辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终147号
上诉人（原审原告）：周宇航。
委托代理人：邱艳华，辽宁领域律师事务所律师。
委托代理人：孙霁琛，辽宁领域律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连丰盈房地产开发有限公司，住所地大连市中山区五五路44号。
法定代表人：林美喜，执行董事。
委托代理人：王玉，辽宁恒义律师事务所律师。
原审原告周宇航与原审被告大连丰盈房地产开发有限公司（以下简称丰盈公司）商品房销售合同纠纷一案，大连市沙河口区人民法院于2015年11月30日作出（2015）沙民初字第2863号民事判决，周宇航不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月27日公开开庭审理了本案。上诉人周宇航的委托代理人邱艳华，被上诉人丰盈公司的委托代理人王玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告周宇航一审诉称：原告与被告于2005年5月16日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大连市沙河口区胜利路×号丰盈星海大楼×层×号的房屋，面积为117.32平方米，总价款为437604元。合同签订后原告已足额支付了房款，并于2005年12月3日入住。但被告一直没有按照合同约定将办理产权证书所需的材料报产权登记机关备案并拖延了八年之久，影响了原告享有物权应获得的利益。2012年6月，业主徐广伟等人将被告诉至法院，经一、二审的审理，已作出生效判决。在二审法院的审理过程中被告就办理产权证的期限作出了承诺，被告的承诺是对全体丰盈星海业主的承诺，二审法院也对被告在承诺期满仍不能办理产权证的违约责任进行了调整，阐明若被告不能如期办妥产权证，应参照合同逾期交房的违约责任向原告支付违约金，法院的调整也是对丰盈星海全体业主的保护。但被告并未在承诺的期限内完成办理产权的义务，直至2015年2月16日才将办理产权证所需的资料报产权机关备案，已超过其承诺的办理期限412天。故请求判令被告支付逾期办理产权证违约金36058.57元（自2014年1月1日起至2015年2月15日止按合同约定的房屋总价的日万分之二标准计算）。
原审被告丰盈公司一审辩称：原告与被告签订《商品房买卖合同》属实。但原告提起本案诉讼的依据为其他业主在中院的判决，因中院未促成双方调解，由被告对办证时间进行了推定性的承诺，该承诺在判决书中作为认定的事实所引述，但该承诺不是判决结果，不能直接作为证据使用。原告依据双方所签的合同第九条提出本案的诉讼请求，生效的判决已经确定双方应当依据合同第十五条第三款的处理方式由被告继续协调办理，并据此驳回原案件中上诉人的上诉请求，所以原告在本案中的主张并没有法律依据。我国不是判例法国家，不能依据所引用的事实作为定案的依据，而只有生效的判决结果才可作为证据。所以被告不同意原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：2005年4月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买大连市沙河口区胜利路×号第×幢×层×号的房屋，房屋面积为117.32平方米，房屋总价款为437604元。合同第八条约定，被告应在2005年8月31日前将案涉房屋交付原告。合同第十五条约定，被告应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记的，双方同意按第三项“出卖人继续协调办理”处理。合同还约定了双方的其他权利、义务。
合同签订后，原告向被告支付了房款，被告于2005年12月将案涉房屋交予原告使用。
2013年9月18日，大连市人民政府办公厅下发《会议纪要》，载明：五豪大厦是大连市17个“半截子”工程之一——龙博大厦的东侧单体楼部分……2002年又将五豪大厦转让给现在的开发单位大连丰盈房地产开发有限公司。大连丰盈房地产开发有限公司重新办理了该项目的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等手续，重新选择施工单位进行了后续建设，并取得了《商品房预售许可证》。目前，五豪大厦已通过了规划、人防、环保、消防等部门的验收，大部分房屋已经出售，业主已经入住。但由于该项目多次转手、多次停工、时间跨度长、参建单位多，部分参建单位已经破产，相关人员不知去向，参建单位对于工程质量的评定意见、各参建单位之间的交接证明材料等全部遗失，导致现在无法按正常程序验收和办理产权证，业主为此多次上访，已成为社会的不稳定因素。经研究，会议决定以下事项：一、鉴于五豪大厦是我市“半截子”工程，由大连丰盈房地产开发有限公司委托有资质的检测鉴定机构对工程的结构安全进行鉴定。市建设工程质量监督站根据鉴定报告出具未发现影响结构安全质量问题的证明，作为产权管理部门办理产权证的依据。二、市房地产交易中心按“半截子”工程相关优惠政策，给予办理房屋产权登记备案和房屋产权证，超建部分需补交土地出让金。三、为妥善解决历史遗留问题，相关部门依据本纪要办理五豪大厦的后续手续。
2013年9月26日，被告与大连渤海检测有限公司签订《建设工程检测服务合同书》，委托大连渤海检测有限公司对案涉大厦的建筑工程质量进行检测。2014年1月20日，大连渤海检测有限公司出具检测鉴定报告。2014年5月13日，大连市建设工程质量监督站出具《证明》，证明五豪大厦未发现有影响结构安全的质量问题。2014年9月9日，大连公义房地产测绘行对案涉大厦进行测绘并出具《房屋面积测绘报告》。2014年10月30日，大连市房地产档案馆出具《新建商品房面积测绘成果备案通知》。被告在庭审中陈述，其自取得该《备案通知》起案涉大厦既已具备了办理房屋产权手续的所有条件。
