浙江省绍兴市越城区人民法院执 行 裁 定 书（2017）浙0602执异94号案外人陈志强，男，1954年9月9日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。申请执行人浙江绍兴恒信农村合作银行，住所地绍兴市越城区中兴中路***号。法定代表人黄健康。委托代理人（特别授权代理）周立峰、洪灿根，该行员工。被执行人浙江恒申紧固件制造有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区柯西工业园区。法定代表人庄柏坤。被执行人绍兴鹏顺纺织有限公司，住所地绍兴市柯桥区柯西工业园区。法定代表人庄柏坤。被执行人庄柏坤，男，1968年4月13日出生，住绍兴市柯桥区。被执行人钱松清，男，1958年4月15日出生，住绍兴市柯桥区。以上四被执行人共同委托代理人（特别授权代理）庄佩珠，女，1987年9月18日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。被执行人缪云丽（已亡故），女，1970年10月26日出生，住绍兴市柯桥区。本院在执行申请执行人浙江绍兴恒信农村合作银行（以下简称恒信银行）与被执行人浙江恒申紧固件制造有限公司（以下简称恒申公司）、绍兴鹏顺纺织有限公司（以下简称鹏顺公司）、庄柏坤、缪云丽、钱松清金融借款合同纠纷一案中，案外人陈志强提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人陈志强称，2015年1月23日，案外人与被执行人钱松清签订房屋租赁合同1份，向钱松清租赁坐落柯桥瓜渚风情8-903室房产（以下简称涉案房产），租金为每年38000元，押金10000元，租期自2015年4月1日起至2019年4月1日止，案外人已依约以现金方式支付3年租金共计114000元，并自2015年4月1日起实际使用涉案房产至今。现提出执行异议，请求贵院在执行涉案房产时保障案外人的合法租赁权。申请执行人恒信银行称，抵押人钱松清在办理抵押时向我行出具了未出租承诺书，对于涉案房产出租情况我行并不知情。我行认为案外人主张的租赁关系并不存在，我行系善意取得抵押权，故请求依法驳回案外人的异议。被执行人恒申公司、鹏顺公司、庄柏坤、钱松清称，案外人主张的租赁关系是真实存在的，请求法院依法裁定。本院查明：被执行人钱松清名下登记有坐落绍兴市柯桥区瓜渚风情8幢903室、权证号为绍房权证柯桥字第××号、建筑面积为166.74平方米的房产及对应的国有土地使用权。根据绍房他证柯桥字第××号房屋他项权证记载，钱松清以其所有的上述房产向恒信银行提供最高额抵押担保，抵押债权数额为1500660元，抵押权设定日期为2016年3月18日。原告恒信银行与被告恒申公司等金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后于2017年3月13日作出（2017）浙0602民初1134号民事判决书，判令：一、被告恒申公司归还原告浙江恒信银行借款本金395万元，并支付利息（截至2016年12月21日为135283.58元，自2016年12月22日起至款清日止的利息按中国人民银行有关规定及合同约定计算），于本判决生效之日起十日内履行；二、原告恒信银行就其享有的上述第一项债权，对绍房他证柯桥字第××号他项权证项下抵押物经折价或拍卖、变卖后所得价款在债权数额1500660元范围内享有优先受偿权；三、被告鹏顺公司、庄柏坤、缪云丽对上述第一项债务承担连带清偿责任。2017年6月12日，本院立案执行（2017）浙0602民初1134号民事判决书。执行中，本院于2017年6月26日作出（2017）浙0602执3622号公告，通知对涉案房地产有租赁权或其他相关权利的案外人于2017年7月20日前向本院申报相关权利或提出执行异议，逾期本院将在对涉案房地产的评估、拍卖中不予考虑。公告张贴后，案外人遂向本院提出执行异议。另查明，本院于2017年6月30日依据（2017）浙0602执3622号执行裁定书及相应的协助执行通知书查封了被执行人钱松清名下的涉案房产。案外人为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：1、甲方（出租方）为钱松清、乙方（租赁方）为陈志强、落款日期为2012年3月28日的租房合同复印件1份，其中记载乙方同意承租甲方名下的涉案房产；租赁期自2012年3月1日至2015年3月30日；每年租金为4万元，乙方应在签订合同当日付清甲方第一年租金4万元以及定金1万元共计5万元，剩下两年租金相应在2013年3月1日、2014年3月1日前付清。2、甲方（出租方）为钱松清、乙方（租赁方）为陈志强、落款日期为2015年1月23日的租房合同复印件1份，其中记载甲方同意将涉案房产出租给乙方；租期为4年，自2015年4月1日至2019年4月1日；年租金为38000元，押金10000元，付款方式为每年应在3月1日提前一次性付清给甲方；租赁期内所产生的物业、水电、管理费等一切费用由乙方承担。3、付款方为“钱松清8-903”、日期为2017年6月8日、加盖物业公司印章的水费收款收据及对应的水费清单复印件各1份，其中记载的收费期限为2016年7月1日至2017年4月15日。4、付款方为“钱松清8-903”、日期为2017年6月8日、加盖物业公司印章的收款收据复印件1份，摘要中记载为“2017年物业服务费”。异议审查中，经本院通知，异议人未参加本案听证。申请执行人恒信银行为反驳案外人的主张，向本院提交了以下证据：1、由钱松清签字、捺印、落款日期为2016年3月17日的承诺书1份，主要内容为其向恒信银行承诺涉案房产未出租。2、评估报告1份。被执行人钱松清为支持异议人的请求，向本院提交了异议人提交的证据1、2租赁合同原件及情况说明1份，确认异议人房租付到2019年4月1日，但其在听证过程中明确陈述异议人租金均用现金支付，没有出过收据。被执行人恒申公司、鹏顺公司、庄柏坤未提交证据。本院认为，当事人对其主张的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应存在合法有效的租赁关系，同时应占有使用该不动产。合同具有相对性，合同以外的当事人一般无法获悉相关信息；而占有使用具有一定的公示性，同时抵押登记、人民法院查封均具有公示性，当事人可依法获取相关公示信息以保障交易安全。故对抵押权人而言，在租赁关系合法有效的情况下，若在办理抵押登记时房屋已被实际占有使用，可视为抵押权人已明知房屋被租赁的客观事实，承租人的租赁权可予以保护；若未被实际占有使用，则抵押权人无法获悉房屋的租赁情况，承租人的租赁权不能对抗已公示登记的抵押权，对于因此造成的抵押权人或承租人的损失应由过错方承担。本案中，因涉案房地产已于2016年3月18日设定抵押登记，故案外人陈志强要证明其异议主张成立，需举证证明其在抵押之前已与被执行人钱松清签订了真实有效的书面租赁合同，按约支付租金，并实际占有涉案房产且使用至今等事实。现案外人主张其已用现金方式支付涉案房产3年的租金，但未能提供充分证据证明，且该陈述亦与其提交的租赁合同约定不符；同时案外人亦未能提供充分证据证明其在抵押前即持续占有使用涉案房地产至今的事实，故案外人之异议请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回案外人陈志强的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。。审 判 长  张 剑人民陪审员  张华娟人民陪审员  高 峰二〇一七年八月二十八日书 记 员  张 菁本案援引的相关法律和规定《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。