浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙06民终4686号
上诉人（原审原告）：俞良，男，1984年12月19日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
上诉人（原审原告）：俞小木，男，1960年4月4日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
上述两上诉人共同委托诉讼代理人：朱春华、朱妙，浙江中行律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：绍兴柯桥锦泰房地产开发有限公司。住所地：绍兴市柯桥区钱清镇东江村。
法定代表人：陈志江，系公司总经理。
委托诉讼代理人：高向华，浙江震天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：浙江永通染织集团有限公司。住所地：绍兴市柯桥区钱清镇。
法定代表人：高仁龙，系公司董事长。
委托诉讼代理人：潘永华，绍兴市福全法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审第三人）：浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司钱清支行。住所地：绍兴市柯桥区钱清镇东江永通国茂大厦。
负责人：胡海忠，系该行负责人。
委托诉讼代理人：邹克寒，男，系该支行员工。
委托诉讼代理人：倪文明，男，系该支行员工。
上诉人俞良、俞小木因与被上诉人绍兴柯桥锦泰房地产开发有限公司（以下简称锦泰公司）、浙江永通染织集团有限公司（以下简称永通公司）、浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司钱清支行（以下简称瑞丰银行钱清支行）物权保护纠纷一案，不服浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2017）浙0603民初5239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月22日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
俞良、俞小木共同上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或直接改判支持上诉人的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人锦泰公司与永通公司并不存在真实的买卖关系，一审法院未对锦泰公司与永通公司是否真实存在买卖关系、永通公司将涉案房屋登记至自己名下系恶意登记等事实进行审查，一审认定事实不清，判决显失公平。1、锦泰公司自认案涉房屋只是挂靠房产公司帮忙办理产权证，房产公司明知无权对外销售的情况下，仍将房屋恶意登记到永通公司名下，该行为不能作为确认物权归属的依据。2、上诉人建造案涉房屋并支付了宅基地使用费等情况锦泰公司与永通公司均知情，且2013年永通公司办理案涉房屋产权登记时二家公司的实际控制人是父子，永通公司的恶意登记行为不能作为确认物权归属的依据。3、从永通公司提交的《商品房买卖合同》看，有诸多不正常之处，案涉房屋自建造至今一直由上诉人居住使用，锦泰公司与永通公司从未占有和使用过房屋。4、永通公司自登记至诉讼长达四年的时间从未到案涉房屋查看，亦未对上诉人居住提出异议，印证了永通公司知晓房屋由上诉人一家建造和居住的事实。5、锦泰公司与永通公司约定的房屋价格明显低于市场价格，也印证了双方之间交易是不真实的。
锦泰公司辩称，1、上诉人主张房屋由其建造，因而原始取得该房产的所有权，无事实和法律依据。2、上诉人认为锦泰公司与永通公司之间的买卖合同，没有支付合适的对价或者根本没有支付对价，但不能否认该买卖合同的效力。上诉人如主张低价转让可行使撤销权，不能直接主张该买卖合同无效，上诉人在未行使撤销权之前，不影响锦泰公司与永通公司之间基于买卖合同发生物权变动的法律后果。因此上诉人主张享有案涉房产的所有权无法律依据，应当予以驳回。
永通公司辩称，1、关于上诉人要求确认物权部分的答辩意见与锦泰公司相同。2、锦泰公司与永通公司之间的关系与本案所涉的物权确认无必然联系。请求二审维持一审判决。
瑞丰银行钱清支行辩称，办理抵押的过程符合法律规定，一审判决认定事实清楚，程序合法，请求予以维持。
俞良、俞小木向一审法院起诉请求：1.确认绍兴市柯桥区钱清镇东江小区20幢房屋归俞良、俞小木所有；2.判令锦泰公司、永通公司协助俞良、俞小木将绍兴市柯桥区钱清镇东江小区20幢房屋过户至俞良、俞小木名下；3.诉讼费用由锦泰公司、永通公司承担。
