江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终4423号
上诉人（原审被告）：苏州超健塑胶制品有限公司。
委托诉讼代理人：谷志栋，江苏万拓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩磊，江苏万拓律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：苏州市鑫城金属制品有限公司。
委托诉讼代理人：沈建根，江苏百年英豪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张福明，江苏百年英豪律师事务所律师。
上诉人苏州超健塑胶制品有限公司（以下简称超健公司）因与被上诉人苏州市鑫城金属制品有限公司（以下简称鑫城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2017）苏0507民初318号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年5月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人超健公司上诉请求：1.判令上诉人无需向被上诉人支付2016年7月1日起至2016年12月31日止的租金84240元及2017年1月1日起至2017年2月底的房屋使用费28080元。2.被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、2016年7月1日至实际搬迁日应为免租期。被上诉人的负责人唐兴男在电话录音中承诺上诉人2016年7月1日至实际拆迁日为免租日。上诉人提供的两个证人证言也可以证明被上诉人承诺2016年下半年起不收租金的事实。自2016年下半年后，被上诉人也从未向上诉人催讨过租金。二、2017年1月至2月被上诉人无权主张房屋使用费。自2017年1月1日起涉案房屋已不具备出租条件。一审法院未查明上诉人搬离涉案房屋的具体时间，仅写明为2017年2月底，支持2017年1月至2月的房屋使用费，无事实和法律依据。三、一审查明事实不清。被上诉人为了扣押本属于上诉人的设备搬迁费用和拆迁补偿，恶意拖延拆迁协议的签订。原合同到期时间应截止至2017年3月7日，一审法院片面理解2016年12月31日为合同截止期限是错误的。
被上诉人鑫城公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
原审原告鑫城公司向一审法院起诉请求：1.原审被告立即迁出位于苏州市相城区黄桥张庄工业园开发区5号房屋北面西楼一楼、二楼（1080平方米），并将上述房屋归还给原审原告；2.原审被告向原审原告支付2016年7月至12月底的房屋租金84240元，并支付2017年1月1日起至实际归还房屋之日止按租金168480元标准计算的房屋使用费。3.本案诉讼费由原审被告承担。
一审法院认定事实：原审原告鑫城公司（甲方）与超健公司(乙方)签订《厂房租赁合同》1份，约定甲方将位于苏州市相城区黄桥张庄工业园开发区5号的楼房，楼上楼下厂房租用给乙方作生产经营使用，楼上楼下13元/平方；承租期限及租金：租赁期限为叁年，即从2013年1月1日起至2015年12月31日止（甲方不提供发票）；双方订立合同后，先付订金，租金为提前一年一次付清，提前每年12月付清，面积1080平方米，租金168480元，如有乙方中途退房，租金不退，固定物品不得拆，无赔偿；乙方在租赁期内，有义务确保甲方财产完好，如有发生损坏，由乙方负责修复或赔偿；合同期满，乙方如需续租，应提前二个月向甲方提出申请，在同等条件下优先乙方租赁，价格根据市场价另订合同；在合同期内，如遇行政规划调整及上级政府的有关规定，涉及厂房拆迁事项，致本合同不能履行，乙方必须服从，甲方退还给乙方未到期租金，甲方不承担任何赔偿责任。国家赔偿给企业的费用应给乙方。合同另约定双方其他权利义务等相应事宜。另双方协商一致，同意将本合同约定的租期延期半年至一年。合同到期后，双方未续订合同，原审被告超健公司未迁出并将所租房屋返还原审原告鑫城公司。2016年12月12日，原审原告鑫城公司委托江苏百年英豪律师事务所沈建根律师向原审被告超健公司发函，要求原审被告超健公司支付至2016年12月31日止的租金并迁出所租房屋。2016年12月16日，原审被告超健公司委托江苏万拓律师事务所谷志栋律师回函，称2016年下半年的租费因对方多次承诺属免租期，故其无需支付，且2015年10月前政府即张贴拆迁公告，故超健公司应享有搬迁设备、及停业损失的费用，如原审原告同意，则可在七日内搬迁。
另查，在承租期间，原审被告超健公司在所租房屋北面空地上搭建了一处彩钢瓦房。
审理中，原审原、被告确认：1、至2016年6月30日止的房租原审被告超健公司已付清，此后的房租金未付。2、原审被告已于2017年2月底搬离所租厂房，除原审被告超健公司自行搭建的一处彩钢瓦房外，原审被告超健公司向原审原告鑫城公司承租的房屋中的物品已于2017年2月底全部搬离。
以上事实，由原审原告提供的工商材料、《厂房租赁合同》、函、房屋所有权证、国有土地使用权证、原审被告提供的《厂房租赁合同》、函及当事人陈述附卷佐证，一审法院予以认定。
审理中，原审被告另提供：2016年12月22日与江苏百年英豪律师事务所张律师（135××××1830）的通话录音资料1份、2017年2月14日原审被告法定代表人等与唐兴男的谈话录音资料1份、申请证人籍某（证人陈述，其系苏州静远精密模具有限公司法定代表人，其公司也向原审原告承租厂房，2016年唐兴男曾多次称，租户在2016年以后的房租免除，关于拆迁，拆迁谈妥后证人等租户即搬迁，但证人称其与原审被告等差不多已交了2016年上半年的租金）、鞠依农出庭作证（证人陈述，其系苏州中依塑料制品有限公司法定代表人，其与原审被告一样系原审原告的租户，2016年唐兴男曾多次至其办公室对其讲，租户在2016年以后的房租免除，关于拆迁，拆迁谈妥后证人等租户即搬迁，但证人称其与原审被告等差不多已交了2016年上半年的租金。），主张原审原告曾多次承诺自2016年下半年起不收租金，并应由原审被告享受拆迁补偿款中的相关费用，另称唐兴男系原审原告公司股东，双方签合同时原审原告人员即唐兴男代表原审原告在合同中签字。
