安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0111民初5022号
原告：合肥达奇餐饮投资有限公司，住所地安徽省合肥市包河区马鞍山南路新都会环球广场2303室，组织机构代码09961760-8。
法定代表人：王进，该公司总经理。
委托代理人：孙养成，安徽经合律师事务所律师。
委托代理人：葛海龙，安徽经合律师事务所实习律师。
被告：合肥世纪星光大道视听歌城有限公司，住所地安徽省合肥市包河区马鞍山南路新都会环球广场五层。
法定代表人：邹华权，该公司总经理。
委托代理人：高宇，安徽天禾律师事务所律师。
委托代理人：凌斌，安徽天禾律师事务所律师。
原告合肥达奇餐饮投资有限公司（以下简称达奇公司）诉被告合肥世纪星光大道视听歌城有限公司（以下简称星光大道公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月25日立案后，依法适用普通程序于2016年12月20日公开开庭进行了审理。原告达奇公司的委托诉讼代理人孙养成、葛海龙，被告星光大道公司的委托诉讼代理人高宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告达奇公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还履约保证金205176元；2.判令被告承担电损耗费11350元、客货电梯维修费用10950元，共计22300元；3.判令被告赔偿原告装潢损失745338元；4.判令被告承担原告支出的律师费30000元；5.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年5月5日，原、被告签订一份租赁合同，约定：1.被告将位于新都会环球广场第五层区域及设施租赁给原告经营使用，建筑面积暂定3500㎡，被告保证对该出租物具有法定出
本院经审理查明案件事实如下：2014年5月5日，星光大道公司（甲方）与达奇公司（乙方）签订一份租赁合同，约定甲方将新都会环球广场五层区域及其设施租赁给乙方经营使用，建筑面积暂定3500平方米，公共部位面积分摊办法如下：主过道根据KTV占五层面积的比例计算KTV公摊，KTV再减半承担主过道面积；其他公共部位如消防通道、四楼上五楼的步梯等面积按租赁区域所占五层面积的比例分摊；租赁使用起始日期为2014年5月5日，自拿到麦当劳旁观光电梯同意安装的有效批文之日起计算，甲方给予乙方最长时间六个月免受租金的优惠用于乙方装修及招商，租赁使用之终止日期暂定2026年12月31日；乙方按照租赁面积每平方米每月42元支付租金，自第三年起每两年递增2元每平方米每月，租金每月提前5日交纳，先付后用；乙方每月按照安装的分表交纳水电费等，所述费用由甲方按照国家相关部门或者新都会物业公司收费标准向乙方代收代缴；甲乙双方按照各自占五层面积的比例分摊主过道、麦当劳旁2部观光电梯的电费，甲方提供给乙方足够的用电，甲乙按双方的面积共同分摊五楼的电损耗；甲方同意餐饮商户营业时间内能正常使用原KTV中央空调，乙方为餐饮商户统一安装流量表，甲乙按照流量分摊中央空调的电费；中央空调保养、维护费由甲乙双方按流量进行分摊；双方解除合同或者合同终止后，乙方不得以任何理由要求甲方赔偿其装修及其他道具的损失；乙方应在合同签订前向甲方交纳相当于三个月租金的履约保证金，合同租赁期间或结束时，若发生乙方拖欠甲方各种费用的情况下，则甲方除有权扣除乙方所交的履约保证金、征收逾期付款利息、终止合同、终止向乙方提供水、电、煤、空调等供应外……；若乙方未能按期缴纳费用或本合同约定的其他费用，甲方有权向乙方按所欠缴费用及其他费用的总和的千分之二按日计算收取违约金；若乙方欠缴费用或本合同约定的其他费用达14天，甲方有权终止本合同（乙方应缴纳商场管理费或其他费用的义务不因本合同的终止而免除），扣除乙方已交的保证金，乙方应承担相当于六个月租赁使用费的违约金，若违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应继续赔偿；若乙方拖欠租赁使用费或水、电、空调能源费等，甲方或物业公司有权停止水、电、空调等能源供应，由此造成的一切损失由乙方自行承担，若乙方正常缴纳租金、水、电、空调能源费，甲方或物业公司停止水、电、空调能源供应，由此造成的一切损失由甲方承担；若发生争议，双方同意提交甲方所在地人民法院诉讼解决，全部诉讼费用（包括胜诉方合理的律师费用）由败诉方承担。
