湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0112民初416号反诉原告:唐维铁，男，1979年12月12日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。反诉原告:曾银娟，女，1983年1月6日出生，汉族，住湖南省新化县。反诉被告:家利物业管理（上海）有限公司长沙分公司，住所地长沙市望城区金星北路四段229号盈峰翠邸小区售楼部201号A座。负责人：席发成，物业经理。委托诉讼代理人：周陵文，湖南科云律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄倩，湖南科云律师事务所律师。原告（反诉被告）家利物业管理（上海）有限公司长沙分公司与被告（反诉原告）唐维铁、曾银娟物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）家利物业管理（上海）有限公司长沙分公司的委托诉讼代理人周陵文及被告（反诉原告）唐维铁、曾银娟均到庭参加诉讼。后原告家利物业管理（上海）有限公司长沙分公司申请撤回对被告唐维铁、曾银娟的起诉，本院裁定予以准许，并对反诉部分继续审理。本案现已审理终结。反诉原告唐维铁、曾银娟向本院提出诉讼请求：1、判令确认“关于盈峰翠邸前期物业服务和《盈峰翠邸业主临时管理规约》的承诺书”无效；2、判令反诉被告归还装修保证金5000元；3、判令反诉被告归还装修管理服务费276元；4、判令反诉被告支付装修保证金和装修管理服务费利息1000元；5、判令反诉被告支付侵犯反诉原告房屋使用权赔偿款共计50000元；6、判令反诉被告维修房屋漏水、清洁外墙、楼内安装消防设施设备、安装防盗报警系统、安装门禁对讲系统、安装电话系统、小区设置垃圾的收集站、履行小区信件、报刊等收发工作等物业管理服务工作；7、判令反诉被告承担全部诉讼费；8、判令反诉被告向反诉原告公开盈峰翠邸2栋308号房物业服务合同和盈峰翠邸1、2期2009年至2017年4月份的公共部分使用收益情况。事实与理由：1、2015年11月20日，反诉原告向反诉被告申请交房时，没有阅读和收到反诉被告提供的《盈峰翠邸前期物业服务合同》和《盈峰翠邸业主临时管理规约》，反诉原告在不知情和受蒙骗的情况下，签订了一份“关于盈峰翠邸前期物业服务和《盈峰翠邸业主临时管理规约》的承诺书”，签订该承诺书不是反诉原告真实意思表示。另外，承诺书中涉及和记黄埔地产（长沙望城）有限公司与反诉被告签订的《盈峰翠邸前期物业服务合同》，承诺书所指的《盈峰翠邸前期物业服务合同》无法确定是本诉中原告提供的证据材料《盈峰翠邸前期物业服务合同》。开发商与反诉被告可以任意修改或重新签订《盈峰翠邸前期物业服务合同》恶意串通损害反诉原告利益，反诉原告在违背真实意思的情况下订立承诺书，根据合同法规定请求法院撤销该承诺书或认定该承诺书无效；2、2015年11月18日，反诉原告从原业主胡世雄处购置位于望城区金星北××小区××室房屋。2015年11月20日，反诉原告向反诉被告申请交房变更业主姓名，反诉被告不同意交房变更业主姓名，不同意为反诉原告服务，强行扣押房屋钥匙和相关设备，不让反诉原告使用房屋。经过多次沟通，2016年7月31日，反诉被告交付了房屋办理了业主更名，反诉被告才归还了房屋钥匙和相关设备。自2015年11月20日至2016年7月31日，反诉被告侵占反诉原告房屋8个多月时间，侵犯了反诉原告房屋使用权，给反诉原告造成严重经济损失，每月按房屋租金8000元计算，总计64000元。2016年8月1日，反诉原告开始动工装修，当天受到反诉被告阻扰，禁止反诉原告进行装修。2016年8月1日至2016年8月6日，停工6天。2016年8月7日，反诉原告与反诉被告协商未果，并打110报警，在警察责令下，反诉被告才同意让反诉原告的工人和材料进去。2016年8月24日上午，反诉原告的工人进场装修，再一次受到反诉被告阻扰，禁止反诉原告的装修材料和工人进入大门，禁止反诉原告进行装修。