北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺民初字第16317号
原告张学勇，男，1982年8月28日出生。
委托代理人郝雪梅，北京冉午宁律师事务所律师。
委托代理人崔凤芹，女，1964年10月7日出生。
被告李媛，女，1972年7月13日出生。
被告张惠凤，女，1938年11月6日出生。
委托代理人孙立格，北京市京悦律师事务所律师。
原告张学勇与被告李媛、张惠凤（以下简称二被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告张学勇及其委托代理人郝雪梅、崔凤芹，二被告之共同委托代理人孙立格到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张学勇诉称:李媛与李嫣系姐妹关系，二人之母为张惠凤。原告与二被告于2012年12月15日签订《买卖定金协议》、《北京房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》，约定二被告将位于顺义区X村X地块回迁房出售给乙方，面积为54平米，总价为58万元。原告依据上述合同先后向二被告交付了房屋价款45万元（2012年12月16日原告给付被告定金11万元并打入张惠凤名下，2013年2月17日原告给付被告购房款34万元并打入张惠凤名下）。双方于2015年5月9日达成协议，将上述合同均予以解除，二被告将购房款45万元于当日返还原告。原告为购买涉诉房屋将其位于顺义区X室房屋出售，二被告占用上述购房款延误原告购买其他房屋，原告现在不可能再以58万元的价格购买54平米的相同地块的房屋。如原告购买相同位置的房屋，现房屋价格为每平米2.2万元左右，总价约为118.8万元，给原告带来可得利益损失约60万元。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1.二被告赔偿原告可得利益损失60万元；2.被告承担本案诉讼费用。
二被告共同辩称：
第一，原告没有请求权基础。所谓请求权基础是指以支持一方当事人向另一方当事人主张权利的法律规范。原告要求二被告向其赔偿损失，基于法理，其向二被告主张的是一种契约责任。所谓契约责任是指合同的一方当事人违反合同约定，根本不履行合同、部分不履行合同、瑕疵履行合同或加害给付履行情形下，另一方要求违约方承担的法律后果。无论哪一种契约责任，都要以合同相对人有违约行为为依据。
二被告没有丝毫的违约行为。2012年12月15日，原告通过北京博爱房地产经纪有限责任公司（以下简称博爱公司）中介，与二被告签订了《北京市房屋买卖合同》，约定二被告将其受分的拆迁房�58万元之价出卖给原告。因二被告与拆迁公司北京天源房地产开发有限公司（以下简称天源公司）签订的《房屋预购协议书》中没有约定拆迁公司何时向被拆迁人交付拆迁房，所以二被告在与原告签订《房屋买卖合同》时，已经明确告知交付房屋的日期无法确定，而原告当即表示：拆迁房何时下来，何时再交付。于是二被告与原告当即又签订了《房屋买卖补充协议》，该补充协议第1条明确约定：“乙方（原告）确认丙方（博爱公司）已向其告知甲方（出卖方）暂时尚未取得此房屋的所有权证书，实际房屋面积及楼层不清楚的事实，甲乙双方均明确知晓交易风险，且仍自愿达成本交易”。也正基于此原因，二被告与原告签订的《房屋买卖合同》未约定出卖方交付房屋的履行期限。
买卖合同中，出卖方的主给付义务即为交付标的物，二被告不能交付标的物的�因是拆迁公司不能向二被告交付。二被告与原告订立合同时即已告知其标的物交付时间无法确定，其不但知晓该情形，且仍同意签订合同，表明了原告自愿承担房屋无交付期限的风险。故此，二被告没有违约行为，原告要求二被告向其承担巨额赔偿的违约责任没有请求权基础。
第二，原告与二被告签订的《房屋买卖合同》效力已经消灭，不能作为其向二被告主张权利的依据。
