­­­­­­­­­­­­­­­重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝北法民初字第08348号
原告重庆市老山物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道双龙东路105号2幢1-12，组织机构代码79589096-6。
法定代表人王贤能，总经理。
委托代理人胡馨玥，重庆远博律师事务所律师。
委托代理人王彦君，重庆远博律师事务所律师。
被告杨锋，男，1975年7月11日出生，汉族，住重庆市渝北区。
被告周茂丽，女，1979年2月1日出生，汉族，住重庆市渝北区。
原告重庆市老山物业管理有限公司（以下简称“老山公司”）与被告杨锋、周茂丽物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月14日立案受理。依法由审判员叶守忠适用简易程序，于2015年5月25日公开开庭进行了审理。原告老山公司的委托代理人胡馨玥、被告周茂丽，到庭参加了诉讼。被告杨锋经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告老山公司诉称：原告系依法取得物业管理资质的物业服务企业。二被告系重庆市北部新区XX号XXXX小区1-26-3号的房屋所有权人。2007年11月19日原告与重庆市XX房地产开发有限公司签订《XXXX前期物业管理服务合同》，2009年11月18日签订《XXXX小区前期物业服务合同补充协议》。该合同与协议约定，由原告为小区业主提供物业管理服务，业主按1.1元／月／平方米的标准向原告支付物业服务费。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在20日前履行交纳义务。若业主违反合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向原告支付违约金。上述合同、协议签订后，原告为该小区提供物业服务至今。但被告从2011年5月起即以种种理由拖欠物业服务费。至2015年3月共拖欠原告物业服务费4356.9元、公摊费282元以及计算至起诉之日止的违约金5300元，共计9938.9元。此款经原告多次催收未果。故提起诉讼，请求法院判令：1、二被告向原告支付2011年5月至2015年3月期间的物业服务费4356.9元、公摊费282元，共计4638.9元；2、二被告向原告支付违约金。具体计付方式为：从2011年5月21日起，以所欠费用本金为基数，按每日3‰的标准，计算至本金全部付清之日止（暂计算至起诉之日约5300元）。本案诉讼费用由二被告承担。
被告周茂丽辩称：拖欠原告2011年5月至2015年3月期间的物业服务费属实，但具体金额有待核实。之所以拖欠原告的物业服务费，主要是因为原告在提供物业服务期间对被告房顶漏水的问题未及时解决，且原告与开发商所签订的前期物业服务合同已经到期失效。综上，同意对原告起诉的物业服务费打折支付，但不同意支付公摊费与违约金。
被告杨锋未予答辩。
经审理查明：原告老山公司系为重庆市北部新区XX号XXXX小区提供物业服务的叁级资质企业。被告杨锋、周茂丽系该小区1幢26-3号住房产权登记的业主，其房产登记的面积为92.73平方米。
2007年11月19日，原告（乙方）与重庆市XX房地产开发有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对XXXX小区进行前期物业管理服务。双方在该合同中就物业管理区域概况、委托服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用、合同期限、违约责任等有关内容进行了约定。其中有关物业服务费用中的第六条约定：物业管理区域的物业服务收费选择“包干制”方式（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下：1.住宅1.10元／月／平方米、2.商业物业2.00元／月／平方米、3.停车位70元／月／个。业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内同和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第七条约定：共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收（电梯运行电费除外）。第八条约定：物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在20日前履行交纳义务。有关合同期限的第二十五条约定：合同期限两年（自2007年11月19日至2009年11月18日止）。业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第二十六条约定：本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满前后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。有关违约责任的第三十二条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。该合同期满后，甲、乙双方于2009年11月18日又签订了《XXXX小区前期物业服务合同补充协议》，将合同期限补充约定为自2009年11月19日起至该小区业主委员会成立后与选聘的新的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止，并将违约金的标准调整为日千分之三。
其间，原告于2009年1月28日与被告周茂丽签订了《物业服务公共协议》。但该协议未对物业服务费的收费标准、交纳时间、违约责任等内容未作明确约定。现XXXX小区尚未成立业主委员会。
上述合同签订后，原告依约对该小区提供了物业服务至今，二被告亦向原告交纳了2011年5月之前的物业服务费。自2011年5月起二被告未再向原告交纳物业服务费，原告遂将本案诉至本院。诉讼中，原告自认被告的物业服务费按1元／月／平方米收取。经本院核定，被告欠缴原告2011年5月至2015年3月期间的物业服务费的总额为4358.3元（92.73平方米1元／月／平方米47月）。
此外，本院在（2014）渝北法民初字第06986号和06987号案中还查明，在原告提供物业服务期间，曾有业主因小区内噪音扰民与他人酿成纠纷，原告未予有效处置，并发生过小区业主财物被盗的事件。
被告周茂丽辩称，原告在提供物业服务期间对被告房顶漏水的问题未及时解决，但未举示证据予以证明。
上述事实，有营业执照、资质证书、组织机构代码证、《前期物业服务合同》与《XXXX小区前期物业服务合同补充协议》、《物业服务公共协议》、备案证明、重庆市国土资源和房屋管理局北部新区分局档案查询结果、电梯维修保养合同及发票及当事人的有关陈述等证据在案证实，应予认定。
关于原告所举示的其他证据，或其真实性无法确定，或与本案诉争的法律事实不具有关联性，或对其拟予证明的待证事实不具有证明力，故本院均不采信。
本院认为；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
本案原告与建设单位重庆市XX房地产开发有限公司所签订的《前期物业服务合同》和《XXXX小区前期物业服务合同补充协议》真实、合法、有效，其合同内容对XXXX小区的全体业主均具有拘束效力。原告依照上述合同的约定，为被告所居住的小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主理应根据合同的约定支付相应的物业服务费用。二被告应予支付的物业服务费用为4358.3元，原告只诉请主张4356.9元，系对其自身权益的有效处分，对此本院应予照准。故本院对原告诉请判令被告支付其2011年5月至2015年3月期间的物业服务费4356.9元的诉讼请求予以支持。
被告周茂丽辩称，原告在提供物业服务期间对被告房顶漏水的问题未及时解决，因未举证证明，对此本院不予采信。其另辩称，原告与开发商所签订的前期物业服务合同已经到期失效。其该项抗辩意见，与《XXXX小区前期物业服务合同补充协议》中所补充约定的合同期限自2009年11月19日起至该小区业主委员会成立后与选聘的新的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止，明显不符，故本院亦不采信。故被告周茂丽要求对原告诉请的物业服务费打折支付，没有事实和法律依据，本院不予采纳。
关于原告所主张的公摊费（公共能源费）问题。《前期物业服务合同》第七条所作的约定为：共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收（电梯运行电费除外）。因原告未就该条款所约定的公摊费（公共能源费）举示充分的独立计量与核算的依据，且该条款中所指的合理向业主分摊计收约定不明，故本院对原告诉请按6元每月的标准向原告计收公摊费282元的诉讼请求不予支持。被告周茂丽关于其不予支付公摊费的抗辩主张成立，本院予以采纳。
关于原告所主张的违约金问题。因原告在提供物业服务期间存在其他服务瑕疵，本案诉争的物业服务费不属被告恶意拖欠。故本院对原告诉请判令被告支付违约金的诉讼请求亦不支持。被告周茂丽关于其不予支付违约金的抗辩主张成立，本院亦予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告杨锋、周茂丽限于本判决生效后3日内支付原告重庆市老山物业管理有限公司2011年5月至2015年3月期间的物业服务费4356.9元；
二、驳回原告重庆市老山物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告杨锋、周茂丽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费50元。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 叶守忠
二〇一五年六月八日
书记员 梁 青