浙江省龙游县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）衢龙商初字第355号
原告：张秀英，
委托代理人：李红泉。
委托代理人：赵有清。
被告：陈玉仙，
委托代理人：黄志春。
委托代理人：黄宸。
第三人：方航升，
委托代理人：胡建华。
原告张秀英为与被告陈玉仙、第三人方航升债权人撤销权纠纷一案，于2013年6月3日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法组成合议庭。根据原告的申请，本院于2013年6月9日作出（2013）衢龙商初字第355－1号民事裁定，依法查封涉案讼争的坐落于龙游县龙洲街道荣昌大道204号、证号为龙房权证龙洲街道字第××号的房屋一套。本案于2013年9月25日、11月27日二次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李红泉、赵有清、被告陈玉仙的委托代理人黄志春、黄宸、第三人方航升的委托代理人胡建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张秀英起诉称，原告为被告陈玉仙的债权人。2012年年初以来，被告陈玉仙以经营需要资金为由，多次向原告借款，至今尚欠原告张秀英借款30万元及利息未还。期间，被告曾表示待其将所有的位于龙洲街道荣昌路以北、平政路以东的店面（房产证号：龙房权证龙洲街道字第××号，土地证号：龙游国用（2008）第101-5**号）向银行抵押贷款后再分别偿还原告借款本息。但2012年12月3日，被告私下与第三人方航升签订《房屋买卖合同》一份，将其价值120余万元的店面以30万元的价格转让给第三人方航升所有，明显是属于恶意串通、以贱卖方式转移隐匿财产之行为，该行为侵害了原告的合法权益，故原告对被告及第三人提起诉讼，请求法院依法判决撤销被告与第三人之间的房屋买卖行为。
被告陈玉仙答辩称，被告向原告借款30万元至今未还事实。但被告并未将涉案讼争的店面卖给第三人，而是借给第三人。被告与第三人是很好的朋友，2012年3月份第三人要和他人办厂，向被告借款100万元，后被告借了60万元给第三人。之后，由于第三人出现债务问题要破产，若被告不帮忙的话借给其的60万元也无法归还，为了自己的减少损失，故被告将店面借给第三人。
第三人方航升答辩称，第一，本案涉及的房产是陈玉仙与黄志春的夫妻共同财产，原告主张撤销房屋买卖应当追加黄志春为本案被告。第二，本案诉争的房产在2013年3月份已经过第二次买卖，买受人是刘一航，其已经善意取得房产，也应该作为第三人参加诉讼。第三，被告陈玉仙已经于2013年3月28日向龙游县公安局城东派出所报案，认为第三人涉嫌诈骗，公安机关已经着手调查取证，但是至今没有结论，根据法律规定先刑后民，在公安机关结果出来前本案要中止审理。再次，本案的实体问题，原告要求撤销房屋买卖缺乏事实和法律依据。被告并不是将讼争的房产出售给第三人，而是经被告同意为帮忙偿还案外人叶秋萍欠第三人的债务用该房产抵给第三人的。原告主张被告与第三人串通低价转让店面房证据不足，且第三人取得店面房后已经将该房产转让给案外人刘一航，案外人刘一航已经取得该店面房的所有权，而且是善意取得，原告现在主张撤销房屋买卖于法无据。故要求法院驳回原告的诉讼请求。
