广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）深中法民一终字第711号
上诉人（原审被告）徐某某。
上诉人（原审被告）凌某某。
两上诉人共同委托代理人曾某，湖南XX律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张某。
委托代理人徐某，均为广东万X师事务所律师。
上诉人徐某某、凌某某为与被上诉人张某借款合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2009）深南法民一初字第363号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2007年6月16日，原告与两被告及深圳市电X电力实业有限公司签订了一份《个人借款协议》，主要约定：两被告向原告借款247万元作为生意和家庭资金周转之用，深圳市电X电力实业有限公司为此笔借款担保；两被告自愿将粤BX号车辆抵押给原告作为还款保证，因车辆管理部门的原因，该车辆不能办理抵押手续，两被告出具书面承诺将该车辆抵押给原告，该书面承诺具有抵押效力；借款期限为一年，即2007年6月21日至2008年6月20日（以实际借款日期为准）；其中借款200万元由原告以现金转账方式转入两被告指定的收款人镶X旗巴X矿业投资开发有限责任公司的银行账户，余款47万元直接以现金形式支付；借款到期，两被告如未能全额归还借款本金，且在到期日起五日内未与原告达成延期协议的，属两被告单方面逾期，从逾期之日起至借款全部清偿前，原告对未清偿部分按每日千分之二的比例加收违约金，最少不低于30天。同日，原告与两被告还签订了一份《军产房买卖合同》，主要约定：两被告将位于深圳市福田区XX北路的武X大厦13层1306号、1307号房屋以及位于深圳市福田区XX大厦21层2105号房屋转让给原告，转让价为247万元，其中200万元付至两被告指定的收款人镶X旗巴音矿业投资开发有限责任公司，余款47万元直接以现金形式支付；原告同意上述房屋在办理过户手续后由两被告租用一年，即2007年6月21日至2008年6月20日止，在租用期间，上述房屋的物业管理费、水电费、有线电视费、垃圾清运费、煤气费、电话费等费用及其他费用均由两被告负责缴纳，两被告承诺按时交纳房租及各项费用；两被告可在一年内回购上述房屋，回购总价为3536500元。同日，被告徐某某还向原告出具了一份《承诺书》，承诺将粤X号车辆抵押给原告作为还款保证，如其未还清款项，原告可作过户处理。双方未对上述车辆进行抵押登记。
2007年7月6日，原告与两被告及深圳市电X电力实业有限公司签订了一份《借款补充协议》，其中主要记载：上述三方于2007年6月16日分别签订了《个人借款协议》、《军产房买卖合同》，约定两被告将位于深圳市福田区XX大厦13层1306号、1307号房屋（建筑面积共计203.6平方米）以及位于深圳市福田区XX大厦21层2105号房屋过户给原告指定的人员，原告支付借款247万元给两被告，鉴于上述合同签订后情况发生变化，三方达成补充协议：原告同意两被告先将XX大厦13层1306号、1307号房屋过户至原告名下，同时原告在过户后给予两被告120万元的借款额度，借款年限一年；原告同意该借款在额度内可循环使用，每次借款期限为三个月（以实际出账时间为准），最长期限不超过一年；每次出款由原告以现金转账形式或现金形式转入两被告指定的尾号为8686的招商银行账户，户名为凌某某；还款应汇入原告指定的尾号为3812的招商银行账户，户名为张某。
本案一审审理过程中，原告为证明两被告借款的金额，提交了两被告签名的八份借据以及被告徐某某签字确认的《欠款费用确认函》。八份借据记载了八笔借款的金额和期限，金额共计120万元。其中，第一笔借款为30万元，借款期限为4个月，从2007年7月7日至2007年11月6日；第二笔借款为20万元，借款期限为4个月，从2007年7月17日至2007年11月16日；第三笔借款为10万元，借款期限为3个月，从2007年8月14日至2007年11月13日；第四笔借款为20万元，借款期限为2个月，从2007年9月4日至2007年11月3日；第五笔借款为10万元，借款期限为2个月，从2007年9月14日至2007年11月13日；第六笔借款为10万元，借款期限为2个月，从2007年9月30日至2007年11月29日；第七笔借款为10万元，借款期限为1个月，从2007年10月18日至2007年11月17日；第八笔借款为10万元，借款期限为1个月，从2007年10月25日至2007年11月24日。《欠款费用确认函》记载，截至2007年12月31日，两被告尚欠原告本金共计120万元，逾期还款利息共计96，667元，滞纳金共计98，600元。被告徐某某的签字为：”以上本金及利息，确认无误，滞纳金待协商解决。”
