北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终3531号上诉人（原审被告）：杨帆，男，1982年6月24日出生。委托诉讼代理人：韩燕平（杨帆之母）。委托诉讼代理人：杨嘉会，北京京尧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马博，男，1986年9月1日出生。委托诉讼代理人：马爱芬（马博之母）。委托诉讼代理人：张家兴，北京天驰君泰律师事务所律师。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：闫松松，男，该公司法务专员。上诉人杨帆因与被上诉人马博及原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第11753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨帆上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回马博的诉讼请求，一、二审诉讼费由马博负担。事实和理由：1.改底单交易的形式违反法律的强制性规定应属无效，即使根据与开发商业务人员的谈话，改底单买卖房屋也是有条件的，本案房屋买卖不具备条件；2.即使合同有效，我也没有违约，我在2013年2月7日足额存入需要偿还的银行贷款，积极履约，从没有因为未完成贷款清偿而拒绝出售房屋；双方之间买卖合同不能履行的根本原因不是解抵押的问题，而是2013年3月3日以后我找不到马博了，马博在合同有效期内避而不谈。3.即使能改底单进行交易，导致合同未履行的责任亦不应由我来承担，合同有效期内我多次问过开发商，开发商明确告知我不能以改底单的形式过户，我基于开发商该说法在合同有效期内提出无法履行合同的主张，并无不当之处；4.双方合同中明确约定在60日内办理产权变更完成交易，否则解除合同，互不承担责任，故双方之间的纠纷应按该条规定来解决。马博辩称：1.双方在补充协议中明确约定是产权合同变更，即合同权利义务的变更，而非产权变更，产权变更在60日内根本无法完成；2.杨帆应在2013年6月26日前一次性还清贷款和办理解押手续，但是其未办理完毕，存在根本违约，同时其亦表明不再履行合同。综上，同意一审判决。链家公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。马博向一审法院起诉请求：1.杨帆支付延迟履行违约金1.785万元；2.杨帆支付解除合同违约金42万元。一审法院认定事实：2005年8月16日，杨帆与北京市国土资源和房屋管理局住宅合作社签订《×××危改回购住宅预售合同》，约定：由杨帆购买丰台区×××2号楼14层1412号房屋，价格为410004元。杨帆支付首付款120004元后，剩余房款29万元以贷款方式支付。后，杨帆以该房向银行申请抵押贷款。2013年1月26日，马博（买受人）与杨帆（出卖人）经链家公司居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》约定：杨帆将丰台区×××2号楼1412号房屋出售给马博，成交价格为210万元，其中定金10万元。合同约定：第六条房屋的交付，出卖人应当在约定时间前将该房屋交付给买受人。第十条权属转移登记，（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）买受人未能在约定时间内取得房屋所有权证书的，双方按照下列方式处理……。同日，杨帆（甲方）、马博（乙方）、链家公司（丙方）三方签订《补充协议》，约定：第二条关于房屋交易具体事宜的约定，2、房屋所有权证取得：甲方承诺在/取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。3、还款解押：甲方应在2013年2月26日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款及办理完毕解除抵押登记手续。4、关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下述第2方式履行：（2）分期支付：①乙方于甲方贷款机构批准还款当日，将房款人民币二十五万元整自行支付甲方；②乙方于产权合同变更当日，将房款人民币一百八十五万元以资金托管的方式支付甲方。5、权属转移登记：甲方取得房屋所有权证后□十个□二十个□三十个工作日内（未做选择），甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。6、物业交割：甲乙双方应在产权合同变更自行办理物业交割手续，丙方陪同。第四条违约责任，1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。其他约定：1、甲乙双方约定，如果因产权变更无法履行，甲方收取乙方的所有款项全部退还，双方互不承担任何责任，丙方退还乙方的全部合同服务费。2013年1月26日，马博向杨帆支付定金10万元。2013年1月29日，马博向链家公司支付服务费5万元。2013年2月2日，马博向杨帆支付解押款15万元。2013年2月7日，杨帆将255000元存入其中国银行贷款还款账户，贷款银行在2013年2月14日划款253882元，在2013年3月14日划款955.21元。此后，杨帆以无法办理房屋过户和通过改底单的过户形式违法为由拒绝履行合同。2013年3月14日，马博向法院提起诉讼，要求解除其与杨帆所签的房屋买卖合同及补充协议，并要求杨帆退还房款、赔偿居间费、承担违约责任。2013年6月6日，杨帆将定金10万元、解押款15万元退还马博，马博及其母亲马爱芬为杨帆开具收条。2013年12月16日，马博在该案件审理中申请撤回了退还房款的诉讼请求。