广东省清远巿清城区人民法院民 事 判 决 书（2014）清城法民二重字第1号原告：陈如举，男，汉族，四川省旺苍县人。原告：清远市华川房地产开发有限公司，住所地：清远市清新区太和镇清新大道清新商贸城F座16-18号。法定代表人：李刚。上列原告的共同委托代理人：郑崇伟，广东金亚律师事务所律师。上列原告的共同委托代理人：黄艳明，广东金亚律师事务所律师。被告:陈跃志，男，汉族，清远市人。第三人：陈志伟，男，汉族，清远市人。第三人：陈志健，男，汉族，清远市人。上列被告及第三人的共同委托代理人：袁兵喜，广东同益律师事务所律师。第三人：汤灶金，女，香港特别行政区居民。第三人：陈志燕，女，香港居民。上列第三人的共同委托代理人：将银华，广东明思律师事务所律师。上列第三人的共同委托代理人：袁兵喜，广东同益律师事务所律师。原告清远市华川房地产开发有限公司、陈如举诉被告陈跃志及第三人陈志伟建设用地使用权转让合同纠纷一案，原告于2011年6月21日向本院提起诉讼，本院于2011年12月12日作出（2011）清城法民初字第1786号民事判决。被告陈跃志不服，向清远市中级人民法院提起上诉，清远市中级人民法院于2012年4月5日作出（2012）清中法民一终字第42号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。被告陈跃志不服（2012）清中法民一终字第42号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2013年12月4日作出（2013）粤高法民一提字第43号民事裁定，撤销清远市清城区人民法院（2011）清城法民初字第1786号民事判决及清远市中级人民法院（2012）清中法民一终字第42号民事判决，发回清远市清城区人民法院重新审理。在重审过程中，本院依法追加了陈志健、陈志燕、汤灶金作为本案第三人参加诉讼，并另行组成合议庭分别于2014年3月7日、2014年5月29日、2014年7月16日、2015年3月24日公开开庭进行了审理。原告清远市华川房地产开发有限公司、陈如举的共同委托代理人郑崇伟、黄艳明，被告陈跃志、第三人陈志伟、陈志燕、陈志健及其委托代理人袁兵喜，第三人陈志燕、汤灶金的委托代理人袁兵喜、蒋银华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清远市华川房地产开发有限公司、陈如举诉称：2002年11月1日，被告陈跃志与清远市清城区凤城街田龙社区居委会签订合同，受让了田龙居委会猫儿岗西侧的土地使用权。被告利用土地，提出由其提供土地，陈如举提供资金合作开发房地产。2007年7月22日，被告委托第三人陈志伟与陈如举签订《合作开发建房合同》。约定，由陈跃志等人提供位于田龙居委会猫儿岗西侧面积约9301.60平方米的土地使用权作价入股原告公司，由陈如举负责建设资金，双方以陈如举、陈跃志等股东开办的原告公司的名义合作开发清城区碧海云天花园商住楼项目，并约定变更原告公司的出资人和出资份额为陈如举占股份97﹪，被告与陈志伟各占公司股份1.5﹪。合同还约定了建成商品房后，返还房屋8371.44平方米给被告和第三人，其中商铺总面积由陈如举与被告、第三人各占50﹪，另返还5个地面车位给被告和第三人，被告和第三人不负责经营的盈亏。2010年1月16日，陈如举与被告及第三人陈志伟、案外人黄开瑞四股东召开了《股东决议》和《有限责任公司章程》，约定变更原告公司出资份额为陈如举占股份98.46﹪、黄开瑞占0.78﹪、陈志伟、陈跃志各占股份0.38﹪。被告为取得上述土地使用权，起诉田龙居委会，法院于2009年11月27日作出（2009）城法民初字第1364号民事判决书，判决田龙居委会将上述土地转户到被告名下。2010年6月10日，被告再委托陈志伟与陈如举签订补充合同，约定，委托华川公司和陈如举协助办理上述判决书中确认的土地过户事项，费用由华川公司代付，日后在被告的利润分成款项中扣减。原告接受委托后，依法交纳了土地转户的相关税费。为此，被告于2010年5月25日领取了国土使用权证，取得了上述土地使用权。上述合同签订后，原告已经依法投入资金，开发建设合作项目。现项目已办理规划报建等手续，且已完成基础及两层地下室混凝土框架工程，但至今被告拖延将上述土地转户到原告公司名下。根据上述事实，原告认为，被告作为本案所涉土地的使用权人，委托第三人陈志伟与陈如举签订合作开发合同，约定变更公司类型，组建原告公司为有限公司，被告协助将土地过户至原告公司，原告陈如举与被告作为原告公司股东拥有股份，但被告作为股东不参与经营，只固定分享建成楼房的份额，不承担项目开发的盈亏。