广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终13172号上诉人（原审被告）:刘山岭，男，汉族，1980年7月29日出生，住河南省鹿邑县，委托诉讼代理人：罗建辉，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市云盈网络科技有限公司，住所地广东省佛山市禅城区江湾一路2号明福智富广场夹层D10铺，统一社会信用代码91440604345482826R。法定代表人：董鉴添，经理。委托诉讼代理人：李春良，广东世港律师事务所律师。委托诉讼代理人：余乔慧，广东世港律师事务所律师。上诉人刘山岭因与被上诉人佛山市云盈网络科技有限公司（以下简称云盈公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初12910号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘山岭上诉请求：1.撤销一审判决，驳回云盈公司所有诉讼请求；2.本案所有诉讼费用由云盈公司承担。事实和理由：一、关于天然气管道铺设到铺的义务和大型商场、高层建筑中的商铺没有天然气管道能否正常合法使用的问题。（一）一审法院查明了云盈公司在涉案租赁合同中给刘山岭保证将天然气管道铺设到B04铺内的这个事实。首先，既然涉案租赁合同中关于天然气管道铺设到B04铺内的义务作出了明确约定，如果云盈公司主张履行了该义务，就应该提供履行铺设义务的证据。其次，庭审中，云盈公司承认天然气管道没有铺设到B04铺内的这个事实，只是辩称刘山岭没有履行先行报装的义务导致没有铺设到铺。再次，一审明确要求云盈公司的代理律师庭后书面回复天然气管道是否有铺设到铺的问题。（二）一审判决认定因据刘山岭所述涉案商铺仍可对外营业即云盈公司未提供天然气管道到铺的行为并未导致刘山岭无法使用涉案商铺，存在错误，忽略商场商铺正常合法使用的基本消防问题。二、关于云盈公司没有按照行业惯例履行好商场的招商及管理职责和保证商场首层、二层出租率达到80%的问题。（一）一审判决确认《关于停止明福智富一至三层商场经营工作的函》、《委托经营说明书》、《合同终止协议》、《公告》等文件的真实性。这些文件充分反映是因云盈公司和案外人佛山市圆方房地产有限公司（以下简称圆方公司）的原因导致商场运营失败，从而致使商户经营困难。一审法院却认定云盈公司无经营商场经验能力致刘山岭经营困难等抗辩意见均无有效证据予以证明。（二）在B04商铺的合同中，尽管没有书面承诺保证80%的出租率，但在一审庭审中云盈公司都没有否认保证出租率达到80%的承诺，一审法院没有对此进行认定。三、一审判决认定案件基本事实错误，多次表述存在错误。四、一审判决在证据真实性的采信上违背了基本证据规则。五、本案与其他系列案件在事实上存在重大区别，云盈公司将一个全新的商铺出租给刘山岭还附带两个义务，即云盈公司在交付商铺时将天然气管道安装到铺内和负责整个商场的正常运营并保证商场首层和二层出租率达到80%。事实上，云盈公司并没有实现这两个条件，导致涉案商铺根本无法正常使用，致使刘山岭经营困难。六、云盈公司在没有征得刘山岭同意的情况下，将全部权利义务转交给圆方公司，单方面离场构成根本违约。云盈公司辩称，不同意刘山岭的上诉请求，其上诉请求不符合事实。1.在本案B04铺中，刘山岭不能将云盈公司与其他租户特别约定80%的出租率应用到本案中。2.天然气管道没有铺设到刘山岭的商铺中，是因刘山岭没有向相关部门申请所致。3.涉案商场具备经营条件，云盈公司交付给刘山岭的商铺是经过验收的。云盈公司向一审法院起诉请求：1.刘山岭向云盈公司支付欠付租金14678元；2.刘山岭向云盈公司支付欠付电费13597.90元；3.