北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终4553号
上诉人（原审原告）：廉颖，女，1986年1月20日出生。
委托诉讼代理人：徐晨笛，北京市中闻律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京匠心置业有限公司，住所地北京市丰台区马家堡东路168号院9号楼1层101室。
法定代表人：徐旻，董事长。
被上诉人（原审被告）：北京铄城物业服务有限公司，住所地北京市丰台区马家堡东路168号院9号楼1层01号102室。
法定代表人：王亚男，总经理。
二被上诉人委托诉讼代理人：张成凤，北京罗斯律师事务所律师。
上诉人廉颖因与被上诉人北京匠心置业有限公司（以下简称匠心置业公司）、北京铄城物业服务有限公司（以下简称铄城物业公司）建筑物区分所有权纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2016)京0106民初1526民事判决，向法院提起上诉。法院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人廉颖之委托诉讼代理人徐晨笛，被上诉人匠心置业公司、铄城物业公司之委托诉讼代理人张成凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2017年1月，廉颖上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持其原审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决并未解决业主关于地下车位停车费上涨的实际争议，应予改判。1.一审判决确认300元/月价格有效，但却不支持双方按该标准签订合同，亦未支持优先续租权，显属错误。2.匠心置业公司未征求任何业主意见擅自涨价，更未获得过半数业主同意，业主迫于无处停车而签订的合同，并非出于真实意愿。3.车位使用费价格标准规定于作为合同附件的《临时管理规约》中，调整价格即属于变更规约行为，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）规定，需双过半数业主同意，但匠心置业公司提价并未经过此程序，违反法律规定，也曾受到政府部门的处罚，因此提价行为不应得到法律支持。二、一审法院认定事实有误。1.匠心置业公司并未举证证明其所拥有单独产权的车位数量，对于产权之外的车位无权收费。2.业主因未签订提价后的租约出入地库必然受限，匠心置业公司对此也是认可的，无需举证证明。
被上诉人匠心置业公司辩称，不同意廉颖的上诉理由。具体意见为：1.根据地下车库的产权证，除人防车位外，其他全部地下停车位都归其单独所有，根据《中华人民共和国人民防空法》（以下简称《人民防空法》）“谁投资谁获益”原则及《物权法》规定，其有权对人防及自有产权车位出租获益。2.北京市相关政策文件自2002年起即规定了地下停车位实行市场调节机制，小区至今仍未成立业主委员会，因此对于车位费调价不能机械适用征得全体业主同意的规定。3.合同中约定300元/月的项目为停车服务费，但并未明确约定租金标准。随着社会发展，物价、人工成本持续上涨，几年前的费用标准已明显偏低，两次提价也属无奈，但并非强迫。4.每次价格调整时，其都根据政府政策规定，并借鉴《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》的规定进行，均取得大多数业主同意，并报送相关部门备案。
被上诉人铄城物业公司辩称，不同意廉颖的上诉请求及理由，同意一审判决结果及匠心置业公司的答辩意见。
2016年1月，廉颖向一审法院起诉请求：1、判决确认我方与匠心置业公司所签订的《商品房预售合同》附件六《海上海花园临时管理规约》中约定的每个地下停车位300元／月的收费标准合法有效，并要求匠心置业公司及铄城物业公司遵照此收费标准执行；2、判决我方对现承租使用的地下停车位有优先续租的权利；3、判决匠心置业公司及铄城物业公司立即停止使用任何限制我方车辆进入地下停车场的措施；4、本案诉讼费由匠心置业公司及铄城物业公司承担。
