北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第663号
上诉人（原审原告）苏国裕，男，1976年3月16日出生。
委托代理人陈明哲，北京翰道律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京华育保险经纪有限公司，住所地北京市东城区朝阳门北大街8号2号楼11层2-1。
法定代表人何因，总经理。
委托代理人孙靖，男，1989年3月6日出生。
上诉人苏国裕、上诉人北京华育保险经纪有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第9070号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年7月，苏国裕起诉至原审法院称：我是北京市东城区×××11层2-1房屋的所有权人，2013年5月15日，我与北京华育保险经纪有限公司（下称华育公司）签订《北京市写字楼租赁合同》，约定将上述房屋中建筑面积约752.57平方米的区域（下称涉案房屋）出租给华育公司用于办公用途，租赁期限自2013年7月1日至2015年6月30日，租金标准为每月16.74万元。签订合同后，我依约于2013年5月1日将涉案房屋交付给华育公司，华育公司亦如约支付第一期租金837000元和第二期租金502200元，但第三笔租金仅支付了300000元，该笔租金尚拖欠202200元，并且之后华育公司再未向我支付租金。华育公司拖欠租金的行为已经违反了双方合同约定，依约我有权要求解除合同并要求华育公司支付滞纳金，故请求判令：1、解除双方签订的《北京市写字楼租赁合同》；2、华育公司将涉案房屋腾空后交还与我；3、华育公司按照每天5580元的标准支付自2014年4月21日至合同解除之日的房屋租金及合同解除后至房屋实际腾空交还之日的房屋占用使用费；4、华育公司支付截止2014年7月20日的逾期付款违约金167734.8元；5、华育公司承担本案诉讼费用。
华育公司辩称：苏国裕陈述的合同签署情况以及租金实际缴纳情况均属实。但2014年1月到7月期间，我公司曾向苏国裕提出对账要求，苏国裕不配合对账，还要求我公司不按照合同、违反财务制度支付租金。在上述期间，苏国裕曾多次干扰我公司正常办公，在2014年7月尤为严重。2014年7月1日和同月15日，苏国裕纠集数人闯入涉案房屋，强行将我员公司工驱赶出涉案房屋，打伤我公司的员工，并将涉案房屋上锁，期间苏国裕还多次进入涉案房屋，导致我公司财产丢失和物品受损。苏国裕的行为已经严重影响我公司对涉案房屋的正常使用，妨碍了我公司的正常经营，也侵犯了我公司的商誉，给我公司造成重大的经济损失。苏国裕的行为已经构成违约，应将其锁门期间的租金予以扣除，并赔偿苏国裕经济损失，故不同意苏国裕的全部诉讼请求。
原审法院经审理认为：双方签订的《北京市写字楼租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。虽华育公司主张不支付租金的理由是2014年1月到7月期间苏国裕要求华育公司不按照合同支付租金、不配合对账以及多次到涉案房屋干扰办公，但对此并未举证，应承担举证不能的法律后果。华育公司无正当理由未按照合同约定支付租金，累计拖欠金额已经超过一个月租金，满足双方合同约定的解除条件，苏国裕有权解除合同，故苏国裕起诉要求解除双方签订的《北京市写字楼租赁合同》的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。双方签订的《北京市写字楼租赁合同》解除后，华育公司应当将租赁物返还苏国裕，返还的租赁物应当符合租赁物的性质使用后的状态，故苏国裕起诉要求华育公司腾空并返还涉案房屋的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。华育公司亦应支付占有使用涉案房屋期间的对价。故苏国裕起诉要求华育公司支付2014年6月30日之前拖欠的租金和2014年8月5日至合同解除之日的房屋租金及合同解除后至房屋实际腾空交还之日的房屋占用使用费的诉讼请求，理由正当法院予以支持。至于2014年7月1日至8月4日期间的租金，因苏国裕的锁门行为已经影响了华育公司对涉案房屋的正常使用，故锁门期间的租金法院依据涉案房屋状态予以酌减。华育公司未按照合同约定支付租金，已经构成违约，应该承担违约责任，故苏国裕要求华育公司支付逾期付款违约金的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。至于华育公司主张2014年7月1日至8月4日的花卉等其他损失，华育公司应另行解决。据此，原审法院于2014年10月判决：一、解除苏国裕与北京华育保险经纪有限公司签订的《北京市写字楼租赁合同》；二、北京华育保险经纪有限公司于判决生效后十五日内将北京市东城区朝阳门北大街八号二号楼十一层二—一房屋中由北京华育保险经纪有限公司占有使用的房屋腾空交还苏国裕收回；三、北京华育保险经纪有限公司于判决生效后十五日支付苏国裕二○一四年八月四日之前的房屋租金三十九万七千五百元；四、北京华育保险经纪有限公司于判决生效后十五日支付苏国裕二○一四年八月五日至房屋实际腾空交还之日的房屋租金及房屋占用使用费（租金和房屋占用使用费标准均为每月十六万七千四百元）；五、北京华育保险经纪有限公司于判决生效后十五日支付苏国裕二○一四年七月二十日之前的逾期付款违约金十六万七千七百三十四元八角；六、驳回苏国裕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，苏国裕与华育保险公司均不服，均上诉至本院。
