖合同纠纷。
一审法院经审理查明：2013年12月8日，赵秋梅与信和农贸公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号为黄120130132）一份。合同约定：赵秋梅购买信和农贸公司位于武汉市黄陂区滠口街滠口村的湖北汉口四季美农贸城第2号楼1单元16层9号房；购房总价为378083元。合同还约定：交房时间为2014年7月31日前；逾期交付超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付房款。合同还对房屋交接、保修等事项进行了约定。合同签订当日，赵秋梅向信和农贸公司支付了购房首付款193083元。2013年12月24日，赵秋梅与招行武汉分行、信和农贸公司签订了《个人购房借款及担保合同》，三方约定由信和农贸公司向赵秋梅提供贷款185000元，赵秋梅所借贷款由招行武汉分行直接划入信和农贸公司在招行武汉分行开立的存款账户。2014年2月19日，案涉房屋办理了武汉市期房抵押证明。抵押人为赵秋梅，抵押权人为招行武汉分行，该权利摘要中载明：本证书具有与房屋他项权证的同等效力，约定期限为2014年1月11日至2024年1月11日。2014年12月26日，赵秋梅与信和农贸公司签订《汉北轻轨1号延迟交房协议书》一份。该协议书约定：签�此协议时视为业主不解除合同，选择继续履行，出卖人向买受人按日支付已交付房款价款万分之一的违约金；于2014年12月31日前支付实际发生的90天（2014年8月1日至2014年10月31日）逾期违约金3403元；同时将在业主办理收房手续之日起3天内支付2014年11月1日至2015年1月31日共计90天违约金；买受人收到出卖人支付的违约金，视同出卖人已履行违约赔偿责任，买受人不得再向买受人提出解除房屋买卖合同和金钱给付等其他主张或要求；若买受人在收到违约金后提出解除房屋买卖合同，出卖人只退还房款，出卖人应退还违约金。协议签订后，信和农贸公司向赵秋梅支付逾期违约金3403元；但至今信和农贸公司未交付房屋，也未按照协议约定支付后期违约金。
一审法院认为：赵秋梅与信和农贸公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，符合法律规�，合法有效。赵秋梅履行了付款义务，但信和农贸公司至今仍未履行交房义务。赵秋梅与信和农贸公司签订的《汉北轻轨1号迟延交房协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，但根据该协议约定，信和农贸公司向赵秋梅支付2014年8月1日至2014年10月31日的逾期违约金及2014年11月1日至2015年1月31日的逾期违约金，但信和农贸公司向赵秋梅支付自2014来8月1日至2014年10月31日的违约金3403元后，至今未通知赵秋梅收房，亦未支付后期违约金。同时该协议约定“赵秋梅在收到违约金后提出解除房屋买卖合同”，故赵秋梅仍可主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，信和农贸公司辩称双方签订了迟延交房协议书并向赵秋梅支付了违约金后，双方的买卖合同就不能解除的意见，不予采纳。信和农贸公司辩称赵秋梅没有交存住宅专项维修资金，不符合解除合同的条件，不享有解除权的理由，没有事实依据，不予采纳。赵秋梅与信和农贸公司签订的《商品房买卖合同》解除后，双方签订的《汉北轻轨1号迟延交房协议书》也应一并解除，故赵秋梅主张解除《汉北轻轨1号迟延交房协议书》的请求，予以支持。
赵秋梅与信和农贸市场签订的《武汉市商品房买卖合同》及与招行武汉分行签订的《个人购房借款及担保合同》虽然相互独立但又紧密关联，且商品房买卖合同的解除，将导致借款及担保合同目的无法实现，可以合并审理这两个法律关系，因此信和农贸公司、招行武汉分行提出赵秋梅的诉求不能合并审理的抗辩意见，没有事实与法律依据，不予采纳。
根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商�房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，赵秋梅请求解除赵秋梅与招行武汉分行签订的《个人购房借款及担保合同》，符合法律规定，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉商品房买卖合同解除后，信和农贸公司应按照约定将赵秋梅支付的房款返还赵秋梅，因此赵秋梅要求信和农贸公司返还已支付购房首付款及已还贷款本金及利息的诉讼请求，于法有据，予以支持。
根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二十五条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，《商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》解除后，信和农贸公司应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还招行武汉分行和赵秋梅。赵秋梅主张信和农贸公司向招行武汉分行返还剩余的贷款的诉求，予以支持。信和农贸公司清偿剩余贷款本息等债务后，招行武汉分行应及时涤除案涉房屋上的抵押登记。