因此，根据最高人民法院的有关解释，现向法院起诉，请求：1、确认原告与陈志伟签订的合同有效，且对被告陈跃志有约束力；2、被告陈跃志将位于清远市清城区凤城街道田龙社区居委会猫儿岗西侧清府国用（2010）第00724号国有土地使用权证项下的土地使用权交付并变更登记至原告清远市华川房地产开发有限公司名下；3、本案受理费由被告承担。原告清远市华川房地产开发有限公司、陈如举提供的证据如下：1、企业法人营业执照、核准变更登记资料，拟证明清远市华川房地产开发有限公司原为个人独资企业，后变更为有限责任公司的事实；2、《合作开发建房合同》、《补充合同》，拟证明原、被告合作开发土地的事实；3、股东决议和章程，拟证明被告是公司股东的事实；4、土地使用权证，拟证明被告是土地使用权人的事实；5、税收转账专用完税证和发票，拟证明原告已履行补充合同，代被告支付土地过户税费的事实；6、设计、监理等合同、立项、报建、审批等文件，拟证明原告已实际开发的事实；7、录音资料，拟证明陈志伟签订合同是经过陈跃志的委托，陈跃志同意签订合同事项。被告陈跃志答辩称：追认合同有效，对被告陈跃志是有约束力的，但是对土地过户有意见，被告陈跃志认为应按合同约定赔偿后才能同意过户。被告陈跃志提交证据如下：1、《合作开发建房合同》，拟证明原告与田龙社区居委会签订合同，合作开发上述土地的事实；2、用地总图，拟证明涉案土地系被告名下所有。第三人陈志伟、陈志健、陈志燕、汤灶金陈述意见与被告陈跃志意见一致。第三人陈志伟、陈志健、陈志燕、汤灶金未提交证据。本院经审理查明，2007年7月22日，以第三人陈志伟为甲方、原告陈如举为乙方签订了一份《合作开发建房合同》。约定由第三人陈志伟提供清远市清城区凤城街道田龙居委会猫儿岗西侧面积约9301.60平方米的土地使用权，原告陈如举自筹资金，合作建设开发房地产，共同成立清远市华川房地产开发有限公司，并开发碧海云天花园商住楼。合同第三条约定合作条件“甲方提供清远市清城区田龙居民委员会猫儿岗西侧9301.60平方米的土地使用权（其中陈跃志占40﹪，陈志伟占60﹪）；乙方自筹资金，建设合作开发房地产”。第四条约定“甲、乙双方共同成立的房地产公司名称为清远市华川房地产开发有限公司。鉴于该公司原只是乙方个人作为投资人申请，签订本合同后，甲、乙双方必须到工商行政管理部门和建设部门对公司投资人名单、份额比例进行变更登记，变更后的投资人名单为陈如举、陈跃志、陈志伟；其中乙方陈如举自筹资金占公司股份97﹪，甲方以土地折价入股，当中陈跃志占公司股份1.5﹪，陈志伟占公司股份1.5﹪”。第五条约定，“甲方陈跃志早于2002年11月1日与清远市清城区田龙村民委员会即现在的清远市清城区凤城街道田龙社区居民委员会签订的《土地转让协议》，约定由田龙社区居民委会将合同约定的猫儿岗西侧约9301.60平方米的土地使用权转让给甲方。目前甲方早已付清了全部的土地转让款，该土地的使用权已归属于甲方。因此，清远市清城区凤城街道田龙社区居民委员会与乙方陈如举于2007年7月9日签订的《合作开发建房合同书》以及清远市清城区凤城街道田龙社区居民委员会开出的相关土地的证明不能对抗甲方取得田龙猫儿岗西侧约9301.60平方米的土地权属，以本合同的约定为准。[根据（2006）清中法民三初字第13号民事调解书，陈志伟、陈志健、陈志燕等三人对9301.60平方米土地拥有5580.96平方米土地，占土地60﹪股权，该合同由陈志伟代表三人签订]”。合同第六条约定：明确甲方在清远市华川房地产开发有限公司所占的股份后，参照清远市人民政府现行的土地管理办法，甲方应当支持组织开展“招拍挂”的运作方式，顺利将田龙猫儿岗西侧约9301.60平方米的土地使用权转移到清远市华川房地产开发有限公司名下。合同第七条约定了甲方的权利义务“保证合作折价入股的田龙猫儿岗西侧5580.96平方米土地使用权属归甲方，而且保证该土地权属不存在任何权属纠纷。甲乙双方合作开发的房地产项目，乙方同意按土地的面积的1.5倍的建筑面积房屋返还给甲方（即5580.96平方米×1.5=8371.44平方米，其中商铺总面积由甲、乙双方各占50﹪。甲方陈跃志占20﹪、陈志伟占30﹪）除此之外，另返还5个地面车位给甲方。”。甲方不参与公司的房地产建设、销售等活动，不承担公司经营的盈利及亏损。甲方自收到返还的上述面积的商铺、房屋和车位后，无条件将占有公司的全部股份移交回乙方。第八条约定了乙方的权利义务“根据甲方提供的资料，负责向有关部门报规划、报建、水电报装等手续，所产生的费用由乙方负责。