山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁14民终2874号
上诉人（原审原告）：李卫章，男，1963年11月24日出生，汉族，住新疆民丰县，现住山东省德州市德城区。
上诉人（原审原告）：刘洋，女，1964年12月19日出生，汉族，退休职工，住山东省德州市德城区。
被上诉人（原审被告）：德州市德城区新湖街道办事处，住所地：德州市德城区天衢中路****号。
法定代表人：马军，主任。
委托诉讼代理人：李伟成，山东阳光桥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：洪涛，男，1962年3月4日出生，汉族，住山东省德州市德城区，系德州市德城区新湖街道办事处机关干部。
上诉人李卫章、刘洋因与被上诉人德州市德城区新湖街道办事处（以下简称“新湖街道办”）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2016）鲁1402民初2000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
李卫章、刘洋上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持一审原告诉讼请求。二、一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决对一审被告认可的事实未予采信。一审中，上诉人提交了《房屋拆迁补偿安置协议》、《房屋买卖合同》、德城区新湖办事处城中村（居）改造指挥部、德州金胜房地产开发有限公司联合给居民的一封信，被上诉人对上述证据的真实性均认可。该信中明确了回迁安置楼建设周期为18个月，2011年9月开始回迁安置。临居费的标准：选择房屋安置的住宅房屋按每月每平六元计算。结合房屋买卖合同第七条第二款之约定，被上诉人每逾期一天，应向上诉人支付总房款的万分之二的违约金。因此上诉人提交的证据足以证明上诉人的主张，无需再提供新的证据。二、一审法院认定《房屋拆迁补偿安置协议》、《房屋买卖合同》、德城区新湖办事处城中村（居）改造指挥部、德州金胜房地产开发有限公司联合给居民的一封信无效不正确。依法行政是政府的法定职责，被上诉人作为政府的一级组织，利用老百姓对政府的信任，用无效的行为损害百姓的利益，更损害了政府的公信力。
德州市德城区新湖街道办事处辩称，一、一审法院判决驳回被答辩人的诉讼请求正确。被答辩人主张支付违约金、临居费没有事实及法律依据。首先，本案属于房屋拆迁补偿安置协议纠纷，被答辩人选择的是产权调换回迁安置，所以被答辩人刘洋与德州市德城区新湖街道办事处城中村（居）改造指挥部（以下简称指挥部）签订房屋买卖合同。虽然合同名称为“房屋买卖合同”，但是实际内容应当是房屋拆迁产权调换回迁安置协议，该协议无效，不具有法律效力。答辩人没有对被答辩人的房屋进行拆迁，房屋买卖合同中指向的金胜苑小区并非指挥部开发建设，指挥部没有权利签订金胜苑小区房屋买卖合同。二、被答辩人刘洋与指挥部签订房屋买卖合同后，没有向指挥部及答辩人缴纳购房款，而是将合同中约定的购房款交给了德州金胜房地产开发有限公司（有公司开具的收款收据为证），以自己的行为表明不再履行上述房屋买卖合同。被答辩人与德州金胜房地产开发有限公司之间存在房屋拆迁产权调换回迁安置协议纠纷。德州金胜房地产开发有限公司拆迁了被答辩人位于德城区罗南街的房屋，应当对被答辩人给予产权调换回迁安置。三、在房屋买卖合同中没有约定交房日期，也没有约定违约金和临居费。被答辩人刘洋请求支付违约金、临居费没有事实及法律依据。答辩人不是房地产开发企业，没有建设金胜苑小区，无法向被答辩人交房。四、答辩人是德城区人民政府下属的政府基层组织，不是商业经营主体。作为政府基层组织，答辩人的工作范围和职责是受德城区人民政府的指派履行行政管理职能，不具有进行商业房屋开发建设的资质和能力。与被答辩人刘洋签订“房屋买卖合同”的指挥部是答辩人下设的非法人机构，不具有独立的民事行为能力，没有独立的财产，不具有履行房屋买卖合同的能力，也没有取得与被答辩人刘洋签订房屋买卖合同的授权，没有与被答辩人刘洋签订房屋买卖合同的权利。由于指挥部及答辩人没有房屋开发建设的资质，也没有商品房预售资格，没有取得商品房预售许可证，政府机构不能进行房屋建设开发。