案涉大厦的业主徐广伟于2012年将被告诉至一审法院，请求判令被告支付逾期办理产权证违约金119966.81元。一审法院经审理驳回徐广伟的诉讼请求。徐广伟不服该判决，上诉至辽宁省大连市中级人民法院，大连市中级人民法院经审理认为“……但继续协调办理本身即是丰盈公司应负有不言自明的基本义务，双方对具体办理时间没有约定，现双方仍协商不成，徐广伟购买案涉房屋至今长达八年时间不能取得产权证书，如果仍由丰盈公司继续协调办理而不能确定办证时间，对徐广伟亦不公平，现丰盈公司承诺在2013年年底前办妥产权证，故应以此时间为办理时限，如不能在丰盈公司承诺的时间内办妥产权证，应参照合同逾期交房的责任由丰盈公司承担违约责任。”大连市中级人民法院于2013年4月18日作出（2013）大民二终字第281号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
一审法院认为：原告与被告签订《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告按合同的约定向被告支付了全部购房款，被告理应按照合同的约定履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。根据案涉合同第十五条关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。被告自述案涉大厦自2014年10月30日才符合办理产权证的条件，其的确违反了该条中的关于办理产权证报送资料备案的时间约定。而本案，双方争议的焦点也在于被告没有按照约定的时间履行报送资料备案的义务，应否按照大连市中级人民法院第281号判决书的认定自2014年1月1日起参照违约交房的违约金方式承担逾期办理产权证的违约责任。一审法院认为，根据案涉合同第十五条关于产权登记的约定，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方放弃了违约金条款，而约定由被告继续协调办理。现被告已将办理产权证需要的资料报产权登记机关备案，被告已经完成了协助办理产权证的义务。至于被告能否按照他案的标准向原告支付违约金，一审法院认为，我国并非判例法国家，以生效判例为根据确定本案的违约金起算时间及标准没有法律依据，原告亦未提供证据证明其在本案诉讼前曾就逾期办证违约金一事向被告主张过权利，故原告要求被告支付逾期办理产权证违约金36058.57元（自2014年1月1日起至2015年2月15日止按合同约定的房屋总价的日万分之二标准计算）的诉请，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：驳回原告周宇航的诉讼请求。案件受理费700元（原告已预交），由原告负担。
周宇航上诉的理由及请求是：第一，一审判决认定“以生效判例为根据确定本案的违约金起算时间及标准没有法律依据”是错误的。周宇航与丰盈公司签订《商品房买卖合同》后，已足额支付房款，并于2005年12月3日入住。但丰盈公司并未在合同约定的商品房交付使用后60日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，严重影响了周宇航基于物权应获得的利益。2012年6月，小区业主徐广伟等人将丰盈公司诉至法院。在该案二审审理过程中，丰盈公司就办理产权证的期限进行了承诺，二审法院作出（2013）大民二终字第281号民事判决书，认定丰盈公司如不能在其承诺的2013年年底前办妥产权证，应参照合同逾期交房的责任承担违约责任。且根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。可见，无论法律规定还是合同约定，丰盈公司作为房地产开发企业应当协助每一位购买人办理产权证。当案涉小区产权证办理条件成就时，全体业主均可办理产权证，故丰盈公司的承诺应适用于全体业主。二审判决的认定系对全体业主权益的保护。第二，一审判决认定周宇航未曾就逾期办证违约金一事向丰盈公司主张过权利是错误的。因业主徐广伟等人于2012年6月已经就逾期办证违约金一事向法院起诉，经一、二审法院审理均被驳回诉讼请求。本案周宇航与徐广伟等人所诉之事一致，诉至法院的审理结果无疑是被驳回诉讼请求，法院亦不建议周宇航再行起诉。在丰盈公司与业主徐广伟等人的诉讼中，二审法院已对丰盈公司逾期办理产权证应承担的违约责任作出认定，具有普遍约束力。综上，丰盈公司未在承诺的期限内为周宇航办理房屋产权证，应承担违约责任，一审判决事实审查不清，适用法律错误，请求判令丰盈公司支付逾期办理产权证违约金34658.24元（自2014年1月1日起至2015年1月31日止按合同约定的房屋总价的日万分之二标准计算）。
丰盈公司二审答辩认为：表示服从原审判决，要求驳回周宇航的上诉请求。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院补充查明：本案在一审庭审过程中，丰盈公司主张其于2014年11月2日、2015年1月张贴公告，告知周宇航可以办理案涉房屋产权证。周宇航认可其于2015年1月知晓办理测绘、开发票及办理产权证的通知。
本院确认上述事实，有双方当事人的陈述笔录等在案为凭，并业经本院查证属实，足资认定。