原告张秀英为证明其主张向本院提供如下证据：1、借条、交付凭证、汇款凭条各2份、原告结婚证复印件1份，证明被告陈玉仙以经营需要为由，分两次向原告借款30万元，该30万元借款中有15万元是从原告丈夫赵有清的银行卡汇给被告陈玉仙的帐号62×××27，另10万元是从原告丈夫赵有清的卡号62×××81中提取现金后，直接转入案外人叶秋萍的账户43×××74内，并以现金方式支付了5万元的事实；2、2012年12月3日的房屋买卖合同、陈玉仙房产证（龙房权证龙洲街道字第××号）复印件各1份，证明被告陈玉仙将其所有的店面以30万元价款转让给第三人；且该店面登记的所有人为陈玉仙，买卖合同的卖方也是陈玉仙，故本案被告适格的事实；3、房产交易纳税凭证复印件1份，证明被告陈玉仙转让给第三人的店面计税价值为676005.12元，是被告与第三人合同交易价格的两倍以上，被告陈玉仙存在以明显不合理的价格处分财产行为的事实；4、第三人与案外人刘一航于2013年3月13日签订的房地产买卖合同复印件1份（另原告申请本院调取了（2013）衢龙民初字第131号案卷中的该房地产买卖合同，对此证据进行补强），证明被告陈玉仙转让给第三人的店面实际价值为1128000元（不含税），被告与第三人之前转让该店面的价格30万元明显低于市场价，属于贱卖和恶意转移财产行为的事实；5、被告陈玉仙房产登记信息申请表和房产证（房权证龙洲街道字第××号）1份，证明被告陈玉仙现仅有46.13平方米的房产，且已抵押他人，被告低价转让店面房的行为导致原告的债权无法实现的事实。
对原告提供的证据，被告陈玉仙的质证意见如下：对证据1、3、4、5的真实性无异议。对证据2的真实性有异议，认为该店面不是卖给第三人，起初的意愿是无偿借给第三人贷款用的。后来店面稀里糊涂就被第三人骗去了，第三人不认账了还把店面过户卖给别人。
对原告提供的证据，第三人方航升的质证意见如下：对证据1的真实性无异议，对证明对象有异议。对原告主张的被告向其借款30万元是否实际发生以及两次都是现金交付有异议，从原告的取款凭证反映现金交付不事实，取款凭证时间与借条上的时间不相符，第三人有理由怀疑原、被告之间是相互串通的。原告提供的取款凭证不能证实原告有30万元借给被告，从证据来看，只能证明原告将15万元借给被告，而赵有清汇给叶秋萍的10万元款无法证明就是原告借给被告的款项。对证据2的真实性无异议，但认为不能凭该合同证明被告低价转让的行为。从房屋买卖合同、房产证和土地证不能证实房屋买卖是被告个人行为，应该是被告夫妻的共同行为。对证据3的真实性无异议，对证明对象有异议。认为价格是否合理，不是以计税金额来确认，而是按市场成交价格来确定的。以计税金额来主张交易金额过低没有法律依据。原告提供的证据恰恰证实了房产买卖是被告陈玉仙与黄志春夫妻共同行为，原告主张是被告一个人处分财产不真实，本案确实存在遗漏当事人的客观事实。对证据4的真实性有异议，认为法院调取的买卖合同仍是复印件，不能作为有效证据，无法证明是第三人隐匿财产的行为。至于第三人与刘一航买卖价格是多少，第三人已经申请法院调取建设局的备案合同可以证明当时交易的真实价格，备案合同的效力高于原告所举的该份合同的效力，因此该证据不能作为被告与第三人存在低价转让房产的依据。对证据5的真实性无异议，对证明对象有异议。认为被告提供的是一套店面房，说明其肯定有住宅。而且被告将店面房抵押了，也不能证明原告的债权无法实现。
被告陈玉仙为证明其主张向本院提供如下证据：1、龙游县公安局东华派出所、龙游县办证中心窗口人员证明各1份，证明第三人与案外人刘一航未办理涉案该店面房过户手续的事实；2、借条2份，证明印证了原告出借给被告的款，被告是用于借给案外人叶秋萍的事实。