2014年3月31日，马博在该案中提交申请，撤回了解除合同的诉讼请求。2014年4月1日，法院作出（2013）丰民初字第06069号民事判决，判决：一、杨帆于判决书生效之日起十日内向马博支付违约金四十二万元；二、杨帆于判决书生效之日起十日内向马博赔偿居间服务费五万元。杨帆不服该判决提出上诉。2014年6月20日，本院作出（2014）二中民终字第05872号民事裁定，裁定该案发回重审。马博在重审本案中，变更诉讼请求，要求向杨帆支付全部房款，并要求杨帆交付房屋以及待条件成熟时将房屋过户。2015年3月18日，法院作出（2014）丰民初字第12522号民事判决，判决：驳回马博的诉讼请求。庭审中，链家公司的工作人员到庭表示双方签订合同时约定的过户方式为改底单过户。审理过程中，法院到北京市丰台区建设委员会调查，该处工作人员向法院解释该小区为危改项目，属于按经济适用房管理的房屋，并提供了《关于丰台区×××危改项目有关情况的说明》。另，法院到北京市天成住宅合作社进行多次调查，该社表示涉案房屋所在小区为危改小区，回迁时间长，产权证办理的慢，由于存在较多特殊情况，存在酌情处理的情况，所以改底单的方式之前确实存在，但需要出卖人全家签字同意。一审法院认为，马博与杨帆所签《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人应本着诚实守信的原则，积极履行合同。关于合同履行方式的问题，从双方合同补充协议中约定的“产权合同变更”和权属转移登记项中未做任何选择，结合链家公司的工作人员的证言，法院有理由相信双方约定的过户方式为变更产权合同即改底单的方式。虽然变更产权合同即改底单的方式不同于一般的房屋买卖合同履行模式，但根据法院的调查结果，考虑到涉案房屋所在小区的特殊情况和开发公司的意见，法院认为该履行方式亦属可行，并无不当，不应视为无效或不能履行。而杨帆在签署合同后，未能在合同约定的时间内完成贷款清偿，由此拒绝出售房屋，显属违约，理应承担违约责任。关于马博主张解除合同违约金的问题，虽然杨帆一方出现根本违约的情形，但马博在签署合同中亦未注意到产权人全家同意的问题，且杨帆一方在较短时间内即已表明不再履行合同，因此马博主张的该项违约金数额过高，法院根据上述情况酌情予以确定。关于马博主张延迟履行合同违约金的问题，鉴于杨帆对未能在合同约定的时间内完成贷款清偿的问题上无明显过错，且法院已判决杨帆支付解除合同违约金，已足以弥补马博的损失，故法院对马博的该向诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、杨帆于判决生效之日起十日内支付马博解除合同违约金二十万元；二、驳回马博的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未提交新证据。一审法院认定的事实，有相关证据佐证，本院予以确认。本院审理中，杨帆称其在2013年3月3日后一直与马博联系继续履行合同。本院查明：2013年3月20日，杨帆及韩燕平书面告知链家公司，其要求在2013年3月26日之前，马博将全款打到其账户上，继续履行合同，并按合同第十条权属转移登记，在60日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如马博不能执行，其要求合同全部解除及合同无效。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案双方争议的主要问题有二：一是双方之间签订的房屋买卖合同及补充协议是否有效；二是杨帆是否存在违约行为，应否支付马博违约金。关于合同效力问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，合同违反法律、行政法规的效力性强制性规定的无效。改底单的过户方式并未违反我国法律、行政法规的效力性强制性规定，不符合该条合同无效的情形。关于杨帆是否存在违约行为的问题，本案中杨帆和马博就合同约定的履行方式是变更合同权利义务即改底单的方式还是到房管部门办理房屋所有权变更登记存在争议。本院认为，结合合同订立时涉案房屋并未有房屋所有权证书、双方约定的履行期限为60日、链家公司工作人员的证言以及补充协议中约定的“产权合同变更”和权属转移登记项中未做任何选择等情形，可以确认杨帆和马博约定的过户方式为改底单。杨帆称其系在合同履行过程中方知道马博和链家公司要以改底单的方式过户，本院不予采信。本案双方在合同中约定，杨帆应在2013年2月26日前向涉案房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续；并在补充协议中约定若杨帆拒绝出售房屋属根本违约，应以房屋总价款的20%支付违约金。根据已查明的事实，2013年3月14日杨帆完成贷款清偿，杨帆上诉称未在合同约定的时间内办理完毕解押手续非其原因所致，未提供证据予以证明；另根据杨帆一审的陈述、链家公司工作人员的证言以及双方当事人的举证质证情况，可以确认杨帆在合同履行过程中以无法办理房屋过户和通过改底单的过户形式违法为由拒绝履行合同，而根据其向链家公司的告知信，其在此后要求继续履行合同的方式是共同到房管部门办理权属转移登记手续。综上，杨帆存在上述违约行为，应支付马博违约金。关于杨帆所述本案应适用双方在合同中明确约定在60日内办理产权变更完成交易，否则解除合同，互不承担责任的条款的问题，因本案纠纷系杨帆一方提出改底单过户形式违法并提出不再出售房屋所致，故本案不适用该条款解决。综上所述，杨帆的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由杨帆负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王艳芳审 判 员  顾国增代理审判员  王继玉二〇一七年五月二十七日书 记 员  李 丽