广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终3081号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张志鹏，男，汉族，住湖南省华容县，公民身份号码：×××3756。
委托代理人：柴昕，湖南人和（东莞）律师事务所律师。
委托代理人：付治学，湖南人和（东莞）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄沃球，男，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码：×××6532。
委托代理人：赵国柱，广东瑞轩律师事务所律师。
上诉人张志鹏与上诉人黄沃球房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法沥民一初字第745号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张志鹏向原审法院起诉，诉讼请求：一、确认双方于2015年5月9日签订的厂房租赁合同无效；二、黄沃球向张志鹏支付款项1954807元（包括：1.返还张志鹏已支付的按金及预付租金656495元，其中包括按金562710元，租金93785元；2.向张志鹏支付违约金562710元；3.赔偿张志鹏损失总计735602元，包括办公室及宿舍楼室内装修等费用261202元、支护桩（搅拌桩）工程款及水泥款105900元、冲床地坑工程款及设计费365000元、厂房保险费3500元）；三、本案的诉讼费用由黄沃球承担。
黄沃球提起反诉，诉讼请求：一、确认双方签订的厂房租赁合同无效；二、张志鹏需将案涉厂房已开挖基坑的地面恢复原状或赔偿黄沃球回填基坑损失75689.22元；三、张志鹏以每月93785元的标准，向黄沃球支付自2015年6月15日开始至案涉房屋实际返还之日止的房屋使用费（张志鹏已支付的一个月租金相当于2015年6月15日至2015年7月14日的厂房使用费，即从2015年7月15日起暂计至2015年10月31日的房屋使用费为328247.5元），同时张志鹏应按中国人民银行同期贷款基准利率支付使用费利息至使用费付清之日止；四、张志鹏立即腾空案涉租赁物并归还黄沃球；五、张志鹏承担本案的诉讼费用。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认张志鹏与黄沃球签订的厂房租赁合同无效；二、张志鹏在判决发生法律效力之日起五日内腾空案涉租赁物并归还给黄沃球；三、张志鹏在判决发生法律效力之日起五日向黄沃球支付占有使用费（按每月93785元的标准，从2015年7月15日起计算至判决确定履行期届满之日止）；四、黄沃球在判决发生法律效力之日起五日内返还张志鹏按金及预付租金656495元；五、黄沃球在判决发生法律效力之日起五日内赔偿张志鹏的损失414361.2元；六、驳回张志鹏的其他诉讼请求；七、驳回黄沃球的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费11197元，由张志鹏负担4926元，由黄沃球负担6271元；反诉受理费3680元，由张志鹏负担3209元，由黄沃球负担471元。
原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法沥民一初字第745号民事判决书。
张志鹏、黄沃球均不服原审判决，向本院提起上诉。
张志鹏上诉称：一、关于租赁物返还。张志鹏从未进场使用租赁物业，仅在合同签订后进行了装修，一审诉讼前，案涉房屋已由黄沃球占用和实际支配，张志鹏无法腾退和返还。二、关于占有使用费。案涉厂房不符合交付标准，且在租赁期内未被张志鹏实际使用，因此，张志鹏不应当支付租金。合同中约定2015年6月15日至7月15日为免租期，合同实际履行过程中装修免租期延长至2015年7月31日，但黄沃球延期交付，至2015年10月水泥路面才铺设完，应认定该时间为实际交付时间。一审中双方确认房屋租赁关系已实际解除，因此张志鹏无需支付一审起诉后的占用使用费。另外，黄沃球本应对合同无效承担全部责任，一审判决按照合同约定的租金支付占有使用费，不合法。三、关于责任划分。黄沃球提供的案涉厂房没有完整产权或者建设规划许可，应对合同无需承担全部责任，并赔偿张志鹏的全部损失。综上，张志鹏上诉请求：一、撤销原审判决第二、三项，改判张志鹏无需腾空租赁物和支付占有使用费；二、撤销原审判决第五项，改判黄沃球赔偿张志鹏损失735602元；三、本案一、二审诉讼费用由黄沃球承担。