对被告提供的证据，原告张秀英的质证意见如下：对证据1的来源的真实性无异议，对证明对象有异议。认为对其证明的发生纠纷的内容原告不清楚，与原告行使撤销权无关联性；但对案外人刘一航未办理店面过户手续的事实无异议。对证据2的真实性有异议，认为被告与案外人叶秋萍之间的债务关系，原告不知道；原告只借款给被告，而案外人叶秋萍是否有借条出具给被告，原告亦不知道。
对被告提供的证据，第三人方航升的质证意见如下：对证据1的来源的真实性无异议，对证明对象有异议。认为公安局出具的证明，对黄志春与第三人有债务纠纷及对黄志春与第三人进行劝解均不客观，因当时第三人不在场。对龙游县办证中心窗口人员的证明，该证明是以个人名义出具的，不具备合法性，按法律规定证人应当出庭作证，不出庭作证其证言不能作为定案依据；且证明的内容也不真实，案外人刘一航已经将办证手续在2013年3月29日进入了建设局窗口。该两份证明都不能达到被告的证明目的。对证据2的真实性有异议，认为从被告提供的借条，恰恰印证了第三人的主张，原告主张的将款借给被告，被告又借给案外人叶秋萍的说法是完全站不住脚的。由于该2份借据的借款时间均在前，而涉案原告向被告借款时间在后，与被告提供的证据不相符，原告所谓的2012年8月份将钱借给被告是不真实的，无证据来证实款项已实际履行。
第三人方航升为证明其主张向本院提供如下证据：：1、契证、住建局出具给刘一航的窗口承诺件通知书各1份，证明第三人与案外人刘一航之间房屋买卖的成交价格为50万元，计税金额为67万元，原告主张房屋买卖价格为100余万元事实不存在，被告不属于低价转让店面房；龙游县住建局接收了案外人刘一航办理过户的相关材料，本案诉争的店面已经进行了第二次买卖的事实；2、龙游佳家房产经纪服务部出具的证明、个体工商户营业执照各1份，证明被告与第三人的房屋买卖由佳家房产作中介，该房产成交的30万元价格与同期邻近的店面房交易价格基本接近，未低于市场价格的事实；3、房屋买卖合同4份，证明在同地段前后间隔时间不长的店面房成交价格与被告和第三人之间转让店面房价格接近，被告不存在低价转让店面房行为的事实；4、根据第三人的申请，由法院调取陈玉仙报案材料、询问笔录1份，证明被告陈玉仙已经于2013年3月28日就本案诉争店面房向东华派出所报案，公安机关已经着手调查，但是还没有结论；另被告承认其与第三人的房屋买卖系佳家中介处理的事实；5、根据第三人的申请，由法院调取的证据，2012年12月24日、12月25日龙游县公安局对案外人叶秋萍所作的询问笔录，主要证明2012年10月，案外人叶秋萍以买房子为由，向第三人借款，第三人分三次借款给叶秋萍计184万元；到了12月第三人向叶秋萍催收款，因叶秋萍无能力还款，后叶秋萍的姨夫黄志春、姨妈陈玉仙（被告）为帮叶秋萍还款，将他俩位于荣昌路上的一家店面过户给第三人，帮叶秋萍还了欠第三人110万元款。另叶秋萍尚欠第三人借款74万元及案外人蒋丽红100多万元等事实；6、2012年12月24日、2013年8月13日龙游县公安局对第三人方航升所作的询问（证人）笔录，主要证明2012年10月20日左右，案外人叶秋萍打电话给第三人，要求向第三人借款280万元。之后，第三人分4次出借给叶秋萍184万元，交款方式均为银行转账，口头约定借款期限为1个月，并由叶秋萍向第三人出具了借条；后因叶秋萍无能力还款。经过商量，由被告夫妻俩将共同所有的位于荣昌路4号店面以110万元出售给第三人，抵作叶秋萍归还第三人借款110万元。12月3日被告夫妻俩与第三人夫妻俩及佳家中介所老板黄某等6人，到县办证中心将该店面过户到第三人名下。