湖南省株洲市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）湘02行终165号
上诉人（原审被告）株洲市国土资源局，住所地湖南省株洲市天元区长江北路369号。
法定代表人蒋开建，局长。
委托代理人雷浩，男，1985年11月8日出生，汉族，住株洲市天元区，系株洲市国土资源局工作人员。代理权限为特别授权。
委托代理人廖娜，女，1986年5月5日出生，汉族，住湖南省醴陵市李畋东路1号Ｃ区，系株洲市国土资源局工作人员。代理权限为一般代理。
上诉人（原审第三人）株洲市房产管理局，住所地湖南省株洲市芦淞区新华西路1101号。
法定代表人边宁，局长。
委托代理人戴志刚，湖南法健律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告）付某1，男，2000年10月10日出生，汉族，湖南省邵阳市人，住湖南省株洲市天元区，
法定代理人付某2，男，1973年2月8日出生，汉族，湖南省邵阳市人，住湖南省株洲市芦淞区，系原告付某1父亲。
委托代理人唐明，湖南金州（株洲）律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原审第三人贺紫荣，女，1973年2月6日出生，汉族，湖南省娄底市人，住湖南省株洲市天元区，系原告付某1母亲。
委托代理人唐雪民，湖南君见律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原审第三人周小明，女，1962年7月4日出生，汉族，湖南省涟源市人，住湖南省涟源市，
原审第三人曾明君，男，1961年7月5日出生，汉族，湖南省涟源市人，住湖南省涟源市，
上诉人株洲市国土资源局（以下简称市国土局）、株洲市房产管理局（以下简称市房产局）因与被上诉人付某1、原审第三人贺紫荣、周小明、曾明君房屋登记管理一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2017）湘0203行初22号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审查明：原告父亲付某2与原告母亲贺紫荣原签订离婚协议书，约定原告付某1由女方负责抚养，位于芦淞区人民南路智超时尚广场1021号门面归原告所有。涉案门面系于2004年11月11日登记办证，相关登记信息为：房产证号为株房权证株字第××号，所有权人为贺紫荣，建筑面积为12.64㎡，设计用途为商业服务，产权来源为购买。因该门面的登记时间发生于付某2与贺紫荣婚姻关系存续期间，故该门面的实际为付某2与贺紫荣共同共有。2015年5月7日，贺紫荣向第三人市房产局递交房屋登记申请书（所有权转移登记）、身份证复印件、株房权证株字第××号房产证、离婚协议书、承诺书等材料，要求将涉案门面登记为其单独所有。市房产局于同日受理了贺紫荣的登记申请。同日，贺紫荣委托株洲市房地产测绘队对涉案门面进行了分户测量调查并由该测绘队出具《株洲市房产测绘报告（分户）》。2015年5月12日，株洲市房地产权属与交易管理处在《株洲晚报》上发布公告，内容为：产权人贺紫荣依据其与付某2的离婚协议要求将双方共有的坐落于芦淞区人民南路智超时尚广场1021、4063号（房产证号分别为株房权证株字第××、00××33号）房屋的所有权转移至贺紫荣名下的申请已经受理，如对转移行为有异议，应将书面材料在公告之日内送达该处登记发布中心，逾期该处将依法予以登记。因在规定期限内无人提出异议，市房产局在另一共有人即原告父亲付某2未参与变更登记过程的情况下，于2015年5月21日将涉案门面变更登记为贺紫荣单独所有并核发房产证（房产证号：株房权证株字第××号）。之后，第三人贺紫荣与第三人周小明、曾明君约定将涉案门面予以买卖。之后，贺紫荣于2016年1月7日向市房产局提交了相关材料，申请将涉案门面过户登记至周小明、曾明君名下。2016年1月21日，市房产局将涉案门面变更登记为周小明、曾明君共同共有（房产证号：株房权证株字第××号），故原将涉案门面登记为贺紫荣单独所有的房产证（房产证号：株房权证株字第××号）已失效。
另查明，原告法定代理人付某2得知涉案门面已被变更登记后，向株洲市公安局芦淞分局报案。株洲市公安局芦淞分局建宁派出所于2016年11月1日向广东华生司法鉴定中心申请鉴定，后鉴定意见书证实贺紫荣于2015年5月7日向市房产局提交的离婚协议书中，“株洲市天元区民政局婚姻登记专用章”和协议模板经与在婚姻登记处存档的离婚协议书相比对，印章和模板均不一致。而在婚姻登记处存档的离婚协议书的内容为：智超1-21号摊位归付某1所有。
原审认为，本案的争议焦点为：一、付某1是否具备原告的诉讼主体资格及原告代理人是否超越代理权限；二、第三人市房产局向第三人贺紫荣核发房屋所有权证（株房权证株字第××号）的行政行为是否合法？现分析如下：一、因原告父母即付某2、贺紫荣在离婚协议书中明确约定，涉案门面归原告所有，故原告付某1与市房产局转移涉案门面所有权的行政行为有利害关系，其具备原告的诉讼主体资格。因原告付某1出生于2000年10月10日，其于2017年6月9日向本院起诉时未满18周岁。根据相关法律规定，其系限制民事行为能力的未成年人，应由其监护人作为法定代理人参与诉讼。虽原告父母即付某2、贺紫荣已离婚，但双方仍为原告的监护人。原告父亲付某2在认为被监护人合法权益受到侵害时，有权代理其进行诉讼，并未超越代理权限。二、第三人贺紫荣对于涉案门面虽无处分权，但其通过向市房产局提交与备案内容不一致的离婚协议书及其他材料，将涉案门面变更为其单独所有。其中，市房产局在履行房产变更登记的程序中对贺紫荣提交的离婚协议书的真实性未予审核，且在涉案门面的另一共有人未参与的情况下即予以变更登记，存在程序违法的情形。