上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第6395号
原告（反诉被告）上海新金桥设施管理有限公司。
法定代表人潘建中。
委托代理人陈敏，上海国创律师事务所律师。
委托代理人许乐，上海国创律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海豪宇实业有限公司。
法定代表人庄展宇。
委托代理人徐海忠，上海富勤律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海新金桥设施管理有限公司（以下简称新金桥公司）与被告（反诉原告）上海豪宇实业有限公司（以下简称豪宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月14日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2014年5月14日、6月17日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）新金桥公司的委托代理人陈敏、许乐，被告（反诉原告）豪宇公司的委托代理人徐海忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新金桥公司诉称，2008年4月1日起，新金桥路XXX号场地（以下简称系争场地）由业主方上海广谊实业有限公司（以下简称广谊公司）委托新金桥公司经营管理，并签订了《委托管理协议》，由原告负责对外租赁使用，并且租金归属于原告。双方协议续签至2012年3月31日，在此之后，广谊公司与原告虽未续签合同，但地块管理、租金的归属和水电等其他费用的承担均延续《委托管理协议》的约定。从2008年7月15日起，原告将租赁场地出租给被告，同时约定被告自行解决企业用水用电问题，双方签订了《场地临时借用协议》，2009年7月15日双方签订了《土地租赁协议》，2010年6月25日双方签订《物业租赁协议》，2011年4月1日双方续签协议至2011年12月31日止，月租金为人民币（以下币种相同）22，291元。之后，再未续签协议，但实际场地一直由被告使用，然而被告不再支付租赁费用，也拒绝搬走。故原告起诉请求：1、判令被告支付租金及使用费（从2012年1月1日起计算至2013年12月18日止，标准为每天732元）；2、要求将押金3万元作为违约金予以没收；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告豪宇公司辩称，按合同约定，使用系争场地应每天支付732元给原告。2012年下半年，原、被告已经对被告迁出系争场地进行协商，2012年8月开始，被告已经逐步开始搬离，只剩下大门口几处房屋没有搬离。2013年12月，原告强行清场，被告搭建的房屋也被原告拆除了。2012年1月1日至2012年8月15日的租金及使用费被告愿意按照每天732元支付原告，但是2012年8月16日开始的租金及使用费应按每天277元支付。
反诉原告豪宇公司反诉称，2013年11月，新金桥公司要求豪宇公司搬离，在协商过程中，新金桥公司于12月9日私自请人动用大型机械，将豪宇公司的5间房（面积2，710平方米）及里面的设备，上海齐居投资管理有限公司（以下简称齐居公司）库存灯具（价值627，860元）、上海领驭印务科技有限公司（以下简称领驭公司）寄存的台历（价值284，750元）清除，造成了豪宇公司巨大损失。之后，豪宇公司与齐居公司和领驭公司达成和解，分别赔偿了50万元与25万元。新金桥公司为了逼迫豪宇公司离开，采用非法手段，致使豪宇公司财物受损。豪宇公司反诉请求：要求新金桥公司赔偿豪宇公司1，216，645元（其中，被拆房屋五间共计2，710平方米按原价1，235，600元的30%计算，豪宇公司按30%折旧计算考虑了房屋的折旧和双方的过错，房屋损失共计370，680元；房屋附属设备及房屋内物品95，965元：包括手动液压车3辆、电瓶三轮车8辆、电动车3辆、空调5个、办公台30张、净水器3个、灭火器一批、办公椅30张、打印机1个、传真机一台、电脑7个、塑料手推车2辆、储物柜5个、木铲板200个、塑料铲板40个、塑料周转框10个、网络周转器4个、名片150张、鱼缸3个、铁框80个、电话机5个，上述物品价值，按50%折旧计算；赔偿保某灯具的损失50万元；保某的台历的损失25万元）。
反诉被告新金桥公司反诉称，新金桥公司已经尽到出租方义务。合同也明确约定提前30天通知就可以无条件收回房屋。原告前后催促搬迁有2年时间，从未发现土地上有堆放数量巨大的物品。2012年12月，搬迁当天民警和豪宇公司的法定代表人庄展宇本人都在，如果有强拆行为，豪宇公司完全可以请求民警要求停止强拆行为。豪宇公司的证据不足以证明存在相关财物的损失。新金桥公司一般不去现场，不知道豪宇公司搭建的事情。最早发现豪宇公司搭建了彩钢棚是在拆除房屋的时候。
