广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0113民初11143号
原告：叶汉辉，男，1962年1月27日出生，汉族，住广州市番禺区，
委托代理人：周钰婵，系广东金本色律师事务所律师。
委托代理人：叶慧琳，系广东金本色师事务所律师助理。
被告：凌东，男，1972年8月19日出生，汉族，住广西南宁市青秀区，
原告叶汉辉与被告凌东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶汉辉的委托代理人周钰婵、叶慧琳到庭参加了诉讼，被告凌东经本院公告送达开庭传票，未到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告叶汉辉向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年8月1日至2016年10月31日期间的租金合共27600元及自欠款之日起至实际支付之日止的滞纳金，滞纳金按欠付金额为基数，按每日5‰的标准计付，计至2016年11月7日滞纳金约为8740元；2.判令被告向原告支付2016年7月1日至2016年10月30日期间的水电费用合共941.52元（电费的计算日期是从2016年7月5日至2016年11月5日止为891.12元，水费的计算日期是从2016年5月27日至2016年9月28日止为50.4元）；3.判令原告没收被告已支付的18400元履约保证金；4.判令被告向原告支付2016年7月1日至2016年9月30日综合征收的税费1531.95元；5.判令被告向原告支付开锁的费用460元；6.判令被告支付本案的律师费8000元；7.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告与被告于2016年3月10日签订《房地产租赁合同》，约定将原告所有位于广州市番禺区繁华路163号商铺（以下简称“该商铺”）出租给被告作经营医疗器械之用，租赁期限自2016年3月10日至2019年3月9日止，租金分三个年度计算，其中2016年3月10日至2017年3月9日期间每月的租金为（人民币，下同）9200元。双方约定每月5号前交纳当月的租金，原告给予被告一个月的免租期,租金自2016年4月10日起开始计收，租赁期间的水、电费均由被告负责。为保证合同的履行，被告应在合同签订当天向原告交纳l8400元作为履约保证金。如被告未按合同约定支付租金，每逾期一天，按照应付金额的千分之五向原告支付滞纳金，逾期超过30天的，原告有权收回该商铺，并不退回被告已支付的履约保证金，被告应在收到原告书面通知之日起10天内搬出该商铺，并在搬出之前付清所欠的租金、水、电、管理费、滞纳金等，否则原告有权留置该商铺内被告的财物。合同签订后，原告如约于2016年3月10日将商铺交付给被告使用，但被告从2016年8月开始拖欠原告租金，经原告多次催收，均未果。被告逾期未向原告支付该商铺租金的行为已达到合同的解除条件，因此，原告于2016年10月13日委托广东金本色律师事务所向被告发出《律师函》【2016】金律函字第（778)号，通知被告自2016年10月12日起解除与其签订的《租赁合同》，并要求被告于2016年10月28日前将该商铺交还给原告管业，并结清拖欠原告的租金及水电费用。但遗憾的是，被告并未于2016年10月28日前将该商铺交还给原告管业并结清欠付的租金及水电费用，无奈下，原告只能于2016年11月7日自行收回该商铺。原吿认为，双方签订的租赁合同的是双方当事人真实意思表示，内容合法有效，各方均应依法履行各项义务。被告作为该商铺的承租方，应按合同约定的时间及标准向原告付清合同约定的各项费用，被告逾期支付租金、水电费用的行为己严重侵害原告的合法权益。特提起诉讼。
被告凌东没有应诉或答辩。
原告叶汉辉围绕诉讼请求提交了以下证据：
