广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂01民终948号上诉人（原审原告）：南宁市宝城物业服务有限公司。法定代表人：龚兆卿，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘波，该公司副总经理。委托诉讼代理人：粟勤生，广西桂三力律师事务所律师。上诉人（原审被告）：余国敏。上诉人（原审被告）：覃春莉。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：方国严，广西桂公明律师事务所律师。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：李毅，广西桂公明律师事务所律师。原审第三人：南宁昌泰置业投资有限公司。法定代表人：李善廷，该公司总经理。上诉人南宁市宝城物业服务有限公司（以下简称宝城公司）、上诉人余国敏、覃春莉因与原审第三人南宁昌泰置业投资有限公司（以下简称昌泰公司）物业服务合同纠纷一案，不服南宁市邕宁区人民法院（2015）邕民一初字第421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月6日公开开庭进行了审理。上诉人宝城公司的委托诉讼代理人刘波、粟勤生，上诉人余国敏、覃春莉的共同委托诉讼代理人方国严、李毅到庭参加诉讼。原审第三人昌泰公司经本院合法传票传唤，本案现已审理终结。上诉人宝城公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、关于物业服务瑕疵问题。1、电费计算。宝城公司确实存在公电费计算错误的行为，但仅是对供电电表倍数没有及时了解造成计算错误，抄表数据本身并无失误，上诉人并没有故意乱收费的动机和目的，电费计算错误仅是工作中的失误，不能简单片面理解为宝城公司存在服务瑕疵。即使构成瑕疵，也只能认定为轻微瑕疵。2、其他服务瑕疵。被上诉人单方面提交的证据大部分为间接证据和一时性证据，物业服务合同是一个持续性和长期性的合同，物业服务质量应当由全体业主集体进行评价，宝城公司提供的物业服务虽然不完全合乎标准，但仅为局部性、短时间内的一般瑕疵，并不构成严重质量问题。如果业主动辄以不满意服务质量为由拒绝缴纳和少交物业费，最终损害全体业主的利益。二、关于开发建设单位交房条件问题。开发建设单位是否达到“一户一表”等配套设施与交房条件，是房屋买卖合同关系，与本案不属同一法律关系。业主以建设单位违反房屋买卖合同为由拒绝交纳物业费，没有法律依据。被上诉人已实际办理收房验收手续并交纳了部分物业费，在法律上具备了完全业主身份，依法应继续履行相应交纳物业费的法定义务。三、本案物业服务合同约定的服务标准为二级，收费标准为1.2元。在无充分证据证实物业公司的物业服务瑕疵发生的时间、数量、性质等事实的情形下，一审判决按照75%比例折扣即0.9元标准交纳物业服务费，实质是通过司法途径直接认定了上诉人的服务仅达到三级服务标准，超出了司法裁量权的范围。同时，根据最高法相关司法解释规定，业主拒交物业费的正当理由应限于在物业服务企业不履行合同，或履行合同有重大瑕疵等情形，一审并没有认真审查从严把握相关服务瑕疵的性质，属于滥用自由裁量权。四、关于广西及南宁市的收费文件适用问题。尽管《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法》（桂价格[2013]62号文件）于2013年7月1日开始在广西区内执行，但是作为其在南宁市的配套文件42号文件于2014年12月2日才公布施行，因此，本案物业收费应执行宝城公司于2013年11月15日的备案标准。基于被上诉人已实际收房并已交纳过部分物业费及42号文件当时尚未公布实施的事实，该备注要求并不具备合法性也不具备现实操作性。根据广西壮族自治区物价局《关于印发的通知》（桂价综【2015】96号）及南宁市物价局《关于停止办理住宅小区物业服务收费备案等有关问题的通知》（南价格【2015】30号)规定，本案中小区的物业服务收费从2015年7月11日起，应实行市场调节价，全部由物业服务合同约定，无须再向物价部门申请收费备案。被上诉人余国敏、覃春莉辩称：一、涉案房屋不符合法定交付条件，所以物业管理费不应当由业主承担；二、即便房屋合格，业主也不需要缴纳物业费，因为物业服务存在巨大缺陷，水电费不合格，涉案楼盘的物业电力与业主入户电网没有独立分隔，宝城公司至今未能出示代收水电费和垃圾费的相关授权文件，因此宝城公司无权代收水电费和垃圾费，宝城公司的上诉没有任何事实和法律依据。