本院认为，周宇航与丰盈公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应为合法有效。一审判决对合同效力的认定正确。本案的争议焦点为丰盈公司是否应向周宇航支付逾期办理产权证的违约金。
根据双方《商品房买卖合同》第十五条约定，丰盈公司应自商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。现案涉房屋已于2005年12月交付使用，而丰盈公司自认直至2014年10月30日案涉房屋才具备办理产权的所有条件。故丰盈公司的行为已严重违反了双方合同约定。双方《商品房买卖合同》第十五条同时约定，如因丰盈公司的责任，周宇航不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由丰盈公司继续协调办理。但协调办理本身即是丰盈公司应负有的法定义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《商品房销售管理办法》第三十四条规定，“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”因此，即使双方未约定由丰盈公司继续协调办理，丰盈公司亦应按照上述规定履行协调办理的义务。双方《商品房买卖合同》第十五条虽约定由丰盈公司继续协调办理，但未约定具体期限，如义务履行期限一直不予确定，无异于免除了丰盈公司应负的法定责任，有悖上述规定，对周宇航亦有失公平，因此，丰盈公司理应在合理期限内积极办理需由其提供的权属登记所需资料，并报产权登记机关备案，协助周宇航办理房屋权属登记。
关于丰盈公司继续协调办理的履约期限，本院认为，案涉小区业主徐广伟已于2012年将丰盈公司诉至法院，向丰盈公司主张逾期办理产权证的违约责任，要求丰盈公司支付违约金。该案中丰盈公司承诺于2013年年底前办妥产权证。本院于2013年4月8日作出（2013）大民二终字第281号民事判决，虽未支持徐广伟的诉讼请求，但亦认为应以丰盈公司承诺的时间作为办理时限，如丰盈公司不能在承诺的时间内办妥产权证，应参照合同逾期交房的责任由丰盈公司承担违约责任。该判决已发生法律效力，对当事人具有约束力。由此，丰盈公司继续协调办理的履约期限应至2013年年底即2013年12月31日届满。
关于丰盈公司承诺对本案当事人的约束力，本院认为，在上述案件中丰盈公司已经针对案涉小区房屋权属登记事宜提出其未按约定期限办理的抗辩理由，并承诺于2013年年底前办妥产权证，生效判决对该履约期限及违约责任予以认定。丰盈公司应受此约束。丰盈公司承诺内容并非仅涉及徐广伟等已提起诉讼的业主，亦关系到全体业主的利益。周宇航作为案涉小区的业主，在已有同一小区业主就产权证逾期办理问题提起诉讼，并有生效判决确认的情况下，有理由相信丰盈公司会在承诺期限届满前履行协助办理产权证的义务。故本院认为，丰盈公司承诺的约束力应同样作用于本案。
关于丰盈公司应承担的违约责任，本院认为，丰盈公司继续协调办理的期限已被生效判决所确定，如丰盈公司违反承诺内容，则应依法承担违约责任，而不再适用《商品房买卖合同》第十五条约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”现丰盈公司未能在其承诺的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，未尽协调办理义务，按照上述规定，应依法承担支付违约金的违约责任。周宇航以生效判决为依据，要求丰盈公司按照房屋总价款的日万分之二标准支付违约金，并未超过法律规定可以参照的违约金标准，其主张有事实和法律依据，应予支持。丰盈公司应按此标准承担自履行期限届满之次日即2014年1月1日起的违约金。关于违约金计算的截止日期，虽然丰盈公司主张案涉小区自2014年10月30日即具备办理产权证的条件，但房屋权属证书的取得，不仅需要房地产开发企业提供必要的资料报产权登记机关备案，还需房地产开发企业履行通知协助义务。故不应以上述日期作为违约金计算的截止日期。丰盈公司主张于2014年11月、2015年1月已通过张贴公告的方式通知业主办理产权证，但未提供证据加以证明，故无法采信其主张。周宇航认可于2015年1月知晓可以办证，可以其认可时间作为通知时间。且鉴于丰盈公司对履行通知义务负有举证责任，其未能提供证据，故在具体通知日期无法确定的情况下，应作对其不利的推定，以2015年1月的最后一日即2015年1月31日作为丰盈公司履行通知义务的日期。因此，丰盈公司应自2014年1月1日起至2015年1月31日止（共计396天）按照总房款（437604元）的日万分之二标准向周宇航支付违约金34658.24元。
综上，周宇航的上诉理由成立，上诉请求有事实和法律依据，应予支持。一审认定事实正确，但处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市沙河口区人民法院（2015）沙民初字第2863号民事判决；
二、大连丰盈房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付周宇航违约金34658.24元；
三、驳回周宇航的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费700元（周宇航预交），由周宇航负担30元，大连丰盈房地产开发有限公司负担670元；二审案件受理费700元（周宇航预交700元），由周宇航负担34元，由大连丰盈房地产开发有限公司负担666元。
本判决为终审判决。
审判长 李奎哲
审判员 张萍萍
审判员 丁大勇
二〇一六年三月二十五日
书记员 滕子美