江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终5911号
上诉人（原审被告）：陆菊芳，女，汉族，1966年4月11日生，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人:吴晓香，江苏九谷律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王雪根，男，汉族，1965年12月16日生，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：郭之扬，江苏瑞生律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐强，江苏瑞生律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：付廷美，女，汉族，1970年3月11日生，住湖北省宜都市。
委托诉讼代理人：董珺，江苏嘉昆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘思颖，江苏嘉昆律师事务所律师。
原审第三人：昆山北区房产咨询有限公司长江店，住所地江苏省昆山市周市镇新镇长江花园21号楼4室。
负责人：胡正州，该公司经理。
委托诉讼代理人：蔡萍，江苏展驰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈鹏鹏，江苏展驰律师事务所实习律师。
上诉人陆菊芳、王雪根因与被上诉人付廷美、原审第三人昆山北区房产咨询有限公司长江店（以下简称北区房产）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初12268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王雪根与陆菊芳上诉请求及辩称：1.请求撤销一审判决,依法改判或发回重审;2.诉讼费用由付廷美承担。事实和理由：1.王雪根与陆菊芳于2014年6月17日协议离婚,备案登记的《离婚协议书》约定涉案房产归陆菊芳所有，一审查明涉案房屋系王雪根、陆菊芳共同所有是错误的；2.王雪根在申请贷款材料和涉案房屋过户登记材料上签字，均为履行王雪根与陆菊芳《自愿离婚协议书》的行为，王雪根不是涉案《房屋买卖合同》的当事人，不应承担返还定金及支付违约金的责任。3.付廷美明知王雪根与陆菊芳已经离婚，恶意提起对王雪根的诉讼，人民法院应予惩戒；4.付廷美没有按照《房屋买卖合同》在2016年7月25日前代为还清涉案房屋贷款，根据约定，合同自动作废，陆菊芳后续处分涉案房屋并不违约；5.付廷美支付的5万元定金由北区房产收取占有，不应由付廷美、王雪根返还。6.即使法院认定陆菊芳违约，陆菊芳一审提出违约金过高要求适当减少，一审法院没有采纳，适用法律不当。陆菊芳代理人于2016年7月28日发函告知付廷美合同已经失效，房屋不再售与付廷美，与合同失效的2016年7月25日相隔三天，房价上涨未超过3万元，一审认定违约金数额明显过高，应予调整。7.北区房产居间活动弄虚作假导致本案诉讼费时耗力，应对北区房产予以训诫。
付廷美辩称：同意一审判决，请求维持原判。
北区房产述辩称：1.根据物权登记情况，一审认定涉案房屋为陆菊芳、王雪根共有符合法律规定；2.陆菊芳与付廷美协商一致定金5万元由北区房产保管，应视为付廷美已经支付陆菊芳定金5万元；北区房产积极沟通，不存在与付廷美串通的事情。
付廷美向一审法院起诉请求：陆菊芳、王雪根退还付廷美已支付的购房定金50000元；陆菊芳、王雪根支付付廷美违约金266000元；陆菊芳、王雪根承担诉讼费。