上诉人余国敏、覃春莉上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人宝城公司的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人宝城公司承担。事实和理由：一、物业服务瑕疵是减免物业费的依据，也为一审判决所认可，但是一审判决没有全面认定物业服务瑕疵。宝城公司在物业服务方面存在以下严重瑕疵：1、综合服务方面。对住宅小区共用部分、共用设施未进行查验，验收手续不齐全；管理人员、专业操作人员未按照国家有关规定取得物业管理执业资格证书或岗位证书并进行公示；不及时解答业主咨询和处理业主投诉，每年未进行物业服务满意率调查。2、房屋管理及共用设施设备维修养护方面。公用设施损坏和安全隐患突出，消防设施设备损坏严重，消防通道不畅；对小区设施的维修和养护不到位。3、协助维护公共秩序方面。对小区监控系统重点区域、部位覆盖不完全，小区进出登记制度执行不充分，致使小区不明身份人员进出较多，严重影响小区居住安全。4、保洁服务方面。垃圾清运不及时，小区内长期垃圾堆成山，有保洁制度不执行，电梯长期不清扫，二次供水水箱没有按照规定清洗和定期巡查，造成小区水质异常。5、绿化养护方面。绿化养护管理人员不专业，养护不到位，园林建筑和辅助设施不整洁且有损害。小区内楼梯、庭院、喷水池的灯光设施部分损坏了也不及时更换。综上，宝城公司没有提供合格的服务，业主有权利不支付物业服务费。二、上诉人的房屋未具备交房条件，违规交房产生的费用，应由昌泰公司承担。宝城公司明知不具备交房条件却违规代替昌泰公司向业主们完成交房，应自行承担物业服务费产生的损失。三、一审法院审查证据不全面，导致认定物业公司服务瑕疵不全面；一审法院现场勘查不全面，只对少部分区域进行现场勘查，且宝城公司一直未出示向相关部门缴纳上诉人所应负担的电费、水费清单。综上所述，一审在审查证据、认定事实、审判程序上均存在错误，请求支持上诉人请求。被上诉人宝城公司辩称：余国敏、覃春莉描述的物业服务瑕疵的问题，并没有提交充分有效的证据证实。即使宝城公司物业服务有局部细小的瑕疵，也不足以按照75%折扣扣减宝城公司的物业服务收费标准。对于所提到的开发商的交房和质量问题，属余国敏、覃春莉与开发商的房屋买卖合同关系，与本案不属同一法律关系。一审审判程序没有问题，请求驳回余国敏、覃春莉上诉请求，支持宝城公司的上诉请求。原审第三人昌泰公司未作陈述。宝城公司向一审法院起诉请求：余国敏、覃春莉向宝城公司支付物业管理费1128元、生活垃圾处理费96元、代收水费522.5元、水费公摊5.8元、代收电费1473.8元、二次加压用电公摊16元、庭院灯喷泉用电公摊15.2元、电梯用电公摊90.5元、公共照明用电公摊145.13元、发电用油费公摊15.1元，并支付违约金2461.8元，共计5969.83元。2、本案的诉讼费用由余国敏、覃春莉承担。一审法院认定如下事实：余国敏、覃春莉于2012年12月12日与昌泰公司签订《南宁市商品房买卖合同》，共同向昌泰公司购买位于南宁市邕宁区，该房屋建筑面积为78.33平方米，套内建筑面积60.09平方米，分摊的共有共用建筑面积18.24平方米。余国敏、覃春莉与昌泰公司的《南宁市商品房买卖合同》第九条约定，出卖人（昌泰公司）应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、已办理房地产开发项目交付使用备案；2、该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格。该合同第二十条约定前期物业服务，1、出卖人（昌泰公司）依法选聘的物业服务企业为：南宁市宝城物业管理有限公司，资质等级为贰级。2、前期物业服务期间，物业服务收费价格为住宅1.2元/月·平方米、商业物业4元/月·平方米（总建筑面积），由物业服务企业按照月收取。电梯运行电费、公告用水、用电等公告能耗费用据实分摊到每户。2013年7月7日余国敏、覃春莉办理《入伙手续书》，正式入住昌泰xxx小区x号楼x号房屋。截止起诉前，该小区未成立业主委员会。2013年11月5日宝城公司和昌泰公司签订《昌泰xxx前期物业服务合同》，双方约定昌泰xxx小区由宝城公司提供前期物业服务，收费标准为高层住宅物业服务费1.2元/月·平方米，商业物业服务费4元/月·平方米，杂物房及车位物业服务费0.6元/月·平方米。