刘山岭向云盈公司支付拖欠租金的滞纳金（滞纳金按每日3‰的标准计算，其中2016年10月租金7369元自2016年11月18日起计，2016年11月租金7369元自2016年12月18日起计，均计算至实际清偿租金之日止，暂计至2017年8月18日共14477.76元）；4.刘山岭支付拖欠电费的滞纳金（滞纳金按每日3‰的标准计算，自2017年1月1日起计至实际清偿租金之日止，暂计至2017年8月18日共1000元）；5.刘山岭承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2015年9月26日，云盈公司与案外人圆方公司签订《明福智富广场商业租赁合同》（首层、二层、三层及夹层），约定由案外人圆方公司将涉案明福智富广场首层、二层、三层及夹层的商用物业出租给云盈公司经营使用，该物业交付云盈公司进场时间定为2015年12月15日，租赁期限为2015年12月15日至2023年12月14日止，总建筑面积为21703平方米，并由案外人圆方公司指定物业管理公司对上述物业进行管理。云盈公司应于每月10日前向刘山岭支付租金，租金标准每年递增5%。2016年8月6日，云盈公司（出租方、甲方）与刘山岭（承租方、乙方）签订《明福智富广场商业租赁合同》，约定由云盈公司将涉案佛山市禅城区江湾路一路2号明福智富广场二层B04号商铺出租予刘山岭，合同主要内容为：“第一条商铺的基本情况：……2、乙方承租商铺的建筑面积为368.47方米……3、本项目统一由甲方所指定的物业管理公司进行管理。……6、乙方每月所缴纳的中央空调费、水电费等统一由甲方指定的物业管理公司进行代收代付。……第二条、租赁期限及租赁用途1、该物业的租赁期限为60个月，自2016年10月1日起至2021年9月30日止。2、该物业交付乙方进场时间暂定为2016年8月10日。3、乙方承租该物业应作素食自助餐经营使用。甲方保证本商场素食自助餐经营项目不再进驻其他同类经营商家。4、乙方对该物业进行装修时，需向甲方所指定的物业管理公司进行装修申请，经物业管理公司书面审批后方可施工，施工完成后由物业管理公司进行验收，以保证对租赁商铺的装修符合要求。第三条、租金支付的方式1、在租赁期内，乙方应履行本合同约定的时间向甲方支付租金及相关的费用。2、乙方所支付的租金及相关收费均按合同约定的建筑面积计算，至于租金的按期递增详见附件。3、甲方将该物业交付给乙方之日起，乙方须向甲方支付当月租金（基准起始租金）人民币：7369元。注：由于乙方在本商场多铺承租，同时承租面积较大，故甲方给予第一年的租金优惠，每月按20元/平方米（按建筑面积）的标准计收租金，优惠期满按50元/平方米（按建筑面积）的基准计收租金，递增详见附件。4、租赁期内，租金按每月支付，乙方须在每月的10号前将当月应支付的租金划入甲方指定的银行账户或现金支付的方式给甲方，每月应付租金为人民币：￥7369元（基准起始租金）。……6、乙方承租该物业的公用水电费用，由乙方及其他承租人按合同约定建筑面积共同分摊，乙方应按物业管理公司的通知进行缴纳。7、租赁期内，乙方须自行承担该物业使用过程中所产生的所有费用，除水电费及中央空调费统一由物业管理公司代收外，电话费、有线电视费……等由乙方直接交予有关收费单位。第四条、履约保证1、双方签订合同之日起3个工作日内，乙方应向甲方支付该物业租赁保证金（3个月基准租金）人民币：￥22107元，以及首月租金人民币：￥7369元，……2、上述乙方所支付的物业租赁保证金人民币￥22107元不作为租赁该物业的租金或抵扣租金及相关费用，租赁期满后，如乙方不再租赁该物业，经双方确认该物业所属结构及其配套设施无损以及已结清该物业租赁应支付的租金及相关缴费等，并且办理好营业场所的工商变更登记手续后，则甲方无条件在租赁期满后30天内无息退回物业租赁保证金人民币￥22107元。