江西省上饶市信州区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣1102民初680号
原告：江西省旭康置业有限公司，住所地江西省上饶市信州区凤凰大道南侧2-2，社会信用代码913611005736307474。
法定代表人：郑丽宏，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：高世荣，江西时空律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：彭新华，江西时空律师事务所实习律师，特别授权代理。
被告：刘玉珍，女，汉族，住江西省上饶市信州区，
委托诉讼代理人：章超，江西帝经律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：徐家玮，江西帝经律师事务所律师，特别授权代理。
原告江西省旭康置业有限公司（以下简称“旭康公司”）诉被告刘玉珍商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告旭康公司的委托诉讼代理人高世荣、彭新华、被告刘玉珍的委托诉讼代理人徐家玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付购买原告商品房《上饶市商品房买卖合同（预售）》（合同号1300425、1300455、1300964、1300411），余款3310000元；2.将诉状所述的第二项诉讼请求增加为判令被告支付原告逾期付款违约金按日万分之三计算从2014年4月3日起计算至还清之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。
事实与理由：2014年2月20日，原告与被告签订了《上饶市商品房买卖合同（预售）》（合同号1300425、1300455、1300964、1300411）。合同及补充协议约定:被告购买原告开发建设的位于上××××大道南侧“环球商务中心”1幢1单元605号房屋、1幢1单元606号房屋、1幢1单元607号房屋、1幢1单元608号房屋，被告应当于2014年2月20日前支付首期房价款，余款3,310,000元在合同签订之日起15日内向银行申请贷款支付给原告，并按期偿还贷款。在合同履行中，被告违反合同补充协议关于因被告原因贷款不能之规定，在确定银行不予按揭贷款后15日内没有将余款一次性付与原告。后原告多次催告被告付清合同余款，但至今被告仍未支付分文。被告拒不支付余款行为己构成严重违约。依据双方签订的《上饶市商品房买卖合同（预售）》及补充协议之规定，被告除需向原告一次性支付剩余购房款3,310,000元外，还需按日计算向原告支付逾期应付款万分之三违约金至余款付清止之日。现原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。
被告辩称，1.在本案开庭前，被告并未收到银行或原告给予的任何正式书面通知，表述贷款案件无法办理，故合同中的补充条款条件未成立；2.本案依据合同约定原告未达到商品房交付条件，被告有权行使不安抗辩权；3.协议附件4第4条系加重了买受人合同义务的格式条款，未依法进行解释说明及其他的解释义务，故该条款无效。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院确认如下：2014年2月20日，原、被告签订了4份《上饶市商品房买卖合同》（合同编号分别为201408250011、201408250008、201408250009、201408250010）。合同约定:被告购买原告开发建设的位于上饶市××大道南侧、××大道东侧、海关西侧“××商务中心”××单元××、××、××预售商品房各××套，价款分别为2,100,777元、928,694元、1,216,096元、2,469,394元，总价款为6,714,961元，被告应当于2014年2月20日前支付该房屋首期房价款共计3,404,961元，剩余房款3,310,000元办理银行按揭。同时，该合同第七条对买受人逾期付款的违约责任作了约定，买受人未按合同规定的时间付款，逾期在60日以内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的百分之二向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。