余国敏、覃春莉曾与宝城公司签订《昌泰xxx前期物业管理服务协议》，该协议第四条约定物业管理服务费用，一、乙方（余国敏、覃春莉）交纳费用时间：每月20日前交清当月相关物业管理服务费、公共能耗费及委托代收的费用…二、物业管理服务费收费标准为（按业主享有房屋总建筑面积，含公摊面积）：1、住宅收费标准：1.2元/月·平方米…三、电梯运行电费：每月据实分摊到户。分摊办法按每单元电梯运行产生的月电费总数（含动力损耗电费）计算，按户平均分摊到本单元每户（含首层用户）…七、物业管理区域产生的公共用水、电费等公共能耗费由乙方（余国敏、覃春莉）从入伙之日起据实际发生金额按户进行分摊，计算方法按公布于小区的公摊表为准…第六条约定代收代缴收费服务，受有关部门或单位的委托，甲方（宝城公司）可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租、垃圾费等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定。甲方（宝城公司）代水、电、气、环卫等部门垫付及收取乙方或物业使用人家中的水、电、气、垃圾费（含二次加压、水电损耗）等费用的，乙方（余国敏、覃春莉）应于每月20日前随同物业服务费及时交清费用…。该协议第九条约定违约责任，甲方（宝城公司）违反协议约定，未达到管理服务质量约定目标的，乙方（余国敏、覃春莉）有权要求甲方（宝城公司）限期改正，逾期未改正给乙方（余国敏、覃春莉）造成损失的，甲方（宝城公司）承担相应的法律责任…乙方（余国敏、覃春莉）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关物业管理服务费…公共能耗费及委托代收等相关费用的，甲方（宝城公司）有权要求乙方（余国敏、覃春莉）补交并从逾期之日起按每天应当交纳费用的3‰交纳违约金。余国敏、覃春莉还在昌泰公司提供的《昌泰xxx业主临时管理规约》上签名，但亦未填写落款日期。根据宝城公司提供的《南宁市普通住宅物业服务收费标准备案表》，宝城公司的备案等级为二级备案，按建筑面积计，住宅综合费最高为有电梯1.2元/㎡，备案有效期限至2016年11月15日。根据《南宁市普通住宅物业服务收费标准备案表》下方注明：住宅小区（或住宅楼）已办理竣工验收备案手续，具备交房条件的才能收取物业服务费。余国敏、覃春莉入住后，按时交纳物业费等各项费用至2014年5月。2014年6月起，余国敏、覃春莉以宝城公司提供的服务不符合约定、不具备交房条件、待核对缴费数额后再行缴纳为由不缴纳物业管理费等各项费用。根据宝城公司提供的证据，余国敏、覃春莉房屋的建筑面积为78.33平方米，每月应当交纳的物业费为94元（78.33×1.2元/月·平方米）。根据《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》（南府字[2003]18号），南宁市定于2003年7月10日起收取城市生活垃圾处理费，城镇居（村）民以户为单位收取，其中2007年7月10日按8元/户·月收取，现宝城公司已经按约定定时清理垃圾。根据宝城公司的统计，2014年5月1日至2015年5月31日期间余国敏、覃春莉应付水费522.5元，应付水费公摊5.8元，应付电费1473.8元，应付二次加压用电公摊16元，应付庭院灯喷泉电公摊15.2元，应付电梯用电公摊90.5元，应付公共照明公摊145.13元，应付发电用油费公摊15.1元。宝城公司已经向相关部门缴纳本应由余国敏、覃春莉所应负担的电费、水费、垃圾清运费。根据余国敏、覃春莉提供的证据，昌泰xxx部分业主代表就宝城公司提供的物业服务多次向宝城公司提出建议，宝城公司于2014年12月14日作出《关于xxx业主有关诉求的答复》，业主代表提出的问题包括用电的一户一表何时接通、公摊水电费的计算问题等，宝城公司答复为用电的一户一表正在分批次申报，业主对于水电公摊存在疑问的可与宝城公司约好抄表时间，一同前往查核公告水电表的度数及查询计算方式。余国敏、覃春莉曾经向宝城公司按时缴纳物业费等各项费用，后因宝城公司提供的服务未完全按照合同约定履行、未能核对收费金额为由拒绝交纳各项费用。宝城公司提交日常事务工作日检表、交接班记录、巡逻签到表、来访人员登记表、住户意见登记表、卫生工作检查表、四害消杀工作记录表、绿化养护工作记录表、绿化消杀工作记录表等证实其服务符合标准和等级要求，余国敏、覃春莉质证认为证据不真实、不合法，同一名字的签名明显不是同一个人所写。