一审法院认定事实：2016年7月5日，付廷美作为乙方（买方）、陆菊芳作为甲方（卖方）、北区房产作为居间方（丙方），三方签订《房屋买卖合同》，该合同载明：1、甲方同意将座落在昆山市开发区东方华庭4号楼403室（房屋产权证号30××86、土地使用权证号1000514081、建筑面积139.5平方米）出售给乙方，房屋系带装修房屋，具体以照片为准。2、双方一致同意房屋转让价款为133万元。本合同签订时，乙方支付5万元作为购房定金，甲方同时提供身份证复印件、房产证及土地证原件、购房发票。3、甲乙双方同意本合同生效之日起70日内，乙方将人民币65万元支付给甲方，购房定金在付款时冲抵，并经双方同意于2016年9月15日前办理过户手续，登记名义人由乙方自行指定。乙方需要贷款，贷款部分为68万元，由丙方代为办理贷款手续，乙方若因自身原因导致银行贷款不能如期发放，应自行筹款补足。4、甲乙双方中如有任何一方未按照合同的约定全面履行自己的义务，逾期超过45个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。5、交易过程中税费依法各自承担。甲乙双方于办妥以乙方为权利人的该房屋相关产权证明及付清所有房款后10个工作日内办理交接手续。丙方留3万元尾款，待交房当日付清水电煤物业费，从甲方首付款中扣除。6、甲乙双方之前达成的口头或书面协议中，如对双方权利义务关系的约定以及对同一事项的约定与本合同不一致的，以本合同为准。如果为了完成过户手续需另行签订房地产交易中心提供的合同且该合同与本合同约定不一致的，一律以本合同为准。7、另该合同专门手书约定：甲方需要提供真实有效的产权证、身份证、户口本配合办理贷款和过户手续；乙方需要提供真实有效的身份证、户口本配合甲方和丙方办理贷款及过户手续。甲方原有银行贷款由乙方支付首付款帮忙还清，甲乙双方约定2016年7月20日前双方办理好各自手续，延期5日于7月25日，如有一方未能正常配合（只限于买方贷款问题）办理，此合同自动作废，双方不追究任何责任。8、本合同一式三份，三方各执一份。本合同由丙方制定，如履行过程中对条款理解发生争议不能取得一致的，以丙方解释为准。甲方由陆菊芳签字，乙方付廷美签字，丙方加盖合同专用章。同日，陆菊芳同意由居间方暂时保管付廷美支付的定金，各方同意于7月5日支付定金1万元，定金余款4万元于7月6日支付。付廷美于2016年7月5日向居间方支付了定金1万元，付廷美儿子李刚于2016年7月6日向居间方支付了定金4万元。目前，该定金尚由北区房产保管。
签订上述合同后，付廷美的儿子李刚向农业银行昆山支行申请涉案房屋按揭贷款，申请时间为2016年7月12日。申请贷款时，李刚向农业银行提供了其家庭户口本、银行明细清单、与一审被告签署的存量房买卖合同等资料，申贷过程中对涉案房屋价值进行了评估确定了贷款额度，陆菊芳、王雪根两人在贷款相关资料上签字。2017年7月25日，农业银行昆山支行同意发放贷款，贷款金额为58万元。2016年7月25日，付廷美与居间方北区房产沟通贷款审批已经通过，支付首付款及办理手续事宜。居间方北区房产经办人员联系一审被告办理后续事宜。2016年7月28日，付廷美委托律师致函被告，告知一审被告已经办妥银行贷款，请一审被告提供银行账户等相关资料以便付廷美支付首付款，偿还涉案房屋上原有的抵押贷款涤除抵押权。但一审被告未予回复。2016年8月8日，付廷美诉至一审法院。
另查明：涉案昆山市开发区东方华庭4号楼403室原产权人系一审两被告。2016年7月29日，一审两被告与案外人至本市房产交易中心办理了涉案房屋的过户登记手续，2016年8月3日，涉案房屋产权由一审两被告变更登记至案外人名下。
一审庭审中，一审被告对付廷美的贷款事宜提出异议，认为签订合同的是付廷美，而贷款是由付廷美儿子去向银行申请的，贷款资料存在虚假，并且付廷美与一审第三人在庭前进行串供进行了虚假陈述。付廷美解释房子本来就是买给儿子的，付廷美去签订合同付款，贷款由李刚去申请，后续过户也是过户至李刚名下。
一审审理中，一审法院依付廷美申请于2016年8月25日冻结了一审被告王雪根账号为62×××77的中国农业银行昆山分行的账户，裁定冻结金额为32万元，当日实际冻结金额为9.53元。
