浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第3716号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州市居住区发展中心有限公司。
法定代表人：孟建平。
委托代理人：董黎君。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：潘根亮。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：舒明浓。
二被上诉人共同委托代理人：胡光春、唐锋。
被上诉人（原审第三人、反诉被告）：杭州越峰房产开发有限公司。
法定代表人：刘俊。
上诉人杭州市居住区发展中心有限公司（以下简称居住中心）因与被上诉人潘根亮、舒明浓、杭州越峰房产开发有限公司（以下简称越峰房产）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2012）杭江笕民初字第168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2005年，越峰房产以投标方式取得了丁桥兰苑地块经济适用住房项目的建设开发权，领有杭州市国土资源局颁发的国有土地使用证和杭州市规划局颁发的建设工程规划许可证，标明土地用途和建设项目为经济适用房、使用权类型为划拨、设定有抵押权人为中国建设银行股份有限公司杭州宝石支行的抵押负担。
越峰房产在丁桥兰苑经济适用住房项目建设过程中由于各种原因导致项目无法按合同如期交付、项目管理处于停顿状态，根据杭州市政府的协调，越峰房产与居住中心于2009年1月4日签订接管协议，约定：由居住中心全面接管丁桥兰苑项目，越峰房产具有对项目下14000平方米商铺和400余个地下车位的处置权，项目交付前该部分在建工程暂时交由居住中心管理，待产权明晰后按实际面积和数量进行结算并移交；越峰房产对现有资产进行核查，在2009年1月5日前将足够数量的完整的资料、资产交由居住中心接管，其中商铺、地下车位等暂交被告居住中心管理，具体处置方式待产权明晰后由有权部门确认后移交越峰房产处置，收益优先用于偿还本工程债务；越峰房产同意将公章、财务专用章、合同专用章等所有有权代表对外行使权利的公章交由被告居住中心管理并使用；未经居住中心同意，越峰房产法定代表人不得代表单位在任何涉及该项目的工程建设或经济责任的文件、协议上签字或加盖法人章，同时须根据居住中心对工程施工状况发出的指令在需由其签署的文件或协议上签字或加盖法人章等。
2009年6月30日，丁桥兰苑项目竣工交付。2010年2月9日，越峰房产与潘根亮、舒明浓签订房屋租赁合同，约定：越峰房产将座落于杭州市江干区丁桥镇环丁路丁桥兰苑25号楼（综合楼）约5000平方米（建筑面积）出租给潘根亮、舒明浓用于经营餐饮、宾馆、棋牌室、商贸、办公及其他娱乐等；租赁期限为12年，自2010年7月1日起至2022年6月30日止；第1至5年租金为80万元／年，第6至10年租金为85万元／年，第11至12年租金为90万元／年；2010年7月1日至2010年12月31日为装修期，装修期间免租金，若因越峰房产原因导致装修期间延长的，装修期间应相应延长，租期随之延长；租金每半年支付一次，分别在每年的1月10日和7月10日前支付下一个半年的租金；越峰房产保证其所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定；签订合同时，潘根亮、舒明浓须交纳履约保证金22万元；越峰房产应提供房产证（或具有出租权的有效证明）、营业执照等文件；越峰房产必须确保该出租房可用作上述约定的经营范围，如在审批或经营过程中遇到管理部门或业主阻力，越峰房产必须予以处理；保证金、租金汇入陈啸工行账户或越峰房产指定的其他账户；合同自双方法定代表人或授权代表签字并加盖公章、支付220000元租赁保证金之日起生效，如潘根亮、舒明浓在签署本合同后三个工作日内未将上述租赁保证金支付至越峰房产账户，本合同自动解除而无须另行通知等。2010年2月11日，潘根亮、舒明浓向越峰房产支付了保证金22万元。