关于赵秋梅主张信和农贸公司承担利息损失的问题。按照合同约定，信和农贸公司逾期交房导致合同解除，信和农贸公司应向赵秋梅支付违约金。但对该违约金的计算方法约定不明，对于因信和农贸公司违约造成赵秋梅的损失，本院根据赵秋梅的实际损失，信和农贸公司的履行情况及违约程度等综合因素，依法确定赵秋梅的利息损失的数额以购房款首付款193083元为基数，按中�人民银行同期贷款利率自2013年12月18日计算至本判决确定的履行期限届满之日止。信和农贸公司已支付赵秋梅的违约金3403元，予以冲抵。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除赵秋梅与武汉汉口北信和农贸市场有限公司签订的合同编号为黄120130132的《武汉市商品房买卖合同》；二、解除赵秋梅与武汉汉口北信和农贸市场有限公司签订的《汉北轻轨1号迟延交房协议书》；三、解除赵秋梅与招商银行股份有限公司武汉分行、武汉汉口北信和农贸市场有限公司签订的合同编号为8140128200007的《个人购房借款及担保合同》；四、武汉汉口北信和农贸市场有限公司返�赵秋梅购房首付款193083元；五、武汉汉口北信和农贸市场有限公司向赵秋梅支付利息损失（该损失以193083元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2013年12月18日计算至本判决确定的履行期限届满之日止，已付违约金3403元予以冲抵）；六、武汉汉口北信和农贸市场有限公司返还赵秋梅已偿还的购房贷款本金及利息（以招商银行股份有限公司武汉分行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准）；七、武汉汉口北信和农贸市场有限公司返还招商银行股份有限公司武汉分行剩余的购房贷款（以招商银行股份有限公司武汉分行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准）；自武汉汉口北信和农贸市场有限公司清偿上述贷款之日起十日内，招商银行股份有限公司武汉分行办理湖北汉口四季美农贸城第2号楼1单元16层9号房屋上抵押登记的涤除手续。上述应付款项于本判决书生效之日起十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由武汉汉口北信和农贸市场有限公司负担。
判后，信和农贸公司、招行武汉分行均不服，向本院提起上诉。
信和农贸公司上诉请求：撤销原判，将本案发回重审。事实及理由：招行武汉分行未提出诉讼请求，一审将商品房买卖合同关系、担保贷款合同关系一并处理不符合法律规定，超越裁判权限。
招行武汉分行上诉请求：驳回赵秋梅要求解除《个人购房借款及担保合同》的诉讼请求，赵秋梅对《个人购房借款及担保合同》可另案起诉。事实及理由：一审中，招行武汉分行未提出诉讼请求，应当仅对商品房买卖合同纠纷进行处理。案涉《个人购房借款及担保合同》合法有效，应受法律保护，且招行武汉分行无任何过错，原本有房产抵押担保的债权变为信用债权，严重侵害了招行武汉分行的合法权利。
被上诉人赵秋梅答辩：请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：一审判决查明事实属实。
本院认为：本案应围绕上诉人的上诉请求及理由进行审理。案涉《武汉市商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》均是当事人的真实意思表示，符合法律规定，均合法有效。赵秋梅履行了付款义务，但信和农贸公司至今仍未履行交房义务。按照案涉《武汉市商品房买卖合同》的约定，赵秋梅有权解除合同，故赵秋梅要求解除与信和农贸公司签订的《武汉市商品房买卖合同》应当予以支持。本案中，案涉《武汉市商品房买卖合同》与《个人购房借款及担保合同》既相互独立又紧密关联�商品房买卖合同的解除，将导致借款及担保合同目的无法实现，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，赵秋梅请求解除与招行武汉分行签订的《个人购房借款及担保合同》，符合法律规定。信和农贸公司、招行武汉分行上诉主张“招行武汉分行未提出诉讼请求，应当仅对商品房买卖合同纠纷进行处理”缺乏法律依据。关于招行武汉分行上诉主张“《个人购房借款及担保合同》的解除，严重侵害了招行武汉分行的合法权利”的问题，本案案涉《个人购房借款及担保合同》的解除，对招行武汉分行合法权利的实现并不构成实质影响，故招行武汉分行的该项上诉主张亦不能成立。
综上，上诉人信和农贸公司、招行武汉分行的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11600元，由武汉汉口北信和农贸市场有限公司负担5800元，招商银行股份有限公司武汉分行负担5800元。
本判决为终审判决。
审判长 安林锋
审判员 骆朝辉
审判员 李斌成
二〇一六年八月二十二日
书记员 饶诗敏