李卫章、刘洋向一审法院起诉请求：1.判令被告支付违约金122092.32元（暂自2011年10月至2016年7月，每天按总房款的万分之二计算）。其余违约金每天按总房款的万分之二计算，按月支付至实际交房之日（每月按30天计2105.04元）。2.判令被告支付临居费30426元（2011年10月至2012年3月，按每平每月6元，2012年4月至2016年7月，每平每月12元）其余临居费按每平每月12元计算，按月支付至实际交付之日（每月按30天计553.2元）。
一审法院认定事实：原告举证：证据一：《关于同意新湖街道办事处罗南社区列为2009年旧住宅区改造工作的批复》、《德州市金胜房地产开发有限公司与德城区新湖街道办事处关于罗南街拆迁事宜的备忘录》各1份，证明内容：由德城区新湖街道办事处负责拆迁户的安置处理等后续事宜。证据二：《房屋拆迁补偿安置协议》1份，证明内容：原告刘洋、李卫章坐落于罗南街20号南楼东单元2-6号房屋被拆迁的事实，拆迁面积为46.1平方米，拆迁补偿金额为144102.5元。证据三：《罗南街回迁安置方案（草案）》1份，证明内容：罗南街的拆迁安置政策，包括安置户型及面积、拆迁安置原则、价格规定等。证据四：被拆迁房屋房产证复印件1份，证明内容：被拆迁房屋所有权人刘洋、坐落于罗南街20号南楼东单元2-6号，面积为46.1平方米。证据五：德城区新湖街道办城中村改造指挥部、德州金胜房地产开发有限公司联合发文的《给居民的一封信》1份，证明内容：回迁安置的日期为2011年9月（即违约金及临时安置补助金的起算时间节点）、临时安置补助金的给付标准6元/平方米*月。证据六：《房屋买卖合同》及房款首付收据1份，证明内容：2010年3月21日，原告与德城区新湖街道办城中村改造指挥部签订上述合同，并支付了购房首付款82695元；合同约定了支付违约金的条件及给付标准。证据七：城中村改造指挥部（2012）第3号文件，证明临时安置补助金的给付标准自2012年3月调整为12元每平方米每月。被告质证：对证据一批复真实性无异议，对备忘录的真实性、内容均不认可。对证据二、四、五、六真实性无异议，刘洋把首付款交给了德州金胜开发有限公司，德州金胜开发有限公司对涉案房产进行拆迁、补偿、安置。对证据三不认可，没有公章，不具备法律效力。证据七和被告无关。根据原、被告的举证、质证，认定以下事实：2010年3月21日，拆迁人（甲方）德州金胜开发有限公司的委托代理人德州统建房屋拆迁公司与原告签订《房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定，因城市建设需要，甲方需拆除乙方座落于罗南街20号南楼东单元2-6号建筑面积46.1平方米及部分附属物。甲方支付乙方有证房屋建筑面积46.1平方米补偿安置费、附属物补偿费、搬家补助费、奖励费，乙方自行解决周转房作临时安置，甲方付给18个月临居费，甲方共计支付乙方补偿安置费144102.5元。甲方在乙方交房后及时结清补偿安置费，否则应承担相应责任。2010年3月21日，卖方德州市德城区新湖街道办事处城中村（居）改造指挥部（甲方）与买方刘洋（乙方）签订《房屋买卖合同》，双方约定，一、乙方自愿购买甲方建设的金胜苑小区2号楼1单元603室住宅房。1、该房面积118.86平方米，金额合计350840元。拆迁房屋补偿款144102.5元，应收206737.5元，实收（40%）82695元。甲方应按期将房屋交付乙方使用，每逾期1天，向乙方支付总房款万分之二的违约金。2010年3月22日，刘洋向德州金胜开发有限公司交付首付房款82695元。上述事实，有房屋拆迁补偿安置协议、房屋买卖合同等在卷证实。
一审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告请求“判令被告支付违约金122092.32元、临居费30426元”等，原告举证的《房屋拆迁补偿安置协议》、《房屋买卖合同》等证据，没有约定房屋交付期限，对违约金、临居费约定不明确，原告举证的现有证据，不能证明其诉求。原告可待相关证据齐全后，另行主张权利。判决：驳回原告李卫章、刘洋对被告德州市德城区新湖街道办事处的诉讼请求。案件受理费3281元，由原告负担。
本院二审期间，上诉人李卫章围绕上诉请求依法提交了结婚证一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人李卫章（曾用名：李伟章）、刘洋（曾用名：刘冬梅）于1989年12月7日登记结婚，系夫妻关系。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：一审判决驳回上诉人的诉讼请求是否正确。第一，2010年3月21日上诉人刘洋与德州金胜房地产开发有限公司（以下简称“金胜公司”）签订“房屋拆迁补偿安置协议”，明确约定：房屋的拆迁人为金胜公司、金胜公司向上诉人刘洋支付包括18个月临居费在内的补偿安置费；如果上诉人刘洋选择房屋产权调换，需要与金胜公司另行签订产权调换协议。截至二审法庭调查结束，并没有证据证明上诉人刘洋与金胜公司另行签订了产权调换协议，所以应当认定，上诉人刘洋对被拆迁房屋的补偿，选择的是货币补偿方案而非产权调换方案。被上诉人新湖街道办并非该“房屋拆迁补偿安置协议”的合同主体，上诉人无权主张新湖街道办依据该“房屋拆迁补偿安置协议”承担支付临居费的义务。