黄沃球上诉称：一、一审判决关于占有使用费的判项有误。张志鹏一直没有将案涉厂房交回黄沃球，房屋使用费应计算至张志鹏交回租赁物之日止；而且占用费应当从2015年6月15日开始计算。二、基坑回填的损失应由张志鹏承担。三、张志鹏主张的735602元损失应由其自行承担，且该损失存在重复计算与缺失部分施工合同及收款收据的问题。综上，黄沃球请求：一、改判张志鹏以每月93785元的标准向黄沃球支付使用费，从2015年6月15日起计算至张志鹏交回案涉租赁物之日止；二、改判张志鹏全额支付基坑回填的损失75689.22元；三、改判黄沃球无需支付张志鹏损失414361.2元；四、本案诉讼费用由张志鹏承担。
本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人张志鹏、黄沃球上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点：一、对导致合同无效，双方的过错大小；二、占有使用费支付的起止时间；三、双方主张的损失如何认定和处理。
关于合同无效的过错。双方签订的租赁合同因租赁物未取得建设工程规划许可证而无效，黄沃球作为出租人，出租的建筑物未依法办理相关证件，对合同无效存在过错；张志鹏作为承租人，在签订合同时未审查租赁物的合法性，对合同无效也存在过错；原审法院酌定张志鹏承担40%、黄沃球承担60%过错责任，自由裁量公平合理，本院予以维持。张志鹏主张应由黄沃球承担全部过错责任，依据不足，本院不予采纳。
关于占有使用费。首先，交付时间认定。双方签订租赁合同后，黄沃球已将租赁物的钥匙交付给张志鹏，且张志鹏已经进场装修。张志鹏主张应以黄沃球铺好水泥地面的时间为实际交付时间，但双方并未明确约定交付时必须是水泥地面，且现也没有证据证明地面情况导致张志鹏不能实际使用租赁物，因此，张志鹏的该项主张，本院不予采纳。本院认定，黄沃球已依约履行交付义务，张志鹏应当参照合同约定支付占有使用费；至于张志鹏接收租赁物后是否实际使用，属于张志鹏单方的问题，不影响占有使用费的支付。其次，返还时间认定。张志鹏作为承租人，在双方的租赁合同解除或者被确认无效后，负有腾空并向出租人返还租赁物的合同义务。黄沃球交付租赁物后，张志鹏进场装修，之后一直未与黄沃球办理返还租赁物的交接手续，且没有证据证明不办理交接手续是由于黄沃球的原因导致的；张志鹏主张原审诉讼前租赁物已实际由黄沃球占有和支配，但就此没有相应证据证明，本院不予认定。黄沃球于二审法庭调查时确认2016年5月1日已实际收回租赁物，故原审判决第二项关于张志鹏腾空案涉租赁物并归还给黄沃球的内容，当事人可无需再履行。原审判决占有使用费计算至“判决确定履行期届满之日止”，该判项内容不具体明确，本院予以纠正。综合本案的案情，考虑到张志鹏对租赁物进行装修后没有实际投入使用、当事人就交接租赁物的沟通协商情况以及双方合同的履行情况、原审判决的判项和送达时间等具体因素，本院认定占有使用费应计算至2016年2月29日为宜。最后，黄沃球主张免租期也应当支付占有使用费，与合同约定不符，且没有法律依据，本院不予支持。综上，张志鹏关于不应支付占有使用费的上诉请求，依据不足，本院不予支持。
关于损失的认定和处理。首先，黄沃球请求赔偿回填基坑损失75689.22元。原审法院根据当事人举证情况认定损失数额，并结合双方的过错责任进行处理，依据充分，本院予以维持。其次，张志鹏请求赔偿损失735602元，原审法院根据张志鹏提交的证据认定损失数额，理由充分，黄沃球关于损失数额提出的上诉主张，依据不足，本院不予采纳。该项损失应由双方根据过错责任分担，张志鹏主张应由黄沃球承担全部赔偿责任，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人张志鹏、黄沃球的上诉理由均缺乏事实及法律依据，其上诉请求，本院予以驳回。原审判决部分判项内容不明确，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法沥民一初字第745号民事判决第一、二、四、五、六项。
二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法沥民一初字第745号民事判决第七项。
三、变更广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法沥民一初字第745号民事判决第三项为：张志鹏在本判决发生法律效力之日起五日向黄沃球支付占有使用费（按每月93785元的标准，从2015年7月15日起计算至2016年2月29日止）。
四、驳回黄沃球的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按原审判决执行。二审案件受理费12004元由张志鹏承担，10487元由黄沃球负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程春华
审 判 员 梁振彪
代理审判员 王 聪
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 邝彩珍
郭文美