辽宁省凤城市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0682民初1973号
原告：凤城市明光物业服务有限公司，住所地：凤城市石桥路阳光新城9号楼。
法定代表人：汪希波，该公司经理。
委托代理人：包勤朴，男，1958年7月23日出生，蒙古族，该公司副经理，住凤城市。
被告：国德君，男，1976年1月3日出生，满族，住凤城市。
原告凤城市明光物业服务有限公司诉被告国德君物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凤城市明光物业服务有限公司的委托代理人包勤朴、被告国德君到庭参加了诉讼。被告国德君经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2011年1月1日通过公开竞聘取得了凤城市河畔新城小区的物业服务经营权，对小区开展全面的物业服务，根据原告与被告小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定，原告每年6月1日至30日收取全年的物业服务费，被告从2011年、2012年，经原告多次催要，无正当理由拒不交纳物业费，原告诉至法院，请求判令被告立即给付拖欠2011年-2012年度的物业服务费1098元，违约金329元，合计1427元，并承担诉讼费。
被告国德君辩称：11年、12年这两年我确实没交物业费，因为原告没有履行责任，没通知我说收物业费，没有书面通知，也没给我打电话，从2013年开始我才知道换成明光物业了，之后的物业费我都交了。我没给这两年物业费是有原因的，我是2007年买的房，08年交的钥匙，09年装修，装修完就发现漏水，跟当时的开发商物业协议，他们答应不收我的物业费。后来明光物业接手，他们也没通知我换物业了，现在已经过了五年保修期了，以前的人我也找不着了。现在他跟我要11年、12年物业费，我是欠了这两年物业费，但我要申张我的权益，因为他们的原因致使我的房屋漏水，他们接手，可以说在法律上他接手人家的事情，我就得由他们继续承担以前原有的物业该承担的责任。
经审理查明：2011年1月1日，原告凤城市明光物业服务有限公司与河畔新城业主委员会签订河畔新城小区物业服务合同，约定：原告凤城市明光物业服务有限公司对河畔新城小区实行物业管理服务。委托管理期限为三年，自二0一一年一月一日起至二0一三年十二月三十一日止。原告凤城市明光物业服务有限公司按国家规定的二级住宅小区物业服务标准提供物业管理服务。该合同第三十条约定，收费标准为：1、多层住宅每月每平方米收取0.5元；2、高层住宅每月每平方米收取1.2元；3、联排别墅每月每平方米收取0.8元；4、商业用房每月每平方米收取0.8元；5、阁楼每月每平方米收取0.8元；6、裙房每月每平方米收取0.8元；7、车库每月每平方米收取0.5元；8、库房每月每平方米收取0.5元。同时该合同对委托管理事项及双方的权利义务等均作出约定。载明了如业主拒绝交纳物业服务相关费用，影响原告凤城市明光物业服务有限公司正常收入而导致原告凤城市明光物业服务有限公司无法按合同约定标准提供管理服务和降低服务标准的，由欠费者承担民事责任。该合同第三章第十九条第（七）项约定，对于物业管理区域内无理拖欠物业服务费、电梯维修费、检测费和其他费用的个别业主和物业使用人，经一次书面催缴仍不交费的，原告有权采取各种合法方式追缴本金和滞纳金。该合同第四章规定了物业服务要求标准（包括第二十一条至第二十八条）。第三十五条约定，乙方违反合同约定，未按照物业服务合同约定的标准提供相应管理服务或擅自提高收费标准、扩大收费范围损害业主利益的，甲方有权要求乙方清退；造成业主经济损失的，乙方应当给予赔偿。合同签订后，原告凤城市明光物业服务有限公司开始为河畔新城小区提供物业服务。
2011年5月26日，原告凤城市明光物业服务有限公司与河畔新城小区业主委员会签订补充协议，约定：1、多层住宅：每月每平方米收取0.5元；高层住宅：（电梯楼）一层每月每平方米收取0.80元；二层收取1.00元；三层以上收取1.20元。3、联排别墅：每月每平方米收取0.8元；4、商业用房：凡一托二层为门市房的多层住宅楼，门市房每月每平方米收取0.80元；凡电梯楼一托二层的，门市房每月每平方米收取1.00元、三层以上的收取1.20元、单一层的门市房收取1.00元。5、多层住宅的阁楼，每月每平方米收取0.50元；电梯楼的阁楼，每月每平方米收取0.80元；如果阁楼能够办理房照。则在办照后按1.20元收取。5、裙房：每月每平方米收取0.80元；6、车库：每月每平方米收取0.5元；7、库房：每月每平方米收取0.5元。补充协议生效后，原服务合同中的第三十条全部作废，以补充协议为准。
2011年11月7日，凤城市物价局作出凤价发[2011]46号文件《关于河畔新城小区收取物业管理服务费的批复》，批复的收费标准为高层住宅物业费0.70元/月·平方米（建筑面积，下同），高层电梯住宅电梯费0.50元/月·平方米。多层住宅物业费0.50元/月·平方米。联排别墅物业费0.80元/月·平方米。阁楼物业费0.30元/月·平方米（不收电梯费）。非住宅物业费须与业主协商确定。