2010年6月3日，潘根亮、舒明浓向工商行政管理局办理了名称为杭州唐风酒店管理有限公司、股东为潘根亮、舒明浓的企业名称预先核准登记手续；2010年7月23日，杭州唐风酒店管理有限公司向杭州市江干区房产管理局办理了出租人为越峰房产的涉案综合楼2746平方米的房屋租赁备案证。
2010年11月10日，越峰房产出具函复，同意潘根亮、舒明浓进场施工，并表示2010年8-10月因越峰房产通知延期进场装修，装修期延长以及租金减免事宜按照合同约定办理。
2010年12月1日，潘根亮与案外人陈礼侠签订租赁合同，将综合楼3楼的房屋约920平方米转租给陈礼侠用作健身美容等；租期十年，至2020年11月30日止；前三年年租人民币30万元／年，后逐年递增5%；2010年12月13日，办理了出租人为越峰房产的房屋租赁备案证。随后，陈礼侠对承租的房屋进行了装修。后双方发生纠纷，经该院审理，认定潘根亮在租赁期间未能正常供水导致合同目的无法实现，判决解除双方租赁合同，潘根亮返还押金50000元、支付违约金150000元、装修损失284599元、评估费4029元、承担诉讼费3180.50元；潘根亮上诉后二审维持该院判决，上诉费8629元由潘根亮负担。诉讼过程中，潘根亮陈述案涉房屋一直正常供电，因案外人陈礼侠欠费故涉案房屋从2011年7月底8月初开始停水。
居住中心在得知综合楼在准备装修后，于2010年12月2日书面函告潘根亮，告知居住中心根据杭州市政府会议纪要以其与越峰房产的接管协议，已于2009年1月1日接管越峰房产建设开发的丁桥兰苑项目，越峰房产已无权擅自处理包括综合楼在内的项目资产，要求潘根亮暂停装修。同月16日，潘根亮方书面函复表示其与越峰房产签订的租赁合同合法有效，居住中心无权要求其停工；其已根据合同约定支付了保证金22万元并于2010年7月按时交接了房屋；2010年10月底接越峰房产通知进场装修并于2010年11月1日开始了装修。
2011年5月27日，经政府部门协调，越峰房产出具书面承诺函，公司委托居住中心监管综合楼，不允许承租方继续施工；本公司欠居住中心款项先由居住中心拍卖丁桥兰苑剩余商铺的方式清偿；如全部拍卖后仍欠款的，由公司现金偿还，无法及时偿还的，同意居住中心通过拍卖综合楼的方式清偿；拍卖综合楼时涉及租户清退等事项由公司自行处理，相关责任由公司自行承担。
2012年年初，居住中心取得了丁桥兰苑25幢（即综合楼）的产权证书。
2012年7月4日，潘根亮、舒明浓诉至原审法院，请求判令：1、居住中心继续履行潘根亮、舒明浓与越峰房产签订的房屋租赁合同；2、居住中心赔偿潘根亮、舒明浓经济损失785431元。在审理过程中，居住中心提起反诉，请求判决确认潘根亮、舒明浓于2010年2月9日签订的房屋租赁合同无效。
原审法院认为，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，除受让所有权人因实现房屋出租前已设立的抵押权而发生所有权变动或出租前房子已被司法查封两种情形外，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，应予支持。涉案房屋在潘根亮、舒明浓与越峰房产签订房屋租赁合同时，虽居住中心已接管丁桥兰苑项目，但综合楼所有权并未变更至居住中心名下、也不存在居住中心已对综合楼设定有抵押权或综合楼已被司法查封等法定影响潘根亮、舒明浓租赁权的情形。