山东省乳山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乳商初字第317号
原告：乳山光谷新力房地产有限公司，住所地乳山市银滩度假区。
法定代表人：尹刚，任董事长。
诉讼代表人：王传生，乳山光谷新力房地产有限公司管理人负责人。
委托诉讼代理人：杜祥国，山东东方未来律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜晶瑜，山东东方未来律师事务所律师。
被告：宋维涛，男，1968年7月5日生，汉族，住乳山市。
委托诉讼代理人：朱凤海，山东海明达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋超颖，山东海明达律师事务所律师。
原告乳山光谷新力房地产有限公司（以下简称新力公司）与被告宋维涛撤销权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人姜晶瑜、被告委托诉讼代理人朱凤海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新力公司向本院提出诉讼请求：判令被告协助原告办理撤销乳山市银滩旅游度假区银龙湾小区2A-1909、2009、2109共计三套房屋买卖合同的备案登记；本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年11月20日原、被告签订了借款协议，约定原告向被告借款500000元，借款期间为六个月，自2012年11月20日至2013年5月20日，并约定协议签订时为保证借款按期归还，双方同时订立商品房销售合同，并到房管局办理备案登记；如原告不能按时归还借款，登记房屋按约定的2500元的价格归被告所有。双方于借款协议签订当日签订了房屋买卖合同3份，约定将原告开发的银龙湾小区2A-1909、2A-2009、2A-2109共3套房屋以每平方米2500元的价格出售给被告，双方到乳山市房管局办理了合同备案登记，但被告并未支付购房款。原告实际收取被告借款472500元，原告已归还借款200000元。
原告认为，原、被告间存在的是借款合同关系，双方签订房屋买卖合同并进行备案的行为实际上是原告为向被告借款提供的担保，双方没有形成真正的房屋买卖合同关系，虽然双方办理了备案登记，但该备案登记并不属于设定抵押权的法定形式，故被告不享有涉案房屋的抵押权。鉴于原告于2013年12月20日被乳山市人民法院裁定重整，2014年6月6日乳山市人民法院裁定批准重整计划，为严格执行重整计划，按时向债权人清偿债务，原告需对备案在被告名下的上述3套房屋进行销售，故被告应协助原告撤销备案登记。因被告拒绝原告的请求，特诉至贵院，请依法审理。
被告宋维涛辩称，首先，原、被告签订的《借款协议书》中虽约定“如乙方不能按期归还借款，乙方自愿将上述登记的房产以商品房销售合同约定的2500元每平方米的价格销售给甲方”，但该条款并非法律上禁止的流押条款。原告到期不能偿还借款，被告并不能直接取得涉案房屋的所有权，而是需要通过履行《商品房买卖合同》实现。其次，涉案的《商品房买卖合同》和《借款协议书》均为依法成立并生效的合同，双方当事人在《借款协议书》中约定以签订商品房买卖合同的形式为《借款协议书》提供担保，并在《借款协议书》中为涉案《商品房买卖合同》附设了解除条件，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定。第三、双方当事人对于是履行《商品房买卖合同》，还是履行《借款协议书》具有选择性，即商品房买卖合同的解除条件成就，就履行《借款协议书》,商品房买卖合同的解除条件未成就，就履行《商品房买卖合同》。无论是履行《商品房买卖合同》，还是履行《借款协议书》，均符合双方当事人的意思表示，且从合同的选择履行的角度看，原告更具主动性。
原告如果认为履行《商品房买卖合同》对其不公平，损害了其利益，其完全可以依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第(二)项的规定，请求人民法院撤销涉案《商品房买卖合同》，但原告在法定的除斥期间内并未行使合同撤销权，而是拒绝履行生效合同，其主张不符合诚信原则，不应得到支持。
综上，涉案房产原告已经出售给了被告，双方不但签订了涉案商品房买卖合同，而且还进行了登记备案，是合法有效的，具有公示公信的效力。本案双方当事人先后设立商品房买卖和民间借贷两个法律关系。涉案《商品房买卖合同》和《借款协议书》均为依法成立并生效的合同。《借款协议书》约定的商品房买卖合同的解除条件未成就，故应当继续履行涉案的《商品房买卖合同》。原告认为本案双方是民间借贷合同关系而非商品房买卖合同关系是错误的，其诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当不予支持。
另外，原告实际向被告借款100万元，至今原告仅向被告支付了20万元使用费，而非原告所称借款472500元，归还200000元，原告诉状中诉称与事实不符。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
经审理查明：
2012年11月20日，原告新力公司（乙方）与被告宋维涛（甲方）签订《借款协议书》一份。协议约定如下：1、原告向被告借款50万元。2、借款期间为6个月，自2012年11月20日至2013年5月20日，每月5日前乙方支付当月借款使用费2万元。乙方如每月不能按时还款，即终止合同，乙方应向甲方支付违约金拾伍万元。3、乙方为保证所借款项能够按以上约定期限归还，本协议签订时，甲乙双方同时订立商品房销售合同，由乙方在本协议签订之日办理预售登记，办理预售登记的房屋乙方不得再次销售或做其他处分，否则视为违约。如乙方不能按期归还借款，乙方自愿将上述登记的房产以商品房销售合同约定的2500元每平方米的价格销售给甲方（预售合同号为:W1206195、W1206196、W1206197）。4、乙方应在借款期届满前清偿上述借款；如不能按时归还或有违约行为，应当另向甲方支付违约金15万元。5、本协议签订地在乳山市，甲乙双方因本协议或在履行本协议时发生的任何争议双方同意提交乳山市人民法院处理。