第二，虽然上诉人刘洋于2010年3月21日同德州市德城区新湖街道办事处城中村（居）改造指挥部（以下简称“指挥部”）签订“房屋买卖合同”，但该合同并未包括房屋拆迁安置补偿的内容，房屋拆迁补偿安置的内容位于上诉人刘洋同金胜公司签订的“房屋拆迁补偿安置协议”中，所以上诉人刘洋与指挥部之间订立的买卖合同不属于“房屋拆迁安置补偿合同”，双方不存在拆迁安置补偿关系，上诉人无权主张被上诉人支付房屋拆迁安置的“临居费”。被上诉人主张“房屋买卖合同”系房屋拆迁安置补偿合同并主张本案案由为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，没有事实和法律依据，本院不予支持。
第三，虽然签订“房屋买卖合同”的一方为“德州市德城区新湖街道办事处城中村（居）改造指挥部”，但是该指挥部并非独立的法人单位，而是由新湖街道办在进行城中村（居）改造过程中临时设置的机构，因该机构的行为所产生的权利义务应当由新湖街道办承担。虽然本案纠纷的性质为房屋买卖合同纠纷，但是本案房屋的出售对象是罗南街的被拆迁户而非社会上的不特定群体，区别于一般的商品房买卖，被上诉人新湖街道办以没有房屋开发建设资质、没有预售许可等理由主张合同无效，没有法律依据，本院不予支持。
第四，2010年3月20日，指挥部与金胜公司共同发出“给居民的一封信”，被上诉人新湖街道办对该封信的真实性予以认可，该封信中涉及被上诉人权利义务的部分对被上诉人具有约束力。虽然本案“房屋买卖合同”中没有约定房屋的交付时间，但是“给居民的一封信”中却明确载明了房屋交付日期：“回迁安置楼建设期为18个月，2011年9月开始回迁安置”，即双方约定的交房时间为2011年9月。被上诉人没有按照双方合同的约定按时交付房屋，应当承担违约责任。
第五，违约责任的承担。上诉人主张被上诉人应当按照“房屋买卖合同”第七条第二项的约定，以总房款为基数计算违约金。但是，在上诉人没有全部交付购房款的情况下，以总房款为基数计算被上诉人的违约金有违公平原则，本院认为可以实际交付的购房款为基数计算违约金。“房屋买卖合同”手写部分写明，“拆迁房屋补偿款144102.50元应收206737.50元实收（40%）82695.00元”，可见被上诉人已经收到了房屋拆迁安置补偿费144102.5元、另交房款82695元，即上诉人已经交付的购房款合计为226797.5元。以226797.5元为基数、按照合同约定的违约金计算方式，得到2011年10月至2016年8月（一审法庭辩论终结日为2016年9月2日）的违约金合计为80286.32元（226797.5元×2?/日×30日×59月）。2016年9月之后的部分，由于在一审法庭辩论终结时尚未实际发生，所以本院在本案中不予支持，上诉人可待实际发生后另行主张。
第六，虽然“房屋买卖合同”的当事人为上诉人刘洋和被上诉人新湖街道办，上诉人李卫章并非该合同的当事人，但是李卫章与刘洋是夫妻关系，“房屋买卖合同”是在李卫章与刘洋夫妻关系存续期间订立的，刘洋认可是用夫妻共同财产购买该房屋、属于夫妻共同财产，所以李卫章是本案的适格当事人。
综上所述，一审判决驳回上诉人的全部诉讼请求错误，本院依法予以纠正。上诉人的部分上诉理由成立，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销山东省德州市德城区人民法院（2016）鲁1402民初2000号民事判决；
二、被上诉人德州市德城区新湖街道办事处于本判决生效后十日内支付上诉人李卫章、刘洋违约金80286.32元；
三、驳回上诉人李卫章、刘洋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3281元，由上诉人李卫章、刘洋负担1474元，由被上诉人德州市德城区新湖街道办事处负担1807元；二审案件受理费3281元，由上诉人李卫章、刘洋负担1474元，由被上诉人德州市德城区新湖街道办事处负担1807元。
本判决为终审判决。
审判长 杨贵孚
审判员 王玉敏
审判员 王子超
二〇一七年五月二十三日
书记员 张 晓