海南省陵水黎族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）陵民初字第459号
原告黄赦慈，男。
委托代理人赵文志，海南万理律师事务所律师。
被告海南雅恒房地产发展有限公司。
法定代表人黄奉潮，区域总裁。
委托代理人王昌科，该公司员工。
委托代理人杨文静，该公司员工。
原告黄赦慈诉被告海南雅恒房地产发展有限公司（以下简称雅恒公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年6月5日公开开庭进行了审理。原告黄赦慈委托代理人赵文志、被告雅恒公司委托代理人杨文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄赦慈诉称，原告于2010年11月29日与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定购买被告在陵水县英州镇清水湾旅游度假区开发的“某某传说”项目AX6小区X座BX5号住宅，合同明确约定了付款方式、交付时间、逾期付款及交付的违约责任等。原告依约履行合同，但被告未能依约交付房屋，逾期交房达150天，原告曾多次联�被告协商处理逾期交房的违约责任问题，但被告均以各种理由搪塞。被告未按双方签订的合同按时履行交房义务，应承担违约责任。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求依法判令：1、被告向原告支付逾期交房的违约金256451元（违约金按银行同期同类贷款利率上浮30%计算）；2、本案诉讼费由被告承担。
被告雅恒公司辩称，一、原告主张的权利已过诉讼时效。根据双方签订的《合同》约定，我司的交房日期为2011年11月30日，根据《民法通则》第135条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》中，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算，即从《合同》约定的交楼日期开始计算我司延期交楼责任的诉讼时效，自收楼通知书指定的期限届满之日起计算延期交房违约责任索赔请求权的诉讼时效，原告在诉讼时效内均未向答辩人索赔，原告所提交的《陵水县工商行政管理局12315消费者申诉案件调解书》申诉人岑先生，并非双方签订《合同》中的权利人，因此并不符合“权利人向有关机构提出保护民事权利从而导致诉讼时效中断”的规定，故原告主张权利的诉讼时效已届满，原告请求法院对我司违约责任索赔请求权不予保护。二、原告主张逾期交房违约金不成立。根据我方提交的《陵水县近2年台风影响情况》（证据一）、《2010年4月至2011年4月陵水县台风、热带风暴、暴雨及大雨天气时间分布情况说明》（证据三）《2011年5月至2012年2月份陵水县热带气旋、强降水和雨暴天气时间分布情况说明》（证据二）显示，我司的施工进度一直受到不可抗力的天气原因干扰。原、被告双方签订的《合同》第八条交付期限约定了“如遇下列特殊原因，除�协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2.因台风、雨天或战争、动乱等非出卖人的责任对工期造成延误的”。据此，我司因雨水、台风等天气造成的工期延误从而导致未能按期交房的，我司可免责。
原告为证明其主张，提交了4份证据：证据1《商品房买卖合同》及《发票》，证明原、被告存在商品房买卖关系及原告已付清购房款的事实。证据2《延期收楼告知函》，证明被告延期交付原告所购商品房的事实。证据3《陵水县工商行政管理局12315消费者申诉案件调解书》，证明原告已向工商机关投诉要求被告给付违约金的事实。证据4《授权委托书》，证明岑某是黄赦慈特别授权的代理人。
被告的质证意见为：对原告提交的证据1-3的真实性无异议，但对证据3的关联性有异议，该证据中的申诉人是岑某，并非是与我方签《合同》的权利人。对证据4�予认可，该证据为当庭提交的证据，提交时已超过举证期限，且原告当时也没有向工商管理局提供这份授权委托书。
被告为证明其主张，提交3份书面证据：证据1《陵水县近2年台风影响情况》。证据2《2011年5月份至2012年2月份陵水县热带气旋、强降水和雷暴天气时间分布情况》。证据3《2010年4月至2011年4月陵水县台风、热带风暴、暴雨及大雨天气时间分布情况说明》。以上3份证据均由陵水县气象局提供，证明导致被告延期交楼的原因是因为被告工程受到台风、雨天等不可抗力天气因素的影响。
原告的质证意见为：对三份证据的真实性均无异议，对证据的关联性有异议，且证明力不足。既不能证明台风的损害程度，也不能证明台风对被告楼房工期的延误程度。不可抗力发生的时候原告应通知权利人，而被告每次都没有通知原告，因此，台风不能作为被告的免责事由，被告也没有履行通知义务。
本院认证：对原告提交的证据3系复印件，该证据未有加盖出具该证据的单位印章予以核对确认，本院对其真实性不予认定。对原告当庭提交的证据4，提交的时间已过本院指定举证期限，本院不予认定。对原、被告提交的其他证据，经庭审互相质证，双方对证据的真实性均无异议，故本院对证据的真实性予以认定。
经本院认证及当事人陈述查明，2010年11月29日，原告黄赦慈与被告雅恒公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于海南省陵水县某某镇某某湾开发区“某某传说”项目AX6小区X座BX5号房，建筑面积、套内建筑面积为159.47㎡，无公共部位与公用房屋分摊建筑面积，按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米45328元，房屋总价为7228386元。合同第八条约定了房屋的交付期限：被告应当在2011年11月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，其中第二款第2项约定，因台风、雨天或战争、动乱等非出卖人的责任对工期造成延误的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定了逾期交房的违约责任：逾期交房在90日之内的，自约定的房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告每日按原告已付房款的万分之三的标准支付违约金；逾期超过90日而不足360日的，被告每日按原告已付房款的万分之五的标准支付违约金。