第五条、双方责任1、甲方责任1）、保证有权将该物业出租给乙方使用……2）、履行本合同约定将该物业交付给乙方使用，如延期交付的，则将计租期相应顺延。……4）、提供天然气管到铺，铺内报装使用天然气费用由乙方自行负责。5）、租赁期内需转让或抵押该物业时，应书面通知乙方。……2、乙方的责任1）、乙方须服从甲方的管理及遵守本项目之《商户手册》、《装修手册》和有关管理规定。按时交纳租金、物业管理费、空调费、公共水电费及其相关收费等。……第八条、违约责任：……2、本合同期限内甲方擅自中途毁约的，甲方应双倍退还租赁保证金给乙方。3、乙方必须按本合同约定按时交付租金与相关收费及其它应交纳的费用。如逾期交付，由逾期日起计收滞纳金，每逾期一天，则乙方须按应付款项的3‰向甲方偿付滞纳金。……5、若乙方有下列情形，视为乙方中途毁约，所造成的一切损失均由乙方负责，由此造成甲方一切经济损失，甲方有权没收乙方所交付的租赁保证金，并以乙方所交的租赁保证金按双倍赔偿给甲方，甲方有权终止本合同及随时收回该物业（含物业内一切不可移动的设备及装修）另行出租，……（1）逾期交付租金与相关收费及其它应交纳的费用超过一个月。……”上述合同附《明福智富广场二层B04号商铺租赁合同计租期约定内容附件》，双方于该附件中约定各年度租金标准，其中2016年10月1日至2017年9月30日租金标准为7369元/月。同日，双方再签订《明福智富广场二层B04号商铺租赁合同租金计收补充约定》，确认2016年10月1日至2017年9月30日租金标准为7000元/月。2016年8月8日，云盈公司向刘山岭出具收款收据，确认收取刘山岭支付的2016年10月1日至2016年10月31日租金7000元。2016年12月4日，案外人佛山兴兆物业管理有限公司向刘山岭出具《佛山兴兆物业管理有限公司明福智富广场商铺电费缴费通知单》，上载2016年11月涉案商铺产生电费合计315.70元。2016年12月27日，云盈公司向案外人圆方公司、佛山兴兆物业管理有限公司发出《关于停止明福智富广场一至三层商场经营工作的函》，主要内容为：“我佛山市云盈网络科技有限公司自从负责明福智富广场一至三层商场的招商及经营工作起，积极筹办商场的招商及经营工作，但因贵司工程施工进度大大推迟，延期半年交付场地使我司流失大量签约商户；交付场地硬件不达标、消防排烟系统及排水设施等缺失，使我司增加多项计划外改造成本；开业经营初期多次漏水，以及空调、电梯设施不正常运作等各种综合因素，造成客户体验不佳、商户经营困难。过程中，我司不仅对商场进行投资改造，还投资各种旺场活动及广告宣传，同时也多次尝试与贵司多次沟通寻求支持及合作经营，但均无明确回应。时至今日，我司已经无法独立支撑明福智富广场一至三层商场的经营工作。虽然我司已经在明福智富广场投入了数百万的资金和大量的资源，但不得不遗憾地决定：我司在2016年12月31日退出明福智富广场一至三层商场的经营工作。敬请贵司在2016年12月31日之前与我司交接明福智富广场一至三层商场的经营工作……”。2017年１月１日，案外人圆方公司发出《委托经营说明书》，上载：“佛山市圆方房地产有限公司为明福智富广场1-3层业主方，我司原出租该场地给佛山市云盈网络科技有限公司使用，由于该公司于2017年1月1日起不再使用该场地，并已将场地归还给我司，现我司从2017年1月1日起委托佛山市千色汇商城经营管理有限公司对上述场地进行出租经营。（包括但不限于场地租赁、宣传推广，租金、物业管理费、公共能耗费、自用水电费等的收取）”。2017年6月21日，案外人圆方公司（甲方）与云盈公司（乙方）签订《合同终止协议》，主要内容为：“一、根据乙方提交的停止经营工作函，经甲、乙双方协商一致同意自2016年12月31日起终止双方于2015年9月26日签订的《明福智富广场商业租赁合同》。