广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂02民再14号
上诉人（原审原告）：李云仙，女，1960年11月14日生，汉族，住广西融水苗族自治县。
委托诉讼代理人：杨正，广西求衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐汉聪，男，壮族，1959年6月15日生，住广西融水苗族自治县，
被上诉人（原审被告）：广西福川置业投资有限公司，住所地广西柳州市鹿寨县鹿寨镇迎宾小区26号。
法定代表人：陈丽萍，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张桂川，该公司副总经理。
被上诉人（原审被告）：融水银座贸易有限责任公司，住所地广西融水苗族自治县融水镇寿星路。
法定代表人：刘文忠，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：刘文忠，男，1975年9月3日生，汉族，住广西融安县。
委托诉讼代理人：金冠先，男，汉族，1977年12月20日生，住柳州市柳北区。
上诉人李云仙因与被上诉人广西福川置业投资有限公司（以下简称福川公司）、融水银座贸易有限责任公司（以下简称银座公司）、刘文忠商品房销售合同纠纷一案，广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院于2016年4月1日作出（2016）桂0225民初161号民事调解书，已经发生法律效力。经该院审判委员会讨论，于2016年5月31日作出（2016）融水民监1号民事裁定，再审本案。广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院于2016年11月21日作出（2016）桂0225民再2号民事判决。李云仙不服，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李云仙的委托代理人杨正、唐汉聪，被上诉人刘文忠的委托代理人金冠先，被上诉人福川公司的委托代理人张桂川到庭参加诉讼。被上诉人银座公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人李云仙上诉请求：撤销一审再审判决。事实与理由：上诉人李云仙与原审各被告在广西壮族自治区融水县苗族自治县人民法院（以下简称融水县法院）主持下达成调解协议，各当事人意思表示一致、真实。融水县法院(2016)桂0225民初161号民事调解书合法有效，一审再审判决撤销上述调解书是错误的。涉案房屋是上诉人全款购买，银座公司已经向上诉人交付了房屋，上诉人又将该房屋返租给银座公司，房屋所有权归属于上诉人李云仙已成事实。刘文忠明知该房屋权属上诉人仍私自将房屋抵押，既是对抵押权人的欺诈，也侵害了上诉人的合法权益，根据法律规定该抵押无效。人民法院在查封房产前有义务查清该房屋是否已出售，若已售出应通知购买人及时过户或进行产权过户备案。查封之前如果未能查清的，查封后查明所查封的房产已出售，则应及时纠正，这样才能维护市场交易秩序，维护房屋所有权人的合法权益，由此可见，实施查封措施的人民法院存在明显过错。现再审判决撤销调解书，事实上是对非法抵押的认可，也是对人民法院违法查封的认可，显然判决错误。
被上诉人福川公司辩称，其将建好的银座楼盘出售给刘文忠时已经将李云仙的定金一并转给了刘文忠，李云仙也重新与刘文忠签订了商铺转让及返租合同。因此，福川公司与李云仙并无合同关系，其在本案中不应承担责任。
被上诉人刘文忠辩称，本案房屋使用权尚未交付给上诉人李云仙。对本案房屋的抵押与买卖时间的先后还要进行核实，若买卖在先抵押在后才构成对抵押权人的欺诈。
被上诉人银座公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
上诉人李云仙向一审法院起诉请求：判令福川置业公司、银座公司、刘文忠履行合同，按合同约定办理房屋产权证。判决李云仙享有该不动产物权的优先权。
一审法院再审认定事实：2013年10月27日李云仙及其丈夫唐汉聪有意向购买福川置业公司开发的位于“融城银座”第1幢2层2032号商铺，并向福川置业公司预付购房款20000元。在《商品房买卖合同》上，仅有李云仙和唐汉聪单方签字和按印，福川置业公司没有签字和盖章。之后，福川置业公司将其开发的“融城银座”第1幢2层房产整体出售给刘文忠，并办理了房屋产权登记手续，产权证号：融房权证字第××号，产权人为刘文忠。同时，福川置业公司将李云仙、唐汉聪预付的购房款20000元转给刘文忠。
2014年1月8日，刘文忠、银座贸易公司（刘文忠为法定代表人）作为甲方与李云仙作为乙方签订《商铺转让合同》，合同主要内容：甲方向乙方转让的商铺坐落于融水县融城银座2层2032号，该商铺建筑面积共37.84平方米，其中，套内建筑面积23.29平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.55平方米。甲方与乙方约定按下述方式计算该商铺转让价款：按建筑面积计算，该商铺单价为每平方米15584.40元，总金额362984元。乙方按下列方式按期付款：乙方于2013年10月27日已付房款人民币20000元，剩余部分房款342984元于办理房产证后30日内一次性付清。甲方逾期交房超过30日后，乙方有权解除合同，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的20%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的交付期限的次日起到实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之1.5的违约金。甲方保证出卖的商铺没有产权纠纷和债权债务纠纷。因甲方的原因，造成该商铺不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。合同签订后，李云仙于签订合同当日即付清全部商铺购房款342984元，以及商铺电表初装费300元。但银座贸易公司及刘文忠未按合同约定为李云仙办理产权过户登记手续。2015年2月11日刘文忠向李云仙出具承诺书，内容为：本人承诺于2015年3月15日前，把业主李云仙购买银座的购房款人民币肆拾万元整退还，到期不归还全款，任由李云仙处置本人财产。但因该房产被抵押和查封，至今未能办理产权过户登记手续。