以上事实，由房屋买卖合同、收据、律师函及邮寄凭证、涉案房屋不动产产权登记基本信息、李刚的情况说明、身份证、户口本、定金保管条、微信记录、短信记录、通话录音，一审法院调取的李刚申贷资料、涉案房屋2016年8月3日转移登记信息及备案合同和各方当事人陈述予以证实。
一审法院认为，本案争议焦点为一审被告是否构成违约。双方围绕一审被告是否违约问题主要争议在于对合同中补充条款的理解以及付廷美是否按时办理了贷款手续并及时告知了一审被告贷款审批事宜。
关于双方补充约定：“甲方原有银行贷款由乙方支付首付款帮忙还清，甲乙双方约定2016年7月20日前双方办理好各自手续，延期5日于7月25日，如有一方未能正常配合（只限于买方贷款问题）办理，此合同自动作废，双方不追究任何责任”的背景及理解问题，居间方北区房产陈述“当时因为房东两夫妻是由法院判决离婚，这个房屋判给了陆菊芳，要确定房子没有问题，顺利还贷后就能过户。另外就是买方能贷款。一个是贷款审批手续问题，另一个是房东那边能顺利过户，这两种情况如果不行合同就自动作废。一审法院认为，从该补充条款字义并结合居间方北区房产关于该条款真实含义的陈述来看，双方确系需要在2016年7月25日前办理好各自手续，该手续主要指贷款以及可能涉及的一审被告因离婚影响房屋过户的手续；事实上，从农业银行调取的贷款资料来看，付廷美儿子李刚在2016年7月25日前办妥了银行贷款审批手续，并且办理该手续取得了一审被告的配合；一审被告在2016年7月29日即与案外人办理了过户的事实也说明一审被告方不存在不能过户的因素；故此而言，既不存在无法贷款情况，也不存在无法过户因素，合同并不作废。
关于付廷美及居间方是否将贷款事宜告知了一审被告并积极履行合同问题。从付廷美提供的录音等资料以及付廷美委托律师发函和2016年8月8日即向法院提起诉讼来看，付廷美及居间方是及时通知一审被告办理后续手续并谋求继续履行合同的。一审被告在2016年7月29日即与案外人签订合同出售了涉案房屋并于2016年8月3日将房屋产权迅速过户至他人名下，一审被告在与案外人办理过户手续前与付廷美及居间方没有任何的询问、沟通、和告知。付廷美及居间方北区房产提供了微信、短信及录音资料能证实其在7月25日即告知了一审被告贷款手续办妥可以继续交易。显然本案系一审被告不愿履行合同，系违约。按照双方的补充条款，双方补充条款仅仅约定了在2016年7月25日前办理好各自手续，付廷美儿子李刚在2016年7月25日办妥了贷款手续，即便付廷美及居间方在2016年7月26日左右通知一审被告办理后续交易流程，也尚属合理；一审被告在无任何沟通情形下立即将房屋出售他人，有违诚信原则。一审被告认为其未违约缺乏事实依据。
关于一审被告抗辩的合同系由付廷美所签，但贷款是由付廷美儿子李刚进行，不符合合同约定以及付廷美未能支付首付款还贷问题。一审法院认为，李刚系付廷美儿子，李刚的贷款是在一审被告的配合下申请的，一审被告对此是知情的；双方合同约定登记名义人由买方自行指定，付廷美签署合同，由其儿子去申请贷款，并不影响合同的履行；况且，在后续可能影响合同履行的事实尚未发生时，一审被告就已经将房屋过户给他人，一审被告不能以此为由来免除自己的责任。关于付廷美未能支付首付款偿清涉案房屋原贷款问题，在2016年7月份，付廷美支付首付款还贷期限尚未到，且付廷美在2016年7月份之后一直积极主张权利欲继续履行合同，付廷美行为不构成违约。对一审被告的该抗辩主张不予支持。
