福建省安溪县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0524民初3580号原告：泉州远隆房地产开发有限公司，住所地：福建省泉州市丰泽区国贸大楼三层。法定代表人：王炳南，任董事长。委托诉讼代理人：谢鑫槟，福建一心律师事务所律师。被告：曾毛众，男，1981年2月4日出生，汉族，福建省安溪县人，住福建省安溪县。原告泉州远隆房地产开发有限公司与被告曾毛众商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年07月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泉州远隆房地产开发有限公司的特别授权委托诉讼代理人谢鑫槟到庭参加诉讼，被告曾毛众经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泉州远隆房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求:1.解除泉州远隆房地产开发有限公司与曾毛众于2012年11月9日签订的合同编号：MF-2007-01-NO.0449838《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及相关附件；2.曾毛众在判决生效之日起十日内协助泉州远隆房地产开发有限公司办理上述《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及相关附件的备案注销登记及预告登记手续；3.曾毛众支付给泉州远隆房地产开发有限公司自为其承担保证责任之日起即2015年9月25日起按银行按揭贷款总额325,000元的日万分之三计算至还清代偿款项之日止的违约金；4.曾毛众支付给泉州远隆房地产开发有限公司为其担保按揭而被扣的按揭贷款20,661.51元及按该商品房总价款465,388元的15％计算的违约金69,800.7元；5.曾毛众承担泉州远隆房地产开发有限公司为此支付的律师费5,000元及其他各种费用（包括公告费260元）；6.曾毛众承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2012年11月9日,泉州远隆房地产开发有限公司与曾毛众签订一份合同编号为MF-2007-01-NO.0449838的《商品房买卖合同》及合同补充协议。合同约定:曾毛众向泉州远隆房地产开发有限公司购买址在安溪县城厢镇远隆·君悦华庭小区13幢12层02号房，总价为465,388元。曾毛众已支付首付款140,338元，余款325,000元以银行按揭贷款形式支付。泉州远隆房地产开发有限公司于同月16日到安溪县房地产交易管理所办理备案登记，办理银行按揭支付手续，并按合同约定将房产交付给曾毛众使用。之后，曾毛众未能按银行按揭贷款合同约定按期偿还按揭贷款，致中国建设银行股份有限公司安溪支行自2015年9月25日起至2016年6月28日分4次从泉州远隆房地产开发有限公司账户扣取20,661.51元代为偿还按揭贷款。现曾毛众已构成以上违约，泉州远隆房地产开发有限公司为此多次通过电话、书面函件等方式通知曾毛众并委托福建一心律师事务所在2016年1月12日向其发出律师函，要求曾毛众在2016年1月20日前退还被扣的按揭款及违约金，但曾毛众至今未能履行合同义务，且造成银行继续扣款，曾毛众的行为已经构成严重违约，根据《商品房买卖合同》附件之合同补充协议第二条2、3项约定，泉州远隆房地产开发有限公司有权解除合同，并且曾毛众应按合同约定向泉州远隆房地产开发有限公司支付违约金及相关费用。曾毛众既未作书面答辩，也未提供任何书面证据。本院认为，曾毛众经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并在本院指定的举证期限内提交证据或申请延期举证，视为自愿放弃举证、质证的权利，并承认泉州远隆房地产开发有限公司在本案中所主张的事实。故对泉州远隆房地产开发有限公司主张的事实确认如下：2012年11月9日，曾毛众与泉州远隆房地产开发有限公司签订购买泉州远隆房地产开发有限公司开发的址在安溪县城厢镇远隆·君悦华庭小区13幢12层02号商品房的《商品房买卖合同》及合同补充协议、附件（合同编号：MF-2007-01-NO.0449838）。合同约定：房屋总价为465,388元，由曾毛众支付购房首付款140,338元，其余款项325,000元办理银行按揭贷款。合同及合同补充协议、附件并就逾期付款等违约责任作出明确约定。合同签订后，曾毛众依约将购房首付款140,338元支付给泉州远隆房地产开发有限公司，并对其余购房款325,000元向中国建设银行股份有限公司安溪支行办理按揭贷款。泉州远隆房地产开发有限公司为此贷款提供抵押加阶段性保证，并就涉争房产办理备案登记，同时按约定将房产交付给曾毛众使用。按揭贷款合同签订后，安溪建行依约将该笔贷款325,000元划入泉州远隆房地产开发有限公司账户。嗣后，曾毛众仅偿还部分按揭贷款，对其余贷款本息未能依约定按期偿还，导致泉州远隆房地产开发有限公司自2015年9月25日至同年6月28日被安溪建行依贷款合同约定追究保证责任，扣划20,661.51元代为偿还贷款本息。经泉州远隆房地产开发有限公司催告，曾毛众未支付给泉州远隆房地产开发有限公司代为偿还的贷款本息，也未继续偿还按揭贷款，导致泉州远隆房地产开发有限公司仍被追究保证责任。另查，涉争房产尚未被司法机关查封。上述事实有泉州远隆房地产开发有限公司提供的《商品房买卖合同》及合同补充协议、相关附件复印件、银行扣划款项通知书及贷款还款凭证复印件、律师函及邮政快递单等复印件、安溪县不动产登记中心证明等佐证。