1.《租赁合同》；2.房地产权证（粤房地证字第××号）；3.收款收据（N0：0088093）；4.收据（N0：0088099）；5.中国工商银行借记卡账户历史明细清单；6.广州供电局有限公司电费通知单（计费时段2016年7月5日至2016年11月5日）；7.广州市番禺区水务股份有限公司水费查询单（计费周期2016年5月27日至2016年9月28日）；8.税收缴款书；9.[2016]金律函字第（778）号律师函；10.EMS快递单（编号：1027922032919）；11.投递证明；12.收铺清场视频（光盘）；13.收据（N0：2223126）；14.民事委托服务合同、律师费发票。
本院认定如下：
1.涉诉不动产坐落于广州市番禺区市桥街繁华路163号铺（以下简称“涉诉房屋”），权属人登记为叶汉辉，用途为商业。
2.2016年3月10日，叶汉辉为出租方（甲方），凌东为承租方（乙方），双方签订《租赁合同》，主要约定：甲方将上述商铺出租给乙方用作经营医疗器械行业；租赁期为36个月，即自2016年3月10日起至2019牟3月9止，装修期为30天；在合同签订当天，乙方向甲方交纳18400元作履约保证金；合同期满，乙方付清租赁期内所欠的租金、水、电等各项费用，不存在任何违约行为，并将租赁物原状完好交还给甲方，经甲方验收合格当天内，甲方将履约保证金全额退回乙方，期内不计算利息；若乙方在租赁期间有违约行为，乙方同意甲方直接从履约保证金扣减乙方所欠的租金、水、电、费、管理费等各项费用及甲方依据本合同向乙方收取的违约金、赔偿金等；第一个计租年度即2016年3月10日起至2017年3月9日的租金标准为每月9200元(2016年3月10日至2016年4月9日为装修免租期），2017年3月10日至2018年3月9日租金为每月9660元，2018年3月]10日至2019年3月9日租金为每月10143元；乙方应在签订本合同当天向甲方支付第一个月的租金（2016年4月10日至5月9日)，2016年5月10日支付当月租金余款，以后乙方应在每月的5号前交纳当月的租金（如遇国家法定假期，支付时间顺延)，先交租后使用，乙方所缴纳的租金为未含税价，甲方收到款项后开具收款收据，办理工商营业照而所产生的一切税费，包括但不限于租赁税、营业税、所得税等概由乙方承担，乙方应将按开具税金发票金额应缴纳的税费划入甲方指定的银行账户内，甲方在相关的款项达账之日起3天内将相应的税金发票交付给乙方；租赁期间租赁物应交的水、电费由乙方负责；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回租赁物，没收履约保证金：(1)擅自将租赁物转让、转借他人或擅自调换使用、(2)未经甲方同意，擅自拆改租赁物的结构或改变用途、(3)利用承租的租赁物进行违法活动、(4)未按法律法规规定申领《营业执照》、《消防合格证》等经营必需的证照或存在其他违规经营情况的；违约责任：1、如乙方未按本合同约定支付租金，每逾期1天，按照应付金额的千分之五计付滞纳金，逾期超过30天视作违约，甲方有权收回租赁物，乙方所交的履约保证金不得退回,乙方应在收到甲方书面通知之日起10天内搬出租赁物，并在搬出之日前按本合同规定付清所欠的租金、水、电费、管理费、滞纳金等，否则，甲方有权留置租赁物内乙方的财物；2、如乙方未经甲方同意，搜自改变租赁物的用途或转租，视为乙方违约，甲方有权单方面解除本合同，收回租赁物，没收乙方已交付的履约保证金，因此造成甲方其他经济损失，乙方应承担相应的赔偿责任。3、本合同生效后，如一方需提前解除合同，应提前3个月通知对方，如甲方单方面提前解除本合同，应向乙方双倍返还履约保证金；如乙方单方面提前解除本合同，甲方有权没收乙方的履约保证金并要求乙方将租赁物回复原貌；本合同履行中发生争议，双方应尽量协商解决；协商不成，任何一方可向租赁物所在地人民法院起诉，败诉方应承担守约方因处理本合同项下纠纷所产生的诉讼费、律师费、差旅费等相关费用等。
3.2016年3月11日，叶汉辉收到转账的两笔款项共27600元，叶汉辉分别出具收款收据载明收到“履约保证金18400元”和“2016年4月10至5月9日的租金9200元”。
4.凌东从2016年8月开始欠租金，叶汉辉缴交了2016年7月5日至9月5日的电费666.54元、9月5日至11月5日的电费224.58元、2016年5月27日至7月29日的水费33.6元、7月29日至9月28日的水费16.8元。叶汉辉还缴交了出租屋2016年7月至9月的相关税金1531.95元。
