浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙温民终字第179号
上诉人（原审原告）：谢甲。
委托代理人：谢乙。
被上诉人（原审被告）：陈某某。
被上诉人（原审被告）：方某某。
被上诉人（原审被告）：王某某。
被上诉人（原审被告）：叶某某。
被上诉人（原审被告）：金甲。
被上诉人（原审被告）：金乙。
叶某某、金甲、金乙共同委托代理人：杨某某。
上诉人谢甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服平阳县人民
法院（2009）温平民初字第19号民事判决，向本院提起上诉。
本院依法组成合议庭，于2010年3月2日公开开庭审理了本案。
上诉人谢甲的委托代理人谢乙，被上诉人叶某某、金乙、金甲
的委托代理人杨某某到庭参加诉讼。被上诉人陈某某、方某某
、王某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审
理终结。
原判认定：1986年，谢甲在自有的宅基地上建造一间二
层楼房，该房屋至今未办理集体土地使用权证和房屋所有权证
。1994年6月16日，谢甲将该房屋及屋边的一块余地转让给陈
某某，价款为4200元，双方签订了房屋买卖契约，契约执笔人是前爿村会计蔡某某，证明人是前爿村原村长黄奶娒。陈某某
买得该屋后，居住该屋隔壁的谢甲弟弟谢丙不同意给陈某某搭
墙致使无法迁入居住，为此陈某某反悔向谢甲提出退房返还购
房款的要求，谢甲表示不同意。双方为此产生纠纷，经前爿村
原村长黄奶娒、会计蔡某某的主持，并召集谢甲的舅舅方某某
和妹夫王某某参加协商，最终达成协议，陈某某买得的诉争房
屋以原价格转让给方某某和王某某两人。该协商结果未签订协
议书，由会计蔡某某在谢甲与陈某某之间签订的买卖契约上注
明“此房屋原价转卖给方某某”，落款时间为1994年6月26日
。此后，方某某、王某某各拿出一半价款给陈某某。2003年9
月29日，方某某、王某某将本案诉争的房屋以10800元价格转
让给金丙，后该房屋一直由金丙使用。金丙已死亡，叶某某系
金丙妻子，金甲、金乙系金丙儿子。谢甲系昆阳镇前爿村村民
，陈某某系昆阳镇水某下村村民，方某某系昆阳镇南岙村村民
，王某某系昆阳镇山前村村民，金丙系敖江镇居民。
谢甲于2008年12月25日向原审法院提出诉讼，请求：1、
确认其与陈某某之间、陈某某与方某某、王某某之间、方某某
、王某某与金丙之间的房屋买卖行为无效。2、叶某某、金甲
、金乙返还讼争房屋。
陈某某在原审未到庭。
方某某、王某某在原审辩称：谢甲将其屋及屋边余地转
让给陈某某，陈某某因与该房屋隔壁搭墙问题发生纠纷无法迁
入居住，为此提出退房返还购房款的要求。当时，因谢甲极其
困难不同意退房。经村干部调解，诉争房屋由陈某某以原价格转让给方某某、王某某，并由村会计在原契约上注明，方某某
、王某某向陈某某支付了购房款。后方某某、王某某多次询问
谢甲是否将该房屋赎回，谢甲均因经济困难不同意回赎。2003
年9月29日方某某、王某某以10800元将房屋转让给金丙。诉争
房屋多次转让均经当事人协商同意，买卖行为有效。请求：驳
回谢甲的诉讼请求。
叶某某、金甲、金乙在原审辩称：2003年9月29日，方某
某、王某某与金丙在自愿、平等、协商一致的基础上达成房屋
买卖契约，该行为未侵犯他人权益，金丙取得诉争房屋后一直
使用至今，合同合法有效。
原判认为：谢甲与陈某某就诉争房屋签订买卖契约，向
村集体经济组织以外的主体转让农村房屋，其行为虽违反集体
经济组织成员权属性，但涉案房屋买卖行为发生及买受人实际
使用均已经多年，且该房屋后来又在陈某某与方某某、王某某
之间、方某某、王某某与金丙之间的两次转让，原告所在的村
集体经济组织均无异议，其中部分买卖环节还有村干部的参与
调解。自1994年6月原告转让涉案房屋后十余年间，谢甲未提
出任何异议，也无证据证明谢甲因为出让该房屋导致其无房可
住，故从维护诚实信用原则、避免出现新的纷争角度出发，维
持涉案房屋现有的使用状况更为合理。综上，谢甲要求确认涉
