安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖13民终108号上诉人（原审原告）：安徽邦和物业管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市长江西路。法定代表人：张峰，该公司经理。委托诉讼代理人：黄正荣，该公司经理。委托诉讼代理人：侯雪峰，安徽烁光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：萧县新华联商贸有限责任公司，住所地安徽省萧县龙城镇。法定代表人：马春红，该公司经理。委托诉讼代理人：李强，该公司总经理助理。委托诉讼代理人：王修动，安徽汇龙律师事务所律师。上诉人安徽邦和物业管理有限责任公司（以下简称邦和物业公司）因与被上诉人萧县新华联商贸有限责任公司（以下简称新华联商贸公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省萧县人民法院（2016）皖1322民初4154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邦和物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、原判决认定事实错误。新华联商贸公司应受邦和物业公司与建筑单位签订的前期物业服务合同约束；邦和物业公司已经为新华联商贸公司提供了事实上的物业服务。2、一审法院适用法律错误。3、一审法院程序错误。新华联商贸公司辩称，1、邦和物业公司认为新华联商贸公司应受合同约束没有道理，合同具有相对性，邦和物业公司与建设单位签订的合同与新华联商贸公司无关，新华联商贸公司是案外人。2、邦和物业公司认为提供了服务，没有事实依据，服务均是新华联商贸公司自己出资找到相关公司提供。3、一审判决正确，符合法律规定。4、邦和物业公司认为一审程序错误，理由不能成立。双方提供同一份证据，证明目的不同，一审作出不同认定合法。邦和物业公司向一审法院起诉请求：新华联商贸公司应向邦和物业公司支付物业管理费147236元；新华联商贸公司应立即与邦和物业公司签订物业服务合同并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2008年9月9日邦和物业公司与中煤三建集团安徽安厦房地产有限责任公司签订前期物业服务合同，约定在凤山花园规划用地一、二期工程物业管理区域内提供1：业主的特约有偿服务；2、物业管理咨询服务；3、房屋装潢装饰服务。2011年6月28日邦和物业公司与中煤三建集团就凤山花园三期物业管理事项达成补充协议。服务内容：1、物业公共部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通、化粪池清掏；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放秩序管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案管理。2012年12月26日中煤三建集团安徽安厦房地产有限公司与新联华商贸公司签订商品房买卖合同，约定中煤三建集团安徽安厦房地产有限责任公司将其开发建设的位于萧县龙城镇祖庄凤山花园第7幢1层101号-107号、2层201号、3层301号房屋出售给新联华商贸公司。2013年底交付使用，新联华商贸公司出资装修后，开设新联华凤山生活馆。后因房屋质量及消防问题，均由新联华商贸公司自己出资维修解决。新联华商贸公司在交付使用期间，未与任何物业公司签订物业服务合同，物业管理由其自行管理。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条第二款规定，法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。《物业管理条例》第二条规定物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。因此，物业管理服务必须签订物业服务合同。邦和物业公司与中煤三建签订《前期物业服务合同》，是建设单位在建设过程中与物业管理公司就物业服务达成的临时性约定，根据合同的相对性原则，该合同对作为商品房购买人新联华商贸公司不产生法律约束力，且邦和物业公司在庭审中未提供证据证明为新联华商贸公司提供实际物业服务；根据契约自由原则，合同双方在自由、平等、自愿基础下达成合意，任何单位和个人不得非法干预。邦和物业公司提出诉讼，要求新华联商贸公司向邦和物业公司支付物业管理费及要求立即签订物业服务合同，无事实和法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回邦和物业公司的诉讼请求。案件受理费3245元，减半收取1623元，由邦和物业公司负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：邦和物业公司向本院提交两份萧县物价局公布的关于“凤山小区”物业管理综合服务临时收费标准的批复，证明邦和物业公司收取物业管理费是经过国家物价局批准的。该批复系萧县物价局所作，具有真实性，本院予以认定。邦和物业公司一审举证的《商品房买卖合同》具有真实性且与本案具有关联性，一审对该证据的关联性不予认定错误。本院对一审其余证据的认证意见同于一审。除新华联商贸公司在交付使用期间房屋质量及消防物业管理由其自行管理外，一审查明其他事实属实，本院予以确认。二审中，另查明如下事实：邦和物业公司向新华联商贸公司提供了物业服务。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”新华联商贸公司购买“凤山花园”小区的商品房是该小区业主，依据上述规定，建设单位中煤三建集团安徽安厦房地产有限责任公司依法与物业服务企业邦和物业公司签订的前期物业服务合同对新华联商贸公司应具有约束力。新华联商贸应按该物业合同约定缴纳物业管理费。邦和物业公司关于新华联商贸公司应缴纳物业管理费的上诉请求成立，本院予以支持。上述物业合同第六条约定，商业物业每平方米每月物业费1元，新华联商贸公司2013年底使用该小区房屋，应自2014年1月开始缴纳物业费，自该日至邦和物业公司起诉之日，新华联商贸公司应缴纳物业费为147239.7元，邦和物业公司起诉要求147236元未超过上述数额，本院予以支持。一审法院对邦和物业公司举证的商品房买卖合同与本案的关联性不予认定错误且适用法律及判决结果错误，本院予以纠正。另，中煤三建集团安徽安厦房地产有限责任公司与邦和物业公司签订的前期物业服务合同对新华联商贸公司具有约束力，邦和物业公司要求新华联商贸公司与其另行签订物业服务合同的诉求，无法律依据，本院不予支持。综上所述，邦和物业管理公司的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省萧县人民法院（2016）皖1322民初4154号民事判决；二、萧县新华联商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内向安徽邦和物业管理有限责任公司支付物业管理费147236元；三、驳回安徽邦和物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3245元，二审案件受理费3245元，均由萧县新华联商贸有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 丁 伟审判员 吴昊彧审判员 赵 路二〇一七年二月十日书记员 王 艳附：本案适用的法律条文《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。