主审法官组织宝城公司、部分业主现场核对相关公摊电表倍数，查明宝城公司对于昌泰xxx小区5栋电梯电表、7栋电梯电表和公共照明电表、8栋电梯电表和公共照明电表的倍数抄录确实有误，庭后宝城公司向一审法院提交书面的纠正说明，并申请变更了相关的诉讼请求数据。根据昌泰公司提供的证据，昌泰xxx小区经过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方验收合格，但整个小区的部分楼宇已经完成备案，部分楼宇还在备案过程中。至今，昌泰公司对昌泰xxx小区未完成装建电表后让余国敏、覃春莉能够直接向供电局缴纳电费的相关建设工程。陆德忠等158户业主诉请法院判决昌泰公司履行一户一表安装义务，一审法院2016年4月1日作出(2016)桂0109民初31号民事判决，判决昌泰公司在判决生效后一个月内完成南宁昌泰xxx小区居民用电“一户一表”供配电设施的建设。昌泰公司不服提起上诉，该判决尚未生效。截至2016年12月21日，昌泰公司未完成“一户一表”建设。截至起诉时，只有6、7、8号楼取得工程竣工验收备案。根据2013年6月27日广西壮族自治区物价局、广西壮族自治区住房和城乡建设厅桂价格[2013]62号文件，《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法》（试行）在自治区范围内执行。根据《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法》（试行）第十三条，达不到法定交房条件的住宅小区，物业服务收费由建设单位承担；因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费应当相应降低，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。该管理办法第十四条规定，住宅小区竣工验收合格后，业主或者物业使用人应当从物业交付之日起，根据当地价格主管部门和房产行政主管部门核定的收费标准按月缴纳物业服务费和电梯维护费。一审法院认为：一、关于余国敏、覃春莉是否应当缴纳物业管理费等宝城公司所诉请的各项费用的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。余国敏、覃春莉与宝城公司签订的《昌泰xxx前期物业管理服务协议》、昌泰公司与余国敏、覃春莉签订的《商品房买卖合同》均属有效合同，合同当事人应当按照合同约定履行合同义务。余国敏、覃春莉入住其购买的昌泰xxx小区，宝城公司已经提供了物业管理的服务，有权收取物业管理费及相关费用。余国敏、覃春莉作为小区业主，在接受物业管理服务的同时，应当按时缴纳物业管理费及相关费用。关于余国敏、覃春莉辩称宝城公司物业服务存在瑕疵的问题，经余国敏、覃春莉举证及一审法院核实，宝城公司物业服务确实存在一定瑕疵。综合考虑物业管理属于一个长期的过程，业主拖欠物业费会影响物业公司的正常经营，造成物业服务质量下降，损害全体业主的利益，故酌情扣减宝城公司的物业服务收费标准，判定按照合同约定标准1.2元/月·平方米的75%即0.9元/月·平方米收取余国敏、覃春莉的物业费。关于余国敏、覃春莉是否应当交纳生活垃圾处理费，根据南府字[2003]18号《南宁市人民政府关于关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》和南价[2003]44号《关于统一征收城市生活垃圾处理费的通知》的规定和收费标准，住宅即城镇居民每月每户生活垃圾处理费为8元。虽然宝城公司未提供证据证实其所收取的垃圾清运费已经获得环卫部门的委托，但事实上宝城公司已经向环卫部门缴纳了垃圾清运费，相关部门已经清运垃圾，余国敏、覃春莉理应按照南宁市政府规定的义务支付生活垃圾处理费，宝城公司代收代缴亦是双方物业合同的约定，余国敏、覃春莉应当履行交纳义务。关于余国敏、覃春莉是否应当支付给宝城公司代收水、电费、各项水费公摊、电费公摊的问题。余国敏、覃春莉主张宝城公司代收水费、电费及各项公摊费用没有依据，但是实际上余国敏、覃春莉确实使用水、电并实际产生费用，这些费用已经由宝城公司支付给供电、供水部门，余国敏、覃春莉应当按照合同约定交纳水、电费。根据宝城公司与余国敏、覃春莉的合同约定，余国敏、覃春莉还应当缴纳各项公摊，故对于宝城公司要求余国敏、覃春莉支付给宝城公司代收水、电费、各项水费公摊、电费公摊的请求一审法院予以支持。如有供水供电部门就余国敏、覃春莉向宝城公司缴纳的水电费主张权利，余国敏、覃春莉可再向宝城公司追责。