北京市海淀区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）京0108执异370号
案外人：于灵印，男，1962年2月1日出生，汉族，户�所在地吉林省。
申请执行人：金永寿，男，1966年6月1日出生，朝鲜族，户籍所在地吉林省。
委托代理人：朴春柏，男，1971年7月19日出生，朝鲜族，户籍所在地黑龙江省。
被执行人：杜晓娟，女，1966年9月7日出生，汉族，住北京市海淀区。
本院在执行申请执行人金永寿依据北京市方正公证处制发的（2015）京方正内民证字第104703号公证书（以下简称104703号公证书）及（2016）京方正执行证字第00297号执行证书（以下简称00297号执行证书）申请执行被执行人杜晓娟借款合同纠纷一案[执行案号：（2016）京0108执4302号]过程中，案外人于灵印对本院拍卖杜晓娟名下所有位于北京市昌平区昌平镇朝凤山庄××××号×至×层全部房屋（以下�称涉案房屋）的执行措施提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
于灵印称，我与杜晓娟于2010年12月7日签订了房屋租赁合同，合同载明，杜晓娟将涉案房屋出租给我，合同期限自2010年12月7日至2027年12月6日。2017年8月10日，我在涉案房屋的大门上看到了北京市海淀区人民法院通知，得知此房屋被要求立即腾空，即将被强制执行。我与杜晓娟是承租人与出租人关系，本着自愿互信的原则签订了长期租赁合同，我在承租期间对涉案房屋进行了整体装修改造，金钱和精力投入巨大，强制执行必将对我造成巨大的经济损失，严重影响我的正常生活。我与杜晓娟签订的《北京市房屋租赁合同》中第八条（二）载明”因不可抗力导致本房屋出售，本合同应继续履行，新房主即新甲方不得解除合同，�则应赔偿乙方装修费用（装修费用2000万元）及搬迁费和违约金，本合同方可自行解除”。我要求法院在保障我的合法权益即本条款能切实履行的前提下进行强制执行。杜晓娟与他人的纠纷导致的强制执行会导致我无家可归，我持有合法有效的房屋租赁合同，享有优先居住权，请求法院保护我的合法权益，如果此时要求我腾空房屋，于情于法相悖，恳请法院考虑我与本案的实际情况，停止对涉案房屋的拍卖等执行措施。
于灵印为证明其主张，向本院提交了《北京市房屋租赁合同》、观山悦业主紧急情况联络登记表、业主情况登记表等证据材料。
金永寿称，不同意案外人于灵印的异议。涉案房屋系杜晓娟单独所有，不存在任何瑕疵。2015年12月，我方与杜晓娟签订借款合同前，曾到涉案房屋进行实地考察，该房屋不存在承租问题，杜晓娟亦称系自己居住，没有租赁户，在这种情况下，双方签订了借款合同，并进行了公正，且办理抵押登记手续。即使如案外人于灵印所述，因我方申请强制执行，导致其无法在此租住，亦应由杜晓娟承担一切经济损失和法律后果，与我方无关。现案外人于灵印提出执行异议申请，实际是与杜晓娟恶意串通，阻止法院执行。根据以上事实，我方请求法院驳回于灵印的异议请求。
金永寿为证明其主张，向本院提交了104703号公证书、00297号执行证书、（2015）京方正内民证字第104706号公证书、汇款凭证、X京房权证昌字第XX**号房屋所有权证、京（2015）昌平区不动产证明第×××号不动产登记证明、《离婚协议书》等证据材料。
杜晓娟称，我对于灵印的异议�求及证据材料均认可，无异议。但我不同意金永寿所述，借款合同签订前及出具公证书时，均未谈及租户问题。
本院查明，2015年12月23日，金永寿与杜晓娟签订了《借款合同》，合同主要条款约定：金永寿借给杜晓娟人民币420万元，借款利息月息2%，借款期限3个月，以实际支付借款日起算；借款支付方式为银行转账，户名：杜晓娟，中信银行卡号：×××；杜晓娟逾期还款应向金永寿支付违约金，日违约金按杜晓娟应还款总额的3‰计算；杜晓娟应于到期日之前向金永寿归还全部借款本息，利息支付按照每月支付当月利息方式进行，还款支付方式为银行转账，户名：金永寿，招商银行卡号：×××；因杜晓娟违约，金永寿依照本合同约定解除的，杜晓娟应向金永寿支付违约金，日违约金按杜晓娟应还款总额的1‰计算；双方均同意向北京市方正公证处申请对本合同办理具有强制执行效力债权文书的公证，若杜晓娟到期不依约还款（包括不按月支付利息），金永寿有权向北京市方正公证处申请执行证书并凭执行证书向有管辖权的人民法院申请执行，而杜晓娟愿意接受人民法院的依法强制执行，并自愿放弃抗辩权，金永寿向公证处申请出具执行证书，公证处通过杜晓娟预留的电话对执行金额向杜晓娟进行核实确认，杜晓娟接到公证处的核实电话时，如对执行金额有异议，应于三日内持有效证据材料原件向公证处提出书面异议，如未提出异议，杜晓娟承诺公证处即可依据申请人申请的金额出具执行证书。