上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终8499号
上诉人(原审被告)：陈国强，男，1966年8月15日生，汉族，住上海市宝山区。
被上诉人(原审原告)：沈婷婷，女，1991年12月26日生，汉族，住上海市崇明县。
上诉人陈国强因与被上诉人沈婷婷房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初10669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈国强上诉请求：撤销一审判决，依法改判陈国强不承担支付违约金人民币(以下币种均为人民币)38,200元的违约责任。一、二审诉讼费由沈婷婷承担。事实和理由：《协议书》第二条明确约定了陈国强出售宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的净到手价为3,830,000元，《协议书》约定本协议书与《上海市房地产买卖合同》不一致的以本协议书为准。既然《协议书》已经明确变更了房屋总价，那么相应在的交房时间也应随着变更。沈婷婷于2017年1月6日将最后一笔房款200,000汇到陈国强的银行账户上，至此本案所涉全部房款共计3,830,000元沈婷婷已全部付清，故陈国强在2017年2月28日交房，系严格按照双方所签《上海市房地产买卖合同》及《协议书》的约定履行，不存在迟延交房的情况。2016年12月陈国强的父亲在系争房屋内病危，同月19日在系争房屋内病逝(已提供死亡证明)。同时按照风俗，需在系争房屋内办理丧事(共计35天)。根据相关法律规定民事活动应该病重社会公德，故家里有人病故属不可抗力。本案中陈国强并未违约，不应承担违约责任。请求支持陈国强的上诉请求。
沈婷婷辩称，不同意陈国强的上诉请求。双方所签《上海市房地产买卖合同》明确约定房屋转让价为2,600,000元；《协议书》中约定的1,230,000元系装修补偿款，并非房价款。故根据买卖合同约定房价款2,600,000元全部付清且沈婷婷取得房地产权利后的60日内交房。2016年9月26日沈婷婷经核准登记取得系争房屋房地产权利，2016年10月19日，沈婷婷付清全部房价款2,600,000元，根据合同约定，陈国强应在2016年12月19日前将系争房屋交给沈婷婷，但实际陈国强于2017年2月28日才交房，显然构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。陈国强二审中提出因其父亲于2016年12月19日病逝导致其不能按期交房，但在此前的漫长过程中，无论是沈婷婷上门寻求协商、中介居中协调，还是一审法院诉调中心组织调解，乃至一审审理期间，陈国强从未提过此事，完全无视沈婷婷作为购房人的权益。陈国强父亲病逝与陈国强恶意违约不存在任何关联关系。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合法、合理，请求驳回上诉，维持原判。
沈婷婷向一审法院起诉请求：判令陈国强承担迟延交房的违约责任，按合同约定的总房价2,600,000元的日万分之五计算，自2016年12月19日计算至2017年2月28日止。
一审法院认定事实：2016年8月29日，沈婷婷、陈国强就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定，房屋转让价为2,600,000元，同年10月25日前双方完成过户申请手续。补充条款一中约定，若房地产上有户口，甲方应于签订本合同后二百一十日内，办理户口迁出手续。否则，每逾期一日，应按照本合同约定的总房价款的日万分之五支付违约金，直至户口迁出日止。甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日须向乙方支付总价款日万分之五的赔偿金，并应继续履行。附件三中交房时间做出如下约定，交易中心出具乙方为权利人的房地产权证且甲方已经收到全部房价款后60日内，双方就该房屋进行验看、清点，确认无误后，甲方交付给乙方，双方签署房屋交接书。同日，双方签订一份《协议书》，约定在甲乙方签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的2,600,000元房价款不作变更，乙方需支付的合同房价款仍按照买卖合同附件三的付款协议所列方式支付给甲方。乙方应在支付该房地产的合同总价款外，再直接支付给乙方装修补偿款1,230,000元，其中1,030,000元乙方于2016年11月30日前直接支付给甲方，乙方应于甲方迁出户口后1日内直接支付甲方部分装修补偿款200,000元。本协议书与上海市房地产买卖合同不一致的，以本协议为准。