2015年5月9日，原告找到二被告，表示由于其与二被告签订的《房屋买卖合同》没有交付时间，其不想再等下去了，想到别处另选购房屋，要求与二被告解除合同。起初，二被告不同意解除合同，但原告一再向二被告表述其购买楼房主要是让年迈的父母及早住上新房，现在拆迁公司啥时候交付房屋没有确定时间，其不能再等下去了，请求二被告予以理解。基于对原告一片孝心�感动，二被告同意了原告解除合同的请求，于是二被告与原告以协议方式解除了双方之间的《房屋买卖合同》。在双方签订的解除房屋买卖合同的《协议书》中有一段“协议背景”，其中叙道：“现因拆迁单位无法向甲方（被告）履行交付房屋义务，致使甲方不能在确定的期间内取得房屋使用权证，乙方（原告）考虑到双方所签合同中交付房屋的履行期限不确定性，会影响自己的期待权，遂提出解除合同，甲方同意。”
该《协议书》第4条明确约定：本协议生效之日起，第1条所列合同（指双方签订的定金协议、房屋买卖合同、房屋买卖补充协议）效力消灭。
故此，原告要求二被告按照已经丧失效力的原《房屋买卖合同》及原《房屋买卖合同补充协议》向其赔偿巨额损失，没有法律依据。
第三，二被告与原告签订的解除原房屋买卖合同的《协议书》未设定二被告向其赔偿的义务条款。
根据民法理论，合同解除分为法定解除和协议解除。法定解除是指当事人依据法律规定而享有合同解除权。而法定解除又包括任意解除、基于相对人违约行为的解除及基于发生不可抗力的解除。依据我国合同法规定，任意解除有7种合同：（1）合同法第337条规定的技术开发合同；（2）合同法第410条规定的委托合同；（3）合同法第230条规定的租赁合同；（4）合同法第376条规定的保管合同；（5）合同法第391条规定的仓储合同；（6）合同法第308条规定的运输合同；（7）合同法第268条规定的承揽合同。《合同法》第94条规定了发生不可抗力情形下的法定解除和基于一方违约，守约方的法定解除，具体包括三种：（1）预期违约；（2）经催告的迟延履行；（3）根本违约。
二被告与原告签订的房屋买卖合�，首先不属于可任意解除的7种合同之一；其次，二被告没有《合同法》第94条规定的三种违约行为之一。故此，《合同法》第94条、第230条、第268条、第308条、第337条、第376条、第391条、第410条不能成为原告的请求权基础。
我国《合同法》第93条规定：当事人协商一致，可以解除合同。实际上，原告与二被告签订的《协议书》是基于该法条的协议解除。解除合同的协议也属于合同，其仍以民事权利和民事义务为内容。《协议书》共有六个条款。一是约定了解除合同的方式即解除对象，即双方以“协议”方式解除《定金协议》、《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》；二是约定二被告退还原告90万元已付购房款；三是对原告坚持要求二被告给予经济补偿一事同意与其洽商；四是约定了原《房屋买卖合同》效力消灭的条件；五是约定了诉讼管辖地；六是约定了本协议生效条件。
让原告如获至宝的应是《协议书》中的第3条。因为原告以此认为二被告认可或者同意对其进行经济补偿，原告对该条的误读是其对二被告提起民事诉讼的深层心理动机。但该条款并没有为二被告设定对原告进行经济补偿的民事义务，而是表明原告基于自己内心动机向二被告提出了经济补偿的要求，从合同法理论上讲，属于要约，但二被告并未承诺；二被告对于原告为年迈父母购买楼房迫切心情的理解，同时对于不能交付房屋的现实状况表示无可奈何；二被告只是答应与原告继续洽商，但不等于认可自己有向原告给予经济补偿的法定义务，同时该协议也没有设定二被告给予原告经济补偿的约定义务。二被告只是同意与其洽商，既然是洽商，就有可能达成协议或者达不成协议。因为原告毫无法律依据漫天要价，最终双方终止了洽商。
综上，二被告与原告签订房屋买卖合同时已经告知其房屋交付期限不能确定，二被告不能交付房屋，不构成违约，原告在《买卖合同补偿协议》已经表明愿意承担不能交易的风险。原告提出解除合同，是因为其打算去别处购买楼房，而不是基于二被告的违约行为，二被告对其没有法定的赔偿义务。原告要求二被告赔偿60万元的诉讼请求，没有法律依据，二被告不予同意。
经审理查明:
张惠凤系李媛、李嫣之母。
