上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终4199号
上诉人(原审被告)上海林伟火锅餐饮娱乐有限公司，住所地上海市。法定代表人李心文，董事长。委托代理人殷喆元，上海市千方律师事务所律师。被上诉人(原审原告)上海百联房地产经营管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人许国良，董事长。委托代理人孙亚军，上海市中广律师事务所律师。委托代理人张娣，上海市中广律师事务所律师。原审第三人刘淳标，男，1968年8月12日出生，汉族，住上海市。原审第三人上海聚宾宾馆，住所地上海市。投资人蔡代跃。上诉人上海林伟火锅餐饮娱乐有限公司(以下简称“林伟公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2015)虹民三(民)初字第1817号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，上海市水电路1015、1017、1019号房屋系案外人百联集团公司名下的房产，百联集团公司自2005年7月起委托上海百联房地产经营管理有限公司(以下简称“百联公司”)经营管理含对外出租。林伟公司自1999年起承租上述房屋底楼和二楼的整层，自2003年起租赁上述房屋三楼整层，林伟公司承租时即对房屋进行了装修，装修后将底楼部分房屋和二楼整层房屋用于经营火锅店，将三楼整层对外出租，林伟公司并以上海市水电路XXX号XXX楼为地址注册成立了“上海聚宾宾馆”的营业执照。百联公司、林伟公司前后续签过多份《房屋租赁合同�，2012年12月30日双方签订了最后一份《房屋租赁合同》，该合同约定：百联公司(出租方、甲方)将上述房屋二楼和三楼整层(建筑面积1,271.29平方米，合同写为1015号，以下简称“系争房屋”)按现状出租给林伟公司(承租方、乙方)作经营或贸易使用；除房屋内已有装修和设施外，乙方需重新装修或者增设或者变更原有附属设施和设备的，应事先向甲方报批……，因此而引起的一切费用及安全责任由乙方自行承担；合同解除(包括合同期满和合同解除)……，乙方的装修物，除可移动设备外，均留归甲方所有，甲方无需作任何补偿；租赁期自2013年1月1日起至2013年12月31日止；合同结束，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在合同期满前的三个月书面向甲方提出续租意向，经甲方同意后，重新签订租赁合同；租金每月人民币(以下币种均为人�币)45,050元，先付后用，一个月为一个支付周期，乙方在每一个周期结束的5天前支付下一个周期的租金；逾期支付租金的，除应补交欠租外，每逾期一天，乙方还应按所欠款金额的4‰支付日违约金，并承担由此造成的甲方的全部损失；合同签订时，乙方须一次性支付给甲方房屋租赁保证金90,100元，合同结束后，乙方付清全部款项和费用并办理完清场移交手续(若乙方在租赁房屋内注册登记企业的，则需按本合同约定的时间内办理完企业注销或迁移手续；若乙方在租赁房屋内办理租赁登记备案的，则需按本合同约定的时间内办理房屋租赁登记变更或终止手续)后，甲方无息退还乙方的保证金；乙方应按时缴纳各项费用，合同履行期内不得以保证金抵作租金及乙方应付的其他费用；乙方在租赁期内确需转租全部或部分房屋的，须事先征得甲方的书面同意，方可将承租的房�全部或部分转租给他人，乙方对转租的承租方承担连带责任；乙方转租房屋的全部或部分的，不得改变房屋使用性质和使用用途，且其转租期不得超过本合同的约定期限或剩余租期；本合同结束时，转租合同随之自然终止，乙方负责转承租方的清退工作；租赁合同结束之日，乙方应搬清租赁房屋内物品，移交租赁房屋，逾期移交的，则乙方同意按下列方法处理，并且乙方放弃抗辩的权利：……(2)维持使用现状，乙方同意按原日租金的两倍支付房屋占用费……；乙方在租赁房屋内注册登记企业的或办理租赁登记的，应在合同结束并移交租赁房屋之日起5天内办理工商注销或迁移手续及租赁登记撤销手续。逾期未办理的，则应按原租金标准支付场地使用费，同时乙方登记注册的保证金不予退还。合同并约定：1、乙方承诺合同到期后，不再主张任何经济补偿；2、合同到�后，甲方如按市场价格继续对外出租，乙方愿意继续承租该房屋，在同等条件下享有优先承租权；3、乙方承诺在本承租房屋的营业资质以租赁合同的有效租期为约束，合同终止(中止)时，严格按照租赁合同的约定承担相关责任和义务，按时办理《企业法人营业执照》的迁移或注销；4、乙方承诺租赁期内不转租。