二、截止2016年12月31日止，乙方尚欠甲方电费1178301元，乙方应于本协议签订之日起7天内向甲方支付尚欠电费1178301元。三、自甲、乙双方于2015年9月26日签订的《明福智富广场商业租赁合同》生效起，乙方已将明福智富广场一至三层的场地分别对外招商招租，乙方确认截止2016年12月31日为止，乙方已与分租的租户（商户）签订租赁合同共103户……四、乙方应将与分租的租户（商户）签订的租赁合同、已收分租的租户（商户）押金收据、已收分租的租户（商户）的租金收据等原件于本协议签订之日起7天内移交给甲方，并且确认将乙方在该租赁合同上所享有全部合同权益转让给甲方。五、鉴于乙方的租赁期限及经营期限为2016年12月31日止，故乙方享有收取租金权利为该期限止，租户（商户）所缴纳的租金2016年12月31日前归乙方所有，若租户（商户）所缴纳的租金超过2016年12月31日，即2017年1月1日起的租金归甲方所有，乙方应将2017年1月1日起所收取租户（商户）的租金124833元退给甲方，并于本协议签订之日起7天内划付给甲方。六、依据乙方与租户（商户）签订的租赁合同约定，乙方已收取租户（商户）的物业租赁保证金（以下简称：保证金），且约定保证金不得作为租赁物业租金或抵扣租金及相关费用，并约定租赁期满后乙方须退回保证金给租户（商户），为此，乙方应将已收取租户（商户）的保证金退给甲方，并于本协议签订之日起7天内划付给甲方。七、当乙方将分租租户（商户）的保证金退给甲方后，则甲方负责履行乙方与租户（商户）原签订的租赁合同所约定的租赁期满后退回保证金给租户（商户）的责任。八、若乙方以租户（商户）违约为由没收租户（商户）的保证金，则甲方无需承担租户（商户）的租赁期满后退回保证金的责任，且乙方应向甲方出具确保租户（商户）不得向甲方追讨保证金的承诺函，否则，由此产生造成甲方一切的经济损失全部由乙方承担。……”2017年9月1日，案外人圆方公司向涉案明福智富广场各租户发出《公告》，上载：“因佛山市云盈网络科技有限公司（以下简称：云盈网络公司）从2016年12月31日起单方面退出明福智富广场一至三层商场的招商及经营管理，云盈网络公司已将其与各租户所签订租赁合同中云盈网络公司所享有的全部合同权益从2017年1月1日起转让给佛山市圆方房地产有限公司。各租户原与云盈网络公司签订合同约定每月须支付的租金（包括物业管理费、公共能耗费、自用水电费等）从2017年1月1日起均由我司委托的佛山市千色汇商城经营管理有限公司负责收取，至于与各租户重新签订租赁合同另行通知。……”另查明一，2015年12月2日，佛山市禅城区发展规划和统计局、佛山市禅城区环境保护局、佛山市气象局、佛山市禅城区人民防空办公室、佛山市公安消防局、佛山市邮政管理局、佛山市禅城区国土城建和水务局对包含商铺在内的明福智富广场项目进行联合验收并出具《禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书》，各部门验收意见均为验收合格。后佛山市禅城区联合验收办于2015年12月8日加盖公章确认同意上述各部门意见。另查明二，一审法院于2017年10月24日立案受理刘山岭诉云盈公司、黎浩勇、梁鹏飞、董鉴添、夏立军、朱毅明、佛山市圆方房地产有限公司房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2017）粤0604民初15169号。诉讼中，云盈公司陈述：云盈公司系从2016年6月18日起计涉案铺位租金，并以每月18日至下月17日为一个租金月。云盈公司并未向刘山岭承诺免收租金。云盈公司与案外人圆方公司签订《合同终止协议》后，未正式书面通知刘山岭。