杭州市富阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭富民初字第2017号
原告：杭州同诚物业管理有限公司。
法定代表人：陈忠明。
委托代理人：林文杰、严诚强。
被告：陈琳。
委托代理人：沈琳。
原告杭州同诚物业管理有限公司（以下简称同诚物业公司）与被告陈琳物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月9日立案受理，依法由审判员何建胜适用简易程序，于2015年11月13日公开开庭进行了审理。原告同诚物业公司的委托代理人林文杰，被告陈琳到庭参加诉讼。后本案于2015年12月2日第二次公开开庭进行了审理。原告同诚物业公司的委托代理人严诚强，被告陈琳及其委托代理人沈琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告同诚物业公司起诉称：2012年9月21日，原告与富阳市金苑山庄业主委员会签订物业管理服务合同一份，该合同约定，由原告为金苑山庄业主提供物业管理服务，服务期限从2012年9月21日0时至2017年12月31日24时止，合同约定一期业主按照其拥有的建筑面积每月每平方米1.12元标准缴纳物业服务费。2013年3月9日，原告与富阳市金苑山庄业主委员会签订金苑山庄物业服务补充协议，该协议约定，自2013年4月1日起，一期物业服务费调整为每月每平方米1.42元。被告系富阳区银湖街道金苑山庄金梅道121号的房屋所有权人，在2012年10月1日至2014年12月31日期间，已拖欠原告物业服务费11086元。根据法律法规的规定，被告作为业主，有义务按时缴纳物业服务费用，原告虽然多次向被告催缴，但均未果。被告拖延支付物业服务费，已逾期多日，侵害原告的合法权益。故诉至法院要求判令：1、被告支付原告物业服务费11086元；2、被告支付原告逾期付款利息损失372元（2015年1月22日起至同年9月7日为229天，以欠费11086元为基数，按照银行同期贷款年利率5.35%的标准计算），共计11458元；3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1、被告支付原告自2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费10067元，并支付逾期付款利息损失337元（2015年1月22日至9月7日期间229天，以欠费10067元为基数，按同期银行贷款利率5.35%标准计算），以上合计10404元。2、本案诉讼费由被告承担。
原告同诚物业公司为证明其主张，向本院提交以下证据：
1、物业管理服务合同、金苑山庄物业服务补充协议各1份，证明原告对被告所在的小区进行物业管理以及约定物业费收费标准等内容的事实。
2、房屋权属登记信息查询记录1份，证明被告陈琳系金苑山庄金梅道121号业主。
3、律师函、邮寄凭证、催缴照片、（2015）杭富民初字第894号民事裁定书各1份，证明原告向被告催讨物业费用的事实。
被告陈琳答辩称：1、原告为主张物业费曾起诉过，案号是（2015）杭富民初字第894号，依照法律规定，原告不能就同一事实和理由在撤诉后6个月内再次起诉，法院不应该受理本案。2、被告从未收到过原告任何催缴物业费的通知，原告主张的2013年物业费已超过二年诉讼时效。原告诉请的是2012年9月份开始的物业费，而原告收取物业费采取预缴制，一年一收，被告已将2012年9月份至同年12月份的物业费交给原告前任杭州竞业物业管理有限公司，因原告与杭州竞业物业管理有限公司之间存在物业费交接协议，故视为已向原告支付2012年9月份至同年12月份期间的物业费；3、原告进驻被告小区没有经过法定程序，不具备提供物业服务的相应资质。4、原告提供的物业管理服务不到位，没有尽到相应的合同义务，造成被告的电热水器烧掉，水池里的锦锂鱼死亡等实际损失，而且小区里存在养鸡鸭、小偷进出等不正当情况，均因原告疏于管理所致。5、原告提供的补充协议主要内容是提高物业费收费标准，这不合法。同时，物业服务合同未经备案登记、未经张贴公示告知，业主投票及签字等程序，也不合法。对于原告主张的逾期利息损失有异议。综上，原告主张的2013年物业费已超过诉讼时效，被告不同意支付；原告主张的2014年物业费被告只能支付70%。
被告陈琳为证明其主张，向本院提交以下证据材料：
1、汇款单及发票各1份（复印件），证明被告共已交纳2011年至2012年物业费6524元。
2、水电工白贤良水费代收证明1份（复印件），证明原告进驻金苑山庄小区后，曾代收代缴过一段时间的水费，但因未尽代收代缴水费的全部职责，故后来被停水，导致被告损失。
3、照片5张（复印件）、证明及情况证明各1份（复印件），证明原告服务不到位，管理混乱，导致被告损失。
4、施工协议及金苑山庄管网改造工程补充协议各1份（复印件），证明原告没有尽到代收代缴水费的管理义务。