2013年3月第三人又将该店面出售给案外人刘一航等事实；7、2013年8月19日龙游县公安局对案外人徐某所作的询问（证人）笔录，主要证明其是案外人叶秋萍的前夫，于2012年12月份离婚。记得在同年12月份的一天，第三人方航升找到其家里，叫叶秋萍归还184万元借款，因叶秋萍没钱偿还，后黄志春也到其家里与第三人方航升商量怎么还钱。其知道是黄志春将荣昌路上的一家店面过户给第三人，由黄志春帮叶秋萍还债等事实；8、2013年8月15日龙游县公安局对证人黄某所作的询问笔录，主要证明黄某在龙游县城文化路开了一家名叫龙游佳家房产经纪服务部，2012年12月的一天，第三人到其房产服务部，说是因黄志春的外甥女叶秋萍欠第三人的债务，由黄志春帮叶秋萍还债，将荣昌路的一间店面以110万元价格抵押给第三人，委托其办理一下过户手续。其到县办证中心后，被告陈玉仙及其丈夫黄志春、第三人方航升夫妇各将身份证、结婚证等材料交给其，由其帮助填好表格，双方自愿在过户上手续签字，并办理了店面的房产证、土地证等，其还收了代办费2000元；另证明过户合同上的房价是写了30万元，主要目的为少交税收，其实是以110万元价格过户给方航升等事实。
对第三人提供的证据，原告张秀英的质证意见如下：对证据1的真实性无异议，对证明对象有异议。对纳税证明，计税金额是根据相关市场金额、土地价估算的，成交金额50万元不具有真实性，低于计税价不合理，是避税的行为，价格为1128000元的合同是真实的。对证据2的证明对象有异议，认为该组证据不具有证明力，该证明的内容不客观。房产的计税金额虽为67万余元，但佳家房产无资格对房产的价格作证明。对证据3认为该组证据系复印件，不具有真实性；且该几份买卖合同不能达到其证明对象，本案所涉的房产价格应该以相关房产部门统计的价格作为参考。对证据4的真实性无异议，对证明对象有异议。认为被告陈玉仙的报案行为与原告行使撤销权无关联性。若被告陈玉仙报案，公安机关已经刑事立案的话原告尊重合议庭是否中止审理的决定，但是现在还没有相关材料证明公安机关已经刑事立案。佳家房产即使参与该房屋买卖，其作出的上述证明也不具有证明力。对证据5、6、7、8的来源的真实性无异议，对证据中的内容有异议。认为该询问笔录内容大部分与本案无关，只有叶秋萍第一份的询问笔录与本案有关系，但叶秋萍的陈述仅仅是叶秋萍个人的意思，是否真实，有待查证。对第三人方航升的陈述，因与本案有利害关系，也不可信，第三人的陈述完全是为了把其与黄志春的店面转让合法化。对徐某的笔录，认为不可信，其陈述是在他自己家里商量买卖房产的，其不知情不客观，不可能在自己家里商量时其未参与。对黄某的笔录，其陈述买卖房产是帮叶秋萍还债，该说法不合理。从以上的笔录看，黄志春帮叶秋萍还债而卖房产均是听人说的，对此应不可信。对合法性，请求合议庭予以查证。
对第三人提供的证据，被告陈玉仙的质证意见如下：对证据1的真实性无异议，认为当时在办证中心问过第三人的代理人，50万元的价格是否为了逃税，第三人的代理人回答说市场上大家都这样做的，是潜规则。且住建局已经将相关材料退还给案外人刘一航；对证据2认为佳家房产作为个体工商户，无能力证明龙游房地产的价格，且未提供证人出庭作证，按规定应当出庭作证，未出庭作证不能作为定案依据；对证据3认为该组证据系复印件不能作为证据使用；第三人举证的合同所涉的房产面积与本案所涉房产面积不一致，不具有参考价值；有可能存在阴阳合同的情况，为了逃税价格会偏低。对证据4的真实性无异议，对证明的证明对象有异议，认为被告陈玉仙的报案行为是针对案外人叶秋萍、第三人方航升诈骗的问题，与本案无关；也恰恰证明被告的房产是被第三人方航升骗走的，且现在公安机关亦未刑事立案。