2014年9月17日，合肥市规划局发出一份合规函[2014]281号“关于环球广场商业街观光电梯建设相关情况的复函”，主要内容是对合肥市包河区城市管理行政执法局出具的《关于征询环球广场商业街观光电梯建设相关情况的函》反映的项目规划方案及建设工程规划许可证核发情况属实，要求建设单位严格按照核发的规划许可证内容进行建设并经规划核实验收后方可投入使用。
2014年5月6日，星光大道公司与安徽聚邦传媒有限公司（以下简称聚邦公司）签订一份租赁合同，约定聚邦公司将新都会环球广场第五层区域及设施租赁给乙方经营使用，建筑面积为5115.54平方米，租赁起始日期为2014年元月1日，终止日期暂定2018年12月31日，但租赁使用区域内11户业主与聚邦公司签订的《新都会购物广场商铺租赁协议》终止日期为2016年12月31日，届时甲方尽力与11户协商继续签约至2018年12月31日，若协商未果，11户任何一户不再与甲方续签租赁协议，租赁使用的终止日期为2016年12月31日；星光大道公司不得转包、转租、转借给第三人，否则聚邦公司有权终止本合同；经营管理费须每月1日或之前缴纳。
2014年12月31日，星光大道公司开具一张收到达奇公司押金456372元的收据，注明收款方式为转账。2014年5月6日，达奇公司通过法定代表人王进向星光大道公司股东朱家耀转账支付441000元。
达奇公司未付2015年8月17日至2015年9月16日期间租金5万元、2015年9月17日至2015年10月16日期间租金152124元、2015年10月17日至2015年11月16日期间租金152124元。
2015年10月23日，星光大道公司发出一份停电通知，主要内容是要求达奇公司按照合同约定在2015年10月26日前足额支付拖欠的租赁费、水电费等相关费用，否则将采取停电措施。
2015年11月25日，合肥新都会环球购物广场有限公司发出一份“关于终止租赁合同以及要求返还租赁商铺的公告”，内容是：2014年1月1日其与聚邦公司签订租赁合同，约定其将新都会环球广场第五层商铺出租给聚邦公司，但聚邦公司长期拖欠租金、水电费，自2015年4月1日暂计算至2015年11月12日，聚邦公司已拖欠租金、水电费共计1094005元并产生大量违约金，其在2015年11月12日发出催告，若聚邦公司在2015年11月16日仍不付款，其将终止合同。现催告期限届满，其正式宣布在2015年11月16日租赁合同终止，聚邦公司不再享有对新都会环球广场第五层商铺的租赁权并向其承担违约责任，因交还商铺所产生的一切责任和损失由聚邦公司承担。2015年11月27日，合肥新都会环球购物广场有限公司发出一份公告，内容是：原星光大道公司与合肥新都会环球购物广场有限公司签订的经营管理合同自2009年2月16日至2016年10月1日于2013年12月31日解除合同；原聚邦公司与合肥新都会环球购物广场有限公司签订的租赁合同自2014年元月1日至2018年12月31日于2015年11月16日解除合同。
2015年12月11日，安徽顺诚物业管理有限公司出具证明一份，主要内容是：达奇公司与合肥新都会环球购物广场有限公司就新都会广场五楼2015年8月19日至2015年10月27日期间的水费、电费已经全部结清，2015年10月27日以后五楼产生的水、电费与达奇公司无关。
2015年12月29日，合肥新都会环球购物广场有限公司（甲方）与达奇公司（乙方）签订一份协议，主要内容是自2015年10月27日至今，位于合肥新都会环球广场的五楼美食城停止供电、供水，五楼所有商户停止了营业。2015年11月16日，甲方解除了与聚邦公司之间的租赁合同（租赁物为合肥新都会环球广场五楼全部房产），现甲方与达奇公司就新都会购物广场五楼美食城2015年8月19日至2015年10月27日期间的水电费结算相关事项达成协议，自2015年10月27日起至合同签订之日，新都会购物广场五楼产生的水电费均与乙方无关。