同时，因涉案门面现已登记于第三人周小明、曾明君名下，原登记为贺紫荣单独所有的房产证（株房权证株字第××号）已失效，故将涉案门面登记为贺紫荣单独所有的行政行为已不具有可撤销内容。依据行政诉讼法的相关规定，行政机关职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。市国土局作为现继续行使市房产局登记办证职权的行政机关，为本案的当然被告，也应承担本案的法律义务。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第二十六条第六款、第二十九条、第七十四条第二款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十七条，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条、第六条，参照《房屋登记办法》第七条、第十三条之规定，判决确认被告市国土局将位于株洲市芦淞区人民南路智超时尚广场1021号门面的房屋产权证书（房产证号：株房权证株字第××号）变更登记为第三人贺紫荣单独所有，并核发房屋产权证书（房产证号：株房权证株字第××号）的行政行为违法。案件受理费50元，由被告市国土局承担。
上诉人市国土局诉称：一、房屋登记部门在登记过程中对申请材料的审核不包括对材料内容的实质审查，真实性由申请人负责，一审法院认定原房屋登记部门对离婚协议的真实性未予审核错误。二、因职能变更上诉人承担不动产登记职责，虽属于本案适格被告，但对于职能变更之前原房屋登记部门登记行为的违法性认定不应直接判定为上诉人办理了违法登记。请求：1.依法改判市房产局为第三人贺紫荣办理的变更登记违法；2.一、二审诉讼费由市房产局承担。
上诉人市房管局上诉称：一审原告没有行政诉讼主体资格，上诉人市房产局在履行房产变更登记职能的程序中不存在违法情形。综上，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人付某1辩称：（对市国土局的上诉）上诉人市国土局作为继续履行上诉人市房产局不动产登记职能的机关，是本案适格的主体，根据法律应当承担相应的法律义务。
（对市房产局的上诉）一、被上诉人是本案适格的主体，被上诉人父母在离婚协议中将涉案门面所有权约定为被上诉人所有，故被上诉人与上诉人市房产局转移门面的行为有利害关系，具有诉讼主体资格，其父作为被上诉人的监护人，在被上诉人的合法权益收到侵害时有权代理其进行诉讼，没有超越代理权。二、上诉人市房产局未对贺紫荣的房产信息资料进行信息审核，违反法定程序。
原审第三人贺紫荣述称：同意市国土局、市房产局的上诉理由。
原审第三人周小明、曾明君未予答辩。
本院经阅卷、调查和询问当事人，对原审认定的证据予以采纳，对原审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系房屋登记案，争议焦点为：一、付某1是否具有本案诉讼主体资格；二、市房产局于2015年5月21日对涉案门面作出的房屋登记行为是否合法，本院分述如如下：
一、关于付某1是否具有本案诉讼主体资格的问题。
付某1的父母付某2、贺紫荣在离婚协议中明确约定，涉案门面归付某1所有，因此，付某1与市房产局对该门面作出的房屋登记行为具有利害关系，具有本案行政诉讼主体资格。
二、关于市房产局于2015年5月21日对涉案门面作出的房屋登记行为是否合法的问题。
《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部令168号）第十三条规定：“共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。”本案涉案门面的房屋登记涉及共有房屋登记，且是共有性质的变更，应当由共有人共同申请，但本案中，在贺紫荣单独申请的情况下，市房产局作出房屋变更登记，违反了上述规定，程序违法。同时，贺紫荣在申请房屋变更登记时，向房屋登记部门市房产局提交的主要证据材料《离婚协议书》，经鉴定与保存在婚姻登记机关的《离婚协议书》不一致，该协议书不能作为涉案门面房屋变更登记并颁发房屋所有权证的证据，市房产局根据该协议书对涉案门面作出房屋变更登记并颁发登记为贺紫荣单独所有的株房权证株字第××号的行政行为主要证据不足。由于原审第三人贺紫荣已将该门面转让，并登记在原审第三人周小明、曾明君名下，原登记为贺紫荣单独所有的株房权证株字第××号已经失效，市房产局将涉案门面登记为贺紫荣单独所有的房屋登记行为已不具有可撤销内容，因此，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项的规定，确认该房屋登记行为违法。由于房屋登记职能的变更，市国土局是承担该职能的行政机关，因此本案的法律后果应由市国土局承担。综上，原判决认定事实清楚，适用法律法规正确。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费50元，由上诉人株洲市国土资源局承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴晓斌
审 判 员 彭 华
审 判 员 梁小平
二〇一八年一月四日
法官助理 张 君
书 记 员 郭文婷
附法律条文
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十六条人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，也可以不开庭审理。
第八十九条人民法院审上诉案件，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。