广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤18民终3374号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张瑶城，男，汉族，住广东省连南瑶族自治县。
委托代理人：杜淑娟，广东骏道律师事务所律师。
委托代理人：陈强基，广东骏道律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：钟卫芳，女，汉族，住广东省连南瑶族自治县。
委托代理人：阮俊鹏，广东大观律师事务所律师。
委托代理人：蒋振，广东大观律师事务所实习律师。
上诉人张瑶城因与被上诉人钟卫芳建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省连南瑶族自治县人民法院（2017）粤1826民初130号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对�案进行了审理。本案现已审理终结。
钟卫芳答辩称：一、协议约定交付标的物的条件尚未成就，答辩人出租自己的财产，不存在违约情形。根据涉案协议的约定，标的物应当在被答辩人交清转让款后交付，时至今日被答辩人并未付清款项，答辩人为避免损失扩大，采取补救措施出租标的物并不存在违约行为。退一步说，即使标的物存在权利瑕疵，被答辩人也应当要求答辩人消除瑕疵，并非直接解除合同。而且承租人也承诺在土地使用权转让手续完成后放弃租赁，及时撤场，并不会妨碍被答辩人合同目的的实现，其要求解除合同没有依据。二、答辩人一直积极协助过户义务，不存在违约情形。合同签订后，答辩人一直积极履行协助义务，但因被答辩人不愿承担高额的税费放弃继续过户，导致手续未完成。即使拖延至2015年12月，被答辩人意欲另行转让涉案土地，答辩人仍积极配合。在另行转让未果后，被答辩人在未提前通知的情况下于2016年7月27日突然电话通知要求答辩人协助办理转让手续，并于四天后提起诉讼要求解除合同。即使在诉讼中，答辩人也是多次明确表示继续履行合同和协助办理过户手续，被答辩人执意解除，可见被答辩人根本没有履行合同的诚意，电话录音不过是为了诉讼恶意制造证据。综上，被答辩人的主张没有任何依据，请求二审法院驳回其上诉请求。
张瑶城向一审法院起诉请求：1.解除双方于2013年3月12日签订的《国有土地使用权转让协议书》；2.判令钟卫芳返还已支付的转让金人民币253万�及其利息657994元；3.判令钟卫芳双倍返还定金100万元；4.判令钟卫芳赔偿张瑶城两次办理宗地过户手续所造成的经济损失共17088.10元（其中2013年4月12日交纳评估费7250元，2013年5月交测绘费669.10元及土地转让服务费以及土地使用转让登记费8100元，2016年7月5日交测绘费1069元）；5.本案诉讼费用由钟卫芳承担。
钟卫芳向一审法院反诉请求：1.判令继续履行张瑶城与钟卫芳于2013年3月12日所签订的《国有土地使用权转让协议书》；2.判令张瑶城立即向钟卫芳支付剩余土地使用权转让款80万元及利息（利息以80万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年4月10日起计至付清所有欠款之日止）；3.本案诉讼费用由张瑶城承担。一审庭审时钟卫芳明确其第1项反诉请�为：判令张瑶城按照《国有土地使用权转让协议书》的约定在15日内到国土部门办理宗地过户手续并支付剩余转让款80万元，税费由张瑶城缴纳。
一审法院认定事实：2013年3月12日，张瑶城（乙方）与钟卫芳（甲方）签订《转让协议》，约定钟卫芳将位于连××（××号凯旋酒店）综合用地的国有土地使用权及上附房产与附属物转让给张瑶城，其中国有土地使用证面积为1556.05平方米[国有土地权证号为南府国用（2008）字第182XXX号]、房产面积为1312.27平方米（三处房产的房地产权证号为粤房地证字第××号）。《转让协议》约定：“一、乙方自愿以兴华“打包”方式（含土地房产以及附属物）购买权属甲方的土地房产使用权，总交易额为人民币叁佰捌拾叁万元整。二、在签订协议之日起由乙方预付伍拾万元的土地使用权转让定金给甲方。2013年4月10日前付壹佰伍拾万元，其余壹佰捌拾叁万元在完善土地使用权转让所有手续后一次性付清。三、乙方支付伍拾万元定金给甲方后，可做转让手续。2013年4月10日付清壹佰伍拾万元后，甲方积极协助乙方在15个工作日内办理土地使用权与房产转让手续。