长春经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0191民初01557号原告：刁淑艳，女，1961年4月23日出生，汉族，住长春市二道区。委托代理人：杨桂伍，吉林熠博律师事务所律师。被告：徐俊山，男，1975年5月30日出生，汉族，住长春市二道区。被告：长春市合众房地产经纪有限公司，住所地：长春市绿园区。法定代表人：焦艳，该公司副经理。委托代理人：王有为，该公司职员。原告刁淑艳与被告徐俊山、长春市合众房地产经纪有限公司（以下简称合众公司）房屋居间买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月25日受理，2016年12月14日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刁淑艳及其委托代理人杨桂伍、被告徐俊山、被告合众公司的委托代理人王有为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年5月22日，原告通过合众公司与被告签订了一份《房屋买卖合同》。被告将经开区的房屋出售给原告，面积87.68㎡，房屋价款58万元。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付定金10000元，并向中介公司支付中介费5000元（合同约定中介费12600元）。合同签订后，原告多次催促徐俊山始终没有按约定配合原告到相关部门办理房屋产权过户手续。2016年6月23日，徐俊山告知原告其所属房屋不再出售给原告，已另行出售，其行为构成根本违约。根据合同的第五条第五款规定应当支付违约金。原告因为购买被告徐俊山的房屋，已将自己的房屋转卖，目前居住在租赁的房屋月租金1600元，约需支付六个月租金，应视为徐俊山违约给原告造成的损失。被告合众公司私自扣留10000元定金应对原告诉请承担连带责任。现原告诉至法院请求:1、解除原告刁淑艳与被告徐俊山签订的房屋买卖合同；2、二被告返还定金10000元、支付违约金92800元、中介费12600元、租房费用9600元。被告徐俊山答辩称：不是我先违约，是原告违约在先，我不同意赔偿。被告合众公司答辩称：我们从来没有扣留过钱，在买卖合同成立的时候，钱已经给卖方了。我们介绍房源，联系买方，中介方是我们。退回的10000元定金是卖方强行放我们这的，我们不想保管，不同意赔偿。经审理查明：2016年5月22日，被告徐俊山（售房人、甲方）、原告刁淑艳（购房人、乙方）、被告合众公司（中介方）签订《房屋买卖合同》，约定：一、甲方自愿将坐落在经开区的房屋完全产权出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋产权性质及房屋现状已充分了解，自愿购买该房屋。甲方对乙方的付款方式已充分了解并自愿出售此房，甲方保证房屋在合同签订后的状况与看房时一致。二、该房屋的基本情况如下：房屋所有权人徐俊山，产权性质私产，建筑面积87.68㎡，附属设施包括抽油烟机、橱柜、灶具、热水器、淋浴器、手盆、可移动的壁柜、墙柜、灯具等。三、成交价格：双方协商所售房屋总金额为58万元整，包括现有固定附属设施、已分割或未分割的土地。乙方先付定金一万元整（定金含在首付款之内）。经甲、乙双方协商一致，约定买方按一次性付款方式给付定金之外的购房款，甲、乙双方同意2016年8月10日之前，双方到长春市房地产交易中心办理此房产权证更名文件，手续完毕同时，乙方将剩余房款57万元整一次性付给甲方。四、甲、乙双方通过中介方居间介绍成交，已达成交易，甲乙双方签定本合同时，乙方须向中介方交纳中介服务费11600元、代办产权过户服务费1000元，共计12600元，于签定此合同时一次性给付，此合同签定的同时中介方提供的居间服务成立。五、甲、乙双方违约责任：甲方未按合同规定将房屋及时交付乙方使用或未在相关部门配合办理手续，每逾期一日，按照购房总价的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行合同，乙方有权解除合同，由甲方承担此次交易中双方全部交易税费，并向乙方支付总房款10%的违约金；双方签定此合同后，如甲方不将此房出售给乙方，则双倍赔偿乙方定金，并将乙方所交房款返还给乙方，同时甲方承担中介费用。六、中介方为甲乙双方提供居间介绍信息服务、组织并带领乙方实地看房，为甲乙双方进行磋商谈判，甲乙双方签署房屋买卖合同。中介方在收取中介服务费后，应协助乙方，并在甲方的配合下进行物业清查，办理按揭贷款手续、更名过户手续。