5、信访事项处理意见书1份，证明金苑山庄业委会曾在2005年11月8日在建设局备案，之后业委会和物业服务合同都未备案，故金苑山庄业委会没有签订物业服务合同的资格。
6、金苑山庄物业移交会议纪要1份（复印件），证明原告与前任物业之间的交接没有经过法定程序，如召开业主大会等。
7、业主联名证明2份（复印件），证明原告所称2013年4月1日起用于调整物业费的物业费调整意见征求表上部分业主的签名是虚假的。
8、邮件全程跟踪查询单1份，证明原告邮寄催款单最后签收地址并非被告住址，而是杭州市光复路28号4-506，收件人为同诚物业公司，被告并未收到原告的催款单。
9、杭州竞业物业公司证明一份，证明被告物业费已经付到2012年年底。
10、用水情况查询清单一份，证明由于原告提供的物业服务不到位，导致2013年3月至同年5月底使用公用水表的多名业主停水。
对原、被告提交的证据，质证、认证意见如下：
一、原告同诚物业公司提交的证据。被告陈琳对证据1质证认为，服务合同未经公示、招投标、业主大会表决等法定程序，不符合法定形式要件，且约定的服务期限表述有矛盾；合同第4章第18条第2款之约定无效；补充协议规定2013年开始提高物业服务费收费标准，因未经法定程序形成，也属无效。证据2，没有异议。证据3，（2015）杭富民初字第894号民事裁定书没有异议，但对律师函、邮寄凭证、催缴照片有异议，认为被告从未收到过律师函，也未看到过张贴的催缴通知，邮寄凭证上的签名不是被告所签。
本院认为，对证据1，该合同及补充协议明确载明当事人的名称、合同标的、物业服务内容、物业费用收取标准、物业服务期限、违约责任等相关事项，且该合同及补充协议上均有富阳市金苑山庄业主委员会及原告方的盖章。该合同及补充协议，意思表示明确具体，在无相反证据的情况下，本院对于该合同及补充协议之真实性、合法性均依法予以认定，被告之质证意见，无相应有效证据佐证，故本院对其质证意见不予采纳；对证据2本院依法予以认定；对证据3，其中的（2015）杭富民初字第894号民事裁定书，被告无异议，本院依法予以认定；其中的律师函，被告并未签收，相反根据被告提供的挂号信投递记录显示，能充分证明被告未收到律师函，故对原告通过邮寄物业费缴费通知（律师函）的方式向被告催讨物业费的事实缺乏证明效力；其中的催缴照片，显示公告催缴时间为2015年1月16日，张贴地点为被告房屋“金梅道121”住处，至于被告有无实际看到公告内容，则是由于被告自身原因所致，因此，该证据对原告向被告催讨物业费的事实具有证明力，本院予以认定。
二、被告陈琳提交的证据。原告质证认为，证据1系复印件，真实性无法核实，关联性有异议，认为原告进驻金苑山庄小区的时间为2012年10月份，原告没有收到过被告交纳的物业费，所以该6524元物业费也很有可能是交的之前物业公司的服务费。证据2系复印件，真实性无法核实，关联性有异议，被告认为原告未尽到水务服务义务，与事实不符，在前任物业公司提供物业服务期间，被告小区已经存在水管问题而导致停水，故根本原因不在原告。证据3，被告提供的照片达不到其待证目的，认为停水的原因在于有关业主拒交7000元自来水安装费用，且一直未协调好；关于养鸡养鸭等照片，真实性、合法性、关联性都有异议，无法证实是原告进驻小区后存在该些问题；关于情况证明的关联性有异议，认为原告是对小区的公用设施提供服务，至于被告的私人财产范围内的管理义务不在原告；关于证明的三性有异议，认为达不到被告的待证目的。证据4，原告质证认为，合同签订时，原告并未入驻被告小区，补充协议中，原告也不是合同主体，自来水改造属于历史遗留问题，原告没有代收代缴水费的义务，故不能达到被告的待证目的。证据5、原告对其真实性合法性无异议，但对关联性及证明对象有异议，认为该份证据只能证明2005年11月8日业委会曾备案，物业服务合同体现了原告与业委会双方的真实意思表示；合同签订后，原告依约履行了合同义务，合同履行期间，包括被告在内的金苑山庄业主都没有提出异议，故认为该份证据与本案无关联，不能达到被告的待证目的。证据6，原告认为系复印件，真实性无法核实，并不能证明原告进驻金苑山庄是不合法的，达不到被告的证明目的。证据8，原告对其三性均有异议，认为该份证据不能否定原告提供的物业费调整征求意见表的真实性，征求意见表上业主签名均是真实，不存在代签情况。证据9，真实性无异议，但认为该邮件因投递不了，故后来退回，原告才去张贴催讨公告。证据10，认为与本案无关联。
本院认为，证据1，结合其他证据及庭后原告自认，予以认定。证据2，系复印件，真实性存疑，且其实质为证人证言，证人未到庭作证的，本院不予认定。证据3，该照片并无拍摄的时间、地点的记录，且如果原告提供的物业服务部分不符合合同要求，被告可通过业主大会或业主委员会在服务期满后更换物业公司，如造成被告人身、财产损失的，可依据合同规定要求原告赔偿，但不能作为其拒缴物业服务费的理由，本院对该组照片等均不予认定。证据4，与本案无关，本院不予认定。证据5、对被告向富阳区住房和城乡建设局要求查询金苑山庄业委会备案情况及任期期限等事项进行信访的事实具有证明力。证据6，原告的质证意见成立，本院不予认定。证据8，与本案缺乏关联性，不在本案审理范围，不能作为定案证据使用。证据9，被告提供的挂号信投递记录显示，能充分证明被告未收到律师函，故对原告通过邮寄物业费缴费通知（律师函）的方式向被告催讨物业费的事实缺乏证明效力。证据10，原告变更后的诉讼请求向被告主张物业费的起算时间从2013年1月1日至2014年12月31日，故该证据与本案无关联，不予认定。