林伟公司向百联公司支付了房屋租赁保证金90,100元。2013年12月25日，林伟公司与刘淳标签订《房屋租赁合同》，约定林伟公司将系争三楼房屋出租给刘淳标经营上海聚宾宾馆，租赁期限自2014年1月1日起至2016年12月30日止，租金(含物业管理费)每月22,800元。“上海聚宾宾馆”的营业执照几经转让，现已转让给了刘淳标。合同到期后，双方就续租进行协商。2014年3月27日，林伟公司支付了租金20万元。2014年7月28日，百联公司向林伟公司发出《付款通知书》，告知林伟�司在接到通知后10天内支付2014年1月至2014年7月期间的部分房屋占用费115,350元，该房屋占用费按照租金标准计算，在双方完成续签合同后，再按照新租金标准对所支付的房屋占用费进行多退少补。林伟公司租金支付至2014年4月30日，2014年5月的租金林伟公司仅支付了部分，自2014年6月起林伟公司未再支付租金。百联公司、林伟公司双方未能就续租达成一致意见，百联公司于2015年3月18日向林伟公司发出《解除租赁关系的通知函》，告知：1、即日起解除双方的租赁关系，收回林伟公司占用的全部房屋；2、林伟公司应于2015年4月30日前清空所占用的全部房屋并移交给百联公司，逾期未清场交房的，百联公司将按照原合同的相关约定追究林伟公司的违约责任；3、林伟公司应继续承担房屋移交前包括安全在内的全部责任；4、林伟公司应继续履行支付2014年1月1日至实际搬离日止�相关费用及房屋移交前发生的房屋使用费义务。林伟公司收到该函，但未按通知函的要求清空交还房屋，也未支付房屋占用费。2015年3月29日，林伟公司发函给百联公司，要求百联公司给予交房缓冲期，或由百联公司承担清场费用的前提下，林伟公司积极配合办好全部清场工作。之后，因林伟公司未清场交还房屋，也未支付房屋占用费，百联公司诉至法院，请求判令：1.解除百联公司、林伟公司间租赁关系；2.林伟公司返还并迁出位于虹口区水电路XXX号(部位：二楼、三楼面积为1271.29平米)的房屋，并林伟公司办理工商注销或者迁移手续及租赁登记手续；3.林伟公司支付自2014年1月1日起至2015年4月30日止的租金为720,800元；4.林伟公司支付逾期支付租金的违约金至实际支付租金之日止。(按每天千分之四计算)；5.林伟公司支付自2015年5月1日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费(标准为90,100元/月，按原日租金的贰倍计算)。原审审理期间，林伟公司将部分系争二楼房屋进行转租。原审法院经审理后认为，百联公司、林伟公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方应恪守履行。根据合同的约定，租期至2013年12月31日届满，合同结束，百联公司有权收回全部出租房屋，林伟公司应如期交还。租期届满后，百联公司、林伟公司双方就续租进行磋商，林伟公司继续使用系争房屋，双方形成了不定期租赁。之后因协商不成，百联公司于2015年3月18日发函通知林伟公司2015年4月30日前清空并移交房屋，应视为百联公司通知林伟公司解除双方的不定期租赁合同关系，百联公司在合理期限之前发出通知，林伟公司业已收到该通知函，现百联公司主张双方的租赁合同关系于2015年4月30日解除，符合法律规定。林伟公司以其整改费用投入巨大及享有优先承租权为抗辩理由不同意解除租赁合同关系，因合同约定租赁关系解除后，林伟公司的装修物除可移动设备外均留归百联公司所有，百联公司无需作任何补偿，林伟公司对其投入应有预期，另外林伟公司也未举证证明百联公司有再对外出租的事实，故对林伟公司的抗辩理由，法院不予采纳，对百联公司要求确认租赁合同关系于2015年4月30日解除的诉请，法院予以支持。鉴于百联公司、林伟公司的合同解除，林伟公司与刘淳标的合同也应一并解除，百联公司有权收回系争房屋，故林伟公司应搬离系争二楼房屋，刘淳标及聚宾宾馆应搬离系争三楼房屋，林伟公司并在清空全部系争房屋后，将该房屋返还百联公司。对百联公司主张的欠付租金及逾期违约金，林伟公司同意支付，与法不悖，故法院予以照准。百联公司主张按照两倍租金标准支付房屋占有使用费，符合合同的约定，该约定有利于督促林伟公司积极履行清空、搬离、交还系争房屋的义务。林伟公司以百联公司起诉导致其未能正常经营为由，主张不应支付房屋占有使用费，理由不能成立，故法院不予采纳。百联公司主张房屋占有使用费，依据充分，法院予以支持。