被告徐某某对原告主张的借款数额不予认可，主张原告仅支付了七笔借款共计88.5万元至被告凌某某的账户。为此，被告徐某某提交了尾号为8686、户名为凌某某的招商银行账户历史交易明细表作为证据。其上记载，2007年7月7日转入25.5万元；2007年8月14日转入8.5万元；2007年9月4日转入19万元；2007年9月14日转入9.5万元；2007年9月30日转入7万元；2007年10月18日转入9.5万元；2007年10月25日转入9.5万元。原告则主张，除上述七项转账记录外，该账户于2007年7月19日转入的17万元亦属于借款，且原告还以现金方式向两被告支付了14.5万元。
为查明2007年7月19日转入款项的性质，一审法院依职权向银行调查了转账的详情，查明该款项是从案外人张今某名下的招商银行账户（尾号为9995）转出的。法院组织双方对该证据质证时，原告称，该款项是其委托张今某向两被告支付的，属于借款的一部分，且2007年7月7日和2007年8月14日的借款也是其委托张今某代为支付的。为此，原告提交了尾号为9995、户名为张今某的招商银行账户历史交易清单作为证据。其中记载，2007年7月7日、2007年7月19日和2007年8月14日，该账户曾三次向被告凌某某的账户转账，金额与被告徐某某提交的证据以及法院调取的证据相符。而被告徐某某则主张上述三笔款项是其与张今某之间的经济往来，不是原告的借款。
被告徐某某主张其已偿还部分借款，并向法院提交了一份收款收据复印件作为证据，其上记载2008年1月25日被告徐某某支付了现金16.5万元，经手人为李某。原告对该证据的真实性不予认可。
本案一审审理过程中，法院根据被告徐某某的申请，向中国人民武装警察部队深圳办事处调取了原告与被告徐某某签订的《房屋买卖协议书》和武房字第NO1×0、1×1号房产证。协议书记载，被告徐某某将位于深圳市福田区XX大厦1306、1307号房屋转让给原告，总售价为860962元，落款日期为2007年6月29日。房产证记载上述两套房屋的权利人均为被告徐某某，但上述房产证均已作废。根据原告提交的武房字第NO1×3、1×4号房产证，上述两套房屋的权利人已变更登记为原告。深圳市诺X信担保有限公司支付了上述两套房屋2007年6月至2008年5月的物业管理费、垃圾处理费、水电费。原告支付了上述两套房屋2008年6月至8月的物业管理费、垃圾处理费及水电费。原告称，其所请求的物业管理费等费用包括深圳市诺X信担保有限公司支付的费用15737.45元和原告支付的2008年6月的费用1107.57元。
另查，原告曾于2008年6月2日致函深圳市电X电力实业有限公司，要求该公司及其负责人（即被告徐某某）将该公司的文件资料搬离XX大厦1306、1307号房屋。
原审认为，本案争议的焦点主要有：1、两被告向原告借款的数额及目前欠款的数额；2、被告徐某某将XX大厦1306、1307号房屋转让给原告这一行为的性质、效力及相关费用的承担；3、原告是否享有对粤BX号车辆的抵押权。
关于借款数额。原告提交的八份借据及《欠款费用确认函》，有被告的签名，无证据证明其内容违背两被告的真实意思，故法院对上述证据予以采信，认定借款数额为120万元。关于欠款数额，被告徐某某主张其已偿还原告借款16.5万元，并以收款收据为证，但该证据系复印件，其上未记载被告徐某某所付款项的性质，没有原告签字确认，经手人李某是否为原告授权的收款人亦无证据证明，故被告徐某某的上述主张，证据不足，不予采信。法院认定两被告所欠本金为120万元。按照约定，两被告未如期还款，应向原告支付违约金。但双方约定的违约金比率超出了法定范围，数额过高，法院依法调整至中国人民银行同期同类贷款利率的四倍。除违约金外，原告还要求两被告支付逾期利息。逾期利息是为了弥补债权人因债务人未及时清偿债务而遭受的利息损失，具有损害赔偿的性质。本案中原告的损失通过违约金足以弥补，如再请求逾期利息，必有违于违约责任填补损失的属性。故原告关于逾期利息的请求，法院不予支持。
