浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终1830号
上诉人（原审被告）：李海朋。
被上诉人（原审原告）：温州银立物业管理服务有限公司，所在地：温州市瓯海区景山街道西山东路银来花苑C10幢204室。
法定代表人：余美珍，总经理。
委托代理人：陈芳芳，北京德恒（温州）律师事务所律师。
上诉人李海朋因物业服务合同纠纷一案，不服温州市瓯海区人民法院（2015）温瓯民初字第1825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月20日受理后依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，事实已经核对清楚，合议庭决定不开庭审理。本案现已审理终结。
原判认定，坐落于温州市瓯海区景山街道西山东路银来花苑小区由温州市昌厦房地产开发有限公司（以下简称昌厦公司）、温州市银来房地产开发有限公司开发建设（以简称银来公司），其中银来花苑B幢由昌厦公司开发建设，银来花苑C幢由温州市银来公司开发建设。2009年7月20日，温州银立物业管理服务有限公司（乙方）（以下简称银立物业公司）与昌厦公司（甲方）就瓯海区西山东路景瓯住宅区9地块安置商品房（银来花苑）签订一份《前期物业管理合同》，约定：物业名称为银来花苑，物业类型为住宅小区，坐落位置瓯海区西山东路245号，占地面积22628.529平方米，总建筑面积80947平方米；委托管理事项包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，本属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，配合施工单位对部分市政公用设施进行必要的管理，对小区公共场地环境的清洁卫生、垃圾收集清运工作，交通与车辆行驶及停泊秩序的管理，配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，社区文化娱乐活动，物业及物业管理档案、资料，法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项；委托期限自2009年8月1日起至业主委员会成立之日止；多层物业管理费每月平方米建筑面积0.4元，业主（住用户）可选择按季度或半年或一年支付；乙方的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，应按2万元标准向甲方、业主支付违约金；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金），应按2万元标准向乙方支付违约金等内容。2009年8月27日，银立物业公司经温州市工商行政管理局瓯海分局批准成立，经营范围为物业管理、室内装潢服务（凭资质）。签订合同后，银立物业公司进入银来花苑小区进行物业管理。2013年5月15日，温州市瓯海区住房和城乡建设局对银立物业公司与昌厦公司签订的《前期物业管理合同》进行备案登记，物业管理合同备案表载明：“……二、物业基本情况物业名称：温州市瓯海区景山街道银来花苑；物业类型：商住物业坐落：瓯海区西山东路245号；物业总建筑面积：80947平方米，委托物业管理面积80947平方米……三、物业管理收费标准（请分类填写）……住宅0.4元/月每平方米……四、合同期限2009年8月1日至业主委员会成立……”。2014年6月10日，温州市住房与城乡建设委员会向银立物业公司颁发资质证书，该证书载明准予从事物业管理活动时间为2009年11月；资质等级三级（有效期至2016年9月19日）。李海朋系温州市瓯海区景山街道西山东路银来花苑C2幢201室房屋所有权人，该房屋建筑面积为132.76平方米。李海朋尚未缴纳2014年1月1日至2015年6月30日止的物业管理服务费。2015年10月10日，银立物业公司向李海朋寄送律师函，要求李海朋在收函后七日内缴纳2014年1月至2015年6月30日的物业管理服务费955元。李海朋于2015年10月11日收到上述律师函。另，银立物业公司还曾通过在李海朋房门上粘贴通知的形式向其催讨过物业费。银来花苑小区至今尚未成立业主委员会，也未召开过业主大会。在审理过程中，银立物业公司确认银来花苑小区中存在部分业主私自设置防盗门阻塞消防通道，消防设备不齐全等问题。
原判认为，我国物业管理活动的监督管理工作由专门的行政主管部门负责，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门为本行政区域内物业管理活动的监督管理部门。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”案件中，温州市瓯海区景山街道银来花苑小区至今未成立业主委员会。昌厦公司作为建设单位与其选聘的物业服务企业即银立物业公司签订的《前期物业服务合同》系合同双方真实意思表示，且经温州市瓯海区住房和城乡建设局备案，合法有效。