河南省周口市川汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）川民初字第03335号
原告张华峰，男，汉族，1980年4月5日生。
原告张华磊，男，汉族，1985年2月9日生。
原告张华磊，女，汉族，1974年3月16日生，身份证
号412723197403160926，住河南省商水县汤庄乡陈寨村*组。
原告陈莉莉，女，汉族，1988年11月18日生。
原告王艳丽，女，汉族，1974年12月4日生。
原告共同委托代理人范威力，河南众望律师事务所律师。
被告周口市＊＊置业有限公司。
法定代表人夏灵芝，该公司经理。
被告委托代理人李飞甲，河南众望律师事务所律师。
第三人中国工商银行股份有限公司＊＊分行
负责人ＸＸ，该行行长。
委托代理人丁新民、刘国轩，该公司法律顾问。
第三人于文浩，男，汉族，1969年6月4日生。
原告张华峰、原告张华磊、原告张华磊（女）、原告陈莉莉、原告王艳丽
与被告周口市＊＊置业有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司＊＊分行、第
三人于文浩房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进
行了审理，原告张华峰、原告张华磊、原告张华磊（女）、原告陈莉莉、原告
王艳丽及共同委托代理人范威力，被告周口市昊天置业有限公司委托代理人李
飞甲，第三人中国工商银行股份有限公司周口分行委托代理人刘国轩到庭参加
了诉讼，第三人于文浩经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终
结。
原告诉称，五原告分别购买了被告周口市昊天置业有限公司开发的绿苑小
区，该项目负责人为于文浩，其中原告张华峰于2014年1月7日签订商品房买卖
合同，房号2号楼1单元602室；原告张华磊（男）与2012年12月4日买房，2013
年8月11日签订商品房买卖合同，房号：2号楼1单元401室；原告张华磊（女）
于2013年8月22日签订商品房买卖合同，房号：2号楼1单元601；原告陈莉莉
于2012年8月13日签订商品房买卖合同，房号：2号楼1单元501室；原告王艳丽
于2013年12月25日签订商品房买卖合同，房号2号楼1单元1001室。各原告与被
告签订商品房买卖合同后，被告在第三人中国工商银行股份有限公司周口分行
，分别为原告陈莉莉、王艳丽、张华磊（男）、张华磊（女）办理了银行按揭
手续，各原告均按期还款。依据原、被告签订的商品房买卖合同，被告应
予2014年5月31日前将房屋交付给原告使用，并达到约定的交房条件，合同约
定的交房时间到期后，该小区不通水不通电，并且没有道路可以通往小区，时
至今日仍不能合格验收，被告不能履行交房义务，现被告已对上述原告构成了
违约，并因此而让原告承担银行还款利息及还款义务。为维护原告合法权益，
特提起诉讼，请求法院依法解除原告与被告签订的商品房买卖合同及购房抵押
贷款合同。判令被告返还原告张华峰购房款244000元、返还原告陈莉莉已付购
房款107000元及银行利息、返还原告王艳丽购房款113500元及银行利息、返还
原告张华磊（男）购房款107000元及银行利息、返还原告张华磊（女）购房
款109000元及银行利息。并请求判令被告支付原告因购房而造成的损失及解除
合同被告被告应承担的违约金，计算至被告实际履行之日止。
被告周口市昊天置业有限公司辩称，被告与周口市邮政局于2010年12月22
日签订了《协议书》一份，该协议中邮政局承诺待小区建成后，将新建小区的
道路、水、电、排水与原有邮政局家属院连通，但小区建成后，邮政局严重违
约，至今不让小区的道路、水、电、排水与原有邮政局家属院连通。被告认为
是政府部门执法不力，规划未得到全面落实导致延期交房。2012年周口市规划
局为绿苑小区颁发了周规建字（2012）09号《建设工程规划许可证》，现该项
目已竣工，但规划仍未得到全面落实。2015年1月20日周口市规划局通知邮政
局现其七日内自行拆除，规划局却不采取进一步执法措施，政府的执法不力是
造成答辩人至今无法交房的根本原因。根据原被告签订的《商品房买卖合同》
第八条约定因政府相关部门原因无法施工的导致出卖人逾期交房的，出卖人免
责，因该原因出卖人可据实予以延期。根据该约定被告不应解除合同，也不应
该承担违约责任，原告请求解除合同及被告承担违约责任无事实依据和法律依
据，依法不应予以支持。另原告列于文浩为本案第三人属被列主体错误，因为
于文浩只是被告公司工作人员，其行为完全属于职务行为，不应承担任何民事
责任，不是本案适格的第三人。
第三人中国工商银行股份有限公司周口分行辩称：本案不符合房屋合同解
除的法律条件，原告要求解除合同应依法予以驳回。如果解除合同原、被告应
当承担还款责任及相应合同义务。
第三人于文浩缺席未答辩也未举证。
原告向本院提交的证据有：证据一，五位原告身份证，证明原告具有合法
的主体资格；证据二，四份商品房买卖合同以及张华峰全款购房被告出具的收
款收据，其他四份商品房买卖合同证明原告与被告之间签订有商品房买卖合同
，该合同合法有效，是合同约定的条款，被告方不能在约定期间交房，已构成
