江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣07民终3539号
上诉人（原审原告）：宋贤斌，男，1991年9月6日生，汉族，瑞金市人，住瑞金市。
委托诉讼代理人：朱军，江西洪都律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审被告）：黄远有，男，1977年8月26日生，汉族，于都县人，户籍所在地于都县。
委托诉讼代理人：陈铭，江西雩山律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：于都县城市管理局。
住所地：于都县长征大道34-6。
法定代表人：刘观胜，系该局局长。
委托诉讼代理人：袁经海，系该局执法监督股副股长。
委托诉讼代理人：赖童辉，江西玉成律师事务所律师。
上诉人宋贤斌因与被上诉人黄远有、被上诉人于都县城市管理局房屋租赁合同纠纷一案，不服于都县人民法院（2016）赣0731民初2214号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
宋贤斌上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求，并判令被上诉人黄远有支付鉴定费30000元，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由如下：1、一审判决将于都县城市管理局内设“户外广告设置管理股”审批颁发《于都县城区户外广告设置许可证》的行为错误推定为于都县城市管理局明知并同意转租和变更经营用途。根据《中共于都县委、于都县人民政府关于印发于都县人民政府机构改革实施方案的通知》可知，审批颁发《于都县城区户外广告设置许可证》的行为由“户外广告设置管理股”行使职权，而同意转租和变更经营用途的职权由行政办公室具体负责，有能进行主观推定。2、一审判决认定黄远有将其他摊位用于农贸产品经营没有损害社会公共利益，但对黄远有违反合同约定、未经同意转租并用于经营餐饮的行为没有认定为损害国家利益和社会公共利益。3、上诉人提供了充分证据证明，黄远有欺瞒于都县城市管理局及上诉人，将未经书面同意的房屋转租给上诉人。黄远有在与上诉人签订租赁合同时，没有告知并出具其与于都县城市管理局签订的《农贸市场租赁合同》；从于都县城市管理局向黄远有送达的《整改通知书》可知，于都县城市管理局并不知道违法转租事宜，并在收到上诉人《关于要求确认是否同意沿江农贸市场二楼转租及改变房屋用途》后，明确表示不追认黄远有的转租和变更用途行为；黄远有向于都县委领导手机发送的《感恩书》，表明其自认未取得于都县城市管理局同意擅自转租事宜；黄远有未提交证据证明，其向上诉人提供或出示过《农贸市场租赁合同》。因此，黄远有擅自转租，于都县城市管理局在6个月内提出异议并不追认，应当认定转租合同无效。4、上诉人与黄远有签订的合同，由于黄远有的违约行为致使合同目的不能实现。5、一审法院审理程序错误。一审法院对于都县城市管理局内设“户外广告设置管理股”审批颁发《于都县城区户外广告设置许可证》的行为进行否定性评判，属于程序违法；一审庭审时，于都县城市管理局作为有独立请求第三人提出确认合同无效，一审判决未说理评定；一审判决认为上诉人关于合同无效的主张不能成立，但是合同目的无法实现，存在法定解除情形，但未按法律规定告知当事人变更诉讼请求，程序违法。
黄远有答辩称，1、一审判决认定事实和适用法律正确。上诉人称一审判决对于都县城市管理局颁发许可证的行为错误推定没有依据是错误的。于都县城市管理局是一级法人，内设管理科室没有主体资格，作出的行为视为于都县城市管理局的具体行政行为，户外广告设置许可证就是于都县城市管理局作出的具体行政行为。从内容看，盖公章的地方是于都县城市管理局行政许可专用章，可以看出于都县城市管理局同意宋贤斌在沿江市场二楼开设餐馆，对于黄远有与宋贤斌之间的转租关系是认可的。2、上诉人与黄远有之间的租赁合同合法有效，没有严重损害国家及公共利益。农贸市场没有处于饱和状态，二楼原则上用于保障农贸市场的用途，也可做商场超市等，未经于都县城市管理局同意可有权收回。二楼转租给宋贤斌用于餐饮得到了于都县城市管理局的许可，说明转租行为未违反于都县城市管理局与黄远有的合同约定。于都县城市管理局也未终止黄远有的农贸市场经营权，未收回摊位。因此，该合同没有严重损害国家及公共利益。3、黄远有在签订合同中隐瞒于都县城市管理局与宋贤斌的问题是不存在的。宋贤斌投资开餐馆，应该了解房屋状况，是否能够出租等。事实上，黄远有在签订合同前明确告知可以转租给宋贤斌。4、虽然于都县城市管理局认为自己不同意转租，但以实际行为默认了转租。于都县城市管理局要求餐馆停业，不是因为转租行为，而是未经于都县城市管理局同意擅自在经贸市场二楼进行装修改造，在法庭上却出尔反尔。广告经营许可证也未经过任何机构撤销，证明合同合法有效。因此，于都县城市管理局对于双方转租行为是默认许可的。
于都县城市管理局答辩称，不同意上诉人与黄远有的转租。黄远有未取得本局同意，本局是在黄远有违约一个多月后才发现，转租改变农贸市场用途，违反《农贸市场租赁合同》约定，由此产生的损失由上诉人及黄远有两人承担。