合同签订后，沈婷婷于2016年10月19日付清房款2,600,000元；又于2016年8月30日支付400,000元，同年11月22日支付630,000元。2016年9月26日，沈婷婷经核准登记取得系争房屋的房地产权利。2017年1月5日陈国强将户口迁出，沈婷婷于同年1月6日支付200,000元。2017年2月28日，陈国强将房屋交付沈婷婷。
一审法院认为，本案的争议焦点在于陈国强交房的条件。对此，沈婷婷提供双方签订的示范文本的《上海市房地产买卖合同》，其中明确交易中心出具沈婷婷为权利人的房地产权证且陈国强已经收到全部房价款后60日内，双方对该房屋进行验看、清点，确认无误后，陈国强将房屋交付给沈婷婷。鉴于该份合同中第二条所注明的转让价款为2,600,000元，故上述条款中的“全部房价款”应针对该份合同所约定的价款金额。即沈婷婷在取得房地产权利并付清2,600,000元房款给陈国强后的60日内，陈国强应向沈婷婷交付房屋。陈国强主张应将“全部房价款”理解为包括补充条款中约定的装修转让款1,230,000元在内的全部转让总价即3,830,000元，并主张应在该款付清后的60日内由陈国强完成交房义务。法院认为，双方在补充条款中仅就1,230,000元支付的期限进行约定，未对交房的条件和期限作出新的约定，故尽管合同第七条注明若房地产买卖合同的约定与补充协议约定不一致，要以补充协议为准，但事实上，补充协议中未就交房条件作出其他约定，双方交房的期限及条件仍应受示范文本的上海市房地产买卖合同约定内容的约束。其次，关于200,000元尾款付款条件，根据补充协议约定，应在陈国强完成户口迁出后当日支付，并注明为“户口保证金”，且结合房地产买卖合同约定，户口应在双方签订房地产买卖合同后的二百一十日内。故法院认为，200,000元的支付系以户口迁出为条件，该款应定性为“户口迁出押金”，并不包括在作为陈国强交房条件的“全部房价款”的范畴之内。综上，在2016年9月26日系争房屋的房地产权利转移至沈婷婷名下，沈婷婷于2016年10月19日付清房款2,600,000元的前提下，陈国强应于2016年12月18日前交房，陈国强实际于2017年2月28日交房，事实上构成了迟延交房，沈婷婷依据合同约定向陈国强主张迟延交房违约责任，具有事实和合同依据，法院予以准许。鉴于陈国强提出沈婷婷主张的违约金标准过高要求调整，从本案中双方当事人履行合同的诚信程度、违约行为的主观恶意程度以及给守约方造成的实际损失等综合因素分析，法院酌情将违约金标准调整为2,600,000元的日万分之二点一。判决：一、陈国强于判决生效之日起十日内，向沈婷婷支付逾期交房的违约金，以260万元的日万分二点一计算，自2016年12月19日计算至2017年2月28日止；二、沈婷婷的其余诉讼请求，不予支持。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，陈国强与沈婷婷就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。《上海市房地产买卖合同》第二条约定转让价款为2,600,000元，《协议书》第一条又再次确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定的房价款为2,600,000元。故《上海市房地产买卖合同》附件三第三条关于交易过户条款中的“全部房价款”应当是指2,600,000元。陈国强主张“全部房价款”是指《上海市房地产买卖合同》中约定的转让款2,600,000元与《协议书》中约定的装修补偿款1,230,000元的总和，即3,830,000元。对此，本院认为，尽管《协议书》中注明了若《上海市房地产买卖合同》的约定与《协议书》不一致的，以《协议书》为准，但双方在《协议书》中仅约定了装修补偿款1,230,000元的支付期限，并未对交房条件和期限作出变更，故对于交房期限及条件双方仍应按《上海市房地产买卖合同》的约定履行。综上，2016年9月26日沈婷婷取得系争房屋的房地产权证，又于2016年10月19日付清房款2,600,000元，陈国强应于2016年12月18日前交房，而其实际于2017年2月28日交房，事实上构成了迟延交房，一审法院据此判令陈国强向沈婷婷支付以2,600,000元的日万分二点一计算，自2016年12月19日起至2017年2月28日止的逾期交房违约金，并无不当。陈国强的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1,327元，由上诉人陈国强负担。
本判决为终审判决。
审判长 周刘金
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一七年九月十一日
书记员 朱 敏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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