居住中心主张潘根亮、舒明浓与越峰房产存在恶意串通的主张，经查：居住中心与越峰房产签订的接管协议并未确定综合楼业已归属居住中心，而是约定在产权明晰后由有权部门确认移交给越峰房产处置，表明越峰房产对丁桥兰苑项目包括综合楼在内的资产具有最终处置权；再：接管协议约定越峰房产所持有的有权代表公司对外行使权利的公章、财务专用章、合同专用章均交由居住中心保管，自协议订立之日起越峰房产未经居住中心同意不得代表越峰房产在涉及项目的工程建设、经济责任文件上签字或加盖法人章，而涉案合同加盖有越峰房产公章，故即使潘根亮、舒明浓在签订涉案租赁合同时明知综合楼已被居住中心接管，也不得据此认定潘根亮、舒明浓主观上具有恶意；其次，租金价格系市场行为，租金的高低系双方当事人自由协商的结果，并不直接的影响合同效力。综上，居住中心主张潘根亮、舒明浓在签订租赁合同时主观上具有恶意，与越峰房产存在恶意串通并据此要求确认合同无效依据不足，该院不予支持。潘根亮、舒明浓主张的损失赔偿之诉请，经查：潘根亮、舒明浓主张的损失组成为其投入装修款产生的利息损失284994元、其他损失60000元、转租合同无法履行而被司法判决的赔偿款及损失450437.50元。因潘根亮、舒明浓主张其与越峰房产租赁合同不能履行系由居住中心所致的依据为居住中心于2011年3月18日发给物业公司要求断水断电的公函，但该公函系复印件且居住中心并不认可，故相应事实不能认定，潘根亮、舒明浓据此要求居住中心赔偿损失依据不足；且根据生效司法判决，潘根亮、舒明浓与案外人租赁合同解除的理由系租赁物不能正常供水、无法正常经营导致合同目的不能正常实现，而潘根亮、舒明浓在原一审陈述涉案房屋停水原因系案外人拖欠水费而致，非属居住中心要求断水断电所致；再次，潘根亮、舒明浓如因第三人原因导致其与越峰房产的租赁合同不能履行的，得依据合同相对性原则向越峰房产主张损失。综上，该院对潘根亮、舒明浓的损失赔偿请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十二条第一款第（二）项、第六十条、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2013年10月20日判决：一、居住中心继续履行潘根亮、舒明浓与越峰房产于2010年2月9日签订的房屋租赁合同；二、驳回潘根亮、舒明浓的其它诉讼请求；三、驳回居住中心的反诉请求。案件受理费11654元，潘根亮、舒明浓负担11574元，居住中心负担80元（居住中心应于判决生效后三日内支付）；反诉案件受理费40元，由居住中心负担。
宣判后，居住中心不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人恶意串通，损害上诉人利益。1、越峰房产无权出租，其主观恶意是明显的。2009年1月1日上诉人与被上诉人越峰房产签订接管协议，约定自接管起被上诉人越峰房产无权处置丁桥兰苑任何资产。被上诉人越峰房产明知无权出租，其出租综合楼既没有得到杭州市政府同意，也没有得到上诉人同意，其主观恶意是明显的。2、被上诉人潘根亮、舒明浓并不是善意的。（1）被上诉人越峰房产没有向被上诉人潘根亮、舒明浓提供其有权出租的任何权属证明原件，包括土地使用证、建筑工程规划许可证、施工许可证等，被上诉人潘根亮、舒明浓却租赁一幢5000平方米的大楼，违反租赁市场的基本常识。被上诉人潘根亮、舒明浓在签订合同时知道或应当知道被上诉人越峰房产无权出租，被上诉人潘根亮、舒明浓并不是善意的。（2）上诉人接管丁桥兰苑项目后，在复工、交付等不同阶段都悬挂大量横幅、标语进行公示和告知，被上诉人潘根亮、舒明浓应当知道该项目已被上诉人接管，越峰房产无权出租。（3）上诉人于2010年12月1日书面函告被上诉人潘根亮、舒明浓，告知越峰房产无权出租丁桥兰苑25号楼，包括丁桥兰苑25号楼在内的丁桥兰苑项目资产处理必须通过市政府协调联席会议同意，由上诉人协同处理，并且要求被上诉人潘根亮、舒明浓暂停装修。但是，被上诉人潘根亮、舒明浓收到函件后，并未与上诉人进行及时沟通询问原因，不仅继续进行装修施工，而且还于2010年12月1日与陈礼侠签订房屋租赁合同，并于2010年12月13日取得江房租证（2010）第4360号“房屋租赁备案证”，将房屋交给陈礼侠装修以造成第三方承租并装修的事实，被上诉人潘根亮、舒明浓的行为明显不符合常理，其故意或恶意是明显的。