2015年7月13日，李云仙向融水县房地产管理所申请对坐落于融水县融城银座1幢第2层的房产档案查档，查档结果：该房产为产权人刘文忠单独所有；该房屋有抵押登记记录，抵押权利人为私人借贷，债权数额：10000000元，抵押起始日：2014年9月26日。同时，有四笔限制登记记录，1、执行法院：柳州市柳南区人民法院，执行日期：2014年10月10日，法律文书号：（2014）南民初（二）字第646-1号。2、执行法院：融安县人民法院，执行日期：2015年4月2日，法律文书号：（2015）融安民一初字第200号。3、执行法院：融水苗族自治县人民法院，执行日期：2015年4月2日，法律文书号：（2015）融水执字第127-1号。4、执行法院：融安县人民法院，执行日期：2015年4月8日，法律文书号：（2015）融安民一初字第207号。
一审法院再审认为，福川置业公司将融城银座1幢第2层房屋整体转让给刘文忠，并将李云仙之前预交的20000元转付给刘文忠，原先达成的《商品房买卖合同》的权利义务已转让给刘文忠，而李云仙对此并无异议。因此，福川置业公司在本案不应承担民事责任。之后，李云仙与银座公司及刘文忠就上述买卖合同标的又签订《商铺转让合同》，是双方达成一致意见后作出的真实意思表示，合同的条款内容未违反法律、法规的强制性规定，合同有效。李云仙在履行合同义务上已按照约定付清了购房款，刘文忠未按照合同约定的期限为李云仙办理房屋产权登记手续，依法应承担违约责任。本案中，由于刘文忠以该房产整体设定抵押担保借款发生另案债务纠纷，被相关人民法院查封，致使双方签订《商铺转让合同》购买的2层2032号商铺无法办理产权过户登记手续。原审对涉案房产已被查封限制登记的事实没有查明和认定，却主持双方当事人达成“银座公司、刘文忠自愿于2016年6月30日前为李云仙办理位于融水融城银座第2层2032号房屋产权证”的调解协议，因针对涉案房产的查封措施尚未解除，依法不能办理过户登记手续。双方签订的《商铺转让合同》已形成法律上不能履行。原审调解书内容违反法律规定，应依法撤销。李云仙请求维持原审（2016）桂0225民初161号民事调解书，继续履行合同缺乏事实理由和法律依据，故不予支持。对于李云仙提出银座公司及刘文忠隐瞒已将本案所涉房屋出售且买受人李云仙已全额付款的事实，仍将该房屋一同抵押给第三人故抵押应无效的问题，以及查封错误应予解除查封、确认李云仙享有该不动产优先权的主张，属另一法律关系，不属于本案审理范围。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第九十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条第（一）项之规定，判决：一、撤销融水县法院（2016）桂0225民初161号民事调解书；二、驳回原审原告李云仙的诉讼请求。案件受理费100元（李云仙已预交50元），由李云仙负担。
双方当事人二审期间均未提交新证据且对一审再审查明的事实无争议。
本院二审查明，一审再审查明的事实属实，本院二审予以确认。
本院认为，买卖合同违约责任的承担方式，有继续履行、采取补救措施、赔偿损失和违约金等多种。其中，继续履行的前提是合同客观上尚具备继续履行的条件，如果继续履行合同在客观上确实不能，继续履行责任即不能成立。本案合同标的物属于“融城银座”第1幢2层的一部分，早在2014年至2015年间，“融城银座”第1幢2层已整体被广西壮族自治区融安县人民法院、广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院、广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院裁定查封和限制登记。至本案诉讼发生及原一审调解时，上述法院对标的物的查封和限制登记尚未解除。查封和限制登记措施的存在，构成了继续履行合同即将房产登记过户给李云仙的客观障碍。李云仙与银座公司、刘文忠之间自愿达成的办理本案标的物过户登记的调解协议事实上已不能履行且该协议违反法律规定，故一审再审判决撤销该院（2016）桂0225民初161号民事调解书正确，应予维持。而从李云仙一审诉讼请求分析，其选择的违约责任方式是继续履行责任，因该责任客观上不成立，故一审再审判决驳回李云仙的诉讼请求正确，亦应维持。至于上诉人李云仙认为刘文忠违法抵押标的物以及上述多个法院违法查封的问题，本院认为，上述法院的查封、限制登记措施是否违法以及刘文忠是否构成违法抵押，属另一法律关系，不属于本案的审理范围，本案不予审理。
综上所述，上诉人李云仙的上诉理由不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，实体处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（李云仙已预交），由上诉人李云仙负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄琪宣
审判员 朱立志
审判员 黄继湘
二〇一七年七月二十七日
书记员 邹雅丽