北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0112民初37458号
原告：姜X，女，1986年10月5日出生，汉族,住北京市平谷区。
委托诉讼代理人：孟惠来，北京市开创律师事务所律师。
被告：张X，女，1962年6月4日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：杨博，北京威诺律师事务所律师。
第三人：北京兴泰房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区北苑南路63号院9号楼4层407室。
法定代表人：陈春玲，总经理。
委托诉讼代理人：郭X，男，1987年11月16日出生，北京兴泰房地产经纪有限公司职员，住河北省大厂剑桥郡。
原告姜X诉被告张X、第三人北京兴泰房地产经纪有限公司（以下简称兴泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告姜X的委托诉讼代理人孟惠来，被告张X及其委托诉讼代理人杨博，第三人兴泰公司的委托诉讼代理人郭X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜X诉称：2016年5月28日，我和张X签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），并且我、张X、兴泰公司签订了《居间服务合同》，合同约定张X将位于北京市通州区西富河园X号X幢X号房屋（以下简称X号房屋）出售给我，并约定了具体付款时间及金额。合同签订后我如约履行了合同向张X支付了购房定金2万元。后张X一直以各种理由不配合提供相关材料，办理相关过户手续。故起诉要求：1、请求法院判决张X继续履行《买卖合同》，并按照合同约定配合我办理X号房屋的过户手续；2、判令张X向我支付违约金68.5万元；3、诉讼费由张X承担。
被告张X辩称：姜X起诉没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。1、我和姜X签订的《买卖合同》并未实际履行，且姜X未进行房屋过户前的相关审查，未支付房款，其无权要求将X号房屋过户至姜X名下。2、姜X违约在先，其无权要求继续履行合同。姜X作为买方未按照三方签订的《居间服务合同》第一条第4款约定，办理贷款事宜，属于违约。3、《买卖合同》中主要合同条款约定不明确，且合同条款明显不利于我，显失公平；《买卖合同》仅仅约定在120天内办理完房屋过户手续，但是关于房屋的首付款何时支付、办理银行贷款的期限等具体履行合同的事宜没有明确约定。而且我和姜X未就具体的履行期限达成一致，合同无法继续履行。4、我和姜X签订的《买卖合同》、《居间服务合同》系姜X与兴泰公司恶意串通、以欺诈的手段误导我签订的，合同条款明显不利于我，显失公平。兴泰公司并不是我委托的中介公司，该中介公司是姜X找得，是姜X的朋友。我在此之前从未委托兴泰公司出卖X号房屋，也不知晓兴泰公司的实际情况。兴泰公司不具备接受委托为买卖双方办理相关核验、网签等手续的条件。5、我认为姜X没有履约的能力。我和姜X并不相识，我不了解姜X的经济实力。而且，姜X所委托的兴泰公司存在违规的情况，无法办理相关的手续。至今，姜X除了支付2万元定金外，没有向我提交任何工作、收入等方面的材料。我在合同签订后，多次要求姜X提交首付款准备情况的证明，但是姜X拒不提供。我有理由怀疑姜X的履约能力。
第三人兴泰公司述称：我公司同意继续履行合同。其他诉讼请求和我公司无关，我公司不发表辩论意见。
经审理查明：2016年5月28日晚，姜X作为买受人、张X作为出卖人、兴泰公司作为居间方就姜X购买张X所有的X号房屋的事宜达成协议，并签订合同。当日，姜X向张X交付定金2万元，张X为姜X出具收条。后由于张X对上述协议提出异议，故2016年5月31日晚，姜X作为买受人，张X作为出卖人重新签订《买卖合同》，约定房屋成交价格为3425000元。合同第四条成交价格、付款方式及资金划转方式第三项关于贷款的约定：买受人向出卖人定银行申办抵押贷款，拟贷款金额为民币2200000元（小写），贰佰贰拾万元整（大写）。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间产生的费用由买受人自行负担。《买卖合同》同时约定了房屋的交付、违约责任、权属转移登记等其他内容。同日，张X作为甲方（出卖方），姜X作为乙方（买受方），兴泰公司作为丙方（居间方）签订《居间服务合同》，该合同第一条关于房屋交易具体事宜的约定：1、该房屋成交价格为人民币3425000元整（￥叁佰肆拾贰万伍仟元）。以上价格包括：房款价、公共维修基金、室内不可移动之装饰装修。2、具体付款方式及期限（1）乙方于2016年5月28日向甲方支付购房定金人民币20000元整（￥贰万元）；（2）乙方于银行面签当日向甲方支付购房款人民币1225000元整（￥壹佰贰拾贰万伍仟元）；……（4）乙方留存人民币20000元整作为物业交割保证金，该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方。（5）剩余房款人民币2200000元整（￥贰佰贰拾万元）乙方以贷款方式支付；……4、申请购房贷款：（1）甲乙双方应于2016年10月31日前（请约定时间或条件）共同前往贷款机构办理贷款申请手续。（2）房屋评估：甲方应在接到丙方的评估通知后3日内配合评估公司对房屋进行评估。5、过户：买卖双方约定，当满足下列第（1）（6）条时，甲乙双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续：（1）自本合同签订之日起120日内；……（6）物业交割：甲乙双方应当在2016年10月31日（请约定时间或条件）自行办理物业交割手续，丙方陪同。但《买卖合同》、《居间服务合同》的落款日期仍写为2016年5月28日。因姜X当晚值夜班，故姜X在两份协议上签名后先行离去。张X当晚留下两份合同文本，并于2016年6月1日签名后送交兴泰公司及姜X。兴泰公司称由于2016年5月28日晚签订的合同内容涉及当事人身份证号、住址等重要内容，重新签订合同后该份合同已经销毁，故三方当事人现均无法向法院提供。