经审理，本院查明如下事实：
原告同诚物业公司与富阳市金苑山庄业主委员会签订物业服务合同，合同就金苑山庄的物业管理进行了相关的约定，合同约定期限自2012年9月21日0时起至2017年12月31日24时止。物业管理费用，住宅由业主按照其拥有建筑面积一期每月每平方米1.12元向原告缴纳，二期每月每平方米1.5元向原告缴纳。该物业服务合同同时约定了其他相关事项。
原告同诚物业公司与富阳市金苑山庄业主委员会在签订物业服务合同后，同时签订物业服务补充协议，对于物业服务费用的收费标准进行调整，调整后的标准为金苑山庄一期每月每平方米1.42元向原告缴纳，二期每月每平方米1.8元向原告缴纳。
审理中，原告自认：“物业费应该是预交一年的物业费”“合同没有约定，但是行业惯例预交一年”。
被告陈琳系富阳区银湖街道金苑山庄金梅道121号的业主，其所有房屋的建筑面积为303.40平方米。被告陈琳至今未向原告交纳自2013年1月1日起至2014年12月31日止的物业费用。
原告同诚物业公司于2015年1月16日在被告房屋“金梅道121”住处张贴物业费催缴通知书，向被告催讨物业费用。
2015年4月30日，原告诉至本院，要求被告支付物业费11086元及利息损失105元。同年6月11日，原告因自身原因撤回起诉。现原告再次诉至本院，要求解决。
本院认为：原告同诚物业公司与富阳市金苑山庄业主委员会签订的物业管理服务合同及补充协议，意思表示真实，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当确认有效。被告陈琳抗辩认为，该协议不合法，但是并未向本院提交有效证据证明其主张，本院对于其答辩意见，不予采纳。被告陈琳作为富阳区银湖街道金苑山庄金梅道121号的业主，依法应当及时缴纳物业服务费。原告同诚物业公司作为物业服务人，通过在金苑山庄小区被告陈琳房屋处张贴物业费催缴公告的形式，告知被告陈琳尚欠物业服务费事实，而被告陈琳在催告后的合理期限内，仍未缴纳物业服务费用，依法应当承担相应的民事责任。原告于2015年4月30日诉至本院，要求被告支付物业费11086元及利息损失105元。同年6月11日，原告因自身原因撤回起诉，现再次起诉主张物业费，并无不可。
关于被告主张2013年物业费已超过诉讼时效之抗辩意见，本院认为，审理中原告自认：“物业费应该是预交一年的物业费”“合同没有约定，但是行业惯例预交一年”，可视为原告认可采取预交一年物业费的方式向被告收取物业费。原告应当明知被告2013年的物业费应在2012年年底前交纳，但本案中，原告同诚物业公司直到2015年1月16日才在被告房屋“金梅道121”住处张贴物业费催缴通知书，开始向被告催讨物业费用，明显超过了二年的诉讼时效。因此，被告该抗辩意见，理由正当，本院予以支持。
被告以同诚物业公司履行物业服务义务存在瑕疵为由要求减缴2014年物业服务费的主张，缺乏有效证据证明，且物业服务具有动态性、涉众性，需要物业公司、业委会、业主的相互配合，作为物业公司和业主应当加强沟通和自我提升，共同创建小区和谐环境。因此，被告该抗辩意见，本院不予支持。
关于原告主张的逾期付款利息损失，本院结合原告同诚物业公司的物业服务情况及被告陈琳之辩称认为，被告陈琳之逾期缴纳物业费系因双方对于物业服务质量产生争议，故对于该部分损失的主张，本院不予支持。
综上，原告同诚物业公司之诉讼请求合理部分，本院依法予以支持。被告陈琳应缴纳自2014年1月1日起至2014年12月31日止物业费数额确定为5169.94元（1.42元／月／平方米×12月×303.40平方米）。依据《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告陈琳支付原告杭州同诚物业管理有限公司物业服务费5169.94元，于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回原告杭州同诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费60元（原告预交86元），减半收取30元，由原告杭州同诚物业管理有限公司负担5元，被告陈琳负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交［款汇工商银行湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院］。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 何建胜
二〇一五年十二月七日
代书记员 陈琴霞