四、办理转让手续所产生的房产及土地使用权的变更登记所产生的一切税费和交易办证费均由乙方负责……七、本协议在签订之日起生效，如甲、乙双方有任何一方违约，所造成的一切经济损失由违约方负责赔偿。”2013年3月12日，张瑶城向钟卫芳支付50万元，后于2013年4月2日支付183万元，于2013年6月5日支付70万元。2013年4月12日，张瑶城以其父张雄的名义向佛山市中勤土地评估有限责任公司支付受让土地的评估费7250元。2013年5月9日，张瑶城�别向连南瑶族自治县测绘队支付669.10元受让土地的测绘费；向连南瑶族自治县国土资源交易中心支付转让服务费600元、代理土地使用转让登记费7500元。其后，张瑶城通过发布广告欲转让涉案土地及附着房产，并于2015年12月15日出具《委托书》委托涉案土地持证人钟卫芳代为处理土地转让事宜。2016年3月17日，钟卫芳与案外人廖若雅签订土地使用权转让协议书，欲转让涉案土地及其上房产，张瑶城与钟卫芳协商约定若此次转让成功，双方签订的《转让协议》解除。后因交易未完成，钟卫芳与案外人廖若雅的转让合同最终解除。张瑶城、钟卫芳因此再次达成了按《转让协议》继续履行的合意。2016年7月，张瑶城再次对涉案土地进行了测绘，并于同月5日向连南瑶族自治县房地产管理局交纳1069元的测绘费。2016年7月1日，钟卫芳与案外人曹纯云签订《房屋土地租赁合同》，出�涉案土地，双方约定租期三年，从2016年7月1日起至2019年7月1日止，每月租金为3000元。2016年7月27日，张瑶城之母张远征分别致电钟卫芳及其兄钟贤永，要求对方协助办理过户手续，遭到拒绝。张瑶城遂于2016年8月1日起诉至原审法院，引发本案诉讼。
从原审法院依职权所作的多份调查笔录可知，办理建设用地使用权及其上房产变更登记手续的大致流程为：国土资源局出具土地使用权变更审核意见—公共资源交易中心签订《不动产登记申请表》、《土地使用权转让合同》—不动产登记中心出具《房屋产权查询结果证明》、双方签订《房地产买卖合同》—地税分局出具《涉税信息确认表》及完税凭证—不动产登记中心办理产权证。双方已经完成了应在国土资源局、公共资源交易中心办理的转让手续，接着不动产登记中心有两项手续：1、查询不动产权属情况后由该中心出具《房屋产权查询结果证明》；2、双方签订《房地产买卖合同》。这是两项具有先后履行顺序要求的手续，通过查询得到《房屋产权查询结果证明》在前，签订《房地产买卖合同》在后。根据不动产登记中心的意见，查询不动产权属情况通常由买方进行查询，即该项手续无需买卖双方共同办理。
一审法院认为：张瑶城与钟卫芳签订的《转让协议》是双方真实意思表示、内容合法，虽然张瑶城曾于2015年委托钟卫芳向案外人转让涉案土地，但是在2016年转让失败后，双方又重新达成了履行原合同的合意，因此合同对张瑶城、钟卫芳双方具有约束力，双方应遵从诚信原则全面履行。张瑶城主张钟卫芳不履行协助义务不签名导致转让手续无法完成，钟卫芳辩称张瑶城不缴纳税款导致转让手续无法继续进行。双方已经完成了应在国土资源局、公共资源交易中心办理的转让手续，根据不动产登记中心的意见，查询不动产权属情况通常由买方进行查询，即该项手续无需买卖双方共同办理。根据张瑶城、钟卫芳签订的《转让协议》的约定：“办理转让手续所产生的房产及土地使用权的变更登记所产生的一切税费和交易办证费均由乙方负责”，该项查询手续由乙方张瑶城单方办理符合合同约定及生活常理，而张瑶城表示其未进行过查询。因此张瑶城主张的钟卫芳不签名不履行协助办理转让手续义务依据不充分；同时根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务�当事人承担举证责任”的规定，张瑶城对其依合同应负的缴税义务已履行应进行举证，但是综合全案证据张瑶城并未完成这一证明责任，因此钟卫芳主张的张瑶城不缴纳税款原审法院予以采信；其次，张瑶城提供了电话录音欲证明钟卫芳违反了《中华人民共和国合同法》第九十四条的相关规定不履行合同义务。根据该条的相关规定，张瑶城可因钟卫芳在履行期限届满之前明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务而享有对合同的法定解除权。因合同未明确约定办理完毕过户手续的履行期限，双方亦未就此达成书面或口头的补充协议，故应根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定确定履行期限。因此，张瑶城在要求钟卫芳协助办理过户手�时应当给予钟卫芳必要的准备时间，准备时间期满即为履行期限届满。但从张瑶城起诉的时间来看，并未显示张瑶城给予了钟卫芳必要的准备时间；再者，钟卫芳在电话录音中提出了以张瑶城支付剩余的土地使用权转让款80万元为履行条件，并不能从此直接推导出钟卫芳明确表示其不履行协助办理转让手续，因此张瑶城主张依据合同法第九十四条解除合同无事实和法律依据，原审法院不予支持；其基于合同解除主张的钟卫芳返还转让金、双倍返还定金、赔偿两次办理过户手续的经济损失的诉请原审法院亦不予支持。
