广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0105民初10427号
原告：广州越秀�业发展有限公司，住所地广州市天河区体育西横街111号。
法定代表人：杜凤君，职务总经理。
委托代理人：顾丹、方东平，分别是广东盈隆律师事务所律师和实习律师。
被告：方锐明，男，1960年出生，汉族，住所地广州市番禺区，
委托代理人：何伟基，广东神朗律师事务所律师。
原告广州越秀物业发展有限公司诉被告方锐明物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人顾丹、方东平，被告的委托代理人何伟基到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年11月15日，原告（原名广州城建开发物业有限公司）与被告签订的《前期物业服务合同》约定，原告是房地产开发单位委托的物业管理企业，被告是翠城花园商业裙楼翠城西街1-15号（单）翠华路2-20号（双）201（以下简称“涉案物业”）的业主。涉案物业建筑面积1380.0831平方米。根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在被告签订《房屋买卖（预售）合同》时，原、被告双方就物业管理服务达成如下协议：第三条物业管理服务费1、本物业管理区域物业服务费采取包干制，物业服务费按房屋买卖合同中注明的建筑面积（含共用面积分摊），由原告按5元／平方米·月收费标准向被告收取；2、被告或物业使用人应缴纳的物业服务费用（物业服务资金）应以1个自然月为缴纳周期，并于每月5日前以银行转账的方式缴纳当期费用；3、被告或物业使用人在《前期物业服务合同》规定期限内支付每月物业服务费，若逾期支付，每逾期一日，按日缴纳欠费总额3‰的违约金。第四条合同期限自原被告双方盖章或签字之日起生效，至业主委员会代表全体业主�物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止。第九条违约责任，被告违反合同约定，不按《前期物业服务合同》约定的收费标准和时间交纳物业服务费及有关费用的，原告有权要求被告补交，被告补交拖欠费用外，须交纳违约金，每逾期一日，按日缴纳欠费总额3‰的违约金；逾期30日以上的，原告有权停止提供物业服务，并提请法律程序处理。合同签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务，完全履行了合同项下的物业管理服务义务。自2015年4月1日至今被告一直拖欠涉案物业的物业管理费。被告后来将房屋分割出售，现位于广州市海珠区翠华路20号*房、*房、*房、*房屋还是登记在被告名下，建筑面积共54.9657平方米，被告仍应支付物业管理费，被告未能依约向原告支付物业管理费，已构成违约，故请求判令：1、被告立即向原告支付2015年4月1日起至判决生效之�止的物业管理费，暂计至2018年1月6日共9096.34元（按建筑面积54.9657平方米，5元/平方米/月计），以及逾期支付上述物业管理费的违约金（自逾期之日起计至实际清偿之日止，按实际逾期付款额的每日0.66‰计算，暂计至2018年1月6日为3108.30元）；2、本案受理费由被告承担。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、原告陈述事实属实，被告至今仍持有广州市海珠区翠华路20号*房、*房、*房、*房，该涉案物业在广州市海珠区南泰锦丰小商品城，从2015年4月起，南泰锦丰小商品城已经停业，原告就停止向该商品城提供物业服务，现该商场没人管理，原告作为物业管理方对商场停止营业，商场电梯也停用多时，且原告也没有对公共区域进行清洁，也没有派驻安保人员维持治安，由于原告没有根据双方签订的前期物业合同向被告提供物管服务，因此被告依法�需向原告支付物业管理费。
经审理查明：2006年11月30日，广州城建开发物业有限公司（乙方）与广州市祥港房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对翠城花园提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。物业基本情况，建筑面积585269.88平方米，其中住宅484248.29平方米，车库60008平方米，绿地28313.5平方米，配套公建1788平方米。本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，住宅1.20元/月/平方米，本合同期限自2007年1月1日起至业主委员会成立并选聘出新的物业管理企业之日止。
