金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金婺北民初字第151号
原告：金华骏仕物业服务�限公司，地址：金华市婺城区丹光西路118柳湖花园社区服务中心一楼。
法定代表人：杜玮草。
委托代理人：杜曙光、章玉群。
被告：金华市何人农产品销售有限公司。
法定代表人：刘杰，公司经理。
委托代理人：陈跃伟，浙江梦园律师事务所律师。
被告：刘杰。
原告金华骏仕物业服务有限公司（以下简称骏仕物业公司）诉被告金华市何人农产品销售有限公司（以下简称何人公司）、刘杰房屋租赁合同纠纷一案。原告于2015年3月26日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员刘爱军独任审判，于2015年5月14日公开开庭进行了审理。原告骏仕物业公司的委托代理人杜曙光，被告何人公司的委托代理人陈跃伟，被告刘杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告骏仕物业公司诉称：一、2013年5月30日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：“第一条�乙方对出租房现状充分了解的基础上，甲方将位于下列房屋出租给乙方：1、柳湖花园农贸市场地下人防3号房屋，面积573.18平方米，用于仓库使用；2、柳湖花园农贸市场一楼348平方米（从东数第三根柱子处，隔墙由乙方自行建造），用于办公室使用，使用租赁期限叁年，自2013年6月21日至2016年6月20日终止。合同第二条第1款规定：1.房屋租金及支付方式：月租金按11元／平方米计，房屋年租金计121595元（大写人民币壹拾贰万壹仟伍佰玖拾伍元整）。支付方式：合同签订之日起15天内一次性付清。”按照合同规定，被告应于每年6月15日前一次性支付每年房屋租金。因此，被告应于2014年6月15日前一次性支付第二年（2014年6月21日至2015年6月20日）的房租121595元，但至今为止，被告只支付了101330元（2014年6月24日支付了20266元，2014年10月29日支付了40532元，2015年1月24日支付了40532�），尚欠20265元。按原、被告双方于2013年5月30日签订的《房屋租赁合同》第七条第二款“乙方逾期交付租金及其他费用的，除应如数补交欠款外，还应向甲方按天支付所欠款额的5‰的滞纳金。”的规定，要求被告支付房屋租金的滞纳金27864.38元及未交房租20265元。二、被告在未提前通知原告的情况下，于2015年3月13日前已将出租房里的物品偷偷搬走，原告在3月13日才发现，打电话给被告“说是他们要解除合同，搬到自己的房子里去经营了”，原告要求被告东西暂不能搬，账目结清以后才能搬走（有派出所记录为证）。按照原、被告双方于2013年5月30日签订的《房屋租赁合同》第十一条第2款“合同期内如乙方单方退租，甲方除押金不退，乙方还应按每年租金总额的30%赔偿给甲方。”的规定，请求法院依法裁定被告支付赔偿金36478.50元以及10000元租房押金不予退回乙方。�、根据2013年5月30日原、被告签订的《房屋租赁合同》第二条第1款“房屋租金及支付方式：合同签订之日起15天内一次性付清。”和第3款“租赁期内年物业服务费5527元（人民币伍仟伍佰贰拾柒元整）与房租同时支付。”的规定，按照合同规定被告应于每年6月15日前与房屋租金同时一次性支付每年物业服务费。第七条第2款“乙方逾期交付租金及其他费用的，除应如数补交欠款外，还应向甲方按天支付所欠款额的5‰的滞纳金。”的规定，被告应于2014年6月15日前一次性支付第二年（2014年6月21日至2015年6月20日）的物业服务费5527元给原告。但至今为止，被告仍未交纳，请求法院依法裁定被告支付物业服务费5527元及滞纳金7599.63元。四、根据原、被告签订的《房屋租赁合同》第三条“乙方负担支付水费、电费、物业管理费，如涉及有煤气费、电话费、闭路电视收视费等均由�方负担支付。如甲方代缴乙方水电等费用的，甲方通知乙方缴纳时，乙方应及时缴纳，不得拒交或欠缴。乙方的水费、电费是分表计量的，按甲方水、电抄表值加线路损耗计算金额，由乙方足额按甲方规定的时间交清，不得拖欠。乙方也可向甲方预交水电费。”