一审法院认定事实：2001年2月3日，钱清镇东江村民委员会（甲方）与俞小木（乙方）签订《土地转让协议书》一份，约定乙方向甲方购置房建地基2套，按每套贰拾陆万伍仟元整支付给甲方。2004年5月27日，绍兴县锦泰房地产开发有限公司取得售许字（2004）第013号商品房预售证，载明开发建设的商品房屋位于钱清东江小区B型别墅（1#-20#）。2004年底，戎丙田承包建造本案所涉房屋，即钱清镇东江小区20幢房屋，相关材料及人工费均由俞良支付。房屋建造后，一直由俞良、俞小木居住使用。
2013年9月17日，绍兴县锦泰房地产开发有限公司与永通公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，绍兴县锦泰房地产开发有限公司将本案所涉房屋即钱清镇东江小区20幢房屋出卖给永通公司，并将该房屋转移登记至永通公司名下。2015年6月，永通公司为向瑞丰银行钱清支行贷款，将本案所涉房屋予以抵押，并依法办理了柯区房地他项（2015）第0390号土地他项权利证明书，抵押期限自2015年6月16日至2018年6月16日止。现俞良、俞小木要求确认涉案房屋权属，遂成讼。
同时查明，绍兴县锦泰房地产开发有限公司于2016年3月28日更名为绍兴柯桥锦泰房地产开发有限公司。
一审法院认为，关于本案主体，锦泰公司、永通公司辩称本案适格为俞小木，该院认为俞良主张其出资建造房屋取得本案房屋所有权，故其作为原告，并无不当，锦泰公司、永通公司的辩称不予采信。
俞良、俞小木依据《中华人民共和国物权法》第三十条之规定提起本案诉讼，要求确认其对涉案房屋享有所有权，锦泰公司、永通公司对此均不予认可。该院认为，《中华人民共和国物权法》第三十条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”该条规定了物权的原始取得。结合本案实际，本案所涉房屋位于钱清东江小区B型别墅（1#-20#）地块，绍兴县锦泰房地产开发有限公司于2004年5月27日取得该地的商品房预售证，参照《城市商品房预售管理办法》第七条之规定，开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交的证件（复印件）及资料包括土地使用权证书，故可以确定绍兴县锦泰房地产开发有限公司于2004年5月27日之前已经取得涉案土地的土地使用权证书，而俞良、俞小木建造房屋始于2004年年年底，建造完成更是晚于2004年，此时，涉案房屋的土地已经登记于绍兴县锦泰房地产开发有限公司名下，故本案并不适用物权的原始取得。其次，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”上述规定表明，要取得不动产物权，不仅需要有效的原因行为作为要件，而且需要经登记始发生物权效力。故即使俞良、俞小木确有出资购置房建基地，但未经登记，不发生物权之法律效力。综上，俞良、俞小木据此要求确认房屋权属并要求锦泰公司、永通公司协助过户，于法无据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决：驳回俞良、俞小木的诉讼请求。案件受理费80元，财产保全费5000元，合计5080元，由俞良、俞小木负担。
本院审理期间，各方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于俞良、俞小木对绍兴市柯桥区钱清镇东江小区20幢房屋是否享有所有权，是否系原始取得。根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”本案所涉房屋系绍兴县锦泰房地产开发有限公司于2004年5月27日取得商品房预售证范围内土地上建造，在之前绍兴县锦泰房地产开发有限公司于已经取得涉案土地的土地使用权证书。上诉人俞良、俞小木建造房屋始于2004年年年底，此时涉案房屋的土地已经登记于绍兴县锦泰房地产开发有限公司名下，故本案上诉人显然不适用对房屋所有权的原始取得。同时，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”取得不动产物权，不仅需要有效的原因行为作为要件，而且需要经登记始发生物权效力。即使俞良、俞小木确有出资购置房建基地，但未经登记，不发生物权之法律效力。
综上，原审认定事实清楚，证据确实充分。上诉人俞良、俞小木的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人俞良、俞小木负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 志
审判员 季璐璐
审判员 陈伟明
二〇一八年二月二十八日
书记员 刘莎莎