对证据5、6、7、8的来源的真实性无异议，对证据中的内容有异议。认为徐某的笔录中陈述其未参与商量且不在场，徐某是不知情的；而第三人方航升的笔录中陈述当时徐某在场并参与的，该二份笔录相互矛盾的。且公安机关的调查笔录是偏面的，本案起诉时，被告陈玉仙已向公安机关报案，陈述第三人方航升与案外人叶秋萍的行为是属于诈骗的行为。叶秋萍陈述其本人向蒋丽红借的钱是用于归还被告陈玉仙的，在时间上是相矛盾的，对此被告与第三人方航升有一份录音资料，可以证明涉案的房产是借给第三人的，而不是抵债的，且第三人说涉案的房产为抵债的亦无证据。
本院认证认为，对原告提供的证据1、3、5被告陈玉仙、第三人方航升对真实性均无异议，本院予以确认。对原告提供的证据2即房屋买卖合同1份，该买卖合同系被告与第三人在办理房产证时向房管处提供的，被告将其所有的店面以30万元价款转让给第三人。第三人对真实性无异议，但认为不能凭该合同证明被告低价转让的行为。被告对真实性有异议，认为该店面不是卖给第三人，是无偿借给第三人贷款用的。本院将结合本案的其他证据综合分析。对原告提供的证据4即第三人方航升与案外人刘一航于2013年3月13日签订的房地产买卖合同1份，该买卖合同系第三人与案外人刘一航在办理房产证时向房管处提供的，虽被告对该证据的真实性无异议，但第三人对该证据的真实性有异议；至于合同上约定的价格是否真实，以及该买卖合同是否能够作为原告要求撤销买卖合同的依据，本院将结合本案的其他证据综合分析。
对被告提供的证据1，原告张秀英与第三人方航升对该证据的真实性均无异议，本院予以确认。对证据2，原告与第三人对真实性均有异议，认为该组证据与涉案无关，本院认为，被告提供的该组证据与涉案无关联性，故本院不予确认。
对第三人提供的证据1、4的真实性，原告张秀英、被告陈玉仙均无异议，本院予以确认。对证据2、3的真实性，原、被告均有异议，关于该证据的真实性及效力问题，本院将结合本案的其他证据综合分析。对证据5、6、7、8的来源的真实性，原、被告均无异议，但对证据中的内容均有异议；本院认为证据5、6、7、8之间能形成有效的证据链，且与本案具有关联性；而原、被告虽对证据的内容有异议，但未能提供的相关证据予以反驳，故本院予以确认。
根据上述有效证据及原、被告与第三人的陈述，本院确认案件事实如下：原告张秀英为被告陈玉仙的债权人，被告陈玉仙与案外人叶秋萍系亲戚关系。2012年5月30日、8月25日，被告陈玉仙分二次向原告张秀英借款计30万元，约定借款期限均为三个月，借款到期后，被告未还，至今尚欠原告张秀英借款30万元。2012年10月，案外人叶秋萍以购房子为由，向第三人方航升借款，第三人方航升分三次借款给案外人叶秋萍计184万元；后第三人方航升向案外人叶秋萍催收款，因案外人叶秋萍无能力还款。同年12月3日，经协商，被告陈玉仙与第三人方航升签订《房屋买卖合同》一份，将被告陈玉仙所有的位于龙洲街道荣昌路以北、平政路以东的店面（房产证号为龙房权证龙洲街道字第××号，土地证号为龙游国用（2008）第101-5**号），建筑面积为53.12平方米的店面出售给第三人方航升。次日，被告陈玉仙及其丈夫黄志春、第三人方航升夫妻与佳家中介所老板黄某等人到龙游县房地产管理处，并向房屋登记部门递交了价格30万元房屋买卖合同办理房地产过户手续，但税务部门按评估价67万多元向第三人方航升进行了纳税。龙游县房地产管理处对涉案房屋向第三人方航升发放了权属证书。另查明，被告陈玉仙将涉案讼争的店面（房产）过户给第三人方航升，是为了帮案外人叶秋萍归还欠第三人方航升的借款，用该店面折抵归还第三人方航升借款110万元。