经审理查明，上海金加园物业管理有限公司（以下简称金加园公司）系新金桥公司前身。2011年4月20日，工商部门准予金加园公司名称变更为新金桥公司。
2008年5月28日，金加园公司（甲方）与豪宇公司（乙方）签订《场地临时借用协议》，约定将新金桥路XXX号（附使用图）出租给乙方使用，租金为2.50万元／年／亩，共14.78亩，协议费用合计36.95万元，协议期限从2008年7月15日至2009年7月14日；乙方承诺，不在场地上搭建任何其他永久建筑物与构建物；保证金3万元；乙方应根据需要自行解决场地内的上水、供电、通讯等设施配套，相关费用全部由乙方自行承担；乙方应在借地合同终止之前按时支付水电及通讯费，一切责任和赔偿由乙方承担，清除全部临时设施及生活垃圾后，经甲方验收合格，甲方将在一个月内，将土地使用保证金退还给乙方。
2009年7月15日，金加园公司（甲方）与豪宇公司（乙方）签订《土地租赁协议》，约定甲方将新金桥路XXX号10.70亩土地出租给乙方使用；租期从2009年7月15日至2010年6月30日，合同总租金为256，354.16元，乙方需向甲方缴纳押金3万元；乙方使用该场地产生的清理渣土、砌造围墙、搭建门房及报批相关手续等一切费用由乙方自行承担；乙方如在使用土地上建造门房等管理临时用房，需自行向有关政府部门办理有关手续；乙方对标的物业不得私自拆除，不得私自搭建、扩建，不得改变原房屋结构。合同另对其他事项作了约定。
2010年6月25日，金加园公司（甲方）与豪宇公司（乙方）签订《物业租赁协议》，对原租赁合同进行续签。合同约定，甲方将所辖土地面积10.70亩及土地上的建筑物1，026平方米，按现状租赁给乙方；租期从2010年7月1日至2011年3月31日，总租金为200，625元，押金3万元；乙方对标的物不得私自拆除，不得私自搭建、扩建，不得改变原房屋结构。合同另对其他事项作了约定。
2011年4月1日，新金桥公司（甲方）和豪宇公司（乙方）签订了《物业租赁协议》，对原租赁合同进行续签。合同约定，甲方将所辖土地面积10.70亩及土地上的建筑物1，026平方米，按现状租赁给乙方；租期从2011年4月1日至2011年12月31日，总租金为200，624元，押金3万元；租赁用途为乙方堆放建筑设备及辅料，租赁期间乙方保证不改变租赁标的物业的用途；甲方按土地现状向乙方移交标的物业并与乙方填写《物业交接单》，乙方接收标的物业后土地上“一平”、清除多余土方及砌造围墙所需的费用由乙方自行承担；甲方需要收回标的物业，需提前三十天通知乙方，乙方收到通知后必须在三十天内按甲方要求拆除并清理标的物业的所有物品，撤离相关的人员，清除土方、建筑及生活垃圾，保证场地四周围墙完好，以“一平”状态将土地移交给甲方，并填写《物业交接单》与甲方办理土地退借交接手续；乙方每延迟一天交还物业，需向甲方支付1，000元违约金，乙方迟延三十天未交的，则甲方可强行收回物业，并可将乙方已支付的押金视作违约金，用于支付场地清理、标的物业恢复原状等费用，押金不够的，甲方有权向乙方追偿；本协议为原已签订的协议之延续，标的物业已经按双方确认过的状态交付乙方；乙方对标的物业不得私自拆除，不得私自搭建、扩建，不得改变原房屋结构，并应保持其可使用的状态；乙方不得将标的物业向任何第三方进行转租、转让或与其相关物业进行交换；合同期满前二个月，乙方愿意继续租赁该标的物业的需向甲方提交续租申请；如在协议期内甲方须收回土地，将不对乙方作任何补偿；协议到期，如继续使用须另签协议；合同另对其他事项作了约定。
之后，双方再未续签租赁合同。2012年11月至2013年10月期间，新金桥公司向豪宇公司多次发函称，双方的租赁合同于2011年底已经到期，要求支付欠付的租赁费并要求豪宇公司及时完成场地清理和退场工作。另外，新金桥公司于2013年11月底，至租赁现场张贴公告，称租期于2011年底到期，要求豪宇公司在2013年12月15日前，完成场地的清理和退场工作。
2013年12月19日，新金桥公司安排人员强行收回了系争场地，拆除了豪宇公司在场地上搭建的房屋（即彩钢棚，搭建的彩钢棚没有相关合法建造证明）。拆除房屋当天，豪宇公司的法定代表人庄展宇在现场。另外，有人匿名报警称“在新金桥路XXX号门口土地纠纷，矛盾激化，现场50-100人，暂未影响交通，请民警到场处理。”
审理中，新金桥公司和豪宇公司均认可，2011年12月31日之前的租金已经支付。2012年以后的租金（使用费），豪宇公司未支付过。双方均认为被拆的彩钢棚的地基已经拆除，很难看出原有面积了。
豪宇公司为证明其搭建的房屋被新金桥公司拆除有损失，提交了豪宇公司与案外人李某某于2008年10月至2009年5月签订的《大棚合同书》五份，施工地点为系争场地，施工内容主要为搭建彩钢棚，平整场地，预埋下水道，砌1.50米高的砖墙，5份合同施工面积共计2，000余平方米，每平方单价380元-520元不等。新金桥公司对真实性不予认可。