另，涉案商场有总电表，每个商铺则有分电表，案外人佛山兴兆物业管理有限公司抄表后计得铺位电费，并由其代收后转交云盈公司或案外人圆方公司，本案电费金额即是根据用电记录统计得来。刘山岭陈述：涉案商铺经营至2017年4月停业。因云盈公司曾口头承诺过免收租金，故刘山岭不清楚从何时开始交租，对云盈公司主张的租金周期亦不清楚。刘山岭在承租时一再强调要有天然气管道到铺，当时刘山岭确实看到商场内部分商铺有天然气管道接口，也有天然气，故刘山岭认为天然气到铺没有问题，但实际上涉案商铺里没有天然气管道接口。当时刘山岭与云盈公司员工协商时，其称可以从其他商铺将天然气管道接到涉案商铺，但费用较高，故未继续进行。另，刘山岭除缴纳涉案铺位首月租金外，未再向云盈公司或其他案外人缴纳租金及电费，但刘山岭对云盈公司主张的电费金额有异议，该金额明显不合理。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方签订的《明福智富广场商业租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应严格依约履行。关于云盈公司主张刘山岭支付拖欠租金、电费及滞纳金的诉请。依据双方签订的《明福智富广场商业租赁合同》，刘山岭负有依约按期支付租金的合同义务。刘山岭虽抗辩认为云盈公司未依约提供天然气管道到铺，但并未提供有效证据予以证明；即使属实，因据刘山岭所述涉案商铺仍可对外营业，即云盈公司未提供天然气管道到铺的行为并未导致刘山岭无法使用涉案商铺，故刘山岭的上述抗辩理由尚不足以对抗刘山岭依约支付租金的合同义务，但刘山岭可依约就云盈公司的违约行为主张其承担相关违约责任。至于刘山岭所提出的云盈公司曾承诺免收租金、保证商场入驻率及云盈公司无经营商场经验能力致刘山岭经营困难等抗辩意见，均无有效证据予以证明，一审法院不予采纳。因云盈公司就包含涉案商铺在内的明福智富广场首层、二层、三层及夹层物业的租赁期限及经营期限已至2016年12月31日终止，其亦与案外人圆方公司书面约定上述物业自2017年1月1日起的租金收益归案外人圆方公司所有，故云盈公司仅有权依据合同约定的租赁起始时间及租金标准向刘山岭收取2016年10月1日至2016年12月31日的租金，经扣减刘山岭已付2016年10月1日至2016年10月31日租金7000元，刘山岭实际应向云盈公司支付租金14000元（7000元/月×2个月）。云盈公司诉请超出部分，一审法院不予支持。另就云盈公司主张的拖欠电费金额13597.90元，该金额明显不符常理，且云盈公司在另案中提交的《2016年6月-12月份明福智富广场商场用电记录》对涉案铺位用电量的抄表记录亦前后矛盾，在云盈公司无其他有效证据证明刘山岭拖欠电费具体金额的情形下，一审法院结合刘山岭自认未交纳电费的意见及其提交的电费缴费通知单，确认刘山岭向云盈公司支付2016年11月电费315.70元。云盈公司诉请超出部分，一审法院不予支持。至于逾期交付租金的滞纳金，因刘山岭拖欠租金属实，故其行为已构成违约，云盈公司有权依据双方租赁合同约定主张逾期支付租金的滞纳金；但合同约定的滞纳金标准明显过高，刘山岭亦持异议，故一审法院综合案件事实及依据公平原则，酌定刘山岭按年利率24%自合同约定逾期之日起向云盈公司计付滞纳金。云盈公司主张以每月18日至下月17日为一个租金月无合同依据，亦未经刘山岭确认，一审法院不予采纳。刘山岭具体应付滞纳金明细如下：①2016年11月1日至2016年11月30日租金滞纳金：以7000元为本金，按年利率24%从2016年11月11日起计，暂计至2016年12月31日为238元；②2016年12月1日至2016年12月31日租金滞纳金：以7000元为本金，按年利率24%从2016年12月11日起计，暂计至2016年12月31日为98元；上述租金滞纳金暂计至2016年12月31日合计336元，自2017年1月1日起的滞纳金应由刘山岭以14000元为本金，按年利率24%向云盈公司计至实际清偿之日止。