2006年11月30日，广州城建开发物业有限公司（乙方）与被告（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方是指购房人，乙方是指房地产开发单位委托的物业管理企业。前期物业服务是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企�签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理服务。本物业名称翠城花园商业裙楼，位置翠城西街1-15号（单）翠华路2-20号（双）201，建筑面积1380.0831平方米。第一条物业管理服务内容：一、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、楼梯间、门厅、绿化用地、走廊通道等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、供电。共用部位、共用设施设备的维护和管理，公共设备设施运转良好，功能正常；保养维护规范有序，制定合理的保养计划并认真执行；维护记录清晰、完整；建立设备运行故障的应急预案；定期对物业公共部分的停车场（库）、地下室、公共标识牌及管网等进行维修养护；各类设施标识统一�清晰、整洁。三、甲方物业室内消防系统的维护与管理，乙方定期对甲方物业室内烟感、温感、喷淋进行一次检查，甲方或物业使用人须配合乙方的检查工作。四、环境卫生，环境设施整洁，公共场所巡回保洁。五、绿化，定期修剪、施肥，保持绿化生长良好。六、交通秩序与车辆停放，保持道路畅通，保障通道无安全隐患，机动车停车场管理完善，责任明确，车辆进出有登记，非机动车管理完善，按规定位置停放，管理有序；七、保安，实行24小时外围值班巡查，形象良好，文明执勤；八、房屋公共部位、公共设施设备小修和急修，维修及时，维修效果好，返修率低，水电急修15分钟到场，土建急修24小时到场，维修质量好，返修率低。等。第三条物业服务费用，1、本物业管理区域物业服务收费采取包干制，物业服务费按房屋买卖合同中注明的建筑面职（含共用�积分摊），由乙方按5元/平方米/月收费标准向甲方收取；2、甲方或物业使用人应缴纳的物业服务费用（物业服务资金）应以1个自然月为缴纳周期，并于每月5日前以银行划账方式缴纳当期费用；3、甲方或物业使用人需在本合同规定期限内支付每月物业服务费，若逾期支付，每逾期一日，按日缴纳欠费总额3‰的违约金。第四条合同期限，本合同自甲乙双方盖章或签字之日起生效，至业主委员会成立与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止。第九条违约责任，甲方违反合同约定，不按本合同约定的收费标准和时间交纳物业服务费及有关费用的，乙方有权要求甲方补交，甲方补交拖欠费用外，须交纳违约金，每逾期一日，按日缴纳欠费总额3‰的违约金；逾期时间达30日以上的，乙方有权停止提供物业服务，并提请法律程序处理。等。
2015年3月13日，被告的委托代理人广东成悦律师事务所律师郑知心通过邮政快递向广州城建开发物业有限公司发出《关于要求向新业主收取物业管理费的通知之律师函》，内容主要是：本律师受方锐明的委托，就要求贵方向新的业主收取物业管理费等费用事宜函告如下：据方锐明的陈述及提供的有关资料显示：方锐明原是位于海珠区××号××路××号（双号）201房；翠华路2-20号10号商铺，12号商铺，14号商铺，16号商铺；翠城西街1-15号（单）翠华路2-20号（22）三层等房屋（具体详见附件《新业主联系表》中所列的房屋）的业主，方锐明就上述房屋与贵司签订了《前期物业管理合同》，由贵司对上述房屋进行物业管理。方锐明现已将上述物业分别转让给第三方，并办理出受让方的新的《房地产权证》。本律师认为，依据《物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”之规定及《前期物业服务合同》第三条第8款：“甲方转让物业时，须交清转让之前需缴纳的物业管理服务费、能耗费用等所有相关费用”之约定，负有缴纳物业管理费义务的主体应为业主或者物业的使用者。方锐明现既非上述物业的业主，也非该物业的使用者，故依法不用再向贵司缴纳物业管理费。本律师受方锐明的委托，现特通知贵司如下：请贵司直接向上述物业新的业主收取物业管理费。为方便贵司收取物业管理费，特向贵司提供上述物业新的业主联系方式（具体详见附件之《新业主联系表》。
2012年1月11日，方锐明申请将翠城花园23幢首层商业裙楼部分物业，首层原自编门牌号为：××、12、14、16号*房至*房变更为海珠区翠华路12号*房至*房。
方锐明申请将翠城花园23幢二层至三层商业裙楼部分物业，二层原自编门牌号为：海珠区翠城西街1、3、11号，翠华路20号201房变更为海珠区翠城西街1、3、11号，翠华路20号三层。二层自编门牌号变更为：海珠区翠华路20号201房至2116房。
