安徽省亳州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）皖16行终26号
上诉人（原审第三人）张云，女，1975年8月14日出生，汉族，市民，住涡阳县。
委托代理人张芳春，安徽乐行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨素华，女，1928年5月10日出生，汉族，农民，住涡阳县。
委托代理人罗明，市民，系原告的亲戚。
原审被告涡阳县房地产管理局，住所地涡阳县。
法定代表人李伟，局长。
委托代理人张红，涡阳县房地产管理局法规股副股长。
委托代理人王建军，安徽永恒律师事务所律师。
上诉人张云诉因原审被告涡阳县房地产管理局（以下简称涡阳县房管局）房屋行政登记一案，不服涡阳县人民法院（2015）涡行初字第00029号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张云的委托代理人张芳春，原审被告涡阳县房管局的委托代理人张红、王建军，被上诉人杨素华的委托代理人罗明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，安徽徽乡皖酒业有限公司（高炉三酒厂变更后的公司名称，以下简称徽乡皖酒业公司）占用土地，位于高炉镇涡曹路南侧。1986年10月21日，当时的高炉三酒厂法人张玉安与杨素华、田文明（案外人）签订租地协议，租赁杨素华责任田3.21亩、田文明土地2.53亩用于建酒厂使用，租金按每亩每年1000斤小麦的市场价折款支付，土地的公粮、提留等均有原出租户承担，约定租期从1986年12月21日开始，直到酒厂倒闭或搬迁为止。1989年5月，高炉三酒厂对该地申请办理了土地登记，1990年12月取得涡国用（90）字第5051号国有土地使用证，面积为3774.88平方米。2012年12月，原告杨素华申诉，要求注销高炉三酒厂的国有土地使用证，涡阳县国土资源局经查询阜阳市土地档案馆和涡阳县土地管理综合档案室，均没有查到高炉三酒厂的征地卷宗和建设用地档案。在高炉三酒厂的土地登记卷宗内，没有农用地转为建设用地的征地批准手续。涡阳县人民政府于2014年2月12日作出涡政（2014）9号公告，公告作废高炉三酒厂于1990年12月取得的涡国用（90）字第5051号国有土地使用证。徽乡皖酒业公司认为侵犯了自己的合法权益，于2014年4月14日向亳州市人民政府申请行政复议，亳州市人民政府于2014年6月10日作出亳复字（2014）15号行政复议决定，维持涡阳县人民政府作出的公告。徽乡皖酒业公司不服，向亳州市中级人民法院（以下简称亳州中院）提起行政诉讼，要求依法撤销涡阳县人民政府作出的具体行政行为。亳州中院于2014年7月22日作出（2014）亳行初字第00015号裁定，指定本院审理，本院于2014年11月18日作出（2014）涡行初字第00020号行政判决，判决维持涡阳县人民政府于2014年2月12日作出涡政字（2014）9号关于作废安徽省涡阳县高炉第三酒厂国有土地使用证的公告。宣判后，徽乡皖酒业公司不服，上诉至亳州中院，2015年3月10日亳州中院作出（2015）亳行终字第00011号行政判决，判决驳回上诉，维持原判。
原高炉三酒厂在签订租赁土地协议后，就建起了厂房。因高炉三酒厂法定代表人张玉安曾于1997年7月10日向张云借款20万元，用于建造房屋，2004年9月29日，高炉三酒厂与第三人张云签订抵偿协议，将位于高炉镇涡曹路南侧三酒厂门西侧10间门面房及二楼10间住房以25万元的价格抵偿给张云，其中门面房每间2万元，10间计款20万元；楼上住房每间0.5万元，10间计款5万元，张云另行支付三酒厂5万元，款房两清，三酒厂协助办理产权变更登记手续。次日，双方又依据协议签订了一份房地产转让契约。后第三人张云向被告申请变更登记，提交了书面申请书、自己的身份证复印件、高炉三酒厂的国有土地使用证复印件、建设工程规划许可证复印件、营业执照及法人张玉安的身份证复印件，填写了房屋所有权登记、转让、申请（审批）书，缴纳了相关契税，被告经过审批为第三人颁发所在位置分别为第一层、第二层，混合结构，建筑面积分别为209.16平方米和258.96平方米，房产证号分别是涡房权证高字第××号、第××号房产证。现原告以涡阳县人民政府已经将高炉三酒厂的国有土地使用证注销，被告为第三人张云颁发的涡房权证高字第××号房产证事实错误，程序违法，严重侵害了原告的合法权益，依法应予撤销为由，提起行政诉讼，请依法判决撤销被告为第三人张云颁发的涡房权证高字第××号房产证，诉讼费用由被告承担。
