湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳民初字第08297号
原告（反诉被告）湖南鼎鸿物业管理有限公司。
法定代表人于庆新。
委托代理人胡薇茜。
委托代理人刘媛。
被告（反诉原告）沈超。
原告（反诉被告）湖南鼎鸿物业管理有限公司（以下简称“鼎鸿物业”）诉被告（反诉原告）沈超物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月17日立案受理。在审理过程中，本诉被告沈超向本院提起反诉。本院依�受理了反诉，并决定本诉与反诉合并审理。依法由审判员肖必芳适用简易程序公开开庭进行了审理。书记员杨晓担任记录。原告（反诉被告）鼎鸿物业的委托代理人胡薇茜、刘媛，被告（反诉原告）沈超均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）鼎鸿物业诉称：被告为长沙市岳麓区馨香雅苑小区1栋1001室业主，房屋面积时92.31平方米。2009年7月27日，原告（原长沙鼎鸿物业管理有限公司）受富玺登集团湖南海林房地产有限公司委托，承接长沙海林·馨香雅苑的物业服务项目。2011年1月1日，原告与被告签订前期物业管理服务协议。服务期间，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，自2014年1月1日至2015年11月30日，被告一直没有交纳物业费，截止2015年11月30日，被告共欠缴23个月的物管费，共计人民币2547.71元。依照合同约定，被告还应该承担滞纳金人民币4500.04元。原告多次催缴，但其拒绝交纳。综上，原告诉至人民法院，请求依法判令：1、被告立即支付长沙市岳麓区馨香雅苑小区1栋1001室物业管理费2547.71元，滞纳金4500.04元，合计人民币7047.75元；2、被告支付本案所有诉讼费。
被告（反诉原告）沈超辩称：第一，滞纳金首先具有法定性，由国家法律、法规明文规定，个人和其他团体都无权私自设立。其次是具有强制性，滞纳金的征收由国家强制力保障实施，三是具有惩罚性，是对超过规定的期限缴款而采取的惩罚性措施。因此，滞纳金只能发生在双方的法律地位不平等、国家行使公共权力的过程中。违约金是平等主体之间因逾期履行义务而承担民事责任形式。物业公司不是行政部门，因此物业合同�不应该提滞纳金，而应该提违约金；第二，合同里面只约定了业主不交物业费的高额的滞纳金（每日千分之五），而没有约定物业公司服务不到位的违约金，违反了合同法的基本原则；第三，海林馨香雅苑业主临时管理规范和前期物业服务协议的签订都不是本人的签名，都是在本人不知情的情况下由他人代签伪造的，因此滞纳金不具有法律效力；第四，从2011年6月入住馨香雅苑以来，小区内摄像头形同虚设，生活垃圾常不按时清理，小区门禁系统从来没有正常投入使用过，楼道内贴满各种小广告和反动标语，盗窃事件常有发生，被告（反诉原告）在2012年，在小区指定的停车区域被盗电动车一辆。消防设施不完善，公共设施安全隐患，房屋开裂，楼道瓷砖脱落等等长期等不到解决，严重危及到业主的人身安全。原告（反诉被告）在服务期间并没有履行合同约定的相关义务，没有对小区实施规范的物业管理，没有提供完善的物业管理服务，导致馨香雅苑小区数百户延期缴纳物业费。综上所述，被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）起诉高额的物业费滞纳金缺乏法律依据，且物业公司没有履行好物业服务。请求法院依法驳回原告（反诉被告）的诉讼请求并减免1000元物业费。
被告（反诉原告）沈超反诉称：自2010年入住馨香雅苑小区以来，小区物业就没有按照合同要求，履行好物业服务。多次被业主投诉，并请来新闻记者报道。其具体事项有所有楼道的门禁从来没有正常使用过一天，导致小区内外来人员可以随便出入业主楼道，至今已经有多位业主家财产被盗。楼道间和业主家门上贴满各种广告，甚至反动标语。楼道间墙砖、多出松动掉落，严重威胁业主的生命财产安全。小区监控系统处于基本瘫痪状态，反诉原告（本诉被告）在2012年曾在小区电动车停放处被盗电动车一辆，当时去调取监控就被告知已经监控损坏，无法调取录像。小区内道路多处破损，公共用地也被当做个人的菜地。合同上标明的小区150元的公共停车位，物业也一直不肯租给业主使用，而是逼迫业主去租开发商600元一个月的车库停车位。反诉原告（本诉被告）2015年6月16日，将车辆正常停放在A48号车位上。却被车位上方的车位吊牌砸坏。原因是由于吊车牌的铁丝生锈断裂导致。当天发现后第一时间找到物业反映情况，物业当天也派人一同将车开去4S店定损，维修费用需要3500元。可之后就找各种借口推脱，不予赔偿。综上所述，反诉被告（本诉原告）不按合同规定提供物业服务，且由于服务不到位，导致反诉原告（本诉被告）车辆损坏，特提起反诉，请求依法判令：1、反诉被告赔偿反诉原告车辆维修费3500元；2、�免反诉原告1000元物业费3、反诉被告承担本案全部诉讼费用。