2013年12月31日，原告凤城市明光物业服务有限公司与河畔新城业主委员会签订河畔新城小区物业服务合同，约定：原告凤城市明光物业服务有限公司对河畔新城小区实行物业管理服务。委托管理期限为二年，自二0一四年一月一日起至二0一五年十二月三十一日止。原告凤城市明光物业服务有限公司按国家规定的二级住宅小区物业服务标准提供物业管理服务。第二十八条约定，明光物业对本小区的经营收费方式，采取费用包干制，亏损和盈余均由明光物业承担。每年的1月1日至5月31日为业主及物业使用人交纳本年度物业服务费的约定时间。逾期交费的，加收当年物业费总额的日3‰违约金。第二十九条约定，物业服务相关费用标准为：1、多层住宅每月每平方米收取0.5元；2、高层住宅每月每平方米收取1.2元；3、联排别墅每月每平方米收取0.8元；4、商业用房每月每平方米收取0.8元；5、阁楼每月每平方米收取0.5元；6、裙房每月每平方米收取0.8元；7、车库每月每平方米收取0.5元；8、库房每月每平方米收取0.5元。同时该合同对委托管理事项及双方的权利义务等均作出约定。载明了如业主拒绝交纳物业服务相关费用，影响原告凤城市明光物业服务有限公司正常收入而导致原告凤城市明光物业服务有限公司无法按合同约定标准提供管理服务和降低服务标准的，由欠费者承担民事责任。该合同第三章第十八条第（七）项约定对于物业管理区域内无理拖欠物业服务费的个别业主和物业使用人，经一次书面催缴仍不交费的，有权采取各种合法方式追缴本金和违约金。该合同第十九条（六）项约定业主有证据并经过甲方核查属实乙方确实降低了约定的服务质量和服务标准的，乙方除立即改正外，对提出证据的业主给予减免一个月的物业费优惠并适当予以奖励。该合同第四章规定了物业服务要求标准（包括第二十条至第二十七条）。合同签订后，原告开始为河畔新城小区提供物业服务。2011年至2016年，原告明光物业在河畔新城小区张贴催费通知，对未交纳物业服务费的业主进行催缴。
被告国德君为凤城市X业主，建筑面积为91.57平方米，每月每平方米0.5元，每年物业费共计549元。
现原告凤城市明光物业服务有限公司为向被告国德君索要2011、2012年度物业服务费1098元及违约金329元，合计1427元而诉至本院。
本院所确认的上述事实，有双方当事人陈述、收费许可证、《河畔新城小区物业服务合同》、《补充协议》、催费通知书、照片等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务合同中，通常包括物业服务企业、业主委员会、业主三方当事人，各自受物业服务合同的约束，享有相应的权利，承担相应的义务。业主受物业合同约束的具体表现，就是基于物业服务合同，既享有接受完善物业服务的权利又应履行交纳物业费的义务。原告明光物业与凤城市凤凰城区河畔新城小区业主委员会签订的物业服务合同，系各方当事人的真实意思表示，符合法律规定，依法有效，对小区全体业主具有约束力，原告明光物业与小区业主均应按照合同的约定全面履行各自的权利和义务。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”原告明光物业按物业服务合同的约定提供了相应的服务，被告国德君亦应按合同约定履行交纳物业费的义务，被告国德君以房屋漏水、物业服务不到位为由，不予交纳物业费，没有法律依据。业主有权追究物业公司的违约责任，但由于业主履行缴费义务与向物业公司追究违约责任属于不同法律关系，决定了业主不能因为物业公司违约责任而拒绝交纳物业管理费。且物业服务合同第三十六条约定，业主在约定的收费时间内拒绝交纳物业相关费用，导致明光物业无法按合同约定标准提供管理服务和降低服务标准的，不得追究明光物业的责任。被告国德君自2011年、2012年未交纳物业服务费，故其主张本院不予支持。
原告明光物业自2011年至2016年均在河畔新城小区内张贴催费通知，属法定的诉讼时效中断情形，故原告明光物业请求被告国德君交纳2011年、2012年的物业服务费并未超过法定的诉讼时效。
关于违约金，虽然物业合同约定逾期交费加收当年物业费总额的日3‰违约金，但因原告明光物业在物业服务中尚不完善，故其请求被告国德君支付违约金的主张不能成立。
综上，原告要求被告给付2011年、2012年物业管理费1098元的诉讼请求本院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第七十八条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告国德君给付原告明光物业服务有限公司物业服务费1098元，于本判决生效后10日内支付；
二、驳回原告凤城市明光物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告国德君承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。
审判员 周冰
二〇一七年六月二十九日
书记员 白璐