二、余国敏、覃春莉应当支付给宝城公司的各项费用如何计算。1、物业管理费。余国敏、覃春莉房屋的建筑面积为78.33平方米，每月应当交纳的物业费为70.5元（78.33×0.9元/月·平方米）。余国敏、覃春莉自2014年6月起未交纳物业管理费，宝城公司诉请2014年6月至2015年5月共计12个月的物业管理费，这12个月的物业管理费应当为846元。2、生活垃圾处理费，每月8元，宝城公司诉请2014年6月至2015年5月共计12个月的生活垃圾处理费，这12个月的生活垃圾处理费应当为96元。3、关于宝城公司诉请的水费、水费公摊、电费、二次加压用电公摊、庭院灯喷泉用电公摊、电梯用电公摊、发电用油费公摊费用。宝城公司举证证实已经代余国敏、覃春莉支付了2014年5月1日至2015年5月31日期间的代收水费522.5元、水费公摊5.8元、代收电费1473.8元、二次加压用电公摊16元、庭院灯喷泉用电公摊15.2元、电梯用电公摊90.5元、公共照明用电公摊145.13元、发电用油费公摊15.1元，余国敏、覃春莉主张待核对各项费用后再交费，但未提供证据证实宝城公司的统计不符合客观事实，对宝城公司提供的数额以未提出有效的证据予以推翻，在此情况下一审法院采信宝城公司的统计。余国敏、覃春莉认为宝城公司用于统计电费、水费的表不符合质量要求，但亦未能提供证据证实，不予采信。综上，采信宝城公司主张的各项费用的金额。三、关于余国敏、覃春莉是否应当支付以上各项费用的违约金的问题。余国敏、覃春莉主张对于水电公摊等缴费金额有异议，要求宝城公司对相关公摊费用的计算予以核对，故暂不缴纳相关费用，余国敏、覃春莉提供宝城公司作出的《关于xxx业主有关诉求的答复》证实宝城公司同意业主提出的查核公告水电表的度数及查询计算方式，事实上宝城公司对部分电表的倍率问题确实抄录有误，因双方对公摊费用的数额问题无法达成新的协商意见，故余国敏、覃春莉主张暂缓缴费并非违约的理由能够成立，宝城公司主张违约金无事实依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第六十六条的规定，判决：一、余国敏、覃春莉支付给宝城公司2014年6月至2015年5月共计12个月的物业管理费846元；二、余国敏、覃春莉支付给宝城公司2014年6月至2015年5月共计12个月的生活垃圾处理费96元；三、余国敏、覃春莉支付给宝城公司2014年5月1日至2015年5月31日期间的代收水费522.5元、水费公摊5.8元、代收电费1473.8元、二次加压用电公摊16元、庭院灯喷泉用电公摊15.2元、电梯用电公摊90.5元、公共照明用电公摊145.13元、发电用油费公摊15.1元；四、驳回宝城公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（宝城公司已预交25元），由宝城公司负担25元，余国敏、覃春莉共同负担25元。本院二审期间，宝城公司围绕争议焦点提交了证据。本院组织当事人进行了质证。当事人对一审认定的事实没有异议。一审认定事实客观、真实，本院予以确认。本院认为：宝城公司与昌泰公司签订了《昌泰xxx前期物业服务合同》，成为涉案昌泰xxx小区的前期物业服务单位。余国敏、覃春莉与宝城公司签订了《昌泰xxx前期物业管理服务协议》，同意并接受宝城公司对昌泰xxx小区的物业管理服务。上述合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应恪守履行。宝城公司自进驻涉案昌泰xxx小区至今，为该小区提供了物业管理服务，有权收取物业管理费及相关费用。余国敏、覃春莉作为业主，自入住其购买的涉案昌泰xxx小区至今，得到并接受了宝城公司提供的物业服务，应当按时缴纳物业管理费及相关费用。余国敏、覃春莉提出涉案房屋不具备交房条件，认为物业费应由开发建设单位缴纳。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，宝城公司已经提供了物业管理服务，开发建设单位是否达到“一户一表”等配套设施与交房条件，是开发商与购房者之间的房屋买卖合同关系，与本案不属同一法律关系。业主以建设单位违反房屋买卖合同为由不交纳物业费，没有法律依据。余国敏、覃春莉已实际办理收房验收手续入住并交纳了部分物业费，在法律上具备了完全业主身份，在接受物业管理服务的同时，应依法继续履行相应交纳物业费的法定义务。至于余国敏、覃春莉主张宝城公司没有对小区尽到管理义务、物业服务存在瑕疵，为此已提供了相关证据。