一审法院认定事实：2008年12月22日，廉颖作为买受人与匠心置业公司作为出卖人签订《商品房预售合同》，购买了位于北京市802号房屋（下称802号房屋）并入住，廉颖现为802号房屋的登记产权人之一。《商品房预售合同》包括多项附件，包括临时管理规约的内容，即《海上海花园临时管理规约》，该规约第三十条明确了物业费，车位使用费及管理费，“地上停车费150元/月/个，地下停车费为300元／月/个”。
此外，《商品房预售合同》附件还包括前期物业服务合同，显示合同双方主体为甲方开发建设单位匠心置业公司和乙方物业服务企业铄城物业公司，该物业服务合同确定铄城物业公司为802号房屋所在海上海花园小区提供物业管理服务。在该前期物业服务合同中，第十条约定，“停车服务费按露天停车场车位150元/个/月、地下停车库车位为300元／个/月的标准收取。乙方应当与停车场车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务”。
庭审中，廉颖主张在入住房屋后，匠心置业公司以签订《地下车库车位（租赁）使用协议》的方式，将名下地下车位以出租的方式租赁给廉颖使用，以车位租金的形式收取车位使用管理费。且匠心置业公司在未经合法程序与全体业主协商一致前，擅自提高车位使用管理费至500元／个/月，后再次提高至700元／个/月。
为证明主张，廉颖还提交以下主要证据：1、抗议擅自提高停车租赁费的业主声明，证明不同意擅自提高地下车位租赁费，该声明签署人为廉颖，匠心置业公司、铄城物业公司对此不认可。2、新闻报道、网络页面截图等，证明媒体关注业主与开发商车位涨价矛盾，且业主维权受阻。匠心置业公司、铄城物业公司对此不认可，且认为报道不真实，调价系与业主协商，非单方涨价。3、视频及照片等，证明匠心置业公司禁止未按照其擅自上涨价格缴费的业主车辆进入车库，匠心置业公司、铄城物业公司阻止部分业主进入地库，发生纠纷并报警等内容。匠心置业公司、铄城物业公司对证明目的不认可。4、海上海小区地下停车位调价协商情况通报、市政热线投诉及答复、政府信息公开答复告知书、丰台区发改委处罚决定书、告知书等一组证据，证明小区业主曾就车位价格调整一事向社区、街道、市政、北京市丰台区发改委等多方进行反映投诉，要求匠心置业公司不得擅自提高收费标准。社区党委、居委会召开协商会，协调停车费问题，北京市丰台区发展和改革委员曾于2012年8月13日因停车收费问题向匠心置业公司出具价格违法案件当场处罚决定书，曾于2015年9月2日出具丰发改价提告[2015]1号文《北京市丰台区发展和改革委员会价格监督检查提醒告诫通知》，提醒告诫通知要求匠心置业公司，“应严格按照法律法规和文件开展经营活动，在未与业主协商达成一致前，保持收费水平稳定，不得擅自提高收费标准”。匠心置业公司、铄城物业公司对证明目的不认可。
经双方确认，匠心置业公司对地下车位收费标准调整情况为：2011-2012年度为300元／个/月，2012-2015年度为500元／个/月,2015年8月至今，为700元／个/月。目前，进出小区地下停车场，需在签订车位租赁协议后持卡刷卡进出。廉颖租赁车位情况如下：自2011年8月开始即每年与匠心置业公司签订《地下车库车位（租赁）使用协议》，先后以300元/月、500元/月租赁使用车位至2015年8月。
审理中，法院依法到丰台区住宅小区办公室调取海上海花园小区的备案物业管理合同。此外，目前该小区未成立业主委员会。
再查，廉颖未就匠心置业公司侵占其业主共用部分划定车位进行举证。
上述事实，有《商品房预售合同》及附件《临时管理公约》、《前期物业服务合同》，《地下车库车位（租赁）使用协议》，《房屋所有权证书》、新闻报道、网络页面截图，视频及照片，《地下车位调价协商情况通报》、市政热线投诉及答复、《价格监督检查提醒告诫通知》，当事人陈述等证据材料在案佐证。
一审法院认为，公民、法人的合法权益依法受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。