关于一审被告主张的李刚申贷资料中网签合同系虚假问题。一审被告该主张系推导而来，其认为在2016年7月29日能至房产交易中心与案外人办理过户即说明网签合同是虚假的。一审法院认为，从付廷美提供的资料来看，银行确实在2016年7月25日申贷通过，至于后续能否真正放贷则是具体履行的问题，双方合同仅仅约定在2016年7月25日办好各自手续，一审被告不能以后续尚未发生的问题来阻却本应履行的合同义务，一审被告在2016年7月25日左右也并未提出该问题，并非预期违约或不安抗辩的问题。一审法院对一审被告该抗辩主张亦不予支持。综上，本案所涉的合同已实际无法履行，应予以解除。付廷美支付了定金5万元，该定金经一审被告同意由居间方保管，应认定一审被告收到了该定金，应由一审被告将5万元定金返还付廷美。一审被告系违约应对付廷美承担违约责任。2016年度昆山房屋价格暴涨系众所周知的事实，双方在合同中约定违约金系房款的20%，现付廷美要求被告承担房屋价款20%的违约金即266000元，一审法院予以支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十六条之规定，判决：一、一审被告陆菊芳、王雪根于判决生效后十日内退还付廷美购房定金5万元。二、一审被告陆菊芳、王雪根于判决生效后十日内支付付廷美违约金266000元。
二审中，陆菊芳、王雪根向本院补充提交离婚证和离婚协议书，证明王雪根与陆菊芳于2014年6月17日协议离婚，涉案房产在离婚协议书上载明属于陆菊芳所有。付廷美质证认可离婚事实和离婚协议书。
本院另查明，王雪根与陆菊芳于2014年6月17日协议离婚，登记备案的离婚协议书载明涉案房产归陆菊芳所有。
以上事实，有离婚协议书、离婚证、调查笔录予以证实。
本院查明的其他事实与一审一致。
本院认为，王雪根与陆菊芳《离婚协议书》中明确约定涉案房屋归陆菊芳所有，但离婚后并未办理涉案房屋产权变更登记，陆菊芳出卖涉案房屋必然需要王雪根配合办理相关手续。付廷美与陆菊芳的房屋买卖合同并未提及王雪根为该合同的缔约人，且涉案《房屋买卖合同》约定“如果为了完成过户手续需另行签订房地产交易中心提供的合同且该合同与本合同约定不一致的，一律以本合同为准”，因此，王雪根在申请贷款的材料上签字、补签房地产交易中心备案合同的行为系配合陆菊芳处分涉案房屋的行为，并不当然变更为涉案《房屋买卖合同》的缔约人，王雪根认为其不是涉案《房屋买卖合同》当事人，不应承担返还定金及支付违约金责任的上诉理由成立，本院予以支持。
陆菊芳与付廷美签订涉案《房屋买卖合同》，双方均应遵守诚实信用,履行合同约定。付廷美一方积极履行合同义务，虽与合同约定略有延迟，但未影响合同继续履行亦未给陆菊芳造成损失。2016年7月25日，付廷美一方办理好贷款手续即通过信息通知陆菊芳，陆菊芳未予理睬、沟通，数日后即将涉案房屋售与案外人并迅速办理过户，陆菊芳不能交付房屋的违约行为导致涉案《房屋买卖合同》无法继续履行，付廷美起诉要求陆菊芳返还定金并支付违约金，涉案《房屋买卖合同》于一审起诉状送达陆菊芳之日解除。陆菊芳上诉认为违约金过高，要求以2017年7月25日计算至2017年7月28日付廷美的实际损失对违约金予以调整，本院认为该上诉理由没有相应法律依据，不予支持。涉案5万元定金系陆菊芳同意由北区房产保管，应视为陆菊芳已经收取该定金，一审法院判决陆菊芳返还该5万元定金，于法有据，本院予以确认。
综上所述，陆菊芳、王雪根上诉请求部分成立，一审判决认定事实基本清楚，适用法律并无不当，但因二审中当事人提供新证据，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零六七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、变更江苏省昆山市人民法院（2016）年苏05**民初字12268号民事判决第一项为“陆菊芳于本判决生效后十日内退还付廷美购房定金5万元”；
二、变更江苏省昆山市人民法院（2016）年苏05**民初字12268号民事判决第二项“陆菊芳于本判决生效后十日内支付付廷美违约金266000元”。
一审案件受理费6040元，财产保全费2120元，公告费300元，合计8460元由陆菊芳负担；二审案件受理费6040元，由陆菊芳负担3020元，付廷美负担3020元。
本判决为终审判决。
审判长 杨恩乾
审判员 黄学辉
审判员 叶 刚
二〇一七年九月二十日
书记员 闻 艺