5.2016年10月12日，叶汉辉以凌东欠交租金为由，委托律师发出律师函要求收回租赁物。但函件寄发凌东的身份证地址未能妥投。2016年11月7日，叶汉辉指派他人开锁收回涉诉出租房屋。叶汉辉称支出开锁费用460元。叶汉辉只提供一张“2016年11月5日”的收据，未提供发票。
6.叶汉辉为提起本案诉讼，委托律师代理本案诉讼，支出律师费用8000元。
本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证和举证等诉讼权利。原告与被告的房屋租赁合同关系成立，本案查明的内容，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。被告欠交租金的行为已违约，应承担以下违约责任：（1）继续支付原告2016年8月至10月份的租金，因双方约定的租金计算以满一个月为周期，故确切的欠租金时间是2016年8月10日至11月7日，合计金额为27006元（第三个月按29天计，为8606元）；（2）按合同约定的“滞纳金”标准支付违约金8641元（以月租金9200元为基数从2016年8月6日计至11月7日是4324元，从2016年9月6日计至11月7日是2898元，以租金8606元为基数从2016年10月6日计至11月7日是1419元）；（3）偿还叶汉辉缴交的，按合同约定应由凌东负担的水电费941.52元、出租屋税金1531.95元；（4）偿还叶汉辉支付的，按合同约定应由违约方承担的律师费8000元。以上各项合计50437.47元。叶汉辉要求支付的开锁费460元没有正式发票证实，本院不予支持。合同约定的“若乙方在租赁期间有违约行为，乙方同意甲方直接从履约保证金扣减乙方所欠的租金、水、电、费、管理费等各项费用及甲方依据本合同向乙方收取的违约金、赔偿金等”，与后文约定的“如乙方未按本合同约定支付租金，……逾期超过30天视作违约，甲方有权收回租赁物，乙方所交的履约保证金不得退回,乙方应……搬出租赁物，并在搬出之日前按本合同规定付清所欠的租金、水、电费、管理费、滞纳金等”，并不矛盾，而是重叠，即“不退回”不等于“没收”，“不退回”不等于不可冲抵部分“所欠的租金、水、电、费、管理费等各项费用及甲方依据本合同向乙方收取的违约金、赔偿金等”。所以，原告诉求要求“没收18400元履约保证金”，本院不予支持。被告已交的“履约保证金”18400元应冲抵50437.47元中的部分款项，剩余部分32037.47元，被告应继续支付，并以8606元租金（27006元-184000元=8606元）为基数，从2016年11月8日起按每日5‰的标准继续计算违约金，但根据公平原则，如继续按该违约金标准计算至款项清偿之日止确实过高，应调整为以总金额不超过8606元为限。原告的其余诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告凌东应在本判决发生法律效力之日起三日内向原告叶汉辉支付租金、计至2016年11月7日的违约金、水电费、出租屋税金、律师费等共32037.47元（被告凌东已交的“履约保证金18400元”已作抵扣，不可退回，亦不包含在32037.47元中）；
二、从2016年11月8日计至上述款项实际清偿之日止的违约金，以8606元为本金基数，按每日5‰的标准继续计算（但以不超过8606元为限），由被告凌东于本判决发生法律效力之日起三日内支付给原告叶汉辉；
三、驳回原告叶汉辉的其余诉讼请求。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1442元，由原告叶汉辉负担361元，由被告凌东负担1081元。
如不服本判决，原告叶汉辉可在判决书送达之日起十五日内，被告凌东可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
权利人在义务人不履行生效判决确定的义务时，有权根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向有管辖权的人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。
审 判 长 黄伟洪
人民陪审员 李丽娥
人民陪审员 朱杏梅
二〇一七年五月二十三日
书 记 员 黄佩仪