现廉颖以建筑物区分所有权纠纷为案由，基于其房屋所在小区地下车库的车位使用问题诉至法院，并提出诉讼请求，匠心置业公司、铄城物业公司辩称本案并非建筑物区分所有权纠纷，应为租赁纠纷，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。根据法律规定，廉颖以建筑物区分所有权纠纷诉至法院，并无不当。廉颖的诉讼请求是否应予支持，法院应综合本案案情和现有证据依法予以认定和裁判。
本案中，廉颖与匠心置业公司签订的《商品房预售合同》及相应附件系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。而该合同是复合合同，既有商品房买卖的约定，亦有物业管理费、停车费等费用收缴约定。双方明确约定地下停车位费的收费标准为300元/月/车位，该标准在无双方合意一致或有法律明确规定准予变更的情况下，匠心置业公司不得擅自调整。本案争议焦点在于是否按照合同约定履行停车费的收取交纳义务。经法院查明，并经双方确认，廉颖与匠心置业公司之间就车位租赁使用达成新的协议，且将停车费标准变更为500元／个/月，并未继续按照300元／个/月标准执行，该变更行为及所签合同距今已过多年，现未有证据显示该合同无效或被撤销，且双方已按新标准履行完毕。现廉颖要求匠心置业公司及铄城物业公司遵照《海上海花园临时管理规约》约定收取地下停车费，本质上系要求匠心置业公司与铄城物业公司继续履行合同约定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”继续履行合同是当事人承担违约责任的法定方式。考虑到前述双方重新就车位租赁达成新的协议，廉颖提交的证据不足以证明匠心置业公司、铄城物业公司的行为系对原停车位费收费标准300元/月/个的违约，故法院不支持廉颖要求判令匠心置业公司与铄城物业公司承担继续履行合同的违约责任。
地下车位优先续租一节，因廉颖未提交证据证明其仍在继续租赁使用车位，此外，鉴于该地下车位的特殊性，在小区业主与非小区业主均需租赁小区车位，条件相同的情况下，匠心置业公司与铄城物业公司应当优先与小区业主签订车位租赁协议。对于廉颖主张匠心置业公司将小区地下车位租给非本小区业主的意见，廉颖提交证据不足以证明其主张，法院对此不予采纳。另，铄城物业公司为小区地下车位管理主体，地下车库现需持卡进出，因廉颖未向法院提交充分证据证明，其在符合进出地下车库条件的情形下，匠心置业公司、铄城物业公司对其车辆进入地下停车场采取了限制措施，故对廉颖的该诉讼请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，一审法院于2016年12月作出判决：一、廉颖与北京匠心置业有限公司签订的《商品房预售合同》附件之《海上海花园临时管理规约》中约定的每个地下停车费300元/月的收费标准合法有效。二、驳回廉颖的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本案对一审判决查明相关事实予以确认。
二审中另查明：小区地下车位共计1011个，除241个为人防用途外，其余770个均属匠心置业公司单独所有，不存在业主共有部分。2011年至2015年，因各自需求及对提价的意见不同，小区业主与匠心置业公司分别签订过不同价格标准的《地下车位车库（租赁）使用协议》，使用车位的时间段亦不相同。
目前,该小区已召开业主大会，选举了业主委员，通过了《管理规约（表决稿）》、《议事规则（表决稿）》，但至今尚未完成备案手续。《管理规约》中规定了地下车位使用费价格变化的程序，但未约定具体价格。
关于提价过程，匠心置业公司称：提价前已向业主发出公告，经征求多数业主同意后，方才通知提价。对此，廉颖等业主称：通知的只是提价结果，并非协商，签订合同时虽曾被告知若未经大多数业主同意仍退回价差，但事后均被告知多数业主已同意。
2002年5月及8月、2011年5月，北京市有关政府部门三次出台规范地下停车位收费政策，基本内容为：地下停车位收费实行市场调节价；小区未成立业主委员会的，经营者应与小区业主协商确定，并将协商确定后的收费标准以书面形式抄送所在区县价格主管部门；停车人与停车管理企业协商达成一致前，保持收费水平稳定，企业不得擅自提高收费标准。但上述政策并未规定与小区业主的具体协商程序及罚则。对此，廉颖认为，在未成立业主委员会的情况下，车位费提价应与小区全体业主协商。