同时，由于案外人叶秋萍亦欠被告陈玉仙的债务，案外人叶秋萍将自己所有的房产归被告陈玉仙负责处置以归还其债务，经处置并偿还了其债务70多万元。故涉案被告陈玉仙将房产过户给第三人方航升，不属于无偿转让，亦不属于低价转让。2013年3月13日，第三人方航升又将该店面出售给案外人刘一航，在办理房地产过户手续时，被被告陈玉仙发现并阻止办证而发生纠纷，致使办理转让给案外人刘一航房地产过户手续未成。故原告特对被告与第三人提起诉讼，要求依法判决撤销被告陈玉仙与第三人方航升之间的房屋买卖行为，本案诉讼费由被告承担。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点是原告是否有权要求撤销被告与第三人之间的房屋买卖行为。被告陈玉仙认为涉案讼争的房产并不是出售给第三人方航升的，是受第三人方航升的欺诈、哄骗，才将该房产过户给第三人名下。第三人方航升认为涉案并不是被告将讼争的房产出售给第三人的，而是经被告同意为帮忙偿还案外人叶秋萍欠第三人的债务，用该房产抵给第三人的。本院认为，首先，根据龙游县公安局对案外人叶秋萍、徐某、黄某及第三人方航升所作的调查（讯问）笔录中所陈述的被告陈玉仙将涉案讼争的店面过户给第三人方航升，是为了帮案外人叶秋萍归还欠第三人方航升的借款，用该店面折抵归还第三人方航升借款110万元的有关事实予以认定。其次，通过对被告陈玉仙及其丈夫黄志春的智力状况、知识、经验、法律意识等综合分析，若无为了帮案外人叶秋萍归还欠第三人方航升的借款，用其所有的涉案讼争的店面（房产）折抵归还第三人方航升借款110万元的事实发生，被告将店面过户到第三人名下，明显不符合常理。再次，在龙游县房地产管理处办理房产过户手续时，被告若未明确表示同意，提出反对意见，龙游县房地产管理处不可能将涉案讼争的店面过户给第三人方航升名下，从而在法律上确定了该房产的权属。房产属每个家庭中的重要财产之一，对其处分应该是十分慎重的，也极为敏感。被告对将涉案讼争的店面过户在第三人方航升名下的行为，其权利是否受到侵害应当十分清楚。然而，被告在龙游县房地产管理处办理房产过户手续时均未提出异议，直至2013年3月第三人方航升又将该店面出售给案外人刘一航，在办理房地产过户手续时，被被告发现并阻止办证而发生纠纷，致使办理转让给案外人刘一航房地产过户手续未成。为此，原告以被告与第三人将价值120余万元的店面以30万元的价格转让给第三人方航升所有，属于恶意串通、以贱卖方式转移隐匿财产之行为，提起诉讼，要求依法判决撤销被告与第三人之间的房屋买卖行为，显然与事实不符。在双方当事人对本案所争议的房产转让行为是否可撤销各持已见，且都不能提供有效证据证明的情况下，本院认为龙游县公安局对案外人叶秋萍、证人徐某、黄某及第三人方航升所作的调查（讯问）笔录中与本案有关事实的陈述具有高度的盖然性。故涉案被告将房产过户给第三人方航升，不属于无偿转让，亦不属于低价转让。原告张秀英要求撤销被告陈玉仙与第三人方航升之间的房屋买卖行为，无事实依据和法律依据，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告张秀英的诉讼请求。
案件受理费80元，保全费2120元，合计2200元，由原告张秀英负担，于本判决生效之日起三日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审 判 长 陈雄平
审 判 员 方雪林
人民陪审员 赵建宏
二〇一四年一月八日
书 记 员 黄 欢