的规定，请求法院依法裁定被告支付欠交水电费2681.62元。以上，为维护原告的合法权益，现诉至法院，要求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付原告欠交租金20265元及滞纳金27864.38元（自2014年6月15日至2015年3月20日，共275天，按实际滞纳时间计算）；3.判令原告不返还被告租房押金10000元；4.判令被告支付原告提前解除合同赔偿金36478.50元；5.判令被告支付欠交2014年6月21日至2015年6月20日的物业服务费5527元及滞纳金7599.63元（自2014年6月15日暂计至2015年3月20日，共275天，按实际滞纳时间�算）；6.判令被告支付欠交2015年1月7日至3月20日期间电费1708.06元及2014年7月31日至3月20日期间水费973.56元，共计2681.62元；7.本案诉讼费由被告承担。
被告何人公司辩称：一、原告的第1个诉讼请求没有事实和法律依据，双方的房屋租赁关系事实上已于2015年3月13日解除，被告已将房屋的钥匙交还给原告收回，且原告也早已将本案所涉的房屋另租他人经营使用。二、原告的第2个诉讼请求不成立，双方的租金支付时间，并不是按原合同约定支付的，而是经过双方口头约定，同意按一季度一支付，且已实际在执行。被告的租金已支付至2015年4月20日止，而双方已于2015年3月13日实际解除合同，故被告不存在违约，无需支付违约金，而按合同第10条约定，是原告应退还被告未实际使用期间的租金。三、原告第3、4个诉讼请求没有依据，合同第10条与第11条的约定互相矛盾，而从前�两条的约定来看，明显是第10条的约定比较符合交易习惯，也符合公平合理原则；且第11条是原告起草的格式条款，该条款明显限制了被告的意思自治权利，排除对方主要权利的行使是不合法的；此外，双方签订的《房屋租赁合同》第7条关于违约责任的约定，也是无效的。原告作为该合同的起草方，在起草合同条款时只约定了被告单方的违约责任，而明显是免除了自己方的责任、加重对方的责任、排除对方主要权利的。上述两个条款违反了《合同法》第40条之规定，属于无效条款。四、原告的第5个诉讼请求，不属于本案处理范围。本案是房屋租赁合同纠纷，而该诉讼请求是属于物业服务纠纷，两者属于不同的合同约定，是不同的诉，不能合并审理。对于所欠的物业服务费，被告也愿意缴纳，但应支付到被告实际租赁期限为止，即计算到2015年3月13日止，也不存在支付滞纳金的问题。五、被告同意支付实际租用期间的水、电费，并同意原告从押金中扣除。六、本案中原告应退还被告何人公司押金10000元，多支付的租金10133元，合计人民币20133元；被告尚应支付的款项为，物业费：4145.25元，水、电费：2681.62元，合计人民币6826.87元，两者相抵，原告还应返还被告人民币13306.13元及一些被原告非法扣押的财物。
被告刘杰辩称：我作为被告何人公司的法定代表人，签订《房屋租赁合同》系履行职务行为，应由公司对外承担责任。
在审理过程中，本院依法组织各方当事人举证并当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院分析认证如下：
对原告骏仕物业公司提供的证据：1.原告的企业法人营业执照、法定代表人身份证明书、被告何人公司的企业法人营业执照、公司基本信息及被告刘杰的身份证复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格；2.《房屋租赁合同》一份，证明租赁合同关系确实存在的事实；3.《房屋租赁合同》、《消防安全责任书》各一份，证明被告刘杰个人与原告签订了《房屋租赁合同》的事实。
两被告共同提出质证意见：对证据1、2无异议，本院确认其证明力。对证据3有异议，该合同为无效合同，因合同上显示被告刘杰与原告签订《房屋租赁合同》，而合同上刘杰系打印错误。事后，《房屋租赁合同》上的刘杰改为何人公司，重新打印再由刘杰作为何人公司的代表在合同上签字；另因同一个租赁物不可能同时出租给不同的主体。经查，在2013年5月30日，何人公司未经注册登记成立，因需要签订《房屋租赁合同》去办理营业执照，就由被告刘杰作为何人公司的代表与原告签订合同；后何人公司于2013年7月26日注册登记成立。据此，可确认《房屋租赁合同》的主体应为骏�物业公司与何人公司，故本院对证据3的证明力不予确认。
