北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第00825号
上诉人（原审原告）中国科学院软件研究所，住所地北京市海淀区中关村南四街*号。
法定代表人李明树，所长。
委托代理人齐志君，北京市鑫诺律师事务所律师。
委托代理人郝建亚，北京市鑫诺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）日电卓越软件科技（北京）有限公司，住所地北京市海淀区学院路35号世宁大厦20层。
法定代表人森正，总经理。
委托代理人胡蓉晖，北京市中伦律师事务所律师。
委托代理人刘东，北京市中伦律师事务所律师。
上诉人中国科学院软件研究所（以下简称软件所）因与被上诉人日电卓越软件科技（北京）有限公司（以下简称日电卓越公司）合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第06705号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人软件所之委托代理人齐志君、郝建亚，被上诉人日电卓越公司之委托代理人刘东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年11月，软件所诉至原审法院称：我所是中国中科院直属事业单位。1994年5月，我所与日本电气株式会社（以下简称日本电气）合资成立了“恩益禧-
中科院软件研究所有限公司”（以下简称恩益禧公司）。在成立公司时，我所派遣了本所职工到恩益禧公司内工作。在合资协议中，我所承诺为这些派遣到恩益禧公司的职工提供住宿安排。1995年至1996年期间，中国科学院组织集资建房，软件所也在其中。1996年时，我所为了履行给职工提供宿舍的承诺，就与恩益禧公司协商，按照恩益禧公司参加集资建房的方式，向恩益禧公司收取了集资建房款28.71万元。此后，中国科学院将位于北京市朝阳区科学园南里小区×号楼×门103号房屋（以下简称103号房屋）、×号楼×门404号房屋（以下简称404号房屋）、×号楼×门511号房屋（以下简称511号房屋）交付恩益禧公司，上述三处房屋为软件所提供给派驻恩益禧公司工作的职工使用。但双方约定，上述住房是提供给我所派遣到恩益禧公司的员工使用，只是宿舍，并非房屋所有权。1996年5月，恩益禧公司召开董事会并作出决议，再次明确：日电卓越公司从我所处获得房屋使用权，我所委派到恩益禧公司的职工可以同本所职工同等的条件取得住房使用权或购买，在恩益禧公司进行清算时，恩益禧公司从软件所取得的住房使用权将消失。2006年5月，合资期满，我所将自己持有的恩益禧公司的全部股权转让给了日本电气，退出了恩益禧公司。此后，恩益禧公司更名为日电卓越公司。我所也不再有派遣职工到日电卓越公司。恩益禧公司当初交纳了28.71万元集资建房款，说明双方确实存在合同关系，当时没有明确是租房还是售房，应该视为无名合同；根据双方以钱款换取住房使用权的双务行为，更加符合租赁合同的法律特征。因此，双方之间系租赁合同关系，28.71万元是换取房屋使用权的租金。根据恩益禧公司的承诺，在合资合同到期后，合同进行清算时，其应将上述房屋交回，但其一直没有返还房屋。我方于2009年7月22日向日电卓越公司邮寄送达了解除租赁合同的通知，并要求该公司返还房屋。2009年7月22日，双方之间的租赁合同就已经解除。故日电卓越公司已无权继续使用诉争房屋，应当返还房屋。我所诉至法院要求：1.确认我所与日电卓越公司之间的租赁合同关系已于2009年7月22日解除，日电卓越公司对103号房屋已没有使用权；2.十日内将103号房屋返还我所。
日电卓越公司辩称：1994年，在日本电气与软件所合资成立恩益禧公司后，软件所通知恩益禧公司交纳集资建房款，于是我方支付了28.71万元集资款。这些集资款是由恩益禧公司内部符合条件的职工交付给我公司，再由我公司交付给中国科学院参加集资建房。在当时，这个价格远高于购房价格，不可能是租金。我公司与软件所从未形成租赁合同关系，我公司交付的款项是集资建房款，并非租金。不论在当时还是现在，参加单位的集资建房并非一定就要取得房屋所有权。因此，软件所称我们交纳的集资购房款是租金，没有法律依据。恩益禧公司名称变更为日电公司后，我公司的法律主体一直存在，从未进行过清算。我公司认为“清算”的概念，并非合资合同到期就进行清算，而应该按照法律意义上的清算来理解。软件所没有证据证明我们之间存在租赁合同关系，也没有证据证明在合资合同到期后，我公司就有义务将上述三处房屋交还。因此，软件所向我公司送达合同解除通知，没有任何法律意义，其也不享有合同解除权。综上，我公司不同意软件所的诉讼请求。
原审法院经审理认为：根据已查明的事实，在1995年至1996年期间，存在中国科学院内部正在进行集资建房的大背景；在此期间，软件所以及中国科学院向恩益禧公司发出了交纳集资购房款的通知；再结合方针，可以看出，软件所与恩益禧公司在上述集资建房期间，其同意软件所派遣至恩益禧公司的职工参加集资建房，并明确首先由软件所取得房屋所有权。参考恩益禧公司支付的款项数额，其金额并未低于当年集资购房政策的一般价格。最后，根据软件所自己的陈述，其认可在收取款项时，双方并未约定上述款项系租金。在此情况下，对于集资购房款性质，按照通常理解，恩益禧公司支付的款项绝非租金，软件所认为双方存在租赁合同法律关系，法院实难采信。