在本案审理过程中，张X称其未在兴泰公司登记过售房信息，仅在北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）登记售房信息，兴泰公司为姜X自行寻找并委托从事居间服务的中介公司。张X称在签订本案提交的《买卖合同》当日未仔细阅读合同内容，不认可合同中约定的交房日期、付款时间等条款，且姜X承诺交纳200万元首付款，并且兴泰公司中介人员郭X承诺后期会签订补充协议。但在合同履行的过程中，兴泰公司没有协助买卖双方办理居间服务的资质，且其与姜X就补充协议的签订问题亦未能协商一致，故张X于2016年8月26日委托律师杨博向姜X、兴泰公司发送《律师函》，并于2016年9月1日向北京市通州区住房和城乡建设委员会递交《投诉信》，对兴泰公司、中介员郭X和杨颖进行投诉。《律师函》的内容为：……双方未就办理网签、贷款申请、银行面签、剩余房款付款时间等进行明确约定。合同签订以后，委托人多次向你方要求进行网签，但你方不予配合；委托人想就上述问题签订补充协议，你方亦不予商谈。……我所认为：《北京市存量房屋买卖合同》合法有效。在相关事项履行时间未能明确约定的情况下，依据上述法律规定，委托人有权要求与你方签订补充协议确定相关履行时限，或者随时要求你方履行合同义务，你方应予以配合。若你方拒不配合的，属于违约。鉴于此，为保证合同能够顺利履行，我所郑重通知你方：请你方在接到本函的当日内，联系我所签署《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》的《补充协议》（见附件）及办理房屋网签事宜，若你方未在上述时限内联系我所办理上述事项，将视为姜X拒绝购买该房屋，属于根本违约。届时我所将采取一切必要、合法措施，包括但不限于建议委托人向有管辖权的法院提起诉讼等措施，以维护委托人的合同权益。委托人在本函之前所做的一切口头表达均非本人的真实意思表示，其真实意思表示以本函为准。但姜X收到《律师函》后，对《买卖合同》、《居间服务合同》的履行问题仍未能与张X协商一致，双方亦未能签订补充协议，故姜X提起本案诉讼，张X亦起诉至本院，要求解除与姜X签订的上述合同。
兴泰公司称2016年7月，其通知张X提交房产证等相关资料照片办理房屋核验，但张X表示其不在国内，要半个月回国后才能提供。张X在国外期间，中介人员多使用电子邮件方式与张X联系。7月中旬，张X答复因其母亲去世，属于不可抗力，要求与姜X解除《买卖合同》，中介人员转告姜X，姜X不同意，后期为姜X、张X自行联系。X号房屋至今未进行网签。
姜X、兴泰公司同时称签订《买卖合同》及《居间服务合同》当日，双方对付款方式、交房时间、过户日期等条款均已协商完毕，当时张X并未要求姜X交纳首付款200万元，在《律师函》中张X首次提出要求姜X交纳200万元首付款，但姜X未同意。
在本案审理过程中，姜X表示其愿变更付款方式，一次性向张X支付剩余房款340.5万元，不需张X再协助其办理贷款。为证明其有能力支付购房款，姜X提供中国工商银行的存款证明书一份，证明其在该行有存款340万元。姜X同时提供购房资格初步核验通过的购房资格审核表打印件一份，证明其有购房资格。
上述事实，有《买卖合同》、《居间服务合同》、收条、存款证明书、资格审核结果打印件、录音、电话及短息记录、《律师函》、《投诉信》及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案姜X与张X签订的《买卖合同》及姜X、张X、兴泰公司签订的《居间服务合同》均合法有效，各方当事人均应按照合同的约定进行履行。上述两份合同的落款日期虽与实际签订日期不一致，但并不影响合同效力，亦对两份合同的履行不构成影响。2016年5月31日晚，姜X已在《买卖合同》及《居间服务合同》上签字，并将两份合同留在张X家中，张X于2016年6月1日才在《买卖合同》及《居间服务合同》上签字并送交姜X及兴泰公司，张X有充足的时间对合同条款进行仔细阅读，在此种情况下张X仍辩称其对合同条款没有仔细阅读，且在签字时不予认可，本院对张X的此种答辩意见不予采纳。现张X未提供证据证明在签订合同时其对付款时间、首付款金额等条款提出异议，亦未提供证据证明双方曾约定签订补充协议，且如果签订补充协议，双方亦需要对补充协议的条款进行协商并达成一致。张X如对合同条款持有不同意见，应在签字之前提出，并与姜X进行协商，其在签订合同后提出签订补充协议对合同条款进行更改实属不妥。现姜X同意一次性支付剩余全部购房款340.5万元，且已进行了购房资格的审查，《买卖合同》的履行不存在障碍。故对姜X要求继续履行《买卖合同》、并要求张X配合其办理X号房屋过户手续的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院依法予以支持；2016年8月姜X、张X对合同的履行已经发生了争议，后姜X、张X分别向本院提起了诉讼，且至今姜X仅向张X支付了定金2万元，本院亦支持了姜X继续履行合同的诉讼请求，故本院酌情确定张X向姜X支付违约金2万元，对于姜X要求张X支付违约金的诉讼请求中过高的部分，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告姜X与被告张X继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，原告姜X于本判决生效之日起七日内向被告张X支付剩余购房款3405000元，被告张X于本判决生效之日起十日内协助原告姜X办理完毕北京市通州区西富河园五号十六幢四二一号房屋的产权转移登记手续；
二、被告张X给付原告姜X违约金20000元，于本判决生效之日起七日内执行清；
三、驳回原告姜X的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费34200元，由被告张X负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘丹丹
人民陪审员 胡晓波
人民陪审员 谢国钧
二〇一七年四月十二日
书 记 员 周 芸