对被告何人公司提供的证据：1.发票三份，证明被告何人公司已将租金交至2015年4月20日；2.派出所接警单一份，证明原、被告双方因履行房屋租赁合同发生纠纷并报警的事实；3.中国建设银行客户专用回单一份，证明是原告方先开发票，被告方后支付租金及原告方同意被告方按季度分期支付租金的事实。
原告骏仕物业公司提出质证意见：对证据1、2无异议，本院确认其证明力。对证据3的真实性没有异议，但对证明目的有异议。本院认为，从被告方分三次按季度支付租金，原告方收到并认可的事实，可确认双方以实际行为变更了合同中约定的租金支付方式，故本院确认其证明力。
根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人及其代理人的当庭陈述，本院确认本案事实如下：
被告何人公司因办理工商登记和�公经营需要，向原告骏仕物业公司承租金华市柳湖花园农贸市场地下人防3号房屋。2013年5月30日，原告与被告何人公司签订《房屋租赁合同》，合同上由被告刘杰作为何人公司的代表签字确认。《房屋租赁合同》约定：“第一条、经乙方对出租房现状充分了解的基础上，甲方将位于下列房屋出租给乙方：1、柳湖花园农贸市场地下人防3号房屋，面积573.18平方米，用于仓库使用；2.柳湖花园农贸市场一楼348平方米（从东数第三根柱子处，隔墙由乙方自行建造），用于办公室使用，使用期限叁年，自2013年6月21日起至2016年6月20日终止。第二条、租金、费用、押金及付款方式：1.房屋租金及支付方式：月租金按11元／平方米计，房屋年租金计121595元。支付方式：合同签订之日起15天内一次性付清。2.甲方同意给予乙方装修期20天（2013年6月1日至2013年6月20日），装修期间不计入�房期限。3.租赁期内年物业服务费5527元与房租同时支付。4.押金10000元，押金不计息，租赁期满，经考核结算之后返还乙方。第三条乙方负担支付水费、电费、物业管理费，如涉及有煤气费、电话费、闭路电视费均由乙方负担支付。如甲方代缴乙方水电等费用的，甲方通知乙方缴纳时，乙方应及时缴纳，不得拒交或欠交。”第七条“违约责任第2款：“乙方逾期交付租金及其他费用的，除应如数补交欠款外，还应向甲方按天支付所欠款额的5‰的滞纳金。”第十条“甲方和乙方如要提前解除合同时，必须提前一个月通知对方。书面通知对方解除合同时，本合同终止履行。甲方将乙方未使用租期内的计值租金返还给乙方。”第十一条“合同期内如乙方单方退租，甲方除押金不退，乙方还应按每年租金总额的30%赔偿给甲方。”等内容。合同签订后，被告何人公司依法向金华市工商行政管理局婺城分局申请工商登记，并于2013年7月26日办理了企业法人营业执照。在承租期间，被告何人公司已一次性交纳了2013年6月21日至2014年6月20日的租金121595元，另于2014年6月24日交纳租金20266元（2014年6月21日至2014年8月20日的租金）；2014年10月29日交纳租金40532元（2014年8月21日至2014年12月20日的租金）；2015年1月24日交纳租金40532元（2014年12月21日至2014年4月20日的租金），共支付租金101330元。2015年3月13日14时，原、被告因履行合同发生纠纷并报警，新狮派出所接处警工作登记表显示的处警情况为：“民警到现场了解到，陈麟辉他诉称，他本来租了柳湖花园物业的房子，因没到期，陈麟辉要把东西拉走，准备不租此房子。通过调解，物业章玉群表示，只要陈麟辉遵守协议，双方都表示愿意配合。”2015年3月19日，何人公司又派人来搬东西走，原告方再次阻止；3�20日，何人公司将东西搬走后，将承租房屋的钥匙交还原告。2015年4月底，原告将柳湖花园农贸市场一楼348平方米物业用房承租给案外人王艳娟，地下573.18平方米房屋至今未承租出去。