关于房屋转让。双方签订的《军产房买卖合同》、《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，形式内容合法，没有损害国家、集体或第三人的合法权益，属有效合同。原告未向两被告支付购房款，其主张以购房款860962元抵扣两被告的部分欠款，法院予以支持。
关于两套房屋的物业管理费等费用的承担问题，物业管理费等费用应由房屋实际使用人承担。根据《军产房买卖合同》的约定以及原告致函深圳市电X电力实业有限公司的内容，两被告占有使用XX大厦1306、1307号房屋直至2008年6月。2008年6月的相关费用已由原告缴纳，其有权要求两被告予以偿还。至于深圳市诺X信担保有限公司支付的费用，应由该公司享有请求权，原告的相关请求于法无据，法院不予支持。
关于两套房屋的房租。双方在《军产房买卖合同》中约定两套房屋由两被告租用一年（即2007年6月21日至2008年6月20日），且两被告承诺按时支付房租，但双方未约定房租的数额及计算标准。法院参照同期同地段房屋租赁指导租金（每月50元／平方米）确定两被告应向原告支付租金122160元。
关于车辆抵押权。原告与被告徐某某通过签署《个人借款协议》以及《承诺书》的方式约定将粤BX号车辆抵押给原告以保证债权的实现，该协议中关于车辆抵押的条款以及《承诺书》均具有抵押合同的性质及效力。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十八条的规定，原告自抵押合同生效时起即享有对该车辆的抵押权。但应注意，因双方未办理抵押登记手续，该抵押权不得对抗善意第三人，且《承诺书》中关于两被告未如期还款则原告可对该车辆作过户处理的内容实质上属于流质契约，为法律所禁止，当属无效。
此外，原告要求两被告承担律师费2.5万元，缺乏事实及法律依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百八十八条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告徐某某、被告凌某某应于判决生效之日起十日内共同向原告张某偿还借款本金120万元并支付违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至判决确定的还款之日止，其中本金20万元从2007年11月4日计起，本金30万元从2007年11月7日计起，本金20万元从2007年11月14日计起，本金20万元从2007年11月17日计起，本金10万元从2007年11月18日计起，本金10万元从2007年11月25日计起，本金10万元从2007年11月30日计起）；二、原告张某应向被告徐某某、被告凌某某支付的购房款860962元从上述欠款中扣除；三、被告徐某某、被告凌某某应于判决生效之日起十日内共同向原告张某支付2008年6月的物业管理费等费用1107.57元；四、被告徐某某、被告凌某某应于判决生效之日起十日内共同向原告张某支付2007年6月21日至2008年6月20日的房屋租金122160元；五、确认原告张某对粤BX号车辆享有抵押权，该权利不得对抗善意第三人；六、驳回原告张某的其他诉讼请求。两被告如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24222元，财产保全费5000元，均由两被告共同负担。
上诉人徐某某、凌某某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第一项，确认上诉人向被上诉人累计借款金额为105．5万元以及还款16．5万元，并判决上诉人不应支付被上诉人借款违约金；2、撤销一审判决第二、三、四项，确认（军产房买卖合同）以及房屋转让行为无效，并判令返还上诉人房产。其理由为：一、一审法院对上诉人向被上诉人借款数额的认定，既存在事实认定错误，又存在法律适用错误。上诉人确认向被上诉人借款数额为105．5万元，事实上，被上诉人并没有向上诉人借现金14．5万元。一审法院依照被上诉人提交的八份借据以及《欠款费用确认函》，就认定上诉人借款数额为120万元不当。