合同由三方签名、按指纹、盖章。合同尾部为小号字体印刷“中介方提示”：我公司所提供的是信息和介绍性服务，不负责任何一方在合同履行过程中的担保和监督，供需双方在签定合同后即为成交。如出现违约或纠纷，我公司只能从中调解，调解不成请自行协商处理或司法机关诉讼。合同签订后，被告徐俊山收取了原告交纳的定金10000元，并出具收据为凭。原告向被告合众公司交纳了中介费5000元，合众公司为其开具了收据。其后，徐俊山将案涉房屋售予他人，并将收取的10000元定金交至合众公司处，合众公司出具证明，载明：徐俊山于2016年6月23日通知中介方，让中介方通知刁淑艳不将房屋出售给刁淑艳。另查明：原告刁淑艳与案外人何春芝签订《租赁协议》，约定原告租赁何春芝所有的房屋，月租金1600元，租期自2016年6月25日起至2016年12月24日止。以上事实有《房屋买卖合同》、证明、收据、《租赁协议》及原、被告当庭陈述等在卷为凭,足资认定属实。本院认为：本案《房屋买卖合同》中，既包括了刁淑艳与徐俊山的房屋买卖合同关系，也包括了刁淑艳、徐俊山与合众公司的居间合同关系，上述合同系各方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，各方当事人均应按约履行。被告合众公司促成合同签订，原告按照合同约定交纳定金1万元，支付中介费5000元，均履行了各自义务，被告因其自身原因未出售房屋，应当承担违约责任。被告徐俊山提出的因原告未支付10万元为其偿还银行贷款原告违约在先的抗辩，刁淑艳及合众公司均不予认可，并主张合同履行应当遵循《房屋买卖合同》的约定，而合同没有关于垫付10万元偿还银行贷款的约定，徐俊山对自己的抗辩也无其他证据能够证实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，对徐俊山的抗辩本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”原告因徐俊山的违约行为无法购买此房，房屋买卖合同应予以解除，对原告的该项请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”之规定，徐俊山作为卖方违约，原告提出解除合同、返还定金10000元并选择适用违约金条款要求徐俊山支付违约金正当合法，本院予以支持。现各方均陈述定金10000元在合众公司处，合众公司亦同意返还，本院对此予以确认。关于原告主张的违约金及租房费，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”结合双方合同的履行情况及原告的损失，本院酌定以原告租房费用9600元的1.3倍即12480元作为违约金损失由徐俊山予以赔偿，原告的损失已由违约金予以补偿，对其他主张不再予以支持。关于中介费的负担问题。依据《房屋买卖合同》约定的中介方义务是“为甲乙双方提供居间介绍信息服务、组织并带领乙方实地看房，为甲乙双方进行磋商谈判，甲乙双方签署房屋买卖合同。中介方在收取中介服务费后，应协助乙方，并在甲方的配合下进行物业清查，办理按揭贷款手续、更名过户手续。”中介费共计12600元，原告已支付5000元。因合众公司仅促成双方签订房屋买卖合同，未履行过户等手续，故合众公司仅应收取已履行居间活动的相应费用，依据等价有偿的法律原则并结合本案的实际情况，合众公司从事居间活动支出的合理费用确定为5000元比较适宜，应由违约方徐俊山承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第四百二十六条、第四百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告刁淑艳与被告徐俊山于2016年5月22日签订的《房屋买卖合同》；二、被告徐俊山于本判决生效后十日内给付原告刁淑艳违约金12480元、中介费5000元；三、被告长春市合众房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告刁淑艳定金10000元；四、驳回原告刁淑艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2800元，由原告刁淑艳负担2313元，由被告徐俊山负担487元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  徐佳丽人民陪审员  王晓娜人民陪审员  张 帅二〇一六年十二月十九日书 记 员  陶祥曦