豪宇公司称李某某出具的收条放在其搭建的房屋内了，因房屋被拆找不到了，为证明实际已经将搭建的施工款支付，提供了支票若干、取款凭证若干，新金桥公司认为付款金额、付款时间、付款事由与合同不对应，真实性不予认可。
关于押金3万元，豪宇公司要求返还，新金桥公司要求作为违约金没收。
关于房屋附属设备及房屋内物品，豪宇公司称仅能提交物品清单，无法提供其他证据佐证，房屋被拆以后，未向公安机关报告相关物品损失。
关于保某灯具的损失50万元、保某的台历的损失25万元。豪宇公司提交了其与案外人齐居公司、领驭公司之间的和解协议二份，协议约定豪宇公司分别赔偿齐居公司、领驭公司损失50万元、25万元。新金桥公司对其真实性不予认可。
新金桥公司提供2013年12月19日拆除豪宇公司搭建的房屋现场视频及照片若干，视频及照片显示被拆房屋内没有灯具、台历等物品，房屋内大部分空间是空的，只有几堆纸箱盒子，其中有一个箱子的外包装显示放置的物流详情单。豪宇公司对证据真实性无异议，但是认为视频及照片只是反映其中的一间的情况，不能反映五间房屋的全貌。
新金桥公司认为豪宇公司存在违法盗水的情况，但本案暂不主张水费。相关清场的费用，新金桥公司表示将另案主张。
以上事实，由经庭审质证的《场地临时借用协议》、《土地租赁协议》、《物业租赁协议》、新金桥公司所发函件及其送达凭证、现场照片、现场拆除的视频、公安机关的接警记录、工商登记资料、《大棚合同书》等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，新金桥公司和豪宇公司之间就系争场地及房屋建立的租赁关系，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。租期届满后，豪宇公司经新金桥公司多次催告后，仍未能将系争场地返还，构成违约。新金桥公司不退还豪宇公司交纳的押金3万元，符合合同约定。豪宇公司称于2012年8月开始返还了部分租赁标的物给新金桥公司，但未能提交证据佐证。新金桥公司要求豪宇公司参照租金标准（每天732元）支付使用费，并无不当，本院予以支持。
关于违法建筑搭建费用的赔偿。豪宇公司主张于2008年至2009年期间搭建了5间面积共计2，000多平米的彩钢棚，并提交了其与案外人的施工合同及若干付款凭证佐证。新金桥公司辩称最早发现豪宇公司搭建了彩钢棚是在拆除房屋的时候，未提供证据佐证，本院难以采信。豪宇公司搭建了违法建筑后，豪宇公司与新金桥公司又续签了租赁合同多次，合同均提及标的物业已经按双方确认过的状态交付，豪宇公司对标的物不得私自拆除，不得私自搭建、扩建，新金桥公司对豪宇公司已经完成的搭建如何处理并未提出异议，可见其对豪宇公司的违法搭建行为是同意的。豪宇公司虽提交了其与案外人的施工合同及部分付款的凭证，但是付款凭证的金额、时间与合同的约定并不能一一对应。搭建的彩钢棚已经被新金桥公司拆除，庭审中双方均认为相关搭建的面积已经难以看出。因此，本院结合双方当事人的意见以及现有证据，考虑折旧和过错等因素，酌定新金桥公司赔偿豪宇公司搭建费用18万元。
关于房屋附属设施及房屋内的物品损失，豪宇公司仅提供自行制作的清单佐证，就物品损失也未向公安机关报过损失。关于代为保某的灯具、台历的损失，豪宇公司提供其与案外人的和解协议，并不足以证实有灯具、台历等物品因新金桥公司强拆行为受到损坏。因此，豪宇公司要求新金桥赔偿房屋附属设施及房屋内物品损失、代案外人保某的台历、灯具的损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海豪宇实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海新金桥设施管理有限公司场地及房屋的使用费（从2012年1月1日起计算至2013年12月18日止，标准为每日732元）；
二、原告（反诉被告）上海新金桥设施管理有限公司向被告（反诉原告）上海豪宇实业有限公司收取的押金3万元不予退还；
三、原告（反诉被告）上海新金桥设施管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）上海豪宇实业有限公司搭建费用18万元；
四、驳回被告（反诉原告）上海豪宇实业有限公司的其他诉讼请求。
本诉案件受理费9，149元，减半收取计4，574.50元，由被告上海豪宇实业有限公司负担；反诉案件受理费8，607.50元，由反诉原告上海豪宇实业有限公司负担6，657.50元，反诉被告上海新金桥设施管理有限公司负担1，950元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 杨立转
二〇一四年八月四日
书 记 员 陆佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。