因星光大道公司与达奇公司涉案房屋租赁纠纷发生争议，故星光大道公司诉至本院。
以上事实，除有当事人当庭陈述外，还有租赁合同、协议、公告、通知、收据等证据在卷佐证，证据符合法定的真实性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。
本院认为，原、被告签订的租赁合同，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，但其中租赁期限超过原告与上一手出租人即聚邦公司之间签订的租赁合同期限的部分即2018年12月31日之后至2026年12月31日的约定无效，其余部分合法有效，双方应受相关约定约束。被告辩称涉案合同未经出租人同意由原告转租给被告使用应当无效，本院认为自原、被告签订租赁合同之日起六个月内，聚邦公司、合肥新都会环球购物广场有限公司对原告将星光大道五楼部分商铺转租给被告的事实并未提出异议，故涉案租赁合同部分有效。被告自2015年8月17日起未支付租金，而涉案房屋因上一手出租人即聚邦公司自2015年4月1日起欠付合肥新都会环球购物广场有限公司租金，导致合肥新都会环球购物广场有限公司解除了与聚邦公司的租赁合同并于2015年11月16日收回了包括涉案房屋在内的新都会环球广场五楼商铺。根据原、被告签订的租赁合同8.4条规定，被告拖欠费用超过14天的，甲方有权终止合同、扣除保证金并支付六个月租金的违约金，现原告申请解除涉案租赁合同，符合合同约定及实际情况，本院予以支持，2015年8月17日至2015年11月16日期间的租金354248元被告应予支付，之后被告未继续占有使用涉案房屋，故租金及水电费不再计算。关于原告主张的水电气机空调费，无证据证明，本院不予支持，且根据被告提供的协议可以证明2015年8月19日至2015年10月27日期间水电费被告已经与合肥新都会环球购物广场有限公司结清。关于履约保证金数额问题。被告辩称已足额支付了履约保证金456372元，原告仅认可收到转账给股东朱家耀的441000元。本院认为，根据原、被告签订的租赁合同约定，涉案合同相关费用需转账至指定的朱家耀账户，被告向该指定账户转账441000元，虽原告出具了收到456372元保证金的收据，但余款被告未举证证明已足额支付，故本院按照441000元计算保证金。关于原告主张的的违约金456372元。被告未按约定支付租金确构成违约，但原告超出上一手租赁期限与被告签订涉案租赁合同，也存在一定的违约行为，故本院酌情调整合同约定的违约金标准，同时将被告已付的履约保证金抵扣欠付的房屋租金外，还需按照两个月的租金标准支付违约金，故还应支付房屋租金及违约金共计217496元（354248元+152124×2-441000元）。关于原告主张的律师费2万元，根据原、被告签订的租赁合同约定，若引起诉讼产生的律师费由败诉方承担，但原告未提供证据证明律师费实际收取情况，故本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条规定，判决如下：
一、解除原告合肥世纪星光大道视听歌城有限公司与被告合肥达奇餐饮投资有限公司2014年5月5日签订的租赁合同（不包括租赁合同中租赁期限2019年1月1日至2026年12月31日的约定部分）；
二、被告合肥达奇餐饮投资有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告合肥世纪星光大道视听歌城有限公司房屋租金及违约金共计217496元；
三、驳回原告合肥世纪星光大道视听歌城有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费14206元，保全费1420元，合计15626元，由原告合肥世纪星光大道视听歌城有限公司负担9644元，被告合肥达奇餐饮投资有限公司负担5982元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 胡 翠
人民陪审员 沈建华
人民陪审员 杨玉能
二〇一七年九月十二日
书 记 员 张 燕
附本案适用的法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。