北京市平谷区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）平民初字第04641号
原告张勇，男，1966年9月30日出生。
委托代理人杨玉莲（张勇之妻），1965年9月30日出生。
被告张薇（别名张秋平），女，1982年9月14日出生。
原告张勇与被告张薇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员常书燕独任审判，公开开庭进行了审理。张勇及其委托代理人杨玉莲到庭参加诉讼，张薇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
张勇起诉称：张勇与张薇于2010年10月20日签订《北京市房屋租赁合同》，约定张薇承租张勇所有的位于北京市平谷区×小区×号楼×单元×号房屋，建筑面积115平方米，租金每月1200元，每年合计14400元，租期自2010年10月20日起至2011年10月19日止；张薇迟延交付租金5天以上，张勇有权解除合同，合同期满或解除后，张勇有权收回房屋。合同签订后，张薇向张勇支付了一年的租金14400元。2011年10月合同期满，张薇向张勇支付了第二年的租金14400元，租期自2011年10月20日至2012年10月19日止。2012年10月，合同再次期满后，张薇要求继续承租，张勇同意但租金价格调整为每年2万元，张薇对此表示同意，但提出经济紧张先支付半年租金1万元（实际支付了9600元，扣除了应由张勇负担的400元水表费用），并承诺剩余半年的1万元尽快支付。后张薇租赁使用涉案房屋至今，但租金只支付到2013年的4月20日，其后至今的租金一直未付。截至2014年7月19日，张薇已累计拖欠租金1年零3个月，合计25000元。张勇多次催促，张薇总是以各种理由拒付。鉴于张薇的严重违约行为，张勇于2014年5月通知张薇解除合同，限令其于2014年5月17日搬出，结清各项费用。但张薇置之不理，张勇又通知张薇最晚于2014年7月13日前搬出，但至今也没有搬离。此外，按照合同约定2013年度的取暖费2200元应由张薇交纳，但张薇以经济紧张为由要求张勇先行垫付，日后再还给张勇，该费用至今也没有向张勇偿还。此外，由于张薇使用不当损坏的厨房橱柜价值3000元，在墙壁上乱写乱画需要重新粉刷费用2000元，并且其也没有尽到房屋使用人应尽的义务，以致造成水管漏水不予处理而导致楼下住户的屋顶被浸坏，维修费用经装修公司评估为1500元。前述四项费用也一并要求张薇予以承担。张勇多次要求张薇在家配合或留下房屋钥匙，以便张勇进屋查看房屋水管问题，以免给楼下用户造成损失，但张薇拒绝配合。现诉至法院，要求：1、解除张勇与张薇之间签订的房屋租赁合同；2、要求张薇立即把房屋腾空交付给张勇；3、要求张薇支付已经拖欠的房屋租金25000元（2012年4月20日至2014年7月19日合计15个月）及按租金标准支付房屋使用费至实际交还房屋之日；4、要求张薇支付2013年度取暖费2200元；5、要求支付拖欠租金及取暖费的违约金10627元（计算到起诉日2014年7月22日）；6、要求张薇赔偿因使用不当造成橱柜损坏的损失3000元以及造成楼下屋顶浸水的维修费1500元；7、要求张薇承担重新粉刷墙壁的费用2000元，以上总计44237元。
张薇未予答辩，但在本院与其谈话时称：涉案房屋租金最初是每月1200元，后来经双方协商每年租金调整至2万元。张薇确实欠张勇1年零2、3个月的租金以及2013年度取暖费2200元未付。张薇交给张勇的最后一笔租金数额是9600元，是通过农业银行转账给张勇的。因为张薇负责维修过涉案房屋的水表，而此笔费用本应由张勇承担，张薇为此用该费用折抵租金400元。
经审理查明，2010年10月20日，张勇作为出租人（甲方）与承租人（乙方）张秋平签订一份北京市房屋租赁合同，约定甲方将其所有的位于北京市平谷区×小区×号楼×层×单元×号房屋出租给乙方，租赁期限自2010年10月20日至2011年10月19日，甲方应于2010年10月17日前将房屋按约定条件交付给乙方；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应承担的费用；乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同；租金标准每月1200元，总计14400元，押1个月付3个月，首次支付日期2010年10月17日；押金1200元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内，甲方承担室内设施维修费，乙方承担：水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、卫生费、上网费；本