另查明，原高炉三酒厂没有对抵偿的房屋办理初始登记，没有取得房屋权属证书。
原审法院认为，原高炉三酒厂建厂占用原告杨素华的承包地，这一事实已被生效的判决所确认，杨素华与本案被诉行政行为有法律上的利害关系，诉讼主体适格。因此，第三人认为原告不具有适格诉讼主体资格的主张不能成立，不予支持。
建设部2001年修正的《城市房屋权属登记管理办法》第五条“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护”。第十七条“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”。2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第三十条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。第三十一条规定“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”第一百零六条规定：无权处分人将不动产转让给受让人，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。2008年7月1日施行的建设部《房屋登记办法》第八十一条规定“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”由以上规定可以看出，房屋权属证书是权利人处分权利的唯一合法凭证，处分权利必须先办理登记，未经登记，不发生物权效力。不动产的善意取得是受让人基于对原权利人不动产物权公示公信力的信任而产生的，不仅支付相应的对价，而且又办理相应的登记手续，三个条件必须同时具备，缺一不可。本案中，被告应当依法先将房屋登记在高炉三酒厂名下，然后再依照转移登记的有关规定为第三人进行转移登记，被告未经上述程序，就直接为第三人进行转移登记并为其颁发房产证的行为明显违返法律、法规的禁止性规定。第三人在高炉三酒厂没有出示房屋权属证书的情况下，与之进行抵偿交易，显然不是基于对不动产物权公示公信力的一种信任，因此，主观上不符合具有善意的特征，取得房屋所有权不符合善意取得的构成要件，故第三人认为自己是善意取得房屋所有权的主张不能成立，不予支持。
第三人申请颁证时的基础依据是国有土地使用证，现在土地使用证已经被涡阳县人民政府予以注销，这一效力已为生效的法律文书所确认。因颁证基础的丧失，第三人又不存在善意取得情形，故对原告要求撤销被告为第三人颁发房产证的诉讼请求，予以支持。案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决：撤销被告涡阳县房地产管理局于2004年10月为第三人张云颁发的涡房权证高字第××号房产证。案件受理费50元，由被告涡阳县房地产管理局负担。
上诉人张云上诉称，一、原审法院认定事实错误。1.高炉三酒厂与被上诉人杨素华之间的土地租赁合同没有解除，高炉三酒厂使用该土地仍属于合法，上诉人依法取得房屋所有权后并没有办理土地使用权变更登记，房屋所有权和土地使用权处于分离状态，不管土地使用权性质如何变化，被上诉人对已经合法转移登记的行政行为无法律上的利害关系，原审认定被上诉人具有原告主体资格错误。2.原审法院认定上诉人取得房屋所有权不属于善意取得，认定事实错误。上诉人取得的涉案房屋所有权属于原高炉三酒厂，没有人提出质异；上诉人对该房屋实际占有、使用、收益长达18年，本身就是一种公示；上诉人与高炉三酒厂法定代表人张玉安系父子关系，亲眼见证了高炉三酒厂楼房建设。二、原审程序违法。原审主审法官应当回避，上诉人的回避申请被驳回；被上诉人代理人的身份没有查明，公民代理必须提供近亲属关系证明；原审开庭未征求上诉人是否对原审出庭人员存有异议。三、原审判决内容显失公正。上诉人在平等、自愿的基础上办理房产转移登记，上诉人是善意取得涉案房产，原审作出撤销判决，对于上诉人来说是显示公正。综上，请依法驳回被上诉人杨素华的诉讼请求，或者发回重审。
原审被告涡阳县房管局辩称，张云上诉没有针对涡阳县房管局；杨素华的土地承包情况已被原审法院确认合法；高炉三酒厂土地使用证已被撤销，颁发的房产证也应当撤销；转让房产时原高炉三酒厂未出示房产证，且高炉三酒厂的法人张玉安与受让人张云系父女关系，上诉人张云取得房产不构成善意取得。