经协商未果，反诉原告再一次打110报警，在警察责令下，反诉被告才让工人和材料进入大门。2016年8月1日至今，反诉原告的工人经常受到反诉被告阻扰，禁止材料和工人进入大门，禁止反诉原告装修，侵犯了反诉原告的房屋使用权。其侵权行为给反诉原告造成经济损失共计60000元；3、2016年7月31日，反诉原告向反诉被告申请装修房屋，被迫按照反诉被告要求交纳了保证金5000元和装修管理费276元，并办理了相关装修手续。2016年10月31日，因反诉被告阻扰装修，反诉原告要求反诉被告退还装修保证金5000元和管理费276元，反诉被告不同意归还。另外，依据长价房（2014）80号规定第四条第五款规定：装修押金最高不超过2000元，但反诉被告违法收取5000元；4、依据《盈峰翠邸前期物业服务合同》，反诉被告应提供房屋建筑公共部分的维修、养护、管理，共用设施设备的维修、维护、运行和管理，公共环境卫生包括房屋共用部分的垃圾收集、外墙清洁等，配合协助当地公安机关进行维护公共秩序，包括信件、报刊收发工作。2009年1月1日至今，反诉被告在管理期间，对未履行相关责任的问题，不给予答复和处理。故提起反诉，请求支持反诉请求。反诉被告家利物业管理（上海）有限公司长沙分公司辩称：1、“关于盈峰翠邸前期物业服务和《盈峰翠邸业主临时管理规约》的承诺书”的签字系反诉原告真实意思表示，不存在显失公正，两反诉原告是合法的夫妻关系，一方签字可以代表另一方，该承诺书具备法律效力；2、反诉被告不存在侵犯反诉原告房屋使用权的事实，反诉原告通过二手房交易受让了盈峰翠邸2栋308号房，反诉原告是直接通过原业主取得房屋钥匙，反诉被告处并无备用钥匙，根本无法进入反诉原告的房屋，房屋控制权一直在反诉原告手上，反诉被告并未侵犯其房屋使用权。另反诉被告已于2015年11月20日通知反诉原告变更了相关资料，并无拖延和扣押其房屋的事实，反诉原告诉求的经济损失无事实和法律依据；3、反诉被告收取的装修保证金和管理服务费系合法合规收取，反诉原告未向反诉被告申请装修已完工，故保证金未退，另装修管理服务费，因反诉原告已基本完成装修，期间反诉被告积极协助其处理装修事宜，为其准备装修资料，协调装修期间发生的突发情况，提供了相关服务，故装修管理服务费不予退还，针对反诉原告所说违法收取装修保证金的问题，依据湘发改价调（2017）4号第28条可知，若反诉被告存在违法行为是由价格主管部门依法查处，而本案是物业服务合同纠纷，此问题不在本案的审理范围之内与本案无关；4、反诉被告已提供物业管理服务，反诉原告的主张反诉被告未履行物业管理服务的义务，无事实依据和相关证据支持，且反诉原告所反应的漏水问题，楼顶问题，都已经过了质保期限，根据法律规定都不在物业免费服务范围之内，况且房屋质量问题反诉原告应该找开发商解决，物业只管物业服务内容，小区内消防设施已经安装到位，房屋内部的基本消防设施如厨房报警系统等也已经到位，对于防盗、门禁系统，若反诉原告已完成装修，其完全可以告知物业，物业会立即安装到位；5、反诉被告提交的证据中《盈峰翠邸的收入支出表》已经提到了公开内容，反诉原告只是2栋308的业主，无权公开1、2期全部收支情况，反诉原告是2011年购买的房屋，所以2011年之前的收入支出无权要求公开，每个业主的物业服务合同都是一样的，反诉原告可随时进行查阅，原业主也应该有物业服务合同；关于收发信件的问题根据反诉原告所提交的材料，里面一个挂号信上注明的是无法联系，并没有要求放在物业，也没有联系到本人，和物业没有关系。本院查明事实如下：2015年11月18日，反诉原告从原业主胡世雄、董玉梅处购置盈峰翠邸2栋308号房屋。同年11月20日，反诉原告向反诉被告发出资料变更通知书，要求将该房屋业主变更为唐维铁、曾银娟，有关单位所有费用自2015年11月18日由反诉原告负责，同时反诉原告告知了账单、资料邮寄地址及联系方式变更信息。同日，反诉原告向反诉被告出具了《关于和的承诺书》。