辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终6390号
上诉人（原审被告）：沈阳市大东区丽水湾名都小区业主委员会。住所地沈阳市大东区临河路**号。
主任：杨秀英，女，1952年7月25日出生，汉族。
委托诉讼代理人：阎超美，辽宁天衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：辽宁枫嘉投资有限公司，住所地沈阳市和平区阜新二街2号。
法定代表人：胡海洋，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王合志，辽宁良友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李倩，女，1981年3月14日出生，汉族。
原审被告：杨秀英，女，1952年7月25日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。
上诉人沈阳市大东区丽水湾名都小区业主委员会（以下简称丽水湾业委会）因与被上诉人辽宁枫嘉投资有限公司（以下简称为枫嘉公司）、原审被告杨秀英物权保护纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第01961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月19日立案后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长并主审，审判员周海鹏、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，于2016年6月23日对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。
丽水湾业委会上诉请求：撤销原审判决，依法改判该争议的地下停车位和该物业的一楼门卫室归上诉人全体业主所有。理由：1、沈阳市大东区人防办与被上诉人签订的地下停车位使用合同属于无效合同；2、该合同侵犯了上诉人一方全体业主的利益；3、即便该合同成立，合同期限至2016年11月16日止，原审判决也没有判定被上诉人的使用期限；4、一楼门卫室属于该物业的公共部分，归全体业主所有，不能分割，不能改造；5、原审判决违反了物权法和物业管理条例的相关规定。
被上诉人枫嘉公司辩称，同意维持原判，请求维持原判。理由：1、上诉人的占有行为系无权占有，被上诉人已向法院提交包括买卖合同、人防合同、房产证等证据，本案所争议财产的实际权利人为被上诉人；2、一审法院已考虑实际权利人和全体业主之间的利益衡平分割后一楼门卫室部分仍由小区收发室继续无偿使用；3、被上诉人也是业主，支付了对价，取得了车位使用权。
枫嘉公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令二被告停止侵害，立即返还非法占有的丽水湾小区一楼门卫室及地下负一层停车场中30个停车位（共计245平方米）；2、请求判令二被告承担诉讼费及其他相关费用。
一审法院认定事实：2011年11月19日，原告（甲方）与辽宁丽水湾房地产开发有限公司（乙方）签订协议书，约定乙方同意将其抵押房产出卖给原告，并将负一层1915平方米的使用权冲抵借款利息，附有负一层平面图，其中26个停车位使用权已售出。2011年12月6日，原告与原丽水湾小区的物业管理公司沈阳金虹旭物业管理有限公司签订了交接说明，约定负一层面积为1915平方米的停车场使用权和管理权归原告所有，一楼门卫室约18平方米，暂借给物业公司使用，原告有权任何时间收回。
2013年11月14日，原告取得位于沈阳市大东区临河路50号6门网点，建筑面积为7039.08平方米的房屋所有权证书。
2014年，原告与沈阳市大东区人民防空办公室签订了人民防空工程使用合同，约定将位于沈阳市大东区临河路50号，建筑面积为245平方米的物资库（战时使用功能）交付原告使用，使用用途为汽车库，使用期限从2014年11月17日至2016年11月16日止。缴费标准为每月每平方米3元，使用费合计为17640元。
沈阳市公用建筑设计院所设计的丽水湾小区首层平面图中显示，原告主张的一楼门卫室处约18平方米标记为“管理室消防控制室”，经本院现场勘查，一楼门卫室位于小区正门入口处，车库入口的旁边。门卫室中内部通道门位于东墙北侧处，门卫室内设有火灾报警控制器、监控视频、床、办公桌椅等。门卫室的另一侧为空置房屋，原为厕所，现未使用。
