辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第00982号
上诉人（原审被告）：大连沃土房地产开发有限公司，住所地大连经济技术开发区黄海西路266号。
法定代表人：高丹，该公司董事长。
委托代理人：张书然，该公司职员。
委托代理人：陈长海，辽宁信德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：靖美玉，女，无职业。
委托代理人：王伟，辽宁得一律师事务所律师。
上诉人大连沃土房地产开发有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2014）开民初字第631号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人大连沃土房地产开发有限公司的委托代理人陈长海，被上诉人靖美玉的委托代理人王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告靖美玉一审诉称，原、被告于2011年7月16日签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于大连开发区正泰园B区第1幢1单元4层1号房屋出售给原告，总房款742868元，房屋交付时间为2013年4月30日前。合同签订后，原告依约支付了全部房款，而被告至今未按约向原告交付房屋，已构成违约。故诉至法院，要求被告支付逾期交房违约金24420元（2013年5月1日至2014年3月31日）、租金损失22000元（2013年5月1日至2014年3月31日，按每月2000元计算），合计46420元；要求被告向原告出示案涉房屋所有的楼盘规划、消防、人防、自来水、供电的验收合格证明、工程竣工验收备案手续、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并依法交付房屋。
原审被告大连沃土房地产开发有限公司一审辩称，不同意原告诉讼请求。原、被告签订的�商品房买卖合同》约定的交付条件为：商品房经验收合格。2013年4月30日，被告已经取得了由建设、勘察、设计、监理四单位出具的验收合格报告，证明案涉房屋已经验收合格，具备了合同约定的交房条件。之所以未能如期向原告交付房屋，是因原告拒收房屋。根据被告统计，目前案涉房屋所在小区共527套商品房，包括原告在内仅有6户拒收房屋，绝大多数业主已接收房屋并入住，也在事实上说明案涉房屋质量合格。另原告在合同履行过程中也存在逾期付款的行为。
大连经济技术开发区人民法院一审查明，2011年7月16日，原告靖美玉与被告大连沃土房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定被告将其开发的位于大连经济技术开发区青松北里的正泰园B区第1幢1单元4层1号房屋出售给原告，总房款743868元，房屋交付时间为2013年4月30日前，交付�件为：该商品房经验收合格且原告已支付全部房款。合同约定被告逾期交房的违约责任为：逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。同时《补充协议》第五条约定，原告应按合同约定的交房日期，到售楼处或指定地点办理房屋交接手续，被告无需书面通知。合同签订后，原告于2011年7月26日、2011年10月24日分两次向被告交付了全部房款，被告向原告出具了销售不动产统一发票。2013年4月30日，房屋所涉工程的勘察、设计、监理、建设单位分别出具了质量合格文件。但施工单位至今未出具工程质量合格文件和工程保修书，且被告表示因其与施工单位之间存在民事纠纷，无法确定施工单位出具质量合格文件和保修书的具体期限。2013年4月30日房屋交付期限届至，原告拒绝接受房屋。案涉房屋至今仍由被告占有，且未完成验收备案。
大连经济技术开发区人民法院一审认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效，双方应依约履行。原告在2013年4月30日房屋交付期限届满前向被告交付了全部房款，被告应将经验收合格的房屋交付原告。根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，施工单位签署的质量合格文件和工程保修书，是建设工程竣工验收必须具备的条件。被告虽提供了勘察、设计、监理、建设单位出具的质量合格文件，但因施工单位至今未出具质量合格文件和工程保修书，案涉房屋不符合竣工验收的条件，不能视为经验收合格。故被告交付房屋的行为不符合合同约定，构成逾期交房，属于违约，应自2013年5月1日起按日向原告支付总房款的万分之一的违约金。原告关于要求被告支付2013年5月1日起至2014年3月31日止的逾期交房违约金24420元的诉讼请求未超过合同约定，合法有据，予以支持。关于原告主张案涉房屋的租金损失，因合同约定了违约金条款，约定的违约金并未明显低于原告主张的租金损失，且原告未提供计算租金损失的合理标准，故原告关于要求被告支付租金损失22000元的诉讼请求，无法律依据，不予支持。关于原告要求被告依法交付房屋等诉讼请求，因案涉房屋的验收合格期限无法确定，不具备交付房屋的条件，故不予支持。关于原告要求被告依法交付房屋等诉讼请求，因案涉房屋的验收合格期限无法确定，不具�交房条件，故不予支持。关于被告主张原告亦存在逾期付款行为的意见，因原告在房屋约定交付期限前已交付全部房款，即使原告存在逾期付款行为亦不对被告的交房义务产生影响，且被告未提起反诉，故对被告的该项抗辩意见，应不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，原审法院判决：一、被告大连沃土房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内，向原告靖美玉支付逾期交房违约金24420元；二、驳回原告靖美玉的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费960.5元，由原告靖美玉负担455元，由被告大连沃土房地产开发有限公司负担505元。
一审宣判后，大连沃土房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，一、二审诉讼费由被上诉人承担。其上诉的主要理由：上诉人与被上诉人双方签订的房屋买卖合同第八条第1项约定房屋交付的条件是商品房经验收合格，约定的交付时间是2013年4月30日。在4月30日上诉人即交付房屋，其中绝大多数购房户已接收了房屋，而本案被上诉人拒绝接收房屋，理由是要求综合验收合格，该要求不符合合同约定，因被上诉人未履行合同约定的接收房屋的义务，故上诉人不应承担逾期交房的违约责任。原审认定施工方金广建设公司未提供竣工验收文件和质量保证书视为验收房屋不合格无法律依据，《建设工程质量管理条例》第十六条并未规定五方验收合格出具的报告是验收合格的标准和条件，故请求给予改判。
被上诉人靖美玉表示服从一审判�。
本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。
认定上述事实的依据有一审庭审笔录、二审庭审笔录及随原审卷宗移送来的证据材料，在卷为凭，足资认定。
本院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条第1项约定的交付条件是“商品房经验收合格”，对该交付条件上诉人也认可应当经过施工方验收，但上诉人提出因其与施工方存在民事纠纷，故施工方未出具工程质量合格文件和工程保修书也应当认为验收合格的理由，不符合《建设工程质量管理条例》第十六条的规定；《建设工程质量管理条例》作为行政法规，其第十六条规定的验收条件，应当具有强制力，房地产企业应当遵守，本案上诉人所述的验收条件不符合该条的规定。至于上诉人二审时当庭提交的主体工程验收报告和大连金州新区规划建设局的文件，因系复印件且无法证明案涉工�整体已经施工方验收合格，在此情况下，对于上诉人提出被上诉人无理由拒收房屋的观点，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费960.5元，由上诉人大连沃土房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫黎明
审 判 员 王 鹏
代理审判员 刘冬艳
二〇一四年九月十九日
书 记 员 耿 艳