被上诉人杨素华辩称，被上诉人杨素华与后庄居民组均具有诉讼主体资格，转让房产时张云应当知道涉案房产没有初始登记，不构成善意取得。
被上诉人涡阳县房管局向原审法院提供的证据、依据：1.组织机构代码，证明涡阳县房管局具有房屋登记管理权；2.涡阳县房屋所有权登记、转让申请审批表复印件一份，记载房屋共两层，所在位置分别为第一层、第二层，混合结构，第一层建筑面积为209.16平方米，1994年竣工，产权来源抵偿，属于私有性质，成交价为20万元，成交日期2004年9月29日。申请人张云，原权利人安徽涡阳高炉三酒厂，2004年10月9日审批，颁发了所有权证号为涡房权证高字第××号房产证；3.张云身份证复印件一份，证明张云是适格的主体；4.涡国用（90）字第5051号国有土地使用证及宗地图复印件一份，证明土地使用者为高炉三酒厂，地号为212403005002号，用途为工业用地，土地面积3774.88平方米；5.张玉安身份证复印件一份；6.高炉三酒厂的营业执照及法人代表身份证复印件一份；7.安徽省房屋四至墙界申报表复印件一份；8.张云申请书一份；9.1994年9月15日，涡阳县建委颁发的建设工程规划许可证复印件一份；10.2004年9月29日，高炉三酒厂与张云签订的抵偿协议书一份，证明因张玉安欠张云的借款，自愿将位于涡曹路酒厂门西侧10间门面房以20万元的价格抵偿给张云，并协助张云办理产权变更手续；11.2004年9月30日，高炉三酒厂与张云签订的房地产转让契约复印件一份。上述证据证明当时被上诉人涡阳县房管局为上诉人张云进行房屋转移登记行为是合法性的，现在上诉人提起诉讼是因为上诉人张云的颁证依据被撤销，如果因此而撤证，被上诉人涡阳县房管局没有责任。
被上诉人杨素华向原审法院提供的证据如下：
1.杨素华的身份证复印件；2.张云的涡房权证高字第××号房产证复印件一份；3.生效的（2014）涡行初字第00020号行政判决书复印件一份，证明2004年以前被上诉人不知道房屋已颁证；4.生效的（2015）亳行终字第00011号行政判决书复印件一份。上述证据证明被上诉人涡阳县房管局为张云颁发房产证的依据已被注销声，房产证颁证错误，依法应予撤销。
张云未向原审法院提供证据。
上诉证据均随卷移送本院。
各方当事人对证据的质证意见同原审基本一致。原审法院对证据的认证基本正确，本院予以确认。
本院根据有效证据查明的事实与原审认定的事实基本一致。
本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，被上诉人杨素华对涉案房屋占用的土地享有土地承包权，而徽乡皖酒业公司在租赁的土地上建设房屋，并将房屋转让给上诉人张云，涡阳县房管局为涉案房屋办理转移登记行为与杨素华有利害关系，杨素华有权提起诉讼。因此，上诉人张云认为被上诉人杨素华不具有原告诉讼主体资格的上诉理由不能成立。
《城市房屋权属登记管理办法》第十七条“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”。本案中，徽乡皖酒业公司将涉案房屋抵偿给上诉人张云，向涡阳县房管局申请办理转移登记。涡阳县房管局在徽乡皖酒业公司未提交房屋权属证书的情况下，为其办理转移登记，显然违反上述规定，原审法院判决撤销该登记行为并无不当，依法应予维持。上诉人提出原审判决显失公正的上诉理由无事实和法律依据，依法不予支持。
《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无权处分人将不动产转让给受让人，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。因此，善意取得的转让人须为无处分权人，本案中，徽乡皖酒业公司将涉案房屋抵偿给上诉人张云，显然不符合上述规定中善意取得的情形。因此，上诉人张云提出其对涉案房屋是善意得取的理由不能成立，依法不予支持。
上诉人张云提出的原审程序违法的上诉理由，经查，其所提出的程序违法情况均与卷宗材料不符，故该上诉理由不能成立，依法不予支持。
综上，上诉人提出的原审认定事实错误及程序违法的上诉理由均不成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张秀远
审 判 员 刘晓慧
代理审判员 张继民
二〇一六年四月十日
书 记 员 丁 涛
附：本案相关法律条文
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定。