3、租金价格明显低于市场价格，损害上诉人利益。“明显不合理的低价”是被上诉人潘根亮、舒明浓主观恶意的表现形式。2010年2月9日被上诉人越峰房产出租给潘根亮、舒明浓的租金为每日0.438元，而2010年12月1日被上诉人潘根亮、舒明浓转租给陈礼侠（丁桥兰苑25号楼第三层）的租金价格为0.914元，即使不考虑楼层因素，出租租金价格仅为转租租金价格的47.9%。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”。参照该规定，上诉人认为，“明显不合理的低价”是被上诉人潘根亮、舒明浓主观恶意的表现形式，而且被上诉人潘根亮、舒明浓没有任何证据证明其并非恶意。综合本案被上诉人潘根亮、舒明浓上述行为以及配合越峰房产转移财产等其他行为，上诉人认为被上诉人潘根亮、舒明浓与越峰房产恶意串通，损害上诉人利益。二、被上诉人以合法形式掩盖非法目的。被上诉人越峰房产明知丁桥兰苑项目巨额后续建设资金均由上诉人投入，在明知道无权处分的情况下仍通过租赁的形式处分财产，而且将诉争综合楼租赁保证金直接汇入陈啸的个人账户，存在转移财产的非法目的。被上诉人潘根亮、舒明浓通过签订租赁合同，以远低于市场的租金价格取得综合楼12年的租赁权，损害上诉人利益，以获得不当或非法利益。被上诉人通过租赁合同的形式掩盖越峰房产转移财产，潘根亮、舒明浓获得不当利益的非法目的，租赁合同是无效合同。三、原审判决适用法律错误。丁桥兰苑项目系杭州市的经济适用住房项目，诉争综合楼为丁桥兰苑项目的一个部分。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第三款规定，经济适用住房项目不适用该解释。原审判决适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定是错误的。上诉人认为，2010年2月9日三被上诉人签订的租赁合同生效条件并不具备，或者说已自动解除。该租赁合同约定“本合同及甲乙双方……无须另行通知”，越峰房产在合同签订之日起3日内没有收到22万保证金的话，那这个合同就应自动解除。因被上诉人没有将20万保证金支付到合同约定的越峰房产指定的帐户内，而是支付到了其他帐户中，被上诉人也没有提供证明越峰房产同意把这个20万支付到这个帐户，一审时越峰房产口头承认该2万是支付到个人名下的，而不是越峰房产的公司帐户。法庭有义务审查该2万元有没有支付，是不是支付到个人名下。如果2万未付的话，合同应自动解除；如果20万没有支付到指定的帐户内，合同也应自动解除。综上所述，上诉人认为，被上诉人的行为违反法律规定，根据《合同法》第五十二条规定，应认定租赁合同为无效合同。请求依法撤销杭州市江干区人民法院（2012）杭江笕民初字第168号民事判决第一项、第三项，判令被上诉人潘根亮、舒明浓和越峰房产于2010年2月9日签订的《房屋租赁合同》无效；判决被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。
被上诉人潘根亮、舒明浓答辩称：一审判决合同继续履行是正确的。对一审法院驳回原审原告要求赔偿损失的判决是有异议的，但没有提起上诉，保留自己的意见。上诉人上诉的三个理由都不能成立。在签订房屋租赁合同前，越峰公司向被上诉人潘根亮等是提供过建设工程规划许可证和土地使用证的资料，两被上诉人也到房管、国土部门作过相应的调查的。上诉人没有在丁桥兰苑项目中悬挂这个项目已由上诉人接管的标志。即使接管，也不能认定合同无效，更不能认定被上诉人不是善意，被上诉人在签订房屋租赁合同时，对接管情况是不知情的。上诉人函告被上诉人停止装修的行为不能认定被上诉人是非善意的，上诉人的函告内容不符合法律规定，上诉人无权单方解除合同，上诉人与被上诉人不是上下级关系，被上诉人没有服从上诉人的义务。