湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘12民终954号
上诉人（原审原告、反诉被告）谢玉娥，女，1971年10月16日生，汉族，湖南省辰溪县人，居民，住怀化市鹤城区。
委托代理人武中平（特别授权），湖南宏峰律师事务所专职律师。
委托代理人张德华，辰溪县宏鑫法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）黄德华，男，1971年12月16日生，汉族，湖南省溆浦县人，农民，住溆浦县。
委托代理人蒋贤云（系被上诉人黄德华之妻），女，1971年12月14日生，汉族，湖南省溆浦县人，农民，住溆浦县。
委托代理人张显刚（特别授权），湖南龚云树律师事务所专职律师。
上诉人谢玉娥因与被上诉人黄德华房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省辰溪县人民法院（2016）湘1223民初953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月4日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
谢玉娥上诉请求为：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人签订的《金沅招待所转让出租合同》并没有约定上诉人将金沅招待所的经营权承包给被上诉人，仅约定将门面出租给被上诉人。一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《金沅招待所转让出租合同》实为承包经营合同不正确；即使上诉人与被上诉人签订的《金沅招待所转让出租合同》为承包经营合同，一审判决上诉人赔偿被上诉人转让费损失66000元没有事实和法律依据；在《金沅招待所转让出租合同》被认定为无效的情况下，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有费的，人民法院一般应予支持”之规定，一审法院判决上诉人返还被上诉人19000元租金没有法律依据；上诉人的营业执照在2015年2月28日以后不能使用，上诉人是否注销营业执照不影响营业执照的效力，上诉人注销特种行业许可证、营业执照不构成违约；因第三方侵权导致合同无法履行，合同目的不能实现，上诉人没有过错，被上诉人应向侵权人主张赔偿。
黄德华二审答辩称：一审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
谢玉娥向一审法院起诉请求：1、解除合同；2、依法责令被告排除妨害，及时撤出危房，停止营业。
黄德华向一审法院提出反诉诉讼请求：1、解除反诉原告与反诉被告于2014年5月2日所签订的《金沅招待所转让出租合同》；2、判决反诉被告返还反诉原告已缴纳的2015年6月1日到2015年11月1日的租赁金19000元；3、判决反诉被告赔偿反诉原告因签订合同所支付的转让费88000元；4、判决反诉被告赔偿反诉原告履行合同的可得利益损失280000元；5、判决反诉被告赔偿反诉原告为经营金沅招待所添置设施和装饰所发生的费用10000元。以上共计416000元。
一审法院认定事实：1990年李秀珍与其子丁平在辰溪县××镇××北××层砖混结构房屋，建筑面积490平方米。1992年5月5日，丁平与原告谢玉娥登记结婚。2005年原告将该房屋从事商业经营，2012年6月5日原告在工商部门办理了个体工商户经营执照，将该房屋改为辰溪县金沅招待所，从事住宿服务等业务。期间，2008年肖守水承租该房屋经营住宿业务，2011年9月至2014年5月1日，孙晓红予以承租。2014年5月2日，原、被告签订了一份《金沅招待所转让出租合同》，约定原告将辰溪县金沅招待所转让出租给被告使用，转让金为88000元（孙晓红收取转让费），租用期限为4年，自2014年11月1日起至2018年11月1日止，前两年租金每年为38000元，后两年租金每年为40000元，如需续租,租金随行就市，合同重新签定。被告黄德华承租后，向孙晓红支付了合同转让费88000元，并向原告支付了2014年11月1日至2015年11月1日期间的租金38000元。由于孙晓红在承租时将租金已付至2014年11月，被告遂于2014年5月2日便开始经营住宿业务。自2014年9月27日后，辰溪县金沅招待所因辰溪县城市建设的原因造成严重安全隐患，原告多次与被告协商，要求解除合同未果。经原告申请，2015年5月27日，辰溪县工商行政管理局注销了辰溪县金沅招待所的营业执照；2015年6月5日，辰溪县公安局治安管理大队注销了辰溪县金沅招待所特种行业许可证，并通知被告停止经营。被告停止经营后向原告索赔相关损失未果，拒绝返还辰溪县金沅招待所，2015年10月1日，原告之夫丁平书面通知被告于2015年11月1日租期届满前自行搬离，再次遭到拒绝。
另查明，辰溪县金沅招待所三、四层为第二次加层修建，年久失修，2005年边坎倒塌，基础及墙体进行了加固。修建在原小山上，基础埋置较浅，局部下沉。2014年修建消防通道时挖掉了小山坡，造成房屋地基完全裸露（土坎最高处达4米多），下雨时土层流失严重，墙体多处裂缝，屋顶漏雨，抹灰层局掉落、潮霉。2015年11月19日辰溪县房屋安全鉴定办公室评定辰溪县金沅招待所的危险等级为C级，并建议停止使用。被告认为辰溪县金沅招待所北面地基裸露不影响房屋主体结构及安全，原告擅自在辰溪县金沅招待所墙面张贴巨型危房标识，造成旅客不能入住，且违规注销了营业执照，其行为已构成违约，拒绝原告要求不肯搬离。原、被告之间因此酿成纠纷，经辰溪县辰阳镇司法所调解未果。原告于2015年9月23日诉至本院，要求解除与被告之间租赁合同关系。本案在审理过程中，原告谢玉娥已于2016年5月24日将辰溪县金沅招待所拆除。