宝城公司主张已履行物业合同约定的物业管理义务，亦为此提供了相关证据。综合双方举证以及宝城公司服务的整体实际情况审查，结合一审法院到涉案小区现场勘查情况核实，宝城公司的物业服务在一定时期内确实存在一定瑕疵，对业主生活造成了一定程度的不便，可酌情减少宝城公司在本案中收取的物业服务费，故对宝城公司要求余国敏、覃春莉给付全额物业费的诉讼请求不予支持。关于余国敏、覃春莉应否交纳生活垃圾处理费的问题。虽然宝城公司未能提供证据证实其所收取的垃圾清运费已经获得环卫部门的委托，但事实上宝城公司已经向环卫部门缴纳了垃圾清运费，相关部门已经清运垃圾，余国敏、覃春莉理应支付生活垃圾处理费。关于余国敏、覃春莉应否支付宝城公司代收水、电费、各项水费公摊、电费公摊的问题。余国敏、覃春莉收房入住小区后，客观上使用水、电并实际产生了费用，故应当按照合同约定交纳水、电费。由于此项费用已由宝城公司支付给供电、供水部门，故宝城公司基于双方的合同约定，要求余国敏、覃春莉支付代收的水、电费、各项水费公摊、电费公摊，依法有据，应予以支持。关于宝城公司诉请的各项费用。1、物业费。经计算，余国敏、覃春莉房屋的建筑面积为78.33平方米，每月应当交纳的物业费为94元（78.33×1.2元/月·平方米）。余国敏、覃春莉自2014年6月起未交纳物业管理费，宝城公司诉请从2014年6月至2015年5月共计12个月的物业管理费，该12个月的物业管理费总额应当为1128元。基于前述理由，本院酌情支持宝城公司在本案中诉请的物业管理费为900元。一审扣减宝城公司的物业服务收费标准不妥，本院予以纠正。2、生活垃圾处理费。宝城公司诉请从2014年6月至2015年5月共计12个月的生活垃圾处理费，按每月8元计为96元。一审核定正确，本院予以确认。3、关于水费、水费公摊、电费、二次加压用电公摊、庭院灯喷泉用电公摊、电梯用电公摊、发电用油费公摊费用。宝城公司已经举证证实代余国敏、覃春莉支付了从2014年5月1日至2015年5月31日期间的代收水费522.5元、水费公摊5.8元、代收电费1473.8元、二次加压用电公摊16元、庭院灯喷泉用电公摊15.2元、电梯用电公摊90.5元、公共照明用电公摊145.13元、发电用油费公摊15.1元，余国敏、覃春莉未能提供证据证实宝城公司的统计不符合客观事实，故应采信宝城公司主张的各项费用的金额。关于宝城公司诉请的违约金问题。涉案小区没有完善“一户一表”建设，余国敏、覃春莉主张对于水电公摊等缴费金额有异议，要求宝城公司对相关公摊费用的计算予以核对，待核对缴费数额后再行缴纳相关费用。宝城公司作出的《关于xxx业主有关诉求的答复》证实宝城公司同意业主提出的查核公告水电表的度数及查询计算方式。事实上，经一审法院现场勘查，宝城公司对部分电表的倍率问题确实抄录有误，因双方对公摊费用的数额问题无法达成新的协商意见，且宝城公司在一定时期提供的物业服务确存在一定瑕疵，因此，余国敏、覃春莉主张暂缓缴费并不构成违约。故宝城公司要求余国敏、覃春莉支付违约金的诉讼请求不符合法律规定，一审对其该项主张不予支持并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人宝城公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持；上诉人余国敏、覃春莉的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持南宁市邕宁区人民法院（2015）邕民一初字第421号民事判决第二、三、四项。二、变更南宁市邕宁区人民法院（2015）邕民一初字第421号民事判决第一项为：余国敏、覃春莉支付给南宁市宝城物业服务有限公司2014年6月至2015年5月共计12个月的物业管理费900元。二审案件受理费50元（南宁市宝城物业服务有限公司与余国敏、覃春莉已分别预交50元），由南宁市宝城物业服务有限公司负担25元，余国敏、覃春莉负担25元。南宁市宝城物业服务有限公司多交的25元，余国敏、覃春莉多交的25元，由本院分别退回。一审案件受理费的负担按一审判决执行。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院或与一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。本判决为终审判决。审判长  张雪梅审判员  赵 东审判员  陈 杨二〇一七年七月二十日书记员  刘洪源