涉案的交易租金并没有明显低于市场价格，租金价格的比较，应在同一时期，相同物业和相类似的物业进行比较，上诉人比较的价格是被上诉人将其中一层转租出去的租金价格，这不具有可比性，被上诉人转租当然要比自己租来的价格高，否则就是亏损了。被上诉人是整体租赁了25号楼，整体租赁的价格必然比分割出租的价格便宜。被上诉人为了履行这个合同，投入了巨大的人力物力进行装修，现在面临被上诉人方被多方索赔，租赁的房屋亦无法使用。最高院相关司法解释规定“本解释所称的城镇房屋是指城市、镇规划区内的房屋”，本案涉案房屋显然在该区域内，本案中不存在任何一方当事人利用国家的福利政策来租赁本案所涉的房屋。合同不具备生效条件和合同生效后自动解除是两个概念，要么是生效自动解除，要么不生效，如果没有生效不存在自动解除一说。越峰房产是认可收到了20万定金的，对剩余的2万，越峰公司也表示收到了。上诉人认为越峰房产没有收到这笔钱与事实不符。
被上诉人越峰房产未进行答辩。
各方当事人在二审中均未提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，越峰房产与潘根亮、舒明浓于2010年2月9日签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思的一致表示。居住中心认为该合同双方当事人存在恶意串通损害其合法利益的情形，但未能就此提供充分、有效的证据证明。首先，越峰房产是案涉房屋的开发建设单位和初始所有权人。虽然，根据2009年1月4日越峰房产与居住中心签订的接管协议，越峰房产已将其对包括案涉房屋在内的丁桥兰苑建设项目的管理、处置权均转移给了居住中心，但是，因移交时该项目尚未完工，相关权属证书并未办理，客观上居住中心并无对该建设项目的权利外观。在居住中心不能举证证明潘根亮、舒明浓系明知越峰房产无权处置的情况下，应当推定潘根亮、舒明浓与越峰房产签订房屋租赁合同主观上并无过错。其次，即使越峰房产主观有恶意，也不能得出其与潘根亮、舒明浓系恶意串通关系。根据接管协议，越峰房产的相关印章均已在2009年1月5日前交由居住中心管理并使用，未经居住中心同意，越峰房产法定代表人不得代表单位在任何涉及该项目的文件、协议上签字或盖章。而本案房屋租赁合同上不但有越峰房产法定代表人刘俊签名，而且加盖了越峰房产的公章。即使在签订房屋租赁合同时越峰房产具有主观恶意，也不能得出潘根亮、舒明浓是与越峰房产恶意串通损害居住中心的利益。再次，居住中心书面函告的事实不能证明潘根亮、舒明浓在签订合同是对越峰房产无权出租是明知的。居住中心发函是在2010年12月2日，是要求潘根亮暂停装修，发生在房屋租赁合同已经开始履行之后，故该发函的事实并不能推出潘根亮、舒明浓在签订房屋租赁合同时存有主观恶意。最后，居住中心不能证明租赁价格是明显不合理低价。虽然潘根亮、舒明浓承租的租金价格与其转租的租金价格之间存有较大差距，但因转租的仅是其中一个楼层，价格可比性本身较弱；且居住中心也未能进一步举证证明市场租金价格以印证其主张的潘根亮、舒明浓与越峰房产约定的租金价格属于明显不合理的低价。综合以上分析，居住中心关于案涉房屋租赁合同因双方恶意串通损害其合法利益而无效的上诉理由不能成立。同时，本案也不存在以合法形式掩盖非法目的的情形。居住中心该上诉理由也不能成立。此外，虽然本案房屋所在建设项目为经济适用房建设项目，但本案房屋租赁并非依照国家福利政策形成经济适用住房项目的租赁，故原审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》正确。居住中心关于原审法院适用法律错误的上诉理由也不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11734元，由上诉人杭州市居住区发展中心有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 张一文
审判员 金瑞芳
二〇一四年二月二十日
书记员 毕克来