一审法院认为，原告谢玉娥将夫家的房屋改造成辰溪县金沅招待所，并依法取得了营业执照，辰溪县金沅招待所的经营活动合法。原告谢玉娥先后将招待所承租给多人，最后承租给本案被告黄德华。本案看似转让租赁，实为承包经营，因转让租赁者均使用原告谢玉娥的营业执照和特种行业许可证，而且也未改变招待所的名称、地址等。从本案原、被告所签订合同的内容来看，该合同没有违背现行的法律法规规定，故该合同合法有效，应得到法律的保护。依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，作为合同一方的原告谢玉娥不得强行单方解除合同，但原告谢玉娥在合同期内，以招待所房屋出现危情为由，在没有与合同对方被告黄德华取得协商一致的情况下，单方申请注销营业执照和特种行业许可证，致使被告无法经营，该行为属违约性质，应认定原告谢玉娥不尽合同义务，干涉了合同对方即被告黄德华的合法经营，故原告谢玉娥应依法承担合同违约的民事责任。原告谢玉娥诉请的解除合同、排除妨害、停止营业、撤出危房的主张，虽缺乏事实依据，其理由亦不充分，但原告在诉讼过程中，已强行拆除合同标的物房屋，致使原、被告之间的合同无法继续履行，故原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。因原告谢玉娥违背合同的约定，将辰溪县金沅招待所营业执照和特种行业许可证予以注销，致使合同履行了半年就无法继续履行，所以反诉原告黄德华诉请的“解除合同赔偿租金损失19000元”的主张，理由成立，予以支持。但反诉原告黄德华诉请的赔偿转让费88000元的主张不合理，理由也不充分，因反诉原告承租的期限是4年，该转让费损失也应按租期来计算，辰溪县金沅招待所是2015年5月27日被注销营业执照，至此反诉原告黄德华已经营一年时间，故应扣除一年的转让费损失22000元，反诉被告谢玉娥应酌情赔偿其三年的转让费损失66000元。反诉原告黄德华请求反诉被告谢玉娥赔偿添置设施和装饰费10000元及可得利益损失280000元的主张，因无充足的证据予以证实，不予支持。
综上所述，原告谢玉娥与被告黄德华所签订的转让出租合同应予以解除，并由反诉被告谢玉娥对反诉原告黄德华因此而遭受的经济损失予以合理赔偿。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告谢玉娥与被告黄德华的转让出租合同。
二、由反诉被告谢玉娥赔偿反诉原告黄德华租金损失19000元、转让费损失66000元，共计85000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回反诉原告黄德华的其它诉讼请求。
本案案件反诉受理费3627元，由原告（反诉被告）谢玉娥负担1927元，被告（反诉原告）黄德华负担1700元。
二审期间，谢玉娥提交《工商总局关于启用新版营业执照有关问题的通知》，拟证明旧版的个体工商营业执照最迟不得超过2015年2月28日；根据工商局的要求，要求被上诉人变更经营主体并换新证，但被上诉人不予配合；3、不管上诉人是否注销其营业执照，原来旧版个体工商营业执照不能使用，上诉人注销营业执照及特种行业许可证不构成违约。黄德华对此发表质证意见为：只是管理性规定，不是效力性规定，不能以此文件认定双方合同属于无效合同。即使要变更营业执照，也是上诉人去变更，因为营业执照登记的是上诉人的名字。
本院认为：谢玉娥提交《工商总局关于启用新版营业执照有关问题的通知》系部门规章和政策性文件，真实性应予认可。
一审法院对证据的采信和对事实的认定正确。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。另外，二审期间，谢玉娥陈述其将金沅招待所出租给他人时没有变更营业执照。
本院认为：谢玉娥与黄德华所签订的《金沅招待所转让出租合同》，名义上虽然既有转让又有租赁字样，但根据合同内容和双方当事人在诉讼中的陈述，该合同实为承包经营合同。该合同出于各方当事人真实意思表示，且未违反法律强制禁止性规定，为有效协议。原审对此认定正确。
由于上述合同并未约定黄德华承租经营金沅招待所期间必须变更登记经营证照之内容，且谢玉娥将金沅招待所出租给他人时没有变更营业执照，故谢玉娥以黄德华不愿变更经营证照和更换新证照为由提出黄德华无权经营金沅招待所的主张不能成立。
由于谢玉娥与黄德华所签订的上述《金沅招待所转让出租合同》为有效协议，双方当事人均应遵照履行。作为合同一方即出租方的谢玉娥在合同期内，以招待所房屋出现危情为由，在没有与合同对方即黄德华取得协商一致的情况下，单方申请注销营业执照和特种行业许可证，致使黄德华无法经营，该行为属违约性质，谢玉娥应依法承担合同违约的民事责任，即对因此给黄德华所造成的损失应承担赔偿责任。原审认定谢玉娥违约、应承担违约责任正确。
因谢玉娥违背合同的约定，致使合同履行了半年就无法继续履行，黄德华已经交付一年的租金38000元，其要求谢玉娥赔偿半年的租金损失19000元的主张，理由成立，予以支持，原审对此予以支持正确。
同时，黄德华在与谢玉娥签订上述《金沅招待所转让出租合同》进行承租时，另外支付了案外人孙晓红转让费88000元，此转让费亦为黄德华依约租赁经营四年的租赁投入成本。原审认定黄德华已经营一年时间并扣除一年的转让费损失22000元、剩下66000元属于黄德华的投入损失由谢玉娥赔偿并无不当。
综上，谢玉娥的上诉请求不能成立，应予驳回；原判事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1925元，由上诉人谢玉娥负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨代绪
审判员 刘士平
审判员 李东恒
二〇一七年九月五日
书记员 戴蚁玲