对于合资协议解除后，日电卓越公司是否有义务返还上述房屋的问题。双方合资协议以及产权交易合同中，均未对此做出约定，仅在董事会决议作出的方针中载明，将来本公司进行“清算”时，住房使用权消失。对于清算概念的理解，双方各执一词，但根据该方针的前后内容，其真实意思应系恩益禧公司在法律意义上注销后，其相应的权利消亡，房屋所有权归软件所所有。难以理解为合资协议到期后，房屋所有权归软件所所有。对于日电卓越公司是否符合集资建房购买资格的问题。因上述争议属于内部房屋分配的争议，涉及国家政策等因素，不属于民事法院主管，法院对此不予审查。综上，软件所的诉讼请求缺乏事实依据，不予支持。据此于2013年9月判决：驳回软件所的全部诉讼请求。
判决后，软件所不服，上诉至本院，认为该所与日电卓越公司之间的合同系租赁合同关系，双方不存在集资建房关系；恩益禧公司的合资经营期限届满，诉争房屋使用权应归该所。请求二审法院撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求。日电卓越公司同意原判。
经审理查明：1994年5月23日，软件所的全资附属公司北京索福软件工程公司（以下简称索福公司）与日本电气签订《北京索福软件工程公司和日本电气株式会社合资经营合同》（以下简称合资经营合同）。双方共同成立了合营公司，即恩益禧公司。恩益禧公司在中国及海外进行计算机软件产品的研发、开发、推销、销售、供应以及分销。双方约定：合营期限为12年，期限届满，在双方没有争议的情况下可再延长5年；合资经营合同应在合营期满时终止；当合营期满后，双方可同意一方买下另一方在合营公司中的股款；如合营合同因任何原因终止，并且双方未能达成股权购买的协议，董事会应指派清算委员会，对合营公司的资产进行清算。软件所应促使索福公司遵守和履行其与日本电气签订的合资经营合同中确定的义务，软件所确认其支持索福公司以及恩益禧公司。合资经营合同签订后，恩益禧公司成立。
1995年2月10日，软件所向恩益禧公司发出通知，内容为：“合资研究所：根据行政办公室通知，你部门需要集资建房180平方米，共概算需经费25.2万元，按工程进度要求，资金需在1995年2月25日前到位，请及时将款项划拨财务，否则，所里将不给分配房子，工程结束后，所集资金按实际造价多退少补”。
1996年5月21日，恩益禧公司召开第四届董事会。此次会议中有关职工住房的问题，董事会通过职工住房问题解决方针（以下简称方针），载明以下意见：本公司中由软件所派来的中国籍职工，可以用和软件所的职工同等的条件购买软件所提供的住房使用权，但在手续上，首先是本公司从软件所获得使用权，仅在本公司不再需要行使该使用权时，才可出售给本公司职工；将来本公司进行清算时，本公司从软件所所取得的住房使用权也将消失，因此，原则上本公司职工从本公司购买的使用权也将消失，而归软件所所有。上述方针的做出系经过软件所与恩益禧公司同意而通过的。1996年7月，恩益禧公司向软件所交纳了三处诉争房屋的建房集资款28.71万元。三处诉争房屋一直由恩益禧公司的职工使用。
2006年5月18日，软件所与日本电气签订《北京产权交易所产权交易合同》（以下简称产权交易合同）。软件所将其持有的恩益禧公司10%的股权转让给日本电气，转让价款为1800万元。产权交易合同中并未涉及103号房屋、404号房屋及511号房屋的归属问题；但该合同中载明：本次股权转让之外的资产关系的清理，由双方另行协定。后恩益禧公司名称变更为日电卓越公司。
2009年7月22日，软件所向日电卓越公司发出律师函，表示集资款并非购房款，而是租金，软件所认为租赁关系已在合资协议到期后解除，故要求日电公司返还511号、404号以及103号房屋。
2012年，软件所以及中国科学院行政管理局将日电卓越公司诉至北京市朝阳区人民法院，要求其腾退上述三处房屋。经审理，该院做出（2012）朝民初字第5966号民事裁定书，驳回了软件所以及中国科学院行政管理局的起诉，并告知其可待诉争房屋的权属明确后，再行起诉实际居住人。软件所不服提出上诉，北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）审理后，维持了原审裁定。
以上事实，有双方当事人陈述、合资经营合同、指引、产权交易合同、通知、收据、董事会备忘录等在案佐证。
本院认为：根据查明的事实，中国科学院内部进行集资建房时，恩益禧公司向软件所交纳了三处诉争房屋的建房集资款28.71万元，双方并未约定上述款项系租金。对于集资购房款的性质，从软件所发出的通知、开具的收据，以及恩益禧公司董事会关于职工住房问题解决方针来看，恩益禧公司支付的款项绝非租金，软件所认为双方存在租赁合同法律关系，不存在集资建房关系，本院难以采信。2006年5月，恩益禧公司的合资经营期限届满，软件所与日本电气完成股权转让。恩益禧公司名称变更为日电卓越公司。虽然产权交易合同载明：本次股权转让之外的资产关系的清理，由双方另行协定，但软件所所认为的该所与日电卓越公司之间的租赁合同关系已经解除，并没有事实和法律依据。
综上，软件所的上诉请求，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2300元，由中国科学院软件研究所负担（已交纳35元，余款于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费2300元，由中国科学院软件研究所负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡新华
代理审判员 鲁 南
代理审判员 陈 静
二〇一四年三月二十日
书 记 员 王 雨