2012年12月15日，二被告、李嫣（出售人/甲方）分别与张学勇（购买人/乙方）签订两份《房屋买卖合同》（包括《买卖定金协议书》、《居间成交确认书》、《北京市房屋买卖合同》、《过户、按揭代理合同》、《房屋买卖补充协议》），由张学勇购买二被告、李嫣的两套回迁房屋。《房屋买卖合同》包括如下内容：
《买卖定金协议书》，载明：房屋坐落为北京市顺义区X村X地块回迁房（A2或F）户型一套，建筑面积54㎡，产权人张惠凤、李媛；乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以58万元的成交价格购买该房屋，乙方房款支付方式为全款；乙方购买上述房屋向甲方交付购房定金共计11万元。
《居间成交确认书》，显示居间人为博爱公司（丙方）；第一条信息审核载明：乙方确认，甲方已应丙方要求，提供了房屋预购协议书，乙方已审核了上述文件。
《北京市房屋买卖合同》，载明：甲方出售的房屋坐落为北京市顺义区X村X地块回迁房（A2或F）户型一套，房屋权属性质为拆迁安置（无所有权证登记日期及《房屋所有权证》号的记载），房屋所有权人为张惠凤、李媛；房屋现状为空房；房屋成�价格为58万元；乙方在签订本合同时支付给甲方购房定金11万元；根据双方协商，过户所需的各项费用由甲方全部承担。该合同未约定房屋交付在双方到房屋土地管理局办理完权属过户手续之日起何时完成。
《房屋买卖补充协议》，载明：乙方确认丙方已向其告知甲方暂时尚未取得此房屋的房屋所有权证实，实际房屋面积及楼层不清楚的事实，甲乙双方均明确知晓交易风险，且仍自愿达成本交易，故甲乙双方共同确认甲方出售房屋时出示甲方与天源公司签订的拆迁合同1份，该拆迁合同中体现房屋面积为54平米，该拆迁合同中登记所有被拆迁人员为李嫣；甲方承诺在2013年12月1日之前开具乙方的购房发票，如在规定的时间内开具不了乙方的购房发票，甲方承诺在取得房屋所有权证后10日内办理产权过户手续；乙方应于2012年12月15日向甲方支付定金11万元，在2013�2月15日前乙方付给甲方购房首付款24万元，剩下余款在开具乙方购房发票时2个工作日内一次性付清；如果在2013年12月1日内开具不了乙方购房发票，甲方同意乙方先支付房款35万元（含定金及之前支付的部分购房款），剩余房款23万元在甲方取得房屋所有权证后与乙方过户当天由乙方一次性付给甲方；甲乙双方自签订本合同之后，不得以任何形式或借口提出违约，如有一方违约需向守约方支付现金35万元作为补偿并承担应向丙方支付的代理服务费用。
2012年12月15日，张惠凤、李嫣向张学勇出具欠条一张，内容为：“今有张惠凤身份证XXX欠张学勇人民币柒拾万元整。如果李嫣给予张学勇过户，此欠条无效、作废。”
2012年12月16日，张学勇给付购房定金22万元（本案诉争回迁房屋购房定金11万元）。2013年2月17日，张学勇给付购房款68万元（本案诉争回迁�屋购房款34万元）。
2015年5月9日，二被告、李嫣（甲方）与张学勇（乙方）签订《协议书》，内容为：“协议背景：甲乙双方于2012年12月15日签订《买卖定金协议书》、《北京市房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》，约定甲方将位于北京市顺义区X村X地块回迁房两套出售给乙方，每套58万元。上述三份合同文本由北京博爱房地产经纪有限责任公司提供，甲乙双方均仔细审阅确认无误后签字。根据《买卖定金协议书》第二条第2款约定，乙方须向甲方交纳定金每套11万元；根据《房屋买卖补充协议》第二条第1款约定，甲方应于2013年12月1日之前为乙方开具购房发票，如逾期不能开具发票，甲方承诺在取得房屋所有权证后10日内办理产权过户手续；《房屋买卖补充协议》第五条第2款约定，如甲方在2013年12月1日内不能为乙方开具购房发票，甲方同意乙方先支付�房款每套35万元，余款于甲乙双方办理产权过户当日一次性交纳。合同签订后，乙方已经交纳定金及购房款共计90万元。