在附件四合同的补充协议中的第五条约定，本合同第八条第二款第1项中的“不可抗力”包括但不限于不可避免或者不可克服的异常天气、地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因。合同签订后原告付清本案全部房款，后因被告开发建设的“某某传说”项目受台风及雨天的影响，导致施工进度受到影响，2012年1月5日被告向原告发出《关于延期收楼的告知函》，告知原告将定于2011年11月30日的交房期限延至2012年4月30日。原告于2012年6月办理收楼手续并接收涉案房屋。庭审中，原告明确表示主张的违约金按银行同期同类贷款利率上浮30%计算。
另查明，2010年11月29日至2011年11月30日期间，陵水县有台风为14天、大雨（含大雨）以上为19天，雷阵雨为29天。2011年12月1日至2012年4月30日期间银行同期同类贷款年利率为6.1%。
本院认为，原、被告于2010年11月29日签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，符合法律规定，属依法成立的有效合同。双方应依照合同的约定履行义务。本案的争议焦点为：1、原告主张被告逾期交房的违约责任是否已过诉讼时效。2、被告逾期交付房屋是否应承担违约责任。
关于原告主张被告逾期交房的违约责任是否已过诉讼时效的问题。本案原告主张的权利系债权请求权，根据合同约定，被告未按合同约定于2011年11月30日前交付商品房给原告，原告的权利自2011年12月1日起受到侵害，被告通知原告交房期限延至2012年4月30日，因此，自2011年12月1日起至2012年4月30日止是被告逾期交房的期间，也是被告侵权行为持续的期间，故原告主张被告违约的诉讼时效应自2012年5月1日起算，原告于2014年3月17日对被告提起诉讼，未超过二年的诉讼时效期间。
二、关于被告逾期交付房屋是否应承担违约责任的问题。本案中被告逾期交房是事实，能否依据《合同》第八条第二款的约定免予承担违约责任是案件争议的焦点。首先，被告提供的《合同》是政府房产管理部门关于商品房买卖合同的示范文本，属格式条款。合同第八条作为整个合同内容条款之一，字体大小与其他条款一致，关于被告可据以延期交房事由的�款都加下划线加以提示，可以说是采取了合理的方式提请原告注意这一条款。被告作为房地产开发商，根据海南的气候特点，预见到异常天气对建筑施工的影响，在合同中提出这一条款，目的是为了免除承担因台风、雨天造成延期交房的违约责任。原告作为完全行为能力人，签订合同时也应当是阅读了该内容，也应当是理解了文本内容，原告未对合同内容提出异议，与被告签订了合同，可认定就该合同条款双方达成了共识，属双方的真实意思表示。其次，原、被告关于该条款存在争议的问题是，台风、雨天天气是否对原告的施工造成影响。被告在陵水县大面积开发房地产，如每一次雨天、台风天气之后，均要求被告提交证据证明每一套房屋在施工过程中遭受的影响，工作量庞大，基本上难以做到。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，……。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。台风属于当事人不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况，应为不可抗力。台风属不可抗力，其影响是客观存在的，不因被告是否事后告知买受人而消除或减少。自2010年11月29日双方签订合同之日至2011年11月30日约定的交房之日期间，陵水县有台风影响14天属于不可抗力，应当在被告逾期交房的天数中予以扣除。大雨以上（含大雨）为19天，雷阵雨为29天。上述天气确已影响“某某传说”项目的施工时间，进而影响到出卖人履行按时交付房屋，属于合同约定的延期交付中的“因台风、雨天或战争、动乱等非出卖人的责任对工期造成延误的”因素。因此，被告因台风、雨天天气影响可据此延期交房的天数应�62天。被告延期至2012年4月30日交房，超过约定的交房期限151天，但被告可依据台风、雨天天气延期交房62天，因此被告应承担89天逾期交房的违约金。原告主张对被告违约金的计算方式按银行同期同类贷款利率上浮30%计算，该主张未高于合同约定违约金的标准，本院予以照准，故被告应当向原告支付违约金的数额为139769.26元（6.1%×130%÷365天×7228386元×89天）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第三十九条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
限被告海南雅恒房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告黄赦慈支付逾期交房违约金139769.26元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费5146.8元，由被告海南雅恒房地产发展有限公司负担。
如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审 判 长 郑文红
审 判 员 翁珍珍
人民陪审员 邓昌贤
二〇一四年九月九日
书 记 员 吴彬彬
附法律依据：
《中华人民共和国合同法》
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
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格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。