本院认为，根据查明的事实，本案争议的实际主体是小区业主与开发商，争议的本质是开发商单独产权的地下停车位租赁价格上涨如何规制。业主方认为既然价格规定在了《临时管理规约》中，涨价时就应受到《物权法》关于规约修改的程序性限制，未经全体业主双过半数同意，不能擅自涨价。
因此，本案的法律争议焦点可归纳为：1.管理规约中能否约定车位使用费的具体价格；2.合同中300元/月的价格条款能否继续适用；3.业主对其现承租使用的车位是否有优先续租权。为便于识别身份及文字表达，本院在此部分以业主、开发商作为上诉人方、被上诉人方的代称。本部分所称车位，是指开发商用于出租的专有部分，即其单独拥有产权的地下停车位。而占用人防面积划定的车位，因涉及《人民防空法》及其他法律法规的规制，不在本案讨论范围之内，但讨论结果同样适用于开发商有权出租部分的价格调整。
对于焦点一，管理规约中能否约定车位使用费的具体价格，需要围绕管理规约的制定基础和规制范围展开讨论。
关于管理规约，《物业管理条例》第十七条规定：管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定；管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益；管理规约对全体业主具有约束力。
由此可见，管理规约主要包括两方面内容，一是对共有物和共同事务的管理，二是对业主行为的规范和管理。对共同事务的管理，实质上是全体业主基于共同生活利益，对专有部分使用的限制和对共有部分使用的管理。而共同生活利益，应指全体业主目的一致的利益，而不能是业主间处于对立状态的利益。
本案中，车位租赁使用者系小区业主，而开发商作为车位的所有权人,自然也是小区业主。依管理规约的性质，它不能非法干预业主对专有部分的正常使用，也就不能对属于开发商专有部分车位的定价进行约定。因为如果车位使用费属于业主共同管理事项，则价格上涨必须经过业主双过半数的程序作出决议，可能的结果是价格永远无法上涨，从而限制了开发商专有部分所有权能的实现，利益过分损害后会进而导致其拒绝出租车位，也不能因此将车位出租给其他非小区业主使用，由此会出现车位闲置，最终还将损害需要使用车位业主的利益，最终导致双输。可见，全体业主居住使用小区的共同生活利益和开发商专有部分所有权的财产权益，就是业主间的对立利益。在民法原则上，两种利益都应得到平等合法保护，以有利于物之效能的最大化发挥为判断标准，遵循比例原则予以妥当衡平。但对私人所有权的限制必须要控制在合理幅度内，避免出现双输而实现双赢。
综上，车位使用费并非业主共同管理权行使的对象，也并不存在将该事项归于业主自治的共同利益基础。因此，管理规约无权约定地下停车位使用费具体价格。根据查明的事实，在目前小区业主大会通过的管理规约中并未约定具体价格，也是佐证。
关于第二个焦点，合同中300元/月的价格条款能否继续适用问题，应围绕条款的效力、性质展开讨论。
如前所述，虽《临时管理规约》无权约定车位费价格，但300元／月的条款，确已作为双方意思自治的结果约定于合同附件中。其能否对双方产生约束，应从条款效力和性质两方面讨论。
讨论合同条款，首先需要确定效力。经审查，300元／月条款系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规强制性规定，亦未损害社会公共秩序，故应属合法有效。一审法院根据查明的事实，对该条款作出有效的判决正确。
有效条款的如何适用，还需对其性质进行分析。本院认为，基于前述关于业主对立利益的讨论，该条款的性质只能是合同中的宣誓性条款，即仅仅是双方谈判过程中暂时性条件的约定，而确定具体权利义务，还要经过另行协商并签订停车服务合同。同时，其适用期限自然也不能受《临时管理规约》效力存续时间的限制，即不受“本临时管理规约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《业主规约》生效之日终止”条款的约束。其适用期限应截止于业主与开发商首次协商车位租赁时，而且仅作为协商的基础价格，而不能成为缔约的绝对标准。若坚持该条款与合同其他条款一体适用，则可能出现前述分析的双输结果。