被告在原告提供的补充协议上签名，该补充协议第三条载明，如双方约定买受人的付款方式为银行按揭贷款，则应遵守如下规定：1.购房款按揭属于买受人和银行之间的借贷关系，由买受人向出卖人指定的贷款银行申请并由银行审批，出卖人协助办理银行按揭申请。2.买受人应在本合同签订之日起七日内提交齐全、真实、合法的按揭贷款所需的文件和资料给出卖人，如果贷款银行要求再次提供补充有关资料和文件时，买受人应在接到通知之日起三日内根据要求重新提交或补充。3.买受人延迟提交按揭贷款所需材料或提交材料不符合贷款银行要求以及买受人的其他行为导致银行不能及时放贷的，按买受人逾期付款处理。4.若按揭银行拒绝发放贷款，则买受人须在接到出卖人通知后十五日内一次性向出卖人付清余款（即除首期款以外的全部款项），否则应按本合同第七条承担违约责任。
上述《上饶市商品房买卖合同》签订当日，被告支付了上述房屋的首付款3,404,961元，剩余房款3,310,000元至今未办理银行按揭，被告也未支付给原告。
本案双方当事人争议的事实为：在本案起诉前，原告是否将本案所涉房屋未通过原告指定银行的按揭贷款审批的事宜，通知了被告。
原告就争议事实提交如下证据：
1.来源于上饶银行的刘玉珍和张敬吕的《个人信用信息采集和查询授权书》和《个人信用报告》各1份、来源于中国银行和工商银行出具的违约证明2份，拟证明（1）被告与其丈末张敬吕各有八、九次逾期贷款未还,有严重的征信问题,根据银行规定4次以上逾期就不具备贷款资格，故被告刘玉珍不具有向银行申请按揭贷款的资格；（2）被告接到贷款不能通知后，到原贷款违约银行打证明，说明违约情况，证明原告已通知被告，否则不会打证明。
被告对《个人信用报告》的真实性、合法性、关联性均有异议，认为，没有出具机构加盖公章无法确定真实性；也不具备民事证据的形式要件，不具备合法性；对于关联性及证明对象在张敬吕的个人信用报告第4页的逾期记录中可见张敬吕的逾期次数只有两次，并非8,9次，且逾期的年份在2012年，距离贷款时间较远，且张敬吕不是本案的当事人，不具备关联性；从刘玉珍所谓的个人信用报告第二页逾期及违约信息概要可见，刘玉珍的逾期只有一次，依据银行的信贷规则逾期一次不会导致不能按揭贷款。对于《违约证明》和《违约情况说明》的三性均有异议，首先在《违约证明》上加盖的印章看不清印文，故不具备真实性；同时，可以看到这份证明刘玉珍四次信用卡逾期最高金额135元，且是记错还款时间导致的非恶意违约，这种金额小次数少非恶意的信用卡逾期，依据银行的贷款规则是不影响大金额的购房贷款，可以看到印章的印文所显示的受理凭证专用章是“中国工商银行上饶信州支行”，而该行并非本案的发放贷款机构，该受理凭证章也不具备该银行对外作出的意思表示，且从该说明上看，刘玉珍2004年有一笔因利率调整所造成的非恶意违约且在2011年已结清，依据银行贷款规则不会导致本案的贷款不成。该《违约证明》和《违约情况说明》是被告向银行申请按揭贷款时提交的，并非接到原告通知银行不予办理按揭贷款而提交的，且被告也从未接到过原告的通知。
本院经审查认为，对原告的该组证据不予确认，因为：（1）原告所提交的《个人信用信息采集和查询授权书》、《信用报告》、《违约证明》及《违约情况说明》仅能证实被告存在逾期归还银行贷款的情况，而被告的信用记录情况有可能造成其不能获得银行按揭贷款，但非必然不能获得银行按揭贷款；且原、被告合同明确约定，原告应履行通知义务，故即使被告知道或应当知道，其通过原告向银行提交的按揭贷款申请，不能通过审批，也不能因此免除原告的通知义务。（2）原告称，其所提交的《违约证明》和《违约情况说明》是被告接到不能贷款通知后，而向其提交的。本院认为，上述证据形成的时间为2014年2月21日，即原、被告签订《上饶市商品房买卖合同（预售〉》的次日，故被告辩称，该《违约证明》和《违约情况说明》是被告向银行申请按揭贷款时提交的，并非接到原告通知银行不予办理按揭贷款而提交的，此辩称更为符合常理；且即使原告所说在其通知被告后，被告向其提供了该组证据，也不能证明原告的待证事实。因为，原告明确告知被告不能获得贷款审批后，已无需再收取被告的上述材料，只有原告告知被告要补充提交材料，才需要收取上述《违约证明》和《违约情况说明》，而原告收取到上述补充材料后，仍应按合同约定履行通知义务。故，综上所述，本院对原告提交此证据的待证事实不予确认。