经质证，原审原告认为张律师并非本案原审原告的委托诉讼代理人，其无权表态；唐兴男确为原审原告股东之一，系原审原告公司监事，但其不能代表公司，且其未承诺自2016年下半年起不收租金，并应由原审被告享受拆迁补偿款中的相关费用，现原审原告提供的与唐兴男的谈话录音是不完整的，是经过剪辑的，故不认可。另原审被告申请的两个证人与原审被告均为原审原告租户的法定代表人，现原审原告就此两租户也均起诉了，故两证人与本案有利害关系，对证人证言不认可。
审理中，经原审被告申请，一审法院至苏州市相城区××街道拆迁办调查，拆迁办人员称就本案所涉房屋，原审原告与拆迁办尚未达成拆迁协商，也未签订拆迁补偿协议。
一审法院认为，原审原、被告签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。原审原、被告在签订《厂房租赁合同》中约定租期至2015年12月31日，后双方经协商又延期一年，即租期延长至2016年12月31日到期，此后双方未再续签合同，故至2016年12月31日双方签订的《厂房租赁合同》约定租期届满，原审被告理应按约搬离所租厂房，并将厂房返还原审原告。现双方确认原审被告已于2017年2月底搬离所租厂房，故原审原告第1项请求已实现。原审被告虽辩解原审原告负责人唐兴男曾承诺2016年下半年免租金且应赔偿其合同中约定的相关拆迁补偿款，为此提供了与张律师、唐兴男的通话录音及两证人出庭作证，但未提供张律师受原审原告委托的相关证据，且依张律师在录音中所述是要求原审被告在2016年12月31日前搬离厂房的条件下才免租金，原审被告律师在通话中明确不同意；唐兴男在谈话中也称其确向原审被告说免2016年下半年租金，并补偿原审被告等1、2万,原审被告等明确不同意该方案，故唐兴男称现起诉了其不能作主了，两证人所证明的内容也即为唐兴男曾与两证人说过免2016年下半年租金及补偿拆迁款的事实，现原审原告对原审被告提供的上述证据均不认可。一审法院认为现原审被告未举证张律师系受原审原告委托与原审被告律师协商就租赁合同的相应事宜的证据，且张律师在通话中明确原审被告等在2016年12月31日前搬离所租厂房情况下，才同意免除2016年下半年租金，而通话中原审被告律师对此条件明确不同意，故双方未就此达成一致；唐兴男作为原审原告股东及作为原审原告与原审被告签约的代表，其行为可代表原审原告，但现原审被告提供的录音中，只能证明唐兴男确曾向原审被告等表示可免除2016年下半年租金并补偿1、2万元，该行为只是原审原告的一个提议，即原审原、被告就该事宜进行了协商，唐兴男的提议即协商中原审原告的协商方案，而原审被告明确表示不同意该方案，即双方未达成一致，现唐兴男表示其已无法再作主，故显然不能据此认定现原审原告仍同意免除2016年下半年租金并补偿1、2万元的方案，事实上原审原告也明确要求原审被告按约支付租金及房屋使用费。故一审法院认为原审被告辩解因原审原告已承诺免除其2016年下半年的租金，故其无需再付租金的主张，依据不足，不予采纳。原审被告理应支付原审原告按合同约定的自2016年7月1日起至2016年12月31日止的租金84240元及以自2017年1月1日起按原合同约定租金168480元为标准计算至2017年2月底的房屋使用费28080元，合计人民币112320元。因双方就原审被告自行搭建的部分均未在本案中主张权利，故在本案中对此不予理涉。本案所涉房屋尚未被拆迁，故不存在拆迁补偿等相应事宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，一审法院判决：一、苏州超健塑胶制品有限公司于本判决生效之日起十日内给付苏州市鑫城金属制品有限公司自2016年7月1日起至2016年12月31日止的租金84240元及自2017年1月1日起至2017年2月底的房屋使用费28080元，合计112320元。二、驳回苏州市鑫城金属制品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为953元，由苏州超健塑胶制品有限公司负担。
本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，鑫城公司与超健公司签订的《厂房租赁合同》合法有效。该合同约定的租期于2015年12月31日到期，后双方经协商延期一年，租期应顺延至2016年12月31日到期。关于超健公司主张的2016年7月1日至实际搬迁日应为免租期，本院认为，虽然鑫城公司股东唐兴男曾表示可以免除2016年下半年租金并补偿一至二万元，但超健公司明确表示不同意该方案，当时双方未就免租和补偿事宜达成合意，故超健公司仍应按原合同的约定履行义务。鑫城公司要求超健公司支付拖欠的租金，合法有据，应予支持。关于2017年1月至2月期间的房屋使用费，超健公司虽主张该期间涉案房屋已不具备出租条件，但超健公司并未搬离，在一审中确认2017年2月底才搬离涉案房屋，故一审法院支持2017年1月至2月期间的房屋使用费，并无不当。关于涉案房屋拆迁事宜，则不属于本案理涉范围。综上，超健公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1906元，由上诉人苏州超健塑胶制品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 红
审判员 黄文杰
审判员 郑 雄
二〇一七年七月二十五日
书记员 王文君