双方确认广州市海珠区翠城西街1-15号（单）翠华路2-20号（双）201层现门牌号为广州市海珠区翠华路20号201，并被被告分拆出售，现还在被告名下的是广州市海珠区翠华路20号*房、*房、*房、*房屋，共建筑面积54.9657平方米。广州城建开发物业有限公司变更工商登记名为广州越秀物业发展有限公司。
被告提供相片若干张，拟证明涉案物业所在商场在2015年4月开始停业，原告确认商场已经停业，但具体停业时间不清楚。
本院认为:原告与被告签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，没有违�法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，对双方具有约束力，双方应按上述合同履行各自义务。原告已根据上述合同约定为翠城花园商业裙楼提供了物业管理服务，被告所购的涉案房屋位于原告物业管理服务范围内，被告也曾向原告缴交过物业管理费，故原、被告之间形成了事实上的物业服务合同关系。根据权利义务对等的原则，被告接受了原告的服务，就应当支付对价给原告。
原告主张被告欠付涉案房屋在2015年4月1日起至判决生效之日止的物业管理费，暂计至2018年1月6日共9096.34元（按建筑面积54.9657平方米，5元/平方米/月计），被告对此予以确认，但提出因为涉案物业所在的南泰锦丰小商品城已经停止营业，原告停止向该商品城提供物业服务，该商场没人管理，商场电梯停用多时，原告没有对公共区域进行清洁，派驻安保人员维持治安，应不予�付管理费的抗辩。本院认为，按双方合同约定，物业管理服务内容：房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位、户外墙面、楼梯间、门厅、绿化用地、走廊通道等，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、供电。共用部位、共用设施设备的维护和管理，公共设备设施运转良好，功能正常；保养维护规范有序，制定合理的保养计划并认真执行；维护记录清晰、完整；建立设备运行故障的应急预案；定期对物业公共部分的停车场（库）、地下室、公共标识牌及管网等进行维修养护；各类设施标识统一、清晰、整洁，被告物业室内消防系统的维护与管理，原告定期对被告物业室内烟感、温感、喷淋进行一次检查，被告或物业使用人须配合原告的检查工作；环境卫生，环境设施整�，公共场所巡回保洁；绿化，定期修剪、施肥，保持绿化生长良好；交通秩序与车辆停放，保持道路畅通，保障通道无安全隐患，机动车停车场管理完善，责任明确，车辆进出有登记，非机动车管理完善，按规定位置停放，管理有序；保安实行24小时外围值班巡查，形象良好，文明执勤；房屋公共部位、公共设施设备小修和急修，维修及时，维修效果好，返修率低，水电急修15分钟到场，土建急修24小时到场，维修质量好，返修率低。等。翠城花园物业原告管理的建筑面积共585269.88平方米，即使被告涉案物业所在商场停止营业，原告仍然需要为小区进行物业管理，故被告仍要按约定支付物业管理费。为此，原告要求被告支付2015年4月1日起至判决生效之日止的物业管理费（按5元/平方米/月×54.9657平方米标准计算），本院予以支持。
按约定，缴纳的物业服务费�应以一个自然月为缴纳周期，并于每月5日前以银行划账方式缴纳当期费用，若逾期支付，每逾期一日，按日缴纳欠费总额3‰的违约金。被告欠付物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任。原告要求被告从2015年4月6日起至实际清偿之日止，按实际逾期付款额每日0.66‰计算违约金，违约金的计算在双方约定范围内，故本院予以采纳。但违约金总额应以被告所欠的物业管理费总额为限。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
被告方锐明在本判决生效之日起10日内向原告广州越秀物业发展有限公司支付从2015年4月1日起至本判决生效之日止的物业管理费（按5元/平方米/月×54.9657平方米的标准计算），并从2015�4月6日起至实际付清上述物业管理费之日止，以每月应付款为基数，按实际逾期付款额每日0.66‰的标准向原告计付欠款的违约金（违约金总额以所欠的物业管理费为限）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费105元，由被告负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄学文
人民陪审员 王君碧
人民陪审员 黄碧茹
二〇�七年十二月二十五日
书 记 员 蔡文棋
陈秋贻