一审法院认为：本案的争议焦点之一是原告是否为争议人防工程的合法使用人。本案诉争的地下负一层停车场的性质为人防工程，为战时可用于防空的地下室，其所有权归属为国家，沈阳市大东区人民防空办公室代表国家对该人防工程行使所有权管理。原告与地下人防工程的所有权管理者沈阳市大东区人民防空办公室签订了地下人防工程中部分停车位的使用权合同，那么原告就应享有合法的使用权，而被告丽水湾业主委员会作为地下人防工程的日常管理者不应干涉原告的使用，故对原告要求被告丽水湾业主委员会返还30个停车位的请求予以支持，具体的30个停车位的位置应以原告与辽宁丽水湾房地产开发有限公司所签订协议所附平面图显示为准。被告杨秀英为业主委员会主任，其不应当承担责任。
关于被告提供的分层分户表中显示的人防工程含有“分摊面积”，地下车位应属公共面积，应归小区业主共同所有的主张，按房屋面积测量中公用面积分摊的原则，首先，人防工程的地下室不计入公用建筑面积；其次，分层分户表中显示的分摊面积是公共面积摊入至人防工程内，而不是摊出面积。因此，本院认为，被告主张不能有成立。
本案的争议焦点之二是一楼门卫室是否应返还原告。首先，被告提供了包括一楼门卫室在内的设计图纸，门卫室位置处标记为“管理室、消防控制室”，面积约为18平方米。其次，从一楼门卫室的使用用途来看，根据原、被告双方的陈述及原审法院现场勘查，一楼门卫室位于丽水湾小区的正门处，内设有消防控制设备及监控视频，且从小区成立后一直作为门卫室使用。门卫室另一侧为闲置的空房。根据以上事实认为，设计图纸中标记为“管理室、消防控制室”，其中约18平方米一直作为门卫室使用，虽然原告的产权证书含有此部分，但考虑到小区内治安及业主的使用需要，由被告继续无偿使用为宜，希望原告予以理解。但本院为便于原、被告今后的日常使用，门卫室内部通道门的位置应从东墙北侧水平向南移至西墙南侧，门宽度及高度保持不变，移动门位置所花费用原审法院酌情由原告负担。而对于门卫室另一侧的空置部分，被告应腾出交付原告。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第七条之规定，判决：一、被告沈阳市大东区丽水湾名都小区业主委员会于本判决发生法律效力后30日内将位于沈阳市大东区临河路50号丽水湾名都小区地下负一层停车场中的30个停车位交与原告辽宁枫嘉投资有限公司；二、位于沈阳市大东区临河路50号丽水湾名都小区一楼门卫室继续由被告沈阳市大东区丽水湾名都小区业主委员会无偿使用，门卫室内部通道门的位置应从东墙北侧水平向南移至西墙南侧，门宽度及高度保持不变，移动门位置所花费用由原告辽宁枫嘉投资有限公司负担；三、被告沈阳市大东区丽水湾名都小区业主委员会于本判决发生法律效力后30日内腾出位于沈阳市大东区临河路50号丽水湾名都小区一楼门卫室另一侧空置房屋并交付原告辽宁枫嘉投资有限公司；四、驳回原、被告其它诉讼请求。案件受理费100元，由被告沈阳市大东区丽水湾名都小区业主委员会负担。
本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证人证言，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并进行了现场勘察。
本院查明事实与原审法院认定事实基本相一致。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有约束力。本案诉争地下停车位所在区域性质为人防工程，为战时可用于防空的地下室，其所有权归属为国家，沈阳市大东区人民防空办公室代表国家对该人防工程行使所有权管理。本案中，被上诉人一方面与诉争地下停车位的开发商签订了协议，支付了对价，取得了诉争地下停车位的使用权；另一方面，被上诉人已与地下人防工程的所有权管理者沈阳市大东区人民防空办公室签订了地下人防工程中部分停车位的使用权合同，享有合法的使用权；再者，被上诉人已取得诉争地下停车位所在70139.08平方米的房屋所有权，已成为园区的业主之一。因而，上诉人丽水湾业委会作为地下人防工程的日常管理者不应干涉被上诉人对其使用，原审对此认定妥当，上诉人提出以合同无效，侵犯园区业主利益为由否定被上诉人的权利行使，属依据不足，本院不予支持。
关于上诉人提出的被上诉人取得的涉诉30个地下停车位与设计图纸不符，存在与其他从开发商处购得地下停车位的业主存在冲突的情形，可待该购得地下停车位业主的权利受到侵害时，自行另行主张。
至于上诉人提出的一楼门卫室属于该物业的公共部分，应归全体业主所有，不能分割，不能改造的问题，原审法院通过审查图纸、现场勘察，对其权属、用途进行确认和划分，结果并无不当，本院应予支持。
综上所述，丽水湾业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人沈阳市大东区丽水湾名都小区业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 周海鹏
代理审判员 史舒畅
二〇一六年八月十八日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。