签订借款协议后，原被告又于当日按照协议约定签订了商品房买卖合同（预售合同号为:W1206195、W1206196、W1206197），将原告开发的银龙湾小区2A-1909、2A-2009、2A-2109共3套房屋以每平方米2500元的价格出售给被告，并到乳山市房管局办理了备案登记。被告宋维涛于当日向新力公司实际出借人民币45万元。
2012年11月22日，原告新力公司（乙方）与被告宋维涛（甲方）签订《借款协议书》一份。协议约定如下：1、原告向被告借款50万元。2、借款期间为6个月，自2012年11月22日至2013年5月22日，每月5日前乙方支付当月借款使用费2万元。乙方如每月不能按时还款，即终止合同，乙方应向甲方支付违约金15万元。3、乙方为保证所借款项能够按以上约定期限归还，本协议签订时，甲乙双方同时订立商品房销售合同，由乙方在本协议签订之日办理预售登记，办理预售登记的房屋乙方不得再次销售或做其他处分，否则视为违约。如乙方不能按期归还借款，乙方自愿将上述登记的房产以商品房销售合同约定的2500元每平方米的价格销售给甲方（预售合同号为:W1206198、W1206199、W1204320）。4、乙方应在借款期届满前清偿上述借款；如不能按时归还或有违约行为，应当另向甲方支付违约金15万元。5、本协议签订地在乳山市，甲乙双方因本协议或在履行本协议时发生的任何争议双方同意提交乳山市人民法院处理。
签订借款协议后，被告宋维涛于当日向新力公司实际出借人民币47万元。原被告虽签订了商品房买卖合同（预售合同号为:W1206198、W1206199、W1204320），但未办理商品房预售合同的备案登记。借款到期后原告新力公司未能归还上述借款。
2013年12月20日，本院以(2013)乳商破字第3-1号民事裁定书裁定受理新力公司重整一案，2014年3月19日被告宋维涛向管理人申报了债权，申报债权数额为1411900元，其中原始债权1000000元、利息债权400000元、案件受理费11900元。管理人经审查认为，原被告之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，双方签订的房屋买卖合同实际是为借款合同提供的担保，确认被告宋维涛对新力公司享有普通债权，在规定的期限内被告宋维涛未提出异议。2014年12月24日，本院根据新力公司管理人的申请，以（2103）乳商破字第3-13号民事裁定书裁定确认被告宋维涛对新力公司享有923013.7元普通债权。为执行重整计划，管理人要求被告宋维涛协助撤销上述房产的备案登记，因被告宋维涛拒绝，原告诉至本院。2015年4月28日管理人向本院提出先予执行的申请，请求先予撤销上述房屋买卖合同的备案登记，2015年4月29日本院以（2015）乳商初字第317号民事裁定书裁定解除上述3套房产的房屋买卖合同备案登记，并于次日向乳山市房管局送达了该民事裁定书及协助执行通知书，乳山市房管局已经先予执行完毕。
另查明，2013年8月1日被告宋维涛向本院提起诉讼（案号：（2013）乳城民初字第709号），要求乳山光谷新力房地产有限公司及哈尔滨阳光房地产开发有限公司乳山分公司给付欠款100万元及违约金。依据的事实和理由为：“二被告于2012年11月20日、2012年11月22日向原告宋维涛借款100万元，并约定于2013年5月20日偿还。后经原告多次索要，二被告拒付。现要求被告给付欠款及违约金。”
上述事实，有下列证据予以证明：借款协议书、商品房买卖合同、债权审查意见书（编号0200）、宋维涛债权申报材料、当事人当庭陈述等。
本院认为，本案的争议焦点为：一、原被告之间是否存在真实的商品房买卖关系。二、被告宋维涛对原告新力公司是否享有抵押优先债权。
一、关于焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案中，原被告签订的借款协议书明确约定“为保证所借款项能够按以上约定期限归还，本协议签订时，甲乙双方同时订立商品房销售合同，……如乙方不能按期归还借款，乙方自愿将上述登记的房产以商品房销售合同约定的2500元每平方米的价格销售给甲方……”。从合同约定的双方当事人的权利义务上看，原告新力公司的目的是取得宋维涛提供的借款，而非出卖涉案商品房，被告宋维涛的目的是为了获得利息，而非买受案涉商品房。双方签订的《商品房买卖合同》是保证新力公司能及时还本付息，在新力公司无法偿还债务时，以其自有房产抵偿债务，达到被告宋维涛及时实现债权的目的。其次，2013年8月1日被告宋维涛向本院起诉时的诉讼请求为要求新力公司给付欠款100万元及违约金，而非要求履行商品房买卖合同。再次，被告宋维涛向管理人申报的债权为：“原始债权1000000元、利息债权400000元、案件受理费11900元”，亦未主张原被告之间系商品房买卖关系，且经管理人审查认为被告宋维涛对新力公司享有普通债权，在规定的期限内被告宋维涛亦未提出异议，其债权已被本院（2103）乳商破字第3-13号民事裁定书裁定确认。综上，应当认定原被告签订商品房买卖合同的真实意思是以商品房买卖合同为借款合同提供担保。
关于焦点二，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”根据上述法律规定，本案原被告以签订商品房买卖合同为民间借贷提供担保，只对商品房合同备案登记而未按照法律规定进行抵押登记，虽不影响担保合同的成立，但原被告就案涉房产设定的抵押权并未生效。所以，被告宋维涛对新力公司不享有抵押优先债权，而是普通债权。故对原告的诉讼请求本院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》一百二十五条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条之规定，判决如下：
解除乳山市银滩旅游度假区银龙湾小区2A-1909、2A-2009、2A-2109房屋买卖合同的备案登记（已执行完毕）；
案件受理费50元，由被告宋维涛承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 冯辛夷
人民陪审员 焉培清
人民陪审员 蔡淑英
二〇一七年九月十日
书 记 员 黄 艳