《物业管理条例》第三十四条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”银立物业公司根据其与昌厦公司签订的《前期物业管理合同》进入银来花苑小区对小区整体进行实际的物业管理，李海朋作为小区业主应向银立物业公司缴纳物业管理费，银立物业公司的该项诉讼请求予以支持。经银立物业公司多次催告，李海朋仍不缴纳物业管理费因此造成银立物业公司利息损失，应向银立物业公司支付。结合案件具体情况，确定其利息损失以956元为基数按中国人民银行同期同类型贷款利率自2015年10月19日起算，银立物业公司主张违约金的起算时间点，缺乏事实依据，予以调整。李海朋主张合同无效并据此拒交物业费，缺乏法律依据，不予采纳。银立物业公司已取得物业管理的相关资质，李海朋抗辩称银立物业公司无资质非法从事物业管理，不予采纳。李海朋主张银立物业公司提供物业管理服务不达标，可由业主依据《前期物业服务合同》另行向银立物业公司主张违约责任，但不得据此免除李海朋交纳物业费的合同义务。李海朋要求银立物业公司支付误工费、交通费等500元，缺乏事实与法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第五条、第二十一条、第三十四条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、李海朋于判决生效之日起十日内支付银立物业公司2014年1月1日至2015年6月30日期间的物业费956元及利息损失（以956元为基数，按中国人民银行同期同类型贷款利率自2015年10月19日起计算至本判决确定的履行之日止）：二、驳回银立物业公司的其他诉讼请求。如果李海朋未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由李海朋负担。
一审宣判后，李海朋不服，提起上诉称：一、一审判决缺乏法律依据，本案《前期物业管理合同》的签订双方不具备合同主体资格，该合同无效。合同的签订时间为2009年7月20日，昌厦公司作为建设单位开发建设的银来花苑小区房产早在2002年就已销售完毕，2009年全体业主均已入住，昌厦公司作为建设单位此时已不是小区的房屋所有权人及土地使用权人，不能视为全体小区业主的代表。在小区原来的前期物业合同到期后，昌厦公司不具备代表银来花苑全体业主签订合同的资格。经全国企业信用信息公示系统查询显示银立物业公司成立并获得经营权的日期为2009年8月27日，其与昌厦公司签订《前期物业管理合同》之时尚未成立和取得经营资格，故该份合同因双方主体资格欠缺而无效。二、一审判决认定事实错误。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。据此，具备选聘物业服务企业资格的应是原建设单位。一审法院已经认定银来花苑C幢的开发建设单位是银来公司，并非昌厦公司，昌厦公司不但在签订《前期物业管理合同》前未征询银来花苑C幢业主的意见，在签订合同后也未履行通知义务。一审法院无视银来花苑小区由两个房地产公司开发建设的特殊情况，认定银立物业公司对小区进行整体的管理侵犯了C幢全体业主的合法权益。
被上诉人银立物业公司辩称：一、关于涉案《前期物业管理合同》的合同主体资格及效力问题。根据《物业管理条例》第二十一条的规定，未成立业主大会的，前期物业管理服务公司应当由建设单位选定。银来花苑小区涉及两个建设单位，合同签订时银来花苑C幢的建设单位银来公司已经不存在，因此只能由昌厦公司签订物业管理服务合同，该合同经过房管局备案并同意将银来花苑整体由银立物业公司进行管理，银立物业公司也已履行管理职责。二、关于公司成立时间和合同签订时间。物业公司成立时，房管局要求先签订楼盘，再报物业公司，基于此情况，银立物业公司才先与昌厦公司签订《前期物业管理合同》再办理工商登记。
二审审理期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了双方当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。
本院认为，根据《物业管理条例》第三十四条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。银立物业公司于二审庭审中称，2014年公司曾起诉李海朋要求其支付物业管理费，后因以减免部分费用为条件与李海朋达成调解，公司向法院撤回起诉，对该事实李海朋亦予确认。结合银立物业公司一审提供的经住建部门备案登记的《前期物业管理合同》等证据，可以确认涉案小区的物业服务由银立物业公司提供。李海朋以《前期物业管理合同》的签订双方不具有合同主体资格为由拒绝向银立物业公司交纳物业管理费，于法无据，本院不予支持。作为小区业主，李海朋在享受物业服务的同时，应当履行交纳物业管理费的义务。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理结果得当，上诉人李海朋的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费50元，由上诉人李海朋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 蕾
代理审判员 郭阳平
代理审判员 钟志亮
二〇一六年六月十二日
代书 记员 章亦诗