自筹资金按相关规定期限建设好合作的房地产项目。合作的土地转到公司名下后，若以土地抵押贷款，须经甲方书面同意，否则视作违约责任；须承担赔偿责任和违约责任，另乙方不得将合作的土地转让给他人，否则须承担上述赔偿和违约责任”。合同签订后，清远市华川房地产开发有限公司对清府国用（2010）第00724号土地进行开发建设，项目名称为碧海云天花园，共4栋楼房。目前一、二、三、四号楼的一、二层商铺均已出售，一、二号楼商品房大部分也已出售，三、四号楼的商品房目前已被本院及其他法院查封。诉讼中，由于涉案土地目前已变更登记在清远市华川房地产开发有限公司名下，因此，在本院（2014）清城法民二重字第2号案件审理期间，陈志伟要求确认与陈如举签订的《合作开发建房合同书》有效，并要求按合同约定的面积返还房屋、商铺。陈跃志、陈志健、陈志燕、汤灶金也追认合同效力，并要求按《合作开发建房合同书》约定的面积返还房屋、商铺。另查明，涉案土地是陈跃志于2002年11月1日与清远市清城区田龙社区居委会签订《土地转让协议书》受让取得（清远市清城区松岗田龙管理区、清远市清城区松岗街田龙村委会均为清远市清城区田龙社区居委会的前称）。2007年，陈志伟、陈志健以陈跃志作为被告、汤灶金作为第三人向清远市中级人民法院提起诉讼，后经清远市中级人民法院主持调解，上述土地使用权确认由汤灶金、陈志健、陈志伟、陈志燕五人共同共有，每人各占五分之一。本院认为，虽然《合作开发建房合同》由第三人陈志伟与原告陈如举签订，但是作为清远市清城区凤城街道田龙社区居委会猫儿岗西侧清府国用（2010）第00724号土地共有人的陈志健、陈跃志、陈志燕、汤灶金在诉讼中均追认《合作开发建房合同》有效，而且《合作开发建房合同》的内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，因此，原告要求确认第三人陈志伟与原告陈如举于2007年7月22日签订的《合作开发建房合同》有效，并对被告陈跃志具有法律约束力，本院予以支持。根据《合作开发建房合同》第六条约定：明确甲方在清远市华川房地产开发有限公司所占的股份后，参照清远市人民政府现行的土地管理办法，甲方应当支持组织开展“招拍挂”的运作方式，顺利将田龙猫儿岗西侧约9301.60平方米的土地权转移到清远市华川房地产开发有限公司名下。现陈志伟、陈跃志已明确其所占股份，因此，被告陈跃志及第三人陈志健、陈跃志、陈志燕、汤灶金应当将位于清远市清城区凤城街道田龙社区居委会猫儿岗西侧清府国用（2010）第00724号土地使用权证项下的土地使用权变更登记至原告清远市华川房地产开发有限公司名下。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条及《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认第三人陈志伟与原告陈如举于2007年7月22日签订的《合作开发建房合同》有效，并对被告陈跃志具有法律约束力；二、被告陈跃志及第三人陈志健、陈跃志、陈志燕、汤灶金于本判决生效后30日内将位于清远市清城区凤城街道田龙社区居委会猫儿岗西侧清府国用（2010）第00724号土地使用权证项下的土地使用权变更登记至原告清远市华川房地产开发有限公司名下。本案受理费22900元，由被告陈跃志及第三人陈志伟、陈志燕、陈志健、汤灶金共同负担。如不服本判决，原告陈如举、清远市华川房地产开发有限公司及被告陈跃志，第三人陈志健、陈志伟可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，第三人陈志燕、汤灶金可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  李 航审 判 员  周文俊人民陪审员  袁 兢二〇一五年十二月十八日书 记 员  汤思达附相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百四十五条涉外合同的当事人可以选择处理合同争议所适用的法律，法律另有规定的除外。涉外合同的当事人没有选择的，适用与合同有最密切联系的国家的法律。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。《最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条人民法院审理涉及香港、澳门特别行政区和台湾地区的民事诉讼案件，可以参照适用涉外民事诉讼程序的特别规定。