综上所述，曾毛众与泉州远隆房地产开发有限公司之间所签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议、附件，系当事人双方的真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性或禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。双方理应按合同约定全面履行各自的义务。现曾毛众虽支付购房首付款，并对其余购房款办理银行按揭贷款，但未能按贷款合同如期偿还按揭贷款，导致泉州远隆房地产开发有限公司被追究保证责任，其行为已构成根本违约，理应承担违约责任。经泉州远隆房地产开发有限公司催告后，曾毛众未能将公司代为偿还的贷款本息予以返还，且嗣后也未能继续偿还按揭贷款，导致泉州远隆房地产开发有限公司被追究保证责任，故泉州远隆房地产开发有限公司诉求解除双方于2012年11月9日签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议、附件，于法相符，本院予以支持。同时，根据《合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。泉州远隆房地产开发有限公司应在合同解除后，将向曾毛众收取的购房款465,388元予以退还，但曾毛众也应将泉州远隆房地产开发有限公司被扣取代其偿还银行按揭贷款的本息予以返还，故泉州远隆房地产开发有限公司诉求曾毛众应返还被安溪建行扣取代其偿还的贷款本息20,661.51元，于法有据，本院予以支持。其次，根据《合同法》规定的附随义务及双方合同约定，曾毛众本应配合泉州远隆房地产开发有限公司办理上述商品房备案注销登记及预告登记撤销等手续，但鉴于目前讼争房产处于银行按揭抵押状态，存在办理注销障碍，故曾毛众应在具备办理注销条件之时，根据合同约定配合泉州远隆房地产开发有限公司办理址在安溪县城厢镇远隆·君悦华庭小区13幢12层02号商品房的《商品房买卖合同》及《补充协议》、其他相关附件的备案注销登记及预告登记撤销等手续。第三，泉州远隆房地产开发有限公司诉求曾毛众应支付违约金的问题。双方在《商品房买卖合同》及《合同补充协议》中均对违约金作了明确约定，本着违约金救济原理，基于公平、诚实信用原则，为确保不损害各方当事人的合法权益，基于曾毛众已实际占有使用涉争房屋，对泉州远隆房地产开发有限公司诉求曾毛众应支付的违约金，本院依法按总购房款的10%予以保护，即曾毛众应支付给泉州远隆房地产开发有限公司违约金46,533.8元（465,338元×10%）。泉州远隆房地产开发有限公司诉求曾毛众既应支付被追究保证责任的违约金，又应支付解除合同的违约金，存在超过曾毛众签订合同时所能预见到的损失，且泉州远隆房地产开发有限公司也未能提供充分证据证明其所造成的损失，故对其不合理的违约金诉求部分，本院不予支持。第四，泉州远隆房地产开发有限公司诉求的律师费5,000元及其他费用（公告费260元）的问题。双方虽在《商品房买卖合同》及《合同补充协议》中对因解除合同所产生的费用作了约定，泉州远隆房地产开发有限公司也为此提供了律师费发票复印件加以佐证，但鉴于目前律师收费存在按规定和协议收费两种形式，泉州远隆房地产开发有限公司又未能提供其他证据证实该费用完全符合有关规定，存在超过违约方应当预见的范围之嫌，故本院不予保护。至于公告费属于其他诉讼费用，本应由败诉当事人负担，故对诉求的公告费，本院予以支持。由此，泉州远隆房地产开发有限公司诉求的合法有据部分，本院依法予以支持。曾毛众经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。本院依法缺席审理，在查明事实后，可依法迳行判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、泉州远隆房地产开发有限公司与曾毛众于2012年11月9日签订的合同编号为MF-2007-01-NO.0449838的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、相关附件于本判决生效之日起解除；二、泉州远隆房地产开发有限公司应将曾毛众交付的购房款465,388元予以退还；三、曾毛众应在具备办理注销条件（包括抵押合同解除）之日起15日内协助泉州远隆房地产开发有限公司办理址在安溪县城厢镇远隆·君悦华庭小区13幢12层02号商品房的《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其他相关附件）的备案注销登记及预告登记撤销等手续；四、曾毛众应在判决生效之日起15日内支付给泉州远隆房地产开发有限公司代为偿还的贷款本息20,661.51元；五、曾毛众应在判决生效之日起15日内支付给泉州远隆房地产开发有限公司违约金46,533.8元；六、驳回泉州远隆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,355元，由泉州远隆房地产开发有限公司负担355元，曾毛众负担8,000元;其他诉讼费用（公告费）260元，由曾毛众负担，鉴于该公告费已由泉州远隆房地产开发有限公司先行垫付，曾毛众应在支付上述款项的同时一并支付给泉州远隆房地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  林清艺人民陪审员  吴瑜敏人民陪审员  林振宝二〇一七年二月二十日书 记 员  李裕鹏附件：本案所适用主要法律、法规、司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求……，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条第（三）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。