宋贤斌向一审法院提出诉讼请求：一、原告宋贤斌与被告黄远有签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告返还原告押金26000元和已支付租金13000元；三、被告赔偿原告装修开支共计人民币891382元：四、被告赔偿原告误工费25400元、交通费6000元；五、被告承担本案全部诉讼费。
一审法院认定事实：2015年7月16日，被告黄远有与第三人于都县城市管理局签订《农贸市场租赁合同》，双方合同约定：第三人将沿江大道农贸市场（两层约3060平方米，其中一、二楼均为1530平方米）租给被告经营使用，租期五年，自2015年9月1日起至2020年8月30日止，该农贸市场不得擅自转租，同时，二楼原则上也用以保证农贸市场的功能与用途，也可做商场、超市、写字楼，如未经第三人同意，擅自变更市场用途，一经发现第三人有权终止合同，收回农贸市场，被告承担违约责任。签订合同后，被告将农贸市场内经营肉、蛋、鱼、蔬菜、干货等的摊位场所分别转租给不同的商户经营，由被告统一管理。2016年5月1日，原告宋贤斌与被告签订《房屋租赁合同》,原、被告合同约定被告将位于于都县沿江路农贸市场二楼约800余平方米的房屋出租给原告用于经营餐饮使用，租期四年，自2016年7月1日起至2020年6月30日止。合同签订后，原告向被告支付了押金26000元和租金13000元，对租赁房屋进行装修施工并订购餐厅所需的碗筷、盘、盆等材料。2016年6月2日，原告在对租赁的农贸市场二楼房屋装修的过程中向第三人提交了安装户外广告牌的申请，第三人审核后批准了原告的申请并为原告颁发了于城(2016)证字第XX号《于都县城区户外广告设置许可证》，该证记载的持证人系原告宋贤斌，广告招牌的内容为”红色之路文化餐厅”,地点为沿江大道老菜场二楼。2016年6月7日,第三人向被告发出《整改通知》，通知内容为：“沿江农贸市场承包人黄远有：经我局执法人员巡查发现，你在合同履行过程中，未经我局同意，擅自在沿江集贸市场二楼进行改造装修，已经违反《沿江农贸市场租赁合同》第九项第4款的规定，同时也违反了我国建设部《住宅装饰、装修管理办法》有关规定。现责令你方立即停止违规违约行为，并于2016年6月10日下午18时前全部整改到位，拆除违规搭建的设施、恢复原貌，如逾期未按要求整改到位，你将承担相应的法律责任。”被告随后向原告转交了该《整改通知》，原告为此通过邮寄方式向第三人递交了《关于要求确认是否同意沿江农贸市场楼转租及改变房屋用途》的书面通知，并与被告及第三人交涉未果，原告因此停止了对涉案房屋的装修施工。在本案审理过程中，一审法院根据原告的申请依法委托江西求实司法鉴定中心对涉案房屋的全部装修、装饰工程造价及购买的物品、设施、设备价值进行司法鉴定，鉴定结论为：涉案的工程造价为693160.43元，购买的物品、设施、设备价值为95350元。原告为此支付鉴定费30000元。
一审法院认为，原、被告在自愿平等协商的基础上，被告将其承租第三人农贸市场的二楼约800余平方米转租给原告经营，并签订《房屋租赁合同》，原告在对二楼装修过程中，向第三人提交了在租赁的二楼安装“红色之路文化餐厅”的广告牌申请，经第三人审查颁发了《于都县城区户外广告设置许可证》，由此可以推定第三人对原告在二楼经营餐厅明知并同意，且被告已将其他摊位用于了农贸产品经营，没有证据表明损害了公共利益，原告提供的证据不能证明被告有欺诈行为，故该转租合同合法有效。因转租合同有效，原告、第三人基于合同无效提出的其他诉讼请求亦难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百二十四条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告宋贤斌的诉讼请求；二、驳回第三人于都县城市管理局的诉讼请求。本案受理费13103元、鉴定费30000元，合计43103元，由原告宋贤斌负担。
本院二审期间，上诉人提交《江西省于都县城市管理局“三定方案”》复印件1份，证明于都县城市管理局通过方案内设三个职能科室，其管理职能有所分配，作为行政办公室的职责是农贸市场的管理，户外广告设置管理股专门负责城区外广告标识标牌的管理。于都县城市管理局根据该方案，其审批户外广告的具体行政行为没有明示的法律效果。黄远有质证认为，对其真实性和合法性无异议，对关联性有异议。只能证明于都县城市管理局内部管理方式机构设置，所有行为都是于都县城市管理局的具体行政行为。于都县城市管理局质证认为，对该证据的真实性有异议。本院审查认为，对上诉人提交证据的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予确认。
二审经审理查明：2017年12月29日，于都县城市管理局向本院出具书面《情况说明》，表明原则上不同意黄远有的转租行为，对于黄远有与上诉人之间的纠纷，是二人自身过错造成，相应损失应由二人自身承担。其他事实与一审判决查明的事实一致。