原告（反诉被告）鼎鸿物业对反诉辩称：反诉原告与反诉被告于2011年1月1日签订前期物业管理协议，同日反诉原告签订业主临时管理规约承诺书。此两份协议均合法、有效。反诉被告已按协议约定履行物业服务义务，反诉原告接受了反诉被告提供的物业服务，应当按约交纳物业费，并就逾期交费期间承担相应滞纳金。反诉原告所提楼道门禁系统、小区监控系统、消防设施，均属于房地产的开发、建设的配套设施，若未达相应标准，应向房地产开发企业主张权利。楼道广告、楼道墙砖脱落、道路破损的情况，物业发现问题后已采取相应改善措施，通过更换保洁外包公司提高保洁服务质量，保障小区公共区域的清洁卫生，且己安排专人对墙砖脱落处和道路破损处进行修复。小区公共用地被占，物业�履行服务合同约定的告知、建议和劝阻义务，反诉被告若权利受损，应直接向侵权人主张。公共停车位系小区全体业主所有，停车位收益用于小区公共性支出，物业无权将其出租给单户业主。地下车库产权为开发商所有，停车费涨价系开发商行为。反诉被告作为物业服务企业己通过加强自身管理、切实提高服务质量和服务态度的方式不断改善、提高物业服务品质。反诉原告作为业主，主观感受认为反诉被告物业服务不到位，采取长期不交纳物业服务费方式作为对抗，并主张少交费用，将造成对其他已经交纳物业服务费的业主的不公平，最终影响到整个小区物业服务关系的良性循环。故此，对反诉原告要求减免1000元物业费的诉请，请求法院依法予以驳回。关于反诉原告主张的车辆维修费用。反诉原告车辆是停在小区地下车库产生受损，地下车库所有权为开发商所有�物业无权对地下车库相关设施进行整改、变动，也不承担因地下车库停车问题造成的业主损失。且事故发生后，物业已积极配合、协助业主处理问题，已尽到物业管理服务职责。车辆维修及赔偿事宜，应向开发商主张，且此事件属于侵权损害赔偿纠纷，与本案物业服务合同纠纷无牵连关系，请求法院驳回。
经审理查明：2009年7月27日，长沙鼎鸿物业管理有限公司（2010年6月21日工商登记变更为湖南鼎鸿物业管理有限公司）与海林·馨香雅苑开发商富玺登集团湖南海林房地产有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定原告为长沙市岳麓区海林·馨香雅苑小区提供物业服务，物业管理费住宅按1.2元／平方米·月，商铺按2元／平方米·月，由物业公司向业主或房屋使用人收取。该合同还就双方的权利义务等问题进行了约定。2011年1月1日，原、被告签订《海林·馨香雅苑前期物业服务协议》，该合同约定了物业服务的范围及物业服务费用的交纳标准，并在合同第八条约定：业主和物业使用人不按规定缴纳物业服务费，处以每日5‰的滞纳金处罚；同日，原告在《海林·馨香雅苑业主临时管理规约》后的承诺书上签字，表明已阅读业主临时管理规定，遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守该临时管理规定。被告沈超系海林·馨香雅苑1栋1001号房屋业主，房屋面积92.31平方米，自2014年1月1日起未按合同约定交纳物业管理服务费，截至2015年11月30日止共欠缴物业管理服务费2547.71元。经原告催缴，被告一直未缴纳。现原告诉至本院。
另查明，被告沈超在开发商处购买了该小区A48号车位，每月向原告交纳管理费30元；2015年6月16日，因车位上方吊牌铁丝断裂，吊牌脱落致使被告停放在该车位的车辆车身油漆损坏，双方对车辆损失�商未果。
上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《前期物业管理委托合同》、《海林·馨香雅苑前期物业服务协议》、《海林·馨香雅苑业主临时管理规约》、《长沙市商品房买卖合同》、入伙会签单、律师函等证据，被告提交并经庭审质证的照片、报警案件登记表等证据予以证明，本院予以确认。
本院认为，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）签订的《海林·馨香雅苑前期物业服务协议》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。原、被告均应严格按照规约的约定履行各自义务。原告依照规约的约定向被告提供了物业管理服务，但被告自2014年1月1日起，一直未交物业管理服务费用，依照双方合同的约定，被告应交纳自2014年1月1日起至2015年11月30日止的物业管理服务费2547.71�，对原告主张支付物业管理费的诉请，本院予以支持；对被告要求减免物业费1000元的诉请，本院不予支持。对原告要求被告承担支付滞纳金4500.04元的诉讼请求，本院考虑到原告在物业服务期间物业服务方面确实存在一定瑕疵，对该主张，本院不予支持。
对被告主张的车辆维修费3500元，本院认为，虽然车位系被告向开发商购买，但被告每月向原告支付了管理费30元，且双方签订有物业服务合同，现由于原告疏于管理，车位上方吊牌脱落致使被告车辆受损，原告应当承担违约赔偿责任。对赔偿的数额，本院综合本案案件事实、车辆的受损程度，酌定原告向被告支付车辆维修费1200元，对超出部分，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）沈超向原告（反诉被告）湖南鼎鸿物业管理有限公司支付物业管理服务费2547.71元；
二、原告（反诉被告）湖南鼎鸿物业管理有限公司向被告（反诉原告）沈超支付车辆维修费1200元；
上述判决第一、二项给付内容相抵后，被告（反诉原告）沈超在本判决生效之日起十日内一次性支付原告（反诉被告）湖南鼎鸿物业管理有限公司现金人民币1347.71元。
三、驳回原告（反诉被告）湖南鼎鸿物业管理有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）沈超的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费减半收取25元，由被告（反诉原告）沈超负担；反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）湖南鼎鸿物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 肖必芳
二〇一五年三月十三日
书记员 杨 晓