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担，如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的缴费凭据向乙方返还相应费用；对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到甲方通知后的10日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，相应减少租金或延长租赁期限；因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回房屋：乙方不按照约定支付租金达5日的，欠缴各项费用达200元的；擅自改变房屋用途的，擅自拆改变动房屋主体结构的，擅自将房屋转租给第三人的；保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；利用房屋从事违法活动，损害公共利益或妨碍他人正常工作、生活的；其他法定解除合同的情形等。双方签订的房屋租赁合同后附的房屋交割清单载明房屋附属家具、电器、装修及其他设备设施状况为：电视1台、空调2台（1立柜＋1挂）、茶几1张、电视柜1个、床3张、衣柜4个、2体冰箱1个、桌子2张、热水器1个、燃气灶1个、抽油烟机1个、洗衣机1个、沙发3个、椅子4把。签订合同当日，张薇向张勇交纳了押金1200元以及1年的租金14400元。合同期满后，双方均同意继续履行合同，张勇称双方重新签订了一份书面房屋租赁合同，但其未予提供证据。后张薇通过银行转账的形式向张勇付清了第二年的租金14400元。2012年11月13日，张薇通过银行转账的方式付给张勇9600元租金，张勇、张薇均承认上述9600元是在扣除了本应由张勇负担的400元维修水表费用以后的数额。此前，张勇与张薇协商房屋租金每年按2万元计算。此后，张薇未再向张勇支付房屋租金，并尚欠张勇2013年度供暖费2200元未予支付。张勇至今未退还张薇交纳的押金1200元。
另查明，张勇多次通过短信方式要求张薇交纳尚欠房屋租赁费用等，并向张薇提出解除双方之间的房屋租赁合同。本案审理过程中，张薇同意在2014年8月底将涉案房屋腾退并返还给张勇，租金也相应计算到该日期。但张勇对此提出异议。此外，张勇于本案审理过程中撤回了第5、6、7项诉讼请求。
上述事实，有张勇提供的房屋租赁合同及房屋交割清单、银行明细对账单、短信记录等，以及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：张勇与张薇于2010年10月20日签订的房屋租赁合同未违反法律、法规的强制性和禁止性规定，应属合法有效。合同期满后，张薇经张勇同意继续使用涉案房屋，张勇虽主张又与张薇签订了书面租赁合同，但其未提供证据证明。为此双方之间形成的系不定期租赁合同关系。依照相关法律规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除租赁合同关系，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，张薇亦同意解除与张勇之间的房屋租赁合同，双方当事人仅对房屋腾退的时间存有争议。为此张勇提出的解除与张薇之间房屋租赁合同的主张，应予支持。租赁合同解除，张薇应当腾退房屋并支付承租期间的租金以及至房屋返还之日止的房屋使用费。根据双方当事人的陈述，2012年10月20日以后的房屋租金以及使用费应以每年2万元的标准计算。张薇尚欠张勇自2013年4月20日起至房屋实际腾退之日止的费用未付，其应承担给付义务。此外，张薇还应依约交纳2013年度供暖费，张薇交纳的1200元押金，张勇并未退还，故应折抵部分供暖费用。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：
一、解除原告张勇与被告张薇之间房屋租赁合同；
二、被告张薇于本判决生效后十日内将座落于北京市平谷区平谷镇×小区×号楼×层×单元×号房屋返还给原告张勇，并按涉案房屋交割清单记载的内容一并返还房屋内的家具、电器及其他设备设施；
三、被告张薇于本判决生效后十五日内按照年租金二万元的标准向原告张勇支付自二○一三年四月二十日起至实际腾房之日止的房屋租金以及使用费；
四、被告张薇付给原告张勇二0一三年度供暖费二千二百元（以被告张薇交纳的押金折抵一千二百元，余款一千元于本判决生效后十五日内付清）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二百四十元，由被告张薇负担（限本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 常书燕
二〇一四年九月三日
书记员 陈胜杰