云盈公司诉请超出部分，一审法院不予支持。另，因双方租赁合同并未约定应缴电费的具体时间，云盈公司亦无证据证明已向刘山岭催收该项费用及通知具体欠费金额，故云盈公司主张刘山岭逾期支付电费并据此计算滞纳金于法无据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、刘山岭于判决发生法律效力之日起十日内，向云盈公司支付至2016年12月31日的租金14000元及至2016年12月31日的滞纳金336元，自2017年1月1日起的滞纳金应由刘山岭以14000元为本金、按年利率24%向云盈公司计至实际清偿之日止；二、刘山岭于判决发生法律效力之日起十日内，向云盈公司支付2016年11月电费315.70元；三、驳回云盈公司的其他诉讼请求。如果刘山岭未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序，受理费减半收取615元，由云盈公司负担427元，由刘山岭负担188元。二审中，刘山岭提交了一张录像光盘，拟证明云盈公司未按合同约定将B04铺需要的天然气管道从商场的公共地方安装到铺内。本院依法组织当事人进行质证。云盈公司没有提交新证据。对刘山岭提交的录像光盘是否采信，本院在后文一并予以阐述。本院经审理查明，云盈公司与案外人圆方公司签订《明福智富广场商业租赁合同》约定云盈公司应于每月10日前向圆方公司支付租金，租金标准每年递增5%。一审法院认定为云盈公司应于每月10日前向刘山岭支付租金，租金标准每年递增5%，本院予以纠正。本院对一审判决认定的其它事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合刘山岭提出的上诉请求和理由，本案二审争议焦点为刘山岭是否应向云盈公司支付租金及滞纳金、电费。云盈公司与刘山岭签订的《明福智富广场商业租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，属于有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，云盈公司与刘山岭双方均应按合同约定全面履行自己的义务。云盈公司已将涉案商铺交由刘山岭使用，刘山岭已接受并实际使用涉案商铺，故其应依照合同约定向云盈公司支付租金等费用。刘山岭陈述云盈公司未按合同约定将天然气管道从商场的公共地方安装到涉案商铺内，一审法院认为，即使刘山岭所述属实，因据刘山岭所述涉案商铺仍可对外营业，即云盈公司未提供天然气管道到铺的行为并未导致刘山岭无法使用涉案商铺，故刘山岭的抗辩理由尚不足以对抗刘山岭依约支付租金的合同义务，但刘山岭可依约就云盈公司的违约行为主张其承担相关违约责任。一审法院的该论述合理，本院予以认同。据此，刘山岭于二审时提交的录像光盘不能作为支持其不支付租金等费用的有效证据。至于刘山岭上诉主张云盈公司曾承诺保证商场入驻率及云盈公司无经营商场经验能力，均无有效证据证明，亦不能成为其不支付租金等费用的理由。据此，一审法院基于本案事实，判决刘山岭向云盈公司支付欠付的租金、电费，并承担相应的租金滞纳金，并无不妥，本院予以维持。刘山岭上诉主张其不应向云盈公司支付租金及滞纳金、电费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，刘山岭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费166元，由上诉人刘山岭负担。本判决为终审判决。审判长  陈笑尘审判员  钱 伟审判员  安 静二〇一八年三月二日书记员  周英洋