至于房屋租赁保证金，百联公司同意抵付林伟公司应付费用，与法不悖，法院予以照准。林伟公司与刘淳标等次承租人之间就系争房屋有纠纷的，可另行解决。原审法院据此作出判决：一、确认百联公司和林伟公司签订的《房屋租赁合同》于2015年4月30日解除；二、自判决生效之日起15日内，林伟公司应携本公司设备、物品搬离上海市水电路XXX号二楼房屋，刘淳标、上海聚宾宾馆应携本人、本公司设备、物品搬离上海市水电路XXX号三楼房屋，林伟公司清空上述二、三楼全部房屋后，�该房屋返还百联公司；三、林伟公司应支付百联公司2014年5月1日至2015年4月30日期间的房屋租金520,800元，抵扣林伟公司支付的房屋租赁保证金90,100元，林伟公司实际应支付百联公司房屋租金430,700元；四、林伟公司应支付百联公司逾期支付租金520,800元的违约金，以每期逾期金额为本金，按照中国人民银行规定的同期贷款利率，自每个自然月的1日起分段计算至支付之日止；五、林伟公司应支付百联公司房屋占有使用费，按照每日2,962.19元，自2015年5月1日起计算至交还房屋之日止；上述第三款至第五款所述款项，林伟公司应于判决生效之日起15日内付清。原审判决后，上诉人林伟公司不服，向本院提起上诉称：2014年间百联公司曾要求林伟公司对于经营布局、消防隐患等事项进行整改，此应视为百联公司维系双方租赁关系之表示。合同约定，林伟公司对系争房屋拥有优先�租权，百联公司侵害了林伟公司这一权利。合同不应解除。2015年5月起，百联公司即干扰林伟公司的正常经营活动，致使林伟公司根本无法正常经营，因此林伟公司无需支付房屋占有使用费。原审判令林伟公司按两倍租金标准支付房屋占用使用费，林伟公司难以接受。综上，请求撤销原判，改判驳回百联公司的全部诉讼请求。被上诉人百联公司辩称：百联公司未向林伟公司提出过进行整改的要求。百联公司现将系争房屋收回，不再对外出租，不存在侵害林伟公司优先承租权的情况。原审法院按照两倍的租金标准要求林伟公司支付房屋使用费是符合合同约定。百联公司与林伟公司合同约定的租赁期限是到2013年12月31日止，而林伟公司与刘淳标签署的租赁合同约定的租赁期限却是2014年至2016年。百联公司与林伟公司合同解除了，林伟公司与刘淳标、上海聚宾宾馆也应一�解除，百联公司有权收回系争房屋。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人刘淳标、上海聚宾宾馆共同述称：同意林伟公司的上诉请求。上海聚宾宾馆的营业执照是在2013年12月时投资人变更为刘淳标，如百联公司不同意转租的话，营业执照是不可能变更的，而且在承租系争三楼房屋时，有百联公司的工作人员在场，故百联公司是知道并同意三楼转租的。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，在百联公司与林伟公司所签订的《房屋租赁合同》约定的租期届满后，双方就续租进行磋商，林伟公司继续使用系争房屋，双方形成不定期租赁。后因双方协商未成，百联公司于2015年3月18日发函通知林伟公司2015年4月30日前清空并移交房屋，应视为百联公司通知林伟公司解除双方的不定期租赁合同关系。百联公司在合理期限之前发出通知，林�公司业已收到该通知函，故百联公司主张双方的租赁合同关系解除，符合法律规定。双方约定，合同到期后，百联公司如按市场价格继续对外出租，林伟公司愿意继续承租该房屋，在同等条件下享有优先承租权。百联公司当庭表示目前不再对外出租系争房屋，林伟公司也并未提供相应证据以证明其优先承租权已遭受侵害。故对林伟公司认为双方之间签订的《房屋租赁合同》不应解除的主张，本院不予采纳。关于房屋使用费，林伟公司主张因百联公司干扰致使其未实际经营。但该使用费的本质是妨碍系争房屋权利人即百联公司正常使用而支付的对价，并非林伟公司自身的经营利用情况，故林伟公司不同意支付房屋使用费的理由不能成立。林伟公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币11,008元，由上诉人上海林伟火锅餐饮娱乐有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 成 皿
代理审判员 马忆蔺
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 黄 慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……