2015年12月25日，北京市方正公证处出具104703号公证书，对上述《借款合同》进行公证并赋予强制执行效力。同日，北京市方正公证处出具104704号及104706号公证书，104704号公证书公证事项为委托，委托人杜晓娟委托受托人陈锴全权代杜晓娟办理涉案房屋相关手续，104706号公证书公证书公证事项为委托，委托人杜晓娟委托受托人陈锴全权代杜晓娟办理涉案房屋出售的相关手续。2016年3月2日，北京市方正公证处出具18170号公证书，公证事项为签名，杜晓娟撤销委托声明书，声明撤销前述104706号公证书公证事项。借款期限届满后，杜晓娟未依约偿还借款及利息，金永寿向公证处申请出具执行证书，2016年3月23日，北京市方正公证处出具00297号执行证书，确认：被执行人杜晓娟，执行标的本金420万元，利息（月息2%）及违约金（逾期每日支付剩余借款本金的千分之一），自2016年2月23日至执行完毕之日止（本项执行标的合计数额不得超过以未偿还借款本金为基数按照年利率24%计算所得数额），实现债权所产生的其他相关费用。00297号执行证�作出后，杜晓娟仍未履行还款义务，2016年4月25日，金永寿向本院申请执行，当日，本院立案执行[执行案号：（2016）京0108执4302号]。本案在执行过程中，金永寿与杜晓娟、于永涛于2017年6月2日签订和解协议书，但杜晓娟未按和解协议书约定履行。2017年6月22日，本院移送委托拍卖涉案房屋，现涉案房屋已经拍卖确认成交。
另查，X京房权证昌字第XX**号房屋所有权证载明，涉案房屋房屋所有权人杜晓娟，共有情况单独所有，房屋建筑面积320.12平方米，京（2015）昌平区不动产证明第×××号不动产登记证明载明，涉案房屋证明权利或事项抵押权，权利人金永寿，义务人杜晓娟，抵押权种类一般抵押，被担保数额420万元。
2010年12月7日，杜晓娟与于灵印签订《北京市房屋租赁合同》，合同主要内容：杜晓�将涉案房屋出租给于灵印居住，租赁期限自2010年12月7日至2027年12月6日，共计15年，租金500元/月，年租金6000元，按季付款，每季提前三日付款，押一付三，因不可抗力导致本房屋出售，本合同应继续履行，新房主即新甲方不得解除合同，否则应赔偿乙方装修费用（装修费用2000万元）及搬迁费和违约金，本合同方可自行解除。本案审查过程中，于灵印称，其每季度以现金方式支付租金1500元，杜晓娟未出具收据。
再查，因杜晓娟亦为本院另案被执行人[执行案号：（2015）海执字第12444号]，本院于2016年2月29日首先查封涉案房屋，故涉案房屋经拍卖确认成交后，本院于2017年9月29日作出（2015）海执字第12444号执行裁定书，裁定涉案房屋归买受人王某所有，并于2017年10月10日向买受人王某送达上述执行裁定书。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定”承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”。本案中，于灵印向本院提交的《北京市房屋租赁合同》签订时间虽早于查封时间，但该份合同约定的租金标准，即每月租金500元，与市场正常交易价格明显不符，且于灵印未提供确实充分证明其交付租金的证据，故本院对该合同的真实有效性不予认可，于灵印要求停止对涉案房屋拍卖等执行措施的异议请求，证据不足，本�不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定如下：
驳回案外人于灵印的异议请求。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 张旸
审判员 钟晓
审判员 刘蕾
二〇一七年十一月二十四日
书记员 张月