严重违约，依法应当解除原被告间的商品房买卖合同。证据三，王艳丽、陈莉
莉、张华磊、张华磊四份贷款担保合同，证明原告因购买被告房屋而与银行产
生了借贷关系，并在合同中出卖人即本案被告为该合同的保证人。证据四、公
证书两份，张华磊（男），张华磊（女）分别在周口市平原公证处办理了债券
文书公证书，主要证明张华磊（男）、张华磊（女）与中国工商银行具有借贷
关系，且保证人为本案被告，该案中原告在被告处购买的房屋因为办理抵押贷
款而抵押中国工商银行。本案商品房买卖合同真实合法有效，该合同中明确约
定2014年5月31日前被告达到房屋交付条件，但被告至今未能按合同约定履行
。被告认为是政府行为造成逾期交房不能成立，因为在本案中被告在答辩时称
被告于邮政局签订有协议，由邮政局为被告开发的小区开路，是由于邮政局严
重违约造成的，而被告于邮政局所签订的协议也是平等主体之间所签订的协议
，其与政府行为无关，被告不能依据邮政局的违约行为而对抗本案中原被告之
间的合同关系。其与邮政局之间的民事关系并非政府行为，不能成为其免责抗
辩的理由。
被告周口市昊天置业有限公司的质证意见为：原告所举的四组证据真实性
没有异议，对第二组证明目的有异议，造成至今无法交房是因为政府执法不力
导致至今未接通水电，根据双方约定由于政府行为导致被告无法交房的不属于
被告违约，所以本案原被告双方不构成解除合同的条件，不应该解除合同。
第三人中国工商银行股份有限公司周口分行的质证意见为：对四组证据真
实性无异议，对第二组证明目的有异议。本案四份商品房买卖合同未达到合同
解除条件，不应该解除。
被告周口市昊天置业有限公司向本院提交的证据有：证据一，周口市昊天
置业有限公司与周口市邮政局签订的《协议书》一份，证明由于邮政局的违约
行为导致路与水电至今无法连通，导致无法交房；证据二，1、建设工程规划
许可证，2、绿苑小区总平面规划图，3、2015年1月20日周口市规划局给河南
省邮政公司周口分公司的通知，证明：由于政府部门执法不力，规划未得到全
面落实，导致至今无法向原告交房；证据三，商品房买卖协议第八条约定，证
明原被告约定因政府部门的原因导致延期交房，出卖人免除责任，并可据实延
期交房。前两份证据是说导致今天无法交房的主要原因和次要原因，邮政局严
重违约，不让接通水电。且周口市规划局没有把规划落实到位。市政府组织研
讨会责成规划局办理，但是规划局下发通知的形式不伦不类，导致通知不能落
实。所以本案是政府行为导致的无法交房。
原告质证意见为：1、就证据一来看，是复印件不能作为证据，从内容看
，是邮政局与被告的协议，邮政局承诺被告开发的小区与邮政局的小区连同物
业，但是该份协议是平等主体之间的民事法律关系，被告完全可以以此协议起
诉邮政局，要求邮政局履行协议，不能以此对抗买受人而延期交房并免责；2
、被告证据二的第3份证据也是复印件，不能作为真实的证据，即使该通知是
真实的也是周口规划局依据被告与邮政局小区签订的协议书下发的通知，其内
容是要求邮政局履行协议，该通知不具有强制约束力，所以被告的违约行为并
非政府原因导致的。3、对于被告提交的其他证据真实性无异议。
第三人中国工商银行股份有限公司周口分行质证意见为：四份买卖合同不
存在法定解除条件，担保合同合法有效，原告应履行合同义务。
根据上述有效证据及庭审综合认证，本院可以确认以下案件事实，2010
年12月22日，周口市邮政局集体购置房领导小组与周口市昊天置业有限公司签
订协议书，协议书约定周口市邮政局在本案涉案小区建成后，将小区的道路、
水、电、排水与原有的邮政局家属院连通。2012年2月16日，周口市昊天置业
有限公司承建的绿苑小区2#住宅楼获得周口市规划局建设工程规划许可证审批
并开始施工建设。
2013年8月11日，原告张华磊（男）与被告周口市昊天置业有限公司签订
商品房买卖合同，房价为247000元，2013年10月1日，原告张华磊（男）与本
案第三人中国工商银行股份有限公司周口分行、被告周口市昊天置业有限公司
作为保证人签订个人购房借款／担保合同，向银行借贷购房款140000元。2013
年8月13日，原告陈莉莉与被告周口市昊天置业有限公司签订商品房买卖合同
，房价为247000元，2013年10月9日，原告陈莉莉与周口市住房公积金管理中
心签订个人住房公积金借款合同书并借款140000元（从2013年10月8日起算）
。2013年8月22日，原告张华磊（女）与被告周口市昊天置业有限公司签订商
品房买卖合同，房价为249000元，后原告张华磊（女）与本案第三人中国工商
银行股份有限公司周口分行、被告周口市昊天置业有限公司作为保证人签订个
人购房借款／担保合同，向银行借贷购房款140000元。2013年12月5日，原告王
艳丽与被告周口市昊天置业有限公司签订商品房买卖合同，房价为263500元，
同时原告王艳丽与本案第三人中国工商银行股份有限公司周口分行、被告周口
市昊天置业有限公司作为保证人签订个人购房借款担保合同，向银行借贷购房
款240000元（用于本案涉案房屋购房款为150000元）。原告王艳丽、张华磊（
男）、张华磊（女）与第三人中国工商银行股份有限公司周口分行签订的购房
借款担保合同第四条贷款利率约定，贷款期限在一年以下的，执行本合同利率
，不分段计息；贷款期限在一年以上的，字每次基准利率调整之日的次年1月1