现因拆迁单位无法向甲方履行交付房屋义务，致使甲方不能在确定的期间内取得房屋使用权证，乙方考虑到双方上述所签订合同中交付房屋的履行期限不确定性，会影响自己的期待权，遂提出解除合同，甲方同意。甲乙双方故经过友好协商，达成如下协议：一、甲乙双方以“协议解除”方式解除双方于2012年12月15日签订的《买卖定金协议书》、《北京市房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》。二、甲乙双方经确认，乙方除按照原合同约定支付定金及购房款共计90万元外，乙方未再支付其他类型款项。甲方应于本协议解除当日先行退还乙方90万元。为便于执行，甲方选择通过银行转账方式退还款项，乙方应向甲方提供用于回收退款的账户：张学勇中�建设银行XXX。甲方将90万元汇入上述账户后，甲方为乙方出具的所有收款收据丧失债权凭证效力。三、乙方以甲方占有其90万元资金及延误其购买其他房屋为由，坚持要求甲方给予一定的经济补偿。甲方完全理解乙方所言之难处，对于拆迁单位不能及时交付房屋而影响其向乙方交付房屋一事也深表遗憾，遂同意接下来继续与乙方洽商经济补偿事宜，同时希望双方以诚实信用为本，实事求是，本着双方都能接受的方案进行磋商，力争在本协议签订后10日内双方达成补偿协议。四、本协议生效之日起，第一条所列合同效力消灭。五、本合同签订地为顺义区，签订地作为诉讼管辖地。六、本协议一式四份，甲乙双方签字后生效。”
2015年5月9日，李嫣（甲方）与张学勇（乙方）签订《垫付协议》，内容为：“一、鉴于李嫣、李媛、张惠凤与张学勇经协商解除了双方之间的房屋买卖合同，在双方尚未洽商具体补偿事宜之前，为了便于乙方及时选购房屋，李嫣自愿先行为张学勇垫付购房款10万元。二、待李嫣、李媛、张惠凤与张学勇达成补偿协议后，李嫣垫付的该10万元可以折抵其中的补偿款。三、本协议签订后3日内，李嫣交付张学勇10万元，自李嫣向张学勇交付10万元后本协议生效。”
2015年5月9日，李嫣分两次给付张学勇90万元和10万元。
对于本案诉争回迁房屋之来源，二被告称拆迁房屋位置为北京市顺义区X村X号，宅基地登记于李树棠（李媛、李嫣之父，已死亡）名下，地上房屋为李树棠亲属的；其手中并没有货币补偿协议，也没有收到过货币补偿，只享有优惠购房指标。二被告提交李媛（认购人/甲方）与天源公司于2010年8月29日签订的《房屋预购协议书》为证。《房屋预购协议书》载明：第一条，房屋基�坐落X村X地块，最终楼座位置以规划局规划批复为准。第二条，甲方确认预购户型为A2或F，面积约54平米。第四条，甲方确认本套预购房所回迁人口为1个被拆迁人，分别为李媛。第七条，本协议签订后，甲方签订的原《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》同时废止，购房时以本协议为准。尾部载明本套房其他回迁人为张惠凤。
张学勇表示：二被告承诺最迟于2013年12月1日交付房屋，但最终未能交付，存在违约行为；二被告以开发商无法交付房屋之名义，实则因房屋价格上涨，二被告多次表示不想出售诉争回迁房屋，张学勇在无奈之下与二被告签订《协议书》，并约定继续洽商补偿事宜；二被告2012年12月15日所出具的欠条具有履约保证之意，系其向二被告主张可得利益损失之依据。为证明其主张，张学勇提交9份录音为证。录音系张学勇与二被告签订及解除房屋买卖合同协商过程的记录。
二被告表示：张学勇知晓本案诉争房屋尚未取得房屋所有权证书且是回迁房，双方并未约定房屋交付时间，张学勇自愿承担本案诉争房屋无交付期限的风险，二被告并不存在违约行为；并非因二被告违约解除，而是张学勇自己提出解除房屋买卖合同；因张学勇要求赔偿数额过高，二被告表示没有法定和约定依据而不同意赔偿，故终止协商。二被告对录音真实性认可，但表示录音中李媛、李嫣仅转述开发商及村委会对于房屋交付时间的相关说法，并未向张学勇承诺交房时间；李媛、李嫣并无不愿出卖房屋的意思表示，并未以开发商不能交付房屋为借口而不愿继续履行合同，而是张学勇明确表明不愿继续等待，要求协商解除房屋买卖合同。
另查一，张学勇与二被告认可自签订《房屋买卖合同》至本案辩论终结，本案诉争房屋状况均为已封顶未入住。
