河南省高级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）豫法行终字第00512号
上诉人（一审原告）邹新志，1958年12月12日，商丘市梁园区北站路280号2单元9号。
委托代理人任战敏，北京市盛廷律师事务所律师。
委托代理人周旭亮，北京冠领律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）商丘市梁园区人民政府，住所地：商丘市锦绣路66号。
法定代表人陶青松，该区区长。
委托代理人华立，商丘市梁园区政府工作人员。
委托代理人刘建忠，河南向东律师事务所律师。
上诉人邹新志因诉商丘市梁园区人民政府（以下简称梁园区政府）房屋征收补偿决定一案，不服商丘市中级人民法院�2014）商行初字第67号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年10月9日公开开庭审理了本案。上诉人邹新志及其委托代理人任占敏、周旭亮，被上诉人梁园区政府的委托代理人华立、刘建忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本案被诉行政行为是梁园区政府作出的商梁政征补（2015）10号《房屋补偿决定》。该决定主要内容为，因郑徐客专高铁建设需要，决定对梁园段道北配套设施及路网改造项目国有土地上房屋及其附属物实施征收。被征收人邹新志的房屋在征收范围内，房屋用途为营业性用房，砖混结构，合法面积62.71平方米。目前征收决定范围的签约期限已过，经征收部门多次做工作，被征收人邹新志未能与房屋征收部门达成补偿协议。遂依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，作出征收补偿决定：一、按照《郑徐客专高�建设梁园段道北配套设施及路网改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》的规定，给予被征收人货币补偿或产权调换。二、如被征收人选择货币补偿，根据《郑徐客专高铁建设梁园段道北配套设施及路网改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》的规定和郑州正祥房地产评估有限公司对被征收房屋的评估价格，被征收房屋评估价值为495848元，一次搬迁费502元，房屋装修补偿1188元，附属物补偿806元，四项共计498344元，由房屋征收部门予以支付。三、如被征收人选择产权调换，根据《郑徐客专高铁建设梁园段道北配套设施及路网改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》确定的安置地点和安置原则，安置在高铁商城B座四层B4058号，安置面积65.28平方米；高铁商城B座四层B4116号，安置面积36.77平方米，安置面积共计102.05平方米，安置房屋评估价值为499127元。按被征收房屋和新建安置房屋类似房地产市场评估价格与被征收人进行等值产权调换，结算产权调换房屋差价款；两次搬迁费1004元，房屋装修补偿1188元，附属物补偿806元，停产停业费44626元，由房屋征收部门予以支付。四、限被征收人张俊军自收到本决定书之日起五日内与梁园区房屋征收部门联系，办理房屋征收补偿安置和移交手续，并将房屋腾空。该补偿决定于2015年1月22日向邹新志送达后，邹新志不服申请行政复议，商丘市人民政府经复议维持原房屋征收补偿决定。邹新志仍不服提起行政诉讼，要求撤销上述补偿决定。