本院认为，2016年5月1日，黄远有与上诉人签订的房屋租赁合同（以下称转租合同）是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，应当合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。本案中，黄远有未经于都县城市管理局同意，将租赁物部分转租给上诉人，于都县城市管理局在本案一、二审中均明确表示不同意黄远有的转租行为，且在上诉人进场装修改造时，于都县城市管理局于2016年6月7日书面通知其合同相对人黄远有进行整改。在黄远有向上诉人转交整改通知后，上诉人基于对履行转租合同的不安，于2016年8月29日向于都县城市管理局递交《关于要求确认是否同意沿江农贸市场二楼转租及改变房屋用途的通知》，在推迟且至今未获得于都县城市管理局书面同意转租合同的情况下，上诉人基于对继续履行转租合同的不安抗辩权，停止了对转租房屋的装修改造，也未继续履行转租合同，没有对租赁房屋进行经营并向黄远有支付房租。并且，上诉人向法院提起了诉讼，要求黄远有赔偿其装修投入损失。上诉人这一行为实际就是一种终止合同履行的行为，尽管上诉人由于对合同效力认识错误而在诉请中请求确认转租合同无效，但不影响其真实意图是解除合同终止转租合同的履行。本案中，尽管黄远有与上诉人的转租合同合法有效，但由于未获得出租人于都县城市管理局的同意，且于都县城市管理局以书面形式要求整改，导致上诉人无法装修使用租赁房屋，造成转租合同事实上的履行不能。故，上诉人解除合同终止履行具有法律依据。黄远有主张于都县城市管理局颁发《于都县城区户外广告设置许可证》的行为可以推定为对转租行为的认可，但并无证据证明在颁发许可证时对房屋是否转租进行了审查，于都县城市管理局对此亦未认可，本院不予采信。
关于解除并终止合同后的处理问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”；第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。本案中，黄远有明知租赁物不得擅自改造装修和变更用途，将房屋转租给上诉人经营餐饮使用，在将本案房屋转租给上诉人之前，未取得出租人同意和事后认可，造成转租合同事实上履行不能和上诉人的装修损失，应承担主要过错。上诉人在签订合同前未审查本案房屋的实际权利人及黄远有的转租资格，未尽审慎注意义务，且在装修时未征得于都县城市管理局的同意并办理相关装修手续，也应承担相应的责任。由于双方均存在过错，本院按照过错分担原则，酌定由黄远有承担损失的70%，上诉人自己承担损失的30%。关于损失金额的认定问题。经鉴定，上诉人的装修工程造价为693160.43元，该部分属于上诉人的损失范围；上诉人购买的物品、设施和设备属于未形成附合的装饰装修物，可由上诉人拆除后继续使用，上诉人主张的误工费和交通费不属于双方合同约定内容，均不作为上诉人的损失范围。因此，黄远有应当承担的赔偿金额为693160.43元的70%，即485212元。上诉人主张的鉴定费损失30000元，属于本案处理过程中产生的费用，黄远有应当予以分担。关于租金的处理问题。虽然上诉人在装修改造中即已停止，未能实现其经营的合同目的，但是实际占用了本案租赁物，应当支付一定时间的租金，本院认定以上诉人实际支付的13000元为其租金金额。因此，上诉人请求返还租金，本院不予支持。关于押金的处理问题。根据转租合同约定，租赁押金为26000元，合同到期时不计利息退还。由于本案转租合同已经实际解除并终止，黄远有应当将26000元押金退还上诉人。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律及处理不当，且于都县城市管理局在本案中未提出独立诉讼请求，判决驳回于都县城市管理局的诉讼请求不当，违反不告不理原则，应予纠正。上诉人的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。故，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第二百二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销于都县人民法院（2017）赣0731民初2214号民事判决。
二、限被上诉人黄远有在本判决生效之日起十日内一次性支付上诉人宋贤斌损失赔偿费485212元。
三、限被上诉人黄远有在本判决生效之日起十日内退还上诉人宋贤斌押金26000元。
四、驳回上诉人宋贤斌其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费13103元，二审受理费13103元，鉴定费30000元，合计56206元，由上诉人宋贤斌负担16862元，由被上诉人黄远有负担39344元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖国东
审 判 员 郑小兵
审 判 员 王阿婷
二〇一八年一月二十三日
书 记 员 王 佳
代理书记员 雷 娜