另查二，本案审理过程中，二被告提交顺义区X村村民委员会（以下简称X村村委会）于2016年12月21日出具的《证明》以佐证其为X地块被拆迁人。《证明》内容为：“李树棠，男，身份证号：XXX，户口所在地：北京市顺义区X村X号；张惠凤，女，身份证号：X，户口所在地：北京市顺义区X村X号；李媛，女，身份证号：XXX，李嫣，女，身份证号：XXX，户口所在地：北京市顺义区X村X号；李树棠与张惠凤系夫妻关系，李树棠与李媛系父女关系，李树棠与李嫣系父女关系，张惠凤、李嫣、李媛为X地块被拆迁人。”本院至X村村委会调查核实，X村村委会工作人员姚克军认可《证明》由其村委会出具，且内容属实；已退休的人民调解员李秀蓉对《证明》内容亦予以确认，并表示天源公司即是X村X地块的被拆迁单位。
上述事实�有双方当事人的陈述、《房屋预购协议书》、《房屋买卖合同》、《协议书》、《垫付协议》、《证明》、调查笔录等证据在案佐证，可作为认定事实之依据。
本院认为：
根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。第三十条规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。第三十一条规定，买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。根据《中华人民�和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
根据上述法律规定，合同一方当事人主张可得利益损失应以对方当事人存在违约行为为前提。本案中，张学勇以二被告未能如诺于2013年12月1日之前交付本案诉争房屋而存在违约行为、欠条具有履约保证之意、《协议书》约定双方继续洽商二被告给予补偿事宜为�据，要求二被告赔偿其可得利益损失60万元。然，根据本院查明的事实：第一，双方签订《房屋买卖合同》之时，张学勇明知本案诉争房屋为回迁房屋、尚未取得房屋所有权证、实际房屋面积及楼层不清楚之事实，仍自愿与二被告签订合同；第二，《房屋买卖合同》仅约定二被告承诺在2013年12月1日之前开具张学勇的购房发票，如在规定的时间内开具不了张学勇的购房发票，二被告承诺在取得房屋所有权证后10日内办理产权过户手续；第三，根据张学勇提交的录音，李媛、李嫣向张学勇表示开发商称诉争房屋可能于2013年五一期间或十一期间交付，此谈话无法确认为李媛、李嫣向张学勇承诺本案诉争房屋交付时间；第四，欠条系二被告为保证履行合同所出具，应属于双方对于违约金的约定；第五，双方于2015年5月9日所签订的《协议书》已明确载明，“因拆迁单位无法向甲方履行交付房屋义务，致使甲方不能在确定的期间内取得房屋使用权证，乙方考虑到双方上述所签订合同中交付房屋的履行期限不确定性，会影响自己的期待权，遂提出解除合同，甲方同意”、“乙方以甲方占有其90万元资金及延误其购买其他房屋为由，坚持要求甲方给予一定的经济补偿。甲方完全理解乙方所言之难处，对于拆迁单位不能及时交付房屋而影响其向乙方交付房屋一事也深表遗憾，遂同意接下来继续与乙方洽商经济补偿事宜，同时希望双方以诚实信用为本，实事求是，本着双方都能接受的方案进行磋商，力争在本协议签订后10日内双方达成补偿协议”，因此可确认为双方协商一致解除于2012年12月15日签订的《房屋买卖合同》，并且自愿继续洽商经济补偿事宜。综上所述，对于张学勇所主张的二被告存在未按约交付房屋的违约行为，本院实难予以支持。故，在未认定二被告存在违约行为的情况下，对于张学勇要求二被告赔偿可得利益损失60万元的主张，本院亦难以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：
驳回原告张学勇的全部诉讼请求。
案件受理费九千八百元，由原告张学勇负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄 敏
人民陪审员 焦晓卫
人民陪审员 刘泽伶
二〇一七年三月十七日
书 记 员 刘 萌