商丘市中级人民法院一审查明，邹新志房屋位于商丘市梁园区健康路西，建筑面积62.71平方米，砖混结构。2014年7月4日，梁园区政府为了促进郑徐客专高铁建设项目顺利实施，作出了《关于对郑徐客专高铁建设梁园段道北配套设施及路网改造项目国有土地�房屋进行征收的决定》，邹新志房屋位于被征收范围之内。2014年7月5日，一审被告房屋征收部门下发《关于郑徐客专（梁园段）路网改造及配套设施建设房屋征收价值评估的通知》，对房屋征收范围内房屋价值评估，并确定协商确定和抽签确定评估公司两种选择方式。该通知同日在被征收区域内公布。因协商及多数人推选的形式无法确定评估机构，被告房屋征收部门于2014年7月7日在商丘市梁园区公证处的现场公证下，通过抽签随机选定评估机构为郑州正祥房地产评估有限公司。2014年10月10日，郑州正祥房地产评估有限公司出具对邹新志房屋征收分户评估报告，认定建筑面积62.71平方米，评估单价7907元，房屋在估价时点的市场价值为495848元。一审被告房屋征收部门于2014年11月26日向邹新志送达分户评估结果报告。梁园区政府根据《郑徐客专高铁建设梁园段道北配套设�及路网改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》确定的安置地点和安置原则，将邹新志房屋安置在高铁商城B座四层B4058号，安置面积65.28平方米；高铁商城B座四层B4116号，安置面积36.77平方米，安置面积共计102.05平方米，安置房屋评估价值为499127元。按被征收房屋和新建安置房屋类似房地产市场评估价格与被征收人进行等值产权调换，结算产权调换房屋差价款，两次搬迁费1004元，房屋装修补偿1188元，附属物补偿806元，停产停业费44626元，由房屋征收部门予以支付。由于一审被告房屋征收部门与邹新志未能达成征收补偿安置协议，梁园区政府于2015年1月21日作出了商梁政征补（2015）10号房屋征收补偿决定。并于2015年1月22日向邹新志送达。邹新志不服，申请行政复议，商丘市人民政府经复议维持原房屋征收补偿决定。
另查明，被告梁园区政府于2014年7月4日作�的（2014）17号《关于对郑徐客专高铁建设梁园段道北配套设施及路网改造项目国有土地上房屋进行征收的决定》已被河南省高级人民法院生效判决维持。
一审法院认为，
（一）一审被告作出房屋征收补偿决定符合法定程序。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。”一审被告作出征收决定之后，依据对被征收区域内房屋调查结果及已经公布的房屋征收补偿方案与被征收人进行协商。为确定被征收房屋的市场价值，一审被告公告要求被征收人协商选定房地产价格评估机构。因为被征收人在协商选择评估机构的期限内没有选定评估机构，一审被告在公证机关的见证下通过抽签方式随机选定郑州正祥房地产评估有限公�，该评估机构具有相应的房地产评估资质。郑州正祥房地产评估有限公司在作出评估报告之前，评估人员进行了现场勘查，并对房屋状况进行了准确描述，依据能使估价对象保持现状持续使用最为有利估价方式，采用收益法进行估算，综合考虑了一审原告房屋所在地的交通便捷度、生活便利度、环境景观、公共配套实施及繁华程度，依法作出了房地产估价报告。因此，一审被告选定评估机构和评估过程符合法律规定。因被征收人与一审被告房屋征收部门不能在规定期限内达成补偿安置协议，一审被告依据征收补偿安置方案确定的补偿方式，以一审原告房屋征收分户评估报告确定的被征收房屋价值为基础，对一审原告作出了房屋征收补偿决定，该补偿决定包括了“补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限”等法定内容，并在房屋征收范围内进行了公告。因此，一审被告作出房屋征收补偿决定符合法定程序。原告所称被告选定评估机构及作出补偿决定违反法定程序的理由不能成立。
（二）被诉房屋征收补偿决定货币补偿公平，补偿安置合理。邹新志房屋合法面积62.71平方米，郑州正祥房地产评估有限公司出具《房屋征收分户评估报告》，考虑房屋租金收入、空置率、营业税、房产税及房屋的维修费、保险费、年租费等元素，根据年总收入、以后的营业期限和周边的商业氛围，综合计算得出一审原告房屋价值为495848元。且被征收范围内一共涉及9千余户居民，绝大部分居民已与被告签订了安置补偿协议，对一审被告的补偿标准均予以认可。因此，一审被告对邹新志的货币补偿公平。