苏国裕上诉要求撤销原审判决第三项，改判由华育保险公司向其支付2014年8月4日之前的房屋租金580320元；其主要的上诉理由为：我方对华育保险公司锁门系依法行使合同履行抗辩权，该期间的房屋租金应由其全额支付。
华育保险公司上诉要求撤销原审判决，改判驳回苏国裕的全部诉讼请求。其主要的上诉理由为：我方曾于2014年1月至7月要求与苏国裕对账，但苏国裕不配合，且多次以我公司欠租为由到诉争房屋干扰我公司正常办公秩序，非法锁门并打伤我公司员工，故应按照先刑事后民事的审理原则，待公安部门确定苏国裕打伤我公司员工的刑事案件后，才能认定哪方构成违约，以及根据我方的损失再审理民事案件。
经审理查明：坐落于北京市东城区×××11层2-1房屋的所有权人为苏国裕，建筑面积为1435.61平方米。2013年5月15日，苏国裕（出租方、甲方）与华育公司（承租方、乙方）签订《北京市写字楼租赁合同》，约定苏国裕将上述房屋中建筑面积约752.57平方米的区域出租给华育公司用于办公用途，租赁期限自2013年7月1日至2015年6月30日，免租期61天（期间自2013年5月1日至2013年6月30日），租金标准为每月167400元。合同约定2013年5月16日之前，华育公司向苏国裕支付租金837000元；2013年10月1日至2015年3月31日，华育公司每三个月向苏国裕支付三个租金502200元；2015年3月31日前，华育公司支付苏国裕租金167400元。同时合同约定租金支付的具体时间：2013年9月26日至30日，华育公司支付租金502200元；2013年12月26日至30日，华育公司支付租金502200元；2014年3月26日至30日，华育公司支付租金502200元；2014年6月26日至30日，华育公司支付租金502200元；以此类推。合同第9.2条约定“乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同：9.2.1乙方未经甲方书面同意，转租、转借本房屋；或未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过壹个月房租。……9.2.4乙方未按本合同约定支付租金，逾期按日加付其月租金的3‰作为滞纳金；逾期十五日仍未支付房屋视为乙方自动退租，甲方有权收回房屋，并且乙方所付租金不予退还。”合同签订后，苏国裕依约将涉案房屋交付华育公司。华育公司依约缴纳第一笔租金837000元和第二笔租金502200元。第三笔租金华育公司分三次支付了30万元，之后华育公司未再向苏国裕支付任何租金。
双方因为租金问题发生争议，苏国裕于2014年7月1日将涉案房屋正门和侧门上锁，当天华育公司找开锁公司自行将正、侧门上的锁开启，后经派出所处理，开锁公司又将正、侧门上锁，并将钥匙交予苏国裕。
审理中，华育公司提供视频资料证明7月5日苏国裕通知物业公司人员开启门锁带人看房，华育公司工作人员也随着进入涉案房屋，但仅开启了侧门，正门没有开启。苏国裕认可该证据的真实性，承认在7月5日确实同意物业公司人员打开涉案房门，带人看房，但苏国裕表示不清楚是否同时开启了正、侧门。对于正门是否同时开启，双方均未进一步举证。
2014年7月6日至7月14日期间，苏国裕没有对涉案房屋侧门上锁，涉案房屋由华育公司实际使用。7月15日，苏国裕再次将涉案房屋侧门上锁。2014年8月4日，华育公司将涉案房屋正、侧门锁开启后进入涉案房屋。
华育公司称苏国裕在7月1日开始锁门导致涉案房屋内花卉死亡需要赔偿花卉出租方，苏国裕不同意支付，华育公司亦承认赔偿款并未实际支付花卉出租方。
上述事实，有房屋所有权证、《北京市写字楼租赁合同》、租金发票、视频资料及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：华育公司与苏国裕签订的《北京市写字楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。苏国裕向华育公司交付房屋后，华育公司应依约向苏国裕支付租金。华育公司称因苏国裕不配合与其对账故未按期支付租金，双方所签之租赁合同对对账事宜并未进行约定，华育公司亦未举证证明其支付的租金超出租赁合同所约，故本院对华育公司拒付租金的抗辩意见不予支持。华育公司未按期向苏国裕支付租金的行为构成违约，应向苏国裕承担违约责任；累计拖欠金额已经超过一个月租金，满足双方合同约定的解除条件，苏国裕因此有权解除合同，合同解除后，华育公司应向苏国裕及时腾退房屋，腾退房屋之前的房屋使用费可参照租赁合同所约之租金进行支付。华育公司欠付房屋租金，苏国裕可通过合法途径进行催缴行使其权利，但其对涉案房屋长时期锁门的行为的确影响了华育公司的正常经营，原审法院依据涉案房屋状态对锁门期间的租金予以酌减并无不妥，应予维持。华育公司上诉称苏国裕打伤其公司员工，应先刑后民原则处理本案，因双方的矛盾尚未构成刑事案件，且涉案房屋的民事纠纷的处理并不以刑事纠纷的办理结果作为依据，故本院对华育公司的该项上诉意见不予采纳。另华育公司主张因苏国裕锁门造成其花卉等其他损失，可另行解决。
综上，原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5250元，由苏国裕负担250元（已交纳），由北京华育保险经纪有限公司负担5000元（于本判决书生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费13408元，由苏国裕负担3956元（已交纳），由北京华育保险经纪有限公司负担9452元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李明磊
代理审判员 胡珊珊
代理审判员 王军华
二〇一五年一月十六日
书 记 员 张晓鸥