2.原告提交其公司工作人员饶某和徐某分别出具的《关于刘玉珍违约证明》及身份信息，拟证明原告已通知被告其贷款办理不成的事实,完成了合同约定的通知义务。
被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，（1）该二人依原告所述系其公司工作人员，与原告具有密切的利害关系且2人的证言明显不具备真实性；（2）其二人的证言在形式上、叙述习惯上高度一致，明显非两人的独立意思表示；（3）通知义务的履行应当通过书面当面送达或者邮寄送达，即使口头告知也应当留存相应的证据，但本案中没有任何其他的证据佐证原告实施了告知义务且被告并未收到任何来自于贷款机构或原告的通知，故此二人证言明显与事实不符。
本院经审查，对此组证据不予确认。因为：（1）证人饶某和徐某所作的书面证词第一、第二段表述完全相同，这表明此二人中至少有一人所作证词是受对方影响，并非自身的独立意思表示，故本院认为此两份证词只能作为1份证据使用；（2）根据原告所述，证人饶某和徐某为原告公司工作人员，原告存在密切的利害关系；且此二人负有代表原告公司通知被告贷款审批结果的工作职责，其履职情况直接影响到其自身利益；且原告未依法向本院申请证人出庭作证。综上，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条、第六十九条的规定，证人与当事人有利害关系且未出庭作证的证言，无其他相关证据予以佐证，本院对此两份证据不予采信。
综上所述，本院认定，原告无证据证实在起诉前，通知了被告，其所购买的房屋未通过原告指定银行的按揭贷款审批。
本院认为，本案争议的焦点为一：被告辩称原告的商品房未达到交付条件，其不交纳购房款是行使不安抗辩权的行为。被告的该辩称，是否合法。本院认为，原、被告所签订的补充协议第4.1条约定：“该条所附的交付期限，是以买受人已按本合同及本补充协议的规定如期支付了全部应付款项为前提的，如买受人逾期支付应付款项，则出卖人交付商品房的期限顺延，出卖人无须承担因此造成的延期交房责任”，而履行支付购房款义务是被告应尽的合同义务，故该条规定既未加重被告的责任，也未减轻原告的责任，且符合法律规定，应认定为合法有效。上述约定已明确了应由被告先履行支付购房款义务，再由原告履行交付房屋的义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，被告无权行使上述不安抗辩权，故本院对原告要求被告支付尚欠3,310,000元购房款的诉讼请求予以支持；争议的焦点二：原告诉请被告支付逾期付款违约金，应从2014年4月3日起按日万分之三计算至还清之日止。本院对原告的该诉讼请求是否应予支持。本院认为，原告无证据证实其在起诉前将本案所涉房屋未通过银行按揭贷款审批事宜通知了被告，故本院对原告要求从2014年4月3日起算违约金的主张不予支持，本院认为，应从被告收到本院送达的诉状副本之日（2018年2月26日）的次日起第十五日，即从2018年3月13日起算逾期付款时间，同时，原告主张按日万分之三的标准计算符合原、被告签订的《上饶市商品房买卖合同（预售〉》第七条的约定，且不违反法律规定，本院对此予以支持。综上所述，被告应从2018年3月13日起以尚欠房款为基数，按日万分之三的标准计算支付逾期付款违约金至购房款付清之日止。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
被告刘玉珍于本判决生效后五日内支付原告江西省旭康置业有限公司购房款331万元（《上饶市商品房买卖合同》编号分别为：201408250011、201408250008、201408250009、201408250010）；
被告刘玉珍于本判决生效后五日内支付原告江西省旭康置业有限公司逾期付款违约金（以尚欠购房款为基数，从2018年3月13日起按日万分之三计算至上述购房款付清之日止）。
案件受理费34,376元，减半收取即17,188元，由被告刘玉珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。
审判员 王建英
二〇一八年五月四日
书记员 姜 珊