综上，因钟卫芳不存在违约行为，张瑶城请求解除合同的请求不成立，故双方应当按照《转让协议》的内容继续履行合同权利义务。根据《转让�议》第三条约定，在张瑶城付清150万元后，钟卫芳应在15个工作日内积极协助张瑶城办理土地使用权和房产转让手续，故钟卫芳的要求判令张瑶城按照《转让协议》的约定在15日内到国土部门办理宗地过户手续的反诉请求符合《转让协议》的约定，原审法院依法予以支持。根据《转让协议》的约定，剩余183万元是在办理完所有的土地使用权转让手续后一次性支付，故张瑶城应在办理完土地使用权转让手续后向钟卫芳支付尚未支付的80万元。对于钟卫芳请求以80万元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年4月10日起计至付清所有款项之日止利息的诉请因缺乏事实和法律依据，原审法院依法不予支持。关于钟卫芳请求由张瑶城缴纳相关税费的问题，因税费是国家税务部门征收的，不属于法院管辖的范围，原审法院依法不作处理。判决：一、驳回张瑶城的全部本诉诉讼请求；二、张瑶城与钟卫芳在判决生效之日起十五日内共同至国土部门办理连南瑶族自治县三江镇XX路（原盘龙路X号）国有土地[国有土地证号为：南府国用（2008）字第182XXX号]及该土地上房产（证号：粤房地证字第C5293XXX号、粤房地证字第C5293XXX号、粤房地证字第C5293XXX号）的所有权变更登记手续，将以上土地及房产变更登记至张瑶城名下。三、张瑶城在判决生效十五日后的十天内向钟卫芳支付80万元。四、驳回钟卫芳的其他反诉诉讼请求。案件受理费40440.65元，由张瑶城负担；反诉案件受理费5900元，由张瑶城负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点可归纳为：张瑶城主张解除合同理由是否成立。
张瑶城以钟卫芳根本违约为由主张解除合同，其提出钟卫芳的违约行为主要包括两个，其一是钟卫芳擅自将涉案土地出租给案外人，导致张瑶城合同目的不能实现；其二是钟卫芳拒绝协助办理转让手续。对于张瑶城提出的第一个理由，根据双方在涉案合同中的约定，钟卫芳应当在张瑶城付清转让款后60日内交付涉案土地，现由于张瑶城未付清转让款，交付土地的条件尚未成就，且钟卫芳承诺在条件成就后立刻交付土地，故钟卫芳将土地出租给他人使用并未影响张瑶城合同目的实现，张瑶城以此为由主张解除合同，理由不成立。对于张瑶城提出的第二个理由，根据双方在涉案合同中的约定，钟卫芳确实负有协助办理转让手续的义务，如张瑶城以此为由主张解除合同，则应当举证证明钟卫芳拒绝协助的行为已构成根本违约。综合张瑶城提供的所有证据，仅有一份电话录音证明钟卫芳拒绝协助。该电话录音的形成时间为张瑶城提起诉讼前五天，电话录音的内容仅�映了案外人钟贤永以张瑶城拖延时间太长，要求张瑶城付清款项才协助办理相关手续。结合本案的实际情况，双方从2013年初签订涉案合同至提起诉讼已超过三年时间，期间张瑶城因意图改变要求钟卫芳协助将涉案土地另行转让，导致钟卫芳对张瑶城的诚信产生质疑，方提出要求张瑶城付清款项。其后张瑶城未采取任何协商或催告的行为直接起诉要求解除合同，钟卫芳在诉讼过程中多次表示同意协助办理相关手续，张瑶城坚持要求解除合同，故该份电话录音并不足以证明钟卫芳拒绝的行为构成根本违约。除该份证据外，张瑶城未提供任何证明其催告或钟卫芳表示拒绝的证据，故张瑶城以此为由主张解除合同，本院不予采纳。
综上，上诉人的上诉理由不成立�本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费46340.65元，由上诉人张瑶城负担。
本判决为终审判决。
审判长 李慧玲
审判员 肖惠文
审判员 何 燕
二〇一八年一月十二日
书记员 钟婉超
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事�讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
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