根据《郑徐客专高铁建设梁园段道北配套设施及路网改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》中确定的安置地点和安置原则，如邹新志选择产权调换，其安置位置为高铁商城B座四层B4058号，安置面积65.28平方米；高铁商城B座四层B4116号，安置面积36.77平方米，安置面积共计102.05平方米，安置房屋评估价值为499127元。按被征收房屋和新建安置房屋类似房地产市场评估价格与被征收人进行等值产权调换，结算产权调换房屋差价款；两次搬迁费、停产停业损失，由房屋征收部门予以支付。其中停产停业损失的计算，是根据商征办（2011）3号关于印发商丘市国有土地上房屋征收与补偿实施细则（试行）的通知及梁园区高铁附属设施及路网改造建设国有土地上房屋征收补偿方案修改情况公告中规定的标准进行计算。通过以上安置情况可以看出，虽然安置位置在高铁商城B座四层商铺，但新建安置房屋面积共计为102.05平方米，约是原有房屋面积的2倍，且新建安置房屋评估价值为499127元高于被征收房屋评估价值495848元。同时，高铁商城是以专业市场为重点，覆盖商业超市、商务酒店、写字楼、仓储物流、停车场等一座综合大型商城。因此，梁园区政府对邹新志补偿安置基本体现了公平、合理原则。
综上，一审判决：驳回邹新志请求撤销梁园区政府商梁政征补（2015）10号《房屋补偿决定书》的诉讼请求。一审案件受理费50元，由邹新志负担。
邹新志不服一审判决，上诉称，一、评估机构的选定严重违法。没有证据证明征收部门通知了被征收人可选择评估机构，而且评估通知7月5日作出，要求7月6日下午选定评估机构，时间太短，极不合理。评估机构未年检，不具备评估资格。二、补偿标准低于类似房地产的市场价格，违反法律规定。请求撤销一审判决，撤销涉案的补偿决定。
梁园区政府答辩称，一、答辩人依法通知被征收人选定评估机构，在不能选定评估机构的情况下，又在公证机构的见证下通过抽签选定了评估机构，选定程序符合法律规定。答辩人依法履行了入户调查、送达评估报告等程序，不存在程序违法之处。二、评估报告是根据交通便捷、生活便利、环境景观、公共配套设施等具体情况作出的，与同类房屋市场价格相符，不存在价格明显偏低的问题。三、大部分居民签订了补偿协议，这本身就说明补偿标准的合理性。请求维持一审判决。
本院二审除确认一审查明事实外，另查明，一、根据2012年1月17日曹美英与刘春萍所签订的房地产买卖契约，位于本案征收地域的该商用房交易单价为每平方米3735元；根据2011年7月25日曹佳慧与曹合义所签订的房地产买卖契约，位于本案征收地域的该商用房交易单价为每平方米3975元。二、根据拍卖成交确认书及2012年1月17日商丘华商农村商业银行股份有限公司与王振英所签订的房地产买卖契约，位于本案征收地域的该商用房交易单价为每平方米13694元。对此梁园区政府提交了拍卖该房屋时的评估意见，显示价格为每平方米3300元，梁园区政府认为拍卖价一般高于市场价，况且该拍卖房产正好位于交易市场的中心地带，与其他一般商业房的价格没有可比性。三、上诉人所提交的其它位于陇海线以南的房屋价格，与本案被征收区域的区位优势相差较大，不作为比对的参照对象。
本院认为，梁园区政府在作出补偿决定前，虽在告知选择评估机构时留给被征收人的选择时间较短，但最终选定评估机构是通过随机选择的，且在送达评估报告后被征收人也未申请复核，故本院总体上认可涉案补偿程序的合法性。由于商业房价格受地理位置、地域商业繁荣度、经济发展状况等因素影响较大，故确定商业房价格存在较大变数，通过比对一般交易价、拍卖交易价及评估价，本院确认涉案房屋的补偿价在整体上符合该地域被征收时的市场价。对于房屋安置地点和面积的确定，结合补偿方案及现场勘察情况，本院认为梁园区政府的行政裁量适当，应予认可。一审判决适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费50元，由上诉人邹新志承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 松
代理审判员 段励刚
代理审判员 苗春燕
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 陈瑞丹