以上资料变更通知书及承诺书均由反诉原告曾银娟代为签署唐维铁姓名。2016年7月31日，反诉原告向反诉被告提交了装修申请书，并交纳装修押金5000元及装修管理服务费276元，装修许可证载明的施工期限自2016年8月15日至2016年11月15日。2016年8月7日，反诉被告向反诉原告出具函件，确认已收到反诉原告于2016年7月31日提交的装修申请书，接受水电改造、油漆施工、地砖铺设备案项目，不予批准客厅上方加建楼面。同日，反诉被告保安因登记身份证号码，与反诉原告发生争执，反诉原告曾银娟拨打110后，公安干警接警调解解决。2016年8月24日，反诉被告认为反诉原告现搭建阳光房系违章搭建，阻止反诉原告装修材料进入小区，反诉原告曾银娟再次拨打110，公安干警接警后认为违章建筑问题应向行政执法机关投诉，由行政执法机关处理。同日，长沙市望城区行政综合执法局向反诉原告下达了责令整改通知书，认定反诉原告在盈峰翠邸2栋308号房屋未经许可擅自加层建设房屋，并责令反诉原告立即整改。反诉原告自2016年8月15日开始装修涉案房屋，现已装修完毕。另查明，《盈峰翠邸前期物业服务合同》对物业管理服务事项进行约定，反诉被告提供的服务事项应包括：房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、地下车库、人防设施（若有）、广场、安防设施、湖、水池；共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、中央空调系统、楼内消防设施设备、电梯、送排风系统、后备发电机组、污水处理系统、变配电设备、防盗报警系统、门禁系统、电话系统；公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、外墙清洁、污水处理、沉淀物的抽取；配合协助当地公安机关进行维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等保卫工作以及信件、报刊等收发。以上事实，有《盈峰翠邸前期物业服务合同》、《关于和的承诺书》、资料变更通知书、装修保证金收据、装修管理服务费发票、装修施工许可证、2016年8月7日回函、2016年8月7日及8月24日报警案件登记表、长沙市望城区行政综合执法局责令整改通知书、照片、信函回执、反诉原告与投递员通话记录及当事人陈述在卷佐证，足以认定。本院认为：一、关于《关于盈峰翠邸前期物业服务和的承诺书》的效力问题。反诉原告曾银娟于办理业主资料变更手续时，签署了承诺书，对《盈峰翠邸前期物业服务》及《盈峰翠邸业主临时管理规约》内容予以认可。该物业服务合同及管理规约并非针对反诉原告单独制定，反诉原告唐维铁虽未在承诺书上签字，但反诉原告曾银娟作为其配偶及房屋共有权人，其代反诉原告唐维铁签字的行为已构成家事代理，反诉原告认为该承诺书无效或应撤销于法无据，本院不予支持；二、关于装修保证金、管理服务费及利息问题。反诉原告已装修完毕，反诉被告应将此前收取的装修押金5000元予以退还，《关于进一步规范长沙市物业服务收费有关问题的通知》[长价房（2014）80号]规定，装修押金最高不超过2000元，故反诉被告已收取的装修押金中的3000元为违规收取，反诉被告应自收取装修押金之日即2016年7月31日至实际返还之日，按照中国人民银行同期贷款利率，向反诉原告支付该部分装修押金利息。反诉原告认为装修服务费交纳了3个月，而其提前15天装修完毕，应退还装修管理服务费。因反诉被告在反诉原告装修期间履行了相关管理职责，应收取管理费用，反诉原告无证据证明其装修完毕后已及时提交完工相关资料，无法确认具体完工时间，故已收取的276元装修管理费不予退还；三、关于房屋使用权赔偿款问题。反诉原告通过二手房交易从原业主胡世雄、董玉梅处取得盈峰翠邸2栋308号房的产权，交付房屋并非反诉被告的义务，亦无证据证明反诉被告在反诉原告取得房屋产权后，占有或使用该房屋从而侵犯了反诉原告对该房屋的使用权。