本院认为：被告何人公司因办理工商登记和办公经营需要，向原告骏仕物业公司承租金华市柳湖花园农贸市场地下人防3号房屋，双方于2013年5月30日签订了《房屋租赁合同》。以上《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，本院予以确认。被告刘杰作为何人公司的代表在合同上签字，结合其为被告何人公司的法定代表人及租金为何人公司支付的事实，可确认被告刘杰的行为系履行职务行为，应由被告何人公司对外承担法律责任，故原告要求被告刘杰承担责任的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。本案经庭审查明，双方均�认于2015年3月20日已实际解除了《房屋租赁合同》，且案涉房屋一楼已出租给第三人经营使用，故原告要求解除双方签订《房屋租赁合同》的诉请，本院予以支持。针对被告何人公司以《房屋租赁合同》第十条“甲方和乙方如要提前解除合同时，必须提前一个月通知对方。书面通知对方解除合同时，本合同终止履行。甲方将乙方未使用租期内的计值租金返还给乙方。”之约定，辩解其享有合同的单方解除权，应无需承担违约责任。对此，本院认为，在庭审中被告何人公司未提供证据证实其以书面形式通知原告方解除合同，结合庭审中双方当事人的陈述和新狮派出所的接处警工作登记表上显示的内容，可确认本案的纠纷系被告何人公司的单方退租行为引起。因被告何人公司的单方退租行为引起本案的纠纷，依据《房屋租赁合同》第十一条第2项“合同期内如乙方单方退租，甲方除押金不退，乙方还应按每年租金总额的30%赔偿给甲方。”之约定，应由被告何人公司承担违约责任，故原告要求不返还被告租房押金10000元及支付提前解除合同赔偿金36478.50元的诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。以上《房屋租赁合同》为原告单方提供的格式合同，其违约责任条款不利于被告方，而依据《合同法》第一百一十四条规定的立法原理为违约金应以造成的实际损失为前提。据此，本案的违约责任条款应只适用《房屋租赁合同》第十一条，而不能同时适用第七条第2款和第十一条，故原告诉请的滞纳金不予支持。因双方确认于2015年3月20日已实际解除了《房屋租赁合同》，且被告何人公司已将租金交至2015年4月20日，另从被告何人公司已分三次按季度支付租金，原告方收到并认可的事实，可确认双方以实际行为变更了合同中约定的租金支付方式，故原告要求被告支付租金20265元及滞纳金27864.38元的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。因双方签订的《房屋租赁合同》已解除，且合同中约定物业费与房租同时支付，但其物业费应计算至合同解除日，即为2014年6月21日至2015年3月20日止，物业费应为4145.25元，故原告要求被告支付物业服务费5527元及滞纳金7599.63元的诉请，本院依法仅支持物业费为4145.25元。关于被告何人公司欠缴的水、电费，因该费用已实际发生，且其表示愿意支付，故原告要求被告支付水、电费2681.62元的诉请，本院予以支持。综上，原告的合理合法诉请，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条之规定，判决如下：
一、解除原告金华骏仕物业服务有限公司与被告金华市何人农产品销售有限公司于2013年5月30�签订的《房屋租赁合同》；
二、原告金华骏仕物业服务有限公司不予返还被告金华市何人农产品销售有限公司的租房押金10000元；
三、由被告金华市何人农产品销售有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告金华骏仕物业服务有限公司提前解除合同赔偿金36478.50元；
四、由被告金华市何人农产品销售有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告金华骏仕物业服务有限公司物业服务费4145.25元；
五、由被告金华市何人农产品销售有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告金华骏仕物业服务有限公司水、电费2681.62元；
六、驳回原告金华骏仕物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1254元（已减半收取，原告已预交），由被告金华市何人农产品销售有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 刘爱军
二〇一五年六月二十五日
代书记员 季飞云