通过本案已有证据分析，借据和确认函也不能证明真实的借款行为。首先，《借款补充协议》第2条约定”应乙方（指上诉人）申请，甲方（指被上诉人）同意付款方式变更为：每次出款时由甲方以现金转账形式或现金形式转入乙方指定深圳招商银行一卡通账号×8686；姓名：凌某某”，依据该约定，有借款必有银行记录，被上诉人没有提交对应的银行交易记录。其次，这二份证据证明的情况，与一审法院调取的关于借款的银行交易记录相互矛盾。借据及《欠款费用确认函》证明被上诉人分八次借款共计120万元，而银行交易记录共计105．5万元，且每次时间及数额均不能对应。对比两组证据，明显可以分辨出借款的真实情况，即上诉人只向被上诉人通过银行转账形式借了105．5万元。被上诉人提出以现金直接借款14．5万元，实际是被上诉人将高额利息计入借款本金以谋取更高利息。《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第7条的规定，出借人不得将利息计入本金谋取高利，审理中发现债权人将利息计入本金计算复利的，其利率超出限度时，超出部分的利息不予保护，被上诉人这种行为是不受法律保护的。已还款16．5万元的情况，是上诉人按照被上诉人要求交予相关人员，应认定为还款，在借款中冲抵。对于还款，上诉人已经明确向被上诉人提出，由案外人代为还款，而被上诉人拒绝。依据《合同法》以及其它相关法律规定，债权人拒绝接受还款，无权要求债务人支付自拒绝之日起的违约金或逾期利息。
二、一审法院认定《军产房买卖合同》、《房屋买卖协议书》及其房屋转让行为合法有效，是适用法律错误。《城镇驻军房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》第八条的规定：”军队房屋产权属军委，所有权性质属军产”。《军队现有住房出售管理办法》第四条、第九条规定：”出售军队现有住房，必须经军区级单位审查并报总后勤部批准，由售房单位组织实施。军队现有住房出售对象：（一）由军队管理并安置住房的离休、退休干部（含已去世离休、退休干部的配偶）；（二）移交政府安置尚来列入建房计划的离休、退休干部和退休士官（含已去世离休、退休干部和退休士官的配偶）；（三）在职的军职、师职、团职干部；（四）配偶在当地有城镇户口的营职以下干部（含双军人）、高级士官；（五）配偶在当地有城镇户口的军队正式职工（含离休、退休职工）；（六）在职时去世的干部、士官的已随军遗属。居住在售房区内的转业、复员人员和己故军队人员的子女，以及从军队调出的正式职工，凭其所在单位劳动人事、纪检、住房管理部门出具的住房情况证明，经售房单位按照”先清后售”的原则清理核实后，确无其他住房的，经总后勤部批准，也可购买军队现有住房。另有住房的，按照总参谋部、总政治部、总后勤部（1991）后联字9号文件规定处理”。《中国人民解放军房地产管理条例》第十条第（一）款的规定：”不论数量多少，凡军队房地产同地方有偿转让的，房地产的转移变更由总后勤部审批”。通过以上有关部队房产的一系列规定，从产权性质、审批机构、出售对象等方面可以看出，上诉人与被上诉人的房产转让行为是违法的，损害了部队乃至国家利益，所签订的《军产房买卖合同》、《房屋买卖协议书》应认定无效。显然，一审判决认定合同及转让行为有效是适用法律错误。被上诉人在转让中未实际给付房款，但占有了房产，依据《合同法》中关于无效合同处理的规定，应将房产返还上诉人。因房产转让行为无效，被上诉人应向上诉人返还占有军产房，上诉人无需向被上诉人支付房租、物业管理费。相反，被上诉人应向上诉人支付违法占有期间的房屋使用费。
被上诉人张某答辩称：一、借款总金额是120万元，而非上诉人所述的105.5万元，其中银行转帐105.5万元，现金支付14.5万元，该笔金额有银行转帐记录、8份借条和徐某某签名确认的《欠款费用确认函》予以佐证，事实不容辩驳。二、被上诉人从未收到过上诉人主张的16.5万元的还款。上诉人至今也未向被上诉人偿还过借款。上诉人提交的《收款收据》是复印件，上面写的收款人是”李某”，李某是谁，被上诉人并不知晓。三、上诉人与被上诉人之间的《军产房买卖合同》和房屋转让行为合法有效。这两份合同是双方买卖深圳市福田区香梅北路的XX大厦13层1306号、1307号房产的真实意思表示，经过军队相关部门审批同意，由中国人民武装警察部队深圳办事处将房产权利人变更为被上诉人张某，被上诉人已完成登记之物权公示程序，是该房产的合法所有权人。四、被上诉人没有通过威胁方式强迫上诉人签订借据及《欠款费用确认函》，也没有通过任何非法手段强迫上诉人签订任何文件。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点有二，一是两上诉人应当归还给被上诉人的借款金额，二是上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同的效力及房屋的使用问题。