此外，反诉被告虽在2016年8月对反诉原告装修进行相关干预，但依据本院查明的事实，反诉原告存在搭建阳光板房违规装修的情形。反诉被告作为小区物业管理机构，有责任对业主违规装修进行制止，反诉被告的行为系其履行份内职责，反诉原告据此认为反诉被告侵犯其房屋使用权于法无据。故对反诉原告要求反诉被告支付侵犯房屋使用权赔偿款50000元的诉讼请求，本院不予支持；四、关于物业管理服务相关问题。根据反诉原告提交的信函回执及投递员通话记录，反诉被告拒绝接收信件，未依据物业服务合同内容履行收发信件义务，对反诉原告要求其履行相关义务的请求，本院予以支持。反诉原告未提交证据证明其订购了报刊及反诉被告未履行为其投递报刊的义务，对其相关诉讼请求，本院不予支持。反诉原告提出的房屋漏水问题，因该房屋已过保修期，如确系公共部分出现漏水问题，应经业主协商并表决同意后采用动用维修基金等方式解决，反诉被告并无修复义务。反诉被告认可涉案房屋防盗报警系统、门禁对讲通话系统尚未安装，因原告现已装修完毕，反诉被告应依约及时履行安装义务。反诉原告提出的清洁外墙、楼内安装消防设施设备及小区设置垃圾收集站问题，其未提交证据证明反诉被告未履行以上义务，本院对其相关请求不予支持；五、关于公共部分使用收益情况及物业服务合同公开问题。反诉原告作为小区业主，有权知晓公共部分使用收益情况，且小区公共部分使用收益情况应向全体业主进行公开，反诉被告辩称反诉原告无权知晓1、2期全部收支情况的辩解意见，本院不予采纳。此外，反诉被告辩称，反诉原告是2011年购买的房屋，所以2011年之前的收入支出无权要求公开。对此，本院认为，反诉原告从原业主胡世雄、董玉梅处购房时间为2011年下半年，其购房前并非盈峰翠邸小区业主，反诉被告并无义务向其公开小区公共部分使用收益情况，考虑到财务收支统计的年度性，结合反诉被告的答辩意见，本院认为，反诉被告应向反诉原告公开自2011年1月起的小区公共部分使用收益情况。故对反诉原告要求反诉被告向其公开盈峰翠邸1、2期2009年至2017年4月份的公共部分使用收益情况的诉讼请求，本院对其合理部分予以支持。反诉原告要求反诉被告公开盈峰翠邸2栋308号房物业服务合同，因其未单独与反诉被告签订过物业服务合同，其亦未提交证据证明该房屋原业主胡世雄、董玉梅除《盈峰翠邸前期物业服务合同》外，与反诉被告另行签订了物业服务合同，本案审理过程中，反诉被告已将《盈峰翠邸前期物业服务合同》作为证据提交并经庭审质证，故对反诉原告该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、反诉被告家利物业管理（上海）有限公司长沙分公司于本判决生效之日起10日内向反诉原告唐维铁、曾银娟返还装修押金5000元，并以3000元为基数，支付自2016年7月31日至实际返还之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；二、反诉被告家利物业管理（上海）有限公司长沙分公司于本判决生效之日起10日内向反诉原告唐维铁、曾银娟履行信件收发义务，并履行盈峰翠邸2栋308号房防盗报警系统、门禁对讲通话系统安装义务；三、反诉被告家利物业管理（上海）有限公司长沙分公司于本判决生效之日起10日内向反诉原告唐维铁、曾银娟公开盈峰翠邸小区第1、2期2011年1月至2017年4月的公共部分使用收益情况；四、驳回反诉原告唐维铁、曾银娟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案反诉案件受理费603元，由反诉原告唐维铁、曾银娟负担500元，由反诉被告家利物业管理（上海）有限公司长沙分公司负担103元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  杨剑波人民陪审员  曾丽丹人民陪审员  罗 娟二〇一七年八月二十三日代理书记员  樊 珍附：本判决引用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。