案房屋三次转让行为无效并返还房屋，缺乏正当的理由，不予
支持。据此，依照《中华某某共和国民法通则》第四条、《中
华某某共和国合同法》第六条、《中华某某共和国民事诉讼法
》第一百三十条之规定，判决：驳回谢甲的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由谢甲负担。
宣判后，谢甲不服，向本院提出上诉。其上诉称：一、
原审法院在当事人未依法提出申请时直接向黄奶娒、蔡某某作
谈话笔录，属于程序违法。二、在陈某某谈话笔录中，陈某某
非常明确的说明，诉争房屋是退还给谢甲的。但是，原判却认
定陈某某是将诉争房屋再次转让给方某某和王某某，属事实认
定错误。三、农村房屋向村外主体转让，违反土地管理法以及
相关法律规定，诚实信用原则的使用前提是合法行为，由于本
案诉争房屋转让首先违反了法律规定，故原判适用诚实信用原
则不当。请求：撤销原判，支持谢甲的原审诉讼请求。
被上诉人叶某某、金乙、金甲辩称：一、为查某事实，
法院可以依职权调取证据。二、谢甲出于某某的真实意思表示
而将房屋卖给陈某某，后陈某某由于客观原因不能入住而欲将
房屋退还给谢甲，其由于经济困难而不同意退还，故村委会出
面调解，由方某某、王某某将钱原价还给陈某某，房屋为方某
某、王某某所得，该买卖行为真实、有效。三、涉案房屋的几
次买卖均不违反法律规定。
被上诉人陈某某、方某某、王某某未到庭，也未提供答
辩意见。
当事人在二审审理期间均未提供新的证据。
本院经二审审理查某：1994年6月16日，谢甲与陈某某签
订协议，谢甲将诉争房屋及屋边的一块余地转让给陈某某，价
款为4020元，其余事实与原判认定的事实一致。
本院认为，谢甲在一审中提交《调取卷宗申请书》，要求原审法院调取平阳县人民法院（2008）平民一初字第198号
卷宗作为其证据，而人民法院对黄奶娒、蔡某某作的谈话笔录
系该卷宗的内容，故上述谈话笔录证据属于原审依谢甲的申请
而调取，并非原审法院直接向黄奶娒、蔡某某调查取证。上述
证据系谢甲申请法院调取并作为本案证据使用，且其在原审时
亦已依法进行质证，现其上诉称原审法院调取证据程序违法，
与事实不符，本院不予支持。陈某某作为本案的一方当事人，
其谈话笔录性质上属于一方当事人的陈述，不能作为单独认定
案件事实的根据，对谢甲以陈某某谈话笔录中称其已经将诉争
房屋退还为由，主张原判认定陈某某将诉争房屋再次转让给方
某某和王某某的事实错误，本院不予采纳。至于谢甲诉称其系
通过向方某某、王某某借款而返还陈某某房款的事实，由于方
某某、王某某对上诉人谢甲所称的借款事实不予认可，结合谢
甲又未提供相应的证据加以证明，故对谢甲的该事实主张，本
院亦不予采信。根据蔡某某、黄奶娒的谈话笔录内容，契约上
注明的诉争房屋已经转卖给方某某，方某某、王某某向陈某某
支付购房款项等事实，结合诉争房屋多年来一直由叶某某、金
甲、金乙一方居住使用等事实，原审认定陈某某将诉争房屋转
让给方某某、王某某的事实并无不当。谢甲提供的由平阳县昆
阳镇前爿村民委员会出具的证明在原审开庭审理时已经交由当
事人质证，原判未依法作出认证，在程序上存在瑕疵，但谢甲
系以此证据证明其无房屋居住，因是否有房居住与诉争合同的
效力认定没有关联性，该事实不属于本案的审理范围，原审法
院在说理中以谢甲未提供证据证明无房居住作为裁决的一个理由，说理不当。谢甲与陈某某之间买卖合同系双方当事人的真
实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性的规定，故原判
从实体上驳回其诉讼请求，并无不当。据此，依照《中华某某
共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定
，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人谢甲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余 萌
审 判 员 邓习军
代理审判员 吴跃玲
二〇一〇年三月三十一日
书 记 员 王 蕾