日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两
次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1
条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。
2014年1月7日，原告张华峰与被告周口昊天置业有限公司签订商品房买卖
合同，并支付全部房款244000元。各原告与被告双方签订的商品房买卖合同第
八条约定房屋交付期限为2014年5月31日，房屋交付条件为“水通电明，达到
装修条件”，并约定“因天气原因或政府相关部门原因无法施工的导致出卖人
逾期交房的，出卖人免责”。被告周口昊天置业以周口市邮政局违约为由延期
交房，致使本案原告所购买的房屋没有出路，至今无法达到入住要求。
本院认为，五原告与被告周口市昊天置业有限公司之间签订的商品房买卖
合同，系合同双方的真实意思表示，有效成立。原告张华峰、原告张华磊、原
告张华磊（女）、原告王艳丽与被告周口市昊天置业有限公司、第三人中国工
商银行股份有限公司周口分行之间签订的个人购房借款担保合同真实有效，对
合同相对方均有约束力。当事人应按约定全面履行自己的义务。第三人于文浩
不是合同相对人依法不承担合同义务。被告周口市昊天置业有限公司严重违约
迟延交付房屋，导致合同相对人不能实现合同目的，故本院对原告要求解除与
被告周口市昊天置业有限公司之间的房屋买卖合同并赔偿损失的诉求予以支持
。被告所称的免责理由不能成立本院依法不予支持。因房屋买卖合同解除，致
房屋买卖所签订的借款担保合同的目的无法实现，故对当事人要求解除购房借
款担保合同的诉求予以支持。出卖人被告周口市昊天置业有限公司应当将收受
原告的购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。因原告陈莉莉向周口市
公积金管理中心申请的购房贷款所签订的合同并未解除，原告陈莉莉如有损失
可另行主张。原告王艳丽与被告周口市昊天置业有限公司、第三人中国工商银
行股份有限公司周口分行所签订的个人购房借款担保合同的借款金额为240000
元，对涉及本案的150000元部分的借款及担保予以解除，超出150000元的部分
，不属于本案审理范围，未经法定程序或第三人一致解除仍然具有法律效力。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十
七条，《中华人民共和国担保法》第五条，《最高人民法院关于审理商品房买
卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中和
人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
立即解除原告张华峰、原告张华磊（男）、原告张华磊（女）、原告陈莉
莉、原告王艳丽与被告周口市昊天置业有限公司所签订的商品房买卖合同。合
同解除后，原告张华峰、原告张华磊（男）、原告张华磊（女）、原告陈莉莉
、原告王艳丽原购买的商品房归被告周口市昊天置业有限公司所有。
立即解除原告张华磊（男）、原告张华磊（女）、原告王艳丽（借款标
的150000元）与被告周口市昊天置业有限公司、第三人中国工商银行股份有限
公司周口分行所签订的个人购房借款担保合同。
被告周口市昊天置业有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告张华峰
购房款244000元，返还原告陈莉莉购房款本金107000元。
被告周口市昊天置业有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告张华磊
（男）购房款107000元，返还原告张华磊（女）购房款109000元，返还原告王
艳丽购房款113500元。
被告周口市昊天置业有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告张华磊
（男）、原告张华磊（女）、原告王艳丽已支付银行的贷款本金及利息（具体
支付金额依照个人购房借款担保合同约定的还款金额计算至原告起诉之日
即2015年9月11日）。
被告周口市昊天置业有限公司自2015年9月11日起，按照个人购房借款担
保合同约定的原告张华磊（男）、原告张华磊（女）、原告王艳丽的本息还款
标准支付第三人中国工商银行股份有限公司周口分行贷款本息。
驳回原告张华峰、原告张华磊、原告张华磊（女）、原告陈莉莉、原告王
艳丽的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民
事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费16820元，由被告周口市昊天置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按
对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。
审判长 禄东峰
审判员 晋京豫
陪审员 王玉海
二〇一六年二月二十九日
书记员 赵珺雅