关于第一个争议焦点，即双方的欠款问题，两上诉人先后向被上诉人出具了《借据》、《欠款费用确认函》，表明两上诉人尚拖欠被上诉人欠款120万元，证据充分，事实清楚，本院予以确认。上诉人称其借款总额仅为105.5万元，相差的14.5万元因没有银行转帐凭证记录，不应认定，但银行转帐仅是支付款项的途径之一，自然人之间交付借款，亦可通过现金方式，并且上诉人徐某某本人出具的《欠款费用确认函》已明确确认欠款本金为120万元，故上诉人主张欠款不到120万元，本院不予采信。上诉人又主张《欠款费用确认函》系遭胁迫所签，对此，上诉人负有举证证明的义务，但本案中，上诉人没有提供任何证据予以证明，同时在本案二审调查期间，上诉人凌某某称其遭胁迫时，只有其与老人、孩子在家，但在《欠款费用确认函》上签字的却是徐某某，上诉人的这一说法与证据相矛盾，故对上诉人遭胁迫的说法，本院不予采信。另外，上诉人称已归还被上诉人本金16.5万元，但其提供的收据仅为复印件，真实性无法确认，并且收据的落款人为案外人”李某”，李某是否系被上诉人授权收取款项，上诉人也不能提供任何证据予以证明，由此，上诉人的主张证据不足，本院不予采信。此外，上诉人主张其已委托案外人归还欠款给被上诉人，但被上诉人拒绝接受，由此可以免除上诉人支付利息的义务，但上诉人只提交了一份书面的证人证言，证人没有到庭接受质证，该证言的真实性本院无法确认，上诉人的主张没有足够证据支持，本院亦不予采信。
关于第二个争议焦点，即上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同的效力及房屋的使用问题，双方当事人先后签订《房屋买卖协议书》和《军产房买卖合同》，约定将原徐某某名下的深圳市福田区香梅北路XX大厦办公楼1306房和1307房转让给被上诉人张某，约定的价款为人民币860962元，上述转让合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，没有损害国家、集体或第三人的合法利益，应认定为有效合同，同时，上述房产的管理部门中国人民武装警察部队驻深圳办事处已依照双方的协议，将房产已登记至被上诉人张某名下，在这种情况下，上诉人主张房屋买卖合同无效，房屋应退还给上诉人的意见，没有事实和法律依据，本院不予采信。上诉人主张，军产房的转让需经中国人民解放军总后勤部审批，但这仅是军产房的内部管理及房屋的产权公示问题，不影响本案当事人签订房屋买卖合同的效力，并且房屋的现有管理部门武警部队驻深圳办事处已经出具了以张某为权利人的房产证，对双方当事人而言，可视为这一审批过程已经完成，故上诉人要求返还房屋，本院不予支持。被上诉人尚未依照合同约定，交付给上诉人售房款860962元，应及时支付，本案中被上诉人请求在上诉人应当支付的欠款中抵扣，不违反相关规定，为减少诉累，本院予以确认。此外，上诉人在双方约定的2007年6月21日至2008年6月20日期间租用房屋，但一直没有交付租金，也没有支付2008年6月的物业管理费1107.57元，原审法院判定上诉人支付给被上诉人垫付的物业管理费1107.57元，并按照同期同地段房屋租赁指导租金，判定上诉人需支付这一期间的房屋租金122160元，并无不当，本院予以维持。另外，关于粤×车的抵押问题，双方均无异议，本院予以维持。
综上所述，原审判决查明事实清楚，适用法律恰当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理人民币15600元，由上诉人徐某某、凌某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 飞
审 判 员 袁劲秋
代理审判员 唐国林
二〇一一年四月十一日
书 记 员 胡旬子