实际上，小区车位租赁合同的签订和履行，也证实了前述分析。同为合同附件的《前期物业服务合同》约定：铄城物业公司应与停车场车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。在业主入住后，开发商与业主也另行签订了车位租赁使用协议。虽此后部分业主提出异议，但并不能因此绝对排除价格标准适用所导致的必然结果。
关于第三个焦点，业主请求的优先续租权是否成立，需结合权利来源及车位实际需求展开讨论。
《物权法》七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。业主依据该规定，认为如果已租赁使用的车位到期后，即当然有权以300元／月的价格优先续租。本院对此不能支持，具体原因为：
首先，该条款的通常理解是，在业主车辆停放未得到满足前，本小区车位不能提供给小区业主以外的人使用，但小区内部如何使用车位，还需适用当时的分配机制、协商价格后方能确定。本案业主所称的优先续租权，目前并无明确的法律条文予以规定，囿于篇幅，本院不再深入讨论。但可以肯定的是，前述法律条文尚不能得出业主所理解的含义。业主享受何种续租条件，只能源于已到期租赁合同的约定或开发商在协商新合同时的承诺。
其次，各小区车位的需求状态也非一成不变，租赁到期、提前解约、新增申请等时有发生。开发商或物业公司一般也会结合小区具体车位数量和申请情况拟定分配机制，以解决业主先后入住、一户多车、解约再租等问题。所以，车位租约到期后，业主能否对该车位优先续租，也要受到全体业主使用需求及车位分配机制的限制。
另需指出，法院审理合同类案件时，有权审查合同缔结后的成立、效力、履行、解除、违约等问题，但并没有权利强制任何一方缔约或以具体价格标准缔约。因此，业主请求以300元/月的价格标准缔约并保证优先续租、停止对其出入车库的限制措施等请求，缺乏事实及法律依据，本院不能支持。
前述围绕三个法律争议焦点的分析，可以解决业主的上诉请求问题。但引发本案诉讼的深层次原因，即车位价格如何调整问题，本院在此也做一分析。
开发商专有部分车位的出租，与业主专有部分房屋出租不同，后者是价格自由的完全市场。而前者，因相对范围内便利车位的供应有限，所以是受到政策管理的不完全市场。其背后隐藏的是利益对立产生的供需矛盾，一方面是开发商所有的车位数量紧缺、出租有收回成本及盈利可能，但必须首先满足业主合理需要；一方面是业主需求不断增加、并要求尽量低价，但只有租赁本小区车位才可能有效节省时间成本。因此，停车难已成为关注度日益提高的社会问题。为此，国家从立法层面及政府从政策层面均作出了回应。
首先，《物权法》及相关司法解释对此做出了最基本的限制，区分了车位所有权分别归属于开发商与全体业主的情形、明确了车位“应当首先满足业主需要”的原则等。但基于法律的谦抑性，法律本身以及作为行使国家司法权的法院，不能对市场过多干预，更不能确定交易价格及交易模式。其次，相关行政部门也不断出台政策，明确车位费的调价机制为市场调节，并努力引导开发商和业主在该机制下妥善解决问题，必要也可以依据行政权力予以干预。最后，由于前述限制、管理的存在，又因实现各自利益最大化的目的，业主、开发商都有钳制对方的可能，也都有通过谈判竞价来实现最有效率结果的可能，因此车位价格的调整最终取决于开发商、业主双方的协商。当然，业主委员会可以使双方的协商更为便捷。
总之，开发商专有部分产权车位的价格调整问题，并不属于业主自治的范围，尽管立法及行政管理也对其加以引导，但最终还要依靠市场机制，由开发商和业主协商解决。
综上所述，廉颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由廉颖负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王金龙
审 判 员 李 淼
审 判 员 周梦峰
代理审判员 马 潇
代理审判员 王继玉
二〇一七年五月三十一日
书 记 员 史天予